广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鱼民初（一）字第1316号
原告：黄惠玲，自由职业。
委托代理人：龙月庄，广西桂柳律师事务所律师。
委托代理人：韦涛，男，1973年7月10日出生，壮族，自由职业，系原告黄惠玲的丈夫。
被告：覃金玉，无固定职业，系被告张桦的妻子。
被告：张桦，无固定职业，系被告覃金玉的丈夫。
纠原告黄惠玲与被告覃金玉、张桦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由审判员陈俊宇适用简易程序独任审判，于2014年8月4日公开开庭进行了审理，代书记员兰日彤担任法庭记录。原告黄惠玲及其委托代理人龙月庄、韦涛，被告张桦到庭参加诉讼，被告覃金玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄惠玲诉称，原、被告于2014年4月5日口头约定由被告将其位于柳州市鱼峰区雒容镇政通路二巷75号、77号的两间门面出租给原告，租期4年，每间门面每月租金为人民币3，500元，被告给予原告免收租金期10天作为原告的装修期。2014年4月6日原告向二被告交纳了房租押金人民币10，000元，并由被告覃金玉出具收条交由原告收执。经二被告同意，原告于2014年4月7日购买装修材料并雇请工人对上述两间门面进行铺地砖装修，原告为此支出材料费及人工费合计人民币9，028元。原告铺完地砖后，被告将第4年的每间门面每月租金提高到人民币4，000元，因被告提高租金，为此，原、被告双方于2014年4月12日经协商一致解除原口头租赁协议，被告于当日收回门面钥匙。2014年4月15日，双方就房租押金及装修损失问题进行协商，二被告承诺待该门面出租后即退还原告的房租押金及有关装修的材料费及人工费，但在上述门面均出租给他人后，二被告至今未将房租押金及有关装修的材料费及人工费退还、支付给原告。为此，原告将二被告诉至法院，请求法院判令：1.二被告退还给原告房租押金人民币10，000元；2.二被告支付给原告门面地板装修费用人民币9，028元；3.二被告负担本案诉讼费用。
被告张桦辩称，原告要求二被告全部返还房租押金没有事实和法律依据。原告在装修中损害了二被告原有的地砖，对此原告应赔偿给二被告相应损失。二被告的位于柳州市鱼峰区雒容镇政通路二巷75号、77号的两间门面从2009年至今都是整体出租，如今因原告违约造成不能整体出租而导致该两门面现被分割出租，对此造成的损失原告应赔偿给二被告。综上，二被告同意在扣减原告房屋租赁期间应付的房租和赔偿被告地砖损失后退还房屋押金及支付装修费用给原告。
被告覃金玉未作书面答辩，亦未向法院提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告覃金玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告黄惠玲及被告张桦提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以认定。
经审理查明，2014年4月5日，原告与二被告经协商一致达成房屋租赁口头协议，约定：二被告将其位于柳州市鱼峰区雒容镇政通路二巷75号、77号的两间门面出租给原告；租期为5年；第一年至第三年每间门面每月租金为人民币3，500元；二被告同意原告对所租门面进行装修，并给与原告10天免收租金的装修期；原告向二被告交付房租押金人民币10，000元。2014年4月6日，原告依约向二被告交纳了房租押金人民币10，000元，并由被告覃金玉出具收条交由原告收执，二被告将上述门面钥匙交付给原告。2014年4月7日，经二被告同意，原告购买水泥、沙子、瓷砖等装修材料并雇请施工人员对上述两间门面进行铺地砖装修，原告于2014年4月11日完成了上述装修施工，并为此支出材料费人民币6，578元及人工费人民币2，450元，该装修费用合计人民币9，028元。后原、被告因租金问题未能达成一致意见而未签订书面租赁合同。2014年4月12日，原告与二被告经协商一致同意解除上述房屋租赁口头协议，原告于当日将上述门面钥匙交还给二被告。2014年4月15日，原告找到二被告，与其就房租押金的退还及装修费用的支付问题进行协商，但未果。为此，原告将二被告诉至法院，并提出前述诉讼请求。
在庭审过程中，被告张桦认为原告的装修行为损害了二被告原有的地砖导致二被告遭受损失，还认为因原告违约导致二被告的门面被分割出租亦导致二被告遭受损失，被告张桦对该两项损失当庭向原告提起反诉并提出由原告向二被告赔偿该两项损失的主张。
另查明：1.二被告于2014年7月17日签领《举证通知书》，本院在其二人签领的《举证通知书》内指定其二人的举证期限为15天，即自2014年7月18日起至2014年8月1日届满，本案公开开庭审理之日为2014年8月4日。2.2014年4月27日，二被告将其位于柳州市鱼峰区雒容镇政通路二巷75号门面出租给案外人林翠萍；2014年5月6日，二被告将其位于柳州市鱼峰区雒容镇政通路二巷77号门面出租给案外人廖敏科。
本院认为，原告与二被告就二被告将其位于柳州市鱼峰区雒容镇政通路二巷75号、77号的两间门面出租给原告的有关事宜在平等自愿的基础上经协商一致达成的房屋租赁口头协议，是当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该房屋租赁口头协议有效。原、被告均应依据合同约定全面履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案原告与二被告虽约定租赁期限为5年但双方当事人未采用书面形式，为此本院认定原告与二被告之间的上述房屋租赁口头协议所涉租赁为不定期租赁。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在原告与二被告约定的10天免收租金的装修期内，原告与二被告经协商一致同意解除上述房屋租赁口头协议，原告与二被告达成的解除上述房屋租赁口头协议的协议，是当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定其有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，房屋租赁口头协议解除后，应由二被告共同返还房租押金人民币10，000元给原告。关于原告主张二被告支付装修费用人民币9，028元的问题，鉴于原告对本案所涉租赁房屋铺设地板装修系经二被告同意后进行的，且原告与二被告均未能举证证明本案房屋租赁口头协议解除系因对方违约或双方违约导致，因此应由双方按照公平原则分担上述装修费用，综合考虑本案实际情况，对原告诉请的装修费用，本院酌定由原告自行负担人民币1，028元，由二被告共同负担人民币8，000元，即二被告应共同向原告支付装修费用人民币8，000元。关于被告张桦当庭向原告提起损害赔偿之反诉的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”因其提出反诉时举证期限已届满，故本院在本案中对其反诉不予处理，被告张桦可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告覃金玉、张桦共同返还给原告黄惠玲房租押金人民币10，000元；
二、被告覃金玉、张桦共同支付给原告黄惠玲装修费用人民币8，000元。
案件受理费人民币276元（原告已预交），减半收取138元，由原告黄惠玲负担人民币8元，由被告覃金玉、张桦共同负担人民币130元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 员 陈俊宇
二〇一四年九月十六日
代书记员 兰日彤
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。