云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第335号原告云南鼎祥律师事务所，组织机构代码：08635729-6。负责人：刘江，该所主任。住所地：文山市普阳路普新公寓**。委托代理人于廷彪，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。委托代理人刘天勇，云南鼎祥律师事务所实习律师（特别授权）。被告熊星，男，汉族，1962年8月23日生，云南省砚山县人，家住砚山县。原告云南鼎祥律师事务所与被告熊星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告云南鼎祥律师事务所的委托代理人于廷彪、刘天勇，被告熊星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南鼎祥律师事务所诉称，2013年12月12日，原告与被告协商后签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告坐落于文山市开化北路89号房屋的第二、三层楼用于办公，租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月30日止，第一、二年每年租金为人民币叁万伍仟元整（35000.00），自第三年起每年租金按上年租金递增伍仟元（5000.00）。签订合同后，原告除向被告支付了第一年的租金35000元外，还交纳押金5000元，被告交房后，原告投入资金对租赁房屋进行了一定程度的装修，以满足办公用房的需要。装修结束，原告搬入房屋办公，刚开始时还能正常办公，但后来进入楼上的通道被他人堵死，原告不得不另开通道以便出入，而租赁房屋的用水也严重影响了原告的办公环境和秩序，造成来办事人员怨言甚多。原告作为一家法律服务中介，拥有优越的办公环境对外很重要，同时能树立良好的形象。但是被告提供的租赁房屋不能满足原告的办公所需，为此，原告只好另寻找场所办公，不得不于2014年8月搬出，同时告知了被告。在征得被告同意后，原告把2014年剩余租期的房屋转租给了第三人，现第三人的租期已满，房屋已腾退空闲，当原告提出与被告提前解除合同，并退还所交押金时，被告却置之不理，不但不同意解除合同，退还押金，反而还要求原告支付2015年1-4月的租金，被告此举纯属无理要求，于法无据。原告早已搬出所租赁房屋，且第一年的租期已满，租金已支付，房屋已腾空，被告完全可以解除合同退还押金，将房屋另租他人赚取租金，可被告并没有这样做，其拒绝解除合同并退还押金的行为已侵犯了原告的利益。为此，原告诉至人民法院要求：（一）解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告退还原告所交押金人民币5000元；（二）要求被告熊星将出具给原告云南鼎祥律师事务所的租金收条开具成正规发票；（三）要求被告熊星补偿原告云南鼎祥律师事务所装修改造租赁房屋所开支的费用人民币43763元，包括：1、地板、墙、卫生间、灯具线路等改造装修款18000元；2、墙纸360元；3、瓷砖款6858元；4、隔墙款8845元；5、窗帘款2100元；6、门锁款600元；7、形象墙装修款1500元；8、发光字、水晶字、制度牌等款5500元；（四）由被告承担本案诉讼费。原告针对其主张，提交以下证据：1、《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁其位于文山市开化北路89号房屋第二、三层用于办公；2、《收条》复印件一份，证明原告向被告交纳了第一年租金35000元和押金5000元；3、《照片》二份，证明由于原告所租赁被告的房屋存在瑕疵，不能满足原告的办公需要，原告不得已只有搬出另找办公场所办公，在原告搬出后，被告又将房屋进行出租；4、《房租装修协议》复印件一份、《收据》复印件三份，证明原告与被告租赁房屋后，请人对租赁房屋的地板、墙、卫生间、灯具线路等进行装修改造，开支费用18000元；5、《购买墙纸、瓷砖、窗帘、门锁、装修隔墙、形象墙工程款收据》复印件六份，证明原告装修房屋、购买材料等开支费用20263元；6、《发光字、水晶字、制度牌收据》复印件三份，证明原告装修租赁房屋开支5500元。经质证，被告熊星对原告提交的证据质证认为对第1组证据的真实性及证明内容无异议；对第2组证据的真实性及证明内容无异议；对第3组证据不予认可，租房给他们之前房子都能正常通行，到原告租房以后，原告与小区里的人发生矛盾，导致小区里面的门被堵；对第4、5、6组证据不予认可，装修房屋与被告无关。本院认为，原告提交的第1、2组证据客观真实，能证明原告主张的事实，本院予以采信；原告提交的第3组证据，单从照片不能证明原告主张的事实，本院不予采信；原告提交的第4-6组证据不能证明原告对房屋进行装修的费用应由被告承担，本院不予采信。被告熊星辩称，不退押金是因为原告违反了合同约定，原告租房后又将房屋转租给其他人开赌场，导致公安机关还将房屋查封，还对被告进行处罚；其次，原告没有租满3年，只租了1年，违反了合同约定，合同第九条约定租赁期满后3日内予以退还押金，现租期未满，原告违约，所以被告才没有退押金，且原告搬走后，相关后续手续也没有办好，钥匙也没有交给被告。对原告要求补偿装修费，原告贴字现在外墙都还有钉子，印子，原告要求补偿装修费没有依据，装修房子是你们自己装的，不应由被告来承担装修费用。被告未向本院提交证据。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明法律事实如下：2013年12月12日，原告云南鼎祥律师事务所与被告熊星签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落于文山市开化北路89号第二层、第三层租赁给原告作办公用房；租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月30日止；第一、二年每年租金为人民币35000元，自第三年起每年租金按上年租金递增5000元及其他相关权利义务。签订合同后，原告支付了1年的租金给被告，后于2014年8月底搬出该房屋并告知被告。本院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2013年12月12日签订了《房屋租赁合同》，该份合同代表了双方真实意思表示，属合法有效的房屋租赁合同，法律予以保护，双方应按合同约定诚信履行。原告已按约定支付了第一年的房屋租金给被告，但由于双方在履约过程中发生争议，现原、被告双方已无继续履行合同的可能，原告与被告2013年12月12日签订的《房屋租赁合同》，予以解除，被告应将原告所支付的押金5000元退还给原告；关于原告要求被告熊星应按已收租金金额向被告开具税务部门规定的发票及被告熊星补偿原告云南鼎祥律师事务所装修改造租赁房屋所开支的费用人民币43763元，因双方在合同中并未约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南鼎祥律师事务所与被告熊星于2013年12月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告熊星于本判决生效之日起五日内退还原告云南鼎祥律师事务所押金5000元；三、驳回原告云南鼎祥律师事务所的其他诉讼请求。案件受理费1020元，减半收取510元，由被告熊星负担100元，原告云南鼎祥律师事务所负担410元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年；申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  肖永廷二〇一五年七月十六日书记员  刘胜娟