浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长矿民初字第508号
原告（反诉被告）：杭州世联卓群房地产咨询有限公司，住所地杭州市西湖区文三路121号952室。
法定代表人：王伟，集团副总。
委托代理人：许平，系该公司职员。
委托代理人：黄淮，系该公司职员。
被告（反诉原告）：长兴昆仑置业有限公司，住所地长兴县龙山新区齐山西路南侧昆仑龙山公馆9幢3号。
法定代表人：徐利亚，董事长。
委托代理人：姜子华，系该公司法务经理。
原告（反诉被告）杭州世联卓群房地产咨询有限公司（以下简称世联公司）诉被告（反诉原告）长兴昆仑置业有限公司（以下简称昆仑公司）服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员杨伟伟独任审判，于2015年11月27日公开开庭开庭进行了审理，原告世联公司及其委托代理人许平、黄淮，被告昆仑公司的委托代理人姜子华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世联公司诉称：原被告连续签订了《昆仑龙山公馆项目综合销售服务全程代理合同》、《昆仑.龙山公馆项目综合销售服务全程代理合同（主体变更）》、《昆仑置业昆仑.龙山公馆项目联合销售代理服务合同》（三份合同简称“代理合同”），双方确立委托代理关系。被告将其开发的位于长兴县龙山新区齐山西路南侧的昆仑.龙山公馆项目（以下简称涉案项目）营销策划、销售代理服务交由原告负责，并约定了双方的权利和义务。代理合同的服务期限的起始日期为：自2012年10月18日至2013年12月31日。目前，被告拖欠原告服务费共计261774元。综上，原告认为：原被告签订的上述代理合同是双方真实意思表示，内容合法有效。原告有权要求被告支付拖欠的代理费及逾期付款违约金。上述费用经原告多次催告要求结算支付，被告始终怠于履行。被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的代理费共计261774元（69715869元＊0.8%-已支付的295672元-退车位代理费280元）。2、被告支付上述款项的逾期违约金共计135598元。（违约金计算至2015年9月30日，2015年10月1日起至被告实际支付上述款项之日期间的逾期付款违约金继续计算）上述诉讼请求1、2项金额总计397373元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告昆仑公司辩称，1、被告拖欠原告的代理费应当为214831.4元。2、被告不应当支付违约金。根据双方签订的合同应当是原告开具发票给被告以后才会支付款项，但是到目前为止原告没有向被告开具剩余的发票，已经开具发票的部分被告已经支付，所以不存在违约一说，故请求法院驳回原告违约金的诉讼请求，并核实代理费的具体金额。
被告昆仑公司反诉称，原告于2012年10月18日与案外人浙江昆仑置业集团有限公司签署《昆仑龙山公馆项目综合服务全程代理合同》（以下简称“合同一”）并约定了双方的权利义务，其后2012年10月22日原被告及案外人签署了《昆仑公馆项目综合服务全程代理合同补充协议》（以下简称“补充协议”）三方约定合同中案外人的全部权利义务均有原告承继。2013年1月1日原告与案外人浙江昆仑置业集团有限公司签署《昆仑龙山公馆项目综合服务全程代理合同》（以下简称“合同二”）及相关附件。上述合同履行期间原被告相继签署补充协议对服务期限、服务内容、违约责任及人员安排等合同内容进行约定。上述合同生效后原告未能履行合同中4.2.2中的全部权责；4.2.3中的部分权责；及合同中4.4.2，4.4.3的义务。期间被告多次催促原告予以改进，但原告均置之不理。故被告根据合同第六条约定诉至法院，请求判令原告支付违约金50万元。
原告世联公司辩称，被告的反诉理由及反诉请求不能成立。一、被告认为“原告未履行《合同一》4.2.2全部权责、4.2.3部分权责”构成违约，没有合同和事实依据。因为：1、合同有关的营销策划和市场调研工作的目的是为了支持房地产销售，双方在履行合同过程中，昆仑公司是没有策划人员岗位设置的，只有世联公司提供策划人员（合同约定为“兼任”）从事营销策划和市场调研工作，如果没有世联策划人员的服务，龙山公馆项目不会取得如此优良的销售业绩。2、昆仑公司在未向世联公司支付营销顾问费的情况下，反而以世联公司违法营销顾问服务为由拒绝支付销售代理服务费，违背合同精神以及公平原则。依据《合同一》世联策划提供的营销策划工作本应收取每月10万元的月度营销顾问费，后通过签署《补充协议》，世联公司免除向昆仑公司收取月度营销服务费。3、虽然世联公司未收取营销顾问费，但是合同约定的销售代理佣金与世联人员销售多少房屋直接挂钩，因此，为了更好的促成销售，世联具有做好策划工作的利益推动。4、昆仑公司只是笼统的引用合同条款，而未提供证明世联公司违反合同具体事实的相关证据。二、昆仑公司认为“世联公司违反《合同二》4.4.2、4.4.3构成违约，没有合同和事实依据。理由如下：1、世联派驻场人员时间与开盘时间相关联。龙山公馆合同于2012年10月签约，但因昆仑公司一直没有按照计划开盘，直至2013年4月底才开盘销售，因此世联派销售驻场时间依据开盘时间确定。2、世联有权利根据情况调整驻场人员。楼盘销售有旺季和淡季，每次新增货量推盘的前后几个月需要更多人员，尾盘或者特殊节日例如春节前后属于淡季。因此世联公司会根据实际需要调配人员数量。既不浪费人力又能集中火力满足销售节点的要求。其中策划岗位属于兼任只有在特定销售阶段驻场。［合同依据］《合同一》4.2.2（七）在正式驻场前一个月，乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作，并保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作，在销售淡期和销售空档期乙方可根据实际情况调整驻场人员。3、昆仑公司拖欠服务费导致世联销售人员离职，影响团队稳定。昆仑公司的反诉与世联公司的本诉，二者之间的因果关系存在密切关联。世联公司未服务昆仑公司组建的销售团队的人员配置和稳定性很大程度上受到昆仑公司的影响。《合同一》5.3、《合同二》5.4.2约定代理费按月结算，而事实上，自2013年4月龙山公馆开盘销售起始的六个月时间里，昆仑公司仅在2013年10月、2013年12月支付过两笔代理服务费。因为昆仑公司经常拖欠代理服务费，导致世联公司无法按时向销售人员支付佣金提成，销售人员对于昆仑公司拖欠费用的行为抱有怨言会导致离职，导致团队变得不稳定。［合同依据］《合同一》4.1.5甲方按时足额向乙方支付报酬，包括策划顾问咨询服务费、销售代理服务费、奖金等相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加支付滞纳金。若甲方延迟支付乙方服务报酬超过一个月，乙方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方撤场，甲方仍需支付乙方已完成工作阶段的服务费及相关费用。4、昆仑公司反诉世联人员不足，违反合同，与事实不符。世联所提供的考勤表是由部门秘书制作并提供给人力部门作为每名员工当月酬薪发放的依据，因此数据更为详细和真实。根据《2012年昆仑公馆项目驻场人员考勤表》、《2013年昆仑公馆项目驻场人员考勤表》所统计的数据，世联派驻销售人员的平均月人数远远超过合同所约定的人数要求。［合同依据］《（三方）补充合同》：十一、合同第四条4.2.2二明确以下内容：乙方组建本项目的销售团队，保安每日有一定数量（不少于2名）的销售人员在售楼现场从事销售工作，乙方可根据实际情况经甲方同意后调整驻场人员。客户信息通过甲方指定的销售系统进行管理。三、合同已有关服务质量保证金的约定，昆仑公司对于世联违约责任的追究不应超过服务保证金限额。昆仑公司所指出的世联履行工作不当，即便成立，也属于一般违约，不属于导致合同无法履行或终止的根本违约行为。2013年1月1日签署的《合同二》增加服务保证金的约定，即每月结算代理费暂扣5%。昆仑公司认为世联履行合同不符合约定，既然双方有关于合同服务保证金的约定，昆仑公司只能在保证金范围内向世联公司主张权利，而不是提出50万的巨额赔偿请求。［合同依据］《合同二》5.4.1每月应付额度的95%于次月按5.4.2方式与乙方进行结算，剩余5%做为服务保证金于合同结算服务质量考核期后支付2%，交房后支付3%的方式与乙方进行结算。四、应依据双方订立合同的目的来理解和适用合同条款。昆仑公司的合同目的是希望借助世联公司的专业、经验和人力更好的完成昆仑公馆的房地产销售，世联公司的合同目的是根据销售业绩取得服务报酬。现合同已顺利履行终止，经过世联员工的努力，使得龙山公馆项目远高于其他楼盘销售业绩，取得近7000万的销售额。在昆仑公馆没有损失的情况下又列举合同条款来追究世联公司的违约责任，其目的只是为拒绝支付世联公司服务费寻找借口。基于以上的事实和理由，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张及对反诉的辩驳，向本院提交如下证据：
1、代理合同原件三份，证明原被告之间的合同关系及代理费如何支付的；
2、2014年4月结算表、2014年6月结算表原件各一份。证明2014年4月份结算时有94套物业签约金额，2014年6月份的结算已经支付了33套物业的代理费，当时留存15561.66元没有支付，目前尚有60套没有相应的金额；
3、人员考勤表一份，证明原告提供的相关人员都是符合合同约定的。
4、方案实施策划工作情况说明、会议纪要一份。证明方案策划的具体情况，原告为被告制订了整体的营销策略。
经质证，被告发表质证意见如下：对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对金额有异议。原被告签订合同以后，原告总共销售了143套，总的销售额为67611398元。总销售额乘以0.8%再乘以95%，再扣除299015.23元，真正的数额应当为214931.4元。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该表格是后期形成，上面没有被告任何人员的签字确认。对证据4三性均有异议，策划情况说明也是后期制作的，且没有通知被告。会议纪要也是后期形成的，也没有与会人员的签字。
经审核，原告提交的证据1被告没有异议，本院予以认定；证据2符合证据的真实性、合法性、以及与本案的关联性，本院予以认定，被告提出欠款数额与原告有出入的质证意见，本院将在实体论证中具体阐释；证据3、证据4均系打印件，没有被告的签字确认，亦没有被考勤人员及与会人员的签字确认，不排除后期生成的可能，故该2份证据本院不予认定。
被告为证明其反诉请求及对本诉辩称，向本院提交如下证据：
1、合同三份，证明双方的合同关系。证明原告不符合按照合同的4.2.2条的第一条第一项的营销策划。原告始终未向被告提供书面的营销战略报告，也没有制定详细的营销策划方案，包括合同的包装方案，未提供4.2.3条里面的人员变更，变更时也没有向被告备案。
2、销售明细及付款凭证3份。证明已经支付代理费299015.23元。根据销售代理费的比例扣减已经支付才是真正的数额。
经质证，原告发表质证意见如下：对证据1的三份合同证明双方合同关系无异议，但对合同要证明原告违约，不予认可。对证据2的销售明细的数额无法确认。对3张付款凭证中的99751.37元和99512.49元是确认的，对另一笔99751.37是不确认的，应当为96407.66元。
经审核，被告提交的证据1“三性”本院予以认定，对照该三份合同，原告是否违约，本院将在实体论证中具体阐释。证据2中销售明细因没有业主的签字确认，无法确认其真实性，故本院不予认定；被告提交的支付凭证中两笔99751.37元、99512.49元，原告认可，本院予以认定，另一笔99751.37元原告不予认可，且与2014年6月26日双方签订的结算表确认的结算金额295671.52元不能印证，故该笔付款本院不予认定。
根据本院采信的证据，结合庭审相关陈述，本案经审理查明事实如下：原告于2012年10月18日与案外人浙江昆仑置业集团有限公司签署《合同一》，并约定了双方的权利义务。2012年10月22日，原、被告及浙江昆仑置业集团有限公司签署了《补充协议》，三方约定合同中案外人的全部权利义务均有原告承继。2013年1月1日，原告与案外人浙江昆仑置业集团有限公司签署《合同二》及三份附件（附件一为联合销售代理服务内容、附件二昆仑.龙山公馆项目特别约定、附件三为项目服务人员名单）。上述三份合同确定被告就位于长兴县龙山新区齐山西路南侧的涉案项目委托原告营销策划、销售代理服务等，并约定了双方的权利和义务。代理合同的服务期限的起始日期为：自2012年10月18日至2013年12月31日。2014年4月30日，原、被告双方进行结算，确认原告在代理合同期间共成交住宅、车位共计148套，其中已签约144套，金额为66957520元；还有3套已认购未签约，金额为2758349元，共计成交金额为69715869元。2014年6月26日，原、被告进行结算，确认累计结算金额即被告已支付原告代理费295671.52元（分三次支付，分别为2013年10月30日99751.37元、2013年12月19日96407.66元、2014年10月10日99512.49元）。
另查明，附件二“特别约定”具体考核办法第（4）项约定：“……甲方（被告）按乙方（原告）销售额的0.8%的基础佣金比例计算。”
《合同二》第五条销售佣金计付第5.4.1约定“每月应付额度的95%于次月按5.4.2方式与乙方进行结算，剩余5%做为服务保证金于合同结束服务质量考核期后支付2%，交房后支付3%，与乙方进行结算。第5.4.2条约定：“甲方按照本合同约定的佣金计算方式，每月度与乙方结算一次上月应付基础佣金额度，乙方提供等额的正式发票。……”《合同二》第二条本合同服务期限中2.2条约定：“服务质量考核期至项目交付后三个月”。
《合同一》5.3结算时间及程序第5.2.5约定：“乙方每月第一个工作日将上月结算单提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回乙方。”第5.2.6条约定：“乙方在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，甲方收到发票后的3个工作日将代理费划至乙方账号。……”。
《合同一》第六条违约责任、合同生效及终止中6.4条约定：“在合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金和赔偿金。……违约方须向守约方一次性支付违约金人民币50万元。……在支付违约金、赔偿金及结清相关费用后，合同自然解除。”
还查明，涉案项目房屋尚未对业主进行交付。原告就未结算部分的代理费没有按约向被告出具相应的发票。
本院认为，原告与案外人、原、被告与案外人之间签订的合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同当事人应当依约履行。原告基于上述合同，取得涉案项目综合销售服务全程合同的权利义务，有权主张权利。原、被告分别于2014年4月、6月就房屋销售成交金额及被告已支付代理费的金额进行了确认，本院予以采信。根据双方约定代理费计算方式，销售代理费为销售成交额＊0.8%即69715869＊0.8%=557727元。又因为双方约定“每月应付额度为95%，剩余5%做为服务保证金于合同结束服务质量考核期后支付2%，交房后支付3%，与乙方进行结算”，而涉案项目房屋至今没有交付，故现原告应得的代理费为557727＊95%=529841元，扣除被告已经支付的295672元，扣除原告自认的退车位代理费280元，即233889元。
关于原告主张的违约金问题。双方约定的结算时间和程序为，双方结算确认后由原告向被告提交代理费发票，被告收到发票后的3个工作日将代理费划至乙方账号。本案中，原告未按约向被告提交代理费发票在先，故原告主张被告违约的事实不能成立，其主张的违约金损失亦不予支持。
关于被告反诉主张的违约金问题。原、被告双方约定“在合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金和赔偿金。……违约方须向守约方一次性支付违约金人民币50万元。……在支付违约金、赔偿金及结清相关费用后，合同自然解除。”现被告不能举证证明在合同履行期间内，原告存在上述合同规定的行为；且代理期满后，原告退场，双方分别于2014年4月、6月进行代理费结算，可见双方基于代理销售合约期满而结束代理关系，并不存在违约的问题。故被告的反诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告长兴昆仑置业有限公司给付原告杭州世联卓群房地产咨询有限公司代理费233889元；
二、驳回原告杭州世联卓群房地产咨询有限公司其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告长兴昆仑置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7261元，减半收取3630.5元，由被告长兴昆仑置业有限公司承担2137元，原告杭州世联卓群房地产咨询有限公司承担1493.5元。本案反诉受理费减半收取4400元，由被告长兴昆仑置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 杨伟伟
二〇一五年十二月八日
书记员 方雪薇