江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7050号
上诉人（原审被告）：卢毅。
委托诉讼代理人：王键，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：葛安东。
委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。
原审被告：冯英豪。
委托诉讼代理人：王键，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
上诉人卢毅因与被上诉人葛安东及原审被告冯英豪房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
卢毅的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、房屋买卖定金协议未能履行并非上诉人及冯英豪导致，上诉人没有拒绝履行或者解除协议的主观愿意，在双方已经对价格调整基本达成一致时，葛安东单方毁约，应承担全部责任；2、《房地产评估报告》是葛安东自行委托作出，该证据不能认定为实际损失。
葛安东辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
葛安东向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋买卖定金协议（编号为01600013）；卢毅、冯英豪共同返还定金人民币80000元并支付损失人民币400000元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：卢毅、冯英豪原系夫妻，于2015年8月7日在民政部门签署离婚协议书协议离婚。双方在离婚协议书中约定位于苏州市吴中区越溪街道锦悦苑1幢404室房屋（建筑面积为121.57平方米）系双方的夫妻共同财产；离婚后，该房屋归卢毅所有。审理中，卢毅、冯英豪明确前述房屋目前仍登记在其二人名下。
2016年1月，卢毅将上述房屋委托苏州市福润不动产经纪有限公司进行挂牌出售并在存量房出售信息挂牌登记表中将房屋所有权人登记为冯英豪。同年2月26日，冯英豪（甲方）与葛安东（乙方）在苏州市福润不动产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖定金协议》一份，主要内容为：甲方将上述房屋以1800000元的价格出售给乙方；乙方于2016年2月26日向甲方支付定金80000元，于2016年3月10日前向甲方支付购房款510000元（直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户），1170000元则由乙方办理商业贷款并亦直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户，余款20000元由乙方在甲方交付房屋前交由苏州市福润不动产经纪有限公司保管，待房屋交付完毕后由苏州市福润不动产经纪有限公司直接转交给甲方。合同签订当日，葛安东即向卢毅、冯英豪交付了定金80000元，其中40000元直接汇入卢毅账户。冯英豪则向葛安东出具了定金收条一份。
审理中，双方一致表示，当地的二手房买卖流程为：先由买卖双方在中介处签订三方协议，再至房管部门办理网签并开设资金托管账户办理资金托管手续，最后办理房屋的过户手续；其中网签手续可在中介处先行填写，但开设资金托管账户办理资金托管手续则要卖方先还清原贷款，注销房屋他项权证。同时，双方还一致确认：涉案房屋买卖交易停留在葛安东交付定金之后，网签、资金托管手续办理之前。
另查明，葛安东与卢毅多次就上述房屋买卖协议的履行事宜通过微信进行沟通，2016年3月25日至5月11日的微信记录显示：2016年3月25日至4月1日，葛安东向卢毅询问何时能办理网签手续；卢毅表示要排队交税等，尚未弄好，下周应该可以了，并向葛安东抱怨房价已涨了50万元（其楼上面积比其的房屋还小，卖了220万元），但其连首付款都没拿到。
2016年4月9日至4月11日，葛安东向卢毅表示其已经拖不起了，并表示其父母也已到苏州，希望能谈谈；卢毅则表示人在出差、开会，看看冯英豪有没有空，可以和葛安东碰面，或者委托中介聊；葛安东则表示还是要和卢毅谈；后，葛安东在双方谈完后向卢毅表示加价40万元的要求无力满足，但可在谈的基础上再加3万元。卢毅则表示葛安东的价格太低，难以接受，并称其与冯英豪的底线是涨价的40万元，一家一半，即葛安东在原价格的基础上加20万元；如果葛安东同意，其可于次日联系人开始办理相关手续，并争取在2016年5月1日前过户。
2016年4月12日至2016年4月16日，葛安东向卢毅表示卢毅出的价格负担不起；卢毅先表示周期超过预期，卖房已没意义，不想耽误葛安东，葛安东抓紧再去看看有没有合适的房源，后表示可按葛安东的价格办，但要葛安东承担垫资的费用；葛安东表示无力承担既要加价，又要负担垫资费用的金额，并提出双方于2016年4月17日去中介处办理网签手续；但卢毅表示合同细节尚未商定，无法签。
2016年4月27日至2016年5月8日，卢毅一直联系葛安东，要求协商本案协议履行事宜，但未联系上葛安东。审理中，葛安东表示其在2016年5月3日出国了。
2016年5月10日至5月11日，葛安东向卢毅表示加价过多，无法接受，本案房屋不要了，要求卢毅按约赔偿违约金；卢毅则表示其只是与葛安东沟通协议履行事宜，协商价款，其并未拒绝履行，故不存在违约之说；后，卢毅表示可按原协议约定的价格履行；葛安东表示已委托律师处理，卢毅可与其律师联系。
又查明，葛安东于2016年4月23日与苏州跃龙房地产开发有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》，以1664124元的价格购买苏州跃龙房地产开发有限公司位于苏州吴中经济开发区城南街道海星生活广场1幢2004室的房屋（建筑面积为89.34平方米）。同日，葛安东即向苏州跃龙房地产开发有限公司预付了购房款504124元。审理中，葛安东称，因卢毅、冯英豪一直找借口不肯办理网签等手续使得其确定卢毅、冯英豪是不肯将本案房屋卖给其了，而其又怕房价上涨，故其就另购了上述房屋；并表示因其已另购房屋，故本案房屋买卖定金协议实际上已不能履行。
审理中，葛安东称，因卢毅、冯英豪以种种理由推拖不肯办理网签等手续，而该行为表明卢毅、冯英豪不履行合同或经催告后仍不履行合同，故其有权依据合同法的相关规定要求解除合同、赔偿损失。卢毅、冯英豪则称，其二人一直都在履行本案协议，只是因当时房管部门排队人较多，需时较长，所以在等待办理过户手续的过程中与葛安东就房价问题进行过协商，但其二人并未表示协商不成就要解除合同；而葛安东直至起诉之前都没有发通知要求解除合同；其是在2016年5月17日收到本案的诉状副本等材料后才知道葛安东要解除合同的；现葛安东是因自己的原因不要本案房屋而提出的解除合同主张；其本身并不存在违约行为；因此，其二人不同意解除合同，也不同意承担相应的损失，但如葛安东确定不要本案房屋，其二人也愿意解除双方间的协议，但不承担违约责任，并保留向葛安东要求赔偿的权利。为印证该主张，卢毅、冯英豪提供了如下证据：
1、苏州市福润不动产经纪有限公司及工作人员出具的情况说明。该情况说明的主要内容为：双方是因房管部门办理手续的人较多，需时较长的原因未能及时办理过户手续；期间，双方也就房价问题进行了协商，但未能达成一致意见；2016年4月中旬，公司原经办人离职，但未能办理交接手续；2016年5月7日，卢毅在无法联系上葛安东的情况下向公司询问情况，要求葛安东履行合同；后，经公司另一员工联系，葛安东称其人在国外，并表示已委托了律师，让卢毅与律师联系。经质证，葛安东对此不予认可。
2、刘福志（××）出具的情况说明及收条，其中情况说明的主要内容为：其经苏州市福润不动产经纪有限公司介绍同意为卢毅进行垫资，并为卢毅预约银行还款时间为2016年4月6日，后因卢毅与买方发生分歧而未能办理。经质证，葛安东对该两份证据的真实性无法确认，但表示从该情况说明中也可反映出是卢毅、冯英豪违约不肯过户。
3、消费信贷提前还款预约单，载明冯英豪申请提前结清贷款的时间为2016年3月30日，预约还款日期为2016年4月6日。经质证，葛安东对该证据不予认可。
4、2016年4月6日调取的结婚登记审查处理表及房屋权属登记信息查询结果证明，印证卢毅、冯英豪在准备提前还款材料。经质证，葛安东对该证据的真实性无异议，但表示其对卢毅、冯英豪的离婚情况并不知情。
5、贷款已还款明细清单，载明本案房屋贷款于2016年6月1日全部还清。经质证，葛安东对该证据无异议，但表示卢毅、冯英豪是在得知葛安东的解除诉请后匆匆还款的。
另，葛安东为证明其违约损失还提交了其委托苏州仲信银房产土地评估有限公司出具的关于苏州吴中经济开发区锦悦苑1幢404室的房地产估价报告。该报告载明该房屋总价为2200000元（估价时点为2016年4月20日）。经质证，卢毅、冯英豪以该报告系葛安东单方委托评估公司出具的为由不予认可。
以上事实，有葛安东提供的房屋出售委托协议及信息挂牌表、房屋买卖定金协议、收条及汇款凭证、微信聊天记录、房地产估价报告，卢毅、冯英豪提供的微信聊天记录、情况说明、消费信贷提前还款预约单、贷款已还款明细清单，以及法院制作的庭审笔录等证据在卷证明。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并在履行义务时应遵循诚实信用的原则。本案中，双方在《房屋买卖定金协议》中虽未就涉案房屋的网签等事宜明确约定办理时间，但根据当地房屋买卖交易手续的基本流程及双方对房款支付方式即款项直接存入指定资金托管账户的约定，可认定双方应于2016年3月10日前办理网签、资金托管等相关手续。然，根据微信聊天记录并综合被告提供的刘福志的情况说明、消费信贷提前还款预约单，可认定卢毅、冯英豪在履行本案协议中存在故意拖延之情形，并试图能让葛安东在此期间加价以弥补市场涨价的差额。因此，卢毅、冯英豪之行为确已构成对合同主要义务的履行迟延。据此，葛安东有权在经催告后于合理期限内仍未履行的情况下解除双方间的房屋买卖定金协议。
然，根据双方的微信聊天记录，葛安东明确提出办理网签手续要求的时间是在2016年4月16日，明确的具体办理时间是在2016年4月17日。对此，卢毅、冯英豪虽仍未同意，但葛安东也未作出逾期解约的意思表示，故葛安东的该项要求不能视为对卢毅、冯英豪的解约催告。后，葛安东虽于2016年4月22日提起本案诉讼，但诉状副本于2016年5月17日方送达被告。期间，根据双方的微信聊天记录，葛安东也只在卢毅、冯英豪主动联系其协商协议履行事宜后的2016年5月10日才明确告知，其不要本案房屋了。审理中，葛安东虽主张其早已将解约意思表示告知中介，但既未提供证据证明其已将该意思表示告知中介，也未提供证据证明中介在得知葛安东的解除意思表示后告知了卢毅、冯英豪，原审法院对此不予采信。可见，葛安东虽于2016年5月10日将解除协议的意思表示告知卢毅、冯英豪，但未给予其合理的履行期限，故葛安东行使的解除权存在一定的瑕疵。但因葛安东已于2016年4月23日另购房屋，并明确表示本案房屋买卖定金协议不能履行。对此，卢毅、冯英豪也表示如葛安东确实不要本案所涉房屋的话，也同意解除本案房屋买卖定金协议。由此，综合房屋买卖所需资金较大，普通家庭难以同时购买两套房屋等特点及双方的意思表示，双方之间的房屋买卖定金协议应以解除为妥。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽葛安东行使合同解除权存在一定的瑕疵，但卢毅、冯英豪迟延主要合同义务并致葛安东另购房屋才是导致本案协议不能实际履行的原因，故葛安东要求卢毅、冯英豪返还定金80000元并赔偿损失，合法有据，应予以支持。至于损失金额，葛安东依据估价报告主张其实际损失为400000元。卢毅、冯英豪虽该估价报告不予认可，但未提供证据加以反证，且依据该估价报告确定的房屋价格与卢毅、冯英豪要求葛安东加价时自称的房屋价格基本相符；况且，依据估价报告核算的差价损失与依据葛安东另购房屋的价格同本案房屋的合同价格之间差价（以单价为参考）也基本相符。由此，综合双方的微信聊天记录、估价报告及葛安东另购房屋的合同，原审法院对葛安东主张的实际损失金额为400000元予以认定。但因葛安东在行使解除权时亦存在一定的瑕疵，即对本案协议最终不能实际履行，产生另购房屋导致的实际损失的发生也有一定的过失。据此，综合双方的过失程度酌情确定扣减卢毅、冯英豪25%的赔偿责任，即卢毅、冯英豪应赔偿葛安东实际损失300000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决：一、葛安东与冯英豪、卢毅签订的《房屋买卖定金协议》（编号为01600013）于2016年5月10日解除。二、冯英豪、卢毅于判决生效之日起十日内返还葛安东定金人民币80000元并赔偿损失人民币300000元，合计人民币380000元。案件受理费减半收取计人民币10275元，由葛安东负担2569元，冯英豪、卢毅负担7706元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，冯英豪与葛安东签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该协议约定，双方应于2016年3月10日前办理资金托管手续。按照二手房买卖交易流程，办理资金托管手续需先至房管部门办理网签并开设资金托管账户。本案中，根据一审查明的事实，双方未能于2016年3月10日前办理网签手续的原因在于冯英豪、卢毅对协议已约定的房价要求加价所致，该行为既不符合同约定，又有违诚信原则，是最终导致葛安东另购房屋，本案合同解除的根本原因，冯英豪、卢毅应当承担违约责任。原审法院考虑到双方在合同履行过程中的过错程度，酌定冯英豪、卢毅承担75%的责任并无不当。关于葛安东的实际损失，葛安东在一审时已提交评估报告证明其损失，冯英豪、卢毅虽不予认可，但未能提供证据反证，其在诉讼上的否认不足以推翻评估报告在证据力上所体现证明效力。
综上所述，卢毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10275元，由上诉人卢毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 吴茂程