四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翠屏民初字第1060号
原告（反诉被告）：宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区。
法定代表人：平夕春，董事长。
委托代理人：屈刚，四川丰宜律师事务所律师。
委托代理人：罗大均，四川丰宜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘素芬，女，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。
原告（反诉被告）宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司（以下简称：翠屏区国资公司）诉被告（反诉原告）刘素芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法适用简易程序进行审理。在举证期限内，刘素芬向本院提出反诉，本院依法予以受理。因案情复杂，本院于2015年3月20日将该案转为普通程序审理。合议庭依法由审判员李德其、代理审判员蒋波、人民陪审员游家才组成。于2015年4月29日公开开庭进行了审理。翠屏区国资公司的委托代理人屈刚、罗大均，刘素芬，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告翠屏区国资公司诉称：原、被告于2014年1月20日签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下房屋一间及院坝，面积约300平方米，用作经营停车场，租期一年，从2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金930元，按先付费后使用的原则，被告应在每季度第一个月5日前交付一个季度的租金。但被告于2014年7月起至今，一直未付租金，经原告多次催促其支付未果，被告的行为构成违约，且租赁合同期限已届满，原告有权收回出租的房屋及院坝。根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告退还原告位于宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下房屋一间及院坝（面积合计约300平方米）；2、被告支付应付未付的租金5580元，并支付自2015年1月1日起至实际退还房屋、院坝时止的房屋、院坝使用费；3、被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告翠屏区国资公司当庭变更诉求如下：1、因被告已于2015年4月1日补交了租金，故撤回要求判决被告支付应付未付的租金5580元的诉求。2、房屋、院坝使用费的标准不低于原合同约定的租金标准。
本诉被告刘素芬辩称：1、我租国资公司房子和场地做停车场是事实，但国资公司又把值班室和另外的几间房屋送给五粮液。2、我是元月份签的合同，但在元月下旬国资公司就违约，我已交2014年1月至6月租金退还我。3、国资公司把房子送给五粮液后我一直在交租金，我找国资公司商量减房租。2014年下半年我去交房租时，国资公司说要起诉我，多次要求解决未果。4、我后来找钱锋，他说他不是国资公司董事长了，他没有起诉我，喊我问法院。我又找平夕春、他说要按合同规定办，之后我就借钱把房租交了。
反诉原告刘素芬诉称：反诉人1993年起，承租安阜新街47号五粮液联建房院坝、房屋作停车场经营。出租方历经由安阜派出所变更为安阜街道办事处，再变更为被反诉人，未发生过争议。2014年初，国资公司工作人员觊觎停车场利益，伙同他人煽动住户驱赶反诉人。1、被反诉人擅自将停车场值班室赠送给五粮液保卫部放弃共用大门的权利，构成根本违约。强行收回反诉人的自建房另行出租给补鞋人，要求反诉人退还停车场，驱赶反诉人；2、五粮液保卫部肖俊指使门岗强行关闭大门致反诉人无法经营；3、2014年起，被反诉人通知反诉人整改三次，一次装增容电表，共四次我承担3200元。指使供电站以私接电表为由停反诉人停车场的电、罚款以驱赶反诉人；4、被反诉人工作人员煽动住户集体拒交停车费。反诉人多次找被反诉人要求停止违约，交还值班室和自建门面，并向有关部门反映。直到2014年6月，反诉人在停车场无法经营下一直支付租金。无经济来源和被反诉人一直持续违约和侵权状态，反诉人被迫行使不安抗辩权，暂停支付租金。被反诉人曾向纪检部门回复称：停车场值班室赠送给五粮液，不属于私相授受。反诉人一直找被反诉人要求停止违约和侵权行为，双方重新按合同约定履行权利和义务，但被反诉人拒不履行义务。其不作为至今持续存在。被反诉人恶意诉讼，企图单方违约以驱赶反诉人。租赁合同对被反诉人违约责任有约定，被反诉人违约应按应付租金的六倍承担违约责任，并约定了反诉人的优先承租权。被反诉人应当提供产权依据向五粮液主张权利并证明停车场的范围而拒不提供由其保管的材料应依法推定反诉人的主张成立。综上，被反诉人的恶意诉讼应予驳回，反诉人的反诉请求应依法得到支持。
反诉被告翠屏区国资公司答辩称：一、被答辩人请求答辩人支付违约金八万三千七百元无事实和法律依据。1、答辩人无违约情形。双方于2014年1月20日签订《房屋租赁合同》，答辩人始终按约定履行合同。而被答辩人于2014年7月起至今，一直未付租金，多次催促未果，其的行为构成违约，现合同期限届满，答辩人收回出租的房屋及院坝合理合法的。2、被答辩人请求的违约金无事实依据。其未提供相应证据证明答辩人有违约行为，以及其因此遭受损失，其主张的违约行为，只是其个人陈述和猜测，不能成立。二、被答辩人请求我方停止违约和侵权，恢复停车场二十余年的秩序，履行合同并按合同约定与被答辩人续签租赁合同，无事实和法律依据。1、答辩人无违约情形和侵权行为，故其诉求无中生有。被答辩人无任何相关直接证据证明答辩人有侵权行为。说答辩人勾结五粮液保卫部工作人员肖俊等人煽动停车场住户集体拒交停车费，未经任何程序，擅自决定将停车场值班室赠送给五粮液保卫部，强行收回停车场等行为，均纯属其个人猜测。2、请求判令恢复停车场二十余年来的秩序，更属无稽之谈。首先，双方系租赁合同关系，无论承租多长时间，均不能改变我方系不动产权利人的事实。其次，停车场二十余年来的秩序如何，与本案无关系，假定被答辩人确实承租停车场二十余年，难道因此被答辩人就有权无限期继续承租停车场吗？3、请求与被答辩人续签租赁合同无法律依据。根据《民法通则》、《合同法》等法律规定，民事主体之间缔结合同，应遵循平等、自愿原则，在双方的租赁合同期限已届满，且双方就续订租赁合同未约定的情况下，答辩人没有必须与被答辩人续签租赁合同的义务，被答辩人的请求确属强人所难。综上，双方租赁合同期限已届满，被答辩人提出的反诉请求无事实与法律依据，为此，请求依法驳回被答辩人的反诉请求。
经审理查明：2014年1月20日，翠屏区国资公司（合同甲方）与刘素芬（合同乙方）签订书面《房屋租赁合同》（甲方在合同末尾出租方签名盖章处有“宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司合同专用章”的公章和“刘琍”的姓名章，乙方在合同末尾承租方签名盖章处有刘素芬的签名和捺印），由刘素芬租赁翠屏区国资公司所有的位于宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下院坝、房屋（建筑面积：300平方米）用于停车场（工商注册号：511502600118682，经营者：刘素芬，经营场所：宜宾市翠屏区安阜新街47号，经营范围：停车服务）经营使用。
该合同约定：租赁期限：壹年，即从2014年1月1日至2014年12月31日（第二条）；租赁价格：月租金为人民币930元（第三条第1项）；合同期满后，合同失效，乙方应于合同终止之日3日内返还房屋，否则应根据合同第九条第4项的约定向甲方支付违约金。如乙方需续租，应当在期限届满前1个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，重新签订租赁合同方可续租。如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权（第四条第7项）；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按所欠租金的每日千分之一计算向甲方支付违约金（第九条第1项）；乙方未到期转交他人续租，需到甲方办理续租手续，同时乙方应按月租金的六倍向甲方支付违约金（第九条第3项）；本合同终止时，乙方未按照本合同约定的期限将房屋返还甲方的，应每日按约定月租金的20%向甲方支付违约金直至将房屋退还甲方为止（第九条第4项）。该合同还对保证金交纳及方式、甲方的解除权、租赁期间的房屋维修和装修、卫生安全责任、乙方优先购买权、违约责任和免责条件等进行了约定。
在《房屋租赁合同》履行过程中，刘素芬交纳了2014年1月-6月的租金，但从2014年7月起，刘素芬就未再交纳租金。为此，翠屏区国资公司于2014年7月11日向刘素芬送达了缴费通知书，2014年7月24日送达了催收房租租金通知书以催收租金，但刘素芬仍未交纳拖欠的2014年7月-12月的租金5580元。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，刘素芬未退还租赁的院坝和房屋，翠屏区国资公司遂于2015年1月起诉来院，请求判如所请。
另查明，本案争议的租赁房屋及院坝位于宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下，该租赁房屋及院坝系翠屏区国资公司单独所有【房屋产权证号：宜宾市房权证翠屏区字第x002524**号，登记时间：2012年6月18日；国有土地使用权证号：宜市翠国用（2013）第02812号】。
2015年4月1日，刘素芬向翠屏区国资公司交清了2014年7月-12月的租金5580元、违约金753元，两项共计6333元。
上述事实，有翠屏区国资公司、刘素芬提交的下列证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。翠屏区国资公司提供的证据有：营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、刘素芬的个体工商户营业执照、身份证复印件、《房屋租赁合同》复印件、房屋产权证、国有土地使用权证复印件、缴费通知书、催收房租租金通知书、刘素芬的情况说明复印件、付款审批单复印件、电业局缴费收据复印件。刘素芬提供的证据有：刘素芬的身份证复印件、《房屋租赁合同》复印件、安全隐患整改通知书复印件、刘素芬的营业执照复印件、房屋租赁缴费单复印件、收款收据复印件三张、光盘一张（视频三段）。
本院未采信的证据如下：《请求调查处理的情况报告》、《请求领导及时履职的报告》复印件、《实名举报信》复印件、照片72张、《承包租赁协议》复印件、宜宾市场内停车申报表复印件、宜宾市物价局宜市价（2005）255号通知复印件、宜宾市公安局翠屏分局宜翠公（法）鉴通字（20115）039号《鉴定意见通知书》复印件、门诊票据复印件2张、门诊核算单2张、肖明发的住院费用结算票据复印件、证人罗晓光的证言、安阜街道办事处房租收据复印件三张、受理报警登记表五份。上述证据因与本案争议事实无关或系复印件无法与原件核对一致，故本院不予采信。
本院认为：翠屏区国资公司和刘素芬于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。
对翠屏区国资公司要求刘素芬退还宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下房屋一间及院坝的诉讼请求以及刘素芬要求恢复停车场二十余年来的秩序继续履行合同并按原合同约定与翠屏区国资公司续签租赁合同的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定以及《房屋租赁合同》第四条第7款的约定，现《房屋租赁合同》期限届满，双方未续签合同，刘素芬继续占有、使用院坝及房屋，翠屏区国资公司于2015年1月向本院起诉要求刘素芬退还，刘素芬应承担退还所租赁的院坝和房屋的民事责任，故对翠屏区国资公司的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，当事人享有缔结民事合同的自由，刘素芬在《房屋租赁合同》期限届满后，单方面要求翠屏区国资公司继续履行合同并续签租赁合同，因既不合法，也不通常理。另《房屋租赁合同》期限届满后，翠屏区国资公司以起诉的方式要求刘素芬退还租赁的院坝和房屋提出异议，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故对刘素芬的该项反诉请求，本院不予支持。
对翠屏区国资公司要求刘素芬支付自2015年1月1日起至实际退还房屋、院坝时止的房屋、院坝使用费（费用标准不低于原合同租金标准，即930元／月）的诉讼请求，刘素芬在合同期限届满后，继续占有、使用院坝和房屋，违反了《房屋租赁合同》第四条第7项、第九条第4项约定的义务，应当向翠屏区国资公司支付占用所租赁翠屏区国资公司的院坝和房屋的使用费。本院根据刘素芬至今仍实际占用所租赁翠屏区国资公司的院坝和房屋的情况，以及合同约定的月租金930元的标准，对翠屏区国资公司的该项诉讼请求，本院予以支持。
对刘素芬要求翠屏区国资公司支付违约金83700元（暂计至反诉之日，后续违约金将按实际违约时间追加请求）以及要求翠屏区国资公司停止违约和侵权的反诉请求，刘素芬并未提供相应的证据证明翠屏区国资公司及其工作人员在《房屋租赁合同》约定的租赁期内存在违约和侵权的情形，且《房屋租赁合同》也无翠屏区国资公司违约应支付租金六倍违约金的约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，刘素芬的该项反诉请求无事实和法律依据，故本院不予支持。
据此，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十六条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘素芬于本判决生效之日起10日内向原告宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司退还宜宾市翠屏区新街47号五粮液联建房楼下院坝及房屋一间。
二、被告刘素芬从2015年1月1日起，支付占用宜宾市翠屏区新街47号五粮液联建房楼下院坝及房屋一间的使用费至实际退还院坝及房屋时止（使用费计算标准为：930元／月）。
三、驳回被告刘素芬的反诉请求。
如果刘素芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费350元，反诉案件受理费1992元，合计2342元，由被告刘素芬承担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。
审 判 长 李德其
代理审判员 蒋 波
人民陪审员 游家才
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 王小松