山西省沁源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沁民再字第1号
抗诉机关山西省长治市人民检察院。
原审原告（反诉被告）康大庆，男，汉族。
委托代理人张世科，男，山西圣寿律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）康恒庆，男，汉族。
委托代理人霍晓丽，女，山西圣寿律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）康大庆诉原审被告（反诉原告）康恒庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月21日作出（2013）沁民初字第77号民事判决，已经发生法律效力。山西省长治市人民检察院于2013年12月4日对本案提出抗诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉进行了合并再审。长治市人民检察院指派沁源县人民检察院检察员张彦山出庭支持抗诉，原审原告（反诉被告）康大庆及其委托代理人张世科、原审被告（反诉原告）康恒庆及其委托代理人霍晓丽到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审查明，2009年3月24日，原告（反诉被告）康大庆将出资承包的集贸中心南外楼4号门面房两间租赁给被告（反诉原告）康恒庆，并签订租赁合同，合同期为一年，被告（反诉原告）康恒庆为营造更好的经营环境，对该承租房又进行了装潢，合同期间双方都履行了合同义务。期满后，于2010年3月24日双方又续签了一年合同，内容一致。期满后第三年，因当事人双方是兄弟，没有再签合同，但都还是履行了前两份合同的义务。到2012年合同届满前，接到集贸中心通知，该房屋属于拆迁对象，故双方没有再签订、履行合同。2012年8月份，原告（反诉被告）康大庆与集贸中心解除承包合同并结算了拆迁补偿，补偿款经县拆迁办组织评估作价，其中对该房产装潢（改建费）补偿5万元。被告（反诉原告）康恒庆以补偿款中含有自己对该房产装潢补偿而原告（反诉被告）康大庆应将这部分款补偿自己为由拒不搬迁。
原审认为，原、被告双方所签租赁合同是双方真实意思的表示，符合国家法律规定，应认定为有效合同。被告康恒庆在合同终止后拒不搬迁，原告根据原合同租赁费要求被告康恒庆支付从合同终止到原告康大庆与集贸中心结算时间的租赁费4153.50元合理，应予支持。被告（反诉原告）康恒庆要求原告（反诉被告）康大庆在承租房屋总价15万元的装修添附进行折价补偿，因被告（反诉原告）康恒庆未能提供15万元装修的具体数额的有效证据，本院依被告申请调查取证，县拆迁办对该房屋的装修评估作价补偿为5万元。原、被告之间的租赁合同终止，属于拆迁导致。在双方无约定的情况下，对承租人的装修物补偿，应以拆迁办给予的补偿额为准。故应支持该请求5万元的补偿，剩余10万元请求应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）康恒庆在判决生效之日起十日内对承租房屋搬迁，并支付原告（反诉被告）康大庆租赁费4153.50元。
二、原告（反诉被告）康大庆在判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）康恒庆装潢补偿款5万元。
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
抗诉机关认为，一、关于双方租赁期限问题。2009年3月25日至2010年3月24日、2010年3月24日至2011年3月24日双方均签订有为期一年的书面租赁合同，2011年3月24日至2012年3月24日，双方虽未签订书面租赁合同，但康恒庆仍按照上年度合同的约定支付11500元租金，故双方尽管未签订书面合同，但租期仍为一年，2012年3月21日沁源县沁河源集贸中心向各租赁户下发《关于旧城改造工作的通知》，在此情况下双方继续履行租赁合同的条件已不存在，故未继续签订合同，双方之间不存在“不定期租赁”的情形，因此原审判决以《合同法》第二百一十五条作为裁判依据，适用法律错误。二、关于装潢补偿金的返还问题。依据最高人民法院法释（2009）11号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，即“承租人同意装饰装修，租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本案中双方租赁合同于2012年3月24日已经届满，康恒庆在没有证据证明双方“另有约定”的情况下，要求康大庆返还装修补偿金的诉求依法不应予以支持。三、关于本案装修补偿金的归属问题。2012年8月8日，鉴于康大庆所租六间房屋均未到期而面临拆迁的问题，沁源县沁河源贸易中心与康大庆作为租赁合同的双方当事人，在协商一致的情况下签订《承租人补偿协议》，由贸易中心补偿康大庆各项损失合计30余万元，本案无证据表明康大庆侵占康恒庆的财产，原判引用《民法通则》第一百一十七条第一款作为裁判依据，属适用法律错误。
原审原告（反诉被告）康大庆为证明自己的主张，在原审中向本院提供如下证据：
房屋租赁合同两份，证明原告康大庆与被告康恒庆签订两份租赁合同，系双方真实意思表示，第一份租赁期从2009年3月25日至2010年3月24日，第二份租期从2010年3月24日至2011年3月24日。合同上均载明租赁房屋不能随便变更装修，合同终止时必须恢复原貌。第三年双方虽未签订合同，但延续前两年的惯例，仍是一年租期，并收取一年的租赁费。
在本次庭庭中提供以下证据：
1、承租人补偿协议一份，证明原告康大庆与集贸中心是2012年8月8日才解除的合同，故原告主张的4153.5元是2012年3月24日至2012年8月8日房屋占用费。
2、照片六张，证明被告（反诉原告）康恒庆在房屋拆迁前已经将东西全部搬空，可见其几乎没有损失。
原审被告（反诉原告）康恒庆对原审原告（反诉被告）在原审中提供的证据及本次庭审提交的证据1无异议，对证据2有异议，该组照片只能证明搬迁后的状况，但评估时是按照屋内装饰进行的。
原审被告（反诉原告）康恒庆提供以下证据：
1、明细表一份，证明原审被告（反诉原告）康恒庆共花费各项装修费用90550元。
2、关于旧城改造工作的通知书复印件，证明2012年3月21日收到拆迁通知时，原审被告（反诉原告）康恒庆还在承租该房屋。
3、照片九张，证明原审被告（反诉原告）康恒庆在承租期间装潢的事实。
4、收据两支，证明原审被告（反诉原告）康恒庆已经分两次支付原审原告（反诉被告）康大庆2011年3月24日到2012年3月24日的房租。
5、郭建平收据一支，证明原审被告（反诉原告）康恒庆在2012年6月19日已经计划搬走并重新租房，但因康大庆要其等拆迁款下来再走。
原审原告（反诉被告）康大庆对原审被告（反诉原告）提供的证据1明细表有异议，认为这只是反诉原告的单方陈述，上面没有第三人的签字认可，不能作为本案定案依据。对证据2旧城改造通知的真实性无异议，但正好说明，在租赁期限届满前，反诉原告就已经收到了搬迁通知，双方在合同到期后已不具备签订租赁合同的条件。证据3照片只能证明原审被告（反诉原告）正常经营未搬迁时的状况，但从原审原告（反诉被告）提供的搬迁后的照片可以看出，原审被告（反诉原告）康恒庆已将所有财产搬走，故其几乎没有损失。对证据4无异议。对证据5表示对原审被告（反诉原告）在外租房的事不知情。
在原审中，本院曾向沁河源集贸中心调取以下证据：
1、对集贸中心经理王某某的调查笔录一份，内容为康恒庆承租的房屋拆迁时补偿了6万元，其中改造费为5万元左右。
2、沁河源集贸中心证明一份，证明康大庆承租的集贸中心两间门面房按每间三万元，共补偿六万元。
3、沁河源集贸中心房屋租赁合同一份，证明原审原告（反诉被告）康大庆租赁沁河源集贸中心南外侧107号的三间房屋与通往市场内的一间房屋。
原审原告（反诉被告）康大庆对上述证据1、2有异议，认为补偿款的数额应当由具体项目和价款的明细来予以证明；对证据3无异议。原审被告（反诉原告）康恒庆对上述证据无异议。
经双方当事人的举证、质证，本院就证据的客观性、合法性及与本案的关联性作出如下认证结论：原审原告（反诉被告）康大庆在原审中提交证据两份租赁合同及本次庭审提供的证据1补偿协议书，原审被告（反诉原告）无异议，予以认定；证据2照片能够证据房屋搬迁后的状况，予以认定。对于原审被告（反诉原告）康恒庆提供的证据1装潢清单，系其单方陈述，未经第三方确认，不能作为定案依据；对于证据2集贸市场通知，原、被告双方均予确认，客观真实，予以认定；对于证据3照片，仅能证明原审被告（反诉原告）康恒庆搬迁前的状况，但从照片看，屋内的陈设为其经营的厨柜样品，其无证据表明该些东西在搬迁未搬走或被损坏，故对原审被告要证明的内容不予采信；证据4收据，原、被告双方均无异议，予以认定；对证据5租房定金，与本案无关联，不予认定。对于本院调取证据1、2系沁河源集贸中心经理王某某的个人陈述，没有其他补偿项目明细或合同予以证实，故不予采信；证据3能够证明原告康大庆与集贸中心的租房情况，予以认定。
经再审查明，原审原告（反诉被告）康大庆承租沁源县沁河源集贸中心的六间房屋。2009年3月25日，原审原告（反诉被告）康大庆将其中的南外楼4号门面房两间转租给原审被告（反诉原告）康恒庆，用于康恒庆经营整体厨柜销售及安装，双方签订租赁合同，合同期为一年，即从2009年3月25日起至2010年3月24日止，租金为10000元，双方约定如承租方对房屋进行变动，合同到期后，应当恢复原状。承租该房屋后，原审被告（反诉原告）康恒庆为经营需要，对该房屋进行了装饰装修。合同到期后，双方又续签了一年合同，租期从2010年3月24日起至2011年3月24日，除租金涨至11500元外，其他内容与前份合同一致。该合同期满后双方未签订书面合同，但依照交易习惯，仍履行了前份租赁合同的内容，原审被告（反诉原告）康恒庆支付原审原告（反诉被告）康大庆一年租金11500元。2012年3月21日合同届满前三天，原、被告均收到集贸中心通知，该承租房被确定为拆迁对象，要求各承包户积极筹备搬迁工作，基于此原因，合同到期后，双方没有再续签合同，但原审被告（反诉原告）康恒庆未搬离该承租房，也未继续交纳房租。2012年8月8日，原审原告（反诉被告）康大庆与集贸中心解除承包合同并结算了拆迁补偿，经协商，集贸中心就原审原告康大庆承租的六间未到期房屋补偿原审原告304062元，其中合同剩余租赁期限租金38500元、停产停业损失补偿金3500元、租赁合同补偿金1750元、搬迁补偿补助费3432元、临时安置补助费5148元、房屋改造费251732元。原审被告康恒庆以补偿款中含有自己的装潢款为由不搬离承租房屋，原审原告康大庆为之诉至法院，要求原审被告康恒庆停止侵权行为，立即撤出与原审原告康大庆租赁的集贸中心房屋两间，并一次性付清所欠租金4153.50元。本案审理过程中，原审被告康恒庆向本院提出反诉，要求原审原告康大庆对其在承租房屋上总价15万元的装修添附进行折价补偿。
另查明，原审被告（反诉原告）康恒庆已于2013年8月搬出集贸中心南外楼4号的承租房屋。
本院认为，原审原、被告连续两年签订租赁期为一年的书面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。2011年3月24日合同到期后，双方虽未签订书面合同，但履行了上一年度的合同内容，原审被告康恒庆依约交纳了一年房租，双方在庭审中均认可合同到期日为2012年3月24日，本院予以确认。2012年3月21日即合同到期日前3天，沁源县沁河源集贸中心下发了《关于旧城改造工作的通知》，此时原审原告康大庆客观上已没有继续出租该房屋的条件，双方也没有再继续租赁房屋的约定，故双方自2012年3月24日以后已不存在租赁的事实。2012年8月8日，沁河源集贸中心与原审原告康大庆达成补偿协议，并对原审原告康大庆的损失进行了补偿，故其不应再向原审被告康恒庆重复主张租赁费，对于原审原告要求原审被告支付4153.50元的诉讼请求，本院不予支持。关于原审原告康大庆要求原审被告康恒庆撤出租赁房屋的主张，因原审被告已于2013年8月搬出承租房屋，原告主张事实已不存在，本院不再作实体处理。
关于原审被告（反诉原告）康恒庆要求原审原告（反诉被告）康大庆对其在承租房屋上15万元的装修添附进行折价补偿的主张，本院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定：“承租人同意装饰装修，租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，本案双方均确认合同到期日为2012年3月24日，故在合同到期后，原审被告（反诉原告）康恒庆要求原审原告（反诉被告）康大庆补偿其装饰装修损失于法无据，不予支持。关于原审被告（反诉原告）康恒庆认为2012年3月24日之后双方应为不定期租赁的意见，本院认为，双方之间成立租赁关系的前提即为客观上存在租赁的条件及主观上达成租赁一致意向，但从本案来看，房屋在客观上即将被拆迁，不具备出租的条件，且无证据表明双方在主观上形成继续租赁的约定，故无法认定双方还继续存在租赁关系，对于原审被告（反诉原告）的这一意见不予采信。关于原审被告（反诉原告）康恒庆认为康大庆所获得的补偿款中包含自己装修款的意见，从本案查明的事实来看，首先，原审原告（反诉被告）康大庆所获得的补偿款中并没有装饰装修这一项费用，也无证据表明房屋改造费即为装饰装修款，集贸中心仅系基于原审原审（反诉被告）康大庆的未到期租赁进行了补偿；其次，原审被告（反诉原告）康恒庆转租康大庆房屋的租赁期已届满，亦无权再要求出租人补偿其装饰装修损失，故对原审被告（反诉原告）康恒庆的这一意见本院不予采纳。
综上，原审被告（反诉原告）康恒庆未能提供有效证据证明补偿款中包含装潢款同时其有权得到补偿的事实，仅有一份沁河源集贸中心经理王庆明的询问笔录，用以证明这两间房屋的装潢补偿为5万元，但该份笔录仅为王庆明的个人陈述，原审将该份证言认定为县拆迁办的评估作价，据以作出原审原告（反诉被告）康大庆应支付康恒庆5万元的装潢补偿款的判决，显然不妥，长治市人民检察院的抗诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）沁民初字第77号民事判决。
二、驳回原审原告康大庆的诉讼请求。
三、驳回原审反诉原告康恒庆的诉讼请求。
本案本诉诉讼费50元，由原审原告康大庆承担，反诉诉讼费1650元，由原审反诉原告康恒庆承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审判长 韩云辉
审判员 孙艳平
审判员 程 丽
二〇一四年五月十五日
书记员 李 荣