盐城市盐都区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）都民特字第0004号
申请人金朝晖，居民。
委托代理人刘辉。
被申请人江苏九州石化机械有限公司。
法定代表人吴大东。
委托代理人张步照。
申请人金朝晖于2013年11月22日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员陈晓辉进行了审查，于2014年3月20日组织双方进行听证。本案现已审查终结。
申请人金朝晖称，2012年12月7日，江苏昆山农村商业银行股份有限公司盐都支行（以下简称昆山商行）与葛红雨、被申请人江苏九州石化机械有限公司（以下简称九州公司）签订了一份《最高额（抵押）借款合同》，约定：葛红雨向昆山商行申请借款，九州公司自愿为葛红雨自2012年12月7日起至2013年12月6日止在昆山商行处办理的最高额本金余额不超过200万元的借款提供担保，九州公司以盐都区原潘黄镇跃进居委会1幢、2幢的房屋、土地作为本合同项下借款提供抵押物，利息为年利率7.2%，以及其他事项。合同签订后，昆山商行与九州公司办理了抵押登记手续，并于2012年12月分别取得房屋他项权证和土地他项权证。2012年12月14日，昆山商行出借了200万元给葛红雨，约定于2013年11月1日归还借款。嗣后，葛红雨仅归还20万元，剩余借款及利息，葛红雨及九州公司均未能按约归还。2013年11月19日，昆山商行将借款本息转让给申请人。现请求法院裁定拍卖、变卖被申请人九州公司抵押的房产优先偿还申请人受让的借款本金1807563.1元、利息5964.96元（利息暂算至申请之日，裁定、执行期间继续按年利率10.8%计算）。
被申请人九州公司辩称，对案件所涉的借款情况和我公司为葛红雨的借款提供抵押担保的事实无异议。但原借款人昆山商行与葛红雨之间具体债务没有明确，且本案所涉抵押担保为最高额抵押合同，属于合同法规定的不能债权转让的范畴。请求驳回申请人的申请。
本院经审查，查明，2012年12月7日，葛红雨作为借款人、九州公司作为担保人、昆山商行作为贷款人签订一份最高额（抵押）个人借款合同，合同编号为（2012）第027807号，约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2012年12月7日起至2013年12月6日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币200万元的借款提供担保；借款年利率为7.2%的固定利率；还款方式为利随本清、到期一次性归还借款本息等；本借款担保方式为最高额抵押担保；担保人同意以其所有的坐落于盐都区潘黄镇跃进居委会1幢、2幢的房屋以及土地作为合同项下借款提供的抵押物；担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及律师费、抵押资产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用；在违约责任条款中，约定：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，以及其他事项。抵押物品清单作为合同附件，载明：1、房产情况：住所盐都区潘黄镇跃进居委会，5499.61平方米，评估价值9608695元，房产证号码都房权证字第××号；2、土地情况：处所盐都区潘黄镇跃进居委会，4401.4平方米，评估价值1298413元，房产证号码都土国用（2004）字第11**号。
昆山商行和九州公司分别于2012年12月10日、12月12日办理了抵押登记，昆山商行取得盐房他证市区都字第00535**号房屋他项权证和城南他项（2012）第600453号土地他项权证，他项权证中载明的债权数额分别为175万元、25万元。
2012年12月14日，葛红雨出具向昆山商行申请借款2000000元，约定还款期限为2013年11月1日。2013年11月7日，葛红雨归还20万元，至2013年11月8日，结欠金额为1807563.10元。
2013年11月19日，昆山商行（甲方）与金朝晖（乙方）签订了一份债权转让协议，约定：昆山商行将合同号为昆农商银高保个借字（2012）第027807号项下贷款债权本金1807563.1元、截止转让价款划付至甲方之日止的全部利息、相应的抵押担保、保证担保等所有担保权利，以及其他所有相关权利转让给金朝晖，转让价款为1807563.1元；金朝晖替代甲方在借款合同项下的债权人地位，享有借款合同项下的债权，同时乙方替代甲方享有抵押权人的地位，享有担保合同向下的抵押担保权利，并享有对保证人的追索权。同日，昆山商行向借款人葛红雨、担保人九州公司发出债权转让通知书。
本院认为，昆山商行与借款人葛红雨、担保人九州公司签订的最高额（抵押）个人借款合同、借款借据等是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定当事人之间形成合法有效的借款合同、抵押合同关系，且九州公司与昆山商行已经办理房屋及土地的他项权证。按照约定，借款人葛红雨应履行还款的义务，担保人九州公司应以抵押房屋承担保证责任。现借款人未完全履行还款义务，担保人亦未履行保证责任，尚欠的贷款本息至今未还。故昆山商行作为贷款人依法享有对抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
本案中，昆山商行与金朝晖之间订立的债权转让协议是双方当事人的真实意思表示，昆山商行亦将该债权转让协议的内容通知了借款人葛红雨及担保人九州公司，已履行了通知义务，故该债权转让行为已发生法律效力。据此，申请人金朝晖作为案涉债务的债权人、抵押权人依法享有对被申请人九州公司抵押物的优先受偿权。故申请人金朝晖请求拍卖、变卖被申请人九州公司抵押的房屋获得的价款享有优先受偿权的申请，符合法律规定，本院予以支持。至于被申请人九州公司辩称，根据物权法规定，最高额抵押权不得转让，但物权法第二百零四条规定“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”；第二百零六条规定，约定的债权确定期间届满，抵押权人的债权确定。本案中，昆山商行与金朝晖签订的债权转让协议中，债权数额明确、具体。故被告的该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条第一款，第二百零四条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
立即拍卖、变卖被申请人江苏九州石化机械有限公司坐落于盐都区原潘黄镇跃进居委会1幢、2幢的房屋及土地，拍卖、变卖所得价款用于优先清偿被申请人应付申请人金朝晖的借款本金1807563.1元及利息（按约定的利率标准计算，自2013年11月9日至实际还款之日）。
申请费21124元，由被申请人负担。此款申请人已预交，由申请人在拍卖、变卖抵押财产的价款中优先受偿。
本裁定为终审裁定。
审判员 陈晓辉
二〇一四年四月十五日
书记员 夏 辉
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十八条依照本章程序审理的案件，实行一审终审。选民资格案件或者重大、疑难的案件，由审判员组成合议庭审理；其他案件由审判员一人独任审理。
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。