南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民再初字第2号
原审原告崇左市公安局交通警察支队，住所地：崇左市花山路。
法定代表人吴桂河，支队长。
委托代理人蒙连图，广西方圆律师事务所律师。
原审被告蒙建红，男，壮族。
委托代理人申君贵，湖南湘剑律师事务所律师。
原审原告崇左市公安局交通警察支队（以下简称崇左交警支队）与原审被告蒙建红租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月18日作出（2012）青民一初字第2810号民事判决。原审原告蒙建红不服，提出上诉。2013年10月25日南宁市中级人民法院作出（2013）南市民一终字第802号民事判决。原审原告蒙建红不服二审判决，申请再审。2014年8月25日广西壮族自治区高级人民法院作出（2014）桂民提字第83号民事裁定，撤销南宁市中级人民法院本院（2013）南市民一终字第802号民事判决和南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2810号民事判决；发回南宁市青秀区人民法院重审。本院另行组成合议庭，分别于2015年4月15日、5月15日两次公开开庭进行了审理。原审原告崇左警察支队的委托代理人蒙连图、原审原告蒙建红的委托代理人申君贵出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月21日崇左交警支队起诉称，其分别于2005年8月和2009年与蒙建红签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》违反法律规定，请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》及其《房屋租赁合同补充协议》无效，并判令蒙建红向崇左交警支队返还租赁房屋。蒙建红辩称《房屋租赁合同》并没有违反法律的强制性规定，崇左交警支队的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
本院原审查明，2003年，因行政区划调整，南宁地区行政公署公安局交通警察支队变更为崇左交警察支队。1999年，崇左交警支队以转让方式取得了南宁市青秀路8号土地使用权，土地使用权证为0416227，用途为住宅。此后，崇左交警支队在该宗地上建设产权证号为邕房权证字第××号的综合楼，产权人登记为南宁地区行政公署公安局交通警察支队，产别为国有房产。2005年8月24日，崇左交警支队与蒙建红签订《房屋租赁合同》，约定：崇左交警支队将南宁市青秀路8号的综合楼出租给蒙建红使用，租赁期间蒙建红还可以免费使用综合楼周边（东、南、北三侧以通透栏杆为界，西以挡土墙为界）的1600平方米空地，租赁期从2005年8月24日至2015年8月23日；该项合同还对年租金、违约责任等进行了约定。2009年10月13日，双方又另行签订《补充协议》，将前述合同的租赁期限延长至2020年8月23日，同时还对租金作了一定调整。蒙建红承租后，在综合楼内开办南宁市桃源山庄美食城。
2011年5月27日，南宁市国土资源局针对崇左交警支队申请变更宗地使用权登记，向该支队复函（南国土资函（2011）1012号）函件载明：经查，崇左交警支队曾于2010年向国土局申办上述宗地的使用权变更登记，经审核土地材料，发现该宗地涉及改变土地使用条件，青秀区分局已于2010年1月将业务退办；上述宗地是由广西天昌投资有限公司转让而来，原出让合同（南土合字（2000）第9号）约定的土地用途为住宅，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地，应当按土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地”，经核查，你单位已擅自改变该宗地土地用途，请你单位自行整改，必须按照出让合同约定的土地用途使用。整改完后再向我局申请土地登记。
本院原审认为，崇左交警支队以出让的方式取得0416227宗地使用权，约定的土地用途为住宅，现建设在该宗地上的诉争房屋已被用于经营酒楼，用途发生了改变，而未经相关管理部门批准，导致南宁市国土地资源局拒绝办理土地使用权变更登记，并责令崇左交警支队进行整改。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的强制性规定，因此，双方签订的《房屋租赁合同书》及其《补充协议》为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，判决，一、确认崇左交警支队与蒙建红于2005年8月24日签订的《房屋租赁合同书》和2009年10月13日签订的《补充协议》均为无效合同；二、蒙建红应于本判决生效之日起十日内搬离南宁市青秀路8号综合楼，并将综合楼交回给崇左交警支队。案件受理费100元，由蒙建红负担。
蒙建红不服判决，提出上诉。南宁市中级人民法院在确认一审认定事实的基础上，再查明，崇左交警支队建设本案讼争综合楼时，取得了建设工程规划许可证。崇左交警支队位于南宁市青秀路8号的综合楼属于区直行政事业经营性国有资产划转交的范围。2011年8月31日，崇左交警支队向南宁市财政局递交了《关于办公楼拆除项目国有资产处置的函》，称南宁市青秀路8号住宅小区的土地用途因与出让合同约定用途不符，被国土资源局要求整改，现崇左交警支队拟按照南宁市国土资源局的复函要求对该宗地中不符合住宅用途的办公大楼进行拆除，请南宁市财政局给予办理该办公楼国有资产处置相关手续。2012年8月24日，广西壮族自治区公安厅交通管理局向崇左交警支队出具了《关于同意崇左交警支队在青秀路8号基地建设住宅楼的批复》，明确同意崇左交警支队按照南宁市国土资源局的文件要求及支队拟办意见，在综合楼原址及附近原有球场等地块上按住宅用地属性建设民警住宅楼，以解决支队部分民警无住房的问题。
南宁市中级人民法院二审认为，崇左交警支队与蒙建红签订的《房屋租赁合同书》及《补充合同》系双方的真实意思表示，且并未违反法律法规的强制性规定，该合同依法有效。一审认定合同无效不当，予以纠正。但因讼争房屋占用的土地违反了出让合同约定的用途，南宁市国土资源管理局要求崇左交警支队进行整改，崇左交警支队根据南宁市国土资源管理局的整改要求拟将讼争的房屋拆除按照出让合同约定的土地用途建设民警住宅楼并报崇左市公安局及广西壮族自治区公安厅交通管理局批准，故双方签订的合同已无法继续履行，应予解除。据此，作出（2013）南市民一终字第802号民事判决：一、维持南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2810号民事判决第二项；二、撤销南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2810号民事判决第一项；三、驳回崇左交警支队的其他诉讼请求。
崇左交警支队再审诉称：崇左交警支队1999年以转让的方式取得南宁市青秀路8号的土地使用权，土地性质为住宅用地。崇左交警支队在该地块上建起了综合楼。2005年8月崇左交警支队与蒙建红签订《房屋租赁合同书》，约定由蒙建红承租崇左交警支队位于南宁市青秀路8号的楼房十年。2009年经蒙建红申请，双方同意在原合同基础上续租五年，并签订了《补充协议》。2010年起，相关主管部门进行工作检查以及在处理崇左交警支队土地变更登记申请中，相关主管部门均认为崇左交警支队擅自将住宅转为经营用房，违反了法律规定，要求崇左交警支队进行整改。为此，双方签订的合同不宜再继续履行，经与蒙建红协商解除合同事宜，但均遭其拒绝，故请求法院判决解除崇左交警支队与蒙建红签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》。
崇左交警支队对其陈述的事实在举证期限内提交了如下证据：证据1、土地使用权证，证明讼争房屋占用的土地用途为住宅；证据2、《房屋租赁合同书》及《补充协议》，证明蒙建红承租崇左交警支队房屋；证据3、南国土资函（2011）1012号，证明土地行政主管部门认为租赁行为违法，要求崇左交警支队进行整改；证据4、崇公函（2011）109号《关于办公楼拆除项目中有资产处置的函》；证据5，广西壮族自治区公安厅交通管理局桂公（交管）（2012）219号《关于同意崇左市公安局交警支队在青秀路8号基地建设住宅楼的批复》。证据4-5证明崇左交警支队按国土局的整改要求，对标的物进行拆除建设民警住宅楼，《房屋租赁合同书》已无继续履行的基础。
蒙建红再审辩称，崇左交警支队的诉讼请求没有事实和法律依据，其要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》既不符合合同的约定，也不符合法定的解除条件，双方签订的合同合法有效，且蒙建红一直按约履行合同，并无违约，请求法院依法驳回崇左交警支队的诉讼请求，继续履行合同。
蒙建红对其答辩当庭提交如下证据：证据1、个体工商户营业执照（注册号450103600207597），证明蒙建红租赁争议房屋经营南宁市桃源山庄美食城并经工商部门核准；证据2、房屋所有权证（邕房权证字第015297**），证明租赁房屋是综合楼而非住宅；证据3、建设工程规划许可证（编号（2002）第674号）证明规划部门已完成变更手续；证据4、总平图，证明租赁房屋为综合楼，崇左交警支队没有完美相关变更手续。
经庭审质证，蒙建红对崇左交警支队提交的证据1、证据3的真实性、合法性没有异议，但对其关联性不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4，认为是崇左交警支队给崇左市财政局的函，但无财政局复函，而财政局与土地管理及房屋租赁没有任何关系，此函件不能对抗承租人；对证据5，认为是公安厅发的内部函，同样不能对抗善意的第三人，土地管理部门及城市规划部门没有要求崇左交警拆除综合楼，其有义务去办理土地变性手续。崇左交警支队对蒙建红提交的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
根据双方对证据的质证意见，本院认为，蒙建红对崇左交警支队提交的证据2的真实性、合法性、关联性，对证据1、3的真实性、合法性没有异议，而证据1、3证明了认争房屋占用土地的用途及对讼争房屋占用土地因违反土地用途而被南宁市国土资源局要求整改的事实，故本院对崇左交警支队提交的证据1、2、3予以确认。关于证据4和证据5，虽然蒙建红有异议，但此两份证据与崇左交警支队提交的证据3相吻合，并证实讼争土地因违反土地用途被南宁市国土资源局要求整改，崇左交警支队已经向相关部门报请进行整改的事实，故本院对这两份证据予以确认。崇左交警支队对蒙建红提交的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。
再审中，本院向南宁市中级人民法院调取（2013）南市民一终字第802号案中的下列材料：1、南宁国用（2000）字第416447号国有土地使用证、变更土地登记申请书；2、南宁市《建设工程规划许可证》申请表两份，（2002）第674号、（2003）第543号南宁市建设工程规划许可证及许可证附件存根；3、（99）城规管地规字第324号建设用地规划许可证审批单及建设用地规划许可证；4、设计红线图、施工红线图。
崇左交警支队与蒙建红对本院调取的上述证据没有异议，对本院调取的上述证据予以确认。
南宁市中级人民法院二审认定的事实正确，本院再审予以确定。
再审另查明，蒙建红已向崇左交警支队交纳2015年8月前的租金。庭审中，崇左交警支队增加请求蒙建红搬离南宁市青秀路8号综合楼，并将该综合楼退还该支队的主张。蒙建红认为双方签订的《房屋租赁合同书》为有效合同，且在合同履行过程中，本人无违约行为，故合同应当继续履行。同时还表示不在本案提出赔偿主张。
本院再审认为，崇左交警支队与蒙建红签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，至于合同约定的租赁标的即南宁市青秀路8号综合楼的建设违反了出让合同中约定的土地用途，不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，但该规定属于管理性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的足以否定合同效力的强制性规定，且该综合楼是由崇左交警支队建设，并经南宁市规划局许可，取得了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，崇左交警支队在向蒙建红出租综合楼时亦已取得房屋所有权证，故崇左交警支队与蒙建红就该综合楼的出租签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。虽然崇左交警支队与蒙建红签订的租赁合同有效，但因租赁的房屋占用的土地违反了出让合同约定的用途，南宁市国土资源管理局要求崇左交警支队进行整改，崇左交警支队根据南宁市国土资源管理局的整改要求将租赁房屋拆除，按照出让合同约定的土地用途建设民警住宅楼并报崇左市公安局及广西壮族自治区交通管理局批准，故双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》已无法继续履行，应予解除，由蒙建红将综合楼退还给崇左交警支队。蒙建红因在本案中未提出相关赔偿损失的请求，故本院对此不予处理，蒙建红可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，判决如下：
一、解除原审原告崇左市公安局交通警察支队与原审被告蒙建红于2005年8月24日签订的《房屋租赁合同书》及2009年10月13日签订的《补充协议》；
二、原审被告蒙建红应于本判决生效之日起一个月内搬离南宁市青秀路8号综合楼，并将综合楼交回给原审原告崇左市公安局交通警察支队。
义务人如未按本案判决规定的期间履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费41822元，崇左交警支队已预交65255元，由崇左交警支队负担41822元，余款23433元由本院退回崇左交警支队。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审判长 黄惠芳
审判员 何梅明
审判员 陈 娆
二〇一五年五月二十七日
书记员 唐 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。