黑龙江省方正县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）方民初字第197号
原告肖寒（曾用名肖海英），男，2000年5月6日出生，汉族，学生，住方正县。
法定代理人王玉芹，女，1965年6月15日出生，汉族，无职业，住方正县。
委托代理人张伟华，男，1979年12月16日出生，汉族，方正县方兴法律服务所法律工作者。
被告周丽敏，女，1985年3月6日出生，汉族，个体工商户，住方正县。
委托代理人吕世龙，男，1975年8月16日出生，汉族，方正县诚信法律服务所法律工作者，住方正县。
原告肖寒与被告周丽敏房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年8月29日向本院提起诉讼，本院立案后，依法由方正县人民法院民事审判一庭审判员董炯光独任审判，于2014年9月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张伟华、被�周丽敏及其委托代理人吕世龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月4日，由我母亲王玉芹代表我与被告周丽敏签订了房屋租赁合同。双方约定，租赁期限为6年，自2013年4月4日至2019年4月4日止。其中2013年至2016年房屋租金为每年18万元，第一年租金由周丽敏于2013年7月30日前付清，下一年租金于每年2月4日前付清。合同签订后，我方如约将约定房屋交付给周丽敏使用，可周丽敏在2014年仅给付租金10万元，拖欠的8万元房屋租赁费经我方多次催要，拒不给付。因周丽敏的行为违反了双方的合同约定，故我起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告周丽敏立即给付拖欠的房屋租赁费8万元，并按合同约定支付违约金人民币10万元。希望贵院依法支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。
被告辩称，原告第一项诉讼请求要求解除房屋租赁合同我同�，并根据原告的请求，为了减少双方当事人的损失，向法院提交了申请，经法院和原告同意，于2014年9月12日搬出了租赁房屋，自此之日止，合同已经履行完毕。原告主张继续交付剩余房屋租金的请求是不符合法律规定的，因原告要求解除合同，我已同意并实际履行，自2014年9月12日以后，我没有使用该房屋，无需继续缴纳房屋租金，而依据原告收取我的租金11.3万元计算，截止今天开庭之日止，我还剩余房屋租金3.3万元。既然合同已经解除，原告应当将剩余的房屋租金返还给我。所以，原告没有任何法律依据要求交付没有使用期间的房屋租金，请求法院驳回其这项请求。我认为，我并没有违反合同约定，不构成违约，因在原告提供租赁的房屋并不符合条件，该房屋2013年—2014年我使用期间，因原告拖欠取暖费，热力公司没有给供热，我们使用电取暖，室内温度非常低，造成我无法正常营业，致使我店亏损。而且，一下雨，二楼就漏雨，严重时能一直漏到一楼，维修一次还是漏雨，所以，即使原告不要求解除此合同，我也无法继续承租该房屋，要求与原告解除此合同，现原告以迟延交付房屋租金为由，认为我构成违约，其理由是不成立的，因我已经分批向原告交纳了租金11.3万元，而且是原告去取的，这足以证明超过合同约定期间交付房屋租金是取得原告同意的，根本不违约，故我不应承担违约责任。如果法院认定我没有按期交付房屋租金构成违约，也不应该支持原告的10万元的违约金请求，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人补偿，本案假使我违约，也没给原告造成任何经济损失，虽然我与签订合同中约定了违约金为10万元，但该违约金的约定，明显高于原告的实际损失。故此依据合同法第114条�第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，请求法院以原告的实际损失为基础，减少我的违约责任，我认为本案原告没有任何损失，故我请求按实际损失减少违约金。
原告为证明其所主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、原告法定代理人身份证复印件及原告本人的户口、身份证复印件，证明肖寒曾用名肖海英。
该证据经被告当庭质证无异，本庭确认有效证据，予以采信。
证据二、房屋所有权证，方房权证10**号。
该证据经被告当庭质证无异议，本庭确认有效证据，予以采信。
证据三、原、被告双方签订的房屋租赁合同一份，该合同约定租赁期限为6年，2013年4月4日至2016年4月4日，每年租金18万元，租金为每年2月4日前给付，并约定如一方违反规定需赔偿另一方违约金10万元。
该证�经被告当庭质证，对合同真实性无异议，证明目的有异议，在合同实际履行过程中，被告人分批向原告交纳租金，原告也同意，所以不构成违约的事实，约定的违约金也明显过高，不应该按本合同的约定支持原告的诉讼请求。
该证据经被告当庭质证虽有异议，但是该房屋租赁合同是合同双方本着平等、自愿的原则所签订的，本庭确认有效证据，予以采信。
被告为证明其抗辩理由的成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、交纳房屋租赁费的收据，王玉芹签字的。七张收据，共11.3万元。
该证据经原告质证无异议，本院确认该证据有效，予以采信。
证据二、取暖费票据1张，2200元，证实2013年至2014年取暖费只交一楼的，没交二楼的。所以一冬天二楼没取暖。原告欠热力公司的钱，所以热力公司没给我们开拴。
该证据经原告当庭质证持有异议，认为该证据�能证明热力公司没给供暖，证明不了与原告有关系，本庭认为原告异议理由成立，该证据不予采信。
证据三、照片5张，证明所租房屋漏雨。
该证据经原告当庭质证持有异议，认为这些照片无法看出是所租赁房屋的照片，对于这个痕迹的产生是看不出是怎么形成的。本庭认为，原告的异议理由成立，该证据不予采信。
经审理查明，2013年4月4日，由原告母亲王玉芹代表原告与被告周丽敏签订了房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为6年，自2013年4月4日至2019年4月4日止，其中2013年4月4日至2016年4月4日每年租金18万元，2016年4月4日至2019年4月4日每年租金21万元，下一年房租于每年2月4日前给付，如一方违反合同约定，须赔偿另一方违约金人民币壹拾万元。合同签订后，原告依合同约定将房屋交付被告使用，被告2013年使用租赁房屋按约定交付了房屋租金，2014年被告未按合�约定应于2014年2月4日交付2014年度的房屋租金18万元，而是至5月25日分7次交纳房屋租金11.3万元，余欠房屋租金6.7万元拖延给付，原告诉至法院，以被告违反合同约定为由要求与被告解除房屋租赁合同，同时要求被告给付拖欠2014年房租6.7万元、给付违约金10万元。
本案在审理过程中，被告向法庭提出申请，同意原告解除房屋租赁合同的请求，要求将租赁房屋交给原告，原告于2014年9月25日接受该房屋。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同为有效合同，被告未按合同约定交付租金，属违反合同约定的行为，构成违约，原告要求解除2013年4月4日签订的房屋租赁合同的请求应予支持。合同解除后，原告要求被告继续给付房屋租赁费是无理的，被告要求返还多交的租金亦无法律依据，均不予支持，原、被告签订的房屋租赁合同的总标的为117万元，原告要求被告给付10万元违约金，符合法律规定，被告提出违约金过高的抗辩理由不成立，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、依法解除原告肖寒与被告周丽敏于2013年4月4日签定的房屋租赁合同（被告已于2014年9月25日将房屋交付原告肖寒）；
二、被告周丽敏给付原告肖寒违约金10万元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
以上第二项于本判决发生法律效力后十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，900.00元，由原告肖寒负担2，300.00元，由被告周丽敏负担1，600.00元。
如不服�判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审判长 董炯光
审判员 贾长军
审判员 李孝智
二〇一四年九月十五日
书记员 袁宝岩