上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8119号
原告上海市宝山区西锦石材经营部，住所地上海市宝山区。经营者陈文景。委托代理人许玉淼，上海天之健律师事务所律师。被告上海联东石材陶瓷市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人周铁钢，董事长。委托代理人周菊妹，上海源法律师事务所律师。委托代理人黄骅，上海源法律师事务所律师。原告上海市宝山区西锦石材经营部与被告上海联东石材陶瓷市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区西锦石材经营部的经营者陈文景及其委托代理人许玉淼，被告上海联东石材陶瓷市场经营管理有限公司的委托代理人周菊妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市宝山区西锦石材经营部诉称，2001年，原告应上海闽泉石材有限公司招商进入上海沪太联东石材城经营，与被告每年签署进场经营合同，双方约定，被告将位于B区36、37、40-42号场地840平方米、门面5间、住宿7间的场地出租给原告经营建材石材使用。原告每年缴纳租金、水电费用，并按照与被告的约定投入巨额资金建造了钢结构厂房，并对车间进行设备安装后投产使用至今。直到2015年3月，原被告就原告承租使用的场地再次续签协议，继续承租场地使用至2016年3月并向被告缴纳场地年费用。2015年10月初，被告突然对市场的所有商户发出清场搬迁公告书，单方面强行要求原告搬离，却对原告经营的厂棚、门面房、宿舍、以及搬迁费用等问题，毫无根据地提出210元/平方米或100元/平方米的补偿方案。原告认为该补偿标准显著偏低，原告无法接受。在经过2个多月的协商无果后，2016年1月18日，被告通知商户，拟以强行给出时间节点、强行停水停电的做法给予强迫原告接受其提出的毫无根据的补偿标准。此外，被告早在2015年6月就得知市场已经被政府管理部门认定为违章建筑、预定要强拆，却仍然隐瞒原告相应信息，继续收取租金至2016年。综上，原告要求确认原被告间关于上海市宝山区沪太路XXX号沪太石材市场B区36、37、40-42号场地(含门面房5间、宿舍7间)的租赁合同合法有效，被告赔偿原告经济损失162万元(按照原告出资建筑的厂棚面积840平方米、门面5间、住宿7间计240平方米，共计1,080平方米，按每平方米1,500元计算)。被告上海联东石材陶瓷市场经营管理有限公司辩称，系争土地在被征用之前是农业用地，不能用于出租，故系争租赁合同应为无效。原被告间的租赁合同已经到期，且原告自建的房屋是违章建筑。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年3月30日，被告(甲方、市场经营管理部)与原告(乙方、场内经营者)签订进场经营合同，其中约定，甲方将坐落于B区内36、37、40-42号、占地面积131.35+131.35+573.75平方米，另附配套设施有门面房5间、住宿房7间的市场营业用房(堆场)出租给乙方。租赁期限自2008年5月1日起至2009年4月30日止。乙方若要求在租赁期满后继续租赁该处营业用房(堆场)的，应当在租赁期满前30日书面通知甲方，甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如甲方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的营业用房(堆场)及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交换的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。审理中，原被告一致确认，原告在系争土地上的搭建未获得相关行政审批。被告目前仍在占有系争土地及附属门面房、住宿房。截止到2016年4月，被告仍拖欠原告部分租金未付。此外，被告向原告出租的门面房、住宿房未获得建设工程规划许可证及房产证。另查明，2015年9月15日，被告向各租户发出清场搬迁公告书，主要内容为，被告与各租户签订的场地租赁合同已经期满终止。由于市场部与联东村签订的场地租赁协议基本到期，另政府有关部门对本市场存在污染、违章、安全隐患等因素多次要求整顿，本市场决定不再续租，并公布三套清场搬迁方案。1、2015年11月1日前搬离清场，公告之日起二十日内签订清场搬迁协议书，本市场对租户2015年5月1日至2015年10月31日的租金予以免除，并对现场不能搬离的自建房屋、钢棚给予补助。房屋、钢棚补助标准：房屋210元/平方米，大棚(有行车)210元/平方米，小棚(无行车)100元/平方米。2、2016年8月1日前搬离清场，公告之日起二十日内签订清场搬迁协议书，按原租赁合同约定租金标准一次性缴清2015年5月1日至2016年4月30日的租金，本市场对租户2016年5月1日至2016年8月1日的租金予以免除，并对现场不能搬离的自建房屋、钢棚给予补助。3、对1、2两套方案都不同意，又不配合市场部商量搬迁时间的，鉴于市场部和租户的合同已到期，请按原租赁合同约定租金标准一次性缴清2015年5月1日至2015年10月31日的租金，并在2015年10月31日前搬离场地，并自行处理相关房屋、钢棚等，完成清场，市场部不给予任何补助。到期没有清场的，按废弃物处理，市场部将会同相关政府部门完成清场。2016年1月18日，被告向沪太路石材市场承租户(东区)发出通知，主要内容为，根据政府部门近期对于沪太路石材市场有关消防、治安、环境污染以及安全生产等各种严重隐患的紧急综合治理工作会议要求，沪太路石材市场清退搬迁工作必须加大力度、加快进度，故通知：1、凡已经签约不续租的用户，必须在2016年元月28日以前，抓紧做好设备及材料的搬迁工作。2、凡坚持不去清退小组办理清退手续的承租户，决定从2016年3月开始执行全面停电停水，并会同拆违、消防等部门，采取必要的整治措施，以确保本市场综合治理工作和清退搬迁工作的有力进行。3、凡已经签约续租到2016年4月30日的承租户，清退小组工作人员将根据紧急会议精神上门进行协调，调整最后的搬迁期限。又查明，宝山区规划和土地管理局对宝山区沪太路XXX号东区地块的土地性质答复如下，该地块于1998年12月4日，经上海市宝山区人民政府发《宝府用地(1998)217号》文同意上海联东经济发展总公司建设上海机械施工公司仓库4各项目补办使用大场镇联东村马楠生产队土地(耕地及非耕地)用地手续和补办申领《建设用地批准书》，土地性质由集体土地耕地及非耕地变为集体建设用地。之后又于2012年9月6日，由上海市人民政府发《沪府土【2012】660号》批准征收为国有建设用地，因此该地块现土地性质为国有建设用地。以上事实，有原告提供的进场经营合同、通知、清场搬迁公告书、意见回复等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，被告将系争土地及配套的门面房、住宿房出租给原告使用，鉴于系争土地已转为国有建设用地，故原被告就系争土地形成的租赁合同关系应当认定为合法有效；鉴于配套的门面房、住宿房未获得建设工程规划许可证或房产证，故就该配套房形成的租赁合同关系当为无效。但需要说明的是，原被告签订的进场经营合同早已到期，此后原告仍继续使用系争土地及房屋并支付租金，故此后原被告就系争土地及房屋形成了不定期的租赁合同关系。根据合同法的相关规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现被告已多次通知原告限期搬离，其性质系要求解除双方间的租赁合同关系，与法不悖，故双方间的租赁合同关系当已解除。在此情况下，原告要求确认与被告间的租赁合同合法有效，并要求被告按原告提出的补偿标准对原告未获行政审批的添附进行补偿，缺乏事实与法律依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：原告上海市宝山区西锦石材经营部要求确认其与被告上海联东石材陶瓷市场经营管理有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号沪太石材市场B区36、37、40-42号场地及其附属的门面房、住宿房形成的租赁合同合法有效并要求被告上海联东石材陶瓷市场经营管理有限公司赔偿经济损失162万元等所有诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取为9,690元，由原告上海市宝山区西锦石材经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一六年六月二十七日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。