陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00279号
上上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人李某某。
被上诉人（原审被告）徐某某。
委托代理人杨某某。
上诉人王某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服神木县人民法院（2014）神民初字第01547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人王某某及其委托代理人李某某，被上诉人徐某某的委托代理人杨某某到庭参加了诉讼，被上诉人徐某某经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告王某某与王云发在神木县大柳塔镇前柳塔村共同共有房屋六间，2010年12月1日，原告王某某作为共有人与郭某某、贺某某、白某某、李某甲五人（甲方）与被告徐某某（乙方）签订了“同心商城租房合同”，合同约定：甲方将位于大柳塔镇柳兴街同心商城一层出租于被告封顶使用，租赁期十年，租金为每间2万元；签订合同之日起付清第一年房租费及抵押金30万元，第二年房租费及合同期内的房租费提前1个月交清，抵押金存银行利息归徐某某，存折由王某某保管；甲方要求对一层进行彻底改造，打隔墙、后墙（王云发后墙保留一半）；甲方给乙方装潢期限为三个月。在合同期内，乙方不得随意向外转让，如需转让，必须取得甲方的同意后方可进行；所占用四房主（包括原告王某某）第一层楼梯间，每间按每年8000元等约定。原、被告在履行合同过程中发生纠纷，原告曾于2012年6月向神木县人民法院提起诉讼，要求解除合同并由被告支付拖欠的2012年房租费，后撤诉。另查明，神木县工商行政管理局于2010年4月23日向神木县千家乐商贸有限责任公司颁发了食品流通许可证，有效期限：自2010年6月10日至2013年6月；该公司负责人为徐某某。被告徐某某于2012年4月1日将2012年的房租费交至甲方，甲方出具了盖有“同心商城收费专用章”的收据五支；同日交甲方抵押金30万元，并由甲方除原告王某某之外其余人向被告出具了证明一份。
原审法院判决认为，原告王某某与郭某某、贺某某、白某某、李某甲五人（甲方）与被告徐某某（乙方）签订的“同心商城租房合同”，系双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告王某某与被告徐某某在履行合同过程中，因抵押金的保管及租赁费的交付时间发生纠纷，双方本应互谅互让协商解决，但双方未能协商一致而诉至法院，经法院多方调解但始终未能达成一致意见。被告徐某某在履行合同的过程中交付抵押金及2012年房租费的时间、方式虽存在瑕疵不妥之处，但并未构成根本性违约，不存在约定或法定解除合同的情形；而且甲方五人共同与被告徐某某共同签订的“同心商城租房合同”，仅因一人的纠纷而解除，将会给其他人带来不同程度的损害，对商城造成不利影响；为维护合同的稳定性及社会经济的稳定，不宜解除原告王某某与郭某某、贺某某、白某某、李某甲五人（甲方）与被告徐某某（乙方）签订的“同心商城租房合同”。故对原告要求解除租房合同的诉讼请求，依法不予支持；但被告拖欠2013年房租费应即时给付原告，故对原告要求被告支付2013年房租费的诉讼请求，依法应予以支持。但原告要求被告支付所欠房租费利息的诉讼请求，因双方未约定且于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告王某某与被告徐某某解除租房合同的诉讼请求；二、由被告徐某某于判决生效后5日内向原告王某某支付2013年房租费12.8万元。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告徐某某负担。
宣判后，王某某上诉认为，首先一审认定被上诉人支付了2012年度租赁费与事实不符，应予改判。合同签订时，各方当事人均知道租赁房屋为上诉人等五人各自单独所有，租赁费应分别缴纳给各房屋所有人。而被上诉人提供的证据系向他人缴纳租赁费收据，没有上诉人出具的收据，且收款人没有实际支付给上诉人。对此一审法院没有判决，明显漏判，应予纠正。其次，被上诉人未支付2013年度的租赁费，已构成根本违约，上诉人与被上诉人之间的租赁合同应予解除，一审法院认为不存在根本违约错误。第三，被上诉人支付抵押金过程中多次欺骗上诉人，并私自改变房屋主体结构，转租房屋，上述行为明显构成违约。最后，一审法院适用法律错误，应予改判。请求二审法院撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同，由被上诉人按原租赁合同标准支付实际占用期间的费用及上诉费用。
被上诉人徐某某辩称，被上诉人不存在私自转让房屋的行为，目前被上诉人支付了2012年、2013年的房租费，仅拖欠2014年的租金，关于保证押金，被上诉人也补齐了。
二审期间，被上诉人徐某某向法庭提交以下证据：
2013年4月1日，同心商城出具的收据一支，证明被上诉人徐某某已将2013年5月1日至2014年5月1日租金全部付清。
经庭审质证，上诉人王某某对该证据的真实性不知情，她认为其并未收到2013年度租赁费，且该证据提交已超过举证期限。
本院对上述证据认证认为，因该收据于2013年4月1日出具，在一审开庭前已经由被上诉人本人持有，故不属于二审庭审时的新证据，本院不予认定。
二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，被上诉人徐某某提供的2012年缴纳租赁费的票据中，仅有“同心商城”公章，并无上诉人王某某签字按印，而其余收据则有出租者及代理人签字确认。
本院认为，上诉人王某某与案外人郭某某、贺某某、白某某、李某甲作为“同心商城五户”与被上诉人徐某某签订的《同心商城租房合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同真实有效，双方均应按约履行。现上诉人王某某在合同期满前自行主张解除合同，并无其他房屋出租者的授权，如解除合同将损害其他房屋出租者的合法权益，另上诉人王某某提出被上诉人徐某某存在擅自变更房屋结构，自行提取抵押金等违约行为，既非合同约定的解除条件，也非法定解除合同的情形，故对于上诉人主张解除合同的请求，本院依法不予支持。对于上诉人提出被上诉人未缴纳2012年、2013年年房屋租赁费，因被上诉人徐某某提供的虽然收据中盖有“同心商城”公章，但“同心商城”并非上诉人与案外人共同成立的公司法人或合伙组织，该公章不具有对外公示效力，故对于上诉人是否实际收到了2012年度的房屋租赁费，无相应证据支持。对于被上诉人徐某某提供的2013年4月1日由“同心商城”出具的收据一支，因该收据在一审开庭前已由被上诉人本人持有，但被上诉人却未予提供，故被上诉人应当承担举证不利的法律后果。对于被上诉人认为案外人郭成怀（郭志强）已代收上诉人王某某2012、2013年度的房屋租赁费，因上诉人王某某并未委托郭成怀收取房屋租赁费，故被上诉人将上诉人的房租交给郭成怀存在不当，应由郭成怀返还属于上诉人的房屋租赁费后，由被上诉人直接向上诉人交纳较为妥当。据此，原审法院认定事实基本清楚，但对于认定上诉人收到2012年度房屋租赁费无证据支持，判决驳回上诉人2012年度租赁费的请求证据不足，本院予以纠正。综上，上诉人所持部分上诉理由，有法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
维持神木县人民法院（2014）神民初字第01547号民事
判决第一项。
二、撤销神木县人民法院（2014）神民初字第01547号民事判决第三项。
三、变更神木县人民法院（2014）神民初字第01547号民事判决第二项为：“由被上诉人徐某某于判决生效后十日内向上诉人王某某支付2012、2013年度房屋租赁费25.6万元”。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 张羽苗