安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02794号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张克秀。
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶先成。
以上两位上诉人的共同委托代理人：何莉，河南太平律师事务所律师。
以上两位上诉人的共同委托代理人：宣昌洲。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：程云兰。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：程传峰。
上诉人张克秀、叶先成因与被上诉人程云兰、程传峰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2015年3月11日作出的（2015）瑶民一初字第00792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：张克秀、叶先成系夫妻关系，程云兰、程传峰也是夫妻。2014年3月28日，张克秀作为出卖人与作为买受人的程云兰签订了《存量房买卖合同》一份，双方约定张克秀将坐落于合肥市瑶海区屯溪路65号君柳河畔小区×幢×室、权属证号为瑶字第××××号的住宅房出卖给程云兰，房屋建筑面积143.82平方米，转让价款为109万元；程云兰于2014年6月1日前将47万元整（含定金3万元）存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续，张克秀同意程云兰向商业银行申请银行抵押贷款，总额为62万元；合同第八条约定程云兰逾期未超过十日的，应按日向张克秀支付存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。逾期超过十日未支付转让存量房价款的，张克秀有权单方解除合同，程云兰应按日向张克秀支付存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。上述合同签订当日，张克秀、程云兰签订《补充协议》一份，协议第4条约定双方应在房产局下发已过户的房产证及程云兰付清全部的房款（申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的5日内办理房屋交接手续，双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金；由张克秀、叶先成起草、双方就其他需要约定的事项达成三条特别约定事项，其中第3条约定程云兰全部付清房款后，张克秀交付房屋的一切手续及设施，9月1日款要付清，否则按照合同签订之日起程云兰支付张克秀2%的违约金（每月）。
上述合同签订后，程云兰于2014年7月9日交付张克秀购房款现金251000元，将339000元存入合肥市存量房资金托管中心。2014年7月21日，程云兰与中国银行股份有限公司安徽省分行签订《个人二手住房贷款合同》，就所购买的君柳河畔小区×幢×室房屋申请银行按揭贷款50万元。2014年11月4日，银行发放贷款后，程云兰通知张克秀领取房款，因张克秀要求程云兰支付违约金，双方协商不成。2014年12月17日，程云兰、张克秀在合肥市瑶海区城东街道人民调解委员会主持下达成《人民调解协议书》，双方在协议中同意先将房屋买卖行为履行完毕，违约金问题双方另行到法院进行诉讼。之后，张克秀领取了全部卖房款，将房屋交付给程云兰。
张克秀、叶先成诉至原审法院，请求判令程云兰、程传峰支付逾期付款违约金196200元。程云兰、程传峰提起反诉，请求判令张克秀、叶先成支付迟延交房违约金12426元。
原审法院认为：张克秀与程云兰所签《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。根据双方所签《存量房买卖合同》及《补充协议》约定，张克秀将自己与丈夫叶先成共有的房屋出卖给程云兰，价款为109万元，程云兰应于9月1日付清房款，该付款期限虽未明确年份，但根据房屋买卖交易的正常完成时间，双方在签订协议时约定的付款时间应为2014年9月1日。《存量房买卖合同》、《补充协议》签订后，程云兰于2014年7月9日前支付了59万元房款，其余50万元房款因程云兰申请的银行贷款至2014年11月4日才发放至协议约定的资金托管账户，在客观上程云兰构成对张克秀的违约。关于程云兰逾期付款的违约责任，双方当事人在《补充协议》中约定由程云兰按每月2%自签订之日起向张克秀付违约金，从该条款内容看不出明确的违约金计算基础，张克秀、叶先成作为该条款的起草人，主张该条款约定的违约金计算基础是房屋总价款109万元，依据明显不足，不予支持。鉴于《补充协议》作为《存量房买卖合同》的从合同，《补充协议》约定不明时，双方当事人可按照主合同即《存量房买卖合同》的约定履行。根据《存量房买卖合同》第八条约定，程云兰未按期支付房款，应按日向张克秀支付房屋总价款万分之叁的违约金。按此约定，程云兰应向张克秀赔偿违约金20928元。
程云兰通过银行贷款方式支付的购房款50万元于2014年11月4日存入资金托管账户后，程云兰即通过短信、打电话等方式通知了张克秀，张克秀虽就违约金与程云兰发生争议，但对继续履行合同并无异议，因此，张克秀应按《存量房买卖合同》及《补充协议》的约定于2014年11月9日前将房屋交付给程云兰。张克秀实际于2014年12月17日将房屋交付给程云兰，逾期交房38日，按协议约定，张克秀、叶先成应赔偿程云兰、程传峰逾期交房违约金12426元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条之规定，判决：一、程云兰、程传峰于判决生效之日起十五日内一次性赔偿张克秀、叶先成违约金20928元；二、张克秀、叶先成于判决生效之日起十五日内一次性赔偿程云兰、程传峰违约金12426元；三、判决一、二项程云兰、程传峰与张克秀、叶先成的给付义务相互折抵后，程云兰、程传峰还应给付张克秀、叶先成违约金8502元；四、驳回张克秀、叶先成的其他诉讼请求。本诉案件受理费4220元减半收取2110元，由张克秀、叶先成负担1950元，程云兰、程传峰负担160元；反诉案件受理费110元减半收取55元，由张克秀、叶先成负担。
张克秀、叶先成不服上述判决，向本院提起上诉称：一、程云兰、程传峰在客观上已经构成对上诉人的付款违约，上诉人主张的违约金符合双方合同约定，原审判决按房屋总价款的万分之三计算违约金，判决程云兰、程传峰只支付违约金20928元，认定事实不清，适用法律错误。1、虽然《补充协议》没有明确规定违约金的计算基数，但《存量房买卖合同》第八条、十条规定了违约金的计算基础是房屋总价款。根据合同及协议的上下文解释及房屋买卖交易习惯，都应是以合同标的即房屋总价款为基础计算违约金。2、《补充协议》明确约定了违约金计算比例为月2%，并且《存量房买卖合同》明确约定以《补充协议》为准。故程云兰、程传峰应支付的违约金为196200元。二、上诉人是依法行使先履行抗辩权，对程云兰、程传峰并未构成违约，原审判决上诉人支付违约金，显然是适用法律错误。双方在《存量房买卖合同》以及《补充协议》明确约定了程云兰、程传峰全部付款房款后，上诉人交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，应当先履行义务的程云兰、程传峰在未付清全部房款前，上诉人有权拒绝其相应的履行请求。程云兰、程传峰以银行按揭审批手续的迟延作为免除其违约责任的理由，并非法律规定的不可抗力事由。双方于2014年12月17日经人民调解委员会调解达成协议，先将房屋买卖行为履行完毕，违约金问题另行诉讼。程云兰、程传峰认为中介书面承诺保证承担一切损失赔偿，因此其不愿意先行承担违约责任，但他们之间的约定不能抗辩上诉人。综上，原审判决结果显失公正，请求撤销原审判决，改判程云兰、程传峰支付上诉人违约金196200元，并驳回程云兰、程传峰的反诉请求。
程云兰、程传峰答辩称：上诉人主张每月2%的违约金太高了，答辩人付款迟延也并非故意拖延，主要是因为社保系统的升级。后来答辩人通知上诉人领取房款，但上诉人不来，也不交钥匙。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：程云兰、程传峰向张克秀、叶先成支付的剩余50万元购房款系以向银行申请房贷的形式支付，从贷款到账时间来看，客观上构成了付款迟延的违约行为，但并无其他证据能够证明程云兰、程传峰存在其他违约行为故意拖延贷款的发放；且在银行贷款到账后，程云兰、程传峰及时通知张克秀、叶先成领取房款，张克秀、叶先成以程云兰、程传峰需支付违约金为由未领取房款，亦扩大了损失。双方的《补充协议》约定每月2%的违约金并非明确违约金的计算基数，且即便按张克秀、叶先成主张违约金应按房屋总价款的每月2%计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对于当事人主张违约金过高的请求，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。原审法院对于程云兰、程传峰应当支付的违约金的认定以及适用的法律，并无不当，本院予以确认。张克秀、叶先成的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。程云兰、程传峰在房贷50万元到账后及时通知张克秀、叶先成领取房款，张克秀、叶先成以违约金未能协商一致为由不领取房款，并以此拒不办理房屋交接手续，不属于行使先履行抗辩权，对程云兰、程传峰构成迟延交房的违约行为。张克秀、叶先成上诉认为其不应支付程云兰、程传峰违约金的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，张克秀、叶先成的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3810元，由上诉人张克秀、叶先成负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年九月九日
书记员 丁宇琪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。