福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0111民初1735号原告（反诉被告）福州福鑫居物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林肖宁。委托代理人陈力斌，公司员工。被告（反诉原告）陈海英，女，1968年4月13日出生，汉族，住址福建省福州市晋安区。原告福州福鑫居物业管理有限公司与被告陈海英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理，依法由审判员董少明适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告陈海英提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）福州福鑫居物业管理有限公司的委托代理人陈力斌及被告（反诉原告）陈海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州福鑫居物业管理有限公司诉称：2011年12月31日，福州福鑫居物业管理有限公司依据与中天翡翠城小区业主委员会签定的《福建省物业服务合同》对中天翡翠城进行物业管理，按照《福建省物业服务合同》第七条关于物业服务费执行标准的约定收取物业服务费，即多层住宅（不带电梯）房屋按建筑面积每月每平方米0.6元；带电梯房屋按建筑面积每月每平方米1元；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元，带电梯非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元。被告系中天翡翠城6栋104号业主，属于多层带电梯房屋，物业费执行标准按建筑面积每月每平方米1元，被告住宅面积134.22平方米，每月应交物业管理费134.22元。另据合同约定，原告每月在小区宣传栏公示小区公共用水分摊、公共用电分摊等。被告自2012年1月1日起至2015年12月31日止（48个月）的物业服务费计6442.5元及2012年1月1日起至2015年12月31日止（48个月）的公共水电分摊费407.21元，合计6850元未缴纳。原告经多次协调未果，请求判令：被告支付2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费计6442.5元及2012年1月1日起至2015年12月31日止的公共水电公摊费407.21元，合计6850元；被告按照每日万分之五支付滞纳金1223.75元（从拖欠之日计至实际支付物业管理费之日）。被告陈海英辩称：坐落于福州市晋安区是被告的房产。原告所述的拖欠物业管理费及拖欠欠费时间属实。原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效。被告未交物业管理费的原因在于原告对小区管理不作为。反诉原告陈海英诉称：一、诉争房产所在区域的电梯前厅位置的公共消防管道地下部分破裂，造成地下室长期渗水，反诉原告于2012年元旦就提出书面申请，请求福鑫居物业对某梯位的公共消防管道破裂问题进行修理。但反诉被告至今未作为。而依据双方签订的物业合同约定，反诉被告应对中天翡翠城物业共用部分与共用设备进行日常维修、养护和管理。二、入户门开设在公共楼道外的车库旁，两电梯门都看不到，更别说使用，故申请更正双方所签订的合同。三、2014年3月，反诉被告已就2012-2013年度的物业费进行起诉，在审判时候，法庭已经要求反诉被告提交修理某梯位的公共消防管道的相关证据，反诉被告在规定时间提供不出，然后撤诉。反诉被告主动撤诉，表明反诉被告放弃对请求权的行使，故反诉被告对物业费的主张已经超过法律诉讼时效。四、在反诉原告的长期信访之下，有关单位已经同意物业启动紧急维修基金。但反诉被告从未去修缮。反诉被告提供的物业不符合物业服务合同约定，反诉被告根本性违约，请求判令反诉被告：修缮中天翡翠城某梯位破裂的公共消防管道，在渗水管道修缮完成之前，反诉原告有权免交物业费；反诉原告在消防管道修缮完成之后按照中天翡翠城小区多层住宅标准缴交物业费；驳回反诉被告关于滞纳金的诉讼请求，并由反诉被告承担全部诉讼费。反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司辩称：反诉原告所述的消防管道破裂确实存在。依照双方签订的合同约定，单项费用在700元以上的维修费应启动维修基金，反诉被告已经将报告提交业主委员会，但业主委员会未答复，所以该维修一直无法启动。正常情况一旦启动全小区的消防系统修缮，需要支付40多万元。这也是导致难以修理的原因。反诉原告的住宅按照合同约定属于带电梯房屋高层住宅，应该按照带电梯高层收费标准。由于其未能缴纳物业费，所以应该支付滞纳金。经审理查明：陈海英系坐落福州市晋安区某单元业主。2011年12月31日，福州市晋安区中天翡翠城小区业主委员会与福州福鑫居物业管理有限公司签订一份《福建省物业服务合同》，约定：第二条，物业服务期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；第四条，服务标准按照《福州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级物业服务标准；第七条，物业服务费的标准按照多层住宅（不带电梯）房屋按照建筑面积每月每平方米0.6元；带电梯按建筑面积每月每平方米1元；业主应于每月10日前向乙方支付上月物业服务费；第十一条，住宅专项维修资金的归集和使用按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》（闽建房[2009]30号）等有关规定执行，小区单项维修费用在700元以下的由物业企业承担；本次单项维修费用在700元以上从住宅专项维修资金中开支，该有关单项维修费用应经双方共同确认；第十六条关于违约责任，若业主未及时足额支付物业服务费，应当按照从逾期之日起按日加收应缴纳费用万分之五的标准向乙方支付滞纳金，第十九条，本合同在履行过程中发生争议，双方通过协商解决，协商不成，向小区物业所在地人民法院提起诉讼。2014年，福州福鑫居物业管理有限公司向本院起诉陈海英，要求陈海英支付自2012年1月至2013年12月止的物业费。陈海英应诉。诉讼中，福州福鑫居物业管理有限公司要求撤回起诉。2014年5月22日，本院作出（2014）晋民初字第771号民事裁定书，准许福州福鑫居物业管理有限公司撤回起诉。2014年6月5日，福州福鑫居物业管理有限公司就小区消防管网污水问题整改能否动用公共维修基金向中天翡翠城业主委员会请示。2014年6月9日，中天翡翠城业委会签收该请示件。2014年7月9日，在福州市晋安区秀峰社区，在福州市房管局物业科工作人员、社区工作人员及本案双方当事人及其他人员等多方参与下，达成一份调解协议，主要内容为根据《福建省关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（2014试行）》，由福州福鑫居物业管理有限公司启动维修基金使用程序，中天翡翠城业主委员会全力配合，陈海英同意该协调结果。另查，诉争房屋面积134.22平方米。按照合同约定，带电梯房屋按建筑面积每月每平方米1元收取。陈海英每月应缴纳的物业服务费134.22元。陈海英自2012年1月起至2015年12月止拖欠物业服务费，共计拖欠6442.5元（134.22元/月×48个月）。再查，坐落福州市晋安区某梯位地下消防管道破裂渗水，影响到陈海英名下房产。以上事实，有《福建省物业服务合同》、欠费明细表、《房屋登记薄》、调解协议、民事裁定书、照片、请示件及原、被告的陈述为证，本院予以认定。本院认为，诉争的《福建省物业服务合同》系中天翡翠城业主委员会及福州福鑫居物业管理有限公司所签订的合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法、有效。该合同效力汲于全体业主。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时缴纳物业服务费的义务。被告拖欠原告物业服务费的事实清楚，原告要求被告支付物业服务费6442.5元的诉请合法有据，本院予以支持。原告未能充分举证证明水电公摊费金额，故原告之该项请求，不予支持。原告要求按照每日万分之五加收滞纳金，无事实依据，不予支持。本院曾于2014年5月22日作出（2014）晋民初字第771号民事裁定书，准许原告福州福鑫居物业管理有限公司撤回起诉，此时，构成诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算，原告福州福鑫居物业管理有限公司在2年内提起诉讼，未超过诉讼时效。被告关于原告部分物业费已超过诉讼时效的抗辩理由，不能成立。关于反诉原告请求判令反诉被告修缮中天翡翠城某梯位破裂的公共消防管道。依据《福建省关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（2014试行）》闽建（2014）3号，其中规定，当具备下列情形之一：…（六）当消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用…（八）或根据公安、消防、气象、特种设备物业管理等行政主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或对建筑外墙进行清洗的等等，物业服务企业应立即组织对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造，所需资金从已交存的住宅专项维修资金中列支；物业管理区域已经成立业主委员会的，应当在维修、更新、改造前，将所发生的紧急情况通知业主委员会，同时，在物业管理区域内公示，并报送所在地市、县物业管理主管部门备案；对于紧急情况下，物业服务企业组织进行的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，业主委员会应予以配合。业主委员会拒不配合的，应承担相应法律责任。诉争坐落福州市晋安区某梯位消防管道破裂渗水，应当属于前述闽建（2014）3号指出的物业管理区域发生的紧急情况情形，故反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司应当按照《福建省关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（2014试行）》，立即组织对某梯位消防管进行维修、更新、改造的申报程序。反诉原告之该项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。反诉原告陈海英可在反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司向有关部门申报消防管道维修、更新、改造程序后，再支付拖欠的物业费。反诉原告要求按照中天翡翠城小区多层住宅（不带电梯）标准缴交物业管理服务费，理由不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司应于本判决生效之日起20日内组织对坐落福州市晋安区某梯位地下消防管道进行维修、更新、改造的申报程序；二、被告陈海英应于原告福州福鑫居物业管理有限公司向有关部门申报消防管道维修、更新、改造程序之日起10日内支付原告自2012年1月起至2015年12月止拖欠的物业服务费6442.5元；三、驳回原告福州福鑫居物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告陈海英负担。反诉案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  董少明二〇一六年八月十一日书记员  陈 盛附：本案适用的主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。