云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第631号 上诉人（原审被告）昆明市国福房地产开发集团有限责任公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉镇上庄村**右营第一股份合作社综合楼****。 法定代表人蔡福林，该公司董事长。 委托代理人王强、贾充昆，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）陈桂良，男，1987年6月2日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 被上诉人委托代理人郭智翔，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人郭智翔，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司（以下简称“国福公司”）与被上诉人陈桂良商品房预售合同纠纷一案，因上诉人国福公司不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日受理后，依法组成合议庭于2015年9月30日对本案公开开庭进行了审理，上诉人国福公司的委托代理人贾充昆，被上诉人陈桂良的委托代理人郭智翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：在“国福现代城蔷薇苑”项目的商品房销售综合信息公示表显示商品房价外代收代办费用包括太阳能热水系统4000元/户（上部11层住户）、有线电视400元/户、智能管理系统6600元/户，该三项配套费用共计11000元/户不包含在总房价内，由开发商和客户协商向客户单独收取，按实结算，如结算价低于报价退还客户低于部分，结算价高于报价不再向客户收取高于部分，开发商在销售过程中需提前告知客户并在签订商品房购销合同中进行约定。2013年4月26日被告开具的收据载明收到原告首付款208842元。同日被告开具的收据载明收到原告其它费用11000元。2013年4月28日原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以688842元向被告购买本案讼争房昆明市国福现代城蔷薇苑1幢3302号（建筑面积87.88平方米）；原告于2013年4月28日首付208842元，余款480000元贷款支付；被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付原告；被告如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元支付原告违约金，合同继续履行，逾期30天后，原告有权解除合同，被告应按合同约定与原告结算退款（按银行同期活期存款利率计息）；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话、短信、媒体公告或书面通知形式通知原告办理交接手续。该合同附件二即该商品房价内装饰、设备标准载明有线电视入户。合同补充协议约定除《商品房购销合同》约定的房价款之外，被告代收其它费用11000元；《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指单位工程经建设单位组织相关部门验收合格，即视为已具备交付条件；鉴于本合同签署时，所涉及房屋为在建工程，不可抗力、政府行为或不可归责于双方的事由等因素均可能会对交付期限、设计施工等事宜产生一定影响，如被告需要按相关法律规定告知原告该类重大变更情况的，被告可以电话、短信、媒体公告或书面通知形式通知原告，上述因素产生交接房屋的期限、协助办理产权的期限延长的，上述时间应当扣除顺延。被告收到原告的480000元。2014年6月26日被告出具的《国福现代城关于蔷薇苑延期交房的情况说明》载明蔷薇苑的工程施工已经进入到收尾阶段，被告为让业主享受到良好的滨江生活品质和休闲环境，决定追加投入对蔷薇苑原有的盘龙江边的市政绿化景观和未来广场景观进行升级改造，现景观改造初步设计已经完成，即将组织施工；交房时间预计延后四个月，延期交房补偿在7月31日前按与业主签订的《商品房购销合同》规定以10元／天／套计，超过7月31日后按照《商品房购销合同》规定补偿的双倍即20元／天／套计至交房。2014年10月23日被告在《春城晚报》上刊登交房公告，通知国福现代城蔷薇苑业主被告将于2014年11月30日起办理交房事宜。国福现代城蔷薇苑的工程竣工验收证明书载明竣工日期为2014年11月25日。2014年12月7日原告接房。后原告诉至一审法院，请求：一、判令被告支付原告违约金，违约金计算方法为:688842元×5.6％÷12+2500元/月×时间段（2014年8月1日起至竣工验收之日）。二、判令被告退还原告其它费用11000元。三、判令被告交付原告购房发票。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。合同约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付原告。被告未举证证明盘龙江沿岸的景观改造系新增市政工程，且2014年6月26日被告出具的情况说明的内容没有提及逾期交房系政府新增工程所致，且被告表示愿意就逾期交房行为对业主进行补偿。被告抗辩的中高考和南博会期间的停工、交通管制、施工图设计更改、雨雪天气不属于免除逾期交房违约责任的法定事由，故一审法院对被告抗辩交房时间顺延120天不予采纳。故被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定被告如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元支付原告违约金，合同继续履行。该违约金属于阶段性违约金，故一审法院对原告诉请调整违约金不予采纳。故被告应支付原告违约金300元。合同没有约定被告逾期30天后交房，合同继续履行的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故结合本案讼争房的位置、面积等综合情况，一审法院酌情由被告按每月租金1550元支付原告2014年8月1日至同年12月6日的违约金6510元（1550元/月×4个月+1550元/月×6/30）。综上，被告应支付原告违约金共计6810元。被告依据商品房销售综合信息公示表收取原告智能管理系统6600元、太阳能热水系统4000元，故一审法院对原告诉请退还该款项不予支持。合同附件二即该商品房价内装饰、设备标准载明有线电视入户，故被告应退还原告有线电视配套费用400元。原告已全额支付被告购房款，故被告应开具购房发票给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陈桂良违约金人民币6810元。二、由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告陈桂良有线电视配套费用人民币400元。三、由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内交付原告陈桂良购房发票。四、驳回原告陈桂良的其它诉讼请求。”案件受理费人民币506元，由陈桂良承担377元，由昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担129元。 一审判决宣判后，国福公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、上诉人在一审中提交的第五组证据已经可以证实在蔷薇苑建设期间，应政府要求，对盘龙江边市政绿化景观进行升级改造，直接影响到了蔷薇苑小区的施工进度。同时，昆明市住房和城乡建设局要求上诉人重新对蔷薇苑的施工图设计文件进行更改，致使上诉人停止施工数月。在蔷薇苑施工期间，还按照昆明市政府及相关政府部门的要求，于中、高考及南博会期间停工。此外，还因天气及交通管制的因素停工。上述因素均属于合同补充协议当中约定的不可抗力、政府因素或不可归责于双方的事由，可顺延交房期限。二、一审法院根据诉争房屋位置、面积等综合因素，酌情认定租金标准，并判令上诉人据此支付违约金无事实及法律依据，同时也高于该地段同等面积房屋的租金标准。本案双方虽未就逾期30天交付房屋并继续履行《商品房购销合同》的违约责任做出约定，但上诉人在向业主公示的《国福现代城关于蔷薇苑延期交房的情况说明》中对于违约金标准作出承诺，被上诉人并未就此提出异议，但一审法院仍依照司法解释的规定判令由上诉人按照租金标准支付违约金。同时，一审法院在认定诉争房屋租金标准时，并无有关主管部门公布或房地产评估机构依照法定程序对同地段房屋租金进行评估的证据，完全系主观自行认定。三、一审法院按照被上诉人实际接房日期计算逾期交房违约金没有事实及法律依据。诉争房屋已经于2014年11月25日经建设单位组织验收合格，已符合合同约定的交房条件，上诉人亦于2014年11月30日公告交房。上诉人分批通知被上诉人接房才是造成被上诉人实际接房时间与通知接房时间不一致的原因，一审法院对违约金支付截止时间的认定无视接房的客观情况。四、双方订立《商品房购销合同》及补充协议时，就已经向被上诉人公示了其它配套费用，该费用不包含在总房价内，由开发商和客户协商向客户单独收取、按实结算，如结算价低于报价则退还客户低于部分，结算价高于报价则不再向客户收取高于部分。前述公示方式由昆明市价格监督检查局监制，被上诉人也自愿同意配置有线电视，并向上诉人支付相应费用。同时，公示中的有线电视费用实为有线电视端口费用，并非合同中载明的入户费用，故上诉人收取400元有线电视端口费用有明确的收费依据。此外，代为收取该笔款项后，上诉人已经向广电部门缴纳，即使需要退还，也不应由上诉人承担退还责任。五、如被上诉人认为上诉人承诺支付的违约金计算标准过低，有权按照商品房购销合同的约定与上诉人解除合同，上诉人会按照约定按银行同期活期存款利率计算利息，并配合被上诉人解除合同。 被上诉人陈桂良答辩称：根据双方订立的《商品房购销合同》，约定的交房时间为2014年6月30日前，但截至2014年12月，双方才办理了房屋交接手续，上诉人存在违约事实，根据合同法的规定，应当承担违约责任。同时，上诉人所主张的免责事由均是在合同签订之前就可预见的情况，不能成为逾期交房的理由。此外，有线电视费用已经在合同附件二中有明确约定，不应当再额外收取。综上所述，上诉人的上诉无事实及法律依据。 二审中，上诉人无新证据向法庭提交。被上诉人向本院提交网页截图一份，欲证实根据网页截图，可视对讲费用与上诉人收取的费用存在差价。 经质证，上诉人对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该份证据系案外人在媒体上对于上诉人交房情况的报道，相关情况应当以上诉人出具的相应材料为准。 本院认为，被上诉人提交的新证据无法证实其证明主张，被上诉人亦未就一审判决结果提起上诉，故对于被上诉人二审中提交的新证据不作为认定案件事实的证据予以采信。 经审理，上诉人对于一审法院认定的案件事实无异议，但认为应当补充确认上诉人收取的400元有线电视费用并未包含在房屋价款内。 本院认为，上诉人在二审中对于其主张的上述事实，即经批准及公示收取的400元有线电视费用为有线电视端口费用，而房屋价款内包含的费用为有线电视入户费用，未提交相应证据予以证实，故本院对于其要求补充确认的法律事实不予确认。 被上诉人对于一审法院认定的案件事实提出如下异议及补充：一、上诉人并未提供收取智能管理系统6600元/户的相应据实结算的依据；二、上诉人至今尚未取得竣工验收备案表，工程尚未竣工验收；三、合同中约定的逾期交房违约金10元并未载明是每套房屋还是每平方米。 本院认为，对于智能管理系统，按照《云南省商品房销售综合信息公示表》中的记载，上诉人收取该笔费用具有相应依据，该笔费用按实结算后如高于预收部分，被上诉人可向上诉人另行主张，故被上诉人无需于据实结算前向上诉人提供相应据实结算的依据。对于房屋交付条件，根据双方订立的《商品房购销合同》及补充协议的约定，交付条件为“经建设单位组织验收合格”，该约定并未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故工程是否取得竣工验收备案表与本案处理结果无关，不属于本案审查范围。至于逾期交房违约金，按照常理及上诉人其后出具的情况说明，应当推定为10元/套/天，故被上诉人所提异议均不能成立，本院不予确认。 综合诉辩双方的主张，本案二审争议焦点如下：一、上诉人是否应承担逾期交房的违约责任以及违约赔偿的标准如何确定？二、上诉人是否应向被上诉人退还其他配套费用？ 本院认为：本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。现被上诉人已经支付房款，而上诉人未按合同约定履行其于2014年6月30日向被上诉人交付房屋的合同主要义务，已然构成违约。对此，上诉人辩称因政府新增市政绿化工程要求其施工等原因导致其工程逾期，其不应承担逾期交房违约责任，综合上诉人提交的证据，本院认为，首先，即使按上诉人的主张，盘龙江跨江桥建设资金分摊事宜系要求工程在2012年7月30日完工，时间上早于本案双方签订商品房购销合同的时间，并不存在上诉人所称“新增市政工程”的情况；同时，上诉人不能举证证实其国福现代城蔷薇苑项目逾期竣工与盘龙江跨江桥建设存在必然的关联性，因为根据上诉人提交的《五华区盘龙江跨江桥建设资金分摊协议》，乙方即上诉人在协议中的主要义务仅涉及项目出资，无法看出与蔷薇苑工期延误的关联；其次，从上诉人2014年6月26日出具的《国福现代城关于蔷薇苑延期交房的情况说明》内容来看，其中并未提及逾期完工系由于政府新增工程所致的情况，且上诉人也表示愿意就其逾期交房行为向业主进行补偿；最后，对于上诉人提到的南博会及高考期间暂停施工，均属于上诉人可以预见的范畴，并非其免除逾期交房违约责任的法定事由，故上诉人依法应当承担逾期交房的违约责任。 关于上诉人应承担的违约赔偿的标准问题。首先，双方签订的《商品房购销合同》约定，自合同约定的交房时间（2014年6月30日）届满后的次日起至实际交房之日止30天内，上诉人按每天10元支付被上诉人违约金，故一审法院认定上诉人应支付逾期30天内的违约金共计300元并无不当，被上诉人对此亦未提出上诉，本院依法予以维持。其次，对于逾期30天后合同继续履行的情况下上诉人应如何承担违约责任的问题，双方在《商品房购销合同》中并未约定，虽然上诉人在2014年6月26日出具的《国福现代城关于蔷薇苑延期交房的情况说明》中载明了补偿标准即20元/天/套，被上诉人虽未明确就此提出书面异议，但接房时并未收取上诉人按其承诺的标准支付的违约金，应当视为对上诉人承诺的违约金支付标准不予认可，故双方并未就逾期30天后合同继续履行的情况下上诉人应承担的逾期交房违约金标准协商达成一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，一审法院为避免当事人诉累及诉讼成本的增加、诉讼周期的延长，结合其到涉案房屋所在小区进行现场勘查并就周边房屋租金向中介公司进行调查的情况，按照房屋面积、位置等因素酌情确定的租金标准所计算的违约金并无不当，本院予以维持。 关于上诉人所收取的“其他费用”，对于太阳能热水系统和智能管理系统，其收取配套费用具有收费依据。但对于有线电视费用，如前所述，上诉人二审中主张为有线电视端口费用，但并未提交证据予以证实，故本院认定上诉人应当向被上诉人退还有线电视费用400元。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费506元，由上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  郑会利 代理审判员  邓林春 代理审判员  符圆圆 二〇一五年十二月九日 书 记 员  寸杨杰