西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第03630号
原告杨国娥，女，1959年5月17日出生，汉族，无业，住陕西省神木县大柳塔镇神东小区**号楼*单元***室，身份证号：6127221959********。
委托代理人王海雷，北京市海勤律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行，住所地西安市莲湖区西关正街343号，组织机构代码：92061776-7。
代表人邓少华，该支行行长。
委托代理人ＸＸ，男，1971年5月15日出生，汉族，该银行员工，住西安市莲湖区人民东村**号八佳花园*号楼2门***号，身份证号：6124291971********。
第三人西安瑞丰商业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区丰庆路1号，组织机构代码：55232741-5。
法定代表人王双运，该公司总经理。
委托代理人耿辉，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人潘弼堃，陕西至正律师事务所律师。
第三人陕西荣祥市场建设开发有限公司，住所地西安市莲湖区丰庆路5号。
法定代表人王德祥，该公司董事长。
委托代理人高银，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人王烽，男，1975年2月21日出生，汉族，该公司总经理，住西安市莲湖区桃园南路29号11号楼2门5层4号，身份证号：6101041975********。
原告杨国娥与被告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行（以下简称农行西稍门支行）、第三人西安瑞丰商业运营管理有限公司（以下简称瑞丰公司）、第三人陕西荣祥市场建设开发有限公司（以下简称荣祥公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨国娥的委托代理人王海雷、被告农行西稍门支行的委托代理人ＸＸ、第三人瑞丰公司的委托代理人耿辉、第三人荣祥公司的委托代理人王烽、高银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨国娥诉称，陕西省高级人民法院在执行中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行与荣祥公司、西安市房地产经营二公司借款担保合同纠纷一案中，于2008年8月22日依法查封了西安市莲湖区丰庆路5号麦尔斯顿财富广场第一层建筑面积2482.76平方米的房产，在拍卖、变卖无果的情况下，中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行与荣祥公司达成自行变卖上述房产的意向。2013年10月25日，荣祥公司与原告签订《商品房买卖合同》，将其中493.24平方米的房产以1000万元的价格出卖给原告。同年11月7日，陕西省高级人民法院作出（2011）陕执恢字第8-23号《执行裁定书》，将上述房产过户至原告名下。2014年1月8日，原告依法在西安市住房保障和房屋管理局办理了编号为西安市房权证莲湖区字第1075108005-31-1-10102～1号的房屋产权证。原告取得该房屋所有权后发现被告始终占有该房产，原告多次与被告协商要求腾房或签订租赁合同，但被告均以各种借口推诿。原告认为，被告在法院查封期间与第三人签订的租赁合同是无效的，被告占有涉案房屋的行为已经侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告腾退西安市莲湖区丰庆路5号麦尔斯顿财富广场第一层459.44平方米的房屋（产权证号：西安市房权证莲湖区字第1075108005-31-1-10102～1号）；2、被告支付2014年1月8日至房屋腾退之日止的房屋租金损失（2014年1月8日至2015年1月8日止的租金损失按照230元/平方米/月，计算为1268054.4元）及租金利息（按月息2%自2014年1月8日计算至2015年1月8日止为304333.056元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告农行西稍门支行辩称，第一，涉案房屋所在的麦尔斯顿财富广场商业配楼系由瑞丰公司自2009年12月起从荣祥公司整体租赁而来，租期至2019年12月30日。瑞丰公司承租后将商业配楼以“瑞丰丰庆路小食品批发城”进行整体装修招商。2009年12月30日，被告与瑞丰公司签订《房屋租赁合同》承租该批发城一层370平方米房屋至今。被告认为，其所使用的370平方米房屋系合法转租而来，原告要求被告腾退房屋的诉请，于法无据；第二，被告一直按照与瑞丰公司签订的《房屋租赁合同》缴纳相应租金，已履行租金缴纳义务，非恶意占用涉案房屋。经被告与荣祥公司、瑞丰公司了解，陕西省高级人民法院在执行该笔抵押财产时，相关交易方对该房产的产权现状、使用情况是知晓的，并非因存有抵押权而不适用“买卖不破租赁”的情况，且原告诉请的房屋面积与被告占有面积是否同一尚不明确，故原告要求被告支付租金损失，无事实依据，应驳回原告的诉讼请求。
第三人瑞丰公司述称，第一，麦尔斯顿财富广场系由荣祥公司开发建设，在租赁给瑞丰公司之前，并未被法院查封或者禁止租赁，不存在违反《物权法》、《担保法》及司法解释规定的情况。瑞丰公司从荣祥公司承租财富广场商业裙楼、瑞丰公司将涉案房产转租被告的两份租赁合同均合法有效。瑞丰公司足额向荣祥公司缴纳了租金，被告亦向瑞丰公司缴纳了租金，两份合同均有效履行，荣祥公司并未告知房屋产权变动情况，也未对相应的租赁主体进行调整，瑞丰公司并无侵权恶意；第二，本案不符合“买卖不破租赁”的例外情况，原告受让涉案房屋，并不影响原租赁合同的继续履行。且涉案房屋系案外人陕西浦江置业发展有限公司购买，经其申请后将房屋转登记在原告名下，原告对房屋的产权情况、使用现状均不知情，存在重大过错。荣祥公司与案外人陕西浦江置业发展有限公司签订的《房屋产权转让协议》与原告和荣祥公司之间的《房屋买卖合同》系一种主、从合同关系，该转让协议中关于租赁权继续履行的约定对原告具有约束力。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人荣祥公司述称，第一，原告虽取得房屋产权证，但其所依据的《房屋产权转让协议》及《商品房买卖合同》并未完全履行，致使该协议的目的不能实现，荣祥公司会另案诉讼，请求解除与案外人陕西浦江置业发展有限公司以及原告之间的房屋买卖合同；第二，荣祥公司与瑞丰公司之间的租赁合同赋予瑞丰公司享有独立招商和转租的权利，被告占有承租房屋具有合同基础，故原告的诉请缺乏依据，请求法院驳回。
经审理查明，涉案房屋所在的西安市莲湖区丰庆路5号麦尔斯顿财富广场由第三人荣祥公司与案外人西安市房地产经营二公司（原西安市房地产管理局第二分局）共同开发建设，2003年12月3日，经西安市国土资源和房屋管理局登记在原西安市房地产管理局第二分局名下，房产证号为：西安市房权证莲湖区字第1075108005-31-1号。
2008年8月22日，陕西省高级人民法院根据已生效的（2002）陕民二初字第23号民事判决书，在执行中国建设银行西安市南大街支行与荣祥公司、西安市房地产管理局第二分局借款担保合同纠纷一案中，作出（2003）陕执一民字第06-12号民事裁定书，查封了西安市房地产管理局第二分局名下位于西安市莲湖区丰庆路5号麦尔斯顿财富广场共计37197.84平方米的房产及相应的土地使用权。
2009年8月26日，第三人瑞丰公司与第三人荣祥公司签订《场地租赁合同书》，约定由瑞丰公司承租位于西安市丰庆路1号财富广场裙楼第一层、第二层、第三层以及北边坡梯房的房产，其中第一层建筑面积为2482.76平方米，第二层建筑面积为3371.22平方米，第三层建筑面积3531.59平方米，第一层北边坡梯面积218.89平方米，共计9604.46平方米；租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日；其中，2009年9月1日至2009年12月31日为装修期和免租期，租金、综合物管费起算日为免租装修期满次日，即2010年1月1日起；该场地自租金起算日起首三年每年租金为200万元整，综合物管费为每年160万元，从第四年即2013年1月1日开始，每年租金为210万元，综合物管费为每年170万元，从第六年即2015年1月1日开始，每年租金为220万，综合物管费为每年180万元，从第八年即2017年1月1日开始，每年租金为240万元，综合物管费为每年190万元；瑞丰公司就租赁场地与第三方签订的《租赁合同》，不得超过本合同租赁期限。
审理中，瑞丰公司与荣祥公司均认可瑞丰公司具有转租的权利以及瑞丰公司已将截止2017年1月1日之前租金、综合物管费向荣祥公司支付完毕的事实。
2009年12月30日，被告农行西稍门支行与第三人瑞丰公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于西安市丰庆路一号瑞丰食品批发商城一层西侧建筑面积为370平方米的房屋，用作营业网点使用，租期自2010年1月1日至2014年12月31日；房屋每月每平方米租金为210元，物业费为每月每平方米15元，瑞丰公司同意向被告提供15天的免租装修期；2010年租金为893550元，物业管理费为63825元，以后每年租金为932400元，物业管理费为66600元；2013年1月1日至2014年12月31日的租金在210元每平方米每月的基础上递增5%。
审理中，被告农行西稍门支行提供发票若干，证明已向瑞丰公司支付2014年全年租金979020元、2015年1月1日至6月30日的租金532800元的事实。
2013年，陕西省高级人民法院根据（2002）陕民二初字第23号民事判决书，在执行中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行（以下简称建行雁塔路支行）与荣祥公司、西安市房地产经营二公司（原西安市房地产管理局第二分局）借款担保合同纠纷一案中，依法委托拍卖机构拍卖登记在西安市房地产管理局第二分局名下位于西安市莲湖区丰庆路5号的麦尔斯顿广场一层建筑面积为2482.76平方米的房产。经拍卖、变卖未果后，建行雁塔路支行同意由荣祥公司自行变卖该标的物，但约定须由买受人先向陕西省高级人民法院账号汇入1000万元价款，再启动申报减免利息程序。
2013年8月15日，荣祥公司作为甲方与乙方陕西浦江置业发展有限公司签订《房屋产权转让协议》，约定“甲方同意将其位于丰庆路1号财富广场商业房产暨配楼一层面积为2482.76平方米作价3500万元···甲方转让给乙方的房产，自产权过户手续办理完成之日起，由乙方收取该部分房租。其中配楼一至四层商业房产，在第四层房产过户手续办理完成前，乙方按照甲方的房屋出租合同约定的金额收取···”。2013年8月27日，陕西浦江置业发展有限公司向陕西省高级人民法院汇入1000万元。2013年10月17日，建行雁塔路支行与荣祥公司及陕西浦江置业发展有限公司签订减免利息协议，约定在陕西省高级人民法院将1500万元案件款汇入建行雁塔路支行指定账号后，减免被执行人荣祥公司所欠利息2938.757375万元。2013年10月21日，建行雁塔路支行与西安荣祥公司签订执行和解协议，约定待其收到1500万元款项后，申请陕西省高级人民法院裁定将标的物过户至买受人名下，双方债权债务了结，案件终结执行。执行中，陕西浦江置业发展有限公司向陕西省高级人民法院递交变更过户申请，载明“原由我公司从陕西荣祥市场建设开发有限公司购买的房产证号为西安市莲湖区字1075108005-31-1-00101号的一层商业房产，现改由我公司的关联公司西安林宁商贸有限公司与杨国娥与陕西荣祥市场建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房产。前期我公司所附的款项等同于西安林宁商贸有限公司与杨国娥交付的购房款。特申请按照新签订的购房合同出具法律文书办理过户手续，由此所产生的一切法律后果由我公司承担。”2013年10月25日，荣祥公司与原告杨国娥签订《商品房买卖合同》，约定将标的物中建筑面积为493.24平方米的房产，以每平方米20274.1元，总金额为1000万元的价格转让给原告杨国娥；2013年10月29日，荣祥公司与西安林宁商贸有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将标的物中建筑面积为1989.52平方米的房产以每平方米10052.7元、总金额为2000万元的价格转让给西安林宁商贸有限公司。
2013年11月7日，陕西省高级人民法院作出（2011）陕执恢字第8-23号执行裁定书，裁定：“一、给付申请执行人中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行1500万元案件款；二、解除对登记在原西安市房地产管理局第二分局名下、位于西安市莲湖区丰庆路5号的麦尔斯顿广场一层建筑面积为2482.76平方米的房产（房产证号为：西安市莲湖区字1075108005-31-1-001**号）及相应面积土地使用权的查封措施，将该房产过户至买受人杨国娥、西安林宁商贸有限公司名下。三、本院（2002）陕民二初字第23号民事判决书终结执行。”2013年12月23日，陕西省高级人民法院向西安市住房保障和房屋管理局发出（2011）陕执恢字第8-25号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：“一、解除对登记在原西安市房地产管理局第二分局名下、位于西安市莲湖区丰庆路5号的麦尔斯顿广场一层建筑面积为2482.76平方米的房产（房产证号为：西安市莲湖区字1075108005-31-1-001**号）及相应面积土地使用权的查封措施；二、将测量分割后户室号为10102号项下建筑面积为459.44平方米的房产登记过户至买受人杨国娥名下；三、将测量分割后户室号为10103号项下建筑面积为2023.32平方米的房产登记过户至买受人西安林宁商贸有限公司名下。”
2014年1月8日，原告杨国娥取得位于西安市莲湖区丰庆路5号1幢1单元10102室的房屋产权登记，房屋产权证号为：西安市房权证莲湖区字第1075108005-31-1-10102～1号。2015年7月28日，原告诉至本院，请求同前。
上述事实，有《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、（2003）陕执一民字第06-12号、（2011）陕执恢字第8-23号执行裁定书、（2011）陕执恢字第8-25号协助执行通知书、《场地租赁合同书》、《房屋租赁合同》、发票若干张、《减免利息协议》、《执行和解协议》、谈话笔录、《房屋产权转让协议》、《变更过户申请》及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，《中国人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房产、位于西安市莲湖区丰庆路5号1幢1单元10102室、建筑面积459.44平方米的房屋已办理登记，原告依法取得所有权，应受法律保护。原告与第三人荣祥公司之间《商品房买卖合同》、第三人荣祥公司与案外人陕西浦江置业发展有限公司之间《房屋产权转让协议》的履行情况，并不能影响原告已经取得的涉案房屋所有权。本案各方当事人所争议的焦点是：第一、第三人瑞丰公司与第三人荣祥公司之间《场地租赁合同书》的效力问题；第二、被告与第三人瑞丰公司之间《房屋租赁合同》的效力问题；第三、被告能否以“买卖不破租赁”的规则对抗原告的请求；第四、被告应否向原告支付租金损失及利息的问题。
第一、关于第三人瑞丰公司与第三人荣祥公司之间《场地租赁合同书》的效力问题。在瑞丰公司与荣祥公司签订该租赁合同之前，陕西省高级人民法院已于2008年8月22日查封了位于西安市莲湖区丰庆路5号麦尔斯顿财富广场共计37197.84平方米的房产及相应的土地使用权。原告虽依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，认为瑞丰公司与荣祥公司之间签订的租赁合同无效，但本院认为，该款规范的内容并不必然得出被执行人与他人签订的租赁合同均属无效的结论。根据该款规定，不动产被人民法院查封之后，被执行人仍可与他人签订租赁合同，只是该租赁合同不得对抗申请执行人。因此，第三人瑞丰公司与第三人荣祥公司之间的《场地租赁合同书》应属有效。
第二、被告与第三人瑞丰公司之间《房屋租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”其中“经出租人同意”既包括租赁合同中约定允许承租人转租，也包括租赁合同虽未约定转租事项，但转租后取得出租人同意的情况。瑞丰公司与荣祥公司的《场地租赁合同书》中虽未明确赋予瑞丰公司转租的权利，但约定“瑞丰公司就租赁场地与第三方签订的《租赁合同》，不得超过本合同租赁期限”，已隐含瑞丰公司具有转租权的内容，且庭审中荣祥公司对瑞丰公司将涉案房屋转租于被告的事实亦表示认可，故被告与第三人瑞丰公司之间的《房屋租赁合同》同样有效。
第三、被告能否以“买卖不破租赁”的规则对抗原告的请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该条解释规定了“买卖不破租赁”规则的两种例外情形，即出租前房屋被设立抵押的和出租前房屋被法院依法查封的。本案被告承租涉案房屋之前，该房屋所在的整个楼层已被陕西省高级人民法院依法查封，故被告与第三人之间的《房屋租赁合同》对原告没有约束力。被告虽认为其占有房屋面积与原告房屋产权证上记载的面积不一致，但未提供证据证明，经庭审询问，荣祥公司作为涉案房产的开发商认可被告占有房屋位于原告房屋产权证记载的面积之内，故被告认为其所占面积与原告登记面积是否一致的意见，本院不予采信。现被告与第三人瑞丰公司之间的《房屋租赁合同》已于2014年12月31日到期，被告仍继续占有涉案房屋，缺乏依据，属无权占有，原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，应予支持。
第四、关于被告应否向原告支付租金损失的问题。因本案适用“买卖不破租赁”规则的例外情形，被告对涉案房屋的占有不得对抗原告的所有权，故原告要求被告支付房屋占有期间的租金损失，应予支持。本院参照被告与第三人瑞丰公司之间的租金标准，以230元/平方米/月为标准，按被告承租房屋的面积370平方米，自2014年1月8日计算至本判决确定的腾房之日止。关于原告主张被告应支付2014年1月8日至2015年1月8日期间租金的利息损失，合法有据，唯其以月息2%计算的标准有误，本院参照被告承租房屋一年的租金1021200元，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年1月8日计算至2015年1月8日为61272元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行在本判决生效后三十日内向原告杨国娥腾交位于西安市莲湖区丰庆路5号麦尔斯顿财富广场瑞丰食品批发商城一层西侧建筑面积为370平方米的房屋；
二、被告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行在本判决生效后三十日内支付原告杨国娥租金损失（具体计算：以230元/平方米/月为标准，按实际承租面积370平方米，自2014年1月8日计算至本判决确定的腾房之日止）；
三、被告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行在本判决生效后三十日内支付原告杨国娥租金的利息61272元（具体计算：参照被告承租房屋一年的租金1021200元，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年1月8日计算至2015年1月8日）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22577元，由被告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行负担（原告已预交，被告在履行本判决确定义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 寇永利
审 判 员 赵 欣
代理审判员 周 强
二〇一六年五月六日
书 记 员 张萌萌