浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终449号
上诉人（原审被告）绍兴县梦婷装饰品有限公司，住所地：绍兴市柯桥区齐贤镇陶里村。
法定代表人：林小英。
委托代理人（特别授权代理）俞江伟，系公司员工。
被上诉人（原审原告）绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司，住所地：绍兴市柯桥区金柯桥大道306号。
法定代表人：沈金才，经理。
委托代理人（特别授权代理）陶光明，浙江兴绍律师事务所律师。
上诉人绍兴县梦婷装饰品有限公司为与被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月13日受理后，依法由审判员杨雪伟、吕景山、代理审判员钟丽丹组成合议庭，后变更为由审判员杨雪伟、代理审判员姚瑶、钟丽丹组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人绍兴县梦婷装饰品有限公司的委托代理人俞江伟、被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司的委托代理人陶光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年7月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于陶里仓（西）房屋（仓库约731平方米、附属房约179平方米，土地约1467平方米）出租给被告用于开厂使用，租赁期为壹年，自2014年8月1日起到2015年7月31日止，年租金为80000元整。双方还约定了其他事项。同日，被告法定代表人林小英收悉原告《承租人承租本公司出租房必须遵守》一份，告知：1、房屋租期到期后必定对出租房重新进行公开招租；2、公开招租后原承租人不能继续承租的必须在租期到期后及时腾空退房（十五日内）；3、退租时可以带走承租人自己的所有财产，但必须尽可保证出租房原常和继续使用；4、房屋承租期内发生的安全事故由承租人负全部责任；5、必须交一定的腾空退房和安全保证金，承租人退房后及时退还。2015年7月14日，原告出具并于仓库大门张贴《房屋出租竞租公告》一份，就案涉陶里仓库（西）房屋公开竞租。2015年8月25日，原告向被告寄送《退房通知书》一份，要求被告退还租赁房屋，该通知书于2015年8月27日由俞爱良签收、于2015年8月28日由徐明签收。后原告又于2015年9月14日当面向被告送达了上述《退房通知书》。被告在收到上述《退房通知书》后，分别于2015年9月15日、2015年10月8日向原告递交报告各一份，要求原告退还押金和支付房屋修理费，并保证在收到款项后腾退房屋。后双方就腾退事宜协商未果，原告遂诉至本院酿成纠纷。
同时查明，案涉房屋的土地为国有产，房屋所有权人登记为绍兴县粮食收储有限公司，该公司现更名为绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司，即本案原告。
原审法院审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，以构建良性的市场环境，促进经济社会发展。本案系租赁合同期限届满后承租人未返还租赁物引发的房屋租赁合同纠纷。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限于2015年7月31日届满到期，此后双方未续期，原告要求被告退还案涉租赁房屋陶里仓（西）房屋（仓库约731平方米、附属房约179平方米，土地约1467平方米）的诉请，于法有据，且被告于庭审中亦同意腾退，故依法予以支持。对于租赁房屋腾退期限，结合《承租人承租本公司出租房必须遵守》确定为十五天。原告要求被告支付租赁期限届满后逾期退房的占有使用费，理由正当，亦予支持，具体金额参考《房屋租赁合同》约定的租金标准核定为219.18元／天（80000元／年÷365天／年）。对于被告的各项抗辩理由，其一，关于退还安全保证金40000元，因原告于庭审中明确表示同意退还，为免讼累，予以一并处理，并采纳被告的该项抗辩意见；其二，关于补偿腾退搬迁费，因租赁合同到期后腾退房屋系承租人之义务，在《房屋租赁合同》并无约定的情况下，被告的该项抗辩理据不足，不予采纳；其三，关于支付房屋修理费、出具租金费发票，因被告均未就上述要求在法定期限内提出反诉请求，故不予审理，被告可另循合法途径救济；其四，关于退还超额租金，因原、被告就案涉租赁房屋的租金标准进行了明确约定，被告抗辩要求参照此前的租金标准核减租金，理据均不足，不予采纳；其五，关于租房损失费，因被告未有充分有效的证据证明其租房损失，故对其抗辩理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，于2015年12月28日作出如下判决：一、被告绍兴县梦婷装饰品有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于齐贤镇陶里仓（西）的房屋（仓库约731平方米、附属房约179平方米，土地约1467平方米）归还于原告绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司，原告绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司应于被告绍兴县梦婷装饰品有限公司归还上述租赁房屋时返还被告绍兴县梦婷装饰品有限公司安全保证金40000元；二、被告绍兴县梦婷装饰品有限公司应支付原告绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司自2015年8月1日起至实际腾退日止按219.18元／天标准计算的占有使用费，款限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。案件受理费134元，减半收取67元，由被告绍兴县梦婷装饰品有限公司负担，限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
上诉人绍兴县梦婷装饰品有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人未在合同期满后腾空租赁房屋是因为被上诉人未按合同约定支付房屋修缮费用，被上诉人过错在先，应自行承担相应法律后果；上诉人在一审前已腾空租赁房屋，仅是未与被上诉人办理交接手续，故一审判决上诉人支付租赁期满后至腾空之日的占有使用费没有依据。二、上诉人对租赁房屋自行修缮后产生的费用根据合同约定应由被上诉人承担，一审法院应对上诉人的该主张一并审理并作出判决。请求：撤销原判第二项，并判决被上诉人支付房屋修理费。
被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司答辩称：一、上诉人与被上诉人房屋租赁合同于2015年7月31日到期，双方没有重新签订房屋租赁合同，经被上诉人通知以后，上诉人没有腾退房屋，被上诉人要求上诉人腾退房屋符合法律规定；二、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同于2015年7月31日到期，但上诉人至今未将租赁房屋腾退归还给被上诉人，上诉人应当向被上诉人支付房屋占有费；三、上诉人提出要求被上诉人支付房屋修缮费用，被上诉人认为上诉人与被上诉人房屋租赁合同期间没有出现租赁房屋需修缮的事实，上诉人在合同期内也没有提出要求被上诉人修理房屋的请求，因此上诉人提出的所谓的房屋修理费用事实上不存在，是上诉人收到被上诉人要求其退房通知以后于2015年9月15日和10月8日才提出要求被上诉人支付房屋修理费，一审法院在审理的时候已经明确告知上诉人如向被上诉人主张房屋修理费，应当在法定期限内提出反诉，或者另行起诉。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人绍兴县梦婷装饰品有限公司和被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司在二审中均未提供新的证据。
本院除认定一审所查明的事实外，另查明：二审中，被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司于庭审后向本院出具书面证明一份，认可讼争租赁房屋已于2016年1月31日收回。
本院认为：一、关于上诉人要求被上诉人支付房屋修理费问题。因上诉人在一审中未提出反诉，一审法院未予审理并告知其另行救济，故该请求不属于本案二审审理的范围，其可另行予以处理。二、关于上诉人是否应当支付租赁期满后至腾空之日的房屋占有使用费问题。上诉人认为其未腾空租赁房屋系因为被上诉人未支付房屋修理费，故因审查其抗辩理由能否成立。双方签订的房屋租赁合同中明确约定，租赁期满上诉人应按时交还房屋；双方签订的房屋租赁合同第6.2条也约定日常小维修由上诉人自负，大维修上诉人需及早向被上诉人提出，由被上诉人负责修理，而本案中上诉人未能提供证据证明其维修属于大维修，也未有证据证明其通知了被上诉人而被上诉人未予修理，其修理属于情况紧急等必须由其先行维修；并且，即使其主张的房屋修理费属实，双方在合同中也未对房屋修理费的支付时间进行约定，现有证据也仅表明上诉人系在租赁期满后才向被上诉人提出要求支付房屋修理费，故支付房屋修理费并非系同时或者先于上诉人腾空房屋而应由被上诉人承担的义务，因此即使存在被上诉人需支付房屋修理费的情形，也不构成上诉人可以不腾空房屋的抗辩，故原审法院判决上诉人承担租赁期满至实际腾空之日止的房屋占有使用费并无不当。因被上诉人在二审中认可其于2016年1月31日已收回房屋，故房屋占有使用费应支付至2016年1月31日。因一审判决后，出现了被上诉人收回租赁房屋的事实，导致原审判决上诉人腾退归还租赁房屋不当，但不属于原审判决错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第3618号民事判决；
二、上诉人绍兴县梦婷装饰品有限公司应支付被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司自2015年8月1日起至2016年1月31日止按219.18元／天标准计算的房屋占有使用费人民币40329.12元；
三、被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司应退还上诉人绍兴县梦婷装饰品有限公司安全保证金人民币40000元；
四、上述二、三项相抵后，上诉人绍兴县梦婷装饰品有限公司应支付被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司人民币329.12元，此款于本判决生效后十日内履行完毕；
五、驳回被上诉人绍兴市柯桥区储备粮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费134元，减半收取67元，由绍兴县梦婷装饰品有限公司负担；二审案件受理费134元，由绍兴县梦婷装饰品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨雪伟
代理审判员 姚 瑶
代理审判员 钟丽丹
二〇一六年三月七日
书 记 员 余建维