湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终58号上诉人（原审被告）：咸宁宏大城市广场开发有限公司，住所地咸宁市长安大道145号。法定代表人：陈国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵娥，该公司工作人员。委托诉讼代理人：柯建平，湖北佳成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北宏大资产管理有限公司，住所地咸宁市长安大道特188号法定代表人：张四平，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵娥，咸宁宏大城市广场开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：柯建平，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余琼，女，汉族，1970年3月4日出生，住武汉市江岸区。上诉人咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称宏大开发公司）、湖北宏大资产管理有限公司（以下简称宏大管理公司）因与被上诉人余琼房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院〔2015〕鄂咸安民初字第01097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。宏大开发公司、宏大管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余琼的诉讼请求。事实与理由：一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》认定事实不清，证据缺乏，适用法律错误。一审认定该合同补充协议既没有合同当事人签名按印，事后也未得到合同相对方余琼的认可，该合同补充协议不成立，导致合同主要条款约定不明，当事人无法继续履行合同，经协商不能达成一致，合同目的不能实现，余琼以文字方式通知上诉人对合同予以解除与事实不符。1.《商品房买卖合同》包含附件四《合同补充协议》经合同当事人双方签字、盖章或按印确认；合同第20条明确约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议即附件四。合同尾部注明共19页包括附件四，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。余琼申请首付款后按揭贷款未能取得银行批准系余琼自身原因所致，一审认定余琼事后未追认的理由不能成立。2.一审认定双方签订的《商品房买卖合同》主要条款约定不明，致使合同目的不能实现与事实不符。合同第四条约定，商品房合同总价款为262705元，首付款132705元，余琼选择余款按揭支付并交纳办理按揭付款的费用2230元，合同约定明确，不能办理按揭付款的原因系余琼申请按揭提供的个人资料信息未得到银行批准，余琼不愿意继续履行合同价款的支付义务，责任在于余琼，一审判决解除《商品房买卖合同》的事实依据不足，违背公平公正原则。3.合同法第九十四条第二款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案《商品房买卖合同》完全可以履行，合同目的也完全可以实现，不存在合同主要条款约定不明，不存在法定解除情形。一审法院依据《商品房销售管理办法》及合同法的规定，认定余琼因与宏大开发公司采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房，产生重大误解订立《咸宁市宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，符合一方当事人有权请求撤销的情形，属于适用法律错误。余琼答辩称：其与上诉人签订《商品房买卖合同》时，上诉人未向其出示合同附件四《合同补充协议》，附件四上也没有双方当事人签名、盖章或者捺手印予以确认。上诉人的行为违背诚实信用原则，当事人采取书面形式订立合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，合同附件四第10条约定，要求双方当事人在签订合同、补充协议及附件时应当签名。商铺余款130000元没有明确约定如何支付，上诉人对附件四补充协议内容没有向卖受人出示、解释和说明，也没有双方签名、盖章或者捺手印，商铺首付款及按揭手续费并不是买受人阅读合同附件四后办理的，而是在上诉人销售人员的诱惑情况下进行办理的；本案争议合同主要条款约定不明，附件四没有合同当事人签名，不能成立，因此导致合同目的不能实现，经买受人多方向上诉人交涉，未能达成一致，为此，买受人出具书面通知，要求解除合同。上诉人在武汉的销售人员和项目销售主任代纯存在虚假宣传，保证购买商铺后租金回报率不低于商铺总金额的8%，致使买受人产生重大误解。一审判决认定事实清楚，请求维持原判。余琼向一审法院起诉请求：一、判决解除其与宏大开发公司签订的《商品房买卖合同》和《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》；二、判令宏大开发公司返还购房款132705元、按揭费用2230元及利息损失6508.07元。一审法院认定事实，2014年5月，余琼到宏大开发公司开发的咸宁宏大城市广场项目部现场售楼处洽谈,表示愿意购买咸宁宏大城市广场D—4067商铺，商铺建筑面积34.57平方米，购房总价262705元。经协商，余琼与宏大开发公司于6月30日签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：XN201408238（以下称合同）。合同签订后，原件由宏大开发公司全部收存，余琼向宏大开发公司首付购房款132705元及代办银行按揭费用2230元，宏大开发公司向余琼出具了收款收据。2014年12月31日，余琼委托王志勇到宏大开发公司取得该合同复印件后，发现宏大开发公司提供的合同复印件有附件四，余琼没有见过附件四，也未签字认可，认为相关条款内容不是其真实意思表示，向宏大开发公司提出异议并要求提供商铺收益方面的保证。宏大资产公司向余琼提供了一份《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》文本。余琼认为在这份协议的签订中，宏大开发公司与宏大资产公司有欺诈行为，包租条款租金不具体，严重损害到购房者的利益，协议显失公平，遂提出要求解除、撤销合同及协议，经协商未果。《商品房买卖合同》注明相邻页的附件一《房屋平面图》有余琼的签字外，附件二、附件三、附件四没有缔约双方的签名。合同第四条第1项约定，商铺的单价为每平方米7599.22元，总价款为262705元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人选择第2种方式按期付款即分期付款。首付款132705元整，但对于余款13万元如何支付，没有约定；附件四《合同补充协议》第2条至第5条对未足额支付购房款和按揭贷款因买受人的原因未能按期办妥的买受人应承担的法律责任的约定，如买受人要承担逾期付款的日万分之三的违约金责任，因买受人责任按揭贷款申请未获银行批准的，买受人应在7日内选择或同意其他付款方式支付剩余购房款，否则，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房价款的20%作为违约金；第9条约定，为了统一培育商业市场，打造“宏大城市广场”品牌，保障商铺持续稳定升值，买受人自愿承诺将购买的商铺委托给甲方（或甲方委托的经营管理公司）经营管理，乙方应签订并遵守委托经营管理协议；第10条约定，双方签订了本合同、补充协议及其附件。附件四为《合同补充协议》，没有双方的签字或盖印。一审法院认为，当事人之间的书面合同商定后，签订合同、协议的主要形式是签字、或者盖章捺印，或者事后追认。余琼与宏大开发公司于6月30日签订了一份《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》也约定了缔约形式为“双方签订”。附件四没有合同当事人签名，也没有捺印，合同相对方余琼事后未予认可，应当认定为《合同补充协议》不成立。由于《合同补充协议》对合同的重要内容进行约定，而《合同补充协议》不能成立，导致合同主要条款约定不明，合同当事人无法继续履行合同，经余琼多次与宏大开发公司沟通、协商，未能达成一致，且余琼以文字方式通知宏大开发公司对合同予以解除。因此，余琼与宏大开发公司订立的合同，由于购房款的支付等事项的约定不明，致使合同目的不能实现，依法应予解除，对余琼要求宏大开发公司返还已支付的购房款132705元，并自2014年6月30日起至起诉之日止计11个月按中国人民银行发布的贷款基准利率计算，赔偿经济损失的诉讼请求，应予以支持。同时，宏大开发公司违反我国行政法规《商品房销售管理办法》第四十二条第一款第（四）项“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的”规定，采取售后包租方式，包租原告余琼所购买的房产，属于我国合同法第五十四条关于因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的情形。判决：一、解除余琼与宏大开发公司于2014年6月30日签订的编号为XN201408238的《商品房买卖合同》。二、撤销余琼与宏大管理公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》。三、宏大开发公司向余琼返还其购房款132705元及按揭费用2230元。四、宏大开发公司应承担余琼11个月利息6508.07元。以上各项给付义务限于判决生效后30日内履行完毕。五、驳回余琼的其他诉讼请求。案件受理费1565元，由宏大开发公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案中，余琼与宏大开发公司于6月30日签订了《商品房买卖合同》并在所签订的合同上签字、盖章、捺印予以确认，但上诉人并没有向余琼提供完整的合同原件及合同附件。余琼按合同约定向宏大开发公司支付商铺首付购房款132705元后，余琼对余款130000元的给付方式按合同第六条约定付款方式及期限选择第2种方式银行按揭分期付款，并向上诉人支付了办理银行按揭手续费2230元。导致余琼不能按期履行给付余款的原因系上诉人不能按合同约定的履行方式为余琼办理银行按揭贷款手续所致，且余琼以书面通知形式已向上诉人明确提出不再履行合同，余琼因合同目的不能实现而解除合同的行为符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由咸宁宏大城市广场开发有限公司、湖北宏大资产管理有限公司负担。审判长  何云泽审判员  徐金美审判员  熊 泽二〇一六年十二月二十九日书记员  罗 凯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；-2-