广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1023民初152号
原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司。
法定代表人：袁智伟职务：董事长
委托代理人：蓝涛，广西百澄律师事务所平果分所律师。
被告（反诉原告）廖长珊，身份证登记居住地广西平果县马头镇兴平路东二巷26号，系该房业主。
原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司诉被告（反诉原告）廖长珊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄枭独任审判，审理期间，被告（反诉原告）廖长珊于2016年1月20日向本院提起反诉，本案于2016年2月16日依法公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司（以下简称鸿基物业）的委托代理人蓝涛、被告（反诉原告）廖长珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鸿基物业诉称，2013年6月6日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.0元／米的标准向原告缴纳综合服务费、电梯运行费、公摊水电费等相关物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未足额支付相关费用。现诉请被告：1、支付拖欠的2013年12月至2015年11月的各项费用共计2385.5元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）廖长珊辩称，一，原被告签订的《前期物业服务协议》无效，理由：1、原告及其管理人员没有取得法定证书；2、建设单位选聘原告未经行政主管部门批准，选聘无效；3、建设单位选聘前期物业企业的，不应由业主与物业企业签订合同，主体不适格，同时剥夺了业主作为消费者选择服务的权利；4、前期物业合同没有明确服务内容、范围、面积、项目、设备数量，收费由物价部门单独审批不合法，且物价部门也没有审批；二、小区公共部分与分摊面积目前尚未核准，原告的服务内容不明确，也未协商过。原告2015年9月30日公告通知停止服务，还拆除路灯电线、电梯设备，侵害了业主的财产权益；三、原告列举的电梯运行费、公摊照明费不合规定，物业综合服务费违反法律规定，双方也没有约定，电梯年检费没有相关规定也没有交费收据证实；原告擅自拆除三、四层电梯线路元件，造成被告几个月不能使用电梯，被告有权拒绝交费。
同时，廖长珊提起反诉称，2012年7月20日反诉人向广西南方鸿基投资有限公司购买一套商品房，2013年6月6日广西南方鸿基投资有限公司通知反诉人到被反诉人鸿基物业处办理交房手续，被反诉人向反诉人收取了代收生活垃圾费42元、预收电表费1000元、电梯运行费120元、预收专项维修金58.5元、预收水电公摊费200元、预收6个月物业费584.9元共计2005.4元，反诉人交完这些费用方可交房。并且，物业公司允许B栋二楼商户将9台空调室外机安装在三楼外墙上、擅自拆除B栋第三、四层电梯控制芯片，致使第三、四层业主无法使用电梯，其行为侵害了业主权益。反诉人认为被反诉人收取以上费用要么没有代理权，要么没有依据，现反诉请求：1、被反诉人返还预收的各项款项2005.4元；2、判定被反诉人允许B栋二楼商户将9台空调室外机安装在三楼外墙上、擅自拆除B栋第三、四层电梯控制芯片的行为违法，并恢复原状；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
对反诉人廖长珊的反诉，被反诉人鸿基物业答辩称：1、预收的费用中，电表费已实际支出450元，余下的550元和垃圾费42元可以返还，其余的电梯电费、物业费、水电费是按照合同收取的，并已实际发生支出了，不应退还。预缴专项维修金是在交房时的必备手续，如今是由房管部门收取，我方也未再续收，向反诉人预收这笔专项维修金现还在我方保管；2、关于商户安装空调室外机问题，如果认为物业公司有违法情形，业主可以通过业主委员会行使权利，而不是由单个业主主张权利；3、对拆除第三、四层电梯控制芯片，是因为反诉人违反前期物业协议，不按时交纳物业费用，我方依合同规定暂停为其提供物业服务，并且只是暂停不久后又已经安装回去恢复原状了。
原告（反诉被告）鸿基物业为支持其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：
证据一、商品房买卖合同，证明争议房屋为被告购买并使用的事实；
证据二、前期物业服务协议，证明被告与原告签订物业服务合同，接受原告物业服务的事实；
证据三、个人欠费明细，证实被告欠原告物业服务相关费用的事实；
证据四、资质证书（证书编号4520121123003（1-2）），证明原告具备从事物业服务的相关资质；
证据五、平果县物价局“平价检退（2012）1号”责令退款通知书，证明原告是按照物价局批准的每平方米0.86元标准收取物业费的。还证明原告的多收费行为，原告已改正并陆续退费给相关业主。
被告（反诉原告）廖长珊为支持其答辩意见和反诉主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
证据一、销售不动产统一发票，证明房屋的实际建筑面积是94.57平方米，不是商品房买卖合同中的97.49平方米；
证据二、被反诉人在小区张贴的通告照片，证明有80%业主不交物业费，2015年9月30日后物业公司停止了服务；
证据三、照片一张，证实物业公司2014年9月允许二楼商户将9台空调室外机安装在三楼外墙上，侵害了业主权益；
证据四、票据复印件6张，证明被反诉人收取的费用数额，这些收费没有依据。
经质证，廖长珊对鸿基物业出示的证据一，商品房买卖合同的真实性和合法性没有异议，但对其关联系有异议，并对合同记载的房屋面积有异议，认为应以销售不动产统一发票最终记载的实际面积为准；对证据二，前期物业服务协议的真实性和关联性无异议，但对其合法性有异议，认为1、前期物业服务协议应由开发商与物业公司签订，而不是由业主直接与物业公司签订；2、服务的内容不明确，约定的价格不符合法律规定；对证据三，个人欠费明细是物业公司自己制作的，算不上证据。单价0.86元每平方米是物业公司单方确定的，水电公摊、电梯运行费年检费等也没有任何证据证明。物业公司在已通告停止服务了的情况下还继续计费，并且是按照错误的房屋面积计费的；对证据四，资质证书的真实性无异议，对原告具备从事物业服务的相关资质情况予以认可，但物业公司从事服务的人员的也要具有相关资质，而物业公司没有出示；对证据五退款通知书没有异议，但目前还未收到一分退款。
鸿基物业对廖长珊出示的证据一，销售不动产统一发票无异议，表示多收的款项可以退还或者冲抵应交款；对证据二，被反诉人在小区张贴通告的照片无异议，但看不清楚内容是什么，80%的业主不交物业费与本案没有关联性，物业公司也从未实际停止服务，还是连续服务至今的；对证据三，照片一张的真实性无异议，对其关联性有异议，认为空调室外机是挂在三楼天台的外墙而不是三楼的天台上面，不属于公共部分的范围，也没有影响到本案当事人的利益；对证据四的六份收款收据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为这不能说明物业公司方是乱收费，对这些费用的处理意见是按照答辩所述。
根据原被告的举证、质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：
对于鸿基物业出示的证据：证据一，商品房买卖合同，是廖长珊亲自与出卖人签订的，能证明本案所涉房产系廖长珊购买使用的事实，并且廖长珊对其真实性、合法性、关联性都没有异议，本院对其证明力予以确认，但对其中记载的房屋建筑面积，应以买卖双方最后核定的发票记载的94.57平方米为准；证据二，前期物业服务协议，廖长珊对其真实性和关联性无异议，但对其合法性有异议，本院对其能证明双方存在物业服务合同关系的证明力予以确认。证据三，个人欠费明细，因为是鸿基物业其单方制作的，其本质是对起诉事项的细化列表，不符合证据规则的相关要求，而且对方对其内容不予认可，本院对其证明力不予确认，至于鸿基物业主张的欠费与否？数额多少？尚待审理后再确定。对证据四，资质证书具备真实性，本院对原告具有从事物业服务相关资质的证明力予以确认。对证据五退款通知书的真实性予以确认，本院对物业服务收费执行标准每平方米0.86元符合物价部门规定范围的证明力予以确认。
对于廖长珊出示的证据：证据一、销售不动产统一发票，证明房屋的实际面积为94.57平方米，鸿基物业对其证据“三性”无异议，本院对其证明力予以确认；证据二、被反诉人在小区张贴通告的照片，鸿基物业虽无异议，但认为从未实际停止服务，还是连续服务至今的，廖长珊亦无其他证据印证鸿基物业已实际停止服务，本院对其证明力不予确认；对证据三照片一张，证明鸿基物业允许二楼商户安装空调室外机在三楼外墙，鸿基物业对这一事实无异议，本院对其证明力予以确认；对证据四的六份收款收据的真实性鸿基物业无异议，本院对其证明力予以确认。
根据原、被告的诉辩和举证质证及本院的核证情况，本院查明以下事实：
广西南方鸿基投资有限公司是位于平果县马头镇平中路“平果中环商业广场”小区的建设单位，该小区已建成并陆续交付业主使用，但至今尚未成立业主委员会。鸿基物业2012年11月23日取得从事物业服务资质，是“平果中环商业广场”小区的物业管理企业。2012年7月20日廖长珊向广西南方鸿基投资有限公司购买了一套位于该小区B栋301号的商品房，该房实际建筑面积94.57平方米。2013年6月6日广西南方鸿基投资有限公司通知廖长珊到鸿基物业处办理交房手续，鸿基物业向廖长珊收取了包括：代收生活垃圾费42元、预收电表费1000元、电梯运行费120元、预收专项维修金58.5元、预收水电公摊费200元、预收6个月物业费584.9元在内共计2005.4元的费用。同日，鸿基物业与廖长珊签订《前期物业服务协议》，合同约定鸿基物业向廖长珊提供物业管理服务，廖长珊按建筑面积1.0元／米的标准向鸿基物业缴纳综合服务费和电梯运行费、公摊水电费等相关物业管理费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三支付滞纳金。合同生效后，鸿基物业依约为廖长珊提供了相应的物业管理服务，但廖长珊未足额支付相关费用，为此诉请廖长珊支付拖欠的2013年12月至2015年11月的各项费用共计2385.5元并承担本案诉讼费。廖长珊以签订的前期物业合同不合法、物业公司的服务不到位、物业公司的有关做法侵害了业主利益、物业公司的收费不合法为由，拒绝缴纳费用，并反诉请求鸿基物业返还各项预收的款项共2005.4元。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。廖长珊与鸿基物业签订的《前期物业服务协议》，是在平等合法主体之间自愿签订的，并未违反法律、行政法规的强制性规定，廖长珊关于合同无效的理由不成立，本院不予支持。鸿基物业诉请廖长珊支付服务费用有合同依据，本院予以支持。因合同约定的计费标准超出了物价部门批准的上限，起诉时鸿基物业变更以0.86元／米计付是符合物价部门规定的，即廖长珊每月应支付物业管理费为0.86元／米乘以94.57平方米=81.33元，2013年12月11日至2015年11月廖长珊应支付给鸿基物业的物业管理费为1924.81元。至于鸿基物业诉请的电梯运行电费公摊、电梯年检费和公共照明电费公摊，因在合同中没有关于廖长珊应付金额的明确约定，也没有交费票据以及所在业主、使用人认可的具体分摊计算明细等证据出示，根据“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，鸿基物业的这三项主张，本院在此不予支持，鸿基物业可另行主张权利。廖长珊反诉请求鸿基物业返还预收的费用，因为代收生活垃圾费42元没有合同依据，且鸿基物业也愿意返还，本院予以准许；预收的电表费1000元，鸿基物业称已实际开支450元，余下的550元愿意返还，本院予以准许；廖长珊辩称电表费用已包含在房价款内，因涉及与案外人房产建设单位广西南方鸿基投资有限公司的商品房买卖合同问题，不宜在本案一并审理，廖长珊可另行主张权利。预收的电梯运行费120元和水电公摊费200元，因前述的原因本院没有支持鸿基物业的主张，应先返还给廖长珊。预收的专项维修金58.5元现仍在鸿基物业保管，因《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，在业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地房地产主管部门代管。故本院认为，廖长珊预缴专项维修金58.5元是应当的，这笔专项维修金不宜直接退还给廖长珊，在业主大会成立前，鸿基物业应尽快与房地产主管部门进行该款项的交接。至于廖长珊反诉鸿基物业允许B栋二楼商户将9台空调室外机安装在三楼外墙上、擅自拆除B栋第三、四层电梯控制芯片，致使第三、四层业主无法使用电梯，其行为侵害了业主权益，请求确认鸿基物业的行为违法并予以恢复原状问题，因鸿基物业在诉前已主动恢复了原状，再诉其恢复原状已无现实意义，本院对廖长珊这一主张不予支持；而空调室外机安装在三楼外墙上问题，属于与其他业主共有和共同管理的重大事项，《物业管理条例》规定应由涉及的共有业主或业主委员会共同决定，廖长珊单独以个人名义诉求不妥，本院不予支持。鸿基物业已实际为廖长珊提供了服务，廖长珊应当履行支付服务费的义务。鸿基物业预收廖长珊的部分款项没有依据，应当予以返还。综上所述，廖长珊应支付给鸿基物业物业服务费1924.81元，而鸿基物业应返还给廖长珊垃圾费42元、电表费550元、电梯运行费120元、水电公摊费200元共计912元，经折抵，由廖长珊支付给鸿基物业物业1012.81元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
1、由被告（反诉原告）廖长珊支付给原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司物业服务费1012.81元；
2、驳回原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司的其他诉讼请求；
3、驳回反诉原告廖长珊的其他诉讼请求。
本案本诉受理费25元、反诉受理费25元，共50元，由广西平果南方鸿基物业服务有限公司承担25元，由廖长珊承担25元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项—-法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄 枭
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 黄微微