河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0303民初434号
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部。
负责人张峰，职务，保障部部长。
委托代理人林楠，河北德圣律师事务所律师。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）奚某某。
委托代理人胡凤云，北京市慧学律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉被告（反诉原告）奚某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法由审判员刘红适用简易程序不公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部委托代理人、被告（反诉原告）奚某某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉称，2013年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（京冀（2013）082053号），合同约定被告租赁原告名下位于山海关区老龙头景区（坐落号：京冀字第5443号）面积为210平方米的临街房用于开办饭店。租赁期限为2013年8月30日至2018年8月30日，租金总额为90000元，年租金为18000元。该合同第九条“合同的解除”第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同签订后，双方依约履行合同。2015年初，总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布（2015）78号文件《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知明确要求“严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止”。鉴于军队政策法规发生重大调整，原告无权再将房屋进行租赁，双方合同无法继续履行。2015年12月下旬，原告向被告发出通知，要求收回房产，但被告以各种理由拖延，至今未将租赁房屋腾空，亦未将租赁房屋交付原告。原告认为，合同法第九十四条规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，同时，原、被告所签《租赁合同》中也明确约定：当遇国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，互不承担责任。根据上述法律规定及合同约定，原告依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，判决解除原、被告所签《军队房地产租赁合同》，被告立即腾退所占房屋，以维护原告的合法权益。请求事项：一、依法判决解除原、被告所签《军队房地产租赁合同》，被告立即腾退所占房屋。二、本案全部诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部向本院提供如下证据：一、原、被告签订的租赁合同（合同编号：京冀（2013）082053号），证明原、被告双方存在房地产租赁关系，被告租赁原告位于老龙头景区面积为210平方米的临街房用于开办饭店，同时合同第九条第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；二、国有土地使用证一份，证明诉争房屋在原告土地使用证范围内，属于原告的房产；三、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》一份，证明总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布通知，明确要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止；四、通知一份，证明2015年12月28日，原告向被告下发通知，向其告知因军队政策调整，合同无法履行，原告按合同约定与其解除合同。
被告（反诉原告）奚某某辩称，首先针对原告方的诉请，被告同意附条件的解除合同腾退所占房屋。条件即原告应一次性对被告方的损失予以赔偿，金额为120万元，条件成立立即同意解除合同；其次被告不认可原告方要求腾房的理由和所陈述的部分事实，理由如下：1、原告方陈述的腾房理由不成立，本案所涉被告使用的经营用房不属于本案所涉的被告的房产，也就是说原告方对该房产的定性有误。被告现在使用的房屋是被告在原告享有国有土地使用权的地块上自建的房屋，并不在部队房地产管理部门登记管理范围之内，因此不能将本案所涉房屋界定为部队空余的房地产，定性错误；2、被告有证据证明原告收回该房屋的真正目的是将该土地交予区政府，用于改造老龙头景区，因为《通知》发布的时间是2015年年初，在文件下发了将近4个月的时间原告都没有向被告提出腾退房屋的要求，却向被告下发了一个通知，通知内容也是要求被告腾退房屋，但这次要求被告腾退房屋的目的并不是执行文件而是用于房地产项目开发；3、到目前为止被告没有收到原告的任何证据证明本案被告所盖房屋所使用的地块是军产，也没有证据证明本案所涉被告使用的房产是军产；4、原告没有证据证明本案所涉地块为军事行政区地块；5、在本诉中原告提出要执行文件，被告认为原告是断章取义，因为该文件内容已经规定了原有房屋有备案情形的可以继续履行合同，原告方有审核登记的义务，被告一直认为原告已经履行了该义务，应在该期限届满后解除合同；6、原告所述履行本合同遭遇不可抗力，此理由不成立，落实文件不属于不可抗力范畴；7、在起诉书中原告认为原、被告在合同中约定了承担责任的要求，本案的情形不属于该情形，依据对该文件的理解，该合同可以继续履行。
为支持其答辩意见，被告（反诉原告）奚某某向本院提交证据如下：一、原、被告双方签订的租赁合同一份，证明租赁合同租赁期限没有届满，被告腾房之后产生的经济损失原告负有补偿义务，租赁合同已经在军队管理部门审核批准，如果未做审核批准原告应该承担违约责任；二、中国人民解放军通用收费票据收据联，中国工商银行个人业务凭证，原告财务收款收条，证明原、被告双方已经履行了租赁合同，被告已经全额向原告支付了五年的租金9万元，如若提前解除合同，被告将造成损失；三、个体工商户正副本复印件，证明被告奚某某持有营业执照，并在原告出租的土地上自建房屋开展经营；四、原告于2015年4月20日发给被告的通知，该通知载明原告解除合同是用于商用目的并非军事需要，并非执行文件精神；五、原告于2015年12月28日发给被告的通知，证明该通知是在两部一委文件发布之后，说明原告请求被告腾房目的不是落实该文件；六、两部一委联合发布的78号文件，证明原、被告租赁房屋的行为并不违反该文件规定，无需部队对此进行管控，属于该文件规定的继续履行合同的范围。
被告（反诉原告）奚某某反诉称，2013年8月30日，反诉原告与反诉被告签订了《军队房地产租赁合同》，反诉原告取得继续使用反诉被告享有土地使用权的土地上自建的房屋中开办饭店的权利（注：反诉原告自1997年开始在该自建房屋内开办饭店，第一期合同期满后，续签本合同继续经营）。2016年2月，反诉被告将反诉原告告上法庭，要求反诉原告腾房。反诉原告同意反诉被告腾房的诉讼请求，但是依据双方2013年8月30日签订的《军队房地产租赁合同》，依据相关法律，依据有关事实和证据，要求反诉被告对反诉原告解除合同、腾房后发生的实际损失进行赔偿。反诉原告要求法院判令解除反诉原告与反诉被告之间2013年8月30日签订的《军队房地产租赁合同》；要求反诉被告补偿反诉原告因解除合同产生的建设、装修饭店用房的重置成本，停业损失，员工安置费用，设备设施购置费用及物资搬迁费，电力增容费用，饭店牌匾制作费，以上各项经济损失共计120万元；反诉费用由反诉被告承担。
为支持其反诉请求，被告（反诉原告）奚某某向本院提供的证据同本诉部分其向本院提供的证据。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部辩称，一、本案诉争房屋属于反诉被告所有。在本诉中反诉被告已经向法庭提供了所涉房屋的土地证，根据图例显示该房屋属于部队。同时，根据反诉原告与反诉被告所签租赁合同第一条，甲方自愿将本案所涉房屋出租给乙方使用。乙方已对所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。从这一合同条款也可以明确，该房屋确属部队所有；二、针对反诉原告所提出的具体补偿要求，分项说明如下：对于建设装修饭店的重置成本，反诉被告认为合同所涉210平米本身属于部队所有，对于其在合同平米之外的私搭乱建部分本身不受法律保护，也不应以此要求赔偿损失；对于第二项停业损失及第三项员工安置费用，因反诉原告未向法庭提供相关证据，待其提供证据后反诉被告将一并予以说明；对于第四项设备设施购置费及物资搬运费，反诉被告认为设备设施均属于动产，反诉原告可以自行搬走；对于物资搬运费，因双方约定在遇军队政策重大调整解除合同时，双方互不承担责任，因此该笔费用反诉被告不应承担；对于电力增容费用，反诉被告认为在双方签订租赁合同时部队提供的租赁房屋的电容符合210平米的用电容量；至于反诉原告私自建设扩大面积导致电力不足需要增容而投入的费用，反诉被告不应支付；对于饭店牌匾制作费，该牌匾的制作属于装饰装修范围，根据双方所签合同第八条，该装饰装修在双方解除合同时应无偿交由反诉被告，因此反诉原告也不应主张该部分损失；至于反诉原告所提出的要求评估损失，反诉被告对此不予认可。
为支持其答辩意见，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部向本院提供的证据同本诉部分其向本院提供的证据。
经审理本院认定，1997年，经被告奚某某与中国人民解放军66109部队商议，被告奚某某在中国人民解放军66109部队享有土地使用权的土地上建设临时性的临街平房用于经营饭店，被告向中国人民解放军66109部队定期支付租金。1997年至2013年，双方虽然有的年份没有签订书面的租赁合同，但双方一直维持着实际上的租赁关系。被告奚某某在该土地上建造的平房位于山海关区老龙头景区附近，被告用该房屋经营饭店，饭店的名称为龙祥海鲜酒店、古城包子、龙祥海鲜大排档。
2013年8月30日，原告作为合同甲方与被告奚某某（合同乙方）签订军队房地产租赁合同一份，合同约定：甲方自愿将位于河北省秦皇岛市山海关区，建筑面积为210平方米的平房（坐落号：京冀字第5443号）出租给乙方使用，租赁的用途为饭店。租赁期限自2013年8月30日起至2018年8月30日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币叁拾万元，年租金为陆万元。租金一次性交清，付款方式为现金。在乙方应当履行的义务方面，双方约定如下：“（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。双方对于合同的解除条件约定如下：“（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所租赁的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除”。双方还约定了其他合同内容。合同签订之后，被告向原告支付租金30万元，被告继续使用该房屋用于经营饭店。
2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发通知，该通知规定严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年12月28日，原告书面通知被告奚某某，通知的内容为：“根据后营（2015）78号文件，您与我部签订的《军队房地产租赁合同》属军以下作战部队有偿服务项目。该文件规定：严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。后营（2015）1468号文件规定：2015年底前一律终止合同。我部根据上级相关规定，于2015年12月31日正式终止该房地产租赁合同。请予以配合”。原告通知被告后，被告未将租赁的房屋交付原告。2016年3月21日，原告向本院提出先予执行的申请，要求被告腾空租赁的位于山海关区老龙头景区附近面积为210平方米的临街房（店铺名称为龙祥海鲜酒店、古城包子、龙祥海鲜大排档）后将该房屋交还给原告。2016年4月11日，本院作出（2016）冀0303民初434号民事裁定书，对于原告的先予执行请求予以准许并裁定被告于2016年4月17日前将租赁的面积为210平方米的临街房腾空并交付原告。被告奚某某庭上提交书面鉴定申请书，要求对涉案经营用房的重置价格及装修费用、该经营用房中设备设施的价格、该经营用房电力增容的价格、该经营用房制作店面牌匾的价格、该经营用房物品搬迁的价格进行司法技术鉴定。
上述事实有原、被告提交的证据、当事人当庭陈述及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告中国人民解放军66109部队保障部与被告奚某某签订租赁合同，并经中国人民解放军66109部队授权来院起诉，故原告可以作为本案的原告参加诉讼。原、被告之间签订的军队房地产租赁合同系双方真实的意思表示，为合法有效合同，双方应当各自履行合同义务。合同中对于解除合同的条件作了明确的约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用”。因部队政策调整，需收回对外租赁的土地及房屋，被告租赁的房屋位于原告军事行政区内，根据国家军队政策，原告有权利根据合同的约定提前解除与被告签订的租赁合同。原告与被告解除合同的原因为军队政策的调整，并非军事需要，故原告应当按照合同约定提前三个月通知被告并按乙方实际使用时间收取租金，并补偿原告两个月的租金作为搬迁费用。被告于2015年12月28日收到原告解除合同的通知，故应当认定原、被告签订的租赁合同在2015年12月28日予以解除。合同约定的年租金为18000元，每月的租金为1500元，被告应当在接到通知后将房屋腾空并交付原告，但现未腾空并交付，按照合同约定原告应当向被告返还自被告腾空并交付房屋之日起至合同约定的届满之日即2018年8月30日止的租金，并向被告支付3000元（1500元／月×2个月）的搬迁费用。军队房地产租赁合同明确约定双方提前解除合同之后，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，并没有约定原告需向被告支付除剩余租金及搬迁费用之外的其它赔偿款，但考虑到本案争议房屋系由被告所建造，双方解除合同并非因被告的原因所造成，结合房屋的面积和使用年限，本院酌定原告应向被告支付90000元的房屋补偿款。被告要求原告支付各项损失120万元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院对于被告的反诉请求不予支持。被告奚某某向本院提出的鉴定申请，因合同并没有约定原告需向被告支付房屋补偿款，故本院认为被告的鉴定申请缺乏必要性，本院对该鉴定不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军66109部队保障部与被告奚某某于2013年8月30日签订的军队房地产租赁合同；
二、被告奚某某应自本判决生效之日起十五日内将所租赁的临街房（坐落号：京冀字第5443号；店铺名称为龙祥海鲜酒店、古城包子、龙祥海鲜大排档）腾空并交付原告中国人民解放军66109部队保障部；
三、原告中国人民解放军66109部队保障部自本判决生效之日起七日内向被告奚某某支付剩余租金及3000元的搬迁费用（剩余租金的计算方式为：自被告腾空并交付房屋之日起至2018年8月30日止，按照每月1500元的标准计算）；
四、原告中国人民解放军66109部队保障部自本判决生效之日起七日内向被告奚某某支付房屋补偿款90000元；
五、驳回被告奚某某的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元减半收取40元，由被告奚某某负担。反诉案件受理费7800元，由原告负担605元，被告奚某某负担7195元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 刘 红
二〇一六年五月三十一日
书记员 赵晟博