江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5111号
上诉人（原审被告）陈澄，男，1981年4月23日生，汉族。
委托代理人陈春元（系陈澄父亲），男，1952年6月21日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京阳光物业管理发展有限公司，组织机构代码24967908-X，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街77号7A、7H室。
法定代表人苗永强，该公司总经理。
委托代理人陈蕾，江苏百圣律师事务所律师。
委托代理人彭亮，江苏百圣律师事务所律师。
上诉人陈澄因与被上诉人南京阳光物业管理发展有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈澄及其委托代理人陈春元、被上诉人阳光物业公司的委托代理人陈蕾、彭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳光物业公司原审诉称，2005年8月13日，阳光物业公司与南京市湖景花园住宅小区业主委员会签订了物业管理委托合同，阳光物业公司向湖景花园小区提供物业服务，小区业主支付物业管理费、公用水电费及高层楼房电梯运行费用。陈澄系湖景花园小区某幢203室的业主，房屋建筑面积为120.88平方米，按约定陈澄应缴纳2006年4月至2013年12月物业费13194.80元、公用水电费1340.70元、电梯运行费1731.40元，共计16266.90元。阳光物业公司多次催要，陈澄一直拒绝缴费，现诉至法院要求陈澄支付拖欠的物业费、公用水电费、电梯运行费共计16266.90元，并承担逾期滞纳金（按年计算，以每年12月底为缴纳期限，超过期限的，以上一年度未缴纳的费用为基数，按每日万分之五计算自逾期之日起至费用付清时止）。
陈澄原审辩称，1、阳光物业公司的诉讼主体资格不合法。阳光物业公司提供的2005年8月13日的《物业管理委托合同》是临时合同，该合同注明：鉴于湖景花园原业主委员会三年工作期限已到，新一届业主委员尚未成立，本届业主委员会代行签订本合同，本合同有效期到新一届业主委员会成立为止，当新一届业主委员会成立时，由新一届业主委员会签订正式委托合同，业主委员会换届工作应当在2006年3月1日前完成。阳光物业公司没有提供2006年3月1日以后经业主大会授权签订的新的物业服务管理合同，阳光物业公司提供的2005年8月13日签订的合同是无效合同。阳光物业公司也没有提供2006年3月1日至2011年期间的物业服务合同，而阳光物业公司提供的2011年3月31日《物业管理委托合同》是虚假合同，是在业主委员会选举前虚拟的合同，阳光物业公司起诉没有依据。2、阳光物业公司未能履行双方签订的物业管理服务协议和物业管理委托合同，违约、违规、违法，造成陈澄在内的业主重大经济损失。（1）、阳光物业公司毫不理会业主的维修申请和要求，不对房屋建筑公共部分维修、养护和管理，导致房屋基础、公共部分墙体、外墙面及相连墙体、柱、梁、楼板等大面积开裂、渗漏水，有些墙体倾斜脱落，造成所住楼房成了险楼危房；阳光物业公司不对公共排水管、落水管进行维护修缮，人为损坏排污管线，造成建筑垃圾和污物堵塞下水管道，污水漫入陈澄家中，自2005年起，陈澄家中年年堵次次淹，阳光物业公司每次疏通一下，但不解决根本问题，造成陈澄家中地板、橱柜等损坏；阳光物业公司拒绝对公共建筑部分开裂的烟囱进行维修，造成油烟被排入室内，影响业主家庭正常生活。（2）、阳光物业公司随意处置变更小区公共设施，非法占有和利用公共场所谋利，业主权益受到不法侵害。2007年7月阳光物业公司擅自拆除并变卖假山流水石和喷水池，用碑材代替假山喷水池，几十户业主与阳光物业公司交涉无果；按照规定，业主应享有500平方米的公用房屋，但阳光物业公司将属于业主的所有公共房屋全部出售出租非法获利；阳光物业公司不但在公共建筑部分搞非法搭建，还把有些景观空间砌成若干房屋供自己使用和出租；物业管理混乱无序，违法搭建触目惊心；消防存在巨大安全隐患，消防器材严重损坏、丢失，居民楼出租成为宾馆，宾馆又违法使用大型瓶装液化气，阳光物业公司把住宅楼内消防安全门锁死；物业安全保卫失责，小区偷盗失窃严重，陈澄家中多次被盗，阳光物业公司承诺的实行全封闭管理成为笑话；小区环境脏乱差，杂草丛生，垃圾遍地。综上，陈澄不同意支付物业费用。
原审法院经审理查明，2005年8月13日，阳光物业公司（乙方）与南京市湖景花园住宅小区业主委员会（甲方、以下简称湖景花园业委会）签订《物业管理委托合同》，甲方将湖景花园委托乙方实行物业管理，双方约定：1、委托管理事项包括房屋建筑共用部分、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木、附属配套建筑和设施等的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。2、收取物业管理公共服务费（空置物业，业主备案后按正常费用的70%交纳）；小区公用水电分摊（空置物业业主公用水电费按正常分摊费用的70%交纳）等。3、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。4、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米：多层0.80元、小高层1.00元、高层1.20元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；车位使用费由乙方向车位使用人收取（露天车位150元／月·辆、车库200元／月·辆-240元／月·辆、自行车5元／月·辆、助力车10元／月·辆、摩托车20元／月·辆）；高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；公共水电费按实结算，合理分摊。5、房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，小修、养护费用由乙方承担，中修、大修由甲方（提取维修基金）承担。双方在本合同中附注说明：鉴于湖景花园原业主委员会三年工作期限已到，新一届业主委员尚未成立，本届业主委员会代行签订本合同，本合同有效期到新一届业主委员会成立为止，当新一届业主委员会成立时，由新一届业主委员会签订正式委托合同，业主委员会换届工作应当在2006年3月1日前完成。2011年3月31日，阳光物业公司与湖景花园业委会重新签订《物业管理委托合同》，双方约定委托管理事项及双方权利和义务、物业管理服务费用等，基本内容与2005年8月13日签订的《物业管理委托合同》相同；委托管理期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止；物业管理服务质量实现目标管理，业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%。
陈澄系湖景花园某幢203室业主，房屋建筑面积为120.88平方米，按1.2元每月每平方米缴纳物业费。2014年6月18日，阳光物业公司向陈澄寄送律师函一份，向陈澄催缴自2006年4月至2013年12月止的物业费13194.80元、公摊水电费1340.70元、电梯费1731.40元，合计16266.90元。陈澄未予缴纳，阳光物业公司遂起诉至原审法院。
原审审理中，陈澄对欠缴的数额没有异议，认可收到了阳光物业公司2014年6月份的催缴律师函，但认为阳光物业公司没有提供2005年至2014年6月期间向陈澄催缴费用的证据。
本案双方当事人争议焦点为：1、陈澄是否应当缴纳物业费？
阳光物业公司称，该小区房屋交付后，至今一直由阳光物业公司为陈澄等业主提供物业服务，阳光物业公司基本按照约定履行相应的物业服务，陈澄按照规定应当缴纳物业服务费用，并承担约定滞纳金，现只主张截止2013年12月31日应付滞纳金的三分之一3440元。
陈澄称，长期以来，阳光物业公司放弃物业服务，只想着收钱，阳光物业公司应根据提供的服务而获得报酬。陈澄只要求阳光物业公司尽到物业公司应当承担的维修维护和管理责任，事实上阳光物业公司对业主的问题怠于管理，放弃管理，陈澄不同意支付物业费用。
2、阳光物业公司是否按合同约定提供物业服务？
阳光物业公司称，长期以来，因为部分业主长期不缴纳物业管理费用，阳光物业公司人员的聘用、工资的发放等导致阳光物业公司处于亏欠状态，阳光物业公司对于公共水电费以及电梯费用还要进行垫付，长此以往导致恶性循环，阳光物业公司也是希望通过正常的法律途径收回相应的物业费用，改变局面，给业主提供更好的物业服务。况且陈澄提出的有些问题不属于阳光物业公司服务范畴。
陈澄提供一组照片和部分书面告知函，证明陈澄家中阳台的落水管因没有加密封垫片，雨水进入陈澄家中，厨房排水管堵塞等，造成客厅、卧室等财产受损，以及陈澄答辩所称的违建等其它情况。阳光物业公司质证称，陈澄提及的有些问题属于房屋质量问题，不属于物业服务合同的服务范围，违建问题阳光物业公司也向有关部门反映并要求业主整改但无果，阳光物业公司没有强制执行权，业主在购买房屋后开宾馆或超市等如何使用，阳光物业公司无强制权，陈澄提供的有些照片反映的情况是否属实需要进一步核实。
由于阳光物业公司、陈澄各持诉、辩意见，本案原审未能调解。
以上事实有《物业管理委托合同》、业主情况登记表、业主收费明细单、律师函及投递单、照片、书面函以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2005年8月13日湖景花园业委会与原告签订的《物业管理委托合同》，双方明确了各自的权利义务，阳光物业公司作为物业服务企业，为湖景花园小区提供了相应的物业服务。该合同到期后，阳光物业公司仍为小区提供了物业服务。2011年3月31日湖景花园业委会与阳光物业公司签订的《物业管理委托合同》，陈澄未提供证据证明该份合同是虚假的，即便该份合同虚假，阳光物业公司事实上为湖景花园小区提供了一定的物业服务，陈澄事实上也接受了阳光物业公司的物业服务，故阳光物业公司的诉讼主体适格。陈澄作为湖景花园小区业主，理应按该合同约定缴纳相应的物业管理费用。故阳光物业公司要求陈澄按合同约定的收费标准，缴纳拖欠的物业费、公用水电费、电梯费，有事实和法律依据。
陈澄称2005年至2014年6月期间未收到过阳光物业公司催缴通知。原审法院认为，阳光物业公司提供的照片不能确认阳光物业公司向陈澄在内的业主发出了照片内容的催缴通知，但根据《江苏省高级人民法院〈关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见〉》第十五条规定：物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。目前阳光物业公司仍在该小区履行物业服务，故对阳光物业公司主张的且陈澄没有异议的物业费用，原审法院予以确认。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。根据《物业管理委托合同》约定，阳光物业公司应提供相应质量的物业服务，但阳光物业公司未能举证证明已按合同约定全面履行了义务，达到合同约定的服务质量，而且阳光物业公司对陈澄要求解决的问题和反映的小区情况，未能及时解决，陈澄家中损失较大，阳光物业公司未完全达到物业服务合同约定的质量标准，陈澄以此为由拒交物业服务费，属于行使合同履行抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。针对阳光物业公司的违约程度，原审法院将阳光物业公司诉请的物业服务费13194.80元酌减为应交物业费的70%，故陈澄应当支付的物业服务费为9236.36元。
《物业管理委托合同》中约定公用水电费、电梯使用费按实结算、合理分摊，故阳光物业公司主张的公用水电费、电梯使用费，合计3072.10元原审法院予以支持。
《物业管理委托合同》系湖景花园业委会与阳光物业公司签订，虽然对业主具有约束力，但阳光物业公司未及时向陈澄催缴欠费，未明确告知逾期应承担违约金的后果，故阳光物业公司要求陈澄承担逾期滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《江苏省高级人民法院〈关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见〉》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、陈澄于判决生效之日起五日内支付南京阳光物业管理发展有限公司自2005年10月起至2013年12月止物业费13194.80元的70%即9236.36元，公用水电费、电梯费3072.10元，合计12308.46元。二、驳回阳光物业公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费293元，减半收取146.50元，由阳光物业公司负担55元，陈澄负担91.5元（该款阳光物业公司已预缴，陈澄在给付上述款项时加付此款）；余款146.50元由原审法院退回阳光物业公司。
上诉人陈澄不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院审理案件显失公正，使用规则主观随意：1、阳光物业公司原审未提交真实有效的物业服务合同，而原审法院未审查辨别真伪，使假材料支配着本案审理的全过程；2、原审庭审使用规则随意，宽严失当，其倾向性超出正常范围；3、原审法院未给陈澄完整表达诉求的时间和机会，取证不全。二、原审法院的审理仅围绕阳光物业公司是否提供物业服务及应减免多少物业费这两个争议焦点，而关于阳光物业公司对陈澄造成的损害赔偿事实未予审理和认定。三、阳光物业公司未通过法定程序主张业主拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为，其主张陈澄拖欠物业费超过诉讼时效长达9年，其中还有7年无合同期，阳光物业公司已失去胜诉权，原审法院不应支持其诉讼主张。四、物业服务企业在享受服务权益时，亦应承担物业服务的损害赔偿责任，阳光物业公司对陈澄造成侵害和财产损失事实清楚，证据充分：1、阳光物业公司违反合同约定，未承担房屋公共部分和公告设施维修、维护和管理责任，使房屋结构遭受摧毁性损害；2、阳光物业公司不履行合同约定，长期不对房屋公共基础设施排水管、落水管、烟囱进行维护、修缮和保养，导致排水管堵漫水，落水管下水外泄，烟道开裂泄烟，造成陈澄财产重大损失；3、阳光物业公司随意处置变更小区公共设施，私自拆除变卖公共建筑假山与喷水池，恶意损害、侵占业主财物；4、霸占公共建筑部分和一楼景观空间，私搭违建，用于办公经营；5、物业安全保卫失责，小区偷盗失窃严重，环境脏乱差；6、消防存在巨大安全隐患，时刻威胁业主生命财产安全；7、阳光物业公司应提供小区车辆停放收益、返还该费用的详细资料、余款去向，并向全体业主公布；8、阳光物业公司应提供小区共用房以及公共建筑出租使用情况的详细台账、资料，列出该费用使用情况、余款去向，向全体业主公布，并进一步确认业主公共用房和物业办公用房益态，确认所有权归属；9、阳光物业公司应公布维修基金使用情况，并按照规定予以公布。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判阳光物业公司赔偿对陈澄造成的财产损害或发回重审，由阳光物业公司承担本案一、二审诉讼费用，判令恢复被阳光物业公司拆除的假山喷水池原有景观物态，拆除现物业办公司等违建，拆除高1至高2幢之间消防通道围挡，负责联系并参与拆除小区所有违建，返还被非法侵占的财物。
被上诉人阳光物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈澄的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人陈澄对于原审法院查明的事实存在异议，认为原审法院漏查阳光物业公司在物业服务过程中对陈澄造成的经济损失，且在未进行服务满意度调查的情况下得出业主满意度80%的结论。对于原审法院查明的其他事实，陈澄没有异议。被上诉人阳光物业公司对原审法院查明的事实无异议。
关于上诉人陈澄与被上诉人阳光物业公司对原审法院所查明的均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，上诉人陈澄提交了以下证据材料：1、湖景花园小区部分业主出具的关于阳光物业公司与湖景花园业委会签订的物业管理合同是无效合同及虚假合同的证明；2、湖景花园小区部分业主出具的关于阳光物业公司未承担湖景花园房屋公共部分和公共设施维修、维护管理责任，导致房屋公共部分即业主房屋严重受损的情况证明；3、湖景花园小区部分业主出具的关于高3栋203室因污水倒灌，新房装修受淹，个人财产造成重大损失的证明材料；4、湖景花园小区部分业主出具的关于阳光物业公司随意处置变更小区公共设施，私自作出变卖小区的假山、喷泉的装置，非法侵占公共财务的证明材料；5、湖景花园小区部分业主出具的关于阳光物业公司隐秘变卖业主归公用房和办公用房，私自搭建违建办公用房，侵害的业主权利的情况说明；6、阳光物业公司没有进行公共进水管、落水管的维修，陈澄家中多处进水，地板渗漏水报废的单据。被上诉人阳光物业公司认为该6份证据的真实性无法认定，且与本案无关。
二审庭审中，陈澄主ＸＸ光物业公司原审提交的2011年3月31日《物业管理委托合同》是虚假合同，因为湖景花园小区自2006年3月至今，从未组织过业主大会，也没有组织过业委会选举，故该合同不是与合法成立的业委会签订的，也缺乏当事人签名。阳光物业公司认可在原业委会到期后，湖景花园小区一直未重新选举产生新业委会，上述2011年3月31日《物业管理委托合同》系阳光物业公司与原业委会的成员签订的。
二审另查明，陈澄共欠缴阳光物业公司2005年10月至2013年12月间的物业费13194.8元、公用水电费1340.7元、电梯运行费1731.4元，其中，2005年10月-12月期间，陈澄未拖欠物业费，仅拖欠公用水电费46.3元、电梯运行费86.3元。
本院认为，一、有效的物业服务合同系业主或依法选举产生的业主委员会与物业管理企业依合法程序所订立的协议。本案中，双方均确认涉案湖景花园小区一直未完成业主委员会的换届选举工作，被上诉人阳光物业公司亦未提交证据证明其系与依法选举产生的新一届业主委员会签订的《物业管理委托合同》，故阳光物业公司原审诉请所依据的2011年3月31日《物业管理委托合同》，本院不予采信。二、但鉴于阳光物业公司一直实际为湖景花园小区提供物业管理服务，故陈澄作为湖景花园小区的业主，应缴纳相应的物业服务费用。三、从本案原审查明的事实，结合上诉人陈澄于一、二审提交的情况说明等证据来看，本院认定被上诉人阳光物业公司在履行物业服务职责时，未能达到原合同约定的物业服务质量，存在较多问题，故根据其服务的质量，本院将阳光物业公司诉请的物业服务费13194.8元依法酌减50%，故陈澄应当支付的物业服务费为6597.4元。四、关于陈澄所主张的阳光物业公司对陈澄造成的损害赔偿等问题，因其一审中未提起反诉，故不属于本案二审的审理范围，本院依法不予处理，当事人可另行主张。五、陈澄上诉主ＸＸ光物业公司存在明显怠于行使权利的行为，已超过诉讼时效，因不符合相关法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第424号民事判决第二项。
二、变更南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第424号民事判决第一项为：陈澄于本判决生效之日起十日内支付南京阳光物业管理发展有限公司截止于2013年12月的物业费6597.4元、公用水电费1340.7元、电梯运行费1731.4元，合计9669.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费146.5元，由陈澄负担87.08元，南京阳光物业管理发展有限公司负担59.42元。二审案件受理费293元，由陈澄负担174.16元，南京阳光物业管理发展有限公司负担118.84元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十二月十七日
书记员 金丽丽