北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第38850号
原告（反诉被告）周荣生，男，1963年11月8日出生。
委托代理人屠迅，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）高龙飞，男，1982年8月13日出生。
被告（反诉原告）余浩远，男，1990年12月4日出生。
被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远委托代理人田纪华，北京市京都律师事务所律师。
原告（反诉被告）周荣生（以下简称周荣生）与被告（反诉原告）高龙飞（以下简称高龙飞）、被告（反诉原告）（以下简称余浩远）租赁合同纠纷一案，本院受理后，高龙飞、余浩远对周荣生提起反诉，本院依法予以受理并于本诉案件合并审理，本案由本院审判员乔红星独任审判，公开开庭进行了审理。周荣生、周荣生委托代理人屠迅、高龙飞以及高龙飞与余浩远委托代理人田纪华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
周荣生诉称：2014年7月19日，我和二被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定二被告承租我出租的位于北京市朝阳区×号房屋，房屋建筑面积118.21平方米，用于商业经营，租赁期限自2014年7月21日至2016年7月21日，租金每年480000元，每半年支付一次。第一次支付租金的时间为2014年7月21日，第二次支付租金的时间为2014年12月21日，第三次支付租金的时间为2015年6月21日，第四次支付租金的时间为2015年12月21日。该合同第八条约定，二被告迟延支付租金超过15日或欠交费用超过15000元的，我有权单方解除合同。上述合同签订后，我在2014年7月21日和二被告办理了房屋交接手续，二被告也依约支付了第一、二次租金。2015年6月21日，二被告应当支付第三次租金，但被告迟迟不履行支付租金的义务。2015年7月5日、7月6日，我接到涉案房屋所在小区的物业公司的催款函，我才得知二被告欠交水电费、供暖费16466.23元。2015年7月6日，我向二被告发函，要求二被告在2015年7月21日前支付第三笔租金以及所欠的水电费、供暖费，但二被告以各种理由推诿。现我诉至法院，请求判决：1、解除我和二被告双方于2014年7月19日签订的《房屋租赁合同》；2、二被告将涉案房屋腾空交还给我；3、二被告支付我截止2015年7月6日所欠的水电费、供暖费共计16466.32元；4、二被告支付2015年7月22日至实际腾退之日止的房屋租金（按照每日租金1315.07元计算）；5、二被告支付的50000元房屋押金归我所有；6、二被告按照每月租金40000元百分之一的标准支付我自2015年6月22日至房屋实际腾退之日止的违约金。
高龙飞、余浩远辩称并反诉称：我们不同意周荣生的诉讼请求。周荣生陈述的关于我们和他签订房屋租赁合同的情况属实。我们认为系周荣生违约在先，周荣生应当首先赔偿我们相应的损失，其无权要求单方解除合同。根据双方签订的合同第六条的约定，周荣生应当保证房屋的结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件，不得危及人身安全。租赁期内，周荣生应当保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态。周荣生接到我们维修通知后五日内应当进行维修联络及帮助协调。2015年3月22日，周荣生的房屋内污水管道爆裂，将我们的办公家具、电脑、墙面、地面等全部毁损。我们认为周荣生交付的房屋附属设施不符合安全条件，发生安全事故给我们造成了巨大的经济损失。事故发生后，我们通知周荣生维修房屋设施、消除安全隐患，周荣生推脱拒绝，导致我们无法正常使用房屋，合同目的无法实现。我们认为系周荣生违约造成我们经济损失，我们不同意周荣生的全部诉讼请求，并提起反诉，请求判决：1、继续履行我们和周荣生签订的房屋租赁合同，周荣生维修房屋内的污水管道设施；2、周荣生赔偿我们违约金4000元；3、周荣生赔偿我们经济损失50000元。
周荣生对高龙飞、余浩远反诉辩称：我不同意二被告的反诉请求，二被告从未找过我要求协商解决本案纠纷，事实是我一直在找二被告要求支付租金，但他们均不与我见面。关于二被告所述的维修管道的事项，我认为完全可以按照合同的约定处理。管道爆裂的原因我清楚，但我在将房屋交付给二被告时，房屋的所有设施是能够正常使用的。在管道发生爆裂后，应当是由物业公司负责维修。根据双方签订的合同第六条第2款第1项的约定，在设施发生损坏的情况下，我方只负责维修联络及帮助协调。综上，我不同意二被告的反诉请求，请求法院依法驳回。
经审理查明：2014年7月19日，周荣生与高龙飞、余浩远签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由高龙飞、余浩远承租周荣生出租的位于北京市朝阳区×号房屋，房屋建筑面积118.21平方米。合同约定的租赁期限为2014年7月21日至2016年7月21日，每年租金480000元，押金50000元。该合同第六条第（二）款第1项约定：“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方（高龙飞、余浩远）应及时通知甲方（周荣生）修复。甲方应在接到乙方通知后的五日内进行维修联络及帮助协调。如甲方不进行帮助的，乙方可代为维修，费用由甲方追缴。”该合同第八条第（三）款第3项约定周荣生不承担约定的维修义务，致使高龙飞、余浩远无法正常使用房屋的，高龙飞、余浩远有权单方解除合同。该条第（四）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十五日的。2、欠缴各项费用达15000元的。”该合同第九条约定：“（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的1％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的1％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。违约金按日计算。”该合同第十一条约定第1款约定：“1、房屋免租期为两个月，第一次交租日期2014.7.21，交租数额20万元。第二次、第三次交租日期2014.12.21及2015.6.21，交租数额为24万元。第四次交租日期2015.12.21，交租数额为20万元。”上述合同签订后，双方在2014年7月21日完成了房屋交接，高龙飞、余浩远当日向周荣生支付了50000押金以及200000元租金，2014年12月22日，高龙飞、余浩远向周荣生支付了240000元租金。2015年3月22日，高龙飞、余浩远承租的涉案房屋的地下室污水管道发生爆裂，造成高龙飞、余浩远承租的房屋内设备、设施受损。事故发生后，高龙飞、余浩远通知了涉案房屋所在小区的物业公司，物业公司的工作人员对受损管道进行了维修。因高龙飞、余浩远与周荣生就事故造成的财产损失赔偿事项未能达成一致意见，高龙飞、余浩远未按照合同的约定向周荣生支付第三次租金。2015年7月5日，涉案房屋所在小区的供暖单位向周荣生发出了催款函，要求交纳2014－2015年度的供暖费，周荣生在2015年8月12日向供暖公司支付了供暖费10494.44元。2015年7月6日，涉案房屋所在小区的物业公司向周荣生发出了两份催缴函，要求交纳电费5591元。2015年7月6日，周荣生以高龙飞、余浩远拖欠费用超过15000元为由向高龙飞、余浩远发出了通知，要求高龙飞、余浩远在2015年7月21日前交纳拖欠的水电费、供暖费以及第三期租金。截止本案庭审结束，高龙飞、余浩远未交纳拖欠的水电费、供暖费和第三期租金。
案件审理过程中，本案承办人到涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋现用于商业经营，在租赁房屋的地下室最南侧房间内的污水管道有破裂痕迹，墙面、地面有污迹，受损管道的维修系用铁丝缠绕并用木棍支撑。庭审中，周荣生称在向高龙飞、余浩远出租涉案房屋时，地下室部分并未计算租金，高龙飞、余浩远对该陈述不予认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》、交纳押金和租金的收据、催款函、周荣生交纳供暖费的发票、通知、现场勘验笔录及周荣生、高龙飞、余浩远的庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，周荣生与高龙飞、余浩远签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，周荣生、高龙飞、余浩远双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在周荣生与高龙飞、余浩远签订的上述合同履行期间，发生了污水管道爆裂漏水事故。事故发生后，高龙飞、余浩远与周荣生就事故过程中所受财产损失赔偿事项未能达成一致意见，在因该合同履行发生纠纷未能解决的情况下，高龙飞、余浩远未向周荣生交纳第三次租金以及水电费和供暖费，不应认定高龙飞、余浩远存在违约行为，故周荣生要求解除合同的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于周荣生要求高龙飞、余浩远支付2015年7月6日拖欠水电费、供暖费的诉讼请求，因周荣生已经支出了供暖费，故周荣生向高龙飞、余浩远主张该费用的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因周荣生并无证据证明其已经实际向物业公司支付了水电费，而该费用的收取主体并非为周荣生，故周荣生要求高龙飞、余浩远支付该部分费用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。在高龙飞、余浩远无违约行为的情况下，周荣生要求高龙飞、余浩远承担违约金以及确定50000元押金归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案的漏水事故发生后，涉案房屋所在小区的物业公司对该管道进行了维修。通过本案承办人对涉案房屋现场勘验查明的事实可以认定，物业公司对受损管道的维修属于临时修理措施，并未完全完成修理义务，该管道仍存在安全隐患，作为出租人的周荣生有义务向高龙飞、余浩远提供能够安全使用的租赁物，故在双方签订的合同应当继续履行的前提下，高龙飞、余浩远要求周荣生对涉案房屋进行维修的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房屋所在小区的物业公司对漏水管道进行了临时性的维修，本案中，亦不应当认定周荣生在合同履行过程中存在违约行为，故高龙飞、余浩远要求周荣生承担违约责任的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。但该漏水事故事实上给高龙飞、余浩远承租的房屋造成了财产损失，故二人要求周荣生承担财产损害赔偿责任的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，具体的赔偿数额由本院依法酌定。在双方合同继续履行的前提下，高龙飞、余浩远应当向周荣生支付合同项下的第三次租金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周荣生与被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远继续履行双方于二〇一四年七月十九日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告（反诉被告）周荣生于本判决生效之日起三十日内将出租给被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远的位于北京市朝阳区×号房屋地下室的污水管道维修完毕，达到国家建设工程质量标准；
三、被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）周荣生《房屋租赁合同》项下第三次租金二十四万元以及供暖费一万零四百九十四元四角四分，共计二十五万零四百九十四元四角四分；
四、原告（反诉被告）周荣生于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远财产损失三万元；
五、驳回原告（反诉被告）周荣生的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）周荣生、被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千八百八十八元，由原告（反诉被告）周荣生负担四千二百六十元（已交纳），由被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远负担二千六百二十八元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）周荣生二千四百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳一百八十八元）。
反诉案件受理费七千二百零四元，由原告（反诉被告）周荣生负担二百七十五元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远），由被告（反诉原告）高龙飞、被告（反诉原告）余浩远负担六千九百二十九元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 乔红星
二〇一五年十月十九日
书记员 张 颖