北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第28447号
原告朱×，男，1984年4月24日出生。
委托代理人唐长城，北京薛鹏律师事务所律师。
委托代理人李常记，北京薛鹏律师事务所律师。
被告北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。
法定代表人何德赞，董事长。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
原告朱×（以下简称原告）与被告北京博成房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐长城、被告委托代理人郎敬禹庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年12月26日，我从被告处认购了北京市朝阳区青年路居住小区（朝阳雅筑）×号楼×号D户型房屋，于当日签订了《认购协议书》，并于当时交付了定金5万元，同时与广东富银建筑工程有限公司签订了编号为0001190号的房屋装修协议书，并支付了精装修工程备料款5万元。2005年，被告通知我称因楼盘存在拆迁纠纷，要求我办理退房手续，我拒绝退房。2006年11月12日，我收到被告于2006年11月10日发出的签约通知，要求我于11月13日到被告处签订《北京市商品房预售合同》，并要求我提供北京市房地产交易中心审批通过的购买经济适用住房的收入核定表原件。由于被告未提前通知，且未给我留下足够的时间去办理该核定表，虽然我于2006年11月14日取得了核定表，被告却以过了签约期为由拒绝与我签订商品房预售合同。随后，我与被告进行过多次交涉，并于2010年5月7日向被告发送了《关于购买朝阳雅筑×#×号经济适用房至今未签正式合同的情况说明》，要求被告给我原住房或者调换房屋或者按现价赔偿我的损失，但被告至今仍未给我答复。我认为，被告未按照《认购协议书》约定的条件将房屋出售给我是违约行为，经我多次与其协商，被告均拒绝履行合同，最近几年由于房价暴涨，致使我无力购买其他住房。故诉至法院，请求判令：1、被告返还定金5万元、装修备料款5万元；2、解除双方于2004年12月26日签订的《认购协议书》，被告赔偿我方房屋差价损失3118414元、评估费21530元。
被告辩称：我公司不同意解除与原告的认购协议书，我方认为因原告自身原因导致双方后期没有签订正式合同，认购协议书自动失效，认购协议书第五条对此也有规定。当时是因为原告自身原因导致双方合同不能正常履行，责任在原告。双方在《认购协议书》中明确约定认购方携带相关资料及首期楼款到指定地点签署商品房买卖合同及有关文件，其中需要原告提交的相关资料就包括了收入核定表，原告说我方没有及时通知是没有道理的。我方于2006年11月10日向原告发出签约通知，其中也再次明确了原告需要提交的相关资料。收入核定表是需要提前办理的，并不是我公司通知其签约时才办理，并且该核定表是有期限的，原告应当提前办理，原告未及时办理责任不在我方。原告由于自身原因缺少办理签约手续的资料导致双方不能按时签署商品房预售合同，其行为属于认购协议书认购条款第4条约定的情形，我方有权没收其缴纳的定金，并有权将该房屋另行出售。无论从哪个时间点起算，原告的起诉都已过诉讼时效，原告该项诉讼请求不应得到支持。5万元装修备料款的收款单位不是我公司，不同意该项诉求。我公司将房屋向谁出售都一样，不存在故意不卖给原告的事情，因此原告诉讼请求没有事实和法律依据。评估费不同意承担。
经审理查明：2004年12月26日，原告作为认购方（乙方），被告作为出售方（甲方）签订《认购协议书》一份，约定原告认购位于北京市朝阳区青年路居住小区（朝阳雅筑）×号楼×号房（自然楼层为×号楼×单元×层）D户型（以下简称涉案房屋），单价为3800元／平方米（建筑面积），总价为512886元（建筑面积），付款方式为公积金贷款，应缴楼款首期定金50000元须于签署认购书时付清，第二期房款62886元须于签署《商品房买卖合同》时付清，第三期房款400000元须于签署《商品房买卖合同》当天办理银行按揭手续。“认购条款”部分约定：“1、定金50000元整，须于签署本认购书时付清；2、认购方须于签订本认购书之日起7日内，携同认购书原件及复印件1份、定金收据原件、身份证原件及复印件5份、户口本原件及复印件5份、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭和收入核定表》或《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》及首期楼款至出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件。（定金作为首期楼款的一部分）。3、在未签署正式《商品房买卖合同》前，若因出售方原因致使该房屋不能出售时，出售方不受任何事先约束，只需退还所收之定金给认购方，而不需作出任何赔偿。4、如认购方在上述期限内未签订《商品房买卖合同》并缴付上述各期楼款，出售方除将认购方所付之款项（含定金）没收外，并有权将该房屋另行出售，无需事前通知对方。5、由于乙方原因，不能使甲方正常划款，视同乙方未认购此房，甲方有权出售乙方的房号，此认购书失效……”。
上述《认购协议书》签订前，原告已于2004年12月16日向被告交付了购房定金5万元。上述《认购协议书》签订当日，原告与广东省富银建筑工程有限公司（以下简称富银公司）签订《房屋装修协议书》一份，约定原告委托富银公司为其购买的青年路居住小区×#楼×号经济适用房进行精装修，原告于当日向富银公司支付了装修备料款5万元，富银公司向原告出具了相应的收据。
庭审中，原、被告均认可上述《认购协议书》的各项条款除原告向被告缴纳定金5万元之外均未实际履行。原告提交被告于2006年3月27日向其发出的“通知”一份，内容为告知原告其认购的青年路小区中区（朝阳雅筑）×号楼×单元×房，在与被告签署认购协议书之时，×号楼没有取得预售许可证，现根据《建设部关于修改﹤城市商品房预售管理办法﹥的决定》，北京市建设工程和房屋管理监察执法大队责令被告限期退还已收的预付定金，鉴于此，被告决定退还原告已交的预付定金，并通知原告于接到通知之日起7个工作日内办理退款手续。被告对该“通知”的真实性不认可，但认可其上所盖被告公章，并称该通知中通知原告返还定金，原告没有要，说明原告已经放弃定金。原告称其收到上述“通知”后拒绝与被告解除认购协议书。
2006年11月10日，被告向原告发出《签约通知》一份，内容为通知原告于2006年11月13日，带齐下列相关资料及应缴纳的费用到朝阳区八里庄西里100号住邦2000商务中心B区22层被告处办理签署《北京市商品房预售合同》手续，过期不予办理。具体应当携带的资料和缴纳的费用包括：一、签署《北京市商品房预售合同》前，买受人须交纳下列费用及提供下列文件：1、签约当日须缴纳房款及印花税。2、认购书和定金收据原件；3、装修合同和装修备料款收据原件；4、身份证原件；5、北京市房地产交易中心审批通过的购买经济适用住房的核定表原件。……双方均认可上述《签约通知》系通过邮寄方式向原告送达的，原告称自己在2006年11月12日收到该通知，被告称对此不清楚。原告认为由于被告在2004年时未取得涉案房屋的预售许可证，致使《认购协议书》认购条款第2条无法履行，所以该签约通知实际上是对2004年12月26日《认购协议书》认购条款第2条和第4条的变更，被告对此不认可。
原告称其通过内部消息知道快要办理签约后于2006年11月8日从被告处领取了《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》并于当日提出相应的申请，于2006年11月14日通过北京市城市建设综合开发办公室审核通过取得相应的购房资格，但被告以过期为由拒绝与其签订涉案房屋的商品房预售合同。被告认为上述核定表可以从开发建设单位领取，可以复印，也可以到建委网站下载，原告既然知道办理手续就应该提前准备好核定表，由于原告自己不主动导致没有签订商品房预售合同的后果，责任不在被告。
经查，被告于2006年10月26日取得涉案房屋所在青年路居住小区中区×#楼的商品房预售许可证，于2006年12月7日与案外人张×签订编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同》，将涉案房屋出售给张×，张×于2006年12月19日交纳了购房款514558元、印花税257元，该商品房预售合同于2007年3月27日在房地产交易管理部门办理了预售登记。另查，涉案房屋的性质为经济适用房，现尚未取得房屋所有权证。
案件审理中，原告申请对涉案房屋在2013年9月23日时的市场价值进行评估，经本院委托，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司于2013年12月13日出具评估报告，评估报告在考虑符合《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住（2008）225号）有关规定的前提下，评估涉案房屋在估价期日2013年9月23日的市场价值为单价26817元／平方米，总价为363.13万元。原告支付评估费21530元。原告另申请对涉案房屋在2006年12月7日的市场价值进行评估，经本院向北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司咨询，该公司回复称由于涉案房屋为经济适用房，在2006年买卖时的价格实行的是政府指导价，该时点的价值按照购房合同确定即可。
以上事实，有《认购协议书》、定金收据、《房屋装修协议》、装修备料款收据、《签约通知》、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》、通知、商品房预售许可证、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、现金缴款单、预售登记网上查询结果等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的认购协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照认购协议书的约定履行签署商品房买卖合同的义务。根据查明的事实，认购协议书签订后，原告依约向被告支付了5万元定金，因涉案房屋在双方签署认购协议书之时尚未取得预售许可证，故双方均无法依照认购协议书约定的时间签订商品房买卖合同。在涉案房屋取得商品房预售许可证后，被告向原告发出签约通知，原告亦按照签约通知的要求积极准备，可见双方均同意继续履行之前签订的认购协议书，且被告向原告发出的签约通知已将认购协议书中签订商品房买卖合同的内容变更为签订商品房预售合同，故双方实际上已经对之前所签的认购协议书的内容进行了变更。综上，双方签订的认购协议书至被告2006年11月10日向原告发出签约通知时仍处于履行状态，仍属合法有效。双方签订认购协议书的目的是为了最终签订商品房买卖合同或商品房预售合同做准备，被告以原告未按签约通知要求的时间提供相关材料为由拒绝与原告签署正式的商品房预售合同，并将涉案房屋另行出售给他人，致使认购协议书在事实上无法继续履行，原告现要求解除认购协议书，本院对此予以准许。被告称因原告未及时办理签约所需收入核定表等相关资料而拒绝与其签署商品房预售合同，并进而认为认购协议书已经失效，但签约通知中并未对此约定，所以被告该意见没有相应的合同和法律依据，本院不予采信。综合双方的举证，本院认为被告以邮寄方式向原告发出签约通知时并未充分考虑该通知的在途时间，亦未给原告留出较为充分的办理收入核定表等准备时间，其在原告能够提供签约通知所要求的相关文件后仍拒绝与原告签署涉案房屋的商品房预售合同，并将涉案房屋擅自转卖与他人，致使认购协议书无法履行，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案原、被告双方签订的认购协议书应当认定为预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因被告构成违约，原告要求其返还定金的诉讼请求，于法有据，本院支持。关于赔偿房屋差价损失问题，本院认为，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约的缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，因此预约违约损失应相当于本约的信赖利益损失。本案中，除原告为准备签订买卖合同所受损失外，原告因与被告签订涉案房屋的认购协议书，放弃了在同时期与他人订立其他房屋买卖合同的机会，虽然涉案房屋属于经济适用住房，在双方签订认购协议书时价格为政府指导价，但因被告违约，致使原告无法实际购得涉案房屋，仍然会导致原告遭受信赖利益的损失。本院参照涉案房屋周边普通商品房自双方订立认购协议书至被告违约拒绝与原告签订房屋预售合同时的价格变化情况并结合认购协议书中的房屋价款情况酌情支持原告所主张的房屋差价损失。原告主张以涉案房屋2013年9月23日的市场价格与认购协议书的定价之间的差价作为其损失，超出了被告在订立认购协议书时所能预见的因违反合同可能造成的损失范围，且该损失并非原告实际购房发生的经济利益损失，故原告主张的该项损失没有法律依据，本院不予支持。装修备料款系基于原告与富银公司之间所签订的房屋装修协议书所发生，且该款项系富银公司收取，原告要求被告退还，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告朱×与被告北京博成房地产有限公司二〇〇四年十二月二十六日签订的《认购协议书》；
二、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱×定金五万元；
三、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱×损失三十万元；
四、驳回原告朱×的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万一千七百四十七元，由原告朱×负担一千七百四十七元（已交纳），由被告北京博成房地产有限公司负担三万元（原告朱×已预交，于本判决生效后七日内给付原告朱×）。
评估费二万一千五百三十元由原告朱×负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
审 判 员 蔡 峰
代理审判员 徐永飞
二〇一五年十月二十日
书 记 员 唐 琪