苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第873号
原告苏州工业园区海宜置业有限公司，住所地苏州工业园区娄葑镇板泾工业区。
法定代表人池颖，该公司总经理。
委托代理人马建华、张坤坤，江苏德瀚律师事务所律师。
被告沈金虎。
委托代理人蒋良方，江苏九典律师事务所律师。
原告苏州工业园区海宜置业有限公司诉被告沈金虎商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马建华、张坤坤，被告沈金虎及其委托代理人蒋良方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州工业园区海宜置业有限公司诉称，原、被告于2009年2月25日签订了商品房买卖合同1份，约定由被告购买原告开发的位于吴中区香山街道外塘环太湖大道199号建筑面积为693.11平方米的太湖天阕E-6号房屋；首付款为2800000元，贷款8400000元。为缓解被告购房时的资金压力，同时保证原告实现销售，约定借款给被告2800000元用于支付房屋首付款。2009年2月26日，原告账户转出2800000元到被告指定的公司吴江金帝时装有限公司。原告于2009年3月12日，5月14日根据之前签订的借款协议又转账给被告共计4000000元。2014年4月24日，被告无力偿还按揭贷款，原告收到了由招商银行出具的个人贷款催收通知书，要求原告承担保证责任。截止2014年4月24日，被告偿还房屋按揭贷款3748890.58元。其认为，被告迟迟不能履行借款协议上约定的还款义务，上述E-6号房屋的首付款实际系原告支付，随后被告偿还的银行按揭贷款也是由原告提供资金支持，最后被告因自身原因无法偿还按揭，导致原告代为清偿贷款，给原告造成了巨大的经济损失。被告不履行合同的行为已经构成根本违约，故请求法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；判令被告返还太湖天阕E-6号房屋并配合原告办理房屋登记注销手续。
被告沈金虎辩称，其已经依约全部履行了商品房买卖合同项下的义务，但原告没有履行办理房产证过户手续；借款协议、按揭贷款担保合同与商品房买卖合同属不同法律关系，违反借款协议以及按揭贷款担保合同的约定不能视为商品房买卖合同违约，且上述借款协议以及按揭贷款担保合同均未约定因被告违约可以导致原告有权解除商品房买卖合同；上述借款协议项下的还款义务已经超过诉讼时效，不能以此主张任何权利。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年2月25日，原、被告签订商品房买卖合同2份，分别约定被告购买由原告开发的位于吴中区香山街道外塘环太湖大道199号太湖天阕E-3号和E-6房屋（住宅用别墅）。其中E-3号房屋的建筑面积为628.54平方米，房屋总价款为8880000元，首付2280000元，贷款6600000元；E-6号房屋的建筑面积为693.11平方米，房屋总价款为11200000元，首付2800000元，贷款8400000元。上述商品房买卖合同均约定原告应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用备案文件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。
同日，被告（乙方）与池颖（甲方，系原告法定代表人）签订借款协议3份，分别约定乙方向甲方借款2800000元、2280000元和5000000元。其中上述借款额为2800000元的借款协议载明甲方同意拆借上述款项给乙方，帮助其支付购买太湖天阕E-6号房的首付款。借款额为2280000元的借款协议约定载明甲方同意拆借上述款项给乙方，帮助其支付购买太湖天阕E-3号房的首付款。以上两份借款协议均约定借款期间自2009年2月26日至2011年2月26日；并明确未按约发放的，乙方有权解除借款协议和前述商品房买卖合同；还款方式为2009年2月26日至2010年2月26日一年时间内归还的，甲方作为无息借款给乙方；如乙方在2010年2月27日至2011年2月26日内归还，乙方应按照银行同期同等商业贷款利率的50%计息支付给甲方；乙方因逾期无法归还而造成甲方的利益受损，责任由乙方承担。借款额为5000000元的借款协议载明：甲方同意拆借资金5000000元，帮助乙方缓解因购买太湖天阙E-6号和E-3号房屋后带来的资金紧张的问题；借款期限为2年；甲方未按约发放借款，乙方有权解除借款协议和前述商品房买卖合同；甲方委托原告向乙方支付此款项；还款方式为以实际甲方出资日起计算周期；乙方因逾期无法归还而造成甲方的利益受损，责任由乙方承担。
2009年2月26日，原告作为付款人向被告任法定代表人的吴江金帝时装有限公司（收款人）账户汇入5080000元。同日，吴江金帝时装有限公司作为出票人向原告（收款人）账户汇入5080000元，上述款项的进账单载明“沈金虎购房款”。2009年3月12日、5月4日，原告作为付款人向吴江金帝时装有限公司（收款人）账户各汇入3000000元、1000000元。对此，原、被告均确认借款额为5000000元的借款协议，实际原告仅支付了上述4000000元。
另查，为办理太湖天阕E-3和E-6号房屋贷款事宜，原告（保证人）、被告（借款人）与招商银行股份有限公司苏州分行（贷款人）于2009年3月6日签订个人购房借款及担保合同2份，就太湖天阕E-3的个人购房借款及担保合同约定：借款人向贷款人贷款金额为6600000元，贷款期限为240个月，自2009年3月6日起至2029年3月6日止；由借款人按期还款，贷款人按合同约定从借款人开设的账户内扣划贷款本金和利息；借款人自愿以其从售房人处购买的上述房产的全部权益抵押给贷款人；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。就太湖天阕E-6的个人购房借款及担保合同约定：借款人向贷款人贷款金额为8400000元，贷款期限为240个月，自2009年3月6日起至2029年3月6日止；由借款人按期还款，贷款人按合同约定从借款人开设的账户内扣划贷款本金和利息；借款人自愿以其从售房人处购买的上述房产的全部权益抵押给贷款人；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。后招商银行股份有限公司苏州分行如约发放以上两笔贷款共计15000000元，上述贷款已全部支付给原告。涉案房屋的贷款还款方式为：被告在上述贷款银行办理银行卡，自2009年4月6日起每月6日从被告银行卡中扣划应归还贷款本金及利息。被告最后一次还贷系2014年3月6日。后因被告断供贷款，自2014年4月6日起由原告偿还贷款本息至今。就太湖天阕E-3号房屋，被告累计支付贷款本息共计3035755.99元；就太湖天阕E-6号房屋，被告累计支付贷款本息共计3748890.58元。两套房屋共计支付贷款本息6784646.57元。上述楼盘房屋于2009年、2010年陆续交付业主。涉案的两套房屋至今未办理过户手续，亦未交付被告，被告未缴纳相应的税费。就上述E-6号房屋，原告基于与本案所涉房屋相同事实，与本案一并将被告诉至本院，请求法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；判令被告返还太湖天阕E-6号房屋并配合原告办理房屋登记注销手续。该案已另案审理。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、借款协议、银行付款凭证、收据、进账单、工商登记信息、还贷记录、个人贷款催收通知书、个人购房借款及担保合同，被告提供的商品房预售许可证、房产证、代办两证费用明细表、领证明细及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告又称原、被告之间签订的关于E-3和E-6号房屋的商品房买卖合同并非双方真实的意思表示；原、被告在签订2份商品房买卖合同的同时签订借款协议，约定由原告借给被告5080000元用于支付E-3和E-6的房屋的首付款，签订合同次日，原告将5080000元借款支付至被告指定的公司帐户，被告又通过该帐户将该笔款项支付到原告帐户，这样的资金流转事实上是为了满足商品房买卖的形式要求，从而实现原、被告与银行之间个人购房及借款担保合同的订立；原、被告之所以采用该种方式订立合同，一方面是由于原告资金压力，需要从银行贷款实现资金运转，另一方面是因为被告当时并没真实的足够的购买力来购买上述房屋；签订借款协议同时，双方约定原告支付被告4000000元用于被告偿还银行按揭贷款，嗣后原告向被告提出解除商品房买卖合同的意见，但因双方意见不一致，最终未解除合同；原告共向被告提供借款共计9080000元，被告偿还银行贷款的资金来自原告；2014年4月之后的按揭贷款，因为被告破产，无法偿还，原告与银行协商，由原告偿还；目前，该涉案房屋尚未办理房屋权证手续，也未交付给原告。综上，原、被告签订商品房买卖合同的根本目的是为了缓解原告的资金压力向银行获取贷款，而非房屋买卖，故原告变更诉讼请求为：请求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；判令被告返还太湖天阕E-6号房屋并配合原告办理房屋登记注销手续。同时就本院另案审理的涉及原、被告就太湖天阕E-3号房屋商品房预售合同纠纷一案，原告亦变更原诉讼请求为请求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同无效，并判令被告返还太湖天阕E-3号房屋并配合原告办理房屋登记注销手续。
针对原告上述意见，被告称原、被告是真实的房屋买卖合同关系，商品房买卖合同合法有效；当时被告为了买涉案的两套商品房，扣除首付以外还自己出资向银行还贷300多万元；当时房屋售价是由于朋友介绍，有优惠，其中E-6号房屋的市场价是14500000元，原、被告之间成交价11200000元；E-3号房屋的市场价是12500000元，原被告之间成交价8880000元；从这两个事实来讲，原、被告不可能套取银行资金；假设按照原告所称双方串通套取银行贷款，原告使用了1000多万元的贷款，被告在资金紧张的情况下自付了300多万资金，于常理相悖；后来由于被告资金紧张，通过与原告协商希望将其中一套房屋转售他人，所以未交房也是常理之中。为此，提供了邱建明的证人证言。邱建明称其系吴江桃园中学的老师，与被告是朋友关系；就太湖边上的别墅，其陪被告看过很多次，当时原告的池总还有一个胖胖的好像是副总接待过我们；当时被告对其说想买两套，房子周围风景好，其中一套自己住，另外一套如果以后价格上涨就卖掉；签合同时其是否参加，记不清楚了，双方买卖的时候进行了讨价还价，开发商说买了以后会升值，也给出了较大的优惠；其不清楚房款是如何支付的支付具体不是很清楚；后来被告投资其他项目不顺利，资金压力很大，房贷每个月要十几万。
另，原、被告确认如下事实：1、涉案两套房屋因被告与案外人债务问题已被其他法院查封；2、在签订涉案房屋的商品房买卖合同前并不认识，系通过朋友傅逸菁介绍认识。对此，被告称傅逸菁在涉案的楼盘里也买一套房子，她知道其也有买房意向，所以就介绍带其过去认识了原告的法定代表人池颖；当时其看房子风景不错，另考虑自己当时的经营状况比较好，所以就决定买两套，一套自己住，一套等待升值；后来谈的价格比较优惠，两套房子总共便宜了6920000元。就为何要他人介绍一个原告不认识的人，帮助原告来从银行获取贷款，原告解释称其法定代表人池颖与傅逸菁是很多年的朋友关系，非常要好，傅逸菁讲她和被告也是多年的好朋友，因其需要缓解资金上的压力，请朋友帮忙，被告也愿意帮忙；两套房屋一共向银行贷了15000000元，其用10000000元，被告用5000000元；后因其有资金压力，为了有一个缓冲的时间，其先给被告4000000元去还贷，如果被告4000000元用完了，双方就办网签撤销，后续贷款就由原告还。
就被告向池颖共计借款9080000元的原因，被告称其本来想买一套房屋，因为地方比较好，将来会升值，其就提出如果价格便宜其就买两套，原告给出的两套房屋的价格和挂牌价相比总共优惠了6920000元，冲着这个价格优惠，其就一下子买了两套，因其开了多家公司，资金需求量大，考虑到接下来的资金比较紧张，当时池颖比较看重其这些投资的项目，且傅逸菁是双方的好朋友，就答应可以借款给其；傅逸菁是广大集团的特别助理，不可能三方串通骗贷；当初其还带过很多合作的朋友过来看房，其想如果经营的好，就搞个企业会所。后因其资金链断了，才停止还贷。就房屋未交付的原因，被告解释称自己在外投资，没时间处理这些事情；具体留哪套自住没想好，想如果能卖掉一套，就可以在开发商配合下直接撤销网签，卖给买受人，自己省一笔契税；另外房子不交付其就可以不交物业管理费。关于有无按照借款协议归还借款，被告称其未归还借款，当时其在贵州有两个煤矿，后来矿产投资失败，资金链断了，没有钱归还。
后本院通知原告法定代表人池颖到庭，其称与被告通过签订房屋买卖合同的方式从银行取得贷款15000000元后，4000000元借给被告，与被告是签订了5000000元的借款协议，并且约定借款期限是2年，贷款下来后，实际给被告4000000元，解决被告的流动资金问题，其余借款由原告取得，解决原告的资金问题；双方约定，2年后双方进行结算，2年之内的15000000元银行贷款利息由被告承担，被告已还的利息部分由其自行承担，还的本金部分由原告承担，如果2年内解决的话，被告也不会承担多少利息，大概在1000000元左右，其借给被告的4000000元足够了，多余部分应该退还原告，被告的目的就是2年内以较低的利息用到4000000元；2年内双方一直在谈结算的事，但被告认为房子升值了，升值部分他需要享受，开的条件越来越高，从最初提出每套房子额外补偿1000000元，后来逐步抬高到8000000元，其不同意，所以没有谈妥就起诉了；至于被告自己归还的贷款部分，是因被告考虑自己的信用问题，所以一边还，一边与原告谈判。
审理中，本院向傅逸菁进行了调查，傅逸菁称原告法定代表人池颖与被告系通过其介绍认识；其知道原、被告关于太湖天阕E-3号、E-6号房屋签订房屋买卖合同，但具体内容不清楚，亦未参加双方的洽谈及协商过程，但是与双方都是电话往来，池颖及被告都跟其称上述2套房子贷款下来，由池颖与被告分别使用贷款，具体金额其不清楚，应该是一个人多一些，一个人少一些；其认为被告不是真实的想买房子，因为当时被告财务状况不是很好，就是为了贷款；最后2次双方协议其参与过，当时池颖要把2套房子收回，但是被告认为房子升值了，要求池颖补偿，由于金额过高，双方没有谈拢，之后的事情其就不清楚了。
另，原告表示其愿意就被告已经支付的涉案两套房屋的贷款即6784646.57元中扣除原告借款4000000元后，剩余部分即2784646.57元返还被告。
本院认为，原、被告就涉案2套房屋的法律关系问题，原告起诉时主张解除合同，在审理中又认为原、被告签订商品房买卖合同的真实目的系被告帮助原告获取银行贷款，而非房屋买卖，故变更诉讼请求为要求法院确认原、被告就涉案2套房屋签订的商品房买卖合同无效，据此要求被告返还太湖天阕E-3、E-6号房屋并配合原告办理房屋登记注销手续。对此，被告认为商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合法有效。由上所述，本案的争议焦点在于原、被告就本案所涉房屋签订的商品房买卖合同是否成立及效力问题。原、被告虽然签订了商品房买卖合同，但在合同履行中存在异于一般房屋买卖的情况，表现在：1、被告购房首付款实际来源于原告。尽管被告与原告法定代表人签订了借款协议，但借款协议明确借款用于支付首付款，首付款5080000元也系从原告账户汇入被告所控制的吴江金帝时装有限公司，之后又从该公司转回原告账户，被告并未利用自有资金支付首付款，从而可以印证被告当时资金情况并不理想，足以对被告购房能力引起怀疑。2、还贷资金大部分实际上也来源于原告。根据原、被告陈述以及借款金额为5000000元的借款协议内容，可确认被告所借款项系用于归还涉案两套房屋的贷款，且借款协议载明如果出借方未能发放贷款，则被告有权解除合同，另外该借款协议落款时间与上述5080000元借款协议落款时间相同，以上情形可以反映原、被告就购房时所用款项在签订商品房买卖合同时已经确定，即首付款以及后续的贷款均需要原告提供资金，而原告法定代表人先前与被告并不认识，双方签订的借款协议约定的利息又明显低于一般的民间借款利息，且上述借款被告在到期后从未归还，被告亦未提供证据证明池颖主张过上述借款，由此，被告与池颖签订的借款协议并非如被告所称独立于原、被告签订的商品房买卖合同而单独履行。3、涉案房屋长时间未交付，亦未办理产权证，更未按正常程序由被告办理房屋抵押手续，让原告解除对银行贷款的担保责任，即原告仍实际控制房屋，承担向银行偿还贷款的风险。另，该小区正常买卖的房屋早已交付，被告亦未提供证据证明其向原告主张过户。4、从原、被告的关系看，双方先前并不认识，系通过傅逸菁介绍相识，而傅逸菁的陈述称被告购房时财务状况不好，且原告的法定代表人池颖及被告均称上述2套房子贷款下来，由池颖与被告分别使用贷款，以上陈述与原告关于原、被告通过签订商品房买卖合同获得贷款，分别使用的陈述相吻合。综合以上几点来看，尽管被告一直还贷，但签订商品房买卖合同时被告确实资金紧张，而客观上被告也实际利用了相应的贷款，尽管被告承担了15000000元的贷款利息，但利息总额较低，实际上亦获得了利益，故能够解释被告自愿帮助原告获取银行贷款的动机。在此情况下原告所称原、被告真实目的系利用银行贷款，具有较大的可能性。被告对于房屋长时间未主张交付及未归还借款的原因，虽作出了一定解释，但明显有违一般常理。结合以上分析，应当认定原、被告签订商品房买卖合同的目的并非是进行房屋买卖，而是获取银行的低息贷款。双方之间的行为是为了规避国家正常的金融监管秩序，其签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的的情形，应当认定双方合同无效。因涉案房屋并未交付被告，故合同无效后，被告应协助原告办理涉案房屋的网签注销手续，同时原告亦应返还被告自有资金支出款项，对此，原告亦表示愿意全额返还被告额外支出的2784646.57元，本院尊其自愿。因就太湖天阕E-3号房屋另案进行审理，故本院认定就本案所涉房屋，被告支出本息3748890.58元，扣除4000000元中相应比例的款项即2220000元返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告就位于苏州市吴中区香山街道外塘环太湖大道199号太湖天阕E-6号房屋签订的商品房买卖合同无效。
二、被告沈金虎于本判决生效之日起十日内协助原告苏州工业园区海宜置业有限公司就上述太湖天阕E-6号房屋办理网签注销手续。
三、原告苏州工业园区海宜置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告沈金虎1528890.58元。
四、驳回原告苏州工业园区海宜置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币89000元，由原告苏州工业园区海宜置业有限公司负担40000元，被告沈金虎负担49000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 肖仁刚
代理审判员 鲁 超
人民陪审员 王庆英
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 殷 毅
周亚雅