辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2017）辽02执异490号
异议人(被执行人):大连中源房屋开发有限公司，住所地大连市中山区解放路726号。
法定代表人：宋凯秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。
申请执行人：大连连成房地产开发有限公司，住所地大连银帆宾馆1546房间。
法定代表人：吴国杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖大鹏，北京大成（大连）律师事务所律师。
在本院执行大连连成房地产开发有限公司（以下简称连成公司）与大连中源房屋开发有限公司（以下简称中源公司）土地转让纠纷一案中，异议人中源公司对本院查封两套住宅房屋（即位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2和2-19-1）、四套公建房屋（即大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4）的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年11月6日举行了听证，中源公司委托诉讼代理人徐绍栋、连成公司委托诉代理人廖大鹏参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
中源公司称，首先，连成公司执行中源公司的执行案件已经执行终结，即中源公司以七套房屋抵顶了欠付连成公司的全部债务；其次，假使中源公司尚有余额债务未结，但通过双方于1996年10月14日达成的债务偿还协议也可以看出中源公司尚欠连成公司的债务数额仅为14万元，而大连市中级人民法院对价值千万余元的相关房屋进行查封明显存在超标的查封的情形。据此，请求解除对两套住宅房屋（即位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2和2-19-1）、四套公建房屋（即大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4）的超标的额查封。
连成公司称，不同意中源公司的异议请求。主要理由是：首先，连成公司于1996年5月申请强制执行中源公司，至1999年10月大连市中级人民法院作出将中源公司所有的七套房屋抵债裁定之时，中源公司总计欠付连成公司的债务本息、诉讼费用等已达4329832元，且该七套房屋仅能偿还连成公司236万元的债权，依据相关法律规定，在双方未约定清偿顺序的情况下，依法应当认定该236万元中包括部分本金和部分利息。其次，截止目前经连成公司计算，中源公司仍欠连成公司债务合计430余万元（即暂计算至本案于2017年11月6日召开听证会时止），而为了防止原来已经查封的两套住宅房屋因他人提出执行异议被解除查封等情况的发生，连成公司才又申请查封了案涉的四套公建房屋，故在最终执行的债务数额并未经人民法院确认的情况下，大连市中级人民法院采取的查封行为符合法律规定。再次，中源公司曾经提起过执行异议被驳回，故中源公司再提起本案执行异议应当驳回其申请。
本院查明，连成公司与大连龙达房屋开发有限公司（以下简称龙达公司，该公司在本案执行过程中变更名称为中源公司，且本院于2010年4月9日作出裁定变更本案被执行人为中源公司）土地转让纠纷一案的审理情况。本院于1996年5月6日作出（1995）大民房初字第89号民事判决，即龙达公司返还连成公司土地使用转让费250万元；龙达公司从1995年7月13日起至该款付清日止支付占用连成公司250万元中国人民建设银行的同期70%贷款利息；以上款项从本判决生效15日内执行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条（即新民事诉讼法的第二百五十三条）执行。该判决宣判后，连成公司、龙达公司均未提起上诉。
连成公司与中源公司（即龙达公司）土地转让纠纷一案在执行过程中以房抵债的执行情况。本院在作出（1995）大民房初字第89号民事判决后，1996年10月14日，连成公司与龙达公司签订一份协议书，该协议书约定的主要内容是：龙达公司欠连成公司本金250万元人民币，连成公司同意龙达公司用北京街小区7号楼的七套房屋抵偿236万元；龙达公司所欠连成公司的余款由龙达公司做出还款计划支付给连成公司。1996年12月5日，连成公司向本院提交申请强制执行的申请书，该申请书记载的主要内容是：连成公司与龙达公司在1996年10月14日签订协议，龙达公司迟迟不履行，故申请强制执行。1999年10月10日，连成公司出具一份证明，该证明材料中记载的主要内容是：龙达公司将其开发的北京街小区7号楼七套房屋589.79平方米抵顶欠连成公司款项236万元，龙达公司已与连成公司于1996年10月办理了房屋交接手续。1999年12月22日，本院作出（1995）大民房执字第89号民事裁定，即将龙达公司所有的位于大连市西岗区博爱街四十号的七套住宅（即连成公司与龙达公司在1996年10月14日签订的协议书中约定的房屋）变卖给赵树龙、张久顺、王崇林以冲抵龙达公司欠连成公司236万元债务。
连成公司申请恢复执行等相关情况。本院在将上述七套房屋通过变卖方式冲抵龙达公司欠连成公司236万元债务之后，连成公司以龙达公司仍有部分债务未履行为由向本院申请恢复执行，因龙达公司在执行过程中变更名称为中源公司，故本院于2010年4月9日作出（2010）大执审字第74号执行裁定，即变更中源公司为本案被执行人。在本案恢复执行过程中，本院查封了中源公司位于大连市沙河口区五四华庭的相关房屋，中源公司对此向本院提起执行异议（即要求撤销恢复执行的行为；要求解除五四华庭公建房屋的查封）。本院于2014年12月19日作出（2012）大执他字第119号执行裁定（即驳回中源公司提出的异议），该裁定记载的查明事实部分主要包括：2009年12月24日，连成公司申请恢复执行；2010年1月27日，本院查封了中源公司的八套房屋（即五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4、1-1-5、1-1-6、1-1-7、1-1-8）；2011年11月12日，根据中源公司申请，本院将查封的八套房屋解除查封，并查封了中源公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号两套房屋；中源公司于2010年6月25日和10月27日分别提交的两份执行异议申请书第一项异议请求均为请求确认（1995）大民房初字第89号民事判决书（即本案的执行依据）项下的剩余的未履行债务金额；2011年3月22日，在本院执行过程中，本院组织双方当事人执行和解时，中源公司的法定代表人宋凯秋承认拖欠连成公司14万元，但对连成公司主张的数额有异议。本院在作出（2012）大执他字第119号执行裁定后，中源公司不服向辽宁省高级人民法院申请复议，辽宁省高级人民法院于2015年10月26日作出（2015）辽执二复字第21号执行裁定（即驳回中源公司的复议申请）。在此之后，本院于2015年11月5日继续查封中源公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号两套住宅房屋至2018年11月4日；于2017年5月8日作出（2016）辽02执恢644号执行裁定和协助执行通知书，即查封中源公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4等四套公建房屋，查封期限至2020年5月7日。本案在审查期间，中源公司委托大连汇生资产评估事务所作出大汇房评字（2017）第0088号房地产估价报告，该报告中记载的主要内容是：位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号两套住宅房屋（即该两套住宅房屋的面积均为156.68平方米）当前的价值均为289.86万元；位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1（即156.04平方米）、1-1-2（即56.56平方米）、1-1-3（即60.47平方米）、1-1-4（即178.28平方米）的四套公建房屋的价值分别为592.95万元、214.93万元、229.79万元、677.46万元。本案在审查期间，连成公司对前述评估报告中记载的相关内容的真实性表示无异议。本案在审查期间，连成公司、中源公司分别按照本院要求在假设案涉债务本金剩余14万元的情况下截止目前中源公司欠付连成公司的债务本息等数额作出了计算结果，即连成公司认为截止2017年11月6日中源公司欠付本息等合计287余万元、中源公司认为截止2017年11月5日欠付连成公司本息等合计187余万元，连成公司、中源公司分别计算得出的数额存在不同的主要原因是连成公司是按照5年期银行贷款利率计算利息、中源公司是按照1年期银行贷款利率计算利息所致。本案在审查期间，中源公司认可案涉被查封的六套房屋并无他人占有使用等情况。
本院认为，本案争议的焦点问题是：第一，中源公司欠付连成公司的债务数额如何认定的问题；第二，案涉已被查封的房屋是否存在超标的查封的问题。
针对第一个焦点问题，本院认为，首先，依据本案执行依据在发生法律效力之后连成公司与中源公司（即原名龙达公司）签订的协议书内容可以看出，因连成公司同意中源公司用七套房屋（即非本案涉及的被查封的房屋）抵偿欠付债务本金250万元中的236万元，且中源公司亦同意对剩余未能偿还部分的债务通过做还款计划的方式予以履行，故由此可以认定截止前述七套房屋抵偿债务之后，中源公司欠付连成公司的债务本金数额是14万元。其次，因中源公司并未提供充分证据证明连成公司明确表示放弃本案执行依据中确定的债务利息以及法定的逾期迟延履行期间的债务利息，故中源公司应当向连成公司支付前述利息。再次，因本案执行依据于1996年5月发生法律效力后中源公司并未履行生效判决确定的全部给付义务，且直至1999年12月本院作出执行裁定通过变卖七套房屋冲抵欠付连成公司236万元债务之后，连成公司才实现了本案执行依据所确定的部分债权，故连成公司按照本院要求在假使案涉债务本金还剩余14万元的情况下计算得出截止2017年11月6日的债务本息等合计为287余万元（即依据5年期银行贷款利率计算利息）的数额更为合理。
针对第二个焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定可以看出，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限来确定是否存在明显超标的查封的情况；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定可以看出，人民法院第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十，而如果出现流拍并再次拍卖时可以酌情降低保留价，且每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十；根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条规定可以看出，网络司法拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十，若出现流拍再次拍卖的，则再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本案中，正如前所述，截止2017年11月6日中源公司欠付连成公司债务本息等合计287余万元，由于本案执行依据中确定的利息是计算至本金付清日止，且中源公司并未承诺欠付的相应款项何时支付给连成公司，因此，中源公司欠付的债务利息（即包括一般债务利息和迟延履行的加倍债务利息）自2017年11月6日之后至中源公司履行完毕生效判决确定的付款义务时止仍始终处于计算过程中。又由于连成公司实现其债权是通过网络拍卖还是非网络拍卖截止目前并未确定，且两种拍卖方式的起拍价和再次起拍价的降价幅度又存在差别，因此，为了更好地保护双方当事人的合法权益，综合本案在将来评估、拍卖执行过程中有可能出现流拍等相关情况，结合中源公司委托作出的评估报告，对于本院查封的案涉六套房屋中保留两套住宅房屋（即位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号）和一套公建房屋（即位于大连市沙河区五四华庭6号楼1-1-2，面积为56.56平方米）的查封为宜，而对于其它三套公建房屋予以解除查封。至于连成公司称中源公司曾经提起过执行异议，故中源公司提起本案执行异议应当驳回其申请一节，本院认为，因中源公司曾经提起的执行异议主要是针对本案是否应当恢复执行的问题，而中源公司提起本案执行异议是针对是否存在超标的查封的问题，故连成公司该项理由，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条和第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下：
变更大连市中级人民法院作出的（2016）辽02执恢644号执行裁定为查封被执行人大连中源房屋开发有限公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-2房屋，查封期限三年。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。
审判长李奎哲
审判员金秀丽
审判员景梦婵
二○一七年十一月二十二日
书记员杨宁