温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0303民初4442号
原告：郑依凡，女，1969年12月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县，
委托诉讼代理人（特别授权）：马文兵，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市下城区延安路528号11、12层，统一社会信用代码：91330000717611474R。
负责人：胡德。
委托诉讼代理人（特别授权）：李小于、赵炫晔，浙江泽商律师事务所律师。
第三人：温州飞龙汽车集团有限公司，住所地：温州市温州大道768号，统一社会信用代码：91330303712509964G。
法定代表人：王玉琴。
委托诉讼代理人（一般授权）：张存明，浙江蓝汇律师事务所律师。
原告郑依凡与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：信达公司）、第�人温州飞龙汽车集团有限公司（以下简称：飞龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月30日、12月14日二次公开开庭进行了审理。原告郑依凡的委托诉讼代理人马文兵、被告信达公司的委托诉讼代理人李小于、第三人飞龙公司的委托诉讼代理人张存明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑依凡向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人签订的租赁合同合法有效，其租赁权应当受到保护；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月，原告与第三人飞龙公司的法定代表人王玉琴口头约定，原告租用第三人所有的坐落于温州市温州大道768号厂房，用于汽车维修，租期15年，租金先付10年。原告于2011年7月27日转账400万元给王玉琴，用于支付租金。第三人厂房内设备一直未腾�，原告多次催促第三人腾空厂房并签订《房屋租赁合同》。2012年11月16日原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，第三人将厂房交付给原告，双方约定：出租房屋包括办公用房、维修车间、仓库等约计1970平方米，三楼、其他建筑物962.8平方米、附属场地500平方米供原告免费使用。原告注册了温州易车汽车维修有限公司。原告、温州易车汽车维修有限公司和第三人于2013年6月10日签署协议书，增加温州易车汽车维修有限公司为共同承租人。2013年6月20日原告将一楼车间800平方米、仓库200平方米、接待室、小车间200平方米合计1200平方米承包给案外人温州盛通汽车维修有限公司经营，承包期限为2013年6月12日至2026年6月11日，因债务问题免除33个月承包费，从2017年3月1日起承包费每月37000元。2015年11月16日原告和温州易车汽车维修有限公司将承租房产办公楼二、三层建筑面积1732.8平方米、附属场地500平方米合计2232.8平方米出租给案外人温州故事文化创意产业园投资开发有限公司，转租租期12年，年租金36万多元。上述房产现由温州盛通汽车维修有限公司、温州故事文化创意产业园承租后占有、使用。因第三人负债，该房产被法院查封，原告向温州市龙湾区人民法院提出执行异议，但被法院于2017年8月1日作出的（2017）浙0303执异20号执行裁定书驳回。基于上述事实，原告认为：一、其与第三人签订的租赁协议系双方真实意思表示，属于有效合同；二、根据“买卖不破租赁”原则，原告成立在先的租赁权可以对抗被告成立在后的抵押权，应当得到保护。
原告郑依凡为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证，证明原告主体资格；
2、工商登记信息，证明被告主体资格；
3、工商登记信息，证明第三人的主体资格；
4、房屋租赁协议书、银行转账凭证，证明原告与第三人存在租赁关系和支付租金的事实；
5、三方协议书，证明追加温州易车汽车维修有限公司为共同承租人的事实；
6、承包经营协议、银行转账凭证，证明原告将房屋以承包的方式交由温州盛通汽车维修有限公司使用的事实；
7、告知函、复函，证明飞龙公司同意原告转租的事实；
8、房屋租赁合同、银行转账凭证，证明温州易车汽车维修有限公司将房屋转租给温州故事文化创意产业园投�开发有限公司的事实；
9、温州市龙湾区人民法院（2017）浙0303执异20号执行裁定书，证明原告申请执行异议被驳回的事实。
10、郑依凡实际经营情况说明以及报销凭证、收款收据、转账交易凭证，证明原告郑依凡、温州易车汽车维修公司、温州盛通汽车有限公司在2013年6月之后将承租房屋水电费转入飞龙公司账户，由飞龙公司出具收据。
被告信达公司辩称：原告主张租赁关系设立在抵押前证据不足。1、租赁合同不具有法律效力，系原告与第三人恶意串通签订的。租期长达15年，一次性支付10年租金400万，不符合常理。2、原告提供的证据不足以证明其汇给王玉琴400万是用于支付第三人租金。3、租赁合同没有经过备案登记。4、第三人飞龙公司在设定抵押前确认涉案房产不存在出租情形，且原告也未占有、使用该房产。
被告信达公司向本院提交以下证据：中国农业银行股份有限公司最高额抵押合同、房地产抵押清单，证明第三人明确表示涉案房屋在抵押前不存在出租情形。
第三人飞龙公司辩称：1、第三人飞龙公司对原告诉称的事实没有异议。2、第三人与原告确实存在房屋租赁关系，双方意思表示真实。3、第三人对原告主张的租赁合同有效并要求保护其租赁权没有异议。
第三人飞龙公司向本院提交以下证据：王玉琴的情况说明一份，以证明涉案房屋出租给郑依凡的事实以及其收取的租金，公司有入账的情况。
因案件审理需要，本院调取执行案件相关证据：1、郑依凡于2017年7月6日的谈话笔录，陈述其承租涉案厂房并于2013年6月20日转他人经营温州盛通汽车维修有限公司；2、王玉琴于2017年6月29日的谈话笔录，陈述郑依凡占有其厂房的时间是租金支付后一年，其收取的租金主要用于还债，未转入公司账户。3、证人陈某的谈话笔录，陈述其系盛通汽车维修有限公司、温州故事文化创意产业园投资开发有限公司的法定代表人，两家公司先后承包、承租涉案厂房，其已付租金180万元，包括债务抵销的98万元。
对原告提供的证据，经庭审出示，被告信达公司质证如下：对证据1-3，合法性、真实性、关联性没有异议。对证据4，合法性、真实性、关联性均有异议，该合同是原告与第三人恶意串通签订的，损害了我公司利益，不存在真实的租赁合同关系。原告未实际占有、使用该房屋。原告汇给王玉琴的400万与本案不具有关联性。对证据5-8，合法性、真实性、关联性均有异议。对证据9，合法性、真实性、关联性没有异议；对证据10，合法性、真实性、关联性均有异议，此证据不能证明原告待证事实，而且水电费一直由飞龙公司缴纳。第三人飞龙公司对原告所举证均没有异议。本院审查认为，原告提供的证据1-3、5-10符合证据的真实性、合法性与关联性，对其证明力予以认定；证据4，根据房屋租赁合同约定的租期、租金支付方式及租赁时间，结合原告支付租金时间等来看，不符合常理。被告异议合理，对其证明力在下文综合其他事实再行阐述。
对被告提供的证据，经庭审出示，原告郑依凡质证如下：对该证据关联性有异议，原告承租房屋面积超过抵押合同上抵押房屋的面积，原告不清楚第三人以哪部分房屋提供抵押。第三人飞龙公司质证如下：对该�据真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告的待证事实。诉争房屋面积1800多平方，剩余部分属于违章建筑。本院审查认为，被告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，对其证明力予以认可。
对第三人提供的证据，经庭审出示，原告郑依凡质证如下：对该证据无异议，该情况说明所陈述承租及租金支付情况与我方陈述一致。被告信达公司质证意见如下：该证据所陈述的情况是不真实的。本院审查认为，情况说明对于租金是否有入账的解释与王玉琴于2017年6月29日谈话笔录中关于这一问题的解释存在矛盾，且并无其他证据材料辅佐证明，因此对这一证据证明力本院不予认可。
对本院调取的证据，经庭审出示，原告郑依凡质证如下：对该证据三性均无异议，证人证言均属实。被告�达公司质证如下：证据1，上面原告的陈述不是事实。原告承租之后将涉案房屋全部转租他人，说明原告并未实际占有厂房。证据2，王玉琴陈述交付郑依凡厂房的时间为租金支付一年后，该陈述与郑依凡关于租赁厂房交付时间相矛盾，王玉琴的谈话不符合客观事实，系虚假陈述，另外谈话中提及资金没有转入公司账户。证据3，陈某的陈述并不属实。第三人飞龙公司质证意见如下：对证据1，真实性、合法性、关联性均无异议，但对郑依凡与王玉琴之间还有无其他资金往来这一事实无法确认。对证据2、3，真实性、合法性、关联性均无异议。本院审查认为，对该三份证据的形式真实性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案证据使用，证明力结合其他证据综合认定。
根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：中�农业银行股份有限公司温州城东支行与飞龙公司金融借款纠纷执行一案，经本院作出的（2013）温龙商初字第1847号民事判决书认定，被告飞龙公司应偿还原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行借款本金人民币500万元及利息、复利、逾期罚息；借款本金人民币350万元及利息、复利、逾期罚息；借款本金人民币675万元及利息、复利、逾期罚息；如飞龙公司未履行上述确定的债务，中国农业银行股份有限公司温州城东支行对飞龙公司坐落于温州市温州大道768号的抵押房产及土地使用权（房产权证号：温房权证经济技术开发区字第030010号，土地使用权证号：温国用[2011]第5-204519号）的拍卖或变卖所得价款在最高限额人民币2800万元范围内享有优先受偿权。案件已经生效并进入执行程序。期间，原告信达公司转让取得该债权。
本院在执�过程中，于2014年5月19日对涉案房产进行了查封，原告以其承租涉案房产在本案抵押权设立前，其租赁权应受法律保护为由向本院提出执行异议，本院于2017年8月1日作出（2017）浙0303执异19号执行裁定书，驳回原告执行异议，原告不服，遂原告向本院提起诉讼。
经查，2011年7月27日，原告郑依凡向第三人飞龙公司法定代表人王玉琴账户转账400万元整。2012年11月16日，原告与第三人飞龙公司签订《房屋租赁合同》，双方约定飞龙公司将位于温州大道768号办公用房、维修车间、仓库等附属场地共计1970平方米面积，整体出租给原告作为汽车销售、维修、办公等功能使用。租期为15年，自2012年11月16日起至2027年11月15日止，年租金42.550万元，租金10年一次性缴纳，飞龙公司给予原告10%的优惠，即382.968万元。2013年6月10日，原告、温州易车汽�维修有限公司和第三人飞龙公司签署协议书，增加温州易车汽车维修有限公司为共同承租人。2013年6月20日，原告将一楼车间800平方米，仓库200平方米，接待室、小车间200平方米，合计1200平方米承包给案外人温州盛通汽车维修有限公司经营，承包期限为2013年6月12日至2026年6月11日。其中关于承包费支付方式写着：鉴于飞龙公司在经营期间尚欠材料供应商的材料款98万元，飞龙公司将该材料款转移给原告，现双方同意由温州盛通汽车维修有限公司承担飞龙公司98万元的债务，郑依凡免除温州盛通汽车维修有限公司33个月（122.1万元）的承包费。其后经第三人同意，原告和温州易车汽车维修有限公司又于2015年11月16日将涉案房产办公楼二、三楼（面积1732.8平方米），附属场地500平方米，合计2232.8平方米租给案外人温州故事文化创意产业园投资开发有限公司，转租租期为12年�年租金36万余元。该涉案房产现由温州盛通汽车维修有限公司、温州故事文化创意产业园全部占有使用。
本院认为，案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利并由此可排除法院的强制执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。
本案中，原告主张其在抵押前已租赁涉案房产，但从在案证据及相关事实看，原告提供的证据尚未达到证明其主张事实的存在具有高度可能性的程度。理由如下：1、原告与第三人签订房屋租赁协议书，约定年期15年，�已按协议书约定一次性支付10年租金400万元。本案原告与被告均系商事主体，悉知非住宅房屋的市场价值和市场规则，双方签订在租赁协议中约定租期15年和一次性付清10年巨额租金的支付方式不符合商业惯例。另外，就原告与温州盛通汽车维修有限公司签订的《承包经营协议》中关于承包费支付方式中提及的98万元材料款，原告述称在2012年11月交接的时候，第三人飞龙公司将设备留给原告，双方约定由原告替第三人飞龙公司偿还材料供应商98万元欠款。但是这一事实却没有在书面合同中予以约定，亦不符合常理。2、根据原告与第三人签订《房屋租赁合同》日期为2012年11月16日，原告一次性支付400万租金的时间是2011年7月27日来看，租金支付早于合同订立时间，此种交易方式明显违背常理，亦有悖于一般社会交易惯例。3、原告诉称第三人已将涉案房产于抵押前交付，但却无法提供相应水、电费等证据，也未能提供有效证据证实其在签订上述租赁合同后房产抵押前已占有使用涉案房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能提交证据证明其已于2012年12月31日前已实际占有租赁涉案房屋的事实。综上所述，原告与第三人签订的租赁合同真实性存疑，且未提交证据证明其主张的租赁权设定早于被告享有的抵押权设定。因此，原告关于确认其与第三人之间租赁关系合法有效这一诉请，本院不予支持。原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法�第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告郑依凡的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告郑依凡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 黄晓艳
人民陪审员 陈继秀
人民陪审员 董铜章
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 吴渊颖