广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法排民一初字第259号
原告刘焕荣。
委托代理人王成国，系广东联顺律师事务所律师。
被告东莞市利丰房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市石排镇石排大道，企业法人营业执照注册号：441900000269838。
法定代表人利沛稳，该公司董事长。
委托代理人董伟，该公司员工。
原告刘焕荣诉被告东莞市利丰房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理。依法由审判员陈志彪适用简易程序于2014年7月16日公开开庭审理。原告刘焕荣及其委托代理人王成国，被告东莞市利丰房地产投资有限公司的委托代理人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘焕荣诉称，2012年11月5日，原告与被告订立了一份《商品房买卖合同》，原告与被告约定原告购买被告位于东莞市石排镇龙腾路丹桂丽社花园1幢1单元303号（下称房屋），房屋建筑面积为107.65平方米，约定转让价格为62万元，交楼日期为2012年12月31日前，逾期交楼被告须按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金至正式交付房屋之日止。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告没有按照约定期限交楼给原告，直至2013年11月28日被告逾期向原告交楼，被告逾期交楼行为构成违约，依照合同约定应承担违约责任。被告的逾期交楼行为给原告造成很大经济损失，原告按照《商品房买卖合同》约定交楼日期已将旧房子卖掉，被告没有按期交楼，导致原告另行租房居住，导致原告支付租金等经济损失。收楼时原告发现房屋是不通水不通电，合同约定购买的房屋之前是由被告使用，电费和水费都处于欠费状态，被告公司一直不缴费，被告的售楼小姐及经理都给不了解释。当时陪同收楼的小姐自己都不清楚也不曾告知电表和水表的位置以及欠费的事情。原告问被告经理何时给其通电，被告经理总含糊其辞，直到原告亲自去南方电网公司查询，去替被告公司交了费用才能开始自行维修，一直到11月28日才维修好，被告承认是逾期11个月，同意从2013年12月开始向原告收管理费，有利丰物业“文件审批表”和补缴的“管理费发票”佐证。原告认为，被告逾期交楼的行为构成违约，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金40672元（以620000元为本金，按每日万分之二从2013年1月1日计至2013年11月28日）；2、本案诉讼费用由被告利丰公司承担。
被告东莞市利丰房地产投资有限公司答辩称，1、违约金应从2013年1月15日计算至2013年5月30日；2、房屋瑕疵问题不等于房屋质量问题，被告应对房屋的瑕疵进行修理，但被告不应对修理期承担违约责任。
经审理查明，2012年11月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告东莞市石排镇龙腾路丹桂丽社花园1幢1单元303号房，总金额为620000元。2、被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。3、被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过180日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》，该协议约定：1、如该商品房具备交付使用条件，而原告仍未付清全部房款的，被告有权拒绝交付房屋，直至付清房款日止，被告无需承担任何违约责任；2、在合同约定交付使用日期前，被告会电话通知原告交付事宜，如原告未收到交付使用通知的，则原告应当在买卖合同约定的最后交付日前主动与被告沟通该商品房的交付使用事宜，并于该日期前到该商品房的交付使用事宜，并于该日前到该商品房所在地咨询及办理收楼相关事宜，否则视为被告已按期交付合格商品房。签订合同后，被告分别于2012年11月5日、2013年1月14日向原告支付购房款186000元、434000元，合计支付购房款620000元。
另查明，案涉丹桂丽社花园1幢已取得的《商品房预售许可证》，该房地产项目于2013年1月18日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位竣工验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，于2013年4月12日通过东莞市环境保护局石排分局的环保竣工验收，于2013年5月10日通过广东省东莞市公安消防局的消防验收。2013年6月25日，案涉房地产项目取得《东莞市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，验收日期为2013年1月18日。
庭审中，被告提供邮寄明细、电子商务详情单、入伙通知书、房屋交付验收表、证人证言，主张于2013年5月25日已将入伙通知书邮寄给原告，通知原告于2013年5月30日到被告处办理收楼手续，原告收到通知书后于2013年6月5日因房屋存在装修问题而拒绝收楼。原告对邮寄明细、电子商务详情单的真实性不予确认，表示没有收到邮寄的入伙通知书，也不清楚收件人是谁；对入伙通知书、房屋交付验收表的真实性予以确认，但主张上述两份证据已超过举证期间，法院应不予采纳，认为从房屋交付验收表可知，案涉房屋存在严重缺陷。原告提供电费发票、收费通知单、文件审批表（复印件）、管理费发票，主张于2013年11月30日才收楼。被告对电费发票、收费通知单、管理费发票的真实性予以确认，但主张上述证据与本案无关；认为文件审批表系复印件，没有原件核对，对其真实性不予确认。原告认为文件审批表虽然系复印件，但该审批表是从被告处获取的，被告不提供原件，其应承担不利的法律后果。被告提供收款通知，补充协议，主张原告于2013年1月14日付款完毕，因此逾期付款违约金从2013年1月15日起算，原告对收款通知，补充协议的真实性予以确认，但主张银行何时发放贷款给被告与其无关。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、电费发票、收费通知单、文件审批表、管理费发票，被告提供的东莞市燃气工程竣工备案证书、建筑工程竣工验收报告、东莞市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书、关于丹桂里社花园建设项目环境保护验收意见函、补充协议、收款通知、邮寄明细、电子商务详情单、入伙通知书、房屋交付验收表、证人证言及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。本案争议焦点是案涉逾期交楼违约金的数额问题。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条例第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从以上规定可以看出，对于建设工程竣工验收，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》的，应视为已验收合格，可以交付使用。本案中，案涉房地产项目在2013年1月18日已经过竣工验收，于2013年5月10日经过消防验收，并于2013年6月25日取得备案证书，鉴于目前没有证据显示商品房存在质量问题，故本院认定涉案商品房现已符合国家规定的交付使用条件。其次，虽然被告提供的邮寄明细、电子商务详情单等证据不足以充分证明被告通知原告在2013年5月30日收楼，但从原、被告双方均确认的房屋交收验收表显示，原告于2013年6月5日已到被告处办理收楼事宜，只是因案涉房屋存在装修问题而拒绝收楼，故本院推定原告于2013年6月5日已收到收楼通知。再次，因案涉商品房买卖合同约定的收楼标准为“该商品房经验收合格”，而案涉商品房在2013年6月25日取得竣工验收备案证书，已符合国家规定的交付使用条件，故原告在此之后不能以装修存在质量问题为由拒绝收楼。退一步讲，即使案涉商品房的装修存在的质量问题导致原告未能使用案涉商品房，因案涉《商品房买卖合同》约定的是毛坯房的买卖，该合同的逾期交楼违约条款规范的是毛坯房延迟交付的违约责任，故原告不能以该违约条款要求被告承担其没有履行按时装修给其带来损失的赔偿责任。综上所述，被告逾期交楼，应承担相应的违约责任，该违约金应从被告应交付之日即2013年1月1日计至被告取得《东莞市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》之日即2013年6月25日为宜，则被告应向原告支付的逾期交楼违约金为：620000元×0.01％×175天=10850元，原告超出该范围的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市利丰房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘焕荣支付逾期交楼违约金10850元。
二、驳回原告刘焕荣其他的诉讼请求。
如被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费408元，由原告刘焕荣承担299元，被告东莞市利丰房地产投资有限公司承担109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 陈志彪
二〇一四年九月十七日
书记员 袁志坚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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