山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1670号上诉人（原审被告）：王晓飞，男，1986年2月14日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：王帆（上诉人之姐），住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱凤海，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海九隆置业有限公司，住所地威海经济技术开发区黄山路39号。法定代表人：冯俊廷，经理。委托诉讼代理人：张秀军，山东润洲律师事务所律师。上诉人王晓飞因与被上诉人威海九隆置业有限公司（以下简称九隆公司）租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王晓飞上诉请求：撤销原判，查明事实依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。上诉人在一审主张涉案房屋的实际承租人为上诉人的姐姐和姐夫，二人系实际经营管理者，一审法院第一次开庭只是走了形式，第二次开庭上诉人身在外地，希望法院可以暂缓开庭，但未被准许，本案有诸多事实未查清；2.一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》系双务合同，被上诉人应当提供可以正常使用的出租房屋供上诉人使用，并保证合同目的的实现。但事实上，在合同履行过程中，上诉人曾多次向被上诉人反映出租房屋存在问题，但被上诉人一直不予解决，被上诉人将涉案房屋楼上租给健身房，健身房器材发生的巨大噪音对上诉人姐姐餐馆的运营造成影响，且被上诉人强行停电、锁门，在未经上诉人姐姐允许的情况下，将房屋内属于上诉人姐姐的财物搬离，致使上诉人姐姐的经营管理无法正常进行，因此上诉人拒绝支付被上诉人租金。九隆公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。九隆公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年11月22日签订的租赁合同，被告向原告返还乐天世纪城四期N1楼5-6-201、5-6-202、5-6-203、5-6-204、5-6-205号商铺；2、被告支付原告2015年1月23日至2016年1月22日期间的租金66910元及违约金（自2015年1月23日起按每天1%计算）；3、被告支付原告自2016年1月22日至房屋返还之日的占有使用费（按合同约定的每天200元计算）。一审法院认定事实：2013年11月22日，原、被告签订一份租赁合同，约定：甲方为原告，乙方为被告，甲方将其位于威海经济技术开发区乐天世纪城四期N1楼5-6-201、5-6-202、5-6-203、5-6-204、5-6-205号商铺、建筑面积约512.77平方米出租给乙方；租赁期限为5年，自2014年1月23日至2019年1月22日，租金交付方式为按年度预付，先付后用，其中第一年即2014年1月23日至2015年1月22日的租金72993元于2013年11月23日前付清，第二年即2015年1月23日至2016年1月22日的租金72993元于2014年12月22日前付清，第三年即2016年1月23日至2017年1月22日的租金72993元于2015年12月22日前付清，第四、五年的租金上浮10%为80293元，于上一年度的12月22日前付清；乙方应当于签订合同当日向甲方交付保证金10000元，本合同解除或终止后，乙方无违约情形，甲方将该保证金退还乙方；如乙方逾期付款（包括租金、管理服务费及其他费用等），每拖欠一天，按拖欠额的1%向甲方交纳违约金，逾期30日没有付清拖欠的款项，甲方可以解除本合同。2013年11月25日，被告向原告缴纳保证金10000元。2013年12月12日，被告向原告支付了2014年1月23日至2015年1月22日的租金72993元。上述两笔款项，原告均向被告出具收款收据，收据上记载的付款人为被告。庭审中，被告抗辩称原告主张的违约金过高，要求予以减少。原告陈述其损失包括未按时收到房租的损失，以及无法再将房屋出租所受到的租金损失。另查，原告自认已于2016年6月将5-6-203、5-6-204、5-6-205号商铺另行出租给他人使用，5-6-201、5-6-202号商铺因存放了被告的物品，故未对外出租。再查，被告主张系代其姐夫签订租赁合同，原告不予认可，被告未举证证明其主张的代理行为属实且其就该代理行为向原告进行过批露。一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告辩称其系代姐夫签订了涉案合同，但未举证证明其于签订合同时向原告批露了该事宜，故对被告该抗辩主张，不予采信。合同具有相对性，原告依据合同向被告主张权利，理由正当。根据合同约定，被告应于2014年12月22日前向原告支付2015年1月23日至2016年1月22日的租金72993元，如逾期超过30日未付清拖欠款项，原告有权要求解除合同。现被告未按照合同约定的期限支付租金，原告要求解除合同，并要求被告支付2015年1月23日至2016年1月22日的租金，理由正当，予以支持。关于该期间租金的数额，原告自愿主张66910元，系其对自身权益的处分，合法有效，予以照准。原告要求被告按照合同约定的租金数额支付自2016年1月22日至实际返还房屋之日的占有使用费，理由正当，亦予支持。因原告于庭审中自认已于2016年6月起将其中的203-205室另行出租，故该部分商铺自2016年6月起不宜再计算占有使用费。虽然被告未按约定时间支付租金，但双方合同并未解除，原告仍有权主张此期间的租金或房屋占有使用费，故原告主张其损失包含房屋不能另行出租的损失，理由不当，不予支持。被告未按约定时间支付租金，必然给原告造成利息损失，该损失明显低于合同约定的违约金计算标准，被告要求适当减少违约金，理由正当，予以支持。综合原告的实际损失、当事人的过错程度及预期利益，以被告按银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告威海九隆置业有限公司与被告王晓飞于2013年11月22日签订的租赁合同，被告王晓飞于判决生效之日起十日内搬离租赁场地；二、被告王晓飞支付原告威海九隆置业有限公司2015年1月23日至2016年1月22日的租金66910元；三、被告王晓飞支付原告威海九隆置业有限公司自2015年1月23日至判决确定的履行之日止的逾期付款违约金（以66910元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、被告王晓飞支付原告威海九隆置业有限公司2016年1月23日至2016年5月31日的房屋占有使用费25997.51元（72993元÷365天×130天）；五、被告王晓飞支付原告威海九隆置业有限公司自2016年6月1日至判决确定的履行之日止的房屋占有使用费[按每天80元（72993元÷365天÷5×2）计算]；判决于生效后十日内履行完毕。原告可优先从被告交纳的10000元履约保证金中扣除上述款项。案件受理费737元，由原告负担30元，被告负担707元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交如下证据：1.涉案房屋照片17张、微信聊天记录4份，证明被上诉人将涉案房屋楼上出租给零距离健身房，健身时产生的震动将上诉人姐姐经营的韩餐馆震裂，灰块脱落，客人受到惊吓，且房屋漏水，严重影响餐馆经营，被上诉人一直拖延未解决；2.被上诉人将上诉人姐姐经营的韩餐馆上锁的照片两张及上诉人与被上诉人经理电话录音两份，证明被上诉人将上诉人姐姐经营的韩餐馆及财物强行霸占，并进行了处置，被上诉人主张其停电锁门后的房租没有法律依据，同时，录音中被上诉人经理明确表示，不同意将其锁在房内或者放置在他处的物品随时搬走，证实被上诉人代理人的答辩与事实不符；3.韩餐馆店长书写的证明一份，证明涉案房屋在经营韩餐馆过程中，受到强大噪音及强烈震动，严重影响了餐馆的正常经营，被上诉人虽知情但未予处理。同时被上诉人在2015年5月将韩餐馆停电、停水并锁门；4.证人侯某证言，证明涉案房屋在经营韩餐馆过程中，受到强大噪音及震动的情况，严重影响了餐馆的正常经营，被上诉人虽知情，但未予处理。经质证，对证据1，被上诉人认为因照片何时何地拍摄不详，对真实性、关联性均有异议；对证据2，被上诉人对真实性和关联性均有异议，认为谈话对方是否为被上诉人经理不清楚，假如陈述属实，涉及到将来执行的问题，被上诉人暂时采取了私力救济，而且录音中明确表示只要交纳房租物品可归还；对证据3，认为证人需出庭作证，对该证人出具的书面证明真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4，认为证人经常到上诉人处参观就餐，证言受主客观因素影响，真实性需要其他证据佐证，无法证明上诉人的主张。本院经审查认为，证据1、2照片中仅能看出照片所摄房屋内部分墙皮脱落，以及房屋上锁，但并不能证实出现该情形的原因，电话录音中仅能证实房屋内部分物品被搬离，但录音中又明确表示只要交钱即可将东西归还，且本案中上诉人未按时交付租金系事实，因此证据1、2不能证实被上诉人交付的房屋存在合同目的无法实现的情形，不能成为上诉人拒交租金的理由；证据3系涉案餐馆工作人员出具的书面证明，证据4系餐馆顾客的证人证言，该两组证据均证实因健身房开办原因给涉案餐馆经营产生影响，但不能证明被上诉人存在根本违约行为。且在一审庭审中，上诉人未就被上诉人提供的房屋存在问题导致餐馆经营受损提出抗辩，因此本院对上诉人提交的证据依法不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否系涉案房屋租赁合同的一方主体；案涉房屋是否存在足以影响合同目的实现的情形，上诉人拒缴租金是否有事实及法律依据。首先，关于本案合同主体，案涉租赁合同系上诉人与被上诉人签订，上诉人对合同上其签字的真实性予以认可，但主张该合同系代其姐姐、姐夫签订，但未能提供证据证实。现双方对于合同履行出现争议，被上诉人依据双方签订的合同向上诉人主张权利，于法有据，本院予以支持；其次，关于涉案房屋是否存在足以影响合同目的实现的情形。上诉人主张涉案房屋不符合使用条件，其有权拒缴租金，并提供相关证据证实。但其提交的证据不足以证实涉案房屋存在足以影响合同目的实现的情形。且上诉人在一审庭审中，未就被上诉人提供的房屋不符合使用条件提出抗辩；再次，上诉人主张被上诉人在2016年5月即对涉案房屋停水断电并上锁，一审法院认定涉案房屋被被上诉人强行控制期间让上诉人缴纳占用费没有法律依据。本案中，被上诉人自认6月份即将房屋另行出租，一审法院认定房屋占用费截止2016年5月31日，并无不当。综上所述，王晓飞的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1474元，由上诉人王晓飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 晶代理审判员  薛淑娴代理审判员  葛俊生二〇一六年十一月二十八日书 记 员  丛丽红