吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民一终字第66号
上诉人（原审原告）：贾君，男，1977年1月26日生，汉族，军官，现住通化市东昌区。
被上诉人（原审被告）：通化俊业房地产开发有限责任公司。住所地：通化市龙泉路**号。
法定代表人：王卫洁，董事长。
委托代理人：李东旭，该公司物业经理。
上诉人贾君因与被上诉人通化俊业房地产开发有限责任公司（以下简称俊业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2014）东民一初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人贾君，被上诉人俊业公司的委托代理人李东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告贾君一审时诉称：2012年10月31日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的大禹康城小区房屋一套。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，被告违反合同约定的交房条件和期限，将未验收合格的房屋交付给原告，应承担相应的违约责任。理由如下：购房合同中第八条约定，被告应在2012年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给原告，嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用许可证，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产产权证，被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，属于无效交付，已构成违约，且违约状态一直持续至今。依据《城市房地产管理法》及《商品房买卖合同》相关规定，被告应承担逾期交房的违约责任，即每日逾期按已付房款的万分之一计算违约金即16213.00元。
原审被告俊业公司在一审时辩称：1、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限，具备第一条、第二条、第五条交付条件，被告已完成验收，满足原告使用要求，不存在逾期违约行为，故无理由承担违约金及诉讼费；2、房地产开发是一个整体系统工程，参与建设的单位为开发企业、施工企业、设计部门、监理单位及建设主体地勘单位，均出具验收合格报告并签章确认，已经达到合格条件；3、备案证是进行产权登记办理的依据，不在本案诉讼范围内；4、业主在开发企业规定时间到物业公司领取钥匙并办理入住，形成事实，并签字认可。根据以上事实，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年10月31日，原告贾君与被告俊业公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：贾君购买被告开发的大禹康城小区房屋一套，被告应在2012年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给贾君。逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，即每日逾期按已付房款的万分之一计算。合同签订后，贾君按合同约定支付购房款282461.00元，原告于2013年2月4日从被告处领取房屋钥匙并接受此房，被告逾期交房35天，被告应承担逾期交房违约金即每日逾期按已付房款的万分之一计算违约金即989.00元。
一审法院认为：原告贾君与被告俊业公司签订房屋买卖合同合法有效，被告应在合同规定的期限内将该房屋交付给原告，逾期交房应承担违约责任，原告的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决：被告通化俊业房地产开发有限责任公司于判决生效后立即给付原告贾君逾期交房违约金989.00元。案件受理费205.00元，由被告通化俊业房地产开发有限责任公司负担50.00元，原告贾君负担155.00元。
上诉人贾君对一审法院判决不服，其主要上诉理由是：一、被上诉人俊业公司将房屋钥匙交给上诉人贾君时，房屋未经“验收合格”及“综合验收合格”，其所交付的房屋不符合合同约定的交房条件及《城市房地产开发经营管理条例》对“验收合格”及“综合验收合格”的规定以及其他相关法律法规的强制性规定，不能视为履行了交付房屋义务，被上诉人俊业公司违约事实成立。二、被上诉人俊业公司在未取得法定及合同约定的房屋验收合格证明的情况下发出的《入住通知单》对上诉人贾君不具有约束力，一审法院置现行法律规定的“商品房验收”及“商品房综合验收”法定条件于不顾，认定俊业公司发出《入住通知单》上载明的时间为交房时间，属认定事实错误。故请求二审法院撤销原判、依法改判或发回重审。
被上诉人俊业公司答辩认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，具备第一、二、五种交付条件，被上诉人俊业公司已完成验收，满足购房人使用要求，不存在逾期违约行为，不应承担违约金及诉讼费。2、房地产开发是一个整体系统工程，参与建设的单位为开发企业、施工企业、设计部门、监理单位及建设主体地勘单位，均出具验收合格报告并签章确认，已经达到验收合格条件。3、作为房地产开发行业行政主管部门，质量监督站也对开发过程进行全面跟踪。4、俊业公司已向法庭提供《业主入住通知单》、《主体验收合格备案证》。业主在开发企业规定时间到物业公司领取钥匙并办理入住，形成事实。故，俊业公司不存在违约。
本院查明事实与一审查明事实基本一致。
本院在开庭审理中，双方当事人对被上诉人俊业公司应如何承担违约责任存有争议，本院评判如下：
上诉人贾君主张：贾君与俊业公司签订的《商品房买卖合同》约定：俊业公司应将验收合格及综合验收合格的房屋交付给贾君。”“商品房综合验收合格”，在《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及第十八条有明确规定，绝不能简单地将“对房屋的转移占有”视为“房屋交付使用”。商品房的交付涉及公众安全问题，只有达到综合验收合格后，“建筑工程”才能成为真正的“商品房”。俊业公司没有完成商品房的验收和综合验收，仅就工程主体进行了施工验收，违反了双方签订合同第八条第1.2.5项的约定。因此，俊业公司违约事实成立且违约状态持续至今，应承担合同约定的逾期交房的违约责任。被上诉人俊业公司在发出入住通知书时，其所出售的房屋不具备双方签订商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对上诉人贾君没有约束力。俊业公司主张其自行进行竣工验收的时间即为交房时间不成立，房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。俊业公司应在取得竣工验收备案证后，通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房后的逾期交房违约责任。若俊业公司在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除其逾期交房的违约责任。
上诉人贾君二审中提供了通化市建设工程质量监督站出具的《关于大禹康城二期工程验收情况说明》一份，提供了《办理建设工程竣工验收备案所需资料》一份，证明俊业公司未办理竣工验收备案手续，存在瑕疵交付。
被上诉人俊业公司质证并主张：对证据的真实性无异议，但商品房不属于瑕疵交付。原审时提供的房屋验收记录表和入住通知书，上诉人贾君已在规定时间到物业公司领取房屋钥匙并办理入住，俊业公司交付房屋已经验收合格，满足购房人使用要求，不存在逾期违约行为。如果房屋存有瑕疵，购房人不会验收，可以不领房屋钥匙。按照双方签订合同约定，商品房已经验收合格。
本院认为：上诉人贾君二审提供两份证据材料，因不属于二审新证据，本院不予评判。上诉人贾君与被上诉人俊业公司签订的《商品房买卖合同》第十一条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”根据合同约定，被上诉人俊业公司在交付房屋时未能提供综合验收等证明文件，上诉人贾君享有的权利为拒绝交接，并要求开发商承担逾期交付的违约责任。而上诉人贾君未能行使拒绝交接的合同权利而接受房屋，于2013年2月4日到大禹康城物业公司办理入住手续，签收房屋验收记录表，并领取房屋钥匙后装修入住至今，系对自己权利的处分，其已实际占有并使用房屋。形成了房屋实际交付的事实，应视为对交付房屋的认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”故对上诉人贾君主张被上诉人俊业公司于2013年2月4日交付房屋行为无效并应继续承担违约责任的主张本院不予支持。
综上所述，本院认为：上诉人贾君与被上诉人俊业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。故，被上诉人俊业公司应于2012年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给上诉人贾君，被上诉人俊业公司未能在双方约定的时间内交付房屋，已构成违约。由于诉争房屋已于2013年2月4日实际交付使用，被上诉人俊业公司逾期交房的时间应从2013年1月1日起至2013年2月4日止，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原审法院根据逾期交房的时间、合同约定的违约金计算方法确定违约金数额并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费181元，由上诉人贾君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹秀芳
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 徐晓东