北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4457号
原告（反诉被告）中铁三局集团第四工程有限公司，住所地北京市门头沟区三家店新建路25号。
法定代表人鲁建邦，董事长。
委托代理人彭玉龙，男，1986年12月8日出生。
委托代理人李维水，男，1964年5月6日出生。
被告（反诉原告）王瑞，男，1956年6月11日出生。
委托代理人徐志华，北京市融智律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京中铁三局集团第四工程有限公司（以下简称中铁三局四工程公司）与被告（反诉原告）王瑞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员张莎丽、人民陪审员范振萍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中铁三局四工程公司及其委托代理人彭玉龙、李维水，被告（反诉原告）王瑞的委托代理人徐志华均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告中铁三局四工程公司起诉称：石景山区原四处材料厂北院房屋为被告在原告单位所有的材料厂院内的自建房屋，2013年1月1日我单位与被告签订了《房屋场地租赁合同》，将该房屋出租给被告使用，现租赁合同已到期，又因原告单位职工住房紧张，很多职工无房居住，需要优先解决本单位职工住房问题，为此原告通知被告不再续签合同，并采取张贴公告，多次到家做工作以及打电话等方式，告知了被告不再续签合同�意思表示，并要求被告腾退房屋，被告迟迟不予配合。原告认为，上述房屋为原告单位所有的自行管理的房屋，房屋的出租管理由原告所属的单位自行安排决定。原告与被告不再续签合同后，被告仍拒绝腾退房屋侵害了原告的合法权益，为维护原告利益，特起诉至法院。1、请求法院判令被告支付自从2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，月租金按照每个月200计算；2、判令被告腾退石景山区原四处材料厂北院场地；3、判令被告拆除其所建自建房及大门；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告王瑞答辩称：不同意原告请求腾退北院场地的诉讼请求。如果要求我们腾退房屋，我们认为房屋的权属有争议，应该先确权，因为在这个场地上，被告从2003年至今陆续建房5间，大部分场地是王瑞自己盖的房子，从一建房开始，原告同意而且知道，每年陆续和被�签订租赁合同，双方最后一次签订的租赁合同是2013年1月，在签订这个合同之后的3月，双方对这个合同进行了变更，2013年3月时，原告的领导及其员工，到了被告建房的地点，告知现在单位居住情况紧张，希望给原告一间房屋，这样就可以长期居住，经过双方协商，我们在2013年3月把5间房中的一间交给原告，原告答应我们可以长期居住，其中另外一间房屋，又被原告方的员工居住，现在我们实际有3间。因此原、被告双方在2013年1月的合同已经有变更。双方签订的所有的场地租赁合同，都是原告提供的，属于格式合同，虽然这个合同已经变更，但是合同第六条对装修进行了约定，而对建房，被告需要成本，第八条约定了原告的退房，但是没有约定被告方退房的话，被告不需要补偿，如果腾房，原告需要对被告建房进行补偿。双方出现争议的真实原因是因为涉案房屋前后两侧拆迁完毕，涉案房屋也面临拆迁，原告方如果要收回房屋，可能获得巨大利益，而其获得利益的基础是被告在涉案房屋的场地进行了投入，这情况并不是被告一个，还有其他住户。不管是要求腾退场地还是要求腾退房屋，没有事实法律基础。被告王瑞提出反诉称：1、判令被反诉人支付位于石景山区原四处材料厂北院，由反诉人新建的房屋价值6.5万元；2、判令被告反诉人支付反诉人在石景山区原四处材料厂北院翻建的两间房屋价值2万元；3、判令被反诉人承担鉴定费用13000元；4、判令被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。
原告（反诉被告）中铁三局四工程公司针对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。第一、我方与反诉人签订的租赁合同第六条约定在租赁期间，乙方根据经营需要经甲方同意可以装修改造，合同期满，我方不承担费用；第二、我方不�意利用该房屋，要求反诉人对房屋进行拆除交还我方，我方没有因为涉案房屋获取利益，反诉人对房屋的改造，不是增加房屋价值，而是为了自己的租赁目的，我公司没有收益，因此反诉人要求我方对其进行补偿的诉求没有依据。
经审理查明：诉争房屋坐落于北京市石景山区原材料厂北院，产权人是原铁道部第三工程局第四工程处，2000年12月25日，铁道部第三工程局第四工程处变更为中铁三局四工程公司。
2004年9月15日，出租方（甲方）中铁三局集团第四工程公司房地产管理段与承租方（乙方）王瑞签订《房屋租赁合同》，出租房屋落座于北京市石景山区原材料厂北院原食堂后院，房屋结构为砖木结构，共3小间。建筑面积约30平方米，租赁期限为壹年，自2004年9月15日至2005年9月30日止。该房屋年租金为2400元。
2005年10月1日，出租方（甲�）中铁三局集团第四工程公司房地产管理段与承租方（乙方）王瑞签订《房屋租赁合同》，出租房屋落座于北京市石景山区原材料厂北院原食堂后院，房屋结构为砖木结构，共2小间。建筑面积约25平方米，租赁期限为壹年，自2005年10月1日至2006年9月30日止。该房屋月租金为150元，自2005年10月1日起交纳，支付方式实行半年上打租，即按把半年提前交租费。租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，费用由乙方承担，乙方应对承租房屋加强管理、合理使用。因乙方管理使用不善或不承担约定的维修责任，造成房屋损坏、灭失的，由乙方承担赔偿责任。在租赁期间，乙方根据经营需要，经甲方同意，可以在不改变房屋承重结构的前提下对租赁房屋进行改造、装修，费用由乙方自理。合同期满，乙方按装修、改造后的原样交付甲方，甲方不承担任何费用补偿。租赁期满，本�同即终止。届时乙方需将房屋退还甲方，如乙方要求续租时，应在租赁期满前一个月向甲方书面提出，在条件允许的情况下，甲方应同意乙方续租。
最后一次书面合同是2013年1月14日，甲方中铁三局集团第四工程有限公司房产段与乙方王瑞签订的《房屋场地租赁合同》载明：出租房屋落座于北京市石景山区原材料厂四处北院，房屋结构为砖混结构，共5间。建筑面积60平方米，另手写部分注明：“该房屋属自建房”。租赁期限为壹年，自2013年1月1日至2013年12月31日。该房屋月租金为200元，自2013年1月1日起交纳，支付方式实行半年上打租，即按把半年提前交租费。在租赁期间，乙方根据经营需要，经甲方同意，可以在不改变房屋承重结构的前提下对租赁房屋进行改造、装修，费用由乙方自理。合同期满，乙方按装修、改造后的原样交付甲方，甲方不承担任何费�补偿。租赁期满，本合同即终止。届时乙方需将房屋退还甲方，如乙方要求续租时，应在租赁期满前一个月向甲方书面提出，在条件允许的情况下，甲方应同意乙方续租。
王瑞租金交至2013年12月31日。
2013年4月，王瑞将其中两间租赁房屋交给中铁三局四工程公司。继续租赁的为剩余四间翻扩建的自建房屋。王瑞翻扩建房屋未取得合法审批手续。
本案审理过程中，王瑞申请对扩建房屋价值进行评估，经摇号确定北京市建基业工程管理有限公司为鉴定机构，鉴定机构出具JJY-（司鉴）-2015-010号鉴定意见书，载明：扩建房屋总价值81588.5元，鉴定现值47376.76元。王瑞预交评估费用1.3万元。经质证，王瑞对评估报告提出异议，1、有多项遗漏的项目未进行评估，包括但不限于过道及卧室吊顶的龙骨、少两个地漏、进院出的一铁门、主卧的暖气片、走道的墙砖、走道与主卧的隔断墙等；2、该意见用2001年《北京市建设工程预算定额》的标准，房屋建设施工是在2009年，使用2001年的标准显失公平。3、人工费标准明显过低；4、意见书限定了房屋使用年限25年，依据相关规定，使用折旧年限应为50年。5、装修折旧年限意见书按10年计算，异议人实际使用6年，但各项装修设施尚好，仍可使用10年。中建三局四工程公司亦提出异议，称意见书中工程造价司法鉴定现场勘察记录表中存在错误，尺寸需要核实。
2015年6月15日，建基业公司作出回复：针对中铁三局四工程公司的异议答复：一、鉴定报告所有的尺寸都是经过现场实测得来的，原告的代理人李维水在勘察记录中签字确认。针对王瑞的异议答复：1、过道及卧室顶棚按木质板钉在木梁上，面层腻子＋涂料考虑；地漏、暖气片数量按勘察记录计入且原、被告签�确认；进院出的大铁门在勘察现场时原、被告未提到；走到的墙砖、隔断墙已分别含在意见书中建筑工程及装饰工程相应的部位。2、2009年北京市施工项目套用2001年《北京市建设工程预算定额》符合定额计价要求，人工费及材料费等按照2009年4月《北京工程造价信息》及市场价计入。3、定额计价，人工费按2009年4月《北京工程造价信息》计取符合北京市调价要求。4、因涉案房屋属于自建房，未经过专业设计公司设计，也未按施工规范施工，从用材上也无法保证耐用年限50年，我机构综合考虑按25年折旧计算，请法院裁决。5、装修折旧年限依据行业经验，我机构在司法鉴定工作中通常按10年计算，请法院裁决。
2015年6月25日，王瑞再次提出异议，1、现场图纸上的签字不能作为鉴定机构推脱的借口，应以事实为基础，图纸上并未完全包含全部内容；鉴定机构也�提示异议人列明全部标的物；异议人提出了具体位置的遗漏，鉴定机构只答复含在了相应的部位，没有任何说服力。2、鉴定机构在引用2001年、2009年相关标准时，不顾及客观现实情况；2001年时的物价较低，2009年的实际人工费用已经很高；但是在认定折旧年限时却否定相关标准，却只考虑自建房、行业经验等情形。属于明显针对异议人不利的“选择性”鉴定。
2015年7月21日，建基业公司作出回复，1、异议人提到的问题已经在上次2015年6月10日《关于北京市石景山区原四处材料厂北院建造的4间房屋工程鉴定意见书异议的回复》中已回复；2、关于折算年限对应费用，请法院酌情判决。
庭审中，王瑞主张其大门已经使用三年，系单扇铁门，长2米，宽1米，当时购买时价格500-600元。中建三局四工程公司对此不同意利用，主张由其自行拆除。
庭�中，王瑞主张自2004年开始租赁，当时租的是5间，后来解除合同退了。另行租赁1间房屋及场地，后来有一间自建房。再后来将2间拆除，重新建房5间，现在使用的四间全部都是自建房，交回的1间（2小间）是翻建的租赁房屋。中铁三局四工程公司主张起租时间有合同的是2004年，租的是5间，后来双方解除合同，将五间房屋退回。另行租赁了3小间，认可2009年-2010年形成现在的房屋格局，但主张退回的两间租赁房屋，剩余的四间是在原来1间的基础上翻扩建的。
庭审中，王瑞主张2013年4月交回中建三局四工程公司房屋2间，当时双方对合同做了变更，中建三局四工程公司口头答应无期限续租剩余四间房屋。中建三局四工程公司对此不予认可。
上述事实，有《房屋场地租赁合同》、房屋所有权证，照片、勘验笔录、勘验图、JJY-（司鉴）-2015-010工程造价鉴�意见书及异议回复、名称变更通知及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应当受该合同约束。合同约定期限为2013年12月31日，现合同因期限届满而终止。
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。中铁三局四工程公司与王瑞订立租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未继续签订租赁合同，中铁三局四工程公司亦不同意继续出租房屋，王瑞仍占用租赁场地，没有事实和法律依据。故中铁三局四工程公司要求王瑞腾退返还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。对于王瑞主张退回2间租赁房屋时，曾口头约定变更租赁期限，对此未提供相应证据，故本院不予采纳。
王瑞明知租赁房屋使用状况，在租赁期限届满后仍继续占用租赁�屋，其应当向中铁三局四工程公司支付房屋使用费，王瑞对每月200元的标准予以认可，对此，本院不持异议，故对于中铁三局四工程公司要求王瑞按照原合同约定的租金标准支付租赁期限届满后房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。
租赁期限届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中铁三局四工程公司要求王瑞拆除自建房及大门的诉求，符合法律规定，本院予以支持。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。中铁三局四工程公司对王瑞翻扩建房屋知情，但未对此提出异议，可以视为其同意王瑞进行建房。因双方当事人对建房费用的处理没有约定，且扩建房屋未办理合法审批手续，故扩建房屋造价费用应由双方按照过错�担，中铁三局四工程公司应对王瑞扩建房屋的费用给予适当补偿，具体数额由法院参考评估结论酌情判定。对王瑞提出异议，对于其主张漏项的过道、卧室顶棚、地漏、暖气片、走道德墙砖、隔断墙部分，已包含在鉴定意见书中，故对其异议，本院不予采纳。对于大门，本院酌情予以考虑。
因双方认可王瑞在租赁过程中已将2间房屋交回，尽管其房屋经过翻建，但是在原来租赁房屋的基础上进行建房，且租赁合同约定，合同期满，承租人按照装修、改造后的原样交付出租人，现王瑞主张该2间房屋的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、王瑞于本判决生效之日起十五日内将北京市石景山区原四处材料厂北院租赁场地上自建房（见现场勘查图）拆除，并将租赁场地腾退交付中铁三局集团第四工程有限公司；
二、王瑞于本判决生效之日起十五日内给付中铁三局集团第四工程有限公司二〇一四年一月一日至实际腾退之日期间的使用费（每月二百元）；
三、中铁三局集团第四工程有限公司于本判决生效之日起十五日内给付王瑞扩建房屋补偿三万三千五百元；
四、驳回王瑞的其他反诉请求。
案件受理费七十元，由王瑞负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千一百二十五元，由王瑞负担四百八十四元（已交纳），由中铁三局集团第四工程有限公司负担六百四十一元（于本判决送达之日起十五日内交纳）。
鉴定费一万三千元，由王瑞负担六千五百元（已交纳），由中铁三局集团第四工程有限公司负担六千五百元（于本判决生效后七日内交纳径行给付王瑞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 张莎丽
人民陪审员 范振萍
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 刘 曦