徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3503号
原告徐州瑞阳三采实业发展有限公司，住所地徐州市淮海东路104号。
法定代表人宋晓辉，该公司总经理。
委托代理人杨伟，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人李琳，该公司员工。
被告徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司，住所地徐州市淮海东路老东门时尚街区15号。
法定代表人田松，该公司总经理。
委托代理人张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
委托代理人彭薇。
原告徐州瑞阳三采实业发展有限公司(以下简称瑞阳公司)与被告徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司（以下简称腾爱能猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法由审判员姚凯独任审判，后组成合议庭，分别于2015年10月21日、11月24日、2016年2月24日、5月10日公开开庭进行了审理。原告瑞阳公司的委托代理人杨伟、李琳、被告腾爱能猫公司的法定代表人田松、委托代理人张德武、彭薇到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告瑞阳公司诉称：2011年2月24日，原被告双方签订《老东门租赁合同》，该合同明确约定了租金标准、交纳时间等内容。在实际履行该合同后，被告就一直拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用。虽经我公司多次催缴，被告至今仍有大部分款项未予偿付。综上所述，被告的上述行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告租金、物业管理费及水电费387129.45元（截止至2015年7月底，其中租金243226.23元，水电费3107.5元，物业管理费140795.72元）；2、双方解除原《老东门时尚街区租赁合同》，被告返还房屋。诉讼费用由被告承担。
被告腾爱能猫公司辩称：驳回原告诉请，被告不同意解除合同，同时要求原告降低房屋租金，具体理由为：原告出租给被告的租赁标的物不符合合同及其宣传的约定导致被告在经营过程中持续亏本，由于原告交付的租赁标的物不符合其宣传和合同约定事项，其无权向被告主张租金。由于老东门时尚街区物业管理存在问题，导致被告经营活动受到严重影响，无权向被告收取物业管理费。被告承租的经营用房是在原告长期宣传并承诺为时尚街区的情况下才签订的租赁合同，但实际情况是商铺未完全出租，街区物业管理差，被告经营活动受到严重影响。且被告为经营该店铺已经投资近200万元装潢费用，原告若坚持解除合同应赔偿被告损失，并且原告向法院起诉前已经采取一些非法行为，恶意将被告经营场所的门锁住，亦未向被告送达解除合同通知书，双方合同至今合法有效。
根据原、被告各自诉辩主张，结合案情，归纳本案争议焦点如下：
1、原告要求被告支付房屋租金、物业管理费及水电费387129.45元（截止至2015年7月底，其中租金243226.23元、水电费3107.5元、物业管理费140795.72元）的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据；
2、原告要求解除双方原《租赁合同》、被告返还房屋的诉讼请求是否有相应的事实和合同依据；
3、在租赁合同履行过程中，被告提出原告存在未按照约定履行合同是否有相应事实予以支持。
经审理查明：2011年2月24日，原告瑞阳公司（以下简称甲方、出租方）与被告腾爱能猫公司（受托人高峰、田松、彭薇）（以下简称乙方、承租方）签订《老东门时尚街区租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的甲方同意将江苏省徐州市云龙区淮海东路104号徐州老东门时尚街区内15号楼出租给乙方作为商业使用，甲方提供的出租房屋的建筑面积为约286.17平方米。该出租房屋仅限用于经营咖啡馆，经营品牌为腾爱熊猫。本租赁合同要求乙方在2011年6月29日前完成装修并试营业，否则视为乙方违约。第二条租赁期限1、租赁期限自2011年3月1日起，至2016年6月29日止，共计5年。2、甲乙双方约定，甲方于2011年3月1日将上述房屋交给乙方先行装修，装修免租期为4个月。3、为完成2011年7月29日前开业的要求，乙方的进场装修期从2011年3月1日起，至2011年6月29日止。第三条房屋租金及支付方式1、在乙方依约完成装修和开业的情况下，双方议定租赁期间每年月租金如下：第一年，2011年3月1日至2011年6月29日为免租期（共4个月）；自2011年7月1日至2012年6月29日止，月租金为：人民币（大写）贰万肆仟叁佰柒拾贰元壹角伍分（¥24372.15元）；第二年，自2012年7月1日至2013年6月29日止，月租金为：人民币（大写）贰万陆仟壹佰壹拾叁元零角壹分（¥26113.01元）；第三年，自2013年7月1日至2014年6月29日止，月租金为：人民币（大写）贰万捌仟柒佰贰拾肆元叁角壹分（¥28724.31元）；第四年，自2014年7月1日至2015年6月29日止，月租金为：人民币（大写）叁万零伍佰零肆元零伍分（¥30204.05元）；第五年，自2015年7月1日至2016年6月29日止，月租金为：人民币（大写）叁万壹仟陆佰捌拾叁元柒角玖分（¥31683.79元）。2、租金按叁个月为壹个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为乙方收到甲方房屋交接通知书后的7个工作日内，金额为人民币（大写）柒万叁仟壹佰壹拾陆元肆角伍分（¥73116.45元），以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。第四条保证金（押金）1、为确保出租房屋及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于第壹年月租金的三个月租金金额作为乙方履行本合同义务的保证金（押金）。第五条其他费用1、在租赁期限内，甲方负责安装水表、电表；乙方应当根据该独立表具的计数以及损耗和相关单价（包括免租期）支付水费、电费、煤气费等其他费用。具体支付时间、支付方式依照相关规定执行。2、物业管理费由乙方承担，每年每月约定为人民币（大写）叁仟肆佰叁拾肆元零角肆分（¥3434.04元）；自乙方签收该房屋交房确认书第二日起算，乙方同意于交房日支付甲方叁个月的物业管理费；物业管理费按每叁个月为壹个支付期按时足额向甲方缴清物业管理费，且须在每一支付期开始前7天内全额付清。第六条房屋的交付、装修、维护与返还1、甲方应于2011年3月1日向乙方交付房屋，交付房屋的基本约定按房屋现状；待乙方于2011年6月29日正式开业前，甲方须完成的室内与室外公共配套的对接标准详见附件二，如工程部无法按时完工，将顺时推后。乙方应当按照甲方《交房确认书》的要求接收房屋。……第八条甲方权利和义务1、甲方应按本合同的约定如期向乙方交付房屋，如甲方延迟交付房屋，则免租期、租赁期开始时间相应顺延。2、房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损害时，甲方有及时修缮的义务并承担相关费用。第九条乙方权利和义务……2、乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1‰的违约金。……第十一条违约责任1、租赁合同成立后，甲乙任何一方无法定或约定理由解除合同的，应当向对方支付相当于月租金2倍的金额作为违约金。2、甲方的违约责任：（1）甲方确认有出租房屋的权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于月租金2倍的金额作为违约金。（2）租赁期间，甲方非因法定或本合同约定的情形，擅自解除本合同提前收回房屋的，则视为甲方违约，甲方应支付当月租金2倍的金额作为违约金。3、乙方的违约责任：乙方有下列情况之一的，甲方有权选择任一或并用下列方式追究乙方违约责任：1、解除本合同；2、无条件让管理公司切断水电等能源供应……4、保证金充当违约金的部分不予退还。乙方的违约情形为：……（5）逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费等应付费用超过本合同约定支付日10天的。甲方在该合同上盖章，乙方受托人高峰、田松、彭薇在该合同上签字并捺印。
由于未能及时缴纳相应房租及物业管理费用，原告陈述其于2015年6月25日对被告经营的该处房产进行断电，于7月28日下了通知函，对该房产的后门上锁控制出入，于9月28日对前门上锁。被告提供的两份接处警工作登记表记载显示：2015年7月1日，因房租纠纷，老东门物业将被告店内的电断了，致使咖啡馆无法营业；2015年7月31日，有人将腾爱熊猫店给封了。
原被告经对账一致认可以下事实：被告已经缴纳水电费169641.8元、物业费17170.12元、房租858308.34元（被告提出缴纳数额为858307.95元），尚欠水电费3107.5元。原告提出截止至2015年7月28日，被告尚欠租金243226.23元、水电费3107.5元、物业管理费140795.72元，被告提出原告已经于2015年6月25日断电，导致被告无法经营，因此房租应截止至断电时。
另被告向原告交纳合同保证金73116.45元、物业保证金10302.12元，合计83418.57元。
本院认为：原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应按照约定履行各自合同义务。合同签订后，原告瑞阳公司向被告腾爱能猫公司履行了交付租赁房屋的义务，但被告腾爱能猫公司仅支付部分房租、物业管理费及水电费等，其行为已经违反了合同约定，故原告瑞阳公司要求与被告解除该租赁合同是行使约定解除权之行为，因符合合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以支持。被告提出原告口头承诺减免被告物业管理费用、部分房租缓缴及原告存在管理不善、导致其财产受损、不同意解除合同的抗辩主张，因未提供相应证据予以证实，不足以证实其主张，本院依法不予采信。被告提出租赁房产存在漏水、导致经营受到影响的抗辩理由，虽提供部分照片，但是不能证明经营受到影响，亦不能提供证据证实其向原告提出过存在漏水、要求维修的事实，故对其该抗辩主张，本院亦不予采信。对于被告提出的因原告虚假宣传、非法管理、欺压商户，导致被告等人生意惨淡的抗辩理由，由于本案系房屋租赁纠纷，被告在承租房产前应当对房产的实际状况有着相当的认识和了解，并且承租房产后实际经营了四年时间，直至原告对其采取断电关门措施，并未如被告所诉无力经营下去，且租赁房产以后的经营风险亦应由被告自行承担，如原告有侵害被告合法经营的行为，亦不在本案租赁合同法律关系范畴内，故对被告的该抗辩理由本院依法亦不予支持。
原告要求被告支付拖欠租金243226.23元（计算至2015年7月底）、水电费3107.5元的诉讼请求，因事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。由于原告已经于2015年6月25日对被告经营的房产采取了断电措施，其后于7月底封门，致使被告于断电时已经无法经营，故物业管理费应当计算至2015年6月份，相应的费用数额为137361.68元。
虽然原告提出解除合同，但是并未要求被告承担违约责任，而被告已经实际缴纳合同保证金73116.45元、物业保证金10302.12元，故该部分保证金应当冲抵被告拖欠的房租及物业管理费用。其后因房产交接实际产生的各项费用，原告可待数额确定后另行诉讼解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间于2011年2月24日签订的《老东门时尚街区租赁合同》，被告徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告租赁房屋；
二、本判决生效之日起十日内，被告徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司支付原告徐州瑞阳三采实业发展有限公司租金170109.78元，水电费3107.5元，物业管理费127059.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7105元，由原告负担1594元、被告负担5511元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02。）
审 判 长 姚 凯
人民陪审员 冷旭东
人民陪审员 张 惠
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 杨丛瑞