四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第625号
上诉人（原审原告）南充洪洲房地产开发有限公司。
法定代理人钟从章。
委托代理人杨俊清。
被上诉人（原审被告）蒲秀华。
委托代理人颜刚。
被上诉人（原审被告）颜亚美。
委托代理人颜刚。
被上诉人（原审被告）颜刚。
上诉人南充洪洲房地产开发有限公司（简称洪洲公司）因与被上诉人蒲秀华、颜亚美、颜刚租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪洲公司的委托代理人杨俊清，被上诉人颜刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：蒲秀华、颜刚系夫妻关系，颜亚美系二人婚生女。2002年1月，蒲秀华、颜亚美（乙方）购买了洪洲公司（甲方）开发的大都会裙楼A区一层共计473.22平方米的商位。双方约定：乙方服从南充大都会商场管理规定，甲方同意乙方在经营上自主管理；该区域规划为皮鞋经营区，大都会其他区域不得进行皮鞋经营。2003年6月19日，洪洲公司与颜刚签订《租赁合同》一份，将大都会负一楼约50平方米租给颜刚作库房使用，租金按25元／平方米／月，租赁时间为10年，从第五年起按5％递增。2003年9月，南充大都会工程因违反规划而导致整改，致租赁房屋被拆除。2004年7月28日，洪洲公司与蒲秀华、颜亚美签订了《关于大都会商场入场经营与洪洲房产公司的补充约定》（一下简称《补充约定》），主要内容为：双方根据《购房协议》和《商品房买卖合同》的约定，洪洲公司同意蒲秀华、颜亚美购买在大都会一楼鞋区（建筑面积473.22平方米，套内经营面积289.84平方米）自主进行鞋业经营活动；期限：双方同意以《商品房买卖合同》约定的时间为准；洪洲公司同意蒲秀华、颜亚美租赁其附一楼30平方米库房的使用时间与本合同同步；一方违约应向另一方支付购房款总金额20％的违约金。合同签订后，洪洲公司提供了出租房屋，蒲秀华等亦逐年按时支付了租金，其中2013年7月22日交纳的租金为9，450元（2013年7月28日至2014年7月27日期间）。
2011年2月28日，颜刚与案外人李小峰签订了《临时租赁协议》一份，约定由李小峰租赁蒲秀华、颜亚美购买的大都会一层商位（未约定租赁面积），租期为五年。其后，该租赁事宜在顺庆区工商局进行了备案登记（登记租赁面积为116.57平方米）。2014年7月3日，洪洲公司向颜刚等送达了《关于收回大都会负一楼库房的通知》，内容为：“2003年6月19日，颜刚先生与我司签订了《租赁合同》，租用我司大都会鞋区负一楼约50平方米（实为30平方米），做库房使用10年。2004年7月28日蒲秀华、颜亚美又与我司签订了《关于大都会商场入场经营与洪洲房产公司的补充约定》。明确该库房的租用时间与本补充协议同步，即在你方自营期间内租用。由于你方已在三、四年前将所购商位对外出租，不再按合同约定自主经营鞋区，且由于你们租用该库房已近10年，我司决定到期依法收回该库房。今书面通知贵方，解除双方签订的《关于大都会商场入场经营与洪洲房产公司的补充约定》，请于2014年7月27日前将该库房腾空并退还我司。”
一审诉讼中，洪洲公司提供了《房屋租赁登记备案证明》等证据，拟证明颜刚等人将所购商位出租给他人的事实，颜刚等人以该证据提供时间超过举证期限为由，不同意质证。
2014年7月，洪洲公司向一审法院提起诉讼称：2003年6月19日，颜刚代理蒲秀华母女与洪洲公司签订了《租赁合同》，约定租用位于大都会负一楼约50平方米作皮鞋库房使用，租期为10年。2004年7月28日双方又签订了《补充约定》，约定自营鞋业，并将租用库房的使用时间变更为与补充协议同步，还约定一方违约向另一方承担违约责任。合同签订之前，洪洲公司已将库房交付使用。近年来，由于颜刚等人自行改变了所购商铺的经营模式，由自营皮鞋，变更为租赁给他人使用，该行为严重违反了《补充约定》的约定，亦违背了洪洲公司为鼓励其带头入场而低价出租库房的初衷。双方约定库房的租赁时间与《补充约定》同步，但该《补充约定》中并无具体时间，即表示库房的租赁时间不确定，为不定期租赁，洪洲公司有权随时要求解除租赁合同。鉴于上述情况，洪洲公司于2014年6月19日送达了要求解除合同的通知，现诉至法院请求判令：1.解除双方签订的《租赁合同》和《补充约定》，颜刚、蒲秀华、颜亚美返还租赁的库房。2.颜刚、蒲秀华、颜亚美支付自2014年7月28日起至返还库房之日止的使用费。3.颜刚、蒲秀华、颜亚美支付违约金5万元并承担诉讼费。
蒲秀华、颜亚美、颜刚辩称：1.2002年蒲秀华母女购买了洪洲公司开发的“大都会商场”一楼473.22平方米的商铺，洪洲公司同意在商场负一楼提供库房。双方于2003年6月19日签订了《租赁合同》，租用洪洲公司负一楼约50平方米房屋作库房，期限为10年。后由于洪洲公司违法“三超”被政府强制拆除整改，导致租赁房屋被整改拆除。2004年7月28日，双方又签订了《补充约定》，该协议对原库房租赁合同中的面积和租赁时间进行了重新约定，面积从50平方米变更为30平方米，租赁期限双方同意以《商品房买卖合同》约定的时间为准，因此，租用库房的时间应为《商品房买卖合同》中载明的土地使用年限40年。2.洪洲公司开发的大都会商场开业至今，三次关停，每次易主前后都要停业几个月，给颜刚等人的经营造成极大损失。颜刚等人入场后，坚持自营，所租库房并未转租他人，没有违约行为。综上所述，租用库房的时间尚未到期，亦无违约行为，洪洲公司要求解除合同的主张没有合同及法律依据，请求驳回其诉讼请求。
一审法院经审理认为：颜刚等人从2003年6月起租用洪洲公司库房的事实，有双方签订的合同以及其自认为证，对该事实予以确认。案涉库房的租赁事宜涉及两份合同，一为2003年6月19日签订的《租赁合同》，二为2004年7月28日签订的《补充约定》。双方当事人签订第二份合同的主要目的是解决入场经营的事宜，附带约定了库房租赁的期限（因原租赁面积、位置发生了变化），但该合同却对租金的金额、支付方式未作约定，双方是按照第一份合同约定的租金在实际履行，即就库房的租赁事宜，双方当事人在同时履行两份合同。第一份合同约定的租赁时间为10年，第二份合同约定的租赁时间为以《商品房买卖合同》约定的时间为准。从本案查明的事实来看，颜刚等人租用库房已达11年，超过了第一份合同约定的10年期限，而《商品房买卖合同》约定的时间是什么时间，双方各执一词，洪洲公司认为该时间为不确定时间、为不固定期限，颜刚等人认为该时间就是《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限（40年）。合同的履行期限是一份合同的重要条款，当事人在订立合同时均会明确合同履行期限，洪洲公司提出该合同没有明确时间的主张，明显与常理、常情不符。上述合同中除了涉及付款、交房等专属房屋买卖交易中的时间外，就只有土地使用年限的时间，因此颜刚等人提出的合同期限为土地使用年限（40年）的主张，具有合理性。但是依照合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方当事人就案涉库房的租赁时间应当不超过二十年。由于颜刚等人使用房屋时间现只有11年，不超过二十年，合同期限尚未届满，洪洲公司要求解除合同的条件尚不具备。对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决：驳回洪洲公司的诉讼请求。案件受理费525元，由洪洲公司负担。
洪洲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其在一审中的诉讼请求。主要理由：1.双方的租赁关系与双方的买卖关系是两种不同的关系，买卖合同与本案无关联性。《补充约定》第二条“期限：双方同意以‘商品房买卖合同’约定的时间为准是指入场时间的约定，即商品房买卖合同约定的交房时间为2004年8月30日，非租房时间的约定。2.一审判决认定土地使用年限40年是双方的约定，等同于双方的租赁期限错误，不能因为买卖合同中写有土地使用年限为40年，而推定被上诉人的经营时间只有40年，3.《补充约定》只有一个条款与租赁合同有关，第三条第二款约定租用库房的时间与本合同同步，本合同是指《补充约定》，指租赁时间与入场经营时间同步，即在被上诉人所购房屋的自营时间内租用，由于被上诉人的自营期间不确定，故租用时间也不确定，双方属不定期但有条件的租赁，条件是被上诉人自营鞋业，购房协议、租赁合同及商品房买卖合同附件四对自营鞋业有约定。由于被上诉人于2011年2月将所购房屋租给他人经营，不再自营，他人也未经营鞋业，故被上诉人丧失了租用条件，上诉人有权解除《补充约定》和《租赁合同》，返还库房合法。同时，这也不影响被上诉人物权的完全行使。4.一审判决认定被上诉人租用房屋从2003年6月开始已达11年错误，此时房屋尚未竣工，租用房屋从2004年6月开始。5.被上诉人由自主经营变为出租经营，且未经营鞋业，违反双方的约定，应支付违约金5万元。
颜刚、蒲秀华、颜亚美辩称，一审判决结果正确，请求予以维持。主要理由：1.关于房屋租赁期限。双方2002年1月8日签订的《购房协议》除约定买卖房屋的内容外，其余第四条均约定的是大都会商场管理服务方面的内容，证明双方还存在管理服务关系的事实，2003年双方签订为期10年的《租赁合同》，约定由被上诉人租赁上诉人负一楼约50平方米的房屋作为库房使用，被上诉人并交纳物管费用。2004年7月28日双方签订《补充约定》，不仅进一步明确管理服务的内容，且对《租赁合同》的租赁面积和租赁期限作了变更，租赁时间由10年变更为与《补充约定》同步。《购房协议》第四条和《补充约定》均为服务管理方面的权利义务内容，虽未直接写明服务管理的期限，但《补充约定》明确约定以《商品房买卖合同》约定的时间为准，而双方签订的《商品房买卖合同》中的时间虽有多处，但除第一条约定的土地使用年限外，其他时间均与租赁期限不对应，均不能认定为房屋的使用时间。《补充约定》中的服务管理期限即约定的是与《商品房买卖合同》约定的时间同步，即房屋的租赁期限与服务管理期限同步，而管理期限与商品房买卖合同中的第一条土地使用年限同步，租赁期限应截止于2041年9月19日。2.关于自主经营。被上诉人购买的房屋用于经营，房屋并未转让，且在《补充约定》中也有自主进行鞋业经营活动的内容，被上诉人自始至终在购买的房屋中从事包括鞋业的经营活动，并按约支付租金，在履约中无违约行为，即使将一小部分房屋出租他人使用，也视为被上诉人在自主进行鞋业经营，不能以此作为解除合同的条件。2014年6月19日上诉人发出了收回库房的通知，称早在三四年前就知道被上诉人将所购商铺对外出租，但未在六个月内提出异议，根据有关司法解释，人民法院对其请求解除合同或者认定转租合同无效的不予支持。
双方当事人对一审判决认定诉争库房的起租时间、原约定的租赁房屋被拆除、位置发生了变化的事实存在争议，对一审判决认定的其他事实无异议，本院对双方无争议的事实予以确认。
本院二审另查明，大都会的经营模式分为两种，一种由业主将所购房屋返租给上诉人统一经营，另一种由业主在商场规划的区域内自主进行经营，但要接受商场的统一管理。本案被上诉人购买的是上诉人规划为鞋区范围内的房屋。另大都会商场早在五年前未再实行统一的管理，商场处于业主各自为政、自主经营的局面。
本院认为：关于库房的租赁期限及是否附条件，双方当事人对此存在争议。《中华人民共和国合同法》第二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”上诉人与被上诉人签订的《补充约定》约定，库房的使用时间与《补充约定》同步，《补充约定》主要约定的是被上诉人对其购买的房屋由其自主进行鞋业经营，期限以《商品房买卖合同》为准。被上诉人购买上诉人在商场的房屋并选择进行自主经营，而附有距离经营地点较近的库房使用可大大方便其经营的条件，按照双方当事人的陈述，上诉人为鼓励被上诉人带头入场经营，租给了被上诉人库房，故结合前述情况，双方约定库房的租赁时间为被上诉人通过《商品房买卖合同》购买上诉人的房屋并能够使用房屋的时间，该时间应为土地的使用年限，从《商品房买卖合同》载明的情况看，其土地使用年限为2001年9月19日至2041年9月19日，该期限是明确的。不定期租赁是指当事人没有明确约定租赁期限，约定租赁期限不明确，或者约定的租赁期限不符合法律规定，故上诉人提出双方系不定期租赁的上诉理由不成立。另从双方订立库房租赁合同的目的来看，是上诉人为被上诉人进行自主经营而提供库房，只是按照合同订立时商场的管理模式，被上诉人当时只能经营鞋业，并非限定被上诉人只能在进行鞋业经营的情况下才能租用库房，即库房租赁给被上诉人使用所附的条件为被上诉人在所购房屋内自主进行经营。本案中，即便如上诉人所提出的房屋为被上诉人租赁给他人使用并经营，但仍属于被上诉人自主进行经营的一种方式，且对争议房屋也仍然是作为库房使用，故上诉人以此解除《补充约定》及库房《租赁合同》的上诉理由亦不成立。尽管被上诉人所购房屋的土地使用年限为40年，但根据有关规定，土地使用期限届满后，土地使用人还可通过履行补交土地出让金等手续继续使用土地。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年，一审判决认定超过二十年期限的部分无效且租赁期限尚未届满正确。对于库房的起租时间、原约定的租赁房屋是否被拆除及位置是否发生了变化，因与本案的处理无关，本院不作认定。关于违约问题。被上诉人目前仍是自主经营，另因大都会商场早在五年前未再实行统一的管理，商场处于业主各自为政、自主经营的局面，故被上诉人所购房屋内未再经营鞋业并不构成违约，对上诉人要求被上诉人承担违约责任的上诉请求亦不予支持。至于被上诉人应交纳的租金，上诉人可另行主张。
综上，一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，050元，由上诉人南充洪洲房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
代理审判员 任 雅 莉
代理审判员 李 碧 英
二〇一五年九月三十日
书 记 员 王婵轶（代）