浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1981号
上诉人（原审原告）：徐丽敏。
委托代理人：滕玲玲。
被上诉人（原审被告）：杭州良渚文化村开发有限公司。
法定代表人：陈军。
委托代理人：姚杰、崔满兴。
上诉人徐丽敏因与被上诉人杭州良渚文化村开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余良民初字第73号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年6月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2011年1月19日，徐丽敏与杭州良渚文化村开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011预965980）一份，约定徐丽敏购买杭州良渚文化村开发有限公司开发建设的位于杭州市余杭区良渚街道良渚文化村白鹭郡南67幢1单元502室商品房一套，建筑面积为169.75平方米，其中套内建筑面积为151.04平方米，应分摊的共有建筑面积为18.71平方米。涉案房屋按建筑面积计算，单价为19738.9元，总价款为3350679元。合同第六条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择以建筑面积（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积＊100%”。附件八补充协议第三条约定：“如遇政府测量规范调整引起的面积误差双方据实结算”。2012年8月17日，徐丽敏与杭州良渚文化村开发有限公司签订商品房交接书一份，约定：“原合同约定买受人预购商品房建筑面积共169.75平方米，房地产产权登记机关测定的实际建筑面积为170.12平方米，依据原合同第六条第一款约定的处理办法据实结算，多退少补。原合同约定该商品房建筑面积单位售价为19738.9元／平方米，因商品房开发过程中出现面积补差的情况，房价款调整为3357982元，代政府收取的物业维修基金调整为10207.2元”。后徐丽敏依照商品房交接书补交房款7303元。徐丽敏于2012年12月6日取得的涉案房屋所有权证，登记的房屋建筑面积为170.12平方米、套内建筑面积为145.77平方米。徐丽敏于2013年1月16日向杭州良渚文化村开发有限公司发送律师函一份，要求杭州良渚文化村开发有限公司按套内面积标准返还房款及利息共计152070元。
另查明，杭州余杭临平同创房产测绘有限公司于2010年11月18日对涉案房屋作出房屋测绘成果报告书（预测绘）一份，载明涉案房屋的建筑面积为169.75平方米，套内建筑面积为151.04平方米，分摊的共有建筑面积为18.71平方米。杭州余杭临平同创房产测绘有限公司于2012年5月2日对涉案房屋作出房屋测绘成果报告书一份，载明涉案房屋建筑面积为170.12平方米、套内建筑面积为145.77平方米、分摊面积为24.35平方米。
徐丽敏于2013年3月6日向法院起诉，要求杭州良渚文化村开发有限公司返还购房款154373元（包括因公摊面积增加支付的购房款7303元及因套内建筑面积减少承担的购房款147070元）及利息损失19560元（自2011年1月19日至2013年2月22日，按年利率6.65%计算，利息要求计算至全部款项付清之日止）。
原审法院认为，徐丽敏与杭州良渚文化村开发有限公司之间的商品房买卖合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方在合同中约定按建筑面积计价，可见合同中“产权登记面积与合同约定面积发生差异处理”中的面积应为建筑面积。因合同中已明确约定了面积差异的处理方式，现徐丽敏要求返还因公摊面积增加支付的购房款及因套内建筑面积减少承担的购房款及利息损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回徐丽敏的诉讼请求。案件受理费3779元，减半收取1889.5元，由徐丽敏负担。
宣判后，徐丽敏不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定双方按建筑面积作为计价方式时，产权登记面积与合同约定面积发生差异处理中的“面积”仅为“建筑面积”，系认定事实不清，证据不足，该面积应当包括建筑面积和套内建筑面积。（一）以建筑面积作为计价方式时，“建筑面积”仅是计算房款的一个“计价单位”，与面积差异房款结算无关，原审判决完全混淆了计价单位和面积差异房款结算的概念。从《浙江省商品房买卖合同》第五条“计价方式及价款”中可以看出，本案不论是以建筑面积计算，还是以套内建筑面积计算，都只是计算房屋总价的一个计算公式，计价方式的不同，影响着房屋单价，但房屋总价是不变的。而且按照惯例，以建筑面积作为计算房款的计价单位更有利于维护买受人的合法权益。根据《商品房销售管理办法》第二十一条之规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。从上述法条中我们可以清醒地看出以建筑面积计价并没有影响或者免除套﻿内建筑面积发生误差时，杭州良渚文化村开发有限公司应承担的法律责任。应该说法律是鼓励双方当事人对此进行详细约定的。（二）合同约定面积与产权登记面积中的“面积”均应当包括建筑面积和套内建筑面积。根据《浙江省商品房买卖合同》第三条，杭州良渚文化村开发有限公司出售给徐丽敏的房屋建筑面积共169.75平方米，其中套内建筑面积为151.04平方米，应分摊的共有建筑面积为18.71平方米。而房屋所有权证中登记的面积一共有两个，即建筑面积170.12平方米和套内建筑面积145.77平方米。由此可以看出，合同约定面积与产权登记面积中的“面积”均应当包括建筑面积和套内建筑面积，而不单指建筑面积。二、原审判决认为合同中已明确约定了建筑面积差异的处理方式，因此双方应当按照合同约定仅就建筑面积差异进行处理，套内建筑面积差异于法无据，系适用法律错误。（一）《浙江省商品房买卖合同》第六条“面积确认及面积差异处理”中并没有明确指出，该条款中的面积即是建筑面积；既然没有明确指出，就应当包括建筑面积和套内建筑面积。（二）《浙江省商品房买卖合同》系杭州良渚文化村开发有限公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与徐丽敏协商的格式合同。根据《合同法》第41条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此原审判决认为合同中仅就建筑面积差异进行了约定是错误的。（三）退一步讲，即使合同第六条中没有就套内建筑面积差异进行约定，或者约定不明确，原审判决也应当按照现行司法解释支付徐丽敏的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予﻿支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（四）从公平合理、提高建筑水平的角度来讲，杭州良渚文化村开发有限公司更应当承担违约责任。首先，从购房者对房屋实际使用的角度来看，公摊面积增加、套内面积减少，降低了房屋的实际使用率，如果要求购房者按增加面积多支付房款，无疑是增加了购房者的负担，不符合公平原则；其次，在商品房的整个规划、设计、建造、销售过程中，相比开发商而言，购房者对建筑面积是根本无法控制的，因此将面积误差造成的经济风险交由购房者承担并不合理，而将这一风险交由开发商承担，可以促使其不断改进施工技术，尽力做到实际施工与设计图纸一致，提高建筑水平，显然更为合理。因此本案从公平原则的交付来讲，原审判决也应当支持徐丽敏的请求。三、杭州良渚文化村开发有限公司未按约交付房屋构成违约。根据双方于2011年1月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》第二条之规定，徐丽敏所购商品房建筑面积共169.75平方米，其中，套内建筑面积151.04平方米，应分摊的共有建筑面积18.71平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。然而，徐丽敏从杭州市余杭区房管局领取的房产证上却发现杭州良渚文化村开发有限公司交付给徐丽敏的房屋建筑面积为170.12平方米，套内建筑面积却只有145.77平方米。既然双方对房屋面积进行了严格约定，杭州良渚文化村开发有限公司就应当交付给徐丽敏符合合同约定的房屋，而不能单考虑建筑面积，现杭州良渚文化村开发有限公司不能按约交付，即是违约，就应当承担违约责任。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持徐丽敏的全部诉讼请求并由杭州良渚文化村开发有限公司承担全部诉讼费用。
被上诉人杭州良渚文化村开发有限公司辩称：原审判决认定“产权登记面积与合同约定面积发生差异处理中的‘面积’应为建筑面积”，认定正确，徐丽敏认为该“面积”应当包括建筑面积和套内建筑面积缺乏依据且与双方合同约定不符。双方合同第六条约定：“当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异”，根据该约定可得，本条款中“面积”与合同其他条款中“面积”含义不同，本条款中“面积”即为当事人选择的计价方式的简称，该条赋予“面积”二字特殊的含义。根据合同第五条约定，双方在合同中选择按建筑面积计价，可见本条款中“面积”应为“建筑面积”，既非套内建筑面积，亦非建筑面积和套内建筑面积。同时，双方交接案涉商品房进行面积差异处理时亦只是以“建筑面积”单项作为面积差异处理依据，并未涉及“套内建筑面积”（退一步讲，若徐丽敏认为此面积应包括建筑面积和套内建筑面积，则进行面积差异处理时也应同时对套内建筑面积差异予以结算，哪怕套内建筑面积不存在差异也应在商品房交接书中予以注明），且事后徐丽敏也按该处理意见补足房价款，并无异议。双方的案涉商品房交接结算行为亦表明案涉商品房面积差异处理依据仅为建筑面积单项标准而不包括套内建筑面积。因此，原审判决认定“产权登记面积与合同约定面积发生差异处理”中的面积应为建筑面积，认定正确，徐丽敏认为该“面积”应当包括建筑面积和套内建筑面积缺乏依据且与双方合同约定不符。原审判决认为“因双方合同中已明确约定面积差异的处理方式，现徐丽敏要求返还因公摊面积增加支付的购房款及因套内建筑面积减少承担的购房款及利息损失的诉讼请求，于法无据”，认定正确。如上所述，双方合同第六条中“面积”系双方选择的计价方式的简称，并非徐丽敏诉称的没有明确所指。同时，该条款亦是浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局联合制定的《浙江省商品房买卖合同》示范文本合同条款，并非杭州良渚文化村开发有限公司为了重复使用而单方拟定的格式条款，且该条款意思明确并不存在两种以上解释的问题，因此，原审判决认为该条款中“面积”仅指建筑面积并无不当。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；”，本案中，双方在合同中已明确约定“建筑面积”作为面积差异处理依据，则双方应当首先遵从该约定，且根据合同意思自治原则，该约定依法应优先适用，现徐丽敏主张以套内建筑面积进行面积差异处理缺乏依据。事实上，双方签订的《商品房交接书》第一条面积差异的处理亦只是就建筑面积单项依据原合同第六条第一款的约定予以据实结算多退少补，且徐丽敏亦已按该交接书中调整后的房价款补足面积补差款，期间徐丽敏并无任何异议。现徐丽敏反悔要求同时对套内建筑面积差异予以处理既有违诚信原则，亦缺乏合同和法律依据。同时，无论是套内建筑面积，还是应分摊的共有建筑面积，均是徐丽敏依法享有的产权登记建筑面积，本案的情形并不存在对徐丽敏显失公平的问题。本案中，双方合同第六条对面积差异处理予以约定即表明双方已经明确预见到合同约定面积与实际交付的房屋产权登记面积将存在一定差异，现杭州良渚文化村开发有限公司交付的案涉房屋面积存在差异且未超过合同约定的面积误差比3%，属合理预期范围，不属于杭州良渚文化村开发有限公司违约，杭州良渚文化村开发有限公司也只需依照合同约定与徐丽敏按实结算房价款多退少补，而无需承担违约责任。因此，原审判决认为“因双方合同中已明确约定面积差异的处理方式，现徐丽敏要求返还因公摊面积增加支付的购房款及因套内建筑面积减少承担的购房款及利息损失的诉讼请求，于法无据”，认定正确。而徐丽敏又诉请以套内建筑面积进行面积差异处理有违诚实信用原则，且与双方合同约定相违背，依法应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，而徐丽敏上诉于法无据，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人徐丽敏和被上诉人杭州良渚文化村开发有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，徐丽敏向法院起诉，要求杭州良渚文化村开发有限公司返还购房款及利息损失。而徐丽敏与杭州良渚文化村开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效。对双方当事人均有约束力，双方均应依照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，购房款是按建筑面积计算，单价为19738.9元／平方米，在合同签订时约定涉案房屋的建筑面积为169.75平方米。同时合同第六条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择以建筑面积（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……”。2012年8月17日，徐丽敏与杭州良渚文化村开发有限公司办理了商品房的交接并签订交接书，因房地产产权登记机关测定的实际建筑面积为170.12平方米，依据原合同第六条第一款约定的处理办法据实结算，多退少补。徐丽敏依照商品房交接书补交了房款。徐丽敏于2012年12月6日取得的涉案房屋所有权证，登记的房屋建筑面积为170.12平方米、套内建筑面积为145.77平方米。因此，徐丽敏要求杭州良渚文化村开发有限公司返还购房款及利息损失的上诉理由，本院难以支持。原审法院判决驳回徐丽敏的诉讼请求并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3779元，由徐丽敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年九月十二日
书 记 员 项 琳