山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终4170号
上诉人（原审被告、反诉原告）:济宁环宇机电有限责任公司，住所地嘉祥经济开发区三刘村东338线南。
法定代表人:张庆涵，经理。
委托代理人:孟海霞，山东文思达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:济宁亿源纺织有限公司，住所地济宁环宇机电院内。
法定代表人:张福州，经理。
上诉人济宁环宇机电有限责任公司（以下简称环宇公司）因与被上诉人济宁亿源纺织有限公司（以下简称亿源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2015）嘉民初字第1648号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告（反诉被告）亿源公司因经营纺纱、织布与被告（反诉原告）环宇公司于2013年7月25日签订了《厂房租赁合同书》。该合同约定，甲方（被告环宇公司）将位于嘉祥县经济开发区工业厂房（环宇公司西面车间，面积1440平方米）租赁给乙方（原告亿源公司）经营使用。租赁期限为24个月，自2013年7月25日起至2015年7月25日止，除另有约定，租赁开始日即为计租日；租金标准为9.26元/平方米计租面积/月（上述租金不包括乙方在租赁厂房期间发生的水、电、通讯等各种能源通讯费用及物业费）；乙方应在合同签订之日向甲方交付保证金15000元，定金15000元，本租赁合同自乙方实际交纳保证金之日起生效；如乙方违反合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受实际损失，甲方扣划后及时书面通知乙方。乙方须在通知后7日内向甲方补足被扣划的保证金，除非此时合同已终止；租赁期满，乙方结清房租及其他费用，甲方应将保证金无息退还乙方。合同对厂房交接、装修、改造、维修、维护、违约及赔偿责任等条款亦进行了约定。后双方签订了“厂房租赁附件协议”。约定，在乙方使用中，如损坏甲方的厂房主体结构，乙方负责维修，如自然灾害损坏由甲方负责维修，在合同结束前，乙方负责维修由乙方损坏的水泥地面（只负责修复，不负责恢复原貌）；亦对用水、用电及违约赔偿进行了约定。同日，双方签订了《办公室租赁合同》。约定，甲方（环宇公司）将位于办公楼西边101的房屋及其设施租给乙方（亿源公司）作为办公室使用，建筑面积总计为43.55平方米；租赁期为2年；租金为每月人民币333.3元，一年支付一次，付款日期2013年8月17日，先付租金再使用；租赁期间，乙方应自行承担并按相关部门规定支付使用物业所发生的物业管理费、水费、电费、空调费、网络费、垃圾处理费、排污费、有线电视费、电话费等各类费用；双方对本合同发生争议或纠纷时，应协商解决，协商无效时，双方均可向成都仲裁委员会申请仲裁，仲裁期间，本合同争议事项之外的其他条款继续履行。亦对双方责任、义务、合同解除、违约责任等条款进行了约定。2013年9月15日，双方签订了“关于厂房租赁合同的补充”。约定，由于乙方不能自主安装水表，现由甲方提供生活用水，乙方每月暂按20人生活用水标准费用上交甲方，如乙方人员增加，则费用相应按人口增加；乙方共用甲方大门，门卫的工资及生活费用由甲乙双方平均分摊。合同签订后，原告亿源公司向被告环宇公司交纳了15000元保证金，支付了厂房租赁费320000元，为其经营架设了电线。经营期间，原告亿源公司对其租赁使用的部分厂房地面造成损坏。合同期满后，原、被告双方因保证金是否返还，及损失赔偿问题产生纠纷。原告亿源公司于2015年7月7日诉来法院。
原审法院认为，原告亿源公司与被告环宇公司双方签订的《厂房租赁合同书》系双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，且该合同亦实际履行，应属有效合同。原告亿源公司依约将租赁费支付给被告环宇公司，被告亦应将原告所交纳的保证金返还给原告。原告因经营架设的电线应归原告所有，而原告未提供因被告阻拦而不能撤线的相关证据，故原告要求被告赔偿其电线折款6000元，不予支持。原告所述其多支付给被告工资、生活费、水电费等36000元，被告不认可，原告亦未提供相关有效证据予以证实，其该项诉讼请求，法院亦不予支持。原告要求被告返还支出的办公室使用费8000元，因其未在本院限定期限内交纳相应的受理费，应按撤诉处理。被告环宇公司反诉称，原告尚欠其水电费及门卫工资5030.2元，原告不认可，被告亦未提供相关有效证据，不予认定；反诉应由原告承担其损毁的车间地面、办公室内外墙及变压器房等维修费11000元。原告认可损坏了其租赁使用的部分地面，虽对被告支付的维修费用提出异议，但未对该损失申请有关部门进行评估鉴定，故被告该项支出费用7500元，法院予以认定。被告反诉要求原告赔偿，予以支持。被告所称的其它损坏部位，原告不认可，被告亦未提供相关有效证据予以证实，不予认定。所称其损失厂房租赁费20001.6元、办公室租赁费499.95元，原告将其厂房房顶损坏，其支付维修费1000元，其整理打扫原告租赁的办公室支付300元，修缮原告损坏的变压器房支付800元，原告拆走办公室空调价值6000元，并要求原告赔偿上述损失。因原告不认可，被告亦未提供相关有效证据予以证实该损失存在及系原告所造成的，不予认定，其请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定判决如下：一、被告济宁环宇机电有限责任公司于判决生效之日起5日内退还原告济宁亿源纺织有限公司保证金15000元；二、原告济宁亿源纺织有限公司支付被告济宁环宇机电有限责任公司地面维修费7500元；三、驳回原告其他诉讼请求及被告的其他反诉请求。案件受理费1225元，由原告济宁亿源纺织有限公司负担906元，被告济宁环宇机电有限责任公司负担319元；反诉案件受理费275元，由原告济宁亿源纺织有限公司负担69元，被告济宁环宇机电有限责任公司负担206元。
宣判后，上诉人环宇公司不服原审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审中被上诉人认可房屋地面为其损坏，被上诉人未按照约定修复，其行为已构成违约，根据被上诉人提交的《厂房租赁合同书》第六条第2款的约定，租赁期间，如因被上诉人违反租赁合同约定给甲方造成财产损失或有其他违约行为，上诉人有权从保证金中直接扣划被上诉人应承担的违约金或上诉人由此遭受实际损失，因此，本案不符合全额返还保证金的情形，一审法院判令上诉人退还被上诉人保证金15000元明显错误。二、被上诉人应当赔偿上诉人房屋租赁损失19557元。被上诉人提前搬出租赁房屋，并未告知上诉人，未与上诉人办理交接。上诉人得知后，发现租赁房屋的地面、办公室内外墙及变压器房均损毁，上诉人修复完毕的日期为2015年9月7日，合同租赁期满的日期为2015年7月25日，期间上诉人无法正常出租房屋，依据合同约定9.26元／平方米计租面积／月计算，房屋租赁费为19557元，修复期间的租赁费是上诉人因被上诉人的违约而遭受的损失，该损失应由被上诉人承担。三、被上诉人应依照合同约定向上诉人支付拖欠的水电费及门卫费5030.2元。一审中上诉人提交的“厂房租赁合同的补充”加盖了被上诉人的公章，系双方的真实意思表示，被上诉人辩称系他人违背其真实意思的补签，明显与客观不符。依据该补充约定，上诉人为被上诉人提供生活用水，被上诉人按月支付水费，双方共用上诉人的大门，门卫的工资及生活费由双方平均分摊，一审中上诉人提交了水电费及门卫工资票据，被上诉人未提供证据证明其已支付上述费用，据此，被上诉人应当依照约定支付5030.2元。四、被上诉人应当赔偿上诉人屋顶维修费、打扫整理费、修复变压器费、屋顶垃圾清理费共计5600元。上诉人对原审判决第二项，判令被上诉人济宁亿源纺织有限公司支付上诉人济宁环宇机电有限责任公司地面维修费7500元，没有异议，但一审法院对于上诉人主张的屋顶维修费1000元、打扫整理费300元、修复变压器费800元、屋顶垃圾清理费3500元，以上损失共计5600元，不予支持是错误的。被上诉人私自搬离厂房后并拒绝与上诉人办理交接，与被上诉人公司的联系人王修玺沟通了数十次其让上诉人砸锁，进入租赁厂房后拍摄了现场照片，与王修玺的通话录音可证实上述损失均系被上诉人造成的，被上诉人未依照约定与上诉人办理交接，根据合同约定被上诉人应当承担上述费用，所以一审法院仅认定地面损坏损失，与客观事实不完全相符。在本案是被上诉人偷偷搬离未履行告知各交接租赁标的物的合同义务，在一审中也未提交任何证据证实其搬离未违约亦或上述损失不存在，所以上诉人主张屋顶维修费、打扫整理费、修复变压器费、屋顶垃圾清理费依据合同约定应由被上诉人承担，一审法院驳回上诉人对上诉损失的主张是错误的。请求依法撤销（2015）嘉民初字第1648号民事判决第一项、第三项，依法改判或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。
本院经审理查明，亿源公司撤离租赁房屋后，环宇公司为清理亿源公司经营纺织品期间在屋顶残留的棉絮等垃圾，共向案外人王芝令支付房顶垃圾清理费3500元。其余事实事实与一审法院认定的一致。
本院认为，亿源公司与环宇公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁附件协议》、《办公室租赁合同》及《关于厂房租赁合同的补充》均是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，如有违约，应当承担相应的违约责任。
本案的焦点问题是上诉人主张的各项费用应当如何认定。对于上诉人主张的房屋租赁损失，本院认为，虽然在亿源公司撤离租赁房屋后，环宇公司对房屋进行了修理和打扫，占用了一定的时间，但双方并未在合同中约定由亿源公司承担相应的房屋租赁费的损失，因此，对于上诉人的该项请求，没有法律依据，本院不予支持。
对于上诉人主张的水电费及门卫费，本院认为，根据双方签订的《厂房租赁附件协议》及《关于厂房租赁合同的补充》，双方约定了由亿源公司承担房屋租赁期间的水电费、门卫费及生活费，但对相关费用的约定不够具体明确，亿源公司在租赁使用房屋期间，虽然确实需要支出相关的费用，在亿源公司没有充分证据证明相关费用的具体数额和已经实际支出的情况下，本院认为，上诉人主张的水电费、门卫费可以由环宇公司在证据充分时另行主张。
对于上诉人主张的屋顶垃圾清理费用3500元，上诉人提交了与案外人王芝令签订的《房屋清扫协议》及支付3500元清理费用的发票，证据充分，本院依法认定。
对于上诉人主张的屋顶维修费1000元、打扫整理费300元、修复变压器800元，环宇公司没有提供充分的证据来证明相关费用已经产生的事实，也未能证明上述费用的产生是由于亿源公司的责任，因此，对于环宇公司主张的上述几项费用，本院不予认定。
综上，上诉人的上诉请求的合理部分，本院予以支持；一审法院认定事实和适用法律错误的部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持嘉祥县人民法院（2015）嘉民初字第1648号民事判决第一项、第三项；
二、变更嘉祥县人民法院（2015）嘉民初字第1648号民事判决第二项为：济宁亿源纺织有限公司于本判决生效五日内支付济宁环宇机电有限责任公司地面维修费7500元，屋顶垃圾清理费3500元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1225元，由济宁亿源纺织有限公司负担903元，济宁环宇机电有限责任公司负担322元。一审反诉费用275元，由济宁亿源纺织有限公司负担92元，由济宁环宇机电有限责任公司183元。二审案件受理费175元，由济宁亿源纺织有限公司负担40元，由济宁环宇机电有限责任公司负担135元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汉平
代理审判员 史海洋
代理审判员 韩 飞
二〇一六年十月十七日
书 记 员 姜佑华