重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01261号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）殷家棋，个体从业者。
委托代理人文生名，重庆金雷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）重庆优图投资有限公司，住所地重庆市铜梁县巴川街道办事处小街25号2-3-1，组织机构代码79588473-4。
法定代表人李全红，该公司总经理。
委托代理人谭定阳。
上诉人殷家棋与被上诉人重庆优图投资有限公司（以下简称优图公司）租赁合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2013年10月31日作出（2013）铜法民初字第00386号民事判决，上诉人殷家棋对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年3月18日进行了询问，上诉人殷家棋及其委托代理人文生名，被上诉人优图公司的委托代理人谭定阳参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年2月14日，优图公司（甲方）与殷家棋（乙方）签订《宝润国际商业物业租赁合同》约定，第一部分租赁场所：第一条，甲方将位于长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层5号商铺租赁与乙方经营；第二条，该商铺建筑面积为192.42㎡。第二部分租赁期、免租期：第四条，甲方应在2012年2月26日前，将商铺交付乙方使用。该商铺租赁期限自2012年2月26日起至2017年2月25日止，共计五年。如不能按时交房，以接通知书为起租时间，租赁期限顺延，租赁期包括免租期在内。第五条，该商铺免租期限6个月。第一年免租3个月（2012年2月26日
--2012年5月25日）；第二年免租3个月（2013年2月26日--
2013年5月25日）；免租期内免收租金，已交纳租金顺延至免租期后计算。第三部分月租金、年租金、递增：第七条，租金递增。计租时间以甲方将物业交付乙方为准，若甲方通知乙方后，乙方七日内未办理接房手续，租金在第八日开始计算。租金起始单价为33元／月／㎡，并按照以下递增方式逐年递增。第一年月租金：人民币6350元，年租金人民币76200元。第二年在前一年租金价格上递增5%，递增后为月租金6668元，年租金80016元……。第八条，按照本合同约定，乙方向甲方支付租金方式按季缴付；按照先缴租金后使用的原则，从计租金之日起至租金到期之日止的前一个月，一次性足额向甲方或甲方委托的物业管理公司支付下季度租金、物管费及应缴纳之费用。物业管理公司有义务将在乙方租金到期前一个月通知乙方缴纳，乙方第一次支付甲方租金时间为本合同签订之日。第四部分履约保证金：第九条，鉴于甲方已向乙方提供免租期6个月的优惠政策，乙方同意向甲方一次性支付20000元，作为乙方切实履行和遵守本合同各项条款的保证金。乙方同意履约保证金缴付之日起至本合同终止后一个月内，由甲方无息退还乙方。第十条，在合同有效期间，若发生乙方不能或暂时不能履行本合同项下义务而发生任何拖欠承租费及其它费用，或导致甲方承担责任而发生任何欠费或欠款，甲方将就乙方的拖欠之相等部分金额从履约保证金中自动予以相应扣减或扣抵，并由甲方及时通知乙方。第六部分双方的权利和义务：第十四条，甲方违约责任：1、若甲方未能按照本合同约定向乙方交付铺位使用，逾期时间在三十日内，甲方应向乙方退还已收取的履约保证金，并支付按该履约保证金总额自收取之日起至实际退还之日止以每日万分之五计算的违约金予乙方。逾期时间超过三十日，乙方有权解除合同，甲方应按向乙方赔付日计算违约金外，另向乙方赔付履约保证金20%的违约金。2、非因本合同约定的不可抗力事件、或甲方原因，造成乙方以所承租铺位无法达到正常经营的基本条件致使乙方停业达48小时，甲方应免除停业期间租金。第十五条，乙方违约责任：1、乙方违反本合同约定构成严重违约的，甲方除向乙方索取违约赔偿外，有权解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿其不足部份。2、乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳或未能按时足额缴纳租金、物业管理费及其他相关费用，每逾期一天按欠费的任何应付款项以万分之五向甲方计付违约金。若乙方欠费应付款项达十日则构成严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按向甲方赔付日计算违约金外，另向甲方赔付履约保证金20%的违约金。……第七部分合同的变更、解除：2、本合同因下述任一事件之发生而终止：1）在承租期内，一方向另一方书面申请或请求解除合同，并经另一方书面确定和同意。2）在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，由一方给予书面通知另一方，并承担相应的违约金及赔付金。……5）在承租期内，如乙方提前解除本合同，乙方即丧失在免租期内免交租金的权利，甲方有权要求乙方补交免租期内的全部租金，免租期内租金按本合同第三部分所约定的月租金标准计算，甲方有权直接从乙方交纳的履约保证金中扣除。第八部分其他：6）本合同经甲乙双方授权代表签字盖章后生效。本合同解除或终止且双方债权、债务结清完毕之日失效。合同签订后，殷家棋于2012年2月14日向优图公司交纳租赁保证金20000元和3个月房屋租赁费19050元（2012.2.26-2012.8.25，免租前三个月）。优图公司亦将租赁商铺交付殷家棋，殷家棋随即进行了装修并在该商铺内经营韦度地板，取名韦度地板长寿专卖店。2012年8月29日，殷家棋以韦度地板长寿专卖店的名义书面回复优图公司其缴纳租金到期时间为当年12月份，未存在不缴纳租金的问题，并提出优图公司没有按照约定和承诺条件，租赁房屋不符合法律规定出租条件，要求解除合同，赔偿造成的经济损失。2012年8月31日，优图公司与重庆珑庭商业管理有限公司向殷家棋共同回函房屋符合法律规定的出租条件，双方应尊重并遵守相关合同约定的权利义务条款。2012年9月12日，优图公司与重庆珑庭商业管理有限公司向殷家棋发出《关于商户按期缴费的函》，要求殷家棋于2012年9月20日前缴纳2012年8月26日至2012年11月25日一个季度的租金及管理费（租金为19050元），并按合同约定支付滞纳金。2012年10月12日，优图公司向殷家棋发出《违约收铺通知》，该通知载明，如殷家棋不能在2012年10月15日18时前完善所有费用，优图公司决定终止双方所签订的《商业场地租赁经营合同》及其他相关经营管理协议，停止一切服务，并作出收铺处理，依法追究殷家棋的法律责任和经济责任。2012年11月20日，重庆龙（珑）庭商业管理有限公司又向殷家棋发出《最后期通知函》，载明“贵方（殷家棋）逾期缴付租金已达3个月以上，根据商铺业主方要求，我公司将依据相关合同，采取必要相关措施，维护合法权益，请贵方在接到本函后3日内到我司财务室办理缴费。”殷家棋在接到上述通知及函后至今未缴纳租金。
另查明，殷家棋租赁的门面系优图公司投资建设的宝润国际二期工程物业5号楼。重庆珑庭商业管理有限公司受优图公司委托对殷家棋所租赁的门面进行管理并可代为收取租金。2011年8月9日，优图公司通过重庆公安机关消防机构网站对宝润国际5号楼进行了竣工验收消防备案，备案号：500000WYS110011938。备案结果为该工程未被确定为抽查对象。2011年9月2日，优图公司投资建设的宝润国际5、6、7号楼进行了重庆市建设工程竣工验收备案登记（建竣备字（2011）33号）。2011年9月30日，优图公司对殷家棋租赁的门面（长寿区桃源南路2号5幢1-5）予以了产权登记（206房地证2011字第18861号）。2013年6月20日，优图公司又通过重庆公安机关消防机构网站对宝润国际5#、7#楼工程进行了竣工验收消防备案，备案号为500000WYS130006655，也未被确定为抽查对象。
再查明，殷家棋在诉讼中申请了证人程某、葛某出庭作证，该二人均系重庆双渝工业陶瓷有限公司工人。重庆双渝工业陶瓷有限公司与优图公司因租赁宝润国际5号楼1层6号商铺发生纠纷，与殷家棋同时向一审法院起诉，一审法院将该案与本案进行了合并审理。
庭审中，殷家棋与优图公司就本案所涉宝润国际5号楼是否符合消防备案的条件发生争议。一审法院于2013年5月8日书面向重庆市长寿区公安消防支队咨询宝润国际5号楼是属于《消防法》第十一条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋或是属于建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查的房屋。2013年5月16日，重庆市长寿区公安消防支队回函，根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》（公安部106号令）第十三条规定，宝润国际5号楼属于备案抽查范围。
原告殷家棋诉称，优图公司为打造其开发修建的宝润国际商圈，对外进行招商。2012年2月14日，殷家棋与优图公司签订了《宝润国际商业物业租赁合同》。约定优图公司将位于长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层5号商铺（建筑面积为192.42㎡）租赁与殷家棋经营木地板；租赁期限为2012年2月26日起至2017年2月25日止；租金单价为33元／月／㎡；免收2012年2月26日至2012年5月25日及2013年2月26日至2013年5月25日期间的租金，约定履约保证金20000元。签订合同时，殷家棋依约给付优图公司履约保证金20000元，并于2012年2月26日接房后即对该房进行装修，并按合同约定缴付了2012年2月26日起至2012年8月25日期间的租金19050元。后因殷家棋发现优图公司打造的商场存在严重消防安全隐患，不符合城市房屋租赁的条件，多次要求解除与优图公司签订的《宝润国际商业物业租赁合同》，退还所收取的租金，赔偿经济损失，但均未果。优图公司于2012年10月8日起对殷家棋所租商铺予以停电至今。为此起诉要求确认殷家棋与优图公司签订的《宝润国际商业物业租赁合同》无效，解除双方的租赁关系（庭审中放弃解除双方的租赁关系）；优图公司退还殷家棋履约保证金20000元，返还租金19050元，赔偿装修损失30000元。
被告优图公司辩称，殷家棋与优图公司的租赁合同是在平等、自愿、公平、公正的基础上签订，殷家棋租赁的房屋是严格经过了消防验收，该租赁合同合法有效，不存在无效情形。优图公司在履行租赁合同过程中没有违约行为，是殷家棋的行为构成严重违约，殷家棋没有理由要求优图公司退还履约保证金、返还租金及赔偿损失。是殷家棋违约，其应承担违约责任。
被告优图公司反诉称，2012年2月14日，优图公司与殷家棋签订《宝润国际商业物业租赁合同》后，优图公司如约交付房屋，但殷家棋在享受3个月的免租期后仅支付了一个季度（2012年5月26日至2012年8月25日）租金后无故不再支付租金，且拒不腾退房屋。殷家棋的行为严重违反了合同约定，给优图公司造成了重大经济损失。为此，反诉要求：1、解除优图公司与殷家棋签订的《宝润国际商业物业租赁合同》；2、殷家棋立即腾退租赁商铺；3、殷家棋向优图公司支付自2012年8月26日起至实际清偿之日止的租金（计算至2015年1月25日为31750元）；4、殷家棋向优图公司支付免租期租金19050元；5、殷家棋向优图公司支付违约金（计算至2013年1月25日为5844元）。
审理中，优图公司将第3项诉讼请求变更为殷家棋向优图公司支付自2012年8月26日起至2013年2月18日（提起反诉之日）止的租金；撤回第4项诉讼请求；将第5项诉讼请求变更为殷家棋向优图公司支付计算至2013年2月18日止的违约金。
原告殷家棋针对被告优图公司的反诉请求辩称，优图公司已恶意对殷家棋租赁的房屋进行了断电，并于2013年1月8日强行收回了门面，是优图公司严重违约，殷家棋没有违约行为，不承担违约责任。且违约金的计算方式不符合合同约定，也不应支付免租期租金。
一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。该条第一款规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。该法第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。本案中，优图公司出租给殷家棋的商铺（门面）所在的位于长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼属于建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查的范围，不属于建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收的范围。从本案已查明的事实来看，优图公司作为长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼的建设单位，在验收后已于2011年8月9日通过重庆公安机关消防机构网站进行了竣工验收消防备案。因此，殷家棋以租赁房屋没有经过消防验收合格，存在严重消防安全隐患，违反《消防法》第13条第2款关于“应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”和《城市房屋租赁管理办法》第6条第1款第2项关于“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”的规定为由，请求确认其与优图公司签订的《宝润国际商业物业租赁合同》无效的诉讼请求，不予支持。因优图公司与殷家棋签订宝润国际商业物业租赁合同系其双方当事人的真实意思表示，且未违法法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。合同约定免租3个月即2012年2月26日
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2012年5月25日，而殷家棋向优图公司交纳的19050元租金是2012年5月26日至2012年8月25日期间产生的租金，该期间系殷家棋正常的租赁期，因此，殷家棋要求优图公司予以退还的理由不成立，不予支持。双方在《租赁合同》第十五条第一项约定，乙方违反本合同约定构成严重违约的，甲方除向乙方索取违约赔偿外，有权解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金……；第二项约定，……乙方欠费应付款项达十日则构成严重违约。根据双方约定，殷家棋应于2012年7月26日至2012年8月25日期间交纳2012年8月26日至2012年11月25日租金，但殷家棋至今未予交纳，已远远超出十日，构成了严重违约，优图公司有权没收殷家棋交纳的保证金作为违约金处理。因此殷家棋请求优图公司退还交纳的履约保证20000元，不予支持。
根据殷家棋与优图公司签订的《租赁合同》第十五条约定，殷家棋欠费应付款项达十日则构成严重违约，优图公司有权解除本合同，如前所述，殷家棋欠缴租金已远远超过十日，且优图公司多次通知殷家棋交纳拖欠租金，但殷家棋均不交纳，殷家棋的行为已构成严重违约，优图公司据此请求解除租赁合同、腾退租赁商铺，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项的规定因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装修残值损失的，不予支持。本案中，因系殷家棋的违约行为导致租赁合同解除，因此，殷家棋要求优图公司赔偿损失30000元的诉讼请求，不予支持。由于殷家棋自2012年8月26日起至今的房屋租金未予缴纳，故优图公司要求殷家棋支付自2012年8月26日起至2013年2月18日止的房屋租金，予以支持。根据合同约定的租金计算标准，殷家棋应当支付优图公司在该期间的房屋租金36830元（6350元／月×5.8月）。因已经依据租赁合同十五条第一款的约定，将殷家棋向优图公司交纳的20000元保证金作为殷家棋违约的违约金处理，优图公司又依据该条第二款约定，向殷家棋主张违约金，不予支持。审理中，优图公司撤回要求殷家棋支付免租期租金19050元的诉讼请求，系其真实意思表示，符合法律规定，予以准许。殷家棋在诉讼中申请的证人程某、葛某出庭证实优图公司于2013年1月8日将租赁给殷家棋商铺的门关锁及断电，致使殷家棋不能经营，因程某、葛某系重庆双渝工业陶瓷有限公司职工，该公司与优图公司因房屋的租赁与殷家棋同时向一审法院提起了诉讼，且该案与本案进行了合并审理，程某、葛某与重庆双渝工业陶瓷有限公司存在利害关系，其证言的真实性不能确定，优图公司又予以否认，且无其他证据印证，因此，对程某、葛某的证言，不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十三条第二款，第九十四条第（三）项，第一百零七条，第一百一十四条第一、三款，第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、驳回原告殷家棋的全部诉讼请求；二、解除原告殷家棋与被告重庆优图投资有限公司签订的《宝润国际商业物业租赁合同》；三、原告殷家棋在本判决生效之日起三日内腾空位于重庆市长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层5号商铺并交付被告重庆优图投资有限公司；四、原告殷家棋在本判生效之日起三日内向被告重庆优图投资有限公司支付长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层5号商铺的租金36830元；五、驳回被告重庆优图投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费763元，反诉案件受理费608元，共计1371元，由原告殷家棋负担1200元，由被告重庆优图投资有限公司负担171元。
宣判后，殷家棋不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、本案所涉物业属于一类高层住宅建筑，按照相关规定，应当进行消防验收，重庆市长寿区公安消防支队向一审法院的回复认为属消防备案抽查的建筑物，该回复错误，由于该物业应进行消防验收而未进行，故优图公司与我签订的《宝润国际商业物业租赁合同》无效，我基于合同无效提出的全部诉讼请求应予支持；2、即使合同有效，但优图公司对我租赁门面停电停水，并于2013年1月8日强行锁门，应属优图公司违约，合同解除时间为2013年1月8日，计算租金的截止时间应为2013年1月8日；3、按照合同第10条约定，我所欠租金可从优图公司收取的保证金中扣除，一审判决不返还保证金还另行判决我交纳租金是错误的。请求：1、撤销一审判决；2、确认我与优图公司于2012年2月14日签订的《宝润国际商业物业租赁合同》无效，判决优图公司返还保证金20000元、返还租金19050元，赔偿我装修损失（以鉴定为准），依法驳回优图公司的诉讼请求，或发回原审法院重审；3、即使优图公司第二项上诉请求不成立，请求依法改判一审判决第四项。
被上诉人优图公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案殷家棋租赁的门面系优图公司投资建设的宝润国际二期工程5号楼的房屋，经一审法院核实，当地公安消防机关确认宝润国际5号楼属于备案抽查范围，不属于必须经过公安机关消防机构验收的房屋，而该物业已向当地公安机关消防机构进行了竣工验收消防备案，并进行竣工验收备案登记，取得了产权证。殷家棋与优图公司于2012年2月14日所签订的《宝润国际商业物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。殷家棋以租赁房屋未经过消防验收为由认为合同无效的理由不成立，对殷家棋诉请确认合同无效及基于此提出的诉讼请求，不予支持。
关于优图公司应否返还履约保证金20000元的问题。租赁合同第十五条第一项约定，乙方（殷家棋）违反本合同约定构成严重违约的，甲方除向乙方索取违约赔偿外，有权解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金……；第二项约定，……乙方欠费应付款项达十日则构成严重违约。根据双方约定，殷家棋应于2012年7月26日至2012年8月25日期间交纳2012年8月26日至2012年11月25日租金，但殷家棋一直未予交纳，构成了严重违约，优图公司有权将殷家棋交纳的保证金作为违约金，而不予返还。至于租赁合同第十条约定优图公司可将保证金用于抵扣租金，系在殷家棋未严重违约情形下优图公司权利的行使，由于殷家棋的严重违约行为，优图公司选择将保证金作为违约金收取，符合合同约定，应予支持。优图公司诉请解除合同、由殷家棋腾退商铺、支付所欠租金，均符合合同约定，应予支持。
关于上诉人殷家棋称优图公司停水停电违约、强行收回门面致租赁合同已于2013年1月8日解除，由于殷家棋所举证据不能证明其所称待证事实，应承担举证不能的法律后果，对殷家棋的该项上诉意见，不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人殷家棋的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2134元，由上诉人殷家棋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年四月三十日
书 记 员 梁 麟