广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初19344号
原告（反诉被告）：刘俊泽，男，1993年6月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：邓婉君，广东明途律师事务所律师。
被告（反诉原告）：麦炳康，男，1956年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。
委托诉讼代理人：吴健锋，广东信广律师事务所律师。
原告刘俊泽与被告麦炳康租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并于2016年12月28日公开开庭审理了本案。原告刘俊泽的委托诉讼代理人邓婉君，被告的委托诉讼代理人吴健锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年7月23日签订的《租赁合同》；2.被告退回房屋押金10000元及水电押金1500元；3.被告退回2016年8月1日起至11月30日的租金20000元（每月租金5000元）；4.被告支付原告损失112481.35元（包括装修款48000元，涉讼商铺原承租人收取的转让款15000元，购买吸管、烘焙、厨房用具等材料8337.85元，购买桌椅7900元，厨具7902元，空调和铜管6900元，碗筷41.5元，工资18400元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营甜品店的需要，与被告于2016年7月23日签订《租赁合同》，由原告承租被告所有的位于佛山市南海区桂城街道平洲东信南路5号的地铺（南侧1号铺）面积合计约60㎡，租金每月5000元，租赁期限4年（从2016年8月1日至2020年7月31日止）。合同签订前，原告已明确告知被告店铺的用途为经营甜品店，需要办理工商营业执照，被告保证租赁标的物可办理工商执照，并向原告出示了租赁标的物的消防验收合格意见及产权证等相关证件。原告信以为真，投入了十几万装修、空调、家具等作经营准备，但等到办理正式的工商营业登记时，却被告知因该租赁物土地使用性质为住宅用途不能办理工商营业执照，原告为此损失了租金、水电、工资、装修、家具等等，原告多次向被告要求解除租赁合同并承担违约责任，被告均拒绝配合。
被告辩称，1.原告存在多个违约行为，按照合同约定，被告有权收回铺位，无需退回房屋及水电押金，且可要求原告赔偿损失。双方签订的租赁合同第三条第2点、第四条第1点约定：租金每月缴交一次，需一次性于每月3日前缴交当月租金；拖欠租金五天的，被告有权收回铺位，作原告违约处理；第四条第3点约定：原告需保持铺位内设施完好，不得损坏、不得拆除装修；合同第七条第1点约定：租赁期内其中一方需要提前结束合同，须提前一个月书面通知另一方。第七条第2点约定：原告如违反本合同中的任何条款，或逾期缴交租金，被告有权立即收回房屋，租金和押金无需退回给原告。在合同实际履行过程中，原告违反上述约定，至今未缴交2016年12月租金，未支付2016年11月份水费12元、电费415元，合计427元；没有提前一个月通知被告解除合同，而是直接单方解除合同，撤场时损害了铺位的排气扇、拆除了隔层上的玻璃隔断等，导致全铺电线短路等，原告的违约行为给被告造成了较大损失，被告依约无需退回押金符合情理。2.原告已经实际使用了被告提供的铺位，原告要求被告退回租金没有事实和法律依据。3.原告不存在损失，即使有损失也是原告自己造成的，应自行承担其经营风险及经营损失。原告因自身经营不善，欲将自身的经营风险、经营损失转嫁到被告身上，原告并不存在本案所主张的损失，原因为（1）装修款48000元，由于涉案铺位上一手承租人也是经营甜品店的，该承租人撤场后留下现有的装修，故被告交付的商铺本来是带装修的，包括天花、墙漆、地砖等等，并非是原告添加的装潢，且原告主张的装修支出也是明显不合理的；（2）原告不存在转让费的支出；（3）淘宝消费、桌椅、厨具、碗筷、空调、铜管等设备和用品，原告已全部自行搬走，不存在损失；（4）原告自行出具的工资条，真实性无法确认。4.办理牌照的责任问题，合同第四条第1点约定：原告应在签订本合同前，到工商局、国税等部门了解相关事项，第四条第8点约定：被告提供证件协助原告办理牌照，可见，原告在承租铺位前有义务向政府部门了解是否能办理牌照，被告仅提供铺位证件协助办理牌照。事实上，原告在向被告租赁铺位前，被告也明确告知其先行了解是否办理牌照，没有保证能办到工商执照的承诺。经被告提醒，原告经了解后仍要求与被告签订租赁合同。被告涉案出租房还有一些其他店铺也是从事经营类的，诸如桌球室、服装店、面包店等，包括涉案铺位上一手承租人的甜品店，这些店铺均能办理营业执照，原告无法取得营业执照是其自身原因造成的，与被告无关。5.除上述第一项所提到的2016年12月租金、2016年11月份水电费、铺位原有部分设施被损坏的损失外，还有原告违约造成被告涉讼铺位2016年12月、2017年1月、2月空置的损失。
被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2016年7月23日签订的《租赁合同》；2.被告无须退还房屋10000元和水电押金1500元；3.原告赔偿被告三个月（2016年12月、2017年1-2月）的租金损失15000元；4.原告赔偿被告破坏铺位损失5000元；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年7月23日，被告应原告要求，向其出租位于南海区××大德××路××号地铺（南侧1号铺）。双方租赁合同约定，原告应于每月3日前一次性缴纳当月租金，原告应自行承担水电费，如需提前终止合约，需提前一个月通知另一方，原告不得破坏铺位原有设施，如有违反，均视为原告违约，被告可收回铺位，无需退回押金及有权要求原告赔偿损失。铺位出租后，原告至今拖欠被告2016年11月份水电费及2016年12月份租金，且其单方解除合同，损坏被告铺位原有设施，明显构成违约，给被告造成损失。
原告针对被告反诉答辩称：1.原告同意解除涉讼合同；2.因被告商铺无法办理营业执照，导致原告合同目的无法实现，故被告需退还房屋押金及水电押金。3.被告主张的三个月租金损失无法律依据；4.被告无证据证实铺位损失，原告退场时没有对涉讼铺位损坏，故原告无需赔偿损失；5.被告应承担本案诉讼费。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提供的收据（5720324、5720325）原件2份、名欣装饰工程结算表原件1份，本院结合案件事实予以综合认定。
原告提供的杨芬个人名片、订货合同原件各1份，厨具及前台货款收据原件共3份、祥源仿瓷送货单、送货单、强盛厨具清单原件各1份，收据（1803022、1311741）复印件2份、支付宝交易记录明细查询复印件1份，收据（2704990）原件1份，本院结合案件事实予以综合认定。
3.原告提供的工资表复印件2份，该工资表为原告单方制作，且其未提供工资发放依据，被告对其真实性有异议，本院对其真实性不予确认。
4.原告提供的紧急通知书复印件1份，该紧急通知的内容与佛山市南海区市场监督管理局关于（2016）粤0605民初19344号调查函的回复内容能相互印证，本院对其真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：
2016年7月23日，被告（甲方）麦炳康与原告（乙方）刘俊泽签订《租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于南海区××大德××路××号地铺（南侧1号铺）（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作甜品店经营使用，建筑面积大约60平方，租期为4年，从2016年8月1日至2020年7月31日；甲方应向乙方出示土地使用证、房屋产权证等真实有效的身份证明，乙方应向甲方出示营业执照、组织机构代码证、身份证等真实有效的身份证明；2016年8月1日至2017年7月31日的租金为每月5000元，2017年8月1日起，租金在原基础上增加5%，即每月5250元，2018年8月1日起，租金在5250元基础上递增5%，即每月5513元，2019年8月1日起，租金在5513元基础上递增5%，即每月5789元，租金每个月缴交一次，乙方需一次性于每月3号前缴交本月租金给甲方，逾期缴交的，每天按欠租额的千分之三计罚滞纳金；乙方应在签订合同前到工商局、国税等了解相关事项，不得以任何借口拖欠租金，如拖欠租金五天的，甲方有权收回涉讼房屋作乙方违约处理；签订合同时，乙方需向甲方支付涉讼房屋押金10000元，水电押金1500元，合同结束，双方结清责任后，甲方需全额退还给乙方；乙方需领营业执照正当经营，期内乙方负责涉讼商铺的租赁税、工商、地方、国家等税收费用以及每月缴交水电费、垃圾费；乙方需保持室内设施完善，不得随意改动及损坏，如需改动需经甲方同意，费用由乙方支付，装修镶嵌物期满后不得拆除；甲方应提供房屋产权证、土地使用证等协助乙方办理牌照；租赁期内，甲、乙双方其中一方要求提前结束合同，须提前一个月书面通知另一方；乙方如违反合同中的任何条款或逾期不缴交租金而又拒不搬出的，或者人虽离开但物件仍存放在涉讼房屋内的，甲方有权立即收回房屋，租金和押金无须退回给乙方。
同日，原告向被告支付涉讼房屋押金10000元、水电押金1500元。
原告已支付涉讼房屋2016年8月至2016年11月份的租金共20000元予被告。
2016年11月30日，原告提起本案诉讼，诉讼中，原告陈述其于2016年9月8日开业；原、被告均确认在涉讼租赁合同签订前，被告向原告出示过涉讼房屋的房屋权属证明。在本院主持下，原、被告于2016年12月28日就涉讼房屋进行交接，但原告亦主张其已于2016年12月7日搬离涉讼房屋并将涉讼房屋归还被告。
另查明，涉讼房屋已办理房屋所有权证，所有权人为麦炳康，对应的国有土地使用证载明的土地用途为住宅。
再查明，自2016年3月1日《广东省商事登记条例》正式施行后至本案庭审辩论终结前，佛山市南海区暂停办理将住宅改变为经营性用房的工商登记。
本院认为，原、被告签订的涉讼租赁合同为双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。现原告起诉请求解除涉讼租赁合同，被告反诉请求解除涉讼租赁合同，双方均无继续履行合同的合意，故本院对原、被告解除涉讼租赁合同的请求均予以支持。
在相关行政部门已明确暂停办理将住宅改变为经营性用房的工商登记的情况下，被告作为出租方将并非经营用房的涉讼房屋出租给原告用作经营用途、原告作为承租方明知涉讼房屋为住宅用途，仍与被告签订涉讼租赁合同，将涉讼房屋用作经营甜品店使用，且双方在合同中约定原告领取营业执照正当经营，被告协助原告办理牌照，现原告因无法办理工商登记不愿意继续履行涉讼租赁合同，双方对无法办理工商登记而致合同解除均存在过错，原、被告认为是对方原因过错的主张本院均不予采纳。涉讼租赁合同因双方过错而解除，被告应退还涉讼房屋押金10000元、水电押金1500元予原告，原告于2016年11月30日向本院提起诉讼要求解除涉讼租赁合同、退还租金，涉讼租赁合同是否解除及原告是否需要继续支付租金经本院判决后才予以确定，被告主张原告未按约定支付2016年12月租金构成违约，其无须退还原告涉讼房屋押金10000元、水电押金1500元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的涉讼租赁合同合法有效，且2016年8月至2016年11月原告实际使用了涉讼房屋，原告要求被告退还2016年8月至2016年11月的租金共20000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
原告陈述其于2016年12月7日交还涉讼房屋予被告，但未能得到被告的认可，原告亦未能提供双方交接依据，故对原告认为其于2016年12月7日向被告交付涉讼房屋的主张，本院不予支持。原、被告于2016年12月28日对涉讼房屋进行交接，被告接收涉讼房屋，原告已支付至2016年11月前的租金，尚需支付2016年12月1日至2016年12月28日的租金4516元（5000元/月÷31日×28日）予被告，超出核定部分，本院不予支持，涉讼租赁合同因双方过错解除，且双方并未就提前解除合同造成空租期损失进行约定，被告要求原告赔偿2017年1月至2017年2月的租金损失没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告未提供证据证明原告承租涉讼房屋后损坏了涉讼房屋内的设施，故对其要求原告赔偿铺位设施损失5000元的反诉请求，本院不予支持。
原告主张被告赔偿装修损失48000元，但双方在涉讼租赁合同中并未就涉讼房屋的装修问题作出约定，原告亦未提供证据证明其曾告知被告需对涉讼房屋进行装饰装修并征得被告的同意，且被告否认原告曾对涉讼房屋进行装饰装修，双方亦未固定原交接状况，故本院对原告主张被告赔偿装修损失48000元的诉讼请求不予支持，对原告提供的收据（5720324、5720325）、名欣装饰工程结算表等证据材料，本院依法不予采信。原告购买的桌椅、厨具、空调和铜管、碗筷、吸管、烘焙、厨房用具等均未与涉讼房屋形成附合，且原告实际搬走了上述物品，故对原告要求被告赔偿其购买吸管、烘焙、厨房用具等材料8337.85元，购买桌椅7900元，厨具7902元，空调和铜管6900元，碗筷41.5元的诉讼请求，本院依法不予支持，对原告提供的杨芬个人名片、订货合同、厨具及前台货款收据、祥源仿瓷送货单、送货单、强盛厨具清单、收据（1803022、1311741）、支付宝交易记录明细查询的证据材料，本院不再一一进行认定。涉讼租赁合同的相对方为原告刘俊泽与被告麦炳康，原告主张的转让款15000元并非被告收取，本院对原告提供的收据（2704990）的关联性，不予确认，对原告主张被告赔偿涉讼房屋原承租人收取的转让费15000元的诉讼请求不予支持。原告未提供证据证明其支付工资18400元，故本院对其要求被告赔偿工资损失18400元的诉讼请求不予支持。退一步讲，即使存在工资支出，原告无法办理营业执照其自身存在过错，其在不确定是否能办理营业执照的情况下即进行相应经营活动，其损失应自行承担。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘俊泽与被告（反诉原告）麦炳康于2016年7月23日签订的《租赁合同》；
二、原告（反诉被告）刘俊泽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年12月1日至2016年12月28日的租金4516元予被告（反诉原告）麦炳康；
三、被告（反诉原告）麦炳康应于本判决发生法律效力之日起十日内退还房屋押金10000元、水电押金1500元予原告（反诉被告）刘俊泽；
四、驳回原告（反诉被告）刘俊泽的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）麦炳康的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1589.81元（原告已预交），由原告负担1539.81元，被告负担50元。反诉受理费293.75元（被告已预交），由原告负担25元，由被告负担268.75元。经抵扣，被告应向原告支付25元，被告负担的25元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 赵 燕
二〇一七年二月九日
书记员 廖炜城