福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1847号
原告中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福州市。
负责人吕建波，职务行长。
委托代理人黄拔洛，福建创元律师事务所律师。
被告陈小群，男，1976年5月6日出生，汉族，住福建省福州市。
被告福州融辉房地产有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人林凤英，董事长。
委托代理人陈立新、许琦翔，福建谨而信律师事务所律师。
原告中国民生银行股份有限公司福州分行（下简称“民生银行福州分行”）诉被告陈小群、福州融辉房地产有限公司（下简称“融辉公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄拔洛，被告陈小群、被告融辉公司委托代理人许琦翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告民生银行福州分行诉称，2009年8月10日，被告陈小群向原告申请个人借款用于购房。2009年9月3日，被告陈小群、被告融辉公司与原告签订《个人购房借款合同》。合同约定，被告陈小群向原告借款人民币465，000元用于购买位于福州市仓山区金山街道浦上大道410号天鹅湾＊#楼＊单元的房产；借款期限为240个月，自2009年9月4日起至2029年9月4日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率5.94%）下浮30%；逾期利率和罚息利率为在合同贷款利率基础上加收50%确定。合同还约定，被告以按月等额本息还款法向原告偿还贷款本息，每月还款日为19日；若被告连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息，原告有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告立即提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿。
合同还约定，被告融辉公司对被告陈小群的上述贷款本金及相应利息、罚息的偿还承担阶段性连带保证责任；被告陈小群自愿以上述所购房产为上述贷款本息等的偿还设定抵押担保，并于2009年9月7日办理了预购商品房抵押权预告登记手续。
2009年9月4日，原告依约发放贷款人民币465，000元。但是，被告陈小群未能按期偿还借款本息，暂计至2015年2月19日止，被告陈小群拖欠到期的贷款本息等合计为人民币13，145.77元（其中：拖欠的到期本金为6，050.99元，拖欠的到期利息等为7，094.78元）。
综上，被告陈小群连续逾期（累计逾期）偿还借款本息等的行为已构成违约，原告有权要求其立即提前偿还全部贷款本息等（暂计至2015年2月19日止，合同项下的借款本金余额共计人民币383，222.16元，利息、罚息计人民币7，094.78元），并有权对被告陈小群设定的抵押物予以拍卖、变卖，且对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。同时，被告融辉公司亦拒绝履行连带清偿责任。故原告诉至本院，请求判令：1.被告陈小群立即一次性向原告中国民生银行股份有限公司福州分行偿还贷款本金人民币383，222.16元人民币及相应利息、罚息（利息、罚息按合同约定计至实际还款日止，暂计至2015年2月19日止的利息、罚息为人民币7，094.78元）；2.原告有权对被告陈小群设定的抵押物予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利；3.判令被告融辉公司对被告陈小群的上述贷款本金及相应利息、罚息的偿还承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、公告费等原告实现上述债权和担保权利的全部费用由二被告承担。
被告陈小群辩称，对于借款事实没有异议。截止2015年5月19日，其尚欠原告借款本金378491.83元人民币，利息5495.10元。其中到期的本金599473元未还。
被告融辉公司辩称，首先，讼争《个人购房借款合同》（下称《借款合同》）中关于被告陈小群未依约还款时，原告有权直接要求保证人承担保证责任以及在原告放弃抵押担保的情况下，被告融辉公司仍然承担保证责任等约定，未遵循公平原则，排除了被告融辉公司的主要权利，加重了被告融辉公司的义务，且原告作为格式条款提供方，未尽到合理提示说明的法定义务，依法应属于无效条款：1、根据《担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。即当同一债权中物的担保以及人的保证并存时，保证人的保证责任仅限于担保物以外的债权，否则即加重了保证人的保证责任。被告融辉公司认为，在讼争合同第三十二条抵押财产及抵押登记条款已约定由被告陈小群自己提供讼争商品房作为抵押物的情况下，讼争《借款合同》第十一章保证人的责任第47.1条、第47.2条关于被告陈小群未依约还款时，原告有权直接要求保证人承担保证责任，以及即使被告陈小群自己提供担保物，被告融辉公司承诺放弃要求原告优先实现本合同项下抵押权及其他担保权利的抗辩等约定，排除了被告融辉公司依法应享有的权利，加重了被告融辉公司的责任。那么，根据《合同法》第四十条规定，上述约定属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形；
2、鉴于讼争《借款合同》系原告提供的格式合同，根据《合同法》第三十九条的规定，在订立讼争合同时，原告对第三十二条抵押财产及抵押登记及第47.1条、第47.2条等条款的约定没有遵循公平原则，加重了被告融辉公司责任、排除了被告融辉公司主要权利，且原告却没有采取合理的方式（例如字体加黑等）以提请被告融辉公司注意上述相关条款，并予以相应的说明，不能证明被告融辉公司在签订讼争格式条款时已对这些重要条款明确了解和接受。那么，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条的规定，由于本案讼争合同第47.1条、第47.2条格式条款，既违反提示注意的法定义务，同时又属于因加重了被告融辉公司责任、排除了被告融辉公司主要权利而法定无效的情形，上述格式条款应当直接认定为无效条款。因此，应视为讼争《借款合同》对被告融辉公司承担保证责任的顺序未作出约定。
其次，既然上述格式条款为无效条款，应视为讼争《借款合同》对被告融辉公司承担保证责任的顺序未作出约定，那么，原告应当先就该物的担保实现债权，作为保证人的被告融辉公司依法只对物的担保以外的债权承担保证责任，原告诉请被告融辉公司对被告陈小群尚欠的借款本金383222.16元以及逾期利息等承担连带清偿责任，缺乏法律依据。既然上述格式条款为无效条款，应视为讼争《借款合同》对被告融辉公司承担保证责任的顺序未作出约定，那么，根据无约定适用法定的原则，本案应当适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十八条第一款以及《物权法》第一百七十六条的规定。由于作为债务人的被告陈小群系自己提供讼争房屋作为物的担保，作为债权人的原告应当先就该物的担保实现债权，被告融辉公司依法只应就讼争商品房折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿之后的不足部分承担连带偿还责任。
综上，被告融辉公司认为，讼争《借款合同》关于被告融辉公司承担保证责任以及被告融辉公司放弃抗辩等约定，排除了被告融辉公司依法应享有的权利，加重了被告融辉公司的责任，依法应属于无效条款。据此，应视为讼争《借款合同》对被告融辉公司承担保证责任的顺序未作出约定，且被告陈小群系用其自己所有的房屋作为抵押物，那么，原告主张被告融辉公司应对被告陈小群尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据。因此，恳请法院依法判令被告融辉公司仅就讼争抵押房产受偿不足部分承担连带偿还责任，以维护被告融辉公司的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证明材料：
A1.个人借款申请表
A2.个人购房借款合同
A3.预购商品房抵押权预告登记
A1-A3共同证明1、被告陈小群向原告贷款人民币465，000元，贷款期限自2009年9月4日起至2029年9月4日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率5.94%）下浮30%；逾期利率和罚息利率为在合同贷款利率基础上加收50%；2、被告应按月以等额本息法向原告偿还贷款本息，每月还款日为19日；3、若连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息的，原告有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告立即提前偿还全部借款；4、被告融辉公司对被告陈小群的上述贷款本金及相应利息、罚息的偿还承担阶段性连带保证责任；5、被告陈小群自愿以其坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道410号天鹅湾＊#楼＊单元的房产为上述贷款本息等的偿还设定抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。
A4.个人借款凭证，证明2009年9月4日，原告依约向被告陈小群发放贷款人民币465，000元；
A5.还款计划信息，证明被告连续超过3个月逾期还款，暂计至2015年2月19日，合同项下的借款本金余额共计人民币383，222.16元，借款利息、罚息等计人民币7，094.78元。
被告陈小群对上述证据的质证意见为，对A1-A3的真实性均无异议，证明对象无异议。其本人的电话号码曾经变更，告知了银行柜台，但其未接到原告的催款通知；对A4、A5的真实性和证明对象均无异议。
被告融辉公司对上述证据的质证意见为，A1-A3的真实性均无异议，证明对象有异议。个人购房借款合同当中关于被告融辉公司承担连带责任的条款系原告提供的格式条款，加重了被告融辉公司的义务，应为无效条款，因此，原告无权要求被告融辉公司对被告陈小群全部贷款本金以及利息罚息承担连带清偿责任。A4、A5真实性的真实性均无异议，证明对象以被告陈小群的核实为准。
被告陈小群未向本院提交书面证据材料。
被告融辉公司向本院提交以下证据材料：
B1.2009年9月3日，原告及两被告签订的《个人购房借款合同》，证明1、被告陈小群向原告按揭借款46.5万元，系用于购置被告融辉公司开发的商品房；2、《个人购房借款合同》系由原告作为贷款人、被告陈小群作为借款人和抵押人、被告融辉公司作为保证人共同签订的。担保方式为抵押加阶段性保证，即被告陈小群以其所购置上述商品房作为抵押物，被告提供阶段性保证；3、原告作为提供格式条款的一方，在该《个人购房借款合同》第十一章丙方的责任第47.1关于被告陈小群未依约还款时，原告有权直接要求保证人承担保证责任以及第47.2条关于被告融辉公司在此承诺放弃要求原告优先实现本合同项下抵押权及其他担保权利的抗辩，即如除本合同约定的担保方式外，本合同项下还存在其他担保的（包括被告陈小群向原告提供的房屋抵押等其他抵押及／或质押担保），则被告融辉公司对原告承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少。原告有权选择优先行使要求被告融辉公司承担保证责任的权利，被告融辉公司放弃任何其他担保的优先抗辩权等约定，没有遵循公平原则，也没有尽到合理提示及说明义务，且该条款加重了被告融辉公司责任、排除了被告融辉公司主要权利，该格式条款应为无效；4、讼争借款既有被告融辉公司的保证，又有作为借款人的被告陈小群自己提供上述商品房作为物的担保，原告应当先就该物的担保实现债权，作为保证人的被告融辉公司依法只对物的担保以外的债权承担保证责任。
原告对上述证据的质证意见为，真实性无异议，证明对象有异议：1、该合同首部明确写明了对于被告陈小群、融辉公司进行了风险提示，在签订合同时，被告陈小群、融辉公司有权不选择该合同进行签订，也已经说明了被告陈小群、被告融辉公司的法律责任，被告融辉公司称未对其进行提示不能成立，另外，该合同的条款是公平的而且并没有加重被告融辉公司的法律责任，而只是要求被告融辉公司对被告陈小群的本金、利息、罚息进行清偿，未加重被告融辉公司的担保责任；3、被告融辉公司在该合同中的主要权利收取售房款，原告已经全额款项划入到被告融辉公司指定账户中，因此其主要权利并未受到侵害。关于该合同第47条的约定，是双方针对原告实现债权的约定，并不违反物权法及担保法的相关规定。法律允许双方对实现债权的先后顺序及实现担保物权的情况在合同中自行约定。因此，该合同系合法成立并生效，对双方有约束力。
被告陈小群对上述证据的质证意见为，真实性与证明对象均无异议。
经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据认证如下：
对A1-A5的真实性与证明对象均予以认可，对B1的真实性予以认可，对证明对象不予认可。
经审理查明，本院认定如下事实：
2009年9月3日，被告陈小群、被告融辉公司与原告签订《个人购房借款合同》。合同约定，被告陈小群向原告借款人民币465，000元用于购买房产；借款期限为240个月，自2009年9月4日起至2029年9月4日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率5.94%）下浮30%，确定为年利率4.158%；本合同签订后，贷款发放之前，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则本合同贷款利率按放款当日适用的贷款基准利率及本条约定的浮动比例去诶的确定；逾期利率和罚息利率为在合同贷款利率基础上加收50%确定。合同还约定，被告以按月等额本息还款法向原告偿还贷款本息，每月还款日为19日；合同第51.1条约定，若被告连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息，原告有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告立即提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿，或要求保证人履行保证责任；合同还约定，被告融辉公司对被告陈小群的上述贷款本金及相应利息、罚息的偿还承担阶段性连带保证责任；其中，第47.1、47.2条约定，如除本合同约定的担保方式外，本合同项下还存在其他担保的（包括被告陈小群向原告提供的房屋抵押等其他抵押及／或质押担保），则被告融辉公司对原告承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少。原告有权选择优先行使要求被告融辉公司承担保证责任的权利，被告融辉公司放弃任何其他担保的优先抗辩权。
此外，该合同还约定被告陈小群自愿以上述所购房产为上述贷款本息等的偿还设定抵押担保，并于2009年9月7日办理了预购商品房抵押权预告登记手续。
2009年9月4日，原告依约发放贷款人民币465000元。但是，被告陈小群未能按期偿还借款本息，累计超过6个月时间。庭审过程中，原告与被告陈小群均确认，截止2015年5月19日，被告陈小群尚欠原告借款本金378491.83元人民币，利息5495.10元，其中到期的本金599473元未还。
本院认为，原告与二被告签订的《个人购房借款合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行。合同约定的利息、复利等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。原告依约发放贷款，被告陈小群未按约还款累计超过6个月时间，已构成违约，应承担违约责任。故原告有权依约要求被告陈小群立即偿还全部借款本金378491.83元人民币，利息5495.10元（利息暂计至2015年5月19日，之后的利息按合同约定计至款项还清之日止）；
原告的第二项诉请，原告主张其对被告陈小群提供的抵押物享有优先受偿权，但是本院注意到，该房产所有权尚未转移至被告陈小群名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持；
原告的第三项诉请，即被告融辉公司的保证责任问题，《个人购房借款合同》明确约定对债务人未清偿的全部债务，无论是否存在物的担保，债权人均有权直接要求保证人承担责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，原告有权要求被告融辉公司承担连带清偿责任。故原告的该项诉请，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈小群应于本判决书生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司福州分行借款本金378491.83元人民币，利息5495.10元人民币（利息暂计至2015年5月19日，之后的利息按合同约定计至款项还清之日止）；
二、被告福州融辉房地产有限公司对本判决确定的第一项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国民生银行股份有限公司福州分行其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7154元人民币，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 赵 毳
代理审判员 叶士怡
代理审判员 黄 艳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 金雪芳