上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初40377号原告：新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX-XXX室。主要负责人：王建勇，总经理。委托诉讼代理人：庄昱峰，上海秦雷律师事务所律师。被告：韩露，女，1986年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：凌超(系被告韩露的丈夫)，住同被告韩露。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司与被告韩露物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人庄昱峰、被告韩露的委托诉讼代理人凌超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年11月至2016年6月的物业服务费人民币8,821.82元；2.判令被告支付滞纳金2,646.55元。事实和理由：原告系上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”的前期物业管理服务企业，被告系“汇锦城3#地块”5号803室业主。被告拖欠2013年11月至2016年6月(含依据业主临时规约应预缴的3个月物业服务费)的物业服务费。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司提供了上海市房地产登记簿、前期物业服务合同、补充协议、业主临时管理规约、交房通知书、交房物品签收单、承诺书、催款律师函及邮寄清单。被告韩露辩称，1.交纳物业费是业主的责任，但缴费需与服务水平相符，小区物业收费标准为5级或超5级，但业主未享受过该等级的服务；2.开发商与物业签订的前期合同，只约定了业主未缴费的责任，未明确物业应尽义务和相关责任，违反公平原则；3.合同服务期限包含了物业未服务的时间段，诉状中提及的预交3个月费用，依据不足；4.在物业服务严重缩水的情况下，物业收取3.30元的高额费用，实际上小区垃圾堆积，管理混乱，人员车辆随意进出，绿化损毁严重，账目也不公开透明，不管是综合管理服务还是公共区域的管理维护均未达到应有的标准，不能与收费标准相匹配。根据上海市物业收费标准，其核算下来，物业的服务只能达到2.15元的收费标准，以前的费用其愿意按照这个标准支付。如物业改进现在的低标准服务，其愿意按3.30元的标准交纳物业费。被告韩露提供了1.预交物业费的收据；2.照片3张，证明垃圾堆积成山；3.部分业主与物业经理沟通的录音1份，证明物业工作人员承认服务有问题；4.录音1份，证明原告未做到24小时受理业主报修，业主门把手损坏未得到修理；5.录音1份，证明2014年底业主与原告工作人员开会讨论公布账目、预决算等事宜；6.照片3张，证明楼内保洁不到位；7.照片3张，证明6号楼2号电梯污迹斑斑，地砖碎裂，5号楼11层瓷砖碎裂；8.照片9张，证明网球场积水严重，1号楼边健身区域塑胶变黑，垃圾遍布，小区公共区域散落白纸和塑料袋，6号楼门前玻璃破碎；9.照片2张，证明下沉广场水景不使用，有积水，脏乱差；10.照片2张，证明垃圾没有做到分类处理，清理不及时；11.照片3张、视频1份，证明保安未做到双人立岗，长期只有一人，保安脱岗、不穿工作服，车辆人员进出自由，小偷在小区作案，警察进来处理；12.照片3张，证明保安乱停车辆，地下非机动车库门口、残疾人通道随意停车不管理，外来车辆进入乱停，保安不跟踪不管理；13.照片2张，证明杂草丛生；14.照片5张，证明小区乔木死亡后直接被移除，没有补种，26、27号楼之间的树木没有养护导致死亡，对有的树木甚至直接锯掉一半等等；15.照片2张，证明楼墙面墙砖脱落没有维护，5号楼负一层被挖了排水槽；16.照片2张，证明小区道路被压坏，排水沟上原铺的鹅卵石被业主停车压坏，30号楼下广场下沉；17.照片4张，证明小区公共设施损坏没有得到维护，座椅、多处玻璃损坏；18.照片2张，证明户外游乐设施损坏，地面肮脏；19.视频1份，证明进出小区不用门卡，门禁总是坏掉；20.照片1张，证明小区内有灯不亮；21.会所多功能厅照片6张，证明地毯污迹斑斑，有恶臭，健身器材生锈，会所跑步机损坏，负一层卷帘闸门生锈，消防栓水压为零，5号门1楼防火门损坏；22.万科小区照片25张，证明该小区2.60元收费达到的服务水平。根据原告、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年1月21日，原告与建设单位上海虹大房地产有限公司(下称虹大房产)签订前期物业服务合同，约定原告为虹大房产开发建设的上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”进行前期物业管理服务，合同约定的物业管理期限为自物业的首套房屋交付之日起至满两年之日止，收费标准为3.30元/月*平方米。2014年3月1日，原告与虹大房产签订补充协议，约定物业管理期限变更为自物业首套房屋交付之日起至业主委员会成立并与新物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。被告系“汇锦城3#地块”5号803室业主，其房屋建筑面积83.54平方米。被告于2013年1月交接上述房屋时签字确认遵守和履行“汇锦城3#地块”业主临时管理规约(下称业主临时规约)列明的业主责任及义务。该业主临时规约第二十条规定：“管理汇锦城三号地块的物业管理费支出，由管理者采用每期预收三个月物业管理费的收费方式，收缴业主应付之管理费，每期收缴管理费的日期为每年的每季度的上月末。业主之首期物业管理费为预缴三个月，并于下一期缴费时，调整至按季支付……”。因被告拖欠2013年11月至2016年6月的物业服务费8,821.82元，故原告诉来本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位虹大房产与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中对原告诉求物业服务费中包含预缴2016年4月至2016年6月三个月的物业服务费提出异议，认为预缴的依据不足，本院认为，业主预交三个月物业服务费由被告签字确认遵守和履行的业主临时规约中的相关规定为依据，故被告的辩解意见，本院难以采纳。至于被告在审理中辩解原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告韩露于本判决生效之日起十日内支付原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司自2013年11月至2016年6月的物业服务费8,821.82元；二、驳回原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取计43元,由被告韩露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 金二〇一六年八月二十九日书记员 叶子晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。四、《最高人民法院%26lt;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。