上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终916号
上诉人（原审被告）杨世飞，XX年XX月XX日生，汉族，住福建省政和县XX镇XX村XX街XX号。委托代理人熊志明，上海尚宝律师事务所律师。委托代理人吴亿能，上海尚宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴汉平，XX年XX月XX日生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区XX区XX村XX店湾。委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。上诉人杨世飞因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后依法组成合议庭，于同年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人杨世飞及其委托代理人熊志明，被上诉人吴汉平的委托代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，杨世飞是上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称涉案房屋）的登记权利人。该房屋上设定有二笔抵押权，分别为：2013年8月16日核准，债权人为上海农村商业银行股份有限公司浦东支行，最高债权数额1,210,000元（人民币，下同）；2015年7月17日核准，债权人为暨某某，债权数额1,500,000元。2015年4月10日，杨世飞作为出售方（甲方）、吴汉平作为购买方（乙方），上海XX事务所（以下简称XX事务所）作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定甲、乙双方在丙方的居间下，由乙方购买甲方的涉案房屋；该协议第二条约定了买卖条件：购房总价款为1,800,000元；甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款1,200,000元整作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后三日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款，其余600,000元款项以贷款方式支付，该房屋交易过程中的甲乙双方税、费按国家规定各自承担，内部装修都赠送乙方，主卧和客卧的两个床甲方带走；该协议第三条约定了意向金支付：1、乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付50,000元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据……4、如甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付甲方；该协议第四条约定了买卖合同的签订及违约处理：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效后到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方……；该协议第九条有其他约定：此价格为甲方净到手价格，交易中所产生税费由乙方支付。协议还对其他相关事宜进行了约定。2015年4月10日，杨世飞收到吴汉平支付的5万元款项并出具了收条，该收条载明“今收到吴汉平购买松江区XX路XX弄XX号XX室XX房定金人民币50,000元”。2015年5月12日，吴汉平就其名下位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“302室房屋”）与案外人张某签订了《房地产买卖居间协议》。2015年6月19日吴汉平及案外人马某作为卖售人，案外人张某、陈某作为买受人，双方就302室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2015年8月10日吴汉平名下的302室房屋被核准登记在案外人张某、陈某名下。2015年8月9日，吴汉平短信联系杨世飞协商房屋交易事宜，因双方存有争议而未能达成一致。2015年8月20日，吴汉平委托律师向杨世飞发出《律师函》，载明2015年4月10日吴汉平、杨世飞签订房地产买卖居间协议后，吴汉平积极出售此前已有的一套住房，现已办理完该房屋全部出售手续，且吴汉平已备齐首付120万元。吴汉平多次与杨世飞联系，要求与杨世飞签订《上海市房地产买卖合同》，但杨世飞却以种种理由拖延。为此，吴汉平通知杨世飞接到律师函两日内与吴汉平联系共同前往中介签订《上海市房地产买卖合同》。2015年8月，吴汉平起诉至原审法院，要求判令杨世飞双倍返还吴汉平购房定金10万元。2015年9月30日，杨世飞将涉案房屋另行出售给案外人赵某某并完成了过户登记。原审庭审中，吴汉平、杨世飞确认，签订居间协议时双方清楚吴汉平需要先出售自己的房屋，再通过置换房屋的房款支付杨世飞首付款，故双方没有在居间买卖协议中约定签订房屋买卖合同的时间。吴汉平、杨世飞也确认2015年7月中旬杨世飞电话联系过吴汉平，要求签订购房合同；双方在诉讼之前没有发出过解除房地产买卖居间协议的通知。原审庭审中，杨世飞陈述吴汉平曾承诺二个月内完成自有房屋的出售并支付杨世飞首付款120万元，由于吴汉平的钱到期未支付才导致房屋买卖合同未能签订。吴汉平对此予以否认，并表示自己房屋出售期间曾告知过杨世飞进展情况，房屋出售后也及时与杨世飞联系交易，置换房屋需要合理的时间，当吴汉平催促继续履行时，杨世飞一直回避，存在违约。原审认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，吴汉平、杨世飞签订《房地产买卖居间协议》后，杨世飞已将涉案房屋另行出售，并于2015年9月30日完成了过户登记，吴汉平、杨世飞也同意于2015年10月13日解除双方的合同关系，故法院对此予以准许。其次，本案的争议焦点为吴汉平已支付的5万元是否属于定金，杨世飞是否构成违约而应承担定金责任。法院认为，买卖居间协议虽约定了吴汉平签订协议时支付5万元作为购买意向金，但根据该协议，自双方签署协议后，吴汉平已交付的5万元意向金即转为定金，且杨世飞自身也出具了收条，确认收取了吴汉平的购房定金5万元，故该5万元的性质应属定金。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，吴汉平、杨世飞于2015年4月10日签订买卖居间协议时，虽未约定签订正式房屋买卖合同的时间，但杨世飞对于吴汉平先售房、再买房的情形是知情并同意的，杨世飞对此应保持必要的容忍和等待,现吴汉平于2015年8月10日已售房完毕并催告杨世飞履行义务，该时间也并非不合理，则杨世飞理应就涉案房屋与吴汉平签订买卖合同。然庭审中查明，杨世飞于2015年7月17日即对涉案房屋另行设定了抵押，且在未通知吴汉平解除合同的情形下，于2015年9月30日即将涉案房屋另行出售给他人并完成了过户登记，导致吴汉平、杨世飞无法再签订房屋买卖合同并实现房屋交易的目的，杨世飞的行为已构成了违约，应当承担违约责任，吴汉平的请求于法有据，法院予以支持。杨世飞虽辩称吴汉平曾承诺二个月内可完成售房并与杨世飞签订房屋买卖合同、支付首付款，但吴汉平对此予以否认，杨世飞也并未提供充分的证据予以证实，法院不予采信。原审法院审理后于2015年11月24日作出判决：一、原告吴汉平与被告杨世飞于2015年4月10日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系于2015年10月13日解除；二、被告杨世飞于判决生效之日起十日内双倍返还原告购房定金100,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，财产保全申请费1,020元，合计诉讼费2,170元，由被告杨世飞负担。判决后，杨世飞不服，上诉至本院称，被上诉人吴汉平承诺其在二个月之内能出售其房产并支付上诉人全部购房款的前提下，上诉人才同意签订未明确约定付款方式及过户条件等主要交易条款的《房地产买卖居间协议》。被上诉人提交的其与案外人张某、陈某签订的房屋买卖合同约定的付款方式不明确，被上诉人未向上诉人释明付款时间，上诉人基于合理信赖被上诉人无法购买涉案房屋，才将该房屋抵押并出售。被上诉人支付给上诉人的5万元是意向金，上诉人在涉案房屋买卖过程中无过错，故请求二审撤销原判第二项并依法改判。被上诉人吴汉平辩称，其不同意上诉人杨世飞的上诉请求。双方签订的《房地产买卖居间协议》没有约定签订房屋买卖合同的时间是因为被上诉人是置换房屋，上诉人也知道该情况。居间协议签订后，被上诉人积极联系买家，2015年8月10日完成302室房屋的过户，故交易时间是合理的，被上诉人没有拖延。而上诉人在7月17日抵押了涉案房屋，此时其在主观上、客观上不愿意出售该房屋。居间协议约定双方签署协议后意向金转为定金，并且上诉人亦出具了定金收据，故5万元是定金。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年8月9日，吴汉平发短信给杨世飞：“杨先生，我是买您房子的吴汉平，七月中旬您不是说福建出差几天后回来跟我碰一下协商解决房屋买卖的事情吗？后来我一直打您电话都不接，我不知道您这边是什么情况，还请您尽快与我联系下。”杨世飞回复：“我在外面处理点事情，回来跟你联系。”吴汉平继续回复：“我就是想知道您家房子是不是卖别人了？如果是这样的话我们就得赶紧找别的房子去了。”嗣后，吴汉平发短信给杨世飞：“杨先生，一直打你电话都不接，联系不上你，近期你什么时候回来，我们谈下房子的事情，一切顺利的话就可以签合同交首付款。请务必速回复，谢谢。”杨世飞回复：“最初我们谈这套房子的时候，你们承诺我说两个月以内就可以拿到全款，现在都过去四个多月了，再来给我谈房子的事情，中间我通知你们那么多次前来办理手续，你们都无故拖延时间，你们已经违约，并已经影响我的正常资金周转。我现在人在外地等我回来吧。”吴汉平对此回复：“我们从来没有承诺说过两个月内付您全款，一直是说我们是置换，需要时间卖房，但我们一拿到下家房款就给您，如果您能等我们才定这房子的，您也知道房屋买卖交易过程都需要时间，而且我们签的居间协议也没有约定首付款交付时间，当时您也没告诉过我您房子有抵押，否则我也不会轻易买您的房子，您七月中旬突然打个电话给我就说您房子有抵押，过几天出差回来沟通解决问题但都一个月了我也找不到您人，不管怎么说我们也不存在违约。”本院审理中，上诉人杨世飞提供其与案外人赵某某于2015年7月24日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于上诉人杨世飞与被上诉人吴汉平签订的《房地产买卖居间协议》解除的责任归属。本案中，上诉人称被上诉人无法购买涉案房屋，其才将该房屋抵押并出售；被上诉人称上诉人在2015年7月17日就抵押了涉案房屋，其在主观上、客观上不愿意出售该房屋。对此，本院认为，其一，双方签订的《房地产买卖居间协议》并未约定签订《上海市房地产买卖合同》的期限，表明上诉人对被上诉人先售房、再买房的事实清楚，故上诉人应给予被上诉人合理时间用于先行售房；同时，上诉人主张的被上诉人承诺在二个月之内能出售其房产并支付上诉人全部购房款，缺乏依据，本院无法采信；其二，《房地产买卖居间协议》签订之后，被上诉人积极联系案外人张某出售其名下的302室房屋，但上诉人在2015年7月17日将涉案房屋再行抵押，其行为有违诚信，并且，根据上诉人在二审中提供的材料，其与案外人赵某某在2015年7月24日即就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》，在本案双方未曾协商解除《房地产买卖居间协议》的情况下，上诉人此举显属违约；其三，根据本案双方在2015年8月9日及此后的短信往来可知，被上诉人仍然希望涉案房屋的交易能继续进行，并告知上诉人其可以签订《上海市房地产买卖合同》并支付首付款，而上诉人不仅未对此予以正面回应，亦未将已经出售涉案房屋的事实告知被上诉人，其行为明显不当；其四，涉案房屋已过户登记在赵某某名下，本案双方已经无法再签订《上海市房地产买卖合同》并实现房屋交易的目的，上诉人的行为构成根本违约。因此，本院能够认定《房地产买卖居间协议》解除的责任在于上诉人，上诉人理应承担相应的违约责任。鉴于上诉人出具收条确认收到涉案房屋购房定金5万元，且根据《房地产买卖居间协议》的约定，因上诉人的原因导致买卖合同最终未签署的，则上诉人应双倍返还定金给被上诉人，故原审判定上诉人双倍返还被上诉人购房定金10万元，并无不当，本院依法应予维持。上诉人杨世飞的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,300元，由上诉人杨世飞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年四月七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……