广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠博法民一初字第168号
原告黄计日，男，汉族，住博罗县。身份证号：×××6030。
委托代理人巍展谦，广东卓凡律师事务所律师。
被告赖志强，男，汉族，住惠州市惠城区。身份证号码：×××0513。
第三人黄丽雄，男，汉族，住博罗县。身份证号码：×××6014。
第三人博罗县农村信用合作联社。住所地：博罗县。
法定代表人：朱石麒。
委托代理人王耀伟，广东方正联合律师事务所律师。
原告黄计日诉被告赖志强、第三人黄丽雄、第三人博罗县农村信用合作联社案外人执行异议之诉一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄计日的委托代理人巍展谦、第三人博罗县农村信用社合作联社的委托代理人王耀伟到庭参加诉讼，被告赖志强及第三人黄丽雄缺席。本案现已审理终结。
原告黄计日诉称，2003年12月，原告与第三人黄丽雄之间达成土地使用权转让协议，黄丽雄立下书面《立据》，由黄丽雄将鸿丰厂名下位于博罗县××××路段200平方米土地使用权转让给原告；该200平方米具体位置是由南面起向北10米，由西面起向东20米（长）；黄丽雄确认原告土地使用权转让款在被告《立据》时已付清。黄丽雄出具《立据》后，原告即在2004年2-3月份开始动工建设自住三层楼房，该三层楼房在2005年初装修完成后，原告一家八口人于2005年6-7月入住并居住至今（该房屋系原告一家唯一住处）。原告在黄丽雄《立据》后，一直催告黄丽雄办理土地使用权过户手续，但黄丽雄一直以各种理由推塘，至今未能办理。原告认为：原告200平方米土地使用权在2003年已支付土地对价款，而黄丽雄也将土地交付给了原告，原告其后于2004年在该土地上自建三层楼房并居住至今，这是有目共睹，众所周知的，可看见的。因此，依法得出如下结论：一、原告200平方米土地使用权归原告所有，黄丽雄无权对该土地使用权予以处分。当然，黄丽雄的债权人被告、信用社也无权拍卖该部分财产以抵偿黄丽雄债务。二、黄丽雄将10000平方米土地使用权抵押给信用社时，抵押权的效力不及于该原告200平方米土地使用权。上已述，原告200平方米土地使用权在2003年已支付土地使用权对价款，而黄丽雄也将土地交付给了原告，原告其后于2004年在该土地上自建三层楼房并居住至今，这是有目共睹，众所周知的，可看见的。而且，原告三层楼房与黄丽雄厂房是明显分离的，不会混淆。信用社在审核（包括书面审查及实地勘查）抵押物并进行抵押物登记时（抵押登记已在2009年之后，而三层房屋在2004年已建好），对该10000平方米存在原告权利（三层楼房）是可见的，明知的，即是说，这属于抵押物瑕疵，而该抵押物瑕疵信用社在抵押登记前就已存在。因此，信用社是认可该抵押物瑕疵的，即存在10000平方米中200平方米土地使用权可能权属他人的问题。因此，信用社抵押权的效力不及于原告200平方米土地使用权。综上，为保障原告的合法权益，请求判如所请。诉讼请求：1、确认原告与第三人黄丽雄之间成立的黄丽雄将博罗县五金厂名下位于博罗县××××大道宫廷路段200平方米土地使用权（以下称200平方米土地使用权）转让给原告的土地使用权转让关系合法有效，并判令黄丽雄十五日内将200平方米土地使用权过户给原告。2、确认黄丽雄将200平方米土地使用权单方抵押给第三人博罗县农村信用社合作联社（以下称信用社）的行为无效，并判令黄丽雄、信用社于十日内解除抵押。3、判令被告赖志强、信用社停止执行上述属原告的200平方米土地使用权。4、本案诉讼费被告承担。
第三人博罗县农村信用合作联社辩称：1、第三人黄丽雄因金融借款将名下土地及房产抵押给其的行为合法有效。第三人黄丽雄长期与博罗县农村信用合作联社有信贷业务往来，最近一次的借款是2010年5月12日，贷款金额人民币820万元，抵押物为博罗县龙溪镇鸿丰五金厂名下位于博罗县××宫庭组的10000平方米土地及4364.88平方米的厂房宿舍。上述抵押物依法办理了抵押登记手续，其中土地抵押登记证号为博府他项（2010）第542号《国有土地他项权证》。后因第三人无法按期偿还借款本息，博罗县农村信用合作联社依法提起诉讼，案号为（2012）惠博法民二初字第446号，经法院判决，博罗县农村信用合作联社对上述借款抵押物享有优先受偿权，该判决现已生效。2、原告提起本案无事实和法律依据。（1）涉案土地的国有土地使用权证是2002年7月5日登记发证的，证号为（2002）博府国用字第1322210068号，该土地产权明晰；而至今为止，原告无任何合法、有效的物权证明，其主张权利没有任何事实依据。（2）原告主张权利的证据显示，其向第三人黄丽雄私下受让土地的时间是在2003年12月10日，房屋建设的时间是在2004年10月18日，而此时涉案土地已经办理合法权证登记在博罗县××五金厂名下，且曾于2002年12月24日已向博罗县农村信用合作联社下属龙溪社抵押借款并办理了抵押登记手续；之后也没有办理过任何变更登记手续。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与第三人黄丽雄间的私自转让土地行为违法、无效。综上，原告提起本诉没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
被告赖志强、第三人黄丽雄经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书和开庭传票后，在法律规定的期限内，未提出书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，原告与第三人黄丽雄为兄弟关系。2003年12月10日，第三人黄丽雄出具一份《立据》给原告。内容：“今我黄丽雄将鸿丰五金厂龙桥大道宫廷路段卖给黄继日面积200平方米（贰佰平方米），所有款项已付清，由南面起向北壹拾米，由西起向东贰拾米。立据人黄丽雄。”该《立据》下面并附一草图。原告于2004年在该地建起三层楼房，面积约560平方米，并于2005年6月居住至今。
另查，第三人黄丽雄开办的博罗县龙溪鸿丰五金厂工商登记为个体户，经营者为黄丽雄，位于博罗县××宫庭组的10000平方米土地使用权属博罗县龙溪鸿丰五金厂所有，已办理国有土地使用证（证号：博府国用字（2002）字第1322210068号），为工业用地。被告赖志强因与第三人黄丽雄民间借贷纠纷一案，被告赖志强于2010年5月18日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封第三人黄丽雄经营的权属人为博罗县龙溪鸿丰五金厂的位于博罗县龙溪镇宫庭村宫庭组的厂房（面积10000米，包含上述《立据》所涉及的200米土地），本院于2010年5月18日作出（2010）博法立保字第37号民事裁定书进行了查封。在执行过程中，原告黄计日认为上述查封的其中200平方米土地使用权属其所有，于2013年1月5日对执行标的提出书面异议，本院于2013年1月31日作出（2013）惠博法执外异字第1号执行裁定书，裁定：驳回案外人黄计日的异议。原告遂于2013年4月2日向本院提起诉讼。
又查，据本院已发生法律效力的（2012）惠博法民二初字第446号民事判决书确认，黄丽雄于2010年5月向博罗县农村信用合作联社龙溪信用社借款820万元时用上述土地（10000平方米）及附着物厂房等作抵押，已办理抵押登记手续。该借款经本院已发生法律效力的（2012）惠博法民二初字第446号民事判决书判决博罗县农村信用合作联社对该土地有优先受偿权。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第二十六条规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。规定“在城市规划区改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”，本案中，原告与第三人黄丽雄之间没有签订正式的转让合同，原告无提供支付相应购地款项证明，也未办理相应的房地产权登记。即使原告与第三人黄丽雄之间的土地转让关系形成，因所涉及土地的原规划批准用途为工业用地，但原告将其改为住宅用地，改变了原规划用途，且没有经城市规划行政主管部门批准同意，原告没有到规划部门办理变更规划手续，现原告请求与第三人黄丽雄之间的土地使用权转让关系合法有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告赖志强与第三人黄丽雄经本院依法传票传唤，在法律规定的期限内未向本院提出书面答辩，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及抗辩的权利，不影响本院对本案的审理和判决。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国》、第二十六条、，《中华人民共和国》的规定，判决如下：
驳回原告黄计日的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 徐添福
审 判 员 陈晓君
人民陪审员 罗娜茹
二〇一三年八月二十一日
书 记 员 苏 景