中华人民共和国
宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民外终字第1号
上诉人（原审被告）宁夏瑞泽资产管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人王泽，该公司总经理。
委托代理人王成武，宁夏朔方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司。住所地宁夏回族自治区银川。
法定代表人白扬·米尔扎(PEYAMMIRZAEI)，该公司董事长。
委托代理人崔岩，北京大成(银川)律师事务所律师。
委托代理人刘知行，北京大成(银川)律师事务所律师。
原审原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司(以下简称白杨公司)与被告宁夏瑞泽资产管理有限公司(以下简称瑞泽公司)
房屋买卖合同纠纷一案，银川市中级人民法院于2012年10月10日作出（2011）银民外初字第3号民事判决。被告瑞泽公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年2月27日公开开庭审理了本案。原审原告白杨公司的法定代表人白杨·米尔扎及其委托代理人崔岩、刘知行、原审被告瑞泽公司的委托代理人王成武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年7月21日，原告白杨公司与被告瑞泽公司签订了一份《房屋租赁、买卖合同》。同日，原告向被告交纳租楼定金20万元。2009年8月28日，原告白杨公司与被告瑞泽公司签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定：出卖方(简称甲方)瑞泽公司，买受方(简称乙方)白杨公司，甲、乙双方与2009年7月21日签订一份《房屋租赁、买卖合同》，据此合同，乙方决定购买甲方房产;甲方已收到乙方给付的定金20万元;甲方所有的房屋位于银川市兴庆区珠市巷综合楼一栋，建筑面积合计1675.57平方米。双方议定的上述房屋成交价格一共为850万元;乙方在本合同生效后当日向甲方支付购房款180万元，加上此前已经支付的20万元定金，共计向甲方支付现金200万元;自合同签订之日起，甲方将其在永宁信用联社贷款650万元及利息转由乙方承担。乙方按季度以甲方名义向永宁信用联社归还贷款利息，贷款到期后乙方至少偿还贷款本金100万元。乙方代甲方还清上述贷款本息后，视为乙方向甲方付清了剩余的650万元购房款。甲方承诺并保证上述房屋权属清楚。若因甲方原因发生上述房屋有关的产权纠纷或债权债务纠纷（除永宁信用联社贷款650万元以外)，概由甲方负责清理，并赔偿由此给乙方带来的一切经济损失;自本合同签订之日起，除甲方已经交付给乙方占有使用的房产以外，其他房产部分相关收益归乙方所有，甲方负责协助乙方与承租人办理房屋租赁手续，甲方已经收取的租赁费用由甲方退还给乙方；甲方应于乙方支付200万元购房款后三日内，将该房产的相关手续交给乙方，其中包括但不限于:甲方公司股东会或董事会同意出售该房产的决议、房屋产权证复印件、土地
使用权证复印件、贷款合同原件、抵押合同原件、办理过户委托书、房产设计、装修图、电梯、水、暖、电等配套设施资料等;在乙方还清甲方在永宁信用社650万元贷款本息之日起，甲方无条件协助乙方办理该房产的全部过户手续，由于过户产生的所有税费全部由乙方承担。违约责任:若乙方中途擅自解除合同，不得向甲方索还定金。若甲方中途擅自解除合同，应在毁约之日起三日内向乙方双倍返还定金;若乙方未能按照约定将购房款200万元支付给甲方，则乙方按欠付金额的10%向甲方支付违约金;如乙方在违约后30日内仍不能按合同约定付款，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿经济损失;乙方必须在永宁信用社约定的结息日前，归还银行利息，若乙方在60日内不能归还利息，甲方有权解除合同。若乙方归还了甲方在永宁信用社贷款后，甲方须积极配合乙方将该处房产过户至乙方指定的公司或个人名下;本合同签订后，甲方在30日内负责将该房产水、电、暖及电梯等各项公告设施安装调试完毕，并保证一年内完好可以正常使用。若出现问题，由甲方负责在二日内修复，费用由甲方承担。如甲方逾期不修复，则乙方有权自行维修，相关费用仍由甲方承担;乙方有权将合同买受人主体进行相应的变更，甲方无条件予以同意，合同条款按原合同继续履行。本合同未尽事项，以《房屋租赁、买卖合同》为准。
2009年8月27日，原告向被告支付购房款100万元，2009年8月28日，原告向被告支付购房款954422元。
2010年5月31日，银川五福广告装饰有限公司给原告出具一份《告知函》，载明“2007年我公司因给瑞泽公司装修珠市巷综合楼，瑞泽公司欠我公司装修款67万余元，后瑞泽公司与其房屋共有人宁夏恒兴机械制造有限公司和我公司签订《顶账租赁协议》，将其珠市巷1号楼三楼部分房屋及四楼整层出租给我公司使用，以欠款顶租金，租期直至顶清欠款为止。现因其欠款尚未顶清租金，租期尚未届满，贵公司今天停电一天给我公司造成很大经济损失。……”。2010年6月3日，原告白杨公司向银川五福广告装饰有限公司发出《通知》，载明：“我公司向宁夏瑞泽资产管理有限公司购得珠市巷1号综合楼。你公司实际使用该楼层部分房屋以及四层整层房屋，但始终未获得我公司同意，你公司也未与我公司办理任何手续并交纳相关费用。……”。银川五福广告装饰有限公司在该《通知》中回复：已收到此通知，待与宁夏瑞泽资产管理有限公司妥善解决相关问题后，我公司再确定腾交房屋时间。说明：珠市巷1号综合楼三层部分房屋，由宁夏颐坤广告信息文化传媒有限公司使用，同在《顶账租赁协议》中。
2010年5月24日，原告向被告送达了《中止履行合同通知书》，载明：“……截止本通知落款之日，贵公司（被告瑞泽公司）未能向我公司（原告白杨公司）完全履行合同义务，导致我公司无法充分行使房屋买受人权利，并发生维修费用垫支等一系列损失。我公司曾与贵公司多次协商，但至今不能达成一致意见、贵公司履行义务不符合约定的行为已损害我公司利益，并使《房屋买卖合同》的继续履行出现风险。为此，我公司特向贵公司函告如下内容：一、自2010年5月21日起，我公司中止履行《房屋买卖合同》，不再以贵公司名义向永宁信用联社归还贷款本息，包括2010年6月21日及之后的各项应付款本息;二、贵公司不能继续履行约定义务的，我公司将考虑解除《房屋买卖合同》，并要求贵公司退还我公司已经支付的款项，以及赔偿我公司因此形成的损失”。
原告白杨公司委托宁夏中美合作思迈尔英语学校对其购买的涉案房屋进行管理，代为出租、收费等。2009年10月21日，出租方宁夏中美合作思迈尔英语学校与承租方被告瑞泽公司签订了一份《房屋租赁合同书》，双方约定将位于银川市兴庆区解放西街珠市巷1号楼2间房屋，面积769.08平方米，租赁期1年，出租方从2009年9月20日起将出租房屋交付承租方使用，至2010年9月20日收回。租金32元每平方米，月租金24610.56元，年租金295326.72元。另收物业管理费每平方米2.5元，月物业费1922.7元，年物业管理费23072.4元。租金每季度付清一次，2009年9月20日前付清，2009年9月21日至2009年12月20日租金及物业费79599.78元。出租人届时收取承租人修缮费、暖气费押金2万元正。如租赁到期不再续租，退还押金2万元正。2009年10月21日，被告按约向原告交纳了修缮费、暖气费押金20000元。
2010年5月31日，被告将原告购买的房屋中301室、312室交付给原告，并承诺该两间房屋相关费用由被告承担并向原告支付。
原告在购买涉案房屋后，对该房屋进行了装修，被告认可原告进行了装修，但不认可装修费用为44万元，只认可装修费用11万元，而且需要原告提供相应的发票。
2010年3月21日，原告向银行还息为317655元，之后的还息为被告支付。
原告为提起诉讼保全向宁夏恒信达信用担保有限公司支付担保费13000元。为查询涉案房屋档案支付300元。
上述事实，有原告提交的《房屋租赁、买卖合同》、《房屋买卖合同》、房产证、信用社（黄河农村银行）缴款单、进账单、及贷款利息单、《进账单》、《收据》、《告知函》、《通知》、《公证书》、《房屋租赁合同书》、《证明》、《办公用品清单》、照片、发票、收据以及被告提交的《房屋买卖合同》、《证明》、《回单》、《业务凭证》、收款收据等证据为证，且经各方当事人当庭陈述、举证、质证，本院予以采信。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告白杨公司与被告瑞泽公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告当庭表示同意解除，故双方签订的《房屋买卖合同》应予解除。原、被告双方在履行合同过程中，被告未按照约定向原告提交被告公司股东会或董事会同意出售该房产的决议、房屋产权证复印件、土地使用权证复印件、贷款合同原件、抵押合同原件、办理过户委托书、房产设计、装修图、电梯、水、暖、电等配套设施资料等，且原告购买的房屋因被告原因存在债权债务纠纷，导致原告不能完全实现合同目的，被告应当承担违约责任，并赔偿原告损失。原告基于被告的违约行为，向被告送达了《中止履行合同通知书》，并中止履行付款义务，不构成违约行为，故被告抗辩原告违约在先的理由不能成立。合同解除后，被告应将原告支付的购房款退还原告，原告应将购买的房屋退还被告，原告请求返还其购房款2363580元，但其提交证据证实其付购房款为2322000元，故被告应退还原告购房款2322000元；按照双方的约定以及法律规定，被告应赔偿原告的损失。原告请求被告赔偿其经济损失200万元，其中具体包括：1.原告已付款同期银行利息损失。因被告违约，导致合同解除，原告已付购房款的利息，被告应予承担。原告主张按照银行同期年利率6.65%计算，期限自2010年5月21日至2012年4月30日，符合法律规定，应予支持，但本金应按照2322000元计算，共计300188.75元；2.原告主张装修及采暖设施费用。在原告购买房屋后，对房屋进行了装修，并购置的采暖设施，合同解除后，被告应对原告的该部分损失进行赔偿。庭审中，原告提供证据证实其投入总计88522.5元对购买房屋的采暖设施进行了改造，被告认可原告购置了采暖设施，但对原告提交的采暖设施费用的证据不予认可，原告提供的部分票据仅是货物清单和施工个人出具的收条，不应予以认定，对于原告提交的《宁夏回族自治区建筑业专用发票》中的天然气工程费37021元及宁夏爱华热暖设备有限公司出具的购机款票据33600元，予以认定；对于原告提交的其装修的损失，原告仅提交自己计算的清单来证实，被告对该证据不予认可，但被告认可原告进行了装修，只认可11万元的费用，结合原告提交的照片的证据及相关事实，本院酌定原告的装修损失为11万元；3.因被告违约导致原告诉至法院请求解除合同，为此，原告支出申请财产保全的担保费用13000元及查档费300元属于原告的合理损失，应予支持；4.原告购买的301房间（24.08平方米）、312房间（45.32平方米），因被告延迟交付，应承担原告相应的损失，原告主张按照每平方米的月租金34.5元计算，时间自2009年9月21日至2010年5月31日，符合双方约定，应予支持，计算为19952.5元；5.被告租赁原告所购买的房屋769平方米的租金自2009年12月21日至2012年4月30日，共计751775.7元，因原告未将购房款全部付清，故其主张被告承担租金的请求不符合法律规定，不予支持；被告瑞泽公司在签订租赁合同时向原告交纳20000元房屋租赁修缮费、暖气费押金，按照约定，租赁合同终止后原告应将该押金退还被告，故原告应向被告退还押金20000元。被告抗辩原告应向被告支付占有使用涉案房屋的使用费，经本院释明，被告不提起反诉，仅作为抗辩理由，原审院认为，原告以购买房屋为合同目的，在被告将该房屋交付给原告后，原告即享有占有、使用、收益等权益，在合同履行过程中，被告违约导致原告不能实现合同目的，合同解除后，原告应将购买的房屋退还被告，被告主张原告占用房屋的费用没有法律根据，不予支持。综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，应部分予以支持；被告的抗辩理由无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司与被告宁夏瑞泽资产管理有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告宁夏瑞泽资产管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司购房款2322000元；三、被告宁夏瑞泽资产管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司各项经济损失共计514062.25元；四、原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司退还被告宁夏瑞泽资产管理有限公司押金20000元；五、被告宁夏瑞泽资产管理有限公司退还原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司款2816062.25元（2322000元+514062.25元-20000元）后五日内，原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司向被告宁夏瑞泽资产管理有限公司退还其购买的位于银川市兴庆区解放西街珠市巷1号综合楼（建筑面积合计1675.57平方米）；六、驳回原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司其他诉讼请求。上述判决第二、三项与第四项相折抵，被告宁夏瑞泽资产管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告宁夏白杨·米尔扎咨询有限公司款2816062.25元；
瑞泽公司不服原判，向本院提起上诉。
瑞泽公司上诉理由：1、一审法院认定上诉人为违约方，缺乏事实依据；2、本案中合同解除，被上诉人应将获得利益房屋使用费支付给上诉人，原审法院未作认定，属适用法律错误。
白杨公司针对此上诉理由做出如下答辩：上诉人对自身合同义务拖延履行，致使被上诉人合同目的不能实现。一审法院对此事实认定清楚，准确。上诉人主张被上诉人基于占有的使用应支付租金的上诉意见，应属反诉范畴，由于上诉人第一次庭审中已明确放弃反诉权利且未另行起诉，故对其主张应不予考虑。
本院二审中，双方未提供新的证据。
经本院二审审理查明，原审认定的事实基本清楚，应当予以确认。
本院认为：白杨公司与瑞泽公司签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，未违反国家相关法律法规，合法有效，双方应全面恪守履行。双方在履行合同过程中，瑞泽公司未按照约定向白杨公司提交被告公司股东会或董事会同意出售该房产的决议、房屋产权证复印件、土地使用权证复印件、贷款合同原件、抵押合同原件、办理过户委托书、房产设计、装修图、电梯、水、暖、电等配套设施资料等，且涉案房屋因瑞泽公司原因存在债权债务纠纷，导致白杨公司不能实现其交易目的，对合同的解除负有过错责任，应当承担违约责任，并赔偿白杨公司损失。一审法院对此事实认定清楚，准确，瑞泽公司关于“一审法院认定上诉人为违约方，缺乏事实依据”的上诉理由不能成立。上诉人主张被上诉人应将获得利益房屋使用费支付给上诉人的上诉意见，应属反诉范畴，由于上诉人第一次庭审中已明确放弃反诉权利，故其该上诉理由亦不能成立，依法不予支持。
综上，原判认定事实基本清楚。证据充分。适用法律正确。对上诉人宁夏瑞泽资产管理有限公司的上诉请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费17259元由上诉人宁夏瑞泽资产管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马明夫
审 判 员 陶爱珍
代理审判员 罗卫江
二〇一三年三月十五日
书 记 员 马 月