陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）府民初字第00854号
原告（反诉被告）李银锄。
被告（反诉原告）马玉后。
被告（反诉原告）郝玉英。
被告（反诉原告）委托代理人党五十一。
原告（反诉被告）李银锄与被告（反诉原告）郝玉英、马玉后房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年5月15日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员高永平适用简易程序，于2014年7月4日、2014年7月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李银锄与被告（反诉原告）郝玉英、马玉后均到庭参加了诉讼。2014年8月9日，本案转入普通程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李银锄，被告（反诉原告）马玉后、郝玉英及其委托代理人党五十一均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告（反诉被告）李银锄诉称：原告与二被告系朋友关系，2013年5月5日，二被告购买原告所建的房屋，约定同年阴历10月底付清全部房款，否则按照银行利率计付利息。但是，二被告欠原告6万元购房尾款至今未付，且2013年11月28日，被告马玉后向原告借款人民币5万元，约定月利率为15‰，借款期限为5个月，现在借款早已到期，但是被告拒绝履行还款义务。上述债务共计11万元，均合法有效。根据《婚姻法解释（二）》的相关规定，二被告均有义务偿还上述债务，但是二被告拒绝偿还，请求判令二被告依法向原告偿还欠款人民币11万元及相应利息，且由二被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）向法庭提交以下证据：
1、房屋买卖合同一份。证明2013年5月5日原告作为出售方与二被告签订了房屋买卖合同，将原告所有的位于府谷县府谷镇XXX号楼中单元XXX室出卖给被告郝玉英，房屋总价款为36万元，首付20万，下欠的15万元于2013年阴历10月份付清，剩余的1万元在原告办理房屋产权证后付清，合同还约定下余款项如果在2013年阴历10月份付不清，则按照银行利息给付利息的事实。
2、借条一支。证明被告马玉后于2013年11月28日向原告借了人民币5万元，约定月利率为15‰，借款期限为5个月。
3、红门钥匙五把。证明被告马玉后、郝玉英购买了原告的房屋后，没有经过原告的同意就私自换了门锁入住。
被告（反诉原告）马玉后、郝玉英反诉及辩称：2013年5月5日，被反诉人将坐落在府谷县府谷镇XXX号院中单元XXX室1套房屋出售给二反诉人，约定由被反诉人办理土地使用权证及房屋产权证，且口头约定被反诉人保证房屋质量没有问题，但反诉人在同年6月份装修房屋期间发现房屋漏水，后经被反诉人维修，但房屋至今仍存在漏水现象。该房由反诉人出资10万元，于同年9月份装修完毕，但被反诉人拒绝提供土地使用权证及房屋产权证，反诉人发现被反诉人的房屋产权不合法、土地所有权是府谷县府谷镇XXX村集体的，被反诉人户籍地是府谷县XX镇，所以反诉人拒绝支付欠款。综上，被反诉人违约，违法不履行合同义务，侵害了二反诉人的合法权益，依照《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国房地产法》及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，请求人民法院依法确认2013年5月5日二反诉人与被反诉人所签订的房屋买卖合同无效，请求判令被反诉人返还二反诉人房款24万元及装修费10万元，共计34万元，且由被反诉人承担本案诉讼费用。
被告向法庭提交如下证据：
1、收据5支，销货清单8支，订货单3支，证明3份。证明被告购买原告的房屋后对房屋进行装修，支出各项费用合计人民币115408元；另外，电视、电视柜、茶几、沙发、壁挂炉、油烟机、床、铲子、凳子、灶具、天然气灶、冰箱等，这些物品是被告自己的财产，不在装潢范围之内，搬家的时候要求全部搬走。
2、资产评估报告书一份和发票一支。证明府谷县XXX号楼中单元XXX室房屋装修评估价值为120379.25元，被告（反诉原告）支出评估费6000元。
反诉被告（本诉原告）李银锄辩称：马玉后、郝玉英夫妇在签订合同时对房屋系小产权的事实均知情，双方的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同有效，签订合同之后，马玉后、郝玉英已经支付大部分房款，因此，二人要求返还房款及装修费的诉讼请求于法无据。关于房屋漏水的问题，已经得到解决，不影响正常居住。反诉原告的诉讼请求应予以驳回，同时，应当支付下欠房款6万元，返还借款5万元，并从2013年11月28日起按照月利率15‰向答辩人支付利息至实际归还之日。
经庭审质证：
对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）发表如下质证意见：
对1号证据，被告（反诉原告）对证据的真实性无异议，但被告购买房屋后不到半年时间发现房屋漏水，原告答应给被告办理房屋产权证，但直到现在都没有办理；原告没有办理水电相关手续，房屋房顶现在属于另一户的院子，导致房子现在漏水被告无法正常维修；院内是否可以无偿停车，原告也没有写清楚；对2号证据，被告（反诉原告）对证据的真实性和证明目的均有异议，因为这5万元其实是房款，2013年11月28日原告到被告家要房款，被告支付原告4万元房款，原告要求向其出具5万元的借条，因为原告闹着不走，被告只好给原告出具5万元的借条；对3号证据，被告（反诉原告）对证据的真实性和证明目的均有异议，因为被告购买了原告的房屋后，被告发现房屋的门锁都不好，所以就换了门锁。
对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）发表如下质证意见：
对1号证据，原告（反诉被告）对证据的真实性无异议，因为这些都是被告最近几日自己收集、伪造的；对2号证据，原告（反诉被告）通过原告的调查，评估报告中的乳胶漆每平米比府谷现在的价格高出20元；铝合金推拉窗，每平米比近几年府谷市场价格高出100元；炕床最多只需要1200元，而评估报告确是4500元；2013年我县小产权房在每平米3400元左右，而现在2000元都没有人购买。从中可以发现被告的评估报价有百分之五十是多余的，所以不认可被告方的评估报告。现在被告不同意购买原告的房子，那就请被告将原告的房屋恢复原状。
本院对经原、被告质证的证据作如下认定：
对原告（反诉被告）提供的1号证据，因被告（反诉原告）对证据的真实性无异议，且与原件核对无异，予以确认；对2号证据，被告（反诉原告）虽然提出异议，但对向原告（反诉被告）出具借条的事实无异议，对该事实予以确认；对3号证据，被告（反诉原告）提出异议，且无法达到证明目的，不予确认。
对被告（反诉原告）提交的1号证据，因原告（反诉被告）对部分证据有异议，但该组证据所证明支出装修费用未超出资产评估报告书所确定的装修评估价值故对该证据予以确认；对2号证据，被告（反诉原告）虽提出异议，但无相反证据予以推翻，故对该证据予以确认。
本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2013年5月5日，作为甲方的原告（反诉被告）李银锄与作为乙方的被告（反诉原告）郝玉英签订房屋买卖合同一份，合同约定，甲方自愿将XXX号院中单元XXX出售给乙方，房款为36万元，首付20万元，下余15万元在10月份付清，另外1万元在产权证办理后付清，如10月份付不清，下余款按银行利息计算。合同签订当日，被告（反诉原告）马玉后、郝玉英支付李银锄房款20万元。2013年5月中旬，马玉后对房屋开始装修，2013年古历6月，房屋顶部有渗漏现象，2013年9月装修完工，马玉后在装修中购置阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台，价值9025元，购置海尔牌抽油烟机一台，价值2755元，购置老板牌燃气灶一台，价值2280元。2013年11月28日，李银锄向马玉后、郝玉英催要房款，马玉后支付李银锄房款4万元，并向李银锄出具借条一支，承诺五个月内支付李银锄5万元，月利率按照15‰计算。2014年8月28日，经榆林市方正资产评估有限责任公司作出资产评估报告书一份，证明府谷县盐沟15号楼中单元401室房屋装修评估价值为120379.25元，马玉后、郝玉英支出评估费6000元。
府谷县XXX号楼中单元XXX室为李银锄出资修建，至今未办理产权证，该房屋现由马玉后、郝玉英居住，马玉后与郝玉英于2004年3月18日自愿登记结婚。
本院认为：2013年5月5日，作为甲方的原告（反诉被告）李银锄与作为乙方的被告（反诉原告）郝玉英签订房屋买卖合同一份，合同约定，甲方自愿将自己出资修建的XXX号院中单元XXX出售给乙方，房款为36万元，首付20万元，下余15万元在10月份付清，另外1万元在产权证办理后付清，如10月份付不清，下余款按银行利息计算。2013年11月28日，马玉后、郝玉英支付李银锄房款4万元，并向李银锄出具借条一支，承诺五个月内支付李银锄5万元，月利率按照15‰计算。马玉后虽然向李银锄出具借条，但该借条实为按照合同约定应支付房款而未支付向李银锄出具的，且李银锄也未向马玉后支付该笔款项，故该借条中的借款应认定为合同约定应支付房款，按照合同约定，马玉后、郝玉英已支付李银锄房款24万元。马玉后、郝玉英主张，房屋所占用的土地为集体土地，且该房屋装修之后屋顶渗漏，至今未办理产权证，李银锄对此也无异议，因此，双方的房屋买卖合同无效，马玉后、郝玉英应当于本判决生效之日起三十日内搬离府谷镇盐沟15号院中单元401，其中马玉后、郝玉英在装修中购置的阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台，海尔牌抽油烟机一台，老板牌燃气灶一台，为可以搬离的物品，因双方的合同无效，马玉后、郝玉英在搬离房屋的同时，将上述财产搬离，但不得损坏建筑物及其他装修装饰物。马玉后与郝玉英系夫妻关系，李银锄应当于本判决生效之日起五日内向返还马玉后、郝玉英返还所收取的房款24万元。合同签订后，马玉后、郝玉英开始对所购买的房屋进行装修，榆林市方正资产评估有限责任公司作出资产评估报告书，认定府谷镇盐沟15号楼中单元401室房屋装修评估价值为120379.25元，其中包括马玉后在装修中购置的阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台，价值9025元，海尔牌抽油烟机一台，价值2755元，老板牌燃气灶一台，价值2280元，因房屋装修评估价值为120379.25元，该房屋内可以搬离的物品阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台、海尔牌抽油烟机一台、老板牌燃气灶一台价值14060元，故马玉后、郝玉英装修损失为106319.25元，马玉后、郝玉英明知房屋的土地性质为集体土地而与李银锄签订合同对房屋进行装修，二人的主观过错较大，故对其装修损失应承担80%的主要责任，李银锄应承担20%的次要责任，李银锄应于本判决生效之日起五日内支付马玉后、郝玉英装修损失21263.85元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李银锄与的被告（反诉原告）郝玉英签订房屋买卖合同无效。
二、原告（反诉被告）李银锄于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）马玉后、郝玉英购房款240000元。
三、原告（反诉被告）李银锄于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）马玉后、郝玉英装修损失21263.85元。
四、被告（反诉原告）马玉后、郝玉英于本判决生效之日起三十日内自行搬离府谷镇XXX号楼中单元XXX室房屋，并将室内阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台、海尔牌抽油烟机一台、老板牌燃气灶一台搬离，但在搬离中不得损坏建筑物及其他装修装饰物。
五、驳回原告（反诉被告）李银锄的诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）马玉后、郝玉英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费6000元，原告（反诉被告）李银锄负担1200元，被告（反诉原告）马玉后、郝玉英负担4800元。
案件受理费2500元，由原告（反诉被告）李银锄负担；反诉费3310元，原告（反诉被告）李银锄负担662元，被告（反诉原告）马玉后、郝玉英负担2648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 苗俊清
审 判 员 高永平
人民陪审员 淡晨阳
二〇一四年十二月一日
书 记 员 白文波