广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1775号
原告深圳市凤凰股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道凤凰社区。组织机构代码。
法定代表人文建锋。
委托代理人刘鹏闻，广东铨权律师事务所律师。
被告深圳市美声电子科技有限公司，住所地深圳市宝安区福永凤凰第三工业区腾丰大道1号C栋1—2楼。组织机构代码。
法定代表人李金霞。
被告莱玛电子科技（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道凤凰第三工业区腾丰大道1号C幢第四层。
法定代表人AKOPOVNIKOLAY。
原告深圳市凤凰股份合作公司诉被告深圳市美声电子科技有限公司（以下简称美声公司）、莱玛电子科技（深圳）有限公司（以下简称莱玛公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市凤凰股份合作公司的委托代理人刘鹏闻到庭参加诉讼。被告深圳市美声电子科技有限公司、莱玛电子科技（深圳）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告深圳市凤凰股份合作公司诉称，2014年4月30日，原告与被告美声公司签订《厂房及宿舍租赁内部合同》，将位于深圳市宝安区福永街道凤凰第三工业区腾丰大道1号冲击波工业园C栋厂房及B幢宿舍第4层、第5层共25间出租给被告美声公司，合同约定被告美声公司租赁期自2014年5月1日至2018年3月31日，并约定了租金、押金、每月应收取的费用项目金额以及支付方式、期限等内容，其中被告美声公司可以转租。被告美声公司于2014年7月22日与被告莱玛公司签订《工业厂房及宿舍租赁合同》，将C栋厂房第4层1880平米及B幢宿舍3间租给被告莱玛公司使用，合同期限从2014年10月1日至2016年9月30日止，约定租金为每月33,000元，签合同时被告莱玛公司需支付两个月押金及第一个月的租金计为99,000元，被告莱玛公司另需每月支付卫生费1,000元、保安费2000元，本地厂长费2,000元、电梯使用费500元。后被告美声公司委托原告自2014年12月1日起收取被告莱玛公司的租金及各项费用，委托书和通知由被告莱玛公司管理人员签名确认，但被告莱玛公司占用厂房至今，只支付了两次租金共130,000元，尚欠租金共计301,056元。为此，原告特诉请法院判令：1、解除原告与被告美声公司的租赁合同、并无须退还被告美声公司保证金234,000元；2、两被告连带支付厂房租金、宿舍租金、卫生费、保安费等301,056元及利息6,000元（暂计至起诉日）；3、两被告承担案件受理费。
被告深圳市美声电子科技有限公司、莱玛电子科技（深圳）有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2014年4月30日，原告深圳市凤凰股份合作公司作为甲方，被告美声公司作为乙方，双方签订《厂房及宿舍租赁内部合同》，约定：甲方将位于深圳市宝安区福永街道凤凰第三工业区滕丰大道1号C幢厂房，面积6700平方米，B幢宿舍第4层10间，第5层15间，共25间，租给乙方做合法生产经营使用。租赁期从2014年5月1日至2018年3月31日，并于2014年5月1日开始起租。厂房的租金为每月每平方米人民币15元，每月租金为100,500元；宿舍每月每间660元，每月租金16,500元；门卫费每月4,000元，每月租金121,000元。从2016年4月1日至2018年3月31日，每月租金递增10%，每月共计租金133,100元。在签订本合同后，乙方必须在三天内向甲方支付两个月租金234,000元作为保证金。
合同签订后，原告承认其于2014年5月将涉案厂房交付被告使用，自2014年5月1日起计算租金。
2014年7月22日，被告美声公司作为出租方与作为承租方的被告莱玛公司签订《工业厂房及宿舍租赁合同》，约定出租方将深圳市宝安区福永街道办凤凰第三工业区腾丰大道1号冲击波工业园C栋4楼出租给被告莱玛公司，租用厂房面积为1,800平方米，租用B栋宿舍共计3间。租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日，厂房租金每月30,600元，宿舍租金每月2,400元，出租房每月收取卫生费1,000元，保安费2,000元，本地厂长费2,000元，电梯使用费500元。随后，被告美声公司出具授权委托书，委托并授权原告自2014年12月1日起收取被告莱玛电子科技（深圳）有限公司租金及各项费用，执行各项条款。
原告当庭确认：1、被告美声公司向原告支付了234,000元保证金；2、被告美声公司将涉案房产转租给被告莱玛公司的行为得到原告的授权与认可；3、被告莱玛电子自2014年12月起拖欠厂房租金；4、被告莱玛公司已经支付租金130,000元。
上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的《厂房及宿舍租赁内部合同》、《工业厂房及宿舍租赁合同》、授权委托书、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告确认涉案房产没有产权权属证明，也没有取得建设规划许可证，故本院认定原告和被告美声公司签订的《厂房及宿舍租赁内部合同》属于无效合同。原告和被告美声公司签订的《厂房及宿舍租赁内部合同》无效后，根据无效合同的处理原则，首先原告应当向被告美声公司返还租赁保证金人民币234,000元；其次，被告美声公司应当向原告返还涉案租赁房产，但根据本院查明的事实，被告美声公司将部分涉案厂房转租给被告莱玛公司，故两被告都存在使用涉案租赁房产的情况，故本院判令两被告共同履行向原告返还涉案房屋的义务。
《厂房及宿舍租赁内部合同》确认无效后，根据合同相对性原则，被告莱玛公司作为与原告存在房屋租赁关系的承租人，应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费。本案中，原告主张被告莱玛公司从2014年12月开始拖欠厂房和宿舍的占有使用费，被告莱玛公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见，视为其放弃举证质证答辩的权利，本院对原告的主张予以支持。综上，根据合同相对性原则，本院判令被告莱玛公司应当按每月占有使用费人民币33,000元的标准向原告支付自2014年12月起计算至本判决指定的返还之日期间的占有使用费。
原告另主张两被告应支付原告代为垫付的水电费，但因原告仅提供了水电费通知单以支持其主张，未能提交证据证明其已代被告莱玛公司垫付的水电费金额，相应的举证不能的不利后果由原告自行承担，对其相应的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市凤凰股份合作公司和被告深圳市美声电子科技有限公司与2014年4月30日签订《厂房及宿舍租赁内部合同》为无效合同；
二、原告深圳市凤凰股份合作公司应当于本判决生效之日起十日内向被告美声公司返还租赁保证金人民币234,000元；
三、被告深圳市美声电子科技有限公司、莱玛电子科技（深圳）有限公司应当于本判决生效之日起十五日内将位于深圳市宝安区福永街道凤凰第三工业区滕丰大道1号C幢厂房，面积6700平方米，B幢宿舍第4层10间，第5层15间，共25间返还给原告深圳市凤凰股份合作公司；
四、被告莱玛电子科技（深圳）有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告深圳市凤凰股份合作公司支付自2014年12月1日起计算至本判决指定的返还之日期间的占有使用费（按每月占有使用费人民币33,000元的标准计算）；
五、驳回原告深圳市凤凰股份合作公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,904元，由两被告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何冰清
代理审判员 郭映舜
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年二月十八日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 刘佳鹏
附相关法条如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应该认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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