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民二庭
事由：民事判决书
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成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第4132号
原告（反诉被告）樊春梅，女，1972年1月19日出生，汉族，住成都市武侯区永丰乡肖家河村**组。
委托代理人戴先华。
委托代理人龙姗。
被告（反诉原告）钟红梅，女，1971年9月13日出生，汉族，住成都市武侯区天乐街*号**栋*单元***号。
委托代理人冉彤。
原告樊春梅诉被告钟红梅房屋租赁合同纠纷一案，及被告钟红梅反诉原告樊春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2013年8月14日、2013年9月11日受理后，依法适用简易程序于2013年10月24日公开开庭进行了审理。原告樊春梅的及其委托代理人戴先华，被告钟红梅的委托代理人冉彤到庭参加了诉讼。案件审理期间，原、被告向本院申请庭外和解期限，后未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告樊春梅诉称，2010年4月12日，原告与成都市武侯区簇锦街道永兴社区（原铁佛新居社区）居民委员会资产管理小组（职责为经营管理农民征地拆迁安置配套集体资产）签订《房屋租赁合同书》，租赁武侯区福锦路169号附5号营业用房（面积180.88平方米）进行经营，租期5年。2012年10月6日，永兴社区书面同意原告转租上述房屋。2012年12月8日，原告与被告签订《商业铺面出租协议》，将上述房屋租与被告使用，约定租期自2012年12月8日至2015年7月7日，第一年租金按65元／平方米计算，被告每半年支付一次租金。被告交付半年租金后进场经营，2013年5月，被告明确表示不再续租，也未按约支付下半年租金，并拖欠房屋水电、物管、生活垃圾处置费，构成违约。2013年6月8日，原告要求被告返还房屋，维修屋内坑洞（被告修建汽车保养设施造成），恢复房屋原状，对押金进行结算，被告却不愿承担协议约定的违约金（1个月房租），且拒不搬出物品，不退还房屋为要挟，要求原告退还押金，经永兴社区调解和派出所处理，被告于2013年7月15日交付房屋钥匙。原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2012年12月8日签订的《商业铺面出租协议》；2.被告向原告支付：2013年6月8日至7月15日租金14500.55元；房屋恢复费用1000元，违约赔偿金11757.2元；水费、电费、物管费、生活垃圾处置费587.6元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告钟红梅答辩称，涉案房屋属于村民集体资产，其经营和处置应经过村民会议集体讨论决定，由于涉案房屋的出租未经村民会议集体决议，原、被告之间的租赁协议无效，相应被告不应承担违约金；此外，双方租赁合同已经于2013年6月份终止履行，依据合同法相关规定，一方明确表示不再继续履行合同，合同即解除，原告不应再行计算租金；另被告已于2013年6月份明确向原告告知不再租赁，在此情况下，原告应当及时采取行动而不应再2013年7月份收回房屋提起诉讼，对于该部分扩大损失，不应由被告承担。
被告钟红梅反诉称，原、被告双方就福锦路169号附5号签订租赁合同后，按约向原告交纳了保证金15000元，双方协议解除合同后，原告一直未退还该笔保证金，此外，被告向原告支付70500租金，但原告从未向被告提供纳税票据及收款发票，故被告反诉请求判令：1.原告退还被告履约保证金15000元；2.原告向被告交付70500元租金收款发票。
原告樊春梅针对反诉答辩称，根据双方签订的《商业铺面出租协议》，及《收据》记载，原告收取的是押金，而不是履约保证金；另《商业铺面出租协议》未约定提供房租发票，且该内容系税收行政管理事务，与双方民事争议无关。此外，原告只是转租人，不是出租房屋业主，不属于成都市地方税务局《个人出租房屋税收征收管理办法》中的纳税主体要求。故请法院驳回被告反诉请求。
经审理查明，成都市武侯区福锦路169号附5号商铺属于农民集中居住区配套经营性资产，属国有资产，由成都市武侯区簇锦街道永兴社区居民委员会（原成都市武侯区簇锦街道铁佛新居社区筹委会）享有经营管理权。
2010年4月12日，原告樊春梅与成都市武侯区簇锦街道铁佛新居社区筹委会签订《房屋租赁合同》，约定承租福锦路169号附5号商铺（面积180.88平方米），租期自2010年4月9日至2015年7月8日。2012年10月6日，成都市武侯区簇锦街道永兴社区居民委员会向原告出具证明，同意樊春梅转租涉案商铺。2012年12月8日，原告樊春梅与被告钟红梅签订《商业铺面出租协议》，约定将涉案商铺出租予被告使用，租期自2013年12月8日至2015年7月7日，第一年租金按65元／平方米计算，每半年支付一次，提前一个月支付。协议第二条约定“乙方不得擅自改变房屋使用性质和屋内结构，如有损坏应及时修复，否则照价赔偿”；协议第四条约定“乙方必须……按时交纳水、电、清洁、物业管理等各种费用，乙方必须交纳15000元作为押金，乙方退房时需交清各项费用，屋内设施无损坏，甲方退还乙方交纳押金”；协议第六条约定“甲乙双方在本协议期内不得违约，如有违约，违约方需按本铺面一个月租金赔偿给对方作为违约赔偿金”。合同签订当日，被告向原告支付2012年12月8日至6月7日租金70500元及押金15000元。
2013年6月，被告钟红梅向原告樊春梅提出不愿再继续承租涉案商铺。2013年7月1日，原、被告双方因涉案房屋存在内部改造及退还押金事宜发生争议，双方向簇锦派出所报案。2013年7月8日，双方再次发生争议，再次向簇锦派出所报案。2013年7月15日，被告钟红梅委托高守刚向原告樊春梅移交涉案商铺钥匙6把。
另查明，原告于2013年7月4日为涉案房屋向成都顺吉物业管理有限公司交纳涉案房产于2013年5月14日至6月30日物管费325.6元、垃圾清运费27元；于次日缴纳涉案房产2013年7月1日至7月31日物管费217元（按180.88平方米，每平方米1.2元计算）；生活垃圾处置费18元；
另查明，被告钟红梅租赁商铺用于汽车维修。2013年7月8日，成都市武侯区簇锦街道永兴社区居民委员会向原告出具了《关于福锦路169号附4号附5号商铺的整改通知》，指出涉案商铺存在“地面留有坑道、电源线改变且不具备原有功能、卷帘门破损、卫生间下水破损”，要求原告督促被告整改，否则将追究原告责任。2013年8月1日，原告将涉案商铺另行出租予浦洪军，约定由浦洪军对商铺进行维修，扣除租金6000元作为维修金，其中附4号维修金为5000元、附5号维修金为1000元。浦洪军于庭审中作为证人出庭作证，对该维修金一事予以确认。
上述事实有《房屋租赁合同》、《商业铺面出租协议》、《收据》、《报警记录》、《物管费、水电费、垃圾处置费发票》、《物品交接清单》、《关于福锦路169号附4号附5号商铺的整改通知》、照片、及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原告樊春梅对涉案商铺具有合法转租权，其与被告钟红梅签订的《商业铺面出租协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
现原、被告双方均确认，被告于2013年6月向原告口头告知不再继续承租涉案房屋，并于2013年7月15日正式向原告移交房屋钥匙，已确定不再继续履行合同，故本院对原告要求解除与被告之间的《商业铺面出租协议》的诉讼请求予以支持。由于被告在《商业铺面出租协议》所约定的租期未到期的情况下提前停止履行合同，在未与原告达成解除合同的一致协议的情况下，未支付下一半年房租，已构成违约，依据《商业铺面出租协议》约定需支付一个月租金作为违约金即11757.2元。
被告实际支付涉案商铺租金至2013年6月7日，而向原告实际交还回涉案商铺钥匙为7月15日，期间占用商铺为37天，应支付租金为14500.55（11757.2元／30天×37天），被告应当向原告支付该占用期间的费用。
《商业铺面出租协议》约定“乙方不得擅自改变房屋使用性质和屋内结构，如有损坏应及时修复，否则照价赔偿”，现据《关于福锦路169号附4号附5号商铺的整改通知》、现场照片、浦洪军证言证实，涉案商铺存在“地面留有坑道、电源线改变且不具备原有功能、卷帘门破损、卫生间下水破损”等改建损坏的情形，被告钟红梅应当予以赔偿。结合涉案商铺实际改建损坏情形，以及证人浦洪军与原告另行签订合同的约定，本院对原告要求被告赔偿损失1000元的诉讼请求予以支持。
《商业铺面出租协议》约定“乙方必须……按时交纳水、电、清洁、物业管理等各种费用”，据原告提交的缴费票据显示，原告代缴2013年5月14日至6月30日物管费325.6元、垃圾清运费27元；以及2013年7月1日至7月31日物管费217元、生活垃圾处置费18元，其中应分摊至2013年7月15日的费用为470.1元，被告应向原告返还该费用。
被告反诉要求原告退回履约保证金15000元，本院认为，《商业铺面出租协议》约定“乙方必须……按时交纳水、电、清洁、物业管理等各种费用，乙方必须交纳15000元作为押金，乙方退房时需交清各项费用，屋内设施无损坏，甲方退还乙方交纳押金”，故该押金与被告反诉所称的履约保证金具有同一性，该履约保证金应作为对水电、物管、设施等的保障。据本院已审理查明内容，履约保证金应当扣除房屋恢复费用1000元，物管费用470.1元，尚余13529.9元，由原告向被告返还。至于被告反诉要求原告提供租金发票，属税务行政部分职权范围，本院不做处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告樊春梅与被告钟红梅于2012年12月8日签订的《商业铺面出租协议》；
二、被告钟红梅于本判决生效之日起五日内向原告樊春梅支付租金14500.55元；
三、被告钟红梅于本判决生效之日起五日内向原告樊春梅支付违约金11757.2元；
四、原告樊春梅于本判决生效之日起五日内向被告钟红梅退还履约保证金13529.9元；
五、驳回原告樊春梅其他诉讼请求；
六、驳回钟红梅其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费495元，因简易程序结案减半收取247.5元，由被告钟红梅负担；反诉受理费175元，原告樊春梅承担100元，由被告钟红梅承担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 郭静
二〇一四年五月二十二日
书记员 赖婷