江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5273号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司南京江宁支行，住南京市江宁区东山街道上元大街458号。
主要负责人：孙晓平，该支行行长。
委托诉讼代理人：王宇微，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴春祥，男，1967年10月12日生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈传珍，女，1968年8月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）南京高成房地产开发有限公司，住南京江宁区东山街道上元大街734号。
法定代表人：钱忠秀。
上诉人中国工商银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称工行江宁支行）因与被上诉人吴春祥、陈传珍、南京高成房地产开发有限公司（以下简称高成公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳商初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人工行江宁支行的委托诉讼代理人王宇微到庭参加诉讼。吴春祥、陈传珍、高成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
工行江宁支行上诉请求：1.变更（2015）江宁淳商初字第68号民事判决第三项为：工行江宁支行对吴春祥、陈传珍抵押的位于南京市江宁区东山街道万安西路168号世纪东山花园51幢2单元404室的房产从折价或以拍卖、变卖该财产的所得价款中优先受偿。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审未能查明，抵押房产已经办理了抵押预告登记。吴春祥、陈传珍、高成公司与工行江宁支行签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定吴春祥、陈传珍以其向高成公司购买的房产为吴春祥在工行江宁支行的借款提供抵押担保。各方于2008年6月24日在南京市江宁区房产局办理了房产抵押预告登记手续，该房产管理局在前述合同上加盖了“按揭登记专用章”进行了预告登记。（二）工行江宁支行有权就案涉房屋优先受偿。1.各方当事人对于设立抵押权已达成合意，意思表示真实。工行江宁支行、吴春祥、陈传珍、高成公司均在《南京市江宁区房地产抵押合同（预售商品房贷款抵押）》合同上盖章。各方对于以案涉房屋设立抵押担保物权以保障债权实现的意思表示真实、合法、有效。并且，各方已经办理了所有能够办理的登记手续。2.预告抵押登记具有物权效力。工行江宁支行已经就案涉房屋办理了抵押预告登记手续。根据物权法第二十条规定，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的实现。根据南京市江宁区房产局的登记要求，房屋正式办理产权证后，无须再行办理任何登记，抵押预告登记自动转为抵押登记。可见，抵押预告登记制度的本质就是为了保障抵押担保物权的实现，进而保障债权的实现。3.若抵押预告登记不具有物权效力，我国商业银行预售商品房抵押贷款将面临巨大的金融风险。目前，银行在发放预售商品房抵押贷款时，债务人即购房人不能实际取得房屋的权利证书，故无法办理正式的抵押登记手续。在过户条件成熟时，如债务人不去办理产权证，银行也无法取得房屋他项权证书。如果抵押预告登记不能保障债权的实现，可能出现债务人恶意逃废债务，银行合法权益难以保障，导致银行预售商品房抵押贷款将面临巨大的金融风险。
吴春祥、陈传珍、高成公司未作出答辩。
工行江宁支行向一审法院起诉请求：1.吴春祥、陈传珍向工行江宁支行偿还贷款本金298705.42元及利息（利息包含罚息和复利，截止2015年10月25日为11099.42元，之后的利息按照合同约定的标准计算至实际给付之日）；2.工行江宁支行对吴春祥、陈传珍位于南京市江宁区东山街道万安西路168号世纪东山花园51幢2单元404室房产在担保范围内享有优先受偿权；3.高成公司对吴春祥的上述债务承担连带保证责任。
一审法院认定事实：2008年6月24日，工行江宁支行与吴春祥、高成公司签订《个人购房借款担保合同》(以下简称借款担保合同)1份，约定由吴春祥向工行江宁支行借款388000元，用于购买位于南京市江宁区东山街道万安西路168号世纪东山花园51幢2单元404室房产，借款期限20年，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮15%，还款方式为按月等额本息还款。该合同另约定吴春祥以前述房产抵押给工行江宁支行用作借款担保，高成公司为该借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至工行江宁支行取得记载有前述抵押房产登记信息的房屋他项权证书，担保范围均包括该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等。该合同还约定借款人连续三个月或累计6次未按时足额偿还借款本息的，工行江宁支行有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿借款，并就逾期借款从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收罚息，就逾期利息从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同约定的借款利率上浮50%。陈传珍向工行江宁支行出具共同还款承诺书，承诺就上述借款与吴春祥共同承担还款责任。同日，工行江宁支行与吴春祥、陈传珍、高成公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押》1份，约定吴春祥、陈传珍以前述房产为上述借款提供抵押担保，高成公司提供连带责任保证担保，保证期间至工行江宁支行取得记载有上述抵押房产登记信息的房屋他项权证书，但未办理抵押登记。上述合同签订后，工行江宁支行依约向吴春祥发放借款388000元，但吴春祥未按约履行还款义务，截止2015年10月25日，其已连续三个月或累计6次未按时足额偿还借款本息，尚欠借款本金298705.42元、逾期利息（包含罚息和复利）11099.42元。工行江宁支行遂诉至法院，宣布贷款全部提前到期，要求吴春祥提前偿还全部款项。
一审法院认为，工行江宁支行与吴春祥、陈传珍、高成公司签订的借款担保合同、抵押合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。吴春祥已连续三个月或累计6次未按时足额偿还借款本息，工行江宁支行有权宣布贷款全部提前到期，要求吴春祥提前偿还全部借款，又根据借款合同约定，工行江宁支行有权对逾期贷款按逾期贷款罚息利率计收罚息，对逾期利息按逾期贷款罚息利率计收复利，故对工行江宁支行要求吴春祥提前清偿贷款本金298705.42元及利息（利息包含罚息和复利，截止2015年10月25日为11099.42元，之后的利息按照合同约定的标准计算至实际给付之日）的诉讼请求，一审法院依法予以支持。陈传珍自愿为吴春祥的上述借款承担共同还款责任，系其真实意思表示，故对工行江宁支行要求陈传珍承担共同还款责任的诉讼请求，一审法院依法予以支持。吴春祥、陈传珍虽与工行江宁支行签订抵押合同，将案涉房产抵押给工行江宁支行作为借款担保，但未办理抵押登记，该抵押权未依法设立，工行江宁支行要求以上述抵押物折价或就拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿无法律依据，一审法院不予支持。高成公司自愿为吴春祥的上述借款提供阶段性连带责任保证，系其真实意思表示，故对工行江宁支行要求高成公司承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院依法予以支持。吴春祥、陈传珍、高成公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、吴春祥、陈传珍于判决发生法律效力之日起十日内共同偿还工行江宁支行借款本金298705.42元及相应的利息（利息包含罚息和复利，截止2015年10月25日为11099.42元，之后的利息按照合同约定的标准计算至实际给付之日）；二、高成公司对吴春祥的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回工行江宁支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6009元、财产保全费2170元，合计8179元，由吴春祥、陈传珍、高成公司共同负担。
本院二审期间，工行江宁支行围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.高成公司出具的情况说明2份；2.工行江宁支行分别与杨静、朱辉、纪秀玲、庞燕、柏运华、陈俊签订的《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》以及房屋他项权证6份。吴春祥、陈传珍、高成公司未到庭质证，视为其放弃质证权利。对工行江宁支行提交的证据的真实性，本院予以确认。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：1.2008年6月24日，南京市江宁区房产局对吴春祥、陈传珍、高成公司与工行江宁支行签订的《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》进行预告登记。2.高成公司出具的情况说明载明：吴春祥于2008年购买高成公司开发的江宁区东山街道万安西路168号世纪东山花园51幢2单元404室房产，并向工行江宁支行申请个人住房贷款。该房产多年前已按照合同约定交付使用，具备办证条件。经高成公司通知，吴春祥未来领取办证资料。高成公司作为房产的销售方及贷款的阶段性担保人，同意工行江宁支行对房产行使优先受偿权。如果吴春祥前来领取办证手续，高成公司将积极配合。3.就高成公司开发的江宁区东山街道万安西路168号世纪东山花园51幢102室、103室、205室、302室、306室、401室房产，工行江宁支行分别与庞燕、杨静、柏运华、陈俊、纪秀玲、朱辉签订了《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，同时办理了抵押预告登记，现六处房产均已交付使用，并进行了抵押登记，工行江宁支行领取了房屋他项权证。
本院认为，吴春祥、陈传珍、高成公司与工行江宁支行签订的《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》系各方当事人真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。吴春祥、陈传珍未按约还款，高成公司未履行保证义务，均构成违约，应当承担违约责任。一审法院判决吴春祥、陈传珍共同偿还借款本息，高成公司承担连带清偿责任，于法有据，且吴春祥、陈传珍、高成公司对此均未提出上诉，故本院予以维持。
关于工行江宁支行对案涉房产是否享有优先受偿权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的目的是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的实现。本案中，案涉房屋已设立抵押预告登记，现已交付使用，具备办理房屋产权登记的条件，仅因吴春祥没有申请办理产权证，而未能进行抵押登记。且案涉房屋虽因吴春祥未办理产权证，仍登记在高成公司名下，但该公司明确表示对工行江宁支行行使优先受偿权并无异议。故工行江宁支行有权就案涉房屋优先受偿。
综上所述，工行江宁支行的上诉请求成立，应予支持。因工行江宁支行提供新的证据，导致一审认定的事实发生变化，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳商初字第68号民事判决第一项、第二项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳商初字第68民事判决第三项；
三、如吴春祥、陈传珍未履行上述付款义务，中国工商银行股份有限公司南京江宁支行对位于南京市江宁区东山街道万安西路168号世纪东山花园51幢2单元404室房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费用，按一审判决执行；二审案件受理费6009元，公告费500元，合计6509元，由吴春祥、陈传珍、南京高成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 罗正华
审判员 李 剑
二〇一六年十二月二十日
书记员 刘雨晴