湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡蒸民一初字第511号原告申黛丽，女。原告申亚军，男。二原告共同委托代理人汤永林，湖南金雁律师事务所律师。被告衡阳市福泰房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区解放西路29号。法定代表人周孝生，该公司执行董事。委托代理人龙斌，男，该公司法律顾问。原告申黛丽、申亚军为与被告衡阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年11月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日召集双方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告申亚军及二原告的委托代理人汤永林、被告福泰公司的委托代理人龙斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申黛丽、申亚军诉称，2014年2月27日，原、被告签订了内部认购协议书，约定由二原告购买“科教花园”文笔轩号楼137、211号房屋，总价为1632000元，被告于2015年3月前办理好房屋买卖合同网签手续并交付房屋。协议签订后，二原告支付了全部购房款，但被告却一直没有依约履行网签及交房义务。后经原告了解，原告所购买的“科教花园”二套房产属被告超规划审批的违章建筑，根本没有预售许可，无法办理网签手续及产权登记，双方签订的房屋买卖合同根本无法履行。原告认为，被告故意隐瞒5号楼137、211房产系超规划违法建设，根本没有预售许可的事实，造成原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。请求法院判令：一、解除原、被告签订的“科教花园”5号楼137、211房屋的内部认购协议书；二、被告返还原告购房款1632000元、利息171360元，并赔偿原告1632000元；三、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告申黛丽、申亚军提供了以下证据：1、“科教花园”住宅内部认购协议书。以证明原告于2014年2月27日向被告福泰公司购买科教花园5号楼137、211商业铺面，价款分别为981660元、650340元，约定2015年2月底办理房屋买卖合同网签，2015年3月交房；2、《收据》。以证明原告于2014年2月27日付清了科教花园5号楼137号铺面购房款981660元，211号铺面购房款650340元；3、法定代表人授权书。以证明科教花园项目经理与原告签订的房屋买卖合同是履行福泰公司法定代表人授权的职务行为，应由福泰公司承担责任；4、行政处罚决定书。以证明科教花园5号楼137、211号铺面系超规划审批违法建设的社区用房；5、原、被告身份信息。以证明原、被告的身份信息；6、合作开发合同、合作开发合同协议书。以证明科教花园是福泰公司与赵付业合作开发的项目，赵付业是执行福泰公司的职务行为。对原告申黛丽、申亚军提供的上述证据，经庭审质证，被告福泰公司对证据1有异议，原告是与福泰项目部签订的协议书，并不是与被告公司签订的协议书，内部认购协议书不属于商品房买卖合同性质，其只是预约合同性质，福泰公司对原告与赵付业签订的该协议不知情，赵付业未到庭，被告无法确定其真实性；对证据2的有异议，被告没有收到原告的认购款，原告是将款项支付给了赵付业；对证据3的三性均有异议；对证据4的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该决定书只作出罚款，但并未拆除，也没有认定原告购买的房屋属于社区用房，达不到原告的证明目的；对证据5真实性没有异议；对证据6、7的关联性有异议，该项目不是赵付业与被告合作开发的，2008年元月份赵付业的另一合作方周孝生退出了该项目，由赵付业单独以公司的名义开发，不是合作开发。被告福泰公司辩称，1、原告与被告没有签订内部认购协议书，被告也没有收到原告的购房款；2、该项目是赵付业开发的，被告认为应追加赵付业及旭日房地产公司追加为本案被告；3、原告提起解除内部认购协议不符合法律规定，其解除请求不能成立；4、本案是预约合同纠纷，并不是商品房买卖合同，原告提出要求被告返还其购房款、利息、追加赔偿款没有事实及法律依据；5、原告称该房屋是违章建筑，赵付业隐瞒了事实真相，将该房屋卖给原告，其行为涉嫌诈骗，本案应移送公安机关刑事侦查，民事案件应该中止审理。被告福泰公司为支持其主张，提供了以下证据：1、郑重声明。以证明科教花园项目是赵付业以福泰公司名义开发建设的，债权债务由赵付业承担等情况；衡阳市福泰房地产开发有限公司科教花园项目经理部印章是赵付业私自刻制的，不是福泰公司授权刻制的印章，不代表福泰公司；2、蒸湘公安分局立案决定书。以证明赵付业在科教花园项目中涉嫌合同诈骗，公安机关已立案侦查的情况；3、报案材料。以证明本案涉嫌合同诈骗，福泰公司向蒸湘公安分局报案情况，本案应中止审理；4、企业查询资料。以证明赵付业是衡阳市旭日房地产开发有限公司的法定代表人。对被告福泰公司提交的证据，经庭审质证，原告申黛丽、申亚军对证据1的真实性、关联性均有异议，这份声明系被告单方面作出的声明，此份声明发布时间是在2015年9月14日，而原告与被告签订协议是在2014年，原告与被告的房屋买卖合同已经成立，该声明只是针对被告与赵付业的；对证据2的关联性有异议，与本案无关；对证据3是被告单方面陈述，达不到被告的证明目的及要求中止审理本案的目的；对证据4的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，与本案无关。对原告申黛丽、申亚军提交的证据，本院认为，原告提交的证据1、2来源、形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，证明了二原告与被告签订了《内部认购协议》，且支付了全部购房款的事实，本院予以采信；原告提交的证据3证明被告将“科教花园”项目的全部工作委托给赵付业的事实，被告虽对上述证据提出异议，但未提交相关证据推翻该证据，对于上述证据本院予以认定；原告提交的证据4能够证实涉诉5号楼部分建筑属违法建设的事实，本院予以认定；原告提交的证据5证实了原、被告的身份信息，被告无异议，本院予以采纳；原告提交的证据6、7证实了赵付业以被告公司名义开发“科教花园”项目的事实，本院予以认定。对被告福泰公司提交的证据，本院认为，被告福泰公司提交的证据1证明被告于2015年9月14日登报说明赵付业私刻被告公司科教花园项目部印章的事实，但是否是私刻的印章无证据加以证明，且该说明系在与原告签订协议后作出，不能达到被告的证明目的；被告提交的证据2-4证明衡阳市旭日房地产开发有限公司因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查的事实，但不能证实该证据与本案存在关联性，本院不予审查。经审理查明，2014年2月27日，原、被告签订了《内部认购协议书》，约定由二原告共同购买位于衡阳市蒸湘区红湘南路“科教.花园”文笔轩号楼137、211号房屋，其中137号房屋单价为20000元/㎡，总价为981660元，被告承诺在2015年2月27日后3天内签订正式《商品房买卖合同》，交房时间初定为2015年3月份前。211号房屋单价为6000元/㎡，总价为650340元，被告承诺在2015年2月27日后3天内签订正式《商品房买卖合同》，交房时间初定为2015年3月份前。二份《内部认购协议书》均加盖衡阳市福泰房地产开发有限公司合同专用章（1），并由赵付业签名。协议签订后，二原告当即支付了全部购房款，两项购房款共计1632000元。协议签订后被告一直没有与二原告签订正式的《商品房买卖合同》，亦未办理房屋网签手续及交付房屋。另查明，被告福泰公司与案外人赵付业于2006年4月1日签订《合作开发项目合同》，双方共同出资，以福泰公司名义收购“科教花园”项目，合同第四条约定：“甲方（被告）全权委托乙方（赵付业）为该项目部的法人代表，全权代表甲方主持该项目部日常工作。乙方代表甲方对该项目的管理人员全面安排…….”。2007年5月1日，被告公司向案外人赵付业出具法定代表人授权书，授权书上明确：“衡阳市福泰房地产开发有限公司特授权赵付业代表我公司全权办理蒸湘区红湘南路科教花园（锦绣雁城）项目的建设、销售、签约、执行等全部工作，并负责签署全部有关的文件、协议及合同。我公司认定科教花园（锦绣雁城）项目全部协议及合同只有同时盖上‘衡阳市福泰房地产开发有限公司合同专用壹号章（1）字样’和赵付业本人签字或赵付业私章方为合法有效，我公司行政章及其他合同专用章不能作为科教花园（锦绣雁城）项目的协议及合同用章。我公司对被授权人签署的科教花园（锦绣雁城）项目的所有文件、协议及合同负全部责任，被授权人签署的所有文件、协议和合同不因授权的撤销而失效”。2008年1月12日，双方签订补充协议书，双方约定：“甲方在该项目中应获得2500万元利润，不再参与管理和分配，协议签订后，该项目仍以衡阳市福泰房地产开发有限公司的名义办理相关的手续，由乙方自主经营、自负盈亏、独立核算……”。2015年9月14日，被告登报发出郑重说明,主要内容为：“赵付业以我公司名义开发的‘科教花园’项目已开发完毕，凡是该项目所遗留问题包括但不限于税费、债务等全部由赵付业处理承担，与我公司无关。赵付业私自刻制了‘衡阳市福泰房地产开发有限公司科教花园项目经理部’印章，当即收回并声明该印章予以作废。凡是以项目经理部名义实施的民事行为均与我公司无关，我公司概不认可，一切法律责任由赵付业承担。”再查明，衡阳市蒸湘区红湘南路“科教.花园”文笔轩号楼已办理商品房预售许可证，许可证号为：预许字（2008）第139号。2010年1月18日，衡阳市规划建设管理局对被告公司下发《规划违法建设行政处罚决定书》（衡规法字[2009]4029号），该处罚书认定衡阳市福泰房地产开发有限公司开发的“科教花园”商住楼5号楼审批面积6891.83平方米，实建面积7196.83平方米，超面积305平方米，属违法建设，并对被告公司的违法建设行为作出罚款245560元的行政处罚。本院认为，原、被告签订的《内部认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告福泰公司认为，原、被告签订的《内部认购协议书》不是正式的《商品房买卖合同》，不应当办理产权登记手续。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。本案原、被告签订的《认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定。因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当视为《商品房买卖合同》，被告的上述意见本院不予采纳。被告福泰公司还辩称与原告签订合同的是赵付业，应当追加赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司（法定代表人为赵付业）为本案被告，被告福泰公司在本案不应承担责任。经查，赵付业经过被告公司的授权，以被告公司的名义开发涉诉“科教花园”项目并全权办理相关手续，其行为得到了被告公司的认可，虽被告公司与赵付业约定由赵付业自主经营、自负盈亏、独立核算，但其内部约定并不对外产生效力，不得对抗善意第三人。同时，被告公司单方登报声明的时间系原、被告签订内部协议以后，对原告不产生溯及力，故本案被告福泰公司应对赵付业的行为承担责任，是否追加赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司为本案的被告并不影响本案的实际处理，对于被告福泰公司的上述主张本院不予支持。本案中，被告未按合同约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，亦未将涉诉房屋交付给原告使用，被告的行为构成违约，原告可行使合同解除权。故对于原告要求解除与被告签订的二份《内部认购协议书》及退还已付房款及支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持。虽涉诉房屋属于违法建设，但在原、被告签订《内部认购协议书》前该房屋已取得商品房预售许可证，故原告以涉诉房屋未取得商品房预售许可证、无法办理房屋买卖合同网签及产权登记手续为由要求被告赔偿1632000元购房款的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条、第十五条之规定，判决如下：一、解除原告申黛丽、申亚军与被告衡阳市福泰房地产开发有限公司签订的“科教花园”5号楼137、211《科教花园住宅（铺面）内部认购协议书》；二、被告衡阳市福泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告申黛丽、申亚军购房款1632000元，并自2014年2月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际退款之日止（以上利息以171360元为上限）；三、驳回原告申黛丽、申亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34283元，财产保全费5000元，共计39283元，由被告衡阳市福泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  唐文婧审 判 员  陈彬彬人民陪审员  李会仁二〇一六年五月十二日代理书记员  廖盈君《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条第一项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。