北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第14501号
原告（反诉被告）北京市易合房地产经纪有限责任公司，北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人陈宁，总经理。
委托代理人吴媛，女，1982年6月23日出生。
委托代理人张艳宁，女，1990年4月16日出生。
被告（反诉原告）马骁骅，男，1987年6月21日出生。
委托代理人李二建，山西诚敏律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）与被告（反诉原告）马骁骅居间合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易合公司的委托代理人吴媛、张艳宁，被告（反诉原告）马骁骅及其委托代理人李二建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）易合公司诉称：马骁骅于2015年5月14日在我公司业务员带领下看上了位于北京市昌平区昌平镇郝庄家园西区×号楼×层×单元×房屋一套，我公司介绍其与卖方达成成交意向，马骁骅经我公司促成与卖方签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定佣金共计人民币33396元，此费用由买受人支付，佣金支付方至迟应于签订本合同后当日向居间人支付佣金；逾期未支付的，每日支付未付部分1%的违约金。截止目前，我公司多次催缴，马骁骅仍拒不支付。鉴于此，我公司诉至法院，诉讼请求为：1、要求马骁骅支付佣金33396元；2、诉讼费由马骁骅承担。
被告（反诉原告）马骁骅辩称：不同意易合公司的诉讼请求。一、因易合公司的合同欺诈行为导致《房屋买卖居间合同》无法实现。我在2015年5月14日签订《房屋买卖居间合同》，在合同签订前，经易合公司的业务人员根据其专业知识在全面了解我的最高首付能力状况和公积金缴存情况后计算得出我购买合同所列房屋可通过公积金贷款120万，我具备购买该房屋的经济能力。由于居间人作为有专业知识的人，理应具有较常人更高的专业业务水平，我出于善意，认为易合公司所计算的公积金贷款数额是可以相信的，三方以此为前提签订了《房屋买卖居间合同》，并在合同第五条中明确填写了公积金贷款数额为120万元。当天，我向房屋出卖人支付定金5000元，向易合公司支付佣金5000元。但是次日经我去公积金管理中心核实，我购买该房屋贷款的实际额度最高为88万元，远低于易合公司的计算金额。易合公司为收取佣金而向我在公积金贷款这一关键问题上提供了错误的信息，导致我作出了错误的意思表示，属于合同欺诈行为。我因易合公司的欺诈行为而作出了错误的意思表示，签订了该《房屋买卖居间合同》，当发现自己作出错误的意思表示后，我及时与易合公司联系，要求其联系卖方协商解除《房屋买卖居间合同》，易合公司并未理会我的请求，而是故意拖延时间，在合同约定的违约期限即将届满时鼓励房屋出卖人追究我的违约责任，并要求我向其支付剩余佣金，这一行为进一步揭示了其具有合同欺诈的故意。在我向易合公司及房屋出卖人送达《解除〈房屋买卖居间合同〉、〈补充协议〉的通知》后，易合公司及房屋出卖人在接收了该解除通知后并未作出任何回应，现易合公司又以该合同向法院起诉要求我支付佣金的行为更无从谈起。因易合公司的合同欺诈行为，我未能如愿购买合同约定的房屋，并为此损失定金5000元，房屋中介费5000元，因此，我的损失应当由易合公司承担。二、易合公司违反合同约定的居间义务，违反合同法的规定，无权要求支付佣金，并应当赔偿我因此造成的损失。易合公司向我提供的公积金贷款额度的信息是虚假的，是其在明知我的公积金贷款额度不可能达到120万元的前提下，为促成交易、收取佣金而故意隐瞒了该信息。因此，易合公司依照合同约定，应当承担违约责任。但是，合同中并未规定若易合公司违约应当承担何种责任，我有理由认为，易合公司在合同中关于其义务及违约责任的条款具有免除自己的主要义务的故意。因此，易合公司无权要求我支付佣金。三、易合公司并未依约履行居间服务，我不应向其支付中介费。《房屋买卖居间合同》是易合公司提供的格式合同，其中第九条规定的居间人义务条款属于格式条款，在第九条中易合公司将其义务限定为促成交易和办理网签，规避了其在整个房屋交易过程中所应承担的责任，因此，该条款无效。故易合公司应当履行作为房地产经纪公司通常应当履行的全部义务，包括公积金贷款额度计算、购房资质审核、网签、面签、房产评估等，其义务应当在买卖双方整个购房过程完全履行后，才告以完结。但是，到目前为止，易合公司只是促成了我与房屋出卖人签订合同，后续的服务由于易合公司自身的过错而无法履行。因此，易合公司并未提供任何居间服务，我不应向其支付中介费用。本案中，易合公司虽然促成三方签订《房屋买卖居间合同》，但该合同并未现实履行，因此，我不应向易合公司支付居间费。四、易合公司提供的居间服务存在瑕疵，其要求我支付中介费没有依据。《房屋买卖居间合同》是易合公司提供的格式文本，而不是建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织制定的示范文本，但其并未按照《房地产经纪执业规则》第十六条之规定向我进行书面告知。在合同尾部签字的户岩岩、李萍并未参与居间合同的履行，而李海霞、刘东参与了居间合同的履行但并未在合同的尾部签字；且易合公司并未就该合同办理网签。易合公司的这一行为违反了《房地产经纪管理办法》、《中国房地产经纪执业规则》的相关规定。房地产经纪业务是特殊行业的业务，需要有取得专业资格的人员亲自执行业务并亲自签名才能保证服务的质量，进而保证买卖双方是在获得充分可靠的信息的情况下签订合同。易合公司作为专业的房地产经纪执业机构应当保证向我提供居间服务的人员的职业行为符合有关规定，否则无法保证向我提供的居间服务真实、可靠、完整。因此，在易合公司提供的居间服务存在瑕疵的情况下，其要求我支付中介费的依据是不充分的。综上所述，易合公司起诉状所述并无合理依据，法院不应支持其全部诉讼请求，并且易合公司应当承担因其合同欺诈行为给我造成的一切损失，我方提出反诉。
被告（反诉原告）马骁骅反诉称：反诉的事实理由同上述答辩意见，反诉请求为：1、请求判令易合公司返还居间费5000元；2、请求判令易合公司赔偿我因《房屋买卖居间合同》无法实现而产生的损失5000元；3、请求判令易合公司承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）易合公司针对反诉辩称：原、被告双方是在真实意思表示下签订的合同，买卖合同应当认定为有效的。合同约定逾期未支付居间费的，未支付部分还需支付违约金。合同签订之后马骁骅并未履行，构成事实违约。马骁骅提出的合同欺诈行为不成立，马骁骅具体的贷款额度应由公积金部门审核批准。贷款额度与拟贷款额度不一致不应是居间人的责任。马骁骅反诉的事实证据不足、理由不成立，不应采信。我公司要求马骁骅支付代理费依法有据，双方签订房屋买卖居间合同已经明确了付款时间，我公司认为作为居间人的义务我方已经全部履行完毕。本案中房屋买卖合同已经生效，请求法庭驳回马骁骅的反诉请求。
经审理查明：2015年5月14日，经易合公司提供中介服务，杨玉金（出卖人）、马骁骅（买受人）、易合公司（居间人）三方签订《房屋买卖居间合同》，约定：出卖人将昌平区昌平镇郝庄家园西区×号楼×层×单元×室房屋出售给买受人马骁骅，该房屋建筑面积89.65平方米；房屋成交价格为150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为1.8万元，买受人在签订本合同的同时支付定金5000元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元整；房地产经纪职业人员姓名为焦志锋、资格证书编号为京房工13-01-6894，孙雪祥、资格证书编号为京房工07-02-2255；居间人提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖居间合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；买卖双方签订《房屋买卖合同》，居间行为完成，买卖双方应向居间人支付本合同约定的居间代理费；居间代理费为33396元，由买受人承担，并应于本合同签订当日向居间人支付；居间人应当遵守相关法律法规，尽职提供居间服务，居间人不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，买卖双方授权居间人办理网上签约手续；本次交易的后续手续由北京易融担保有限公司办理，并另行签署相关合同，居间人将积极督促后续事宜的办理；合同还约定了其他内容。
合同签订当日，上述三方又签订一份《补充协议》，约定买卖双方于2015年6月16日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后7日内，买卖双方即办理该房屋的过户手续，同意买受人将购房首付款31.8万元（含定金5000元）一次性付给出卖人；买受人选择住房公积金贷款方式支付出卖人剩余房款120万元；协议还约定了其他内容。马骁骅当日向易合公司支付中介费5000元。
马骁骅称其签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时，曾向易合公司咨询其公积金贷款额度，易合公司回复称公积金可贷款120万元；但签订合同之后，经查询发现其公积金贷款额度仅为88万元，故提出解除合同，并于2015年6月8日向易合公司发出《解除〈房屋买卖居间合同〉、〈补充协议〉的通知》，买卖双方未再办理网签手续，亦未达成解除协议。易合公司称其签订合同时给马骁骅计算了公积金最高能贷款120万元，如公积金贷款无法通过审批，马骁骅认同可进行组合贷款或其他贷款方式。
原、被告双方均认可签订合同时，提供居间服务的系易合公司李海霞、刘东、张艳宁。按照马骁骅庭审中提交的公积金缴存个人信息计算，其贷款额度确未达到120万元。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、收条、公积金缴存个人信息等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
本案中，杨玉金、马骁骅及易合公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当事人均应按约履行。
《房屋买卖居间合同》未能继续履行，系因马骁骅查询其公积金贷款额度低于合同约定的贷款金额，故提出解除合同。马骁骅作为具有完全民事行为能力的成年人，其未尽到订立合同的谨慎义务，未预先对自身的贷款能力查询、了解即签订了《房屋买卖居间合同》，导致签订合同后未能依约履行，故马骁骅主张解除合同全部系易合公司的责任，反诉要求易合公司支付解除合同的损失，本院不予支持。
易合公司作为专业的房地产经纪机构，其在提供居间服务的过程中，应当尽职履行如实告知义务，以便于被居间方合理判断交易风险。但易合公司在马骁骅咨询公积金贷款额度时，未能尽职查询其贷款的实际情况，其错误估算导致合同约定的公积金贷款金额高于实际可贷款金额，易合公司亦应承担相应的过错责任。对于易合公司称马骁骅签订合同时认同组合贷款或其他贷款方式，对此马骁骅不予认可，且根据《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定内容来看，并未约定公积金贷款以外的贷款方式，故本院对易合公司的该项主张不予采信。另外考虑到易合公司提供的居间服务还存在部分瑕疵及尚未履行的部分内容：1、《房屋买卖居间合同》记载的房地产经纪执业人员与实际提供服务的经纪人不一致；2、本案所涉《房屋买卖居间合同》尚未办理网签手续；3、易合公司未再履行督促北京易融担保有限公司办理后续事宜的义务。故结合全案情况本院酌情确定居间服务费为5000元，现易合公司已收取马骁骅中介费5000元，故对易合公司的诉讼请求本院不予支持，对马骁骅要求返还居间费的反诉请求亦不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京市易合房地产经纪有限责任公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）马骁骅的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百一十七元，由原告（反诉被告）北京市易合房地产经纪有限责任公司负担，已交纳。反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）马骁骅负担，已交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张祎慧
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 王巧智