广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终868号
上诉人（原审原告）：黄建平，男，1958年11月26日出生，汉族，住广东省乐昌市。
被上诉人（原审被告）：汤美娥，女，1936年10月14日出生，汉族，住广东省乐昌市。
委托诉讼代理人：邓新忠，乐昌市法律援助处长来法律援助工作站法律工作者。
上诉人黄建平因与被上诉人汤美娥合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2015）韶乐法民一初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。上诉人黄建平、被上诉人汤美娥的委托诉讼代理人邓新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄建平上诉请求：撤销一审判决，判令汤美娥退还原乐昌市文化路189号房的租簿转让费12000元。事实和理由：双方就租簿转让一事在黄建平母亲家对证时，在场的人有黄建平、汤美娥、黄建平母亲及另一围观人员，共四人。而且，汤美娥并非被迫到黄建平母亲家，而是来去自由的。正因汤美娥不识字、写字，《欠条》才让他人代笔书写，由汤美娥签名，故《欠条》应予采信。
汤美娥辩称，一审判决认定事实清楚，判决公正，请求依法予以维持。
黄建平向一审法院起诉请求：判决汤美娥退还原乐昌市文化路189号房的租簿转让费12000元。
一审法院认定事实：2000年左右，经黄建平、汤美娥协商一致，汤美娥将其自己租用的乐昌市房地产管理局所有的原位于乐昌市文化路189号房（以下简称189号房，该房屋属直管公房）的承租权以12000元转让给黄建平，黄建平依约将转让费12000元交付给汤美娥，汤美娥将该房屋交付给黄建平使用。黄建平使用上述房屋后，由其每月向乐昌市房地产管理局交纳房租，但黄建平只租用了4个月左右，因当时乐昌市的城建改造，该房屋被列入拆迁范围并被拆迁。2015年8月8日，黄建平在乐昌市长岭头廉租房附近见到了汤美娥，黄建平向汤美娥询问2000年时“租簿转让”一事，汤美娥称租簿当时已交给黄建平母亲，黄建平将两人对话进行了录音。第二天，黄建平又在乐昌城区见到汤美娥，就将汤美娥带到黄建平母亲邱冬秀家，黄建平、汤美娥、邱冬秀三人在邱冬秀家中进行了一轮争论后，汤美娥表示同意将转让费12000元给回黄建平，并承诺“一个星期死都借给你”，黄建平马上找他人《欠条》，内容如下：“汤美娥于（贰拾年左右）文化路189号转让租簿（费用壹万贰仟元正）。现汤美娥决定于贰仟年零壹拾伍年捌月贰拾号早上拾时正归还。如有违约请于次日起计利息日计人民币壹仟元正。欠款人：收款人：贰仟零壹拾伍年捌月玖日”。该《欠条》中欠款人签名处没有汤美娥的签名，只有一个无法辩认的字。黄建平将上述过程进行了录音。为此，黄建平于2015年12月22日向一审法院提起诉讼，主张汤美娥退还原乐昌市文化路189号房租簿转让费12000元。
一审庭审中，黄建平坚持其诉讼请求。汤美娥则认为黄建平提交的《欠条》并不是其签名，黄建平提交的录音材料中有黄建平恐吓的言语，录音地点在黄建平母亲家且是由黄建平带去，因黄建平年纪大，有听力困难，故对录音材料的三性有异议。另外，黄建平主张《欠条》是由他人代为书写，未将《欠条》内容读给汤美娥听，签名处是汤美娥本人所签，但黄建平不认识汤美娥所签的那个字；汤美娥则认为其未读过书，不识字、写字，也不会写名字，故《欠条》上不是其签字。
一审法院认为，经开庭审理查明，本案是因汤美娥将承租的原乐昌市房管所所有的直管公房转租给黄建平，现黄建平要求汤美娥退回转让费产生的纠纷。为此，根据黄建平的诉讼请求及结合本案查明的事实，本案应当以合同纠纷来定性本案案由较为恰当，立案时将案由定为不当得利纠纷不妥，现予以纠正。
该案是合同纠纷。汤美娥将其承租的房屋转让给黄建平承租，收取转让费12000元，即黄建平、汤美娥因房屋转租产生纠纷，因涉案房屋189号房是乐昌市房地产管理局的直管公房，且行为发生在2000年，根据当时的《城市房屋租赁管理办法》第二十八条“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”、《广东省城镇房屋租赁条例》第二十五条“经出租人同意，承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。”、第二十六条“转租人与受转租人应当按照本条例规定订立租赁合同，并且进行登记。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，黄建平、汤美娥的转租行为未经出租人乐昌市房地产管理局同意，也未办理登记备案手续，故黄建平、汤美娥双方口头约定的房屋转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，双方均有过错，属于无效合同，没有法律约束力。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，汤美娥转租房屋收到黄建平12000元应予返还，但本案房屋转租时间是2000年，黄建平、汤美娥双方均已履行合同完毕，且黄建平在承租房屋几个月后，该房屋被拆迁，黄建平就已经知道其权利受到侵害，其于2015年12月22日才起诉至法院，故黄建平的诉讼请求已超过诉讼时效。为此，对汤美娥提出黄建平诉求已过诉讼时效的主张，该院予以支持。
黄建平以汤美娥口头同意退还转让费并签下《欠条》为由提出汤美娥应退还转让费12000元的主张能否得到支持。首先，汤美娥口头表示愿意退还转让费12000元给黄建平，该口头承诺是汤美娥被黄建平带到邱冬秀（黄建平母亲）家与其母子争论时作出的，该院认为，汤美娥作为一个八十多岁的老人，当时在这特定的场所且在处于弱势的情形下被迫作出的意思表示，即汤美娥在意思形成和表示过程中是欠缺自由的，其当时作出的意思表示并不是其真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）意思表示真实；……”的规定，汤美娥的该行为是无效的民事行为，没有法律约束力，故不产生诉讼时效中断的法律效力。其次，对于《欠条》的效力问题，该《欠条》是在黄建平母亲家，双方争论后汤美娥同意退回转让费后黄建平找他人代写的，且该《欠条》没有汤美娥的签名或指模，不具备欠条构成的形式要件，故对该《欠条》的效力不予认可。综上，对黄建平的上述主张，该院不予支持。判决：驳回黄建平的诉讼请求。案件受理费100元，由黄建平负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是合同纠纷，一审法院对本案案由定性准确，本院予以认同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对唐智忠上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：汤美娥应否将12000元返还给黄建平。
本案一、二审诉讼中，双方当事人对汤美娥于2000年将189号房转让给黄建平承租并收取转让费12000元的事实均不持异议。因涉案房屋189号房是乐昌市房地产管理局的直管公房，而汤美娥将涉案房屋的承租权转让给黄建平并收取12000元的行为，性质上应认定为转租，根据当时的《城市房屋租赁管理办法》第二十八条“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”、《广东省城镇房屋租赁条例》第二十五条“经出租人同意，承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。”、第二十六条“转租人与受转租人应当按照本条例规定订立租赁合同，并且进行登记。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，汤美娥的转租行为未经出租人乐昌市房地产管理局同意，也未办理登记备案手续，故黄建平、汤美娥双方口头约定的涉案房屋承租权（租簿）转让的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，对双方当事人均不具有法律约束力。但是，从本案现已查明的情况看，黄建平已按双方约定向汤美娥支付了12000元，汤美娥在收取上述款项后将涉案房屋交付给黄建平使用，且黄建平能依规定向乐昌市房地产管理局支付租金，可见，涉案房屋承租权（租簿）转让的协议已履行完毕。现黄建平以汤美娥未向其交付租簿为由，主张汤美娥应向其返回12000元。由于黄建平与汤美娥之间转让涉案房屋承租权（租簿）的行为发生于2000年，黄建平理应在汤美娥履约时，特别是黄建平租赁涉案房屋几个月后，该房屋被拆迁时，就认识到自身权利遭受侵害，但黄建平延至2015年12月才向一审法院提起诉讼，黄建平的起诉已超过法定诉讼时效期间。黄建平还以汤美娥口头同意退还12000元并立具《欠条》为由主张汤美娥应向其退还12000元，但该《欠条》是汤美娥被黄建平带到黄建平母亲邱冬秀家，与黄建平、邱冬秀经过一番争论后形成，而且《欠条》上“欠款人”的签名无法确认为汤美娥的签名，故一审法院考虑到作为80多岁老人的汤美娥在当时特定场所处于弱势情况下可能意思表示欠缺自由，认定该《欠条》和现场录音无法体现汤美娥真实意思表示，并无不当，本院予以认同。
综合上述分析，黄建平的起诉超过法定诉讼时效期间，原审法院对黄建平的诉请不予采纳正确，本院予以维持。黄建平的上诉主张缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由黄建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 朱应麟
代理审判员 神玉嫦
二〇一六年八月十七日
书 记 员 丘 毅