江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初3840号原告:葛兆梅,女,1971年6月5日出生,汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。被告:彭翠,女,1984年3月1日生，汉族，会计，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。被告:刘云,男,1980年9月10日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。第三人：中国银行股份有限公司徐州青年路支行，住所地徐州市云龙区青年路310号。第三人：泉山区联泰房产中介所，住所地徐州市泉山区苏堤路天山绿洲*期英皇幼儿园隔壁。经营者：蒋贺，该中介所主任。委托诉讼代理人：韩孝广，男，1986年1月1日生，该中介所经理，住徐州市泉山区。原告葛兆梅与被告彭翠、刘云，第三人中国银行股份有限公司徐州青年路支行、泉山区联泰房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛兆梅及其委托诉讼代理人上官丙权，被告彭翠及其委托诉讼代理人武跃建，被告刘云参加了2018年1月16日的庭前会议，原告葛兆梅，被告彭翠及其委托诉讼代理人武跃建，被告刘云，第三人泉山区联泰房产中介所的委托诉讼代理人韩孝广到庭参加了2018年3月6日的庭前会议及诉讼。第三人中国银行股份有限公司徐州青年路支行经本院合法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告葛兆梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同并接收剩余房款385000元，协助办理房产过户手续；判令被告支付违约金50000元及赔偿律师费15000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月20日，原告葛兆梅与被告彭翠、刘云签订了房地产买卖合同。合同约定，原告购买被告彭翠、刘云所有的坐落于徐州市黄河北路的房屋；合同约定总房款为405000元。合同约定合同签字之日支付定金20000元，并于2017年4月21日交付房屋；约定违约金50000元，并约定违约方应承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、律师费等相关费用。两被告为夫妻关系，且为涉案房屋的共有人。协议签订后，原告如约支付了20000元定金，其中5000元直接支付给被告，15000元交给中介方监管。原告依约支付定金后，被告也依约于2017年4月21日向原告交付了房屋，原告获得房屋后已经对房屋进行了装修，并实际在房屋中居住。协议在履行过程中，被告以房价上涨为由拒绝配合原告履行合同，拒绝接收房款和协助办理贷款解押和过户手续。为此，原告为了维护其合法权益，特诉至法院，请予支持。被告彭翠辩称，1、原告与我方不存在买卖合同的合意，我方也从来没有见过原告，更没有谈过卖房之事。而且房屋买卖合同中我方的签名也不是本人书写，应当是原告与刘云恶意串通的，制作虚假的买卖协议。也不存在违约的事实，不应支付所谓的律师费用，且律师费用也没有相应的法律依据；2、原告诉状中所述不属实，两被告已于2013年5月27日在民政部门办理了离婚登记。2013年时，离婚协议就约定本案诉争的房产归其儿子刘俊岩所有，两被告不得出售本案诉争的房屋。且诉争的房屋有银行贷款，银行贷款一直由我方偿还。原告所述无事实和法律依据，依据相关的法律规定，请求依法驳回原告对我方的诉请。被告刘云辩称：我向宝泰房产中介机构咨询房产抵押借款事宜，我没有将诉争房屋的出售给原告，我只是向原告借钱，当时借了2万元，具体时间记不清楚了。第三人中国银行股份有限公司徐州青年路支行未到庭应诉，也未提供书面陈述意见。第三人泉山区联泰房产中介所述称，我们与原、被告签订的房屋买卖合同，我单位从不做借款。2017年4、5月份，刘云是卖房人，通过中介寻找购房人是原告，经过协商，合同达成一致，签订购房买卖合同，也确定好过户时间，因被告刘云没有还清房屋上的抵押贷款，也无法过户，经过我们多次协商，后来我们同意通过借款还贷款，但后来让刘云过来签补充协议，他迟迟不来，也约不到他。2017年5月17日，原告与刘云签订过一次补充协议。房屋过户手续一直没有完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2017年4月20日，原告葛兆梅（乙方）与被告刘云、彭翠（甲方）、第三人泉山区联泰房产中介所（居间方丙方）签订了房地产买卖合同，合同约定，刘云、彭翠将位于本市鼓楼区黄河北路房产（产权证号：112549、建筑面积64.39平方米）出售给原告葛兆梅，议定售价为405000元（含煤气初装、电、水、固定装修、空调）。交易过户时一次性付清全款（如产权部门要求资金监管，乙方一次性付清全款到房管局监管帐户）。甲乙双方约定2017年5月30日前到产权部门办理上述房地产过户手续；如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）。买卖双方同意于2017年4月21日前交接房屋。在签订本协议时，乙方交付甲方购房定金15000元整，买卖双方同意由居间方保管，买卖双方同意该定金抵购房款或服务费。甲方将房产证、土地证押给居间方保管。违反本协议的任何一条均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金50000元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。另外在合同其他约定部分备注：1、甲方承诺此房老证、无抵押、有贷款（自行解决）、无析产、无任何经济纠纷，有户口的话甲方协助迁出。2、乙方承诺首套房、一次性付款、公证。3、过户按现行政策执行，过户按预约号为准。4、乙方交付甲方购房定金5000元。在房地产买卖合同签字栏，甲方（签字）有“彭翠”的签名及指模，甲方（代理人）刘云的签名，乙方（签字）有葛兆梅的签名及指模，丙方（盖章）有泉山区联泰房产中介所合同专用章。案件审理中，原告主张房地产买卖合同中“彭翠”的签名系其补签但未提供证据予以证实，被告刘云自认系其代签并代摁指模，第三人泉山区联泰房产中介所当庭核实认为是刘云代签，彭翠未到场。协议签订当日，被告刘云、第三人泉山区联泰房产中介所出具收条、收款收据各一份，载明分别收到原告葛兆梅涉案房屋购房款定金5000元、15000元。2017年5月17日，葛兆梅、刘云签订补充协议，内容为：双方签订的房地产买卖协议，现因刘云需要更换房产证和贷款找人垫资，原约定2017年5月30日之前过户经双方友好协商过户日期延期到2017年8月1日前。另查明，涉案房屋坐落于徐州市鼓楼区黄河北路生化药厂宿舍-3-101室，建筑面积64.39平方米，房屋所有权证号为徐房权证鼓楼字第××号、土地使用权证号为徐土国用（2012）第16469号。系彭翠、刘云于2012年3月8日通过存量房买卖的形式购得并办理了过户登记，为彭翠、刘云共同共有。彭翠、刘云以此房地产为抵押物向第三人中国银行股份有限公司青年路支行贷款250000元，并办理了抵押登记，抵押期间为2012年4月6日起至2027年4月7日止。再查明，被告刘云、彭翠于2004年3月4日办理了婚姻登记，2013年5月27日双方协议离婚，离婚协议约定，位于鼓楼区畔园小区9-3-101室（黄河北路生化药厂宿舍-3-101室）归婚生子刘俊岩所有。又查明，2017年9月19日原告葛兆梅就与彭翠、刘云房屋买卖合同纠纷一案与江苏富玲律师事务所签订委托代理合同，并于2017年10月30日支付代理费15000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于原、被告之间的法律关系问题。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告葛兆梅与被告刘云签订了房地产买卖合同及补充协议，对涉案房屋的位置、面积、总价、付款方式、税费承担、过户时间、交接时间、中介费用、违约责任等均作了约定，系房屋买卖合同。被告刘云辩称其只是向原告借钱，并未将涉案房屋出售，但因其与原告签订了书面的房地产买卖协议及补充协议，且无证据予以证实双方之间存在借款的合意，故对其抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求继续履行房屋买卖合同的诉请，依据审理查明的事实，涉案房屋系彭翠与刘云共同共有财产，所有权登记在彭翠名下，刘云未经彭翠同意擅自处分共有房屋，侵犯了彭翠的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故葛兆梅与刘云签订的房地产买卖合同为有效合同。合法有效的合同，当事人应当履行，出卖人应当按照合同的约定履行出卖标的物的变更登记手续。涉案房屋为彭翠、刘云共同共有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。截至法庭辩论终结之日，原告均未能提供证据证明涉案房产的共有人彭翠同意将涉案房产出售给原告，也未能提供证据证明抵押权人已同意转让该抵押财产，故原告要求继续履行房地产买卖合同的请求未能满足法律上关于处分共有物、抵押物的相关规定，属于法律上不能履行。案件审理过程中，原告葛兆梅申请对彭翠提交的“彭翠、刘云”签字的“子女抚养权变更协议”中的笔迹形成时间和签字的真实性进行司法鉴定，因该鉴定申请与本案无关联性，本院不予准许。本案中，葛兆梅要求彭翠、刘云依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因刘云欠缺处分权，其需征得共有人彭翠的同意，方有权处分共有财产。在合同无法履行的情况下，经向原告释明后，原告仍坚持原诉讼请求。被告刘云处分涉案房地产时“彭翠”的签名系其代签，未取得共同共有人彭翠同意，共同共有人彭翠亦未追认，故葛兆梅要求彭翠、刘云协助办理产权变更登记的诉讼请求缺乏法律依据，本院予以驳回。关于原告诉请两被告支付违约金50000元的问题，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，买受人葛兆梅要求刘云、彭翠承担支付违约金，因彭翠并非合同当事人，涉案合同对其并无约束力，故对其要求彭翠支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘云违反房地产买卖合同约定的条款，应承担违约责任。故对原告要求刘云支付违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求两被告支付原告为实现债权支付的律师费15000元的诉请，根据房地产买卖协议第十一条约定的内容，违约方需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费等，因此被告刘云应承担此项费用。关于律师费的金额，原告主张15000元，并未超出江苏省律师服务收费标准规定的上限标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘云于本判决生效之日起十五日内支付原告葛兆梅违约金人民币50000元、律师费15000元，合计65000元；二、驳回原告葛兆梅的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8430元、诉讼保全费2770元，合计11200元（原告已预交），由原告葛兆梅负担7005元，被告刘云负担4195元（该款于本判决生效后十五日内支付给原告葛兆梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长 杨 涛审判员 林佳锟审判员 ＸＸ元二〇一八年三月十五日书记员 袁 莉