北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01940号
上诉人（原审原告）卫奕志，男，1991年4月28日出生。
委托代理人席惠琴（卫奕志之母），1960年3月24日出生。
被上诉人（原审被告）叶德静，男，1971年1月19日出生。
被上诉人（原审被告）北京大华一品置业有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇工业区28号。
法定代表人毛翠娟，总经理。
被上诉人（原审被告）北京海格国际物业管理有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街92号901室。
法定代表人吴万昆，总经理。
以上三被上诉人之共同委托代理人倪雅敏，女，1971年8月1日出生，北京迪威乐普传媒广告有限公司法律顾问，住该单位宿舍。
上诉人卫奕志因申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2012）西民初字第23361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人卫奕志之委托代理人席惠琴，被上诉人叶德静、北京大华一品置业有限公司、北京海格国际物业管理有限公司之共同委托代理人倪雅敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月，卫奕志起诉至原审法院称：2012年9月28日，我收到北京市西城区人民法院送达的（2012）西执异字第4618号执行裁定书（以下简称4618号裁定书）。我认为，该院作出的关于叶德静执行异议申请成立以及中止对北京市西城区宣武门外大街20号地下二层B203、B204号房屋（以下简�涉案房屋）的执行的裁定，缺乏事实及法律依据，叶德静提出的执行异议申请不能成立，理由如下：第一、叶德静并未实际支付涉案房屋的购房款。其提供的关于昆山亚宙房地产有限公司与北京大华一品置业有限公司（以下简称大华一品公司）之间的招商银行收款回单，汇款用途已明确为往来款，叶德静既不是昆山亚宙房地产有限公司的股东，也不是昆山亚宙房地产有限公司的实际控制人，因此，作为独立法人的昆山亚宙房地产有限公司，与作为自然人的叶德静之间没有任何法律关系。昆山亚宙房地产有限公司与大华一品公司之间的往来款项与叶德静及其购房款没有任何关联性，亦没有任何法律关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条相关规定，叶德静未能充分举证证明其与昆山亚宙房地产有限公司之间的法律关系，应承担举证不利的法律后果。叶德静对于所证事实，明显证据不足，4618号裁定书仅根据数额一致，即认定该往来款项是叶德静的购房款，认定事实错误。
第二、叶德静并未实际占有该涉案房屋。虽然叶德静提供了与北京海格国际物业管理有限公司（以下简称海格物业公司）之间签署的《海格国际大厦写字楼委托经营合同》（以下简称委托经营合同），但未提供承租涉案房屋需要交纳的房屋租金、物业管理费、水电费等主要相关证据，仅凭一份委托经营合同，并不能直接证明叶德静与海格物业公司之间存在委托租赁关系，更不能直接证明叶德静实际占有涉案房屋。对于叶德静提供的其姐叶秀莲收款的银行回单，以此证明海格物业公司已经向叶德静实际支付了涉案房屋租金，我认为，所证事实不能成立。首先，银行回单上只显示金额及收款人，对于汇款人以及汇款用途均未体现，汇款时�以及汇款金额也毫无规律性；其次，汇款金额与委托经营合同中约定的租金相差巨大，不合常理；最后，海格物业公司没有将房租支付给叶德静，而是直接支付给其姐叶秀莲，而叶秀莲系大华一品公司的股东之一，其身份的特殊性与大华一品公司存在利害关系，海格物业公司与大华一品公司又是承担连带责任的两个共同被执行人。因此，叶秀莲的银行回单根本无法证明该款项就是海格物业公司向叶德静支付的房屋租金。由此可见，叶德静并未实际占有涉案房屋。
综上所述，叶德静既未实际支付涉案房屋的购房款，亦未实际占有该涉案房屋，其与海格物业公司事先签订虚假的委托经营合同，通过恶意串通的方式来掩盖非法目的，帮助大华一品公司、海格物业公司以此逃避债务。4618号裁定书对本案认定事实不清，在叶德静未能充分举证的情况下，仍然支持了叶德静�执行异议申请，明显裁定有误。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的规定》第二十一条之规定，我于收到裁定书后十五日内依法提起诉讼，要求法院判令：1、撤销（2012）西执异字第4618号执行裁定书。2、继续对大华一品公司名下的坐落于北京市西城区宣武门外大街20号地下二层B203、B204号房屋的许可执行。3、案件受理费由叶德静、大华一品公司、海格物业公司承担。
叶德静辩称：涉案房屋的所有权人是我，并非是大华一品公司和海格物业公司，我不同意撤销执行异议裁定书，不同意查封涉案房屋。理由如下：一、我与大华一品公司之间的房屋买卖确实存在，有往来发票和购房合同，我并非如卫奕志所述未实际占有房屋，我已经购买了大华一品公司的房屋，已经交付了实际房款。二、我将购置的房屋租赁给海格物业公司�双方有租赁合同所证。综上，我不同意卫奕志的诉讼请求。
大华一品公司辩称：我公司同意叶德静的答辩意见，不同意撤销执行异议裁定书，不同意查封涉案房屋。
海格物业公司辩称：我公司同意叶德静的答辩意见，不同意撤销执行异议裁定书，不同意查封涉案房屋。
原审法院经审理认为：申请执行人执行异议之诉是指申请执行人对法院依案外人异议作出的中止对执行标的物执行的裁定不服，请求对该标的物许可执行而提起的诉讼。本案系执行异议之诉，卫奕志作为提起执行异议之诉的原告，明确提出了实体关系的诉讼请求。本案中，双方争议的焦点系叶德静是否实际交付全部房屋价款并实际占有涉案房屋。关于实际交付全部价款问题，卫奕志提出叶德静并未实际支付购房款，购房发票不符合会计规定，昆山亚宙房地产有限公司支付给大华一品公司分公司的�项与叶德静的购房款无关的主张，虽叶德静所购房屋的发票由大华一品公司分公司出具，该分公司作为大华一品公司的分支机构，可以代大华一品公司出具发票，不影响大华一品公司收到叶德静购房款事实的认定。昆山亚宙房地产有限公司以转账方式代叶德静向大华一品公司支付了全部购房款，大华一品公司表示认可，且有银行收款回单及发票佐证，法院认定叶德静己支付了涉案房屋的全部购房款。关于卫奕志称购房发票不符合会计规定的意见，其可通过有关行政部门处理。故对卫奕志提出的上述主张，法院不予支持。
关于是否实际占有涉案房屋问题，卫奕志提出叶德静并未实际占有涉案房屋的主张，因涉案房屋土地用途为地下商业，叶德静购买涉案房屋后，委托海格物业公司进行出租管理，双方签有《海格国际大厦写字楼委托租赁经营合同》，且叶德静之姐叶�莲也代叶德静收取了部分房屋租金，虽然叶德静提供的叶秀莲收取客户回单上填写不够完整，但不影响其收取租金的事实。卫奕志称叶秀莲收取的房屋租金与本案无关，缺乏证据，法院认定大华一品公司将涉案房屋交由叶德静实际占有。对卫奕志的上述主张，法院不予支持。
关于卫奕志主张叶德静与大华一品公司签订《商品房现房买卖合同》时，大华一品公司已经变更名称为大华一品能源投资（北京）有限公司，该合同不具有合法性一节，因叶德静与大华一品公司签订《商品房现房买卖合同》时，对于大华一品公司名称变更不知情，具有合理性，且庭审中大华一品公司并未对名称变更期间的商品房屋出售不认可，故其名称的变更不影响其权利义务的承受。对卫奕志的该项主张，法院不予采信。卫奕志称叶德静购买涉案房屋明显低于市场价格的主张，缺乏证据，法院不予采信。庭审中，卫奕志所提交的证据并未证明叶德静购买涉案房屋过程中具有规避法律、行政法规规定或逃避债务的行为，故对卫奕志的主张，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：驳回卫奕志的全部诉讼请求。
判决后，卫奕志不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。理由是：1.叶德静未实际支付涉案房屋的全部购房款。2.叶德静未实际占有涉案房屋。叶德静、大华一品公司、海格物业公司同意原判。
经审理查明：2010年8月24日，原审法院受理了卫奕志诉海格物业公司及大华一品公司房屋租赁合同纠纷案，在审理过程中，卫奕志向原审法院提出财产保全申请，要求对大华一品公司名下的位于北京市西城区宣武门外大街20号地下二层B203、B204号房屋采取财产保全措施，2010年10月8日，原审法院作出（2010）宣民初字第10578号民�裁定，裁定查封大华一品公司名下的坐落于北京市宣武区宣武门外大街20号地下二层B203、B204号房屋（所有权证号：京房权证市宣其字第101**号）。2011年2月14日，原审法院作出（2010）宣民初字第10578号民事判决书，判决海格物业公司给付卫奕志房屋租金二百九十三万九千元，并支付违约金一百七十七万二千二百九十二元，大华一品公司对海格物业公司支付以上款项承担连带保证责任。判决生效后，卫奕志于2011年7月向原审法院申请执行，执行立案后，诉讼中财产保全措施自动转为执行中的查封措施。后叶德静提起执行异议，称其为涉案房屋的所有权人。2012年9月26日，原审法院作出（2012）西执异字第4618号执行裁定书，裁定中止对北京市西城区宣武门外大街20号地下二层B203、B204房屋的执行。为此，卫奕志起诉要求撤销（2012）西执异字第4618号执行裁定书；继续对大华一品公司名下的坐落于北京市西城区宣武门外大街20号地下二层B203、B204号房屋的许可执行。
另查，2010年1月20日，叶德静（买受人）与大华一品公司（出卖人）签订五份《商品房现房买卖合同》（合同编号分别为：XF215938、XF215946、XF215950、XF215953、XF215954），叶德静购买大华一品公司名下的位于北京市西城区宣武门外大街20号-2层-02B201号、02B202号、02B203号、02B204号、02B205号房屋五套，房屋所在土地用途为地下商业，房屋价款分别为2610825元、628390元、990500元、652295元、3407110元，单价为每平米3500元，买受人应在365日内取得房屋所有权证书。当日，双方在房屋管理部门办理了网上签约手续。上述五份合同中的出卖人均为大华一品公司。2010年2月2日，案外人昆山亚宙房地产有限公司向大华一品公司分公司在招商银行北京分行宣武门支行开立的账号为×××的账户转账支付了16548645元，摘要为“往来”。当日，大华一品公司分公司为叶德静出具购房款收据，载明：今收到叶德静交来购房款人民币16548645元。2010年2月5日，昆山亚宙房地产有限公司向大华一品公司出具说明，载明：我公司于2010年2月2日汇给贵公司的款项壹仟陆佰伍拾肆万捌仟陆佰肆拾伍元整（16548645），原用途误写为往来款，现声明该款项同意作为代叶德静先生支付的购买贵公司海格国际大厦-1B101、-1B102、-B103、-B104和-2B201、-2B202、-2B203、-2B204、-2B205房屋的购房款。2010年2月24日，大华一品公司分公司为叶德静出具号码为01855210、项目为-2B201、金额为1400000元发票，号码为01855211、项目为-2B201、金额为1210825元发票，号码为01855212、项目为-2B202、金额为628390元发票，号码为01855213、项目为-2B203、金额为990500元发票，号码为01855214、项目为-2B204、金额为652295元发票，号码为01855215、项目为-2B205、金额为1750000元发票，号码为01855216、项目为-2B205、金额为1657110元发票。
2010年3月1日，叶德静作为委托方即甲方，海格物业公司作为受托方即乙方，双方签订《海格国际大厦写字楼委托租赁经营合同》，载明：甲方将位于北京市宣武门外大街海格国际大厦写字楼，地下负二层自有房产委托给乙方租赁经营，该房产建筑面积为2368.32平方米；委托租赁经营期自2010年3月1日起至2020年3月1日止；在委托租赁经营期限内，甲方无需支付该房产自使用过程中所发生的物业管理费、采暖费、水电费；乙方向甲方支付该房产租金的金额和时间：每月租金108054.6元整，每月最后一天支付当月租金。支付方式：划入指定银行账号。当日，叶德静作为甲方，海格物业公司作为乙方，双方签订《海格大厦物业管理服务协议书》（以下简称物业管理服务协议书），约定：甲方于2010年3月1日�住海格大厦甲方所购房屋；根据本协议规定，按时向乙方缴纳物业管理费用。
又查，叶秀莲系大华一品公司股东之一，系叶德静之姐。北京大华一品置业有限公司于2009年5月19日名称变更为大华一品能源投资（北京）有限公司，于2010年8月3日名称变更为北京大华一品置业有限公司。
再查，原审法院执行庭于2010年11月1日查封大华一品公司名下的位于北京市西城区（原宣武区）宣武门外大街20号房屋，查封期限自2010年11月1日至2012年10月31日；查封期间停止办理与该房屋相关的抵押、变卖、拍卖、变更等一切手续。
诉讼中，卫奕志提供如下证据：证据1，大华一品公司第四届第二次股东会决议，证明叶德静之姐叶秀莲作为大华一品公司的股东之一，具有身份特殊性，叶德静与大华一品公司及叶秀莲存在利害关系，不能确认叶德静通过叶秀莲实际收取租金，叶德静并未实际占有涉案房屋。证据2，工商变更登记及企业变更名称核准通知书，证明大华一品公司于2009年5月19日名称变更为大华一品能源投资（北京）有限公司，2010年8月3日名称又变更为原来的大华一品公司。叶德静与大华一品公司签订房屋买卖合同的时间是大华一品能源投资（北京）有限公司作为公司名称的时间，故房屋买卖合同上公章应为大华一品能源投资（北京）有限公司而非大华一品公司。证据3，西城区人民法院判决书、裁定书以及执行裁定书。
经质证，叶德静、大华一品公司、海格物业公司对上述证据1真实性无异议，但认为与本案无关，叶秀莲作为大华一品公司的股东，法律并无规定股东的亲属不能购买其单位房屋。叶德静常年不在国内，其姐叶秀莲代其收取租金，并无问题。对上述证据2名称变更过程无异议。对上述证据3判决书及裁定书均无异议。
叶德静、大华一品公司、海格物业公司提供如下证据：证据1，叶德静与大华一品公司签订的《商品房现房买卖合同》，证明涉案房屋出售给叶德静的事实。证据2，购房发票。大华一品公司分公司于2010年2月24日为叶德静出具的购房发票，证明叶德静支付房屋价款。证据3，叶德静与海格物业公司签订的《海格国际大厦写字楼委托租赁经营合同》，证明叶德静将涉案房屋出租给海格物业公司，海格物业公司将涉案房屋转租了一部分。证据4，叶德静与海格物业公司签订的《海格大厦物业管理服务协议书》，证明叶德静应向海格物业公司交纳物业费。证据5，收款回单及说明，证明昆山亚宙房地产有限公司向大华一品公司分公司汇款，该款项系叶德静向大华一品公司支付购房款之用。证据6，业务凭证，证明海格物业公司向叶德静之姐叶秀莲支付涉案房屋租金情况。
经质证，卫奕志对上述证据1不予认可，称购房合同签订时间是2010年1月20日，该时间大华一品公司的名称为大华一品能源投资（北京）有限公司，当时的大华一品公司的公章已经废弃，不具有法律效力，故该证据不具有合法性。合同约定的房屋成交价格低于正常的市场价格。对上述证据2的关联性及真实性均不认可，称商品房买卖合同的主体是大华一品公司，收款单位为大华一品公司分公司，总公司名称变更分公司名称也应相应变更，以分公司开具发票不合法。大华一品公司分公司开具的发票，应该是2008年的发票，购房时间为2010年，故对该证据真实性不予认可。对上述证据3认为是复印件，不予认可，称该合同上约定叶德静无需向海格物业公司支付房屋使用过程中的物业费，但同一天双方又签订了物业服务合同，约定了叶德静按时向海格物业公司交纳物业费，前后矛盾。对上述证据4不认可，认为委托租赁经营合同与物业服务协议书系同一天签订，内容上存在矛盾之处。对上述证据5中的收款回单是大华一品公司分公司与昆山亚宙房地产有限公司之间发生的是“往来”款，与叶德静购房款无直接关系；说明是昆山亚宙房地产有限公司单方出具的，真实性不予认可。不能仅凭该说明证明叶德静实际支付了购房款，叶德静不是昆山亚宙房地产有限公司的股东，也不是该公司的实际控制人。对上述证据6认为根据双方签订的委托租赁合同约定，月租金为108054.60元，该凭单上每次交易金额仅为万余元，与实际月租金相差较大，不予认可。
本院审理中，经卫奕志申请，本院依法调取下列证据：1.向北京市西城区地方税务局调查叶德静提交的7张购房发票原件的真实性，该局出具鉴定发票证明，载明：发票代码211000810060号码（段）为01855210-01855216共7份，经鉴定系真发票。卫奕志对该证明不予认可，并主张发票开出后还可以退票，但未就其该主张提供证据予以证明。叶德静、大华一品公司、海格物业公司对该证明予以认可。2.向北京市西城区房屋管理局调查叶德静与大华一品公司签订的5份《商品房现房买卖合同》（合同编号分别为：XF215938、XF215946、XF215950、XF215953、XF215954）的网签记录，该局出具网签记录证明，载明：叶德静与北京大华一品置业有限公司就北京市西城区宣武门外大街20号-2层-2B201号、-2B202号、-2B203号、-2B204号、-2B205号等五套房屋在北京市房地产交易权属管理系统现房签约模块中存在网签记录，合同编号分别为XF215938、XF215946、XF215950、XF215953、XF215954。卫奕志对此表示不发表质证意见，并称要看网签原始合同。叶德静、大华一品公司、海格物业公司对该证明予以认可。3.因卫奕志认为大华一品公司分公司收到�山亚宙房地产有限公司为叶德静支付的购房款后，存在把该款项返还给昆山亚宙房地产有限公司的可能，经卫奕志申请，本院向招商银行北京分行宣武门支行调取了大华一品公司分公司账号为×××的账户自2010年2月2日至本院调查之日期间的回单及交易明细，回单及交易明细显示，除2010年2月2日昆山亚宙房地产有限公司向大华一品公司分公司支付16548645元外，该两公司未发生其他款项往来。卫奕志对该回单及交易明细不予认可，坚持认为大华一品公司分公司的款项有问题，但未就其该主张提供证据予以证明。叶德静、大华一品公司、海格物业公司对该回单及交易明细予以认可。4.因卫奕志主张涉案房屋并未由叶德静实际占有，而是仍由大华一品公司实际使用，经卫奕志申请，本院向大华一品公司调查涉案房屋的实际使用情况，大华一品公司法定代表人毛翠娟表示：涉�房屋现均由叶德静本人实际控制，用于对外出租，并向本院提交叶德静签订的两份租赁合同。其中，叶德静将地下二层-2B201号出租给海格名人（北京）文化俱乐部有限公司，将地下二层-2B205号出租给北京信达置业有限公司且叶德静与北京信达置业有限公司签订的租赁合同已包括地下二层-2B203号的面积在内。叶德静现就地下二层-2B202号、-2B204号的租赁事宜与北京信达置业有限公司进行洽谈中。卫奕志对本院调查的房屋实际使用情况不予认可，坚持认为涉案房屋没有出卖给叶德静并由大华一品公司实际使用，但未就其该主张提供证据予以证明。叶德静、大华一品公司、海格物业公司对本院调查的房屋实际使用情况予以认可。
上述事实，有判决书、裁定书、股东会决议、工商变更登记、商品房现房买卖合同、发票、收款回单、委托租赁经营合同、说明、物业管理服务协�书、鉴定发票证明、网签记录证明、回单及交易明细、谈话笔录、叶德静签订的租赁合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：申请执行人执行异议之诉是指申请执行人对法院依案外人执行异议作出的中止对执行标的执行的裁定不服，请求对执行标的许可执行而提起的诉讼。案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，双方争议的焦点系叶德静与大华一品公司之间的房屋买卖是否成立及叶德静是否实际占有涉案房屋的问题。
关于叶德静与大华一品公司的房屋买卖是否成立的问题�卫奕志主张叶德静与大华一品公司的房屋买卖不成立，理由是：第一，叶德静并未实际支付涉案房屋的购房款。叶德静提交的收款回单为昆山亚宙房地产有限公司支付给大华一品公司分公司的往来款，并非叶德静支付的购房款；而且大华一品公司分公司收到该款项后，存在把该款项返还给昆山亚宙房地产有限公司的可能。第二，大华一品公司与叶德静签订的房屋买卖合同虚假。首先，房屋买卖合同签订时，大华一品公司名称为大华一品能源投资（北京）有限公司，而房屋买卖合同上的公章为大华一品公司。其次，房屋买卖合同约定的房屋成交价格低于正常的市场价格。最后，叶德静与大华一品公司无法提供房屋买卖合同网签证明。第三，大华一品公司分公司开具的购房发票虚假，大华一品公司以分公司开具发票不合法，购房发票形式不符合会计规则，而且购房发票开出后还可以退票。叶德静、大华一品公司、海格物业公司主张叶德静与大华一品公司的房屋买卖成立，理由是：第一，叶德静已实际支付涉案房屋的购房款，有收款回单及说明、购房发票等证据为证。第二，叶德静与大华一品公司签订的房屋买卖合同真实有效，有房屋买卖合同、房屋买卖合同网签记录等证据为证，且卫奕志主张房屋买卖合同虚假但未提供相关证据。第三，大华一品公司分公司开具的购房发票真实、开具发票的行为合法，卫奕志主张购房发票虚假、开具发票不合法、发票形式不符合会计规则、发票开出后存在退票，应对其主张负有举证责任。
本院认为，第一，关于叶德静是否实际支付涉案房屋的购房款的问题，根据查明的事实，叶德静与大华一品公司签订房屋买卖合同后，由昆山亚宙房地产有限公司向大华一品公司分公司转账支付了相应款项。昆山亚宙房地产有限公司虽然在支付该款项时，将用途写为“往来”，但随后出具说明，同意将该款项作为叶德静支付的购房款，故本院认定该款项系叶德静向大华一品公司支付的购房款。卫奕志主张大华一品公司分公司收到该款项后，存在把该款项返还给昆山亚宙房地产有限公司的可能，经卫奕志申请，本院依法调取了大华一品公司分公司与昆山亚宙房地产有限公司之间的相关回单及交易明细，回单及交易明细显示，除2010年2月2日昆山亚宙房地产有限公司向大华一品公司分公司支付16548645元外，该两公司未发生其他款项往来。故卫奕志主张叶德静并未实际支付购房款的意见，没有依据，本院不予采信。第二，关于叶德静与大华一品公司签订的合同是否虚假的问题，首先，叶德静与大华一品公司签订合同时，大华一品公司的名称变更为大华一品能源投资（北京）有�公司，叶德静作为房屋买受方对大华一品公司的名称变更不知情并不违反常理，且大华一品公司认可该房屋买卖，故大华一品公司的名称变更不影响其对合同权利义务的承受。其次，卫奕志主张房屋成交价格低于正常的市场价格，但未就此提供证据予以证明，而叶德静、大华一品公司、海格物业公司对此不予认可，故本院对卫奕志的该项主张不予采信。最后，卫奕志主张叶德静、大华一品公司未提供涉案房屋买卖合同的网签记录，经卫奕志申请，本院依法向北京市西城区房屋管理局调查了涉案房屋买卖合同的网签记录，网签记录证明显示涉案房屋买卖合同存在网签记录。现叶德静与大华一品公司均认可签订涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定叶德静与大华一品公司签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。故卫奕志主张涉案房屋买卖合同虚假的意见，没有依据，本院不予采信。第三，关于大华一品公司分公司开具的购房发票是否虚假、开具发票的行为是否合法、发票开出后是否存在退票的问题，首先，就发票的真实性问题，经卫奕志申请，本院依法向北京市西城区地方税务局调查的涉案房屋购房发票的真实性，经该局鉴定，涉案房屋购房发票系真发票。其次，大华一品公司分公司收到叶德静支付的购房款后，向叶德静开具了购房发票，大华一品公司分公司作为大华一品公司的分支机构，不具备独立法人资格，其行为产生的法律后果应由大华一品公司承担。现大华一品公司对大华一品公司分公司收取购房款并开具发票的行为予以认可，故大华一品公司分公司代大华一品公司收取购房款并开具发票的行为并无不当。最后，卫奕志主张发票开出后还可以退票�但未就其该项主张提供证据予以证明，大华一品公司对此不予认可，故本院对卫奕志的该项主张不予采信。另外，卫奕志主张大华一品公司分公司开具的发票形式不符合会计规则，其可以通过有关行政部门处理，本院对此不予认定。故卫奕志主张大华一品公司分公司开具的购房发票虚假，大华一品公司以分公司开具发票不合法，购房发票形式不符合会计规则，而且购房发票开出后还可以退票的意见，没有依据，本院亦不予采信。综上，本院认定叶德静与大华一品公司的房屋买卖成立。
关于叶德静是否实际占有涉案房屋的问题。卫奕志主张叶德静并未实际占有涉案房屋，涉案房屋仍然由大华一品公司实际使用，理由是：第一，叶德静未提供承租涉案房屋需要交纳的房屋租金、物业管理费、水电费等相关证据，仅凭其与海格物业公司签订的委托经营合同无法证明叶德静实际占有涉案房屋。第二，叶德静之姐叶秀莲收款的回单无法证明该款项系海格物业公司向叶德静支付的房屋租金。因为收款回单未写明汇款人、汇款用途，汇款时间、汇款金额也没有规律性且与委托经营合同约定的租金金额相差巨大。而叶秀莲系大华一品公司股东之一，与大华一品公司存在利害关系。第三，叶德静与大华一品公司签订的委托经营合同和物业管理服务协议书存在矛盾，委托经营合同约定叶德静无需支付物业费，而物业管理服务协议书约定叶德静需按时支付物业费。叶德静、大华一品公司、海格物业公司主张涉案房屋已由叶德静实际占有使用，理由是：第一，叶德静与海格物业公司已签订委托经营合同及物业服务协议书，委托海格物业公司租赁经营涉案房屋，并应向海格物业公司支付物业费，有委托经营合同、物业服务协议书等证据为证。第二，�格物业公司向叶德静支付了部分房屋租金，有叶德静之姐叶秀莲收款回单等证据为证。
本院认为，叶德静购买涉案房屋后，与海格物业公司签订委托经营合同及物业管理服务协议书，委托海格物业公司租赁经营涉案房屋并收取租金的事实，可以证明叶德静已实际占有涉案房屋。叶德静之姐叶秀莲虽为大华一品公司的股东之一，但其代叶德静收取房屋租金并不违反法律规定。卫奕志主张叶秀莲的收款回单不完整，不能证明该款项系涉案房屋的租金，诉讼中双方均未就该款项的用途提供充分证据予以证明，但叶德静将房屋委托给海格物业公司租赁经营，必然产生相应的租金，现叶德静、海格物业公司均主张该款项即为涉案房屋的租金，卫奕志虽对此不予认可，但未就其主张提供证据予以证明，故本院对卫奕志的该项意见不予采信。叶德静与海格物业公司签订的委托经营合同与物业管理服务协议书存在不一致之处，并不能导致委托经营合同及物业管理服务协议书无效，亦不能证明叶德静未实际占有涉案房屋，故卫奕志的该项上诉意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。本院审理中，卫奕志坚持主张涉案房屋仍由大华一品公司实际占有，并申请本院向大华一品公司调查涉案房屋的实际使用情况，本院依法向大华一品公司进行了调查。大华一品公司的法定代表人毛翠娟表示，涉案房屋由叶德静实际控制，用于对外出租。卫奕志虽对本院调查的房屋实际使用情况不予认可，但未提供证据证明其涉案房屋由大华一品公司实际使用的主张。综上，本院认定叶德静已实际占有涉案房屋。
综上所述，卫奕志提出的执行异议不成立。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）�之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由卫奕志负担（已交纳35元，余款于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由卫奕志负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 轶 稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘 永 民
二〇一四年八月二十三日
书 记 员 李长亮刘梓晨