南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第5976号
原告南京特种汽车制配厂有限公司，组织机构代码13491052-8，住所地本市江宁区谷里街道工业集中区兴谷路20号。
法定代表人丁星胜，董事长。
委托代理人宋伟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人左锋，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告许正娥，女，汉族，1971年6月6日生，无业。
原告南京特种汽车制配厂有限公司（以下简称特种汽配公司）诉被告许正娥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告特种汽配公司的委托代理人宋伟、被告许正娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告特种汽配公司诉称，原、被告于2012年12月30日签订了两份房屋租赁合同，约定由被告承租原告所有的本市鼓楼区姜家园102-1、102-5号房屋作为经营使用。两份合同约定，租赁期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，房屋租金分别为每月3058元、2290元（后经双方补充协议约定分别调整为每月2565元、2059元），拖欠租金一个月以上，出租方有权解除合同，收回房屋等。双方合同签订后，原告按约将上述房屋交付被告使用，被告却一直拖欠原告租金未付。原告虽多次催要，被告仍未履行。双方合同到期终止后，被告仍占用房屋拒不返还。现原告诉至法院，请求判令被告立即腾空并向原告交还本市鼓楼区姜家园102-1号、102-5号房屋，被告支付原告拖欠房屋租金80196元（其中，102-1号房屋2014年1月1日至2014年12月月31日期间拖欠的房屋租金为30780元；102-5号房屋2013年1月1日至2014年12月31日期间拖欠的房屋租金为49416元）及房屋占用使用费（自2015年1月1日起至实际交还房屋之日止，分别按每月2565元、2059元标准计算），本案诉讼费用由被告承担。
被告许正娥辩称，被告从原告处承租房屋后，因102-5号房屋所处地势低洼，每年雨季时发生淹水情况。被告多次反映后，原告未彻底解决，故被告自2013年1月1日起未支付房租。现被告由于家庭原因，无力支付拖欠的房屋租金，要求继续承租涉案房屋，不同意迁出。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，坐落于本市姜家园102号房屋（建筑面积534.08平方米，规划用途商业、办公）登记所有权人为南京特种汽车制配厂（以下简称特种汽配厂）。2012年11月22日，特种汽配厂变更企业名称为原告。
2012年12月30日，原告（甲方）与南京华祥涂料有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将本市下关区（现鼓楼区）姜家园102-1号，建筑面积47.66平方米房屋（以下简称102-1号房屋）出租给乙方；租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止；租期届满后，甲方将进行公开招租，乙方续租的，应当于租期届满前30日书面通知甲方；租金为每月3058元，租金支付为先付后租，半年一付；甲方于签约时收取乙方2000元作为租赁保证金，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转租；乙方有擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或调换使用，拖欠租金一个月以上等行为之一，甲方有权解除合同；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，如逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原月租金10%的违约金等等。被告个人在该份合同落款乙方处签名确认，但无“南京华祥涂料有限公司”盖章确认。
同日，原、被告双方另就承租原告名下本市鼓楼区姜家园102-5号房屋（建筑面积35.7平方米，以下简称102-5号房屋）签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，月租金为2290元，合同的其他权利义务均与前述合同相同。上述合同签订后，原告即将102-1号、102-5号房屋交付被告使用。
在上述合同履行过程中，因被告承租的房屋地势低洼，造成房屋内积水，原告（甲方）与被告（乙方）经协商后另于2013年6月26日分别签订了两份《补充协议》，分别约定：鉴于姜家园102-1号、102-5号房屋的实际情况，甲方对该门面房北侧的辅房租金折半计收，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止的租金调整为每月2565元、每月2059元；乙方认可该辅房的环境和建筑的实际现状，且承诺不在该辅房内放置贵重怕湿的物品，谨慎做好本门面房的防渗防涝工作等等。
此后，被告在向原告支付了102-1号、102-5号两处房屋保证金共计4000元及102-1号房屋2013年度租金后，对于102-1号房屋自2014年1月1日起，102-5号房屋自2013年1月1日的房屋租金一直拖欠未付。原告虽多次催促，被告仍未履行。双方合同到期后，被告仍占有房屋未还。2014年11月10日原告诉至本院，要求与被告解除合同，被告返还承租的房屋，并支付拖欠的租金、房屋占用使用费等。本案诉讼过程中，原告明确变更诉讼请求，要求判如所请。
庭审中，被告称102-1号房屋自2013年下半年起，经原告同意已另行转租，目前该房屋由案外人实际使用，对其陈述内容，被告未提供相应证据证明。原告则对于被告所述不予认可，称对该房屋已另行转租事宜并不知晓。经本院依法释明，原告不申请追加案外人作为本案共同被告或第三人参加诉讼，仅要求向原告主张权利。
因原、被告意见分歧较大，致使本院调解未果。
以上事实，有当事人陈述、南京市江宁区工商行政管理局公司准予变更登记通知书、房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、发票以及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的关于本市姜家园102-1号、102-5号《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应按约履行各自的义务。根据双方合同约定，被告应当先付后用，半年一付，如被告未按约支付租金，则原告有权终止合同。被告就其承租的102-1号、102-5号房屋分别自2014年1月1日起、自2013年1月1日起的房屋租金拖欠未付，经原告多次催促后仍未履行，被告行为已构成违约。根据双方合同约定，2014年12月31日房屋租赁合同到期，故原告应支付被告102-1号房屋自2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金30780元，102-5号房屋自2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金49416元，上述两项合计为80196元。庭审中，原告自愿同意将被告支付的4000元保证金冲抵拖欠的租金，则冲抵后，被告应另行向原告支付租金76196元。
根据合同法规定，租赁期限届满，双方权利义务终止，承租人应当返还租赁物。双方租赁合同到期前，原告已通过诉讼方式明确提出要求与被告解除合同，不同意被告继续承租涉案房屋。故双方租赁合同到期后，被告应将涉案房屋返还被告。
根据双方合同约定，租赁期限届满，被告应如期向原告交还房屋。现被告未及时向原告交付承租的房屋，客观上造成原告租金损失。故被告应支付原告自2015年1月1日至实际交还房屋止的房屋占用使用费。双方合同中对于被告逾期交还房屋期间的房屋占用使用费标准未有约定，故原告主张被告分别按双方补充协议约定的每月2565元、2059元标准支付该房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告许正娥于本判决生效之日起十五日内腾空并迁出本市鼓楼区姜家园102-1号、102-5号房屋，将上述房屋交还原告南京特种汽车制配厂有限公司。
二、被告许正娥于本判决生效之日起十五日内给付原告南京特种汽车制配厂有限公司拖欠的房屋租金76196元。
三、被告许正娥于本判决生效之日起十五日内给付原告南京特种汽车制配厂有限公司房屋占用使用费（自2015年1月1日起至实际迁出之日止，分别按月租金2565元、2059元标准计算）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1944元，由被告许正娥负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李佳萱
审 判 员 武加庆
人民陪审员 赵 珉
二〇一五年四月十四日
见习书记员 张乔乔