江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终744号
上诉人（原审被告）：蔡猛，男，1976年8月16日出生，汉族，住。
委托诉讼代理人：朱江、王奋永，江苏广陆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨波，男，1979年6月30日出生，汉族，住。
委托诉讼代理人：朱文宝、臧超，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
上诉人蔡猛因与被上诉人杨波房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院作出的（2016）苏1302民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡猛上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实及理由：1.蔡猛已经于2016年8月中下旬搬离涉诉厂房，杨波也在蔡猛搬离厂房后即实际占有厂房，后又转租他人；2.第二年租金认定为10833元更为合适；3.蔡猛不应支付杨波违约金4060元；4.涉诉厂房存在漏水等质量问题，蔡猛为此支付3000元维修费，该笔费用应从第一年租金中予以扣除。
被上诉人杨波辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨波一审诉讼请求：1.解除双方签订的关于宿迁市宿城区埠子工业园D2栋厂房租赁合同；2.蔡猛立即将上述厂房返还给杨波；3.蔡猛向杨波支付2016年度租金（按照年租金130000元计算，自2016年7月1日起计算至2016年10月25日，如果不能按时归还，赔偿租金损失并承担违约金，租金损失的标准参照130000元/年，违约金标准参照拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一）；4.蔡猛向杨波支付违约金13262.5元并承担案件诉讼费用。
一审法院经审理查明，2015年5月26日，杨波（甲方）与蔡猛（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于宿迁宿城区埠子工业园D2栋的厂房共三层（含办公用房）（简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁期限为三年，即从2015年7月1日起至2018年6月30日止；租赁物的免租期为一个月，即从2015年5月27日起至2015年6月30日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；在本出租合同生效之日起三日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条关于租赁费用，租金第1年为150000元，返还75000元装修费用，第2年和第3年每年租金150000元返还每年20000元厂房维护费。此租金不包含相关税费，如乙方需要发票，产生税费由乙方另行支付。物业管理费、水电费由乙方自行承担按有关部门要求自行缴纳。……第五条租赁费用的支付第1条“乙方应于本合同签订之日起三日内，向甲方支付水电押金及第一年租金人民币77000元，以后每年提前一个月支付下一年租金”第3条“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；如拖欠满两个月未支付则甲方有权解除合同，乙方按上述标准支付违约金并于10日内搬离厂房。”上述合同签订后，双方即开始履行。
2015年7月14日，蔡猛书写声明一份，载明：欠杨波先生2015年7月1号---
2016年7月1号房租，大写金额人民币伍万柒仟元整，于2015年7月23号前还清，如不到位，过一天罚伍佰元，以后每年房租每年7月1号到位。
2016年7月14日，杨波向蔡猛发出《催款函》，载明：蔡猛先生，关于你拖欠本人厂房租金等费用事宜，今特向你致函如下：2015年5月我们双方签订了《厂房租赁合同》，本人将位于宿迁宿城区埠子工业园D2栋厂房租赁给你使用。合同约定租赁期限为三年，即自2015年7月1日至2018年6月30日止；约定的租金为第一年75000元、第二年130000元，第三年130000元；合同约定每年期满前提前下一个月付清下一年租金，合同还约定你方应支付本人水电费押金等事项。……1、你方务必在接到本函3日内付清第一年度剩余租金5500元、第二年度租金130000元及水电费押金2000元；如你方不能按上述要求付清所有拖欠款项，我方将依法解除与你方的租赁合同并限期搬离，同时你方仍须付清上述所有欠款并承担相关违约责任。如厂房设备设施有损坏的，我方将要求给予赔偿。
一审庭审过程中，杨波自认2015年7月14日蔡猛出具欠条后已给付租金49500元。
一审法院认为，杨波将自己建造的位于宿城区埠子新工业园区标准化厂房区建设的D2栋出租给蔡猛使用，双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照《厂房租赁合同》的约定，履行各自的义务。蔡猛作为承租人，应按照《厂房租赁合同》的约定支付租金及给付水电费，由于蔡猛未能按照约定的期限及时给付，应承担相应的违约责任。杨波依照《厂房租赁合同》第五条第三项“……；如拖欠满两个月未支付则甲方有权解除合同，乙方按上述标准支付违约金并于10日内搬离厂房”要求解除合同并要求返还租赁物，于法有据，予以支持。
关于蔡猛所欠租金的数额及违约金。1.第一年即2015年7月1日至2016年6月30日。有蔡猛书写的书面证明及杨波自认蔡猛已付租金49500元，蔡猛还应支付租金5500元。2.关于第二年度即2016年7月1日开始的租金。依照《厂房租赁合同》约定，2016年度的租金为130000元。蔡猛应支付的租金截至2016年10月25日，为130000/365*116天=41315元。3.关于杨波主张逾期付款违约金。因双方在《厂房租赁合同》中已明确约定“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一”，杨波主张按照上述标准自2016年7月1日起计算至2016年10月25日的违约金为4060元，不违反法律规定，应予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除杨波与蔡猛于2015年5月26日签订的《厂房租赁合同书》，蔡猛立即将位于宿城区埠子镇工业园区D2栋厂房三层（含办公用房）返还杨波；二、蔡猛于判决生效之日起十日内给付杨波租金46815元（计算至2016年10月25日，此后按照年130000元标准自2016年10月30日起继续至租赁物返还之日止）并支付逾期付款违约金4060元（截至2016年10月25日）。案件受理费减半收取596元，由杨波负担90元，蔡猛负担506元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.蔡猛是否已搬离涉诉厂房，搬离时有无将厂房交付杨波；2.蔡猛是否应向杨波支付4060元违约金的问题；3.涉诉厂房是否存在质量问题。
关于争议焦点1，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人协商一致，可以解除合同。蔡猛主张已经于2016年8月中下旬搬离涉诉厂房，搬离后双方即解除合同关系，并提供邹志文、王军的证言予以证明。但承租人是否使用租赁物与租赁合同关系是否存续无关，邹志文、王军的证言仅能证明蔡猛搬离厂房的事实，并不能说明双方当事人已就解除合同达成一致意见。且蔡猛也未提供证据证明已经将厂房交付给杨波的事实。杨波虽于2016年6月份在网站上发布招租广告，但鉴于蔡猛自2015年7月起即开始拖欠租金，杨波另寻承租人的行为属于尽量减少双方损失的考虑，不代表已经同意解除合同。且没有证据证明杨波在诉争期间安排他人占有使用厂房，故不能仅凭杨波发布招租广告就认定本案双方当事人已于2016年8月下旬解除了合同关系。截至2016年10月25日，双方当事人之间仍存在租赁合同关系。故蔡猛该上诉请求不能成立。
关于争议焦点2，即蔡猛是否应向杨波支付4060元违约金的问题。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，蔡猛未按约支付租金，依据双方约定“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一”，蔡猛应向杨波支付违约金4793元（41315元×0.001×116天）。杨波仅主张蔡猛应付违约金4060元，系对自己民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点3，即涉诉厂房是否存在质量问题。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，蔡猛主张因涉诉厂房存在漏水等问题，蔡猛花费了3000元维修费，该笔费用应从本案租金中予以扣除。杨波对此不予认可，蔡猛应就其主张承担举证责任。蔡猛未提供证据证明自己的主张，应承担举证不能的法律后果。对于蔡猛关于涉诉房屋存在漏水的主张，本院不予支持。
综上所述，蔡猛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1192元，由上诉人蔡猛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐兵
审 判 员 万焱
审 判 员 孙权
二〇一七年四月十七日
法官助理 陈博
书 记 员 冯邻
第1页/共8页