太原市尖草坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）尖民初字第222号
原告太原市财政局。
法定代表人陈向阳，局长。
委托代理人和晓鹏，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被告太原市华龙泰房地产开发有限公司。
法定代表人周淑芳，经理。
委托代理人王宁霞，女，太原市华龙泰房地产开发有限公司职工。
被告李改红，女，1971年8月28日出生，汉族。
原告太原市财政局与被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、被告李改红确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原市财政局的委托代理人和晓鹏，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司的委托代理人王宁霞到庭参加诉讼，被告李改红经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法经缺席审理，本案现已审理终结。
原告太原市财政局诉称，2002年9月10日，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司开发建设的迎新街小区房产建成后，作为建设方的被告太原市华龙泰房地产开发有限公司取得包括位于太原市迎新东一条7号1幢3单元8号在内的18套房屋的所有权。2002年，太原市建设工程项目执法监察领导组办公室发现被告太原市华龙泰房地产开发有限公司与太原市百货批发公司联建项目违规建设，同时欠缴城市基础设施配套费。太原市建设工程项目执法监察领导组办公室向被告太原市华龙泰房地产开发有限公司下发监察及催缴费用通知单，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司自愿将迎新街小区18套房产折抵了部分配套费，其中就包括本案上述房屋。2002年11月8日，原告太原市财政局依法从太原市建设工程项目执法监察领导组办公室接收被告太原市华龙泰房地产开发有限公司上缴财政包括上述房屋在内的抵费房产18套房。2003年10月31日，原告委托太原市拍卖公司对上述抵费的迎新街小区18套房屋进行拍卖，李海玉通过拍卖购得其中位于太原市迎新东一条7号1幢2单元6号房屋及地下室，并于2003年11月3日缴纳房款人民币71838元，并取得购房发票，且李海玉于2004年6月24日实际取得上述房屋并居住至今。但是，在李海玉办理房屋权属登记时发现，2003年10月28日，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司隐瞒上述房屋已经移交抵费的事实，将房屋虚假出售给被告李改红，并向太原市房地局出具虚假证明材料将该房屋的产权证书办理至李改红名下，导致李海玉至今无法办理房屋产权证书。原告认为：原告将太原市建设工程项目执法监察领导组办公室收缴的上述房屋，依法以公开通过拍卖的方式卖给李海玉，程序合法，权属明确，李海玉应当为上述房产的合法所有权人，依法应受到法律保护。被告太原市华龙泰房地产开发有限公司在明知房屋已经上缴原告太原市财政局的情况下，仍利用虚假手段将太原市迎新东一条7号1幢2单元6号房屋出售给李改红（李改红根本未实际付款），并向太原市房地局提供虚假证明材料，为其办理房屋产权证书，从而侵害实际通过拍卖程序合法取得该房屋的李海玉的合法权益，二被告的行为属于法律规定“恶意串通损害国家、集体或他人合法权益”的无效行为。故原告根据我国《民法通则》等相关法律法规的规定，请求人民法院判令：一、确认被告太原市华龙泰房地产开发有限公司违法将原告已经公开拍卖的太原市迎新东一条7号1幢2单元6号房屋出售给李改红的行为无效；二、本案诉讼费等一切相关费用由被告承担。
被告太原市华龙泰房地产开发有限公司辩称，2002年被告太原市华龙泰房地产开发有限公司将迎新街小区18套房（包括本案涉案房屋）抵给了太原市建设工程项目执法监察领导组办公室，在太原市财政局委托拍卖公司拍卖这18套房屋之前，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司已经在办理这18套房的产权证，其中包括本案涉案房屋.因为当时该套房尚未出售，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司暂时用被告李改红的名义向房地局报送了购房资料及登记表.但是与被告李改红不存在房屋买卖关系.没有签过任何买卖合同，收过房款以及交付过房屋。李海玉购买该房屋之后，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司就将该房屋交付李海玉居住。李海玉在领取房产证时被告太原市华龙泰房地产开发有限公司已将该房屋的登记情况如实告知她。李海玉也向被告太原市华龙泰房地产开发有限公司写过承诺，她自愿到相关部门办理过户手续。该套房被告太原市华龙泰房地产开发有限公司认为属于李海玉所有。当初将房屋登记在被告李改红的名下，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司也存在一定的过错。
被告李改红未作答辩。
经审理查明，2002年8月20日，太原市建设工程项目执法监察领导组办公室将被告太原市华龙泰房地产开发有限公司用于抵交税费的位于太原市迎新街的18套房屋（包括本案涉案房屋）委托太原嘉正资产评估有限公司进行资产评估。同月28日，太原嘉正资产评估有限公司对该18套房屋作出资产价值评估。2002年11月8日，太原市建设工程项目执法监察领导组办公室将该18套房屋交与太原市财政实物管理办公室。2002年11月26日，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司向太原市执法办和太原市财政局出具承诺书承诺：关于本案涉案房屋，一、承诺拍卖后一年内办理住户房产手续；二、承诺所有收费标准按国家地方有关规定办理；三、提供房屋售出后需向开发公司另支付的各项费用，如拍卖价低于房地局规定的收费标准，应按房地局最低标准收取；四、暖气费自购买人购买日一个月后起收取；五、该房屋现已通水、通电、通暖气，我公司现正与煤气公司协商办理通气手续，将来通气时，煤气初装费按国家标准收取。有线、电话待住户入住后自行安装；六、如房屋拍卖之后，一年内无人到物业部门办理入住手续，将重新交回政府，不再向购买人办理有关手续。2003年10月29日，太原嘉正资产评估有限公司在接受太原市财政实物管理办公室的委托对本案涉案房屋再次将进行了价值评估。后太原市财政实物管理办公室与山西省太原拍卖公司签订委托拍卖合同，将本案涉案房屋委托于山西省太原拍卖公司进行拍卖。并通过拍卖将本案涉案房屋以人民币71838元的价格卖与李海玉。
另查明，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司在本案涉案房屋用于抵交税费后，未实际发生交易也未实际向被告李改红交房的情况下，于2003年11月25日将本案涉案房屋登记在被告李改红的名下。
再查明，原告主张的位于太原市迎新东一条7号1幢2单元6号的房屋与房产证字号为：房权证并字第××号，坐落为迎新东一条7号1幢2号4层的房屋为同一房屋。
上述事实有原告太原市财政局的组织机构代码证、被告太原市华龙泰房地产开发有限公司企业工商信息基本档案、李海玉的身份证复印件、太原市建设工程项目执法监察领导办公室对涉案房屋的评估报告、上交物品明细表、被告太原市华龙泰房地产开发有限公司出具的承诺书、房权证并字第××号房屋产权证书、山西太原拍卖公司签订的委托拍卖合同（第二次）、太原市财政实物管理办公室对涉案房屋在拍卖前委托评估的评估报告、李海玉的拍卖成交确认书购房发票、迎新街小区物业给李海玉发放的房屋移交证明及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，民事法律行为是民事法律主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。合法有效的民事法律行为除应当具有相应民事行为能力的民事主体、真实的意思表示且该民事行为不违反法律或者社会公共利益等条件外，做出行为的民事主体还应对其所处分的民事法律关系拥有前置性的权利。如行为人作出行为时未拥有该前置性的权利，事后也未取得且权利人也未追认，则该行为因欠缺民事法律行为的必要构成要件而不具备法律效力。本案中，自被告太原市华龙泰房地产开发有限公司承诺将涉案房屋交与太原市建设工程项目执法监察领导组办公室及之后再交与原告用于抵交其应缴纳的税费至该房屋被拍卖，在这一阶段，虽被告太原市华龙泰房地产开发有限公司尚未丧失对该房屋的所有，但房屋的管理和处分的权利已属于太原市建设工程项目执法监察领导组办公室及之后的原告，结合我国物权法中关于不动产登记的相关法律规定，不动产的登记涉及不动产产权的设立和变更。故被告太原市华龙泰房地产开发有限公司在此期间已不再拥有作出将本案涉案房屋登记在被告李改红名下的这一涉及处分该房屋产权行为的权利。且该行为事后也未获得原告追认。另这一行为亦违反了行政机关对用于抵交税费的待拍卖财产的相关管理规定，也侵犯了通过合法的拍卖程序取得房屋所有权的李海玉的正当权利。况且被告太原市华龙泰房地产开发有限公司登记行为的真实意思表示也并非要将涉案房屋所有权转移至被告李改红，
因此，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司将本案涉案房屋登记在被告李改红名下的行为应属缺乏合法民事法律行为构成要件的无权处分行为，应予确认无效。原告太原市财政局提出确认被告太原市华龙泰房地产开发有限公司将位于太原市迎新东一条7号1幢2单元6号房屋（房产证字号为：房权证并字第××号）登记于被告李海玉名下的行为无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条的规定，判决如下：
确认被告太原市华龙泰房地产开发有限公司将位于太原市迎新东一条7号1幢2单元6号房屋（房产证字号为：房权证并字第000367**号）登记于被告李改红名下的行为无效。
案件受理费100元，由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 荣俏娣
审 判 员 成 勇
人民陪审员 李长林
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 李振玲