浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿执异初字第39号
原告：叶志武。
委托代理人：林慧慧。
被告：上海浦东发展银行股份有限公司温州鹿城支行。
代表人：陈宗强。
委托代理人：胡鑫滠。
被告：叶敏。
被告：诸葛晓好。
原告叶志武为与被告上海浦东发展银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称浦发银行）、叶敏、诸葛晓好执行异议之诉一案于2014年8月4日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月12日公开开庭进行审理。原告叶志武的委托代理人林慧慧，被告浦发银行的委托代理人胡鑫滠到庭参加诉讼；被告叶敏、诸葛晓好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶志武诉称：原告叶志武对被告浦发银行、叶敏、诸葛晓好实现担保物权执行一案提出了异议申请，请求解除对坐落温州市鹿城区划龙桥鹿清晖园1幢1507室、1508室、1607室、1608室房产的查封。鹿城区人民法院于2014年7月18日作出执行异议裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为该裁定有误，理由如下：
2013年4月27日，原告叶志武与被告叶敏、诸葛晓好签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述房屋出租给原告，租赁期限为10年，自2013年5月1日至2023年4月30日止；租金为每年45000元，租金一年一付。合同签订之日支付定金5000元。同年5月8日，原告叶志武通过银行转账向被告叶敏支付剩余租金及水电押金6万元。同年5月31日，租赁合同在温州市房产管理局进行了备案登记。原告叶志武实际占有上述房产至今。根据双方的约定，原告叶志武仍有权承租该房屋至2023年4月30日。双方的租赁关系合法，应受法律保护。法院对上述房屋进行拍卖、变卖时，应优先保护原告叶志武的合法权益。现请求：1、确认房屋租赁合同有效（房屋为：坐落温州市鹿城区划龙桥清晖1幢1507、1508、1607、1608室房屋）。2、确认对上述承租房带租拍卖，同时原告享有优先购买权。3、判令本案诉讼费由被告承担。
为证明其诉讼主张，原告向本院提交以下证据：
1、原、被告身份证及营业执照，证明原、被告身份信息及主体资格。
2、房屋租赁合同、支付房屋租金的银行转账凭证，证明原、被告签订房屋租赁合同及原告支付租金的事实。
3、房屋租赁登记备案回执一份，证明房屋租赁合同已经温州市房产管理局登记备案的事实。
4、（2014）温鹿执异字第69号执行裁定书及送达回证，证明原告向鹿城区人民法院提出执行异议被驳回的事实。
被告浦发银行辩称：一、本案被告浦发银行主体不适格，被告浦发银行与本案的租赁合同不存在任何法律关系，不应作为本案被告。二、本案的租赁合同是否有效不影响被告浦发银行行使抵押权。被告浦发银行与被告叶敏、诸葛晓好于2011年10月18日签订了《最高额抵押合同》，约定以涉诉房产为抵押物，为案外人温州中诚金属有限公司在被告浦发银行处的授信业务提供抵押担保。同时，双方办理了抵押登记。根据物权法的规定，不动产的抵押权自办理抵押登记时生效。被告浦发银行对涉案房屋享有的抵押权应受法律保护。原告与被告叶敏、诸葛晓好签订的租赁合同的时间为2013年4月27日，双方的租赁关系应自该日确立。可见，抵押登记在先；租赁关系发生在后。根据物权法的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原告租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故上述租赁关系不得对抗被告浦发银行享有的抵押权，更不能阻碍被告浦发银行行使抵押权。
为证明其诉讼主张，被告向本院提交以下证据：
房地产抵押合同、他项权证，证明涉案房屋已经向被告抵押并已办理抵押登记的事实。
被告叶敏、诸葛晓好未作答辩，亦未提供证据。
被告叶敏、诸葛晓好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为放弃质证权利。针对原告与被告浦发银行提供的证据，经庭审质证，本院认定如下：原告与被告浦发银行提供的证据均能证明待证事实，且符合有效证据的条件，本院予以认定。
经审理，本院查明事实如下：
2011年10月18日，被告浦发银行与被告叶敏、诸葛晓好签订了编号为zd9003201100000127《房地产最高额抵押合同》。双方约定被告叶敏、诸葛晓好提供坐落温州市鹿城区划龙桥路清晖园1幢1507、1607、1508、1608室房屋作为抵押物，为温州中诚金属有限公司的债务提供最高额抵押担保。同日，双方办理了抵押登记。
因温州中诚金属有限公司未依约履行债务，被告浦发银行就涉案房产向本院申请实现担保物权。本院于2014年3月21日作出（2014）温鹿商特字第100号民事裁定书，裁定对叶敏、诸葛晓好名下坐落于温州鹿城区划龙桥路清晖园1幢1507室、1508室、1607室、1608室房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，浦东银行对变价后所得款项在1300万元的限额内优先受偿。该民事裁定书生效后，浦发银行向本院申请执行。本院2014年5月4日作出（2014）温鹿执民字第2267号执行裁定书，裁定查封涉案房产及土地使用权，依法拍卖、变卖上述房屋。
2013年4月27日，原告叶志武与被告叶敏、诸葛晓好签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：将涉案房屋出租给原告，租赁期限为10年，自2013年5月1日至2023年4月30日止；租金为每年45000元，租金一年一付；水电押金2万元；合同签订之日支付定金5000元。同年5月8日，原告叶志武通过银行汇付被告叶敏6万元。同年5月31日，租赁合同在温州市房产管理局进行了备案登记。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告叶志武与被告叶敏、诸葛晓好于2013年4月27日签订《房屋租赁合同》，并已办理备案登记。双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房屋于2011年10月18日办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立；原告叶志武与被告叶敏、诸葛晓好签订《房屋租赁合同》晚于抵押权登记设立时间。故该租赁关系不得对抗涉案房屋的抵押权。现被告浦发银行根据本院生效的民事裁定书申请执行涉案房屋以实现抵押权；原告诉请确认对上述承租房带租拍卖于法无据，本院不予支持。原告叶志武作为上述房屋的承租人，享有以同等条件优先购买的权利。故原告主张处置该房屋时享有优先购买权符合法律规定，本院予以支持。被告叶敏、诸葛晓好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告叶志武与被告叶敏、诸葛晓好于2013年4月27日，签订的《房屋租赁合同》有效。
二、在拍卖、变卖坐落于温州市鹿城区划龙桥路清晖园1幢1507室、1508室、1607室、1608室房屋时，原告叶志武在同等条件下享有优先购买权。
三、驳回原告叶志武的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7318元，由原告叶志武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 珺
审 判 员 姜云福
人民陪审员 郑黎萍
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 李 力