广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第279号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海经济特区住宅公司。住所地：珠海市香洲梅华东路。
法定代表人：肖军。
委托代理人：莫杨志，广东华杨律师事务所律师。
委托代理人：韩俊杰，广东华杨律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海经济特区竞海实业发展公司，住所地：吉大。
法定代表人：李焕强，总经理。
委托代理人：王天智，北京市仁人德赛律师事务所律师。
原审第三人：珠海市西区东海实业发展有限公司。住所地：珠海市三灶镇。
法定代表人：邓发。
原审第三人：五华县华城建筑工程公司珠海西区工区。
上诉人珠海经济特区住宅公司（以下简称住宅公司）与被上诉人珠海经济特区竞海实业发展公司（以下简称竞海公司）、原审第三人珠海市西区东海实业发展有限公司（以下简称东海公司）、五华县华城建筑公司珠海西区工区（以下简称五华珠海西区工区）房屋买卖合同纠纷一案，住宅公司不服珠海市金湾区人民法院（2012）珠金法民一初字第1280号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：住宅公司与竞海公司于1992年10月5日签订《房屋转让协议》约定竞海公司将西区三灶镇共五栋楼房（计5000平方米）转让给住宅公司，最后以实际竣工面积结算。该协议还约定：一、竞海公司将原“合作建房协议”中竞海公司的责权利全部转让给住宅公司，由住宅公司行使竞海公司的职责；二、竞海公司以1500元／平方米转让给住宅公司，住宅公司可自行定价转让或销售，差价全部归住宅公司所得；三、付款方式：转让总金额为750万元，协议签订后20日内住宅公司支付竞海公司375万元，首期款付出后三个月内再付150万元，余款待竣工验收后全部付清；住宅公司必须按期付款，若超过五天未付款，罚住宅公司应付款项的5%，若超过十五天未付款，竞海公司可单方终止合同等内容。该协议签订后，住宅公司于1992年10月26日支付竞海公司300万元。
同时查明，竞海公司提交的四份《合作建房协议》（无原件，有复印件）显示：1992年5月28日，竞海公司与第三人东海公司签订两份《合作建房协议》，约定建珠海市西区三灶镇“新某村”一栋和“榕苑新村”一幢；1992年6月1日，竞海公司与第三人五华珠海西区工区签订《合作建房协议》，约定建珠海市西区三灶镇“榕苑新村”一幢；1992年6月9日，竞海公司与第三人五华珠海西区工区签订《合作建房协议》，约定建珠海市西区三灶镇“新铺村”一栋。上述四份《合作建房协议》对建房的具体位置及土地来源均未约定。
另查明，住宅公司、竞海公司与案外人林炳光于2010年8月5日签订《协议书》，该协议书确定住宅公司、竞海公司于1992年5月至1993年11月，先后投资人民币470万元与第三人东海公司、五华珠海西区工区合作建设位于三灶镇榕树仔村2号、18号、新铺村14幢，总建筑面积约4500平方米的房产，该房产已于1993年年底建成，合作建房各项款全部付清。后因多种原因，致使该房产至今未办理工程竣工验收、资料移交等合作建房的各种合法、有效的手续，导致该房产被当地村民长期占用。根据住宅公司、竞海公司原协议及投资比例（住宅公司投资300万元，竞海公司投资100万元），房产回收后，住宅公司分得75%，竞海公司分得25%。该协议委托案外人林炳光具体办理对该房产的清理、收回使用权及其他相关事项。根据竞海公司的申请，林炳光作为证人出庭作证并当庭提交一份《情况说明》，林炳光当庭及《情况说明》中叙述：1、榕树仔村2号楼房的土地权利人是关仲明及陈福娣；2、榕树仔村18号楼房土地权利人是当地村民，具体权利人不清楚；3、新铺村14幢楼房土地权利人是当地村民，具体权利人不清楚；4、住宅公司、竞海公司于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》中约定的转让的房屋是位于三灶镇包含上述三处房屋在内的共5栋楼房（计5000平方米），当时楼房正在建设中，住宅公司派人到施工现场管理、监督。1993年底，上述五栋楼房中完工四栋，另外一栋因第三人东海公司违约未建，建好的四栋楼房中，有一栋建筑面积约500平方米用于抵偿所欠的第三人五华珠海西区工区建房款，其余三栋共约3640平方米，其中约440平方米房屋归第三人东海公司、五华珠海西区工区，剩余3200平方米归住宅公司或竞海公司所有，该房产大部分被住宅公司派驻人员接管，后部分房产被转卖他人、部分房产出租、部分房产自用；5、此后，由于种种原因，上述楼房逐渐失去控制。
根据竞海公司的调查取证申请，原审法院对金湾区三灶镇榕树仔村2号、18号及新浦村14幢房产的土地权属登记情况到珠海市国土资源局金湾分局、三灶国土所、三灶城建办、三灶社区居委会及村民小组调查，珠海市国土资源局金湾分局、三灶国土所、三灶城建办工作人员答复仅有门牌号无具体土地资料或土地登记人姓名无法查询，根据三灶社区居委会及村民小组提供的信息及案外人林炳光提供的情况说明，查明三灶镇榕树仔村2号房产的土地使用权人为关仲明、陈福娣，土地的性质为村集体建设用地；新铺村14幢楼房土地的土地使用权人为赵国洪、赵国强、赵金星、赵北平、赵秀珍、赵国雄，土地的性质为村集体建设用地；榕树仔村18号没有调查到相关资料。
原审法院认为，一、关于住宅公司与竞海公司于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》的效力问题。首先，该协议名为“房屋转让协议”；其次，协议内容约定竞海公司将西区三灶镇共五栋楼房（计5000平方米）转让给住宅公司，并约定转让价格每平方米1500元，同时约定付款方式及违约责任，该协议的形式和内容完全符合房屋买卖合同的构成要件。对竞海公司主张该合同名为“房屋转让协议”，但实为“合作建房合同的权利和义务一并转让”，转让的标的不是“房地产”，而是“合同权利义务”，原审法院不予采信。因该《房屋转让协议》对转让的房屋的具体位置及权属情况没有具体约定，竞海公司主张对转让房屋的处分权来源于竞海公司与第三人东海公司、五华珠海西区工区签订的四份《合作建房协议》，但《合作建房协议》仅有复印件而无原件，并且上述四份协议对所建房屋的具体位置及土地来源均未具体约定，该协议不能证明竞海公司及第三人东海公司、五华珠海西区工区对涉案房屋有合法的处分权利，竞海公司应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，原审法院认为竞海公司提供的证据不足以证明其对转让的房屋有合法处分权，对住宅公司主张住宅公司与竞海公司于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》为无效合同，原审法院予以支持。
二、关于《房屋转让协议》被确认为无效合同的法律后果。
关于住宅公司主张竞海公司返还住宅公司投资款人民币300万元的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，住宅公司、竞海公司双方对住宅公司于1992年10月26日支付竞海公司300万元没有异议，对住宅公司主张竞海公司退还购房款300万元，原审法院予以支持。
关于住宅公司主张竞海公司赔偿占用300万元资金的利息损失问题。原审法院认为，住宅公司已支付竞海公司300万元购房款，而《房屋转让协议》无效导致住宅公司购房未果，竞海公司已占用300万元资金，由此造成住宅公司的利息损失，竞海公司应予以赔偿。因住宅公司、竞海公司双方在签订《房屋转让协议》时对所转让的楼房的现状是应当知道的，竞海公司在未取得所转让的楼房合法处分权时与住宅公司签订《房屋转让协议》具有过错，住宅公司应当知道竞海公司在未取得所转让的楼房合法处分权时与竞海公司签订《房屋转让协议》亦有过错。竞海公司未提供证据证明住宅公司有对涉案房产进行管理、处置和收益的情况，住宅公司亦未提供证据证明竞海公司因签订《房屋转让协议》而获益，对涉案房产双方都有投资（住宅公司投资300万元，竞海公司投资100万元），并且自1992年双方签订《房屋转让协议》至起诉时近20年时间，住宅公司未及时主张自己的权利，对自己的损失扩大负有一定责任，故原审法院认为竞海公司应承担住宅公司利息损失的50%为宜（利息计算方法：以人民币300万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自1992年10月26日起计算）。
关于涉案房屋返还的问题。因竞海公司未提供证据证明其已将涉案房屋移交给住宅公司，也没有证据证明住宅公司实际占有或处分涉案房屋，对竞海公司主张住宅公司应将依据协议所取得的房屋予以返还，原审法院不予支持。
三、关于竞海公司反诉住宅公司向其支付违约金22.5万元的问题。因竞海公司提供的证据不足以证明其对转让的房屋有合法处分权，原审法院认为住宅公司与竞海公司于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》为无效合同，对竞海公司主张依据《房屋转让协议》第四条规定要求住宅公司支付违约金22.5万元没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、确认住宅公司与竞海公司于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》为无效合同；二、住宅公司于判决发生法律效力之日起七日内向竞海公司返还购房款人民币300万元及利息（利息计算方法：以人民币300万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自1992年10月26日起，计算至判决确定的债务履行期限届满之日止，再取所得利息总数额的50%）；三、驳回竞海公司的其他诉讼请求；四、驳回住宅公司的诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费91657元及保全费5000元共9，657元（竞海公司已预交），反诉费2337.5元（住宅公司已预交），由竞海公司负担27，616元，由住宅公司负担71378.5元。
本诉被告住宅公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审民事判决，并依法改判竞海公司向住宅公司支付违约金225000元人民币；2、判令竞海公司承担本案全部诉讼费用。其事实和理由如下：一、原审判决违反法定程序。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，住宅公司在法定期限内依法提出反诉，反诉请求是基于双方当事人于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》有效而主张的，原审法院受理了反诉并决定与本诉合并审理，然而，一审期间，法院从未依法向住宅公司释明对该协议效力作出的认定，更未告知住宅公司可以变更诉讼请求，却径直驳回了住宅公司的反诉请求。原审法院这一做法明显违反法定程序，并剥夺了住宅公司住宅的诉讼权利，导致住宅公司无法主张竞海公司返还案涉房屋及赔偿经济损失。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决依据竞海公司与住宅公司于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》认定双方之间的法律关系为房屋买卖合同，这一认定是错误的，明显是断章取义。首先，根据该《房屋转让协议》第一条，双方的真实意思是通过转让合同权利义务的方式来实现房屋转让的目的，因此，双方之间建立的法律关系是“合同权利义务转让”，而不是原审认定的“房屋买卖合同关系”；其次，依据住宅公司、竞海公司双方及证人林炳光2010年8月5日签订的《协议书》第一条，竞海公司自己也确认是与本案第三人东海公司及五华县华珠海西区工区合作建房，由此可见竞海公司直到2010年8月仍确认其实受让了住宅公司与两个第三人之间签订的合作建房协议的权利义务，已成为合作建房协议的当事人，参与出资合作建房。事实上，综合本案相关证据可以发现，竞海公司是在委托证人林炳光清收相关房屋但难以实际收回的情况下，出尔反尔，掩盖其早已接收、控制并实际使用相关房屋的事实，逃避自身的法律责任，并企图将相关损失转嫁给住宅公司。2、原审判决不予采信四份《合作建房协议》是错误的。首先，该四份证据虽然没有原件，但该四份《合作建房协议》的证据来源是竞海公司（竞海公司于2010年给住宅公司发函时所附的文件），可见住宅公司对该四份证据均是认可的，因此该四份证据的真实性、合法性依法应予认定；其次，该四份《合作建房协议》中相关房屋位置、面积等内容与住宅公司、竞海公司双方于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》以及住宅公司、竞海公司双方及证人林炳光2010年8月5日签订的《协议书》相关内容进行比对，可以认定上述相关证据所对应的均是同一批房地产，这几份证据是相互关联、相互印证的。3、原审判决认定竞海公司没有接收案涉房屋是错误的，事实上，本案证据能够证实竞海公司与住宅公司于1992年10月5日签订协议后即接管了案涉房屋在建工程，并于房屋建成后接收了大部分房屋，用于自行使用、出租、转让他人等，只是由于随后（1994年-1998年期间）的房地产泡沫破裂、国家收紧银根、东南亚金融危机等因素影响，导致房产价值急剧暴跌（对珠海西区建设及发展历史稍有了解的人都知道，当时的珠海三灶、金海岸区域是全国有名的房地产泡沫破裂重灾区，直到现在还有当时遗留下来的大量烂尾楼），竞海公司接收的房屋价值急剧贬值，才导致其没有按照当地政府国土管理部门相关规定补交地价办理房屋确权，该批房屋长期无法正常使用、转让，进而导致其已接收房屋失去控制，被他人占用。直到最近这些年房地产业复苏并再次持续暴涨之后，竞海公司又于2010年出来主张房产权利，只是由于这些房屋早已被他人实际占用，才决定委托房屋所在地人士林炳光先生代其进行清收。本案有大量证据能够证实竞海公司早已实际接收相关房产。首先，依据住宅公司、竞海公司双方于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》第二条，可证实双方签订协议后即将在建工程移交竞海公司，由住宅公司协助其管理房屋建筑质量。试想，如果当时没有将在建工程及房屋移交给竞海公司，其随后不可能支付相应款项，更不可能在合同签订后将近二十年（2010年8月）才来要求林炳光协助清收相关房产；其次，依据竞海公司于2010年7月26日签订的授权委托书及2010年8月5日三方《协议书》，竞海公司自己一直认为案涉相关房产归其所有，只是由于房屋使用权失控才委托林炳光代为清收；再次，林炳光系接受竞海公司的委托为其清收案涉房屋，林炳光是竞海公司的代理人，本案一审期间林炳光出庭作证也证明了案涉房产建设、接收、管理、使用等相关事实，然而原审判决却对此似乎视而不见，在没有给出任何理由、也没有作任何分析的情况下，径直不予采信证人林炳光的证词。事实上，根据林的证词，其所调查了解了相当详细、明确的事实情况，即竞海公司已于签订协议后即接收了案涉房屋在建工程（经办人为竞海公司法定代表人李焕强的弟弟等数人），并在房屋建成后接收了大部分房屋，并用于自用、出租、转让等；最后，需要特别提请二审法院注意的是，本案一审庭审期间，当法庭调查案涉房屋移交、接收相关事实时，竞海公司法定代表人李焕强当庭确认已实际收到并使用几套相关房屋（经办人是李焕强的弟弟）。然而，令人遗憾的是，原审法院完全忽略了这一事实。4、原审法院没有依法调查案件相关事实。原审期间，住宅公司在法定期限内依法申请法院到案涉房产所在地调查了解房产实际占有使用情况，但原审法院并没有依法进行调查取证工作。据住宅公司自行向案涉房产所在部分土地（三灶镇榕树仔村2号房产）使用权人关仲明调查了解到的情况，榕树仔村2号房产建成后，竞海公司接管了其中四套房产，并且至今仍由竞海公司实际控制，用于自用或出租。但由于关仲明称其只同意在配合法院及政府部门调查的情况作证、提交相关证据，住宅公司无法取得该证据。令人遗憾的是，原审法院根本没有依法对如此重要的案件事实进行调查取证。三、原原判决适用法律错误。原原判决适用合同法第五十一条认定住宅公司、竞海公司双方于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》无效是错误的。事实及理由如下：1、合同法规定合同无效情形的条款是第五十二条，第五十一条不是规定合同无效的条款；2、依据本案相关事实，不存在合同法第五十一条规定的情形。首先，如前所述，依据该协议，住宅公司与竞海公司之间的关系是“转让合同权利义务”，而不是“转让房产”；其次，退一步来看，即使按原审判决认定双方之间是“房屋买卖合同关系”，而由于案涉房产权利人不明确，也不能认定权利人没有对转让行为予以追认。可见原审法院是在无法确认案涉房屋权属人的情况下，即认定“房屋买卖行为没有得到权利人追认”，这显然是不负责任的，也是对住宅公司是不公平的。
住宅公司另补充如下意见：2007年实施的物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2012年施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，原审法院认定双方当事人之间是“房屋买卖合同关系”，在适用法律对于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同效力进行审查时，物权法是特别法、新法，合同法是普通法、旧法，依照立法法第八十三条，本案应适用物权法而不是合同法；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是我国最高审判机关依法对合同法的适用作的解释。因此，原审判决适用合同法第五十一条认定本案当事人双方合同无效是错误的，依法应适用物权法及最高法院司法解释，认定双方当事人1992年10月5日签订的《房屋转让协议》有效。
综上，原审判决适用法律错误并作出错误判决，请二审法院院依法撤销原审判决，并依法改判，保护住宅公司的合法权益。
被上诉人竞海公司答辩称：一、一审没有违反法定程序。一审中竞海公司的诉讼请求非常明确，就是确认《房屋转让协议》无效，住宅公司的反诉请求为《房屋转让协议》有效。所主张的民事行为的效力是针锋相对的，完全相反的，其诉讼请求没有变更的基础和空间。住宅公司对竞海公司的诉讼请求是明知的，对法院判决的两种后果（合同有效或者无效）也是明知的，同样对其反诉的两种后果也是明知的，已经没有释明的必要。从住宅公司反诉、上诉的理由均认为合同有效来看，即使法院向其释明了，它也不会变更诉讼请求，除非其放弃反诉和上诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）款规定，“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决”，即使原审法院没有向其释明程序有瑕疵，也没有达到严重违反法定程序的程度。
二、原审法院认定的事实是清楚的。1、住宅公司认为，双方签订的《房屋转让协议》是通过转让合同权利义务的方式来实现房屋转让的目的，因此双方之间建立的法律关系是“合同权利义务”转让，而不是原审判决认定的“房屋买卖合同关系”。竞海公司认为不管是权利义务转让，还是房屋的转让，都存在一个对合同效力的认定问题。合同权利义务不是一个空泛虚无的东西，它必须有指向的对象即客体，客体是权力义务的组成部分，本案中房屋就是权利义务转让中的客体，是权力义务转让关系中的核心。客体必须合法才能转让，在一个不合法的客体上设定再充分的权利义务也是无效的。更不得通过所谓权利义务的转让将不合法的客体变为合法的客体，将风险转嫁给他人。本案中的房屋是在村民宅基地上建设的，就是现在俗称的“小产权房”，我国法律禁止对外转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，围绕“小产权房”转让所设定的一系列权利义务都是无效的。2、四份《合作建房协议》没有采信的价值。不管有没有原件，这四份合作协议中的甲乙方都不是房屋的所有人，也没有任何证据证明甲乙方对房产享有开发转让的权力。委托林炳光清理和收回使用权，进一步表明了竞海公司没有接受房产。转让协议签订后，竞海公司与住宅公司之间从来没有办理过任何的移交手续，《房屋转让协议》并没有得到履行。3、原审法院向有关国土部门调查过，但是，因为涉案房产没有登记，没有结果。
《房产转让协议》是一个无效合同，原审法院按照无效合同的裁判是正确的。住宅公司在补充上诉意见里引用物权法第15条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第3条的规定，认为原审法院适用法律错误，都是建立在合同有效这个观点上的。合同一旦被认定无效，就不能再适用合同有效的法律。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第3条规定的“标的物所有权”应是一项已经存在的合法的所有权，非法的标的不存在法律意义上的所有权。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
结合各方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：竞海公司与住宅公司于1992年10月5日签订的《房屋转让协议》的性质及效力。本院认为，《房屋转让协议》第一条的约定，住宅公司是将其与两第三人签订的《合作建房协议》中的责权利全部转让给竞海公司，由竞海公司行使住宅公司的职责，该条款明确约定转让的是合同的责权利，即合同权利义务的概括转让，而《房屋转让协议》第二条约定协议签订后，住宅公司仍协助竞海公司管理房屋建筑质量，施工进度及销售等项工作，且双方确定涉案房屋在签订《房屋转让协议》时并未完工，故此时还需完成后续建设工作，根据上述分析，可以认定双方签订的《房屋转让协议》是合同权利、义务的概括转让，而非原审法院认定的房屋买卖合同。
关于《房屋转让协议》的效力问题。住宅公司与两第三人签订的《合作建房协议》，约定共同在涉案土地开发房屋，鉴于涉案土地性质为集体建设用地，而住宅公司并非集体组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等倾向致使土地使用权依法发生转移的除外。”依照该规定，住宅公司与两第三人签订《合作建房协议》违反法律强制性规定，应为无效合同。竞海公司与住宅公司签订《房屋转让协议》的权利即来源于上述《合作建房协议》，《房屋转让协议》内容约定竞海公司取代住宅公司在该集体用地兴建房屋，而竞海公司亦不是该集体经济组织成员，故《房屋转让协议》约定也违反法律强制性规定，应为无效。原审法院认定《房屋转让协议》无效正确，但是认定合同无效理由错误，本院予以纠。基于双方签订的《房屋转让协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，竞海公司有权向住宅公司主张退还购房款300万元及利息，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。至于住宅公司提出的应当行使释明权的问题，本院认为，争议双方针对合同效力提出相反意见，因此合同效力属于案件实体审理问题，不需要向双方予以释明，故对于住宅公司此项上诉主张不予支持。
综上所述，住宅公司的上诉没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，虽然适用法律不当，但处理结果适正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由珠海经济特区住宅公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年九月五日
书 记 员 许婷婷