广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第618号
上诉人（一审被告、反诉原告）秦宏嵩。
上诉人（一审被告、反诉第三人）邓初。
二上诉人共同委托代理人王真理，广西银杉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）李壬贵。
被上诉人（一审原告、反诉被告）谭华荣。
被上诉人（一审原告、反诉被告）莫家毅。
被上诉人（一审原告、反诉被告）莫永飞。
四被上诉人共同委托代理人陆桂红。
上诉人秦宏嵩、邓初因与被上诉人李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员容艳参加的合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人秦宏嵩、邓初的委托代理人王真理，被上诉人谭华荣、莫永飞及李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞的共同委托代理人陆桂红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月31日，原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞与系夫妻关系的被告秦宏嵩、邓初签订《房屋租赁协议》，约定被告在建的座落于桂林市七星区朝阳乡田心里村东二环路旁建筑在建成八层清水房及地下室一层后出租给原告使用，前四年年租金82万元；原告按每平方米700元付给被告款由其加盖第九层楼房，该楼层由原告免费使用16年；双方还约定了其他权利与义务。被告未就上述房屋办理相关规划手续，与原告签订协议时也未予出示。2012年9月3日，原告向被告交付租房定金30万元，被告秦宏嵩向其出具了《收条》一份。12月25日，涉案房屋第九楼层完工，原告向被告交付38.5万元，被告秦宏嵩向其出具了《收条》一份。2013年3月11日，被告秦宏嵩分别通过登报、邮政EMS快递方式向原告送达《通知》，要求原告于接通知之日起三日内办理交接手续，逾期视为原告单方解约，其将不退还定金并追究原告违约责任。2013年3月14日，原告向被告秦宏嵩发出《通知》，要求其在5日内依照租赁协议出示相关有效证件，否则与其解除协议并追究违约责任。2013年4月25日，被告秦宏嵩向原告发出《解除<；房屋租赁协议>；通知》，称立即解除与原告于2012年8月31日签订的房屋租赁协议。原告认为双方签订的房屋租赁协议无效，对其支付的68.5万元被告应予返还并支付利息损失，故其诉至法院，提出前述诉讼请求。被告在举证期限内提起反诉，提出前述反诉请求。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点为：一、被告邓初是否系本案适格主体；二、《房屋租赁协议》是否为无效合同；三、原告的诉讼请求是否有充分依据；四、反诉原告的诉讼请求是否有充分依据。
关于争议焦点一：被告秦宏嵩、邓初系夫妻关系，讼争房屋系在其二人婚姻关系存续期间建造，与此房屋所涉的《房屋租赁协议》末页左下方“甲方签字”一栏有被告邓初亲笔签名，被告邓初系此合同的当事人，故该院认为被告邓初系本案适格主体。被告秦宏嵩、邓初辩称被告邓初并非房屋所有权人，也非出租人，只是应原告要求在《房屋租赁协议》上签名，并非房屋租赁协议当事人，原告将其列为被告无依据的意见，与事实不符，该院不予采纳。
关于争议焦点二：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条第二项规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”，第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案一审辩论终结前，被告未取得讼争房屋建设工程规划许可证，故其与原告于2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》，违反了法律强制性之规定，该合同系无效合同。被告辩称其系在乡村规划区内自有宅基地上建房，虽暂未取得建设工程规划许可证，但并非一定适用上述司法解释第二条的规定之意见，于法无据，该院不予采纳。
关于争议焦点三：无效的合同自始没有约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁协议》后，原告向被告共交付了68.5万元，其中30万元为房租定金，其余38.5万元系被告根据涉案房屋第九楼层的实际面积550平方米、按每平方米700元支付的，原、被告约定原告交付此38.5万元后可免费使用第九楼层16年，此后该楼层由被告无偿收回，故该院认为此38.5万元的性质实为第九楼层的房屋租金；因上述《房屋租赁协议》系无效合同，故被告据此取得的68.5万元，应予以返还，对原告要求被告返还房租定金30万元及房屋租金38.5万元的诉讼请求，该院予以支持。被告辩称该38.5万元已物化于房屋之中、被告无法退款的意见，于法无据，该院不予采纳。对原告要求被告赔偿上述68.5万元的利息损失（其中30万元的利息损失从2012年9月2日起、38.5万元的利息损失从2012年12月25日起，均按中国人民银行流动资金贷款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止）的诉讼请求，因原告与被告签订《房屋租赁协议》时明知被告未取得相关建设许可证照，存在一定过错，故对上述68.5万元的利息标准，应按中国人民银行流动资金存款利率计算为宜。
关于争议焦点四：反诉原告以反诉被告拒绝接收租赁房屋构成违约为由，要求反诉被告根据双方签订《房屋租赁协议》的约定支付违约金60万元，因该协议系无效合同，原告的此项诉讼请求于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第二项、第二条之规定，判决：1、原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞与被告秦宏嵩、邓初于2012年8月31日签订《房屋租赁协议》无效；2、被告秦宏嵩、邓初返还原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞租房定金30万元及利息损失（利息从2012年9月2日起按中国人民银行流动资金存款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止）；3、被告秦宏嵩、邓初返还原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞房屋租金38.5万元及利息损失（利息从2012年12月25日起按中国人民银行流动资金存款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止）；4、驳回反诉原告秦宏嵩的诉讼请求。
上诉人秦宏嵩、邓初不服一审判决，上诉称，一审认定事实错误，适用法律不当，实体判决不当。第一、《房屋租赁协议》真实有效，被上诉人违约应当承担违约责任。被上诉人支付的30万元定金不予返还且按协议约定应支付上诉人违约金60万元；第二、一审法院适用法律不当，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋、乡、村庄规划区内的房屋，本案所涉房屋位于桂林市七星区朝阳乡田心村，该村尚未依据《中华人民共和国城乡规划法》完成规划。综上，请求二审法院：1、依法撤销桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第1018号民事判决；2、判决确认上诉人泰宏嵩与被上诉人李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞于2012年8月31日签订《房屋租赁协议》合法有效；3、判决被上诉人向上诉人支付违约金60万元；4、本案一、二审诉费由被上诉人承担。
被上诉人李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞答辩称，一审法院认定事实清楚。适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
综合诉辩双方的意见，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：1、双方签订的《房屋租赁协议》效力如何；2、上诉人是否需向被上诉人返还30万元房屋定金、38.5万元租金及利息损失；3、被上诉人是否需向上诉人支付违约金60万元。
焦点一、关于双方签订的《房屋租赁协议》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定无效。又依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条第二项规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”，第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉诉房屋座落于桂林市七星区朝阳乡田心里村东二环路旁，可参照本解释处理。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》第十四条约定“本协议签订后，如乙方需甲方出示相关有效证件，甲方需积极配合。”、第十六条违约责任中约定“甲方未在约定期限内按质、按量按要求交付房屋给乙方使用，不按协议约定出租房屋给乙方使用，或者因房屋质量纠纷未及时处理导致乙方不能实现租赁目的，视为甲方违约”。上诉人作为该协议的甲方，即涉诉房屋出租人，提供的（2005）第0042号建筑证、（2011）第57号基本建设投资项目登记备案证、（2006）第0479号集体土地使用证，在标的物地址、面积、房屋用途上与合同约定的标的物不符。且经一审法院向桂林市规划局查明，截止2013年11月，该建筑未办理相关规划手续。故本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》因违反了法律强制性规定而无效。
焦点二、关于上诉人是否需向被上诉人返还30万元房屋定金、38.5万元及利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，一审法院判决上诉人向被上诉人返还上述款项，并按中国人民银行流动资金存款利率计算利息，适用法律恰当，本院予以维持。
焦点三、关于被上诉人是否需向上诉人支付违约金60万元的问题。因本案纠纷系上诉人未按约定按质、按量向被上诉人交付房屋，且双方签订的《房屋租赁协议》无效，故上诉人的该项诉请于约定不符、于法亦无据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11435元（上诉人已预交），由上诉人秦宏嵩、邓初负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 黄 璐