江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初1746号
原告靖江市和盛房地产经营管理有限公司，住所地靖江市泰和御水湾会所2楼。
法定代表人韩国庆，经理。
委托代理人黄星，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
委托代理人钱利萍，江苏江豪（靖江）律师事务所实习律师。
被告吴刘灿。
原告靖江市和盛房地产经营管理有限公司与被告吴刘灿为物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月21日受理后，依法由代理审判员韩萌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄星、钱利萍，被告吴刘灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月27日�原、被告签订了《御水湾花园前期物业服务合同》，约定原告为被告所有的位于靖江市御水湾花园一期御峰8幢404单元（面积为175.77㎡）提供物业管理，被告按每月每平方米1.2元支付原告物业管理费，并分摊相应的水电费等公共能耗费，物业管理费每半年或一年交纳，并在首月10日前履行交纳义务，逾期每日按应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供了服务，然被告拖欠2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费及公共能耗费。请求判令被告立即支付原告2012年1月1日至2015年12月31日止的物业管理费10000元（每年度均为2500元）、公共能耗费1245元（2012年为310元、2013年为293元、2014年为319元、2015年为323元），合计11245元，承担违约金45125元（违约金按照每年物业费×违约天数×5‰，均计算至2015年12月31日止，2012年为2500元、2013年为13562.5元�2014年为9000元、2015年为4437.5元）。
被告辩称：原告所述我欠缴物业费等属实。我欠缴物业费是基于以下原因：1、我2010年5月入住后，次年6月发现北房间的墙纸出现起翘现象，我报修多次，原告并没有找到漏水原因，直至2015年1月，才发现是墙壁里的水管漏水。后我起诉建设方泰和房地产有限公司协商解决此事，我多次要求原告提供维修记录作为诉讼证据材料，但原告拒绝，而建设方却可以拿到，故此原告并没有为我提供良好的物业服务。后建设方对我的损失进行了补偿。2、2012年至2013年，我家北阳台洗手池出现喷水现象，报修后，因不堪忍受喷水之苦，我同意原告工作人员堵住了地漏。由于原告处理不当，造成我家北阳台的洗手池不能使用。3、小区河水几年都不更换，到处是污染物，很多公用设施业已损坏。4、从2011年开始，由于我家漏水，原告工作人�看到我家人员都是避而远之，并未催缴过物业费，我认为2012年与2013年度的物业费已经超过了诉讼时效。5、关于公共能耗，我从未在小区内看到原告公示过。关于违约金，因原告未按合同约定的标准提供物业服务，已违约在先，故被告也不同意支付原告违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告针对被告辩称补充陈述：1、关于原告北房间漏水问题，2015年8月，被告起诉小区建设方靖江市泰和房地产开发有限公司，对于该问题，双方达成了调解协议，建设方赔偿了被告因漏水造成的各项损失，故被告以该理由作为抗辩明显不成立。原告也依被告要求提供了维修记录。2、北阳台洗手池喷水现象，我公司进行了多次疏通，但无法解决根本性问题，后征得被告同意堵住了地漏，目前已经不存在漏水问题，因房屋建设的问题，我司无法进行完美修复，被告不�以此为由拒绝缴纳物业费。3、污水管道定期清理，垃圾定期清扫，不存在到处都是污染物。4、原告通过张贴照片、催缴通知和发律师函的方式书面催缴过物业服务费，因此不存在超过诉讼时效。5、公共能耗明细表，原告每月都在离电梯不远处的公示栏张贴，业主进出能够看到。合同约定了违约金条款，被告应当按约定履行自己的义务。
经审理查明：被告系靖江市御水湾花园一期御峰8幢404单元（面积为175.77㎡）业主。2009年7月27日，原、被告签订了《御水湾花园前期物业服务合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按1.2元/平方米/月缴纳物业管理费，并分摊公共能耗费。物业管理费每半年交纳一次，并在首月10日前履行交纳义务，也可按年进行交纳，逾期每日按应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金。同时，前期物业服务合同对物业服务内容进行�约定：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；物业档案资料及综合服务。2010年被告入住后，其房屋北阳台公共水管出现了喷水现象，原告疏通管道无效后，在征得被告同意下堵住了地漏。现被告拖欠2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费10000元及公共能耗费1245元，合计11245元。自2012年起，原告每年均以上门张贴缴费通知的形式书面要求被告支付物业服务费用，并公示了公共能耗分摊计算表，然被告以原告服务存在不当之处为由拒绝交纳物业服务费。
另查，2015年11月27日，被告与泰和房地产开发有限公司达成调解协议，因泰和房地产开发有限公司安装的热水管接头漏水，泰和房地产开发有限公司一次性赔偿原告因漏水造成的各项损失45000元。
以上事实有原、被告签订的《御水湾花园前期物业服务合同》、催缴通知书、公共能耗分摊明细表及原、被告的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法受法律保护。原告按约提供了相应的服务，被告自2010年始就一直享受原告提供的物业服务，且原告每年均进行了书面催缴，故原告主张权利并未超过法律规定的诉讼时效期间，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告所持理由不构成原告提供服务存在重大瑕疵，被告所持不交物业费的理由不能成立。关于公共能耗费，因原告根据实际使用情况已缴纳，并进行了公示，被告应当支付原告该费用。被告无合法正当理由欠交物业费，应依法支付自逾期之日起的违约金，双方约定的违约金过分高于原告造成的损失，本院依照有关法律规定予以调整。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告吴刘灿于本判决生效后十日内给付原告靖江市和盛房地产经营管理有限公司物业服务费10000元、公共能耗费1245元、违约金1000元，合计12245元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1210元减半收取605元，由原告负担555元，被告负担50元（被告负担部分，原告已缴纳，被告在履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之�起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1210元。
代理审判员 韩 萌
二〇一六年六月十三日
书 记 员 杨迪凡
本判决援引的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失�偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应该加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。