湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2013）郴苏民初字第1035号原告（反诉被告）梁波，女。被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。法定代表人陈晓，公司董事长。委托代理人李逸，湖南善道律师事务所律师。委托代理人曾卯春，郴州市晓园房地产开发有限公司副经理。原告梁波与被告郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称晓园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告晓园公司提出反诉，本院亦予受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告梁波及被告晓园公司委托代理人李逸、曾卯春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结�原告梁波诉称，原告梁波于2011年5月7日将全部购房款207555元交给被告，被告出具收条并注明房号、面积138.37㎡，单价为1500元／㎡。该《郴州市商品房认购协议》中约定：商品房成交均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。被告后来以成本上涨为由，要求涨价，原告不同意。为此，请求法院判令：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；2、被告按商品房买卖合同向原告交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村7栋2单元504号房，总价款为207555元；3、被告向原告支付逾期交房违约金15180元（从2011年5月7日至2013年8月6日止），此后违约金另计；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告晓园公司答辩并反诉称：一、晓园公司开发雅景新村项目过程中，因国家强制性要求使用节能保温建�材料、建筑材料价格上涨、土地增值税和劳动力成本的增加等原因，导致建设成本每平方米增加430元，还不包括晓园公司为赶工垫资的融资成本；二、根据郴州桥氮化工有限责任公司（以下简称桥氮公司）与晓园公司签订的《委托开发代建协议》，雅景新村项目是桥氮公司借晓园公司的资质报建的，项目开发过程中的税收、土地出让金以及销售盈亏等均由桥氮公司承担，但在履约过程中桥氮公司无力承担上述费用，致使晓园公司在2010年9月1日与桥氮公司职工代表签约时已为该项目垫资3000万元，由此原因导致晓园公司不能自主销售，为尽快收回资金，晓园公司被迫与梁波签订商品房买卖合同，约定房屋单价1500元／㎡；三、梁波与晓园公司签订的商品房买卖合同约定的房价是成本价，如按此价售房势必导致被告破产，该合同继续履行已显失公平。根据情势变更原则，请求法院判令：1、变更梁波与晓园公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第四条第一款的商品房单价为1930元／㎡；2、梁波补交晓园公司购房款38424.8元；3、本案诉讼费由梁波承担一半。原告梁波辩称：1、被告的反诉已过诉讼时效，被告最迟在2011年6月就知道其涨价理由，但其提起反诉是2013年9月；2、原、被告双方签订合同后，不存在建筑材料、人力工资上涨、增值税增加的情况；3、双方签订合同后，即使成本上涨，被告也要承担自负盈亏；4、2010年9月1日，被告与桥氮职工代表签订协议，由于被告公司的疏忽，没有给原告商品房买卖合同。原告梁波为支持其诉讼请求，向本院举证如下：1、梁波的身份证，拟证明原告梁波的基本情况及主体资格。2、收条一张，拟证明被告收到原告支付的预告登记费；3、湖南省郴�市销售不动产预收款专用收据一张，拟证明原告已交清全部房款207555元；4、致雅景新村购房户的一封信，拟证明被告于2010年8月22日单方要求提高房价，并明确表示综合各种成本核算，综合均价为1520元／㎡，此价为最终定价，不管今后建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此价结算；5、雅景新村普通商品房销售价格表，拟证明2011年4月15日被告公布的房屋均价为1500元／㎡，按不同楼层进行调差；被告晓园公司对原告梁波所举证据1-5，发表质证意见如下：对证据1-3无异议，但双方的合同没有网签备案；证据4的真实性无异议，该信里说明被告已垫资，当时的房价很低，被告愿意以200元／㎡回购；证据5的真实性无异议，但房屋价格以法院审查的为准。被告晓园公司就其主张，向本院举证如下：1、晓园公司的工商登记资料。2、晓园公司的组织机构代码证。以上证据1、2，拟证明晓园公司是合法的房地产开发企业，公司法定代表人是董事长陈晓。3、桥氮公司与晓园公司于2007年12月10日签订的《委托开发建设职工普通商品房住房合同书》，拟证明：晓园公司开发的雅景新村800多套商品房实为桥氮公司的职工集资房；根据此合同，晓园公司是该房产项目的建筑商，房产项目的土地摘牌、手续报建均以晓园公司名义申报，所有费用由桥氮公司承担，且桥氮公司承担该项目的销售盈亏和上缴的税款。4、桥氮公司集资建房职工与晓园公司于2010年9月1日签订的《协议书》。5、雅景新村项目开发投资测算表。以上证据4、5，拟证明：《协议书》约定的集资房均价1500元／㎡，是根据晓园公司提供的雅景新村项目开发�资测算表报建的综合成本1455.81元／㎡来确定的；晓园公司报建的综合成本包括土建工程造价650元／㎡、绿化和道路工程造价2583300元、供配电工程造价50万元、土地增值税678000元。6、税务部门出具的《纳税辅导（结算）记录》，拟证明雅景新村项目实缴土地增值税5231509.75元，比晓园公司原报建的造价678000元增加了4553509.75元，增加成本51.4元／㎡。7、晓园公司与湖南湘中输变电建设公司于2011年8月23日签订的《雅景新村低压配电工程施工合同》。8、晓园公司与湖南湘中输变电建设公司于2012年7月6日签订的《雅景新村低压配电工程补充合同》。以上证据7、8，拟证明雅景新村项目配电工程实际支付200万元，比晓园公司原报建的造价50万元增加了150万元，增加成本16.9元／㎡。9、晓园公司于2011年7月10日与陈浩锋签订的《�景新村道路及绿化工程施工合同书》，拟证明雅景新村项目道路及绿化工程实际支付410万元，比晓园公司原报建的造价2583300元增加了1516700元，增加成本17元／㎡。10、郴州市诚信工程造价事务所有限公司于2011年8月30日出具的《工程造价书》。11、郴州金华工程造价咨询有限公司于2011年11月2日出具的《建设工程造价鉴定报告》。以上证据10、11，拟证明雅景新村项目土建工程实际造价不低于999.73元／㎡，比原报建的土建工程造价650元／㎡增加349.73元／㎡。12、桥氮公司于2011年7月5日出具的（2011）41号文件，拟证明晓园公司与桥氮公司职工签订合同约定的房屋均价1500元／㎡是成本价，房屋建设过程中，郴州市建设局要求增加墙体保温材料，导致增加建设成本100元／㎡。13、郴州市房产管理局《关于雅景新村房价有关问题的会议备忘录》及附件《关于处理雅景新村房价纠纷的请示》，拟证明该文件确定了雅景新村项目的综合成本为1930元／㎡，其中墙体保温、真空玻璃、监控设备项目增加工程成本100元／㎡，建筑成本及税费成本增加330元／㎡。以上证据7-13，拟共同证明雅景新村项目工程的实际支出增加435.3元／㎡，综合成本是1935.3元／㎡，但因晓园公司与购房户洽谈时陈述的综合成本是1930元／㎡，故晓园公司在本案中放弃了5.3元／㎡的成本价。14、郴州市国有建设用地使用权出让郴土成交确字（2009）第25号公开交易成交确认书，拟证明晓园公司于2009年8月7日通过招、拍、挂的方式以2550万元竞买到雅景新村项目的土地，并得到郴州市国土资源局的确认。15、郴国用（2011）第0009号土地权证，拟证明晓园公司于2011年1月20日取得雅景新村项目的土地权属，距竞拍时间17个月。16、郴州市规划局颁发的郴规（建筑2010）088号建设工程规划许可证。17、郴州市建设局颁发的（编号432800201012210301）建筑工程施工许可证。18、郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2011）第0058号商品房预售许可证。以上证据14-22，拟证明晓园公司开发的雅景新村项目五证齐备，开发行为合法。19、吐绿公司的企业注册登记资料，拟证明桥氮公司于2002年2月注册成立，2009年3月更名为吐绿公司，公司为法人独资企业，股东为郴州化工集团有限公司。原告梁波对被告晓园公司所举证据1-23，发表质证意见如下：对证据1、2、4、14-19无异议。对证据3有异议：借用他人资质，违反建筑法，由被告承担开发责任；对证据5有异议，是被告单方制作，没有任何法律效力；对证据6的真实性有异�，不能证明是双方签订合同后增加的税收；证据7、8、9与本案没有关联性。证据10、11不具真实性、关联性；证据12反映的内容不具真实性，不能证明房屋的成本价为1500元／m2，不能证明保温材料、中空玻璃的成本为100元／m2，不能作为不交房的依据。证据13原告不知情。本院对梁波、晓园公司所举证据，认证如下：原告梁波所举证据1-5均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据。被告晓园公司所举证据证据1-4、12-19均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据；被告所举证据5-11与本案不具关联性，本院不予认定其证据效力。本院根据确认有效的证据及双方当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：2007年12月10日，桥氮公司（注：2009年3月30日更名为吐绿公司。合同中简称甲方）与被告晓园公司（合同中简称乙方）签订《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，约定：一、甲方拟建职工普通商品住房800套左右，拟选址郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村二组一宗面积约70亩的土地，该土地已由郴州市新创举房地产开发有限公司（以下简称新创举公司）办妥征地手续，并缴纳了相关征地费；二、甲方现委托乙方负责与新创举公司洽谈用地转让事宜。用地转让费待甲方以乙方名义摘牌土地后，甲方按国土部门核定标准上缴市财政，由市财政支付给新创举公司，甲方另以乙方名义支付征地工作经费包干118万元给新创举公司，并由乙方负责办理土地转让相关手续；三、甲方利用乙方资质开发建设住房，并委托乙方负责办理土地、规划、建设等报建手续，相关费用由甲方支付；四、该项目所有基建工程由乙方负责组织承包施工，工程造价按湖南省99定额及郴州市定额站发布的同期相关文件执行，并下浮5%据实结算；五、甲方职工普通商品住房的销售及项目的盈亏和应上缴的税款亦由甲方自行负责，乙方不承担上述任何责任；六、甲方职工交纳的集资建房款由甲方财务设立项目专户进行管理，乙方办理项目征地、规划、建设等报建及施工和银行按揭手续所需资金，由甲方支付给乙方，同时，甲方必须负责保证集资建房款分期分批按时到位……晓园公司于2009年8月7日通过招、拍、挂的方式取得雅景新村项目的建设用地使用权。在建设过程中，晓园公司于2010年8月22日向购房户出具《致雅景新村购房户的一封信》称：由于银行贷款紧缩导致后续资金困难，加上建筑材料价格上涨、报建费用增加，需要购房户每户再集资2万元，并核定均价为1520元／㎡，如购房户认为房价高、欲退房，晓园公司愿如数退还集资款�另按200元／㎡进行收购。2010年9月1日，桥氮公司集资建房职工与晓园公司经协商签订了《协议书》，约定：1、双方商定雅景新村集资建房均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行；2、交房时间双方确定为2011年7月30日前，晓园公司必须保证在此时间之前，将集资房交与集资户；3、桥氮公司集资户必须于2010年9月2日起至9月20日止每户再交集资款2万元给晓园公司，作为小区工程建设资金；交此款时晓园公司再与集资户分别签订《商品房认购协议书》；4、晓园公司在取得商品房预售许可证后，集资户开始选房，再交纳剩余房款，并与乙方签订商品房买卖合同。晓园公司于2011年4月15日向购房户出示《雅景新村普通商品房销售价格表》，载明：“住宅一层1530元／㎡，住�二层1560元／㎡，住宅三层1545元／㎡，住宅四层1515元／㎡，住宅五层1500元／㎡，住宅六层1350元／㎡”；并附说明：“1、一次性付款，签订《商品房预售合同》时一次性交清全部房款；2、银行按揭：签订《商品房预售合同》时交房款不低于30-50%，并办理银行按揭手续”。2011年5月7日，原告梁波向被告交纳购买雅景新村第7栋2单元504号房的房款207555元（含定金70000元），房屋面积138.37㎡，房屋单价为1500元／㎡。当天，梁波又向被告交纳了他项权证费和预告登记费80元。晓园公司收取梁波交付的商品房购房款后，晓园公司以郴州市建设局要求增加房屋墙体保温材料为由向桥氮公司提出房屋加价100元／㎡，桥氮公司于2011年7月5日向郴州市建设局请求取消雅景新村的房屋墙体保温，未获准许。2011年9月5日，晓园公司以雅景新村项目建设过程中工程总�价、土地增值税、供配电费用、绿化和道路建设费用等比原测算增加为由，向桥氮公司发函要求将房屋价格调整为均价1930／㎡。2011年9月6日，桥氮公司复函晓园公司，建议晓园公司与购房户协商处理。2012年1月9日，吐绿公司致函晓园公司，请求晓园公司慎重考虑上涨房价一事，并加紧建设，尽快交房。2012年1月10日，晓园公司在郴州日报刊登公告，通知各购房户按成本价1930元／㎡收取房款，公告之日起30日内不办理，则视为放弃购房。为此，晓园公司与购房户之间产生矛盾，郴州新报于2012年3月1日对此事作出了报导。晓园公司仍坚持按1930／㎡收取购房户房款，在房屋竣工验收合格后一直未向包括原告在内的购房户交房，购房户为此多次上访。吐绿公司于2013年3月1日向郴州市人民政府请示处理晓园公司与购房户之间的矛盾。2013年3月27日，郴州市房产管理局受郴州市人民政府的委托召集相关单位负责人开会协调雅景新村房价问题，议定：原属桥氮公司现已离开该公司的已签合同的购房户，由晓园公司承担上涨成本170元／㎡，增加中空玻璃、保温材料等材料价款100元／㎡由购房户承担，原合同已确定的价格1500元／㎡单价款的税收由晓园公司承担，增加部分价格的税收由购房户承担，其他已网签合同散户按本条处理；未网签散户由双方协商签订合同，均价不超过1930元／㎡，如果协商不成，依法处理......之后，梁波因与晓园公司之间就房屋加价一事一直未达成协议，遂诉至本院。本院认为，被告晓园公司收取原告梁波一次性交付的购买雅景新村第7栋2单元504号房款207555元，并出具一张收条给原告梁波，收条中注明了购房号、面积、单价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条�品房的认购、订购、预订等协议具备《》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告晓园公司对原告购买雅景新村第7栋2单元504号房无异议。故本院认定原、被告之间实际上已签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，且双方当事人均无异议，本院应予确认该合同有效。双方虽未书面约定交房时间，违约责任等条款，根据法律规定可以依照被告与其他购买雅景新村第7栋的客户签订的《郴州市商品房买卖合同》中的相应条款处理。本案争议的焦点是：一、晓园公司以继续履行合同显失公平为由，主张适用情势变更原则调整房屋售价是否合法；二、梁波要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金是�合法。本院针对以上焦点问题，认定如下：我国《合同法》及其司法解释所指的显失公平的情形有：1、在合同订立之时，双方权利义务明显不对等，有违等价有偿原则，一方利用了自己的优势或者利用了对方急迫、轻率、无经验的窘迫境况而签订合同；2、合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案中，晓园公司主张的是第二种情形。晓园公司作为一家从事房地产开发的专业公司，对国家的税费、节能政策变动及劳动力成本、建筑材料上涨趋势应当具有相当的了解和预知能力。我国要求民用建筑实行节能强制性标准的《民用建筑节能条例》施行于2008年10月1日，晓园公司在与购房户签约前完全可以预知房屋墙体保温材料�本情况。本案中，晓园公司与购房户代表最初于2010年9月1日所签协议书约定的交房时间为2011年7月30日前，而晓园公司据以支持其主张的《纳税辅导（结算）记录》、《雅景新村低压配电工程施工合同》、《雅景新村低压配电工程补充合同》、《雅景新村道路及绿化施工合同书》均出具或签订于约定的交房时间前后一个月以内，足见晓园公司对2010年9月1日所签协议书有怠于履行的现象。虽然双方约定变更交房时间为2011年12月31日前，但不影响本院对晓园公司怠于履行2010年9月1日所签协议书的事实认定。因合同当事人怠于履行合同后出现的在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不符合适用情势变更原则的条件。晓园公司辩称桥氮公司未按《委托开发代建协议》承担相关费用，导致晓园公司垫资3000万元，而被迫与购房户签订商品房买�合同，与本案是否适用情势变更原则无关。故，晓园公司以继续履行合同显失公平为由，主张适用情势变更原则调整房屋售价不符合法律规定，本院不予支持其反诉请求。二、本案中双方当事人在《郴州市商品房买卖合同》中最终约定的交房期限为2011年12月31日前。梁波已依约向晓园公司支付全部购房款，全面履行了合同义务。晓园公司至今未依约向梁波交付房屋，已构成根本违约，应向梁波承担违约责任。梁波要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但原告要求被告从2011年5月7日起支付违约金无事实依据，应从约定的交房期限2011年12月31日前的后一天即2012年1月1日起计算违约金，原告诉请偏高的部分应予核减。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁波与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。二、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁波交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村的第7＃栋2单元504号房屋。房屋面积、房号分别以双方所签《郴州市商品房买卖合同》约定的面积和该合同所附由郴州市房屋测绘队所绘制的房屋分层平面图标明的房号为准。三、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生�之日起十日内向原告（反诉被告）梁波支付从2012年1月1日至2013年8月6日止的逾期交房违约金1815元（207555元×583天×0.15÷10000）。后期违约金按每日万分之0.15支付至郴州市晓园房地产开发有限公司将本判决第二项确定的房屋交付给梁波之日止。四、驳回原告（反诉被告）梁波的其他请求。五、驳回被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费4641.02元，反诉受理费1287.47元，合计5928.49元，由被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司负担5650元，由原告（反诉被告）梁波负担278.49元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  文 华审 判 员  张菊芝人民陪审员  胡贵成二〇一四年七月十四日书 记 员  郭文晖附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。