四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0322民初1802号原告：彭章林，男，1966年9月26日出生，住四川省富顺县。原告：曾定辉，女，1965年9月7日出生，户籍地四川省富顺县，现住四川省富顺县。被告：黎国富，男，1975年3月8日出生，住四川省富顺县。原告彭章林、曾定辉与被告黎国富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭章林、曾定辉及被告黎国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭章林、曾定辉向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠原告的房租费8900元、水电费1351.3元及违约金9000元。诉讼中，原告将水电费金额变更为1513元（电费1123元、水费390元）。事实和理由：原被告系房屋租赁关系。原告将位于x社x号楼x号门面出租给被告，双方于2014年10月7日签订了为期三年的租房协议。2016年7月6日被告不守约定终止协议，被告欠原告房租费8900元、垫付水电费1513元、违约金9000元。原告多次找到被告，被告逃避拒绝支付上述欠款。原告无奈诉至法院。被告黎国富辩称，一、被告租赁原告门面属实，提前终止协议属实，但不是被告不租，是原告不让被告继续租赁。被告拖欠原告房租费属实，但被告已按原告要求出具了欠条，在欠条金额中多计算的一个月租金，应当在欠条金额中抵扣。被告已经出具了欠条，所以被告不存在违约。二、对原告主张被告欠其电费1123元无异议，但被告不欠原告水费。水费、气费被告已补缴，水费大概是400多元，缴费票据已拿给新承租人。综上，被告所欠原告的房租8900元及电费1123元，应当抵扣租房时被告缴纳的押金3000元、多计算的一个月租金及被告留在租赁门面中的空调，品迭后被告认可支付原告2000-3000元。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：二原告原系夫妻，于2013年办理离婚登记，位于富顺县x镇x社集资楼x号楼x号门面系二原告夫妻共同财产。2014年10月7日，二原告将该门面出租给被告经营餐馆，原告曾定辉作为甲方、被告作为乙方于当日签订《租房协议书》一份，协议中载明：“1.租期：暂定三年（2014年10月7日至2017年10月7日）。2.租金标准：每月3000.00元，转让费一次性无元。（若租壹年以后每年每月租金按基础数递增100.00元，从2015年10月7日开始递增，且不再收取转让费）。3.付款方式：（1）押金：一次性按1个月标准交3000.00元，大写叁仟零零元整。（2）房租费：首次一次性交（10-2015.3，6个月）付清租金18000.00元，大写壹万捌仟零零元。以后每6个月先预付后期房租费。……8.违约责任：若甲乙一方违约，违约方付给守约方3个月房租标准的违约金9000.00元，乙方违约所交押金不退还。守约则所交押金3000.00元原数退还。……”。当日，被告按照协议约定向原告曾定辉支付了6个月租金18000元及押金3000元。2016年5月8日，被告向原告出具《欠条》一份，载明：“今欠房东曾定辉15800，大写壹万伍仟捌佰元整。注房租（2016.1.7-2016.5-8）五个月。”一月后，即2016年6月5日，因被告未按约履行，被告重新向原告出具《欠条》一张，载明：“今欠房东曾定辉房租费6个月（2016.1.7-2016.6.6）六个月18900大写（壹万捌仟玖佰元整）”。当日，由于双方就房租问题未能达成一致，被告在未锁门的情况下离开涉案门面，原告担心被告门面内的东西安全问题，遂向派出所报警。四川省富顺县公安局西城派出所向原告出具《受理报警登记表》，该表中简要情况一栏载明：“2016年6月5日18时许接曾定辉报警称，我在北湖大酒店旁边有一套门面，我租给一个叫黎国富的人，我们两个签订了租赁协议，但是黎国富未按照协议要求付我的房租，今天下午我去找他的时候因房租问题大家弄得不欢而散，现黎国富撒手走了，你们过来看看。”2016年7月6日，原告向被告出具《收据》一张，载明：交来欠房租费（2016.7.6止），金额10000元，待所欠款结清时退还原欠条（含水电费），水表止00469，电表止2383”。另查明，原告已于2016年7月16日将诉争门面出租给新承租人。原告主张其为被告垫付的水电费共计1513元，系诉争门面新承租人到有关部门将水电费完清后，将缴费发票交予原告，双方按照房屋交接时水电底度计算出被告所欠水电费金额，并已在其向原告支付的房租中进行抵扣。诉讼中，原告彭章林表示由被告直接向原告曾定辉支付欠款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告持有《租赁协议》、被告出具的《欠条》等证据，足以认定原、被告之间的租赁关系及被告拖欠原告房屋租金的事实。由于被告拖欠租金，原告已将诉争门面另租他人，双方房屋租赁关系已实际解除。原告主张被告拖欠其租金18900元，扣除已支付的10000元后，尚欠原告租金8900元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为多计算了一个月房租，但未提交相应证据加以证明，且与查明事实不符，对该辩解理由，本院不予采信。被告要求抵扣押金3000元及其留下的空调价值，但诉讼中未提起反诉，故本案不予处理，被告可另行主张权利。关于原告主张被告支付其违约金的问题。本院认为，被告未按照合同约定按期支付房屋租金，应当承担违约责任。但该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告也请求法院调整违约金数额，根据相关法律规定，结合诉争门面有一个月时间未出租以及被告拖欠原告房屋租金的资金占用利息，对原告主张的违约金金额酌情确定为3000元。关于原告主张被告应当支付其水电费1513元的问题。被告认可原告垫支了电费1123元的事实，故原告主张被告应当支付其电费1123元的请求，本院予以支持。关于原告主张垫支的水费问题，经查，该费用系新承租人代被告缴纳后，已在支付原告的租金中进行抵扣，原告也持有该发票原件。故原告主张被告应当支付其水费的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告举示的收据中载明的水表止度，按照缴费票据中载明的金额，被告应支付原告的水费金额确认为390元。被告辩解该水费系其自行缴纳，但未提供相应证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，对被告的该辩解理由，本院不予采信。被告辩解系原告不让其继续租赁涉案门面，故系原告违约，于查明事实不符，对该辩解理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告黎国富于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告曾定辉的房屋租金8900元；二、限被告黎国富于本判决生效之日起十日内支付原告曾定辉垫付的电费1123元、水费390元；三、限被告黎国富于本判决生效之日起十日内支付原告曾定辉违约金3000元；四、驳回原告彭章林、曾定辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，减半收取计141元，由被告黎国富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  罗倩茹二〇一七年八月八日书记员  宋 维附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。