浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初4446号
原告：嘉兴城市建设投资有限公司。住所地：嘉兴市环城西路****号。
法定代表人：陈士洪，董事长。
委托代理人：肖勇杰、余赟程，浙江凯信律师事务所律师。
被告：金建新，男，1968年10月4日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
被告：丁小明，男，1974年7月6日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：孙智炼，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。
原告嘉兴城市建设投资有限公司因与被告金建新、丁小明返还原物纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年8月3日受理后，依法由审判员白燕独任审判，后由于本案案情复杂，依法组成合议庭，并于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告嘉兴城市建设投资有限公司的委托代理人余赟程、被告金建新、被告丁小明及其委托代理人孙智炼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴城市建设投资有限公司起诉称，2012年10月29日，原告与被告丁小明签订房屋租赁合同，约定由被告丁小明租赁原告位于嘉兴市梅湾商务中心西片民居B028-101、102(南)（梅湾街85、87、89）用于奇石经营。该合同已经于2014年11月30日到期。期间因丁小明拖欠租金，原告提起仲裁，嘉兴仲裁委员会作出了仲裁裁决。原告在上门催讨租金时发现，丁小明将该房屋已私下转租给了金建新，由其实际占有使用。金建新称丁小明与其存在重大债权债务纠纷，其有权继续使用该房屋。原告多次要求金建新腾退房屋并�付实际使用费，均遭其拒绝。现原告为了维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：1.二被告腾退原告所有的位于嘉兴市梅湾商务中心西片民居B028-101、102(南)（梅湾街85、87、89）房屋（85.47平方米）；2.二被告支付房屋使用费82052元（自2014年11月30日起至2016年7月31日，其后按照月租金4102.60元的标准计算至实际腾退之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告金建新答辩称，被告自2009年起一直租赁使用涉案房屋经营古董奇石等，期间被告支付了部分租金，自2013年之后的租金未能支付；被告不清楚原告与丁小明之间签订租赁合同的事宜；被告同意腾退租赁房屋予原告，但被告在租赁期间由于房屋漏水曾有两幅古董字画遭损害，被告要求原告予以赔偿，被告无能力支付房租。
被告丁小明答辩称，原、被告虽签订了租赁合同，但原告并未将房屋实际交付�告丁小明使用，双方的合同未能履行。在原告与被告丁小明签订租赁合同之前，租赁房屋一直由原告租赁给被告金建新使用，被告丁小明租赁期间租赁房屋仍一直由被告金建新使用，故请求法院驳回原告对被告丁小明的诉讼请求。
针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：
1.房屋租赁合同1份，证明原告及被告丁小明签订租赁合同，就租赁房屋事宜约定各自权利义务；
2.仲裁裁决书1份，证明由于被告丁小明使用租赁房屋后未按约支付房租，原告提请仲裁的事实；
3.情况说明1份，证明在原告与被告丁小明合同履行过程中，由于房屋漏水导致两幅字画受损，双方协商决定以三个月租金抵扣损失；
4.房屋所有权证1份，证明原告系涉案租赁房屋的所有权人。
上述证据，被告金建新质证后认为，对于证据1、2、3的真实性不清楚，对于证据4无异议。被告丁小明经质证后认为，对于上述证据的真实性均无异议，但原告并未将租赁房屋交付被告，合同未能实际履行，被告支付原告租金系迫于生效仲裁裁决的内容。
法庭审理中，被告丁小明申请证人出庭作证，证人姜某陈述证言如下：证人自2006年至2012年间在梅湾街开设嘉福楼餐馆，丁小明系餐馆的常客，证人与丁小明结识。此期间金建新就在餐馆隔壁店铺经营古董奇石。证人樊某陈述证言如下：证人自2008年开始一直在梅湾街嘉福楼餐馆从事厨师工作，期间证人看到金建新一直在餐馆隔壁店铺经营古董奇石生意。
对于上述证人证言，原告质证后认为，两位证人的身份无法确认，对于证人证言的真实性不予认可；二被告对上述证人证言均无异议。
庭后，被告丁小明向法庭提供了个体工商户查询信息及证明，证明证人姜某系梅湾街嘉福楼餐馆的原经营者，现该店已转让，樊某系该店的厨师。上述证据，原告经质证后对真实性无异议。
经审核，对原告提供的证据，形式合法、内容真实，且与本案有关联性，均予以认定；对于证人证言，能够证明金建新曾在梅湾街从事古董奇石经营，系涉案租赁房屋的实际使用人；对于被告提供的证人身份信息情况，予以认定。
本院经审理认定案件事实如下：
2012年10月29日，原告与被告丁小明签订房屋租赁合同一份，约定由被告丁小明租赁原告位于嘉兴市梅湾商务中心西片民居B028-101、102(南)（梅湾街85、87、89）商铺用于经营奇石，租赁面积85.47平方米，租赁期限自2012年12月1日至2014年11月30日，月租金为4102.3元，并给予被告合同期内每年租金免租2个月的优惠。按照合同约定被告丁小明应于2012年10月26日支�租金20513元，2013年5月15日支付租金20513元，2013年11月15日支付20513元，2014年5月15日支付20513元，双方还对其他权利义务进行了约定，并约定双方在履行合同中产生争议的，提交租赁物所在地仲裁委员会裁决。2013年6月，由于租赁房屋漏水导致房屋内两幅字画受损，原告及被告丁小明于2013年11月经过协商，同意以免除丁小明3个月的房租作为原告对丁小明字画损失的补偿，并商定该字画仍归丁小明所有，丁小明在享受3个月租金减免后承诺不再向原告追讨相关损失，后被告丁小明以及原告方代表均在记载上述内容的情况说明上签字确认。
2014年11月30日，原告以被告丁小明欠付租金为由向嘉兴仲裁委员会申请仲裁，该委员会经过审理后认定原告按约向被告丁小明交付了房屋，被告丁小明仅支付了第一期租金以及第二期部分租金，未能按照合同约定的期限支付租金，故裁决被告丁小明支付原告租金41539元，并支付逾期付款违约金等。法庭审理中，被告丁小明陈述，裁决书生效后，原告同意免除被告丁小明部分租金，现该裁决书的裁决内容已经全部履行完毕。
另查明，自2014年11月30日起至今，租赁房屋一直由被告金建新占有使用，用于经营奇石。
本院认为，本案争议的焦点系原告与二被告之间法律关系的认定。原告与被告丁小明之间订立有租赁合同，虽然被告丁小明以原告未实际向其交付租赁房屋为由抗辩双方的合同未能实际履行，然而上述抗辩与本院查明的双方在合同存续期间协商确定因漏水造成的字画损失由租金抵扣及被告丁小明在裁决其支付租金的仲裁裁决生效后积极履行支付义务等事实相矛盾，故对于被告丁小明的抗辩，本院不予采信。原告与被告丁小明之间形成了合法有效的租赁合同关系，被告�小明应作为合同相对方承担义务。法庭审理中，被告丁小明申请法庭向原告调取金建新与原告之间自2009年至2012年订立租赁合同的情况，本院经审查后认为不符合法律规定的申请法院调取证据的情形，且原告与被告金建新在此期间是否存在租赁合同关系与本案的审理无涉，故对于被告丁小明的申请依法不予准许。现二被告均陈述在丁小明租赁上述房屋期间租赁房屋一直由被告金建新实际使用，而此期间原告并未与被告金建新订立租赁合同、被告金建新也未向原告履行支付租金的义务，即被告丁小明作为租赁房屋的承租人对于金建新实际使用其租赁的房屋系知悉并许可的，丁小明系以交给金建新经营古董店作为其承租使用租赁房屋的方式。在合同到期后，丁小明并未交还房屋，而仍一直任由金建新使用，因此可以认定金建新继续使用租赁房屋的权利来源于丁小明，至�两被告是何种关系与本案审理无关。鉴于租赁合同到期后被告丁小明仍占有使用租赁房屋，原告亦未提出异议，双方之间形成了不定期租赁合同关系，任何一方均可随时提出解除合同，故对于原告要求被告丁小明腾退房屋并按照原合同约定的租金标准支付房屋租金的主张，本院予以支持。被告金建新作为租赁房屋的实际使用人，亦具有腾退房屋的义务。至于原告要求被告金建新共同承担支付房屋租金的义务，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告丁小明、金建新将租赁的位于嘉兴市梅湾商务中心西片民居B028-101、102(南)（梅湾街85、87、89）房屋（约85.47平方米）腾退返还原告嘉兴城市建设投资有限公司；
二、被告丁小明支付原告嘉兴城市建设投资有限公司2014年12月1日至2016年7月31日的租金82052元，并按照每月4102.60元的标准支付自2016年8月1日至本判决确定的被告腾退房屋之日止的租金；
上述一、二项均于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告嘉兴城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5094元，由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 白 燕
代理审判员 邱双双
人民陪审员 鲍 嘉
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 费 丁