四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第5号
上诉人（原审原告）蒋建国，男，汉族，1963年6月7日出生。
被上诉人（原审被告）眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区东坡大道南二段49号3栋1单元1层2号。
法定代表人王锋，总经理。
委托代理人徐俐，四川达宽律师事务所律师。
委托代理人王正贤，四川达宽律师事务所律师。
上诉人蒋建国因与被上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2014）眉东民初字第2542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人蒋建国，被上诉人委托代理人徐俐、王正贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月12日，蒋建国预购鸿通公司开发的尚未开盘的“鸿通.金色春天”项目7号楼1单元1层5号房屋，该房屋建筑面积约68㎡，建筑面积与露台、阳台、飘窗、花池等外围水平投影面积、加公摊面积约120㎡。为了以优惠房价提前锁定购买前述房屋的权利，蒋建国与鸿通公司签订《协议书》，协议主要约定：1、蒋建国自愿在本协议订立时一次性向鸿通公司支付认购定金5万元后，即获得在鸿通公司开发该房屋具备预售条件并开始公开销售（即开盘）后以优惠房价购买的权利，具体为：A、在本协议生效后10日内，若蒋建国先行一次性付清全部购房款，按优惠后房屋总价（此处为空白且斜线划去）万元、（此处为空白且斜线划去）元／㎡的优惠单价执行。B、在本协议生效后10日内，若蒋建国先行支付全部购房款的60%，其余部分向银行贷款支付，按优惠后房屋总价（此处为空白且斜线划去）万元、（此处为空白且斜线划去）元／㎡的优惠单价执行。C、在本协议生效后10日内，若蒋建国先行支付全部购房款的40%，其余部分向银行贷款支付，按优惠后房屋总价（此处为空白且斜线划去）万元、（此处为空白且斜线划去）元／㎡的优惠单价执行。D、在本协议生效后10日内，若蒋建国仅支付认购定金而未先行足额支付上述A、B、C项相应比例的购房款，则在鸿通公司项目开盘后蒋建国按房屋总价418888元执行。若鸿通公司开盘房价高于上述约定，鸿通公司亦按该房价销售给蒋建国，若开盘房价低于前述房价，则按开盘房价执行。2、鸿通公司项目开盘后，蒋建国应当在鸿通公司发出公告之日起两日内与鸿通公司订立《商品房认购书》及《商品房买卖合同》（含补充协议）。如在两日之后五日之内不签订，则鸿通公司有权在上述约定房价基础上每套增加5000元房款项；蒋建国在前述期限内未与鸿通公司订立《商品房认购书》及《商品房买卖合同》（含补充协议）的，视为蒋建国严重违约，鸿通公司有权解除本协议，并将该房屋另行销售，蒋建国支付的认购定金作为违约金不予退还；3、本协议自双方签字或盖章并在蒋建国支付认购定金后生效等。协议签订后，蒋建国于当日向鸿通公司支付了认购定金5万元。
2013年8月19日，蒋建国与鸿通公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：蒋建国购买的商品房为7栋1单元1楼6号，测绘建筑面积共70.54㎡，其中，套内建筑面积50.53㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.01㎡；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5938.305元，总价款418888元；蒋建国以分期付款方式付款；鸿通公司应当在2015年10月30日前向蒋建国交付该商品房等。第二日，双方又签订《补充协议》，协议主要约定：鸿通公司承诺并保证，蒋建国所购房屋的结构板、花池、飘窗等不计价面积空间和阳台计半价面积空间，已通过政府主管部门审核批准并备案，系合法空间，所有建筑面积以外的前述面积，鸿通公司今后不得收取房款；此房建筑面积与露台、阳台、飘窗、花池等外围水平投影面积、加公摊面积约120㎡；蒋建国已付款5万元，于2013年10月30日前付款108888元，于2013年12月30日前补交10万元，于2014年6月30日前付清余款16万元等。该合同及协议已在眉山市房地产管理局进行备案登记，其备案号为67875。
合同及协议签订后，蒋建国按约交纳了258888元的房款，余款16万元逾期未支付。蒋建国于2014年6月要求鸿通公司依据预购《协议书》，给予蒋建国享受开盘后以优惠房价购买该房的权利。2014年7月9日，鸿通公司向蒋建国发出“关于按合同约定尽快履行付款义务”函，通知蒋建国于2014年7月20日前付清剩余房款16万元，否则追究蒋建国的违约责任，双方为此发生纠纷。蒋建国于2014年7月16日申请眉山市东坡公证处对眉山市东坡区金辰花园小区广告位上的广告内容进行证据保全，取得现场照片7张，广告牌上的内容为：“东湖春天低至1680元／㎡，金色春天单价1800元／㎡起，春天公馆洋房正式发售”。同时，鸿通公司在金色春天在建楼楼顶的巨幅广告内容为“金色春天清栋了，低至1800元／㎡”。蒋建国认为根据购房协议约定及销售广告，其应当享受最低优惠房价1800元／㎡。双方经眉山市房地产管理局协调未达成一致意见，蒋建国遂于2014年8月13日起诉至法院。
对于上述广告内容，鸿通公司解释为该广告上标的价格是所享面积的平均价格，并不是建筑面积的单价，其不能作为实际购房价，且蒋建国购买的房屋是特定的，每套房屋的价格要按照房屋的朝向、位置和楼层等多种因素决定，不能以清栋价格作为所有房屋的价格。同时，鸿通公司当庭查询眉山市房地产管理局公开网站信息，信息显示：当天即2014年9月11日，金色春天7栋总套数179套，可售套数9套，拟定合同套数1套，已售套数169套，住宅均价5377元。
原审法院经审理认为，蒋建国、鸿通公司之间签订的《协议书》具有预约合同的性质，该协议符合法律规定，双方当事人均应遵照执行。协议约定蒋建国获得在开盘后以优惠房价购买的具体情形是：蒋建国在本协议生效后10日内先行支付协议中A、B、C项相应比例的购房款，而双方并未就A、B、C项进行约定，双方约定了D项，即蒋建国仅支付认购定金5万元而未先行足额支付约定的A、B、C项相应比例的购房款，则开盘后蒋建国按房屋总价418888元执行，并约定若鸿通公司开盘房价低于前述房价的，则按开盘房价执行。据此，本案争议的焦点是：鸿通公司于2014年7月打出的广告“金色春天单价1800元／㎡起”、“金色春天清栋了，低至1800元／㎡”，该广告价格是否属于蒋建国、鸿通公司在《协议书》中约定的开盘房价，蒋建国能否要求以该广告价格对已签订的《商品房买卖合同》中已约定的价格进行变更。
对此，原审法院认为，虽然蒋建国、鸿通公司双方在协议中没有明确约定开盘房价是指开盘后双方签订合同时的房价还是开盘后任一时期的房价，但是协议书中约定了双方签订商品房买卖合同的时间是应在开盘后五日之内，如果开盘房价是指开盘后任一时期的房价，则双方在签订合同时不但无法对房屋价格进行确定，且在该楼盘售罄之前也不能确定房屋价格，如此，显然不符合双方签订合同的目的和交易习惯，因此，该协议书中约定的开盘房价应理解为开盘后双方签订合同时的房价。蒋建国、鸿通公司在开盘后签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中明确约定了蒋建国所购房屋为7栋1单元1楼6号，建筑面积为70.54㎡，单价为5938.305元，总价为418888元及付款方式，说明双方在开盘后已对房屋的位置、面积、价格及付款方式等达成了最终的一致意见，该合同及协议均符合法律规定，非因法定理由不得变更或者撤销。现蒋建国要求以鸿通公司打出的广告“金色春天单价1800元／㎡起”、“金色春天清栋了，低至1800元／㎡”中载明的价格对已约定的价格进行变更，首先，鸿通公司打出该广告的时间是在2014年7月，距离双方签订合同的时间已近一年，如前述理由，该价格不属于双方在《协议书》中约定的开盘房价；其次，鸿通公司打出的广告只具有要约邀请的性质，其目的在于宣传，其内容不具体、不确定，没有法律约束力。综上，蒋建国请求按1800元／㎡计算房价，要求变更《商品房买卖合同》约定的购房价格，由约定价418888元变更为优惠价126972元和要求鸿通公司返还蒋建国多交的购房款131916元，不符合合同约定和法律规定。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条的规定，判决：驳回蒋建国的诉讼请求。
蒋建国上诉称，鸿通公司通过抛出诱饵、将暴利价固化、收回《协议书》原件销毁所作承诺证据、对《协议书》上所作的承诺作罔顾事实的辩解拒不兑现承诺等行为实施欺诈和巧取豪夺。原审判决认为协议书中约定的开盘房价应理解为开盘后双方签订合同时的房价系偷换概念，《协议书》约定的是“公开销售（开盘）后以优惠价购买”而不是以“开盘房价”购买。从《协议书》的约定可看出，418888元并非最终成交价，双方将适时对房屋价格进行一次基于兑现优惠承诺和实现优惠价格的协商。鸿通公司打出的广告内容应视为合同要约，具有法律约束力。鸿通公司在协商和审理中均未提出过“开盘房价”和“价格统一”的理由，原审法院以推断的方式得出了错误结果。请求撤销原判，依照双方《协议书》约定变更《商品房买卖合同》约定的购房价格，由签约时的约定价418888元变更为履约后的优惠价126972元并由鸿通公司返还多交购房款131916元。
鸿通公司辩称，双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且经房管局登记备案，房价已在合同中明确约定，双方均应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行；蒋建国所述变更房价的事实和理由没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审判决经审理查明的案件事实，本院予以确认。
以上事实，有双方签订的《协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、鸿通公司向蒋建国发出的付款函、眉山市东坡公证处的公证书、照片、眉山市房地产管理局公开网站信息等证据及双方当事人当庭陈述予以证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
蒋建国与鸿通公司于2013年7月12日签订的《协议书》条款显示，蒋建国享有在房屋公开销售后以优惠价格购买的权利，若开盘房价高于约定价格418888元，鸿通公司按此房价销售给蒋建国，如开盘房价低于418888元，则按开盘房价执行。蒋建国主张鸿通公司承诺以案涉小区商品房开盘销售后，截至目前的最低价格向其销售房屋，并不符合《协议书》的上述条款。案涉小区商品房正式开盘销售后，蒋建国与鸿通公司又先后签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，明确约定房屋单价为每平方米5938.305元，总价为418888元，应当视为双方已将2013年7月12日《协议书》约定的优惠条款予以明确和固定。《商品房买卖合同》及《补充协议》中并无房价系暂定价格，将会在房价下跌后重新约定的内容，鸿通公司也否认作过相应的口头承诺。故对蒋建国的该主张，因证据不足不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求变更合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更合同。蒋建国上诉请求变更其于2013年8月19日与鸿通公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房价格并由鸿通公司返还蒋建国多交的购房款，应当证明该《商品房买卖合同》具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可请求合同变更的法定情形。现蒋建国虽认为鸿通公司在销售房屋时存在欺诈行为，但并未举证证实合同因重大误解而订立，在订立合同时显失公平或自己在违背真实意思的情况下订立合同，故对其变更合同的请求不予支持。
蒋建国主张鸿通公司打出的销售广告具有要约的性质，应当视为合同内容。但根据广告内容，其指向的是剩余尚未销售的房屋而非已销售给蒋建国的房屋。故该广告无论是要约邀请还是要约，均与本案无关联性。
综上，蒋建国的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3795元，二审案件受理费7590元，均由蒋建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 敏
审 判 员 罗 洁
代理审判员 孙春红
二〇一五年一月七日
书 记 员 张 瑜