福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初513号
原告：大帝永隆（永安）置业有限公司，住所地永安市国林路699号19-21号。
法定代表人：郑文鑫，总经理。
委托诉讼代理人朱圣东，该公司员工。
被告巫世雄：男，1985年9月11日出生，汉族，住清流县。
原告大帝永隆（永安）置业有限公司（以下简称“大帝永隆有限公司”）与被告巫世雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大帝永隆（永安）置业有限公司的委托诉讼代理人朱圣东到庭参加诉讼。被告巫世雄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大帝永隆有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令大帝永隆有限公司与巫世雄签订的《大帝永隆国际城商铺租赁合同》于2016年2月20日终止；2.判令大帝永隆有限公司不退还巫世雄保证金3500元；3.判令巫世雄立即支付给大帝永隆有限公司拖欠的租金16107.5元（从2015年10月21日算至2016年2月20日止）、支付逾期付款违约金8828.4元（从2015年10月21日暂计至2016年2月20日止）；4.判令巫世雄立即支付给大帝永隆有限公司拖欠的物业管理费、水电费和垃圾清理费合计4159.89元；5.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，大帝永隆有限公司将第一项诉讼请求明确为：解除大帝永隆有限公司与巫世雄于2014年7月21日签订的《大帝永隆国际城商铺租赁合同》；将第四项诉讼请求明确为：要求巫世雄支付物业管理费3756.20元（从2014年7月21日算至2016年2月20日）、电费350.29元（从2015年12月17日至2015年1月18日），合计4106.49元。并放弃另向巫世雄主张水费、垃圾清运费的诉请。事实和理由：2014年7月21日，大帝永隆有限公司与巫世雄签订《大帝永隆国际城商铺租赁合同》，合同约定大帝永隆有限公司将其位于永安市国林路699号大帝永隆国际城第25栋1002号商铺租赁给巫世雄使用，商铺建筑面积为117.64平方米，租赁期间从2014年7月21日至2019年8月20日，租赁期间巫世雄应承担与该房屋有关的包括物业费、电费等在内的各项费用，前三年的租金均为3500元／每月，按月支付，若逾期支付租金则每逾期一日按月租金金额的1%支付违约金，并交纳租赁保证金3500元。合同签订后，大帝永隆有限公司依约将上述商铺交由巫世雄使用，但巫世雄却未依约支付租金，从2015年10月21日至2016年2月20日期间已拖欠原告租金16107.5元，并拖欠相应的物业管理费、电费。巫世雄欠租的行为已严重损害原告的合法权益，故大帝永隆有限公司特向法院提起诉讼，望判如所请。
巫世雄提交书面答辩状辩称，1.答辩人生意不好拖欠大帝永隆有限公司店面租金，大帝永隆有限公司的工作人员遂于2016年1月5日要求答辩人停业待盘，并向答辩人承诺停业待盘期间不计算租金。答辩人遂于2016年1月9日被迫停业待盘，故房租只能计算至2016年1月10日，合同终止的时间也应为2016年1月10日。2.是大帝永隆有限公司要求被告停业，故答辩人向大帝永隆有限公司缴纳的保证金应予抵扣租金。3.大帝永隆有限公司诉请主张的房租金额错误，答辩人仅拖欠大帝永隆有限公司6750元房租。因经济不景气，答辩人曾多次向大帝永隆有限公司要求降低租金，大帝永隆有限公司的工作人员曾答复给答辩人“从2015年10月起每月房租按2500元计算，待市场经济回升后再按原租金收费”。4.答辩人不应支付给大帝永隆有限公司违约金，因答辩人所承租的店面生意不好拖欠了大帝永隆有限公司的租金，大帝永隆有限公司要求答辩人停业待盘，无奈之下答辩人才于2016年1月10日至2016年2月6日期间停业待盘，该停业待盘期间大帝永隆有限公司的工作人员同意不计算答辩人租金。且大帝永隆有限公司的工作人员也拿了一份钥匙协助帮忙盘店。因该店多天都无法盘出，答辩人才将店中多余的财产搬回。答辩人欠大帝永隆有限公司的房租6750元加上拖欠的物业费等费用4159.89元，共计10809.89元，减去保证金3500元，尚欠原告7309.89元。答辩人在搬运店里的财产时，主动留下价值4800元的海尔柜式空调、价值3300元的菜品展示台、价值550元的消毒柜、价值3600元的洗碗池、价值4500元的菜盘用于抵债，加之答辩人为装修该店面花费63000余元，该店面的装修及上述财产足以抵偿所欠租金，故答辩人未拖欠大帝永隆有限公司租金亦不应当支付违约金。
大帝永隆有限公司围绕诉讼请求当庭向本院提供了《大帝永隆国际城商铺租赁合同》、《物业费证明》、《电费发票》、《保证金收据》、与巫世雄的短信记录截图、《工作联系单》、《交租明细表》等证据，巫世雄未到庭视为放弃质证的权利，本庭对大帝永隆有限公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。巫世雄在诉讼过程中向本庭邮寄三张收款收据的复印件，欲证实其留在店内抵偿租金的部分财产价值，因大帝永隆有限公司陈述并未在店内见到收款收据复印件中所载明的财产，对此不予认可，故本庭对该证据不予采信。
本院认为，本案争议的焦点为：1.房屋租金每月多少的问题。诉讼过程中被告书面辩称，从2015年10月起房租从3500元／月调整为2500元／月，因大帝永隆有限公司对此不予认可，巫世雄亦未提供证据证实租金调整为2500元／月，故房租应按双方于2014年7月21日签订的《大帝永隆国际城商铺租赁合同》中的约定3500元／月计算。2.巫世雄拖欠的房屋租金期间的问题。庭审中大帝永隆有限公司陈述巫世雄从2015年10月21日起开始拖欠房租，且于2016年春节期间私自将店面腾空，亦未与其办理房屋移交手续。现大帝永隆有限公司认可巫世雄于2016年2月20日将该房屋移交予其，仅向巫世雄主张2015年10月21日至2016年2月20日期间的房屋租金。虽巫世雄在书面答辩状中提出房屋租金应计算至2016年1月10日，但其未提供相应的证据证实其主张，本院对其抗辩不予采纳。故巫世雄拖欠的房屋租金应从2015年10月21日算至2016年2月20日止，房屋租金为14000元（3500元／月×4个月）。3.违约金计算标准问题。双方于2014年7月21日签订的《大帝永隆国际城商铺租赁合同》第四条中约定“如被告逾期支付租金，则每逾期一天按月租金的1%向原告支付滞纳金……”，该“滞纳金”应为逾期付款违约金。原告未提交证据证明其实际损失，故被告逾期付款造成原告的损失推定为利息损失，该条款约定违约金的计算方法过分高于造成的损失，且被告亦对该违约金计算方式提出抗辩，故逾期付款违约金应予以适当减少，以最高不超过中国人民银行同期贷款基准利率的130%为宜。故对大帝永隆有限公司要求巫世雄按月租金的1%支付逾期付款违约金之诉请，过分高于损失的部分不予支持。故本案的违约金数额应为250元为宜。4.巫世雄缴纳的保证金3500元是否应当没收的问题。双方于2014年7月21日签订的《大帝永隆国际城商铺租赁合同》第四条中约定“如巫世雄逾期支付租金，则每逾期一天按月租金的1%向原告支付滞纳金……”，第八条中约定“巫世雄欠租金累积达一个月的，大帝永隆有限公司可终止合同、没收保证金并回收商铺，大帝永隆有限公司因此而遭受的损失，由被告负责赔偿……”。该条款约定的保证金应属违约金性质，虽然合同约定若巫世雄拖欠租金累积达一个月大帝永隆有限公司有权没收保证金，但本案违约金总额应不超过造成损失的30%且已予以支持，因此，大帝永隆有限公司要求没收巫世雄保证金的主张于法无据，不予支持，该款应当退还给被告。
综上所述，大帝永隆有限公司与巫世雄于2014年7月21日签订的《大帝永隆国际城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依照合同的约定履行权利及义务。大帝永隆有限公司将其位于永安市国林路699号大帝永隆国际城第25栋1002号商铺租赁给巫世雄使用，按合同约定即享有向巫世雄收取租金的权利。巫世雄占有使用大帝永隆有限公司提供的上述商铺，即负有依约足额支付房屋租金的义务。故巫世雄对拖欠原告2015年10月21日至2016年2月20日期间的14000元租金负有偿还之民事责任。且双方在合同中约定，租赁期间的物业费、电费应由巫世雄自行缴纳，因巫世雄拒不缴纳2014年7月21至2016年2月20日期间的物业费及至2015年12月17日至2016年1月18日止的电费，该款已由大帝永隆有限公司代垫，故巫世雄应将该期间的物业费3388元（按租赁合同中约定的每月1.6元／平方米，计算18个月）、电费350.29元偿还给大帝永隆有限公司。本案中，巫世雄迟延支付租金的行为已构成违约及达到合同解除之条件，故大帝永隆有限公司有权要求被告支付违约金250元。且双方当事人已于2016年2月20日移交租赁房屋，以自己的行为表明不再继续履行合同，应视为双方当事人于2016年2月20日对解除合同达成合意，故合同解除时间应认定为2016年2月20日。因对大帝永隆有限公司要求没收巫世雄保证金的主张不予支持，该3500元保证金应当退还给巫世雄。为了避免诉累，该3500元保证金予以直接抵扣本案中巫世雄尚欠大帝永隆有限公司的房屋租金。巫世雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、大帝永隆（永安）置业有限公司与巫世雄于2014年7月21日签订的《大帝永隆国际城商铺租赁合同》已解除；
二、巫世雄应于本判决生效后十日内支付给尚欠大帝永隆（永安）置业有限公司的房屋租金10500元（2015年10月21日至2016年2月20日期间尚欠房屋租金14000元，已抵扣保证金3500元）；
三、巫世雄应于本判决生效后十日内支付给大帝永隆（永安）置业有限公司物业管理费3388元、电费350.29元，合计3738.3元；
四、巫世雄应于本判决生效后十日内支付给原告大帝永隆（永安）置业有限公司违约金250元；
五、驳回原告大帝永隆（永安）置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费615元，由大帝永隆（永安）置业有限公司负担306元、巫世雄负担309元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 李琴琴
代理审判员 苏少香
人民陪审员 洪明婷
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 曾婷婷
附：本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依
照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。