江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初4736号
原告：王妍平，女，1971年3月5日出生，汉族，住所地江苏省江都市。
委托诉讼代理人：王观，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告：张跃，男，1987年8月12日出生，汉族，住所地江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人:赵文进，男，1957年10月20日出生，汉族，住所地江苏省建湖县。
原告王妍平与被告张跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告王妍平的委托诉讼代理人王观、被告张跃及其委托诉讼代理人赵文进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王妍平向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告购房定金2万元；二、被告支付原告违约金35万元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年7月9日，原、被告就坐落于南京市栖霞区××花园××单元××室房产订立《房地产买卖中介合同》一份，约定原告向被告购买上述房屋，总房价175万元，原告于当日支付房屋定金2万元。合同签订后，被告因自身原因不履行合同义务，并明确向原告及中介表示不再出售该房屋，被告行为已经构成违约。原告依法向被告发函解除合同，并要求被告依合同约定承担违约责任。现原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告张跃辩称：一、原、被告签订的《房地产买卖中介合同》是预约合同，并非本合同，该预约合同的违约损害后果与本合同违约后果并不一致；二、原告既主张退还定金又主张支付违约金，存在诉讼请求竞合，应择一主张；三、被告不存在违约行为，前述《房地产买卖中介合同》因仅为预约合同，故其中约定的相关时间仅为预约时间，在双方无法就其他事项达成一致时，约定网签合同的时间不能理解为必须在该时间订立本约合同，且被告已通过中介提出延期签约；四、原告解除预约合同，没有事实和法律依据。被告未拒绝网签，仅是认为需要延期，原告无理由放弃签订房屋买卖合同，系自由处分权利行为，解除合同前提是合同目的不能实现，而确认解除合同的权力并非原告。原告单方解除合同，属于违约，定金依法不予返还；五、原告主张违约金过高，并且原告未支付房款，其没有实际损失。另，预约合同存在重复设定违约条款行为，依照约定被告应当承担违约金为5万元。综上，请求驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，被告张跃（甲方、出售方）与原告王妍平（乙方、买受方）、南京华府房产经纪有限公司（丙方、中介方）签署《房地产买卖中介合同》一份，合同编号8086313，约定：由王妍平购买张跃名下坐落于南京市栖霞区××花园××单元××室房屋，总价款175万元，合同第三条甲方的义务：2.协助乙方办理该房地产及相关附属设施的交易过户手续，提供相应证件资料。配合乙方办理贷款手续；合同第六条房款支付与权属转移：1.乙方于2017年7月9日支付给甲方购房定金人民币贰万元整（￥20000），定金最终冲抵房款；2.若本合同签订之前，该房屋已抵押他人，甲、乙双方决定采取以下第二种方式解决抵押问题：（2）乙方于2017年8月10日前给甲方购房款人民币叁拾伍万元整（￥350000），用于甲方向抵押权人偿还债务，注销抵押；3.甲、乙双方约定于2017年7月20日前办理上述房屋的网签及贷款相关手续，为保证交易顺利进行，甲、乙双方必须在约定的时间内各自提供完备的交易所需证件及资料。合同第九条违约责任：1、甲方违反本合同第三条规定的，支付违约金伍万元；3、甲、乙任何一方违反本合同之约定时间逾期办理过户手续的，每逾期一日，违约方应当按照总房款的万分之十支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照总房款的百分之五支付违约金（不可抗力除外）；4、因甲乙任何一方违约或过错致本合同无法继续履行，过错方支付给守约方房价的百分之二十作为违约金。合同第十二条合同生效：本合同自甲乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式三份，甲乙丙各执一份。被告张跃在合同甲方处签名，被告王妍平在合同乙方处签名，南京华府房产经纪有限公司在合同丙方处加盖合同专用章予以确认。同日，被告张跃出具定金收条一份，载明收到原告王妍平支付的购房定金2万元。原告另支付了中介费1万元。
在合同履行过程中，被告张跃未能按照合同约定的时间协助原告办理网签和贷款手续，庭审中，被告称虽然在案涉合同约定的网签时间未配合原告办理相关手续，但是其一直与原告就购房事宜在协商，并提交了原、被告2017年8月的微信聊天记录一组，聊天记录中被告与原告沟通合同解约事宜，并表示愿意退还原告定金，另补偿3000元。被告回复称：“你什么时候有时间办解约，其他按合同办。”
2017年8月14日，原告王妍平委托北京市盈科（南京）律师事务所律师王观，向被告张跃发送律师函一份，该函件载明被告张跃因未在案涉合同约定的时间2017年7月20日前配合原告办理房屋网签及贷款手续，其行为已构成违约。根据合同第九条第三款规定，逾期超过十日的，守约方有权解除合同。现律师代表王妍平郑重告知贵方，贵方与王妍平于2017年7月9日签订的《房地产买卖中介合同》已经解除。该邮件被告于2017年8月16日签收。
本院认为：原告王妍平与被告张跃签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性效力性规定，合法有效，双方应当依据合同约定，全面履行合同义务。本案中，原告王妍平在合同订立后，依约向被告支付定金2万元，按照合同约定被告应于2017年7月20日前与原告办理案涉房屋网签及贷款手续。现被告未能按约协助原告办理网签、贷款手续，其行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的调解，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。针对被告的上述违约行为，原告向被告邮寄送达了律师函，通知被告解除合同，且被告在与原告的微信聊天中也表示解除合同，故本院认定双方之间的房屋买卖合同解除。
因被告违约行为致使案涉合同解除，原告主张被告退还定金2万元，合法有据，应予支持。关于原告主张被告给付违约金35万元的诉讼请求，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告张跃作为违约方应当承担违约责任，按照合同约定向原告支付违约金，但双方合同中即约定了5万元的违约金，也约定了总房款5%的违约金，还约定了房总款20%的违约金，视为双方对违约金约定不明。根据上述法律规定，违约金的数额应当以原告的实际损失为基础，结合合同履行情况、被告的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院根据以上因素，综合认定被告应支付原告违约金5万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告张跃于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王妍平购房定金2万元；
被告张跃于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王妍平违约金5万元；
驳回原告王妍平的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告王妍平负担1875元，被告张跃负担1550元（此款原告已向本院缴纳，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 陈猛
二〇一七年十一月二十日
书记员 葛菁