江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民初字第3541号
原告（反诉被告）张卫华，男，汉族。
委托代理人张春海，男，汉族。
委托代理人尹国林，江苏衡圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈勇，男，汉族。
委托代理人刘庭，射阳县合兴法律服务所法律服务工作者。
原告张卫华与被告陈勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，被告陈勇在提交答辩状期间提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序由审判员俞建中独任审判，于同年10月11日公开开庭进行了审理。后本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张卫华及其委托代理人张春海、尹国林，被告（反诉原告）陈勇的委托代理人刘庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张卫华诉称：2012年9月8日，原、被告签订一份房屋租赁合同约定，原告将位于盐城市亭湖区县前路6号盐城浴室二楼北侧约700平方米商业用房出租给被告，年租金为19万元，第一年租金每半年结算一次，以后每年均需一次性支付全年租金，支付租金的时间均需提前一个月缴纳。如逾期被告应按原租金的五倍承担租金。合同签订后，原告向被告交付出租房屋，被告仅支付第一年上半年租金，此后的租金一直未付。原告经催要未果，请求判决：1、被告立即支付尚欠原告截止法院判决之日的租金，并承担逾期付款违约金5000元；2、被告将租赁房屋返还给原告。
被告陈勇辩称：原、被告签订房屋租赁合同属实，但合同签订时间实际为2012年12月29日。合同签订后，被告已支付了首期租金165000元。双方合同约定出租房屋面积为700平方米，但原告交付给被告的面积实际为423平方米，原告出租房屋时还隐瞒了附近200米范围内有小学的事实。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告陈勇反诉称：反诉原告承租反诉被告房屋经营动漫城，按有关部门要求经营面积应为600平方米以上，在距离经营场所200平方米范围内不得有学校。但反诉被告隐瞒了附近有小学及出租房屋面积不足的事实，造成反诉原告无法领取动漫城经营证照。反诉原告承租房屋后，对房屋进行了装修，并购置了经营所需设备，因反诉被告的过错造成反诉原告巨大损失。请求判决：1、解除房屋租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告损失10万元。
反诉被告张卫华辩称：反诉被告出租房屋时在合同言明面积约700平方米，反诉原告对房屋进行装修并实际使用，并缴纳了部分房租，对房屋的实际面积双方都没有实际测量。反诉被告没有义务提供租赁房屋周围的地理位置资料，反诉原告未能领取动漫城经营证照与反诉被告无关。同意反诉原告解除租赁合同的要求，但反诉原告要将租金缴到法院判决确定合同解除之日。请求驳回反诉原告的其他反诉请求。
经审理查明：2012年12月29日，张卫华（甲方）与陈勇（乙方）签订一份租赁合同约定，甲方将坐落于盐城市区县前路6号盐城浴室二楼北侧约700平方米的商业用房租赁给乙方经营动漫城，租期自2012年9月8日起至2017年8月7日止；每年租金19万元，第一年租金每半年结算一次，以后租金每年一次性支付，不足一年的按实结算，于每年租用前一个月支付，如逾期支付按欠缴租金的五倍支付租金；甲方让房给乙方装潢时间为2012年9月8日起至2012年11月5日止，在此期间乙方如能按约履行合同，甲方免收乙方此期间的租金；如乙方中途毁约，按应缴租金的五倍承担装潢期间的租金，同时追究乙方的违约责任；乙方承租时需向甲方缴纳抵押金25000元，以保证乙方水、电及租金正常给付，乙方自愿承担甲方为改造出租房屋楼梯及相关费用45000元；如有一方违约，违约金为年租金的20％。甲乙双方均在合同上签了名。该合同落款时间为2012年9月8日。乙方在合同上附加注明：“甲方见证方同意转租但不签字将来所造成的后果责任由甲方负责；甲方提供乙方办理证照的所有资料，否则造成后果由甲方负责承担，证照办齐为止。”张卫华于同年12月29日在该合同的背面注明：“请将款打到张春海在农业银行帐户。”合同签订后，陈勇将165000元汇至张春海在农业银行帐户，张卫华将房屋交付给陈勇，陈勇对上述承租房屋进行了装修，并购置经营动漫城的电子游乐设备。2012年12月26日，江苏省盐城工商行政管理局作出（09000349）名称预核登记（2012）第12260007号名称预先核准通知书，对陈勇、陈飞拟设立“盐城市玩益玩动漫游戏有限公司”的名称予以预先核准。现该公司未登记成立。被告在第一年租期的下半年未能依约支付租金。原告经催要未果，遂诉至本院。
另查明：盐城市亭湖区县前路6号盐城浴室房产坐东朝西，上下二层，房屋所有权证建筑面积2392.93平方米，所有权人为盐城市房产管理局。该房由盐城市致泰贸易有限公司（下称致泰贸易公司）承租使用。致泰贸易公司将盐城浴室二楼房屋转租给谢海平使用，盐城市房产管理局、致泰贸易公司同意谢海平转租部分房屋。谢海平遂将盐城浴室二楼房屋转租给张卫华，张卫华将承租房屋南北一分为二，改建了楼梯过道。经谢海平同意，张卫华将二楼北侧一半转租陈勇给被告经营动漫城。
本案在审理过程中，被告提交一份落款为2013年10月2日的解除合同通知书，主要内容为：1、解除与原告的房屋租赁合同；2、要求与原告商谈除提起反诉的10万元以外的损失。原告否认收到该解除合同的通知，但同意被告要求解除房屋租赁合同的请求，要求被告支付至法院判决确定合同解除时止的租金并返还承租的房屋。本案经本院多次调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。
上述事实，有原、被告签订的房屋租赁合同一份、盐城市亭湖区县前路6号盐城浴室房屋所有权证、致泰贸易公司同意转租答复意见等证据证明，经庭审双方当事人质证，本院审核确认。
陈勇在本案审理期间，自行以盐城市玩益玩动漫游戏有限公司的名义委托盐城正中联合会计师事务所对涉案房屋面积进行核查，该所于2013年10月9日作出盐正中核字（2013）055号《经营场所核查报告》，审核结果为：截止2013年10月8日经江苏天正工程造价咨询有限公司现场测量贵公司的经营场所建筑面积为482平方米，实际面积423.38平方米。陈勇还委托盐城正中联合会计师事务所对涉案房屋在陈勇承租后对房屋的装鉓、安装及消防工程造价进行审核。该所于2013年11月6日作出盐正中专字（2013）30号审核报告，审核结果为：该工程造价398473.54元。盐城正中联合会计师事务所在上述两报告后所附的该所营业执照中载明的经营范围“许可经营项目：审计查证、验证、咨询服务。一般经营项目：无。”开庭审理时，陈勇提交上述两报告，以证明其承租面积和装修工程造价；张卫华对此质证认为，鉴定系陈勇单方委托，鉴定程序不合法；鉴定房屋面积不属会计事务所的职责范围。本院审核认为，上述两报告的鉴定机构及鉴定人员均不具备相关的鉴定资格，故两报告不具有证明力。
本案争议的焦点：（一）原告在履行房屋租赁合同中是否存在违约行为；（二）原告要求被告支付租金和违约金及返还租赁房屋的请求能否成立；（三）反诉原告的反诉请求能否成立。
本院认为：（一）关于案涉房屋租赁合同的效力问题。原、被告签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，且得到出租人和原承租人的同意，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。
（二）关于原告在履行房屋租赁合同中是否存在违约行为问题。1、租赁合同约定出租房屋面积约700平方米，原告将房屋交付被告后，被告对房屋进行了装潢，安装了电子游乐设备，应当认定被告对其承租房屋的实际面积是明知的。2、案涉租赁房屋附近学校问题。经查，租赁房屋附近的学校在双方签订合同时业已存在多年，没有证据证明张卫华转租房屋时存在隐瞒附近有学校的故意。故陈勇辩称张卫华出租的房屋不足700平方米、隐瞒出租房屋附近有学校构成违约的意见不能成立，依法不能采纳。
（三）原告要求被告支付租金和违约金及返还租赁房屋的请求能否成立问题。1、原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应履行合同约定的义务。因被告陈勇拖欠房租，故原告要求被告支付租金的诉讼请求成立。原、被告在本案审理过程中均同意解除合同，本院予以确认。2、虽然合同实际签订时间为2012年12月29日，但租赁合同约定租金计算起始时间为2012年9月8日，扣除被告已实际支付的半年租金95000元，被告应当支付从2013年3月9日起至本判决确定之日被告欠原告13个月租金，计205833元，扣除押金25000元，被告尚欠原告租金180833元。被告未依合同约定支付原告租金，应依合同约定按年租金的20％支付违约金38000元，现原告主张的5000元违约金不超过合同约定金额，依法应予支持。3、鉴于双方当事人均同意解除合同，故原告要求被告返还承租房屋的请求成立。
（四）关于反诉原告的反诉请求能否成立问题。1、由于双方均同意解除合同，且得到本院认可，故反诉原告要求解除合同的诉讼请求成立。2、关于反诉请求的10万元损失。经查，陈勇未能提供有效证据证明张卫华对陈勇的损失造成存在过错。故陈勇要求张卫华赔偿10万元损失的诉讼请求不能成立。
综上，原告张卫华要求被告陈勇支付租金和违约金及返还租赁房屋的诉讼请求，反诉原告陈勇要求解除其与反诉被告张卫华签订的房屋租赁合同的诉讼请求，依法应予支持；反诉原告陈勇要求反诉被告张卫华赔偿10万元损失的反诉请求，依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、被告陈勇应于本判决生效之日起十日内给付原告张卫华租金180833元。
二、被告陈勇应于本判决生效之日起十日内支付原告张卫华违约金5000元。
三、解除反诉被告张卫华与反诉原告陈勇签订的房屋租赁合同。
四、被告陈勇应于本判决生效之日起十日内将其承租的盐城市亭湖区县前路6号盐城浴室二楼北侧房屋返还给原告张卫华。
五、驳回反诉原告陈勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4020元，由被告陈勇负担；反诉案件费1150元，由反诉原告陈勇负担1100元，反诉被告张卫华负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 俞建中
审 判 员 方玲玲
人民陪审员 钱海燕
二〇一四年四月八日
书 记 员 郑梅婷
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同：
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号
第十一条承租人经出租人同意装鉓装修，合同解除时，双方对已形成附合同装鉓装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。