上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5080号上诉人（原审被告）：章世顺，男，1966年4月5日出生，汉族，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：岳迪，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李家波，男，1975年10月20日出生，汉族，住湖北省洪湖市。被上诉人（原审原告）：谢长红，男，1975年8月29日生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：李家波，身份信息详上。上诉人章世顺与被上诉人李家波、谢长红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人章世顺及其委托诉讼代理人岳迪，被上诉人李家波（暨被上诉人谢长红的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人章世顺上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判上诉人退还被上诉人李家波、谢长红购房款人民币165,874元（以下币种均为人民币）、无需赔偿装修损失。事实和理由：双方对于涉案房屋是由租改售，被上诉人只付清了2013年4月30日以前的租金，后因双方商定房屋转让，且被上诉人在2013年4月30日支付了购房定金，所以2013年5月1日起的租金，被上诉人未再付过，上诉人也未追讨过，现既然《资产转让及土地租用协议合作书》（以下简称“系争买卖合同”）被确认为无效，那么双方的权利义务就应恢复到签合同之前的状态，上诉人在向被上诉人返还购房款时有权扣除2013年5月1日起的租金；一审判决从购房款中扣除从2013年8月12日起算的租金，显存错误；另外，被上诉人没有对涉案房屋进行过装修，故上诉人无需支付装修补偿款。被上诉人李家波、谢长红共同辩称，系争买卖合同签订前，讼争双方已就房屋转让事宜达成一致，且被上诉人支付了定金，因此，即使被上诉人从2013年5月1日起未付租金，也是合乎情理，何况上诉人在本案诉讼前从未向被上诉人追讨过2013年5月1日后的租金，应视为上诉人已放弃权利；被上诉人支付的购房款总额为1,000,000元，三年多以来的利息也足以弥补上诉人2013年5月1日至8月11日期间的租金；系争买卖合同中约定的在房屋被“拆违”后应从购房款中扣除的“实用租金”，针对的是签约之后的部分，不能追及签约前；被上诉人从镇政府领到的420,300元应该算是奖励费，不该从购房款中扣除，而且被上诉人确实对涉案房屋进行了很多装修，一审只判令上诉人补偿装修损失10,000元，金额实属过低，所以被上诉人对一审判决结果持保留意见，但被上诉人未提起上诉；综上，请求二审法院驳回上诉，依法判决。李家波、谢长红共同向一审法院起诉，请求判令章世顺：1.退还购房款余额610,000元；2.赔偿装修款10万元。一审法院认定事实：2012年4月30日，双方签订《厂房租赁合同》，约定章世顺将上海市松江区XX公路XX号XX号房屋租赁给李家波、谢长红使用，面积为1,000平方米，租期自2012年5月1日起至2015年4月30日止，第1年租金130,000元，第2、3年每年租金在上年基础上递增5%。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，章世顺即将房屋交付李家波、谢长红占有使用。2013年8月12日，双方签订系争买卖合同，约定章世顺将坐落于上海市松江区叶榭镇XX公路XX号XX栋房屋的建筑物、构筑物、供电、供水设施及其他实物资产全部转让给李家波、谢长红，总价为1,000,000元。章世顺应于2013年8月15日内将本合同项下资产全部交付给李家波、谢长红；合同项下资产相应土地租赁价格是每年每亩3,473元，每三年递增一次，增幅为5%，租期自2013年5月至2024年7月31日。合同第一条第二款约定，房屋土地属于租赁性质，章世顺承诺如在租赁期内政府按违章物无条件折（拆）除，在没有得到实足的补偿的情况下，章世顺同意扣除实用的每年租金130,000元外退还余额购房款（不计息）并赔偿装修款。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，李家波、谢长红支付了章世顺转让款1,000,000元。2016年4月28日，上海市松江区叶榭镇人民政府向李家波、谢长红出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《违法搭建法律后果告知单》，言明李家波、谢长红在上海市松江区叶榭镇XX公路XX号内擅自搭建建筑物、构筑物，违反了相关规定。同年6月21日，其又向李家波、谢长红发送《责令限期拆除违法建筑决定书》；同年6月27日，其再向李家波、谢长红发送《行政决定履行催告书》，要求李家波、谢长红在收到本催告书之日起3日内依法履行排除妨碍、恢复原状的义务，逾期不履行的将强制执行。7月4日，其还向李家波、谢长红发送《代履行决定书》，言明2016年7月7日将对涉案房屋进行拆除，且代履行费用由李家波、谢长红承担。2016年7月7日，涉案房屋被上海市松江区叶榭镇人民政府强制拆除。2016年12月8日，上海市松江区叶榭镇人民政府出具《证明》一份，言明叶榭镇在开展区域环境综合整治过程中，按计划拆除了位于XX公路XX号所有违章建筑。在拆除过程中，政府以材料回购的方式给予违法当事人房屋每平方米450元的处置费。位于1158号内的Z8、Z9（934平方米）房屋属李家波所有，政府已付420,300元，特此证明。一审法院认为：根据查明的事实，本案标的房屋未经不动产产权登记，亦未经合法规划、建设审批程序批准建造，依照相关规定，双方对于涉案房屋建立的房屋买卖法律关系因标的物违法而无效。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。系争买卖合同第一条第二款即是对房屋被政府按违章建筑拆除后如何对房款清理与结算的约定是双方当事人的真实意思表示，双方对此也无异议，故按此约定履行各自的义务。根据合同约定，李家波、谢长红收到的政府补偿款、李家波、谢长红的“实用租金”以及章世顺退还的房款之和，构成对李家波、谢长红支出的1,000,000元的“实足的补偿”。现李家波、谢长红已领取的政府发放的补偿款金额为420,300元；至于买卖合同约定的“实用租金”的金额，章世顺辩称应自2013年5月1日计算至2016年7月5日止，法院认为，“实用租金”系基于双方签订的系争买卖合同而占有使用期间的使用费，鉴于系争买卖合同签订前李家波、谢长红已经实际占用，故占有期间应从双方签订买卖合同即2013年8月12日起算至房屋被拆除之日即2016年7月7日止，即377,534元。故章世顺应退还李家波、谢长红房款202,166元（1,000,000元－377,534元－420,300元）。对于李家波、谢长红主张的装修费用，李家波、谢长红仅提交了照片以及证明进行佐证，但无法证明其装修的具体部位和花费金额，法院根据合同履行情况、双方当事人的过错程度，酌情确定章世顺应赔偿李家波、谢长红的装修现值损失为10,000元。李家波、谢长红认为其领取的420,300元为“奖励费”而非“补偿款”，法院认为，该款项已由政府出具的证明明确为拆违的材料回购的处置费，故实质应属于拆违补偿的性质。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十八条第二条的规定,于二〇一七年三月三十日作出判决，判决如下：一、李家波、谢长红与章世顺关于上海市松江区XX公路XX号XX栋房屋的房屋买卖法律关系无效；二、章世顺于判决生效之日起十日内退还李家波、谢长红购房款202,166元；三、章世顺于判决生效之日起十日内赔偿李家波、谢长红装修现值损失10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,900元，减半收取5,450元，由李家波、谢长红负担3,209元，章世顺负担2,241元（于判决生效之日起七日内交付一审法院)。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的基本事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据系争买卖合同的约定，买受人即被上诉人李家波、谢长红付清购房款的期限为2013年8月15日，出卖人即上诉人章世顺向买受人交付包括涉案房屋在内的相关资产的期限亦为2013年8月15日，应当认为，该日期即为讼争双方交接资产、转移权利的时间节点。系争买卖合同中有关房款清理及结算的条款，针对的是相关资产和权利完成转让之后出现“拆违”的情形，至于转让之前的租金（使用费）处理事宜，显然并非系争买卖合同调整的范围。原审考虑到被上诉人在签订系争买卖合同时已占有涉案房屋这一客观事实，认定购房款中需扣除的使用费应自2013年8月12日起计算，在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。关于装修损失，原审基于讼争双方的举证情况，结合本案的实际情况，酌定为10,000元，并无不妥，本院亦予以认可。上诉人章世顺的上诉主张，依据显非充分，本院无法支持。被上诉人李家波、谢长红对一审判决虽有异议，但并未提起上诉，不属上诉诉讼标的之组成。经审查一审判决结果不存在违反法律禁止性规定或者危害国家利益、公共利益或他人合法权益的情形，本院对被上诉人的异议不再进行实体审理。综上所述，上诉人章世顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币957元、保全费人民币1,592元，均由上诉人章世顺负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一七年七月十日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。