杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第113号
原告：余国花。
委托代理人：李韵。
被告：杭州清盛置业有限公司。
法定代表人：曹卫国。
委托代理人：陆秀娟。
委托代理人：沈靖杰。
原告余国花（以下简称原告）与被告杭州清盛置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员孙莎独任审判，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李韵、被告委托代理人陆秀娟、沈靖杰到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告起诉称：2012年4月，原告因生活需要欲购买余杭区临平方向的房屋，恰好被告预售的万盛商贸城楼盘比较符合原告的要求，双方在谈妥购房款、交房期限和过户期限后，原告本打算当场签订合同，但被告一方面称系统故障无法提供合同，另一方面要求原告付清购房款后才提供书面合同。原告无奈只能于2012年4月28日先支付了购房款，随后双方才于2012年5月5日正式签订了《浙江省商品房买卖合同》。该合同主要约定内容如下：（1）原告所购房屋为精装修房；（2）被告应于2013年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，且被告应于2014年3月31日前将土地、房屋权属证明交付给原告并办理商品房转移登记；（3）若逾期90日被告无法交付权属证书或登记证明的，原告有权提出退房并要求被告支付每日万分之一的违约金。
原告本以为之后安心等通知领房即可，但直到2013年12月31日，原告却迟迟未收到被告方的任何通知及联络。为此，原告多次联络被告，被告均表示要原告继续等待。
2014年4月25日，原告突然收到被告的房屋交付通知书，要求原告于2014年4月15日携带相应证件前往办理房屋交付手续。由于原告诚心购房，本想若被告这次能确实交付也就不予深究了。然而在当日原告前往办理手续时，原告发现房屋装修根本未达到约定要求，便拒绝签署《房屋交接书》，被告便表示在装修完成后通知原告并届时一并向原告交付《土地使用权证》及《房屋所有权证》。
之后几个月，原告一直敦促被告履约，但被告却至今都未再通知原告领取《土地使用权证》与《房屋所有权证》。期间，原告曾多次前往所购楼房进行查看情况，却发现装修仍旧毫无进展，原告要求被告赔偿损失，被告称需要商讨。无奈之下原告于2014年12月向被告提出退房，遭被告拒绝，且双方就赔偿问题无法达成一致，便开始僵持。
综上所述，被告的违约行为已满足约定的解除合同之条件，根据《合同法》、《消费者权益保护法》规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，但由于双方约定的违约金过低而原告的损失数额也难以确定，故原告要求根据《合同法》114条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，将违约金数额调整为“按原告已付房款总额，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失”。为此，原告向法院提起诉讼，要求：1、解除原、被告签订的编号为“2012预1021946”的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令被告立即偿还原告购房款349084元，并赔偿因迟延履行给原告造成的实际损失26512元（按年利率9%自2014年3月31日起计算至2015年2月2日止，2015年2月3日以后的利息按照银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1．浙江省商品房买卖合同一份，用以证明原、被告于2012年5月5日签订协议并约定被告须最迟于2014年6月31日前向原告交付土地使用权证及房屋所有权证的事实；
2．应缴款项清单和销售不动产统一发票各一份，用以证明原告已于2012年4月28日提前向被告清付全部购房款的事实；
3．房屋交付通知书一份，用以证明被告通知原告交房已逾期三个月的事实。
被告答辩称：一、被告已于2014年1月10日取得杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的房屋建设工程竣工验收备案表并在此之前已符合其他合同第九条约定的交付条件。从合同约定的交付日期2013年12月31日至2014年1月10日，逾期10日。因此，原告不具备逾期交房超过90日的合同解除权利。
二、原告以房屋装修未达到约定要求为由拒绝接受交付，被告认为原告是没有理由和根据的。在双方签订的合同中约定“买受人在该房屋验收中及其发现的除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。”原告认为房屋装修存在问题而拒绝接受交付，而事实上，房屋的装修质量并未违反国家强制性标准，不影响房屋的正常使用，而且，被告也采取了保修的措施。因此，被告认为，以房屋装修存在问题为由要求退房是缺乏法律和事实依据的。
三、原告拒绝签署房屋交接书，也拒绝交纳物业维修基金、物业服务管理费用，根据合同附件八第十条的约定，“收房时买受人拒绝按规定或约定缴纳物业管理费、物业维修基金等费用的，出卖人有权拒绝交付房屋而不构成违约。”被告在此情况下可以拒绝交付房屋。
四、被告已分别在2014年4月16日和2014年5月30日取得该商品房编号为201413199的土地《分割登记许可证》和编号为余房权证钱字第××号的《房屋所有权证》。同时根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”被告可在房屋交付使用之日起60日内将上述两证交付给原告，因为原告拒绝接收交付房屋，被告才未交付上述两证，而且合同附件八中有约定“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。”所以被告不存在约定的或法定的可解除合同的条件。
五、原告要求将违约金调整为按逾期贷款利息的标准计算，被告认为是毫无理由的。第一，解释第十八条适用的是办理房屋所有权登记，而合同约定的期限是商品房初始登记的期限，不能混为一谈；第二，若能适用此条解释，期限应为自房屋交付使用之日起90日，因为合同的标的为期房；第三，合同中有明确约定的违约金，况且被告无需支付逾期办证的违约金。
综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏事实依据和法律根据。被告请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1.房屋建筑工程竣工验收备案表一份（复印件），用以证明标的物已于2014年1月10日竣工验收备案的事实；
2．分割登记许可证一份，用以证明土地使用权初始登记于2014年4月16日完成的事实；
3．房屋所有权证一份，用以证明房屋使用权初始登记于2014年5月30日完成的事实。
对于原告出示的证据，被告经当庭质证，对证据1的真实性无异议，但对待证事实有异议，对证据2的三性均无异议，对证据3的真实性无异议，但对待征事实有异议。经本院审查，证据1、2、3符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。
对于被告出示的证据，原告经当庭质证，对证据1的三性均无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明涉案房屋符合交付条件，被告未按合同约定提供除房屋建筑工程竣工验收备案表以外的其他证明文件，原告有权拒绝接受交付；对证据2、3的三性均无异议，但对证明目的有异议，认为只能证明被告取得证的时间，不能证明被告通知了原告，且被告取得证据3的时间是2014年5月30号，说明被告不可能于房屋交付通知书上写的2014年5月15日当天交付房屋所有权证。经审查，证据1虽系无法与原件核对的复印件，但因原告对该证据的三性予以认可，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据，证据2、3符合证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。
根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2012年5月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城2幢903室的商品房一套，建筑面积38.72平方米，其中套内建筑面积25.92平方米，应分摊的共有建筑面积12.8平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9015.6元，房屋总价款为349084元；该合同第九条交付期限及条件中规定：“出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。……”该合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中规定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金；……”该合同第十二条交接中规定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同第十六条关于产权登记的约定中规定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”该合同附件八：补充协议内容第五条关于房屋交接的约定第1点中规定：“本商品房交付前，用水经自来水主管单位验收合格，用电经电力主管单位验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3向约定用水、用电、道路具备商品房正常使用的基本条件。”该合同附件八补充协议内容中第九条关于房屋预告登记及权属登记的约定第7点中规定：“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”。双方还就其他事项进行了约定。
2012年4月28日，原告向被告支付购房款349084元。2014年4月25日，被告向原告发出房屋交付通知书，通知原告于2014年5月15日前往杭州市余杭区钱江经济开发区顺风路与康信路交叉口万盛商贸城售楼中心办理房屋交付手续。2014年5月15日，原告拒绝接受房屋交付。后原告向被告提出退房，但因双方就退房问题未达成一致意见，故原告诉至本院，请求上判。
庭审中，被告表示其在交房当日仅出示了房屋建筑工程竣工验收备案表，并未出示合同规定的其他证明文件，且其至今未向原告交付土地使用权证书和房屋所有权证，也未通知原告前去领取上述权证。
另查明，被告于2014年1月10日取得杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的房屋建设工程竣工验收备案表，并分别于同年4月16日和5月30日取得案涉房屋的国有土地使用权分割登记许可证和房屋所有权证。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应按照上述约定履行义务。
首先，关于合同解除。（一）逾期交房。虽然被告通知原告交房的实际日期为2014年5月15日，距合同约定的2013年12月31日已超过90日，已满足解除合同的条件，但原告并未向被告提出解除合同，而是按照被告的通知于2014年5月15日前往售楼中心办理交房手续，应当视为原告同意被告继续履行合同。被告主张至今未交付房屋是因为原告在交房当日拒绝接受房屋交付，但根据合同约定，交房时被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，现被告在交房当日仅出示了房屋建筑工程竣工验收备案表，无法证明案涉房屋已达到交付使用条件，不符合合同第九条约定，且即使案涉房屋在此后达到合同第九条约定交付使用条件，被告亦未再通知原告办理交付手续，不符合合同第十二条的约定，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳，由此产生的延期交房责任应由被告承担。（二）逾期交付权属证书。被告于2014年4月16日、5月30日完成土地使用权初始登记与商品房所有权初始登记，并取得相应权属证书，已超过合同约定的2014年3月31日期间。被告主张是因原告拒绝接受房屋交付而未履行交付相应权属证书的义务，且根据合同约定，被告逾期交房的，其承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。即使按照被告交房的逾期期限，即2013年12月31日延期至2014年5月15日，将被告应当交付权属证书的日期从合同约定的2014年3月31日相应顺延至2014年8月15日，被告至今未交付权属证书也未履行相应的通知义务，距今也已超过90日，满足合同约定的解除条件，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，被告逾期交房及逾期交付权属证书的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》并返还购房款，该诉讼请求理由充分，本院予以支持。
其次，关于违约金。原告以被告逾期交付权属证书为由要求其支付违约金，且认为合同约定的违约金标准过低且显失公平，不足以弥补其资金的正常利息损失，因此要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故原告要求增加违约金的主张，理由成立，本院予以采纳，但应自2014年8月16日起开始计算，具体标准本院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告余国花与被告杭州清盛置业有限公司于2012年5月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1021946）自本判决生效之日起解除；
二、被告杭州清盛置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告余国花购房款349084元；
三、被告杭州清盛置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告余国花违约金14428.81元（按本金349084元，按年利率6%，自2014年8月16日起计算至2015年4月21日止，2015年4月22日起至本判决确定的履行之日止的违约金按上述标准另行计付）；
四、驳回原告余国花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6753元，减半收取3376.5元，由原告余国花负担108.5元，被告杭州清盛置业有限公司负担3268元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6753元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
代理审判员 孙 莎
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 祝继萍