广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15214号
上诉人（原审被告）：吴文娟。
委托诉讼代理人：邹琴，广东方典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子谋，广东方典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张琨禹。
委托诉讼代理人：彭子镔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强。
委托诉讼代理人：罗伟，系公司员工。
上诉人吴文娟与被上诉人张琨禹、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴文娟的上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判；2、本案的诉讼费由张琨禹承担。事实与理由：一审法院判决的违约金明显过高，理由如下：第一、本案从合同签订到吴文娟明确告知张琨禹终止合同，前后只有14天，且张琨禹只投入15万元，不到整个房价的1/18，终止履行合同对张琨禹没有什么影响。第二、涉案合同只进行到交付定金阶段。房地产买卖合同的履行，从签订买卖合同到过户交楼完成交易，要经过数个阶段，张琨禹只是签订了买卖合同，支付了定金进行监管，后续手续没有进行，张琨禹没有为此花费更多的时间、精力、财力和物力，张琨禹基本上没有损失。第三、吴文娟通知解除涉案合同时房价并没上涨。5月22日合同签订后，吴文娟在6月6日就通知张琨禹终止合同。期间间隔的时间非常短，房价也并没有上涨。5月22日和6月6日的房价是一致的，吴文娟此时主张终止合同，在房价上没有给张琨禹造成任何损失。第四、吴文娟已及时通知张琨禹不再出售涉案房屋，张琨禹未及时止损造成的损失应由张琨禹自行承担。吴文娟在6月6日便及时明确通知张琨禹，不再出售涉案房产，张琨禹当时完全可以在同等条件下购买同样的房产。张琨禹不采取适当措施防止损失扩大，及时购进房产，其主张的预期利益损失应当由张琨禹自己承担。综上所述，一审法院判决的违约金明显过高，应依法予以改判。
张琨禹口头答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吴文娟的上诉，维持原判。吴文娟一直未归还张琨禹的定金，张琨禹无法在当时购买其他的房产，时至今日，房价涨幅非常大，远远超出了赔偿张琨禹违约金的金额。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司未到庭未答辩。
张琨禹向一审法院起诉请求：1、吴文娟向张琨禹返还购房定金15万元；2、吴文娟向张琨禹支付违约金560000元；3、本案诉讼费用由吴文娟承担。
一审法院认定事实：2015年5月22日，张琨禹（买方）与吴文娟（卖方）在世华公司的居间下签订《房地产买卖合同》，约定卖方自愿将其名下位于深圳市福田区xx大厦XX（下称涉案房产）以280万元的价格转让给买方；买方同意在本合同签订之日向卖方支付定金10万元，买方在签署本合同之日起三日内再向卖方支付定金5万元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为265万元，买方以银行按揭付款，首期房款由买卖双方指定银行监管，买方应于签署本合同之日起30日内付清首期房款以银行贷款承诺书为准（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额），买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，张琨禹在世华公司处刷卡支付了定金10万元。世华公司向张琨禹开具收款收据，确认收到张琨禹支付的购买涉案房产的定金10万元。
2015年5月25日，张琨禹在世华公司处刷卡支付了定金5万元。世华公司向张琨禹开具收款收据，确认收到张琨禹支付的购买涉案房产的定金5万元。世华公司于2015年5月28日向吴文娟转付了10万元定金，余下5万元定金仍托管于世华公司处。
2015年6月6日，吴文娟向张琨禹发信息称，因家人反对出售涉案房产，愿意赔偿张琨禹10万元解除合同，张琨禹则表示交由中介处理。
2015年6月12日，负责办理涉案房产业务的世华公司的员工陈少区发信息给吴文娟称，买方通知于当日下午到工商银行喜年支行办理资金监管，吴文娟回复称，房子不卖了。张琨禹与世华公司于当日下午前往银行，吴文娟称因已短信告知张琨禹不出售涉案房产，因此没有前往银行办理资金监管。
2015年6月25日，张琨禹委托广东博商律师事务所通过邮政EMS向吴文娟邮寄《律师函》，该函件由吴文娟拒收被退回。
另查，张琨禹及吴文娟分别与世华公司签订了《出售物业独家代理委托书》及《购买物业独家代理委托书》，张琨禹与吴文娟未与世华公司单独签订资金托管协议。张琨禹及世华公司称，对于对定金托管在世华公司处的事实，吴文娟并未对此提出异议。
一审法院认为，张琨禹和吴文娟签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，合同约定定金均交由居间方即世华公司监管，卖方未出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。张琨禹已按合同约定的期限足额向世华公司支付了定金15万元，无证据显示吴文娟对此提出异议，且吴文娟向张琨禹发的信息亦表示其愿意支付违约金，该表述即为吴文娟自认其违约的事实。一审法院对吴文娟主张张琨禹未按期足额支付定金的抗辩意见不予采信。张琨禹已依约支付了定金并备齐资金通知吴文娟配合办理资金监管，吴文娟未依约配合张琨禹办理资金监管，并明确表示不出售涉案房产的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于张琨禹请求返还定金及支付违约金的前提为解除合同，张琨禹未就合同解除提出诉求，一审法院仅作事实认定，涉案合同于庭审日即2015年12月31日解除。关于违约金，吴文娟的行为构成根本违约，依据合同约定，张琨禹有权选择要求吴文娟支付转让成交价20%的违约金或双倍返还张琨禹已支付的定金。综合考虑涉案房产价格在双方签约后有一定程度上涨、张琨禹、吴文娟双方的履约程度、张琨禹因吴文娟违约实际遭受的损失等因素，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，一审法院酌定吴文娟应按合同成交价的15%向张琨禹支付违约金42万元。鉴于涉案定金中的5万元仍托管于世华公司处，吴文娟应向张琨禹返还定金10万元，另外5万元定金由世华公司迳行向张琨禹退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、吴文娟应于判决生效之日起十日内向张琨禹返还购房定金10万元；二、吴文娟应于判决生效之日起十日内向张琨禹支付违约金42万元；三、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内向张琨禹返还购房定金5万元；四、驳回张琨禹的其他诉讼请求。本案受理费10900元（已由张琨禹预交），由张琨禹负担2149元，吴文娟8751元；保全费4070元（已由张琨禹预交），由吴文娟负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张琨禹和吴文娟签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。张琨禹依约支付了定金并备齐资金通知吴文娟配合办理资金监管，并无违约行为，吴文娟因己方原因拒绝履行涉案合同，构成根本违约。现双方对前述事实并无争议，根据吴文娟的上诉请求及理由，二审争议的焦点在于：吴文娟应承担的违约金数额。
吴文娟主张因合同签订至其表示不再履行，时间较短，张琨禹投入资金较少，张琨禹不存在损失，要求调低一审判令的违约金数额。对此，本院认为，涉案合同履行期间，深圳市房地产价格持续快速增长、涨幅较大，是众所周知的事实，吴文娟主张自合同签订至其表示不再履行为止，涉案房价不存在变化，既与普遍情况不符，其亦未对此予以举证证明，本院不予采信。涉案合同约定一方根本违约，守约方可要求对方支付转让成交价20%的违约金，张琨禹要求吴文娟支付转让成交价20%的违约金，具有合同依据。一审将违约金调整到42万（即转让成交价的15%），已综合考虑张琨禹、吴文娟双方的履约程度、张琨禹因吴文娟违约实际遭受的损失等事实因素，以及违约金本身补偿与惩罚兼具的法律性质，并无明显不当。吴文娟主张再予以调低，于法于理无据，本院予以驳回。
综上所述，吴文娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8751元，由吴文娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 谢文琦（兼）