北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3261号
上诉人（原审原告）陈修霞，女，1976年4月17日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李亚昆，北京颐合中鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某，女，1959年7月9日出生，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京市第九十四中机场分校，住所北京市朝阳区首都机场燕翔西里**号。
法定代表人：陈某，校长。
委托诉讼代理人：王志刚，北京威诺律师事务所律师。
上诉人陈修霞因与被上诉人王某、原审第三人北京市第九十四中机场分校（以下简称九十四中）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初64773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈修霞及委托诉讼代理人李亚昆，被上诉人王某，原审第三人九十四中委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈修霞上诉请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初64773号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人之间房屋租赁关系于2011年10月9日终止；2本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实部分不清，应当部分予以撤销。庭审中，被上诉人对上诉人提供证据的真实性、合法性、关联性均予认可。上诉人与被上诉人就临街铺面房存在房屋租赁合同关系，双方租赁关系于2011年10月9日终止。
王某辩称，同意一审判决。
九十四中述称，同意一审判决，但我方认为一审判决认定陈修霞和王某之间存在租赁协议是错误的。
陈修霞向一审法院提出诉讼请求：请求确认我与王某之间房屋租赁关系于2011年10月9日终止，并要求王某承担继续占用临街铺面房的损失。事实和理由：2005年8月13日，北京天竺佐登妮丝美容院（乙方）与王某（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将临街铺面房共计150平方米出租给乙方，仅作为美容院经营；租期五年，自2005年9月30日至2008年9月30日止；租金在2005年9月30日至2008年9月30日期间为115000元/年，三年共计345000元整；租金在2008年9月30日至2010年9月30日期间为135000元/年，共计270000元整。合同签订后，王某将房屋提供给佐登妮丝美容院使用，佐登妮丝美容院积极履行支付房屋租金的义务，也一直合法使用涉案房屋，直至上述《房屋租赁协议》期限届满。合同期限届满后，双方于2010年10月22日再次签订《房屋租赁协议》，双方在该协议约定，佐登妮丝美容院继续承租涉案房屋，租期为一年，自2010年10月10日至2011年10月9日止，房屋租金为150000元/年。该协议签订后，陈修霞继续租赁使用涉案房屋，并按时足额支付房屋租金。续租期限届满后，双方未再行签订房屋租赁协议，佐登妮丝美容院将涉案房屋交还王某，自此双方的房屋租赁合同关系终止。佐登妮丝美容院成立于2006年9月26日，为个体工商户，经营者为陈修霞。2012年7月16日，佐登妮丝美容院依法注销。陈修霞、王某双方签订两次租赁合同，租赁期限自2011年10月9日已经届满，此后，双方未再续签租赁合同，双方的房屋租赁关系自此终止，陈修霞也将涉案房屋返还王某，陈修霞与涉案房屋再无关联，因涉案房屋所产生的任何纠纷均与陈修霞无关。故我诉至法院，望判如所请。
王某一审辩称，2010年1月1日我作为陈修霞的代理人与九十四中签订了《房屋租赁合同》，陈修霞提交的《房屋租赁协议》是我和陈修霞之间的事，我不认可我与北京天竺佐登妮丝美容院之间的租赁合同关系。我与陈修霞之间的委托代理关系自2011年10月9日陈修霞搬离了租赁房屋之后终止，因为房屋中还有我的物品，此后一直闲置。
九十四中一审陈述意见，我方对王某与北京天竺佐登妮丝美容院之间的租赁合同不清楚，我方只认可我方与北京天竺佐登妮丝美容院之间的租赁合同。诉争房屋最早在八十年代末九十年代初由王某承租，2007年左右双方租赁到期后，王某作为北京天竺佐登妮丝美容院委托代理人与我方签订了新的租赁合同，2010年1月1日，双方续签合同至2010年12月31日，合同到期后，因为王某是陈修霞的委托代理人，因此我方口头要求腾房，但是房屋一直被占用。2014年3月3日召开承租户会议，王某作为北京天竺佐登妮丝美容院代表出席，并在出租房屋清退工作会议签到表签到，由于北京天竺佐登妮丝美容院拒不腾退，我方于2014年4月24日起诉至北京市朝阳区人民法院，王某经法院传唤到庭，称其只是代理人，也找不到陈修霞，因此法院决定公告送达，该案判决陈修霞向我方腾退房屋并支付房屋使用费，判决已生效。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院对相关证据和事实认定如下：
1、北京天竺佐登妮丝美容院（以下简称美容院）成立于2006年9月26日，系个体工商户，经营者为陈修霞。2012年7月16日美容院经北京市工商行政管理局机场分局核准注销。
2、2005年8月13日，王某（甲方）与北京市佐登妮丝美容有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将临街铺面房共计150平方米租给乙方，仅作为美容院经营；租期为五年，自2005年9月30日至2010年9月30日。合同落款乙方签字：韩荣鑫。陈修霞称合同签订时，韩荣鑫是北京市佐登妮丝美容有限公司的总经理，美容院实际由该公司开办，因陈修霞是公司员工，登记注册时使用了陈修霞的身份信息。韩荣鑫出具书面证言，证明其于2005年至2011年在北京佐登妮丝美容院工作，是美容院的员工，2005年8月13日，证人代表美容院与王某签订《房屋租赁协议》。王某对证人证言没有意见。
3、2010年10月22日，王某（甲方）与美容院（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将临街房屋租给乙方，面积共计150平方米，仅作为美容院经营；租期为一年，自2010年10月10日至2011年10月9日。合同落款乙方签字：唐世红。陈修霞称唐世红是美容院的业务经理。唐世红出具书面证言，证明其于2009年至2011年在北京佐登妮丝美容院工作，是美容院的工作人员，2010年10月22日，证人代表美容院与王某签订《房屋租赁协议》。王某对证人证言没有意见。
4、王某认可2011年10月9日之后陈修霞已经搬离了诉争房屋，此后房屋由王某控制。
5、2010年1月1日，九十四中（出租方、甲方）与美容院（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租期2010年1月1日至2010年12月31日。合同乙方加盖美容院印章，王某作为委托代理人签名。作为合同附件形成时间为2010年的委托书，内容为：“兹有北京天竺佐登妮丝美容院法人陈修霞委托王某办理与贵校房屋租赁事宜，望贵校给予工作支持。”该委托书加盖有美容院印章。王某对该合同及委托书真实性无异议，称委托书是美容院一位副总出具的，合同上的美容院印章是美容院一位主管加盖的。陈修霞称其不控制美容院印章，韩荣鑫当时管理印章，经核实其称从未在合同以及委托书上盖过章。
6、2014年4月24日，九十四中起诉陈修霞租赁合同纠纷一案，经一审法院审理认为九十四中与陈修霞之间租赁合同已于2010年12月31日租期届满，双方未续签合同，九十四中已证明其明确要求陈修霞于租期届满后腾退租赁标的物，故陈修霞2011年1月1日后继续占用租赁标的物缺乏事实和法律依据。该案判决陈修霞限期将诉争房屋向九十四中腾退，并按每日一百九十二元支付自2011年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费。该判决书已生效。
一审法院认为,2010年10月22日陈修霞、王某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，陈修霞实际履行合同至2011年10月9日，将房屋向王某进行了腾退。另查明事实，生效判决书已确认九十四中与陈修霞之间租赁合同2010年12月31日租期届满，九十四中对于超出租期的租赁关系不认可，故陈修霞与王某之间租赁合同约定租期超过2010年12月31日的部分应认定为无效，陈修霞要求确认合同于2011年10月9日终止，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回陈修霞全部诉讼请求。
本院经审理查明的上述事实与一审查明的事实一致。但在一审审理中，一审法院已裁定准许陈修霞撤回其要求王某承担继续占用临街铺面房的损失的请求，一审法院对此书写有误，本院予以纠正。
二审中，各方当事人没有提交新证据。
本院认为：根据本案查明的事实，生效判决已对陈修霞与九十四中之间的租赁合同于2010年12月31日租赁期限届满作出了确认。虽然陈修霞提交了与王某于2010年10月22日签订了《房屋租赁协议》，但因九十四中对超出租期的的部分不予认可，故该《房屋租赁协议》中租期约定超过2010年12月31日的部分应属无效。尽管陈修霞实际履行合同至2011年10月9日，并将房屋向王某进行了腾退。但在部分租期无效的情况下，陈修霞要求确认双方租赁关系于2011年10月9日终止的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决结果并无不当，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费525元，由陈修霞负担（已交纳）。
二审案件受理费1050元，由陈修霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 夏 莉
审 判 员 付 辉
二〇一七年三月二十九日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月