河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终169号
上诉人（原审被告）灵宝市越海房地产有限责任公司。
法定代表人岳小斌，该公司董事长。
委托代理人杨晓玮、李晶，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代为领取执行款项。
被上诉人（原审原告）刘金朝，男。
委托代理人兰群贤，�县148法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
原审被告灵宝市越海房地产有限责任公司枫香苑项目部。
负责人樊迎国，该项目部经理。
上诉人灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海房地产公司）因与被上诉人刘金朝、原审被告灵宝市越海房地产有限责任公司枫香苑项目部（以下简称越海房地产公司枫香苑项目部）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕县人民法院（2015）陕民初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人越海房地产公司的委托代理人杨晓玮、李晶，被上诉人刘金朝及其委托代理人兰群贤到庭参加诉讼。原审被告越海房地产公司枫香苑项目部经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月9日，刘金朝和越海房地产公司签订了合同编号为YHFXY-017的《商品房买卖合同》约定：越海房地产公司将其开发的“枫香苑”1号楼4层401号房出卖给刘金朝，价款为348118元；付款方式为签订本合同时，刘金朝一次性交付房款348118元；越海房地产公司应当在2012年10月31日前将具备1、该商品房经验收合格；2、买受人需交清房款及相关费用，并符合本合同约定的商品房交付刘金朝使用；越海房地产公司如未按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，越海房地产公司按日向刘金朝支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，刘金朝有权解除合同，越海房地产公司应当自刘金朝解除合同通知到达之�起30天内退还全部已付款，并按刘金朝累计已付款的1%向刘金朝支付违约金，刘金朝要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，越海房地产公司按日向刘金朝支付已付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，越海房地产公司应当书面通知刘金朝办理交付手续。双方进行验收交接时，越海房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。越海房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘金朝有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由越海房地产公司承担。双方对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于产权登记的约定等在合同中亦做了约定。刘金朝依约向越海房地产公司支付购房款348118元。后越海房地产公司未按约定期限即2012年10月31前向刘金朝交付房屋。2012年11月24日刘金朝和越海房地产公司签订了《越海枫香苑1、2、6、9号楼补充协议》约定：越海房地产公司承诺2013年5月31日交房，交房前，越海房地产公司按原合同支付刘金朝违约金，如越海房地产公司在2013年5月31日不能交房，则越海房地产公司按原合同约定的违约金加倍补偿给刘金朝（自2013年5月31日开始）。2013年6月13日刘金朝和越海房地产公司又签订了逾期交房协议，越海房地产公司支付刘金朝2013年5月31日前逾期交房的违约金7728元。之后，刘金朝多次催促越海房地产公司交付房屋未果，2013年6月30日，越海房地产公司下属的枫香苑项目部（甲方）与刘金朝（乙方）达成书面协议，其中约定：“甲方承诺1号楼于2013年7月31日前保证水通、电通、路通具备交住房钥匙条件；甲方按约定支付违约金，违约金从2013年6月1日至乙方接到通知补交下欠购房�之日的违约金由甲方按日万分之二计算支付；如7月31日之后未交房，违约金从8月1日起按日万分之2.5计算”。后2015年6月30日，刘金朝起诉来院，请求依法判令越海房地产公司、越海房地产公司枫香苑项目部支付刘金朝逾期交房违约金64197元，并相互承担连带清偿责任。
原审法院认为：刘金朝与越海房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应当依约履行各自的义务。结合查明的事实，越海房地产公司未在合同约定的期限内将符合双方约定交付条件的商品房交付刘金朝使用，其行为构成违约，越海房地产公司已向刘金朝支付了2013年5月31日前逾期交房的违约金。2013年6月30日刘金朝又与越海房地产公司枫香苑项目部关于房屋交付及2013年6月1日之后的违约金支付情况签订了书面协议，该协议亦不违反法律和行政法规的相关规定，属有效协议。对于本案中刘金朝诉请的违约金，越海房地产公司枫香苑项目部辩称刘金朝未付清全部购房款，在具备房屋交付条件时刘金朝未及时接收房屋，责任不在越海房地产公司枫香苑项目部，应驳回刘金朝诉请，庭审中越海房地产公司枫香苑项目部所称的2013年7月31日已具备房屋交付条件，刘金朝未及时接收房屋，但所提交的证据不足以证明其主张，对越海房地产公司枫香苑项目部的辩称意见，依法不予采纳。故对刘金朝诉请的截止2013年5月31日之后的违约金，依法应予支持。关于违约金数额问题，刘金朝要求违约金按照协议约定，从2013年6月1日起至2013年7月31日止按所交房款日万分之二计算；从2013年8月1日起至2015年6月30日止按所交房款日万分之2.5计算，经计算，2013年6月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金为65080.66元，现刘金朝请求支付64197元，予以支持。因越海房地产公司枫香苑项目部系越海房地产公司的下属机构，其实施的民事行为所产生的民事责任，依法应由越海房地产公司承担，故越海房地产公司应向刘金朝支付违约金64197元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、灵宝市越海房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向刘金朝支付违约金64197元；二、驳回刘金朝的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由灵宝市越海房地产有限责任公司负担。
宣判后，越海房地产公司不服，向本院提起上诉称：2013年7月，涉案房屋已经具备了水通、电通、路通的交住房钥匙条件，越海房地产公司枫香苑项目部也通知了刘金朝付清购房的相关费用并接收房屋，但刘金朝没有按照双方房屋买卖合同的约定付清购房的相关费用如燃气开口费等，在涉案房屋具备交付条件时没有及时接收房屋，违约的责任在刘金朝，一审判决我公司承担违约金与事实不符。请求支持上诉请求，改判驳回刘金朝的诉讼请求。
被上诉人刘金朝答辩称：一审时越海房地产公司经法庭依法传唤后未到庭参加诉讼，放弃其权利，也未提交任何证据证明其没有违约；上诉人承认第一次逾期交房并支付我违约金的事实，2013年6月30日之后上诉人的项目部又与我签订了补充协议，至今逾期仍未交房。越海房地产公司所售的房屋没有经过验收合格无法交付使用，也未书面通知我交接房屋，�海房地产公司违约事实存在。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审相同。
本院认为：关于越海房地产公司是否应支付刘金朝违约金的问题，因越海房地产公司未按照其与刘金朝签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限交付符合条件的房屋，其已明确承担了2013年5月31日前逾期交房的责任且实际支付了2013年5月31日之前的逾期交房违约金，并在2013年6月30日以枫香苑项目部的名义与刘金朝签订补充协议，明确约定了应交房的条件、期限，以及2013年6月1日之后的违约金计算方法。根据双方在《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”之内容，越海房地产公司称2013年7月31日涉案房屋已经具备交付条件并通知交付，但其未提交书面通知及其他相应证据证明该主张，刘金朝亦不认可接到过交房通知，原审根据涉案房屋至起诉之日仍未交付的情况及双方协议约定计算违约金并无不当。越海房地产公司称刘金朝违约且未及时接收房屋的依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1400元，由上诉人灵宝市越海房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔建刚
代理审判员 马 艳
代理审判员 侯 杨
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 牛晓俞