广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第936号
原告：陈向景。
委托代理人：崔燕祥，南宁铁路运输检察院退休职工。
被告：林永朝，无业。
委托代理人：朱新平，广西东方意远律师事务所律师。
委托代理人：李玉凤，广西东方意远律师事务所律师。
第三人：广西壮族自治区工业和信息化委员会机关服务中心，住址：广西南宁市民族大道。
负责人：陆建科。
委托代理人：李建宇，广西壮族自治区工业和信息化委员会职员。
原告陈向景诉被告林永朝及第三人广西壮族自治区工业和信息化委员会机关服务中心排除妨害纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告陈向景及其委托代理人崔燕祥、被告林永朝及其委托代理人朱新平、第三人广西壮族自治区工业和信息化委员会机关服务中心的委托代理人李建宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年10月，被告从原租用南宁市葛村路15号某楼8楼至顶楼经营的朱汝泉（该租户合同已于2008年5月31日到期）处接手，在未与原告签订任何协议的情况下强行租用某楼8楼及顶楼进行经营。在此期间，被告经常拖欠租金和水电费，并在未经原告同意的情况下将上述场地非法转租给他人经营，并提高租金，收取押金，从中赚取差价。更为恶劣的是，被告在2011年12月至2012年2月将他人交纳的租金和水电费全部卷走，手机停机玩失踪，拖欠租金31000元，水电费5000多元。无奈之下，原告从2012年3月开始直接向租户收取租金。不料，此时被告又出现并带领一帮打手到该场地闹事，对原告进行暴力威胁，严重干扰了该场地正常的经营秩序。2012年6月，被告带人强行将该场地上锁，并不对外经营，也不缴纳租金。2012年9月，原告与派出所民警强行开锁后，发现场地内一片狼藉，臭气熏天，原告打扫卫生并重新上锁后准备招租，可是被告又通过非正常途径多次开门进入该场所，拆除部分原有装修，并搬走里面的物品，并另行加锁致使原告无法进入。后原告又向派出所报案，但未获得有效处理，被告反而当着民警的面又将该场所强行上锁，给原告造成2012年7月至2013年2月期间的租金损失64000元。2013年3月，原告与李启亮签订租赁合同，月租金为13000元，但当李启亮去接收场地时，被告又带领一帮打手强行阻止该合同履行，在派出所的调解下，原告与被告到青秀区人民法院调解，被告当着调解法官的面要求原告支付3000000元才撤离该场地。现在，被告在未与原告签订合同的情况下，继续占用该场地进行经营，并不缴纳租金，直至2014年2月，造成原告租金损失156000元，以上损失共计251000元。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求依法判令：一、被告退出强租强占的南宁市葛村路15号某楼（某楼）第8层经营场所；二、被告支付强租强占期间的租金251000元；三、被告承担本案的诉讼费与因诉讼而发生的费用。
被告辩称：一、原、被告之间存在合法的租赁关系，被告没有侵权的事实，原告的起诉系恶意诉讼而非维权之诉。原告在2008年与朱汝泉结束租赁关系后，经朱汝泉介绍，原、被告形成租赁关系，原、被告口头约定，只要被告想做，原告就一直租给被告。被告装修该场地后经营了一段时间，后于2011年6月将该场地转租给他人，当时是经原告同意的。2012年1月被告的母亲去世，被告回家料理后事，两个月后回到南宁发现原告自己向租户收取租金，双方就产生了矛盾，是原告违约在先，在没有解除租赁关系的前提下擅自收取属于被告的租金。二、被告一直按原告的要求交纳租金，从没有拖欠。原、被告口头约定的月租金为12000元，没有约定交纳期限，在产生纠纷前，被告一直按原告要求交纳租金至2011年12月（当月仅交纳了5000元租金，尚欠7000元租金），不存在拖欠租金的事实，产生纠纷后，原告强行收取属于被告的租金，被告才以不交租金来对抗原告。三、原、被告之间没有签订书面合同，形成不定期租赁关系，原、被告租金关系至今未解除。原告的第二诉讼请中要求被告支付2011年12月至2012年2月期间租金的诉请，已经超过诉讼时效，应予以驳回。
第三人述称：南宁市葛村路15号某楼的原产权单位为广西壮族自治区乡镇企业管理局，后该乡镇企业管理局于2004年被撤销，该综合楼的产权归于广西壮族自治区工业和信息化委员会。对于原产权单位与原告签订的租赁合同，第三人予以认可，即原告从2003年12月26日起合法享有该综合楼4-8层及顶楼20年的承租权。从签订合同开始，原告一直按约定交纳租金，至于承租的场地是原告自用还是转租，第三人没有异议。
经审理查明：位于南宁市葛村路15号某楼第8层系原告于2003年12月26日向原产权单位广西壮族自治区乡镇企业管理局（现产权人为广西壮族自治区工业和信息化委员会）承租的场地，承租期间为20年，自2004年4月30日至2024年10月30日止。2009年10月，经朱汝泉介绍，原告将上述场地出租给被告使用，但未与被告签订书面的租赁合同，双方口头约定该场地的租金为每月12000元。在承租期间，被告按照每月12000元的标准向原告支付租金至2011年11月止，自2011年12月起，被告在支付了2011年12月的部分租金5000元后，就不再向原告支付租金。
2011年6月18日，被告曾将上述场地以每月15000元至18000元的标准转租给案外人徐炎使用，租赁期限至2012年6月18日止。之后徐炎一直使用该场地经营直至2012年6月止。在徐炎承租该场地期间，因被告未足额向原告支付2011年12月至2012年2月期间的租金，原告遂直接向徐炎收取了2012年3月至6月期间的租金。徐炎搬离上述场地后，被告将该场地换锁后一直占有使用至今，且拒不向原告支付租金，双方因此多次发生冲突。原告为此多次向辖区向阳派出所报案，但经派出所协调均未能解决双方的矛盾。2013年3月，原告以被告强迫交易为由向南宁市公安局青秀分局提出控告，但南宁市公安局青秀分局审查后认为被告的行为不构成强迫交易，属于双方的民事纠纷，故决定不予立案。为此，原告于2014年3月以被告侵犯其物权为由向本院提起诉讼，要求被告搬离强占的某楼第8层场地，并要求被告赔偿2011年12月至2012年2月（按每月12000元计算）、2012年7月至2014年2月（2012年7月至2013年2月按每月8000元计算，2013年3月之后按每月13000元计算）的占用费损失合计251000元，被告则答辩如前。
另查明：在本案审理过程中，被告于2014年5月以原告违约为由起诉至本院，要求解除双方之间的事实租赁关系，并要求原告赔偿装修费损失800000元及支付租金311000元。本院于2014年8月25日做出（2014）青民一初字第1584号民事判决书，认定原告与被告之间形成的不定期租赁关系已于2012年4月解除，并驳回被告要求赔偿装修费损失和支付租金的诉讼请求。该判决现已生效。
本院认为：关于原告要求被告搬离某楼第8层场地的诉请是否合理有据的问题。原告为南宁市葛村路15号某楼第8层场地的合法承租人，其依法享有该场地自2004年4月30日至2024年10月30日期间的承租权，故其在此承租期间内有权占有和使用该场地，对于妨害其占有行为的，其有权请求排除妨害。被告于2009年10月开始承租上述场地，后因迟延履行付租义务，导致其与原告之间的不定期租赁关系于2012年4月解除。在双方不定期租赁关系解除后，经原告多次催促，被告拒不搬离该场地并一直占有使用至今，致使原告不能正常行使其财产权利，已构成侵权，故原告申请排除妨害，要求被告搬离上述场地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿非法占用期间的损失的诉请是否合理有据的问题。被告自2012年4月起至今一直非法占用上述场地，导致原告在此期间无法使用或出租该场地，给原告造成了一定的经济损失，故原告要求被告按照租金标准赔偿2012年7月至2014年2月期间的占用费损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于占用费损失的数额，原、被告口头约定的租金标准为每月12000元，故原告主张的占用费损失的数额应参照此租金标准进行计算。对于2012年7月至2013年2月期间的占用费损失，原告主张按照每月8000元的标准来计算，属原告对自己权利的处分，本院予以支持。综上，被告应向原告赔偿2012年7月至2014年2月的占用费损失208000元（8000元／月×8个月（2012年7月至2013年2月）＋12000元／月×12个月（2013年3月至2014年2月）］。
关于原告要求被告支付2011年12月至2012年2月期间的租金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。因原、被告未约定租金的交纳期限，故被告可以随时履行，原告也可以随时要求被告履行，故原告的上述诉请并没有超过诉讼时效，被告仍应向原告支付该期间的租金。因被告已支付了2011年12月期间的部分租金5000元，故被告还应向原告支付2011年12月至2012年2月的租金为31000元（7000元＋12000元×2个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告林永朝于本案判决生效后十日内搬离其非法占用的南宁市葛村路15号某楼第8层场地；
二、被告林永朝赔偿原告陈向景自2012年7月至2014年2月期间的占用费损失208000元；
三、被告林永朝向原告陈向景支付2011年12月至2012年2月期间的租金31000元。
本案案件受理费5066元，由被告林永朝负担。此款原告陈向景已预交，由被告林永朝连同上述应付款项一并支付给原告陈向景。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 潘晓艳
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 黄 亮
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法
第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国物权法》
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有
约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。