四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6041号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨建军，男，1976年9月21日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人林佳尧，四川广力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）四川润扬房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人杨歆宇，总经理。
委托代理人江根，男，1988年5月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
上诉人杨建军因与四川润扬房地产开发有限公司（以下简称润扬公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月21日公开开庭进行了审理。杨建军委托代理人林佳尧，润扬公司委托代理人江根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年3月19日，杨建军（作为买受人）与润扬公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定润扬公司将位于双流县白家镇近都村的学府嘉苑·书院阁小区8栋-1楼101号车位出卖给杨建军，总价款73000元。该合同中，第八条对设计变更的约定为：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期人民币活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；第十条对交付条件约定为：（一）出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；第十二条对逾期交房责任约定为：“1.按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日起出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于房屋时间交付之日起15日内向买受人支付违约金；第十四条对交接手续约定为：（一）该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按补充协议的约定处理。同日，双方签订《商品房买卖（预售）合同》补充协议。该补充协议中，第七条约定：交房时间由甲方（润扬公司）以报刊或其他媒体公告方式通知乙方（杨建军），乙方无论在客观上是否收到或知悉该通知，乙方都应于合同约定的交房时间到甲方办理交房手续。乙方逾期未办理交房手续，甲方则视为乙方违约，乙方按总房款的万分之三的日息向甲方支付违约金，直到乙方接受该房屋为止。若乙方超过60天仍未办理交房时，甲方有权终止合同，甲方退还乙方已交房款，同时乙方向甲方支付该房屋总房款的10%作为违约金。在补充协议中，双方另特别约定（第二十条）：甲方承诺学府嘉苑与学府嘉苑·书院阁为同一小区和同一物管公司。以上《商品房买卖合同》和《商品房买卖（预售）合同》补充协议均为润扬公司提供的格式合同。
合同签订后，杨建军依约履行了付款义务。
另查明，2009年12月23日，成都房信测绘有限公司出具学府嘉苑·书院阁小区地下室的《房产测绘技术报告》、《房产测绘成果报告》。2010年12月14日，润扬公司取得学府嘉苑·书院阁小区商品房及地下工程的《建设工程规划验收合格证》。2010年12月31日，润扬公司在华西都市报上刊登公告，通知未收房的业主办理收房手续等。本案中，润扬公司未书面通知杨建军验收所购车位，双方至今未办理交房手续。
审理中，杨建军要求继续履行双方签订的合同。
以上事实，有杨建军与润扬公司提交的《商品房买卖合同》和《商品房买卖（预售）合同》补充协议、润扬公司提交的《房产测绘技术报告》、《房产测绘成果报告》、《建设工程规划验收合格证》以及双方的一致陈述等证据在卷佐证。
杨建军于2014年5月14日起诉至原审法院，请求判令润扬公司：1.履行合同义务，交付符合使用条件的车位；2.支付逾期交付违约金（以已付款为基数按每日万分之三从2010年1月1日起计算至实际交付之日止）。
润扬公司反诉请求判令杨建军支付逾期收房违约金27287.4元（从2011年1月1日起计算至2014年6月1日止）。
原审法院认为，杨建军与润扬公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。根据合同的约定，润扬公司在收取杨建军交付的价款后，即应于2009年12月31日前向其交付车位。但是，依据查明的事实，至2009年12月31日润扬公司尚未取得涉案车位所在工程的建设工程规划验收合格证等文件，故其不能按约交付车位与杨建军属违约。对于杨建军要求润扬公司履行合同义务、交付符合使用条件的车位的诉讼请求，因润扬公司分别于2009年12月23日和2010年12月14日取得涉案车位所在工程的《房产测绘技术报告》《房产测绘成果报告》和《建设工程规划验收合格证》后，方才满足了合同约定的交付条件。关于交付的程序，根据《商品房买卖合同》第十四条双方对交接手续的约定，润扬公司应书面通知杨建军办理车位交接手续，其以在报刊上刊登公告的方式通知对方收房不符合该条的约定，润扬公司没有完成约定的通知义务。对于润扬公司提出的其在报刊上刊登公告作为通知杨建军收房的方式符合商品房买卖（预售）合同》补充协议第七条的约定的抗辩意见，评析该条约定内容，润扬公司可以通过报刊或者其他媒体公告方式通知购房者的前提是润扬公司能够按合同约定的交房时间交房，然本案中，润扬公司在合同约定的交房时间尚未满足交付条件。此后，润扬公司书面通知杨建军办理交接手续的义务并不因其在报刊上刊登了交房的公告而得以免除，故该抗辩意见不能成立。因此，杨建军要求润扬公司给付逾期交房违约金的请求，符合合同第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原审法院予以支持。润扬公司提出的调整违约金的请求，符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，原审法院予以支持。根据双方关于逾期交房的约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，结合涉案车位所在的具体位置，原审法院酌定以润扬公司支付杨建军违约金9000元为宜。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、润扬公司于判决生效之日起三日内将位于双流县白家镇近都村的学府嘉苑·书院阁小区8栋-1楼101号车位交付杨建军，并办理相关交付手续；二、润扬公司于判决生效之日起三日内向杨建军支付违约金9000元；三、驳回润扬公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，反诉受理费241元，合计441元，由润扬公司负担。
宣判后，杨建军不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1.案涉合同约定的违约金并不过高，不应予以减少。案涉合同约定的违约金为已付款总额的万分之三，按资金利息计算并不高于目前我国有明确规定的违约金限额，也符合有关司法解释关于合同没有约定违约金时的计算标准规定。且从违约金绝对金额看，杨建军每月停车费直接损失为220元，加上间接损失已超过3万元，润扬公司获得购车位款，减少银行贷款利息，其间接收益也有约3万元。2.原审酌定9000元没有任何事实和法律依据，既不能弥补损失，更不能惩罚润扬公司。3.原审适用法律错误，逾期交房的违约金应随着时间的增加而增长。原审法院曾于2013年12月就相同案件作出判决，当时润扬公司违约48个月，原审法院判决违约金9000元，本案中润扬公司违约时间更长，但违约金仍为9000元，并未按照相关租金标准予以确定。请求二审法院予以纠正，并依法改判。
被上诉人润扬公司答辩称，合同是双方协商自愿签订，约定的逾期交房违约金包括惩罚性和补偿性。杨建军没有证据证明其损失，原审法院对违约金进行调整符合相关法律规定。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求予以维持。
二审审理中，杨建军与润扬房产对原审法院审理查明的案件事实均无异议。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为本案约定的逾期交房违约金是否过高以及过高后应降至何种程度的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此理解，违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质，系以补偿守约方的损失为主要功能。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的确定应以违约损失为基础，综合考虑案件的具体情况。本案中，双方约定的逾期交房违约责任系针对2009年12月31日前交房以及取得《房产测绘技术报告》、《建设工程规划验收合格证》两个方面，而杨建军并未提交有效证据证明其因润扬公司违约而产生实际损失的具体数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，综合本案情况，原审判决对双方合同约定的逾期交房违约金酌情予以调整，并无不当，本院予以维持。
对于杨建军认为本案与他案判决不一致的问题。本院认为，我国系大陆法系国家，判例不是我国的法律渊源，类似案件的处理结果对本案的处理不具有约束力，且不同案件有不同的案件事实，每个案件必须根据具体的案件事实予以判决，他案的判决结果不能予以类推适用。
综上，杨建军的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费400元，由杨建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十二月五日
书 记 员 袁龙飞