湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终94号
上诉人（原审原告）：朱美华，女，1975年5月19日生。
委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郴州中宇房地产开发有限公司。
法定代表人：汤伟中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓文红，女，系郴州中宇房地产开发有限公司办公室主任。
上诉人朱美华因与被上诉人郴州中宇房地产开发有限公司（以下简称中宇房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱美华的委托诉讼代理人邓彰科、被上诉人中宇房产公司的委托诉讼代理人邓文红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱美华上诉请求：1、撤销一审判决，改判中宇房产公司立即给朱美华办理房屋产权证；2、由中宇房产公司支付违约金；3、一、二审诉讼费由中宇房产公司负担。事实与理由：购买涉案房屋后，只办了房屋所有证，已过去四年多，因中宇房产公司超批准200多平方米土地建设未及时协调，导致所购不属超建的房屋不能办理土地使用证；购房合同有违约条款及违约金结算方式，一审判决不当，请二审改判。
中宇房产公司辩称，公司正在积极办理土地使用证，会尽快给朱美华办好。因政府相关部门的原因，未能给朱美华办理完毕相关产权手续，是不可抗力，中宇房产公司不应承担违约责任。
朱美华向一审法院起诉请求：1、请求法院判决中宇房产公司立即办理土地使用证给朱美华，如果国家改变办证形式，就将第一项诉讼请求变更为请求判决中宇房产公司办理不动产产权证给朱美华；2、中宇房产公司支付迟延办证的违约金100,000元（视该案具体情况，保留增加诉讼请求的权利）给朱美华；3、本案诉讼费由中宇房产公司负担。
一审法院认定事实：2011年3月29日，朱美华（买受人）与中宇房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条项目建设依据约定，中宇房产公司以出让方式取得座落于汝城县环城西路南延段阳光丽苑A区、编号为汝国有（2009）第0990号地块的土地使用证，一审法院查实为汝国有（2009）第0989号地块的土地使用证。该土地使用面积为7434.47平方米，规划用途为商住用地。出卖人中宇房产公司经批准，在上述地块上建设商品房，现定名阳光丽苑A区商住楼。建设工程规划许可证号为20091120056，施工许可证为431026200911270102。第二条买受人所购商品房基本情况约定，该商品房为第一条规定项目中的A区第3幢一单元A3仓-01号，该房屋用途为仓储用房，房屋建筑面积为79.55平方米。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定，按照建筑面积计算该房屋价款，该房屋总价款为238,650元。第六条付款方式及期限约定，一次性付款，全部房款已付清。第八条交付期限约定，出卖人于2011年4月20日前向买受人交付使用该房屋。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付的定金赔偿买受损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的每天0.05％向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。朱美华已经向中宇房产公司支付了全部购房款、契税、土地证工本费、土地印花税及公用设施维修基金等费用。中宇房产公司向朱美华交付了房屋且为朱美华办理了房屋产权证（汝城县房权证转移登记字第000148**号）。中宇房产公司没有在合同约定的期限内为朱美华办理土地使用证（不动产产权证）。另外，涉诉房屋所在土地系中宇房产公司2009年3月19日通过与汝城县城建开发责任有限公司签订国有土地使用权转让合同所取得，该土地的规划用途为综合用地，转让面积为7690.58平方米。商品房买卖合同约定土地面积7434.47平方米，但阳光丽苑A区实际建筑面积为7690.58平方米，超出256.11平方米。中宇房产公司主张其已就涉诉房屋办理不动产产权证的问题向相关政府部门积极协商，现尚未获得政府部门批准。
一审法院认为，朱美华与中宇房产公司签订商品房买卖合同，中宇房产公司将涉案房屋出售给朱美华，房屋的出售必然引起土地使用权的转让，但因涉案房屋所在的阳光丽苑A区土地实际用地7690.58平方米，仅有7434.47平方米用地国土部门办理了合法手续，超出的256.11平方米缺角用地至今未获得相关行政部门的确认,能否办理不动产产权证尚需相关行政部门依职权予以确认,现朱美华请求中宇房产公司办理不动产产权证的条件尚未成就，因此对于朱美华要求办理不动产产权证的诉请,不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现中宇房产公司未按约定期限办理土地使用权证（不动产产权证），构成违约，朱美华主张依据合同第十八条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的每天0.05％向买受人支付违约金”，中宇房产公司应承担相应的违约责任，给付朱美华相应的违约金。朱美华主张违约金100,000元，但朱美华未能提供证据证实其因中宇房产公司违约而产生了实际损失，且中宇房产公司已经将房屋交付朱美华使用，并办理了房屋产权证，朱美华诉请被告支付100,000元违约金明显过高，中宇房产公司以不可抗力为由不同意支付违约金，一审法院酌情认定中宇房产公司赔偿朱美华违约金2000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州中宇房地产开发有限公司判决生效后十日内向原告朱美华支付违约金2000元；二、驳回原告朱美华的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告郴州中宇房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
当事人在二审未提交新的证据。
本院二审查明，朱美华与中宇房产公司所签《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记第3项约定：买受人全权委托出卖人办理房屋所有权证。朱美华于2011年3月29日签订合同当天按合同约定交付房款200,000元，于2011年8月2日向中宇房产公司付清房价余款38,650元及办证所需税、费等款项，中宇房产公司向朱美华交付了所售房屋。本案认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点有二：一、朱美华关于要求中宇房产公司立即为其所购房屋办理好土地使用证的诉请能否支持；二、违约金问题。
关于第一个问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，缔约双方均应依约全面履行合同义务。本案中，朱美华依《商品房买卖合同》履行了自己交付全部房款及委托中宇房产公司办理房屋产权登记手续所需税、费等义务，按约定，中宇房产公司应当在商品房交付使用后180天内，为朱美华办理好所购房屋的房地产权属证书交付于朱美华；但中宇房产公司由于超规划用地问题，因自身非正当性原因导致办证条件不能成就而不能按约为朱美华办理好房屋土地使用权证，构成合同违约。按本案《商品房买卖合同》第十五条约定，朱美华可选择解除合同退房，由中宇房产公司退还已付房款，并按已付定金赔偿朱美华；或选择合同继续履行，由中宇房产公司按已付房价款每天0.05%向朱美华支付违约金。朱美华选择了第二种处理方式，即中宇房产公司支付违约金，合同继续履行。朱美华请求中宇房产公司为其办理土地使用权证，应予支持。但超规划许可用地问题有待行政管理机关处理，不为中宇房产公司单方可掌控，因此，在办证条件未具备情况下，朱美华要求立即办理土地使用权证，也不现实，应待办证条件具备后，由中宇房产公司及时办证。中宇房产公司应积极促成办证条件成就并及时履行办证义务。
关于第二个问题。如前所述，显然，中宇房产公司是由于自身原因造成违约，不属不可抗力之情形，中宇房产公司认为本案不能按合同约定及时办理土地使用权证是不可抗力因而不须承担违约责任的抗辩理由不成立，朱美华依合同约定主张中宇房产公司支付违约金，应予支持。考虑涉案房屋已交付朱美华并办理了房屋所有权证,只是部分权利的行使（如转让）受限，对违约金予以适当调整尚可，但一审酌定仅支付2000元的违约金，过低，不利促使违约方积极履行合同义务。综合本案实际情况,由中宇房产公司承担20,000元为宜。
综上，朱美华上诉的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省汝城县人民法院（2016）湘1026民初461号民事判决：
二、限被上诉人郴州中宇房地产开发有限公司在办证条件成就后30日内依法为被上诉人朱美华办理本案房屋产权的土地使用权证；
三、被上诉人郴州中宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五内向上诉人朱美华支付违约金20,000元；
四、驳回上诉人朱美华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，合计4600元，由被上诉人郴州中宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小峰
审 判 员 徐作顺
代理审判员 曹 颖
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 易唐靓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。