江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣民终168号上诉人（原审原告、申请执行人）：刘国文，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：万保香，女，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：陈任珍，女，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：刘坤华，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：刘国凤，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：刘国强，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：李任水，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：钱火琴，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：熊菊英，女，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：付国梁，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：付小强，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：邓定兰，女，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：刘建国，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。上诉人（原审原告、申请执行人）：胡强华，男，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。委托诉讼代理人：熊昕，江西东昉律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊本祥，江西东昉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：吴荣生，男，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。委托诉讼代理人：宋礼长，江西维尔正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：王小华，男，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：廖兰香，女，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。系王小华之妻。被上诉人（原审第三人、被执行人）：赖焕斌，男，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：吴爱荣，女，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。系赖焕斌之妻。被上诉人（原审第三人、被执行人）：白国祥，男，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：冯献贞，男，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：吴兰生，男，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：赖毛女，女，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。系吴兰生之妻。被上诉人（原审第三人、被执行人）：魏添生，男，汉族，江西省宁都县人，住江西省宁都县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：刘红秀，女，汉族，江西省宁都县人，住江西省宁都县。系魏添生之妻。被上诉人（原审第三人、被执行人）：曾文彬，男，汉族，江西省宁都县人，住江西省宁都县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：魏炳生，男，汉族，江西省宁都县人，住江西省宁都县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：伍丽萍，女，汉族，江西省宁都县人，住江西省宁都县。系魏炳生之妻。上诉人刘国文等14人因与被上诉人吴荣生、被上诉人王小华等13人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省抚州市中级人民法院（2016）赣10民初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘国文等14人上诉请求：1、撤销一审判决，并改判撤销一审法院（2015）抚执异字第9号执行裁定书，准许对广昌县旴江镇河东新区光耀现代城4栋503室的执行；2、一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实没有依据，被执行标的登记在王小华名下，吴荣生2013年底签订《买房契约》，正是上诉人与王小华案判决之时，吴荣生2014年1月开始偿还银行按揭贷款，正是案件判决生效开始执行的时间。时间巧合有违常理，且买房人未到房产部门核查房产信息也不符合常理。因此不足以说明房产买卖情况。吴荣生辩称，在涉案房屋被执行之前，其已经签订《买房契约》，且每月还贷。答辩人偿还银行贷款开始，该房并没有执行。王小华受王金红委托买房卖房，是正当的民事流转关系，合法有效。上诉人刘国文等14人向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2015）抚执异字第9号执行裁定书，准许对广昌县旴江镇河东新区光耀现代城4栋503室的执行。一审法院认定事实：一审法院在执行（2014）抚中法执字第14号刘国文等14人与被执行人王小华等13人合同纠纷一案中，于2014年5月13日查封了被执行人王小华名下的坐落于广昌县××东新区××现代城××室房屋，案外人吴荣生对执行标的提出书面异议，一审法院受理后，于2016年6月3日裁定解除广昌县××东新区××现代城××室房屋的查封。刘国文等14人不服该（2015）抚执异字第9号执行裁定书，在法定期限内向法院提起诉讼。2011年王小华受案外人王金红委托，以王小华之名购买了广昌县××东新区××现代城××室房屋，并以王小华之名办理了按揭贷款和房屋所有权证（证号为：广房权证（2013）盱字第0333**号），2013年王小华又受王金红的委托，出售该房屋，同年12月13日，以王小华为卖方，吴荣生为买方，双方签订了《买房契约》，约定王小华将该房屋卖给吴荣生，并约定：一、房屋售价43万元，除银行按揭外应付现金29.1万元（免除尾数676元）；二、合同签订当日付人民币24.1万元；三、买方承接银行按揭贷款138324元；四、2013年农历年前付3万元；五、5年内（即2013年12月12日至2018年12月12日）过户，期间，买方要卖方押金2万元，如买方不过户应归还卖方押金2万元。契约还对物业费、水电费等做了约定。契约签订后，吴荣生当日即付给王小华现金4.1万元，并通过银行转账付给王小华妻子廖兰香20万元，2014年1月26日付给王小华现金3万元，共计付给王小华27.1万元。2014年1月至今，吴荣生按月如数偿还银行按揭贷款，并于购房后两个月迁入涉案房屋居住。因考虑按揭房未还清尾款难于过户及以后办理过户费用更低的原因，涉案房屋未办理产权变更登记手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，不管房屋实际所有权人是王金红还是王小华，买房契约是合法有效的且是2013年12月13日签订的，早于法院查封涉案房屋的时间2014年5月13日。刘国文等14人提出在一审法院（2015）抚执异字第9号执行裁定书认定吴荣生是在2014年年底实际居住，是在查封之后占有房屋的。一审法院认为，在庭审中吴荣生陈述是在买房后两个月搬进房屋入住的，并非2014年年底，现有证据都不能证实吴荣生实际入住的时间。实际入住与合法占有并不是同一概念，占有并一定要实际入住，按照房屋买卖的交易习惯，交清房款后，除特殊约定，买房人即实际占有并使用房屋，故不管吴荣生是买房后两个月入住，还是裁定书认定的2014年入住，一审法院认为，在2014年1月26日被告吴荣生交清合同约定房款后已经实际占有涉案房屋。根据吴荣生提供的证据材料能形成完整证据链条，足以证明吴荣生将购房款支付完毕且银行凭证显示吴荣生至今仍在偿还按揭款。对于未办理过户登记吴荣生及王小华的解释为，按揭房未还清尾款不能过户及以后办理过户手续费用更低,故双方约定五年内过户。在卖房契约中，王小华与吴荣生约定五年内办理产权过户，为此吴荣生还少给2万元购房款以作押金，从中可以看出，涉案房产未办理产权过户，系合同约定，现有证据不能证明吴荣生在签订买房契约时，知晓王小华有债务未还，应推定其是善意购买房屋，吴荣生对于未办理涉案房产过户无过错，根据相关规定，我国对房屋产权取得满五年免征所得税，结合按揭房未交清尾款办理过户手续较正常办理更繁琐等因素，认定非因吴荣生自身原因未办理过户登记。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院（2015）抚执异字第9号执行裁定书依法解除涉案房屋的查封正确。刘国文等14人提出王小华等为逃避债务而虚假签订买房契约的主张，与事实不符且无证据加以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回刘国文、万保香、陈任珍、刘坤华、刘国凤、刘国强、李任水、钱火琴、熊菊英、付国梁、付小强、邓定兰、刘建国、胡强华诉讼请求。案件受理费300元，由刘国文、万保香、陈任珍、刘坤华、刘国凤、刘国强、李任水、钱火琴、熊菊英、付国梁、付小强、邓定兰、刘建国、胡强华负担。本院二审期间，上诉人没有提交新证据。被上诉人吴荣生补充提交2014年元月至2017年的物业费、水费、电费单据、网络、电视费用单据等，证明这些费用卖房前是王金红交纳，吴荣生买房后是吴荣生交纳。上诉人质证认为这些票据发生在其与王小华案诉讼和财产保全之后，不能反映客观事实。本院经审查认为，二审中被上诉人吴荣生补充提交的证据，上诉人质证理由不能成立，本院予以确认。但被上诉人吴荣生补充提交的证据只是对一审认定的事实加以补充印证，并未改变一审事实的认定。对一审法院认定的事实和证据，本院予以确认。本院认为，上诉人主张一审认定事实没有依据，但没有提供任何证据来否认一审认定的事实。本案中《买房契约》是2013年12月13日签订的，当日吴荣生开始付款并于2014年1月开始承接涉案房屋的银行按揭贷款。上诉人与王小华案件判决时间以及案件判决生效开始执行的时间均不影响《买房契约》的效力，本案中关系到《买房契约》效力的是法院查封涉案房屋时间。而一审法院查封涉案房屋的时间是在2014年5月13日，晚于《买房契约》时间，《买房契约》合法有效。本案异议之诉可以适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，根据一审查明的事实，吴荣生购买涉案房屋行为发生在法院查封之前，已经支付全部价款并实际占有，属于善意购买，购买后几个月内被法院查封，客观上已无法办理过户。本案综合考虑涉案房屋的各种因素，对一审法院的判决可予维持。综上所述，刘国文等14人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人刘国文、万保香、陈任珍、刘坤华、刘国凤、刘国强、李任水、钱火琴、熊菊英、付国梁、付小强、邓定兰、刘建国、胡强华负担。本判决为终审判决。审 判 长  王慧军代理审判员  陈幸欢代理审判员  张满洋二〇一七年六月二十一日书 记 员  张 英附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。