天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初849号
原告天津市红磡物业经营管理有限公司。
法定代表人李德福。
委托代理人孙超。
委托代理人张辉。
被告姜枫。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告姜枫物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人张辉、孙超，被告姜枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系坐落于天津市××与××道交口××花园62601的业主，其房屋建筑面积为127.71平方米。原告于2003年5月12日与小区开发商签订《天津市前期物业管理服务合同》为该小区提供物业服务，该合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元，自被告入住之日起至2014年5月18日止，原告实际按照每月每平方米1.50元标准收取，被告每月应交纳物业服务费192元。2014年5月19日原告与天津市名仕达花园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元，原告实际按照每月每平方米1.50元标准收取，被告每月应交纳物业服务费192元。原告依约提供了相关的物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的物业服务。但被告自2013年5月1日至2015年12月31日一直拖欠物业服务费长达32个月，共计6130元。经原告多次催要未果。原告认为被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，并给原告造成了较大的经济损失，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费。为了保护原告的合法权益，依据我国相关民事法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告给付原告2013年5月1日至2015年12月31日物业服务费3677.76元；2、判令被告给付原告2013年5月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费2451.84元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交如下证据：1、《天津市前期物业管理服务合同》、补充协议、《天津市住宅物业服务合同》，证明原告依约进行物业服务，双方约定了物业服务内容及收费标准；2、物业管理服务合同备案证明，证明物业服务合同真实合法有效；3、受案通知，证明原告曾向被告提出诉前调解；4、天津市不动产登记簿查询证明，证明被告系该房屋产权人；5、资质证书，证明原告企业资质等级为壹级。
被告辩称，我是天津市××与××道交口××花园62601的业主。原告陈述的房屋面积属实,但欠费时间、收费标准、欠费金额不认可。我不同意原告诉讼请求理由是1、根据国务院颁布的《物业管理条例》第六十五条的规定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，我在接到法院起诉通知书前从未收到业主委员会或其他产权人代表机构签发的催缴物业费的通知，因此原告无权起诉我，法院不应受理原告的起诉。我从不欠原告的所谓物业费，相反原告欠我物业费。原告在我购房2004年6月入住时承诺物业收费按每平方米1元，原告擅自提价将收费提升到每平方米1.5元。原告自称是一级资质的物业服务企业，但原告从未公布批准文件，在住建部复查批复的文件中没有原告，因此原告涉嫌伪造资质欺骗业主，而且按照住建部规定的物业管理费收费标准，封顶为每月每平方米1元。原告违反规定提高为每月每平方米1.5元，原告未经全体业主三分之二以上同意擅自提价，无法律依据，原告应当返还我自2006年1月起超出每月每平方米1元多交的物业费。原告严重违反物业合同行为表现在：2015年11月17日夜我家中被盗，丢失财物和现金，找到原告的工作人员，原告认为业主被盗原告不负直接责任，正是由于原告未履行物业服务合同约定，小区安保出现漏洞，造成被告人身、财产安全受到损害，要求原告承担相应的违约责任；小区广告、地下车库出售车位和收取管理费的收入全部由原告侵占，直接处置了业主的权益，原告应当将侵占业主的公益收入全部归还；原告违约拒提业委会活动经费，原告和开发商拒不提供业委会办公用房；原告收取的物业费不开发票偷漏国家税收。2012年3月第二届业委会决定3月31日废止前期合同，名仕达小区业主大会两次终止与原告的服务合同，原告没有与小区业主大会签订物业服务合同属于强行收费；2012年3月31日至2014年5月18日、2014年11月10日至今名仕达小区业主大会发出通告要求终止物业服务合同，要求原告退出小区；小区硬件缺失、树木枯死、绿地无人养护；原告违规使用业主公用设施游泳馆对外经营收费长达十年；小区物业管理、公共收益据为己有、虚报工程造价私自动用解危基金等问题损害了广大业主的集体利益等等。综上，我为了维护自身的权益，不同意原告的诉讼请求。
被告向本院提交如下证据：1、名仕达第五次业主代表大会表决结果、名仕达第二届第五次业主大会公告、名仕达业主大会通知（均为复印件），证明名仕达小区业主大会、名仕达业小区主委员会曾经向原告发过公告解除物业服务合同；2、名仕达花园物业管理服务合同补充条款（复印件），证明协议约定了如果原告整改不到位随时可以解除合同；3、照片，证明小区有广告收入，原告侵占了广告收入。
被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1中《天津市住宅物业服务合同》真实性有异议，签订合同的对象不是被告；证据5真实性有异议，没有最新的资质证明；证据2、3、4没有异议。
原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1、3的真实性、合法性、关联性有异议；证据2的关联性有异议。
本院认证意见如下：原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据1、2未能提交证据的原件证明其来源合法，本院不予采信;证据3不能证明被告的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，2003年5月12日，原告与天津市河西区名仕达花园的开发建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：本合同自2003年5月13日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米1.92元,原告自2006年1月1日起实际按照建筑面积每月每平方米1.50元标准向被告收取。2014年5月19日原告接受名仕达花园业主会的委托，继续为名仕达花园提供物业服务，并与业主大会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2014年5月19日至2016年5月18日止，物业服务费收费标准为：高层住宅按建筑面积计算每月每平方米0.90元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米1.02元，原告实际按照每月每平方米0.60元标准收取机电设施的运行、维护、管理费。被告系本市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园62601房屋产权人，房屋建筑面积为127.71平方米，被告每月应交纳物业服务费114.93元，机电设施的运行、维护、管理费76.62元，被告自2013年5月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费3677.76元，机电设施的运行、维护、管理费2451.84元。经原告向被告催交未果，故呈讼法院。
另查，2015年5月26日,原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区名仕达花园小区的建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、与天津市河西区名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主，上述合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于原告的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对原告主张的物业服务费中除机电设施的运行、维护、管理费外的部分酌情减免5%。被告要求原告承担个人财物损失的主张，与本案非属同一法律关系,被告应另行解决。被告所述抗辩理由，因其提交的证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告姜枫给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2013年5月1日至2015年12月31日物业服务费3493.87元。
二、本判决生效之日起十日内，被告姜枫给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2013年5月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费2451.84元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担1.55元，被告姜枫负担48.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 孙泽民
审 判 员 李振东
人民陪审员 魏洪新
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 吕睿智
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。