广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东一法民二担字第38号
申请人东莞农村商业银行股份有限公司东联支行。住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区第一国际*座，营业执照注册号：441900000175545。
负责人黄天助，行长。
委托代理人吴康平，广东众达律师事务所律师。
委托代理人冯嘉威，广东众达律师事务所实习律师。
被申请人赖建红。
第三人胡惠文。
申请人东莞农村商业银行股份有限公司东联支行（以下简称为东莞农商行东联支行）于2015年9月1日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员莫然进行了审查。
申请人东莞农商行东联支行称，2010年5月20日，申请人与被申请人签订了合同号为0531001201005032《楼宇按揭抵押借款合同》，该合同约定申请人向被申请人提供1030000元的购房贷款，用于购买位于东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302房产，被申请人将前述所购买之房产及其全部权益为该笔借款作抵押并办理了抵押登记手续，抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。上述合同签订后，申请人按约向被申请人发放了贷款1030000元，但被申请人却未能按照合同的约定清偿申请人的贷款本息，截至2015年7月15日，已连续有7期未按时偿还贷款本息，至今未能归还逾期款项。综上所述，被申请人的行为已构成严重违约，依照合同约定申请人有权宣布提前收回贷款，并就案涉抵押房产拍卖、变卖后的所得款项主张优先受偿。现申请人为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百九十六条的规定，申请人向本院提出实现担保物权的申请：一、对被申请人赖建红所有的位于东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302的抵押房产（粤房地他项权证莞字第××号）进行拍卖、变卖等方式依法变价，用于偿还申请人的债权（其中借款本金866159.03元、暂计至2015年7月15日利息18223.79元、罚息628元，实现债权的律师费20000元，暂合计905010.82元，后续的利息、罚息、复利按照合同号为0531001201005032楼宇按揭抵押贷款合同的约定计算，计算到所有款项清偿之日止），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内优先受偿；二、本案申请费由被申请人承担。
被申请人赖建红、第三人胡惠文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2010年5月20日，赖建红（即借款人、抵押人）、胡惠文（抵押人）与东莞农信社东联信用社（即贷款人）签订了一份合同号为0531001201005032的《楼宇按揭抵押借款合同》，贷款金额为1030000元，期限为2010年5月20日起到2030年5月19日止。合同第十条第（二）款约定，借款人、贷款人双方约定采取以下供款方式中的一种具体约定（见本合同第六十条）：（二）月均还款法：每月还款金额=。合同第十一条约定，贷款逾期计息，见本合同第六十一条，借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人有权对借款人欠供款本息计收罚息。合同第十九条约定，借款人愿以第二十条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保；当借款人不能按本合同约定履行还款义务时，贷款人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。合同第二十条约定，抵押物基本情况，见本合同第六十四条。合同第二十三条约定，抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利和孳息；抵押担保期为自本合同签订之日起至贷款本息、手续费及实现债权的费用清偿之日止；抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款方实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、旅差费及其他相关的费用。合同第二十八条第（一）、（九）款约定，贷款方可于下列情况之一依法解除合同并宣布提前收回贷款，同时贷款方有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何帐户中扣收借款人的应付款项：（一）借款方不遵守本合同之任何条款及不依时支付本合同规定的任何应付欠款……（九）借款人累计欠供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上。合同第五十五条约定，签订本合同时，贷款月利率为3.465‰，实际执行利率以放款日挂牌利率为准，贷款利率“一年一定”（签订合同的第一年执行贷款发放日的挂牌利率，次年后均执行每年1月1日的挂牌利率）。合同第六十条约定，供款计划为月均还款法。合同第六十一条约定，借款人应按月分期应缴付的金额还款，具体按本合同第六十条执行；逾期未能足额缴付当月还款，借款人必须尽快补足，并同时向贷款方交付逾期罚息；逾期供款的从逾期之日起对欠款供款本息在原贷款利率水平上加收50%计收利息，遇人民银行调整利率按新规定执行；而供款期遇节假日不顺延，但给予五天宽限期，在宽限期内未供款的，自期满次日起，按有关规定计算罚息（罚息包括五天宽限期在内）。合同第六十四条约定，抵押房产为东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302，业主姓名为赖建红。合同落款“抵押人（签字）”一栏显示有胡惠文、赖建红的签名捺印。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，东莞农信社东联信用社于2010年5月20日出具1030000元的借款借据，被申请人在借据上签名捺印。2011年6月9日，案涉抵押物位于东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302的房产办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（他项权证号为粤房地他项权证莞字第××号）。
东莞农商行东联支行与广东众达律师事务所签订《委托合同》，约定该律师事务所受东莞农商行东联支行的委托为东莞农商行东联支行向赖建红、胡惠文追索楼宇按揭抵押贷款合同项下的债务。2015年8月31日，广东众达律师事务所开具了律师费价税金额为20000元的发票。
另查，赖建红与胡惠文是夫妻关系，且赖建红自2015年2月15日出现逾期还款情形，赖建红已还款本金为163840.97元。
在听证中，申请人东莞农商行东联支行明确其申请请求为对赖建红所有的房产［位于东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302的房产（房地产权证号为粤房地证字第××号）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，东莞农村商业银行股份有限公司东联支行对变价后所得款项在其债权本金866159.03元以及利息、罚息、实现债权的费用（2015年7月15日前利息为18223.79元、罚息为623元；2015年7月16日起，以866159.03元为本金，按照合同号为0531001201005032的《楼宇按揭抵押贷款合同》相关约定计算利息和罚息至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费20000元）范围内优先受偿。其中罚息的基数包括本金和利息。
以上事实，有东莞农商行东联支行提交的合同编号为0531001201005032《楼宇按揭抵押借款合同》、借款借据、个人欠息单、房地产他项权证、委托合同、律师费发票、房产登记信息查询结果、结婚证复印件以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2010年5月20日，东莞农商行东联支行与赖建红、胡惠文签订合同号为0531001201005032的《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定由贷款人东莞农商行东联支行向借款人赖建红提供贷款1030000元，赖建红以其购买的东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302的房产提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记并取得了房地产他项权证。据此，本院认为东莞农商行东联支行就上述抵押物［位于东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302的房产（房地产权证号为粤房地证字第××号）］所享有的抵押权依法设立。赖建红自2015年2月15日开始出现逾期，至今没有证据显示其已经按照约定足额还款，按照案涉合同约定，借款人累计欠供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上，东莞农商行东联支行有权宣布提前收回贷款并有权处置该抵押房产。东莞农商行东联支行有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故东莞农商行东联支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见赖建红有按约定向贷款人清偿贷款及利息的事实。故东莞农商行东联支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金866159.03元；二、利息、罚息部分，应以866159.03元为本金，按照合同号为0531001201005032的《楼宇按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日；三、东莞农商行东联支行为实现债权已经支出的律师费20000元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对赖建红的房产［位于东莞市南城区金丰路10号江南一城一期9、10、11栋2单元302的房产（房地产权证号为粤房地证字第××号）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，东莞农村商业银行股份有限公司东联支行对变价后所得款项在其债权本金866159.03元以及利息、罚息、实现债权的费用（利息、罚息以866159.03元为本金，按照合同号为0531001201005032的《楼宇按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费20000元）范围内优先受偿。
本案受理费6425.05元，由被申请人赖建红、第三人胡惠文负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 莫 然
二〇一五年九月二十四日
书记员 杨晓君
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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