海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1433号
上诉人（原审被告）：三亚美丽春天物业管理有限公司。
法定代表人：庄明利。
委托诉讼代理人：陈其帅。
被上诉人（原审原告）：任洪艳。
委托诉讼代理人：陈波。
委托诉讼代理人：张雪荣。
原审被告：海南衍宏投资有限公司。
法定代表人：庄建新。
委托诉讼代理人：冯雪。
上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天公司）因与被上诉人任洪艳、原审被告海南衍宏投资有限公司（以下简称衍宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美丽春天公司的委托诉讼代理人陈其帅，任洪艳的委托诉讼代理人陈波、张雪荣，原审被告衍宏公司的委托诉讼代理人冯雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美丽春天公司上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1471号民事判决；2、依法改判美丽春天公司仅向任洪艳支付至2014年的1月6日的租金。事实理由：2014年6月1日，美丽春天公司停止营业，涉案合同已经通知解除。所以租金应当计算至2014年的1月6日止。一审法院判决解除合同是正确的，但时间有误，解除合同时间应当为美丽春天公司停止营业之日。故一审判决认定事实清楚有误，请二审法院查明事实，依法支持美丽春天公司的上诉请求。
任洪艳答辩称：一审判决查明的事实基本清楚，适用法律正确，不存在依法改判之情形。美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理房屋交接手续之行为不应被认定为解除合同“通知已送达”。任洪艳认为，在双方明确约定了通讯方式及提前解约需书面通知的情况下，美丽春天公司提前解约应当按照双方合同约定的地址向任洪艳发出通知。美丽春天公司何时停业，何时通知解除合同，任洪艳并不知道，美丽春天公司在海南省内刊物上刊发公告的通知形式不在合同约定之列，且长期居住海南省外的任洪艳不能轻易知悉。故，美丽春天公司主张其在《海南日报》上登报公告通知之行为应视为任洪艳已经收到该通知没有事实和法律依据。美丽春天公司应当向任洪艳支付至起诉之日止的租金。鉴于美丽春天上述刊登公告之行为不能视为任洪艳已经收到该通知，实际上，双方至今未达成合同解除的约定，一审庭审中，结合美丽春天公司没有能力继续支付租金的实际，任洪艳放弃要求继续履行合同的主张，同意解除合同。
原审被告衍宏公司答辩称：衍宏公司坚持一审答辩意见，即衍宏公司不应对美丽春天公司的债务承担连带责任。
任洪艳向一审法院起诉请求：1、美丽春天公司向任洪艳支付房屋租金217440.79元及利息15730.69元（暂计至2016年1月6日）；2、衍宏公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由美丽春天公司、衍宏公司承担。
一审法院认定事实：2010年1月13日，任洪艳与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，衍宏公司将其开发建设的位于三亚市天涯区“三亚春天”海花阁203房（建筑面积55.65平方米，公摊面积15.80平方米）出售给任洪艳，房屋的总价款为705600元。同日，任洪艳与美丽春天公司签订《三亚美丽春天委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》），约定：任洪艳将其购买的上述房屋委托给美丽春天公司管理经营，委托经营期限为12年，从2011年3月2日至2023年3月1日止；任洪艳可享有每年每套30日入住酒店的权利；因不可抗力因素致使合同履行成为不能，任何一方有权终止合同，收回或退回委托或受托物业；在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方，提前解除合同所造成的各方损失，双方应本着公平合理的原则妥善解决；在委托期限内，美丽春天公司每年按任洪艳支付购房款的8%支付给任洪艳租金（前6年度按8%，后6年度按6%），每满一年后的一个月内汇入任洪艳指定的银行账户。《委托经营合同》签订后，任洪艳将房屋交付给美丽春天公司，美丽春天公司对房屋进行经营。2014年1月20日，任洪艳取得该房屋土地房屋权证[证号：三土房（2014）字第01257号]。因房屋面积存在差异，衍宏公司向任洪艳退还房屋面积差价款23581.64元。美丽春天公司除于2012年12月26日向任洪艳支付租金25000元、2013年2月25日支付租金23536.14元、2014年2月7日支付租金19414.45元外（共计67950.59元），未再向任洪艳支付租金。2014年6月1日，美丽春天酒店已停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。2015年1月23日，美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理房屋交接手续。
诉讼中，任洪艳提供二份广告，广告上均写有开发商衍宏公司、运营商美丽春天公司；户型、面积、购房宣传语、年收益、每年免费入住30天（法定节假日除外）；理财方式完全自住型、委托经营管理型。
另查，经三亚市工商行政管理局的核准，三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称于2015年10月29日变更为三亚美丽春天物业管理有限公司。
在诉讼中，因美丽春天公司提出反诉，本院于2016年5月10日向美丽春天公司送达缴纳反诉诉讼费通知书，限该公司在收到该通知书之日起七日内缴纳反诉诉讼费，但该公司在上述期限内未向本院缴纳反诉诉讼费，故对美丽春天公司提出的反诉按自动撤诉处理。
以上事实有《商品房买卖合同》、《三亚美丽春天委托经营合同书》、土地房屋权证、进账记录清单、广告及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。
一审判决认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除；2、涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算；3、本案是否超过诉讼时效；4、衍宏公司在本案中是否应承担连带责任。
关于双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除的问题。任洪艳与美丽春天公司签订《委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。合同签订后，任洪艳将其购买的房屋交由美丽春天公司经营管理，已履行了合同约定的义务。而美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由与任洪艳解除《委托经营合同》，并主张以酒店停止营业的时间即2014年6月1日为解除合同的时间。依据该合同第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。在庭审中，美丽春天公司提供2015年1月23日在《海南日报》刊登的通知业主办理房屋交接手续的公告，以证明该公司已通知任洪艳解除合同的事实。经查，任洪艳在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址为河北省沧州市。依据常理，任洪艳是不能在该省内发行的刊物上知晓该通知内容的，美丽春天公司又未在其他全国性刊物上公告解除合同的通知，因此，不能视为任洪艳已经被告知解除合同这一事实。鉴于美丽春天酒店已经停业，原三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称已变更为三亚美丽春天物业管理有限公司，且大部分业主已收回房屋自行经营，美丽春天公司已明确表示不履行合同约定的主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，双方签订的《委托经营合同》应予以解除，解除时间应为本判决生效之日。
关于涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算的问题。美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由解除与任洪艳签订的《委托经营合同》，这是美丽春天公司管理、经营不善造成的，应由美丽春天公司承担违约责任。任洪艳诉求美丽春天公司支付租金及利息，有法律和事实的依据，本院予以支持。在庭审中，任洪艳与美丽春天公司对实际购房款为682018.36元（705600元－23581.64元）均无异议。依据《委托经营合同》第十一条的约定，美丽春天公司前6年每年应向任洪艳支付的租金为54561.47元（682018.36元×8%），截止任洪艳起诉之日即2016年1月6日，美丽春天公司应向任洪艳支付的租金为263713.77元（54561.47元/年÷12个月×58个月），扣减该公司已支付的租金67950.59元，美丽春天公司还应向任洪艳支付租金195763.18元（263713.77元－67950.59元)。关于利息的起算时间，按照《委托经营合同》的约定，美丽春天公司每满一年后的一个月内将租金汇入任洪艳指定的账户，故美丽春天公司应分别于下列时间支付每次租金54561.47元：2012年4月2日前支付第一期租金，实际于2012年12月26日支付25000元、2013年2月25日支付23536.14元；2013年4月2日前支付第二期租金，实际于2014年2月7日支付19414.45元；2014年4月2日前支付第三期租金，实际未付；2015年4月2日前支付第四期租金，实际未付。故利息应按照美丽春天公司分别实际拖欠的租金数额从上述应付租金之日起计算。鉴于双方对逾期支付租金的利率未作约定，宜按照人民银行同期贷款利率计算。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。《委托经营合同》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司先后多次支付租金，付款时间与数额均不符合约定，付款时亦未明确所付款项系何年度的租金。故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，故美丽春天公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。
衍宏公司在本案中是否应承担连带责任的问题。任洪艳提供的衍宏公司和美丽春天公司共同发布的广告仅是介绍户型、关于产权式酒店基本收益、投资理财方式和宣传语明显属于要约邀请，且产权式酒店基本收益的主要内容均在《委托经营合同》中进行了约定。因此，就签订的《委托经营合同》而言，该广告并不具有强迫性，仅是要约邀请，最终由购房人自由选择是否与美丽春天公司签订《委托经营合同》。根据合同相对性原则，衍宏公司并非《委托经营合同》的一方当事人，不受《委托经营合同》的约束。承担共同或连带责任以法律的明确规定或合同的约定作为前提，本案中，当事人并无合同约定，亦无法律规定承担共同或连带责任的情形，故任洪艳诉求衍宏公司对美丽春天公司拖欠的租金及利息承担共同或连带责任无事实根据和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、任洪艳与美丽春天公司于2010年1月13日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》自判决生效之日起解除；二、美丽春天公司应自判决生效之日起十日内向任洪艳支付拖欠的租金195763.18元（自2011年3月2日至2016年1月）及利息（以本金54561.47元,自2012年4月2日起计算至2012年12月26日止；以本金29561.47元，自2012年12月27日起计算至2013年2月25日止；以本金6025.33元，自2013年2月26日起计算至2013年4月2日止；以本金60586.8元，自2013年4月3日起计算至2014年2月7日止；以本金41172.35元，自2014年2月8日起计算至2014年4月2日止；以本金95733.82元，自2014年4月3日起计算至2015年4月2日止；以本金150295.29元，自2015年4月3日起计算至本判决确定的《三亚美丽春天委托经营合同书》解除之日止。利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回任洪艳的其他诉讼请求。一审案件受理费4797.57元（任洪艳已预交），由任洪艳承担582.31元，美丽春天公司承担4125.26元。
二审中，当事人没有提交新证据，对当事人无争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：任洪艳和美丽春天公司解除合同的时间有异议。一审中，美丽春天公司主张，2014年6月1日，美丽春天酒店已停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。但任洪艳否认，美丽春天公司也未提交相关的证据予以证明，本院不予认定。一审庭审中，双方同意解除涉案合同。
本院认为，本案的争议焦点是涉案合同何时解除的问题。双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。美丽春天公司未能举证证明其在2014年6月1日停止营业前一个月已向任洪艳送达了解除合同的书面通知，故其主张以停止营业的时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。此外，美丽春天公司在未直接送达、邮寄送达等送达方式的情况下，即通过在《海南日报》上刊登公告的方式通知任洪艳解除合同，不符合双方约定和法律规定，因此，美丽春天公司主张以其在《海南日报》上刊登公告的时间作为合同解除的时间，也没有事实和法律依据。虽然任洪艳在一审起诉时未提出解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的诉讼请求，但在2016年3月29日的一审庭审中，美丽春天公司主张合同已解除，并明确表示其不再继续管理经营，任洪艳在经一审法院释明后亦同意解除合同，可视为双方当日已就解除合同事宜达成合意，故应认定双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除。一审判决解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》正确，但认定合同解除的时间有误，应予纠正。此外，一审判决关于利息的计算时间及表述部分有误，应予纠正。
综上所述，美丽春天公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1471号民事判决第三项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1471号民事判决第一项为：任洪艳与三亚美丽春天物业管理有限公司于2010年1月13日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除；
三、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1471号民事判决第二项为：三亚美丽春天物业管理有限公司应自判决生效之日起十日内向任洪艳支付拖欠的租金195763.18元（自2011年3月2日至2016年1月）及利息（以本金54561.47元,自2012年4月2日起计算至2012年12月26日止；以本金29561.47元，自2012年12月27日起计算至2013年2月25日止；以本金6025.33元，自2013年2月26日起计算至2013年4月2日止；以本金60586.8元，自2013年4月3日起计算至2014年2月7日止；以本金41172.35元，自2014年2月8日起计算至2014年4月2日止；以本金95733.82元，自2014年4月3日起计算至2015年4月2日止；以本金150295.29元，自2015年4月3日起计算至还清欠款之日止，利率均按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）。
一审案件受理费4797.57元（任洪艳已预交），由任洪艳承担582.31元，三亚美丽春天物业管理有限公司承担4125.26元;二审案件受理费4797.57元（三亚美丽春天物业管理有限公司已预交），由任洪艳承担582.31元，三亚美丽春天物业管理有限公司承担4125.26元。
本判决为终审判决。
审判长 黄学文
审判员 袁俊杰
审判员 王晓艳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 郁四珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。