福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汀民初字第2357号
原告：龚春花，女，1974年12月17日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：丘明，福建矩圆律师事务所律师。
委托代理人：何秀英，福建矩圆律师事务所律师。
被告：陈金火，男，1975年10月14日生，汉族，住福建省长汀县。
被告：曾华妹，女，1975年11月3日生，汉族，住福建省长汀县。
上述两被告委托代理人：董惠文，福建名仕律师事务所律师。
原告龚春花与被告陈金火、曾华妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理。依法由审判员李环适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告为朋友关系。2009年4月17日，被告陈金火通过银行按揭的形式向龙岩市金源房地产发展有限公司受让位于长汀县盛世金源1＃305号商品房一套，建筑面积共129.86平方米（其中套内建筑面积112.79平方米，公摊部分面积17.07平方米），单价为每平方米2935元，房屋总价款为381139元，其中签订签订合同之日交付81139元，剩余300000元由被告陈金火向长汀县农业银行办理银行贷款的方式支付。
2011年4月22日，二被告与原告签订《土地使用权（房地产）转让合同》，自愿将座落于长汀县盛世金源1＃305号房屋转让给原告管业，转让价款为460000元。因被告的房屋是通过银行贷款方式购买，尚欠银行按揭款280000元未还清，二被告与原告商定剩余按揭款由原告负责每月偿还，并向原告出具《收条》一张，注明“今收到龚春花人民币肆拾陆万元正，其中贰拾捌万元银行按揭款，壹拾捌万元现金，此据”。原、被告在转让合同中约定，在任何时候原告需要过户，二被告无条件配合。合同签订后，二被告称未找到其他房屋居住，故与原告商量将上述房屋租给二被告居住一年，原告念在朋友份上同意，于是，二被告向原告出具《租约》一张，约定被告陈金火向原告龚春花租借本案涉诉房屋一年，自2011年4月18日至2012年4月17日。2012年，本案涉诉房屋的土地使用权证办理出来由二被告收执。原告多次要求二被告依照合同约定，办理过户，但二被告未配合。现原告的诉讼请求为：一、依法确认原、被告之间签订的《土地使用权（房地产）转让合同》有效；二、判令二被告立即与原告办理诉争房屋《房屋产权证》、《土地使用权证》的过户手续；三、判令二被告立即腾空诉争房屋交付原告；四、案件受理费由二被告负担。
两被告辩称：一、本案《土地使用权（房地产）转让合同》并不是签订双方的真实意思表示。2011年4月，答辩人因需资金，找到刘华秀将诉争房屋卖与她，但因答辩人曾华妹与刘华秀是发小，感情深，基于情面双方商定远低于市场价的460000元暂时卖给刘华秀，并约定一年后答辩人以适当价格购回。但签订合同时，刘华秀不想作为合同一方，而是让被答辩人出面。答辩人当场说明，自己不想将诉争房屋卖与被答辩人，也不能以如此低的价格给被答辩人，刘华秀表示暂由被答辩人签。答辩人与被答辩人认为反正一年后要购回，诉争合同要解除，就随便在合同中写了几点，对具体条款未加以考虑，所以说本案合同并不是双方的真实意思表示。2012年，答辩人向被答辩人提出解除合同并购回诉争房，被答辩人却要答辩人支付860000元，被答辩人仅支付了180000元和二年多的银行按揭，却要求答辩人以860000元回购，无法接受。被答辩人的行为明显违反了诚实信用的原则。二、诉争房转让时，因违反了法律的禁止性规定，依法无效。1、诉争房转让时，未取得房屋产权证和土地使用权证，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，转让未依法登记的领取权属证书的房地产的行为应为无效。2、答辩人在购买诉争房时已向中国农业银行长汀支行办理了银行按揭，并将诉争房屋抵押给了中国农业银行长汀支行，被答辩人在签订诉争房合同时明知，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定诉争房要买卖转让，应当经过中国农业银行长汀支行的书面同意，未经同意，双方转让诉争房的行为无效。三、退一步讲，即使转让效力有商榷空间，诉争房也因符合法定合同解除条件，理应解除。理由为：1、本案涉诉合同简单，缺乏合同主要条款，答辩人与被答辩人无法协商一致，该合同无法继续履行，依法应当解除。合同价款如何支付，合同没约定。诉争房已办理按揭贷款，如何处理按揭贷款合同没有约定。该合同签订时，诉争房产的产权证、土地使用权证均未办理，办理费用如何承担该合同没有约定。该合同未对二手房买卖的税费、交易费等进行约定。该合同未对房屋何时交付、交付方式进行约定。该合同未对违约责任进行约定。上述未约定的内容，是房屋买卖合同的主要条款，双方无法达成一致，导致合同缺乏可履行性，应当解除。2、被答辩人未按约定履行还贷义务，导致答辩人众多逾期还款记录，严重影响答辩人的个人征信，被答辩人恶意违约在先，答辩人有权解除合同。四、该合同的合同标的范围仅是诉争房产的土地使用权，并不是整个诉争房产，所以答辩人并未将房屋转让。
经审理查明：2009年4月17日，被告陈金火与龙岩市金源房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买长汀县盛世金源1＃305号商品房一套，建筑面积共129.86平方米（其中套内建筑面积112.79平方米，公摊部分面积17.07平方米），房屋总价款为381139元，其中签订合同之日交付81139元。2009年5月13日，被告陈金火向长汀县农业银行办理300000元的按揭贷款。2011年4月间，被告欲将上述房屋以460000元出售给刘华秀，后经刘华秀介绍由原告向被告购买。2011年4月18日，原告现金支付购房款180000元，并由两被告出具收条一张给原告，收条主要内容为，“今收到龚春花人民币肆拾陆万元正，‘其中贰拾捌万元’银行按揭款壹拾捌万元现金”。同日，并由两被告出具一张“租约”给原告，主要内容为“本人陈金火向龚春花租借盛世金源1＃305房，租期为1年，2011年4月18日－2012年4月17”。2011年4月22日，原、被告签订了《土地使用权（房地产）转让合同》，合同主要内容为：一、两被告自愿将座落在大同镇盛世金源1＃305室转让原告管业；二、原、被告议定上述土地使用权（房地产）总价款为460000元；三、在任何时候原告需要过户，两被告无条件配合；四、原、被告双方同意于2011年4月22日由两被告将上述土地使用权（房地产）正式交于原告使用管理。合同签订后，两被告将涉诉房屋的《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0022325）、发票、中国农业银行个人借款凭证、房地产抵押清单、审批表、中国农业银行按揭卡、两被告结婚证复印件（两被告于1997年10月14日领取结婚证）等材料交于原告。2012年10月11日，两被告已办理了涉案房屋国有土地使用权证，该证在两被告处收执。原告自签订购房合同后陆续有向涉案房按揭户头存入按揭款。诉讼过程中，原告于2013年11月13日结清了该房剩余所有按揭款、利息及违约金共计258249.95元。
另查明，本院依原告方申请，于2013年9月6日作出（2013）汀民初字第2357号民事裁定书，对登记所有权人为被告陈金火的座落于长汀县盛世金源1＃305室房屋壹套予以查封。原告已缴交财产保全费共计2820元。
认定上述事实的证据有原告提供以下材料复印件：身份证、两被告的结婚证、《土地使用权（房地产）转让合同》、收条、租约、国有土地使用权证、中国农业银行银行卡存款业务回单、中国农业银行业务凭证、证人刘华秀的证言，被告提供的以下材料复印件：《土地使用权（房地产）转让合同》、《商品房买卖合同》、一手房票据6张、中国农业银行个人借款凭证、房地产抵押清单、审批表、中国农业银行按揭卡、被告陈金火涉案房按揭户头即中国农业银行查询记录以及原、被告在法庭上的庭审自认陈述。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告在尚未取得第一手房地产权证时，能否把商品房转让给原告；二、涉案房存在银行按揭贷款抵押的情形下，未经抵押权人同意，转让房产行为是否有效；三、涉案合同是否缺乏主要条款，是否应当解除。
关于焦点一：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如何正确理解该项规定的关键在于明确区分合同法上债的发生的效力与物权法上物权变动的效力。详言之，合同有效成立，只是在当事人之间发生债权法上的债权、债务关系，但如果合同是以物权变动为目的，只是不发生物权变动的效力，但并不能由此影响债权合同的效力。物权变动为目的的原因行为（买卖合同）与物权变动二者是严格区分的，原因行为无效，自然不能发生物权变动，但物权没有变动，却并不当然地影响原因行为的效力。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法津另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即体现了这一意旨。综上，城市房地产管理法第三十八条第（六）项的规定应为管理性规范，未取得权属证书的房屋，是可以进行转让的。
关于焦点二：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案原告龚春花向被告陈金火、曾华妹承让讼争房产（即抵押物）虽然未通知涉案按揭银行，但不影响房屋买卖合同效力，只是可能导致合同不能继续履行，故原、被告的转让行为有效。诉讼过程中，原告已代为清偿了本案涉诉房屋剩余所有按揭款及罚息等，其以消灭抵押权的方式实现合同转让的目的，故被告应协助原告办理房屋所有权转移登记手续。
关于焦点三：本案涉诉合同已就转让方、受让方、购房地点购房价款、交付管业及过户等进行了约定，结合房屋在出卖时，原告已向被告支付购房款180000元，被告出具的收条及租约，同时将有关涉案房产材料（包含按揭卡）交于原告的种种行为可以体现，双方已就购房价款支付进行了约定，即为现金支付180000元，剩余的按揭款由原告负责支付，原告也自签订购房合同后至2013年11月13日结清了该房的所有按揭款、利息、违约金。另，被告出具的租约上也可体现，两被告已将涉案房屋交于原告管业，只是另向原告反租该房，现租期已过，两被告未搬出涉案房屋，显属违约。
关于出卖房屋交付问题。就本案而言，原、被告之间通过“租约”形式已完成了交付（交付的方式为“占有改定”），被告作为出卖人的交付义务已经履行完毕。被告现负有的是作为承租人负有按“租约”约定返还义务即向有权占有人本案原告返还诉争房屋的义务，属于房屋租赁合同范畴，不属本案买卖合同纠纷范畴，原告应另行主张。关于涉案房按揭户头众多逾期还款记录是否应当解除合同问题，因被告未就解除合同提出反诉主张，本院在本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、第二百四十一条之规定，判决如下：
一、确认原告龚春花与被告陈金火、曾华妹于2011年4月22日签订的《土地使用权（房地产）转让合同》合法有效。
二、被告陈金火、曾华妹应于本判决生效之日起五日内协助原告龚春花办理上述房屋的房屋所有权、国有土地使用权的过户登记手续。
三、驳回原告龚春花的其他诉讼请求。
案件受理费人民币11800元，减半收取5900元，由原告龚春花负担2000元，被告陈金火、曾华妹负担3900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 李 环
二〇一三年十一月二十二日
代理书记员 黄语焱
注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定