广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初6348号原告：刘全，男，1983年6月26日出生，汉族，住清远市清城区。原告：邓梅英，女，1984年6月28日出生，汉族，住清远市清城区。上述原告的共同委托诉讼代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽，董事长。委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。原告刘全、邓梅英与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘全、邓梅英的共同委托诉讼代理人赖伟光，被告侨阳公司的委托诉讼代理人朱梦舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘全、邓梅英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《商品房认购书》；2、判令被告立即返还购房款326215元给原告；3、判令被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付购房款的利息，利息自2017年4月7日起计至购房款还清日止（按年利率4.35%计算，从2017年4月7日计至2017年11月16日，利息为8670元）；4、判令被告支付赔偿金326215元给原告；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年4月7日，原告与被告签订《商品房认购书》，合同约定：1、被告将位于清远市清城区连江西路二号丽清化园丽盈苑二梯11层01号的商品房出售给原告，该房建筑面积173.15平方米，套内面积145.31平方米，分摊公用面积27.84平方米；2、总房价为1056215元；3、银行按揭付款，2017年4月7日付清首期房款326215元，余款730000元办理银行按揭。合同签订后，原告于当天向被告支付了326215元首期购房款，被告承诺于2017年5月1日左右可办理网签手续。至2017年5月份，被告承诺办理网签手续的时间已过，原告曾多次催促被告办理网签手续，但被告均以种种理由拖延办理。为此，原告委托律师于2017年10月25日向被告发出《律师函》，催告被告于收到律师函之日起十天内与原告办理网签手续，否则，原告有合同解除权及向被告主张赔偿损失的权利。被告收到律师函后，原告再次找到被告协商处理，但被告毫无解决问题的诚意，既不与原告办理网签手续，也不退回原告的购房款。另经了解，被告位于清远市清城区连江西路二号丽清花园丽盈苑楼盘的“商品房预售许可证”已于2017年1月16日被清远市住房和城乡建设管理局撤回。《中华人民共和国合同法解释（二）》第一条规定：“能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”本案中原告与被告签订的《商品房认购书》的内容能够确定当事人的名称或者姓名、标的数量。因此，双方之间的房屋买卖合同成立。被告拖延或拒绝办理网签手续的行为已构成合同违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。本案中，被告故意隐瞒被撤回“商品房预售许可证”的事实，向原告出售商品房的行为属民事欺诈行为。依上述司法解释规定，原告有合同解除权及请求返还购房款、利息、赔偿损失，并有请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的权利。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的《商品房认购书》合同成立。被告故意隐瞒被撤回“商品房预售许可证”的事实，向原告出售商品房的行为属民事欺诈行为。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，原告有合同解除权及请求返还购房款、利息、赔偿损失，并有权请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的权利。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。原告刘全、邓梅英提供的证据有：1、原告的身份证，拟证明原告的基本情况；2、工商信息，拟证明被告的主体资格；3、商品房认购书，拟证明原被告之间的合同成立；4、收款收据，拟证明原告按合同约定支付了首期购房款326215元给被告的事实；5、律师函、快递收件回执、EMS快递查询结果，拟证明原告催告被告履行合同的事实；6、清远市住房和城乡建管理局《关于撤回商品房预售许可证公告》，拟证明被告隐瞒被撤回商品房预售许可证事实并向原告出售商品房的事实。被告侨阳公司辩称，一、原告主张答辩人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，没有事实和法律依据。1．双方签订的《商品房认购书》不是商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。双方签订的《商品房认购书》仅简单陈列了当事人及认购房的基本信息，对商品房买卖合同应列明的其他事项均没有具体明确约定。甚至没有明确约定商品房价款的付款方式，没有明确办理银行按揭的时间，也没有约定交付使用条件及日期及卖方的违约责任等主要条款，显然不应认定为商品房买卖合同。2．双方签订的《商品房认购书》的真实意思表示是预约签订新合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，即当事人是否意在将来订立的一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果合同双方存在将来订立新的合同的意思表示，应当尊重当事人的真实意思表示。答辩人与原告与2017年4月7日签订的《商品房认购书》，载明当事人双方的名称和住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式及商品房的价款，及单方违约责任，双方就商品房买卖的主要条款协商一致。但是，双方签订《商品房认购书》时，答辩人的预售证被暂停，《商品房认购书》没有约定正式的房屋买卖合同的时间，而是答辩人的房屋预售许可证重新恢复使用后，双方还需要签订正式的房屋买卖合同。3．原告明知认购书签订时原告的预售证被暂停，答辩人没有故意隐瞒预售证被暂停。首先，答辩人丽清花园丽盈苑的商品房预售许可证被暂停的公告在清远市住房和城乡建设管理局的网站上有公布，网上可以随时查询。再者，就是因为答辩人的商品房预售许可证被行政部门暂停，双方签订的《商品房认购书》没有约定交付时间和网签时间，而是口头约定在答辩人的房屋预售许可证重新恢复后，双方还需要签订正式的房屋买卖合同，因此答辩人不存在故意隐瞒预售证被暂停的情形，以上事实有原告提供的《商品房认购书》及网页公告截图证明。另，答辩人的相关房屋预售许可证已被相关行政部门恢复，可正常使用办理登记，原告主张答辩人因商品房预售许可证被撤回无法办理网签的主张，没有事实和法律依据，以上事实有原告提交的房产信息查询证明、房屋预售许可证予以证明。二、双方签订的《商品房认购书》已于2017年7月25日解除。2017年6月28日，原告向答辩人提交了退房申请书，提出其因身患疾病要求解除认购书，并退还已付房款。2017年7月25日，答辩人同意其退房申请，《商品房认购书》已解除。但是，由于房价不断上涨，原告在提交退房申请书之后，又于2017年10月26日发出律师函提出签订购房合同，实为原告无理取闹。根据《商品房认购书》第七条约定，如买受人已交首期房款，因买受人个人原因要求退房的，视为买受人违约，在买受人以书面形式向出卖人申请退房之日起30个工作日内，出卖人扣除收取所交金额的5%作为违约金后，将剩余金额退还买受人。因此，由于原告个人身体原因申请退房，退还余款应扣除违约金计算。被告侨阳公司提供的证据有：1、退房申请，拟证明原告于2017年6月28日向被告申请退房；2、房屋信息查询证明，拟证明被告有有效的预售许可证；3、房屋预售许可证（清建预售许字20111120号），拟证明被告有涉案商品房的房屋预售许可证；4、商品房买卖合同，拟证明被告有有效的房屋预售许可证，可以办理网签。本院经审理认定事实如下:2017年4月7日，原告刘全、邓梅英与被告侨阳公司签订了《商品房认购书》，认购书约定：原告向被告认购位于清远市新城连江西××花园丽××号商品房，建筑面积173.15平方米，套内建筑面积145.31平方米，分摊公用面积27.84平方米，以套内面积计价7268.70元/平方米，房屋总价款为1056215元，2017年4月7日付清首期房款326215元，余款730000元办理银行按揭，如买受人原因未能办理银行按揭，买受人必须一次性付清所有购房款，办理银行按揭手续及签署《商品房买卖合同》由出卖人另行通知买受人。认购书第七条约定：“如因买受人的个人原因要求退房，视为买受人违约：1、如买受人只付了认购房款，因买受人的个人原因要求退房，视为买受人违约，并且出卖人有权没收买受人支付的认购房款不作退回。2、如买受人已交首期款或部分房款，因买受人的个人原因要求退房的，视为买受人违约，在买受人以书面形式向出卖人申请退房之日起叁拾个工作日内，出卖人扣除收取所交金额的5%作为违约金后，将剩余金额退还买受人。”签订认购书当天，原告向被告支付了首期房款326215元。原告认为清远市住房和城乡建设管理局已于2017年3月16日撤回涉案房屋所属楼栋丽盈苑的《商品房预售许可证》，但被告故意隐瞒该事实，向其出售商品房的行为属民事欺诈行为，故要求被告赔偿已付购房款一倍的赔偿金326215元。原告提供了清远市住房和城乡建设管理局在其网站上发布的“关于撤回商品房预售许可证公告〈丽清花园（丽珑苑、丽盈苑）〉”予以证实。被告对清远市住房和城乡建设管理局于2017年3月16日撤回涉案房屋所属楼栋丽盈苑的《商品房预售许可证》的事实无异议，但抗辩认为原告在签订认购书时已知道商品房预售许可证被清远市住房和城乡建设管理局暂停，但该预售许可证后来已恢复，并且原告因其个人原因于2017年6月28日提交退房申请，其公司于2017年7月25日同意原告的退房申请，故双方签订的《商品房认购书》已于2017年7月25日解除，原告应按已付购房款的5%支付违约金，在扣减违约金金额后，再将余款退回原告。被告提供了一份退房申请予以证实，该退房申请载明：本人刘全2017年4月7日购买丽清花园丽盈苑二梯11层01号商品房，总房款1056215元，已付首期房款326215元，因本人出现身体问题需要治疗，现申请退款，请尽快给予办理，落款时间为2017年6月28日，申请人有“刘全”签字及捺印。庭审中，原告确认该退房申请是刘全本人所写。本院认为,原告与被告签订的《商品房认购书》，是其双方自愿签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，但该认购书并没有明确约定房屋交付的条件及期限、房产证办理期限，以及逾期交房、逾期办证的违约责任等主要内容，故该认购书是属于合法有效的商品房预约合同，双方均应恪守履行。对原告主张被告故意隐瞒涉案房屋所属楼栋丽盈苑的《商品房预售许可证》被清远市住房和城乡建设局撤回的事实，并向其出售商品房的行为属于民事欺诈行为，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应赔偿其已付购房款一倍的损失。被告则抗辩认为原告主张承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，没有事实和法律依据。第一，原被告签订的《商品房认购书》只是预约合同，不需要取得《商品房预售许可证》作为签订预约合同的法定要件。其次，在原被告签署的《商品房认购书》中并没有明确约定办理银行按揭手续及签署《商品房买卖合同》的时间，因此，即使被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》，被告亦不构成违约。第三，双方在签订《商品房认购书》后，虽然原告向被告支付了首期房款326215元，但在2017年6月28日，原告刘全以其本人出现身体问题需要治疗为由向被告递交了退房申请，单方面要求退款，即视为原告向被告提出解除《商品房认购书》，被告同意了原告的退房申请，则视为该《商品房认购书》已解除。根据《商品房认购书》第七条约定：“如买受人已交首期款或部分房款，因买受人的个人原因要求退房的，视为买受人违约，在买受人以书面形式向出卖人申请退房之日起叁拾个工作日内，出卖人扣除收取所交金额的5%作为违约金后，将剩余金额退还买受人。”原告单方面要求退房的行为已构成违约，依约原告应按已付购房款的5%向被告支付违约金16310.75元（326215元×5%），余款309904.25元应自2017年7月25日起30个工作日内退回原告。综上，被告上述抗辩意见，依据充分，本院予以采信，对原告要求被告赔偿326215元的诉讼请求，事实与依据不足，本院不予支持。由于被告未在30个工作日内（2017年9月5日前）退款给原告，应自逾期之日（2017年9月6日）起以309904.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至付清之日止。鉴于原被告对解除《商品房认购书》均无异议，故对原告要求解除《商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘全、邓梅英与被告清远市侨阳房地产有限公司签订的《商品房认购书》；二、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘全、邓梅英返还购房款309904.25元，并从2017年9月6日起以309904.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至付清之日止；三、驳回原告刘全、邓梅英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10412元，减半收取计5206元，由原告刘全、邓梅英负担2766元，被告清远市侨阳房地产有限公司负担2440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一八年二月十一日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。