四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终4643号
上诉人（原审原告）赵玉华，女，1969年4月16日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人丁俊伟，四川盛豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）双流蛟龙投资有限责任公司。住所地：四川省成都蛟龙工业港双流园区服务中心。
法定代表人黄玉蛟，董事长。
委托代理人何富文，四川华敏律师事务所律师。
委托代理人张艳，四川华敏律师事务所律师。
上诉人赵玉华与上诉人双流蛟龙投资有限责任公司（以下简称蛟龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第5689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年12月26日，赵玉华与蛟龙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》的主要内容如下：蛟龙公司将其开发的位于双流县××镇××社区（现双流县××街道××路×××号）的“蛟龙银座”×栋×单元×层×××商品房出售给赵玉华，房屋建筑面积为118.31平方米，购房总价款为544000元；合同第十九条第一款约定：出卖人应当在2014年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。《补充协议》的主要内容如下：选择一次性付款的，合同签订当日内付清全款；选择以按揭方式付款的，须在合同签订同时支付首付款；买受人必须全额付清房款后，方能办理房屋的交付手续；因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，从第366日起至房屋产权管理部门核发房屋所有权证书之日止，每逾期一日，出卖人案买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，赵玉华按约向蛟龙公司支付了购房款，蛟龙公司按约向赵玉华交付了所购商品房。
蛟龙公司修建蛟龙银座二期商品房所使用的土地，已办理了双国用2009第1××58号国有土地使用权证，土地用途为：城镇住宅用地。蛟龙公司在申请办理建设工程规划许可时，双流县规划管理局颁发的《成都市规划管理局建设工程规划许可证》及《成都市规划管理局建设工程规划合格证》中审核批准的建设项目名称为：住宅、商业、配套设施用房及地下室。在双流县规划管理局审批的《蛟龙银座二期的建设规划总平面图》中，蛟龙银座二期与相邻的锦江公寓小区之间并无围墙的建设规划。后蛟龙公司于2015年3月24日向双流县房地产管理交易中心申请办理蛟龙银座二期商品房的初始登记，双流县房地产管理交易中心当日对蛟龙银座二期的商品房所有权进行了初始登记，并颁发了五份房屋所有权证（双房权证监证第1××××22号至第1××××26号）。初始登记的时间超过合同约定的办证期限（2014年10月31日）144天。
双流县房地产管理交易中心于2015年10月8日颁发了赵玉华所购商品房的房产证（房屋所有权证号：双房权证监证字第1××××53号）。赵玉华房产证的颁发时间超过合同约定取得房产证时间（2014年10月1日）372天。
原审法院又查明，蛟龙银座二期商品房建成后，使用的是成都蛟龙工业港双流园区自有的供水、供电系统。在蛟龙公司向蛟龙银座二期业主交房期间，蛟龙银座业主与蛟龙公司就修建蛟龙银座二期与相邻锦江公寓小区之间的永久性围墙、水电接入市政管网等事发生纠纷，蛟龙公司于2013年9月30日出具了一份《关于蛟龙银座相关事宜的承诺》，向业主承诺：蛟龙银座不与锦江公寓项目合并，并修建永久性围墙，在2013年11月1日前完成；水电接入市政管网，并安装智能表，在2014年3月30日前完成。此后，蛟龙公司从2013年底起向国家电力部门申请蛟龙银座二期的供电，国网四川省电力公司成都供电公、国网四川省电力公司天府新区供电公司先后对蛟龙公司的供电、受电手续进行过审核，现供电、受电手续尚在办理之中。
成都蛟龙港双流园区管理委员会曾向双流县水务局提出过解决蛟龙工业港园区生活用水问题的申请。2014年8月8日，双流县水务局发出了双水务【2014】311号《双流县水务局关于解决蛟龙港饮用岷江水相关情况的复函》，针对蛟龙港片区的供水问题作出回复，主要内容有以下几点：1、为保障岷江水厂供水全覆盖九江街道，已启动实施成都市岷江自来水厂农村饮水安全三期改建工程，预计2016年运行投产。2、根据县疾控中心每季度对蛟龙水厂出厂水的水质监测报告显示，该水厂水质均符合《国家生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。县疾控中心7月份对蛟龙水厂管网水的抽样检测显示，水中总硬度为16.2mg/L（国家标准≤450mg/L）。3、岷江水厂部分供区已出现水压偏低现象，目前无法完全保障蛟龙工业港供水需求。同时，建议在岷江水厂三期建成投产后，由岷江水厂按趸售方式向蛟龙工业港进行供水。
蛟龙公司曾于2014年11月19日与蛟龙银座二期部分业主代表协商后，出具了一份《承诺书》，承诺内容主要有：房产证在2015年3月20日前办理完毕并交付业主，若未按时完成办理房产证，蛟龙公司在逾期之日起按原购房合同承担违约责任，每月支付一次违约金；银座二期在80%的业主同意签字用岷江自来水的前提下，蛟龙公司在岷江水厂三期工程竣工达到正常供水之日起，十个工作日接通岷江主管通水；在2015年2月20日前完成双流供电局直供用电。部分蛟龙银座二期业主代表在承诺书上签字，赵玉华未在该承诺书上签字。原审审理中，赵玉华认为上述承诺书的业主代表未经赵玉华授权，该承诺书对赵玉华没有约束力，否认赵玉华与蛟龙公司协商同意变更房产证的办理时间为2015年3月20日。
原审法院认定上述事实有双方当事人身份信息，商品房买卖合同及补充协议，关于蛟龙银座相关事宜的承诺，购房款发票，代收维修基金，契税，权证印花税等费用的收据，双流县水务局关于解决蛟龙港饮用岷江水相关情况的复函，成都市规划管理局建设工程规划许可证，承诺书，蛟龙公司房屋所有权证，初始登记记录单，案涉房屋所有权证复印件，国网四川省电力公司成都供电公司、国网四川省电力公司天府新区供电公司的客户内（外）部受电工程图纸审核意见书、客户受电工程中间检查结果通知单、供电方案答复单，蛟龙公司向双流县房产管理局提交的房屋所有权初始登记申请书，双国用2009第1××58号国有土地使用权证，双流县规划管理局审批的蛟龙银座二期的建设规划总平面图等证据在案佐证。
赵玉华在原审的诉讼请求为：1、判令蛟龙公司立即在蛟龙银座二期和相邻的锦江公寓小区之间沿规划红线修建水泥砖结构围墙（高2.5米），立即协助将用水整改为由岷江自来水管网供应，立即协助将用电整改为由双流供电局直接供应；2、判令蛟龙公司立即协助赵玉华办理房屋所有权证；3、判令蛟龙公司立即向赵玉华支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约金暂计4000元（以544000元为基数，自2014年11月1日起按每日万分之一计算至蛟龙公司实际取得房屋所在楼栋权属证明之日止）；3、判令蛟龙公司立即向赵玉华支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂计8000元（以544000元为基数，自2014年10月2日起按每日万分之一计算至赵玉华实际取得房屋所有权证之日止）。
原审法院审理认为，赵玉华与蛟龙公司签订的商品房买卖合同、补充协议是双方当事人的真实意思表示，且部违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行。合同签订后赵玉华按约交纳了购房款，蛟龙公司应在约定期限内取得楼栋的权属证明并协助赵玉华办理房屋分户的权属证书，逾期则应承担相应违约责任。现就双方当事人诉争的问题分析认定如下：
（一）关于赵玉华要求蛟龙公司修建蛟龙银座二期与相邻锦江公寓小区之间围墙的诉求。首先，蛟龙公司虽然向赵玉华等蛟龙银座二期业主作出了修建永久性围墙的承诺，双方达成了修建围墙的合意，但双方对修建围墙的位置、围墙的结构、围墙的长宽高等外部条件均约定不明，缺乏可操作性，无法根据双方的上述简单约定来确定蛟龙公司应履行的具体义务。其次，根据原审审理查明事实，蛟龙公司在办理蛟龙银座二期的建设工程规划许可时，蛟龙银座二期与相邻锦江公寓小区之间并无围墙的建设规划，永久性围墙系地面建筑物，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，该围墙的修建应向县级城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，现双方当事人均未提供该围墙的修建已取得建设工程规划许可证的相关证据，该围墙的修建条件尚未成就。另外，蛟龙公司修建围墙的承诺系与赵玉华订立了合同，但所涉及修围墙内容，并不属于蛟龙公司与全体购房者签订的商品房买卖合同的内容，蛟龙公司与赵玉华之外的1000余名蛟龙银座二期小区购房者并未就在小区内修建围墙一事达成一致意见。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，小区内的道路、绿化等公共场所属于小区业主共有。本案双方当事人合意修建围墙必然会占用蛟龙银座二期小区的公共道路及绿地，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有财产的应经全体共同共有人同意，而目前双方当事人并未举证证明除赵玉华以外的其他1000余名小区业主同意修建该围墙。综上所述，修建蛟龙银座二期与相邻锦江公寓小区之间围墙的条件尚未成就，对此，原审法院对赵玉华的此请求不予支持。
（二）关于赵玉华要求蛟龙公司立即将用水整改为由岷江自来水管网供应、将用电整改为由双流供电局直接供应的诉求。根据原审查明的事实，蛟龙银座二期的供水供电要接入市政管网，是由国家的水务部门和电力部门在办理，蛟龙公司仅有协助赵玉华办理相关供水、供电手续的义务，蛟龙公司实际一直在协助赵玉华办理上述手续。根据双流县水务局的复函及各级供电公司的审批材料，目前蛟龙银座二期的供水改为岷江自来水管网供应、供电改为国网四川省电力公司天府新区供电公司供电的条件尚未成就，原审法院也对赵玉华的此请求不予支持。
（三）关于赵玉华要求蛟龙公司协助办理房屋所有权证的诉讼请求。因在原审审理过程中，双流县房地产管理交易中心已于2015年10月8日颁发了赵玉华所购商品房的房产证，故对赵玉华的该项诉讼请求，应予驳回。
（四）关于赵玉华要求蛟龙公司支付逾期办理所购商品房所在楼栋的权属证明的违约金，以及逾期办理房屋产权证的违约金的诉求。原审法院认为，蛟龙公司逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，蛟龙公司应承担相应违约责任。蛟龙公司辩称逾期办理赵玉华所购商品房所在楼栋的权属证明及逾期办理赵玉华的房屋所有权证并不是蛟龙公司的责任，根据原审查明事实，蛟龙公司在2015年3月才向双流县房地产管理交易中心提交办理房屋所有权初始登记申请书，3月24日才取得房屋所有权的初始登记，比合同约定的办证期限2014年10月31日逾期了144天，蛟龙公司所提供的现有证据不能证实逾期办理上述权属证明不是蛟龙公司的责任造成。同时，赵玉华所购商品房所在楼栋的权属证明的逾期办理，是导致赵玉华房屋所有权证的逾期办理的直接原因，故蛟龙公司的上述抗辩理由并不成立，依法应承担违约责任，向赵玉华支付两项违约金。蛟龙公司要求以赵玉华交房款发票上的时间作为违约金起算时间，但根据双方在《补充协议》中关于买受人必须全额付清房款后，方能办理房屋的交付手续的约定及蛟龙公司已向赵玉华交房的事实，可以推定赵玉华在收房前已付清全部房款，蛟龙公司的抗辩理由不成立，应按合同约定办证期限计算违约金。
关于违约金的数额问题，蛟龙公司对赵玉华主张的违约金进行了抗辩，认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错成都以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故对违约金的调整应以赵玉华的实际损失为基础。根据原审审理查明事实，赵玉华已经取得了购买的商品房，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在赵玉华并未举证证明逾期办证对其造成的实际损失的情况下，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑赵玉华因维权产生的误工费、交通费等实际费用，蛟龙公司应承担逾期办证的两项违约金的计算标准，由原合同约定的每逾期一日按已付房价款每日万分之一的标准计算酌情调整为按每日万分之一的10%计算违约金，即蛟龙公司应支付赵玉华逾期办理所购商品房所在楼栋的权属证明的违约金为783元，逾期办理房屋产权证的违约金为2021元，两项违约金共计2804元。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、蛟龙公司于判决生效之日起十日内向赵玉华支付违约金2804元；二、驳回赵玉华的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由蛟龙公司负担。
宣判后，赵玉华、蛟龙公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
赵玉华上诉认为，1、修建围墙及协助将供水、供电整改的条件未成就的原因在于蛟龙公司怠于履行义务，第三方的行为不能构成蛟龙公司免责的事由；2、赵玉华主张的违约金符合合同约定，亦处于合理范围，蛟龙公司抗辩违约金过高的证据不足，原审法院调低违约金错误。因此，请求撤销原审判决，改判支持赵玉华在原审中除办理房屋所有权证外的其他全部诉讼请求，上诉费用由蛟龙公司承担。
蛟龙公司上诉认为，1、案涉房屋所在楼栋初始登记逾期的原因在于双流县规划管理局颁发规划许可证时未及时向蛟龙公司明确告知应办理变更土地性质手续，因此蛟龙公司对未能如期取得案涉房屋所在楼栋权属证明不应承担责任，即不应支付违约金；2、蛟龙公司已经与房屋业主代表签订了承诺书，将房屋产权证办理时间变更为2015年3月20日，因此房屋业主均应受该承诺书约束，同时，房屋业主既主张逾期取得楼栋权属证明的违约金，又主张逾期办理房屋产权证的违约金，没有事实和法律依据，对蛟龙公司明显不公平；3、房屋业主于2015年3月18日才向蛟龙公司提交办理房屋产权证的《委托书》，因此逾期办理房屋产权证的原因在于房屋业主，故原审法院认定逾期办理房屋产权证的责任在于蛟龙公司错误。综上，请求撤销原判第一项，改判驳回赵玉华的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由赵玉华承担。
赵玉华针对蛟龙公司的上诉答辩称，土地性质问题是蛟龙公司的原因导致，并非房屋业主的原因；承诺书系蛟龙公司单方作出，仅对蛟龙公司单方有约束力，且承诺书中并未对合同约定的交房时间予以变更，也未同意免除蛟龙公司逾期交房的责任；收房时，业主已经将委托手续、契税等交给了蛟龙公司，当时并未书写日期，同时在商品房买卖中，开发商处于主导地位，对购房人交纳的资料没有出具回执，故购房人无法举出证明已经提交资料的证据，此外，蛟龙公司协助办理房屋产权证属于交易惯例，在资料不齐的情况下，其应当通知购房人交付资料。
蛟龙公司针对赵玉华的上诉答辩称，原审法院到规划局调取过证据，修建报规时确实没有围墙，虽然蛟龙公司同意协商修建，但是规划局没有进行规划，所以围墙无法修建；供电、供水问题，目前是通水通电，达到了合同约定的条件，但业主要求使用岷江自来水和国网的电，相关手续已经办理的差不多了，水务局也进行了沟通，在相应设施建好之后，将进行相应的改造；对于违约金问题，蛟龙公司按照合同约定交房，购房人对房产占用、使用、收益均不受影响，因此，购房人主张的违约金过高。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于蛟龙公司是否应当履行修建围墙、协助完成供水、供电整改义务的问题。
本院认为，双方当事人虽在案涉商品房买卖合同及补充协议中并未约定蛟龙公司应当承担修建围墙、协助完成供水、供电整改义务，但蛟龙公司作出承诺要履行上述义务，现赵玉华依据蛟龙公司的承诺要求蛟龙公司承担上述义务，应当视为赵玉华对蛟龙公司所做承诺的认可，因此，本院依法确认赵玉华与蛟龙公司就蛟龙公司承担修建围墙、协助完成供水、供电整改义务达成一致。
对于是否应当修建围墙的认定。本院认为，本案中，双方当事人确未对围墙的位置、结构、长宽高等外部条件予以约定，但从双方的约定来看，修建围墙的目的在于案涉蛟龙银座二期项目与相邻的锦江公寓小区可分。同时，结合国家对工程的要求，可以认定双方当事人对围墙修建的约定应为：由蛟龙公司负责修建使蛟龙银座二期项目与相邻的锦江公寓小区可分的符合国家要求的永久性围墙。同时，在双方当事人没有约定的情况下，当债务人履行债务需要完成前置审批时，该前置审批应由债务人负责办理。于本案中，修建围墙应当办理行政部门审批手续，办理该审批义务的主体应当是蛟龙公司。因此，蛟龙公司未能办理上述行政审批手续进而未修建围墙违约。同时，该行政审批手续较修建围墙而言，属法定条件。现法定条件未成就，故赵玉华要求蛟龙公司修建围墙的主张，本院依法不予支持。如赵玉华认为蛟龙公司的行为给其造成损失，可另行主张。
对于是否应当协助完成供水、供电整改义务的认定。本院认为，从现有证据来看，蛟龙公司已经与相关部门衔接联系，开展了一定工作。目前，供水整改需要等待岷江水厂三期工程完工后方能进行，供电整改需要由电力部门进行下一步施工。反之赵玉华未能举证证明蛟龙公司应如何协助完成供水、供电整改义务，因此，结合本案实际情况，可以认定在供水、供电整改工作现状下，蛟龙公司履行了相应的协助义务。而蛟龙公司下一步的协助义务如何履行，还需等待岷江水厂三期工程完工后和电力部门施工进展情况方能确定。故赵玉华要求蛟龙公司履行协助完成供水、供电整改义务的主张，本院依法不予支持。
二、关于蛟龙公司是否应当承担逾期办理案涉房屋楼栋权属证明、分户产权证书违约金，如应承担，则原审法院确定的违约金金额是否恰当的问题。
本院认为，蛟龙公司办理案涉房屋楼栋权属证明确实逾期，应当承担相应违约责任即支付违约金。对于蛟龙公司关于逾期系因行政机关行为造成进而蛟龙公司不应承担责任的主张，本院认为，双方当事人未约定蛟龙公司在此情况下可以不承担违约责任。因此，蛟龙公司的该主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。
对于是否承担逾期办理分户产权证书违约金的认定。蛟龙公司认为因赵玉华迟延提交委托书故蛟龙公司不存在逾期办理分户产权证书的违约金。对此，本院认为，双方当事人约定由蛟龙公司代为办理案涉房屋产权证，故蛟龙公司为受托人。在完成受托事项时，蛟龙公司应当将相关情况及时告知委托人，而本案中，蛟龙公司未能举证证明其已经通知赵玉华出具委托书用于办理案涉房屋产权证，因此，结合赵玉华的陈述、双方当事人关于在交房时出具委托书的约定以及一般商事交易惯例，能够认定赵玉华在收房时已经将办理案涉房屋产权证的材料和费用已经全部交付给蛟龙公司。现案涉房屋分户产权证办理逾期，在蛟龙公司未能举证证明系因赵玉华原因造成或具有免责事由的情况下，蛟龙公司应当依照双方当事人的约定承担相应的违约责任即支付违约金。
对于原审法院确定的违约金金额是否恰当的认定。本院认为，我国立法对违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，即违约金金额的认定以守约方因违约方违约行为而遭受的损失为基础。本案中，在蛟龙公司抗辩违约金约定过高的情况下，原审法院考虑本案实际，并结合赵玉华未能举证证明其损失的客观情况，将违约金进行调减正确，本院依法予以确认。
综上，蛟龙公司、赵玉华的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费200元，由双流蛟龙投资有限责任公司负担100元，由赵玉华负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理审判员 龚 耘
代理审判员 赵 锋
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 杨大准