陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终520号
上诉人（原审原告）：爱财科技有限公司，住所地杭州市西湖区华星路96号3幢504室。
法定代表人：钱志龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李教伦，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：管一腾，男，1989年7月18日出生，汉族，中信建投证券公司员工，住陕西省三原县。
委托诉讼代理人：毛璟文，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田瑾，陕西至正律师事务所实习律师。
上诉人爱财科技有限公司（以下简称爱财公司）、管一腾因租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初4340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
爱财公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用全部由对方承担。事实和理由：一审法院依据爱财公司与管一腾签订的《房屋租赁三方合同》，判定爱财公司在承租使用管一腾的房屋时损坏了管一腾的房屋，判定爱财公司违反合同约定，要求爱财公司支付管一腾违约金8600元，属于认定事实错误。爱财公司不存在《房屋租赁三方合同》中承租方“保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿”的情形，一审法院认定事实错误，以此判决爱财公司支付8600元违约金无事实依据。爱财公司在承租期间，因保养不当致使承租前部分室内植物死亡，该事实不构成“保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏”的违约事由，室内植物不能认定为合同约定的附属物品和设备设施。《房屋租赁三方合同》的附件中详细列明了“房屋附属设施设备”、“房屋家具、电器、用品情况”、“房屋配套物品”，各方对附件内容签章确认并约定与主合同具有同等法律效力。室内植物未包含在附件中，不是合同约定的附属物品和设备设施。室内植物死亡更不能在无明确约定时被推定为“附属物品和设备设施损坏”而成为房屋租赁合同的违约事由。就对房屋使用的必要性和关联性而言，室内植物通常不会被认定为房屋“附属物品和设备设施”，且室内植物的易损性也决定了其在无明确约定时，不应成为判定是否构成房屋租赁合同违约、是否应承担违约责任的决定因素。爱财公司“拒不赔偿”的事实不成立。植被死亡后，爱财公司的工作人员曾通过中介多次试图与管一腾协商赔偿事宜，均遭管一腾拒绝，管一腾更是借此强行要求爱财公司搬离。一审法院判定爱财公司支付管一腾损害赔偿金3000元，缺乏事实依据。爱财公司在承租使用管一腾房屋的过程中，即使损坏了管一腾房屋内的相关物品，且不论爱财公司曾多次试图与管一腾协商赔偿均被拒绝，一审法院即便判定爱财公司应对此进行赔偿，也应明确爱财公司损坏相关物品的清单、价值及证据，仅依据公平合理原则，就直接判定爱财公司向管一腾支付3000元赔偿金，缺乏依据。一审法院对爱财公司要求管一腾返还台式电脑2台、惠普打印机l台、椅子10把及物料的请求不予支持，缺乏合理性。管一腾强行扣押的台式电脑2台、惠普打印机l台、椅子10把及物料应予以返还。在爱财公司与管一腾产生该房屋租赁纠纷时，管一腾即强行驱赶爱财公司的工作人员，爱财公司曾多次通过中介与管一腾进行沟通，协商解决方案，但管一腾拒不理会，更将爱财公司的办公用品，包括爱财公司工作人员的私人物品（皮包，内有身份证件、银行卡等物）进行扣留，拒绝返还，声称在该事件解决之前不予返还并拒绝与爱财公司进行沟通。管一腾作为房屋承租方，强行驱赶爱财公司的工作人员，爱财公司在此情形下根本没有条件进行证据收集，一审法院在没有对此进行调查的情况下就以爱财公司无法提供相关佐证为由，对爱财公司要求管一腾返还相关物品的请求不予支持，缺乏一定合理性。且管一腾在握有爱财公司房屋租金、押金，管一腾利益已经得到保障的情形下，仍强行扣留爱财公司办公用品及私人物品，于情于法均无据。
管一腾上诉请求：支持一审判决第三项中关于违约金的内容，改判全部支持管一腾的损害赔偿金请求93788.20元；本案上诉费用由对方承担。事实和理由：一审判决判令爱财公司支付管一腾房屋损害赔偿金3000元，与管一腾实际损失差额巨大，远远不足以弥补管一腾之损失。本案所涉房屋系管一腾购买的精装房屋，且管一腾购置安放了名贵花卉及工艺假山等。爱财公司租住该房屋前，管一腾反复叮嘱对方爱惜室内装修及花卉等财产，爱财公司承诺后入住。两个多月后，即2016年1月底，管一腾前往该房屋取私人物品时发现，屋内杂物凌乱，墙面、地面、楼梯、阳光房等多处设施受损严重，假山、花卉等物品均己损坏。爱财公司的违约行为给管一腾造成的损失数额约为93788.2元，具体如下：其一，装修费损失。管一腾找某装修公司工作人员前来查看房屋情况，经其初步查看后，测算修复房屋墙面、地面、楼梯等问题至少需要花费五万余元。其二，物业费损失。租赁合同履行期间，爱财公司拖欠3个月物业管理费及水费，管一腾替爱财公司补缴水费及物业费1465.48元，根据《房屋租赁三方合同》的约定，水费及物业管理费均应由爱财公司在租赁期间自行缴纳，故该费用属于管一腾的损失，爱财公司应予赔偿该笔费用。其三，可得利益损失。自2016年3月21日，双方解除房屋租赁合同后，由于爱财公司毫无诚意与管一腾解决该纠纷，并将管一腾告上了法庭，漫长的诉讼过程使管一腾无法及时修补房屋受损部分，导致该房屋既无法入住也无法再次租赁，从而空闲搁置至今。对基于此给管一腾造成的损失，按每月房租4300元计算，至今约为30100元，该项损失理应由爱财公司承担。一审判决对以上损失未予认定，致使管一腾的合法权益未能得到充分保护。
对爱财公司上诉，管一腾辩称，一审判令爱财向管一腾支付违约金8600元，事实清楚，《房屋租赁三方合同》明确约定爱财公司欠缴各项费用达伍佰元的，不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的，管一腾有权要求爱财公司按月租金的两倍支付违约金。爱财公司在承租过程中，欠缴物业费、水费1465.48元，并致使管一腾房屋墙面、地面、楼梯、阳光房等多处设施受损严重，一审法院据此判令爱财公司按月租金的两倍向答辩人支付违约金8600元并无不当。一审判令爱财公司支付赔偿金于法有据，仅是确定的赔偿金额远低于实际损失。一审认定“管一腾提交房屋损坏的照片及证人证言，能够证明爱财公司损坏管一腾房屋的事实”，但未能足额支持管一腾之损害赔偿请求。管一腾一审后委托专业中介机构对房屋损失进行评估，证明一审判决的赔偿金额远低于实际损失。管一腾也并非其上诉状所言的“多次试图与管一腾协商赔偿事宜，均遭拒绝”，管一腾早于2016年1月底已发现房屋受损，后多次在中介机构在场的情形下与爱财公司进行协商但未能解决该问题，反而于2016年4月将管一腾诉至法院。可见，爱财公司从未与管一腾协商解决该纠纷。根据《房屋租赁三方合同》第九条（三）之规定，承租方违约导致合同解除的一切后果，由承租方负责，房租不退。爱财公司要求管一腾返还台式电脑2台、惠普打印机1台、椅子10把及物料的请求缺乏事实依据。一审判定事实清楚，判定的赔偿金在房屋租赁合同中有明确约定。赔偿金与法有据，只是金额比实际损失要低。爱财公司要求管一腾赔偿的台式电脑、椅子等物料没有依据。综上所述，一审判定与事实相符，只是赔偿金额与实际损失相差较大，希望二审法院驳回原判，重新改判。管一腾损失共91788元，一审只判了3000元，希望二审法院全额支持赔偿。双方合同第九条有约定。
对管一腾上诉，爱财公司辩称，一审认定的损害赔偿金3000元没有事实及法律依据，一审管一腾提交的照片在2016年3月21日拍摄，爱财公司在2016年3月15日被赶出涉案房屋，因此管一腾提供的照片不能反映爱财公司在使用房屋时的真实状况。对于管一腾主张的损失赔偿，一审法院在庭审中明确释明看管一腾是否申请做损害赔偿的鉴定，管一腾是明确放弃的。因此就管一腾所主张的均没有有效证据证明。爱财公司没有违约行为，爱财公司租赁涉案房屋是进行经营，一次性交纳一年房租，在2016年3月15日管一腾强行将爱财公司赶出房屋使爱财公司的经营瘫痪，没有时间对打印机、电脑等进行搬离，管一腾使爱财公司经营房屋的目的不能实现，造成损失，管一腾应该承担相应后果。综上，请求二审法院驳回管一腾的上诉，支持爱财公司上诉请求。
爱财公司向原审法院提出诉讼请求：1、管一腾返还爱财公司房屋租金34400元及至实际退还之日的利息（截止起诉之日为139.39元）、房屋押金4300元、中介费2150元，以上合计40989.39元；2、管一腾返还台式电脑2台、惠普打印机1台、办公桌3张、椅子10把、物料（价值3000元）；3、本案诉讼费用由管一腾承担。
管一腾向原审法院提出反诉请求：1、解除爱财公司、管一腾的房屋租赁关系；2、爱财公司支付管一腾房屋损害赔偿93788.20元，违约金8600元；3、反诉费由爱财公司承担。
原审法院经审理查明，爱财公司于2015年12月3日通过银行向管一腾转款55900元，在《银行支付结算查询表中》载明该款用途为陕西办公室租房费用及押金。同日，税务局向爱财公司开具《税务发票》，该发票载明付款方为爱财公司，收款方为管一腾，品目为房租2015年11月16日至2016年11月15日，金额为51600元。2015年12月7日，西安融通房地产经纪有限公司向爱财公司开具《发票》，该发票载明的项目为“其他服务业租赁服务费”，金额为2150元，在该票据左上角写有“中介费用”字样。上述证据均由爱财公司向法庭提交。管一腾向法庭提交签订时间为2015年11月15日的《房屋租赁三方合同》一份，该合同载明：“甲方（出租方）：管一腾，乙方（承租方）：杭州爱财网络科技有限公司，丙方（居间方）：西安融通房地产经纪有限公司（玛雅房屋华城万象店）。该合同约定：甲方与乙方在丙方的居间服务下，在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下协议：1、房屋坐落于西安市朱雀大街南段××室；2、租赁期限自2015年11月16日至2016年11月15日；3、租金每月4300元，年支付；押金4300元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；4、水、电费由乙方承担；5、本合同签订时，甲方应向丙方支付2150元作为佣金，乙方应向丙方支付2150元作为佣金；6、在租赁期间，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：因乙方保管不当或者不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或者故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任；7、合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方支付违约金并单方解除合同，收回房屋：⑴不按照约定日期支付租金达十日的；⑵欠缴各项费用达伍佰元的；⑶擅自改变房屋用途的；⑷擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；⑸保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的；⑹转租未经同意的；⑺利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的；8、乙方有上述违约情形之一的，按月租金的两倍向甲方支付违约金。”该合同在甲方（出租方）处有管一腾签字，丙方（居间方）西安融通房地产经纪有限公司加盖有其公司合同专用章，乙方（承租方）写有杭州爱财网络科技有限公司，委托代理人处签有“田杰”字样。爱财公司以该租赁合同未加盖其公司公章为由对该合同的真实性及证明目的予认否认。另查明，本案涉案房屋实际由爱财公司承租使用，并否认存在设施损坏的情形。再查，爱财公司、管一腾双方认可合同于2016年3月21日解除，且该合同已经无法继续履行。管一腾在认可爱财公司的桌子在管一腾房屋内，否认爱财公司所述的台式电脑2台、惠普打印机1台、椅子10把、物料在其房屋内，爱财公司对此并未提交证据予以佐证。庭审中,爱财公司照片证明管一腾损坏房屋内设施，要求管一腾支付房屋损害赔偿93788.20元，违约金8600元。
原审法院审理认为，爱财公司支付管一腾房屋租金后，实际使用管一腾的房屋，但否认与管一腾签订《房屋租赁合同》。管一腾向法庭提交《房屋租赁三方合同》中所约定的租金与爱财公司实际支付管一腾的一致，且爱财公司在诉讼请求中，要求管一腾返还中介费，基于以上事实，依法认定爱财公司、管一腾与西安融通房地产经纪有限公司于2015年11月15日所签订的《房屋租赁三方合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应当认定为有效合同，爱财公司、管一腾双方均应按照合同约定履行义务。爱财公司否认签订房屋租赁合同的事实，明显有违诚实信用原则，爱财公司应当承担相应的法律后果。庭审中，爱财公司、管一腾双方认可合同于2016年3月21日解除，故依法予以确认。对于管一腾要求爱财公司支付房屋损害赔偿93788.20元的反诉请求，因管一腾提交房屋损坏的照片及证人证言，能够证明爱财公司损坏管一腾房屋的事实，管一腾虽未提交证据证明损失的实际数额，但依据公平合理原则认定，爱财公司支付管一腾房屋损害赔偿3000元为宜。因爱财公司损坏管一腾的房屋，爱财公司应当按照合同约定向管一腾支付违约金，故对于管一腾要求爱财公司支付违约金8600元的反诉请求，本院依法予以支持。因租赁合同于2016年3月21日解除，故管一腾应当返还爱财公司房屋租金34400元。对于爱财公司利息的请求，因双方并未约定，且管一腾并未违约，故对于爱财公司要求管一腾租金退还之日的利息的诉讼请求，不予支持。押金是一方当事人将一定的费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害可以就此费用据实扣减或另行赔偿，在合同关系终止时，且无其他纠纷，押金应当予以返还。管一腾的损失可由租金折抵，故对于爱财公司要求管一腾返还房屋押金4300元的诉讼请求，依法予以支持。因房屋中介费系爱财公司支付给中介公司的费用，故对于爱财公司要求管一腾返还房屋中介费2150元的请求，依法不予支持。至于爱财公司要求管一腾返还台式电脑2台、惠普打印机1台、椅子10把、物料的请求，因爱财公司未提交相应证据证明其所述事实，管一腾对上述事实予以否认，仅认可办公桌在管一腾房屋内，故对于爱财公司的上述请求，依法不予支持。在管一腾房屋内的办公桌三张，管一腾应当予以返还。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杭州爱财网络科技有限公司与被告（反诉原告）管一腾及西安融通房地产经纪有限公司于2015年11月15日签订的《房屋租赁三方合同》。二、被告（反诉原告）管一腾于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杭州爱财网络科技有限公司返还原告房屋租金34400元、押金4300元及办公桌3张。三、原告（反诉被告）杭州爱财网络科技有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）管一腾支付损害赔偿金3000元及违约金8600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）杭州爱财网络科技有限公司的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）管一腾的其余反诉请求。一审案件受理费900元，由原告承担。反诉费1174元，由被告承担。
本院经审理查明，2016年4月18日，杭州爱财网络科技有限公司，经工商登记名称变更名为爱财科技有限公司。二审中，管一腾认可爱财公司在涉案房屋有两台台式电脑、一台惠普的打印机、四把椅子以及部分宣传材料。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，爱财公司虽否认与管一腾签订《房屋租赁合同》，但实际使用管一腾的房屋，并支付管一腾款项，该款与房屋租赁三方合同》约定的租金金额一致，且爱财公司在诉讼请求中，要求管一腾返还中介费，原审法院基于以上事实，认定爱财公司、管一腾与西安融通房地产经纪有限公司于2015年11月15日所签订的《房屋租赁三方合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同有效，符合实际情况。原审庭审中，爱财公司、管一腾双方认可合同于2016年3月21日解除，故确认合同解除，并无不当。对于管一腾要求爱财公司支付房屋损害赔偿93788.20元的反诉请求，因管一腾提交房屋损坏的照片及证人证言，虽未提交证据证明损失的实际数额，但能够证明爱财公司损坏管一腾房屋的事实，双方对损失情况说法不一，管一腾一审宣判后自行委托鉴定机构鉴定，对此爱财公司认为不能证明鉴定的损失系其所为，对于原审法院依据公平合理原则判令爱财公司酌情赔偿管一腾房屋损失，是适宜的，唯赔偿金额偏低，应予调整，以8000元为宜。因爱财公司损坏管一腾的房屋，爱财公司应当按照合同约定向管一腾支付违约金，故原审法院支持管一腾要求爱财公司支付违约金8600元的反诉请求，亦无不当。因租赁合同于2016年3月21日解除，故管一腾应当返还爱财公司房屋租金34400元。因房屋中介费系爱财公司支付给中介公司的费用，故原审法院对于爱财公司要求管一腾返还房屋中介费2150元的请求不予支持，是正确的。对于爱财公司要求管一腾返还台式电脑2台、惠普打印机1台、椅子10把、物料的请求，管一腾二审中认可爱财公司在该租赁房屋内留有两台台式电脑、一台惠普打印机、四把椅子及部分宣传材料，故管一腾应予返还爱财公司。综上，原审判决第一项、第四项、第五项应予维持；第二项、第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初4340号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、变更西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初4340号民事判决第二项即“被告（反诉原告）管一腾于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杭州爱财网络科技有限公司返还原告房屋租金34400元、押金4300元及办公桌3张”为：管一腾于本判决生效后十日内向爱财科技有限公司返还房屋租金34400元、押金4300元及办公桌3张、两台台式电脑、一台惠普打印机、四把椅子及部分宣传材料；
三、变更西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初4340号民事判决第三项即“原告（反诉被告）杭州爱财网络科技有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）管一腾支付损害赔偿金3000元及违约金8600元。”为：爱财科技有限公司于本判决生效后十日内向管一腾支付损害赔偿金8000元及违约金8600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费900元，爱财科技有限公司已预交，一审反诉费1174元，管一腾已预交，由爱财科技有限公司负担1000元，由管一腾负担1074元；二审案件受理费3045元，爱财科技有限公司已预交900元，管一腾已预交2145元，由爱财科技有限公司负担1500元，由管一腾负担1545元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 段 蓓