上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民四（商）初字第260号
原告（反诉被告）施敏龙。
委托代理人王红娅，上海市嘉华律师事务所律师。
委托代理人张志林，上海市嘉华律师事务所律师。
被告（反诉原告）左美向。
委托代理人顾明飞，上海致格律师事务所律师。
原告施敏龙与被告左美向房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理后，由审判员邹巧弟适用简易程序进行审理。诉讼中，被告左美向向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。施敏龙及其委托代理人王红娅、张志林，左美向及其委托代理人顾明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
施敏龙诉称，2012年4月15日，其在闵行区颛盛路XXX号的宅福地产中介公司与被告左美向签订房屋租赁合同，向被告承租闵行区都市路XXX弄XXX号房屋，租期为2012年4月20日至2014年4月19日。后其对房屋进行了装修并作办公使用。2013年1月28日早上，其准备进入此房，但发现房屋前后门的门锁都已被被告更换，无法进入。原告于1月28日、30日两次向公安机关报案。2月2日，原告与警察到上述房屋时，发现有房屋中介人员进入此房，准备卖房，经询问得知被告委托了中介公司出售房屋，警察告知原告通过司法途径解决纠纷。现要求：1、解除房屋租赁合同，被告左美向双倍返还保证金计6，000元（人民币，下同）；2、被告赔偿装修损失12万元；3、被告赔偿因其更换门锁后导致原告无法履行与案外人上海宏亮机电设备有限公司签订的销售合同而产生的违约金2万元；4、赔偿原告所聘员工的误工费和工资损失5，000元；5、赔偿原告另找房屋进行办公及仓储的租金差额2万元。
诉讼中，施敏龙变更诉讼请求为：1、解除房屋租赁合同，被告返还租赁保证金3000元；2、被告赔偿装修损失3万元；3、3、被告赔偿因其更换门锁后导致原告无法履行与案外人上海宏亮机电设备有限公司签订的销售合同而产生的违约金2万元；4、要求被告返还承租房屋内的财物（瓷砖一批、联想牌扬天w2080t台式电脑主机一台、联想牌19寸液晶显示器一台、sk-28820打印机一台、中央空调一台、海尔洗衣机xqs75-bz1128an一台、冰箱一台、彩电一台、办公桌一张、格力牌挂壁式空调1台、窗帘、黑色书台1张、茶几一张、杜邦润滑剂100瓶、女士服饰200件）；5、赔偿原告另找房屋进行办公及仓储的租金差额2万元。
左美向辩称，租赁合同约定房屋用途为居住，而非办公。在租赁过程中，原告未经被告同意的情况下擅自将房屋转租给案外人，故被告明确通知原告解除合同并要求原告在2013年1月19日前搬离房屋。由于原告未在上述期限内搬离，故被告在1月28日更换了房屋门锁，控制了房屋。原告从未装修过房屋，不存在装修损失。被告在物业管理人员的陪同下收回房屋时，房屋内无任何财物。现不同意原告的诉讼请求。
按合同约定，原告每三个月支付一次租金，每逾期一日，应按月租金的百分之三支付违约金。原告在支付2012年7月、10月支付租金时，分别延期了10天、6天，故应承担逾期付款违约金。现提起反诉，要求：1、原告施敏龙支付2013年1月20日至1月28日期间的房屋使用费900元；2、被告支付迟延支付租金的违约金1，440元。
针对被告左美向反诉，施敏龙辩称，其曾准备向被告支付租金，但被告拒收。不记得是否迟延支付了2012年7月、10月的租金，现认可被告所述的分别迟延支付10天、6天，但违约金计算方式应按银行同期贷款利率计算。同意支付2013年1月20日至26日期间的房屋使用费。
诉讼中，左美向同意房屋使用费计算期限为2013年1月20日至1月26日。
经审理查明，2012年4月15日，左美向作为出租方（合同甲方）、施敏龙作为承租方（合同乙方），双方经上海卓恒房地产经纪事务所（位于本市闵行区颛盛路XXX号，系宅福地产加盟店）居间而签订《不动产租赁合同》1份，施敏龙向左美向承租本市闵行区都市路XXX弄XXX号房屋。合同约定，租期为2012年4月20日至2014年4月19日，月租金3，000元；租金每三个月支付一次，先付后租；租赁用途为住宅；保证金3，000元于签订本合同时支付甲方。合同第六条第一款约定：乙方应依据房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意，按规定在向有关部门（包括物业管理机构）办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行。租期届满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。第三款约定：乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租第三方，或与第三人互换房屋使用，或其他变相方式供第三人使用。第七款约定：乙方应按时支付租金，若逾期支付房租，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金。合同对其他事项作了约定。
合同签订后，施敏龙支付了3，000元保证金，双方交接了房屋。
此后，施敏龙向左美向支付了截止2013年1月19日的租金。但施敏龙迟延10天支付2012年7月到期的应付租金，迟延6天支付2012年10月到期的应付租金。
2012年12月底，左美向以施敏龙擅自将房屋转租给案外人杨浩为由通过中介公司通知施敏龙解除合同，于2013年1月19日前搬离房屋。后施敏龙未按左美向的要求搬离并返还房屋。
2013年1月1日，左美向以手机短信方式通知施敏龙，表示因施敏龙私自转租，所以合同提前终止，已让中介公司通知了，不知施敏龙是何意思。随后左美向又发一短信，表示给施敏龙三天时间到复地北桥城房屋来协商一下，把房子交接给左美向。1月6日，施敏龙用短信回复左美向“颛盛路XXX号”。
2013年1月7日，上海卓恒房地产经纪事务所出具一份“见证书”，主要内容是，2012年12月24日，施敏龙未经出租方左美向的书面同意，私自将房屋转租给第三人杨浩，出租方左美向按照合同要求提前终止合同，收回房屋。现出租方左美向限施敏龙于2013年1月19日之前交还房屋，搬离遗离在房屋中的物品，逾期则视为放弃，出租方左美向有权处置。
1月13日，左美向又发短信给施敏龙，内容是：按合同，在本月19日以前应把房子交给我，麻烦尽快情理好。施敏龙未回复。
2013年1月28日，左美向通过房屋所在地物业管理公司上海复瑞物业管理有限公司复地北桥城物业服务中心更换了涉案房屋门锁。该物业公司在更换门锁后进入涉案房屋对房屋内的现状进行拍照并将照片留存。照片显示房屋内仍为毛坯状态，未进行装修，房屋内有一块破旧地毯、一张小圆桌，一盏吊顶、两幅窗帘、茶几一张。
2013年2月2日，施敏龙发手机短信给左美向，表示房屋租期自2012年4月20日至2014年4月19日，但自2013年1月28日左美向将房屋门锁更换导致其无法进入，擅自解除合同，其财物都在房屋里，希望左美向给一个说法和解决方案。左美向回复表示如果你（施敏龙）觉得自己站得住脚的话，可以起诉。
同日下午14时许，施敏龙至上海市公安局闵行分局颛桥派出所报案，表示其承租的涉案房屋突然被人在2013年1月28日换锁，无法进入。而在2月2日下午1：30时许，其还看到有中介公司人员带人来房屋处看房，经询问得知房东换锁，并委托中介公司出售房屋。其租赁房屋用于办公，房屋内有400件衣服，笔记本电脑两台、苹果牌ipad电脑一台、格力牌挂壁式空调一台、伊莱克斯牌冰箱一台、茶几两个，沙发一套（三人座一张、单人座两张）、爱信诺打印机一台、电话两部及以其他日常办公用品。另施敏龙报警时称，之前，房东（左美向）曾将一把房屋钥匙给过中介公司，其发现中介公司经常来房屋看房，考虑到房屋内存放了很多公司产品，所以为了安全，其更换了房屋钥匙，房东也知道此事，故房东没有此房钥匙。但房东在1月28日又撬开门锁后重新更换。
现施敏龙以诉称理由诉至本院。左美向则提起反诉。
上述事实，由施敏龙提供的不动产租赁合同、押金收据、租金收据、颛桥派出所接警记录及询问笔录，双方的手机短信截屏等，左美向提供的上海卓恒房地产经纪事务所出具的证明及见证书、上海复瑞物业管理有限公司的证明及照片，双方的手机短信截屏等，本院的调查笔录，以及双方当事人的陈述所证实。
本院认为，施敏龙与左美向签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定施敏龙作为承租方不得私自转租，而上海卓恒房地产经纪事务所出具的证明及见证书反映，施敏龙与案外人签订了房屋租赁合同，欲将房屋转租，但最终施敏龙并未将房屋交付给案外人，故左美向不能因施敏龙与案外人签订了转租合同而要求解除租赁合同，即左美向不具有合同解除权，其通知施敏龙解除合同不具有法律效力。但基于左美向于2013年1月28日未经施敏龙同意擅自更换门锁而收回房屋，导致施敏龙无法继续使用房屋，现施敏龙诉请中包括解除合同，故本院确认双方的合同于2013年1月28日解除。
合同解除后，左美向已收取的3，000元保证金应当返还给施敏龙。
关于施敏龙主张的装修损失，从施敏龙和物业公司提供的照片反映。施敏龙除了安装灯具、窗帘，摆放了部分家具外，并未对房屋进行固定装修。现其要求左美向赔偿装修损失3万元，缺乏依据，本院不予支持。但结合照片中显示的上述设施确实存在，也因左美向强行更换门锁而导致施敏龙上述设施的损失，故本院酌情确定左美向赔偿3，000元。
关于施敏龙主张的其因无法履行与案外人签订的合同而造成违约损失2万元，但其提供的证据则显示与其本人无关，故施敏龙此请求，本院不予支持。
关于施敏龙主张的返还财物之请求，本院认为，施敏龙诉请返还的财物，与其在颛桥派出所陈述的留存在涉案房屋内的财务品种及数量存在明显不同，且无足够证据证明家具、电器、货品留存于涉案房屋内，其关于返还财物的请求，缺乏充分的证据。确定遗留在涉案房屋中的灯具、窗帘、小圆桌、茶几、地毯，本院已在前文中确定由左美向折价赔偿。
关于施敏龙主张的重新租房的差价损失2万元，因无证据证明，且其提供的租金发票显示缴款人为上海史龙实业有限公司，而非施敏龙，故对此请求，本院不予支持。
关于左美向反诉主张的2013年1月20日至1月26日，施敏表示认可。但在2013年1月28日之前，租赁合同尚未解除，故此期间应当计算租金而非房屋使用费。按租赁合同确定的月租金3，000元计算，上述期间的房租为700元。关于左美向反诉主张迟延支付租金的违约金，施敏龙确认两期租金分别迟延支付了10天、6天，共计16天，故施敏龙支付迟延支付租金的违约金。但合同约定每逾期一天按月租金的3%计算违约金，确实过高，本院酌情确定按3‰计算，违约金为3，000元＊3‰＊16天=144元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）施敏龙与被告（反诉原告）左美向于2012年4月15日签订的《不动产租赁合同》于2013年1月28日解除；
二、被告（反诉原告）左美向于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）施敏龙租赁保证金人民币3，000元；
三、被告（反诉原告）左美向于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）施敏龙财物损失（灯具、窗帘、小圆桌、茶几、地毯）人民币3，000元；
四、原告（反诉被告）施敏龙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）左美向2013年1月20日至2013年1月26日期间的租金人民币700元；
五、原告（反诉被告）施敏龙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）左美向迟延支付租金的违约金人民币144元；
六、驳回原告（反诉被告）施敏龙其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币2，720元，由施敏龙负担2，584元，左美向负担136元
反诉案件受理费25元，由施敏龙负担9元，左美向负担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 陆家寿
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。