浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第777号
上诉人（原审被告、反诉原告）：农工商超市（集团）有限公司。
法定代表人：杨德新。
委托代理人：邵鸣。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市海曙区联丰股份经济合作社。
法定代表人：曹明。
委托代理人：李筱敏。
委托代理人：赵云贵。
上诉人农工商超市（集团）有限公司因与被上诉人宁波市海曙区联丰股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海曙区人民法院于2015年9月21日作出的（2015）甬镇民初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2001年4月18日宁波市海曙区望春街道联丰村经济合作社（于2003年12月30日名称变更为宁波市海曙区联丰股份经济合作社，即原告）与上海农工商超市有限公司［于2004年3月25日核准变更为农工商超市（集团）有限公司，即被告］签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于宁波市海曙区环城西路南段508号商业用房出租给被告，开设宁波大卖场，实际建筑面积21617.69平方米；租赁期限20年，原告于2002年1月1日全部完工交付给被告做营业准备，交房之日起三个月为免租期，如原告提前或延期交房，免租期的起始日应按实作相应调整，租赁期自免租期届满之次日计算；年租金4000000元，被告预付10000000元租金，分十年等额抵作以后租赁费，即前十年每年支付房租3000000元，后十年每年房租为4000000元，前十年租期过后，约定的租金与届时的市场租赁价格相比显失公平的，双方可重新协商；付款为当季第一月前十五天内，原告在收款日前十五天，先向被告财务提供税务统一票据，被告财务凭有效票据付款（法定假日顺延）。合同并约定，不履行合同的违约方必须赔偿守约方的一切实际损失；被告逾期缴付租金的，按应付租金额的日万分之五计付违约金。
上述合同签订后，被告在宁波设立了农工商超市集团宁波有限公司，在租赁房屋内实际经营超市、商场，并将部分房屋进行了转租。被告于2003年2月1日开始向原告支付房租，现付至2014年5月31日。期间，原告曾提出要求调高租金，被告也提出要求调低租金，均未果。2014年8月、12月，原告书面发函向被告催讨租金，未果。
2015年4月9日，农工商超市宁波店贴出告示：应内部调整，初步决定即日起至4月15日停止营业，同月15日，宁波日报亦对该超市的营业情况进行了报道。2015年5月4日，被告董事会通过决议，决定于2015年5月6日提前解散农工商超市宁波店，停止经营活动。2015年5月6日，农工商超市集团有限公司在超市外张贴通告，称因公司业务调整，宁波店于2015年5月6日正式停业。被告并于该月14日向原告发出《关于解除房屋租赁合同的公函》一份，称租赁房屋所在区域存在不利于企业和超市商场正常经营的环境等因素，近年来下属宁波公司业绩下滑明显，双方洽谈减免租金未果，经营难以维系，故决定关闭该公司，停止经营，继续承租已无必要，遂函告原告双方之间租赁合同应予解除。
经释明，原告不要求追加实际使用人为第三人。
原审原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社于2015年4月27日诉至原审法院，请求判令：原审被告立即支付欠租4000000元，并支付逾期付款违约金450000元（计算至2015年5月31日）。审理中，因原审被告提起反诉，要求解除合同，原审原告以原审被告下属宁波有限公司已停业，继续履行合同已不现实为由，变更诉讼请求如下：1.原审原、被告解除房屋租赁合同，原审被告腾退并归还房屋；2.原审被告立即支付拖欠的租金4000000元，支付逾期付款违约金450000元（暂计至2015年5月31日，之后按应付租金的日万分之五计付违约金至租金付清为止）；3.原审被告从2015年6月1日起按原定租金标准计付租金及占用费至原审被告归还租赁房屋时止；4.原审被告承担提前解除合同的违约责任，赔偿原审原告违约损失4000000元（包含免租期三个月的租金损失1000000元和寻租期损失）。原审被告农工商超市（集团）有限公司反诉请求解除原审原、被告于2001年4月18日签订的《房屋租赁合同》。
原审法院经审理认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。合同中约定，前十年租期过后，约定的租金与市场价格相比显失公平的，双方可重新协商，但原、被告在合同履行过程中均提出调整租金的要求后，双方并未能就租金调整达成一致意见。故被告在租金约定未变更之前仍应按照原定租金标准向原告支付租金。由于被告仅支付至2014年5月31日的租金，之后租金未按期支付，已构成违约，其以经营环境发生变化导致不能正常经营为由要求解除合同，缺乏法律依据，但鉴于原告同意解除合同，并也提出解除合同的诉请，故确认以原告同意解除合同之日即2015年5月24日为合同解除日。合同解除后，被告应及时腾退房屋。原告要求被告支付从2014年6月1日起至实际腾房之日的租金及占有使用费，于法有据，予以支持。暂计算至2015年5月31日，被告应向原告支付租金及占有使用费4000000元。由于被告违约，导致合同解除，应负相应的违约责任。双方在合同中约定，租金按季支付，付款为当季第一月前十五天内，被告逾期支付租金的，应按应付租金额的日万分之五计付违约金。现被告未按时支付2014年6月1日至2015年5月24日的租金3923288元（4000000元-（4000000元÷365天）×7天］，原告要求自2014年6月1日按日万分之五计付违约金，予以支持，暂计至2015年5月31日的逾期付款违约金为446548元。被告终止履行合同导致合同解除，综合考虑原告的房屋的使用现状及合理的空租期，原告主张的寻租期损失过高，酌定被告向原告支付六个月的租金2000000元作为违约金。原告另主张免租期三个月的租金损失1000000元，于法无据，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社与被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于2001年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月24日解除；二、被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于判决生效后十五日内向原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社腾退并归还位于宁波市海曙区环城西路南段508号商业用房；三、被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社2014年6月1日至2015年5月31日的租金及房屋占有使用费4000000元及逾期付款违约金446548元，自2015年6月1日起按日万分之五的标准支付3923288元的逾期付款违约金至款项付清之日，并按333333.33元／月的租金标准支付自2015年6月1日起至房屋腾退日止的占有使用费；四、被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于判决生效后起十五日内向原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社支付因违约导致合同解除的违约金2000000元；五、驳回原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费70”600元，由原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社负担16740元，被告农工商超市（集团）有限公司负担53860元；反诉案件受理费40元，由被告农工商超市（集团）有限公司负担。
宣判后，原审被告农工商超市（集团）有限公司不服，上诉至本院，称：1.双方纠纷系因被上诉人过错所致，上诉人暂不支付租金事出有因，并不构成违约。2.双方租赁合同因双方一致同意解除，但被上诉人无理拒绝办理交接事宜。综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法判决。
被上诉人宁波市海曙区联丰股份经济合作社答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1.上诉人认为租赁合同是由双方一致同意解除的，且被上诉人无理拒绝办理交接事宜，与事实不符。2.被上诉人是上诉人在长期不付租金的情况下，才提起诉讼要求其支付拖欠的巨额租金。由于上诉人经营不善导致经营不能继续，双方租赁合同已丧失继续履行的基础，被上诉人才变更诉讼请求要求解除合同，但这不能说明双方达成了解除合同的合意。3.上诉人在一审诉讼时没有要求办理交接事项，一审判决后上诉人在未告知被上诉人的前提下，擅自到场地拆卸空调等设施遭到拒绝，截止到目前上诉人还有两转租租户未进行清退，客观上无法办理交接事宜，所以不存在被上诉人无理拒绝交付的事实。退一步讲，交付事宜发生在一审判决之后，不影响一审判决的正确性和合法性。综上，原审法院认定事实清楚，请求二审法院依法予以维持。
上诉人在二审审理期间提供如下证据：1.场地租赁协议及场地租赁协议终止函，拟证明上诉人与案外人宁波市公共交通场站经营有限责任公司签订了转租协议，双方订立合同时被上诉人是知晓的。在具体善后事宜处理上，被上诉人应考虑社会公共利益。2.产权人同意书，拟证明双方租赁合同解除后，被上诉人负有解决次承租人场地租赁事宜的义务。
被上诉人经质证，认为上述证据并非二审中的新证据，且上诉人未提供上述证据的原件，对其真实性无法确认，同时上诉人转租行为与本案法律关系缺乏关联性，故对上述证据不予认可。
本院经审核认为，上述证据均为复印件，其涉及的转租法律关系与本案缺乏关联性，且非二审中的新证据，故本院对上述证据均不予以认定。
被上诉人在二审审理期间未提交新证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张其未支付租金系因被上诉人原因所致且双方租赁合同解除系双方协商一致的结果，但未提供有效证据予以证实，故本院对其主张难以采信。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56925.8元，由上诉人农工商超市（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 陆 琼