广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0422民初990号原告：梧州市丰润物业管理有限公司，住所地广西梧州市新兴二路50-1号二楼。法定代表人：卢伟，该公司总经理。委托代理人：陈豪杰，该公司经理。被告：农达文，男，1978年1月20日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。原告梧州市丰润物业管理有限公司与被告农达文服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈豪杰、被告农达文到庭参加诉讼，原告的法定代表人卢伟经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梧州市丰润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告农达文给付原告尚欠的物业管理费3340.84元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的藤县杉木冲农贸市场综合小区5单元501房的业主，原告于2012年9月18日与房地产开发商梧州市宏达投资置业有限公司签订了《前期物业管理合同》，藤县杉木冲农贸市场综合小区由原告进行物业管理，被告在接收物业时已知晓《前期物业管理合同》的约定条款，在这之前被告也支付了部分物业管理费。但在2013年12月至2016年9月间，原告对被告物业的安全、清洁及维护进行了系列的物业管理工作，所产生的物业管理费用为3340.84元（其中每月98.26元×34个月=3340.84元）。经原告多次催收，被告未能缴交，为此，原告向本院提出上述诉求。被告农达文辩称：1.被告于2013年5月18日接收房屋后，交了部分物业费，至今房屋尚未装修，处于空置状态；2.被告购买的房屋是顶楼，一直有渗水现象，虽经物业和建筑商多次修补，但漏水问题仍未完全解决，导致被告接收房屋后一直未能装修入住，房屋不达交房标准，本人不需交付物业管理费；3.前期物业管理合同自2012年10月10日起至2014年10月9日止，此后未经业主同意和在业主不知情的情况下，原告又和开发商梧州市宏达投资置业有限公司双方私自延长合同，延长的合同无效，物业从2014年10月10日后的管理行为属单方行为。综上所述，被告可不交或少交原告要求交付的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据本院认定如下：原告提交的证据：证据①梧州市丰润物业管理有限公司企业法人营业执照复印件、法定代表人身份证明、卢伟身份证复印件，拟证明原告身份适格；证据②被告身份证复印件，拟证明被告身份适格；证据③《前期物业管理合同》及其补充协议，拟证明原告是梧州宏达投资置业有限公司聘请的物业管理公司，该合同第四章第七条第1项证明约定了收费标准；证据④被告购买房屋的《商品房买卖合同》复印件，拟证明被告农达文是藤县杉木冲农贸市场综合小区的业主；证据⑤被告前期缴纳物业费收据复印件，拟证明被告承认原告的物业服务，且交付了之前的物业管理费；证据⑥被告在庭审时举证《销货单》复印件6份、收据复印件5份、电梯维护保养合同1份、公司经营管理费用、代交2015年3月公用电费、代交2015年3月水费、工程报修单、代付维修费用、共管账户支出电梯保养费等，拟证明自2012年10月10日起至2016年9月止，原告一直履行物业管理的义务。证据⑦工作联系函原件1份，拟证明原告已于2014年12月30日将被告房屋漏水情况告知房地产开发商宏达公司工程部。被告对原告所举的证据②、③《前期物业合同》、④、⑤的真实性未提出异议。只是提出其对证据①原告的营业执照复印件是否真实、合法、有效不清楚，由法院认定；对证据③《前期物业合同》的补充协议不知情，该补充协议与被告无关，不能证明原告的主张；对证据⑥原告物业支出票据等被告无法验证、不能确定；对证据⑦工作联系函无异议，但维修效果不是很好，现仍有漏水现象。被告提交的证据：被告房间内天花板有水渍的照片2张，拟证明被告房间天花有渗水现象；原告对该照片无异议，认为被告房屋内部天花的渗水问题，不属其公司的物业管理服务范围。经质证，因被告未对原告举证的真实性和合法性提出异议，但认为原告提供的证据延长合同对被告无约束力。原告提供的证据，证实了原告主张的事实，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年7月11日，被告与梧州市宏达投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买梧州市宏达投资置业有限公司藤县杉木冲农贸市场综合小区5单元501房，建筑面积为122.83平方米。《商品房买卖合同》第二十一条约定梧州市宏达投资置业有限公司依法选聘原告为物业服务企业，但未约定物业收费的标准及收取方式。2012年9月18日，梧州市宏达投资置业有限公司与原告签订了《宏达广场前期物业管理合同》，双方就宏达广场一期的前期物业管理达成协议。约定合同期限为两年，即从2012年10月10日起至2014年10月9日止，合同第四章约定物业服务费的收取、开支、及物业服务范围，第四章第七条第1点明确约定住宅物业费为0.8元/月·平方米；2014年9月30日，梧州市宏达投资置业有限公司与原告签订《宏达广场前期物业管理合同》的补充协议，约定物业服务期限延期至2016年9月30日。原告在合同期间，履行了系列的物业管理工作。2013年5月18日，梧州市宏达投资置业有限公司交房给被告，同日被告交了2012年11月17日至2013年11月16日的物业管理费1179.20元，同时交装修押金3000元。本院认为，建设单位依照法律、法规规定，可以与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。原告梧州市丰润物业管理有限公司与梧州市宏达投资置业有限公司（建设单位）签订的《前期物业管理合同》合法有效，对被告有约束力。《前期物业管理合同》届满，被告居住的小区业主委员会还尚未成立，也未选聘其他物业服务企业，原告可以与建设单位梧州市宏达投资置业有限公司继续签订前期物业服务合同，双方续签的关于《宏达广场前期物业服务合同》的补充协议，仍属前期物业合同，依然有效。被告虽然没有在物业服务合同上签字，其虽不是物业服务合同的形式当事人，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，前期物业服务合同对其具有约束力。被告以其没有在《宏达广场前期物业服务合同》的补充协议上签名，并非合同当事人，对合同不知情，且其房屋一直有渗水现象，被告可不交或少交原告要求被告交纳物业管理费的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。被告提出房屋有渗水现象，属房屋的质量问题，不属原告的物业管理范围。原告在藤县杉木冲农贸市场综合小区实施物业服务后，在此小区居住的被告有义务按照该合同的约定履行交纳物业管理费。虽然《前期物业管理合同》中约定的物业管理费收取是从购房合同中双方约定的交房日期起计算，但合同也约定未及时交房的，其物业服务费用可减免收取，原告所举证据没有建设单位交房给被告的时间。在庭审中原、被告双方确认交费的时间（2013年5月18日）就是交房时间。根据权利义务对等的原则，被告应交的物业费应从交房时起计算，即从2013年5月18日起至2016年9月30日止。原告在2013年5月18日收取被告2012年11月17日至2013年5月18日前的服务费没有依据且不合理，应予扣减。被告每月应缴交的物业服务费为：122.83平方米×0.8元/平方米＝98.26元。2013年5月18日至2016年9月30日共40.4个月，40.4个月×98.26元＝3969.70元，扣减已交的物业管理费1179.20元，被告尚欠原告的物业管理费为3969.70元－1179.20元＝2790.50元。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条的规定，判决如下：被告农达文应支付原告梧州市丰润物业管理有限公司物业管理费2790.50元。上述判决，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元（原告已预交），减半收取为25元，由原告梧州市丰润物业管理有限公司负担5元，被告农达文负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审判员  黄深功二〇一七年八月一日书记员  龙媛梅附：法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。