上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第277号
原告梁宏元，男，1961年4月28日生，汉族，住上海市宝山区。
原告张沛，女，1963年6月8日生，汉族，住址同上。
上列原告共同委托代理人徐伟明，上海市诚建成律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人沈亮，上海市诚建成律师事务所律师。
被告陶志刚，男，1982年11月14日生，汉族，住上海市宝山区。
被告俞音，女，1983年9月6日生，汉族，住上海市宝山区。
第三人招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
法定代表人施顺华，分行行长。
委托代理人袁倩如。
第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人张景载。
原告梁宏元、张沛与被告陶志刚、俞音房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁宏元、张沛的共同委托代理人徐伟明、沈亮，被告陶志刚、俞音，第三人招商银行股份有限公司上海分行的委托代理人袁倩如到庭参加诉讼。第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梁宏元、张沛共同诉称，2014年2月12日与陶志刚、俞音签订《上海市房地产买卖合同》，由梁宏元、张沛购买上海市宝山区水产路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），约定陶志刚、俞音应于2014年8月1日前交房，并于2014年11月23日前办理系争房屋的过户手续。但陶志刚、俞音实际于2014年8月30日才将房屋交付梁宏元、张沛，且截止至目前，尚未将房屋上所欠贷款还清，不履行合同约定的过户义务。故梁宏元、张沛起诉要求：1、陶志刚、俞音继续履行买卖合同，办理系争房屋的过户手续；2、要求陶志刚、俞音支付逾期交房违约金和逾期过户违约金（均以158万元为本金，按日万分之五计算，逾期交房违约金自2014年8月2日算至2014年8月30日，逾期过户违约金自2014年11月24日算至实际过户之日止）。
被告陶志刚辩称，同意办理系争房屋的过户手续，如果有资金的话会尽快偿还银行的贷款。事实上梁宏元、张沛对于2014年8月30日交房是同意并表示不追究责任的，故不同意支付逾期交房违约金。对于逾期过户违约金，从2015年1月10日起陶志刚即与梁宏元、张沛积极协商，故违约金应算至该日，之后的不应计算。梁宏元、张沛尚余30万元尾款未付，故违约金的计算应以已付款128万元为本金。双方合同约定的违约金标准过高，请求法院适当调整，考虑到陶志刚、俞音确实存在违约，同意按每月3，500元的标准支付违约金。
被告俞音抗辩意见与陶志刚一致。
第三人招商银行股份有限公司上海分行述称，对买卖双方的纠纷不发表意见，但应保护银行的抵押权，应还清贷款后涤除抵押权方可办理过户手续。
第三人上海市住房置业担保有限公司未作陈述。
经审理查明，系争房屋房地产权利人为陶志刚、俞音。2014年1月25日，经中介居间介绍，陶志刚、俞音与梁宏元、张沛签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，主要约定，梁宏元、张沛以196万元的价格购买系争房屋。同日，梁宏元、张沛支付定金5万元。2014年2月12日，陶志刚、俞音（卖售人、甲方）与张沛、梁宏元（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，转让价为158万元；甲方于2014年8月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方于2014年11月23日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。同日，陶志刚与张沛签订《协议书》，约定房屋实际成交价为196万元。同日，双方签订《备注》，就付款方式约定如下：1、乙方于2014年2月12日支付甲方首付款50万元；2、乙方应于2014年4月15日支付甲方第二笔款项116万元；3、乙方应于该房产过户当日支付甲方第三笔款项30万元。同日，梁宏元、张沛支付房款45万元。2014年4月10日，梁宏元、张沛支付房款116万元。2014年8月30日，陶志刚与张沛就系争房屋签订《房地产交接书》。
另查明，招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司于2009年11月18日经核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为104万元，债务履行期限从2009年11月13日至2039年11月13日，其中商业贷款80万元，公积金贷款24万元。审理中，招商银行股份有限公司上海分行提供贷款余额查询明细，显示截至2015年4月28日，商业贷款本金余额为725，297.57元，公积金贷款余额为216，883.11元。梁宏元、张沛及陶志刚、俞音对上述查询结果均无异议。
审理中，原告表示同意于过户当日支付尾款30万元。
以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、上海市房地产买卖合同、协议书、备注、房地产交接书、贷款余额查询明细及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为，买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守。梁宏元、张沛在本案中诉请要求陶志刚、俞音办理系争房屋过户手续，陶志刚、俞音表示同意，本院予以准许。但由于招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司是系争房屋的抵押权人，其抵押权应受到法律保护，故系争房屋的过户应以陶志刚、俞音还清贷款并注销抵押权为前提。梁宏元、张沛同意于过户当日支付尾款30万元，符合双方约定，本院予以准许。双方合同约定陶志刚、俞音应于2014年8月1日前腾出房屋交房，但实际于2014年8月30日交房，确实存在逾期交房，陶志刚、俞音表示逾期交房已征得梁宏元、张沛的同意，但未提供证据予以证明，本院难以采信。梁宏元、张沛依据合同约定主张逾期交房违约金的请求，合法有据，本院予以准许。对于违约金金额，鉴于双方合同约定的标准过高，陶志刚、俞音亦请求法院调整，本院酌情调整为3，500元。双方合同约定应于2014年11月23日前办理房屋过户手续，但陶志刚、俞音至今未注销房屋抵押并办理过户，亦存在逾期过户，故梁宏元、张沛依据合同约定主张逾期过户违约金的请求，合法有据，本院予以准许。至于违约金的标准，鉴于双方合同约定的标准过高，陶志刚、俞音亦请求法院调整，本院酌情确定为按每月3，500元的标准进行计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告陶志刚、俞音与第三人招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司于本判决生效之日起十日内，以债务清偿为前提，注销第三人招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司设定在上海市宝山区水产路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
二、被告陶志刚、俞音于上述抵押权注销后十日内，将上海市宝山区水产路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告梁宏元、张沛名下；
三、原告梁宏元、张沛于办理上述房屋房地产权利过户手续当日支付被告陶志刚、俞音房款30万元；
四、被告陶志刚、俞音于本判决生效之日起十日内，支付原告梁宏元、张沛逾期交房违约金3，500元，并按每月3，500元计算，支付原告梁宏元、张沛自2014年11月24日起至实际过户之日止的逾期过户违约金；
五、原告梁宏元、张沛的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取9，510元、保全费5，000元，均由被告陶志刚、俞音负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘姗
二〇一五年五月六日
书 记 员 黄莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。