北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第18964号
原告史浩然，女，1985年6月14日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码××××。
原告高振锋，男，1989年11月26日出生，汉族，河南省宁陵县居民，住北京市顺义区，身份号码××××。
二原告共同委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
二原告共同委托代理人高辉，北京智勇律师事务所实习律师。
被告李雪，女，1990年1月7日出生，汉族，北京市密云区居民，住北京市密云区，身份号码××××。
委托代理人唐容，北京市檀州律师事务所律师。
被告张秀兰，女，1960年7月23日出生，汉族，北京市密云区村民，住北京市密云区，身份号码××××。
委托代理人龚文华（张秀兰之夫），男，1958年9月14日出生，汉族，北京市密云区村民，住北京市密云区，身份号码××××。
委托代理人王铮，北京市檀州律师事务所律师。
原告史浩然、高振锋与被告李雪、张秀兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史浩然、高振锋及原告史浩然、高振锋的共同委托代理人苟波、高辉，被告李雪及其委托代理人唐容，被告张秀兰及其委托代理人龚文华、王铮到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告史浩然、高振锋共同诉称：
二原告系夫妻关系。二原告均不认识二被告。2015年4月21日，因史浩然之父史学明资金周转困难，故二原告以自己名义向案外人龚啸博借款64万元，借款期限为11个月。龚啸博称为保证债务履行必须对借款合同进行公证。当日，原告与龚啸博来到北京市方正公证处，公证处相关人员在未经任何说明的情况下将许多文件递给原告要求签字，原告在没有细看的情况下在多页材料上签字。2015年4月22日，涉案房屋即顺义区×室进行了抵押登记，房本留在了房管局，之后被谁取走了就不清楚了。其后，史学明每月向龚啸博支付超过约定的利息。
2015年2月，原告将涉案房屋出租给案外人路丰阳，该房屋一直由路丰阳居住使用。2015年11月9日，史学明接到电话称涉案房屋的房锁已经更换，原告前去查看，之前的钥匙果然已经不能打开门锁。
后史学明到北京市方正公证处调取借款资料，才发现2015年4月21日在原告不知情的情况下，原告已经签署了一份经过公证的委托书，委托书载明原告委托李雪出售涉案房屋。但实际上，原告并不认识李雪，也没有任何人告知原告在签署借款公证协议时一并签署了委托书。
原告认为，对签署委托书委托李雪卖房一事原告并不知情，也没有委托李雪卖房的意思表示，同时李雪与他人签订卖房协议未经原告同意，也没有真实交易，交易后原告也没有收到任何形式的房款，该交易显系虚假交易，其目的在于侵吞原告的合法财产。为维护原告的合法权益，起诉要求：1.确认二被告就顺义区×室所签订的房屋买卖合同无效；2.判令张秀兰将顺义区×室过户给史浩然；3.判令张秀兰将顺义区×室腾退给原告；4.诉讼费由被告承担。
被告李雪辩称：
不认可原告起诉的事实。在跟原告去做公证的时候，他们都看得特清楚签的字。做公证的时候我也去了，做的关于卖房的委托书是委托的我。做公证的时候跟原告签署的房屋买卖自行成交版的合同。龚啸博和我是朋友，之前是恋人，现在是夫妻。龚啸博委托我去卖涉案房屋，做涉案房屋的过户手续。除了过户、收钱其他的我都不知道。我还替史浩然还了涉案房屋的贷款。
被告张秀兰辩称：对原告起诉的事实不认可。我和史浩然有合同，合同上有史浩然的签字。我付了105万元的房款，是以转账方式支付给李雪了。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
史浩然、高振锋为夫妻关系。案外人龚啸怡、龚啸博为姐弟关系，张秀兰为龚啸怡与龚啸博之母。李雪与龚啸博于2015年11月18日登记结婚。龚啸怡与案外人宁建佳原为夫妻关系。案外人张淑芬为宁建佳之母。
涉案房屋坐落于北京市顺义区×室，于2009年12月15日转移登记于史浩然名下，建筑面积为56.43平方米。为购买涉案房屋，史浩然与中国建设银行股份有限公司北京顺义支行签订了一份北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同。合同约定：借款金额为30万元；借款期限为19年；借款用途仅限于购买坐落于顺义区×的住房。2015年2月5日，史浩然将涉案房屋出租给案外人路丰阳使用，租赁期间为一年。
2015年4月21日，史浩然、高振锋作为甲方、借款人与作为乙方、出借人的龚啸博在北京市方正公证处签订了一份借款合同。合同第一条约定：甲方向乙方借款64万元用于资金周转。第二条约定:借款期限为11个月，自2015年4月21日到2016年3月20日止。第三条约定：借款利率为每月1.78%，日息除以30，超过15天的按1个月计算利息。月利息于放款后1个月对应日支付，如甲方延迟支付利息超过10日的，乙方有权随时宣布终止本合同，要求甲方提前即时偿还全部借款并支付违约金，并有权提前申请签发执行证书。第六条约定：甲方有下列违约情形之一的，乙方有权选择拒绝向甲方提供本合同项下的借款或取消本合同项下部分（或全部）借款，有权随时宣布借款即时提前到期并要求甲方即时提前偿还全部借款本息，乙方自甲方违约之日起按本合同约定收取相应的违约金，并向公证处申请签发执行证书。甲方承诺在甲方不能即时按期提前还款的情况下接受法院的强制执行。1.甲方在本合同项下任何一笔借款本息发生逾期……第七条约定：房屋所有权人史浩然提供坐落于北京市顺义区×室的房产作抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。抵押期间，房屋所有权人同意将上述抵押物的房屋所有权证原件及有关证明的原件交由乙方保管。第八条约定：各方已经对债权文书赋予强制执行效力公证的含义、程序、法律意义及法律后果等明确了解，经慎重考虑，自愿向公证处申请办理合同公证并赋予其强制执行效力。各方认可合同所约定的债权债务关系明确，对给付内容及数额无疑义。甲方如违反合同约定，不履行或不完全履行本合同项下任何一笔借款本、息偿还义务或违反第六条约定的陈述保证义务任意一条导致提前偿还债务不能时，甲方承诺自愿接受人民法院对其全部财产（包括但不限于抵押财产、存款、股权、债权、投资及收益、应收账款、知识产权中的财产权益、字画、收藏等）采取的强制执行措施。
同日，史浩然在北京市方正公证处签署了一份委托书。内容为：委托人史浩然，是位于北京市顺义区×的房屋所有权人，房屋所有权证号为：X京房权证顺字第××××号。因为我事务繁忙，故委托李雪为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1.代为前往房地产管理部门查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，核实房屋档案；2.代为办理预约还款并提前偿还银行贷款、注销银行卡，并领取银行出具的解押材料、签署相关文件，办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料；3.代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜，代签抵押协议，并领取抵押后的房产证及相关材料；4.代为办理解除抵押登记手续、签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；5.代为办理上述房产的银行贷款手续，并在银行开立账户，申请贷款及还款事宜，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。代为办理银行放款手续及贷款资金的划转，解冻等与之相关的手续。6.代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人在上述授权范围及委托期限内签署的相关文件，我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次重复使用本委托书。受托人有转委托权。
同日，史浩然、高振锋共同在北京市方正公证处签署了另一份委托书。内容为：委托人史浩然和高振锋系夫妻关系，史浩然是位于北京市顺义区×的房屋所有权人，房屋所有权证号为：X京房权证顺第××××号。因为我们事务繁忙，故委托李雪为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：1.代为办理预约还款并提前偿还银行贷款、办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料，代为签署相关文件。2.前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形、代为办理房屋核验；在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理房屋核验，代为办理资金监管手续，代为交付房屋，代为处理房屋内财产，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为办理房产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，且代收全部房款，提款手续；受托人李雪在上述授权范围及委托期限内签署的相关文件，我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次重复使用本委托书。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。
上述借款合同及委托书均于2015年4月21日经北京市方正公证处公证。针对借款合同，北京市方正公证处依史浩然、高振锋、龚啸博的申请出具了（2015）京方正内民证字第26802号具有强制执行效力的债权文书公证书，该公证书确定，自借款合同生效及当事人双方的债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。
为履行上述借款合同的担保条款，2015年4月22日，史浩然与龚啸博针对涉案房屋到北京市国土资源局顺义分局办理了抵押登记。双方签订的主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）约定：抵押房屋坐落于顺义区×；被担保主债权为64万元，担保范围为本金及利息；债务履行期限为2015年4月22日至2016年4月21日。
2015年8月28日，受龚啸博委托，案外人田皓向史浩然的中国建设银行股份有限公司总行贷款账号以电子转账方式汇入269100元，用于偿还涉案房屋的银行贷款。
2015年9月21日、22日，李雪代理史浩然分别与中国建设银行股份有限公司北京顺义支行、龚啸博针对涉案房屋到北京市国土资源局顺义分局办理了抵押权注销登记。两份抵押合同解除/终止协议（房屋登记专用）均注明注销原因为担保的主债权已消灭。
2015年9月23日，针对涉案房屋，李雪经手与张秀兰签订了一份北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）。合同约定：成交价格为105万元；出卖人应当在10日内将该房屋交付给买受人。该合同落款处出卖人处签有“史浩然”，签名处并按有手印，出卖人下方签订时间为空白。买受人下方签订时间为2015年9月23日。该合同为制式合同文本，关于出卖人、买受人基本情况，房屋的抵押情况，房屋交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担均为空白，就付款时间亦未进行约定。
2015年10月8日，涉案房屋转移登记于张秀兰名下。
2015年11月9日在路丰阳不知情的情况下，涉案房屋门锁被更换。2015年11月12日路丰阳作为乙方与案外人张海涛签订了一份协议书，该协议现房主为甲方。协议内容为：乙方租赁原房主史浩然名下位于顺义区×房产用于自住，现史浩然将该房屋出售给张秀兰，关于租赁问题双方经过协商达成如下协议：1.甲方购买此房后已将房屋钥匙进行更换，由于乙方暂时未找到新的住所，甲方同意乙方暂时住在该房屋内，并将钥匙给乙方一把，乙方承诺在此期间保管好钥匙，绝对不交给其他人，未经甲方容许乙方不准将其他人带进房屋。如有违反，由乙方承担责任。2.乙方与原房主所签租赁合同终止，乙方在2015年11月28日前将该房屋内家具家电及个人物品搬走，将钥匙交给甲方，交付之后此房正式移交给甲方使用，甲乙双方对该房屋不再有其他争议。落款处，张海涛在甲方签字处签了名。协议签订后，路丰阳于2015年11月26日搬离涉案房屋。诉讼中，张秀兰称，涉案房屋的锁是谁换的其不清楚，上述协议书是张海涛给其的，但不知道是谁委托张海涛签订的该协议，其于2015年11月底已入住涉案房屋。现涉案房屋由张秀兰占有、使用。
对上述涉案房屋的买卖过程，史浩然、高振锋表示完全不知情。李雪针对其接受委托办理涉案房屋买卖手续的过程，称：2015年4月21日，我接到龚啸博电话让我到公证处办理公证委托手续，到公证处时二原告见过我，然后一起办的公证委托。自行成交版的北京市存量房屋买卖合同是2015年4月21日在公证处办理公证委托时签订的。合同上手写的内容是做公证的时候张海涛写的，他们看完之后签的字。合同上史浩然的签名和手印均是史浩然本人所签所按。龚啸博委托我卖涉案房屋，并将房款汇给龚啸博。张秀兰买房是龚啸博找的，他去找是因为二原告从龚啸博处借款，还不上钱了，怎么找的我不清楚。但李雪又称，其和龚啸博于2015年11月18日登记结婚，虽两人是夫妻关系，但其对龚啸博和原告之间的借贷关系是不知晓的。张秀兰对其买房过程称：买涉案房屋是龚啸博找的我，当时给我们看的是有史浩然签字按手印的合同和公证书，告诉我们是顶账的房，问我们愿不愿意买，我们觉得合适就买了。买房前看过房屋的平面图、房子位置，是龚啸博带我去看的，因为是顶账房没有钥匙没进去看。房屋室内的格局是通过照片了解的。
对涉案北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），史浩然不确定合同上的签名和手印是否为其所签所按，但不申请鉴定。史浩然、高振锋称：假如手印和签字是史浩然本人的，按李雪陈述，史浩然签字时间是2015年4月21日，张秀兰签字时间是2015年9月23日，相隔5个月，也就是说史浩然在签字时并没有买房的相对人，也就无所谓愿意卖房。既然史浩然自己愿意卖房，其又何必委托一个不认识的人也就是李雪去卖。李雪认可其之所以卖房是龚啸博要求的，也就是说卖房行为执行的不是原告的委托，且房款单价严重低于市场价格。李雪认为，原告不申请鉴定，故原告没有证据证明签名不是史浩然所签，从合同看，原告知晓房屋可能发生出售的情形。张秀兰认为，因原告不申请鉴定，应推定该合同为史浩然本人所签,所以史浩然在签订该合同时，是存在出卖房屋的意思表示的。原告虽然抗辩合同中史浩然签字与张秀兰签字的时间存在差距，因不存在合同相对人而不存在买卖房屋的事实，但依照合同法规定的合同订立要件，合同采取要约、承诺方式订立，史浩然在房屋买卖合同上签字，就应视为对普遍人群发出要约，张秀兰在合同上签字则是承诺的作出，法律并未规定要约发出及承诺作出的具体时间间隔，也未规定要约不对具体人员时即为无效，故史浩然与张秀兰签订的合同，依法成立并生效，不存在合同无效的事由。
诉讼中，李雪、张秀兰均提交了针对史浩然、高振锋于2015年4月21日在公证处签订的委托书的公证书的原件。李雪用以证明史浩然、高振锋同意委托其去卖涉案房屋及办理房屋的过户手续。张秀兰用以证明其在见到经过公证的委托书和身份证明文件后认可李雪具有合法的授权委托手续，基于此信赖与李雪完成房款交付及过户等相关手续。经质证，史浩然、高振锋对两份公证书的真实性予以认可，但对公证书的合法性不予认可，称其不认识李雪，公证时也没有印象李雪在场，在公证时没有任何人告诉其要签这两份委托书，两份委托书夹杂在借款的文件中，没有让其仔细阅读，其一直认为在公证处所签的字都是跟借款有关，不知道里面涉及到委托他人卖房的问题。史浩然、高振锋并称，北京市方正公证处并未向其送达公证书，故其对其签署了两份委托书一直不知情。本院向北京市方正公证处调取了公证卷宗，在有史浩然、高振锋签字的国内公证申请表中，申请公证内容及用途为：我委托李雪办理位于北京市顺义区×的房产的房屋核验、查档、出售的相关手续……在北京市公证处于2015年4月21日对史浩然所作询问笔录中，在公证处询问后，史浩然表示与受托人是朋友关系，委托权限为代办房产出售的一切手续。房产价格由受托人决定，售房款也委托受托人领取。公证处询问：出售房产价款由受托人收取有一定的风险，如受托人不及时给你或自行扣留部分等，你如何考虑？史浩然回答：既然委托他办理，我就相信他，如果真发生这样的事，我会通过法律诉讼途径解决。在询问笔录最后一页，史浩然注明：我已经阅读了笔录并逐页签字，同意受托人代办理房产的过户等相关手续，愿意承担相应的后果和法律责任。史浩然、高振锋均在上述询问笔录上签了字。史浩然认可上述在笔录中注明的内容为其亲笔所写，但称公证处让抄这句话就抄了。卷宗中的公证文书送达回执显示，公证书由龚啸博签字领取。
诉讼中，张秀兰提交了一张中国银行客户回单用以证明其向李雪支付了合理对价105万元。该银行客户回单显示，张秀兰名下账号34416395××××（于2015年5月21日开户）于2015年9月24日向李雪名下账号34676448××××（于2015年9月24日开户）转账105万元。李雪称其收到该款后，即按龚啸博要求将该款转给了龚啸博。李雪并提交了一张中国银行客户回单予以证明，该银行客户回单显示，李雪名下上述账号于2015年9月24日向龚啸博名下账号31816394××××（于2015年5月19日开户）转账105万元。
诉讼中，史浩然、高振锋申请本院出具调查令以查清张秀兰的购房资金来源。经史浩然、高振锋代理人持本院调查令向中国银行股份有限公司北京林河开发区支行查询，张秀兰名下上述账号2015年5月21日至2016年3月21日新线零售交易历史表、个人业务交易单、国内汇款付款通知单、汇款申请书显示：开户当日龚啸博名下上述账号分三笔向该账号共计存入200万元。2015年5月27日该账号以无折存现交易方式存入100万元。2015年7月9日，宁建佳经手从该账号向张淑芬名下上述账号转账120万元。2015年7月10日该账号以无折转客户账方式存入120万元（未显示对方账号），2015年7月24日该账号以无折客账转账方式向宁建佳名下账号34546422××××转账1480825元，2015年9月24日宁建佳名下上述账号以无折转客户账方式向该账号存入105万元，同日该账号向李雪名下上述账号转账105万元。除上述交易外，该账号还存在多笔大额资金往来。在本院出示上述查询结果前，对于105万元房款的来源，张秀兰称其爱人龚文华在密云开诊所，平时收入还可以，105万元是老两口平常的积蓄。根据查询结果，史浩然、高振锋认为，从资金走向来看，房款是从龚啸博账户流出，最后又回到龚啸博账户，张秀兰说钱是自己挣的，是在欺骗法庭。本院出示查询结果后，张秀兰提交了一张其夫龚文华名下账号2015年4月1日至2015年5月19日的新线零售交易历史表。该表显示：2015年5月7日存入188万元（摘要：对私放款188万元荆燕至龚文华）。2015年5月17日存入现金22万元。2015年5月19日210万元转账存入龚啸博名下上述账号。张秀兰称，龚文华将其名下一套房屋卖给案外人荆燕，188万元为荆燕用贷款支付的房款，22万元为荆燕支付的尾款。2015年5月19日因家人提出想在山东购买海边别墅，故龚文华转账给龚啸博210万元。2015年5月20日龚啸博到山东看房后因不合适没有购买。2015年5月21日龚啸博在山东将其中200万元还给龚文华夫妇，转账到张秀兰账户。故不存在原告方所主张的所有钱款由龚啸博所出，又返还给龚啸博的情况。
诉讼中，史浩然、高振锋称其没有出售房屋或委托李雪出售房屋的主观意愿，并以张秀兰、龚啸博、李雪、张淑芬为亲属关系，构成了串通虚假交易的基础，张秀兰明知李雪无权出售涉案房屋仍购买，主观上属于恶意；张秀兰没有实地查看房屋情况下即购房，违背最基本的常识和交易惯例，且交易的价格105万元明显低于市场价135万元，主观上属于恶意；张秀兰未实际支付房款，显属恶意；李雪未向原告支付房款等为由，主张李雪与张秀兰的交易是虚假的，张秀兰属于恶意侵占他人财产,不构成善意取得。李雪、张秀兰均对史浩然、高振锋的上述意见不予认可。李雪认为，其持有两份经过公证的委托书，将涉案房屋出售给张秀兰，张秀兰支付了合理对价，双方的交易真实、合法、有效。交易是否真实存在和双方的关系没有关联。张秀兰认为，即便原告与李雪就委托代理行为产生争议，可能存在无效代理的纠纷，也与其无关，其取得房屋，符合善意取得的规定。所谓善意取得，应具备善意、合理有偿、完成交付三个要件：1.本案中其在受让涉案不动产时是善意的。没有证据显示其事先知道龚啸博与原告方的借款纠纷或者事中参与到了其中。即便其是龚啸博的母亲，也不能单单以一个身份关系，就推断出其有存在恶意的可能，且此次产生的购房纠纷，是在原告方与龚啸博方产生借款纠纷的前提下才发生的，其不可能提前预知双方借款一事是否产生纠纷。在其事先不知情，事中未参与的情况下，在得知龚啸博提供的房屋出售信息后，呈现在其面前的是关于房屋的三个情况：(1)涉案房屋是顶账房，当时拿不了钥匙，龚啸博承诺两三个月内给钥匙。(2)原房主史浩然在一份北京市存量房屋买卖合同上签字并按手印。(3)李雪具有经过公证的合法出售房屋的授权手续。在这三个前提条件影响下，已经足以让社会上普遍的大众及其产生信赖。虽然，在实地看房的过程中，其并没有实际进入到所购买房屋内，但是从其信赖涉案房屋是顶账楼房这种带有特殊性质的房屋来看，在实地看房及通过照片了解室内格局的情况下，也完全有理由信赖交易的真实性，在庭审过程中，其出具的房屋照片的证据中出现的男性，也让其有理由相信，原告方知道或应当知道，有人在原告方认可的情况，对原告方原来所有的房屋内部进行了详细的拍摄，原告方有出售房屋的可能性，再结合前面提到的三个前提条件，才最终促成其购买了涉案房屋。故其在签订房屋买卖合同时，应当认定为善意。2.其在购房交易中，支付了合理的对价，符合善意取得中合理的价格转让这一要件。首先，在合同签订后，其依照合同约定的价款，将105万元转账支付给了出售房屋的受托人李雪，其签订北京市存量房屋买卖合同是在2015年9月23日，向李雪支付105万元是2015年9月24日，时间上符合常理，并且原告方也没有证据可以证明其向李雪支付105万元是用于其他用途，故应当认定该105万元是其支付的合理对价。其次，合同上的房屋价格，不是张秀兰所书写，那么其就有理由相信，史浩然在该合同上的签字并按手印确认实际上也是对该价款的一个确认，并且该房屋据产权证上记载是56.43平方米，结合105万的总房款换算后，每平方米价格18600多元，成交价不属于价格明显过低情形，故应当认定张秀兰支付了合理的对价。3.张秀兰已经完成房屋过户手续，完成了涉案房屋的交付。综上，原告请求确认无效的房屋买卖合同，并不存在无效的事由，并且，其已经善意取得了该房屋的物权，请求法院依法对原告的诉讼请求予以驳回。
诉讼中，本院查询了链家APP中涉案房屋所在小区2015年9月至10月房屋的成交价格：2015年9月2日52平方米成交价格为134万元，2015年9月26日79平方米成交价格为210万元，2015年9月27日59平方米成交价格为143万元，2015年9月29日59平方米成交价格为145万元，2015年10月14日58平方米成交价格为149万元。以上交易中，最低成交单价为24237元，最高成交单价为26582元，平均成交单价为25370元。经计算，涉案房屋成交单价为18607元。
另查明，史浩然之父史学明、之母张淑芳以与本案基本相同的事实、理由将李雪及张淑芬诉至本院。该案中，史学明、张淑芳向龚啸博借款金额为96万元，李雪以史学明、张淑芳名义与张淑芬签订了针对北京市顺义区×室（建筑面积76.37平方米）的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），约定房屋成交价格为120万元。2015年7月9日，宁建佳经手从张秀兰名下上述账号向张淑芬名下33636415××××转账120万元。张淑芬名下上述账号同日向龚啸博名下上述账号转账120万元。涉案房屋于2015年7月14日过户登记至张淑芬名下。本院将该案与本案合并审理。
审理过程中，张秀兰称，其与宁建佳之间的钱款往来，系双方存在委托理财关系的结果。其上述账号中于2015年5月27日存入现金100万，系宁建佳因委托理财关系向其返还部分理财款。2015年7月9日转账给张淑芬120万元，系宁建佳向其借款还给其母亲张淑芬，账户由宁建佳填写，张秀兰本人不知晓是转给张淑芬。2015年7月24日向宁建佳转账1480825元，用于理财。2015年9月24日其因购房向宁建佳提出收回105万元理财款，同日张秀兰向李雪支付105万元购房款。对为何其上述账号中存在多笔大额资金往来，张秀兰又称：这是我隐私，我觉得这些跟这案子没关系，存里面的钱都是我挣的。我记不清，谁那好记性记得那么清楚。张秀兰还称：我与宁建佳有理财的关系，宁建佳用钱跟我说我就给，给过好几次，我也不问他用钱干吗，他不白用，给我利息。宁建佳早就不是我姑爷了，不是我姑爷以后他跟我要钱我也给他，有我外孙女牵扯着呢。
审理过程中，张秀兰认可龚啸博为其儿子，否认认识张淑芬，张淑芬否认认识张秀兰、李雪、龚啸怡、龚啸博。为此，两案原告申请本院出具调查令以查清涉案当事人关系。北京市公安局李桥派出所及密云县公安局西田各庄派出所出具查询结果后，两案原告认为，该查询结果可证明几名被告均存在利害关系、亲属关系，张淑芬、张秀兰当庭说谎，目的就是使法庭不能查清楚本案事实，故张淑芬、张秀兰、李雪的陈述均不能采信。张秀兰对两案原告陈述不予认可，并称张秀兰是否与张淑芬认识不是案件焦点。李雪对两案原告的陈述亦不予认可，称该查询结果与案件无关。张淑芬称宁建佳与龚啸怡离婚已5年左右，故也不认可两案原告的证明目的。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）、公证书、中国银行客户回单、结婚证、中信银行个人电子转账凭证、房屋所有权证书、协议书、新线零售交易历史表、个人业务交易单、国内汇款付款通知单、汇款申请书、北京市公安局李桥派出所出具的证明信、密云县公安局西田各庄派出所出具的证明、北京市方正公证处公证卷宗、北京市国土资源局顺义分局出具的查询结果、中国银行股份有限公司北京临河开发区支行出具的查询结果及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
从本院调取的公证卷宗中的询问笔录等材料看，史浩然、高振锋对委托李雪为代理人出售涉案房屋是知情的，且涉案两份委托书，已经北京市方正公证处公证，故史浩然、高振锋以对签署委托书委托李雪卖房一事并不知情，也没有委托李雪卖房的意思表示为由，主张李雪没有代理权，本院不予采信。基于涉案两份委托书，李雪有权代理史浩然、高振锋办理涉案房屋的解押等手续，并有权代理史浩然、高振锋出售房屋。但应当指出，李雪以史浩然代理人身份与张秀兰签订的涉案房屋买卖合同并不当然有效。就签署委托书委托李雪出售涉案房屋一事，史浩然、高振锋未能如实陈述，有违诚实信用原则，本院予以严厉谴责。
《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。根据上述法律规定，李雪在处理委托事务时，应履行以下义务：1.忠实、勤勉地履行代理职责，为史浩然、高振锋的利益，按史浩然、高振锋的要求进行代理行为。2.将代理行为产生的收益及时转交给史浩然、高振锋。3.向史浩然、高振锋报告的义务。本案中，从本案查明的事实看，李雪以史浩然代理人名义向张秀兰出售涉案房屋，并非受史浩然、高振锋指示，且在出售房屋、办理房屋过户手续前后，李雪并未将房屋出售情况报告史浩然、高振锋，亦未将出售房屋所获房款给付史浩然、高振锋，故李雪在处理委托事务时，其代理行为明显不当，本院将结合本案其他事实及相关法律规定，认定涉案房屋买卖合同是否有效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。从李雪及张秀兰对出售及购买涉案房屋过程的陈述看，李雪出售涉案房屋，与龚啸博之母张秀兰签订合同，并办理房屋过户登记等手续，系接受其委托人史浩然、高振锋的债权人龚啸博的指示，出售房屋的目的系为了实现龚啸博对史浩然、高振锋的债权，而并非基于史浩然、高振锋利益而为，且房屋交易价格明显低于市场价格，其恶意明显。即使房屋价格确如李雪所述已于2015年4月21日公证时经史浩然确认，但李雪代理史浩然与张秀兰签订合同时已事隔5个月之久，房屋价格是否因市场行情而变动，李雪未征求委托人的意见，故并不能因此而排除李雪主观上的恶意；张秀兰为龚啸博之母，其辩称对龚啸博与史浩然、高振锋之间的债务纠纷不知情，本院难以采信。张秀兰对购房款的来源前后陈述不一，购房款在其与其子龚啸博名下账号之间流转，房屋交易价格明显低于市场价格，且合同中对于房款给付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费用的负担等合同重要条款均未约定，张秀兰作为购房人未实际查看房屋内部状况，显然有悖于正常的房屋交易习惯。故此，张秀兰显然不属于善意。案件审理过程中，张淑芬、张秀兰对相互间关系不能如实陈述，有违诚实信用原则，本院亦予以严厉谴责。综上所述，足以认定李雪与张秀兰之间存在恶意串通，涉案房屋买卖合同应属无效。故史浩然、高振锋要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求并无不当，本院予以支持。基于涉案房屋买卖合同无效，张秀兰无权取得涉案房屋的所有权，史浩然、高振锋要求张秀兰将涉案房屋过户给史浩然并要求张秀兰腾退涉案房屋的诉讼请求并无不当，本院亦予以支持。过户过程中，张秀兰应配合史浩然办理房屋过户登记手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告李雪代理原告史浩然与被告张秀兰签订的北京市存量房屋买卖合同无效；
二、被告张秀兰配合原告史浩然将北京市顺义区×室房屋产权登记过户至原告史浩然名下，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告张秀兰将北京市顺义区×室房屋腾退给原告史浩然、高振锋，于本判决生效之日起七日内执行。
案件受理费一万四千二百五十元、财产保全申请费五千元由被告李雪、张秀兰各负担九千六百二十五元，均于本判决生效之日起七日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李红艳
人民陪审员 杨久君
人民陪审员 焦晓卫
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李 娜