内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第768号
上诉人（原审被告）好毕斯嘎拉图，男，1967年9月6日出生，蒙古族，无职业。
被上诉人（原审原告）敖云格日勒，女，1963年9月23日出生，蒙古族，无职业。
委托代理人孙福君，内蒙古盛兴律师事务所律师。
原审被告芒来夫，男，1990年5月3日出生，蒙古族，无职业。
上诉人好毕斯嘎拉图因确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2013）克民初字第1801号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审认定事实：克什克腾旗经棚镇解放路674号房屋原由孟克达来及其子好毕斯嘎拉图居住，至2004年，该房屋一直登记在孟克达来名下。被告好毕斯嘎拉图的父亲孟克达来于1997年11月26日去世。1999年12月2日，原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图登记结婚，居住在涉案的674号房屋。2000年，原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图将原674号门面房五间推倒，自建砖瓦结构门房五间。现涉案的674号房屋共八间，其中三间主房系原有的三间主房，建筑面积为82.5平方米；门房五间，建筑面积为122.81平方米。2004年4月27日，该涉案的八间房屋的房权证由孟克达来变更登记到被告好毕斯嘎拉图名下。2012年5月8日，好毕斯嘎拉图与其子芒来夫签订买卖合同，5月10日，将该涉案的八间房屋产权变更登记到芒来夫名下。
另查明，2013年7月2日，原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图离婚，离婚时未涉及该房产处分。
原审认为：本案争议焦点为：一、涉案房产是否属于原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图的夫妻共同财产；二、被告好毕斯嘎拉图擅自出售涉案房屋的行为是否有效；三、被告芒来夫购买涉案房屋是否构成善意取得。关于第一个争议焦点，即涉案房产是否属于原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图的夫妻共同财产问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第一款以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式；由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。本案中，涉案房产中有三间主房系被告好毕斯嘎拉图继承其父亲孟克达来的遗产，虽然办理产权登记手续是在2004年，但是孟克达来于1997年已经去世，该房产在原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图婚前就已由好毕斯嘎拉图继承，故该三间主房的产权应认定为被告好毕斯嘎拉图的婚前个人财产。另外五间门房系原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图婚后翻建，虽登记在好毕斯嘎拉图个人名下，但双方对该五间房产的归属未作过任何约定。被告好毕斯嘎拉图辩称该五间房产系用其父亲的抚恤金翻建的，但未能提出相应的证据予以证明，因此，根据上述法律规定，该五间房产应属于原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图的夫妻共同财产。关于第二个争议焦点，即被告好毕斯嘎拉图擅自出售涉案房屋的行为是否有效问题。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，被告好毕斯嘎拉图“出卖”与敖云格日勒的夫妻共同房产不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，其在敖云格日勒不知情的情况下，私自将夫妻共同所有的五间房产“出卖”给被告芒来夫，该处分行为没某某征得共有人的同意，其处分行为属于无权处分，现敖云格日勒明确表示反对，该处分行为应认定为无效。关于第三个争议焦点，即被告芒来夫购买涉案房屋是否构成善意取得问题。善意取得必须符合三个条件：即善意、有偿、已登记。所谓善意，民法上，善意就是不知情，是指第三人不知道也不可能知道房地产登记权利人与真实权利人不一致。本案中，被告芒来夫作为好毕斯嘎拉图之子，其明知该房产系在好毕斯嘎拉图与敖云格日勒婚后所建，且双方在此居住十余年的时间，在未征得原告同意的情况下，却还与其父亲好毕斯嘎拉图以“买卖”方式办理房产过户手续，故应认定被告芒来夫购买该房产行为并非善意。另外，被告称该涉案房产中三间主房以28000元、五间门房以32000元的价款进行买卖，根据本地区房产市场买卖行情可知，二被告约定的买卖价款明显低于市场价格，亦应认定为被告芒来夫购买涉案房产未支付合理对价。被告好毕斯嘎拉图与芒来夫之间房屋买卖虽办理了产权登记，但不符合善意和对价条件，因此不构成善意取得。综上，本案诉争房产中有五间门房属于原告敖云格日勒与被告好毕斯嘎拉图的夫妻共同财产，被告好毕斯嘎拉图未经敖云格日勒同意，擅自将该房产以“买卖”名义过户给其儿子芒来夫的行为属无效买卖行为。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决：被告好毕斯嘎拉图与被告芒来签订房屋买卖合同所处分的诉争的五间门房（建筑面积122.81平方米）的内容无效。
宣判后，原审被告好比斯嘎拉图不服，其上诉理由为：座落在克什克腾旗经棚镇解放街建筑面积为82.5平米房屋及院落所有权是上诉人的，上诉人自1997年在该房居住至今，该房屋属于上诉人婚前个人财产，上诉人有权处分。2000年3月份上诉人和被上诉人将五间门房推到，用上诉人父亲的抚恤金进行翻盖，该五间门房没某某产权证，2012年5月10日出售给芒来夫，依据婚姻法解释三的第31条规定，一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价，并办理产权登记手续，另一方主张该房屋的，人民法院不予支持。原审判决合同无效是错误的，请二审予以纠正。
上诉人二审期间提交的证据如下：
1、孟克达来死亡抚恤金支取凭证复印件3页、孟克达来火葬费收据照片一张；欲证明上诉人领取了上诉人父亲孟克达来死亡抚恤金13420元、报销丧葬费883元，钱是上诉人1997年12月26日领取的，盖五间门房是2000年3月份，证明五间门房是用上诉人父亲的抚恤金盖的。2、经棚镇农电局杜宏革出具书面证言一份，欲证明：上诉人父亲是人大主任，上诉人父亲去世后，杜宏革与上诉人一起去领取的抚恤金和丧葬费；1999年末，杜宏革有病向我借1万元看病，因为我说要盖房子，没借给他；2003年3月上诉人夫妻两人要盖车库，找杜宏革帮忙量尺寸；盖房子期间杜宏革跟上诉人一起还帮上诉人买了许多建筑材料。
被上诉人质证意见为：1、抚恤金支取凭证及火化费报销单据与本案无关联性；这个钱上诉人也没某某往家里拿，被上诉人没见过这个钱；买房子的材料款都是被上诉人从娘家借来的砖瓦；2、对证言真实性有异议，无法确认就是杜宏革本人的签字，按照证据规则应该由证人当某某，接受双方当事人质询。
本院审查认为：抚恤金支取凭证复印件3页、孟克达来火葬费收据照片一张；不能证明上诉人支取的抚恤金用于建房，被上诉人也否认其用此款建房的证明目的，因此该证据在本案中不予采信。关于上诉人提供的证人证言，因证人没某某出庭无法核实证据的真实性，被上诉人也不认可，故此对该证据本院也不予采信。
本院审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人好毕斯嘎拉图与被上诉人敖云格日勒夫妻关系存续期间，即2000年3月份将上诉人之父亲留下的宅院中的五间门房，共同推倒并重新翻建，原审判决认定重新翻建的五间门房为夫妻共同财产并无不当，上诉人主张翻建该五间门房是用其父亲孟克达来的抚恤金翻盖的理由，没某某提供充分证据佐证，其上诉理由不能成立，本院不予支持。另外上诉人主张将其享有处分权的财产出售给原审被告芒来夫，属于善意取得的理由，原审认定上诉人好毕斯嘎拉图与原审被告芒来夫之间房屋买卖虽办理了产权登记，但不符合善意和对价条件，因此涉案房屋不构成善意取得符合法律规定，上诉人的该上诉理由也不成立。原审认定事实清楚，适用法律从正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元由上诉人承担，邮寄送达费60元，由上诉人、被上诉人、原审被告各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 孟凡林
审判员 张国利
审判员 陈毓河
二〇一四年六月二十四日
书记员 吴保佳