江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第320号
上诉人（原审被告）赣州和富置业有限公司，住所地：赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心B栋2-33至2-40号。
法定代表人肖世优，该公司董事长。
委托代理人何依群，江西仁天律师事务所律师，一般代理。
委托代理人刘洋，江西仁天律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）徐京玉。
被上诉人（原审原告）徐瑛。
俩被上诉人共同委托代理人罗为民，赣县金龙法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人赣州和富置业有限公司（下称“和富公司”）因与被上诉人徐京玉、徐瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民四初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年1月23日，徐京玉、徐瑛与和富公司签订二份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。徐京玉和徐瑛分别购买和富公司开发的位于赣州市章江新区万盛购物中心商铺两间，房号分别为：C-1008﹟、C-1071﹟；建筑面积分别为25.30㎡、44.97㎡，店面价格14504元／㎡，分别为366951元、652245元。同时二份合同约定了房屋价款、付款方式及期限、交付期限、逾期付款及逾期交房的违约责任等条款。合同签订后，徐京玉、徐瑛履行了交款义务，因和富公司未按合同约定时间交房，徐京玉、徐瑛认为和富公司逾期交房时间长达1119天；和富公司主张2007年12月24日就通过挂号信的方式通知徐京玉、徐瑛于2008年1月26日至2008年1月31日接收房屋。和富公司通知徐京玉、徐瑛交房的日期比合同约定的交房晩26天，是降雨、停电停水、政府要求停工等原因造成的，不存在违约。徐京玉、徐瑛与和富公司就违约事宜多次协商不成，从而引起纠纷。
原审法院认为：徐京玉、徐瑛与和富公司签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，符合法律规定，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行合同义务，该合同对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点，即和富公司是否违约1119天，从双方提交的证据以及庭审查明的事实，和富公司在2007年致函徐京玉、徐瑛要求进行房屋交接，庭审中徐京玉、徐瑛陈述未收到此通知，坚持和富公司延期1119天交房，而和富公司主张是徐京玉、徐瑛怕收房后，要交物业等费用而拒收。本院认为，徐京玉、徐瑛应该在和富公司为其办理房产证时，需要徐京玉、徐瑛提供相关材料及费用时，就应该知道交房的事实，对徐京玉、徐瑛主张和富公司延期1119天交房，本院认为不符合常理，房屋的实际交接须徐京玉、徐瑛予以配合，和富公司协助移交房屋钥匙等，故徐京玉、徐瑛要求和富公司承担逾期交房责任至实际交房之日的诉讼请求部分予以支持。和富公司未按照合同约定于2007年12月30日前将商品房交付徐京玉、徐瑛，构成违约，应承担相应的违约责任。本院综合全案事实，确认和富公司交房日期为2008年11月12日，对徐京玉、徐瑛诉称其直到2011年1月25日才正式收房的主张本院不予采信。2007年12月30日至2008年11月12日期间，和富公司逾期交房383天，应按双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第七条第（2）项规定向徐京玉、徐瑛支付已交付房款每日万分之五的违约金195176元（652245×0.5‰×383）、（366951×0.5‰×383）支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、赣州和富置业有限公司于本判决生效之日起支付徐京玉、徐瑛逾期交房违约金195176元，逾期办证违约金509.06元，二项合计195685.06元。二、限赣州和富置业有限公司于本判决生效后即办好徐京玉、徐瑛所属商铺的土地使用权证。三、驳回徐京玉、徐瑛的其他诉讼请求。案件受理费9507元（已由徐京玉、徐瑛预交），由徐京玉、徐瑛承担7383元，赣州和富置业有限公司承担2124元。
和富公司上诉称：原审判决认定事实不清。原审法院认定上诉人交房日期为2008年11月12日，逾期交房383天，判决上诉人承担383天的逾期违约金是错误的。上诉人在一审中已提供了充分的证据证明自己依约交房的情况。徐京玉、徐瑛是因为自身原因不来收房，原审判决将收房时间确定为一个没有任何依据的2008年11月12日，不符合法律规定。原审判决回避上诉人提出徐京玉、徐瑛的诉讼请求已过诉讼请求时效的问题，支持其诉讼请求，不符合法律规定。徐京玉、徐瑛提起诉讼的时间是2012年12月21日，而上诉人交房的时间是2007年12月24日（即使是按照原审判决确定的交房时间为2008年11月12日），若徐京玉、徐瑛认为上诉人的交房行为违约主张违约金，也应在交房之日起两年内提起诉讼，徐京玉、徐瑛的提起诉讼的时间早已过了民法规定的两年诉讼时效，依法应予驳回。原审判决认定上诉人应支付徐京玉、徐瑛逾期办证违约金509.06元，并判令上诉人立即为徐京玉、徐瑛办好标的商铺的土地使用权证无事实与法律依据。上诉人已在收楼的邮件中通知徐京玉、徐瑛缴纳办证费用，其直到2008年10月9日才缴纳办证费用给上诉人，上诉人于2008年11月10日为其办好了房产证，上诉人不存在任何违约行为。上诉人早已依约向土地管理部门申请办理分割土地证，因土地管理部门办理土地使用权证分割需待整个项目全部完工后才予办理，所以一时无法办好。徐京玉、徐瑛的商铺的土地证仍在办理当中，何时办理下来，完全取决于政府相关部门的工作进程，并非上诉人可控制。请求撤销（2013）章民四初字第92号民事判决书判决主文第一项、第二项，依法改判驳回徐京玉、徐瑛的全部诉讼请求；本案诉讼费用由徐京玉、徐瑛承担。
徐京玉、徐瑛答辩称：一、原审判决不属于认定事实不清，而是认定和富公司实际交房时间为2008年11月12日的证据不足。和富公司上诉理由不充分，上诉请求不能成立，请求法院予以驳回。原审法院认定和富公司交房日期为2008年11月12日，逾期383天交房，完全没有事实根据。2008年11月12日是和富公司将房产证交给答辩人的时间，而不是交付房屋给答辩人的时间。答辩人主张2011年1月25日是实际交房时间，有充分证据证明。（1）答辩人一审提交的2008年4月至7月的照片，证明当时工程尚未完工，和富公司2008年还在施工根本无条件交房。（2）答辩人一审提交了收楼文件签收表、室内设备检查记录表，这组证据上的内容可直接证明双方交接房屋的时间。二、答辩人一审起诉时未超过诉讼时效。案涉合同约定和富公司须于2007年12月31日交房，和富公司却迟迟未交房，答辩人多次交涉并催和富公司交房，和富公司以下雨工期须顺延等各种理由和借口为由拒不交房，拖到2011年1月25日才交房。答辩人一直在主张权利，未超过法律规定的诉讼时效。三、原审判决和富公司支付逾期办证违约金509.06元并判决和富公司立即办好该商铺的土地使用证，有事实根据和法律依据。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
经审理查明，万盛MALL-
C栋于2007年12月30日竣工验收合格，2008年3月17日竣工验收备案。案涉的两间店铺C-1008＃、C-1071＃均位于万盛MALL-
C栋。徐京玉、徐瑛一审起诉的时间为2012年12月21日。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋何时交付？和富公司是否存在逾期办理房地产权属证书的行为？徐京玉、徐瑛要求和富公司支付逾期交房违约金、逾期办证（房屋产权证和国有土地使用权证）违约金的请求是否超过诉讼时效？针对以上争议焦点，本院予以分别评述：
一、案涉房屋于何时交付的问题。徐京玉、徐瑛一审期间主张案涉房屋于2011年1月25日才交付，主要理由是双方当事人于2011年1月25日才签订了《收楼文件签收表》、《室内设备检查记录表》，并通过向一审法庭提交2008年4月至7月的照片，认为当时案涉工程尚未完工，案涉店铺于2008年未达到交付条件。而和富公司认为其于2007年12月24日就通过挂号信的方式通知徐京玉、徐瑛于2008年1月26日至2008年1月31日接收房屋。通知收房的时间比案涉合同约定的2007年12月30日晚26天，是降雨、停电停水、政府要求停工等原因造成的，其有权顺延164天交房。本案是因为徐京玉、徐瑛自身原因迟迟不来办理收房手续，直至2011年1月25日才办理收房手续。原审法院认为，徐京玉、徐瑛在和富公司为其办理案涉房屋产权证时，需要其提供相关材料及费用时，就应该知道交房的事实，房屋的实际交接须其配合，所以确认交房日期为其向和富公司领取案涉房屋产权证的时间即2008年11月12日。本院认为，和富公司主张其通过挂号信的方式通知了徐京玉、徐瑛于2008年1月26日至2008年1月31日收房，但徐京玉、徐瑛否认收到该通知，和富公司又不能提供更充足的证据予以证实，本院对和富公司该主张不予采信。徐京玉、徐瑛主张因其2011年1月25日才办理了收房手续，所以应以该时间为交房时间。本院认为，房屋的实际交接须徐京玉、徐瑛配合，且案涉房屋于2008年3月17日竣工验收备案可以交付使用，和富公司于2008年11月10日就为其办理了案涉房屋产权证，其也于2008年11月12日向和富公司领取了房屋产权证，原审法院认定交房时间为2008年11月12日并无不妥，且二审期间徐京玉、徐瑛针对一审判决也未向本院提起上诉，视为对原审判决予以认可，所以，对原审判决关于交房时间的认定，本院予以维持。
二、和富公司是否存在逾期办理房地产权属证书的行为，和富公司应否立即为徐京玉、徐瑛办理案涉房屋的土地使用权证的问题。本院认为，案涉合同第十五条约定：“出卖人（和富公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（徐京玉、徐瑛）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”，且案涉合同第八条约定了房屋交付期限为2007年12月31日前，根据上述两条约定，和富公司至少应于2007年12月31日后90日内办理房地产权属证书，包括房屋产权证书和土地使用权证书。而案涉房屋产权证书于2008年11月10日才办好，案涉土地使用权证书至今未办理。和富公司主张是徐京玉、徐瑛未及时缴纳办证费用导致迟延办理房屋产权证书的抗辩理由因其未提供证据予以证明，本院不予采信。所以，和富公司存在逾期办理房地产权属证书的行为。根据以上合同条款的约定，和富公司有义务为徐京玉、徐瑛办理案涉房屋的土地使用权证，其主张国有土地使用权证正在办理，何时办好完全取决于政府部门的工作进程的抗辩，因不符合案涉合同约定且无证据予以证明，本院不予采纳。
三、徐京玉、徐瑛要求和富公司支付逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金、逾期办理案涉房屋所占土地国有土地使用权证违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，据前所述，和富公司确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为，且和富公司交房时间为2008年11月12日，和富公司办理房屋产权证书的时间为2008年11月10日，所以，自2008年11月10日起，徐京玉、徐瑛就应该知道和富公司逾期办理房屋产权证的违约事实；自2008年11月12日起就应该知道和富公司逾期交房的违约事实。违约金请求权属于债权，应适用权利保护的两年诉讼时效期间。徐京玉、徐瑛一审起诉的时间为2012年12月21日，时距2008年11月10日或2008年11月12日均已超过两年，而且徐京玉、徐瑛无论一审、二审期间均未向法庭提交证据证明该期间存在其向和富公司主张过违约金等中断诉讼时效的事由，所以，本院认为，徐京玉、徐瑛要求和富公司支付逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金的请求超过诉讼时效，本院不予支持。但因为和富公司至今未予办理案涉房屋所占国有土地使用权证，其逾期办理国有土地使用权证的违约事实一直持续，所以，徐京玉、徐瑛要求和富公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉讼请求未过诉讼时效，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，和富公司应当按已付房价款的0.05%向徐京玉、徐瑛支付逾期办理国有土地使用权证违约金即509.60元（652245元＊0.05%＋366951元＊0.05%）。原审判决认定部分错误，且逾期办证违约金计算错误，应予以纠正。
综上，上诉人赣州和富置业有限公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决适用法律部分错误，处理部分不妥，应予以纠正。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2013）章民四初字第92号民事判决第二项、第三项；
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2013）章民四初字第92号民事判决第一项；
三、赣州和富置业有限公司于本判决生效之日起五日内向徐京玉、徐瑛支付逾期办理国有土地使用权证违约金509.60元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9507元，二审案件受理费4214元，合计13721元，由上诉人赣州和富置业有限公司负担10000元，由被上诉人徐京玉、徐瑛负担3721元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一四年一月二十日
书 记 员 王佳