太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0105民初1899号
原告（反诉被告）：张艳春。
委托诉讼代理人：孙学玲，山西青卫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：太原市银河房地产开发有限公司，住所地太原经济技术开发区武洛街创业大楼304号。
法定代表人：郝俊华，总经理。
委托诉讼代理人：任俊岗，男，1974年2月11日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨正清，男，1979年9月15日出生，汉族。
原告（反诉被告）张艳春与被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员郝铁保与人民陪审员李小兰、王计兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张艳春的委托诉讼代理人孙学玲到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司委托诉讼代理人任俊岗、杨正清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张艳春诉称，2015年8月18日，原告在被告处购买了位于太原市小店区坞城西路223号7幢1-2层1008号商品房一套并与被告签订商品房买卖合同，原告按照合同约定交齐全部房款的50%即2606000元，其余部分约定以贷款形式支付，而被告未按照合同约定期限交房，并且逾期半年之久，按合同约定，原告有权解除合同并要求被告依约支付每日万分之五的违约金，而被告只同意解除合同退还本金，不同意支付违约金，双方协商未果，故原告诉至法院请求判令被告支付原告违约金216298元；诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司辩称，原告诉讼请求不成立。2015年8月18日，原告和被告签订商品房买卖合同，合同约定在交房前原告将所有房款交付被告，原告共计支付购房款2606000元，尚欠2600000元房款未付。2016年3月原告因无法支付剩余房款向被告提交退房申请，并于2016年3月15日在太原市房管局办理退房手续。被告房屋在2015年8月31日前已经具有交房条件，原告说的事实不成立，违约金没有事实依据，依法不能成立。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司向本院提出反诉称，2015年8月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于太原市小店区坞城西路223号7幢1-2层1008号价值5206000元的房屋一套，还约定了双方的权利义务及违约责任。被告房屋在合同约定的2015年8月31日前，已经具备交房条件，缴清房款的业主已经如期收房。合同还约定原告应在交房前付清全部房款及相关费用。原告仅支付被告房款2606000元，尚欠2600000元房款由于原告资金问题无法支付，故原告要求退房。2016年3月15日，原告办理了退房手续却未支付退房违约金。依据合同约定，原告应该支付被告总房款10%的退房违约金即520600元。经被告多次催要，原告拒不支付，故被告诉至法院请求判令原告支付被告退房违约金520600元；诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）张艳春对被告太原市银河房地产开发有限公司的反诉辩称，原告有证据证明双方解除合同的原因是被告逾期交房，且被告已将购房本金全部退还原告，原告不应该支付被告违约金。双方在合同中约定是按揭付款，被告要求原告在交付房屋时全部交清房款，说明被告改变付款方式。
经审理查明，2015年8月18日，原告（反诉被告）张艳春（买受人）与被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容有：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为太原市房产管理局，商品房预售许可证号为（2004）并商房预售字第0057号；买受人购买的商品房为坞城西路223号7幢1-2层1008号房，建筑面积为260.3平方米；房屋价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20000元，总金额为5206000元；付款方式为按揭付款，买受人于签订本合同前已交首付款2606000元，余款2600000元买受人以银行按揭贷款（公积金贷款）的形式支付；交付期限，出卖人应当在2015年8月31日前，商品房经各参建单位和质量监督部门现场验收合格后，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，自合同约定的该房屋交付期限即2015年8月31日逾期超过30日的，出卖人自逾期31日起按日向买受人支付实际已付房款万分之五的违约金。合同补充协议约定：买受人在领钥匙前，签署完毕《商品房买卖合同》并按合同的约定交清全部费用；买受人因自身原因要求退房或银行要求出卖人回购，出卖人同意的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用；自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款或办理按揭手续超过30日的，出卖人有权依据相关规定在政府主管部门办理解除合同手续。双方还约定了其他权利义务。另查明，在《商品房买卖合同》签订前，原告于2014年5月8日通过银行转账的方式向被告支付购房款2603000元，以现金方式向被告支付购房款3000元，共计支付2606000元，被告对此予以认可。另原告于2014年9月30日向被告出具承诺书一份，内容为：本人选择商业贷款，贷款金额为2600000元，如经银行审核后，可贷款金额小于约定的贷款金额，差额部分由本人在接到通知后十日内补齐；如在规定的时间内未补齐差额部分，视为本人自动放弃购房资格，太原市银河房地产开发有限公司无息退还已交款项。
合同签订后，原告未向被告支付过剩余房款。2016年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》解除协议书一份，约定现由于无法支付购房款原因，乙方特向甲方提出退房，经双方协商一致，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。同日，原告与被告向太原市房产交易服务中心申请撤销上述《商品房买卖合同》，撤销原因明确写明是因买受人资金问题无法支付购房款申请退房，该申请表有原被告双方签字捺印。同日，双方向太原市房产交易服务中心申请注销《商品房买卖合同》备案并签订了具结保证书，注销原因为无法支付购房款，该注销申请表有原被告双方签字捺印。2016年3月17日，被告通过银行转账的方式向原告退还房款2606000元，原告对此也予以认可。庭审中，原告提交了由被告于2016年3月14日向太原市房产管理局合同备案科的情况说明，该说明内容为：现因房屋延期交付，经双方协商一致，申请退回该房屋。但原告未能说明取得该原件的原因及交付其原件的承办人。
上述事实有《商品房买卖合同》、银行转账凭证、承诺书、商品房买卖合同撤销申请表、商品房买卖合同备案注销申请表、具结保证书及庭审笔录等在案佐证，足以采信。
本院认为，原告（反诉被告）张艳春与被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，当事人各方均应遵守。在合同履行过程中，双方又签订《商品房买卖合同》解除协议书并在太原市房产交易服务中心备案。该解除协议也不违反法律规定，本院予以确认。备案的解除协议没有对商品房买卖合同进行结算和清理，现原被告双方的争议焦点是合同解除后双方如何进行结算清理。根据商品房买卖合同的约定，原告采取的付款方式是首付2606000元，余款按揭贷款（公积金贷款），双方没有约定具体贷款期限及由谁办理贷款。在解除协议签订时，备案协议显示原因为原告无力支付购房款。《商品房买卖合同》解除协议书未就双方解除合同的结算进行约定，而从被告全部退还原告购房款的情况分析应该是被告不再追究违约责任，而原告追究被告违约责任的主要依据是被告在双方解除协议前给太原市房产管理局合同备案科的情况说明，认为解除合同的原因是因被告未按时交房所致，故要求被告按房款的日万分之五支付违约金，但原告不能说明取得该原件的原因，故应按双方之后所签《商品房买卖合同》解除协议书所注明的原因认定，故原告要求被告支付违约金的请求，证据不足，不予支持。关于被告要求原告按合同约定支付退房违约金的请求，因被告在原、被告双方协议解除原购房合同后已全额退款的情况看，原、被告解除合同时应是对双方的违约责任互不追究，被告应是放弃追究原告的违约责任，故在其退款后被告又要求原告承担违约责任的理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）张艳春的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费4544元（原告已预交），由原告（反诉被告）张艳春负担；反诉案件受理费4503元（被告已预交），由被告（反诉原告）太原市银河房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郝铁保
人民陪审员 李小兰
人民陪审员 王计兰
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 杜兴荣
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