四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川04民终228号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1971年2月12日生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。
委托诉讼代理人：吕庆，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15101199510440627。
被上诉人（原审被告）：陈珍玉，女，1947年4月19日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
被上诉人（原审被告）：杨真华，男，1945年8月12日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
被上诉人（原审被告）：杨强，男，1979年11月27日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：伍臣君，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：15104200610395821。
原审第三人：刘成，男，1967年5月20日生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。
原审第三人：郭建华，女，1972年4月25日生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。
上诉人ＸＸ因与被上诉人陈珍玉、杨真华、杨强、原审第三人刘成、郭建华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭于2017年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人吕庆、原审第三人郭建华到庭参加诉讼。被上诉人陈珍玉、杨真华、杨强、原审第三人刘成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席开庭审理了本案。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1、依法撤销（2016）川0402民初2658号民事判决书；2、改判支持上诉人一审全部诉求；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定ＸＸ将房屋的双证给了三被上诉人与事实不符，实际上ＸＸ是将双证交付给了刘成和郭建华，并且ＸＸ完全不认识三被上诉人；二、一审法院适用审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条，认为上诉人行使解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭之规定，当属法律适用错误；三、因为上诉人ＸＸ至今没有全额收到购房款20万元，三被上诉人既没有证据证明购房款已全额付清，又不同意继续支付购房款，双方达成的房屋买卖合同无继续履行的基础，应当依法予以解除，并由三被上诉人赔偿上诉人的经济损失。
陈珍玉、杨真华、杨强的委托诉讼代理人伍臣君向本院递交了一份《代理词》，载明一审法院认定事实和适用法律正确，请求驳回ＸＸ的上诉，维持原判。
原审第三人郭建华述称，上诉人提出的所有观点都不是事实，不予认可。
原审第三人刘成未到庭，亦未提出任何陈述意见。
ＸＸ向原审法院起诉请求：1.解除原告与三被告达成的房屋买卖合同；2.三被告将位于攀枝花市东区东风景秀的房屋返还原告；3.三被告赔偿原告损失84000元（以20万元为基数，按照年利率6%计算，从2009年7月起计算至2016年8月止）；4.本案诉讼费由三被告承担。
原审法院审理查明，2007年6月，ＸＸ购买了位于攀枝花市东区东风景秀小区的经济适用房一套。2007年6月29日，陈珍玉、杨真华、杨强委托刘成、郭建华以200000元的价格向ＸＸ购买案涉房屋，双方未签订书面房地产转让协议。2009年6月29日，ＸＸ通过刘成将案涉房屋交付给陈珍玉、杨真华、杨强。陈珍玉、杨真华、杨强将房屋装修后居住使用至今。2010年5月25日，攀枝花市房屋产权交易登记中心办理了位于攀枝花市东区枣子坪房屋（房产证号：攀房权证东经字第00****75号，所有权人：ＸＸ）的所有权证；2010年6月22日，国土管理部门办理了该房的土地使用权证（土地使用权证号：攀国用（2010）第1***0号，土地使用权人：ＸＸ）。随后ＸＸ将案涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证交付陈珍玉、杨真华、杨强。2016年6月30日，ＸＸ以快递的方式向陈珍玉、杨真华寄出文件资料，并备注：“因你二人至今不支付东风景秀房屋购房款，现通知你们，我们之间的购房合同现已解除。”2016年7月14日，ＸＸ的委托诉讼代理人吕庆再次以快递的方式向陈珍玉、杨真华、杨强寄出《解除购房合同通知书》，并备注：“因你三人至今不支付东风景秀房屋购房款，现通知你们，我们达成的购房合同现已被解除。”ＸＸ因与陈珍玉、杨真华、杨强解除《房屋买卖合同》酿成纠纷，诉至法院。同时查明，刘成、郭建华系夫妻，陈珍玉、杨真华系郭建华、杨强的父母。2007年7月14日，陈珍玉、杨真华、杨强委托刘成、郭建华将购房款10000元存入ＸＸ在中国农业银行的账户；2010年4月1日，陈珍玉、杨真华、杨强委托刘成、郭建华将购房款30000元存入ＸＸ在中国农业银行的账户。本案审理过程中，陈珍玉、杨真华、杨强自述将案涉房屋的购房款200000元交给刘成、郭建华，委托二人将购房款交付给ＸＸ，刘成、郭建华对陈珍玉、杨真华、杨强的上述意见不持异议。刘成、郭建华自述已将全部房款交给ＸＸ，但未提交证据予以证实，且不得ＸＸ认可。ＸＸ自认其与陈珍玉、杨真华、杨强并不熟悉，案涉房屋的买卖均是通过刘成、郭建华与陈珍玉、杨真华、杨强进行交易，其与陈珍玉、杨真华、杨强亦无经济往来。另查明，攀枝花市东区枣子坪下街东风景秀小区与攀枝花市东区枣子坪下街属同一地址。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《经济适用住房管理办法》第十三条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格水平等因素进行回购；购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品房住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。《攀枝花市经济适用住房管理办法》第三十一条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。上列规章规定，购房人购买经济适用住房满5年后，通过交纳土地收益等相关款项取得完全产权即可自由交易，即双方只要按照规定向相关部门交纳土地收益等相关价款后即可自由交易。本案中，案涉房屋系经济适用房，ＸＸ与陈珍玉、杨真华、杨强就该房屋达成的口头转让协议是双方当事人真实意思表示，虽然在合同签订时，该经济适用房取得契税完税证尚未满五年，但在本案法庭辩论终结前，案涉房屋取得契税完税证已经满五年，具备上市交易的条件，且双方口头达成的房屋转让协议并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方主张解除合同的，应提供相应充分证据证明满足约定的解除条件，或对方行为确已构成违约致使合同目的不能实现等情形。在上述条件未成就情况下，解除合同不符合经济性原则，亦无益于交易秩序的稳定。本案中，ＸＸ要求解除其与陈珍玉、杨真华、杨强之间口头达成的房屋买卖合同，缺乏依据。首先，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，ＸＸ与陈珍玉、杨真华、杨强之间口头达成的房屋买卖合同，仅明确约定了案涉房屋的出售价格。陈珍玉、杨真华、杨强委托刘成、郭建华分别于2007年7月14日、2010年4月1日共计支付ＸＸ购房款40000元，履行了部分给付义务，ＸＸ虽于2014年后催告刘成要求其支付房款，但并未提交证据证实其对实际购房者陈珍玉、杨真华、杨强进行催款催告，亦不得陈珍玉、杨真华、杨强认可。陈珍玉、杨真华、杨强向ＸＸ履行了部分给付义务后实际占有使用案涉房屋长达七年之久，且ＸＸ将案涉房屋的产权证及土地使用证均交付给陈珍玉、杨真华、杨强，双方虽在合同的具体履行中存在分歧，但并非不能实现合同目的，故双方基于案涉房屋口头达成的房屋买卖合同仍然存在继续履行的法律和事实基础。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，解除权人行使解除权的目的是想摆脱合同对自己的约束，使之发生恢复原状，返还财产、赔偿损失等有利于自己的相应法律后果，而解除权的行使期限规定亦是为了督促权利人及时行使解除权，这样不仅有利于尽早确定违约行为发生后的合同关系，而且可以防止权利人滥用权力给对方当事人带来不必要的担心和损失，维护社会经济秩序的稳定。本案中ＸＸ主张双方约定房款于2014年3月前付清，且其于2014年开始催告刘成要求陈珍玉、杨真华、杨强付清剩余房款的行为亦是对其该项主张的印证，依ＸＸ所述，其未于2014年3月收到全部房款，即享有解除该房屋买卖合同的权利，但ＸＸ在解除权发生之日起一年内未行使权利，则解除权消灭。综上所述，ＸＸ要求解除合同的理由不成立。对ＸＸ主张解除与陈珍玉、杨真华、杨强之间口头达成的《房屋买卖合同》，进而要求返还房屋、赔偿损失等诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回ＸＸ的诉讼请求。案件受理费2780元，由ＸＸ负担。
经审理查明，二审中，双方当事人就本案事实未提供任何证据。本院经审理查明，现本案所涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证在陈珍玉、杨真华、杨强处的事实客观真实。其余事实和证据与原审法院查明的事实和证据一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，上诉人ＸＸ与原审第三人刘成、郭建华口头达成的房屋买卖合同不违反法律和行政法规的强制性规定，意思表示真实，合法有效。ＸＸ按照双方当事人达成的口头协议将房屋移交给了陈珍玉、杨真华、杨强，陈珍玉、杨真华、杨强亦按照协议支付了40000元房款给ＸＸ。由于双方当事人对房款的支付期限约定不明，上诉人ＸＸ又未提供有力的证据证明自己催告陈珍玉、杨真华、杨强支付剩余房款。因此，上诉人ＸＸ要求解除与原审第三人刘成、郭建华口头达成的房屋买卖合同条件不成就。因为本案所涉房屋属经济适用房，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定作出判决不当，应予纠正，但判决结果正确。上诉人ＸＸ提出“一审法院适用审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条，认为上诉人行使解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭之规定，当属法律适用错误。”的上诉理由成立，本院予以采纳。其余上诉理由与本案查明的事实不符，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5560元，由ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 万伟
审判员 董敏
审判员 熊疆
二〇一七年三月十六日
书记员 苏颖