北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09391号
上诉人（原审被告）北京兴寿鸿远种植园，住所地北京市昌平区兴寿镇兴寿村北300米。
经营者徐秀霞，女，1963年6月12日出生。
被上诉人（原审原告）刘川，男，1969年8月15日出生。
委托代理人张明英，北京都嘉律师事务所律师。
委托代理人晏飞翔，北京都嘉律师事务所实习律师。
上诉人北京兴寿鸿远种植园（以下简称鸿远种植园）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第8924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由柳适思担任审判长、审判员刘秋燕、王爱红参加的合议庭，并于2015年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人鸿远种植园之经营者徐秀霞，被上诉人刘川之委托代理人张明英、晏飞翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘川在原审法院起诉称：我与鸿远种植园于2014年3月5日签订《北京兴寿鸿远种植园承包合同》，约定鸿远种植园将300米的种植单元给我使用，使用期限30年，自合同签订之日起至2043年12月31日止。合同签订后，我向鸿远种植园支付了230000元的承包款，但鸿远种植园一直没有向我移交标的种植单元。合同签订过程中，鸿远种植园带领我参观了种植园内的样板间，并承诺可以照此样板间建居住设施。我签订合同并付款后，发现鸿远种植园提供的日光温室并不能改建成样板间那样的居住环境，鸿远种植园在销售过程中存在虚假宣传和欺诈，我和鸿远种植园所签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的，违反了我国合同法的相关规定，故诉至法院，请求判令：1、确认我与鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》无效；2、鸿远种植园返还我承包款230000元；3、鸿远种植园给付我违约金11500元；4、诉讼费由鸿远种植园负担。
鸿远种植园在原审法院答辩称：我方在签订合同过程中没有欺诈的故意，也没有胁迫的行为，也没有虚假宣传的违法行为。我方与刘川签订的合同也没有非法的目的，所以我方与刘川签订的合同是合法有效的。关于刘川要求我方赔偿违约金没有法律依据，关于违约金的主张只有在合同有效的情况下才可以主张，所以可以看出，刘川是认可合同效力的，故不同意刘川的全部诉讼请求。
原审法院审理查明：2014年3月5日，刘川与鸿远种植园签订《北京兴寿鸿远种植园承包合同》约定，鸿远种植园将300米的种植单元承包给刘川使用，使用期限30年，自合同签订之日起至2043年12月31日止，承包费用为230000元，双方在该合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，刘川向鸿远种植园支付了承包费。
在本案审理过程中，刘川自述承包该种植单元的目的系受鸿远种植园销售人员蛊惑，在参观了该种植园内的“样板间”后误以为可以将种植单元进行装修改建，在大棚内部进行房屋建造才与鸿远种植园签订的合同，后期通过对相关政策法规的学习了解到，对种植单元的装修改建用于居住生活系违法的行为，故并未实际接收该种植单元。
另查，鸿远种植园经营者徐秀霞系李士合配偶，李士合与北京市昌平区兴寿镇兴寿村民委员会（以下简称：兴寿村委会）曾签订《协议书》约定，1995年12月4日，李士合与兴寿村委会签订的350亩沙坑平整土地协议，其中约定李士合平整土地兴寿村委会不给任何报酬，土地平整费用由李士合负担，鉴于李士合对土地做出的贡献，李士合享有该土地的使用权，如遇国家或集体占地时，平整土地和地上物品的赔偿损失全部归李士合。2001年李士合死亡。2012年4月6日，徐秀霞作为经营者成立了北京兴寿鸿远种植园。兴寿村委会于2012年8月10日为徐秀霞出具证明称，李士合与本村所签订平整土地协议由徐秀霞继承享用。2014年期间，徐秀霞在平整的土地上出资建设了农业大棚若干，对外命名为“蓝山农场”。
原审法院认定上述事实，有《北京兴寿鸿远种植园承包合同》、收据、《协议书》、兴寿村委会证明、“样板间”照片、蓝山农场宣传手册及刘川、鸿远种植园双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。根据我国土地管理法规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。具体到本案，刘川、鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》虽名为承包，但根据刘川提交的“蓝山农场宣传手册”看，鸿远种植园所建设的对外“发包”的农业大棚并非传统意义上的现代农业基础设施，在本案的审理过程中，虽鸿远种植园否认刘川所出具的大棚“样板间”照片非其对外所展示，但结合另案当事人所出具的照片看，可以推定在2014年鸿远种植园确对“蓝山农场”内的农业大棚进行装修后对外向不特定的民事主体展示，误导并承诺不特定的当事人“承包”农业大棚后对大棚进行装修改建，用于不定期的居住生活。故无论从鸿远种植园的前期宣传行为，还是从刘川“承包”大棚的态度看，均符合用对外租赁农业设施的合法形式掩盖改变土地性质进行建房用于商业经营的非法目的，故在此情况下，刘川与鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。
合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。刘川向鸿远种植园交纳了全部“承包费”后，并未对农业大棚进行使用，故鸿远种植园应当将全部“承包费”予以退还。关于刘川要求鸿远种植园支付违约金的诉讼请求一节，没有法律依据，对此法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告刘川与被告北京兴寿鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》无效；二、被告北京兴寿鸿远种植园于本判决生效后七日内退还原告刘川已交纳的承包款二十三万元；三、驳回原告刘川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鸿远种植园不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》合法有效；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由为：一、原审判决认定上诉人使用土地为占用耕地，且建设的农业大棚并非传统意义上的现代农业基础设施，事实不清、证据不足；二、原审判决错误地将本案土地认定为耕地，导致适用法律错误；三、《北京兴寿鸿远种植园承包合同》的性质为租赁合同，是双方当事人真实意思表示，故合同并不应该是无效的。
刘川答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人以合法形式掩盖非法目的，所签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》系租赁合同，应属无效。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。
本案中，双方均认可所订立的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》系租赁合同，通过审查合同内容，双方于合同中亦约定了物业费、质量保证等相关条款，综合缔约双方当事人陈述并经审查合同之内容，本院认定上诉人与被上诉人之间签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》系租赁合同。关于上述合同的效力，本院认为，依据当事人在本案中提交的“样板间”照片及蓝山农场宣传手册并结合现有证据，可以认定鸿远种植园在实施本案标的的销售过程中作出的对大棚进行装修改建后可用于不定期居住生活的相关宣传内容具体确定，且此类非农业建设范畴的商业宣传对于被上诉人订立《北京兴寿鸿远种植园承包合同》产生重大影响，故上述内容应当视为合同内容。基于此，双方约定将集体所有土地出租用于非农业建设，涉案合同应属无效。
合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。如前所论，在本案上诉人与被上诉人签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》无效后，上诉人应将所收取的款项予以返还。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千四百六十一元，由刘川负担一千二百三十一元（已交纳）；由北京兴寿鸿远种植园负担一千二百三十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千七百五十元，由北京兴寿鸿远种植园负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十二月十五日
书记员 赵梦芸