重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碚法民初字第04116号
原告熊正义，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人郭斌，重庆言定律师事务所律师。
被告重庆南北房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区解放路101号，组织机构代码20321304-9。
法定代表人祝学福，该公司总经理。
委托代理人陈建新，男，汉族，该公司员工，住重庆市北碚区。
被告重庆市北碚建筑安装工程有限公司，住所地重庆市北碚区解放路125号，组织机构代码20320021-3。
法定代表人陈灿，该公司董事长。
委托代理人罗建，男，汉族，该公司员工，住重庆市北碚区。
委托代理人曾庆荣，重庆大新律师事务所律师。
原告熊正义诉被告重庆南北房地产开发有限公司（以下简称南北房地产公司）、被告重庆市北碚建筑安装工程有限公司（以下简称北碚建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法由代理审判员晏晓丽适用简易程序于2013年7月16日公开开庭进行了审理。后因案件事实较为复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，本院于2013年11月18日作出（2013）碚法民初字第04116号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序进行审理。由审判员晏晓丽担任审判长，与人民陪审员刘昌元、人民陪审员韩念超共同组成合议庭于2013年12月24日公开开庭进行了审理。原告熊正义及其委托代理人郭斌，被告南北房地产公司的委托代理人陈建新，被告北碚建筑公司的委托代理人罗建、曾庆荣到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请了两个月和解期，后调解未果。本案现已审理终结。
原告熊正义诉称：原告于2001年8月20日与被告南北房地产公司（更名前为重庆北碚南北建设综合开发公司，以下简称南北建设综合公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买该司开发的位于北碚区××××路××××××号门面。合同签订后，原告按约支付购房款（2001年8月20日付50000元；2001年8月23日付120000元；2001年9月5日付18320元；余款150000元银行按揭）。原告按约办理了按揭贷款手续，于2001年9月16日签订《建设银行重庆市分行个人商业用房借款合同》，同月26日在重庆市北碚房地产交易所对《重庆市预购商品房抵押贷款合同》进行了备案登记。被告于2001年10月22日开具购房发票给原告，原告于2011年9月30日结清贷款本息。原告按照约定履行了合同义务，被告交房后一直未给原告办理产权证，原告一直要求被告办理产权证，被告屡次拒绝履行其应尽的义务。据查，第二被告出资设立了原南北建设综合公司。2005年，原南北建设综合公司进行改制，同年7月11日经工商部门核准变更为现在的南北房地产公司。原告为维护自身的合法权益，遂起诉来院请求依法判令被告南北房地产公司履行办理位于北碚区××××路××××××号房屋房地产权证的义务并由被告北碚建筑公司承担连带责任；判令被告南北房地产公司给付迟延办证违约金10000元并由被告北碚建筑公司承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。
被告南北房地产公司辩称：我方对原告购买涉案房屋的情况没有异议。原南北建设综合公司系被告北碚建筑公司全额出资设立的公司。当时，北碚建筑公司与南北建设综合公司的法定代表人为同一人。在2005年时，原南北建设综合公司改制，其出资人进行了变更，并更名为现在南北房地产公司。北碚建筑公司在签订出售其在原南北建设综合公司的股份时作出承诺即原南北建设综合公司在2005年5月18日以前的事情全部由北碚建筑公司处理。因此，原告所起诉的内容与现在的南北房地产公司无关。但考虑到遗留问题，南北房地产公司与北碚建筑公司又签订协议，约定南北房地产公司在办证问题上给予北碚建筑公司一定的协助，仅限于盖章以及提供书面资料。我方仅认可北碚建筑公司的行为，如北碚建筑公司认为可以办理产权证，那么就由北碚建筑公司出具相应的手续由我方进行确认。原南北建设综合公司改制前，公司也是通过张贴公告的方式要求购房业主尽快完善办证手续，但有些购房业主没有回应。2012年原告就提出办证请求，北碚建筑公司的经办人也到我公司办理了相关手续，但根据现在的政策，其办证程序发生了变化。位于××××路××××××号房屋均登记在南北房地产公司名下，该房屋属于原告及另外一个业主的。现要将上述房屋产权分别办理成两个业主的产权，就需根据相关部门的规定进行分别测量。鉴于此种情况，原告于2013年2月27日向法院起诉，后三方达成了和解意见，原告就撤诉了。后因原告与北碚建筑公司没有协商好，原告再次起诉。但我方仍然在协助办理产权证，业主也应当配合公司办理相关的手续，而且北碚建筑公司并没有放弃为原告办理产权证。原告在2001年就购买了涉案房屋，至今有十几年了。期间，原告也一直不来办证。当时我方和北碚建筑公司一直积极为业主办理产权证，积极履行自己的义务。我方已委托相关部门对位于北碚区××××路××××××号房屋分别进行了测量，该房屋已分别办理了两个房地产权证。但因税费问题没有解决致使原告没有办理好房地产权证。综上，鉴于二被告之间的约定，我方没有给原告办理产权证的义务。
被告北碚建筑公司辩称：我方同意被告南北房地产公司的答辩意见。原告诉称其一直要求被告履行办证义务以及被告屡次拒绝履行办证义务，该陈述与事实不符。原告要求被告办证直至2013年2月才提出，原告在购房后长达12年的时间均没有提出该请求。我方认为因时间跨度长，原告所购买的房屋又涉及测绘分户，因此办理原告所购房屋的房地产权证较为困难。从上次经法院调解原告撤诉后，我方仍然积极配合原告办理产权证。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原南北建设综合公司是由被告北碚建筑公司全额出资的集体企业。2005年6月9日，原南北建设综合公司进行改制，其企业的出资人变更为祝学福（其出资额为700万元，占87.5%的股份）和陈晓莉（其出资额为100万元，占12.5%的股份）。同日，原南北建设综合公司更名为现在的南北房地产公司。
2001年8月20日，熊正义作为买受人与原南北建设综合公司作为出卖人签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由熊正义购买南北建设综合公司开发的位于北碚区××××路××××××号商住楼项目中的非住宅底层6﹟房屋，建筑面积为93.51㎡；按建筑面积计算，该商品房总成交金额为338320元；熊正义在2001年8月20日支付50000元，在2001年8月23日支付120000元，在2001年9月5日支付18320元；余款150000元由银行按揭支付。南北建设综合公司应当在2001年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条第二款约定，南北建设综合公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由南北建设综合公司提供的资料报产权登记机关备案。如因南北建设综合公司的责任，熊正义不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照熊正义不退房，南北建设综合公司按已付房价款的0.05%向熊正义支付违约金。2001年9月26日，熊正义作为借款人与中国建设银行重庆北碚支行作为贷款人、南北建设综合公司作为担保人签订《抵押贷款合同》及《借款合同》，由中国建设银行重庆北碚支行向熊正义借款150000元，并将该借款全额转入南北建设综合公司；贷款期限从2001年9月16日至2011年9月15日；抵押物即涉案房屋。2001年10月22日，南北建设综合公司向熊正义出具金额为338320元房款发票。熊正义并向有关部门缴纳了交易税3383.19元以及登记费210元。2011年9月30日，熊正义偿清在银行的贷款本息。
同时查明，2007年5月，南北房地产公司取得位于北碚区××××路××××××号房屋的房地产权证（107房地证2007字第0×××××号），该证记载的房屋建筑面积为177.61㎡；房屋用途为非住宅。熊正义与南北房地产公司均确认上述房地产权证中的房屋包括熊正义购买的涉案房屋和另外一个业主所购买的房屋。为将涉案房屋与另外业主所购房屋的产权面积进行分割，南北房地产公司于2012年6月5日填写了《房产测量委托书》并附涉案房屋的图纸以及《北碚区办理非住宅权属分割会审意见表》。2012年8月10日，重庆言定律师事务所受熊正义委托向南北房地产公司邮寄《律师函》，要求南北房地产公司为熊正义所购房屋办理产权证，熊正义给予全力配合。后南北房地产公司收到了该律师函，但认为该函件上记载的内容不真实，熊正义多年来从未催促南北房地产公司办理其房产证。现熊正义认为南北房地产公司未积极履行办证义务，遂起诉来院。庭审中，熊正义、南北房地产公司以及北碚建筑公司均陈述涉案房屋按照合同约定在2001年8月30日之前已交付熊正义使用；涉案房屋在交付使用前已经竣工验收合格。
在本案审理过程中，受南北房地产公司委托，重庆市国土资源和房屋勘测规划院北碚区房产测量所于2013年7月5日对位于北碚区××××路××××××号房屋进行了分户测绘。该所出具了《重庆市房产面积测算报告书（竣工分割）1306295》，其汇总的房屋面积分户情况为：测绘×××××路××××××号房屋的套内面积90㎡（建筑面积为94.22㎡）；测绘××××路××××××号房屋的套内面积79.65㎡（建筑面积为83.39㎡）。该报告并在重庆市国土资源和房屋管理局进行了备案。2013年11月20日，南北房地产公司取得了位于北碚区鱼塘湾48号附4号房屋的房地产权证（107房地证2013字第××××××号）。熊正义、南北房地产公司以及北碚建筑公司均确认本案熊正义所购买的房屋位于北碚区××××路××××××号。
庭审中，南北房地产公司为证明其履行办理涉案房屋的房地产权证的义务仅仅只有提供盖章和相关资料而向本院举示了北碚建筑公司作为甲方与南北房地产公司作为乙方于2007年1月5日签订的《关于协助办理房地产权证的协议》。该协议约定原南北建设综合公司已于2005年5月18日整体转让出售，且已改制更名为南北房地产公司。因原南北建设综合公司所开发出售的位于北碚区××××路××××××号旧城改造工程等楼盘有部分购房业主的“房地产权证”未办，现双方就此协商一致，达成以下协议：一、甲方委托乙方在办理上述楼盘部分业主的房地产权证时，只限于提供签章和相关资料。二、所有办证费用均由甲方和购房业主按规定各自承担，跟乙方无关，其办证人员也由甲方人员具体办理，实施。三、凡因此而发生的所有债权、债务、经济、民事纠纷和全部法律责任，均由甲方承担。熊正义认为不清楚该协议的形成时间，也不能达到南北房地产公司的证明目的。北碚建筑公司对该协议的真实性无异议。
上述事实，有原、被告当庭陈述，商品房买卖合同、借款合同、抵押贷款合同、发票、工商档案、律师函、房地产权证、分割会审意见表、房产测量委托书、图纸、房产面积测算报告书、协议等证据载卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：熊正义于2001年8月20日与原南北建设综合公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违法法律、法规的禁止性规定，故该合同合法有效。熊正义与南北建设综合公司均应按照合同的约定履行自己的义务。熊正义按照合同约定支付了购房款，按照合同约定南北建设综合公司在2001年8月30日将涉案房屋交付熊正义使用后90日内，应当将办理涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案。南北建设综合公司在2005年6月改制更名为南北房地产公司，熊正义与原南北建设综合公司于2001年8月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》中所约定的南北建设综合公司享有的权利和承担的义务应由改制更名后的南北房地产公司承接。被告南北房地产公司辩称二被告在《关于协助办理房地产权证的协议》中约定了南北房地产公司仅有向北碚建筑公司提供盖章和相关资料的义务。因此，南北房地产公司没有为熊正义办理房屋产权证的义务。本院认为，二被告于2007年1月5日签订的《关于协助办理房地产权证的协议》仅对签订协议双方当事人产生相应的法律后果，而不能约束熊正义的权利义务。因此，对南北房地产公司的辩称理由，本院不予采纳。从本案事实来看，位于北碚区××××路××××××号房屋即涉案房屋于2013年11月20日登记在南北房地产公司名下；南北房地产公司承接了原南北建设综合公司关于办理涉案房屋的房地产权证的义务，故熊正义起诉请求南北房地产公司履行办理位于北碚区××××路××××××号房屋房地产权证的义务的诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。
南北房地产公司辩称其已履行了为原告办理涉案房屋的房地产权证的义务，但由于熊正义的责任，涉案房屋的房地产权证至今未办理下来。因此，南北房地产公司不应支付熊正义违约金。本院认为，南北房地产公司并未举示证据证明其已履行了为熊正义办理房地产权证的义务，故对南北房地产公司的抗辩理由，本院不予采纳。根据《重庆市商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，南北房地产公司应向熊正义支付逾期办证违约金为169.16元（338320元×0.05%）。熊正义认为合同约定的逾期办证违约金与其造成的实际损失相比过低，要求增加违约金至10000元。对此，熊正义未举示证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，故熊正义要求南北房地产公司支付逾期办理产权证违约金10000元的诉讼请求部分不成立，本院予以驳回。本案北碚建筑公司仅为原南北建设综合公司的出资人，故熊正义要求北碚建筑公司承担履行办证义务以及支付违约金的连带责任的诉讼请求，无相应法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告重庆南北房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告熊正义办理位于北碚区××××路××××××号房屋的房地产权证；
二、由被告重庆南北房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告熊正义逾期办证违约金169.16元；
三、驳回原告熊正义的其他诉讼请求。
案件受理费6525元，由原告熊正义负担185元，由被告重庆南北房地产开发有限公司负担6340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 晏晓丽
人民陪审员 刘昌元
人民陪审员 韩念超
二〇一四年二月七日
书 记 员 辛 寅