广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1248号
原告沈俭培，女，汉族，1975年12月30日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人黄理燕，广东耀业德律师事务所律师。
被告伍园园，女，汉族，1991年8月7日出生，身份证住址深圳市宝安区。
被告阮翠玲，女，汉族，1959年9月6日出生，身份证住址深圳市宝安区。
二被告共同委托代理人卓圣国，广东宝城律师事务所律师。
二被告共同委托代理人罗瑞坤，广东宝城律师事务所律师。
第三人深圳市建安投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区宝安29区建安一路643号207-2-108房（办公场所），组织机构代码057883975。
法定代表人钟建锋。
原告沈俭培与被告伍园园、阮翠玲、第三人深圳市建安投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄理燕、二被告共同委托代理人卓圣国、罗瑞坤到庭参加诉讼，第三人深圳市建安投资发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月2日，被告阮翠玲出具了被告伍园园公证授权委托书，同时称是被告伍园园的母亲，要出手的房产是为了被告伍园园出国登记在其名下，实际房产所有人是被告阮翠玲。原告及中介方看到被告阮翠玲是经过业主授权可以代理出售被告一位于深圳市宝安区二十四区商住楼D栋602单位（房地产证号：深房地字第××号）的情况下，原告与被告阮翠玲通过房产中介就涉案房产签订了《房地产买卖合同》，双方约定合同总价为人民币175万元，定金人民币15万元（其中5万元在签订合同当日支付，签订合同后7日内再付定金10万元），定金交由第三方监管，首付款以银行要求为准，对方应无条件配合办理相关手续。同时约定如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。原告在签订合同当天交了定金5万元给中介方，中介在被告阮翠玲出具收条后将该5万元定金交付被告阮翠玲。2015年6月7日原告又将剩余的10万元定金支付给了中介方，中介通知被告阮翠玲前来办理交付手续，但被告阮翠玲短信拒绝，直接联系中介称要解除上述《房地产买卖合同》，6月7日晚，原告与被告阮翠玲面谈协商，被告阮翠玲当面拒绝按照合同承担相应的违约责任，两被告拒不履行合同的行为，造成原告严重的经济损失。为此，原告委托律师发函给两被告，要求其继续履行合同约定的义务，但被告收到律师函后却仍然未按照合同约定履行相应的义务。鉴于两被告没有按照双方签订的合同履行义务，又根据双方签订的《房地产买卖合同》第十五条约定，两被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：l、原告与两被告签订的《房屋买卖合同》解除，两被告返还金人民币5万元及承担违约金人民币35万元，合计40万元：2、本案诉讼费由被告承担。
被告伍园园答辩称，一、原告违约在先，其要求被告返还定金人民币50000元并支付违约金人民币350000元毫无事实及法律依据。本案中，《合同》未能依约履行系因原告的单方违约所致，具体理由如下：1、被告完全按照《合同》的约定执行，并不存在任何违约行为。本案中，涉案房产属于红本在手，不存在抵押的情形。根据《合同》第四条约定，被告的合同义务仅是将《房地产权证》原件交予第三人保管以及配合原告提交并签署申请贷款所需资料。证据显示，被告二已于《合同》签订当日将该《房地产权证》交予中介深圳市建安投资发展有限公司保管。故被告完全按照《合同》的约定执行，并不存在任何违约情形。2、原告至今未依约履行付清定金、首期房款以及向银行申请按揭贷款等合同义务，已构成严重违约。根据合同第三条第1款、第2款第（2）项的约定，原告负有在合同签订之日起7日内支付15万元定金、在合同签订之日起30日内付清首期房款、并向银行申请按揭贷款等义务。但是原告在合同签订后至今未依约履行上述付清15万元定金（只收取了5万元定金）、付清首期款、办理按揭贷款申请等主要合同义务，之后于2015年6月9日通过中介人员单方提出解除合同、要求退还定金，现在居然还恶人先告状提出本案诉讼。综上，本案系因原告严重违约在先，导致合同未能继续履行。3、2015年6月7日，被告阮翠玲与原告在沟通卖方的收款账户过程中突然被原告及中介人员殴打致两人构成轻微伤，导致双方矛盾恶化，现已完全丧失继续履行合同的客观基础。2015年6月7日，原告突然要求被告阮翠玲另行提供收款账户，被告阮翠玲同意提供，但表示由于被告伍园园在国外，如要另行提供需要一定时间。但原告坚决不同意并要求退还定金，被告阮翠玲见无法达成一致意见即告知需回去与被告沟通协商。正如被告阮翠玲与其女婿黄飞鹏、表弟匡程打算离开中介公司之际，原告以及中介人员即对被告阮翠玲、黄飞鹏、匡程实施暴力行为，导致黄飞鹏、匡程构成轻微伤，现该案件仍在进一步调查当中。综合上述两点意见，原告起诉所谓的被告阮翠玲于2015年6月7日提出解除涉案合同与事实严重不符，因原告构成严重违约，被告有权根据《合同》第十四条的约定，没收原告已支付的5万元定金，通时被告亦保留追诉原告违约赔偿的权利。二、原告的诉求没有事实和法律依据，本案的诉讼费用应由原告承担。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告阮翠玲答辩称，一、被告阮翠玲与涉案房屋产权人即被告伍园园之间是委托代理关系，并非本案适格的被告。《民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中2015年6月2日被告阮翠玲根据被告伍园园的授权委托，作为其代理人与原告签订了《房地产买卖合同》。被告阮翠玲只是被告伍园园的代理人，并非该合同的相对人，故被告阮翠玲并非本案适格的被告。其他答辩意见同被告伍园园的答辩意见。
第三人未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2015年6月2日，原告作为买方，被告伍园园作为卖方，双方签订了编号为0000473的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方伍园园将其所有的深圳市宝安区二十四区商住楼D栋602单位（房地产证号：深房地字第××号）转让给买方，转让成交价为人民币175万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付定金人民币5万元，在签署本合同之日起7日内再向卖方支付定金10万元，定金在卖方签收后交由第三方监管，即视为卖方收讫定金。该定金待第三方查验该物业产权清晰有效可转让后放予卖方。3、付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起30日（含当日）内付清首期款，买方应于应付首期款之日起5个工作日（含当日）内办理完毕全部银行按揭贷款申请手续，卖方须无条件配合提交并签署申请贷款所需的资料；4、该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同之日起3日（含当日）内将房地产证原件交予替双方监管定金及交房保证金的第三方处；5、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。备注条款约定：1、卖方承诺收齐全部房款后负责将租约及租房押金转移至买方名下，并交清所有费用；2、如因卖方所提供的委托公证书权限不够，无法办理交易手续，则卖方必须本人到场或另做公证委托书；3、卖方保证名下学位未被占用，如学位已被占用，买方可放弃购买，卖方退回定金。
2015年6月2日，原告向被告阮翠玲支付定金人民币5万元，被告阮翠玲于当日向原告出具定金收据。2015年6月7日，原告以POS机刷卡方式向被告伍园园支付定金10万元，现该10万元仍在第三人处托管。庭审中，被告确认收到原告支付的定金5万元。
庭审中，原告主张被告阮翠玲于2015年6月5日信息通知第三人称相应的委托合同无法使用，要求终止涉案交易。被告对此说法不予确认。第三人虽未到庭应诉，但庭后委托公司业务员丁东峰对涉案交易过程进行书面说明称：2015年，被告阮翠玲到我公司将涉案房产挂牌出售，后来原告看房后约了双方于2015年6月2日下午来签合同，价格等都已经商议好了。当时被告阮翠玲带了房产证原件和公证书原件，并将房产证交予我司保管。原告当场支付定金5万元给被告，6月7日又过来补交了10万元定金。我方通知被告阮翠玲过来收取10万元定金，阮翠玲说先不收定金，说还要跟原告商量一下她的公证书可能权限不够，看能不能把定金退回去，就当这个事情没有发生。我方说客户肯定不同意，后来就约了双方面谈，卖方就坚持不卖房子了，我们提出各种解决办法未果，被告不肯赔钱只愿意退定金。后来原告与被告出去谈，还起了冲突。至此被告阮翠玲再也没有到过第三人处，也没有联系过第三人。丁东峰同时确认原告提交的微信记录确实为其本人与被告阮翠玲联系的记录。
以上事实，有房地产买卖合同、房产证、佣金及按揭费用支付承诺书、刷卡记录、收款收据、产权信息查询单、微信聊天记录等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于涉案合同不能履行的原因。原告称系被告于2015年6月5日通知第三人因委托合同无法使用，要求停止交易。被告称系原告于2015年6月9日通过第三人单方要求解除。原、被告对自己的主张均未提供证据予以证明。第三人负责涉案交易的业务员庭后提供的涉案交易情况说明与原告说法一致，称系被告要求终止交易。根据本院查明的事实被告以委托合同无法使用为由要求解除涉案合同，并不再继续履行合同义务，其行为即表示不再履行涉案合同，本院认定被告伍园园的行为已经构成根本性违约，原告有权选择解除涉案《房地产买卖合同》并主张被告伍园园向其支付违约金。
关于违约金的标准。原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，结合涉案合同履行的具体阶段及涉案交易进行前后深圳市房价上涨幅度，本院认为合同约定的违约金数额稍高，故酌情调整为被告伍园园应当向原告支付违约金人民币26.25万元（175万×15%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，原告于2015年6月2日支付定金人民币5万元，于6月7日支付定金10万元，被告当庭确认收到定金5万元，第三人在庭后确认另定金人民币10万元仍在第三人处托管。合同解除之后，定金已无保留的必要，被告伍园园应向原告返还定金人民币5万元。
关于原告诉求被告阮翠玲承担责任。被告阮翠玲系被告伍园园的委托代理人，被告阮翠玲的行为未超过委托范围，故被告伍园园应对被告阮翠玲的代理行为承担民事责任。原告诉求被告阮翠玲承担责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告伍园园应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告沈俭培支付违约金人民币262500元；
二、被告伍园园应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告沈俭培返还定金人民币50000元。
三、驳回原告沈俭培其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7300元，由原告负担人民币1597元、由被告伍园园负担人民币5703元。公告费400元，由被告伍园园负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何冰清
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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