宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第1035号
原告银川世纪金花购物中心（有限公司），住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人李郝港，该公司总经理。
委托代理人王志玲，宁夏辅德律师事务所律师。
被告黄焕成，男，1967年4月2日出生，汉族，宁夏吴忠市人，个体工商户，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
原告银川世纪金花购物中心（有限公司）与被告黄焕成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理。依法由代理审判员刘珊适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告银川世纪金花购物中心（有限公司）的委托代理人王志玲，被告黄焕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银川世纪金花购物中心（有限公司）诉称，2014年1月17日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合同约定：被告向原告租赁银川市金凤区北京中路建筑面积410平方米的租赁房屋，租赁期限为2014年1月1日至2016年11月30日止；2014年1月1日至2月28日为装修期，2014年3月1日至6月30日为免租期，装修期间和免租期间原告免收取租金和物业管理费用，但被告应付水电费等能源费；2014年7月1日至12月31日，原告按照每平方米55元的标准收取租金；水电等能源按实际产生额和相关标准按月交纳，物业费标准为每月每平方米为25元；合同解除的，自合同自解除之日起，租赁房屋内未形成附合的和已形成的附合的装修装饰物无偿归原告所有。双方还对租赁房屋的交付和装修、双方权利义务、违约责任等进行约定。《租赁合同》签订后，原告如约向被告交付租赁房屋，并按合同约定给予了被告长达5个月的装修、免租期。租赁开始后，被告向原告交付的租赁定金20000元依约转为履约保证金。租赁合同履行期间，原告依约履行了物业服务合同约定义务，但被告却屡次以经营不佳为由长期拖欠应付租赁费等各项费用。至目前，被告所经营的店铺已经关门，就被告所欠款项，原告催要未果，其中：租赁费181148.39元、物业费57862.90元、水电等能源费35435.16元。双方签订的《租赁合同》中约定：被告逾期付款超过20日，原告解除合同的，被告除支付应付款项外，已缴纳的履约保证金不予退还，自约定的付款期限之次日起，被告应每日按欠付款项的万分之五支付逾期付款违约金；原告不解除合同的，被告应每日按欠付款项的万分之十支付逾期付款违约金。现原告要求解除合同，故被告已付20000元履约保证金不予退还，自2014年7月1日至2015年3月20日止，被告逾期付款应付违约金35473.53元。综上所述，原告多次催要欠付款项，被告以各种理由推脱，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令1、解除原告和被告于2014年1月17日签订的《租赁合同》；2、被告立即向原告返还银川市金凤区北京中路建筑面积410平方米的租赁房屋；3、被告对租赁房屋投资形成的装修装饰物归原告所有；4、被告向原告支付自2014年7月1日至2015年3月20日止所欠的租赁费181148.39元、物业费57862.90元、水电等能源费35435.16元（以上小计274446.45元），并按每月每平方米55元的租金标准，每月每平方米25元的物业费标准和水电费等能源实际损耗量，向原告支付自2015年3月21日起至实际返还租赁房屋之日止的租赁费、物业费和能源费；5、被告向原告支付自2014年7月1日至2015年3月20日止的逾期违约金35473.53元，并每日按欠付款项的万分之五的标准支付自2015年3月21日起至欠款付清之日止的逾期付款违约金；6、被告已支付的履约保证金20000元归还原告所有；7、本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。
原告银川世纪金花购物中心（有限公司）为支持其主张，向法庭提交如下证据：
证据一、租赁合同一份，据以证明1.2014年1月17日，原告与被告签订《租赁合同》，合同合法有效；2.被告向原告承租了银川市金凤区北京中路建筑面积410平方米的租赁房屋，租赁期限为2014年1月1日至2016年11月30日止；3、2014年7月1日至12月31日，原告按每月每平方米50元的标准收取租金；2015年1月1日至12月31日，原告按每月每平方米55元的标准收取租金；水电等能源费按实际产生额和相关标准按月交纳，物业费标准为每月每平方米米25元；4、依合同约定，合同解除的，自合同解除之次日起，租赁房屋内未形成附和和已形成附和的装修装饰物无偿归原告所有；5、依合同约定，承租人逾期交纳租金、物业、能源费等费用的，应每日按欠付款项的万分之十支付逾期付款违约金，且履约保证金不予退还。
经质证，被告对该证据的三性及证明目的均认可。
证据二、房屋租赁费、物业费发票2张，据以证明被告向原告缴纳了2014年7月部分租金和7至9月的物业费，原告与被告所签订的《租赁合同》已实际履行。
经质证，被告对该证据的三性及证明目的均认可。
证据三、被告缴纳电费、水费部分发票7张、2014年3月至11月品牌商用电和用水记录表1套（12张）、2014年8月至12月黄焕成经营店铺用水量、用电量和金额表1套（9张），据以证明1、被告黄焕成缴纳部分水费和电费，原告与被告所签订的《租赁合同》已实际履行；2、至2014年12月30日，被告黄焕成尚欠原告电费33670.80元、水费1764.36元未清偿。
经质证，被告对该组证据的三性均认可，对第一个证明目的认可，对第二个证明目的不认可。原告于2014年12月19日将我承租的店铺进行封锁，此后再也没有营业，因此该租赁房屋的所有费用应计算至2014年12月19日。
证据四、黄焕成欠费明细表1份，据以证明1、2014年7月1日至2015年3月20日，被告欠原告274446.45元费用未清偿，其中租赁费181148.39元、物业费57862.90元、水电等能源费35435.16元；2、至2015年3月20日，被告违约应付违约金35473.53元。
经质证，被告对该证据的三性及证明目的均不认可。
证据五、申请书一份，据以证明被告自认至2014年12月底已欠租金、物业费18万余元。被告因经营管理不善，自行歇业，与原告无关。
经质证，被告对该证据的真实性认可，对证据的证明目的不认可。因为原告提供的暖气不足，导致餐厅内温度低，客人没法就餐，因此店铺关门。
被告黄焕成辩称，一、原告要求被告承租的房屋装饰物归其所有好无道理。被告承租这些房屋时，原告的标的物只是刚建起的房屋，是被告耗资近百万元才装修好的，原告要求无偿占有无道理，应该折价补偿被告。2.原告的诉讼标的不对，不是329919.98元，应该是155781.94元。2014年12月19日，被告与原告经过协商，双方同意解除租赁合同，所有费用截止时间为2014年12月20日，被告共欠租金为113564.52元，物业管理费26782.26元，电费33670.8元，水费1764.36元，共计175781.94元，扣除履约保证金20000元，应为155781.94元。3.被告拖欠原告的费用原告也是有责任的。被告开始营业时，原告提供的空调天热送热气，天冷送冷气，致使被告无法正常营业，给被告经济上造成很大的损失，被告多次找被原告解决，原告始终解决不了，被告实在无法继续经营下去，原告才于2014年12月19日同意与被告解除合同，并把被告投资的几十万元的设施封存至今，给被告造成了损失，综上所述，被告请求法院依法裁决。
被告黄焕成为证明其辩解，向法庭提交如下证据：
证据一、律师函一份，据以证明被告欠付原告租金113564元，物业管理费26782元、电费33670元、水费1764元。
经质证，原告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议。律师函催收的是2014年7月至12月的租金、物业管理费、水费、电费。原告与被告的租赁合同未解除，依照合同约定被告仍应该缴纳租赁费和物业费。
经审理查明，2014年1月17日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定：（1）原告将其享有合法使用权的位于银川市金凤区北京中路共计建筑面积410㎡的场地出租给被告，供被告开设“潘师傅一品私房菜”使用；（2）租赁期限为自2014年1月1日至2016年11月30日止，原告同意给予被告2014年3月1日至2014年6月30日为免租期，免租期间原告免收被告租赁费用及物业管理费用（被告按实耗水电交纳水、电费及能源费）；（3）原告同意在租赁期限开始前给被告59日（2014年1月1日至2014年2月28日）的提前进场装修期，被告可在该期限对租赁标的进行装修，装修期间原告免收被告租赁费用及物业管理费用（被告按实耗水电交纳水、电费及能源费）；（4）租金计算标准为自2014年7月1日至2014年12月31日，每月每平方米租金为50元，自2015年1月1日起至2015年12月31日，每月每平方米租金为55元，自2016年1月1日起至2016年11月30日，每月每平方米租金为61元。租金按月支付，被告应于每月月底前5日支付下月租金，首次租金应自租赁期限开始前5日支付；（5）合同签订2日内，被告向原告交付租赁定金2万元，租赁期限开始计算之日租赁定金转为履约保证金；（6）租赁期间被告租赁标的内所使用的所有照明用电、中央空调用电、动力电费用、水、电话等费用，均由被告按照实际产生额及租赁标的所在大厦物业指定的收费标准按月交纳；（7）2014年7月1日起被告按物业费25元／㎡／月，按月交纳物业费，被告应于每月月底前5日支付下月物业费，首次物业费自收取之日起开始前5日支付给原告；（8）被告逾期交纳租金、物业、能源费等费用的，逾期不超过20日，自约定的付款期限之次日起，每日按欠付款项的万分之五向原告支付逾期付款违约金；逾期超过20日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告除支付应付款项外，已缴纳的履约保证金不予退还，自约定的付款期限之次日起，被告应每日按欠付款项的万分之五向原告支付逾期付款违约金。原告不解除合同的，自约定的付款期限之次日起，被告应每日按欠付款项的万分之十向原告支付逾期付款违约金，且履约保证金不予退还。（9）租赁期满或合同提前终止、解除的，就被告对租赁标的投资所形成的装修装饰物，被告同意自租赁合同届满、提前终止或解除之次日起，租赁标的物内未形成附和装修装饰物和已形成附和的装修装饰物均无偿归原告所有，被告不得破坏、损坏、否则应予赔偿。合同签订后，被告向原告支付租赁定金20000元，后转为履约保证金。原告按约将涉案房屋交付被告，被告对该房屋进行装修后，开设“潘师傅一品私房菜”。被告在经营过程中，向原告支付了2014年7月-9月物业费30750元，2014年7月部分房租1500元。现被告开设的“潘师傅一品私房菜”已停止营业，原、被告就欠付租赁费、物业费等问题未达成一致，故原告诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有原告提交的证据及原、被告当庭陈述为凭，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。（1）被告因未按约向原告支付租赁费、物业费等费用，根据合同约定，被告逾期交纳租金、物业、水电能源费等费用的，逾期超过20日后，原告有权解除合同。被告自2014年7月交纳了部分租赁费、物业费后，再未向原告支付过租赁费、物业费等费用，故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称，原、被告双方签订的《租赁合同》已于2014年12月19日解除，但未提交证据证实，故本院对该辩解意见不予采纳。原、被告签订的《租赁合同》解除后，被告应当向原告返还涉案租赁房屋。（2）合同还约定租赁期满或合同提前终止、解除的，就被告对租赁标的投资所形成的装修装饰物，被告同意自租赁合同届满、提前终止或解除之次日起，租赁标的物内未形成附和装修装饰物和已形成附和的装修装饰物均无偿归原告所有。故原告要求被告对涉案租赁房屋投资形成的装修装饰物归原告所有，符合合同约定，本院予以支持。被告主张原告补偿其装修损失无依据，故本院对该辩解意见不予采纳。（3）原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告应按约向原告履行付款义务，故被告应向原告支付自2014年7月1日至原告主张的2015年3月20日的租赁费181148.39元、自2014年10月1日至2015年3月20日的物业费57862.90元及实际产生的水电费35435.16元，并按合同约定支付自2015年3月21日起至实际返还涉案租赁房屋之日止的租赁费、物业费、水电费。（4）被告未按时向原告支付前述款项构成违约，应承担违约责任，按约定应支付自约定的付款期限之次日起至2015年3月20日止每日按欠付款项万分之五计算的逾期付款违约金15669.75元（后附计算清单），2015年3月21日之后的违约金继续每日按欠付款项万分之五计算至本判决确定的给付之日。原告主张的水电费逾期付款违约金，因原告未提交证据证明被告收到缴费通知单的时间，违约期限无法计算，故原告起诉之日视为向被告送达缴费通知单之日，违约金应自原告起诉之日起三日后即自2015年4月3日每日按欠付款项万分之五计算。（5）原、被告双方还约定，如被告逾期付款，原告解除合同的，被告除支付应付款项外，已缴纳的履约保证金不予退还。被告主张将该笔履约保证金抵顶其欠付涉案款项无依据，本院对该辩解意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告银川世纪金花购物中心（有限公司）与被告黄焕成签订的租赁合同；
二、被告黄焕成于本判决生效之日起十日内向原告返还银川市金凤区北京中路380号建筑面积410㎡的房屋；
三、被告黄焕成对银川市金凤区北京中路380号建筑面积为410㎡房屋投资形成的装修装饰物归原告银川世纪金花购物中心（有限公司）所有；
四、被告黄焕成于本判决生效之日起十日内向原告银川世纪金花购物中心（有限公司）所有支付自2014年7月1日至2015年3月20日的租赁费181148.39元、物业费57862.90元、水电费35435.16元，合计274446.45元。2015年3月21日之后的租赁费、物业费、水电费按租赁合同约定的标准计算至实际返还房屋之日；
五、被告黄焕成于本判决生效之日起十日内向原告银川世纪金花购物中心（有限公司）支付租赁费、物业费逾期付款违约金15669.75元。2015年3月21日之后的租赁费、物业费违约金每日按欠付款项万分之五计算至本判决确定的生效之日，水电费违约金自2015年4月3日起每日按欠付款项万分之五计算至本判决确定的生效之日；
六、被告黄焕成向原告银川世纪金花购物中心（有限公司）支付的履约保证金20000元不予退还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6249元，减半收取3124.5元，由被告黄焕成负担2940元，原告银川世纪金花购物中心（有限公司）负担184.5元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 刘 珊
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 袁红新
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
附违约金计算清单：
①7月欠付租赁费19000元，违约期限自2014年7月1日至2015年3月20日，共计263日
违约金：19000×0.5‰×263=2498.5元
②8月欠付租赁费20500元，违约期限自2014年8月1日至2015年3月20日，共计232日
违约金：20500×0.5‰×232=2378元
③9月欠付租赁费20500元，违约期限自2014年9月1日至2015年3月20日，共计201日
违约金：20500×0.5‰×201=2060.25元
④10月欠付租赁费20500元，物业费10250元，违约期限自2014年10月1日至2015年3月20日，共计171日
违约金：20500×0.5‰×171＋10250×0.5‰×171=2629.125元
⑤11月欠付租赁费20500元，物业费10250元，违约期限自2014年11月1日至2015年3月20日，共计140日
违约金：20500×0.5‰×140＋10250×0.5‰×140=2152.5元
⑥12月欠付租赁费20500元，物业费10250元，违约期限自2014年12月1日至2015年3月20日，共计110日
违约金：20500×0.5‰×110＋10250×0.5‰×110=1691.25元
⑦1月欠付租赁费20500元，物业费10250元，违约期限自2015年1月1日至2015年3月20日，共计79日
违约金：20500×0.5‰×79＋10250×0.5‰×79=1214.625元
⑧2月欠付租赁费20500元，物业费10250元，违约期限自2015年2月1日至2015年3月20日，共计48日
违约金：20500×0.5‰×48＋10250×0.5‰×48=738元
⑨3月欠付租赁费20500元，物业费10250元，违约期限自2015年3月1日至2015年3月20日，共计20日
违约金：20500×0.5‰×20＋10250×0.5‰×20=307.5元
以上合计：15669.75元