北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第8305号
原告（反诉被告）么淑杰，女，1980年4月11日出生，公民身份号码×××。
委托代理人缪红琰，北京市博人律师事务所律师。
被告（反诉原告）康玉山，男，1970年9月14日出生，公民身份号码×××
委托代理人贺宾，北京市海恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）么淑杰诉被告（反诉原告）康玉山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月6日立案受理后，依法由审判员汤苏莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）么淑杰委托代理人缪红琰，被告（反诉原告）康玉山及委托代理人贺宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
么淑杰诉称，2012年8月，我与康玉山达成租赁其位于北京市海淀区四季青乡东冉村697号房屋用于经营餐饮的协议，约定第一年租金23万元，押金2万元。2012年8月8日，我支付康玉山押金2万元；2012年8月16日，我支付康玉山2012年8月20日至2013年8月19日部分房屋租金15万元；2012年8月20日，双方签订书面的房屋租赁合同。由于我租赁的房屋是用于餐饮经营，但康玉山提供的房产资料却无法办理营业执照，致使我无法合法经营。也正是因为此房屋无法办理营业执照，我也无法将此房屋转租给下家。因此我于2012年10月8日向康玉山提出解除租赁合同，退回房屋押金及剩余的房租，但康玉山却不愿退还。2012年10月15日，康玉山将租赁房屋的大门锁上，致使我无法进入租赁房屋拿取属于我的物品。在订立房屋租赁合同时，我并不知晓康玉山提供的房屋资料不能办理营业执照且不能用于出租，现康玉山提供的房屋不能符合合法经营餐饮公司的条件。故诉至法院，要求确认我与康玉山签订的租赁合同已经解除，要求康玉山返还押金2万元，并退还2012年10月16日至2013年4月30日的租金114224.60元，返还物品或折价赔偿3万元，支付违约金2万元及利息3254元，承担本案的诉讼费用。
康玉山辩称，我与么淑杰的租赁合同合法、有效，我并未给其租赁的房屋上锁，是其未按时支付租金。么淑杰于2012年11月11日打包东西，并于11月14日离开，故不同意么淑杰的诉讼请求，现提起反诉，要求么淑杰赔偿我霓虹灯广告牌损失15000元，方管、灯具损失2000元，并支付违约金2万元。
么淑杰对反诉辩称，霓虹灯、方管及灯具并非康玉山所有，故不同意其赔偿损失的诉讼请求。另，2012年10月15日康玉山擅自将租赁房屋锁上，致使双方的租赁合同于当天解除，并非我违约，故不同意支付违约金2万元。
经审理查明，康玉山向本院提交了北京市海淀区东冉村697号的建房施工许可证，该施工许可证注明核准建房间数为4间，1995年3月31日，北京市海淀区四季青乡人民政府规划办公室经手人董永顺在同意批准一栏内填写如下内容：原住小楼腾出，外建，共4间，本年10月1日腾出小楼。2012年8月8日，康玉山向么淑杰出具收条，内容为：收到房租押金2万元整。2012年8月11日，转让方俞玉平与受让方么淑杰签订《转让协议》，约定俞玉平将位于北京市海淀区四季青东冉村697号经营的原〈蚝鲜阁〉餐饮有偿永久性转让给么淑杰。当天，康玉山向么淑杰交付了位于北京市海淀区东冉村697号自有房屋的一层。2012年8月16日，康玉山再次出具收条，内容为：收到2012年8月20日至2013年8月19日部分房租（另8万元2个月后支付）15万元整。庭审中，么淑杰向本院提交了2012年8月20日出租方为康玉山（甲方）、承租方为么淑杰（乙方）的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于东冉村697号自有房屋的一层，有偿租赁给乙方使用，租赁期限为5年，至2017年8月19日止。合同第四条第2款约定乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅做为经营餐饮使用。合同第五条第1款约定该房屋出租金额第一年年租金为23万元整。第一年房租在起租日起首先支付一年房租，第二年房租在第一年房租到期日前半个月一次性付清全年房租（即每年8月4日），第三年支付时间和缴纳方式同第二年一样，以上如有违反视同乙方违约并承担相应的违约责任。合同第六条第2款约定乙方应在起租日支付甲方2万元作为合同违约及风险抵押金，乙方违约则扣除抵押金，甲方违约则赔偿乙方2万元。康玉山在合同落款处签字，么淑杰主张由于其不同意上述合同中的部分条款：租金支付方式和时间、合同附件及不能办理营业执照，故未在合同落款乙方处签字。康玉山认可么淑杰未在合同落款处签字，但对于么淑杰的上述主张不予认可。
庭审中，么淑杰主张2012年10月15日康玉山将承租房屋上锁，致合同解除，向本院提交了谈话录音、照片予以佐证。康玉山对上述证据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，辩称其并未实施上述行为，2012年11月14日么淑杰擅自离开承租房屋，向本院提交了证人证言、照片、视频资料予以佐证。么淑杰对上述证据的真实性均不予认可。双方均未就对方解除合同一节向本院提交进一步的证据。么淑杰要求康玉山返还物品，未就该项主张向本院提交充分证据。康玉山要求么淑杰赔偿霓虹灯、方管及灯具损失17000元，未就该项主张向本院提交充分证据。么淑杰辩称上述物品并非康玉山所有，对其该项主张不予认可。
上述事实，有当事人陈述、建房施工许可证、收条、《房屋租赁合同》、谈话录音、证人证言、照片、《转让协议》、视频资料等证据材料在案佐证。
本院认为，么淑杰虽未在2012年8月20日其与康玉山签订的《房屋租赁合同》上签字，但康玉山已于2012年8月11日将该合同涉及的承租房屋交付于么淑杰，本院认为双方已实际履行上述合同，且上述合同未违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院将依据该合同的条款认定双方享有的权利和应当履行的义务。么淑杰从他人处接手经营餐饮，应当知道所租赁房屋存在不能办理餐饮执照的瑕疵，故其认为康玉山应承担违约责任，本院不予支持。由于双方未签书面合同，且么淑杰对支付租金的方式、时间等存有异议，根据双方提交的证据，可以认定双方于2012年11月14日解除合同。么淑杰应支付合同履行期间发生的租金，现么淑杰要求康玉山退还押金2万元、2012年11月15日之后的租金94407元{150000元－［（230000元÷12个月÷30天）×87天］}，有事实及法律依据，本院予以支持。其要求康玉山退还2012年10月16日至2012年11月14日期间的租金，于法无据，本院不予支持。么淑杰要求康玉山返还物品，未就该项主张向本院提交充分证据，故本院对其要求康玉山返还物品或折价赔偿的诉讼请求不予支持。么淑杰要求康玉山支付违约金2万元及利息3254元，无事实及法律依据，本院亦不予以支持。康玉山认为么淑杰未按时支付租金，并以此要求违约责任的反诉请求，未向本院提交充分证据，故本院对其要求么淑杰支付违约金2万元的反诉请求不予支持。其要求么淑杰赔偿霓虹灯、方管及灯具损失17000元，亦未就该项主张向本院提交充分证据，故本院对其此项反诉请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、么淑杰与康玉山签订的《房屋租赁合同》于二○一二年十一月十四日解除。
二、本判决生效后七日内，康玉山向么淑杰退还押金二万元、二○一二年十一月十五日之后的租金九万四千四百零七元，以上共计十一万四千四百零七元。
三、驳回么淑杰的其他诉讼请求。
四、驳回康玉山的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百二十五元，由么淑杰负担四百七十二元，已交纳；由康玉山负担一千二百五十三元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三百六十二元五角，由康玉山负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汤苏莉
二〇一三年四月二十八日
书记员 王 迪