山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4764号
上诉人（原审原告）：青岛富万家物业管理有限公司。
法定代表人：崔建，总经理。
委托代理人：张勇，山东文康律师事务所律师。
委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏华。
委托代理人：魏力。
上诉人青岛富万家物业管理有限公司（以下简称富万家公司）因与被上诉人魏华物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第7270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日受理本案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年6月17日组织当事人进行了证据和事实核对，上诉人富万家公司的委托代理人张勇、张红，被上诉人魏华及其委托代理人魏力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富万家公司在一审中诉称：魏华系青岛开发区富源公馆东郡小区×号楼×单元×户业主，该房产面积为105.90㎡。魏华无故拖欠自2014年8月1日起至2015年9月30日止14个月物业管理费，共计人民币2965.20元（含电梯运行费每平方米0.4元）。请求法院判令魏华支付物业管理费2965.20元，2014年7月6日起至2015年7月6日止欠费的违约金1511.63元，并承担诉讼费用。
魏华在一审中辩称：一、《前期物业管理服务合同》是与商品房预售合同捆绑签订的格式合同，是被胁迫下签订的，其中有多处霸王条款，因此对此合同的合法性不予认可；二、富万家公司并未依约履行相关权利义务，未提供完善服务；三、其并非无故拖延物业费，而是因为与开发商之间因房屋质量及验收时间有分歧；四、富万家公司应提交证据证明其多次向魏华催交物业费；五、开发商委托富万家公司负责商品房的交接工作，魏华在富万家公司称不交半年物业费就不给钥匙的情况下交了6个月的物业费，注明为2014年2-7月，富万家公司并未开具发票，仅提供一份收据；六、富万家公司收取的物业管理费2元/㎡，与其资质不符，另外，其房屋一直空置，并未实际使用；七、其于2014年10月申请富万家公司退还装修保证金，富万家公司管理人员已确认其房屋并未违反装修规定，但并未退还装修保证金。请求法院判令富万家公司返还其装修保证金人民币2000元及利息。
青岛市黄岛区人民法院一审查明，1、魏华系青岛市黄岛区漓江东路509号富源公馆东郡×号楼×栋×单元×层×户房屋，房屋建筑面积为105.9平方米。
2、2013年9月22日，山东富源房地产开发有限公司与富万家公司签订《富源公馆项目前期物业服务合同》，约定由富万家公司对富源公馆项目提供前期物业服务。2014年4月29日，富万家公司（甲方）与魏华（乙方）签订《富源公馆前期物业管理协议书》，该协议第二条约定了甲方提供的前期物业管理服务的内容。第三条物业管理服务费用约定：“……1、……公共性服务物业管理费：高层住宅：2.0/平方米/月（含0.4元/平方米/月的电梯运行费）。……2、物业服务费用缴付方式（1）乙方应于地产公司销售发出的《交房通知书》接收物业之日的次日起交纳上述物业管理费及其他费用。……（2）乙方缴纳费用时间：a）公共性物业管理费按季度交纳，乙方应在应缴费季度首月5日前履行交纳义务。……（4）乙方物业空置的，乙方仍按全额缴纳空置物业的物业服务费及电梯运行费。”其中“全额”二字处有手写内容为：“青岛市物业管理办法”，双方对此改动均认可。物业管理服务费用第三条第三款乙方专有物业部分的房屋装饰装修管理相关费用中约定：“4、装修保证金。该笔保证金的金额由甲乙双方于装饰装修前另行签订的《房屋装饰装修管理规定》约定。乙方专有物业部分的装饰装修完工后，甲方对该装饰装修进行完工验收，若乙方专有物业的装饰装修无超出装修申请内容及无违反《房屋装饰装修管理规定》的约定，该笔保证金将在两个月内无息返还。”第八条违约责任第四项约定：“乙方违反约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金；累计欠交物业管理服务费用达当年总额20%的，甲方有权停止向甲方提供物业管理服务，造成甲方损失的，乙方应给予赔偿。”
3、富万家公司提交收款收据一份，证明魏华已经交纳2014年2月1日至2014年7月31日的物业费及电梯费共计人民币1270.8元，魏华辩称上述物业费是在不交物业费不给钥匙的情况下交纳的，另外交钥匙的时间是2014年4月29日，该份收据的开票时间为2014年5月1日，物业费交纳时间错误，涉案房屋自2014年4月29日到2015年1月14日一直处于维修状态，2015年1月14日最后一次维修后，开发商才将钥匙交还于魏华，因此这段时间不应当交纳物业费。
4、富万家公司提交山东省富源房地产开发有限公司出具的交房通知书一份，证明山东省富源房地产开发有限公司已通知魏华将于2014年1月18日至2014年1月19日期间办理物业交付手续。魏华对此不予认可。魏华提交青岛市房屋住宅使用手册及日期为2014年5月19日的房屋交付验收表，证明富万家公司作为开发商指定的售后服务机构，并未协助业主联系开发商维修，因此富万家公司并未提供完善的服务。该房屋交付验收表载明：“内墙面抹灰层松散，厨、卫墙面底灰强度偏低（检查对拉螺栓孔封堵；质检站要求维修填充墙挂网处理）。阳台上玄未做保温，预留孔缺少盖板。”富万家公司辩称房屋维修并非其服务内容。魏华辩称实际交房时间应按照房产登记中心备案时间为准，即2014年8月11日，并提交青岛市黄岛区房地产登记交易中心的房屋交接书一份，甲方为山东省富源房地产开发有限公司，乙方为魏华，交接书载明，“2014年8月11日，甲、乙双方对开发区漓江东路509号《富源公馆东郡5号楼》×栋×单元×层×户进行交接”，甲方在房屋交接书上盖章并签字，乙方在交接书上签字捺印。魏华提交山东省人民法院诉讼费用专用票据（预收）一份，证明魏华与山东省富源房地产开发有限公司之间对房屋质量及验收时间有争议，富万家公司亦知情，因此魏华不存在无故拖延的情形。
5、富万家公司提交青岛市物业服务合同备案表及物业服务企业资质证书（副本），证明其公司具备三级资质。魏华辩称，富万家公司的企业资质证书时间是2014年6月7日，在此时间之前富万家公司并不具备相关资质。
6、魏华提交装修保证金收据，并称富万家公司已经确认魏华房屋装修完毕并未存在违规现象，因此请求法院判令富万家公司返还装修保证金及相应利息。
青岛市黄岛区人民法院一审认为，富万家公司与魏华之间签订的富源公馆前期物业管理协议书系双方真实意思表示，合法有效。
关于应当从何时交纳物业服务费的问题。富万家公司称应按照山东富源房地产开发有限公司发出交房通知书的时间即自2014年2月1日起开始交纳物业服务费。庭审中，魏华辩称其于2014年4月29日才拿到钥匙，另外，魏华提交房屋交付验收表证明2014年5月29日魏华的房屋土建及门窗等仍存在问题，物业公司人员在房屋交付验收表上签字确认。魏华称涉案房屋至2015年1月14日才修好。一审法院认为，富万家公司主张自山东富源房地产开发有限公司发出交房通知书的时间交纳物业服务费，但富万家公司并未举证证明涉案房屋按照交房通知书时间办理了交接手续，魏华辩称其房屋自开发商通知交房后因质量问题直至2015年1月14日才修好，但魏华亦未就此进行举证，因此，综合双方的陈述及相关证据，一审法院酌定青岛市黄岛区房地产登记交易中心记载的2014年8月11日为涉案房屋的实际交接时间，物业服务费应当自物业交接后开始交纳，因此魏华应当自2014年8月12日起交纳物业服务费。关于魏华抗辩涉案房屋系空置房屋，因此应当按照物业费的80%收取，因魏华并未提交证据证明涉案房屋为空置房屋，该项抗辩，证据不足，法院不予采纳。综上，自2014年8月12日至2015年9月30日期间已产生的物业服务费为2890.2元[2.0元/月·平方米×105.9平方米×14-2.0元/月·平方米×105.9平方米÷31×11]，魏华预交的自2014年2月1日起至2014年7月31日止的物业服务费人民币1270.8元应当予以扣除，综上，魏华应当交纳物业服务费人民币1619.4元。
关于违约金的问题。本案双方之间因物业费交纳起始时间及富万家公司是否提供全面物业服务存在异议，由此可见，魏华未交纳物业费系事出有因，并非无故拒绝交纳，因此对富万家公司违约金的主张，一审法院不予支持。
关于装修保证金的问题。因装修保证金的返还问题与本案物业服务合同并非同一法律关系，魏华可另案诉讼。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款之规定，于2016年4月1日作出（2015）黄民初字第7270号民事判决：一、魏华于判决生效十日内支付富万家公司物业服务费人民币1619.4元；二、驳回富万家公司其他诉讼请求；如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由魏华承担19元，富万家公司承担31元。宣判后，富万家公司不服，上诉至本院。
上诉人富万家公司上诉称，按照双方当事人之间签订的物业管理协议，及魏华与山东省富源房地产开发有限公司签订的商品房预售合同有关条款约定，魏华应当自收到富源房产地开发有限公司发出的《交房通知书》的通知交付时间次日起，即自2014年2月1日起交纳物业管理费，而不应是一审法院认定的自物业交接后开始交纳。请求依法改判，支持其一审时提出的诉讼请求。
被上诉人魏华答辩称，没有证据证明2014年2月1日其已经接收了房屋。开发商在黄岛区房地产交易中心备案的交房日期是2014年8月11日，该日期是双方认可的，一审法院认定该时间为交房时间正确，物业费应从该时间起算，请求依法驳回上诉请求。
本院二审经审理查明，2014年1月14日，青岛富源房地产开发有限公司给魏华的《交房通知书》中载明：涉案房屋将于2014年1月18日至19日办理物业交付手续。魏华称，收到上述通知书后直接去办理手续时，因交房时开发商未按国家有关规定提供必需的文件，故未接收房屋，直至同年4月29日才拿到房屋钥匙，但发现房屋存在质量问题。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
案经调解，未能达成协议。
本院二审认为，本案争议焦点为涉案房屋的物业管理费起算时间如何确定。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人签订的《富源公馆前期物业管理协议书》依法成立，受法律保护。双方在该协议的第三条中约定：“乙方（魏华）应于地产公司发出的《交房通知书》接收物业之日的次日起交纳上述物业管理费及其他费用。在规定期限内乙方未前来办理相关接收手续的，在规定的期限届满次日起即视为已经接收，乙方应按上述约定开始支付物业管理服务费用及其他费用。”《交房通知书》中载明，涉案房屋将于2014年1月18日至19日办理物业交付手续。依据上述协议约定及《交房通知书》载明的交房时间，可以确定本案交纳物业管理费及其他费用的起算时间应为2014年1月20日，富万家公司主张自2014年2月1日起交纳上述费用，符合双方合同约定，本院二审予以支持。魏华拖欠自2014年8月1日起至2015年9月30日止14个月物业管理费，共计人民币2965.20元[2.0元/月·平方米×105.9平方米×14个月］，依法应予支付。
关于上诉人主张的欠费违约金，一审认定正确，本院二审予以维持。
综上，上诉人富万家公司的上诉请求部分成立，本院二审予以支持。一审判决部分事实认定不清，本院二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第7270号民事判决；
二、被上诉人魏华于本判决生效之日起十日内给付上诉人青岛富万家物业管理有限公司自2014年8月1日起至2015年9月30日止14个月物业管理费共计人民币2965.20元；
三、驳回上诉人青岛富万家物业管理有限公司其他诉讼请求；
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币50元，二审案件受理费人民币50元，共计人民币100元，由上诉人青岛富万家物业管理有限公司负担34元，由被上诉人魏华负担66元。因上述费用均已由上诉人青岛富万家物业管理有限公司预交，由被上诉人魏华于本判决生效之日起10日内给付上诉人青岛富万家物业管理有限公司诉讼费用人民币66元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒲娜娜
代理审判员 于丽人
代理审判员 徐友仁
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 钟新海
书 记 员 胡晓东