河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二终字第507号
上诉人（原审被告）平顶山市浩云房地产开发有限公司。住所地：平顶山市
法定代表人陈跃军，董事长。
委托代理人陈扩军，男，系平顶山市浩云房地产开发有限公司工作人员。
上诉人（原审被告）陈跃军，男。
二上诉人共同委托代理人宁志建，河南炳东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋守业，男。
委托代理人幕秉利，河南盐都律师事务所律师。
上诉人平顶山市浩云房地产开发有限公司（以下简称浩云公司）、陈跃军与被上诉人宋守业合同纠纷一案，宋守业原审诉请：1、判令浩云公司、陈跃军支付协议约定的房款300万元并加倍支付逾期利息；2、浩云公司、陈跃军按约交付位于叶县九龙路东段路北“叶县金色丽园”总面积535.44平方米商品房4套。其中包括东单元25层西南户、东单元25层西北户、东单元26层西南户、东单元26层西北户；3、由浩云公司、陈跃军按约定承担违约责任，交付叶县金色丽园住房16套。其中包括28层东单元西单元8套、23层西单元4套、16层东单元4套。河南省叶县人民法院于2015年6月26日作出（2015）叶民初字第182号民事判决，宣判后浩云公司、陈跃军不服，向本院提起上诉。河南省叶县人民法院于2015年8月12日将此案移送本院。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭审理了此案，上诉人浩云公司的委托代理人陈扩军，浩云公司、陈跃军的共同委托代理人宁志建，被上诉人宋守业及其委托代理人幕秉利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年6月，宋守业与浩云公司、陈跃军因债务问题发生纠纷，在叶县县委、县政府和叶县公安局协调组协调下，双方于2014年7月19日达成协议，协议书甲方为宋守业，乙方为平顶山市浩云房地产开发有限公司、陈跃军。协议第一条第4款约定，依据双方签订的原合同和补充合同，乙方迟迟违约拖欠不还甲方现金600万元整，因时间长久，经甲乙双方协商一致同意，就乙方下欠甲方2713040元整一事，乙方现同意自愿付给甲方现金肆佰万元整（人民币400万元整），另外再付给甲方叶县金色丽园商品房住宅4套；第二条第2款约定，自签订协议之日起至7月22日前，乙方需还甲方现款壹佰万元整，乙方保证在30日内给甲方所指定的房产办理商品房购买合同及房产手续。第二条第3款约定，自签订协议之日起60日内，乙方必须保证将剩余的叁百万元整全部给甲方付清。第四条违约责任中约定，……自签订协议起60日（2014年9月19日前）内乙方保证付清所欠甲方的现金叁百万元整和房产，若到期拖欠不还，视为乙方违约，违约金按日计算，每逾期一日乙方必须支付甲方违约金伍万元整（违约金按日累加计算）。乙方若违约超出5日，甲方有权使用叶县金色丽园住宅楼共计16套的房产，房产权全部归甲方所有，乙方并保证7日内给甲方及时办理商品房买卖合同及房产手续。协议书第八条约定，本协议系双方真实意思表示，没有任何欺诈胁迫的情形。2014年8月4日，宋守业收到浩云公司陈跃军壹佰万元整，下欠叁佰万元现金及4套商品房至今未付。审理中，宋守业就其诉讼请求明确表示为，要求浩云公司、陈跃军给付叶县金色丽园20套房屋，并办理房屋登记手续。因协议约定的特定房屋已被保全或出售，宋守业同意用叶县金色丽园的其他同类房屋替代履行。
原审认为，双方于2014年7月19日达成的协议书是在叶县县委、县政府会同叶县公安局协调组协调下达成的，是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫行为，浩云公司、陈跃军应当依照协议约定切实履行协议约定的义务。浩云公司、陈跃军既没有在约定期限内向甲方交付4套房产，也没有支付叁百万元现金，应当承担违约责任。按约定向甲方交付叶县金色丽园商品房4套，还应按约定交付因没有支付叁百万元欠款而应交付的叶县金色丽园商品房16套。浩云公司、陈跃军关于转让合同及补充合同无效的辩论意见不属于本案审理范围，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、平顶山市浩云房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宋守业交付位于叶县金色丽园商品房20套归宋守业所有，并协助办理该房产相关手续；二、陈跃军对以上判决承担连带清偿责任。案件受理费30800元，由平顶山市浩云房地产开发有限公司负担。
宣判后，浩云公司、陈跃军不服，上诉称：原审法院没有审理浩云公司、陈跃军的反诉请求是错误的，违反了法律的基本规定，应该予以纠正。应该认定2011年6月23日的《转让合同》中土地转让条款无效；2011年10月12日的《补充合同》及2014年7月19日《协议书》无效。本案的事实是，2011年，浩云公司、陈跃军与宋守业签订《转让合同》，约定宋守业所有的地处叶县九龙路东段的不动产等资产转让给浩云公司、陈跃军，同时约定宋守业保证转让的资产和土地使用权产权明晰，没有任何纠纷。合同签订后，浩云公司、陈跃军先后付给宋守业协调费340万元，在宋守业索要的情况下又先后支付协调费383.5万元，但最终浩云公司、陈跃军是通过土地挂牌竞标从政府名下获得建设用地。后来才发现宋守业的土地来源于2001年8月1日叶县城关乡焦庄村七组与叶县市政公司的《租赁协议》，宋守业根本不是土地使用权人，不具备转让土地使用权，收取土地价款是非法的，属于合同欺诈。而宋守业在土地上自建房的价值仅150万元，实际收取了340万元，再要求支付300万元土地款和违约金是完全非法的，不应得到保护。2014年7月，宋守业威逼、封堵公司经营场所，殴打公司工作人员，为保证公司正常经营，2014年7月19日与其签订了《协议书》，该协议是在威胁、欺诈方式订立的无效合同，而原审判决不审理浩云公司、陈跃军的反诉请求，仅凭一份无效协议就要求浩云公司、陈跃军按违约赔付16套房屋，而法律规定违约金是以金钱计算的，不能以物抵债，因此，原审判决是完全错误的。综上，请二审法院依法驳回宋守业的诉讼请求。
被上诉人宋守业答辩称：一、浩云公司、陈跃军请求二审法院重新审理其一审请求缺乏法律依据。浩云公司、陈跃军在一审中反诉请求确认《转让合同》、《补充合同》和《协议书》无效，并责令退回因此取得的财产，叶县人民法院在一审中针对浩云公司、陈跃军的反诉请求已作出了（2015）叶民初字第182-2号民事裁定书，裁定对该反诉请求不予受理。浩云公司、陈跃军在法定期间并未提出上诉，该裁定已生效。而浩云公司、陈跃军对一审判决提出上诉时，再请求审理其在一审中已经被法院裁定不予受理的反诉请求，不符合二审法院受案范围，因此，请求二审法院驳回上诉、维持原判。事实上，2014年6月10日，平顶山市浩云房地产开发有限公司曾向平顶山市中级人民法院起诉，请求确认2011年6月23日双方签订的《转让合同》和2011年10月12日签订的《补充合同》无效并返还取得的财产，经法院审理后，2014年8月5日，浩云公司以双方已达成庭外和解为由申请撤回起诉，平顶山市中级人民法院做出（2014）平民初字第65号民事裁定，准许浩云公司撤回起诉。在本案上诉一案中，浩云公司、陈跃军再次提出《转让合同》、《补充合同》效力问题，其目的明显是拖延诉讼时间，从而达到拖延履行判决之目的。二、双方签订的《转让合同》和《补充合同》是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，且大部分已履行。2001年8月1日，以叶县市政公司的名义与城关乡焦庄村签订的租赁协议，实际上是宋守业个人出钱租用了焦庄村8.61亩土地，后来宋守业在其上面建有办公住宅楼，行政部门对宋守业未批先建进行过行政处理。该地块被确定为商业用地后，宋守业付了征地款，并陆续取得了《建设用地选址意见书》、建没用地规划许可证、关于昆阳镇北关宋守业兴建综合楼的批复等有关用地的前期工作和前期款项的投入，按照土地部门规定，宋守业将以协议方式取得该宗土地的国有土地使用权。而浩云公司、陈跃军为了及早利用该宗地进行房地产开发，取得更大地经济效益，在明知该宗土地没有取得国有土地使用权的情况下，对宋守业的前期投入和建筑物共计补偿890万元，提前动工建设，不然的话，他们怎能在宋守业即将取得国有土地使用权的宗地上开工建房呢按照《转让合同》第六条的规定，宋守业是协助配合乙方即浩云公司、陈跃军通过变更登记或者出让等途径把土地使用权登记于乙方名下，所需费用由乙方承担。这就证实当时双方都是明知该宗土地没有土地使用权证书这一事实，宋守业只要配合或通过变更登记或由政府出让将该宗土地登记在浩云公司名下，即达到双方约定。而事实上，浩云公司就是通过使用宋守业的前期资金投入已取得的手续，才取得了该宗土地的使用权。三、双方于2014年7月19日签订的《协议书》合法有效，由于浩云公司、陈跃军不履行双方合同的权利与义务，2014年7月1l日由县政府和公安部门主持调解，双方依据转让合同和补充合同签订了《承诺书》和《协议书》，该协议书主要明确了浩云公司、陈跃军拖欠宋守业600万元，同时浩云公司、陈跃军同意支付现金400万元、商品房四套。浩云公司、陈跃军按承诺履行100万元，下余300万元及商品房四套，按协议约定浩云公司、陈跃军违约超过5日后，浩云公司、陈跃军以16套房产抵债。该协议书是债务协议，并不牵涉土地所有权纠纷，完全是合法有效的合同。此前，浩云公司、陈跃军向宋守业出具承诺书，也证明浩云公司、陈跃军对宋守业作出的承诺书和2014年7月19日双方签订的协议，是浩云公司、陈跃军完全自愿的情况下签订的，是合法有效的。浩云公司、陈跃军称该合同无效，其理由不能成立：第一、上诉状称该《协议书》是宋守业采取威胁、欺诈方式订立的无效合同的辩解与事实不符。该争议发生后，由县政府和公安部门主持，经多次调解后双方订立了该《协议书》，且公安机关出具的情况说明也证明了这一点。根据《合同法》五十四条的规定，采取威胁、欺诈方式签订的合同，一方有权要求变更或撤销，如浩云公司、陈跃军所称属实，那么其在履行期间内为什么不要求撤销，而在诉讼期间反而请求撤销呢第二、关于“不审理违约赔付房产多达16套，是否符合法律规定”问题。宋守业认为，违约赔偿抵债是浩云公司、陈跃军真实、自愿的意思表示，数额的多少并不是由法院确定的，以物抵债的约定也是不被法律禁止的，以物抵债属于合同之一种，遵循的是意思自治原则，除存在违背公序良俗等基本原则或无效、可撤销等法定事由和其他约定原因外，法院也不能随意改变双方的约定。因此，一审法院的判决完全合法、合理、合情。综上所述，请求二审法院驳回浩云公司、陈跃军的上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审认定事实相一致。
本院认为，一、关于浩云公司、陈跃军在原审提出反诉是否应当审理问题。虽然浩云公司、陈跃军在一审中提出了反诉，但一审法院已经裁定驳回了浩云公司、陈跃军的反诉，浩云公司、陈跃军对该裁定并未提起上诉，也没有另行起诉，因此，原审法院仅审理原审原告宋守业的诉讼请求，符合法律规定。二、双方在2014年7月19日所签订协议的效力问题。该协议是在叶县公安局的主持下签订，叶县公安局也出具“情况说明”，对该协议的签订过程进行了说明，且在该协议签订后，浩云公司、陈跃军按照协议的约定也支付了100万元，部分履行了该协议的约定，因此，该协议不存在欺诈、胁迫的情形，浩云公司、陈跃军的上诉理由不能成立。三、关于协议约定内容是否合法问题。该协议是双方真实意思表示，虽然该协议是基于之前的《转让合同》、《补充合同》基础上签订的，但该协议是在履行合同过程中产生的新合同，重新约定了双方的权利义务，双方均应全面履行该协议。但该协议中约定在浩云公司、陈跃军不能履行支付300万元的并超过约定的5天时间后，将16套房屋折价抵偿的条款，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条第一款的规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”双方约定应属无效条款。但无效条款并不影响合同其他条款的效力，浩云公司、陈跃军仍应当按协议的约定履行支付300万元及违约金的约定，按协议约定，浩云公司、陈跃军应于2014年9月19日前支付300万元和房产（4套商品房），每逾期一日支付违约金5万元，超过5日后，以16套房产抵偿，虽然房屋抵偿条款无效，但违约条款仍然有效，浩云公司、陈跃军还应当支付每天5万元，合计25万元的违约金。浩云公司、陈跃军没有按约定时间支付上述款项，应当自2014年9月25日起支付相应的逾期利息。综上所述，浩云公司、陈跃军上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，实体处理部分欠妥，本院依法纠正，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更河南省叶县人民法院（2015）叶民初字第182号民事判决第一项“一、平顶山市浩云房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宋守业交付位于叶县金色丽园商品房20套归宋守业所有，并协助办理该房产相关手续”为“平顶山市浩云房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宋守业交付位于叶县金色丽园商品房4套归宋守业所有，并协助办理该房产相关手续”；
二、平顶山市浩云房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宋守业支付现金325万元及利息（利息自2014年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、维持河南省叶县人民法院（2015）叶民初字第182号民事判决第二项“二、陈跃军对以上判决承担连带清偿责任”；
四、驳回宋守业的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费30800元，由上诉人平顶山市浩云房地产开发有限公司、陈跃军共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢智慧
审判员 王绍峰
审判员 郭国会
二〇一五年十一月二十三日
书记员 刘璐娜