沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初12556号原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：郭琦，该行行长。委托代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。被告：王鑫，男，1983年3月10日出生，汉族，住址山西省太原市尖草坪区。被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，该公司董事长。委托代理人：黄珊，该公司员工。原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告王鑫、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法由本院审判员王云娇适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中信银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人肖亮，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司的委托代理人黄珊到庭参加诉讼，被告王鑫经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司沈阳分行诉称，原告与被告签订《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”），合同约定：被告王鑫向原告借款56万元用于购买位于于洪区，建筑面积79.75平方米房屋，借款期限360个月，采用浮动利率，贷款初始年利率为8.1075%，采用按月等额本息还款方式，并以前述购买的房产为合同借款本息及全部诉讼费用、律师费等相关费用提供抵押担保。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费以及贷款人实现债权的费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告王鑫并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。综上所述，被告王鑫应按借款合同约定向原告归还所欠本息及全部诉讼费用，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司应对此承担连带给付责任，如被告王鑫不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告王鑫按借款合同约定偿还所欠款本息共计567610.99元（截至2017年7月23日，拖欠本金533626.73元，利息33984.26元，自2017年7月24日至实际清结日按借款合同约定计付利息、罚息）；被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对前述欠款承担连带给付责任；2、判令如被告王鑫不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；3、判令被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费。被告王鑫未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、根据《担保法》第28条、《物权法》176条规定，答辩人没有义务就物的担保范围内的相关款项承担连带责任。阳光一百应仅就物的担保以外债务承担相应担保责任。涉案房屋已由债务人王鑫办理抵押预告登记，王鑫已提供物的担保，当王鑫未能按约履行合同时，债权人应当处置抵押房屋，优先就该物的担保实现债权，不应由答辩人来承担保证责任。二、原告诉请中明确请求：“申请处置已抵押的房产，并就所得价款优先受偿，”说明原告已明确选择了优先就该物的担保实现债权，因此，答辩人的保证责任应予免除。三、阳光一百承担保证责任的期间应于2016年10月17日止。经过答辩人申报及相关房屋土地主管部门审核，涉案房屋于2016年10月17日办结初始登记完毕，满足取得他项权证及合同约定的其他所有文件的条件，并且阳光一百于2016年10月17日在涉案楼房各楼口处均张贴了通知公告，公告所涉楼房可办理产权证，并电话通知银行以上信息，阳光一百已履行了告知义务，王鑫可以办理抵押登记，答辩人保证责任期间终止于此日期。原告无法实现债权的根本原因在于借款人王鑫没有办理抵押登记，与答辩人无关，答辩人无过错，不同意承担连带责任。四、原告诉请的律师费无证据证明，且与答辩人无关，答辩人无义务承担。综上原告诉请无事实及法律依据，请求法院驳回其诉请。经审理查明，2012年2月，原告中信银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人（乙方）与被告王鑫作为借款人（甲方）、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币56万元，用于购买于洪区，建筑面积79.75平方米的房屋，借款期限为360个月，采用浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率基础上，上浮15%确定，贷款初始年利率为8.1075%，采用等额本息还款方式，同时被告王鑫以所购房产为上述借款提供抵押担保，丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同第14.5条约定，丙方在此同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对乙方的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利。合同第16条约定，甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息并有权要求丙方履行保证责任……2012年2月8日，原、被告办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。合同签订后原告于2012年2月13日向被告发放借款56万元，但被告并未按借款合同约定归还本息，截止2017年7月23日被告王鑫共欠贷款本金533626.73元、逾期利息33984.26元，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述，个人借款合同、购商品房抵押权预告登记证、借款借据、欠款明细等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告王鑫、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告中信银行股份有限公司沈阳分行已履行发放贷款义务，被告王鑫应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任。按照合同约定，原告宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告对于洪区房屋是否享有优先受偿权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告阳光一百置业（辽宁）有限公司是否承担保证责任的问题。借款合同约定“丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。”所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中信银行股份有限公司沈阳分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《关于适用一、被告王鑫于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款本金533626.73元；二、被告王鑫于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行利息33984.26元（截至2017年7月23日，从2017年7月24日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对上述第一、二项所确定的被告王鑫的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9476元,减半收取4738元，由被告王鑫、阳光一百置业（辽宁）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王云娇二〇一七年十月十三日书记员  董虹艺