天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0113民初956号
原告伯宁（天津）国际贸易有限公司。
法定代表人李颖。
委托代理人高凤儒。
被告天津启所展发科技有限公司。
法定代表人刘殿法。
委托代理人李想，天津澍泽律师事务所律师。
委托代理人曾强。
原告伯宁（天津）国际贸易有限公司与被告天津启所展发科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法由代理审判员邵志强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伯宁（天津）国际贸易有限公司的委托代理人高凤儒，被告天津启所展发科技有限公司的委托代理人李想、曾强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伯宁（天津）国际贸易有限公司诉称，2013年4月3日，原、被告签订了租赁合同一份，约定被告将坐落在北辰区小淀镇刘安庄中赵路的厂房车间及办公室等租给原告使用，租赁期为3年，自2013年4月3日至2016年3月30日，租金为每年10万元。合同签订后，原告向被告交付了押金1万元及半年的租金共计6万元。随后原告对房屋进行了装修和修缮，支付了装修款和修缮费125000元，此后原告均按期交付房租、水电费等。2015年1月15日，被告将一份通知贴在原告厂门，通知原告厂房到2015年3月29日起将不再租给原告，被告要求原告于2015年3月30日向被告交回租赁物。原告见到被告的解除租赁合同通知以后，原告以同样的方式通知被告，原告不同意解除租赁合同，要求被告来收取房租。2015年3月，真正的房屋所有人刘金海找到原告，告知该处租赁物属于刘金海所有，刘金海拿出了其与被告签订的租赁合同，被告与刘金海签订的租赁合同显示，被告租赁该厂房的期限为2012年10月1日至2015年3月1日，后又延期一个月，到2015年4月1日止。见到刘金海以后，原告才知道被告出租给原告的厂房属于转租，而且被告超过了其租赁期限进行转租，存在欺诈行为。综上所述，被告使用欺诈行为签订租赁合同，致使原告大量的投入装修和修缮资金，但原告的投入因为未能使用租赁物期满，而无法收回投资。因原告没有思想准备的情况下，急促寻找房屋，造成原告高出原租赁价格1万元，即11万元与刘金海签订了继续承租原租赁物。所以原告诉至贵院，请求依法判令被告：1、返还押金10000元并赔偿装修损失125000元、房屋损失10000元，共计145000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，提交如下证据：
证据一、租赁合同一份。证明租赁合同写明被告将其所属的厂房租给原告，并未说是转租，存在欺诈行为；
证据二、收据4张。证明原告向被告交纳租金的情况，也证明原告依约履行了自己的义务；
证据三、被告于2015年1月15日向原告发出的解除合同通知，证明被告违约提前解除合同；
证据四、原告对被告解除通知的回复。证明原告不同意被告解除合同的请求；
证据五、原告与天津艺之峰装修公司的装修合同以及装修维修费收据。证明原告对厂房及办公室进行了维修及装修；
证据六、原告与刘金海签订的房屋租赁协议及向刘金海支付房租的收据2张。证明原告由于被告违约，急于租赁房屋向刘金海支付了比原房租每年高1万元的租金租用房屋；
证据七、被告与刘金海签订的租赁合同。证明被告转租期限超过其租赁期限，且合同的补充条款是2015年1月12日达成，证明被告明知无法续租的情况下，才向原告发出解除通知，并不是因为拆迁。
被告天津启所展发科技有限公司辩称，被告同意返还原告的房屋押金1万元，不同意原告的赔偿损失的诉讼请求，也不同意赔偿原告房屋租金损失的诉讼请求。被告认为原告主张的装修损失及房屋租金损失没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告为支持其主张，提交如下证据：
证据一、被告与刘金海签订的租赁合同。证明在合同的第六条约定，被告对其租赁的厂房享有转租权利；
证据二、原、被告签订的租赁合同。证明合同第一条明确约定厂房的维修费用由原告承担，第六条约定了关于装修的事宜应征得被告同意，并在期满后恢复原貌，保持正常使用状态交还被告，即使有维修费用按照合同第一条也应由原告自行承担，另外该合同的第九条也明确约定租赁期内如遇镇、村规划，原告要无条件服从；
证据三、天津市北辰区小淀镇人民政府及刘安庄村委会、赵庄村委会联合发布的拆迁公告一份。证明本案涉诉厂房在拆迁规划范围内；
证据四、北方网及人民网的网站截图。证明涉诉的房屋在拆迁规划范围内；
证据五、2015年1月15日被告给原告发出的通知及张贴在原告厂房大门的照片。证明该通知明确告知原告因拆迁，租赁的厂房至2015年3月29日起不再续租，并要求原告在2015年3月30日前向被告交回租赁物。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据一的真实性没有异议，对其证明目的不认可；
对证据二、三认可；
对证据四真实性不认可，因为被告没有收到该回复；
对证据五真实性、关联性均不认可，装修的事情被告不清楚，装修并未开具发票，原告提供的只是收据，所以对收据不认可；
对证据六房屋租赁协议的真实性认可，但是关联性不认可，该协议是原告与刘金海自愿达成的协议，原告以此来要求被告承担1万元的租金损失是没有依据的，原、被告的租赁合同已经解除，原告在与被告的租赁合同解除后，其与任何第三方签订的合同关于租金的约定与被告无关；对原告提供的2份收据均不认可，因为其中一张收据加盖了天津尼西科技开发有限公司的财务专用章，另一张没有任何公章，真实性不认可，此证据和本案也没有关联性；
对证据七真实性认可，该合同第六条明确约定被告可以将房屋转租。
原告对被告提交的证据，发表如下质证意见：
对证据一原告认为被告超过原租赁期限进行了转租，也证明了租赁物不属于被告所有，故被告以属其所有的名义将房屋租赁给原告3年属故意欺骗原告，补充条款的签订时间与发出解除通知的时间恰恰证明被告要求解除合同并不是因为拆迁而是因为被告无法继续转租；
对证据二虽然维修费约定由原告承担，但是原告的投入是为了使用3年，通过3年折旧原告是可以获得利益的，被告提前解除合同，致使原告的装修、维修费用无法在经营中收回，属于客观损失，第六条重大改造并不是只维修、装修，原告并未对房屋进行重大改造；第九条的约定所附条件并未成就，所以被告提前解除合同仍属于违约；
对证据三不认可，被告应该提交证据原件，且该通告复印件所载明的拆迁期限是2012年3月27日至2012年4月30日，并不在原、被告签订租赁合同期间内，至今涉案房屋也没有拆迁，被告发出通知是2015年1月15日超过通告复印件3年之久，故对该证据的真实性不予认可；
对证据四不予认可，网络内容未经有关部门确认，其内容的真实性无从考证，拆迁应该以政府拆迁公告为准；
对证据五真实性认可，但不认可证明目的。
经审理查明，原、被告于2013年4月3日签订租赁合同一份，由原告承租坐落于天津市北辰区小淀镇刘安庄村中赵路x号的厂房（以下简称“涉案厂房”），租赁期限为3年，租金每年10万元。合同签订后，原告对涉案厂房进行了装修，向被告支付了押金1万元，并分四次支付了截止到2015年4月3日的租金共计20万元。2015年1月15日，被告通过在涉案厂房门口张贴公告的形式通知原告，要求原告于2015年3月30日前将涉案厂房返还原告。2015年4月15日，原告与涉案厂房实际所有人刘金海重新签订了租赁协议，租赁期限为1年，租金为11万元。
另查，涉案厂房实际所有人系案外人刘金海。2012年1月15日，被告与刘金海签订租赁合同一份，约定由被告承租涉案厂房，租赁期限至2015年3月1日，租金每年8万元，并约定在租赁期内被告有权将租赁物转租。合同到期后，被告与刘金海经协商将租赁期限延长至2015年4月1日。
上述事实，有原、被告所举证据及庭审笔录所证实。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在被告与刘金海签订的租赁合同中，明确约定被告可将租赁物转租，故原、被告签订的租赁合同合法有效。但承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故原、被告签订的租赁合同中超过被告剩余租赁期限的部分，应属无效。
关于原告要求被告返还押金1万元一节，被告认可原告该项请求，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿房屋租金损失1万元一节，因原、被告签订的租赁合同中超过被告剩余租赁期限的部分无效，导致原告以超出原租金1万元的租金重新租赁了涉案厂房，被告对此应承担赔偿责任，故对于原告该项诉讼请求本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿装修损失一节，虽然原告在与被告签订租赁合同后对涉案厂房进行了装修，但原、被告的租赁合同已经实际履行了两年，后又与刘金海签订租赁合同继续承租1年，原告实际已经使用了涉案厂房原合同约定的3年租赁期限，且本院已经支持了原告要求被告赔偿房屋租金损失1万元的诉讼请求，故原告该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告天津启所展发科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告伯宁（天津）国际贸易有限公司押金1万元；
二、被告于本判决生效后十日内赔偿原告租金损失1万元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1600元，由原告负担1450元，由被告负担150元。（此款应于本判决生效后十日内交至本院）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 邵志强
二〇一六年五月十七日
书 记 员 许莹莹
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。