新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿中民一终字第445号
上诉人（原审被告）陈伟，男，1972年8月30日出生，汉族，无固定职业，住阿克苏市。
委托代理人陈新华，新疆白水河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏礼才，男，1958年10月15日出生，汉族，无固定职业，住阿克苏地区。
委托代理人蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。
原审第三人陈百昌，男，1942年12月15日出生，汉族，无固定职业，住阿克苏市。
上诉人陈伟因与被上诉人苏礼才、原审第三人陈百昌物权确认纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2014）阿市民初字第3744号民事判决，提出上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人陈伟及其委托代理人陈新华，被上诉人苏礼才及其委托代理人蒲春恒，原审第三人陈百昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明：陈伟于1993年在阿克苏地区红旗坡农场取得395.2平方米（因超面积占用，现土地管理部门核准使用面积为345.50平方米）城镇住宅用地。1996年5月30日，陈伟办理了房屋产权证（新政房阿N07336**号）及土地使用证（现换证后地号41-07-094），房屋建筑面积115.5平方米，砖混结构房屋8间，但未完工，陈伟亦未居住。1996年10月9日苏礼才给付陈伟父亲第三人陈百昌房款10000元，并于次日双方达成房屋买卖协议，约定：第三人陈百昌将地区红旗坡工程队两栋房子，即陈伟的未完工的房子卖于苏礼才，价款36000元，即日起将陈伟的土地证、房产证交给苏礼才，苏礼才付给第三人陈百昌1OOOO元，但第三人陈百昌须将没有盖顶的房顶用空心板及炉渣，炉渣上用油毡覆盖，装好防盗护窗和玻璃，房内墙和门窗油漆粉刷好并划线，须在1996年12月底前把院内地坪打好，砂石1O公分以上，交付后，苏礼才给付6000元，另第三人陈百昌须在完工前安装好水电工程，余10000元苏礼才在1997年6月底前给付等。协议签订后，第三人陈百昌即将陈伟的身份证复印件、房屋产权证、土地使用证交于苏礼才。1996年11月13日，第三人陈百昌为向阿克苏地区食品一厂借款70000元，要求苏礼才用陈伟的房屋产权证、土地使用证抵押给阿克苏地区食品一厂，苏礼才表示同意，将陈伟的房屋产权证、土地使用证抵押给该厂，第三人陈百昌从阿克苏地区食品一厂借得70000元。后第三人陈百昌将70000元借款还给阿克苏地区食品一厂，阿克苏地区食品一厂将抵押的房屋产权证、土地使用证交还给第三人陈百昌，第三人陈百昌将该房屋产权证、土地使用证交给陈伟，而未返还给苏礼才。
因第三人陈百昌无力将陈伟未完工的房屋施工完毕，第三人陈百昌与苏礼才于1999年7月16日又达成一份协议，约定：第三人陈百昌将陈伟位于地区红旗坡工程队未完工房屋以18000元的价格卖与苏礼才，苏礼才于当日给付第三人陈百昌10000元，第三人陈百昌须于1999年7月25日将陈伟的房屋产权证、土地使用证交于苏礼才，变更手续由苏礼才办理。协议签订后，第三人陈百昌即将房屋交给苏礼才，但未交付房屋产权证及土地使用证。苏礼才于1999年8月12日将10000元交于第三人陈百昌，并于同年7月至12月对房屋未完工部分（包括房顶空心板、隔热炉渣、门窗及玻璃和护窗、墙面油漆、水电线路及院内地坪、绿化）进行了施工，后搬入使用至今，现该房屋产权证及土地使用证仍在陈伟处。
另查，2006年3月，陈伟起诉苏礼才、陈百昌财产侵权纠纷一案中，经法院审理查明：1996年10月10日陈百昌与苏礼才签订协议后，陈百昌即将陈伟的身份证复印件和房地产手续交给苏礼才，苏礼才将购房款全部付清，并于1999年底开始使用该房屋，苏礼才系善意占有房屋。判项：一、驳回陈伟要求苏礼才返还房屋、赔偿损失的诉讼请求；二、陈百昌赔偿陈伟损失20000元。陈伟在上诉期内未提出上诉，该判决于2007年1月25日已生效。
原审判决认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，位于阿克苏市红旗坡工程队的土地使用权面积为345.50平方米，房屋面积为115.50平方米的房屋系陈伟名下的产业，陈伟的父亲陈百昌以自己名义就该诉争土地及房屋与苏礼才签订两份购房协议，因本院（2006）阿市法民初字第949号生效民事判决已确定苏礼才购买陈伟未完工房屋系善意取得，且第三人陈百昌和陈伟为父子关系，第三人陈百昌又将陈伟的身份证复印件和房地产手续交给苏礼才，苏礼才支付了合理对价，后第三人陈百昌将房屋交付苏礼才入住使用至今，因此，可以认定第三人陈百昌当时的行为系表见代理，其与苏礼才签订的两份购房协议均系有效合同。现苏礼才主张陈伟协助其办理房产及土地产权变更过户手续的诉讼请求证据、理由充分，本院予以支持。陈伟抗辩称苏礼才所诉主体不适格，陈伟不是合同当事人，且苏礼才起诉已超过法定诉讼时效期间，因为双方之间存在合同义务履行的法律关系，陈伟主张主体不适格没有法律依据，且《民法通则》若干问题意见第一百七十三条规定，诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。按本案查明的事实，苏礼才向陈伟多次主张权利，符合诉讼时效期间重新计算的法律规定，故对陈伟抗辩主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：陈伟于判决生效后十日内协助苏礼才办理位于阿克苏市红旗坡工程队房产（新政房阿N07336**号）及土地（地号41-07-094）产权变更过户手续。案件受理费70元，由陈伟承担。
陈伟不服一审判决，上诉称：本案中，争议房屋属陈伟所有，陈百昌与苏礼才签订的房屋买卖协议中出卖人为陈百昌，而非陈伟，陈百昌的行为不符合法律规定的构成表见代理的情形。争议土地系划拨方式取得，未经政府批准转让划拨土地使用权，违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同应属无效。房屋买卖协议签订于1996年，苏礼才事隔十八年后主张权利，已超过法定诉讼时效。争议房屋至今未办理过户手续，苏礼才至今并未取得房屋所有权，不动产的交付以产权变更登记为准，苏礼才的行为应属善意占有，而非善意取得。原审判决认定事实、适用法律错误。请求撤销原审判决，改判驳回苏礼才的诉讼请求。
苏礼才答辩称：原审判决正确，请求予以维持。
陈百昌答辩意见与陈伟上诉意见一致。
本院经审理，对原审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为：本案中，双方当事人诉争房屋系陈伟名下产业，陈伟之父陈百昌以自己名义就争议房屋及土地与苏礼才先后签订两份买卖协议，房屋实际交付后，苏礼才于1999年年底入住使用至今。陈伟于2006年向阿克苏市人民法院提起侵权诉讼，要求苏礼才返还房屋、赔偿损失。阿克苏市人民法院审理做出（2006）阿市法民初字第949号民事判决，该生效判决确定苏礼才购买陈伟未完工房屋系善意取得，判决驳回陈伟要求苏礼才返还房屋、赔偿损失的诉讼请求，由陈百昌赔偿陈伟损失20000元。陈百昌与陈伟为父子关系，陈百昌将陈伟的身份证复印件及房产手续交给苏礼才，苏礼才支付了合理对价，后陈百昌将房屋交付苏礼才入住使用至今。作为善意相对人，苏礼才有理由相信陈百昌具有代理权，应当认定第三人陈百昌的行为系表见代理行为，其与苏礼才签订的房屋买卖协议均系有效合同。现苏礼才要求陈伟协助办理房屋及土地产权过户手续之诉求证据、理由充分，应当予以支持。上诉人陈伟认为苏礼才的起诉超过法定诉讼时效期间之意见，因为双方当事人之间的权利业务关系始终处于延续状态，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百七十三条规定，诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。苏礼才向陈伟多次主张权利，符合上述法律规定。综上，原审判决认定事实、适用法律正确，应当予以维持。陈伟的上诉请求不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费70元（陈伟预交），由上诉人陈伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟世敏
代理审判员 赵培培
代理审判员 马婕妤
二〇一五年八月四日
书 记 员 韩亚昕