上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2378号
原告（反诉被告）上海天烨家具厂。
投资人蒋天爱，经理。
原告（反诉被告）蒋天爱。
两原告委托代理人姚天观，上海敬贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司。
法定代表人刘材本，董事长。
委托代理人冯桥根，男，上海美香园食品有限公司工作。
委托代理人侯福男，上海市公义律师事务所。
被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司分公司。
法定代表人洪精全。
被告（反诉原告）洪精全。
委托代理人郭燕（系被告洪精全之妻），住同被告洪精全。
原告上海天烨家具厂、蒋天爱诉被告上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司、洪精全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理，依法适用简易程序审理。后依法受理反诉原告上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司、洪精全诉反诉被告上海天烨家具厂、蒋天爱房屋租赁合同纠纷一案，并于2014年11月18日、2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告蒋天爱及其委托代理人姚天观、被告上海美香园食品有限公司委托代理人侯福男、冯桥根、被告上海美香园食品有限公司分公司法定代表人洪精全、被告洪精全委托代理人郭燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海天烨家具厂（以下简称“天烨家具”）、蒋天爱诉称，2005年5月12日两原告与被告上海美香园食品有限公司分公司（以下简称“美香园分公司”）及负责人洪精全签订了厂房租赁合同，约定被告租赁原告所有的位于上海市奉贤区奉城镇红陆路XXX号厂房2，000平方米，租期自2005年5月15日起至2014年5月14日计九年。租金为前四年年租金为人民币（下同）150，000元，第五年起年租金为165，000元，之后双方依约履行了各自义务。2013年12月15日，原告致函被告美香园分公司及其负责人洪精全，告知被告租期还剩五个月，到期后原告将翻修屋顶、修缮房屋，并告知不要装修早作撤迁准备，以免造成损失。2014年4月15日，原告又致函被告上海美香园食品有限公司（以下简称“美香园食品”）及其负责人洪精全，告知到期后原告将收回厂房、进行修缮，并特别强调务必于今年5月14日前把属于被告的所有设备等物品从租赁房内搬走，付清今年5月14日前的水电费、电话费等相关费用，之后又多次发短信催促搬迁事宜。但到2014年5月15日，被告无搬迁的任何行为，其负责人洪精全也找不到。为此原告报警并在厂门口张贴了告示。2014年5月23日晚，被告洪精全等四人赶到厂区，最终经协商，初步达成延长半年租期，半年租金为170，000元的意向，并约定5月27日签约付款，但到时被告洪精全未能到场签约，之后经有关部门领导多次协调，终因被告无诚意致签约未成，但被告仍占用厂房至今。2014年7月8日，被告因与案外人经济纠纷，被上海市黄浦区人民法院依生效判决依法强制执行，取走了被告部分食品加工生产设备，被告已停止生产。另被告在经营期间欠付2014年3、4、5月的水电费、电话费、有线电视费合计12，187.48元，由原告为其垫付。故原告诉讼来院，要求判令三被告：1、立即搬离租赁厂房内的全部设备及物品，将租赁房屋交还；2、支付租期届满后实际使用期间的使用费，以现行市场租价每平方0.50元每天计算（暂计算至2014年10月14日五个月为150，000元）；3、支付水电费11，339.48元、电话费752元、有线电视费90元，计12，187.48元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令三被告支付自2014年5月15日起至判决生效日止，按每日每平方0.50元计算的占有使用费。同时明确第三项诉讼请求的计算期间是2014年4月至2014年6月。
原告针对其本诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、厂房租赁合同一份，证明两原告与被告美香园分公司、洪精全存在租赁关系。
2、2013年12月15日寄给被告美香园分公司、洪精全的挂号信和查单各一份，证明原告在合同到期前五个月通知被告合同到期后做好搬迁准备。
3、函及查单各一份，证明合同到期前一个月，原告再次通知被告到期后搬走，根据查单情况，被告收到了。
4、5月26日函一份，证明在双方发生纠纷后，协商在5月27日续签半年合同，但5月27日被告没有到场。
5、公告一份，证明5月15日原告再次以张贴公告的形式告知被告必须搬走。
6、水费、电费、电话费单据一组，证明原告垫付了上述费用。
7、函一份，证明原告收到了被告的函，被告同意搬走的条件是找到厂房，是被告借故拖延。
被告美香园食品针对本诉辩称，不同意原告的诉请。对于诉请1，被告目前无法搬离，因为本案在诉讼阶段，厂房内的设备被原告破坏，为了保留现场情况，方便查看，被告也提起了反诉，故等到法院判决生效后自然会搬离。对于诉请2，由于原告破坏装修、设备、断水断电、造成被告无法生产，已经失去了被告租赁厂房的价值，根据法律规定，房屋无法达到租赁目的的，可以拒付租金，故不同意原告该诉请。对于诉请3，水电费未结清是由于原告租赁厂房给两家厂家，总电表在被告厂区，按照惯例，先是另一家厂把电费给被告，然后被告再去缴纳的；水费是由被告交费另一家厂，由另一家厂去缴纳的；水电费从双方发生争议后即4月份开始一直都陷入僵局，如果原告把应收的款项告诉被告，被告肯定愿意支付。被告美香园食品没有与原告签订任何合同，被告美香园分公司是独立法人，被告美香园食品始终没有从被告美香园分公司处收到过原告开具的租赁费发票，故现要求原告出示与被告美香园食品的合同和发票。
被告美香园分公司、被告洪精全针对本诉辩称，答辩意见同被告美香园食品。
同时，被告（反诉原告）美香园食品、美香园分公司、洪精全反诉诉称，在2013年7月上旬反诉原告已经与反诉被告在原合同期满前达成口头协议：新合同三年一签，房租也适当调整，也就是从2014年5月15日开始，每年的房租由原来合同的165，000元增加百分之二十，付款方式及其他约定按原合同执行。当时反诉原告明确告知反诉被告，为满足食品生产新要求，反诉原告还需要再次重新装修。（且反诉被告已违反双方订立的合同第五条：甲方对厂房进行日常维修，保证乙方正常使用该厂房。九年来反诉被告从未进行维修屋顶严重渗漏，导致反诉原告无法正常生产，为此反诉原告多次出资维修）。动工时间定在2013年10月初。同时反诉原告也明确告诉反诉被告，这次装修费估计要六十多万。由于原合同要到2014年5月14日到期，以上双方约定同意在2014年5月12日或13日再补签书面合同。所以反诉原告是在反诉被告的承诺下才在2013年开始，按照上海市食药监局新规和生产许可证的要求花巨资装修。如反诉被告不同意继续租赁厂房，反诉原告绝不可能再次进行装修及申办新的生产许可证。为了本次装修筹集资金，反诉原告洪精全将位于上海市区唯一一套住房出售。此次装修费用高达七十余万元，反诉原告不可能在反诉被告不知情和不同意的情况下擅自装修。根据合同法第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”所以口头约定符合合同法条例和规定。2013年11月27日反诉原告向上海市奉贤区食品药品监督所提交审证申请书。2013年12月11日反诉原告经过上海市级、区级食药监局前来工厂审查，审查内容包括厂区内所有装修物和机器设备使用情况及反诉原告生产经营资质等，并一次通过。在此审证期间反诉原告又花费很大一笔审证的相关费用（仅检测化验费这一项就达一万多元）。所以反诉原告不可能在反诉被告不同意和不知情的情况下擅自装修及延换生产许可证（因生产许可证每审换一次，有效期就是三年，三年内不可以变更生产经营场所）。在此期间反诉原告并未收到过反诉被告的任何挂号信件，原双方约定一年房租198，000元，从未与反诉被告达成半年房租170，000元的协议。由于反诉被告早已口头承诺续约，才进行装修，反诉原告不可能在临近合同结束前做出傻瓜也不会做的事，反诉原告绝不会把钱扔在水里造成损失，现在木已成舟即成事实。2013年12月10日装修完毕。整个装修过程中，反诉被告是知情的：A、因反诉被告一共有两家厂房出租，且两家厂房紧邻在一起，加上反诉被告投资人居住地离出租厂房很近，所以在装修期间，反诉被告的蒋天爱、蒋天华和季龙等多人分别多次来厂区装修现场关心装修情况，并提出“不得破坏房屋原有结构。”B、每月反诉被告都会在工厂收取水电费。因此反诉原告装修反诉被告怎会不知情。C、本诉诉状中反诉被告于2013年12月15日致函要求反诉原告作搬迁，而反诉原告在2013年12月10日已装修完毕，并在2013年12月11日通过市级、区级统一审查。从时间上推断，明眼人一看就知道，反诉被告安的什么心，目的又是什么。反诉被告是想借助反诉原告已经完成全厂的重新装修，收回厂房，另租他人，谋取更高利益。在2014年4月15日，收到反诉被告来信，突然提出不租了，反诉被告在明知反诉原告已投入大量装修费及人力物力，并生产许可证已早在2013年12月11日审核完毕，此次反诉原告已经没有退路。反诉原告洪精全只好多次上门求情，要求履行当时的口头协议，签署书面合同。2014年5月11日反诉被告提出每年房租六十万的天价，要么搬走。反诉原告洪精全当时彻底懵了。这明显就是趁人之危，变相敲诈。为了再生产，反诉原告洪精全卖掉了唯一房子，投入大量人力物力，现已倾家荡产无法挽回。又造成了工人下岗，减少国家税收。反诉被告不作为应承担主要责任。反诉原告在不知情的情况下，反诉被告的投资人蒋天爱及其丈夫季龙和蒋天华擅自对工厂断水、断电、剪电线、锁大门，迫使反诉原告不能正常生产，从而达到逼迫反诉原告搬迁的目的。为此反诉原告报警，110出警处理，明确双方可派人看守厂房，维持原状，不准破坏厂房内设备，因该厂为食品生产场所，不准外人入内。并明确告知反诉被告“房子是你的，厂内所有设施是对方的。双方矛盾可以通过法律途径解决”。由于反诉被告突然停电，导致反诉原告的机械设备至今无法检测是否还能正常使用，车间里正在生产的半成品全部报废，冷藏室中的大量原材料变质。强逼反诉原告搬迁后，原来印有生产地址的大量包装材料无法使用。以上一切反诉被告必须做出经济赔偿，并强烈要求法院按中华人民共和国刑法第三百九十七条审查。反诉被告及季龙在2014年6月24日雇佣30余名不明真相的人，冲进厂区，开来铲车、携带工具、使用暴力手段、大肆打砸破坏机器设备、装修物、拆除吊顶、前后车间多道已装修好的隔离通道和格局及二楼车间从而造成不可估计的实际经济损失。而且在打砸过程中反诉被告及其雇佣人员威胁恐吓反诉原告留守人员，禁止拍照摄像，如果发现，手机砸掉（因受到反诉被告的威胁恐吓，所以留守人员只能用非正常手段拍摄取证部分打砸拆的过程），有照片和视频为证，还有报警3次110的记录（所受损失可通过法院委托第三方评估损失）。要求反诉被告恢复反诉原告为了达到食品生产安全要求所设立的一切装修设施。反诉被告的所作所为已经严重违反民法通则第十五条，反诉被告应返还财产，恢复原状，赔偿损失，消除影响，恢复名誉。由于上述原因迫使反诉原告无法正常履行对几家长期客户进行供货，客户要求反诉原告作出经济赔偿。而不能如期供货的直接原因是反诉被告一手造成的，所以这些损失必须由反诉被告承担。由于上述原因，造成反诉原告无法正常生产经营，工人工资也无法正常支付，反诉被告应承担主要责任。反诉被告不与反诉原告协商就擅自断电断水，剪电线，锁大门，使反诉原告无法正常生产造成了经济上的巨大损失，所租赁的厂房已经失去了使用价值，过错在反诉被告。所以反诉被告主张以正常市场价计算房屋使用费缺乏合理性，并且反诉被告应赔偿反诉原告由此蒙受的各种损失。至于反诉原告至今没有支付反诉被告所说的电费水费，是因为反诉被告厂房出租给两家企业，总电表在反诉原告厂区，总水表在另一厂区。以前反诉原告收到电费单，先由反诉原告交给反诉被告，由反诉被告在两家企业中按照实际用量结算，水费单是由另一厂家交给反诉被告，然后在两家企业中结算，因为两家厂家都是电费大于水费，所以反诉被告每次都要先把另一厂家应支付的电费款交给反诉原告，由反诉原告再去统一交付电费。但是从2014年4月份开始，反诉被告就卡住另一厂家本应交给反诉原告的电费款，反诉原告多次催讨，反诉被告都不给，故造成目前反诉原告与反诉被告未结算水电费的僵局。由于未收到反诉被告九年来收取租金所应提供给反诉原告的发票，无法搬迁，也绝不搬迁。
被告（反诉原告）针对其本诉辩称及反诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、装修平面图、生产许可证、房屋买卖合同中的一页、受理费收据、行政受理许可通知书各一份、检验报告三份，证明被告为取得食品审查许可做了大量的工作，基于原、被告的租赁关系继续履行下去，原告没有打砸情况下是可以继续生产的。
2、照片一组，证明装潢在原告6月24日打砸后的对比。
3、产品说明及照片一组，证明烤炉被原告在6月24日砸坏了。
4、送货单及照片一组，证明6月24日被原告损坏的包装机。
5、封口机送货单及收据各一张、喷码机购货清单及发票一张、工业品买卖合同一份，证明两台封口机、一台喷码机、月饼自动成型机、40多个不锈钢盆都在6月24日被原告拖走了。
6、设备说明及照片一组，证明遗失了两个蛋糕模具，导致设备不能使用。
7、照片一组，证明原告打砸的事实。
8、收条一份，证明原告打砸平顶，导致烟囱无法使用。
9、短信往来明细表一份，证明原、被告一直到6月6日还在协商过程中。
10、收据两张，证明原告收取房租没有开具过发票。
11、照片两张，证明警方在打砸前，曾阻止过原告的过激行为，并告知原告一切纠纷需通过法院解决。
12、工资单一组，证明原告的行为造成被告被迫停产，支付给工人的工资损失。
13、发票清单27张，证明被告去年同期营业额。
14、委托加工协议、补充协议各一份，证明去年同期被告有这些订单可以生产，今年不能生产了。
15、照片一组，证明被告被迫搬迁导致大量包装材料无法使用。
16、照片两张，证明由于双方发生矛盾，原告采取断电断水行为，导致大批原材料腐坏。
17、损失清单一份，证明被告的损失，反诉诉请就是按照这个清单提出的，被告计算的损失比反诉诉请要高。
18、通知函二份，证明被告积极寻找厂房准备搬走，还处于协商过程中，但在还没有协商取得一致的情况下，原告已经行使所有人的权利了，在原告打砸后，被告发函给原告要求法院解决。
19、U盘（视频一组）一份，证明原告6月24日带领人员去去系争厂房打砸厂房、拖走机器设备的情况。
经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告美香园食品对证据1真实性无异议，双方是签订过租赁合同，但对于主体方面，认为被告美香园分公司是独立法人，虽然被告美香园食品不应该作为被告，但既然来了，就应诉。本案租赁合同就是天烨家具与被告美香园分公司的合同，签字的两个人是这两家公司的法定代表人。对证据2真实性无异议，但认为没有收到过，内容也不认可。对证据3中的函认可收到过，真实性无异议；对其中的查单的真实性有异议，认为查单的情况与实际信件的收件人不符，被告收到的信封上写的是美香园分公司，地址是奉飞路XXX号，而查单上却变更洪精全的名字了。对证据4认为没有收到过。对证据5认为没有看到过。对证据6不清楚。对证据7真实性无异议，但认为只能证明被告美香园分公司和洪精全在与原告积极协商，并不是拖延。被告美香园分公司、洪精全对证据1无异议。对证据2认为没收到过，也没有人签名，只写了门卫签收。对证据3质证意见同被告美香园食品。对证据4认为没有收到过。对证据5认为没有看到过。对证据6真实性无异议，但认为金额是两家厂家的，被告不记得被告使用的电费是多少了，需要对账。对证据7真实性无异议，但认为只能证明被告美香园分公司、洪精全在与原告积极协商，且对原告的证明内容有异议，被告是食品厂，特殊行业，一个月内是搬不走的，且发出这份函是在原告提出续签租金提高到600，000元的情况下，被告被逼无奈才寻找其他厂房。对于被告提供的证据，原告对证据1认为均与本案无关，装修不是现在装修的，2005年房屋租赁给被告的时候被告就是做食品生产，就需要具备这些条件；对于房屋买卖合同只有一页，真实性有异议；对于食品许可受理、检验报告等是被告作为一个正常食品企业应该达到的要求，是必然发生的情形；对于被告花费的费用，也是被告应当承担的费用，不是原告作为出租方应当承担的。对证据2何时装修不清楚，即使有装修情况，也可能仅仅为了例行检查稍微粉刷一下；至于照片对照，原告也不清楚是谁弄成这样的，只有吊顶是原告在6月24日合同到期后拆除的，也是原告行使所有权的行为；机器设备不是原告打砸的。对证据3不认可，原告从来没有打砸被告的设备。对证据4、5不认可，认为没有这个事情。对证据6不认可，认为与原告无关。对证据7不认可，认为原告没有打砸，原告拆除的是部分吊顶。对证据8认为与本案无关，是2014年1月9日发生的。对证据9真实性无异议，但认为5月23日双方发生争吵，当天洪精全等人与原告达成初步协议延长半年租期，约定27日签约付款，但洪精全一直没有来签约付款，导致后面的情况发生，都是被告的责任。对证据10无异议。对证据11不认可，认为不能证明被告的主张，其实纠纷发生主要是被告合同期满后不肯搬走，责任在被告处。对证据12认为与本案无关，真实性也有异议，实际上7月8日黄浦区法院强制执行后，被告就没有生产能力了。对证据13真实性无法确认，与本案无关。对证据14真实性不认可，与本案无关。对证据15认为与本案无关，被告应当知道合同很快到期，仍积压盒子、包装，是经营不善的表现。对证据16真实性无法确认，何时拍的不清楚，由于是被告合同到期不搬离，即使存在损失，也与原告无关。对证据17不认可，认为是被告单方制作的。对证据18认可收到了，但认为无法证明正在协商过程中，违约的是被告，不是原告。对证据19真实性无异议，但认为不能证明原告打砸设备和拖走的设备的情况，整个视频都是清楚地显示原告只是拆除了东面一间的一小部分吊顶。上述原告提供的证据1、3中的函、6、7及被告提供的证据9、10、18、19，相对方对证据的真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据2，被告虽认为没有收到，但未能提供证据予以反驳，故本院对该证据依法予以确认。对于原告提供的证据3中的查单，被告虽对真实性有异议，但未能提供反驳的依据，故本院依法予以确认。对原告提供的证据4、5，因被告未予认可，且原告未能提供已送达被告的依据，故本院不予认定。对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、11、12、13、14、15、16、17，因原告对上述证据不予认可，故本院不予认定。
另，本院于2014年12月2日与原、被告共同至系争房屋处现场勘察，由法院拍摄照片一组.各方当事人对法院拍摄照片均无异议。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2005年5月12日，天烨家具与美香园分公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：天烨家具将位于上海市奉贤区奉城镇头桥经济城红陆路XXX号（原红旗村五组）内的厂房出租给美香园分公司用于生产经营；租赁期限自2005年5月15日起至2014年5月14日；租赁面积为厂房2000平方米和厂区内全部过道及空地；2005年5月15日起至2009年5月14日，每年租金150，000元；从2009年5月15日起至2014年5月14日每年租金165，000元；租赁期内，凡属美香园分公司发生的水、电、通讯及治安管理费等所有杂费均由美香园分公司承担。2013年12月15日，天烨家具向洪精全发送函一份，载明：“双方所签厂房租赁合同将于2014年5月14日止，合同到期后，天烨家具需要翻修屋顶、修缮房屋，而且要有一段时间完成，故特告知，近阶段不要在厂内装修，并早作搬迁的准备，以免造成不必要的损失”。2014年4月15日，蒋天爱向洪精全发送函一份，载明：“租赁的厂房至2014年5月14日将到期，到期后天烨家具将收回进行房屋修缮，请务必于今年5月14日之前把属于你公司的所有设施设备等物品从租赁房内搬走，如到期不搬走，损失的东西自负。属于天烨家具的物品不得损坏，并请在今年5月14日之前付清所有的水电费、电话费等相关费用”。2014年4月14日，洪精全向蒋天爱发送短息称：打您们几个电话，都未能接听，请您们收到信息后给个电话。2014年5月6日，洪精全向蒋天爱发送短信称：今天下午来您家，您家中没有人；九号下午再来您家。2014年5月7日，洪精全向蒋天爱发送短信称：九号见行吗？2014年5月12日蒋天爱向洪精全发送短息称：搬走行动了吗？还剩最后2天了，谢谢配合。2014年5月26日，蒋天爱向洪精全发送短信称：5月27日来续签合同，时间定在上午8点至10点，下午12点至3点，地点定在食品厂门卫，晚上免谈，房屋半年170，000元，押金30，000元。2014年5月27日，洪精全向蒋天爱发送短信称：因5月23日晚双方的约定，27号傍晚在你家里见面，因收到你的信息，你们都有变化；加上我在外面有事，3点钟赶不到，另约时间再商谈。2014年5月27日洪精全向蒋天爱发送短信称：今天供电局来电话说上个月电费未付、明天如不付电，29日停电；因我公司小姑娘多次到你哥哥蒋天华那里催要隔壁厂使用的电费，蒋天华就是不给，至今我们没有去付电费。2014年5月27日蒋天爱向洪精全发送短信称：等你付了租金再交电费。2014年5月29日蒋天爱向洪精全发送短信称：你违约二次我再不相信你了，现在我已停电停水，明天早上8点把厂里属于你的东西铲出门外，造成后果你自负，跟我无关；因连电费都交不起的人还有什么资格谈续租呀！2014年6月6日，蒋天爱向洪精全发送短信称：2点在经济园区。2014年5月12日，洪精全向蒋天爱发送函一份，载明：“美香园分公司租借天烨家具头桥经济城红陆路XXX号的厂房，现你提出要求收回。美香园分公司租借人洪精全现正积极在寻找厂房，等找到符合食品行业规定要求的场所，会提早通知你后迁移。”2014年6月26日，美香园分公司向蒋天爱发送函一份，载明：“我们之间的合同纠纷案，双方多次协商、解决未果。根据我国有关法律条款规定，应通过有资质的权利机构或法院解决、现你已采取过激行为。根据民法通则、物权法等有关条律，你已违法，并将承担由此产生的一切后果”。
另查明，美香园分公司向天烨家具支付租金至2014年5月14日。天烨家具为美香园分公司垫付4月电费3，662.97元，5月电费2，066.85元，6月电费2，691.66元，共计电费8，421.48元；垫付4月至6月电话费752元；垫付4月至6月有线电视费96元。2014年6月24日，天烨家具将系争厂房的水表分表用水泥浇筑掩盖，并对系争房屋停水、停电至今。
又查明，天烨家具厂为个人独资企业，蒋天爱系天烨家具投资人。美香园分公司系美香园食品的分公司，并不独立核算。洪精全系美香园分公司负责人。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案天烨家具与美香园分公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效。蒋天爱与洪精全均作为企业负责人在上述租赁合同上签字，且美香园分公司不认可蒋天爱系租赁合同一方当事人，洪精全亦不同意作为租赁合同一方当事人承担责任，故蒋天爱及洪精全均非本案系争租赁合同的一方当事人，对蒋天爱、洪精全提出的诉讼请求，本院均不予支持。因美香园分公司并不独立核算，故天烨家具要求总公司美香园食品共同承担合同责任的主张，本院依法予以支持。
争议焦点之一，双方之间的租赁合同是否已续签。对此，天烨家具认为租赁合同已到期终止；美香园食品、美香园分公司认为双方在合同期满前达成口头协议续签三年租赁合同。对此，本院认为，天烨家具不认可已达成续签的一致意见，而美香园食品、美香园分公司未能举证证明双方曾达成续签的口头协议，故本院对美香园食品、美香园分公司的上述意见不予采信。现天烨家具与美香园分公司之间租赁合同约定的租期已届满，双方又未达成续租的协议，故双方签订的租赁合同已终止，美香园食品、美香园分公司应当按照合同约定的期限返还房屋。但美香园食品、美香园分公司未能按约返还，应承担相应的民事责任。故对天烨家具要求美香园食品、美香园分公司搬离位于上海市奉贤区奉城镇头桥红陆路XXX号房屋并将上述房屋归还天烨家具的诉讼请求，本院依法予以支持。
争议焦点之二，美香园食品、美香园分公司是否仍需支付占用房屋期间的占有使用费。对此，天烨家具认为应当支付；美香园食品、美香园分公司认为系争房屋被停水停电后无法生产，租赁物不能满足租赁用途的，承租人可以不支付租金。对此，本院认为天烨家具在租赁合同期满后，即2014年6月24日对系争房屋进行了停水停电，鉴于第一，由于美香园分公司租赁房屋系用于食品加工，停水停电将导致对房屋的使用目的不能实现；第二，停水停电后美香园分公司仍在系争房屋内以放置机器设备等方式占用房屋未归还，故本院酌定美香园食品、美香园分公司应按照原租赁合同约定租金的百分之二十支付2014年6月24日起至判决生效日止的房屋占有使用费。对于合同期满后至2014年6月23日的房屋占有使用费，本院认为，经现场勘查，天烨家具仅承认2014年5月23日一天进行锁门及系争房屋的小门由其落锁至今，对于大门落锁一方，双方各执一词，因美香园食品、美香园分公司未能举证证明大门一直由天烨家具落锁，故美香园食品、美香园分公司仍应按照原租赁合同约定租金标准支付2014年5月15日起至2014年6月23日的房屋占有使用费17，416元。对于天烨家具要求美香园食品、美香园分公司按照市场租金价格支付房屋占有使用费的主张，因无法律依据，本院不予采信。
争议焦点之三，美香园分公司使用的水电费、电话费、有线电视费计算问题。对此，本院认为，美香园分公司厂区内安装有分电表，美香园分公司虽表示对电费数字不能认可，需要核对，但在审理过程中一直没有对用电数字进行核对，故本院按照天烨家具主张的数额认定美香园分公司使用的电费数额。天烨家具要求美香园食品、美香园分公司支付2014年4月至6月的电费8，421.48元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于天烨家具要求美香园食品、美香园分公司支付2014年4月至6月的电话费752元、有线电视费96元的诉讼请求，因美香园食品、美香园分公司对数额均无异议，故本院依法予以支持。对于天烨家具要求美香园食品、美香园分公司支付水费的诉讼请求，因天烨家具于2014年6月24日将分水表用水泥浇筑掩盖，导致美香园食品、美香园分公司无法核对，故本院对天烨家具该项诉讼请求不予支持。
争议焦点之四，天烨家具是否存在打砸及搬走设备的行为，是否应当赔偿装修、设备、停产等损失。对此，本院认为，首先，双方的租赁合同已经到期，美香园食品、美香园分公司应当将房屋归还天烨家具；其次，美香园食品、美香园分公司未能提供证据证明天烨家具存在打砸物品、搬走设备的情况。综上，美香园食品、美香园分公司要求天烨家具、蒋天爱赔偿厂房装修及设备损失、赔偿停产损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于美香园食品、美香园分公司要求天烨家具开具发票的诉讼请求，本院已释明，非法院审理范围，本案不作处理。按照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司于本判决生效之日起十日内搬离座落于上海市奉贤区奉城镇头桥红陆路XXX号房屋，并将上述房屋归还原告（反诉被告）上海天烨家具厂。
二、被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天烨家具厂自2014年5月15日起至2014年6月23日的房屋占有使用费人民币17，416元。
三、被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天烨家具厂自2014年6月24日起至判决生效日止，按每年人民币33，000元计算的房屋占有使用费。
四、被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天烨家具厂2014年4月至6月的电费人民币8，421.48元、电话费人民币752元、有线电视费人民币96元。
五、对原告（反诉被告）上海天烨家具厂的其余诉讼请求不予支持。
六、对原告（反诉被告）蒋天爱的诉讼请求不予支持。
七、对被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司、洪精全的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3，544元，减半收取，计人民币1，772元，由原告（反诉被告）上海天烨家具厂、蒋天爱负担人民币772元，由被告（反诉）原告上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司负担人民币1，000元。反诉案件受理费人民币5，800元，由被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司、洪精全负担。案件财产保全费人民币1，270元，由原告（反诉被告）上海天烨家具厂、蒋天爱负担人民币600元，由被告（反诉原告）上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司、洪精全负担人民币670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
（此页无正文）
二〇一四年十二月二十二日
代理审判员 苏 姝
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。