广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初3062号
原告：孙某钢，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住址：广东省深圳市，身份证号码：4414********。
被告：惠州中财置业有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：曾凡海。
委托代理人：蒋静波、郑捷，均系该公司员工。
原告孙某钢与被告惠州中财置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理后，依法由审判员江敏适用简易程序于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告孙某钢、被告惠州中财置业有限公司的委托代理人蒋静波、郑捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某钢向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年1月起至2016年9月的租金人民币22178元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，利息自本案立案之日起计算，请求计至实际支付租金之日）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系惠阳区人民四路都市广场业主，并将该房委托被告经营管理。2012年9月14日，原告与被告续签了《都市广场商铺委托经营协议书》，约定原告将其名下位于惠阳区人民四路都市广场某商铺委托被告经营管理，年租金人民币12674元，租金按月支付，每月8号被告应向原告支付当月租金。原告续签《都市广场商铺委托经营协议书》后，其名下的位于惠阳区人民四路都市广场某商铺继续由被告经营。自2015年1月起至2016年9月，被告开始拖欠原告租金。截止至今，被告合计拖欠原告租金人民币22178元（已达21个月）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
原告为其陈述的事实向法院提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、房产证，证明涉案物业的所有权；3、《都市广场商铺委托经营协议书》，证明租赁关系；4、银行流水，证明租赁关系和被告未按时支付租金的事实；5、中财工商信息和组织机构代码信息，证明被告的诉讼主体资格。
被告答辩称，一、2015年1月至2016年9月的租金计算有误。因为这期间包括了失效时间，2015年1月至2015年8月是过了诉讼时效的时间。合理期限应该是2015年9月至2016年8月。二、原告诉请的金额计算标准有误，应按税后的标准计算。
被告未提交证据。
本院经审理认定事实如下：2012年9月14日，原告与被告签订《都市广场商铺委托经营协议书》，约定：原告将其位于惠阳区人民四路都市广场某商铺委托被告经营管理，委托经营期限5年，从2012年10月8日起至2017年10月7日止；年租金为12674元，所涉税费由原告承担，租金按月支付，被告应于每月8号向原告支付当月租金，被告有权将当月应付租金（税费由原告自行缴纳）转入原告指定的银行账户。合同签订后，原告依约将商铺移交给被告使用。原告主张自2015年1月起至2016年9月，被告共拖欠原告21个月租金共计22178元未支付。庭审时被告抗辩称，原告诉请的金额计算有误，应按税后标准计算。且被告认为原告诉请2015年1月至2015年8月的租金已超过诉讼时效，只认可起诉之前一年内的租金。因被告未支付租金，原告遂于2016年9月23日向本院提起诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《都市广场商铺委托经营协议书》是原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告与被告签订的合同虽然名为委托经营协议，实则是房屋租赁合同法律关系，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。原告依约将商铺交付被告经营使用，但被告拖欠原告租金，构成违约，原告诉请被告支付租金，事实和法律依据充分，本院应予支持。关于租金的计算标准，根据《都市广场商铺委托经营协议书》“乙方有权将当月应付租金（税费由甲方自行缴纳）转入甲方指定的银行账户”的约定，税费应由原告自行缴纳。故对原告诉请的租金金额，本院认定为按税前标准计算（税费由原告到相关部门缴纳），即年租金为12674元（月租金为1056元）。关于诉讼时效的问题，原告主张被告从2015年1月起至2016年9月的租金未给付，被告只认可起诉之前一年的租金，认为2015年1月至2015年8月的租金已经超过诉讼时效。本院认为，对于分期履行合同诉讼时效，应从最后一项义务履行的时间起算诉讼时效，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告约定租金为每月付款，故诉讼时效应从合同履行期限届满之日起算，本案租赁合同履行期限至2017年10月7日止，在原被告双方未终止合同条件下，原告的诉讼时效应从2017年10月7日起算，原告的起诉未超过诉讼时效，被告的抗辩理由不成立，本院不予以采纳。因此，被告应支付2015年1月至2016年9月租金共22176元（1056元／月×21个月）给原告。被告未按约定支付租金，应承担违约责任，赔偿原告的损失。原告请求自本案起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算拖欠租金利息至实际支付租金之日止，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告惠州中财置业有限公司应当在本判决生效之日起5日内向原告孙某钢支付2015年1月至2016年9月的租金（税前）人民币22176元及利息（利息以22176元为基数，从2016年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付上述租金之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费177元，减半收取即88.5元，由被告惠州中财置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
原告：孙芝钢，男，汉族，1972年2月11日出生，住址：广东省深圳市南山区。
被告：惠州中财置业有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：曾凡海。
委托代理人：蒋静波、郑捷，均系该公司员工。
原告孙芝钢与被告惠州中财置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理后，依法由审判员江敏适用简易程序于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告孙芝钢、被告惠州中财置业有限公司的委托代理人蒋静波、郑捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙芝钢向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年1月起至2016年9月的租金人民币22178元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，利息自本案立案之日起计算，请求计至实际支付租金之日）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系惠阳区人民四路都市广场A一层A327号业主，并将该房委托被告经营管理。2012年9月14日，原告与被告续签了《都市广场商铺委托经营协议书》，约定原告将其名下位于惠阳区人民四路都市广场A一层A327号商铺委托被告经营管理，年租金人民币12674元，租金按月支付，每月8号被告应向原告支付当月租金。原告续签《都市广场商铺委托经营协议书》后，其名下的位于惠阳区人民四路都市广场A一层A327号商铺继续由被告经营。自2015年1月起至2016年9月，被告开始拖欠原告租金。截止至今，被告合计拖欠原告租金人民币22178元（已达21个月）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
原告为其陈述的事实向法院提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、房产证，证明涉案物业的所有权；3、《都市广场商铺委托经营协议书》，证明租赁关系；4、银行流水，证明租赁关系和被告未按时支付租金的事实；5、中财工商信息和组织机构代码信息，证明被告的诉讼主体资格。
被告答辩称，一、2015年1月至2016年9月的租金计算有误。因为这期间包括了失效时间，2015年1月至2015年8月是过了诉讼时效的时间。合理期限应该是2015年9月至2016年8月。二、原告诉请的金额计算标准有误，应按税后的标准计算。
被告未提交证据。
本院经审理认定事实如下：2012年9月14日，原告与被告签订《都市广场商铺委托经营协议书》，约定：原告将其位于惠阳区人民四路都市广场A一层A327号商铺委托被告经营管理，委托经营期限5年，从2012年10月8日起至2017年10月7日止；年租金为12674元，所涉税费由原告承担，租金按月支付，被告应于每月8号向原告支付当月租金，被告有权将当月应付租金（税费由原告自行缴纳）转入原告指定的银行账户。合同签订后，原告依约将商铺移交给被告使用。原告主张自2015年1月起至2016年9月，被告共拖欠原告21个月租金共计22178元未支付。庭审时被告抗辩称，原告诉请的金额计算有误，应按税后标准计算。且被告认为原告诉请2015年1月至2015年8月的租金已超过诉讼时效，只认可起诉之前一年内的租金。因被告未支付租金，原告遂于2016年9月23日向本院提起诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《都市广场商铺委托经营协议书》是原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告与被告签订的合同虽然名为委托经营协议，实则是房屋租赁合同法律关系，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。原告依约将商铺交付被告经营使用，但被告拖欠原告租金，构成违约，原告诉请被告支付租金，事实和法律依据充分，本院应予支持。关于租金的计算标准，根据《都市广场商铺委托经营协议书》“乙方有权将当月应付租金（税费由甲方自行缴纳）转入甲方指定的银行账户”的约定，税费应由原告自行缴纳。故对原告诉请的租金金额，本院认定为按税前标准计算（税费由原告到相关部门缴纳），即年租金为12674元（月租金为1056元）。关于诉讼时效的问题，原告主张被告从2015年1月起至2016年9月的租金未给付，被告只认可起诉之前一年的租金，认为2015年1月至2015年8月的租金已经超过诉讼时效。本院认为，对于分期履行合同诉讼时效，应从最后一项义务履行的时间起算诉讼时效，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告约定租金为每月付款，故诉讼时效应从合同履行期限届满之日起算，本案租赁合同履行期限至2017年10月7日止，在原被告双方未终止合同条件下，原告的诉讼时效应从2017年10月7日起算，原告的起诉未超过诉讼时效，被告的抗辩理由不成立，本院不予以采纳。因此，被告应支付2015年1月至2016年9月租金共22176元（1056元／月×21个月）给原告。被告未按约定支付租金，应承担违约责任，赔偿原告的损失。原告请求自本案起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算拖欠租金利息至实际支付租金之日止，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告惠州中财置业有限公司应当在本判决生效之日起5日内向原告孙芝钢支付2015年1月至2016年9月的租金（税前）人民币22176元及利息（利息以22176元为基数，从2016年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付上述租金之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费177元，减半收取即88.5元，由被告惠州中财置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 江 敏
二〇一六年十月二十六日
书记员 吴志艳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。