四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初1753号
原告：中国银行股份有限公司乐山分行。住所地：四川省乐山市市中区。
代表人：童骏，该行行长。
委托诉讼代理人：周攀，四川益华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丹，四川益华律师事务所律师。
被告：吴志强，男，1967年11月21日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。
被告：胡玉枝，女，1970年3月31日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。
被告：乐山嘉盛房地产开发有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。
法定代表人：张伟。
委托诉讼代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭韬义，四川沫若律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司乐山分行与被告吴志强、胡玉枝、乐山嘉盛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乐山分行的委托诉讼代理人李丹、被告乐山嘉盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭韬义到庭参加诉讼。被告吴志强、胡玉枝经传票送达开庭传票，未到庭参加诉讼。审理过程中，当事人申请庭外调解一个月，但因分歧较大导致调解未果。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司乐山分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴志强、胡玉枝清偿本金316773.16元；2、判令被告吴志强、胡玉枝支付截止2016年9月5日差欠的利息1164.64元，并从2016年9月6日开始，以未还本金为基数按每年7月9日中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付罚息至付清之日止；3、判令被告吴志强、胡玉枝支付律师代理费13712元；4、判令原告对被告吴志强、胡玉枝购买的位于乐山市中心城区都市江景二期1-1-14-2号的房屋享有优先受偿权；5、判令被告乐山嘉盛房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。
事实与理由：被告吴志强因购买被告乐山嘉盛房地产开发有限公司商品房向原告申请住房贷款。2012年6月13日，原告与被告吴志强、胡玉枝签订《个人一手住房贷款合同》，约定：被告吴志强、胡玉枝向原告借款39万元，贷款期限15年，自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款，贷款利率按照浮动利率计算，每月还款金额为3408.05元。被告乐山嘉盛房地产开发有限公司为吴志强、胡玉枝提供阶段性连带责任保证，同时，吴志强、胡玉枝将其位于乐山市中心城区的房产向原告提供抵押担保。合同签订后，原告于2012年7月9日向吴志强、胡玉枝发放贷款本金39万元。吴志强、胡玉枝收到贷款后没有按照合同约定还款，仅仅归还了36期贷款，且多次逾期还款。截止2015年10月27日，被告尚有到期未还贷款本金4043.86元、利息4557.32元、罚息169.53元。被告拖欠贷款的行为已构成严重违约，原告依照合同附件一第三条第1款第（2）项和第2款第（2）、（8）项之约定，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，提起本案诉讼。因被告在原告起诉后归还了部分本息，故最终确定诉请请求如前所述。
被告吴志强、胡玉枝未作答辩。
被告乐山嘉盛房地产开发有限公司辩称，第一，答辩人确实为吴志强、胡玉枝的借款提供担保，但担保范围及方式无约定。第二，律师费并不属于必须产生的费用，对原告的该项请求不应支持。第三，本案中既有借款人提供的房屋作抵押又有答辩人的担保，应该先就抵押物实现债权，不足部分再由答辩人承担保证责任。最后，原告已经扣除了答辩人的保证金15999.83元抵扣吴志强、胡玉枝的债务。综上，请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案原告提交的《营业执照》、《组织机构代码证》、负责人身份证明、被告身份证、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、《借款借据》、《预购商品房抵押登记网上备案审核表》、《还款明细清单》、《代理协议》、发票、《特种转账凭证》等证据，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴志强、胡玉枝为购买乐山嘉盛房地产开发有限公司开发的位于乐山市中心城区的房产，于2012年6月13日与原告及乐山嘉盛房地产开发有限公司签订《个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：吴志强、胡玉枝向原告申请个人住房贷款39万元，贷款期限15年/180月，采浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45883‰。按月偿还贷款本息，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款日为每月9日，等额本息还款法，每期应还本息3408.05元。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。借款人在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。乐山嘉盛房地产开发有限公司为吴志强的借款提供阶段性连带责任保证。双方协商同意因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用、催收短信费用等由借款人承担。
合同附件一第三条第1款第（2）项约定，借款人未按期归还贷款本息构成合同项下违约；第2款第（2）项、第（8）项、第（10）项约定，借款人出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任。第四条约定，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。……4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。5、主合同双方解除合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。
2012年6月27日，原告及吴志强、胡玉枝和乐山嘉盛房地产开发有限公司到乐山市住房保障和房地产管理局就乐山市中心城区的房屋办理了商品房预抵押登记备案手续。庭审中，乐山嘉盛房地产开发有限公司陈述，目前因该房屋尚未取得土地使用权证的分户登记，故未能办理抵押登记手续。
原告于2012年7月9日向吴志强发放了贷款39万元。吴志强、胡玉枝按约归还了36期贷款本息，但从37期即2015年8月9日开始多次出现逾期还款情况。2016年3月31日，原告从乐山嘉盛房地产开发有限公司的保证金账户扣款15999.83元用于抵偿吴志强欠款本息。原告为追索本案债权，委托律师提起本案诉讼，支出律师代理费13712元。原告于2016年3月10日提起本案诉讼后，被告吴志强、胡玉枝又偿还了部分本息，截止2016年9月5日尚欠利息1164.64元。
本院认为，《个人一手住房贷款合同》的签订是原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告发放了贷款39万元，被告理应按照合同约定按期归还贷款本金并支付利息。而被告吴志强、胡玉枝在履行合同过程中，多次出现未按期归还贷款本息的违约情形，原告现起诉要求宣布贷款本息全部到期，符合合同约定，本院予以支持。被告吴志强、胡玉枝在收到本案诉状后，应在合理期限内归还全部本息。原告现诉请要求被告吴志强、胡玉枝归还本金316773.16元、截止2016年9月5日的利息1164.64元，并从2016年9月6日开始，以未还本金为基数按每年7月9日中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付罚息至付清之日止符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
根据《个人一手住房贷款合同》的约定，因本案贷款争议解决发生的律师费用由借款人承担，故原告诉请要求吴志强、胡玉枝支付律师代理费13712元的主张应予支持。
合同虽约定吴志强、胡玉枝以其购买的位于乐山市中心城区的房屋作为上述贷款的抵押担保，但因上述房产未办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告对上述房屋的抵押权尚未设立，其要求对上述房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
关于乐山嘉盛房地产开发有限公司的保证责任问题，《个人一手住房贷款合同》约定乐山嘉盛房地产开发有限公司为吴志强的借款提供阶段性连带责任保证。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。本案乐山嘉盛房地产开发有限公司兼具连带责任保证人和售房人身份，根据约定保证期间自合同签订之日起至原告取得《房屋他项权证》时止。诉争贷款所购房屋尚未取得《房屋他项权证》，保证期间并未经过，乐山嘉盛房地产开发有限公司应当对上述吴志强、胡玉枝的贷款本息、律师费承担连带清偿责任。乐山嘉盛房地产开发有限公司在承担保证责任后（包含该公司已代为清偿的15999.83元），可依《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向债务人吴志强、胡玉枝追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴志强、胡玉枝在本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司乐山分行借款本金316773.16元、截止2016年9月5日的利息1164.64元，并从2016年9月6日开始，以未还本金为基数按每年7月9日中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付罚息至付清之日止；
二、被告吴志强、胡玉枝在本判决生效后十五日内支付原告中国银行股份有限公司乐山分行因追索本案债权产生的律师费13712元；
三、被告乐山嘉盛房地产开发有限公司对上述第一、二判项所确定的吴志强、胡玉枝债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司乐山分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6650元、公告费600元，由被告吴志强、胡玉枝、乐山嘉盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 李昀昀
审 判 员 高兴伟
人民陪审员 汪 霞
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 张 岩