北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4856号
上诉人（原审被告）：北京万达国信建筑装饰工程有限公司，住所地北京市海淀区阜石路甲69号院6号楼103室。
法定代表人：王某1，董事长。
上诉人（原审被告）：赵国强，男，1976年2月28日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：耿辰，男，1988年4月25日出生。
委托诉讼代理人：贾紫轩，北京市言大律师事务所律师。
上诉人北京万达国信建筑装饰工程有限公司（以下简称国信公司）、赵国强因与被上诉人耿辰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
国信公司、赵国强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回耿辰的一审诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费由耿辰承担。事实和理由：1、一审法院未对赵国强作为国信公司股东的个人财产是否与国信公司的财产混同进行必要的审查，就判定赵国强对国信公司债务承担连带责任实有不妥；2、耿辰经营不当是导致租赁合同无法履行的根本原因；3、我方与耿辰在诉讼前已达成解除租赁合同的合意，国信公司扣除一个月租金后解除租赁合同并返还未履行期间租金及押金。
耿辰辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、依据法律规定，赵国强没有提供证据证明国信公司的财产独立于其个人财产，所以赵国强应当承担连带责任；2、双方租赁合同有效部分已经履行完毕，我在合同到期日就腾退了房屋，2017年11月11日办理了交接，我的房租交到了2018年6月19日，所以2017年11月11日后的租金和押金应当退还给我。
耿辰向一审法院起诉请求：1、确认我与国信公司的《房屋租赁合同》无效；2、判令国信公司、赵国强返还我租金158137元、押金50000元，以上共计208137元；3、判令国信公司、赵国强赔偿我因合同无效受到的以上述款项为基数按照4.35%的人民银行同期贷款利率自2017年11月11日起计算至实际清偿之日止的利息损失（暂计算至2018年1月10日为1500元）；4、本案诉讼费由国信公司、赵国强承担。
一审法院认定事实：北京市海淀区2102号房屋（以下简称涉案房屋）为李某1购买的军产房。李某1（出租人、甲方）与国信公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李某1将涉案房屋出租给国信公司，租赁期限自2014年11月11日至2015年11月10日，租金标准为25万元每年，租赁期内的水费、电费等费用由国信公司承担。除双方另有约定外，国信公司需事先征得李某1书面同意，方可在租赁期内将涉案房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向李某1承担责任。如国信公司能够按时交付房租，本合同自动延长2年，其它事项不变；如国信公司不能按时交付房租，签订所有协议无效。上述合同签订后，国信公司向李某1支付了涉案房屋至2017年11月10日的租金。此后双方未再签订租赁合同。
2017年6月9日，国信公司（出租方、甲方）与耿辰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定耿辰承租涉案房屋，租赁期限自2017年6月20日至2020年6月19日止，共计3年；租金标准为26万元每年，按年支付，耿辰需向国信公司交纳房屋水、电及约定合同期的违约金等押金5万元，租赁期满后，乙方在结清应承担的所有费用后，剩余部分予以退还；租赁期内的水费、电费等由耿辰负担。合同第三条第3款约定：租赁期可经甲乙双方协商同意后，提前终止合同，如耿辰未经协商解约，则视为违约，押金不退回，并承担年租金总额的30%的违约金给国信公司；合同补充条款约定，由于在经营期间外力因素，是指本底商楼上居民对经营殡仪用品提出反对和堵门30天以上后，导致经营项目无法正常进行，双方友好协商后，国信公司扣除一个月的租金后，未使用的房租及结清水、电等费用后的押金，退回耿辰；如因其它原因，仍按照本合同余款正常执行。双方同时签订有《房屋物品交接清单》，载明国信公司向耿辰交付了惠尔浦热水器1台、新科空调2台、惠尔浦空调1台，旧的空调1台，电卡1张。上述合同签订后，耿辰向国信公司支付了押金5万元及2017年6月20日至2018年6月19日期间的租金26万元。
耿辰表示，其与国信公司签订《房屋租赁合同》前并不知道涉案房屋系国信公司自李某1处承租而又转租给其，系因赵国强称购买的涉案房屋，故其与国信公司签订了《房屋租赁合同》，其曾要求赵国强出示购买材料，但赵国强拒绝出示；国信公司、赵国强对此不予认可，表示在签订《房屋租赁合同》前向耿辰出示了国信公司与李某1签订的《北京市房屋租赁合同》。双方对于各自上述主张，均未向法院提交相应证据。
耿辰向法院提交其于2017年11月25日与李某1签订的《房屋物品交接单》一份，载明涉案房屋于2017年11月11日交于房主李某1，包括物品：空调4台，分别为新科2台、惠尔浦1台、旧的空调1台（遥控板4个）、惠尔浦热水器1台、电卡1张，水，原1427吨现1458吨。
本案诉讼过程中，李某1到庭接受询问，对于上述《物品交接单》的真实性予以认可，确认交接单载明的空调、热水器并非其所有，具体是谁安装的其并不清楚，上述物品现均在涉案房屋内。李某1表示其在耿辰开始使用涉案房屋经营殡仪用品的一两天后知道国信公司将涉案房屋转租给了耿辰，因涉案房屋楼上居民和旁边租户找到其，对于销售殡仪用品提出异议，其通知赵国强涉案房屋不能经营殡仪用品，赵国强答复称去协商处理，但结果赵国强处理不了，因其与国信公司的租赁合同租期届至2017年11月10日，还剩2个月到期，故其决定到期之后不再将涉案房屋出租给国信公司。在其与国信公司的租赁合同到期之后，其去收房，耿辰搬离涉案房屋并与其进行了交接，2017年11月11日之后耿辰未再继续使用涉案房屋。此外，李某1表示，房屋电费为预付费，不存在欠费问题，房屋水费为后付费，因管理房屋的物业公司不接受其之外的人去交纳水费，故其与耿辰交接房屋时确认房屋租赁期间的水费由其负担，其不再主张。
本案中，双方均向法院提交《房屋租赁合同》文本一份，其中耿辰提交的合同文本载明房屋用途为“销售殡仪用品、办公”，合同第六条“租赁期内甲方应承担……”内容存在“租赁期内乙方应承担……”的修改并加盖有国信公司公章，而国信公司、赵国强提供的合同文本载明房屋用途为“销售办公殡仪用品”，合同第六条内容处没有修改。国信公司、赵国强对于耿辰提交的合同文本真实性无异议并表示并不清楚为何二份合同文本存在上述不一致情况，耿辰对于国信公司、赵国强提交的合同文本真实性不予认可。综合上述情况，对于国信公司、赵国强提交的《房屋租赁合同》文本，法院不予采信。国信公司、赵国强主张国信公司与耿辰签订《房屋租赁合同》时约定耿辰使用涉案房屋主要是销售办公用品，其次才是销售殡仪用品，且耿辰称其是网上销售殡仪用品，不会影响附近居民，是因为耿辰在实际使用房屋过程中违反上述约定，在房屋内大量展示殡仪用品，造成附近居民、商户不满，导致双方租赁合同无法履行，李某1亦拒绝与国信公司继续签订租赁合同。耿辰对此不予认可，表示在其知晓有人对于其经营殡仪用品提出异议之后，其就不再销售殡仪用品了，而是将涉案房屋用作办公和宿舍直至2017年11月11日，双方合同是因国信公司超过其与李某1所签合同中的租赁期限违法转租构成无效而未继续履行。国信公司、赵国强就其上述主张，未向法院提交充分有效证据。
国信公司原为自然人独资的一人有限责任公司，赵国强为该公司唯一股东。本案诉讼过程中，国信公司于2018年2月28日办理了工商登记信息的变更，显示该公司由自然人独资有限责任公司变更为自然人投资或控股有限责任公司，公司法定代表人由赵国强变更为王某1，该公司股东由赵国强一人变更为赵国强与王某1二人。本案中，就股东变更前，赵国强的财产独立于国信公司这一事实，国信公司、赵国强未向法院提交相应证据。
一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，李某1确认其知晓国信公司将涉案房屋转租给耿辰的事实之后，仅是对耿辰使用涉案房屋经营殡仪用品提出异议，而未对该转租行为提出异议，应当认定国信公司系经李某1同意而进行的转租，然国信公司自李某1处承租涉案房屋的期限届至2017年11月10日，其超过上述租赁期限将涉案房屋转租给耿辰，故国信公司与耿辰签订的《房屋租赁合同》自2017年11月11日起应为无效；2017年6月20日至2017年11月10日期间的部分，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
国信公司、赵国强主张国信公司与耿辰签订《房屋租赁合同》时约定耿辰使用涉案房屋主要是销售办公用品，其次才是销售殡仪用品，且耿辰称其是网上销售，不会对附近居民造成影响，但举证不足，法院对此不予采信；因《房屋租赁合同》已经明确约定房屋用途为“销售殡仪用品、办公”，国信公司、赵国强抗辩主张系因耿辰违反约定经营殡仪用品导致《房屋租赁合同》部分无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。《房屋租赁合同》的第三条第3款及补充条款系双方对于合同有效情况下合同解除时问题如何处理所作约定，并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，《房屋租赁合同》2017年6月20日至2017年11月10日期间的有效部分已经履行完毕，并无解除情形，国信公司、赵国强依据上述条款就合同无效部分应退款项所提不退还押金、支付违约金及扣除一个月租金的抗辩主张，缺乏依据，法院不予支持。依据本案查明事实，涉案房屋并无欠付水、电费的事实，国信公司、赵国强主张所退款项应当扣除上述费用的抗辩意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。国信公司与李某1的租赁合同于2017年11月10日期限届满，国信公司理应将涉案房屋交还李某1，在李某1收房的情况下，耿辰将涉案房屋交还李某1，并无不当，且依据法院查明事实，国信公司主张为其所有的空调、热水器现均留存于涉案房屋内，故国信公司、赵国强以耿辰未向其交还房屋及房屋内物品为由所提抗辩意见，缺乏依据，法院亦不予采纳。综上，现耿辰要求国信公司退还其已付的押金及涉案房屋自2017年11月11日起租金，具有事实及法律依据，法院予以支持。应退还租金具体金额，法院根据租金标准及耿辰实际使用房屋的时间，核定为157424.66元。耿辰诉请的应退还款项的利息损失，缺乏依据，法院不予支持。
一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，国信公司对于耿辰负有上述合同之债的事实发生在国信公司为一人有限责任公司期间，国信公司、赵国强未能举证证明在此期间国信公司的财产独立于赵国强的财产，故耿辰要求赵国强对于国信公司的上述债务承担连带责任，具有事实及法律依据，法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、确认耿辰与北京万达国信建筑装饰工程有限公司于二〇一七年六月九日签订的《房屋租赁合同》自二〇一七年十一月十一日起无效；二、北京万达国信建筑装饰工程有限公司、赵国强于本判决生效后七日内退还耿辰押金五万元及租金十五万七千四百二十四元六角六分，以上共计二十万七千四百二十四元六角六分；三、驳回耿辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，国信公司与李某1签订《北京市房屋租赁合同》承租涉案房屋，并支付了涉案房屋至2017年11月10日的租金，此后双方未再续签合同，故国信公司与李某1的房屋租赁合同关系截止于2017年11月10日。而国信公司与耿辰签订《房屋租赁合同》，约定租期为2017年6月20日至2020年6月19日，故国信公司将涉案房屋转租给耿辰，转租期限超过国信公司的剩余租赁期限，一审法院认定国信公司与耿辰签订的《房屋租赁合同》自2017年11月11日无效，是正确的，符合法律规定。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，国信公司与耿辰签订的《房屋租赁合同》自2017年11月11日无效，故国信公司应当将耿辰交纳的2017年11月11日后的租金返还给耿辰。国信公司、赵国强上诉主张双方已达成解除租赁合同的合意，国信公司扣除一个月租金后解除租赁合同并返还未履行期间租金及押金，但未提供证据予以证明，对其上诉主张，本院不予支持。一审法院判决国信公司返还耿辰租金157424.66元是正确的，应予维持。另依据双方《房屋租赁合同》约定，耿辰需向国信公司交纳房屋水、电及约定合同期的违约金等押金5万元，租赁期满后，乙方在结清应承担的所有费用后，剩余部分予以退还，由此可认定，双方约定押金5万元系为耿辰使用涉案房屋期间产生的水、电及违约金等各项费用提供担保，双方《房屋租赁合同》自2017年11月11日无效并不影响双方对押金的上述约定。双方合同自2017年11月11日无效，耿辰应当将涉案房屋腾退返还国信公司，但耿辰并未将涉案房屋返还国信公司，双方亦未就水、电是否欠费、家电是否损坏等事项进行交接和结算，故耿辰要求国信公司返还押金，事实及法律依据不足，本院不予支持。一审法院判决国信公司、赵国强返还押金，适用法律错误，本院予以纠正。关于押金退还事宜，耿辰可待双方结算后另行主张。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，国信公司与赵国强上诉主张不应由赵国强对国信公司的债务承担连带责任，则国信公司、赵国强应当对国信公司的公司财产独立于赵国强自己的财产这一事实承担证明责任。现国信公司、赵国强并未就此提供充分证据予以证明，故一审法院判决赵国强对国信公司的债务承担连带责任是正确的，应予维持。国信公司、赵国强该项上诉主张证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，国信公司、赵国强的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求中不合理部分，应予驳回；一审判决对押金的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初823号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初823号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初823号民事判决第二项为北京万达国信建筑装饰工程有限公司、赵国强于本判决生效后七日内退还耿辰租金157424.66元；
四、驳回耿辰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2222元，由耿辰负担553元，由北京万达国信建筑装饰工程有限公司、赵国强负担1669元。
二审案件受理费4411元，由北京万达国信建筑装饰工程有限公司、赵国强负担3348元，由耿辰负担1063元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年七月十八日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇