江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）饶中民一终字第437号
上诉人（原审被告）季国华。
委托代理人储丽英，江西义耀律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）江西宇晟实业发展有限公司万年分公司（以下简称宇晟公司）。
负责人姜全平。
委托代理人杨泽寿，江西万年红律师事务所律师，特别授权。
上诉人季国华因与被上诉人宇晟公司商品房预售合同纠纷一案，不服万年县人民法院（2012）万民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人季国华的委托代理人储丽英、被上诉人宇晟公司的委托代理人杨泽寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告（反诉原告）季国华系浙江省温州市人。2010年5月18日，季国华支付定金5万元，订购宇晟公司在万年县开发的神农家园商品房第6栋1单元601室和8栋1单元601室两套商品房及8栋6号、7号两间车库。2010年9月24日，季国华与宇晟公司签订了两份《商品房买卖合同》，两份车库买卖合同购买其所预订的两套房屋及车库。合同约定：房屋单价每平方米1320元，其中（6#-1-601）室总价款279127元，首付50%，即140127元。（8#1-1-601）室总价款281503元，首付30%，即84503元，余款均以银行按揭方式支付；车库单价每平方米2600元，两间车库价款均为61178元；买受人逾期60日交付购房款，出卖人可解除合同，并由买受人按房屋总价10%的支付违约金；交房时间为2010年12月31日。就采用银行按揭方式付款，双方签订补充协议，即合同附件五，该附件第三条第1项约定：若买受人无法提供或补齐银行要求的资料，未履行保险、公证和鉴定、房产抵押登记等必须手续，导致按揭无法办理，则本协议中止，双方有义务在协商不成后七个工作日内办理解除手续，买受人应按合同总价款的10%赔偿出卖人。2010年9月25日，季国华付清两套商品房首付款及两车库全部价款。为成功申请银行按揭贷款，宇晟公司与季国华于2010年10月19日，就8#-1-601室商品房买卖重新签订合同，将首付款比例改为60%，即169503元，其他约定不变。2010年10月20日，季国华补交85000元购房款。2010年10月29日，万年建设银行出具一份证明，其内容为因季国华系外地户籍，不符合在万年县申请住房按揭贷款条件。2010年12月原告（反诉被告）通知被告（反诉原告），其银行按揭贷款申请，因房贷政策发生变化，银行未批准。2011年9月1日，原告（反诉被告）按照被告（反诉原告）在购房时提供的身份证地址，通过万年县邮政快递公司邮寄《神农家园告知函》给被告（反诉原告）季国华。2011年12月被告（反诉原告）仍未付清剩余购房款，2011年12月16日，原告（反诉被告）遂向法院起诉要求解除与被告季国华（反诉原告）签订的二份《商品房买卖合同》，并要求被告（反诉原告）季国华支付违约金112036元，并承担本案诉讼费。被告（反诉原告）季国华在举证期间，向本院提起反诉：1、要求判令继续履行双方所签订的商品房买卖合同；2、判令被反诉人支付违约金34833.37元给反诉人季国华；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。
另查明，1、万年建设银行未批准被告季国华（反诉原告）银行按揭贷款的原因：被告系外地户口，不符合在本地申请按揭贷款的条件。2、2011年8月，神农家园第10栋、第9栋商品房80余户业主起诉原告（反诉被告）没有按合同约定的2010年11月30日前交房，要求原告（反诉被告）支付逾期交房违约金。3、2011年9月1日原告（反诉被告）邮寄给被告（反诉原告）的神农家园告知函的主要内容为：由于您不符合银行贷款条件，导致银行按揭无法办理，我公司多次与你电话沟通和本人当面沟通要求你来我公司办理交款手续，但至今未见您来公司交付余款，根据商品房买卖合同第七条和附件五，我公司决定解除合同，你应按合同购房总价款的10%支付违约金，请你在2011年9月10日前来本公司办理相关手续。4、2010年10月20日，为办理银行按揭被告（反诉原告）支付保险费1400余元。5、经宇晟公司申请，本院对宇晟公司按季国华身份证地址邮寄神农家园告知函情况进行调查，万年县邮政快递公司证明2011年9月1日邮寄给季国华的告知函快件，因无人签收而退回宇晟公司神农家园销售员工。
原审法院认为，原告（反诉被告）宇晟公司与被告季国华（反诉原告）经过充分协商所签订的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。因国家房贷政策发生变化，被告（反诉原告）系外地户籍，不符合在万年县申请住房按揭贷款条件，致使按揭无法办理，根据该合同附件五第3条第1项约定“若买受人无法提供或补齐银行要求的资料，导致按揭无法办理，则本协议中止，双方有义务在协商不成后七个工作日办理解除合同的手续。被告（反诉原告）获悉按揭无法办理后的一年期间没有交清剩余购房款，双方就如何支付剩余购房款亦未达成协议，以上情形符合双方约定的按揭无法办理，双方在协商不成后解除合同的条件。根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告（反诉被告）按被告（反诉原告）提供的身份证地址用邮政快件邮寄解除合同告知函给被告（反诉原告），虽然邮寄的告知函快件被退回，但可视为原告（反诉被告）已尽书面催告义务。在原告（反诉被告）催告后三个月之内，被告（反诉原告）仍未付清购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持”的规定，被告（反诉原告）应承担迟延交付购房款的法律责任。双方在签订商品房买卖合同时房价为1320元／平方米，按揭不成后，被告（反诉原告）在长达一年的时间内未及时付清购房余款，现该地段相同楼层的房价已大幅度上涨，如若继续履行合同，对原告（反诉被告）明显不公。综上，原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）签订的商品房买卖合同理由成立，本院予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付10%违约金的主张，不符合合同约定，导致按揭不成非一方过错，对此主张本院不予支持。在庭审过程中，原告（反诉被告）自愿按银行贷款基准利率补偿被告（反诉原告）首付款利息，属其真实意思表示，本院予以采纳。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）作为房地产开发商没有及时、准确掌握与房地产有关的政策，一再给被告（反诉原告）错误的信息，造成被告（反诉原告）无法以银行按揭贷款方式支付购房余款，原告（反诉被告）应承担过错责任为由，要求继续履行合同和原告（反诉被告）承担违约责任的主张，本案按揭无法办理的原因为房贷政策发生变化，并非原告过错，在按揭无法办理后，被告在此后一年内均未履行交付购房余款的主要义务，致使合同目的无法实现，被告（反诉原告）要求继续履行合同并要求原告（反诉被告）承担违约责任，于法无据。被告（反诉原告）主张的按揭不成后，原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）在交房时付清购房余款，且2011年8月被告（反诉原告）要求支付购房余款时原告（反诉被告）拒收的抗辩意见因被告（反诉原告）未提供证据证实，故本院不予采信。综上，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行合同及承担违约责任的反诉请求，因其在履行合同的过程中，存在严重的违约行为，成就了解除合同的条件，因此被告（反诉原告）反诉请求理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江西宇晟实业发展有限公司万年分公司与被告（反诉原告）季国华所签订的二份涉案商品房买卖合同，原告（反诉被告）于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）季国华首付房款309630元，并支付利息28357.63元给被告（反诉原告）（计算利息时间为2010年10月20日至2012年6月13日，年利率为5.56%）。二、驳回原告（反诉被告）宇晟公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）季国华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9406元，反诉费4877元，合计14283元，由原告）（反诉被告）负担1881元，由被告（反诉原告）季国华负担12402元。
原审判决宣判后，上诉人季国华不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销（2012）万民一初字第25号民事判决并予以改判，诉讼费由被告承担。事实和理由如下：一、一审认定事实不清、证据不足，明显不公。1、一审判决解除合同的根据是合同附件五第3条第1项之约定：“若买受人无法提供或补齐银行要求的资料，导致按揭无法办理，本协议中止，双方有义务在协商不成后七个工作日内办理解除合同的手续。”上述约定的前提是银行已经批准买受人按揭而买受人无法提供所要求的资料，但是银行未批准上诉人按揭的原因是上诉人为外地人，属于政策变化。2、一审判决认定被上诉人已尽书面催告义务是事实不清。上诉人签订《商品房买卖合同》时，确认买受人身份信息条款中依照交易习惯填写了身份证上的住所地，但双方并未约定该住所地为上诉人收取各式资料的送达地址，上诉人常年在外经商，住所地与经常居住地并不一致。万晟公司以邮政快件邮寄的用于解除合同的“神农家园告知函”因无人签收被退回，一审仍然认定万晟公司履行了书面催告义务，与事实不符。3、一审判决认为买受人延迟交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予以支持，属于认定事实不清，适用法律不当。被上诉人在一审中未提供证据证明上诉人交付剩余购房款的时间，反而是被上诉人在2010年12月31日约定的交房时间之后迟迟不通知上诉人接受交房。商品房买卖合同是双务合同，双方互负给付义务，上诉人完全可以要求同时履行义务。上诉人与被上诉人单位的龚总曾口头约定交房时交钱，一审判决无视被上诉人延迟近一年交房的违约事实，以未付款为由解除合同是错误的。二、一审判决解除合同违反了“鼓励交易、诚实信用、公平合理”的法律原则，民商事审判应鼓励交易，维护交易的稳定与安全。被上诉人作为开发商必然了解国家房地产政策，被上诉人为了达到售房的目的，明确承诺上诉人可以为上诉人申请到银行按揭贷款，在国家房贷政策变化后，也未告知上诉人真实情况，而是要求上诉人提高首付款额并提供万年企业担保，而且仍然承诺可以为上诉人申请银行按揭贷款，其行为严重违背了诚实信用原则。上诉人基于对被上诉人的信赖，在2010年9月29日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会下达房贷政策变化的通知后，重新签订了《商品房买卖合同》，按揭无法办理明显是被上诉人的过错。一审认定按揭无法办理并非被上诉人的过错，与事实不符。上诉人先期支付了30%的首付款，后又应被上诉人的要求将首付款额度提高到了60%，并向银行缴纳了保险费用。如果判决解除合同，上诉人将失去这一大笔资金一年多的使用和控制权，也丧失对多购买房屋的期待利益，这显失公平。上诉人还全额购买了车库，一审判决解除商品房购买合同后，使得上诉人没有住房只有车库，这也极其不公平，不合理。如果判决解除合同，那么被上诉人不但不会因逾期一年多交房而承担违约责任，反而还因其违约行为获得了房价上涨带来的利益，岂不鼓励开放商违约？明显违背了市场经济讲求诚信、公平、合理的原则。
被上诉人答辩称，原审判决事实清楚、证据充分。是完全正确的判决，请求二审法院依法驳回上诉。其事实和理由如下：上诉人未按合同约定全面履行自己的义务，即使在合同有关情况发生变化时，答辩人履行了相应的告知义务后，上诉人仍拒绝履行，致使双方签订的合同无法继续履行。本案完全是因上诉人未按合同约定全面履行合同义务，而导致其无法以按揭方式支付余款。退一步讲，即使其有能力支付购房余款，试问一下上诉人？2011年10月29日，在答辩人将其不能按揭贷款的信息告知上诉人及多次催告后，上诉人为何一直置之不理？这分明是上诉人以在外做生意忙为借口拖延履行支付房屋余款的义务。答辩人已及时将其因外地户口不能在本地按揭贷款买房的信息告知了上诉人，上诉人在反诉状中也予以认可。所以说，根本不存在因答辩人没有及时、准确掌握与房地产有关的政策信息而造成上诉人无法以银行按揭方式支付余款的情况。上诉人未按合同约定全面履行自己的义务，其违约行为致使合同目的不能实现，且严重损害了答辩人的合同利益，原审法院依法判决解除合同时完全正确的，也维护了商品房市场的正常秩序，防范了恶意炒房，促进了房地产市场的健康发展。
双方当事人在二审期间均未向法庭提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案所涉按揭贷款无法办理的原因是国家房贷政策发生变化，外地户籍人员不能在万年县申请住房按揭贷款，该项房贷政策变化属于不可归责于当事人双方的事由，双方均不应承担违约责任。《商品房买卖合同》附件五第3条第1项所约定的合同解除条件是“买受人无法提供或补齐银行要求的资料，未履行保险、合同公证等必须手续，导致按揭无法办理”。被上诉人未提供证据证明是因上诉人无法提供、补齐银行要求的资料或未履行必要手续而导致按揭贷款无法办理，相反，从上诉人提高首付款交纳比例至60%并交纳了保险等相关费用可以看出，上诉人一直在积极办理按揭贷款。因此，不能依据此条款解除《商品房买卖合同》。双方所签订的《商品房买卖合同》对于无法办理银行按揭的情况下何时支付购房余款并无约定，其后也未就此达成补充协议。《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在被上诉人不能依照合同约定于2010年12月31日前交房的情况下，上诉人得行使同时履行抗辩权拒绝支付购房余款，其行为未违反合同约定和法律规定。上诉人在诉讼过程中表示有能力支付剩余购房款，要求继续履行合同。考虑到上诉人并无主观过错，已经实际支付了309630元购房款，且全额购买了两个车库，在对方未主张上诉人经济状况不足以支付剩余购房款的情况下，继续履行合同更为公平合理，合同目的能够实现，也有利于维护交易安全。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
维持万年县人民法院（2012）万民一初字第25号民事判决第三项。
撤销万年县人民法院（2012）万民一初字第25号民事判决第一项、第二项。
驳回江西宇晟实业发展有限公司万年分公司的诉讼请求。
一审本诉案件受理费9406元由江西宇晟实业发展有限公司万年分公司负担，一审反诉案件受理费4877元由季国华负担；二审案件受理费14283元由江西宇晟实业发展有限公司万年分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈水娣
代理审判员 罗 玮
代理审判员 夏旭莉
二〇一二年十月十七日
书 记 员 余 越
书 记 员 余 越