广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法松民初字第921号
原告（反诉被告）深圳深帝达投资有限公司（下简称“深
帝达公司”），住所地广东省深圳市南山。
法定代表人林岚。
委托代理人陈东银，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人叶智锷，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）森帝木业（深圳）有限公司（下简称“森
帝公司”），住所地广东省深圳市南山区。
法定代表人韩国龙。
委托代理人饶晓敏，北京国枫凯文（深圳）律师事务所律
师。
委托代理人王雅婷，北京市中伦（深圳）律师事务所律师
第三人深圳市比迪实业有限公�（下简称“比迪公司”），
住所地深圳市南山区。
法定代表人肖振荣。
委托代理人李海霞，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人吴润怡，北京市大成（深圳）律师事务所实习
律师。
第三人广东中涵实业有限公司（下简称“中涵公司”），住
所地深圳市宝安区。
法定代表人许德华。
委托代理人林涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人周跃，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律
师。
上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈东银、叶智锷、被告委托代理人饶晓敏、王雅婷、第三人比迪公司委托代理人李海霞、吴润怡、第三人中涵公司委托代理人林涛、周跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告拥有位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52,000平方米的厂房及空地，该物业原由被告下属的松岗分厂使用，后被告松岗分厂停产多年不再使用该物业。因该物业年久失修，被告始终未能将该物业对外出租，大部分物业处于闲置状态。经被告提议，原告拟承租该物业后对外出租。经原告努力，原告与第三人比迪公司于2012年7月4日签订《房地产租赁合同》，约定：租赁期为五年，自2012年7月4日至2017年7月3日止；经原告同意后第三人比迪公司可对租赁物业作必要的装修或在空地上新建建筑物；第三人比迪公司可以将该租赁物业转租给第三方使用等内容。之后，原、被告于2012年7月10日签订《房地产租赁合同》，除租金条款之外，其他条款与原告与第三人比迪公司之间的合同条款基本一致。因�三人比迪公司办理分租手续需要，原、被告与第三人比迪公司随后签订一份《三方协议》，被告配合第三人办理了租赁合同备案手续。为方便对外招租，原告与第三人比迪公司陆续投入约65万元对租赁物业进行了简单翻新和装饰。因第三人比迪公司对外招租不利，经原被告及第三人比迪公司友好协商，各方同意分别以租赁保证金抵扣部分租金并签署了《补充协议》。在上述《补充协议》约定的租赁保证金抵扣租金的期限届满之前，第三人比迪公司将租赁物业顺利出租给了第三人中涵公司。2013年5月10日，原告与第三人比迪公司重新签订一份《房地产租赁合同》，约定：租赁期为六年，自2013年5月15日至2019年5月14曰止；经原告同意后第三人比迪公司可对租赁物业作必要的装修或在空地上新建建筑物；第三人比迪公司可以将该租赁物业转租给第三方使用等内容。之后，原、被告双方于2013年5月14日重新签订一份《房地产租赁合同》，除租金条款之外，其他条款与原告与第三人比迪公司之间的合同条款基本一致。因第三人中涵公司经营需要，原、被告及第三人比迪公司、中涵公司等四方于2013年12月10日签订《房地产租赁合同之补充协议》，约定：被告同意第三人中涵公司对租赁物业进行改造，改造方案为拆
除该等旧建筑物的原框架结构并改造为钢结构建筑；被告承诺继续履行与原告签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件出租给原告使用；原告承诺继续履行与第三人比迪公司签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件转出租给第三人比迪公司使用；第三人比迪公司承诺继续履行与第三人中涵公司签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件转出租给第三人中涵公司使用等内容。遗憾的是，在租赁�业改造完工并对外大规模招商之际，原告突然在2014年4月26日收到被告发出《通知》，称由于被告自身经营需要，要求收回该租赁物业自用，主张原被告双方于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》自通知发出后的两个月届满时自动解除。经原告与第三人比迪公司、第三人中涵公司沟通，三方均不同意解除合同，原告随即在2014年5月20日向被告邮寄《关于不同意提前解除租赁合同的复函》。原告认为，依据原被告于2013年5月15日签订的《房地产租赁合同》约定，任何一方均不得任意提前解除合同。在原告及第三人比迪公司对租赁物业进行整修之后，第三人中涵公司又对租赁物业进行了全面改建并大规模对外招商、大量小业主准备进驻的情况下，被告单方面要求解除合同，显然有违各方之间的合同约定和诚实信用原则，极有可能引发一系列的纠纷，甚至影响到社会的和�稳定。至于被告所谓的“收回自用”，原告认为，被告的松岗分厂早已停产多年，该租
赁物业之前处于闲置状态，在此情形下被告才将该物业出租给原告，之后，被告又于2013年12月10日签署《房地产租赁合同之补充协议》，同意第三人中涵公司对租赁物业进行全面改建。在该补充协议签署后不到半年时间、第三人中涵公司改建工程基本完成的情况下，被告在没有提供任何所谓“自用”的证据的情况下突然提出“收回自用”，于情于理均无法令人接受，被告的行为显然属于滥用所谓的权利以获取不正当利益。综上，被告擅自提出解除合同的行为于法无据，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：1、请求确认被告解除原、被告双方于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》的行为无效；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，其解除合同依据的是《房地产租赁合同》第十三条，包括两种情况，一种是合同的第7页第十三条第二款第三项，一种是合同第7页第十三条第三款第一项。至于收回之后自用还是开发，或者是交给第三方使用，与原告无关，且被告也没有义务在因原告违约而解除合同后还有向原告报告物业后续使用情况的义务；庭审中原告所述“被告属于滥用权力以获取不当利益”没有任何事实和法律依据。被告将物业收回并以此获取收益是合法有效；被告出租给原告的物业有报建，但原告在合同期内有无改建、扩建及添附，原告并无证据，且并没有向政府主管机关报批。
被告反诉称，根据被告与原告于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》（被告为合同甲方，原告为合同乙方)第十三条的约定，在甲方需要收回该出租房屋开发或使用的，允许解除或变更合同。因被告�用原因，已经符合前述约定，为此，被告于2014年4月25日向原告公证送达解除《房地产租赁合同》的《通知》，根据《通知》的内容及《房地产租赁合同》的约定，《房地产租赁合同》自《通知》发出后的两个月届满时（2014年6月24日)已经自动解除。根据《房地产租赁合同》第十二条的约定，如本合同租赁期限届满或本合同提前解除，乙方需在合同终止或解除当日，将该“租赁物业”完好地交还甲方；逾期交还的，每日按本合同约定的租金双倍计付逾期交还租金。基于前述约定，原告应当在《房地产租赁合同》解除当日（2014年6月24日)，将租赁物业返还被告。原告应当自2014年7月26日起支付被告逾期交还租金人民币936,000元(暂计算至2014年10月25日，应计算至原告将出租房屋实际交还被告之日止)。根据《房地产租赁合同》第十二条的约定，如本合同租赁期限届满或本合同提前解除，乙方需在合同终止或解除当日，将该“租赁物业”完好地交还甲方；逾期交还的，每日按本合同约定的租金双倍计付逾期交还租金。而自《房地产租赁合同》解除后，原告既未向被告交还租赁物业，也没有向被告支付逾期租金。根据《房地产租赁合同》第四条的约定，租赁物业的租金为156,000元/月。根据《通知》第一条，被告要求原告在收到通知之日起的三个月届满之日(2014年7月26日)将出租房屋交还被告。故此，原告自2014年7月26日起应当按照312,000元／月的标准支付被告逾期交还租金，前述逾期交还租金共计936,000元(暂计算至2014年10月25日，应计算至原告将租赁物业实际交还被告之日止)。综上，请求法院依法判令：1、原告将被告名下位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村委的松岗分厂厂房交还被告；2、原告自2014年7月26日起支付被告逾期交还租金936,000元(暂计算至2014年10月25日，应计算至原告将租赁物业实际交还被告之日止)；3、原告承担本案全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告辩称，其认为本案争议的焦点是被告在2014年4月26日已收回自用为由要求解除合同，是否具有相应的事实依据。就这一焦点原告的意见是：首先对于合同效力的问题。本案的涉案土地及地上建筑物有合法的报建手续，可作为租赁物出租。因此，本案涉及的租赁合同合法有效。至于后续标的物是否发生变更与合同无关系；其次，关于被告要求解除合同的理由是否有相应证据。我方认为被告在本案中从未就其收回自用、如何自用提供任何证据，因此，理应承担举证不能的不利后果。至于被告提交证据证明其将涉案物业是否用于开发，不在本案的审查范围内。相反，被告在举证及庭审陈述时的意见前后矛盾。被告主张其收回了物业，现状是由深圳市中涵水果贸易管理有限公司使用，则第三人中涵公司也主张中涵水果的股权是转让给了被告指定的人员，但被告在收回物业后对物业的使用状况，实际使用人是谁，以及其与实际使用人的关系，没有正面回应。因此，综合本案的证据可认定，被告在收回租赁物业后将其另行出租交付给深圳市中涵水果贸易管理有限公司经营使用。由此印证被告在解除合同通知中所述的自用完全与事实不符。
第三人比迪公司称，涉案租赁物业有土地使用证、建设工程规划许可证等权属证明文件，是合法建筑，房屋租赁合同有效。根据被告在第二次庭审中提交的证据《土地使用权出让合同书》、《国有土地使用证》及《建设工程规划许可证》，可证明涉案物业所在土地使用权属于被告，并且涉案土地上建筑物经过了正规的报建审批手续，被告提供的建筑物是合法的，�此，被告有权将涉案物业出租，本案四方当事人之间签订的房屋租赁合同是合法有效的；被告以收回房屋自用解除合同的理由不成立，被告单方解除租赁合同的行为无效。被告向原告发出《通知》，以收回房屋自用的理由，要求单方解除原被告双方2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》。但是，被告收回房屋并非自用，实际上租赁房屋至今一直由“中涵水果批发市场”经营使用，此事实有比迪公司提交的照片为证，所以，被告收
回房屋自用解除合同的理由不成立，被告单方解除合同的行为无效。并且，根据原被告2015年5月14日签订的《房屋租赁合同》第十七条第6款的约定“如甲方(被告)仍需对外出租该租赁物业，则在同等条件下，乙方(原告)有优先承租权”从该条款看，出租不属于合同所指的“自用”；第三人中涵公司与被告无直接合同关系，第三人中涵公司无权单方向被告交回涉案物业，第三人中涵公司所称第三人比迪公司不作为导致涉案物业被收回的抗辩理由不成立。首先，原告收到被告单方违法解除合同的通知后，第三人比迪公司和原告一直在积极与被告沟通处理，并且通知第三人中涵公司不得将租赁物业交还被告。其次，第三人比迪公司才是中涵公司的出租方，第三人中涵公司与被告并无直接的租赁合同关系，第三人中涵公司无权单方将租赁物业返还被告，事实上，是被告和第三人中涵公司违约。并且，涉案物业现在依然是第三人中涵公司在实际使用，第三人中涵公司在庭审过程中也承认“中涵水果批发市场”是其关联控股子公司，所以，第三人中涵公司在庭审中所谓的“比迪
公司不作为导致合同客观履行不能，中涵公司被迫交还房屋”的抗辩理由是完全不成立的。综上所述，被告属单方违法�除租赁合同，为了维护正常的商业秩序以及原告和比迪公司的合法权益，请支持原告的诉讼请求，判决被告单方解除房地产租赁合同的行为无效。
第三人中涵公司称，构成合同解除的两个条件已成就，一是被告收回涉案租赁物业自用，一是原告迟延交付水电费保证金己超过了合同约定的20个日历日，故被告合法解除《房地产租赁合同》，原告应当将涉案租赁物业交还给被告。第三人中涵公司对于租赁物业的改造、扩建部分并未取得建筑规划许可证使得原告对涉案土地上盖物业的改造、扩建部分的出租无效。
本院审理查明，2012年7月4日，原告与第三人比迪公司签订一份《房地产租赁合同》，约定内容包括：原告将位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52,000平方米的厂房及空地出租给第三人比迪公司，租赁期限为五年，自2012年7月4日起至2017年7�3日止。2012年7月10日，原告与被告签订一份《房地产租赁合同》，约定内容包括：被告将其名下位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村的松岗分厂厂房出租给原告，租赁期间自2012年7月12日至2017年7月3日；签订合同当日，原告向被告支付360,000元（相当于两个月租金）作为租赁保证金及120,000元作为水电费保证金（以承租三个月后的水电总量为标准协商，多还少补）；被告有权根据以下情形变更或解除合同：1、被告需要收回该租赁物业开发或使用；2、原告迟延支付任何费用达20个日历日等；本合同由双方签字盖章，在被告收到原告支付的租赁保证金后正式生效。2012年7月11日，原告通过银行转账的方式向被告支付保证金500,000元。2012年，原、被告及第三人比迪公司签订一份《三方协议》，约定内容包括：被告同意原告将深圳市宝安区松岗街道的松岗分厂房地产转租给第三�比迪公司，出租期限截止至2017年7月3日，第三人比迪公司享有分租权。2012年12月5日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定内容包括：该份《补充协议》系双方于2012年7月10日签订的《房地产租赁合同》的补充；租赁物业系深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52,000平方米的厂房及空地；被告同意原告以租赁保证金360,000元用于抵扣并支付2012年12月1日至2013年5月14日期间的租金，原告在该期限内可以就上述租赁物业继续对外招租，该期限到期前十个工作日，原告需决定是否继续承租该物业，如果原告决定继续承租该租赁合同，双方应在该期限届满前重新商谈并签订新的租赁合同。2013年5月10日，原告与第三人比迪公司另签订一份《房地产租赁合同》，约定内容包括：原告将位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52,000平方米的厂房及空地出租给第三人比迪公司，租赁期限为六年，自2013年5月15日起至2019年5月14日止。2013年5月14日，原告与被告另签一份《房地产租赁合同》，约定内容包括：被告将其名下位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村的松岗分厂厂房出租给原告，租赁期限为六年，自2013年5月15日起至2019年5月14日止。签订合同当日，原告向被告支付312,000元作为租赁保证金及120,000元作为水电费保证金；被告有权根据以下情形变更或解除合同：1、被告需要收回该租赁物业开发或使用；2、原告迟延支付任何费用达20个日历日等；本合同由双方签字盖章，在被告收到原告支付的租赁保证金后正式生效。2013年12月10日，原、被告及第三人比迪公司、第三人中涵公司签订一份《房地产租赁合同之补充协议》，该份《补充协议》系原、被告于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》和原告与第三人比迪公司于2013年5月10日签订的《房地产租赁合同》的补充；被告同意第三人中涵公司对租赁物业中的旧建筑物进行改造，并配合第三人中涵公司依法办理新建筑物的报建、建设及竣工验收手续。2014年4月26日，被告向原告发出一份书面《通知》，内容主要有：被告根据原、被告于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》第十三条的规定，解除该份合同，将出租房屋收回自用，要求原告在收到本通知三个月届满之日（预计为2014年7月26日）将出租房屋交还给被告。2013年5月17日，原告通过银行转账的方式向被告支付保证金300000元；2013年5月27日，原告通过银行转账的方式向被告支付保证金15000元，次日，被告退款3,000元；2013年12月31日，原告通过银行转账的方式向被告支付保证金100,000元。原告已向被告支付截止2014年7月的租金及水电费。
另查明，涉案租赁物业，即深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52,000平方米的工业用地（部分为厂房），已取得国有土地使用证及建设工程规划许可证。
以上事实，有当事人的当庭陈述、《房地产租赁合同》、《三方协议》、《补充协议》、《房地产租赁合同之补充协议》、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，关于原、被告双方于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》是否有效的问题。经本院查明，涉案租赁物业已取得国有土地使用证及建设工程规划许可证，且未有证据显示存在导致该合同无效的其他情形，故该合同系合法有效的。至于第三人中涵公司在租赁期间内是否对涉案租赁物业进行了改建以及报建手续是否合法不能影响原、被告签订的《房地产租赁合同》的有效性。
本案的争议焦点系被告解除其与原告于2013年5月14日签订的《�地产租赁合同》（下简称《5.14租赁合同》）是否合法有据。被告主张其解除《5.14租赁合同》的依据系该合同第十三条的其中两款约定，一是被告需要收回该租赁物业开发或使用，一是原告迟延支付任何费用达20个日历日。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于被告以收回涉案租赁物业自用为由解除合同的主张，本院认为，虽然双方约定“被告需要收回该租赁物业开发或使用”作为被告解除《5.14租赁合同》的条件，但被告应当提供证据证明其收回涉案租赁物业开发或使用的必要性，被告未就此抗辩理由提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。另，《5.14租赁合同》约定，签订合同当日，原告应该向被告支付120,000元作为水电费保证金；原告迟延支付任何费�达20个日历日，被告有权解除合同。2013年12月31日，原告通过银行转账的方式向被告支付水电保证金100,000元。关于被告以原告未按时足额支付水电保证金为由解除合同的主张，本院认为，原告未按时足额向被告支付水电保证金系一种违约行为，但在签订合同后一年多的时间内，原、被告依然按照合同的约定履行义务行使权利，故该违约行为不足以致使合同目的不能实现，被告以此为由解除合同没有法律依据。对于原告要求确认被告解除原、被告双方于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》行为无效的诉讼请求，本院予以支持。因合同仍需继续履行，故被告要求原告交还涉案租赁物业以及按照双倍租金支付逾期交还租金的诉求于法无据，本院不予支持。若被告请求原告依据合同的约定支付租金，不属于本案的解决范围，可另行主张。
综上，依照《中华人民�和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告解除原、被告于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》的行为无效；
二、驳回被告（反诉原告）的全部诉讼请求。
案件受理费21,918元、反诉案件受理费13,160元，合计35,078元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 殷 耀 华
人民陪审员 李 平 静
人民陪审员 杨 明 畅
二〇一六年三月十五日
书 记 员 罗布谷（兼）
书 记 员 李 玉 莹
附本案相关法律条文如下：
�中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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