青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青民再5号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵昌存，女，土族，1965年7月9日出生，公民身份号码：6325231965********，无业，住青海省西宁巿城中区后营街**号大院***室。
委托代理人：何发邦，方圆第一法律事务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李志明，男，汉族，1979年12月3日出生，公民身份号码：6321241979********，无业，现住青海省西宁巿城中区红光村***号。
再审申请人赵昌存因与李志明确认合同无效纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（2015）宁民一终字第71号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年1月19日作出（2015）青民申字第138号民事裁定，提审本案。2016年3月24日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵昌存的委托代理人何发邦，被申请人李志明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年6月5日，赵昌存向青海省西宁市城中区人民法院诉称：赵昌存系西宁巿城中区红光村村民，与前夫离婚后，位于西宁巿城中区红光村46-1号的房屋归赵昌存所有；离婚后赵昌存的前夫经常骚扰，致使其无法居住西宁巿城中区红光村46-1号的房屋。赵昌存于2008年9月25日将青海省西宁巿城中区红光村46-1号的房屋以49000元卖给了李志明，由于该房屋系农村宅基地，李志明不是本村村民，无权购买该房屋，双方的买卖行为无效，故诉至法院确认双方签订的房屋买卖契约无效，赵昌存返还49000元房款，李志明返还青海省西宁巿城中区红光村46-1号的房屋，赵昌存可给李志明适当的经济补偿，由双方共同承担诉讼费。李志明辩称，经双方协商，赵昌存将其四间房屋（面积78.79平方米）卖给李志明，赵昌存交付房屋时还有一个院子。该房屋李志明已使用多年，不同意返还房屋，双方在买卖房屋时已签订协议，系双方真实意思表示，赵昌存并将土地使用证交给了李志明，土地使用证的名字系赵昌存，该房屋的价格已不是当年的房屋价格。李志明在协商过户时，联系不到赵昌存，一直未给李志明办理房屋过户手续。之后，李志明于2011年至2012年加盖8间房屋，面积200平方米左右，产生费用200000元，赵昌存根据房屋的巿场价给付李志明600000元后愿意返还该房屋。
青海省西宁市城中区人民法院一审审理查明，2008年9月25日赵昌存与李志明协商，将赵昌存位于青海省西宁巿城中区红光村150号的房屋以49000元的价格卖给李志明，宅基地面积为146.5平方米，砖混结构房屋四间，土木结构房屋三间，赵昌存于当日交付房屋，李志明于当日占有、使用该房屋，李志明给付赵昌存49000元购房款，赵昌存向李志明交付了该房屋的土地使用证，土地使用证的姓名系赵昌存。李志明不是青海省西宁巿城中区南川东路办事处红光村村民，系青海省西宁巿湟中县西堡镇东两旗村村民。2001年9月26日西宁巿城中区南川东路办事处、红光村民委员会、西宁巿城中区国土资源局均在姓名为赵昌存的《西宁巿农村村民宅基地建设审批表》中加盖公章，同意“变更为赵昌存”。另查，李志明于2011年至2012年在购买赵昌存房屋四间的基础上加盖了八间房屋，面积近200平方米。
一审法院认为，从双方签订《房屋买卖契约》的内容看，双方买卖的标的物系地上建筑物，而非宅基地，属赵昌存个人财产，该协议系双方当事人真实意思表示，应予以确认。赵昌存主张房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，有悖诚信，故赵昌存要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求不能成立，不予支持。2014年11月24日，青海省西宁市城中区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，作出（2014）中民一初字第530号民事判决，驳回赵昌存的诉讼请求。
赵昌存向青海省西宁市中级人民法院上诉称，一审法院将农村宅基地上的房屋认定为商品房，双方有权买卖，违反了我国现行法律法规的规定，系认定事实错误。本案最初是独任制，案件审理期限即将期满时，一审法院下达书面裁定将独任制改为普通程序。但是一审法院并没有按普通程序开庭审理案件，没有再一次开庭，也没有通知代理人到庭开庭。审判长和人民陪审员的名字是主审法官自己加到判决书上的。一审法院的行为侵犯了赵昌存的合法权利，违反了民事诉讼法的规定，程序违法。请求确认《房屋买卖契约》无效、赵昌存返还49000元房款给李志明，李志明返还西宁市城中区红光村46-1号的房屋，赵昌存给李志明相应的补偿。李志明辩称，双方买卖的是房屋，而不是宅基地。房屋买卖是2008年的事，赵昌存主张合同无效，超过了诉讼时效期间。
青海省西宁市中级人民法院二审查明，赵昌存、李志明除对房屋买卖契约是否无效存在争议外，对原审查明的基本事实均无异议。对各方均无异议的事实予以确认。另查明，2008年5月20日，赵昌存将户口迁至西宁市城中区后营街11号大院131室，户别为非农业户口。
二审法院认为，赵昌存诉称与李志明买卖合同无效是因为双方的买卖行为违反了法律法规。根据合同法的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同，故赵昌存与李志明之间的买卖合同是否无效，取决于双方的买卖行为是否违反了法律、行政法规的强制性规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，“强制性规定”是指效力强制性规定。赵昌存出卖的房屋位于西宁市城中区红光村，而目前我国法律和行政法规并无禁止农村房屋买卖的明确规定，之所以本案有合同有效无效的争议是因为该房屋的买卖涉及到红光村集体所有的土地。根据《物权法》的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，而土地管理法中并无禁止农民宅基地使用权转让的规定，而只是规定农村村民出卖、出租住房后、再申请宅基地的不予批准，同时规定农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而赵昌存出卖的房屋涉及的土地系宅基地，本属居住使用，出卖后李志明仍然作为居住使用，并未改变用途。同时涉案房屋涉及的土地属于农村集体所有土地，赵昌存也仅仅具有使用权，其出卖自己具有所有权的房屋并不涉及土地所有权的任何改变，该宗土地的所有权仍然属于红光村集体所有。而且赵昌存已将本人户口迁出红光村，取得了非农业户口，也就丧失了原拥有村集体经济组织的成员资格，所以赵昌存所称买卖行为违反禁止性规定从而买卖合同无效的诉称缺乏依据。同时赵昌存出卖房屋完全是其个人的自愿行为，其应对自己的行为承担所有后果，故对其上诉理由不予采信。因涉案房屋位于农村集体所有的土地之上，李志明购买房屋后能否办理取得房屋所有权证或土地使用权应由相关部门依据政策规定审核确定，既然李志明自愿购买，对此风险亦应自行承担。一审法院在审理过程中，根据案情需要将本案从简易程序裁定转为普通程序时，向赵昌存送达了民事裁定书、二次开庭的传票及告知合议庭组成人员通知，赵昌存亦在适用普通程序审理时的庭审笔录中签字，同时赵昌存亦认可其通知了诉讼代理人，至于其诉讼代理人因何不出庭是其与委托人之间的事宜，所以对其该项上诉理由也不予采信。2015年3月17日，青海省西宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出（2015）宁民一终字第71号民事判决，驳回上诉，维持原判。
再审申请人赵昌存再审称，原一审将农村宅基地上的房屋认定为商品房，双方有权买卖，违反了我国现行法律法规的规定，系认定事实错误。本案最初是独任制，案件审理期限即将期满时，一审法院下达书面裁定将独任制改为普通程序。但是一审法院并没有按普通程序开庭审理案件，一审法院的行为侵犯了赵昌存的合法权利，违反了民事诉讼法的规定，程序违法。李志明不是红光村村民，不是农村房屋买卖合同的合法主体；房屋未经过变更登记。请求确认《房屋买卖契约》无效、赵昌存返还49000元房款给李志明，李志明返还西宁市城中区红光村46-1号的房屋，赵昌存给李志明相应的补偿。
被申请人李志明辩称，房屋买卖是2008年的事，该房屋已使用多年，且已加盖了房屋。现在房子已不是当年的价格，如果赵昌存给的价格合适，同意将房屋连同自己加盖的一并返还。
再审查明，再审认定的事实与原一、二审查明事实一致，再审予以确认。
再审根据双方当事人的诉辩意见，围绕赵昌存与李志明所签房屋买卖协议效力的问题进行了审理。
本院再审认为，双方买卖房屋前，赵昌存已将本人户口迁出红光村，并已取得了城镇非农业户口，已不是房屋所在地村集体成员，李志明虽然不是该村村民，但已在该村居住近10年，其以村民身份受让赵昌存的房屋并一直作为个人生活资料使用，未损害该集体经济组织和成员的合法权益。本案应属于原农村村民转为城镇户籍后处分原在农村的房产而又反悔的纠纷，不是法律法规所禁止买卖农村宅基地的纠纷问题。当初双方买卖房屋时所表达的真实意思是赵昌存作为城镇居民不想再继续拥有农村房屋，而李志明作为迁居该村的农民需要居住，双方根据各自的需求和房屋实际价值进行交易，表达了自己的真实意思。现赵昌存作为城镇居民以原房屋买卖行为，违反了买卖农村宅基地的有关法律法规为由而提出反悔，有悖诚信原则。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款的规定，对农村房屋并未禁止买卖，只是对农村村民出售房屋给他人后，而再申请宅基地的要受到限制。李志明属在该房屋所在地村里长期居住生活的农民，不属于法律法规禁止城镇居民购买农村房屋的主体范围。本案中赵昌存把其原在农村的房屋出售于李志明，李志明仍按原房屋的用途使用，不属于把农村集体所有的土地使用权出让、转让或出租进行非农业建设的情形。据此，赵昌存关于本案房屋买卖，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的主张，不符合法律规定。二审判决根据涉案法律关系和案件的实际情况，对已经履行完毕并交付使用多年的房屋，维持先前的买卖关系，认定赵昌存作为城镇居民将其在农村的房产，以合理价值转让给在该村长期居住生活的农民李志明，未违反法律禁止性规定正确，再审予以维持。
综上，再审申请人赵昌存的再审申请理由不成立，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持青海省西宁市中级人民法院（2015）宁民一终字第71号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 吴毛旦
审判员 郭国泰
审判员 曲 颖
二〇一六年四月二十七日
书记员 段旭洁