西安市阎良区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0114民初108号
原告:西安飞机工业集团物业有限公司，住所地西安市阎良区西飞大道东侧。
法定代表人:邵青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏柳艳，陕西九州同律师事务所律师。
被告：陕西福源置业有限公司，住所地西安市莲湖区大兴东路12号307室。
法定代表人:郭剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨喜涛，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志慧，陕西海普睿诚律师事务所律师。
原告西安飞机工业集团物业有限公司与被告陕西福源置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期满前，经双方当事人同意，本院对本案进行了调解。原告的委托诉讼代理人魏柳艳、被告的委托诉讼代理人杨喜涛、李志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业费773506.25元(2008年1月1日至2017年3月15日),滞纳金23205.1875元,以上共计796711.4375元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年12月29日,西安飞机工业集团华泰物业管理有限责任公司(后变更为西安飞机工业集团物业有限公司，即本案原告)与被告签订福源四季风景小区前期物业服务合同,约定：被告委托原告对四季风景小区(系被告所开发)实行物业管理,物业类型为商业楼、住宅楼,原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,由原告收取物业管理费以及商业网点物业管理服务费。该合同第21条物业管理服务费:1.住宅物业管理服务费由乙方按建筑面积为0.48元/㎡,按季度向业主收取。2.商业物业管理收费,乙方按建筑面积为1.20元/㎡,向物业使用人收取。3.无出售住宅物业管理服务费按建筑面积0.48元/㎡的70%向开发商按季收取。4.商业用空房(为出售或出租)按建筑面积0.80元/㎡向开发商按季收取。高层住宅电梯、运行费用一层不收费,二层按户20元/月,三层以上每户加1.00元。对业主及物业使用人逾期交纳物业管理费的,乙方可以从逾期之日起按应缴费用3%加收滞纳金。第26条第3项,为配合甲方售房,物业装修期间3个月不收物业服务费。该合同第30条:甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的,违约方赔偿对方50000元违约金,造成对方经济损失的,应给予经济赔偿。2006年合同签订后,原告便按照合同约定为该小区提供房屋建筑、公用设施设备、地下车库、附属配套建筑、设施等方面的物业服务以及供应水、暖气、天然气、电力等等,但因被告作为小区业主自2008年1月1日开始就拖欠物业服务费,物业服务欠费范围为售楼部、空置商铺、海一阁酒楼(按空置)、已售未移交小商铺(按建筑单位所有)、4#楼3层、4层商铺。2014年7月11日,原告通过国内挂号信向被告发送《关于缴纳物业费的函》,要求被告支付2008年1月1日至2014年6月30日期间物业费共计596606元。随后经多次找被告催要物业费,2016年底左右被告向原告送达《关于福源一期项目物业费收取情况说明》,认为1号楼,2号楼,3号楼合计欠原告物业费为411372.67元,备注:合计费用是依据物业合同和双方约定的条款汇总出来的,汇总金额仅供参考,最终费用由双方就面积、单价、收取时间等协商后再确定。2017年6月26日,原告向被告送达《回复函》,经原告核对,福源一期总建筑面积为38445.82㎡,其中被告应缴拖欠物业费面积为:售楼部(168㎡)、空置商铺(1#楼、2#楼合计3624.84㎡)、海一阁酒楼(2845.57㎡)、己售商铺(1221.55㎡)、4#楼商铺(3、4层共计1315.12㎡),应缴物业费共计为773506.25元。但是被告至今未向原告答复,在此期间原告多次找被告催要物业费,但是均遭到被告拒绝,无奈之下,原告只能诉诸法院,维护原告合法权益。
被告辩称：1、原告所述事实与客观相违，不应被作为认定案件事实的依据。2006年原告与被告签署《福源四季风景小区前期物业服务合同》（以下简称“合同”），合同约定由被告委托原告对四季风景小区实行物业管理，物业类型为商业楼和住宅楼。合同期限为三年，自2008年元月1日起至2010年12月31日止。合同签署后，鉴于被告开发的四季风景小区商业部分在2008年元月1日工程并未竣工及办理验收，原告当时负责人与被告口头约定：原告仅负责管理四季风景小区住宅部分，商业部分由被告自行管理。达成口头约定后，原告即未对四季风景小区商业部分进行管理（仅管理住宅部分），该小区商业部分的物业管理工作自2008年起即由被告自行管理至今。因此，尽管原、被告之间签署的《福源四季风景小区前期物业服务合同》约定了委托管理的物业类型为商业楼和住宅楼，但是由于2008年元月1日合同开始履行之时，涉诉物业并未竣工验收，被告也并未向原告移交争议物业，不具有可以进行物业管理的客观条件，原告并未履行物业管理行为，无权向被告主张物业费。2、原告并未向争议物业提供物业服务，被告不应支付物业费。2008年元月1日至2009年3月26日之间，四季风景小区并未竣工验收，不具有进行物业管理的客观前提，原告未提供物业服务。四季风景小区1-3号楼于2009年3月26日竣工验收，即2009年3月26日之前，争议物业仍属于在建工程，管理工作应由建设单位负责，并未移交原告管理，《福源四季风景小区前期物业服务合同》中约定的商业部分不具有履行的客观前提。2009年商业部分竣工验收后，被告与第三方陕西金剑科技有限公司（下称“金剑公司”）签署了《工程维护施工合同》，约定由金剑公司履行1-3号楼的物业管理职能，对上述物业进行维护、维修、保养以及绿植的修剪维护等。原告与第三方金剑公司的《工程维护施工合同》已经履行近10年，原告完全知悉上述情况但并未提出异议。故此，原告与被告之间自2011年起既无形式上的合同关系，也无实质上的物业服务关系，原告向被告主张2011年至2017年3月15日之间的物业服务费既无事实依据，也无法律依据。最后，一个物业上面有两家公司同时履行物业的管理、维护、维修、养护职能，违背常理，原告有义务对其全部主张充分举证。3、原告主张债权已过诉讼时效，原告主张不应被支持。退一万步讲，即使被告在2008年1月1日至其第一次向原告主张债权期间履行了部分物业管理职能，但是依据民诉法关于诉讼时效的规定，原告主张的债权已经远远超过两年的诉讼时效，原告的主张不应被支持。综上，原、被告均应尊重客观事实，尊重纠纷形成的历史原因，妥善处理纠纷。原告并未向被告提供商业部分的物业服务，其全部诉讼请求均没有事实及法律依据，依法予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2006年12月29日,西安飞机工业集团华泰物业管理有限责任公司(合同乙方，后变更为西安飞机工业集团物业有限公司，即本案原告)与被告（合同甲方）签订福源四季风景小区前期物业服务合同,约定：甲方委托乙方对四季风景小区实行物业管理；物业类型为商业楼、住宅楼；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、地下车库；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管，共用照明、路灯、楼内消防设施设备、电梯；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、露天停车场；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；由乙方收取物业管理费以及商业网点物业管理服务费；委托管理期限为三年。自发钥匙起至2010年12月31日止；住宅物业管理服务费由乙方按建筑面积为0.48元/㎡,按季度向业主收取，商业物业管理收费,乙方按建筑面积为1.20元/㎡,向物业使用人收取，无出售住宅物业管理服务费按建筑面积0.48元/㎡的70%向开发商按季收取，商业用空房(未出售或出租)按建筑面积0.80元/㎡向开发商按季收取。高层住宅电梯、运行费用一层不收费,二层按户20元/月,三层以上每户加1.00元。对业主及物业使用人逾期交纳物业管理费的,乙方可以从逾期之日起按应缴费用3%加收滞纳金；为配合甲方售房,物业装修期间3个月不收物业服务费；违约责任：甲方违约，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；乙方违约，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的,违约方应赔偿对方50000元违约金；造成对方经济损失的,应给予经济赔偿；合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。本合同执行时间视甲方一期工程竣工验收时间（双方友好协商，物业进行时间）等。
合同签订后,福源四季风景住宅小区1#、2#、3#楼于2007年8月15日竣工后，被告将1#、2#、3#楼的住宅楼部分物业（注：1#、2#、3#楼为商住一体，一、二层为商业楼）委托原告管理，原告依约提供物业管理和服务。2008年1月1日起，被告将福源四季风景住宅小区1#、2#、3#楼的商业楼涉及使用的室内外给水、排水系统维护、管道维修、室内外管网疏通、楼前区域内绿植养护等交由第三方西安金剑科技有限责任公司维护施工，每年为14000元等。福源四季风景住宅小区4#楼于2011年12月30日竣工后，被告将商业楼的一二层物业（注：4#楼为商业楼，共4层）委托原告管理，原告依约提供物业管理和服务。2017年3月15日，原告自福源四季风景小区退出，不再为该小区提供物业服务。2018年1月12日，原告诉至本院。
庭审中，经查，现双方争讼的物业为：福源四季风景住宅小区1#楼一层334.98㎡（含售楼部）、二层1650.06㎡；2#楼一层605.17㎡、二层1034.63㎡；3#楼一层1210.32㎡（海一阁酒楼）、二层1635.25㎡（海一阁酒楼）；4#楼三、四层合计1315.12㎡，其中，被告已售未移交商铺1221.55㎡。
上述事实，有当事人陈述、福源四季风景小区前期物业服务合同、西安市建设工程竣工验收备案表、工程维护施工合同、缴费票据、供热协议、派工单、签证单、照片等证实，本院予以确认。
本院认为，2006年12月29日,原告与被告订立的福源四季风景小区前期物业服务合同，系各方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应予以恪守。合同签订后,被告于2007年8月15日将1#、2#、3#楼的住宅楼部分物业委托原告管理，原告依约提供物业管理和服务。2008年1月1日起，被告将福源四季风景住宅小区1#、2#、3#楼的商业楼涉及使用的室内外给水、排水系统维护、管道维修、室内外管网疏通、楼前区域内绿植养护等交由第三方维护施工。原、被告订立的前期物业合同期满后，双方未再书面续订合同，原告仍按原合同约定对1#、2#、3#楼的住宅楼部分物业进行管理。2011年12月30日，被告将4#楼的一二层物业委托原告管理。2017年3月15日，原告自福源四季风景小区退出。故此，原、被告虽未书面续订合同，但结合涉案物业管理情况，双方存在事实上的物业服务关系，考虑到：争讼物业至今尚未移交给原告；案涉的1#、2#、3#楼为商住一体，原告对1#、2#、3#楼的住宅楼部分物业一直依约提供管理和服务。1#、2#、3#楼的商业楼涉及的部分物业服务，原告未依约提供，已由第三方提供；4#楼的一二层物业，已委托原告管理；原合同约定物业费由原告按季度向业主收取，2018年1月12日原告才诉至本院，被告以诉讼时效抗辩，原告又未提交诉讼时效存在中止、中断的有力证据；原告对其已提供的1#、2#、3#楼住宅楼部分物业管理和服务与其未提供服务的商业楼物业存在相应的关联性，尚无法证实；海一阁酒楼运营情况、被告已售未移交商铺1221.55㎡，及前期物业服务合同的约定等因素，故，对被告应支付的物业费用，由本院综合考虑后确定为187581.31元。被告在支付案涉物业费用后，可向海一阁酒楼、被告已售未移交商铺等业主进行追偿。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：
一、本判决生效后10日内，被告陕西福源置业有限公司支付原告西安飞机工业集团物业有限公司物业费187581.31元，并支付逾期利息（以187581.31元为基数，自2015年1月12日起至清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告西安飞机工业集团物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11768元（原告已预交），减半收取计5884元，由原告负担4457.08元，被告负担1426.92元。因原告已预交，被告应于履行判决时给付原告1426.92元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 李子淏
二〇一八年六月二十日
书记员 刘思思