浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义商外初字第3号
原告：吴风剑。。
委托代理人：方某某。。
被告：浙江义乌佛兰克针织有限公司。
法定代表人：王庆。。
原告吴风剑为与被告浙江义乌佛兰克针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年3月17日和2014年6月11日两次公开开庭进行了审理。原告吴风剑及委托代理人方某某到庭参加诉讼，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告吴风剑起诉称，原告丈夫方某某原系金华银行的工作人员，义乌市芳胜内衣商行原系方某某的客户。2010年12月9日，方某某将原告母亲吴某交其保管的卡内的270万元转账至义乌市芳胜内衣商行以帮助该客户降低贷款利率。2010年12月13日，方某某将义乌市芳胜内衣商行账户内的270万元中的250万元转账至浙江飞行笔业有限公司以帮助其归还贷款。后浙江飞行笔业有限公司一直没有归还该笔款项。吴某将该250万元款项的相关权利转给了原告，由原告享受对浙江飞行笔业有限公司的债权。而浙江飞行笔业有限公司与本案被告浙江义乌佛兰克针织有限公司是关联企业，由于浙江飞行笔业有限公司无力偿还这笔款项，告知原告代理人由本案被告将其公司内的几套房屋出租给原告用于抵债，应付的租金就用上述欠款抵偿。原、被告于2012年2月27日签订了合同编号分别为3-105、3-106、3-203、3-205、3-206、3-305的六份房屋租赁合同，被告将坐落于义乌市北苑拥军社区秋实路x幢2单元105房号、x幢3单元106房号、x幢2单元203房号、x幢2单元205房号、x幢3单元206房号、x幢2单元305房号的房屋出租给原告。根据租赁合同的约定，被告应于2012年10月30日前将房屋交付原告使用，若逾期超过30日，原告有权解除合同并要求支付违约金。被告至今未交付房屋。为此，原告请求判令：1.解除原、被告签订的合同编号分别为3-105、3-106、3-203、3-205、3-206、3-305的六份房屋租赁合同；2.被告返还六套房屋租赁款300万元；3.被告支付自2012年10月30日起至判决确定的履行之日止以全部已付租金300万元为基数按每日万分之五计算的违约金。诉讼中原告得知涉案租赁房屋的土地系工业用地，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司在工业用地上建筑成套住宅，对社会人员以租代售，系违反法律的行为。经本院释明，原告吴风剑认为涉案房屋租赁合同应属无效，并于2014年5月5日申请变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的合同编号分别为3-105、3-106、3-203、3-205、3-206、3-305的六份房屋租赁合同无效；2.判令被告返还六套房屋租赁款300万元并赔偿利息损失（利息自2012年10月30日始按银行同期同类贷款利率的四倍计付至实际履行之日止）。
被告浙江义乌佛兰克针织有限公司未作答辩。
原告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据：
1.房屋租赁合同、收款收据各六份，其中六份房屋租赁合同载明：合同编号分别为3-105、3-106、3-203、3-205、3-206、3-305，甲方（出租房）均为浙江义乌佛兰克针织有限公司，乙方（承租方）均为吴风剑，出租人签章处均为王庆签名，落款处均盖有浙江义乌佛兰克针织有限公司合同专用章，承租人签章处均为吴风剑签名，并盖有指印，落款时间均为2012年2月27日。合同背面左侧页边均盖有浙江义乌佛兰克针织有限公司的骑缝章。六份合同所附的租户公约中均载明涉案房屋坐落位置为义乌市北苑拥军社区三十三号与三十四号路交叉口。六份收款收据载明：交款单位均为吴风剑，时间均为2012年2月27日，名称分别为3-105租房款、3-106租房款、3-203租房款、3-205租房款、3-206租房款、3-305租房款，金额均为500000元，均盖有浙江义乌佛兰克针织有限公司合同专用章。
原告以该组证据证明原告向被告租赁涉案房屋，已将涉案租金和保证金交付给被告，但被告至今未交付房屋的事实。
2.金华银行270万元转账凭证、金华银行250万元取款凭证、义乌市芳胜内衣商行工商登记信息、龚某身份证复印件、吴风剑与方某某的结婚证各一份、证人吴某、龚某的证言，其中转账凭证载明：签发日期为2010年12月9日，付款人全称为吴某，收款人全称为义乌市芳胜内衣商行，金额为人民币贰佰柒拾万元整。取款凭证载明：2010年12月13日，交易名称为客户账转出，户名为义乌市芳胜内衣商行，转入户名为浙江飞行笔业有限公司，交易金额为2500000元。证人吴某陈述：其是原告的母亲，亦是原告代理人的岳母，其平常银行里的存折、卡都是原告代理人在管的，其事后知道并认可了原告代理人于2010年12月9日从其账号转出270万元至义乌市芳胜内衣商行账户的事情，后将该270万元债权转让给原告享有。证人龚某陈述：其是原告代理人方某某在金华银行任职时的客户，亦是义乌市芳胜内衣商行的业主，原告代理人曾于2010年12月13日通过义乌市芳胜内衣商行的账号向浙江飞行笔业有限公司汇款200多万元。
原告以该组证据证明2010年12月9日其母亲吴某账户内的270万元转入义乌市芳胜内衣商行账户，2010年12月13日义乌市芳胜内衣商行账户内的270万元中的250万元转账给浙江飞行笔业有限公司的事实。
因被告未到庭应诉，视为其放弃依法享有的质证权利，经本院对原告提交的上述证据进行审查，该组证据均为原件或与原件核对无异，本院对其真实性予以确认。证据1可以证明原、被告签订了编号分别为3-105、3-106、3-203、3-205、3-206、3-305的六份房屋租赁合同，至于被告是否收到涉案合同的租金和保证金，本院将在本院认为中作出认定。证据2可以证明2010年12月9日吴某账户转出270万元至义乌市芳胜内衣商行账户，吴某事后知道并对该事实予以认可，后将该270万元的债权转让给原告享有；2010年12月13日义乌市芳胜内衣商行账户转出250万元至浙江飞行笔业有限公司账户。
为查明案件事实，本院依职权向义乌市城建档案馆调取了被告浙江义乌佛兰克针织有限公司位于北苑街道三期的厂房（包括宿舍一、宿舍二、宿舍三、综合楼）的土地证、宿舍一、宿舍三建设工程规划许可证、宿舍二、综合楼建设工程规划许可证、规划总平面图各一份，其中土地证载明，浙江义乌佛兰克针织有限公司坐落于北苑街道三期的地类（用途）为工业，其中规划总平面图载明上述土地证中的土地位于义乌市北苑拥军社区三十三号与三十四号路交叉口。原告经过当庭质证对上述证据的真实性均无异议，认为可以证明被告浙江义乌佛兰克针织有限公司将厂房以房屋租赁的方式出售给原告，不符合法律规定，涉案六份房屋租赁合同是无效的。被告浙江义乌佛兰克针织有限公司因未到庭未发表质证意见。
综上，本院认定事实如下：
浙江飞行笔业有限公司因归还贷款所需，向吴某借款250万元，该款由吴某女婿即本案原告代理人方某某于2010年12月13日通过义乌市芳胜内衣商行账户转入浙江飞行笔业有限公司账户。后浙江飞行笔业有限公司一直未归还借款。吴某将该债权转让给其女儿即本案原告吴风剑享有。经原告多次催讨后，浙江飞行笔业有限公司提出将浙江义乌佛兰克针织有限公司的六套房屋出租给原告，六套房屋的租金和保证金用于抵偿该250万元的借款，原告对此予以认可。
2012年2月27日，原、被告签订了编号分别为3-105、3-106、3-203、3-205、3-206、3-305六份房屋租赁合同，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司将坐落于义乌市北苑拥军社区秋实路3幢2单元105房号、3幢3单元106房号、3幢2单元203房号、3幢2单元205房号、3幢3单元206房号、3幢2单元305房号的房屋出租给原告。六份合同第三条均规定租赁期限为二十年，自二零一二年十月三十日至二零三二年十月二十九日，租赁期间的租金为壹拾伍万零千零百零拾元整，租赁期间内乙方向甲方交纳保证金叁拾伍万零千零百零拾元整。第四条规定甲方应当在2012年10月30日前，将房屋交付乙方使用。第六条规定甲方如未按本合同约定的期限交付房屋，按下列1、2方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第四条约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金的万分之五的违约金；2.逾期超过30日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方在收到乙方解除合同通知之日起30天内退还全部已付租金，并按已付租金的万分之五向乙方支付违约金。
涉案六套房屋坐落于义乌市北苑拥军社区三十三号与三十四号路交叉口，在被告浙江义乌佛兰克针织有限公司位于义乌北苑街道三期的厂房内，该厂房的土地性质属于工业用地。
本院认为，浙江飞行笔业有限公司向原告母亲吴某借款250万元，后原告母亲吴某将该250万元债权转让给原告吴风剑，浙江飞行笔业有限公司将该250万元的债务转移给被告浙江义乌佛兰克针织有限公司，上述债权转让、债务转移行为不损害第三人的利益，也不违反法律的强制性规定，合法有效。原告吴风剑与被告浙江义乌佛兰克针织有限公司签订涉案六份房屋租赁合同，双方约定该六份房屋租赁合同的租金和保证金共计300万元，用以抵偿被告浙江义乌佛兰克针织有限公司应向原告吴风剑清偿的债务即借款本金250万元和利息50万元，系双方真实意思表示。但是，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司并无房地产经营权，在未经政府有关部门批准的情况下，擅自改变受让土地的用途，也未依法办理相关变更手续，将工业用地上的涉案房屋以租赁的形式出售给原告吴风剑，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，严重影响了国家对土地的管理，扰乱了房地产市场的正常秩序，本院依法认定该涉案六份房屋租赁合同无效。原告要求确认涉案六份房屋租赁合同无效，被告返还六套房屋租赁款300万元并赔偿利息损失，其主张合法有据，本院予以支持。被告浙江义乌佛兰克针织有限公司对该六份合同无效应负主要责任，原告吴风剑负次要责任。故本院认定被告应对原告由此产生的利息损失承担70%的责任（利息损失自2012年10月30日始以300万元按中国人民银行同期同类贷款利率计付至判决确定履行之日止），对原告要求被告赔偿超过部分的利息损失，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告吴风剑与被告浙江义乌佛兰克针织有限公司签订的合同编号分别为3-105、3-106、3-203、3-205、3-206、3-305的六份房屋租赁合同无效；
二、被告浙江义乌佛兰克针织有限公司于判决生效后五日内返还原告吴风剑租金及保证金300万元并赔偿利息损失的70%（利息损失自2012年10月30日始以300万元按中国人民银行同期同类贷款利率计付至判决确定履行之日止）；
如未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币30800元，由被告浙江义乌佛兰克针织有限公司负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币30800元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 龚益卿
代理审判员 张 婷
人民陪审员 叶芹弟
二〇一四年六月十一日
代书 记员 贾晨斌