北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第8621号
原告程绍伟，男，1968年1月15日出生。
委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。
被告北京兴旺地农副产品零售市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村392号。
法定代表人胡明龙，总经理。
委托代理人陈亚光，男，1986年9月9日出生。
委托代理人张庆桐，男，1948年10月26日出生。
原告程绍伟与被告北京兴旺地农副产品零售市场有限公司（以下简称兴旺地公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程绍伟及其委托代理人郁有振，被告兴旺地公司的委托代理人陈亚光、张庆桐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程绍伟诉称：原告自2009年10月25日缴纳租金租赁被告海鲜排档的一个档口，后被告屡次通知开业都没有开成，原因是被告招商一直没有招满。原告多次要求退租金，被告均拒绝。后原告承包下整个大厅。由于市场海鲜排档设计极其不合理，根本没给商户留下足够的经营面积，故原告向被告申请要自建二层，当原告筹备好建筑材料，挖好地基时，被告通知原告，消防规定市场内不允许有明火，海鲜排档不能做了，原来装好的灶具、油烟机、厨房的装修都要拆除。这时候距离原告缴纳海鲜厅租金已经9个多月了。既然海鲜厅做不了了，原告找到被告要求退租金并赔付原告各项损失九十六万元。被告声称只能退租金，损失不赔。如果继续在市场干能给适当的照顾，要不就去找法院打官司。2010年10月25日，原告与被告签订了《场地租赁合同》，征得被告同意自建了二层，用去人工、材料费等1590000元，用于商业出租和场地分租。2012年3月15日被告市场负责人李晓辉找到原告说市场要和白总用这个厅开电玩城，让原告去承包舞厅。被告负责把舞厅装修成下面是舞厅，楼上有6个卡拉ok包间的综合经营性舞厅，并以被告名义办照，装修费大概要90多万元。并退给原告60万元补偿。考虑到还要在市场做生意，大家还要合作，原告只能去承包舞厅了。谁知原告承包舞厅签完合同交完租金之后，被告就对舞厅不管不问了。原告不得不投入大量的资金对舞厅进行装修。后原告起诉至昌平区人民法院要被告赔偿原告的装修损失，昌平区人民法院经审理做出（2012）昌民初字第9771号民事判决书，认定因被告所出租的房屋是被告未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，所以，原、被告之间签订的《场地租赁合同》无效。原告认为，由于被告明知将自己未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给原告，导致合同无效，因此，被告应赔偿因合同无效给原告所造成的经济损失。故请求法院判令：1、被告赔偿原告装修损失费1590000元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、被告赔偿装修损失费766746.72元；2、被告支付鉴定费28000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告兴旺地公司辩称：被告出租兴旺地市场是一种合法的经营行为，符合行业惯例。同类市场是分组出租还是整厅出租都是这种模式，只要商户正常经营一般会营利。对于原告的二层加建是原告自身的意愿，不是履行合同义务。原告的自建行为不但没有使被告获利，反而使被告发生了损失，层高变低后招商存在困难，我们进行一定措施之后才能勉强出租。我们现在出租的租金水平还没有3年前租给原告的多，差3万元左右。两点补充说明，第一，原、被告双方在原来的花厅合同中，约定自建二层的所有权归被告所有，二层由我们收回是符合合同约定的，原告的请求没有依据。第二，农副市场的房屋出租与普通的房屋出租有一定的区别，农贸市场出租侧重的是场地，经营模式也不同于一般的出租，因此被告认为，被告的经营行为，即整厅出租房屋给原告的行为完全符合法律规定，符合行业惯例。自建二层是原告的经营决策，与我们出租给原告的房屋是否存在瑕疵没有关系。对于原告变更后的诉讼请求，不予认可，原告只做了结构部分。
经审理查明：2010年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《场地租赁合同》，合同主要约定，甲方向乙方提供市场内绿植厅、面积为928平方米作为经营场地，误差正负0.2平方米。乙方经营范围为商务出租、经营分租，乙方所租赁绿植厅及自建二层不得作为出租房使用，不得有人员居住、使用明火。乙方自建二层，必须先向甲方报送方案，在甲方审查通过后方可施工建设，自建二层在合同期限内仅用于乙方自身经营，所有权归甲方所有，在合同解除或终止时甲方无偿收回。租赁期自2011年1月1日至2014年12月31日止。乙方需进行装修时应严格按照甲方要求进行装修，合同期满乙方如不再继续经营时，甲方先期的装饰和乙方所进行的装修不得损坏、拆除并应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方。如有损坏乙方应负责恢复原状和照价赔偿。双方还对合同的其他事项进行了约定。后双方因为该合同发生纠纷，原告程绍伟以租赁合同纠纷为由诉至我院，要求被告赔偿装修损失费159万元。我院于2013年4月18日作出（2012）昌民初字第9771号民事判决书，判决如下：一、确认原告程绍伟与被告北京兴旺地农副产品零售市场有限公司于2010年10月25日签订的《场地租赁合同》无效；二、驳回原告程绍伟的全部诉讼请求。
庭审中，原、被告一致认可：原告于2010年11月份左右开始在涉案场所进行自建二层，完工时间为2011年2、3月，涉案场所已经由被告收回。关于收回时间，原告称为2011年4月份，被告称为2012年2、3月份。被告认可原告对涉案租赁场地进行的改造和装修主要有：自建钢结构的二层，一、二层地面的铺地砖，墙面刷涂料，水电路的改造，消防喷淋管道的改造，防火隔断，塑钢门，楼梯，栏杆。原告认为其还进行了烟感改造，被告认可原告进行了烟感改造，但系原告私自进行。
诉讼中，原告申请对其自建二层以及一、二层装修工程造价进行评估鉴定。经报北京市高级人民法院随机摇号确定北京华建审工程造价咨询事务所有限公司为评估鉴定机构，该机构出具的《造价鉴定报告》显示，无争议部分384382.71元：（1）基础、钢结构、瓦垄铁等381841.9元，（2）塑钢单玻推拉门2540.81元；有争议项目332364.01元：（1）一、二层涂料23625.94元，（2）鱼室防火岩棉隔断（43㎡）6827.25元，（3）一层地面120307.56元，（4）二层地面110228.6元，（5）电气及管线工程35728元，（6）消防喷淋工程35646.66元，（7）玻璃隔断花房已拆除无法鉴定。原告为此垫付鉴定费28000元。
经被告申请，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司造价工程师汤天亮出庭就《造价鉴定报告》进行说明，其明确表示，鱼室防火岩棉隔断（43㎡）中有一个塑钢门共2.1平方米，单价定的过高，应该予以调减；一层的地面少算了10平方米的面积。原告表示，一层的地面少算面积的造价不再主张。
上述事实，有《场地租赁合同》、（2012）昌民初字第9771号民事判决书、《造价鉴定报告》、工程师汤天亮的当庭说明及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的焦点在于原告的装饰装修费用和二层扩建费用在双方的租赁合同被确认无效后是否应该由被告承担的问题。关于装饰装修费用部分，因为装饰装修经过了被告的同意，且与房屋形成了附合，现在涉案房屋已经被被告收回并再次对外出租，故对装饰装修部分的价值应该折价补偿给原告。装饰装修部分，本院依据《造价鉴定报告》中无争议项目中的第二项和有争议项目中的全部项目予以认定。装饰装修部分的金额，本院认定为333304.82元，主要参考《造价鉴定报告》上的金额，同时，评估机构的估价师明确表示其出具的《造价鉴定报告》中2.1平方米的塑钢门计算标准过高，本院酌情在该项原评估价的基础上减少1600元。关于二层扩建部分的费用问题，因为被告将未取得建设工程规划许可证或者未按建筑工程规划许可证的规定建设的房屋出租给原告，并同意原告进行扩建，被告应当对《场地租赁合同》无效的后果承担主要责任。但是，原告扩建二层未办理合法建设手续，对扩建部分的损失，原告也应承担相应的责任。扩建部分，本院依据《造价鉴定报告》中无争议项目中的第一项予以认定。扩建部分的费用为381841.9元，双方就该部分费用的责任的具体比例，本院酌情认定为被告占80%，原告占20%。对原告主张的设计费、花房的费用，因为原告现有证据不足以证明其实际花费了上述费用，故对其该部分主张，本院不予支持。被告不认可《造价鉴定报告》中有争议项目的内容，但是被告在本案第一次庭审时已经认可原告做了有争议项目中的内容，故对被告后来又否认的陈述，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京兴旺地农副产品零售市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告程绍伟折价款六十三万八千七百七十八元三角四分；
二、驳回原告程绍伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千四百六十七元，由原告程绍伟负担一千二百七十九元（已交纳）；由被告北京兴旺地农副产品零售市场有限公司负担一万零一百八十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
鉴定费二万八千元，由原告程绍伟负担四千二百元（已交纳），由被告北京兴旺地农副产品零售市场有限公司负担二万三千八百元（于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按未提起上诉处理。
审 判 长 邵 敏
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 侯福禄
二〇一四年一月二十日
书 记 员 周 静