内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民二终字第382号
上诉人（原审原告）张秀娟，女，1974年8月7日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市元宝山区。
委托代理人李春民，内蒙古松洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵国祥，男，1957年2月13日出生，汉族，市民，住内蒙古自治区赤峰市松山区。
委托代理人王海鹏，内蒙古大川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周秀华，女，1957年3月16日出生，汉族，市民，住内蒙古自治区赤峰市松山区（系上诉人赵国祥之妻）。
委托代理人王海鹏，内蒙古大川律师事务所律师。
原审第三人吕义，男，1959年1月8日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市红山区。
上诉人张秀娟、赵国祥因与被上诉人周秀华、原审第三人吕义房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2014）元民初字第2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人张秀娟及其委托代理人李春民，上诉人赵国祥、被上诉人周秀华及其共同的委托代理人王海鹏，原审第三人吕义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月2日，张秀娟与李艳华签订店铺转让合同，约定张秀娟以24000元转兑李艳华的服装店，李艳华承租的赵国祥、周秀华共有的房屋。2013年5月1日，张秀娟继续租赁被告房屋，约定租期一年，租金10000元。2014年3月25日，张秀娟通过发短信请示赵国祥，赵国祥同意张秀娟转兑店铺。张秀娟以25000元将服装店转兑薛志刚，合同约定，如房屋到期后，张秀娟不能保证薛志刚继续使用租赁房屋，张秀娟将25000元退还薛志刚。2014年4月17日晚，张秀娟为继续使用该房屋，将下一年房租10000元交给赵国祥、周秀华，并于5月1日与赵国祥签订租房协议。5月13日，周秀华强行将10000元租金退给张秀娟，称房屋不租给张秀娟。5月20日，周秀华与吕义签订租房协议，将房屋租赁给吕义。5月29日，吕义将张秀娟承租的房屋撬开，张秀娟向公安部门报警称房屋被盗。经公安部门调查，未予立案。
2014年5月26日，因张秀娟不能保证薛志刚使用此房屋，将转兑款25000元退回薛志刚。
经法院释明，赵国祥、周秀华与张秀娟之间是房屋租赁合同关系，吕义与张秀娟系侵权关系，不是同一法律关系，在本案中不能一并解决，张秀娟要求在本案中只要求赵国祥、周秀华赔偿可得利益损失25000元。
原审法院认为，张秀娟主张与赵国祥于2014年5月1日签订的房屋租赁协议有效，赵国祥虽否认与张秀娟签合同，但不能提供相应证据予以反驳张秀娟，应当认定2014年5月1日签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按合同约定履行。周秀华又于2014年5月20日将房屋租赁给吕义，是违约行为，应承担违约责任。因双方在合同中未约定违约金的给付方式，赵国祥、周秀华应赔偿张秀娟的营业损失，但张秀娟并未提供证据证明其存在营业损失，张秀娟要求赵国祥、周秀华赔偿因不能转兑导致损失25000元，不属于张秀娟的营业损失，且张秀娟既然主张其与赵国祥的房屋租赁协议有效，就不能再主张其与薛志刚签订的转兑协议有效，故本院对其要求赵国祥、周秀华赔偿损失的请求不予支持。张秀娟要求赵国祥、周秀华退还保证金1000元，因张秀娟并未要求解除房屋租赁合同，其要求退还保证金1000元的请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回张秀娟的诉讼请求。
上诉人张秀娟不服原审判决，上诉称，一审法院既然认定了赵国祥、周秀华违约，那么依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，张秀娟请求因赵国祥、周秀华违约而给张秀娟造成25000元的可得利益损失就应该受到法律保护。因此，一审法院以不实、片面及违法的判决理由，判决张秀娟败诉是非常错误的。1、一审法院认定赵国祥、周秀华违约应承担违约责任，但是又以双方在合同中未约定违约金的给付方式，张秀娟未提供证据证明存在营业损失为由，判决驳回张秀娟因赵国祥、周秀华违约造成张秀娟25000元可得利益损失的请求，是错误的。众所周知，我国民事法律上的违约责任，是行为人基于违约而要承担的责任，其包括承担违约金及违约行为造成的各种损失。当然，损失既包括营业损失，也包括可得利益损失等等。况且，张秀娟主张的可得利益损失包含着24000元自前任转兑该房的装修的价值。2、一审法院称张秀娟主张与赵国祥的房屋租赁协议有效，就不能再主张与薛志刚签订的转兑协议有效。张秀娟认为一审法院这一说法也是非常错误的。因赵国祥发短信同意张秀娟外兑所租房屋，所以张秀娟才将所租房屋转兑给了薛志刚，赵国祥是明知的。后来，张秀娟又向赵国祥上交租金10000元，同时又续签了下年度的房屋租赁合同，这些事实均被一审法院所确认。说明房屋租赁协议和房屋转兑协议均是合法有效的。试想一下，如果赵国祥、周秀华不违约，那么张秀娟经赵国祥同意转兑给薛志刚的协议就得以履行，张秀娟收取薛志刚25000元房屋转兑金这一可得利益也不会因退回而损失。3、一审法院以张秀娟并未要求解除房屋租赁合同为由，不支持张秀娟要求赵国祥退回保证金1000元的请求，也是错误的。通过一审法院对本案事实证据的认定，足以证明赵国祥、周秀华违约，5月13日，赵国祥、周秀华强行退回张秀娟于4月17日已上交租的租金，并于5月20日又与吕义签订了涉案房屋的租赁协议。赵国祥、周秀华单方违约已实际与张秀娟解除了房屋租赁合同，张秀娟依约请求赵国祥、周秀华返还退回1000元保证金，应该得到人民法院的支持。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判赵国祥、周秀华连带赔偿张秀娟可得利益损失25000元，返还租房保证金1000元。
上诉人赵国祥不服原审判决，上诉称，原审法院据以认定事实的根据主要是张秀娟提交的2014年5月1日的租赁协议书，在原审庭审时赵国祥对该证据提出了明确的否定，因为在2014年5月1日赵国祥根本没有与张秀娟签订过任何协议，同时，说明了在两年前曾应张秀娟要求向其提供过赵国祥签字的空白协议书的具体情况。并且，赵国祥提出了对该协议书中张秀娟的签名等内容进行字迹形成时间鉴定申请，以此来证明租赁协议书系张秀娟伪造，并非是赵国祥真实意思表示，从而确定本案的根本事实，但是却没有得到原审法院的支持。所以导致原审法院基于张秀娟伪造的证据，在未对赵国祥的诉讼权利充分保障的基础上，作出了错误的事实认定，损害了赵国祥的合法权益。综上，请求二审法院对本案事实重新认定或将本案发回重审，并由张秀娟承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人周秀华的答辩意见同上诉人赵国祥的上诉意见一致。
原审第三人吕义述称服从原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。
另查明，上诉人张秀娟主张的可得利益损失25000元包括自李艳华手转兑时的装修费用24000元，以上事实有上诉人张秀娟的陈述在卷佐证。
本院认为，上诉人张秀娟提供2014年5月1日的租房协议书证明其与上诉人赵国祥存在房屋租赁合同关系，上诉人赵国祥虽否认与上诉人张秀娟签订过该份协议，但其认可协议上的签字为其本人所签，主张该协议是两年前为上诉人张秀娟提供的有其签字的空白协议，对此主张，上诉人张秀娟不予认可，上诉人赵国祥亦未向本院提供证据予以证明，故上诉人赵国祥的该项主张不能成立，其与上诉人张秀娟签有租房协议书，双方之间存在房屋租赁合同关系。在双方存在房屋租赁合同关系的情况下，赵国祥之妻周秀华于2014年5月20日又将涉案房屋租赁给原审第三人吕义已构成违约，双方虽在租房协议书中未约定违约责任，但违约方因违约给对方造成损失的，应予赔偿，上诉人张秀娟主张的25000元可得利益损失系经赵国祥同意，张秀娟将涉案房屋转兑给薛志刚，收取薛志刚的款项，后因赵国祥反悔该款又退回给薛志刚，该25000元包括张秀娟自李艳华处转兑的装修费用24000元，因张秀娟接手后已实际经营两年，故本院对上诉人张秀娟主张的可得利益损失25000元予以适当降低，由赵国祥、周秀华给付张秀娟经济损失20000元。另，上诉人张秀娟主张由赵国祥、周秀华返还其保证金1000元，因赵国祥、周秀华否认收到该保证金，而张秀娟并未提供充分证据证明其已交纳该保证金，故对其该主张本院不予支持。综上，上诉人张秀娟的上诉理由部分成立，上诉人赵国祥的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律欠当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2014）元民初字第2054号民事判决书；
二、上诉人赵国祥、被上诉人周秀华赔偿上诉人张秀娟经济损失20000元，于判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费402元，由上诉人张秀娟负担200元，上诉人赵国祥、被上诉人周秀华负担202元；二审案件受理费804元，由上诉人张秀娟负担400元，上诉人赵国祥、被上诉人周秀华负担404元；邮寄送达费80元，由上诉人张秀娟、赵国祥，被上诉人周秀华，原审第三人吕义各负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田丽丽
审 判 员 其其格
代理审判员 孙 磊
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张乐萌