陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0821民初5514号原告：王建宇，男，1978年1月出生，汉族，陕西省人。委托诉讼代理人:王彦，陕西富能律师事务所律师。被告：邱志强，男，1974年5月出生，汉族，陕西省人。被告：祁瑞恒，男，1984年9月出生，汉族，陕西省人。委托诉讼代理人：解小蕾，女，1984年7月出生，汉族，陕西省人。系被告祁瑞恒之妻。原告王建宇与被告邱志强、祁瑞恒案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月26日作出（2016）陕0821民初6618号民事判决，原告王建宇不服，提出上诉。榆林市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）陕08民终496号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王建宇及其委托代理人王彦到庭，被告邱志强到庭，被告祁瑞恒未到庭，其委托代理人解小蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建宇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告王建宇与被告邱志强之间签订的《西安市存量房买卖合同》合法有效。2.依法裁定终止执行贵院作出的（2016）陕0821执1503-2号执行裁定，解除对原告购买并实际占有的、位于西安市房屋及房屋装修附着物的查封，不予评估、拍卖；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年1月10日，原告王建宇通过中介公司西安科威房地产营销策划有限公司以85.9万元的价格购买了被告邱志强所有的位于西安市房屋一套，并签订了《西安市存量房买卖合同》及《西安市房屋买卖居间合同》。合同签订后，原告依约于2014年1月10日向被告邱志强支付房款1万元，于1月17日向被告邱志强支付房款29万元，于2014年5月10日向被告邱志强支付房款55.9万元，共计85.9万元。被告邱志强收到购房款后将上述房屋交付原告管理、使用。后由于中介公司西安科威房地产营销策划有限公司倒闭，使得该房屋的抵押迟迟无法解除，导致房产过户手续一再推迟。2015年11月8日，原告王建宇委托其弟王小宇对房屋进行装修并缴纳了物业费，同时与物业公司签订《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》，现该房屋已经装修完毕并入住。2015年5月23日，神木法院因祁瑞恒与邱志强、杨林民间借贷纠纷一案，裁定将上述房屋查封。2016年4月26日，神木法院又作出评估、拍卖执行裁定书。根据法律规定，原告王建宇与被告邱志强之间的房屋买卖合同真实有效，被告邱志强将其所有的房屋出卖给原告，虽未办理过户登记手续，但其已经支付全部价款并对房屋进行装修且入住。加之，原告购买房屋系通过中介公司办理，其对祁瑞恒与邱志强之间的借款纠纷并不知情，故原告在购买房屋过程中不存在过错，法院查封亦在买卖房屋之后，法院不应当对上述房屋进行查封、评估、拍卖。故原告诉至法院请求判如所请。被告祁瑞恒辩称：查封涉案房屋时，涉案房屋不存在买卖，故查封符合法律规定。另原告提供的证据均系虚假证据，不能证明其所主张的事实。被告邱志强辩称：他与原告王建宇的房屋买卖合同是真实的，通过中介公司签订合同后，原告给他1万元定金，他便给了原告房屋的钥匙，原告之后又于2014年1月17日通过转账给付他29万元，2014年5月10日给付他现金55.9万元。2015年1月份中介公司说房产证快下来让他还清银行贷款，但他没有凑齐钱偿还贷款，造成了没有过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的证据（2015）神民初字第02263号民事判决书、（2015）神民初字第02263-2号民事裁定书、（2016）陕0821执1503-2号执行裁定书，被告均无异议，故本院予以采信。对原告提交的《商品房买卖合同》、房屋产权所有权证书、邱志强房屋登记表，被告祁瑞恒对证据的真实性无异议，认为交易虚假，因证据内容真实，故亦予以采信。对当事人有争议的证据认定如下：对原告提交的第一组证据《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》、《售案跟进表》、收件收据三份、《买房告知书》、《卖方告知书》各一份，打款单两份、西安科威房地产营销策划有限公司营业执照，以及证人吴建强的证言，证明原告通过中介公司以85.9万元的价格购买了被告邱志强所有的位于西安市房屋，现支付了全部房款85.9万元的事实。被告邱志强无异议，被告祁瑞恒认为不能证明中介公司将款项转给了邱志强，保全在买卖之前，对证据真实性不予认可。对原告提交的第三组证据《室内装修施工许可证》、《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》、《证明》各一份，缴费票据12支，证明原告收房后于2015年11月8日开始装修并缴纳了相关物业费用，同时与物业公司签订了《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》。被告祁瑞恒认为系虚假证据。综上，经本院审查认为，对原告提供《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》、《售案跟进表》、2014年1月10日收款收据及2014年1月17日代收款收据、《买房告知书》、《卖方告知书》各一份，打款单两份、西安科威房地产营销策划有限公司营业执照与证人吴建强的证言，证据能相互印证，证实给付邱志强购房款的事实，故本院上述证据能相印证的部分予以采信。原告提供的《室内装修施工许可证》、《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》以及物业管理有限公司出具交款人“王小宇”的收款收据，该证据内容真实亦予以采信。被告邱志强、祁瑞恒未提供相关证据。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证确认以下案件事实：2014年1月10日原告王建宇通过西安科威房地产营销策划有限公司（又称科威国际不动产）介绍，向被告邱志强购买登记在邱志强名下位于西安市房屋一套，原告王建宇与被告邱志强签订了《西安市存量房买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》，约定房产成交价为85.9万元，定金1万元于2014年1月10日支付给被告邱志强，首期房价29万元于2014年1月17日前通过居间方支付被告邱志强，第二期房款55.9万元，在被告邱志强的要求下原告王建宇于2014年5月1日给付被告邱志强。该房屋于2015年1月16日以房屋所有权人邱志强名义登记办理了房屋所有权证书，不动产权证书号为1125116013-4-12-11701～1。2015年11月8日开始原告王建宇弟弟王小宇对该房屋进行了装修入住。因第三人邱志强未能偿还银行抵押贷款，而未能给原告王建宇过户。2015年，本院立案受理了祁瑞恒与邱志强、杨林民间借贷纠纷一案，于2015年4月23日作出（2015）神民初字第02263-2号民事裁定书，裁定对邱志强所有的位于西安市房屋一套予以查封。2015年5月20日，本院作出（2015）神民初字第02263号民事判决书，判决由邱志强偿还祁瑞恒借款本金75万元及利息，杨林承担连带清偿责任。判决生效后祁瑞恒向本院提出强制执行申请，本院于2016年4月26日作出（2016）陕0821执1503-2号执行裁定书，裁定对上述房屋予以评估、拍卖。2016年7月29日，原告王建宇向本院提出书面异议申请，要求停止上述裁定书对房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。本院于2016年8月10日作出（2016）陕0821执异188号执行裁定书，裁定驳回王建宇的异议。后王建宇不服该裁定而诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：原告王建宇与被告邱志强的房屋买卖合同是否有效，原告王建宇对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，同时，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，综合上述规定，被执行人将其名下不动产出卖的，买受人支付全部价款、合法占有该不动产、对未办理过户登记不存在过错是其对抗人民法院强制措施的必要条件。结合本案，原告王建宇与被告邱志强是在法院查封前通过科威国际不动产签订了《西安市存量房买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》，双方具有真实的买卖房屋意向，且交付了对价，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。在本案中，原告王建宇提交的证据能相互印证证实在签订合同其分批付清全部购房价款的事实。被告祁瑞恒认为原告提供的证据是虚假的，但没有提供相应的证据，故对该辩论意见不予认定。原告王建宇在交付房款后虽未装修，但已交纳物业费用，对房屋取得了管领及支配权利，故对原告合法占有不动产的事实应予以认定。最后，关于过户问题。原告已向邱志强履行了交付房款的义务，是因邱志强未按约定时间偿还贷款所致，故未过户的过错并非原告王建宇。综上，本院认为王建宇的执行异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理办行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告王建宇与被告邱志强之间签订的《西安市存量房买卖合同》合法有效。二、不得执行本院（2016）陕0821执1503号执行裁定书。案件受理费12390元，由被告邱志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  吴 丽审 判 员  焦子博人民陪审员  李林军二〇一八年七月十七日书 记 员  高艳芳