辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1429号
上诉人（原审被告）：沈阳市帆布制品厂，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街**号。
法定代表人：高秀顺，该厂总经理。
委托诉讼代理人：曹英魁，辽宁正直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王洪涛，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座11层。
法定代表人：仲建安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晶，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金陆，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市和平区中山路176号。
法定代表人：袁桂军，该分行行长。
委托诉讼代理人：李昂飞，男，1977年8月25日出生，汉族，该公司员工。
原审被告：沈阳何氏眼科医院有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街128号。
法定代表人：何伟，该公司院长。
委托诉讼代理人：赵凯，辽宁格莱瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席冬林，辽宁格莱瑞律师事务所律师。
原审被告：沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部，住所地沈阳市和平区南京北街97号。
负责人：赵国华。
委托诉讼代理人：赵凯，辽宁格莱瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席冬林，辽宁格莱瑞律师事务所律师。
上诉人沈阳市帆布制品厂（以下简称“帆布厂”）因与被上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称“建银公司”）、中国建设银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“建行辽宁省分行”）及原审被告沈阳何氏眼科医院有限公司（以下简称“何氏眼科医院”）、沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部（以下简称“何氏眼科门诊部”）物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
帆布厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人建银公司的起诉或依法驳回其诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审程序违法。1、公房所有权人与承租人之间因公有房屋承租使用权的分配、发证、收回、房改等发生纠纷，不属于平等主体之间的民事争议，不应由法院受理；2、产权证载明诉争房屋系建行辽宁省分行与沈阳市和平区太原街道商业网点规划建设办公室共有，本案没有将该办公室列为当事人系遗漏诉讼主体。二、基本法律事实没有查清，适用法律错误。（一）建银公司不具备原告诉讼主体资格。1、诉争房屋所有权证上载明产权共有人为两个主体，即使建银公司改革重组，但未经登记变更物权，不发生法律效力，故其主体不适格。2、诉争房屋属于公房，依据相关规定，公有住房使用权允许有偿转让，因此公房承租权已经具有了一定物权的属性，具有排他性，因此无论建行辽宁省分行还是建银公司，均无权要求返还。（二）帆布厂对诉争公房的承租权是合法的，原审法院判决帆布厂支付租金损失无法律依据。1、建行辽宁省分行与帆布厂5年合同期限届满后，涉案房屋已经由定期租赁转为不定期租赁，帆布厂一直交纳租金，近两年未交系因帆布厂对房屋进行维修折抵了租金，并非违约。即便拖欠两年租金，也应按租赁合同约定的租金534元/月给付，原审判决24万元无法律依据。2、公房承租权是一种福利性待遇，可视为无限期。（三）承租人帆布厂转租给何时眼科和平门诊部的行为合法有效，应受法律保护。因市场情况发生变化，帆布厂已停产，临时转租用以解决房屋修缮、职工工资及交纳社会养老保险等费用，且转租已经依法办理了房屋租赁证，转租行为合法有效。建行辽宁省分行对帆布厂的转租行为是知晓的，2014年也曾转租，建行辽宁省分行并未提出异议。（四）上诉人一直就诉争房产与建行辽宁省分行及有关政府主管单位办理公房出售事宜，因建行辽宁省分行进行改制、重组，致无法参加房改，该问题应由行政管理部门和社区予以解决。
建银公司辩称：1、本案是平等民事主体之间的纠纷。本案房屋的原出租人为建行辽宁省分行，1996年1月将房屋出租给帆布厂，租期5年，双方为租赁关系，因此产生的为平等主体之间的纠纷，属于人民法院受案范围。2、2004年建银公司承继了本案诉争房屋，成为新的权利人。即便未对所有权人予以变更，也不影响建银公司对诉争房屋享有的权利，因此具备主体资格。3、沈阳市和平区太原街道商业网点规划建设办公室并非房屋的共有人，也不是出租人，因此不存在遗漏当事人的问题，一审诉讼程序合法。4、与帆布厂租期为5年，最后交纳租金时间为2001年底，之后未与建行辽宁省分行续签合同，也未再交纳租金，不构成不定期租赁关系，属于非法占有房屋，在此情况下其擅自将房屋转租给何氏眼科医院系无效合同，应以其实际取得的租金赔偿租金损失。5、公有住房出售政策仅适用职工和居民，帆布厂主张对诉争房屋房改不符合房改政策，该请求没有法律依据，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
建行辽宁省分行辩称：同意建银公司答辩意见。
何氏眼科医院述称：我单位与上诉人签订租赁合同，上诉人出示了房屋租赁证，我方与上诉人签订租赁合同，已经尽到了审查义务，不应当承担任何过错责任，无论上诉人是否有租赁权，我方都希望与新的合法有效的出租人继续签订租赁合同。
何氏眼科门诊部述称：同意何氏眼科医院意见。
建银公司向一审法院起诉请求：1、判令帆布厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部从建银公司所有的位于沈阳市和平区南京北街97号、建筑面积为213.72㎡的房产中搬出；2、判令帆布厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部赔偿建银公司两年（自2014年5月28日至2016年5月27日止）的房屋租金损失人民币24万元；3、判令三被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：建行辽宁省分行原系位于沈阳市和平区南京北街97号（旧址：沈阳市和平区南京街四段一里）、建筑面积289.18平方米（使用面积213.72平方米）房产的产权人。1996年12月10日，经沈阳市和平区房产管理局核准，建行辽宁省分行将该房出租给帆布厂使用。沈阳市房产管理局向帆布厂颁发的《单位自有住宅租赁证》载明房屋租赁期为五年，承租人在租赁期内不得擅自转租、转让、转借、转兑房屋或改变房屋用途，如有违犯，产权单位有权收回房屋使用权。承租期满后，帆布厂未更换新的承租使用证，亦未缴纳租金，仍占有使用该房屋。
2014年5月28日，帆布厂（出租方/甲方）与何向东（何氏眼科医院的原法定代表人，承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将前述房屋出租给乙方用于生产、办公和经营等相关活动。租赁期三年，自2014年5月28日起至2017年5月27日止，年租金12万元，每半年支付一次。……
嗣后，何向东（甲方/原承租人）、何氏眼科门诊部（乙方/新承租人）与帆布厂（丙方/出租人）签订《房屋租赁三方协议书》，载明“甲方与丙方于2014年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定丙方将坐落于沈阳市和平区南京北街97号的房屋租赁给甲方使用，租赁期限为3年；因甲方资产重组之原因，甲方拟将《租赁合同》中尚未履行的全部权利及义务转让于乙方经营使用”，并约定：1、甲方同意，自本协议签署并生效之日，将甲、丙双方签订的《租赁合同》中截至本协议签署并生效之日尚未履行的甲方所应享有的全部权利及所应承担的全部义务转让给乙方，乙方完全了解《租赁协议》的内容及其所应享有的权利和所应承担的义务，并同意于本协议签署并生效之日概括承受甲、丙双方签订的《房屋租赁合同》中尚未履行的原应由甲方承担的全部权利及利务；2、丙方同意甲方、乙方之间的房屋租赁权利义务概括转让，并进一步同意甲方于本协议签署并生效之日退出《租赁合同》，由乙方继承甲方在《租赁合同》中的合同地位并概括承受截至本协议签署并生效之日甲方尚未履行的《租赁合同》中的权利及义务；3、甲方、乙方及丙方共同同意不再另行签订新的合同，各方仍须依照《租赁合同》的约定由乙方、丙方行使相关权利、履行相关义务。……2016年7月29日，何氏眼科门诊部领取了沈阳市房产局颁发的房屋租赁证，并使用租赁房屋至今。
2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会下发银监复﹝2004﹞144号批复，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为建银公司，核准建银公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2005年12月5日，建行辽宁省分行（交方）与建银公司（接方）共同出具《中国建银投资有限责任公司与中国建设银行股份有限公司固定资产交接清单》，清单中有位于沈阳市和平区北七马路21号房屋，并载明其中有213.72平方米的面积由帆布厂租用。现建银公司认为，诉争房产已由其依法承继，帆布厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部无理由占用该房屋，故诉至法院。
庭审中，帆布厂提供：1、集体所有制工商企业登记申请书、工商企业变更申请登记表等证据，证明其第一门市部所在地为和平区南京街1-4号即本案诉争房产，回迁亦在此地址，一直未变更。建银公司与何氏眼科医院、何氏眼科门诊部、建行辽宁省分行质证后均称该证据与本案无关；2、专用收款收据，证明其向诉争房产原产权人即建行辽宁省分行缴纳基础租金（534.30元/月）至2001年底。帆布厂称其实际缴纳基础租金至2010年左右，但未举证证明，且建行辽宁省分行亦未予认可；3、证人张树法（帆布厂原厂长、法定代表人，于2006年退休）的证言，证人张树法称帆布厂于1956年成立，主要经营帆布制品和汽车装饰，在和平区南京街门市部经营有一定的历史，当时诉争房产归和平区房产局，该厂向和平区房产局第二房管所交纳房租。建行辽宁省分行于1984年对诉争房产所在地点动迁，动迁时因帆布厂在此经营，张树法代表帆布厂与建行辽宁省分行的孙主任协商，在动迁以后归还帆布厂原来使用的面积。涉案诉争房产近200平方米。1985年，建行辽宁省分行盖完楼，在原来的位置北迁近50米归还帆布厂面积为210平方米左右。回迁以后房产局给帆布厂发的承租证，中途换过一次承租证，之后就一直没换。建银公司与建行辽宁省分行质证后称该证人证言恰恰说明帆布厂系从建行辽宁省分行处承租使用诉争房产，帆布厂与建行辽宁省分行没有达成续租协议，且未缴纳房屋租金，对诉争房产不具有合法的使用权。何氏眼科医院、何氏眼科门诊部对该证人证言未发表质证意见。
另，何氏眼科医院称其已按照《房屋租赁合同》的约定足额缴纳2014年5月28日至2017年5月27日的房屋租金。何氏眼科医院还提供连锁店经营用门面房兑店合同，证明其与案外人陈震签订兑店的合同，并为兑店支付了相关费用，有实际的损失，希望建银公司考虑该损失，能继续与其签订房屋租赁合同。建银公司称该损失与其无关。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。诉争房产的产权单位原系建行辽宁省分行，根据中国银行业监督管理委员会下发的银监复﹝2004﹞144号批复，中国建设银行承继了未纳入中国建设银行股份有限公司的资产（包括涉案诉争房产）和负债，并改制成为建银公司，建行辽宁省分行与建银公司亦于2005年12月5日进行了包括诉争房产在内的固定资产交接，建银公司自该日起享有诉争房产所有权人的一切权利，即建银公司具有诉讼主体资格。虽然房屋所有权证载明的所有权人未予变更，但不影响建银公司对诉争房产所享有的实体权利，即建银公司为诉争房产的合法占有、使用权人，故对帆布厂关于建银公司不具备诉讼主体资格的抗辩不予采信。
关于帆布厂与何向东签订的《房屋租赁合同》，何向东系何氏眼科医院的原法定代表人，有权代表何氏眼科医院行使权利，且租赁房屋用于何氏眼科医院经营，应认定何向东系代表何氏眼科医院与帆布厂签订的租赁合同。同理，何向东代表何氏眼科医院与帆布厂、何氏眼科门诊部签订的《房屋租赁三方协议书》。对此，建银公司与帆布厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部及建行辽宁省分行均无异议。
关于建银公司主张的腾房一节。根据单位自有住宅租赁证，帆布厂系诉争房产的承租使用人，其租赁期限为五年，自1996年12月至2001年12月，即帆布厂的承租期至2001年12月已届满，且帆布厂向建行辽宁省分行缴纳基础租金至2001年底，此后再未与建行辽宁省分行续签租赁合同，亦未向建行辽宁省分行缴纳租金。帆布厂在租期届满后仍继续占用诉争房产并无合法依据，更无权利对诉争房产进行处分，故帆布厂与何氏眼科医院之间的《房屋租赁合同》无效。同理，帆布厂与何氏眼科医院、何氏眼科门诊部就诉争房产签订的《房屋租赁三方协议书》亦无效，故何氏眼科门诊部应将诉争房产腾空并返还建银公司。鉴于何氏眼科门诊部系何氏眼科医院的分支机构，何氏眼科医院亦有义务协助并配合何氏眼科门诊部将诉争房产腾空返还建银公司。
关于建银公司主张的房屋租金损失一节，如前所述，帆布厂的承租期至2001年12月已届满，之后仍占用诉争房产的行为已侵害了建银公司的合法权益，应承担相应的民事责任，建银公司有权主张房屋租金损失。何氏眼科医院就诉争房产与帆布厂签订租赁合同并无过错，且租赁行为已既成事实，并已向帆布厂足额缴纳了2014年5月28日至2017年5月27日的房屋租金，故建银公司诉请的自2014年5月28日至2016年5月27日期间的房屋租金损失，应向帆布厂主张。建银公司主张房屋租金损失按帆布厂与何氏眼科医院在《房屋租赁合同》中约定的租金12万元/年计算，并无不当，故对建银公司主张的2014年5月28日至2016年5月27日期间的房屋租金损失24万元，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、沈阳何氏眼科医院有限公司、沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部于判决生效后三十日内将位于沈阳市和平区南京北街97号（旧址：沈阳市和平区南京街四段一里）、建筑面积289.18平方米（使用面积213.72平方米）的房屋腾空，并交付给中国建银投资有限责任公司;二、沈阳市帆布厂于判决生效后十日内给付中国建银投资有限责任公司房屋租金损失24万元（自2014年5月28日起至2016年5月27日止）；三、驳回中国建银投资有限责任公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由沈阳市帆布厂负担4900元，由沈阳何氏眼科医院有限公司、沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部负担500元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《单位自有住宅租赁证》“房屋所有单位”处记载为建行辽宁省分行，承租人为帆布厂。沈阳市房产局《房屋电子登记（簿）查询证明》亦记载，案涉房屋所有权人为建行辽宁省分行，登记日期为1988年3月24日，“共有情况”处为空白。根据上述证据可以认定，本案诉争房屋原所有权人为建行辽宁省分行，并无其他共有人，因此本案不存在遗漏当事人情形。2004年9月14日中国银行业监督管理委员会下发银监复﹝2004﹞144号批复，中国建设银行承继了未纳入中国建设银行股份有限公司的资产（包括涉案诉争房产）和负债，并改制成为建银公司，且于2005年12月5日对本案诉争房产进行了交接，建银公司已成为诉争房屋的实际所有权人。虽然其未对权属证书所载的所有权人予以变更，但并不影响建银公司享有的权利，因此建银公司享有诉讼权利，具备诉讼主体资格。现产权人要求使用人腾退房屋，双方为平等民事主体，且根据本案事实，本案不属于帆布厂所述的“公房所有权人与承租人之间因公有房屋承租使用权的分配、发证、收回、房改等发生纠纷”的情形，故本案属人民法院受理范围，原审不存在程序违法情形。
根据《单位自有住宅租赁证》记载，帆布厂承租期为五年，承租人在租赁期内不得擅自转租、转让、转接、专对房屋或改变房屋用途，如有违犯，产权单位有权收回房屋使用权。依据该租赁证，截至2001年12月租赁期限已满，此后双方未再办理续租事宜，帆布厂亦未再缴纳租金，房屋租赁关系已经终止，之后帆布厂仍占用诉争房产并将房产出租他人并获得收益无合法依据，侵害了建银公司的合法权益，建银公司有权要求其腾出房屋，一审法院判令帆布厂腾房并依据其获得收益数额给付建银公司房屋租赁损失并无不当。
关于帆布厂称对房屋进行了维修，维修费抵顶租金问题，帆布厂既未举证证明其对房屋进行了维修，亦未证明双方约定以维修款抵顶租金，该请求不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由上诉人沈阳市帆布厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。