广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民一终字第271号
上诉人（原审被告）陈某松，男，汉族。
委托代理人蔡建生，广东嘉格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某鹏，男，汉族。
委托代理人刘欢生，广东和为律师事务所律师。
委托代理人张介亮，广东和为律师事务所律师。
上诉人陈某松与被上诉人陈某鹏因租赁合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院(2014)汕澄法民一初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后进行了审理，上诉人陈某松及其委托代理人蔡建生、被上诉人的委托代理人刘欢生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年4月1日，陈某鹏出具《租赁授权委托书》1份，委托陈某伟负责其位于银北管区内田片镇区建设规划范围内的“内田片4号”土地（面积2520㎡，折3.78亩）的出租、收租和日常管理；陈某伟有权代为签订租赁合同，有权代为处理租金催讨、租赁场地收回等因租赁合同引起的争议纠纷。陈某鹏及陈某伟在《租赁授权委托书》上签字确认。2009年5月11日，陈某伟作为陈某鹏代理人与陈某松签订《租赁合约》1份，约定：陈某伟将位于银北管区内田片镇区建设规划范围内的“内田片4号”，面积2520㎡（折3.78亩）物业出租给陈某松使用；承租日期自2009年5月11日起至2017年5月11日止，租期为8年；租金每年收一次，每年金额为40000元；同时约定，该物业只准作香厂之用，陈某松不得利用该物业从事违法行为，如有违反，由此引起的一切责任及有关部门的罚款一概由被告负责，出租方有权将该物业收回，租赁期内陈某松的一切业务和债权债务与陈某伟无关；陈某松应按期缴交租金，如过期5天，则出租方有权单方解除租约且收回该物业并追收欠租等等。该《租赁合约》上“出租方（或授权人）”处由陈某伟签名，“承租方”处由陈某松签名。合同签订后，陈某鹏将场地交付陈某松使用。2009年4月16日，陈某芳、陈某伟向陈某松出具《收款收据》1份，确认收到被告租金40000元。此后，陈某松没有再付还租金，上述场地由陈某松使用至今。
另查明，1993年2月20日，澄海县溪南镇银北管理区办事处与陈某泰订立《土地有偿使用合同书》1份，约定澄海县溪南镇银北管理区办事处将现陈某松向陈某鹏承租的场地供陈某泰有偿使用。1994年1月9日，陈某泰与陈某鹏订立《土地使用权转让协议书》1份，约定陈某泰将上述场地转让给陈某鹏。同日，澄海县溪南镇法律服务所出具《见证书》1份，对上述协议书予以见证。再查明，陈某强系陈某鹏的父亲，陈某华系陈某鹏的母亲。2014年8月22日，陈某强、陈某华出具《声明书》1份，声明陈某鹏与陈某泰1994年1月9日在溪南镇法律服务所的见证下签订的《土地使用权转让协议书》时作为法定代理人在场，陈某鹏法定代理人同意陈某鹏签订合同并代付转让费。原审法院在审理过程中于2014年4月24日通知汕头市澄海区溪南镇银北村民委员会、陈某泰作为第三人参加诉讼，经审理，汕头市澄海区溪南镇银北村民委员会、陈某泰不符合作为本案第三人的条件，原审法院通知其退出诉讼。
原审判决认为，本案是因陈某松向陈某鹏租赁土地而未履行租赁合同约定引起的纠纷，是租赁合同纠纷。本案审理的法律关系租赁合同关系，除此以外的法律关系不是本案的审理范围。陈某鹏委托代理人陈某伟与陈某松签订的《租赁合约》，是双方真实的意思表示，内容合法，主体适格，是有效合同。首先，陈某伟与陈某松签订《租赁合约》的行为，是受陈某鹏的委托，其代理行为在受委托的代理权限内，该行为合法有效，陈某伟所实施的代理行为引起的法律后果依法应由陈某鹏承担。其次，《租赁合约》中约定的出租给陈某松使用的土地，系陈某鹏依照与陈某泰签订的《土地使用权转让协议书》取得的，虽然陈某鹏在与陈某泰签订《土地使用权转让协议书》时是未成年，但陈某鹏签订协议书的行为已得到其法定代理人陈某强、陈某华追认，也支付了相应款项，签订协议时其法定代理人陈某强、陈某华也在场，根据法律规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其它民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意，该行为合法有效。因此，陈某松提出该合同的民事主体没有效力理由不成立。陈某鹏取得了上述土地的使用权后，将土地出租给陈某松作为香厂之用，租赁用途不违反法律规定，银北村委会、陈某泰对双方之间的租赁事实无异议。在与陈某松发生租赁合同关系时，陈某鹏已是成年人，具有主体资格。综上，陈某松提出法院不应受理此案、陈某鹏不是适格主体不具有诉权等答辩意见，理由不成立，不予采纳。因《租赁合约》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按约定的内容履行。陈某鹏已依约将土地交给陈某松使用，陈某松在租用上述土地之后，只付还一年的租金，其未依合同约定履行交付租金义务的行为，违反了合同的约定，是违约，应按合同约定承担违约责任。合同明确约定陈某松如逾期付还租金，陈某鹏有权解除合同并收回物业，故陈某松应按合同约定归还陈某鹏租赁场地，偿还尚欠租金。现陈某鹏请求与陈某松解除合同并要求归还租赁场地，付还自2010年5月11日起至2013年5月11日止三年租金120000元、自2013年5月12日起至实际归还之日止的租金，请求合法，依据充分，应予支持。因合同未约定逾期交付租金需支付利息，陈某鹏请求陈某松应付还尚欠租金的利息损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除陈某鹏与陈某松2009年5月1日签订的《租赁合约》。二、陈某松应于本判决生效之日起10日将位于溪南镇银北村内田片镇区建设规划范围内面积为2520㎡（折3.78亩）的“内田片第4号”的租赁场地交还陈某鹏管理使用。三、陈某松应于本判决生效之日起10日内付还陈某鹏租金160000元（计至2014年5月11日），并自2014年5月12日起至实际交还租赁场地之日止（按年租金40000元计）付陈某鹏占用费。四、驳回陈某鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4031元，由陈某鹏负担50元，陈某松负担3981元。
上诉人陈某松不服原审判决，提起上诉认为，1、原审判决程序中关于第三人的问题，原审法院通知陈某泰和银北村委会作为第三人出庭参加诉讼，并参加两次庭审，但在陈某松领取判决书的同时，原审法院却发出通知，称没有必要追加第三人需要，但实际上追加第三人是必要的，且是本案的租赁合同的主体之一，也是起到查明事实的作用，原审法院撤销追加无事实和法律依据，程序上存在违法。2、在证人的问题上，因陈某鹏提交的证人证言系书面，我方要求证人应出庭作证，但原审法院并没有传唤证人到庭，原审法院在采信证人证言上程序违法。3、陈某鹏的签名问题，溪南法律服务所见证的陈某鹏签名与其诉状、送达回证、证据清单上的签名是为完全不同的。我方申请二审法院予以笔迹鉴定。4、本案涉讼土地系集体使用权土地，是用于集体、乡镇企业的需要，不是普通流通的商品，即使当时陈某鹏签订了合同，也不具备合格的工商资格和营业主体。综上所述，陈某鹏不是案涉土地的合法使用权人，不具有诉讼主体资格，请求二审法院裁定撤销原审判决，驳回陈某鹏的起诉。
被上诉人陈某鹏答辩认为，陈某松的上诉毫无事实依据，陈某鹏取得案涉土地使用权事实清楚，证据充分，原审判决处理恰当，应于维持。关于本案第三人的问题，原审法院经审查后，通知第三人退出是符合法律规定的；关于证人的问题，在陈某泰的陈述与见证书的内容有出入的情况下，原审法院已进行第二次开庭并进行调查，当庭出示陈某鹏的父母的声明书和法庭的直接向其父母所做的笔录，并予以质证，是合法的，陈某松对此有异议应在一审举证期限内提出，现已超过期限应承担举证不能的法律后果，故陈某松现在提出笔迹鉴定的申请我方认为不必要，综上请求二审法院维持原判，驳回上诉。
本院查明，原审判决认定的事实与本案的证据相一致，本院予以确认。
本院认为，本案租赁合同的签订主体虽然系陈某松与陈某伟之间，但从陈某鹏提供的《租赁授权委托书》上看，陈某伟签订租赁合同的行为系陈某鹏委托，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”的规定，陈某鹏在本案主张租赁关系的权利，依法应予支持。关于陈某松上诉主张陈某鹏并非土地权属人，不能作为本案诉讼主体的问题，本院认为，虽然涉讼土地的登记权属人并非陈某鹏，但从本案涉讼土地的所有权人汕头市澄海区溪南镇银北村民委员会所出具的证明材料上，已经证实该土地的使用权人系陈某鹏，故陈某松的上诉主张不能成立，本院不予支持。陈某松签订租赁合同并使用土地至今，却没有依约付还租金，已构成违约。原审法院依据合同的约定及陈某鹏的主张，判决解除双方的租赁关系，陈某松支付尚欠的租金及场地占用费，依法有据，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4031元，由上诉人陈某松负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 张丹华
审判员 吴晓如
审判员 陈丽娜
二〇一四年十二月二十三日
书记员 林鸿瑜