福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初405号
原告:福建伯恩物业管理股份有限公司【原名称：伯恩（福建）物业管理有限公司】，住所地福建省福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）32栋02店面。
法定代表人：林荣滨，董事长。
委托诉讼代理人：林民全、邱渠，北京中银（福州）律师事务所专职律师。
被告：王子清，女，1976年12月31日出生，汉族，身份证住址福建省闽清县。
委托诉讼代理人：张延清，福建日荣律师事务所专职律师。
原告福建伯恩物业管理股份有限公司与被告王子清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建伯恩物业管理股份有限公司委托代理人邱渠到庭参加诉讼，被告王子清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建伯恩物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费3769.7元及自欠缴之日起按日千分之五计算至清偿之日止的违约金（现暂计至2016年8月6日止违约金为6785.5元）；2.判令被告向原告支付拖欠的水电公摊费917.7元；3.判令被告承担原告为实现权利而支出的律师代理费人民700元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告王子清为福州市闽侯县××镇××大道××号××号楼××单元房的业主。被告与原告签订《前期物业服务协议》约定：原告为××小区及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米1.85元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的产权面积为88.62平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为163.9元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2014年10月开始拒绝缴纳物业服务费，至2016年8月，被告共拖欠的物业服务费计3769.7元，2014年10月开始拒绝缴纳水电公摊费，至2016年8月，被告共拖欠的水电公摊费共计917.7元，原告多次致电并书面催缴，被告拒不缴纳上述费用。
王子清提交书面答辩状，辩称，一、原告主体不适格，应驳回原告的起诉：1、被告未与原告签订过任何物业服务合同，原、被告之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，原、被告之间不具有事实和法律关系，原告主体不适格，应驳回起诉；2、商品房买卖合同附件四《前期物业服务合同》中乙方伯恩（福建）物业管理有限公司至始至终未签字盖章，合同明确规定本合同自双方签订之日起生效，故该《前期物业服务合同》至今未生效。另，该合同约定前期物业管理服务期限，自2010年2月18日起至项目业委会/业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效为止，而开发商与被告签订商品房买卖合同的时间为2012年10月19日，该《前期物业服务合同》对被告也不具有法律效力；3、原告提供的《福州市前期物业服务合同》，只能证明与原告与开发商之间存在物业服务合同，原告未与被告建立合同关系。且该合同只有盖章没有签字，不符合合同生效条件，故合同未生效。二、即使案外人开发商福建三盛房地产开发有限公司以相同或类似理由起诉被告，也无法得到支持：1、被告至今未收到开发商的交房通知，开发商至今也未向被告交房，因此不具备交纳物业费的条件；2、附件四约定的高层1.85元/月平方米（高层1.6元/月平方米，针对高层另增加0.25元/月平方米提升增值服务项目）存在问题，开发商应提供当地价格部门已公布的收费标准，开发商没有任何证据证明其已增加提升增值服务项目。因此，物业费应从购房者交房之日起，按1.6元/月平方米计付；3、《商品房买卖合同》没有约定交纳的起始时间及违约责任，因附件四作为一个独立的合同，本身未生效，故违约金的计算没有依据；4、水电公摊费没有依据，且被告未收房，不存在水电公摊费；5、律师费应由原告承担。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，应当驳回原告起诉，其诉讼请求更不可能得到支持。
福建伯恩物业管理股份有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据认定如下：对《商品房买卖合同》、《福州市前期物业服务合同》、《三盛南香湖（三盛托斯卡纳）前期物业服务合同》、《房屋交付使用通知书》、《EMS投递面单》、《律师催款函》、《EMS邮寄面单》、《投递流程查询》、《委托代理协议》、《发票》等证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月19日，王子清与福建三盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由王子清向福建三盛房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市××大道××号××第××楼××单元房。《商品房买卖合同》第十八条、第十九条约定：1、本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘伯恩（福建）物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；2、买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意并按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用。《商品房买卖合同》第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视为已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件四《三盛南香湖（三盛托斯卡纳）前期物业服务合同》约定：伯恩（福建）物业管理有限公司为福州市××大道××号××小区及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平方米1.85元收取，自房屋交付使用的第二个月起计收，被告应于每月5日前缴纳上月度物业服务费；如被告逾期缴纳物业费的，应按所欠费用5‰每日计收违约金；被告空置房屋（原则上以不发生水电费为准），物业费按100%标准缴纳；小区公共水电费由小区全体业主或使用人共同分摊，物业管理服务费中未计入的公共水电分摊费，在房屋交付时，按0.45元/月/每平方米，向原告预交一年，一年后根据实际发生费用多退少补，次年公共水电分摊费与物业服务费同时收取；因被告拖欠物业费导致诉讼的，物业公司支出的包括律师费在内的合理费用由被告承担。被告房屋的建筑面积为88.6平方米，每月物业费为163.9元。2015年10月26日，福建三盛房地产开发有限公司往《商品房买卖合同》上约定的被告联系地址邮寄福州市××大道××号××第××楼××单元房《催办房屋交接手续通知函》。后被告未收房，亦未缴纳物业费及水电公摊费。2016年8月23日，伯恩（福建）物业管理有限公司经批准将名称变更为福建伯恩物业管理股份有限公司。原告通过EMS特快专递向《商品房买卖合同》上约定的被告联系地址发出《律师催款函》，快递未妥投，于2016年9月29日退回。因催讨物业费，原告诉至本院，为此支出律师费700元。
本院认为，原告已按照合同约定向福州市××大道××号××小区及被告提供物业服务，被告应缴纳物业费及水电公摊费。原告主张从2014年10月起计收物业费及水电公摊费，但未提供证据证明福建三盛房地产开发有限公司于2014年9月前向被告送达《房屋交付使用通知书》，故对原告上述主张本院不予支持。福建三盛房地产开发有限公司于2015年10月26日向《商品房买卖合同》上约定的被告联系地址邮寄《催办房屋交接手续通知函》，后被告未收房，因原告未提供该邮件签收或退回时间，物业费自房屋交付使用的第二个月起计收，本院认定原告从2015年12月起缴纳物业费及水电公摊费。被告欠缴物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费及支付违约金的责任。至2016年8月被告拖欠2015年12月至2016年7月期间的物业费1311.2元。原告主张被告应支付按5‰/日计收的违约金，本院认为原告未能举证证明其实际损失，且该违约金及计算标准偏高，本院依据公平原则调整违约金为截止至2016年8月6日为92元，之后按2%/月计收至还清之日止。原告主张被告还应支付拖欠水电公摊费，但未提供证据证明被告拖欠的水电公摊费金额，故对原告上述主张本院不予支持。原告主张律师费700元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告王子清经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、王子清应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付物业费1311.2元及违约金（违约金截止至2016年8月6日为92元，之后以1311.2元为本金，按每月2%计付至款项实际还清之日止）；
二、王子清应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付律师费700元；
三、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费105元，由福建伯恩物业管理股份有限公司负担87元，由王子清负担18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 邓松林
代理审判员 王秀林
人民陪审员 付剑华
二〇一七年五月四日
书 记 员 陈巧娟
本案适用的主要法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。