北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初2113号
原告：李保全，男，1976年3月14日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：李喜泉，男，天津市宝鑫宇进出口贸易有限公司员工，住天津市西轻区。
被告：中国投融资担保股份有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心431房间。
法定代表人：闫钧，总经理。
委托诉讼代理人：张琳钰，北京市航舵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李春书，北京市航舵律师事务所实习律师。
被告：魏日赛，女，1974年6月19日出生，汉族，住福建省宁德市周宁县。
被告：陈贵方，男，1971年5月16日出生，汉族，住福建省宁德市周宁县。
原告李保全与被告中国投融资担保股份有限公司天津分公司（以下简称中投保天津分公司）、魏日赛、陈贵方执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李保全及其委托诉讼代理人李喜泉，被告中投保天津分公司的委托诉讼代理人张琳钰、李春书到庭参加诉讼。被告魏日赛、陈贵方经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李保全向本院提出诉讼请求：1、对天津市北辰区X路1202号（以下简称1202号）房产停止执行;2、诉讼费由中投保天津分公司承担。事实和理由：2012年11月7日，李保全依法购买魏日赛、陈贵方名下1202号房屋，支付购房款后持有魏日赛、陈贵方交给李保全的房产证。李保全实际占有魏日赛、陈贵方交付的上述房屋，对该房屋进行了装修，并使用至今。2013年3月19日，中投保天津分公司在诉讼中申请查封该房屋，妨碍李保全办理房屋变更登记。根据《公司法》第14条、《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，中投保天津分公司申请查封或拍卖该房屋缺乏法律依据。
被告中投保天津分公司辩称，一、现有证据表明李保全不具备排除强制执行所必须具备的四个条件，李保全应该就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益所依据的事实承担举证责任，否则其应当承担不利后果。1、李保全未能证明其与被执行人陈贵方之间存在真实的房屋买卖关系，《天津市房产买卖协议》系中投保天津分公司查封涉案房产后，陈贵方逃避债务与案外人恶意串通的结果。2、李保全在法院查封前并未支付全款也未合法占有该不动产。3、该房产不能过户，李保全显然存在过错。二、中投保天津分公司在诉讼中依法保全涉案房产，现依据生效判决处置执行标的合法有效。
被告魏日赛、陈贵方未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1202号房屋于2011年7月4日取得房地证，登记的权利人为魏日赛。2011年9月8日，1202号房屋办理了抵押登记，抵押权人为深圳发展银行股份有限公司天津分行，抵押注销日期为2012年11月13日。2012年11月12日，1202号房屋办理了抵押登记，抵押权人为刘峰，抵押数额500万元，抵押注销日期为2013年3月18日。
2012年11月12日，陈贵方、魏日赛向刘峰出具委托书，委托刘峰对1202号房屋办理如下委托事项：代为办理出售上述房产相关的银行贷款手续及一切事宜；协助买方办理签订上述房屋的买卖协议。产权转移登记及银行贷款手续，若买方的银行贷款未批复则协助买方去房管局解除上述房屋的买卖协议，退首付款及税费的相关手续，且协助买方转行办理银行贷款手续等，以受托人名义开立上述房屋交易房款的账户存折，办理存款、收取房款等一切相关事宜。委托期限为2012年11月12日至2013年11月11日。天津市北方公证处对上述委托书进行了公证。
2013年1月29日，本院立案受理了原告中投保天津分公司与被告陈贵方、魏日赛等追偿权纠纷四案。在案件审理过程中，应中投保天津分公司的财产保全申请，本院于2013年3月6日作出（2013）海民初字第7651号民事裁定书。2013年3月19日，本院对陈贵方名下位于天津市北辰区X路805号(以下简称805号)房屋、魏日赛名下1202号房屋予以查封。次日，本院对魏日赛名下天津市河西区X路1909号（以下简称1909号）房屋予以查封。
2013年5月20日，李保全以房屋买卖合同纠纷为由将魏日赛、陈贵方诉至天津市北辰区人民法院，称其与魏日赛、陈贵方于2012年11月7日签订《天津市房产买卖协议》，约定由其购买魏日赛、陈贵方名下1202号房屋，价格560万元。协议签订后，其将全部购房款支付给魏日赛、陈贵方，魏日赛、陈贵方随后将1202号房屋交付原告。诉请要求魏日赛、陈贵方将1202号房屋过户至李保全名下。魏日赛、陈贵方承认李保全所主张的事实，但认为卖房价偏低，要求李保全给付50万元补偿款，否则不同意办理过户手续。天津市北辰区人民法院认为：魏日赛、陈贵方承认李保全在本案中主张的事实。对李保全主张的事实该院予以确认。房产买卖协议系双方真实意思表示，且内容合法有效。李保全依约给付魏日赛、陈贵方全部购房款后，魏日赛、陈贵方亦将房屋交付李保全使用，魏日赛、陈贵方未依约协助李保全及时办理房屋所有权转移登记手续，为此应承担全部法律责任。鉴于该房屋于2013年3月18日被北京市海淀区人民法院查封，目前不具备办理所有权转移登记条件。该院于2013年6月5日作出（2013）辰民初字第2003号民事判决，判决驳回李保全的诉讼请求。
本院于2013年11月13日作出（2013）海民初字第7651号民事判决书。上述判决生效后，中投保天津分公司向本院申请执行。李保全作为案外人提出执行异议，本院于2015年作出（2015）海执异字第213号执行裁定书，驳回李保全的异议。
另查，2014年，天津市三和热力有限公司以供热合同纠纷为由将李保全起诉至天津市北辰区人民法院，要求李保全支付1202号房屋2012年至2014年两个年度的供热费35954.08元，并提交了（2013）辰民初字第2003号民事判决作为该案证据。李保全未应诉答辩。天津市北辰区人民法院于2014年8月12日作出（2014）辰民初字第1242号民事判决书，支持了天津市三和热力有限公司的诉讼请求。2015年11月10日，天津市北辰区人民法院向李保全作出执行通知书。
审理中，李保全提交一份《天津市房产买卖协议》，其上记载：出卖人（甲方）魏日赛，买受人（乙方）李保全。甲方自愿将1202号房屋转让给乙方，建筑面积367.96平方米，房屋价款560万元。乙方应于协议签订当天给付不少于84万元，剩余房款应于2012年11月12日前一次性支付给甲方指定的账户。甲方须于2012年11月30日前，将该房产及相关证明交付乙方。协议订立后，双方应在6个月内到房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续。办理产权转移登记所需的全部税费由乙方承担。落款时间2012年11月7日。
此外，李保全在另案中还提交另外两份《天津市房产买卖协议》，主张其在2012年11月7日还同时以38万元的价格购买了魏日赛名下1909号房屋，以190万元的价格购买了陈贵方名下805号房屋。
李保全提供银行凭证及银行账户明细，证明其向陈贵方、魏日赛支付了三套房屋的购房款，其中：建设银行客户回单记载，2012年11月7日，郝某向瑞天翔公司汇款88万元。中信银行账户明细记载，2012年11月7日，李保全向瑞天翔公司汇款91万元。中国工商银行个人业务凭证记载，2012年11月12日，李保全向陈贵方汇款469万元。李保全主张88万元中包括805号房屋的购房款50万元及1909号房屋的购房款38万元。91万元及469万元为1202号房屋的购房款。李保全主张郝某系其公司工作人员。
李保全主张三套房屋均系通过天津迅航房地产经纪公司购买，提交了盖有天津市和瑞房产置换有限公司合同专用章的房屋中介费收据1张及盖有该公司合同专用章的证明。
李保全主张陈贵方、魏日赛2012年11月12日将1202号房屋交付给其使用至今，提交2015年11月3日天津长瀛物业管理有限责任公司证明一份及2015年12月14日天津市北辰区北仓镇长瀛御龙湾社区居委会出具的证明一份，其上均载明：李保全自2012年12月起在1202号底商办公至今。李保全在庭前询问时陈述1202号房屋其经营贸易公司使用；在开庭时，李保全陈述其购买1202号房屋后打算租出去，但因为被查封，导致其不敢出租了。
庭前询问时，李保全称其在2013年春天的时候对1202号房屋进行了装修；开庭时，李保全称其系购买后即进行了装修，因为是冬天，所以装修时间比较长，至少装修了快半年，提供了一份《天津市小型建设工程施工合同》。
李保全认可魏日赛在2012年11月12日将1202号房屋办理抵押登记的情况其知晓，抵押权人与其没有关系。
以上事实，有原告李保全提交的房地证、（2015）海执异字第213号执行裁定书、（2013）辰民初字第2003号民事判决书、开庭笔录、（2014）辰民初字第1242号民事判决书、（2015）辰执字第2134号执行通知书、《天津市房产买卖协议》、《天津市小型建设工程施工合同》、证明、银行客户回单、银行个人业务凭证、银行账户明细，被告中投保天津分公司提交的公证委托书、房地产登记簿查询证明、（2013）海民初字第7651号民事裁定书、财产保全案件执行结果、生效证明等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，首先，李保全提交天津市北辰区人民法院作出的民事判决书，作为其购房、付款及实际占有使用房屋的证据，但该判决书形成于本院查封之后，不具有直接排除本院执行的效力。其次，李保全主张双方系于2012年11月7日签订的房屋买卖协议，但陈贵方、魏日赛于2012年11月12日向刘峰出具的委托书内容为委托刘峰出售房屋,前后矛盾。再次，李保全提交的物业公司及居委会开具证明的时间均在本院查封之后，因缺乏查封前的客观证据予以佐证，不足以证明其在本院查封前实际占有1202号房屋的事实；其对1202号房屋的装修及实际使用情况的陈述前后也不一致。再次，按照李保全主张，其在2012年11月12日已付清全部购房款560万元，但其当日却同意魏日赛将1202号房屋抵押给刘峰，抵押数额500万元，并办理了抵押登记手续，明显不符合常理；双方在房屋买卖合同签订后，不但未办理1202号房屋买卖的网签登记手续，且在房屋买卖协议中将过户时间约定为协议签订并付完房款后6个月内，亦不符合常理，也实际造成1202号房屋未能办理过户登记的结果。综上，李保全提出的异议不符合上述条款规定的条件，其权利不能够排除对1202号房屋的执行，本院不予支持。
被告魏日赛、陈贵方经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，不影响本院依据查明的案件事实，依法作出裁判。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告李保全的全部诉讼请求。
案件受理费70元，原告李保全已预交，由其自行负担。
公告费260元，原告李保全已预交，由其自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 唐盈盈
人民陪审员 陆友才
人民陪审员 袁淑丽
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 黄妍妍