广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1574号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：邬清华。
委托代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司东莞大朗支行。住所地：东莞市（大朗长塘农民公寓对面）。
负责人：石葛铭，该单位行长。
委托代理人：王锦荣，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：李昱杰，广东林德律师事务所律师。
原审第三人：富盈集团有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：刘学斌。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人邬清华及原审第三人中国银行股份有限公司东莞大朗支行（以下简称中国银行大朗支行）、富盈集团有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月9日，邬清华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认邬清华、景宏公司签订的编号为：2014011791D592213263的《商品房买卖合同》已于2014年11月22日解除，且一并解除2014年1月17日邬清华与富盈公司签订的《借款协议》。2、解除邬清华、景宏公司及中国银行大朗支行签订的A（2014）年东中银朗按借字第098号《个人商业用房贷款合同》。3、景宏公司退还邬清华首期购款113159元并支付利息（以113159元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2014年5月14日起计至实际付清之日为止）。4、景宏公司偿还邬清华已向中国银行大朗支行支付的贷款本金9240.65元及月供利息8847.75元（暂计至2015年3月，应计至最后还供之日止）。5、景宏公司赔偿邬清华向富盈公司支付的利息5500元、律师费675元、印花税7.5元。6、本案的诉讼费用由景宏公司承担。庭审中，邬清华变更诉讼请求第四项为：判令景宏公司偿还邬清华已向中国银行大朗支行支付的贷款本金9240.65元以及月供利息8847.75元（暂计至2015年3月）。
原审法院审理查明：2014年1月17日，邬清华（乙方）与景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》[合同编号：2014011791D592213263]，由景宏公司将位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心之商务楼2单元2214号出售给邬清华，价格为318159元。合同对以下问题做出约定：1、支付方式。支付方式为首期款168159元在签订合同时付清，余款150000元通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分按揭款项于签署合同后的60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日起10个工作日内补交贷款不足之差额。2、交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3、逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2014年1月17日，邬清华（乙方）与富盈公司（甲方)签订《借款协议》，约定因乙方向甲方的关联公司购买商品房，鉴于乙方付首期款有难度，为不影响双方签约及办理银行按揭等手续，由甲方向乙方借出110000元，利息为5500元，借款期限为1年，并由甲方开具收据（此收据仅作为乙方办理银行按揭之用），同时甲方关联公司与乙方证实签署《商品房买卖合同》。合同中并约定乙方承诺在未还清甲方之借款、利息、违约金前，甲方之关联公司有权迟延或拒绝向乙方交付该房，并相应顺延办理房屋权属证明，甲方之关联公司无须承担逾期交付该房的违约责任及逾期办理房屋权属证明之责任，但乙方仍需按照《商品房买卖合同》约定的交楼日期支付该房的物业管理费。
2014年3月6日，邬清华与中国银行大朗支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定由邬清华向中国银行大朗支行申请贷款150000元，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，为基准利率水平上浮20%，浮动周期为12个月；还款方式为按月等额本息还款法。景宏公司作为保证人在该合同签名确认。
邬清华以及邬清华委托富盈公司、银行向景宏公司以及相关部门支付如下款项：1、于2014年1月12日向景宏公司支付定金20000元；2、于2014年1月17日向景宏公司支付首期38159元；3、于2014年5月23日申请银行贷款向景宏公司支付160000元；4、于2014年1月17日向景宏公司支付律师费675元；5、于2014年6月11日向税务部门支付印花税7.5元。6、于2014年5月14日向富盈公司支付利息5500元，第一期还款27500元；7、于2014年8月5日向富盈公司支付第二期还款27500元。
2014年11月21日，邬清华向景宏公司发出《解除合同通知书》，提出景宏公司逾期交楼的行为已严重违反合同约定，要求解除合同并要求承担因此而产生的全部法律责任。
庭审中，邬清华变更诉讼请求第四项为：判令景宏公司偿还邬清华已向中国银行大朗支行支付的贷款本金9240.65元以及月供利息8847.75元（暂计至2015年3月）。
庭审中，景宏公司确认尚未交付商品房。
上述事实，有邬清华提交的认购书、《商品房买卖合同》、《借款协议》、收款收据及POS单、《个人商业用房贷款合同》、借款借据、商品房按揭登记证明书、月供明细、律师费收据、印花税完税凭证、解除合同通知以及邮寄单、查询单、工商查询资料以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案邬清华与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》以及《借款协议》是否应当解除，以及解除后的法律后果。
根据双方合同约定，案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向邬清华交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，邬清华请求解除邬清华与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案邬清华可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。对于《个人商业用房贷款合同》，依照法律规定，也应当一并解除。
对于邬清华与富盈公司签订的《借款协议》是否应当解除的问题，邬清华与富盈公司签订的合同目的在于由富盈公司借出款项用于邬清华向景宏公司支付首期款，并且借款协议中约定了未归还借款的情况下与《商品房买卖合同》中卖方可拒绝履行合同的关联性。因此，该合同与《商品房买卖合同》相密切关联，合同目的也在于促进《商品房买卖合同》成立有效，并且考虑到富盈公司与景宏公司的关联性，再履行该合同已无意义，因《商品房买卖合同》解除，借款协议合同目的无法实现，也应当解除。
依据上述分析，对于邬清华的各项请求，原审法院分析如下：
1、对于邬清华直接向景宏公司支付的首期购房款58159元，景宏公司应当予以退回给邬清华。对于邬清华通过向富盈公司借款而支付的110000元，因借款协议解除，依法应当由景宏公司直接归还给富盈公司即可。但因邬清华已以“返还”借款的形式向富盈公司支付共55000元，该55000元应当由景宏公司支付邬清华。
2、对于首期购房款58159元的利息问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，本案中，因合同解除，无法实现合同目的，邬清华因此支付购房款而产生的利息亦为必然，该利息明显高于双方合同所约定的违约金计算方法，邬清华所产生的利息属于邬清华的损失范围，景宏公司应当予以赔偿。根据邬清华的本金主张，原审法院核算计算方法为：以58159元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年1月18日计算至付清之日，因邬清华仅仅主张自2014年5月14日开始计算，原审法院予以准许。
3、关于邬清华向中国银行东莞大朗支行偿还的贷款本息赔偿问题，邬清华与景宏公司在《商品房买卖合同》中约定除首期款外余款通过按揭贷款的方式予以支付，支付方式是合同双方所预见，因贷款支付而产生的利息亦为必然，且景宏公司亦为《个人商业用房贷款合同》签订主体之一，因此，因景宏公司违约导致解除合同，贷款所产生的利息属于邬清华的损失范围，景宏公司应当予以赔偿。因基于《个人商业用房贷款合同》而产生的利息具体数额随时间而变化，而本案判决生效日期难以确定，最终景宏公司应向邬清华赔偿的利息具体数额以景宏公司付清邬清华贷款本金当日依照《个人商业用房贷款合同》合同约定正常履行所支付的利息为准。
4、对于签约律师费问题，同第2点，景宏公司应当予以赔偿。
5、对于印花税问题。因印花税为书立合同即应当缴纳的税种，无法退回。因景宏公司行为导致合同目的无法实现而解除，景宏公司应当予以赔偿。
6、对于向富盈公司支付利息予以返还以及邬清华已归还的以55000元为本金计算的利息问题。如本部分第三段所述，该借款协议应当解除，邬清华已向富盈公司支付的利息5500元，作为损失的一部分，应当由景宏公司予以返还。对于邬清华主张的其已向第三人归还借款55000元的利息问题，因该借款协议约定借款期间的利息5500元已作为损失的一部分，原审法院已判决景宏公司予以返还，邬清华再行要求2015年1月17日之前的利息，无法律依据，原审法院不予支持，该利息应当自借款合同约定的合同期满之次日即2015年1月18日起，依照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，计算至付清之日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院于2015年3月16日作出判决：一、确认邬清华与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2014年1月17日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：2014011791D592213263]已于2014年11月22日解除。二、解除邬清华与富盈集团有限公司于2014年1月17日签订的《借款协议》。三、解除邬清华与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司东莞大朗支行于2014年3月6日签订的《商业用房贷款合同》。四、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还邬清华已支付的购房款113159元以及利息（1、以58159元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年5月14日开始计算至付清之日止；2、以55000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年1月18日计算至付清之日。）五、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日十日内，支付邬清华已向中国银行股份有限公司东莞大朗支行的还贷款本息（具体数额以景宏公司付清邬清华贷款本金当日依照《个人商业用房贷款合同》合同约定正常履行所支付的利息为准）。六、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，赔偿邬清华签约律师费625元以及印花税7.5元。七、驳回邬清华的其他诉讼请求。本案一审诉讼费1407元，由邬清华承担28元，东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担1379元。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实及适用法律错误。（一）原审就利息部分适用法律错误。1、景宏公司与邬清华就案涉房屋的买卖达成《商品房买卖合同》，该合同已经成立并生效，邬清华履行了付款义务，邬清华交付的资金在履行合同的一刻已经全部变为房款，其资金形态已经改变，不再存在法定孳息。2、根据合同约定，若景宏公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，邬清华可按照合同要求解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。因此，本案应从合同约定交付商品房2014年5月1日后180日即从2014年10月28日开始计算。（二）案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，邬清华根据合同约定的违约责任要求解除合同，故不应支持利息。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准处理，但本案当事人有约定违约责任条款，应按约定处理。据此，邬清华请求本院：1、撤销原审判决第四项关于购房款及利息，改判景宏公司应返还购房款108159元及利息2578元（以购房款108159元为本金，由达到合同解除条件之日起算即2014年10月28日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年4月20日止）。2、撤销原审判决第五项关于利息部分，判令景宏公司不需要承担利息，只承担本金部分。3、撤销原审判决第六项。4、本案一、二审诉讼费用由邬清华承担。
被上诉人邬清华答辩称：1、首期购房款的利息问题，应该按实际占用资金的时间来计算利息。2、违约金及实际损失的问题，按照合同约定计算的违约金额远低于邬清华的实际损失，所以原审法院按照邬清华的实际损失支持符合合同法的规定。
原审第三人中国银行大朗支行答辩称：案涉的个人商业用房贷款合同不应解除，即便要解除，根据该合同附件一第三条第十一款，也需邬清华先清偿贷款后才可解除，而原审法院对此并未认定，请求二审法院予以认定后确认。
原审第三人富盈公司没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。景宏公司、邬清华对原审判决解除双方于2014年1月17日签订的《商品房买卖合同》、《借款协议》无异议，本院予以维持。根据景宏公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点为1、合同解除后，景宏公司返还邬清华的购房款利息如何认定。2、邬清华与中国银行大朗支行及景宏公司签订的《个人商业用房贷款合同》能否解除。对此，本院分析如下：
对焦点一。景宏公司与邬清华签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的。在履行该合同过程中，景宏公司未能依合同约定依时交付房屋给邬清华，已构成违约，景宏公司依法应承担违约责任。景宏公司上诉认为其与邬清华在合同中约定了违约条款，景宏公司应按违约条款承担违约责任。对此，邬清华提出抗辩，认为双方约定的违约条款不足以补偿其实际损失，其诉求景宏公司赔偿实际损失符合《中华人民共和国合同法》相关规定。本院认为，邬清华依合同约定向景宏公司缴付了购房款，必然产生孳息。该孳息在司法审判实践过程中，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算更为公平合理，可以适当弥补邬清华的实际损失，故原审法院认定邬清华诉求的购房款利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算是恰当的，本院予以维持。另一方面，邬清华交付给景宏公司的购房款有部分是从银行处借款所得，邬清华需向银行支付一定的利息，该利息应作为邬清华损失的一部分，现景宏公司要求按双方当事人约定的违约责任计算的违约金额只为565.8元，相对邬清华的损失显然过低，邬清华依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定要求调整合法有理，本院予以支持。景宏公司上诉理据不足，本院予以驳回。
对于焦点二。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，虽然中国银行大朗支行对原审判决解除邬清华与中国银行大朗支行及景宏公司签订的《个人商业用房贷款合同》在二审诉讼过程中有异议，但中国银行大朗支行对原审的处理结果无提起上诉，本院视为中国银行大朗支行服从原审判决，故对中国银行大朗支行二审主张不应解除邬清华与中国银行大朗支行及景宏公司签订的《个人商业用房贷款合同》不予支持。
另外，原审法院认定邬清华已向富盈公司支付利息5500元，应当由景宏公司予以返还。但在判项中，原审法院对此没有反映，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在判项中有遗漏，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第139号民事判决的第一、二、三、四、五项及诉讼费承担。
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第139号民事判决的第七项。
三、变更广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第139号民事判决的第六项为：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，赔偿邬清华签约律师费625元、印花税7.5元及利息5500元。
四、驳回邬清华的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2518元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……，
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。
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