广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3288号
上诉人（原审被告）：广州市华力安食品有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：李志强，该公司总经理
委托代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓应权，住广州市花都区。
委托代理人：马洁妍，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：郭美好。
原审被告：李志强，住广州市花都区。
原审被告：邓应添，住广州市花都区。
原审被告：邓美兴，住广州市花都区。
三原审被告共同委托代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。
上诉人广州市华力安食品有限公司（以下简称华力安公司）因与被上诉人邓应权建设用地使用权纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：邓应权与邓应添、邓美兴是兄妹关系，李志强是邓应权的外甥。华某安公司于2001年8月15日成立，属自然人投资或控股的有限责任公司，现任的法定代表人为李志强，邓应权约在2012年成为华某安公司的股东之一。
2004年8月20日，邓应权儿子邓某甲（甲方）与李志强（乙方）、邓应添儿子邓某乙荣（丙方）、邓美兴女儿李某乙（丁某）签订一份联合出资购置土地开发合同�约定四方共同出资购置土地开展房产业务。合同约定：一、同意以李志强名义向花都机场经济开发有限公司购入土地9.5亩。二、各方出资认购股比：甲方占总出资额认购的股比40%，乙、丙、丁某各占出资总额认购股比20%。庭审中，邓应权及李志强、邓应添、邓美兴均确认购买涉案土地使用权的实际出资人为邓应权、邓应添、邓美兴及李志强。
2004年8月30日，华某安公司取得编号为穗花规地证（2004）42号建设用地规划许可证，该证显示，用地单位：华某安公司；用地项目名称：居住用地；用地位置：花都区新华镇106国道西侧清布村沙水某；用地面积：6334.29平方米。2004年9月29日，国土部门对涉案土地核发国有土地使用证［编号：花某（2004）第720620号，土地使用权人：华某安公司，地类（用途）：住宅用地，使用权面积：5632.87平方米］。
2007年7月28日，华某安公司（�方）与案外人周某、李某丙（乙方）签订合作开发建设商住楼及产权分配协议，约定以甲方提供涉案土地作为建设用地、乙方支付全部建设费用的方式合作开发商住大楼。2007年8月8日，华某安公司（甲方）与邓应权、李志强、邓应添、邓美兴（乙方）签订土地挂靠合同，约定：甲方同意由乙方四股东出全资购买位于花都区106国道、清布村沙水某（土名）9.5亩土地（国土证号7206**），挂靠到华某安公司名下进行房地产项目开发。乙方所开展的一切工程项目所需交纳的一切税收和费用均由乙方全资自行负责，与甲方无关。2007年12月10日，邓应权和华某安公司、李志强、邓应添、邓美兴作为甲方与案外人周某、许某、李某丙作为乙方签订一份合作开发合同，约定：一、甲方提供条件：甲方同意提供位于广州市花都区新华街清布村水某106国道西侧商住用地一块，该地块已由�某安公司购入，土地使用权证号为（2004）第720620号，建设用地规划许可证号为（2004）42号，用地面积9.5亩（6334.29平方米）。甲方提供上述地块作为出资投入项目公司与乙方合作开发建设商住楼或商业大厦（以下简称“大楼”），甲方不承担建设大楼的责任风险。甲方不提供该国有土地使用权证作抵押贷款用途。二、乙方提供条件：合作建设本合同第一条约定大楼的建房资金预计为人民币3800万元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于预计数额的部分由乙方承担和享有。合同并对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。甲乙双方签订合作开发合同后，没有按合同约定组建项目公司，没有履行合同。2008年7月11日，华某安公司取得编号为穗规地证（2008）394号建设用地规划许可证，该证显示，用地单位：华某安公司；用地项目名称：商业用地；用地位置：花都区新华街清布村；用地性质：商业金融业用地（C2）；用地面积：6333平方米（其中净用地面积5553平方米，道路面积729平方米，河涌面积1平方米，绿化面积50平方米）。2009年4月8日，华某安公司取得编号为花某（2009）第721727号的国有土地使用证，登记的土地使用权人为华某安公司，地类（用途）为商务金融用地，使用权面积5521.49平方米。
邓应权向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认邓应权拥有华力安公司名下位于广州市花都区新华街清布村沙水某地块使用权40%的份额（面积为2253.15平方米，购买价约91.5万元）；2.华力安公司将其名下位于广州市花都区新华街清布村沙水某地块使用权40%的份额（面积为2253.15平方米）过户给邓应权；3.李志强、邓应添、邓美兴协助华力安公司办理将位于广州市花都区新华街清布村沙水某地块使用权40%的份额（面积为2253.15平方米）过户给�应权的手续；4.本案的诉讼费由李志强、邓应添、邓美兴、华某安公司共同承担。
2014年2月24日，邓应权以周溥波、许记房、李伍全为被告向广州市花都区人民法院提起合资、合作开发房地产合同纠纷诉讼，要求周某、许某、李某丙继续履行双方于2007年12月10日签订的合作开发合同、出资办理成立房地产开发项目公司的手续。广州市花都区人民法院在审理过程中依法追加华某安公司、李志强、邓应添、邓美兴为第三人参加诉讼。该案诉讼中，李志强、邓应添、邓美兴及华某安公司均表示不同意履行合作开发合同。2014年7月30日，广州市花都区人民法院作出（2014）穗花法民三初字第394号民事判决，判决驳回邓应权的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，这是不动产物权的公示公信原则规定。不动产物权登记的权利推定效力，是指经合法登记的不动产物权的人在法律上推定为权利人。但这种效力只是法律上的推定，并非绝对的不可推翻。在相关当事人提出相反证据时，是可以推翻这种推定，从而维护事实上的真正不动产物权权属。本案中，涉案土地的土地使用权虽登记在华某安公司名下，但根据邓应权与李志强、邓应添、邓美兴于2004年8月20日签订的联合出资购置土地开发合同及2007年7月28日邓应权、李志强、邓应添、邓美兴与华某安公司签订的土地挂靠合同以及双方在庭审的陈述可知，涉案土地使用权的实际出资购买人为邓应权和李志强、邓应添、邓美兴，其中邓应权占40%份额，李志强、邓应添、邓美兴各占20%份额。涉案土地的土地使用权挂靠登记在华某安公司名下，只是邓�权和李志强、邓应添、邓美兴为了方便在涉案土地进行房地产项目开发，华某安公司对涉案土地并没有任何权利义务。涉案土地的实际权利人应为邓应权和李志强、邓应添、邓美兴。作为涉案土地使用权的共同权利人之一的邓应权在其他权利人李志强、邓应添、邓美兴及挂名产权人华某安公司长期不履行与案外人周某、李某丙、许某签订的合作开发合同的义务，一直放任不开发涉案土地的情况下，邓应权请求确认其拥有上述土地使用权40%的份额，并要求华某安公司将上述土地使用权40%的份额（具体面积以国有土地使用权证登记的面积为准）过户至邓应权名下，理据充分，原审法院予以支持，但该土地使用权40%的份额过户发生的相关费用应由邓应权负担。作为挂名持证人华某安公司以不动产登记证书的物权效力对抗真正权利人的确权及过户登记请求，理由不能成立，原审法院不予支持。另，因土地使用权的过户登记只发生在华某安公司和邓应权之间，根据相对性原则，过户登记不需要李志强、邓应添、邓美兴的协助，因此，邓应权要求李志强、邓应添、邓美兴协助华某安公司办理涉案土地使用权40%份额的过户手续，理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第九十四条的规定，作出如下判决：一、确认邓应权拥有登记在广州市华力安食品有限公司名下［国有土地使用证号：花国用（2009）第721727号）位于广州市花都区新华街清布村的地块的土地使用权40%的份额；二、广州市华某安食品有限公司于本判决生效之日起30日内协助邓应权办理将上述土地使用权过户到邓应权名下的变更登记手续；三、驳回邓应权的其他诉讼请求。�审案件受理费6475元，由李志强、邓应添、邓美兴、广州市华某安食品有限公司共同负担。
判后，上诉人华某安公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，未登记的，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”这是我国法律强制性规定不动产物权设立，变动的法定公示程序，只有在符合规定的情况下，不动产物权的设立才具有法律效力，一审判决将这一法律的强制性规定解释为一种法律上的推定，认为在当事人提出相反证据时是可以推翻的，一审判决的这一解释严重违背了立法本意。首先，不动产物权设立登记行为是行政机关的具体行政行为，是具有不动产确权性质的法律行为，在没有经过行政复议，行政诉讼等合法程序撤销和变更之前，是具有法律效力的，�民法院无权在民事诉讼中改变和否定这一具体行为的效力，其次本案一审中也没有任何证据证明本案所涉土地使用权登记有违反法律规定的情况和事实。一审判决在民事诉讼中“推翻”国土部门的具体行为是对《物权法》第九条的错误解释，法律适用严重错误。二、《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。”这一规定是对不动产物权在未办理物权登记时当事人之间合同效力的确认，这是对当事人之间存在合同上的债权关系的效力确认，并不是对不动产物权归属效力的确认。一审中也没有任何证据证明邓应权是用自己已经亨有的土地使用权与上诉人合作的事实。因此，一审判决在适用《物权法》第十五条过程中，混淆债权与物权的区别，将上诉人合法享有的土地使用权的一部分直接确认给邓应权，是对《物权法》第十五条在法律适用上的严重错误。三、《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，亨有公司法人财产权。”我方是有限责任公司，本案所涉土地使用权是依法确认的公司财产，在没有任何相关国家机关生效法律文书为依据的前提下，一审判决将独立的公司法人财产直接确认给邓应权，是对《公司法》第三条的严重违反。另补充几点意见：1、我方与本案其他当事人及案外人的合作开发合同无法履行的原因是因为政策的原因导致所发放的国土使用证比实际面积少了800平方米，而案外人不愿意再继续履行合同，并且是四方无法与案外人达成调解和解协议，才导致开发合同无法继续履行，并非是我方以及李志强、邓应添、邓美兴的过错所导致，邓应权是我方的股东，涉案土地挂名在我方，不会侵犯到被上诉人对涉案土地使用权的权益。2、我方基于《土地挂靠合同》才合法拥有涉案土地的使用权证书，且在双方签订的《土地挂靠合同》中并没有明确约定挂靠时间，以及解除合同的约定条件，邓应权也并没有证据证明我方与原审三被告构成根本违约，而一审判决要求上诉人办理过户的行为，是解除了双方的《土地挂靠合同》。而这个诉讼请求，被上诉人是没有在一审过程中提出的，原审直接判决上诉人过户没有法律依据。3、一审判决书要求我方将涉案土地的40％份额（具体面积以国土土地使用权证登记的面积为准）过户至邓应权名下，这一判项，也是无法在国土部门进行明确划分的。4、如涉案土地的40％的份额登记在被上诉人邓应权名下，则会严重损害到其他共有人即原审三被告的利益。涉案的土地是属于四方合伙的财产，涉案的土地作为一个整体，是无法进行分割的，登记在邓应权名下，就会严重影响整个地块的开发。要求同我方解除《土地挂靠合同》，将涉案土地变更登记也应当是属于四方合伙人的合伙决议事项，并非由邓应权一个人决定。5、我方与邓应权等人签订的《土地挂靠合同》中并没有约定解除条款，我方并未实施导致合同目的不能实现的违约行为，导致土地挂靠合同法定解除的情形并不存在。涉案土地使用权从我方名下过户到邓应权名下，必然涉及到挂靠合同效力的认定，而这是合同法调整的范畴。而一审法院基于物权，就直接判决要求上诉人过户，是适用法律错误。综上，上诉请求判令：一、撤销原审判决；二、驳回邓应权一审各项诉请求；三、一、二审案件受理费全部由邓应权承担。
被上诉人邓应权答辩称：一审法院查明邓应权与华某安公司之间存在挂靠合同关系，以及查明该合同的主要约定是审理本案的事实基础。华某安公司确认《土地挂靠合同》是双方的真实意思表示。挂靠合同已经明确约定涉案地块系邓应权与李志强、邓应添、邓美兴“出全资购买”的，华某安公司从未出资购买涉案地块，华某安公司上诉称涉案地块系其独立的法人财产，与事实不符。《土地挂靠合同》的性质是委托合同，邓应权才是真正的土地权属人。挂靠合同的主要内容就是约定由华某安公司代邓应权等人持有涉案地块，“代持”是一种代理行为，而代理合同的性质就是委托合同。挂靠合同约定，华某安公司无需为涉案地块的开发建设支付任何税费。华某安公司上诉称涉案地块是其公司财产，就应当自行承担开发建设所需的一切费用，为何约定由邓应权和李志强、邓应添、邓美兴承担该费用？由此可见，华某安公司的上诉意见与事实不�。挂靠合同约定，邓应权和李志强、邓应添、邓美兴应向华某安公司支付挂靠费。据此，挂靠合同是一份有偿的委托合同。“挂靠”一词虽非正式法律术语，但从该词语可以看出，华某安公司并非涉案地块的真正土地权属人，仅仅是名义上的权属人。涉案土地的产权登记情况与案涉土地的真正权利人不相符，应予更正。李志强、李某乙（邓美兴的女儿）、邓某乙荣（邓应添的儿子）在没有告知邓应权的情况下，于2001年2月私自与花都机场经济开发公司签订土地转让合同购买土地。2004年，李志强、邓美兴、邓应添再次在没有告知邓应权的情况下，私自将涉案土地从广州市花都区东区房地产开发公司转为挂靠华某安公司。涉案土地的产权登记情况与案涉土地的真正权利人不相符是由于李志强、邓应添、邓美兴和华某安公司擅自处理造成的，并非邓应权的真实意愿，且�案土地的产权登记情况与涉案土地由四人共同出资购买的客观事实相违背。2014年2月24日，邓应权以周溥波、许记房、李伍全为被告向广州市花都区人民法院提起合资、合作开发房地产合同纠纷诉讼，要求周某、许某、李某丙继续履行双方于2007年12月10日签订的合作开发合同、出资办理成立房地产开发项目公司的手续。广州市花都区人民法院在审理过程中依法追加华某安公司、李志强、邓应添、邓美兴为第三人参加诉讼。该案诉讼中，李志强、邓应添、邓美兴及华某安均表示不同意履行合作开发合同。2014年7月30日，广州市花都区人民法院作出（2014）穗花法民三初字第394号民事判决，判决驳回邓应权的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。从上述情况可知，邓应权参与签订与涉案土地有关的开发合同，对涉案土地在事实上享有支配和处分的权利，是涉案土地的真正权�人。虽然物权是一种对世权，但在邓应权与华某安公司之间应当首先适用委托合同关系，1.委托行为发生在先，物权登记行为产生在后，两者存在前后顺序；2.如邓应权没有委托华某安公司代为持有涉案地块产权，涉案地块就不可能登记在华某安公司名下；3.产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利；4.华某安公司是接受他人委托代为持有物权，登记的权属人享有的物权并不能对抗委托人；5.代为持有不动产与代为持有公司股权极为类似，在委托人和受托人之间均应当优先适用委托合同关系。6.不动产物权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，登记机关仅对客观事实或既存的权利状态进行单纯的�知与判断，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利应取决于当事人之间的民事实体法律关系。华某安公司对一审查明的事实并无异议，而一审已经查明的一系列事实，包括邓应权出资购置涉案土地、邓应权将涉案土地挂靠在华某安公司名下、邓应权参与签订涉案土地合作开发合同等，明确表明了邓应权是涉案土地的实际出资人和真正权利人，涉案土地使用权的40%份额应归答辩人所有。综上所述，华某安公司的上诉意见与事实严重不符，补充几点：1.华某安公司在（2014）穗花法民三初字第394号案中提出要求案外人以及对方继续履行协议，在该案的审理过程中，我方已经提供证据证明涉案土地面积减少、性质变更，均是华某安公司和李志强、邓应添、邓美兴三人导致的，足以证明不是政策的原因导致合同无法履行，而且在394号案中已经询问过李志强、邓应添、邓美兴以及华某安公司是否同意履行合同，其均表示不同意。邓应权与原审三被告不是合伙组织，当时各方签署合同，主要是购买涉案的土地，根据出资来划分相应的土地比例。事后签订的挂靠合同，邓应权并非作为组织和华某安公司签署合同，只是作为同意人而挂靠的，涉案合同的性质是委托合同，虽然没有约定解除条件，但是根据合同法相关规定，邓应权可以随时解除合同。华某安公司不能履行职责，邓应权解除自己的委托关系，并不影响其他人的委托关系，邓应权的诉求是为了确认份额，并非是析产，原审法院的判决具有可执行性。综上所述，邓应权请求二审法院维持一审判决。
原审被告李志强、邓应添、邓美兴述称表示同意华某安公司的意见。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，上诉人华某安公司向本院提�以下证据：形成时间为2015年5月15日的《会议记录》以及协议书，拟证明原审三被告经过合伙人会议讨论，各方均同意履行土地挂靠合同，涉案土地继续挂靠在上诉人公司名下进行经营，另外，三方合伙人不同意将合伙财产的40%转移到被上诉人名下。该份证据是形成在原审判决之后。被上诉人邓应权对此发表意见称：我方对华某安公司提交证据的三性不认可，从会议记录看出，参加人中没有邓应权，这可以证明李志强、邓应添、邓美兴在行使权力的时候剥夺了邓应权的发言权，我方的诉求并不属于从会议记录第一页中邓美兴的发言所列的情况，并不影响其他人的权力，并无违反合同的约定，合同约定重要的事项应当全体合伙人参加，但是李志强、邓应添、邓美兴没有通知邓应权开会，也没有征询邓应权意见，所以对于涉案的会议记录的三性不认可。关于协议书，其�容载明将涉案土地作为合伙财产，我方也不认同，我方没有和原审三被告形成合伙组织，只是四方共同购买同一块土地，对土地有明确的股权划分，这份协议只有三方签署，明显损害了我方的利益，所以我方对协议书也不认可。李志强、邓应添、邓美兴对该证据并无异议。被上诉人邓应权提交以下证据：一、（2014）穗花法民三初字第394号案件的第二次庭审笔录；拟证明：（1）2014年5月14日，（2014）穗花法民三初字第394号案件的第二次庭审；（2）华某安公司确认《土地挂靠合同》是其真实意思表示；（3）李志强、邓应添、邓美兴均确认《土地挂靠合同》是其真实意思表示；4）《土地挂靠合同》是事后补签的合同，可见，该合同所约定的“邓应权等四人出全资购买涉案地块”是事实。二、（2014）穗花法民三初字第394号案件的第三次庭审笔录，拟证明（1）2014年7月4日，花都法院举行（2014）穗花法民三初字第394号案件的第三次庭审；（2）邓应添确认收到邓应权交的购地款（见笔录第9页）；（3）华某安公司和邓美兴、李志强均确认收到邓应权交的购地款。华某安公司对该证据发表意见称对于庭询笔录所证明的事项没有意见。李志强、邓应添、邓美兴对该证据未提出异议。
本院认为，根据邓应权与李志强、邓应添、邓美兴签订的联合出资购置土地开发合同及邓应权、李志强、邓应添、邓美兴与华某安公司签订的《土地挂靠合同》，双方一审期间的陈述，以及已经生效的（2014）穗花法民三初字第394号查明的事实，涉案土地使用权的实际出资购买人为邓应权和李志强、邓应添、邓美兴，其中邓应权占40%份额，李志强、邓应添、邓美兴各占20%份额。涉案土地的土地使用权挂靠登记在华某安公司名下，只是邓应权和李志强、邓应添、邓美兴为了方便对涉案土地进行房地产项目开发，华某安公司作为被挂靠人对涉案土地并没有任何权利义务。而在李志强、邓应添、邓美兴及挂名产权人华某安公司长期不履行与案外人周某、李某丙、许某签订的合作开发合同的义务，一直放任不开发涉案土地的情况下，原审法院据此确认邓应权拥有涉案土地使用权40%的份额，并要求华某安公司将上述土地使用权40%的份额过户至邓应权名下，并无不当，本院予以维持。上诉人华某安公司以《中华人民共和国物权法》第九条的规定主张其对涉案土地享有使用权，但该主张与华某安公司与邓应权、李志强、邓应添、邓美兴所签订的土地挂靠合同所约定的条款相矛盾，故本院对该主张不予采纳。至于李志强、邓应添、邓美兴与邓应权合资开发涉案土地的内部权利义务关系，双方可另寻他途解决，本案不予调处，而华某安公�并非该合资开发土地合同的当事人，其无权以李志强、邓应添、邓美兴与邓应权的内部纠纷作为抗辩理由对抗邓应权的确认涉案土地使用权份额的诉请，该上诉主张本院不予支持。
关于华某安公司二审期间提交的证据《会议记录》以及协议书，该证据系李志强、邓应添、邓美兴与邓应权内部关系文件，与本案并无关联，且不属于二审新证据的范畴，故本院对该证据不予采纳。关于邓应权二审期间提交的（2014）穗花法民三初字第394号案庭审笔录，该笔录记载的事实已经在生效判决（2014）穗花法民三初字第394号中反映，原审法院已经查明相关事实，且李志强、邓应添、邓美兴与华某安公司未对此提出异议，本院对此予以采纳。
综上所述，上诉人华某安公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12950元，由上诉人华力安公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 宋德光