山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终1478号上诉人（原审原告）：王爱军，女，1968年4月28日出生，汉族，淄博太平洋广告装璜有限公司法定代表人，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：牛北京，山东泉兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘元光，男，1978年12月18日出生，汉族，淄博雅菲尼创意家具有限公司法定代表人，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：魏家珅，淄博张店信义法律服务所法律工作者。上诉人王爱军因与被上诉人刘元光房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王爱军及其委托诉讼代理人牛北京，上诉人刘元光的委托诉讼代理人魏家坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱军上诉请求：1、请求二审法院撤销张店区人民法院（2017）鲁0303民初5344号民事判决，改判由被上诉人向上诉人支付违约金84000.00元，判决由被上诉人赔偿上诉人物业费等损失2896.50元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应当予以改判。首先，被上诉人单方面终止合同并且没有经过上诉人同意，根据合同约定，被上诉人理应承担六个月的房租费。其次，被上诉人没有按期缴纳租金，根据合同约定，被上诉人构成违约，理应承担违约责任。一审笼统认定被上诉人没有违约，罔顾事实与证据，理应改判。刘元光辩称：被上诉人没有违反合同约定，双方因房租问题发生争议，后双方进行了协商，由被上诉人在2016年5月10日交纳房租5万元，时间是到2016年7月15日，上诉人同意被上诉人退房。被上诉人按照约定多交纳部分房租，于2016年5月20日搬离并将水电费结清。被上诉人并未阻拦并已将房屋另行租赁。被上诉人没有违约，不应支付违约金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王爱军向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金84000.00元；2.判令被告赔偿给原告物业管理费等损失2896.50元；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：1.原告提出被告违约解除合同，并要求支付违约金的主张，提供证据不足。而被告租赁费交至其搬离之后，原告在长达一年的时间内并未提起诉讼的事实，进一步说明双方经过了协商，并达成了解除合同的合意。双方只是后来在水电费和物业费的缴纳方面发生争议。2.被告搬离房屋的时间是2016年5月底还是9月底，采信被告的说法，当为2016年5月底。根据原告提供的物业费专用收据可得出物业费为236.70元/月，水电费平均为295.30元/月。一审法院认为，原告提出被告单方解除租赁合同，存在违约情形，应当向原告支付违约金的主张，证据不足。另原告要求被告向其赔付2016年5月至10月的物业费和水电费损失2896.50元的主张，因2016年5月底被告已经搬离，之后原告已经在向外招租。故原告对2016年6月至10月的物业费和水电费的赔付主张，无事实和法律依据。被告只须向原告偿付2016年5月份一个月的物业费和水电费532元（236.70元+295.30元）即可。综上所述，对原告要求被告支付违约金84000.00元的主张，该院不予支持。而对原告要求被告向其支付六个月物业费、五个月水电费共计2896.50元的主张，酌情调整为一个月物业费236.70元、一个月水电费295.30元共计532.00元，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十三条规定，判决：一、刘元光于本判决生效之日起十日内支付给王爱军代其垫付的物业费和水电费合计532元；二、驳回王爱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972.00元，由王爱军负担1960.00元，由刘元光负担12.00元。本院二审期间，当事人围绕着上诉请求依法提交新证据，本院组织双方进行举证和质证。上诉人王爱军提交以下证据：证据一、护照一份，证明上诉人于2016年8月8日离开国内，被上诉人是在上诉人不知道的情况下搬离。证据二、淄博水性科天无毒家装材料馆出具的证明一份，证明物业公司让交物业费，上诉人让其代缴物业费，是被上诉人欠交的钱。被上诉人刘元光质证认为，对证据一护照的真实性没有异议，对证明的内容有异议。该证据与本案无关联性，并且上诉人出国时间是8月8日，被上诉人搬离时间是5月20日，恰好证明了上诉人知道被上诉人搬离的情况。对证据二水性科天的证明真实性有异议。上诉人自述水性科天无毒家装有限公司是其合作伙伴，合作伙伴为上诉人出具证明，不具有法律效力。本院认为，证据一与本案不具有关联性，不能证明待证事实，对该证据的证明力本院不予采信。对证据二，该单位证明仅说明相关物业费的缴纳情况，不能证明待证事实，对该证据的证明力本院不予采信。根据当事人提交的证据，本院认定以下事实：2015年4月16日，王爱军与刘元光签订《房屋租赁合同》，约定王爱军将其坐落于淄博市张店区昌国路鑫盛家园的房屋出租给刘元光，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，第一年租金为16万元，第二年租金为16.8万元，第三年租金为17.64万元，第四年租金为18.52万元，第五年租金为19.44万元。第一年首付租金10万元，剩余租金6万元于2015年12月6日前支付。以后每年租金于当年5月1日前付。任何一方如需提前终止合同或期满延长合同，均应提前1个月通知对方，要经过对方同意，否则视为违约。任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为六个月的房租费。合同还对双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，王爱军将房屋交付给刘元光，刘元光分别于2015年4月16日支付租金4万元、于2015年10月支付租金3万元、于2016年3月11日支付租金4.5万元和1.5万元、于2016年5月10日支付租金5万元，共计18万元。刘元光于2016年5月份搬离出租房屋。案外人淄博水性科天无毒家装材料馆于2016年10月7日向物业公司缴纳了涉案房屋2016年5月至10月份的物业费1420.30元以及电费1476.20元。本院认为，本案双方当事人约定的租赁期限为五年，现系被上诉人刘元光提前终止合同。刘元光主张其提前终止合同经双方协商，已征得王爱军同意，对此，王爱军不予认可；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系的变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。刘元光交纳租金的行为及王爱军起诉的时间并不能证明提前终止合同系双方协商一致的结果，刘元光对该主张也无其他有效证据予以证实，其应当承担举证不能的法律后果。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，任何一方如需提前终止合同，要经过对方同意，否则视为违约，应当支付6个月租金作为违约金。因此，上诉人王爱军请求刘元光承担违约金84000.00元，符合合同约定，本院予以支持。一审判决对此分配举证责任不当，认定事实错误，本院予以纠正。关于王爱军主张的物业费及电费问题，刘元光主张其于2015年5月20日搬离出租房屋，而王爱军对于刘元光搬离时间的陈述并不明确，且系传来之言，王爱军提交的证据也显示2016年5月份至10月份的物业费、电费的已由案外人淄博水性科天无毒家装材料馆缴纳，因此，一审认定由刘元光支付2016年5月份一个月的物业费及水电费532.00元，并无不当，本院予以维持。上诉人王爱军的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，王爱军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省淄博市张店区人民法院（2017）鲁0303民初5344号民事判决第一项，即：刘元光于本判决生效之日起十日内支付给王爱军代其垫付的物业费和水电费合计532元；二、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2017）鲁0303民初5344号民事判决第二项，即：驳回王爱军的其他诉讼请求。三、刘元光于本判决生效之日起十日内支付给王爱军违约金84000.00元。四、驳回王爱军的其他诉讼请求。一审案件受理费1972.00元，由王爱军负担54.00元，刘元光负担1918.00元；二审案件受理费1972.00元，由王爱军负担54.00元，刘元光负担1918.00元。本判决为终审判决。审 判 长 王忠熙审 判 员 倪玲玲审 判 员 孟庆红二〇一八年六月八日法官助理 张德忠书 记 员 李 飞