北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初6943号
原告：北京天兆星恒体育发展有限公司，住所地北京市东城区胜古中路1号103。
法定代表人：高宇，总经理。
委托代理人：吴立宏，北京康普律师事务所律师。
被告：北京市启航世纪科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街12号天作国际中心13层1号楼3层3-065、3-066、3-069、3-070、3-071、3-072、3-073、3-075、3-076、3-078。
法定代表人：陈民惠，总经理。
委托代理人：王伟。
原告北京天兆星恒体育发展有限公司与被告北京市启航世纪科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理。依法由代理审判员李双庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京天兆星恒体育发展有限公司的委托代理人吴立宏，被告北京市启航世纪科技发展有限公司的委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京天兆星恒体育发展有限公司诉称：2015年8月15日，原告与被告签订《联合使用办公地址合作协议》，约定原告北京市东城区胜古中路1号蓝宝大厦×××室房屋租与被告使用；租期为2年，自2015年8月15日至2017年8月14日，月租金10万元，每3个月支付一次。2016年3月31日被告突然口头告知原告解除租赁合同并搬离相关办公物品，但被告一直未与原告办理交接手续。被告自2016年2月1日至今一直拖欠原告房屋租金，且在租赁期未满租期的50%是自行解约，应向原告支付违约金30万元，扣除被告已交纳的押金20万元，仍须支付原告违约金10万元。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告支付原告2016年2月1日至3月15日期间的租金15万元及2016年2月1日至判决生效之日的逾期付款违约金（以15万元为基数，按每日千分之三的标准计算）；二、被告支付原告违约金30万元（押金20万元折抵违约金）。诉讼费由被告承担。
被告北京市启航世纪科技发展有限公司辩称：被告是2015年7月15日与案外人北京锦钿富经贸有限公司签订租赁合同及补充协议，承租涉案房屋。被告与原告签订联合合作协议实际上是为了办理教学许可使用证，真实意思并非租赁房屋。原告与被告共处一个办公室，原告对被告搬离房屋的事实是清楚的，原告不具备诉讼主体资格。
经本院审理查明：2015年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《联合使用办公地址合作协议》，协议约定乙方分租使用北京市东城区胜古中路1号蓝宝商务大厦×××室，建筑面积793平方米，甲方承诺已取得该物业的合法使用权。期限自2015年8月15日起至2017年8月14日止，本合同期满前二个月，双方应就终止合同或续租达成协议。乙方租用区域年租金为120万元，租金每三个月为一期，每期30万元，乙方应于每期结束前10天向甲方支付下期租金。如乙方迟付租金，每日按应付租金总额的千分之三向甲方支付违约金。如迟付租金超过三周，应视为违约行为，甲方可对乙方进行断电警告。超过四周，甲方有权提前解除合同，房屋押金不予退还。乙方应向甲方支付房屋押金20万元，合同签订后三日内支付。房屋押金仅用于作为乙方履行本合同条款的保证，乙方不得充抵房租等各项费用，如乙方严重违约或给本大厦及其他住户造成损失，本押金作为补偿费的全部或一部分。在双方权利及义务条款中，约定甲方应向乙方提供办理营业执照及税务登记等所需相关证明文件。关于违约条款，合同约定如本合同执行未满租期的50%，乙方要求提前退租，应向甲方支付相当于三个月租金的补偿。该合同的落款日期为2015年8月15日。
庭审中，原告提供了房屋产权证、名称变更证明、原告与案外人北京蓝宝商务大厦有限公司签订的《写字楼租赁合同》以及北京蓝宝商务大厦有限公司就涉案房屋出具的情况说明，证明涉案房屋系原告从案外人北京蓝宝商务大厦有限公司承租的，租赁期限自2012年12月16日至2017年8月13日；原告提供了涉案房屋的消防验收意见书、北京蓝宝商务大厦有限公司的消防情况说明、2015年度电气防火技术检测报告及建筑消防设施检测报告等证明涉案房屋符合正常消防标准；原告提供了与案外人北京锦钿富经贸有限公司2013年10月25日签订的《合作协议》，证明原告将涉案房屋租与北京锦钿富经贸有限公司，租赁期限为2013年12月1日至2015年12月30日。被告提供了定金协议、收条其与案外人北京锦钿富经贸有限公司2015年7月15日签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》及银行汇款凭证，证明被告是从北京锦钿富经贸有限公司承租的涉案房屋，租赁期限为2015年8月15日至2017年8月14日，并向北京锦钿富经贸有限公司交纳租金的事实。原告提供了其与案外人北京锦钿富经贸有限公司2013年10月23日签订的《合作协议》，证明原告在2013年12月1日至2015年12月30日期间将涉案房屋租赁给北京锦钿富经贸有限公司使用；原告提交了北京锦钿富经贸有限公司出具的《合同解除情况说明》，在该说明中，北京锦钿富经贸有限公司认可是从原告处租赁涉案房屋，并将房屋转租给被告使用。后原告与北京锦钿富经贸有限公司的租赁关系于2015年12月到期，双方未续签合同。北京锦钿富经贸有限公司将此情况告知被告后，三方达成一致意见，原告与北京锦钿富经贸有限公司之间租赁关系于2015年12月15日终止，原告与被告签订租赁合同重新签订合同，北京锦钿富经贸有限公司将被告交纳的房屋租赁押金20万元转交原告。原告提供了北京锦钿富经贸有限公司出具的收据确认书一份，在该确认书中原告认可北京锦钿富经贸有限公司转交2015年12月16日至2015年12月31日期间的租金五万元和房屋押金20万元的事实，落款时间为2015年12月21日。原告提交了转账通知短信记录，证明被告在2015年12月14日向原告支付租金10万元的事实。被告认可转账的事实，但主张是受北京锦钿富经贸有限公司指示交付的，不能证明与原告有租赁关系。就原、被告与北京锦钿富经贸有限公司之间的关系问题，本院告知原、被告双方联系北京锦钿富经贸有限公司出庭说明情况。北京锦钿富经贸有限公司委托本案原告代理人出庭，北京锦钿富经贸有限公司表示认可出具《合同解除情况说明》内容，未指示被告向原告支付租金，是原、被告双方按照新的租赁合同履行义务，与北京锦钿富经贸有限公司无关。
对于原告与被告签订《联合使用办公地址合作协议》的时间，双方均认可是2015年12月16日。对于签订该协议的原因，被告称是因为原告称可以协助其办理教学许可证，所以才签订的协议。原告对此不予认可。
对于涉案房屋的交接问题，原告称是被告的关联公司将房屋内的物品转让给了案外人万谦养老运营管理股份有限公司，原告为了减少损失，才在2015年12月17日将房屋转租给案外人万谦养老运营管理股份有限公司。并提供了被告与万谦养老运营管理股份有限公司2016年3月12日签订的物品转让协议书及原告与万谦养老运营管理股份有限公司签订的租赁协议为证，原告与万谦养老运营管理股份有限公司的租赁协议约定的租赁期限为2016年3月15日至2017年8月14日，年租金130万元。免租期为2016年3月15日至2016年4月14日。原告主张原告与被告的租赁关系是2016年3月15日解除的。被告认可物品转让协议及原告与万谦养老运营管理股份有限公司签订的协议，称北京锦钿富经贸有限公司对此是知情的，被告主张其与北京锦钿富经贸有限公司的租赁关系是2016年3月12日解除的。经询，双方均认可未就房屋交接事宜办理书面交接手续。北京锦钿富经贸有限公司表示其自2015年12月16日起已经退出了租赁关系，对房屋交接情况不知情。
上述事实，有《联合使用办公地址合作协议》、房屋产权证、名称变更证明、《写字楼租赁合同》、情况说明、消防验收意见书、消防情况说明、检测报告、建筑消防设施检测报告、《合作协议》、《合同解除情况说明》、收据确认书、物品转让协议书、原告与万谦养老运营管理股份有限公司的租赁协议及当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据查明的事实，原、被告双方签订的《联合使用办公地址合作协议》内容合法有效，双方应当按照租赁合同书的约定履行各自义务。对于被告所称其与北京锦钿富经贸有限公司存在租赁关系，与原告并无租赁关系，签订该协议只是为了办理教学许可证的意见，本院认为，根据原告提供的其与北京蓝宝商务大厦有限公司、北京锦钿富经贸有限公司签订的租赁合同、北京锦钿富经贸有限公司出具的说明、被告交纳租金的短信记录以及事后涉案房屋由原告出租给案外人万谦养老运营管理股份有限公司的租赁协议等证据，能够形成较为完整的证据链，证明原告与被告之间已经形成租赁关系，并已实际履行，被告的该项答辩意见本院不予采信。
在合同履行期间，被告搬离承租房屋，原告收回后将房屋转租与案外人，双方合同已无继续履行的可能性，故双方的租赁关系应当解除。对于合同解除的时间，双方意见不一，因被告未与原告办理交接手续，故本院以原告收回转租给案外人的时间为依据，确认双方租赁合同于2016年3月14日解除。被告在解除之前未向原告支付2016年2月1日至2016年3月14日的租金，应当向原告支付；在合同履行期间，被告搬离房屋，且未提交与原告协商解除双方租赁关系的证据，本院认为，应由被告承担合同解除的违约责任，原告要求被告向其支付违约金，理由正当，本院予以支持。对于原告主张的违约金数额，虽然双方在合同中对违约金标准已有约定，但考虑到被告搬出后，原告已将房屋及时转租，新的租金标准也高于原租金标准，原告未提供其他证据证明其违约损失，故本院结合被告的过错程度、免租期的约定等情况酌情减少被告应承担的违约金。现原告要求以被告交纳的押金抵扣违约金，为减少诉累，本院予以准许。对于原告要求被告支付迟延支付租金的违约金，因本院已支持原告诉求的解约违约金，对于原告的该项诉求，本院不再支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告北京市启航世纪科技发展有限公司自本判决生效之日起七日内向原告北京天兆星恒体育发展有限公司支付二〇一六年二月一日至二〇一六年三月十四日的租金十四万八千三百八十七元；
二、被告北京市启航世纪科技发展有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告北京天兆星恒体育发展有限公司违约金二十万元（以被告北京市启航世纪科技发展有限公司交纳的房屋租赁押金二十万元折抵）；
三、驳回原告北京天兆星恒体育发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由被告北京市启航世纪科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李双庆
二〇一六年七月八日
书 记 员 陈丽娟