北京市门头沟区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0109执异52号
异议人：毛洪婷，女，汉族，1986年3月21日出生，住北京市丰台区。
委托代理人：方莉梅，北京市京翰律师事务所律师。
申请执行人：西安富莱明置业有限公司，住所地西安市新城区万年路10号。
法定代表人：邵光华，董事长。
被执行人：毛士刚，男，汉族，1963年5月14日出生。
本院在执行西安富莱明置业有限公司与毛士刚公证债权文书一案过程中，查封了毛士刚名下的位于北京市丰台区丰仪南路X号院X号楼X层X单元1904房屋（简称1904房屋）。异议人毛洪婷以其为1904房屋的买受人为由向本院提出书面异议，要求解除查封措施。本院依法组成合议庭，于2017年5月24日以公开听证的方式进行了审查。异议人毛洪婷的委托代理人方莉梅，被执行人毛士刚参加了听证。申请执行人西安富莱明置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证，本院依法缺席审查。本案现已审查终结。
异议人毛洪婷述称：毛士刚系我的父亲，我母亲X1于2009年与我父亲毛士刚离婚，我与弟弟X2随母亲生活。毛士刚与X1婚姻关系存续期间，经营北京市无量宾馆有限公司（以下简称“无量宾馆”）。离婚后，无量宾馆归我母亲X1经营管理，无量宾馆的法人变更为X1，毛士刚将自己持有的无量宾馆股权转让给X2。1904房屋系毛士刚因无量宾馆拆迁获得的定向安置房，我与毛士刚约定将1904房屋加价53万元卖给我。2012年1月30日，我与母亲X1、弟弟X2作为乙方，毛士刚作为甲方，签订“购房协议书”，约定我在协议签订后三个月内向毛士刚支付53万元购房款，待毛士刚需向售房公司支付房款时，所有款项由我支付给售房公司，毛士刚在1904房屋房产证办理之后，将产权过户至我名下。2013年2月11日，我与毛士刚签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买其名下的定向安置房1904房屋，房屋总价款为1370376元。2016年8月底前，我通过母亲X1的账户依约支付了全部购房款，其中支付给毛士刚53万元，支付至北京广安置业投资公司指定购房账户845749元，并支付了其他税费25378.9元。自1904房屋交付后，我对1904房屋进行了装修添附，并居住至今。2017年3月13日，北京市丰台区房管局颁发了1904房屋的不动产权证书。由于1904房屋已被法院查封，房屋未能过户至我名下。综上，在法院查封1904房屋之前，我已经购买了1904房屋，并实际占有使用，且已经支付了全部购房款，我对1904房屋享有实体权利，故我请求法院解除对1904房屋的查封措施。
申请执行人西安富莱明置业有限公司辩称：我方不同意异议人毛洪婷的异议请求。1904房屋的房屋所有权人为毛士刚，法院查封涉案房产并无不当。毛洪婷本人没有支付1904房屋的任何款项，均是通过其母亲X1的账户。同时，1904房屋的房产证显示1904房屋“按经济适用住房管理”，故1904房屋为经济适用住房，在购买未满5年的情况下不得上市交易，毛洪婷与毛士刚签订的房屋买卖合同应为无效合同。综上，请求法院驳回异议人毛洪婷的异议请求。
被执行人毛士刚辩称：我同意异议人毛洪婷的异议请求。法院查封的1904房屋的买受人为毛洪婷，请求法院解除对1904房屋的查封措施。
审查过程中，毛洪婷围绕异议请求向本院提交了四组证据。第一组证据为：毛洪婷与毛士刚签订的“协议书”、《北京市存量房屋买卖合同》，用以证明其与毛士刚签订了合法有效的房屋买卖合同。第二组证据为：1、毛士刚于2012年3月17日出具的收取53万元的收条、2012年3月15日通过XXXXXXXXXXXXXXXX579账户向XXXXXXXXXXXXXXXX259账户转账53万元的银行流水；2、X1名下平安银行账号向北京广安置业投资公司支付842011元的支付存根；3、北京广安置业投资公司出具的“广安康馨家园-
入住收款确认单”（金额合计24698.41元）、X1向北京广安置业投资公司支付24698.41元的支付存根；4、1904房屋的购房款发票（契税金额8457.49元）、X1缴税8457.49元的支付存根。该组证据用以证明毛洪婷支付了1904房屋的全部价款。第三组证据为：1、北京中商和旭物业公司开具的证明，载明毛洪婷自2014年长期居住于1904房屋；2、物业费收据两张，金额共计4311.44元；3、X1支付4311.44元的支付存根。该组证据用以证明毛洪婷在1904房屋实际居住。第四组证据为：1904房屋的不动产权证书，用以证明1904房屋未办理过户非因异议人的原因。毛士刚对上述四组证据的真实性及证明目的均予以认可。因西安富莱明置业有限公司未到庭参加听证，视为其放弃当庭质证的权利。
本院查明，西安富莱明置业有限公司与毛士刚公证债权文书一案，陕西省西安市莲湖区公证处于2016年7月29日作出（2016）西莲证经字第6820号《执行证书》，确认毛士刚向西安富莱明置业有限公司给付借款本金人民币708468元及为实现债权所支付的合理费用。因毛士刚未履行上述生效法律文书确定的义务，西安富莱明置业有限公司于2017年3月2日向本院申请强制执行。2017年3月3日，本院作出（2017）京0109执935号执行裁定书，查封了毛士刚名下的1904房屋，查封期限自2017年3月23日至2020年3月22日，并将裁定书邮寄送达毛士刚。2017年5月4日，毛洪婷以其为1904房屋的买受人为由向本院提出书面异议，请求解除对1904房屋的查封措施。
另查，毛洪婷母亲X1与其父亲毛士刚于2009年12月28日离婚。2012年2月15日，毛洪婷与毛士刚签订《北京市存量房买卖合同》，约定毛洪婷购买位于丰台区张仪村10号楼1单元1904号房屋，毛洪婷于合同签订后三个月内将房款53万元支付给毛士刚，剩余房屋价款直接支付给北京广安置业投资公司购房指定账户。2012年3月15日，X1向毛士刚账户转账53万元。2012年3月17日，毛士刚向X1出具收到53万元的收条。2013年1月4日，X1通过其平安银行账号XXXXXXXXXXXX6483向北京广安置业投资公司支付842011元。2014年3月27日，毛士刚签署了北京广安置业投资公司出具的“广安康馨家园-
入住收款确认单”（合同房号：B5-1-1904）,金额合计24698.41元。同日，X1向北京广安置业投资公司支付了24698.41元。毛洪婷入住1904房屋后，缴纳了该房屋的物业费。2017年，北京市国土资源局颁发了1904房屋的“不动产权证书”，编号为京（2017）丰不动产权第X号，载明1904房屋权利人为毛士刚，权利性质为按经济适用住房管理，登记日期为2017年3月13日。
X1向本院提交说明，表示其替毛洪婷支付了1904房屋的购房款及契税款。北京中商和旭物业管理有限公司出具的居住证明载明，X1、毛洪婷自2014年长期居住在1904房屋。
上述事实，有（2016）西莲证经字第6820号《执行证书》，（2017）京0109执935号执行裁定书、协助执行通知书，原执行卷宗材料，协助查询存款通知书，《北京市存量房屋买卖合同》、收条、支付存根、入住收款确认单、购房款发票、物业费收据、北京中商和旭物业公司开具的证明、1904房屋的不动产权证书、当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在法院查封1904房屋之前，毛洪婷与毛士刚签订了合法有效的书面买卖合同，并依合同由其母亲X1支付了全部价款，且自房屋交付使用后，毛洪婷居住于1904房屋。1904房屋的不动产权证书登记时间为2017年3月13日，本院查封时间为2017年3月23日，毛洪婷确实无法办理过户手续。综上，毛洪婷作为1904房屋的买受人，对1904房屋享有实体权利，故对毛洪婷请求解除1904房屋查封措施的异议请求，本院应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
解除对北京市丰台区丰仪南路X号院X号楼X单元1904房屋的查封措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谢耀宗
审 判 员 王 磊
代理审判员 李 波
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 马绍敏