福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1028号
上诉人（原审原告）：永安天立物业管理有限公司，住所地福建省永安市巴溪大道1599号永星小区3栋2层。
法定代表人：曾齐文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李观明，男，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）：黄笑美，女，1968年5月10日出生，汉族，住福建省永安市。
被上诉人（原审被告）：罗永海，男，1967年6月24日出生，汉族，住福建省永安市。
上诉人永安天立物业管理有限公司（以下简称天立物业）因与被上诉人黄笑美、罗永海物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天立物业的委托诉讼代理人李观明、被上诉人黄笑美到庭参加诉讼。被上诉人罗永海经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
天立物业上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判黄笑美、罗永海支付物业费3018元、公摊费897元及违约金30.25元，合计人民币3945.25元。二、黄笑美、罗永海承担本案一、二案案件受理费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，但却调整合同约定的价格标准，违法《中华人民共和国合同法》第八条规定的“依法成立的合同，受法律保护”的法律原则。《三明市物业服务收费实施办法》是一份地方性部门文件，其第十五条违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，不应作为法院的裁判依据。而且该实施办法已于2016年5月废止，取而代之的是三明市住房和城乡建设局印发的《三明市物业服务收费实施办法（试行）》，新办法规定：业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用。二、一审对诉讼时效的认定有误。天立物业工作人员曾两次在物业入户大门上张贴过《物业服务催缴通知书》，即向黄笑美、罗永海催讨过物业服务费，不存在2014年4月14日之前的诉请超过诉讼时效的问题。
黄笑美辩称，根据永安市房产管理局永房函（2016）36号文规定，各物业服务企业应于2010年10月1日至2016年5月31日期间执行《三明市物业服务收费实施办法》（明价（2010）114号）第十三条第三款的规定。黄笑美未办理涉诉房屋的入住手续，属未交房也未使用的空置物业，一审判决确定其按物业服务费标准的60%交纳物业服务费是正确的。天立物业从未向其催讨过物业服务费，起诉时也未提交相关证据材料证明催讨事实，因此，天立物业对2014年4月14日之前的物业服务费的诉请已超过诉讼时效。
罗永海提交书面答辩状辩称，其与黄笑美已于2012年2月10日离婚，双方在离婚协议中约定涉案房产归黄笑美所有，物业服务费应由房产实际所有者黄笑美承担，罗永海不应当承担。
天立物业向一审法院起诉请求：一、判令黄笑美、孙永海支付物业服务费3018元（按建筑面积84.1㎡、单价0.78元、2011年11月20日算至2015年9月20日），公摊水电费897元（2011年11月20日至2015年8月31日）及违约金30.25元（2014年11月26日至2015年9月20日，按日万分之二计算），以上合计3945.25元；二、案件诉讼费用由黄笑美、孙永海承担。
一审法院认定事实：
永安市蝶翠山水楼盘系福建明泰置业有限公司开发建设。2009年11月5日，天立物业与永安市明泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：“由天立物业为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每平方米每月0.78元；物业管理费由天立物业向业主直接收取，公共设施（不含地下车位）的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由天立物业代为收取；物业服务费的起收日为天立物业正式接管福建明泰置业有限公司移交的物业管理之日；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，除应补齐应交的物业管理费用外，还应按每天应交管理费千分之三的标准向天立物业支付滞纳金；合同期限为2年，起始日为永安市明泰置业有限公司向天立物业移交物业管理之日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前1个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，永安市明泰置业有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。”该合同还对其他事项作了约定，但未就物业服务费用、公摊费的交纳时间、交纳方式等事项进行约定。天立物业于2011年11月20日接管永安市蝶翠山水小区物业，依约开始提供物业服务。上述前期物业服务合同到期后，该小区的业主委员会尚未成立，天立物业与福建明泰置业有限公司未就延长合同期限达成协议，福建明泰置业有限公司亦未选聘新的物业管理企业。2014年11月8日，天立物业与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，主要约定：“天立物业以建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每平方米每月0.78元；电梯的年检费、消防设施、监控设施、智能化设施的维保费由业主按户公摊，以上公摊的费用从业主交纳的预收公共公摊水电费中支出；物业服务费（不包含电梯、公共照明用电和公共用水的水、电费）每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费及公摊费用的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五交纳滞纳金；物业服务期限为壹年，从2014年11月10日至2015年11月9日止。”该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，天立物业为该小区提供物业服务至2015年9月20日。
另查明，永安市蝶翠山水小区11幢3单元801室房产的登记的产权人系黄笑美、罗永海，建筑面积为84.1㎡，于2012年11月21日办理房屋产权登记。黄笑美、罗永海取得房产所有权后至今未交纳相应的物业服务费用，亦未办理房屋交接手续。该房产2013年1月至2015年8月期间的水电公摊费（含电梯年检费）630.6元已由天立物业先行垫付。
再查明，黄笑美与罗永海于1991年10月12日登记结婚，于2012年2月10日协议离婚。黄笑美、罗永海在离婚协议书中约定，罗永海放弃共有财产蝶翠山水11幢3-801室房产的所有权。
一审法院认为，天立物业作为物业服务单位与永安市蝶翠山水小区的建设单位福建明泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对天立物业与黄笑美、罗永海均具有约束力。《前期物业服务合同》到期后，天立物业与福建明泰置业有限公司虽未就延长合同期限达成协议，但天立物业仍依据原合同继续提供物业服务直至该小区业主委员会成立，该事实有天立物业提供的电梯年检缴费发票、公共用水用电缴费发票、房管局证明、电梯维保费缴费发票为凭，予以确认。该小区业主委员会成立后，天立物业又与之签订了《物业管理服务合同》，继续提供物业服务至2015年9月20日。蝶翠山水小区11幢3单元801室房产产权登记时间为2012年11月21日，登记产权人为黄笑美、罗永海共有，黄笑美、罗永海虽然在2012年2月10日协议离婚并约定该房产归黄笑美所有，但物权法规定不动产物权的设立变更以登记为生效要件，因此黄笑美、罗永海仍为涉案房产的业主，应共同承担物业费交纳之义务，故天立物业要求黄笑美、罗永海支付每月每平方米0.78元计算的物业服务费及代垫的水电公摊费之诉请，予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，因黄笑美、罗永海至今未办理交房，天立物业亦未能举证证明该房产于何时交给黄笑美、罗永海，故黄笑美、罗永海交纳物业费应从办理房屋产权登记之日（即2012年11月21日）起算为妥。本案《前期物业服务合同》未约定物业服务费的交纳时间和交纳方式，故2012年11月21日至2014年11月9日的物业服务费黄笑美、罗永海应按建筑面积每平方米每月0.78元交纳。《物业管理服务合同》约定物业服务费（不含水电公摊费）交纳时间为每半年起始的15日内，故2014年11月10日至2015年5月9日的物业服务费黄笑美、罗永海应于2014年11月25日前交纳，2015年5月10日至2015年9月20日的物业服务费黄笑美、罗永海应于2015年5月25日前交纳。因天立物业于2016年4月14日方才起诉黄笑美、罗永海主张上述期间的物业费及水电公摊费，且天立物业无法提供其他证据证明有向黄笑美、罗永海主张过权利，故对黄笑美辩称2014年4月14日之前天立物业的诉请已超出诉讼时效的意见，予以采纳。鉴于黄笑美、罗永海至今未办理房屋交接手续，房屋长期空置，天立物业在提供物业服务时所付出的管理成本与已居住使用的业主必然有所区别。况且，三明市物价局、三明市房地产管理局根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及《福建省物业服务收费管理办法》的相关规定，于2010年9月19日出台了《三明市物业服务收费实施办法》。该《实施办法》适用于三明市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。该《实施办法》第十五条明确规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”。故，黄笑美、罗永海尚欠天立物业的物业费应为675.66元（84.1㎡×0.78元×17月零5天×60%=675.66元，2014年4月15日算至2015年9月20日），黄笑美、罗永海尚欠天立物业先行垫付的水电公摊费为347.8元（2014年4月至2015年8月）。天立物业要求黄笑美、罗永海支付从2014年11月26日至2015年9月20日每日按应缴费用0.2‰计算的违约金的主张，有其与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》为凭，未超出中国人民银行同期贷款年利率5.6%的1.3倍，系在法律允许的范围内，故黄笑美、罗永海应支付天立物业违约金18.12元（计算方式附后），予以支持。黄笑美经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄笑美、罗永海应于判决生效后十日内支付天立物业2014年4月15日至2015年9月20日期间的物业服务费675.66元、2014年4月至2015年8月期间的水电公摊费347.8元及逾期付款违约金18.12元，合计1041.58元；二、驳回天立物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由天立物业负担19元，由黄笑美、罗永海负担6元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天立物业主张其曾在2013年10月31日及2014年9月30日向黄笑美、罗永海催讨过物业服务费，并在二审提交两份其在3-801房外张贴物业服务费催缴通知书的照片复印件证明。黄笑美对该照片复印件的真实性表示异议，认为即便真实，天立物业将催缴通知书张贴在其未入住的房屋外并无法让其知晓。本院认为，天立物业未提交相关照片的原件，且其提交的照片复印件未显示照片的拍摄时间，真实性难以认定，故不予采信。
本院认为，依据《物业服务收费管理办法》有关规定，县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。2010年9月19日三明市物价局、三明市房地产管理局出台了《三明市物业服务收费实施办法》，其第十五条规定：“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”。鉴于涉诉房屋一直未办理房屋交接手续，属于长期空置物业，一审判决参照该实施办法第十五条的规定，按照约定物业收费标准的60%确定黄笑美、罗永海自2014年4月15日至2015年9月20日期间应支付给天立物业的物业服务费，并无不当。天立物业未能提供充分证据证明其在起诉前向黄笑美、罗永海催讨过2014年4月14日之前的物业服务费、水电公摊费，因此，对其关于2014年4月14日之前的诉请未超过诉讼时效的主张，不予采纳。罗永海经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席和判决。
综上所述，天立物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人永安天立物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘月娥
代理审判员 叶景远
代理审判员 李 杰
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 陈月虹
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。