北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第07082号
原告李修哲，男，1970年5月2日出生。
委托代理人陈磊，天津津北斗律师事务所律师。
被告王家平，男，1968年12月12日出生。
委托代理人秦辉，北京京创律师事务所律师。
委托代理人李景华（王家平之妻），女，1968年7月10日出生。
原告李修哲与被告王家平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员李云舒独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李修哲诉称，原、被告于2011年7月1日签订房屋租赁协议，约定原告将位于北京市西城区xxx号的部分商业用地房屋租赁给被告，建筑面积40平方米，租期从2011年7月1日起至2012年6月30日止，租金年付，一年租金30000元，2012年6月30日之前应该交清全年租金。还约定如果被告迟延交纳租金，每逾期一天，按照未支付租金额的2%支付违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，但是被告始终未向原告交纳租金，原告多次催要未果，无奈只好向贵院起诉，请求法院判令：1、被告支付2011年7月1日到2012年6月30日的房屋租赁费30000元。2、判令被告支付从2012年7月1日到腾房之日的房屋占有使用费，每日83元（30000元除以365天）。3、判令被告支付违约金50000元（合同第四条第一款，仅主张5万元）。4、判令被告及其共居亲属腾退涉案房屋。5、判令案件受理费由被告承担。
被告王家平辩称，同意支付诉讼请求第二项的租赁费，但不认可是占有使用费。2011年7月1日到2012年6月30日的租金已经支付过，在2011年7月底到8月初以现金形式一次性给了原告，是原告妻子到被告家取的钱。租金的支付期限是每年的7月1日至第二年6月30日，我方在2013年6月30日前交付租金都属于按约交纳。关于腾房的问题，因为原告欠被告投资款16.7万元，所以不同意腾退房屋。
经审理查明，北京市西城区xxx商业用房归北京金源投资管理有限公司所有。2011年7月29日，北京金源投资管理有限公司（甲方）与李修哲（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于北京市西城区xxx号的部分商业用房租赁给乙方经营使用，建筑面积97平方米，另有无手续房产约19平方米无偿提供给乙方使用；合同有效期限为五年，自2011年8月1日起到2016年7月31日止。2011年7月1日，李修哲（甲方）与王家平（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于北京市西城区烂漫胡同97号的部分商业用房租赁给乙方经营使用，建筑面积约为40平方米；合同有效期为一年，自2011年7月1日起至2012年6月30日止；年租金为30000元；租金交纳方式为一年一付，即2012年6月30日前交清全年租金；乙方于2011年7月1日向甲方支付保证金3000元，待本合同期限届满，双方无其他经济纠纷，甲方收回全部使用房屋及场地后即不计息退还乙方；乙方未按本合同规定交纳租金承担违约责任，每逾期一天按未履行完全合同总期限的应交纳租金总额的2%按期足额向甲方支付违约金。北京金源投资管理有限公司向本院出具说明，证实2011年1月涉案房屋发生火灾，2011年3月李修哲开始对涉案房屋进行翻建。李修哲提供《房屋修缮工程协议书》一份，协议书载明工期为2011年4月30日至2011年6月10日，李修哲提供该份协议用以证明其在2011年8月1日与北京金源投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》之前即有权使用涉案房屋，有权与王家平签订《房屋租赁合同》。王家平认可李修哲提供的《房屋修缮工程协议书》。北京金源投资管理有限公司当庭陈述，其对涉案房屋进行安全检查时曾发现王家平在涉案房屋经营。
庭审中，王家平主张曾以现金的形式向李修哲支付了2011年7月1日至2012年6月30日的租金30000元，李修哲不予认可。证人李×（与李修哲、王家平均有亲属关系）出庭为王家平作证，证明2011年7月底左右，王家平的妻子曾将30000元房租给付了李修哲的妻子。李修哲以证�与双方存在亲属关系，对李×的证人证言不予认可。证人侯×（曾为王家平打工）出庭为王家平作证，证明2011年夏天，王家平的妻子曾将30000元房租给了李修哲的妻子。李修哲以证人曾为王家平打工为由对侯×的证人证言不予认可。
被告提供2011年1月1日原、被告因合作经营“双喜兴占商贸中心”签订的《合作协议》一份及2012年1月1日因被告撤回在“双喜兴占商贸中心”的出资而签订的《协议书》一份。2011年1月1日《合作协议》载明王家平出资17万元，2012年1月1日《协议书》中载明王家平撤回出资16.7万元（李修哲欠王家平16.7万元）。被告认为，因为双方签订的《房屋租赁合同》中约定了3000元保证金，所以在17万中扣除了3000元保证金，如果被告尚欠原告30000元房租，原告一定会在2012年1月1日《协议书》中一并扣除，以此证明被告已向原告交纳了30000元房租。原告对于《�作协议》、《协议书》均不予认可，且认为被告的主张并不符合法定折抵条件。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋修缮工程协议书》、证人证言、《合作协议》、《协议书》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2011年7月29日，北京金源投资管理有限公司与李修哲签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，本院对其效力予以确认。李修哲将涉案房屋转租给王家平的行为，虽未得到金源公司的书面许可，但金源公司在安全检查中已发现涉案房屋的实际经营人为王家平，但未提出异议，本院视为其对李修哲转租行为的认可。李修哲与王家平签订《房屋租赁合同》的起始时间（2011年7月1日）虽然早于北京金源投资管理有限公司与李修哲签订《房屋租赁合同》的起始时间（2011年8月1日），但从李修哲提供的《房屋修缮工程协议书》、北京金源投资管理有限公司出具的说明可以认定，李修哲与王家平签订《房屋租赁合同》时已有权使用涉案房屋，故对于李修哲与王家平签订《房屋租赁合同》的效力本院予以认可。对于合同约定期限内房租是否交纳的问题，根据民事诉讼法的证据规则，应由王家平对其已交纳房租承担举证责任。证人李×、侯×与王家平具有亲属关系、利害关系，本院对其证人证言不予采信。王家平从“双喜兴占商贸中心”撤资事宜，与本案房屋租赁事宜并不属于同一法律关系，故被告提交的2011年1月1日《合作协议》及2012年1月1日《协议书》，并不能达到其证明目的。综上，本院认为，王家平并未提供充分的证据证明其已支付了30000元房租，故对于原告第一项诉讼请求，本院予以支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，但被告仍在使用涉案房屋，故原、被告之间属于不定期租赁关系，原告有权随时要求解除合同，故原告要求被告及其共居亲属腾退涉案房屋的请求，本院予以支持，本院将酌情给予被告及其共居亲属一定的准备时间。原告主张被告按照每日83元的标准支付2012年7月1日到腾房之日的房屋占有使用费，符合法律规定，本院不持异议。对于违约金的诉讼请求，因被告并非无故拖欠租金，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十二条�第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告王家平向原告李修哲支付二零一一年七月一日至二零一二年六月三十日的房屋租金三万元。
二、自本判决生效之日起三十日内，被告王家平及其共居亲属将其经营使用的北京市西城区xxx号商业用房腾空，交予原告李修哲使用。
三、自本判决生效之日起三十日内，被告王家平以每日八十三元为标准向原告李修哲支付二零一二年七月一日起至腾空房屋之日止的房屋使用费。
四、驳回原告李修哲其他诉讼请求。
如果被告王家平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百六十元，由原告李修哲负担四百六十元（已交纳）；由被告王家平负担七百元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李云舒
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 樊帅杰