湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0524民初1041号
原告：罗本度，男，1948年10月6出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
原告：隆青莲，女，1949年3月3日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县，系原告罗本度之妻。
两原告委托诉讼代理人：杨子固，湖南志涛律师事务所律师。
两原告委托诉讼代理人：文军，男，住隆回县，系原告罗本度、隆青莲的侄儿。
被告：彭启尧，男，1945年8月14日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
被告：曾维周，男，1955年3月4日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
两被告委托诉讼代理人刘仕涛，湖南远达律师事务所律师。
第三人：隆回华苑房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇澄水村。
法定代表人：曾苗，该公司经理。
委托诉讼代理人：彭凌，湖南普利律师事务所律师。
原告罗本度、隆青莲与被告彭启尧、曾维周、第三人隆回华苑房地产开发有限公司（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院以(2015)隆民二初字第442号立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理并判决，后被告彭启尧、曾维周不服提起上诉，邵阳市中级人民法院以(2016)湘05民终102号民事裁定，撤销本院(2015)隆民二初字第442号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗本度和原告罗本度、隆青莲的特别授权委托诉讼代理人杨子固及其委托诉讼代理人文军，被告彭启尧和被告彭启尧、曾维周的特别授权委托诉讼代理人刘仕涛，第三人的特别授权委托诉讼代理人彭凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗本度、隆青莲向本院提起诉讼请求：1、被告立即支付原告土地补偿款170万元整；2、被告赔偿原告经济损失30万元（含门面租金损失、利息损失），并支付原告违约金200万元；3、被告立即砌好一层门面的室内间墙，粉刷好内墙墙面，安装好一层门面的卷闸门和一层门面及夹层的铝合金玻璃窗；4、被告为原告办理好一层832平方米（含夹层）12个商业门面的国有土地使用权证和房屋所有权证，并承担因此产生的费用。后将第1项诉讼请求变更为被告与第三人立即支付原告土地补偿款170万元整；将第4项诉讼请求变更为被告和第三人为原告办理好一层832平方米（含夹层）12个商业门面的国有土地使用权证和房屋所有权证，并共同承担因此产生的费税。事实和理由：2014年8月30日，以两原告为甲方、两被告为乙方签订了《承包房地产开发合同书》，原告将受让第三人的国有土地一块交由被告承包开发，该地块位于隆回县方大桂花城第15#栋，地块面积为832平方米。合同约定：两原告享有一层832平方米的地面面积（含夹层）共13个商业门面权属，两被告补偿原告土地款220万元整，两被告享有二至七层住宅商品房权属；两被告应保证在2014年春节前工程竣工，质量验收合格；本合同成立之日被告应向原告交5万元信誉保证金，合同成立之日10日内交45万元保证金；被告支付土地补偿款的时间在该楼宇贴外墙之日交110万元，该楼宇竣工验收之日交110万元，不得拖欠；违约责任约定为违约方赔偿守约方一切实际经济损失，另按土地价款和投资总金额的20%承担违约金。合同签订后，两被告便以第三人名义开发该项目，并以第三人的名义对外出售商品房。合同履行之初，被告便开始违约，本应向原告交付50万元保证金，却只交5万元；被告施工中擅自变更设计图纸和合同约定，将第一层十三个门面变更为十二个，且至今未砌好室内间墙、没有粉刷内墙墙面，没有安装卷闸门、没有完善第一层和夹层的铝合金玻璃窗；合同约定在2014年春节前应保证工程竣工，质量验收合格，可至今主体和外墙才基本竣工；合同约定在贴外墙面砖之日交原告土地补偿款110万元（时间约在2014年10月），另110万元最迟不应超过2014年春节，可被告直到2015年7月22日才支付原告50万元，对其余补偿款拒不支付。基于被告上述的严重违约行为，给原告造成重大经济损失。原告为此特起诉，请求依法判准原告所请。
被告彭启尧、曾维周辩称：原、被告于2014年8月30日签订的《承包房地产开发合同书》不符合合作开发房地产的基本特征，而合作开发房地产的基本特征是双方当事人以提供出让土地使用权，资金等作为共同出资，共享利润，共担风险。而涉案合同的约定原告罗本度提供832平方米的土地，就享有13间商业门面所有权及220万元的土地补偿款，不承担项目亏损。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取利益，应当认定为土地使用权转让合同。该涉案合同的法律性质应定性为土地使用权转让合同。而原告与第三人签订的《国有土地使用权转让合同》后，双方并未办理土地使用权变更登记手续，所受让的涉案土地使用权至今仍在第三人名下，原告将其未取得的土地使用权的国有土地转让给被告违反了国家的强制性法律规定，属无效合同，无效合同自签订之日无效。由此可见，该涉案合同的内容与条款对双方当事人不产生拘束力。原告提出的诉讼请求不能成立，据此，特请求依法驳回其诉讼请求。
第三人辩称：1、原告诉称判令被告与第三人立即支付原告土地款170万元整。不能成立。原告这一诉称基于2014年9月曾令教、罗本度、彭启尧、魏华隆等四人在谈论第二层由谁出售时，曾令教答应由其个人（不是代表答辩人）出售，定价220万元，然而，当时仅是一种意向，并没有就有关问题协商，如交税、办证钱交给谁、交款时间等。而且，因为口头意向没有得到原告罗本度的认可，因此，罗本度、彭启尧二人也没有与曾令教个人签订合同。由此可见，所谓第二层房屋作价220万元给曾令教的说法不能成立。从该房屋第二层的销售情况来看，销售者仍是彭启尧，只不过与其它层次一样，借答辩人的名义，而且第二层房屋，罗本度留了一套，彭启尧留了一套。因此，从客观上讲，罗本度、彭启尧二人也未将第二层房屋交给曾令教处理。根本没有实际履行。此外，原告要求答辩人承担170万元支付责任的程序违法。假如曾令教以220万元价格买下第二层房屋成立的话，原告只能状告曾令教个人，因为，从现有证据看，没有任何证据证明答辩人买第二层房屋的事实。因此，本案诉讼主体错误。再者，从法律关系来看，原告罗本度与被告彭启尧是合作开发房地产的关系，而原、被告与曾令教是房屋买卖关系，显然，将两种不同法律关系纳入一案处理，与法不符。至于被告彭启尧所卖第二层四间房屋160万元的销售款还在答辩人处，这是因为原、被告开发该栋楼房应当承担的费税达800万元以上（原告与答辩人之间土地转让费税除外）。如果这160万元钱被原、被告拿走，那么原、被告应纳的费税问谁要，难道还要答辩人承担，这岂不是过河拆桥。综上所述，原告要求答辩人承担170万元支付责任的请求，没有事实依据，更无法律依据，其诉请显然不能成立。2、原告要求答辩人为其办理好第一层房地产证件并承担费税的诉请不能成立。2009年9月10日，答辩人与原告签订《国有土地使用转让合同》，合同明文约定，国有使用证及房产证由原告办理，并承担费税，答辩人只承担协助办证义务，上述约定至今为止，双方没有改变；2014年8月30日，原、被告签订《承包房地产开发合同书》时，答辩人以鉴证方的身份参加，答辩人不是合同双方主体；答辩人对于原、被告双方应承担的义务，没有作出任何担保承诺；原告将合同相对方彭启尧应当承担的义务，强加于答辩人身上，显然没有道理。3、原、被告借用答辩人的名义进行开发房地产，受益者是原告罗本度及被告彭启尧，答辩人没有受益，纯属帮忙性质；而且，最先要求借用公司名义的人是原告，曾令教因与原告是亲戚关系，答应帮忙借用公司名义，这是出于亲情予以帮忙。因此，原告要求答辩人承担巨额经济责任的作法，违背了社会公德，与情理不符。综上所述，原告要求答辩人承担办证及办证费税的请求，完全是无理之诉。基于以上事实和理由，答辩人请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原、被告身份资料，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
《国有土地转让合同》及收款收据，拟证明2009年9月10日原告从第三人隆回华苑房地产开发有限公司购买国有土地一块，转让地块位于华苑风景园开发小区（现为方大桂花城）；
《承包房地产开发合同书》，拟证明两被告与原告签订合同约定的承包开发的地块位置、面积，双方约定的权利和义务，双方约定的违约责任；
《商品房买卖合同》，拟证明被告以第三人的名义开发经营并已出售部分房地产；
证明，拟证明被告开发的方大桂花城第15栋商品楼1、2、3单元以第三人的名义开发经营并出售，商品楼住房楼层的1-6楼实际所有权人为被告；
调查笔录，拟证明被告以第三人名义开发经营涉案房地产。
被告为支持其主张，提供了如下证据：
1、被告彭启尧陈述，拟证明原、被告签订的合同无效，220万元不应由其补偿，应由曾令教补偿；
2、魏华胜、曾令教证言，拟证明目的同被告证据1；
3、双方约定协议及变更书、变更图，拟证明原告要求改变一楼夹层的设计规划，被告同意改变规划，但产生的费用由原告承担；
4、规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证，拟证明涉案土地使用权人不是原告而是第三人；
5、授权委托书，拟证明被告彭启尧的身份是第三人的委托代理人，因委托产生的一切后果由第三人承担；
6、领条、收据，拟证明被告彭启尧为第三人垫付了16000元；
7、结账单，拟证明16000元的收费清单；
8、开支表，拟证明如果要将房屋过户到原告名下，原告需要承担的费用；
9、工程勘察报告，拟证明本案原告在2013年6月份私自以第三人的名义委托城步设计院做的勘测报告；
10、魏华隆的证言，拟证明第三人与被告既有委托关系，也有合作关系，双方两种关系融为一体。施工过程中是原告要求改变施工设计图纸，属于违约，因此房屋有了增高增容，相应的费用也增加的，同时第二层费用由曾令教来补偿；
11、曾令教的证言，拟证明原告从华苑公司买土地时没有缴纳证件费用，没有转移使用权，因此原告买卖的是他人的土地没有变更证件，合同无效。被告与曾令教之间是有委托关系的。同时证明了谁改变了规划，谁受益谁负责。华苑公司已经交了800多万元的罚款；
12、申请书，拟证明被告申请查封房屋；
第三人为支持其主张，提供了如下证据：
1、营业执照、工商注册信息、法人代表证明，拟证明公司经营范围及股东情况；
2、曾令教的调查笔录，拟证明原、被告借用华苑公司名义开发这是亲戚之间的帮忙，第二层220万元是定价，合同未成立也未履行，原、被告合作开发房地产、华苑公司未为任何一方提供担保；
3、国有土地使用权转让合同，拟证明国有土地使用权证、房产证及其费税都由原告罗本度负责并承担费税，华苑公司对办证予以协助；
4、商品房买卖合同（四份），拟证明第二层四套房屋是彭启尧经手出售，而不是曾令教出售；
5、原告提交的报告，拟证明原告自己预算第一层办证费税需要2755584元；
6、被告彭启尧预算的费税“明细单”，拟证明被告彭启尧预算原、被告合作开发项目需交的费税为1200多万元；
7、2015年10月29日庭审笔录，拟证明第二层220万元给曾令教的“合同”没有订立，也没有成立；
8、原告代理词，拟证明原告认可“220万元给曾令教”的所谓口头协议，没有履行。
对原告提供的证据，本院审查后认为，证据来源合法、客观真实，且与本案有关联，予以采信。
对被告提供的证据1-2，结合原告证据3并不能达到其证明原告同意案涉220万元的土地补偿款由曾令教支付的证明目的；被告证据3的证明目的与本案的审理无关联性，不予采信；被告证据4结合原告证据1、5并不能达到其证明涉案房产的所有权人是第三人的证明目的，该组证据能够证明案涉房产规划、建设施工、商品房预售许可的办理都是以第三人名义实施的；被告证据5原告对其真实性不持异议，予以采信，但不能达到被告的证明目的；被告证据6、能够证明第三人收取了被告相关监控材料费及人员工资的事实；被告证据7、8、12与本案无关联性，不予采信；被告证据9能够证明是第三人委托相关设计院对案涉地块进行了岩土工程勘察的事实，被告证据10、11能与本院采信的证据相互印证的部分，本院予以采信，其余部分不予采信。
第三人提交的证据1、3、4、7证据来源合法、客观真实，且与本案有关联，予以采信；证据2、5、6、8能与本院采信的证据相互印证的部分，本院予以采信，其余部分不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年9月10日第三人隆回华苑公司（甲方）与本案原告罗本度（乙方）签订了《隆回华苑房地产开发有限公司国有土地使用权转让合同》，合同约定：甲方将位于华苑风景园开发小区，编号21#138-258，地块规格为52米×16米，占地面积832平方米的土地使用权转让给乙方，土地使用权转让年限为柒拾年，土地使用权转让总金额为1493700元，乙方在签订本合同之日支付土地转让款1440564元，剩余土地转让款53136元待甲方交地给乙方之日全部付清给甲方。合同同时约定：乙方修建楼宇时必须严格按有关部门的规定及本开发小区提供的建房须知内容办理相关报建和审批手续，需交纳的费税由乙方承担，甲方可协助乙方办理报建审批手续；甲方负责提供块地的规划红线图、房屋地面±000的绝对标高、正立面、侧立面、屋面的施工装饰效果图，乙方必须严格按图施工，不得擅自变更，否则乙方承担一切后果；建设用地规划许可证由甲方统一办理，乙方负责费用，建筑税、契税由乙方承担，国土使用权证由甲方为乙方办理，契税由乙方承担，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产证及有关证件由乙方办理，甲方协助，费税由乙方承担。合同签订当日，原告罗本度按协议约定支付土地转让款1440564元，2014年9月6日原告罗本度支付了余款53136元。
2014年8月16日第三人作为委托人，与被告彭启尧（受托人）签订授权委托书，特别授权彭启尧代表第三人对隆回方大桂花城15#楼项目房地产开发并包括报建、签订销售合同、银行按揭、房产征集手续的办理。委托书同时注明被告彭启尧的一切行为均代表第三人，与第三人的行为具有同等法律效力，授权期限从授权之日至楼盘销售完止。
2014年8月30日原告罗本度及其妻即本案原告隆青莲（甲方）与被告彭启尧、曾维周（乙方）签订了《承包房地产开发合同书》，合同约定：甲方将隆回县方大桂花城15#栋，共计13个商业门面，规格为16M×4M×13M＝832平方米的土地给乙方全权开发房地产；甲方享有一层832平方米地面面积（含夹层）共13个商业门面权属（具体权属人在房屋竣工时由甲方提供名单和面积分割），乙方补偿甲方土地款220万元整，享有二至七层住宅商品房权属；甲方除享有一层（含夹层）房屋所有权及220万元固定土地补偿款外，不参与项目分红，不承担项目亏损；乙方负责按规划要求办理该房地产开发项目的一切手续和所需的一切证照，负责本项目投资的一切费用及税收；乙方保证在2014年春节前工程竣工，质量验收合格，并在竣工验收之日起6个月内按照甲方要求的分户名册及面积负责办理好甲方享有产权的一层832平方米地面面积（含夹层）13个商业门面的国有土地使用权证及房屋所有权证并承担因此发生的费用；乙方负责该楼宇开发房地产建设销售的一切相关手续及全部税费和第三人的一切费用；该楼宇设计的第一层按13个门面设计，层高及其他要求按照方大桂花城13#楼底层设计执行，设计图纸经双方签字认可后方可施工；乙方向甲方交付信誉押金50万元，交付时间为本合同成立之日交5万元，合同成立之日10日内交45万元，待乙方基础工程至地面完工正负零时一次性退还乙方（不含利息）；乙方向甲方支付220万元土地补偿款付款时间为：在该楼宇外装饰贴外墙面砖之日交甲方110万元，该楼宇竣工验收之日交甲方110万元，不得拖欠。合同同时约定了违约责任：单方违约，违约方赔偿守约方一切实际经济损失外，另按本楼宇土地价款和投资总金额的20%设置违约金。第三人作为监证方在合同上加盖了公章。
现隆回县方大桂花城15#栋1-3单元已经基本完工，该单元商品房是以隆回华苑公司的名义、以彭启尧为隆回华苑公司的委托代理人身份与购受人签订商品房买卖合同，再由第三人收取了购受人购房款后，付给被告。被告目前已经支付给原告50万土地补偿款。
第三人将位于华苑风景园开发小区，编号21#138-258，地块规格为52米×16米，占地面积832平方米的土地转让给原告至今没有到国土部门办理土地使用权转让登记手续。
另本院根据原告的申请对实际所有人为被告彭启尧、曾维周的方大桂花城第15栋1、2、3单元的1单元201、402、501、502号房；2单元301、402、501、502号房；3单元201、202、301、302、401、402号房进行查封。
本案在审理过程中，原告自愿放弃第2、3项诉讼请求，即被告赔偿原告经济损失30万元（含门面租金损失、利息损失），并支付原告违约金200万元；被告立即砌好一层门面的室内间墙，粉刷好内墙墙面，安装好一层门面的卷闸门和一层门面及夹层的铝合金玻璃窗。
庭审中被告陈述案涉房地产工程造价为800万左右。
本案在审理过程中，原、被告均不同意申请对原告的土地价格进行评估及对被告的工程建设造价进行评估并交纳相关鉴定费用。
本院认为:本案的争议焦点是原、被告签订的《承包房地产开发合同书》及被告与第三人合作开发、经营房地产的法律效力问题。
原告在第三人处取得涉案合同的土地使用权后，未依照国家规定到有关部门办理土地使用权变更登记手续，就将其从第三人处受让的土地使用权与被告进行合作开发，双方签订了《承包房地产开发合同书》。本院认为，涉案合同虽然冠以“承包房地产开发合同书”之名，但合同中明确约定原告只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，《承包房地产开发合同书》性质为土地使用权转让合同。
综合双方提供的证据，2013年6月第三人便对本案合同标的的地块委托设计院出具了岩土工程详细勘察报告。2014年8月第三人委托被告彭启尧对合同标的的地块进行房地产开发并包括报建、签订销售合同、银行按揭、房产证手续的办理。案涉房产的报建手续、建设用地规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同的办理等都是以第三人名义实施的，故第三人隆回华苑公司在立项审批、土地手续办理及项目建设管理等方面实际做出大量工作，促使整个房地产项目开发完成。这表明，第三人在挂靠开发中不仅仅进行了名义及资质出借，而且以自己名义进行了开发流程管理的实质性工作。故本案的实质是原告将从第三人处受让的土地使用权交由被告与第三人合作开发合同标的的房地产。《城市房地产管理法》第二十八条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“合作开发房地产合同的当事人一方不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。本案中，原、被告签订合同时，双方均无房地产开发资质，但被告后以第三人的名义，并取得了政府部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，弥补了原、被告签订合同书先前存在的资质缺陷等问题。本案第三人具备房地产开发资质，被告与第三人合作，以第三人的名义开发经营房地产，并不违反相关规定，系有效的民事行为。
被告提出原、被告签订的合同因双方均不具备房地产开发经营的主体资格，违背《城市房地产管理法》第三十条及《城市房地产开发经营管理条例》第五条、第三十四条规定系无效合同，同时因被告挂靠第三人进行房地产开发违反了《房地产开发企业资质管理规定》第十三条，属无效民事行为。本院认为《城市房产管理法》第三十条规定了房地产开发企业的设立应经过登记、备案程序。但对未取得营业执照从事房地产开发经营的行为仅规定了“责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”等行政责任。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定的是设立房地产开发企业，应当具备的相关条件。第三十四条规定未取得房地产开发营业执照应当受到的行政处罚。基于上述法律、规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，均未规定此类行为的民事效力。综上，对被告提出以上的反驳观点，本院不予采纳。
生效的合同对双方均有约束力，合同当事人理应按照合同的约定享有权利和履行义务。本案中原、被告达成开发协议后，原告将土地使用权交付被告开发房地产，被告应按照协议的约定全面履行自己的义务，现被告未按协议的约定在2014年春节前将工程竣工验收，被告理应承担相应违约责任。对原告要求被告按协议约定支付土地补偿款及为原告办理好案涉房地产一层商业门面的国有土地使用权证和房屋所有权证，并承担办证产生的费用的诉讼请求，本院予以支持。原告对第2、3项诉讼请求书面申请自愿放弃，系自己对合法权益的处分，且未违反法律规定，本院予以确认。原告提出税的承担，本院认为，税收由国家税法调整，不属本案处理的范畴，如有争议，当事人可以另行主张权利。原告要求第三人承担相关责任，本院认为，原、被告系合同相对方，第三人不是合同相对方，在本案中，原告不得向第三人主张权利，被告以第三人名义开发，故第三人有协助办证的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告彭启尧、曾维周在本判决发生法律效力后十五日内支付给原告罗本度、隆青莲土地补偿款170万元；
二、被告彭启尧、曾维周及第三人隆回华苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后六个月内为原告罗本度、隆青莲办理以原告罗本度、隆青莲为产权人的位于隆回县方大桂花城的15#栋1-3单元的第一层12个门面的国有土地使用权证及房屋所有权证，由被告彭启尧、曾维周承担办证所需的费用；
三、驳回原告罗本度、隆青莲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费38800元，财产保全申请费5000元，共计43800元，由原告负担23800元，由被告彭启尧、曾维周负担20000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 刘爱炎
代理审判员 肖奇勇
人民陪审员 罗 忠
二〇一七年七月二十七日
代理书记员 肖子棋
附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。