成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初8450号原告：成都恒信展华物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区XXXXXX。法定代表人：吴滨，成都恒信展华物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：郭乔乔，四川典章律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，四川典章律师事务所律师。被告：吴翠林，女，1968年10月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县XXXXXX,现住成都市高新区XXXXXX。原告成都恒信展华物业服务有限公司（简称恒信公司）与被告吴翠林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理，由于被告吴翠林下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒信公司的委托诉讼代理人郭乔乔到庭参加诉讼。被告吴翠林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告恒信公司向本院提出诉讼请求：吴翠林支付恒信公司自2014年7月到2015年8月期间的物业服务费3778元(庭审中，恒信公司确认该3778元应系2014年7月至2016年7月的物业服务费)、拖欠的电费1460元（庭审中，恒信公司确认在本案中其仅主张2014年7月至2015年10月期间的电费930元）、垃圾清运费176元（庭审中，恒信公司确认该176元系2014年10月至2016年7月期间的垃圾清运费）及自2014年7月起至清偿物业服务费之日止的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为2000元，实际应以所欠物业服务费为基数，按每日千分之二的标准从2014年7月起以半年为期限进行分段计算），并承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月26日，恒信公司与“南桥春天”小区物业的建设单位成都信达房地产开发有限责任公司（简称信达公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由恒信公司对“南桥春天”小区提供物业服务，期限为“自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止”。《前期物业服务合同》就服务内容、物业的经营与管理、违约责任等做了详尽约定。吴翠林系XXXXXX号住宅的业主，自2014年7月起开始拒缴物业服务费，经恒信公司多次催收，吴翠林均拒绝支付。被告吴翠林未作答辩。原告恒信公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告的营业执照、法定代表人身份证明及吴翠林的身份信息，恒信公司的物业服务资质证书，《房屋信息摘要》、结婚证复印件，《前期物业服务合同》、收据、欠费明细清单、代缴电费发票、代缴电费银行流水、用电底数、垃圾处理费通知，催告函、邮件单、签收记录。本院认为，被告吴翠林未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告吴翠林未到庭质证不影响本院对上述证据效力的认定，本院对原告恒信公司提交的上述证据予以采信。依据上述有效证据及原告恒信公司的陈述，本院认定以下事实：2010年5月26日，信达公司与恒信公司签订《前期物业服务合同》，约定：前期物业管理期限是指自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；由恒信公司为坐落在双流中和镇的“南桥春天”小区提供物业管理服务；物业服务费用从恒信公司为业主提供物业服务之日，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯公寓按1.2元/月·平方米计收；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在上一个半年的最后15日内预交下一半年的物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信公司支付滞纳金。吴翠林及案外人张国兵系位于成都市高新区XXXXXX号房屋的共有人，该房屋建筑面积125.94平方米。恒信公司提交的电费抄表记录显示：案涉房屋2014年7月的电表度数为2801度、2015年10月的电表度数为4504度。因案涉小区系合表用电，恒信公司向电力公司统一缴纳了相关电费，电力公司出具了相应的发票。2016年8月8日，恒信公司向吴翠林、张国兵的上述地址邮寄催告函，要求其支付物业费、电费、垃圾费等。未果，恒信公司于2016年10月25日提起本案诉讼。庭审中，恒信公司提供吴翠林、张国兵缴纳物业费和电费的相应收据并自认吴翠林、张国兵缴纳了2014年6月前的物业服务费和2013年7月前的电费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，吴翠林及案外人张国兵作为案涉房屋的共有人未按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任，即应立即向恒信公司支付尚欠的物业服务费并支付违约金。依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外”之规定，吴翠林及案外人张国兵作为本案案涉房屋的共有人，其应对上述物业服务费和违约金承担连带清偿责任，而恒信公司作为债权人可以向任一共有人主张债权，故恒信公司有权向吴翠林主张物业服务费及违约金。关于恒信公司主张的物业服务费。根据《前期物业服务合同》之规定，吴翠林应在上一个半年的最后15日内预交下一半年的物业服务费。现恒信公司主张吴翠林尚欠恒信公司自2014年7月至2016年7月期间共25个月的物业服务费125.94平方米×1.2元/月·平方米×25个月=3778元，而吴翠林未提供证据证明其已经履行了缴纳上述物业服务费的义务。故恒信公司主张吴翠林支付上述拖欠的物业服务费，本院予以支持。关于恒信公司主张的电费。因案涉小区系合表用电，由物业服务单位即恒信公司统一收取电费再上缴电力公司，根据已查明的事实，吴翠林在2电量向恒信公司支付电费。现恒信公司向吴翠林主张2014年7月至2015年10月的电费，而根据《四川省发展和改革委员会关于调整四川电网居民生活用电阶梯电014年7月至2015年10月期间的用电度数为4504度-2801度=1703度，恒信公司已向电力公司代缴了相关电费，而吴翠林作为物业所有人应根据实际用价的通知》（川发改价格[2012]560号）之规定，合表居民用户的用电价格为每度电0.5464元，故吴翠林应向恒信公司支付的电费金额为1703度×0.5464元/度=930元。关于恒信公司主张垃圾清运费。根据成都市城市管理委员会2008年8月7日发布的《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》，城镇居民每户每月收取8元垃圾处理费，该项费用由物业服务单位即恒信公司代收。恒信公司主张吴翠林欠付2014年10月至2016年7月的垃圾清运费176元，而吴翠林未提供证据证明其已经履行了缴纳上述垃圾清运费的义务，故本院对恒信公司的该项主张予以支持。关于恒信公司主张吴翠林从2014年7月起按每日千分之二的标准分段计付物业服务费违约金。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信公司支付滞纳金。因吴翠林逾期缴纳物业服务费的行为确给恒信公司造成资金占用利息损失，上述合同约定的滞纳金实质系民事责任的违约金，但该违约金的计算标准过分高于吴翠林违约行为给恒信公司造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑恒信公司实际发生的损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对恒信公司主张的违约金予以调整，酌情认定为600元。综上所述，吴翠林应向恒信公司支付拖欠的物业服务费、电费、垃圾清运费并承担相应的违约金。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴翠林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司支付2014年7月至2016年7月的物业服务费3778元、2014年7月至2015年10月的电费930元、2014年10月至2016年7月的垃圾清运费176元；二、被告吴翠林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司支付违约金600元；三、驳回原告成都恒信展华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费600元，两项共计650元，由被告吴翠林负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄鸿彬人民陪审员  郑 洁人民陪审员  雷 莉二〇一七年五月二十五日书 记 员  覃雪梅记 录 员  郑思露