上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第43234号
原告陈溢艳。
委托代理人黄蕊，上海普若律师事务所律师。
被告马程辉。
被告李琼。
原告陈溢艳诉被告马程辉、李琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，适用简易程序，于2014年1月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄蕊及被告马程辉、李琼均到庭参加诉讼。之后依法转为普通程序，组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄蕊、被告李琼到庭参加诉讼，被告马程辉经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈溢艳诉称，2013年9月8日，原、被告双方就位于上海市浦东新区园洲路XXX弄XXX号XXX室房屋（简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，对双方的权利义务、房地产交接期限等进行了约定。合同签订后，原告已全额支付购房款。然而经原告催告至今，被告仍拒绝与原告办理系争房屋交接手续。原告诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，与原告办理系争房屋的交房手续；2、判令被告承担违约金人民币（以下币种相同）48，000元（暂算至2013年10月15日）；3、诉讼费由被告承担。审理中原告变更第2项诉讼请求为：判令被告承担违约金，以合同总价日万分之二的标准从2013年10月15日起算，主张至实际交房之日止。
被告马程辉辩称，被告因急需钱归还典当行贷款，于2013年6月8日经朋友介绍向朱丹梅借款120万元，约定月息5分，借期三个月。当日被告与朱丹梅签订借款协议，同时还出具委托书给朱丹梅并办理了公证，约定到期还不出钱，朱丹梅有权处分系争房屋。同年6月9日朱丹梅转帐120万元至马程辉帐户，当天马程辉又从中划给朱丹梅12万元作为第一笔利息和手续费。到2013年8月8日，马程辉拖延归还利息，朱丹梅就到被告家中表示不还钱就要收房子，并拿走了两被告的身份证。同月9日，马程辉还了利息，朱丹梅归还了身份证。从同月9日开始朱丹梅一直陆续带人来看房。之后马程辉与朱丹梅多次电话联系商量还款事宜，朱丹梅一直变卦，后来不接电话了。到同年10月15日，马程辉去查询系争房屋的信息，发现系争房屋已在同年10月10日被过户给了原告。同年10月15日原告委托律师找被告要求交房，被告告知上述情况，希望原告不要以诉讼方式处理系争房屋，但原告不同意，后起诉至法院。系争房屋的买卖事宜全是朱丹梅以被告代理人的方式与原告进行的，原告从未与被告联系过，房款也未交给被告，被告认为朱丹梅与原告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告愿意归还120万元借款，但不同意履行买卖合同，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李琼辩称，马程辉、李琼系夫妻关系，但相关情况李琼均不清楚。2013年6月8日马程辉出具书面说明，承诺此事的所有责任由马程辉承担，与李琼无关。有什么责任，全部应由马程辉承担。
经审理查明，2013年6月8日，马程辉、李琼出具一份《委托书》，内容为：委托期限2013年6月8日至2013年12月8日。委托人马程辉、李琼欲出售系争房屋，由于委托人不便亲自办理相关售房手续，故委托朱丹梅为其合法代理人，委托权限包括代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理收取房价款等十二项。上海市黄浦区公证处出具（2013）沪黄证经字第6075号公证书，对该委托书签名进行了公证。2013年9月8日朱丹梅以马程辉、李琼委托代理人的名义与原告陈溢艳签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：买受人（乙方）陈溢艳受让卖售人（甲方）马程辉、李琼的系争房屋，转让价款160万元，甲方于2013年9月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲、乙双方确认，在2013年12月7日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。原告陈溢艳于2013年9月6日支付购房定金5万元，同月9日支付购房款25万元，同月30日支付购房款70万元，同年10月10日支付购房款尾款60万元，上述款项均由朱丹青梅收取并出具收条。2013年10月15日，原告委托律师要求被告交付系争房屋遭拒，之后原告起诉。
以上事实，有原告提交并经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、委托书、公证书、律师函、收条、中国农业银行银行卡取款业务回单及原告、被告的陈述在案佐证。
本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。被告马程辉、李琼出具《委托书》就出售系争房屋委托朱丹梅为其合法代理人，并给予朱丹梅包括代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理收取房价款等十二项授权，之后朱丹梅以马程辉、李琼委托代理人的名义与原告陈溢艳就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同未违反法律规定，应为有效，对被告马程辉、李琼具有法律约束力。被告辩称被告仅系与案外人朱丹梅存在借款事实，但对此被告未举证证明，本院难予采信。且即便被告与朱丹梅存在借款事实，并无证据证明原告与朱丹梅存在恶意串通的情况，原告系善意购买系争房屋并按约支付购房款，故被告认为系争《上海市房地产买卖合同》无效的辩解缺乏依据，不予采纳。按照上述合同约定，被告马程辉、李琼应于2013年9月15日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，而被告对原告的交房要求予以拒绝，至今未按约交付系争房屋，本案原告诉讼请求被告办理系争房屋的交房手续应予支持。被告马程辉、李琼逾期未交付系争房屋，已构成违约，按约应承担原告已付房款每日0.1%的违约金，现原告自愿调整违约金标准，主张以合同总价日万分之二的标准从2013年10月15日起算，主张至实际交房之日止，与法不悖，可予支持。关于被告李琼辩称2013年6月8日马程辉书面承诺此事的所有责任由马程辉承担，本院认为该承诺即便真实，也仅系马程辉对李琼作出，对外不产生效力，不能免除李琼作为合同出售人之一应履行的合同义务。被告马程辉在本院第二次开庭时经传票传唤无正当理由未到庭，其自行放弃相应的诉讼抗辩权利，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告马程辉、李琼应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区园洲路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告陈溢艳；
二、被告马程辉、李琼应于本判决生效之日起十日内支付原告陈溢艳逾期交付上海市浦东新区园洲路XXX弄XXX号XXX室房屋的违约金，以160万元为基数按照每日万分之二标准自2013年10月15日起算至实际交房之日止。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19，632元，由被告马程辉、李琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 虞勇强
二〇一四年四月十六日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。