浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终517号
上诉人（原审被告）：黄胜丰。
上诉人（原审被告）：叶红阳。
二上诉人共同委托代理人：叶国平，浙江南孔律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人：江源进，浙江南孔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：衢州市华达汽车贸易有限公司，住所地:浙江省衢州市三衢路777号。
法定代表人：陈志平，总经理。
委托代理人：胡文杰，浙江诚源律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：衢州市福鑫汽车销售服务有限公司，住所地：浙江省衢州市经济开发区五环路608号。
法定代表人：李爱国，董事长。
上诉人黄胜丰、叶红阳与被上诉人衢州市华达骑车贸易有限公司（以下简称华达公司）、被上诉人衢州市福鑫汽车销售服务有限公司（以下简称福鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，黄胜丰、叶红阳不服浙江省衢州市柯城区人民法院于2016年4月20日作出的(2015)衢柯花民初字第195号民事判决，于2016年5月18日向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年9月18日，浙江省衢州经济开发区管理委员会（甲方）与原告华达公司（乙方）签订投资协议书，约定：项目选址位于衢州经济开发区B-47号地块（加油站西侧），项目用地面积6.38亩，项目用地为乙方租用土地，租用期限为8年，租赁时间从2005年9月25日开始至2013年9月24日止，乙方的建筑物为临时建筑，使用期二年，每二年到期须到规划部门重新办理临时规划许可证。2005年10月20日，浙江省衢州经济开发区管理委员会发布文件（文件号：衢开管项[2005]94号），同意原告华达公司投资5000000元，租赁开发区B-47号地块6.38亩，按规划要求建设中国重汽江铃汽车衢州4S店。2005年10月20日，衢州市规划局城东分局出具的衢州市华达汽车贸易有限公司临时用地规划红线图载明：“此地块为城市绿化用地，同意华达汽车销售服务有限公司临时使用此地，面积6.38亩，使用期限二年。”2007年4月30日，原告华达公司（甲方）与被告黄胜丰、叶红阳（乙方），第三人福鑫公司（甲方）签订《租赁及转让协议书》一份，约定：为了归还华达公司向黄胜丰所借的900000元借款本金及利息，甲方决定自愿将华达公司出租给乙方使用，并将公司范围内的所有财产（详见清单）转让给乙方，并确定：1、甲方出租给乙方的厂房坐落及范围按照衢州经济开发区管委会与甲方在2005年9月18日签订的《投资协议书》为准；2、甲方转让给乙方财产的内容，按照乙方提供的财产清单为准；3、甲方的厂房租金为每年100000元整，剩余将近6年的租期，合计租金为600000元整，甲方转让给乙方的财产估价为300000元整，合计900000元整。同日，原、被告及第三人签订财产清单一份，清单上载明了包括钢构厂房在内的14项财产。原告及第三人在庭审中均认可财产清单中的钢构厂房由原告华达公司建造，其余财产系原告及第三人共有。自2007年4月30日起至法庭辩论终结之日止，本案涉及的钢结构厂房由被告黄胜丰、叶红阳占有使用。后原告要求两被告腾退房屋，未果。
原审法院审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案的争议焦点主要在于《租赁及转让协议书》及财产清单中原、被告就坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房所作出的意思表示是租赁还是转让。法院认为，《租赁及转让协议书》约定了：“一、甲方出租给乙方的厂房坐落及范围按照衢州经济开发区管委会与甲方在2005年9月18日签订的《投资协议书》为准。二、甲方转让给乙方财产的内容，按照乙方提供的财产清单为准。”从合同文义本身来理解，第一项应为第二项的前提，即对于钢结构厂房，甲、乙方的意思表示应当为租赁，对于财产清单中钢结构厂房以外的财产，甲、乙方的意思表示为转让。而从财产清单的内容来看，原告及第三人系作为移交方盖章确认，被告黄胜丰、叶红阳系作为承接方签字确认，故不能一概地认定财产清单上的财产即为原告华达公司转让给两被告的财产，而应当理解为移交的财产，包括租赁的财产和转让的财产。综上所述，从合同目的、合同文义、公平原则等多角度考虑，结合日常生活经验及双方庭审中的陈述，法院认定原告华达公司与被告黄胜丰、叶红阳之间就坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房所发生的合同关系为房屋租赁合同关系。该钢结构厂房系临时建筑，临时使用期限为2005年10月20日起至2007年10月19日止，临时使用期限届满后，临时规划许可证未予重新办理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”故《租赁及转让协议书》中关于钢结构厂房租赁部分的合同内容自2007年10月20日起无效，原告有权要求两被告腾退租赁物。关于占有使用费，自2007年4月30日起6年租期的租金，被告以出借给原告的借款进行了折抵，但对6年租期期满后的占有使用费，两被告至今未付。故原告要求两被告支付自2013年5月1日起至实际腾退钢结构厂房之日止按每年100000元的租金标准计算的占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。两被告在庭审中抗辩称，原告的诉讼请求已过诉讼时效。法院认为，要求确认合同无效的诉讼请求不应受诉讼时效的限制，而在此基础之上的财产返还及占有使用费的支付，诉讼时效应当从确认无效之日起计算，故法院对两被告的抗辩意见，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款之规定，判决：一、确认原告衢州市华达汽车贸易有限公司与被告黄胜丰、叶红阳于2007年4月30日签订的《租赁及转让协议书》中涉及坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房租赁部分的合同内容自2007年10月20日起无效。二、被告黄胜丰、叶红阳于判决生效之日起十日内腾退坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房给原告衢州市华达汽车贸易有限公司。三、被告黄胜丰、叶红阳于判决生效之日起十日内支付原告衢州市华达汽车贸易有限公司占有使用费（自2013年5月1日起按照100000元/年的标准计算至实际腾退前述钢结构厂房之日止）。案件受理费4698元，由被告黄胜丰、叶红阳共同承担，于判决生效之日交纳。
判决后，黄胜丰、叶红阳不服，向本院提起上诉。上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或者撤销原判，发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。原审认定涉案钢结构厂房是租赁显然错误。双方签订的《租赁及转让协议》明确约定华达公司自愿将华达公司出租给上诉人使用，并将公司范围的财产（见清单）转让给上诉人。清单上载明了包括钢结构厂房在内的14项财产，转让的意思十分明确。华达公司与衢州市经济开发区管委会签订的投资协议明确，租赁期间内如因规划和城市建设的需要，管委会需要收回土地的，应提前2个月通知，2个月后收回土地并无息退还剩余租期租金，投资方应在2个月内无条件拆除地面上的建筑物和构筑物，逾期未自行拆除的，无偿归管委会处理，这反映出钢结构厂房不值钱。《租赁及转让协议》第五条也约定，华达公司的所有经营证件自行带回，其与开发区的权利义务由上诉人延续，相关的手续由华达公司负责办理（包括报管委会审核备案）。据此，如遇政策原因需要拆除地面的建筑物和构筑物的义务也转移到上诉人。本案钢结构厂房两年的临时有效期在2007年10月20日届满，而签订《租赁及转让协议》的时间为2007年4月30日，至临时建筑有效期满不足半年，在临时建筑使用期限到期后，被上诉人也未重新办理临时规划许可证，也就是说钢结构厂房的合法使用期限不足半年，临时建筑使用期限到期后，根据政策，拆除做废钢收回，其价值已远远低于实际建造时的价值。再从财产清单中可以看到，清单列明的14项财产中，第1项3台汽车升降机、2项一台汽车油漆烤房合计的原价才94000元，第3至13项的财产也并非价值较高的财产，1-13项财产根本不可能值30万元。上诉人黄胜丰2007年11月7日与两被上诉人签订《补充协议》约定原房屋及场地租赁期限延长至2026年12月31日止，该补充协议签订后，原《租赁及转让协议书》予以解除，不再履行。租赁协议按衢州中小企业信用担保公司李文辉与两被上诉人签订的《房屋租赁合同》履行，并约定两被上诉人欠上诉人本金240万元及利息抵偿2007年11月7日至2026年12月31日止的房屋租金，上诉人无需另行支付租金。2011年4月26日被上诉人富福鑫公司法定代表人李爱国出具承诺书，确认五环路608号地表建筑及所有配套设施和租用权，均系2007年一次性由其本人自愿抵卖给上诉人。二、一审法院适用法律错误。本案双方对钢结构厂房的意思表示为转让，原审法院以租赁关系来审理显然适用法律错误，上诉人与被上诉人间的是钢结构厂房买卖关系。且被上诉人一审起诉时间为2015年7月，早已超过了两年诉讼时效。
被上诉人华达公司辩称：一审判决正确，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。一审判决认定本案厂房是租赁而不是买卖，判决理由也讲的很详细，一审最后认定本案诉争的厂房是出租给上诉人，厂房临时使用期限到期后租赁合同无效，判决上诉人归还被上诉人厂房是正确的。上诉人主张财产清单中列明的财产均为买卖而不是租赁，该观点不能成立，这份清单是移交财产的意思，而不是将财产卖给上诉人。诉争的厂房建造花了三百万左右，现在出租年租金也有数十万，不存在上诉人所说的不值钱的问题。从补充协议看，也说明双方对厂房是租赁而不是买卖，租金标准一审认定正确。关于诉讼时效，被上诉人诉请的是确认合同无效，在确认合同无效后再要求返还房屋，不存在诉讼时效的问题。请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉。
被上诉人福鑫公司辩称：向衢州中小企业信用担保公司的借款是福鑫公司借的，与华达公司无关，该借款被上诉人会还，与本案无关。
上诉人二审中提交了如下证据材料：1、(2009)衢柯商初字第702号民事判决书，证明华达公司、福鑫公司向李文辉借款150万的事实。2、李文辉出具的证明一份，证明华达公司、福鑫公司欠的150万没有按期偿还，华达公司、福鑫公司与李文辉签了一份租赁合同，将涉案厂房租给李文辉以抵偿借款，后来知道两被上诉人与黄胜丰签了一份合同将厂房转让给了黄胜丰，因此李文辉与华达公司、福鑫公司及黄胜丰、叶红阳三方签订协议，将150万元的债权转让给黄胜丰、叶红阳，由黄胜丰代为归还李文辉150万。3、补充协议一份，协议约定黄胜丰、叶红阳和华达、福鑫公司的租赁及转让协议不再履行，按李文辉与华达公司签订的房屋租赁合同履行。
被上诉人华达公司质证认为，上诉人提供的三份证据不属于法律规定的新证据，补充协议在2007年就签订了不是一审后签订的，判决书也早就有了，上诉人的证据也过了举证期限。判决书认为与本案无关，而且也没有申请过强制执行，与本案也没有关联性。对李文辉的证明，不能证明是李文辉本人签字和按印，也不符合法律规定的证据形式要件，对其中讲到债权转让的问题，华达公司没有收到债权转让的通知，而且这个债务与本案没有关联性。补充协议上没有华达和福鑫公司的公章，陈志平签字是否由其本人签署不能确认，本案诉争房产一直是租赁不是买卖。该协议第四条明确租赁关系按李文辉与华达公司、福鑫公司间的房屋租赁合同来履行，而不是履行上诉人与被上诉人间的租赁及转让协议，但该协议上诉人并未提交。其中的债权债务问题与本案不是同一个法律关系，要主张的话应当另案处理。
被上诉人福鑫公司确认证据3中李爱国的签字属实，无其他质证意见。
本院认为，证据1及证据3真实性可以确认，本院对其真实性予以认定，证据2不符合证据的形式要件，本院不予认定。
本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《租赁及转让协议书》第一条明确约定将涉案厂房出租给上诉人使用，现上诉人主张厂房在6年租赁期限届满后即转让给其所有，缺乏合同依据。财产清单应当与合同内容一并进行解读，不能据此认定财产清单中列明的财产均转让给上诉人所有，原审根据合同目的、文义等综合认定双方存在厂房租赁合同关系并无不当。由于涉案厂房系临时性建筑，根据法律规定，超过使用期的临时建筑不能成为租赁合同的标的物，双方间的租赁合同自超过临时建筑使用期限起应属无效，被上诉人有权要求上诉人腾退、返还厂房并支付占用期间的使用费。确认合同效力的诉请不属于债权请求权，不适用诉讼时效的相关规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人黄胜丰、叶红阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓龙
代理审判员 潘 婷
代理审判员 袁凤良
二〇一六年六月二十六日
书 记 员 项红霞