重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第08930号
原告（反诉被告）重庆金辉长江房地产有限公司，住所地重庆市南岸区明佳路33号，组织机构代码证：70936078-1。
法定代表人林定强，董事长。
委托代理人李万，重庆博嘉律师事务所律师。
被告袁金铃（反诉原告），女，1984年10月25日出生，汉族，住所地重庆市北碚区。
被告陈添鹏（反诉原告），男。1982年4月15日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。
委托代理人文奕，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
原告（反诉被告）重庆金辉长江房地产有限公司（以下简称金辉公司）与被告（反诉原告）袁金铃、陈添鹏商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金辉公司之委托代理人李万，被告袁金铃、陈添鹏之委托代理人文奕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金辉公司诉称，2012年5月16日，两被告与原告签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5200834），两被告共同购买原告开发的融侨城一期B2区9栋12-2号房屋，合同对付款方式及逾期付款的违约责任等都作了明确的约定。合同签订后，由于被告的原因导致未能办理按揭贷款，原告发函通知被告补交办理按揭的手续或者变更付款方式，但被告至今未完善按揭手续也未变更付款方式。故起诉来院，要求：1、解除原被告之间的《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5200834）；2、被告向原告支付逾期付款违约金205632元，合同解除违约金47268.9元（总购房款的百分之五），两项违约金共计252900.9元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告主张被告支付违约金没有合同或法律依据，被告并未收到原告任何书面通知要求被告付款，被告支付剩余房款的义务并未启动，不存在“逾期付款”的情形；2、原告计算的违约金错误，首先原告计算违约金的时间错误；其次，原告不能同时按照解除合同和不解除合同两种情形的累加计算违约金；再次，原告不能同时按照主合同的“逾期付款”和补充协议的“逾期提交按揭资料”主张解除合同的违约金。即使按照原告解除合同的主张，不论原因如何、过程如何，最终都因为被告逾期付款，因此，仅适用主合同第十条第1款第（2）项；3、即使违约金条款适用，违约金也不应计算，因为解除合同原告并无损失，且会因重新出售而获益，且原告未尽止损义务有过错，另即使原告有损失，也是被告在订立合同时无法预见的。
反诉原告袁金铃、陈添鹏诉称，2012年5月16日，反诉原告与反诉被告签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5200834），约定反诉原告购买重庆市南岸区铜元局融侨城一期B2区9栋12-2号预售商品房，反诉原告依约支付了首期房款189378元及担保费、大修基金、契税等税费共计49798.34元，并交付了办理按揭所需的相关资料。合同约定反诉被告应在2013年6月30日前将案涉商品房交房反诉原告使用，但至今，反诉被告不但未为反诉原告办妥银行按揭手续，也未如约交房，故起诉来院，要求：1、解除原被告之间的《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5200834）；2、反诉被告退还反诉原告支付的首期房款189378元、反诉原告缴付的担保费、大修基金、抵押登记费、契税、权证印花税、预告登记费共计49798.34元以及利息35109.78元（该金额为截至2014年10月27日的金额，付清全款前利息不停止计算）；3、反诉被告承担反诉原告支付的律师费10000元；4、反诉被告支付逾期交房违约金28361.34元；5、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告辩称，反诉被告没有违反合同约定，反诉原告没有单方解除权，对于反诉原告要求退还首期房款的诉请，扣除反诉被告应当收取的违约金后，若有剩余，不计利息返还反诉原告；对于反诉原告主张的各项税费，按照合同约定，应当扣除，并且该税费为向有关政府部门或其他部门缴纳的费用，并非反诉被告收取；对于反诉原告诉请的律师费无事实和法律依据；对于反诉原告主张的逾期交房违约金，反诉被告无违约行为，无需承担。
经审理查明，2012年5月9日，原被告签订融侨城房产订购协议书，约定被告定购原告开发的位于重庆市南岸区铜元局融侨城一期B2区的9号楼12层2号房屋，协议对合同金额及支付方式进行了约定。
2012年5月16日，原被告签订重庆市商品房买卖合同（合同编号：CQ-5200834），合同约定，被告购买原告开发的位于重庆市南岸区铜元局融侨城一期B2区9栋12-2号房屋，房屋建筑面积138.32平方米，总成交金额945378元，建筑面积单价为6834.72平方米，签订合同时付首期款189378元，余款756000元向银行申请公积金贷款。合同第五条第（三）项双方对办理按揭贷款违约责任进行了约定，因出卖方的原因，导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，买方也可单方解除合同的，出卖人应于买方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买方，并按照买方已付房价款0.1%赔偿买方；因买方原因，导致买方未能获得银行贷款或获得贷款数额的，买方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的约定执行；因不可归责于双方的事由导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，买方或卖方也可单方解除本合同，出卖方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买方。合同第七条约定，出卖方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买方使用；合同第八条约定，买方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款），付清政府部门规定的费用（包括专项维修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接，并不得要求买方承担未能按期交付的责任。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定；合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定；合同附件五的补充协议第一条对按揭贷款的具体操作及后果进行了约定，其中第4款约定，若由于银行方面不受理买方的按揭贷款申请或买方自身方面原因导致导致银行不批准按揭贷款，买方同意更改付款方式的，按补充协议第二条执行，若买方不同意更改付款方式或买方无力支付购房款，则出卖方有权单方面解除合同，在扣除违约金（相当于购房款的5%）和已发生的相关费用（包括但不限于房契税、印花税、房地产交易手续费等）后退还买方已支付的购房款（不计息）。第6款约定，本合同第五条（三）款第2项“…买方应在按揭银行书面通知到达之日起5日以现金或其他方式支付…”更改为“…买方应在出卖人书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付…”合同第7款约定，本合同第五条第（三）款内容与本补充协议不一致时，以本补充协议为准。补充协议第十六条约定，买方已在该合同首页向卖方提供了详细联络资料，如地址、电话、传真及联络人，买方如发生地址迁移或变更，需及时书面通知出卖方，否则出卖方无需车孤单因此而产生的通知延误的责任，及由于通知延误所造成的其他责任；本合同及补充协议所发出的通知书，均应以挂号邮件方式按照买卖合同所列地址寄发，并自寄出5天（境外为7天）后即视为收妥。若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，即视为出卖方已经履行通知义务。另双方合同首页买方陈添鹏的地址为重庆市南岸区南坪东路11号4-1-17-5，袁金铃的地址为重庆市北碚区月兴村50号11-1。
合同签订当天，在原告提供的“融侨城一期”供款时间表中，显示的客户信息栏中，打印的两被告的联系地址为重庆市南岸区一米阳光1栋34-1，两被告签字确认。
当日，被告向原告支付了涉案房屋的首付款189378元，抵押登记费80元，契税28361.34元，权证印花证5元，预告登记费80元，担保费10206元，大修基金11066元。
2012年5月23日，原告代被告向重庆市南岸区房屋管理局缴纳了涉案房屋的物业专项维修资金11066元。
2012年6月13日，原告代被告向重庆市南岸区地方税务局缴纳了涉案房屋的28361.34元。
2012年8月4日，被告陈添鹏向重庆市住房公积金中心申请756000元个人住房贷款，原、被告及中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行签订了《重庆市住房公积金个人住房贷款》借款合同，但合同的主要条款内容均为空白，只是合同落款处有三方的签章。
2012年12月28日，中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行向被告送达银行按揭退件单，载明：融侨城一期B2区9栋1202号房客户陈添鹏、袁金铃交来按揭资料，经审查后，由于如下原因：“提供社保证明”，决定退回其相关资料，待客户补齐按揭资料或更改按揭要素后，重新报审核批准。
庭审中，原告诉称在接到银行按揭退件单后就一直电话通知被告，但被告一直未办理，才发函通知，举示了重庆博嘉律师事务所的律师函（2014年3月28日）及2014年4月29日通过重庆市南岸区一米阳光1栋34-1地址向被告送达该律师函的邮寄单、查询单（该查询单显示2014年4月30日，08：30，未妥投，未妥投原因：收件人不再指定地点；2014年4月30日，13：43，妥投，他人收信箱），该律师函载明：重庆博嘉律师事务所接受原告的委托，就被告购买涉案房屋办理公积金贷款事宜出具律师函，由于被告的原告导致其756000元的公积金贷款申请未获银行批准，于2012年12月28日被退回。现请被告于收到本律师函五日内与原告联系完善公积金贷款事宜，补交相应资料或变更付款方式，并按照合同约定承担违约金，如未能按本律师函约定前来办理，将按照法律规定及合同约定，追究被告的违约责任。被告辩称期间并未收到电话通知，也未收到该律师函，且邮寄地址与双方合同约定的地址不符，并且原告在收到退件单1年半后才给被告发通知，严重滞后。
庭审中，本院当庭询问被告现是否愿意按前述律师函履行，被告当庭陈述因被告迟延通知，迟延交房，买房的目的已无法实现，因此也主张解除双方的买卖合同，不愿意按该律师函履行。
另查明，涉案房屋因被告原因经案外人申请，于2013年3月29日被重庆市南岸区人民法院查封，于2013年4月3日被重庆市綦江区人民法院查封。
上述事实有双方当事人当庭陈述及举证并本院依职权调查的证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约定自觉履行义务。
本案中，本诉原告以被告逾期付款及逾期提交按揭资料为由，要求解除涉案合同，并以此要求被告承担违约责任。反诉原告以反诉被告未及时告知未获银行贷款及其原因，导致反诉原告不能及时获得贷款，并未及时要求反诉原告付款及交付房屋，反诉原告的合同目的已无法实现为由，要求解除合同，并以此要求反诉原告承担违约责任。现本院对双方的解除理由是否成立一一进行评述。
庭审中，本诉原告主张在2014年4月29日通过被告地址“重庆市南岸区一米阳光1栋34-1”向被告邮寄送达了前述律师函，邮件查询单也显示在2014年4月30日已妥投，被告至今未补交办理按揭的手续或变更付款方式。但被告辩称并未收到该律师函，且邮寄地址与双方合同约定的地址不符。本院认为，双方合同及补充协议对买方的联系地址进行了明确约定，“陈添鹏的地址为重庆市南岸区南坪东路11号4-1-17-5，袁金铃的地址为重庆市北碚区月兴村50号11-1”，并约定如买方发生地址迁移或变更，需及时书面通知卖方。虽在双方签订买卖合同当天，在被告提供的供款时间表上，打印了不同于合同约定的买方的联系地址“重庆市南岸区一米阳光1栋34-1”，两被告也在该表上签字确认，但是该表的抬头为“融侨城一期供款时间表”，并非双方明确对买方送达地址的变更，该表不能认定为对合同约定地址的变更。因此，原告对该地址的送达并不适用双方合同及补充协议中有关送达的约定，现原告提供的证据并不足以证明该律师函被告已收悉。虽在本院审理过程中，该律师函已到达被告，但由于双方正处于诉讼中，原告业已提出解除合同的请求，且被告以迟延通知，迟延交房，买房的目的已无法实现，以此张解除双方的买卖合同，当庭表示不愿按此律师函履行，暂时存在合理性。故现原告以此起诉要求解除合同及被告承担相应违约责任的理由并未成立。
针对反诉原告的解除理由来看，本案中，即使反诉被告存在延误通知反诉原告涉案房屋的按揭贷款被退件及其原因的事实，但从银行按揭退件单的内容来看“经审查后，由于如下原因：“提供社保证明”，决定退回其相关资料，待客户补齐按揭资料或更改按揭要素后，重新报审核批准。”这表明反诉原告并非就因此不能再补交相应材料，重新提交贷款申请。另据双方买卖合同第八条的约定，买方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款），付清政府部门规定的费用（包括专项维修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接，并不得要求买方承担未能按期交付的责任。本案中，涉案房屋的按揭贷款申请被退件，房屋尾款尚未支付，交房条件并未成就。现反诉原告以前述理由，主张合同目的已无法实现，要求解除涉案合同和反诉被告承担相应违约责任，无合同和法律依据。
通过上述评述，本诉原告及反诉原告单方要求解除合同的理由均不成立，但鉴于双方均提出解除合同的诉请，在解除合同的意思表示上达成了一致，故本院对双方均要求解除合同的诉讼请求予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案中原告应当将收取的房款及相应税费退还被告，鉴于被告缴纳的物业专项维修资金11066元，原告已代被告向重庆市南岸区房屋管理局缴纳及契税28361.34元原告代被告向重庆市南岸区地方税务局缴纳，该款项由被告自行向前述部门申请退回。据此，原告还应当退还被告已付房款189378元，抵押登记费80元，权证印花证5元，担保费10206元，预告登记费80元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除重庆金辉长江房地产有限公司与袁金铃、陈添鹏
签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5200834）；
二、重庆金辉长江房地产有限公司于本判决生效之日起三
日内一次性退还袁金铃、陈添鹏购房款189378元，抵押登记费80元，权证印花证5元，担保费10206元，预告登记费80元，共计199749元；
三、驳回本诉原告重庆金辉长江房地产有限公司的其他诉
讼请求；
四、驳回反诉原告袁金铃、陈添鹏的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取2587元，由本诉原告重庆金辉长江房地产有限公司承担（已缴纳）。反诉案件受理费2914.25元由反诉原告袁金铃、陈添鹏承担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 羊芳程
二〇一四年十二月二日
书 记 员 尚 丹