石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
2014年裕民二初字第00316号
原告刘业军。
委托代理人李书坡、杨惠，河北天捷律师事务所律师。
被告石家庄市聚和置地房地产开发有限公司，住所地，石家庄市桥东区。
法定代表人王菊芬，系该公司总经理。
委托代理人王计春、安兰，河北融辰律师事务所律师。
被告河北东振经贸股份有限公司（原名石家庄市东兴实业有限公司），住所地，石家庄市裕华区。
法定代表人王建斌，系该公司董事长。
委托代理人刘伍仁、范云平，河北冀华律师事务所律师。
原告刘业军与被告石家庄市聚合置地房地产开发有限公司、河北东振经贸股份有限公司（以下简称东振公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘业军及其委托代理人李书坡，被告石家庄市聚合置地房地产开发有限公司（以下简称聚和公司）委托代理人王计春、安兰，被告河北东振经贸股份有限公司（以下简称东振公司）委托代理人刘伍仁、范云平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月27日，聚和公司和东振公司以书面形式与河北瑞唐房地产开发有限公司（以下简称瑞唐公司）签署了“委托书”，该委托书已经法院生效法律文书认定为真实有效。根据《合同法》第三百九十七条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，聚和公司和东振公司对瑞唐公司的委托属于概括委托人处理一切事务。基于上述事实，原告于2007年6月18日与瑞唐公司签订了《委托购房协议》，协议书约定：原告购买“东岗怡园”项目3号楼1单元1203室，面积136.877平方米，销售均价每平方米3700元。瑞唐公司承诺2009年5月31日将房屋交于原告，在取得四期预售许可证后七个工作日内签订正式商品房销售合同等条款。原告按约定于2007年6月19日预付购房款450000元。
2008年8月16日，聚和公司和东振公司出具书面《证明》，并附有“确认书”，确认原告所购房屋协议编号与东岗怡园四期3号楼一单元（暂定）预留楼号一致。瑞唐公司在自己的网站两次发表声明及公告，声明瑞唐公司正在努力的为购房户办理相关事宜。2010年8月18日，瑞唐公司又向石家庄住房保障和房地产管理局出具一份书面说明，即《关于委托代购石家庄聚和置地房地产开发有限公司销售东岗怡园商品房有关情况的说明》，但至今仍然没有任何进展，故原告有权要求其继续履行勤勉尽职义务，督促聚和公司和东振公司尽快与原告签订正式购房合同及交付房屋。
2010年9月2日，聚和公司向石家庄住房保障和房地产管理局出具说明：为解决部分购房户通过瑞唐公司购买的东岗怡园A南区（四期）项目的上访案件，确保各方利益，为建立和谐社会贡献力量。我公司承诺，在我公司建设的“远见A区”项目中的3号楼暂不申请办理预售售许可手续，待公安机关对案件有明确答复后再行处理。为此，望贵局为我司正常办理相关手续。本说明与前述“确认书”等证据印证了原告购买的房屋即预留的3号楼及被告具备办理预售许可手续的事实。
原告是基于聚和公司与东振公司对瑞唐公司明确的全权委托的情况下，才与瑞唐公司签订《委托购房协议》。根据《合同法》的规定，聚和公司、东振公司应当履行《委托购房协议》的约定，与原告签订正式的《商品房销售合同》并交付房屋。瑞唐公司也应当履行督促与协助的义务，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、聚和公司和东振公司履行委托购房协议，与原告签订正式商品房购买合同，并交付房屋；2、诉讼及相关费用由二被告共同承担。
原告为证实其主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件及被告营业执照；2、委托书；3、石家庄市中级人民法院（2011）石刑初字第183号民事判决书及河北省高级人民法院（2012）冀刑二终字第50号民事裁定书；4、委托购房协议及房款收据；5、证明及确认书；6、公告；7、关于委托代购聚和公司销售东岗怡园商品房有关情况的说明。
原告申请本院调取唐承瑞、史诗诈骗案件卷宗，本院到石家庄市中级人民法院调取案卷相关材料。
被告聚和公司辩称，原告与瑞唐公司签订的购房合同属于委托购房协议签订于2007年下半年，协议内容均是由原告委托瑞唐公司向东振公司或聚和公司购买的东岗怡园四期3号楼一单元的房子，从事实上讲，东岗怡园四期3号楼一单元的房子不存在，原告与瑞唐公司签订的合同第五条约定，取得预售许可之后签订正式的购房合同，但实际并没有取得预售许可，而且根本就没有四期3号楼的房子。综上，原告提起的诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。原告要求聚和公司履行购房协议、签订正式购房协议并交付房屋，原告这三个诉求不能成立，购房协议是原告与瑞唐公司签订的协议，履约主体是瑞唐公司而不是聚和公司，我方不可能履行；原告是委托方，被委托方是瑞唐公司，履行购房协议应是瑞唐公司去帮原告买到房子，我方也没有收到原告的购房资金，所以原告不能要求我方履行购房协议，签订正式购房协议，根据原告与瑞唐公司签订的购房协议第五条，等四期预售许可证办下来后，签订正式购房协议，我方没有见到过四期的预售许可证，签订合同应是瑞唐公司履行与原告之间的承诺，不应由聚和公司来完成，无论是原告自己买，还是委托瑞唐公司买，我们都可以卖给原告房子，不能由法院强制聚和公司签订。原告委托瑞唐公司代购的房产实际上没有，不能由法院判决我方交房。原告起诉适用的法律是错误的，委托代购合同谁是委托人、被委托人和第三人？聚和公司只是可能的第三方，所以原告适用的法律依据是错误的。
被告聚和公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《建设工程规划许可证》（建管130100201000116、035、145）；2、东岗怡园A南区总平面设计图；3、东岗怡园A南区总平面图（规划批准）；4、东岗怡园A南区3号楼标准层平面图、户型图；5、《商品房买卖合同》条款样本；6、2010年8月27日的给王书记的函；7、2009年3月9日《合同书》；8、2004年《项目合作合同书》；9、2002年5月16日《项目合作合同书》；10、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第建管130100201000145号）；11、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号130101S110100201）；12、2005年8月8日、2008年12月15日、2009年3月23日《石家庄市聚和置地房地产开发有限公司章程》；13、税务登记表；14、工商变更申请书；15、申请书；16、河北省石家庄市中级人民法院（2015）石民再终字第00071号民事判决书。
被告东振公司辩称，同意聚和公司的答辩意见。本案为房产合同纠纷，原告所依据的是委托代购合同，合同相对方是瑞唐公司，而不是东振公司，原告要求继续履行合同，应是瑞唐公司作为被告，原告的诉请错误。东振公司不是一个适格的被告，房产是聚和公司的项目，我们只是聚和公司的一个股东，2009年3月23日东振公司已经退出聚和公司，东振公司与聚和公司没有股东关系，不享有房产权，应当驳回原告的诉请。原告要求东振公司履行购房协议、签订正式买房协议、交房，没有任何法律依据，实际上并没有原告所称的房产，而且即使瑞唐公司有代购权，瑞唐公司没有完成代购事项，东振公司没有义务完成合同，所以不可能履行协议、交房。希望法庭驳回原告对东振公司的诉请。
被告东振公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、东兴公司留存的《授权书》（2006年4月18日）；2、《附：关于引资的相关条款》；3、2007年7月21日东振公司收回的《委托书》；4、买房人交来的《委托书》彩色复印件；5、买房人交来的假《委托书》黑白复印件；6、2007年7月21日瑞唐公司交还《委托书》时做的《承诺书》；7、建议函；8、《解除委托通知书》；9、2007年7月21日从瑞唐公司收回的《委托书》；10、2007年9月23日瑞唐公司的责任说明；11、房屋产权确认书（伪造）；12、《确认书》（2008年8月16日）；13、石家庄市中级人民法院（2011）石刑初字第183号刑事判决书；14、（2007）石民三初字第00154号石家庄市中级人民法院传票；15、2007年12月6日授权委托书；16、《法定代表人身份证明书》；17、河北省石家庄市中级人民法院（2007）石民三初字第00153号民事裁定书；18、河北省石家庄市中级人民法院（2007）石民三初字第00154号民事裁定书；19、石家庄市桥西区人民法院（2008）西行初字第9号受理案件通知书；20、法定代表人身份证明书；21、授权委托书；22、2005年8月8日《董事会决议》；23、2006年8月10日《董事会决议》。
经审理查明，2007年6月18日，瑞唐公司（甲方）与原告刘业军（乙方）签订了《委托购房协议》，协议书约定：经甲、乙双方友好协商，就乙方委托甲方办理东岗怡园四期3号楼（暂定）事宜，达成以下协议：一、售价：销售均价每平米3700元；二、预定（此楼建筑为18层）：3号楼（暂定）1单元共壹套（房号）3#-1-1203，面积约为136.877平方米；三、付款：房屋面积不足100平米的每套房款预交400000元，房屋面积超过100平米的每套房款预交550000元。实际以商品房销售正式文本为准。实际预交壹套房款共计肆拾伍万元；四、退款：双方签订该协议并在乙方交款后次日开始计算，满一年后任意一个工作日内乙方可以申请收回购房款，同时甲方将按银行同期同档次存款利率支付乙方利息，但乙方须提前七个工作日通知甲方，否则甲方不予受理；五、文本：取得四期预售许可证后七个工作内，甲方负责为乙方签订正式商品房销售合同；六、交房时间：甲方承诺2009年5月31日前将该商品房交付乙方；七、违约责任：乙方交付房款后未满六个月要求退回的，甲方可以根据实际情况决定是否支付该款项，如支付乙方该款项，甲方将不支付利息，并收取乙方购房款全额10%的违约金；八、协议生效与终止：甲乙双方签订本协议，同时乙方将全部款项划入甲方指定账户后，本协议正式生效。签订购房合同后，本协议自动终止；九、协议约定：本协议壹式贰份，双方各持一份，签章后生效；十、其他约定：未尽事宜，双方协商解决。协议签订后次日，原告向瑞唐公司交付了购房款450000元。
另查明，瑞唐公司成立于2007年2月2日法定代表人为唐承瑞，2009年7月26日更换为史诗（唐承瑞之妻）。瑞唐公司不具备房屋建设资质，有销售代理和房地产开发与经营的权利。
石家庄市东兴实业公司（后更名为东振公司）是东岗头村办企业，王俊岭为法定代表人，2005年石家庄市东兴实业公司为聚和公司股东。2005年8月8日，王俊岭出任聚和公司副董事长，2005年8月10日王俊岭主持聚和公司工作。石家庄市中级人民法院2012年4月25日作出（2011）石刑初字第183号刑事判决书第八页载明：证人王菊芬证实，其公司于2009年3月份正式投资，取得东岗怡园的全部股份，负责东岗怡园的开发建设、日常管理等，在2009年2月份之前由东兴实业公司负责日常管理实务。
2007年3月27日，二被告与瑞唐公司签署了《委托书》，委托方为石家庄市东兴实业公司，受托方为瑞唐公司，具体委托内容如下：“经委托、受托双方友好协商，就委托方“东岗怡园”开发项目从签订本委托书之日起，委托方将全权委托瑞唐公司操盘，各种经营活动将在委托方监督下由受托方负责，各种经济合同由受托方签署。受托方业务专用账户开户银行：石家庄市商业银行北新街支行，账号：67×××35。受托方必须合法经营，照章管理，如有违约委托方有权随时解除委托。关于利益回报部分是（应为“视”）利润多少及工作成绩另行签订合同”，委托方印章为“石家庄市东兴实业公司”和“石家庄市聚和置地房地产开发有限公司”，法定代表人签字为王俊岭，受托方印章为“河北瑞唐房地产开发有限公司”法定代表人签字为唐承瑞。
2008年8月16日，王俊岭出具书面《确认书》，其具体内容如下：“我单位石家庄市东兴实业公司（石家庄市聚和置地房地产开发有限公司）对河北省瑞唐房地产开发有限公司代购房人（委托购房）预定东岗怡园四期3号楼一单元（暂定）商品房事宜（五十四套）予以确认。待我单位取得销售许可证（正式开盘销售）后，将由河北瑞唐房地产开发有限公司通知购房人，按我单位要求履行相关手续，统一办理业主正式《购房合同》。印章为“石家庄市东兴实业公司”，署名为“石家庄市东兴实业公司（石家庄市聚和置地房地产开发有限公司）”。
2010年9月2日，被告聚和公司向石家庄市住房和房产管理局出具承诺：为解决部分住户通过瑞唐限公司购买的东岗怡园A南区项目上的上访案件，确保各方利益，为建设和谐社会，我公司承诺：在我公司建设的“远见A区”项目中的3号楼暂不申请办理预售许可证，待公安机关对案件有明确答复后再行处理。为此望贵局为我公司正常办理相关手续。
河北省高级人民法院对于瑞唐公司法定代表人唐承瑞、史诗涉嫌诈骗案件审理后，于2012年7月16日作出（2012）冀刑二终字第50号刑事裁定书，因瑞唐公司编造开发石家庄市新大马庄园二期商品房，诈骗王兰英房屋预定金550000元，孙新军房屋预定金1030000元，共计1580000元。对代购东岗怡园商品房一事，报案人虽报案，但刑事未作出处理。目前东岗怡园的房子已完工。
对于《委托书》真假问题，我院另一再审案件委托天津市天鼎物证司法鉴定所对瑞唐公司2010年9月2日向公安机关提供的委托书上二被告的印章与其在工商机关注册登记档案所留印章进行比对鉴定，结论为同一印章。
本院认为，王俊玲作为东振公司的法定代表人，同时也在聚和公司担任副董事长，具有双重身份，其对外可以代表聚和公司行使法人职权。2007年3月27日王俊岭与瑞唐公司签订委托书是代表二被告所签订的，并且委托书上加盖了二被告的公章，对外故应由聚和公司和东振公司承担连带责任。
根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条的规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事物，也可以概括委托受托人处理一切事物。二被告与瑞唐公司达成的内容为委托方将全权委托瑞唐公司操盘，各种经营活动将在委托方的监督下由受托方负责，各种经济合同由受托方签署的协议。从内容上看，该委托属于概括委托。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人授权的范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此，原告刘业军基于委托书的存在与瑞唐公司签订的购房协议，属于委托方的授权范围内，所以作为委托方的聚和公司和东振公司应当受该协议的约束，承担相应的法律责任。
在本案中，东岗怡园项目的审批时间在购房协议签订之后，规划发生变化，从而楼号、面积均发生变化与原购房协议不符，合同约定的标的物已经不存在，所以购房协议不能实际履行，刘业军要求继续履行协议的主张，本院不予支持。瑞唐公司应当返还原告刘业军的购房款450000元，但因瑞唐公司接受刘业军的购房款是受东振公司和聚和公司的委托，由于争议的商品房是聚和公司、东振公司合作开发，聚和公司作为开发商投入全部建设资金，负责东岗怡园商品房的规划、建设及销售，而东振公司负责提供土地，故应由聚和公司返还原告购房款并支付利息，东振公司承担连带责任，故东振公司和聚和公司应当负责返还原告刘业军的购房款450000元，并按照银行同期贷款利率支付自2007年6月19日之日起至购房款给付之日止期间的利息。
综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘业军与河北瑞唐房地产开发有限公司签订的委托购房协议。
二、被告石家庄聚和置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告刘业军购房款450000元，并支付利息（自2007年6月19日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告河北东振经贸股份有限公司对上述款项承担连带责任。
四、驳回原告刘业军的其他诉讼请求。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费8050元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费8050元，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62320109058647。逾期不缴纳，视为放弃上诉。
审判长 黄 林
审判员 高双志
陪审员 李永华
二〇一五年十二月二十九日
书记员 张彦金