黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0606民初82号原告：刘云霞，女，1965年2月16日出生，汉族，无职业，住大庆市大同区,现住大庆市大同区。委托诉讼代理人:唐影，女，无职业，住大庆市大同区。被告：大庆正基房地产开发有限公司，住所地大庆市大同区同城路路北建设局西侧。法定代表人：金友静，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔立凤，黑龙江金烁律师事务所律师。被告：大庆市丰华物业管理有限公司，住所地大庆市大同区大同镇同心街72-1号。法定代表人：张晓铁，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱海，男，该公司项目经理，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：李欣旺，男，无职业，住大庆市大同区。原告刘云霞与被告大庆正基房地产开发有限公司、大庆市丰华物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月25日，第一次公开开庭审理，原告刘云霞、被告大庆正基房地产开发有限公司委托诉讼代理人崔立凤、大庆市丰华物业管理有限公司委托诉讼代理人朱海到庭参加诉讼。于2018年3月22日，第二次公开开庭审理，原告刘云霞及其委托诉讼代理人唐影、被告大庆正基房地产开发有限公司委托诉讼代理人崔立凤、大庆市丰华物业管理有限公司委托诉讼代理人朱海、李欣旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云霞向本院提出诉讼请求：1、要求二被告对南卧室窗台下墙体漏水、客厅窗台下墙体裂缝部分进行维修至原样，对窗户变形部分给予更换（包括窗台大理石恢复原样）；2、要求二被告给付误工费12000元、精神损失费7000元、财产损失2000元、搬迁费1000元、保洁费300元、交通费1000元、租房费4000元，共计人民币27300元；3、要求二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月7日，原告刘云霞入住大同区尚城小区A16-2-301室。2012年春天房屋出现承重墙裂痕、从承重墙裂缝进水、进风、窗户严重变形、墙面开裂等问题，原告刘云霞多次要求二被告进行维修，二被告都以维修义务为对方为由拒绝维修，给原告刘云霞造成损失。被告大庆正基房地产开发有限公司辩称，一是维修责任主体是被告大庆市丰华物业管理有限公司，理由是原告刘云霞关于房屋质量问题向其主张权利，其告知原告刘云霞向被告大庆市丰华物业管理有限公司主张后，自2012年以来原告刘云霞一直就涉案房屋的质量问题向被告大庆市丰华物业管理有限公司主张，且原告刘云霞拒不支付被告大庆市丰华物业管理有限公司物业费的理由及被告大庆市丰华物业管理有限公司已实际对尚城小区的房屋质量问题进行登记并于2014年向全体业主公示的事实；二是本案争议房屋自2016年7月6日已过五年保修期，其公司不负维修责任；三是原告刘云霞主张的客厅裂缝未在报修登记记载内，该部分未发生在保修期内；四是原告刘云霞主张的赔偿金的项目及数额均没有证据、事实依据及法律依据不应得到支持。被告大庆市丰华物业管理有限公司称辩，因原告刘云霞是基于房屋质量问题提出的各项主张，其与原告刘云霞系物业服务合同关系，根据物业管理条例的相关规定，房屋质量问题不在物业服务合同范围内，故其不应承担原告刘云霞的各种损失。本院经审理认定事实如下：2011年7月7日，原告刘云霞入住由被告大庆正基房地产开发有限公司开发建设的大庆市大同区尚城小区A16号2单元301室。2011年7月27日，被告大庆市丰华物业管理有限公司与被告大庆正基房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，就前期物业管理服务达成了协议。此后原告刘云霞开始接受被告大庆市丰华物业管理有限公司提供的物业服务。2011年10月22日，原告刘云霞居住房屋的客厅窗户出现关不严的情形。2012年，原告刘云霞居住房屋的客厅墙体出现裂痕、南卧室外墙出现漏水情形，并进行维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告刘云霞提交照片三张，欲证明主卧室窗户下面的墙体漏雨。被告大庆正基房地产开发有限公司认为该组证据不能证明原告刘云霞欲证明的事实，看不出是漏雨所致且该房屋已过质保期。被告大庆市丰华物业管理有限公司认为该组证据与其无关。对该组证据的真实性，本院予以确认。2、原告刘云霞提交的照片五张，欲证明客厅墙体开裂、漏风。被告大庆正基房地产开发有限公司认为即使存在照片中的房屋质量问题，该房屋的质保期也于2016年7月6日到期，其不负维修责任。被告大庆市丰华物业管理有限公司认为该组证据与其无关。对该组证据的真实性，本院予以确认。3、原告刘云霞提交的照片二张，欲证明客厅窗户与两侧墙面之间有裂痕。被告大庆正基房地产开发有限公司认为即使存在照片中的房屋质量问题，该房屋的质保期也于2016年7月6日到期，其不负维修责任。被告大庆市丰华物业管理有限公司认为该组证据与其无关。对该组证据的真实性，本院予以确认。4、原告刘云霞提交的前期物业服务委托合同复印件一份、大庆市住宅物业服务内容监督记录复印件一份，欲证明其房屋未过质保期及被告大庆市丰华物业管理有限公司没有履行被告大庆正基房地产开发有限公司委托的三年维修合同。被告大庆正基房地产开发有限公司认为一是即使存在房屋质量问题，在质保期内也是原告刘云霞与被告大庆市丰华物业管理有限公司之间的维修及物业管理费的纠纷，与其无关；二是争议房屋已过质保期，其不负维修责任。被告大庆市丰华物业管理有限公司认为前期物业服务委托合同是其与被告大庆正基房地产开发有限公司签订的公共服务合同，并未体现由其对房屋质量进行维修，大庆市住宅物业服务内容监督记录不能证明应由其进行维修。对该组证据的真实性，本院予以确认。5、原告刘云霞提供的证人刘某出庭作证，欲证明涉案房屋客厅墙体开裂、漏风、客厅窗户严重变形、主卧室从外墙往屋里进水及物业公司给其维修过，但没有修好。被告大庆正基房地产开发有限公司认为该证人证言的真实性无法确定，原告刘云霞诱导证人刘某，证人刘某的证言不能证明原告刘云霞欲证明的问题，该证人证言能够证明一是证人于2017年夏天看见原告刘云霞房屋裂缝等问题，该质量问题已过五年质保期；二是本案争议房屋及证人一直向被告大庆市丰华物业管理有限公司主张所住房屋的维修问题，原告刘云霞未向其主张权利，故其不负维修责任。被告大庆市丰华物业管理有限公司认为原告刘云霞当庭诱导证人刘某作证，认为证人刘某所证实的房屋质量问题与其没有关系。对原告刘云霞房屋于2012年维修的事实，本院予以确认。6、原告刘云霞提交的民事起诉状一份，欲证明2013年至2017年，涉案房屋客厅墙体开裂、卧室墙面漏水、窗户严重变形，被告大庆市丰华物业管理有限公司对原告刘云霞所述事实认可。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为一是该份起诉状仅能证明原告刘云霞与被告大庆市丰华物业管理有限公司之间存在物业费纠纷；二是即使存在房屋质量问题，原告刘云霞也一直向被告大庆市丰华物业管理有限公司主张。被告大庆市丰华物业管理有限公司对该份证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为该份证据与本案无关联性，当年原告刘云霞以房屋质量存在问题为由不缴纳物业费，其已经明确告知原告刘云霞房屋质量问题应向开发单位或者是建设单位主张权利且原告刘云霞也多次找开发商驻尚城小区的售后交涉此事。对该份证据的真实性，本院予以确认。7、原告刘云霞提交的庭审笔录复印件一份三张，欲证明被告大庆市丰华物业管理有限公司统计房屋存在问题后应向开发商进行报修，由于被告大庆市丰华物业管理有限公司迟延履行义务，给原告刘云霞造成的损失由被告大庆市丰华物业管理有限公司承担。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为一是庭审笔录的时间是2017年11月16日能证明该庭审笔录内容涉及的房屋质量已超过五年质保期；二是认可原告刘云霞因被告大庆市丰华物业管理有限公司未向其报修而要求承担损失的主张。被告大庆市丰华物业管理有限公司对该份证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为一是该份证据证明不了其是否迟延履行报修义务且其在收到业主报修后，已及时将业主反映的房屋质量问题告知了建设单位驻小区所在地的维修处；二是其起诉原告刘云霞要求给付物业费的案件经大同区人民法院审理后判决其公司胜诉，对原告刘云霞以房屋质量存在问题为由拒缴物业费的主张没有采纳；三是原告刘云霞已在2012年找过开发商，开发商推给物业公司，事实证明开发商知道原告刘云霞房屋质量问题事实清楚，且其与开发单位没有书面的维修合同，其不具备维修资质和义务，其把业主的维修问题报给开发商，不应承担没有向开发商申报而造成损失的责任。对该份证据的真实性，本院予以确认。8、被告大庆市丰华物业管理有限公司提交的黑龙江省物价局签发的收费许可证复印件一份三页，欲证明其公司每平方米每年收取12.24元，其中没有维修款。原告刘云霞认为其不知道12.24元包括什么。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据无异议。对该份证据的真实性，本院予以确认。9、被告大庆市丰华物业管理有限公司提交的日常报修工作登记表复印件一份、2014年窗口漏雨、长毛维修明细表十页，欲证明2011年10月22日及2014年原告刘云霞就房屋质量问题向其反映，其公司做好记录后通知建设单位维修处，虽然截止到目前原告刘云霞反映的楼房质量问题已超过法律规定的保修期，但该问题在保修期间内一直没有解决，因此五年的保修期应自动顺延。原告刘云霞对该组证据的真实性无异议，认为能够证明原告刘云霞于2011年至2014年先后多次向被告大庆市丰华物业管理有限公司报修墙体裂缝、漏水、窗户变形问题。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据的真实性有异议，认为一是非其公司出具且日常报修工作登记表中登记的争议房屋仅为窗户不严，2014年报修登记中漏雨、长毛部位仅为南卧且仅是一处；二是该组证据与其公司无关联性，结合其与被告大庆市丰华物业管理有限公司签订的前期物业委托合同及原告刘云霞一直向被告大庆市丰华物业管理有限公司主张房屋质量问题从未向其主张的事实，足以证明本案争议房屋即使存在质量问题维修也应由被告大庆市丰华物业管理有限公司负责；三是该组证据不能证明被告大庆市丰华物业管理有限公司已经向其申报房屋质量问题，且被告大庆市丰华物业管理有限公司也无需向其申报房屋质量问题，而应由被告大庆市丰华物业管理有限公司进行维修。对原告刘云霞的房屋客厅窗户关不严，南卧室墙体漏雨的事实，本院予以确认。本院认为，被告大庆市丰华物业管理有限公司作为大庆市大同区尚城小区的物业服务公司，在尚城小区房屋的质保期内，被告大庆市丰华物业管理有限公司制作了日常报修工作登记表，2014年窗口漏雨、长毛维修明细表明确记载尚城小区业主的房屋出现问题的具体位置，此工作并不是被告大庆市丰华物业管理有限公司的物业服务范围，且在本案庭审中，被告大庆市丰华物业管理有限公司能够准确地说明被告大庆正基房地产开发有限公司位于尚城小区的售后部门的具体位置。故对被告大庆市丰华物业管理有限公司关于被告大庆正基房地产开发有限公司在房屋保修期内已知晓原告刘云霞的房屋存在质量问题的主张，本院予以采信。2012年，原告刘云霞居住房屋的客厅墙体、主卧（南卧）外墙进水曾维修一次，但未修好。原告刘云霞的房屋质量问题仍在被告大庆正基房地产开发有限公司的保修期内。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。故对原告刘云霞要求被告大庆正基房地产开发有限公司对南卧室窗台下墙体漏水、客厅窗台下墙体裂痕部分进行维修至原样的请求，本院予以支持。在本案审理过程中，原告刘云霞提供的证据无法证明窗户变形，故对原告刘云霞要求被告大庆正基房地产开发有限公司更换窗户变形部分的请求，本院不予支持。在本案审理过程中，原告刘云霞提供的证据无法证实误工费、精神损失费、财产损失费、搬迁费、保洁费、交通费、租房费的发生，故对原告刘云霞要求被告大庆正基房地产开发有限公司给付误工费12000元、精神损失费7000元、财产损失费2000元、搬迁费1000元、保洁费300元、交通费1000元、租房费4000元，共计人民币27300元的请求，本院不予支持。原告刘云霞要求被告大庆市丰华物业管理有限公司对其损失承担责任的请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院》第十三条、《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，判决如下：一、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对原告刘云霞居住的大庆市大同区尚城小区A16号楼2单元301室的南卧室窗台下墙体漏水部分、客厅窗台下墙体裂痕部分进行维修至原状；二、驳回原告刘云霞的其他诉讼请求。案件受理费400元，由被告大庆正基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 员  高 玮二〇一八年四月十日法官助理  李 淼书 记 员  刘春梅附相关法律规定：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。