湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03420号
上诉人（原审被告）张政良。
被上诉人（原审原告）湖南新城新世界物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路北侧、东二环侧新城新世界B5栋102室。
法定代表人范佐国，该公司总经理。
委托代理人杨泽、唐晶，湖南云天律师事务所律师。
上诉人张政良因与被上诉人湖南新城新世界物业服务有限公司（以下简称新城公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2014）雨民初字第00985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年5月3日，张政良与湖南成功新世纪投资有限公司（以下简称成功公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：一、张政良购买成功公司开发的新城新世界项目中的某号房，建筑面积89.11平方米。二、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权要求出卖人进行整改，并按约定标准在30日内完成整改。三、出卖人在销售前已制定不损害买受人合法利益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容详见《前期物业服务合同》。双方另对其他权利与义务进行了约定，并附了相关附件，其中附件三约定了精装房交付标准，附件四合同补充协议约定：买受人已阅读《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》，同意遵守所列内容，并愿意承担所述之责任、义务及一切因违反而导致的后果。成功公司（甲方）委托新城公司（乙方）对新城新世界小区进行前期物业管理，并签订《前期物业服务合同》。2009年9月26日，成功公司向张政良送达《新城新世界入伙通知书》，要求张政良于10月26日前办理房屋交付手续。10月30日，张政良委托长沙佳奥家庭装饰咨询有限公司对该房屋进行了检验，长沙佳奥家庭装饰咨询有限公司作出《房屋检测报告》，对电路工程、给排水工程、墙地面工程、细部工程、门窗工程及其他均提出了建议整改方案。12月3日，张政良在接交房屋时反映：厨房阳台墙面灰掉，有黑色痕迹；厨房大理边上有裂痕，阳台水管堵头漏水；厨房地面厨柜里没有做地砖，吊柜后面没有墙砖；客厅、次卧、主卧墙面一部分没有做墙漆，正在做底灰；卫生间换气扇管道没有出墙外；门的间隙过大，客厅阳台地砖有些空；煤气管道吊柜没有打洞，大理石上没有打洞。并在业主签字处注明：装修材料的合格证未给，装修图纸未给，钥匙5片门钥匙，1片开启钥匙，装修钥匙本来有两片，只给了一片。同日，张政良填写了住户登记表，领取了《业主临时公约》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、新城新世界门禁2张与用户购水卡1张，并签署了承诺书，承诺遵守《业主临时管理规约》。自2010年1月6日起，张政良多次向新城公司要求对房屋进行整改维修。因该房屋经多次整改仍存在问题，成功公司于2012年8月对该房屋进行了重新装修，张政良12月底入住。新城公司于2010年6月以后，多次向张政良送达《缴费通知单》，因催收未果，新城公司遂诉至原审法院，请求判令：1、张政良向新城公司支付自2009年12月1日至2014年1月31日的物业服务费6675元；2、张政良按日千分之三的标准向新城公司支付自逾期之日至实际支付之日的滞纳金；3、张政良承担本案的诉讼费。另查明，1、新城公司系按88.99平方米向张政良计收物业服务费。2、张政良曾分别于2010年10月30日、2011年9月23日、2012年2月20与12月21日、2013年8月20日向新城公司购买了水。
原审法院认为，新城公司作为新城新世界小区前期物业的管理企业，选聘程序合法，且符合《物业管理条例》的规定，新城公司获得新城新世界小区的物业管理服务权。新城公司虽然未与张政良签订《物业服务合同》，但新城公司作为前期物业服务企业，实际为张政良提供了物业管理服务，张政良作为业主，直接享受了新城公司所提供的管理服务，双方已形成了物业服务合同关系。张政良应按照《前期物业管理服务合同》约定的每月每平方米1.5元的标准向新城公司缴纳物业服务费。一、关于张政良应缴纳的物业服务费。《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定，“物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳”。本案中，根据新城公司提交的房屋接交书与《房屋检验报告》，张政良2009年12月3日接收涉案精装房时，该套房屋的客厅、次卧、主卧的部分墙面没有做墙漆，正在做底灰，煤气管道吊柜及大理石没有打洞等，装修存在多处需整改的问题，成功公司经张政良申请多次进行整改未果，遂于2012年8月对张政良的房屋进行了重新装修，即成功公司认可了该精装修房屋的装修存在质量问题，不适合交付居住，故认定该房屋在2012年12月前的物业服务费应由成功公司承担。2012年12月后的物业服务费由张政良承担。涉案房屋经重新装修后，张政良已于2012年12月入住，截至2014年1月30日，张政良应支付新城公司物业服务费1868.79元（88.99㎡×1.5元×14月）。新城公司主张6675元，对超过部分，不予支持。二、关于逾期付款违约金。虽然《前期物业管理服务合同》合同中约定了日5‰的逾期付款违约金，但新城公司在2014年1月的《缴费通知单》中载明了物业费欠款为6678.4元，付款期限为送达后5日内，应视为对合同约定付款期限的变更，故应从《缴费通知单》确定的付款日期后第二日开始计算。新城公司《缴费通知单》未注明送达日期，原审法院确定从2014年2月6日起计算。新城公司要求按日5‰收取违约金的约定过高，应比照中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第二款之规定，判决：一、张政良应于本判决生效后7日内向新城公司支付物业服务费1868.79元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率6％的标准，自2014年2月6日计算至本判决确定的清偿之日止）；二、驳回新城公司的其他诉讼请求。本案受理费350元，因适用简易程序减半收取175元，由新城公司负担80元，张政良负担95元。
上诉人张政良不服原审判决，上诉称，一、一审法院认定的事实错误，作出判决依据的事实认定程序违法。一审法院在事实查明项上认定上诉人阅读了《前期物业服务合同》，这是与一审庭审当日查明的事实相违背。另外，应在房屋交接书上的交接人处签字的不是上诉人，没有交接人签字说明房屋交接未完成，而且房屋交接书上的质量问题不是上诉人反映，而是工程部工作人员查验时发现的问题。此外，一审法院以上诉人已入住享受了物业服务为由，以开发商是否认可这些质量问题为依据，而不是以客观存在的质量问题为依据，通过司法鉴定的手段来查明存在的质量问题为依据，认定事实的程序违法。本案由于开发商与被上诉人违法乱纪给上诉人造成了巨大的损失，一审法院理应传开发商到庭参与庭审，并责令他们赔偿上诉人的损失，但一审法院对上诉人的正当诉求未予回应。二、一审法院违反了《湖南省物业收费管理办法》第十条、第十九条、第二十条，所做判决严重侵害了上诉人依法享有拒交前期物业管理费的权利。故请求二审法院撤销一审判决，驳回新城公司的全部诉讼请求，并判令新城公司承担本案诉讼费用。
被上诉人新城公司辩称，张政良的房子，开发商确实重新装修了房子，但并不是说上诉人所说的房屋不符合交付条件。关于房屋是否真的存在法定的不符合交付的条件，上诉人没有提供证据证明，而且上诉人因房屋存在质量问题要求赔偿，也不能找物业公司。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，张政良虽然未与新城公司签订《物业服务合同》，但新城公司作为前期物业服务企业，实际为张政良提供了物业管理服务，张政良作为业主，直接享受了新城公司所提供的管理服务，双方已形成了物业服务合同关系。张政良应按照《前期物业管理服务合同》约定的每月每平方米1.5元的标准向新城公司缴纳物业服务费。对于张政良的上诉主张，其并未提供证据加以佐证，故本院对此不予采信。综上，原审判决事实认定清楚，判决得当，上诉人张政良的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费350元，由上诉人张政良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年十月十六日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。