重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第02617号
原告：重庆普丰置业发展有限公司，住所地重庆市江北区洋河东路10号，组织机构代码69393686-3。
法定代表人：郭锋超，董事长。
委托代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。
被告：重庆市华耀欢乐星娱乐文化有限公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人：洪熙，总经理。
被告：洪熙（即第一被告之法定代表人），男，1973年10月28日出生，汉族，住福建省惠安县。
上列被告共同委托代理人：文向阳，重庆法霖律师事务所律师。
原告重庆普丰置业发展有限公司（以下简称普丰公司）与被告重庆市华耀欢乐星娱乐文化有限公司（以下简称欢乐星公司）、洪熙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告普丰公司的委托代理人郭婷婷，被告洪熙（并作为被告欢乐星公司的法定代表人）及其委托代理人文向阳（并作为被告欢乐星公司的委托代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普丰公司诉称，2012年1月16日，普丰公司与洪熙签订了《商业场地租赁经营合同》，约定普丰公司将位于重庆市江北区洋河×号×-×楼负一层的商铺（建筑面积5069平方米）出租给洪熙用于经营欢乐星量贩KTV，租赁期限为10年，从2012年2月1日起至2022年1月31日止，含税月租金39元／平方米，月租金第四年至第六年每年递增5%，第七年至第十年每年递增7%，租金支付方式为按季度支付，承租人应于每一季度结束前交清下季度租金。合同同时约定，若承租人未能按照约定支付租金或其他费用，承租人应按所欠交费用总额的千分之三按日向普丰公司支付违约金，直至付清租金或其他费用为止。2012年9月，欢乐星公司注册成立并取得营业执照，其作为租赁场地量贩KTV的经营主体，在《�业场地租赁经营合同》上加盖公章，与洪熙成为上述商铺的共同承租人。自2014年6月起，欢乐星公司与洪熙开始拖欠租金，损害普丰公司的合法权益，故请求（一）判令欢乐星公司与洪熙共同支付其拖欠的2014年10月1日至2015年1月31日期间的房屋租金762528元（190632元／月×4个月）；（二）判令欢乐星公司与洪熙共同支付逾期支付租金而产生的违约金，违约金从拖欠之日起至付清之日止，以欠付费用的每日千分之三计算（2014年6月份租金拖欠情况：2014年8月1日至2014年8月5日共计4天拖欠90632元；2014年7月份租金拖欠情况：2014年9月1日至2014年9月10日共计9天拖欠90632元，2014年9月10日至2014年9月23日共计13天拖欠50000元；2014年8月份租金拖欠情况：2014年10月1日至2014年10月20日共计19天拖欠190632元，2014年10月20日至2014年10月27日共计7天拖欠130632元，2014年10月27日至2014年11月10日共计14天拖欠80632元，2014年11月10日至2014年11月24日共计14天拖欠30632元；2014年9月份租金拖欠情况：2014年11月1日至2014年12月22日共计51天拖欠190632元，2014年12月22日至2014年12月29日共计7天拖欠140632元，2014年12月29日至2015年1月4日共计6天拖欠60632元，2015年1月4日至2015年1月19日共计15天拖欠30632元；2014年10月、11月、12月及2015年1月租金至今仍未支付，其中拖欠2014年10月租金的违约金起算时间为2014年11月1日，拖欠2014年11月租金的违约金起算时间为2014年12月1日，拖欠2014年12月及2015年1月租金的违约金起算时间为2015年1月1日，拖欠金额均为190632元）。
被告洪熙辩称，洪熙并非《商业场地租赁经营合同》的当事人，不是本案适格的被告，不应当承担民事责任。洪熙系欢乐星公司的股东及法定代表人，在欢乐星公司成立前代表公司对外签订合同，欢乐星公司成立后即在《商业场地租赁�营合同》上盖章对洪熙签订合同的行为予以确认，且欢乐星公司实际经营涉讼商铺，故洪熙签订合同的行为系职务行为。
被告欢乐星公司辩称，首先，欢乐星公司同意洪熙的答辩意见，本案涉讼租赁合同项下的民事权利义务均应由欢乐星公司承担。其次，因双方于2014年4月1日又签订了《协议书》，约定自2014年4月1日起，承租人向普丰公司支付的款项包括租金及市场推广费，其中2014年4月1日至2015年1月31日期间涉讼商铺的月租金变更为130632元，市场推广费为60000元。欢乐星公司认为，普丰公司并未履行市场推广义务，欢乐星公司不应向其交纳市场推广费，但自2014年4月1日以来，欢乐星公司共计向普丰公司支付了360000元的市场推广费，若抵作租金，欢乐星公司即不欠租金。再次，普丰公司交付的涉讼房屋存有质量瑕疵，如房屋长期漏水、电梯长期不能使用、不�供业主停车卡、楼盘沉降导致地板砖破裂等，均影响欢乐星公司正常营业，故欢乐星公司迟延支付租金并要求减少租金。最后，双方对迟延支付市场推广费并未约定违约金，且若法院认定欢乐星公司应当支付违约金，请求酌情减少违约金。
经审理查明，2012年1月16日，洪熙与普丰公司签订《商业场地租赁经营合同》，约定普丰公司将位于重庆市江北区洋河2路×-×号楼负一层商铺（建筑面积5069平方米）出租给洪熙用于经营“欢乐星量贩KTV”，租赁期限为十年，即自2012年2月1日至2022年1月31日（含免租期六个月）。合同第六条约定，（1）除本合同约定的免租期外，在承租期内，承租人须按照下面的规定向甲方缴付租金，月租金含税单价为39元／平方米（建面），由第四年至第六年每年递增5%，第七年至第十年每年递增7%，上述费用不包含物业管理费和本�同规定由承租人支付的其他费用；（2）租金的支付方式为按季度支付（先付费后使用），承租人须在每季度结束前15日内缴清下季度租金；（3）若承租人未能按本合同的规定向出租人支付租金或其他应付费用，则承租人应按所欠缴费总额的3‰按日向出租人支付违约金，直至承租人全数付清其所应付租金或其他费用之日为止。合同第十四条约定，在租用期间，如属出租人产权的房屋设施（进排水管、电路、墙壁、天花板、门窗等）非承租人过错出现问题时，出租人应及时负责维修并承担全部费用，但因承租人原因造成的相关损害，由承租人自行承担。上述合同签订后，双方即开始履行合同。2012年8月28日，洪熙与普丰公司签订《﹤商业场地租赁经营合同﹥之补充协议》，确认《商业场地租赁经营合同》中载明的承租建筑面积5069平方米与事实不符，应为4888平方米。2012年9月28日欢乐星公司注册成立并取得营业执照后，在上列《商业场地租赁经营合同》及补充协议上加盖印章。
2013年9月25日，洪熙与普丰公司签订《备忘录》，载明出租人普丰公司同意原装修免租期在合同约定的期限上延长20天，并同意变更租金支付方式。2014年4月1日，以普丰公司为甲方，欢乐星公司、洪熙为乙方签订了《协议书》。协议书载明，鉴于甲、乙双方于2012年1月16日签订了《商业场地租赁经营合同》，2012年8月28日又签订了《﹤商业场地租赁经营合同﹥之补充协议》，2013年9月25日再签订了《备忘录》，双方协商一致又达成如下协议：甲、乙双方同意并确认自2014年4月1日起，租赁合同中第六条（1）、（2）款变更为“除本合同及其相关补充协议、备忘录约定的免租期外，在承租期内，乙方须按规定向甲方支付款项包括但不限于租金，具体包括租金�其中2014年4月1日至2015年1月31日期间的月租金为130632元）和市场推广费（其中2014年4月1日至2015年1月31日期间的月推广费为60000元）；为求天街星城商铺之发展，甲方将在大型节日（元旦、圣诞、春节）对天街星城公区进行布置（如主入口挂灯笼、彩带、推广展板等），同时会对天街星城公区及外立面进行升级、改造等，乙方应积极配合并向甲方支付市场推广费；租金及市场推广费均按季度支付，在上季度结束前十日内支付下季度租金及市场推广费”。
在上列合同履行的过程中，欢乐星公司于2014年7月31日向普丰公司提出申请，申请再次变更租金支付方式。2014年9月12日、10月16日、11月13日，普丰公司分别向洪熙发出租金催缴函，以190632元／月的租金标准催缴2014年7月、8月、9月所欠租金；洪熙对上列租金催缴函均予以签收。
另查明，2014年8月5日，洪�将90632元汇入普丰公司的银行账户，并附言“6月房租已结清”；2014年9月1日，洪熙将100000元汇入普丰公司的银行账户，并附言“7月租金”；2014年9月10日，洪熙将40632元汇入普丰公司的银行账户，并附言“7月租金”；2014年9月23日，洪熙将50000元汇入普丰公司的银行账户，并附言“7月场地租金”；2014年10月20日，洪熙将60000元汇入普丰公司的银行账户，并附言“欢乐星8月房租”；2014年10月27日，洪熙将50000元汇入普丰公司的银行账户，并附言“欢乐星8月租金”；2014年11月10日，洪熙将50000元汇入普丰公司的银行账户，并附言“8月场地租金”；2014年11月24日，洪熙将30632元汇入普丰公司的银行账户，并附言“8月房租尾款”；2014年12月22日，洪熙将50000元汇入普丰公司的银行账户，并附言“9月物业费”；2014年12月29日，洪熙将80000元汇入普丰公司的银行账户，并附言“普丰9月租金”；2015年1月4日，洪熙将30000元汇入普丰公司的银行账户；2015年1月19日，洪熙将30632元汇入普丰公司的银行账户，并附言“9月租金尾款”；2015年1月29日，洪熙将60000元汇入普丰公司的银行账户。
2015年6月24日，本院依欢乐星公司、洪熙的申请对本案涉讼房屋进行现场勘验，并形成现场照片八张。“欢乐星KTV”共计80个包厢，有七张照片显示涉讼房屋内KTV有六个包厢墙面或天花板存在渗水痕迹、房屋内过道上方天花板亦有一处存在渗水痕迹，另一张照片显示从地面一层行至涉讼房屋可以乘坐自动扶梯或者步行楼梯，但自动扶梯不能正常使用。经庭审质证，普丰公司陈述，上述包厢天花板渗水系因楼上商户营业所致，均由洪熙、欢乐星公司与楼上商户自行协商解决，过道上方天花板渗水系因洪熙、欢乐星自行安装的空调排水所致，而自动扶梯停运与普丰公司并无关联。
另在庭审中，普丰公司与洪熙、欢乐星公司共同确认，根据双方之间的约定，涉讼房屋2014年6月份租金的最迟支付时间为2014年7月31日，2014年7月份租金的最迟支付时间为2014年8月31日，2014年8月份租金的最迟支付时间为2014年9月30日，2014年9月份租金的最迟支付时间为2014年10月31日，2014年10月份租金的最迟支付时间为2014年10月31日，2014年11月份租金的最迟支付时间为2014年11月31日，2014年12月份租金的最迟支付时间为2014年12月31日，2015年1月份租金的最迟支付时间为2014年12月31日。
上述事实，有《商业场地租赁经营合同》、《﹤商业场地租赁经营合同﹥之补充协议》、《备忘录》、《协议书》、申请、租金催缴函、银行转账凭证、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，普丰公司在本案请求洪熙、欢乐星公司共同�付拖欠租金及拖欠租金产生的违约金，而洪熙认为其并非本案涉讼房屋租赁合同的当事人，欢乐星公司认为普丰公司提供的租赁房屋存有质量瑕疵且未尽到市场推广义务请求驳回普丰公司的诉讼请求，故本案的争议焦点如下：（一）洪熙是否系涉讼房屋租赁合同的当事人，是否应当与欢乐星公司共同承担给付义务；（二）2014年4月1日洪熙、欢乐星公司与普丰公司签订的《协议书》中所约定“市场推广费”的法律性质；（三）普丰公司提供的租赁房屋是否存有质量瑕疵，洪熙、欢乐星公司能否以此为由延付租金或减少租金；（四）若本院认定洪熙、欢乐星公司违约迟延支付租金，普丰公司在本案中主张的违约金是否过高而应予调减；（五）2015年1月29日洪熙汇入普丰公司银行账户的60000元的抵充顺序问题。
（一）关于洪熙是否系涉讼房屋租赁合同当事人的问�，本院认为，在已存有书面形式租赁合同的情形下，判断某一民事主体是否系该租赁合同的当事人，应当首先考虑该民事主体是否被书面租赁合同列明为当事人。一方面，因《商业场地租赁经营合同》上欢乐星公司的印章系于2012年9月28日欢乐星公司注册成立后加盖，故2012年1月16日《商业场地租赁经营合同》成立并生效时，其所载明的承租人仅为洪熙。另一方面，欢乐星公司成立后，普丰公司与欢乐星公司、洪熙于2014年4月1日又签订了《协议书》，该协议书亦明确载明了欢乐星公司、洪熙均为合同的乙方即承租方。基于上述理由，对普丰公司提出的欢乐星公司、洪熙应为涉讼房屋共同承租人的主张，本院予以采信；而洪熙提出的其签订租赁合同仅系履行职务行为的主张，缺乏证据支持，本院不予采信。
（二）关于《协议书》中所约定“市场推广费”法律�质的问题，普丰公司主张虽然双方在《协议书》中约定了“市场推广费”，但实际上该笔费用是对原租金的拆分，实质即为租金，且洪熙、欢乐星公司对此明知；而洪熙、欢乐星公司予以否认并主张普丰公司并未履行市场推广义务。本院认为，本案中，首先，《商业场地租赁经营合同》与《协议书》设定权利义务的期间相同，系针对相同的租期，《协议书》中约定的“租金”与“市场推广费”之和即为《商业场地租赁经营合同》中约定的租金标准；其次，普丰公司在签订《协议书》后连续数次向洪熙、欢乐星公司发出催缴函，均以190632元／月的租金标准（将市场推广费计入租金）进行催缴，洪熙、欢乐星公司未对此提出异议，其自身向普丰公司汇款缴纳2014年7、8月费用时凭证中注明的款项性质为“租金”，金额亦为190632元／月。无论从合同内容抑或是履行过程，�可发现双方在《协议书》中约定“市场推广费”的真实意思表示即为租金，对此双方均为明知，故洪熙、欢乐星公司不能以普丰公司未履行“市场推广义务”为由拒绝支付该笔款项。
（三）关于涉讼房屋是否存有质量瑕疵、承租人能否以此为由延付租金或减少租金的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定及《商业场地租赁经营合同》第十四条的约定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，对非因承租人原因导致的房屋质量问题负有维修义务。本案中，虽然《商业场地租赁经营合同》并未对自动扶梯能否正常使用作出明确约定，但因洪熙、欢乐星公司承租涉讼房屋系用作经营使用且普丰公司对此明知，基于诚实信用原则，自动扶梯作为涉讼房屋的附属设施设备，保持其功能完�和正常使用应系普丰公司的合同附随义务。现自动扶梯停运不能正常使用，普丰公司确有违反上述义务；另一方面，洪熙、欢乐星公司承租的房屋因其楼上商户经营发生渗水问题，并非因洪熙、欢乐星公司的过错所致，且本院现场勘验时，涉讼房屋内部仍有渗水痕迹，天花板、墙体等装饰装修材料确有损毁，故本院认定普丰公司交付的租赁房屋确有质量瑕疵。
关于洪熙、欢乐星公司提出的延付租金或减少租金的抗辩意见，本院认为，虽然普丰公司交付的租赁房屋确有质量瑕疵，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，洪熙、欢乐星公司应当积极要求普丰公司履行维修义务，如普丰公司未能如期维修，洪熙、欢乐星公司可以代为维修，并要求普丰公司承担维修费用，加之洪熙、欢乐星公司认可其一直处于营业状态，故洪熙、欢乐星公司不能以此为由延付租金。至于能否减少租金的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，洪熙、欢乐星公司发现房屋存在质量问题后，应履行通知义务。现洪熙、欢乐星公司并未举示证据证明其已履行通知义务，无法确定房屋质量问题的开始时间和持续期间，亦无法判断维修房屋给洪熙、欢乐星公司正常经营带来不利影响的程度，但本院考虑到普丰公司交付的租赁房屋确有质量瑕疵，且其亦认可房屋渗水问题大都由洪熙、欢乐星公司自行协调解决，故本院酌情仅对2014年10月1日至2015年1月31日期间的房屋租金标准进行调减。至于减少租金的具体金额，本院综合考虑房屋渗漏范围、程度及“欢乐星KTV”的营业状况，将2014年10月1日至2015年1月31日期间的房屋租金标准酌定为合同约定标准的90%，即171569（190632×90%）元／月；对2014年10月1日前的房屋租�标准，本院不予调整。
（四）关于普丰公司请求的违约金是否应当调减的问题，本院认为，当事人主张约定的违约金过高要求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然洪熙、欢乐星公司延付租金并无正当理由，但考虑到其租赁房屋确有质量瑕疵，且普丰公司并未说明其除资金占用损失以外还尚存有其他严重经济损失，加之《商业场地租赁经营合同》中约定的违约金标准确实过高，故本院对洪熙、欢乐星公司要求调减违约金的主张予以支持，将违约金标准调整至自欠款之日起至付清之日止以欠付租金金额为基数，按中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率的四倍计算违约金。
（五）2015年1月29日洪熙汇入普丰公司银行账户的60000元的抵充顺序问题。本案中，普丰公司主张该笔款项因洪熙、欢乐星公司并未注明汇款原因，应当优先抵充洪熙、欢乐星公司延付租金而产生的违约金。对此本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。而上述规定中的“利息”并未包括违约金，故2015年1月29日洪熙汇入普丰公司银行账户的60000元应当优先抵充其已欠付的租金。根据双方当事人的陈述，2015年1月29日洪熙汇款时，洪熙、欢乐星公司拖欠普丰公司2014年10月、11月、12月及2015年1月租金均已到期未付，且租金金额相同，依照�最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条的规定，应当按照债务到期的先后顺序抵充，即优先抵充洪熙、欢乐星公司拖欠普丰公司2014年10月份租金。
基于上述评析，因洪熙、欢乐星公司均系涉讼房屋租赁合同的当事人（承租人），拖欠普丰公司2014年10月1日至2015年1月31日期间的房屋租金626276（686276-60000）元，应当共同承担继续履行的违约责任，且因延付2014年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月及2015年1月租金，还应当按照本院调减后的标准支付违约金，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告重庆市华耀欢乐星娱乐文化有限公司、洪熙于本判决生效后十五日内支付原告重庆普丰置业发展有限公司2014年10月1日至2015年1月31日期间的房屋租金626276元。
二、被告重庆市华耀欢乐星娱乐文化有限公司、洪熙于本判决生效后十五日内支付原告重庆普丰置业发展有限公司延付租金而产生的违约金，该违约金以欠付金额为基数，自欠款之日起至付清之日止按中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率的四倍计算（2014年6月份租金拖欠情况：2014年8月1日至2014年8月5日共计4天拖欠90632元；2014年7月份租金拖欠情况：2014年9月1日至2014年9月10日共计9天拖欠90632元，2014年9月10日至2014年9月23日共计13天拖欠50000元；2014年8月份租金拖欠情况：2014年10月1日至2014年10月20日共计19天拖欠190632元，2014年10月20日至2014年10月27日共计7天拖�130632元，2014年10月27日至2014年11月10日共计14天拖欠80632元，2014年11月10日至2014年11月24日共计14天拖欠30632元；2014年9月份租金拖欠情况：2014年11月1日至2014年12月22日止共计51天拖欠190632元，2014年12月22日至2014年12月29日共计7天拖欠140632元，2014年12月29日至2015年1月4日共计6天拖欠60632元，2015年1月4日至2015年1月19日共计15天拖欠30632元；2014年10月份租金拖欠情况：2014年11月1日至2015年1月29日止共计89天拖欠171569元，2015年1月29日起至今拖欠111569元；2014年11月、12月及2015年1月租金至今仍未支付，其中拖欠2014年11月租金的违约金起算时间为2014年12月1日，拖欠2014年12月及2015年1月租金的违约金起算时间为2015年1月1日，拖欠金额均为171569元）。
三、驳回原告重庆普丰置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12604元，由原告重庆普丰置业发展有限公司负担2293元，被告重庆市华耀欢乐星娱乐文化有限公司、洪熙负担10311元。被告重庆市华耀欢乐星娱乐文化有限公司、洪熙负担的部分已由原告重庆普丰置业发展有限公司向本院预交，被告重庆市华耀欢乐星娱乐文化有限公司、洪熙在履行本判决确定的义务时一并支付原告重庆普丰置业发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 江 英
代理审判员 李伟伟
人民陪审员 郭 敏
二〇一五年八月七日
书 记 员 刘 培