广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉中民再终字第5号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：广西AA置业开发有限公司，住所地：广西玉林市城站路＊号。
法定代表人：李＊＊，经理。
委托代理人：唐＊＊，广西＊＊＊律师事务所律师。
委托代理人：邓＊＊，广西＊＊律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：董＊＊，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住玉林市＊宿舍。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辛＊＊，女，19＊＊年＊月＊＊日出生，汉族，住玉林市＊宿舍。系董＊＊之妻。
委托代理人：李＊＊，广西＊＊＊律师事务所律师。
一审被告：母＊＊，男，19＊＊年＊月出生，汉族，住广西玉林市城站路***号。
申请再审人广西AA置业开发有限公司（以下简称AA公司）与被申请人董＊＊、辛＊＊以及一审被告母＊＊商品房销售合同纠纷一案，玉林市玉州区人民法院于2010年12月20日作出（2010）玉区法民初字第1737号民事判决，AA公司不服，提出上诉，本院于2011年9月8日作出（2011）玉中民一终字第162号民事判决，已经发生法律效力。AA公司不服，于2012年4月20日向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2012年10月12日作出（2012）桂民申字第697号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2013年3月5日公开开庭审理了本案。申请再审人AA公司委托代理人唐＊＊、邓＊＊与被申请人辛＊＊及其委托代理人李＊＊到庭参加诉讼。被申请人董＊＊与一审被告母＊＊经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玉林市玉州区人民法院一审审理查明：2008年3月9日，董＊＊、辛＊＊向AA公司购买位于玉林市城站路＊号财富100大厦第十七层12号公寓，总价款为142410元。AA公司委托母＊＊与董＊＊、辛＊＊签订了《商品房买卖合同》［合同编号：财富100大厦（2008）153］，该合同约定董＊＊、辛＊＊先付首期购房款43410元，余款办理银行按揭付款。董＊＊、辛＊＊按照约定支付了首期购房款给AA公司，当日，母＊＊又以玉林市CC酒店管理有限公司（以下简称CC酒店公司，案外人）的名义与董＊＊、辛＊＊签订了《房屋租赁合同》，该合同约定将董＊＊、辛＊＊购买的上述房屋出租给CC酒店公司经营酒店。2009年11月30日，因董＊＊、辛＊＊购买上述房屋无法办理银行按揭贷款交纳余款，母＊＊仍以AA公司的名义与董＊＊、辛＊＊签订了《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》，但未在该协议上加盖AA公司的公章。该补充协议中的甲方为AA公司，乙方为董＊＊、辛＊＊。双方在该补充协议约定：“一、由乙方采用分两期付现款方式交纳购房余款人民币玖万玖千元（99000元）给甲方，第一期付款于2009年11月交纳购房余款的60%，即人民币伍万玖千四佰元（59400元），第二期付款于2010年5月30日前交纳购房余款的最后40%，即人民币叁万玖千六佰元（39600元），但需保留一万元（10000元）尾款至甲方为乙方办得房产证时一并交清，所以乙方第二期实际交款金额为贰万玖千六佰元（29600元）。二、本房屋租金问题：1、由甲方按首期付所占购房款全额的比例，即30%支付乙方本房屋第一款阶段（2008年8月30日—2009年11月30日）的月租金人民币叁仟捌佰元（￥3800元正），该款项在第一期付款时扣除；2、由甲方按首付款加已付第一期付款所占购房款全额的比例，即72%支付乙方本房屋第二阶段（2009年11月30日一2010年5月30日）的月租金人民币陆佰元整（￥600元正），该款项在第二期付款时扣除；从2008年8月30日一2010年5月30日之间的租金不存在任何房产租赁税费用，提前付清房款的另计。3、从2010年5月30日起（或乙方全额交清本房屋购房款后），由甲方按租赁合同约定全额支付乙方本房屋的租金。三、其他问题：1、由甲方承担乙方已预付银行按揭贷款抵押登记费人民币伍佰元（500元），已交纳税务滞纳金人民币叁佰贰拾伍元，该款项在第一期付款时扣除；2、在乙方全额交清本房屋购房款后30天内（即2010年6月30日前），甲方将本房屋产权证交给乙方（同时乙方交清壹万元尾款给甲方），否则，交证每延迟1天由甲方按购房款总额的3‰交滞纳金给乙方。”签订该补充协议后，董＊＊、辛＊＊按约于当日支付了购房款59400元，AA公司出具的现金收入单据中有母＊＊的签名，并加盖有AA公司的公章。董＊＊、辛＊＊分别于2010年3月26日支付1万元，同年5月25日支付16000元。2010年6月，AA公司通知董＊＊、辛＊＊领取上述房屋的房产证，董＊＊、辛＊＊依约带1万元给AA公司，AA公司认为董＊＊、辛＊＊与母＊＊签订的《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》无效，董＊＊、辛＊＊应交付13600元给其公司，其公司才同意给付房产证。为此，董＊＊、辛＊＊遂向一审法院提起诉讼。
另查明：母＊＊系CC酒店公司的法定代表人。
玉林市玉州区人民法院一审认为：董＊＊、辛＊＊与AA公司签订《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》有AA公司的委托代理人母＊＊签名，应认定系双方真实意思表示，对AA公司辩称该补充协议不属其公司行为的主张不予采信。虽然该补充协议没有加盖AA公司的公章，但由于之前董＊＊、辛＊＊与AA公司签订的《商品房买卖合同》系母＊＊签订，董＊＊、辛＊＊有理由相信母＊＊是代表AA公司与其签订补充协议，而且在签订该补充协议的当天，AA公司又按照该补充协议收取了董＊＊、辛＊＊的购房款59400元，并出具现金收入单据给董＊＊、辛＊＊收执，其公司的委托代理人母＊＊在该单据上签名确认，对母＊＊以AA公司名义签订补充协议的行为，视为AA公司的行为。董＊＊、辛＊＊与AA公司签订《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》合法有效，双方应按该补充协议履行。因该补充协议第二项约定有租金在第一期付款时扣除，根据扣除租金后约定的数额，董＊＊、辛＊＊均已按照该补充协议付足了第一、二期的购房款，AA公司应按照该补充协议约定，在董＊＊、辛＊＊交清1万元购房尾款后，交付房产证给董＊＊、辛＊＊。AA公司未按照补充协议约定履行，其行为已构成违约，应按照补充协议约定每延迟一天交房产证由其按购房款总额的3‰交滞纳罚金给董＊＊、辛＊＊。对董＊＊、辛＊＊要求AA公司支付迟交房产证的违约金的请求予以支持。母＊＊代表AA公司与董＊＊、辛＊＊签订补充协议的行为属职务行为，其在本案中不应承担责任。对董＊＊、辛＊＊要求母＊＊承担责任的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第六十条的规定，判决：一、母＊＊于2009年11月30日以AA公司名义与董＊＊、辛＊＊签订的《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》合法有效。二、AA公司把玉林市城站路141号财富100大厦第十七层12号房的房产所有权证移交给董＊＊、辛＊＊。三、AA公司支付违约金给董＊＊、辛＊＊，违约金的计算：以142410元为基数，自2010年7月1日起按日3‰计付至AA公司交付位于玉林市城站路141号财富100大厦第十七层12号房的房产所有权证给董＊＊、辛＊＊之日止。四、驳回董＊＊、辛＊＊对母＊＊的诉讼请求。本案受理费260元，由AA公司负担。
本案二审审理查明：二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院二审审理认为：上诉人AA公司委托一审被告母＊＊代其与被上诉人董＊＊、辛＊＊签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人在履行该合同过程中，因被上诉人董＊＊、辛＊＊无法按合同约定办理银行按揭贷款，一审被告母＊＊又以上诉人AA公司的名义与被上诉人董＊＊、辛＊＊签订了《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》，上诉人AA公司虽然未在该补充协议盖上其公章，但其在收取被上诉人董＊＊、辛＊＊按该补充协议约定所交纳的购房款时，并未提出异议，应视为上诉人AA公司对一审被告母＊＊以其公司名义签订该补充协议的代理行为予以认可。而该补充协议约定的内容没有违反法律法规规定，属有效合同，双方当事人应严格履行。被上诉人董＊＊、辛＊＊按该补充协议约定履行交纳第一、二期购房款给上诉人AA公司的义务后，上诉人AA公司未按约定交付房屋所有权证给被上诉人董＊＊、辛＊＊，上诉人AA公司的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，被上诉人董＊＊、辛＊＊起诉请求确认该补充协议合法有效以及请求上诉人AA公司依约交付房屋所有权证和支付违约金有理有据，一审判决予以支持是正确的，本院予以维持。但一审法院在判决上诉人AA公司交付房屋所有权证给被上诉人董＊＊、辛＊＊的同时，没有按该补充协议约定判令被上诉人董＊＊、辛＊＊支付购房尾款1万元给上诉人AA公司，明显不当，本院应予纠正。鉴于一审被告母＊＊与被上诉人董＊＊、辛＊＊签订补充协议的行为属代表上诉人AA公司的代理行为，且事后实际上也是上诉人AA公司与被上诉人董＊＊、辛＊＊双方履行该补充协议。故一审法院对被上诉人董＊＊、辛＊＊主张一审被告母＊＊承担本案民事责任的诉讼请求不予支持，是正确的，本院予以维持。上诉人AA公司上诉提出关于本案涉讼补充协议无效；被上诉人董＊＊、辛＊＊未付清购房尾款给其公司，其公司有权拒绝交付房屋所有权证给被上诉人董＊＊、辛＊＊；即使该补充协议有效，其公司也没有违约行为，一审认定违约金的计算方式过高，违反法律规定等主张，未能提供充足的证据证实，本院不予采纳。因此，上诉人AA公司上诉请求撤销原判，判决驳回被上诉人董＊＊、辛＊＊的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人AA公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决：一、维持玉林市玉州区人民法院（2010）玉区法民初字第1737号民事判决第一、三、四项；二、变更玉林市玉州区人民法院（2010）玉区法民初字第1737号民事判决第二项为：上诉人广西AA置业开发有限公司把玉林市城站路＊号财富100大厦第十七层12号房的《房产所有权证》交给被上诉人董＊＊、辛＊＊，同时被上诉人董＊＊、辛＊＊交付购房款1万元给上诉人广西AA置业开发有限公司。本案一、二审受理费520元，由被上诉人董＊＊、辛＊＊负担100元，上诉人广西AA置业开发有限公司负担420元。
申请再审人AA公司不服原审判决，申请再审称：一、一、二审违反不诉请不理的原则，违法判案。被申请人在民事起诉书诉讼请求AA公司支付迟交房产证的违约金12810元。但一、二审判决将诉讼请求变更为：AA公司支付违约金给董＊＊、辛＊＊，违约金的计算以142410元为基数，自2010年7月1日起按日3‰计付至AA公司交付房产所有权证给董＊＊、辛＊＊之日止，违背法院审案不诉不理原则。二、一、二审判决的违约金计算方式违反法律规定。一、二审计算违约金为目前银行逾期还款利率每日万分之二的15倍。三、诉争房屋已经完成产权登记，在房产证办理到申请人名下之日起，该房屋的所有权已实际转移。请求撤销一、二审判决，并依法改判。
被申请人董＊＊、辛＊＊辩称，一、民事诉状诉讼请求支付违约金12810元，但是此数额仅是计算至起诉状落款时间2010年7月30日止的违约金数额，被申请人在一审开庭审理时，明确要求违约金要计算到申请再审人交房产证之日止，在庭审最后陈述中再次明确了诉讼请求。二、涉案违约金是双方当事人约定的，双方约定每延迟1天按购房款总额的3‰交纳罚金，是计算方式，不是违约金金额，是当事人的真实意思表示，因此，并不适用法律和司法解释关于对违约金过高或者过低予以调整的规定。申请人一直拒绝履行交付房产证义务是导致违约金绝对数额愈来愈大的原因。再审申请人的申请无理，应当驳回。
一审被告母＊＊既未作出陈述，也未参加本案再审诉讼。本院再审查明，原二审判决认定事实正确，再审予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案再审的争议焦点是：（一）原审作出的判决是否超出了被申请人的诉请范围。（二）原审判决违约金是否过高。
本院再审认为，本案双方当事人签订《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》约定交房产权证时间是2010年6月30日，被申请人董＊＊、辛＊＊于2010年9月6日提起诉讼，且AA公司至今不能交付讼争房屋产权，仍处违约状态，因此，被申请人董＊＊、辛＊＊在一审法院开庭审理本案中，对AA公司应支付的违约金明确提出诉讼变更请求，AA公司并无答辩意见，根据2008年4月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，其提出变更诉讼请求程序合法。二审按协议约定判令董＊＊、辛＊＊支付购房尾款1万元给AA公司并无不妥。涉案房屋AA公司未按约定交付房屋所有权证给交付董＊＊、辛＊＊，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。但董＊＊、辛＊＊未能提供其因AA公司迟延交付房屋产权证所造成损失的证据，双方当事人约定按每延迟1天按购房款总额的3‰交纳罚金的计算方式，其相应违约金属明显过高，该约定无效，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十六条的规定，综合本案的实际情况进行适当调整，AA公司应按已支付购房款132410元为基数以中国人民银行规定的金融机构计收同期同类逾期贷款利息的标准计算违约金给董＊＊、辛＊＊。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项、第二百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持本院（2011）玉中民一终字第162号民事判决第二项；
二、维持本院（2011）玉中民一终字第162号民事判决第一项中作出维持玉林市玉州区人民法院（2010）玉区法民初字第1737号民事判决的第一、四项；
三、将本院（2011）玉中民一终字第162号民事判决第一项中作出维持玉林市玉州区人民法院（2010）玉区法民初字第1737号民事判决第三项变更为：广西AA置业开发有限公司支付违约金给董＊＊、辛＊＊，违约金的计算：以132410元为基数，自2010年7月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收同期同类逾期贷款利息的标准计至广西AA置业开发有限公司交付位于玉林市城站路141号财富100大厦第十七层12号房的房产所有权证给董＊＊、辛＊＊之日止。
本案原一、二审受理费520元，由广西AA置业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨祖石
审 判 员 何桂德
代理审判员 王 翔
二〇一三年四月十六日
书 记 员 姚 莉