吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第21号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周培岩，男，汉族，1963年4月12日出生，现住长春市朝阳区。
委托代理人陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林财经大学信息经济学院，住所地长春净月高新技术产业开发区福祉大路与擎天树街交汇处。
法定代表人田同德，该学院校长。
委托代理人辛明，吉林衡丰律师事务所律师。
原审被告周培岩与原审原告吉林财经大学信息经济学院租赁合同纠纷一案，前由长春市经济技术开发区人民法院于2013年11月25日作出（2013）长经开民初字第535号民事判决。宣判后，周培岩不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理本案，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周培岩及委托代理人陈晓慧、被上诉人吉林财经大学信息经济学院的委托代理人辛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吉林财经大学信息经济学院诉称，2011年8月11日，原、被告签订了《协议书（一食堂超市）》，约定原告将其第一食堂一楼西侧面积约为128平方米的区域租赁给被告开超市，租赁期限为2011年8月12日至2012年7月15日，租金为106200.00元。被告需按市政府统一规定的收费标准向原告缴纳采暖费，同时原告将被告原在原告公寓内租住的宿舍和储藏间继续租赁给被告，租赁期限同上，租金为12000.00元。2012年7月15日，租赁期限届满，虽经原告多次催告，被告拒绝从租赁房屋中迁出，并继续对租赁房屋占有和使用，严重侵害了原告的合法权益。故诉至贵院，请求判令被告立即从占用的房屋中腾迁，将房屋返还原告，并支付逾期占用的使用费及采暖费。
原审被告周培岩辩称，1、原告无权要求被告迁出，原告与被告签订协议约定承租期满，被告有同等条件下有优先权，协议到期后，原告未通知被告继续签订协议，但被告要求在同等条件下与原告签订协议，所以原告要求迁出不符合合同约定；2、被告不应支付房屋使用费和采暖费，协议到期后，原告私自将被告经营的超市查封、上锁，导致被告无法使用，且造成被告巨大经济损失，因被告没有合理的使用房屋，故被告不应支付使用费和采暖费，至于损失部分被告已经提出反诉。
原审反诉原告周培岩诉称，2004年2月28日，被反诉人对外发布招商通知，对新建的净月校区学生餐厅、饭店、三个超市、招待所等对外承包、招商。反诉人应邀于2004年3月8日参加了招商会议。2004年3月10日，反诉人与被反诉人签订《协议书》，约定反诉人承租被反诉人学生公寓内的两个不低于46平方米的房间开设小超市，承租期限为2004年8月15日至2007年8月14日，承包费每个超市2.7万元，同时，被反诉人承诺住宿学生总数在2800-2900人以上，若人数不足按比例减租金，除一期工程已规划的一处超市外，本栋宿舍楼内不再设其他超市等。合同到期后，双方于2007年8月1日又续签了《协议书》，被反诉人将每个超市承包费调整为3.5万元，承包期限为2007年7月16日至2010年7月15日等。反诉人与被反诉人2007年8月1日签订的《协议书》未履行完毕，因被反诉人将反诉人开设超市位置调整为其他项目，故双方于2008年9月29日重新签订了《协议书》，约定被反诉人将第一食堂一楼西侧位置128平方米房屋出租给反诉人开超市，承租期限为2008年7月16日至2010年7月15日，承包费每年7万元。到期后，双方于2010年8月14日、2011年8月11日又分别续签了一年《协议书》，被反诉人将承包费分别调整为每年16.6万元、10.62万元，约定承租期满重新进行招标，同等条件下反诉人优先等。2012年7月，被反诉人将学校内超市重新发包，被反诉人未按协议的约定，由反诉人优先承租超市，而将超市承包给其他商户，且于2012年8月将反诉人超市、仓库和职工宿舍私自加门和加锁、予以查封，致反诉人无法经营且货物已经过保质期，造成反诉人巨大经济损失。反诉被告的行为违反承诺和合同约定，将超市发包他人且封锁超市物品，导致反诉人较大经济损失，故诉至贵院，请求判令被反诉人继续与反诉人签订超市租赁协议并赔偿经济损失124.49万元。
原审反诉被告吉林财经大学信息经济学院辩称，1、因在2011年8月11日双方已经签订了《协议书（一食堂超市）》，所以现在双方的权利义务应以该份协议的约定为准，此前协议均已成为历史，不应作为本案争论的内容；2、反诉人要求继续与被反诉人签订超市租赁协议无事实和法律依据。首先，虽然双方协议中约定“承租期满后重新进行招标，同等条件下乙方优先”。但协议第十二条同时约定“因2012年学院将调整超市经营地点，所以不能签订二年以上协议”。看见，反诉人的优先承租权是建立在原址继续对外出租的基础上的，这属于附条件的约定。所以合同到期后，被反诉人已经决定调整超市经营地点的情况下，反诉人的优先承租权的条件已经无法成就，故无权主张优先承租权。其次，为了照顾反诉人的利益，在其已经丧失优先承租权的情况下，被反诉人仍多次向其通知其他区域的重新招标，但反诉人从未与学校就投标事宜进行过协商，也不支付竞标保证金。因此，反诉人未在合理期限内对招标事宜作出表示，其已经以实际行为放弃了在学校内开设超市的主张。最后，截至2013年8月13日，本案争议标的仍由反诉人占有，在法院主持下，双方对租赁房屋内的物品进行了清点，事实证明被反诉人也没有将该区域出租给任何第三人，所以被反诉人没有违约行为；3、反诉人所述“被反诉人私自加门加锁，致使反诉人无法经营且货物过保质期、造成巨大经济损失”与事实不符。由于反诉人在合同履行期限届满之后拒绝迁出，并对超期占用房屋给被反诉人造成的损失不予赔偿，反诉人违约在先，其继续占用该区域本身就没有法律依据。所以被反诉人有权利依据《物权法》的相关规定，对自己的房屋进行封存，同时已经尽到了妥善保管义务，并且在2012年7月25日发给反诉人的通知中明确说明，要求反诉人在7月27日下午4点前将超市内货物搬走。反诉人拒不搬迁，采取放任的方式致使自己的物品过期，以此来向被反诉人索要124.49万元的巨额赔偿明显违反民法公平及诚实信用原则，不应支持，即使存在损失也应由反诉人自己承担。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。
原审法院经审理查明，2011年8月11日，原、被告签订了《协议书（一食堂超市）》，约定原告将其第一食堂一楼西侧面积约为128平方米的区域租赁给被告开超市，租赁期限为2011年8月12日至2012年7月15日，租金为106200.00元。被告需按市政府统一规定的收费标准向原告缴纳采暖费，同时原告将被告原在原告公寓内租住的宿舍和储藏间继续租赁给被告，租赁期限同上，租金为12000.00元。合同到期后，原告分别于2012年7月25日、2012年8月2日、2012年8月9日、2012年8月15日、2013年2月28日多次发出通知要求被告将超市内的货物搬走并将所占用的女一公寓两间宿舍倒出。并于2012年7月25日、2012年8月10日将被告经营的超市张贴上封条，终止其经营行为。
另查明，原告于2012年7月25日通知被告于2012年7月26日下午2点到原告处报名下一轮竞标，若不报名按自动放弃处理。由于被告未报名参加竞标，原告于2012年8月2日向被告周培岩发出了通知告知其视同放弃竞标权。
原审法院认为，原、被告双方于2011年8月11日签订的《协议书（一食堂超市）》系双方真实意思表示，合法、有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。此前双方签订的合同均已到期，故双方主张权利，履行义务应以最后一次签订的合同为准，即2011年8月11日签订的合同。该合同第一条明确约定合同到期日为2012年7月15日，故本院对于被告认为该合同到期日为2012年8月11日主张不予采纳。由于该合同已到期，且未续签，故本院对原告要求被告从原告的第一食堂和公寓宿舍及储物间迁出并返还给原告的诉讼请求予以支持。由于原告已经自行将被告经营的超市及使用的宿舍张贴封条，终止了被告的经营行为，被告未能继续使用上述场所，故本院对原告要求被告支付占用费及采暖费的诉讼请求不予支持。
由于反诉被告第一食堂一楼经改造不再经营超市，且期满后未按照合同约定参加重新招标，因此反诉原告主张的同等条件下的优先承租权不成立。故本院对反诉原告要求继续与反诉被告签订超市租赁协议的诉讼请求不予支持。
原审法院对反诉原告要求反诉被告赔偿损失124.49万元的诉讼请求亦不予支持，理由如下：1、双方签订的合同已经于2012年7月15日到期，反诉原告不再享有承租权，反诉被告在合理期限内已催告反诉原告将超市货物及宿舍内物品搬走，由于反诉原告置之不理，反诉被告将上述场所张贴封条不属于违约行为。造成的货物损失应由反诉原告自行承担。2、反诉原告认为反诉被告在校园内多开了两家超市，对其造成了营业损失，要求反诉被告赔偿的诉讼请求于法无据，本院不予支持。3、由于双方签订的合同已经到期，反诉原告已失去在反诉被告处合法经营超市的权利，故反诉原告要求反诉被告赔偿到期后的经营净利润损失的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周培岩于本判决生效之日起十日内从所占用的原告吉林财经大学信息经济学院的第一食堂一楼和公寓宿舍及储物间腾迁并返还给原告吉林财经大学信息经济学院（已执行完毕）；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告的诉讼请求。案件受理费1841.00元，由原告负担，反诉费8002.00元，由反诉原告负担。
宣判后，周培岩不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销长春经济开发区人民法院（20113）长经开民初字第535号民事判决书，依法改判被上诉人与上诉人签订超市租赁协议；二、改判被上诉人赔偿上诉人各项经济损失1135990.00元；二审案件受理费由被上诉人承担。主要上诉理由为：
一、上诉人认为原审判决认定事实错误：（一）认定被上诉人通知上诉人报名参加下轮竞标，上诉人未报名参加视为放弃竞标权，实属错误。首先，该份通知上诉人从未见过，根本不知道通知内容及被上诉人向上诉人发出过通知的事实；其次，退一步讲，即使该通知是真实的，该通知是在学校放假期间，上诉人超市已停业，且工作人员均不在的情况下，张贴到上诉人超市大门上，上诉人根本就不知道该通知；最后，被上诉人提供的证人刘忠校长也在原审开庭时明确表示，2012年7月25日通知张贴到被上诉人超市大门上，无法知道上诉人是否了解通知内容。故原审判决认定，被上诉人通知上诉人报名参加下轮竞标，上诉人未报名参加，属认定事实严重错误。（二）认定多次通知上诉人将超市货物搬走，实属错误。被上诉人原审提供了几份自行制作的通知及证人，证明已通知上诉人搬走货物。其一，上诉人从未收到过被上诉人在原审开庭时提供的通知，被上诉人也未提供其他佐证证实上诉人已知道通知的内容；其二，被上诉人提供的证人均为其单位工作人员，与本案存在利害关系，证人证言不能作为定案依据；其三，2012年7月25日，被上诉人就已将上诉人经营的超市加门、上锁，上诉人根本就无法搬走货物。故原审认定，被上诉人多次通知上诉人将超市货物搬走，实属错误。（三）认定被上诉人自行终止了上诉人经营行为，但未确认被上诉人违约，此两点认定相互矛盾。2012年7月被上诉人学校放假，上诉人按照每年的惯例等待被上诉人通知签订重新协议，但未接到被上诉人通知。被上诉人学校开学后，上诉人到超市时才发现，超市已被上诉人加门、上锁，终止了上诉人经营行为，上诉人找到被上诉人打开超市，被上诉人均不予理睬，被上诉人的行为属严重违约。原审判决仅认定上诉人自行终止上诉人经营行为，未确认被上诉人违约，实属错误，应予纠正。
二、本案未审先判决并执行，程序严重违法。被上诉人将上诉人超市上门、加锁，导致上诉人无法自行进入，但上诉人主张损失证据均在超市内，上诉人便向原审法院申请，由法院组织双方清点货物，并取出损失的证据。然而，原审法院在被上诉人第一项诉讼请求，即要求上诉人迁出的请求，未经开庭审理、判决情况下，就予以强制执行，与被上诉人一道将上诉人物品从超市内搬出，属程序严重违法。
三、被上诉人理应与上诉人签订超市租赁协议，并赔偿上诉人各项经济损失。2011年在签订协议时，已明确上诉人原来经营地点将调整，那么只要被上诉人在学校内开设超市，上诉人便享有优先承租权。事实上，被上诉人在学校其他区域开设了多家超市，故根据双方约定，上诉人享有优先承租权。被上诉人剥夺了上诉人优先承租权，并私自将上诉人超市加门、上锁，且在上诉人经营期间，被上诉人承诺学校内仅开设三家超市，然而，被上诉人多开设数家超市。被上诉人的持续多项违约，导致上诉人各项损失，被上诉人理应承担赔偿责任。综上，原审认定事实错误，程序违法，应予纠正，请二审法院予以改判。
被上诉人吉林财经大学信息经济学院二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。另查明，2012年7月25日，被上诉人将上诉人经营的超市加门、上锁，并于2012年7月25日、2012年8月10日将被告经营的超市张贴上封条，终止其经营行为。2013年8月13日，在原审法院审理期间，在上诉人的申请下，原审法院主持对上诉人的物品进行了清点，超市物品共计人民币186994元，双方对真实性无异议。清点后上诉人没有接收物品，后被上诉人将全部物品丢弃。
本院认为，上诉人与被上诉人于2011年8月11日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。双方已按协议约定履行完毕，原审法院判决上诉人返还租赁房屋正确。由于原租赁房屋被上诉人已不再对外出租，原协议中约定的同等条件优先承租只是针对原租赁房屋，上诉人并不享有对其他租赁房屋的优先承租权，故上诉人主张其对被上诉人校内其他区域开设的超市享有优先承租权本院不予支持。上诉人与被上诉人一直连续几年先后签订了五份租赁协议，双方仅在2004年3月10日签订的协议中约定开设超市数量。被上诉人在履行该份协议时，并未违反约定多开超市。其后的协议中，双方并未约定被上诉人在校园内只开设两家超市，故上诉人主张被上诉人开设多家超市属于违约行为没有事实和法律依据，对其主张本院不予支持。关于租赁合同结束后，上诉人的物品损失是否应当赔偿的问题，上诉人与被上诉人签订的协议书已于2012年7月15日到期，该经营地点不再进行出租，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，协议到期后，被上诉人应履行后合同义务，以合法有效的方式解除双方的租赁关系，即通知上诉人租赁房屋已不再出租，告知上诉人将货物搬出。根据双方提供的证据证实，2012年7月25日之前被上诉人在没有证据证明已通知到上诉人解除租赁合同的情况下，将上诉人经营的超市加门、上锁，致使上诉人无法将货物搬出，直至一审受理后，法院组织双方清点货物数量时，被上诉人才将门打开，此行为侵犯了上诉人的合法权益。法院组织清点后，上诉人没有接收物品，被上诉人应当采取适当方式解决，亦无权将属于上诉人的物品丢弃。被上诉人的不当行为造成了上诉人的财产损失，依法应予赔偿。上诉人存放在租赁房屋的物品价值186994.00元，经过清点双方均无异议，本院予以确认。被上诉人应按此数额赔偿上诉人物品损失。原审法院认定事实有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2013）长经开民初字第535号民事判决第一项、第二项；
二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2013）长经开民初字第535号民事判决第三项；
三、被上诉人吉林财经大学信息经济学院于本判决生效后十日内赔偿上诉人物品损失186994.00元。
四、驳回上诉人周培岩的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1841元由被上诉人吉林财经大学信息经济学院负担，一审反诉费8002元被上诉人吉林财经大学信息经济学院负担1201.96元、上诉人周培岩负担6800.04元。二审案件受理费15024元，上诉人周培岩负担12550.92元，被上诉人吉林财经大学信息经济学院负担2473.08元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一四年四月十一日
书 记 员 胡 亮