湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00604号
上诉人（原审原告）：新世界发展（武汉）有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座19楼。
法定代表人：范佐国，该公司董事长。
委托代理人：谢正、曾钢，湖北中和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北中盈恒生投资管理有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道634-2号新世界中心19层办公B室。
法定代表人：车恒，该公司经理。
上诉人新世界发展（武汉）有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人湖北中盈恒生投资管理有限公司（以下简称中盈恒生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年7月17日，新世界公司诉至一审法院，请求判令：1、中盈恒生公司以所交保证金冲抵所欠新世界公司租金、管理费及电费合计136178.05元；2、中盈恒生公司承担违约金211834.36元，先以所交保证金冲抵，不足部分136178.05元由中盈恒生公司立即支付；3、中盈恒生公司承担新世界公司房屋腾退费用3100元；4、中盈恒生公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明，2009年5月27日，新世界公司与中盈恒生公司签订《新世界中心写字楼19层B1、B2、B3号写字间租赁合同》，约定中盈恒生公司承租新世界公司位于武汉市硚口区解放大道634号新世界中心B座19层B1、B2、B3号合计545.42平方米写字间，租赁期限一年，从2009年7月8日起至2010年7月7日止，每月租金为33757.54元、管理费12544.66元、保证金149815元（其中租金保证金101272.62元、管理费保证金37633.98元、电费保证金10908.4元）。合同还约定，如中盈恒生公司违反合同任何条款，新世界公司可视中盈恒生公司违约情况处理，有权根据违约情节没收保证金全部或一部分；惟此并不影响新世界公司向中盈恒生公司追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求中盈恒生公司赔偿损失及追究中盈恒生公司法律责任的权利。2010年4月30日，双方签订续租协议，约定续租期限两年，从2010年7月8日起至2012年7月7日止，每月租金为36484.64元、管理费12544.66元、保证金157996.3元。2012年5月15日，双方再次签订续租协议，约定续租期限一年，从2012年7月8日起至2013年7月7日止，每月租金为51703.56元、管理费15271.76元、保证金211834.36元，其余事项与原租赁协议一致。上述协议签订后，中盈恒生公司按照约定向新世界公司支付了211834.36元保证金。中盈恒生公司从2012年7月起未向新世界公司支付房屋电费，并从2012年9月1日起拒绝向新世界公司支付租金、物业管理费等费用。新世界公司于2012年10月15日向中盈恒生公司催收上述款项，但中盈恒生公司在规定期限内仍未支付相应费用，新世界公司于2012年11月12日向中盈恒生公司发出律师函，通知中盈恒生公司从2012年11月12日起解除双方的租赁关系。
一审法院认为，新世界公司、中盈恒生公司签订的租赁合同及续租协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律约束力，双方应按照规定履行合同约定的义务。新世界公司交付了房屋给中盈恒生公司使用，中盈恒生公司应按期支付租金。中盈恒生公司从2012年9月8日起未向新世界公司交纳房屋租金及管理费，新世界公司根据双方合同的约定，通知中盈恒生公司于2012年11月12日解除双方之间的租赁合同，故双方的租赁合同于2012年11月12日予以解除。因新世界公司未提交其代中盈恒生公司支付电费的相关凭证，2012年9月和10月（2012年9月8日至2012年11月7日止）的房屋租金及管理费合计为133950.64元，故新世界公司要求中盈恒生公司支付2012年9月和10月所拖欠的租金、管理费和电费合计136178.05元的请求中超出上述金额的部分，不予支持，中盈恒生公司应向新世界公司支付2012年9月和10月所拖欠的租金、管理费合计133950.64元。新世界公司要求中盈恒生公司支付房屋腾退费用，因新世界公司未提交相应的支出凭证，其诉讼请求没有证据证明，故对新世界公司要求中盈恒生公司支付腾退费用的请求，不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，中盈恒生公司拖欠新世界公司的租金、管理费共计133950.64元应先从保证金211834.36元中扣除，剩余部分予以返还。另因中盈恒生公司未履行合同约定的义务，拖欠房屋租金致使合同解除，应承担违约责任，新世界公司要求中盈恒生公司支付违约金的请求于法有据，予以支持，但新世界公司要求支付违约金211834.36元的请求过高，根据中盈恒生公司违约情况酌情认定中盈恒生公司应向新世界公司支付违约金1万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、中盈恒生公司于本判决生效之日起十日内向新世界公司支付2012年9月和10月（即2012年9月8日至11月7日止）的房屋租金、管理费共计133950.64元（中盈恒生公司已向新世界公司缴纳的保证金211834.36元用于支付上述款项，剩余部分予以返还）；二、中盈恒生公司于本判决生效之日起十日内向新世界公司支付违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回新世界公司其他诉讼请求。案件受理费6567元、公告费700元，由中盈恒生公司负担。
新世界公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，二、中盈恒生公司向新世界公司公司支付所欠租金、管理费、电费136178.05元；三、中盈恒生公司承担违约金211834.36元；四、中盈恒生公司承担房屋腾退费用3100元；五、本案一、二审诉讼费用均由中盈恒生公司负担。理由：1、一审判决违背民事诉讼“不告不理”的基本原则。中盈恒生公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，一审判决将扣除案款后的保证金返还，与民事诉讼“不告不理”的基本原则相冲突。2、一审判决认定事实不准导致判决结果错误。中盈恒生公司从2012年7月起就停止支付电费，实际发生电费2321.84元，新世界公司已提交了新世界物业（武汉）写字楼客户服务中心出具的中盈恒生公司欠费明细可以证明，该笔电费应由中盈恒生公司支付。新世界公司为中盈恒生公司腾退，支付费用3100元，也有证据证实，该费用应由中盈恒生公司承担。新世界公司于2012年11月12日收回租赁房屋，于2013年6月5日才租与他人，此期间有7个月的空租损失，一审判决违约金1万元根本无法弥补新世界公司的实际损失。
被上诉人中盈恒生公司未到庭亦未答辩。
二审中，新世界公司向本院提交了该公司于2013年6月5日与上海多伦实业股份有限公司签订的《关于新世界中心武汉市汉口解放大道634号写字楼B座19层1901、1902、1903号写字间租赁合同》、《装修免租期确认函》各一份，拟证明从2012年11月12日起至2013年6月5日止，该公司租金损失约42万元。
本院于2014年8月6日到上海多伦实业股份有限公司调查核实该公司与新世界公司之间的租赁合同，上海多伦实业股份有限公司对新世界公司提交的上述证据的真实性予以确认，故本院对上述证据予以采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2009年5月27日，新世界公司与中盈恒生公司签订《新世界中心写字楼19层B1、B2、B3号写字间租赁合同》第12.01条“倘中盈恒生公司在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，新世界公司有权不给予事先通知而即时终止本合同并向中盈恒生公司收回所租写字间使用权。在此情况下，新世界公司对中盈恒生公司发出的有关书面通告被视为有效收回所租写字间使用权的凭证。同时新世界公司对于中盈恒生公司在租赁期间对所租写字间进行的装修不承担任何责任”、第12.04条“如中盈恒生公司违反合同内任何条款，并在新世界公司向其发出书面通知后的十天内不对违反合同之行为做出全面纠正（惟就上述12.01项所述违约行为；新世界公司将不另行书面通知中盈恒生公司），新世界公司有权终止本合同，中盈恒生公司须即时迁出所租写字间并向新世界公司交还所租写字间的使用权。”2010年4月30日，新世界公司与中盈恒生公司签订《新世界公司“中盈恒生NWC033（2009）”号租赁协议续租协议（2010）》一份，约定“除以上条款外，原合同中其他条款均按照双方签订的中盈恒生NWC033（2009）号租赁合同以及附件执行，若原合同正文与本续租协议有冲突或不一致的，以本续租协议约定为准。”2012年5月15日，新世界公司、中盈恒生公司签订《新世界公司“中盈恒生NWC033（2010）”号租赁协议续租协议》［协议编号：中盈恒生NWC223（2012）］约定“第8.02条变更为如中盈恒生公司违反本合同任何条款，新世界公司可按中盈恒生公司违约处理，新世界公司有权没收本合同全部保证金，惟此并不影响新世界公司向中盈恒生公司追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求中盈恒生公司赔偿损失及追究法律责任的权利；除以上条款外，原协议中其他条款均按照双方签订的中盈恒生NWC033（2010）号租赁协议以及附件执行，若原协议正文与本续租协议有冲突或不一致的，以本续租协议约定为准。”2013年6月5日，新世界公司与上海多伦实业股份有限公司签订《关于新世界中心武汉市汉口解放大道634号写字楼B座19层1901、1902、1903号写字间租赁合同》，约定上海多伦实业股份有限公司承租新世界公司位于武汉市汉口解放大道634号写字楼B座19层1901、1902、1903号写字间，月租金51703.56元、管理费15271.76元，合计66975.32元；租期从2013年7月14日起至2015年7月13日止。
本院认为，新世界公司和中盈恒生公司签订的《新世界中心写字楼19层B1、B2、B3号写字间租赁合同》及《新世界公司“中盈恒生NWC033（2009）”号租赁协议续租协议（2010）》、《新世界公司“中盈恒生NWC033（2010）”号租赁协议续租协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格依约履行。中盈恒生公司从2012年9月8日起未向新世界公司支付租金、管理费，按照合同约定，新世界公司有权解除合同。新世界公司已于2012年10月15日向中盈恒生公司发出书面催款函，于2012年11月15日向中盈恒生公司发出解除合同的律师函，中盈恒生公司收到上述函件后未提出异议，故双方所签租赁合同已于2012年11月15日予以解除。中盈恒生公司所欠新世界公司从2012年9月8日起至2012年11月7日止的租金、管理费133950.64元，应予以支付，一审判令中盈恒生公司向新世界公司支付上述费用正确，但一审判决主文中“中盈恒生公司已向新世界公司缴纳的保证金211834.36元用于支付上述款项，剩余部分予以返还”的文字表述不当。新世界公司主张中盈恒生公司支付所欠电费、返还腾退费用，因其未提交相关证据，一审判令驳回其该项诉讼请求，符合法律规定。由于中盈恒生公司的违约行为导致合同解除，新世界公司要求以中盈恒生公司所交保证金211834.36元作为违约金的数额，符合合同约定。2012年11月12日租赁合同解除后，新世界公司于2013年6月5日才将案涉房屋另行出租，导致房屋空置7个月，造成租金损失约40余万元，远远大于保证金的数额，且中盈恒生公司在一审未主张违约金过高，一审调减违约金缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
综上，新世界公司的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00325号民事判决第三项；
二、撤销武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00325号民事判决第一、二项；
三、湖北中盈恒生投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向新世界发展（武汉）有限公司支付从2012年9月8日至11月7日止的房屋租金、管理费133950.64元；
四、湖北中盈恒生投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向新世界发展（武汉）有限公司支付违约金211834.36元（该款以湖北中盈恒生投资管理有限公司所交保证金冲抵）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6567元，由湖北中盈恒生投资管理有限公司负担。
维持一审关于案件受理费用负担的判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年八月十九日
书 记 员 汪丽玲