济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第2311号
原告张善文，男，1981年9月4日出生，汉族，住济南高新区某。
委托代理人冯延强，山东舜元律师事务所律师。
委托代理人杨旭，山东舜元律师事务所律师。
被告济南海信置业有限公司，住所地济南高新区某。
法定代表人刘浩，经理。
委托代理人肖玮，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人李丹，山东康桥律师事务所律师。
原告张善文与被告济南海信置业有限公司（以下简称“海信置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张善文的委托代理人杨旭，被告海信置业的委托代理人肖玮、李丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张善文诉称，2009年8月19日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的位于高新区舜华北路180号海信慧园二区3号楼1单元403室房屋一套。合同第十五条约定：出卖人（本案被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人（本案原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款价的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付总房款510517元。2010年12月31日，被告将上述房屋交付原告使用，却未依约在交房之日起360日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（初始登记），构成违约，应当向原告支付违约金11231元（自2011年12月27日至2012年8月2日共计220天，以购房款的日万分之一计算）。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付逾期办理房地产权属证书之违约金11231元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告海信置业辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及双方签订的《济南市商品房买卖合同》第12条第2款的约定，出卖人的合同义务为：在约定期限内（也既商品房交付使用后360日内）向产权登记机关进行房屋产权的初始登记。而被告已于2011年5月份进行了初始登记的申请，其已依约履行了合同义务，故不存在违约。2、本案所涉房屋初始登记成功的时间确实存在逾期，但逾期的原因，系由于政府行为所致，属于不可抗力，不应作为被告违约的理由。由于济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门于2011年4月27日联合下发《关于转发的通知》（以下简称“通知”），新增要求开发商在办理项目初始登记时，需要取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。该规定提高了办理初始产权登记的标准和条件。被告如要进行初始登记，须增加取得例如供水、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明等内容，使得被告原本在合同规定的期间（2011年6月25日）内可以办结初始登记发生了逾期。究其原因是由于政府行为导致的逾期，被告应当免除责任。属于不可预见、不可抗拒的政府抽象行政行为，属于不可抗力，原告无权索赔。3、本案所涉小区北侧存有高压电线，对该高压电线的迁移及正式电的启用是本案小区逾期取得《分期综合验收备案证明》进而无法办理产权初始登记的原因。就该事实，原、被告双方在签订合同时便均知晓，而且在《济南市商品房买卖合同补充协议》的第10条第2款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”，故小区高压线的迁移及正式电启用的处理期间应在其逾期的时间内予以扣除。4、对原告的违约金计算方式不予认可,根据补充协议第15条第5款的约定，出卖人应该承担违约责任以总房款的1%为限。
经审理，本院认定，2009年8月19日,原告张善文（买受人）与被告海信置业（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份。由原告张善文购买被告海信置业开发建设的位于高新区舜华北路180号慧园二区3号楼1单元403室房屋一套，建筑面积为92.2平方米。房屋总价款为505256元。合同第12条约定：由于政府等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会因此与出卖人发生任何的纠纷。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失……3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，原告张善文与被告海信置业签订了《济南市商品房买卖合同补充协议》，第10条第2款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”，补充协议第15条关于买受人解除合同的补充约定，该条第5款约定“出卖人赔偿金额为不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任”。《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告张善文依约支付了全部购房款510517元。被告海信置业于2010年12月31日向原告张善文交付了房屋。被告海信置业于2012年6月18日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。于2012年8月3日向产权登记机关申请办理房屋产权初始登记并登记，并将办理产权初始登记的材料报备。
上述事实，有原告提交的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》一份，购房发票一份、《房屋所有权登记申请书》及附页一份，被告海信置业提交的《关于转发的通知》，《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》一份及双方当事人的法庭陈述在案为凭。
本院认为，原告张善文与被告海信置业于2009年8月19日所签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。双方均应依照合同约定履行自己的义务。原告张善文依约履行了支付购房款的合同义务，被告海信置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2010年12月31日）360日内(2010年12月31日至2011年12月26日)为本案房屋办理产权初始登记。而被告海信置业直至2012年8月3日才予以登记备案，已构成违约。被告海信置业抗辩上述逾期系由于政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，办理初始登记的准备时间延长所致，属于不可抗力而应当免责。本院认为，从国家相关部门对房地产综合验收相关政策看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容也仅是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。也既在被告海信置业与原告签订《济南市商品房买卖合同》之前，已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，被告海信置业在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。因此，《通知》的下发不是不可预见的情形，不应认定为不可抗力。故对被告海信置业的上述抗辩理由本院不予采纳。原告张善文主张被告海信置业支付逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
对于违约金的计算标准问题，双方签订的《济南市商品房买卖合同》第15条约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。原告张善文主张按照上述合同约定计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告海信置业抗辩应当依据双方签订的《济南市商品房买卖合同补充协议》第15条第5款“以总房款的1%为限”确定计算标准。本院认为，该条款仅仅适用于原告行使解除合同权利时的情形，不适用于本案双方所争议的房屋产权初始登记违约情形。故被告海信置业的上述抗辩理由，本院不予采纳。
对于违约金的计算期限问题。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定，被告海信置业应当自2010年12月31日至2011年8月2日期间办理房屋产权初始登记。而被告海信置业完成报备之日为2012年8月3日，故上述违约金计算期限应自2011年12月27日起算至2012年8月2日共计220天。原告张善文要求被告海信置业按220天支付逾期违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告海信置业之小区高压线的迁移及正式电启用的处理期间应在逾期的时间内予以扣除的抗辩，不符合合同约定及法律法规的规定，且被告海信置业也未能提供相关证据证明其主张。故其抗辩本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告济南海信置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张善文逾期办理房屋产权初始登记的违约金11231元（220天，以总房价510517元为基数，按每日万分之一计算）。
如果被告济南海信置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81元，由被告济南海信置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
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审 判 长 位小娟
人民陪审员 师长利
人民陪审员 孙红玲
二〇一六年五月五日
书 记 员 王瑞雨