广西壮族自治区鹿寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹿民二初字第621号
原告广西鹿寨华力工业有限责任公司。
委托代理人左雄，广西景耀律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人何远程，该公司办公室主任。（特别授权）
被告广西鹿寨北林胶合板有限公司。
委托代理人王飞虎，副总经理。（特别授权）
原告广西鹿寨华力工业有限责任公司（以下简称华力公司）诉被告广西鹿寨北林胶合板有限公司（以下简称北林公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由审判员莫亚嫦独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行审理，代书记员韦利思担任法庭记录。原告委托代理人左雄、何远程及被告委托代理人王飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华力公司诉称，2007年1月30日，原告与广西北融林木业（以下简称北融公司）有限公司签订了《租赁合同》，由北融公司租赁原告的厂区和部分建筑物。合同履行期间，北融公司股东另行成立了北林公司，即本案被告，原、被告及北融公司协商一致《租赁合同》中北融公司的权利义务由被告承受，《租赁合同》履行届满后经过数次续签，最后一次续签租赁期限延至2015年9月30日。另在租赁期间，被告为更合理的利用场地，经过与原告协商，对租赁的场地、厂房及水电做了一些变动改造，双方签订了《租赁施工协议书》作为《租赁合同》的补充，协议中约定停止租用时，被告对场地、厂房及部分设施具有恢复原状的义务，协议签订后履行至租赁期的最后一个季度，被告未能按照约定在2015年7月5日向原告交纳租金，经原告多次催告亦不履行。且在合同租赁期满后，没有按照约定恢复场地、厂房及部分设施原状，继续占用原租赁场地。综上所述，为维护原告的合法权益，于是诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付2015年7月至9月租赁费用123750元；2、被告赔偿原告违约金123750元×97天×5‰0=6001.88元（违约金自2015年7月6日始至2015年10月10日止，此后另计）；3、被告支付原告场地占用费2500元×10=25000元（自2015年10月1日始计算至2015年10月10日止，此后另计）；4、被告交付的押金80000元不予退还；5、被告将租赁物恢复原状；6、本案诉讼费由被告承担。
被告北林公司辩称，1、我公司对原告的诉讼请求的第1条、第2条是可以接受的，第3条场地占用费的问题，合同约定的每天2500元我公司认可，但我公司不认可原告的实施方式，我公司现在仍没有接到原告的正式法律文件，所以我公司不认可原告的要求；第4条押金的问题，合同约定退出时押金不退，但现在我公司没有退出，这8万元也可以覆盖所有的费用，押金可以冲抵欠款，但不能作为原告的额外收入；关于第5条租赁物恢复原状的问题，我公司认为应是在功能上恢复，而不是恢复当初的状态。2、原告申请查封我公司的财产，致使我公司的无法恢复生产经营，而且查封的财产也大大超过了欠款。3、我公司现在也努力恢复生产，如果实在无力偿还，还有变压器可以冲抵欠款。4、我公司希望本着互利互惠的态度来合理解决问题，原告以查封设备的方法我们认为是不合理的。
经审理查明，2007年1月30日，原告与北融林公司签订《租赁合同》，双方约定：由北融公司租赁原告的厂区（位于鹿寨县某某镇某某路61号，土地面积约29亩、地上建筑物面积约3600㎡），租赁期限从2007年1月15日起至2010年3月31日止，租金按季度交纳，先交后租，每季度开始后第一个月的5日前付清该季度租金；合同签订后，北融公司需在2007年2月2日前向原告一次性交纳租赁押金80000元，在北融公司全部履行本合同各项条款的情况下，合同到期且北融公司交还所租场地后退还。押金不计利息，退租时北融公司凭押金收据领取押金。双方在合同第七条第2项约定违约责任：如北融公司不按本合同约定交纳租金的，从逾期之日起，按逾期部分每日万分之五向甲方支付违约金；逾期超过15日的，除补交欠款及违约金外，原告有权提前解除合同。如北融公司违约导致解除合同的，原告所收取的押金不予退还，并有权要求北融公司按照本合同约定的租金总额的10%支付违约金。北融公司在收到甲方解除合同的书面通知之日起45日内撤离（此期间的场地占用费仍按同期租金标准交纳）。如北融公司不能及时搬出租赁场地的，每逾期一天，北融公司每日按2500元向甲方支付占用费。若合同约定的租金总额的10%的违约金不足弥补原告经济损失，原告仍有权要求北融公司予以赔偿。2007年2月28日，被告依法成立，其为北融公司的全资子公司，有独立的法人资格，被告成立后，实际上由被告使用租赁场地，亦由被告交纳租金，北融公司与原告签订的《租赁合同》的权利义务实际由原告与被告履行。2007年5月30日，原、被告签订《租赁施工协议书》，双方达成如下条款：被告拆除纤维板车间北面的防盗网6个，改安装在纤维板车间南面一楼4个，二楼2个；拆除纤维板车间北面的一楼、二楼铝塑窗各一个，改安装在纤维板车间南面三楼窗户；被告拆除原告原集成材车间北面的4个窗户（窗户由原告收回）改为车间大门，为保证房屋安全，在每个拆除的窗户顶端安装钢筋混凝土横梁，费用由被告承担；被告在原告的纤维板车间到集成材车间打开三个口（4米×3米）作为通道，并在纤维板车间与集成材车间之间的巷道上加盖彩钢瓦，为保证安全，被告必须在所开的通道顶端安装钢筋混凝土横梁。以上所作的改动，被告停止租赁时必须恢复承租时的原貌，由此产生的费用由被告承担。另，双方还约定由被告对高压供电做了改动，并约定对线路做改动后，停止租赁场地时，被告要恢复原告原来的560KVA变压器高压供电线路，费用由被告承担，或者被告新接的1万伏供电线路（含埋地高压供电电缆）划归原告无偿使用，被告不得拆除。之后，双方如约履行了合同，且因约定的租赁期限到期，原告与北融公司之间又分别于2009年12月29日、2011年4月18日（被告在落款处加盖公章），与被告分别于2012年3月8日、2012年12月29日、2013年12月31日、2015年1月20日签订《补充协议书》，双方在最后一次补充协议约定：租赁期限延长至2015年9月30日，租期内年租金为495000元，每季度租金为123750元，被告在每季度首月前5日，把本季度租金汇到原告账户。后双方如约履行合同至2015年6月，后2015年7月5日，被告本应向原告交纳租金未能如约交纳。2015年5月20日，原告向被告发出一份《致函》（附修复费用预算清单一份），被告收到。2015年10月9日，被告向原告发出一份《致函》，对被告拖欠2015年7月至9月租金、因未及时撤离产生场地费的问题等，被告提出解决方案。但双方并未能实际达成解决方案，于是，原告向本院起诉。
另，在诉讼过程，经原告申请并提供担保，本院于2015年10月13日依法查封被告财产一批及原告用于担保的土地一宗。
以上事实，原、被告陈述，《租赁合同》（包括附件）、《租赁施工协议》、《进场施工工程项目备忘录》、《关于恢复560KVA变压器供电的函》、《补充协议》6份、《致函》3份（2015年5月20日的包括退租修复费用预算表）、北林公司营业执照、华力公司营业执照等证据证实。
本院认为，合法的合同关系受法律保护，原告与北融公司签订的《租赁合同》实际在2007年3月开始由原告与被告履行，该合同合法有效，双方均应遵守合同的约定。对被告逾期交纳2015年7月至9月的租金这一事实，被告认可，故原告要求被告向原告支付2015年7月至9月的租金123750元、要求被告支付违约金6001.8元（从2015年7月6日至10月10日，按每日5‰0计算，此后另计），被告无异议，有事实根据，符合合同约定法律规定，本院予以支持；
双方争议焦点一为：对原告请求被告支付场地占用费25000元（按每天2500元计算，从2015年10月1日至10月10日止，此后另计）、被告已交付的80000元押金不予退还有无合同依据。原告是依据双方签订《租赁合同》第七条第2项，认为被告的行为导致解除合同而计算以上损失，但被告所欠租金为一个季度，原告未提供证据证实在被告逾期交纳租金后对被告进行催告，故未达到租赁合同法定的解除条件，且双方在合同中亦无特别约定，故被告拖欠一季度租金的行为未导致双方租赁合同解除，而双方的合同约定至2015年9月30日终止，因被告仍未搬迁，故原告的场地损失也是实际存在，被告在2015年10月9日发向原告的《致函》中认可因未及时搬离在此期间产生的场地费按天计算，可用押金冲抵，故对原告请求场地占用费25000元（按每天2500元计算，从2015年10月1日至10月10日止，此后另计）本院予以确认；但原告请求押金不予返还无法律依据和合同依据，因被告认可押金可用于冲抵占用费，本院确认押金80000元可用于冲抵场地占用费。因至2015年11月3日，被告仍未搬离租赁场地，即被告实际应向原告支付占用费5000元（按每天2500元计算，从2015年10月1日至2015年11月3日止，此后另计至被告搬离租赁场地为止）。
本案争议焦点二为：原告要求被告恢复原状有无依据。在租赁过程中，经原告的同意，被告对租赁物确作了一定改动，且双方以书面形式作出确认，被告在庭审中亦认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在双方所签订的《租赁施工协议书》中明确，被告每变动一项租赁物，在被告停止租用原告场地后，均保证恢复原样。故原告这一请求符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。被告应恢复纤维板车间北面的防盗网6个，恢复纤维板车间北面的一楼、二楼铝塑窗各1个，恢复原集成材车间北面的车间大门为4个窗户，被告在纤维板车间到集成材车间打开的3个通道恢复原状，恢复原告原来的560KVA变压器高压供电线路。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第三款、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告广西鹿寨北林胶合板有限公司支付原告广西鹿寨华力工业有限责任公司2015年7月至9月租金123750元；
二、被告广西鹿寨北林胶合板有限公司赔偿原告广西鹿寨华力工业有限责任公司违约金6001.88元（以123750元为基数，按每日5‰0计算，从2015年7月6日起计算至10月10日，此后另计至被告付清上述第一项租金之日止）；
三、被告广西鹿寨北林胶合板有限公司支付原告广西鹿寨华力工业有限责任公司场地占用费5000元（按每天2500元计算，从2015年10月1日计算至2015年11月3日止，此后另计至被告搬离租赁场地为止）；
四、被告广西鹿寨北林胶合板有限公司将租赁物恢复原状；
五、驳回原告广西鹿寨华力工业有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费4821元，减半收取2410.5元，保全费1670元，合计4080.5元由被告广西鹿寨北林胶合板有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 员 莫亚嫦
二〇一五年十一月二十三日
代书记员 韦利思