甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民一终字第162号
上诉人（原审原告）李进龙。
委托代理人ＸＸ军，甘肃实诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）定西市安定区土地房屋征收管理办公室(原定西市安定区旧城改造办公室)，住所地甘肃省定西市安定区交通路***号。
法定代表人王如进，该办公室主任。
委托代理人何玮，甘肃策横律师事务所律师。
委托代理人苏丹，甘肃策横律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）定西市安定区住房和城乡建设局，住所地甘肃省定西市安定区岷阳路。
法定代表人杨彦兵，该局局长。
被上诉人（原审被告）定西亨泰房地产开发有限公司，住所地甘肃省陇西县巩昌镇东大街建筑巷西侧。
法定代表人崔世宏，该公司董事长。
委托代理人周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。
委托代理人苏苍虎，甘肃策横律师事务所律师。
上诉人李进龙、定西市安定区土地房屋征收管理办公室(以下简称房管办)因与被上诉人定西市安定区住房和城乡建设局(以下简称住建局)、定西亨泰房地产开发有限公司(以下简称亨泰公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服定西市中级人民法院(2014)定中民二初字第94号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李进龙及其委托代理人ＸＸ军，上诉人房管办的委托代理人何玮、苏丹，被上诉人亨泰公司的委托代理人周侃仁、苏苍虎到庭参加了诉讼。被上诉人住建局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院缺席进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2008年9月15日，定西市安定区西河桥头片区经定西市安定区城乡建设局审批作为旧城改造项目，原告所在地西河桥街24号住宅纳入拆迁范围。2010年9月26日，原告与被告房管办(原定西市安定区旧城改造办公室)签订《房屋拆迁安置协议》，原告自愿选择房屋建筑面积产权比例调换安置方式，双方约定：调换的房屋为期房，位于安定区新规划设计的亨泰花苑住宅小区，原告通过规划设计平面图选定的房屋共四套，分别是1号楼7单元4楼1室，建筑面积89.92㎡；1号楼7单元4楼2室，建筑面积89.92㎡；1号楼3单元6楼1室，建筑面积107.87㎡；5号楼4单元5楼2室，建设面积88.85㎡。调换房屋的建筑面积最终以房产测绘部门测量的面积为准，实际面积超过约定的面积，由原告按同地段同期市场销售价格于交房时一次性结清。原告应于2010年10月10日前腾空交付被拆迁房屋，自行解决过渡用房，过渡期内，由被告房管办每月支付300元租房补助费，从交付被拆迁房屋之日起至调换房屋交付之日，按季度领取。房屋交付时间为产权调换房屋竣工验收后10日内，施工期内自开工建设之日起最长期限不得超过15个月，遇不可抗力因素不能施工者，工期顺延。违约责任：被告房管办如不能按约定的期限交付调换的房屋，每逾期一日向原告承担3000元的违约金；被告房管办在具备开工建设的条件下，建设工程竣工验收后，未能向原告交付产权调换房屋，应以调换后的房屋建筑面积按同地段同期商品房市场价给予一次性赔偿，另加30％的违约金。
合同签订后，原告按约腾空交付了被拆迁房屋，并按月领取300元的租房过渡费。亨泰花苑住宅小区由被告亨泰公司承建，实际于2012年10月8日开工建设，2014年1月l7日竣工通过了验收。原告安置调换的房屋中5号楼4单元5楼2室被告亨泰公司以332073元的价格出售给姚炳林，无法向原告交付。另外三套房屋，被告房管办对外公布了交付方案，限定2014年4月15日至2014年7月15日交房。原告以5号楼4单元5楼2室的房屋无法交付及l号楼3单元6楼1室的房屋结构发生变化、面积减小等为由拒绝受领。2014年8月18日，被告房管办通知原告停发每月300元的租房过渡费。2014年11月3日，原告起诉至一审法院，请求：1、解除房屋拆迁安置协议中亨泰花苑5号楼4单元452室和1号楼3单元361室的安置协议。2、三被告连带向原告双倍支付5号楼4单元452室和1号楼3单元361室价款共计1573760元。3、三被告立即向原告交付亨泰花苑1号楼7单元741室、742室两套楼房，办理房屋产权证、土地使用权证、契证，并承担全部费用。4、三被告连带向原告支付电梯费235200元。5、三被告连带向原告支付每日3000元的违约金，从2012年9月24日起到完全履行合同之日止。本案诉讼费用由三被告承担。
一审诉讼期间，原告提交其与被告房管办于2010年9月21日签订的《房屋拆迁产权置换补充协议(西字第58号)》一份，被告房管办对该份协议的真实性提出异议，申请司法鉴定。经原审法院委托甘肃政法学院司法鉴定中心鉴定：1、补充协议中的“定西市安定区旧城改造办公室”印章与《房屋拆迁安置协议》中的“定西市安定区旧城改造办公室”的印章系同一枚印章，补充协议中“李兴平”的印章与刘世荣的《房屋拆迁产权置换补充协议》(样本)中“李兴平”的印章不是同一枚印章；2、补充协议是先盖落款处的“定西市安定区旧城改造办公室”印章印文，再打印文字。被告房管办交纳鉴定费4800元。
原审另查明，原定西市安定区旧城改造办公室于2007年6月17日由定西市安定区机构编制委员会设立，事业编制，法人李兴平。2012年2月16日，更名成立定西市安定区土地房屋征收管理办公室，隶属于安定区住房和城乡建设局，股级建制事业单位，对外具有独立的法人资格。
原审法院认为，原告与被告房管办签订的《房屋拆迁安置协议》符合法律规定，协议合法有效。被告房管办是依法成立的事业单位，对外具备独立的民事主体资格，其与原告形成法律上的关系。被告住建局和亨泰公司虽然与拆迁安置存在着关联性，但与原告不存在直接的权利义务，因此，二被告在本案中没有法律责任。关于补充协议，是本案双方争议的主要焦点，也是原告诉请的主要依据。从形式上看，该协议落款日期在主合同之前，且经司法鉴定，是先盖公章后打印文字，法人李兴平的私章也与事实不符，不具备合法的形式要件，从内容上看，协议就安置房面积的违约责任、电梯费及交付时间进行了约定，而面积违约责任的约定违反法律的规定，根据相关法律规定，交付的房屋面积误差在3％之内的并不算违约，电梯费属物业管理的范围，与安置无关，限定交付时间明显与主合同相悖，因此，该补充协议并不能真实反映被告房管办的意思表示，应为无效，原告以该补充协议为据的所有主张均不能成立，请求不予支持。
关于原告安置房的交付问题，5号楼4单元5楼2室的房屋已出售他人，被告房管办已无法交付，原告请求解除对该房的安置，并要求赔偿损失的理由能够成立，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条的规定，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，导致被拆迁人无法取得房屋的可以请求解除合同、赔偿损失，并可请求承担不超过房款一倍的赔偿责任。因此，原告主张双倍支付赔偿金的理由合法，应予支持，但其主张按每平方米4000元的价格计算房价，没有依据，因该房已按每平方米3820元价格出售他人，房款是332073元，所以参考该价，被告房管办应双倍支付原告赔偿金664146元。被告房管办辩称对不能交付的房屋，按照安置协议第十条的约定，除支付同地段同时期房价外，另承担30％的违约责任。原审法院认为，该条约定规避了法律限制一房二卖的情形，且一房二卖具有恶意性，明显违背诚实信用原则，不适宜该条的约定，故对其抗辩理由不予采信。
关于1号楼3单元6楼1室房屋的交付，原告以该房结构变化、面积减小为由拒绝受领，并请求解除合同，双倍支付价款。经审查，房屋结构变化是针对所有被拆迁安置房，最终交付的房屋以实际施工图为准，而不能依当时的规划设计图，且双方对房屋结构并没有具体约定，因此，不能认定为被告房管办违约。至于面积问题，根据双方安置协议第五条6项的约定，交付的房屋最终以房产测绘部门测量的面积为准，该房现未实际交付，房管部门还未实际测量，面积是否已减小，还无法确定，故原告的诉称理由不能成立，其请求解除合同，依据不足。该房应依合同约定，正常交付。关于另外两套安置房，即1号楼7单元4楼的1、2室两套，原告同意交付，但请求承担迟延交付的责任。根据安置协议的约定，安置房于竣工验收后十日内交付，工程竣工验收是2014年1月17日，故原告的安置房最迟应于2014年1月27日交付，但被告房管办公示交房期间是2014年4月15日至2014年7月15日，故被告房管办违约，应当承担相应违约责任。原告请求按每日3000元计算违约金，明显偏高，被告房管办就违约金问题请求调整，应予支持。原告的实际损失因其未提交相关证据证实，故违约损失酌情予以认定。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十六条之规定，判决：一、解除原告李进龙与被告定西市安定区土地房屋征收管理办公室《房屋拆迁安置协议》中关于5号楼4单元5楼2室房屋的安置；二、被告定西市安定区土地房屋征收管理办公室于判决生效后十五日内支付原告李进龙赔偿金664146元；三、被告定西市安定区土地房屋征收管理办公室于判决生效后立即交付原告李进龙位于定西市安定区亨泰花苑1号楼3单元6楼1室、1号楼7单元4楼1室和2室共三套房屋，并承担迟延交付房屋的违约损失50400元；四、驳回原告李进龙的其他诉讼请求。案件受理费31999元，原告李进龙负担1999元(免交)，被告定西市安定区土地房屋征收管理办公室负担30000元；司法鉴定费4800元，由原告李进龙负担。
一审宣判后，李进龙、房管办不服，向本院提出上诉。李进龙上诉请求：1、撤销原判，依法改判。判决解除房屋拆迁安置协议中亨泰花苑5号楼4单元452室、1号楼3单元361室两套房屋的房屋安置协议；判决三被上诉人连带向上诉人双倍支付无法交付5号楼4单元452室的房款710800元(88.55㎡×4000元／㎡×2)及1号楼3单元361室楼房的结构被开发商擅自变更且面积减小的双倍市场价862960元(107.87㎡×4000元／㎡×2)，计1573760元；判决由三被上诉人立即向上诉人交付亨泰花苑的1号楼7单元741、742室的楼房两套并由三被上诉人办理两套房屋的房产证、土地使用权证、契证，承担全部费用；判决三被上诉人连带向上诉人支付亨泰花苑1号楼7单元741和742室的电梯费235200元(98㎡×2元／㎡×12月×50年×2)；判决由三被上诉人连带向上诉人支付从2012年9月24日起每日3000元违约金直到三被上诉人向上诉人完全履行合同之日为止。判决本案一、二审全部诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审法院认定住建局和亨泰公司在本案中没有法律责任错误。住建局作为房屋征收管理部门，也是房管办的主管部门，房管办虽具有独立的法人资格，但作为住建局的内设机构，根本无权独立行使权利，住建局没有尽到监督和管理职责，应承担连带责任；亨泰公司作为亨泰花苑的开发商，也作为房屋的实际交付方，其恶意违约，也应依法承担连带责任。2、一审法院认定补充协议无效错误。一审中上诉人提供的案外人刘世荣补充协议，该补充协议的私章和上诉人的补充协议私章一致，但一审法院未予送检。协议、补充协议及刘世荣的补充协议证明“李兴平”印章至少两枚以上。补充协议和协议均是被上诉人房管办提前加盖印章同时签订的，由于补充协议是上诉人提前起草的电子版，打印时间在签订时未作修改，所以造成手签时间较补充协议中的打印时间晚。由于合同签订时管章人员不在现场，故协议及协议印章是甲方提前盖好的，综上，公章、私章均是真实的，协议、补充协议是同时签订的，均是合法有效的。3、一审法院认定上诉人请求解除1号楼3单元6楼1室合同依据不足错误。上诉人与房管办签订的补充协议第三条约定：“被告交付原告的房屋面积误差范围应在国家有关规定之内。如被告交付的房屋面积大于协议签订面积，视为被告因施工原因私自增大，不得向原告收取仟何费用；如被告交付的房屋面积小于协议签订面积，视为被告违约，应按交付时单位面积市场最高价格双倍向乙方支付现金。”在本案中，泰亨公司擅自变更1号楼3单元6楼1室结构设计，未经审批，也末通知上诉人，且面积明确减小，违反了《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条、《商品房销售管理办法》第二十四条及合同约定，因此，上诉人要求解除1号楼3单元6楼1室的合同，并要求双倍支付价款的理由是成立的，应依法予以支持。4、一审法院认定的竣工时间及违约金数额错误。上诉人与被上诉入房管办的补充协议明确了交房时间，协议明确逾期每日违约金3000元，应由三被上诉人连带向上诉人从2012年9月24日起每日3000元支付违约金直到三被上诉人向上诉人完全履行合同之日为止。5、一审法院判决认定双倍返还5号楼4单元5楼2室的价款错误，即使按每平方米3820元，应为678814元，一审少计14668元。二、鉴定费应由三被上诉入承担，应依法改判。
房管办上诉请求：1、依法撤销原判第二项，改判上诉人向被上诉人李进龙支付人民币431694.9元(5号楼4单元5楼2室房屋价格332073元以及房屋价格30％的违约金99621.9元，合计431694.9元)；2、依法改判上诉人向被上诉人李进龙交付亨泰花苑1号楼3单元6楼1室、1号楼7单元4楼1室和2室，不支付违约金；3、一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审查明事实正确，但是判决上诉人向被上诉人支付赔偿金664146元属于适用法律错误。首先，上诉人是隶属于安定区住建局的股级建制事业单位，不具备房地产开发企业的资质，不是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的主体。其次，《房屋拆迁安置协议》合法有效，则该协议中的有关违约责任的约定也合法有效，在双方就合同履行发生争议的时候应当得到排他性适用。一审推定“卖方存在恶意”转而适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判令上诉人承担“双倍支付赔偿金”的法律责任，不符合法律规定。综上，本案应该依据双方《房屋拆迁安置协议》约定，由上诉人向被上诉人支付人民币431694.9元。二、一审法院关于《房屋拆迁安置协议》和《补充协议》有效性的认定正确，但是判令上诉人向被上诉人承担违约损失50400元属于认定事实错误。根据普遍的行业标准，竣工验收应当指当期工程整体竣工验收，至少是整栋楼整体竣工验收，交付房屋的日期应当是当期工程整体竣工验收之后的十日内。一审确认的竣工验收的时间是2014年1月17日，该竣工验收日期的依据是《建设工程质量监督报告》，该报告明确指明亨泰花园没有整体竣工，3＃、4＃、5＃楼尚未竣工验收，尤其是1＃楼仅仅验收了C段，所以2014年1月17日实际上不具备交付房屋的条件，不是约定的交付房屋的起算日期。实际上上诉人在房屋整体竣工之后及时通知被上诉人受领房屋，没有超过10日。
经审理查明，原审认定事实清楚，应予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：1、住建局、亨泰公司是否应在本案中承担连带责任？2、补充协议的真实性应如何确定？是否应作为处理本案的依据？3、1号楼361室是否具备合同解除的条件？4、合同部分内容解除后的责任如何承担？5、本案中是否存在逾期交房的情形？责任如何承担？
关于住建局、亨泰公司是否应在本案中承担连带责任的问题。1、关于房管办。上诉人李进龙主张房管办虽具有独立的法人资格，但作为住建局的内设机构，根本无权独立行使权利，住建局没有尽到监督和管理职责，应承担连带责任。经核，定西市安定区编委（2012）1号文载明：房管办为股级建制事业单位，隶属于住建局。该办具有事业单位法人证书及组织机构代码证。本院认为，由于房管办具有独立的法人资格，并非被上诉人住建局的内设机构，故应由其自身承担相应的合同权利义务。住建局是否具有监管义务及是否尽到监管义务，属于上下级之间的行政管理关系，由两者之间的内部工作管理制度调整，而不应作为住建局对房管办民事责任承担连带责任的依据。2、关于亨泰公司。上诉人李进龙主张亨泰公司作为亨泰花苑的开发商，也作为房屋的实际交付方，其恶意违约，也应依法承担连带责任。经核，案涉亨泰花苑建设项目包含拆迁房和商品房，项目合同由亨泰公司与安定区政府签订，亨泰公司未参与上诉人李进龙拆迁事宜的合同签订过程。本院认为，因法律并未规定案涉情形可以突破合同相对性原则，故应由房管办承担其与李进龙之间的合同责任。如亨泰公司存在过错，房管办可在承担相应责任后，依据政府与亨泰公司之间的合同主张权利。上诉人李进龙主张亨泰公司在本案中承担连带责任，无法律依据，不应予以支持。
关于补充协议是否应作为处理本案依据的问题。一审法院认定补充协议在形式方面存在签订时间在主合同之后、先盖公章后打印文字、李兴平私章不符的问题；内容方面存在面积违约约定违法、限定交付时间与主合同不符等问题，进而认定该补充协议不能真实反映房管办意思表示应为无效。经核，各方当事人对补充协议加盖的房管办公章的真实性均无异议。本院认为，虽经鉴定，补充协议存在先盖章后打印文字的情形，但上诉人房管办并未抗辩和举证证实该公章系上诉人李进龙通过非法手段私自加盖的。故在公章本身的真实性不存疑的情况下，无论公章在先，还是文字在先，房管办均应基于该公章的真实性承担合同责任。至于因公章管理产生的责任，应由其内部进行追究。另，关于面积误差的幅度规定并非法律的强制性规定，当事人关于误差小于3%亦构成违约的约定，并不违反法律规定。鉴于补充合同本身即为对主合同相关事宜的重新及补充约定，故约定的交付时间与主合同不一致并无不妥。综上，一审认定补充协议无效的理由不能成立，补充协议应作为处理本案的依据。
关于1号楼361室是否具备合同解除的条件的问题。上诉人李进龙以该房结构变化、面积减小为由请求解除合同，双倍支付价款。经核，上诉人李进龙并无充足的证据证实双方对房屋结构有具体约定，故其以结构变化为由要求解除合同没有事实依据。至于面积问题，根据双方安置协议约定，交付的房屋最终以房产测绘部门测量的面积为准，该房现未实际交付，房管部门还未实际测量，面积是否已减小，还无法确定。同时，补充协议对面积不符约定了相应的处理方式，并未约定可以据此解除合同。该房屋的情形也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的法定解除条件。故面积变化也不应成为合同解除的原因。综上，1号楼361室不具备合同解除的条件。
关于合同部分内容解除后责任如何承担的问题。经核，双方房屋拆迁安置协议约定“未能向乙方交付产权调换房屋，甲方应以被拆迁人房屋产权调换后的房屋建筑面积，按同地段同期商品房市场价给予一次性赔偿，另加30%的违约金”；补充协议的相关违约责任约定为“如甲方交付乙方房屋的楼层、房号与契约不符，视为甲方违约，甲方应向乙方按市场价格双倍支付现金”。同时，补充协议还约定了房产交付时间为“2012年9月23日前”。针对以上约定，本院认为，虽不能交房的违约责任具体仅约定在房屋拆迁安置协议，但补充协议对“交付房屋的楼层、房号与契约不符”都科以“按市场价格双倍支付现金”的违约责任，“举轻以明重”，不能交房更应依照补充协议承担“按市场价格双倍支付现金”的违约责任。价格计算的时间点应按照双方约定的“2012年9月23日”交房日计算。由于上诉人李进龙未能就其主张的单价4000元每平米提交确实的证据，故一审法院依照2012年12月该房的实际售价332073元计算并无不当，本院予以确认。
关于逾期交房责任承担的问题。鉴于双方补充协议约定的交房日期为“2012年9月23日”，而《西河桥头亨泰花苑安置房屋交付方案》发布的交房起始日为2014年4月15日，故房管办应承担2012年9月23日至2014年4月14日期间的逾期交房责任。鉴于双方约定的日3000元的违约金过高，此期间上诉人李进龙一直在领取过渡费，房管办一二审中均提出调整违约金数额的请求，故本院参照定西市房屋租赁市场价格，将违约金酌情调整为18万元。房管办在交付房屋的同时，应依照补充协议约定交付房产的相关权属证书，并依约定承担办证费用。
关于电梯费用。因补充协议有明确约定，故应依协议由房管办支付相应费用。鉴于该费用尚未实际发生，上诉人李进龙亦未能举出确实充分的证据予以证实，故该笔费用可待相应标准确定并实际需要交付时，由上诉人李进龙另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持定西市中级人民法院(2014)定中民二初字第94号民事判决第一、二、四项及案件受理费部分；
二、变更定西市中级人民法院(2014)定中民二初字第94号民事判决第三项为“被告定西市安定区土地房屋征收管理办公室于判决生效后立即交付原告李进龙位于定西市安定区亨泰花苑1号楼3单元6楼1室、1号楼7单元4楼1室和2室共三套房屋及相关权属证书，并承担迟延交付房屋的违约损失18万元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审鉴定费4800元，由上诉人定西市安定区土地房屋征收管理办公室负担。二审案件受理费39099元，由上诉人定西市安定区土地房屋征收管理办公室负担负担38000元，上诉人李进龙负担1099元。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛经华
代理审判员 刘 恒
代理审判员 张 岩
二〇一五年七月十七日
书 记 员 华尔丹