广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初2232号
原告：珠海市和美物业管理服务有限公司，住所地珠海市斗门区城南白藤二路3号康裕花园7栋1单元101房，统一社会信用代码914404005723643286。
法定代表人：杨卫华，总经理。
委�诉讼代理人：杨立华，该公司员工。
委托诉讼代理人：王杰夫，广东亚太时代律师事务所律师。
被告：谢雨洋，男，1989年1月9日出生，汉族，住江苏省常州市戚墅堰区。
委托诉讼代理人：田俊，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘诗晨，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。
被告：姚琪，男，1983年8月19日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
委托诉讼代理人：田俊，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘诗晨，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。
原告珠海市和美物业管理服务有限公司（以下简称和美公司）诉被告谢雨洋、姚琪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和美公司的委托诉讼代理人王杰夫，被告谢雨洋、姚琪的委托诉讼代理人田俊、刘诗晨到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告和美公司向本院提出诉讼请求：1.被告谢雨洋向原告支付2013年4月起至2016年8月的物业服务费51091.74元、停车服务费5740元、公摊电费117.54元、水费2791.8元、电费7239.96元；2.被告谢雨洋向原告支付滞纳金93628.74元（从2013年4月16日起算，每日按物业服务费的千分之三，暂计至2016年8月15日）；3.被告姚琪对被告谢雨洋的上述债务承担连带清偿责任；4.二被告承担本案的全部诉讼费用。原告在庭审中将诉讼请求变更为物业服务费、停车费计至2016年11月，滞纳金计至实际付清之日止。事实和理由：原告是为珠海市恒基房产开发有限公司（以下简称恒基公司）开发的位于珠海市斗门区湖心路1088号五洲家园（原称曦城水岸花园）提供物业服务的公司，被告谢雨洋向恒基公司购买了五洲家园第22栋X别墅，面积为389.42平方米，并于2013年3月31日收楼。收楼之后，被告谢雨洋并没有按照《前期物业管理服务协议》的约定，按月向原告交纳物业管理服务费、停车服务费、水电费等费用，拖欠至今已达三年多的时间，期间原告多次催讨，二被告均不予理睬。被告姚琪是被告谢雨洋的代理人，使用该房屋，应对被告谢雨洋的上述债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院。
原告和美物业对其诉称向本院提交如下证据：
1．《商品房买卖合同》一份，拟证明被告谢雨洋向恒基公司购买了涉案别墅；
2.《前期物业管理服务协议》一份，拟证明被告谢雨洋应当向原告支付的各项费用的计算标准；
3.《业主临时管理公约》一份，拟证明涉案房产的业主和非业主使用人均应承担的义务，被告姚琪在业主�栏签名，接收了涉案房屋；
4.《住宅质量保证书》一份，拟证明被告姚琪在住宅质量保证书的业主一栏签名，被告姚琪已经在2013年3月31日接收了涉案房产；
5．授权委托书一份，拟证明被告姚琪是涉案房屋的名义产权人，被告姚琪作为被告谢雨洋的代理人办理了涉案房产的相关事宜，另一代理人是被告姚琪的父亲姚显伟，该授权委托书是由被告姚琪及其父亲姚显伟在2013年3月29日提交给恒基公司的；
6．业主入住登记表一份，拟证明涉案房屋已经于2013年3月31日由被告姚琪接收，涉案房屋的真正业主为被告姚琪，同时也是实际使用人；
7．水电表照片二份，拟证明截止到原告起诉之前被告使用水、电的使用情况；
8．业主验楼记录表一份，拟证明被告姚琪于2013年3月31日接收了涉案房产；
9．民事起诉状一份，拟�明被告谢雨洋在2013年11月22日提出诉讼，请求为变更规划造成的损失赔偿和支付逾期交付的违约金，违约金是计算至2013年4月1日，由此可见，被告也是认可房屋的交付时间是2013年3月31日；
10．民事裁定书一份，拟证明被告谢雨洋因为觉得诉讼无理，所以不敢将诉讼进行下去，而自行撤回诉讼的事实；
11．交楼通知一份，拟证明原告向被告姚琪发出了收楼通知；
12．不动产产权证书一份，拟证明涉案房产的建筑面积及竣工时间；
13．情况说明一份，拟证明原告委托恒基公司与谢雨洋签订《前期物业管理服务合同》；
14．《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》一份，拟证明涉案房产带有两个地下车位；
15．资质证书一份，拟证明原告具有从事物业服务的资质。
被告谢雨洋辩称，涉案房屋物业尚未交付使用，前期物业管理服务协议尚未发生法律效力。被告谢雨洋已向法院另案起诉恒基公司，案号为（2016）粤0403民初2189号。关于房屋尚未交付的有关事实与本案存在直接关联。就原告诉请的内容而言，被告谢雨洋认为原告未提交具有物业管理资质的证明文件，依照珠海市物业管理条例，其是否具有物业管理资质以及涉案的前期物业管理服务协议是否有效，由法院作出认定。原告要求支付的物业服务费是按每月每平方米3.2元的标准计算的，超过了珠海市关于物业服务费和停车费的政府指导价标准，因此原告主张的标准不能作为本案裁决的适用标准。关于公摊电费、水费的项目，因为物业尚未使用，也不应当发生。原告要求的滞纳金标准为每日千分之三远远高于法定的标准，属于约定过高的情形，同时即便存在未及时缴纳物业服务费的情形，实际也不会给原告造成其�损失，请求法院依法调低。即便原告认为被告接受使用了涉案物业，但是因为本案的特殊情况，被告谢雨洋一直在与恒基公司沟通关于房屋河道变更以及物业减免等相关情况，被告谢雨洋不交纳物业服务费也确实事出有因，本案在诉前调解期间，被告与原告也进行了协商确认，原告的员工表示只能按之前协商的减免两年的物业管理费的方式处理，这印证了被告关于不交纳物业服务费的陈述，也就是说被告对于不交纳物业服务费不存在任何过错和故意，再次截止开庭前被告谢雨洋从来没有收到任何原告关于催要物业服务费的通知。
被告谢雨洋对其辩称没有向本院提交证据。
被告姚琪辩称，同意被告谢雨洋的上述意见，同时被告姚琪仅仅是在2013年3月1日前接受谢雨洋的委托，代为处理涉案房屋的寻购、洽谈以及银行按揭手续，从来没有作为被告谢�洋的代理人验收、接收涉案房屋，也谈不上使用该房屋，原告要求被告姚琪承担连带清偿责任缺乏明确的事实与法律依据。
被告姚琪对其辩称没有向本院提交证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4、6、9、10、11、12、13、14、15的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。原告提交的证据5、7、8没有其也证据予以佐证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年9月20日，原告作为甲方，被告谢雨洋作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，约定双方就乙方购买“曦城水岸花园”第22栋X交付使用后提供前期物业管理有关问题达成一致意见，特签�本协议，乙方所购物业类型为住宅，建筑面积389.42平方米（以房地产权证确权面积为准），本物业建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方在本物业交付使用后实施前期物业管理。甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，并按照建筑面积每月每平方米3.2元收取物业服务费用（仅联排住宅）；乙方自办理房屋交付手续或视为房屋已交付之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前，乙方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。室内自有车位，每月缴交70元室内停车场服务费（含公共设施日常维修、道路维护、保安人员巡视等服务内容）；服务期限从本物业交付使用或视为交付使用之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。该协议落款处甲方签章�恒基公司盖章，乙方签章处为被告谢雨洋签名。2016年11月23日，原告向本院出具情况说明称其当时委托恒基公司与被告谢雨洋签订了该合同。
2013年3月31日，被告姚琪与原告签订《业主临时管理公约》、与原告及恒基公司签订《住宅质量保证书》，并在《业主入住登记表》上签名确认，该业主入住登记表上登记的入住人员为姚显伟、谢幼莉。
位于珠海市斗门区湖心路1088号22栋X的房产的权属人为被告谢雨洋，建筑面积389.18平方米，于2015年12月10日办理产权登记。该房产有两个地下车位。
本院认为，原告在庭审中向本院出示了涉案小区的《前期物业服务合同》和《业主临时管理公约》，上述证据可以证明原告为被告谢雨洋房产所在小区提供了物业服务，被告谢雨洋作为涉案小区的业主，实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告谢雨洋支付拖欠的物业服务费、停车服务费等，依法有据，本院予以支持。
《前期物业服务合同》约定的物业服务费为每月每平方米3.2元，每个自有车位每月缴纳停车服务费70元。因此从2013年4月1日至2016年11月30日的物业服务费为54796.54（389.18平方米×3.2元×44个月）、停车服务费为6160元（2个×70元×44个月）。
被告谢雨洋抗辩称涉案房产尚未交付使用，原告收取物业服务费等费用没有依据。本院认为，根据原告提交的证据，涉案房产已于2013年3月31日交付使用，而且现已办理产权登记。被告谢雨洋该抗辩，没有依据，本院不予采纳。
原告主张被告谢雨洋支付公摊电费，但其没有提供公摊电费的相关证据，本院无法核实被告谢雨洋应当分摊的公摊电费数额，因此本院对原告该�求不予支持。
原告主张的水、电费，应由供水、供电部门分别收取，原告主张其为被告谢雨洋垫付了上述费用，但其没有提供相关证据予以证明，故本院对原告该请求不予支持。
关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际上是拖欠物业服务费的违约金。《前期物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原告请求被告谢雨洋支付从2015年4月1日起至实际付清物业服务费之日的滞纳金。被告谢雨洋抗辩称双方约定的滞纳金过高，要求本院予以调低。本院认为，被告谢雨洋拖欠物业服务费应根据上述合同约定承担相应的违约责任，原告请求被告谢雨洋支付上述违约金依法有据，但双方约定的滞纳金的计算标准，经核算相当于年利率109.5%，明显高于被告谢雨洋欠付物业服务费可能给原告造成损失，被告谢雨洋的该抗辩依法有据，本院予以采纳。结合被告谢雨洋欠付物业服务费可能给原告造成的损失，本院确定被告谢雨洋按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的滞纳金。
原告主张被告姚琪是涉案房产的实际使用人，应当对被告谢雨洋所欠上述费用及滞纳金承担连带责任。但是原告提供的证据仅能证明被告姚琪代被告谢雨洋办理了相关手续，不能证明被告姚琪是实际使用人，故本院对原告的该请求不予支持。
被告抗辩原告主张的物业服务费超过了珠海市的政府指导价，应当按照政府指导价确定物业服务费。本院认为，根据《珠海市物业服务收费管理办法》第七条：“物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。实行包干制的物业服务收费，业主大会成立之前的住宅实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后或按照《珠海市物业管理条例》的规定不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会职责的住宅实行市场调节价”和第十二条：“实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并签订服务合同”的规定，由于涉案房产属于别墅，按上述规定物业服务费实行市场调节价，故被告该抗辩没有依据，本院不予支持。
综上所述，原告请求被告支付物业服务费和停车费，依法有据，本院予以支持。原告请求的滞纳金过高，本院予以调整。原告请求的公摊电费、水、电费没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适�〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告谢雨洋于本判决生效之日起七日内向原告珠海市和美物业管理服务有限公司支付2013年4月1日至2016年11月30日的物业服务费54796.54元；
二、被告谢雨洋于本判决生效之日起七日内向原告珠海市和美物业管理服务有限公司支付上述欠缴物业服务费的滞纳金（以当月欠缴的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率从欠缴当月计至本院确定的付款日）；
三、被告谢雨洋于本判决生效之日起七日内向原告珠海市和美物业管理服务有限公司支付停车服务费6160元；
四、驳回原告珠海市和美物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3596元，减半收取1798元（原告已预交），由原告珠海市和美物业管理服务有限公司负担1116元，被告谢雨洋负担682元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 董 凯
二〇一六年十二月五日
书记员 黄晓敏