福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终540号
上诉人（原审被告）吴发钰，男，1948年4月3日出生，汉族，住福建省永安市。
委托代理人曾二二，女，1954年12月3日出生，汉族，住福建省永安市。系上诉人吴发钰妻子。
委托代理人黄种钊，福建旭尧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）永安市海宇建设有限责任公司，住所地永安市五四路1号。组织机构代码：15818911-4。
法定代表人姚志明，总经理。
委托代理人赖发禄，福建昊拓律师事务所律师。
上诉人吴发钰因与被上诉人永安市海宇建设有限责任公司返还原物纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2015）永民初字第3411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴发钰及其委托代理人曾二二、黄种钊，被上诉人永安市海宇建设有限责任公司的委托代理人赖发禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，被告吴发钰原系建安公司的职工。2005年6月，永安市人民政府召开专题会议，研究同意市集体企业建安公司进行改制。2005年11月18日，原告海宇公司股东陈明宁、姚松青通过三明东方拍卖有限责任公司以10600000元的价格竞得建安公司整体产权，其中，包含永安市南坑路919号地块及其地面建筑物。同年11月21日，建安公司改制清算小组与陈明宁、姚松青共同签订一份合同书，确认建安公司改制清算小组委托三明东方拍卖有限责任公司公开拍卖建安公司（含现资产、企业债权、债务、企业资质）的形式解决企业改制资金，并由陈明宁、姚松青以人民币10600000元竞得之事实，合同同时约定了双方的权利及义务。2005年12月16日，建安公司经改制变更为原告海宇公司，改制后，被告吴发钰与建安公司解除劳动关系，为此，建安公司向包含被告吴发钰在内的原职工发放了住房补贴。其中，在扣除水电费后，被告实际领取住房补贴9030.7元。2007年9月27日，原登记在建安公司名下坐落于永安市南坑路919号（原门牌号××）房产，变更登记至原告名下。2015年5月13日，原告与永安市土地收购储备中心、永安市含笑大道西侧地块建设项目领导小组签订一份《永安市国有建设用地使用权收储合同》，主要约定乙方（原告）同意以980000元/亩的价格，将位处××旧厂区的国有建设使用权按照有关规定由甲方（永安市土地收购储备中心）收储，作为旧城改造项目建设用地。其中，该地块地面物建设面积2605.85平方米，配套生活住宅建筑面积702.26平方米。乙方应自合同签订之日起九十日内，将生产、办公、住宅等设备设施搬迁完毕。搬迁完毕后，即将该收储地块范围内的住户全部迁出并将地面物腾空按原状交付给丙方（永安市含笑大道西侧地块建设项目领导小组）管理。双方同时规定了其他权利及义务。嗣后，原告于2015年6月9日发出《搬迁通知》，告知公司将于近期内收回位于××地块内的所有房屋，要求居住在上述地块临时场地的所有住户，自通知发布之日起15日内搬迁。同年7月10日，原告又委托律师向被告寄出搬迁律师函，再次要求被告于通知之日起15日内自行搬迁，腾空并退还房屋。但被告以建安公司改制时未妥善解决其住房问题为由，拒绝腾退房屋，双方协商未果而引发本案诉争。
另查明，被告吴发钰等业主于上世纪八十年代起即居住在诉争房屋，并向建安公司缴纳房租。1992年12月21日，建安公司向被告发出通知，要求被告于12月31日前到公司财务一次性交纳住宅建设基金523.05元。同时，通知还告知“住宅建设基金的缴纳从1992年10月1日起开始，年底前全部交清，年底未按规定全部交清住宅建设基金的住户，从1993年元月1日起，其承租公房租金按超标准租金计取……住宅建设基金归个人所有，其利息比照银行定期、定活两便储蓄计算，待公房租金标准调整为成本租金、五项因素或住户购房及退房时，退还本息。”庭审中，被告陈述其按要求向建安公司缴纳了住宅建设基金，但建安公司改制时，未解决职工住宅建设基金问题，其后，其也未再缴纳房屋租金，并一直居住至今。此外，原、被告确认永安市南坑路919号地块上包含了诉争房屋及其它公司厂房、办公楼、宿舍楼等建筑物。
被上诉人永安市海宇建设有限责任公司原审诉请依法判令：1、被告立即停止侵占原告所有的坐落于永安市南坑路919号房屋（位于二楼，面积约47㎡）的行为；2、被告立即腾空并退还侵占的房屋；3、诉讼费由被告承担。
原审法院认为，被告虽原居住在诉争房屋内，但原告通过拍卖手续从建安公司处竞得包含诉争房屋在内的公司整体产权，有拍卖成交确认书、合同书及永房权证字第××号房屋所有权证、永国用（2006）第40163号国有土地使用权证在案为凭，本院予以确认。原告作为诉争房屋的所有权人依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。现被告在原告明确要求其搬迁后，仍居住在诉争房屋至今，已对该物权构成侵害。故原告要求被告停止侵权并立即腾退房屋的诉讼请求，应予以支持。被告辩称其已缴纳给建安公司住宅建设基金，但公司改制时未解决该问题，也未妥善解决职工住房问题，因此拒不搬迁的意见，因建设基金自1992年施行以来均由建安公司收取，至建安公司改制时，被告一次性领取了住房补贴，被告对此若有异议，可依法通过其他途径主张权利，但不得以此为由对抗原告的物权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、第一百三十四条第四项，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条的规定，判决如下：被告吴发钰应于本判决生效后30日内，搬出坐落于永安市南坑路919号房屋，并将该房屋返还给原告永安市海宇建设有限责任公司。案件受理费100元，减半收取50元，由被告吴发钰负担。
宣判后，吴发钰不服，向本院提起上诉。
上诉人吴发钰上诉称：1、依据一审查明的事实，应根据上诉人的请求追加原建安公司清算小组参加本案诉讼，以查清当年何以未解决改制时必须解决的问题；2、本案讼争房产系陈明宁、姚松青两自然人与原建安公司清算组的买卖关系，同时原有老职工住房租赁关系存在、“住宅建设基金”问题未决，上诉人就依法享有优先购买权，现上诉人的优先购买权收到侵犯，可请求赔偿损失；3、根据买卖不破租赁原则，只要租赁关系存在，被上诉人就无权要求上诉人搬出去。综上，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实后撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，同时判令被上诉人承担侵犯上诉人优先购买权法律责任并按当时拍卖价与同地段现价差额赔偿上诉人现住住房面积约47平方米购房损失，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人永安市海宇建设有限责任公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；2、本案是答辩人要求上诉人返还房屋，与建安公司清算组无关，且建安公司清算组已解散；3、答辩人股东系通过公开投标竞买取得建安公司整体资产，且上诉人在与建安公司解除劳动关系时领取了安置款、住房补贴，说明其知晓建安公司改制一事。另答辩人通过竞买取得建安公司整体资产，并支付了相应的价款，系善意取得该资产，不应承担任何责任，故本案不存在侵犯上诉人优先购买权之情形，答辩人亦不应赔偿上诉人购房损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除上诉人吴发钰认为其对永安市政府召开改制专题会、陈明宁与姚松青竞买建安公司及办理讼争房屋产权的过程不知情，陈明宁与姚松青在竞买过程中并非海宇公司股东外均无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点问题认定如下：
关于上诉人吴发钰对讼争房屋是否享有相关权利的问题。
上诉人吴发钰认为，在企业改制前本案上诉人吴发钰就是永安市建筑安装工程公司老职工且长期居住于本案讼争的房屋，并交纳了相应的住宅建设基金，上诉人与原建安公司在住房问题上系福利分房关系与租赁关系，故在原有住房租赁关系存在且住宅建设基金问题改制时未解决的情况下，依据买卖不破租赁原则，其有权一直居住在讼争房屋且对讼争房屋具有优先购买权。
被上诉人永安市海宇建设有限责任公司认为，其系合法取得永安市南坑路919号房产，系该房产的合法权利人。上诉人虽系原建安公司的职工，但因改制已与建安公司解除劳动关系，与改制后的海宇公司并无任何关系。对于上诉人的住房问题，建安公司向其发放了住房补贴。至于上诉人提出的其有交存住宅建设基金一事，该事项属于上诉人与原单位建安公司之间的关系，与海宇公司无关。从2010年开始，海宇公司只是将房屋无偿借用给上诉人，故其有权随时主张要求上诉人返还房屋。
本院认为，双方当事人对吴发钰于上世纪八十年代起居住诉争房屋至今的事实均无异议，本院予以确认；但被上诉人吴发钰改制前有向建安公司缴纳租金的情况的仅有吴发钰本人在一审庭审中的陈述予以证明，且吴发钰本人在二审庭审中明确表示其未缴纳过租金，故原判认定吴发钰有向建安公司缴纳租金的事实缺乏证据支持，本院不予认定。现上诉人吴发钰仅凭其在改制前有向建安公司缴纳过住房建设基金主张其与建安公司系福利分房及租赁关系的依据不足，且建安公司在改制时亦向上诉人吴发钰发放了住房补贴等费用，故综合上述情况，本院认定现有证据无法证实上诉人吴发钰对讼争房屋依法享有相关权利。
综上，本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有的权利，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人永安市海宇建设有限责任公司系本案讼争房屋合法登记的所有权人，依法对该房屋享有占有权利，原判据此对被上诉人要求上诉人停止侵权并立即腾退房屋的诉讼请求予以支持，并无不当。本案现有证据尚无法认定上诉人与建安公司就本案讼争房屋存在租赁关系，故上诉人主张依据买卖不破租赁原则，被上诉人无权要求其搬出讼争房屋的上诉理由，本院不予支持。另上诉人提出被上诉人应承担侵犯上诉人优先购买权法律责任并按当时拍卖价与同地段现价差额赔偿上诉人现住住房面积约47平方米购房损失的上诉理由，系二审期间提出的反诉且调解不成，可另行起诉。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴发钰负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树辉
审 判 员 程哲明
代理审判员 叶景远
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 王晓婷
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。