福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第8203号原告：陈兰芳，香港特别行政区居民，女，1968年5月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：李永安，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林舒敏，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。被告：陈茂鑫，男，1966年7月28日出生，汉族，住福建省福安市。被告：李云，女，1965年7月2日出生，汉族，住福建省福安市。被告：陈晓萍，女，1989年6月8日出生，汉族，住福建省福安市。原告陈兰芳与被告陈茂鑫、李云、陈晓萍债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，被告陈晓萍于2015年12月9日向本院提出管辖权异议，本院于2016年3月31日作出（2015）湖民初字第8203号之一民事裁定，驳回被告陈晓萍对本案管辖权提出的异议。本院依法组成合议庭于2016年8月5日公开开庭进行了审理，原告陈兰芳的委托诉讼代理人李永安、林舒敏、被告陈晓萍到庭参加诉讼。被告陈茂鑫、李云经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因陈兰芳与李云、陈茂鑫、厦门市沃特玛林游艇有限公司（以下简称沃特玛林公司）民间借贷一案，李云对厦门市中级人民法院作出的（2015）厦民初字第1476号民事判决不服向福建省高级人民法院提出上诉，本院中止对本案的审理。现（2015）厦民初字第1476号民事判决已生效，本案恢复审理。现已审理终结。陈兰芳向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销陈茂鑫、李云、陈晓萍于2015年5月13日签订的《房地产买卖契约》；2、诉讼费、保全费、律师费等全部诉讼费用由陈茂鑫、李云、陈晓萍承担。事实和理由：2014年1月23日陈茂鑫向陈兰芳借款人民币250万元，但陈茂鑫并未按照约定还款付息，陈兰芳依法向法院起诉要求实现债权。起诉过程中陈兰芳得知2015年5月13日陈茂鑫、李云、陈晓萍签订虚假的《房地产买卖契约》，约定陈茂鑫、李云将位于城区城北棠头路430号瑞景名仕城15幢4层304号房产转让给陈晓萍，该房产建筑面积81.2平方，转让价为人民币37万元，2015年5月20日办理过户手续。该房屋买卖并非双方真实交易，系债务人陈茂鑫为逃避债务恶意转移财产的虚假交易行为。另按照当地同时间同小区的交易价格应为每平方单价8100-8300元，总价约为66万，但协议约定的该房产交易价格为37万，明显低于市场交易价格，存在损害债权人利益行为。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，依法请求法院判决撤销陈茂鑫、李云、陈晓萍之间的房产买卖行为。陈晓萍辩称，1、陈晓萍与陈茂鑫、李云签订房产买卖合同真实合法有效。该房屋原系陈茂鑫、李云所有，房屋产权证是2××0年7月29日取得。2014年11月14日陈茂鑫向案外人陈凤官借款50万元人民币，以上述房屋抵押，并于2014年11月20日办理了抵押登记。2015年5月初，因为陈茂鑫、李云无力偿还借款，遂决定将上述房屋出售，以房款偿还陈凤官。2015年5月9日，经案外人凌彩云介绍陈茂鑫、李云与陈晓萍签订房屋买卖合同，将上述房屋以49万元的价格转让给陈晓萍，因该房屋已抵押给陈凤官，为此双方约定在陈晓萍取得两权证后直接将房款支付给抵押权人陈凤官。陈茂鑫、李云与陈凤官于2015年5月13日办理了房屋抵押注销登记。2015年5月20日，陈晓萍取得房屋所有权证。2015年6月5日，陈晓萍取得土地使用权证。2015年6月6日，陈晓萍通过中国工商银行将购房款转给抵押权人陈凤官，陈凤官出具了收据给陈晓萍收执。2、陈晓萍为购买陈茂鑫、李云房屋支付的对价系市场合理价格，并非明显低于市场交易价格，没有损害第三人利益。福安市瑞景名仕城是2006年开发，土地使用权终止日期为2076年6月30日，房屋建成已近10年，陈茂鑫、李云上述房屋是简单装修，装修至今已近5年，且该房屋是楼梯房第4层（总层数为6层），因为2015年福安房屋价格整体下跌，新开发的楼盘均价在六七千，因此作为二手房买卖，该房屋总价款49万元，每平方米6034元的价格是市场合理价格。房管局档案中的《房地产买卖契约》为格式条款，无法在该契约中体现实际房款转给陈凤官的事实。该契约约定的房屋价格为37万元，是根据涉案房屋的评估价格375024元确定的，作为缴纳契税的依据。陈晓萍实际为购买房屋支付了49万元，并未低于市场交易价格。原告的诉求没有事实和法律依据，请求予以驳回。陈茂鑫未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。李云未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证（详见证据目录）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈晓萍对陈兰芳提交的房产交易网二手房交易价格的真实性有异议，认为二手房交易价非有权机关发布的数据。本院认为，该证据系陈兰芳在网上下载，其真实性无法确认，且该证据只有卖方的报价，并非真实的成交价，仅凭该证据亦不能证明陈晓萍与陈茂鑫就涉案房产达成的交易存在明显不合理低价，故对陈兰芳提交的房产交易网二手房交易价格，本院不予采纳。陈兰芳对陈晓萍提交的《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性提出异议，认为：1、该合同与被告在房管局备案的《房地产买卖契约》约定的房屋价款、定金数额、违约责任、签订时间等均完全不一致，该合同不具有真实性。2、该买卖合同约定交易方式、签约主体、付款方式均不符合常理，抵押权在未实现债权或有效控制购房款的情况下同意先过户再付款，对抵押权人存在巨大风险，不符合常理；该买卖合同约定交易金额、定金收退、实际支付存在许多矛盾和不合常理之处。3、该买卖合同范本并非是福安市中介方提供的交易范本合同，而是被告事后为了掩盖其虚假交易而签署的虚假合同。本院认为，虽然陈晓萍提交的《房屋买卖合同》（即阴合同）与其向登记机构提交的《房地产买卖契约》（即阳合同）内容上存在不一致，但目前民间房产交易普遍存在“阴阳合同”，要确定交易双方的真实价格即真实意思表示，还应考虑其他证据如支付凭证等。根据陈晓萍向本院提交的支付凭证，结合《房屋买卖合同》的约定内容，本院对陈晓萍提交的《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性予以确认。陈兰芳对陈晓萍提交的中国工商银行《个人业务凭证》的关联性有异议，认为：首先，该证据上体现的付款时间及付款金额均与合同约定的不一致，其仅能证明陈晓萍曾于2015年6月6日向案外人陈凤官支付过款项485000元，并不能证明该款项用途系支付购房款。其次，被告陈晓萍通过柜台缴交现金48.5万元不合常理，其目的无非就是掩盖交易的虚假性。陈兰芳对案外人陈凤官出具的《收据》真实性、合法性、关联性均有异议，认为：首先，该收据无法证明签字人真实身份，也无法证明收据所记载内容的真实性；其次，收据写明中介费5000元是抵押权人支付，与中介方出具的中介费5000元是被告陈晓萍支付相矛盾，且按照常理，中介费应为购房款外的居间费用，应当是分开支付的，原告有理由认定该主张及证据系为掩盖交易的虚假性而故意为之。陈兰芳对陈晓萍提交的案外人凌彩云（中介）出具《收据》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：首先，该收据无法证明签字人真实身份；其次，该证据表明中介费5000元是陈晓萍支付，与抵押权人的表述矛盾；再次，该证据备注原合同收取的购房定金贰万元已退还，该表述与合同约定定金贰万元由中介支付给抵押权人陈凤官相矛盾。本院认为，如前所述，本案陈晓萍与陈茂鑫、陈凤官之间签订的《房屋买卖合同》是否真实，应结合本案的所有证据综合分析判断，《房屋买卖合同》明确约定涉案房产在签订合同时设定有抵押权，陈晓萍依约向案外人即抵押权人陈凤官支付购房款，符合双方的合同约定，且在中国工商银行《个人业务凭证》上陈晓萍已注明系“购房款”，至于陈晓萍与陈凤官、凌彩云之间的款项支付方式上的变动，并不能否定《房屋买卖合同》及支付购房款的真实性。因此，对陈晓萍提交的上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。陈兰芳对陈晓萍提交的房产销售广告照片真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据体现的不是案涉房屋所在瑞景名仕城的房屋售价，也无法体现房屋交易时的房屋市场交易价格。本院认为，陈晓萍提交的房产销售广告照片其真实性无法确定，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月9日，陈茂鑫（甲方）与陈晓萍（乙方）、陈凤官（抵押权人）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容有：甲方现有房屋一幢，坐落于城区××××号瑞景名仕城15幢4层304号，土地使用面积24.63平方米，建筑面积81.2平方米，甲方现自愿将本幢房屋卖给乙方永远为业，乙方对该房屋做了充分了解自愿买受；经双方商定得出上述房屋成交价总额为49万元（注明：因甲方将房屋抵押给陈凤官，购房款应全部汇还给抵押权人陈凤官指定银行账户：工行福安市东凤支行，账号：62×××54）；签订合同时，甲方收到乙方的购房定金2万元，定金由中介收取，待两权证过户到乙方名下后，由中介支付给抵押权人陈凤官。本合同履行后定金抵作购房款；甲方负责提供房屋“两权证”到市房管局、市国土资源局等相关部门要求的变更过户的有关资料，甲方将“两权证”移户更名登记到乙方名下，待乙方名下两权证办理出来之日，乙方将支付房款47万元给抵押权人。同时甲方将房屋交付给乙方使用；两权证“移户更名登记到乙方名下期间所涉及的税费由乙方承担。另外本合同中房屋水、电、有线电视的过户手续，甲方有义务协助乙方办理，所需要费用由乙方支付。另，甲方已交纳的房屋、水、电、有线电视的开户费，甲方放弃向乙方追偿。房屋水、电、有线电视、物业费等在房屋买卖前有未付部分，乙方有权从应支付的购房款中扣回等。陈茂鑫、李云在甲方处签名，陈晓萍在乙方处签名，陈凤官在抵押权人处签名，凌彩云在中介处签名。2015年5月13日，陈茂鑫、李云与陈晓萍就涉案房产又签订一份《房地产买卖契约》，约定陈茂鑫、李云将涉案房产以37万元的价格出让给陈晓萍。该合同存放于产权登记机关用于权属变更登记。2015年5月13日，案外人陈凤官在涉案房产上设定的抵押权解除。同日，陈晓萍向税务部门缴交涉案房产的契税等税收。2015年6月5日，陈晓萍取得涉案房产《房屋所有权证》。2015年6月6日，陈晓萍在中国工商银行福安东凤支行向案外人陈凤官的银行账号存入现金48.5万元。同日，案外人陈凤官向陈晓萍出具《收据》，内容为：“兹收到陈晓萍购房款肆拾玖万元整，扣除中介费伍仟元，实收人民币肆拾捌万伍仟元。”同日，案外人凌彩云向陈晓萍出具收据，内容为：“兹收到陈晓萍（房屋坐落于城区××××号房）房屋中介费伍仟元整。备注，原合同约定收取的购房定金贰万元已退还。”之后，陈晓萍入住涉案房产，并缴交涉案房产的有线电视过户手续费，2015年4月至6月的物业费及之后的水、电和物业费用。2014年1月23日，陈兰芳（出借方）与陈茂鑫、沃特玛林公司（借款方）、陈丕勇（担保方）签订一份《借款协议》，约定陈茂鑫向陈兰芳借款250万元，借款期限自2014年1月23日起至2014年11月22日止。借款期限届满后，陈茂鑫未履行还款义务，陈兰芳于2015年8月11日向厦门市中级人民法院提起诉讼，厦门市中级人民法院于2016年3月23日作出（2015）厦民初字第1476号民事判决，判决陈茂鑫、李云、沃特玛林公司共同偿还陈兰芳借款2425000元及利息，陈丕勇担保连带清偿责任。李云不服一审判决，向福建省高级人民法院提出上诉，后因没有按时缴交二审案件受理费，福建省高级人民法院于2016年9月22日作出（2016）闽民终1150号民事裁定，该案按自动撤回上诉处理，福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第1476号民事判决即发生法律效力。本院认为，陈茂鑫、李云经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状或反驳证据，依法可视为其放弃答辩权利。陈晓萍与陈茂鑫、李云签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违约法律、行政法规的效力强制性规定，应认定为有效合同。陈晓萍与陈茂鑫、李云签订《房地产买卖契约》只是双方为办理所有权变更登记而签订合同，该合同体现的交易价格并不是双方真实意思表示，理由如下：一、由于目前房地产交易市场普通存在签订“阴阳合同”的交易习惯，如何认定双方真实的交易价格，除了看是否符合交易当时的市场行情外，还要看双方实际支付购房价款。本案中，虽然陈晓萍与陈茂鑫、李云签订的“阴合同”与提交至产权登记机关的“阳合同”在交易价格上存在差异，但陈晓萍实际支付的购房款为49万元，符合《房屋买卖合同》即“阴合同”的约定。且陈兰芳没有证据证明交易明显低于市场价格。二、陈兰芳没有证据证明陈晓萍与陈茂鑫、李云存在为逃避债务虚假交易恶意转移财产的证据。陈晓萍与陈茂鑫、李云就涉案房产的交易系通过案外人凌彩云介绍，因涉案房产设定有抵押权购房款支付给抵押权人陈凤官，陈茂鑫并没有实际取得购房款。陈晓萍提交的《房屋买卖合同》、中国工商银行《个人业务回单》，案外人陈凤官、凌彩云的《收据》，完税票据等，形成完整的证据链。三、涉案房产已登记在陈晓萍名下，并由陈晓萍实际占有使用。综上所述，本院认为，陈晓萍与陈茂鑫、李云就涉案房产并不存在逃避债务虚假交易恶意转移财产的情形，陈兰芳主张撤销陈晓萍与陈茂鑫、李云签订的《房地产买卖契约》，没有事实和法律依据，本院不予支持。陈晓萍的抗辩理由成立，本院予以采纳。陈茂鑫、李云经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回陈兰芳的诉讼请求。案件受理费6850元，保全费2520元，由陈兰芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  王友平人民陪审员  陈亚源人民陪审员  张 慧二〇一六年十一月四日书 记 员  谢逸萱附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。证据目录序号证据名称证据来源证据内容提交人1《借款协议》陈兰芳证明陈兰芳与陈茂鑫、李云存在债权债务关系。陈兰芳2《房地产买卖契约》证明被告之间的房产交易行为不真实，存在恶意转移财产逃避债务的行为；房屋交易价格明显低于市场交易价格，损害债权人利益；陈茂鑫在债务即将到期时，与被告李云协议离婚，将其名下房产全部转移归被告李云所有，其存在恶意转移财产损害债权人利益的行为。3房产交易网二手房交易价格4结婚登记申请书、离婚登记审查处理表5还款承诺书、民事判决书证明陈茂鑫、李云尚欠原告借款本金2425000元及利息。6《房屋买卖合同》、陈晓萍的所有权证和土地使用权证、工行《个人业务回单》、《收据》二张。陈晓萍陈晓萍证明陈晓萍与陈茂鑫、李云存在房屋买卖事实及陈晓萍向抵押权人陈凤官支付49万元购房款的事实。陈晓萍陈晓萍7销售不动产统一发票、税收完税证明、福建省政府非税收入票据。证明房管局档案中的房地产买卖契约约定的价格37万元是根据房产评估价格确定。8物业管理费、水费、电费缴纳票据，有线电视服务受理单。证明陈晓萍已占有使用涉案房产，房屋买卖真实的事实。9《借款抵押合同》、他项权证、陈茂鑫、李云的房屋所有权证和土地使用权证。证明陈茂鑫向陈凤官借款50万元并办理抵押登记的事实，陈晓萍向陈凤官支付购房款的合理性。10房产销售广告照片证明实际支付的房价并未低于市场交易价格。