新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵07民终91号
上诉人（原审原告、执行案外人）：伊犁建设工程有限责任公司，住所地：新疆伊犁州伊宁市解放路四巷74号，统一社会信用代码：9165400079818110297-2。
法定代表人：胡晓春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪春红，新疆同济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：李芳，女，1970年12月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆奎屯市。
委托诉讼代理人：贺战（李芳之夫），男，1968年8月24日出生，汉族，无固定职业，住址同上。
被上诉人（原审被告、被申请执行人）：邱小平，男，1978年10月20日出生，汉族，新疆昊利房地产开发有限公司董事长，暂住奎屯市天北新区。
被上诉人（原审被告、被申请执行人）：李冯利，女，1979年9月16日出生，汉族，无固定职业，住陕西省子洲县。
被上诉人（原审被告、被申请执行人）：新疆昊利房地产开发有限公司，住所地新疆奎屯市绿源里青年街15幢23号，统一社会代码91654003576236227L。
法定代表人：徐畅宏，该公司总经理。
上诉人伊犁建设工程有限责任公司（以下�称伊犁建设公司）因与被上诉人李芳、邱小平、李冯利、新疆昊利房地产开发有限公司（以下简称昊利公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2016）兵0701民初957号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伊犁建设公司的委托诉讼代理人纪春红、被上诉人李芳及其委托诉讼代理人贺战到庭参加诉讼。被上诉人邱小平、李冯利、昊利公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伊犁建设公司上诉请求：一、依法撤销（2016）兵0701民初957号民事判决，依法改判：1.停止对位于奎屯市毓秀里140栋283、284、254、273、2103、2123、2121号房产的执行，解除查封；2.确认2014年12月6日上诉人与被上诉人昊利公司签订的协议书有效；3.确认上诉人对位于奎屯市毓秀里140栋283、284、254、273、2103、2123、2121号房产具有优先权。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由如下：一、一审判决认定查封上诉人昊利公司名下房产符合法律规定错误。在法院查封之前，上诉人与被上诉人昊利公司针对该七套房产即签订了合法有效的协议书，上诉人已合法占有该七套房产。奎屯市房管局为本案争议的七套房产作了限制销售登记，被上诉人昊利公司对该七套房产不具备处分的权利。二、一审判决未对《协议书》效力及上诉人的优先受偿权进行确认是错误的。上诉人与昊利公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，《协议书》合法有效。上诉人对该七套房屋具有工程款优先受偿权。上诉人根据《协议书》约定，支付3,000,000元农民工工资，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条之规定，该3,000,000元农民工工资属于工程款优先受偿权范围。故上诉人在案外人执行异议诉讼中提起优先权确认诉讼请求符合法律规定。
被上诉人李芳辩称，一审法院查封、执行这七套房产于法有据，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。上诉人与昊利公司及天北新区管委会签订的《协议书》对被上诉人不具有法律约束力，且根据相关法律规定，该《协议书》不具有法律效力。上诉人提出的七套房产享有优先权没有法律依据。故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人邱小平、李冯利、昊利公司均未向本院提交书面答辩意见。
上诉人伊犁建设公司向一审法院起诉请求：1.停止对位于奎屯市毓秀里140栋283、284、254、273、2103、2123、2121号房产的执行，解除查封；2.确认2014年12月6日原告与被告号李公司签订的《协议书》有效；3.确认原告对位于奎屯市毓秀里140栋283、284、254、273、2103、2123、2121号房产具有优先权；4.本案因诉讼支出的费用由被告负担。
一审法院认定事实：2013年5月31日，伊犁建设公司与昊利公司签订了建设工程施工合同，由伊犁建设公司承建昊利雅居1号商住楼（即奎屯市毓秀里140号楼）工程。2014年12月6日伊犁建设公司、昊利公司、第七师天北新区管理委员会三方签订一份协议书，约定：2013年5月31日，昊利公司与伊犁建设公司签订了建设工程施工合同，由伊犁建设公司承建昊利雅居1号商住楼（即奎屯市毓秀里140号楼）工程。2014年12月，由于在该工程施工的农民工尚有3,000,000元工资没有发放，造成大量农民工集体上访，在第七师天北新区管委会的协调下，三方达成如下协议：3,000,000元农民工工资由伊犁建设公�负责发放，昊利公司提供11套房屋（奎屯市毓秀里140号楼273、283、2103、2113、2123、254、284、2111、2121、2131、2141号）给伊犁建设公司作担保，经与奎屯市房管局协商，该局同意对11套房屋办理限制昊利公司销售的登记。该11套房屋在限制销售（抵押）期间，如果昊利公司需要出售，售房款必须全额交由天北新区管委会保管。待昊利雅居1号商住楼工程决算后，如果昊利公司欠伊犁建设公司工程款，首先用天北新区管委会保管的房款支付伊犁建设公司，不足部分用未解除限制销售（抵押）的房子抵付；如果昊利公司不欠伊犁建设公司工程款，天北新区管委会保管的房款退给昊利公司，未解除限制销售（抵押）的房子解除限制销售（抵押）。
在李芳与邱小平、李冯利、昊利公司民间借贷纠纷一案中，李芳对邱小平、李冯利、昊利公司价值1,950,000元的财产申请采取�全措施。一审法院在执行李芳与邱小平、李冯利、昊利公司民间借贷纠纷一案中，于2016年7月22日在奎屯市房管局办理了昊利公司开发的位于奎屯市毓秀里140栋254、273、283、284、2103、2121、2××3号房产的查封手续，查封时，上述房产登记在昊利公司名下。后伊犁建设公司以上述房产属伊犁建设公司的房产为由，提出执行异议。一审法院于2016年8月25日作出（2016）兵0701执异26号执行裁定，驳回了伊犁建设公司的执行异议。
另查明，伊犁建设公司与昊利公司建设工程施工合同纠纷正在审理中，伊犁建设公司在该诉讼中主张了建设工程价款优先受偿权。
伊犁建设公司为本案诉讼支付邮寄送达费342元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断。在执行邱小平、李冯利、昊利公司民间借贷纠纷一案中，查封奎屯市毓秀里140栋254、273、283、284、2103、2121、2××3号房产时，上述房产登记在昊利公司名下，故查封上述财产符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。庭审中，伊犁建设公司并未提供对上述七套房产采取查封措施时，足以排除强制执行的民事权益的相关证据。伊犁建设公司请求停止对上述七套房产执�、解除查封的请求，不能成立，对其请求不予支持。
关于伊犁建设公司要求确认《协议书》有效的请求，因李芳不是该协议书的签订主体，协议书的效力问题与本案审理的执行异议之诉不具有必然联系，对该请求不予支持。伊犁建设公司与昊利公司因建设工程施工合同产生的纠纷正在审理中，伊犁建设公司在该案中已主张建设工程价款优先受偿权的请求，故伊犁建设公司要求在本案中确认对上述七套房产具有优先权的请求，不予支持。
伊犁建设公司因本案诉讼支付的邮寄送达费342元，应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告伊犁建设公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告伊犁建设公司负担。
本院审理期间，根据上诉人伊犁建设公司的上诉请求及被上诉人李芳的答辩，合议庭认为，本案双方争议的焦点是：伊犁建设公司的上诉请求是否有法律依据？
双方当事人围绕上诉请求及合议庭归纳的争议焦点，依法提交了新的证据。
上诉人伊犁建设公司提交的证据：新疆建力工程项目管理有限公司做出的工程造价鉴定报告书一份，拟证实昊利公司确实拖欠伊犁建设公司工程款。
被上诉人李芳提交的证据：一审法院（2016）兵0701民初116号民事判决书，拟证实该判决已生效，且已申请一审法院执行。
针对上诉人伊犁建设公司出示的证据，被上诉人李芳的质证意见是：该鉴定报告与本案无关。
针对被上诉人李芳出示的证据，上诉人伊犁建设公�的质证意见是：对真实性和合法性予以认可，关联性不予认可。
除此以外，双方均坚持其各自在一审时的举证、质证意见。
双方无争议的事实：2016年7月22日，一审法院根据李芳的申请，在奎屯市房管局，对昊利公司开发建设的位于奎屯市毓秀里140栋254、273、283、284、2103、2121、2××3号房产，办理了查封手续。查封时，上述房产登记在昊利公司名下。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人伊犁建设公司提出的《协议书》，并以此为依据，认为其具有优先受偿权。被上诉人李芳认为，该《协议书》对被上诉人李芳不具有法律约束力，且根据相关法律规定，该《协议书》不具有法律效力。本院认为，依据我国《担保法》第四十条的规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。上诉人伊犁建设公司提供的由上诉人伊犁建设公司、被上诉人昊利公司、第七师天北新区管委会三方签订的协议，因未到奎屯市房屋管理部门办理相关抵押登记手续，故该协议书不能对抗人民法院依法采取的查封、扣押行为。
本院认为，依据法律规定，本案双方争议的房产为城市房地产，其抵押生效的条件是必须到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，而本案争议的位于奎屯市毓秀里140栋283、284、254、273、2103、2123、2121号房产并没有办理相关抵押登记手续，仅仅是由伊犁建设公司、昊利公司、第七师天北新区管委会三方签订了一份协议，由昊利公司提供11套房屋（奎屯市毓秀里140号楼273、283、2103、2113、2123、254、284、2111、2121、2131、2141号）给伊犁建设公司做担保，经与奎屯市房管局协商，该局同意对11套房屋办理限制销售的登记。该11套房�在限制销售期间，昊利公司需要出售，收房款必须全额交由天北新区管委会保管。从上述事实足以认定，昊利公司提供的11套房屋（奎屯市毓秀里140号楼273、283、2103、2113、2123、254、284、2111、2121、2131、2141号），仅仅是办理了限制销售的登记，并没有办理抵押登记。因此，伊犁建设公司、昊利公司、天北新区管委会三方约定的限制销售行为，并不是抵押担保行为。因未办理抵押登记，依法不产生抵押的法律效果。并没有生效。且在限制销售期间。正是基于此，三方约定的限制销售协议，不得对抗人民法院的依法查封行为，奎屯市房管局在接到人民法院的协助执行通知书后，按照通知书的要求，对位于奎屯市毓秀里140栋283、284、254、273、2103、2123、2121号七套房产办理了查封手续，其行为于法有据。综上，上诉人伊犁建设公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原�判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人伊犁建设公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李红伟
审判员 王永魁
审判员 刘双全
二〇一七年六月十四日
书记员 张甜瑞