重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第07561号
原告：重庆敬业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建东一村29号，组织机构代码74748517-3。
法定代表人：刘业敬，总经理。
委托代理人：喻满堂，重庆市江北区华新街街道办事处野水沟社区推荐，男，1955年10月6日出生，汉族，住重庆市江北区。
被告：李蔚，女，1971年6月31日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：樊在琳，被告母亲，女，1947年1月25日出生，汉族，住址同被告一致。
原告重庆敬业物业管理有限公司（以下简称敬业物业公司）与被告李蔚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由代理审判员黄涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敬业物业公司的委托代理人喻满堂，被告李蔚的委托代理人樊在琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告敬业物业公司诉称：2003年5月11日，我方与重庆敬业房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由我方向讼争房屋所在的敬业大厦提供物业服务；被告应向我方缴纳每平米0.9元／月的物业服务费用；逾期缴纳物业管理服务费的，应承担应缴费用日千分之三的违约金。2009年3月1日，我方与敬业大厦业委会签订《敬业大厦物业服务协议》，协议约定我方继续按《前期物业管理服务合同》的收费标准向敬业大厦提供物业服务。协议签订后，我方为讼争房屋所在的敬业大厦提供物业服务至今，但被告却从2010年1月起以各种理由拒绝缴纳物业管理服务费，经我方多次催缴，均置之不理。为维护我方的合法权利，特诉至法院，请求判令：1、被告支付我方2010年1月起至2015年5月的物业管理服务费5565.1元。2、被告支付我方违约金16528.36元（从2010年1月起至2015年5月，以所欠额为基数，按照每日千分之三的标准计算）。
被告李蔚辩称：一、《前期物业管理服务合同》已经到期，我方没有义务向原告缴纳物管费。二、我方已缴纳2010年1月至3月的物管费，原告的陈述不实。三、原告与敬业大厦业委会签订的《敬业大厦物业服务协议》不具有真实性。四、原告提供的物业服务质量低，小区环境脏乱差，且还与他人串通，在楼顶搭建违法建筑。我方有理由不交物业管理服务费。五、原告与我方并未签订物业服务合同，故我方不存在违约。若法院认定我方存在违约行为，那么原告主张的违约金标准也过高，请求法院予以调低。
经审理查明，被告系重庆市江北区建东一村X号X号房屋的所有权人，该房屋位于重庆市江北区敬业大厦内。2003年5月11日，具有物业服务企业叁级资质的原告与重庆敬业房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：原告向敬业大厦提供物业服务，服务期限为2003年5月30日起至敬业大厦成立业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；收费标准为住宅每月每平米0.9元；未按期缴纳物业管理服务费的业主或房屋实际使用人，每天按应交费用千分之三的标准交纳违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告进入敬业大厦，为该楼栋提供物业服务。
2009年3月1日，重庆敬业大厦业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订《敬业大厦物业服务协议》，约定：“由于敬业大厦物业服务合同个别条款未达成一致，为了维护已交物业管理服务费业主的利益及物业管理公司的合法权益，保证公共设施设备和无关工作的正常运行，甲乙双方同意按敬业大厦前期物业服务合同执行。收费标准为住宅每平米0.9元／月（包括电梯费），写字楼每平米2.5元／月。……待正式物业服务收费协议签订后，此协议自动终止。”该协议有重庆敬业大厦业主委员会的盖章。协议签订后，原告为敬业大厦提供物业服务至今。
2013年5月24日，重庆市规划局江北区分局向河北建工集团股份有限公司重庆分公司（以下简称河北建工重庆分公司）发出限期拆除违法建筑决定书，告知河北建工重庆分公司，其修建在敬业大厦33层屋顶（34层）的建筑属违法建筑，要求限期予以拆除。
2013年6月25日、2013年7月9日，重庆市江北区人民政府向河北建工重庆分公司分别发出强制拆除违法建筑决定书和限期拆除违法建筑催告书，告知河北建工重庆分公司，由于其未自行拆除违反建筑，重庆市江北区人民政府将采取强制拆除。
另查明，被告每月应向原告缴纳的物业管理服务费为85.6元。2010年2月9日，被告向原告缴纳了2010年1月至3月的物业管理服务费256.8元。
庭审中，原告举示了三份关于催收物业管理服务费的函告，拟证明其于2012年9月25日、2013年10月25日、2015年2月13日向被告催缴物业管理服务费。对此，被告质证称：认可2015年2月13日的催告，其余两份从未看到，对该两份的真实性不予认可。
被告举示照片、工作联系函等证据，拟证明：敬业大厦确实存在违法搭建的建筑；小区环境脏乱差，清洁卫生无人管理；原告工作随心所欲，随时有退场的可能，并于2009年7月17日向敬业大厦业委会发函称希望业主自治管理或另请物业服务公司。对此，原告质证称：照片的真实性不予认可，违法搭建的情况确实存在，我方已做了很多工作，但我方并无执法权；小区环境有专人打扫，并不存在脏乱差的问题；工作联系函的内容只是告知业委会，如果找到更好的物管公司，原告就退场，但业委会并未找到。
以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《敬业大厦物业服务协议》、资质证书、土地房屋权属登记中心信息查询结果、限期拆除违法建筑决定书、强制拆除违法建筑决定书、限期拆除违法建筑催告书、重庆市综合统一发票及当事人陈述等证据在卷为据，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。《前期物业管理服务合同》系签约双方的真实意思表示，合法有效，且并不违反法律法规，应当予以确认。被告虽不认可《敬业大厦物业服务协议》的真实性，但并未就该协议的真伪申请鉴定，也未举示其他证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。本院对《敬业大厦物业服务协议》予以确认，被告关于《前期物业管理服务合同》已到期，其与原告已无物业服务关系的抗辩理由不能成立。2010年1月至2015年5月期间，原告为敬业大厦提供了物业服务，作为业主的被告理应按照《敬业大厦物业服务协议》的约定履行缴纳物业管理服务费的义务。根据查明事实，被告已缴纳2010年1月至2010年3月的物业管理服务费，故对原告要求被告支付2010年1月至2015年5月物业管理服务费的诉讼请求，本院部分予以支持，即被告应支付原告2010年4月至2015年5月的物业管理服务费5307.2元。
关于被告提出的原告物业服务质量低、与他人串通搭建违法建筑的抗辩理由。本院认为，从被告举示的证据来看，首先，照片并不能直接地反映出被告主张的时间、地点等客观的事实，且即使该事实成立，亦不足以构成被告完全拒绝交纳物业服务费用的充分理由。其次，违法建筑系由河北建工重庆分公司修建，被告未举证证明原告与河北建工重庆分公司存有串通情况，且原告作为物业服务企业，并没有强行拆除该违法建筑的执法权。故被告以此作为拒交物业管理服务费的理由，不能成立。
关于原告主张的违约金问题。被告未及时交纳相应物业管理服务费的行为已构成违约，应承担迟延履行的违约责任。双方约定的违约金标准为欠款金额每日千分之三，原告未举证证明其实际损失，其主张的违约金数额远超物业服务费欠款，现被告申请减少，本院综合考虑合同履行情况、被告主观过错、原告催收情况、原告的预期利益等，参照中国人民银行同期贷款利率，对原告违约金请求酌情主张400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李蔚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆敬业物业管理有限责任公司2010年4月至2015年5月的物业管理服务费5307.2元。
二、被告李蔚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆敬业物业管理有限责任公司迟延支付物业管理服务费的违约金400元。
三、驳回原告重庆敬业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告负担。此款已由原告向本院预缴，被告履行前述给付义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 黄涛
二〇一五年八月三日
书 记 员 刘培