广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第1227号
原告（反诉被告）：莫海源。
委托代理人：唐志刚，广西创和律师事务所律师。
委托代理人：唐文静，广西创和律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：韦仲。
被告（反诉原告）：杨诗。
以上两被告共同委托代理人：吴秋芳，广西天华阳光律师事务所律师。
第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市东葛路。
法定代�人：梁锡伟。
原告莫海源与被告韦仲、杨诗、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于2014年11月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告莫海源的委托代理人唐志刚、唐文静，被告韦仲、杨诗的共同委托代理人吴秋芳到庭参加诉讼。第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告莫海源诉称：原告与被告及第三人辉煌置业公司签订了一份《房屋买卖合约》，约定原告将自己名下的南宁市长兴路的房卖给两被告，第三人作为经纪方。房屋总价款为67万元。买方先行支付14万元首付款，其余47万元为向银行按揭贷款。合同签订后，两被告共同向原告支付了20万元房款。原告于2013年5月9日将该房过户到被告名下。房屋过户到两被告名下后，被告也向银行申请按揭贷款，但银行未向其放贷。被告至今无力支付余下房款47万元给原告。按照合约第九条第二、三款的约定，原告有权解除合约，要求被告承担违约责任。另外，由于两被告的违约行为导致原告白白向第三人支付了10050元的中介费，原告认为此一万余元中介费系由于原告的违约导致合同无法履行，被告也应承担支付原告中介费、房屋过户费的责任。为此，向法院起诉，请求判令：一、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合约》；二、两被告将南宁市长兴路的房所有权变更至原告名下，并承担产权变更的费用；三、两被告腾退南宁市长兴路的房并支付房屋使用费57500元给原告（暂计至2014年12月5日，自2013年1月6日起计�至两被告实际腾房之日止，按每月租金2500元计算）；四、两被告赔偿原告退房损失33500元，其所付定金60000元，原告不予退还；五、两被告配合原告办理退回个人所得税6700元的手续，并赔偿原告中介费损失10050元；六、本案诉讼费由两被告承担。
被告杨诗、韦仲辩称：一、被告支付20万元购房款给原告及支付相关费用给第三人后，房屋过户及按揭贷款的一切相关手续都是由第三人负责办理。被告按要求提供相关资料给第三人，第三人办理了房产过户给被告的手续，但第三人在向邮政银行办理贷款过程中，银行却不放贷，无法办理贷款。而选择贷款银行是第三人所选择的，贷款申请未获批准应属于第三人的过错，不是被告主观上的过错，被告不存在违约行为。因此，被告无法向银行贷款47万元付清余下房款给原告是因客观原因所造成的。
被告韦仲因涉嫌盗窃罪在2013年6月7日被公安机关采取强制措施，其失去了人身自由，也丢失了身份证原件，且被告杨诗目前没有工作，以一已之力抚养小孩，已无力一次性付清余下的房款给原告。据此，被告同意与原告解除《房屋买卖合约》并将房屋退还给原告，但前提是原告必须退还被告已付的房款216500元。
二、被告同意将房屋退还原告，依据公平原则，产权变更的相关费用不应由被告承担。
三、原、被告约定房屋交付时间是2013年2月6日，后来双方也办理了房屋产权过户手续。房屋交付后，被告对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权利，在合同内容中，没有约定房屋交付后被告需向原告交纳使用费。因此，原告要求被告按每月2500元从2013年1月6日起计算至被告腾退房屋之日止的使用费是没有合同和法律依据的。
四、只有在违约的情况下，违约金和定金条款才能选择适用，而不能同时�用。原告既要求赔偿损失又要求退还定金，属于双重提起。被告不存在违约行为，不应向原告赔偿退房损失33500元，原告应将被告所付定金60000元退还被告。
五、原告支付的个人所得税及向第三人支付的中介费应由其承担。被告也支付了房产交易税11500元，还向第三人支付了10050元中介费及相关费用。被告不存在违约行为，因此，原告要求被告赔偿个人所得税损失6700元和中介费10050元没有合同和法律依据。
综上所述，被告同意与原告解除《房屋买卖合约》并将房屋退还给原告，但前提是原告必须退还被告已付的房款216500元。被告不存在违约行为，因此，被告对原告提出的第二、三、四、五、六项诉讼请求不应承担责任，请求法院依法作出公正判决。
被告杨诗、韦仲反诉称：原告与被告及第三人签订了一份《房屋买卖合约》，由原告将自己名下的南宁市长兴路的房出卖给被告，合同约定房屋成交价是67万元。合同签订后，被告先后两次共向原告支付了20万元首付款，余下47万元由被告向银行按揭付款。被告支付20万元购房款给原告及支付相关费用给第三人后，房屋过户及按揭贷款的一切相关手续都是由第三人负责办理。在向邮政银行办理贷款过程中，却遇银行不放贷，无法办理贷款。之后被告杨诗陆续通过银行ATM柜员机分五次转账，又向原告支付了16500元购房款。现原告请求解除合同，被告也同意解除合同，但原告必须退还被告已付的房款216500元。为此，被告特提起反诉，请求：1、原告退还被告购房款216500元；2、反诉费用由原告承担。
原告莫海源对被告杨诗、韦仲的反诉辩称：被告杨诗支付的16500元是涉诉房屋的使用费，而不是购房款。原告从被告支付的款项216500元扣除相关费用后，愿意将余款退回被告。
第三人广西辉煌�业咨询服务有限公司未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：原告与两被告及第三人辉煌置业公司于2013年1月31日签订了一份《房屋买卖合约》，约定：原告将自己名下的南宁市长兴路的房一套（邕房权证字第08**号，建筑面积110.17平方米。以下简称“长兴路的房”）卖给被告，成交价67万元，首付款14万元由被告于2013年4月1日前直接支付给原告，余款47万元向银行按揭贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入原告账户；房屋交付时间为2013年2月6日；原、被告于本合约签订之日各支付第三人中介服务费10050元；本合约签订后，若被告支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款，即视为违约，届时原告除有权没收或追讨被告应付之定金外，并可要求被告按该房屋成交价的5%赔偿损失，同时本合约自动解除，原告有权将房屋另售给任何人；若买卖一方单方违约导致本合约无法履行的，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费的损失；买卖双方到房管部门签署《存量房买卖合约》时，本合约作为该合同的补充协议，如该合同或其他另行签订的合约的内容与本合约内容不一致时，以本合约为准。该合约还对其他事项进行了约定。合约签订后，原告于2013年2月1日收到被告杨诗、韦仲交给购房定金6万元，于2013年4月2日收到被告韦仲交给购房款14万元。原告亦依约将长兴路的房交给了被告。长兴路的房于2013年6月25日过户到两被告的名下（邕房权证字第02**号、邕房权证字第02**号，建筑面积110.17平方米）。被告为向中国邮政储蓄银行按揭贷款，于2014年4月9日在房产管理部门将长兴路的房办理了抵押担保手续，后来，该银行未向两被告放贷，两被告亦未向原告支付余下房款。
另查明，原告于2013年1月31日付给第三人代�服务费10050元，于2013年2月25日向税务机关交纳了个人所得税6700元；被告于2013年2月27日付给第三人的经办人覃隆宝交易税费11500元。被告杨诗在2013年12月1日至2014年4月24日间先后付给原告款项共计16500元。
原告在本案审理过程中，经本院释明，原告将原请求“两被告赔偿原告个人所得税6700元”变更为“两被告配合原告办理退回个人所得税6700元的手续”，被告对此无异议；另外，原告主张选择定金条款，但不明确放弃违约条款。
以上事实，有《房屋买卖合约》、税收通用完税证、收据、收款收据、委托协议（买卖）、农业银行对账单、《房屋所有权证》、当事人陈述以及庭审笔录等证据证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人辉煌置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。
原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》系各方当事人真实意思表示，并已实际履行了部分义务，且内容未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。本案中，原告作为卖方已依约履行交房并将房屋过户至被告名下等义务，但被告作为买方却未能按合同约定完全履行支付房款义务，现原告要求解除原告与两被告及第三人签订的《房屋买卖合约》，被告也同意解除该合同，故对于原告该项请求，本院予以支持。
原告要求两被告将长兴路的房退还原告，并将该房所有权重新变更至原告名下，及承担房屋变更过户费用的问题。因房屋买卖合同已经解除，且合同的解除过错在于被告，故原告该项请求，理由成立，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或�履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现原告主张不返还被告已交的定金60000元，理由成立，故本院予以支持。
关于原告主张被告给付中介费损失10050元的问题。合同解除是因为被告不依约履付款义务导致的，过错在于被告，该项损失是原告的实际损失，且双方在合同中约定“若买卖一方单方违约导致本合约无法履行的，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费的损失”，因此，原告该项主张，本院予以支持。
关于原告要求两被告配合办理退回个人所得税6700元的问题。由于双方签订的房屋买卖合同解除，原告可依据相关法律规定向税务部门办理退税手续，原告要求被告配合办理退回个人所得税6700元的请求，理由成立，本院予以支持。
关于原告主张要求被告给付房屋使用费57500元的问题。因被告不认可，且原告对其主张的损失不同意评估，也未能举出其他充分证据佐证，故对原告该主张，本院不予支持。
关于原告主张被告给付退房损失33500元的问题。本案中，原、被告签订的合同中既有定金条款又有违约金条款，即“本合约签订后，若被告支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款，即视为违约，届时原告除有权没收或追讨被告应付之定金外，并可要求被告按该房屋成交价的5%赔偿损失”等，根据合同法第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，因此对于定金条款和违约金条款只能选择适用，不能同时适用，经本院释明，原告选择定金条款，本院也支持了原告的定金请求，就不再支持原告的违约金请求，因此原告要求被告给付违约金33500元，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告退还购房款216500元的问题。原告主张该216500元中的16500元系被告对该房屋的使用费，因被告不认可，且原告对自己的主张举证不足，故本院对原告该主张不予采纳。本院认定被告已付给原告的购房款为216500元，故被告要求原告退还购房款216500元，理由成立，本院予以支持。但原告退还被告该购房款时，扣除定金60000元后退还数额为156500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除2013年1月31日原告莫海源与被告韦仲、杨诗、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司签订的《房屋买卖合约》；
二、被告韦仲、杨诗将南宁市长兴路的房一套退还原告莫海源；
三、被告韦仲、杨诗配合原告莫海源将南宁市长兴路的房一套（邕房权证字第02**号、第02**号）所有权重新过户至原告莫海源名下，过户费用由被告韦仲、杨诗负担；
四、被告韦仲、杨诗已付给原告莫海源的购房定金60000元归原告莫海源所有；
五、被告韦仲、杨诗赔偿原告莫海源中介费损失10050元；
六、被告韦仲、杨诗配合原告莫海源办理退还个人所得税6700元的手续；
七、原告莫海源退还被告韦仲、杨诗购房款156500元；
八、驳回原告莫海源的其他诉讼请求。
案件受理费3655元，反诉案件受理费2274元，合计5929元，由原告莫海源负担2000元，被告韦仲、杨诗负担3929元。
上述应负义务，被告韦仲、杨诗应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，原告莫海源在被告韦仲、杨诗履行应负义务之后三日内履行完毕。如果义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李永利
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 谭淑丹
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 黄丽霖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法�、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。