浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1587号
上诉人（原审被告）：余旭彰，男，1975年8月6日出生，汉族，住乐清市。
委托诉讼代理人：戴新秋，浙江震瓯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐清市清雁市场管理咨询中心，住所地乐清市城南街道清远路，企业注册号码330382000172181。
法定代表人：陈其秀，董事长。
委托诉讼代理人：金培培，浙江汉桥律师事务所律师。
上诉人余旭彰因与被上诉人乐清市清雁市场管理咨询中心房屋租赁合同纠纷，不服乐清市人民法院（2016）浙0382民初10272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余旭彰上诉请求：撤销一审判决，改判发回重审或判决驳回乐清市清雁市场管理咨询中心一审的诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋土地用途为专用于医卫慈善用地，涉案《房屋租赁合同》违反法律规定，当属无效。二、即使涉案《房屋租赁合同》成立，但该合同已于2016年5月24日终止。三、乐清市清雁市场管理咨询中心仅提供80平方米的房屋，未全面履行出租义务，已构成根本违约。四、余旭彰于2016年5月24日搬迁完毕，表明不再履行租赁合同，乐清市清雁市场管理咨询中心在当时对余旭彰搬迁的行为已经明知，因此双方的租赁合同已于2016年5月24日因解除而终止。
乐清市清雁市场管理咨询中心辩称，一、双方签订的租赁合同合法有效，合同约定租期为7年，余旭彰应按约按时支付租金，逾期支付应赔偿租金及利息损失。二、乐清市清雁市场管理咨询中心出租给余旭彰的房屋是三间店铺，该三间店铺已经房地产部门合法确权登记，房屋出租面积是双方确认一致后估算的，具体以房产证为准。三、乐清市清雁市场管理咨询中心出租的房屋土地性质是国有出让，法律法规没有禁止医疗慈善用地不能用于出租，且在出租后已办理了“退二进三”手续，临时改变土地性质为商用，故不影响合同效力。四、余旭彰认为2016年5月24日涉案合同已解除无依据。根据涉案租赁合同约定，双方解除合同应以书面形式进行，且乐清市清雁市场管理咨询中心没有收到对方解除合同的通知，也没有对其解除合同作出同意的意思表示。乐清市清雁市场管理咨询中心向余旭彰催讨租金时，余旭彰才要求解除，其行为违反了合同约定。
乐清市清雁市场管理咨询中心向一审法院起诉请求：1.余旭彰继续履行2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》义务，立即向乐清市清雁市场管理咨询中心支付2016年4月16日至2017年4月15日期间的租金437970元。2.余旭彰向乐清市清雁市场管理咨询中心支付迟延支付租金的违约金（以250000元为基数自2016年3月15日起按照中国人民银行同期第一档贷款利率的2倍计算至2016年9月14日；以490000元为基数自2016年9月15日起按照中国人民银行同期第一档贷款利率的2倍计算至2016年10月13日止；以437970元为基数自2016年10月14日起按照中国人民银行同期第一档贷款利率的2倍计算至判决确定履行之日止）。
一审法院认定事实：余旭彰因经营所需，租用乐清市清雁市场管理咨询中心所有的坐落于乐清市城南街道清远路的商铺。2014年1月20日，乐清市清雁市场管理咨询中心的股东陈新（甲方）与余旭彰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋场地面积及用途：房屋三间，坐落在清远路××号，面积约150平方米，（房产证号：0××f42149）出租给乙方做商业店铺。房屋的侧面、上面归乙方使用。二、房屋租赁期七年2个月，自2014年2月15日至2021年4月15日。租赁期满后，乙方有优先租用权。三、租金标准及支付方式：双方约定年租金为45万元，第一年（2014年2月15日至2015年4月15日共14个月，计52.5万）年租金于签订日已付20万，余额32.5万约定于2014年2月15日付清。第二年开始每年递增二万元。租金分二次付清，分别在每年3月15日付25万元和9月15日付清当年剩余租金，乙方逾期付租金的，利息按同期银行贷款利率的2倍赔偿甲方……。合同签订后，余旭彰按约支付了第一年和第二年的租金，未按约支付第三年的租金。乐清市清雁市场管理咨询中心于2016年9月30日向余旭彰送达欠付租金催告书，要求余旭彰付清租金49万元并支付自2016年3月15日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算的逾期付款利息，余旭彰于10月1日签收该份通知，并于2016年10月13日支付了52030元。因催讨剩余租金无果，乐清市清雁市场管理咨询中心遂提起诉讼。2016年12月8日，陈新出具证明，证明2014年1月20日其与余旭彰签订房屋租赁合同，该签约属于代理行为，由此产生的债权债务由乐清市清雁市场管理咨询中心承担。中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷款年基准利率为4.35%。
一审法院认为，陈新代理乐清市清雁市场管理咨询中心与余旭彰签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，约定的相关条款并未违反法律强制性规定，且乐清市清雁市场管理咨询中心已经以向余旭彰送达欠付租金催告书的方式对陈新的代理行为进行了追认，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。乐清市清雁市场管理咨询中心按约将租赁的房屋交付余旭彰使用，履行了合同约定的义务，但余旭彰却未能按约履行付款义务，构成违约。乐清市清雁市场管理咨询中心要求余旭彰支付第三年度（即2016年4月16日至2017年4月15日）房屋剩余租金的主张，依法予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，第三年的租金为490000元，扣除余旭彰已支付的52030元，余旭彰尚需支付乐清市清雁市场管理咨询中心437970元。关于逾期付款利息问题，双方约定余旭彰应于2016年3月15日付25万元，于2016年9月15日付24万元，逾期按同期银行贷款利率的2倍赔偿乐清市清雁市场管理咨询中心利息。至今，余旭彰仅于2016年10月13日支付52030元，故乐清市清雁市场管理咨询中心要求余旭彰以250000元为基数自2016年3月15日起按照中国人民银行同期第一档贷款利率的2倍计算至2016年9月14日，以490000元为基数自2016年9月15日起按照中国人民银行同期第一档贷款利率的2倍计算至2016年10月13日止，以437970元为基数自2016年10月14日起按照中国人民银行同期第一档贷款利率的2倍计算至判决确定履行之日止，于法有据，予以支持。故至2016年9月14日的逾期付款利息为10904元（250000元×4.35%/年÷365天/年×183天×2），至2016年10月13日的逾期付款利息为3270元（490000元×4.35%/年÷365天/年×28天×2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、余旭彰于本判决生效之日起十日内支付乐清市清雁市场管理咨询中心租金437970元，款交乐清市人民法院民事审判第一庭转付。二、余旭彰在本判决生效之日起十日内支付乐清市清雁市场管理咨询中心至2016年10月13日的逾期付款利息14174元，从2016年10月14日起以437970元为基数按同期中国人民银行基准贷款利率2倍计算至判决确定履行之日止，款交乐清市人民法院民事审判第一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7870元，减半收取3935元，由余旭彰负担。
本院二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。余旭彰向本院提交了证据一、余旭彰与陈新的短信记录，以证明双方在2016年5月24日之前已经达成解除合同的合意，且乐清市清雁市场管理咨询中心知道余旭彰搬迁的事情及搬迁的时间。证据二、2016年5月26日、2016年10月10日余旭彰与赵丹的通话录音，余旭彰与陈新的通话录音，以证明乐清市清雁市场管理咨询中心同意解除合同，余旭彰在搬迁后向乐清市清雁市场管理咨询中心移交了钥匙，后因双方发生误会而导致乐清市清雁市场管理咨询中心反悔。证据三、顺丰速运单、运单记录，以证明赵丹系乐清市清雁市场管理咨询中心的工作人员。证据四、中国移动通信客户详单，以证明2016年10月10日、2016年11月22日，余旭彰分别与赵丹、陈新通话记录。证据五、收条，以证明余旭彰于2016年6月初将涉案房屋卫生间钥匙交给赵丹指定的人员。证据六、2016年5月10日收款收据，以证据乐清市清雁市场管理咨询中心已知悉余旭彰于2016年5月24日搬离，并同意终止合同。证据七、搬迁公告、出租公告，证明乐清市清雁市场管理咨询中心在原址张贴了出租公告。证据八、开业信息，证明余旭彰的新店于2016年5月28日开业。证据九、乐清市不动产登记信息，更名信息，以证明涉案房屋及土地用途为医卫慈善用地。证据十、房地产平面图，以证明乐成镇清远路169-179号房屋的布局情况。证据十一、乐成镇清远路169-179号房屋现状照片、房地产平面图，以证明乐清市清雁市场管理咨询中心租给余旭彰的150平方米中只有80平方米有合法手续。证据十二、问政信息，以证明涉案房屋存在70平方米的违章面积。余旭彰还申请了证据十三、证人狄某1、陈某、朱某出庭作证，以证明余旭彰已于2016年5月24日搬离涉案房屋，且在办理前已电话通知陈新告知提前解除合同并得到了陈新的同意。证人狄某2称其系搬运工，在2016年5月22日-5月24日期间到涉案房屋搬运柜子等物品；证人陈某称其从事装修工作，在2016年5月22日负责将涉案房屋内搬过来的物品在余旭彰新店进行摆放和装修；证人朱某称其系余旭彰同学，在2016年5月21日-5月27日期间，去余旭彰的新店帮忙，并听到余旭彰讲其去交换钥匙。此外，余旭彰还申请法院进行现场勘查，以证明涉案房屋有70平方米的面积属于违章建筑。乐清市清雁市场管理咨询中心提供证据十四、关于同意乐清市清雁市场管理咨询中心临时改变房屋用途的决定，以证明涉案房屋的土地性质改为商用，期限五年。本院认为，证据一中关于合同解除问题，仅是余旭彰单方的表述，陈新对其该表述未作任何肯定性的回答；证据二通话录音内容中未反映有任何关于解除合同、钥匙等内容，陈新对于通话中余旭彰有关已经解除合同的说法均未予以确认。故该二份证据不能证明双方已经就合同解除达成合意。证据三与乐清市清雁市场管理咨询中心关于赵丹系其员工的当庭陈述一致，本院予以确认。证据四可以证明待证事实，予以采信。证据五中万慧玲的身份无法确认，本院不予确认。证据六系在一审已经提供的证据，本院不再重复认证。证据七上的招租广告不能确认系何时、何人制作，故本院不予确认。证据八结合证据十三、证人狄某1、陈某、朱某证言，可以证明余旭彰于2016年5月24日搬离涉案房屋，并将珠宝店迁往新址。但朱某有关余旭彰交还钥匙的证言，系其听余旭彰所述，而非亲身经历，属传来证据，故对该节证言内容本院不予采信。证据九中虽然证明乐成镇清远路169-179号土地的用途为医卫慈善用地，但证据十四可以证明该房屋用途已经办理了临时改变房屋用途手续，故本院对证据九不予采信，对证据十四予以确认。违章建筑需相关行政机关确认，证据十、十一、十二、十三均非相关行政机关确认的材料，故对上述证据本院不予采信。是否为违章建筑亦非通过现场勘查可以确定，故对余旭彰要求现场勘查以确定涉案房屋是否属于违章建筑的申请，本院不予准许。
经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另认定，余旭彰于2016年5月24日搬离了涉案房屋。
本院认为，关于合同的效力问题。乐清市清雁市场管理咨询中心在签订合同后办理了临时改变房屋用途的手续，余旭彰亦办理相关的工商登记手续，故乐清市清雁市场管理咨询中心交付的房屋符合合同的约定。乐清市清雁市场管理咨询中心对乐成镇清远路169-179号房屋享有所有权，现无证据显示政府相关行政主管部门认定涉案房屋为违章建筑，故余旭彰主张合同部分无效，于法无据，本院不予支持。
关于合同的履行问题。余旭彰认为双方在2016年5月24日已经达成了终止合同的意思表示，但提供的证据不足以证明双方就终止合同达成合意。故对其上述主张，本院不予采信。一审法院判决余旭彰支付2016年4月16日至2017年4月15日的租金及利息，实体处理并无不当，本院予以维持。鉴于余旭彰已从涉案房屋搬离近一年，并已在他处开设新店，涉案房屋一直处于空置状态，当事人通过本案诉讼均已明知双方之间租赁合同已无履行的可能，涉案《房屋租赁合同》不宜继续履行，乐清市清雁市场管理咨询中心除本案外，不应再向余旭彰请求支付租金。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7870元，由上诉人余旭彰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年五月十日
书 记 员 姜岳良