上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2007号
原告上海宝浩房屋销售有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人杨晓华，执行董事。
委托代理人陈志海，上海市诚建成律师事务所律师。
被告上海朝记商贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄朝栋，董事长。
第三人上海多丰餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄朝栋，总经理。
第三人上海潮记餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄朝栋，总经理。
上列被告及两第三人的共同委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
第三人上海海泰物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人杨泽鸿，董事长。
委托代理人陈志海，上海市诚建成律师事务所律师。
委托代理人瞿峰。
原告上海宝浩房屋销售有限公司（以下简称宝浩公司）与被告上海朝记商贸有限公司（以下简称朝记商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海多丰餐饮有限公司（以下简称多丰公司）、上海潮记餐饮有限公司（以下简称潮记餐饮公司）、上海海泰物业管理有限公司（以下简称海泰公司）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝浩公司的委托代理人陈志海暨第三人海泰公司的委托代理人，被告朝记商贸公司、第三人多丰公司、第三人潮记餐饮公司的委托代理人马建荣，第三人海泰公司的委托代理人瞿峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝浩公司诉称，原告与朝记商贸公司签订房屋租赁合同，约定朝记商贸公司取得上海市虹口区四川北路XXX号中信广场7幢3层房屋、857号中信广场6幢3层房屋（以下简称系争房屋）的使用权，租期为5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止，租赁建筑面积572.71平方米，由海泰公司提供物业服务，物业管理费按照每月每平方米建筑面积55元计每月31，499.05元计收。合同签订后，双方于2013年3月1日办理了商铺交接手续，海泰公司提供了物业服务。朝记商贸公司除缴纳了三个月的物业管理费保证金94，497.15元外，未支付物业管理费。双方商定朝记商贸公司应承担的2013年7月1日至2013年12月31日的物业管理费由原告承担，故自2014年1月1日起至2014年9月30日止，朝记商贸公司无故拖欠物业管理费283，491.45元。朝记商贸公司已违约，截止到2014年9月22日，朝记商贸公司应承担违约金119，633.39元。原告多次催缴未果，故要求判令：1、朝记商贸公司支付物业管理费283，491.45元；2、朝记商贸公司支付逾期支付物业管理费的违约金119，633.39元。审理中，原告认可2014年7月28日其与多丰公司和潮记餐饮公司分别签订租赁合同后，承租方变更为多丰公司和潮记餐饮公司。原告变更诉讼请求，要求判令：1、朝记商贸公司支付2014年1月1日至2014年7月31日期间的物业管理费220，493.35元，朝记商贸公司支付的物业管理费保证金94，497.15元可以抵扣欠付的物业管理费，要求朝记商贸公司实际支付物业管理费125，996.20元；2、朝记商贸公司支付逾期支付物业管理费的违约金96，954.08元（欠付2014年1月1日至2014年6月30日的物业管理费的违约金，以每期物业管理费94，497.15元为本金，欠付2014年7月1日至2014年7月31日的物业管理费的违约金，以31，499.05元为本金，按照每日千分之三，自2014年1月1日起，分段计算至2014年7月30日止）。原告并称，2014年7月28日前的租金是被告用现金支付的，原告发票开的付款人是被告。
被告朝记商贸公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告和多丰公司、潮记餐饮公司于2014年7月28日分别签订了房屋租赁合同，以新合同的形式承接了系争房屋的租赁。原告没有物业管理资质，无权主张物业管理费，原告诉讼主体不适格。原告不是系争房屋的产权人，其签订房屋租赁合同是否有效，由法院审定。系争房屋中存在漏水、鼠患、商业业态等问题，原告和海泰公司均未尽到责任。被告没有支付过租金和水电费，多丰公司、潮记餐饮公司成立前的租金和水电费是两家公司的筹备组支付的，两家公司成立后的租金和水电费是两家公司支付的，都是现金支付，原告和海泰公司没有开具过发票或收据。审理中，朝记商贸公司表示，原告主张的违约金数额过高，以每日租金和物业管理费为基数计算违约金不合理，如法院认为朝记商贸公司应承担违约责任的，要求法院予以调整。
第三人多丰公司、潮记餐饮公司述称，同被告意见。原告和海泰公司未履行物业管理的相关职责，多丰公司和潮记餐饮公司多次发函要求原告和海泰公司整改，原告和海泰公司均未完成。对本案要求法院依法处理。
第三人海泰公司述称，中信广场由海泰公司进行物业管理，海泰公司同意原告代收代付物业管理费。被告拖欠支付物业管理费，现原告依据租赁合同起诉被告支付物业管理费，海泰公司没有异议。2013年底至2014年初，潮记餐饮公司经营的桃园四季店的厨房地漏发生堵塞，经查，系装修不当导致排水不畅，海泰公司为其进行了疏通，并告知如要彻底解决堵塞，须重新排管。桃园四季店装修时安装的门，遇到大雨且风向朝大门时会有渗漏。多丰公司经营的江南食尚店无损坏报修情况。餐厅停止营业后有老鼠出现，原因是餐厅无人管理导致鼠患。海泰公司尽到了物业管理职责，对报修均及时进行了维修。2014年7月28日前的水电费是被告用现金支付的，海泰公司发票开的付款人是被告。对本案要求法院依法处理。
经审理查明，系争房屋系案外人上海信虹房地产有限公司（以下简称信虹公司）名下房产。2012年1月1日，信虹公司出具《关于上海宝浩房屋销售有限公司作为中信广场商铺物业的出租方的情况说明》，明确：包括系争房屋在内的中信广场商业用房产权人为信虹公司，信虹公司将该房屋出租给原告，租赁期限自2012年1月1日起至2025年12月31日止，在此期限内，原告有权将房屋部分或全部转租；原告有权以自有名义与第三方就该房屋出租之事宜签署包括但不限于招商代理委托协议、中介服务协议、房屋租赁合同等与该房屋出租的一切文件和协议。
2013年2月21日，原告宝浩公司（出租方，甲方）和被告朝记商贸公司（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：1、原告将系争房屋（建筑面积572.71平方米）出租给朝记商贸公司作商业餐饮使用，拟经营朝记时尚餐厅（暂定）品牌；2、甲方于2013年3月1日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止；3、签订本合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为相当于3个月租金（含物管费）即930，654元；4、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态……；5、该房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起30日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；6、本合同自双方签字、盖章之日生效……。本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分……。该合同补充条款约定：1、租金（含物管费）每年分4期缴纳，即押三付三，乙方应于每期的首日前向甲方支付当期租金（含物管费），每月物业管理费为31，499.05元，装修期内（2013年3月1日至2013年6月30日）物业管理费为零，物业管理费的发票由物业管理公司单独出具；2、甲方有权从租赁保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其他乙方依照本合同有义务支付的费用……，不足部分，甲方有权向乙方追讨；3、在交付当日，甲方按照本合同附件（二）、（三）的标准交房。租赁期限内，大厦结构及公共部位和房屋内甲方提供的本合同附件（二）、（三）所列的附属设施的维修、保养由物业管理公司负责，但本合同其他条款另有约定的除外。乙方同意负责本合同租赁期内对该房屋的内部以及虽由甲方提供但未列入本合同附件（二）、（三）的附属设施进行维护和保养，并使该房屋始终处于良好状态（正常的折旧磨损除外），乙方自行增加或改动的装修部分，由乙方自行负责维修、保养和清洁；4、若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于租金、租赁保证金、物业管理费、违约金、损害赔偿金、乙方应支付的甲方损失及本合同明确提到的其它费用等），甲方有权按日向乙方收取逾期金额0.3%的逾期违约金；5、本合同签署时，由海泰公司担任该大厦的物业管理公司；6、对于乙方要求的维修，物业管理公司将在接到乙方通知后及时处理，并在合理的时间内修复；7、甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供适合正常使用的房屋。合同并对其他事项作出约定。
2013年2月27日，朝记商贸公司支付了原告房屋租赁保证金408，057.15元（其中含物业管理费保证金94，497.15元）。2013年3月1日，原告向朝记商贸公司交付了系争房屋。
2013年6月至7月间，原告（出租人，甲方）和朝记商贸公司（承租人，乙方）签订《上海市房屋租赁合同备忘录》，明确：1、双方经协商一致，甲方同意代为支付系争房屋自2013年7月1日起至2013年12月31日止的物业管理费，自2014年1月1日起，物业管理费由乙方自行支付，相关支付事宜按照租赁合同约定条款执行；2、双方同意将甲方按照乙方营业额的8%收取租金（不含物业管理费）的时间段调整为自2013年7月1日起至2014年12月31日止；3、本备忘录所约定条款与租赁合同约定的条款有不一致之处，以本备忘录的约定为准；4、本备忘录未涉及事宜，以租赁合同约定的为准。
之后，因朝记商贸公司未按备忘录的约定支付物业管理费，原告下属中信广场物业管理中心先后于2014年3月6日、4月8日、5月20日、8月21日向朝记商贸公司发出《催款通知书》，要求朝记商贸公司支付物业管理费、水电费等费用。
2014年5月29日、5月30日，多丰公司、潮记餐饮公司经工商登记先后设立，注册地址均为系争房屋地址。
2014年7月28日，原告和多丰公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋中的855号7幢3层（建筑面积202.03平方米）出租给多丰公司作商业餐饮使用，拟经营江南食尚餐厅（暂定）品牌；租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止；每月物业管理费为11，111.65元。该合同除租金和物业管理费标准外，其余条款基本同原告和朝记商贸公司签订的租赁合同。
同日，原告又和潮记餐饮公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋中的857号6幢3层（建筑面积370.68平方米）出租给多丰公司作商业餐饮使用，拟经营桃园四季餐厅（暂定）品牌；租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止；每月物业管理费为20，387.40元。该合同除租金和物业管理费标准外，其余条款基本同原告和朝记商贸公司签订的租赁合同。
多丰公司、潮记餐饮公司使用系争房屋，但未支付物业管理费。2014年9月4日，原告委托律师致函朝记商贸公司，要求朝记商贸公司接函后7日内支付2014年1月1日起至2014年9月30日止的物业管理费计283，491.45元。被告收到该函。
2014年9月26日，潮记餐饮公司委托律师致函原告称，租赁房屋多处存在漏水情况，经多次报修未得到解决，严重影响潮记餐饮公司的正常使用并带来安全隐患，要求原告维修、养护并与其协商减租或变更租金或赔偿损失事宜。原告收到该函。
2014年12月10日，多丰公司和潮记餐饮公司致函原告和海泰公司，以租赁房屋多处存在漏水和渗水问题，经保修未果，严重影响多丰公司和潮记餐饮公司的正常使用并带来安全隐患为由，要求减免2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费作为损失补偿；要求签署新协议将按营业额8%的标准收取租金的时间段调整至2015年12月31日；要求自2015年1月1日起减少支付物业管理费。
2014年12月30日，多丰公司和潮记餐饮公司再次致函原告和海泰公司称，因海泰公司就物业管理费减免未给予答复，多丰公司和潮记餐饮公司于2014年12月31日暂停营业，并通知解除双方签订的租赁合同，要求原告和海泰公司完成相应的房屋交接手续。之后，多丰公司和潮记餐饮公司暂停营业，至今未恢复营业。
庭审中，原告提供了多份报修单，证明海泰公司接到报修后即进行了维修。被告及多丰公司、潮记餐饮公司认为，该些报修单中只有一份有验收人签字，故不能证明海泰公司尽到了维修义务。海泰公司对报修单没有异议，认为其接单后即进行维修，至于验收人签字问题，经常会碰到店长不在，店员不肯签字的情况。
审理中，海泰公司出具《代收代付的说明》，认可由原告代收代付物业管理费，发票由海泰公司开具。
上述事实，有原告提供的房地产权证、产调信息、原告和朝记商贸公司之间的房屋租赁合同、保证金收据、催款通知书、原告律师函及快递凭证、上海市房屋租赁合同备忘录、函件、报修单、被告律师函、关于原告作为中信广场商铺物业的出租方的情况说明、代收代付说明、租金发票存根联、水电费发票记账联，朝记商贸公司提供的原告和多丰公司之间的租赁合同、原告和潮记餐饮公司之间的租赁合同、现场照片、上海农商银行结算账户存款明细对账单以及各方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原告和被告、多丰公司及潮记餐饮公司分别签订房屋租赁合同，获得产权人信虹公司的授权，该三份合同均系合同双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告主张在和多丰公司、潮记餐饮公司签订租赁合同前，其履行的是和被告的租赁合同，在和多丰公司、潮记餐饮公司签订租赁合同后，其履行的是和多丰公司、潮记餐饮公司的租赁合同。被告和多丰公司、潮记餐饮公司则主张，原告和多丰公司、潮记餐饮公司签订租赁合同后，原、被告的租赁合同即被取代。对此，本院认为，原告与被告、多丰公司、潮记餐饮公司就同一租赁房屋分别签订租赁合同，如对合同承租人主体进行变更，应作出明示。被告和多丰公司、潮记餐饮公司认为系争房屋实际使用人是多丰公司和潮记餐饮公司，该两家公司从2014年1月起就开始向原告支付租金、向海泰公司支付水电费，然而该两家公司系于2014年5月才经工商登记设立，公司登记设立前就向原告支付租金、向海泰公司支付水电费，显然不符合事实。公司登记设立后，向原告支付租金、向海泰公司支付水电费的是多丰公司和潮记餐饮公司，也无相关证据可以证明，且原告和多丰公司、潮记餐饮公司签订租赁合同后，被告的保证金并未转为多丰公司和潮记餐饮公司的保证金。鉴于原告和被告、多丰公司、潮记餐饮公司对各自就合同承租人主体变更的主张均未充分举证，故本院均不予采纳。原告和多丰公司、潮记餐饮公司分别签订的两份租赁合同，其中租赁场地和物业管理费两项系将原、被告的租赁合同中的租赁场地和物业管理费进行了拆分，三份租赁合同的租赁期限一致，被告和多丰公司、潮记餐饮公司系关联公司，鉴于此，在双方未能证明合同的承租方主体确实发生变更的情况下，应认定被告和多丰公司、潮记餐饮公司均为相应租赁场地的承租人，应共同承担相应租赁场地的物业管理费。
原告经房屋产权人信虹公司授权转租系争房屋，所签订的三份租赁合同均约定原告有权收取物业管理费，原告收取物业管理费属代收代付性质，海泰公司对此不持异议，故原告主张物业管理费，主体适格。被告和多丰公司、潮记餐饮公司主张系争房屋有渗水和鼠患，认为原告和海泰公司未尽到物业管理职责。但系争房屋系由承租方装修，被告和多丰公司、潮记餐饮公司并未举证证明渗水确系原告和海泰公司管理不当造成，而非其自身装修存在瑕疵所致。多丰公司和潮记餐饮公司停业后，系争房屋处于空关、无人管理的状态，故不能完全排除鼠患的产生系多丰公司、潮记餐饮公司对系争房屋疏于管理所致的可能性。被告拒付物业管理费的理由不充分，故本院不予采纳。原告在本案中只要求被告支付物业管理费，与法不悖，本院予以支持。原告主张的违约金数额过高，本院酌情予以调整，以银行同期贷款利息计算违约金。原告收到物业管理费后，应全额支付给应收人海泰公司。被告和多丰公司、潮记餐饮公司之间如就物业管理费的承担有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告上海朝记商贸有限公司应支付原告上海宝浩房屋销售有限公司2014年1月1日至2014年7月31日期间的物业管理费220，493.35元，抵扣被告上海朝记商贸有限公司支付的物业管理费保证金94，497.15元，被告上海朝记商贸有限公司实际应支付原告上海宝浩房屋销售有限公司物业管理费125，996.20元；
二、被告上海朝记商贸有限公司应支付原告上海宝浩房屋销售有限公司逾期支付物业管理费的违约金1，880元；
上述第一款、第二款所述款项，被告上海朝记商贸有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；
三、驳回原告上海宝浩房屋销售有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，346.87元，由原告上海宝浩房屋销售有限公司负担3，294.14元，被告上海朝记商贸有限公司负担4，052.73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 叶 琨
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。