陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0802民初4387号原告柴某。委托代理人徐某。委托代理人张某。被告方某。委托代理人姬某。第三人郑某。第三人李某。第三人贺某。原告柴某与被告方某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理。依法适用简易程序由代理审判员刘庆勃独任审判，于2016年5月17日、2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告柴某及其委托代理人徐某、张某，被告方某及其委托代理人姬某，第三人郑某、李某到庭参加了诉讼，第三人贺某既未参加诉讼，亦未提交证据及答辩材料。本案现已审理终结。原告柴某诉称：2011年5月25日，原告柴某与被告签订了门市房屋出租协议书，约定将原告所有的位于榆林市榆阳区东沙金沙路西育才路北第五排东头第一院总面积为786平方米(地下室208平方米，一层281平方米，二层297平方米，室内使用面积713平方米，电为两相、三相、独户)的房屋租赁给被告从事商业活动，租赁期限为捌年，自2011年6月25日至2019年6月24日止，每年租金为400000元，第一年度租金在签订协议时交清，以后每年度的租金必须在当年的6月24日之前一个月交清。合同还约定被告至年度开始之日还未交本年度租金的，原告有权解除协议，收回出租房屋。合同签订后，原告给被告交付了租赁标的物。后来被告提出安装80千瓦变压器壹台，于是，双方又在合同中填写了“80千瓦变压器壹台”的约定，原告也按约定安装了80千瓦变压器壹台。双方建立房屋租赁合同关系后，被告按约定给原告缴纳了第一、二、三共三个租赁年度租金1190000元（第二年度缴纳了390000元），到第四租赁年度（2014年6月24日至2015年6月23日），被告只交了租赁费300000元，到第五租赁年度，按约定应于2015年5月24日前交纳全年租金400000元，但被告分文未交。经原告多次催促，其至今未交。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告与被告签订的租赁合同明确约定：被告至年度开始之日还未交本年度租金的，原告有权解除协议，收回出租房屋。现在，被告不仅未按约定交纳第五租赁年度租金，还拖欠第四年组租金100000元，其行为已经构成违约，符合约定的解除合同条件，故原告请求解除房屋租赁合同并收回出租房屋的诉请应当得到支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告按合同约定使用原告的房屋，就应当按合同约定给原告交纳约定房租，故原告要求被告支付拖欠房租100000元以及支付2015年6月24日起至租赁房屋交回之日产生租金的请求也应当得到支持。故原告提起诉讼并提出诉讼请求为：1.依法确认双方于2011年5月25日签订的门市房屋租赁协议书有效，并解除；2.判决被告将租赁的房屋交付原告；3.判决被告给原告支付从2014年6月24日起至租金付清之日止，所欠租赁费约为500000元（具体租金从2014年6月24日起至房屋交回之日每日按1095.9元计算）；4判令解除被告与第三人的合同，并判令第三人贺某、郑某、李某腾房。5.判决本案诉讼费用由被告承担。被告方某辩称：变压器迟安装近一年，系原告责任。被告所租房屋又转租4家商户其中1户已解除租赁合同腾空房屋，原告直接向此4家收电费有两次原告收走电费后，未向供电局交纳导致停电，系原告责任。原告违约没有安装变压器没有交纳电费给被告造成损失，被告提起反诉请求赔偿100万元。如果解除合同，造成的一切损失应由原告赔偿。第三人李某辩称：如果要解除合同，要求赔偿损失。第三人郑某辩称：与被告方某的合同租赁期未到，如果解除合同，要求赔偿损失。原告向法庭提交了以下证据：证据1、门市房屋租赁协议一份，证明原、被告签订的门市房屋租赁协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同已实际履行，应认定合同有效。原、被告合同约定被告至年度末未交租金的，原告有权解除合同，收回出租房屋。现在，被告不仅未按约定交纳第五年度租金，还拖欠第四年度租金100000元，其行为已经构成违约，符合约定解除合同的条件。故原告请求解除合同具有事实和法律依据。被告给原告交纳了第一、二、三共三个年度租金1190000元，第四年度，被告只交纳了租金300000元，到第五年度，分文未交。共拖欠租金500000原未付，原告起诉被告支付拖欠租金具有事实和法律依据的事实。证据2、土地使用证两份、结婚证一份、榆林市土地局建设局有关有偿出让东沙国用土地使用权的决定一份、陕西省行政性收费统一票据一份、榆林市土地局出让东沙国用土地受让使用权人证明书一份，证明原告与妻子高招琴系合法夫妻，双方所持有财产为夫妻共有。原告与妻子高招琴通过出让的形式取得地号为11895号及11894号土地的使用权，经合法审批建成现有房屋。原告及妻子为租赁标的的合法所有人有权进行处分，因此，双方所签门市房屋租赁协议书合法有效的事实。证据3、供用电合同一份，证明原告于2011年已经向榆阳区电力局申请用电，要求安装变压器，由于电力局原因，一直未办理，迟延安装变压器责任不在原告，系政府行为所致，原告不应当承担违约责任的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：原告提交的证据1，被告对其真实性无异议证明目的有异议，合同约定原告应提供变压器，原告推迟安装变压器近一年，构成违约，被告有权主张先履行抗辩权。原告有两次向被告转租的4家租户收取电费，但却未向电力部门交纳，造成两次停电和罚款等损失，责任在原告应在租金中扣除。被告前三年度共向原告支付租金120万元，并非119万元。证据2，被告对其真实性无异议证明目的有异议，原告享有的权利不合法，原告当时的户口在佳县，不符合政府批地文件。证据3，被告对其真实性无异议证明目的有异议，该证明可以证明原告推迟安装变压器一年。经庭审质证，第三人李某对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，具体下欠多少租金不知情。对证据2、3真实性无异议，具体情况不知道。经庭审质证，第三人郑某对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，具体下欠多少租金不知情。证据2、3，真实性无异议具体情况不知道。被告向法庭提交了以下证据：证据1、门市房屋出租协议一份。证明双方在2011年5月份签订房屋租赁协议是已经约定由柴某为出租房屋安装80千瓦变压器一台的事实。证据2、榆林供电局市区分局用电审批书一份、榆阳区电力客户服务公司配电线路工程移交证书一份。证明柴某于2012年5月份才安装变压器的事实。证据3、东沙供电所催费通知书、收款收据、发票各一份以及贺某证明一份；其中催费通知书、收款收据及发票是柴某将电费收走后不交，杂碎店租户高磊又交的电费。方某从高磊的租金中扣除和赔偿损失后，高磊将三原件交与方某。证明柴某有两次向各个租户收取电费后没有向东沙供电所交纳电费，导致东沙供电所对承租房停止供电且对用户罚款300多元，并由各个租户重新交纳电费的事实，方某将该费用从方某和租户之间的租金中扣除和赔偿后，这些租户将单据交给方某，损失系柴某的责任，却由方某实际承担的事实。证据4、郑某、徐有林、李瑞瑞、方忠贵调查笔录四份，证明柴某迟延安装变压器，方某一直未安装变压器的事与柴某交涉，但柴某一直说马上就安装，却将近一年才安装上，在安装变压器之前，承租屋几乎都闲置。且柴某两次向各个商户收取完电费后未向供电所交纳，导致停电、罚款300多元及各个租户又重新收取电费交纳的事实，方某将该费用从方某和租户之间的租金中扣除和赔偿后，这些租户将单据交给方某，损失系柴某的责任，却由方某实际承担的事实。证据5、张秀珍、姬建军的门市房屋出租协议书两份，证明未安装变压器之前门市一直闲置。被告证人方双喜，男，生于1962年9月7日，汉族，陕西省佳县人，住所地陕西省佳县方塌镇方塌村19号，居民，公民身份号码612729196209073918，证明租赁的房租用电不足，影响租户的经营活动的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议证明目的有异议，在协议签订时双方未约定安装变压器，签订协议后才约定安装80千瓦变压器，且没有约定安装时间，约定安装变压器后，先由被告负责安装事宜，后被告无法安装，才由原告负责安装。原告于2011年9月16日向电力局申请安装，于2012年5月14日安装完成，没有及时安装的原因不在原告，且被告在第1、2、3年度未提出异议。变压器已于2012年5月14日安装完成，现已不存在先履行抗辩权的问题。证据3，原告对其真实性无法确定证明目的有异议，不存在原告收取电费却不向电力部门缴纳的事实。根据合同约定，被告有责任和义务交纳电费，因未缴纳电费造成的损失应由被告承担。证据4，原告对其真实性及证明目的均有异议。作为证人，应出庭作证，调查笔录不予认可。原开庭时，上述证人中的三人出庭作证，陈述事实与调查笔录不一致，且三证人明确签订合同时不在场，对合同中的重要约定条款不知情。证据5，原告对其真实性不确定证明目的有异议，门市闲置与是否安装变压器不相关。原告对被告证人方双喜的证言发表如下质证意见：证人方双喜和方某是同村叔侄关系，具有利害关系，不能独立采信。证人方双喜就签订合同时，是否存在变压器不知情。房屋的闲置与是否安装变压器没有必然联系。经庭审质证，第三人李某对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4真实性无异议具体情况不知情。对证据5真实性及证明目的不清楚，不予质证。第三人李某对被告证人方双喜的证言发表如下质证意见：不清楚具体情况，不予质证。经庭审质证，第三人郑某对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4真实性无异议具体情况不知情。对证据5真实性及证明目的不清楚，不予质证。第三人郑某对被告证人方双喜的证言发表如下质证意见：不清楚具体情况，不予质证。本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告对其真实性无异议证明目的有异议，经审查，该门市房屋出租协议书有原告、被告的签字按印，与本案待证事实具有关联性，对本案有证明力，依法予以采信。证据2，被告对其真实性无异议证明目的有异议，经审查，该土地使用证、结婚证、榆林市土地局建设局有关有偿出让东沙国用土地使用权的决定、陕西省行政性收费统一票据、榆林市土地局出让东沙国用土地受让使用权人证明书，能够证明原告与妻子高招琴系合法夫妻，双方所持有财产为夫妻共有，原告与妻子高招琴通过出让的形式取得地号为11895号及11894号土地的使用权，经合法审批建成现有房屋。原告及妻子为租赁标的的合法所有人有权进行处分的事实，来源合法，与本案待证事实相关联，对本案有证明力，依法予以采信。证据3，被告对其真实性无异议证明目的有异议，经审查，该供用电合同能够证明原告于2011年已经向榆阳区电力局申请用电，要求安装变压器，由于电力局原因，一直未办理，迟延安装变压器的事实，与本案待证事实相关联，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1，原告对其真实性无异议证明目的有异议，经审查，该门市房屋出租协议不能证明合同双方在签订房屋租赁协议时约定由柴某为出租房屋安装80千瓦变压器一台的事实，对其真实性予以认定，对其证明目的不予采信。证据2，原告对其真实性无异议证明目的有异议，经审查，该证据能够证明柴某于2012年5月份安装变压器的事实，与本案待证事实相关联，对其真实性予以采信。证据3，原告对其真实性无法确定证明目的有异议，经审查，该证据不能证明原告收取电费不向电力部门缴纳的事实，对其真实性予以认定，对其证明目的不予采信。证据4，原告对其真实性及证明目的均有异议，经审查，该笔录系原告委托代理人单方调取，且上述被调查人均未出庭作证对调查内容进行说明，对本案没有证明力，依法不予采信。证据5，原告对其真实性不确定证明目的有异议，经审查，该组证据不能证明门市闲置以及门市闲置与有无安装变压器相关。与本案待证事实不具有关联性，依法不予采信。被告证人方双喜与被告方某是同村叔侄关系，该证人证言的来源是听方某所说，不能证明租赁的房租用电不足，影响租户的经营活动的事实，与本案待证事实不具有关联性，依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2011年5月25日，原告柴某与被告方某签订了门市房屋出租协议书，约定：原告出租给被告的房屋位于榆林市榆阳区东沙金沙路西育才路北第五排东头第一院总面积为786平方米，其中地下室208平方米，一层281平方米，二层297平方米，室内使用面积713平方米。房屋门窗齐全，水（两块水表、独户）电（两相、三相、独户)天然气（三块表）均通，上下水及暖气管均铺压完好，室内地板及灶房、卫生间墙壁均贴瓷砖，踏步、散水均贴大理石，门市外墙上外墙泥刮涂料，后院外墙贴瓷砖，室内外栏杆。房顶的使用权属原告，被告要使用需另签协议。被告向原告承诺租赁该房屋仅作为商业使用，租赁期限为捌年，自2011年6月25日至2019年6月24日止，租金为每年400000元，第一年度租金在签订协议时交清，以后每年度的租金必须在当年的6月24日之前一个月交清。合同还约定未经原告书面同意，转租、转借承租房屋、被告至年度开始之日还未交本年度租金的，原告有权解除协议，收回出租房屋。合同签订后，原告给被告交付了租赁标的物。后来被告提出安装80千瓦变压器壹台，于是，双方又在合同中填写了“80千瓦变压器壹台”的约定。2012年5月11日原告与榆阳区电力局签订了高压供用电合同，按约定安装了80千瓦变压器壹台。双方建立房屋租赁合同关系后，被告按约定给原告缴纳了第一、二、三共三个租赁年度租金1190000元（第二年度缴纳了390000元），到第四租赁年度（2014年6月24日至2015年6月23日），被告交了租赁费300000元，到第五租赁年度，按约定应于2015年5月24日前交纳全年租金400000元，但被告未交。另查明：被告未经原告同意将租赁标的一楼转租给贺某，租至2016年9月5日，二楼转租给李某，租至2019年4月23日，地下室转租给郑某，租至2016年10月9日，其他转租户已经解除合同，并交还房屋。现被告还下欠租金500000元未交清，致原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的门市房屋出租协议书系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。原告柴某已履行了交付租赁目的物的义务，被告未能按约定支付租赁费显系违约，应当承担继续履行义务的合同责任，故原告请求被告支付从2014年6月24日起至租金付清之日止，所欠租赁费500000元及从2016年6月25日起至房屋交回之日每日按1095.9元计算租金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告请求解除原、被告之间的门市房屋出租协议的主张，经审查，合同中“被告至年度开始之日还未交本年度租金的，原告有权解除协议，收回出租房屋”的明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中原告主张合同解除的请求符合约定解除条件，本院依法亦予以支持。原告请求解除被告与第三人的合同的主张，根据《最高人民法院》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告虽未经原告的同意将租赁标的物转租给第三人贺某、郑某、李某，但原告在第三人租赁期间向其收缴电费的行为表明原告知道被告转租房屋的事实且并未提出异议，故原告该主张本院不予支持。原告请求解除被告与第三人贺某、郑某、李某签订的转租合同，并请求第三人贺某、郑某、李某腾房的主张，因原告请求解除租赁合同的约定和法定条件已成就，原告的该请求本院依法予以支持。被告提出抗辩称原告迟安装变压器近一年构成违约，经审查，原、被告在签订协议以及交付租赁房屋时，没有变压器设备是一个客观事实，被告在明知没有变压器的情况下仍接手租赁标的物，可视为被告对租赁标的物现状的认可，且从原告2011年的7、8月向供电部门提出安装申请9月获得审批、2012年5月供电部门给租赁房屋安装了变压器期间，被告亦积极履行了交付租赁费的义务，一直未对此提出异议；同时，双方对此发生争议后，被告未能提供必要的事实依据证明原告存在违约行为，故被告该抗辩理由无事实和法律依据支持，本院不予采纳。被告抗辩有两次原告收走电费后未向供电局交纳导致停电，给被告造成损失100万元，经审查，被告只是证明供电部门向其催缴过电费并处罚过，但并无证据表明租赁标的物停过电，也无证据证明迟延安装变压器和停电给被告造成经济损失100万元的事实，故被告该抗辩理由无事实和法律依据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第十六条第一款，判决如下：一、原、被告签订的门市房屋出租协议书有效，于本判决生效之日解除。二、本判决生效后，由被告方某将其占有的位于榆林市榆阳区东沙金沙路西育才路北第五排东头第一院总面积为786平方米，其中地下室208平方米，一层281平方米，二层297平方米，室内使用面积713平方米全部返还交付原告柴某管理。三、被告方某与次承租人贺某、郑某、李某签订的转租合同有效，于本判决生效之日解除。四、本判决生效后，由次承租人贺某、郑某、李某将其分别承租的租赁标的一楼、二楼、地下室返还交付原告柴某管理。五、本判决生效后十五日内，由被告方某支付原告柴某租金人民币500000元以及从2016年6月25日至房屋交回之日每日按1095.9元计算的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告方某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员  刘庆勃二〇一六年七月十九日书 记 员  张 浩