吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民再40号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杜雅杰，女，1965年7月26日出生，汉族，住吉林省辉南县。
委托诉讼代理人：汪艳娟，吉林惠胜律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谷丽丽，女，1987年1月28日出生，汉族，住吉林省公主岭市。
一审被告：刘喜军，男，1957年12月11日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。
一审被告：刘刚，男，1980年2月28日出生，汉族,住吉林省长春市南关区。
再审申请人杜雅杰因与被申请人谷丽丽及一审被告刘喜军、刘刚返还原物纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2014）长民二终字第678号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月8日作出（2015）吉民申字第1023号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杜雅杰委托诉讼代理人汪艳娟、被申请人谷丽丽到庭参加诉讼。一审被告刘喜军、刘刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
杜雅杰申请再审称，1.一、二审判决适用法律错误。谷丽丽因对案涉房屋的所有权受到侵害而主张杜雅杰返还原物和赔偿损失，而一、二审判决杜雅杰承担的是租金。2.原判决裁定认定的事实缺乏证据证明。(1)本案案由为返还原物纠纷，返还原物请求权应以所有权为基础。谷丽丽于2014年2月21日方取得案涉房屋的所有权，其返还原物和赔偿损失的请求权亦应从2014年2月21日开始取得，一、二审判决杜雅杰从2013年5月1日给付租金缺乏事实依据。(2)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：”人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言……”本案证据中共有三份购房合同，杜雅杰从长春市房屋档案馆调取的购房合同的证明力明显高于其他两份合同，但一、二审判决却采信了日期为2013年5月1日的合同，而且没有说明是哪份合同。3.一、二审判决认定事实的主要证据未经质证。一审法院据以作出判决的合同，谷丽丽在一审庭审中并未出示，亦未经过质证但却出现在了一审案件的卷宗中。且两份购房合同的金额并不一致，一份价格为1万元，一份是6万元，长春市南关区平治街一楼的38.39平方米的房子依据常理不可能是这个价格。谷丽丽在一审庭审中的陈述漏洞百出，法庭没有如实记录，一审庭审笔录第51页也记录是商品房买卖合同一份，没有提到有两份合同，但本案一审卷宗第22、23页却出现了两份商品房买合同，因此杜雅杰在要求如实记录的请求被法庭拒绝后没有在庭审笔录上签字。综上，请求撤销一、二审判决中关于杜雅杰给付谷丽丽2013年5月1日至2014年5月1日租金45000元的内容。
谷丽丽辩称，2013年5月1日，谷丽丽与刘喜军就案涉房屋签订了购房合同，合同签订后谷丽丽已经取得了案涉房屋的所有权，有权要求杜雅杰赔偿损失。
谷丽丽向一审法院起诉请求：判令杜雅杰从房屋中迁出；赔偿谷丽丽一年租金损失45000元。一审法院认定事实：2010年4月29日，刘喜军与刘刚签订房屋租赁合同一份，约定刘喜军将坐落于长春市南关区平治街28号XXX室房屋租给刘刚，期限自2010年4月29日至2013年4月29日，年租金4万元。2013年5月1日，谷丽丽与刘喜军签订房屋买卖合同一份，约定刘喜军将该房屋以6万元价格卖给谷丽丽，双方已履行了协议。2014年2月21日，谷丽丽取得了争议房屋的所有权证。一审法院另查明，2010年10月30日，刘刚与案外人苗某（刘刚前妻，双方已于2013年4月15日离婚）将争议房屋转租给了杜雅杰，年租金45000元，杜雅杰提供了一份与苗某签订的《租房协议书》，租期自2010年10月30日至2014年10月30日，协议书上刘刚的名字不是刘刚所签，刘刚亦不认可该协议书，但其承认于2010年10月30日将该房屋转租给杜雅杰的事实，主张租期至2013年4月29日。一审法院判决：(一)杜雅杰于一审判决生效后10日内，从谷丽丽所有的坐落于长春市南关区平治街28号房屋中迁出。(二)杜雅杰于判决生效后立即给付谷丽丽自2013年5月1日至2014年5月1日租金45000元。
杜雅杰不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谷丽丽的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。二审法院另查明，二审庭审中，杜雅杰向法院提供了2014年2月10日刘喜军与谷丽丽签订的《长春市房屋转让合同》，证据来源是长春市房屋档案馆。杜雅杰认为该证据能够证明刘喜军把案涉房屋出售给谷丽丽的时间是2014年2月10日。谷丽丽的质证意见为：对合同上房产档案馆的公章无异议，但对证明问题有异议，谷丽丽还签了其他的合同，谷丽丽买房的时间是2013年5月1日。刘喜军质证意见为：对该证据真实性没有异议，对证明问题有异议，刘喜军是2013年5月1日卖房子的。刘刚的质证意见为：对该证据真实性有异议，房产档案馆的公章是假的。对该证据的证明问题有异议，刘喜军2013年5月1日把房子卖给被谷丽丽的。二审法院认为，1.谷丽丽与刘喜军于2013年5月1日签订了房屋买卖合同，约定刘喜军将案涉房屋出售给谷丽丽。杜雅杰认为该合同不真实，但其一审时未申请对该合同的真实性进行鉴定，二审庭审时亦明确表示不申请鉴定。杜雅杰认为其提交的存于房产档案馆的刘喜军与谷丽丽签订的售房合同能够证明刘喜军将案涉房屋出售给谷丽丽的日期是2014年2月10日，但该合同是房产部门办理房屋登记手续的制式合同，不能否认谷丽丽与刘喜军2013年5月1日签订的购房合同。综合以上两点，杜雅杰未提供充分证据证明2013年5月1日谷丽丽与刘喜军签订的房屋买卖合同不真实，因此二审法院对该房屋买卖合同的真实性予以确认，谷丽丽购买案涉房屋的日期应认定为2013年5月1日。2.刘刚一审提交了其与刘喜军签订的房屋租赁合同，约定刘刚承租本案案涉房屋的期限截至2013年4月29日。杜雅杰对该合同的真实性有异议，二审庭审时要求对该合同的真实性进行鉴定，但未在法院指定的期限内提交书面鉴定申请，应视为放弃鉴定。杜雅杰未提供证据证明刘喜军与刘刚签订的房屋租赁合同不真实，故刘刚承租案涉房屋的截止日期应认定为2013年4月29日。因此，刘刚在未征得刘喜军同意的情况下无权超期转租，故刘刚与杜雅杰超过2013年4月29日的租房行为无效。3.谷丽丽已于2013年5月1日购买了案涉房屋，杜雅杰超过2013年4月29日的承租行为无效，且杜雅杰认可其承租案涉房屋的租金为每年45000元。因此，谷丽丽有权要求杜雅杰迁出案涉房屋，并给付其2013年5月1日至2014年5月1日的租金45000元。杜雅杰主张其已将2014年10月30日以前的全部租金给付苗某，可另行主张权利。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1.2010年4月29日，刘喜军与刘刚签订房屋租赁合同一份，约定刘喜军将坐落于长春市南关区平治街28号XXX室房屋租给刘刚，期限自2010年4月29日至2013年4月29日，年租金4万元。杜雅杰对该合同的真实性有异议，二审庭审时要求对该合同的真实性进行鉴定，但未在指定的期限内提交书面鉴定申请，应视为放弃鉴定。杜雅杰未提供证据证明刘喜军与刘刚签订的房屋租赁合同不真实，故刘刚承租案涉房屋的截止日期应认定为2013年4月29日。2.2013年5月1日，谷丽丽与刘喜军签订房屋买卖合同两份，一份约定刘喜军将案涉房屋以6万元价格卖给谷丽丽，另一份约定刘喜军将案涉房屋以1万元价格卖给谷丽丽。两份房屋买卖合同约定的成交价款虽不一致，但日期均为2013年5月1日。杜雅杰虽主张该两份房屋买卖合同不真实，但未申请鉴定。杜雅杰提交的存于房产档案馆的刘喜军与谷丽丽签订的售房合同，是房产部门办理房屋登记手续的制式合同，不能否认谷丽丽与刘喜军2013年5月1日签订的购房合同。本院对谷丽丽与刘喜军签订房屋买卖合同的时间为2013年5月1日予以认定。3.2014年2月21日，谷丽丽取得了案涉房屋的所有权证。本院再审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：”承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”刘刚向刘喜军承租案涉房屋的截止日期为2013年4月29日，该日期后刘刚未经刘喜军同意将案涉房屋转租给杜雅杰的行为应认定为无效。2.返还原物纠纷属物权纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”谷丽丽虽然2013年5月1日就已经与刘喜军就案涉房屋签订了房屋买卖合同，但直至2014年2月21日才办理了案涉房屋的所有权证，至此谷丽丽方取得案涉房屋的所有权，在此之后谷丽丽才有权作为所有权人请求杜雅杰返还案涉房屋并赔偿此后因占有房屋而给谷丽丽造成的损失。由于谷丽丽一审仅起诉要求杜雅杰赔偿2014年5月1日前的损失，故谷丽丽的损失应从2014年2月21日计算至2014年5月1日，杜雅杰应向谷丽丽支付该段时间的房屋租金损失8875元(3750元/月×2月+125元/天×10天)。一、二审判决杜雅杰给付谷丽丽自2013年5月1日至2014年5月1日租金45000元缺乏事实和法律依据，应予纠正。3.关于杜雅杰主张的已将2014年10月30日以前的全部租金支付给苗某的问题。由于杜雅杰与苗某之间的房屋租赁合同关系与本案并非同一法律关系，杜雅杰若因此遭受损失，可另行主张权利。
综上所述，杜雅杰关于房屋租金损失计算时间及数额的再审请求成立，本院予以支持。二审判决认定事实有误，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院(2014)长民二终字第678号民事判决；
二、维持长春市南关区人民法院(2014)南民初字第423号民事判决第一项；撤销长春市南关区人民法院(2014)南民初字第423号民事判决第二项；
三、杜雅杰于本判决生效后十日内赔偿谷丽丽2014年2月21日至2014年5月1日房屋租金损失8875元。
四、驳回谷丽丽的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费4854元，由谷丽丽负担3896元，杜雅杰负担958元；二审案件受理费4854元，由谷丽丽负担3896元，杜雅杰负担958元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 丽
代理审判员 赵希洋
代理审判员 米 于
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 孙 浩