淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0811民初685号
原告皇甫晓芹，个体户。
被告李玉，房产销售经理。
原告皇甫晓芹与被告李玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由审判员柏玲适用小额诉讼程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇甫晓芹诉称：2015年11月24日，原告在昊昊房产公司的介绍下将位于运河新村4区510室住房一套租给被告李玉，合同约定：租期从2015年11月24日至2016年5月24日止，每月租金800元，租期内水电、煤气、物业管理费由被告支付，合同未到期，双方任何一方违约，均应承担违约造成的一切损失和支付对方违约金2000元。在租赁合同履行过程中，被告应在2016年2月14日前缴纳租金，但被告总以各种理由拖而不缴，水电费至今未缴纳一次，2016年2月28日被告未与原告商量，擅自终止合同，搬出租赁房屋。被告拖欠房租水电等各项费用并擅自终止合同是严重违约。要求判令被告支付违约金2000元，承担房屋租金800元及水电、煤气、物业管理费500元，赔偿门的损失500元，并承担本案诉讼费用。
被告李玉辩称：租赁合同期限是2015年11月24日至2016年5月24日，被告在租赁房屋时已经告诉原告不准备长期租赁，征得被告同意后原告可以将房屋租给他人，但是原告私自带租客到房屋看房，是原告违约，被告并没有违约；被告婆婆去屋内取衣服时，发现原告一家人在租赁房屋内吃饭、烧水；2015年11月23日被告已经支付了3个月的房租和1个月的押金，而实际居住房屋20多天不到，还付过电费，其中100元是帮原告垫付的；被告没用过煤气，交费时查询过没有欠费；至于物业费，因租赁房屋属于老的小区，没有人收物业费，租房的时候也没提到过物业费；因为门锁有问题，所以被告一直没有锁门，也导致原告随意进出，被告也不知道是谁损坏门的。
经审理查明，2015年11月23日原告皇甫晓芹（出租方、甲方）与被告李玉（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：出租房为运河新村4区510室；租赁期限为2015年11月24日起至2016年5月24日止，房屋租金为人民币800元，租金半年一付（在每半年提前10日支付租金）付款方式为现金，如退租请提前一个月通知甲方；租赁期内水费、电费、电话费、电线电视费等一切费用由乙方自己按有关规定交付。乙方须爱护甲方室内设施，中途损坏由乙方自行修复，退房时如有损坏，乙方应予赔偿；合同未到期，双方任何一方违约，均承担因违约所造成的一切损失和支付对方违约金2000元，并承担相应的法律责任；乙方须向甲方交纳800元租房押金,合同期满后，由甲方退还乙方；本合同自即日起签字生效；设施：空调，洗衣机，电视机1台，热水器，浴霸，家具：床2张，灶具1套。合同签订后，被告支付了3个月房租及押金，原告出具收条一份，写明：今收到李玉房租费壹季度，2015年11月24日-2016年2月24日共计2400元+押金800元。2016年2月28日，原、被告发生纠纷，淮安市清浦分局清安派出所出警，在工作登记表中载明：2016年2月28日19时许，皇甫晓芹与李玉到派出所要求调解双方之间的租房纠纷，经了解，李玉承租皇甫晓芹运河新村四区1栋510室的房屋，双方因提前解除合同引起的房租、屋内东西损坏等问题发生纠纷，调解无果，建议双方到人民法院提起民事诉讼。之后，原告诉至本院。
另查，2016年3月11日，原告缴纳了运河新村4区510室燃气费160.8元，3月25日缴纳了电费42元，合计202.8元。
在审理过程中，原、被告均认可在2016年2月28日晚，被告已搬出租赁房屋，租赁合同事实上已经解除。另外，原告认可已在被告搬走十几天后将房屋另租他人。
以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的燃气费发票、租赁合同、接处警工作记录、电费发票各1份及被告举证的租赁合同、收条、电费发票各1份在卷予以证实，本院予以确认。被告提供微信截屏4页证明双方已经调解成功，并和原告丈夫说好将水电费缴纳完毕后，把水电费卡交给中介即可。经质证，原告有异议，称和被告微信联系的人其并不认识，经审查，因该微信并非和原告本人联系，原告也不予认可，故本院不予采信。被告提供燃气费查询微信截屏1张，证明经被告查询，燃气不欠费。经质证，原告称当时尚未抄底数，所以查询不到。经审查，本院认为燃气费收取有时间差，且原告也提供了发票证明燃气费的存在，仅凭截屏不能推翻该发票，故不予采信。
根据原、被告诉辩意见及庭审陈述，本院认为，被告于2016年2月28日搬离承租房屋，双方的租赁合同事实上已经解除，双方争议焦点主要在于原、被告对租赁合同的解除是否存在过错。
原告认为被告未按期缴纳租金，并擅自终止合同，构成违约，应当承担违约金2000元。对此，被告不予认可，称是原告私自带租客到出租房屋看房，是原告违约在先。被告为印证自己的主张，申请证人胡某作证，其证言的主要内容为：胡某经营房产中介，原告在胡某处登记房产信息对外出租，2015年11月份，通过胡某，原告将运河新村4区510室租给了被告李玉，2016年2月份左右，原告来找胡某想把房子挂出去出租，2月份14、15日左右，胡某带人去看房子，原告也和她们一起去，后来原告又找胡某，怪其带人去看房子被房客知道，2月28日晚上9点多钟，原告打电话给胡某，胡某赶到清安派出所帮他们协调，但没谈好，其他事胡某没管，第二天电费和燃气费的卡被告通过胡某交给原告。对证人胡某的证言，被告无异议，原告则有异议，称其没有找胡某把房子挂出去出租，而是去让其帮原告催要房租。经审查，本院认为证人胡某的证言与本案具有关联性，应予以采信。
综合分析原、被告举证及庭审陈述，本院认为，被告李玉虽然在租赁期限届满之前搬离租赁房屋，进而终止了租赁合同，但其搬离的前提是因为原告皇甫晓芹私自带人到出租房屋看房。这一点从证人胡某的证言中也得到了证实。故本院认定，原告私自带他人到已出租给被告的房屋看房，对导致合同解除存在过错，被告在租赁合同期限未届满的情况下搬离租赁房屋，对合同解除也应承担部分责任。原告要求被告承担违约金2000元，考虑到违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，从公平原则出发，结合原、被告在本案中的过错程度以及原告房租损失等因素，酌情判定被告承担违约金800元。
综上，本院认为，虽然租期尚未届满，但原、被告之间的租赁合同事实上已经解除。原、被告对导致合同解除均有过错，双方应当各自承担相应的责任。故对原告主张的2000元违约金中的800元本院予以支持，其余部分不予支持。对原告主张的800元房租，因双方的合同在2016年2月28日已经解除，而被告在签订合同时已经支付了2015年11月24日-2016年2月24日的房租共计2400元，被告只需支付2016年2月25日至2月28日的房租106元，故对原告此项诉讼请求中的106元予以支持，其余部分不予支持。关于原告主张的水电、煤气、物业管理费500元以及门的损失500元，其中燃气费160.8元、电费42元有发票印证，而且发生在租赁期限内，根据合同约定应由被告承担，本院依法予以支持，其余的费用因原告未提供相应的证据证明，本院则不予支持。上述费用合计1108.8元由被告承担，扣除被告交给原告的800元押金，被告给付原告308.8元即可。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李玉于本判决生效后三日内一次性支付原告皇甫晓芹人民币308.8元。
二、驳回原告皇甫晓芹的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告负担。
本判决为终审判决。
本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 柏玲
二〇一六年五月二十七日
书记员 吴林
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原
则。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事
人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。