安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第03192号
原告（反诉被告）：苏培培，女，1983年4月12日出生，汉族，公司职员，住安徽省利辛县。
委托代理人：赵斗星，安徽国运律师事务所律师。
委托代理人：郑贤红，安徽国运律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：岳俊英，女，1969年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，经常居住地安徽省合肥市政务区。
委托代理人：杨先锋，安徽上成律师事务所律师。
原告（反诉被告）苏培培与被告（反诉原告）岳俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新月独任审判，于2015年9月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）苏培培委托代理人赵斗星、郑贤红，被告（反诉原告）岳俊英及其委托代理人杨先锋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）苏培培诉称：2015年3月30日，原告与被告在安徽映日房地产营销有限公司的居间下签订了《存量房买卖合同》及补充协议，约定了被告将其位于安徽省合肥市政务区香榭水都22幢902室的房屋出卖给原告及原告付款方式和期限、双方的违约责任。原告依约向被告支付了50000元的购房定金，但现被告拒绝将房屋出卖给原告。原告多次向被告要求继续履行合同，被告拒不履行。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出起诉，请求判令：一、被告协助原告办理安徽省合肥市政务区香榭水都22幢902室房屋的过户手续；二、被告向原告支付137000元违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告（原告）岳俊英庭审辩称：1、原告陈述和事实不符，被告并没有违约。因原告违约在先，被告才不愿意出卖房产；2、原告应承担违约责任。
被告（原告）岳俊英诉称：反诉人与被反诉人签订的《存量房买卖合同》及补充协议明确约定，被反诉人应当在2015年5月10日前将30万元首付款存入托管账户，双方应于2015年5月14日前办理过户手续，过户前再支付反诉人35万元，但经反诉人多次催促，至今被反诉人并未支付上述款项，严重违反合同约定。为维护反诉人合法权益，特依法提起反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的存量房买卖合同；2、被反诉人赔偿反诉人违约金137000元；3、反诉费用由被反诉人承担。
原告（被告）苏培培辩称：1、2015年3月30日原被告签订房屋买卖合同及补充协议是合法有效的，原被告应继续履行合同；2、被反诉人在本案中没有违约行为，不应承担违约责任；3、反诉人与被反诉人签订买卖合同后，被反诉人已经将当时居住的房产出售用以购买反诉人的房产，现被反诉人已无房居住，被反诉人要求继续履行合同，请求法院驳回被反诉人的诉请。
原告（被告）苏培培为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《存量房买卖合同》及补充协议原件一份，证明双方在2015年3月30日签订存量房买卖合同，并约定合同签订后45日内办理房屋过户手续，原被告存量房买卖合同中的权利义务及对违约责任的约定；2、定金收据原件、支付宝转账电子回单打印件各一份，证明原告依约向被告支付了50000元购房定金；3、《房地产经纪合同》原件、情况说明原件各一份，证明被告2015年5月10日被告还没有结清房屋贷款及拒绝将房屋出卖给原告的事实；4、个人贷款结清证明原件一份，证明被告在2015年5月15日才将涉案房屋的贷款结清。
被告（原告）岳俊英为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1、存量房买卖合同及补充协议原件一份，证明双方约定被反诉人应当在2015年5月10日前将30万元首付款存入托管账户，双方应于2015年5月14日前办理过户手续，过户前再支付反诉人35万元，以及被反诉人违约的事实；2、工商银行汇款凭证复印件、工商银行理财金账户历史明细单原件各一份，证明反诉人已经在2015年4月25日还清房屋按揭贷款。
原告（反诉被告）苏培培、被告（反诉原告）岳俊英均未提供提供答辩证据。
本院对苏培培所举证据1、2、证据3中的《房地产经纪合同》、4及岳俊英所举证据1、2具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以认定。苏培培所举证据3中情况说明对能与其他证据相互印证的部分证明效力予以认定。
经审理查明：岳俊英系安徽省合肥市政务区香榭水都22幢902室房屋产权人。2015年3月30日，岳俊英（甲方）、苏培培（乙方）共同签订《存量房买卖合同》一份，主要内容为岳俊英将名下安徽省合肥市政务区香榭水都22幢902室房屋（建筑面积126.43平方米）出售给苏培培，价款137万元。甲乙双方共同同意，甲方于2015年11月10日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，本合同签订之日后45日内，甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。税费由乙方缴纳。合同第八条约定：苏培培未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之十的违约金，合同继续履行。二、逾期超过七日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之十的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。岳俊英未在本合同规定期限内交接存量房的，双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过七日的，岳俊英应按日向苏培培支付本合同第二条约定存量房价款万分之十的违约金，合同继续履行。二、逾期超过七日的，岳俊英应按日向苏培培支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之十的违约金。苏培培解除合同的，岳俊英应自收到苏培培解除合同通知到达之日起的七日内，退还全部已付款。如果岳俊英愿意继续履行合同，经苏培培同意，合同继续履行。发生纠纷协商解决不成向法院起诉，合同一式四份，甲乙各一份，映日地产一份，房地产管理部门一份。附件三中，甲方购买存量房时，向工商银行申请总额为410000元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为约220000元。甲方应向工商银行申请还贷并提交相关材料。甲方承诺自存量房权利转移之日起当日内，向所在地的荷叶地派出所办理户口迁出手续、甲方延期迁出户口的，甲方同意向乙方支付赔偿金10000元。2015年3月30日，岳俊英（甲方）、苏培培（乙方）还签订了《存量房买卖合同》补充协议，约定，甲方将位于安徽省合肥市政务区香榭水都22幢902室房屋转让给乙方，约定交付房屋的标准为装修房。附件四中约定：一、乙方应该2015年3月30日，向甲方支付人民币50000元，作为购房定金。二、首付款300000元，乙方应在2015年5月10日前存入资金托管账户。三、剩余房款670000元乙方以商贷方式支付并存入托管账户。四、其他付款方式：于过户当日前支付350000元。六、双方应该2015年5月10日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》……。八、存量房交易所产生的税费由买方承担并支付所有费用。十、甲、乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约金责任。十一、本协议与《存量房买卖合同》冲突之处，以本协议相应约定为准。当日，岳俊英收到苏培培支付的涉案房屋的买房定金50000元。2015年4月25日，岳俊英支付278000元至其涉案房屋的贷款账户用于归还贷款。中国工商银行股份有限公司合肥银河支行出具的个人贷款结清证明显示，岳俊英以香榭水都22-902室房屋作为抵押的贷款于2015年5月15日结清。2015年7月16日，苏培培起诉岳俊英至合肥市蜀山区人民法院。案在审理中，苏培培、岳俊英均称：如法院认定其构成违约，对方主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。
本院认为：苏培培、岳俊英双方于2015年3月30日签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》以及补充协议，内容不违反法律规定，应属合法有效。纵观本案的履行情况，仅苏培培支付了50000元定金，托管账户、过户手续均未办理，购房款也未支付，故苏培培要求岳俊英协助其办理合肥市政务区香榭水都22幢902室房屋的过户手续，本院不予支持；岳俊英反诉要求解除与与苏培培签订的存量房买卖合同，从实际情况看，本案岳俊英不愿再出卖房屋，苏培培也没有支付购房款，故本院确认解除岳俊英与与苏培培签订的存量房买卖合同。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，苏培培已经支付给岳俊英的购房定金50000元，岳俊英应予返还。双方的合同中约定于2015年5月10日前，应该共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，并由苏培培将300000元首付款存入资金托管账户，但岳俊英于2015年5月15日才开出涉案房屋的贷款结清证明，导致双方约定的开办资金托管账户以及资金托管未能实现，并由此导致双方约定的于合同签订之日后45日内即2015年5月14日前办理涉案房屋过户手续不能进行，岳俊英的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额问题，原被告双方在补充协议附件四中约定：双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约金责任，岳俊英认为苏培培主张的违约金过高要求调整。考虑本案合同的履行情况以及实际损失情况，故本院酌定岳俊英应当支付给原告的违约金为60000元，苏培培主张超过的部分，本院不予支持；岳俊英要求苏培培支付违约金137000元，无事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）苏培培与被告（反诉原告）岳俊英于2015年3月30日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
二、被告（反诉原告）岳俊英于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）苏培培购房定金50000元；
三、被告（反诉原告）岳俊英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏培培违约金60000元；
四、驳回原告（反诉被告）苏培培的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）岳俊英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3040元，减半收取1520元，财产保全费1205元，合计2725元，由苏培培承担300元，由岳俊英承担2425元。反诉案件受理费3040元，减半收取1520元，由岳俊英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审判员 王新月
二〇一五年十一月九日
书记员 龙超予
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。