广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初10224号
原告：广州利海酒店物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：王海波，董事长。
委托诉讼代理人：胡雄峰，广东金羊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄琦，广东金羊律师事务所律师。
被告：陆润榴，身份证住址广州市黄埔区。
原告广州利海酒店物业管理有限公司与被告陆润榴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄琦、被告陆润榴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年1月至2016年6月物业服务费6234.12元；2016年1月至2016年6月车位服务费720元；2015年1月至2016年4月生活垃圾处理费80元；2014年12月至2016年2月梯灯公摊电费73.5元、路灯公摊电费48.4元、变频泵公摊电费69.6元，共计7225.92元；2、被告自逾期之日起至实际清偿之日止按每日1‰支付原告违约金；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：原被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为利海绿洲花园房屋公共部位、共用设施设备、环境卫生、交通等项目进行维修和管理，负责提供水费、电费等费用的代收代缴等物业管理服务，由原告按照建筑面积每月向被告收取物业服务费用。协议还约定被告违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告需向原告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。协议签订后，原告依约履行了义务，被告自2014年12月开始拖欠原告物业服务费、代收垃圾处理费、电梯公摊电费、梯灯公摊电费、路灯公摊电费、变频泵公摊电费。原告多次催款未果，于2016年4月27日委托律师向被告发函，要求被告在2016年5月10日前一次性付清全部款项，但截止原告起诉，被告仍未支付。原被告已形成物业管理服务合同关系，被告在接受原告服务后未依约向原告支付物业服务费，应承担相应的违约责任。
被告辩称：根据规定，原告追索物业费需要经过前置程序，应先由业委会敦促缴费，否则无权直接起诉业主。故本案不应进入实体审理，请求法院驳回原告起诉。被告购买涉案房屋后发现该房屋厨房西北角顶部钢筋外露并漏水，此处是05号房的共用排烟管道直通楼顶，被告收房后就多次投诉漏水事宜，但原告始终无法有效解决，导致漏水影响生活，造成电饭煲、微波炉及其他厨房家电损坏，最终被迫搬出。2014年8月24日，被告前往房屋查看漏水事宜，发现花园内树木被砍，已另案起诉财产损害纠纷。2015年7月，原告才派人到被告处查看漏水及砍树现场。2015年11月，原告前往房屋查看漏水事宜，发现全屋停水停电，冰箱物品腐烂，腐水侵入冰箱导致冰箱损坏。被告的供水、供电设施是通过原告维护的水表房、电表房接入的，原告有负责供水、供电设施的正常运行，现被告并未拖欠水电费而被停水停电，应是原告所为。另外，被告房屋面积是171.15平方米。原告的上述不作为，造成被告极大损失，现提出反诉，请求法院判令：1、原告维修厨房顶部公共排烟管道直至不漏水；2、原告赔偿非法停水停电造成财产损失34580元（包括松下冰箱9990元、燕窝海参22590元、肉类2000元）；3、本案本诉和反诉受理费均由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《前期物业服务协议》、收楼确认书、现场照片、录音资料、信访回复、水电费发票、房产证、现场笔录，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告是具备一级服务资质的物业服务企业，被告是广州市白云区东平红路紫百合街3号105房业主，被告房屋所在小区利海绿洲花园的物业服务是由原告提供。被告缴纳物业服务费至2014年12月。
原告出示《前期物业服务协议》，记载原告以利海绿洲花园酒店式服务中心（甲方）之名与被告（乙方）于2010年6月5日签订，约定：甲方对利海绿洲花园提供前期物业管理服务事宜，甲方对本物业房屋的共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；本物业共用部位、共用设施设备的大中维修及其更换改造按本物业《专项维修资金管理办法》进行；物业服务费不包括楼宇范围内的水泵、楼层照明、走火通道照明、大堂空调、电梯等共用设备设施的用电费，不包括楼宇公共范围内的清洁、消防用水、物业共用部分及物业共用设施设备大中修、更新、改造的费用；物业费小高层每月每平方米2元，按月交纳，应在每月5日前交纳当月物业服务费用；室内停车场按车位数量每月每个管理费按照政府物价部门批准的收费标准收取管理费，车位有偿使用费另计；乙方违反合同约定，未能按时交纳，应从逾期之日按每天1‰支付违约金，等等。被告出示发票记载缴纳2014年1月1日至2014年12月31日的车位管理费1440元，每月应为120元；还出示发票记载缴纳2014年1月1日至2014年12月31日垃圾费60元，每月应为5元。
2016年8月11日，广州市白云区人民政府永平街道办事处向被告出具《关于反映托斯卡纳花园物业纠纷的信访回复》，写明“……经核查，您（被告）反映由于公共排烟道漏水到厨房，造成损失，房子花园内的花果树被砍及因停水、电造成您的家电损失的问题属实。我街已组织您和利海集团托斯卡纳花园物管方进行调解，物管同意免除您8个月的物业管理费作为补偿，但您认为8个月的物业管理费不足以弥补您的损失。故而双方未能达成共识。……”原告对该回复关联性有异议，主张是出于缓和与被告之间关系才提出的调解方案，但并非因原告原因导致被告损失。
被告为证实房屋漏水、停电导致冰箱及冰箱内物品损坏，出示照片拟以证实，照片显示原告工作人员查看被告房屋厨房上方、涉案房屋地面积水、厨房台面放置白纸一张，上面写明“2015124”，白纸上及周边有水渍痕迹、原告工作人员打开进入管井房查看，被告房屋内冰箱食材等。原告对照片真实性无异议，但主张房屋漏水是开发商的房屋质量问题，且原告在2015年8月维修后再检查并无发现漏水，还主张原告并未实施停水停电。被告为证明冰箱及冰箱财物价格，出示发票一张，记载松下冰箱NR-W56S1-SA单价9990元；出示照片一张，显示“康某”店内价格牌记载燕窝二级200克为5400元。原告对冰箱发票真实性予以确认，但主张与本案无关；对燕窝价格照片不予确认。被告上述证据均是2016年9月9日向本院提交。
本院于2016年10月11日前往涉案房屋现场，发现涉案房屋厨房顶部钢筋外露，厨房台面的“2015124”白纸仍存在，白纸干燥，经过肉眼对比，该白纸上及周边的水渍痕迹与被告提交的照片的痕迹一致，并无新增水渍。被告主张还在继续漏水并申请漏水原因鉴定；原告主张已于2015年8月维修好。在房屋现场对房屋内的冰箱通电20分钟，20分钟内冰箱未制冷。原告主张冰箱是否制冷与本案无关。
另查，被告为广州市白云区东平红路紫百合街3号105方所有权人，该房屋产权证证载面积为171.15平方米；被告未缴纳2015年1月至2016年6月物业服务费、2016年1月至2016年6月车位服务费、2015年1月至2016年4月生活垃圾处理费、2014年12月至2016年2月梯灯公摊电费、路灯公摊电费、变频泵公摊电费。
庭审中，原被告均确认原告在2015年8、9月份时已对涉案房屋的漏水情况进行维修。原告主张漏水原因是外墙管道漏水渗入，且已对外墙进行防水处理，之后再无发现漏水；被告则主张维修后仍有水滴不时落下。
另，原告在庭审中当庭撤回部分诉讼请求，本院予以准许，现诉讼请求为：1、被告支付2015年1月至2016年6月物业服务费6161.4元；2016年1月至2016年6月车位服务费720元；2015年1月至2016年4月生活垃圾处理费80元；2014年12月至2016年2月梯灯公摊电费73.5元、路灯公摊电费48.4元、变频泵公摊电费69.6元，共计7153.2元；2、被告自逾期之日起至实际清偿之日止按每日1‰支付原告违约金；3、本案受理费由被告承担。
本院认为，被告是涉案房屋的业主，居住涉案小区，享受物业管理服务，但没有交纳2015年1月至2016年6月物业服务费及2016年1月至2016年6月车位服务费已构成违约。现原告要求被告支付自2015年1月至2016年6月物业服务6161.4元（171.15平方米×2元×18月）；2016年1月至2016年6月车位服务费720元（120元/月×6月）合理合法，本院予以支持。关于物业服务费滞纳金，因涉案房屋在2015年8月之前确存在漏水事实，对被告居住使用房屋造成不便，被告的欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。关于2015年1月至2016年4月生活垃圾处理费80元（5元×16月）；2014年12月至2016年2月梯灯公摊电费73.5元、路灯公摊电费48.4元、变频泵公摊电费69.6元，虽原告未能提供证据证实，考虑原告提供的物业服务确包括上述费用内容，且公摊部位的电力设施被告也可实际使用，且上述费用标准合理，故本院予以支持。
被告主张原告起诉需经过业主委员会督促交纳的前置程序，因上述前置程序并非是物业管理公司向法院起诉的强制前置程序，被告依此主张驳回原告起诉的诉讼请求应为被告的抗辩意见，该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于被告要求确认按照171.15平方米计算物业管理费，该项诉讼请求属于依法查明的事实，并非属于法院受理的确认之诉的范围，故对该项诉讼请求不予支持，予以驳回。
关于维修公共排烟管道，经现场查看未发现有漏水情况，且通过对被告于2016年9月9日提交的“2015124”白纸照片与本院于2016年10月11日拍摄的“2015124”白纸现场照片比对，并未发现有新增水渍痕迹出现，现被告未能提供其他证据充分证实现涉案房屋仍在漏水；故对被告申请进行漏水原因鉴定不予准许，亦对被告要求原告维修公共排烟管道直至不漏水的诉讼请求不予支持。关于停电损失，被告主张系原告停电，但未能提供证据证实；且被告并未居住于涉案房屋，故对于停电前冰箱及冰箱内物品是否可以正常使用及价值大小无法举证证实，故被告主张要求原告承担停电损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。对于被告出示的信访回复，该回复仅核查被告存在损失属实，但并未认定造成损失的原因，故被告依此主张漏水维修及财产损失本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条；《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起五日内，被告陆润榴向原告广州利海酒店物业管理有限公司支付2015年1月至2016年6月物业服务费6161.4元、2016年1月至2016年6月车位服务费720元；
二、在本判决生效之日起五日内，被告陆润榴向原告广州利海酒店物业管理有限公司支付2015年1月至2016年4月生活垃圾处理费80元、2014年12月至2016年2月梯灯公摊电费73.5元、路灯公摊电费48.4元、变频泵公摊电费69.6元；
三、驳回原告广州利海酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告陆润榴的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，由被告陆润榴负担（于本判决生效之日起五日内向原告广州利海酒店物业管理有限公司直接支付）；本案反诉受理费334元由被告陆润榴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 林艾婧
人民陪审员 白春爱
人民陪审员 刘葵生
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 林嘉仪