重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终969号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行，住所地：重庆市涪陵区兴华西路5号，统一社会信用代码91500102908503249W。
法定代表人：杜焕捷，系该分行行长。
委托诉讼代理人：冯杰，重庆睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张晶，男，1979年6月28日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
原审第三人：李倩，女，1993年8月18日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
原审第三人：徐强（系李倩丈夫），男，1988年4月15日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
上诉人中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行（以下简称农行重庆涪陵分行）与被上诉人张晶和原审第三人李倩、徐强申请人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人农行重庆涪陵分行上诉请求：撤销重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初5990号民事判决，并改判继续执行对登记在李倩名下的重庆市涪陵房屋的查封措施；一、二审诉讼费用由张晶承担。事实和理由：1、本案涉案房屋一直登记在第三人李倩名下，并未办理过户登记，依照《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”。本案被告张晶与第三人签订《房屋买卖合同》后，未到登记机关办理过户手续，本案房屋所有权仍属第三人，上诉人依法申请对本案房屋进行查封，符合法律规定。2、被上诉人与第三人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人并未向第三人支付首期购房定金17万元，而是以借款抵冲购房款，因此，其房屋买卖的实质是以物抵债，被上诉人的债权也是一般债权。同时，第三人自始自终都未对被上诉人提供的《借条》、《房屋买卖合同》等材料的真实性进行确认，因此，被上诉人与第三人的债权债务关系是待定的。3、一审判决适用法律错误。本案《房屋买卖合同》签订后，被上诉人既未合法占有涉案房屋，也未支付全部价款，最为关键的是因为被上诉人自身的原因未办理过户登记（被上诉人在一审审理过程中称因税费过高未办理过户手登记），因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。
被上诉人张晶辩称，我与上诉人没有任何关系，不应作为被上诉人，请求维持一审判决。
原审第三人答辩，我的房屋确实是卖给了张晶的。
农行重庆涪陵分行向一审法院起诉请求：撤销重庆市涪陵区人民法院作出的(2016)渝0102执异37号《执行裁定书》，并依法判决。
一审法院认定事实，第三人李倩与徐强系夫妻关系。2015年3月3日，李倩向张晶借款161700元，约定同年3月12日归还101700元，余款60000元于同年6月30日归还。2015年5月11日，李倩、徐强与张晶签订房屋买卖合同约定，李倩、徐强将座落于重庆市涪陵区房屋出售给张晶，房屋价款450000元，签订合同时交付定金170000元，剩余280000元在房屋解押时直接支付给银行。第三人李倩向张晶的借款161700元抵作房屋价款。2015年5月12日，李倩、徐强出具委托书，委托张晶为代理人，代为办理房屋解除抵押登记、房屋出售、产权过户等事宜。同日，重庆市涪陵公证处出具公证事项为“委托书”的公证书。现座落于重庆市涪陵区房屋至今仍登记在李倩名下，张晶一直未办理过户手续。
2016年6月7日，一审法院受理了原告农行重庆涪陵分行诉被告李倩、徐强金融借款合同纠纷一案后，诉讼中，2016年6月20日原告农行重庆涪陵分行向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2016年6月23日作出(2016)渝0102民初4898号《民事裁定书》，查封被告李倩所有的坐落于涪陵区住房一套。案外人张晶对查封不服向一审法院提出执行异议。2016年8月23日，一审法院以登记在李倩名下的重庆市涪陵区房屋在法院查封前已由李倩、徐强出卖给了张晶，一审院对该房屋的查封应予解除为由，作出（2016）渝0102执异37号《执行裁定书》，中止对登记在李倩名下的重庆市涪陵区房屋的查封。农行重庆涪陵分行不服执行裁定遂于2016年9月13日诉至一审法院。
一审法院认为，登记在李倩名下座落于重庆市涪陵区房屋,第三人李倩、徐强于2015年5月11日与张晶签订了“房屋买卖合同”出卖给了张晶，张晶以第三人李倩的借款支付了房屋价款。第三人李倩、徐强并于2015年5月12日向张晶出具委托书，委托张晶为代理人，代为办理房屋解除抵押登记、房屋出售、产权过户等事宜。同日，重庆市涪陵公证处出具了公证事项为“委托书”的公证书。足以证明该房屋在2016年6月23日法院查封前第三人李倩、徐强已将该房屋出卖给了张晶。虽然第三人李倩、徐强与张晶未办理房屋的转移登记，但已公证的“委托书”载明了由张晶为代理人，代为办理房屋解除抵押登记、房屋出售、产权过户等事宜，因此，张晶可自行决定时间办理产权转移登记，且第三人李倩、徐强与张晶在法院查封之前已签订了书面的房屋买卖合同，农行重庆涪陵分行以该房屋未办理产权转移登记为由认为该房屋买卖不成立，应不予支持，故对该房屋的查封应予解除。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干回题的规定》第二十八条第(一)项之规定，判决：驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行负担。
二审查明，本案张晶与李倩和徐强所买卖的房屋原系李倩和徐强通过按揭贷款的方式所购买取得，双方签订房屋买卖合同后尚有28万元左右的按揭款未付清。在本案一、二审中，张晶陈述未办理买卖房屋过户手续是因为当时交付房屋后，本案第三人所买的房屋未满二年，过户费太高，准备二年期满后再过户，但后被人民法院查封无法过户。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的其他事实与一审查明的相同，本院予以确认。
本院认为，本案系申请人执行异议之诉，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，进行审查。本案买卖房屋未办理过户登记，登记产权人仍为李倩、徐强。尽管本案买卖合同签订在人民法院查封之前，但是本案未办理过户的原因是因买受人张晶自身的原因导致。张晶在一、二审中陈述，由于买卖房屋未满二年，办理过户手续税费太高，因此，在查封前没有办理过户登记；同时，本案系按揭贷款房屋，在该不动产上设定有他人的抵押登记，张晶也未举示其向抵押权人进行过协商办理过户的相关事宜。因此，本案买卖房屋未办理过户登记的原因应归责于买受人张晶，其主张排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应不予支持。农行重庆涪陵分行的上诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，农行重庆涪陵分行的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实错误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初5990号民事判决；
二、继续执行对登记在李倩名下的重庆市涪陵区房屋的查封。
本案一审案件受理费80元，由张晶负担；二审案件受理费80元，由被上诉人张晶负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈中林
审判员 王 利
审判员 张海瑞
二〇一七年六月八日
书记员 薛 娇