广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛三法乐民初字第338号
原告（反诉被告）：佛山市天朗陶瓷有限公司，住所地：佛山市三水区乐平镇三江公路23号百合嘉园百花阁1层102号。
法定代表人：罗新宏，该公司经理。
委托代理人：陈世广，广东金石行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市欧亚陶瓷有限公司，住所地：佛山市三水区乐平镇贤寮村“客家寮”。
法定代表人：何家伟，该公司总经理。
委托代理人：代里程，广东百浩律师事务所律师。
原告佛山市天朗陶瓷有限公司（以下简称：天朗公司）诉被告佛山市欧亚陶瓷有限公司（以下简称：欧亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理。在审理过程中，被告欧亚公司提起反诉，本院依法合并审理。开庭时，原告的委托代理人陈世广、被告的委托代理人代里程参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天朗公司诉称：2006年7月17日，原、被告签订《厂房设备租赁合同》，约定原告向被告租赁位于佛山市一环东路官窑段的被告公司厂房、设备，租赁期限自2006年至2012年。其中合同对保证金作出约定：合同签订当日，原告交付100万元作为保证金，若原告在合同期内信守条约，依时纳租的，在合同期到第四年的20天内，被告先将其中的50万元退回原告，余款50万元则需合同期满后退回。2012年9月8日，原、被告签订《租赁期满退场协议》一份，就退场手续达成一致：在原告将所有变压器产权及用电名称转回给被告，且营业执照及其各种证照迁出租赁地址完成后，被告退回原告保证金20万元。2012年10月12日，变压器产权及用电名称已经过户给被告，营业执照亦于2013年6月7日迁出租赁物地址。原告多次要求被告退回余下的保证金，但被告以各种理由拒绝，为维护原告合法权益，故起诉请求法院判令被告立即退回原告保证金20万元及利息3733.33元，并负担本案诉讼费。
被告欧亚公司答辩及反诉称：原、被告签订的《厂房设备租赁合同》到期后，双方不再续约，于2012年9月8日签订《租赁期满退场协议》，确定了原告一系列的退场义务。由于原告天朗公司没有严格按照退场协议的约定退场，并漏缴经营期间的土地使用税和房产税，致使被告损失一个月租金及代缴税费及滞纳金205946.3元。根据合同约定，原告的行为已经构成违约，除应当赔偿被告相应的损失外，还应当返还已经收取的履约奖励款100万元，并承担相应的违约责任。因此，欧亚公司反诉请求本院判令：1、反诉被告天朗公司赔偿反诉原告欧亚公司税费和租金损失365946.3元；2、天朗公司向欧亚公司支付违约金30万元；3、天朗公司返还欧亚公司合同奖励款100万元；4、天朗公司承担2006年8月1日至2012年12月31日期间的土地使用税、房产税及滞纳金；5、本案的诉讼费用由天朗公司负担。
经审理查明：2006年7月17日，天朗公司与欧亚公司签订《厂房设备租赁合同》，天朗公司是承租人，欧亚公司是出租人。合同约定：欧亚公司将坐落于佛山市一环路官窑段的自有厂房、设备出租给天朗公司，租赁期限自2006年8月1日至2012年7月31日；前三年租金每年200万元（不含税价），后三年租金每年100万元（不含税价）；每月5日前交付当月租金；天朗公司交付100万元合同保证金，在合同期内信守条约依时纳租的，在合同期到第四年的20天内，欧亚公司将其中的50万元无息退回，余款50万元于合同期满后退还天朗公司。关于双方的权利义务，合同进一步约定：有关土地使用范围，（涉案土地系欧亚公司向贤寮村承租），欧亚公司不负责超出与贤寮村租赁合同之外的任何承诺，欧亚公司与贤寮村的租金由欧亚公司负责；欧亚公司将现有厂房、设备出租，合同签订后，欧亚公司不再负责任何投入；天朗公司进场后，必须守法经营，依法纳税，一切有关经营上的费用如税务、工商、技监、环保、质检、劳动、供电、社保等部门需缴的一切规费均由天朗公司自行负责，欧亚公司将不再向以上部门缴付关于该厂的一切经营规费，（如有属于八月一日前遗留的例外）；双方在本合同生效之日起，之前发生的债权债务由欧亚公司承担，之后由天朗公司产生的债权债务由天朗公司承担。关于违约责任，合同还约定：在合同期内，某一方违反本合同条款导致合同无法顺利执行时，违约方须向另一方支付违约金200万元；若天朗公司拖延缴交租金的时间超过20天，欧亚公司有权终止合同，没收合同保证定金。最后，合同尾部另附加手写条款：如天朗公司在合同期内信守条约，按时交纳租金，租满六年后，欧亚公司除按约退回合同保证定金外，另返还100万元给乙方。
租赁合同签订后，双方整体履行良好，较好地协商处理了租赁期内的相关事宜。虽然天朗公司有多期租金未能在当月5日之前交纳，但欧亚公司仍照常收取租金，并未因此提出异议，并且在合同期满后明确表示天朗公司“信守条约”。
《厂房设备租赁合同》到期后，欧亚公司与天朗公司于2012年9月8日签订《租赁期满退场协议》一份，就退场交接达成协议：一、租赁合同期满，确认不再续签租约。二、根据原合同约定，（欧亚公司）期满后20天内无息退回保证金给天朗公司，但由于天朗公司产品及货物较多，未能及时搬迁，欧亚公司表示理解，并同意延期45天时间给天朗公司作搬迁期，因此保证金按本协议执行。天朗公司信守条约，租期满六年，欧亚公司返还100万元的奖励款给天朗公司。合同保证金于合同期的中段，租满三年时已退回了50万元给天朗公司。天朗公司在合同期内生产过程中直接排放抛光浆到未填的鱼塘，导致因需清运而产生费用，双方在合同将近期满时约定，由欧亚公司组织清运，费用由天朗公司承担30万元，该资金在余下未退的50万元保证金中扣减。即，欧亚公司应退回保证金20万元及承诺返还的100万元给天朗公司。三、退款分三期执行：1、本协议签订后先退回50万元给天朗公司；2、2012年9月15日前天朗公司必须搬走属于自己的所有产品和货物，否则视为放弃，欧亚公司有权作任何处理，完成后欧亚公司再退50万元给天朗公司；3、天朗公司在2012年9月30日前必须将所有的变压器产权及用电名称转回给欧亚公司；营业执照及其他各种证照必须在2012年12月31日前迁出租赁物地址，以免阻碍下一租赁户办理各种证照，……，完成后欧亚公司退回余下20万元保证金给天朗公司。四、本协议签订时，欧亚公司当且相信天朗公司在2006年8月1日起至天朗公司将各种证照完全迁出租赁物地址前都是依法经营，不存在漏报、漏交、瞒报、瞒交任何税费或其他规费。反之，如有涉及和存在上述情况，则天朗公司必须承担一切经济损失和责任。上述退场协议签订后，欧亚公司依约向天朗公司履行了前两期退款，即奖励款100万元。2012年10月12日，天朗公司将租赁厂房内变压器用户名称过户给欧亚公司；2013年6月7日，天朗公司的登记住所也由欧亚公司内迁出。
另查明，在原、被告解除租赁合同关系的同时，欧亚公司亦与他人磋商该厂房设备的租赁事宜。2012年9月25日，欧亚公司与冯剑峰、刘志强、邓绍华签订《土地、厂房、设备租赁合同》，将涉案的租赁物出租给三人用于开办佛山市三水施迪明建材有限公司（以下简称：施迪明公司）。新的租赁合同约定：租赁期限自2012年10月1日至2018年9月30日止；租金每月156200元；合同保证金180万元；合同签订后三日内，乙方（承租方）将合同保证金及第一个月的租金全额支付给甲方（欧亚公司）；甲方收到乙方合同保证金及第一个月租金的当天，按租赁物的现状将租赁物交付乙方使用；等等。在该《土地、厂房、设备租赁合同》正式签署之前，施迪明公司的筹建人员已经进场，自2012年9月22日起产生的水、电费已经开始由施迪明公司分担。2012年10月12日，施迪明公司与天朗公司就电费金额及负担问题签订协议；2012年10月13日，施迪明公司对于从天朗公司接收的部分物品进行确认移交；2012年10月16日，施迪明公司与天朗公司就水费金额及其负担，连同五金配件的移交等问题一并签订协议，并于2012年11月6日付清相应款项。施迪明公司于2012年12月21日首次缴纳租金，即2012年11月、12月两个月的租金共计32万元。
还查明，2012年11月，佛山市三水区地方税务局乐平税务分局向欧亚公司发出编号为“三地税乐质（2012）62号”的《税务质疑书》，询问涉案土地、房产的土地使用税和房产税的缴交情况。欧亚公司于2012年11月26日补缴了自2009年1月1日至2012年12月31日的土地使用税和房产税及其滞纳金共计205946.37元。欧亚公司补缴的上述款项中，2009年至2011年度的土地使用税和房产税应缴纳滞纳金，2012年度没有滞纳金。2012年度12个月的土地使用税为33990元，房产税为7224元。
本院认为，本案本诉与反诉密切相关，都是基于对原、被告签订的《厂房设备租赁合同》及《租赁期满退场协议》的理解和履行，且双方当事人对合同履行的相关事实基本没有争议，本案现争议的关键问题是天朗公司所负的合同义务以及其在租赁期满后的退场有无构成违约。对此，本院分析如下：
一、天朗公司的主要合同义务。
在天朗公司与欧亚公司租赁合同关系的整个履行过程中，关于双方权利义务的约定主要列于《厂房设备租赁合同》和《租赁期满退场协议》之中。两份合同均为双方当事人的真实意思表示，应当依照合同条文的表述，参照双方的实际履行情况和通常理解来确定合同当事人的权利义务，若两份合同内容存在不一致，应当视为后来签订的合同对之前约定所进行的变更。
《租赁期满退场协议》第二条明确确认天朗公司“信守条约”，说明欧亚公司对天朗公司在整个租赁期直至退场协议签订时止已经展现出来的履行表示认可。欧亚公司在诉讼过程中提供部分单据证明天朗公司没有按时交纳租金，构成违约，该理由已经不能成立。根据退场协议，天朗公司在退场时的主要合同义务包括，第一，于2012年9月15日搬走货物，于2012年9月30日前将变压器产权及用电名称转回，于2012年12月31日完成经营证照的迁出，否则欧亚公司退回合同保证金的条件视为不成就，可以不向天朗公司退还相应的保证金；第二，确保租赁期内依法经营，不存在漏报、漏缴任何税费或其他规费，否则必须承担由此造成的一切经济损失和责任。
二、本诉诉讼请求部分。
对于上述天朗公司第一方面的合同义务，即，天朗公司应当按照退场协议的约定及时办理用电过户和证照迁移等手续，否则欧亚公司有权延迟支付保证金。在合同履行过程中，天朗公司存在违约，没有按照合同约定的期限办理相关迁移手续，直至2013年6月7日才完成营业执照的迁移。因此，欧亚公司延迟退回保证金有事实和法律依据。根据合同约定，天朗公司完成用电过户及证照迁移手续后，欧亚公司应当退回剩余的合同保证金20万元，现天朗公司已经完成迁移，请求欧亚公司退回保证金的条件已经成就，本院对该诉讼请求予以支持。对于天朗公司本诉请求的利息问题，一方面天朗公司逾期迁出存在违约；另一方面，在天朗公司尚未办理完毕证照迁移手续之前，欧亚公司已经发现并提出天朗公司经营期间存在部分税费尚未缴纳的事实，欧亚公司支付相应税款及滞纳金后一直要求天朗公司协商解决，直至本案审理过程中，双方仍对该税费的承担存在严重分歧。因此，欧亚公司未向天朗公司退还保证金属于法律允许的行使抗辩权的行为，不必承担逾期支付保证金的利息。
三、反诉诉讼请求部分。
根据原、被告之间的合同约定，天朗公司还负有第二方面的合同义务，即确保经营期间不存在漏缴、漏报税款。对此，本案涉及的被地税部门所追缴的土地使用税和房产税，本院认为相应由天朗公司承担。因为首先，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，土地使用税及房产税的纳税人可以包括土地、房产的使用人，更重要的是，上述规章并不排斥租赁关系当事人对税负进行特别约定。如果当事人对税负另有约定的，该约定并不违反法律的禁止性规定，应当予以尊重并优先适用。其次，《厂房设备租赁合同》第五条第8项约定，乙方（天朗公司）必须守法经营，依法纳税，一切有关经营上的费用如税务、工商……等部门需缴的一切规费均由乙方自行负责，甲方（欧亚公司）将不再向以上部门缴付关于该厂内的一切经营规费。该约定从正反两个方面明确了欧亚公司将厂房设备出租给天朗公司之后，一切经营事宜由天朗公司负责，欧亚公司仅按合同收取租金，不再承担向有关部门的纳税义务。天朗公司承租厂房设备后，必然利用房产和土地进行生产经营，土地使用税和房产税可以理解为经营上的税费，故天朗公司承租期间的税费应由天朗公司负担。因此，欧亚公司应税务部门的要求缴纳了上述税费后，主张天朗公司赔偿相应款项的损失，合法有理，本院予以支持。根据《厂房设备租赁合同》的约定，天朗公司的承租期至2012年7月31日，期满后的税费不应再由天朗公司负担。欧亚公司虽然同意天朗公司延期搬迁，但搬迁期并非合同履行期，且天朗公司已经不再实际经营，故在2012年7月份之后的剩余5个月的税费不应再由天朗公司负担。故，天朗公司应当赔偿给欧亚公司的税费金额为205946.3元-（33990元×5月／12月＋7224元×5月／12月）＝188773.8元。
另一方面，由于欧亚公司仅补缴了2009年度至2012年度的上述税款及滞纳金，其反诉主张自起租之日至2008年度的税金仍由天朗公司承担，由于该部分税费地税部门尚未征缴，是否产生尚不确定，且不能确定具体的征缴对象和理由，本院对该反诉请求不予支持。
至于欧亚公司主张的租金损失。在欧亚公司与冯剑峰、刘志强、邓绍华签订《土地、厂房、设备租赁合同》之前，施迪明公司的筹建人员已经进场，并有大量水、电费用发生。此外，冯剑峰、刘志强、邓绍华并没有完全按照租赁合同的约定交纳保证金和第一个月的租金。因此，尽管欧亚公司与施迪明公司共同签订协议表示由于天朗公司拖延离场而导致施迪明公司免交首月租金，但从整个案件事实来看，并不能直接认定欧亚公司没有收取施迪明公司2012年10月份的租金是由天朗公司直接导致的。故此，本院认为欧亚公司未向施迪明公司收取2012年10月份的租金，与天朗公司迟延离场没有必然因果关系，本院对欧亚公司主张的由天朗公司赔偿其16万元租金损失的反诉请求不予支持。
至于违约金。欧亚公司根据其与天朗公司签订的《厂房设备租赁合同》第七条第一款的约定，要求天朗公司基于其未缴纳相应税费及延期退场等违约行为，而支付违约金30万元。本院对欧亚公司的上述请求不予支持，因为，《厂房设备租赁合同》第七条第一款约定：在合同期内，因某一方违反本合同条款导致合同无法顺利执行时，违约方须向另一方支付违约金200万元。该条款是对合同期内致使合同无法顺利履行的违约行为的约束，并不包括本案所涉的行为。即，欧亚公司不应以该违约金条款作为主张违约金的依据，由于缺乏合同依据，本院对欧亚公司的该项诉讼请求不予支持。
至于奖励款。原、被告在签订《厂房设备租赁合同》时，对奖励款进行特别约定，根据该条款，天朗公司可以获得100万元奖励款的条件是：信守条约，按时交租，租满六年。合同期满后，欧亚公司认为天朗公司的履行整体符合上述条件，并已经分两期将100万元全额支付给天朗公司。在诉讼过程中，欧亚公司认为天朗公司存在延期离场、漏缴税款等行为，根据《租赁期满退场协议》的约定，已经构成违约，应当将收取的奖励款退还欧亚公司。本院对欧亚公司的该反诉请求不予支持，因为首先，在合同期满后，原、被告双方已经共同确认并自愿实际完成对奖励款的履行。其次，至于欧亚公司主张的《租赁期满退场协议》第四条所约定的天朗公司漏报、漏缴税费必须“承担一切经济损失和责任”，本院认为不能将该条款作为收回奖励款的合同依据。因为，第一、根据该条款的字面表述，“如有涉及和存在上述的情况，则乙方必须承担一切经济损失和责任”，此处的“一切经济损失和责任”的限定前提应当是“与上述漏报、漏缴税款相关的”一切损失和责任，而不应扩大至其他的合同义务。第二，从《租赁期满退场协议》的条款布局看，关于奖励款的约定已经在第二条中表述清楚，第四条是对税费的特别约定，并不影响之前条款中对奖励款的约定。所以，本院认为欧亚公司要求天朗公司退还已经实际履行的奖励款，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告佛山市欧亚陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告佛山市天朗陶瓷有限公司合同保证金200000元。
二、驳回原告佛山市天朗陶瓷有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告佛山市天朗陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告佛山市欧亚陶瓷有限公司损失188773.8元。
四、驳回反诉原告佛山市欧亚陶瓷有限公司的其他反诉请求。
五、上述第一、三项判项相抵扣，被告佛山市欧亚陶瓷有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告佛山市天朗陶瓷有限公司11226.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4356元，反诉案件受理费9897元，共计14253元，由原告佛山市天朗陶瓷有限公司负担1201元，被告佛山市欧亚陶瓷有限公司负担13052元。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 季永峰
审 判 员 翁晓炜
代理审判员 蒋红梅
二〇一四年一月二十日
书 记 员 麦小英