广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2691号
原告（反诉被告）：庄国泉，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：江如椰，湖南金州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁文利，住广东省广州市黄埔区。
原告（反诉被告）庄国泉与被告（反诉原告）梁文利租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄国泉的委托代理人江如椰，被告（反诉原告）梁文利到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）庄国泉诉称：原告于2011年2月25日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市天河区华利路23号远洋明珠大厦东座1004室出租给原告使用，期限为2011年3月1日至2013年2月28日，交纳押金10000元，合同终止后无息退还押金；被告违约的，应支付原告本合同租金总额20%的违约金。房屋租赁关系终止时，被告对该房屋验收无误后进行交接，于2013年5月30日立下字据，承诺退还押金。由于被告至今未退还押金，原告多次要求被告协商解决无果。现原告提起诉讼，请求法院判令：一、被告归还押金10000元及利息（自2013年6月1日起至实际清偿之日，按银行同期贷款利率计算）；二、被告向原告支付违约金24000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）梁文利答辩并反诉称：一、原告在房屋租赁期间，存在严重违约行为。原告未按照合同约定于每月1日前向被告提供的银行账号中划付当月月租及上月水、电、电话、物业管理费、卫生治安费等由原告承担的费用。原告拖欠2011年5月至2012年5月电费4657.66元达13个月，拖欠2012年11月电费1311.14元近2个月，拖欠2013年5月水电费17元、污水某6元、电费522.88元至今达19个月，拖欠2013年4、5月物业管理费（含垃圾处理费、物业维修费）2210.64元至今达20个月。二、按照合同约定，原告向被告承诺租赁该房屋仅作为办公使用，物业公司收取管理费标准为办公用途4元/平方米/月，住宅用途1.5元/平方米/月。原告在租赁期间未按此约定履行，执意按住宅用途缴纳物业管理费，拖欠少交费用差价共计9176.88元，至今达49个月。三、原告在签订合同时要求被告将租赁房屋中的电话留作办公使用，但未按合同第八条约定支付电话基本费共计540元，至今达46个月。四、按照合同第三条，该房屋租赁期共24个月，自2011年3月1日起至2013年2月28日止。合同第六条约定，原告如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知被告，被告同意后，重新签订租赁合同方某租。原告未按此约定执行，拖延至2013年5月30日才将房屋交还被告。五、按照合同第十五条约定，原告不得擅自改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备。合同第二十九条第二款约定，未经被告书面同意，不得拆改变动房屋结构或损坏房屋的。原告未执行此约定，未经被告书面同意，修改了房屋装修，涉及墙面、电路、洗手间、浴室等。六、原告拒付物业管理费，被告在与原告多次电话督促无果的情况下，于2013年8月27日发短信给原告，希望双方遵守合同，要求原告公司财务补交拖欠的4、5月物业管理费，并将两年的账目理清，计算拖延划付费用的滞纳金和违约金，将书面结果告知被告，以及要求原告计算押金是否足以赔付被告损失。2013年8月27日，原告财务人员用13922402844号手机发短信给被告，称4、5月份的管理费可以缴清，关于滞纳金必须搞清楚是哪部分的滞纳金才能结算。此后，原告没有清偿物业管理费，也只字不提是否搞清楚了滞纳金。随后，原告用139××××1580/13544358034号手机在2013年8月27日、8月29日、10月12日发短信给被告，内容涉及侮辱、恐吓字眼，并在此期间不断在半夜电话骚扰被告，给被告造成了极大的精神伤害。因此，被告于2013年8月27日发短信给原告要求用法律途径解决，但原告仍未停止骚扰。对于原告采取欺瞒、骚扰、侮辱、恐吓等手段和行为给被告造成的精神损害，被告将保留追究权利。七、按照合同第九条约定，在双方签订合同当天，原告应向被告支付房屋使用押金，以备在原告拖欠租金或损坏租赁房屋及室内设施及其他违约行为时，弥补被告损失之需；原告不能将押金转换为房屋租金和租赁期间相关费用，本合同到期终止后，经被告验收无误，且原告缴清应承担的所有费用后，被告将押金退还原告，不计利息。按照合同第二十九条约定，租赁期间，原告未按约定日期交付房租及相关费用超过5日以上的，被告有权终止合同，收回该房屋，没收押金，原告应按照合同总租金的20%向被告支付违约金。合同第十五条约定，原告不得擅自改变房屋的内部结构、装修、或设施对房屋结构有影响的设备。据此，被告有权没收10000元押金，且原告应支付被告24000元违约金。按照合同第三十条约定，租赁期间，原告逾期交纳本合同约定应由原告负担的费用的，每逾期一天，则应按费用总额的5%支付被告滞纳金。据此，原告应向被告支付电费、水某、污水某、物业管理费、电话费合计3296.52元，电费滞纳金69933.72元、水某滞纳金655.5元、物业管理费滞纳金66319.2元、电话费滞纳金23250元。按照合同第三十条约定，租赁期满，原告应如期交还该房屋；如逾期未交，则视违约，被告有权收回出租房屋，押金不予退回；原告逾期归还，则每逾期一日应向被告支付原日租金3倍的滞纳金；原告应承担因逾期归还给被告造成的所有损失。据此，被告有权没收10000元押金，原告应支付被告合计51500元，其中滞纳金45500元，给被告造成的租金升值损失每月2000元，合计6000元（按被告在收回房屋后次月签订的房屋出租合同的租金计算损失差价）。八、对于原告所诉“房屋租赁关系终止时，被告对该房屋验收无误后进行交接，并于2013年5月30日立下字据，承诺退还押金”一事，被告所立字据没有任何“验收无误”和“承诺退还押金”的意思和表述，此字据是原告拖延交房的证据。因此，被告提起反诉，请求法院判令：一、原告支付的租赁押金10000元归被告所有，原告向被告支付违约金24000元，原告向被告支付2013年5月电费522.88元及租赁期间逾期支付电费的滞纳金69933.72元（从扣费次月起算、按照每日5%标准计算）、支付2013年5月水某23元及滞纳金655.5元（按照每日5%标准计算）、支付2013年4月-5月的物业管理费2210.64元及滞纳金66319.2元（按照每日5%标准计算）、支付2011年3月至2013年5月期间的固定电话月租共540元及滞纳金23250元（按照每日5%标准计算），原告向被告支付逾期交还房屋的滞纳金45500元及租金升值损失6000元；二、原告向被告支付欠费逾期利息511元（按银行同期贷款利率，暂计算至2015年1月）；三、原告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）庄国泉对反诉答辩称：一、原告依照租赁合同向被告支付租金、水电费、物业管理费，不存在违约行为。二、基于被告不存在违约行为，故无须向被告支付逾期利息。三、被告反诉中提及2013年4、5月物业管理费的问题，原告本诉提供的被告指定的汇款账号及被告答辩意见中可以看出，双方同意按原来租赁合同继续租赁房屋2013年3-5月，这可以证实2013年4、5月的水电费及物业管理费，待水、电费，物业管理费数据出具后，被告才将原告的押金扣除上述费用后，再退回至原告账户。四、关于隐瞒少交物业管理费的问题，物业管理费是依据管理处的收费通知单支付费用，原告已按物业公司的标准支付了物业管理费。五、关于拖欠电话费的问题，电话费产生的是基本的固定费用，原告根本没有使用过电话，而是被告为了保留该电话号码而没有办理停止手续，所以原告无须支付该笔电话费。六、原告并没有拖延交房或改变租赁房屋的结构，不存在违法行为。七、被告无权自行扣押押金，应结算完毕水电费、物业管理费后，将剩余押金退还给原告。
经审理查明：2011年2月25日，梁文利（出租方/甲方）与庄国泉（承租方/乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区华利路23号远洋明珠大厦东座1004室（下简称案涉房产）出租给乙方使用，租赁期限为24个月，从2011年3月1日起至2013年2月28日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同后方某租；该房屋每月租金为5000元；在双方签订本合同的当天，乙方应向甲方支付首月租金；自签订合同的次月始，每月1日前乙方向甲方提供的银行账号中划付当月月租及上月水、电、电话、物业管理费、卫生治安费等由乙方承担的费用；在双方签订本合同的当天，乙方应向甲方支付房屋使用押金，以备在乙方拖欠租金或损坏租赁房屋及室内设施及其他违约行为时，弥补甲方损失之需；乙方不能将押金转换为房屋租金和租赁期间相关费用，本合同到期终止后，经甲方验收无误，且乙方缴清应承担的所有费用后，甲方将押金退还乙方，不计利息；押金标准按照2个月房屋租金支付，金额为10000元；甲方收款后应向乙方提供收款凭证；乙方收回押金时，应同时返还甲方出具的收款凭证；租赁期间的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费、卫生治安费等由乙方承担；乙方不得擅自改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借、抵押、出售该承租房屋；交付及验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张；甲方违约的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金；若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收押金，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；……（6）未按约定日期交付房租及相关费用并超过5日以上的；租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按费用总额的5%支付甲方滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金；乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的所有损失等。
租赁合同签订后，梁文利将案涉房产交付给庄国泉使用，庄国泉以银行转账方式向梁文利支付自2011年4月份起的各月租金。
租赁期限于2013年2月28日届满后，庄国泉并未将案涉房产交还梁文利，并分别于2013年3月1日、2013年4月1日、2013年5月3日以银行转账方式向梁文利支付了2013年3月份租金5000元、2013年4月份租金5000元、2013年5月份租金5000元。
2013年5月30日，庄国泉与梁文利办理案涉房产的交接手续，梁文利出具了书面资料，内容为“兹收到租客庄国泉员工交下的东1004锁匙一套及空调遥控器2个（欠一个），待水、电、物业等费用数据确定后，双方再行结算，如有需退费用，将划入庄国泉账户内。”
现庄国泉以梁文利未将租赁押金10000元返还为由提起本案诉讼，梁文利提起反诉。
诉讼过程中，梁文利称租赁期限届满后，其并未同意庄国泉继续使用案涉房产，2013年3月、4月、5月租金均是由庄国泉以银行转账方式支付给梁文利，但并不代表梁文利同意庄国泉在租赁期满后继续使用案涉房产。庄国泉则称其在租赁期满前已经与梁文利协商一致继续使用案涉房产，而且其交付的上述三个月租金梁文利也没有拒绝。
梁文利称庄国泉存在改变房屋结构的违约行为。庄国泉称双方办理交接时，梁文利并未提出异议，可以证明案涉房产是经梁文利验收无误后才亲自书写该书面资料的。梁文利则称资料是在案涉房产外面所书写，并没有对案涉房产进行查核，梁文利是在后来进入案涉房产后才发现房屋结构被改变。
梁文利主张庄国泉租赁期间存在拖欠电费、水某、物业管理费、电话费的违约行为，并要求庄国泉支付滞纳金。一、梁文利主张电费每两个月扣划一次，是由供电部门直接从梁文利的银行账户中扣划，庄国泉应于收到供电部门到案涉房产派发的电费发票后将电费支付给梁文利，但庄国泉存在拖欠支付电费的行为。其中，2011年5月扣划的两个月电费191.38元、2011年7月扣划的两个月电费989.77元、2011年9月扣划的两个月电费1271.16元、2011年11月扣划的两个月电费1002.87元、2012年1月扣划的两个月电费459.13元、2012年3月扣划的两个月电费250.84元、2012年5月扣划的两个月电费492.51元，共计4657.66元，庄国泉直至2012年7月31日才支付；2012年11月扣划的两个月电费1311.14元，庄国泉直至2013年1月18日才支付；2013年7月扣划的两个月电费其中在庄国泉使用房屋期间所发生的522.88元，庄国泉至今未支付。二、梁文利主张2013年5月水某23元至今未支付。三、梁文利主张2013年4月、5月的物业管理费2210.64元至今未支付。四、梁文利主张庄国泉拖欠2011年3月至2013年5月期间每月固定电话月租20元，共计540元。五、梁文利主张庄国泉在租赁合同期满后未及时搬离案涉房产，应按照租金标准的3倍支付滞纳金45500元。对于上述电费、水某、物业管理费、电话费等逾期支付情况，梁文利提供了其自行制作的《庄国泉拖欠费用滞纳金计算表》予以证明，庄国泉对该表所统计的上述逾期支付上述费用的情况并未提出异议及反驳证据。另，庄国泉主张梁文利要求其支付逾期支付电费、水某等费用的滞纳金的诉讼请求已超过诉讼时效。
庄国泉提供了8张电费发票以证明案涉房产的电费交付情况，并确认电费由供电部门直接从梁文利银行账户扣取，梁文利再通知庄国泉应支付的数额，由庄国泉直接支付至梁文利的银行账户，庄国泉认为梁文利不通知具体电费数额则其无法向梁文利支付电费。梁文利确认电费由供电部门直接从其银行账户扣取，但认为电费通知是由供电部门直接派发到案涉房产的，而且庄国泉提供了相关的电费发票由此可证明电费发票是直接邮寄到案涉房产的，庄国泉可以通过发票知道电费金额并支付给梁文利。另，庄国泉称其与梁文利有口头约定，梁文利实际支付一段期间的电费后，再将电费金额告知庄国泉，由庄国泉一次性支付电费给梁文利。对此，梁文利称从没有与庄国泉有该约定，庄国泉也没有提供证据予以证明。
梁文利主张庄国泉在租赁期间是按照住宅用途的物业管理费标准向物业管理公司支付费用，而庄国泉租赁案涉房产是用于办公，应按照办公用途的物业管理费标准支付费用，故认为庄国泉隐瞒少交物业管理费，并以办公用途的物业管理费标准要求庄国泉支付2013年4月、5月的物业管理费2210.64元。庄国泉则认为其是按照物业管理公司的收费通知单支付费用，其已按照物业管理公司的标准支付了物业管理费，为此其提供了案外人广东华某乙物业管理有限公司（下简称华某乙物管公司）开具的物业管理费发票8张作为证据。根据上述发票显示，庄国泉以广州市创启康体设备有限公司支付了2011年4-6月管理费661元、2011年7-9月管理费661元、2011年10-12月管理费1101元、2012年1-3月管理费1101元、2012年4-6月管理费1762元、2012年7-9月管理费1762元、2012年10-12月管理费1762元、2013年1-3月管理费1762元。梁文利确认上述发票的真实性。
梁文利提供了8张电话费发票，证明签订合同时，庄国泉要求梁文利保留原来的固定电话号码供其使用，并在合同中承诺将相关电话费支付给梁文利，但庄国泉一直未支付。庄国泉对该发票真实性无异议，但认为其没有要求梁文利保留原来的固定电话号码使用，其亦没有使用过案涉房产的固定电话，租赁合同中也没有约定固定电话归庄国泉使用，是梁文利为了保留该电话号码没有办理停机手续，故电话基本月租费不应由庄国泉承担。
本院认为：庄国泉与梁文利签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应切实履行。作为出租方的梁文利应将案涉房产交付给承租方庄国泉使用，而作为承租方的庄国泉应按照合同约定向出租方梁文利支付每月租金等费用。
根据合同约定，租赁期限于2013年2月28日届满，但期满后庄国泉仍然继续使用案涉房产，并继续向梁文利支付租金。梁文利称2013年3月、4月、5月期间每月租金均是庄国泉以银行转账方式支付，但并不代表其同意庄国泉继续租用案涉房屋，对此主张，梁文利并未提供证据证明其在收到庄国泉支付的租金后向庄国泉提出异议并要求庄国泉搬离案涉房产，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对此主张不予采纳。因此，本院确认原合同约定的租赁期限届满后，庄国泉、梁文利双方之间成立了不定期租赁合同关系。其后，庄国泉、梁文利于2013年5月31日办理了案涉房产的交接手续，庄国泉将案涉房产交还梁文利，双方之间的租赁合同关系于该日实际解除。由于双方当事人形成了不定期租赁合同关系，庄国泉在租赁期限届满后继续占用案涉房产的行为并不构成违约，因此，梁文利要求庄国泉支付逾期交还房屋的滞纳金45500元、租金升值损失6000元、违约金24000元的反诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
根据合同约定，庄国泉应于每月1日前向梁文利支付当月租金及上月水某、电费、电话费、物业管理费、卫生治安费等由庄国泉承担的费用，但根据梁文利作出的《庄国泉拖欠费用滞纳金计算表》显示，庄国泉在合同约定的租赁期间存在着多次逾期支付电费的行为，庄国泉称其与梁文利口头约定由梁文利实际支付一段期间的电费后再将电费金额告知庄国泉、由庄国泉一次性支付电费给梁文利，梁文利否认存在此约定，庄国泉未提供证据证明，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对庄国泉的上述主张不予采信。因此，庄国泉上述多次逾期支付电费的行为已违反了合同约定，现梁文利要求庄国泉支付的租赁押金10000元归其所有的反讼请求符合合同约定，本院予以支持，而对庄国泉要求梁文利返还该押金及逾期利息、支付违约金的诉讼请求本院均不予支持。由于2011年5月至2012年5月扣费的电费庄国泉已于2012年7月31日支付、2012年11月扣费的电费庄国泉已于2013年1月18日支付，而根据《中华人民共和国民法通则》规定，上述电费的逾期支付滞纳金已超过法律规定的诉讼时效，庄国泉对上述滞纳金提出的诉讼时效抗辩符合法律规定，本院予以采纳，故对于梁文利要求庄国泉支付逾期支付2011年5月至2012年11月期间电费的滞纳金的反讼请求本院不予支持。对于梁文利所主张的庄国泉拖欠的2013年5月份电费522.88元、2013年5月水某23元，庄国泉并未提出异议并提供证据反驳，本院对此予以采信，因此，现梁文利要求庄国泉支付上述费用的反诉请求合法有据，本院予以支持。对于2013年4、5月的物业管理费，梁文利主张庄国泉应支付物业管理费2210.64元，但根据庄国泉提供的物业管理费发票显示，在庄国泉搬离案涉房产前，该房产每月的物业管理费为587.33元（1762元÷3），故庄国泉应向梁文利支付2013年4、5月的物业管理费1174.66元（587.33元×2）。上述费用，由于双方当事人并未在房屋交接时结算清楚，故本院酌情认定庄国泉应在房屋交接之日起10日内（2013年6月10日前）付清，逾期（自2013年6月11日起）则以上述各项欠费为本金，计至清偿之日止，但梁文利要求按照每日5%的滞纳金标准计算，该违约金标准过高，本院酌情将其调整为按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准。关于固定电话月租，虽然合同约定租赁期限内电话费由庄国泉负担，但该约定并未明确约定庄国泉要求梁文利保留原固定电话并承担每月固定电话月租，而且从梁文利所提供的证据显示庄国泉并未实际使用该固定电话并发生话费，因此梁文利要求庄国泉支付固定电话月租共计540元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。另，梁文利要求庄国泉支付欠费逾期利息的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）庄国泉所支付的租赁押金10000元归被告（反诉原告）梁文利所有；
二、原告（反诉被告）庄国泉自本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）梁文利支付电费522.88元、水费23元、物业管理费1174.66元；
三、原告（反诉被告）庄国泉自本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）梁文利支付逾期支付上述电费、水费、物业管理费的滞纳金（以上述各项费用为本金，自2013年6月11日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）；
四、驳回原告（反诉被告）庄国泉的全部诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）梁文利的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费670元，由原告（反诉被告）庄国泉负担；反诉受理费2520元，由原告（反诉被告）庄国泉负担50元、被告（反诉原告）梁文利负担2470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 袁雪松
人民陪审员 陆亚非
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 蒲肖明
陈秋滢