上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1662号
上诉人（原审被告、反诉原告）史丹丽。
委托代理人史政权。
委托代理人吴燕芝，上海吉亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周新春。
委托代理人邬华良、陈路，上海市李国机律师事务所律师。
上诉人史丹丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人史丹丽的委托代理人史政权、吴燕芝，被上诉人周新春的委托代理人邬华良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：史丹丽原系上海市国定东路XXX-XXX号XXX、XXX、XXX室登记所有权人，房屋类型是办公楼，三间房屋的实际使用呈相连通用状态。
2013年10月23日周新春与史丹丽签订《房屋租赁合同》，约定：周新春向史丹丽承租系争房屋，作经营之用；租期5年，自2013年12月1日至2018年11月30日；月租金35，000元，先付后用，付六押一，首次租金应于2013年11月18日支付；周新春支付首次租金后史丹丽交付房屋；租赁期间史丹丽提供水电等设施，费用由周新春承担；如周新春违约史丹丽有权终止合同并没收押金等内容。
2013年10月24日周新春委托案外人姜某代其向史丹丽支付押金35，000元，史丹丽收讫。
事实上在商谈租赁协议的前后，周新春、史丹丽曾就转让系争三间房屋进行磋商，因故未成，史丹丽遂继续寻找其他买方。周新春签订租赁合同后着手装修，原审审理中周新春提供其与案外人于2013年10月24日签订的装修设计合同、于2013年11月8日签订的装修施工合同及相关付款凭证。2013年11月11日史丹丽通过手机短信告知周新春房屋已售出，要求周新春另行租房，周新春回复表示继续履行租赁合同，史丹丽回复同意。
2013年11月11日周新春向史丹丽支付系争房屋2013年12月1日至2014年5月31日的租金共计21万元，史丹丽收讫。
2013年11月18日周新春、史丹丽共同来到现场交接房屋，屋内尚有原租户遗留物品若干，史丹丽派人搬离，因史丹丽拟拆除空调而周新春不同意致产生冲突，并数次报警。当日双方未交接房屋钥匙，周新春安排其委托装修的人员留驻，上述遗留物品以及空调均留于现场。史丹丽与周新春派驻人员发生的肢体纷争后经相关派出所处理达成调解协议。
2013年11月19日史丹丽通过手机短信告知周新春：新产权人同意将所购房屋租于史丹丽，故双方租约不变；租赁不包括屋内物品，如有损坏须赔偿；周新春不同意史丹丽清场如有违约后果自负等内容。史丹丽并于2013年11月26日与案外人蔡某某签订买卖合同出售系争三间房屋中的612室，蔡某某后于2013年12月27日登记取得该房产权，买卖双方同时签有租赁合同，约定蔡某某将612室房屋出租于史丹丽，租期至2018年11月30日等内容。
史丹丽系案外人上海杨浦区菁华堂进修学校法定代表人，该学校涉讼，（2013）杨民一（民）初字第2249号生效判决明确学校应向该案原告支付工资等共计9，252.84元，后学校未自觉履行，原审法院执行庭于2013年11月20日来到系争房屋处张贴执行裁定书，并于2013年11月29日与史丹丽谈话，史丹丽称打算出售系争房屋处的空调，得款用于清偿应付款项。2013年12月2日原审法院执行法官与申请人及史丹丽共同来到系争房屋处，遇到受周新春派遣留驻现场的人员郭圣明，执行法官制作笔录，史丹丽表示次日将屋内可移动物品（不包括空调、沙发）搬离抵于他人，另行给付9，253元执行生效判决，史丹丽并当场给付上述执行款，执行案件后结案。
2013年12月3日史丹丽派员至系争房屋处搬场，因故中断，屋内物品仍留于现场。
系争房屋2013年8月之后的电费史丹丽未及时支付，所属物业公司在2013年12月期间切断电源。周新春派遣人员陆续离开，后周新春在系争房屋大门上加锁。2014年2月14日史丹丽向物业公司支付2013年8月至11月的电费7，368元，后又于2014年6月18日支付2013年12月的电费528元。
2014年3月26日周新春诉至法院，请求判令：1、解除系争《房屋租赁合同》；2、史丹丽返还押金35，000元；3、史丹丽返还已收取的六个月租金21万元；4、史丹丽赔偿周新春为准备装修实际付出的设计费及装修工程款403，920元；5、史丹丽赔偿利息损失，以上述648，920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计，自2013年10月25日周新春支付押金之日算至本判决生效之日。史丹丽应诉后提起反诉，要求：1、解除系争《房屋租赁合同》，周新春返还系争房屋；2、确认现在史丹丽处的押金35，000元归史丹丽所有；3、周新春支付系争房屋2013年12月1日至返还房屋时每月4，401元的物业服务费；4、周新春支付2013年12月之后的电费528元；5、周新春支付系争房屋2014年6月1日至返还房屋时每月35，000元的房屋使用费。2014年7月1日周新春与史丹丽自行交接系争房屋并签署《房屋交接协议》，周新春退出系争房屋，并将自行配制的钥匙交于史丹丽。
原审法院认为：周新春与史丹丽就系争房屋签订租赁合同，约定租期、租金、违约等相应条款，即应按约履行各自的权利义务。2013年11月18日交房当日双方因空调搬移与否发生争议，然寻求合同文本却未发现相关条款，合意缺失空调约定，故首先应予认定，系争房屋的租赁是否包涵屋内空调系约定不明，该约定不明的责任与后果当由双方各自承担。现今认为空调系附属设施应一并交付，或认为空调系自行添附应予拆移，均无依据。当事人协商一致可以变更合同内容，对于空调的租赁、使用双方完全可以在问题发生后采取迅速、有效、正当的方法表达主张并协调解决，或解除合同或达成新约定，以最大限度推动合同履行或将损失降至最低。然事实上双方于交房当日数度报警，另案执行后又生纷争，争执的内容不仅涉及空调还波及屋内其他物品的搬移，故应认定双方均未采取冷静、理智的态度解决争议，相反都存在故意或放任事端发生的行为，终使矛盾升级，致合同未得正常履行，对此双方均有过错，由此产生的后果当由双方各自承担。双方当事人指称对方故意不清场、阻止清场均无依据，纠纷延续至诉讼系因双方均有不当。
现周新春起诉要求合同解除，史丹丽反诉亦要求解除合同返还房屋，故系争合同经双方合意而解除。原审审理中双方已自行交接房屋，故返还房屋已无判决的必要。周新春虽曾占据房屋，但房屋始终未得清场，如上所述，合同并未正常履行且其责当由双方各自承担，故周新春已付押金、租金应予返还，各自所作的违约追诉不予支持，但周新春占据房屋期间实际发生的电费应由行为人负责。
据此，原审法院作出如下判决：一、解除周新春与史丹丽于2013年10月23日就上海市国定东路XXX-
XXX号XXX、XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、史丹丽应于判决生效之日起十日内返还周新春租赁押金35，000元；三、史丹丽应于判决生效之日起十日内返还周新春租金210，000元；四、周新春的其余诉讼请求，不予支持；五、周新春应于判决生效之日起十日内支付史丹丽电费528元；六、史丹丽的其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人史丹丽不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审法院事实认定错误，对相关证据能证明的事实不予认定。一审法院对被上诉人阻止上诉人搬离租赁房屋内物品的事实不予认定是错误的。上诉人一审中提供的证据能够证明周新春阻止搬离的事实情况，但一审法院对此不予认定，显然有误。一审法院注明陈明系上诉人委托参与搬场的人员的身份认定是错误的。陈明系杨浦区五角场社区文化活动中心的工作人员，其到场搬运物品系五角场社区文化活动中心的指派安排，并非上诉人委托搬场。其证言与五角场社区文化活动中心出具的书面情况说明是可以相互印证的，应具有证明力。一审法院认定因租赁合同未约定租赁是否包含空调，该约定不明的责任和后果由双方当事人各自承担是错误的。被上诉人阻止的不仅仅是上诉人拆除空调，租赁房屋内所有的物品均不允许搬离。即便因为空调是否搬离未约定在合同内，被上诉人也不应阻止上诉人搬离其他物品。一审法院将屋内其他物品未搬离的过错归因于双方未冷静处理，双方均应承担责任是错误的。屋内物品未能成功搬离的原因系周新春阻止，而双方发生的冲突及纠纷均系因周新春阻止产生，如果没有周新春的阻止行为，就不会多次报警及出警，也不会有上诉人多次安排搬离物品而未能成功搬离的情况。因此，即使双方发生纠纷，但该纠纷的起因在于被上诉人，过错应由被上诉人承担，上诉人对此无过错。在上诉人与被上诉人的短信往来中，曾有“你如果不让我们东西搬走，造成的工期延误你自己承担后果”内容，这能够证明上诉人要求搬走物品但受到阻止。2013年12月3日杨浦区五角场社区文化活动中心再次安排人员到租赁房屋搬运物品，但仍受到被上诉人阻止，就此杨浦区五角场社区文化活动中心的书面说明以及陈明的证言均可证明，但一审法院对此却认定为“因故中断”，与事实不符。第二，一审法院法律适用错误。本案上诉人与被上诉人虽均要求解除合同，但这并不等同于双方协商一致基础上的合意解除。上诉人不存在导致合同目的无法实现的根本性违约行为。上诉人已经将租赁房屋交由被上诉人占有并实际控制，租赁房屋内物品未完全搬走的过错在于被上诉人阻止搬离。上诉人出售租赁房屋并不影响被上诉人继续租赁房屋，租赁房屋涉及的强制执行及停电等也在租赁期间一一解决。被上诉人存在合同约定的违约行为。被上诉人在应付租金时未支付，上诉人完全有理由依据合同约定解除租赁合同。第三，一审程序违法，程序认定不符合事实。上诉人在一审规定的举证期限内提出反诉并通过快递方式邮寄反诉状，但一审判决认定上诉人是2014年6月19日庭审当日递交反诉状，与事实不符。被上诉人在一审中提交的关于装修施工合同及相关付款凭证存在虚假证据的可能，请法院予以核实。第四，即使按照原审法院的认定，双方对合同履行中出现的纠纷双方均有过错，均应承担责任，但法院判决的结果却是所有责任由上诉人承担，这显然是错误的。在被上诉人实际占有房屋期间，被上诉人理应按照租金标准对上诉人承担房屋占有使用费。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判租赁押金35，000元归上诉人所有；撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还租金210，000元的诉讼请求；撤销原审判决第六项，改判被上诉人向上诉人支付2013年12月1日至2014年7月1日期间的物业管理费30，807元及2014年6月1日至2014年7月1日期间的房屋占有使用费35，000元。
被上诉人周新春辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，双方租赁合同中未对中央空调的使用进行约定，对中央空调是否能够拆除双方发生了争议，原审法院认定双方均有过错是正确的。第二，上诉人也确认已经搬出了很多东西，且上诉人已经搬离了重要物品，被上诉人同意上诉人搬走剩余物品。被上诉人已经支付了租金，而且已经支付了一部分装修费用，当然希望尽快实施装修，没有阻扰清场的理由。第三，被上诉人在剩余物品清场后才可进行装修，因上诉人未搬离，被上诉人也无法对房屋进行装修，造成了被上诉人的损失。第四，因上诉人不签字，被上诉人无法开始装修，故上诉人不到系争房屋内搬走物品是为了不让被上诉人进行装修。上诉人所称“东西不搬走，造成工期延误，你自己承担后果”的短信，是在双方因空调问题发生肢体冲突，多次报警的情况下发的短信，被上诉人对这种推卸责任的短信不愿答复是理所当然的。特别是同一份短信上还有一句话“你们如果没有房东签的装修许可也不能开工”，更证明上诉人明知自己没签装修许可足以阻止被上诉人开工装修，应当负不能开工和租赁合同不能履行的全责。第五，双方租赁合同经过双方同意解除，原审法院对此认定是正确的，这是事实问题，并非法律适用问题。第六，被上诉人是在原审开庭时收到上诉人的反诉状的，与事实吻合。至于何时快递、何时收到，并不影响上诉人的反诉，并不侵害上诉人的权益，更与程序违法没有关系。第七，被上诉人主张的装修费损失36万元只有收据没有发票这一情况在原审中已经说明，这是装修行业的行规，36万元只是部分装修费，要等到全部装修完毕，付清装修费后再统一开具发票。第八，上诉人承认双方都有过错，又认为一审判决把所有责任均判由上诉人承担，这是上诉人对一审判决的理解错误。事实上，原审判决驳回被上诉人的诉请比驳回上诉人的诉请多，并不存在所有责任都由上诉人承担的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：二审中，双方当事人的争议焦点在于，导致双方租赁合同无法继续履行的责任应由何方承担。上诉人认为是由于被上诉人阻止上诉人搬出屋内物品才导致双方发生纠纷，终致合同不能履行，责任应由被上诉人承担；被上诉人则认为是由于上诉人不清空屋内物品并不配合被上诉人进行装修，才导致被上诉人无法实施装修、无法实际使用租赁房屋，责任应由上诉人承担。对此，本院认为，双方矛盾系因中央空调能否拆除而起，在双方对此无明确约定的情况下，本应友好协商，妥善解决，但此后双方均未理性对待，导致矛盾升级，损失扩大，对此双方均负有责任。现关于租赁房屋内除空调之外的物品究竟因何故未能搬出的问题，双方各执一辞，但均未提供充分的证据证明其各自的主张。故原审法院认定双方对于合同未能继续履行均有过错，相应责任亦应由其各自承担，并据此判令上诉人向被上诉人返还已付押金、租金，同时对其各自所作违约追诉不予支持，尚属合理，可予维持。关于上诉人认为本案不应适用合意解除的观点，因双方均同意解除合同，故原审判决双方合同解除，并无不当。至于上诉人所称的一审程序违法问题，因上诉人在一审中将反诉状送达一审法院的时间并未实际影响上诉人在一审中提起反诉的效力，故即使一审法院在时间确认上存在误差，亦不能构成对诉讼程序的违反。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，962元，由上诉人史丹丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十一月十日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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