杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第718号
原告：王君。
委托代理人：金丽迪、王沥平，浙江泽大律师事务所律师。
被告：包剑峰。
委托代理人：方芳，浙江浙杭律师事务所律师。
被告：叶振。
被告：魏淑。
被告叶振、魏淑的共同委托代理人：吴凯，浙江平凡律师事务所律师。
原告王君诉被告包剑锋、叶振、魏淑确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，适用简易程序审理，于2014年5月9日、8月4日两次公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月29日第三次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人金丽迪、王沥平、被告包剑锋的委托代理人方芳、被告叶振和魏淑共同委托代理人吴凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2002年5月29日，原告取得了案涉房屋杭州市西湖区南都德加东区3幢商场1号商铺的产权。2012年4月上旬，因经营需要，原告通过杭州速贷网络科技有限公司（以下简称速贷公司）洽谈借款抵押事宜。2012年4月10日，原告在该公司的安排下到杭州市钱塘公证处签署了一份《委托书》，办理了公证手续。原告全权委托被告包剑锋出售案涉房屋，由其代为归还案涉房屋的原有贷款、领取他项权证等相关法律文书、代为办理抵押注销和领取房产证件等，但原告在委托书第二项特别声明“房产出售前，出售价需和委托人协商定价”。2012年4月11日，在速贷公司的安排下，原告与案外人沈磊签订《借款协议》和《房地产抵押合同》各一份，约定原告向沈磊借款1570万元，利息1413000元，本息合计17113000元，借款期限自2012年4月11日至2012年10月10日止。原告将案涉房屋抵押给沈磊。《房地产抵押合同》第三条明确约定案涉房产暂时作价2500万元。同日，原告与沈磊及居间人速贷公司签订《补充协议》一份，约定：原告与沈磊的借款抵押系基于速贷公司提供的居间服务。该协议第二条约定：原告应于合同签订当日将抵押物的相关凭证交由速贷公司代为保管。合同签订后，原告依约将房产三证交给速贷公司。2013年4月6日，在原告不知情的情况下，被告包剑锋以原告代理人身份与被告叶振、魏淑签订了《杭州市房屋转让合同》一份，以1700万元的价格转让案涉房屋。随后，被告包剑锋又以原告代理人身份与被告叶振、魏淑办理了房屋过户手续。原告认为，被告包剑锋未征得原告的同意，擅自与被告叶振、魏淑签订了房屋转让合同，并办理了房屋过户手续，其行为显然已经超越了代理权，且事后未经原告追认，被告包剑锋的代理行为对原告不发生效力。被告叶振系速贷公司的法定代表人，速贷公司保管房产三证，包剑锋是速贷公司指定的委托代理人，但在转让房产的过程中，双方从未与原告联系，且以远远低于市场正常价格的金额成交。上述事实足以认定被告包剑锋与叶振之间存在恶意串通，损害原告的利益。故原告请求判令：被告包剑锋以原告名义与被告叶振、魏淑就杭州市西湖区南都德加东区3幢商场1号房产签订的《杭州市房屋转让合同》无效。
被告包剑锋答辩称：一、被告包剑峰的代理行为合法有效。原告认可委托被告包剑峰出售房屋。根据原告签字的《知情同意书》，原告同意以1700万元的价格出售房屋，被告包剑峰未超越代理权限。二、原告未提供证据证明被告包剑峰与被告叶振、魏淑有恶意串通行为。三、双方的房屋买卖行为通过房产中介完成，合法有效。
被告叶振、魏淑答辩称：本案的房屋买卖合同合法有效。交易时手续齐全，通过中介买卖，不存在低价购买的情况。
原告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.房产证1份，用以证明原告取得位于杭州市西湖区南都德加东区3幢商场1号商铺的产权；
2.公证书1份，用以证明原告委托被告包剑峰代办出售房屋、归还贷款等事宜，但特别声明被告在房产出售前需和原告协商确定出售价格；
3.《借款合同》、《房地产抵押合同》各1份，用以证明原告与沈磊约定原告向沈磊借款，本金1570万元、利息1413000元，本息合计17113000元；房地产抵押合同第三条明确约定案涉房产暂时作价2500万元；
4.《补充协议》1份，用以证明原告与沈磊的借款抵押事宜由速贷公司提供居间服务，该协议第二条约定乙方（原告）应于合同签订当日将抵押物的相关凭证交由丙方（速贷公司）代为保管，合同签订后，原告已将房产三证交给速贷公司保管；
5.《杭州市房屋转让合同》、《监督支付协议书》各1份，用以证明被告包剑锋以原告名义与被告叶振、魏淑签订房屋买卖合同，房屋价格仅约定为1700万元，远远低于市场价格，且房屋价款支付到指定监督支付账户，根本未经过原告；
6.《房屋权属登记信息查询记录》1份，用以证明案涉房屋于2013年4月12日被过户到被告叶振、魏淑名下；
7.《公司基本情况》1份，用以证明速贷公司的法定代表人为被告叶振，且其占该公司的70%股权；
8.《抵押借款合同》1份，用以证明原告与沈磊约定原告向沈磊借款，本金1570万元、利息1413000元，本息合计17113000元；合同第三条明确约定案涉房产暂时作价2500万元。
9.原告与被告包剑锋以及莫琳璐、我爱我家公司、尼奥公司姓戴的人的录音和视频（光盘）1组，用以证明被告包剑锋称《知情同意书》是2012年4月10日出具的，莫琳璐称《知情同意书》是2013年3月30日出具的，二人的说法相互矛盾；我爱我家公司称没有拿到过、也不需要《知情同意书》，被告包剑锋和莫琳璐均称知情同意书放在我爱我家公司的北京总部；尼奥公司在卖房过程中没有联系过原告；
10.购票证明1份，用以证明原告2013年3月30日在桂林，不在杭州，不可能签署《知情同意书》；
11.2013年8月6日原告与莫琳璐的谈话录音1份，用以证明房屋出售时原告并不知情，原告没有签署过《知情同意书》，尼奥公司是专业的讨债公司，是速贷公司的合作机构，被告包剑锋是尼奥公司的副总。
上述证据经质证，被告包剑锋对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据原告自行出具的《知情同意书》，被告包剑锋已经和原告协商定价1700万元。对证据3的真实性无法确认，被告包剑锋对此事完全不知情，与本案无关。对证据4的真实性无法确认，被告包剑锋不是协议当事人，对该内容不清楚，且与本案无关。对证据5中合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法证明1700万元的价格远远低于市场价格；对协议书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，通过中介公司的房屋买卖，购房款都是打到监管帐户的，没有通过原告也是正常的。对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据7的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据抵押借款的惯例，对房屋协商价格只是暂作价格，由于需要抵押借款，该价格一般会较高，并不是房屋的真实价格，且这是2012年的价格，而房屋买卖是在2013年，房屋价格已经发生了很大变化。对证据9中原告与莫琳璐的视频的真实性、合法性、关联性均有异议，有剪切痕迹，不完整，未经当事人同意，属于偷录行为，且从录音来看，莫林璐确认是原告本人签署《知情同意书》；对原告与我爱我家公司的视频的真实性无异议，但不能证明原告不同意以1700万元的价格出售房屋，被告包剑锋的委托代理人曾到我爱我家公司核实过此事，王燕向被告包剑锋的委托代理人表示该价格是完全符合价格规律的，该视频中，我爱我家公司的人也说明了在买卖中经常发生计税价格高于实际价格的情况；对原告与被告包剑锋的视频的真实性无异议，但没有显示拍摄时间，卖房时间已经久了，在签居间协议时和原告接触过一次，拿到过《知情同意书》；对尼奥公司的视频的真实性无法确认，对合法性、关联性有异议，未经当事人同意，属于偷录行为，且内容与本案无关。对证据10的真实性有异议，加盖的并非正规的公司公章，内容也只能证明原告在此期间预订过飞机票，但不能证明原告当时实际在桂林，被告包剑锋对是否系3月30日收到《知情同意书》已经不记得了。对证据11的真实性无法确认，无法证明录音的时间和地点，也无法确认对方是否系莫琳璐，原告自己在录音中也承认有5、6个人是经常会给原告打电话的，说明之前是有人跟她联系过。
被告叶振、魏淑对证据1、2无异议。对证据3中的借款合同的真实性无法确认，且与本案无关，本案所涉的是房屋买卖合同，而不是借款和抵押；对抵押合同的真实性无法确认，与本案无关。对证据4的真实性无法确认，与本案无关。对证据5的真实性、合法性无异议，恰恰证明双方签订了房屋转让合同的事实；对协议书的真实性、合法性、关联性无异议，但无法证明房屋交易价格远远低于市场价格。对证据6无异议。对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，抵押借款和房屋买卖没有关联。对证据9中原告与莫琳璐的视频的真实性、合法性、关联性有异议，没有显示人物的信息，拍摄时间、地点不明，莫琳璐是案外人，其所在的公司也不是本案当事人，系偷录，不合法；对原告与我爱我家公司的视频的真实性、合法性、关联性有异议，拍摄时间、地点不明，我爱我家公司并非本案当事人，与本案无关，系偷录，不合法；对原告与被告包剑锋的谈话录音的真实性、合法性、关联性有异议，拍摄时间、地点不明，与被告叶振、魏淑也无关，系偷录，不合法；对尼奥公司的视频的真实性、合法性、关联性有异议，拍摄时间、地点不明，尼奥公司并非本案当事人，与本案无关，系偷录，不合法。对证据10的真实性、合法性、关联性有异议，并不是航空公司出具的，也不能证明“旅客王君”就是本案原告，不能证明原告实际搭乘飞机，也不能证明该期间有无飞回杭州。对证据11的真实性、合法性、关联性有异议，没有原始载体，录音中所提到的这些主体与本案没有关联，陈述的内容也起不到任何的证明作用。
被告包剑锋就其主张向本院提供以下证据材料：
1.《知情同意书》1份，用以证明被告包剑锋并未超越代理权限，原告同意以该价款出售房屋；
2.台州银行的打款凭证2张，用以证明被告包剑锋已经根据《知情同意书》和公证委托书替原告归还沈磊的借款；
3.台州银行付款回单1份；
4.银联商务签购单1份；
5.税收通用完税凭证1份；
证据3至5用以证明被告包剑锋已经替原告交付税费1156594.95元；
6.中介费发票1份，用以证明被告包剑锋已经替原告支付中介费15625元；
7.交易手续费发票1份，用以证明被告包剑锋已经替原告支付交易手续费2500元；
8.评估项目受理单1份，用以证明被告包剑锋已经替原告支付评估费125000元；
9.《知情同意书》1份，用以证明原告签署过两份知情同意书，一份是公证时签署的，但后来到2013年才卖房，所以又让原告出具了一份。
上述证据经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，三被告签订合同时没有通知原告，原告也没有签署过该《知情同意书》。对证据2的形式真实性无异议，用途是代原告归还沈磊，说明和本案无关，且金额也不是1700万元。对证据3至8的形式真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，被告包剑锋从事这些行为并非经原告委托。对证据9的真实性有异议，原告没有签署过，既然在公证书中写明了价格是需要协商的，在同一天不可能再签署这份材料。
被告叶振、魏淑对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对其他证据均无异议。
被告叶振、魏淑就其主张向本院提供以下证据材料：
1.收据、客户缴费回单各1份，用以证明被告叶振、魏淑通过中介签署合同后依约履行合同，支付了全部价款1700万元；
2.原告与租客蒋伦云签订的《房屋租赁协议》1份；
3.原告与租客胡允秋签订的《商铺租赁合同》1份；
证据1、2用以证明被告叶振、魏淑购买案涉房屋时，房屋内尚有租客，且租赁期限长达10年，故此房屋购买价格低于税务核价；
4.《提前腾房协议》1份；
5.银行回单1组；
证据4、5用以证明被告叶振、魏淑支付租客蒋伦云腾房费用48万元。
经质证，原告对证据1的形式真实性无异议，对合法性有异议，房屋交易是在原告不知情的情况下进行的，1700万元的价格未经原告的确认，远远低于市场价，买卖合同无效。对证据2、3的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，更加证明原告没有卖房的意思表示，有长期的租客，原告不需要卖房，被告包剑锋签订的买卖合同第2页的第1条第4小点中注明了“没有租客”。对证据4的真实性无法确认，不是原告所签。对证据5的真实性有异议，原告不清楚是否已经支付48万元，原告不可能为了腾房费用48万元而低价出售房屋。被告包剑锋对上述证据均无异议，买卖合同中注明“没有租客”，是因为当时约定由购房人即被告叶振、魏淑自行与租客协商，所以并不涉及到这个问题。
本院根据原告的申请，委托浙江汉博司法鉴定中心对落款时间为2013年3月30日的《知情同意书》中落款处“王君”及指印进行司法鉴定。原告对鉴定意见书的真实性无异议，对鉴定结果有异议，原告坚持认为，2013年3月30日原告并不在杭州，在签订相关的手续之后，也没有见过被告包剑锋。三被告对鉴定意见书无异议。
本院对原、被告提供的上述证据认证如下：
原告提供的证据1、2，本院予以确认。证据3、4系复印件，本院不予确认。证据5至8，本院予以确认。证据9并非原件，且证据内容不足以反驳被告包剑锋提供的《知情同意书》，本院对该证据不予确认。证据10、11虽系原件，但不足以反驳被告包剑锋提供的《知情同意书》，本院对该证据不予确认。被告包剑锋提供的证据1系原件，且经鉴定，确系原告签名并捺印，本院予以确认。证据2至8与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据9系原件，原告虽予以否认，但未提供反证，本院对该证据予以确认。被告叶振、魏淑提供的证据1系原件，本院予以确认。证据2至5与本案缺乏关联性，本院不予确认。本院对浙江汉博司法鉴定中心出具的鉴定意见书予以确认。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
原告原系杭州市南都德加公寓东区3幢商场1号房屋的所有权人。2012年4月10日，原告在杭州市钱塘公证处就上述房屋出售事宜出具《委托书》一份，受托人为被告包剑锋，委托权限为：“一、代为归还上述房产的原有贷款、领取他项权证等相关法律文书、代为办理抵押注销和领取房产证件等；二、办理上述房产对外转让的手续［代为物色买家、议定价格（房产出售前，出售价需和委托人协商定价）、代为办理签署房屋买卖合同等相关法律文书、代为缴纳相关税费、代为到房管部门核对身份和接受询问、代为签署相关承诺书、代为签署相关法律文书、代为办理房产过户手续、代为办理物业交割（包括水、电、煤气、有线电视、网络、电话等）……”同日，原告出具《知情同意书》一份，载明：“本人同意将名下坐落于杭州市西湖区南都德加公寓东区3幢商场1号自有房屋予以转让，转让价格为壹仟柒佰万元整。”2013年3月30日，原告再次出具内容基本相同的《知情同意书》一份。2013年4月6日，被告包剑锋代表原告与被告叶振、魏淑签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：被告叶振、魏淑向原告购买案涉房屋，价格为1700万元，一次性支付。被告包剑锋代原告收取了上述房款。2013年4月12日，案涉房屋的所有权人变更为被告叶振、魏淑。
本院认为：根据2012年4月10日的《委托书》和《知情同意书》，原告委托被告包剑锋出售案涉房屋，并就转让价格予以确认。被告包剑锋按照经原告确认的转让价格将案涉房屋转让给被告叶振、魏淑，其行为并未超越其代理权限，对原告发生效力。原告并无充分证据证明被告包剑锋与被告叶振、魏淑之间存在恶意串通的行为并损害了原告的利益。故原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：
驳回王君的诉讼请求。
案件受理费40元，由王君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 饶端洁
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 王 辉
二〇一五年八月十八日
书 记 员 黄娟芬