黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异21号
案外人：王秀艳，女，1964年4月6日出生，住黑龙江省富裕县。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。
法定代表人：胡勇，该公司总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建�办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人王秀艳对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人王秀艳称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城2-X-20X室，案外人已于2013年6月9日购买了金地房地产抵账给南通一建集团有限公司（以下简称南通一建）三部的抵款房，金地房地产已将该房出售给案外人，双方对该买卖契约�真实性与合法性均无异议。其已按约定支付了401342元购房款，房屋已交付其使用，该房屋已属其所有。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地�开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212�协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”
案外人王秀艳在异议审查期间向本院提交《房源清单》、《置换房源转出审批单》、房款收据、《更名审批表》、《交房承诺书》、入住通知单、房屋进户验收单及采暖费发票复印件，经核对与原件无异。其中，《房源清单》及《置换房源转出审批单》证实南通一建三部于2013年12月5日将南通一建2#X单元20X室转给吴晓凯，财务部置换限额审核备注：以实测面积为准，多退少补，抵款房源暂不开收据，暂不签合同，待工程结算后统一办理。金地房地产2013年12月5日收据证实收取吴晓凯2-X-20X室预约定金401342元。《更名审批表》证实2015年7月22日，吴晓凯将2-X-20X室更名为王秀艳，备注此房为二次转出（南通一建-
吴晓凯-
王秀艳）。入住通知单、房屋进户验收单及采暖费发票证实最早时间为2015年7月28日。《交房承诺书》证实“客户王秀艳在红岗新城购买南通一建抵款房源2-X-20X房，由于南通一建尚未办理结算，无法办理交房手续。由于客户急于入住，现申请提前交房，因此产生的一切责任均由南通一建负责。”
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而本案案外人所主张权利的标的物系抵账所得，其并非此意义上的消费者，故虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。因案外人提交的《房源清单》、《置换房源转出审批单》、《更名审批表》等无法等同商品房买卖合同，故无法认定案外人在本院查封前已与金地房地产签订《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的商品房买卖合同。案外人的异议请求亦不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，且案外人签订《交房承诺书》对因提前交房产生的一切责任约定由南通一建负责。故本院认为，因案外人主张权利的房产几经转手，执行程序无权认定各方抵账、抵款等行为是否合法有效，案外人应当通过诉讼程序进行实体认定，其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人王秀艳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 李统君
代理审判员 王 慧
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 赵奇奇