济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初3082号原告：山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，总经理。委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。被告：李保利，男，1981年10月19日出生，汉族，职业不详，住济南市。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）与被告李保利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彼得物业的委托代理人范守平到庭参加诉讼，被告李保利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彼得物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李保利向原告支付2015年1月1日至2015年6月30日的物业费477.8元；2、请求判令被告李保利支付拖欠上述物业管理费的违约金602元（以477.8元为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2016年2月29日）。事实和理由:彼得物业受开发商委托负责济南市槐荫区发祥巷小区物业服务，原告已经为被告提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业管理费，但被告至今未缴纳，故诉至法院。被告李保利未到庭，亦未提交书面答辩状及质证意见。本案原告彼得物业围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。被告李保利未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李保利为济南市的业主。该商品房的开发商济南发祥置业有限公司于2010年4月8日向其发出《发祥巷小区入住通知书》，通知其交房时间为2010年4月8日；后济南发祥置业有限公司与被告李保利签署了《房屋结算移交协议书》，载明房屋实测建筑面积为66.36平方米。2010年4月8日，被告李保利作为乙方又与小区的物业服务单位黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议（住宅）》，协议载明物业管理服务费用按政府规定标准收取，采取甲方预收的方式。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告李保利就此出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区入住通知书》、《房屋结算移交协议书》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及其陈述为凭。2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，合同约定物业服务费用的收取采用包干制，高层住宅1.20元/月·平方米，交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的“违约责任”处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天0.3%向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分，协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。原告彼得物业在提供物业服务过程中，因被告李保利未交纳2015年1月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告李保利的房屋面积为66.36平方米，按1.20元/月·平方米计算，物业费为477.79元；违约金按合同约定标准即日0.3%计算，自2015年1月1日起计算至2016年2月29日止。以上事实有原告彼得物业提供的《发祥巷小区前期物业服务合同》、《发祥巷小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》等证据及原告彼得物业的陈述为凭。本院认为，被告李保利购买发祥巷小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，与小区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告李保利作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。后在物业服务过程中，因黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）经营亏损退出，济南发祥置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系合同双方的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。原告彼得物业与原物业服务公司即黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故被告李保利作为发祥巷小区的业主既有权利接受原告彼得物业提供的物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。经本院审查，被告李保利购买、使用商品房面积为66.36平方米，物业服务费用为1.20元/月·平方米，按此标准计算，2015年1月至2015年6月的物业服务费用应为477.8元（四舍五入）。关于违约金数额的问题，按照前期物业合同的约定，交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。即上半年的物业费应在每年4月1日前交纳，业主逾期交纳物业费的，原告彼得物业有权按照逾期数额的0.3%收取违约金。按照上述标准计算至2016年2月29日，被告逾期交纳物业费335天，违约金共计480.2元（四舍五入）。原告彼得物业计算不准确，应以本院认定金额为准。被告李保利未到庭提出抗辩意见，其应当按照上述数额向原告彼得物业支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李保利于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2015年1月至2015年6月物业服务费477.8元。二、被告李保利于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付逾期支付物业费的违约金480.2元。三、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东彼得物业管理有限责任公司负担5元，被告李保利负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 勃二〇一六年九月二十六日书记员 郭建军