审 判 长 合议庭成员法官助
理书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4666号
上诉人（原审被告）：武汉澳兴置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区军山大道特1号2楼。
法定代表人：刘建华，该公司总经理。
委托代理人：李艳、祁应霞，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘崇峰，男，1978年3月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托代理人：余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉澳兴置业有限公司（以下简称澳兴公司）因与被上诉人刘崇峰买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第01979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人华澳兴公司的委托代理人李艳、祁应霞，被上诉人刘崇峰的委托代理人余超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人澳兴公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判；一、二审案件诉讼费用全部由刘崇峰负担。事实与理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》（附件六）约定“该商品房具备建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表即视为符合第九条约定的交付标准”，涉案房屋已于2014年12月15日取得竣工验收备案，且澳兴公司于2014年12月26日通过快递方式向刘崇峰发出书面收房通知，其未来收房，故应视为澳兴公司于2014年12月26日已经交付房屋。2、买受人进行充分考虑，出卖人进行充分说明，双方在平等、自愿、协商一致基础上双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。该补充协议对交房条件、违约责任有明确约定，对双方有法律约束力。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（附件六）为格式条款，且认为澳兴公司只要未进行解释说明，该格式条款就全部无效，属于适用法律错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人刘崇峰辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
刘崇峰向一审法院起诉请求：1、澳兴公司向刘崇峰交付符合合同约定使用条件的标的房屋；2、澳兴公司向刘崇峰支付逾期交房的违约金（按每日已付房款万分之三的标准支付至实际交房之日，自2014年4月17日起暂计至2015年7月24日的违约金为人民币103480元）；3.由澳兴公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：刘崇峰、澳兴公司于2012年12月19日签订了武汉市商品房买卖合同（合同编号：经120406061），约定：刘崇峰购买澳兴公司开发的位于海伦堡项目一期第B07幢1单元3-4层1号房，总价人民币745000元。合同第六条约定买受人（刘崇峰，下同）应于2012年12月13日前一次性存入全部价款人民币745000元，第九条约定出卖人（澳兴公司，下同）应在2014年4月26日前将完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收、完成商品房项目竣工交付使用相关手续等的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，刘崇峰于2012年12月31日向澳兴公司支付了全部购房款人民币745000元。
一审另查明：双方在主合同签订的同时，又以合同附件六的形式对双方主合同中约定的交付条件、买受人合同解除权履行期限、物业费缴纳等众多事项进行了不利于买受人的调整，澳兴公司未举证证明对此予以了充分、明确说明，刘崇峰对此亦不予认可。刘崇峰所在的第B07座2014年12月15日取得竣工验收备案证。经一审法院释明，刘崇峰不主张行使合同解除权，明确要求合同继续履行。
一审法院认为：刘崇峰、澳兴公司之间于2012年12月19日签订的编号为经120406061武汉市商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同履行各自义务。澳兴公司在提供格式合同的同时，又以合同附件的形式对双方主合同中约定的交付条件、买受人合同解除权履行期限、物业费缴纳等众多事项进行不利于买受人的调整，且未能证明对此予以了充分、明确说明，刘崇峰对此亦不予认可，上述格式条款无效，按主合同的约定处理。刘崇峰未能举证证明诉争房屋目前已符合双方合同第九条约定交房条件，其主张判令澳兴公司向刘崇峰交付符合合同约定使用条件的标的房屋因存在履行不能的可能，导致该项判决无法执行，该主张不予支持；关于交房标准，澳兴公司认为诉争房屋于2014年12月15日取得单体工程验收备案证，即符合交付条件，该主张与双方之间房屋买卖合同主合同约定不一致，不予采信；澳兴公司所建房屋不符合交付标准，其以刘崇峰需先履行交付专项维修基金义务不合常理，不予支持；双方2012年12月19日签订合同，但约定刘崇峰在2012年12月13日前一次性存入全部价款人民币745000元，刘崇峰实际并未在此前支付该房款，此约定既不合常理也导致合同相对方无法履行，刘崇峰在2012年12月31日向澳兴公司支付了全部购房款人民币745000元，应属合理期限内，澳兴公司以此抗辩延期交房不予支持；澳兴公司未按合同约定交房时间交付符合双方合同约定的房屋，刘崇峰要求澳兴公司向刘崇峰支付逾期交房违约金的诉请予以支持，但其未提交因澳兴公司逾期交房造成其实际损失的证据，澳兴公司主张参考其实际损失酌情予以调低的抗辩意见符合法律规定，予以采纳，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准，按已交付房价款为本金计算逾期交房违约金至澳兴公司向刘崇峰交付符合合同约定交房条件的房屋之日止；刘崇峰主张逾期交房违约金自2014年4月17日起计算没有事实及法律依据，依法调整为自2014年4月27日起计算；澳兴公司主张逾期交房违约金以房价总额的2%为上限的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。因诉争房屋实际交付时间无法确定，为便于当事人执行，本判决生效前的违约金澳兴公司于本判决生效后5日内支付，本判决生效之后至房屋实际交付之日止的违约金澳兴公司按月支付。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉澳兴置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付刘崇峰本判决生效前的逾期交房违约金（违约金的计算标准：以人民币745000元为本金，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为利率，自2014年4月27日起至本判决生效之日止或房屋实际交付之日止，以先到为准）；二、武汉澳兴置业有限公司按月支付刘崇峰本判决生效之后至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（违约金以人民币745000元为本金，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为利率计算，如武汉澳兴置业有限公司在本案判决生效前已实际交付符合双方合同第九条约定交房条件的房屋，该项判决不予执行）；如果武汉澳兴置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘崇峰的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币2370元，减半收取人民币1185元，由武汉澳兴置业有限公司负担。因此款刘崇峰已垫付，武汉澳兴置业有限公司应将此款随本判决第一项一并支付给刘崇峰。
二审中，澳兴公司提供国网湖北省电力公司武汉市沌口经济开发区供电公司用电（业扩）报装项目送电工作单，拟证明本案所涉商品房项目送电时间为2016年1月30日。刘崇峰对该证据的真实性、证明对象无异议。本院认为，因该证据系供电部门出具的，且刘崇峰对该证据无异议，本院予以采信。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，国网湖北省电力公司武汉市沌口经济开发区供电公司用电（业扩）报装项目送电工作单，客户名称：武汉澳兴置业有限公司。用电地址：武汉市沌口经济技术开发区军山组团112R2地块“海伦堡君临长江”。送电时间：2016年1月30日。本期送电范围：全部。
本院认为：澳兴公司与刘崇峰签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利、履行合同义务。双方在主合同签订的同时，又以合同附件六的形式对双方主合同中约定的交付条件进行了调整，现双方对合同附件六存有争议，本院认为应当参照同类合同的交易习惯，按主合同的约定处理。在履行中，刘崇峰按合同约定支付购房款，其享有合同约定的权利。而澳兴公司未在合同约定交房期限内交房，直至2016年1月30日正式送电，应认定澳兴公司于2016年1月30日才具备交付使用条件。本案所涉商品房于2016年1月30日已符合交付条件，刘崇峰应依照诚实信用原则办理交接手续，其虽未办理交接手续，此后延期收房的责任应由其自行承担。澳兴公司逾期交房，刘崇峰仍要求继续履行合同，澳兴公司未能按照合同约定期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。双方虽在合同中约定了违约金的计算方法（按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金），澳兴公司以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求人民法院予以调整，刘崇峰没有提供证据证明因澳兴公司违约造成的实际损失，一审法院按购房款为本金，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为标准计算并无不当，因澳兴公司二审中提供了正式供电的具体时间，澳兴公司逾期交房的截止时间确定，故一审判决澳兴公司支付房屋实际交付之日止的违约金不确定，本院予以纠正。澳兴公司的该上诉请求，本院予以支持，澳兴公司的其他上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第01979号民事判决；
二、武汉澳兴置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付刘崇峰违约金（违约金的计算标准：2014年4月27日起至2016年1月30日止，以人民币745000元为本金，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为标准计算）；
三、驳回刘崇峰的其他诉讼请求。
如果武汉澳兴置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2370元，减半收取1185元，由武汉澳兴置业有限公司负担，二审案件受理费2370元，由武汉澳兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长樊小娟
审判员叶玉宝
审判员张红
二○一六年十月十七日
书记员张博