重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第01447号
原告重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，组织机构代码：79353048-1。
法定代表人吴金席，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告王大珍，女，1968年12月27日出生，汉族，务农，户籍所在地四川省富顺县，现住重庆市长寿区。
原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）与被告王大珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告广开物业公司的委托代理人熊小林、被告王大珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广开物业公司诉称：被告系长寿区某小区1幢1单元7-1号房屋业主。2007年12月10日，我公司与该小区开发商重庆裕达房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，我公司为该小区提供物业服务。2012年8月，该小区业主委员会成立。我公司与小区业主委员会于2013年1月签订《物业服务合同》。2014年1月，我们续签了《物业服务合同》。2009年12月26日，被告接房时与小区开发商签订承诺书，同时也签订了《物业服务合同》。我公司已按约对小区进行了物业服务，但被告欠交2011年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费5184元、公摊费432元，共计5616元。经多次催收，被告均拒绝缴纳。故请求法院判令被告交纳2011年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费、公摊费共计5616元及违约金（从合同约定的欠缴之日起计算，按日千分之三的标准计算至本金付清为止）。
被告王大珍辩称：我愿意交纳部分物业服务费，但不认可每月9元标准的公摊费。原告所诉我欠费的时间不属实，2011年8月15日，我购买该小区的房屋后交纳物管费至当年11月30日。原告的管理水平和服务质量相当差：小区的安全护卫严重缺失，闲杂人员随便进出；小区清洁卫生太差，有些地方常年堆积垃圾，无人清理；公共设施设备的维修和养护严重缺失；小区内乱打广告随处可见；小区绿化根本没人管理，长期疏于浇水致使许多花草树木死亡；原告把小区管理成了自由市场，大量摩托车停放在小区大门。另外，2012年1月我入住以来，阳台下水道堵塞，多次反映至原告，原告至今未处理，楼上一旦放水，楼下阳台上我的假山水池就会溢出漏水，导致邻里不和；我家厨房一侧公共落水管经常堵塞，原告未及时疏通，一旦楼下堵塞，楼下业主就不准我们用水，给我们生活造成不便；我家飘窗渗水，我向原告反映，原告置之不理至今未处理；入住小区以来，可视电话就是坏的，未起到应有的作用；原告欠我的装修保证金和装修出入证押金至今未退；2014年8月4日我向重庆裕达房地产开发有限公司购买车位时，原告不给我盖章证明我系该小区业主。综上，应当驳回原告诉讼请求。
经审理查明：被告王大珍系重庆市长寿区某小区1幢1单元7-1号房屋业主，房屋建筑面积127.03平方米，属电梯房。
2007年12月10日，原告与该小区开发商重庆裕达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为某小区提供物业服务；合同期限从2007年12月10日起2010年12月9日止；物业服务费实行包干制，电梯房物业服务费按每月每平方米0.85元计收（含电梯运行能耗费）；公摊费应独立计价核算，由业主据实分摊；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前内履行交纳义务等内容。
2013年1月1日，原告与某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定合同期限从2013年1月1日起2013年12月31日止，住宅高层0.85元每月平方米（含电梯费）、公共照明、用水，所产生费用由业主每户每月交纳9元等内容。2013年12月23日，双方续签《物业服务合同》，约定合同期限从2014年1月1日起2014年12月31日止；物业服务费实行包干制，电梯房物业服务费按每月每平方米0.85元计收（含电梯电费），公共照明、用水所产生的费用，由业主每户每月交纳9元；物业服务费及相关费用按月交纳，业主应在每月10日前内履行交纳义务，如连续两个月不交纳物业服务费、水、电、公摊费的，应按欠费金额每日3‰的标准计收违约金等内容。原告入场以来一直对被告所住“某”小区物业共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化等进行物业服务。
被告王大珍于2011年8月15日购买位于长寿区某小区1幢1单元7-1号房屋，并于同月22日取得房屋产权。被告王大珍于2011年8月29日交纳了8月1日至11月30日期间的物业服务费378元、9月1日至11月30日公摊费27元，2011年12月起未再交纳物业服务费和公摊费。原告以书面形式催收物业服务费等费用未果。
另查明，被告王大珍家阳台建有假山水池，并将该水池排水口连接至该栋楼的空调落水管，该管道一直堵塞。楼上业主阳台排水时，被告假山水池内水就会溢出，影响了被告正常生活。2012年1月被告入住该小区时即向原告反映此问题，但至今未处理。
上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、原被告提供的照片、催款通知单、律师函及邮寄回执、房屋产权证、物业服务费收费发票以及原告提供物业服务材料等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为：原告与重庆裕达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。作为物业服务公司应当按照合同的约定全面履行物业服务义务，小区业主也应当履行交纳物业服务费等义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在双方履行物业服务合同过程中，因本案中堵塞的落水管系业主共同使用的排水管道，属于物业公司维护维修范围，而原告长期不履行此义务确实影响了被告的日常生活，故本院酌情将被告所欠物业服务费下调10%，即被告从2011年12月1日至2014年12月31日欠交物业服务费3595.58元（127.03㎡×0.85元／月·㎡×37个月×90%）。关于原告请求支付的公摊费，被告对原告主张每月9元的标准不予认可，且原告未提供从2011年12月1日至2012年12月31日期间每月收取9元公摊费的依据，故本院对原告主张的该期间公摊费不予认可。原告与小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》明确约定了从2013年1月1日起至2014年12月31日期间的公摊费按每月9元标准定额收取，故原告请求被告支付此期间的公摊费216元（9元／月×24个月），本院予以支持。关于原告请求支付的违约金，因原告提供的物业服务确有瑕疵，被告拒交物业服务费系事出有因，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王大珍在本判决生效后7日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2011年12月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3595.58元、2013年1月1日至2014年12月31日期间的公摊费216元；
二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告王大珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王大珍负担（原告已预交，本院予以返还，被告王大珍在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
代理审判员 田玉康
二〇一五年五月八日
书 记 员 孙 望