江西省余干县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）干民二初字第320号
原告黄文昌。
原告钟飞水。
原告程洁莲。
委托代理人洪小浩。代为承认、放弃、变更诉请，进行和解，反诉，上诉等。
三位原告的委托代理人童帆，系江西方盈律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告余新发。
被告杨文开。
被告余谊。
原告黄文昌、钟飞水、程洁莲诉被告余新发、杨文开租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理。在审理过程中，被告余新发、杨文开认为涉案租赁物已转让给了余谊，故申请追加余谊为被告，本院予以准许。本院依法由审判员陈军玲适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告黄文昌、钟飞水，原告程洁莲的委托代理人洪小浩，三位原告的委托代理人童帆，被告余新发、杨文开、余谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄文昌、钟飞水、程洁莲诉称，2011年9月11日，原、被告共同签订了一份《租赁合同》。合同约定，原告将其所有的位于永安西路、原武装部北二小区综合大楼一幢（108号至122号）及地下停车场，总面积3255.5平方米的使用权出租给被告。承包期为15年，自2012年1月1日至2026年12月30日止。双方还约定了租金的缴纳及结算，违约责任及免责条款。（具体见《租赁合同》）
原告依约履行了上述合同，可被告仅支付保证金107069元后却不支付租金。自2012年以来，原告多次主动与其协商，可被告一直借故拒不支付。时至今日，被告按约仍需支付2015年的租金，即被告宜支付4年租金（每年租金为3255.5×12×6＝234396元），扣减107069元，计830515元；另加违约金249154.5元，共计1079669.5元。原告因资金周转困难，催讨无着的情形下只好起诉，请求：1、判决被告立即支付原告租金830515元，判决被告承担违约金249154.5元，共计1079669.5元；2、依法解除原、被告在本案中的租赁合同；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告余新发、杨文开辩称，古今商务大酒店在2011年9月19日至2012年1月30日由杨军仁、余谊、余新发、杨文开四人合伙投资装饰竣工并试营业，由于经营管理不妥，一片浑杂等原因导致宾馆在2013年1月9日暂停营业调整。经四合伙股东协商，抽签，余谊取得宾馆经营权。房租费，及债务余谊在经营前要付清。在经营二年的时间，宾馆的进账也不少，但没有付过投资款，房东也一直是对余谊催收房租费。期间协议过多次，但余谊就是不签字。从2013年元月开始，宾馆一直由余谊经营，答辩人与宾馆仅仅是债权债务关系，答辩人的投资款也没有拿到，
被告余谊辩称，1、古今宾馆是四个人合伙的，但我从2014年1月1日开到现在，但没有协议、合同。2、古今宾馆是关了，但不是我关了，是人为的。3、至于房子费，我也付过了，并不是一拖再拖。
在审理中，原告向法庭提交以下证据：
1、租赁合同、补充协议，证明：（1）三位原告于2011年9月11日与两位被告依法签订了房屋租赁合同并已经履行；（2）在此租赁合同中双方约定了租期是从2012年1月1日2016年12月30日，被告也支付了保证金107069元；（3）我们约定的租金约定租赁期15年，前7年每平方米六元计算，后8年每平方米七元计算，且约定支付的时间每年12月1日支付下一年的租金。我们租给的面积是3255.5平方米；（4）在此合同中我们约定了违约金，一方没有按合同履行是属于违约，甲方有权解除合同。其违约支付30%的违约金。
2、三位原告身份证及被出租房屋的产权证书。证明：（1）我们出租的房产是有合法的所有权、使用权，（2）原告身份及诉讼主体资格；
被告余新发、杨文开对原告的证据没有异议。认为房产证书及合同都是真实的，合同也是其本人签的字。
被告余谊对原告提交的房产证书没有意见，但认为合同不是其签的，其对合同不清楚。
被告余新发、杨文开提供如下证据：
1、2014年8月15日由余谊出具的欠条，证明余谊欠原告房租费（古今宾馆）35万元。
2、余谊2014年9月15日向原告写的承诺书，说明余谊还欠房租，且证明如余谊未按时付款，其自动退出，无条件。
被告余谊承认欠条及承诺书是其所写。
原告对该欠条及承诺书没有异议。
对上述原、被告提交的证据，各当事人均无异议，本院予以采纳。
经审理查明，2011年9月11日，原告黄文昌、钟飞水、程洁莲与被告余新发、杨文开签订了一份《租赁合同》。合同第一条约定，甲方（三原告）将其所有的位于（余干县玉亭镇）永安西路、原武装部北二小区综合大楼一幢（108号至122号）及地下停车场，总面积3255.5平方米的使用权出租给被告；第三条约定，承包期为15年，自2012年1月1日至2026年12月30日止。签订合同时乙方须一次性交纳履约保证金107069元，乙方开张营业，该履约保证金转为租赁费；第六条约定，甲乙双方约定租赁期为十五年，租赁费为前7年按建筑面积一至七屋面积均价月6元／M2计算，后8年均价月7元／M2计算；第七条约定，租金在每年的十二月一日一次性付清下一年的租赁费，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；第十四条约定，甲方出租的房屋产权属甲方所有，乙方不得以抵押贷款，租赁期间，如乙方整体转让，必须经得甲方同意，部分楼层招租，需向甲方提供招租合同，并且甲、乙双方法律关系不变；第十五条约定，乙方未按合同约定履行义务的属于违约，甲方有权终止合同，并追偿租金总数30%违约金，造成甲方损失的由乙方承担一切赔偿。在签订《租赁合同》的同日，还签订了一份补充协议书，第一条约定，因一层五间店面已出租三年，（合同约定期限2010年11月20日至2013年11月19日）尚未到期，甲方承诺本合同到期后收回给乙方使用。合同签订后，原告依约将该房屋交付给了被告。补充协议中的已出租给他人的五间店面也提前收回，在被告试营业前交付给了被告。被告于签订《租赁合同》时支付给原告保证金107069元，后被告一直未支付房租费。原告多次主动与其协商，后于2014年9月21日由余谊给付了原告9万元房租费。
本院认为，原、被告于2011年9月11日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方本应严格履行。《租赁合同》第七条约定，租金在每年的十二月一日一次性付清下一年的租赁费，第十五条约定，乙方未按合同约定履行义务的属于违约，甲方有权终止合同，并追偿租金总数30%违约金，造成甲方损失的由乙方承担一切赔偿。但在履行过程中，原告多次找被告协商，被告并未按协议及时给付租赁费，可视为被告以其自己的行为表示不履行合同。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中原告可以解除合同。故对于原告请求解除原、被告在本案中的租赁合同的请求应当支持。被告应当按照约定的数额交纳租赁费。按照约定，应当自2012年1月1日起计算租赁费，每年的租赁费为3255.5平方米×12月×6元／月／平方米＝234396元，折算成每日的租赁费为3255.5平方米×6元／月／平方米÷30日／月＝651.1元。第一年即2012年1月1日至2012年12月31日的租赁费本为234396元，原告同意为207069元，可予支持。2013年1月1日到2014年12月31日二年的租赁费为3255.5平方米×24月×6元／月／平方米＝468792元。按照约定，自每年的12月1日开始被告应当按时交纳下一年的房租，2015年的租赁费被告依约也应当给付，现原告申请解除合同，因而2015年的租赁费为自2015年1月1日开始至其向原告交付租赁物日止。其标准可按每天651.1元的标准计算。被告应给付的前三年的租赁费合计为207069元＋468792元＝675861元，扣除被告已给付的107069元（由保证金转为租赁费）和余谊给付的9万元，被告还应支付给原告租赁费478792元及2015年的租赁费。根据《租赁合同》第十五条约定，原告可以向被告追偿租金总数30%的违约金，该总数应当是未付租金的总数。由于2015年的租赁费用数额不确定，故可按前三年未付的租赁费计算违约金。即478792元×30%＝143637.6元。本案中，与原告签订租赁合同的相对方是被告余新发、杨文开，尽管现在实际上由余谊一个人在经营，无论是被告之间的合伙还是被告之间的转租，都未经得原告的同意。根据合同相对性的原则，本案中的责任应当由被告余新发、杨文开承担。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告黄文昌、钟飞水、程洁莲与被告余新发、杨文开于2011年9月11日签订的《租赁合同》；
二、被告余新发、杨文开向原告黄文昌、钟飞水、程洁莲支付拖欠的2012年1月1日至2014年12月31日的租金478792元；
三、被告余新发、杨文开以每天651.1元的标准，向原告黄文昌、钟飞水、程洁莲支付自2015年1月1日始至其向原告交付租赁物日的租金；
四、被告余新发、杨文开向原告黄文昌、钟飞水、程洁莲支付违约金143637.6元；
五、以上标的物的给付于本判决生效后五日内交付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案诉讼费11548元，减半收取5774元，由被告余新发、杨文开负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审判员 陈军玲
二〇一五年三月十三日
书记员 刘小宾