四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦山民初字第816号
原告（反诉被告），白江萍，女，1985年6月1日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
委托代理人，孙尧斌，四川青衣律师事务所律师。
被告（反诉原告），成都海润投资有限公司，住所地，四川省成都市金牛区。
法定代表人，龙建华，该公司董事长。
被告（反诉原告），成都海润投资有限公司芦山分公司，住所地，四川省芦山县。
法定代表人，李梅，该分公司经理。
二被告委托代理人，吴成国，北京中银（成都）律师事务所律师。
第三人，中国工商银行股份有限公司芦山支行，住所地，四川省芦山县。
负责人，韦霖，该支行行长。
委托代理人，张及雨，男，1965年5月4日出生，汉族，四川省雅安市雨城区人，住四川省雅安市雨城区，系中国工商印章股份有限公司雅安分行的工作人员。
委托代理人，黄茂华，女，1972年4月11日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县，系中国工商银行股份有限公司芦山支行的工作人员。
原告白江萍诉被告成都海润投资有限公司、被告成都海润投资有限公司芦山分公司商品房预售合同纠纷一案，原告白江萍于2015年11月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员邓发惠独任审理。被告成都海润投资有限公司、被告成都海润投资有限公司芦山分公司在答辩期内提起反诉，本诉与反诉合并审理，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。中国工商银行股份有限公司芦山支行于2016年2月25日向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许，进行合并审理。于2015年3月30日公开开庭进行了审理，原告白江萍与委托代理人孙尧斌，被告成都海润投资有限公司和被告成都海润投资有限公司芦山分公司的委托代理人吴成国，第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行的委托代理人张及雨、黄茂华到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告白江萍诉称：2014年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，原告购买由被告开发位于芦山县迎宾大道“幸福·首座”3栋1单元4楼4-3号的商品房一套。原告按合同约定支付了首付款和按揭款。合同第十条约定被告应当在2015年6月30日前交房，第十二条约定逾期交房超过60日后，原告有权退房，并按照原告全部已付款的0.01%支付违约金。原告于2015年9月7日向被告提交《退房申请书》，要求退房。被告于2015年9月16日向原告送达《告知函》，告知延迟交房原因。原告认为被告逾期交房的理由不成立，诉至本院，请求：1、解除与被告2014年2月18日签订的《商品房买合同》和《补充协议》；2、被告返还原告购房款324453元和维修基金2998元；3、被告承担从按揭之日起至2015年9月3日止已还贷款利息14823.51元和自2015年9月3日起至还款清偿之日止的贷款利息（利息按同类同期利率计算）；4、要求被告承担违约金3274.51元（327451×0.01%）；5、诉讼费由被告承担。对第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行的诉讼请求，原告同意解除与第三人签订的《个人借款/担保合同》，主张被告应当返还原告首付款和已归还第三人的借款本金及利息，剩余未归还的借款本金及利息由被告返还第三人。
为支持其诉讼请求，原告白江萍向本院提交以下证据：
1、原告身份证复印件与被告工商信息网上查询表，用以证明原告与被告的身份情况。
2、《商品房买卖合同》、《补充协议》，购房款收据、维修基金收据、《个人借款/担保合同》、还贷明细表，用以证明原、被告签订商品房买卖合同，原告支付购房款的事实和逾期交房的约定情况。
3、退房申请书一份、退房通知书一份，用以证明原告于2015年9月7日将解除合同的书面通知送达被告，被告签收的事实。
被告成都海润投资有限公司、被告成都海润投资有限公司芦山分公司共同辩称：1、被告与芦山县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定项目在2013年3月31日之前开工，在2015年9月30日前竣工，但芦山县规划和建设局在2013年4月15日才向被告颁发建设工程施工许可证，后由于芦山县发生4.20地震，致使项目推迟至2013年8月1日开工，比施工许可证规定的时间推迟了3个半月，同时，原、被告约定逾期交房60天后具有解除合同权，因此，被告于2016年3月1日前向原告交房，原告不得解除合同，符合土地开发约定及项目承诺。2、涉案项目是一个整体项目，3幢基础设施验收必须以2幢竣工为前提。项目2幢拆迁延后，开工比3幢晚了12个月，影响了3幢的水、电等基础设施建设，原告位于3幢的房屋不能按时交房正是该原因造成的，按合同第十一条约定，被告应承担经济补偿责任，但不应解除合同。3、政府部门没有按约定交付出让土地，违约延迟交付土地时间17个月，被告交房客观情势发生了重大变化，应依法变更被告的交房时间，不应解除合同。政府约定在2012年12月12日应当拆迁完毕并交付土地，但实际在2014年8月才完成拆迁，该客观情势发生了重大变化，请求法院变更交房时间为2016年4月15日，不应解除合同。4、原告是按揭购房，如解除借款担保合同，在原告和第三人解除被告的抵押权和担保责任后，被告将相应款项分别支付给原告和第三人。5、《商品房买卖合同》第十二条已经约定了违约金，在2015年6月30日至2015年9月上旬，被告只有支付该违约金的义务，若合同至2015年9月上旬解除后，按照约定承担同期银行贷款利率的利息。据此，二被告反诉请求：交房时间变更至2016年2月底，双方继续履行2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》。对第三人的诉讼请求，二被告辩称：原告在申请贷款时，被告承担了担保责任，购房合同解除，抵押借款合同不当然解除，原告配合解除合同备案抵押权后，被告才有义务支付原告购房首付款及缴纳银行按揭款，第三人不应当主张提前还款的违约金。
为支持其答辩主张和反诉请求，被告成都海润投资有限公司和被告成都海润投资有限公司芦山分公司共同向本院提交以下证据：
第一组：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《告知函》用以证明原告与被告签订的商品房买卖合同约定情况，合同第11条约定由于政府的原因，被告不承担违约责任，补充协议第12条、第13条约定解除权应在形成之日起15日内行使，原告没有依约行使；
第二组：企业投资项目备案通知书、《国有建设用地使用权出让合同》、《建筑工程施工许可证》、2013年4月23日关于幸福∙首座灾后安置房建设首批开工的请示、2015年4月8日《关于落实芦山县幸福∙首座灾后重建项目拆迁的报告》、项目开工媒体证据，用以证明被告合法开发该工程项目，第6条与第16条是被告承诺开发项目的时间，项目受地震影响延迟3个半月开工的事实；
第三组：2013年2月4日的中标通知书、2014年7月7日《关于幸福∙首座保险费用》报告、2014年8月20日2幢楼地基验收会议记录、2015年1月9日江南承包《关于1、3、4井交房的报告》、2014年7月29日被告与周益江经济补偿协议书、陈夏军《补偿安置协议书》、《说明》、收据、2014年10月30日芦山县芦阳镇居委会拆迁户乐应兵等拆迁费收据、2014年5月7日拆迁阻挡人杨崇香收取费用、2013年10月15日迁坟收据、2014年7月30日拆迁人杨万辉、王开勇人工费收条、拆迁延后照片8张，用以证明项目受政府拆迁因素的影响，工程2幢楼拆迁延后的事实；
第四组：《关于幸福∙首座项目环境影响报告书的批复》、建设工程消防设计审核意见书、2幢楼图纸（地下室有3幢配电）、幸福∙首座3幢、4幢《商品房预售许可证》、办理幸福∙首座3幢《商品房预售许可证》资料，用以证明工程项目2幢因政府拆迁拖延，项目3幢竣工必须以2幢完工为基础，被告向原告履行交房义务的客观情况发生了重大变化，应依法对被告向原告交房时间予以变更的事实；
第五组：芦山县政府常务会议纪要、补偿协议，用以证明因拆迁导致交房延后的事实，如不解除合同，被告的处理情况。
第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行述称：原告于2014年5月向第三人申请个人一手房住房按揭贷款，第三人于2014年6月5日向原告发放贷款19万元，期限20年，利率4.9%，以其所购房屋（芦山县迎宾大道幸福首座3-1-4-3）在芦山房管局办理了预抵押登记，并按月支付贷款本息。截止2016年2月5日，原告在第三人贷款余额为181568.09元。请求：如解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，则解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，原告立即偿还剩余贷款本金181568.09及利息，结清贷款本息后解除预抵押登记。
第三人向本院提交了《借款合同》、个人还款明细，用以证明原告向第三人申请贷款用于购房，第三人已向原告发放了贷款，后原告按借款合同约定向第三人还款付息及未还款数额的事实。
在庭审中，本院组织了举证、质证，现对证据评判如下：原告所举证据1、2，真实、合法，能够证明原、被告双方签订商品房买卖合同的事实和合同的履行情况，本院予以采信，证据3中的退房申请能够证明原告书面要求退房的意思表示，本院予以采信，退房通知书无被告签字，不能证明已向被告送达，本院不予采信。被告提交的第一组证据中的合同及补充协议，本院予以采信，《告知函》能证明被告不同意解除合同的意思表示，本院予以采信；第二、三、四、五组证据证明被告逾期交房的原因事实，本院予以采信，其余事实与本案无关，本院不予采信。第三人提交的证据，能够证明原告与第三人签订按揭贷款合同的事实及履行情况，本院予以采信。
经审理查明：2014年2月18日，原告白江萍与被告成都海润投资有限公司芦山分公司签订《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告成都海润投资有限公司开发的位于芦山县迎宾大道幸福∙首座3幢1单元4层4-3号商品住宅一套，总价324453元。原告采用贷款方式付款，首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行借款支付。出卖人（被告）应当在2015年6月30日前，向买受人（原告）交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的……买受人按合同或补充协议的相关约定行使解约权的，应于解除权形成之日起十五日内将解除合同的书面通知送达给出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款134453元及维修基金2998元，同日在芦山县房屋管理局登记备案。原告于2014年5月7日与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向第三人贷款19万元，用于购置住房，第三人将该贷款一次性划入被告成都海润投资有限公司芦山分公司在第三人处的账户，借款期限20年，利率遇基准利率调整，按约定的浮动比例确定执行利率，原告按月等额本息还款。被告成都海润投资有限公司芦山分公司作为保证人为该笔借款提供连带责任保证，原告以其所购该房屋在芦山县房屋管理局办理了预抵押登记。第三人于2014年6月5日向原告发放个人一手房住房购置贷款19万元，执行利率6.55%。原告于2014年7月开始按约向第三人支付贷款本息。2015年9月7日原告向被告递交《退房申请书》，以被告逾期交房违约要求解除合同，被告售房人员刘丹代表被告签收。2015年9月16日，被告向原告发出《告知函》，告知原告由于在项目开发过程中，拆迁延迟、地震等原因致使项目建设推迟，原告可及时到项目售楼部办理相关经济补偿手续，或在房屋移交时，再办理相关补偿金冲抵应交费用手续，交房时间在达到交房条件后通知。2015年11月26日，原告诉至本院，至本案开庭审理时，被告仍未向原告交房。在庭审中，第三人要求归还借款本息，利息按合同约定计算到实际还款之日止，可以不主张提前还款的违约金。
本院认为：原告白江萍与被告成都海润投资有限公司芦山分公司签订的《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。原告已按合同约定向被告成都海润投资有限公司芦山分公司足额支付了购房首付款与维修基金，并办理完成了银行按揭贷款，支付了全部购房款，履行了买受人的义务，被告应按合同约定期限向原告交付房屋。被告未能按期交房，违反合同约定，构成违约。2013年芦山县发生4.20强烈地震后，被告作为开发商应当能够预见地震对项目建设的影响，本案原告与被告订立购房合同时间为2014年2月18日，被告作为出卖人在订立合同时亦应当预见至2015年6月30日项目能否竣工验收，能否按期向作为买受人的原告交付商品房。本案系地震在先，买卖在后，故被告主张逾期交房是因地震、拆迁等不可抗力因素应予免责的意见不成立，被告主张系情势变更，应当变更交房时间的反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在合同中关于逾期60日交房，原告有权退房的约定，实质是双方约定了解除合同的条件。被告未能按期交付房屋，已超过合同约定的交房时间60日以上，原告要求解除合同，并已按合同约定的方式与时间向被告进行了通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告请求解除合同的诉讼请求符合双方约定与法律规定，本院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》于2015年9月7日解除。合同解除后，被告应退还原告已支付的购房款与维修基金，并依约承担违约赔偿责任。因原告与被告成都海润投资有限公司芦山分公司的购房合同被解除，致原告向第三人申请借款的合同目的不能实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第三人主张解除与原告的《个人购房借款/担保合同》的请求，本院予以支持。根据该解释第二十五条第二款的规定，在贷款合同解除后，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。故，原告要求被告返还购房首付款及已归还第三人的贷款本金及利息的请求，本院予以支持，第三人主张应当提前归还贷款本息，不主张提前还款违约金的意见，本院予以采纳，主张由原告偿还剩余贷款本金及利息的请求，本院不予支持。在第三人的债权实现后，解除第三人为实现该债权而与其他当事人设定的财产抵押。被告成都海润投资有限公司芦山分公司是被告成都海润投资有限公司的分公司，因分公司不具有法人资格，其民事责任由被告成都海润投资有限公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、原告白江萍与被告成都海润投资有限公司芦山分公司于2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2015年9月7日解除；
二、解除原告白江萍与第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行，被告成都海润投资有限公司芦山分公司于2014年5月7日签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白江萍购房首付款134453元和原告白江萍已归还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行的购房按揭贷款本金和利息（以实际发生数额为准），维修基金2998元，违约金32.7元；
四、被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行购房贷款本金及利息（本金数额=190000元-被告成都海润投资有限公司支付给原告白江萍已归还第三人的按揭贷款本金；利息=第三人按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算至实际给付之日止实际占用天数的利息-
被告成都海润投资有限公司支付给原告白江萍已归还第三人的按揭贷款利息）
五、驳回原告白江萍的其他诉讼请求；
六、驳回被告成都海润投资有限公司和被告成都海润投资有限公司芦山分公司的反诉请求；
七、驳回第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3106元，由被告成都海润投资有限公司负担。（案件受理费原告白江萍已预交，由被告成都海润投资有限公司在履行判决第三项时一并支付给原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。
审判员 邓发惠
二〇一六年五月三十一日
书记员 江国洪