湖北省蕲春县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1126民初553号
原告：王爱生。
原告：王小敏。
二原告共同委托代理人：郑国宏，蕲春县漕河镇法律服务所法律服务工作者。
二原告共同委托代理人：梅跃云，蕲春县漕河镇法律服务所法律服务工作者。
被告：叶胜华。
被告：胡ＸＸ。
被告：操欣奇。
原告王爱生、王小敏因与被告叶胜华、胡ＸＸ、操欣奇租赁合同纠纷一案，于2016年3月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李学兵独任审理，于2016年5月10日公开开庭审理了本案。原告王小敏，原告王爱生、王小敏共同委托代理人梅跃云，被告胡ＸＸ、操欣奇到庭参加诉讼。被告叶胜华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王爱生、王小敏诉称：原告于2012年5月5日将位于蕲春县漕河镇漕河大道（原有线台）一楼两列门面租给被告叶胜华、胡ＸＸ经营。双方于2012年5月12日签订《房屋出租协议》，在该协议中明确约定了房屋租金的交纳方式，及双方的权利义务和违约责任。2013年8月，被告叶胜华、胡ＸＸ对原告声称与被告操欣奇合伙经营太平鸟男装生意，由操欣奇负责该店一切事宜。合同到期后，三被告既不续签合同，也不腾退房屋。在原告多次要求下，被告只交纳二个月的房租50000元。原告于2015年12月9日向三被告送达书面腾房通知。原告于2016年2月23日报警，在110出警的情况下，才将房屋收回闲置至今。现诉至法院，请求依法判令：1、三被告立即支付拖欠原告租金112500元（从2015年10月5日算至2016年2月23日止，每月按25000元租金计算）；2、三被告承担逾期违约金75937.5元（112500×日万分之五×135天）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡ＸＸ辩称：根据房屋出租协议，合同到期日是2015年8月5日，我没有差欠原告合同期满前的租金。合同到期后，房屋是操欣奇在实际使用。故我不应承担原告主张的租金和违约金。
被告操欣奇辩称：1、叶胜华、胡ＸＸ签订的租赁合同到期后，该房屋是由我实际使用；2、租金计算有误。一是按照合同约定每月租金是23330元；二是原告收取了50000元押金，可以折抵租金，押金抵付两个月租金后，租金应从2015年12月份开始起算；3、违约金计算有误。一是计算时间应是从12月份开始起算；二是按日万分之五计算过高；4、原告出租房屋的租金相对于周边店铺过高，在我经营店面期间，支付了装修及转让费500000元左右，要求一并处理。
被告叶胜华未向本院提出答辩意见。
原告王爱生、王小敏为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
1、原告身份信息。拟证明原告主体适格；
2、被告户口身份信息。拟证明被告主体适格；
3、房屋租赁协议。拟证明原被告双方签订协议事实；
4、门面租赁合同及房产证。拟证明原告出租门面事实及房屋房产登记状况；
5、腾房通知书。拟证明原告租赁期限届满及时通知被告的事实；
6、银行打款明细。拟证明三被告房租支付方式及已付房租数额。
被告胡ＸＸ质证意见：对证据1-6均无异议，但原告在送达腾房通知书时，原告与操欣奇正在协商房屋出租事宜；
被告操欣奇质证意见：对证据1-6均无异议。
本院认证意见：原告提交的证据1-6，被告胡ＸＸ、操欣奇均无异议，该6份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院查明：出租人张胜利、张华彪与本案原告王小敏、王爱生于2012年5月3日签订《门面租赁合同》。约定出租人张胜利、张华彪将其所有的位于蕲春县漕河大道（原有线电台）一楼两列门面及二、三楼房屋租赁给王小敏、王爱生，租赁期限自2012年5月5日起至2015年8月4日止，年租金220000元。2012年5月12日，原告王小敏、王爱生与被告叶胜华、胡ＸＸ签订《房屋出租协议》。约定王小敏、王爱生将位于蕲春县漕河大道（原有线电台）一楼两列门面租赁给叶胜华、胡ＸＸ从事经营，租赁期限自2012年5月5日起至2015年8月5日止，年租金280000元。该协议还对租金交纳时间、终止合同、押金、违约责任、免责等事项进行了约定。被告叶胜华、胡ＸＸ向按协议约定向原告王小敏、王爱生交纳了押金50000元。双方约定押金50000元在合同期满时，结清水、电、税费等费用后，交还钥匙予以退还。2013年8月，被告叶胜华、胡ＸＸ将该门店转让给被告操欣奇从事经营。原告王小敏、王爱生与被告叶胜华、胡ＸＸ签订的房屋出租协议到期后，该门店由操欣奇继续使用，操欣奇向原告王小敏支付了二个月的租金50000元。后因拖欠租金产生纠纷，原告王小敏、王爱生遂诉至本院。
另查明，被告已按协议约定付清2012年5月5日起至2015年8月5日止的租金。原告王小敏于2015年7月5日与出租人张胜利、张华彪续签《门面租赁合同》，约定租赁期限自2015年8月5日起至2018年8月4日止。
本院认为：本案涉及的《门面租赁合同》及《房屋出租协议》均合法有效。原告王小敏、王爱生从出租人处承租房屋后，将该房屋中一楼两列门面转租被告叶胜华、胡ＸＸ从事经营。被告叶胜华、胡ＸＸ在合同约定的租赁期间内将该门店转让给被告操欣奇，该门面在租赁期间的占有、使用、收益权随之转移。原告王小敏、王爱生与被告叶胜华、胡ＸＸ签订的房屋出租协议，已于2015年8月5日因合同约定的租赁期限届满而终止。该合同权利义务终止后，被告操欣奇继续占有使用该门面，并向原告王小敏支付了二个月租金50000元，原告王小敏亦接受该租金，可以认定原告王小敏与被告操欣奇就该门面的租赁达成了合意。因双方未约定租赁期限，亦未签订书面租赁合同，该租赁为不定期租赁。
关于原告的诉讼请求。原告主张被告叶胜华、胡ＸＸ、操欣奇系合伙经营关系，而要求被告叶胜华、胡ＸＸ、操欣奇共同承担支付租金和违约金的诉讼请求。因原告未提供证据证明三被告系合伙关系，且被告操欣奇在审理中自认与被告叶胜华、胡ＸＸ并无合伙关系。故原告的该项请求，缺乏事实依据，本院不予支持。2015年8月5日以后的租金，应当由被告操欣奇承担。原告主张租金按25000元／月计算，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告操欣奇应当支付自2015年10月5日至2016年2月23日止的租金为115000元，原告主张2015年10月5日至2016年2月23日止的租金112500元，并无不当，本院予以支持。原告主张违约金。因无证据证明原告与被告操欣奇对违约金进行了约定，原告依据其与被告叶胜华、胡ＸＸ签订的房屋出租协议中，关于逾期支付租金违约金的约定主张违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。被告操欣奇主张押金50000元应折抵租金，因原租赁协议中无押金抵付租金的约定，故对该主张，本院不予支持。被告操欣奇可依法另行向原告主张退还押金。被告操欣奇主张其已支付的转让费、装修费等费用共计500000元左右，要求在本案中一并处理。因被告操欣奇未提出反诉，故该主张不属于本案审理范围，不予审理。本案中，原告王小敏、王爱生与出租人张胜利、张华彪签订的《门面租赁合同》已于2015年8月4日租期届满终止。本案原告请求被告承担2015年8月5日以后的租金及违约金，而续租合同系原告王小敏与出租人张胜利、张华彪所签，原告王爱生不是续签合同的当事人，不享有该合同权利。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告操欣奇于本判决生效后十日内支付原告王小敏租金人民币112500元；
二、驳回原告王小敏、王爱生其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4068.75元，因适用简易程序减半收取2034.38元，由被告操欣奇负担1220.63元，原告王小敏负担813.75元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件的上诉费（邮政汇款，款汇黄冈市中级人员法院立案一庭，备注中注明本案案号及当事人名称）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李学兵
二〇一六年五月三十一日
书记员 李 贞