广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3262号
原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司。
法定代表人蔡江，总经理。
委托代理人覃海光，广西道森律师事务所律师。
委托代理人蒙文捷，广西道森律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵志刚。
委托代理人廖涛，广西胜涛律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司（以下简称“北方物业公司”）诉被告赵志刚（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北方物业公司的委托代理人覃海光、蒙文捷，被告（反诉原告）赵志刚的委托代理人廖涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北方物业公司诉称，2010年7月1日，原告与南宁铁路局住房建设管理所签订了《南宁铁路局凤岭职工住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向南宁铁路局凤岭职工住宅小区项目“宁铁馨苑”住宅小区提供前期物业管理服务。被告于2008年8月28日参加南宁铁路局凤岭建设委员会组织的市场运作房建设，购买了位于南宁市××“××”住宅小区××单元××房，建筑面积为134㎡。2010年9月19日被告在接收房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告为被告提供前期物业管理服务，被告每月按0.79元／㎡向原告交纳物业管理服务费，同时还需支付公用水电分摊费用、每月生活垃圾处理费8元／户、每月停车管理服务费15元／辆等其他费用。被告应于每月5日前支付当月的物业管理服务费，若被告逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日按千分之三向原告支付违约金。此后，被告所在小区成立了南宁市宁铁馨苑业主委员会，并于2014年11月11日与原告签订了《宁铁馨苑物业服务合同》，该合同所列的物业管理服务费、公用水电分摊费、生活垃圾处理费、停车管理服务费等费用的交纳标准与2010年9月19日签订的《前期物业管理服务协议》约定一致。合同签订后，原告一直为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2011年4月1日起便无故拖欠物业管理服务费、生活垃圾处理费、公用水电分摊费等各项费用，至2015年8月1日止共拖欠上述费用6717.84元。原告曾多次以各种形式向被告催收，但其未予理睬。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付从2011年4月1日起至2015年7月31日止的物业管理服务费5504.72元；二、被告向原告支付生活垃圾处理费304元、公用水电分摊费909.12元；三、被告向原告支付逾期交纳2011年4月至2015年4月的物业管理服务费违约金11833.98元（违约金计算：以每日3‰为计算标准，从2011年7月1日暂计至2015年7月31日止，2015年8月1日起至被告付清全部拖欠服务费之日止的违约金另计）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）赵志刚辩称并反诉称，一、被告知晓拖欠物业管理费的事实，对原告诉请的欠费期间、金额予以认可，对公共水电公摊费的诉请予以认可，但被告在交房后因房屋一直有问题并未实际入住，不存在向原告缴纳生活垃圾处理费的必要。二、被告因其他业主在楼顶私自安装太阳能热水器造成被告房屋天面、外墙、内墙体开裂及渗漏等问题，向原告多次反映，原告至今没有责令拆除热水器，被告的房屋维修问题也没有得到妥善处理，原告未履行物业服务合同，存在违约行为。三、被告拒交物业费的行为是行使先履行抗辩权。原告应当依据物业服务协议先履行服务管理等义务，之后由被告按照约定缴纳物业费，根据合同法第六十七条规定，在原告未履行约定义务、未妥善处理房屋天面开裂及墙体渗漏问题之前，被告拒交物业费的行为属于合法行使先履行抗辩权，且原、被告曾达成口头协议，在原告未处理房屋问题前，被告可以缓交物业费。四、原告主张的自2011年4月起至2013年9月的物业管理服务费以及违约金，由于均在起诉前两年发生，已经超过诉讼时效，不应当在本案中主张。五、因原告怠于履行物业服务义务导致被告房屋装修严重损毁，为此被告需要支出先拆除后重新装修的必要费用共计107489元，原告的违约行为给被告造成了巨大经济损失。综上，被告向本院提起反诉，请求依法判令：一、原告履行物业服务义务，消除危险、排除妨碍；二、原告承担被告因房屋渗水所造成的装修损失107489元；三、本案的全部诉讼费用由原告承担。针对被告（反诉原告）赵志刚的反诉，原告（反诉被告）北方物业公司辩称，一、被告所述未实际入住涉案房屋并非事实，被告本人提供的房屋现时照片能看到日常生活用品，证明有居住痕迹，生活垃圾处理费系协议约定费用，被告应当缴纳。二、原、被告双方是物业合同关系，而房屋墙体开裂属于房屋质量问题，系被告与房屋建设单位之间的房屋买卖合同关系，相关权利应当由被告向建设单位主张，原告不承担维修责任。原告已将小区业主普遍反映的房屋问题向建筑施工单位报告，原告已经尽到合同约定的义务。在原告已经履行物业服务义务的前提下，被告不能以交付的房屋存在质量问题为由为由费日起水后了服务费。而拒交物业管理服务费。三、物业服务合同约定是先交费后提供服务，故被告主张拒交物业费是行使先履行抗辩权的理由不成立，即使认为物业公司违约也不能以拒交物业费的方式处理。四、原告的诉请并未超过诉讼时效，根据相关规定，分期履行的债务以最后一期履行期限届满日开始起算诉讼时效。至于违约金，由于主债务物业费部分不超过诉讼时效，因而从债务违约金也不超过诉讼时效，原告依法有权主张。五、被告的反诉请求没有事实及法律依据。1、被告没有证据证明其房屋天面渗水是由于安装太阳能热水器所致，主张太阳能热水器导致墙体开裂缺乏依据。2、根据协议约定，原告制止业主违规行为的方式只有批评、规劝、警告等，没有强行拆除安装物的授权，被告应就其他业主的违规安装搭建行为向业委会而非物业公司提出申诉。3、太阳能热水器并非国家禁止安装的物品，不属于违章搭建，且安装地点为天面即楼栋屋顶，系小区公共区域，也并非业主手册中明确禁止搭建的阳台或露台，故被告诉请要求原告拆除太阳能热水器的主张没有合同及法律依据。4、被告诉请的装修费用并未实际发生，且该报价中有大量项目与修缮楼板开裂无关，故原告不认可被告关于经济损失计算的数额。综上，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2008年8月28日，被告与南宁铁路局凤岭建设委员会签订《市场运作方式建设住房合同》，约定被告参加南宁铁路局凤岭建设委员会组织的市场运作房建设。2010年8月13日，被告分得南宁铁路局宁铁馨苑住宅小区26栋2单元18-2号房，并于2010年9月19日办理入伙手续。
南宁市铁路局住房建设管理所（以下简称铁路局住建所）（甲方）与原告（乙方）签订期限自2010年7月1日至2012年6月30日止的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区前期物业服务合同》，约定由原告为南宁铁路局凤岭职工住宅小区（即宁铁馨苑住宅小区）提供物业管理服务，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为0.79元／月·平方米（含电梯费）。公用水电费等属公共耗能费用的，均按实际发生额从甲方通知业主入伙之日（以甲方发出的入伙通知书规定的时间为准）起由业主按户进行分摊。关于违约责任，双方约定如下：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约方应按每日3‰的标准向守约方支付违约金。
2010年9月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订期限至2012年6月30日止的《前期物业管理服务协议》，双方就宁铁馨苑住宅小区的物业管理服务进行了约定，协议第四条约定：甲方以0.79元／㎡·月收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月5日前交纳当月费用。生活垃圾清运费按政府规定的收费标准收取，自业主装修之日起开始缴纳。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，按每日3‰的标准向甲方支付违约金。
2012年6月30日，铁路局住建所（甲方）与原告（乙方）续签了期限自2012年7月1日至2015年6月30日的《前期物业服务合同》。合同第十四条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：0.79元／月·平方米（含电梯日常维保及年检费用）。第十七条约定：业主应于甲方通知物业交付入住之日起交纳物业服务费用，由乙方自行负责收取。第十八条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。第三十二条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可按国家相关规定向违约方收取违约金。
2014年11月11日，南宁市宁铁馨苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订期限自2014年1月1日至2016年12月31日的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区（宁铁馨苑）物业服务合同》（以下简称宁铁馨苑物业服务合同），第十六条约定：本物业管理区域物业管理服务收费选择包干制的方式：1、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准确定如下：高层住宅：0.79元／月·平方米（含电梯日常维保及年检费用）。第十七条约定：公用水电费（包括消防、绿化清洁用水、公共照明电费、电梯电费）等属公共能耗费用的，均按实际发生额从通知入伙之日起（以入伙通知书为准）由已经在乙方办理入伙手续的业主按户进行分摊。乙方对公共设施能耗进行抄表，公共设施用水、用电费用收取按业主实际发生费用进行分摊，不得收取额外费用。第二十二条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按日收取3‰的滞纳金。
2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局联合印发《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号），第一条规定：从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即：城镇居（村）民为8元／户·月；不再设暂住居民城镇生活垃圾处理费的收费标准。
因被告自2011年4月1日起未再向原告交纳物业管理服务费、生活垃圾处理费、公共水电分摊费等费用，原告诉至法院，要求判如所请。而被告则以原告构成违约在先，应当赔偿被告的相应经济损失为由，向本院提起反诉。
在诉讼过程中，被告认可原告所诉其欠缴物业管理服务费、生活垃圾处理费、公共水电分摊费等费用的事实和欠费期间，且被告认可原告对其中物业管理服务费、公共水电分摊费的计算标准和所诉数额，以上属于当事人对自身权利的处分，本院对被告自认的事实予以确认。
另查明，原告于2015年11月17日取得一级物业管理资质。2010年8月4日，原告就物业服务收费标准向南宁市物价局申请备案。南宁市物价局于2010年8月26日出具备案意见，内容为：同意一级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.79元／㎡。
又查明，涉案房屋尚未办理房地产权属证书。
还查明，原告于2012年3月25日进行宁铁馨苑小区业主房屋问题验收统计，被告上报的内容为：小孩房与客房东面外墙裂开渗水。
原告提供《维修确认单》上记载被告于2012年8月1日向原告报修，反映内容为：“外墙开裂”，2013年9月15日由维修人员签字确认的维修方案为：“打胶、上防水漆”，同日中铁建工意见为：“同意，已完成”，2013年10月9日由建房指挥部及物业共同签字确认上述处理结果。
原告于2014年4月14日再次进行宁铁馨苑小区天面、飘窗渗水统计，被告系2014年4月1日上报内容：天面漏水，飘窗渗水，三年未修过。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宁铁馨苑住宅小区通过铁路局住建所与原告签订物业管理服务协议，该协议合法有效，对全体小区业主具有约束力。原告按合同对小区进行物业服务，被告作为小区业主应当按规定履行相关缴费义务。由于本案原、被告之间的物业服务合同始终处于有效期内，双方之间的物业服务合同关系持续发生，被告欠缴物业费的行为亦处于持续状态，按照合同约定物业费为按月结算支付，故尚欠的物业费均应视为同一合同项下的同一债务，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，诉讼时效期间可从最后一期应缴物业费的履行期限届满之日起计算，故被告主张原告的诉请有部分已经超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。
被告主张其房屋天面、外墙、内墙体均存在开裂及漏水现象，系其他业主在楼房天面安装太阳能热水器所致，要求原告责令其他业主进行拆除，但原告至今未尽协调、上报义务亦未予以维修，因此被告依据先履行抗辩权而拒缴物业费。本院认为，被告主张其房屋损害系其他业主即第三人侵权所致，侵权人并非物业公司，被告因侵权所遭受的损失亦不应由物业公司承担。同时，原、被告之间属于物业服务合同关系，被告没有证据证明原告在履行物业服务合同的过程中存在违约行为，故本院对被告拒缴物业费的抗辩理由不予支持。被告主张因原告不履行物业服务义务给被告造成的损失为107489元，没有事实和法律依据，不予支持。
关于物业管理服务费应缴数额问题。按照南宁市物价局对宁铁馨苑住宅小区的备案意见，该小区物业服务收费标准按0.79元／㎡计，被告从2011年4月至2015年7月欠缴物业服务费，应缴纳上述费用5504.72元（134㎡×0.79元／㎡×52个月）。关于上述物业服务费的违约金，原告主张按前期物业管理服务协议、物业管理服务合同约定按日3‰的标准计算违约金。我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠付的物业管理服务费5504.72元的30%计算为1651元。
关于生活垃圾处理费问题。原、被告在双方签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定生活垃圾清运费独立于物业管理服务费而另行收取，且其收费标准按政府规定、自业主装修之日起开始缴纳。对此，南宁市物价局早在2010年4月8日即发文明确城镇生活垃圾处理费为8元／户·月，被告以其并未实际入住涉案房屋为由拒缴该费用，缺乏事实及合同依据，本院对此不予支持。被告从2012年6月至2015年7月欠缴生活垃圾处理费，应缴纳费用为304元（8元／月×38个月）。
关于公共水电分摊费的数额，被告对原告诉请的欠费期间、计算标准及所诉数额均予以认可，因此，本院对原告主张的数额予以采信。本院确认被告应向原告支付2011年11月1日至2015年7月31日期间的公共水电分摊费909.12元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵志刚应向原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司支付2011年4月至2015年7月的物业管理服务费5504.72元；
二、被告（反诉原告）赵志刚应向原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理服务费的违约金1651元（违约金计算方式：5504.72元×30%）；
三、被告（反诉原告）赵志刚应向原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司支付2012年6月至2015年7月的生活垃圾处理费304元；
四、被告（反诉原告）赵志刚应向原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司支付2011年11月1日至2015年7月31日期间的公共水电分摊费909.12元；
五、驳回被告（反诉原告）赵志刚要求原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司消除危险、排除妨碍的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）赵志刚要求原告（反诉被告）深圳市北方物业管理有限公司赔偿经济损失的诉讼请求。
本诉受理费268元，反诉受理费1225元，两项合计1493元，由被告（反诉原告）赵志刚负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范 俪
代理审判员 叶 琪
人民陪审员 陈 冰
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 蓝丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。