杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭余瓶民初字第10号
原告（反诉被告）：杭州新大洲装潢有限公司。
法定代表人：吴慧敏。
委托代理人：徐向明。
被告（反诉原告）：陈建坤。
委托代理人：阮元根、范丽琴。
原告（反诉被告）杭州新大洲装潢有限公司（以下简称新大洲公司）为与被告（反诉原告）陈建坤房屋租赁合同纠纷一案，于2011年12月29日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员陈自勇独任审判，分别于2012年2月14日和3月1日公开开庭进行了审理。在审理过程中，陈建坤于2012年2月14日提起了反诉，本院一并进行了审理。新大洲公司的法定代表人吴慧敏及其委托代理人徐向明，陈建坤及其委托代理人范丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新大洲公司起诉称：2011年6月30日，新大洲公司与陈建坤签订《房屋租赁合同》，约定新大洲公司向陈建坤出租位于杭州市余杭区瓶窑镇凤溪路房屋二间，租期为11个月，租金共计为24442元，在签订合同时经双方结算，陈建坤尚欠新大洲公司水费2758元，以上款项应在2011年6月30日前支付给新大洲公司，但到期后陈建坤未支付。新大洲公司经多次催讨无果诉至法院，诉讼请求：1、要求陈建坤支付租金24442元；2、要求陈建坤支付水费2758元（至2011年6月30日止）及违约金5000元；3、要求陈建坤承担本案诉讼费。庭审中，新大洲公司上述对第2项诉讼请求中的水费2758元进行了变更，要求陈建坤支付水费2069元，其余诉讼请求不变。
新大洲公司为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
1、余杭区瓶窑镇村镇建设和环境保护办公室证明一份，用以证明新大洲公司的租赁房屋系经合法规划审批建造的事实。
2、国有土地使用证一份，用以证明新大洲公司出租房屋用地合法性的事实。
3、杭州市余杭区瓶窑镇大观山村村民委员会及余杭区瓶窑镇村镇建设和环境保护办公室证明一份，用以证明新大洲公司出租房屋合法性的事实。
4、新大洲公司证明一份，用以证明新大洲公司委托该公司法定代表人吴慧敏办理房屋出租事宜的事实。
5、房屋租赁合同一份，用以证明新大洲公司与陈建坤签订房屋租赁合同的事实。
6、新大洲公司申请法院调查取证的：（2011）杭余瓶民初字第220号2011年8月24日开庭笔录一份（其中：笔录第5页），用以证明陈建坤确认尚欠新大洲公司水费2069元的事实。
7、关于要求建造房屋的报告一份，用以证明涉案租赁房屋于2002年8月8日经杭州市余杭区瓶窑镇人民政府审批同意改建，印证涉案租赁房屋合法建造的事实。
陈建坤答辩称：一、该涉案房屋未取得房产证也未取得规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的房屋租赁合同无效；二、新大洲公司提供的余杭区瓶窑镇村镇建设和环境保护办公室出具的证明及关于要求建造房屋的报告，只能证明新大洲公司曾经向良渚文物管委会申请建房，并不能证明同意新大洲公司建造，也不能证明该房屋的性质。在瓶窑镇良渚文化保护区内建房应取得良渚文物管委会审批同意，但是新大洲公司并未举证证明良渚文物管委会已经审批同意建造房屋。因此，新大洲公司主张租金必须对房屋的合法性进行举证；三、如果涉案房屋是经审批的临时建筑，应当注明审批时间及使用期限，租赁期限超过使用期限的部分，租赁时间无效；四、陈建坤提出合同无效，如果合同无效，则新大洲公司主张的应当是房屋占有使用费，因此新大洲公司主张租金就应当举证证明租赁合同有效，否则应当承担举证不利的后果；五、陈建坤承租该房屋已有多年，历年来新大洲公司收取的租金均未开具发票，损害了陈建坤的权益，陈建坤有权要求其开具相应发票的权利；六、由于合同无效，并且过错在新大洲公司，因此租赁关系不继续履行将会造成陈建坤的巨大损失，陈建坤保留向新大洲公司主张赔偿损失的权利。
陈建坤对本诉辩称，未向本院提供证据材料。
陈建坤反诉称：陈建坤向新大洲公司租赁位于杭州市余杭区瓶窑镇凤溪路132、134号的房屋开饭店已经8年，双方又于2011年6月30日签订房屋租赁合同，继续租赁该房屋，时间从2011年6月30日起至2012年5月30日止。陈建坤认为，该房屋新大洲公司并没有取得产权证，该房屋的建设也未取得建设工程规划许可证，至今新大洲公司也没有提供经过审批的临时用房的合法手续，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，双方订立的租赁合同无效。同时，新大洲公司历年来已经收取了陈建坤的租金（在合同无效的情况下该款的性质应为房屋占有使用费）137000元，至今没有开具发票，属于偷税漏税行为。为此，陈建坤提起反诉，反诉请求：1、要求确认新大洲公司与陈建坤之间于2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求新大洲公司开具已经收取的房屋占有使用费137000元的发票；3、本案诉讼费（含反诉费）由新大洲公司承担。
陈建坤为证明上述反诉事实，向本院提供证据材料如下：
陈建坤申请法院调查取证：2011杭余瓶民初字第545号案件的开庭笔录一份，用以证明新大洲公司承认已经收到陈建坤历年的租金，而并未开具发票，该行为违反法律规定，也侵害了陈建坤的合法权益的事实。
新大洲公司反诉辩称：陈建坤提起的反诉，从请求上看，第一个反诉请求和第二个反诉请求是相互矛盾的；其次，合同中没有约定需要开具发票，陈建坤提出开具137000元的发票，从合同约定看没有依据，且陈建坤没有提供任何证据，也超过了诉讼时效。同时，从陈建坤提出反诉请求中要求开具发票的时间段来看，与本案本诉毫无关联，应当另案起诉。因此，陈建坤的反诉请求没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回陈建坤的反诉请求。
新大洲公司对反诉辩称，未向本院提供证据材料。
当事人向本院提供的证据，经新大洲公司与陈建坤当庭质证，本院认证如下：
一、新大洲公司为支持其诉讼主张提交的证据材料：
对新大洲公司本诉提供的证据1-7，经陈建坤质证后认为，对证据1，只能证明该临时房屋系新大洲公司所有，不能证明该临时用房的使用期限以及现在的合法性；对证据2，真实性、合法性及关联性都没有异议；对证据3，对证明单位公章及书写内容的真实性、合法性都没有异议，但是对关联性有异议，该证据只能证明新大洲公司曾经向良渚文物管委会申报审批，不能证明良渚文物管委会同意建造，也不能证明该房屋的建设是经过主管部门审批的；对证据4，并不能证明新大洲公司法定代表人吴慧敏在之前对该房屋的出租等行为是经过授权的；对证据5，真实性、合法性及关联性都没有异议，对租金也没有异议，但是对新大洲公司请求的违约金5000元，针对本案来说是不存在支付违约金的情况的；对证据6，笔录上也记载陈建坤称“不清楚，没有结帐过”，所以陈建坤对当时用水量是多少并不知情，而且新大洲公司也未提供证据证明；对证据7，对该报告的公章“杭州市余杭区瓶窑镇人民政府”以及书写内容的真实性、合法性都没有异议，但是对关联性及新大洲公司的待证事实有异议，该证据只能证明新大洲公司曾经向良渚文物管委会报批过，不能证明良渚文物管委会同意建造，也不能证明该房屋的建设是经过建设主管部门审批的。本院经审查后，对新大洲公司本诉提供的证据1-7，本院认证如下：对证据1、3、7，可以证明当时行政相关部门同意新大洲公司建房及改建房屋的事实，故对新大洲公司当时经相关部门同意建造临时用房的事实，本院予以确认；对证据2、4、5、6，本院予以确认。
二、陈建坤为支持其反诉主张提交的证据材料：
对陈建坤反诉提供的证据，经新大洲公司质证后认为，对真实性没有异议，但是与本案没有关联，陈建坤的反诉应当建立在本诉基础之上提出主张，如果不是建立在本诉之上应当另行起诉。本院经审查后，对陈建坤反诉提供的证据，本院认证如下：对其真实性本院予以确认，但对于陈建坤的待证事实，本院不予确认。
根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：
新大洲公司于1995年向杭州市余杭区瓶窑镇大观山村征用土地1406.4平方米，于1998年经有关部门同意建造了320平方米临时用房，现房屋编号为杭州市余杭区瓶窑镇凤溪路126-140号。2002年6月20日，杭州市国土资源局颁发国有土地使用证，确认新大洲公司在杭州市余杭区瓶窑镇凤溪路北侧享有出让土地1406.4平方米的出让土地使用权。2002年8月8日，该临时用房经杭州市余杭区瓶窑镇人民政府审批同意，新大洲公司对该临时用房进行了改建。2011年6月30日，吴慧敏代表新大洲公司与陈建坤签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：由新大洲公司向陈建坤出租位于杭州市余杭区瓶窑镇凤溪路132号、134号房屋二间，租期为11个月，即自2011年6月30日起至2012年5月30日止，每间房屋年租金为13333元，二间房屋租金共计为24442元，陈建坤应在2011年6月30日前交纳给新大洲公司，经营期间的水电费、卫生费由陈建坤按有关规定交纳。本合同期满时，陈建坤未经新大洲公司同意继续使用承租房屋，陈建坤除支付5000元违约金外，还应以天数计算向新大洲公司支付日租金3倍的赔偿金。合同签订后，新大洲公司将涉案房屋交付陈建坤使用，但陈建坤至今未向新大洲公司按期支付租金24442元及水费2069元。
另查明：新大洲公司于1998年所建造的320平方米临时用房，杭州市余杭区瓶窑镇大观山村村民委员会及余杭区瓶窑镇村镇建设和环境保护办公室分别于2011年10月和12月出具证明，证实当时同意新大洲公司建造该临时用房。
本院认为，新大洲公司于1998年经有关部门同意在自已征用的土地上建造了临时用房320平方米，于2002年8月8日经杭州市余杭区瓶窑镇人民政府同意，对该临时用房进行了改建，其建房行为没有违法。事后，新大洲公司将其中的二间房屋出租给陈建坤，其租赁行为也未损害国家和集体利益，因而新大洲公司与陈建坤之间签订的房屋租赁合同，本院依法确认其为有效合同。陈建坤未按合同约定支付租金及水费，是造成本案纠纷的责任者，应承担相应的民事责任。现新大洲公司要求陈建坤支付租金24442元、水费2069元及承担违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。但对于新大洲公司要求陈建坤支付5000元违约金的诉讼请求，因涉案合同租期尚未届满，新大洲公司对违约金的主张，不符合合同的相关约定，故本院不予支持。陈建坤提出反诉认为，该临时用房新大洲公司未办理合法的审批手续，要求确认房屋租赁合同无效。本院认为，该临时用房于1998年经有关部门同意建造，并于2002年8月8日经杭州市余杭区瓶窑镇人民政府同意进行了改建，且其建房行为发生在2009年6月22日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台之前，应当按照当时的政府有关要求确认该临时建房的合法性，因而陈建坤要求确认房屋租赁合同无效的理由不足，本院不予支持。对于陈建坤反诉要求新大洲公司开具本合同以前的租金发票137000元，因房屋租赁合同中没有约定开具租金发票，且陈建坤未能提供相应的证据，不属于本案反诉审理范围之内，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈建坤支付原告（反诉被告）杭州新大洲装潢有限公司房屋租金24442元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告（反诉原告）陈建坤支付原告（反诉被告）杭州新大洲装潢有限公司水费2069元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告（反诉被告）杭州新大洲装潢有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈建坤的反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费588元，减半收取294元，由原告（反诉被告）杭州新大洲装潢有限公司负担62.50元，由被告（反诉原告）陈建坤负担231.50元；本案反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）陈建坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，对本诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费588元，对反诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈自勇
二〇一二年三月六日
书记员 刘明明