上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9184号
上诉人(一审第三人)：吴友江，男，1961年7月13日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。
委托诉讼代理人：邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：上海美贤市政服务有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：张建，总经理。
委托诉讼代理人：李玉梅，上海汇臻律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：上海市闸北区清浪水果店，住所地上海市。
经营者：周建勇。
委托代理人张昀，上海正贯长虹律师事务所律师。
上诉人吴友江与被上诉人上海美贤市政服务有限公司(以下简称“美贤市政公司”)、上海市闸北区清浪水果店(以下简称“清浪水果店”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴友江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美贤市政公司的一审诉讼请求。事实和理由：第一，上海家化(集团)有限公司(以下简称“家化公司”)将上海市南山路XXX号创意产业园(以下简称“99号房屋”)出租给上海新森岱企业管理有限公司(以下简称“新森岱公司”)的租赁期限至2018年6月30日，后美贤市政公司接替新森岱公司成为承租人，美贤市政公司将99号房屋再转租给新森岱公司的租赁期限也是至2018年6月30日。新森岱公司将99号房屋11幢底层103临房屋(以下简称“系争房屋”)转租给吴友江的期限亦并未超过2018年6月30日这个最后期限。而且吴友江已经向新森岱公司交纳了截止至2018年6月29日的期间内的租金，交纳时间也是在2012年7月24日新森岱公司向吴友江发出通知之前，故而在吴友江已经交纳的租金对应的租赁期限内，吴友江的承租权应当受到法律保护。第二，根据司法解释的规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以出租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。自2012年7月24日美贤市政公司管理99号房屋后，经营者周建勇一直经营水果店，房屋租金也是由吴友江收取。美贤市政公司在提起诉讼之前从未提出异议，故而已经超过了司法解释规定的时间期限。
美贤市政公司辩称，第一，吴友江在一审中是无独立请求权第三人，一审判决并没有确定其权利义务，因此吴友江没有资格提出上诉。第二，对于吴友江陈述的租金支付情况，我们对真实性也存在质疑。第三，2012年美贤市政公司已经向吴友江发出通知，吴友江在明知美贤市政公司是管理人的情况下，没有和美贤市政公司建立相应的租赁关系。美贤市政公司有权请求腾退，而且一审判决后，清浪水果店也已经搬离了系争房屋，美贤市政公司于2016年6月8日完成了对系争房屋的接收。一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
清浪水果店辩称，清浪水果店是基于吴友江出示了吴友江与新森岱公司签订的租赁合同的前提下，才与吴友江签订承包经营合同，期限是2014年7月1日至2018年6月30日，约定租金一年人民币(以下币种均为人民币)84,000元，两年一付，还交了10,000元押金。清浪水果店已经履行了合同义务，不应当再向美贤市政公司支付房屋使用费。因为迫于美贤市政公司的骚扰，清浪水果店已经于2016年6月7日迁出系争房屋。
美贤市政公司向一审法院起诉请求：判令清浪水果店停止侵权、排除妨碍，迁出系争房屋；2、清浪水果店支付房屋使用费(按每月8,000元的标准，自2012年7月24日起算至实际迁出之日)。一审审理中，美贤市政公司表示，鉴于清浪水果店提出时效抗辩，其主张清浪水果店的房屋使用费起始时间变更为2013年10月。根据清浪水果店向法院提供的证据，其向吴友江每月支付租金7,000元，故美贤市政公司要求清浪水果店支付使用费的标准酌定为7,000元。据此，美贤市政公司的诉讼请求变更为：1、清浪水果店迁出系争房屋；2、清浪水果店支付房屋使用费(按每月7,000元的标准，自2013年10月起算至实际迁出之日止)。
一审法院认定事实：99号房屋产权原登记在家化公司名下。2010年11月30日，家化公司(甲方)与新森岱公司(乙方)以及美贤市政公司(丙方)共同签订了《三方协议》，主要内容为：“鉴于2006年9月13日，甲乙双方就南山路XXX号签订《上海市房屋租赁合同》，鉴于2008年3月21日，甲乙双方就原合同部分条款的修改签订《备忘录》，鉴于2010年10月18日，甲方收到乙方的《关于变更南山路XXX号租赁承租方的请示》，根据乙方要求，即乙方终止原合同，由丙方成为原租赁合同的主体一方，和甲重新签订合同，经三方协商达成以下协议内容：一、自2010年11月30日止，甲乙双方终止原合同……。二、丙方对上述原合同履行中乙方拖欠甲方的租金、违约金和乙方的其他违约行为提供连带责任担保……。三、甲、丙双方签订的新租赁合同中所有实体性条款内容与原合同条款相同……。四、乙方对甲、丙双方签订的新租赁合同项下的丙方的合同义务提供连带责任担保……。”等。同日，家化公司(甲方)与美贤市政公司(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定美贤市政公司承租99号房屋，租赁期限自2010年11月30日至2018年6月30日。美贤市政公司同日又与新森岱公司签订《房屋转租合同》，约定美贤市政公司将其依法承租的99号房屋全部转租给新森岱公司，转租期自2010年12月1日至2018年6月30日。2012年7月24日，新森岱公司向99号房屋的各位商户发布通知，称家化公司将99号房屋出租给美贤市政公司使用、收益，美贤市政公司将此转租给新森岱公司，现美贤市政公司与新森岱公司终止租赁合同，由美贤市政公司直接对南山路XXX号创意产业园行使使用、收益权，各商户直接与美贤市政公司办理合同变更手续，并将租金直接交给美贤市政公司。2014年9月1日，上海义楷实业有限公司(以下简称“义楷公司”)成为99号房屋产权人。义楷公司仍将99号房屋交由美贤市政公司经营管理。
一审法院另查明，清浪水果店系周建勇个体经营的商店。2016年3月29日，法院承办人至系争房屋现场，经美贤市政公司与清浪水果店双方确认，清浪水果店现经营所在地的门牌号为上海市南山路XXX号XXX幢底层103临。
一审审理中，清浪水果店提供了新森岱公司与吴友江签订的《店铺租赁合同》、2012年清浪水果店与新森岱公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《关于同意转租赁南山路部分房产的授权书》、收款收据9张、管理费收据1张、《承包经营合同》，称吴友江与新森岱签订了《店铺租赁合同》，清浪水果店自2008年2月起与吴友江建立租赁关系，2012年，为办理营业执照和暂住证，经家化公司的授权，清浪水果店与新森岱公司签订了《上海市房屋租赁合同》，不代表双方真实的租赁关系，但家化公司的授权是真实的，故清浪水果店取得租赁权限不但是合法的，且房东也知道。2014年，清浪水果店与吴友江签订了名为承包，实为租赁的《承包经营合同》，由清浪水果店向吴友江支付租金。美贤市政公司称，清浪水果店提供的租金支付收据中存在编号小的收据，出具的支付时间晚于编号大的支付时间的现象，且吴友江与本案有利害关系，故收据不具有真实性。吴友江称，对清浪水果店提供的上述证据无异议。
一审审理中，吴友江提供了收据2张，称吴友江已向新森岱公司支付租金1,300,000元，均为现金交付，支付至2018年6月29日。2006年市场刚形成的时候，吴友江就与新森岱公司签订了租赁协议，租金支付方式为每三年支付一次650,000元，先付后用。2011年年底，因新森岱公司的法定代表人鄢庆煌要求吴友江提前支付租金，并同意优惠，吴友江交付了租金600,000元，收据日期写的是“2012年6月30日”，但实际出具收据的日期是2011年年底。2008年7月份，鄢庆煌向吴友江借款1,150,000元，至2012年6月，鄢庆煌表示1,150,000元的借款中有700,000元作为房租，收据出具时间是2012年7月初。两份收据上手写的字是均为鄢庆煌手写，公章也是由鄢庆煌加盖。美贤市政公司称，收据不具有真实性，其中一份写了“2012年6月30日”，另一份没有日期；两份收据的编号不同；缴款人的名字不一致，分别是“吴友江”和“吴有江”；没有相应的钱款交付凭证。清浪水果店称，对吴友江提供的证据无异议。
一审审理中，清浪水果店称，清浪水果店取得租赁权益是合法的，清浪水果店已将房租交付至2016年6月。吴友江称，新森岱公司实际经营管理至2012年7月，但是吴友江已经向新森岱公司缴纳租金至2018年6月30日。
一审法院认为，根据查明的事实，2012年7月，新森岱公司终止了与美贤市政公司的租赁关系，由美贤市政公司直接对99号房屋行使使用、收益权，美贤市政公司与新森岱公司的租赁关系解除后，新森岱公司与99号房屋内的各商户之间的租赁关系亦应随之同时解除，若吴友江向新森岱公司支付租金的期限超过合同解除的日期，则应向新森岱公司主张权利，同理，若如清浪水果店所述，其与吴友江之间系租赁关系，则亦可向吴友江主张权利。故美贤市政公司要求清浪水果店迁出系争房屋以及支付房屋使用费的诉请，法院予以支持。因美贤市政公司于2015年9月11日向清浪水果店主张房屋使用费，故现以2013年10月作为起算日，要求清浪水果店支付房屋使用费，未超过诉讼时效。美贤市政公司要求清浪水果店按每月7,000元的标准支付房屋使用费，尚属合理，法院予以准许。清浪水果店有关美贤市政公司与清浪水果店之间从未发生租赁关系，清浪水果店向吴友江租赁系争房屋，并缴纳租金至2016年6月等辩解意见，于法无据，法院难以采纳。判决：一、上海市闸北区清浪水果店应于判决生效之日起十日内迁出上海市静安区南山路XXX号XXX幢底层103临房屋；二、上海市闸北区清浪水果店应向上海美贤市政服务有限公司支付房屋使用费(自2013年10月起至实际迁出之日止，按每月人民币7,000元计算)。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，一审审理中，清浪水果店提供了新森岱公司与吴友江签订的《店铺租赁合同》中租赁起止日期均为空白。对此，吴友江在二审审理中表示双方在上述合同中对租赁起止日期没有具体约定，在实际履行中租赁期限是从2009年国庆前后开业开始起算的，而吴友江的租金已经交到了2018年6月份，有收据作为证据证明，但是未能提供银行取款或转账凭证。以上事实，有《店铺租赁合同》与二审审理笔录予以证实。
本院认为，本案的争议焦点在于吴友江是否可以以已经足额支付租金为由抗辩美贤市政公司的腾退请求。根据债权相对性原理，美贤市政公司并未与吴友江抑或清浪水果店直接建立租赁合同关系，而是将99号房屋出租给了新森岱公司。美贤市政公司与新森岱公司之间的租赁合同已经解除，则以美贤市政公司与新森岱公司之间的租赁合同作为基础的转租合同亦应随之解除。转租合同解除后，吴友江与清浪水果店亦失去了继续占有使用系争房屋的法律依据。美贤市政公司曾于2012年7月24日向吴友江发出通知，告知其与美贤市政公司建立租赁关系，但遭到吴友江的拒绝。现美贤市政公司以清浪水果店为无权占有人为由请求其迁出系争房屋，合法有据，一审法院根据一审时的案情判决支持其诉讼请求并无不当，美贤市政公司与清浪水果店均未提出上诉，本院依法予以维持。至于吴友江上诉认为其租金已经支付至2018年6月29日，如其所述属实，吴友江亦应通过向新森岱公司追索剩余租金的方式解决纠纷，一审法院对此已有阐述，本院不再赘述。
综上所述，吴友江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴友江负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年二月三日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……