湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初4313号
原告：长沙市中辉金属制品有限公司，住所地长沙市天心区南托街道新兴科技产业园XX栋101号。
法定代表人：赵科，总经理。
委托诉讼代理人：苏剑、肖晴，湖南若华律师事务所律师。
被告：湖南友文置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云工业园。
法定代表人：张志文。
委托诉讼代理人：王炼斌，湖南广东广和律师事务所律师。
原告长沙市中辉金属制品有限公司(以下简称中辉公司)诉被告湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中辉公司委托诉讼代理人苏剑、肖晴，被告友文置业公司委托诉讼代理人王炼斌，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中辉公司请求判令：一、确认位于长沙市天心区南托街道新兴科技产业园X区XX栋XXX号、XXX号房屋为原告中辉公司所有；二、本案诉讼费由友文置业公司承担。
被告友文置业公司辩称，原、被告之间的《代建协议书》系双方真实意思表示，该协议条款实质为房屋预售合同，涉诉房屋在本案开庭前已经取得房屋预售许可证，中辉公司已付清房款，房屋预售合同合法有效。友文置业公司已于2013年依约将房屋交付给中辉公司，未办理房屋所有权证由于诸多因素所致，请法院依法裁决。
经审理查明，2011年11月15日，中辉公司（乙方）与友文置业公司（甲方）签订一份《代建协议书》:乙方委托甲方代建位于长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园X区XX栋五层XXX号厂房，层数六层，土地性质为工业用地。交房时间为2012年12月30日，单价计2627元每平方米，建筑面积685平方米，总价1799495元。协议签订之日，乙方向甲方支付代建预付款200000元；厂房封顶，乙方在接到甲方书面通知之日起三个有效工作日内，支付439495元；厂房取得预售许可证后，甲方通知乙方，乙方需在接到甲方通知之日起七个有效工作日内，与甲方签订《商品房买卖合同》，且付清余款（最少付至总房价款的50%），即270000元，或办理银行按揭手续。甲方按照《商品房买卖合同》约定的交房时间将厂房交付给乙方使用之日起90个有效工作日内，将有关权属登记所需资料报产权登记机关备案，备案后24个月内办理房产证、国土证。同日，双方还另行签订一份《代建协议书》，内容与前述《代建协议书》基本相同，但：代建厂房为长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园X区XX栋一层XXX号厂房，单价计3411元每平方米，建筑面积685平方米，总价2336535元。协议签订之日，乙方向甲方支付代建预付款300000元；厂房封顶，乙方在接到甲方书面通知之日起三个有效工作日内，支付526535元；厂房取得预售许可证后，甲方通知乙方，乙方需在接到甲方通知之日起七个有效工作日内，与甲方签订《商品房买卖合同》，且付清余款（最少付至总房价款的50%），即350000元，或办理银行按揭手续。2012年12月28日，双方签订一份《标准厂房代建协议书补充协议》，约定中辉公司购买方式由之前的按揭改为一次性付款，友文置业公司同意在原购房总金额的基础上给予四个点的优惠（包括原先两个点）。XX栋XXX房，折后总价2288448元；XX栋XXX房，折后1762368元；合计4050816元。截至补充协议签订之日，累计已付房款1466030元；签订协议当日，支付1200000元；补充协议签订一个月之后，中辉公司在收到友文置业公司通知之日起三个有效工作日内，支付代建款384786元；中辉公司在收到友文置业公司通知之日起三个有效工作日内，双方签订《商品房买卖合同》或该厂房取得房产证时，支付最后一笔房款1000000元。2015年8月26日，双方签订两份置业确认单，XX栋101房实际总房款为2212946元、XX栋XXX房实际总房款为1704223元，合计3917169元。
2011年11月15日，中辉公司向友文置业公司支付代建费500000元；2012年8月23日，支付800000元；2012年11月26日，支付166030元；2012年12月28日，支付1200000元；2013年1月30日，支付384786元。2013年11月5日、2013年12月26日，友文置业公司先后向中辉公司交付了XX栋101房、XX栋XXX房，办理了交付手续。中辉公司与案外人长沙东友物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，入驻厂房办公。
另查明，一、涉诉房屋批地建楼、预售许可等手续均由友文公司办理。2015年7月8日，长沙县房屋产权管理局核发长县房售许字（2015）第0114号商品房预售许可证，涉诉房屋在前述预售许可范围。二、涉诉房屋被多家法院采取财产保全措施。2015年8月28日，本院以（2015）天诉前保字第00001号协助执行通知书、（2015）天执字第1188号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年9月11日，长沙市中级人民法院以（2014）长中民执字第00627-1号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年10月29日，邵阳市双清区人民法院以（2015）双执字第345号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年11月17日，本院以（2015）天执字第595-1号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年12月15日，长沙市中级人民法院以（2014）长中民执字第00606-2-2号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2016年5月23日，本院以（2016）湘0103民初字第2385号协助执行通知书冻结涉诉房屋；前述冻结时间均为三年。三、本院（2016）湘0103民初字第2385号生效民事判决书查明，2013年7月29日，友文置业公司以长沙市天心区暮云工业园内自编栋号X3、XX栋在建工程做抵押，向湖南星沙农村商业银行股份有限公司暮云支行（以下简称星沙农商行）借款36000000元，抵押时间自2013年7月29日至2018年7月29日。2013年8月7日，星沙农商行就友文置业公司上述在建工程办理了他项权（权证号为：长房建暮云镇字第313000212号、长房建暮云镇字第313000213号）。借款发放后，友文公司未如约足额归还借款。本院判决如下：限友文置业公司、张志文在本判决生效后十日内向星沙农商行偿还借款本金9860000元及利息（前期利息为1099784.31元，后期利息以本金9860000元为基数，按月利率11.53125‰标准自2016年6月2日算实际偿还之日止）；如友文置业公司、张志文未履行上述金钱给付义务，星沙农商行有权行使抵押权，依法折价、拍卖、变卖友文置业公司名下的位于长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇工业园）内自编栋号为X3、XX栋在建工程项目，所得价款由原告湖南星沙农村商业银行股份有限公司暮云支行优先受偿。四、本案涉诉房屋与其他房屋共担保主债权1100万元，债务履行期限共60个月，自2013年7月29日至2018年7月29日，在建工程抵押证明号X313000212。五、2016年4月6日，本院作出（2016）湘0103执异45号执行裁定书。长沙市中级人民法院指定本院执行由其作出的（2013）长中民三初字第00965号生效民事判决书，执行过程中，中辉公司提出的执行异议，该执行异议理由成立。本院裁决如下：中止对长沙市天心区新兴科技产业园X区XX栋101号、XXX号房产的执行；在中辉公司按本院的要求将购房余款866353元交付执行后，解除对长沙市天心区新兴科技产业园X区XX栋101号、XXX号房产冻结手续。后中辉公司支付866353元，本院依法解除了依前述文书作出的保全措施。
以上事实，有双方身份信息、《代建协议书》、《标准厂房代建协议书补充协议》、收据、银行交易明细、置业确认单、《房屋交接确认书》、《前期物业管理服务协议》、物业费发票、照片一组、（2016）湘0103执异45号、预售许可证、长沙市商品房户室信息表、（2016）湘0103民初2385号民事判决书及协助执行通知、当事人陈述等予以证实，足以认定。
本院认为，一、关于本案性质属于委托代建合同还是商品房预售合同的问题。双方协议虽然名为“《代建协议书》”，但明确约定房屋取得预售许可证后签订《商品房买卖合同》，系以买受、出卖房屋为目的；其二，涉案房屋的批地建楼、预售许可、权属证书等手续均（应）由友文公司办理；其三，友文公司在起诉前取得了房屋预售许可证；其四，中辉公司已经支付全部房款，已经实际接收、使用涉诉房屋。综上，《代建协议书》实为商品房预售合同。二、关于中辉公司主张的所有权与在建工程抵押权、建设工程优先受偿权的冲突问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，中辉公司作为买受人，交付了全部房款，其权利优于建筑工程承包人的优先受偿权、优先于抵押权和其他债权。三、《代建协议书》系双方真实意思表示，亦未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。中辉公司依约支付全部房款后，友文公司有交付合乎法律规定、双方约定的房屋及产权证书等义务，中辉公司要求确认房屋为其所有，合乎法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：
位于长沙市天心区南托街道（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园X区XX栋101号、XXX号房屋为原告长沙市中辉金属制品有限公司所有。
本案本诉受理费20996元，减半收取10498元，由被告湖南友文置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李俊才
二〇一六年十月二十日
书记员 甘 甜
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。