江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第1334号上诉人（原审原告）乐秀芹，职员。委托代理人程刚，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海绿地集团淮安置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路9号。法定代表人许敬，该公司总经理。委托代理人梁新民。委托代理人张文理，江苏益淮律师事务所律师。上诉人乐秀芹与被上诉人上海绿地集团淮安置业有限公司（以下简称绿地置业）商品房销售合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年4月4日作出（2014）淮开民初字第0237号民事判决，上诉人乐秀芹不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理，上诉人乐秀芹的委托代理人朱大同、被上诉人绿地置业的委托代理人梁新民、张文理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，淮安绿地世纪城由被告绿地置业开发建设。2011年8月29日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买淮安绿地世纪城商品房一套，合同还对面积计算、价款给付、交付时间、违约责任等作出约定，并附有相关附件。在该商品房买卖合同的附件三约定“暖气管道进户，后续管道及取暖设施客户自理（初装费客户自理，于交房前按政府规定数额缴纳，否则不予办理交房手续）”。该条款由被告打印纸质内容粘贴在合同下方，原告在该粘贴条款处签名，被告也在该处加盖了印章。2011年7月11日，被告在公司售楼处对商品房的价格进行公示，明确价格不含公共维修基金、暖气、热水初装费、物业管理费。同年7月25日再次公示明确“天然气管道进户、暖气管道进户，后续管道及取暖设施客户自理（开户费客户自理，于交房前按政府规定数额缴纳，否则不予办理交房手续）”。2011年9月23日，被告在淮海晚报刊登《关于淮安绿地世纪城132#、136#等楼栋销售价格中包含暖气初装费的公告》，同时在售楼处进行了公告，此后销售的商品房价格中包含暖气初装费。江苏省物价局于2012年3月26日发出《关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》，通知中明确商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。原告现以“原告自理供暖初装费”的条款系格式条款、违反了《合同法》及商品房销售“一价清”之规定为由，请求原审法院确认该条款无效。原审原告乐秀芹诉称，原、被告于2011年8月29日签订《商品房买卖合同》，由被告向原告出售含供暖商品房一套。合同附件三以格式条款方式约定由原告自理供暖设备初装费。原告认为该约定违反《合同法》第四十条和《商品房销售明码标价规定》、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，该约定无效。故原告诉至法院，请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三中关于原告自理供暖初装费条款无效。原审被告绿地置业辩称，原、被告所签合同系双方真实意思表示，依法成立。合同约定商品房买卖价格经过相关部门核定和批准，经过主流媒体公示，明码标价，没有价格上的瑕疵。原告提出供暖初装费问题，合同上有所约定，业主也清楚说明和约定。当时商品房有供暖项目，由于新区没有气源，不能确定哪个厂家提供，所以房价也无法确定供暖初装费用。所收取的供暖初装费是代江苏中迅热电工程有限公司收取。2011年9月16日，被告与热电公司签订合同后，确定代收价格，表明以后的房价包含暖气初装费用，以前的价格不包含，需要业主自理。因此，被告认为原、被告双方的商品房买卖合同合法有效，请求驳回原告的诉请。原审认为，原、被告双方当事人订立的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，合同约定不违背法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，被告将合同条款粘贴在合同上，是对合同条款的补充，也得到了原告对该条款的签名确认，表明原告明确接受该条款内容，双方达成一致意见，因此该条款不能作为法律意义上的格式条款。江苏省物价局于2012年3月26日下发了苏价服（2012）104号《省物价局关于严格执行商品住房销售‘一价清’制度的通知》，该通知就房价不透明，重复收费，价外乱收费行为等问题作进一步规范，要求严格执行商品房销售“一价清”制度，该通知不属法律或行政法规，即使房地产企业违反物价部门的规定，不必然导致合同无效。同时原告也未举证证明原、被告的房屋成交价格之中已经包含了供暖设施的建设成本。综上所述，原告要求确认《商品房买卖合同》附件三关于原告自理初装费条款无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。经调解未果，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告乐秀芹的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告乐秀芹负担。判决后，上诉人乐秀芹不服，向本院提起上诉称，被上诉人绿地置业以格式条款的方式，免除其责任、加重对方责任，滥收供暖设施建设费，该格式条款无效。根据商品房销售“一价清”制度要求，供暖设施费应包含在建设成本中，开发商不得再收取该费用。原审判决不当，请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人绿地置业答辩称，上诉人主张补充协议也是格式条款的观点是错误的。该补充协议只是对格式条款的补充。上诉人的上诉理由不成立。请求二审依法维持原判。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点为：1、双方当事人在合同中对供热建设费的约定条款效力如何认定。2、供热建设费是否包含在建设成本中，被上诉人绿地置业的收费有无违反“一价清”的规定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人双方应依约全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案商品房买卖合同第22条约定，本合同连同附件共20页，具有同等法律效力。故双方签订商品房买卖合同中的附件一至附件四均是商品房买卖合同的组成部分。因双方当事人对“暖气管道进户，后续管道及取暖设施”所产生的费用未在商品房买卖合同中作出约定，故当事人在附件三中予以明确，即客户自理，该条款是双方当事人真实意思表示，上诉人应根据该约定履行支付供热建设费的义务。上诉人称该条款加重其责任，免除被上诉人责任的理由无事实依据。关于被上诉人应否收取供热建设费的问题。首先，在诉讼中，上诉人未能提供证据证明供热建设费已计入购房款；其次，江苏省物价局于2012年3月26日下发了苏价服（2012）104号“省物价局关于严格执行商品住房销售‘一价清’制度的通知”，该通知就房价不透明，重复收费，价外乱收费行为等问题作进一步规范，严格要求执行商品房销售“一价清”制度，通知下发后，立即贯彻执行。本案商品房销售许可证取得于2011年，商品房销售“一价清”只在推行中，并没有强制性规定。且“省物价局关于严格执行商品住房销售‘一价清’制度的通知”不属法律行政法规，即使房地产企业违反物价部门的规定，也不必然导致合同无效，购房人可向有关行政部门反映。综上所述，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对供热建设费的承担进行了约定，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应信守承诺。上诉人提出的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人乐秀芹负担。本判决为终审判决。审判长  汪青审判员  孙艳审判员  孙洁二〇一四年十月十三日书记员  丁然