福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初606号原告厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路830-832号华林商务中心505室。法定代表人向云，董事长。委托代理人叶燕菲，女，系公司员工。委托代理人陈乐，男，系公司员工。被告王奇，男，1964年12月15日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告王奇因物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员陈玉环适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人叶燕菲到庭参加诉讼，被告王奇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，2011年12月2日，原告与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：1、原告为莆田玉湖新城提供物业服务，规定了原告有权收取物业服务费及收取的标准；2、合同第十四条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告购买莆田市万科城住宅，且原告已出具《交付通知书》证明被告已实际接收该房屋。被告应当按《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，但自2014年1月起，被告拒不交纳物业服务费及滞纳金。请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2014年1月至2015年12月的物业服务费人民币14275.68元；2、被告向原告支付拖欠的物业服务费按日3‰的标准计算的滞纳金；3、被告向原告支付拖欠的2014年1月至2015年11月的公摊水电费人民币563.75元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告万科物业公司当庭撤回第三项诉讼请求。被告王奇未作书面答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。原告万科物业公司为支持自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、《前期物业服务合同》复印件一份，以证明：原、被告间存在物业服务合同法律关系，被告需按合同约定缴纳物业服务费。证据二、《前期物业服务合同备案证明》复印件两份，以证明：物业服务合同内容符合各项相关规定，以及该前期物业服务合同已经政府持续备案，有效期截止至业主委员会代表业主签订物业服务合同生效之日止。证据三、《商品房买卖合同》复印件一份，以证明：被告为诉争房屋所有权人。证据四、《交付通知书》复印件一份，以证明：案外人莆田市万科置业有限公司已将诉争房屋交付被告。证据五、《欠费清单》复印件一份，以证明：被告于2014年1月起开始欠缴物业服务费及其他相关费用。证据六、邮寄《交付通知书》的快递单复印件一份，以证明：原告已按照《商品房买卖合同》的联系地址邮寄给被告交付通知书。本院经审查认为，被告王奇经本院传票传唤无到庭参加诉讼，也未书面提出异议，视为放弃举证、质证权利，原告万科物业公司提供的证据一、二、三、四、六均有原件核对，来源合法，证据显示内容与证明对象具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，故本院对上述证据的真实性和证明力予以确认；证据五系原告单方制作，不属证据，不予分析认定。根据原告的陈述及本院确认的上述有效证据，本院认定本案事实如下：2011年12月2日，原告万科物业公司与案外人莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2011年12月8日向莆田市荔城区建设局备案，该合同主要约定：案外人莆田市万科置业有限公司委托原告对莆田玉湖新城（莆田万科城C地块）提供前期物业服务事宜，合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；多层住宅的物业服务费标准为3.18元／月·平方米；业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金。2012年3月2日，被告王奇向案外人莆田市万科置业有限公司购买莆田玉湖新城住宅，该商品房建筑面积共191.87平方米。同日，双方签订了《商品房买卖合同》一份。该合同第十九条约定，买受人（即被告）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时规约；第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。该合同附件六《合同补充协议》第七条约定，商品房达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发《商品房交付通知书》，通知买受人办理交付手续，如因买受人原因未收到《商品房交付通知书》的，在《商品房交付通知书》约定的交付日后即视为已经交付；第九条第一款约定，买受人同意在业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同有效之前由出卖人委托原告万科物业公司对本项目实施物业管理，以上物业服务费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用等。2013年12月，案外人莆田市万科置业有限公司按照《商品房买卖合同》上的联系地址向被告王奇邮寄《交付通知书》，通知其于2013年12月31日到莆田万科城营销中心办理交付手续，并告知物业管理费统一自2014年1月1日起计收，但被告王奇一直未去办理商品房交付手续。之后，原告万科物业公司亦电话通知被告王奇办理交付手续，被告王奇仍未前去办理。自2011年12月起，原告万科物业公司依照《前期物业服务合同》为莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）提供前期物业服务。自2014年1月起，原告万科物业公司按照实际面积187.05平方米向被告王奇计收物业服务费，即每月物业费为人民币594.82元（187.05平方米3.18元／月=594.82元）。截止2015年12月，被告王奇共拖欠原告物业服务费人民币594.82元24个月=14275.68元。因原告万科物业公司向被告王奇催讨其拖欠的物业服务费、滞纳金未果，致诉讼。另查明，莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）至今未成立业主委员会。本院认为，原告万科物业公司接受案外人莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主、物业使用人均具有约束力。被告王奇系莆田万科城C地块商品房的业主，虽然其未办理交付手续，但其在买受上述房屋时签订的《商品房买卖合同》中确认了文书送达地址，约定了若因其原因未收到《交付通知书》，则在《交付通知书》通知的交付日后即视为交付，且其在该合同中亦表示同意接受并遵守《前期物业服务合同》；因案外人莆田市万科置业有限公司在2013年12月即按照《商品房买卖合同》中确认的联系地址向被告王奇邮寄《交付通知书》，通知其于2013年12月31日办理交付手续，但其一直未配合办理交付手续；根据《前期物业服务合同》的约定，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。现原告万科物业公司依约为莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）的业主和物业使用人提供了物业管理服务，而被告王奇逾期未缴纳物业服务费已构成违约，故原告万科物业公司要求被告王奇按合同约定交纳拖欠的2014年1月至2015年12月的物业服务费人民币14275.68元，理由充分，本院予以支持；但其要求被告王奇按日3‰的标准分段计付物业服务费的滞纳金过高，应调整为自每月欠费的次月1日起按照月利率2%分段计算滞纳金，超过部分，本院不予支持。被告王奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王奇应在本判决生效之日起十日内向原告厦门市万科物业服务有限公司支付莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）商品房自2014年1月至2015年12月的物业服务费人民币14275.68元；二、被告王奇应在本判决生效之日起十日内向原告厦门市万科物业服务有限公司支付莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）商品房2014年1月至2015年12月间以每月拖欠的物业服务费为基数自次月1日起至实际付清之日止按月利率2%分段计算的滞纳金（具体为：以2014年1月的物业费人民币594.82元为基数自2014年2月1日起至实际付清之日止按月利率2%计算滞纳金，以2014年2月的物业费人民币594.82元为基数自2014年3月1日起至实际付清之日止按月利率2%计算滞纳金，以此类推）；三、驳回原告厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币526元，减半收取人民币263元，由原告厦门市万科物业服务有限公司负担人民币44元，由被告王奇负担人民币219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  陈玉环二〇一六年六月十七日书记员  詹晶晶一、附相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。