山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民一终字第258号
上诉人（原审被告）：狄平山，居民。
委托代理人：徐谊操。
被上诉人（原审原告）：滕州市尚都商贸有限公司，住所地：山东省滕州市杏坛中路7号。
法定代表人：满高尧，董事长。
委托代理人：朱琳，山东宁泰律师事务所律师。
上诉人狄平山因与被上诉人滕州市尚都商贸有限公司（以下简称“尚都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2013）枣民五重初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人狄平山及其委托代理人徐谊操，被上诉人尚都公司的法定代表人满高尧及委托代理人朱琳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚都公司向法院起诉称，2009年12月27日，尚都公司与狄平山签订房屋租赁合同，将位于滕州市杏坛中路7号新建的新星电影娱乐城四至七层房间140间、建筑面积6000平方米作为宾馆租赁给狄平山，约定租赁期限10年，年租金190万元，第一年支付租金260万元，第二年240万元等。合同签订后，尚都公司按约定将房屋交由狄平山租赁经营，狄平山仅支付了第一年的租金，拒绝缴纳第二年的租金，侵犯了尚都公司的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，狄平山返还租赁房屋及相关租赁财产；2、狄平山支付尚都公司租金、违约金共300万元（包括：（租金262.39万元，计算依据：每年租金按190万元计算，平均每月租金为15.83万元，从交付完毕之日即2010年3月18日计算至2012年12月17日共计33个月，租金共计522.39万元，再扣除尚都公司已交付的260万元；其余租金以月租金15.83万元为基数从2012年12月18日计算至狄平山将租赁财产返还给尚都公司之日；（违约金以262.39万元为基数，按银行同期贷款利率从2011年3月18日计算至起诉之日，但仅主张37.61万元，其余部分保留诉权；3、诉讼费用由狄平山负担。
狄平山答辩称，狄平山一直严格按照合同约定履行合同义务，尚都公司交付的租赁标的物不符合合同目的，其装修无法通过消防检查构成根本违约，导致狄平山无法办理宾馆营业执照，合同目的无法实现。狄平山依法享有单方合同解除权，并于2010年5月18日和2011年1月21日函告尚都公司，尚都公司也已同意解除合同，并承诺了租金返还、损失赔偿等部分解约后事宜，但一直未履行。狄平山一直是守约方，并不负租金的给付义务，预付的租金应由尚都公司全额返还。综上，尚都公司的根本违约行为是狄平山法定解除合同并要求返还预付款的依据，请求驳回尚都公司的诉讼请求。
经一审审理查明，2009年，原告尚都公司、被告狄平山签订《房屋租赁合同》一份，载明：尚都公司为出租方、甲方，狄平山为承租方、乙方；根据合同法及有关法律法规，在自愿协商一致的基础上，就乙方向甲方租房，双方达成协议如下：甲方同意将滕州市新星电影娱乐城工程项目“滕州市尚都宾馆”租给乙方经营，乙方的承租经营不受产权或出租权问题被第三方干涉；房屋坐落位置：甲方将位于滕州市（市区）杏坛中路7号新建的新星电影娱乐城四至七楼共四层建筑面积约6000平方米、房间140间，作为宾馆全部租给乙方经营；租赁期限10年，从2010年3月1日至2020年2月28日（以交接时间为准）；租金每年190万元，付款方式：第一年260万元，第二年240万元，第三年200万元，第四年60万元，每年租金提前十日交付甲方，一次性付清全年度租金，第五年至第十年每年平均190万元，每半年提前十日交付50%，超期不付清租金，视为违约，乙方并按每天1%向甲方交付滞纳金；甲方提供安装通水、通电、道路畅通，供乙方使用，使用费和维修设备用具等费用由乙方自理；甲方一次性负责房间场地装修并承担装修费用，其中包括室内外装修、室内十三件套、单体空调、电视交给乙方经营（附交接物品清单），交付乙方后，再发生的使用费用、维修费用、增加设备、改造费用全由乙方承担，如再改造装修，乙方要有方案，书面告知甲方，经甲方签字同意后方可施工；乙方在合同期内自主经营、自负盈亏，遵纪守法，自办营业手续，依法纳税，经营中产生的费用全部自理，独立承担民事责任，甲方不得干扰乙方正常经营；狄平山在合同上签字，尚都公司经办人朱宗波签字并加盖了公章。狄平山也提交了上述合同，但狄平山提交的合同载明：“租赁期限10年，从2010年-月-
日至2019年-月-日（以交接时间为准）”，合同未加盖尚都公司方公章，也没有具体签约时间。
合同签订后，狄平山分别于2009年12月30日、2010年1月28日交付给尚都公司定金20万元和租金240万元。
2010年3月1日，狄平山以委托人身份出具授权委托书一份，受委托人为叶阳春，载明：委托人委托受委托人叶阳春代理委托人从滕州市尚都商贸有限公司接收“尚都宾馆”及附属的相关物品等。叶阳春分别于2010年3月3日、14日和17日收到尚都公司交付的26寸创维液晶彩电125台、空调遥控器125个及四至七楼的十三件套家具121套。叶阳春于2010年3月14日出具证明一份，载明：验收空调125台，制热合格。叶阳春于2010年3月17日出具证明一份，载明：“收到4-7楼的十三件套家具共121套。以上情况符实，交接全部完毕。”
此后，狄平山将租赁物以滕州市鑫星宾馆的名义开始营业，且狄平山在滕州市人民法院开庭审理时自认曾向尚都公司交纳过物业、水电费。2011年3月16日，枣庄市旅游和服务业发展委员会下发《关于批准2011年度枣庄二日游定点接待酒店的通知》（枣旅服字（2011）41号），滕州市鑫星宾馆被批准为2011年枣庄二日游定点接待酒店。滕州市公安局接处警登记表记载，2013年1月14日鑫星宾馆一住宿客人死亡，狄平山的弟弟狄文报警。
另查明，2007年12月10日，尚都公司与案外人滕州市电影发行放映公司签订合同，后者将其新星电影院及新星影院所有建筑及设施的改造、拆除、重建工程交由尚都公司，由尚都公司投资建设，并将其原有和新建房屋、设施、涉及土地及衍生使用权全部交由尚都公司经营、管理、使用、收益，期限自2008年至2040年，尚都公司据此取得诉争房屋的出租权。
在审理过程中，一审法院组织双方于2014年1月21日对租赁物四至七层进行了现场勘验并达成了口头交接协议，狄平山已于2014年3月初将经营宾馆的物品搬出，涉案租赁房屋已交还给尚都公司。
在诉讼中，尚都公司未向法院提交涉案租赁房屋的消防验收合格证。
以上事实，有房屋租赁合同、收据、关于与狄平山租宾馆的协议、授权委托书、收条、证明、枣旅服字（2011）41号文件、发票、山东省滕州市人民法院（2011）滕民初字第4723号庭审笔录及庭审笔录等所记载的事实予以证实。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题以及承租人是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。
（一）本案中尚都公司、狄平山在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，狄平山按约支付了定金及部分租金，尚都公司也向狄平山交付了租赁物及附属物品，狄平山虽未取得宾馆营业执照，但也将租赁物以滕州市鑫星宾馆的名义对外经营，租赁合同处于非法履行状态。现双方当事人均要求解除合同，且租赁物已经返还尚都公司，对尚都公司要求解除双方之间的租赁合同的主张，依法予以支持。狄平山作为准备从事宾馆业的承租方，有义务了解从事宾馆业的特殊要求和特别程序，租赁物在租赁合同履行过程中尤其是在办理营业执照的过程中，对涉案租赁房屋尚未取得消防验收合格证即开办宾馆所需手续尚不完备的事实是明知的，应当及时采取适当措施防止损失扩大，而不是××目经营，狄平山对于自身的损失负有不可推卸的责任。
（二）关于狄平山辩称，尚都公司交付的租赁标的物不符合合同目的，装修无法通过消防检查的根本违约行为导致狄平山无法合法领取宾馆营业执照，合同目的无法实现，要求驳回尚都公司诉讼请求的主张。本院认为双方签订房屋租赁合同，明确约定尚都公司将“新星电影娱乐城四至七楼共四层建筑面积约6000平方米、房间140间，作为宾馆全部租给乙方经营”，从该条文的通常含义理解，合同的租赁物为房屋，“作为宾馆”使用仅是对租赁物用途的限制说明和约定，尚都公司将房屋及附属物品交付狄平山后，即便尚都公司对内装修无法通过消防验收存在过错，也不足以影响合同的效力，尚都公司的行为不构成根本违约。其次，狄平山接收租赁物后，虽未能办理齐备营业手续，但其事实上也一直在进行实际经营，其关于合同目的无法实现的辩称不能成立，对其上述主张依法不予支持。
（三）关于原告尚都公司主张的各项诉讼请求。尚都公司提交的合同载明“租赁期限10年，从2010年3月1日至2020年2月28日（以交接时间为准）”，狄平山提交的合同却载明：“租赁期限10年，从2010年-月-至2019年-月-日（以交接时间为准）”，对于租赁期间的起止时间，双方各执一词，但均无足以反驳对方的证据。一审法院认为，租赁期间的起算时间应以两份合同共同明确约定的交接时间为准，即以双方最后一批物品交接之日2010年3月17日为租赁物的交接时间，其次日（即2010年3月18日）作为计算狄平山应付租金的开始时间；因狄平山截至2013年1月14日还在实际经营，尚都公司主张的租金计算至2012年12月17日的请求，是对自己权利的处分，予以支持。对于租金的计算问题。合同虽约定第一年租金260万元、第二年240万元、第三年200万元、第四年60万元，但同时明确约定租金每年190万元，且前四年的年平均租金为190万元，尚都公司主张依据年租金按190万元计算，符合合同约定。因标的物存在瑕疵，尚都公司作为出租人对租赁物负有瑕疵担保责任，根据公平原则，对尚都公司主张的租金酌情减少至55%。因此，狄平山应付的租金应以年租金190万元的55%为基数，从2010年3月18日计算至2012年12月17日计33个月，并扣减已经支付的260万元，即273750元。合同约定，尚都公司将租赁物“作为宾馆”全部租给乙方经营，并负责通水、通电、保持道路畅通、房间场地装修并承担装修费用，其中包括室内外装修、室内十三件套、单体空调、电视，这足以说明，尚都公司对其提安租赁物给狄平山作为宾馆使用的事实是明知的，但尚都公司提供的内装修却未能通过消防部门的验收，致使狄平山迟迟不能正常办理齐备宾馆经营相关手续，尚都公司明显存在过错，因此，对尚都公司主张的违约金，不予支持。综上，尚都公司的诉讼请求部分有理，应部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告滕州市尚都商贸有限公司与被告狄平山签订的房屋租赁合同；二、被告狄平山于本判决生效后30日内向原告滕州市尚都商贸有限公司支付占用租赁物期间拖欠的租金273750元；三、驳回原告滕州市尚都商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26495元，由原告滕州市尚都商贸有限公司负担。
上诉人狄平山不服一审判决上诉称，一、一审判决忽略上诉人提出的关键证据，根据被上诉人提交的证据认定，上诉人的非法经营行为已经达到合同的目的是错误判决，双方签订的合同应为无效合同，需恢复原状。由于被上诉人无法交付合格租赁标的，因此没有权利要求对价，应当返还非法占有的预付款和定金并支付利息。由于被上诉人负责装修和提供配套设施，并有责任提供办理执照的一切手续，但其交付的标的不能符合约定用途，经上诉人多次函告，仍不能改正，已达到根本违约，上诉人已在2011年1月发行了解除权，被上诉人也接受解除合同的条件，并再为租赁标的招租。二、一审法院认为上诉人有义务了解从事宾馆的特殊要求和明知办理营业执照的房屋尚未取得消防验收合格证，指责上诉人未防止损失过大而采取适当措施的结论，让上诉人分担被上诉人的根本违约责任是不正确的。双方签订合同时标的房屋尚未竣工，出于对被上诉人的信任才支付了定金并预付租金，一审法院以代理人接收房屋和家具等物品认定上诉人对被上诉人不能提供消防手续的认可是不正确的，代理人无权认定被上诉人未将会消防验收手续为合法交付。三、一审法院在标的交接时间等细节上认定违法，由于上诉人经营宾馆用的被褥留置房间里等待法院作价赔偿，而法院则认定为上诉人占用宾馆房间。
被上诉人尚都公司答辩称，一、双方当事人在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院〈关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复〉》第三条“租赁标的物未经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，双方在签订合同时也未将租赁房屋消防验收合格约定为合同的生效条件，故该合同合法有效；二、宾馆经营没有通过消防验收过错在于上诉人狄平山，由于上诉人狄平山作为承租方，将涉案房屋用于宾馆经营，肯定会知晓经营宾馆所必须的特殊要求和特别程序，对于涉案房屋未通过消防验收是明智和默许的，而被上诉人将房屋及时、完整交付即将合同义务履行完毕；三、上诉人长期占用涉案房屋用于经营，应当支付拖欠的租金，并且一审法院认为租赁标的物有瑕疵酌情减少了55%的租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审双方争执的焦点问题是：一、租赁合同的效力；二、涉案房屋消防验收的问题；三、狄平山是否应向尚都公司支付租赁房屋的租金。
一、关于租赁合同效力的问题。上诉人狄平山认为由于涉案房屋未通过消防验收，与被上诉人尚都公司签订《房屋租赁合同》应认定无效。涉案房屋的消防验收是房屋租赁合同中对租赁物无质量瑕疵的要求，与合同效力并无关系，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。由于双方在签订合同时也未将租赁房屋的消防验收合格作为合同的生效条件，且该合同系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是真实意思的表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，因此，合同合法有效。
二、关于涉案租赁房屋消防验收的问题。上诉人狄平山主张由于涉案房屋未通过消防验收，导致无法领取宾馆的营业执照，使合同目的无法实现，因此尚都公司的行为构成根本违约。本院认为，狄平山作为宾馆的经营者，应当知晓与宾馆服务业相关的行政法规和行业规范，具有向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务。狄平山在办理营业执照过程中，应当发现涉案租赁房屋未取得消防验收合格证，尚不具备经营宾馆的必要条件。狄平山在无法领取宾馆的营业执照的情形下，并未与尚都公司实际解除租赁合同，也没有积极主动要求出租方，针对存在的问题认真加以整改，并继续向当地公安消防机构申报消防安全检查，而是以滕州市鑫星宾馆的名义对外经营，对于合同目的不能实现应承担一定责任。尚都公司明知狄平山租赁房屋作为宾馆使用，但其提供的装修却未能通过消防部门的验收，致使狄平山不能正常办理齐备宾馆经营的相关手续，存在明显过错，但不足以影响合同的效力，其行为不构成根本违约。因此，涉案房屋用于宾馆经营未取得消防验收合格证，对此双方均应承担责任。
三、关于狄平山是否应向尚都公司支付租赁房屋的租金的问题。依据双方签订的租赁合同，狄平山向尚都公司支付租金，尚都公司也按照约定向狄平山的委托代理人交付了房屋及附属物品，双方均履行了合同约定的各自义务。一审法院认定狄平山在接收租赁房屋及物品后，以滕州市鑫星宾馆的名义对外经营并获取收益，对此狄平山亦予以认可。由于合同合法有效，且双方均已履行，因此，上诉人狄平山要求被上诉人尚都公司返还租金和定金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。由于尚都公司明知狄平山将租赁房屋用于宾馆对外经营，提供的内装修却不能通过消防部门的验收，使狄平山不能获得经营宾馆的完备手续，提供的租赁标的物存有瑕疵，一审法院根据公平的原则，已将租金减少至55%，将租金计算至2012年12月17日并非狄平山上诉所称的2014年3月，并且相关证据能够证实，至2013年1月14日狄平山仍然在实际经营。因此，一审判决确定狄平山应当支付租金的数额适当，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币26495元，由上诉人狄平山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建德
审 判 员 娄勇军
代理审判员 曹 毅
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 任 楷