江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民再终字第00004号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：陈尚总。
委托代理人：叶一妙，浙江民禾律师事务所律师。
委托代理人：李宇，宏宇传媒国际投资集团总裁。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：句容市宝庆银楼饰品有限公司，住所地句容市华阳镇华阳名街101-102号。
法定代表人：朱巧生，系该公司总经理。
委托代理人：傅明霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。
申请再审人陈尚总诉被申请人句容市宝庆银楼饰品有限公司（以下简称宝庆银楼）房屋租赁合同纠纷一案，句容市人民法院于2013年7月19日作出（2011）句民初字第1399号民事判决，陈尚总、宝庆银楼均不服一审判决，向本院提起上诉。本院经二审审理，于2013年12月30日作出（2013）镇民终字第1266号民事判决。该判决已经发生法律效力。陈尚总向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审查，于2014年11月25日作出（2014）苏审三民申字第0468号民事裁定，指令本案再审本案。本院依法另行组成合议庭，并于2015年2月12日和5月12日两次公开开庭审理了本案。陈尚总及其委托代理人叶一妙、李宇以及宝庆银楼的法定代表人朱巧生及其委托代理人傅明霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2011年11月3日，陈尚总起诉至句容市人民法院诉称，双方于2006年签订一份《房屋租赁合同》，约定陈尚总将句容市华阳名街101、102号门市房租赁给宝庆银楼使用，期限从2006年9月20日至2011年9月19日止。由于上述租赁合同已到期终止，陈尚总多次要求宝庆银楼搬迁，但宝庆银楼拒绝搬迁。请求法院判令宝庆银楼立即返还句容市华阳名街101、102号门市房给陈尚总、赔偿损失16440元并自起诉之日起以每日1644元标准支付房屋占用费至判决之日止并承担本案诉讼费用。
句容市人民法院一审查明：陈尚总系句容市华阳镇东大街南侧华阳名街C区101、102号门市房的所有权人。2006年9月，陈尚总与宝庆银楼法定代表人朱巧生签订上述房屋的租赁合同。该合同约定：陈尚总将华阳名街C区101、102号房屋出租宝庆银楼使用，建筑面积180.72平方米，租赁期限为五年，自2006年9月20日起至2011年9月19日止；合同五年一签；租金一年一交；租金第一年为人民币25万元，第二年27万元，第三年29万元，第四年31万元，第五年33万元；宝庆银楼如需续租，应在期满前三个月来办理续租手续，价格按当地行情价涨幅确定，超过期限陈尚总将房屋收回，租赁期满如承租人再租，在同等条件下承租人优先。合同还约定了其他内容。合同签订后，陈尚总按约将房屋交付给宝庆银楼使用，宝庆银楼也按约每年向陈尚总支付租金。
2011年6月7日前，宝庆银楼法定代表人朱巧生曾多次电话与陈尚总电话联系要求续租，在没有得到确定的情况下，2011年6月7日宝庆银楼法定代表人朱巧生又用挂号信发函给陈尚总，要求与陈尚总面谈续租事宜。同年7月18日，陈尚总发函给宝庆银楼法定代表人，函称：句容市华阳镇华阳名街1号、2号店铺租赁合同于2011年9月20日到期，请于9月19日24点整前准时交房，并将相关道具、饰品、装修等撤出，恢复至租赁前的状态。同年8月11日，陈尚总又委托律师再次发函给宝庆银楼法定代表人朱巧生，函称：双方签订的租赁合同到期。如逾期不搬离租赁房屋，你方应赔偿我方因此而造成的损失并承担其他违约责任。2011年8月24日，宝庆银楼法定代表人朱巧生回函给陈尚总的受托律师，函称：宝庆银楼依据双方合同约定在租赁期届满前三个月就多次与陈尚总联系续租事宜未果，直到7月20日陈尚总突然提出收回房屋的要求。为此使宝庆银楼错失了在今年五月期间租赁元丰商城西侧三间门面房的机会。现如果要求宝庆银楼让出房屋，必将导致宝庆银楼重大经济损失。希望与陈尚总再次协商房屋租赁事宜。
句容市人民法院一审认为：双方签订的房屋租赁合同合法有效。2011年6月7日前，宝庆银楼法定代表人朱巧生曾多次电话与陈尚总电话联系要求续租并发函要求续租。若陈尚总不愿续租，也应当按照合同约定合同期满三个月前明确告知宝庆银楼。陈尚总在2011年7月18日才发函表示收回房屋，但已在合同期满前三个月内，不符合双方约定的期满前三个月前的要求。因此，陈尚总与宝庆银楼之间应当按照原合同的约定并遵循诚实信用的原则，以经济利益的角度，由宝庆银楼与陈尚总在一定期限内协商重新签订合同。因此，陈尚总要求宝庆银楼立即返还房屋理由不能成立，不予支持。陈尚总主张要求宝庆银楼支付从2011年9月20日起按每日1644元支付房屋占用费，应予支持。遂判决：一、句容市宝庆银楼饰品有限公司于判决生效后十日内支付陈尚总房屋使用费计人民币1099836元（从2011年9月20日起至2013年7月19日止，共669天，按每日1644元计算）；二、驳回陈尚总的其他诉讼请求。
陈尚总不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定朱巧生分别于2011年6月7日前、2011年6月7日及同年8月24日以电话、信函等方式与陈尚总联系房屋续租事宜，与事实不符；二、租赁合同到期后，宝庆银楼应当将房屋返还陈尚总。宝庆银楼继续占用陈尚总的房屋没有任何法律依据，违反了公序良俗。综上所述，一审判决驳回陈尚总返还房屋的诉讼请求不妥，请求二审法院维持一审判决主文第一项，撤销一审判决主文第二项，改判宝庆银楼返还句容市华阳名街101号、102号房屋。一、二审诉讼费均由宝庆银楼负担。
宝庆银楼答辩称：陈尚总对双方原合同到期后未能订立续租合同有过错；陈尚总没有就其主张的房屋使用费为每日1644元提交任何证据，本案当事人原合同约定的租金上涨比例和同地段类似房屋租金情况均显示该标准过高。
本院二审查明的事实与原一审法院查明的事实一致。
本院二审认为：一、一审认定朱巧生分别于2011年6月7日前、2011年6月7日及同年8月24日以电话、信函等方式与陈尚总联系房屋续租事宜的事实并无不当，法院对陈尚总提出的宝庆银楼在合同期届满前向陈尚总要求房屋续租事实不清的上诉理由，不予采信；二、陈尚总在一审起诉时，讼争房屋由宝庆银楼实际占有使用。双方最终的权利、义务内容尚不确定，在此期间，宝庆银楼继续占有讼争房屋并无不当。陈尚总提出的合同到期至今已经几乎两年时间，已经远远超过宝庆银楼返还房屋所需合理时间，宝庆银楼继续占用上诉人的房屋没有任何法律依据，违反公序良俗的上诉理由，法院不予采纳；三、陈尚总与宝庆银楼于2006年9月签订的房屋租赁约定：宝庆银楼如需续租，应在期满前三个月来办理续租手续，价格按当地行情价涨幅确定。一审按照陈尚总的主张，判令宝庆银楼按照每年60万元的标准支付原合同期满后至2013年7月19日止的房屋使用费，体现了对双方权利同等保护的原则。宝庆银楼也曾对一审判决提起上诉，后又撤回上诉，故该结果客观上符合双方原合同的约定。
综上所述，陈尚总要求撤销一审判决第二项，改判宝庆银楼返还句容市华阳名街101号、102号房屋的上诉请求，依据不足；一审认定事实清楚，适用法律正确。遂判决驳回上诉，维持原判。
陈尚总不服本院二审判决，向江苏省高级人民法院提出再审申请。其申请再审主要理由：本案争议房屋租赁合同第九条约定承租人应在租期满前三个月来签订续租手续，这条款是约定了承租人行使优先承租权的条件，即承租人应当在租赁期满前三个月来办理续租手续。这不是出租人的义务，即使宝庆银楼提出了续租要求，但陈尚总表示不再续租，宝庆银楼也无权依据该条款要求陈尚总同意续租。退一步讲，即使租赁期满后双方形成了事实租赁关系，但由于双方对租金及租赁期限并没有达成一致意见，在法律上属于不定期租赁合同。依据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》中相关规定，陈尚总提出退房后，宝庆银楼应当退出房屋。由于双方于2006年9月签订的租赁合同已于2011年9月19日终止，双方也未达成新的租赁协议，所以，陈尚总要求宝庆银楼返还租赁房屋的请求具有事实和法律依据。请求再审法院依法撤销镇江市中级人民法院（2013）镇民终字第1266号民事判决，判令宝庆银楼返还租赁房屋给陈尚总。
宝庆银楼答辩称：双方签订的租赁合同第九条约定，宝庆银楼如需续租，应在期满前三个月办理续租手续。租赁期满如宝庆银楼再租，在同等条件下宝庆银楼承租优先。实际上在合同期满前三个月，宝庆银楼已按照上述合同的规定多次电话以及书面发函给陈尚总，明确表达了同意续租的要求。宝庆银楼自2011年至今已经给了180万租金。综合陈尚总收取租金的行为以及宝庆银楼实际占有房屋至今的现状，陈尚总的行为已经认同宝庆银楼续租的事实。请求法院驳回陈尚总的再审请求。
本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。
另查明：一、句容市人民法院句民初字第1399号民事判决送达后，宝庆银楼也以原一审判决按每年60万元由宝庆银楼支付陈尚总房屋使用费不当为由，向本院提起上诉。在二审审理期间，宝庆银楼又撤回上诉。宝庆银楼于2013年11月1日向本院汇款765500元。在二审审结后，宝庆银楼又于2014年1月13日向本院汇款1034500元。本院已将上述款项转汇给陈尚总。
二、在再审审理期间，本院曾通知宝庆银楼对合同期满后的租金价格申请中介机构进行鉴定。宝庆银楼未予答复。为此，本院于2015年4月28日先后到镇江市价格认证中心、江苏苏润土地房地产估价咨询有限公司和江苏苏信房地产评估咨询有限公司镇江分公司就有关句容市华阳名街101号、102号房屋从2011年至今房屋租金价格问题进行咨询。镇江市价格认证中心认为，一年60万租金稍高了一点，按照合同价位逐年递增比较合理。目前房价比较稳定，房租一般不会大幅度增加或减少。江苏苏润土地房地产估价咨询有限公司认为，可以按照合同约定比例推算。句容受消费水平和经济制约，房价是相对稳定，故可按合同价格一年递增2万是比较合理的。根据今年这个地段附近的价格核算，宝庆银楼租金价格约在43万左右。江苏苏信房地产评估咨询有限公司镇江分公司认为，宝庆银楼位于句容步行街，近两年60万的价格比较合理。2012年、2013年可能会低一点。
本案争议焦点：一、陈尚总要求宝庆银楼返还租赁房屋的请求是否应当予以支持？二、陈尚总要求宝庆银楼支付占用期间的房屋使用费每年60万元是否应予支持。
一、关于陈尚总要求宝庆银楼返还租赁房屋的请求是否应当予以支持的问题。本院认为，陈尚总与宝庆银楼法定代表人朱巧生于2006年9月签订房屋租赁合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当确认合法、有效。该合同约定“如需续租应在期满前三个月来办理续租手续。价格按当地行情涨幅确定，超过期限陈尚总将房屋收回，租赁期满如承租方再租，同等条件下优先”。上述条款约定的目的是给出租人和承租人另行寻找租赁伙伴提供宽限期，并明确承租方在同等条件下享有优先承租权，并非只要宝庆银楼提出续租，陈尚总就应当与宝庆银楼签订续租合同。双方仍应就租期、租金等核心条款进行磋商，否则将构成强迫交易，侵害出租方陈尚总作为物权所有人的处分权。虽然，本案中宝庆银楼法定代表人朱巧生按照合同的约定在租赁期满前三个月及以后采用电话及信函的方式向陈尚总提出续租的要求，但由于陈尚总已明确表示不再与宝庆银楼签订租赁合同并要求宝庆银楼在合同到期后准时交房。鉴于陈尚总与宝庆银楼未能签订续租合同，且双方已签订的租赁合同也因租赁期满而终止。因此，陈尚总要求宝庆银楼返还涉案房屋的诉讼请求应当予以支持。
二、关于陈尚总要求宝庆银楼支付占用期间的房屋使用费每年60万元是否应予支持的问题。本院认为，陈尚总按照每年60万元要求宝庆银楼支付实际占用期间房屋使用费的主张不能成立。主要理由是：首先，双方订立五年期租赁协议期满后，陈尚总不同意将案涉房屋继续租赁给宝庆银楼，且双方未能就案涉房屋租期、租金等订立书面协议。因此，宝庆银楼从双方合同期满起至今占有使用涉案房屋是基于原一、二审判决驳回陈尚总要求宝庆银楼返还涉案房屋的诉讼请求基础上。原一、二审判决认定租金每年60万是采纳陈尚总单方提出租金价格的意见，并非是双方真实意思表示。倘若再审认定陈尚总单方提出每年60万租金则变相认可双方存在事实租赁关系，这与再审认定陈尚总从双方订立合同期满至今不同意进行继续租房给宝庆银楼事实相矛盾；其次，句容市人民法院句民初字第1399号民事判决送达后，宝庆银楼也以原判判决按每年60万元由宝庆银楼支付陈尚总房屋使用费不当为由，向本院提起上诉。虽然，在二审审理期间，宝庆银楼又撤回上诉，其目的是为了能同陈尚总达成涉案房屋的续租合同，而并非认同陈尚总按每年60万元要求宝庆银楼支付占用期间的房屋使用费的主张；三、由于陈尚总在原一审提出的要求宝庆银楼支付占用期间的租金每年60万元没有提供充分的依据，为了平衡双方的利益，综合涉案房屋的区位、繁华程度、本身商铺的层高、面宽、面积、结构以及当地的消费水平等因素，结合再审期间本院依职权调查三家房地产评估公司、价格认证中心的咨询意见，并参照双方原合同约定，酌情考量以每年45万元的价格计算宝庆银楼支付占用期间的租金费用，比较合理公平。至于占有使用期间的计算应从双方订立租赁合同期满之日起至本判决生效搬迁之日止。
综上所述，本院认为，原一、二审判决认定事实清楚，但判决驳回陈尚总要求宝庆银楼返还涉案房屋的诉讼请求属适用法律错误，应当予以纠正。陈尚总的申请再审理由成立，本院予以支持。为平衡陈尚总与宝庆银楼双方利益，对陈尚总要求宝庆银楼按每年60万元支付占用期间的使用费，应适当进行调整。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）镇民终字第1266号民事判决及案件受理费部分和句容市人民法院（2011）句民初字第1399号民事判决及案件受理费部分；
二、句容市宝庆银楼饰品有限公司于本判决生效后60日内将句容市华阳名街101、102号门市房返还给陈尚总；
三、句容市宝庆银楼饰品有限公司于本判决生效后10日内支付陈尚总房屋使用费计人民币1737297元（从2011年9月20日起至2015年7月30日止，共1409天，按每日1233元计算，该款已支付，2015年7月31日起至句容市宝庆银楼饰品有限公司搬迁之日止房屋使用费仍按每日1233元计算）；
四、驳回陈尚总的其他诉讼请求。
原一审案件受理费14779元，陈尚总负担7389.5元，句容市宝庆银楼饰品有限公司负担7389.5元；原二审案件受理费80元，陈尚总负担40元，句容市宝庆银楼饰品有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邰玉妹
审 判 员 杨道骏
代理审判员 徐海宁
二〇一五年七月三十日
书 记 员 杨 烨