永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第38号
原告韩秀芳，女，1926年12月6日出生，汉族，市民，住永城市西城区。
委托代理人李超，河南旺达律师事务所律师。
被告商丘市烟草公司永城市分公司。住所地：永城市东城区。
代表人董存国，经理。
被告赵凯，男，1965年6月26日出生，汉族，商丘市烟草公司永城市分公司职工，住河南省永城市。
二被告委托代理人丁明俊，河南旺达律师事务所律师。
原告韩秀芳因与被告商丘市烟草公司永城市分公司（以下简称永城烟草公司）、被告赵凯合同纠纷一案，于2011年5月11日向本院提起诉讼。经本院审理，于2011年7月8日作出（2011）永民初字第1599号民事判决书，永城烟草公司不服判决提起上诉。经二审法院审理认为，原审认定事实不清，证据不足，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩秀芳之委托代理人李超、被告永城烟草公司和被告赵凯之委托代理人丁明俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩秀芳诉称，2009年，被告永城烟草公司集资房屋建好后，其他集资户的房屋陆续交付使用，原告虽领取了房屋钥匙，但所分房屋被第三人占有并办理了房屋所有权证。2009年10月9日，原告与被告永城烟草公司协商，被告永城烟草公司向原告承诺：“2009年11月30日未能如期交房使用，由烟草局支付给韩秀芳房屋现款贰拾柒万元整，如2009年11月30日未能交房又未能支付上述房款，应由烟草局每月支付违约金壹万元整。”承诺期限届满，被告未能履行承诺。2010年8月底，被告永城烟草公司支付房款14万元后，下余房款13万元及违约金推托不付。为此，请求依法判决被告永城烟草公司给付下余房款13万元及按约定承担违约金。
被告永城烟草公司辩称，首先，被告永城烟草公司没有对原告作出任何承诺，被告赵凯出具的承诺书没有永城烟草公司的盖章和法定代表人签字。赵凯只是本公司职工，永城烟草公司没有授权赵凯对原告进行补偿或承诺，赵凯的行为永城烟草公司也不知情，事后也没有追认，更没有履行承诺。其次，集资建房行为是永城烟草公司职工自己组织实施的，建房委员会不是永城烟草公司的机构，而是集资建房户自己成立的协调集资建房的组织，对外不代表永城烟草公司，其行为是集资建房户的行为，原告也没有将建房款交于永城烟草公司。再次，永城烟草公司在职工集资建房过程中没有谋取任何利益，对所建房屋也不享有所有权，原告应向实际占有该房屋的第三人主张权利。为此，应依法判决驳回原告对被告永城烟草公司的诉讼请求。
被告赵凯辩称，首先，被告赵凯作为被告永城烟草公司建房委员会负责人，不负责分配房屋，不应作为本案的被告。其次，被告赵凯已尽到所承诺的责任，给付原告每月5000元的补偿金，此款系被告个人所借及扣划的工资，因开发商不愿意承担责任，致使原告的部分赔偿金未得到赔付。再次，按照承诺，被告赵凯和被告永城烟草公司已协调开发商补偿给原告14万元，且与本案相关的案件，现在正再审。即使有承诺行为，违约金数额也过高。为此，请求依法判决驳回原告对被告赵凯的诉讼请求。
根据当事人双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原告要求被告给付补偿款及违约金是否有事实和法律依据。
原告韩秀芳向本院提交的证据材料有：1、永城市工商行政管理局企业基本注册信息查询单一份，证明被告永城烟草公司是商丘市烟草公司依法设立的、并领取了营业执照的法人分支机构，具备民事诉讼法规定的“其他组织”的条件，是本案适格的被告；2、2005年1月21日、2005年11月21日、2009年1月5日永城烟草公司出具的收款收据三份，证明原告与被告永城烟草公司之间的集资建房法律关系；3、2009年10月9日，被告赵凯代表被告永城烟草公司向原告作出的承诺书，证明就原告不能得到房屋应如何处理作出了明确的约定，该约定经被告永城烟草公司认可，且部分已经履行，该承诺书对被告永城烟草公司具有法律约束力；4、2004年6月16日，永城烟草公司与永城市建华建筑公司所签建筑工程承包合同书一份；5、建设规划手续二份；6、2003年6月13日，永城烟草公司与彭某所签建房协议一份；7、2008年11月25日，永城烟草公司与案外人唐某、杨某所签协议书一份；8、2005年12月25日，赵凯与彭某所签调解协议一份；9、2009年9月2日，赵凯与王某某、彭某所签协商意见一份；10、2007年11月29日，永城烟草公司给永城市法院的执行异议书一份；11、（2007）永民初字第90号判决书一份；12、（2010）永行初字第1号行政裁定书一份；13、谈话录音光盘及录音整理资料一份。证据4至13证明：1、本案所涉房屋系被告永城烟草公司为主体的集资建房；2、建设合同的发包方系永城烟草公司；3、集资所建房屋是经规划批准，建设手续合法；4、被告赵凯是发包方永城烟草公司的代表；5、导致原告没有分配到房屋是永城烟草公司的过错造成。所有证据综合证明赵凯作出的承诺即是永城烟草公司的承诺，且自动履行了一部分，应继续履行。
被告永城烟草公司、赵凯未向本院提交证据材料。
庭审中，被告永城烟草公司对原告提交的证据材料提出异议：认为证据1明确记载被告永城烟草公司为内资企业法人分支机构（非法人），被告永城烟草公司不是本案的适格被告，该证据形式不完备，无出证人的签字确认，且是否进行了年检注册没有反映；对证据2无异议；认为证据3形式不合法，仅为单方承诺，原告未签字认可，也不能看出该承诺得到被告永城烟草公司的认可，从被告赵凯答辩中可以看出，给原告的补偿款均不是被告永城烟草公司所出，该承诺不能约束被告永城烟草公司，且承诺的补偿标准显失公平公正，若法院认为该承诺书为合同，显然本案的原告与被告赵凯损害了被告永城烟草公司或国家的利益，应自始无效，被告赵凯并非被告永城烟草公司领导集体的成员，无权作出承诺。至于原告在诉前得到的补偿款出资方并非被告永城烟草公司，被告永城烟草公司只是为维护原告合法权益而给原告协调13万元补偿款，并非对承诺书的部分履行；对证据4、5、6、7真实性无异议，但认为所建房屋所有权不属于公司，所建房屋部分属开发商所有，其余的属集资建房户所有；认为证据8、9中并看不出赵凯系职务行为，也没有永城烟草公司的授权及盖章；对证据10、11、12真实性无异议，但认为证据10能证明集资建房的房屋属职工所有，而不是永城烟草公司所有，不能证明永城烟草公司有过错；认为证据13无法核实真实性，需对声音来源进行鉴定。
被告赵凯对原告方提交的证据提出如下质证意见：所有没有本人签字的证据质证意见同永城烟草公司的意见，对有本人签字的证据认为，自己作为永城烟草公司建房委员会负责人，不应作为本案被告。作为公司集资建房户推选的协调代表人，所签字是与开发商协调进行补偿，按照承诺，自己与永城烟草公司一起协调开发商补偿给原告14万元，现开发商不予补偿，且原告房屋被第三人占有，原告应向第三人主张权利，所承诺的违约金也过高，应适当减少。
经庭审质证，本院认为，原告方提交的证据材料形式合法，内容客观真实，且与本案事实具有关联性，形成一完整的证据链条，能够证明原告所主张的事实，可以作为本案定案依据使用。对被告永城烟草公司和被告赵凯的质证意见不予采信。
本院依据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告永城烟草公司系商丘市烟草公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构。2004年6月，被告永城烟草公司与永城市建华建筑公司签订建筑工程承包合同，约定由该公司为永城烟草公司建筑60套职工住宅楼，后经有关部门批准，取得了相关建设手续后开始施工。2005年至2009年，原告韩秀芳三次共向被告永城烟草公司交集资建房款69334元。被告赵凯系被告永城烟草公司职工，又系被告永城烟草公司的建房委员会负责人。2009年初，被告永城烟草公司将集资房屋建成，并将房屋陆续交付给本公司职工使用。原告韩秀芳所分的集资房（位于永城市东城区欧亚路南侧永城烟草公司家属楼，从北向南数最东头四楼），经（2007）永民初字第90号判决书确认，涉案房屋所占用范围内150平方米土地使用权上的房屋属第三人杨某所有，第三人杨某实际占有该房并办理了房屋所有权证，致使房屋不能实际交付使用。被告永城烟草公司（原为永城市烟草专卖局）于2009年11月9日向本院提起行政诉讼，要求撤销第三人杨某在涉案房屋占有范围内150平方米土地的使用权证（（1998）第000960号），本院于2010年1月21日作出（2010）永行初字第1号行政裁定书，驳回了永城烟草公司的起诉。被告赵凯多次代表永城烟草公司与开发商及第三人杨某协调未果。2009年10月9日，被告赵凯代表被告永城烟草公司向原告韩秀芳作出承诺书承诺：“第一、烟草局保证韩秀芳应分（四楼），王非应分（三楼）分配所得房屋于2009年11月30日前交付使用。第二、由于其他职工分配房屋已交付使用，因对韩秀芳、王非延期使用房屋分别给予每月五千元补偿金，自2009年10月1日至2009年11月30日，共计贰万元整。该补偿金应于承诺书签订当日由烟草局一次性支付。第三、房屋于2009年11月30日交付使用前，应保证水电、暖气、天然气开通使用（既各项费用均由烟草局交付）。第四、2009年11月30日未能如期交房使用，由烟草局支付韩秀芳、韩秀芳房屋现款各贰拾七万元整，共计五十四万元整。如2009年11月30日未能交房又未能支付上述房款，应由烟草局每月支付每人违约金壹万元整。”该承诺书经永城烟草公司职工大会通过取得永城烟草公司认可。2009年11月30日，承诺期限届满，被告永城烟草公司未能履行交付房屋或支付现款贰拾七万元的承诺。2010年8月底，被告永城烟草公司给付原告韩秀芳承诺的房款14万元后，下余房款13万元及违约金未予支付，双方为此发生纠纷。
本院认为，合同依法成立，即具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告永城烟草公司在集资建设职工住宅楼的过程中，因自身的过错，致使原告韩秀芳所分集资房无法交付使用，被告永城烟草公司应当承担相应的责任。被告赵凯作为永城烟草公司的建房委员会负责人，代表永城烟草公司对原告作出的承诺，是代表永城烟草公司的职务行为，得到永城烟草公司的认可，且已经部分履行，该承诺书是永城烟草公司的真实意思表示，对被告永城烟草公司具有法律约束力，永城烟草公司应当依照承诺书的约定履行相应的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。承诺书中对于违约金数额和计算方法的约定，不违背法律规定，被告永城烟草公司应当按照约定支付违约金。原告韩秀芳要求被告永城烟草公司按照承诺书给付下余房款13万元及按约定承担违约金，事实清楚，理由正当，应予支持。对被告永城烟草公司的抗辩理由本院不予采信。被告赵凯的行为系职务行为，对原告韩秀芳要求被告赵凯承担责任的请求，本院不予支持。被告永城烟草公司应支付原告韩秀芳的房款及违约金为：房款13万元（27万元－14万元）；2009年12月1日至2010年9月1日的违约金9万元（9个月×1万元／月）；2010年9月1日以后的违约金为每月0.4814万元（计算方法为：13万元÷27万元×1万元／月≈0.4814万元／月，计算至付清之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告商丘市烟草公司永城市分公司给付下欠原告韩秀芳房款13万元；
二、被告商丘市烟草公司永城市分公司给付原告韩秀芳2009年12月1日至2010年9月1日的违约金9万元及2010年9月1日以后的违约金（每月按0.4814万元计算，计算至付清之日止）；
三、驳回原告韩秀芳对被告赵凯的诉讼请求。
上述第一、二项判决均于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由被告商丘市烟草公司永城市分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 贾成宇
审判员 李 英
审判员 张士友
二〇一三年三月十八日
书记员 周海涛