贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔织民初字第1915号原告陈道会，女，1965年1月23日生，汉族，无业。原告陈道英，女，1962年4月13日生，汉族，无业。二原告委托代理人田斌（特别授权），织金县律师事务所律师。被告贵州远智房地产开发有限责任公司。法定代表人刘辉，该公司总经理。委托代理人周勇（特别授权），该公司行政部经理。委托代理人陈胜义，该公司人力资源部经理。原告陈道会、陈道英与被告贵州远智房地产开发有限责任公司（以下简称远智房开公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由审判员吴兆明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈道会及原告陈道会、陈道英的委托代理人田斌、被告远智房开公司的委托代理人周勇、陈胜义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈道会、陈道英诉称：2010年3月25日，在被告远智房开公司的多次要求下，我俩与该公司签订了《土地安置补偿协议》1份，协议约定将我俩位于织金县城关镇星秀社区安居大道沿河路段（现远智星河湾楼盘所居位置）300平方米的的土地转让给被告开发商品房，并约定被告出资修建完房屋后，由被告给我俩面积分别为110.77平方米的住房两套、一楼总面积不低于160平方米相连的门面房4格，其中门面房的位置在沿河路路段，顺河从农业局往向阳桥方向，门面房进身长度不超过8米，并接通水电。交房时间不超过两年，即被告应于2012年3月25日之前将约定交付的住房和门面房的土地使用手续及房屋产权手续交给我二人，否则即为违约。协议签订之后，我俩依约将300平方米的土地交付给被告。但是被告既没有在2012年3月25日前（即两年内）交付房屋和门面，也未在2012年9月25日前办理土地使用权证和房屋所有权证交付给我二人。鉴于被告的违约行为，我俩向人民法院提起诉讼，要求被告履行《土地置换补偿协议》，经法院调解，被告认可了违约的事实并确认了门面房的损失按市场价15000元／平方米计算，后在我俩的无数次催促下，被告才于2014年12月10日将星河湾一楼门面房2格（1-10轴交G2轴）交付给我二人，却拒不交付双方约定的另外两格门面房，根据双方约定及实际交付门面的客观事实，对于2014年12月10日已交付的两个门面房，被告逾期履行985天，以1.5万元每平方米每天的标准计算，应支付违约金354.6万元；未交付的两个门面，从2012年3月25日起至2015年3月25日止共计1095天，被告应支付逾期履行的违约金为394.2万元。至于被告违约给原告造成的实际损失，以160平方米的门面房位于安居星河湾路段的租金标准计算每年至少30万元，从2012年3月25日到2015年7月25日共计1215天，被告应予赔偿我俩损失为：300000元÷365天×1215=998630元。为此，请求人民法院判决：1、由被告交付星河湾一楼与已交付的1-10轴交G2轴门面相连的10-20轴交G2轴的门面房2格；2、由被告支付迟延交房的损失998630元，3、本案诉讼费由被告承担。被告远智房开公司辩称：原告要求交付的门面房已用于安置其他拆迁户，已不能履行交房义务，要求以货币补偿对原告进行补偿，对于原告要求支付的迟延交房的损失计算标准过高，要求委托评估后，按评估结果进行补偿。经审理查明：被告远智房开公司是2007年4月24日依法成立的房地产开发企业，经营范围为房地产开发、建筑材料、装饰材料、五金交电零售等。2010年3月25日，原告陈道英、陈道会（乙方）与被告远智房开公司（甲方）签订了《土地置换补偿协议》1份约定：“甲方欲开发织金县安居小区农贸大街邻街地块，该开发点旁有乙方织金县城关镇星秀社区大小沟村民组村民陈道会、陈道英土地共300㎡，甲方用置换的方式用该项目的门面，房屋与乙方置换乙方的土地。双方本着‘互利互惠’的原则，经双方协商达成如下土地补偿置换协议，以供双方共同遵守执行。第一条：乙方提供的土地数量及位置乙方提供给甲方的土地一块，位于织金县城关镇安居农贸大街沿河路段300㎡给甲方开发建房。第二条：置换补偿方式由乙方负责提供该地块，甲方负责出资修建。该项目修建完工后，甲乙双方按以下条件置换。1、一楼门面4个，建筑面积不低于160平方米，门面进身长度不能超过8米，门面位于甲方按施工图修建的沿河路段，（即顺河，农业局往向阳桥方向，置换的门面房四个门面连在一起。（注：接通水电到门面）2、甲方另外赔偿乙方毛坯房两套，面积每套110.77平方米，位于甲方在位于织金县城关镇安居农贸大街沿河路按施工图修建的D户型的23、24层（沿河路上方），甲方按出售其他商品房和门面的一切房屋手续及产权证办给乙方，乙方只负责提供相关办证资料，办证的一切费用由甲方负责。第三条：甲方的责任和义务（1）甲方必须在合同签订之日起二年内交房给乙方，否则甲方就赔偿乙方的一切损失。损失每天按置换门面和套房市场总价的3‰赔给乙方。（2）在合同规定时间甲方交房给乙方，半年内无偿为乙方办好房屋土地使用证，房屋产权证及相关证件和手续，若半年内还未办齐上述证件和手续给乙方，造成的一切损失由甲方负责。第四条：乙方的责任和义务（1）乙方必须向甲方提供相关土地手续（身份证复印件、有关部门出示的该地块产权证明书和文件等）乙方所提供的手续必须真实有效。（2）在双方履行协议过程中出现他人与乙方因涉及该地块的权属问题时，甲方只按本协议规定的置换数量偿还。第五条：违约责任甲乙双方签字后，双方必须共同遵守，不得以任何理由违约，若任何一方违约，则以该地块所产生的当时价值作违约标准，且不影响本协议的继续履行。第六条：其它（1）若遇人力不可抗拒的自然因素造成工期顺延或导致本项目无法完成时，本协议自然终止。（2）本协议自甲乙双方签字盖章后生效。甲乙双方不得擅自修改或解除协议。（3）协议中未尽事宜，须经双方共同协商后，可签订补充规定。补充规定与本协议具有同等法律约束力。若有无法私下解决的矛盾和纠纷由当地法院裁决。第七条：本协议一式五份，双方各执一份，国土、房管规划等部门各留存备案。”甲方贵州远智房地产开发有限责任公司在合同尾部加盖公章，委托代理人陈文学签名，乙方陈道英、陈道会及其家属唐兴连、成场人周孟祥在合同尾部签名捺印。合同签订后，二原告将其承包的土地300平方米交给被告，被告经建设、规划部门办理了相关手续后施工修建了取名为“星河湾”的商住楼盘。2014年12月10日，被告将该公司开发的星河湾楼盘中的在建筑施工图纸上标注为1-10轴交G2轴的一楼2格门面房交付给二原告，与之相连的两个门面房位于建筑施工图纸上标注为10-20轴交G2轴的位置，被告至今未交付，仍处于空置状态。因二原告多次要求被告交付门面房未果而引发纠纷。经委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对二原告依约应获得的四个门面房迟延交付期间的租金进行评估，鉴定意见为：2012年3月25日至同年12月31日的月租金为34.3元／㎡，2013年1月1日至同年12月31日的月租金为36.1元／㎡，2014年1月1日至同年12月31日的月租金为38元／㎡，2015年1月1日至同年10月16日的月租金为40元／㎡，空置率均为10%。依照此标准计算，2014年12月10日交付的两个门面迟延交房的租金损失为：80㎡×（281天／30天）月×34.3元／月／㎡＋80㎡×12月×36.1元／㎡＋80㎡×（344天／30天）月×38元／月／㎡=95216.8元。至今未交付的两个门面的租金损失计算至开庭辩论终结之日2015年11月23日为：80㎡×（281天／30天）月×34.3元／月／㎡＋80㎡×12月×36.1元／㎡＋80㎡×12月×38元／月／㎡＋80㎡×（326天／30天）月×40元／月／㎡=131611.46元。两项合计：226828.26元。原告陈道英、陈道会为此支付鉴定费6000元。上述事实，有原告陈道会的陈述、二原告委托代理人田斌、被告远智房开公司委托代理人周勇、陈胜义的陈述，二原告的身份证、被告的企业法人营业执照、组织机构代码证、原、被告双方签订的《土地置换补偿协议》、被告制作的建筑施工图纸、织金县建设局2009年3月16日颁发的编号为522425200903160101的《建筑工程施工许可证》、织金县规划局2008年12月25日颁发的建字第520000200807735号《建设工程规划许可证》、地字第520000200805669号《建设用地规划许可证》、本院（2008）黔织民初字第456号民事调解书、（2009）黔织执字第203号执行通知书、贵州皓天价格评估司法鉴定所（2015）皓鉴字第442号鉴定报告、评估费收据在卷证实，并经庭审质核实，作为本案定案依据。本院认为：原、被告签订了《土地安置补偿协议》，原告将其承包的土地转让给被告用于房地产开发，被告已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，应视为二原告的土地已通过行政许可程序获准转为建设用地，原、被告所订立的合同属建设用地使用权转让合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同一经成立，原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。合同签订后，二原告已按约定将土地交给被告建房，被告建成房屋后，应按照约定将住房及门面房交给二原告，但被告仅交给二原告住房，逾期交付两格门面房，另外与已交付门面房相连的两格门面房至今未交，被告应承担继续履行的违约责任。对于逾期交房的违约金，二原告表示放弃，仅要求被告赔偿租金损失，该请求符合法律规定，本院应予支持。原告所主张的租金损失已通过鉴定机构评估，应按照鉴定机构评估的租金标准计算迟延交房期间的租金损失，未交付的两格门面房的租金应计算至辩论终结之日。本案的发生是被告迟延交房的违约行为所致，对房屋租金的鉴定是查明案件的基本事实所需，原告为此支付的鉴定费用应由被告负担。至于被告称已交付给二原告的两格门面房相连的另外格门面房已安置其他人而不能履行的答辩理由，因被告提供的证据材料不足以证明该房已经交付给他人，故其答辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、由被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内交付其开发的星河湾楼盘中建筑施工图纸上标注为10-20轴交G2轴的两格门面房给原告陈道英、陈道会；二、由被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内一次性赔偿原告陈道英、陈道会逾期交付房屋的租金损失226828.26元、鉴定费6000元，共计232828.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13786元，减半收取6893元，由原告陈道英、陈道会负担2893元，由被告贵州远智房地产开发有限公司负担4000元。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  吴兆明二〇一五年十二月七日书记员  陈 宇