河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终1406号
上诉人（原审被告、反诉原告）邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄社区居民委员会，住所地邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄社区。组织机构代码50648784-8。
负责人王改名，系该居民委员会主任。
委托代理人李延军，系该居民委员会法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邢台半边天伊好洗衣有限公司，住所地邢台市桥东区辛庄村村南。组织机构代码66221207-X。
法定代表人张营，系该公司总经理。
委托代理人卫守宇，河北领航律师事务所律师。
上诉人邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄社区居民委员会（以下简称卧龙庄居委会）因租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2014）西民初字第2565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卧龙庄居委会的负责人王改名及该居委会的委托代理人李延军，被上诉人邢台半边天伊好洗衣有限公司（以下简称半边天公司）的委托代理人卫守宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年10月26日，原告半边天公司与被告卧龙庄居委会签订《租赁合同》一份，合同约定被告卧龙庄居委会将村东市场大棚一座（北边）租给原告半边天公司建厂使用，总面积为1317.6平方米，租赁期限为2007年1月1日至2021年12月31日止，租金每年3.8万元。合同同时还约定：卧龙庄居委会负责协调半边天公司正常使用蒸汽，但费用由原告半边天公司负担；半边天公司在租赁期内不得将租赁物整体转租给其他人，原、被告协商一致除外。2010年6月22日，原告半边天公司向被告卧龙庄居委会出具工作函一份，工作函内容为：由于被告卧龙庄居委会未能协调原告半边天公司正常使用蒸汽，致使原告洗衣公司项目下马，为减少原告损失，故希望被告卧龙庄居委会允许原告半边天公司将租赁物转租。被告卧龙庄居委会于2011年10月24日回复，允许原告半边天公司对租赁物对外转租，但必须按时足额缴纳租赁费，该回复由被告卧龙庄居委会盖章与被告卧龙庄居委会的前社区居委会主任焦红军签章予以确认。被告卧龙庄居委会辩称：未接通蒸汽并非被告卧龙庄居委会的原因，被告卧龙庄居委会已经履行了协调义务；该回复上的签章违反了邢台市桥西区区委的相关规定。被告卧龙庄居委会与卧龙庄居委会社区党支部共同出具了委托证明一份，该证明显示：王瑞生因承包北大棚长期拖欠卧龙庄居委会承包款，为督促其尽快缴纳拖欠承包款及滞纳金，现委托王某、王小进负责清缴王瑞生所拖欠承包款及滞纳金，在王瑞生未缴纳拖欠承包款及滞纳金前，王某、王小进有权阻止其营业及转让他人，委托时间为2012年2月25日至2012年7月1日。证人王某未出庭作证，提交证言一份，王某称其与王小进受被告卧龙庄居委会委托，于2012年2月25日将北大棚门锁住。对此，被告卧龙庄居委会称被告阻止原告半边天公司营业是自救行为。原告半边天公司提交了2011年1月15日签订的《租赁合同》一份，合同约定原告半边天公司将其在卧龙庄居委会建设的南车间租给邵为民，总面积为680平方米，租金每年4.65万元。该合同未写明租赁期限的起始日期。被告卧龙庄居委会于2012年向邢台市桥西区人民法院提起诉讼，要求依法确认原告半边天公司与被告卧龙庄居委会于2006年10月26日签订的《租赁合同》无效，邢台市桥西区人民法院做出（2012）西民初字第395号民事判决书，判决驳回被告卧龙庄居委会的诉讼请求，并判决原告半边天公司给付被告卧龙庄居委会拖欠的租金46280元。被告卧龙庄居委会提起上诉后，邢台市中级人民法院做出（2013）邢民四终字第244号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。邢台市桥西区人民法院于2014年6月5日作出（2013）西民初字第604号民事判决书，判决：一、解除原告邢台半边天伊好洗衣有限公司与被告邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄居委会社区居民委员会的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄居委会社区居民委员会赔偿给原告（反诉被告）4.65万元；三、驳回原告（反诉被告）邢台半边天伊好洗衣有限公司其他诉讼请求。原告（反诉被告）半边天公司不服该判决提起上诉后，邢台市中级人民法院于2014年10月29日以本案事实不清为由作出（2014）邢民四终字第616号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。另查明，原告（反诉被告）半边天公司现住所地为邢台市桥东区辛庄村村南，现该公司处于正常营业状态，共安排下岗职工80余人。原告半边天公司于本案庭审前自愿撤回对原审被告王如军的起诉。
原审认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。半边天公司与卧龙庄居委会签订的《租赁合同》已经邢台市桥西区人民法院（2012）西民初字第395号民事判决书确认其合同效力，故半边天公司与卧龙庄居委会均应依约履行该合同的内容，卧龙庄居委会无故将大棚锁住，妨害了半边天公司对租赁物的使用权，要求解除合同同样于法无据，卧龙庄居委会应将锁住的大棚开锁由半边天公司继续使用，并不得妨害半边天公司对该租赁物的使用权。关于半边天公司主张的所欠租金与其损失相抵，邢台市桥西区人民法院（2012）西民初字第395号民事判决书判令本案原告半边天公司交纳拖欠的租赁费46280元。该判决书第二页最后一行写明“北大棚租期为2007年至2021年，租金为每年3.8万元”；第三页第一段倒数第三行写明“2007年1月1日至2012年1月1日邢台半边天伊好洗衣有限公司实缴租金181720元，应缴租金228000元，欠费46280元”。2007年1月至2012年1月只有5年，而228000元是六年的租金，因为租金交纳方式为上一年12月31日前交下一年租金，所以上述228000元包括2012年全年的租金。而2012年全年，由于卧龙庄居委会锁门，半边天公司并未实际使用租赁物，故卧龙庄居委会应当赔偿半边天公司2012年因未能使用租赁物而造成的损失。半边天公司提交的与邵为民签订的租赁合同，可以证明因大棚被锁给原告造成每年46500元的损失，故卧龙庄居委会应当赔偿半边天公司损失46500元／年，其中2012年2月25日卧龙庄居委会将北大棚门锁住，造成原告10个月左右的损失酌定为38750元。2013年1月至今由于半边天公司未交纳租金，而租金为38000元／年，故半边天公司主张所欠租金与损失相抵，对于卧龙庄居委会而言利益并未受损，但不应包括邢台市桥西区人民法院（2012）西民初字第395号生效民事判决书中已经认定的拖欠租赁费问题，而应自2013年1月起算，卧龙庄居委会要求支付租赁费的反诉请求，不予支持。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条的规定，原审判决：一、被告邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄社区居民委员会于本判决生效之日起七日内将锁住的大棚开锁由原告邢台半边天伊好洗衣有限公司继续使用。二、被告邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄社区居民委员会于本判决生效之日起七日内赔偿原告邢台半边天伊好洗衣有限公司损失38750元。三、驳回反诉原告邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费2050元、反诉费80元及保全费500元，均由被告邢台市桥西区张宽街道办事处卧龙庄社区居民委员会负担。
上诉人卧龙庄居委会上诉请求撤销原审判决，依法改判。主要理由：上诉人与被上诉人2006年10月26日签订的《租赁合同》第6条第3款约定在租赁期限内不得将租赁物整体转租给他人，而被上诉人违反此项约定，于2011年1月15日转租给邵为民、郝建民，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，被上诉人的转租是违法的。邢台市桥西区人民法院（2012）西民初字第395号、邢台市中级人民法院（2013）邢民四终字第214号民事判决支持了上诉人关于被上诉人应支付拖欠的租金46280元（自2007年1月至2012年1月）的主张，而被上诉人拒不履行该判决。按照合同约定，被上诉人应提前1年缴纳次年的租赁费，但被上诉人分文未付，且还拖欠2012年1月至2013年11月的租赁费72800元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被上诉人已构成严重违约，且擅自转租获利严重侵害居民的利益。上诉人采取阻止被上诉人转租也是一种合法自救行为，且被上诉人的门市至今仍然对外出租，上诉人并未影响和减少被上诉人出租门市的实际收入。综上，应撤销原判，依法解除上诉人与被上诉人的租赁合同，被上诉人支付拖欠上诉人的租赁费。
被上诉人半边天公司当庭答辩称，原判认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。
二审经审理查明事实与原审已查明事实一致。另二审庭审中，卧龙庄居委会当庭提交2016年5月10日王某证明一份，并申请证人王某出庭作证，主要证明2012年2月25日，路北大棚的大门是其和王小进锁的，村委会的委托日期截止到2012年7月1日，之后没人再管，路北大棚的门一直锁到2012年12月25日，后其将大门钥匙交给半边天负责人王瑞生。王某另当庭认可2013年12月25日的证明也是其本人书写，但是内容是半边天公司负责人王瑞生写好让其抄的。卧龙庄居委会另当庭提交照片五张，拟证明该居委会并未锁被上诉人的大棚，且并未影响其各个门市租赁。半边天公司质证称该证据超过举证期限，不应予以质证，且其证明目的是关于锁门给被上诉人造成的损失，不属于本案上诉人的上诉请求范围。另，卧龙庄居委会在一审反诉请求中没有请求支付租赁费。二审主张支付租赁费，但半边天公司不同意二审一并审理。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。卧龙庄居委会作为出租方与承租方半边天公司签订有书面的《租赁合同》，双方均应依照合同约定履行权利、义务。在合同约定的事项发生变化时，也应通过协商或法律规定的救济途径妥善解决。本案中，半边天公司对租赁物的转租征得卧龙庄居委会的同意，且法院生效判决对双方的租赁费问题作出过处理。卧龙庄居委会以半边天公司违反约定转租及拖欠租赁费为由，单方实施锁住租赁物大门的行为是错误的。原审法院根据查明的事实，判决卧龙庄居委会将锁住的大棚开锁由半边天公司继续使用，并赔偿半边天公司因锁门造成的损失38750元并无不当。卧龙庄居委会反诉（上诉）主张因半边天公司违反约定转租及拖欠租赁费，应予解除双方的租赁合同没有事实与法律依据。卧龙庄居委会另上诉主张半边天公司拖欠2012年1月至2013年11月的租赁费72800元，因卧龙庄居委会一审时未明确就此问题提出反诉，半边天公司二审亦不同意进行审理，本案不予处理。综上，卧龙庄居委会的上诉理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
驳回上诉，维持原判。驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2130元，由卧龙庄居委会承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 张志春
代理审判员 王小英
二〇一六年七月十四日
书 记 员 高蔚龙