广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2476号
上诉人（原审原告）：伍建立，男，1973年6月1日出生，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：高峰，广东诚讯达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：齐丹，广东诚迅达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王琼，女，1978年8月18日出生，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：夏天凤，广东盛夏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周玉燕，广东盛夏律师事务所律师。
原审第三人：方良耿，男，1971年7月6日出生，汉族，住珠海市香洲区。
原审第三人：詹莉斯，女，1982年8月5日出生，满族，住珠海市香洲区。
上诉人伍建立因与被上诉人王琼、原审第三人詹莉斯、方良耿房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
伍建立上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判王琼向伍建立负担赔偿216万元的违约赔偿责任；3、改判王琼负担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院仅以詹莉斯在与案外人罗雨田的纠纷案件中无法证明2005年3月9日《房屋租赁合同》真实有效，即否定方良耿在本案中提供的2005年3月9日《房屋租赁合同》真实有效性错误。首先，伍建立并不是詹莉斯与罗雨田纠纷案件的当事人，因此詹莉斯与罗雨田纠纷案的判决不应当对伍建立具有既判力。其次，本案中方良耿当庭出示了2005年3月9日《房屋租赁合同》的原件，虽然王琼对该证据的真实性不予认可，但其既不申请鉴定，也没有提供其它证据证明该合同不真实，应当认定为王琼举证不能。本案中由于方良耿提供了该合同的原件，则珠海市中级人民法院之前的判决就不应当当然的适用于本案。二、珠海市中级人民法院作出的（2013）珠中法民三终字第545号《民事判决书》查明事实部分中载明，珠海葆力明光物业管理有限公司出具证明称：涉案房屋自装修后至2012年11月30日前由方良耿和詹莉斯共同居住使用。这证明涉案房屋在詹莉斯使用期间确有装修。三、王琼既然曾在《房屋租赁合同》中担保该房屋租期至2025年3月9日止，就应当保障伍建立在2025年3月9日之前能正常的使用该房屋。现在伍建立客观上无法对该房屋进行正常使用，应当视为王琼违约，应当按照《房屋租赁合同》的约定向伍建立承担216万元的赔偿责任。
王琼辩称，2005年3月9日的房屋租赁合同是2012年5月13日房屋租赁合同的基础，两份合同的真实性都存疑，合同条款内容与外部证据、关联案件认定的事实以及方良耿、詹莉斯在他案中的主张相矛盾，伍建立未能举证证明租赁关系的存在，无权主张违约赔偿，故请求二审法院驳回伍建立的上诉请求。
詹莉斯、方良耿未到庭参加诉讼也未向本院提交书面意见。
伍建立向一审法院起诉请求：1、判令王琼向伍建立负担赔偿216万元的违约赔偿责任；2、判令王琼负担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：珠海市香洲东风路24号2单元1810房原登记在王琼、方良耿名下，其中王琼持有90%产权份额，方良耿持有10%产权份额。2002年11月12日，珠海市香洲区公证处确认王琼委托方良耿办理上述房屋包括出售、出租及签订合同、办理相关手续在内等事项的委托书，委托书划去了“委托期限为委托人撤销委托为止”的内容，并未另行约定委托期限。
一审法院另查明，2007年9月3日，一审法院对罗雨田诉王琼民间借贷纠纷一案作出（2007）香民一初字第1936号民事判决，判决王琼偿还罗雨田借款本金1515000元及相应利息。该判决发生法律效力后，罗雨田向一审法院申请执行，并提供王琼在珠海市香洲东风路24号2单元1810房所占份额为执行财产。一审法院对该房屋委托评估，评估公司确认该房屋在2011年3月15日的市场价值为2730084元。执行期间，一审法院于2011年6月16日作出（2007）香执字第2056号恢之一执行裁定书，裁定拍卖王琼名下的珠海市香洲东风路24号2单元1810房。詹莉斯对此提出异议，提交2005年3月9日《房屋租赁合同》，一审法院遂在拍卖房屋时发出通知并载明如下内容：拍卖标的物有承租合同，拍卖成交后，该租赁合同对买受人有约束力，因此，拍卖成交后不予交付使用。后经一审法院三次拍卖，均未拍卖成交。一审法院于2012年8月17日作出（2007）香执字第2056号恢之二执行裁定书，裁定将被执行人王琼与方良耿共有的案涉房屋作价1747253.76元，交付申请执行人罗雨田抵偿被执行人王琼所欠的债务1747253.76元。该房之财产权自裁定送达时转移。
2012年12月，罗雨田取得案涉房屋所有权，要求詹莉斯搬出该房屋，詹莉斯遂诉至一审法院，案号（2013）珠香法民一初字第1159号。该案中，詹莉斯主张其于2005年3月9日与方良耿签订《房屋租赁合同》真实有效，据此请求判令：一、罗雨田继续履行詹莉斯于2005年3月9日与方良耿签订的《房屋租赁合同》；二、罗雨田立即消除影响、排除妨碍，保证詹莉斯继续使用该房屋用水用电等方面的正常需求。经查，詹莉斯在该案中提交的2005年3月9日的《房屋租赁合同》内容为：出租方（甲方）为王琼、方良耿，承租方（乙方）为詹莉斯；为支持乙方球会俱乐部聚会要求，甲方支持同意将名下珠海市香洲东风路24号2单元1810房面积352.01平方米租给乙方垫资装修使用；乙方垫付以不低于108万元装修工程费及购买家电设施等按照甲方装修标准要求进行装修；租赁期限为20年，即从2005年3月9日至2025年3月9日；甲方同意乙方垫付的108万元装修费用用于充抵租期20年租金，这摊分相当于乙方每月提前支付4500元租金或折旧费用，乙方同意每月再支付给甲方租金500元。甲方签字人员为方良耿。
一审法院经审理作出（2013）珠香法民一初字第1159号民事判决，判决如下：一、罗雨田继续履行詹莉斯于2005年3月9日与方良耿签订珠海市香洲区东风路24号2单元1810房的《房屋租赁合同》；二、驳回詹莉斯的其他诉讼请求。詹莉斯和罗雨田均不服该判决，提起上诉。
珠海市中级人民法院经审理于2013年12月16日作出（2013）珠中法民三终字第454号民事判决，认为：詹莉斯起诉主张《房屋租赁合同》真实有效并要求继续履行，但无法提交合同原件；詹莉斯称其在（2007）香执字第2056号执行案件中提出执行异议时向法院出示并提交了《房屋租赁合同》原件，但未提供证据予以证明，该执行案件中亦没有詹莉斯提供租赁合同原件的记录。虽然一审法院在案件执行过程中在拍卖通知和拍卖公告中称拍卖标的物有承租合同并告知詹莉斯有优先购买的权利，但这仅能显示法院在执行程序中对詹莉斯提交的《房屋租赁合同》进行程序性审查，由于一审法院并未对《房屋租赁合同》的真实性进行实体审查，而罗雨田在本案中对《房屋租赁合同》的真实性提出异议，故詹莉斯有义务在本案中提供合同原件。詹莉斯称其持有的《房屋租赁合同》原件已被盗遗失，但仅有其单方陈述，没有公安机关的立案侦查结果，而由法院调取的公安机关的材料显示，对于詹莉斯的多次报警，公安机关未作为刑事案件或治安行政案件予以处理。另外，从詹莉斯提交的《房屋租赁合同》复印件内容显示，合同第十四条明确约定合同一式四份，甲乙双方及双方的律师各持一份。而《房屋租赁合同》系由方良耿代王琼签订，因此即使如詹莉斯所称自己手中留存的一份合同原件遗失，詹莉斯及其委托代理人方良耿也应当能够提供其他的合同原件。然而在本案诉讼过程中，詹莉斯及其委托代理人方良耿均明确表示无法提供《房屋租赁合同》的原件，与常理不符。此外，审查《房屋租赁合同》的内容，也有一些与日常惯例不符的地方。其一，合同约定王琼及方良耿将面积为352.01平方米的涉案房屋租给詹莉斯垫资装修使用20年，詹莉斯先行垫付的装修工程费高达108万元。但合同同时又约定装修内容及购买家电设施等按照出租方王琼及方良耿的装修标准要求进行，与常理不符。其二，珠海葆力明光物业管理有限公司出具证明称，涉案房屋自装修后至2012年11月30日前由方良耿和詹莉斯共同居住使用。而罗雨田亦提供照片显示方良耿与詹莉斯的个人关系密切，与珠海葆力明光物业管理有限公司出具的证明内容相互印证。另外，在罗雨田诉王琼民间借贷纠纷一案的执行过程中，罗雨田于2007年10月8日即向一审法院申请强制执行，一审法院曾于2007年11月15日发出搬迁通知，要求被执行人王琼及在涉案房屋内居住的其他人员搬迁。詹莉斯此时并未提出执行异议。其后，方良耿于2008年就确权纠纷起诉王琼，要求确认涉案房屋的所有人为方良耿，并据此向一审法院提出执行异议。在该案审理过程中法院查明，涉案房屋由方良耿实际使用。方良耿并未提出有租赁合同一事。在一审法院判决驳回方良耿的诉讼请求之后，一审法院于2011年恢复（2007）香执字第2056号案的执行。此后，詹莉斯即向一审法院提出执行异议。上述所列事项均存在与常理不符之处，而詹莉斯又没有提交《房屋租赁合同》的原件，因此珠海市中级人民法院认为詹莉斯起诉主张《房屋租赁合同》真实有效并要求继续履行，但其提供的证据不足以证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，故珠海市中级人民法院对詹莉斯主张继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。经珠海市中级人民法院审判委员会讨论决定，该院判决：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第1159号民事判决；二、驳回詹莉斯的诉讼请求。
本案中，方良耿当庭拿出一份2005年3月9日《房屋租赁合同》原件，一审法院询问其为何在前述案件中没有提交，方良耿回答称：“罗雨田没有提出异议，觉得没有必要提交，当时一时也没有找到”。王琼不认可该合同的真实性，称该合同是前述案件的关键性证据，二审法院一再要求提交，方良耿作为该案詹莉斯的代理人不可能有原件而不提交。
本案中伍建立主张：2012年5月13日其作为甲方、詹莉斯作为乙方、方良耿和王琼作为丙方，就珠海市香洲区东风路24号2单元1810房签订一份《房屋租赁合同》，并提交了合同原件。该合同约定：一、丙方根据珠海市香洲区人民法院（2007）香执字第2056号送达评估报告通知书，证明该房屋装修属于甲方所投资。二、根据乙方、丙方双方于2005年3月9日的《租赁合同》，甲方愿意以乙方瀚高1810房装修总款冲抵乙方欠甲方的债权。三、根据法院（2007）香执字第2056号选定拍卖机构告知书，丙方是被拍卖房屋产权人，根据丙方提供甲方的公证《委托书》原件事项，方良耿代表丙方签约。四、为保障甲方权益不受损，根据法院2011年8月5日及2012年2月27日委托珠海市吉大物资拍卖有限公司在珠海特区报《拍卖公告》中，注明该拍卖物的特别提示：“该标的物有承租合同，拍卖成交后该租赁合同对买受人有约束力，拍卖后不交付使用”规定；丙方愿意担保该房屋租期在拍卖规定范围内，即在至2025年3月9日止。五、如丙方违反上述第四条规定视为违约，丙方愿意承担甲方该房屋原装修108万元的双倍赔偿。六、甲乙丙三方签约之日，在丙方协助见证下，乙方无条件协助移交该房屋使用。七、甲、乙、丙三方签约起乙方欠甲方的债权债务结清。上述《房屋租赁合同》由方良耿代表王琼，与伍建立、詹莉斯共同签署。
王琼不认可上述2012年5月13日的《房屋租赁合同》的效力，称其已于2005年12月27日经过公证程序声明撤销了委托方良耿代为办理案涉房屋出售、出租等事项的授权，并提交了珠海市公证处公证的声明书。伍建立与方良耿均抗辩称王琼从未告知已经撤销对方良耿的授权。
一审法院认为，本案各方争议的焦点在于2012年5月13日《房屋租赁合同》是否真实有效，一审法院分析如下：
首先，从2012年5月13日《房屋租赁合同》订立的基础来看，根据伍建立、詹莉斯与方良耿签署的2012年5月13日《房屋租赁合同》的约定，各方系依据2005年3月9日《租赁合同》达成该转租协议，其中2005年3月9日合同约定詹莉斯垫付108万元装修款，而2012年5月13日《房屋租赁合同》约定，案涉房屋装修属于伍建立所投资，伍建立同意以詹莉斯该房屋的装修总款冲抵詹莉斯欠伍建立的债权。由此，2012年5月13日《房屋租赁合同》是以2005年3月9日《房屋租赁合同》为基础而订立。由前述，（2013）珠中法民三终字第454号终审民事判决已经认定，詹莉斯不能证明2005年3月9日《房屋租赁合同》真实有效，故对詹莉斯主张继续履行该《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。虽然方良耿在本案中当庭提交一份2005年3月9日《房屋租赁合同》原件，但不能对在前案中为何不提交该合同原件作出合理解释，亦不能直接推翻上述生效判决已经认定的事实。至于2012年5月13日《房屋租赁合同》所附的多个执行文件，在上述案件二审判决中也已经进行了分析认定，认为仅属于执行阶段的程序审查，不能作为认定詹莉斯已合法承租案涉房屋的依据。据此，詹莉斯向伍建立转租案涉房屋，没有合法依据，也即2012年5月13日《房屋租赁合同》缺乏向伍建立转租的合法依据。
其次，从2012年5月13日《房屋租赁合同》是否真实履行来说，也存在多个不合常理之处：其一，伍建立主张案涉房屋装修款108万元实际由其出资，但既没有提供任何书面约定以及出资或者装修的凭证予以证明，也与方良耿起诉王琼确认所有权一案中方良耿所称其出资装修案涉房屋的主张，以及詹莉斯起诉罗雨田的前述案件中所称案涉房屋由詹莉斯出资装修的主张，前后不符。再次，伍建立主张其自2012年5月13日签订合同之后即入住了案涉房屋，但既没有提供任何实际居住使用房屋的证据，也没有交纳物业管理费、水电费的记录，詹莉斯在前述案件中也没有提及已经其将案涉房屋转租给伍建立，且该案证据亦证明詹莉斯和方良耿长期居住在案涉房屋之中。据此，伍建立主张2012年5月13日《房屋租赁合同》已经实际履行，理据不足，不能成立。
综上，伍建立主张2012年5月13日《房屋租赁合同》真实有效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信，其依据该合同要求王琼承担216万元的违约赔偿责任，理据不足，应予驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：驳回伍建立的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取12040元，保全费5000元，均由伍建立负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，伍建立在本案一审起诉状中陈述2012年5月13日《房屋租赁合同》签订后，涉案房屋移交给伍建立使用。
（2013）珠中法民三终字第454号案件中，詹莉斯申请了伍建立作为证人出庭作证，以证明罗雨田曾于2013年2月28日带人到涉案房屋要求詹莉斯搬走，并拆除了水电装置，后在警察调解下才离开。
本院认为，如一审所述，本案争议焦点为伍建立据以主张王琼承担违约责任的2012年5月13日《房屋租赁合同》是否真实。对此本院分析认定如下：
首先，从2012年5月13日《房屋租赁合同》的订立基础来看，2012年5月13日《房屋租赁合同》是以2005年3月9日《房屋租赁合同》为基础而订立，而（2013）珠中法民三终字第454号终审民事判决已经认定，詹莉斯不能证明2005年3月9日《房屋租赁合同》真实有效，故对詹莉斯主张继续履行该《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。虽然方良耿在本案一审中当庭提交一份2005年3月9日《房屋租赁合同》原件，但不能对前案中不提交该合同原件作出合理的解释，本案中提交案件亦不能直接推翻上述生效判决已经认定的事实。据此，本院认为，詹莉斯向伍建立转租案涉房屋，缺乏合法依据。其次，从2012年5月13日《房屋租赁合同》的内容约定来看，2012年5月13日《房屋租赁合同》约定“伍建立愿意以詹莉斯瀚高1810房装修总款充抵詹莉斯欠伍建立的债权”，伍建立主张该笔债权就是詹莉斯向伍建立借钱对涉案房屋进行装修，但是伍建立、詹莉斯均未提交借据、转账凭证等证明材料对借款事实予以证实。再次，从2012年5月13日《房屋租赁合同》的履行情况来看，伍建立主张2012年5月13日《房屋租赁合同》签订后，涉案房屋即移交给伍建立使用，但伍建立没有提供任何实际居住使用房屋的证据，詹莉斯在前述案件中也没有提及已经其将案涉房屋转租给伍建立，相反该案物业公司出具的证明表明系詹莉斯和方良耿长期居住在案涉房屋之中，甚至在前案中詹莉斯申请了伍建立作为证人出庭作证，以证明罗雨田曾于2013年2月28日带人到涉案房屋要求詹莉斯搬走。而伍建立在该作证中更未提及上述合同、或租住于案涉房产。
综合上述诸多不合理情形，伍建立主张2012年5月13日《房屋租赁合同》真实有效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。则伍建立依据该份合同要求王琼承担216万元的违约赔偿责任，本院亦不予支持。
综上，伍建立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24216元，由伍建立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年十二月九日
书 记 员 许婷婷