南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第805号
原告南京国际广场购物中心有限公司，组织机构代码69462706-9，住所地南京市鼓楼区中央路201号，
法定代表人闵卫国，执行董事。
委托代理人胡剑宏江苏致邦律师事务所律师
委托代理人朱法建江苏致邦律师事务所律师
被告南京梵浠美容有限责任公司，住所地南京市鼓楼区中央路201号508室、509室。
法定代表人张桂英，职务总经理。
委托的代理人张丽华，男，南京市梵浠美容有限责任公司门店经理。
原告南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场）与被告南京梵浠美容有限责任公司（以下简称梵浠美容）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国际广场的委托代理人胡剑宏、被告梵浠美容的委托代理人张丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国际广场诉称：2010年10月，原告与余静签订《南京国际广场购物中心租赁合同》，合同约定原告将位于本市中央路201号南京国际广场购物中心五层508、509室的房屋（面积约303平方米）出租给余静使用，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式以及物业管理费、推广费、违约责任等具体条款。合同签订后，原告将上述房屋于2010年11月2日交付给被告使用。2012年，被告和余静向原告发出申请函，要求《南京国际广场购物中心租赁合同》项下的所有权利、义务由被告承继，并承诺继续履行上述租赁合同，原告予以确认。但被告在履行合同期间，以种种借口拖欠租金及相关费用。原告多次向被告发出《催款通知函》，但被告一直没有付清拖欠的租金及相关费用，造成原告巨大的经济损失。原告于2013年12月16日向被告发出《关于解除租赁合同及催款的通知函》，要求自2013年12月16日起解除原、被告之间的租赁合同，并于解除后三天内返还商铺，缴清拖欠各项费用，但被告对此置之不理。被告违反了合同约定，已构成违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间《南京国际广场购物中心租赁合同》；2、被告立即支付2013年9月前拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费等相关费用共计949，645.91元，并按银行同期贷款利率标准支付相应利息；3、被告迁出租赁房屋，并将租赁房屋恢复至合同约定之原状，向原告进行返还。4、被告承担本案的全部诉讼费。
被告梵浠美容辩称：原告违反先合同义务，做了很多虚假宣传和误导，给被告造成了巨大的经济损失，故不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：本市鼓楼区中央路201号“南京国际广场购物中心”共计40层，建筑面积84826.18平方米，房屋所有权人为南京国际集团股份有限公司，原告是其独资子公司。2010年6月起南京国际集团股份有限公司书面授权原告国际广场公司，负责经营南京国际广场裙楼（地下负一层至裙楼八层）。本案诉争房屋位于国际广场五层508、509室。
2010年10月11日，原告与案外人余静签订了《南京国际广场购物中心租赁合同》，约定由原告将其拥有的诉争房屋出租给余静使用；用途为艾维庭品牌下的美容系列商铺零售使用；租赁期限为5年，自2010年10月15日至2015年10月14日；交付日定于2010年10月15日（以书面确认为准）；前三年的租金为30300元／月，后两年租金为34845元／月；物业管理费为18180元／月，推广费为2424元／月；被告应于每月的第一个工作日之前按每月租金标准向原告支付当月租金，并同时支付当月的物业管理费和推广费；履约保证金为52722元（相当于一个月之平均保底租金和现行物业管理费和推广费总和），公用事业费保证金为2000元；（合同6.3条）若乙方违反本合同的规定，甲方有权按规定终止本合同并没收乙方支付的履约保证金作为违约金或赔偿金；（合同6.4条）尽管有前述的规定，在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候，甲方有权选择不终止本合同，而从保证金中扣除因乙方违反、不遵守、不履行对甲方或第三方引起的损失金额；（合同6.5条）在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后及乙方按合同约定返还该房屋给甲方后的30日内，该履约保证金在扣除甲方的一切损失（如有）后，将由甲方无息退还乙方；（合同10.1.1条）本合同内任何一项应付的租金、管理费或其他任何费用、税项，乙方从该费项应付之日起拖欠超过7天（无论是否追索），甲方有权无条件终止合同，除非双方达成新的协议；（合同10.6条）租赁期限届满之日或者本合同提前终止后3日内，乙方应当自付费用将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的还房条件之状态，并于规定日准时将该房交还甲方……，如逾期超过3天，甲方有权进入该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品均无偿归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将装修、设施和物品保留或拆除。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支等等。
合同签订后，原告于2010年11月2日将诉争房屋交付余静使用。2012年，案外人余静与被告共同向原告提出申请，内容主要为余静将原合同项下的权利义务全部转让给被告，被告承诺将履行原合同项下的所有权利及义务。原告同意并盖章予以确认。
因被告未及时交纳租金及其他费用，原告分别于2012年4月17日、2012年12月21日、2013年10月21日及2013年12月13日向被告发出书面催缴租金等费用的通知。其中在2013年12月13日的通知中向被告提出：因被告违反租赁合同的约定，原告依据合同决定自2013年12月16日起解除双方之间的租赁合同，并保留追究违约责任的权利。该通知中同时要求被告在租赁合同解除后将房屋恢复至合同约定的状态，并向原告返还。原告向被告发出书面催缴通知后，被告陆续支付了部分租金，但是自2012年7月之后的租金未支付（截至2013年9月为445400元）；自2012年1月起的物业管理费未支付（截至2013年9月为381779.21元）；自2012年1月起的推广费未支付（截至2013年9月为50904元）。2013年9月10日，原、被告之间因租金等问题未能协商一致，被告停止经营。
由于原、被告双方未能协商解决欠租等争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告为证明原告违反先合同义务，存在虚假宣传的行为，提交了原告的宣传资料复印件，其中包括聘请国际知名的华夏柏欣（北京）顾问管理有限公司、众多国际知名品牌入驻、机场商业等等。原告认为被告提交的仅为复印件，且资料上注明“仅供参考，会根据实际情况调整”，因此宣传资料不能证明被告的目的。关于原告主张的各项费用，被告对物业管理费未提出异议；对租金部分，被告认可租金支付至2011年年底，但2012年12月29日被告支付了一笔10万元给原告，另有POS机刷卡1万元原告未返还被告，原告称该笔10万元和POS机刷卡1万元已冲抵了2012年7月份之前的租金；对水电费部分，被告认为2013年4月的电费26824元比平常高出好几倍，因此对该月电费不予认可，其他月份的水电费无异议。经本院组织协商，双方一致同意2013年4月份的电费按照2000元计算；对推广费部分，被告称原告未针对商户进行有效推广，故该笔费用不应支付，原告提供了南京国际广场和南京国际广场购物中心部分推广活动的证据，并称其推广活动不是针对具体的商户。此外，原告同意被告支付的1万元装修押金和2000元公用事业保证金从欠款中扣除。被告另称曾与原告聘请的台湾星光管理公司就租金等费用达成一致意见，即所有费用按照70%支付。原告认为按70%支付的前提是被告必须按照约定期限还清所有欠款，如果未按时还清所有欠款，则优惠取消，需按实际欠款支付。因被告未按约定期限支付欠款，所以原告不同意被告按照70%支付欠款。
本院组织调解时，原告表示可以适当减少欠租，但要求被告一次性支付；被告不愿意支付租金等费用，并要求原告赔偿损失。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有原告提供的房屋产权证、授权经营书、租赁合同、商铺交付确认函、申请函、催缴通知单、水电费明细表等证据；被告提交的宣传复印件、商户结算单及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。
根据法律规定以及原、被告双方的合同约定，原告的主要合同义务是向被告交付适租房屋，被告的主要合同义务是向原告缴纳房租等费用。由于被告已实际经营使用诉争房屋，故应当认定原告履行了合同义务。关于被告辩称原告违反先合同义务，做了很多虚假宣传和误导，给被告经营造成巨大损失的抗辩意见。本院认为，被告提供的宣传资料为复印件，且该宣传资料上注明“仅供参考，会根据实际情况调整”。该宣传资料的内容不符合要约的构成要件，双方也未将宣传资料作为合同的一部分，被告以此认为原告违反先合同义务的辩解意见依据不足，本院不予采纳。关于被告辩称原告同意被告按照七折标准支付所有费用的辩解意见，因该标准仅是协商过程中的意见，双方既未签字确认，被告亦未按照该标准支付所有费用。被告该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。根据双方的合同约定，被告如拖欠租金等费用超过七天，原告有权提前终止合同。本案被告拖欠租金等费用早已超过七天，且经原告多次催要仍未足额支付，被告的行为构成违约。原告依据合同约定解除与被告之间的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，承租人应将租赁物返还出租人，因此被告应迁出涉案房屋并将房屋交付给原告，并将房屋恢复至合同约定的还房条件。
根据原、被告双方签订的租赁合同，被告负有及时向原告支付租金、物业管理费等费用的义务。关于租金标准的问题，本院认为，相对封闭的大型商场内部商铺的商业租赁不同于一般的商业租赁，商户经营的好坏除了商户自身的经营能力之外，商场的定位和整体经营环境也非常重要，而租金标准的约定包括租赁房屋本身的质量、结构、区位等因素，还包括商场管理者给商户创造的良好经营环境，并因此给商户带来经济效益。原告在经营之初定位很高，但实际经营管理过程中并未达到预期的目标，因此可视为原告提供的经营环境发生了变化，应当适当降低租金标准。本院综合本案实际情况，对原告要求被告支付2012年7月至2013年9月的租金445400元，酌定支持334050元。被告对于原告主张的物业管理费未提出异议，且未提出证据证明物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付2012年1月至2013年9月的物业管理费381779.21元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张2012年1月至2013年9月的水电费71562.7元，对于其中2013年4月份的电费26824元，双方同意按照2000元计算，故水电费的总额应为46738.7元。关于原告主张的推广费50904元，本院综合考虑原告进行推广的内容、费用的支出以及推广的效果等因素，酌定支持推广费38178元。关于被告支付的装修押金1万元和公共事业保证金2000元，原告同意从欠款中扣除，本院予以确认。综上，被告应当给付原告788745.91元（租金334050元＋物业管理费381779.21元＋水电费46738.7元＋推广费38178元-装修押金10000元-公用事业保证金2000元）。因被告未及时支付上述款项，应赔偿原告因此受到的利息损失，该利息损失应自2013年10月1日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告南京国际广场购物中心有限公司与被告南京梵浠美容有限责任公司之间的《南京国际广场购物中心租赁合同》。
二、被告南京梵浠美容有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南京国际广场购物中心有限公司788745.91元及利息（自2013年10月1日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。
三、被告南京梵浠美容有限责任公司于本判决生效之日起十日内迁出南京国际广场购物中心508、509室，并将该房屋交还原告。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13296元，由原告南京国际广场购物中心有限公司负担1296元，由被告南京梵浠美容有限责任公司负担12000元（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
代理审判员 武加庆
代理审判员 朱玉梅
二〇一四年七月十一日
见习书记员 卞红艳