浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸商初字第4683号
原告：中国农业银行股份有限公司诸暨市支行，住所地：诸暨市暨阳街道艮塔路9号。
负责人：陈学军，该支行行长。
委托代理人：戚树法，该支行员工。
被告：朱海凌。
被告：朱小龙。
原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行（以下简称农行诸暨市支行）与被告朱海凌、朱小龙金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员傅刘强独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告农行诸暨市支行的委托代理人戚树法到庭参加诉讼，被告朱海凌、朱小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行诸暨市支行起诉称：2011年4月7日，原告与被告朱海凌签订个人购房担保借款合同一份，合同约定：被告朱海凌向原告申请住房按揭借款158万元，用于购买位于诸暨市暨阳街道绿城玉兰公寓（北区）3幢010801室住房一套，期限自2011年4月7日起至2021年4月6日止，分120个月按等额还款法归还。年执行利率6.8%，逾期年执行利率10.2%，由所购住房提供抵押担保。合同还对双方当事人的权利义务、违约责任等都作出约定。合同签订后，各方当事人于2011年4月14日到诸暨市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记事项，原告持有诸房预抵字第00039550号预告登记证明一本。被告朱小龙于2011年4月7日向原告作出承担共同还款责任承诺书，承诺自愿为被告朱海凌的借款债务承担共同还款连带责任。上述借款合同、承诺书生效后，原告依约于2011年6月3日将借款158万元划入被告指定的房地产商账户内。然而被告朱海凌自2015年3月4日以来未能按约还本付息，经原告多次催收未果，截止到2015年5月4日尚欠原告借款本息1229041.02元。现起诉要求判令：一、被告朱海凌归还原告住房按揭借款本金1145499.89元、利息83541.13元（利息计算至2015年5月4日止），本息合计1229041.02元，自2015年5月5日起至借款本金实际还清之日止的利息按借款合同约定的利率计付；二、若被告朱海凌未能履行上述第一项债务，则原告对被告朱海凌、朱小龙提供的抵押物即坐落于诸暨市暨阳街道绿城玉兰公寓（北区）3幢010801室的房产经法定程序处置后所得的款项享有优先受偿权；三、由被告承担本案诉讼费用、律师费及实现债权和抵押权的一切费用。
两被告在法定期限内未向本院提交书面答辩状，也未提供抗辩证据材料。
原告农行诸暨市支行为证明自己的主张，向本院提供了以下证据材料：
1、商品房买卖合同、个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、财产共有人同意抵押承诺书各一份，商品房预告登记证书二份，预抵押登记证书一份，个人借款凭证一份，用以证明被告朱海凌因购房所需向原告借款158万元，并约定了借款期限、利息、违约责任等事项，由两被告以所购房产为借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，原告已按约交付了借款的事实；
2、承担共同还款责任承诺书一份，用以证明被告朱小龙自愿为被告朱海凌的上述借款承担共同还款连带责任的事实；
3、债务逾期催收通知书一份，用以证明原告向被告催讨债务的事实。
上述证据材料经庭审出示，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供的证据进行质证、抗辩的权利，原告提供的证据材料1、2，与本案具有关联性，能够证明原、被告之间的借款过程及抵押担保的事实，且原告保证其提供的证据的真实性、合法性，本院作为有效证据认定。证据材料3，能够证明原告向被告催讨债务的事实，本院作为有效证据予以认定。
本院经审理查明，原、被告之间约定的还款方式为等本递减还款法。除上述事实外，本院对原告起诉主张的其余事实予以确认。
另查明，双方签订的个人购房担保借款合同第一条约定：浮动利率是指在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮动一定比例确定执行年利率，浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不再另行通知借款人、保证人和抵押人；第二十八条约定：本合同浮动利率在基准利率基础上上浮0%；第十二条约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；第三十条约定：还款周期为壹个月，还款日为每期未月的20日。被告朱海凌已按约还本付息至2015年3月4日。
本院认为，原、被告之间的借款、抵押行为，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。被告朱海凌尚欠原告借款本金1145499.89元及相应利息，事实清楚，证据充分，其在借款后未能按约还本付息，显属违约，原告有权按合同约定提前收回全部借款本息。原告对被告朱海凌提出的该项诉请，理由正当，本院予以支持。被告朱小龙承诺对被告朱海凌的上述债务承担�同还款连带责任，应认定为债务加入，对上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定：债务人可以正在建造的建筑物作为抵押。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据上述法律规定，可以认定本案所涉预售房屋可以作为抵押物，且预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押权人同意，任何第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。本案所涉预售房屋已经办理了预售商品房抵押登记，为有效抵押，原告农行诸暨市支行对该预售商品房经法定程序处置所得的价款享有优先受偿权。原告要求被告承担律师费及实现债权和抵押权的一切费用，但未能提供上述费用支出的依据，本院不予支持。综上，原告合理部分的诉请，本院予以支持，不合理部分本院予以驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已经查清，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十三条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱海凌应归还原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行借款本金1145499.89元，支付至2015年5月4日止的利息83541.13元，并支付借款本金1145499.89元自2015年5月5日起至付清之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息，款限本判决生效之日起三日内付清；
二、被告朱小龙对被告朱海凌的上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、若被告朱海凌未能按时履行上述付款义务，则原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行对被告朱海凌、朱小龙提供抵押的坐落于诸暨市暨阳街道绿城玉兰公寓（北区）3幢010801室的房产（预告登记证号：诸房预商字第00032889、00032890号，预抵押登记证号：诸房预抵字第00039550号）依法定程序处置所得的价款�上述第一项债权确定的范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15861元，依法减半收取7930.50元，由被告朱海凌、朱小龙共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费15861元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位�绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务）。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 傅刘强
二〇一五年十二月三日
书 记 员 祝向瑜