上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初33745号
原告(反诉被告)：上海贺佳投资管理咨询有限公司，住所地上海市叶榭镇竹亭路XXX号XXX区。
法定代表人：陈文俊，总经理。
委托诉讼代理人：刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海乔懿文化传媒有限公司，住所地上海市。
法定代表人：乔都，总经理。
委托诉讼代理人：谭德孝。
原告(反诉被告，以下称原告)上海贺佳投资管理咨询有限公司诉被告(反诉原告，以下称被告)上海乔懿文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈文俊及其委托诉讼代理人刘宇宽，被告法定代表人乔都及其委托诉讼代理人谭德孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原、被告签订的关于上海市延安西路XXX号XXX号楼XXX层房屋(以下称系争房屋)租赁合同于2017年8月31日解除；2、被告于判决生效之日起十日内向原告返还上述房屋；3、被告向原告支付欠付的2017年8月份的租金4万元；4、被告向原告支付违约金22万元(可直接以被告支付的房屋押金抵扣)；5、被告向原告支付逾期支付租金的违约金5,000元；6、被告向原告支付自2017年9月1日起至实际搬离之日的占用费(按照建筑面积每天每平方米13.4元计算)；7、被告变更注册地址。在审理过程中，原告变更诉讼请求：1、原、被告签订的关于系争房屋的租赁合同于2017年9月6日解除；2、被告于2017年11月31日前向原告返还上述房屋；3、被告向原告支付欠付的2017年9月6日前的租金6.2万元；4、被告向原告支付违约金22万元(可直接以被告支付的房屋押金抵扣)；5、被告向原告支付自2017年9月7日起至实际搬离之日的占用费(按照建筑面积每天每平方米13.4元计算)；6、被告变更注册地址。事实和理由：原告将系争房屋出租给被告，并签订了一份房屋租赁合同，合同中约定租金先付后用，每两个月的25日前支付下一期(两个月)的租金。房屋交付被告使用后，被告却经常发生逾期支付租金的情形。为此，原告多次电话、书面催告被告支付租金，但被告逾期情形仍不能改善。2017年6月26日，被告仍未支付本应于2017年5月25日支付的两个月的租金，原告遂委托律师向被告发送书面律师函，通知被告解除租赁合同。被告接函后与原告协商，表示6月份租金已经支付，对于7月份租金恳请原告再予以宽限几日，并表示后续租金会按时支付，原告遂同意被告继续承租房屋。但截止到2017年8月21日，本应于2017年7月25日前支付的8-9月份租金，被告仍未支付。原告遂委托律师向被告发送律师函通知解约并要求支付欠付租金，但被告至今仍未支付。原告无奈，诉诸法院。
被告辩称，不同意原告诉请。被告没有经常发生逾期支付的情况。2017年7月份前的租金被告已经足额支付，2017年8月份的租金只差4万元没有支付，且与原告商量缓付，后来原告起诉，被告没有再支付租金。被告认为欠付4万元的租金不能构成根本性违约，不同意解除合同。
被告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原告继续履行租赁合同；2、原告承担因违约造成被告的违约损失50万元；3、被告的装修残值进行评估(具体价值以评估后金额为准)。事实与理由：原、被告于2016年2月签订房屋租赁协议及补充协议，原告将系争房屋出租给被告开设海上旧梦西餐厅，但是原告却多次违约，给被告造成损失。在被告未构成根本性违约的情况下欲单方面解除合同，违背了合同订立的基本诚实信用原则。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为演艺、餐饮用途使用，甲方于2016年3月1日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期固定租期自2016年3月1日起至2021年2月28日止，非固定租赁期自2021年3月1日起至2025年12月31日止。本合同自2016年3月1日起至2016年6月10日止(含拆除遗留物)作为乙方装修和申办其他手续的免租期。自2021年3月1日起至2021年3月31日止作为乙方二次装修免租期。租赁保证金为相当于两个月租金金额的22万元。在本租赁期内，若乙方拖欠甲方租金，水、电、煤气等费用和滞纳金，以及因乙方违约或因乙方的过失给甲方造成损失，甲方可在无需预先通知乙方的情况下即从保证金中扣除，并要求乙方在5个工作日内补足扣除款。甲、乙双方约定，系争房屋自2016年6月11日起至2019年2月28日止，每月租金为11万元，从2019年3月1日起，此后每两年递增8%，自动顺延期亦按此比例递增。甲、乙双方实行先付费后使用，押贰付贰的租金支付方式，即每两个月最后一个月的25日前，乙方应预付下一期两个月的租金，直至本合同期满，甲方在收到乙方支付的租金后应出具发票。乙方应按约定日期向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按当时日租金的千分之三支付违约金。逾期超过30日，甲方有权单方终止本合同，并可追究乙方的违约责任。企业法人营业执照、组织机构代码证、卫生、治安、消防等所有的经营许可证由乙方自行申请办理，甲方给予配合，办理费用均由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满之日返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按13.4元/平方米向甲方支付系争房屋占用期间使用费。乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的贰倍支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项进行了约定。房屋租赁合同(附)补充协议约定：甲方同意在租赁物业的三处为乙方提供店招(或LOGO标识)位置，乙方自行负责到相关部门报批，费用由乙方承担：1、延安西路XXX号XXX号楼西侧3楼外墙面；2、延安西路XXX号进门处灯箱店招(具体位置待定)；3、二楼伸展LOGO标识(原戴维营LOGO位置)；4、该小区南京西路入口处有醒目导向指示牌。补充协议另对其他事项进行了约定。
2016年8月6日，被告向原告发出告知函，认为因原告诸多问题至今尚未解决给被告正常开业带来巨大影响，希望原告落实兑现约定条款并给被告延长免租期至营业手续办妥。8月9日，原告向被告发出回复函，称并不认同告知函所述的内容，希望被告基于客观事实，切实履行双方已签署的租赁合同。9月15日，被告向原告发出回函，就原告未及时提供办理营业执照的必须手续，未能及时提供大环评批文、原告缺乏排油烟及隔油池等设备、南京西路入口未开及未放置醒目指示牌、一楼入口大堂空调问题、店招灯箱问题及电梯改造等问题与原告进行沟通，要求免去2个月租金。
2016年10月，由于被告办证时间因大环评报告等因素延长，经原、被告友好协商，双方签订房屋租赁合同补充协议(以下称2016年10月补充协议)，约定：一、原合同免租期为2016年3月1日至6月10日，租金每两个月支付一次。现将免租期延长2个月至2016年8月10日，被告已支付2个月租金，因此下一期租金实际周期为2016年10月11日至12月10日；二、除上述免租期外，原合同约定的免租期2021年3月1日至2021年3月31日提前给予被告，被告自2018年1月1日起至2018年1月31日免租一个月，原合同约定的免租期2021年3月1日至2021年3月31日不再给予被告；三、被告承诺，除上述合计增加3个月免租期外，承租人不再就其于2016年9月15日出具与原告的书面回函中提及的问题，因任何情形或理由向原告提出更多免租期等其他任何索偿要求，上述免租期已给予被告足额补偿；四、租金支付方式同原合同，即先付后用，每两个月最后一个月25日前支付下一期租金(本期租金已付至2016年11月10日，被告应支付至11月30日租金72,328.77元，随后再于11月25日支付下两个月租金)；五、本补充协议作为原合同的补充文件，若与原合同抵触，均以本协议为准；本补充协议未约定事项，仍按原合同执行；六、本补充协议一经双方签署立即生效。
因被告延迟支付租金，原告于2016年12月20日、2017年6月13日向被告发出租金催讨函。2017年6月26日、8月21日，原告向被告发出律师函，因被告未按合同支付租金，原告要求解除合同。
本案在审理过程中，双方一致确认：被告2017年7月份之前的房租已经支付完毕，2017年8月份房租于8月30日支付7万元，之后未支付房租。原告于9月1日起诉来院，诉状副本于9月6日送达被告，原告要求以9月6日作为合同解除日。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、2016年10月补充协议、租金催讨函、律师函等，被告提供的房屋租赁合同、被告向原告发出的告知函、原告向被告发出的回复函、被告向原告发出的回函、2016年10月补充协议，原、被告的陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、2016年10月补充协议是双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据租赁合同及2016年10月补充协议的约定，被告应在2017年7月25日前支付8月和9月的租金共计22万元，逾期30日，原告可解除合同，被告应向原告支付违约金22万元，然被告仅在8月30日支付7万元后未再履行支付租金的义务。现原告要求以诉状送达给被告的9月6日作为合同解除日并要求被告腾退房屋，支付违约金22万元并无不当，本院依法予以确认，违约金可与租赁保证金进行抵扣。就被告要求原告继续履行房屋租赁合同的主张，本院不予支持。截至2017年9月6日，被告尚欠原告租金6.2万元，理应支付。自2017年9月7日，原告主张按照合同约定即按建筑面积每天每平方米13.4元计算占有使用费，本院认为合同约定按建筑面积每天每平方米13.4元计算占有使用费是在租赁期届满(2025年12月31日)后，未经原告同意，被告逾期返还房屋占有使用费的计算标准，而非针对本案被告未支付房租导致合同解除的情况，故本院参照房屋租赁合同租金的标准计算占有使用费。原告诉请被告变更注册地址，不属本院处理范围，原告可通过其他途径解除。
被告主张因原告违约给自己造成损失50万元，原告的违约在于：不能提供办理营业执照的必须手续；不予提供办理食品卫生许可证的必须手续；南京西路入口处无法安装醒目导向指示牌；物业西侧三楼外墙未提供给被告做店招广告；原告承诺文联会在被告处每年消费150万元没有兑现。原告对此表示，原告从未向被告承诺也不可能向被告承诺文联每年在被告处消费150万元。就被告提出的其他违约行为，已经在2016年10月补充协议中双方达成一致意见。被告为此提供前后装修图纸对比及原告给被告的两份邮件，认为原来被告全部为西餐桌的设计，后根据原告要求修改了设计和装修，包房内放置了大圆桌。被告对此表示，被告装修方案变化是自己营销策略的变更，与原告无关，被告曾询问原告文联是否有餐饮需求，原告称仅能做到推荐，未承诺文联在此消费。本院认为，被告主张原告承诺文联在被告处消费150万元，应提供相应证据，被告现有证据并不能证明原告曾作此承诺，被告指出的原告其他违约事项双方在2016年10月补充协议内已经进行了协商处理，故本院对被告要求原告承担违约责任的主张不予支持。被告要求对系争房屋残值进行评估，原告不予同意，本院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故本案不需对系争房屋残值进行评估。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海贺佳投资管理咨询有限公司与被告(反诉原告)上海乔懿文化传媒有限公司之间就上海市静安区延安西路XXX号XXX号楼二层房屋签订的租赁合同于2017年9月6日解除；
二、被告(反诉原告)上海乔懿文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上述房屋，并将上述房屋交给原告(反诉被告)上海贺佳投资管理咨询有限公司；
三、被告(反诉原告)上海乔懿文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海贺佳投资管理咨询有限公司支付欠付的2017年9月6日前的租金6.2万元；
四、被告(反诉原告)上海乔懿文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海贺佳投资管理咨询有限公司支付违约金22万元(与租赁保证金22万元抵扣)；
五、被告(反诉原告)上海乔懿文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海贺佳投资管理咨询有限公司支付自2017年9月7日起至实际搬离之日的占有使用费(2019年2月28日前以每月11万元为标准，从2019年3月1日起，此后每两年递增8%)；
六、被告(反诉原告)上海乔懿文化传媒有限公司的诉讼请求全部不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉受理费6,325元，减半收取计3,162.50元，反诉费4,400元，共计7,562.50元，由被告(反诉原告)上海乔懿文化传媒有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 荣琼英
二〇一八年一月五日
书记员 李后蕾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……