广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第1694号
原告（反诉被告）:中山三泰制衣有限公司，住址地广东省中山市火炬开发区沙边村沙边路28号之五，组织机构代码61759040-X。
法定代表人：孙焯华，总经理。
委托代理人：黄烈、黄燕芳，均系广东千里行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙瑞强，男，1965年5月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，
委托代理人：黄炳星、黄彦斌，均系广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告中山三泰制衣有限公司(以下简称三泰制衣公司)诉被告孙瑞强占有物返还纠纷一案，本院于2015年10月27日依法受理后，在诉讼过程中被告孙瑞强提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的法定代表人孙焯华和委托代理人黄烈，被告孙瑞强的委托代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三泰制衣公司诉称：原告的法定代表人孙焯华与被告为同村人，朋友关系。2013年10月份，原告与被告经协商，由被告对原告自建的位于中山市火炬开发区沙边村沙边路28号之五的建筑物二、三、四层楼房，每层面积约200㎡进行装修。由原来每层14间宿舍、共用浴室、卫生间改造为每层10间套房，三层楼房共30间套房。2013年11月底，宿舍装修完毕后，被告却没有与原告就装修款进行结算，亦未向原告交还建筑物，而在2013年12月擅自将该30间套房陆续出租，每间套房租金约300-380元，租金一直由被告收取至今。经原告多次催告被告返还建筑物，但被告一直避而不见。其后，原告又分别于2015年4月21日和8月4日委托律师向被告发出催告函，但被告仍置之不理。原告认为被告拒不返还属于原告所有的上述建筑物，其行为已经侵害了原告的合法权益。原告据此请求法院判令:1.被告向原告返还属原告所有的位于中山市火炬开发区沙边村沙边路28号之五的建筑物二、三、四层楼房；2.本案诉讼费由被告承担。
原告三泰制衣公司就其诉讼请求及主张的事实向本院提交的证据有：1.单位报建批复通知书、函、产权证明；2.律师函2份、中国邮政快递单；3.现场照片8张。
被告孙瑞强答辩、反诉称：原告诉状所称不属实，被告享有涉案建筑物二、三、四层楼房的用益物权。原告的法定代表人和被告原来是非常要好的朋友。原告从2003年起委托被告建筑三幢宿舍及装修房屋欠下工程款未支付，并多年反复向被告借款未返还，计至2012年11月2日双方结算时，原告确认欠被告120万元。原告因无能力偿还，自愿以房屋使用权抵偿该笔债务，双方因此签订协议书1份，原告法定代表人的弟弟孙某也在该协议上签名见证。原告当时向被告出具收到120万元的收据，同时向被告收回以往的工程合同、结算书及借据撕毁作废。开具新单据收回旧单据作废的做法符合民间的交易习惯。随后，原告将涉案建筑700平方米宿舍交付被告使用，为便于被告出租或转让使用权，原告还向被告出具了授权书，授权被告可将房屋的30年使用权转让给他人，双方已实际履行了上述协议。根据合法取得的用益物权，被告在2013年投资429378元对涉案房屋二、三、四楼进行改造，将每层14间房改建成每层10间房用于出租。现在，原告以不划算为由企图反悔，提出占有物返还的主张依法不成立，请求法院予以驳回。此外，上述协议中原告尚有涉案建筑物将近1800平方米使用权迄今未交付被告使用，被告当时基于朋友关系和资金改造问题未要求原告交付，仅以未缴纳租金进行对抗，现为维护自身的合法权益，原告提起反诉，请求法院判令：1.原告交付中山市火炬开发区沙边村沙边路28号之一到之四未交付房屋约1800平方米（含一楼500平方米商铺，和二、三、四楼的1300平方米）；2.原告承担本案全部诉讼费。
被告孙瑞强为支持其辩解及反诉主张，在诉讼中提交的证据有：1.协议书；2.收据；3.授权书；4.照片10张。
针对被告孙瑞强的反诉，原告三泰制衣公司答辩称：原、被告之间从来没有发生过借款事实，被告并未收到过借款，被告主张有借款，应当举证证明交付过款项，否则，协议应当是未生效的合同。事实上，该协议书、收据以及之后的授权书，并不是双方的真实意思表示，而是为了给被告一个身份，方便其帮忙招商引资而制作的，这从协议中的金额、对价违反常理可以推论而出；且被告一直主张的都是借款和其他款项转为新借款，但协议书中没有任何文字能予以证实。综上，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
反诉被告三泰制衣公司就其辩解申请证人孙某出庭作证，经本院合法传唤，证人孙某未到庭作证。
经审理查明：2012年11月2日，三泰制衣公司（甲方）与孙瑞强（乙方）签订协议书一份，内容主要为，甲方今年来的生产订单严重不足，致使无法经营，甲方现决定结业，由于无资金解决所拖欠本公司员工工资120万元，为解决该欠薪问题，双方达成如下协议：一、乙方同意借给甲方120万元解决所拖欠甲方公司员工工资；二、因甲方现无法归还该120万元借款，甲方同意将租用沙边股份合作经济联合社土地所建位于沙边路28号之一至之五二幢宿舍楼（安泰楼，一楼商铺500平方米，二、三楼宿舍约2000平方米，合计2500平方米）作对顶乙方120万元借款，但乙方每年要向甲方上交2500平方米的土地租金2500元（每年每亩租10000元），计租由2012年12月1日至2042年12月1日；三、甲方所欠的一切债权债务与乙方对顶二幢宿舍楼无关，一切由甲方负责。该协议上附有见证人孙某的签名，据三泰制衣公司法定代表人孙焯华称，孙某是其弟弟。同日，三泰制衣公司出具收据，内容为“今收到孙瑞强借款（1）677000元，（2）523000元，1200000元”。
2013年7月10日，三泰制衣公司出具授权书1份，内容为授权孙瑞强处理有关公司业务及租务，含转让房产使用权事宜，公司所有物业租赁及管理业务。
2013年，孙瑞强对三泰制衣公司自建的位于中山市火炬开发区沙边村沙边路28号之五的建筑物二、三、四层楼房（约700㎡）进行装修改建，将原来每层14间宿舍、共用浴室、卫生间改造为每层10间套房，据孙瑞强称，其共花费429378元。三泰制衣公司则称，其口头委托孙瑞强按550元/㎡的标准进行装修改建，按600㎡计算，工程款约为33万元，装修完毕后，孙瑞强未与原告结算装修款，也未交付房屋，反而擅自将房间进行出租收取租金。
2015年4月20日和同年8月4日，广东千里行律师事务所受三泰制衣公司的委托，发函孙瑞强，要求其返还非法占有的建筑物。
2015年10月27日，三泰制衣公司诉至本院，主张前述实体权利；孙瑞强以其合法享有使用权为由进行抗辩，并以协议书为据，提出前述反诉请求。
另查明：涉案位于中山市火炬开发区沙边村沙边路28号的建筑物为三泰制衣公司租地自建，未办理土地使用权证和房屋所有权证。
本院认为:本案系占有物返还纠纷，双方争议的焦点是双方于2012年11月2日签订的协议是否真实合法有效，孙瑞强是否为用益物权人，是否有权依据协议占有使用三泰制衣公司要求其返还的建筑物，并要求三泰制衣公司交付尚未交付的1800㎡建筑物。
针对孙瑞强提交的协议书、收据，三泰制衣公司一开始以原件已销毁为由否认证据的真实性，在孙瑞强提供了原件后，又以证据系为了给孙瑞强提供一个身份，方便其招商引资谈判而出具的为由进行解释，但该解释存在极不合情理之处，无法自圆其说招商引资与债权债务互抵之间存在何种关联，本院难以采信。针对三泰制衣公司关于120万元款项未实际出借，协议不发生效力的抗辩，孙瑞强作出解释，称款项并非当日支付，而系三泰制衣公司多年来的借款和拖欠的工程款经结算得出，在三泰制衣公司出具收据后原始凭证已经销毁。本院认为，三泰制衣公司出具的收据与协议书相印证，足以证明120万元款项收讫，孙瑞强对款项构成的解释虽然与协议载明的内容有不吻合之处，但符合商业往来的惯常做法，也与收据将120万元款项分开两项列明的写法相吻合，相较于三泰制衣公司出具协议和收据仅是为了给孙瑞强一个身份便于招商引资的解释，孙瑞强的解释更能令人信服，故对孙瑞强的抗辩主张，本院予以采信。三泰制衣公司与孙瑞强签订协议，以2500㎡建筑物30年的使用权抵销拖欠孙瑞强的120万元债务，该债权债务抵销的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方均应当恪守合同义务；三泰制衣公司出具收据确认收取了120万元款项，则孙瑞强已经履行了付款义务，那么，三泰制衣公司就负有向孙瑞强交付2500㎡建筑物的义务。是故，孙瑞强有权依据协议内容占有使用700㎡建筑物并要求三泰制衣公司交付尚未交付的1800㎡建筑物。
综上所述，三泰制衣公司之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。孙瑞强之反诉请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：
一、反诉被告中山三泰制衣有限公司于本判决生效之日起十日内将其位于中山市火炬开发区沙边村沙边路28号之一到之四的建筑物未交付的1800平方米（含一楼500平方米商铺和二至四楼的1300平方米）交付反诉原告孙瑞强使用；
二、驳回原告中山三泰制衣有限公司的全部诉讼请求。
本诉案件受理费8800元，由原告中山三泰制衣有限公司负担（该款原告已预交）；反诉案件受理费5900元，由反诉被告中山三泰制衣有限公司负担（该款反诉原告孙瑞强已预交，反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 李 芳
审判员 王 珊
审判员 陈宇玲
二〇一六年七月二十日
书记员 詹绮婷
杨丽燕