浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2005）善民一初字第686号
原告黄海华，系嘉善县第一人民医院医生。
委托代理人曹晨（特别授权），浙江嘉深律师事务所律师。
被告姬晓冬，居民。
被告张亚芬，居民。
委托代理人薛岭（特别授权），嘉善县天成法律服务所法律工作者。
原告黄海华与被告姬晓冬、张亚芬租赁合同纠纷一案，原告于2005年10月17日向本院起诉，本院当日受理立案后，依法组成合议庭，于2006年2月20日公开开庭进行了审理。原告黄海华及其委托代理人曹晨、被告张亚芬及其委托代理人薛岭到庭参加诉讼，被告姬晓冬经本院2005年11月19日公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由未到庭应诉。本案�已审理终结。
原告诉称，2003年10月15日，原告与被告姬晓冬签订了一份房屋租赁协议，约定由原告将魏塘镇××室房屋租赁给姬晓冬，租赁期限自2003年10月16日起至2004年10月16日止，租金为8400元。期间，姬晓冬又将该房屋在原告不知情的情况下租赁给被告张亚芬。原告为此与两被告多次协商，要求腾退房屋并支付租金，但均未果，故请求法院判令：1、解除房屋租赁合同，被告立即腾退房屋；2、被告支付自2004年10月16日起至2005年10月15日止的房屋租金8400元；3、被告姬晓冬承担违约金1000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告姬晓冬未作答辩。
被告张亚芬辩称，我现居住的房屋是通过原告转让给被告姬晓冬，后又转让给我，而并非是原告所诉的租赁房屋。其事实有：1、该房屋是由姬晓冬于2005年10月15日向嘉善县中兴房产开发有限责任公司�下称中兴房产公司）所购，双方签有《商品房买卖合同》。2、该房屋是由原告购房后不要，又转让给姬晓冬的，而且是经过中兴房产公司的。3、2005年10月15日，姬晓冬与中兴房产公司签订购房合同后，于同月18日将该房转让给我，并由我以姬晓冬（应为姬生观）的名义支付房款217240元，由中兴房产公司出具收款收据一份。因此，我现在居住的魏塘镇××室是我自己所购买的房屋。但如果原告的理由成立，那么本案所涉中兴房产公司有可能是商业欺诈或者串通被告姬晓冬共同采用一女二嫁方式，诈骗我的钱财。有待进一步查证。
经审理查明，2003年10月15日，原告与被告姬晓冬签订了租赁协议一份，出租人（甲方）为黄海华，承租人（乙方）为姬晓冬。该协议约定，甲方同意将南苑里5幢1梯102室房产租给乙方，期限一年，即自2003年10月16日起至2004年10月16日止。�款方式，一年一次性付清。同时，乙方向甲方支付保证金1000元，待协议终止时，如乙方无违约，则由甲方全额退还（不计利息）。在租赁期间，乙方不得将上述房产及其场所转租他人或用作抵押、担保等，如需转租，须征得甲方同意。合同终止时，乙方须无条件将租赁房产及其场所全部归还甲方，并保持原有房产及其他设施完好无损。如到期需续签时，乙方在相同条件下有承租优先权，租金随行就市。但协议中双方对租金约定不明确。协议订立后，原告将房屋交付给姬晓冬租用，事后，姬晓冬已实际支付给原告租金8000元。在租赁协议签订当日，即2003年10月15日，姬晓冬之父姬生观与中兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，合同编号：GF-2000-0171，该合同记载：出卖人嘉善县中兴房产开发有限责任公司，买受人姬生观（受益人姬晓冬，由原黄海华转让），其中，合�第一条、第三条和第四条分别载明，位于南苑里5幢1梯102室为商品住宅房，建筑面积123平方米，单价为每平方米2280元，计房价280440元。第六条第二项载明，余款分8次付清（每年1万元，不包括利息）；该条第三项载明，先付200440元、车库9600元、物业管理费7200元，合计217240元。合同落款处，出卖人由嘉善县中兴房产开发有限责任公司合同专用章盖章，买受人由姬生观签名。同月18日，姬生观已给付购房款、车库及物业管理费等费用计217240元，由中兴房产公司出具收款收据一份，并盖有公司财务专用章。该商品房买卖合同及收款收据，现由被告张亚芬提供。因姬晓冬无法将原租赁房屋如期退还给原告，原告经催促要求腾退无果，遂向本院提起诉讼。
另查明：1、原告出租的房屋系毛坯房，未经装修，这在庭审中，原告与被告张亚芬均陈述一致。2、原告曾于2002年12月9日，向本县兴城房屋开发有限公司购买商品住宅房一套，位于魏塘镇××室，建筑面积123.07平方米。单价为每平方米1203.20元，计房价148078元，另加上房屋维修基金2554元、契税2293.01元、自行车库9.21×520=4789元，计金额9636.01元，合计人民币157714.01元。2003年2月11日，原告在中国银行嘉善支行以房产作抵押，向银行贷款人民币10万元，贷款期限10年，即自2003年1月27日起至2013年1月27日止。期间，原告已先后领取由嘉善县人民政府于同年6月16日发放的善字第00××82号房权证及县国土资源局于6月26日发放的善国用（2003）字第1—2876号国有土地使用证。3、诉讼期间，本院于2006年3月10日分别询问了被告张亚芬和原告黄海华，其中张亚芬表示，除已付房款217240元外，连同物业管理费在内还尚有约80000元未付清，再者，委托姬生观办理购房手续所给付的钱，姬生观没有出具收条，�外，房屋装修费用约80000元。黄海华表示，2003年10月15日，与姬晓冬签订租赁协议时，租金没有载明，双方只是口头约定每月为700元，年租金计8400元，协议签订当日及签订后的一星期左右，姬生观代替其儿子姬晓冬先后二次实际付给我租金计8000元，另外，对于姬生观转让房屋一事，当时确实不知情，是后来知道的，至于南苑里5幢1梯102室的房屋产权证，从来都没有给过姬生观。
以上事实，有原告提供的其本人身份证复印件一份、两被告户籍证明各一份，商品房买卖合同、发票联复印件各一份，房权证、土地使用证、抵押物登记证复印件各一份，租赁协议一份；被告张亚芬提供的商品房买卖合同、收款收据复印件各一份；本院庭审及调查笔录等证据予以证实。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案原告将自己所购买的座落于魏塘镇××室商品住宅房租给被告姬晓冬，并与其签订了为期一年的租赁协议，该协议所约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。庭审中，被告张亚芬提供的商品房买卖合同及收款收据两份书证，均反映出在房屋租赁的当日，即2003年10月15日，姬生观与中兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，由中兴房产公司以出卖人名义将南苑里5幢1梯102室商品住宅房出卖给姬生观，并由姬生观于同月18日给付中兴房产公司购房款等计人民币217240元。当然，中兴房产公司是否参与上述房屋买卖，有待另案处理。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。结合本案，首先，南苑里5幢1梯102室商品住宅房，是原告出租给姬晓冬的，双方签有租赁协议，该房屋为原告所购买，其房屋所有权人系原告。而姬生观既不是承租人，亦不是向原告购买房屋的买受人，却视房屋为自己所拥有，擅自与中兴房产公司订立买卖合同，将房屋转让他人。虽然该租赁房屋由被告张亚芬装修，并居住至今，但并不影响原告与姬晓冬之间租赁关系的成立。其次，原告所购买的商品住宅房，出卖人为嘉善县兴城房屋开发有限公司，而作为中兴房产公司则无权处分原告的房产，且事后原告对姬生观的行为又未追认，至于原告与姬生观及两被告与姬生观之间，就房屋买卖是否另有约定，本案中没有证据证实。再次，原告购房后因需贷款，已将房产作为抵押物，抵押给中国银行嘉善支行，贷款人民币10万元，履行期限自2003年1月27日起至2013年1月27日止。综上，中兴房产公司于2003年10月15日与姬生观所签订的商品房买卖合同，因处分了他人所有的财产，对本案原、被告无约束力。被告张亚芬与姬生观及中兴房产公司间的买卖合同纠纷，与本案系两个法律关系，可另案处理。另外，关于原告请求支付租金8400元，虽然协议中对租金约定不明确，但事实上双方已口头约定每月为700元，年租金为8400元，且姬晓冬亦已实际支付一年的租金计8000元。就目前来说，123.07平方米的房屋出租，月租金700元，亦在情理之中。因姬晓冬未按期退还房屋属违约，理应继续履行承担支付租金的义务。原告的诉讼请求合法，本院予以支持。被告姬晓冬经本院公告送达开庭传票传唤，仍逾期未到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告姬晓冬于本判决生效后10日内，给付原告黄海华租金8400元及违约金1000元，计人民币9400元。
二、被告张亚芬于本判决生效后二个月内，腾退座落于本县魏塘镇南苑里5幢1梯102室住宅房屋。
本案受理费3192元（原告已预交），由被告姬晓冬承担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉案件受理费3192元，直接交至浙江省嘉兴市中级人民法院，或汇款至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，帐号：39×××52，逾期不缴按自动撤回上诉处理。判决生效后�当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。
审判长 周 宏
审判员 范爱民
审判员 洪 亮
二〇〇六年三月十三日
书记员 沈红霞