西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0112民初1850号
原告西安中新永荣房地产开发有限公司。
法定代表人杨华。
委托代理人乔春怀。
委托代理人王霓。
被告谢军，男，1970年6月16日出生。
第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人杨新丰，行长。
委托代理人袁丹，女。
原告西安中新永荣房地产开发有限公司（以下简称中新永荣房产公司）与被告谢军、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中新永荣房产公司的委托代理人乔春怀、王霓，第三人建行陕西分行的委托代理人袁丹到庭参加诉讼。被告谢军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中新永荣房产公司诉称，2009年10月31日，原告与被告谢军签订《商品房买卖合同》，约定被告谢军购买原告中新浐灞半岛A10区第13幢1单元4层10402号商品房，建筑面积为92.68平方米，每平方米3927.881元，总金额为364036元。合同签订后，被告谢军交纳74036元首付款，剩余房款29万元以银行按揭方式支付。被告谢军在第三人处办理按揭贷款，借款29万元，原告为被告提供连带责任保证。自2015年1月起，被告多次逾期偿还银行按揭贷款。第三人建行陕西分行向碑林区人民法院提起诉讼。原告账户累计被扣划296416.64元。根据《商品房买卖合同》附件五第6条，现起诉，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告谢军返还房屋，并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；被告谢军偿还原告为被告谢军承担的清偿责任296416.64元，并支付解除合同违约金109210.8元；被告及第三人协助原告办理商品房买卖合同抵押权注销登记手续；本案诉讼费由被告承担。
被告谢军未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
第三人建行陕西分行述称，第三人建行陕西分行在碑林区人民法院以金融借款合同为由起诉了被告谢军，并于2016年7月申请执行。执行款项本息283875.88元、公告费800元及诉讼费5290元均已到位。第三人同意协助原告办理涉案商品房抵押权注销手续。
经审理查明，原告与被告谢军于2009年10月31日签订《商品房买卖合同》一份，合同登记号为Y09095000。合同约定被告谢军购买原告开发建设的中新浐灞半岛A10区第13幢1单元4层10402号房屋，房屋建筑面积为92.68平米，每平米单价为3927.881元，房屋总价为364036元，被告谢军应于2009年10月17日前交纳20.34%房款即74036元，余款29万元以银行按揭贷款方式支付；原告应在2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付被告谢军使用。合同附件五第6条约定，买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出�人承担保证责任时，出卖人即可解除双方之间的买卖合同，买受人应当返还商品房，并向出卖人支付合同总价款的30%作为违约金。《商品房买卖合同》签订后，被告支付了首付款，并与第三人建行陕西分行于2010年1月20日签订《个人购房借款合同》，从建行陕西分行处贷款29万元支付了全部房款。同日，被告谢军、李艳与第三人建行陕西分行签订了《西安市房地产抵押合同》，约定谢军、李艳以涉案房屋对借款提供抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2010年4月29日，第三人建行陕西分行与被告谢军、李艳在西安市房屋管理局办理了市房预抵字201004807158号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。被告谢军与第三人建行陕西分行签订的《个人购房借款合同》约定原告中新永荣房产公司作为保证人对上述�款承担连带保证责任，保证期间为自该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由建行陕西分行核对无误、收执之日止。
自2015年1月起，被告谢军开始拖欠贷款。因被告谢军逾期偿还按揭贷款，第三人建行陕西分行将谢军及其配偶李艳及中新永荣房产公司诉至西安市碑林区人民法院，请求判令：1、解除与被告谢军、李艳签订的《中国建设银行个人住房借款合同》；2、依法判令被告谢军、李艳向建行陕西分行支付未还贷款本金260201.74元，利息5820.67元（包括利息、罚息以及复利）及2015年5月25日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息，由中新永荣对上述债务承担连带清楚责任；3、诉讼费由被告承担。西安市碑林区人民法院于2015年11月2日作出（2015）碑民初字第03736号民事判决书，判决：一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告谢军于2010年1月20日签订的《中国建设银行个人住房借款合同》予以解除；二、被告谢军、李艳于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金260201.74元以及利息、罚息、复利合计5820.67，以上合计260784.41元，并按合同约定计算支付2015年5月25日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利；三、被告西安中新永荣房地产开发有限公司对被告谢军、李艳以上债务承担连带清偿责任；四、被告西安中新永荣房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告谢军、李艳追偿。判决生效后，第三人建行陕西分行向西安市碑林区人民法院申请强制执行。2016年6月30日，西安市碑林区人民法院作出（2016）陕0103执1997号执行通知书。原告中新永荣房产公司代被告谢军支付案件执行款共计293855.88元。原告中新永荣房产公司诉前申请对被告谢军名下的涉案房屋进行查封，并提供担保。本院依法作出（2016）陕0112财保146号民事裁定书，对被告谢军名下的涉案房屋予以查封。庭审调解，因被告谢军未到庭致调解未果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、执行通知书、庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同附件四第6条约定，由于买受人原因导致银行解除借款合同的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房，出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付合同总价款的30%违约金。合同附件五第6条约定，买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担保证责任时，出卖人即可解除双方之间的买卖合同，买受人应当返还商品房，并向出卖人支付合同总价款的30%作为违约金。本案中，被告逾期偿还按揭贷款导致原告被第三人建行陕西分行起诉并承担保证责任，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告谢军返还房屋的请求应予支持。被告应支付原告代偿的款项共计293855.8元。《商品房买卖合同》解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。借款合同经西安市碑林区人民法院判决解除并已执行完毕，被告及第三人应协助原告办理《商品房买卖合同》抵押权注销登记手续。关于违约金问题，《商品房买卖合同》约定解除合同违约金为合同总价款的30%，该约定较高应予调整，本院酌情按照总房款的10%予以支持，�算为36403.6元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、原告西安中新永荣房地产开发有限公司与被告谢军于2009年10月31日签订的《商品房买卖合同》解除。
二、被告谢军于本判决生效后三十日内向原告西安中新永荣房地产开发有限公司返还位于中新浐灞半岛A10区第13幢1单元4层10402号房屋。
三、被告谢军于本判决生效后三十日内协助原告西安中新永荣房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。
四、被告谢军于本判决生效后三十日内支付原告西安中新永荣房地产开发有限公司代偿的款项共计293855.88元及违约金36403.6元。
五、被告谢军、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于本判决生效后三十日内协助原告西安中新永荣房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》抵押权注销登记手续。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7384元，保全费2340元，原告均已预交，由被告谢军承担案件受理费7000元及保全费2340元，于本判决生效后十五日内给付原告西安中新永荣房地产开发有限公司，剩余384元案件受理费由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审 判 长 郭丽华
人民陪审员 贺群牛
人民陪审员 李新平
二〇一七年四月五日
书 记 员 郭 娟