福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第7620号
原告杨萍，女，1974年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人詹振郊，福建冠德律师事务所律师。
被告厦门英特华投资咨询有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路820号帝豪大厦2603室。
法定代表人陈子琪。
委托代理人王木海、许丹，福建方威律师事务所律师。
原告杨萍与被告厦门英特华投资咨询有限公司合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由代理审判员林丽玉于2015年11月19日、2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告杨萍的委托代理人詹振郊、被告厦门英特华投资咨询有限公司的委托代理人王木海、许丹到庭参加诉讼，原告杨萍到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告杨萍诉称，原告与被告于2015年1月6日签订《协议书》，约定解除原、被告双方2010年1月19日签订的《房屋使用权转让协议书》；约定被告分五期向原告支付退房款407900元、退房利息41074元，租金27200元；并约定若被告未依约支付余款，每逾期一日，须按逾期金额的千分之一向原告支付赔偿；同时还约定在被告未支付全部款项之前，房屋的使用权仍归原告。被告2015年1月6日向原告支付首期款项110959元，之后原告多次讨要，被告支付了逾期违约金计58760元；但是至今仍未支付其余四期的余款，原告多次催讨，被告均以各种理由推脱。原告为维护合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付余款（含退房款、退房利息、租金）365579元及逾期违约金（91395元从2015月1月30日起、91395元从2015年2月28日起、91395元从2015年3月30日、91394元从2015年4月30日起，均按日千分之一计至全部款项付清之日止，扣除已支付的违约金58760元）；2、被告将厦门新华格林商务楼9楼915号（湖里区后埔三路432号915#）交由原告使用，直至被告付清全部款项之日止；3、被告向原告支付其诉讼所花费律师费8000元；4、被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。
被告厦门英特华投资咨询有限公司辩称，一、原告与被告签订的《房屋使用权转让协议书》是无效的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，转让房地产时，转让方应当已经按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”从上述两条规定可知，若起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，转让合同无效。根据《房屋使用权转让协议书》的第一条1.1以及第八条8.1可知，被告并不享有讼争房屋的所有权，而是依据与所有权人厦门新华书店签订的联合建设合同书，被告仅享有宗地编号为2001地578号的土地房屋70%的使用权益。因此，被告并没有取得讼争房屋的所有权以及与讼争房屋相对应的土地使用权。讼争房屋的所有权及土地的使用权均属于厦门新华书店。因此，原被告签订的《房屋使用权转让协议书》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。二、因《房屋使用权转让协议书》无效，讼争合同当然无法律效力。鉴于《房屋使用权转让协议书》为无效合同，原被告所签订的解除无效合同的协议当然也是无效的，双方约定的租金、违约金和律师费也都无效。原告依据无效合同所提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持。被告总共只应退还原告购房款266358.7元，被告已支付110959元和58760元，只应再退还96639.7元。被告与厦门市金色四季酒店管理有限公司不是一个主体，在解除协议书上支付租金是一种代付性质，因为被告与厦门市金色四季酒店管理有限公司有业务往来，所以由被告代支付租金，房屋在签订协议后已经将房屋交付原告使用，原告的诉求不应得到支持。
经审理查明，厦门英特华投资咨询有限公司的原名称为嘉弈（福建）投资担保有限公司，2010年8月12日厦门市工商局核准嘉弈（福建）投资担保有限公司的名称变更登记为厦门英特华投资咨询有限公司。2010年1月19日，杨萍与厦门英特华投资咨询有限公司签订一份编号为2010－915号的《房屋使用权转让协议书》，约定厦门英特华投资咨询有限公司将厦门新华格林商务楼9楼915号房屋的使用权转让给杨萍，转让价为266358元；厦门英特华投资咨询有限公司应于2010年3月1日前将符合协议约定的使用权房交付杨萍使用；等等。2010年2月22日杨萍与厦门英特华投资咨询有限公司就《房屋使用权转让协议书》办理了公证。《房屋使用权转让协议书》签订后，杨萍依约向厦门英特华投资咨询有限公司支付了266358.7元购房款。
2015年1月6日，厦门英特华投资咨询有限公司作为甲方，杨萍作为乙方，双方签订一份《协议书》，约定解除双方就厦门新华格林商务楼9楼915号房屋签订的《房屋使用权转让协议书》。该《协议书》载明双方本着公平、自愿的原则，在平等、诚信、协商一致的基础上订立本协议，具体条款如下：一、甲、乙双方自愿解除于2010年1月19日签订的《房屋使用权转让协议》（编号：2010－915）。二、甲、乙双方协议退房款为407900元，退房利息共41074元，合计应退总金额为448974元。三、乙方同意甲方分五期方式支付乙方退房款。即2015年1月6日需支付第一期退房款金额人民币89795元加甲方欠乙方13个月的房屋租金人民币20800元共合计人民币110595元，于2015年1月30日支付第二期退房款89795元及当月房屋租金1600元共计91395元，2015年2月28日支付第三期退房款89795元及当月房屋租金1600元共计91395元，2015年3月30日支付第四期退房款89795元及当月房屋租金1600元共计91395元，2015年4月30日支付第五期退房款89794元及当月房屋租金1600元共计91394元。在第一期支付当日，甲、乙双方至鹭江公证处办理解除公证手续。四、如果甲方未及时支付余款每逾期一天，房款金额需按逾期金额日千分之一的利息赔偿给乙方，若甲方累计三个月未能付清乙方购房款，乙方将收回房子，并没收第一期支付的退房款，其余房款退还甲方。五、乙方未收到甲方的全部款项之前，该房产的使用权仍属于乙方。六、乙方在收到甲方全部的退房款及租金后，将甲方出具的购房发票（收据）交还给甲方，并解除与厦门市金色四季酒店管理有限公司之间的租赁合同。七、若甲方未履行合同，乙方向法院提起诉讼所引起的费用（含律师费）均由甲方承担。本协议未尽事宜双方可以另行签订补充协议，与该协议同具法律效力。本协议自双方签订之日起生效。2015年1月20日厦门英特华投资咨询有限公司与杨萍就该《协议书》办理了公证。《协议书》签订后，厦门英特华投资咨询有限公司向杨萍支付了两笔款项，分别为110959元和58760元。
2010年1月19日，杨萍与厦门英特华投资咨询有限公司签订《房屋使用权转让协议书》的同时，与厦门市金色四季酒店管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定杨萍将厦门市湖里区后埔三路432号915室即厦门新华格林商务楼9楼915号房屋租赁给厦门市金色四季酒店管理有限公司作酒店使用，租赁期限从2010年6月1日起至2020年5月31日止，第一年至第五年的租金为1600元／月，第六年至第十年的租金为1900元／月；每季度末最后一天支付当季度（三个月）的租金；等等。杨萍在庭审中明确《房屋租赁合同》约定租金由厦门市金色四季酒店管理有限公司支付，但其陈述2010年6月1日至2013年11月30日的房屋租金一直是陈子琪支付的，陈子琪是厦门英特华投资咨询有限公司的法定代表人，故其认为房屋租金一直以来是厦门英特华投资咨询有限公司支付的。厦门英特华投资咨询有限公司辩称陈子琪也是厦门市金色四季酒店管理有限公司的法定代表人，2010年6月1日至2013年11月30日的房屋租金是由厦门市金色四季酒店管理有限公司支付的，《协议书》约定从2013年12月1日至2015年4月30日的房屋租金由厦门英特华投资咨询有限公司代为支付。杨萍在庭审中也认可陈子琪是厦门市金色四季酒店管理有限公司的法定代表人。
另查明，杨萍因本案诉讼支出律师费8000元。
厦门英特华投资咨询有限公司于第一次庭审后向本院提交了《厦门市国有土地使用权有偿使用合同》和（2014）厦民终字第671号民事判决书，要证明厦门英特华投资咨询有限公司与杨萍签订的《房屋使用权转让协议书》无效。杨萍质证认为，厦门英特华投资咨询有限公司提交的证据已经超过举证期限，且《厦门市国有土地使用权有偿使用合同》指的是土地使用权而非地上物的使用权，基于该使用合同所签订的合同已经解除，该使用合同与本案没有必然联系；（2014）厦民终字第671号民事判决书与本案没有实质的相关性，本案的《房屋使用权转让协议书》已经解除，《协议书》约定的是退款的相关事宜，该《协议书》是合法有效的；本案讼争的是房屋退款的相关事宜，而非房屋转让是否有效或无效。
以上事实，有原告提供的公证书、《协议书》、法律事务委托合同及发票、销售不动产统一发票、《房屋租赁合同》，被告提供的公证书和《房屋使用权转让协议书》、《厦门市国有土地使用权有偿使用合同》和（2014）厦民终字第671号民事判决书，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，杨萍与厦门英特华投资咨询有限公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，且是双方本着公平、自愿的原则，在平等、诚信、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照《协议书》的约定全面履行义务。《房屋使用权转让协议书》是否有效并不影响《协议书》的效力。即使《房屋使用权转让协议书》无效，双方当事人在公平、自愿、平等、诚信、协商的基础上对无效协议的处理达成的《协议书》，也为有效协议，故双方关于退房款、退房利息、房屋租金及逾期付款违约责任等的约定有效。根据《协议书》的约定，厦门英特华投资咨询有限公司应向杨萍支付退房款407900元，退房利息41074元，并支付2013年12月1日至2015年4月30日的房屋租金27200元，以上三项合计476174元；厦门英特华投资咨询有限公司逾期支付余款，应按逾期金额日千分之一的利息赔偿杨萍，故厦门英特华投资咨询有限公司已经支付的58760元的性质应认定为逾期违约金，110595元为首期款项，扣除该首期款项，厦门英特华投资咨询有限公司应向杨萍支付余款365579元，此外，厦门英特华投资咨询有限公司还应向杨萍支付逾期违约金，但日千分之一的计算标准过高，本院依法予以调整为按年利率24%计算，即厦门英特华投资咨询有限公司应向杨萍支付的逾期违约金的计算方式为：91395元从2015月1月31日起、91395元从2015年3月1日起、91395元从2015年3月31日、91394元从2015年5月1日起，均按年利率24%计至本判决确定的付款之日止，但应扣除厦门英特华投资咨询有限公司已支付的违约金58760元。杨萍请求厦门英特华投资咨询有限公司支付其因本案诉讼支出的律师费8000元，有《协议书》的约定为依据，本院亦予以支持。因与杨萍签订《房屋租赁合同》的主体是厦门市金色四季酒店管理有限公司，合同亦约定租金由厦门市金色四季酒店管理有限公司支付，虽然2010年6月1日至2013年11月30日的房屋租金是由陈子琪支付的，但陈子琪也是厦门市金色四季酒店管理有限公司的法定代表人，故上述期间的房屋租金应认定为厦门市金色四季酒店管理有限公司支付的。《协议书》约定从2013年12月1日至2015年4月30日的房屋租金由厦门英特华投资咨询有限公司支付，该支付行为应视为一种代为支付，不能因此认定厦门新华格林商务楼9楼915号房屋的使用主体为厦门英特华投资咨询有限公司，所以应当认定该房屋一直由杨萍在出租给厦门市金色四季酒店管理有限公司使用，该房屋尚处于杨萍的控制中，故杨萍杨萍请求厦门英特华投资咨询有限公司将厦门新华格林商务楼9楼915号房屋交由其使用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门英特华投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨萍支付余款（含退房款、退房利息、租金）365579元及逾期违约金（91395元从2015月1月31日起、91395元从2015年3月1日起、91395元从2015年3月31日、91394元从2015年5月1日起，均按年利率24%计至本判决确定的付款之日止，但应扣除厦门英特华投资咨询有限公司已支付的违约金58760元）。
二、被告厦门英特华投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨萍支付因本案支出的律师费8000元。
三、驳回原告杨萍的其他诉讼请求。
如果被告厦门英特华投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3602元，由被告厦门英特华投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 林丽玉
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 李达鸿
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。