中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1742号
上诉�（原审原告）：冼穗萍，女，1953年7月27日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：李晓辉，男，1967年7月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。
二上诉人共同委托代理人；郑铭，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁仲卿（LEUNG，JUNGHING），男，1951年5月28日出生，现住，BrooklynNY11229，U.S.A。
委托代理人：卢清华，广东伯方律师事务所律师。
原审第三人：区胜意，女，1955年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：徐燕，广东同益律师事务所律师。
上诉人冼穗萍、李晓辉因与被上诉人梁仲卿、原审第三人区胜意房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区�珠中路57号房屋（建筑面积220.04平方米、1-1／2层）登记所有权人为梁仲卿。2000年12月27日，梁仲卿签署《委托书》，载明受托人为谭向华、张瑾，委托事项包括有权出售上述海珠中路57号房屋、收取售房款项、支付相关款项、签署相关文件、向有关部门办理相关手续；此委托书有效期从签署之日起至代理事项完毕时止等。该《委托书》经广州市公证处（2000）穗证内字第16360号《公证书》证明。2013年8月22日，梁仲卿委托代理人谭向华代梁仲卿（甲方）与冼穗萍、李晓辉（乙方）签订《意向书》，约定：甲乙双方就买卖广州市越秀区海珠中路57号房产（粤房地产证字第××号）达成以下意向：甲方愿意以总价人民币480万元的价格（整套出售一口价）将上述物业（带租约）出售给乙方，乙方表示接受并自愿承担因上述物业交易产生的一切税费（以房地产评估的价格报交易）及手续费等费用；售房款人民币480万元由乙方在广州支付，乙方有义务协助甲方兑换成等值的美元汇往甲方指定的银行账户并由甲方承担汇款产生的费用；具体支付时间：在甲乙双方签订买卖合同、双方向房屋交易所递交买卖申请的当天乙方一次性支付480万元房款；乙方在本意向书签订的当天向甲方支付人民币5万元的定金到中国银行广州小北路支行70×××76户名JungHingLeung账户内，该款在乙方支付房款时抵扣房款；甲乙双方同意上述物业交接时间为甲方收齐售房款当天；由于上述物业的买卖为不交吉，甲方应在交接当天将租赁合同等文件全部移交给乙方，并通知现租户上述物业产权已转移的情况；甲乙双方应当于2013年12月20日前向房地产交易登记机构申请办理产权转移登记，如在该期限内双方仍未能签订房地产交易登记机构的房屋买卖合同，本意向书自动失效；因甲�原因造成无法买卖的，双倍返还定金，因乙方原因造成无法买卖的，甲方有权没收乙方已支付的定金；甲乙双方签订本意向书后，除上述房产合法租赁人（仅限承租人及其法定代表人）以优先购买权为由购买房屋外，甲方不得再与第三者达成任何买卖协定，否则乙方有权追究甲方违约责任；本意向书乙方为冼穗萍、李晓辉，付款人为冼穗萍并以李晓辉名义签订合同等。同日，梁仲卿委托代理人谭向华向冼穗萍、李晓辉开具《收条》，载明：现收到冼穗萍、李晓辉交来人民币5万元购买海珠中路57号房屋订金等。2013年10月8日，梁仲卿签署《委托书》，载明受托人为梁毛碧莲（NancyPilienLeung），委托事项包括代为出售涉案海珠中路57号房屋，收取售房款；签署相关售屋文件，以及向相关部门办理售屋相关手续等，此委托书有效期为2年。2013年10月10日，梁仲卿的委托代理人�毛碧莲代梁仲卿（甲方）与冼穗萍、李晓辉（乙方）签订《补充协议》（手写于上述《意向书》下方空白处），内容为：甲乙双方于2013年8月22日签订《意向书》当天乙方已交订金人民币5万元，2013年10月9日乙方支付了首期房款人民币100万元，余款人民币375万元乙方于办理交易过户当天支付完毕；由于李晓辉没有购买指标，现决定由冼穗萍重新指定购买人于2013年10月18日办理交易过户，并按人民币500万元交易报价，过户税费双方各承担50%。同日，梁毛碧莲出具《收条》，载明：现收到广州市海珠中路57号房屋出售的房款人民币100万元整。上述《意向书》及《补充协议》签订后，冼穗萍、李晓辉、梁仲卿至今未另行签订房屋买卖合同，梁仲卿也未协助冼穗萍、李晓辉办理涉案房屋产权转移登记手续。第三人是穗研公司的法定代表人。上述《意向书》签订前，梁仲卿已将�案房屋出租给穗研公司，并且通过广州市越秀区诗书街流动人员和出租屋管理服务中心为穗研公司开具了2011年1月至2013年10月期间的租金发票。2013年9月20日，梁仲卿委托代理人谭向华以全球邮政特快专递（EMS）的方式向穗研公司寄出函件一份，称其受梁仲卿的委托，告知穗研公司将以一次性收取人民币伍佰万元的售价出售广州市海珠中路57号房屋，穗研公司享有同等条件优先购买的权利，请穗研公司接到该通知后于七日内明确答复是否购买上述房屋，逾期答复将视为放弃优先购买权等。2013年10月17日，梁仲卿委托代理人梁毛碧莲代梁仲卿（甲方、卖方）与第三人（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》。约定甲方向乙方出售的房地产地址为越秀区海珠中路57号，建筑面积220.04平方米，房屋使用性质住宅；该房地产按整套出售并计价，总金额人民币500万元等。次日，第三人以银行转账方式向梁仲卿委托代理人梁毛碧莲支付房款500万元，于同日向行政主管部门支付了房地产过户的相应税费、手续费，并于该日与梁仲卿申请办理房屋产权过户递件手续，广州市房地产交易登记中心已出具13登记01046182号《受理回执》予以受理。
2013年10月21日，冼穗萍、李晓辉向原审法院提起诉讼，请求法院判决：1、确认冼穗萍、李晓辉与梁仲卿于2013年8月22日签订的《意向书》及2013年10月10日签订的《补充协议》合法有效，冼穗萍、李晓辉与梁仲卿应继续履行上述《意向书》及《补充协议》中约定的合同义务即办理过户手续；2、梁仲卿协同李晓辉办理广州市越秀区海珠中路57号房屋的转名过户手续。同日，冼穗萍、李晓辉申请对涉案海珠中路57号房屋进行财产保全。2013年10月23日，原审法院审查后作出（2013）穗越法民三初字第2727-1号民事裁定书，裁定查封梁仲卿名下的涉案海珠中路57号房屋产权。该房屋目前处于查封状态，所有权人尚未变更为第三人。同年10月23日，梁仲卿委托代理人卢清华律师以全球邮政特快专递（EMS）方式分别向冼穗萍、李晓辉身份证地址（冼穗萍为广州市越秀区濠畔街447号、李晓晖为广州市荔湾区龙津大横巷3号）寄出《律师函》，称谭向华并未获得梁仲卿委托买卖涉案房屋的授权及该房屋承租人已实际行使优先购买权，冼穗萍、李晓辉、梁仲卿之间的交易客观上无法履行，因此通知冼穗萍、李晓辉交易取消的事实及要求冼穗萍、李晓辉在收到函后三日内提供书面认可的收款账户供办理退款手续等。两份邮件均被退回。冼穗萍、李晓辉称并不居住在身份证登记的地址，没有收到上述《律师函》。
原审审理过程中，第三人陈述其收到梁仲卿代理人谭向华寄给穗研公司关于出售涉案房�的告知函后立即电话回复梁仲卿称其同意购买，之后又于2013年10月11日将要求购买涉案房屋的书面回复直接送至梁仲卿另一委托代理人卢清华律师的律师事务所。梁仲卿确认上述情况。为证明上述事实，梁仲卿和第三人提交《关于同意购买广州市越秀区海珠中路57号房产的回函》，载明：梁仲卿先生：我司已接获阁下关于拟出售广州市越秀区海珠中路57号房产（粤房地产证字第C09114**）的通知，拟成交价为人民币伍佰万元，我司作为该物业的合法承租人，现同意以同等价格行使优先购买权，并愿意一次性支付购房款项，相关税费、手续费均由我司承担等。落款处加盖“广州市穗研液压气动机电设备有限公司”印章，并有法定代表人区胜意（即本案第三人）签名，时间：2013年10月11日。上诉人对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该证据不能证明第三人�经告知并送达梁仲卿同意购买的事实，该函显示出具时间是2013年10月11日，是逾期答复，表明第三人放弃优先购买权，因此冼穗萍、李晓辉才会与梁仲卿签订补充协议，且该函表明购买主体是穗研公司，而非第三人。
关于冼穗萍、李晓辉与梁仲卿签订的涉案《意向书》及《补充协议》的性质，冼穗萍、李晓辉认为是房屋买卖合同，因为《意向书》中已经明确约定支付款项的时间和房款的数额及交易过户的时间。梁仲卿认为属预约合同，因为《意向书》第六条明确约定需待合法承租人是否行使优先购买权一事确定后才签订买卖合同，亦约定双方需重新签订买卖合同，而《补充协议》只是对交易价格进行调整，并无变更其他内容，不影响第三人行使优先购买权。第三人同意梁仲卿的意见，上述协议仅是一个意向，并且是附条件的，如第三人行使了优先购买权该意向书�不能生效的。另，冼穗萍、李晓辉陈述，在签订《意向书》时，冼穗萍、李晓辉在广州市名下各有两套住房，均不符合购房条件；李晓晖于2013年10月9日将名下的一套住房转让，但因产权转移登记归档需要一定时间，冼穗萍做两手准备，如果（办理涉案房屋交易过户时）李晓晖有购房资格就将涉案房屋落到李晓晖名下，如果李晓晖转让房产仍未归档，就将涉案房屋落到案外人邓淑芬名下，对此已口头通知梁仲卿妻子；冼穗萍至今仍不具备购房资格，李晓晖目前名下只有一套住房，已具备购房资格。梁仲卿称没有接到上诉人指定购买人为邓淑芬的通知。
原审法院认为，梁仲卿代理人谭向华、梁毛碧莲在代理权限内分别以梁仲卿名义与冼穗萍、李晓辉签订《意向书》及《补充协议》，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，应由梁仲卿承担民事责�。上述《意向书》及《补充协议》内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对冼穗萍、李晓辉、梁仲卿均有约束力。但从合同名称来看，上述合同为“意向书”，并非正式的房屋买卖合同。从合同内容来看，《补充协议》约定，“由于李晓晖没有购买指标，现决定由冼穗萍重新指定购买人于2013年10月18日办理交易过户”，即至2013年10月10日签订该《补充协议》时，买卖合同的必备要素
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买受人尚未确定。因此，上述《意向书》及《补充协议》性质上应属于预约合同，即使梁仲卿确有违反预约合同的行为，冼穗萍、李晓辉亦仅能要求梁仲卿承担缔约过失责任。此外，上述《意向书》约定，“甲乙双方签订本意向书后，除上述房产合法租赁人（仅限承租人及其法定代表人）以优先购买权为由购买房屋外，甲方不得再与第三者达成任何买卖协定，否则乙方有权追究甲方违约责任”，即在签订该《意向书》时，冼穗萍、李晓辉已经清楚知晓涉案房屋有承租人，冼穗萍、李晓辉同意承租人及其法定代表人有优先购买涉案房屋的权利，并且没有限定权利行使的期限。第三人虽然不是涉案房屋的承租人，但作为涉案房屋承租人穗研公司的法定代表人基于上诉人、梁仲卿之间的合同约定，享有优先于冼穗萍、李晓辉购买涉案房屋的权利。现第三人已经与梁仲卿已就涉案房屋签订正式房屋买卖合同、支付了全部购房款及相关税费、买卖双方共同向房地产行政主管部门申请办理权属转移登记手续并且已获受理，而且该房屋由第三人作为法定代表人的穗研公司实际占有使用；反观冼穗萍、李晓辉尚未与梁仲卿签订正式房屋买卖合同，也仅支付了部分房款，故无论基于《意向书》的约定还是对比合同履行程度，第三人购买涉案房屋的权�均应优先于冼穗萍、李晓辉获得保护。因此，虽然冼穗萍、李晓辉、梁仲卿签订的《意向书》及《补充协议》有效，但冼穗萍、李晓辉要求梁仲卿将涉案房屋转移登记至李晓晖名下的诉讼请求理据不足，原审法院不予支持。考虑到梁仲卿在未确定可以将涉案房屋转让给冼穗萍、李晓辉的情况下进一步收取购房款100万元，存在一定过错，根据公平合理原则，本案受理费及财产保全费由双方各负担一半为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十二条第一款第（一）项、第四十四条第一款之规定，原审法院于2014年1月9日作出如下判决：一、确认梁仲卿的代理人谭向华、梁毛碧莲分别代梁仲卿与冼穗萍、李晓辉签订的《意向书》及《补充协议》有效。二、驳回冼穗萍、李晓辉的其他诉讼请求。一审案件受�费45200元、财产保全费5000元，由冼穗萍、李晓晖共同负担25100元，梁仲卿负担25100元。
上诉人冼穗萍、李晓辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，定性不当，适用法律错误。1、《意向书》以及《补充协议》不属预约合同，是双方真实意思表示的房屋买卖合同，也是双方实际履行的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为房屋买卖合同。《意向书》以及《补充协议》应当认定为房屋买卖合同。一审法院认为“买卖合同的必备要素
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买受人尚未确定”这是不符合客观事实的，实际上买受人就是上诉人冼穗萍，因为买卖双方在合同中已经明确了冼穗萍为实际付款人，根据《物权法》关于事实物权的规定，冼穗萍是涉案房屋的事实物权人，而房屋约定登记在李晓辉或是冼穗萍指定的邓淑芬名下。就本案双方当事人之间的合同关系而言，登记物权不符合当事人对物权权属状态的确认，事实物权才是符合真实情况的物权，法律准许事实物权对抗登记物权。2、一审法院认定事实不清，具体为如下：（1）一审法院没有查明被告是否将涉案房屋出租给广州市穗研液压气动机电设备有限公司（以下简称“穗研公司”）的事实。（2）在8月22日签订《意向书》至10月10日《补充协议》这段时间，是被上诉人与承租人关于优先购买涉案房屋的协商时间，正是在这段时间内，第三人明确放弃了购买涉案房屋的意向，上诉人才会与被上诉人在2013年10月10日重新签订《补充协议》并支付了首期购房款100�元，而《补充协议》的内容也已明确了双方交易的价格和房屋过户时间，双方以实际履行合同的行为方式变更了《意向书》中第三人的优先购买权，同时也间接确认了第三人已经放弃了优先购买权。二、被上诉人在2013年10月10日与上诉人签订《补充协议》确定涉案房屋出售给上诉人。这一《补充协议》以及上诉人支付的100万元房款的行为已经完全变更了《意向书》的内容，否定了第三人的优先购买权。三、一审法院违反法律规定，适用法律错误。1、第三人直到2013年10月11日才答复要购买涉案房屋，此时已经远远超过了被上诉人要求的7日答复时间（第三人签收快递时间为2013年9月24日，答复时间最迟为2013年9月30日），同时亦超过了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条关于答复时间为15日的规定，但一审法院违反了�规定。2、《合同法》第4条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，买卖双方均确认上诉人冼穗萍为实际的买受人，只是房屋过户登记在他人名下而已，这完全是当事人自愿同意的且确认的，完全不属“买受人尚未确定”的情形。第二，在《意向书》没有约定时间情况下应适用最高院15天的规定。综上，1、请求撤销一审法院民事判决的第二项内容，依法改判被上诉人继续履行《意向书》以及《补充协议》，即协同上诉人办理越秀区海珠中路57号房屋的转名过户手续。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人梁仲卿辩称：一、《意向书》及《补充协议》性质属于预约合同，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确。2013年8月22日，上诉人与被上诉人就买卖广州市越秀区海珠中路57号的房产（下简称“诉争房产�）签订《意向书》，并且于2013年10月10日签订《补充协议》，其法律性质属于预约合同。双方《意向书》第六条明确约定以承租人是否行使优先购买权为依据再决定是否签订正式的房屋买卖合同，表明双方仅就诉争房产形成买卖意向，交货付款的义务并未直接发生。从合同的名称来看，上述合同为“意向书”，并非正式的房屋买卖合同。从合同内容来看，《补充协议》约定“由于李晓晖没有购买房屋的指标，现决定冼穗萍重新指定购买人于2013年10月18日办理交易过户。”至2013年10月10日签订该《补充协议》时，买卖合同的必备要素
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买受人尚未确定。实际上，在签订《意向书》时，冼穗萍和李晓晖名下各有两套房产，均不符合购房资格。截至一审开庭之时，冼穗萍才重新指定买受人邓淑芬，被上诉人根本不知道邓淑芬的存在。除了买受人这一要素之外，房屋的交易价�、税费承担等主要条款进行修改，进一步表明双方关于买卖诉争财产的实质内容并未最终确定。《意向书》及补充协议的法律性质是预约合同，其效力在于双方当事人都享有要求对方订立买卖合同本约的权利（预约权），因此上诉人不能以此为依据要求被上诉人履行房屋过户义务。二、区胜意作为承租人的法定代表人，有权代表承租人行使优先购买权购买诉争财产，且承租人已经合法行使优先购买权，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，以及《意向书》第六条约定，承租人（含其法定代表人）在出租人出卖租赁物时享有同等条件下优先购买的权利。在本案中，广州市穗研液压气动机电设备有限公司（下简称“穗研公司”）合法承租人地位已经查明。依据《意向书》第六条约定，双方将行使优先购买�的主体扩大至法定代表人，根据私法自治原则，当事人的约定具有更高的法律效力，因此，本案行使优先购买权不仅包括承租人，也包括承租人的法定代表人。至于上诉人在庭询中指出：“区胜意的行为不能代表公司”完全于法无据。根据我国相关法律规定，区胜意是作为穗研公司的法定代表人，有权代表公司签订房屋买卖合同，其法律效力及于公司。即便租赁房产最终系过户至其个人名下，也属于穗研公司内部自治问题。无论是基于合同约定，还是基于法律规定，区胜意均有权代表穗研公司行使优先购买权签订房屋买卖合同。三、承租人作为善意相对人，已经合法行使优先购买权，其行为应受法律的优先保护，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确。承租人在收到被上诉人发出的《关于通知优先购买权的函》后，在限定的7天时间内数次通过电话明确表示购�，后又发出《关于同意购买广州市越秀区海珠中路57号房产的回函》再次表明购买意向。第三人的电话回复形式并不违反“明确答复”的要求，且已经为被上诉人与第三人确认。纵观本案所有事实，承租人作为善意相对人，不仅在限定的期限内予以回复表明购买意向，而且一次性支付500万元购房款项，并且承担所有的税费，均表明承租人已经合法地行使了优先购买权。因此，无论是基于法律规定，还是基于诚实信用的原则，承租人的善意购买行为应受法律保护。无论是基于《意向书》第六条约定保障房屋合法承租人的优先购买权，还是对比合同的履行程度以及目前房屋的实际占有使用情况，承租人行使优先购买权的善意购买行为应受到法律保护。上诉人与被上诉人双方预约合同所指向的交易已因承租人行使优先购买权而自动终止。请求法院维持原判，驳回上诉人的�部上诉请求。
原审第三人表示：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审期间，上诉人确认《意向书》中所约定的“上述房产合法租赁人（仅限承租人及其法定代表人）”指的是穗研公司，穗研公司的法定代表人是原审第三人区胜意，但主张只有穗研公司才能行使优先购买权。被上诉人则认为《意向书》中所约定行使优先购买权的主体除了穗研公司，还有穗研公司的法定代表人。
本院认为，上诉人与被上诉人在《意向书》中约定，“甲乙双方签订本意向书后，除上述房产合法租赁人（仅限承租人及其法定代表人）以优先购买权为由购买房屋外，甲方不得再与第三者达成任何买卖协定，否则乙方有权追究甲方违约责任”，这表明上诉人与被上诉人均同意承租人及其法定代表人有优先购买涉案房屋的权利。上诉人称只有承租人即穗研公司才有优先购买权，原审第三人作为承租人的法定代表人没有优先购买权，与合同的约定不符，本院不予支持。虽然原审第三人提交的回函日期是2013年10月11日，但被上诉人与原审第三人均确认，原审第三人已在被上诉人于2013年9月20日发出函件的七日内以电话形式向被上诉人表示要购买房屋。另，上诉人与被上诉人在《意向书》中约定的价格为480万元，被上诉人给承租人发的函件中却表示将以一次性收取500万元的价格出售房屋，被上诉人此函件存在瑕疵。故上诉人仅以原审第三人没有在收到函件七日内书面回复要购买为由，主张原审第三人放弃了优先购买权，理据不充分，本院不予采纳。虽然被上诉人在自认确定原审第三人要行使优先购买权后，仍与上诉人签订《补充协议》，但《补充协议》的签订主体只是上诉人�被上诉人，没有包括原审第三人，不能改变原审第三人之前已向被上诉人表示要行使优先购买权这一法律行为的后果。上诉人以与被上诉人签订《补充协议》为由，主张上诉人与被上诉人已变更了《意向书》中第三人的优先购买权及间接确认原审第三人已经放弃了优先购买权，理据不足，本院不予支持。在原审第三人作为承租人的法定代表人以全部支付完毕500万元的购房款并与被上诉人签订了正式的房屋买卖合同的情况下，上诉人上诉主张被上诉人应依据《意见书》及《补充协议》的约定将案涉房屋过户至上诉人名下的诉请，不能成立，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25100元，由冼穗萍、李晓辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年九月十一日
书记员 阮志雄
宋德光