重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06225号
上诉人（原审被告）田晓倩。
委托代理人曹曦。
委托代理人黄思源。
被上诉人（原审原告）李尚科。
委托代理人邹浩然，重庆尚懿律师事务所律师。
上诉人田晓倩与被上诉人李尚科房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年8月14日作出（2014）合法民初字第04373号民事判决。田晓倩对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月18日、12月1日、12月10日对本案有关诉讼参与人进行了询问，并于2016年2月3日就鉴定事宜、合议庭成员变更事宜等进行了告知。上诉人田晓倩的委托代理人曹曦、黄思源与被上诉人李尚科的委托代理人邹浩然到庭参加了询问。本案现已审理终结。
李尚科在一审中诉称，2009年7月30日，田晓倩与重庆紫苑房地产开发有限公司签订租赁合同及补充协议，约定由田晓倩租赁位于合川区嘉滨路168号紫荆三江明珠项目的商用物业DE区部分，租期10年。合同第6、7条约定第一年租金为月租金12元/平方米，第二年开始月租金在上一年的基础上递增10%，租金按季交付，提前一月支付。第8条约定，逾期交纳租金按实欠租金总额的1%加收滞纳金。累计拖欠租金总额超过30天的甲方可提前终止合同。2013年李尚科购买了包括田晓倩租赁部分的房屋1479.59平方米，基于原租赁合同对本案当事人继续有效，田晓倩自2013年7月1日起应向李尚科缴纳租金。李尚科分别于2013年10月28日、11月11日、11月29日、2014年6月5日多次向田晓倩催收租金，田晓倩至今未付。为维护李尚科的合法权益，请求判决终止田晓倩与重庆紫苑房地产开发有限公司签订并对李尚科有效的租赁合同，立即腾退租赁房屋和配套部分房屋，支付拖欠的租金264682.9元、滞纳金546562.7元。
田晓倩在一审中辩称，李尚科诉称与事实不符。业主变更为李尚科后其有意设置障碍，故意回避与田晓倩见面，让田晓倩没有交纳租金的途径，造成田晓倩“违约”。田晓倩将2013年1-7月的房租交纳至紫苑公司，2013年7月29日紫苑公司将房租117322.33元完整退回，此时才知租赁房屋已被紫苑公司卖给李尚科、苏某。田晓倩多次向紫苑公司去电、函，要求办理交接，引见新东家，以便交纳租金等，但必须的交接程序至今未实现。李尚科虽避而不见，但一直催收房租，在李尚科的代理人于2013年11月18日电话告知田晓倩，再不交房租，即起诉田晓倩后，田晓倩无奈向李尚科交纳了2013年7月-12月的房租234644.66元。2014年5月12日，田晓倩同朋友见到了李尚科、苏某及另一位股东，他们说未收到房租。在听了催收房租的电话录音后，确认催收房租的是李尚科的股东，银楼公司总经理刘某，但刘某否认收到租金。田晓倩要求交纳无争议的2014年1月1日到5月12日的租金，双方同意核对无误后交纳，后李尚科指出紫苑公司与田晓倩4年的租金计算少了，应按李尚科计算的交，并将之前4年的补交，致使田晓倩租金又未交出。请求一审法院查明事实，驳回李尚科的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2009年7月30日，田晓倩（乙方）与重庆紫苑房地产开发有限公司（甲方）签订租赁合同，约定甲方将位于合川区嘉滨路168号紫苑“三江明珠”项目的商用物业DE区二楼，轴线范围为A-K、1-11，租赁给乙方经营茶楼、客房；甲方租赁给乙方的商铺为2448.46平方米（建筑面积）；租赁期限2009年8月1日起至2019年7月30日止，共计120个月；乙方拖欠租金累计超过30天的，甲方有权提前终止合同，收回商铺；甲乙双方约定租赁期限内第一年该商铺的月租金为12元/平方米，共计29382元，第一年租金总计为352584元；从第二年开始，每年的租金在上一年月租金的基础上递增10%，即租金在当年的上年月租金的基础上逐年递增，每次租金提前一个月支付，按季支付，以现金或转账方式全额交付到甲方；乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金；甲方为帮助、扶持乙方在订立本合同之日起给乙方4个月作为装修期，装修完毕正式营业之日起给乙方3个月免租期；合同期内，该租赁商铺的物业管理费、水费、电费等经营活动产生的一切费用由乙方自行承担，并如期足额缴齐上述应缴费用；合同期内，甲方有权对该商铺进行出售处理，甲方如将所出租的商业物业出卖给他方，本租赁合同继续有效，其相应的权利和义务由他方和乙方享有和承担；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于三个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。2012年11月26日，李尚科与重庆紫荆苑房地产开发有限公司签订商业认购书。2013年6月26、27日，李尚科、苏某与重庆紫苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，李尚科、苏某购买房屋登记的总面积是2623.33平方米，登记在李尚科个人名下是1479.61平方米，该房屋属于田晓倩租赁房屋的部分。2013年6月10日，重庆紫苑房地产开发有限公司向李尚科等发出函件，告知自2013年6月16日起上述租赁房屋的租金及物业管理费由李尚科等自行收取。2013年10月28日，重庆紫苑房地产开发有限公司与李尚科完成了房屋移交工作。重庆紫苑房地产开发有限公司多次向田晓倩发函告知其租赁的房屋已于2013年6月16日出卖给李尚科等，房屋产权自2013年6月16日起已不再属于重庆紫苑房地产开发有限公司，根据双方签订的租赁合同，重庆紫苑房地产开发有限公司已将履约保证金等转为李尚科等保管，原租赁合同及履约过程中的相关权利义务也一并转移。2013年10月28日，李尚科向田晓倩发出通知，告知田晓倩从2013年7月1日起应向李尚科等缴纳租金等事宜，并提供账户信息。李尚科是重庆市龙兴银楼投资有限公司的法定代表人。田晓倩系重庆鑫钻酒店管理有限公司的法定代表人。2013年10月25日，田晓倩以鑫钻商务的名义向重庆市龙兴银楼投资有限公司缴纳了2013年7、8、9月的水电费。2014年5月12日，李尚科与田晓倩协商过租赁房屋移交后缴纳租金的事宜。2013年7月到2014年5月31日的租金田晓倩在起诉前未向李尚科缴纳。李尚科于2014年6月5日将田晓倩租赁经营的商业用房断电。
一审法院认为，重庆紫苑房地产开发有限公司与田晓倩签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，并未违反公平、等价有偿原则，不能认定为显失公平，合同内容不违反法律的强制性规定，也无导致合同无效的其他情形，应属有效。《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。重庆紫苑房地产开发有限公司与田晓倩签订的租赁合同亦约定，合同期内，甲方有权出售该房屋，出售租赁房屋后，租赁合同继续有效，其相应的权利和义务由他方和乙方享有和承担，故李尚科取得租赁房屋的所有权后，重庆紫苑房地产开发有限公司与田晓倩签订的租赁合同对本案当事人具有法律约束力，双方应按该合同约定履行义务。田晓倩在收到变更甲方的函、关于缴纳房租的通知后，明知租赁房屋的所有权人已变更为李尚科等，逾期多月仍未交纳租金，应属违约，故对李尚科要求支付未付租金、解除租赁合同、腾退房屋的诉讼请求应予支持。虽田晓倩辩称不知新房东沟通渠道，但重庆紫苑房地产开发有限公司及李尚科向其发的函件中已明确告知新房东的相关信息及账户号码，不存在缴租不能的情形，故对此辩解一审法院不予采纳。依合同约定，租期从开始2009年8月1日计算，相应租金也应从该日起算，按约定以此类推，2013年7月1日至2013年7月31日的租金应为15.97元/月/㎡，本案中租赁面积是2448.46㎡×（1479.61㎡/2623.33㎡），即1380.93㎡，该期间的租金是22053.45元（15.97元/月/㎡×1月×1380.93㎡）；2013年8月1日至2014年5月30日的租金为17.57元/月/㎡，该期间的租金为242629.4元（17.57元/月/㎡×10月×1380.93㎡），合计264682.85元。关于合同中的滞纳金，实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的”应予调整，田晓倩未按期交纳租金，给李尚科造成的损失体现在占用资金的损失，法律对占用资金损失最大限度的保护范围为中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，可以此计算违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除重庆紫苑房地产开发有限公司与田晓倩于2009年7月30日签订对李尚科、田晓倩有效的租赁合同，田晓倩在一审判决生效后十五日内腾退租赁李尚科的房屋；二、田晓倩在一审判决生效后十日内向李尚科支付2013年7月1日起至2014年5月30日的租金264682.85元及违约金（以242629.4元为基数，其中72788.82元从2013年7月1日起、72788.82元从2013年10月1日起、72788.82元从2014年1月1日起、24262.94元从2014年4月1日起，均计算至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类型贷款利率的四倍计算，利随本清）；三、驳回李尚科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11992元（已预交5996元），由李尚科负担5996元，田晓倩负担5996元，田晓倩在一审判决生效后五日内直接交至一审法院。
宣判后，田晓倩不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李尚科的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李尚科负担。上诉事实及主要理由：田晓倩在一审时陈述的事实、理由及举示的相关证据全部是真实的，完全足以证明和支持田晓倩的观点。一审判决从何而来确实看不懂，属枉法裁判。田晓倩从未对10月28日的催收通知予以确认，并在一审中提出了质疑，不知道通知是哪个发的，不能辨别通知的真伪，并申请了司法鉴定。田晓倩已经举示了其向重庆紫苑房地产开发有限公司交纳房租并被退回的证据，足以说明田晓倩通过各种渠道努力交纳房租。在唯一知晓的交租途径被阻断后，没有人告诉田晓倩应向谁交租，也不知应与谁沟通，此责任不在田晓倩。田晓倩一直在忠实履行合同，并非故意拖欠不交纳租金。对此，田晓倩在一审时已举示有效证据予以证明。故请求撤销一审判决，支持田晓倩的上诉请求。
李尚科辩称，本案的上诉状并非田晓倩提起，以田晓倩作为上诉人继续审理本案没有法律依据，现有证据不足以证明田晓倩在上诉期内依法提起了上诉，因为本案的上诉状上加盖的是与本案无关的鑫钻公司的印章，所以本案没有适格的上诉人。就实体方面，李尚科作为讼争房屋的合法权利人，田晓倩作为承租者本就有义务按合同约定支付房屋租金。通过一审查明事实和双方确定的证据情况来看，田晓倩在明知租赁房屋的产权人发生变化且收到催收房屋租金函件的情况下，仍未履行交租义务，已构成违约。李尚科有权依合同约定要求解除合同并要求田晓倩支付欠付的租金。
二审审理中，田晓倩向本院举示了关于缴纳房租及赔付损失的通知一份、信封一份、客户付款回单一份，拟证明李尚科、苏某于2015年10月28日向田晓倩邮寄了通知一份，就租金问题和因断电给重庆鑫钻酒店管理有限公司造成的损失问题提出了解决方案，即田晓倩只要在规定的时间内一次性交纳73元，双方就此事产生的纠纷就此解决。田晓倩接受了李尚科的此方案，并在规定的时间内通过银行向李尚科的账户汇了73元。李尚科质证后对通知、信封的真实性不予认可，称从未向田晓倩邮寄过此通知，通知上的签名也非李尚科笔迹。李尚科的账户确实收到过73元，但在此之前一直不知道该款来历及汇款人是谁。鉴于此，田晓倩向本院申请笔迹鉴定。经合议庭合议同意田晓倩的鉴定申请后，由于田晓倩及其代理人未在本院通知的时间到院选择鉴定机构，导致鉴定工作无法开展，本案的鉴定委托事项及相关资料被退回。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉状上虽加盖有重庆鑫钻酒店管理有限公司的印章，但亦有打印的田晓倩的名字，且上诉费交付单上的付款人亦为田晓倩，可以视作田晓倩在上诉期内提起了上诉。
田晓倩与重庆紫苑房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同的效力依法并未因租赁物所有权的变动而受到影响，该合同所约定的权利和义务在房屋所有权人变更为李尚科后，即由李尚科与田晓倩继续承受。田晓倩在收到变更甲方的函、关于缴纳房租的通知后，应予知晓租赁房屋的所有权人已变更为李尚科等，租赁合同所约定的权利义务发生转移，但仍逾期多月未交纳租金。田晓倩的行为已违反合同约定，构成违约，李尚科有权依照租赁合同的约定和法律规定要求解除合同、腾退房屋和支付拖欠的租金。一审法院支持李尚科的合理诉讼请求，并无不当。田晓倩在一审时虽辩称不知新房东沟通渠道，但重庆紫苑房地产开发有限公司及李尚科向其发的函件中已明确告知新房东的相关信息及账户号码，不存在交租不能的情形。故一审法院未予采信该辩称理由，并无不当。二审审理时，田晓倩虽举示证据证明其已按李尚科等意见处理双方纠纷，但李尚科对此予以否认。田晓倩在申请笔迹鉴定后又不按规定时间到院选择鉴定机构，导致委托鉴定事项被退回。在李尚科否认其举示证据的真实性的情况下，田晓倩没有完成证明其所举示证据系真实的举证义务，应予承担由此而产生的举证不能的法律后果。
综上，上诉人田晓倩的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11992元，由上诉人田晓倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
代理审判员 李 娅
二〇一六年七月七日
书 记 员 白耀妮