江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭商初字第1178号
原告盐城市大拇指物业服务有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处兆泉居委会。
法定代表人薛显明，总经理。
委托代理人陆立根，江苏登瀛律师事务所律师。
委托代理人王翠兰，江苏登瀛律师事务所律师。
被告盐城市宏大北苑小区业主委员会，住所地盐城市宏大北苑小区。
负责人江迎武，主任。
原告盐城市大拇指�业服务公司（下称大拇指物业公司）与被告盐城市宏大北苑小区业主委员会（下称宏大北苑业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告大拇指物业公司的委托代理人陆立根到庭参加诉讼，被告宏大业委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大拇指物业公司诉称：2010年6月18日，原、被告一份签订物业管理委托合同，约定由原告承担盐城市宏大北苑小区的物业服务工作，期限自2010年7月1日至2013年6月30日止。合同签订后，原告认真履行物业服务职责，后由于小区更换对讲门和屋面维修等问题，与被告产生不同意见。被告于2012年9月23日向原告送达一份书面解聘通知书，要求原告二日内办理移交、三日内撤出。被告单方解除合同的行为没有事�根据和法律依据，依法应当确认无效。现请求法院判令：：1、确认被告2012年9月23日向原告发初的解聘通知书无效；2、被告继续履行物业管理委托合同。
被告宏大北苑业委会未答辩，但提交了证据材料。
经审理查明：原告盐城市大拇指物业管理服务有限公司系经工商登记从事物业服务的企业。2010年6月18日，原告大拇指物业公司与被告宏大业委会签订物业管理委托合同一份，服务期限自2010年7月1日起至2013年6月30日止。2011年6月30日，原、被告另行签订补充协议一份，协议主要内容为，根据小区广大业主的意见，业主委员会研究决定，继续履行和大拇指物业公司2010年6月18日所签订的合同，但在今后的管理工作中，大拇指物业公司如不能及时克服和解决存在的问题，不能很好地履行合同中规定的三档标准的要求，宏大北苑业主委员会随时有解除管理合同的权利等。后大拇指物业公司未能依约履行合同，宏大北苑业主大会遂采取书面方式征求了小区内270户业主对解聘大拇指物业公司重新选聘物业公司的意见，266户业主同意解聘原告，4户业主不同意解聘原告。2012年9月23日，被告召开业主委员会会议后，作出解聘通知书，并于次日向原告作了送达。被告向原告送达的解聘通知书主要内容为，鉴于你公司与宏大北苑日常物业服务过程中未按物业服务委托合同约定履行义务，严重缺乏服务意识，实际管理服务低等情况，新一届业主委员会在多次交涉情况下仍无效果，经过业委会全体人员讨论一致通过，决定解除与大拇指物业管理有限公司物业委托服务合同关系，并决定正式解聘贵公司等。2012年10月份左右，被告重新选聘万强物业公司进驻宏大北苑小区。2012年10月16日，原告通过江苏登瀛律师事务所向被告发出苏登律函（2012）第60号律师函一份，认为被告单方面宣布解除物业管理委托合同的行为，没有事实和法律依据，应为无效，要求双方妥善协调、处理相关纠纷和问题。2012年10月18日，被告宏大北苑业主委员会对原告通过律师事务所发出的律师函进行了回复，列明原告在物业管理工作中存在的问题，并认为双方间不存在协商的余地。2012年11月16日，盐城市海纯社区居民委员会在小区张贴通知，要求万强物业公司撤离宏大北苑小区，等矛盾化解后，按正常程序交接进入管理。后因协调未果，原告遂诉至法院。
另查明：盐城市宏大北苑小区共有378户业主居住。《物业管理条例》第11条规定：“下列事项由业主共同决定：……④选聘、解聘物业服务企业；⑤筹集和使用专项维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施……。”第12条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第11条第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第11条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”。
以上事实，有物业管理委托合同、补充协议、业主意见表、解聘通知书、图片、苏登律函（2012）60号律师函、被告书面函复、海纯社区居民委员会张贴的通知及当事人陈述等在卷佐证。经依法审查，本院依法予以确认。
本院认为：被告盐城市宏大北苑小区业主委员会代表业主与原告盐城市物业服务有限公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为�法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案原告虽在物业管理服务方面作了一定的工作，但未能达到合同中约定的服务标准，宏大北苑全体业主有权利行使单方解除权。关于原告要求确认被告作出的解聘通知书不具有法律效力，要求被告继续履行物业服务合同的诉求是否应予支持的问题。庭审中，原告诉称被告没有召开业主大会，没有张贴解除合同的公告，也没有经三分之二以上业主同意，故解除合同的程序不合法。本院认为，本案中，宏大北苑业委会虽未采用集体讨论的形式召开业主大会，但采用了法律规定业主大会会议可以采取的书面方式征求了宏大北苑270户业主对解聘大拇指物业公司重新选聘物业公司的意见，参加户数占宏大北苑小区全体业主户数378户的71.4%，满足《物业管理条例》规定的应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的条件，故该业主大会会议的形式同样具备法律效力。经书面征求意见，宏大北苑小区有266户业主同意解聘大拇指物业公司重新选聘物业公司，占全体业主户数378户的70.4%，满足《物业管理条例》规定的选聘和解聘物业管理企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件，故被告宏大业主委员会依此在2012年9月23日与原告解除物业服务合同的行为应为合法有效。综上，原告诉称要求确认被告解除行为无效，并要求被告继续履行合同的诉讼请求依法不能支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《物业管理条例》第十一条，第十二条第一款、第三款之规定，判决如下：
驳回原告盐城市大拇指物业管理服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费160元，由原告盐城市大拇指物业管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 俞建中
审 判 员 方玲玲
人民陪审员 朱艳华
二〇一四年二月十一日
书 记 员 吕晶晶
附法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。