北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初2120号原告：刘学敏，男，1948年4月25日出生，汉族，北京鑫明嘉业商贸有限公司总经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李军锋，男，1979年5月18日出生，汉族，北京鑫明嘉业商贸有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘杨（原告之女），女，1981年1月5日出生，北京市西城区不动产登记中心科员，住北京市西城区。被告：魏花，女，1950年4月11日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈鹏，男，1968年7月17日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：ＸＸ宇，男，1948年9月19日出生，汉族，北京市有机化工厂退休职工，住北京市西城区。原告刘学敏与被告魏花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘学敏及其委托诉讼代理人李军锋、被告魏花的委托诉讼代理人陈鹏、ＸＸ宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学敏向本院提出诉讼请求：1.要求被告交纳2013年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费共计20208元，月租金为421元；2.依法解除原告与被告就“西城区××”房屋租赁关系；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告名下房屋在本市西城区××，建筑面积16.08平方米，上述房屋由被告承租至今。被告拒绝缴纳从2013年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费。原告从2013年至2016年中曾多次电话催缴，遭到拒绝。根据北京市私房管理政策的有关规定：现原告要求被告缴纳2013年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费：20208元。故诉至法院。被告魏花辩称：1.原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的，故不应当支持原告关于2013年1月1日至2015年11月23日的租金请求。2.以北京市西城区人民法院（2013）西民初字第21570号民事判决书为基础，原告从未与被告商议暂时搬迁后进行房屋修缮，因此原告不应向被告主张2015年11月24日至2016年12月31日的房租。3.被告的承租权系由北京市西城区人民法院（1994）西民初字第255号民事判决书、（2009）西民初字第13517号民事判决书确认；另外，北京市西城区人民法院（1994）西民初字第255号民事判决书也确认由ＸＸ宇帮助魏花解决房屋相关法律事项。4.答辩人无任何违法行为符合租赁关系的解除条件，该房屋是魏花唯一安身立命的住所。5.杨国琴曾承诺如果围绕涉案房屋产生任何纠纷，后果自负，因此杨国琴及其受赠人应当履行承诺，法院应当拒绝受理本案。6.该房屋所有权案是一起15年的冤案，被告及ＸＸ宇的优先购买权被剥夺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院认定如下。1.对于原告出具的房屋所有权证书，被告主张原告系非法获得该房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；已经生效的人民法院判决具有既判力；为生效人民法院判决确定的事实具有预决力，当事人有相反证据足以推翻的除外。该证书为房屋登记机关颁发的所有权证书。被告并未就其主张的事实提供证据加以证明，且北京市西城区人民法院（2003）西民初字第3585号民事判决书以及北京市第一中级人民法院（2004）一中民终字第1354号民事判决书业已确认宋德茹与杨国琴之间就案涉房屋的买卖合同有效，故对于被告的主张本院不予支持。2.对于原告提供的北京市西城区人民法院（2003）西民初字第3585号民事判决书以及北京市第一中级人民法院（2004）一中民终字第1354号民事判决书，被告主张该二份判决不符合良知，因此错误。本院认为，人民法院依法裁判。已经生效的人民法院判决具有既判力，当事人必须履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。故对于被告的主张本院不予支持。3.就被告提交的杨国琴字据，被告认为根据杨国琴“如出现（房屋）纠纷后果自负”的表述，人民法院不应当受理本案。原告认为该字据与追索租金并解除租赁关系无关。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。此外，杨国琴所作出的“后果自负”的承诺，即承诺自行承担由于房屋纠纷所产生的风险及责任，并非放弃其诉讼权利与相关实体权利。故对于该份证据本院予以采信。4.就被告提交的私房租赁期约，证明被告一家三口居住于案涉房屋中，原告不认可其真实性，并认为北京市西城区人民法院（2003）西民初字第3585号民事判决书及北京市第一中级人民法院（2004）一中民终字第1354号民事判决书已经作出认定。本院认为，前述二份判决书载明：“1994年6月，魏花入住西城区××房屋，并在褔绥境房管所与宋德茹签订了承租上述房屋的私房租赁期约”，因此本院对于该份证据的真任性认可。该份证据载明承租人为魏花，并不足以证明魏花一家三口居住于该房屋内。此外，此一事实与本案无关。5．就被告提交的补贴职工承租私房租金通知单，被告主张可证明租赁该房屋具有福利性，因此是公房。原告主张该房屋为私房。本院认为，该份证据已经载明，被告承租的房屋系房主宋德茹的私人房屋，被告所在单位对被告的补贴系对于承租私房的补贴。故本院对于被告的主张不予支持。根据北京市西城区人民法院（2003）西民初字第3585号民事判决书及北京市第一中级人民法院（2004）一中民终字第1354号民事判决书，该房屋系先出售给郑州驻京办，因郑州驻京办受当时政策约束，无法办理产权过户手续，后于1993年出售给杨国琴。尽管杨国琴同意郑州驻京办使用涉案房屋，郑州驻京办又将该房屋提供给被告居住。原被告双方构成事实租赁关系，不影响该房屋所有权的归属。故对于原告的主张，本院予以支持。6.就被告提交的人民法院当事人缴款收据，被告主张当时与杨国琴发生纠纷，双方同意调解，由被告向杨国琴支付人民币35000元，该房屋归被告所有，因此被告向法院交纳了人民币35000元案款。本院认为，被告仅就该份证据提交了复印件，复印件亦未加盖档案章，被告也未就该案提交生效的法律文书，因此对于该证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：北京市西城区××房屋原为宋德茹私产。1990年起，宋德茹先后向郑州驻京办事处与杨国琴出售该房屋。1993年，杨国琴取得该房屋。1994年6月，被告入住北京市西城区××房屋第一间，魏花与宋德茹签订私房租赁契约，未约定租赁期限。2001年4月，杨国琴与宋德茹办理了北京市西城区××房屋东房3间的产权过户手续。2001年11月9日，经本院调解，魏花与ＸＸ宇离婚。2008年，杨国琴将北京市西城区××房屋东房北数第一间赠与其夫刘学敏。刘学敏取得产权后，原被告双方未重新签订私房租赁契约。2013年12月5日、2014年11月28日、2015年12月14日，北京市西城区房管局向刘学敏出具房屋解危通知，告知北京市西城区××房屋（即案涉房屋）存在安全隐患，须翻建解除危险。2009年刘学敏起诉魏花、ＸＸ宇，要求对房屋进行修缮，本院经审理后判决：魏花、ＸＸ宇将居住使用的北京市西城区××房屋东房北数第一间腾空交予刘学敏修缮，刘学敏于魏花、ＸＸ宇腾房之日起30日内将房屋修缮完毕后将房屋交与魏花；逾期不腾，由刘学敏负责解决魏花、ＸＸ宇房屋周转问题。判决后，魏花、ＸＸ宇不服提起上诉，2009年5月，北京市第一中级人民法院法院判决：驳回上诉，维持原判。此后判决未得以执行，魏花自行对上述房屋进行了维修。2012年1月1日至2012年12月31日，魏花未向刘学敏交纳房屋使用费。其后原告起诉被告追索该期间房屋使用费，本院经审理后判决驳回原告刘学敏之诉讼请求。现魏花未支付2013年1月1日至至2016年12月31日的房屋使用费。上述事实，有房屋产权证、北京市西城区人民法院（1994）西民初字第255号民事判决书、（2003）西民初字第3585号民事判决书、（2008）西民初字第8825号民事判决书、（2009）西民初字第13517号民事判决书、（2013）西民初字第21570号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2004）一中民终字第1354号民事判决书、房屋解危通知、杨国琴字据、私房租赁契约、补贴职工承租私房租金通知单、宋德茹所书事实经过、房屋照片、当事人陈述以及法庭笔录在案佐证。本院认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。刘学敏在取得北京市西城区××房屋东房北数第一间的房屋产权后，虽然与魏花未签订租赁合同，但双方已形成事实上的租赁关系，上述房屋经有关单位鉴定为危房，刘学敏作为出租方并未实际履行修缮义务。此外，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。故刘学敏要求魏花支付2013年1月1日至至2016年12月31日的房屋使用费，本院不予支持。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。故承租人享有解除权。现原告主张解除合同，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第四十九条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告刘学敏的诉讼请求。案件受理费306元，由原告刘学敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  周光庆审判员  郑宇昕审判员  孙 婷二〇一七年十二月十五日书记员  苏相中