安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终2266号上诉人（原审原告）：郑小果，男，1982年1月8日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：彭兵，安徽尊崇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任凯，男，1981年7月28日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。被上诉人（原审被告）：田勇敢（又名田欢），男，1984年3月13日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。上诉人郑小果因与被上诉人任凯、田勇敢房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省砀山县人民法院（2016）皖1321民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑小果上诉请求：撤销原判第二项，改判任凯、田勇敢向其支付违约金82200元，并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、双方并未达成解除合同的协议，其也未在2016年6月20日前就涉案出租屋对外发布招租信息，任凯、田勇敢也未向其交付涉案出租屋。在双方签订的房屋租赁合同期限未届满前，任凯、田勇敢擅自终止合同履行，不按合同约定交纳租金，构成违约，应当按合同约定承担责任。2、在合同履行期间，砀山县人民政府在2016年初对位于租赁商铺西侧的利民桥进行改建，对该租赁商铺的经营造成一定的影响，属商业风险，不属于合同履行中的情事变更，一审法院判决理由中将其表述为情事变更情形错误。任凯、田勇敢辩称，双方在2016年6月20日前已经同意解除租赁合同，其不应当承担责任，请求维持一审判决。郑小果向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令任凯、田勇敢承担违约金82200元和本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月20日，郑小果与刘厚德、张连迷、王玉琴、仝连敏签订房屋租赁合同，承租了位于砀城镇御都星城“开阳星居”一层106、107、108及二层206、207、208商铺房，经营店铺名为“曙光造型沙龙”的美容美发生意。2011年9月28日，郑小果将其中的一层106、107及二层206、207、208商铺房转租给任凯、田勇敢、韩啸、李培用于餐饮经营，并签订房屋租赁合同。合同到期后，2014年7月20日，郑小果又重新给刘厚德、张连迷、王玉琴、仝连敏签订了房屋租赁合同，继续承租该商铺房。2014年6月20日，郑小果与任凯、田勇敢签订房屋租赁合同，仍然将其中的一层106、107及二层206、207、208商铺房转租给任凯、田勇敢用于餐饮经营，合同约定：租赁期限为三年，自2014年7月20日起至2017年7月20日止；租金每年为人民币壹拾陆万肆仟肆佰元；付款方式：任凯、田勇敢在2014年6月20日前一次性付清一年租金壹拾陆万肆仟肆佰元和后两年的押金贰万元，剩余的租金在2015年6月20日前付清一年租金，在2016年6月20日前付清一年租金，郑小果退回任凯、田勇敢贰万元。如不按时付清，郑小果有权没收任凯、田勇敢的押金贰万元、没收房屋内所有财产，并收回房屋；违约责任：违约方按照当年度租金的50％承担违约责任。2016年初，砀山县政府对位于租赁商铺西侧的利民桥进行改建。为此，任凯、田勇敢在2016年6月18日对郑小果提出解除合同，并将租赁商铺交还给郑小果。6月18日12：41分郑小果在“砀山微帮.有事您说话”里发布了招租信息，信息内容：门面出租：东关御都星城大街（原0048香辣虾，大约300平方）一楼100平方，二楼200平方，空房出租，装修齐全，不含转让费。138××××8284（东关御都星城红绿灯西80米路北，曙光造型右侧）。6月19日07：10分，郑小果以《曙光造型沙龙》的名义在朋友圈内又发布了同样的招租信息，并请朋友们帮助转发。因任凯、田勇敢2016年6月20日不再交纳租金双方发生争议。一审法院认为，2014年6月20日，郑小果与任凯、田勇敢签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合同有效。在合同履行期间，发生了情事变更的情形，即2016年初砀山县人民政府对位于租赁商铺西侧的利民桥进行改建，对该租赁商铺的经营造成一定的影响，2016年租赁履行期限至2016年7月20日，任凯、田勇敢在该年度租期到期前的一个月，即2016年6月18日对郑小果提出解除《房屋租赁合同》，并将租赁商铺交还给郑小果，同时，郑小果对外发布了商铺招租信息，形成了一条完整的证据链，应视为郑小果同意任凯、田勇敢要求解除《房屋租赁合同》的请求。故对郑小果要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，故对郑小果要求任凯、田勇敢承担违约金82200元的诉讼请求，不予支持。对任凯、田勇敢的抗辩意见，予以采纳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除2014年6月20日郑小果与任凯、田勇敢签订的《房屋租赁合同》；二、驳回郑小果的其他诉讼请求。一审案件受理费928元，由郑小果负担。本院二审期间，双方当事人再次复述了任凯、田勇敢一审中提供的视听资料（电子微信材料）的质证意见，未提供新证据，本院认定如下：1、任凯、田勇敢在一审中提供的视听资料（电子微信材料）相关内容，因郑小果对其不认可，且无其他证据佐证该视听资料记载的内容属实。故，该证据应不予认定。2、本院对一审查明的事实除“任凯、田勇敢在2016年6月18日对郑小果提出解除合同，并将租赁商铺交还给郑小果。6月18日12：41分郑小果在“砀山微帮.有事您说话”里发布了招租信息，信息内容：门面出租：东关御都星城大街（原0048香辣虾，大约300平方）一楼100平方，二楼200平方，空房出租，装修齐全，不含转让费。138××××8284（东关御都星城红绿灯西80米路北，曙光造型右侧）。6月19日07：10分，郑小果以《曙光造型沙龙》的名义在朋友圈内又发布了同样的招租信息，并请朋友们帮助转发”外，其余事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方签订的房屋租赁合同有效，该合同约定的租赁费用交付时间、违约责任及违约金等事项对双方具有约束力。任凯、田勇敢在房屋租赁合同约定的期限未届满前，终止履行合同约定义务，不按合同约定向郑小果交纳房屋租赁费的行为已构成根本违约，应承担合同约定的支付违约金和因违约导致合同解除的全部责任；且《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，守约方当事人有权要求违约方赔偿损失，故任凯、田勇敢抗辩双方合同已经解除，其不应承担违约责任的意见，于法无据，本院不予采信。据此，郑小果上诉要求任凯、田勇敢承担违约责任，支付违约金82200元的意见，于法有据，本院予以采纳。综上所述，郑小果上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省砀山县人民法院（2016）皖1321民初1919号民事判决第一项，即：解除2014年6月20日郑小果与任凯、田勇敢签订的《房屋租赁合同》；二、撤销安徽省砀山县人民法院（2016）皖1321民初1919号民事判决第二项，即：驳回郑小果的其他诉讼请求。三、任凯、田勇敢在本判决生效后十日内向郑小果支付违约金82200元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费928元，二审案件受理费1856元，合计2784元，均由任凯、田勇敢负担。本判决为终审判决。审 判 长  李德道审 判 员  杨俊举代理审判员  杜 飞二〇一六年十二月二十六日书 记 员  王 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。