海口市龙华区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼0106执异93号
案外人海南百纳筱宇影音文化传播有限责任公司。
法定代表人王颖，总经理。
委托代理人王新，该司职员。
申请执行人中国农业银行股份有限公司海口龙华支行。
负责人何伟，行长。
委托代理人纪翔，该行员工。
委托代理人陈欣，该行员工。
被执行人杨金凤。
被执行人海南荣晟混凝土有限责任公司。
法定代表人徐荣春，董事长。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司海口龙华支行（以下简称农行龙华支行）与被执行人杨金凤、海南荣晟混凝土有限责任公司（以下简称荣晟公司）借款合同纠纷一案中[执行案号为（2016）琼0106执612号]，案外人海南百纳筱宇影音文化传播有限责任公司（以下简称案外人）于2016年7月20日对执行荣晟公司名下位于海口市龙昆北路XX号华银大厦X区（产权证号：XX**）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人称，2014年11月14日，案外人与海南高经物业酒店管理有限公司（以下简称高经公司）签订《房屋租赁合同》，约定承租荣晟公司名下位于海口市龙昆北路XX号华银大厦XXX房和XXX房，面积合计233.4㎡，月租金1300元，案外人按季预先支付租金，租赁期限至2017年，合同到期后案外人享有优先租赁权。合同签订时，高经公司向案外人出具了荣晟公司对其出租房屋合法性的授权，未告知承租房屋存在其他权利。合同签订后，案外人依约履行合同义务，经出租人的同意和允许投入大笔资金对承租房屋进行了装修，总投资约一百万元。2016年6月7日，龙华法院张贴出（2016）琼0106执612号公告，告知依据（2016）琼0106执612号民事裁定书对荣晟公司名下位于海口市龙昆北路华银大厦X区（产权证号：XX**）房产采取查封措施。案外人认为与出租人之间的租赁合同仍未到期，依法对该房产有合法的使用权，法院作出民事裁定书查封上述房产，侵犯了案外人的合法权益，势必造成案外人的经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等法律的规定，案外人对查封房产享有实体权益，请求法院：一、依法撤销龙华法院（2016）琼0106执612号民事裁定书；二、中止对上述裁定对荣晟公司名下位于海口市龙昆北路华银大厦XX楼X区房（产权证号：XX**）的执行。
申请执行人农行龙华支行称，我行诉荣晟公司、刘国安借款合同纠纷一案，经过一审、二审审理，海口市中级人民法院于2015年12月2日作出（2015）海中法民一终字第1419号终审判决，支持我行的诉讼请求。该判决合法合规，不存在任何争议，且龙华法院所作的（2016）琼0106执612号民事裁定书并无错误。一、我行的抵押权设立在先，案外人租赁在后，抵押可破除租赁。我行与借款人刘国安于2013年12月5日签订了《个人担保借款合同》（合同编号：46020XXXXX）用于其公司生产经营周转，由抵押人荣晟公司提供位于海口市龙昆北路华银大厦X区的房产作为该笔借款的抵押担保，并于2013年12月10日在海口市房产局办理了房产抵押登记，而案外人的《房屋租赁合同》于2016年5月16日签订。根据我国《物权法》第190条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”我行的抵押权设立在前，案外人的租赁关系不得对抗我行已登记的抵押权。二、《房屋租赁合同》的出租方高经公司是否有转租权，农行对此存有质疑。案外人的《房屋租赁合同》并不是直接与产权人荣晟公司签订的，而是与第三方高经公司签订的。对于高经公司是否有转租权，案外人提供的证据材料并无法证明。我行对《房屋租赁合同》的有效性存有质疑。三、对案外人提供证据的真实性存在质疑，有虚假租赁的嫌疑。我行与借款人刘国安、抵押人荣晟公司于2013年12月5日签订了《个人担保借款合同》（合同编号：46020XXXXX）时，仅被告知位于海口市龙昆北路华银大厦X区的抵押物（海口市房权证海房字第XX**号，建筑面积779.72平方米）于2013年6月1日已租赁给海南相君制冷工程有限公司，租赁期限从2013年6月1日至2015年5月31日，而对抵押物存在的其他租赁关系却毫不知情。案外人《房屋租赁合同》有虚假租赁的嫌疑。我行对证据的真实性存疑。
被执行人杨金凤未作陈述。
被执行人荣晟公司未作陈述。
本院查明，位于海南省海口市龙昆北路的华银大厦X区登记在荣晟公司名下，所在层数为13层，建筑面积779.72平方米（房产证号：海口市房权证海房字第X**号）。2013年6月1日，荣晟公司与海南相君制冷工程有限公司（以下简称相君公司）签订一份《租房协议》，约定：荣晟公司将位于龙昆北路华银大厦X区X幢XXX.72平方米的房屋出租给相君公司，租赁期自2013年6月1日至2015年5月31日，租金每月5000元，按月支付。2013年11月26日，荣晟公司与相君公司共同向农行龙华支行出具一份《承租人出租人承诺书》，主要内容为：上述租赁房屋拟抵押给农行龙华支行，用于向借款人刘国安发放的200万元贷款作抵押担保，承租人与出租人共同承诺在房屋租赁期限内，如该行行使抵押权处置承租房产，则租赁合同于该行通知之日提前终止。因租赁合同发生的争议，双方自行协商解决。
农行龙华支行因与杨金凤、刘慧、刘相君、荣晟公司借款合同纠纷，于2014年10月9日将后者诉至本院，本院于2015年4月10日就该案作出（2014）龙民二初字第1146号民事判决书。判决事实查明部分载：2013年12月5日，农行龙华支行与刘国安（起诉前已死亡）、杨金凤签订《个人担保借款合同》（合同编号：46020XXXXX），约定刘国安向该行借款175万元，荣晟公司对以上借款向农行龙华支行提供海口市龙昆北路华银大厦X区房作为担保，并于2013年12月10日在房产部门办理了抵押登记（证号：海口市房他证海房字第T0XX**号）。判决判令：一、解除农行龙华支行与杨金凤于2013年12月5日签订的《个人担保借款合同》；二、被告杨金凤向农行龙华支行偿还借款本金175万元及利息；三、农行龙华支行对海口市龙昆北路华银大厦X区房享有优先受偿权；四、农行龙华支行实现抵押权后，荣晟公司有权向杨金凤追偿。荣晟公司不服判决，上诉至海口市中级人民法院，该院于2015年12月2日就该案二审作出（2015）海中法民一终字第1419号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审判决发生法律效力后，被执行人未履行判决确定的义务，农行龙华支行遂向本院申请强制执行，本院立（2016）琼0106执612号案件予以执行，并于2016年5月16日作出（2016）琼0106执612号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人荣晟公司名下位于海口市龙昆北路华银大厦X区房产（产权证号：XX**）；二、查封期限三年。
另查，2015年5月16日，高经公司（甲方）与案外人（乙方）签订一份《华银大厦写字楼租赁合同书》，约定甲方将坐落在海口市龙昆北路XX号华银大厦XXX房出租给乙方，该房面积170平方米；租赁期自2015年5月16日至2016年5月15日；租金每年53040元。2016年5月16日，高经公司与案外人续订上述租赁合同，租金不变，合同期限至2017年5月15日。2015年7月10日，案外人通过银行向高经公司支付了54469.5元，2016年8月4日以同样方式支付了95316.7元。2015年4月28日至2015年7月15日、2016年8月9日，高经公司陆续向案外人开具了租金、物业管理费、代收公摊水电费、电费等费用的发票。
案外人为证高经公司出租房屋的合法性，提交了《授权委托书》作为证据，该《授权委托书》落款时间为2014年9月1日，主要内容为：荣晟公司全权委托高经公司出租海口市龙昆北路XX号第十三层，面积779.72平方米，产权属荣晟公司，不得变更与转让，委托出租期自2014年9月1日至2017年8月30日。
以上事实，有本院（2014）龙民二初字第1146号民事判决书、（2016）琼0106执612号执行裁定书，海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第1419号民事判决书，银行进账单、发票、《华银大厦写字楼租赁合同书》、《租房协议》、《承租人出租人承诺书》、房屋所有权证、《授权委托书》，以及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”根据上述司法解释规定，在被执行人拒不履行生效判决的情况下，本院在执行阶段查封被执行人荣晟公司名下涉案房产，并无不当。案外人对涉案财产的权利为租赁权，“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，不等同于禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，该司法解释规定仅限于保障承租人在租赁期内的租赁权，旨在暂缓移交执行标的，但不能对抗法院对执行标的进行处分。承租人可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。综上，案外人申请撤销（2016）琼0106执612号执行裁定、中止对涉案房屋的执行，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人海南百纳筱宇影音文化传播有限责任公司的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 赵 越
审判员 张琳琳
审判员 林宏业
二〇一六年八月二十五日
书记员 江 华