福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民终207号上诉人（原审被告）：福建太合轩辕投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人：林燕玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨胜峰、苏昌梦，北京德恒（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:福州市总工会，住所地福建省福州市。法定代表人：郑湘国，该单位负责人。委托诉讼代理人：朱柏涛、李文泊，福建谨而信律师事务所律师。上诉人福建太合轩辕投资发展有限公司（以下简称太合轩辕公司）因与被上诉人福州市总工会（以下简称市总工会）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初341号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。太合轩辕公司的委托诉讼代理人杨胜峰、苏昌梦，市总工会的委托诉讼代理人朱柏涛、李文泊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太合轩辕公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判太合轩辕公司向市总工会支付2015年7月至10月期间物业费67080元（每月物业费为22360元）。事实和理由：（一）市总工会于2015年10月将讼争房屋（未来城.招商运营中心、工程部）大门用木条封死，至今仍处封闭状态，太合轩辕公司无法正常使用讼争房屋，一审判决太合轩辕公司承担2015年10月以后物业费系认定事实错误，应予撤销。1.证人胡某的证言证实，2015年10月下旬，胡某出差回来，欲进入未来城.招商运营中心，发现大门被木条封死，不得进入。2016年6月29日，讼争房屋仍处封闭状态，胡某受太合轩辕公司指派入内取文件材料，被现场保安制止，报经市总工会负责人批准后在保安陪同下进入未来城.招商运营中心，除小部分资料允许取走外，大部分资料文件及电脑等办公设备均不允许取走。2.太合轩辕公司提供的照片证明未来城.招商运营中心、工程部直至一审开庭之日仍处封闭状态，未经市总工会许可不得进入。（二）市总工会并非讼争租赁物的物业管理公司，无权主张物业费。市总工会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，太合轩辕公司上诉无理，应予驳回。（一）太合轩辕公司因自身原因无法正常开展经营活动，且未能与市总工会达成提前解除租赁合同并交还租赁物的协议，至今仍占有租赁物，一审判决其承担至实际交还租赁物之日止的物业费及相应违约金合法合理。（二）太合轩辕公司上诉称市总工会于2015年10月将未来城.招商运营中心、工程部大门用木条封死，导致其无法正常使用租赁物，违背客观事实，其据此主张不承担2015年10月以后的物业费缺乏依据。1.太合轩辕公司并未提供证据证明市总工会妨碍其正常使用租赁物的行为。2.因太合轩辕公司拖欠工程款和工人工资导致部分债权人和工人于2015年10月23日将未来城.招商运营中心、工程部的玻璃门毁坏，负责租赁物物业管理工作的福建顺欣物业有限公司（以下简称顺欣公司）多次通知后，太合轩辕公司仍不自行修复，顺欣公司不得已只能用木板将被毁坏的玻璃门封住，但该部分场所大门及左、右侧玻璃小门均可正常通行，并不影响太合轩辕公司人员正常进出。3.太合轩辕公司一审申请出庭的证人胡某系其公司主要股东之一，与太合轩辕公司有直接利害关系，所作证言违背客观事实，依法不能作为认定案件事实的依据。（三）双方订立的《租赁合同》约定物业费由市总工会指定的物业公司按月向太合轩辕公司收取，是一种委托关系，产生的法律责任应由委托人承担，且太合轩辕公司也没有依约按时向物业公司交纳物业费，故市总工会有权直接向太合轩辕公司主张物业费。市总工会向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年2月7日签订的《租赁合同》；2.太合轩辕公司立即将位于福州市八一七中路766号福州工人文化宫配套商业服务用房的租赁场所（建筑面积约为11180平方米）腾空并交还给市总工会；3.太合轩辕公司立即向市总工会支付自2015年11月8日起至实际交还租赁场所之日止的租金及逾期支付租金的违约金（租金暂计至2016年3月10日为501万元；违约金按日千分之三标准，暂计至2016年3月10日为1014525元）；4.太合轩辕公司立即向市总工会支付自2015年8月1日起至实际交还租赁场所之日止的物业费及逾期支付物业费的违约金（物业费暂计至2016年3月10日为415896元；违约金按日千分之三标准，暂计至2016年3月10日为88009元）；5.太合轩辕公司立即向市总工会支付自2015年8月1日起至实际交还租赁场所之日止的水电费及逾期支付水电费的违约金（水电费暂计至2016年3月10日为15816.6元；违约金按日千分之三标准，暂计至2016年3月10日为9143.96元）；6.市总工会不予退还太合轩辕公司交付的履约保证金250.5万元、水电费保证金30万元；7.太合轩辕公司向市总工会交纳的装修保证金30万元直接冲抵太合轩辕公司尚欠的上述各项费用。一审判决认定以下事实：2015年2月7日，双方当事人签订《租赁合同》，第一条约定：市总工会将位于福州市八一七中路766号福州工人文化宫配套商业服务用房（建筑面积11180平方米）出租给太合轩辕公司。第三条约定：合同期共10年零9个月，前9个月为装修筹备期，之后10年为租赁期，装修筹备期免租金。合同期自合同签约生效之日起计算，租赁期自装修筹备期结束次日起开始计算。第四条约定，太合轩辕公司应在签订合同7个工作日内交纳：1.相当于第一年3个月租金的履约保证金，在合同履行期间履约保证金递增数与租金递增数同步；2.装修保证金100万元，装修工程量过半时经市总工会认可后先退还50%，装修工程全部结束时经市总工会认可后再退还剩余的50%；3.水电费保证金30万元。第五条约定：1.租金，第一年、第二年每年租金为1002万元。装修筹备期9个月免租金，装修筹备期结束之日起7个工作日内，太合轩辕公司一次性交纳3个月的租金，此后租金均为每3个月交纳一次，交纳时间为每3个月的前10日内（先交租后使用）。否则，视为太合轩辕公司违约。租金从第三年起每年租金按上年度租金的3%逐年累进递增，从租赁期第5年起每年租金按上年度租金的5%逐年累进递增。2.物业费，装修筹备期内物业费每月每平方米2元，租赁期每月每平方米6元。太合轩辕公司应在收到《费用通知单》7个工作日内交清当月物业费。3.水电费，将由市总工会委托物业公司按月向太合轩辕公司收取。太合轩辕公司应在收到《费用通知单》后7个工作日内交清，水电费的最终价格将在供水供电商业价格的基础上加价10%。第九条约定：合同终止时，若太合轩辕公司无违约行为，市总工会则应在办理完交接退房手续后15天内一次性履约保证金和水电费保证金退还；若太合轩辕公司在租赁期内有违约，则市总工会应在明确经济责任并扣除太合轩辕公司应承担数额后，将履约保证金和水电费保证金余额一次性退还。各项保证金在本合同期内均不计息。第十条约定：出现拖欠租金、物业费、水电费、保证金等情形时，太合轩辕公司同意按以下方式解决：1.每日按应交总额的千分之三支付滞纳金；2.逾期达10天的，市总工会有权停止供应水电，停水停电期间租金照算；3.逾期达30天的，市总工会有权解除合同，没收太合轩辕公司交付的竞租保证金、履约保证金、水电保证金等，如上述费用不足以弥补市总工会损失的，市总工会仍有权要求太合轩辕公司承担赔偿责任，同时太合轩辕公司仍应支付搬离之前的租金。2015年4月20日、5月6日，太合轩辕公司分别向市总工会汇付200万元、80.5万元，缴纳了履约保证金250.5万元和水电保证金30万元。2015年5月6日，太合轩辕公司向市总工会及福州市产权交易服务中心递交《关于将竞租保证金转为装修保证金的申请》，请求将前期竞租保证金100万元转为装修保证金100万元，交易服务中心于2015年5月13日将该100万元汇至市总工会账户。2015年6月26日、6月30日、2016年1月25日，市总工会根据太合轩辕公司申请，分别向太合轩辕公司退还装修保证金30万元、20万元、20万元，装修保证金尚余30万元未退还。2015年11月9日，市总工会向太合轩辕公司发出《关于缴纳租金、物业费的通知》，向其催缴租金和物业费。2016年1月13日，市总工会再次向太合轩辕公司发出《关于缴纳租金等费用的催告函》，向其催缴租金、物业费、水电费。但太合轩辕公司未依约交纳，市总工会遂提起本案诉讼。诉讼中，顺欣公司工人文化宫物业处出具《承租方欠费情况表》一份，载明：截至2016年7月，太合轩辕公司欠缴物业费684216元（2015年7月-10月期间，每月物业费为22360元，2015年11月物业费为58136元，2015年12月起每月物业费为67080元）、电费15645元、水费171.6元（其中2015年11月起未产生水电费）。一审判决认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同》第三条明确约定合同期自合同签约生效之日起计算，该合同于2015年2月7日签订生效，故合同期应从该日起计算。根据该条中关于“合同期共10年零9个月，前9个月为装修筹备期，之后10年为租赁期，装修筹备期免租金”的约定，装修筹备期应于2015年11月6日届满，太合轩辕公司应从2015年11月7日起计付租金。太合轩辕公司辩称合同签订之时讼争房屋存在漏水等问题不具备交付条件，市总工会于2015年5月5日才将房屋交付其使用，但其未提交证据证明房屋存在质量问题，而且合同已明确约定租赁期从合同签订生效之日起算，其此后也并未与太合轩辕公司协商变更租赁期的起算时间，故对其该辩解不予采信。太合轩辕公司另辩称市总工会在2015年10月份时已将讼争房屋封闭，即实际收回了房屋，但未提交证据证明，对其该抗辩理由亦不采信。太合轩辕公司未依约向市总工会缴纳租金以及欠缴物业、水电费，构成违约，根据《租赁合同》第十条第2款关于“出现拖欠租金、物业费、水电费、保证金等情形时，太合轩辕公司同意按以下方式解决：1.每日按应交总额的千分之三支付滞纳金；2.逾期达10天的，市总工会有权停止供应水电，停水停电期间租金照算；3.逾期达30天的，市总工会有权解除合同，没收太合轩辕公司交付的竞租保证金、履约保证金、水电保证金等，如上述费用不足以弥补市总工会损失的，市总工会仍有权要求太合轩辕公司承担赔偿责任，同时太合轩辕公司仍应支付搬离之前的租金”的约定，市总工会有权解除合同，合同解除后，太合轩辕公司应向市总工会交还租赁房屋并按合同约定的租金标准支付截至交还之前的租金、物业及水电费，此外太合轩辕公司逾期付款构成违约，还需承担相应的违约责任，即支付逾期付款的滞纳金以及市总工会可予没收履约保证金和水电保证金。据此，对市总工会关于解除合同、没收履约保证金和水电保证金、太合轩辕公司腾空并返还讼争房屋、支付租金、物业费及水电费的诉请予以支持。合同约定的滞纳金标准为日千分之三，该标准明显过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，依法将其调整为月息2分。关于租金部分滞纳金的起算时间，合同第五条第1款约定租金应在每3个月的前10日内缴纳，故应以每3个月应缴租金250.5万元为基数，分别从每3个月的首月第11日起计付。关于物业费部分滞纳金的起算时间，合同第五条第2款约定应在当月交清，故应以每月应缴物业费为基数，分别从次月1日起计付。关于水电费部分滞纳金的起算时间，合同第五条第3款约定太合轩辕公司应于收到《费用通知单》后7个工作日内交清，因市总工会无证据证明何时向太合轩辕公司送达了《费用通知单》，故该部分违约金从市总工会2016年1月13日第一次向太合轩辕公司催收时起算。此外，市总工会收取的装修保证金尚有30万元未予归还给太合轩辕公司，该款应在太合轩辕公司应付款中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：（一）解除双方于2015年2月7日签订的《租赁合同》，太合轩辕公司应于判决生效之日起十日内将福州市八一七中路766号福州工人文化宫配套商业服务用房腾空并交还予市总工会；（二）太合轩辕公司应于判决生效之日起十日内向市总工会支付租金（每月租金为83.5万元，从2015年11月8日起计至实际交还房屋之日止）及滞纳金（以每3个月应缴租金250.5万元为基数，分别从每3个月的首月第11日起，按月息2分的标准计至实际付款之日止）；（三）太合轩辕公司应于判决生效之日起十日内向市总工会支付物业费（截至2016年7月为684216元，此后按每月67080元的标准计至实际交还房屋之日）及滞纳金［以每月应缴物业费（2015年7月-10月期间每月物业费为22360元，2015年11月物业费为58136元，2015年12月起每月物业费为67080元）为基数，分别从次月1日起按月息2分的标准计至实际付款之日止］；（四）太合轩辕公司应于判决生效之日起十日内向市总工会支付电费15645元、水费171.6元及滞纳金（以上述欠缴金额为基数，按月息2分的标准，从2016年1月13日起计至实际付款之日止）；（五）市总工会已收取的履约保证金250.5万元、水电费保证金30万元不予退还；市总工会尚未退还的装修保证金30万元，在太合轩辕公司尚欠的上述款项中按先滞纳金后本金的顺序予以抵扣。双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院予以确认。二审中双方的争议焦点是太合轩辕公司应交的物业费是否应截止至2015年10月，市总工会是否有权向太合轩辕公司主张物业费。另查明，双方当事人签订的《租赁合同》第五条第2项关于物业费的约定，装修筹备期内物业费每月每平方米2元，乙方自行清运装修垃圾；租赁期物业费每月每平方米6元。物业费由甲方指定的物业公司按月向乙方收取。太合轩辕公司确认其向顺欣公司缴纳物业费至2015年6月。还查明，太合轩辕公司一审中提供以下证据：1.讼争租赁物现场照片，拟证明市总工会已将未来城.招商运营中心、工程部大门用木条封死。2.申请证人胡某出庭作证，证人胡某陈述：其系太合轩辕公司负责招商和工程的员工，2015年10月下旬发现未来城.招商运营中心和工程部的门被封锁，导致项目停止。2016年6月29日其到未来城.招商运营中心取资料时发现大门仍然被封锁，经与文化宫的李部长协商才取回了部分纸质材料。市总工会质证认为，现场照片的真实性无法确认，亦未体现大门系由何人所封闭。证人胡某的身份无法确认，若是太合轩辕公司的员工，与该公司具有利害关系，证言可信度不高，且证人并不知晓未来城.招商运营中心和工程部于何时被何人所封闭。太合轩辕公司二审中提交：1.落款时间为2016年12月9日《告知函》及邮寄回单，函件主要内容为：为妥善解决双方争议，避免给双方带来更大的经济损失，我司同意配合贵方将讼争房屋内属于我司的财产移出，并协同贵方对项目装修、暖通、消防等施工单位投入进行清点核算，但我司以上协助配合行为不视为认同本函出具之日为讼争房屋交还之日。2.落款时间为2017年3月22日《关于提请移交滞留物品的函》及邮寄回单，主要内容为：2015年10月贵方即将讼争房屋大门用木条封死，且直至今日仍处封闭状态。2016年6月29日，我方员工胡某至未来城.招商运营中心取一些文件材料，被现场保安制止，后通过报经贵方批准后方可进入，且我方员工胡某系在贵方保安全程陪同下进入讼争房屋的，除小部分资料允许被取走外，大部分资料文件及电脑等办公设备均不允许取走，现我司尚有大部分财产在讼争房屋内。为妥善解决双方争议，避免给双方带来更大的经济损失，现我司要求贵方在收到本函件后，同意将属于我司的财产进行移交。用以上证据证明2016年12月9日太合轩辕公司同意配合市总工会将讼争房屋内属于太合轩辕公司的滞留财产移出。2017年3月22日，太合轩辕公司再次要求将诉争房屋内的滞留物品移出。市总工会质证认为，1.没有收到《告知函》，该回单比较模糊，签收人一栏载明的名字无法确认，故对于邮寄回单的形式真实性无法确认。2.对《关于提请移交滞留物品的函》及邮寄回单的真实性没有异议，对于证明对象有异议，该证据恰可证明太合轩辕公司至2017年3月22日仍占用讼争房屋的事实，其在该份函件称工作人员无法进出讼争房屋的表述与客观情况不符，讼争房屋两个边门的钥匙由太合轩辕公司自行保管，其可以自由出入。市总工会二审提交以下证据：1.落款时间为2015年10月23日顺欣公司发给太合轩辕公司《关于修复玻璃的通知》。主要内容为：2015年10月23日凌晨，贵单位因劳务纠纷导致债权人到现场破坏，致玻璃及玻璃门把不同程度的损坏，存在严重的安全隐患。为防止财产丢失，建议尽快修复，我司不负责内部代看管职责。2.落款时间为2017年3月23日顺欣公司出具的《情况说明》，主要内容为：2015年10月23日，因太合轩辕公司拖欠工程款和工人工资，导致部分工人和债权人打砸其招商运营中心和工程部的办公室，造成该处办公场所玻璃大门右扇门被毁坏。我司多次通知太合轩辕公司派人修复，但太合轩辕公司均未采取任何措施。为避免招商运营中心和工程部办公室里的财物损失，我司只得用木板将被毁坏的玻璃门封住，但该办公场所大门及左、右玻璃小门均可正常通行、并不影响太合轩辕公司的正常进出。2016年7月24日，为不影响美观，我司将上述玻璃大门右扇门修复为玻璃门。3.讼争租赁物现状照片。用以上证据证明：至2017年3月22日太合轩辕公司仍实际占用租赁物的事实；太合轩辕公司用于办公之用的部分租赁物场所玻璃门系因其债权人破坏所造成，太合轩辕公司的部分租赁物场所玻璃门被木板封住系由顺欣公司为避免太合轩辕公司财物损失而采取的保护措施，但并不影响太合轩辕公司工作人员正常进出。太合轩辕公司质证认为，对证据1《关于修复玻璃的通知》真实性有异议，在该通知上签名的“张秀真”不是其员工。对证据2《情况说明》真实性有异议，顺欣公司与市总工会存在利害关系，其证明内容不应采信，太合轩辕公司并不持有两侧小门的钥匙。本院认为，双方当事人对于市总工会已将租赁房屋交付给太合轩辕公司使用的事实没有异议，太合轩辕公司主张市总工会于2015年10月份将租赁房屋封闭，实际收回了租赁房屋，应对该主张承担举证责任。其提供的照片只能证明未来城.招商运营中心玻璃门为木条所封的状态，无法证明系市总工会所为。太合轩辕公司申请出庭作证的证人胡某系该公司职员，与太合轩辕公司有利害关系，其证言在没有其他证据佐证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据，且证人亦称对招商运营中心玻璃门为何人封闭并不清楚，故太合轩辕公司提供的证据不足以证明市总工会于2015年10月份将租赁房屋封闭，导致太合轩辕公司无法正常使用租赁房屋。同理，太合轩辕公司提供的证据亦不足以证明腾空租赁房屋内的物品需要市总工会的配合。因此，太合轩辕公司虽曾致函要求市总工会配合移交租赁房屋内属于太合轩辕公司的财产，但无法证明其未腾退租赁房屋系因市总工会的原因所致。根据太合轩辕公司2017年3月22日发出的《关于提请移交滞留物品的函》可知，目前租赁房屋尚未腾空或进行移交，故太合轩辕公司主张租赁房屋的物业费应截止至2015年10月缺乏事实依据，不予支持。根据双方当事人签订的《租赁合同》约定，太合轩辕公司向市总工会交纳的费用中包括物业费，虽物业费由市总工会指定顺欣公司向太合轩辕公司收取，但太合轩辕公司确认其向顺欣公司缴纳物业费至2015年6月，此后的物业费并未缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，市总工会有权依据《租赁合同》约定向太合轩辕公司主张2015年7月起至太合轩辕公司交还租赁物之日止的物业费并要求其承担违约责任。综上所述，太合轩辕公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13325元，由福建太合轩辕投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  程光毅代理审判员  陈 梁二〇一七年四月二十六日书 记 员  张天栋