重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终477号
上诉人（原审原告）刘后玉。
委托代理人雷少晶，重庆兴盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人吴海燕，重庆兴盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）重庆葆成房地产开发有限公司，住所地九龙坡区金凤路108号。
法定代表人王全良，职务董事长。
委托代理人肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人杨小林，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人刘后玉因与被上诉人重庆葆成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2015年11月16日作出（2015）九法民初字第13467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年4月3日，原告刘后玉（乙方）与被告重庆葆成房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市九龙坡区石坪桥正街119号（保利爱尚里一期）6幢7-4预售商品房；房屋为清水房，套内建筑面积63.08平方米，总成交价款534581元；本项目物业管理用房为1420.63平方米，具体位置为2号楼一层、5号楼一层。合同附件二、三《爱尚里项目一期住宅初装交房标准》约定：卫生间地面：钢筋混凝土结构面，面层作防水处理。合同附件五《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》约定：甲方所建房屋因设计需要，可能会出现室内卫生间未下沉或部分未下沉或高于楼地面等问题，在不违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准的前提下，乙方不得以不舒适或对其有影响或未告知等为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求，若上述情况违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准约定的，甲方应按本合同相关规定和法律规定承担责任；广告及宣传资料、销售手册、样板房、楼盘模型等只作展示和参考用，本合同签订前甲方发布的广告以及宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载明的内容在签订本合同时可能已经作出部分调整或者改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或与本合同内容有抵触或未作约定的，则以实物和双方签订的主合同及补充协议内容为准，请乙方签订合同时特别注意；本补充协议是商品房买卖合同的有效组成部分，本补充协议与主合同约定不一致的，以本补充协议为准。
2014年11月24日，重庆市九龙坡区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定保利爱尚里一期A组团（1-6、8号楼）建设工程消防验收合格。2、5号楼上层一层为架空绿化、住宅、物业管理用房，上层二层及以上均为住宅。
2014年12月30日，涉案房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
庭审中，原、被告双方一致认可如下事实：被告出售房屋时的宣传资料上载明，小区配有游泳池、篮球场等体育配套设施；涉案房屋次卫生间几乎未下沉或下沉很少，低于5公分；涉案房屋所在小区的2号楼和5号楼是两栋单独的楼体，平行相对，未连接在一起，物管用房经过公共区域连接2号楼和5号楼的第一层；双方签订的商品房买卖合同未对卫生间下沉参数、体育配套设施进行明确约定；诉讼请求中的A、B区即保利爱尚里一期、二期，涉案房屋属于保利爱尚里一期；涉案房屋所在小区未成立业主委员会。
原告称，被告所交付的涉案房屋卫生间下沉不符合《住宅建筑规范》第3.1.4条和5.1.4条；被告称，原告所述的规范并未明确规定卫生间下沉参数，被告交付的房屋未违反规定，参见《民用建筑设计通则》第6.12.3条。
原告称，合同对物管用房位置的约定应理解为：2号楼和5号楼内的第一层，不应占用楼外的公用面积，合同是格式条款，应按通常理解，存在争议时，应作出不利于被告的解释；被告称，合同对物管用房位置的约定应理解为：2号楼和5号楼的第一层，不是单指楼体部分，应当是裙楼和栋体对应的基础，包含两栋楼第一层之间的区域。
原告称，被告未按宣传资料的记载完善配套体育设施；被告称，宣传资料未明确体育设施具体位置和完善时间，只说明小区会整体设置，被告会后期整体完善上述设施。
原告称，其要求拆除物管用房、完善配套体育设施、修建无障碍通道的诉请未征求小区其他业主的同意；起诉的违约损失，是因被告交付的房屋违反了卫生间下沉、体育配套设施、物管用房位置、修建无障碍通道的合同约定，合同未直接约定违约损失，根据公平原则，参照合同有关规划、设计变更未及时通知的违约金约定，被告支付购房款5%的违约损失；被告交付的房屋与合同约定的房屋及配套设施质量不一致，导致原告购买的房屋品质明显下降，必然造成直接损失，无法直接通过证据量化，请求法院酌情判决。
刘后玉向一审法院诉称，2013年，原、被告签订商品房买卖合同，对房屋的价格、位置及其他相关事项进行了约定。2015年初，被告通知原告接房，原告在接房过程中发现，房屋卫生间几乎没有下沉，严重影响房屋的正常使用。被告违反合同约定将物业管理用房修建在2号楼和5号楼之间的业主公用部分上，挡住了入户通道大门一半以上，并占用消防通道。被告在出售房屋时向原告宣传小区的配套设施，但未按承诺修建。为此，原告诉请判决：1、被告立即对原告所购房屋的卫生间下沉进行整改并达到国家规定的合理标准；2、被告立即拆除违规建造的物管用房；3、被告按约定时间和地点立即完善小区内楼盘配套设施（包括羽毛球场、三人制篮球场、游泳池、室外综合健身场等十项）；4、被告在保利爱尚里小区A、B区之间修建无障碍通道；5、被告支付违约损失26729元；6、本案诉讼费由被告承担。
重庆葆成房地产开发有限公司在一审中辩称，卫生间的设计和施工均符合规范，且竣工验收合格。物管用房位置设置符合规划，没有占用消防通道，不存在安全隐患。小区配套体育设施已按规划要求进行配置，被告未违反约定。被告无权在小区A、B区之间的市政道路上修建无障碍通道。被告不存在违约行为，原告请求的违约损失没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。本案双方对涉案房屋的质量及配套环境主要存在如下争议：卫生间未下沉是否违反合同约定或法规规定；物管用房位置是否符合合同约定；体育配套设施是否符合合同约定；未修建通道是否符合合同约定。评述如下：
对于卫生间未下沉问题。合同未约定需要下沉或下沉参数，补充协议明确约定了因设计需要，可能会出现卫生间未下沉情况，次卫生间的现状并不违反合同约定，不构成违约。涉案房屋已通过建设行政主管部门竣工验收备案登记，表明房屋各项参数符合国家建筑规范要求。建筑行业无卫生间必须下沉的强制性规范，本案房屋次卫生间的现状也不违反国家建筑设计规范。因此，对原告要求被告对房屋卫生间进行整改的诉讼请求，因无合同依据和法律依据，不予支持。
对于物管用房位置问题。双方对合同条款的理解存在争议，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。“2号楼一层、5号楼一层”通常应理解为2号楼和5号楼内的第一层，不应延伸到楼外的公共区域。本案房屋所在的物管用房的位置违反了合同约定，构成违约。
对于配套设施问题。合同补充协议约定，合同签订前的宣传资料及楼盘模型只作展示和参考用，以合同约定的内容为准。该约定表明宣传资料及楼盘模型不属于合同内容，对双方当事人没有约束力。双方签订的合同并未对体育配套设施进行明确约定，涉案小区配套设施的现状不违反合同约定，不构成违约。
对于修建无障碍通道问题。合同并未约定被告应当修建一期与二期的无障碍通道，被告未予以修建，不构成违约。
对于拆除物管用房、完善配套设施、修建通道的诉讼请求，改建、重建建筑物及其附属设施，属于小区公共部分的权利，应由小区业主共同决定，业主个人无权主张。原告不具备起诉资格，本案不予处理。
对于违约损失的诉讼请求，合同并未对物管用房位置不符合约定的违约损失进行直接约定，原告也未提供证据证明因物管用房位置不符约定造成了实际损失，因此，对原告要求被告支付违约损失的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告刘后玉的全部诉讼请求。本案案件受理费234元，由原告刘后玉负担。
宣判后，刘后玉不服一审判决，向本院上诉称：沙盘图和宣传资料是合同的组成部分之一；被上诉人应当对自身的违约行为承担相应的违约责任，应当赔偿上诉人违约损失。请求本院依法改判被上诉人赔偿上诉人违约损失10692元。
重庆葆成房地产开发有限公司认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。合同补充协议明确约定，合同签订前的宣传资料及楼盘模型只作展示和参考用，以合同约定的内容为准。该约定表明宣传资料及楼盘模型不属于合同内容，对双方当事人没有约束力。故上诉人称沙盘图和宣传资料是合同的组成部分之一与双方的约定不符，对该上诉意见，本院不予采纳。上诉人还提出，被上诉人应当对自身的违约行为承担相应的违约责任，应当赔偿上诉人违约损失。本案房屋所在物管用房的位置违反了合同“2号楼一层、5号楼一层”的约定，已构成违约。鉴于合同并未对物管用房位置不符合约定的违约损失进行直接约定，上诉人也未提供证据证明因物管用房位置不符合同约定造成了实际损失，故对上诉人要求被上诉人支付违约损失10692元的上诉意见，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67元，由上诉人刘后玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 张泽兵
代理审判员 周媛媛
二〇一六年四月十五日
书 记 员 宋彦君