浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3502号
上诉人（原审原告）：周新龙，男，1978年9月4日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权）：周再松，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江八达置业有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道友谊路138号，统一社会信用代码：91330681782941015P。
法定代表人：王昌培。
上诉人周新龙因与被上诉人浙江八达置业有限公司（以下简称八达公司）确认合同有效纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初7110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周新龙不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、依法改判确认上诉人与被上诉人于2014年3月15日签订的旺庄东区房屋定制协议属于商品房买卖合同，该定制协议合法有效；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉事实和理由：一、一审法院认定双方订立的房屋定制协议为预约，认定事实错误。1、涉案定制协议至被上诉人取得商品房预售证之日起，关于“物业交付日期”的约定已符合明确可执行的法定要件，完整具备了《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。定制协议第四条对物业交付日期作原则性约定是受被上诉人尚未取得商品房预售证的客观条件所限制，后被上诉人已取得预售许可证，其提交主管部门备案的预售方案明确讼争房产交付时间为2016年6月30日。该交付日期承诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容。2、涉案定制协议约定另行签订商品房买卖合同，并非对讼争物业买卖合意的最终确认，而是根据房管部门的备案要求，便于办理相关购房手续，是对买卖合意的再次确认。二、一审法院适用法律错误。一审法院确认定制协议为预约，明显违反了意思自治原则，以及“任何人不得从其过错行为中获利”的法律基本原则，属于适用法律错误。
被上诉人八达公司未发表答辩意见。
原审原告周新龙向一审法院提出诉讼请求：一、确认双方于2014年3月15日就暨阳街道苎萝东路与东二路交叉口西北侧旺庄东区11幢103室、104室签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告协助原告办理旺庄东区11幢103室、104室商品房买卖合同预售登记手续；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求，明确第一项诉讼请求为：确认双方于2014年3月15日签订的旺庄东区房屋定制协议属于商品房买卖合同，该定制协议有效。
一审法院认定事实：2013年6月24日，因原告周新龙有意购买被告八达公司开发的位于诸暨市××街道××与××交叉口西北××东区项目的物业，双方签订旺庄东区认筹意向书一份，约定单套房源认筹需缴纳意向金10万元，双方签订商品房买卖合同直接抵扣房款15万元，参与认筹活动的客户自愿遵守八达公司制定的销售程序与安排，后续具体销售程序与安排八达公司另行通知，客户须在八达公司通知的时间、地点，按制定流程进行选房，逾期视为客户自动放弃其享有的认筹活动的相关权益。如客户放弃认筹，可在本次认筹活动结束后向八达公司提出申请，缴纳的意向金全额返还，并按同期银行存款利率向客户支付利息，双方不再负有任何责任。意向书由双方签字盖章，并在意向金全额到八达公司账户后生效。2013年9月5日，原、被告又签订一份旺庄东区认筹意向书，约定周新龙自愿交纳认筹意向金800万元，在交纳认筹意向金800万元后，周新龙享有旺庄东区开盘时享受一次性付款优惠折扣，八达公司为周新龙保留旺庄东区11幢西边套住宅，开盘前周新龙享有一次更换上述保留房源的权利，选房范围限定为八达公司首次开盘制定的选房区域。其余内容与第一次签订的认筹意向书相同。原告于2013年6月24日向被告支付10万元，于2013年9月5日向被告支付800万元。2014年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订旺庄东区房屋定制协议，约定乙方根据甲方定制的其中一栋住宅的物业面积及国家相关部门规划要求配置相应住宅所需用地，定制物业占地面积约700平方米（含建筑和绿化面积），该住宅用地出让年限为70年（以土地出让合同为准）。定制物业为11幢103室、104室，G’+H’户型，定制物业总建筑面积暂约1130平方米（含地下二层至地上三层以及阁楼面积），甲方的定制设计必须符合乙方的施工进度以及必须以施工可行性和安全为前提，并仅限于房屋内部结构的变更（2个进户门合并成1个，2个入花园门合并成1个）；甲方需在签订本协议后10月内将签字确认后的施工图纸提供给乙方，该栋定制物业总金额为人民币1500万元，定制物业最终交付日期及交付条件按甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。协议签订生效之日起20天内，甲方需支付房屋总价100%即1500万元至乙方指定账户作为该物业定制金，甲乙双方签订《商品房买卖合同》时该定制金可冲抵总房款；乙方取得该定制物业的《商品房预售许可证》后书面通知甲方，甲方需在乙方通知起30天内与乙方签订《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》中的甲乙双方约定条款办理完毕相关购房手续。双方签订本房屋定制协议后，甲方若出现退房或未按本协议约定时间签订《商品房买卖合同》，甲方应按该定制房屋总价款的30%向乙方支付违约金；因甲方定制设计规划影响乙方另行销售价格的损失超过违约金的，在甲方交付的定制金金额范围内赔偿，并且乙方有权对该定制的物业进行重新定价以及对外公开另行出售。如乙方未按照本《房屋定制协议》约定履行责任，甲方有权单方提出解约，并向乙方追回全额定制金；定制房屋的最终面积以政府最终确权面积为准，但总价格不变；定制的房屋施工图需经甲乙双方签字确认，签字确认后双方均不得随意更改，因甲方定制变更所增加的费用由甲方承担并另行结算。2014年3月27日、3月29日、7月9日，原告分别向被告支付300万元、300万元、90万元。2015年6月10日，被告八达公司取得其开发建设的八达旺庄商品房屋的商品房预售证。因被告将涉案房屋抵押给银行，其在取得商品房预售证后，未按约定通知原告签订商品房买卖合同。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式，付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺等。本案原告周新龙与被告八达公司签订的房屋定制协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。但该房屋定制协议未约定房屋的交付时间等，主要条款缺失，对违约责任的约定也仅是未按本协议签订商品房买卖合同所应承担的违约责任，且双方在该定制协议第五条明确约定被告取得《商品房预售许可证》后书面通知原告，原告需在被告通知起30天内与被告签订《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》中双方约定条款办理完毕相关购房手续。显然，双方当事人订立的房屋定制协议其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约，双方当事人在定制协议中明确将来订立本约的意思表示，故原告周新龙起诉要求确认双方订立的房屋定制协议为商品房买卖合同，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、原告周新龙与被告浙江八达置业有限公司于2014年3月15日签订的旺庄东区房屋定制协议有效；二、驳回原告周新龙的其余诉讼请求。本案受理费80元，依法减半收取40元，由被告浙江八达置业有限公司承担。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，本案的争议焦点为：双方于2014年3月15日签订的旺庄东区房屋定制协议是预约还是本约。上诉人主张涉案定制协议为本约，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故认购协议是预约合同还是本约合同，取决于当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以及认购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容及出卖人收取房款两个条件。涉案定制协议第五条第二款明确约定被上诉人取得该定制物业的商品房预售许可证后书面通知上诉人，上诉人需在接到被上诉人通知起30天内与被上诉人签订商品房买卖合同，并按照商品房买卖合同中的双方约定条款办理完毕相关购房手续，第四条约定该定制物业最终交付日期及交付条件按双方签订的商品房买卖合同约定为准，双方将来再订立商品房买卖合同以最终明确双方之间商品房买卖关系具体内容的意思表示非常明确，且该协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺等商品房买卖合同的主要内容，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的认购协议应认定为商品房买卖合同的情形，故一审法院认定涉案定制协议为预约合同并无不当，本院予以维持。上诉人主张该协议为本约，于法无据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周新龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 韦 玮
二〇一七年一月六日
书 记 员 王婷婷