湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民初字第00214号
原告：武汉丽岛物业管理有限公司。
被告：汪勇。
委托代理人：夏翠丽。
原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称：丽岛公司）诉被告汪勇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由代理审判员许加强适用小额诉讼程序，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告丽岛公司的委托代理人李骏，被告汪勇的委托代理人夏翠丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽岛公司诉称：原告丽岛公司2004年以来为武汉东湖新技术开发区某某小区提供物业服务，被告汪勇系该小区2栋2单元102室业主，自2011年1月1日以来未交纳物业服务费。为维护合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告汪勇支付2011年1月1日至2015年7月31日期间的物业费3239元，并支付违约金972元（原约定标准为每日万分之五，只按本金的30%主张权利）；2、本案诉讼费用由被告汪勇负担。
被告汪勇辩称：被告汪勇系案涉房屋业主，对原告丽岛公司诉称的房屋面积、物业费标准及欠缴物业费的时间段无异议，但对原告丽岛公司提供的物业服务有异议，其不符合约定标准，主要对其撤销保安岗亭一事异议较大，所以未交费。某某三期靠近南湖大道的正门在2010年前有岗亭及保安值守，可出入，后原告丽岛公司私自撤销岗亭及保安，将该门上锁禁行，经业主争取后，也只开一扇小门供人员持卡进出，不允许车辆出入，也无人值守，导致安全没有保障，小区内被盗严重，被告汪勇家里也发现过小偷攀爬。另外，原告丽岛公司2011年未经业主同意就张贴涨价方案，后胁迫业委会同意从2014年起按照其上涨后的标准收费，但未见其服务质量；有两年多时间没有与业委会签订服务协议，对该期间的服务费不认可；原告丽岛公司多年来没有按约对小区铁质大门及围栏进行养护、更换，对小区公共区域和绿地内的垃圾、宠物粪便未及时清理打扫等。
经审理查明：被告汪勇系某某小区三期2栋2单元102室房屋（属多层住宅一楼，建筑面积88.02平方米）业主，于2008年6月收房入住，并签订《临时管理规约》，约定按规定交纳物业服务费等。原告丽岛公司由开发商选定，为该小区提供前期物业服务。
2010年6月30日，原告丽岛公司与武汉市某某业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定服务期自2010年7月1日至2011年6月30日，如乙方服务符合合同相关规定且愿意继续按本合同条款履行服务义务时，双方同意将委托服务期限自动延长1年，当累积委托服务期限满后，由业主委员会决定是否再行续约；原告丽岛公司应当提供公共部位及公共设施的日常维修（含电梯、绿地、安防系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备等）养护和管理，公共绿地等养护与管理，清洁卫生，公共秩序，车辆进出停放管理，安全协防（包括安全监控、巡视、门岗执勤，保证安防设施运行有效等）等服务；物业服务费多层住宅0.6元／月每平方米，高层住宅0.9元／月每平方米，物业服务成本构成包括员工工资及社保福利、共用部位、公共设施设备的日常运行维护费用（单项1000元以内）、清洁卫生费、绿化养护费等内容；业主或物业使用人按半年或年度交纳物业服务费（第一个月31日前），等内容。该合同到期后，原告丽岛公司继续提供了物业服务。
2014年10月24日，原告丽岛公司和武汉市某某业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期从2014年1月1日至2015年12月31日；服务内容包括公共部位及公共设施设备的管理维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护和安全协防等；物业费多层住宅0.8元／月每平方米，小高层住宅每月每平方米1.2元，业主或使用人每半年或一年交费，具体时间为第一个月31日前，业主未按时足额交费，按物业年费用值的5%支付违约金；公共部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支；等内容，并约定了各项服务标准。
原告丽岛公司实际连续提供物业服务至今。被告汪勇依约交纳了2011年1月1日以前的物业服务费。案涉房屋所在的某某三期住宅临近南湖大道有东、西两处出入口，2010年以前均可供人员、车辆进出。2010年下半年，原告丽岛公司撤除东侧出入口岗亭，后在该出入口安设门禁系统，只供人员刷卡进出，锁闭原车辆出入大门，而车辆均从西侧出入口进出。被告汪勇认为，撤除岗亭及锁闭大门系原告丽岛公司为减少成本单方进行，未经业主或者业委会同意，严重影响业主进出，无保安值守导致小区安全性下降，系违约行为，多次与原告丽岛公司发生争议，并主要以此为由，未交纳2011年1月1日以后的物业费。诉讼中，原告丽岛公司未就该项变动提供小区业主、业主委员会同意的材料或其他依据，述称主要理由是作消防通道，以及物业管理调整。
被告汪勇当庭陈述了其未按时交纳物业费的其他理由（同答辩意见），并提交了部分小区现状照片，从照片显示，小区围栏确有破损，公共绿地垃圾及动物粪便存在未及时清理的情况。对此，原告丽岛公司认为，原告丽岛公司发布涨价方案只是告诉业主已向业委会发函准备涨价；对围栏进行了日常维护，如有损坏进行更换，三期围栏部分已更换，部分因为责任主体有争议，以及业委会筹资不足的原因尚未更换；绿化、卫生按时间节点早晚处理，饲养宠物产生粪便垃圾的问题已向业主进行提示，但部分业主未引起重视；并认为被告汪勇提交的照片不是其欠费时间段的反映，因物业服务是有区段性的，照片材料关联系不足。
以上事实，有当事人陈述、《临时管理规约》、《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、照片等证据在卷佐证。
本院认为：在某某小区成立业主大会业主委员会前，原告丽岛公司由小区开发商选定提供前期物业服务，在小区成立业主大会业主委员会后，由小区业主委员会续聘其提供物业服务，符合法律规定。上述《临时管理规约》中关于物业服务的内容、《物业管理服务合同》、《物业服务合同》，主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对原告丽岛公司和小区业主均具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告丽岛公司提供了物业服务，被告汪勇依约应当交纳物业服务费用，同时原告丽岛公司履约质量与约定标准确有差异之处，被告汪勇有权予以监督，并要求继续履行、采取补救措施等，但如以其履约中有瑕疵或一般违约行为为由拒绝交纳物业服务费，会使双方权利义务关系失衡，没有法律依据。根据审理查明的实际情况，案涉小区三期原设计有两处出入口，且在业主购房、入住时均可出入并有保安值守，其后原告丽岛公司撤除临南湖大道东侧门岗并限制出入，未能提供经小区业主或业主委员会同意的证明或其他依据材料，该项变更对小区业主出入及生活便利、安全确有一定不利影响，另原告丽岛公司日常履约中在卫生及公共维护方面确有不足。本院根据双方均有违约的实际情况，酌情确定被告汪勇欠缴期间的物业服务费按85%计算，并对原告丽岛公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。在2011年7月至2013年12月原告丽岛公司未与小区业主委员会签订书面合同的期段，因双方2010年6月30日合同有顺延期限的约定，且原告丽岛公司实际履行了物业服务，该期间可参照原合同标准计取服务费用。
因此，被告汪勇应交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业服务费1616.05元（88.02平方米×0.6元／月／平方米×36月×85%）、2014年1月1日至2015年7月31日期间的物业服务费1137.22元（88.02平方米×0.8元／月／平方米×19月×85%），合计2753.27元（1616.05元＋1137.22元）。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告汪勇于本判决生效之日起七日内向原告武汉丽岛物业管理有限公司支付2011年1月1日至2015年7月31日期间的物业服务费2753.27元；
二、驳回原告武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪勇负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 许加强
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李姿树