广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初19092号原告：中山市铭庆数字科技有限公司，住所地中山火炬开发区中心城区祥兴路数贸大厦1幢101，统一社会信用代码914420000845184395。法定代表人：叶艳容，总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所实习律师。被告：中山市道享节能技术服务有限公司，住所地中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南冀16层1608卡，统一社会信用代码91442000728753902L。法定代表人：施岸林，经理。委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨培东，广东洋三律师事务所律师。原告中山市铭庆数字科技有限公司（以下简称铭庆公司）诉被告中山市道享节能技术服务有限公司（以下简称道享公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铭庆公司委托诉讼代理人张强、刘伟荣，被告道享公司委托诉讼代理人徐梅、杨培东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭庆公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年12月23日签订的《租赁合同》、于2016年4月13日签订的《合作协议》，以及2016年4月13日签订的《租赁合同》；2.被告立即将中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南冀16层1601卡、1602卡、1603卡、1604卡、1605卡、南冀17层1701卡、1702卡、1703卡、1704卡、1705卡，北冀16层1601卡、1602卡、1603卡、1605卡、1606卡归还给原告；3.被告立即支付所欠原告租金及场地管理费2356735.00元（租金自2015年5月1日按每月115905元计至2016年8月3日共计1738575元；场地管理费自2015年4月1日按每月38635元计至2016年8月3日共计618160元）及利息201783.85元（按月息2%计算，利息自2015年4月起暂计至起诉之日共计417258元，扣除被告已支付款项215474.15元，具体利息以实际清偿日为准；4.被告向原告支付场地占用费231810元（自2016年月4日起按月租金的两倍即231810元暂计至2016年8月31日，具体以被告实际退还场地之日为准）；5.原告没收被告所缴纳的合同履约保证金共计303780元（231810元+71970元）；6.确认原告没收被告所缴纳的水电押金共计40000元（30000元+10000元）；7.被告向原告支付水电费32916.95元及利息4747.22元（按月息2%计算，利息自2015年7月起暂计至起诉之日，具体利息以实际清偿日为准；以上金额共计3171773.02元。事实与理由：原、被告双方于2014年12月23日签订《租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定被告承租原告部分场地共计7727平方米。后因被告一直拖欠租金、管理费等费用。为解决纷争，双方又于2016年4月13日签订了《合作协议》和《租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定被告退租部分场地，并特别约定若原告未能完全收回被告未缴租金，原被告双方仍受《租赁协议1》的条款约束。甲方保留追究乙方法律责任的权利。然而，在《合作协议》签订后至今，被告仍未履行合同约定，继续拖欠租金、管理费等费用。原告遂根据《租赁合同2》第5.3.2条的约定，于2016年8月3日向被告发出《解除和通知书》，解除《租赁合同1》和《合作协议》，并限令被告于10日内退还租赁场地。原告认为，原告已将涉案场地交由被告使用，被告理应向原告支付租金、管理费、水电费等费用。在原、被告双方约定解除《租赁合同2》及《合作协议》后，被告理应退还涉案场地，但被告至今仍未归还。被告其行为不但侵犯了原告获取租金、管理费等费用的权利，还导致原告丧失重新出租场地的机会。现原告除要求被告返还拖欠的租金、管理费、水电费等费用外，责令被告还涉案场地并支付拒不退还场地所产生的场地占用费。原告铭庆公司提供的证据有：1.企业机读档案登记资料；2.解除《租赁合同》《合作协议》通知书、顺丰速运单；3.《租赁合同2》；4.《合作协议》；5.《租赁合同1》。被告道享公司辩称：被告不存在违约行为，不同意解除《租赁合同1》、《合作协议》及《租赁合同2》，要求继续履行上述合同,理由为：1.《租赁合同2》、《合作协议》签订后，被告将17楼的管理权移交给原告，并于2016年4月26日协调原租户与原告签订了新的租赁协议。2.被告已委托广东南安机电消防工程有限公司（以下简称南安公司）安装消防工程，但因原告交付的场地没有通水且拒绝配合消防验收整改，导致整个项目的消防验收不能通过。为督促原告配合消防验收，被告遂停止支付租金。3.原告于2016年8月13日擅自停水、停电，并将场地上锁，禁止被告使用场地。4.《合作协议》客观上已经履行，双方对此并无争议，原告以被告拖欠租金为由解除合作协议没有事实和法律依据。5.原告起诉时，被告违约的事实已经不存在，《租赁合同2》的解除条件不成就。被告道享公司提供的证据有：1.《租赁合同1》；.《租赁合同2》；2.《消防安装工程合同书》、工作联络单、照片；3.公告、照片、银行流水、发票。经审理查明,2014年12月23日，铭庆公司与道享公司签订《租赁合同1》，双方约定：铭庆公司将位于中山市火炬开发区祥兴路6号数码大厦南冀16层1601-1605卡，南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，共计7727平方米的场地（以下简称原有场地）出租给道享公司经营；租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，交付日期为2015年1月1日，租金自2015年4月1日起算；租金标准为15元/平方米，自承租之日起每两年递增8%，其中2015年4月1日起至2016年12月31日止每月115905元，2017年1月1日起至2018年12月31日止每月125178元；物业管理费标准为5元/平方米，每月管理费共38635元；租金、物业管理费按月结算，由每月5日前支付当月租金、管理费，其中2015年5月至同年10月期间租金695430元于2015年11月1日前支付；若逾期交纳租金，则需每日按欠付租金总额的1‰计付违约金；道享公司需于合同签订后7日内向铭庆公司交纳履约保证金231810元及2015年4月租金115905元，履行保证金于合同期满后7日内无息退还；每月水电费按实际使用量计算，其中公共楼梯灯电费按实际用量每户分摊，铭庆公司计算金额后向道享公司派发通知，道享公司接到通知后如无异议在3个工作日支付给铭庆公司；道享公司于合同签订之日需向铭庆公司交纳水电押金30000元，合同期满由铭庆公司无息退还；上述款项均通过转账方式支付；道享公司逾期交纳租金超过34天，铭庆公司可以直接解除合同。合同还约定了其他条款。合同签订后，道享公司向铭庆公司交纳履约保证金231810元及2015年4月租金115905元，但欠交2015年5月之后的租金。2016年4月13日，铭庆公司与道享公司签订《合作协议》，约定：双方协商一致解除《租赁合同1》，道享于协议生效后1个月内办理场地注册变更事宜；截至2016年4月12日，扣除道享公司向铭庆公司交纳的347715元，道享公司实际尚欠铭庆公司租金及场地管理费共1452676元（以下简称未缴租金）；铭庆公司将南冀16层1601-1605卡，面积共2399平方米（以下简称新租场地）的场地重新出租给道享公司，双方为此重新签订租赁合同；铭庆公司与道享公司就剩余的南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，约5328平方米的场地（以下简称退租场地）合作共建“环保节能基地”，由铭庆公司与道享公司共同组建招商团队，铭庆公司负责与进驻原有场地的企业签订租赁协议并提供场地服务；退租场地投入的装修费用总额为2397600元，道享公司负责在2016年5月15日前完成原有场地的空调系统验收，2016年6月15日完成原有场地的消防验收和远程监控系统，否则按照未完成部分工程的实际产生费用，从装修投入金额中扣除；道享公司应尽快向政府申请租金补贴及其他各种补贴，道享公司收到补贴后优先支付未缴租金，有剩余的在支付装修费用；铭庆公司按照20元/平方米的租金标准和5元/平方米的物业费标准收取退租场地的基础租金，其中由道享公司介绍引入进驻的企业交付的租金和管理费在扣除基础租金和相关税费后，超出部分优先用于未缴租金的还款，当铭庆公司完全收回未缴租金后，超出部分在用于补贴道享公司的装修投入，当道享公司完全收回装修投入后，剩余部分由铭庆公司按照50%向道享公司支付招商服务费；合作有效5年。该合同还约定的其他条款，其中第5条约定：若铭庆公司收回全部未缴租金，双方解除租赁关系完全结束，否则双方仍受《租赁合同1》的约束。同日，铭庆公司与道享公司签订《租赁合同2》，约定：铭庆公司新组场地出租给道享公司经营；租赁期限自2016年4月13日起至2022年4月12日止；租金2016年4月13日起至2016年12月31日止每月35985元，2017年1月1日起至2018年12月31日止每月38863.8元；场地管理费标准为5元/平方米，每月管理费共4798元；租金、场地管理费按月结算，由每月5日前支付当月租金、管理费；若逾期交纳租金、场地管理费，则需每日按欠付租金总额的1‰计付违约金；道享公司需于2016年5月12日前向铭庆公司交纳履约保证金71970元及第1个月租金35985元；道享公司逾期交纳履约保证金或者逾期交纳租金超过34天的，铭庆公司可以直接解除合同；每月水电费按实际使用量计算，其中公共楼梯灯电费按实际用量每户分摊，铭庆公司计算金额后向道享公司派发通知，道享公司接到通知后如无异议在3个工作日支付给铭庆公司；道享公司于合同签订之日需向铭庆公司交纳水电押金10000元，合同期满由铭庆公司无息退还；上述款项均通过转账方式支付。合同签订后，道享公司退出退租场地，铭庆公司接管。同年8月3日，铭庆公司向道享公司发出解除《租赁合同》《合作协议》通知书，要求解除双方的《租赁合同》及《合作协议》，道享公司及时支付租金、管理费、水电费、违约金，返还场地。2016年8月13日，铭庆切断新租场地的电源，并将场地大门上锁，禁止道享公司进出。同年8月25日，案外人中山火炬高技术产业开发区工业发展有限公司（以下简称工业公司）组织道享公司与铭庆公司召开协调会议，道享公司表示政府补贴至今未到位，确实有拖欠租金，对铭庆公司催缴租金表示理解，但在补交租金后依然被停电造成了一系列的连锁损失，铭庆公司表示希望继续按协议履行，租金要按协议计收，铭庆公司无法控制政府补贴，最终双方未达成一致意见。另查：道享公司于2016年5月27日先后向铭庆公司转账38000元、5167元。道享公司主张其中38000元为2016年4月13日至同年5月12日期间新租场地的租金35985元、水电费2015元，5167元为2016年4月13日至同年5月12日期间新租场地的管理费4798元、水电费369元。道享公司于2016年6月14日向铭庆公司转账42416.46元。道享公司主张构成为2016年5月13日至同年6月12日期间新租场地的租金35985元、管理费4798元、水电费1633.46元。道享公司于2016年8月11日向铭庆公司转账71970元、122349元、7541.75元。道享公司主张其中71970元为新租场地的履约保证金，122349元为2016年6月13日至同年9月12日期间新租场地的租金107955元、管理费14394元，7541.75元为2016年5月13日至同年8月12日期间新租场地的水电费。铭庆公司主张上述还款的对象为原有场地的租金。再查：案涉原有场地所属的数码大厦经中山火炬高技术产业开发区管理委员会审批可用于生产、办公等用途，该建设工程的消防业经中山市公安局消防支队火炬开发区大队验收合格。道享公司主张新租场地实际共进驻企业12家，其中4家已搬走，退租场地实际进驻14家，其中2家已搬走，另有2家企业广东圣和电气工程有限公司、中山市智合电力技术有限公司已经与铭庆公司重新签订了租赁合同。铭庆公司确认广东圣和电气工程有限公司、中山市智合电力技术有限公司新签合同的事实。诉讼期间，本院组织双方至场地现场勘验，查实原有场地的监控系统已安装完毕，空调系统已安装室内机但未见室外主机，消防系统没有通过验收，现场消防管道有通水。本院认为,虽然《租赁合同1》、《租赁合同2》、《合作协议》涉及到租赁、合作等两种法律关系，但上述合同的双方均为铭庆公司与道享公司，标的相互承接，权利互有影响，故而本院对铭庆公司就上述合同而提起的本案诉请一并予以处理。案涉《租赁合同1》、《租赁合同2》、《合作协议》，均系铭庆公司与道享公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。关于《租赁合同1》是否已经解除的问题。《合作协议》记载双方协商一致解除《租赁合同1》，该意思表示具体明确，依法产生《租赁合同1》解除的法律后果。《合作协议》签订后铭庆公司收回了退租场地，并与道享公司重新《租赁合同2》将新租场地出租给道享公司，《租赁合同1》在事实上已经解除。因此，案涉《租赁合同1》于2016年4月13日（《合作协议》签订之日）解除。关于新租场地租金的履行期限问题。《租赁合同2》约定按月计算租金，因合同签订于4月13日，计租起止日期应为上个月13日至下个月的12日。铭庆公司主张按自然月计收租金，与合同的条款不符，本院不予采信。《租赁合同2》约定每月5日前交纳当月租金，合同签订于2016年4月13日，2016年4月5日合同尚未签订，故而第一个月2016年4月13日至同年5月12日期间的租金应于2016年5月5日前交纳，之后的交租期限以此类推。关于道享公司于2016年5月27日至同年8月11日期间所付费用的指向问题。铭庆公司主张为原有场地的未缴租金（含管理费）。道享公司主张为新租场地的租金、管理费、保证金及水电费。本院认为，《合作协议》确定了未缴租金的清偿方式，道享公司在《合作协议》解除之前并无优先支付未缴租金的义务，铭庆公司的主张不足采信。道享公司主张的付款指向与已付款项的金额相吻合，本院予以采信，认定道享公司已向铭庆公司交纳新租场地履约保证金71970元，2016年4月13日至同年9月12日租金179925元、管理费23990元，2016年4月13日至同年8月12日水电费11559.21元，其中履约保证金的交纳时间为2016年8月11日。关于《租赁合同2》是否已经解除的问题。《租赁合同2》约定道享公司应于2016年5月12日交纳履约保证金71970元，否则铭庆公司有权解除合同。但直到铭庆公司发函解除合同之日，道享公司仍未交纳履约保证金，至此合同解除的条件已经成就，铭庆公司依据合同赋予的解除权解除双方的《租赁合同2》，符合法律的规定，《租赁合同2》自解除通知到达道享公司之日即2016年8月3日解除。虽然道享公司于2016年8月11日补交了履约保证金，但该行为属违约后主动承担的法律责任，合同解除的法律后果并不因此受到影响。合同解除后，道享公司应当将租赁物退还给铭庆公司。道享公司拒绝退还租赁物，铭庆公司于2016年8月13日自行切断新租场地的电源，并将场地大门上锁，该行为在法律上属铭庆公司的自助行为，并不因此构成违约，但此后道享公司并未实际享受到新租场地的使用价值，水电损耗客观上亦不会产生，故而铭庆公司无权主张2016年8月13日起产生的租金、水电费。关于《合作协议》第5条应作何理解的问题。第5条约定：若铭庆公司收回全部未缴租金，双方解除租赁关系完全结束，否则双方仍受《租赁合同1》的约束。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。依据该条款，合同解除不影响非违约方依照合同的约定要求违约方承担违约责任，结合《租赁合同1》已经解除的客观事实，该条款中的“双方解除租赁关系完全结束”应理解为因《租赁合同1》所产生的争议全部了结，“双方仍受《租赁合同1》的约束”应理解为铭庆公司有权依照继续按照《租赁合同1》要求承担继续履行、违约金等违约责任。换言之，如果铭庆公司收回全部未缴租金，那么铭庆公司不得再向道享公司主张《租赁合同1》的任何权益，否则铭庆公司有权要求道享公司继续清偿未缴租金，并按《租赁合同1》计付违约金。铭庆公司主张该条款为《解除租赁合同1》所附的条件，因不符合该条款的字面含义并与该合同的其他条款相悖，故本院不予采信。关于《合作协议》是否已经解除的问题。《合作协议》含有合作共建退租场地的条款与未缴租金（含管理费）的清偿条款。因涉及到两层法律关系，本院分而论述。对于合作共建条款，道享公司迟延履行空调系统室外主机的安装，及消防系统的验收，而合作共建的目的是招商引租，空调及消防验收的迟延履行将造成招商引租的合同目的无法实现，继续合作下去必将给双方造成更大的损失，解除的条件已成就。道享公司辩称消防系统未经验收系因消防管道未通水造成，并提供工作联络单、照片为据，但铭庆公司并非工作联络单的接收人，无受其约束的义务，照片无法有效反映管道未通水，而本院组织现场勘验时发现防管道是有通水的，且消防管道不通水属重大事项，道享公司在工业公司组织协商时并未就此提出任何主张也从反面印证管道有通水，因此道享公司的辩解理由，不足采信。对于未缴租金（含管理费）的清偿，《合作协议》进一步约定清偿的途径有道享公司申请的政府补贴，与因道享公司介绍进驻退租场地所产生的租金、管理费在扣除基础租金及相关税费后的结余部分，因道享公司至今未作出任何清偿，且合作共建亦无法继续开展下去，根据协议第5条，铭庆公司有权解除该部分条款。由此，铭庆公司于2016年8月3日通知道享公司解除《合作协议》，符合法律的规定，依法产生协议解除的法律后果。《合作协议》解除后，铭庆公司有权要求道享公司立即支付未缴租金（含管理费）1452676元，并要求按《租赁合同1》计付违约金。违约金的起算日期为欠付租金期满之次日，即2016年4月6日。违约金的标准，合同约定的每日千分之一明显过高，本院适当调整为年利率24%。至于铭庆公司诉请的没收履约保证金、押金，返还场地，因双方没有没收的相关条款，案涉场地已实际在铭庆公司的控制之下，故而本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中山市铭庆数字科技有限公司与被告中山市道享节能技术服务有限公司于2014年12月23日签订的《租赁合同》于2016年4月13日解除；二、确认原告中山市铭庆数字科技有限公司与被告中山市道享节能技术服务有限公司于2016年4月13日签订的《租赁合同》及《合作协议》于2016年8月3日解除；三、被告中山市道享节能技术服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市铭庆数字科技有限公司支付租金（含管理费）1452676元及违约金（计算方式：以1452676元为基数，自2016年4月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；四、驳回原告中山市铭庆数字科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32174元，减半收取16087元（原告已预付）,由原告中山市铭庆数字科技有限公司负担8179元，被告中山市道享节能技术服务有限公司负担7908元（该款被告中山市道享节能技术服务有限公司于本判决生效之日起七日内径行支付给原告中山市铭庆数字科技有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一六年十二月一日书记员  张治强罗鑫