江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3287号
上诉人（原审原告）：黄春雷，男，1972年4月27日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。
上诉人(原审原告)：罗燕，女，1982年9月4日生，汉族，江西省信丰县人，住址同上。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：龚云辉，江西南芳律师事务所律师。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：谢智勇，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中丹置业（赣州）有限公司，住所地：信丰县工业园新城市花园售楼处。
法定代表人：马成良，董事长。
委托诉讼代理人：陈学财，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
原审第三人：信丰县农村信用合作联社，住所地：信丰县嘉定镇阳明北路***号。
上诉人黄春雷、罗燕因与被上诉人中丹置业（赣州）有限公司（以下简称中丹公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服信丰县人民法院(2016)赣0722民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄春雷、罗燕上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判依法解除上诉人与被上诉人之间签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、退还上诉人购房款964565元，支付违约金48233元；3、赔偿两上诉人已支付办证印花税39618.93元；4、赔偿两上诉人按揭贷款利息损失，暂计算为27339.83元（自2015年9月1日暂计算至2016年9月30日止）；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方所签合同约定，被上诉人逾期交房超过30日，上诉人有权解除合同。合同违约责任适用约定优先的处理原则，一审判决错误干涉了当事人之间的合同自由。被上诉人逾期交房属于一般违约或属于重大违约，不是本案处理的关键。约定解除是合同自由的表现，合同自由是合同法的灵魂，是市场经济交易秩序形成的基础。当事人约定的合同解除事由出现时，当事人通过相应方式解除合同体现了交易自由。双方对逾期违约的处理有明确的约定，说明双方对合同解除有明确的预知，因此，该解除合同的行为不会破坏正常的交易秩序。如果依约解除不能支持，反而会助长开发商不守约定及逾�交房之风，同时也会使购房者产生疑虑心理。
被上诉人中丹公司辩称：本案工程于2015年12月20日取得竣工验收证明，这意味着工程质量合格。由于建筑产品的特殊性，建筑产品允许一般性瑕疵存在，所以才有建设部出台的《建筑工程质量保修条例》。房屋的屋顶漏水属于一般性瑕疵，属于竣工验收合格后的保修范围。由于上诉人等业主不理解，在所购房屋于2015年12月20日竣工验收合格后，可以交房投入使用，正在办理合同约定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时，上诉人随同其他七名业主联名通过建设局工程质量监督站督促答辩人返修，让答辩人交给其一间质量可靠居住安全的房屋，其“陈述”行为影响了正常的备案进程。2016年4月20日才取得了该备案表。上诉人要求解除合同的根本动因在于当前所遇的房地产下行形势，房价下跌原因。签订合同是当事人为实现合同目的所进行的的民事行为，无论是合同中约定的解除条件或者法律规定的解除条件均应围绕合同目的的实现来考量。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审原告黄春雷、罗燕向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签定的《赣州市商品房买卖合同》；2、退还原告购房款964565元，支付违约金48233元；3、赔偿两原告已交付的办证印花税39618.93元；4、赔偿两原告按揭贷款利息27339.83元（自2015年9月1日暂计至2016年9月30日）；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1、两原告为夫妻关系，2015年7月17日，两原告共同与被告中丹置业（赣州）有限公司签定了一份《赣州�商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“新城市花园x#楼x号”店铺一间，建筑面积48.48㎡，使用面积46.8㎡，总价964665元。首付购房款484665元，余48万元，2015年7月31日原告向第三人按揭贷款48万元，2015年8月1日，第三人将原告发放的贷款转付给了被告。双方在合同中就“房屋交付期限及条件”作出约定：出卖人应于2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”及符合双方约定条件（除遇不可抗力因素影响工期，且在30日内告之买受人；规划原因或其他政策原因；非出卖人自身造成的其他原因影响工期的，可以延期）的房屋交付给买受人。出卖人逾期交房的违约责任约定为：除双方（上述）约定条件下迟延交房以外，出卖人延期交房不超过30日的，自迟延交房次日起每日向买受人支付购房款万分之三的违约金。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，出卖人应在30天内退还全部购房款并向买受人支付已付房款5%的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按约定交付日期之次日起，每迟延一日向买受人支付万分之三的违约金，但该违约金累计不超过1000元。
2、2015年12月20日，被告所开发的新城市花园14、16、18、21栋及附属市政工程，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位联合对上述工程进行了竣工验收，共同盖章确认竣工验收并出具竣工验收证明书。同日，袁某、肖某等七户购房业主，联名向信丰县建设局领导及质检办领导呈交书面《新城市花园商铺质量问题陈述》。该陈述（意见）认为：开发商按合同约定应于2015年12月31日向购房业主交房。但在交房前，我们发现商铺存在严重质量问题，主要表现在楼面漏水，我们曾向开发商反映过此问题，但他们只作出“高压灌胶”临时措施处理，效果不好，目前仍漏水。为此，请领导严格督查，让开发商交给我们一间质量可靠居住安全的房子，避免以后出现更大的社会问题。
3、2015年12月21日，信丰县建筑工程质量监督站对被告发出了《建设工程质量整改通知书》，被告对所建工程漏水问题重新进行了防水处理。2016年4月10日，工程裂缝漏水问题得到完全处理，施工部门、监理机构、建设单位向信丰县建筑工程质量监督站递交了《建设工程质量整改通知书回复单》。2016年4月20日，信丰县建设局对被告的上述建设工程核发了《建设工程竣工验收备案表》。
4、2016年5月16日，被告向原告发出了《交房通知书》。原告于2016年5月17日收到该通知。但原告于2016年2月1日已向被告发出了《解除合同通知函》，并于2016年3月19日向本院提起诉讼，要求解除合同。
5、原告首付购房款484665元，余款48万元，2015年7月31日原告向第三人按揭贷款48万元，2015年8月1日，第三人将原告发放的贷款转付给了被告。（其中2015年8月3日，原告黄春雷向信丰县地税局交纳契税、印花税计39068.93元，向信丰房管局缴纳办证费550元，目前原告在正常供贷。
一审法院认为，1、关于原告是否参与了联名向信丰县建设局领导及质检办领导呈交书面《新城市花园商铺质量问题陈述》，被告向我院提供的书面陈述意见上虽然注明了“x号x#”，该店铺属于原告的，但原告并未在意见书上签名，被告也未向本院提供相关证据证实原告实际参与了联名，因此本院认定，其未参加本次的联名，该陈述对原告不产生约束力。2、关于原告是否能以被告逾期交房有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，对此本院认为，原、被告之间所签定的《赣州市商品房买卖合同》依法成立，合法有效，应予保护。原告按合同约定向被告支付了购房款，被告依法依约都应按双方约定条件向原告按时交付房屋。虽然被告没有按时向原告交付房屋构成违约，但该违约事出有因，根据法庭查明的事实，这是因为案外人袁某等七户业主不满被告工程质量有问题（漏水）而在未交付房屋之前，先行向建设质检监督部门反映情况，导致质检部门责令被告整改而迟延获得《工程竣工验收备案表》所致（正常情况下建设工程竣工验收后，建设行政主管部门应在十五日内予以备案），这属于被告意志外的原因，被告无主观违约之恶意，且违约性质轻微，后果不严重。众所周知，建筑裂缝防漏是世界性建筑难题，房屋漏水属建筑通病无法避免，正因为如此，我国建筑法规允许作为特殊产品的商品房存在一般性质量瑕疵，设置房屋质量保修条款。房屋“漏水”属于房屋保修范畴。原告据此选择解除合同，不利于稳定商品房买卖的正常秩序，结合本案，被告已将漏水问题得到彻底解决，也取得“工程竣工验收备案表”，已完全具备向原告交付条件。在被告未构成重大实质性违约，不影响原告合同目的实现的情况下，合同相对稳定性应得到维护。原告要求解除合同欠妥，不利于社会交易秩序的稳定。因此，原告关于要求解除与被告签定的房屋购买合同的请求不�支持。3、被告是否要承担因工程质量存在瑕疵所导致延期交付房屋的违约责任，按照双方合同约定，被告应在2015年12月31日前，经取得当地建设行政主管部门出具《工程竣工验收备案表》就达到交付条件，被告因工程质量问题导致延迟交付是不争的事实，因此被告应向原告承担违约责任。至于承担责任的比例问题，依照双方签订的合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按约定交付日期之次日起，每迟延一日向买受人支付万分之三的违约金，但该违约金累计不超过1000元。本案中本院依法对原告要求解除合同的请求不予支持，在该种情形下，参照上述条款按照1000元标准支付违约金明显过低，本院依法作适当的调整，结合双方在合同的约定，依法酌定被告按已付房款向原告承担每日万分之三的违约金。综上，本院除对原告要求被告支付违约金�请求部分支持，其他诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条之规定，判决：一、被告中丹置业（赣州）有限公司应向原告黄春雷、罗燕支付迟延交房违约金31823元（按每日万分之三以已付房款964566元为本金从2016年元月1日起至2016年4月20止计算），此款于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取7260元（原告已垫付），由被告中丹置业（赣州）有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查�：2016年4月10日，被上诉人中丹公司向信丰县建筑工程质量监督站出具了一份《建设工程质量整改通知书回复单》，其内容为：“接到贵站于2015年12月21日转来的建设工程质量整改通知书附袁某等7位商铺业主关于新城市花园商铺质量问题陈述，公司相当重视，立即组织有关人员进行现场查看，业主反映的商铺漏水问题存在，屋面细微裂缝是漏水的主因，其细微裂缝是在混凝土浇筑过程中产生的温度裂缝，为一般质量通病。GB50010-2010混凝土结构设计规范第3.5.2条规定，允许混凝土存在一定宽度的裂缝，根据JC／T1041-2007混凝土裂缝用环氧树脂灌浆材料，公司采用高压油溶性聚氨酯灌浆胶进行裂缝灌注，业主拍摄照片为施工过程照片，照片中存在漏水的地方我公司又进行二次灌注，直至裂缝全部灌注完成未发现漏水后方才表层修复。裂缝修复完成后，公司又将�铺屋面用3㎜厚贴必定BAC自粘防水卷材全覆盖，因临近春节，劳动力不足，期间阴雨断断续续，直到2016年4月6日该卷材防水才完成，蓄水观察3天，公司立即组织建设、监理单位查验，未发现漏水点。现将整改回复报上，请予备案”。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人黄春雷、罗燕于2015年7月17日与被上诉人中丹公司签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人黄春雷、罗燕按照合同约定向被上诉人中丹公司支付了购房款，被上诉人应当按照合同约定的交房条件向上诉人按时交付房屋。被上诉人没有按时向上诉人交付房屋，已构成违约，但该违约行为轻微。被上诉人未能如期取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，是因为案外人袁某等七户业主提出所购房屋存在楼面漏水问题，故而向建设工程质检监督部门反映情况，质检部门责令被上诉人进行整改，被上诉人也积极地进行了整改，并对楼面漏水问题予以了修复。该房屋质量问题属于一般性瑕疵，被上诉人在本案中并无主观违约的恶意，且未造成严重后果，上诉人因此要求解除合同，不利于当前商品房交易秩序的稳定和房地产市场健康有序的发展。鉴于被上诉人中丹公司已将楼面漏水问题彻底解决，在整改到位后及时取得了《工程竣工验收备案表》，案涉房屋已完全具备交付条件，在被上诉人未构成重大实质性违约，不影响上诉人合同目的实现的情况下，双方所签合同的稳定性应当得到维护。对于被上诉人中丹公司的违约行为，一审判决已经作出了处理，即被上诉人应当支付上诉人逾期交房期间�违约金，被上诉人已承担了相应的违约责任。综上所述，上诉人黄春雷、罗燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14231元，由上诉人黄春雷、罗燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 王佳
书 记 员 沈泉