安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第01057号
上诉人（原审被告）：甘月英，女，1978年8月26日出生，汉族，农民。
委托代理人：于彬，安徽明启律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：朱成送，男，1977年9月8日出生，汉族，农民。
委托代理人：何杰政，安徽国誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢训祥，男，1967年9月18日出生，汉族，兽医。
上诉人甘月英、上诉人朱成送因与被上诉人谢训祥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2014）怀民一初字第00634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人甘月英委托代理人于彬，上诉人朱成送及其委托代理人何杰政，被上诉人谢训祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2011年4月11日，原告谢训祥与被告甘月英签订租房协议，原告将其所有的位于怀宁县洪铺镇街道金桂路四开间门面房及该房二楼北面一室一厅的住房租赁给被告从事服饰等轻型商品经营。原、被告约定：租期5年，每年租金为25000元，被告交给原告押金5000元，租赁期满，原告归还被告押金；被告于每年4月11日之前一次性交纳当年4月11日至次年4月10日的租金25000元，被告不得拖欠，否则自动搬出，原告不退押金；被告不得改变房屋租赁用途或转租；原、被告如有违约，承担违约金5000元，并且无条件赔偿对方经济损失；协议一式两份，原、被告各执一份等。协议签订后，被告在上述租赁房屋内经营服饰，被告向原告交付押金5000元并依约向原告支付2011年4月11日至2013年4月10日的租金。2013年4月11日至2014年4月10日的租金由第三人朱成送经手向原告支付。原告每次收取租金时均在被告持有的上述租房协议中注明到期的租金已付。2014年4月11日至2015年4月10日的租金被告至今未交。上述租房协议一式两份，原、被告各持一份，原告持有的租房协议上证人栏没有任何人签名，被告持有的租房协议上证人栏有第三人的签名及第三人某
另查明：2011年，被告甘月英与第三人朱成送系恋爱关系并同居生活，2012年国庆期间两人结束恋爱关系，被告离开上述所租的房屋。此后，被告所租的上述房屋由第三人占有使用，继续经营服饰。上述情形，被告称其因联系不上原告，一直未告知原告。2014年1月5日，原告妻子杨春林发现第三人在原告出租房屋内经营水果蔬菜，双方遂发生矛盾，第三人报警。怀宁县公安局洪铺派出所接警后立即出警处理，出警干警告知双方该纠纷应通过诉讼依法处理。
庭审中，第三人朱成送称只有原告认可上述出租房屋系第三人与被告共同租赁，第三人才愿意向原告支付2014年4月11日至2015年4月10日的租金25000元。对此，原告谢训祥称如果第三人愿意支付2014年4月11日至2015年4月10日的租金，原告同意被告将租赁的房屋转租给第三人，但第三人必须按2011年4月11日原、被告签订的租房协议履行合同义务。为便于调解，应第三人请求，原审法院先收取第三人人民币25000元，然后分别作当事人的调解工作，但原告与第三人各持己见，调解未能成功，原审法院遂将25000元退还第三人。
原审法院认为，原、被告签订的租房协议即房屋租赁合同，合法有效，合同的出租人为原告，承租人为被告，第三人提交的证据不能证明其与被告同为承租人。2012年，被告与第三人结束恋爱关系后，被告离开所租房屋，其所租房屋由第三人占有使用，此情形被告无法定事由一直未告知原告。据此，可认定被告擅自转租房屋的事实存在。2013年4月11日至2014年4月10日的租金虽由第三人经手向原告支付，但不能据此认定原告已知悉并认可被告的转租行为。根据查明的事实，可认定原告自2014年1月5日起已知晓被告将所租房屋转租予第三人，原告知情后并不认同被告的转租行为。被告未经原告同意转租房屋，原告可以要求依法解除合同。原告现提出解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告该项请求予以支持。第三人占有使用原告上述房屋无法律依据，应当及时腾退房屋搬出。被告擅自转租房屋已构成违约，依约应当向原告支付违约金。被告的违约行为导致原告不能收取到期的租金，由此所造成的损失被告应当赔偿。原告诉请被告支付违约金并赔偿损失合法、适当，予以支持。原告要求第三人与被告共同赔偿其损失缺乏事实和法律依据，不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告谢训祥与被告甘月英签订的租房协议；二、被告甘月英于本判决生效后3日内支付原告谢训祥违约金5000元；三、被告甘月英自2014年4月11日起至第三人朱成送搬离上述房屋时止比照房屋年租金25000元的标准计算，于第三人朱成送搬离上述房屋后3日内向原告谢训祥赔偿损失；四、第三人朱成送于本判决生效后3日内搬离原告谢训祥所有的上述出租房屋；五、驳回原告谢训祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告谢训祥负担50元，被告甘月英负担950元。
宣判后，甘月英、朱成送均不服，分别提起上诉。
甘月英上诉称：一、原审法院认定甘月英擅自转租属违约，与事实不符。甘月英在2012年10月就外出打工，经谢训祥同意将租赁房屋交给朱成送独立经营至今，朱成送按时交纳房租，房租收据上的交款人是朱成送，谢训祥称其不知道房屋转租显然不是事实。朱成送在一审提交的新的房屋租赁合同有朱成送签字，能够证明谢训祥知道并认可朱成送独立租赁经营的事实。二、原审法院应将朱成送追加为本案被告，现仅作为当事人，程序违法。请求撤销原判第一、二、三项，改判谢训祥返还甘月英租赁押金5000元。
谢训祥答辩称：房子是租赁给甘月英的，谢训祥只与甘月英签订了租赁合同，朱成送提交的租赁合同上朱成送的签名是其擅自添加的。朱成送交纳租金时并未告知甘月英已离开，是朱成送在经营，否则谢训祥不会同意。后来谢训祥的妻子发现朱成送在租赁房屋内经营蔬菜，改变了约定的房屋用途。请求驳回上诉，维持原判。
朱成送答辩称，同意甘月英的上诉意见。
朱成送上诉称：1、从2010年4月开始该房屋一直由朱成送租赁经营，后因朱成送与甘月英发展成为恋爱关系，两人遂共同经营，2011年4月的租赁协议虽是甘月英与谢训祥签订的，但实际是朱成送和甘月英共同经营。后甘月英于2012年10月外出，该房屋一直由朱成送一个人承租经营，朱成送也一直按协议约定支付了租金，因此朱成送一直是该房屋实际承租人。原判认定朱成送与甘月英系转租关系是错误的。2、谢训祥对该房屋是由朱成送承租经营的事实是明知的，即使朱成送与甘月英系转租关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故对于谢训祥要求解除合同不符合法律规定。请求改判驳回谢训祥的诉讼请求。
谢训祥的答辩意见与其对甘月英的答辩一致。
甘月英称，同意朱成送的上诉意见。
上诉人朱成送在二审提交其代理人对甘后良、刘方的调查笔录及甘秀英出具的证明，以证明涉案房屋刚开始就是朱成送租赁的，后朱成送与甘月英发展成恋爱关系后两人共同经营。谢训祥找朱成送要过租金。
谢训祥经质证认为：甘后良、甘秀英是甘月英的姐夫和姐姐，其证言不应采信；租赁合同是与谁签订的，证人不清楚，达不到证明目的。
甘月英经质证认为，对证据无异议。
合议庭经评议认为，上述证据属证人证言，证人未出庭作证，且证言内容亦达不到证明谢训祥对房屋系朱成送实际租赁是明知的目的，故对其不予采信。
各方当事人对原审证据未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。
二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院对原判查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点：1、原判认定甘月英擅自将房屋转租给朱成送有无事实依据，原审法院判决解除租赁合同是否正确；2、原审将朱成送列为第三人程序是否违法。一、关于解除合同问题。谢训祥与甘月英签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当依照合同约定履行各自的义务。合同约定的承租人是甘月英，朱成送称其一直是该房屋的实际承租人不符合合同相对性原则。2012年10月甘月英外出后，将租赁房屋交由朱成送占有、使用，没有证据证明甘月英该行为已征得出租人谢训祥的同意。甘月英、朱成送又称谢训祥对转租行为已明知但未提出异议，但其提交的证据不足以证明其主张。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故原审认定甘月英将房屋擅自转租给朱成送依据充分，判决解除租赁合同符合法律规定。二、关于主体问题。谢训祥在一审依据其与甘月英签订的租赁合同起诉，朱成送不是合同的当事人，原审将其列为本案第三人并无不当。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人甘月英负担500元，上诉人朱成送负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 章伏虎
审判员 杨 玲
审判员 马 骥
二〇一四年十一月六日
书记员 吴学军
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；