广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一重字第8号
原告覃XX，男，壮族，无固定职业，住南宁市××区嘉宾××单××房。
委托代理人梁远，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人黄初华，广西欣和律师事务所律师。
被告农XX，男，壮族，商人，住南宁市××星路××组××单××房。
委托代理人陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。
第三人中国XX银行股份有限公司南宁市邕宁支行，住所地：南宁市××道××号。
负责人陈XX，行长。
委托代理人黄XX，男，1967年1月3日生，该行职员。
原告覃XX诉被告农XX、第三人中国XX银行股份有限公司南宁市邕宁支行（以下简称XX邕宁支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月16日受理后，依法另行组成合议庭，于2013年7月18日公开开庭进行了审理。原告覃XX的委托代理人梁远，被告农XX委托代理人陈蜀丽，第三人XX邕宁支行委托代理人黄XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年11月20日，原告与被告签订了《别墅转让协议》，约定：原告将位于南宁市仙葫开发区蓉茉大道XX号广西路桥职工住宅小区的房屋出售给被告，房屋成交价为166万元。协议签订后，被告没有按照合同第八条、第三条第2项约定履行付款义务。按第八条约定，从2008年11月20日至2009年2月20日，被告应付转让款100万元给原告。但至2009年2月20日，被告只付给原告60万元。协议第三条第2项约定：被告在支付60万元房产定金后，应在2009年1月20日之前付给原告第二期款人民币35万元整；2009年2月28日之前支付第三期款人民币25万元整，合计120万元。但至2009年1月20日被告只付了60万元，2009年2月27日只付10万元，2009年3月5日只付30万元。从2009年2月28日至今尚欠20万元未付。经原告多次催促，被告仍拒绝履行。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判决：解除原被告于2008年11月20日签订的《别墅转让协议》，原告退还被告100万元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告要求解除原被告于2008年11月20日签订的别墅转让协议无事实和法律依据，请求法院予以驳回。对原告欠第三人的贷款，我方同意替其清偿。
第三人称：对原告的诉请我们没有意见，只要原告偿还我行的贷款，我们就愿意解押。
经审理查明：2008年11月20日，原告覃XX（甲方）与被告农XX（乙方）签订一份《别墅转让协议》，约定：甲方自愿将坐落在南宁市仙葫开发区蓉茉大道XX号广西路桥职工住宅小区国有土地使用证编号为XX号（邕国用（2001）字第01061604XX号《国有土地使用权证》），使用权面积为365.53平方米，《房屋所有权证》在办理中的自有房屋出售给乙方。该房屋成交价格为166万元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币60万元。协议第三条第2款约定：“乙方在支付甲方人民币60万元整房产定金后，乙方同意在2009年1月20日之前付第二期款人民币35万元整；2009年2月28日之前支付第三期款人民币25万元整。余款人民币46万元整通过银行按揭付给甲方。”第五条约定：“双方同意2008年11月20日在签订协议并在乙方交付首期定金人民币60万元后，协议正式生效，并由甲方将上述房地产正式交给乙方。房屋移交乙方时，其建筑范围内的土地使用权和附属设施一并转移给乙方。从交付之日起，由乙方自行办理过户手续，对办理过户中的契税、交易税、办证费由乙方自己负责。在办理过程中甲方必须予以配合。”第八条约定：“在乙方把房款60%以上交付给甲方后，此合同不因政策影响或因甲方的任何原因甲方不能在三个月内把土地证过户给乙方而无效，直至甲方把《国有土地使用证》、《房屋所有权证》过户给乙方为止。但乙方不能在三个月内支付转让价款166万元的60%即人民币100万元整给甲方，则甲方有权解除本合同，并退还乙方所有预付转让款，双方互不追究对方的违约责任。无论何种情况，剩余房款乙方都将在《国有土地使用权》、《房屋所有权证》取得后的三个月内全部付清。”合同签订后，被告农小军于2008年11月21日向原告覃国平支付了购房定金60万元，于2009年3月3日支付转让款10万元，于2009年3月6日支付转让款30万元。原告认为被告未能按照合同约定支付购房款，已构成违约，故原告于2010年4月22日向法院提起诉讼，请求法院判决解除原告与被告于2008年11月20日签订的《别墅转让协议》，并由原告退还被告100万元。
另查明：本案讼争房屋的土地使用权于2004年7月20日抵押给中国农业银行邕宁县支行，并办理了抵押登记，抵押期限从2004年7月20日至2025年7月20日，贷款金额20万元，尚未解押。
被告曾于2010年5月13日以同样的事实另行提起诉讼［案号为（2010）青民一初字第1359号］，请求法院判决：1、确认双方于2008年11月20日签订的《别墅转让协议》合法有效；2、坐落于南宁市仙葫开发区蓉茉大道57号广西路桥职工住宅小区的《国有土地使用权证》号为［邕国用（2001）字第0106160412号的国有土地使用权及该土地上的房屋所有权归农XX享有；3、覃XX将上述《国有土地使用权证》及与上述房屋有关的一切报建资料包括规划许可证、开工许可证等移交农XX，并协助办理上述《国有土地使用权证》变更到农XX名下的有关手续及上述房屋的《房屋所有权证书》。由于（2010）青民一初字第1359号案件的裁判结果需以本案的审理结果为依据，故本院依法裁定中止审理（2010）青民一初字第1359号案件。
本院认为：原、被告于2008年11月20日签订的《别墅转让协议》是当事人真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，合法有效。根据协议第八条约定：“在乙方把房款60%以上交付给甲方后，此合同不因政策影响或因甲方的任何原因甲方不能在三个月内把土地证过户给乙方而无效，直至甲方把《国有土地使用证》、《房屋所有权证》过户给乙方为止。但乙方不能在三个月内支付转让价款166万元的60%即人民币100万元整给甲方，则甲方有权解除本合同，并退还乙方所有预付转让款，双方互不追究对方的违约责任。无论何种情况，剩余房款乙方都将在《国有土地使用权》、《房屋所有权证》取得后的三个月内全部付清。”被告农XX于2008年11月21日向原告覃XX支付了购房定金60万元，于2009年3月3日支付转让款10万元，于2009年3月6日支付转让款30万元。合计支付购房款100万元，虽然付款时间稍有迟延，但并未构成根本性违约，况且导致被告迟延付款的原因是原告在涉诉房屋上设定了抵押，抵押给了第三人XX邕宁支行且尚未解除抵押。因此，原告以被告迟延付款为由要求解除《别墅转让协议》理由不充分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国担保法>；；若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”现被告对原告欠第三人的贷款，表示同意替其清偿，并已在（2010）青民一初字第1359号案中起诉要求继续履行转让协议，故本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告覃国平的全部诉讼请求。
本案受理费19740元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 赖观凤
二〇一三年九月十七日
书 记 员 彭绍征
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。