江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0143号
上诉人（原审原告）靖江市恒天商务广场A区业主委员会，住所地靖江市恒天商务广场A区4楼402室。
负责人程明根，主任。
委托代理人周锡交，该业主委员会成员。
委托代理人方正静，江苏信义诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏恒天置业有限公司，住所地江阴经济开发区靖江园区沿江高等级公路21号1120室。
法定代表人孙标，董事长。
委托代理人周莹，该公司职员。
委托代理人季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。
上诉人靖江市恒天商务广场A区业主委员会（以下至判决主文前简称A区业委会）与被上诉人江苏恒天置业有限公司（以下简称恒天置业公司）业主共有权纠纷一案，靖江市人民法院于2013年12月13日作出（2013）泰靖民初字第1295号民事判决，上诉人A区业委会对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人A区业委会的负责人程明根及委托代理人周锡交、方正静，被上诉人恒天置业公司的委托代理人周莹、季苏阴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
A区业委会于2013年6月14日向原审法院起诉称：2009年恒天置业公司开发恒天商务广场项目，对外广告为精装潢酒店式公寓。2010年12月28日恒天置业公司开始交房。2011年6月18日恒天商务广场办理竣工验收备案。2013年3月恒天商务广场A区业主成立业主大会并选举产生业主委员会即本案A区业委会。恒天商务广场土地用途为商服用地，属于集中型居住，A区5层以上住户、公司众多，人员流动以万计，根据消防法规定装修后必须进行消防验收并逐年安检，然恒天置业公司仅在土建结束时申请过消防验收，也没有按照消防部门要求整改到位，装修结束后没有申请消防验收，所以恒天置业公司应当提交装修后消防设备、设施的验收报告。2013年6月经A区业委会聘请的物业公司检查，发现部分消防设备、设施已经损坏、缺失，因恒天置业公司安装了自动消防设施、设备应终身保修。根据规划图A区四楼平台应建造屋顶花园，但是恒天置业公司至今未建。恒天置业公司还擅自改变A区四楼平台的休闲房用途，应当返还业主。A区大楼外墙玻璃也有一些损坏，恒天置业公司应当更换。恒天置业公司擅自封堵或交给饭店封堵了部分地下安全出口，为业主逃生需要，恒天置业公司应将出口打开。请求判令：1.恒天置业公司交付A区业委会恒天商务广场A区装修后地上公共楼道、地下人防工程消防设施、设备的验收报告；2.恒天置业公司整改2010年5月28日消防验收意见书第二项的存在问题；3.恒天置业公司修复8号地下控制室内火灾报警控制器、地下抽水泵，打开3号和5号通风口，更换19号、20号地下室里渗漏的消防管道，修理6号防火卷帘门，在9号地下室安装同型号抽水泵1台；4.恒天置业公司在恒天商务广场A区四楼平台建造屋顶花园；5.恒天置业公司返还A区业委会恒天商务广场A区四楼平台东侧的休闲房1间；6.恒天置业公司更换A区大楼损坏的外墙玻璃；7.恒天置业公司打开地下4号、7号、11号、12号安全出口。
A区业委会提供下列证据：
1.2009年1月靖江市国土资源局靖国土（2009）地出字4号《关于江苏恒天置业有限公司受让国有建设用地使用权的通知》、江苏省靖江市建设用地呈报审批表、江苏恒天置业有限公司商业服务用房用地红线图、2008年12月靖江市规划局建设用地规划许可证、2010年5月28日泰州市公安消防支队“关于江苏恒天置业有限公司一期配套建设工程A，B区土建消防验收合格的意见”的《建设工程消防验收意见书》各1份，证明恒天商务广场土地属于商服性质应通过消防设计审核和消防竣工验收，工程内部装修及用途变更、扩建等必须报泰州市公安消防支队审核验收，存在需要整改的消防问题。
2.恒天商务广场A区地下室的消防设施、设备和安全出口、消防通道照片29张，证明8号消防控制室火灾报警控制器（联动型）漏水瘫痪、通风盘管损坏，西侧电梯旁的消防管道漏水、9号污水坑未安装排水泵、地下安全出口封闭堵塞、自动喷淋灭火系统水泵裂开损坏。
3.2013年6月26日靖江市中意物业管理有限公司统计清单1份，证明恒天商务广场应急照明系统、消防报警系统、喷淋系统、消火栓系统、通风系统及其他设备损坏缺失情况。
4.2008年11月20日靖江市城乡规划设计院《江苏恒天置业有限公司商业服务用房规划平面图》1份、A区四楼平台、平房照片4张，证明恒天置业公司未按规划图建造屋顶花园，未移交休闲房。
5.恒天商务广场A区大楼外墙幕墙照片3张，证明部分幕墙玻璃损坏。
6.江阴市大桥物业管理有限公司靖江分公司和恒天公司签订的《前期物业管理服务协议》1份，根据前期物业公司陈述，证明恒天公司违反约定未向物业公司移交完整、良好的消防设施、设备和资料。
7.恒天公司发放的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各1份，证明恒天商务广场A区的自动消防设施、设备保修期限按酒店式公寓工程合理使用年限为40年。
8.A区业委会委托常州森绿风景园林设计有限公司按照规划平面图的尺寸和通常要求制作的屋顶花园景观绿化带设计图、概算表，证明恒天置业公司按照该设计图建造屋顶花园和费用。
恒天置业公司辩称：恒天商务广场A区土建部分的消防工程在2010年5月已验收合格，恒天置业公司接到验收意见书后已经对几项细节问题整改到位，但未形成正式书面报告。恒天置业公司与业主签订的商品房买卖合同中约定交房条件为公司内部验收合格。2010年12月28日恒天置业公司通知业主收房。2011年4月土地性质变更为商住用地，2011年6月18日靖江市建设主管部门应恒天置业公司申请通过恒天商务广场综合验收，装修后依法不需要再次进行消防验收。恒天置业公司发放的住宅质量保修证书没有涉及消防设施、设备和外墙幕墙，该两项工程系委托其他建筑公司施工，消防设施参照智能化系统确定保修期为一到两年，玻璃幕墙属于墙面保修期为一年，参照住宅质量保修书或者恒天置业公司与施工单位的合同，均已经超过保修期限。恒天置业公司认为从交房开始消防设施、设备和外墙玻璃的维修义务应由业主承担。恒天置业公司不具备检验、检测、维修、保养消防设备、设施的条件，对于其中损坏或缺失的部分，恒天置业公司无义务维修或更换。恒天商务广场A区四楼平台设计为普通平台，不存在绿化的问题，规划图上的绿化率比例是根据一层地表的绿化折算的，不涉及四楼平台，规划图上“屋顶花园”的标识是房地产行业约定俗称，只是表明该平台具备这一项功能，不表示恒天置业公司应建造成A区业委会主张的花园。A区业委会所述的休闲房本身就不存在，是其他商铺的电梯间，A区业委会无权主张权利。地下安全出口并非恒天置业公司封闭，恒天置业公司不应承担责任。请求驳回A区业委会的所有诉讼请求。
恒天置业公司对A区业委会提供证据的质证意见：证据1真实性无异议，但土地性质经2011年4月22日靖江市政府会议纪要变更为商住用地，5层以上住宅的年限70年。土建部分消防验收已经合格，不存在再验收的问题。证据2照片只是静态图像，不足以说明是否实际存在使用的障碍，以及造成损坏的具体状况。证据3不认可，物业公司不具备相关的技术条件，以现场查看为准。证据4、5真实性无异议，质证意见同答辩意见。证据6真实性无异议，消防设施、设备部分已经移交给A区业委会，恒天置业公司与前期物业公司之间是否有移交手续，对本案处理没有影响。证据7真实性无异议，与A区业委会的证明目的无关联。证据8系A区业委会单方委托，与本案无关联性。
恒天置业公司提供下列证据：
1.2008年11月18日恒天置业公司与江苏省第一建筑安装有限公司签订的恒天商务广场消防《合同文件》及附件房屋建设工程房屋质量保修书各1份，证明消防设施、设备约定保修期为两年，即从2010年5月28日消防验收意见书起算到2012年5月28日保修期届满，恒天置业公司不再承担保修责任。
2.2009年4月21日恒天置业公司与江苏建设装饰工程有限公司签订的恒天商务广场幕墙工程《建设工程施工合同》及附件工程质量保修书各1份、2010年6月幕墙工程质量验收报告1份，证明幕墙约定保修期为一年，从2010年3月31日工程实际竣工之日或验收日期起算，保修期均已届满，恒天置业公司不再承担保修责任。
3.2010年11月28日恒天商务广场工程竣工验收报告、2010年12月20日恒天商务广场A区室内装饰工程的工程质量竣工验收记录、2011年6月18日靖江市住房和城乡建设局同意恒天商务广场项目竣工验收备案意见、靖江市人民法院（2011）泰靖园商初字第0157号民事判决书各1份，证明恒天商务广场工程在2010年12月20日由恒天置业公司内部验收合格，符合合同约定的2010年12月28日交房时间和条件，最迟应从该日开始计算相关设施、设备的保修期。
A区业委会对恒天置业公司提供证据的质证意见：证据1真实性无异议，但是自动消防设施、设备的保修期为商服土地期限40年；证据2幕墙工程施工合同真实性无异议，但是保修期内恒天置业公司已备好更换的玻璃，所以应当更换；证据3中土建部分的竣工报告无异议，但与本案无关，民事判决书也与本案无关。
针对恒天置业公司答辩，A区业委会补充陈述：购房合同约定土地性质是商服用地，且规定变更土地性质需要通知业主，后来恒天置业公司擅自更改土地性质属于弄虚作假行为，2011年4月22日市政府专题会议纪要是错误的。恒天置业公司所述的公司内部验收合格就达到交房条件，不符合房地产开发的规定。
原审审理中，于2013年10月9日至恒天商务广场对四楼平台和地下室部分消防设备、地下安全出口进行了勘验，结果如下：四楼平台东侧边缘有一间平顶平房，该房南北墙原有门洞均被封闭，北墙另有对开关锁一樘玻璃门，房内有楼梯通向三层，该房垂直下方底层为玻璃门。有部分消防设备损坏，地下安全出口被关锁。经质证，A区业委会对勘验结果无异议，认为东侧平房即是休闲房。恒天置业公司对勘验结果也无异议，不认可存在休闲房。
原审审理查明：2008年10月，恒天置业公司受让取得恒天商务广场地块的建设使用权，开发建设恒天商务广场A区、B区项目，其中A区为一类高层商住楼，地上26层，1至3层为商业部分，4层为设备转换层、物业用房，5至26层为住宅。江苏省第一建筑安装有限公司于2008年11月18日承包恒天商务广场消防安装工程，竣工后约定电气管道、给排水管道、设备安装工程的质量保修期为二年。江苏建设装饰工程有限公司于2009年4月21日承包恒天商务广场幕墙工程，2010年3月31日工程竣工，2010年6月验收合格，约定质量保修期为一年。2010年5月28日，泰州市公安消防支队出具《消防验收意见书》，确认该建设工程土建部分消防验收合格，要求恒天置业公司整改存在的“部分管道井电线桥架内应用防火封堵材料封堵到位”和“部分室内消火栓箱内配置不全”问题。2010年11月28日恒天置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位对恒天商务广场竣工验收，验收结论合格。2010年12月20日恒天置业公司组织设计、监理、施工单位对恒天商务广场A区室内装饰工程进行竣工验收，验收结论合格。2010年12月28日恒天置业公司通知业主收房。2011年6月18日恒天置业公司将恒天商务广场验收备案所需材料（含规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件）交至靖江市住房和城乡建设局办理了建筑工程竣工验收备案手续。2013年3月1日恒天商务广场A区业主成立业主大会并选举产生业主委员会即本案A区业委会。A区业委会委托自聘物业公司对恒天商务广场检查统计消防设备、设施，发现应急照明系统、消防报警系统、喷淋系统、消火栓系统、通风系统及其他设备均有损坏缺失情况，部分地下安全出口封闭堵塞，外墙玻璃部分破损，遂要求恒天置业公司维修、更换相关设施，开通地下安全出口，建造屋顶花园、交付休闲房未果，致起讼争。
原审另查明：2011年4月22日靖江市人民政府专题会议纪要载明，同意恒天公司原2008年受让的商服用地，经规划部门审批后，改变为商住用地，受让年限：商服用地40年，住宅用地70年，具体为A区的1-4层为商业（不含物业用房519.42平米），面积为12265.75平方米，5层以上为住宅，面积为34787.7平方米。B区为商业，面积23486平方米。
原审归纳案件的争议焦点为：1.恒天置业公司应否提交恒天商务广场A区装修后的消防验收报告；2.恒天置业公司有无整改完成土建部分消防验收的存在问题；3.恒天置业公司应否修复、更换、添置损坏缺失的消防设施、设备；4.恒天置业公司应否建造四楼平台屋顶花园；5.恒天置业公司应否返还休闲房；6.恒天置业公司应否开通被封闭的地下安全出口；7.恒天置业公司有无义务更换损坏的外墙玻璃。
原审认为：关于争议焦点1。根据泰州市消防支队的消防验收意见书，恒天商务广场土建部分于2010年5月28日消防验收合格，其后恒天置业公司装修5层以上的商品房住宅并销售，并不违反2009年4月30日国务院公安部门制定的《建设工程消防监督管理规定》和2012年7月17日公安部《关于修改﹤建设工程消防监督管理规定﹥的决定》内容，且装修是否需要消防验收与用地性质无直接对应联系。虽然公安部修订决定将“国家标准规定的一类高层住宅建筑”增加到建设单位应当向公安消防机关申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安消防机关申请消防验收的特殊建设工程项目内，但是该决定自2012年11月1日起施行，对施行前的行为不具有溯及力，故A区业委会要求恒天置业公司提交2010年时装修竣工的消防验收报告，不予支持。
关于争议焦点2、3。根据生效法律文书查明事实，2011年6月18日建设主管部门根据恒天置业公司提交的备案资料（含规划、消防、环保等部门出具的认可或准许文件）办理了恒天商务广场A区建筑工程竣工验收备案，应认定恒天置业公司完成整改消防存在二项问题。A区业委会主张恒天置业公司未落实整改，没有提供证据，也不能否认上述备案证据效力，故A区业委会要求恒天置业公司继续落实整改，不予支持。同理，上述消防设施、设备已经消防验收合格，其后恒天置业公司陆续交付商品房，消防设施、设备作为共用设施、设备的所有权转移归业主共有，根据《江苏省消防条例》的规定，保修期内维修费用由建设单位承担，保修期满后的维修、更新和改造费用，可以纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。结合消防施工合同和住宅质量保证书内容，A区业委会起诉时已经超过建设单位即恒天置业公司承担的二年保修期间，A区业委会也无证据证明恒天置业公司交接消防设施、设备时即有损坏、缺失现象，或者恒天置业公司其他侵权行为造成，也不能排除他人损害、使用不当等诸多可能性。因上述消防设施、设备的权利已转移至全体业主，A区业委会应委托具有相应资质的消防技术服务机构进行检验、检测、维修和保养，故A区业委会要求恒天置业公司维修、更换和添置损坏缺失的消防设施、设备，不予支持。
关于争议焦点4。恒天商务广场A区在建设主管部门竣工备案及其后房产管理部门发放房产证时，四楼平台均无屋顶花园，恒天置业公司与业主签订的商品房销售合同也无相关约定，A区业委会仅凭规划平面图标注的“屋顶花园”字样而无具体花园的建设规划依据，要求判令恒天置业公司建造由A区业委会委托设计的具体“屋顶花园”，无事实依据，难以支持。
关于争议焦点5、6。A区业委会主张规划图标注的休闲房，仅有规划平面图上的“休闲”字样并附箭头，根据图示实际应为A区的商业区域东首入口之一，不能认定存在A区业委会所述业主共有的“休闲房”，该认定也可得到规划平面图上酒店、超市、餐饮等图示的印证，且根据现场勘验结果，该箭头所指向处为A区1至3层东侧楼梯间入口。四层平台上东侧平房南、北入口确被封闭，北墙有玻璃门处于关锁状态，平房内部简易装修并有楼梯通向三层，A区业委会未指明何人所为，恒天置业公司亦否认其改建并关锁，不能确定恒天置业公司为行为人，A区业委会要求恒天置业公司返还无事实依据，不予支持。同理，A区业委会并无证据证明恒天商务广场被封闭的地下安全出口系恒天置业公司所为，恒天置业公司也予以否认，事实上恒天置业公司已经移交商品房，不具有管理义务，而A区业委会作为业主大会的执行机构，有权在查清实际行为人后依法排除妨碍，故A区业委会要求恒天置业公司排除封闭妨害缺乏依据，不予支持。
关于争议焦点7。我国实行建筑工程质量保修制度，恒天置业公司与施工单位签订的幕墙施工合同约定质量保修期为一年。根据建设工程质量管理条例的规定和恒天置业公司发放的住宅质量保证书约定内容，幕墙玻璃视为装修工程为二年保修期，该玻璃幕墙验收日期为2010年6月，恒天置业公司向业主承担保修责任的期间应从2010年12月28日装修结束交房时起算，A区业委会起诉时已超过保修期限，故要求恒天置业公司更换损坏的幕墙玻璃无合理依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十三条第二款，《中华人民共和国消防法》第十一条，《建设工程质量管理条例》第四十一条，《物业管理条例》第三十一条，《江苏省消防条例》第十七条、第十八条、第十九条的规定，判决：驳回A区业委会对恒天置业公司的全部诉讼请求。案件受理费820元，由A区业委会负担。
上诉人A区业委会不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.关于消防验收，恒天商务广场A区为一类高层商服楼，地上26层及地下人防工程是人口高密度居住区域，305户及几十家公司室内都有喷淋、防火警报系统装置，楼道都有消防栓及消防器材，但至今消防系统没有通过消防综合验收。2010年5月泰州市公安消防支队出具的消防验收意见书仅仅是对土建消防进行的验收。由于恒天置业公司一直未进行消防综合验收并交付使用，故消防设施设备的整改不存在诉讼时效的问题。2.关于屋顶花园，是规划局规划图上规划的，是为了达到绿化率而规划的，应当执行规划图。3.关于休闲房，为恒天置业公司转给他人使用，恒天置业公司应当返还；关于消防安全门堵塞，恒天置业公司自楼房建好后，一直是堵塞的，恒天置业公司有畅通的义务；关于幕墙玻璃，由于质量不好，在质保期内恒天置业公司已经购买了新玻璃，但未予更换，侵权一直延续至今，不存在超过一年保修期的问题。请求依法改判，支持A区业委会在一审中的诉讼请求。
上诉人A区业委会并提交了靖江市物业管理业管理处靖物管（2011）28号物业管理服务用房备案证明、泰州市公安消防支队泰公消审（2009）第0006号建筑工程消防设计审核意见书、广告画页，以证明按照A区大楼的建筑面积应进行消防综合验收。
被上诉人恒天置业公司答辩认为：1.关于消防验收，2010年5月验收后已经合格，并不需要综合验收，至今大楼已经投入使用3年多，消防部门多次对大楼的消防进行了现场勘查，没有提出要求恒天置业公司进行综合验收。2.关于消防设施、玻璃幕墙的维修，已经过了保修期，恒天置业公司没有保修义务，A区业委会认为应当与土地使用年限相同没有事实和法律依据。3.关于休闲房，根本不存在，一审法院勘查时所见一间房屋为一商户使用，A区业委会不应当向恒天置业公司主张。4.关于屋顶花园，规划图上的屋顶花园的标注仅仅是房地产行业的约定俗称，不代表恒天置业公司需要实际建设屋顶花园。5.关于消防通道堵塞，恒天置业公司并非实际侵权人，A区业委会应当向实际侵权人主张权益。
二审审理查明的事实与原审相同。
本院认为：恒天商务广场土建部分于2010年5月28日消防验收合格，其后恒天置业公司装修5层以上的商品房住宅并销售，不违反2009年4月30日国务院公安部门制定的《建设工程消防监督管理规定》。2012年7月17日公安部作出关于修改《建设工程消防监督管理规定》的决定，将“国家标准规定的一类高层住宅建筑”增加到建设单位应当向公安消防机关申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安消防机关申请消防验收的特殊建设工程项目内，该决定自2012年11月1日起施行，对施行前的行为不具有溯及力，故A区业委会要求恒天置业公司提交2010年时装修竣工的消防验收报告，缺乏依据，依法应不予支持。
根据生效法律文书查明事实，2011年6月18日建设主管部门根据恒天置业公司提交的备案资料（含规划、消防、环保等部门出具的认可或准许文件）办理了恒天商务广场A区建筑工程竣工验收备案，应认定恒天置业公司对消防存在的二项问题完成整改。上述消防设施、设备已经消防验收合格，其后恒天置业公司陆续交付商品房，消防设施、设备作为共用设施设备的所有权转移归业主共有，根据《江苏省消防条例》的规定，保修期内维修费用由建设单位承担，保修期满后的维修、更新和改造费用，可以纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。结合消防施工合同和住宅质量保证书内容，A区业委会起诉时已经超过建设单位即恒天置业公司承担的二年保修期间。上述消防设施、设备的权利已转移至全体业主，A区业委会应委托具有相应资质的消防技术服务机构进行检验、检测、维修和保养。A区业委会要求恒天置业公司维修、更换和添置损坏缺失的消防设施、设备，应不予支持。
关于规划图中标注的屋顶花园，恒天商务广场A区在建设主管部门竣工备案及其后房产管理部门发放房产证时，四楼平台均无屋顶花园，恒天置业公司与业主签订的商品房销售合同也无相关约定，A区业委会仅凭规划平面图标注的“屋顶花园”字样而无具体花园的建设规划依据，要求判令恒天置业公司建造由A区业委会委托设计的具体“屋顶花园”，无事实依据，难以支持。关于规划图中标注的“休闲”，A区业委会认为是休闲房，根据图示实际应为A区的商业区域东首入口之一，不能认定存在A区业委会所述业主共有的“休闲房”，该认定也可得到规划平面图上酒店、超市、餐饮等图示的印证，A区业委会要求恒天置业公司返还缺乏依据。关于消防通道堵塞，A区业委会并无证据证明系恒天置业公司所为，恒天置业公司也予以否认，恒天置业公司已经移交商品房，已不具有管理义务，A区业委会作为业主大会的执行机构，可以在查清实际行为人后依法排除妨碍。关于幕墙玻璃，根据建设工程质量管理条例的规定和恒天置业公司发放的住宅质量保证书约定内容，幕墙玻璃视为装修工程为2年保修期，该玻璃幕墙验收日期为2010年6月，恒天置业公司向业主承担保修责任的期间应从2010年12月28日装修结束交房时起算，A区业委会起诉时已超过保修期限，A区业委会要求恒天置业公司更换损坏的幕墙玻璃应不予支持。
据此，原审适用法律正确，所作判决并无不当。A区业委会的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费820元，由上诉人靖江市恒天商务广场A区业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年四月三日
书 记 员 杭 君