福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岚民初字第1106号
原告林明海，男，1972年8月24日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人冯波，平潭县远大法律事务所法律工作者。
被告林秀娟，女，1982年4月20日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告王明钦，女，1989年10月5日出生，汉族，住福建省平潭县。
原告林明海诉被告林秀娟、王明钦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告林明海的委托代理人冯波，被告林秀娟、王明钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林明海诉称，2012年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于平潭县潭城镇万宝路南侧的房屋一套出租给被告，租期自2012年6月1日至2015年5月31日，第一、二年租金为每年180000元，第三年租金为216000元。合同签订后，被告仅依约支付第一、二年租金，2014年被告不但没有依约支付租金，而且未经原告同意擅自搬离原告房屋，致使原告房屋闲置达两个多月，给原告造成极大的经济损失。综上，要求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，判令被告赔偿原告各项经济损失计132000元，被告承担本案诉讼费用。
被告林秀娟辩称，因原告无相关房产权证、建设许可证，原、被告双方签订的是房屋租赁合同系无效合同，且自始无效。因2014年4月8日其已经向原告发出解除合同的通知，案涉租赁合同已经解除，双方就无需按原合同履行，故原告要求赔偿损失及履行解除合同后的租金的诉请无依据。且因案涉房屋不存在房屋闲置的时间，故第三年的房屋损失无依据，不存在押金损失。综上，原、被告双方签订的合同系无效合同，即使有效，原告要求的赔偿数额也无依据。
被告王明钦答辩称，其已经于2013年4月2日退股，已将相应股份转让给林秀娟及林威武。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：
证据一、身份证、证明原告主体资格；
证据二、土地使用证；
证据三、城镇建设许可证；
证据四、金洋新区总平面图；
证据二、三、四，共同证明原告房屋系经批准合法起盖；
证据五、房屋租赁合同，证明原、被告之间签订的合同；
证据六、被告身份证复印件，证明被告主体资格；
证据七、原告与案外人吴清阳签订的房屋租赁合同，证明原告因被告解除合同租金损失。
经庭审质证，被告林秀娟、王明钦除了对证据三、七持有异议外，对其他证据均不持异议。俩被告质证认为，证据三系整个金洋新区总建设许可证，不是原告房屋单体许可证，原告房屋系违法所建；证据七系原告与第三人签订的合同，真实性不能确认。
被告林秀娟为支持其抗辩主张，向本院提交一份关于与林明海解除《房屋租赁合同书》的函，证明其已于2014年4月8日发出解除合同的通知，解除案涉合同。
原告质证认为，该函系由平潭大众药店所发，并非房屋租赁合同签订的主体，且被告林秀娟既无法定解除权，又无约定解除权，故该函没有法律效力。
被告王明钦未对被告林秀娟提供的证据发表质证意见。
被告王明钦为支持其抗辩主张，向本院提交《退股协议书》一份，证明其已在2013年4月2日退出与被告林秀娟及案外人林威武合股的平潭大众药店。
原告质证认为，该协议书只是俩被告间的约定，不能作为对抗原告的理由。
被告林秀娟对该证据的三性均无异议。
本院分析原、被告提交的上述证据认为，俩被告对原告提交的上述证据除了证据三、七外均无异议，本院予以采纳。对于原告提交的证据三，俩被告虽认为非案涉房屋的单体许可证，但并未对其真实性提出异议，本院予以采信；对于证据七俩被告均认为对该证据真实性无法确认，但亦未提交相应证据予以反证，本院依法予以采信。对被告林秀娟提交的证据，原告虽质证认为该解除合同函系大众药店所发，但从该函中可知系本案被告林秀娟发出的，本院予以采纳；对于被告王明钦提交的《退股协议书》，原告、被告林秀娟均未其真实性提出异议，本院依法予以采信。
经审理查明，座落于平潭县潭城镇万宝路南侧金洋小区C4房屋系原告经相关政府部门许可，依法起盖。2012年5月20日，原告与被告林秀娟、王明钦就该房屋签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限从2012年6月1日至2015年5月31日，第一、二年年租金均为人民币180000元，第三年年租金为226000元。在合同签订之后，被告林秀娟、王明钦按约定向原告支付至2014年5月31日的房租。2013年4月2日，被告王明钦将其股份转让给被告林秀娟等人。2014年4月8日被告林秀娟向原告发出解除《房屋租赁合同书》的函，要求解除案涉合同，并于同年5月31日与原告办理移交手续后搬离案涉房屋。2014年8月1日，原告将案涉房屋出租给案外人吴清阳。现原告以被告私自搬离案涉房屋导致该房屋闲置两个多月，给其造成巨大损失为由向本院提起诉讼。
经庭审举证质证、法庭调查，本院认为，本案的争议焦点可以归纳为以下几点：
一、原、被告签订的《房屋租赁合同书》是否有效？根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效…….”，案涉房屋虽未办理产权登记，但已经办理土地使用权证、城镇建设许可证等，被告林秀娟的抗辩主张不能成立。原、被告于2012年5月20日签订《房屋租赁合同书》时，双方均具有完全的民事行为能力，是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为成立时起，具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”因此，原告与被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，对双方都具有约束力。
二、被告的行为是否构成违约，案涉合同何时解除？
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或者盖章时合同成立。”故原、被告以书面形式签订的《房屋租赁合同书》自签订之日起成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应依照约定全面履行自己的义务……”，2014年4月8日被告林秀娟向原告发出解除《房屋租赁合同书》的函，以其行为表明拒绝继续履行合同义务，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。同年5月31日原、被告办理房屋移交手续，故案涉《房屋租赁合同书》自2014年5月31日予以解除。
三、被告应承担的违约责任？
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……等违约责任。被告的违约行为造成案涉房屋空置两个月（从2014年6月1日至2014年7月31日），基于诚实信用、公平原则，被告应按照约定的租金标准赔偿原告的经济损失，即年租金22.6万元÷12个月×2个月=3.6万元。原告尚主张被告赔偿第三年房屋租金损失及房屋押金损失共计96000元，无法律依据，本院依法不予支持。
四、被告王明钦退股能否免除合同责任？
被告王明钦虽主张已在2013年4月2日与被告林秀娟签订《退股协议书》，因该协议系俩被告之间的内部协议，不能以此对抗第三人，故被告王明钦应与被告林秀娟共同承担相应违约责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第三条之规定，判决如下：
原、被告于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同书》于2014年5月31日予以解除；
被告林秀娟、王明钦应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告林明海经济损失人民币36000元；
驳回原告林明海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2940元，其中人民币2140元由原告林明海负担，人民币800元由被告林秀娟、王明钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴岚芳
代理审判员 林 霞
人民陪审员 林光英
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 翁奇震
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十七条民事法律行为成立时起，具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形成订立合同的，自双方当事人签订或者盖章时合同成立。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。