安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00922号
上诉人（原审被告）：合肥拓佳投资发展有限公司。
法定代表人：黄昕衍，董事长。
委托代理人：倪磊，该公司员工。
委托代理人：丁茜，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，组织机构代码56897801-X。
法定代表人：陈世荣，董事长。
委托代理人：胡安杨，安徽众城高昕律师事务所律师。
委托代理人：李益如，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人合肥拓佳投资发展有限公司（以下简称拓佳公司）因与被上诉人合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第01033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
庐阳国资公司原审诉称：2010年3月16日，合肥市庐阳商业控股有限公司（以下简称庐阳商控公司）与拓佳公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，庐阳商控公司将位于合肥庐阳区合瓦路与义井路交汇处的三栋房产（建筑面积合计为11750.61平方米）租赁给拓佳公司使用，租赁期限为20年，免租期9个月。租赁价格为：第一年度每月每平方米20元，以后逐年递增，每年在上一年度的标准上递增3%。租金支付方式为按月支付，在每个月25日之前支付下个月的租金。2010年9月25日，庐阳商控公司与拓佳公司对《房屋租赁合同》进行变更，双方签订了《变更协议》。该协议确认免租期从2010年10月1日起计算，根据该协议起租期为2011年7月1日。另，根据2011年3月1日合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会庐国资（2011）4号文《关于授权管理国有资产的通知》的规定，庐阳商控公司的所有资产由庐阳国资公司经营管理，债权债务由庐阳国资公司享有和负担。
庐阳商控公司将房屋交付拓佳公司后，拓佳公司开始装修并招租。免租期9个月到期后，拓佳公司未按约定支付租金。至2013年2月25日，拓佳公司拖欠租金1294694元。根据合同约定，不按照合同约定时间支付租金，每延迟一天拓佳公司每天应按拖欠金额的千分之一支付违约金。考虑到该违约金约定过高，庐阳国资公司按照6个月同期银行贷款利率的四倍标准计算违约金。拓佳公司自2011年6月25日至2013年7月31日拖欠房租2502210元，应支付违约金557960元。综上，庐阳国资公司依法诉至法院，请求判令：1、拓佳公司立即支付庐阳国资公司拖欠的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）、违约金1849192元（按照拖欠金额每日0.1%计算至2013年2月25日）。
案件审理过程中，庐阳国资公司将诉讼请求变更为：1、拓佳公司支付庐阳国资公司拖欠的租金2502210元、违约金557960元（截至2013年7月31日）；2、本案诉讼费用由拓佳公司负担。
拓佳公司原审辩称：2010年3月16日，在合肥市庐阳区商务局牵头下，拓佳公司整体承租涉案房屋，并根据政府指定开展整体招商运营工作。后拓佳公司与庐阳国资公司签订《房屋租赁合同》及《变更协议》。双方达成契约的基础及实现合同的目的是庐阳国资公司协调政府，为拓佳公司提供满足经营农贸市场的房屋及一定的经营环境。拓佳公司以此为基础，进行整体运营，获得盈利并支付庐阳国资公司租金。拓佳公司未能及时支付租金具有事实依据：1、涉案房屋系国有资产，合肥市庐阳区商务局、庐阳国资公司与拓佳公司在前期洽谈过程中即告知拓佳公司，该项目将由中菜市搬迁入驻。且在合同中明确约定要求合肥拓佳投资发展有限公司优先为中菜市搬迁经营户提供铺位。但事实是中菜市并未搬迁入驻。虽然双方就此情况签订《变更协议》对经营农贸市场的面积予以缩减，但庐阳国资公司误导拓佳公司进行投资经营，拓佳公司为此承受设计、工程改造等重大损失，且该涉案房屋并不能建设大型市场，进而导致拓佳公司经营难以维系，合同目的未能实现，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。2、庐阳区商务局与庐阳国资公司一直未能创造经营农贸市场的环境条件。周边管理区域的临时摊贩一直未能清理，造成拓佳公司所经营的农贸市场遭受重大冲击，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。3、为了进一步管理和规范，庐阳国资公司、庐阳区商务局及部分街道部门联合干预，要求拓佳公司降低经营商户费用，拓佳公司的市场行为被迫附加政府职能，导致拓佳公司承受额外损失。4、双方原本约定适用经营农贸市场的房屋二层部分，因结构特殊，无法提供用以经营农贸市场，亦难以开展其他经营。后选择经营快捷酒店，但因房屋原因，造成无法办理经营证照，为此该酒店经营者一直拖欠拓佳公司租金。庐阳国资公司应就此减免房屋租金。5、对拓佳公司经营农贸市场的行为，政府曾给予30万元补贴款，该笔补贴款应从诉讼标的中予以直接抵扣。6、庐阳国资公司于2011年4月21日将房屋图纸及电梯交付拓佳公司，间接造成拓佳公司大量经济损失，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。7、涉案房屋存在漏水等质量问题，但庐阳国资公司维修不到位，漏水问题一直存在，严重影响了拓佳公司及其客户的正常经营，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。8、根据《房屋租赁合同》约定，房屋物业由拓佳公司管理，但房屋物业一直由景鸿物业管理公司负责，且庐阳国资公司无法变更管理物业。在实际经营过程中，景鸿物业通过收取溢价电费、强行要求接受外围物业服务等方式，给公司造成重大经营损失，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。9、合肥市合瓦路作为涉案房屋的主要通道之一，曾在公司经营期间封闭施工。阜阳路长期修高架桥期间，对合瓦路影响也非常大。根据庐阳区《房屋租赁暂行办法》，可享受不超过50％至70％的租金减免，庐阳国资公司也应就此减免房租。庐阳国资公司主张的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）不符合事实，且其主张的违约金计算标准及数额明显过高。请求法院依据事实和减免理由，确认拖欠的租金。综上，请求依法驳回庐阳国资公司的诉讼请求。
原判认定：2010年3月16日，庐阳商控公司与拓佳公司签订《房屋租赁合同》，双方约定，庐阳商控公司将位于合肥庐阳区合瓦路与义井路交汇处的三栋房屋租赁给拓佳公司使用，房屋包括阳光地带1#、2#主楼一、二层，东侧3#商业楼地上三层及地下负一层，建筑面积合计为11750.61平方米（实际建筑面积为11653.56平方米）。双方还约定，免租期为9个月，租赁期限为20年，自免租期届满之日起计算。租赁价格为：第一年度每月每平方米20元，以后逐年递增，每年在上一年度的标准上递增3%。租金支付方式为按月支付，先付租金后使用，每月支付一次，在每个月25日之前支付下个月的租金。双方还约定，不支付或者不按时支付租金达一个月，在收到书面通知后不予补交的，拓佳公司除补交租金外，还应支付每天按拖欠金额的千分之一标准计算的违约金。合同签订后，因中菜市及周边其它农贸市场尚未拆迁改造等原因，庐阳商控公司、拓佳公司于2010年9月25日签订《变更协议》，对《房屋租赁合同》的部分内容进行了变更。其中协议第五条约定，鉴于租赁房屋现已交付并具备装修改造条件，免租期自2010年10月1日起算。2011年3月1日，合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会下发庐国资（2011）4号文件，授权庐阳国资公司经营管理庐阳商控公司全部资产，债权、债务亦由庐阳国资公司享有和负担。合同履行过程中，拓佳公司仅支付租金3422662元，具体为：2011年7月13日支付15万元，2011年9月6日支付15万元，2011年11月2日支付15万元，2011年12月5日支付15万元，2012年1月20日支付233071元，2012年2月15日支付30万元，2012年4月12日支付233071元，2012年5月11日支付15万元，2012年6月7日支付83071元，2012年7月12日支付5万元，2012年7月23日支付423134元，2012年9月19日支付240063元，2012年10月10日支付240063元，2012年12月支付480126元，2013年1月15日支付240063元，2013年2月6日支付15万元。截至2013年7月31日，拓佳公司尚欠租金2502210元。虽经催要，拓佳公司仍未能支付租金，庐阳国资公司遂于2013年3月5日诉至法院，请求判如所请。
原审法院审理后认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，拓佳公司承租庐阳国资公司所有的房产，应按合同约定向其支付租金。拓佳公司违反合同约定，未能及时、足额支付租金，依法应承担支付租金和违约金的违约责任。经双方确认，截至2013年7月31日，欠付的租金为2502210元。拓佳公司应立即向庐阳国资公司支付该笔租金。
关于违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，拓佳公司未按时支付租金，应承担每天按拖欠租金数额的千分之一标准计算的违约金。由于按该标准计算的违约金过高，故依法进行调整。根据违约行为给庐阳国资公司造成的实际损失，参照拓佳公司在实际经营过程中存在的困难及本案案情，将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的两倍。根据双方约定的租赁价格、租金支付方式及上述违约金计算标准，截至2013年7月31日，拓佳公司应向庐阳国资公司支付违约金279519元（后附违约金计算方式）。
拓佳公司辩称因政策调整、房屋漏水等原因给其造成损失，法院应减免部分租金。鉴于拓佳公司未能提供充分证据予以证明，再结合庐阳国资公司已给予约16个月的免租期，对拓佳公司的主张不予支持。拓佳公司还辩称政府对农贸市场经营给予了30万元补贴款，该笔补贴款应从诉讼标的中予以直接抵扣。由于双方之间的合同尚未解除，拓佳公司亦未能提交证据证明其享有30万政府补贴的政策依据，故对其辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥拓佳投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司租金2502210元、违约金279519元；二、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费31951元，由合肥拓佳投资发展有限公司负担。
上诉人拓佳公司上诉称：1、根据《变更协议》可知，双方均对重大情势变更予以了认定，此协议虽约定缩减农贸市场面积，但在后续实际履约过程中，在当初没有充分明确事实的情况下，庐阳国资公司就以中菜市入驻等前提条件，误导拓佳公司按原定情况投资经营，后虽调整面积，但已为此遭受重大损失；同时，房屋漏水、物业管理未按合同交付等事实确实影响了拓佳公司的经营，故庐阳国资公司理应就此减免租金。2、原判认定庐阳国资公司已给予16个月免租期，足以弥补拓佳公司损失。但拓佳公司实际上仅享有了9个月的免租期，免租期应自房屋交付之日起算，而不应自合同签订之日起算，双方《变更协议》中也明确约定自2010年10月1日起算免租期。2、农贸市场补贴款30万元应付给拓佳公司，原判未认定错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人庐阳国资公司答辩称：1、拓佳公司称庐阳国资公司以中菜市入驻为前提条件误导拓佳公司进行投资，缺乏事实依据。在双方2010年3月16日签订《房屋租赁合同》时，中菜市并没有拆迁，双方在合同中就中菜市拆迁商户的安置方式进行了明确的说明。拓佳公司愿意签订合同的原因是赚取合同租金的差价。在房屋使用过程中虽出现过漏水、物业等矛盾，但都及时处理了，并没有影响到房屋使用，拓佳公司也没有提交因此问题所受损失的证据。2、在《房屋租赁合同》签订后，庐阳国资公司即将房屋交付给拓佳公司，拓佳公司也开始招商，并根据招商情况进行改造，后庐阳国资公司考虑到拓佳公司提出一些实际情况和困难，才在《变更协议》中将免租期从2010年10月1日开始起算。3、庐阳国资公司作为庐阳区政府下属国有独资公司，管理包括中菜市等多家农贸市场，相关补贴一般会每年予以公示和明确，拓佳公司没有证据证明该30万元补贴的存在。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：关于减免租金的问题。首先，根据双方《房屋租赁合同》约定，免租期共计9个月，包含全部装修、改造、招商及试运营时间，免租期自房屋交付之日起计算。双方在《房屋及其附属设施交接清单》上签字盖章即为交付完成。但在此合同履行过程中，双方并未按照约定履行在《房屋及其附属设施交接清单》上签字盖章的手续，无法确定房屋何时交付。然而无论何种情况，6个月后，双方签订了《变更协议》并明确约定，鉴于租赁房屋现已交付给拓佳公司并具备装修改造条件，免租期自2010年10月1日起算。故拓佳公司应自2011年7月1日开始支付租金。其次，拓佳公司称庐阳国资公司承诺中菜市将搬迁入驻，这是拓佳公司与其订立房屋租赁合同的目的，且庐阳国资公司承认因承诺未实现给拓佳公司的房屋经营造成影响。根据《房屋租赁合同》约定，在中菜市及其他农贸市场拆迁改造时，对于因经营场所拆迁而撤出的经营户，在满足拓佳公司市场内在相同位置已出租摊位的同等价格条件下，可在本农贸市场内优先安置。作出这一优先安置之承诺的主体是拓佳公司，而非庐阳国资公司。拓佳公司认为庐阳国资公司有将中菜市经营户安置在其市场内或者负有使中菜市入驻该市场的义务，没有合同依据，不予采信。其以此为由主张租金减免的主张，不能成立。再者，拓佳公司主张房屋存在漏水问题、物业管理问题等，并以此为由主张租金减免。对此，第一，对漏水问题引起的费用或损失，拓佳公司可以主张相应权利，但要求租金减免没有合同依据。第二，关于房屋结构导致招商困难或房屋空置问题，这本是拓佳公司在投资风险管理控制环节和签订合同之前就应解决的，其以此为由主张租金减免没有合同依据。第三、因物业管理导致其损失，与本案不属同一法律关系，拓佳公司以此为由主张租金减免也无法律依据。关于农贸市场补贴30万元的问题。拓佳公司没有提供任何证据政府给予其农贸市场补贴款30万元的事实，即使其按照政策可以享受相应补贴款，这也非民事法律关系范畴，不在本案审理范围之内。综上，拓佳公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费31951元，由上诉人合肥拓佳投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年七月十一日
书 记 员 朱 敏
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；