北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05761号
上诉人（原审原告）孙长良，男，1955年7月3日出生。
委托代理人黄艳，北京�明律师事务所律师。
委托代理人杨念平，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨春瑞，男，1951年11月15日出生。
被上诉人（原审被告）王桂伶，女，1951年2月17日出生。
杨春瑞、王桂伶之共同委托代理人崔春辉，北京市方桥律师事务所律师。
上诉人孙长良因与被上诉人杨春瑞、王桂伶确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第12397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成由法官陈静担任审判长，法官王锦强、法官刘栋参加的合议庭，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人孙长良及其委托代理人黄艳、杨念平、被上诉人杨春瑞、王桂伶及其共同的委托代理人崔春辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙长良在一审中起诉称：孙长良于1992年9月23日将户口从北京市顺义区赵各庄村迁移至顺义区仁和镇平各庄村，并于1993年购买平各庄村×路×街×号宅基地房屋（平方六间），并办理了顺义镇平各庄集建（证）字第HO3号《集体土地建设用地使用证》。2006年，杨春瑞与孙长良就前述房屋买卖进行了协商，约定以21000元的价格购买该处宅基地房屋，但并未签订正式买卖协议，杨春瑞亦未实际支付该笔购房款。实际上，杨春瑞系城镇居民身份。但是农村宅基地房屋买卖合同购买主体必须是本村村民，除此以外合同无效。《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村房屋出售给城镇居民无疑会改变土地使用权的性质，因此，购买农村房屋违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此可见，孙长良与杨春瑞成立的买卖合同依法应当认定为无效。另，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，根据该三条规定，城镇居民不得购买农村宅基地房屋，亦能得出涉案房屋买卖合同无效的结论。综上所述，为维护孙长良的合法权益，维系公平交易原则以及交易应当遵循国家法律及政策的基本精神，孙长良特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认孙�良与杨春瑞就北京市顺义区仁和镇平各庄村×路×街×号宅基地房屋设立的买卖合同无效；2.诉讼费用由杨春瑞承担。
杨春瑞、王桂伶共同在一审中答辩称：不同意孙长良的诉讼请求。孙长良称其于2006年将涉案房屋卖于杨春瑞的陈述系其虚构，事实是在1994年5月12日之前，孙长良就已将房屋卖于王桂伶，其双方于1994年5月12日补写了买卖文书。王桂伶与孙长良系同村村民，村集体成员之间的农村房屋买卖并不为法律所禁止，双方的房屋买卖合同合法有效。综上，请求法院驳回孙长良的诉讼请求。
一审法院审理查明：杨春瑞与王桂伶系夫妻关系，二人于1974年5月3日登记结婚。杨春瑞为城镇居民户口，王桂伶为农业户口，户口所在地为北京市顺义区仁和镇平各庄村×路×街×号（以下简称×路×街×号）。王桂伶与孙长良的妻子王桂英系姐妹关系，其二人父亲为王清。
庭审中，孙长良提交了《集体土地建设用地使用证》的复印件，《集体土地建设用地使用证》复印件上登记的土地使用者为孙长良，主张其至今拥有×路×街×号的宅基地使用权，且涉案房屋系农村宅基地上房屋，不得卖与城镇居民。杨春瑞和王桂伶对证据的真实性予以认可，不认可证明目的，主张孙长良于1994年5月12日之前就将房屋卖给了王桂伶，王桂伶自取得房屋后就保存该《集体土地建设用地使用证》直至拆迁。孙长良亦认可其没有《集体土地建设用地使用证》的原件，并称《集体土地建设用地使用证》已经由王桂伶交至拆迁人北京市土地整理储备中心顺义区分中心处。
孙长良提交了拆迁分布图，证明根据该分布图可以反映涉案房屋的买受人为杨春瑞而不是王桂伶。杨春瑞和王桂伶对该拆迁分布图的真实性、合法性和关联性均不予认可。
杨春瑞和王桂伶提交了《�明》一份和《说明》一份，证明孙长良于1994年5月12日之前就将涉案房屋出卖给王桂伶用于家庭居住。《证明》的内容为：顺义县平各庄村村民孙长良现有陆间正房，已卖给本村村民王桂伶。特此说明，双方不得违约。卖方人：孙长良并有其捺印，买方人王桂伶并有其捺印，证明人王清，代笔人杨海滨，日期为1994年5月12日。《说明》的内容为：“我于1993年购买本村村民孙长良房屋6间（款21000元），证明人王清、杨海滨，由于房屋年久失修倒塌后，我向村委会提交申请（十日后），经镇村两级批准后进行翻盖。由村长苏玉涛、保安队长李志加两人到现场丈量后，就地翻盖房屋14间（二排），共计花费人民币15.6万元，一直居住至今。说明人：杨春瑞，2014年3月16日”。《说明》盖有顺义区仁和地区平各庄村村民委员会的印章。孙长良对证明和说明的真实性和证明目的不予认可，并主张房屋买卖的时间是在2006年，而不是在1994年5月12日或之前，买房人不是王桂伶而是杨春瑞，孙长良也未在证明上捺印；《证明》和《说明》不是正式的房屋买卖契约，且《集体土地建设用地使用证》至今归孙长良所有，房屋买卖的形式和程序都欠缺有效性。一审法院就孙长良对《说明》的真实性不予认可，但却提交该份《说明》作为证据向其进行了询问，孙长良主张其认可孙长良与杨春瑞之间发生了房屋买卖关系，但不认可内容的真实性。杨春瑞和王桂伶对孙长良的主张不予认可，并称因为其二人为夫妻关系，王桂伶用夫妻共同财产购买涉案房屋，用于家庭生活使用，故杨春瑞用第一人称书写购买和使用房屋的过程，代表夫妻的共同行为。
杨春瑞和王桂伶提交了王桂伶的户口本，证明王桂伶和孙长良均系平各庄村集体经济组织成员。户口本上载明户主为王桂伶，住址为×路×街×号，王桂伶的儿子杨海涛、儿媳聂海梅和孙子杨博昊均在此户口本上。孙长良对户口本的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张王桂伶虽然于1998年将户口迁入涉案房屋，但不能证明其就是买受人，当时是孙长良将涉案房屋交给王桂伶代为出租，王桂伶借此便利将户口迁入涉案房屋。
杨春瑞和王桂伶提交了《房屋租赁安全合格证》和《房屋租赁许可证》，证明杨春瑞家庭早在2006年之前就是涉案房屋所有权人，行使所有权人的权利，而不是孙长良所说的2006年才购买的涉案房屋。孙长良对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张该证据只能证明杨春瑞是涉案房屋的出租人，而不能证明是所有权人，且该证据中显示出租人为杨春瑞，与王桂伶是涉案房屋的所有权人相悖。
就杨春瑞和王桂伶实际占有涉案房屋的时间，孙长良的陈述为1993年其购买了涉案房屋，后因为其在外地做生意，所以于1994年将涉案房屋交给王桂伶代为出租。杨春瑞和王桂伶的陈述为1993年底或1994年初的时候，在购买了涉案房屋后就一直居住在此房屋内。就涉案房屋的翻建情况，孙长良的陈述为杨春瑞于2010年对涉案房屋进行了翻建，杨春瑞和王桂伶的陈述为2009年时对涉案房屋进行了翻建，将之前房屋全部推倒后重新盖了两排共14间房屋。
一审法院判决认定：庭审中，孙长良仅主张其与杨春瑞存在房屋买卖关系，但根据一审法院查明的情况可知，杨春瑞虽为城镇居民户口，但其于1974年与身为顺义区仁和镇平各庄村村民的王桂伶登记结婚，并在婚后购买了涉案房屋供家庭共同生活之用。在此种情况下，不能将杨春瑞购买涉案房屋的行为割裂来看，而应认定为王桂伶和杨春瑞的夫妻共同行为，故应认定为孙长良与杨春瑞、�桂伶夫妻存在房屋买卖关系，一审法院对孙长良的主张不予支持。
孙长良主张房屋买卖关系应认定为无效，但根据双方当事人的陈述可知，杨春瑞和王桂伶在1994年时已经在涉案房屋内居住并实际占有该房屋，且通过王桂伶的提供的户口本可以看出，其户口在1998年时即登记在涉案房屋处，其子杨海涛、其儿媳聂海梅、其孙杨博昊的户口亦登记在该住址处，加之杨春瑞和王桂伶在涉案房屋内居住的过程中翻建了大量房屋，而孙长良从未提出异议之情况看，一审法院对孙长良的主张不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回孙长良的诉讼请求。
孙长良不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。孙长良上诉称：孙长良认为一审法院对涉案房屋买卖合同的订立主体、合同订立的时间、合同有效要件是否齐备、�事人义务履行情况等基本事实的查明以及认定不全面，导致法律适用错误、争议合同的有效性裁断错误，且存在违反法定审理程序的问题，具体表现在如下方面：一、一审法院认为涉案房屋买卖合同的订立主体是孙长良、杨春瑞与王桂伶夫妻，显然构成事实认定错误。（一）从客观事实角度而言，2006年孙长良仅与杨春瑞就房屋买卖进行协商，约定以21000元的价格购买涉案房屋，但未订立正式买卖协议，杨春瑞亦未实际支付购房款。（二）从一审证据而言，一审法院认定孙长良与杨春瑞、王桂伶之间构成房屋买卖关系缺乏证据支撑。一审证据中没有杨春瑞、王桂伶共同作为买受人的房屋买卖协议，也没有以二人共同财产购买涉案房屋的出资证明，更没有将涉案房屋用于家庭共同生活的证据。《证明》中记载“买房人系王桂伶”系伪造，一审法院一方面采信了《证明�，另一方面又认定买房行为系杨春瑞作出，一审法院的认定存在自相矛盾。《说明》中记载买房人系杨春瑞，拆迁分布图、《租赁房屋安全合格证》、《房屋租赁许可证》都证明房屋买卖合同关系中的买受人系杨春瑞。（三）从合同法律关系而言，一审法院认定孙长良与杨春瑞、王桂伶之间构成房屋买卖关系突破了合同的相对性基本原则。二、一审法院未就争议房屋买卖合同缔结时间系1993年、1994年、2006年终具体哪个时间进行认定，属于基本事实认定不清。三、一审法院未就争议房屋买卖合同有效要件是否齐备进行认定，属于基本事实认定不清。孙长良与杨春瑞未就房屋买卖订立明确了交易双方、交易价格、双方权利义务等内容的书面契约，也没有中人作保的书面证明，杨春瑞亦未实际交付购房款。根据最高人民法院的相关批复，上述要件为农村房屋买卖的有效要件，而诉争的房屋买卖合同严重欠缺。涉案房屋买卖未征得平各庄村委会书面同意。四、一审法院未就争议房屋买卖合同义务履行情况进行全面认定，属于基本事实认定不清。孙长良与杨春瑞达成房屋买卖合同后双方未实际履行，杨春瑞未支付购房款，宅基地使用权证未变更登记。杨春瑞于2010年翻建房屋的出资应为王桂伶长期代为出租房屋的租金，实际就认定为孙长良的出资，杨春瑞也不具备翻建房屋的主体资格。五、一审法院认定购房行为由杨春瑞作出的基础上认可争议房屋买卖合同效力适用法律错误。（一）城镇居民不得购买宅基地房屋。（二）一审法院的认定结果与我国严格限制宅基地适用权流转的根本制度相悖。六、一审法院审理违反法定程序，故意偏袒杨春瑞一边。（一）一审法院不当追加王桂伶为被告。（二）一审法院未就双方举证情况进行列明，更未依法全面、客观审核证据，在判决结果中更未公开证据判断结果与理由。（三）一审法院不应当不予受理司法鉴定申请。（四）一审法院不应当不予受理调查取证申请。（五）涉案房屋在诉讼期间已经被列入平各庄土地一级开发A地块项目拆迁范围，法院应在确认房屋买卖合同效力的基础上一并解决买卖双方的拆迁补偿问题，但是一审法院不当拒绝了追加拆迁人为第三人的申请，规避了前述一并解决拆迁补偿问题的司法要求。综上，孙长良请求依法撤销（2014）顺民初字第12397号民事判决，依法改判确认孙长良与杨春瑞就×路×街×号房屋设立的买卖合同无效或者发回一审法院重新审理；一、二审诉讼相关费用由杨春瑞承担。
杨春瑞、王桂伶服从一审法院判决，其针对孙长良的上诉理由共同答辩称：一审法院查明了身份情况、时间和房屋一直由杨春瑞、王桂伶占有使用及翻建的事实；王桂伶与孙长良同属同一集体组织成员，孙长良主张合同无效没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《证明》、《说明》、户口本、结婚证、《集体土地建设用地使用证》、《房屋租赁安全合格证》和《房屋租赁许可证》等证据在案佐证。
本院认为：根据一审法院和本院查明的事实，杨春瑞、王桂伶自1994年起即对×路×街×号的房屋进行实际控制，此后又对该房屋进行了整体翻建；在1994年之前，杨春瑞与王桂伶早已结婚；王桂伶与孙长良同为北京市顺义区仁和地区平各庄村的集体经济组织成员，王桂伶及其儿子、儿媳、孙子的户籍所在地均在×路×街×号，王桂伶系该户籍的户主。根据上述事实可以认定杨春瑞、王桂伶及子女长期是�家庭为单位居住并使用×路×街×号房屋的。孙长良虽主张其只是将涉案房屋交由王桂伶代为出租管理，但孙长良并未就其主张的代管关系向法院提供证据予以证明，且该主张与客观情况及生活常理不符，故本院对孙长良所持其于2006年之前没有出卖涉案房屋的主张，不予采信。就房屋买卖的时间问题，因孙长良不认可杨春瑞、王桂伶提交的1994年5月12日《证明》的真实性，而该《证明》的内容亦不具备房屋买卖合同的必要条款；孙长良主张其与杨春瑞于2006年协商涉案房屋的买卖事宜但并未签订书面合同，杨春瑞、王桂伶对孙长良所主张的房屋买卖时间亦不认可，鉴于双方均不认可对方所主张的房屋买卖关系确立的时间，但在双方均认可存在房屋买卖关系的情况下，孙长良申请一审法院对证据进行司法鉴定以及调查取证申请的事项均是围绕着涉案房屋买卖的时间，就本案要解决房屋买卖合同效力的问题而言，本院认为该申请事项与本案要认定的合同效力问题并无实质性影响。因此，对于孙长良上诉主张一审法院未准许其鉴定、调查取证申请，存在程序违法的问题，本院不予支持。
本案的争议焦点为，孙长良主张其与杨春瑞达成的房屋买卖合同的效力问题。孙长良主张其是与杨春瑞一人建立的房屋买卖关系，因杨春瑞为城镇居民，不具备购买农村房屋的主体资格主张双方的房屋买卖合同无效。由于宅基地使用权的登记是以户为单位，即户籍登记中家庭成员为一户，一户只能拥有一处宅基地。本案中，以王桂伶为户主的户籍登记住址即为×路×街×号，与王桂伶共同生活的家庭成员均可以共同享有宅基地使用权。孙长良出卖涉案房屋时，杨春瑞与王桂伶已经结婚，虽然杨春瑞不具备购买农村房屋的资格，但王桂伶为该村集体经济组�成员，具备购买涉案房屋的资格；根据孙长良的陈述，其与杨春瑞协商房屋买卖事宜但并无书面房屋买卖协议的情况来看，杨春瑞以配偶身份代表王桂伶出面协商房屋买卖事宜，可以认定为基于夫妻共同意思表示的家事代理行为，而不宜认为只是杨春瑞与孙长良之间的房屋买卖行为，故对于孙长良主张房屋买卖合同无效的上诉理由，本院不予采信。关于孙长良主张杨春瑞未实际支付房屋价款，属于合同的履行问题，与合同的效力问题无涉。
综上，孙长良的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由孙长良负担（已交纳）；二�案件受理费70元，由孙长良负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 王锦强
代理审判员 刘 栋
二〇一五年五月十一日
书 记 员 田亚男