广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1814号
原告韩林，男，1976年7月22日出生，汉族，住址湖北省公安县。
委托代理人肖发武，广东岭峰律师事务所律师。
被告董莹，女，1982年5月14日出生，汉族，住址深圳市宝安区。
被告黄堂杰，男，中国台湾居民，1967年9月21日出生。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人杜艳花，职务总经理。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩林及其委托代理人肖发武到庭参加诉讼。被告董莹、黄堂杰及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告韩林诉称，2015年5月15日，被告董莹在被告黄堂杰的授权下，第三人家家顺公司为居间人，同原告签订二手房买卖合同，合同约定该房产转让总价款为1,395,000元，合同定金为40,000元。但房屋过户登记时，方知被告董莹没有权限处分房产。原告合理信赖利益及经济利益遭受巨大损失，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，现要求被告董莹、黄堂杰按照合同标的20％来承担违约责任，第三人家家顺公司存在缔约过失，理应承担连带责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告赔偿合同违约金279,000元；二、被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告撤回第三人存在缔约过失并要求第三人承担连带责任的主张。
被告董莹、黄堂杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人家家顺公司未到庭参加诉讼，但向法庭提交的一份《情况说明》，主要内容为：1、原告与被告董莹（被告董莹系被告黄堂杰的委托代理人，签订合同时被告黄堂杰在场，当场委托被告董莹办理房屋买卖相关事宜）于2015年5月15日在第三人的居间服务下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，成交案涉房产。当日，原告将定金40,000元监管在第三人处，其中5,000元为交房保证金。2、第三人于合同签署之后多次联系原、被告双方前往银行办理首期款资金监管手续，但被告不配合办理资金监管，不愿意履行合同。3、第三人与原告于2015年7月30日向被告发出《催告函》，督促其履行合同。第三人在交易过程中积极联系原、被告双方履行合同，并及时传达双方的意思，已尽查明告知义务，请法院依法公正判决。
经审理查明：2015年5月15日，被告董莹以作为卖方的被告黄堂杰代理人身份与作为买方的原告、作为居间方的第三人家家顺公司共同签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于深圳市宝安区福永街道广深公路东侧时代景苑5-8栋8座5E房地产（房地产证号码为深房地字第××号）出售给原告，转让总价款为1,395,000元。合同载明涉案房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，该房产没有租约。合同约定买方在签订合同时向卖方支付定金40,000元，买卖双方同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方本人已收讫；买卖双方同意买方支付定金时从交易总价款中预留5,000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付房地产后进行结算。买方向银行按揭付款，买方须于2015年7月30日之前支付除定金之外的首期款400,000元至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续；买方须于办理资金监管手续当日向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺；上述约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。关于违约责任，买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；任何一方迟延履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则。合同备注条款载明附带家私清单一份。
同日，被告黄堂杰与原告韩林签署了《税费计算表》和《物业交接清单》，双方对案涉交易的税费和电器家私进行了确认。
2015年5月15日，被告董莹出具了一份《收据》，载明收到原告交付购房定金40,000元。
2015年7月30日，原告向被告董莹、黄堂杰发出《催告函》，称被告为履行配合办理首期款资金监管义务，催促被告继续履行合同。
上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的深圳市二手房买卖及居间服务合同、收据、催告函等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。被告经本院合法传唤未到庭，视其放弃对事实的抗辩及对证据的质证，应承担不利的法律后果，故本院对原告提供的证据和陈述的事实予以确认。
本院认为，被告董莹以被告黄堂杰代理人身份签署了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告黄堂杰在上述合同签订同日与原告签署了上述合同所涉交易的《税费计算表》和《物业交接清单》，结合第三人家家顺公司关于被告董莹系被告黄堂杰当场授权，且被告黄堂杰在签订合同时亦在现场的陈述，足以说明被告董莹具有代理权，其代理被告黄堂杰与原告及第三人家家顺公司签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》属有权代理。上述合同系被告黄堂杰、原告及第三人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于合同解除及违约责任。本案中，原告称被告不配合办理首期款资金监管，之后原告催促被告履行协助办理首期款资金监管，但被告并未履行上述义务。被告亦没有提供任何证据证明其曾履行了上述义务。作为案涉交易居间方的第三人家家顺公司参与了案涉交易的全部过程，其知晓案涉交易的相关事实，其陈述较为可信。第三人家家顺公司明确陈述被告拒绝配合办理首期款资金监管。综上，本院认为，案涉合同未能履行系由被告黄堂杰违约造成，根据合同约定，任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则。原告有权解除合同，并有权要求被告黄堂杰支付转让成交价20％的违约金。被告黄堂杰未向本院提出调整违约金数额的申请，因此，本院无权主动调整违约金数额，违约金数额以合同约定的数额为准，即被告黄堂杰应向原告支付违约金27.9万元。
关于被告董莹的法律责任。本院认为，被告董莹作为被告黄堂杰的代理人，其代理被告黄堂杰签署案涉合同，案涉合同的卖方主体应为被告黄堂杰，原告诉请被告董莹承担连带责任，没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告韩林与被告黄堂杰基于《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的房屋买卖合同关系已解除；
二、被告黄堂杰应于本判决生效之日起三日内支付原告韩林违约金27.9万元；
三、驳回原告韩林的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5,484元、公告费450元，由被告负担，受理费、公告费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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