云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第156号原告陈凤仙，女，1963年4月21日生，汉族，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。诉讼代理人王祖碧，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。被告云南地可丰农资连锁销售有限公司。住所：云南省石林彝族自治县鹿阜街道办事处林安街鑫隆市场内。法定代表人金成。诉讼代理人王丽艳、段雄，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告陈凤仙诉被告云南地可丰农资连锁销售有限公司（以下简称地可丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议申请，一、二审均驳回被告申请，之后依法由审判员王燕适用简易程序，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告陈凤仙及其诉讼代理人王祖碧，被告地可丰公司的诉讼代理人王丽艳、段雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤仙起诉称：2012年12月24日，原告与被告签订购房合同，购买被告开发的位于石林彝族自治县两套房屋。原告于2012年支付2-1-1806号房屋首付款54060.00元，2-1-1207号房屋首付款38067.00元。2013年1月28日、2月28日再次付款，其中2-1-1806号房屋共计付款82060.00元，2-1-1207号房屋共计付款54067.00元，该两套房屋被告共收取原告136127.00元。签订合同后，被告以贷款审批需要合同为由拿走全部合同。根据合同约定，被告应于2013年9月交房，至今逾期达一年多。现房屋未完工，工程处于停工状态，原告多次找被告交涉并索要合同，被告均拒绝。现诉请：1、由被告退还原告购房款136127.00元；2、由被告按照同期贷款利息，承担违约责任（计算至2014年12月31日的利息为16565.92元）；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：解除原、被告之间事实上存在的房屋买卖合同；由被告按照年利率6.15%计算支付自起诉之日（2015年1月21日）起至付款之日止的利息。被告地可丰公司答辩称：第一，被告公司股权变更后，原股东拒绝交出公司相关资料，被告对该买卖合同关系的真实性存在异议，且即使原告提交的《收据》真实存在，也难以核实原告具体支付多少购房款、按揭贷款办理情况、还款情况等信息。按照《收据》记载，大部分款项系支付至原股东朱莉的个人账户，被告并未收到该款项，也不能排除原告所诉款项为原股东朱莉的个人借款，或原股东与原告恶意串通买卖的可能，被告对该房屋买卖行为的真实性存在质疑。第二，由于经营不善，被告公司股权被昆明市中级人民法院进行拍卖，由云南盈佑科贸有限公司通过合法竞拍，取得被告公司原股东刘磊妹、朱莉持有的股权，作为唯一的股东继续经营。若买卖关系并不是恶意串通，则被告股权发生变更，该情况属于情势变更，被告主观上并无过错，原告的诉求对被告显失公平，不应得到支持。原告诉称《商品房购销合同》被原股东以办理贷款审批为由收走，原告所诉是否真实不得而知。第三，因难以核实双方之间存在房屋买卖法律关系，原告要求被告按照同期贷款利息承担违约责任，不应得到支持。第四，若原、被告之间的买卖合同关系真实存在，则原告支付至朱莉个人账户的款项与本案无关，不应认可。第五，本案诉讼费不应该由被告承担。综合诉辩意见，本案争议焦点问题是：原、被告之间是否实际存在房屋买卖关系；原告诉求是否应当得到支持。原告针对所诉事实，举证如下：1、2012年12月24日《收据》2份；证实原告分别支付两套房屋的首付款54060.00元、38067.00元。2、2013年1月28日、2月28日《收据》各1份；证实原告支付两套房屋的首付款共计44000.00元。3、草稿1份；证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性不认可。对证据1、2认为新股东进场后，已发生多起原股东与债权人恶意串通损害被告利益行为，本案不排除原股东与原告恶意串通损害新股东的利益，也不排除本案是虚假诉讼；新股东与老股东之间的材料没有进行移交，本案的买卖合同法律关系无法核实；原告未提供刷卡的凭证，款项是否已经实际支付到被告公司账户不清楚；财务专用章与被告公司使用的印章不一致；对证据2还认为根据《收据》内容显示，款项是转入原股东朱莉的个人账户，被告尚未收到该款项，原告也未举证证明被告收到该款项。证据3认为是原告单方制作，系复印件，且没有公司签章。本院认为，原告提交的证据1、2上均有“云南地可丰农资连锁销售有限公司财务专用章”字样，而被告未提交相应证据证实证据上的印章与其现使用印章不一致，上述证据本院予以采信。证据3虽系复印件，但该草稿所用信笺印刷有“大商家17万平方·综合商业城专用笺”字样，并在页角处印刷发展商为“云南地可丰农资连锁销售有限公司”、开发商为“云南地可丰房地产开发有限公司”，再加上其中手书内容中购房房号、应付首付款金额、分期支付首付款金额与原告付款收据上记载的房号及每期付款金额一致，该证据与证据1、2能相互印证，能证实原、被告之间存在事实上的房屋买卖合同关系，原告已支付两套房首付款136127.00元的事实，对该证据本院予以采信。庭审中，被告未提交证据材料。本院确认如下法律事实：原告为购买被告开发的位于石林彝族自治县“大商家”楼盘房屋，于2012年12月24日支付被告2-1-1806号房屋购房首付款54060.00元，2-1-1207号房屋购房首付款38067.00元；2013年1月28日、2月28日又支付2-1-1806号房屋购房首付款各14000.00元，2-1-1207号房屋各8000.00元。现原告已支付被告两套房屋购房首付款合计136127.00元。因被告地可丰公司未交房，原告诉至本院。本院认为：本案中，被告分别收取原告“大商家”楼盘2-1-1806号房屋购房款82060.00元、2-1-1207号房屋购房款54067.00元并出具收据给原告，原、被告之间形成事实上的房屋买卖关系。但在合同履行中，被告既不与原告签订书面房屋买卖合同确定交款时间、方式及交房时间，也不交房，导致双方之间的合同不能继续履行，原告购房目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告有权解除与被告之间事实上的房屋买卖关系。故对原告要求解除双方之间实际存在的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告之间的合同解除后，被告应当将收取的购房款136127.00元返还原告。故对原告要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按年利率6.15%计算支付自起诉之日起（2015年1月21日）起至付款之日止的利息的诉讼请求，因原告作为购房人已履行其部分付款义务，导致合同解除系被告责任，被告应当赔偿因此给原告造成的损失，而且原告主张的损失符合法律规定，本院认定由被告按年利率6.15%计算支付已付购房款自2015年1月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告陈凤仙与被告云南地可丰农资连锁销售有限公司事实上的房屋买卖关系；二、由被告云南地可丰农资连锁销售有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈凤仙购房款人民币136127.00元，并按照年利率6.15%计算支付已付购房款自2015年1月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3354.00元，减半收取人民币1677.00元，由被告云南地可丰农资连锁销售有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 燕二〇一五年六月二十五日书记员 汪云春