昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0114民初595号
原告（反诉被告）:ＸＸ，男，1981年12月6日出生，彝族，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。
原告（反诉被告）:刘明丽，女，1985年10月7日出生，彝族，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。
二原告共同委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）:王永庆，男，1981年12月14日出生，汉族，身份证登记住址：安徽省蚌埠市淮上区。
委托诉讼代理人：赵琦、吴静园，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
第三人（反诉第三人）：杨燕，女，1979年9月27日出生，彝族，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。
原告ＸＸ、刘明丽与被告王永庆、第三人杨燕合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，被告王永庆于2017年5月11日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用普通程序，对本反诉公开开庭合并审理，于2017年6月12日公开开庭审理，原告（反诉被告）刘明丽，刘明丽及ＸＸ的共同委托诉讼代理人邓金荣，被告（反诉原告）王永庆的委托诉讼代理人吴静园、赵琦，第三人杨燕到庭参加诉讼。后于2017年11月29日第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）刘明丽，刘明丽及ＸＸ的共同委托诉讼代理人邓金荣，被告（反诉原告）王永庆的委托诉讼代理人吴静园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告ＸＸ和第三人杨燕与被告王永庆之间在2016年2月24日签订的《购房合同》；2.判令被告王永庆立即归还属于两原告所有的昆明市呈贡区七彩云南第壹城橙香苑7幢1单元803号房屋；3.判令被告王永庆从2016年2月25日起至实际归还两原告上述房屋之日止，每月按照2000元的标准计算支付房屋占用费；4.判令被告承担本案的全部案件受理费。后变更第二项诉讼请求为：要求被告王永庆于2018年3月1日前归还属于两原告所有的昆明市呈贡区七彩云南第壹城橙香苑7幢1单元803号房屋；变更第三项诉讼请求中房屋占用费的计算标准为：每月1700元。另增加两项诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付违约金210000元；2.请求判令被告立即退还原告《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》原件。事实和理由：座落于昆明市呈贡区七彩云南第壹城橙香苑7幢1单元803号房屋是两原告2013年8月购买，其中房屋交易总价为568870元，首付款184616元由第三人杨燕代为支付。两原告按揭贷款支付390000元。2016年2月24日，第三人杨燕擅自做主与被告王永庆签订《购房合同》，约定将两原告名下所有的上述房屋出售给被告王永庆，达成协议先行支付211000元（注：此款为支付房主首付款及已经归还每月贷款的补偿，先给60000元，剩余资金最迟在2016年3月底付清），协议签订之后的每月贷款由被告王永庆自行还清。被告王永庆与杨燕2016年2月24日签订《购房合同》后，又要求原告ＸＸ加盖指印予以确认，但此举一直遭到原告刘明丽的明确反对。从2016年2月25日，被告王永庆搬入了案涉房屋居住，但是被告未按约定付清211000元。此外，被告王永庆未还银行按揭贷款，两原告在2016年9月被中国农业银行股份有限公司昆明护国支行起诉，王永庆的违约行为导致合同目的不能实现。之后，两原告及第三人多次找被告王永庆协商还款，但被告拒绝还款，两原告只有自行向银行归还每月按揭贷款。两原告万般无奈，只有向人民法院提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）王永庆辩称，我方支付了首付款，并支付了3个月的按揭贷款后，原告没有给我方办理变更过户手续，在此情况下我方才没有偿还贷款。合同我方同意解除，要求对方返还首付和装修损失等费用。房屋占用费不存在，诉讼费请依法裁判。对于违约金认为没有事实依据，双方签订的合同中，杨燕和ＸＸ确认收到了我方支付的房款19万，且王永庆偿还了3期的贷款，要求支付违约金是没有任何的依据。对方将我方的款项赔偿给我方之后，我方同意返还房屋，2018年3月1日前可以返还房屋。
被告（反诉原告）王永庆向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令解除被反诉人ＸＸ、第三人杨燕与反诉人王永庆于2016年2月24日签订的《购房合同》以及2016年3月31日签订的《卖房合同》；2.请求判令被反诉人ＸＸ、刘明丽向反诉人王永庆返还已付购房款190000.00元，并向反诉人支付违约金190000.00元；3.请求判令二被反诉人向反诉人返还反诉人因接房、装修、支付房屋契税、装修保证金、住宅物业费、偿还房屋按揭贷款所产生的费用合计280490.00元；4.本案的诉讼费、反诉费、评估费用由二被反诉人承担。后在第四项诉讼请求中增加鉴定费20000元。事实和理由：王永庆与ＸＸ、杨燕系朋友，ＸＸ与杨燕系姐弟。因王永庆有购房意向，便找到第三人杨燕，杨燕在王永庆与ＸＸ之间协助磋商。2016年2月24日，ＸＸ承诺将案涉房屋卖给王永庆，同日，杨燕与ＸＸ写下《购房合同》，载明ＸＸ将上述房屋卖给王永庆，协议总价211000元，王永庆代ＸＸ偿还该房屋的银行按揭贷款，杨燕与ＸＸ均在该合同上签字并按手印。之后，王永庆陆续以各种方式向杨燕、ＸＸ姐弟支付购房款，并积极偿还银行按揭贷款。鉴于此，ＸＸ还将上述房屋的《商品房购销合同》交给王永庆。2016年3月31日，ＸＸ与杨燕又写下《卖房合同》，载明ＸＸ将上述房屋卖给王永庆，并承认王永庆已支付购房款190000元，如违约，违约方按已付款项的双倍进行赔偿。杨燕与ＸＸ均在该合同上签字并按手印。2016年4月，王永庆接房并交纳了契税、物管费等费用，装修并实际占有使用案涉房屋。然而，ＸＸ在签订了上述合同，收取了款项后，拒不协助办理相关过户手续，经王永庆多次催告，ＸＸ不仅表示不会协助办理过户，还主张返还房屋。虽然王永庆未在合同上签字，但合同内容是得到双方认可的，ＸＸ的行为已构成违约，致使合同无法继续履行。故提出反诉，望判如所请。
原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽辩称，同意解除购房合同。已付购房款我方坚持认为只收到了165000元，只同意退还165000元，不同意退还190000元。我方不存在违约行为，被告对房屋的情况和产权证办理是知情的，由被告偿还贷款，且被告已经还过了贷款之后停止还款，不是我方不配合被告过户，故我方不应当承担违约金，违约方是被告。对于契税我方无异议，装修保证金不应当由我方退还，应当由其向开发商自行退还，物业费是被告管理使用房屋期间产生的，不应当由我方退还，对方实际偿还的贷款我方认可退还。
装修价值我方认可鉴定意见。诉讼费、反诉费、评估费我方不认可不应由我方承担。本案的发生是被告的过错引起的，不应当由我方承担诉讼费，另外鉴定费是被告被告行使诉讼权利不当产生的损失，所以我方认为鉴定费应当由被告承担。
第三人杨燕针对本反诉一并述称，购房合同我方同意解除。王永庆买房子的时候对于还款和办理房产证的时间是明知的，当天从七彩云南回去后才写了协议，付钱也是前后零散付给我们的。写协议后也是以各种理由找我们，而且经常变主意，协议是他说什么我们就按着写。后来是农业银行起诉我们，我们才知道被告没有还款。因为买房还跑到原告家里面吵闹。
综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：一、ＸＸ、刘明丽主张的房屋占用费是否有依据，应否得到支持？二、ＸＸ、刘明丽主张的违约金是否有依据，应否得到支持？三、王永庆主张返还的190000元购房款是否有依据，应否得到支持？四、王永庆主张的装修保证金、物业费、装修保证金、装修垃圾处置费、装修许可证工本费、电梯维护费是否有依据，应否得到支持？五、王永庆主张的违约金是否有依据，应否得到支持？六、王永庆主张的鉴定费是否有依据，应否得到支持？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：ＸＸ、刘明丽提交的民事起诉状、民事裁定书、银行交易明细、律师费单据能形成证据锁链证明王永庆未归还按揭贷款导致ＸＸ、刘明丽被贷款银行起诉的事实，本院予以采信；1000元的交通费收据无法证明与本案关联性，本院不予采信。王永庆提交的广发银行信用卡对账单结合ＸＸ、杨燕于2016年3月31日出具的《卖房合同》能证明被告王永庆支付房款的事实，本院予以采信；物业费、装修保证金、装修垃圾处置费、装修许可证工本费、电梯维修费票据的真实性本院予以确认，关联性及证明力将在后评述。
根据庭审查明的情况，可依法确认如下法律事实：ＸＸ与刘明丽系夫妻关系，ＸＸ与杨燕系姐弟关系。2013年8月16日，ＸＸ作为买受人与云南春城财富置业有限公司签订了《商品房购销合同》并办理了备案登记，约定ＸＸ购买橙香苑第7幢第8层803号房，总价为568870元，其中首付为178870元，其余390000元向中国农业银行贷款支付。其后，ＸＸ、刘明丽共同与中国农业银行股份有限公司云南省分行签订了《个人购房担保借款合同》，并通过贷款支付了剩余购房款。2016年2月24日，ＸＸ、杨燕出具《购房合同》给王永庆，载明：ＸＸ（杨燕）呈贡七彩云南第一城7幢803ＸＸ名下房子卖给王永庆，双方签定合同并达成一致，总价211000元整，先给60000元，剩下的资金到位付，最迟3月底付清。代款（应为：贷款）每月按期还2700元，从2013.8.25到2016.2.25止，包含在总价内，多退补，扣除11000元整，其他没有任何费用，无任何纠纷，2700×30=81000包括在房价内。2016年3月31日，ＸＸ、杨燕出具《卖房合同》给王永庆，载明：ＸＸ（杨燕）呈贡七彩云南第一城7幢803卖给王永庆，首付加还贷一共是210000，已付190000.00，房贷还款为（2016.2月以前以杨燕为准，多退少补），30个月，本合同双自愿签订，如任何一方违约反悔，按已付款的双倍赔付双方。同意交易与付款方式。王永庆自2016年2月24日起至2016年3月31日分数次通过POS机刷卡方式，向ＸＸ、杨燕指定账户转账的方式支付了ＸＸ190000元，并向ＸＸ账户转账8100元用于归还案涉房屋的银行贷款。王永庆接房并交纳了契税8533.05元、维修基金补差8337.60元，装修案涉房屋后实际占用至今。
因逾期归还贷款，2016年9月22日，中国农业银行股份有限公司昆明护国支行以ＸＸ、刘明丽、云南春城财富置业有限公司为被告提起了金融借款合同纠纷诉讼，中国农业银行股份有限公司昆明护国支行于2016年11月30日申请撤回起诉，ＸＸ、刘明丽因该案支出律师费7000元。另经云南春城司法鉴定中心鉴定，案涉房屋室内装修市场价值为80865元，王永庆支付鉴定费20000元。经庭审询问，各方对《购房合同》及《卖房合同》均无异议。
本院认为，各方对于案涉合同的效力及约定均无异议，刘明丽虽然未在合同上签名，但经询问对《购房合同》及《卖房合同》无异议，故双方达成了王永庆支付ＸＸ211000元（后变更为210000元）并承担剩余按揭贷款以购买案涉房屋的合意。根据合同约定，王永庆应当承担剩余按揭贷款，但王永庆在归还了三期贷款后即未继续偿还，其拒付贷款的行为违背了其主要合同义务，构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，现ＸＸ、刘明丽起诉解除合同，第三人杨燕无异议，王永庆无异议并反诉解除合同，表明其已无偿还贷款继续履行合同的意愿，本院认为双方之间的房屋买卖合同已无法继续履行。此外，ＸＸ、刘明丽虽仅起诉解除2016年2月24日的《购房合同》，但2016年3月31日的《卖房合同》系该《购房合同》的变更和补充，现双方均同意解除买卖合同关系，故本院确认上述两合同均于本案第一次开庭之日即2017年6月12日解除。
针对本案第一、二个争议焦点：ＸＸ、刘明丽主张的违约金、房屋占用费是否有依据，应否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”，王永庆未按约定归还购房按揭贷款，违反了双方合同关于交易方式的约定，也构成了合同付款义务的拒绝履行，该行为已构成违约，违约方王永庆应当承担违约责任，但双方约定按照已付款的双倍支付违约金明显过高，本院结合王永庆的违约事实、造成ＸＸ、刘明丽另案诉讼及损失以及导致合同解除的情况，酌情支持以ＸＸ、刘明丽主张的210000元为本金，自王永庆逾期归还银行贷款即2016年6月3日起至款清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算的违约金。
另对于ＸＸ、刘明丽主张的房屋占用费，因王永庆前期占有房屋是基于房屋买卖合同关系的合法占有，故本院仅支持自合同解除的次日即2017年6月13日起的房屋占用费，对于ＸＸ、刘明丽按每月1700元主张的房屋占用费，与王永庆实际出租案涉房屋的租金一致，有相应的事实依据，本院予以支持。
针对本案第三至第六个争议焦点，首先，王永庆反诉主张的购房款190000元是否有依据，应否得到支持的问题，ＸＸ、刘明丽、杨燕虽不认可2016年3月25日王永庆刷卡支付的25000元，认为仅收到165000元，但ＸＸ、杨燕于2016年3月31日出具的《卖房合同》中明确写明王永庆已付190000.00元，且王永庆支付房款的时间为2016年2月24日至2016年3月31日，期间多次通过POS机刷卡的方式支付，该笔刷卡支付在王永庆支付购房款期间并在ＸＸ、杨燕出具《卖房合同》确认收款之前，支付方式也符合双方的交易习惯，故本院认为王永庆提交的证据已形成证据锁链，能证明其实际支付190000元的观点，对于其要求退还190000元的主张本院予以支持。第二、对于王永庆主张的装修保证金、物业费、装修垃圾处置费、装修许可证工本费、电梯维护费是否有依据，应否得到支持的问题，本院认为，上述费用系王永庆购买案涉房屋后为使用房屋所支出的费用，王永庆要求ＸＸ、刘明丽承担依据不足，本院不予支持。第三、对于王永庆主张的违约金是否有依据，应否得到支持的问题，王永庆主张ＸＸ、刘明丽存在不配合过户的违约行为，但双方合同并未对房屋过户问题进行约定，且王永庆作为买方，在明知案涉房屋存在贷款未清偿、房屋产权证尚未颁发的情况下，应当知道卖方履行房屋过户手续不具备现实可能性，故本院认为ＸＸ、刘明丽不存在违约行为，对于王永庆主张的违约金本院不予支持。第四、对于王永庆主张的鉴定费是否有依据，应否得到支持的问题，双方在第一次庭审中对装修费用由ＸＸ、刘明丽承担无异议，仅对装修价值多少存在争议，故本院依王永庆的申请进行了司法鉴定，本院认为，该鉴定是针对案涉房屋装修价值认定的必要程序，对于鉴定费20000元，本院按照鉴定意见价值80865元占王永庆主张价值250000元的比例32.35%，认定ＸＸ、刘明丽承担32.35%即6470元。
另对于ＸＸ、刘明丽要求王永庆于2018年3月1日前退还案涉房屋，要求王永庆立即退还《商品房购销合同》原件，王永庆无异议，本院予以支持。ＸＸ、刘明丽要求王永庆退还《个人购房担保借款合同》原件，王永庆不认可收到，本院认为ＸＸ、刘明丽该项诉讼请求无事实依据，故不予支持。
对于王永庆反诉主张的维修基金补差8337.60元、契税8533.05元、银行按揭贷款8100元，ＸＸ、刘明丽无异议，本院予以支持。对于王永庆反诉主张的装修款250000元，经鉴定案涉房屋装修价值为80865元，各方无异议，本院支持ＸＸ、刘明丽支付王永庆装修款80865元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）ＸＸ、第三人杨燕与被告（反诉原告）王永庆于2016年2月24日签订的《购房合同》以及2016年3月31日签订的《卖房合同》于2017年6月12日解除；
二、被告（反诉原告）王永庆于2018年3月1日前归还原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽位于昆明市呈贡区七彩云南第壹城橙香苑7幢1单元803号房屋；
三、被告（反诉原告）王永庆于2018年3月1日前一次性支付原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽自2017年6月13日起至实际归还房屋之日止按每月1700元计算的房屋占用费；
四、被告（反诉原告）王永庆于本判决书发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽以210000元为本金自2016年6月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算的违约金；
五、被告（反诉原告）王永庆于本判决书发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽《商品房购销合同》原件；
六、原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽于本判决书发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）王永庆已付购房款190000元；
六、原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽于本判决书发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）王永庆契税8533.05元、维修基金补差8337.60元、银行按揭贷款8100元、房屋装修款80865元，共计105835.65；
七、原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽于本判决书发生法律效力之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）王永庆鉴定费6470元；
八、驳回原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽的其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）王永庆的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11886元，由原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽负担3087元，由被告（反诉原告）王永庆负担8799元。反诉案件受理费减半收取5202元，由原告（反诉被告）ＸＸ、刘明丽负担2382元，由被告（反诉原告）王永庆负担2820元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。
审 判 长 方铮铮
人民陪审员 王顺才
人民陪审员 赵健昕
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 黄馨漫