山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兖民初字第2439号
原告：秦秋玉，原兖州肉联厂退休职工。
委托代理人：张心伟，兖州大禹法律服务所法律工作者。（特别授权）
委托代理人：卢晓莹，无职业。
被告：张振斌，原兖州市毛纺厂下岗职工。
被告：伊建萍，原兖州市毛纺厂下岗职工。
两被告委托代理人：魏志红，山东公明政和律师事务所律师。（特别授权）
原告秦秋玉为与被告张振斌、尹建萍房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月20日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日、2015年2月4日公开开庭审理了本案。原告秦秋玉的委托代理人张心伟、卢晓莹，被告张振斌、尹建萍的委托代理人魏志红，被告尹建萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦秋玉诉称，被告张振斌、尹建萍系夫妻关系。2004年9月18日经中间人卓某介绍，被告将自己位于兖州振华路毛纺厂宿舍3号楼106室（房权证号：兖房改字《94》第14668号）卖给原告，口头协商房屋价格19000元。原告当天将购房款19000元交付给被告，被告向原告出具收到房款的证明。同时被告将该房屋和房屋产权证一并交付给了原告。原告要求被告协助办理该房屋过户手续时，被告不予配合，导致原告购买的房屋至今没有办理转移登记手续。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求一、依法确认原、被告达成的口头房屋买卖协议有效。二、判令两被告协助原告办理房产过户登记手续。
被告张振斌、尹建萍辩称，1、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告主张没有事实依据。2004年8月，被告伊建萍将房屋租赁给了�外人钟某（卓某的丈夫），双方口头约定租期十年，由钟某向伊建萍支付租金19000元，事后伊建萍向钟某补签收条。此后该房屋多次转租，现由姓徐的入住。被告从未将房屋出卖给原告，也不认识原告，原告也未入住过该房屋。2、该房屋产权人系被告张振斌，张振斌从没有与原告协商过房屋买卖事宜，也从未表示过房屋出售给他人。被告伊建萍只是其配偶，没有权利出卖该房屋。伊建萍对外出具收条的行为未经过产权所有人张振斌的同意，故不发生房屋买卖的效力，也不影响房屋的归属。3、该房屋为城镇公有住房，出售该房屋需要向兖州房管部门提出申请才能上市，否则不允许出售，现该房屋不具备法定的出售条件，原告主张的房屋买卖合同不能成立。4、原告所主张的口头协商房屋买卖不符合常理。房屋买卖对一个家庭来说是件大事，原、被告原本不认识，原告仅凭“口头协议”来主张双方达成房屋买卖协议不符合法律规定，也不符合一般的交易习惯。原告主张的19000元购买该房屋也远低于当时的房屋市场价格。原告主张的买卖合同关系不能成立，也属于无理要求。综上，被告要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告张振斌、尹建萍系夫妻关系，1984年8月26日登记结婚。被告伊建萍的曾用名为伊建英。两被告均系原兖州市毛纺织总厂的职工。原、被告所争议的房屋位于兖州振华路4号，幢号3，房号106，房屋建筑面积为42.83㎡。该房系原兖州市毛纺织总厂的宿舍楼，该楼建于82年，被告约1987年分配居住。1993年12月26日，被告张振斌与单位签署公房出售协议书。1994年3月20日，通过房改，被告取得兖州市城镇公有住房出售产权证，证号为兖房改字（94）第14668号。该房屋档案记载产权人张振斌、配偶姓名伊建平，购房价总额3922.65元。被告伊建萍在兖州红花居委会办公楼租赁房屋开了一个仙妮蕾德专卖店，在现居住地方购买了商品房，2004年8月搬出该争议房屋。钟某、卓某夫妻二人均是原兖州市毛纺织总厂的职工。两家系邻居关系，钟某家住该楼3层，被告家住该楼另一单元1层。原告的丈夫与钟某的女儿原在兖州工商行政管理局一个部门工作。
原告主张因其想购买一套1楼的房屋给其婆婆居住，通过中间人钟某的介绍，原告表示愿意购买被告的该处房屋。在被告伊建萍的店里，原、被告达成口头协议，原告将现金19000元交付给伊建萍，伊建萍出具收条，内容为：“收到房款壹万玖仟元正。伊建英2004年9月18日”。同时被告将房权证及房屋交付给原告。原告未居住使用，2004年10月22日，原告将房屋以同样价格又出售给许恩喜。2014年10月20日，许恩喜作为原告起诉两被告及第三人秦秋玉�求确认买卖合同有效，要求办理过户手续。2014年10月30日，许恩喜撤回起诉。
被告伊建萍抗辩，是钟某想租房屋给其老人住，将房屋租给钟某的，协商租金2万元，租10年，收款时让了1000元。原告提供的收条是被告伊建萍给钟某出具的。房权证是时隔几个月后，钟某称人口普查需要给被告尹建萍要走的，一直没再要回来。2014年12月18日，被告伊建萍曾到卓某、钟某家中谈话并录音，但是该录音内容不能证实钟某认可与被告伊建萍之间存在租赁关系。被告伊建萍提供刘苓苓的存折不能证明与本案所争议的事实存在关联性。
庭审中，卓某到庭作证，证明其丈夫钟某介绍原告购买被告的房屋、交付房屋、权属证等过程，并否认被告抗辩的是其丈夫租赁两被告房屋的事实。钟某原籍安徽省，卓某原籍曲阜市，钟某家中老人已去世30余年，根本不需要租赁房屋居住。钟某现因患××，行走不便，未能直接到庭作证。两被告质证时对卓某的证言不予认可。原告申请法院依法调取钟某的证人证言。第一次庭审后，两名审判员与书记员到证人钟某家中调查取证，并将整个调查过程录音录像。证人钟某证实，其作为中间人介绍原告购买被告的房屋，是口头达成的协议，在被告的仙妮蕾德专卖店里交接的房款和房权证，在场人秦秋玉、伊建萍、钟某三人，不存在证人租赁两被告房屋十年的事情。
上述事实，主要依据原告提供的收条、房权证、证人卓某到庭作证证言，被告提供在卓某、钟某家的录音、房权档案、刘苓苓的存折，本院依法调取证人钟某的证言、（2014）兖民初字第2192号卷宗材料及民事裁定书以及庭审查证的事实予以认定，其材料已附入卷宗。
本院认为，本案审理的焦点问题主要有以下几个方面：
一、本案的基础法律关系是房屋买�还是房屋租赁。原告秦秋玉主张通过中间人钟某介绍购买被告的房屋，被告则抗辩是将房屋租赁给中间人钟某。原、被告均不能提供书面的合同证明各自的观点。被告抗辩房屋买卖属于法律规定的要式法律行为，原、被告没有书面的房屋买卖合同，由此认为原、被告之间不存在房屋买卖关系。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。这里的“应当采用书面形式”应理解为倡导性条款，而非强制性、禁止性条款。由于当事人对法律知识的认知程度不同，也会出现确实没有签订书面合同或协议的情况。从被告出具收条中的“房款”以及交付房权证的行为，加之证人钟某证言，可以形成证据链条证实原、被告之间存在口头的房屋买卖协议。原告交付�款并取得房屋的控制权，从原、被告的行为及结果上看，应视为该口头买卖协议已经生效。由此，本院认为，通过庭审查证及证人证言可以证实原、被告之间确实存在口头的房屋买卖协议。被告所抗辩的租赁该房屋10年的事实，没有提供相关证据予以证实，本院依法不予采纳。
二、房屋买卖协议的效力问题。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约�外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。而衡量原、被告口头达成的房屋买卖协议是否有效，主要看当时是否是双方当事人真实意思表示。被告出具收条交付房权证的实际行为系为自愿的，且收条中注明收到是房款，而非被告抗辩的租赁费。原告购买后是否自己居住、租赁、出售与合同效力没有必然的联系。本院认为，原、被告之间口头达成的房屋买卖协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效。
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发【1994】43号）文件规定，对于原职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，经购房人同意可按照成本价补足房价款和利息后原购住房产权归个人所有。待原告按照有关法规交纳相关费用后即可办理该房产的产权过户手续。
被告伊建萍接受原告给付1.9万元房款并交付该房屋，是原、被告协商一致的结果。该价格没有低于本院所审理的所争议的房屋片区当时时段的价格。被告张振斌提出未经其签字同意处置该夫妻共同财产，认为原告与被告伊建萍所签订的房屋买卖协议应属于无效协议。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。两被告已对该房屋失去控制10余年，被告从未向有关部门反映或向人民法院起诉主张其权利，被告伊建萍的行为足以让原告相信出卖诉争房屋是两被告夫妻共同的意思表示，被告伊建萍的行为亦有表见代理行为。被告张振斌、伊建萍抗辩房屋买卖协议无效的意见，本院依法不予采纳。
三、对原、被告诉争的房屋两被告是否应协助办理过户手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的不发生效力。我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。原告办理相关手续时，两被告有协助的义务。原告已按约定履行支付价款的义务，并未有违反合同的行为，而被告也已交付讼争房屋，原告已经实际取得并进行处置多年。从被告取得房屋产权有能力协助原告办理产权转移手续，却拒不履行协助过户义务的行为判断，被告是在恶意阻止合同顺利履行，从维护守约方合法权益考量，被告应协助原告办理该房屋的产权过户手续。在被告不履行协助过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理房屋的过户手续。现原告秦秋玉诉讼到本院要求两被告协助原告办理房产过户登记手续，本院应依法予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告秦秋玉与被告伊建萍于2004年9月18日口头达成的房屋买卖协议有效。
二、被告张振斌、伊建萍于本判决生效之日起十日内协助原告秦秋玉办理坐落于济宁市兖州区振华路4号原兖州毛纺织厂宿舍区3号楼106室房屋一套[房屋建筑面积为42.83㎡，产权证号为:兖房改字（94）第14668号]的房屋所有权人变更登记手续；办理房权过户手续的费用由原告秦秋玉承担。
案件受理费275元，由被告张振斌、尹建萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 张永立
审判员 田 新
审判员 吕 杰
二〇一五年四月二十三日
书记员 高会娟