湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂民二终字第00057号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中南财经政法大学，住所地：武汉市东湖新技术开发区南湖大道***号。
法定代表人：杨灿明，该校校长。
委托代理人：麻昌华，该校法律事务部员工。
委托代理人：陈晓星，该校法律事务部员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉弘博集团有限责任公司，住所地：武汉市黄家湖大学城。
法定代表人：彭秀春，该公司执行董事。
委托代理人：邹继康，该公司副总经理。
委托代理人：林昳韫，湖北马首律师事务所律师。
上诉人中南财经政法大学（以下简称中南财大）因与上诉人武汉弘博集团有限责任公司（以下简称弘博公司）买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员熊亚平担任审判长，代理审判员任辉献、董俊武参加的合议庭，并于2013年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人中南财大委托代理人麻昌华、陈晓星，上诉人弘博公司委托代理人邹继康、林昳韫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中南财大一审诉称：2003年10月18日，中南财大与武汉东湖新技术开发区土地储备中心（以下简称土地中心）签订《协议书》，约定土地中心将原广州军区空军第三副食品生产基地（以下简称广空第三基地）约671亩土地整体转让给中南财大作为教育用地。2004年2月17日，广空第三基地、中南财大、弘博公司签订《备忘录》，约定弘博公司所有学员搬迁计划为：“2005年新生不再入住，2006年搬往新区”。2004年6月28日，中南财大与广空第三基地签订《关于土地移交工作的协议》，约定中南财大从2004年9月1日起享有土地使用权，并收取土地上的全部租赁费收入。2006年7月27日，中南财大取得了由武汉市人民政府颁发的土地使用证。
2007年11月24日，中南财大与弘博公司签订《协议书》，约定中南财大对弘博公司自2000年以来在中南财大土地上修建的所有建筑物及其配套设施和基础设施的补偿及弘博公司移交这些建筑物的时间。中南财大应对弘博公司补偿2.9亿元，分五次支付；弘博公司应在2010年7月15日前将全部标的物移交给中南财大，分四步交付。协议签订后，中南财大按照协议约定的方式如实支付了补偿款，但弘博公司迟迟未按协议移交标的物。协议约定的第三步交付内容中弘博公司除移交部分房屋外，还有部分房屋和全部的体育场所没有移交，协议约定的第四步交付内容截止2010年7月15日，弘博公司仍有61848.51平方米的建筑物没有移交，违反了《协议书》的约定。弘博公司违背承诺，每年都招收新生入住，给协议的履行客观上制造了障碍。中南财大付给弘博公司的补偿款已达2.47亿元，比协议约定多付了2726万元。
因弘博公司违约未按约定移交标的物，使中南财大3000多名研究生没有地方住宿和上课，只好异地安排在首义校区，严重影响了学校的整体规划，造成大量重复建设。为接送南湖校区的老师到首义校区上课，额外支出大量交通费。因教学设施不足，中南财大不得不压缩1000人的招生规模，弘博公司的违约行为给中南财大造成了巨大损失，仅就弘博公司使用应该移交给中南财大的房屋、设施从事经营行为的部分，按武汉市公有住房成本租金来计算，6万多平方米的租金至少是718.6797万元。按协议约定，弘博公司除应向中南财大支付已付款项银行利息外，还应承担因延期交付房产给我方造成的直接和间接损失。诉请人民法院判令：1、继续履行双方2007年11月24日签订的《协议书》，立即将《协议书》约定的全部标的物移交给中南财大。具体为：移交标的物房产共35项，总计252581.8平方米（其中的第30、31项资产未列入合同标的物总面积，见我方提供的证据7弘博集团南湖校区房屋评估复合清单表一）；已移交明细为第1项-第19项，第23项，第24项主楼4-6层，第25、26、28项，第30-第35项，总计190733.29平方米（见我方证据8弘博公司移交资产第三、四、五期资料汇编）；尚未移交标的物明细为第20项-第22项，第24项主楼1-3层、7-8层、南附楼1层，第27项、第29项，总计61848.51平方米；2、向中南财大支付违约损失3958.68万元（根据协议第五条“如果甲方不能按约定时间和标的移交，甲方除应承担乙方已支付款项的银行利息外，还应承担因延期交付给乙方造成的直接损失和间接损失”的约定，暂计算至2011年10月18日）；3、赔偿因延迟交付标的物给中南财大造成的基本房屋租金损失718.6797万元（弘博公司延期14个月交付61848.51平方米的建筑物，根据《省物价局、省房改办关于省房改直管高校公有住房成本租金标注的通知》计算，仅为部分损失）；4、弘博公司承担本案诉讼费用。
弘博公司书面辩称：一、弘博公司不存在违约行为，中南财大的诉讼请求应予驳回。1、弘博公司按2008年7月31日《备忘录》约定于2008年8月5日完成移交，履行了2008年移交房屋义务，并未违约；2、2009年双方就移交问题进行了多次商谈，但中南财大只愿单方面接收弘博公司房产，有能力而不愿按2007年11月24日《协议书》的约定，将首义小区的学生宿舍和教室按我方要求出租给弘博公司使用，中南财大违约在先，弘博公司从大局出发，依然积极主动向中南财大移交了环湖14号学生公寓、44间综合教学楼及锅炉房，于2009年7月16日完成移交，因此，弘博公司在2009年资产移交过程中未违约；3、2010年7月12日，双方移交小组就移交问题重新商谈，签订2010年《资产移交备忘录》。该备忘录签订后，我方于2010年9月7日前完成了相关资产及配套设施、图纸等的交付，完全履行了约定；二、中南财大违反了《协议书》的约定，并给弘博公司造成巨大损失。2009年弘博公司按约定向中南财大提出租赁首义校区部分学生宿舍和教学用房的请求，双方进行了多次谈判，最终未达成一致，中南财大连一张床位都没有给弘博公司，但弘博公司继续在2009年和2010年向其移交了大量学生宿舍和教学用房，为此，弘博公司2009年少招生近800人，2010年少招生近3800人；另2008年9月向弘博公司交付租赁的首义校区33号和39号学生公寓过程中，因延期交付，导致我方流失学生近1500人。
弘博公司反诉称：2007年11月24日，弘博公司与中南财大签订《协议书》，就弘博公司自2000年以来修建的所有建筑物及其配套设施和基础设施的补偿及移交这些建筑物的相关权利义务事宜进行了约定。协议签订后，弘博公司积极合作，与中南财大认真协商并签订了相应的移交备忘录作为补充协议并如约向中南财大履行了相应的移交义务。2009年，弘博公司依据上述《协议书》向中南财大提出租赁其首义校区部分学生宿舍和教学用房的请求，作为弘博公司2009年招收学生用房，双方并就此进行了多次谈判，但中南财大违背协议的承诺，连一间学生宿舍或教室都没有租赁给弘博公司。即便如此，弘博公司在2009年和2010年仍向中南财大移交了大量学生宿舍和教学用房以及其他配套设施设备。为此，弘博公司2009年少招生788人，2010年少招生3762人。另2008年9月向弘博公司交付租赁的首义校区33号和39号学生公寓过程中，因延期交付，导致我方流失学生近1500人。诉请人民法院判令：1、中南财大继续履行双方2007年11月24日的《协议书》，并将首义校区学生公寓按协议的约定租赁给弘博公司使用；具体为：2009年应按照我方需要提供租赁标的物，即首义校区7700个学生床位以及相对应的教学配套设施，满足我方能够安排7700名学生的教学、饮食、住宿和生活。2、中南财大赔偿因其延期支付补偿款而给弘博公司造成利息损失695.8万元；具体为：按照双方《协议书》约定，对方应当在2010年支付剩余款项4300万元，逾期支付自2010年7月15日到2012年2月29日共计592天，按同期银行贷款利率上浮50%计算。3、中南财大赔偿因其未如约出租有关学生公寓给弘博公司使用而给弘博公司造成的损失4277.77万元；该请求分为两部分：①2008年至2010年流失学生的利润损失，共计2506.66万元（详见我方提交的损失金额说明）。②直接投入的损失。因对方2008年延期交付（应于2008年7月15日以前），2009年没有交付给我方造成的投入损失，共计1771.11万元（参照已就读学生的学费计算流失学生的学费损失，利润损失为学费的30%；直接投入损失是指为招生而造成的实际已发生的费用）。4、中南财大承担本案全部诉讼费用。
中南财大口头辩称：1、2007年11月24日《协议书》约定的义务中南财大已经履行完毕，到2009年时，我校已没有任何义务将首义校区的标的物租赁给弘博公司。如果弘博公司在2009年7月15日以后还需要租赁我校标的物，这是另一法律关系，与本案无关，需重新协商确定。2、我校已经依据2007年协议书约定付清了全部应付款项，不存在违约问题，所以对方主张的利息损失不存在。相反，在履行协议约定的付款义务中，中南财大还多支付了2726万元，造成了自身的利息损失。3、弘博公司称2009年向我方提出租赁首义校区的请求与事实不符。没有证据能够证明弘博公司向我方提出租赁首义校区的请求。
原审查明，双方无争议的事实为：2003年10月27日，武汉东湖新技术开发区管委会就东湖开发区收回广空第三基地土地供给中南财大院校建设问题形成专题会议纪要。2003年10月28日，土地中心与中南财大签订《协议书》，约定土地中心将原广空第三基地约671亩土地整体转让给中南财大作为教育用地，双方对择地置换土地的补偿、房屋的处置、地面附着物的补偿、雷达站搬迁、基础设施的补偿等问题达成协议。原广空第三基地用地内的部队房屋设施、树木全数整体移交给中南财大；合同项下土地范围内原广空第三基地租出的土地（如弘博公司、军事经济学院等），在土地使用权移交给中南财大后，原租赁协议及相关文件一并如实移交给中南财大，协议载明的权利义务由中南财大负责履行，租赁土地上的建筑物如需拆迁由中南财大自行与租赁方协商并承担拆迁补偿等费用。土地补偿价格均按每亩40万元包干，总金额26840万元，最终以实测面积为准据实结算。2004年2月23日，广空第三基地、中南财大、弘博公司三方就规划问题达成《备忘录》，弘博公司向中南财大提供与广空第三基地签订的租地合同等有关文件；弘博公司及所有学院搬迁计划：2005年新生不再入住，2006年搬住新区。2004年6月28日，广空第三基地与中南财大签订《关于土地移交工作的协议》。2006年7月27日，中南财大取得了由武汉市人民政府颁发的土地使用证。
2006年7月10日，中南财大与弘博公司签署“弘博公司南湖校区房屋评估复核清单（表一）”，对双方移交房屋资产相关事宜进行了确认。弘博公司应移交的项目共35项，其中第1-19项对应的是环湖学生公寓1#-19#楼（1#-4#楼为6层，5#-19#楼为7层）；第20-22项对应的是军校学生公寓1#-3#楼（均为7层）；第23项是6#、7#楼架空层（1层）；第24项是环湖教学楼3-6-8层；第25项是军校教学楼（5层）；第26项是环湖综合楼2-3层；第27项是军校食堂及宿舍（6层）；第28项是锅炉房及澡堂（2层）；第29项是军院新办公楼（2-3层）；第30项军校老办公楼（3-4层，部队房，弘博公司自营装修，产权待定，该项房产不包含在双方2007年11月24日转让协议内）；第31项员工宿舍（办公楼，3-4层，部队房，弘博公司自营装修，产权待定，该项房产不包含在双方2007年11月24日转让协议内）；第32项环湖公厕（8#楼南，1层）；第33项一号泵房（教学楼西北，1层，弘博公司自营工程）；第34项二号泵房（五号楼东，1层）；第35项三号泵房（军院食堂地下室，1层）。前述移交房产建筑面积双方初核为252581.80平方米。
2007年11月24日，弘博公司作为甲方，中南财大作为乙方签订《协议书》，约定：一、标的物及总价款。1、协议标的物是甲方自2000年以来在乙方土地（原广空第三基地）上修建的所有建筑物及其配套设施（含园林绿化）和基础设施，包括2006年甲方已移交给乙方的环湖校区工商学院老校区1-9栋和15栋学生公寓。乙方已清楚知晓以上标的物的权属和使用状况。2、本协议标的物实行一揽子作价，双方一致同意本协议所确定的标的物统一作价为2.9亿元。二、标的物的移交。由于本次标的物面积较大，同时本次交易不仅仅涉及到甲乙双方，而且涉及近万名学生的平稳过渡，所以双方一致同意按照分步实施、平稳过渡的原则做好标的物移交工作。1、第一步，甲方在本协议签订后移交一至两栋学生宿舍给乙方。2、第二步，甲方在2008年7月前移交可供乙方2008级研究生（2200人，按三人一间计）居住的学生宿舍给乙方。2008年甲方评估结束后，甲方再移交部分教室或办公用房（不少于1万平方米）给乙方。此次移交后甲方向乙方交付房屋的总面积不少于13万平方米。3、第三步，甲方在2009年7月15日前向乙方移交足够乙方两届研究生居住的宿舍及供其使用的教室、食堂、运动场等配套设施。4、第四步，甲方在2010年7月15日前向乙方移交完本协议所包括的全部标的物。三、付款方式。1、甲乙双方在本协议订立之前已经完成了部分标的物的移交（学生公寓1-9栋、15栋），乙方已经支付9000万元人民币给甲方。2、在甲方履行完本协议第二条第一款约定的移交义务后，乙方应在2007年11月30日前支付3000万元人民币，在12月31日向甲方支付5000万元人民币。3、在甲方履行完本协议第二条第二款第一项约定的移交义务后，乙方应支付2000万给甲方；在甲方履行完本协议第二条第二款第二、三项约定的移交义务后乙方向甲方支付1000万元。4、在甲方履行完本协议第二条第三款约定的移交义务后，乙方应按甲方本次交付的实际面积与总价款的同比向甲方支付余额。5、在甲方履行完本协议第二条第四款约定的移交义务后，乙方向甲方结清全部余款。四、其他约定。1、此前订立的有关协议中凡与本协议不一致之处，均以本协议为准。2、由于移交范围涉及到甲乙双方三万多名学生的学习生活场所，双方自本协议签订之日起至移交工作完成前，均不能改变移交范围和甲方租赁周围内的环境。3、在甲方履行本协议第二条第一、二款约定的移交义务的前提下，甲方要求乙方在2008年7月15日前将首义校区的一栋学生宿舍和配套的教学设施租赁给甲方使用；根据甲方的需要，在2009年7月15日前再将首义校区的部分学生宿舍和教学用房租赁给甲方使用（租赁期限和租金另行商定，三年过渡期内参照甲方工商学院老校区租赁合同为谈判依据，三年后租金从优）。在履行完本协议后，乙方在南湖校区环湖公寓空余的房屋可优先租赁给甲方使用。五、违约责任。甲乙双方应该本着诚实信用原则共同遵守本协议，认真履行本协议所规定的义务。如果甲方不能按约定时间和标的移交，甲方除应承担乙方已支付款项的银行利息外，还应承担因延期交付给乙方造成的直接损失和间接损失。如果乙方不按约定的期限支付，乙方应承担延期支付期间的银行利息和给甲方造成的直接损失和间接损失。
根据上述协议约定，弘博公司已移交的房产为：2008年8月5日，弘博公司与中南财大签订部分资产移交的《备忘录》，根据双方2007年11月24日的约定，协议签订前已移交南湖校区1-9栋、15栋、11栋共计11栋学生公寓，弘博公司又于2008年8月5日完成南湖校区10栋、13栋、16栋、19栋共计4栋学生公寓及军院教学楼、南楼附二楼、三楼等资产向中南财大移交。弘博公司完成了《协议书》第二条约定的第一步、第二步移交义务。2009年7月17日，弘博公司向中南财大移交2009年房产并签订移交清单，移交范围为14号学生公寓（7层）、环湖教学楼44间、锅炉房（1层）。2010年7月4日，弘博公司与中南财大就2010年资产移交有关问题达成《备忘录》，资产移交范围详见附件1《2010年移交资产明细表》，未涉及资产延期交付。2010年7月13日双方签署移交清单，移交范围为：12#楼（7层）、17#楼（7层）、18#楼（7层）、环湖综合楼及食堂（1-3层）、环湖教室（5间）、一号泵房、二号泵房、网球场、老校门及门卫房。2010年9月10日，双方签署2010年移交清单为环湖教学楼第四层。因双方移交房产过程中发生争议，弘博公司部分向中南财大履行《协议书》第二条约定的第三步、第四步移交房产义务。中南财大针对弘博公司移交的房产已支付款项2.47亿元，履行了付款义务。
另查明：根据教育部、国家发展改革委关于下达2007年、2008年、2009年全国研究生招生计划的通知以及《中南财经政法大学2007年-2012年研究生录取情况统计表》，中南财大每两届研究生招生规模在4000人左右。弘博公司移交的房产经评估协议标的物的实际价值为31822.24万元，弘博公司为移交有关建筑物及其配套设施而搬迁承担了损失及费用价值补偿为1922.97万元。
双方有争议的事实为：2008年2月29日，中南财大与弘博公司下属的武汉英诺维电子信息技术有限公司签订《中南财经政法大学首义校区31号楼租赁协议》，中南财大将其首义校区的31号楼按2007年11月24日《协议书》的约定租赁给弘博公司使用。2008年7月31日，弘博公司与中南财大签订《2008年环湖校区移交备忘录》，双方就2008年环湖校区移交及借电问题达成意见：弘博公司于2008年8月4日向中南财大现状移交环湖公寓10#、13#、16#、19#四栋学生公寓，军事经济学院教学楼及主教学楼南附楼二楼和三楼；中南财大将首义校区33号和39号学生公寓租赁给弘博公司，总床位1500个左右，其他事项按双方2007年11月24日签订的《协议书》条款执行。2008年8月1日，中南财大所属的武汉中南大资产经营有限责任公司与弘博公司所属的武汉弘博软件教育股份有限公司签订《首义校区学生公寓及附属设施租赁协议》，中南财大将其33号楼和39号楼学生公寓及附属设施租赁给弘博公司，其中33号楼总面积3207平方米，共七层，计宿舍180间（15.41平方米12间，19.05平方米167间，床位704个）；39号楼总面积4174.85平方米（计101间，另有教室6间，可住6人，床位452个）。33号楼和39号楼2／3的房间于2008年9月1日前交付，其余房间于2008年9月20日前交付。31号楼、33号楼、39号楼租赁期限均从2008年1月1日至2017年12月31日，共计十年，从2008年至2010年租赁期间不收取租金。2008年9月4日，弘博公司向中南财大发出《情况说明》，弘博公司认为在其移交的环湖校区资产作出让步后，与中南财大达成协议，同意将其首义校区给弘博公司过渡，过渡期三年，过渡期租金减免，环湖租金按移交资产的比例递减，要求校领导出面解决租金上的分歧。
2008年9月5日，弘博公司所属武汉弘博软件教育股份有限公司向中南财大发《联系函》，就弘博公司租赁中南财大首义校区学生公寓过渡一事要求谈判，避免其生源流失，并就33号楼、39号楼的具体移交事宜协商。2008年9月22日，弘博公司向中南财大发《联系函》，就中南财大在履行中有关违约未按时支付款项，未按时租赁首义校区33号楼和39号楼给弘博公司导致其软件学院学生无法入住生源流失1500余人等问题与中南财大交涉，同时要求2008年12月能达成移交和租赁事宜。2009年3月17日，中南财大资产移交工作组与弘博公司移交工作组在弘博公司举行了会议，弘博公司在未经中南财大同意的情况下对本次会议进行了录音，会议中弘博公司提出其2009年要求继续租赁中南财大首义校区事宜，但双方最终未达成一致意见。依据前述双方约定，2009年4月20日，弘博公司实际使用并缴付33号楼、39号楼租金。2009年9月21日，武汉弘博软件教育股份有限公司向中南财大发《关于首义校区33号和39号学生宿舍租金的函》，对租金的相关事宜进行了协商。
中南财大认为其已按2007年11月24日《协议书》的约定完成2008年7月15日前交付一栋宿舍楼的交付义务，2008年2月29日之后签订的租赁协议是在完成2007年11月24日《协议书》第二条约定的第三步，即2009年7月15日前中南财大再将首义校区部分学生宿舍和教学用房租给弘博公司的义务。中南财大认为双方应以2007年的实际情况作为过渡基础，首义校区仅租赁给弘博公司过渡使用，依据双方2004年与广空第三基地的备忘录，2005年弘博公司不得再入住新生。因此，中南财大已完全按约定履行了其向弘博公司的租赁义务。相反，弘博公司未按约定及时移交房屋给中南财大造成巨大经济损失。弘博公司对此有异议，认为中南财大2008年7月15日前仅租赁31号教学楼，相应配套的33号、39号楼的宿舍楼直至2009年4月才交付弘博公司使用，中南财大未按约定履行《协议书》第四条第3项“2008年7月15日前将首义校区的一栋学生宿舍和配套的教学设施租赁给弘博公司使用”构成违约。另根据《协议书》第二条涉及“双方近万名学生的安置”的约定，除去黄家湖校区能够容纳的学生，弘博公司需在首义校区安置7700余名学生，在弘博公司2009年继续提出租赁请求后（弘博公司提交的会议录音），中南财大没有履行其租赁义务，亦构成违约，并给弘博公司招生生源流失造成巨大经济损失。因双方在履行中产生前述争议，形成本案诉讼。
另查明，中南财大认为弘博公司延期14个月交付61848.51平方米建筑物，根据《省物价局、省房改办关于省房改直管高校公有住房成本租金标注的通知》（鄂价房服（2003）292号）文件规定，武汉市住房成本租金为8.3元／平方米／月计，最低损失达61848.51平方米×8.3元／平方米／月×14个月＝718.6797万元，中南财大不得已另寻他处租房教学，弘博公司应对该损失承担责任。但中南财大未提交其他证据证实其损失实际发生。
弘博公司认为中南财大应继续履行双方2007年11月24日的《协议书》，于2009年按照弘博公司的需要向弘博公司提供首义校区7700个学生床位以及相对应的教学配套设施，以满足弘博公司能够安排7700名学生的教学、饮食、住宿和生活。弘博公司因此主张2008年至2010年因中南财大未履行租赁首义校区义务造成其流失学生的利润损失共计2506.66万元（参照已就读学生的学费计算流失学生的学费损失，利润损失为学费的30%）；2008年至2010年按流失学生率计算其直接投入的损失共计1771.11万元（指为招生而造成的实际已发生的费用）。
还查明：“弘博公司南湖校区房屋评估复核清单（表一）”中序号为30、31、33的“军校办公室”、“员工宿舍（办公楼）”、“1号泵房”产权情况为：2002年11月27日，湖北省沙洋警官教育学校省直分校将其租用的广空第三基地即现中南财大院内的相关设施与弘博公司签订了《联合办学协议书》用于联合办学。2004年1月7日，弘博公司与襄樊襄阳东平油厂签订协议，接收襄樊襄阳东平油厂租用的广空第三基地相关场地。2003年5月16日，弘博公司兼并绿园生物工程有限公司场地，弘博公司承接上述单位的权利与义务，接收其房屋及设施，并进行改造、装修。弘博公司与中南财大在表中注明“部队房，弘博自营工程，自营装修，产权待定”。表中所列第30项和第31项所列的“军校老办公楼3-4层和员工宿舍（办公楼）3-4层”不包含在双方所签《协议书》范围内。
原审归纳本案争议的焦点问题为：中南财大与弘博公司在履行协议的过程中是否存在违约行为以及应承担的民事责任。
原审认为：中南财大与弘博公司于2007年11月24日签订的《协议书》未违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按协议的约定继续履行各自的义务。关于双方在履行协议中是否存在违约行为的问题。弘博公司向中南财大履行了其2008年之前的移交资产义务，中南财大亦按约支付了款项，双方对履行协议约定的第一步和第二步义务均无异议。按约定，中南财大在弘博公司履行义务的前提下，应于2008年7月15日前向弘博公司提供一栋学生宿舍和配套教学设施租赁给弘博公司过渡，但根据查明的事实，中南财大与弘博公司仅于2008年2月29日签订了31号教学楼的租赁协议，未按约定提供一栋宿舍楼给弘博公司，属违约行为。双方于2008年8月1日又签订了33号和39号宿舍楼的租赁协议，该两栋宿舍楼实际于2009年4月交付给弘博公司。双方对租赁33号和39号楼倒底是履行2008年7月15日前的租赁义务还是履行2009年7月15日之前的义务没有明确约定，但从33号和39号楼的租赁协议签署时间以及实际移交时间看，该两栋楼不论是作为履行2008年还是2009年的过渡租赁义务都存在一定的违约。因此，中南财大认为其租赁31号教学楼给弘博公司就履行了其2008年应负的过渡租赁义务不符合协议的约定。双方对2009年7月15日之前中南财大的租赁义务仅约定“根据弘博公司的需要，在2009年7月15日前再将首义校区的部分学生宿舍和教学用房租赁给甲方使用”。该约定不明，事后弘博公司虽然向中南财大提出过2009年继续租赁首义校区事宜，但双方未达成一致，即双方关于2009年的过渡租赁事宜的协议主要条款约定不明确、不具体。弘博公司主张中南财大2009年未按其需要提供首义校区满足7700名学生住宿教学设施违约的观点没有合同依据。因此，中南财大在履行2009年过渡租赁义务上不存在违约。弘博公司在中南财大出租了33号和39号楼的义务之后应按约移交满足中南财大两届研究生约4000名学生居住的房屋，其在2009年和2010年仅完成部分移交义务，亦构成违约。弘博公司在2004年2月23日的备忘录中承诺“2005年新生不再入住”，但实际情况是弘博公司在双方2007年签订协议前每年都在入住新生，也是造成双方移交、过渡租赁首义校区房屋中产生困难和纠纷的重要原因。
关于中南财大提出的本诉请求。中南财大诉请弘博公司继续履行双方2007年11月24日签订的《协议书》，将《协议书》约定的全部标的物移交给中南财大的请求符合协议的约定，原审法院予以支持。除去弘博公司已移交房产外，其余尚未移交标的物明细为第20项-第22项，第24项主楼1-3层、7-8层、南附楼1层，第27项、第29项，总计约61848.51平方米房产应向中南财大移交。因弘博公司在本案中未就中南财大应支付的剩余款项提出请求，双方可另行解决。中南财大主张弘博公司应承担违约金损失3958.68万元并赔偿因延迟交付标的物给其造成的基本房屋租金损失718.6797万元。弘博公司就中南财大已支付的款项亦移交了相应的房屋，中南财大就已支付的款项部分再行计算高额违约金显失公平，而且由于双方在履约中均存在违约行为，按法律规定也应当各自承担相应的责任。中南财大主张的房屋租金损失系其根据相关物价部门的规定计算的结果，并未提交证据实际发生，对中南财大前述两项请求不予支持。
关于弘博公司提出的反诉请求。弘博公司要求中南财大继续履行《协议书》，并将首义校区7700个学生公寓按协议的约定租赁给弘博公司使用。因双方当事人对此在合同中约定不明确，事后也未达成一致，弘博公司的该项请求没有合同依据，且弘博公司2009年提出的该要求距今已三年有余，实际情况现已发生根本变化，也无履行的可能。弘博公司的该项请求不予支持。关于弘博公司主张中南财大应赔偿因其延期支付补偿款而给弘博公司造成利息损失695.8万元的请求。因该部分补偿款对应的房屋弘博公司还未移交，且弘博公司在履约中也有违约行为，双方应各自承担损失，因此该请求不能得到支持。关于弘博公司主张中南财大应赔偿因其未如约出租有关学生公寓给弘博公司使用而给弘博公司造成的损失4277.77万元，该请求分为2008年至2010年流失学生的利润损失以及直接投入的损失。该预期利润损失系其单方计算的结果，缺乏事实依据，且与弘博公司是否租赁首义校区事宜不构成必然的因果关系。至于其直接投入损失同样缺乏事实和法律依据。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉弘博集团有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向中南财经政法大学移交剩余的房屋，即弘博公司南湖校区房屋评估复核清单（表一）第20项-第22项，第24项主楼1-3层、7-8层、南附楼1层，第27项、第29项载明的房产，总计约61848.51平方米。二、驳回中南财经政法大学的其他本诉请求。三、驳回武汉弘博集团有限责任公司的反诉请求。如武汉弘博集团有限责任公司未按判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案本诉案件受理费630573元，由中南财经政法大学负担252229.2元，武汉弘博集团有限责任公司负担378343.8元。反诉案件受理费145239元，由武汉弘博集团有限责任公司负担。
中南财大与弘博公司双方均不服原审法院上述判决，向本院提起上诉。
中南财大上诉称：（一）一审判决认定我校违约的事实错误。一审判决认定我校“未按约定提供一栋宿舍楼给弘博公司，属违约行为”，与事实不符。事实上，我校于2008年2月29日与弘博公司签订了租赁协议，将首义校区31号楼租给其使用，已经履行了合同义务，且租赁合同签订后，弘博公司接受了31号楼的租赁，始终没有提出任何异议，我校没有违约。（二）一审判决对违约责任承担的认定属于事实认定错误、法律适用错误。1、以我校“并未提交实际发生的相应证据”为由，没有认定弘博公司的根本违约给我校造成的巨大损失是事实认定错误。2、以“中南财大就已支付的款项部分再行计算高额违约金显失公平”为由，没有认定弘博公司的违约责任，是法律适用错误。首先，违约金的计算方法是当事人双方在合同中约定的，有约必守。双方2007年11月24日《协议书》第五条明确约定：“如果甲方（即弘博公司）不能按约定时间和标的移交，甲方除应承担乙方已支付款项的银行利息外，还应承担因延期交付给乙方造成的直接损失和间接损失。”这里“承担乙方已支付款项的银行利息”只是双方约定的在弘博公司违约时的违约金计算标准，其针对的不是“弘博公司已经交付的房屋”，而是逾期交付余下房屋的违约行为，根本不存在所谓“就已支付的款项再行计算高额违约金”的问题。其次，该违约金数额的约定没有违反法律规定。我国合同法关于违约金约定过高或过低的调整标准是以违约行为造成的实际损失来比较的，本案中，一审判决没有计算弘博公司的违约行为给我校所造成的损失，就直接认定是“高额违约金”是法律适用错误。其三，弘博公司无拒绝履行抗辩权，不能以此免除其违约责任的承担。本案为资产买卖合同纠纷，交付标的物是弘博公司的主合同义务，支付款项是我校的主合同义务，且按照合同约定的履约步骤，弘博公司交付标的物在前，我校支付款项在后，弘博公司违反主合同义务显而易见，理应向我校承担违约责任。而双方2007年11月24日的《协议书》第四条“其他约定”中有关租赁的约定，并不构成主合同义务，其不能成为弘博公司拒不履行交付标的物这一主合同义务的理由。弘博公司在履行《协议书》第二条的交付标的物义务时没有任何前提条件，更不可能产生合同法上的拒绝履行抗辩权。综上，一审判决对案件的部分事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院在维持一审判决第一项、第三项内容的基础上，支持中南财大的其他本诉请求。
弘博公司口头辩称：1、中南财大对2008年7月15日首义校区的交付是不符合约定的履行，交付的教学楼，明显违约；2、中南财大提供首义校区给我方供学生过渡是双方协议约定的主要履行内容，是其应履行的重要义务，对此我方有履行抗辩权。
弘博公司上诉称：（一）一审判决认定事实不清，偏袒中南财大。1、一审判决对2007年11月24日《协议书》与之前的2004年2月23日备忘录的法律关系认定错误，导致认定事实不清。一审判决认为“弘博公司在2004年2月23日的备忘录中承诺2005年新生不再入住，但实际情况是弘博公司在双方2007年签订协议前每年都在招新生，也是造成双方移交、过渡租赁首义校区房屋中产生和纠纷的重要原因”与事实不符。事实上2007年的《协议书》已取代了双方之前签订的协议书和一系列备忘录。《协议书》第四条第1款约定：“此前订立的有关协议中凡与本协议不一致之处，均以本协议为准。”说明新协议已取代之前所签协议。更为重要的是，该《协议书》基于2007年11月24日的现状，重新界定了移交的范围和规模：“移交范围涉及到甲乙双方三万多学生的学习生活场所。”说明在签订2007年《协议书》时，双方重新确认了各自在校学生和规模，因而不存在一审判决中认定的“实际情况是弘博公司在双方2007年签订协议前每年都在招生，也是造成双方移交、过渡租赁首义校区房屋中产生困难和纠纷的重要原因”的事实。2、一审判决未能认定中南财大在履行2009年过渡租赁义务上的违约。一审判决对“弘博公司主张中南财大2009年未按其需要提供首义校区满足7700名学生住宿教学设施违约的观点没有合同依据。因此，中南财大在履行2009年过渡租赁义务上不存在违约”的认定与事实不符。2007年《协议书》第四条第3款约定：“根据甲方（即弘博集团）的需要，在2009年7月15日前乙方（即中南财大）再将首义校区的部分学生宿舍和教学用房租赁给甲方使用（租赁期限和租金另行商定，三年过渡期内参考甲方工商学院老校区租赁合同为谈判依据，三年后租金从优）。”在此，双方明确约定，2009年7月15日前中南财大还应将首义校区的宿舍和教学用房租赁给弘博公司使用。根据这一约定，弘博公司于2008年9月22日向中南财大发出《联系函》，要求尽快启动2009年环湖校区移交工作和首义校区租赁洽谈事宜。双方进行了多次洽谈，根据2009年3月17日双方洽谈的录音资料记载，弘博公司已明确提出其需要是7700名学生的住宿教学设施的租赁。从《协议书》到《联系函》再到洽谈录音，中南财大应该明确弘博公司的需要。中南财大对弘博公司依合同提出的要求置之不理，是明显的违约行为。一审判决认定“中南财大在履行2009年过渡租赁义务上不存在违约”，与事实严重不符。3、一审判决认为“弘博公司2009年提出的该要求距今已三年有余，实际情况已发生根本变化，也无履行的可能”属主观臆断，故意偏袒中南财大。弘博公司在反诉请求中，要求中南财大继续履行《协议书》，将首义校区的宿舍和教学设施租赁给弘博公司使用。实际上，弘博公司现在在南湖环湖校区的一、二年级学生就有3700多名，再加上三、四年级到各地参加实习的学生，人数已过7000多名。因而，弘博公司提出的继续履行《协议书》的租赁条款，是与实际情况一致的。一审判决在没有任何证据的情况下，即作出“实际情况已发生根本变化，也无履行的可能”的结论是错误的。（二）弘博公司的各项损失是明确可以计算的，而且是基于中南财大的违约行为引起的，应依法得到支持。1、关于中南财大应赔偿因其延期交付补偿款而给弘博公司造成的利息损失695.8万元。该利息损失是以中南财大尚欠的补偿款为基数，乘以相应的银行贷款利率标准计算的。而中南财大拖欠补偿款，是因其违约行为，导致《协议书》不能继续履行带来的，中南财大应支付欠款利息。2、中南财大应赔偿因其未如约出租有关学生公寓和教学设施给弘博公司使用而给弘博公司造成的损失4277.77万元。该损失是以2008年至2010年弘博公司移交给中南财大的学生宿舍床位数计算基数，乘以每年每学生的应缴学费，再乘以一定的利润率计算出来的。有充分证据证明，虽是单方计算，但中南财大在一审中并未提出进行司法鉴定或评估，原审法院直接作出因是单方计算的结果而不予认定，不符合公正客观的司法准则。3、弘博公司直接投入的损失1771.11万元，是以2008年至2010年弘博公司投入招生的广告费用、招生点房租费用、购买计算机及建设机房的费用为基础计算出来的。一审中，弘博公司提供大量的租赁合同、广告费发票、购买计算机发票等证据，均可以进行核实。但一审法院一概认定为单方证据，与事实严重不符。（三）一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。本案中，中南财大提供“武新国用（2006）第043号”国有土地使用证作为支持其诉讼请求的基本证据。弘博公司在一审中经过调查了解到，该土地证的取得系基于违法行为。弘博公司已向有关法院起诉，要求撤销该土地证。2013年4月1日，武汉东湖开发区法院向我方下达了（2013）鄂武东开行初字第00023号《受理通知书》，决定受理弘博公司诉被告武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局、第三人中南财大土地行政登记案。2013年4月1日，弘博公司就上述事宜，向一审法院递交了中止本案一审审理的《申请书》。一审法院对弘博公司反映的情况置之不理，并于2013年4月11日和16日分别向双方当事人下达了一审判决。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
中南财大口头辩称：1、2007年的协议书不能取代2004年的备忘录，该备忘录中约定弘博公司新生不再入住。2、一审判决认定事实清楚。2007年协议约定租赁过渡有两个要求，及提出租赁要求并达成协议，但没有达成，原审认定我校履行了租赁义务满足了弘博公司要求是正确的，我校不存在违约。2、关于弘博公司的利息损失，因弘博未移交资产，无利息损失。其他损失与我校无关。3、原审不存在程序违法问题。行政诉讼与本案无关。
二审期间，双方均未提交新证据。
二审中，弘博公司以对武汉市人民政府向中南财大颁发本案所涉房产的土地使用权证确认违法一案提起行政诉讼，且已由武汉东湖新技术开发区人民法院受理尚未审结为由，申请本案中止审理。本院认为，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中止诉讼的情形，不予支持。
二审对一审认定的双方无争议的事实予以确认。
二审另查明：2008年2月29日，中南财大与弘博公司下属的武汉英诺维电子信息技术有限公司（以下简称英诺维公司）签订《中南财经政法大学首义校区31号楼租赁协议》，约定双方按2007年11月24日《协议书》的约定将31号楼租赁给弘博公司使用。租期从2008年1月1日至2017年12月31日，共计10年。从2008年至2010年租赁期间不收取租金，2011年
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2012年每年付租金5万元；租赁后5年按照当时市场价格双方协商从优确定31号教学楼租金。协议签订后，中南财大将31号教学楼租给弘博公司使用。2008年7月31日，双方签订《2008年环湖校区移交备忘录》，就2008年环湖校区移交及借电问题达成意见：弘博公司于2008年8月4日向中南财大现状移交环湖公寓10#、13#、16#、19#四栋学生公寓，军事经济学院教学楼及主教学楼南附楼二楼和三楼；中南财大将首义校区33号和39号学生公寓租赁给弘博公司，总床位1500个左右，其他事项按双方2007年11月24日签订的《协议书》条款执行。弘博公司于2008年8月5日向中南财大移交了上述备忘录中约定的房产。2008年8月1日，中南财大所属的武汉中南大资产经营有限责任公司与弘博公司所属的武汉弘博软件教育股份有限公司签订《首义校区学生公寓及附属设施租赁协议》，约定中南财大将其33号楼和39号楼学生公寓及附属设施租赁给弘博公司，其中33号楼总面积6207平方米，共七层，计宿舍180间，床位704个；39号楼总面积4174.85平方米，计101间，床位452个。33号楼和39号楼2／3的房间于2008年9月1日前交付，其余房间于2008年9月20日前交付。33、39号楼租期与31号教学楼租期同步。租金实行包干价，每年租金总价110万元整，由弘博公司每年10月底之前一次性付给中南财大。该租赁协议签订后，因中南财大未按期交付，弘博公司于2008年9月5日、22日分别向中南财大发函，要求就弘博公司租赁中南财大首义校区学生公寓过渡一事进行谈判，并就33号楼、39号楼未按时租赁导致其生源流失等问题与中南财大交涉，要求对33、39号楼的具体移交事宜进行协商，同时要求尽快启动2009年环湖校区移交工作和首义校区租赁洽谈事宜，希望在2008年12月能达成移交和租赁事宜。2009年4月，中南财大将33、39号楼交付弘博公司使用。
还查明，根据双方2007年11月24日协议的约定，弘博公司依约应移交252581.8平方米房产，截止2010年9月，弘博公司已移交约190733.2平方米，尚有总计约61848.51平方米房产，即弘博公司南湖校区房屋评估复核清单（表一）第20项-第22项，第24项主楼1-3层、7-8层、南附楼1层，第27项、第29项载明的房产未向中南财大移交。中南财大依约应支付2.9亿元，已支付2.47亿元，尚有4300万元款项未向弘博公司支付。依据实际移交面积折算，中南财大比协议约定提前支付了约2726万元。
本院认为：从本案讼争的中南财大与弘博公司2007年11月24日签订的《协议书》的内容来看，本案为买卖合同纠纷。该协议书为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效，双方均应按照协议书的约定履行各自的义务。根据协议约定，弘博公司应从2007年11月24日协议签订后至2010年7月15日前分四步向中南财大移交所购房产，中南财大应按弘博公司移交标的物的实际面积分期付清价款。此外，根据协议约定，中南财大还应在弘博公司履行第一步和第二步移交义务的前提下，于2008年7月15日前将首义校区的一栋学生宿舍和配套教学设施租赁给弘博公司使用。根据查明的事实，实际履行中，在弘博公司按协议约定完成前两步移交义务后，中南财大虽支付了相应款项，但仅于2008年2月29日与弘博公司下属的武汉英诺维电子信息技术有限公司签订了31号教学楼的租赁协议，未按约定向弘博公司提供一栋学生宿舍，构成违约。后双方于2008年7月31日和8月1日签订备忘录及租赁协议，约定中南财大将首义校区33、39号楼租给弘博公司使用，其中2／3的房间应于2008年9月1日前交付，其余房间应于同年9月20日前交付，但中南财大迟延至2009年4月交付，亦构成违约。据此，中南财大关于其没有违约的主张与事实不符，该上诉理由不能成立，本院予以驳回。
由于本案双方当事人之间的法律关系为买卖法律关系，虽然协议书中有关于中南财大应根据弘博公司需要，将首义校区的部分学生宿舍和教学用房租赁给弘博公司使用的约定，但从约定的文意看，并不包含如果中南财大不租赁首义校区房屋给弘博公司使用，弘博公司就可以不依约履行移交义务的意思，且本案中双方当事人之间的买卖法律关系与租赁法律关系系两种不同性质的法律关系，弘博公司不能以租赁合同的订立和履行作为买卖合同中其迟延或拒绝交付标的物的抗辩理由，故弘博公司迟延交付标的物和目前尚有部分标的物未予交付的行为，亦构成违约。又因协议书中关于首义校区房屋租赁的约定为概括性约定，对租赁面积、租赁期限、租金等均无明确、具体约定，双方在另行订立租赁合同时为此协商未能达成一致意见，也是导致本案纠纷的原因之一。对此，双方均有过错和责任。鉴于中南财大与弘博公司在履行协议书中均有违约行为，故双方各自对对方的违约责任应互不追究。原审判决认定双方违约，对双方损失均不予支持，并无不当。本院对中南财大和弘博公司要求对方承担损失的上诉请求均予以驳回。
本案中，中南财大与弘博公司均请求继续履行协议书，原审判决虽认定协议书有效，认为双方均应按协议书约定继续履行各自尚未履行的义务，但原审法院在实体处理中仅判决弘博公司履行移交剩余房屋的合同义务，而对中南财大履行支付剩余款项的合同义务未予处理，属实体处理不当，应予纠正。本院对双方要求继续履行协议书的诉讼请求予以支持，即弘博公司应继续履行移交剩余标的物的义务，中南财大应继续履行支付剩余价款的义务。因双方协议约定弘博公司移交资产的最后履行期限是2010年7月15日，现已逾期近4年，本应判决立即履行，但考虑到本案的实际情况，本院酌情给予弘博公司三个月的宽限期，中南财大在弘博公司履行完移交义务后，应于三日内支付剩余价款。
综上，原判决认定事实不清，实体处理不当，应予改判。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00214号民事判决；
二、武汉弘博集团有限责任公司于本判决生效之日起三个月内向中南财经政法大学移交剩余的房屋，即弘博公司南湖校区房屋评估复核清单（表一）第20项-第22项，第24项主楼1-3层、7-8层、南附楼1层，第27项、第29项载明的房产，总计约61848.51平方米。中南财经政法大学于武汉弘博集团有限责任公司移交上述房屋之日起三日内向武汉弘博集团有限责任公司支付剩余款项4300万元；
三、驳回中南财经政法大学的其他诉讼请求；
四、驳回武汉弘博集团有限责任公司的其他反诉请求。
如中南财经政法大学未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如武汉弘博集团有限责任公司未按判决指定的期间履行移交义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
本案一审本诉案件受理费630573元，由中南财经政法大学负担315286.5元，由武汉弘博集团有限责任公司负担315286.5元；反诉案件受理费145239元，由中南财经政法大学负担72619.5元，由武汉弘博集团有限责任公司负担72619.5元。本案二审案件受理费420957元，由中南财经政法大学负担210478.5元，由武汉弘博集团有限责任公司负担210478.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊亚平
代理审判员 任辉献
代理审判员 董俊武
二〇一四年七月八日
书 记 员 李 婷