河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终11166号
上诉人（原审被告）：郭文奇，男，1964年1月14日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人刘飞，北京市中闻律师事务所郑州分所律师。
被上诉人（原审原告）：李新利，女，1974年12月12日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。
委托代理人李永强，河南成务律师事务所律师。
委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所实习律师。
原审被告郭源，女，1990年1月17日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人刘飞，北京市中闻律师事务所郑州分所律师。
上诉人郭文奇因与被上诉人李新利及原审被告郭源房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭文奇及原审被告郭源的委托诉讼代理人刘飞、被上诉人李新利及其委托诉讼代理人李永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭文奇上诉请求：原审判决认定事实不清，适用法律错误。郭文奇与李新利之间租赁合同法律关系已解除，李新利与郑州齐辉摩配置业有限公司（以下简称齐辉公司）签订房屋买卖合同，并约定将租金冲抵房款，由齐辉公司、郑州市稳起置业有限公司（以下简称稳起公司）向李新利开具收到房款收据，形成了新的法律关系，约定交房时间为2016年12月31日，现未达到交房时间。郭文奇已没有退还租金的义务。原审判决认定李新利购买房屋并非郭文奇所有，以房屋和车位冲抵租金的行为无效，判决明显认定事实不清，适用法律错误。房屋并非以郭文奇名义出售，齐辉·好邻居1号楼项目管理部（以下简称项目管理部）具有签订房屋买卖合同的权力，房屋是齐辉公司和稳起公司联合开发，系稳起公司享有所有权，但以齐辉公司名义开发，故买卖合同由齐辉公司1号楼项目管理部作为出卖人，房屋买卖合同成立并生效，应按合同约定履行，不应要求郭文奇退换任何款项。请求二审法院依法改判。
李新利辩称：郭文奇在一审中称抵债的房屋和车位的所有权和处理权归稳起公司，且在回答法庭时称房屋和车位是稳起公司卖给李新利的，但在上诉中又称是齐辉公司卖给李新利，其上诉理由显然矛盾不成立。李新利在一审中提交录音显示该房屋是郭文奇或经其授权以齐辉公司项目部的名义出卖给李新利，该项目部并非合法民事主体，买卖合同不成立。双方均认可租赁合同已解除，郭文奇并未将80万元退还给李新利，不管郭文奇以自己名下或他人名下的房屋和车辆冲抵租金，均是郭文奇和李新利之间抵债法律关系，没有实际抵给李新利，因此郭文奇仍有返还租金的义务。请求维持原判。
李新利向一审法院起诉请求：一、判令郭文奇和郭源返还800000元租金及相应利息损失，利息自李新利实际汇款之日起按年利率6%分别计至实际付清之日止；二、支付李新利已返还的100000元租金对应的利息损失6366.7元；三、本案的诉讼费用由郭文奇与郭源承担。
一审法院认定事实：2014年12月25日，李新利通过其河南省农村信用社账户向郭文奇指定的宋小旦农业银行账户汇款400000元，用于租赁齐礼闫东街的房屋。2015年5月27日，郭文奇以其女儿即郭源的名义，与李新利签订《租赁合同》，约定郭源将位于齐礼闫东街（建强公寓对面）建筑面积约2000平方（不含院，院子面积约500平方米，以建成后实际面积为准）、齐礼闫东街路西临街商业房8间（含二层）、齐礼闫东街路西临学院处三层办公楼租于李新利使用；该房屋用途为幼儿园；房屋租赁期限自2015年6月1日至2030年5月31日共计15年，实际计算按交房后装修期满后算起；租金每年1353600元；合同签订之日李新利支付半年房租，剩余半年房租须在交付房子三日内交清。合同签订次日，李新利向郭文奇郑州银行账户转账支付租金500000元。同日，郭文奇向李新利出具收到条一份，载明收到李新利交纳的齐礼闫东街房屋租金900000元。但郭文奇收到租金后，并未向李新利交付上述房屋。2016年1月10日，郭文奇退还李新利租金100000元。后双方协商，剩余800000元租金用位于齐礼闫东路、光明路南齐辉·好邻居小区1号楼31层西北户90.08平方米房屋及3-3、3-4号两个车位冲抵。2016年3月18日，李新利给郭文奇出具证明一份，内容为“今收到郑州市稳起置业有限公司郭文奇先生房款520000元（伍拾贰万元整），车位款280000元（贰拾捌万元整）用以充抵与李新利所签订的房屋租赁合同所交房屋租金。双方达成和解，解除房屋租赁合同，双方互不追究责任。所充抵房子位于齐礼××、××路南齐××邻居小区××楼××层西北××90.08平方米，车位号3-3、3-4（郑国用2013第0307号）”。2016年3月28日，郭文奇指示齐辉·好邻居1号楼项目管理部作为出卖人与李新利签订《房屋买卖合同》，约定出卖人通过投资联合开发方式取得齐辉好邻居小区项目中部分房屋的所有权（含本合同项下房屋），依据约定出卖人可自主处置；房屋位于郑州市××、光明××楼××西××号房屋，户型为二室二厅，建筑面积90.08平方米；房屋单价为每平方米6300元，总价款567504元；房屋总价款在签订本合同时首付520000元，剩余47504元于2016年12月31日前付清，出卖人于2016年12月31日前将验收合格的房屋交给买受人。同日，齐辉·好邻居1号楼项目管理部向李新利出具了收据，载明收到李新利交来的1号楼31层西A户（90.08㎡）房款520000元，及机械车位款（3-3、3-4）280000元。上述房屋买卖合同签订后，李新利未实际取得合同约定的房屋和车位，后李新利核实发现，2015年10月22日，稳起公司的股东及法定代表人已经发生了变更，郭文奇不再是稳起公司的股东及法定代表人。齐辉·好邻居小区的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证显示的权利人均是齐辉公司，郭文奇与齐辉公司并无关系，亦不是齐礼阎东路东、光明路南1号楼31层西A号房屋及3-3、3-4车位登记的所有权人。上述事实有李新利提供的租赁合同、农村信用社的电汇凭证及账户交易明细、郑州银行取款回单及账户明细对账单、收到条、证明、房屋买卖合同及二份收据、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、稳起公司的注册信息查询单、录音和双方当庭陈述在卷予以佐证。一审法院认为：郭文奇以郭源的名义与李新利签订的《租赁合同》并未实际履行。郭文奇以位于齐礼××、××路南齐××·××邻居小区××楼××层西北××90.08平方米的房屋及3-3、3-4车位号冲抵应退还李新利的房屋租金800000元，但上述房屋及车位的所有权人并非郭文奇，且郭文奇指示与李新利签订房屋买卖合同的是齐辉·好邻居1号楼项目管理部，亦非取得商品房预售许可证的齐辉公司，也无证据证明得到齐辉公司追认，郭文奇以房屋和车位冲抵应退租金的行为无效，李新利也没有实际取得上述房屋和车位，故李新利要求郭文奇返还800000元租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。李新利要求郭文奇支付自交款之日起至实际返还之日止的利息的诉讼请求，不违反法律规定，利息应按中国人民银行同期贷款利率计算，但年利率不能超过6%，其中自2014年12月25日起至2015年5月28日止的利息以本金400000元为基数计算，自2015年5月29日起至2016年1月10日止的利息以本金900000元基数计算，自2016年1月11日起至郭文奇实际返还之日止的利息以本金800000元为基数计算。郭源并未在租赁合同上签字，也没有收取李新利的租金，故李新利要求郭源承担返还租金并支付利息的责任，无事实及法律依据，不予支持。如因上述房屋买卖合同引起其他纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、郭文奇于本判决生效之日起十日内返还李新利房屋租金800000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，但年利率不能超过6%，其中自2014年12月25日起至2015年5月28日止的利息以本金400000元为基数计算，自2015年5月29日起至2016年1月10日止的利息以本金900000元为基数计算，自2016年1月11日起至被告实际返还之日止的利息以本金800000元为基数计算；二、驳回李新利对郭源的诉讼请求；三、驳回李新利的其他诉讼请求。如果郭文奇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：诉讼中，李新利提供了与齐辉·好邻居1号楼项目管理部签订的《房屋买卖合同》及由该项目管理部出具的52万元房款收据和稳起公司出具的28万元车位款收据，并承认这两笔款项并未实际支付而是由郭文奇拟抵偿的80万元租金转换而来。
本院认为：本案系李新利与郭文奇（以郭源名义）签订的《租赁合同》解除后，出租人郭文奇未全部退还预收租金而产生的租赁纠纷。李新利预交租金共计90万元，郭文奇已退还10万元，尚欠80万元，应由郭文奇承担退还该款项并支付相关利息的责任。郭文奇上诉称已用房屋和车位抵债，仅提交了齐辉公司与稳起公司于2013年元月5日签订的《房地产联合开发协议》予以证明。虽然该协议上郭文奇作为稳起公司法定代表人签字，但2015年10月22日稳起公司的股东及法定代表人已发生变更，郭文奇不再是稳起公司的股东及法定代表人，郭文奇没有证据证明其能够代表稳起公司或齐辉公司，也没有证据证明其有权处置用以抵偿80万租金的房屋和车位，更不能提供证据证明齐辉公司对以房屋和车位抵偿李新利80万元的行为予以追认。李新利通过获取房屋和车位所有权以受偿上述80万元债权的目的无法实现，则郭文奇不能免除以房屋和车位抵偿上述80万元债务的义务。郭文奇该项上诉理由不成立，本院不予采纳。至于李新利与齐辉·好邻居1号楼项目管理部签订的买卖合同的效力问题并非本案审理范围，如产生纠纷，可另行解决。郭文奇该项上诉理由本院亦不予采纳，其上诉请求本院不予支持。
综上所述，郭文奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12404元，由郭文奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘颖超
审判员 王 怡
审判员 马常有
二〇一六年十一月十七日
书记员 王玺凯