辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民三终字第718号
上诉人（原审被告）李素娟。
被上诉人（原审原告）建平县顺达源物业有限公司。
法定代表人李巍军，经理。
上诉人李素娟因与被上诉人建平县顺达源物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2015）建叶民初字第02899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
建平县顺达源物业有限公司在一审中起诉称：2011年12月18日原告与建安家园业主委员会订立《物业服务合同》，原告为建安小区物业进行管理服务，原告依约全面履行了义务，至2014年12月31日，被告共欠物业服务费2，212元，经多次催要被告拒不给付，原告两次送达物业费催缴告知单，被告仍交纳，为此提起诉讼，请求法院判决被告立即给付2011年1月1日至2014年12月31日四年的物业费2，212元（每年553元）及日千分之三违约金，被告承担诉讼费、邮寄费及复印费40元。
李素娟在一审中答辩称：被告居住建安家园5号楼商网，位于建安路北侧，被告不走小区道路，也常年得不到物业公司提供的服务。自从被告搬到建安家园商网居住，每年房子都漏水，装修的棚顶下沉，吊灯脱落。物业公司本应该协调供热公司处理此事，多次找物业公司人员都再三推卸责任。小区院里主管道爆裂，喷出的水都溢满小区道路，直到水穿墙进屋，给被告造成经济损失三万元。被告居住的是商业用房，产生的垃圾由环卫部门处理，每年按时交垃圾处理费。排污费自来水公司在收水费中同时扣取，公路两侧道路绿化是园林处管理。物业公司对商网的垃圾处理，绿化排污等项目都置之不理。物业公司未对商网业主做任何服务事情，所以对被告收取物业费是不合法、不合理、不公平的。我未与物业公司签订物业服务合同，也没接到通知签订物业服务合同。根据合同法规定顺序履行抗辩权，物业公司不履行物业服务合同在先，业主有权拒绝上交物业管理费用。
一审法院审理查明：被告李素娟系建平县叶柏寿街道办事处建安社区（建安家园一期）5号楼10户房屋的业主，房屋建筑面积153.98平方米。2011年12月18日，建平县建安家园业主委员会与原告建平县顺达源物业有限公司签订《物业服务合同》，双方约定由原告对建安家园进行物业管理，合同期限为2011年12月18日至2014年12月18日。合同约定物业费“收费标准：1、住宅每建筑平方米每月0.45元；2、商网每建筑平方米每月0.50元；…物业服务费用为预收形式”。合同缔结生效后，原告对建安家园进行物业管理，但被告李素娟至今未向原告交纳2011年12月18日至2014年12月18日期间的物业服务费。
一审法院判决认定：原、被告之间的物业服务关系成立并生效，双方应依约全面履行各自的义务。通过庭审，本院可以认定原告对建安家园提供了物业服务，而被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便于小区物业管理有序地进行。原告与建安家园业主委员会虽约定商网每平方米每月按0.50元收取，但原告在起诉中只要求每年给付物业服务费553元，所以本院以此标准予以确认。庭审中原告虽然主张被告给付2011年1月1日至2014年12月31日物业服务费，但是在原告提交的合同中明确约定合同期限是自2011年12月18日至2014年12月18日，且原告未提供证据证明2011年12月18日以前及自2014年12月19日至2014年12月31日期间原告为被告提供物业服务，故本院对原告要求被告给付2011年12月18日至2014年12月18日三年的物业服务费1，659元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告给付2011年12月18日以前及2014年12月19日至2014年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求本院不予支持。双方虽在合同中约定“物业服务费用为预收形式，…未能按时足额缴纳服务费用的，应从到期之日起，按日3‰向乙方（原告）支付违约金。”但被告否认收到了原告的物业费催缴告知单，同时双方未明确应收物业服务费的具体期限，本院不能确认被告就应缴物业服务费存在违约行为，故原告请求被告给付日3‰违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。原告请求被告给付邮寄费及复印费40元，因邮寄费及复印费未提交相关证据予以佐证，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告李素娟于本判决发生法律效力后五日内给付原告建平县顺达源物业有限公司自2011年12月18日至2014年12月18日的物业服务费1，659元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李素娟负担。
李素娟不服一审法院上诉判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，判处被上诉人不得非法收取上诉人物业服务费，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由为：1、2011年至2014年12月31日，被上诉人未对上诉人提供任何物业管理服务。上诉人居住建安家园5-10号楼商网，门口朝向公路，也没有后门，商网内人员不走小区大门，在小区内也无停车位、库房等，对小区内的服务一项也享受不到。既然上诉人得不到被上诉人提供的物业服务，为什么要交物业费。不能只凭一张合同就收取物业费。
2、被上诉人对商网用户收费属乱收费。《朝阳市物业服务收费管理办法（试行）》（朝价发（2010）64号）规定，收取物业费用，需要物价部门审核批准。根据被上诉人提供的2011年至2014年的收费许可证，物价部门并未批准其对商网用户收费的标准和许可内容。上诉人对非住宅用户收费属乱收费。3、2011年9月23日，小区内自来水主管道爆裂，水进入了附近多家商网的地下室。上诉人发现后，找到物业管理人员请他们把水管道关闭，物业管理人员拒绝。这期间上诉人商网的地下室被淹，后墙被水击穿，造成巨大物质损失，上诉人找到被上诉人和自来水公司讨赔偿，被上诉人只回答让上诉人自己去找，经反复多次找自来水公司，才得到赔偿。这过程中被上诉人什么都不管。另2012年6月6、7日、供热公司进行管道试验，使顶楼的暖气管道漏水，使得上诉人商网二楼屋顶漏水，造成室内顶棚下沉，吊灯脱落，找到被上诉人，被上诉人让上诉人找供暧公司。还有商网用户违法在楼外临街搭建外挂楼梯，非法存在6年之久，物业不管不问，直到2015年8月，在上诉人的投诉下得以拆除。
建平县顺达源物业有限公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有被上诉人向原审法院提交的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书、收费许可证、关于同意成立建安家园业主委员会的批复文件、《物业服务合同》及当事人陈述笔录在卷为凭。
本院认为：本案存在两个争议焦点。
一是上诉人应否缴纳物业费；二是被上诉人向上诉人收取物业费是否属于乱收费。
关于上诉人应否缴纳物业费问题。经审查，上诉人的商业网点位于建安家园小区，该小区的物业服务由被上诉人负责。2011年12月18日该小区业主委员会与被上诉人签订了物业服务合同，合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准等内容。在收费标准中，约定对商网每建筑平方米每月0.50元。被上诉人提供的物业服务内容包括房屋共有部分及公共设施、设备的养护、维修管理等多项服务。上诉人虽然提出其不走小区大门、不进小区院内、享受不到物业提供的服务，不应缴纳物业费。但是，上诉人是小区商网业主，被上诉人向上诉人收取物业费是在业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同中约定的，且被上诉人对小区公共部位和设施提供服务与全体业主均有份，不能以某项服务没有享受到，对某项服务不满意而拒绝缴纳物业费。故上诉人提出其不应缴纳物业费的主张，本院不应支持。
关于被上诉人收取物业费是否属于乱收费问题。经审查，建平县物价局于2012年5月为被上诉人颁发了收费许可证，收费对象为建安家园一期、二期。上诉人提出被上诉人属于乱收费的理由不成立。原审认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘玉华
审判员 邹新录
审判员 王海娇
二〇一五年十二月九日
书记员 孙海燕