广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终887号
上诉人(原审被告)：陈多世，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：尹凤，住广州市天河区。
上述上诉人共同委托代理人：廖ＸＸ，广东和颂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周宪祥，住广州市萝岗区。
被上诉人（原审原告）：黄有莲，住广州市萝岗区。
上述被上诉人共同委托代理人：李碧芳、林泽仍，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人陈多世、尹凤因与被上诉人周宪祥、黄有莲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗萝法民三初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周宪祥系涉案宅基地（证号：萝字第NOxxxxx号）的使用人。2004年8月31日，周宪祥（甲方）与陈多世（乙方）签订《房屋转让协议》，主要内容为：甲乙双方经协商一致同意签订如下房屋转让协议：1.甲方房屋座落在广州市白云区黄陂公司山下村，三层半框架结构，建筑面积280平方米，宅基地证号0052**；2.此房屋转让费为220000元，在甲乙双方签字当日，乙方一次性将该款全部付清给甲方，然后双方一起到公证处办理公证；3.甲方在收到上述全部转让金的三天内，应将房屋交付乙方使用，乙方付清房款后房产归乙方所有，甲方并把宅基地使用证复印件交付乙方（原件交在黄陂公司国土办办理换集体房产证）；4.甲方积极配合乙方办理宅基地证变更公正手续，但所需一切费用由乙方负责，甲方原已支付给黄陂公司国土办办理宅基证换集体房产证的收费22**元，在黄陂公司退回宅基地证原件交给乙方时，此款再由乙方交还给甲方；5.甲方保证上述房屋的隶属清楚，若发生甲方在转让该房前有债权债务的纠纷，概由甲方负责清理，与乙方无关；6.本协议在履行中若有争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向人民法院起诉；7.本协议未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充协议经双方签名后与本协议有同等效力；8.本协议一式两份，双方各执一份，经甲乙双方签名后即生效。该协议签订后，陈多世于2004年9月6日向周宪祥支付转让费220000元。
2014年11月4日，周宪祥、黄有莲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认周宪祥与陈多世签订的《房屋转让协议》无效；2.确认周宪祥、黄有莲与陈多世、尹凤签订的《赠与合同》无效；3.陈多世、尹凤向周宪祥、黄有莲交回位于广州市罗岗镇黄陂公司村山下社的宅基地及上盖建筑物；4.陈多世、尹凤承担本案诉讼费用。
陈多世、尹凤辩称：请求法庭驳回周宪祥、黄有莲的全部诉讼请求。理由：1.我方认为诉争房屋买卖时是三层半的框架结构，第一层是毛坯，第二、三层及第三层半没有砌砖，当时是周宪祥、黄有莲经济困难主动向我方发出要约邀请签署相关协议，双方买卖诉争房屋具有相应的民事行为能力，意思表示真实且一致，完全是自愿等价有偿的交易，双方随后还到公证处办理了公证手续，签约后我方不仅支付了诉争房屋的转让费22万元，且还投入了50多万元将诉争房屋建好进行装修，诉争房屋的买卖可以视为是周宪祥、黄有莲自愿放弃诉争房屋的所有权及其附属土地的使用权，该放弃行为并未给任何第三方造成损害，包括社会公共利益。因此我方认为诉争房屋买卖是合法有效的，依法应驳回周宪祥、黄有莲全部诉讼请求；2.我方自1998年2月起至今一直在诉争房屋所在地的山下村居住，且其户籍也于2010年迁移至诉争房屋所在地的山下村，我方提交的证据户口本可以体现，我方与周宪祥、黄有莲属于同村村民；诉争房屋的买卖关系发生于2004年，至今已超过10年时间，该10年来一直是由我方有效占用和使用诉争房屋，从未有第三人包括原告提出过异议，因此从物权占有角度看，我方占有使用涉案房屋的权利依法应得到保护；3.从周宪祥、黄有莲起诉的原因看，其是因为土地征用和房屋拆迁因素影响，拆迁补偿价格远远高于原房屋的买卖价格，受利益驱动起诉，周宪祥、黄有莲的行为不仅严重破坏交易安全，且严重违背民法通则规定的诚实信用原则，该行为不应受法律支持，应依法驳回其诉讼请求；4.若诉争房屋买卖合同被认定为无效合同，我方的合法权益将受到严重侵害，根据合同法第58条规定由于周宪祥、黄有莲对合同无效负有完全过错责任，其不仅应返还我方购房款22万元，还应赔偿给我方造成的全部损失511万元。综上，我方与周宪祥、黄有莲的诉争房屋买卖行为是合法有效的，我方继续占有诉争房屋应受法律保护。请依法驳回周宪祥、黄有莲的全部诉讼请求，维护我方的合法权益。
一审庭审中，周宪祥、黄有莲陈述双方准备到公证处办理《房屋转让协议》公证时被告知农村宅基地房不允许买卖，无法进行公证，于是2004年9月6日，周宪祥、黄有莲（赠与人）与陈多世、尹凤（受赠人）签订一份《赠与合同》，约定赠与人自愿将上述房产的全部产权无偿给予受赠人所有（各占二分之一产权）；受赠人表示接受赠与；本赠与合同由赠与人和受赠人签订后生效，并经广州市白云区公证处公证；赠与人须协助受赠人办理该房屋产权登记和过户的有关手续；此外，上述房产的全部权利义务均与赠与人无关等内容。该《赠与合同》还于2004年9月7日在广州市白云区公证处进行了公证。
2004年9月6日，周宪祥、黄有莲签订一份《委托书》，委托陈多世、尹凤为其代理人，以其名义办理涉案宅基地房的登记、转名、换证、缴纳有关税费、领取房地产权证等有关事务，该《委托书》于2004年9月7日在广州市白云区公证处进行了公证。周宪祥、黄有莲又于2014年9月19日作出一份《撤销〈委托书〉声明书》，声明撤销上述《委托书》，该份《撤销〈委托书〉声明书》于当日在广州市白云公证处进行了公证。
2013年5月7日，广州市公安局萝岗区分局向周宪祥发出一份《申领门牌确认通知书》，载明：“周宪祥：你单位申请门牌的资料收悉，根据广州市公安局门牌管理的有关规定，经现场审核，同意你单位（宅基地证：萝字第NOxxxx**号）申领以下门牌：山下东路四巷4号之一”。
周宪祥、黄有莲提供了其于2014年9月18日在广州开发区城市建设及房地产档案馆调取的档案资料，显示：土地使用权人姓名：周宪祥，证号：萝穗郊（萝）字xxxx号，地址：萝岗镇黄陂公司山下社，用地面积（平方米）：80，建筑面积（平方米）280，层数（层）：3.5，拟证明周宪祥现在仍然是涉案宅基地的使用权人。
2014年3月10日，广州市萝岗区联和街联和社区居民委员会及周艳全等8位村民联合出具《证明》一份，证明陈多世、尹凤夫妇户籍系广州市萝岗区联和街山下村（门牌号：山下东路五巷4号），其夫妇于1998年2月在其子陈远广自建房（联和街山下东路五巷4号）居住至今。
周宪祥、黄有莲提交了由山下村村民周某乙等5人于2014年12月23日签名的一份《证明》，载明：“兹有外地居民陈多世、尹凤夫妇于2004年8月31日，购买山下村民周宪祥位于山下东路四巷4号之一的楼房壹幢（宅基地证号：萝字第005202号××，该楼房为三层半框架结构，其中第一层已装修住人，第二、三层及四层（半层××没有砌砖。”
周宪祥是居民户口，其户籍地址为广东省广州市萝岗区山下东路四巷4号之一。
周宪祥、黄有莲提交了由山下村民周某丙、周某丁等70人于2014年12月27日签名的《实际情况说明》一份，载明：“陈多世、尹凤夫妇是广东省信宜人。陈多世于1984年7月15日将户籍从信宜迁来广州市越秀区，在2010年9月15日将户籍迁到广州市萝岗区山下东路五巷4号（买当地村民宅基地建的楼房门牌编号）。我们山下村民一直认为陈多世、尹凤夫妇不是山下村本村原村民，并特此以签名为证”。
陈多世主张其是涉案房屋村社的村民，并举证证明其于2014年12月1日以村民身份向所在村社捐资2000元修建“周氏书室”，于2014年12月20日以村民的身份向所在村社捐款2000元修缮周公佰达宗祠，于2015年8月以选民身份参加了该区的相关选举活动。
另查明，陈多世、尹凤户口本信息显示：两人现户籍地址为广州市萝岗区山下东路五巷4号，籍贯为广东省信宜，陈多世于1984年7月15日自广东省信宜迁来本市，尹凤于1986年8月16日自广东省信宜迁来本市，2010年9月15日，两人从广东省广州市越秀区田螺墩三街5号301房迁来现户籍地址。
原审法院于2015年3月3日向广州市公安局萝岗分局发出《征询函》，询问陈多世、尹凤的户口在越秀区时应为城镇户口，为何可以从越秀区落户到萝岗区的村。广州市公安局萝岗区分局于2015年3月12日向本院发出《复函》，称两人2010年9月15日随同其儿子陈远广按住房调整的原因入户广州市萝岗区山下东路五巷4号。由于原萝岗镇所属地区的农业户口已于2005年5月22日统一转为非农业户口，上述3人在越秀区时是非农业户口，迁入该址后，户口性质没有改变，符合户口迁移政策。本院于2015年3月3日向当地村民委员会发出一份《征询函》，向其征询陈多世、尹凤的户口迁至广州市萝岗区山下村后能否以村民的身份申请到宅基地。广州市萝岗区联和街联和社区居民委员会于2015年3月16日向原审法院发出《复函》，称该社区居委会是2005年4月由广州市黄陂农工商联合公司剥离社会事务而成立，社区居委会无权审批宅基地，村民（或居民××能否申请宅基地的问题可向广州市黄陂农工商联合公司征询。原审法院于2015年4月1日还向广州市国营黄陂农工商联合公司发出一份《征询函》，向其征询陈多世、尹凤的户口迁至广州市萝岗区山下村后能否以村民的身份申请到宅基地。该公司于2015年4月9日向原审法院发出《复函》，称该公司权属范围内的土地性质为国有土地，当地居民也已划归社区管理，该司现已不具备宅基地用地手续代理报批等职能，2010年以后未办理过宅基地申报手续。
案件审理过程中，双方当事人表示如涉案房屋买卖合同被认定为无效合同，双方清楚合同无效的法律后果，经原审法院释明，陈多世、尹凤表示在本案中其没有反诉主张周宪祥、黄有莲返还涉案房屋的转让费及相应的孳息，该费用待合同效力确定后其另行主张。案件审理过程中，周宪祥、黄有莲表示“返还上盖建筑物”是指“按三层半建筑物的现状返还”。
以上事实有周宪祥、黄有莲与陈多世、尹凤签订的《房屋转让协议》、《赠与合同》、收据、档案资料、《申领门牌确认通知书》、《农村宅基地使用证》、《公证书》、《委托书》、《撤销〈委托书〉声明书》、户口本、《感谢信》、捐款收据、《证明》、《实际情况说明》、《复函》、《选民证》以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：关于周宪祥、黄有莲与被告签订的《房屋转让协议》的效力问题。根据本案查明的事实，周宪祥与陈多世于2004年8月31日签订《房屋转让协议》时，涉案的宅基地的使用人为周宪祥，其性质是农村集体土地，其上盖建筑相应为农村集体土地房屋。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，由此可见，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。陈多世于1984年7月15日自广东省信宜迁来本市，尹凤于1986年8月16日自广东省信宜迁来本市，自2010年9月15日从广东省广州市越秀区田螺墩三街5号301房迁来现户籍地址广州市萝岗区山下东路五巷4号，因此，从其户籍信息来看，周宪祥与陈多世于2004年8月31日签订《房屋转让协议》时，陈多世、尹凤为城镇户口，并非涉案宅基地所在的广州市萝岗区山下村村民，因此周宪祥与陈多世签订的《房屋转让协议》虽是双方真实意思表示，但由于该《房屋转让协议》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。
关于周宪祥、黄有莲与陈多世、尹凤于2004年9月6日签订的《赠与合同》的效力问题。虽然该赠与合同已经过公证处公证，但是周宪祥、黄有莲在庭审中陈述当时双方到广州市白云区公证处作《房屋转让协议》公证时，因公证员告知其法律不允许进行宅基地买卖，因此，双方变相操作，签订了《赠与合同》并进行了赠与公证。从双方签订的《房屋转让协议》的内容及陈多世、尹凤向周宪祥、黄有莲实际支付了220000元转让款可以看出，周宪祥、黄有莲并没有将涉案宅基地房无偿赠与给陈多世、尹凤，名为赠与实为买卖，此份赠与合同并不是双方的真实意思表示，而是以合法形式掩盖非法目的，因此，该赠与合同应为无效。
关于周宪祥、黄有莲要求陈多世、尹凤交回涉案宅基地及上盖建筑物的问题。无效合同自始没有法律约束力，双方因该合同取得的财产应当予以返还，因此，陈多世、尹凤应按现状向周宪祥、黄有莲返还涉案宅基地及宅基地上盖建筑物。关于涉案房屋的转让费等费用的处理，因陈多世、尹凤在本案中并未反诉主张周宪祥、黄有莲返还且陈多世、尹凤明确表示该费用待合同效力确定后其另行主张，因此本案中对该部分费用不予调处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项、第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，作出如下判决：一、确认周宪祥与陈多世、尹凤于2004年8月31日签订的《房屋转让协议》无效；二、确认周宪祥、黄有莲与陈多世、尹凤于2004年9月6日签订的《赠与合同》无效；三、陈多世、尹凤于本判决发生法律效力之日起三十日内向周宪祥、黄有莲按现状交回位于广州市萝岗镇黄陂公司山下社，宅基地证号为萝字第NO0052**号的宅基地及上盖建筑物。一审案件受理费7900元，由陈多世、尹凤负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判后，上诉人陈多世、尹凤不服原审判决，向本院提起上诉称：穗府国用(2011)第05000121号《国土地使用证》记载证实，广州市萝岗区联和街山下东路五巷4号（以下简称“讼争房产”）所处地块系广州市国营黄陂农工商联和公司（以下简“黄陂公司”）以划拨方式取得的国有土地，黄陂公司所有的土地四至范围包括讼争前地块。原审法院认定讼争房产土地性质为农村集体土地事实不清，原审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第八条及第六十条相关规定错误。我方与周宪祥、黄有莲签订的《房屋转让协议》及签订的《赠与合同》均合法有效，仅是因被上诉人原因双方至今未依法办理有关房屋转让交易登力记手续而已。讼争房产所在广州市萝岗区联和街联和社区民委员会已于2005年4月依法设立，本案涉及的讼争房产买卖应适用《中华人民共和国城市房屋管理法》相关规定。而且讼争房产由我方实际占有使用时间至今逾十一年之久，期间讼争房产的装修、维修、保养等均由我方负责，本案起诉之日前，周宪祥、黄有莲从未对我方合法使用讼争房产提出过任何异议。周宪祥、黄有莲缘于土地增值、土地征收、房屋拆迁等因素，受利益驱动而起诉，其行为不仅严重损害我方合法权益，而且明显违反了《中华人民共和国民法通则》确立的诚实信用原则，其诉请依法应被全部驳回。我方与周宪祥、黄有莲签订《房屋转让协议》及《赠与合同》时均具有完全民事行为能力，系双方的真实意思表示。在协议签订后，我方依约向周宪祥、黄有莲支付了全部让价款人民币22万元，周宪祥、黄有莲也依约向我方交付了讼争房产。《赠与合同》的意思表示并未损害任何个人或单位的合法权益，无证据证实《赠与合同》签订与所谓非法目的相关联。关于《赠与合同》与前述《房屋转让协议》的关系，《房屋转让协议》签订在前，《赠与合同》签订在后，《房屋转让协议》约定交易价款实质为讼争房产的附条件赠与周宪祥、黄有莲依约应将讼争房产过户给我方。在2014年10月9日周宪祥、黄有莲提起诉讼时，并不存在周宪祥、黄有莲不能将讼争房产过户给我方的情势，原审判决认定《赠与合同》签订无效错误。综上所述，我方上诉请求：1、请求撤销原审判决，并驳回周宪祥、黄有莲全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由周宪祥、黄有莲负担。
被上诉人周宪祥、黄有莲答辩称：原审认定事实正确，程序正确。第一，陈多世、尹凤上诉状中所称的房屋地址是错误的；第二，双方签署的房屋买卖协议是在2004年8月31日，当时陈多世、尹凤户口所在地是在广州市越秀区，其身份属于城市居民，2004年时，农民的宅基地是不能向城市居民出卖的，相关行政部门也不能办理产权证，所以当时陈多世、尹凤是不具备购买我方宅基地身份资格的，因此，双方到公证处办理手续的时候，也因为法律的相关规定而不能办理，双方才签署了并不存在的赠与合同。陈多世、尹凤所提交的国有土地使用证是在2012年发的，该国有土地证不能显示包含涉案房屋地址，而且我方的宅基地证在没有被相关政府部门收回或者注销的情况下依法有效，涉案土地仍然是宅基地。第三，陈多世、尹凤从越秀区的户口迁移到广州市萝岗区联合街下山东路5巷四号，并非因为他们具备村民的资格，而且因为在2009年广州市出台户籍制度的改革陈多世、尹凤因为这种改革，才能将居民户口落户到涉案地址，他们并没有村民资格，不符合购买宅基地的条件。第四，陈多世、尹凤主张房屋转让协议书和赠与合同是两个法律关系，实际上，赠与合同的存在依附于房屋买卖协议，并非真实存在，一审期间陈多世、尹凤未对此提出异议。第五，本案所诉争的房屋只有一处，很明显，赠与协议是为了规避法律，实际上双方就是房屋买卖关系。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实无误。
二审期间，陈多世、尹凤提交三份证据材料，证据1、陈多世、尹凤的身份证复印件，拟证明我方户籍地址就是涉案房屋地址。证据2、2007年7月至2016年3月户名为陈多世、用电地址为涉案房屋的电费单，拟证明涉案房屋水电费由我方缴纳，该房屋的用电手续也是由我方办理。证据3、穗府国用(2011)第05000121号《国土地使用证》复印件，拟证明涉案房屋所在土地是国有性质了。
陈多世、尹凤向本院提交二审期间提交申请，请求本院向广州市国土资源和房屋管理局及广州市国营黄陂农工商联合公司调取涉案房屋所在地块性质。
本院认为，本案当事人争议的焦点为陈多世、尹凤是否应当向周宪祥、黄有莲返还涉案宅基地及上盖建筑物。
由于周宪祥与陈多世于2004年8月31日签订《房屋转让协议》时，涉案土地性质为农村集体土地，其上盖建筑为农村集体土地房屋，周宪祥已经依法取得涉案房屋宅基地使用权证，而陈多世、尹凤在签订该协议时并非涉案宅基地所在的广州市萝岗区山下村村民，陈多世、尹凤虽在2010年9月15日已经将户口迁入广州市萝岗区山下东路五巷4号，但户口性质并未改变，仍然是非农业户口。陈多世、尹凤上诉主张涉案房屋所在土地性质为国有，但并未提交涉案宅基地及上盖房屋已经改变农村集体所有性质的证据，涉案房屋的宅基地使用权证在未被相关行政部门撤销之前，周宪祥仍然是涉案宅基地及房屋的合法权利人。原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定认定周宪祥与陈多世签订的《房屋转让协议》为无效合同，并根据双方给付房屋价款交付房屋、名为赠与实为买卖的事实，认定周宪祥、黄有莲与陈多世、尹凤于2004年9月6日签订的《赠与合同》无效，于法有据，本院予以确认。原审法院据此判令陈多世、尹凤向周宪祥、黄有莲返还涉案宅基地及上盖建筑物，并无不当，本院予以维持。
关于陈多世、尹凤二审期间提交的证据，并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。陈多世、尹凤的调查申请的事项，原审法院已经查明，故本院对该申请不予接纳。
综上所述，上诉人陈多世、尹凤的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由上诉人陈多世、尹凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年四月十八日
书 记 员 宋德光
邝伟贤