江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射民初字第01525号
原告陈汉山，个体户。
委托代理人蔡志军，射阳县陈洋法律服务所法律工作者。（特别授权）
被告射阳县东林家具有限公司，住所地江苏省射阳经济开发区中联工业园。
法定代表人薛小东,该公司董事长。
原告陈汉山诉被告射阳县东林家具有限公司（以下简称“东林家具公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告陈汉山的委托代理人蔡志军到庭参加诉讼，被告东林家具公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈汉山诉称，2014年1月25日，原告与被告东林家具公司签订两份借款协议，其中一份约定借款200万元，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算，另一份约定借款350万元，利息按月息2.5分计算。两份协议均约定借款期限自2014年1月25日至2014年11月25日，借款人逾期不还，应承担出借人为实现债权支付的相关费用，包括诉讼费、仲裁费、律师费、公告费等，同时约定以被告位于射阳县城中联工业园生产楼提供抵押担保。协议签订后，原告与被告就抵押的房产办理了抵押登记。原告分别在2014年的1月26日、2月14日、2月17日、2月27日以转账方式共向被告出借498万元。借款到期后，被告至今未归还。请求法院判令：1、被告立即偿还原告借款本金498万元，利息192.9054万元（截止2015年9月11日），合计690.9054万元，并以本金498万元为基数，从2015年9月11日起至实际给付之日止，按照月利率2%支付利息，以及承担代理费12万元；2、原告对被告抵押的位于射阳县城中联工业园的房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告陈汉山为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、2014年1月25日借款协议两份，证明被告向原告借款550万元，约定了借款利息，原告追偿的相关费用（诉讼费、代理费、公告费等）由被告承担及被告以其房产提供抵押担保等事实。
2、银行转账凭条一份及网银交易信息七份，证明原告分8次实际向被告的法定代表人薛小东支付借款本金498万元。
3、被告设定抵押房产的房产证复印件二份、土地使用证复印件一份、他项权证复印件二份，证明被告抵押的房产已办理抵押登记的事实。
4、代理费发票一份，证明原告为本次诉讼支付代理费12万元的事实。
被告东林家具公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
本院认为，原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院经审理查明：2014年1月25日，原告陈汉山（乙方）与被告东林家具公司（甲方）签订借款协议两份，其中一份协议约定1、甲方因经营需要向乙方借款贰佰万元整；2、转账方式甲方同意将此款转入本单位法人代表薛小东个人账户上；3、利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算；4、借款期限为2014年1月25日至2014年11月25日；5、甲方将位于射阳县城中联工业园（射房产证县城字第××号房产证）生产楼的全部面积作为借款的抵押；6、乙方通过诉讼或仲裁途径追究借款人违约责任的，借款人应该赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括诉讼费、仲裁费、律师费、公告费等主要内容。另一份协议约定的内容除借款金额为叁佰伍拾万元，利息按照月息2.5分计算以及甲方将位于射阳县城中联工业园（射房产证县城字第××号房产证）生产楼的全部面积作为借款的抵押外，其余内容与前一份借款协议内容一致。
2014年的1月26日，原告分三次汇款400万元，2月14日分二次汇款30万元，2月17日分二次汇款58万元，2月27日汇款10万，以上原告共计向被告法定代表人薛小东的账户转入498万元。
2014年1月26日，被告以位于射阳县城中联工业园的房产（房产证号：射房权证县城字第××号）为抵押物办理了抵押登记，他项权证号为射房他证县城字第201403**号，担保债权数额为叁佰伍拾万元。同年1月28日，被告以位于射阳县城中联工业园的房产（房产证号：射房权证县城字第××号）为抵押物办理了抵押登记，他项权证号为射房他证县城字第201403**号，担保债权数额为贰佰万元。
借款到期后，被告至今未归还借款本息，原告诉至本院。
另查明，原告为本次诉讼支付代理费12万元。
又查明，2014年1月25日，中国人民银行同期六个月至一年期贷款利率为年利率6%。
本院认为，原告陈汉山与被告东林家具公司之间的民间借贷合同和抵押合同内容，除约定的利率标准超出法律规定的部分不予保护外，其余内容均不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合法的借贷关系受法律保护，被告理应按约及时归还借款。现被告拖欠借款不还，构成违约，应承担归还借款本息的责任。1、关于借款本息。原告通过转账共出借给被告498万元，故本院认定的借款本金为498万元。关于利息，原告主张截止2015年9月11日的借款利息为192.9054万元（从2014年1月26日至2015年9月11日，以400万元为基数；从2014年2月14日起至2015年9月11日，以30万元为基数；从2014年2月17日起至2015年9月11日，以58万元为基数；从2014年2月27日起至2015年9月11日，以10万元为基数，均按月利率2%计算）及从2015年9月11日起至实际给付之日止，按月利率2%另行支付利息，不违反国家有关限制借贷利率的规定，且未超出双方约定，本院予以支持。但原告主张从2015年9月11日起另行计算利息，因9月11日的利息已包含在192.9054万元中，故原告主张另行计算的利息应从2015年9月12日起，按月利率2%计算。2、为了担保债务的履行，被告与原告签订了抵押合同，并对抵押的房产依法办理了他项权登记，现原告据此主张确认其对抵押物拍卖或变卖后所得价款在登记的债权数额内优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。3、原告要求被告承担代理费12万元，虽双方对代理费的负担有明确约定，但原告主张的代理费数额过高，本院参照相关部门制定的法律服务收费标准酌情支持8万元。综上，原告要求被告归还借款本金498万元，利息192.9054万元，代理费8万元，并从2015年9月12日起至实际给付之日止，以所欠借款本金为基数，按月利率2%另行支付利息；对抵押物依法拍卖或变卖后所得价款在登记的债权数额内优先受偿部分的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告射阳县东林家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告陈汉山借款本金498万元，利息192.9054万元，合计690.9054万元，并从2015年9月12日起至实际给付之日止，以所欠借款本金为基数，按月利率2%另行支付利息。
二、被告射阳县东林家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付给原告陈汉山代理费8万元。
三、原告陈汉山对被告射阳县东林家具有限公司设定抵押的位于射阳县城中联工业园房产证号为射房权证县城字第××号的房产依法拍卖或变卖所得价款，在200万元范围内以及房产证号为射房权证县城字第××号的房产依法拍卖或变卖所得价款，在350万元范围内优先受偿。
四、驳回原告陈汉山的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费61003元，公告费600元，合计61603元，由原告陈汉山负担603元，被告射阳县东林家具有限公司负担61000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）预交上诉案件受理费。
审 判 长 侯建伟
人民陪审员 周军国
人民陪审员 韩天祥
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 林小雨
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。