河南省新野县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民商初重字第00152号
原告（反诉被告）新野金府花园酒店有限公司。住所地新野县。
法定代表人郑光友，任董事长。
委托代理人刘智武，河南同心德律师事务所律师。
被告（反诉原告）高楠，男，1983年。
委托代理人梁中保，新野县148法律服务所法律工作者。
原告新野金府花园酒店有限公司与被告高楠为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年1月8日作出（2014）新民商初字第00150号民事判决，被告高楠不服判决，向南阳市中级人民法院提出上诉，南阳市中级人民法院于2015年7月24日作出（2015）南民二终字第00269号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告新野金府花园酒店有限公司的委托代理人刘智武、被告高楠及其委托代理人梁中保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月1日，我公司与被告签订租赁协议，我公司将酒店KTV地下室包房、金色年华美食娱乐城等包间租赁给被告使用，年租金9万元，租期自2012年9月15日至2014年9月14日。但被告一直未支付租金，经我公司多次催要无果。被告的反诉事实不成立，被告未按约定的时间交租金，违约事实明显，被告诉称的损失系其自身原因造成，故应驳回被告的反诉请求。现请求：解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告支付租金18万元及利息。诉讼费由被告负担。
在法庭指定的举证期限内，原告新野金府花园酒店有限公司向法庭提交以下证据：
1、房屋租赁协议及租赁补充协议各1份，证明被告租赁原告房屋的事实及原、被告双方约定的租赁期限、租金等事宜。
2、合作协议1份，证明被告与他人合伙租赁原告房屋的事实。
3、陈朝付证言1份，陈朝付证明其系新野金府花园酒店有限公司原股东，担任总经理。其代表公司与被告高楠签订租赁合同，后被告以资金紧张为由拖延支付租金，经多次催要，被告自行停业，锁门离开。
被告高楠辩称，原告的起诉已经超过一年的诉讼诉讼时效。合同约定租金为每半年支付一次，我没有违约。在合同履行一个多月时，原告于2012年10月17日擅自将大门锁上，致使我不能营业，我不应支付租金，应驳回原告的诉讼请求。原告的违约行为导致我不能正常经营，给我造成很大的经济损失。现反诉请求：一、原告停止侵权，返还金色年华美食娱乐城KTV包间内的电器设备及物品。二、原告赔偿装修损失18万元及经济损失36万元，共计54万元。诉讼费由原告负担。
在法庭指定的举证期限内，被告高楠向法庭提交有以下证据：
1、照片2张，证明原告于2012年10月17日将租赁给被告的房屋大门锁上，致使被告无法继续经营。
2、证人证言2份，证人孙某及张一斌均证明其是被告雇佣的KTV里工作人员，2012年10月原告将被告所租赁的房屋大门上锁。
3、护照1份，证明2012年10月，被告外出不在家。
4、财物清单1组，证明被告为经营KTV而购买的电视、空调、音响等电器数量及价格。
5、新野县价格认证中心价格鉴定结论书1份，证实租赁房屋装修残值为172160元及被告停业23个月的经济损失为425840元。
6、南阳市中级人民法院庭审笔录1份，证实在二审开庭审理时，原告认可其将大门锁上。
经庭审质证，被告对原告提交第1份证据中的房屋租赁协议及对租赁补充协议打印部分无异议，但对补充协议下面手写的租金支付时间有异议，认为系原告单方事后添加，与两份协议主文中的租金交付时间不一致。本院认为，因补充协议写明合同一式两份，双方各持一份，被告提出异议，但未提供相反证据予以推翻，故本院予以采信。被告对原告提交的第2份证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，因该份证据客观、真实，故本院予以采信。被告对原告提交的第3份证据有异议，认为证人未到庭接受质询，指纹不真实。本院认为，因证人未出庭接受双方当事人质询，故本院不予采信。原告对被告提交的第1、2份证据有异议，认为均不能证明原告的陈朝付经理带人锁门的事实，照片仅显示大门被锁的状态，且被告的二位证人均为被告雇员，与被告有利害关系，证言不应采信。本院认为，被告提交的照片显示大门有两把锁，原、被告均认可各自上了一把锁，锁门时间为2012年10月17日，故本院对被告提交的第1份证据予以采信。被告提交的第2份证据，因证人均与被告有利害关系，故本院不予采信。原告对被告提交的第3份证据有异议，认为与本案无关。本院认为，因该份证据与本案无关，本院不予采信。原告对被告提交的第4份证据有异议。本院认为，经组织原被告对KTV现场的勘验，确认其中的大部分物品（详见物品清单）由被告高楠所有，应以物品清单为准。原告对被告提交的第5份证据有异议，认为鉴定程序不合法，系被告单方委托，鉴定机构不具备司法鉴定资质。本院认为该鉴定机构不具有司法鉴定资质且鉴定所采用的依据不充分，本院不予采信。原告对被告提交的第6份证据的真实性无异议，故本院予以采信。
依据上述有效证据，结合原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：2010年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订金府花园酒店房屋租赁协议，主要内容：一、甲方将酒店所有的KTV包房、客房11间，金色年华美食娱乐城一楼4个包间、二楼3个包间提供给乙方经营使用。二、房屋租期为伍年，即甲方从2010年7月15日起将房屋场地交付乙方使用，至2014年7月14日收回。三、双方约定上述房屋租金为壹拾壹万元1年，租金按每半年结算一次，逾期不交者无条件收回租赁房屋，不计任何装修费用。2012年9月1日，原、被告又签订租赁补充协议，主要内容：“出租方（甲方）：金府花园酒店有限公司。承租方（以下简称乙方）：高楠××，甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：另加1号楼8121房间。一、甲方将酒店原所有的KTV地下室包房、金色年华美食娱乐城一楼4个包间、及餐饮通道，二楼3个包间，“结义厅”对面过道，提供给乙方作经营使用。二、1，房屋租期即甲方从2012年9月15日起将房屋场地，交付乙方使用，至2014年9月14日收回。2，双方约定上述房屋年租金为玖万元，租金按每半年结算一次，下一期租金提前两个月提交给甲方，逾期不交者无条件收回租赁房屋，超过二个月不付租金，没收室内全部设备，不计任何装修费用。……五、乙方有下列情形之一的，甲方有权可终止合同，收回房屋：……2，拖欠租金及水电费，及其他费用；……”合同签订后，原、被告双方对该协议进行了补充：“从9月15号至2013年1月15日前每月支付一次，每月15号前支付，2013年1月15日后每半年支付一次45000元。”被告使用该租赁房屋至2012年10月17日，原、被告分别在该租赁房屋上锁，被告未再经营使用。补充协议签订后，被告一直未向原告支付租金。诉讼过程中，被告高楠明确表示，对存放在所租房屋内的食品、酒品、饮料的损失不要求赔偿。因原告多次向被告追要租金未果，故引起本案诉讼。
另查明，2010年6月28日，岳群汉与高楠达成合作协议，岳群汉负责金府花园酒店内KTV的装修、设备的一切投资，高楠负责每年房租及女服务员供给。2012年8月23日，岳群汉与高楠达成金府花园酒店内KTV转让协议，岳群汉将其在金府花园酒店内KTV所有的资产以20万元的价格转让给高楠。2014年12月5日，本院组织原被告双方对金府花园酒店房屋KTV内的属于高楠所有的物品进行了清点。现原告已对被告原租赁的房屋重新对外出租。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。原被告均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。本案原被告约定的租赁期限已经届满，租赁合同已终止，故原告请求解除租赁合同本院不予处理。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告将房屋租赁给被告使用，双方约定从2012年9月15号至2013年1月15日前租金每月支付一次，原告自2012年9月15日开始租赁房屋使用至2012年10月17日共计33天，故被告应当支付的租金为：90000÷365×33＝8137元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因被告未交租金违约后，原告没有采取措施防止损失的扩大，且原告在房屋大门上上锁，被告自此开始并未使用该房屋，故对于原告主张的2012年10月17日后的租金，本院不予支持。被告高楠辩称原告支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，由于被告高楠认可原告锁门是为索要租金，所以本案已发生诉讼时效中断情形，被告高楠的辩称理由不成立，本院不予采纳。另原告将KTV大门上锁具有一定的过错，故原告请求被告支付租金利息本院不予支持。被告反诉请求原告返还KTV内的电器设备及物品，因该电器设备及物品系被告所有，故被告的该项反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于被告反诉请求的装修损失及经济损失54万元的问题，因被告未交房租违约在先，在与原告发生纠纷后，没有采取措施解决，其自身存有过错，且停业系其自身因素导致，被告委托的鉴定机构不具有司法鉴定资质及鉴定机构采用的损失依据不充分，本院依法不予支持。被告不要求原告赔偿存放在所租房屋内的酒品、食品、饮料的经济损失，系其真实意思表示，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告高楠于本判决生效后十日内支付原告新野金府花园酒店有限公司租金8137元。
二、原告新野金府花园酒店有限公司于本判决生效后十日内将被告高楠承租的房屋内的物品返还给被告高楠（详见物品清单）。
三、驳回被告高楠的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，由原告新野金府花园酒店有限公司负担。反诉费9300元，由被告高楠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 张志胜
审 判 员 袁 飒
代理审判员 于永国
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 程 朋
附：
物品清单
5.333房间：灯3个、42寸创维电视1台、音响2个、格力空调1台、沙发1组5个、茶几桌2台、点歌机1台、有线话筒2个、小圆墩2个、转椅1个、电脑主机1台、功放1台。
5.666房间：42寸创维电视1台、格力绿嘉园空调1台、猫王音响2台、茶几桌2张、点歌机1台、有线话筒2个、沙发1组5个、小圆沙发墩1个、小藤圆桌1个、灯3个、电脑1台、功放1台。
5.888房间：灯3个、42寸创维电视1台、电脑主机1台、功放1台、音响2个、格力空调1台、沙发1组5个、茶几桌2个、点歌机1台、有线话筒2个、小圆墩2个、转椅2个。
5.999房间：灯3个、创维电视1台、音响2个、点歌机1台、有线话筒2个、沙发1组5个、茶几桌2张、电脑主机1台、功放1台、格力空调挂机1台、小藤圆桌1个。
6.333房间：灯3个、42寸创维电视1台、电脑主机1台、功放1台、茶几桌2张、沙发1组4个、点歌机1台、有线话筒2个、格力空调1台、音响2个、衣架1个。
6.888房间：42寸创维电视1台、格力空调1台、音响2个、电脑主机1个、功放1台、点歌机1台、有线话筒2个、沙发1组4个、茶几桌2个、衣架1个、茶壶1个、小圆墩7个。
6.999房间：电视1台、空调1台、音响2个、灯2个、衣架1个、点歌机1台、有线话筒2个、电脑主机1台、功放1台、茶几桌2张、沙发1组4个。
VIP1房间：格力凉之夏空调挂机1台、格力柜机空调1台、夏普投影仪1台、音响两对4个、点歌机2台、有线话筒2个、小圆墩4个、点歌机主机1台、沙发1组6个、茶几桌3个、转椅2个、功放2台、无线接收器1个、激光频射灯4个、挂衣架1个。
VIP2房间：格力柜机空调1台、夏普投影仪1台、音响两对4个、点歌机2台、有线话筒2个、小圆墩6个、挂衣架1各、转椅2个、茶几桌3台、沙发1组5个、点歌机主机1台、猫王功放1台、有线话筒2个、激光频射灯4个。
办公室：创维电视1台、饮水机1台、监控系统1套、老板桌椅各1个、实木椅3个（一长两小）、茶几桌2个（一大一小）、茶具1套、电脑主机服务器1台、小圆墩3个、桌子平面（玻璃材质）大小各20个、垃圾箱6个。
收银台：电脑1台、茶壶5台、沙发1组5个、量杯2个、茶叶壶4个、对讲机6个、格力柜机空调1台、小圆墩2个、藤桌1个、保鲜柜2个（1大1小）、消毒柜1个、1大1小两个礼品蟾。