鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0623民初1167号原告张世芳，女，1966年7月5日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告乔翔，男，1986年10月10日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人付中元，鄂尔多斯市148指挥中心法律服务所法律服务工作者，为上述二被告代理。被告乔尚宝，男，1962年12月9日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告杨培忠，男，1962年4月12日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告石军奎，男，1972年3月17日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人石飞，内蒙古易非律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托代理人米有文，男，1959年12月14日出生，现住宁夏银川市。原告张世芳、乔翔与被告乔尚宝、杨培忠确认合同无效纠纷一案【（2016）内0623民初1168号】及原告张世芳、乔翔与被告杨培忠、石军奎确认合同无效纠纷一案【（2016）内0623民初1167号】，于2016年6月15日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。因两案诉讼标的是共同的，经当事人同意，本院决定两案合并审理。依法适用简易程序由审判员边子仙独任审理，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告张世芳及张世芳、乔翔的委托代理人付中元，被告杨培忠，被告石军奎及委托代理人石飞、米有文到庭参加了诉讼，被告乔尚宝经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世芳、乔翔诉称，1985年开始，原告张世芳和被告乔尚宝结婚后定居敖镇大沙头村三社40号房院，1986年10月生下原告乔翔。2006年8月20日，原告张世芳与被告乔尚宝协议离婚，乔尚宝将上述房院分割给原告张世芳。其后，原告张世芳外出打工供儿子乔翔读书。1990年夏天，原告张世芳从外地回村后，发现被告杨培忠在原告的上述房屋居住，遂与其说明离婚分割情况，劝其搬离，被其拒绝。多年来，原告张世芳一边从事个体经营供儿子读书，一边继续与被告杨培忠交涉。几年后，原告发现该房屋已由被告石军奎居住，原告同样说明情况，劝其搬离，被其拒绝。直至2016年5月9日，在鄂托克前旗人民法院一起诉讼中，原告始知三被告置法律于不顾，于1988年4月1日及1992年10月19日达成房屋买卖协议，将本属于原告的房屋和宅基地非法转让。被告乔尚宝未经原告同意擅自出卖共同房产、被告杨培忠、石军奎未经村委会、镇政府审批非法买卖该房产及宅基地，均违反了法律法规的强制性规定，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至人民法院，请求确认被告乔尚宝与杨培忠之间于1988年4月1日订立的房屋买卖合同无效；确认杨培忠与石军奎于1992年10月19日订立的房屋买卖合同无效，并判令被告石军奎将敖勒召其镇大沙头三社40号房院返还原告，由被告承担本案的诉讼费。被告乔尚宝未到庭但提供答辩称，我与杨培忠于1988年4月1日写下的卖房证明，张世芳并不知情。当时杨培忠住涉案房屋，我们住敖镇麻黄素厂房屋，后张世芳去外地打工，我也没告诉她就将房屋私自出卖。2006年8月，我与张世芳协议离婚，仍然没有告诉她出卖房屋的事情，该房屋是我们夫妻共同财产，我私自出卖是我的错，当时是连宅基地也出卖了。被告杨培忠辩称，房子是乔尚宝于1988年4月1日给我卖的，所以我就于1992年给石军奎卖了，而且我是卖给了本队人，房子不是我租的，是我买了后又卖的。被告石军奎辩称，1、本案不存在合同无效的情形，根据合同法52条的规定只有在符合五种情形的情况下才能判定合同无效，而本案不符合五种情形的任意一种；2、现行法律没有明确规定农村房屋不能买卖，而且现行国家政策没有限制集体经济组织成员之间买卖农村房屋的规定，请求法庭驳回原告的诉求；3、原告的起诉不符合诉讼主体资格；4、乔尚宝为财产的所有人，有合法处理财产的资格；5、原告与乔尚宝是2006年协议离婚，并不是1988年离婚的；6、本案已经超过了法定的20年诉讼请求时效。庭审中，原告向法庭提供的证据及被告的质证意见：1、原告乔翔的身份证、户口本各一份，用以证明乔翔从出生就一直在大沙头村三社居住，原告乔翔及其妻子、儿子对涉案的房屋及宅基地有合法的使用权和所有权。被告杨培忠质证对身份证及户口的真实性没有异议，这个我知道，但房子已经卖给我了，我也是卖给了本队人。被告石军奎质证对真实性、合法性没有异议，但与本案无关，对证明目的不予认可，户口并不能证明二原告对宅基地和房屋拥有所有权和使用权，乔翔是1989年10月20日迁来本地，但涉案房屋是在乔翔迁来之前就已经存在了。2、原告张世芳与乔尚宝的离婚协议书一份，用以证明被告乔尚宝在离婚时将涉案的土地及房屋分割给了原告，二原告对涉案房屋和宅基地的使用权及所有权都受到人民政府的书面认可。被告杨培忠质证不予认可，乔尚宝给我卖房子在原告与乔尚宝离婚以前，和我没有关系。被告石军奎质证不予认可，离婚协议中约定的”一公里砖木结构房屋”与本案的房屋并不能证明就是同一处房屋；另外民政局只能确认婚姻关系，不能确认房屋及宅基地的使用权。3、证明复印件二份，用以证明⑴、乔尚宝在和张世芳婚姻关系存续期间，与被告杨培忠订立房屋买卖合同，卖掉了夫妻共同财产；⑵、原告张世芳对该买卖行为并不知情；⑶、该行为也没有向相关部门申报批准；⑷、证明是5月9日来源于鄂前旗人民法院，原告张世芳是于5月9日才知道房屋被买卖，所以在法定的诉讼时效内。被告杨培忠质证对证明事实认可，但对原告刚知道房屋买卖的事情不认可。被告石军奎质证不予认可，原告取得证明的方式不合法，而且证据本身是复印件，也没有法院的盖章。原告方在诉状中主张被告未向有关部门申报，当时的法律没有规定需要申报，原告将现有的法律用在了1992年，是不合理的。4、证人王某某出庭证言，用以证明涉案宅基地及房屋属于原告张世芳与乔尚宝继承所得；2、被告杨培忠、石军奎在购买涉案房屋以前在本村另有宅基地。王某某作为证人出庭证言为：我知道的就是乔家人老几辈都在大沙头三队住着，具体卖没卖我不清楚。被告杨培忠放弃质证。被告石军奎质证对证言合法性认可，对证明目的和真实性不认可。证人没有证明石军奎和杨培忠拥有宅基地的事实，且把原告张世芳娶到该房屋及入住该房屋，并不能证明原告享有该房屋的继承权，继承应该有相关的证据佐证，证人证言并不能证明该事实。被告石军奎向法庭提供的证据及原告、被告杨培忠的质证意见：1、1988年4月1日乔尚宝与杨培忠房屋买卖证明原件一份，用以证明乔尚宝将其合法财产，即涉案房屋及宅基地依法处分给杨培忠，其中还有保证人予以证明。原告质证称真实性没有异议，合法性有异议，是在张世芳不知情的情况下发生的，且未经过相关部门的申报审批。被告杨培忠质证称没有异议。2、1992年10月19日杨培忠与石军奎房屋买卖证明原件一份，用以证明杨培忠将合法取得的房屋依法卖给石军奎所有。原告质证对真实性无异议，合法性有异议，是在张世芳不知情的情况下发生的，且未经过相关部门的申报审批。被告杨培忠质证称没有异议，是我写的。3、敖镇2015年度环境整治协议书原件、规划图原件各一份，用以证明协议书有镇政府及村委会的盖章，而整治中的危旧土房就是本案涉案房屋，政府同意翻建是对被告买售该房屋的同意及认可；根据规划图反映的涉案房屋为土房。原告质证对真实性没有异议，但与本案没有关联，被告提交的材料中并没有标明需要整治的房屋与本案有关联。被告杨培忠质证称我买的就是图纸上原来的土房子，我卖的也就是那个土房子，我只换过凛子。被告杨培忠未向法庭提供证据。本院经审核，对原告提供的第1、2组证据，被告对真实性、合法性无异议，本院予以确认；对原告提供的第3组证据与被告石军奎提供的第1、2组证据相一致，本院对双方提供的该两组证据真实性予以确认；对原告提供的第4组证据，因证人证言只证明该房屋最早系乔家人的房屋这一事实，故本院对此事实予以确认，但该证言不能证明原告的证明目的，对原告的证明目的本院不予确认。对被告石军奎提供的第3组证据，原告及被告杨培忠对真实性无异议，本院对此予以确认。经审理查明，1988年4月1日，被告乔尚宝将其所有的位于敖勒召其大沙头三社的住房三间（包括宅基地）以680元的价格出售给被告杨培忠。1992年10月9日，被告杨培忠又将该房屋（包括宅基地）以800元的价格出售给被告石军奎，至今一直由石军奎占有使用。另查明，原告张世芳与被告乔尚宝原系夫妻关系，于1986年10月10日生有一子乔翔，乔翔于1989年10月20日在大沙头三社落户。原告张世芳与被告乔尚宝二人于2006年8月30日在鄂托克前旗民政局离婚，离婚协议第一条写有：”一公里砖木结构房屋一处，使用面积251平方米，还有土地归张世芳所有，转租拍卖乔尚宝及乔翔没有权力干涉”等内容。又查明，2016年3月20日，敖勒召其镇人民政府与石军奎签订了一份敖镇2016年度环境综合整治协议书，约定石军奎现有配套设施70平方米，其他危旧土房70平方米，需要整治的项目及要求为拆除旧土房70平方米，新建彩钢房70平方米（原拆原建），现有房屋和院墙抹灰刷涂料、清理房前屋后垃圾、杂物堆放整齐等内容。同时设计了石军奎家发展规划图。在石军奎将涉案旧屋推倒重建时，原告张世芳以危旧土房权属不清，阻碍施工，2016年4月6日石军奎以张世芳侵权为由诉至本院，该案现中止审理。再查明，原告张世芳为非农业户，现不属于大沙头三社的村民。本院认为，本案的争议焦点为1、被告乔尚宝与被告杨培忠及被告杨培忠与被告石军奎之间签订的”证明”有无效力？2、原告张世芳、乔翔是否具有诉讼主体资格？关于焦点1、被告乔尚宝与被告杨培忠、被告杨培忠与被告石军奎签订的两份”证明”，从内容上看实为买卖合同，该合同买卖标的为涉案的三间房屋（包括宅基地），对此事实原、被告均无异议。关于两次买卖合同的效力，本院认为，两次买卖合同均是在平等自愿的基础上签订，并均支付了相应地对价，也都交付了房屋，买卖合同已经履行完毕，且几经交易，现被告石军奎取得了该房屋的所有权和宅基地的使用权，因石军奎亦属大沙头三社村民，不会导致非本村村民变相取得宅基地使用权法律禁止规定的情形，故从维护合同的稳定性角度及本案的事实出发，本院确认该两份卖房协议有效。关于焦点2、原告张世芳以该涉案房屋系其与乔尚宝的共有财产，且该房屋在其与乔尚宝离婚时已分割给其为由，认为乔尚宝未经其同意擅自出卖共同房产，被告杨培忠未经村委会审批买受该房产，违反了法律的强制性规定，要求确认以上买卖合同无效。对此被告乔尚宝在答辩中虽认可在其处分该涉案房屋时没有经过原告张世芳的同意，但本院认为，在交易之时，被告乔尚宝作为涉案房屋的实际使用人，将涉案房屋交付杨培忠使用且杨培忠也向其支付了合理对价，足以使杨培忠产生乔尚宝系有权处分之合理依赖，加之杨培忠在其居住几年后又直接处分给涉案房屋所在地的本村村民石军奎，现已对涉案房屋占有使用近30年，原告张世芳及乔翔在庭审中陈述其不知情有悖常理，且依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，可以确认原告张世芳享有诉权，但要求确认乔尚宝与杨培忠、杨培忠与石军奎的买卖协议的无效的主张不予采纳。另外原告张世芳提供的离婚协议中所写明的第一条”一公里砖木结构房屋一处，使用面积251平方米”不能证实就是涉案的房屋。综上，原告张世芳的诉讼请求因无事实依据和法律依据，本院不予支持；关于乔翔对涉案房屋是否具有权利，本院认为，乔翔虽出生于1986年，但户口在1989年迁入大沙头村，在其迁入前，被告乔尚宝已将该涉案房屋出卖，故乔翔对该涉案房屋无实体权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张世芳、乔翔的诉讼请求。两案案件受理费200元，减半收取100元，由原告张世芳、乔翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提岀副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  边子仙二〇一六年九月七日书记员  王 蕾