湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民二初字第1038号
原告郴州市金艺物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大市场北苑13栋3楼。
法定代表人杨健，该以司经理。
委托代理人刘存易，男，汉族，湖南省常德市人，该公司顾问。
被告刘炜煌，男，汉族，湖南省安仁县人。
委托代理人刘建平，男，汉族，湖南省安仁县人，自由职业，系被告刘炜煌叔叔。
原告郴州金艺物业服务有限公司（以下简称“金艺物业公司”）诉被告刘炜煌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金艺物业公司的委托代理人刘存易和被告刘炜煌的委托代理人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金艺物业公司诉称：一、被告刘炜煌自2014年7月至2014年10月，又有4个月未交服务费，违背了五岭大市场综合小区业主委员会《物业管理委托合同》第十二条之规定。二、被告刘炜煌4个月不交物业服务费，原告一直在按月催讨，但都无济于事。被告一贯不交费的行为，致使原告服务的物业无法进行正常的维护、保养，直接影响到五岭市场的和谐稳定。为此，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告照章缴纳2014年7月至2014年10月4个月物业服务费5750.40元，按物业管理委托合同第二十一条第四项约定，滞纳金为1552.50元，合计7302.90元；2、本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提供了如下证据：
1、物业管理服务合同，拟证明原告是正规的物业服务公司，跟业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定了物业服务费的金额以及没有交纳物业服务费的处理办法，还约定了合同于2014年10月到期，但因没有其他物业公司来接手，所以到现在还是原告在进行物业管理；
2、金艺物业缴费通知书，拟证明被告从2014年7月至2014年10月欠缴物业费5750.40元，加上合同约定的滞纳金共欠原告7302.90元；
3、郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第20号民事判决书；
4、郴州市中级人民法院（2013）郴民三终字第92号民事调解书；
以上3－4号证据拟证明因被告拖欠原告2011年8月至2012年12月的物业服务费和垃圾处置费，原告曾向本院提起诉讼。
被告刘炜煌辩称：被告从2014年6月1日起就将五岭大市场11栋综合菜市场承包给了郴州益成家政服务公司，原告的物业管理费应由郴州益成家政服务公司交纳。
为支持其抗辩主张，被告向本院提供了如下证据：
5、承包合同书，拟证明被告已经将五岭综合菜市场承包给了郴州益成家政服务公司，承包的范围包括了卫生保洁、物管及垃圾处置。
经本院组织庭审质证，被告对原告提供的证据1－4无异议，但表示被告要跟承包的郴州益成家政服务公司沟通，为什么不向原告交纳物管费；原告对被告提供的证据5表示不清楚，从来没有看到过这份承包合同。
根据当事人举证、质证，本院认证如下：
原告提供的证据1－4和被告提供的证据5均具有合法性、真实性和关联性，可作为本案认定事实的依据。
根据当事人举证、质证和本院认证情况，结合庭审中双方的陈述，本院查明案件事实如下：
一、2011年10月31日，原告金艺物业公司与郴州市五岭大市场综合小区业主委员会签订《五岭大市场综合小区物业管理服务合同》。合同约定郴州市五岭大市场综合小区业主委员会为甲方，原告金艺物业公司为乙方。合同约定的委托管理事项为：1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护运行和管理；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑物品等养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生、包括公共场所、房屋公共部分的清洁卫生、垃圾的收集清运；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、岗点执勤及消防防火；9、业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应当接受委托并合理收费……。双方还对物业管理服务费进行了约定：“1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取，门面一层每月每平方米按1.2元，二层按每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；2、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米根据有关文件向业主收取；3、物业管理公司每月收取每个固定推位卫生费30元，临时摊位和广告招牌费按40%收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。”
二、被告刘炜煌系郴州市五岭大市场综合小区业主，在该小区购买了南苑11栋26幢201号房屋，建筑面积为1797.89平方米，用途为商业，产权证号为郴房权证市测区字第000738**号。被告刘炜煌用该房屋成立了郴州市开发区五岭综合菜市场（未办理工商登记），并在该市场设立若干摊位出租给了他人使用。由于被告的房屋属于二层，原告依照物业管理服务合同的约定，按每月每平方米0.8元向被告收取的物业管理服务费为1437.60元，并按月在月初向被告菜市场的管理人员送达《金艺物业服务有限公司交费通知单》，要求被告在每月15日前交纳上一个月的物业管理服务费1437.60元。被告自2014年7月至2014年10月计4个月未向原告交纳物业管理服务费，累计拖欠原告物业管理服务费5750.40元（1797平方米×0.8元∕平方米×4个月），原告遂于2014年11月26日向本院提起诉讼，要求被告支付所欠物业管理服务费及滞纳金。
三、庭审中，被告提供其与郴州益成家政服务公司签订的《承包合同书》，辩称其已将菜市场的卫生保洁、物管、垃圾处置承包给了郴州益成家政服务公司，原告的物业管理服务费应由郴州益成家政服务公司交纳。原告称郴州益成家政服务公司确实与原告进行过交涉，但该家政服务公司认为他们只是负责菜市场里面的卫生保洁、物管、垃圾处置和保安等工作，并不负责公共部分的物业管理，要求原告找被告收取物业管理服务费。
本案经本院调解未果。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。现就本案焦点问题评判如下：
一、被告刘炜煌是否应承担支付物业管理服务费的民事责任问题。
被告刘炜煌系郴州市五岭大市场综合小区的业主，与原告金艺物业服务公司已经成立物业服务合同关系，应当履行原告金艺物业服务公司与郴州市五岭大市场综合小区业主委员会签订的《五岭大市场综合小区物业管理服务合同》约定的义务，按照约定交纳物业管理服务费。故原告向被告刘炜煌主张权利，要求被告刘炜煌支付2014年7月至2014年10月的物业管理服务费5750.40元，符合法律规定，本院予以支持。
被告提供其与郴州益成家政服务公司签订的《承包合同书》，辩称其已将五岭综合菜市场的卫生保洁、物管、垃圾处置承包给了郴州益成家政服务公司，应由郴州益成家政服务公司向原告交纳物业管理服务费，但郴州益成家政服务公司经与原告交涉后，要求原告向被告刘炜煌收取物业管理服务费，至今未向原告交纳物业管理服务费。被告刘炜煌作为郴州市五岭大市场综合小区的业主和五岭菜市场的所有权人，理应按物业管理服务合同的约定及时向原告交纳物业管理服务费，其与郴州益成家政服务公司的《承包合同书》对原告不具有法律约束力，不能作为被告拒绝向原告交纳物业管理服务费的理由。
二、原告诉请的滞纳金即违约金数额的确认问题。
原告金艺物业服务公司与郴州市五岭大市场综合小区业主委员会签订的《五岭大市场综合小区物业管理服务合同》约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。”按照合同约定，原告每月提供物业服务以后，有权每月收取物业管理费，被告应当按照原告的交费通知单在下一个月的15日前支付物业管理服务费，被告至今未向原告交纳2014年7月至2014年10月的物业管理服务费，显然属于违约。原告要求被告支付滞纳金，实际应为违约金。由于被告未要求本院减少违约金，本院依照合同约定按被告从2014年7月至2014年10月每月应交纳的物业管理服务费从下一个月的15日计算至原告起诉日即2014年11月26日的违约金为966.03元，原告诉请被告支付违约1552.50元，本院予以部分支持。
综上所述，原、被告之间的物业服务合同关系依法成立，当事人双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行义务。被告未按时支付物业服务费用，应承担本案违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第三十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘炜煌应支付原告郴州市金艺物业服务有限公司2014年7月至2014年10月的物业服务费5750.40元；
二、被告刘炜煌应支付原告郴州市金艺物业服务有限公司违约金966.03元；
以上一、二项合计6716.43元，限被告刘炜煌于本判决生效后十日内付清。
如果被告刘炜煌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告郴州市金艺物业服务有限公司负担5元，被告刘炜煌负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 田忠民
人民陪审员 石利丽
人民陪审员 周 玲
二〇一五年六月三日
书 记 员 唐 忱
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十四条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。