辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第889号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，该公司董事长。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李业明，男，1972年7月23日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：杨涛，辽宁庆阳律师事务所律师。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司与被上诉人李业明商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2599号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月10日开庭公开审理了本案，上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人杨帆，被上诉人李业明的委托代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告李业明诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的沈阳国际纺织服装城产权档口一处，被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证书，故请求法院判令：1、要求被告支付逾期办证违约金；2、被告承担诉讼费用。
一审被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称：第一、原告诉讼请求已经超过诉讼时效；第二、被告于2011年11月已经完成了备案登记。2012年7月20日，房产部门正式向我方出具了测绘受理凭证，凭证中载明我方已经完成竣工备案，并取得备案证书。备案书内相关的材料就是合同第十五条约定的产权登记备案资料。2013年10月21日所有的商户已经完成初始登记备案。此前，因政府机构内部就规划及公摊等问题意见不一致，进行协调长达一年时间，影响了我方初始登记备案的批复。上述事实表明我方已经依法履行了约定义务，恳请法院驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：原告提供《商品房买卖合同》一份，被告对该份合同予以认可。合同约定原告购买被告开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B1-301，总价款235，611元，被告应当于2009年10月1日前向原告交付涉案房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3，按政府相关部门规定执行。”原、被告又签订《补充协议》一份，第一条约定：“沈阳国际纺织服装城项目一期统一开业时间为2009年10月1日。”双方约定该日期也是委托经营期限的起始日期，从该日期开始，被告向原告支付委托经营收益。合同签订后原告付清全部房款，并按约将该商铺委托被告经营。2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明。
一审法院认为：原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。从2009年10月1日起，原告通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。双方在《商品房买卖合同》第十五条中并未特殊约定被告办理房屋权属登记的期限，则根据相关规定被告应该在房屋交付使用后90内即2009年12月30日前办理，而被告直至2013年10月21日方完成涉案房屋的所有权初始登记备案，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效期间的主张。法律规定，原告请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间为两年。本案于2014年11月14日受理，向前追溯两年，2012年11月14日前的违约金已过诉讼时效期间，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故本院只对2012年11月14日至2013年10月20日期间的违约金予以支持。对于违约金的数额，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于被告提出的逾期办理房屋权属登记备案系政府原因导致的抗辩主张。因被告未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李业明逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2012年11月14日至2013年10月20日，按原告已付购房款235，611元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、驳回原告李业明的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，国际服装城不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要上诉理由：一、原审判决适用原始合同判决错误，应适用备案合同。以此判决会导致买受人无法取得产权证。二、备案合同是双方协商一致后变更的，是当事人真实意思表示。三、原审判决认定的交付时间错误，应以委托经营到期日2011年9月30日为准。四、原审判决对违约金条款及违约金的认定错误。双方在合同中约定“违约责任按政府相关规定执行”并非没有约定。即使认定上诉人违约违约金过高，也不明确，应按照银行同期存款利率计算。五、产权资料登记逾期存在测绘原因，该期间的违约金应予以扣除。
被上诉人李业明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、沈阳市房屋所有权初始登记证明等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于上诉人与被上诉人各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现被上诉人原审起诉要求上诉人按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而上诉人认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现上诉人主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但被上诉人对此事实予以否认，而上诉人未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故原审法院以被上诉人主张的违约金条款作为判决依据并无不当。
关于上诉人提出的原审判决认定的交付时间问题。审理查明的事实可以认定，双方是以租赁的形式从2009年10月1日起开始计算租金，故原审判决认定的时间并无不当，上诉人主张应以租赁期届满的时间作为房屋交付的时间缺乏事实依据。
关于上诉人提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。
关于上诉人提出双方合同属于对违约金有约定的情形的问题。经查，双方合同约定违约“按政府相关规定执行”，而事实上，政府对此并无规定，因此，原审法院认定双方合同属于无约定的情形正确。但由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，故原审判决结果计算标准不明确，本院对此予以明确，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮30%为宜。至于上诉人提出的违约金过高，应以存款利率计算的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销（2014）沈铁西民二初字第2599号民事判决主文第二项，即：“驳回原告李业明的其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2599号民事判决主文第一项“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李业明逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2012年11月14日至2013年10月20日，按原告李业明已付购房款235，611元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；”为“沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力内十日内给付李业明逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2012年11月14日至2013年10月20日，按李业明已付购房款235，611元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算”。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费175元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担；二审案件受理费175元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年四月二十日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；