广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终2060号
上诉人（原审被告）：卢立凤，女，1964年10月22日出生，汉族，住广东省新丰县。
委托诉讼代理人：卢立广(系卢立凤的妹妹)，住广东省新丰县丰城街道人民东路29之**号。
上诉人（原审被告）：卢立广，女，1974年8月3日出生，汉族，住广东省新丰县。
被上诉人（原审原告）：温仲清，男，1955年12月27日出生，汉族，住广东省新丰县。
委托诉讼代理人：刘国庆（系温仲清的女婿），住广东省广东省新丰县。
原审被告：卢立能，1970年11月6日出生，汉族，住广东省新丰县。
原审被告：卢立就，男，1976年8月3日出生，汉族，现住广东省新丰县。
上诉人卢立凤、卢立广因与被上诉人温仲清、原审被告卢立能、卢立就房屋买卖合同纠纷一案，不服新丰县人民法院（2016）粤0233民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人卢立广（亦是上诉人卢立凤的委托代理人）、被上诉人温仲清及其委托诉讼代理人刘国庆、原审被告卢立能、卢立就到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢立凤、卢立广的上诉请求：撤销一审判决，依法确认温仲清与卢立能、卢立就于2004年8月31日签订的《购房协议》无效。事实与理由：本案涉案的房产至今仍登记在卢立凤、卢立广已逝父亲卢深荣名下。2004年8月31日，卢立凤、卢立广的母亲仍健在，母亲至2006年3月9日才去世，该房屋至今都未按继承法分割。卢立能、卢立就对该房屋根本没有处分权，当时作为产权共有人的卢立凤、卢立广母亲及卢立凤、卢立广姐妹均未签名，所以卢立能、卢立就越权所签的合同自始无效。请求二审法院依法支持和卢立凤、卢立广的请求，对该房屋待卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就按继承法继承分割后再作处置。
温仲清辩称，温仲清向卢立能、卢立就两兄弟买的房，而且已经付清了钱，现在卢立能、卢立就反悔了，要收回房子，就应按照现在的市场价格退回购房款给温仲清。第一次房屋买卖合同时的价款约定是3万元的，当时卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就都签名同意的。购房款3万元也支付给了卢立凤的丈夫。第二次的房屋买卖合同改为28000元的原因就是卢立凤独吞了所有钱，所以才产生这个问题。温仲清同意一审判决。
卢立能述称，认可卢立凤、卢立广的上诉意见。
卢立就述称，温仲清称与卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就签订过合同，要拿出证据来。卢立能、卢立就与温仲清签订合同后，温仲清是分期付款给卢立就的，一直到2012年才把所有款项支付给卢立就。卢立就认可卢立凤、卢立广的上诉意见。
温仲清向一审法院起诉请求：1、要求确认温仲清与卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就于2004年8月31日签订的《购房协议》有效，买卖关系成立；2、要求卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就协助将房屋所有权过户给温仲清；3、本案的所有诉讼费由卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就负担。
一审法院认定的事实：本案涉案的房屋位于新丰县丰城镇东风路7号农业局家属楼第四层（房屋所有权证：粤房字第××号），产权是卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就的父亲卢深荣所有。温仲清与卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就是亲戚关系，租赁涉案房屋居住。卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就父亲卢深荣于2002年12月30日逝世。2003年12月份，卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就将涉案的房屋以30000元价格卖给温仲清，温仲清将此购房款支付到卢立凤爱人李继养的账户上，卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就出具收条。后卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就之间产生矛盾，卢立能将收条收回。2004年8月31日，卢立能、卢立就与温仲清签订购房协议，又将涉案的房屋以28000元的价格出售给温仲清。卢立能、卢立就在温仲清支付的30000元中收取温仲清的购房款28000元，余下的2000元由卢立凤爱人李继养退回给温仲清。温仲清支付购房款后，收取该房的房屋所有权证并在该房居住至今。2006年3月9日，卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就母亲逝世。2016年1月6日，温仲清向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，后以庭外协商解决为由，撤回了起诉。2016年4月25日，温仲清提起本案诉讼。
一审法院认为，涉案房屋的所有权人卢深荣逝世后，其遗产继承人即本案的卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就将房屋卖给温仲清，是双方在自愿的基础上达成的，虽然后来因其它原因造成温仲清与卢立能、卢立就两人签订房屋合同，但涉案的房屋一直都是由温仲清居住使用，卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就母亲及卢立凤、卢立广都未有异议，现卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就母亲已逝世，而卢立凤、卢立广在本案诉讼中也未向一审法院提出答辩和应诉，主张房屋买卖无效，因此，该院认定卢立凤、卢立广对涉案房屋的买卖是默认同意的。本案的房屋买卖合同虽然手续不完善，但该房温仲清是支付了合理的报酬购买，是善意取得并在该房居住至今，且房屋所有权证卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就亦移交给温仲清收执，所以，该院认为该房屋买卖关系成立。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”和《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，温仲清要求卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就协助将房屋所有权过户给温仲清名下的请求，合理合法，该院予以支持。卢立凤、卢立广经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对温仲清所诉及所提供证据进行抗辩和质证的权利，该院依法缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年10月11日作出（2016）粤0233民初251号民事判决：限卢立能、卢立就、卢立凤、卢立广于判决发生法律效力后30日内协助温仲清将位于新丰县丰城镇东风路7号农业局家属楼第四层（房屋所有权证：粤房字第××号）的房屋产权过户到温仲清名下。案件受理费50元，由卢立能、卢立就、卢立凤、卢立广共同负担，限在判决生效后5天内向一审法院交纳。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据上诉人卢立凤、卢立广的上诉请求，本案争议焦点为：一、温仲清与卢立能、卢立就于2004年8月31日签订的《购房协议》是否有效。二、温仲清要求卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就协助将房屋所有权过户给温仲清的请求能否支持。
一、关于温仲清与卢立能、卢立就于2004年8月31日签订的《购房协议》是否有效的问题。本案中，涉案房屋的所有权人卢深荣去世后，该房屋的第一顺位继承人即是其配偶、子女和父母，本案的卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就四人及其母亲在世时均是该房屋合法的继承人。在卢立凤等人未对涉案房屋进行分割前，其五人对该房屋属共有。卢立能、卢立就与温仲清签订的《购房协议》并没有共有人卢立凤、卢立广以及其母亲的签名确认，且卢立凤、卢立广在二审期间明确表示不同意该《购房协议》，故卢立能、卢立就的行为属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，卢立凤、卢立广以卢立能、卢立就在与温仲清签订《购房协议》时未取得卢立凤、卢立广以及母亲的同意为由，主张合同无效，应不予支持。
二、关于温仲清要求卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就协助将涉案房屋所有权过户给温仲清的请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，虽然卢立能、卢立就与温仲清签订的《购房协议》有效，但由于该房屋还涉及其他共有权人的权利，该协议能否履行需要得到其他共有权人的确认。由于卢立凤等人的母亲已经去世，即该房屋的共有权人为卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就，在卢立凤、卢立广明确表示不同意履行该协议的情况下，该协议无法履行。即温仲清要求卢立凤、卢立广、卢立能、卢立就协助将涉案房屋所有权过户给温仲清的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，温仲清可以另行向卢立能、卢立就主张权利，要求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
综上所述，卢立凤、卢立广的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销新丰县人民法院（2016）粤0233民初251号民事判决；
二、确认温仲清与卢立能、卢立就于2004年8月31日签订的《购房协议》有效；
三、驳回温仲清的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由卢立能、卢立就负担。温仲清已向一审法院预交案件受理费50元，由一审法院予以退回。卢立能、卢立就应向一审法院交纳50元。
二审案件受理费50元，由卢立能、卢立就负担。卢立凤已向本院预交案件受理费50元，由本院予以退回。卢立能、卢立就应向本院交纳50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茜
审 判 员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一七年三月七日
书 记 员 罗智健