河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第2618号
原告兴隆县百庆物业服务有限公司。
住所地：兴隆县
组织机构代码：xxxx。
法定代表人管xx，总经理。身份证号：×××。电话：183XX****XX。
被告姚XX，住兴隆县。电话：134XX****XX。
原告兴隆县百庆物业服务有限公司与被告姚XX物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员刘中如独任审判，分别于2015年11月12日、2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告兴隆县百庆物业服务有限公司法定代表人管XX、被告姚XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我公司是依法成立的为兴隆县各小区提供物业服务的单位。被告在兴隆县大有家园小区居住，我单位为该小区业主提供物业服务，按照合同约定及《物业管理条例》的相关规定，我单位履行了自己的义务，但被告拖欠2015年物业管理费1，256.38元。请求判令被告给付拖欠的物业费1，256.38元及滞纳金90.00元。
被告辩称，第一前期的百庆物业是由大有家园小区房地产开发商移交的，原告的百庆物业有限公司入驻大有家园进行物业服务没有获得相关部门的批准。第二是百庆物业服务有限公司物业服务不达标，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1号证，物业费催缴通知复印件一张。证明被告姚XX没有交纳物业费，而且我们对他进行多次催缴。
2号证，营业执照复印件一张。
3号证资质证书复印件两张。
4号证，价格备案表复印件一张。
5号证，小区物业移交协议复印件一张。
2-5号证证明原告为大有家园小区提供物业管理服务，具有大有家园小区收取物业费的权利。
6号证，承价字（2010）4号《关于调整承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知复印件四张。
7号证，大有家园小区业主交费需知复印件一张。
6-7号证证明原告向被告收取物业管理费的依据。
8号证，反馈表复印件六张。证明我们为业主提供物业服务了，履行了物业管理职责。
9号证，全国物业管理从业人员岗位证书复印件一张。证明管XX具有从业资格。
10号证，百庆物业服务有限公司的工商登记档案一份。证明公司法人由赵XX变为管XX。
被告对原告提交的对1号证有异议，认为没有见到过书面的催缴单，也没接到过电话。对2号证有异议，认为是与赵XX签订的前期物业服务管理协议，不是管XX，和原告没有直接的法律关系。对3号证有异议，认为与案件没有关系，不是证明是住建局派来管理小区物业的。对4号证有异议，认为不能确定是否是物价局指派原告进驻大有家园小区的，不能达到证明目的。对5号证有异议，认为2014年3月20日签订移交协议，业主不知情。此外，这个日期与营业执照变更日期不符，陈XX三个字是不是本人签的不能确定。对6号证有异议，认为文件中没有明确写明原告可以向大有家园小区收取物业费。对7号证有异议，认为现在是管XX起诉我不是赵XX起诉，与被告本人没有关系。对8号证有异议，认为8号证中只有门牌号，没有本人签字。对9号证真实性没有异议，但是对关联性有异议。对10号证有异议。认为变更法人为管XX和大有家园物业没有关系，陈XX是前期物业，前期物业还没有终止。
被告为支持自己的抗辩主张向本院提交如下证据：
1号证，前期物业管理服务协议复印件两张。证明和赵XX签的物业管理合同，不是和管XX签的，我与管XX没有法律上的关系。
2号证小区照片67张。证明大有家园小区没有物业管理人员。
3号证91户业主联名签字证明六张。证明管XX的物业没有经过业主允许就进驻大有家园小区。
4号证，原告公司的股东决定、任职文件、公司章程共计6张。证明原告不是在2014年3月份接的手，而是在2015年3月9号才开始物业管理。
5号证，陈XX亲笔签字的凭证收据复印件六张。证明原告提交的5号证移交协议中的陈XX签字笔迹不一致。
原告对被告提交1号证真实性无异议，对证明目的有异议，认为百庆物业服务有限公司没有改变，只是法人进行了变更。对2号证有异议，认为达不到证明目的。对3号证有异议，认为达不到证明目的，因为这项证据上有业主是已经交纳物业费了，而且签字是打着联名签字去办房产证的名义签的。对4号证本身无异议，但认为只能证明法定代表人的更换，对证据来源有异议。对5号证没有异议。
经庭审质证，原告提交的1号证能够证明原告进行过催缴行为，2-4号证能够证明原告具有工商营业执照、物业服务管理资质及服务标准。5号证兴隆县天庆房地产开发有限公司与原告签订的大有家园小区物业移交协议复印件签订时间为2014年3月20日，原告取得营业执照时间为2009年5月26日，后因法定代表人变更于2015年3月9日，因此换发营业执照，故原告有权收取2015年的物业管理费用。6号证能够证明收取物业费相关标准。7号证大有家园小区业主缴费需知，是原告按照承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字（2010）4号文件中关于物业公司收取物业费相关标准和价格备案标准制订，所收费用符合文件规定的标准。8号证原告制作的大有家园业主物业服务质量意见反馈表，是原告针对自己的服务质量让业主打分，根据不同业主的不同满意度，能够证实原告为大有家园小区提供了物业管理服务。9号证能够证明管XX具有物业服务从业资质。10号证能够证明原告的法人变更情况。原告提交的1-10号证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的1号证据，能够证明被告与百庆物业服务有限公司签订了物业服务协议，被告是与公司签订的协议而不是个人，法人的变更不影响协议的效力。本院予以采信。被告提交的2号证只能证明拍摄当时情况，不能全面反映物业服务水平，故本院不予采信。被告提交的3号证具有真实性，但不具有关联性，本院不予采信。被告提交的4号证因没有说明证据来源，故本院不予采信。被告提交的5号证中关于陈XX签字因与本案没有关联性，故本院不予采信。
经审理查明，原告兴隆县百庆物业服务有限公司于2009年5月26日成立，资质等级为三级。2015年3月9日，该公司法定代表人变更为管XX，并在兴隆县工商行政管理局办理了变更手续。2014年3月20日，兴隆县天庆房地产开发有限公司将大有家园小区的物业管理服务移交给原告兴隆县百庆物业服务有限公司，同时双方签订了小区物业移交协议。协议约定自2014年3月20日由原告接手大有家园小区的物业管理，水、电日常维修、物业清理等由原告承担。原告依照承德市住房和城乡建设局承价字（2010）4号关于调整《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知，制定了大有家园小区的收费标准：物业费0.65元／㎡，电梯日常维护费0.45元／㎡，被告姚XX于2014年2月19日在该小区1号楼四单元11层1102室居住，面积为95.18㎡，物业管理费及电梯使用费：95.18平方米×1.1元平方米／月×12个月=1，256.38元。原告多次催要2015年度的物业管理费未果，诉至本院，要求被告给付拖欠的物业管理费、电梯使用费1，256.38元，在庭审过程中原告要求被告给付1，046.98元（95.18平方米×1.1元平方米／月×10个月=1，046.98元）及放弃滞纳金90.00元的请求。
本院认为，原告是具有三级服务资质的合法的物业服务机构，与大有家园小区开发商签订了物业移交协议，并依照相关物业管理规定为该小区住户提供了物业服务。被告在该小区居住，理应交纳物业管理费及相关费用。原告要求被告给付物业管理费、电梯使用费共计1046.98元的请求应予支持。被告称原告于2015年3月才取得营业执照，无权收取2015年的物业管理费用与事实不符，证明与开发商所签协议中关于物业费承担的约定只能约束协议的双方，对原告无约束力，故被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告称不知道原告法定代表人进行变更，对变更后的法定代表人的物业公司不予承认辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告姚XX给付原告兴隆县百庆物业服务有限公司2015年度的物业管理费、电梯使用费共计1，046.98元。该款于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘中如
二〇一五年十一月二十三日
书记员 倪 境
附页
一、判决的相关依据。
《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
二、申请执行的期限及逾期不申请执行的法律后果
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期限为2年，本案原告自判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院申请立案执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。