陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕01执异214号
案外人西安市文天阁典当行有限公司，住所地西安市碑林区建设东路51号。
法定代表人孙政，该公司总经理。
委托代理人鱼冬，系陕西稼轩律师事务所律师。
申请执行人晟元集团有限公司，住所地浙江省金华市解
放西路233号。
法定代表人应金良，该公司董事长。
委托代理人金忠红，男，汉族，1970年7月10日出生，
住浙江省东阳市佐村镇宅口村127号。系该公司员工。公民
身份号码3307241970********。
被执行人西安海粤股份有限公司,住所地陕西省西安市
高新区高新路西部国际广场11104室。
法定代表人李白灵，该公司董事长。
委托代理人李更利，系陕西博纳新律师事务所律师。
晟元集团有限公司（以下简称晟元集团公司）与西安海粤股份有限公司（以下简称西安海粤公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2015年10月23日作出的（2014）西中民四初字第00219号民事判决书及陕西省高级人民法院于2016年2月26日作出的（2016）陕民终89号民事判决书已经发生法律效力。因义务人西安海粤公司不履行生效法律文书所确定的义务，权利人晟元集团有限公司于2016年4月6日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理。
本案在执行过程中，案外人西安市文天阁典当行有限公司（以下简称文天阁典当行公司）以本院查封的西安海粤公司位于西安市莲湖区沣惠北路5号百欣花园第一幢l座1单元1层房（平面图斜线标注区域）为其所有为由，向本院提出执行异议申请，并提供了相应的证据。本院依法组成合议庭进行了公开听证审查，案外人文天阁典当行公司的委托代理人鱼冬，申请执行人晟元集团公司的委托代理人金忠红，被执行人西安海粤公司的委托代理人李更利到庭参加了听证，本案现已审查终结。
案外人文天阁典当行公司的执行异议称，2013年8月25日，申请人与西安海粤股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其公司开发的位于西安市××花园××单元××房屋平面图斜线标注区域的房屋，面积80平方，总价309873元，案外人己按照合同约定支付了全额的购房款，西安海粤公司违约没有办理网签和产权证书。但是，案外人与西安海粤公司签订的商品房买卖合同合法有效，案外人享有依据合同权利要求西安海粤公司履行合同义务的权利，享有通过履行合同而取得房屋所有权的合法预期。因此，案外人才是上述被查封房产的真正的所有权人，早在法院查封三年前已签订《商品房买卖合同》，不能因西安海粤公司的违约行为而侵害真正的所有权人即案外人的合法权益。综上，依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关法律规定，案外人请求解除对案外人上述房产的查封。
申请执行人晟元集团有限公司答辩称，1、2014年6月、其公司已向法院申请了诉前保全，法院遂于同月依法作出了(2014)西中民四初字第00219号民事裁定书查封了“西安百欣花园”1幢l单元10101号和10102号一层的全部商业用房（预售证号为：2012221），该房产查封后海粤公司从未向法院提出过上述房产中有80平米己出售给他人。2、本案在诉讼过程中西安海粤公司曾数次试图将其公司施工人员赶出现场，双方发生过激烈的争执，对此其公司在一层所有商业用房门面现场张帖了法院查封该房产的民事裁定书，对此西安海粤公司该明知的，异议人也应该知道的。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的合同无效，其中第（五）项规定、违反法律、行政法规的强制性规定。房屋作为不动产、法律明确规定须办理买卖备案登记手续。未办理备案登记则不能对抗人民法院的查封、评估、拍卖。4、西安海粤公司所谓该房屋的买卖时间发生在2013年、在同时期为什么别的业主买的房屋办理了备案登记手续，以此推断这80平米房屋买卖的真实性，建议法院对其合同的签订时间与真实性进行鉴定。5、异议人称其买了80平米一层门面，请问付款方式？通过哪家银行转的款？转款凭证在哪里？如果又称是给付的现金，显然与正常的交易习惯是相悖的，应不予认可。
被执行人西安海粤公司辩称，其与文天阁公司买卖80平方米的房屋事实是存在的，买卖合同是符合交易习惯的，西安海粤公司与文天阁典当行公司有借款关系，将3楼抵押给文天阁典当行公司，该公司为了进出方便购买1层80平方米作为进出口通道。
经审查查明，2014年6月12日，申请人晟元集团公司向本院提出诉前保全申请，本院依法受理后于同日作出(2014)西中民保字第00005号民事裁定书，裁定：一、预查封被申请人西安海粤公司名下的位于西安市莲湖区沣惠北路5号西安百欣花园项目1幢l单元10101号和10102号一层的商业用房（预售证号为：2012221）。二、查封被申请人西安海粤公司名下的位于西安市高新区高新路2号西部国际广场的房产（房产证号为：××号）。2016年4月26日，本院作出(2016)陕01执642号之二号执行裁定书，裁定一、预查封被申请人西安海粤公司名下的位于西安市莲湖区沣惠北路5号西安百欣花园项目1幢l单元10101号和10102号一层的商业用房（预售证号为：2012221）。二、查封被申请人西安海粤公司名下的位于西安市高新区高新路2号西部国际广场的房产（房产证号为：××号）。并于2016年5月5日向西安市住房保障和房屋管理局送达了(2016)陕01执642号之二号协助执行通知书，要求对上述房产进行了续行查封，查封期限为三年。
为支持其异议请求，案外人文天阁典当行公司向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》一份。出卖人西安海粤公司与买受人文天阁典当行公司于2013年8月25日签订《商品房买卖合同》，该合同载明：买受人文天阁典当行公司购买出卖人西安海粤公司位于西安百欣花园项目1幢l座1单元1层房屋平面图斜线标注区域号房，该商品房建筑面积为80平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为3873.41元/㎡，总金额为叁拾万零玖仟捌佰柒拾叁元整。2、收款收据。编号为7727101号收款收据载明：今收到文天阁典当行公司房款人民币309873元整。
在听证中，被执行人西安海粤公司对案外人文天阁典当行公司提供的证据的真实性及证明目的均表示认可。
经在听证中核实：1、案外人文天阁典当行公司称其公司以现金方式交付了购房款；2、现因不具备交付条件尚未收房。随后本院要求被执行人西安海粤公司及案外人文天阁典当行公司限期向本院提交各自公司就买卖涉案房屋的财务记账凭证，两公司均未在本院指定的期限内向本院提交上述证据。
上述事实有听证笔录、民事裁定书、执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷佐证。
本院认为，案外人文天阁典当行公司虽主张其与被执行人西安海粤公司在查封之前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按合同约定付清了购房款，但案外人文天阁典当行公司在本院查封之前并未合法占有该不动产，且未在本院指定的期限内补充提交相关证据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人文天阁典当行公司的异议理由，于法无据且证据不足，其异义理由依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人西安市文天阁典当行有限公司的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 王庆九
审 判 员 黄金华
代理审判员 盛崎森
二〇一七年七月十八日
书 记 员 张韵浛