江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0111民初223号
原告（反诉被告）：付志鹏，男，汉族，1993年6月27日生。
委托代理人：万妍玫，江西华罡律师事务所律师。
委托代理人：曾敏，江西华罡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南昌市尚潮投资管理有限公司，住所地南昌市上海路19号。
法定代表人：喻春友，该公司总经理。
委托代理人：秦睿麟，江西豫章律师事务所律师。
委托代理人：董文华，江西豫章律师事务所实习律师。
原告付志鹏为与被告南昌市尚潮投资管理有限公司（以下简称尚潮公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月2日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，由审判员范友子担任审判长并主审本案，代理审判员黄丹、人民陪审员沈文丽参加评议。审理中，被告尚潮公司提出反诉，本院决定合并审理。2016年5月30日，本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付志鹏及委托代理人万妍玫，被告（反诉原告）尚潮公司的委托代理人秦睿麟、董文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付志鹏诉称：2015年7月15日，原、被告签订了门店承租协议，约定原告承租被告的商铺，租期两年，月租金为18000元。2015年10月26日，原告承租商铺邻栋失火，该商铺被水浸没多日，店铺装修及食品原料几乎被毁，无法继续经营，原告多次要求被告恢复原状以继续经营，遭到被告拒绝，后原告要求将商铺内设施搬离以防止损失扩大，却遭到被告百般阻挠，现该商铺无法营业。诉讼请求：1、解除原、被告签订的好潮时尚购物广场门店承租合同；2、被告返还履约保证金54000元；3、被告赔偿原告的实际损失共计78000元。
尚潮公司答辩并反诉称：1、原告单方面解除合同应承担违约责任。2015年7月5日被告与原告签订门店承租协议书，一直按照合同约定履行己方义务，而原告违反约定自2015年11月6日起一直拖欠支付租金至今。原告要求解除租赁协议的请求既不符合合同法关于约定解除的条件也不符合关于法定解除的条件。原告单方面解除租赁协议，有权没收合同履约金并要求原告承担违约责任，原告无权要求被告承担任何责任；2、被告不是本案侵权赔偿关系的适格被告。青山湖区公安消防大队出具的《火灾事故认定书》中记载：“2015年10月26日位于南昌市上海路185号（即原告承租的商铺隔壁）的北京华联综合超市股份有限公司江西分公司（以下简称北京华联分公司）发生火灾。经调查，该起火灾起火部位为北京华联分公司内的世冠运动服饰店仓库阁楼中部；起火原因为不排除电气线路故障引发火灾。”根据该火灾认定书可知：该起火灾发生在相邻商场中，无论起火地点还是起火原因均与被告无关。另外，原告在诉状中夸大事实，其店铺中商品原料及电器均完好，在被告的协调下，实际侵权人也同意为原告修复装修，但原告却予以拒绝，更证明原告提起本诉的实际上是滥用诉权，以达到单方面解除合同并逃避违约责任的目的。综上，被告既无违约行为，也无侵权行为，无需承担任何违约责任或赔偿责任。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予驳回；反诉被告在己方已经严重违约的情况下，不积极履行己方的合同义务，给反诉原告造成了巨大损失。反诉原告多次向反诉被告催促支付租金，反诉被告皆拒绝履行。不仅如此，反诉被告单方面要求解除租赁协议，按照协议约定，反诉原告有权没收履约金并要求其承担违约金一万元。故提出反诉，反诉请求：1、确认解除反诉原告与反诉被告签订的《好潮时尚购物广场门店承租协议书》，并将AF-060商铺腾空归还给反诉原告；2、判令反诉原告有权没收合同履约金54000元；3、判令反诉被告支付拖欠的租金共计108000元，管理费3600元（暂计算至2016年3月24日，实际计算至反诉被告腾空商铺之日止）；4、判令反诉被告按照租赁协议约定支付违约金60220元（每日按应付费用总额的5％计算，暂计算至2016年3月24日，实际以反诉被告付清拖欠租金之日止）；5、本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
付志鹏针对尚潮公司的反诉辩称：原、被告双方为租赁合同关系，被告行为实为违约，并非侵权。因被告的原因致使合同目的不能实现，原告提出解除合同合法。被告怠于履行合同义务致使损失扩大，原告对此不负责。
付志鹏在举证期限内提交了以下证据：1、原告的身份证、被告的企业登记信息及统一信用代码，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《好潮时尚购物广场门店承租协议书》、履约保证金收据，证明原、被告双方为店铺租赁关系，原告已交付54000元履约保证金。3、失火后该店铺照片、原告经营账单，证明原告经营该商铺时月平均收入为21000元，该商铺装修因失火尽毁，设备、食品原料均因浸水受损。4、手机录音资料，证明被告在处理该火灾事故用了近两个月的时间协调，原告要求解除合同并搬离店铺设施遭到被告工作人员的阻扰。5、证人周卫卫出庭证言，证明原告曾和证人将店内设施搬离，因被告的工作人员阻扰未果。
尚潮公司在举证期限内提交了以下本诉证据：1、青山湖区公安消防大队出具的火灾事故认定书，证明火灾起火部位为北京华联分公司内，起火原因不排除电气线路故障引发火灾，与被告无关；2、南昌公安消防支队颁发给被告的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明被告出租给原告的好潮购物广场的商铺系经过南昌市公安消防支队消防安全检查合格的房屋。3、火灾发生后商铺内照片12张，证明北京华联分公司发生火灾后，原告承租的店铺内只是稍有水渍与烟味，并未严重到影响其正常经营，原告就以此为借口关门歇业，导致损失一直不断扩大。4、北京华联分公司出具的情况说明，证明被告曾多次协助原告与北京华联分公司协商赔偿事宜，系原告的诉求过高，北京华联分公司无法满足。
尚潮公司在举证期限内提交了以下反诉证据：1、《场地租赁合同》1份、《好潮时尚购物广场门店承租协议书》、《收据》，证明反诉原告承租了位于南昌青山湖区上海路的北京华联超市1层（建筑面积2660平方米）用于开设好潮购物广场二期。后反诉被告就租赁反诉原告好潮购物广场AF-060门店与原告签订承租协议，合同约定租金按季度支付。合同签订后，反诉原告将店面交付给反诉被告使用，后反诉被告仅支付第一季度租金，被告逾期拖欠的租金已达108000元，且一直拖欠租金至今。2、青山湖区人民法院2016年3月26日传票、反诉被告的起诉状，证明根据合同约定，反诉被告单方要求解除双方签订的租赁合同，反诉原告有权不予返还履约保证金，并有权要求反诉被告承担1万元违约金。3、证人熊安安出庭证言，证明发生火灾后店内只是稍有水渍与烟味，并未严重影响其正常经营。
经庭审质证，尚潮公司对付志鹏所举证据1的三性无异议，对证明目的有异议，只能证明租赁合同关系适格，侵权关系不适格。对证据2的三性无异议。对证据3中的照片三性均有异议，拍摄的时间、地点均有异议，照片非常模糊无法辨认清楚，原告的店铺没有失火，而是隔壁北京华联分公司失火，除非原告能够提交证据证明被告没有履行消防安全义务而导致原告的店铺遭受损失，否则原告应向适格的被告索赔；对经营账单三性均有异议，账单的首部名称不清，与原告开设的店铺名称不符，且账单也不能单独作为认定事实的依据，原告需提供纳税证明、银行流水等能够辅助认定店铺收入的证据；即使原告能够证明该店铺月收入，原告的收入也与被告无法律上的因果关系。对证据4的三性均有异议，录音中有被告喻总今天未到场；被告并非火灾事故的侵权人，被告无权去决定侵权人给予原告何种程度的赔偿，该录音恰恰证明作为出租人的被告尽了极大的努力在原告与侵权人之间进行协调，也希望尽可能帮助原告弥补损失，原告作为证据提交的录音只是部分内容，无法还原当时双方谈话的全貌，录音的开头零星听到案外人即侵权人北京华联分公司同意要求保险公司前来理赔，进一步证明被告的协调起到了非常好的效果；从录音的内容看，被告强调的是原告需要将租金交清，并未以任何强制手段或胁迫方式不允许原告搬迁出场，事实上原告作为完全民事行为能力的成年人，在店铺的钥匙也系由其自行保管的情况下，被告在事实上不可能也没有阻扰其撤场。对证据5证人证言有异议。
付志鹏对尚潮公司所举本诉证据1的关联性有异议，该火灾原因是否与被告有关与本案无关，本案原告起诉被告是基于被告没有履行相应的适租义务而导致被告违约，故被告是否为侵权人与本案无关。对证据2的三性均无异议。对证据3的关联性有异议，被告所拍摄照片仅为局部，并没有拍摄出实际上的损失，且该店铺的实际损失多为电器受损，并非照片可以证明，被告所述原告以此为借口关门歇业导致损失不断扩大的说法不符合事实。对证据4的关联性有异议，该证据并不能证明被告多次积极协助处理，也不能证明被告履行了相应的适租义务。
付志鹏对尚潮公司所举反诉证据1的三性均无异议，对证明目的有异议。未交纳租金是因为2015年10月26日火灾事件，系反诉原告并未履行相应的适租义务而导致，并非恶意拖欠，且反诉被告曾提出要求解除合同，故不承担该笔租金费用。对证据2的证明目的有异议，反诉被告不交纳租金系因反诉原告违约，并非反诉被告违约，故反诉原告需返还履约保证金且反诉被告不承担相应的违约金。
本院经审核双方当事人所举证据并结合双方当事人的质证意见，认证如下：
对付志鹏所举证据1、2、4、5予以认定，对证据3中照片的真实性予以认定，证明目的不予认定，其他不予认定；对尚潮公司所举本诉证据均予以认定；对尚潮公司所举反诉证据均予以认定。
本院根据上述采信的证据以及双方当事人在庭审中的一致陈述，认定本案事实如下：
尚潮公司系经营投资咨询、物业管理、国内贸易的有限责任公司企业法人。2014年6月30日，尚潮公司与北京华联分公司签订场地租赁合同，约定由北京华联分公司将位于南昌市上海路北京华联超市一层面积2660平方米场地出租给尚潮公司经营百货，取名为好潮时尚购物广场。尚潮公司对该租赁房屋的消防工程进行了施工，并对该购物广场的公共部位进行装修。南昌市公安消防支队经检查于2015年2月16日向尚潮公司颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年7月5日，付志鹏与尚潮公司签订《南昌市好潮时尚购物广场门店承租协议书》，约定尚潮公司提供坐落于南昌市上海路19号“好潮时尚购物广场”AF-060商铺作为付志鹏经营仙芋传奇使用，承租期限贰年，自2015年5月1日至2017年4月30日，计租日期为2015年8月5日起；付志鹏向尚潮公司交纳54000元作为履约保证；每月租赁费18000元、综合管理费600元，承租费用和综合管理费按季度一次性交，每逾期一天，应按当次应付费用总额的5％向尚潮公司支付违约金；付志鹏单方要求解除合同，尚潮公司不予返还合同履约金并有权要求付志鹏承担一万元违约金，所收承租费用不予返还。合同还对双方违约责任等相关问题作了约定。2015年7月4日，尚潮公司向付志鹏出具收条，写明收履约保证金（三个月）54000元。此后，付志鹏按经营餐饮的要求对商铺内进行了装修并购置了桌椅、厨具等设备后进行经营。付志鹏向尚潮公司交纳了至2015年11月5日的租金。2015年10月26日13时许，北京华联分公司的超市卖场门头下靠北的地方发生火灾，浓烟涌入隔壁好潮购物广场，付志鹏商铺上方的自动喷淋灭火系统因烟感发生喷淋自来水，淋湿了付志鹏商铺的天花板和设备，地面有积水。好潮购物广场停止营业。从发生火灾后第四天开始，好潮购物广场恢复营业，付志鹏没有恢复营业，其他商户基本上都恢复营业。2015年11月13日，南昌市青山湖区公安消防大队作出火灾事故认定书，认定该起火灾起火部位为北京华联分公司内的青山湖区世冠运动服饰店仓库阁楼中部，起火原因为不排除电气线路故障引发火灾。2015年12月中旬，尚潮公司的工作人员同北京华联分公司的工作人员与付志鹏对付志鹏店内的电器进行检测均能通电运转工作。因付志鹏与尚潮公司及北京华联分公司对赔偿损失协商未达成协议。2016年1月中旬，付志鹏与合伙人准备将商铺内的设备搬走，尚潮公司的工作人员制止。2016年1月21日付志鹏合伙人向尚潮公司负责人要求撤场搬走，尚潮公司负责人要求付志鹏把租金交齐后才可以撤场搬走。此后，付志鹏未向尚潮公司再支付租金，付志鹏未恢复营业也未搬走撤场。付志鹏与尚潮公司未达成协议。故付志鹏向本院起诉，提出上述诉讼请求。审理中，尚潮公司提起反诉，并提出上述反诉请求。审理中，本院工作人员在2016年4月8日对付志鹏、尚潮公司租赁的商铺进行了现场勘验，并拍摄了照片。从现场可以看出：该商铺门外的铭牌为“仙芋传奇咖啡甜品”，周边的商铺在营业，付志鹏的商铺没有营业；商铺内按经营食品进行了装修，商铺内靠大门的天花板脱落了十多平方米，排气管道掉落了下来，没有脱落的天花板上有多处水印痕迹，商铺没有被火烧过的痕迹；商铺内的桌椅、橱房内有冰柜、电烤箱、微波炉、厨具等；冰柜内和货架上有一些食品和食品原料已变质；商铺靠北的吧台内有电脑显示屏等物品；商铺北边隔墙外是北京华联分公司的超市卖场，因发生火灾已停止营业；离付志鹏商铺邻栋北边二十多米的北京华联分公司的超市卖场西面靠北的门头已被烧毁，门头处的外边用围挡围住不能进入超市卖场。
本院认为：付志鹏与尚潮公司签订的门店承租协议书合法有效，双方均应履行。付志鹏承租的商铺在邻栋房屋发生火灾时，虽然没有过火，但浓烟涌入商铺，造成商铺上方的自动喷淋灭火系统发生喷淋自来水，造成了付志鹏商铺的装修部分损坏和店内设备淋水，付志鹏本应及时修复恢复营业，付志鹏没有及时修复造成的扩大损失应由付志鹏自己负担。付志鹏请求判决解除双方签订的门店承租合同，尚潮公司反诉请求确认解除双方签订的门店承租合同，本院予以确认，付志鹏应腾空商铺归还尚潮公司。付志鹏在2016年1月中旬要求搬走店内设备和物品是属于单方要求解除合同行为，应承担违约责任。付志鹏应支付尚潮公司2015年11月6日至2016年1月中旬（扣除发生火灾后尚潮公司好潮时尚购物广场整体停业四天时间）二个月租金36000元，付志鹏已向尚潮公司交纳了履约保证金即三个月的租金54000元，应从该履约保证金中抵扣，因付志鹏单方面解除合同属于违约行为，对剩余的履约保证金18000元尚潮公司可不予返还付志鹏。故本院对付志鹏要求尚潮公司返还履约保证金54000元的请求不予支持。尚潮公司不是付志鹏商铺损坏的侵权人，本院对付志鹏要求尚潮公司赔偿实际损失78000元的请求不予支持。付志鹏在2016年1月中旬搬走店内设备和物品且向尚潮公司负责人提出了该要求，属于付志鹏单方面解除合同的违约行为，付志鹏解除合同的意思表示已到达尚潮公司，可由付志鹏承担相应的违约责任。但尚潮公司阻止付志鹏搬走设备物品，造成商铺继续空置损失进一步扩大，对此后的租金损失应由尚潮公司负担。本院对尚潮公司要求付志鹏支付2016年1月中旬以后的租金及逾期付款违约金的反诉请求不予支持。发生火灾后付志鹏未经营，尚潮公司要求付志鹏支付管理费的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、确认解除原告（反诉被告）付志鹏与被告（反诉原告）南昌市尚潮投资管理有限公司签订的《好潮时尚购物广场的门店承租协议》；
二、原告（反诉被告）付志鹏在本判决生效后五日内腾空租赁的商铺交付被告（反诉原告）南昌市尚潮投资管理有限公司；
三、反诉原告南昌市尚潮投资管理有限公司不予返还反诉被告付志鹏履约保证金18000元；
四、驳回原告付志鹏的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告南昌市尚潮投资管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费3140元，反诉案件受理费2344元，保全费1649元，合计7133元，由原告（反诉被告）付志鹏负担3265元，被告（反诉原告）南昌市尚潮投资管理有限公司负担3868元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 范友子
代理审判员 黄 丹
人民陪审员 沈文丽
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 李 欢