广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12896号上诉人（原审被告）：广州誉兴场地租赁有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：郑如姬。委托代理人：范思文，该公司员工，通讯地址。上诉人（原审被告）：广州市洲际物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：王军。委托代理人：麦雪群，广东康浩律师事务所律师。委托代理人：徐晓露，广东康浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱桂荣，住广州市萝岗区。委托代理人：苏声才，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：虞恩希，广东经纶律师事务所律师。原审被告：广州市正佳物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：谢金牛。原审被告：正佳企业集团有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：谢铁牛。原审被告：广州正佳百货有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：谢金牛。原审被告：广州合银广场发展有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：程晶。以上四原审被告的共同委托代理人：麦雪群，广东康浩律师事务所律师。以上四原审被告的共同委托代理人：徐晓露，广东康浩律师事务所律师。原审被告：广州德馨商业经营管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：莫万奎。原审被告：广州德馨置地投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：莫万奎。上诉人广州誉兴场地租赁有限公司(以下简称誉兴公司)、广州市洲际物业管理有限公司（以下简称洲际物业）因与被上诉人朱桂荣，原审被告广州市正佳物业管理有限公司（以下简称正佳物业）、正佳企业集团有限公司（以下简称正佳集团）、广州正佳百货有限公司（以下简称正佳百货）、广州合银广场发展有限公司（以下简称合银公司）、广州德馨商业经营管理有限公司（以下简称德馨管理）、广州德馨置地投资有限公司（以下简称德馨投资）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，根据原审法院作出的（2015）穗越法执字第3090-1号《执行裁定书》以及（2014）穗越法行初字第731号《行政裁定书》查明的案件事实，涉讼的两个商铺所在正佳东方国际广场由合银公司开发建设并对外出售。在合银公司与购房人签订的《商品房预售合同》中曾约定由合银公司选聘具有相应资质的第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同等。誉兴公司、洲际物业、正佳物业、正佳集团、正佳百货、合银公司均称涉讼商铺所在大楼的建设单位是合银公司，合银公司将商铺出售给各业主后，各业主将涉讼商铺与合银公司签订返租合同，再由合银公司将经营管理权交给誉兴公司，由誉兴公司与朱桂荣签订了租赁合同。2013年8月15日，朱桂荣（乙方）与誉兴公司（甲方）分别签订编号为Z-ZL-001号《商场租赁合同（正佳·环市中心）》，约定：甲方同意将座落于广州市越秀区环市东路370号正佳·环市中心商场首层56号商铺出租给乙方作商业经营使用，乙方已对甲方所要出租的物业作了充分了解，愿意承租该商铺；甲方出租该商铺的总建筑面积为6.78平方米；如本合同在2013年9月1日前签订，则甲方需于2013年9月1日将该商铺交付给乙方使用，如本合同在2013年9月1日后签订，则甲方需于签订本合同之日起1日内将该商铺交付给乙方使用，本合同所约定的租赁期限为2013年8月15日至2015年10月31日止；乙方经营该商铺的产品是服装，经营范围为服装；商场预计2013年10月1日至2013年11月30日试业，12月1日正式开业，甲方有权因招租情况推迟试业及开业时间（最长不超过一个月）；租金按建筑面积计算，按月租金为每平方米310元，即2102元/月，双方协定租期及租金列表明确为2013年8月15日至2013年11月30日月租金额为0元，2013年12月1日至2014年9月30日的月租金额为2102元，2014年10月1日至2015年10月31日的月租金额为0元；乙方负责缴纳该商铺管理费、所发生的水、电费用及其它卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的费用；租金按月结算，乙方在合同交租期内必须于每月25日前缴付下月租金，一般情况下，乙方以现金支付，同时，乙方也可采取银行划拨的方式一次性划入甲方指定的银行账户内；为保证本合同的履行，乙方必须在本合同签订时向甲方交付叁个月的租金6306元作为租赁保证金，预收壹拾个月租金21020元，并向管理处支付管理费30元/平方米/月，在租赁期间，乙方不能将租赁保证金抵缴租金及其它一切与本合同有关费用，本合同终止时，乙方应将该商铺恢复原状，经甲方验收商铺合格，双方账目（含水、电费、管理费等）结清之后租赁保证金无息退回给乙方；物业管理公司负责统一物业管理、统一规范商业经营秩序、统一处理投诉等管理措施的制定和执行，并依据双方签订的《物业管理服务协议》开展物业管理工作，乙方应遵守物业公司管理规定；因甲方原因提前终止合同，属甲方违约，甲方应无息退回乙方所交的租赁保证金及未使用的租金；本合同主要是明确出租权和承租权等有关问题，其它有关物业管理规定和商业管理规定由双方另行签订协议等。同日，朱桂荣与誉兴公司另有同一商场首层的57号商铺另行签订有编号为Z-ZL-002的《商场租赁合同（正佳·环市中心）》，该商铺的总建筑面积6.94平方米，月租金2151元，其中2013年12月1日至2014年9月30日的月租金额为2151元，乙方交付的租赁保证金为6453元，其余合同内容与前述合同内容相同。上述合同签订当日，朱桂荣分别将上述56、57号商铺的的押金及2013年12月1日至2014年9月30日的租金合计55289元支付予誉兴公司，并由誉兴公司分别出具《收款收据》收取。朱桂荣支付的上述款项中，朱桂荣通过POS机刷卡的方式向德馨管理支付了35289元、以现金的方式支付了20000元。誉兴公司在其出具予朱桂荣收取其56号商铺2013年12月1日至2014年9月30日租金的《收款收据》注明“现金20000元、POS机1020元”、其余《收款收据》中均注明为“POS机”字样。同日，正佳物业出具《收据》分别收取朱桂荣支付的56号、57号商铺的水电周转金各1000元以及预收的2个月管理费各406.8元、416.4元。2014年11月5日，誉兴公司向正佳·环市中心发出《公告函》，称由于正佳集团要求将商场升级改造，其将于2014年11月30日前撤离该商场，届时由正佳集团接管该商场，并要求全体租户在2014年11月30日前前往该商场二楼招商处办理退租手续，如续租的，可与正佳集团协商并签订新的《商铺租赁合同》等。同年12月16日，誉兴公司、正佳百货再发出《公告函》，称将对涉讼商场一至三层进行升级改造，誉兴公司将于2015年1月5日前撤离该商场，并要求全体租户于1月5日前往该商场二楼招商处办理退租手续，若考虑续租的，可与正佳百货洽谈等。此后，因就商铺交还及拆除问题，涉讼商场的其他承租人林某乙、颜某曾于2015年1月20日向华乐街派出所报警，在该派出所出具的《受理报警登记表（简易）》中记载的简要内容为：报警人称其在环市东路正佳广场25、26、49、50等档被正佳广场管理处围住，并将档口内的货物清理走。现其和其它档主在现场和正佳广场管理处交涉，经向正佳广场管理处交涉，管理处称已告知业主要围蔽，并将档口内物品封存，已告知事主到法院起诉等。朱桂荣向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认朱桂荣与誉兴公司所签的Z-ZL-001号Z-ZL-002号租赁合同有效；2.誉兴公司自2014年9月起违反合同约定，应承担违约责任：（1）向朱桂荣双倍返还租赁保证金共计25518元；（2）向朱桂荣退回未使用的13个月租金共计24039元；（3）向朱桂荣赔偿剩余租期的装修费4369元和可预见利益损失155000元，并由正佳物业、洲际物业、正佳集团、正佳百货、合银公司、德馨管理、德馨投资承担连带清偿责任；3.正佳物业向朱桂荣退回水电周转金2000元和管理费823.2元，并由誉兴公司、洲际物业、正佳集团、正佳百货、合银公司、德馨管理、德馨投资承担连带清偿责任。2015年11月6日，朱桂荣于本案第一次庭审中要求当庭增加一项诉讼请求：誉兴公司、洲际物业、正佳物业、正佳集团、正佳百货、合银公司、德馨管理、德馨投资支付物品损失35300元。原审庭审中，正佳物业（甲方）向原审法院提交了1.朱桂荣（乙方）于2013年9月1日与其就各商铺分别签订的《物业管理合同》，其中约定：甲方作为广州正佳环市中心的物业管理人已经与业主订立了《正佳环市中心委托管理合同书》，受委托管理东方国际广场；乙方作为承租人已经与发展商或业主代理人订立了《租赁合同》，租赁使用正佳环市中心的商铺；本合同的履行期限与租赁协议中约定的租赁期限相同，即自2013年9月1日至2015年10月31日止；管理费收费标准暂定为管理服务费每平方每月30元（包含公共水电分摊、公共空调），另外租户用电加收线损5%；为保证甲方行使管理权、乙方在签署本合同同时，应向甲方交付水电周转金，共计1000元，水电周转金在合同期满，乙方无违约和赔偿的前提下30天内不计利息退还乙方等。2.2013年11月26日，合银公司曾向正佳东方国际广场的租户发出《通知》，称：广州市环市东路370-372号的正佳东方国际广场是该司独立开发与建设的物业，现其决定委派洲际物业负责正佳东方国际广场的物业管理，并从2013年11月1日起生效等。3.誉兴公司提交了合银公司于2013年8月15日出具的《委托书》一份，其中写明：“由我司开发建设座落在广州市越秀区环市东路370号正佳东方国际项目，首层至三层商铺已全部出售给业主，为了使整个商场形成深厚的商业氛围，使所有的商铺得益，现委托广州誉兴场地租赁有限公司负责首至三层商场的租赁、经营管理。经营期间商场的商户办理营业执照由誉兴公司代为负责，且收益也由誉兴公司自行负责。”对于上述证据，朱桂荣质证时称《物业管理合同》在合同上签名时正佳物业并没有盖章，此后，正佳物业将合同原件收回盖章，直到今次开庭才看到正佳物业加盖公章的原件，所以对合同里面的内容无法确认。而上述的《通知》及《委托书》质证认为：合银公司没有任何权利委托洲际公司进行管理，小业主是委托德馨公司进行经营的。至于《委托书》则是伪造的，合银公司无权签订该委托书，该商铺已经出售给了小业主。同时，朱桂荣向原审法院提交了加盖有“广州市洲际物业管理有限公司客服中心”公章的《正佳东方国际广场施工许可证》一份，其中写明：施工卖点为商场内部装修，施工日期为2015年1月6日至2015年5月31日等。对于该证据，洲际物业称该公章并非其使用的印章，故对该证据的三性均不予认可。另原审庭审中，朱桂荣称其物品损失原有进货及存货单据，但这些单据原存放在店内，在物品被没收时遗失了。因此，对于预期损失及物品损失无法进行评估。合银公司、正佳物业、洲际物业、正佳集团、正佳百货称誉兴公司与朱桂荣的合同期满后，誉兴公司将商铺交还给合银公司，合银公司委托洲际物业对外统一经营，至于在本案合同期间朱桂荣与誉兴公司的合同履行情况不清楚。誉兴公司则称朱桂荣一直没有与其办理商铺交接手续，租赁期满后，其到场收回商铺，当时已有部分商铺空置。原审法院认为：誉兴公司作为涉讼商铺所在的正佳·环市中心商场的经营管理人，其与朱桂荣签订的编号为Z-ZL-001号和Z-ZL-002号的《商场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，朱桂荣及誉兴公司均应依约履行各自负担的合同义务。根据上述合同的约定，涉讼商铺的租赁期限届至2015年10月31日期满，依据各方当事人的陈述及本案的证据显示，可认定誉兴公司在合同存续期间以商场需整体改造升级为由，要求提前收回涉讼商铺，且在未与朱桂荣协商一致的情况下，于2015年1月20日强行收回商铺，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据前述合同的约定，朱桂荣向誉兴公司支付的租金分为三个时间段，其中仅2013年12月1日至2014年9月30日期间产生租金，其余租赁期间内的租金均为零元。虽然誉兴公司曾在2014年11月曾张贴通知，称拟收回商铺，但朱桂荣的商铺实际是在2015年1月20日后才被收回。根据租赁双方的租金约定来看，朱桂荣支付的租金是以一次性支付的方式向誉兴公司支付了2013年12月1日至2014年9月30日租金，涉讼商铺在此后并无产生租金，故朱桂荣诉请要求誉兴公司退还租金，理据不足，原审法院不予支持。至于朱桂荣诉请要求双倍退回的保证金，根据该合同的约定为保证本合同的履行，承租人必须在本合同签订时向出租人交付叁个月的租金作为租赁保证金，在租赁期间，承租人不能将租赁保证金抵缴租金及其它一切与本合同有关费用，本合同终止时，承租人应将该商铺恢复原状，经出租人验收商铺合格，双方账目（含水、电费、管理费等）结清之后租赁保证金无息退回。可见，该保证金属租赁双方为保证合同的正常履行而约定由承租人支付予出租人的具有担保性质的款项，并非定金。因此，朱桂荣主张由誉兴公司双倍返还，缺乏法律依据，原审法院不予支持。至于朱桂荣诉请的可预见利益损失，因朱桂荣既无提供证据证明其现有的经营收入及纳税状况，也未在本案中就其可得利益提请审计或核算，故对朱桂荣的该项请求，原审法院不予支持。至于朱桂荣诉请要求赔偿的装修损失及物品损失的问题，根据现已查明的事实来看，虽然洲际物业否认是由其拆除涉讼的商铺，并进一步否认朱桂荣提交的《正佳东方国际广场施工许可证》系其作出的，但洲际物业既然作为涉讼商铺发生拆除时的物业管理公司，其负有维持商场经营秩序、提供良好营商环境的责任，洲际物业既无证据显示拆除行为系为他人作出，也无证据证明其曾对拆除行为进行过制止或有其他防范的措施。从朱桂荣提交的2015年1月20日的报警记录及《正佳东方国际广场施工许可证》的内容来看，从证据高度概然性的角度，原审法院认定洲际物业实际实施了对涉讼商铺的拆除行为。同理，朱桂荣关于相关装修资料、购进及存放的货品的相关单据放置商铺内的陈述具有客观可能性，因此在洲际物业强行拆除涉讼商铺后，朱桂荣客观上无法对涉讼商铺内存在的物品进行举证核实，故举证责任应分配给洲际物业，由洲际物业证实其拆除商铺内的物品中没有朱桂荣所称的物品，如洲际物业对此不能提供充分证据证实，就应承担对其不利的法律后果，这既符合生活经验法则的判断，也是对其实施侵权行为的必要惩戒。誉兴公司在未与朱桂荣达成解除合同、收回场地的一致意见情况下，即要求收回涉讼商铺，誉兴公司对于朱桂荣因拆除遭受的损失承担相应的违约责任。洲际物业因其拆除的行为而与誉兴公司的违约行为构成不真正的连带责任。因此，朱桂荣诉请要求誉兴公司、洲际物业连带承担装修损失及物品损失，原审法院予以支持。至于装修损失及物品损失的实际金额，因朱桂荣未能提供证据证明其对涉讼商铺进行装修支出的费用以及购进、存放货物的数量及金额，而仅以其提供的视频资料中显示的涉讼商铺被拆除前的状况，结合洲际物业以及誉兴公司恶意违约的主观不当性，原审法院酌定按朱桂荣主张的装修损失及货品损失的50%即装修损失按2184.50元、货品损失按17650元计算为宜。对于上述誉兴公司应予负担的违约责任及誉兴公司、洲际物业应予共同赔偿的装修损失、货品损失外，朱桂荣认为正佳物业、正佳集团、正佳百货、合银公司、德馨管理、德馨投资共同参与了清退商铺的行为，因此应承担连带责任的意见，因本案处理的是朱桂荣与誉兴公司之间的租赁合同纠纷，且从朱桂荣提供的现有证据来看，除能够显示洲际物业曾可能参与拆除商铺的行为外，无其它证据能够表明正佳物业、正佳集团、正佳百货、合银公司、德馨管理、德馨投资对于誉兴公司不能履约存有责任。因此，朱桂荣的该项诉请意见，原审法院不予采信。至于朱桂荣主张的要求正佳物业退还的水电周转金2000元及管理费823.2元，属其与正佳物业之间的物业服务合同关系项下的纠纷引致，与本案非属同一法律关系，本案中不作处理，朱桂荣可另循法律途径解决。考虑到本案纠纷系因誉兴公司及洲际物业履约不当引致，因而本案诉讼费用应由誉兴公司及洲际物业负担。因双方对于合同效力并无争议，故朱桂荣于庭审中撤回其第一项诉讼请求，对此，原审法院予以准许，并在判决中不再作出处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条的规定，作出如下判决：一、誉兴公司应自本判决书发生法律效力之日起十日内一次性向朱桂荣退还已收取的租赁保证金12759元。二、誉兴公司、洲际物业应自本判决书发生法律效力之日起十日内一次性向朱桂荣赔偿装修损失2184.50元、货品损失17650元。三、驳回朱桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5158.50元由誉兴公司、洲际物业负担。判后，上诉人誉兴公司、洲际物业均不服原审判决，向本院提起上诉。誉兴公司上诉称：1.原审法院认定事实错误。誉兴公司虽然书面提出过要求提前收回商铺，但在未与朱桂荣协商一致的情况下，誉兴公司并未实际实施过提前收铺的行为，更未强行收回商铺。誉兴公司从未承认是在2015年1月20日收回商铺，而是主张合同期满后才收回商铺。退一步讲，即使原审法院认定誉兴公司单方提出要求提前收回商铺的行为构成违约，应承担相应的违约责任，那么也应该按照誉兴公司与朱桂荣签订的《商场租赁合同》第六部分第一条所约定的方式判决违约责任的承担。2.原审认定誉兴公司的违约行为与洲际物业的拆除行为构成不真正的连带责任属于认定事实和适用法律错误。誉兴公司虽然提出过提前收回商铺的要求，但实际上却在《商场租赁合同》期满后才收回商铺，并未违约。既然原审已经认定洲际物业实施了对案涉商铺的拆除行为，就应判决洲际物业承担侵权损害赔偿责任。誉兴公司不存在强行收铺行为，也没有与洲际物业共同实施拆铺行为，不构成单方侵权或者共同侵权，原审判定誉兴公司对拆铺行为承担不真正连带责任于法无据。综上，请求二审判令：1.撤销原审判决第二项；2.改判驳回朱桂荣要求誉兴公司赔偿装修损失、货品损失的诉讼请求；3.本案一、二审受理费，由朱桂荣负担。对此，朱桂荣答辩称：（一）原审认定誉兴公司违约并承担违约责任正确。1.誉兴公司违约是事实，为清退朱桂荣，联合洲际物业通过多种途径逼迫朱桂荣退租；还联合正佳集团和正佳百货张贴《公告函》，称商场要升级改造，让朱桂荣退租。不论誉兴公司是否参与实施围蔽、拆铺行为，事实上，案涉商铺已经被拆除无法使用，誉兴公司因洲际物业的拆铺行为造成对朱桂荣的违约，应承担责任。2.违约责任问题，违约责任具有补偿性，是违约方因违约行为而补偿守约方所受损失，如依照誉兴公司主张的按照《商场租赁合同》第六部分第一条约定的“因甲方原因提前终止合同，属甲方违约，甲方应无息退回乙方所交租赁保证金和未使用的租金”来承担违约责任，实际上誉兴公司根本没有承担任何责任。合同期满后誉兴公司当然要退回租赁保证金和未使用的租金。（二）原审判决誉兴公司与洲际物业对朱桂荣的装修损失和货品损失承担连带责任于法有据。1.誉兴公司违约，导致租赁合同无法履行，合同解除，理应赔偿朱桂荣剩余租赁期的装修残值损失，洲际物业作为商铺的实际拆除人，也应承担赔偿责任。且朱桂荣已经将装修残值损失计算至剩余租期，一审也已经做出50%的折扣，誉兴公司实际要赔偿的数额已经很低。2.如果商铺未被拆除，商铺中的货物商品会被售出，朱桂荣可以获得利润。现在案涉商铺中的货品均被洲际物业没收，朱桂荣丧失了物品的所有权和收益权，原审法院判令誉兴公司与洲际物业承担不真正连带关系合法合理。洲际物业上诉称：（一）原审法院认为洲际物业实施了对案涉商铺的拆除行为属于认定事实错误。1.对于案涉商铺是否被拆除以及是否在2015年1月20日被拆除只有朱桂荣的单方陈述，并无任何证据予以证实，原审法院武断采信朱桂荣的单方陈述，缺乏事实依据；2.即使案涉商铺被拆，洲际物业对案涉商铺负有维持正常经营秩序、提供良好营商环境的责任，但并不等同洲际物业对商铺的拆除行为是他人所为应承担举证责任，原审法院据此推断洲际物业实施了拆除行为，缺乏依据；3.原审法院采信了朱桂荣提交的《正佳东方国际广场施工许可证》,但该许可证清楚载明，案涉商铺的实际拆除施工单位是广州市泰班装饰设计有限公司（以下简称泰班公司），原审法院在没有追加泰班公司作为共同被告情况下，贸然推断是洲际物业实施了拆除行为，导致本案的程序和实体上均存在错误。（二）原审认定朱桂荣的装修损失和货品损失数额缺乏依据，滥用自由裁量权。1.原审法院错误认定洲际物业拆除案涉商铺，进一步错误将举证证实装修损失与货品损失的举证责任分配给洲际物业；2.朱桂荣应对其主张的装修损失和货品损失提供充分证据予以证实，即使案涉商铺的装修与物品已灭失，朱桂荣仍应提供装修合同、付款凭据、装修物照片以及货品损失清单等基本证据来证明其损失，原审法院对此并未进行任何询问、甄别，认定损失按照朱桂荣主张的装修损失和货品损失的数额的一半予以支付，缺乏理据支持。（三）原审法院判令诉讼费的承担错误。原审法院事实认定不清，洲际物业与誉兴公司不应承担本案诉讼费用，且即使洲际物业应承担朱桂荣主张的部分请求的金额，但朱桂荣未得到法院支持的诉请部分，朱桂荣为扩大其损失、恶意诉讼导致产生的诉讼费用应由其自行承担。综上，请求二审改判：1.撤销原审判决第二项；2.改判驳回朱桂荣要求赔偿装修损失、货品损失的诉讼请求；3.本案一、二审受理费，由朱桂荣负担。对此，朱桂荣答辩称：（一）原审认定事实正确，洲际物业是案涉商铺的实际拆除人货品的实际没收人。朱桂荣原审期间提交的视频证据等及《受理报警登记表（简易）》、《正佳东方国际广场施工许可证》和《关于正佳环市中心商铺物品清理的通知》均可证明是洲际物业非法取走朱桂荣商铺内的物品并拆除商铺。且在原审庭审中，另案申请了证人周某出庭作证，其证人证言可以证实洲际物业擅自围蔽商场并没收物品、拆除商铺。（二）朱桂荣已对案涉商铺进行装修，并能提供相应证据证实。1.案涉商铺交付时是毛坯房，没经过装修根本无法经营；2.本批案件商铺的承租方均可互证商铺已经装修；3.原审中提供的装修合同、装修费收据、进货单等证据足以证明商铺的装修价值。（三）本案是誉兴公司和洲际物业拆铺、没收货品引起，且原审判决其承担违约责任和赔偿责任，因此一审受理费也应由其承担。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。各方当事人对原审判决第一项均无异议，围绕原审判决第二项，针对誉兴公司、洲际物业的上诉请求，分析如下：洲际物业与朱桂荣未能签订书面的物业管理服务合同，但双方当事人均确认合银公司发文于2013年底委派洲际物业负责案涉商场的物业管理。洲际物业作为案涉商铺被拆除时的商场物业管理公司，对案涉场地负有维持商场经营秩序，提供各项物业服务的责任。从誉兴公司发出公告要求全体租户退租至案涉商铺被拆除，经过数月时间，是一件持续发展的事情，并非突发的、偶然的事件。虽然洲际物业对现场张贴的《正佳东方国际广场施工许可证》不予认可，朱桂荣未能提交洲际物业拆除案涉商铺的直接证据，但是洲际物业没有否认商铺被拆除及案涉商场有施工的事实。洲际物业至今既不能回答拆除行为系何人作出的问题，也没有表示其对拆除行为进行过询问、制止或者防范。原审法院据此认定洲际物业是实施拆除商铺行为的行为人，符合日常生活经验，本院予以维持。洲际物业上诉称原审法院认为洲际物业实施了对案涉商铺的拆除行为属于认定事实错误不能成立，本院不予支持。誉兴公司与朱桂荣签订的《商场租赁合同》约定的租赁期限届至2015年10月31日届满。誉兴公司在合同存续期间，未与承租人协商一致即于2014年11月发公告要求全体租户办理退租，显属违约。誉兴公司上诉称其虽然要求提前收回商铺，但未实施提前收铺的行为而无需赔偿承租人的装修损失及货品损失。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，誉兴公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这表明誉兴公司在合同存续期间，负有保持租赁物的状态适合于约定的使用收益的责任，因此，当承租人的使用、收益受到妨害或有受妨害的危险时，出租人负有除出或防止的义务。本案中，朱桂荣从被公告要求交还商铺至商铺被拆除，朱桂荣对租赁物的使用、收益持续受到妨害。在此过程中，誉兴公司没有履行其除出或防止的义务。故无论誉兴公司有无实施拆除行为，其因未履行消除或防止朱桂荣的使用、收益受到妨害的义务，理应对朱桂荣所受到的损失进行赔偿。誉兴公司上诉称其无需承担朱桂荣损失的理据不充分，本院不予采纳。由于案涉商铺已被拆除，朱桂荣在本案中主张的装修损失已不可能通过评估予以认定。朱桂荣关于其装修损失、物品损失的相关单据、证据资料因放置在商铺内而灭失的陈述，具有客观可能性，符合日常生活经验，本院予以认可。原审法院结合本案的具体情况及誉兴公司、洲际物业恶意行为的主观不当性，酌定按朱桂荣主张的损失金额的50%来认定朱桂荣的实际损失并无不当，本院予以维持。誉兴公司、洲际物业上诉称原审认定朱桂荣的装修损失和货品损失数额缺乏依据，理据不充分，本院不予采信。诉讼费用由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。朱桂荣在本案中提出的诉讼请求部分胜诉，部分败诉，应负担部分诉讼费用。原审法院决定誉兴公司、洲际物业负担全部诉讼费用不当，本院予以调整。综上所述，经审查原审判决主文并无不当，予以维持，原审判决决定的一审诉讼费用部分予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5158.5元，由广州誉兴场地租赁有限公司、广州市洲际物业管理有限公司负担615元，朱桂荣负担4543.5元。二审案件受理费592元，由上诉人广州誉兴场地租赁有限公司负担296元、上诉人广州市洲际物业管理有限公司负担296元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十一月十六日书记员  杨 旦林飘云