重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06786号
上诉人（原审原告）李彦。
委托代理人胡昌松，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人庞思祺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆新永基商业管理有限公司。
法定代表人汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人李彦与被上诉人重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年7月7日作出（2014）沙法民初字第08068号民事判决，上诉人李彦对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月27日对本案进行了询问。上诉人李彦的委托代理人胡昌松、庞思祺，被上诉人新永基公司的委托代理人刘四海、赵五洲到庭参加了询问。本案现已审理终结。
李彦在一审中诉称，李彦与新永基公司签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，由李彦承租“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第X层XX号商铺及其设施，用于经营“曼娅奴”服饰店。新永基公司于2011年3月19日对李彦承租的商铺擅自断电、上锁，导致李彦不能经营。2011年8月25日，新永基公司将李彦放在商铺的所有服装、服装道具、灯具及现金3500元收走。李彦因装修商铺产生装修费，还向新永基公司交纳了装修保证金10000元。现要求1、新永基公司赔偿商铺装修损失106491元；2、新永基公司返还服装，赔偿服装贬值损失200000元；3、新永基公司赔偿商铺服装道具及灯具损失89224.60元；4、新永基公司返还装修保证金10000元；5、新永基公司返还存放在商铺的现金3500元。
重庆新永基商业管理有限公司在一审中辩称，2010年4月27日，本公司与李彦订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》是事实。因李彦拖欠租金，本公司才采取锁门、断电措施，并在公证部门在场的情况下，将李彦存放在商铺内的物品移放至仓库。李彦的1、2、3项诉讼法请求是建立在侵权损害的基础上，本公司不存在侵害李彦财产权益的行为；李彦第4项诉讼请求与其他诉讼请求的法律关系不同，不应在本案中处理。故不同意李彦的诉讼请求。
经一审审理查明，2010年，新永基公司与李彦订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同约定的主要内容为：新永基公司将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”X层XX号商铺及其设施租赁给李彦。租赁期为24个月，自2010年8月21至2012年8月20日。租金由保底租金和抽成租金组成，2010年8月21日至2011年8月20日期间的保底租金标准为200元／月／㎡，月租金合计为21600元，2011年8月21日至2012年8月20日期间的保底租金标准为216元／月／㎡，月租金合计为23328元。乙方（李彦）须向甲方（新永基公司）缴纳履约保证金77760元。
合同第11.2条约定，在本合同有效期间，乙方应该始终保证履约保证金数额等于三个月的保底租金加物管费总额，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。
合同第21.3条约定，乙方应在本合同解除或终止之日将所承租商铺及其设备设施恢复到商铺交接时的原貌或在甲方认可的情况下保持完好无损退还甲方，并办理商铺退还手续，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情况下要求乙方将商铺内的任何装修及／或不可移动的增添物及／或附属物连同商铺经甲方认可后退还甲方，对于乙方须将商铺及其设备设施以哪一种状态退还甲方，甲方有最终决定权，对甲方的决定，乙方不得有任何异议，乙方将商铺归还甲方或甲方采取措施收回商铺后，商铺内的遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权并由甲方自行处置，乙方将不得提出任何异议，在乙方退还商铺时，若发现房屋及甲方提供的设备设施受损、破坏，乙方应承担全部赔偿责任。
合同第22.5条约定，当本租赁合同正常到期或提前终止合同或因乙方严重违约甲方终止合同，乙方应在合同终止后7天内向甲方交还商铺，若其逾期交还，乙方应按合同终止前3天日租金的3倍向甲方交付商铺占用费；若乙方在合同期满或终止10天后未交还商铺，甲方将在公证人员在场的情况下，腾空商铺，将乙方所留物品清点后转移至库房保存并收取库存费。若乙方在15日内未将所留物品取走，甲方可以处置该物品作偿还欠款，公证费由乙方承担。
合同订立后，新永基公司于2010年8月4日将李彦承租的商铺交付给李彦使用。李彦对租赁商铺进行装修后开始营业。
李彦于2010年8月5日向新永基公司交纳装修保证金10000元。
租赁期间，李彦未向新永基公司交纳租金。2011年3月19日，新永基公司对李彦经营的商铺实施断电，并锁上商铺。自此李彦未再经营。
2011年8月25日，新永基公司在重庆市公证处监督下将李彦放在租赁商铺内的物品搬离，存放在新永基公司库房内。
2012年8月23日，新永基公司向一审法院提起诉讼，要求李彦给付租金并支付违约金。一审法院作出（2012）沙法民初字第08780号判决，认为新永基公司对李彦的商铺停电并锁门的事实成立，新永基公司以其行为表明其不再履行合同，双方事实上于2011年3月19日解除了《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。李彦自承租该商铺后，一直未向新永基公司支付租金，其行为已构成根本违约，新永基公司有权要求李彦承担违约责任。遂判决，李彦立即给付新永基公司2010年10月28日至2011年3月19日期间的商铺租金102733元；李彦立即给付新永基公司违约金77760元。李彦不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，审理中双方达成调解协议。
2013年7月24日，李彦向一审法院起诉本案。审理中，经李彦申请，一审法院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对存放在新永基公司的李彦所经营的曼娅奴店的服装及设施在2011年3月19日和2014年1月10日的市场价值差额进行鉴定。2014年1月10日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司进行现场勘查，对存放在新永基公司的李彦所经营的曼娅奴店的服装及设施进行了清点，经核查，其中曼娅奴品牌的毛衫、针织衫、棉衣、上衣、连衣裙、大衣等服饰547项共554件，收银台、沙发、衣柜、电脑等设施16项共37台（个）。随后，新永基公司将上述物品交付李彦。2014年4月18日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出评估报告。其评估结论为：2011年3月19日，存放在新永基公司的李彦所经营的曼娅奴店的服饰评估价值为217936元，2014年1月10日，上述服饰评估价值为50904元，评估的差异金额为167032元。存放在新永基公司的李彦所经营的曼娅奴店的设施2014年1月10日的市场价值为2753元，但难以对该设施在2011年3月19日的市场价值进行评估，故无法对其金额进行评估。一审审理中，因双方当事人争议较大，调解未成。
一审法院认为，李彦已明确表示其诉讼请求是基于双方所订立的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，故对新永基公司主张李彦的诉讼请求存在不同的法律关系，不应在本案中处理的抗辩不予支持。
《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》相关条款是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故可以认定双方签订的租赁合同有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。李彦作为承租人，按时足额向出租人给付租金是其主要合同义务，但李彦自承租该商铺后，一直未向新永基公司支付租金，其行为已构成根本违约。
针对李彦要求新永基公司赔偿承租商铺内的装修损失的诉讼请求，一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。李彦因其单方违约行为导致租赁合同解除，且在双方租赁合同约定“甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情况下要求乙方将商铺内的任何装修及／或不可移动的增添物及／或附属物连同商铺经甲方认可后退还甲方”。因此，李彦请求新永基公司赔偿装修损失的诉讼请求没有事实依据及法律根据，不予支持。
审理中，新永基公司已将其扣留的服装、设施返还李彦。现李彦申请撤回要求判令新永基公司返还原物的诉讼请求，一审法院予以准许。对赔偿贬值损失的诉讼请求，一审法院认为，因李彦拒绝支付房屋租金，新永基公司于2011年3月19日对李彦承租的商铺断电并锁门，（2012）沙法民初字第08780号判决书已认定2011年3月19日双方租赁合同解除。因李彦存放在商铺的物品一直占用场地，新永基公司在公证人员在场的情况下，腾空商铺，将存放在商铺的物品清点后转移至库房保存的行为，是为维护自身利益，并减少损失的行为。该行为并无不妥，也符合合同第22.5条约定。上述物品虽然发生贬值，但责任不在新永基公司。故对李彦要求新永基公司赔偿贬值损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
新永基公司向李彦收取了装修保证金10000元，现双方已解除合同，应当退还装修保证金。
李彦主张新永基公司收走其放在商铺的现金，新永基公司予以否认，李彦亦未提供证据予以证明。公证机关的物品清单未记载存在该笔现金。根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的证据原则，本院对李彦的该项主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆新永基商业管理有限公司在本判决发生法律效力后立即返还李彦装修保证金10000元。二、驳回李彦的其他诉讼请求。案件受理费7440元，减半交纳3720元，财产保全费5000元，鉴定费10000元，合计18720元，由李彦负担18150元，重庆新永基商业管理有限公司负担570元。
李彦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、对本案依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；3、本案一、二审的诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定因上诉人的单方违约行为导致租赁合同解除，该认定与事实不符。被上诉人的商铺在交付时无任何消防验收合格手续，被上诉人履行交付房屋的义务不符合法律的强制性规定，上诉人作为后履行一方，有权拒绝其支付租金的履行要求，本案客观上是被上诉人违约，上诉人仅是行使法律赋予的正当权利维护基本利益。二、一审认定上诉人的服装、设施发生贬值但责任不在被上诉人，据此驳回上诉人要求赔偿贬值损失的请求，显属错误。本案损失系被上诉人停电锁门所致，且之后长达近三年的时间，被上诉人未向上诉人交还服装和设施，而任其贬值。被上诉人并不享有留置权，其扣留服装、设施的行为是非法行为。三、一审法院错误适用举证责任的相关规定，未支持上诉人退还存放现金的请求，系适用法律错误。上诉人诉请的现金系商铺经营所需的备用金，被上诉人锁门时应对商铺内的服装、设施及现金予以清点并留存证据。本案应确定由被上诉人对商铺内没有现金或现金数额与上诉人主张的数据不符承担举证责任。
重庆新永基商业管理有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人已将适格的房屋交付上诉人占有和使用，被上诉人关于租赁房屋的相关手续是完备的，并不存在上诉人所称房屋存在质量瑕疵或消防手续不完善的情况，且这些事实在一审法院的审理过程中已经查明。本案纠纷的根本原因在于上诉人不交纳租金，上诉人的行为是根本违约行为。而合同解除后，上诉人未及时将存留在租赁房屋内的设施搬离，导致租赁房屋不能出租。为防止损失扩大，被上诉人在公证机关的公证下，将房屋内的滞留物品搬离并另行存放，此行为对双方均是有利的。因此，被上诉人不存在违约或其他侵害上诉人利益的行为，上诉人主张的损失被上诉人没有赔偿责任，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人向本院举示了（2012）沙法民初字第11945号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第01082号民事判决书，拟证明同类型案件的处理情况。被上诉人对该证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，但与本案无关，且该证据不属于新证据，该证据在一审审理过程中就已经存在，不是一审判决后才出现的证据。另外，该案案情与本案完全不同，该案得到法院支持是因为新永基公司无法提供货物，导致法院推定货物全损。对上诉人提交的证据，本院认为不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，在房屋租赁合同中，承租方为使用房屋而交纳租金，出租方为收取租金而出租房屋，故按照合同约定交纳租金是承租方的主要义务。本案中，上诉人作为承租方，在其租赁的商铺交付使用后，理应按照合同约定交纳租金，未交纳租金则应承担相应的违约责任。上诉人辩称未交纳租金的原因是被上诉人未交付合格的房屋给上诉人，被上诉人的商铺在交付时无任何消防验收合格手续，上诉人拒绝交纳租金系履行先履行抗辩权。但在本案中，租赁合同签订后，被上诉人已将商铺交付给上诉人使用，上诉人对租赁商铺进行装修后开始营业。上诉人未举示证据证明被上诉人交付的商铺未通过消防验收，也未举示证据证明该商铺不能用于经营，被上诉人对商铺未通过消防验收的情况也予以否认，故本院认为房屋交付义务被上诉人已实际履行，对上诉人提出的其未交纳租金系行使先履行抗辩权的主张本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”双方订立的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中，对承租方未交纳租金时出租方有权采取措施及合同解除后承租人有权对遗留在商铺内的物品进行处理有专门条款进行约定，且签订租赁合同系双方自愿，合同内容也不违反法律的禁止性规定，故被上诉人有权按照合同约定处置遗留在商铺内的服装或其他物品。故对上诉人提出被上诉人扣留服装及相应设施的行为是非法行为的主张本院不予认可，对上诉人要求被上诉人赔偿服装贬值损失和其他损失的请求本院不予支持。
对上诉人提出举证责任分配的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，上诉人主张商铺内存放有现金的举证责任应由上诉人承担，上诉人未举示证据证明商铺内存放有现金及被上诉人已取得该笔现金，故本院对上诉人要求被上诉人返还现金的诉讼请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7440元，由上诉人李彦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
代理审判员 倪旻
代理审判员 李娅
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 韩微