呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0102民初3801号原告：内蒙古泽信物业服务有限公司，住呼和浩特市金桥开发区希望阳光苑小区16号楼2层。法定代表人:马志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：付彦斌、崔慧，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：陈睿歆，住呼和浩特市。原告内蒙古泽信物业服务有限公司(以下简称泽信物业)与被告陈睿歆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案,依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案原告委托诉讼代理人崔慧、被告陈睿欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽信物业向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的自2014年10月20日至2017年4月30日的物业费15204.6元；2、判令被告向原告支付违约金1047元（违约金按照应交费用每日万分之二点一的标准，自2014年10月10日计算至2016年11月18日，原告具体请求计算至被告实际给付之日），以上两项共计16251.6元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告受内蒙古希望阳光股份有限公司的委托，对“希望加州华府”项目提供物业服务。被告是xx号房屋的业主，所购房屋建筑面积为161.41平方米，地下室建筑面积116.63平方米。根据《前期物业服务合同示范文本》和《业主临时管理规约》的规定，被告所购房屋物业收费标准为2.38元/平方米/月，地下室1元/平方米/月，业主物业费用计费期以《商品房屋买卖合同》中约定的交房日期起开始计费。物业管理费按年度缴纳，业主及物业使用人应当于每年物业费到期日的十日之前交纳次年物业管理费，逾期物业公司有权按每日万分之二点一的标准收取违约金。被告至今未缴纳自2014年10月20日至2017年4月30日的物业费，共计15204.6元。原告认为，被告拖欠物业费的行为违反了《前期物业服务合同示范文本》和《业主临时管理规约》的相关约定，已构成违约，根据法律以及合同的相关规定，原告依法有权要求被告继续履行，并有权按照合同约定收取违约金。为此，原告特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告陈睿歆辩称，1、原告隐瞒实际情况，给被告造成无法估量的损失。被告2013年9月购买房屋时，开发商承诺送80平方米的地下室。购房时只交纳了地上161.41平方米的购房款，并未显示地下室的具体情况和其他费用。随后交房时物业公司按照地上161.41平方米，地下室80平方米收取了各项费用。2014年10月被告缴纳采暖费时，被告知地下室面积为116.63平方米。被告提出异议，原告推说以实测报告为准，原告提供的测绘报告的日期为2013年2月2日，是在被告购买房屋之前就作出的测绘报告，故开发商和物业公司存在故意隐瞒实际面积的行为，使被告无法正确判断房屋的价值。因为该地下室有采暖设备，但地下室的定位是仓储用房，白支付大量的采暖及管理费用。2、原告要求被告支付拖欠的物业费金额不合理。原告要求被告按照地下室建筑面积116.63平方米，每平方米每月1元的物业收费标准收取地下室物业费。2014年开始出售地下室时，被告得知地下室无论面积多少，均以个为单位收取管理费用，每个地下室60元/年。被告的地下室与其他地下室享受同样的服务内容，却要按照不同标准收取高昂费用，显示公平。3、原告的诉讼请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：1、原告提供公司名称变更预先核准通知书、物业服务资质证书、《商品房买卖合同》、《希望加州华府地下室赠予协议》、《房屋面积测绘成果报告书》、《希望加州华府前期物业服务合同示范文本》2份、《业主临时管理规约》，证明原告系为加州华府小区提供物业服务的企业，被告系该小区业主，在该小区拥有建筑面积161.41平方米的房屋和116.63平方米的地下室，原告有权要求被告按照约定交纳物业费，被告逾期交纳物业费，原告有权要求被告交纳违约金。本院对上述证据真实性予以采信；2、原告提供缴费票据、欠费明细表，证明被告一直按2.38元/平方米/月的标准向原告支付物业费，缴费区间为每年10月20日至次年10月19日。被告拖欠原告2014年10月20日—2017年4月30日的物业费15204.6元，原告有权要求被告交纳物业费及违约金16251.6元。被告对于建筑面积161.41平方米房屋收费认可，但对于欠费明细表及地下室收费标准不予认可。本院对缴费票据真实性予以采信；3、原告提供维修表、巡视签到表、楼道保洁签到表和门岗值岗记录，证明原告已按照约定履行物业服务，被告亦表示对原告提供的服务满意，本院对上述证据予以采信；4、原告提供《希望加州华府物业费催缴通知书》、律师函、邮单及《电话沟通信息登记表》，证明原告曾多次向被告催交物业费，但被告至今未缴纳物业费，被告称因对地下室收费标准有异议，故未缴纳物业费。本院对上述证据予以采信；5、被告提供缴费票据、《希望加州华府地下室赠予协议》、《希望加州华府地下储藏室使用权转让合同》、《房屋面积测绘成果报告书》，本院对上述证据予以采信。本院认为，原告是具有物业服务资质的物业公司，并与加州华府小区建设单位签订二份《前期物业服务合同示范文本》，被告为xx号房业主。根据《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容，上述合同对被告亦具有约束力，原、被告均应依合同的约定履行提供服务和交纳费用的义务。现被告对原告提供物业服务质量予以认可，但对建设单位赠送的xx号地下室物业收费标准存在异议，《希望加州华府地下室赠予协议》第六条约定，地下室物业管理费用与地上住宅物业管理费用执行统一缴纳标准。被告地下室建筑面积116.63平方米（套内建筑面积67.26平方米，共有分摊面积49.37平方米），功能用途为仓储，原告收取物业服务费按照1元/（建筑面积）平方米/月收费，该地下室收费一年共计1399.56元。被告亦从建设单位购买23号楼地下1015号仓储室的使用权，该仓储室的收费标准为60元/年/个。本案承办法官在办理该案过程中去被告地下室查看环境，被告使用的xx号地下室与xx号仓储室使用功能均为仓储，二者享受的物业服务事项一致，仅是在仓储面积上存在差别，但二者收费标准完全不同，收费差异巨大。关于xx地下室物业服务费，该地下室使用者享受的物业服务事项有限，如物业费缴费面积按照地上住宅物业管理费标准收取，即按照建筑面积收取明显显失公平，故关于地下室收费面积按照套内建筑面积（67.26平方米）计算对原、被告双方更为公平、合理，即地下室收费标准按照1元/（套内建筑面积）平方米/月收费。关于原告要求被告支付违约金1047元的请求，因违约金过高且被告主观上非恶意拖欠物业费用，故本院就违约金适当支持300元。被告抗辩原告主张的物业费已超过诉讼时效，原告从2014年10月20日至2017年4月30日为被告提供连续性的物业服务，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年，故原告主张物业费请求未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈睿歆支付原告内蒙古泽信物业服务有限公司从2014年10月20日至2017年4月30日止xx号房物业服务费11653元、xx号房地下室物业服务费2040元、违约金300元，共计13993元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由被告陈睿歆负担。本判决为终审判决。审判员 赵 婧二〇一七年八月十日书记员 毛卉彤附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。