上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2861号
原告刘承棨，男，1981年1月2日生，汉族，住上海市。委托代理人王耀龙，上海邦耀律师事务所律师。被告张红霞，女，1978年7月27日生，汉族，住江苏省丹阳市。被告谭海江，男，1975年12月8日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。两被告共同委托代理人吴润民，上海市申华律师事务所律师。原告刘承棨诉被告张红霞、谭海江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，本院于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告刘承棨及其委托代理人王耀龙、被告张红霞、谭海江及其委托代理人吴润民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘承棨诉称，原被告经案外人住商不动产居间介绍签署房屋买卖合同，约定原告将位于上海市宋园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，合同约定被告应当在2015年10月31日前与原告共同向房地产交易中心申请办理过户转让手续。合同签订后原告积极配合被告提供房屋和个人的相关资料，配合被告申请办理房屋贷款，并将房屋审税前所有手续提供给中介并催促被告与居间方尽快办理过户手续。2015年10月30日居间方告知原告被告因贷款审批未获批不能按时过户。双方多次协商，直至2015年11月20日，被告均未至交易中心办理过户手续。2015年11月24日，原告向被告发出解除合同通知书要求解除合同。原告认为，原告出售系争房屋属于置换房屋，因被告未及时与原告办理过户导致原告成为限购对象无法进行房屋置换，造成原告损失，故原告起诉至法院，要求：一、判令原被告签订的编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同于2015年11月29日解除；二、判令两被告共同向原告支付逾期过户违约金276,000元；三、判令两被告共同赔偿原告经济损失30,000元；四、诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回要求被告赔偿经济损失30,000元诉请。被告张红霞、谭海江辩称,不同意原告诉请。原被告之间不存在解除合同的事由。被告已经另案起诉要求继续履行合同。原告向被告主张违约金也没有合同和事实依据。经审理查明,上海市宋园路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为原告刘承棨，建筑面积37.41平方米，房屋用途为居住。2015年8月23日，原告(卖售人、甲方)刘承棨与被告(买受人、乙方)谭海江、张红霞签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方通过上海住商房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于宋园路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积37.41平方米。甲乙双方经协商一致，同意房地产转让价款为1,380,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。甲乙双方确认，在2015年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理，即每逾期壹日，乙方应向甲方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方面解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后七个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。补充条款(一)第1条约定甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后于2015年10月31日前(含当日)至上海市徐汇区房地产交易中心办理房屋过户手续。第7条有关乙方贷款的特别约定：(1)若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至上海市徐汇区房地产交易中心办理过户手续前补足该不足部分；(2)乙方应于签约后10个工作日内备齐贷款资料(以银行要求为准)办理银行贷款审批申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15个工作日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。第8条约定甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三(付款协议)约定甲乙双方经公平、友好协商达成如下付款协议，共同遵照执行：1、乙方于签约当日支付甲方第一笔房款人民币500,000元(内含定金人民币100,000元)；2、乙方以贷款方式支付甲方第二笔房款人民币880,000元整，该笔款项乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户。被告谭海江在买卖合同上载明居住地址为黄浦区青莲街XXX弄XXX号。合同签订后，被告按约支付了500,000元房款(包含100,000元定金)后未支付剩余房款。后被告未在2015年10月31日前办妥贷款手续亦未用现金补足剩余房款。2015年10月31日，原被告均未至交易中心办理过户手续。原告于2015年11月17日向被告发送催告函，要求被告于2015年11月20日与原告前往徐汇区房地产交易中心办理产权过户手续，若被告不配合视为根本违约，原告将要求被告承担总房价款20%的违约责任。2015年11月24日，原告向被告发出《解除通知书》，认为被告未按约办理申请过户手续，且在原告给出的宽限期内仍未履行，故原告要求解除合同，被告于2015年11月29日前到上海与原告协商解约事宜。被告收到该解约通知。另查明，两被告已另案起诉原告，要求继续履行房屋买卖合同。庭审中，被告自认贷款于2015年12月7日之前审批通过。以上事实，除原被告当庭陈述外，另有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《解除合同通知书》、被告提供的定金及房款收据、过户催告函、EMS快递查询单等书证佐证，本院予以确认。原告提供的催告函及邮寄凭证，经质证，被告认为其未收到，本院认为原告按照被告买卖合同预留的居住地邮寄材料，故予以认定。庭审后，原告表示其同意在合同解除后，在扣除被告应承担的违约金后剩余房款返还给被告。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的房地产买卖合同，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现根据合同约定，原被告应在被告办妥贷款审批手续后于2015年10月31日前至交易中心办理过户手续，现被告未于2015年10月31日前通过银行的贷款审批，也未用现金补足剩余房款，导致双方均未至交易中心办理过户手续，被告的行为构成违约，被告抗辩原告迟延提供材料，未提供充分证据，本院不予采纳。由于原告发出的解除通知到达被告的时间不确定，故根据合同约定，原告要求解除合同及以房价款20%主张逾期过户违约金的诉请，理由正当，本院予以支持，但合同解除之日为本判决生效之日。合同解除后，被告支付的500,000元房款应予以返还。现原告同意扣除被告应付违约金后返还被告剩余房款，由本院依法予以处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告刘承棨与被告张红霞、谭海江签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、原告刘承棨于本判决生效之日起十日内返还被告张红霞、谭海江房款500,000元；三、被告张红霞、谭海江于本判决生效之日起十日内支付原告刘承棨违约金276,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,760元，由被告张红霞、谭海江负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年六月二十七日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。