广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第845号
原告：赖某某，女，汉族，1978年12月18日出生。
委托代理人：黄乃松、孙小燕（实习律师），惠州市惠阳区公职律师事务所律师。
被告：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路河畔城。
法定代表人：郭壮葵。
委托代理人：张敬伟、谢立莹，该公司职员。
原告赖某某诉被告惠州市名人实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄乃松、孙小燕到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2012年10月14日签订楼宇认购书，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道山水名人花园7栋5层06号房，建筑面积55.36平方米，总房价为258794元，原告于当日交付首期款99434元及委托公证费、评估费、预告登记费、维修基金费、预抵登记费等费用3402元。根据约定，原告于2012年8月25日交付的30000元定金转化为购房款。后签订了《广东省商品房买卖合同》，约定的交楼时间是2013年12月30日。剩余的129360元购房款，原告以分8期每期16170元的方式分别于2012年11月13日、2012年12月12日、2013年1月15日、2013年2月4日、2013年3月8日、2013年4月17日、2013年5月14日、2013年6月3日支付给被告。后被告于2013年9月26日在未告知原告的情况下将该房产抵押给第三人，涉案房屋已于2014年5月13日被查封，导致合同目的不能实现。原告认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《楼宇认购书》是真实、合法、有效的，应受法律保护，被告应依约履行。原告已全购房款，应优先于建设工程款受偿。按双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1、（2）的约定，被告应该向原告支付如上违约金。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告所签的《广东省商品房买卖合同》、补充协议及楼宇认购书。2、被告返还原告已付购房款258794元，并确认已付购房款优先于工程款和抵押权受偿；返还维修基金、预抵登记费等费用3402元。3、被告返还原告30000元定金的利息（从2012年8月25日起按商业银行同期同类贷款利率计算至付清为止）。4、被告返还原告99434元首期款的利息以及3402元维修基金等费用的利息（从2012年10月14日起按商业银行同期同类贷款利率计算至付清为止）。5、被告返还原告总计129360元购房款（分期付款，每期16170元，共8期）的利息（分别从2012年11月13日、2012年12月12日、2013年1月15日、2013年2月4日、2013年3月8日、2013年4月17日、2013年5月14日、2013年6月3日起按商业银行同期同类贷款利率计算至付清为止）。6、被告支付258794元赔偿金（按已付购房款一倍计算）。7、本案的诉讼费用由被告承担。
2014年11月10日原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将原诉状中第一、二、三、四、五、六项诉求变更为：1、请求法院依法确认原、被告所签的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《楼宇认购书》有效。2、被告履行《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《楼宇认购书》中所约定的义务，并在抵押、查封等限制涉案房转移的条件解除后，将涉案房山水名人花园7栋5层06号房登记到原告的名下。3、确认原告比工程款有优先受偿权。4、被告从2014年1月1日起至交付房产时止按日向原告支付已交房款258794元计万分之一。
原告为其诉称向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同及补充协议、楼宇认购书，证明双方存在商品房买卖合同的事实及约定；
2、收据，证明被告已收取原告购房款及原告已付款的事实；
3、民事裁定书及查封清单，证明被告所开发房产的查封情况；
4、山水名人房产抵押登记资料，证明被告在将商品房卖与原告之前办理了抵押登记。
被告未到庭无答辩和提交证据。
本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园7幢506号房，商品房总价为258794元。被告在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条就产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第二十四条就预售登记约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案。另，双方在合同附件四约定，契税按政府办证部门规定的标准，买受人应自签署《商品房买卖合同》之日起10个日历日内进行契税申报，180个日历日内缴清税费并将《中华人民共和国税收转账专用完税证》第三联返回出卖人产权部。如买受人未按时缴交契税或未按时返回《中华人民共和国税收转账专用完税证》第三联，导致税务机关处罚，或房地产证无法办理等责任均由买受人自行承担；房产证办证费按政府办证部门规定的标准由买受人缴纳；专项维修资金由买受人持出卖人代填好的《住宅专项维修资金缴存通知书》一式五联在正式签署《商品房买卖合同》一周内到房地产管理部门指定的银行交存专项维修资金，并将《住宅专项维修资金缴存通知书》第三、第四联返回出卖人产权部。如买受人未按照约定期限及房产管理部门的规定交存维修基金，或未按时返回《住宅专项维修资金缴存通知书》第三、第四联，造成商品房登记备案手续无法办理或延迟办理的，责任由受买人自行承担。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2012年8月25日支付定金30000元，2012年10月14日支付首期款99434元、维修基金3322元、预告登记费80元，2012年11月13日、2012年12月12日、2013年1月15日、2013年2月4日、2013年3月8日、2013年4月17日、2013年5月14日、2013年6月3日，每期支付16170元，共8期，合计129360元购房款。因被告于2013年9月26日将上述房屋抵押给案外人中国长城资产管理公司，且被法院查封，涉案房产项目已经停工，合同无法继续履行，故原告诉至法院，提出上述诉请。
上述事实有商品房买卖合同及补充协议、认购书、收据、民事裁定书及查封清单、山水名人房产抵押登记资料及原告陈述为据。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《楼宇认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。本案中，双方虽在合同中约定，出卖人在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人出具的资料报产权登记机关备案，但目前出卖人未按合同约定在2013年12月30日前将房屋交付给原告使用，且被告因自身债务问题，被多位案外人起诉至各地法院，被告的经营状况严重恶化，明显存在不能履行债务的可能，原告作为先履行义务一方，已付清购房款，要求涉案房屋抵押、查封解除后，将涉案房屋登记至其名下，诉请合理，予以支持。另，原告所购买的惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园7栋506号房产由被告为案外人中国长城资产管理公司广州办事处办理了在建工程抵押，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而支付全部房款的买受人其权利又应优先于建筑工程承包人的优先受偿权，由此可知支付了大部分房款的消费者其作为买受人所享有的权利优先于抵押权，本案中，被告就涉案房产对外设立的在建工程抵押权，属于一般抵押权，其优先受偿权不得对抗已支付全部购房款的买受人，故原告对涉案房屋享有的优先受偿权应优先于建筑工程承包人的优先受偿权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。因原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额，无法认定涉案违约金是否超过造成损失的百分之三十，故本院对原告请求被告支付违约金的诉请予以驳回。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告赖某某与被告惠州市名人实业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《楼宇认购书》合法有效。
二、被告惠州市名人实业发展有限公司继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》、《楼宇认购书》，在惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园7栋506号房屋抵押、查封解除后立即办理将房屋登记至原告赖某某名下。
三、原告赖某某对位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园7栋506号房享有的优先受偿权优先于建筑工程承包人的优先受偿权。
四、驳回原告赖某某其他请求。
本案受理费9110元，由被告惠州市名人实业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 胡卓贤
审判员 李杏连
审判员 李树程
二〇一四年十二月十五日
书记员 陈燕雅
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。