广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1704号
原告：田炜，男，1983年3月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：李湘梅、胡铃梓，广东济方律师事务所律师。
被告：吴丽芳，女，1968年12月26日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：李艳洁，女，1962年4月7日出生，汉族，住广东省广州市东山区。
委托代理人：姜春华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告田炜诉被告吴丽芳、李艳洁案外人执行异议之诉一案，本院于2014年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告田炜委托代理人李湘梅、胡铃梓，被告李艳洁委托代理人姜春华到庭参加诉讼，被告吴丽芳经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告田炜诉称：2010年4月13日，被告吴丽芳向佛山市南海新中建房地产开发有限公司（以下简称新中建公司）购买了位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园＊＊栋＊＊04室的房屋，在付清了全部购房款后取得发票，并于2011年6月收楼。原告田炜于2011年12月26日与被告吴丽芳签订存量房买卖合同，约定被告吴丽芳将该房屋转让给原告，转让价格为191万元。原告于签订合同当天支付了定金20万元，于2012年1月13日支付了第二期楼款30万元，于2012年2月6日、7日、8日分别支付了20万元、100万元、21万元，被告吴丽芳于同年2月10日出具尾期楼款收据载明收到尾期楼款共计141万元。被告吴丽芳收齐全部楼款后向原告交付了该房屋。至2012年底，被告吴丽芳以新中建公司尚未办妥并交付该房屋的房产证为由，一直未办理将该房屋所有权转移登记到原告名下的手续，原告多次要求被告吴丽芳未果。原告认为，其与被告吴丽芳签订的存量房买卖合同是双方真实意思表示，原告已全额支付合同约定的购房款并占有使用该房屋，被告吴丽芳应依约履行办理过户登记手续，但被告吴丽芳一直怠于履行，后又因其与被告李艳洁之间的纠纷导致该房屋被法院查封而无法办理过户手续，为此，原告向法院起诉，请求判令：1.停止对位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园＊＊栋＊＊04室房屋的强制执行；2.被告在上述房屋解除查封后办理过户登记手续；3.被告承担诉讼费用。
庭审中，原告分别明确诉求2为被告吴丽芳在上述房屋解除查封后办理过户登记手续，诉求3的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.存量房买卖合同；2.定金收据；3.收款收据；4.银行流水清单；5.尾期楼款收据；6.2012年2月6日、7日、8日网上银行电子回单；8.物业费用、公摊电费支付收据；9.广东省商品房买卖合同；10.发票；11.（2013）佛南法民三初字第276号民事判决书及（2014）佛中法民一终字第1643号民事判决书；12.佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明。
被告吴丽芳在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。
被告李艳洁辩称：原告田炜与被告田丽芳不存在真实房屋买卖合同关系，理由如下：1.经被告李艳洁了解，原告田炜与被告田丽芳实际上为以讼争房屋作为担保的借贷关系，原告提供的存量房买卖合同及定金收据落款时间均有改动，从“2011年11月26日”改为“2011年12月26日”，明显是为了与原告提供的银行流水清单中显示“2011年12月26日取现金26万元”相符而事后进行的改动；2.涉讼房屋当初购买价为2167494元，在房屋持续升值状态下，被告田丽芳以1910000元价格转让给原告有违常理；3.即使原、被告房屋买卖行为真实，但中山市第一人民法院于2013年3月19日查封时原告并未实际占有讼争房屋，不符合法律规定中对查封财产予以解封的法定条件，原告可通过其他方式维护权益。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
被告李艳洁就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.钥匙托管承诺书复印件；2.《DV现场》节目的播出录像光碟及截屏图片；3.2012年11月10日的欠款明细单复印件；4、光盘及录音文字。
经审理查明：佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园＊＊栋＊＊04室［合同登记号：F303591；预售许可证号：南房预字第20090237＊＊号］于2010年7月21日办理了商品房合同登记备案手续，出卖人登记为佛山市南海新中建房地产发展有限公司，买受人登记为吴丽芳。至2015年1月5日，佛山市南海区商品房合同登记查询证明中显示：2013年3月19日，中山市第一人民法院依据（2013）中一法沙民一初字第388-1号民事裁定书查封了涉讼房屋；2013年5月13日，广州市荔湾区人民法院依据（2013）穗荔法民一初字第373-1号民事裁定书第一轮候查封了涉讼房屋；2013年11月11日，广州市越秀区人民法院依据（2013）穗越法民一初字第4494-2号民事裁定书第二轮候查封了涉讼房屋，上述三项查封均未解封。
2010年4月13日，吴丽芳作为买受人与新中建公司作为出卖人签订商品房买卖合同，约定：吴丽芳向新中建公司购买涉讼房屋，成交价为2167494元，新中建公司应当在2011年6月30日前，将具备经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付给吴丽芳使用。合同还约定了其他事项。同日，新中建公司收取上述房款后向吴丽芳出具了购房款发票。2011年12月26日，吴丽芳（甲方）与田炜（乙方）签订存量房买卖合同，约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，成交价1910000元；定金200000元于签约之日支付，第二期楼款300000元于2012年1月15日前支付，第三期楼款1410000元于2012年2月15日前支付；甲、乙双方同意涉讼房屋交付使用时间为甲方收齐房款当天。合同还约定了其他事项。吴丽芳于2011年12月26日、2012年1月3日分别确认收取田炜现金200000元及300000元后，向田炜出具了定金收据和收款收据。2012年2月6日至2月8日，田炜通过银行转账共计向吴丽芳支付了1410000元，田丽芳于同年2月10日向田炜出具了尾期楼款收据。据原告所述，吴丽芳收取全额购房款后于同年2月下旬向原告交付涉讼房屋，原告即入住至今，但由于田丽芳自身债务纠纷，致使新中建公司未能为涉讼房屋办理房地产权属证书，从而使原告至今未能办理过户登记手续。
在本院审理（2013）中一法沙民一初字第388号李艳洁诉吴丽芳民间借贷纠纷一案的过程中，因李艳洁提出财产保全的申请，本院作出（2013）中一法沙民一初字第388-1号民事裁定，于2013年3月19日查封了涉讼房屋。及后，本院作出（2013）中一法沙民一初字第388号民事判决书，判决吴丽芳应向李艳洁偿还借款3000000元及利息。上述民事判决生效后，因吴丽芳未履行上述生效判决确定的义务，李艳洁向本院提出执行申请。本院立案受理，案号为（2014）中一法执字第690号，前述诉讼保全查封措施在进入执行程序后，自动转为执行过程中的查封措施。田炜对涉讼房屋的查封措施提出执行异议，本院于2014年5月23日作出（2014）中一法执异字第9号执行裁定，驳回田炜的异议请求。田炜遂于2014年6月16日向本院起诉，主张前述实体权利。
另查：田炜以吴丽芳、新中建公司为被告，于2013年3月29日向广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海法院）起诉房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2013）佛南法民三初字第276号，请求判令吴丽芳、新中建公司协助办理将涉讼房屋所有权转移登记至田炜名下。南海法院审理认为田炜与吴丽芳签订存量房买卖合同属实，双方应依约履行，但涉讼房屋备案登记在吴丽芳名下，因吴丽芳其它案件原因被其他法院查封，涉讼房屋权利受到限制，对原告该项诉请在该案中不予支持，判决驳回田炜的诉讼请求。田炜对上述判决不服，向广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）提起上诉，佛山中院于2014年7月16日作出（2014）佛中法民一终字第1643号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述法律文书已发生法律效力。
又查：田炜向本院提交了金碧物业有限公司佛山分公司（以下简称金碧物业公司佛山分公司）出具的物业管理费及公摊电费的收费收据，证明其在法院采取查封措施前已实际占有使用讼争房屋。经查，田炜于2012年11月23日补交了2012年7月至10月的物业管理费以及滞纳金，并交纳了2012年7月至10月的公摊电费。李艳洁向本院提交了钥匙托管承诺书复印件以及录音光盘证明田炜在法院采取查封措施后才入住讼争房屋。经查，钥匙托管承诺书显示吴丽芳于2012年3月21日因讼争房屋装修将钥匙交与金碧物业有限公司佛山分公司客户服务中心托管，但李艳洁未能提供承诺书的原件；录音光盘内容为李艳洁及其委托代理人姜春华、吴小姐的谈话经过，吴小姐在谈话中表示其于2013年11月经田炜同意搬入讼争房屋，但李艳洁未能提供录音资料的原始载体，且对谈话发生的地点、时间、吴小姐的真实身份未能提供进一步证据予以佐证。
再查，庭审中，原告自认其提供证据中的存量房买卖合同以及定金收据的落款时间从“2011年11月26日”改为“2011年12月26日”，但表示此处改动只因签订合同及收据时发现存在笔误后即时进行的修改，另否认原告田炜与吴丽芳之间存在其他经济纠纷；被告李艳洁表示对其认为原告田炜与被告吴丽芳之间存在借款关系的辩解意见未能提供其他证据进一步予以佐证，且其向法院提交的证据均无法提供证据原件。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案争议的焦点问题为田炜购买讼争房屋的情形是否符合上述规定的构成要件。对此本院认为：第一，根据吴丽芳开具的收款收据以及田炜银行转账记录等证据可以认定田炜已分三期支付了全部的购房款；第二，对于田炜实际占有使用讼争房屋的具体时间，虽然其未能提供证据证明所述是在2012年2月下旬，但根据田炜提交的其于2012年11月23日补缴2012年7-10月物业管理费及公摊电费的收费收据，可以证明田炜已于法院首次采取查封措施之日即2013年3月19日前已实际占有使用涉案房屋；第三，田炜与吴丽芳签订存量房买卖合同、支付全部购房款、占有使用房屋等系列行为均发生在吴丽芳与李艳洁民间借贷纠纷之前，且已生效的（2013）佛南法民三初字第276号民事判决已证明田炜与吴丽芳签订存量房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，但因吴丽芳其他案件的原因才导致存量房买卖合同目前客观上不具备继续履行的条件，田炜对讼争房屋未能登记至其名下不存在过错。综上，田炜作为善意的购房人，在支付全部购房款项后，实际占有使用房产，并对房产的过户登记不存在过错，其提出的停止对涉案房屋执行并解除查封措施的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
关于李艳洁认为田炜与吴丽芳并不存在真实的房屋买卖关系，而是以讼争房屋作为担保的借贷关系的辩解意见，首先，李艳洁提供的证据均未有原件，且证据本身反映的内容亦未能直接有效地证明田炜与吴丽芳之间存在除本案以外的其他债权债务关系，更不能以此推翻原告与被告吴丽芳之间的房屋买卖合同关系；其次，田炜提供的证据中存量房买卖合同、收款收据、银行流水清单以及已生效的（2013）佛南法民三初字第276号民事判决书已形成完整的证据链，足以证明田炜与吴丽芳之间的房屋买卖合同关系合法有效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”之规定，田炜的主张以及提供的证据与李艳洁的辩解相比而言具有更大的证明力，故本院对李艳洁的辩解意见不予采纳。
综上所述，田炜与吴丽芳之间签订的存量房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。现涉讼房屋因吴丽芳多个案件的原因被本院以及其他法院轮候查封，在本院对讼争房屋依法采取解封措施后即会被其他法院轮候查封，讼争房屋的权利仍会受到限制，因查封期间不得办理包括权属变更、抵押、地役等一切权利易动登记，田炜与吴丽芳之间签订的存量房买卖合同在本院解封后客观上仍不具有继续履行的条件，田炜请求吴丽芳协助将讼争房屋登记在其名下的条件仍未成就，故本院对原告该项诉请在本案中不予支持，但不影响原告在情势变更后再行主张权利或采取其他方式主张合法权利。因讼争房屋除本院查封外还被其他法院轮候查封，在本院解封后如田炜认为自身对讼争房屋享有实体权利足以阻却执行（查封的实施），应直接向轮候查封的执行法院提出权利主张。
被告吴丽芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）中一法执异字第9号执行裁定；
二、本院（2014）中一法执字第690号案停止对位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园＊＊栋＊＊04室的执行，并解除对上述房产的查封措施；
三、驳回原告田炜的其他诉讼请求。
案件受理费21990元（原告田炜已预交），由被告吴丽芳负担（该款被告吴丽芳于本判决生效之日起七日内迳付原告田炜）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 龚竹梅
审判员 梁泳诗
审判员 刘 宇
二〇一五年一月二十六日
书记员 黄卓锴