贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终221号上诉人（原审原告）：洪雪松，男，1992年12月10日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：王凯，贵州存正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔺白雪，女，1989年9月14日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：李祖银，系被告蔺白雪丈夫。委托诉讼代理人：何军朋，贵州元朗律师事务所律师。第三人：肖斌，男，1976年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人洪雪松因与被上诉人蔺白雪、原审第三人肖斌房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2793号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人洪雪松的委托诉讼代理人王凯、被上诉人蔺白雪日的委托诉讼代理人何军朋、原审第三人肖斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人洪雪松上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋的所有人与肖斌签订的租赁协议书中明确约定不得转让门面，而肖斌、蔺白雪均隐瞒该事实，并违反上述约定将涉案房屋出租与上诉人，故应认定合同无效，并支持我方全部诉讼请求。被上诉人蔺白雪辩称：一、上诉人所称的我方存在欺诈不成立；二、转让费20万元，即使校方单方收回也只付70%，何况校方没有单方收回；三、上诉人向第三人直接支付了11万元租金，不存在不知道该情况。四、转让前房屋已装修好了，证据不足以证明上诉人又进行了装修。五、因为上诉人经营酒吧，导致打架斗殴行为，才致使学校整改，与被上诉人无关。原审第三人肖斌辩称：上诉人与被上诉人签订的合同是双方真实意思表示，且已使用一年多，推定是同意的，是上诉人违反经营规定才导致停业，故上诉人与被上诉人之间的转让合同有效。我不是转让合同相对方，该合同与我无关。洪雪松向一审法院起诉请求：1、判令原、被告之间签订的房屋转让合同无效；2、被告向原告返还转让费20万元，赔偿店铺后期装修费用9万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定以下事实：2015年3月14日，被告蔺白雪（甲方）与原告洪雪松（乙方）签订《转让合同》，约定：1、蔺白雪将其经营的位于贵安新区大学城贵州师范大学9A2“云上的日子”咖啡店转让给洪雪松经营，转让后店铺现有的装修、电器、装饰、工具、材料和设备等全部归乙方所有，乙方在接手该店铺后，有权根据经营需要在保证房屋安全使用的情况下进行装修；2、转让费用共计20万元，乙方于合同签订之日支付甲方定金6万元，余款14万元于20日内支付；3、房租费按照阶段性支付，第一次支付时间为2015年3月28日，支付2015年4月至7月四个月的房租人民币3万元；第二次支付的时间为2015年7月10日，支付2015年8月至2016年8月房租共计105000元；2016年8月至2018年8月的房租，乙方陪同甲方与房东进行协商，房租费由乙方支付；4、2015年至2018年期间，门面被甲方或校方强行收回，视为甲方违约并承担乙方因此产生的经济损失并退还店铺转让费的70%。原告于合同签订当天向被告支付了6万元转让费，于3月27日支付了14万元转让费（扣除前期垫付的水电费2520元，实际现金支付137480元）和2015年3月至2015年7月期间的房租费3万元，于2015年7月27日向第三人肖斌支付了2015年7月21日至2016年7月20日的房租费11万元。原告接手“云上的日子”咖啡店铺后，更名为“等你哟”饮品店进行经营，但因违规转行经营酒吧，被校方和公安机关责令停止违法、违规经营行为。案涉店铺系第三人肖斌从贵州师范大学后勤集团租赁而来，由第三人转租给被告蔺白雪，再由被告转租给原告洪雪松，第三人对被告的转租行为知情。原告提交“贵州师范大学花溪校区学生公寓一楼架空层房租有偿使用租赁协议书”翻拍照片（承租人信息和承租店铺位置被遮盖）作为证据使用，该协议第七条约定承租人不得转让门面。原告提交贵阳建众勋贸易有限公司出具的收据，欲证明其后期装修费用为95725元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告洪雪松与被告蔺白雪签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，该《转让合同》的签订是在原、被告双方平等自愿的基础上签订的。根据合同约定和被告辩称意见，《转让合同》约定的转让内容包括店铺装修、电器、装饰、工具、材料设备和该店铺在经营期间积累的市场价值等。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括以下五种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第（五）项中的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案诉争的《转让合同》不存在上述法律规定的合同无效的情形，该《转让合同》合法有效。其次，原告以被告隐瞒店铺不能转租的事实而进行非法转租为由，要求确认《转让合同》无效，但原告所提交的贵州师范大学与他人签订的租赁协议翻拍照片的真实性无法核实，且与本案争议商铺也没有关联，故原告也未能提交有效证据证明案涉商铺属于未经房主同意的非法转租。因此，原告要求确认《转让合同》无效、被告归还收取原告的转让费20万元和赔偿装修损失9万元的诉讼请求，不符合法律规定，法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回原告洪雪松的全部诉讼请求。案件受理费人民币5650元，减半收取2825元，由原告洪雪松负担。二审中，上诉人申请本院调取第三人与贵州师范大学后勤服务集团公司（以下简称师大）签订的租赁合同，以证实校方对涉案门面是否有不得转租的约定。为此，本院依法赴师大调取了肖斌与师大之间签订的租赁合同一份，并对其物管公司经理彭茂清作了询问，上诉人、被上诉人及第三人肖斌对该租赁合同及询问笔录进行了质证。上诉人的质证意见为：法院调取的证据可以证明：合同约定涉案门面是不得转租的，并有彭茂清的说明可以佐证，而原审第三人与被上诉人隐瞒该约定，欺诈善意的上诉人，故该合同应依法被撤销，并将转让费返还给上诉人；而且，被上诉人刻意隐瞒该合同中“不得从事饮食经营及加工制作食品”的约定，导致上诉人的经营行为被认定违法并被查封。被上诉人的质证意见为：此份协议我从未见过；就算学校有不得转租的约定，但从未向经营户主张过；物管方明确表示咖啡、奶茶不在禁止经营之列，书面约定与具体执行不一致，从而证明上诉人没有继续经营的原因是开酒吧，扰乱学校学生秩序。原审第三人的质证意见为：被上诉人经营一年多我没有接到学校说存在违规经营，而上诉人接手后的2015年12月、2016年3月校方就打电话给我称门面在卖酒，还把涉及同类违规行为的5家经营户叫到办公室写承诺书。被上诉人提交照片11张，拟证实涉案房屋不在思雅美食城内，美食城停水停电对涉案门面没有影响，且涉案门面相邻的门面仍在经营，可知涉案门面停业整顿原因并非是地处架空层，而是因为上诉人违法经营，变换经营业态后是可以继续经营的，现在关门是上诉人自己放弃营业。上诉人的质证意见为：照片1不能证明涉案门面不在美食城且与本案争点无关。照片211只能证明涉案门面仍处于停业及周围有商铺在经营，上诉人经营酒吧本身不违法，仅是违反学校规定，正是被上诉人隐瞒学校的合同约定才导致上诉人租用该房屋。二审查明事实除确认一审认定事实以外，还确认以下事实：师大与肖斌就涉案房屋签订的租赁合同中约定有房屋不得转租；被上诉人自肖斌处转租房屋经营期间学校未予干涉，学校允许涉案门面经营咖啡、奶茶等不影响学校学生秩序的项目；上诉人自被上诉人处转租门面后，因卖酒等行为扰乱学校秩序被师大后勤集团约谈直至停业整顿，整顿以后经营不扰乱学校秩序的项目可以继续经营。本院认为，本案争议焦点为上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是否有效及其相应法律后果为何。本案中，涉案房屋管理人师大与肖斌签订的租赁合同中明确约定涉案房屋不得转租，但上诉人自2015年3月开始经营，迟至2016年6月贵安新区公安局思雅派出所责令师大后勤集团停业整顿期间，长达一年多，师大后勤集团作为整个校区物业管理人均未提出异议，应视为默许涉案门面转租。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，不应认定上诉人与被上诉人签订的转租合同无效。故对上诉人提出的确认《转让合同》无效的请求，于法无据，本院不予支持。因《转让合同》不能认定为无效，其请求被上诉人返还转让费、赔偿装修费的诉请更无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由洪雪松负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 妍审 判 员  李云鹤代理审判员  石 敏二〇一七年三月三十日书 记 员  黄 倩