江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2014)宜民初字第0348号原告王德。委托代理人毛建中，江苏太滆律师事务所律师。被告宜兴龙誉房地产开发有限公司，住所地宜兴市环科园绿园路。法定代表人周伟，系该公司执行董事。委托代理人许军，江苏菱方圆律师事务所律师。第三人徐一锋。原告王德与被告宜兴龙誉房地产开发有限公司（以下简称龙誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月24日受理后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，根据王德的申请依法追加徐一锋为第三人。原告王德的委托代理人毛建中、被告龙誉公司的委托代理人许军、第三人徐一锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德诉称，2011年5月初，徐一锋和陈丹峰在一起商讨购买投资商铺时，经陈丹峰介绍，徐一锋认识了龙誉公司的何荣平。后三人商量，徐一锋决定购买龙誉公司在宜兴开发的房产项目(香港城)。由于香港城项目当时还未排出房号，于是徐一锋和何荣平口头约定购买香港城7楼东面一层的写字楼(面积约1450平方米，13400元∕平方米)，先预付购房定金100万元。2011年5月20日徐一锋将100万元本票交给何荣平，该款入龙誉公司的账户，龙誉公司向徐一锋出具了收款收据。后徐一锋将该收据交给陈丹峰保管，由于陈丹峰因经济犯罪被判刑，其公司的有关材料(含该收款收据)均遗失。后由于购买的楼盘迟迟未能交付，经徐一锋多次催要未着。2013年10月20日，因徐一锋尚拖欠原告款项，故徐一锋与原告达成债权转让协议，协议约定徐一锋将对龙誉公司享有的100万元的购房定金全部转让给原告。现原告诉至法院，请求法院：1、解除徐一锋与经办人何荣平于2011年5月份达成的购买香港城7楼东面一层写字楼的商品房预售买卖口头合同。2、判令龙誉公司立即返还原告购房定金100万元并承担该款自2011年5月21日起至判决给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失。被告龙誉公司辩称：一、王德非合同当事人，其无权要求解除徐一锋与龙誉公司的商品房预售买卖口头合同。1、即使按王德诉称徐一锋与龙誉公司达成了商品房预售买卖的口头合同，也由于王德非该商品房预售买卖合同的合同当事人，因此王德无权作为当事人而要求解除他人之间所达成的合同。2、即使王德诉称属实，也由于涉案合同属于合同法79条规定的根据合同性质不得转让的合同，因为商品房预售合同是具有人身性质的合同，在学理上这种合同也叫做有人身专属性的合同，此类合同中，当事人一方的义务是与其人身紧密联系在一起的，而王德并非是涉案合同的当事人，因此其无权要求解除涉案合同。二、本案并非是一种债权转让的法律关系，而是合同权利义务的一种转让，由于合同性质的原因，王德诉称的转让行为不受法律保护。1、从王德所出示的债权转让协议可以看出转让方徐一锋与受让方王德是基于债权转让事宜达成了该债权转让协议，而从徐一锋与王德之间的转让行为可以看出，他们之间转让的并非是一种简单的债权，而是将整个商品房预售买卖合同整体转让，因为商品房预售买卖合同是一种双务合同，徐一锋作为合同当事人，并非仅享有合同权利，其同时也负有相应的合同义务，因此徐一锋与王德之间的这一份债权转让协议实际是一份合同转让协议。因此，由于王德非合同当事人，且该合同又属于合同法所规定的禁止转让的合同，因此王德与徐一锋之间的转让合同无效。2、王德诉称是徐一锋与龙誉公司的经办人何荣平达成了口头的商品房预售合同，该主张没有事实依据。因为从王德所提供的证据中无法反映何荣平是龙誉公司的经办人，因此，徐一锋与龙誉公司达成了商品房预售合同也没有事实依据。综上，原告的诉称没有事实依据，即使原告所称部分属实，也由于涉案的转让行为并非简单的债权转让，而是一种合同权利义务的转让，由于该合同属于合同法禁止转让的合同的一种，因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人徐一锋述称：原告的诉状是事实，2011年5月其买香港城的商铺，当时房号没有，其买的是7楼东面的一层写字楼，面积大约是1450平方米，均价1.35万元。当场协商，于2011年5月20日预付定金100万元，由其卡上出具一张现金本票交给龙誉公司，后查明，这100万元已经进入龙誉公司账户，并出具了收款收据，后来龙誉公司因为经营问题，导致其所购买的写字楼一直无法交付，期间，其多次去催，要求退还其100万元定金，至今还没有还给其。其还尚欠王德借款，所以于2013年10月20日，与王德达成协议，要求龙誉公司退还给其100万元定金的债权转让给王德，期间，其多次要求与龙誉公司解除合同，于2014年6月9日发给龙誉公司代表人解除合同的通知。经审理查明：2011年5月20日徐一锋向龙誉公司支付100万元购房预付款，购买龙誉公司开发的位于宜兴市新街街道香港城7楼东面一层的写字楼。因徐一锋欠王德债务，2013年10月20日，徐一锋(甲方)与王德(乙方)签订债权转让协议一份，载明：“鉴于宜兴市人民法院(2013)宜民特字第0023号和(2013)宜民执字第0940-3号民事裁定书以及2013年9月23日的无锡市万顺博拍卖有限公司成交确认书，截止本协议签署之日，甲方尚结欠乙方债务126.3万元。而甲方目前对宜兴龙誉公司享有100万元的到期债权。现甲方同意将该到期债权全部转让给乙方，以此来一次性抵偿甲方所欠乙方的前述到期债务。乙方对此表示同意。本协议生效后，本协议项下的该转让债权不实现的，甲方仍应承担对乙方的清偿责任。本协议项下的该转让债权乙方实现后，乙方承诺对甲方尚欠乙方的前述到期债务将归于消灭。甲、乙双方应认真履行本协议项下的约定义务，不履行或迟延履行，给对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任，并一次性支付所转让债权总额10%的违约金……”另查明，龙誉公司开发的位于宜兴市新街街道香港城至今尚未竣工交付。审理中，徐一锋向龙誉公司发出“解除合同通知书”，载明：“宜兴龙誉房地产开发有限公司：根据贵我双方于2011年5月20日达成的口头购买香港城7楼东面一层的写字楼(面积约1450平方米，每平方米均价13500元∕平方米)预售合同的约定，我已按约于当日支付给贵司100万元的购房定金，对照口头合同的约定，我已先履行了合同相关义务，但贵司却违反约定至今未向我交付房屋，据现场实地查看，贵司开发的香港城楼盘自双方口头合同订立至今已有三年多的时间仍保持原状，根本没有继续施工进行的迹象，实为烂尾楼。鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本人认为贵司的行为及香港城的现状已致使不能实现合同目的，为此，我正式决定通知贵司：1、自即日起立即解除与贵司于2011年5月20日达成的口头购买香港城7楼东面一层的写字楼(面积约1450平方米，每平方米均价13500元)预售合同；2、立即返还我购房定金100万元，并请将该款直接交付王德收取。”上述事实，有解除合同通知书、债权转让协议、民事裁定书、本票复印件、银行本票业务清单及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，徐一锋向龙誉公司交付100万元预付房款购买龙誉公司开发的位于宜兴市新街街道香港城的写字楼，双方的买卖合同成立有效，双方均应按约履行合同义务。但香港城至今未能竣工验收交付，龙誉公司迟延履行债务的行为致使徐一锋的合同目的不能实现，徐一锋要求解除合同且审理中已通知龙誉公司，该解除行为依法有据，龙誉公司应退还100万预付款。徐一锋将该100万元转让给王德并起诉龙誉公司，该行为视为通知龙誉公司，故该转让已发生法律效力。龙誉公司应将100万元直接支付王德。因双方对利息未作约定，故只能自主张之日起支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、解除徐一锋与龙誉公司于2011年5月份达成的购买香港城7楼东面一层写字楼的商品房预售买卖合同。二、龙誉公司立即返还王德购房定金100万元并承担该款自2014年6月9日起至判决给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失。三、驳回王德其他诉讼请求。如龙誉公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1.5180万元由龙誉公司负担。该款已由王德垫付，龙誉公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给王德。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  孙梦侠代理审判员  陈淑敏人民陪审员  许媛媛二〇一四年八月五日书 记 员  王亚琪