广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秀民初字第471号
原告（反诉被告）邹松。
委托代理人林小芸，广西鹏韵律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒲立。
委托代理人潘昌漓，桂林市桂滨法律事务所法律工作者。
第三人邹春。
委托代理人林小芸，广西鹏韵律师事务所律师。
原告（反诉被告）邹松与被告（反诉原告）蒲立、第三人邹春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年6月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2013年6月18日裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2013年7月8日公开开庭进行了审理。原告邹松的委托代理人林小芸、被告蒲立及其委托代理人潘昌漓、第三人邹春的委托代理人林小芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邹松诉称，2012年8月5日，被告蒲立与原告邹松签订《门面转让协议》，同意将其租用的位于桂林市秀峰区解放西路某号店面转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在房屋出租方处享有的全部权利，门面的经营使用权全部归原告；被告协助原告办理好店面转租手续和更改原告为承租人，并保证原告享有三年的店面使用期，原告一次性向被告支付店面转让费160000元。合同签订前后，原告分三次共支付被告转让费140000元，但直至原告起诉之日，被告并未履行将店面转让给原告使用的约定。经原告了解得知，被告与房东某中学的《房屋租赁合同》中约定，不允许将店面转租给他人，因此原告与被告签订的协议根本无法履行，被告无法履行将门面转给原告使用三年的约定。原告认为，被告未经出租人同意擅自转租违反了合同法的规定，其与原告签订的《店面转让协议》应属于无效合同，被告应将140000元转让费退还原告，原告多次找被告协商，但被告拒绝返还。原告为维护合法权益诉至法院，请求判令：1、被告返还原告门面转让费140000元及并支付利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张提交如下证据：1、店面转让协议一份，证明原告与被告之间存在协商店面转让的事实，并有续租三年的内容；2、收据一份，证明原告已向被告支付店面转让费定金3万元，被告承诺帮原告续签三年合同的事实；3、收条及收据各一份，证明原告已向被告支付店面转让费112000元的事实；4、被告与某中学签订的房屋租赁合同，证明合同约定被告不能将房屋转租第三方；5、房租发票六张及水电发票两张，证明原告交纳房租的情况。
被告（反诉原告）蒲立答辩及反诉称，一、原告邹松所诉与事实不符，双方的合同已经实际履行，且已经终止，现在原告却说合同无效，原告所诉缺乏事实依据和法律依据。此外原告邹松是以个人名义签订转让协议，但实际是千禧之恋在使用门面，原告主体不适格。二、2012年8月15日原、被告双方签订转让协议，约定由原告向被告支付转让费160000元。但协议履行后，原告仅支付140000元，尚有20000元至今未付。另，原告使用门面后，向房东某中学交纳七个月的租金，最后一个月的租金原告拒绝交纳，被告无奈之下向房东交纳了2013年3月的租金9010元。被告认为双方签订的协议有效，且已实际履行，原告应按约定支付转让费并按使用的情况支付租金。为此，被告提起反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）铺面转让费20000元；2、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）2013年3月房屋租金9010元；3、本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。
被告对其辩解及反诉主张提交如下证据：1、被告与房东某中学签订的租房协议，证明房东并没有在协议中反对转让，原、被告签订的协议有效；2、被告与原告签订的房屋转让协议，证明该协议转让的内容包含营业执照等等，并没有承诺保证原告租赁三年；3、收款条，证明原告并没有承诺保证原告租赁三年；4、某中学收款当事人及办公室副主任做的笔录，证明某中学事实上已同意转让，某中学改为一年一租，是一种不可抗力；原告有支付被告最后一个月房租的义务；5、2013年3月交房租凭证，证明原告使用门面的事实，其有缴纳房租的义务；6、照片三张，证明原告使用了被转让门面；7、照片两张，证明原告也是房东的租赁户，被告并没有、也不可能欺诈原告，房东原则上并不反对转让；8、录像光盘一张，证明原告使用门面直至合同到期，转让已经完成，原告3月31日才搬走；9、门面转让收条，证明被告的门面也是转让来的，房东并不必然反对；10、被告与案外人签订的承包合作协议；11、与案外人签订的解除承包合作协议；12、承包费收据两张；13、免税文件及手续；以上证据证明160000元转让费的构成中，含有被告预期收益；14、租赁合同申请书收条，证明被告如约履行合同；15、招投标说明书、门面投标承诺书，证明被告如约履行了合同；16、邹松电脑咨询单；17、邹春营业执照；以上证据证明本案主体资格紊乱，有两个主体邹松和千禧之恋，邹松在使用门面的2012年8月到2013年3月期间并没有营业执照；18、原、被告之间的短信记录一份，证明原告2012年9月即已知道与房东的合同只能一年一签。
原告（反诉被告）邹松就反诉答辩称，一、原、被告双方签订的转让合同违反行法律的规定，并违反了被告与房东之间不能转租的约定，应认定为无效合同。二、双方的转让并未完成，交纳租金的义务人应为被告蒲立。
原告就被告反诉未提交新的证据。
第三人陈述称，第三人与原告系合伙关系，同意原告的诉讼请求。
第三人未提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议。原告、第三人对被告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、16、17的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
原告、第三人对被告提交的证据4的真实性未予认可，本院认为证据4属于证人证言，证人未到庭接受质询，不能作为定案的依据。原告、第三人对被告提交的证据9的真实性不予认可，本院认为证据9的转让收据系2002年2月21日出具，收条中并未明确收取的转让费系哪个门面，该证据与本案缺乏关联性，不能作为定案的依据。原告、第三人对被告提交的证据10、11、12、13、14、15的真实性未予认可，本院认为上述证据被告提交的均是原件，原告、第三人未提交足以反驳的证据，本院对上述证据的真实性予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：第三人邹春与原告邹松系姐弟，原告与第三人合伙于2000年7月18日在桂林市解放西路某号开办了桂林市秀峰千禧之恋婚纱艺术摄影店（以下简称“千禧之恋摄影店”），登记的个体工商户业主为邹春。2013年5月20日该摄影店经营者变更登记为邹松。
2010年3月30日，桂林市某中学作为甲方与被告蒲立作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落于桂林市解放西路某号南区宿舍一楼三号面积为106平方米的临街门面租赁给乙方，作为经营婚纱摄影及婚庆礼仪使用；租赁期限从2010年4月1日起至2013年3月31日止；2010年4月1日至2013年3月31日每月租金9010元，年租金108120元，乙方于每月十日前交纳当月租金；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付18020元押金，合同期满押金退回；合同期内甲方提供水、电供应，水电费每月按表由甲方计收；租赁期间乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方或改变用途，租赁期满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租需提前三个月与甲方协商，等等。被告在该承租门面开办了金百合婚纱影楼。2012年7月原告与被告口头商议，由被告将其承租的门面转让给原告及第三人所经营的千禧之恋摄影店。2012年7月22日，原告向被告交付定金30000元，被告出具收据一张，载明“兹为桂林市解放西路金百合婚纱影楼（某中学往西20米），现收千禧之恋影楼交来门面转让费定金叁万元整（30000.00），金百合影楼承诺协助续签门面合同叁年，千禧之恋如无故退租，定金不退；如未能续签门面租用合同，金百合退还定金叁万元整；金百合影楼不得随意解除转租承诺，否则支付千禧之恋影楼违约金陆万元整。（续租手续办齐将一次性付清余款壹拾叁万元整（130000.00原押金壹万元在内）”。2012年8月4日，原告向被告支付102000元（100000元为转让费，2000元为空调费），被告出具收条，载明“今收到千禧之恋邹松同志人民币壹拾万贰仟元整。（解放西路某号门面转让预付金。）本店金百合摄影的合同及门面押金单在邹松同志续约更名好才交与邹松本人的手里，然后邹松才交付余款人民币叁万元整给予蒲立，从而完成转让的交接手续”。2012年8月5日，被告蒲立作为甲方与原告邹松作为乙方签订一份《店面转让协议》，约定：甲方将自己位于解放西路某号的店铺（原为：金百合婚纱影楼）转让给乙方使用，建筑面积为106平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务，门面经营使用权归乙方；甲方协助乙方在办理好续租手续和更改续租人后，乙方一次性向甲方支付转让费共计160000元，甲方原续租合同和押金单一并交给乙方；甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方从2012年8月9日正式接手该店铺，在此之前的一切债权债务，房租水电，消防和安全均有甲方负责；甲方原经营中的婚纱照未完成的后续服务可以在乙方的场所免费操作，但化妆和摄影由甲方自行负责；如前承租人即甲方转让店面时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或是有其它会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），三年内乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。合同签订后，被告按约定将店铺交付给原告，原告使用该店面经营千禧之恋摄影店至2013年3月31日被告原租赁合同期满。2012年12月13日，原告再次向被告支付转让费10000元。原告向房主桂林市某中学交纳了2012年8月至2013年2月的房屋租金及水电费。2013年3月的房租9010元系被告向房主桂林市某中学交纳。
同时查明，2012年3月30日，被告与桂林市某庆典策划有限公司签订《承包经营合同》，约定将其承租的店面的木制阁楼及门面的橱窗承包给桂林市某庆典策划有限公司经营婚庆礼仪等相关业务，桂林市某庆典策划有限公司每月给付承包费2398元。后因被告欲将门面转让给原告，被告与桂林市某庆典策划有限公司于2012年7月15日签订《解除合同协议》，约定解除双方的承包经营合同，被告补偿桂林市某庆典策划有限公司12000元。
2013年3月6日，房主桂林市某中学发布《招投标说明书》，就被告承租的门面等场地公开进行招投标，并明确门面的经营期限为一年。被告领取了招投标说明书，并向房主出具了门面投标承诺书。此后原、被告均未能续租该门面，原告认为被告未能保证其签订三年期的合同，遂要求被告退还其门面转让费。双方多次协商未果，原告遂诉至本院。
本院认为，本案争议的焦点一是双方的转让合同是否有效，转让费是应由被告返还原告，还是由原告继续支付未付的余款；二是2013年3月的房屋租金应由谁支付。
一、关于双方的转让合同是否有效，转让费是应由被告返还原告，还是由原告继续支付未付的余款的问题。
原、被告双方签订的门面转让协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。原告认为被告将门面转让给其未经过房主的同意，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。合同法对承租人转租需要出租人同意的要求，是为出租人设定了一个法定的合同解除条件，并非规定未经出租人同意的转租合同无效，在无其他无效原因存在的情况下，转租合同对于承租人与次承租人来说应当认定有效。另，原告在被告转让店面以后，更改了招牌进行营业达八个月之久，房主即出租人并未提出异议，故原告以被告将门面转让给其未经过房主的同意为由主张合同无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
收取门面转让费现已成为门面转租活动中的交易习惯和商业惯例。门面转让费数额的确定，一般考虑以下几个因素：1、有形资产的费用，即原承租人在门面内进行装修、添附的固定物所包含的价值。这些固定物、添附物已经固着于门面，原承租人无法将其投资收回，只能从转让的后手中获得一些补偿。2、无形资产的费用，即该门面的地理位置、客流量及经过原承租人的经营，积累的人脉基础等，这些都是一种无形的商业价值。3、租赁期限。原承租人提前退回承租门面，受让人才能取得在商铺中从事商业活动的权利。原承租人在原租赁期限内应获得一部分的经营预期利益。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”原、被告双方原商定，被告应协助原告续签三年期的租赁合同，但原告在合同期满后未能与房主续签三年期的合同，被告已构成违约，因原告未能继续使用租赁房屋，由此遭受的损失，被告应予赔偿。据此，综合考虑上述因素及原告使用门面的期限和被告提前解除承包合同有一定损失等情况，由被告返还100000元转让费为宜。原告与第三人系千禧之恋摄影店的合伙人，故该款应退还原告及第三人。另原告要求被告支付利息的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付剩余的转让费20000元的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于2013年3月的房屋租金应由谁支付的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。原告及第三人作为次承租人租赁使用了该门面，其应当按照约定支付门面的租金，现原告对使用门面至2013年3月底的事实无异议，2013年3月的租金应当由其交纳，被告已为其向房主交纳了租金9010元，现被告要求原告给付该项费用的请求符合法律的规定，本院予以支持。因原告及第三人合伙经营千禧之恋摄影店，故上述费用由原告及第三人共同给付。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蒲立返还原告（反诉被告）邹松及第三人邹春转让费人民币100000元；
二、原告（反诉被告）邹松及第三人邹春向被告（反诉原告）蒲立支付2013年3月的租金9010元；
三、驳回原告（反诉被告）邹春的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）蒲立的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费3100元，因与反诉合并审理减半收取1550元（原告已预交），反诉案件受理费263元（被告已预交），由原告邹松、第三人邹春负担680元，由被告蒲立负担1133元。
义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费1550元，反诉案件受理费263元，［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 阳 瑜
人民陪审员 王喜生
人民陪审员 王暄懿
二〇一三年七月二十六日
书 记 员 程诗淇