广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初4622号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。
主要负责人：张真理，行长。
委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。
被告：李运旗，男，1989年9月10日出生，汉族，身份证住址河南省新蔡县。
被告：杨露萍，女，1989年11月15日出生，汉族，身份证住址河南省新蔡县。
被告：中山市卓泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇兆丰村健业路8号。
法定代表人：李辉。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李运旗、杨露萍、中山卓泰房地产开发有限公司（以下简称卓泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告建行中山分行因被告李运旗拖欠建行中山分行购房贷款而不还，被告杨露萍与被告李运旗是共同抵押人，被告卓泰公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告李运旗之间的借款合同；2.被告李运旗立即向建行中山分行偿还借款本金431161.55元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2017年2月14日为15738.37元，其中正常利息14663.25元、罚息1075.12元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计446899.92元；3.被告李运旗承担律师费26344元；4.原告建行中山分行对被告李运旗、杨露萍所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告杨露萍对上述债务承担连带清偿责任；6.被告卓泰公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行称其从卓泰公司的建行账户中扣划了保证金3000元。且李运旗有部分还款，明确截至2017年6月26日李运旗尚欠借款本金428161.55元、利息24953.25元，罚息1677.64元。建行中山分行明确当庭提交的最新对账单与委托扣款还款通知书中拖欠的金额有差别，以委托扣款还款通知书为准。
被告李运旗、杨露萍、卓泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩状及证据。
经审理查明：
贷款人：建行中山分行。
借款人：李运旗。
抵押人：李运旗、杨露萍。
借款合同签约情况：2015年2月26日，上述当事人共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780901-2012-20150840015）。
借款用途：购买广东省中山市黄圃镇健业路8号御品泰景家园17幢1501房。
贷款本金：450000元。
贷款期限：2015年3月24日起至2045年3月24日止。
贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。
借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。
约定还款方式：等额本金还款法，每月还款。
还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。
违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。
放款日：2015年3月24日。
欠款情况：李运旗从2016年2月24日开始未能按时足额还款，之后陆续有还款，但仍不能按时足额还清已到期本息。2017年2月23日，建行中山分行扣收了卓泰公司在建行中山分行的银行存款3000元，用于偿还李运旗所欠借款本息。之后，李运旗又有部分还款，截至2017年6月26日李运旗尚欠借款本金428161.55元（含逾期本金11911.55元）、正常利息24953.25元、逾期罚息1677.64元，合计454792.44元。
律师费用情况：2017年3月15日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人徐子静等32人（见附件，含李运旗在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额26344元。
抵押担保情况：抵押物为李运旗本案中借款所购房屋。《个人住房（商业用房）借款合同》约定：抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押人为李运旗、杨露萍，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201511891号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。
保证担保情况：2014年4月28日，卓泰公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市黄圃镇健业路8号的经批准命名为御品泰景的商品房发放个人住房贷款（即第二条内容）；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。双方并未在该协议中约定多个担保并存的清偿顺序。
本院认为，建行中山分行与李运旗、杨露萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及与卓泰公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，李运旗作为借款人亦应当全面履行还款义务。因李运旗未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于李运旗拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，李运旗没有参加诉讼也没有提供证据推翻，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由李运旗承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生，但按约定计算的律师费金额应为25344元，该部分本院予以支持；超出部分没有依据，本院予以驳回。因杨露萍仅在《个人住房（商业用房）借款合同》抵押人处签名，故其作为房产的共同抵押人，对李运旗的上述借款仅在抵押的范围内承担清偿责任，而非连带清偿责任。
李运旗、杨露萍提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据卓泰公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，李运旗为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于卓泰公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故卓泰公司应对李运旗所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，卓泰公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求李运旗公司先行承担保证责任的权利，范围限定在卓泰公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和卓泰公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收卓泰公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就李运旗提供的抵押物实现债权，仍不足部分由卓泰公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。基于此，卓泰公司承担保证责任后，有权向李运旗追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。
综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。李运旗、杨露萍、卓泰公司经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李运旗、杨露萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780901-2012-20150840015）。
二、被告李运旗于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金428161.55元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年6月26日为26630.89元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮20%确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。
三、被告李运旗于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费25344元。
四、被告李运旗逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告李运旗、杨露萍提供的抵押物即位于广东省中山市黄圃镇健业路8号御品泰景家园17幢1501房的房产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201511891号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。
五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市卓泰房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行账户存款及对处分上述抵押物仍不足以清偿的被告李运旗本案债务部分，由被告中山卓泰房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市卓泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李运旗追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8517元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交8517），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担18元，被告李运旗、杨露萍、中山市卓泰房地产开发有限公司负担8499元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 区瑞樱
人民陪审员 郭泳欣
人民陪审员 陈明玉
二〇一七年七月六日
书 记 员 何惠怡
童天慧