北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初16900号
原告：李x，男，1982年2月10日出生。
委托诉讼代理人：曹娟，北京安博（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩新华，女，1977年2月10日出生，北京市安博律师事务所实习律师。
被告：梁x，女，1965年11月22日出生。
被告：仇x，男，1963年6月29日出生。
二被告之共同委托诉讼代理人：杜妍，北京高文律师事务所律师。
二被告之共同委托诉讼代理人：张钰，北京高文律师事务所律师。
原告李x（以下简称姓名）与被告梁x、仇x（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。李x及其委托诉讼代理人曹娟、韩新华，梁x及梁x、仇x之共同委托诉讼代理人杜妍、张钰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李x向本院提出诉讼请求：1、判令梁x继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及《补充协议》，将北京市朝阳区天达路8号院20号楼17层x号房屋（以下简称x号房屋）过户至李x名下；2、判令梁x、仇x赔偿李x中介费损失17250元；3、判令梁x、仇x赔偿李x违约金345000元；4、判令梁x、仇x赔偿李x其他损失18200元。诉讼过程中，经本院释明，李x变更诉讼请求为：1、确认双方于2016年2月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2、判令梁x、仇x赔偿李x缔约损失1500000元。事实和理由：李x于2016年2月20日在信诚联行房地产经纪公司的居间服务下，与梁x、仇x签订房屋买卖合同，购买x号房屋，总价款1
725000元，当日李x支付定金5万元，于2016年3月5日办理了网签。2016年3月6日仇x通过中介告知李x，拒绝出卖x号房屋，并将不再履行房屋买卖合同项下的义务。李x认为，该房屋买卖合同系双方真实的意思表示，应当依约履行，梁x及仇x的违约行为给李x造成了巨大损失。据此，原告现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
梁x辩称，不同意李x的全部诉讼请求。第一、x号房屋虽登记在其名下，但是实际归其父母所有，梁x并非x号房屋的实际产权人，对该房屋不具有处分权；第二、仇x以梁x的名义出售x号房屋系无权代理，梁x已经及时表示对仇x的行为不予追认，李x在明知仇x未取得梁x授权的情况下签订房屋买卖合同，自身存在一定的过错，不属于“善意第三人”，亦不构成表见代理。
仇x辩称，不同意李x的全部诉讼请求。在签订房屋买卖合同时，仇x已经明确向李x表示该合同需要经梁x本人签字后方可生效，现梁x拒绝追认，故该合同尚未发生法律效力；第二、仇x在得知梁x及其父母拒绝出售x号房屋时，已经及时告知李x及中介公司，已经尽到了及时采取措施以减少李x损失的义务，并于2016年4月14日双倍返还李x定金10万元。
经审理查明：梁x与仇x系夫妻关系，x号房屋登记在梁x名下,共有情况一栏登记为单独所有，房屋性质系按经济适用住房管理。
2016年2月20日，仇x以梁x之委托代理人的身份与李x签订房屋买卖合同及补充协议，约定：梁x将x号房屋出售给李x，房屋成交价格为1725000元，李x于签订合同当日向梁x支付定金5万元，李x于网签后5日内向梁x支付第二笔购房定金25万元，李x于过户当日向梁x支付购房款38.5万元，剩余房款104万元以贷款方式支付，自李x获得银行（公积金管理中心）贷款批准后30日，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属移转登记手续。2016年3月5日，涉案x号房屋办理了网签手续，网签合同编号为x。
2016年2月20日签约当日，李x通过其朋友韩x的支付宝账户向仇x支付了定金5万元。2016年4月14日仇x通过支付宝账户原路向韩x返还了10万元。韩x到庭陈述，认可其收到了仇x支付的10万元。
经询，李x称签订上述合同时，仇x携带自己和梁x的身份证原件、x号房屋房本原件，中介公司人员向双方提供了空白的售房委托书，并让仇x替梁x在委托人处签了名，仇x本人在承诺书上签了字。梁x称，2016年3月初，仇x才向其告知就x号房屋签署房屋买卖合同一事，梁x与父母商议之后，于2016年3月6日通过仇x及中介公司告知李x决定不出售x号房屋。李x称，一直信任仇x系有权代理其妻梁x出售x号房屋，并且相信双方签订的房屋买卖合同真实有效，其在庭审中才明确得知梁x本人拒绝出售房屋。
经本院释明，李x不申请对x号房屋的市场价值进行评估，表示由法院酌情确定赔偿损失的具体数额。
上述事实，有结婚证、房屋买卖合同及补充协议、售房委托书、承诺书、房屋所有权证、证人证言、工作记录、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权中止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，x号房屋登记在梁x名下，仇x以梁x委托代理人的身份与李x签订房屋买卖合同及补充协议，并在空白授权委托书上填写了委托人梁x的名字，双方均应知晓仇x尚未取得梁x对其代理出售行为的授权，现梁x明确表示不同意出售x号房屋，拒绝追认仇x的出售行为，仇x的行为系无权代理。另外，出售房屋一事并非夫妻日常家事代理权所涵盖的内容，结合本案在案证据，仅凭仇x持有双方的身份证原件及房本原件，尚不足以成立梁x授予仇x出售房屋的代理权表象，故亦不构成表见代理。故，双方签订的房屋买卖合同及补充协议未经追认，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，仇x在没有得到梁x售房授权的情况下与李x签订房屋买卖合同，存在明显缔约过失；仇x虽辩称双方仅系“草签”合同，作为李x向其支付定金而达成的初步意向，李x及中介公司均同意以梁x在房屋买卖合同上亲自签字作为合同生效条件，但对此并未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。李x未确认房本所载房屋所有权人梁x已授权仇x代理出售房屋便草率定约，亦存在一定的过错。对此，仇x应承担主要责任，李x承担次要责任，仇x应当赔偿李x因此而受到的损失。关于损失数额的确定，应以信赖利益为限，即李x信赖双方订立的房屋买卖合同有效而丧失了其他定约机会所造成的损失；同时，在确定损失的数额时，除了考虑双方的过错程度之外，还应充分考虑守约方履行合同的程度、实际支出的交易成本等因素。李x就其赔偿损失的主张未申请评估，本院将通过询价的方式酌情确定赔偿损失的具体数额。因房屋买卖合同及补充协议已被确认无效，故其中所载定金条款不发生定金罚则的法律效力，为减少当事人的诉累，仇x多退还的5万元计入其应当赔偿李x损失的金额之内，仇x不需再向李x主张返还。关于李x主张的中介费损失，目前李x尚未实际支付，本院不能确认该笔中介费已经成为损失，故其现无权要求仇x赔偿。
梁x并未授权仇x出售房屋，无缔约过失，对于合同无效并不存在过错，不应当承担赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告李x与被告梁x于2016年2月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》无效；
二、被告仇x于本判决生效之日起七日内赔偿原告李x25万元；
三、驳回原告李x的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20480元，由原告李x负担8192元（已交纳），由被告仇x负担12288元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 罗 淼
人民陪审员
卢维东
人民陪审员
杜素玲
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 韦冠鹏