广西壮族自治区武宣县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1323民初116号
原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地武宣县武宣镇丽光路57号。
法定代表人：陈世甲，总经理。
被告：何开帝，男，1978年4月17日出生，壮族，住武宣县。
原告武宣鸿达物业管理有限公司（以下简称鸿达物业公司）与被告何开帝物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告鸿达物业公司的法定代表人陈世甲，被告何开帝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿达物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年1月1日-2017年9月30日物业管理费共计人民币1277.40元及违约金127.70元，共计1405.10元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告何开帝购买武宣县鸿福鑫城小区房屋一套，房号为5号楼601号。根据鸿福鑫城小区开发商广西鸿浩房地产开发有限责任公司委托武宣鸿达物业管理有限公司（即原告）达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年1月1日起至2017年9月30日拖欠物业管理费，共计人民币1277.40元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告未予理睬。根据物业管理服务合同规定及《合同法》第109条的规定，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
何开帝辩称，一、原告的诉讼请求没有事实根据，理由如下：
（一）按合同的相对性，被告与原告之间未签订有任何服务合同，双方不存在有任何权利和义务。按《广西壮族自治区物业管理条例》第二条规定，物业管理的企业，是由业主选聘的，并按相关服务合同约定进行相关的活动。由于原、被告之间没有合同关系，因此被告没有义务向原告支付物业管理费用。
（二）原告有如下违约和违规行为。本小区的开发商是广西鸿浩房地产开发有限公司（下称“房开公司”）在其交付楼房给被告和其他业主时，是委托广西武宣好运来物业管理有限公司（下称“好运来公司”）做前期物业管理的，按《广西壮族自治区物业管理条例》第十条和第十一条规定，当交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑总面积百分之五十以上的，或首套房交付使用满2年时的，建设单位（房开公司）应按有关规定筹备召开首次业主大会，组建业主委员会。现建设单位（房开公司）不但没有按规定筹备组建工作或与业主签订管理服务合同完成前期物业管理的过渡，而是擅自委托本案原告进行管理，原告在管理的过程中，没有尽职尽责，并且有违约行为，具体表现在如下几个方面：
1、原告未搞好小区楼顶等共有部分的维修。例一：被告的物业，是顶层，楼顶隔热层自2011年起就发现多处损坏，几年来曾多次向物业管理公司反映，始终没有得到维修，由于原物业公司及原告一直没有履行义务，楼顶隔热层遭到大面积破坏，楼顶的隔热及防水功能下降，为防止损坏程度继续扩大，被告于2016年8月自行请人维修,并在五号楼和六号楼之间用不锈钢网隔开，禁止人上去踩踏。例二：五号楼楼道从五楼开始到楼顶炮楼，外墙严重渗水，本楼业主多次请求维修，至今还是满目疮痍，无人维修。
2、原告未搞好小区内的清洁卫生。表现在：楼顶长期无人打扫清理，污泥堵塞排水管口，导致楼顶积水；小区内废异物、垃圾长期无人清理，杂物乱推乱放，鼠患连年恶化。
3、原告未搞好小区内日常治安保卫和秩序维护工作。被告所住5号楼三楼业主曾发现有小偷进入本楼并追赶未果。2016年9月的一天晚上9时左右，本人从外面回来走到四楼转台时发现有一嫌疑人在五楼鬼鬼祟祟的，于是询问，随后此人跑上楼顶，从6号楼逃跑。为了安全，2016年11月，5号楼业主集体在楼顶门自行增加安装了一个锁。同时小区内车辆长期乱停乱放，本人的车库前经常被他人车辆挡住，电动车、摩托车无法推出库外。此外，本人居住的对面18号楼第一层3号车库长期在晚上喝茶、猜码、高声喧哗、聊天嘻戏直到深夜两三点钟，原告长期不管，严重干扰了被告及周边业主的生活及休息权利。
由于原告没有尽管理义务，造成小区环境卫生差，治安秩序混乱，绿化带也长期被占为它用。
4、乱收费。原告未与业主协商，擅自抬高物业管理费，即由原来的0.35元/平方米提高到0.55元。根据《广西定价目录》桂价综（2015）96号文件精神，原《广西定价目录》桂价综（2011）144号已废止，物业服务收费标准自2015年12月1日起不再是政府定价范围，而是采取由市场决定价格机制。显然，原告自2016年3月1日起单方面提高了物业管理费，作为费消的主体（业主）是有权拒绝购买商品（物业管理服务）的。
（三）自2015年起，原告对被告已没有服务行为。2015年，被告楼顶因之前楼面漏水维修，工人撬翻起来的隔热层和维修垃圾推积成山，长满杂草，被告多次到物业公司反映要求派人给予恢复隔热层并清走杂物垃圾，也曾亲自打电话给物业公司负责人陈世甲反映，在长达一年多的时间里一直没有得到处理。后来被告自行请人清理维修，这件事业主及其他业均可证明，602号楼顶也是业主自行维修。这说明原告与被告自从2015年起已不存在服务行为，既然没有服务，被告就没有支付物业管理费用的条件。
二、原告的诉讼请求没有法律依据，根据相关法律法规，原告应承担相应的法定义务及后果。具体依据表现在：
1、《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
根据该条规定，“房开公司”和“好运来公司”应全面履行自己的义务，如：按照合同的约定，物业管理公司应搞好小区内的清洁卫生、日常治安保卫工作、秩序维护、楼房及排水管道等公共部分的维护和维修、收取相应的管理费等。但是本案涉及的“好运来公司”和本案的原告没有作好小区内的清洁卫生、日常治安保卫工作、秩序维护、楼房维修等义务，也没有按合同的约定收取管理费，或者依法执行政府的协商议价规定，原告是擅自提高价格，因此原告应承担违约责任，被告有权拒交管理费。
2、《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据该条规定，物业公司应当先履行自己的管理义务，然后才有权收取相关的管理费。但是本案被告有证据证明原告没有先履行好自己的管理义务。因此，被告有权拒绝履行。原告无权要求被告交纳有关的管理服务费。
3、原房开公司、物业公司、业主既是权利人（债权人），同时也是义务人（债务人）。
4、《合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。根据该条的规定，原“房开公司”和物业公司（好运来公司）作为权利人转让其权利给其他物业公司（原告）的，应当通知债务人（业主）。未经通知的，该转让对债务人（业主）不发生法律效力。
5、《合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。根据该条规定，原“房开公司”和“好运来公司”作为义务人时将合同约定的义务（管理义务）全部或者部分转移给第三人（原告），未经债权人（业主）同意是无效的，对债权人（业主）不产生法律效力。
综上所述，本案原告的诉讼请求因无事实根据和法律依据，应予驳回。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1、鸿福鑫城小区物业服务合同，拟证明鸿福鑫城小区开发商广西鸿浩房地产开发有限责任公司委托原告鸿达物业公司进行小区物业服务管理；2、被告缴费及欠款明细表，拟证明被告已缴纳的物业费数额及欠款期间的欠款金额。被告对原告提供的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这是原告与房开公司签订的合同，与被告无关；对证据2的票据的真实性无异议，但是认为与本案无关。认为欠费情况不真实的，原告都没有为被告提供物业服务，被告不应该缴纳该费用，欠费的明细与本案无关。本院认为，被告对原告提供证据的真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
被告提交了如下证据：1、5-601楼顶自行维修后图片，拟证明小区公共部分没有得到维修；2、五号楼楼道渗水图片，拟证明小区公共部分没有得到维修；3、健身器材图片，拟证明小区娱乐设施存在安全隐患；4、小区日常状态，拟证明原告没有进行实质性的物业管理；5、五号楼楼顶加锁图片及告示，拟证明业主自行防盗及对楼顶管理等采取的措施；6、交房通知书，拟证明小区前期物业管理公司是武宣好运来物业管理有限公司；7、购房合同，拟证明被告物业权属问题。原告对证据1、2、3、4、5的图片真实性没有异议，对拍照时间有异议，认为是否在原告退出小区之前已经存在该现象问题无法确认；对被告提供的证据6交房通知书及证据7购房合同没有异议。本院认为，原告对该份图片证据真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。本院对原告没有异议的其他证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年9月3日，被告何开帝与武宣鸿浩房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，由何开帝购买武宣鸿浩房地产开发有限责任公司开发的位于武宣县，该房屋建筑面积为112.46平方米。
何开帝于2008年8月入住鸿福鑫城小区，该小区由开发商武宣鸿浩房地产开发有限责任公司与武宣好运来物业管理有限公司签订前期物业服务合同，由武宣好运来物业管理有限公司提供服务管理。该小区从交付使用至今，一直未成立业主委员会。之后武宣好运来物业管理有限公司退出该小区物业服务管理。2013年1月15日，广西鸿浩房地产开发有限责任公司与原告武宣鸿达物业管理有限公司签订《鸿福鑫城小区物业服务合同》，该合同约定合同期限自2012年2月1日起至2020年元月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，如甲方未提出异议，本合同自动延期生效，一直到成立业主委员会并重新选聘新的物业企业，本合同自动终止。合同还约定了物业服务费具体标准等相关方面，其中步梯纯住宅为每平方米0.35元/月。合同签订后，原告当月进驻鸿福鑫城小区并进行物业服务管理。何开帝从入住该小区至2015年12月份，一直按每平方米0.35元/月的费用交纳物业管理费。2016年2月，原告经公示将物业服务费提高为每平方米0.55元/月，何开帝自2016年1月拒交物业管理费至今。因部分业主拒交物业管理费，2017年10月1日，原告退出该小区，不再对该小区进行物业服务管理。原告向被告催交物业管理费未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鸿福鑫城小区的房地产开发商武宣鸿浩房地产开发有限责任公司曾与武宣好运来物业管理有限公司签订前期物业服务合同，武宣好运来物业管理有限公司撤出该小区时，该小区的业主委员会尚未成立。广西鸿浩房地产开发有限责任公司为了方便小区的物业管理，又与原告签订《鸿福鑫城小区物业服务合同》。虽然本案原告与被告未签订书面的物业服务合同，但原告自2013年2月起为鸿福鑫城小区提供物业服务管理，被告享受了物业服务，并向原告交纳物业管理费至2015年12月，原、被告之间成立事实上的物业合同关系。广西鸿浩房地产开发有限责任公司与原告签订的《鸿福鑫城小区物业服务合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费和分摊共同能耗费。因此，被告应当向原告交纳此后的物业费，收费标准根据《鸿福鑫城小区物业服务合同》确定，即按建筑面积每平方米0.35元/月的标准交纳物业管理费。原告主张根据相关法律法规的规定已依法提供了物业服务，要求被告按新标准缴交物业费（即每平方米0.55元/月），但原告未能提供证据证明其提高物业服务费收费标准的依据，也未能证明得到小区三分之二以上业主的同意。故原告主张按建筑面积每平方米0.55元/月收取物业费，本院不予支持。被告应支付给原告自2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费计算为：0.35元×112.46㎡×21个月=826.58元。
关于原告反映小区内的建筑维修、公共卫生、秩序等方面存在不同程度的问题。本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉鸿福鑫城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证。本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院对物业公司主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告何开帝应支付原告武宣鸿达物业管理有限公司2016年1月1日至2017年9月30日的物业费826.58元；
二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告武宣鸿达物业管理有限公司负担21元，被告何开帝负担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。
审 判 长 蒙玉连
人民陪审员 刘 芳
人民陪审员 覃善果
二〇一八年四月二日
书 记 员 黄贞媚
附：适用的有关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。