河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1090号
上诉人（原审被告）：赵秀梅，女，1965年11月28日生，住河南省洛阳市。
委托代理人：高红旗，男，1958年8月11日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）：李留拽，男，1956年3月21日生，住河南省洛阳市。
委托代理人：李园园，女，1981年1月5日生，汉族，住河南省洛阳市。
上诉人赵秀梅为与被上诉人李留拽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民三初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵秀梅及其委托代理人高红旗与被上诉人李留拽及其委托代理人李园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于洛阳市涧西区丽春西路99号25幢1-603号房屋登记于原告李留拽名下。原告李留拽口头委托李园园将该房屋出售。2012年10月24日，李园园代原告李留拽与被告赵秀梅、洛阳怡家房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖合同（贷款）》，但在签订合同时，李园园、原告李留拽未向洛阳怡家房地产经纪有限公司及被告赵秀梅出具书面授权委托书。该合同约定：卖方（甲方）是李留拽，买方（乙方）是赵秀梅，中介方（丙方）是洛阳怡家房地产经纪有限公司；甲方自愿将其坐落于涧西区丽春路99号25幢1-603号的房屋出售给乙方；房屋性质是商品房，权属证件号码是洛房权证市字第**号，所有权人是李留拽；甲、乙双方协商后的成交价格为550000元，该房屋过户的相关费用由买方承担；甲、乙、丙三方签订合同时，乙方需向丙方交纳中介服务费11000元、代办过户服务费600元；乙方于2012年10月24日向丙方交付定金10000元，剩余首付款220000元于2012年12月24日前交付丙方；乙方按约定交清首付款后，甲、乙双方按丙方要求在3日内将办理该房屋过户／贷款的全部手续及材料交于丙方；甲乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户／贷款手续，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任；待该房屋过户手续办理完毕，且甲乙双方确认该房屋的相关费用交接清楚五个工作日内（遇节假日付款时间延顺）结算房款；乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款；乙方申请贷款金额为330000元，贷款年限为20年。（贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准）；甲方于本合同签订之日将房屋权属证明交于丙方代为保管，并承诺于拿到全部房款前腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方；甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲方承诺在签订本合同时已经过该房屋共有权人的一致同意，若因甲方未征得其他共有人的同意出售该房屋造成本合同无效或解除，则由甲方承担违约责任；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生上述违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；乙方须在20天内确定将自己名下房产抵押贷款，乙方也可以以一次性付款方式购买此房；甲、乙双方须积极配合丙方办理该房产贷款纳费及过户的所有手续。李园园作为甲方经手人在该合同上签字捺指印，并在甲方签字处代签李留拽的名字。被告赵秀梅在该合同上乙方处签字捺指印，郭某某作为丙方经手人在该合同上签字，该合同并加盖洛阳怡家房地产经纪有限公司合同专用章。庭审中，被告赵秀梅称其于签订合同后七日内已明确告知中介方及李园园不再继续履行合同，因为在中介方指定的银行办不下来贷款。原告李留拽也认可其收到中介公司关于赵秀梅不要房子的通知，并在签订合同20多天后，由李园园将放置在中介公司的房产证件拿走。
原审法院认为：原、被告均认可《房屋买卖合同（贷款）》上李留拽的签名是由李园园代签，合同上各方当事人签字的情况，可以说明被告赵秀梅在签订合同时已知道李园园代签字的事实。在案件审理过程中，被告赵秀梅没有提供证据证明其曾对李园园的代签行为提出异议，且原告李留拽对李园园的代签行为予以认可，故应认定《房屋买卖合同（贷款）》对原告李留拽发生法律效力。原、被告在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合同（贷款）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，原、被告均应当按照合同的约定履行自己的义务。房屋按揭贷款未获得批准不是法定的或双方约定的解除《房屋买卖合同（贷款）》的条件，故被告赵秀梅不履行合同，属于违约，对原告李留拽要求被告赵秀梅支付违约金的诉讼请求，予以支持。但双方约定的违约金过分高于原告李留拽的损失，被告赵秀梅主张违约金过高，予以适当调整，违约金以20000元为宜。原告李留拽的其它诉求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告赵秀梅于判决生效后十五日内向原告李留拽支付违约金20000元。二、驳回原告李留拽的其他诉讼请求。本案诉讼费1050元，由被告赵秀梅承担。
宣判后，赵秀梅不服并提起上诉称：一、原审法院认定事实有误。l、上诉人对案外人持被上诉人的房屋所有权证书到中介公司出售房屋的行为提出的质疑只能针对中介公司提出，且与中介公司约定没有见到房产所有人的情况下不支付合同约定的定金、首付款等款项；合同约定的中介服务费在贷款审批成功时再全额支付。中介公司在一审没有参加诉讼，不能证明上诉人对案外人没有授权出售被上诉人房产的行为不持异议。2、案外人在中介公司并未提供被上诉人的授权委托书，证明其代签出售被上诉人名下房屋的行为合法。被上诉人对案外人的追认是在一审的庭审中作出的。从上诉人与中介公司、案外人签订三方合同，到上诉人与中介公司解除合同整个过程中，上诉人一直未曾与被上诉人谋面。二、原审法院判决结果显失公平。1、上诉人与中介公司、案外人签订的房屋买卖合同（贷款），贷款不仅是作为房款的支付方式，也是上诉人购买房屋的前提条件。2、合同中约定的贷款期限为20天，6天时中介指定的银行回复上诉人的贷款申请未获批准，贷款买卖房屋的合同条件不成就，三方合同无法履行。这是上诉人意志以外的原因，并非上诉人的恶意违约。3、贷款未获批准，事实上上诉人根本没有能力承担55万元现金的房款支付。如果合同签订后出现情势变更，也不能与中介公司解除合同，原审判决认定并判决上诉人承担违约责任，这是强迫市场交易行为，对上诉人显失公平。综上所述，恳请二审查清本案事实，依法对本案作出公正的裁决，依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人李留拽答辩：原审法院认定事实清楚，上诉人与答辩人签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示。答辩人自始至终对卖房一事不持异议，至于是否与上诉人见面，答辩人是否向李园园出具书面委托手续并不重要（因签订合同当日，李园园持三份证件，本人身份证、答辩人身份证及房产证经上诉人赵秀梅确认过）。不管是答辩人事前口头委托，还是事中默认，事后追认，均不影响合同效力。本案系上诉人赵秀梅因合同违约给答辩人造成损失赔偿问题，涉及买卖双方，中介公司无需介入本案诉讼。至于上诉人赵秀梅与中介公司之间的纠纷，可另行解决，与本案无关。二、原审判决处理适当。如前所述，上诉人与中介公司之间的问题，他们双方解决。关于贷款问题，上诉人赵秀梅签订完协议后又反悔，就没有履行协议的诚意，不缴纳首付款，不积极办理贷款手续，责任完全在上诉人。按照协议约定，应当承担赔偿责任。协议约定处理赔偿违约金5万5千元，如实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。答辩人起诉只要求赔偿5万元，其他损失没有要求赔偿，但一审法院判决变更为2万元，已经充分照顾了上诉人。上诉人不签订协议，已经知道本身购房能力和如违约需要承担责任。按照合同约定，需要缴纳22万元的首付款，剩余的33万元办理银行贷款，现在上诉人连首付款都不出，何谈贷款问题。上诉人恶意违约事实显而易见，就不是不可抗力、情势变更原因。原审虽然只判决赔偿2万元损失，没有达到答辩人的诉讼请求，但本着息事宁人的态度，答辩人勉强同意判决结果，没有提出上诉，如果上诉人不肯了结此事，答辩人坚持一审时的诉讼请求。综上请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方均未提交新证据。
经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，出卖方为被上诉人李留拽，买受人为上诉人赵秀梅，案外人洛阳怡家房地产经纪有限公司只是中介方。就该房屋买卖合同而言，虽然被上诉人李留拽未亲自参与，但其是事先委托还是事后追认其女儿李园园代为出售房屋的行为均不影响合同效力问题。本案买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，上诉人未经合同相对方同意擅自单方解除合同，存在违约行为，一审对此认定事实正确。至于中介机构是否参加诉讼以及上诉人是否向中介机构主张异议等与上诉人是否存在违约行为的认定没有必然因果关系。关于上诉人所称贷款是上诉人购买涉案房屋的前提条件，则并非双方合同约定条款，本案也不存在上诉人所称合同无法履行系上诉人意志以外原因以及本案适用于情势变更的法定情形。综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费326元，由上诉人赵秀梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴爱国
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 韩 玉