海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2088号
上诉人（原审原告）：林子钰。
委托代理人：符川。
上诉人（原审被告）：赵世祥。
委托代理人：赵伯留，海口市美兰区大江山法律事务所法律工作者。
上诉人林子钰因与上诉人赵世祥物权保护纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月29日受理后，依法组成由审判员曲洁担任审判长，审判员李玉民、苏慧参加的合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月29日，在海南和运拍卖有限公司（以下简称和运拍卖公司）举行的第131129期拍卖会上，林子钰通过公开竞价成功竞得位于海口市琼山区府城镇铁桥管区林村三公里的房产［房产证号为：琼山市房权证府城（公）字第008**号］，成交价款为1310000元。同日林子钰与和运拍卖公司签订了拍卖成交确认书。该房当时尚登记在中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称信达资产海口办事处）名下，房屋结构为钢混，总层数为五层，建筑面积为730.27平方米，设计用途为住宅。房产证的附记中注明“此楼原产权证号为002030、002031”。2013年12月10日，中国信达资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称信达资产海南分公司）给林子钰出具了资金往来（暂收、暂付）专用凭证，载明已收到林子钰支付的琼山府城林村三公里秦栋房产拍卖成交款1310000元。2014年3月26日，林子钰所竞拍的房产在海口市房屋产权交易登记中心办理了房屋所有权转移预告登记（海口市房预海房字第YG033XXX**号），预告登记权利人为林子钰，预告登记义务人为信达资产海南分公司。2014年4月10日，林子钰在海南省海口市地方税务局办理了完税手续。
另查，案外人秦栋、秦荣文于1986年8月15日向铁桥林村村委会申请建房用地。1987年7月20日，经批准，秦荣文获得89平方米非农业建设用地使用权，秦栋获得93平方米非农业建设用地使用权。随后两人在地上建房，于1993年4月分别取得地上房产的权属证书，房产登记证号分别为琼房证字第002030号和第002031号。另经原海口市新华区人民法院（1996）新经初字第266号民事判决确认，中国人民建设银行海南省分行的八灶办事处向海南金椰经济发展公司（以下简称金椰公司）借贷200万元，秦栋、秦荣文自愿以其自有的琼山市府城镇铁桥管区三公里处656.74平方米的房屋（琼房证字第002030、002031号）作抵押担保，且办理了房屋他项权登记证。该判决确认金椰公司偿还200万元及相应利息，秦荣文、秦栋在担保物的范围内承担连带清偿责任。该案在原海口市新华区人民法院执行过程中，于2000年3月14日作出（1998）海新初字第67号执行通知书，载明将位于琼山市府城镇铁桥管区林村三公里的五层楼（秦栋、秦荣文）的房产过户至中国建设银行海南省分行直属龙华支行名下。后中国建设银行海南省分行直属龙华支行将该案债权转让给信达资产海口办事处，原海口市新华区人民法院又作出（1998）海新初字第67号通知书，通知原琼山市房产管理局将该房产过户到信达资产海口办事处名下。2000年8月7日，原琼山市房产管理局给信达资产海口办事处颁发了琼山市房权证府城（公）字第XXX房产证。2010年7月30日，中国信达资产管理公司海口办事处更名为信达资产海南省分公司。
2014年6月13日，案外人林玉珍（系赵世祥的母亲）将海口市住房和城乡建设局列为被告，秦万栋（曾用名秦栋）、潘丽珍、信达资产海南分公司列为第三人向原审法院提起行政诉讼，请求判决：1、确认原琼山市房产管理局颁发给第三人秦栋的琼房证字第002031号《房屋所有权证》、给第三人潘丽珍丈夫秦荣文的琼房证字第002030号《房屋所有权证》违法；2、撤销原琼山市房产管理局颁发给第三人中国信达海南公司的琼山市房权证府城（公）字第008**号《房屋所有权证》；3、本案诉讼费由海口市住房和城乡建设局承担。原审法院经审理，于2014年8月14日作出（2014）琼山行初字第14号行政裁定，驳回了林玉珍的起诉。林玉珍不服，提起上诉，本院于2014年11月26日作出（2014）海中法行终字第138号行政裁定，驳回了林玉珍的上诉，维持原裁定。
2014年3月，林子钰将赵世祥诉至原审法院，请求：1、赵世祥立即搬出海口市琼山区铁桥管区林村三公里土地及地上房产［房产证：琼山市房权证府城（公）字第008**号］，不得妨碍林子钰对该土地及地上房产的使用；2、赵世祥每月赔偿林子钰经济损失30000元（自林子钰取得拍卖成交确认书之日起计）；3、本案诉讼费由赵世祥承担。在诉讼过程中林子钰自愿撤回了第二项诉讼请求。本案经审理，原审法院于2014年5月26日作出（2014）琼山民一初字第188号民事判决书，判决：一、限赵世祥于本判决生效后三十日内搬离位于海口市琼山区铁桥管区林村三公里房产［钢混结构五层、730.27平方米，房产证：琼山市房权证府城（公）字第008**号］及该房产所占用的土地；二、驳回林子钰的其他诉讼请求。赵世祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日作出（2014）海中法民一终字第1238号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。林子钰认为赵世祥从其拍卖取得房产后仍居住在涉案房屋内，给其造成了经济损失，遂又向原审法院提起本案诉讼。
诉讼过程中，林子钰申请对位于海口市琼山区新大洲大路XX号房产（即林子钰竞拍所得房产）自2013年11月29日至2014年12月28日的每月租金、总计租金数额进行评估。委托事项经本院委托给海南中明智房地产评估有限公司（以下简称中明智评估公司）进行评估，中明智评估公司于2015年3月24日作出海南中明智房估字（2015）第6164号《房地产估价报告》，确定估价对象位于海口市琼山区新大洲大路XX号房产（建筑面积730.27㎡）住宅房地产自2013年11月29日至2014年12月28日止期间的租金评估总价值为144168.00元。其中商铺（一层），租赁期间13个月，每月租金7173.98元，总租金为93261.74元；住宅（二至五层），租赁期间13个月，每月租金3915.88元，总租金为50906.44元。在报告的第三部分估价的假设和限制条件的第三点其他中的第6点注明，本次评估不考虑房屋空置率的影响，假设在租赁区间内房屋全部出租。在评估公司实地查勘时，承办人亦在场，涉案房产实际上只有第一层在经营快餐店，其余的二至五层几乎全部处在闲置状态，几乎不具备可以居住的条件。庭审时，林子钰明确其计算损失的起止时间为2013年11月29日至2014年12月29日。在鉴定报告作出之后，林子钰确定其主张赵世祥赔偿的经济损失为144168.00元。
在诉讼过程中，赵世祥申请追加林玉珍作为本案共同被告参加诉讼，经审查，（2014）琼山民一初字第188号民事判决书与（2014）海中法民一终字第1238号民事判决书已经认定赵世祥是侵害林子钰合法物权的行为人，且赵世祥自称林玉珍已瘫痪在床，一楼的快餐店实为赵世祥经营管理，即涉案房产的实际使用人为赵世祥，林玉珍并未以其实际行为侵害到林子钰的物权，故对赵世祥的申请，原审法院不予准许。
林子钰在一审中的诉讼请求：1、赵世祥赔偿因侵占经营造成林子钰的经济损失144168.00元；2、本案诉讼费由赵世祥承担。
原审法院判决认定：经已生效的（2014）海中法民一终字第1238号民事判决书确认，拍卖成交后，林子钰依约付清全部成交价款并在海口市房屋产权登记交易中心办理了房屋所有权转移预告登记手续。虽未办理房屋权属证书，但不能推翻林子钰已通过合法受让的方式取得本案涉案房产的所有权属的事实。故赵世祥至今仍在涉案房屋中居住，且使用该房屋的行为，确已侵犯了林子钰的合法物权。林子钰在取得涉案房产的合法物权后，因赵世祥的占有使用行为而无法实际使用涉案房产，对其利用涉案房产获得相应的收益产生影响。
林子钰主张赵世祥自其签订拍卖成交确认书之日即2013年11月29日起侵害了自己的权益，但在其签订拍卖成交确认书时，涉案房产尚登记在信达资产海口办事处名下，林子钰尚未实际取得涉案房产的物权，其在当时仅享有债权的请求权，故原审法院认定赵世祥对林子钰依法享有的物权造成侵害从林子钰办理预告登记时即2014年3月26日时起算。林子钰主张全部的经济损失均按租金计算，但考虑到其取得涉案房产物权后，不必然会将房产全部进行出租，即使出租，也会存在部分空置现象，结合本案涉案房产目前的实际情况，仅有一层在正常经营，其余的二至五层几乎全部处在空置的状态，按照林子钰主张，要求赵世祥承担全部五层楼完全出租后的可得收益，不符合客观事实，对于赵世祥而言也是不公平的。故原审法院认为，由赵世祥向林子钰赔偿自取得预告登记的2014年3月26日至2014年12月28日的涉案房产第一层的租金损失较为合适。涉案房产第一层在该期间内每月的租金为7173.98元，2014年3月26日至2014年12月28日（按9个月计算）的租金为7173.98元／月×9个月=64565.82元。对于林子钰所主张的多出的部分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项、第十九条之规定，判决如下：
一、限赵世祥于本判决生效之日起十五日内向林子钰赔偿租金损失64565.82元；
二、驳回林子钰的其他诉讼请求。
案件受理费1591.68元（林子钰已预缴），由林子钰负担875.68元，由赵世祥负担716元；鉴定费1500元（林子钰已预缴），由林子钰负担825元，由赵世祥负担675元。
林子钰不服原审上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清。海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第188号判决判令赵世祥搬离涉案房屋及该房屋所占用的土地，已认定赵世祥侵占涉案房屋的事实。根据海南中明智房地产评估公司的房估字第【（2015）】第6164号《房地产估价报告》作出的房屋租金评估总价值鉴定，可以证明给林子钰造成的实际损失，造成损失的实际责任人为赵世祥。根据公平正义原则及民法通则的相关规定，理应由赵世祥赔偿损失。另外，涉案房屋的产权已过户到林子钰名下。对方赔偿租金的时间应该从拍卖成交之日起计算。请求：1、赵世祥按海南中明智房地产评估公司评估的租金总价值144168元赔偿林子钰经济损失；2、被上诉人承担案件受理费和鉴定费。
赵世祥针对林子钰的上诉理由答辩及上诉称：一、一审认定涉案房屋为林子钰所有事实不清，证据不足。一审法院仅凭林子钰拍卖成功后，依约付完成交款，并在海口市房屋产权登记交易中心办理了房屋所有权转移预告登记，就认定涉案的房屋属林子钰所有是错误的。林子钰于2014年3月26日办理了房屋所有权转移预告登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，2015年6月本案一审判决时，未见林子钰办理过户手续，取得房屋所有权，该预告登记应失效。
房屋买卖过程中，要取得房屋所有权，必须办理过户登记，否则不是房屋所有权权利人。林子钰通过拍卖方式购得涉案的房屋，虽付完成交款和交完税，但是并没有将房屋从原来信达资产海南分公司过户登记到自己的名下。依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”、第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，该涉案的房屋并没有登记到林子钰名下，林子钰至今未有该房屋的权属证书，林子钰不是该房屋的所有权人。（2014）海中法民一终字第1238号民事判决书直接认定涉案房屋为林子钰所有错误。因为该房屋未登记过户到林子钰名下，对该判决上诉人正在向省院申诉中。
二、一审法院错误认定涉案房屋为林子钰所有，适用《中华人民共和国物权法》第三十七条和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项、第十九条进行判决错误。本案的案由是物权保护纠纷，首先要解决物权归属先，也就是涉案的房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有人。林子钰并没有将房屋登记在自己的名下，也没有物权登记簿。而该房屋至今登记在信达资产海南省分公司名下。在未明确物权归属前，一审法院武断判决错误。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条，确定权属后，才能以林子钰作为原告起诉赵世祥。二审法院应以《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，以林子钰不是本案直接利害关系的原告身份驳回林子钰的起诉，并撤销一审法院判决。请求：1、撤销一审判决，驳回林子钰起诉；2、林子钰承担案件受理费和鉴定费。
林子钰针对赵世祥的上诉理由答辩称：林子钰于2013年11月29日依法从拍卖公司竞价购得涉案房产，并于2014年3月26日办理了海口市房屋所有权转移预告登记证。预告登记证过期并不意味产权拥有的权益丧失。2014年4月10日，申请人已完税并取得不动产发票，林子钰为房地产的实际所有权人，对于上述房地产的占有使用权利应受到法律保护。因赵世祥诉讼，造成上述房产不能及时过户。海口市住房和城乡建设局于2014年5月19日受理上述房产的过户，在办理过户手续时才得知上述房产一直由林玉珍（赵世祥）占有。林玉珍已于2014年6月诉请确认海口市住房和城乡建设局为秦栋、秦荣文颁发海琼房证字第XXX房屋所有权证违法，并诉请撤销海口市住房与城乡建设局颁发给信达资产海南分公司的琼山房权证府城（公）字第XXX房屋所有权证，被海口市中级人民法院驳回其诉讼请求。由于房产存在诉讼，海口市住房与城乡建设局以房产存在纠纷为由退了档，造成上述房产至今未能过户。法院已判令信达资产海南分公司将其名下位于海口市琼山区铁桥管区林村三公里土地及地上房产过户至林子钰名下。
二审中，林子钰提交了如下证据：1、房屋所有权证，证明涉案房屋产权已经完全归林子钰所有；2、民事裁定书，证明赵世祥所提出的种种理由不成立，其申诉已经过海南省高级人民法院审理。
赵世祥发表质证意见称：对上述证据真实性没有异议，但林子钰的房产证记载的面积和涉案房产面积不一样。林子钰是从2015年9月1日才取得房产证，从那天开始才是真正的房产所有权人，之前的起诉不合法，林子钰不能作原告来赔偿，即使是赔偿也是从2015年9月1日开始。在林子钰没有过户的情况下，法院直接受理该案错误。
本院认为：因赵世祥对林子钰提交的上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
赵世祥未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查，涉案房产已于2015年9月1日过户至林子钰名下，该房产建筑面积为730.27平方米。赵世祥因不服本院（2014）海中法民一终字第1238号民事判决，向海南省高级人民法院申诉，主张林子钰仅对涉案房产进行房屋所有权转移预告登记，不能认定涉案房产的权属归林子钰所有。林子钰不是本案适格原告，请求驳回林子钰的起诉。海南省高级人民法院经审理，认为生效的（2014）海中法民一终字第1238号民事判决认定基本事实清楚，适用法律和处理结果均无不当，裁定驳回赵世祥的再审申请。
本院认为：林子钰通过竞买方式合法购得涉案房产，并已在海口市房屋产权登记交易中心办理了房屋产权转移预告登记手续，林子钰依法对涉案房产享有合法权益。生效判决已确认赵世祥占有涉案房产侵犯了林子钰的合法权益，故林子钰主张涉案房屋租金损失有事实及法律依据。因林子钰依法取得涉案房产的合法权益，与涉案房产有直接的利害关系，是本案的适格原告，赵世祥关于林子钰不是本案适格原告，请求驳回林子钰的起诉的主张不成立。
关于赵世祥应向林子钰赔付租金损失的起算时间及数额问题。虽然赵世祥在林子钰签订拍卖成交确认书时即占有使用该房产，但当时涉案房产尚登记在信达资产海口办事处名下，无证据证明赵世祥知晓林子钰通过竞买方式取得涉案房产，林子钰自2014年3月办理房屋转移预告登记，并向原审法院提起侵权之诉，故原审法院认定赵世祥对林子钰依法享有的物权造成侵害时间从林子钰办理预告登记时即2014年3月26日时起算，并无不当。至于林子钰主张租金损失的数额问题。因赵世祥在林子钰依法取得涉案房产的合法权益后，仍占用该全部房产，已构成侵权，其应赔偿非法占用房产的全部租金损失给林子钰。原审法院以林子钰取得涉案房产物权后，不必然会将房产全部进行出租，即使出租，也会存在部分空置现象为由，仅判决赵世祥赔偿一层房屋租金损失无事实及法律依据，本院予以纠正。赵世祥占有涉案房产共计五层，经估价其中一层商铺每月租金7173.98元，二至五层每月租金3915.88元，赵世祥应赔偿的租金损失为99808.74元（3915.88元×9个月＋7173.98元×9个月）。
综上所述，原审判决对涉案房产租金损失的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第63号民事判决第二项；
二、变更海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第63号民事判决第一项为：赵世祥于本判决生效之日起十日内向林子钰赔偿租金损失99808.74元；
三、驳回林子钰的其他诉讼请求；
四、驳回赵世祥的上诉请求。
一审案件受理费1591.68元，由赵世祥负担1097元，林子钰负担494.68元；二审案件受理费3183.36元，由赵世祥负担2194元，林子钰负担989.36元。
本判决为终审判决。
审判长 曲 洁
审判员 李玉民
审判员 苏 慧
二〇一五年十一月十一日
书记员 符雪梅