广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法桂民三初字第19号
原告北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司，住所地，营业执照号440682500011590。
负责人李富华。
委托代理人程宝雪和陈思梅。
被告郑楚军，男，1979年4月24日出生，居住广东省汕头市潮阳区。
原告北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司与被告郑楚军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月14日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人程宝雪和陈思梅到庭参加了诉讼，被告郑楚军经本院合法传唤没有正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：受佛山市嘉丰置业有限公司（下称嘉丰公司）委托，原告自2010年6月21日起为佛山市南海区桂城X小区提供物业管理服务，期限从2010年6月17日至2014年8月19日止，被告为富XX城一期1座x单元业主。2010年8月15日，原告与被告签订《南海［富XX城］前期物业服务协议》，约定本项目物业管理服务费用运作方式为酬金制，原告每月25日前从本物业的管理账户内提取人民币371.13元（按建筑面积2.5元／平方米／月计算，本物业建筑面积为148.45平方米），作为原告向本物业提供专业性物业管理服务的酬金，其余全部用于物业服务支出，结余和不足均由被告享有和承担；公摊电费由原告统一缴交供电部门，其余差额电量、水泵用电量、梯灯用电量、梯灯用电量按实际计量直接按比例分摊到最终用户。受有关部门或者单位委托原告可向被告提供水费、电费、燃气费、租金、垃圾处理费、公摊费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定，被告应按时交纳。被告违反合同，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期日起按每月应缴费用3‰的标准向原告支付违约金。上述协议签订后，原告依约提供物业服务，但自2012年3月起，被告开始欠缴物业管理服务费、公摊水电费。原告多次以电话、短信、挂号信、律师函等形式催缴，但被告仍拒不交纳。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业管理服务费、公摊水电费及违约金。为维护原告的合法权益，向法院起诉请求判令：1、判令被告向原告支付2012年3月至2013年11月的物业管理服务费7793.73元、2012年6月至2013年10月的公摊水电费978.08元、2013年9月至11月的代收水电费4.72元和违约金（暂计至2013年12月9日止为8121.7元，具体明细以原告向法院提交的欠费明细表为准，原告诉请的2012年6月至2013年10月的水电公摊费是指原告记账的水电费或者是要求业主缴费的水电分摊费，并非指实际发生时段的公摊水电费或供电局计费时段的公摊水电费，诉请的具体金额见业主欠费明细表，如该表所记载2013年2月业主应缴纳的水电费发生时段为2012年11月1日至2013年1月4日，该笔水电费经原告公示后，业主应当在2013年3月5日之前缴纳，业主逾期缴纳的应至2013年3月6日起向原告计付滞纳金；当月5日前缴纳上月的物业管理费）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件，与原件核对无异）、物业服务企业资质证书、被告身份证（各1份，复印件），证明原、被告的诉讼主体资格。
2、南海富XX城前期物业管理服务合同、补充协议、续期补充协议、续期补充协议（二）、前期物业服务协议（各1份，复印件，与原件核对无异），证明原告受委托为南海“富XX城”小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主，依约应按时向原告缴纳物业管理费和公共水电分摊等费用。
3、业主分摊公共水电费明细表（19份，复印件，与原件核对无异）、公示照片（19份，打印件）、欠费明细表（1份，复印件，与原件核对无异）、催款通知书（一）、邮寄凭证（各1份，复印件）、律师函（1份，复印件）、邮寄凭证（1份，复印件，与原件核对无异）、富XX城1座电费公摊明细表（1份，复印件，与原件核对无异）及公示照片（1份，复印件），证明自2012年3月起，被告经原告多次催缴，仍拒不缴纳物业管理服务费、公共水电分摊，严重违约。
4、计费时段为2012年12月1日2013年9月2日的电梯、楼内走廊、梯灯、水泵、公共照明、设备、设施电费分摊计算说明、发票及抄表记录、代收水费发票（共338页，复印件；发票与原件核对无异）；证明2012年12月至2013年9月，被告应向原告缴纳的电梯电费公摊、楼内走廊、梯灯公摊、水泵电费公摊以及公共照明、设备、设施电费分摊明细以及计算方式，以及对应的发票。
5、商品房销售价目表（29页，复印件），证明涉案楼盘1、2期各栋楼的面积。
6、收楼通知书、房屋入住手续单（各1份，复印件，与原件核对无异），证明被告于2012年1月21日收楼。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对原告提出的诉讼请求进行抗辩和对原告的举证进行质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告的举证1-6，证据来源合法、内容客观真实，有原件进行核对，本院对其真实性、合法性和关联性予以采信。
综合以上采信的证据，本院确认如下事实：
原告是戴德梁行公司下属的分公司，经营范围是物业管理服务、机动车公共停车场服务等。原告持有资质等级为一级的物业管理企业资质证书。被告是位于南海区桂城街道富XX城一期1座x单元的业主，该房屋用途是住宅，其建筑面积为148.45平方米。
2010年6月21日，戴德梁行公司（乙方）与嘉丰公司（甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对南海富XX城提供前期物业管理服务。2011年8月15日，戴德梁行公司与嘉丰公司签订一份《南海“富XX城”前期物业管理服务合同之补充协议》，对《前期物业管理服务合同》所约定的未尽事宜进行了约定。2012年8月3日，戴德梁行公司与嘉丰公司签订一份《南海［富XX城］前期物业管理服务合同之续期补充协议》，约定服务期限延长至2013年8月；2013年7月25日，戴德梁行公司与嘉丰公司签订一份《南海［富XX城］前期物业管理服务合同之续期补充协议》，约定服务期限延长至2014年8月19日止。
2011年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《前期物业服务协议》，约定被告位于富XX城一期1座x单元由原告提供物业管理服务，按建筑面积148.45平方米计算物业服务费，每平方米2.5元（不包括公共能源及损耗分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊），服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止，物业服务费按月交纳，甲方或者物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，自发展商交付房屋之日起计算物业管理费；本服务合同中条款所称公共能源损耗分摊是指“专变供电”公共差额电量、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量，包含但不限于公共电、电梯电费按实际产生进行分摊，简称“公摊电费”；专变供电是指发展商投资变电设备，直接从供配电网络上接入电源，只供本物业使用；其余差额电量、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量按实际计量直接按比例分摊最终用户；甲方违反合同，不按协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天所欠应缴费用3‰的标准向乙方支付违约金。
合同签订后，原告依约进场提供物业管理服务。富XX城的开发商于2011年11月9日通知被告于2011年11月20日前办理收楼手续。被告在2012年1月21日收楼，并从2012年3月开始拖欠原告物业管理费，至2013年11月共拖欠原告物业管理费7793.73元；从2011年12月开始拖欠原告公共水电费分摊。
在实际执行过程中，原告每月5日前向业主收取上月的物业管理费；每两个月向业主收取一次水电分摊费，当期账务月份的水电分摊费在次月5日前收取。
原告向水电部门交纳电费和水费后，计算并公示了分摊水电费，根据公示的结果，结合原告提供的发票等证据，本院重新核定被告应支付的富XX城一期1座x单元的公摊水电费如下：
账务月账务名称计费时段公示应收金额本院核定数额12.6电梯电费公摊11.12-12.4.1231.63元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确12.6楼内走廊／梯灯电费公摊11.12-12.4.1275.2元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确12.6水泵电费公摊11.12-12.4.123.18元按1期1-3座户数分摊，原告计算方法及结果正确12.6公共照明、设备设施电费分摊11.12-12.4.1268.37元按已交楼的1期1-3座户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确12.7电梯电费公摊12.4.12-12.6.113.86元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确12.7楼内走廊／梯灯电费公摊12.4.12-12.6.120.26按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确12.7水泵电费公摊12.4.12-12.6.12.65元按1期1-3座户数分摊，原告计算方法及结果正确12.7公共照明、设备设施电费分摊12.4.12-12.6.130.09元按已交楼的1期1-3座户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确12.8电梯电费公摊12.6.1-12.7.48.56元原告按1期1-3座户数分摊，应按1期1座90户单独计算分摊金额为9.19元12.8楼内走廊／梯灯电费公摊12.6.1-12.7.45.08元原告按1期1-3座户数分摊，应按1期1座90户单独计算分摊金额为4.02元12.8水泵电费公摊12.6.1-12.7.41.78元按1期1-3座户数分摊，原告计算方法及结果正确12.8公共照明、设备设施电费分摊12.6.1-12.7.424.22元按已交楼的1期1-3座户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确12.10电梯电费公摊12.7.4-12.9.126.51元原告按1期1-3座户数分摊，应按1期1座90户单独计算分摊金额为28.83元12.10楼内走廊／梯灯电费公摊12.7.4-12.9.116.06元原告按1期1-3座户数分摊，应按1期1座90户单独计算分摊金额为13.72元12.10水泵电费公摊12.7.4-12.9.17.81元按1期1-3座户数分摊，，原告计算方法及结果正确12.10公共照明、设备设施电费分摊12.7.4-12.9.147.42元按已交楼的1期1-3座户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确12.12电梯电费公摊12.9.1-12.11.125.46元原告按1期1-3座户数分摊，应按1期1座90户单独计算分摊金额为28.96元12.12楼内走廊／梯灯电费公摊12.9.1-12.11.123.21元原告按1期1-3座户数分摊，应按1期1座90户单独计算分摊金额为23.49元12.12水泵电费公摊12.9.1-12.11.13.3元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数分摊，原告计算方法及结果正确12.12公共照明、设备设施电费分摊12.9.1-12.11.151.68元按已交楼的1期1-3座户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确13.2电梯电费公摊12.11.1-13.1.430.64元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.2楼内走廊／梯灯电费公摊12.11.1-13.1.456.22元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.2水泵电费公摊12.11.1-13.1.44.6元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数分摊，原告计算方法及结果正确13.2公共照明、设备设施电费分摊12.11.1-13.1.422.88元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确13.3公用部位／设施设备清洁用水分摊12.2.1-12.11.1529.88元按已交楼的1期、2期共9座楼952户以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确13.4电梯电费公摊13.1.4-13.3.425.49元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.4楼内走廊／梯灯电费公摊13.1.4-13.3.437.59元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.4水泵电费公摊13.1.4-13.3.46.56元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数分摊，原告计算方法及结果正确13.4公共照明、设备设施电费分摊13.1.4-13.3.411.61元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确13.6电梯电费公摊13.3.4-13.5.623.33元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.6楼内走廊／梯灯电费公摊13.3.4-13.5.654.1元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.6水泵电费公摊13.3.4-13.5.67.72元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数分摊，原告计算方法及结果正确13.6公共照明、设备设施电费分摊13.3.4-13.5.620.54元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确13.8电梯电费公摊13.5.6-13.7.422.02元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.8楼内走廊／梯灯电费公摊13.5.6-13.7.423.38元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.8水泵电费公摊13.5.6-13.7.412.89元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数分摊，原告计算方法及结果正确13.8公共照明、设备设施电费分摊13.5.6-13.7.421.13元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确13.10电梯电费公摊13.7.4-13.9.223.5元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.10楼内走廊／梯灯电费公摊13.7.4-13.9.220.12元按1期1座90户分摊，原告计算方法及结果正确13.10水泵电费公摊13.7.4-13.9.216.48元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数分摊，原告计算方法及结果正确13.10公共照明、设备设施电费分摊13.7.4-13.9.220.77元按已交楼的1期、2期共9座楼952户数以每户建筑面积分摊，原告计算方法及结果正确合计977.78元981.11元另查，2012年7月6日中国人民银行执行的一年期贷款基准年利率为6%。
本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。由于《前期物业服务协议》上盖章的是原告而非戴德梁行公司，而且原告是戴德梁行公司下属的没有法人资格的分公司，实际提供物业服务的也是原告，故原告有权提起本案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，被告是富XX城的业主之一，应当按照物业管理合同的约定享有权利并全面履行义务。原告与被告约定“每平方米2.5元的物业管理费（不包括公共能源及损耗分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊）”，被告应当按合同约定的标准交纳物业管理费和交纳合理公共水电分摊。原告应当按实际产生的公共水电费进行合理合法的分摊，并通过公示的方式向被告履行告知义务。
根据原告的起诉意见，结合本院采信的证据，本院对本案分析如下：
一、对于原告请求被告支付拖欠的物业管理费7793.73元的问题。被告经本院合法传唤拒绝到庭对原告的诉讼请求进行抗辩，也不举证证明其已向原告交纳有关物业管理费等费用，故本院采信原告所称，确认被告从2012年3月开始拖欠原告物业管理费。被告没有按照合同约定期限交纳物业管理费，被告应支付违约金给原告。由于双方约定的违约金为每日3‰，折算年利率达到108%，而被告拒绝支付物业管理费所造成的原告损失只是占用资金利息损失，双方约定违约金每日3‰计算过高，故本院从公平角度出发决定依法予以调整，确定被告应分别以371.13元为本金从账务月份期满后次月6日起各至判决确定付款日止起按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的1.5倍计付利息予原告。原告请求超出本院核定的本院予以驳回。
二、关于原告计算各项分摊费用的计算方式是否正确的问题。其中水泵电费公摊、公共照明、设备设施电费分摊，原告按已可交付的楼座整体计算，由于上述分摊费用实际上无法按每楼座单独进行计算，只能整体计算，例如已交付使用的9座楼只有两台增压水泵，只能按9座楼整体分摊该电费。故原告的计算上述费用的公式合理，计算方法正确，而且用于分摊的费用均有发票佐证，故本院采信原告的计算方式。而对于电梯电费公摊以及楼内走廊／梯灯电费公摊，参照《广东省物价局关于物业服务公共水电费分摊的复函》第四条“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水电费，由本楼住宅（用）户合理分摊”的规定，电梯电费公摊以及楼内走廊／梯灯电费公摊可以并且应当按每栋楼进行分摊，但原告对其中的2012年6月1日至2012年11月1日的电梯电费公摊以及楼内走廊／梯灯电费公摊按一期1至3座总体进行分摊，不符合上述规定的要求，本院予以调整为按单独每栋楼计算。经调整后，被告应当交纳的水电费分摊为981.11元，比原告公示的应向被告收取的金额还多3.33元。
三、关于中水泵电费公摊是按户数进行分摊还是按实际用水量进行分摊的问题。原告计算分摊费时按户数进行分摊，本院认为，原告并不是供水部门，无法掌握每户用水的数量，要求原告按每户的实际用水量进行分摊，在实际执行过程有难度且不可行，故本院采纳原告按户计算水泵电费分摊。
四、关于原告计算用于分摊公共照明、设备、设施电费的各楼座的建筑面积是否正确的问题。从原告提供的商品房销售价目表中，可以计算出每座的建筑面积。例如1，1座共有90户，3至31层每层有426.18平方米（137.88＋139.85＋148.45），整座32层共有建筑面积13646.61平方米［426.18平方米×29层＋3201房420.22平方米＋101房463.72平方米（复式，没有二楼，扣除入户大堂）＋102房403.45平方米（复式，没有二楼，扣除入户大堂）］；2座共有90户，3至31层每层有445.82平方米（172.98＋135.21＋137.63），整座32层共有建筑面积14216.58平方米［445.82平方米×29层＋3201房394.42平方米＋101房486.65平方米（复式，没有二楼，扣除入户大堂）＋102房406.73平方米（复式，没有二楼，扣除入户大堂）］；3座共有90户共13571.6平方米。1期1至3座共41434.79平方米，与原告用于计算分摊水电费的1至3座的面积41435.56平方米相当。例如2，19座共有93户，3至31层每层有443.82平方米（174.47＋126.75＋148.45），整座32层共有建筑面积13935.04平方米［443.82平方米×29层＋3201房195.4平方米＋3202房235.36平方米＋101房174.34平方米＋102房142.31平方米＋201房174.44平方米＋202房142.41平方米］；20座与19座的户型和各房间面积一致，则19座和20座的总建筑面积为27870.08平方米（13935.04平方米×2），与原告用于计算分摊水电费的19和20座的面积27870.08平方米一致。1期4至7座按上述方法也核算出原告用于计算水电费分摊的建筑面积是正确的。可见原告用于计算水电费分摊的建筑面积是正确的。
经核算，账务月份为2012年6月的水电分摊178.38元和2012年7月的水电分摊费66.86元，原告计算合理，但被告没有按照合同约定期限交纳，被告应支付违约金给原告。由于双方约定的违约金为每日3‰，折算年利率达到108%，而被告拒绝支付分摊费用所造成的原告损失只是占用资金利息损失，双方约定违约金按每日3‰计算过高，故本院决定依法予以调整，确定被告应以178.38元和66.86元为本金从逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的1.5倍计付利息予原告。原告请求超出本院核定的本院予以驳回。2012年8月后的水电分摊732.72元（977.78元-178.38元-66.86元），原告计算部分分摊有误，且汇总各项分摊总额也计算有误，经本院重新核算后被告也应支付给原告，但原告无权向被告计收违约金。
五、对于原告请求被告支付的代垫付水费4.72元的问题，原告在庭审中承认上述费用是由富XX城的开发商垫付的，不是由原告垫付的，既然上述费用是由开发商垫付，原告在本案中无权向被告主张该部分水费，应当由实际垫付水费的富XX城开发商向被告另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告郑楚军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年3月至2013年11月的物业管理费共7793.73元给原告北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司，并以371.13元为本金分别从2012年4月至2013年12月每月6日起各至判决发生法律效力之日止按年利率9%计付利息给原告。
二、被告郑楚军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年9月2日前的水电费分摊977.78元给原告北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司，并以178.38元为本金从2012年7月6日起至判决发生法律效力之日止按年利率9%计付利息给原告，以66.86元为本金从2012年8月6日起至判决发生法律效力之日止按年利率9%计付利息给原告。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费222.46元（原告已预交），由原告负担22.46元，由被告负担200元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 汤镜波
审 判 员 梁惠妍
人民陪审员 戴华英
二〇一四年六月六日
书 记 员 李丽曼