山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第542号
上诉人（原审被告）王树波。
被上诉人（原审原告）黄燕。
委托代理人王洳宾，山东民杰律师事务所律师。
上诉人王树波因房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨商初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，上诉人王树波，被上诉人黄燕的委托代理人王洳宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2014年5月12日，黄燕（乙方）与王树波（甲方）协商签订房屋租赁合同，约定，甲方将位于滨州市梁才办事处徐庙村房屋，属钢混结构，租赁给乙方居住使用；租赁期为8年，自2014年5月22日起至2022年5月22日止；租金按整套房屋计算，每年9000元，随市场房屋行情甲方可适当调整；乙方租赁房屋后，在不影响建筑物结构安全的前提下，可对所租赁房屋进行装修或改造，装修改造的费用可抵房租费用，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外），可移动的设施由乙方自由处置；2014年5月12日合同签字生效，装修十天不算房费，2014年5月22日起，正式算房费。后黄燕（乙方）与王树波（甲方）协商签订房屋租赁协议书，约定，甲方自愿将坐落在滨州市滨城区梁才办事处徐庙村，建筑面积为约200平方米的房屋租给乙方作为服装加工场使用；租赁期限为5年，自2014年5月22日起至2019年5月22日止；甲乙双方议定租金每年9000元，由乙方在签订合同之日交清1年租金给甲方，先付后用，以后每年相对日一次性交清下年租金，随市场房价行情，甲方可适当调整；由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修并组织施工，竣工后其维修费用凭正式发票在乙方应交纳房租中分次扣除。合同签订后，黄燕对涉案房屋所在的院子进行了搭建、装修，共计花费56000元。黄燕至今未向王树波交纳租金。2015年3月11日，王树波（出租方）与案外人盛秀蕊（承租方）签订厂房出租合同书，约定，出租方出租的厂房坐落于滨州市滨城区梁才办事处徐庙村，建筑面积540平方米；租期二年，自2015年3月11日起至2017年3月10日止；每年租金为18000元，经双方平等协商，租金一年一交，预交一年租金为18000元。该合同除落款处双方签名外，其余手写部分系黄燕的丈夫书写。案外人盛秀蕊已将涉案房屋租金18000元交付黄燕。涉案房屋自2015年3月份起由案外人盛秀蕊租赁使用。王树波主张黄燕投入的56000元改建装修费抵顶房租3年，黄燕不同意，诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，王树波支付违约金18000并返还垫付该改建费29000元（改建费56000元-黄燕2014年租金9000元-黄燕收到案外人租金18000元）。
原审法院认为，黄燕与王树波在自愿、平等基础上协商签订的房屋租赁合同及房屋租赁协议书，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。双方均应依约履行。因房屋租赁协议书签订在房屋租赁合同之后，且内容指向同一标的，应视为对房屋租赁合同的变更。关于黄燕主张的解除双方签订的房屋租赁合同。原审法院认为，根据王树波提交的2015年3月11日的厂房出租合同书，虽然该合同除落款处王树波与盛秀蕊的签名外，其余手写部分系黄燕的丈夫书写，但该合同落款处王树波签名系其本人书写，即2015年3月11日的厂房出租合同书的订立主体系王树波与案外人盛秀蕊。因涉案房屋现由案外人承租使用，黄燕承租的目的已不能实现，黄燕与王树波就涉案房屋租赁事宜已是事实上的解除，合同权利义务已终止。故对黄燕要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。关于黄燕主张的王树波支付违约金18000元。原审法院认为，因双方在房屋租赁协议履行过程中，王树波与案外人另行签订厂房出租合同书，将涉案房屋出租给案外人，但根据黄燕提交的录音，可以证实黄燕已收取案外人交纳的涉案房屋一年租金18000元。黄燕自认于2015年3月腾出涉案房屋，就涉案房屋出租给案外人的事宜，其丈夫进行了参与，黄燕应是知晓且同意的。也就是说，对于转租事宜，王树波并未违约，故黄燕主张的违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于黄燕主张的王树波返还改建费29000元。王树波辩称涉案房屋系黄燕出租给案外人，但出租合同书的订立主体系王树波与案外人盛秀蕊。黄燕因涉案房屋改建支出56000元，证据充分，法院予以认定。根据房屋租赁协议书及录音，改建费抵顶房租，事实清楚，黄燕支出的改建费系在王树波同意的情况下，对房屋增添的附属物所花费的支出。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。就黄燕承租期间的费用，王树波辩称因黄燕已于2014年6月份将涉案房屋改建完毕，租金每年9000元不包含改建后的租金。原审法院认为，因双方房屋租赁协议书约定租金每年9000元，随市场房价行情王树波可适当调整。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但审理过程中，王树波未提供证据证实双方就改建后的房屋租金事宜达成合意，且王树波自认自2014年5月22日至2015年3月份黄燕腾出止涉案房屋租金为9000元，符合情理。黄燕已收到的案外人盛秀蕊年租金18000元亦应扣减。故黄燕主张王树波返还改建费29000元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第二百二十三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王树波于本判决生效之日起十日内返还黄燕改建费29000元；二、驳回黄燕的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，由黄燕负担450元，王树波负担525元。
宣判后，王树波不服上诉称，一审法院认为被上诉人所说的房屋租金为9000元／年，是整套房屋的租金；而在证据2中第一条说明了建筑面积为约200平方米（以下简称该房屋）租给乙方作为服装加工场使用，在第三条中甲乙双方订议租金每年玖仟元整。这已经说明了9000元是200平方米的租金而不是整套房屋的租金。被上诉人所说的56000元是房子装饰完所产生的费用，而房屋租赁合同是被上诉人在没有装饰房屋之前要求和上诉人签订的，说好装饰完成之后重新签订租赁合同，而被上诉人违背了自己的承诺，一直推脱，直到现在也没有重新签订合同。之后是被上诉人同意把房屋转租的，租金也被被上诉人拿走了。上诉人出租了两年房屋，一分租金也没有得到，还要做出赔偿，是对上诉人合法权益的公然侵犯。一审法院认定事实不清，适应法律不当，请求二审法院查明事实真相，依法撤销原审判决，发回重审。
被上诉人黄燕辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持原判。第一，房屋租赁合同与房屋租赁协议书中对本案的租赁标的物的称呼虽有区别，分别称之为“整套房屋”和“建筑面积约为200平方的房屋”，但是被上诉人注意到该两份协议书于同一日签订，签订之时本案的房屋没有进行搭建、维修，而两份书证均提到允许上诉人对房屋进行搭建、维修。也就是说双方明知租赁房屋的组成范围，不仅包括签订合同之时的现状房屋，而且还必然包括将来搭建、维修新增添的附属房屋。双方对将来新增添的房屋的归属权做出明确约定，所有权归属于上诉人，租赁期限内的房屋的使用权归属于被上诉人。而被上诉人租赁房屋用于经营服装生意，必然考虑到垫付费用会产生利息损失，在此情形下被上诉人之所以垫付高额的搭建维修费用，显然是考虑到整套房屋9000元／年，并且可以抵顶房屋，相比较而言具有经济利益，才同意垫资搭建维修房屋。所以本案应该9000元／年计算并折抵租金。第二，上诉人声称搭建后的房屋面积过大，不应按每年9000元计算，根据民事诉讼证据规则的规定，上诉人的行为属于主张合同条款发生变更，应就引起合同变动的事实承担举证责任。在原一审程序中，原审法院已经告知上诉人进行举证并限定了举证责任期限，上诉人未在举证责任期限内提交任何证据。综上所述，上诉人的上的上诉理由不能成立，请求法庭驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人提交了手写合同一份，用以证实黄燕曾亲口承诺搭建的房屋抵顶房租，9000元除外。该合同显示的书写时间为2014年5月13日，王树波自认该合同的实际书写时间早于显示的书写时间，也早于其余两份合同的书写时间。二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为双方协商的9000元租赁费所涵盖的租赁标的是王树波既有房屋部分，还是包含黄燕新修建部分在内的整套房屋。诉讼双方均认可因租赁事宜先后签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议书》，两份协议在租赁时间上由“八年”缩短为“五年”，在租赁的标的由“整套房屋”变为“建筑面面积约为200平米”，租赁目的由“居住使用”变为“服装加工场使用”，在两份合同的内容发生重要变更的情形下，应以双方均认可的后一份合同为准。该合同明确约定的黄燕租赁的是王树波200平米左右的房屋，对于院落部分、后续搭建的房屋是否属于租赁，是否收取租金及租金的数额等问题均未作出明确约定。
对于是否就院落部分及后续搭建房屋收取租金的问题。王树波主张双方曾口头达成协议就院落及后续搭建部分的租赁费进行进重新协商并签订合同。黄燕主张租赁费9000元包含正房、院落部分及后续搭建的全部建筑面积，不再另行对院落和后续搭建部分收取租赁费。本案中，王树波与黄燕曾在诉前共同协商同意将房屋租赁于案外人盛秀蕊，且由王树波与盛秀蕊签署了租赁协议，由黄燕之夫起草了部分协议内容，并最终由盛秀蕊将房租直接打入黄燕账户。在该过程中，王树波完全有机会就院落及后续搭建房屋的租赁费问题要求双方进行书面的确认，但事实上，王树波只是在其与盛秀蕊签订的《厂房出租合同》明确约定租赁标的为“建筑面积按为540平米”的厂房，而未与黄燕就该问题补充达成任何书面协议。王树波一方面主张院落和后续搭建房屋黄燕需另行支付租赁费，另一方面许可黄燕在其院落内搭建房屋，收取案外人盛秀蕊支付的租金，并最终搬离该院落。王树波关于黄燕需另行支付院落和搭建部分租赁费的主张，既与其外在的表现行为相互矛盾，又缺乏证据予以证实，应承担举证不能的不利后果其上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费975元，由上诉人王树波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩现文
审 判 员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 纪菲菲