江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00192号
原告江苏恒源丝绸集团有限公司，住所地海安县海安镇黄海大道（西）198号。
法定代表人毛兆清，董事长。
委托代理人张振华，江苏伯策律师事务所律师。
委托代理人孙秀华，江苏伯策律师事务所实习律师。
被告邵拥军，（临街房由北向南第五间）。
原告江苏恒源丝绸集团有限公司（以下简称恒源集团）与被告邵拥军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告恒源集团的委托代理人张振华、孙秀华，被告邵拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒源集团诉称：2012年2月10日，原、被告签订房屋租赁协议，由被告承租原告位于恒源集团办公楼东侧临街房（由北向南二楼第五间部分、六、七、八间），约定租赁期限五年，从2012年5月1日起至2017年4月30日止，第一年租金28000元，第二年至第五年租金每年30000元，由被告每年缴纳一次，除首期租金外，其余各期租金由被告提前15日向原告缴纳。合同约定了违约条款，一方违约则需支付另一方违约金1万元。合同履行过程中，被告仅于2012年给付了租金1万元，其余租金未能按期给付，被告已构成根本违约。现原告要求解除原、被告之间的租赁合同；判令被告支付截止2015年4月30日止的房租78000元（此后租金按合同约定的标准支付至实际交房之日）；支付利息（以60000元为基数，从2013年1月20日起按月利率7.5‰计算至实际给付之日止，计算至2015年1月20日的利息为4763元）；支付违约金1万元。
被告邵拥军辩称：我租赁原告二楼的房屋属实，我对二楼的房屋进行了装潢，投资了100多万元，准备开酒吧、歌厅，但由于原告的房屋不是营业用房，未能通过消防验收。原告没有向我出示房产证，如果我知道房屋不是营业用房，我不会租赁该房屋。签订合同时，原告给我三个月用于装潢，装潢期间原告对我很关心，不可能不知道我租赁房屋的用途。我装潢后两个月，原告将二楼的水、电停掉了，现我不同意解除合同。签订合同时，我给付了租金1万元属实，对所欠租金数额没有异议。如果原告不停二楼的水电，则我不可能拖欠原告的租金，所以我不同意支付利息。由于原告先停我的水电，是原告先违约，我没有违约，故我不同意承担违约金。
经审理查明：2012年2月10日，邵拥军与恒源集团签订房屋租赁协议书，双方约定：邵拥军租赁位于恒源集团办公楼东侧临街房（由北向南二楼第五间部分、六、七、八间），每间年租金为8000元，合计年租金为30000元；租赁期限五年，从2012年5月1日起至2017年4月30日止，第一年租金为28000元，第二年至第五年每年租金为30000元；邵拥军每年向恒源集团缴纳租金一次，首期租金在签订本协议时一次性缴纳28000元，以后各期租金均须提前15日缴纳；恒源集团提供水、电方便，费用由邵拥军按月向恒源集团缴纳；违约金为1万元，即一方违反本协议条款则补偿另一方1万元。
签订本协议书时，邵拥军仅给付了租金1万元，其余租金至今未给付。
签订本协议书后，恒源集团将案涉房屋交给邵拥军，邵拥军随即对案涉房屋进行了装潢，并于2012年5月开始试营业了一段时间，试营业期间因故致一人死亡，恒源集团于2012年8月对案涉房屋进行了停水停电，加之未能办理消防许可等手续，邵拥军未能继续经营，后案涉房屋一直处于关闭状态。
另查明：案涉房屋所有权人为恒源集团，房屋用途为非居住。
以上事实，有房屋租赁协议书、房屋产权证及双方当事人陈述等在卷证实。
本院认为：原告恒源集团系案涉房屋的所有权人，有权出租、收益。被告邵拥军租赁原告恒源集团的房屋，双方之间的租赁合同关系成立且合法有效。根据房屋租赁合同的约定，给付租金系被告邵拥军应当履行的主要合同义务，被告邵拥军以案涉房屋非营业用房无法办法消防手续为由拒不给付租金，是以自己的行为表明不履行主要债务，根据我国合同法的规定，原告恒源集团可以要求解除合同。况且被告邵拥军试营业一段时间后未能经营，案涉房屋一直处于关闭状态，实际上被告邵拥军也因无法实际使用而不能实现合同目的。故原告恒源集团要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告邵拥军应当将案涉房屋腾空后返还给原告恒源集团。
根据租赁协议的约定，被告邵拥军应在签订协议时一次性缴纳第一年的租金28000元，但被告邵拥军仅给付了10000元，且至今未再给付租金，被告邵拥军的行为已违反了合同约定，构成违约，原告恒源集团主张违约金10000元，本院予以支持。原告恒源集团同时主张利息损失，本院不予支持。
双方在租赁协议中未明确约定租赁案涉房屋的使用用途，被告邵拥军在此之前已先向原告恒源集团租赁一楼的房屋从事台球经营多年，如果被告邵拥军租赁案涉房屋将用于开办酒吧、歌厅，那么应当事先对所需房屋的性质、需要办理哪些手续进行了解，而且被告邵拥军在租赁案涉房屋时也未明确要求原告恒源集团所出租的房屋性质为营业用房。关于房屋租金的给付，在被告邵拥军试营业期间，因故致一人死亡，原告恒源集团又于2012年8月进行了停电停水，加之被告邵拥军未能办理消防许可等手续，并且在此之后原告恒源集团与被告邵拥军均未能采取积极措施避免损失的进一步扩大，从以上诸种因素考虑及衡平当事人的利益，本院酌定被告邵拥军给付协议约定的65%的租金或占用费。根据租赁协议的约定，截止2015年4月30日止被告邵拥军尚欠原告恒源集团的房屋租金78000元，根据上述分析，由被告邵拥军给付原告恒源集团租金50700元。从2015年5月1日起至合同解除之日止，被告邵拥军按19500元／年标准给付租金；合同解除后至实际交房之日止，被告邵拥军仍按该标准支付占用费。
原告恒源集团交付给被告邵拥军的租赁房屋系毛坯房，被告邵拥军对案涉房屋进行了装潢，原告恒源集团对此未提出异议。由于本案因被告邵拥军违约而导致房屋租赁合同解除，虽然被告邵拥军对于剩余租赁期内装饰装修残值没有主张，但是即便被告邵拥军要求原告恒源集团赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，人民法院亦不予支持。
参审人民陪审员的意见与本院意见相同。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2012年2月10日签订的房屋租赁协议书。被告邵拥军将案涉房屋腾空并返还给原告江苏恒源丝绸集团有限公司。
二、被告邵拥军向原告江苏恒源丝绸集团有限公司支付截止2015年4月30日止的房屋租金50700元，并按年租金19500元的标准支付从2015年5月1日起至判决生效之日止的租金以及判决生效次日起至实际交房之日止的房屋占用费。
三、被告邵拥军偿付原告江苏恒源丝绸集团有限公司违约金10000元。
上述一至三项均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告邵拥军未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告江苏恒源丝绸集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2119元，由原告江苏恒源丝绸集团有限公司承担741元，由被告邵拥军负担1378元（已由原告江苏恒源丝绸集团有限公司代垫，被告邵拥军在履行上述判决义务时一并给付原告江苏恒源丝绸集团有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2119元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 刘春华
代理审判员 杨云霞
人民陪审员 朱长余
二〇一五年七月二十八日
见习书记员 吉顺林
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
……
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。