北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第29743号
原告（反诉被告）吕x，男，1983年8月16日出生。
委托代理人闫涛，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人郭xx。
原告（反诉被告）郭x，女，1980年9月16日出生。
委托代理人常雪，北京市北方律师事务所律师。
被告（反诉原告）任x，女，1977年2月23日出生。
委托代理人卜超霞，北京市鑫诺律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕x（以下简称姓名）与被告（反诉原告）任x（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依郭x（以下简称姓名）申请，追加其为共同原告（反诉被告）参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吕x的委托代理人闫涛、郭x的委托代理人常雪、任x及委托代理人卜超霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕x诉称：2014年5月13日我与任x签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由我出卖位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店路天鹅湾小区南区x号楼x单元x室房屋。合同约定任x应当于合同签订之日向我支付定金人民币100万元，但是任x至今未向我支付上述定金。为了维护我的合法权益，故起诉1、要求继续履行与任x签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判决任x立即支付定金100万元；3、要求任x按照合同约定的成交价向我支付逾期付款的违约金（按照日万分之五，自2014年5月13日计算至实际给付日止）。
郭x诉称：同吕x的意见。
任x辩称：不同意吕x、郭x的诉讼请求，首先吕x、郭x要求继续履行房屋买卖合同，继续履行已经没有可能，我与吕x以欠条形式约定于2014年5月15日分期支付定金45万元，5月31日分期支付定金50万元。吕x在收到第一笔定金5万元时也出具了收条。但是吕x在收到第一笔定金后，在第二日就将定金退回，吕x违约的事实是存在的，有银行退款凭证证明。所以吕x、郭x要求继续履行合同，支付违约金是没有事实依据的。
任x反诉称，2014年5月13日我经北京华中房地产经纪有限公司居间，与吕x签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并在签订合同当日与吕x以欠条的形式达成分期支付定金的约定。我在2014年5月11日委托华中公司居间时，即通过银行转账至华中公司法定代表人车x银行卡，预付了4.8万定金，另外有2000元是以现金形式支付的。车x在我与吕x签订合同当日便将5万元第一笔定金支付给了吕x。吕x以收条的形式当面签收。但是次日即2014年5月14日吕x将定金退回到车x的账户内，附言：“退购天鹅湾x-
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x定金”。宣布所签房屋买卖合同无效，不愿再出售该房屋。当我根据欠条约定的时间准备支付第二笔定金时，华中公司不但未如实告知我吕x退第一笔定金的事实，却以吕x太忙没时间为由，要求我将第二笔和第三笔定金一起支付。还收取我20万元所谓的居间费。2014年6月1日我才被华中公司告知吕x不同意出售该房屋。事情发生后，我才知道该房屋有共有权人郭x，且与吕x离异，吕x和华中公司对我隐瞒真实情况应当承担过错责任。根据合同约定任何一方违约均应承担合同约定的违约责任，即成交价20%的违约金，故起诉要求1、解除与吕x签订的房屋买卖合同；2、要求吕x、郭x支付违约金160万元；3、要求吕x、郭x赔偿20万元的中介代理费及银行同期贷款利息（从2014年5月15日计算至实际返还日止）；4、要求吕x、郭x返还5万元定金及银行同期贷款利息（从2014年5月15日至实际支付时止）；5、要求吕x、郭x承担本诉及反诉的诉讼费。
吕x针对任x的反诉辩称：我不同意任x的反诉请求。第一，关于任x所述的解除合同的理由，我方从来没有同意以欠条的形式变更定金的支付方式。我在2014年5月14日退还5万元定金恰恰说明不同意任x以欠条形式支付100万元的定金。欠条上没有我的签字，是任x的单方行为。任x称涉案房屋存在共有权人郭x，我和郭x均同意继续履行双方的合同。同时我方不存在违约行为不同意承担违约金和利息。第二，任x向中介公司支付的中介费与我没有关系，其要求我赔偿其中介费，没有事实和法律依据。
郭x针对任x的反诉辩称：同吕x的意见。
经审理查明，吕x与郭x原系夫妻关系，双方于2013年7月4日协议离婚，协议约定：位于朝阳区雅成三里x号楼x单元x号房屋双方各占50%产权。2014年5月13日吕x与任x签订了《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人为吕x，买受人为任x，出卖人所出售房屋坐落为朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区南区）x#、x#住宅楼x层x#住宅楼x单元x室，建筑面积124.58平方米，出卖人已与开发建设单位北京博成房地产有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同。该房屋成交价格为人民币8000000整，上述转让价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等。买受人在签订本合同时支付定金人民币一百万元整。买受人为表履约诚意，另向出卖人支付购房预付款人民币二百万元整，支付时间2014年8月31日前（含当日），支付方式：银行转账。该合同有吕x和任x签字确认。吕x手中持有的合同中出卖人处有郭x签字，在合同的落款也有郭x签字。对于为什么任x持有的合同没有郭x签字，吕x称其也不知道原因。2014年5月13日郭x还出具“补充协议”，内容为：“本人郭x（身份证号×××）同意出售朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区）x#x#住宅楼x层x#住宅楼x单元x室的所有合同及补充协议，并在吕x所签署的协议后签字”。任x称其并未见到过上述补充协议。
2014年5月11日任x向北京华中房地产经纪有限公司（下称华中公司）的法定代表人车x转账48000元，并交纳现金2000元，华中公司于2014年5月11日向任x出具50000元定金收据。2014年5月13日车x代任x向吕x支付购房定金50000元。同日吕x给任x出具收据：“今收到购买人任x交付的购买位于朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区南区）x#x#住宅楼x层x#住宅楼x单元x室房屋的购房定金共计伍万元整”。任x称其在签订合同时与吕x就首付款的延期支付以欠条的形式达成协议，并提交欠条复印件两张，其一内容为：“今任x购买甲方吕x位于朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区南区）x#x#住宅楼x层x#住宅楼x单元x室房屋一套，尚欠购房定金肆拾伍万元整，乙方（任x）承诺于2014年5月15日前（含当日）支付给甲方”。其二内容为：“今任x购买甲方吕x位于朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区南区）x#x#住宅楼x层x#住宅楼x单元x室房屋一套，尚欠购房定金伍拾万元整，乙方（任x）承诺于2014年5月31日前（含当日）支付给甲方”。
2014年7月7日吕x起诉任x房屋买卖合同纠纷一案时，起诉状称：“被告以欠条形式约定于2014年5月15日支付95万元整，至今未支付。（100万元其中5万元由其他个人代付，后原告考虑不妥并退回该笔费用）因此根据合同第八条的约定，原告有权单方解除合同，并要求被告根据合同成交价的20%支付违约金”。吕x在立案时提交与任x相同内容的欠条复印件，要求解除与任x签订的《房屋买卖合同》，当庭吕x表示变更诉讼请求，并表示该复印件不作为证据提交。立案后，郭x作为涉案房屋的共有权人申请参加诉讼。
2014年5月14日吕x向车x账户退款50000元，并附言：退购天鹅湾x-x-
x定金。任x称ＸＸＸ并未及时将吕x退款一节向其告知。任x于2014年5月15日向华中公司交纳了中介费200000元。任x准备按照欠条约定的时间向吕x支付剩余购房定金时，因无吕x的账户无法付款。
上述事实，有吕x、郭x提交的《商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《离婚协议书》、任x提交的任x招商银行对账单、华中公司出具的定金收据、一卡通交易明细、吕x向任x出具的定金收据、吕x长城借记卡账户明细、任x招商银行对账单、华中公司的佣金收据、欠条复印件、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。任x与吕x签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，在吕x与任x签订合同时，吕x并未如实告知任x房屋的共有权人情况。郭x没有在任x持有的合同上签字，其在吕x持有的合同上签字及出具的《补充协议》只能证明郭x事后对于吕x处分行为的追认。故吕x与任x之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。在签订合同当天车x代任x向吕x支付了购房定金，吕x出具了相应收据，同时任x对于其他定金的支付以欠条的形式进行了变更，吕x收到欠条后未表示异议，第二天吕x反悔将收受的定金返还给车x，吕x的行为已构成违约。任x作为守约方要求与吕x解除双方签订的合同，合法有据，本院准予。吕x、郭x要求继续履行合同，本院不予支持。任x的诉讼请求中既主张按照定金罚则双倍返还定金同时主张了违约金160万元，根据合同法的有关规定，其只能选择适用违约金或者定金条款。故本院根据吕x、郭x的违约情形仅支持其双倍返还定金的请求。关于任x要求吕x、郭x给付的佣金损失，鉴于任x已另案起诉中介公司，可待其实际损失确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吕x、郭x与被告（反诉原告）任x签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、原告（反诉被告）吕x、郭x于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）任x定金五万元；
三、驳回原告（反诉被告）吕x、郭x的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）任x的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17616元，由原告（反诉被告）吕x、郭x负担（已交纳），反诉案件受理费10725元，由原告（反诉被告）吕x、郭x负担1050元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）任x负担9675元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 霞
代理审判员 陈建斌
人民陪审员 骆尚朴
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 刘茵茵