浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2290号
上诉人（原审原告）：杭州市下城区长兴公寓业主委员会，住所地：杭州市下城区长兴公寓小区物业管理处内。
负责人：任乾能，该业委会主任。
委托代理人：顾荣德，浙江永鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州新时代物业管理有限公司，住所地：杭州市下城区所巷10号3层西侧。。
法定代表人：瞿建发，总经理。
委托代理人：叶劲松，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁丽娟。
委托代理人：陈建西。
上诉人杭州市下城区长兴公寓业主委员会（以下简称长兴业委会）因与被上诉人杭州新时代物业管理有限公司（以下简称新时代物业公司）、袁丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月20日，长兴业委会和新时代物业公司签订《杭州市物业管理服务合同书》，约定由新时代物业公司向长兴业委会提供下城区长兴公寓小区的物业服务，合同有效期为2009年8月25日至2012年8月24日。后经长兴业委会与新时代物业公司协商一致，双方之间的物业管理合同又延长至2012年12月31日。2012年7月1日，在物业合同有效期限内，新时代物业公司与袁丽娟签订房屋租赁协议一份，合同约定：新时代物业公司将杭州市长兴公寓5幢三单元底层187.44平方米的房屋以每年人民币12000元的价格出租给袁丽娟，租用期限为2012年1月1日至2014年12月31日，年交物业费3000元。合同还对双方的责任与义务作了约定。合同签订后，袁丽娟已经分别向新时代物业公司支付了2012年度、2013年度的租金以及物业费。2013年2月9日起，新时代物业公司与长兴业委会交接后全面撤出长兴公寓，2013年1月25日，长兴业委会与杭州石雨物业管理有限公司签订了物业管理服务合同。现长兴业委会认为新时代物业公司已与其终止物业服务合同，其未经授权的出租行为系无权处分，且新时代物业公司、袁丽娟之间有恶意串通行为，故诉至原审法院，请求判令：1.确认新时代物业公司、袁丽娟签订的《房屋租赁协议》2012年8月24日以后部分租期无效；2.判令新时代物业公司、袁丽娟支付房屋使用费人民币14000元（按《房屋租赁协议》约定租金标准，自2012年8月25日暂计算至2013年10月24日止，要求计算至实际交还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由新时代物业公司、袁丽娟承担。在审理过程中，变更诉讼请求为：1.判令确认新时代物业公司、袁丽娟于2012年7月1日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令新时代物业公司、袁丽娟支付房屋使用费人民币26000元（按《房屋租赁协议》约定租金标准，自2012年1月1日暂计算至2014年2月28日止，要求计算至实际交还房屋之日）；3.本案诉讼费用由新时代物业公司、袁丽娟承担。
原审法院另查明：2000年8月长兴公寓全面竣工，该小区总建筑面积54138.92平方米，其中住宅45279.89平方米计623套，公建8859.03平方米。本案所涉长兴公寓5幢三单元底层187.44平方米的房屋系商品零星公建用房并非物业管理用房。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张负有证明义务，没有证据或证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，长兴业委会并无证据证明其系长兴公寓5幢三单元底层187.44平方米的房屋所有权人或管理人，也未提供有效证据证明新时代物业公司与袁丽娟之间存在恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。新时代物业公司与袁丽娟之间签订的房屋租赁合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条所列之情形，故长兴业委会要求确认新时代物业公司、袁丽娟于2012年7月1日签订的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，该院不予支持。长兴业委会要求新时代物业公司、袁丽娟支付房屋使用费人民币26000元的诉讼请求无依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回长兴业委会的诉讼请求。案件受理费人民币150元，由长兴业委会负担。
宣判后，长兴业委会不服，向本院提起上诉称：长兴公寓小区属于国家安居工程，由杭州市人民政府于1995年委托原杭州市房屋建设开发总公司开发建设，长兴公寓5幢3单元底层的自行车库总面积为535平方米，由新时代物业公司出租给袁丽娟的187.44平方米系该自行车库总面积的一部分。一、187.44平方米自行车库的产权性质问题。判明案涉187.44平方米房屋的产权性质，是判断该房屋出租另作他用是否合法的关键问题。长兴公寓的规划图和竣工图均表明案涉187.44平方米房屋系自行车库。自行车库属于居住区的配套设施，长兴业委会与新时代物业公司对此并无异议。新时代物业公司将应当移交的配套设施以所谓超面积为由，人为从535平方米整体自行车库中割出187.44平方米进行出租谋利，袁丽娟承租以后擅自改变自行车库用途的行为，均是违反配套设施建设管理条例的行为，应予以纠正。二、187.44平方米自行车库产权的归属问题。新时代物业公司认为187.44平方米自行车库归原杭州市房屋建设开发总公司所有和支配，理由不成立。国家安居工程的投资主体是人民政府，杭州市房屋建设开发总公司只是杭州市人民政府指定的建设施工单位。新时代物业公司是杭州市房屋建设开发总公司的关联企业，其无权决定所谓规定配置标准以外的部分自行车库的归属，更无权决定这部分自行车库归自己所有和支配。杭州市规划局提供的建设工程规划许可证和杭州市城建设计院的地面层平面图均确认整个长兴公寓小区的自行车库为第5、6、8、14幢的底层。三、长兴公寓安居工程项目竣工交付以后，由杭州市房屋建设开发总公司委托其关联企业新时代物业公司进行物业管理。在长兴业委会成立以后，双方办理了相关的委托手续，案涉所谓187.44平方米自行车库一直由小区广大业主使用，由新时代物业公司管理，双方并无异议。在长兴业委会即将终止与新时代物业公司的物业管理委托之前，新时代物业公司背着长兴业委会与袁丽娟签订了租赁合同，将案涉的自行车库租赁给袁丽娟个人使用，由此引起长兴公寓广大业主的强烈反响，造成不安定因素。一审以所谓长兴业委会无主张权利的证据为由，驳回长兴业委会的诉讼请求是不合理的。综上，请求撤销一审判决，依法改判并确认新时代物业公司、袁丽娟签订的房屋租赁协议无效；由新时代物业公司、袁丽娟向长兴业委会支付已收取的房屋使用费人民币26000元。2、本案一、二审诉讼费由新时代物业公司、袁丽娟承担。
被上诉人新时代物业公司答辩称：一、本案纠纷并非是房屋租赁合同纠纷，而是房屋权属纠纷，实质是物权纠纷，但长兴业委会并非是案涉房屋的权利主体。本案双方的争议焦点是案涉房屋的权利归属问题。经一审法院审理查明，案涉房屋属原杭州市房屋建设开发总公司（后更名为杭州市房地产开发集团有限公司）于1995年建设的杭氧北村（后改名为长兴公寓）中零星公建配套的一部分，杭州市房屋建设开发总公司已按规定配备了每户3平方米并合计移交了2246.51平方米自行车库。对于批准建设面积以外多余的部分，虽然图示中整体标注为自行车库，但不属于法定应当移交政府或业主的房屋，根据“谁投资、谁受益”的原则，一直由建设单位杭州市房屋建设开发总公司所有并委托新时代物业公司予以利用。长兴业委会以案涉房屋权利人起诉，但却未能提供有关案涉房屋权利归属的证据。而长兴业委会一审提供的主要证据——前后二份“物业服务合同”，均反证了案涉房屋不属于委托的物业服务范围内，长兴业委会对该案涉房屋不享有任何权利。所以，长兴业委会诉请确认案涉房屋租赁合同无效缺乏最基本的法律主体资格。二、案涉房屋的开发建设与现行的杭州市地方性法规、政府规章规定相符，不属于必须移交政府或业主的房屋，由建设单位享有相关的权利。针对建设单位杭州市房屋建设开发总公司的申报，1995年10月，杭州市建设委员会以杭建规发（1995）453号“关于杭氧北村详细规划的批复：“自行车停放在住宅半地下室，每户自行车面积为3.0平方米”。而2000年建成移交的自行车库面积均符合且超过了规定配置的面积。即使在此后2005年1月杭州市政府颁布的《杭州市住宅小区配套公建建设管理暂行规定》和2006年12月发布的《杭州市居住区配套建设管理条例》地方性法规，也相应规定了：“按标准建设的自行车库属于全体业主所有”，此后的规定与此前批建及移交的实际也是完全一致，恰恰证明按标准建设以外的部分案涉房屋不属于全体业主所有。另外，案涉房屋一直由建设单位委托新时代物业公司行使相关的权利，包括出租他人使用。长兴业委会的诉讼请求缺乏法律依据。综上请求驳回上诉，维持原判。
长兴业委会、袁丽娟未向本院提交新证据。
新时代物业公司向本院提交了一份由杭州市房地产开发集团有限公司出具的函件，证明杭州市房地产开发集团有限公司明确案涉房屋属其所有。长兴业委会对该证据的真实性无异议，但是对其证明力有异议。本院对该证据的真实性予以确认，鉴于该函件属于杭州市房地产开发集团有限公司的自述，本院对其证明力不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明：案涉187.44平方米的房屋位于长兴公寓5幢三单元底层，长兴公寓规划图和竣工图标示该位置为自行车库。2000年10月11日，杭州市房屋建设开发公司杭房开总计（2000）41号《关于长兴公寓房源计划安排的通知》中明确：长兴公寓5幢三单元底层187.44平方米，11幢底层12.24平方米属于零星公建。
本院认为：长兴业委会以新时代物业公司未经其授权，擅自将案涉房屋出租给袁丽娟，构成无权处分，并且与袁丽娟恶意串通，损害长兴业委会利益为由，请求确认涉案租赁合同无效并主张由新时代物业公司、袁丽娟共同向其支付房屋使用费。新时代物业公司则主张案涉房屋属于案外人杭州市房地产开发集团有限公司所有，其系受所有权人委托对案涉房屋加以利用。故本案案由虽为房屋租赁合同纠纷，但是双方当事人争议的实质为案涉187.44平方米房屋的权属。鉴于长兴公寓小区属于政府安居工程，杭州市房屋建设开发公司仅是政府委托的开发建设单位，因此，杭州市房屋建设开发公司的文件不足以认定案涉房屋的性质和权利归属。而长兴业委会也未提供有效证据证明其是案涉房屋的权利人。故现有证据尚不足以明晰案涉187.44平方米的房屋的权利归属。但是，长兴业委会作为提起本案诉讼的原告，在未提供有效证据证明其系案涉房屋权利人的情况下，提出本案诉讼请求缺乏事实和法律依据。另，长兴业委会也未提交证据证明新时代物业公司与袁丽娟之间存在恶意串通的事实，故原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，长兴业委会的上诉理由不能成立，原审判决认定事实基本清楚，适用法律恰当，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由杭州市下城区长兴公寓业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年二月二日
书 记 员 吴梦姣