四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涪民初字第984号
原告：马辉，男，汉族，资阳市人，身份证住址：四川省资阳市乐至县。
委托代理人：许义斌，绵阳市游仙区魏城法律服务所法律工作者。
被告：绵阳市南田房地产开发有限责任公司，住所地：四川省绵阳市体运村路66号。
法定代表人：吴祖贵，该公司董事长。
委托代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。
原告马辉诉被告绵阳市南田房地产开发有限责任公司（以下简称南田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员叶颖适用简易程序于同年3月26日公开开庭进行了审理。原告马辉及其委托代理人许义斌，被告南田公司的委托代理人易世平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马辉诉称：2011年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于涪城区青义镇青义北路199号1幢1单元5楼3号的房屋，房屋建筑面积82.44平方米，每平米单价3456元，总计房款260496元，该房款已全部付清。《商品房买卖合同》第十条载明：“（一）、出卖人（被告）应当在2012年6月30日前向买受人（原告）交付商品房；（二）、该房屋交付时应当符合下列1、2、×、×、×、6、×项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人（被告）还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测验收报告书；……6、买受人（原告）已付清房款或者按揭合同已生效。”
本合同第十二条第（2）项约定，被告在约定的交房时间逾期后，被告按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之五的违约金。被告至今未能实际交付房屋。被告仅将2012年10月30日前逾期交付房屋的违约金，按原告实际所付房款的万分之五予以支付。同时被告仍未完善该小区的修建工程。另根据本合同第十九条之规定：“必须在约定的期限2013年12月30日前获得所购房屋的权属证明，否则按违约处理，但被告提出的违约金过低，不能达到惩罚的目的，现原告要求违约金按所缴房款总额的20%计算。现请求判令：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告支付原告延期交付房屋的违约金，按原告所缴房款总额的每日万分之五计算至实际交房时止（违约金从2012年10月31日起至2014年12月31日，被告应支付原告违约金103156.42元）；3、被告支付原告因未按约定办理购房权属证明的违约金，违约金按照所缴房款的20%计算（52099.20元）；4、本案诉讼费、邮寄费、保全费由被告承担。
被告南田公司辩称：被告在合同约定期限内交付房屋，原告已经入住，不存在原告所述逾期交付房屋的事实；被告未拿到房屋面积实测报告、规划验收合格证是市政府造成的；被告已实际交付房屋，没有违约问题，没给原告造成损失；如果支持原告的违约金，其请求过高，应予以降低，应按同地段的房屋租金计算；原告要求支付未办理购房权属证明按所缴购房款20%的违约金，不符合合同的约定，且明显过高。
经审理查明：2011年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于涪城区青义镇青义北路199号的“西科苑”1幢1单元5楼3号的房屋，房屋建筑面积82.44平方米，总购房款260496.00元。该合同第十条交付条件约定：“（一）、出卖人（被告）应当在2012-6-30前向买受人（原告）交付该商品房；（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×、×、6、×项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人（被告）还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测验收报告书；……6、买受人（原告）已付清房款或者按揭合同已生效。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）、逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人（原告）支付违约金。”合同第十九条产权登记约定：“（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得西科苑总产权证后365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：出卖人最迟顺延三个月并取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金。”
同日，原、被告还签订《〈商品房买卖合同〉的补充条款》，补充条款第9条约定：“为尽快搬入新居，在出卖人（被告）通过相关部门分户验收取得住宅工程质量分户验收结果表后，买卖人（原告）视为所购买的商品房以符合约定交房条件并同意接房。”原告称该约定违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的强制性规定，以及《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，应属无效，被告交付原告的房屋不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，已构成违约。被告称交付的房屋已取得了《住宅工程质量分户验收结果表》，符合双方约定的交房条件。
2011年7月22日，原告和绵阳市涪城区农村信用合作联社青义分社签订《个人住房借款合同》，约定原告向青义分社借款15万元，用于购买位于涪城区青义镇青义北路199号的“西科苑”1幢1单元5楼3号的房屋（房屋建筑面积82.44平方米，总价款260496.00元），借款期限为2011年7月22日至2026年7月22日。原告共计支付被告购房款260496.00元。
2012年10月30日，被告向“西科苑”的业主作出《承诺书》，承诺逾期交房的违约金按合同约定计算（以2012年10月30日止）。原告称只领取被告两个月的违约金。
2012年11月，被告通知原告接收房屋，原告领取案涉房屋的钥匙。
2012年9月，建设单位（原告）、施工单位［四川富乐建设（集团）有限公司］、监理单位（绵阳鸿志建设监理有限责任公司）对被告修建的1号楼（室内空间和构件尺寸、门窗安装质量、防水工程、公共部位质量等）进行了验收，验收结论为合格。
另查明：被告开发的涪城区青义镇青义北路199号的“西科苑”商品房，其小区地下车库未能按约交付使用，西面的围墙未完成施工，该商品房至今未取得《商品房规划验收合格证》和《商品房面积实测验收报告书》。
上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件、商品房买卖合同、个人住房借款合同、公证书等证据经庭审核实，载卷证明。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告要求确认双方于2011年6月2日签订的《商品房买卖合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。原告履行了给付房款的义务后，被告应在2012年6月30日前向原告交付符合《商品房买卖合同》第十条第（二）款1项、第2项、第6项约定的房屋。虽然双方签订的《〈商品房买卖合同〉的补充条款》第9条约定：“被告通过相关部门分户验收取得住宅工程质量分户验收结果表后，原告视为所购买的商品房以符合约定交房条件并同意接房。”但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的强制性规定，被告应依法对其开发的商品房进行竣工验收，经验收合格后，方可向原告交付使用。被告并未对商品房进行工程竣工验收（仅进行了分户验收），就向原告交付了房屋，已违反了法律规定。故双方签订的《〈商品房买卖合同〉的补充条款》第9条的约定，应属无效。被告开发商品房的地下车库至今未能按约交付使用，商品房西面的围墙至今未完成施工，亦违反了合同的约定。被告无法取得商品房规划验收合格证和商品房面积实测验收报告书，向原告交付的房屋并未达到《商品房买卖合同》第十条第（二）款第1项、第2项约定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定：“......买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部已付款万分之五的违约金”，故对被告以不应支付违约金的辩解意见不予采信。被告以双方约定的违约金过高，要求本院予以降低，本院根据被告违约的原因、程度以及原告已入住房屋的情况，酌情支持违约金按每日万分之三计算。被告应于2012年6月30日前按约向原告交付房屋，但被告向原告等业主承诺支付违约金至2012年10月30日止，现原告要求被告从2012年10月31日起支付逾期交付房屋的违约金，其请求时间应予以支持。即被告支付原告从2012年10月31日起至符合交房条件时止按购房总款260496元每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金。
原、被告虽然在《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得西科苑总产权证后365日内取得房屋所有权证书的，出卖人最迟顺延三个月并取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金。但该条约定的“交付”应当理解为符合合同约定条件的房屋交付。因被告的房屋尚未达到约定的交付条件，尚未履行全面的交房义务，符合合同约定的房屋交付时间尚未确定，被告是否存在违约也不能够确定。因此，原告要求被告支付未按约定办理购房权属证明的违约金的请求，本院不予支持。该案并未产生邮寄费、诉讼保全费，现原告要求被告承担邮寄费、诉讼保全费的请求，本院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告马辉与被告绵阳市南田房地产开发有限责任公司于2011年6月2日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告绵阳市南田房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告马辉支付自2012年10月31日起至位于绵阳市涪城区青义镇青义北路199号的“西科苑”1幢1单元5楼3号的商品房符合约定交付条件之日止按照购房总款260496.00元每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金；
三、驳回原告马辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3404元，减半收取1702元，由原告马辉承担502元、被告绵阳市南田房地产开发有限责任公司承担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 叶颖
二〇一五年九月三十日
书记员 李彦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，以可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。