烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0611民初1297号
原告：中国银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区解放路166号。
主要负责人：王骏，行长。
委托诉讼代理人：王宗昊，山东福阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉霞，山东福阳律师事务所律师。
被告：林本坤。
委托诉讼代理人：林屹。
被告：刘爱华。
被告：烟台市三同置地开发有限公司，住所地烟台市福山区汇福街1号。
法定代表人：赵秀霞，经理。
委托诉讼代理人：孙玉鸽，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：王卓若然，该单位工作人员。
被告：山东恒丰融资担保有限公司，住所地威海市环翠区和平路148号4层。
法定代表人：吕林林，经理。
原告中国银行股份有限公司烟台分行与被告林本坤、刘爱华、烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司烟台分行委托诉讼代理人王玉霞，被告林本坤委托诉讼代理人林屹，被告烟台市三同置地开发有限公司委托诉讼代理人孙玉鸽到庭参加诉讼，被告山东恒丰融资担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司烟台分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告林本坤、刘爱华立即向原告偿还贷款本金149485.94元、利息1207.4元、罚息10.98元（以上利息及罚息计算至2016年5月24日，以后连续计算至贷款实际还清之日）；2、请求依法判决被告烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司对被告林本坤的上述欠款承担连带清偿责任；3、请求依法判决确认原告对被告抵押的位于烟台市福山区汇福街1号高尔夫国际公寓1-1009号房屋享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2006年4月20日，原告下属分支机构中国银行股份有限公司烟台福山支行（以下简称福山支行）与被告林本坤签订一份《个人购房借款合同》，约定：被告林本坤向福山支行贷款人民币231000元整，用于支付其购买位于汇福街1号高尔夫国际公寓1-1009号的购房款，贷款期限240个月，还款日为每月20日，借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息；贷款利率按照贷款发放日中国人民银行有关政策规定执行，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人按照新基准利率按原浮动利率进行贷款利率调整，自贷款发放日每满一年后下年起实施新利率；贷款的偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按照约定期限还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%逾期罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息加收复利；若被告林本坤未按期归还贷款本息视为违约，福山支行有权宣布本合同项下全部贷款提前到期或者通过法院解除上述贷款合同；被告林本坤与被告刘爱华系夫妻关系，且被告刘爱华为共同债务人，该贷款应为夫妻共同债务。被告烟台市三同置地开发有限公司在上述合同及《住房贷款保证合同》中为被告林本坤的借款承担连带保证责任；被告山东恒丰融资担保有限公司与原告签订《住房贷款保证合同》为上述贷款提供连带保证责任；同时，被告林本坤以本合同项下贷款所购房屋为其上述借款作抵押担保，且已办理抵押预登记。合同签订后，原告依约向被告林本坤发放全部贷款231000元整。被告多次违约未按期偿还贷款，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。
被告林本坤辩称，答辩人在2006年期间给烟台玉森房地产开发公司担任法律顾问，该公司要求公司中层以上以个人名义购买高尔夫国际公寓，因答辩人已婚，按照银行贷款规定需要其配偶签字，所以被告刘爱华配合答辩人到银行履行了相关贷款手续。该公寓首付款及后续的贷款都是由三同置地公司实际支付的，同时原告发放的贷款也是由被告三同公司实际支配使用。答辩人并非实际借款人，也非实际还款人。从法律层面上讲，答辩人应该还款，但是目前不能还。
被告烟台市三同置地开发有限公司辩称，第一，涉案房屋仅办理贷款购房抵押预登记备案，涉案房产现未取得房屋所有权证书，原告也未取得他项权证书，故涉案房屋未办理合法有效的抵押登记手续，原告对涉案房屋不享有优先受偿权。第二、被告林本坤于2006年向答辩人提出退房申请，与答辩人解除了商品房合同关系，此后银行贷款一直是由答辩人负责偿还的，答辩人同意继续偿还剩余贷款本金及利息。
被告刘爱华、山东恒丰融资担保有限公司既未到庭亦未答辩。
本院经审理认定事实如下，2006年4月20日，原告与被告林本坤、被告烟台市三同置地开发有限公司签订《个人购房借款合同》一份，约定：被告林本坤向原告借款人民币231000元，用于购买座落于烟台市福山区汇福街1号高尔夫国际公寓1-1009号房屋，借款期限自2006年4月20日至2026年4月20日。贷款利率按照贷款发放日中国人民银行有关政策规定执行，执行月利率为4.59‰，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款发放日每满一年后下年起实行新利率，贷款人不再另行通知。借款人应按期偿还贷款本息，如未按规定时间归还，贷款人将按中国人民银行规定按合同载明的贷款利率水平上加收百分之五十的逾期罚息。对应付未付利息，贷款人有权对借款人未支付的利息加收复利。借款人在贷款人处开立结算账户，户名林本坤，开户行中国银行，账号38×××11，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月还款日从该账户扣除贷款本息；如果该账户内资金不足偿还当期款项，借款人授权贷款人从借款人在贷款人处开立的任何其他账户扣收相关款项，账户币种与贷款币种不同的，按扣收当日人民银行对外公布的汇率折算。贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共240期，借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息。借款人应按期偿还贷款本息，如未按规定的时间归还，贷款人将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%的逾期罚息。合同有效期内未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下全部贷款提前到期。合同有效期内借款人连续三个付款期或者合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下全部贷款提前到期。合同同时约定，被告烟台市三同置地开发有限公司为借款人林本坤在本合同项下的贷款提供连带责任保证，保证担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。
2006年4月13日，被告林本坤以其购买的上述房产与原告办理了贷款购房抵押预登记，同时烟台市福山区房地产管理局向原告出具《贷款购房抵押预登记证明》载明：“林本坤购买烟台市三同置地开发有限公司的房产坐落于福山区汇福街1号高尔夫国际公寓1-1009号，建筑面积66.87平方米，住宅一套，总价款385172.00元，在你行按揭借款贰拾叁万壹仟元，经审查，该房屋符合抵押登记的要求，同意办理预登记备案。待该房屋竣工验收合格，并取得《房屋所有权证》后，按抵押登记规定予以办理《房屋他项权证》登记手续。”
2006年3月23日，被告林本坤、刘爱华向原告申请住房贷款，并作出借款人及共同债务人声明，刘爱华作为林本坤配偶承诺上述借款为林本坤、刘爱华的共同负债，且上述欠款发生在林本坤与刘爱华夫妻关系存续期间。
2006年4月20日，原告与被告山东恒丰融资担保有限公司签订了《中国银行住房贷款保证合同》，合同约定由被告山东恒丰融资担保有限公司为被告林本坤的借款承担连带保证责任。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
2006年4月20日，原告依约向被告林本坤发放借款人民币231000元。被告自2016年4月20日起开始逾期还款，截止2016年5月24日，被告共欠原告借款本金149485.94元、利息1207.4元、罚息10.98元，上述欠款一直未偿还。
本院认为，2006年4月20日，原告与被告林本坤、被告烟台市三同置地开发有限公司签订的《个人购房借款合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款后，被告林本坤应按照合同约定的期限和数额偿还贷款本息，自2016年4月20日始，被告林本坤已连续三期未偿还贷款本息，应承担相应的违约责任。另外，依据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所付债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。本案中被告林本坤与刘爱华系夫妻关系，该笔贷款产生于被告林本坤与被告刘爱华夫妻关系存续期间内，应为被告林本坤与被告刘爱华的夫妻共同债务，被告刘爱华理应承担还款义务。本案中，被告烟台市三同置地开发有限公司与被告林本坤约定后续贷款由被告烟台市三同置地开发有限公司偿还。对此，本院认为，在原告起诉之前，因原、被告之间的《个人购房借款合同》并未解除，故无论被告林本坤与被告烟台市三同置地开发有限公司另行存在何种约定，对原告均不具有约束力，故对被告烟台市三同置地开发有限公司该项抗辩理由，本院不予采纳。
本案中，被告烟台市三同置地开发有限公司、被告山东恒丰融资担保有限公司同意为上述借款承担连带保证责任，故原告诉请被告烟台市三同置地开发有限公司、被告山东恒丰融资担保有限公司对上述欠款承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。
对于原告主张的要求对涉案房产享有优先受偿权，本院认为被告林本坤所购房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权的消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告对涉案房产不享有抵押权，对涉案房产经拍卖或变卖的价款亦不享有优先受偿权。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告林本坤、刘爱华于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司烟台分行借款本金149485.94元、利息1207.4元、罚息10.98元（以上利息、罚息计算至2016年5月24日，以后按照合同约定，连续计算至借款付清之日止）。
二、被告烟台市三同置地开发有限公司、被告山东恒丰融资担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3314元，减半收取计1657元，由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至山东省烟台市中级人民法院。
审判员 李晓荣
二〇一六年九月十四日
书记员 吕 丽