广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1509号
上诉人（一审被告）：珠海中南景泽房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：刘峻，董事长。
委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘国平，男，汉族，1964年6月27日出生，户籍地址：广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕秋生，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人珠海中南景泽房产有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人刘国平房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初11266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中南公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回刘国平的全部诉讼请求，中南公司无须在判决生效之日起十五日内协助刘国平办理珠海市香洲海景山庄X栋X号房屋的产权登记手续和向刘国平支付逾期办证违约金。2、诉讼费由刘国平负担。
事实和理由：一、刘国平购买的房屋属于城中旧村改造项目安置被拆迁村（居）民的回迁房，实体上不符合法律规定的商品房销售（预售、现售）条件，作为商品房向社会公开出售违反《商品房销售办法》第二十二条的强制性效力性规定。案涉房屋所属的××（海景山庄）8栋-11栋，属于水拥坑村旧村改造项目被拆迁村（居）民补偿安置的回迁房屋。珠海市房地产登记中心目前对该不动产登记状况为：××8栋-11栋的2-6层住宅部分全部属于回迁房[《商品房地产权权属证明书》]。《城市商品房预售管理办法》第六条（第二款）规定：“未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。”案涉房屋所属回迁楼在2002年5月签订《购买商品房临时合约》时，既未通过建设工程规划验收，也未向政府房产管理部门办理预售登记及取得商品房预售许可证明，不符合法律规定的商品房预售条件。案涉房屋在2009年7月通过工程规划验收后，由于回迁村民的拆迁安置工作至今尚未完全落实，且未经过旧村改造行政管理部门的审查和批准，未达到《商品房销售办法》第七条规定“商品房现售,应当符合以下条件……(五)拆迁安置已经落实”的商品房现售条件，仍然持续地处于不能公开销售的状态。可见，涉案房屋始终不具备法律规定的商品房预售和现售条件。《商品房销售办法》第二十二条（第一款）规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房”。一审判决的认定与法律规定相悖，违反上述法律法规的强制性效力性规定。
二、开发商将旧村改造项目的剩余回迁房转变为商品房销售，程序上必须办理行政审批手续。水拥坑旧村改建项目被珠海市政府批准纳入城中旧村改建范围统一管理，根据珠海市政府有关政策规定，珠海市香洲区城中旧村改造项目（包括水拥坑村）补偿拆迁户之后的剩余回迁房需要转变为商品房公开销售，必须经过城中旧村改造行政主管部门的审查、确认和书面批准[《珠海市香洲区住房和城市更新局〈关于明确海景山庄回迁房问题的答复〉》]。而且，拆迁补偿安置工作并非仅仅指回迁房的分配和领取，包括完成回迁房产权证办理等一系列工作，最终确保回迁户取得回迁房屋所有权之后，行政主管部门才能确认拆迁补偿安置工作完成，进而批准出售剩余回迁房。根据《商品房销售办法》第七条第（五）项关于“拆迁安置已经落实”是“商品房现售条件”的强制性规定，回迁房转变为商品房向社会销售，法定前提条件是回迁户的拆迁补偿安置已经落实及完成。由于水拥坑村回迁户的拆迁补偿安置至今尚未完成，未具备商品房的销售条件，中南公司无法向行政主管部门申请办理批准水拥坑旧村改造项目的剩余回迁房（包括案涉房产）公开销售的行政审批手续。因此，涉案房屋至今未经行政批准为可向社会公开出售的商品房。一审判决认为“无出现回迁户没有取得回迁房的情况”即可出售剩余回迁房，明显违反了《商品房销售办法》以及拆迁补偿安置的政策规定。
三、拆迁安置未完成致使涉案房屋未能公开销售的原因，并非中南公司所能控制的，《购买商品房临时合约》约定中南公司免责及延期履行的条件已成就，应当免除中南公司对不能协助办理房产证的“违约”责任。由于买卖的回迁房尚不具备商品房交易的法定条件，双方在《购买商品房临时合约》第四条约定：“遇下列特殊情况，据实予以延期，甲方免责：1，……2，其他非甲方所能控制的事件。”案涉房屋至今尚未能从回迁房转变为商品房对外销售的主要原因，是回迁村（居）民的拆迁安置尚未完成，而拆迁安置工作的顺利进行，不是开发商一手能够掌控的，有赖于回迁村民们及有关部门的积极配合和支持。然而，珠改办函(2009)62号《关于办理水涌坑旧村改建项目回迁楼规划验收手续的函》、珠规建管函（2010）180号《关于请开发商暂停开发解决问题的复函》均证实，水拥坑村（一期）四栋回迁楼至2009年以前无法通过建设工程规划验收，原因是部分村民回迁后擅自改变房屋使用功能（回迁楼首层原规划为车库和配电房部分被改变功能）导致的。珠香府（2011）34号《关于水翁坑旧村改造有关问题及处理情况的报告》还证实，水拥坑村回迁房通过工程规划验收和完成确权手续即可以办理回迁房产权证之后，“2010年市改建办、香湾街道办、水拥坑居委会、开发商成立了办证工作小组，挨家挨户派发办证通知书，但至今仍无人办证。”可见，回迁村民不配合办理回迁房房产证，是拆迁安置至今无法完成的主要原因，导致还有七十多套回迁房未办理房产证。还存在回迁村民擅自互换回迁房、继承等诸多问题，严重影响着水拥坑村拆迁安置工作的正常进行。因此，包括案涉房屋的水拥坑村剩余回迁房至今未获批准公开销售的客观原因，并非中南公司造成的，也非中南公司所能控制的风险范围之内。而且，多年来持续存在着《购买商品房临时合约》约定甲方（中南公司）免责且可据实延期的上述“非甲方所能控制”之特殊情况（如：村民擅自改变房屋使用功能导致回迁楼规划验收迟延、具备办理回迁房产权证后村民多年不配合办证等）。因此，《购买商品房临时合约》约定中南公司“免责”之条件已成就，应当免除中南公司目前不能协助原告办理产权登记手续的“违约”责任，并应据实延长《购买商品房临时合约》的履行期限。
四、房屋出卖人未取得合法处分权而出售不具备法定销售条件的回迁房，导致房屋所有权转移的物权变动处于效力待定状态，承担的违约责任是没有处分权导致合同不能履行责任，并非有处分权的逾期办理房产证责任。房屋买卖的无权处分，指行为人通过法律行为处分他人所有的房屋或者超越权限处分自己所有的房屋，本案属于政策法规对特定房屋处分权能限制的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该条是对无权处分合同的效力以及违约救济的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同之效力，但能否发生标的物所有权转移的物权变动效果，取决于嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动（处分行为）处于效力待定状态。如果出卖人不能取得所有权或者处分权，则不能产生物权变动效力，买受人提出的办理房屋登记的诉讼请求，应不予支持。该条还规定违约的救济方式：（1）承担违约责任。（2）解除合同并赔偿损失。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者解除合同并赔偿损失。本案中，涉案房屋属于旧村改造项目的拆迁补偿安置房屋，双方签订临时合约时因未通过工程规划验收以及未取得预售许可证明而不能预售，中南公司未取得该房屋的处分权。通过工程规划验收后因水拥坑村的拆迁安置至今尚未完全落实，无法向行政主管部门申请办理涉案房屋公开销售的行政批准手续，中南公司对案涉房屋的处分权能受限制，仍然未取得该房屋的合法处分权。所以，涉案房屋自始不具备公开销售的法定条件，更不存在办理房地产权证的可能，刘国平不能主张实现物权变动而请求办理房产登记手续。办证请求权是支付逾期办证违约金的基础，没有办证请求权就不可能享有支付逾期办证违约金之请求权。因此，如果中南公司因无权处分案涉房屋需要承担的违约责任，应当是没有处分权导致买卖合同不能履行、房屋所有权不能转移的责任，而不是有处分权的逾期办理房地产权证责任。
五、继续履行的法定条件是给付能够继续履行，刘国平诉请办理案涉房屋产权登记手续目前属于法律上不能履行且不能强制履行，法院判决限期办理产权登记不具有可执行性。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了不能继续履行合同的情形：法律上或者事实上不能履行的。因此，当事人请求继续履行合同的法定前提条件必须是有能够履行的可行性。在法律上或者事实上不能履行的情况下，法院不能支持当事人请求继续履行合同。刘国平起诉请求法院判决中南公司协助办理产权登记手续，实质上就是请求继续履行合同。而案涉房屋属于城中旧村改造项目的回迁房，目前不具备法定的商品房销售条件而不能公开销售，更不可能办理产权登记。法律上不具备可以继续履行《购买商品房临时合约》（办房产证等）的条件和可能，法院也无法强制履行案涉房屋的过户手续。因此，刘国平请求继续履行（办理产权登记手续）之诉请，显然属于法律上不能履行，明显违背合同不能履行的客观现实，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，应驳回。法院也不可能违反法律规定作出法律上不能履行、也不能强制履行的不具有可执行性判决。拆迁安置未完成并非中南公司所能控制的，合同约定中南公司免责及延期履行的条件已成就，应当免除中南公司对不能协助办理房产证的“违约”责任。因此，刘国平提出支付逾期办证违约金、协助办理产权登记手续的诉求，既违反法律和司法解释的规定，也违背了《购买商品房临时合约》的约定。
六、买受人在无权处分的房屋处于法律上不能履行时不能请求继续履行合同。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十二条规定“出卖人无处分权不影响房屋买卖的效力，但买卖合同属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的情形，买受人请求出卖人继续履行合同的，人民法院可以向其解释变更诉讼请求为解除合同，赔偿损失”。房屋买卖的无权处分，指行为人处分他人所有的房屋或者超越权限处分自己所有的房屋，本案属于政策法规对特定房屋处分权能限制、中南公司超越权限处分自己所有房屋的无权处分。由于拆迁补偿安置工作尚未完成而不符合商品房销售法定条件，商品房买卖合同处于法律上不能履行之状况。根据上述指导意见规定，买受人请求出卖人继续履行合同的，人民法院应当向其解释变更诉讼请求为解除合同，赔偿损失，否则应当驳回买受人的诉讼请求。
七、珠海市房地产登记中心直接为回迁房办理商品房产权证，属于规避行政审批程序，违反行政法规定的行为。珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2935号民事判决判令中南公司为温少贤购买的回迁房办理商品房产权证，导致珠海市房地产登记中心不得不根据法院《协助执行通知书》直接为温少贤将尚属回迁房性质的房屋办理商品房性质的房地产权证书。这种规避行政部门监管，越过行政审批程序的办理房产证行为，违反《商品房销售办法》等行政法律法规，显属行政违法。上述法院生效判决属于司法权代为行使行政权，实质上是民事审判权对行政权的侵犯及干涉。
八、中南公司逾期办证违约金的诉讼时效抗辩权在《民法总则》实施前已取得，不因《民法总则》的施行而消灭。最高人民法院民一庭《民法总则与民法通则有关诉讼时效的规定适用规定解释》及北京市高级人民法院《关于〈民法总则〉施行后适用诉讼时效制度的参考意见》均可见，权利受到损害的事实发生在《民法总则》实施之前，按照《民法通则》规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经取得的诉讼时效抗辩权不因《民法总则》施行而消灭，该权利保护范围为2017年9月30日向前推算二年即2015年10月1日起。本案中刘国平的逾期办证违约金请求权在《民法总则》实施前的2017年9月30日已届满，其权利保护范围应为2015年10月1日起至权利人起诉之日，一审法院适用法律错误。
刘国平辩称：根据珠海市两级人民法院生效的民事判决已经确认涉案房产可以办理房产证，且事实上在判决以后中南公司为吴建兴、王韶峰、温少贤等三人开具正式商品房销售发票之后，已经办理了房产证。事实胜于雄辩，无论中南公司有多少理由均不能改变涉案房产可以办理房产证的事实。
刘国平向一审法院起诉请求：1、判令中南公司协助刘国平办理珠海市香洲海景山庄X栋X号房屋的产权登记手续（办理不动产权证）；2、判令中南公司向刘国平支付违约金人民币250000元（自2003年10月1日起，按银行同期同类贷款利率，以310000元为本金，计算至实际办理房产证之日止，此处金额为暂计）；3、判令中南公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年5月20日，刘国平（买方）与中南公司（卖方）签订一份《购买商品房临时合约》，约定中南公司将位于珠海市香洲海景山庄X栋X楼X号房以人民币31万的价格出售给刘国平。合约第二条约定，2003年5月20日前支付150000元，2003年5月28日前支付130000元，余款30000元到办理房产证后五天内一次性付清。合约第四条约定，遇下列特殊情况，据实予以延期，甲方免责：……2、其他非甲方所能控制的事件。合约第六条约定，双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳。合约签订之后至2003年5月28日，刘国平按约定分期向中南公司支付购房款合计280000元。中南公司为此向刘国平开具收据确认已收到刘国平支付的上述购房款。刘国平以中南公司并未依约为刘国平购买的涉案房屋办理产权登记为由起诉至一审法院。
2009年4月28日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向珠海市规划局出具《关于办理水涌坑旧村改建项目回迁楼规划验收手续的函》，写明：“2002年开发商建成四栋9600平方米回迁楼（门牌号：××8-11栋）供被拆迁户回迁，但是至今未办理回迁房产权证，村民多次上访要求政府协调解决。据我办了解，主要原因是村民回迁后回迁楼原规划为车库和配电房部分被改变功能使用，因此无法通过规划验收”。
2009年8月10日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向市房地产登记中心出具《关于确认水涌坑旧村改建项目补偿回迁房有关情况的函》，对水涌坑项目回迁房房号等有关情况进行核实，涉案房屋在《水涌坑旧村改造首批回迁房房号明细表》内。
2010年9月27日，珠海市住房和城乡规划建设局作出珠改办函[2010]180号《关于请开发商暂停开发解决问题的复函》称“由于一期村民安置房首层规划为车库、配电房和住宅，但有部分房屋被改变功能使用，无法通过规划验收，导致房产证一直未办理。我局为了尽快解决村民回迁房办证问题，于2009年7月先办理了该项目2层以上未发生功能变更住宅部分的规划验收手续，首层部分待其按规划要求恢复原状后再予以办理规划验收手续，因此2层以上的回迁房可按正常手续办理房产证。
2011年4月27日，珠海市香洲区政府作出珠香府[2011]34号《关于水翁坑村旧村改造有关问题及处理情况的报告》，写明：“（三）一期回迁房办证问题协调情况：一期回迁房2002年竣工交付村民使用后，首层部分村民擅自改变房屋使用功能改作商铺，致使一直无法办理规划验收和办理房产证。后市改建办协调，2009年7月，市规划局同意就未改变使用功能的二层以上住宅先行办理规划验收。2010年，市改建办、香湾街道办、水翁坑居委会和开发商成立了办证工作小组，挨家挨户派发办证通知书，但至今仍无人办证。”
2017年4月5日，珠海市香洲区住房和城市更新局又向中南公司出具《关于明确海景山庄回迁房问题的答复》，称：海景山庄8-11栋属于补偿安置被拆迁村（居）民的回迁房，由于拆迁补偿安置尚未完成，目前不能对外销售。
另查，刘国平购买涉案房屋地址位于珠海市香××区××路××栋，该栋房屋于2002年7月竣工。2009年9月15日，珠海市香××区××路××栋房产取得《商品房地产权权属证明书》，确认该宗房地产权利人为中南公司。
一审法院认为，刘国平与中南公司签订的《购买商品房临时合约》是双方真实意思表示，合约条款已具备商品房买卖合同的主要内容，上述合约应认定为商品房买卖合同，合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。中南公司辩称涉案房屋系回迁房，不能进行交易。对此一审法院认为，回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁安置用房，其目的是为安置回迁户，根据政策规定，安置回迁户后剩余房屋可以由房产开发企业作为商品房予以出售，并无法律规定该种房屋不允许出售，现中南公司自愿将涉案房屋作为商品房予以出卖，并未违反法律、行政法规的强制性规定。中南公司以回迁房无法办理产权证书为由拒绝履行协助义务，理据不足，一审法院不予采纳。
一、关于中南公司是否应承担协助刘国平办理产权登记的义务。
刘国平已按合同约定实际支付房款，涉案房产已交付刘国平使用，但中南公司至今未能按照合约规定协助刘国平办理房屋产权证书，显然存在违约，应承担相关的民事责任。根据《购买商品房临时合约》第六条约定“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳”，虽然针对房屋办理房地产权证时间及违约责任并未予以约定，但是开发商为其出售房屋办理房地产权证是属于其法定义务，应当及时为购房者办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同签订之日起90日，出卖方应当为买受人办理房屋权属证书，逾期出卖人应当承担违约责任。涉案房产于2002年7月竣工，双方2003年5月20日签订合同，因此中南公司最迟应当自合同签订之日起90日（即2003年8月18日）为刘国平办理房地产权证。但截止本案法庭辩论终结前，中南公司仍未履行协助刘国平办理案涉房产产权证的义务，故刘国平请求中南公司协助其办理涉案房产的产权登记手续，理据充足，一审法院予以支持。
二、关于中南公司是否应支付逾期办证违约金的问题。
中南公司认为涉案房屋未能“公开销售”的原因不是其所能控制，按合同第四条第二项“其他非甲方所能控制的事件”的约定可以免责及延期履行，但中南公司明知涉案房产为回迁房，也明知将多余回迁房出售需履行的相关手续，在未处理完回迁居民房产手续的情况下,将涉案房产出售给刘国平，由此造成的违约事实，理应由中南公司承担后果，其辩称没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。中南公司还主张上述合约是“无权处分”，法院判决限期办理产权登记不具有可执行性，一审法院认为，法律和行政法规未禁止出售涉案房产，中南公司拥有涉案房产所有权，将涉案房产出售给刘国平并非无权处分，根据已查明的事实，涉案房产在履行了相关手续之后可以办理产权证，因此不存在不具有可执行性的问题，对中南公司该项辩称，一审法院不予采信。
刘国平与中南公司签订的《购买商品房临时合约》合法有效，虽然合约没有约定逾期办证的具体违约责任，中南公司仍有法定期限内的办证义务，中南公司逾期办证确实构成违约，理应向刘国平支付逾期办证违约金。
三、关于逾期办证违约金的计算方式及诉讼时效问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，刘国平已向中南公司支付了280000元，余款30000元约定在办理房产证后五日内支付，故一审法院确定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办理房地产权证违约金，以已经支付房款280000元为本金计算。
中南公司辩称刘国平的请求超过诉讼时效，刘国平自购买案涉房产至今已近15年，刘国平应当知道权利被侵害，但刘国平的举证不足以证明其曾向中南公司主张违约金，或者证明违约金的诉讼时效存在中断的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，刘国平请求的自起诉之日三年前的违约金超过诉讼时效，故一审法院予以支持自2014年12月20日起至实际办理房地产证之日为止的违约金，超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审法院判决：一、中南公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助刘国平办理珠海市香洲××（海景山庄）8栋503号房的产权登记手续；二、中南公司于判决发生法律效力之日起三十日内向刘国平支付违约金，以280000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年12月20日起计至实际办理产权登记之日；三、驳回刘国平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8510元，由刘国平负担4255元，中南公司负担4255元。
二审中，刘国平提交了吴建兴、王韶峰、温少贤三人的房产证复印件。中南公司对温少贤房产证的真实性无异议，对其余两人房产证无法确认。经审查，本院对刘国平提交上述证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院另查明，本院已生效的（2017）粤04民终2358号民事判决认定如下事实：“2009年9月15日，珠海市房地产登记中心出具《商品房地产权权属证明书》，证实中南景泽公司取得珠海市香洲区××8、9、10、11栋权属证明。《商品房地产权权属证明书》写明：经审核，确认该宗房地产权利人：珠海中南景泽房产有限公司以珠房地权属字第200900118号登记在案，特发给产权权属证明书。凭此证明办理商品房交易登记手续。”“本院问及中南公司认为回迁房不能出售为何签订涉案合同并将房产交付，中南公司称，回迁户之外尚有剩余房屋对外销售，正常情况下回迁房安置后即可以很快办理政府审批手续，这一点是可以预期的。当时也和购买者说明了情况，因此才会采取临时购房合同，未签正式商品房销售合同。按正规的法律程序，中南公司应先把所有回迁户问题解决，才对外出售多余的房屋”。
本院认为，涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效，适用法律正确。本案二审争议的焦点在于以下几个方面：一是关于中南公司是否应当承担协助办理产权登记义务，二是逾期办证违约金的确定，三是诉讼时效的认定。
首先，关于中南公司是否应当承担协助办理产权登记义务。中南公司认为，涉案合同标的是旧城改造项目安置被拆迁居民的回迁房，未办理行政审批手续，不得作为商品房向社会公开出售，且无法办理房地产权证。本院认为，第一，中南公司明知涉案房产为回迁房，也明知将多余回迁房出售需履行的相关手续，在未处理完回迁居民房产手续的情况下，自认为“正常情况下回迁房安置后即可以很快办理政府审批手续，这一点是可以预期的”，将涉案房产出售给刘国平，由此造成的违约事实，理应由中南公司承担后果。中南公司称在签订合同时已明确告知刘国平涉案房产为回迁房，但未提供证据予以证明，且从合同第六条约定来看，刘国平完全有理由相信涉案房产可以顺利办证。第二，中南公司认为涉案房屋未能“公开销售”的原因不是中南公司所能控制，按合同第四条的约定可以免责及延期履行。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。中南公司作为安置拆迁居民的一方，对于拆迁的情况应当非常清楚，对于拆迁的进度应当有预见，中南公司也未举证证明在回迁安置过程中出现了何种不可抗力事件，况且，在另案同样情况中，中南公司解释将涉案房产为何对外销售时称“回迁房安置后即可以很快办理政府审批手续，这一点是可以预期的”，因此，中南公司主张对刘国平的违约是不可抗力可以免责及延期履行，没有事实根据，本院不予采纳。第三，中南公司还主张涉案合同是“无权处分”，法院判决限期办理产权登记不具有可执行性。本院认为，法律和行政法规未禁止出售涉案房产，中南公司拥有涉案房产所有权，将涉案房产出售给刘国平并非无权处分。根据已查明的事实，涉案房产在履行了相关手续之后可以办理产权证，因此不存在不具有可执行性的问题。第四、2017年4月5日，珠海市香洲区住房和城市更新局出具《关于明确海景山庄回迁房问题的答复》，仅明确海景山庄8-11栋目前不能对外销售，但是并未明确此前对外销售房屋如何处理以及已经销售房屋无法办理产权证。涉案房屋所在珠海市香××区××路××栋已于2009年9月15日取得《商品房地产权权属证明书》，《商品房地产权权属证明书》明确写明凭此证明办理商品房交易登记手续，由此证实涉案房屋具备办理房地产权证基础。综上，中南公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。中南公司理应依约向刘国平承担协助办理产权登记义务。
其次，关于逾期办证违约金的确定。根据查明事实显示，因涉案合同第六条未约定办理房产证的时间，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定中南公司应自涉案房产交付之日起90日内办理产权过户登记，即最迟应于2003年8月18日为刘国平办理产权证，适用法律正确。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办理房地产权证的违约责任，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院依照该规定，确定以已付房款为依据，计算逾期办证违约金，并无不当。
最后，关于诉讼时效的认定。刘国平于2017年12月20日提起诉讼，此时《中华人民共和国民法总则》已经实施，同时《中华人民共和国民法通则》并未废止，相关规定及其司法解释仍然有效，对于民法通则与民法总则规定不一致的，根据新法优于旧法的原则，应当适用民法总则的规定。从本案的情况看，刘国平所主张的逾期办证违约金系继续性债权，在新法实施之日，上述逾期办证的侵权事实并未终止，而是仍然在持续发生，因此，一审法院按刘国平起诉之日前推三年计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。上诉人中南公司上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币17020元，由上诉人中南公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年六月十四日
书记员 王 莉
程敏