广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第366号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：阳东恒福房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳东县。
法定代表人：张振程，该公司经理。
委托代理人：张炳毅。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谷战国，男，汉族，户籍地址山东省定陶县，住广东省阳江市阳东县东平镇阳江。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宋雪蕊，女，汉族，户籍地址山东省嘉祥县，住广东省阳江市阳东县东平镇阳江。
再审申请人阳东恒福房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）因与被申请人谷战国、宋雪蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一终字第265号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
恒福公司申请再审称：（一）认定案涉交楼时间的依据应当是案涉《商品房买卖合同》及其补充协议，而非原审判决依据的案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》。1、案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》约定，买卖双方签订正式的《商品房买卖合同》的，该认购书的效力即行终止；双方未签订正式的《商品房买卖合同》的，除非买卖双方书面同意本认购书的时效延期，否则该认购书效力即行终止。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但是，本案不符合该司法解释的规定。（二）恒福公司在与谷战国签订案涉《商品房买卖合同》时，案涉楼房仍在建设中，谷战国、宋雪蕊的目的只是为了尽快完善购房手续，领取单位公积金，何时交房对其并不重要。当时，谷战国、宋雪蕊也知道在2012年11月30日前交楼是不可能的。（三）按照交易习惯，卖方交楼应当是在买方交付首期款后，谷战国、宋雪蕊不支付首期购房款4.7万元，违约在先。原审判决认定恒福公司逾期交楼构成根本性违约错误。（四）案涉《B5幢1007房承诺书》（以下简称《承诺书》）是恒福公司与谷战国、宋雪蕊共同的真实意思表示，对于双方当事人均有约束力。原审判决认定该《承诺书》仅是恒福公司的单方意思表示错误。故请求对本案进行再审。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，争议的问题一是如何认定案涉交楼时间的合同依据；二是谷战国、宋雪蕊与恒福公司之间的商品房买卖合同应否解除；三是案涉《承诺书》对谷战国、宋雪蕊有无约束力。
关于案涉交楼时间的合同依据问题。恒福公司先后分别与宋雪蕊签订的案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》、与谷战国长签订的案涉《商品房买卖合同》以及《关于恒福花园〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），除《商品房买卖合同》第八条外，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的规定，均合法有效。谷战国、宋雪蕊均认可对方与恒福公司就案涉商品房买卖实施的民事法律行为对自身有效，原审判决认定该商品房买卖合同法律关系的双方当事人分别是谷战国、宋雪蕊与恒福公司正确。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。宋雪蕊与恒福公司签订的案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》约定了案涉商品房的坐落、使用年限等基本情况、计价方式与价款、付款方式、交付时间等内容，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，谷战国、宋雪蕊依约支付了可计入购房款的该协议项下的2万元定金。原审判决认定案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》对恒福公司和谷战国、宋雪蕊均有约束力，符合前述司法解释的规定。
2012年11月4日，恒福公司与谷战国签订案涉《商品房买卖合同》，约定交楼时间为2012年10月1日，变更了案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》关于在2012年11月30日前交楼的约定。但是，案涉《商品房买卖合同》签订之前，恒福公司并未交楼给谷战国、宋雪蕊。而且，恒福公司与宋雪蕊签订案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》时，案涉楼房仍在建设中，双方均确知不可能在2012年10月1日交楼。因此，案涉《商品房买卖合同》约定的交楼时间显然不可能是双方当事人的真实意思表示，不发生双方当事人协商一致变更《恒福花园房地产内部认购协议书》约定的交楼时间的法律效力，亦即案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》关于交楼时间的约定并未因双方正式签订《商品房买卖合同》而变更和终止。原审判决依据案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》的约定，认定恒福公司的交楼义务履行期限是2012年11月30日前，并无不当；恒福公司申请再审主张应当依据案涉《商品房买卖合同》的约定认定交楼时间，与本案事实不符。
关于恒福公司与谷战国、宋雪蕊之间的商品房买卖合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。据此，除非双方当事人协商一致变更交楼时间，恒福公司应当依据案涉《恒福花园房地产内部认购协议书》的约定，于2012年11月30日前向谷战国、宋雪蕊交楼。根据案涉《商品房买卖合同》第九条的约定，恒福公司逾期交楼超过180日的，谷战国、宋雪蕊有权解除合同。本案没有证据证明恒福公司与谷战国、宋雪蕊曾有效地协商一致变更了关于在2012年11月30日前交楼的约定，至2013年9月17日谷战国、宋雪蕊提起本案诉讼时止，恒福公司违约不履行交楼义务的时间已近九个半月，案涉《商品房买卖合同》约定的谷战国、宋雪蕊单方解除权行使条件已经成就，谷战国、宋雪蕊起诉请求解除与恒福公司之间的商品房买卖合同，有合同依据。
2012年11月4日，恒福公司与谷战国签订《补充协议》，约定因谷战国购房资金有限，允许谷战国在2013年3月31日（含2013年3月31日当日）之前陆续补齐首付余款人民币4.7万元，同时恒福公司可以按正常时间帮助谷战国办理房产手续的相关事实。恒福公司申请再审主张谷战国、宋雪蕊不依前述约定支付首期购房款违约在先，在该违约情形消除前，自己有权不履行交楼义务。但是，案涉合同约定的恒福公司交楼时间为2012年11月30日前，先于案涉《补充协议》约定的谷战国、宋雪蕊支付首期购房款的时间即2013年3月31日。在恒福公司逾期交楼先行违约的情形下，谷战国、宋雪蕊不依约支付首期购房款的行为，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不构成谷战国、宋雪蕊行使合同解除权的障碍，也不构成恒福公司逾期交楼的正当理由。因此，原审判决案涉商品房买卖合同因恒福公司逾期交楼而解除，有事实根据与合同依据；恒福公司申请再审主张自己逾期交楼有理，理据不足，本院不予支持。
关于案涉《承诺书》对谷战国、宋雪蕊有无约束力的问题。2013年8月6日，恒福公司出具《承诺书》，表示将于2013年10月1日前办理合同备案手续。一审时，恒福公司主张该《承诺书》是根据谷战国、宋雪蕊的要求作出的，谷战国、宋雪蕊也接收了该《承诺书》，故该《承诺书》对双方均具有约束力。但是，恒福公司未举证证明该《承诺书》是其根据谷战国、宋雪蕊的意思表示作出的。原审判决认定该《承诺书》是恒福公司的单方意思表示，并无不当。据此，《承诺书》名为“承诺”，实为恒福公司向谷战国、宋雪蕊作出的关于变更商品房买卖合同备案时间的单方意思表示。谷战国、宋雪蕊在2013年9月17日提起本案诉讼的行为本身表明，谷战国、宋雪蕊不确认该《承诺书》的内容；诉讼中，谷战国、宋雪蕊也明确表示对《承诺书》不予确认。因此，原审判决认定该《承诺书》对谷战国、宋雪蕊不具有约束力，符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条关于“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定。恒福公司申请再审主张原审判决该项实体认定错误，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，恒福公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回阳东恒福房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 黄秋生
代理审判员 王红英
代理审判员 饶礼凤
二〇一五年九月十六日
书 记 员 彭 群