福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0213民初802号原告：王燕兰，女，1984年3月6日出生，汉族，住福建省龙岩市永定县，委托诉讼代理人：范大庞，福建聚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟哲林，福建聚泰律师事务所实习律师。被告:徐文豹，男，1982年2月25日出生，汉族，户籍地福建省莆田市荔城区，现居住厦门市集美区，被告：林美琼，女，1986年9月10日出生，汉族，户籍地福建省尤溪县，现居住厦门市集美区，上列两被告共同委托诉讼代理人：刘汉斌，福建嘉铠律师事务所律师。原告王燕兰与被告徐文豹、林美琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王燕兰的委托诉讼代理人范大庞、钟哲林、被告徐文豹及其委托诉讼代理人刘汉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕兰向本院提出诉讼请求：1.将诉争房产特房·黎安小镇B地块项目B6#楼16层1602室判归原告所有;2.确认房屋买卖合同有效并判令二被告继续履行合同，立即办理房屋产权证书，并协助原告办理过户手续；3.判令二被告立即支付原告违约金5460元（以1，560，000元为基数，按日0.05%自2016年3月26日起计算至被告办出产权证之日止，暂计至2017年4月1日）；4.判令二被告承担原告因本案诉讼支付的律师费30，000元及已支付的中介费30，000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告徐文豹与被告林美琼系夫妻，原告与被告徐文豹于2016年5月24日签订《房产预约买卖协议书》，双方约定原告以总价1，560，000元的价格购买被告坐落于特房•黎安小镇B地块项目B6#楼16层1602室的房产。合同签订后原告依约于2016年5月19日及5月24日先后两次支付了50，000元购房定金，共计100，000元定金。2016年7月6日原告向被告支付500，000元首付款（含定金100，000元），7月8日双方一起办理了房屋全权委托公证。原告从双方公证之日起第二个月开始每月按时足额支付被告在银行的按揭贷款。2016年7月5日被告从开发商处接受房产，办理了交房。几天后，被告向原告履行了交房义务，并将房屋及交房手续（包括二书、钥匙、购房发票原件等）全部移交给了原告。原告接收房产后随即入住至今，并按合同约定承担该房产的水、电、煤气、物业管理等费用。2017年3月17日开发商通知被告于2017年3月25日前来办理诉争房屋的产权证书，原告也多次催促被告履行合同约定及时办理产权证书，但被告以各种理由推脱不配合。近日原告才得知房产已经被集美区人民法院查封，目前产权证暂无法办理。被告的行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益。被告应继续履行合同，解除房产查封、办理产权证书，并按合同约定向原告承担违约责任，支付逾期办证违约金，赔偿原告支出的律师费、中介费。现原告诉至贵院，请求判如所请。被告徐文豹辩称，被告徐文豹不存在不履行房屋买卖合同义务的违约事实；答辩人与原告签订了《房产预约买卖协议》之后，即按照约定将作为合同标的的房屋及购房合同、发票和交房手续等全部书面材料原件一并移交给原告，答辩人已经履行了房屋买卖合同的合同义务，不存在违约行为，原告诉求答辩人支付违约金没有事实和法律依据；同时，原告占有使用本案讼争房屋至今，已经获取了较大的收益，根本不存在所谓的经济损失，因此，原告的诉求支付律师费和中介费是没有事实和法律依据的，请求法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告林美琼辩称，答辩人不是本案的适格被告主体，答辩人与被告徐文豹于2015年1月6日登记结婚，本案讼争的房屋系被告徐文豹个人于2013年5月12日签订《商品房买卖合同》之后以其个人财产支付首付并在银行贷款，该房屋属于被告徐文豹婚前的财产，原告对答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告林美琼的全部诉讼请求。根据原告王燕兰与被告徐文豹、林美琼的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月12日，被告徐文豹向厦门经济特区房地产开发集团有限公司购得坐落于特房·黎安小镇B地块项目B6楼16层1602室预售商品房（建筑面积88.31平方米，预售许可证号20130013）。2015年1月6日，被告徐文豹与林美琼登记结婚。2016年5月24日，原被告双方签订了《房产预约买卖协议书》，双方约定原告以总价1，560，000元的价格购买被告坐落于特房•黎安小镇B地块项目B6#楼16层1602室的房产。合同签订后原告依约于2016年5月19日、5月24日先后两次支付了50，000元购房定金，共计100，000元。2016年7月6日原告向被告支付500，000元首付款（含定金100，000元），同年7月8日双方一起办理了房屋全权委托公证。原告从双方公证之日起第二个月开始每月按时足额支付被告在银行的按揭贷款。2016年7月5日被告从开发商处接受房产并办理了交房。2016年7月16日，被告向原告履行了交房义务，并将房屋及交房手续全部移交给了原告。原告接收涉案房屋后随即入住至今，并按合同约定承担该房产的水、电、煤气、物业管理等费用。2017年2月21日，涉案房屋因被告的对外民间借贷引起的纠纷而被厦门市集美区人民法院查封。2017年3月17日开发商通知被告于2017年3月25日前来办理诉争房屋的产权证书，原告也多次催促被告履行合同约定及时办理产权证书，但因涉案房屋已经被法院查封而无法办理过户手续。原告遂于2017年4月5日向本院提起诉讼，请求判如所诉。庭审中，因本案双方当事人在合同履行过程中，讼争房屋被法院查封导致合同无法继续履行，经本院释明后，原告仍不变更诉讼请求。上述事实，有原告王燕兰、被告徐文豹、林美琼的陈述，庭审笔录，原告王燕兰提供的房产预约买卖协议书、银行账户交易明细和收据、按揭交易明细、房屋交接单和购买发票二张、共同维修费等物业费用发票、开发商产权办理通知公告、中介费收据和律师费发票、（2017）闽0211民初331号民事裁定书、不动产登记信息、资金交易查询单、贷款账户基本信息、微信聊天记录，被告徐文豹提供的房屋查询记录、房屋及其相关手续交接清单、产权证办理通知，被告林美琼提供的结婚证、商品房买卖合同备案证明等证据予以佐证。这些证据已经开庭质证并经本院审核，可以采信。本院认为，原、被告签订的房产预约买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应依约履行。根据物权法的规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生效力，未经登记的不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原被告双方虽已签订房产预约买卖协议书，但未办理房屋过户手续，涉案房屋仍归被告所有。因案外人申请财产保全，涉案房屋目前处于司法查封的状态，原告要求被告继续履行合同、协助办理过户手续，存在着客观不能的情形，因此原告要求被告实际履行的诉求由于在客观上存在履行不能的情形，且庭审中经本院释明后原告仍不变更原诉求，故本院对原告的诉讼请求不予支持。双方当事人在合同履行过程中，被告未及时解决涉案房屋被法院查封事宜导致签订的合同无法继续履行，致使买受人合同目的无法实现，据此，原告可另案起诉请求解除双方签订的房屋买卖协议。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十条第一款第（一）项，判决如下：驳回原告王燕兰的全部诉讼请求。本案案件受理费19429元，适用简易程序审理，减半收取计9714.5元，由原告王燕兰负担，款于本判决生效之日起三日内向本院缴交。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吕天课二〇一七年六月十九日代书记员 梁美端附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。