福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第58号
上诉人（原审原告）吴培均，男，1993年12月16日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
上诉人（原审原告）吴荣茂，男，1957年2月6日出生，汉族，住晋江市。
上列二上诉人的委托代理人吴炳宣，泉州法律服务中心法律服务工作者。
上列二上诉人的委托代理人陈美霞，泉州法律服务中心法律服务工作者。
上诉人（原审被告）福建经典房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区九中艺术楼二楼。
法定代表人施能沂，该公司董事长。
委托代理人郭荣锋，福建泉南律师事务所律师。
委托代理人梁晓芬，福建泉南律师事务所实习律师。
上诉人吴培均、吴荣茂、福建经典房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第2969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2011年2月22日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的址在泉州市丰泽区东涂街刺桐公园北面经典名门第2＃楼1306号商品房一套，建筑面积262.34平方米，房屋总价款为人民币2448944元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年3月31日前，将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用；但施工中如遇到异常困难或是重大技术调整及其他出卖人不可控制的原因，中雨以上（包括中雨）降雨、六级以上台风（以气象部门提供的资料为准），停水、停电（以供水供电部门提供的资料为准），可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按期将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之二（该比例不低于本条第（1）项和第七条中的比率）向买受人支付违约金，合同继续履行。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。第十八条约定，专项维修基金计26234元由买受人按有关规定缴交，于2011年9月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，兴业银行泉州广场支行，账户：152710100100006213。合同附件六合同补充协议第七条约定，如买受人逾期缴纳维修基金，则《商品房买卖合同》第十四条约定的办证时间相应顺延。合同签订后，原告已缴清购房款。2013年5月17日，原告诉至法院，请求判令：被告支付至交房之日2012年11月8日止的逾期交房的违约金84243.88元；被告为原告办理房屋权属证书（产权证和土地证）；被告支付原告自2012年10月24日起至履行协助办证义务之日止按已付购房款2448944元、日万分之一标准计算的逾期办证违约金。
另查明，原、被告于2012年11月8日办理诉争商品房的交房手续，原告于2012年11月14日缴清维修基金。
以上事实有《商品房买卖合同》一份、不动产统一发票、按揭贷款合同及庭审笔录等证实，双方当事人均无异议，予以确认。
原审归纳本案的争议焦点为：1.被告逾期交房的天数？2.被告应否支付原告逾期办证违约金？
对于争议焦点1，原告认为，被告提出的基础调整、停水、停电、规划变更、设计图纸变更等事项，都发生在双方合同签订之前，与被告逾期交房没有因果关系；被告在计算风、雨天的时候把合同签订之前2007、2008、2009年及交房期限2012年3月31日后发生的但与本案合同无关的天数包括进去，且风、雨天重复计算。造成逾期交房的原因是不符合交房条件。公告送达收房通知不合法。被告认为，合同第八条约定，施工中遇到异常困难或是重大技术调整及其它出卖人不可控制的原因；中雨以上（包括中雨）及六级以上台风、停水、停电，出卖人可据实予以延期。被告为证明其主张，提交如下证据：1.天气证明、（停水、停电）报纸公告，以此证明被告有可据实延期交房的情形及天数。2.工程最终延期审批表，以此证明被告有可据实延期交房的情形。3.建筑工程施工许可证、工程开工令，以此证明诉争商品房开工的时间。4.行政许可告知书、规划设计变更告知书，以此证明因重大技术问题，被告具有可据实延期交房的情形。原告对被告提供的证据质证如下：证据1天气证明，真实性、合法性没有意见。关联性有意见：起算时间在合同签订之前2007、2008、2009年的部分与本案合同无关，截止时间在合同交房期之后的部分也与本案逾期交房无关。雨天与风天重复计算。特别是台风影响部分，天气预报不是实际发生的天气情况，对其关联性有异议。证据2工程最终延期审批表2张，对其真实性有意见：没有建筑公司的延期申请，重大技术问题没有客观鉴定，具体日期空白没有填写，不真实。证据3建筑工程施工许可证、开工令，对真实性、合法性没有意见。对关联性有意见。预售合同签订前发生的，与本案合同无关。证据4行政许可告知书、规划设计变更告知书、图纸，真实性没有意见，合法性无法表示意见，对关联性有意见。预售合同签订前发生的，与本案合同无关。
原审法院经审查认为证据1系气象部门出具，观测台为泉州市区观测站，真实性予以确认，可以证明合同签订后2011年2月22日至合同约定的交房时间2012年3月31日期间，泉州市区共出现中雨以上降雨及六级以上大（台）风共计53天，被告主张的停水、停电公告均发生在合同签订之前或约定交房期限之后，与本案不具有关联性。证据2可以证明2008年12月13日及2009年8月23日，经典名门小区项目监理机构福建宏业建设监理有限公司两次根据建筑公司中国建筑第七工程局第三建筑公司提出的局部基础出现重大技术问题的申请，同意工期延长60天和120天。但均发生在本案合同签订之前，与本案不具有关联性，且被告提供的仅是审批手续，没有其他证据佐证证明施工中实际遇到的困难及因该重大技术问题导致实际施工延期，工期延长的起止时间没有填写，对该证据内容的真实性及关联性不予确认，该证据不足以证明被告因出现商品房买卖合同第八条约定的情形及相应影响施工的天数。证据3系建设部门审批核发的许可证，真实性予以认定，证明经典名门小区经建设部门审批准予施工，开工日期2007年8月13日。证据4有泉州市城乡规划局的盖章，从告知书载明“根据申请人福建经典房地产开发有限公司的申请，拟在刺桐公园北侧申请调整经典名门项目1、5、7号楼建施图，我局已受理。根据《行政许可法》第四十七条之规定，利害关系人在本通知书送达之日起或者公告之日起5日内，有权携带相关证明材料依法向我局申请听证。……我局将按有关法律程序办理行政许可事项”的内容来看，可以证明泉州市城乡规划建设局受理被告提出的调整建施图的申请，诉争1#、5#、7#楼的建施图纸有变更，而诉争商品房为2#楼，该证据与本案不具有关联性。
对于争议焦点1，原审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，施工中遇到中雨（包括中雨）及六级以上台风，被告可据实予以延期，合同签订2011年2月22日至交房时间2012年3月31日期间，泉州市区共出现中雨（包括中雨）及六级以上台风天数为53天，被告可据实予以顺延。被告提供的其他停水停电报纸公告与本案无关联，不予采信。被告辩称施工过程中因施工图纸变更，属合同第八条约定的施工过程中重大技术调整，被告可据实予以延期交房的情形，但从被告提供的规划局的批复及泉州市城乡规划局出具的行政许可告知书可以看出，规划局同意被告调整诉争经典名门小区1、5、7三栋楼的建施图纸，系被告主动向建设主管部门提出申请，而不是因政府部门规划调整导致工期延误，被告也没有证据证明其施工图纸变更系因施工过程中重大技术调整如地质条件突变等导致的，应承担举证不能的不利后果，本案被告施工图纸变更，系出卖人的单方行为及其在建筑施工合同中所产生的另一法律关系，与商品房预售合同无关，且诉争商品房为2#楼，并不在施工图纸变更范围内，对被告的辩解不予采信。综上，被告可据实延期交房的天数合计为53天。
对于争议焦点2，原告认为，根据合同约定，交房后90天被告应履行协助办证义务，现被告已构成违约，应支付原告逾期办证违约金。被告在交房时才通知原告缴交维修基金，被告不能主张顺延逾期办证时间，维修基金的缴交不影响被告履行协助办证义务，合同约定缴交专项维修基金的期间，被告尚未验收，不具备交房条件，应以泉州的住宅专项维修基金管理办法为准。被告认为，被告协助办证时间从2012年11月9日起算。合同约定缴交维修基金的时间，被告没有义务另行通知，根据合同约定，原告逾期缴交，被告可顺延办证时间。被告于2013年9月27日通知原告办证，履行完协助办证义务。被告不必承担逾期办证违约责任。被告为证明其主张，提供如下证据：证据1收款收据，以此证明原告于2012年11月14日缴纳维修基金；证据2产权分户测绘图纸、邮件查单、EMS回执，以此证明被告协助办证义务已完成。原告质证称，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告已履行协助办证义务，土地证仍不能办理。
原审法院经审查认为，原告对被告提供的证据的真实性均无异议，予以确认，证据1可以证明原告于2012年11月14日缴纳维修基金；证据2可以证明诉争商品房的分户图纸已测绘完毕及被告通知原告办理房屋产权证。
对于争议焦点2，原审法院认为，根据合同第十四条约定，房屋交付使用后90日因出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书的，被告违约，应承担逾期办证违约责任。合同第十八条约定，原告应于2011年9月30日前缴纳维修基金，但原告直到2012年11月14日才缴纳维修基金，根据合同附件六第七条的约定，原告逾期缴纳维修基金，则商品房买卖合同第十四条约定的办证时间相应顺延，故被告可据实顺延办证期限411天。本案被告于2012年11月8日将诉争房屋交付给原告，因原告逾期缴交维修基金，被告可依合同约定据实予以顺延办证时间411天，故被告履行协助办证义务的期限仍未届满，原告主张被告逾期办证并要求被告承担相应的逾期办证的违约责任，缺乏事实依据，不予采纳。
原审判决认为，被告具有商品房预售资质，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当依照合同的内容履行各自的权利和义务。合同签订后，原告依约支付全部购房款，被告应按合同约定向原告交付商品房。被告未能依照合同约定的时间将原告所购商品房交付给原告，已构成违约，原告请求被告按合同约定支付逾期交房的违约金，合理合法，应予支持。由于合同签订日至合同约定的交房日期间，泉州市区共出现中雨以上降雨及六级以上台风共计53天，符合双方合同约定的免责事由，被告应从2012年5月24日起承担逾期交房的违约责任，被告于2012年11月8日交房，逾期169天，根据双方在合同中的约定，如逾期交房超过90日，被告应按原告累计已付款总额以日万分之二向原告支付违约金2448944元×169天×0.02%／天＝82774.31元。因被告逾期缴纳维修基金411天，根据合同约定，被告可据此予以顺延协助办证期限，原告主张被告构成逾期办证违约，缺乏事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建经典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告吴培均、吴荣茂逾期交房违约金82774.31元；二、驳回原告吴培均、吴荣茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2273元，由原告负担371元，被告福建经典房地产开发有限公司负担1902元。
宣判后，原告吴培均、吴荣茂、被告福建经典房地产开发有限公司（以下简称经典房地产公司）均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人吴培均、吴荣茂上诉称，缴纳房屋专项维修基金的前提条件是完成验房。2011年泉州市住建局、财政局联合下发泉建综（2011）70号文件。文件第（三）项规定：商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，即根据法律、法规和房屋买卖合同的约定，购房人与开发建设单位完成验房、正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修基金存入专户。该文件明确缴纳房屋专项维修基金的前提条件是完成验房。开发商在办理产权总登记时必须先行代垫房屋专项维修基金。被上诉人为了规避代垫房屋专项维修基金的法定义务，要求买受人先交房屋专项维修基金，是以合法形式掩盖非法目的，其约定应当认定为无效。合同第八条约定，出卖人应当在2012年3月31日前交房。合同第十八条约定，专项维修基金由买受人按有关规定缴交，于2011年9月30日缴交。原审认定经典房地产公司逾期交房169天，则缴纳房屋专项维修基金的时间也可以顺延169天。根据公平原则，不能因为经典房地产公司逾期交房而得利，并且因此而加重上诉人的责任。请求二审撤销原判第二项，判决经典房地产公司为上诉人吴培均、吴荣茂办理房屋土地使用证，并判决经典房地产公司支付逾期办证的违约金（暂计算至2013年4月7日为14693.4元），本案诉讼费由经典房地产公司承担。
上诉人经典房地产公司上诉并答辩称，合同第八条约定的“施工中”指的应是诉争商品房建设施工的整个过程。因此，从诉争商品房开工之日起遇到的符合合同约定的天气因素、停水、停电等，经典房地产公司均可据实延期交房。原审认定应从合同签订日起算没有合同依据。合同第八条有关重大技术调整可据实延期交房的约定是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法有效。该约定具体明确，只要施工中遇到重大技术调整等原因，即可延期交房，而不论该事由是政府因素或是经典房地产公司的单方行为所致。本案中的施工图纸系因诉争商品房的规划设计变更而产生变更，且施工图纸最终由相关主管部门审批通过。规划设计变更属于合同约定的“重大技术调整”，该因素明显属于合同约定的免责事由。经典房地产公司也根据合同约定履行了规划设计变更的通知义务，买受人未在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，视为接受变更不退房。在此情况下，规划设计变更为双方所认可，经典房地产公司依约享有延期交房的免责权利。根据有关规定，买受人应当在办理房屋入住之前全额缴纳专项维修基金。双方约定2011年9月30日前缴纳专项维修基金，买受人就应当足额按时缴纳专项维修基金。经典房地产公司没有义务代为缴纳。只有在业主不缴纳的情况下，才由开发商代垫。业主不缴纳专项维修基金，根据有关规定是不能办证的。上诉人吴培均、吴荣茂的上诉理由不能成立，其上诉应予驳回。请求二审撤销原判第一项，依法改判。本案一、二审诉讼费用由吴培均、吴荣茂承担。
上诉人吴培均、吴荣茂辩称，合同签订之前的风雨天在合同签订时已发生，不应予以扣除。经典房地产公司原先设计的是复式房屋，因金融危机才设计成单层房屋出售，这是商业行为所致，不能作为可延期交房的免责事由。经典房地产公司有关重大技术调整、设计变更等顺延理由不成立。原判第一项正确，应予维持。
经审理查明，双方当事人对原判认定的事实均无争议，本院予以确认。双方当事人的主要争议是：上诉人经典房地产公司是否应承担逾期交房及逾期协助办证的违约责任。
二审期间，双方均未提供新的证据。
另查明，双方签订的合同附件六第二条规定“除买卖双方另有约定的除外，买卖双方的地址和联系方式以本合同所填写的为准，买受人保证合同中所填写的地址为送达地址；出卖人或买受人双方地址和联系方式如有变更，应于变更之日起7日内书面通知对方。出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达：a.通过邮局寄送达书面通知，从邮件发出之日起7日后即视为送达完成（以邮局受理凭证为依据）；如因买受人所填地址不准确而导致书面通知退还的，买受人应承担过错责任，并视为出卖人已经履行本合同约定的通知或告知义务；b.出卖人可采用公告的方式送达（泉州市级报纸有效），公告见报之日起即视为出卖人已经履行通知或告知义务。”上诉人经典房地产公司于2011年3月9日、2012年6月25日开具了诉争商品房销售不动产统一发票。2013年8月15日，上诉人经典房地产公司办结诉争商品房项目初始登记。同月16日完成产权分户测绘图纸。同日，上诉人经典房地产公司在泉州市级报纸刊登房屋产权证办理公告，通知业主领取相关办证资料。2013年9月27日，上诉人经典房地产公司向上诉人吴培均邮寄经典名门再次催促产权办理通知书，次日邮件妥投。
本院认为，上诉人经典房地产公司具有商品房预售资质，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及合同附件六《合同补充协议》中的第二条、第六条系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均应依约履行。从合同签订日至合同约定的交房时间，泉州市区共出现中雨以上降雨及六级以上台风53天。根据合同约定，上诉人经典房地产公司可顺延交房时间53天。《住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”《商品房买卖合同》第十八条约定上诉人吴培均、吴荣茂应于2011年9月30日前缴纳专项维修资金，但上诉人吴培均、吴荣茂直至2012年11月14日才缴纳专项维修资金。因此，上诉人经典房地产公司可以在上诉人吴培均、吴荣茂缴纳专项维修资金时才交房，而本案上诉人经典房地产公司已在2012年11月8日将诉争商品房交付给上诉人吴培均、吴荣茂，上诉人经典房地产公司不应承担逾期交房的违约责任。上诉人经典房地产公司主张签订合同前遇到的天气因素、停水、停电等及规划设计变更亦应顺延交房时间，依据不足，不予采纳。因上诉人吴培均、吴荣茂逾期缴纳专项维修资金411天，根据《合同补充协议》第六条的约定，上诉人经典房地产公司可以相应顺延协助办证时间411天。上诉人经典房地产公司已于2013年8月16日通知上诉人吴培均、吴荣茂领取相关办证资料，且在通知之前或通知时已开具销售不动产统一发票，办结诉争商品房项目初始登记，完成产权分户测绘图纸等协助办理房屋所有权证的义务，故上诉人经典房地产公司不存在逾期协助办理房屋所有权证的违约行为，不应承担逾期协助办理房屋所有权证的违约责任。由于办理土地使用证需提供的资料包括房屋所有权证，故有关协助办理土地使用证的问题双方可在上诉人吴培均、吴荣茂取得房屋所有权证后另行解决。原审判决上诉人支付逾期交房违约金适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第2969号民事判决；
二、驳回上诉人吴培均、吴荣茂的原审诉讼请求。
一、二审受理费各人民币2273元，均由上诉人吴培均、吴荣茂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 黄有志
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 张 萍
注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。