舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定商初字第1647号
原告中国农业银行股份有限公司舟山定海支行，住所地舟山市定海区解放西路119号。
代表人王国光，行长。
委托代理人唐忠革，该行职员。
委托代理人傅宏文，浙江海豪律师事务所律师。
被告舟山凯尔登大酒店有限公司，住所地舟山市定海区人民南路111号（商会大厦内）。
法定代表人何志平，执行董事。
被告舟山市商会房产有限公司，住所地舟山市定海区人民南路111号11楼。
法定代表人何志平，执行董事。
被告何志平，企业经营者。
原告中国农业银行股份有限公司舟山定海支行诉被告舟山凯尔登大酒店有限公司、舟山市商会房产有限公司、何志平金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理。审理中，根据原告的保全申请，本院裁定对被告舟山市商会房产有限公司名下的五处房产予以查封。本案依法由审判员张卓峰担任审判长，与人民陪审员张泽海、孙央青组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐忠革、傅宏文到庭参加了诉讼，三被告经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司舟山定海支行诉称：2012年7月20日，被告舟山市商会房产有限公司与原告签订编号为33100620120028120的《最高额抵押合同》，自愿以其所有的定海区商会大厦A区四层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2010）第0102915号］、定海区商会大厦B区四层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2010）第0102916号］为被告舟山凯尔登大酒店有限公司的借款提供最高额抵押担保。合同约定：担保的主债权为2012年7月20日起至2015年7月19日止，在2348万元的最高余额内，原告与被告舟山凯尔登大酒店有限公司之间办理约定的各类业务形成的债权；担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及实现债权的一切费用。后，原告办理了抵押登记，取得了他项权证（舟房他证定字第1093**号）和（舟房他证定字第1093**号），前者涉及定海区商会大厦A区四层房屋，载明债权数额1832万元，后者涉及定海区商会大厦B区四层房屋，载明债权数额516万元。2014年7月10日，被告舟山凯尔登大酒店有限公司以购油及更新家具为由向原告申请贷款。2014年7月21日，双方签订了《流动资金借款合同》。合同约定：借款金额1400万元；总借款期限一年；借款利率为年利率6.60%的固定利率；按月结息，结息日为每月的20日，且该日付息，本金偿还时利随本清；借款逾期的，分段计收罚息（各分段均为在合同约定的执行利率基础上上浮50%）；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期日前的复利按借款利率计收，借款到期日后按逾期罚息利率计收；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人支付的律师费等实现债权的费用由借款人承担；本合同项下借款的担保方式为最高额抵押，担保合同编号为33100620120028120。上述合同签订后，原告于2014年7月21日发放了1400万元贷款，并根据被告舟山凯尔登大酒店有限公司出具的委托支付通知单予以支付。借款凭证载明的借款期限为2014年7月21日至2015年7月15日。后，该被告支付利息至2015年1月20日，此后未按约付息，且贷款到期未还。截止2015年11月24日，该被告拖欠贷款本金1400万元，利息983324.22元（含正常利息451733.35元、罚息504350元、复利27240.87元）。
2013年9月2日，被告舟山市商会房产有限公司与原告签订编号为33100620130039391的《最高额抵押合同》，自愿以其所有的定海区商会大厦A区六层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2006）第4177号］、定海区商会大厦B区六层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2006）第5526号］为被告舟山凯尔登大酒店有限公司的借款提供最高额抵押担保。合同约定：担保的主债权为2013年9月2日起至2016年9月1日止，在2349万元的最高余额内，原告与被告舟山凯尔登大酒店有限公司之间办理约定的各类业务形成的债权；担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及实现债权的一切费用。后，原告办理了抵押登记，取得了他项权证（舟房他证定字第1210**号）和（舟房他证定字第1210**号），前者涉及定海区商会大厦A区六层房屋，载明债权数额1746.5万元，后者涉及定海区商会大厦B区六层房屋，载明债权数额602.5万元。2014年8月20日，被告舟山凯尔登大酒店有限公司以购餐具、烟酒、地毯、支付海鲜款为由向原告申请贷款。2014年9月1日，双方签订了《流动资金借款合同》。合同约定：借款金额1400万元；总借款期限一年，单笔借款期限为2014年9月1日至2015年8月30日；借款利率为年利率6.60%的固定利率；按月结息，结息日为每月的20日，且该日付息，本金偿还时利随本清；借款逾期的，分段计收罚息（各分段均为在合同约定的执行利率基础上上浮50%）；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期日前的复利按借款利率计收，借款到期日后按逾期罚息利率计收；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人支付的律师费等实现债权的费用由借款人承担；本合同项下借款的担保方式为最高额抵押，担保合同编号为33100620130039391。上述合同签订后，原告于2014年9月1日发放了1400万元贷款，并根据被告舟山凯尔登大酒店有限公司出具的委托支付通知单予以支付。后，该被告支付利息至2015年1月20日，此后未按约付息，且贷款到期未还。截止2015年11月24日，该被告拖欠贷款本金1400万元，利息922175.72元（含正常利息569800.02元、罚息327250元、复利25125.70元）。
2014年12月22日，被告舟山市商会房产有限公司与原告签订编号为33100620140044438的《最高额抵押合同》，自愿以其所有的定海区商会大厦A区十一层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2006）第5529号］为被告舟山凯尔登大酒店有限公司的借款提供最高额抵押担保。合同约定：担保的主债权为2014年12月22日起至2017年12月22日止，在1010万元的最高余额内，原告与被告舟山凯尔登大酒店有限公司之间办理约定的各类业务形成的债权；担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及实现债权的一切费用。后，原告办理了抵押登记，取得了他项权证（舟房他证定字第1313**号），该证载明债权数额1010万元。2014年12月16日，被告舟山凯尔登大酒店有限公司以购燃料油、支付海鲜款为由向原告申请贷款。2014年12月22日，双方签订了《流动资金借款合同》。合同约定：借款金额600万元；总借款期限一年，单笔借款期限为2014年12月22日至2015年12月18日；借款利率为年利率6.16%的固定利率；按月结息，结息日为每月的20日，且该日付息，本金偿还时利随本清；借款逾期的，分段计收罚息（各分段均为在合同约定的执行利率基础上上浮50%）；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期日前的复利按借款利率计收，借款到期日后按逾期罚息利率计收；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人支付的律师费等实现债权的费用由借款人承担；借款人违反合同约定义务的，构成违约，贷款人可以提前收回已发放借款；本合同项下借款的担保方式为最高额抵押，担保合同编号为33100620140044438。上述合同签订后，原告于2014年12月22日发放了600万元贷款。截止2015年11月24日，被告舟山凯尔登大酒店有限公司拖欠利息322729.61元（含正常利息312106.69元、复利7542.92元、零头利息3080元）。
2014年8月19日，被告何志平与原告签订《最高额保证合同》。合同约定：该被告自愿为舟山凯尔登大酒店有限公司提供最高额保证担保，担保的主债权为2014年8月19日起至2016年8月19日止，在5100万元的最高余额内，原告与被告舟山凯尔登大酒店有限公司之间办理约定的各类业务形成的债权，以及债权人与债务人已形成的三项主合同项下尚未受偿的债权（包括案涉的2014年7月21日1400万元借款）；担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、费用、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及律师费等实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。
原告向三被告催讨无果，故诉至法院。为此，原告支付了律师代理费98000元。现要求判令被告舟山凯尔登大酒店有限公司归还借款本金3400万元，并支付利息、罚息、复利（至2015年11月24日为2228229.55元，自2015年11月25日起至借款还清日止按合同约定的逾期利率计算），偿付原告为实现债权支付的律师代理费98000元；判令被告何志平对被告舟山凯尔登大酒店有限公司的上述债务承担连带保证责任；判令原告对被告舟山市商会房产有限公司所有的定海区商会大厦A区四层、B区四层、A区六层、B区六层、A区十一层的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
原告针对上述主张，提供了借款申请书、借款合同、借款凭证、委托支付通知单、结算业务申请书、最高额抵押合同、抵押清单、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、他项权证、最高额保证合同、催讨手续材料、利息计算清单及凭证、律师代理费发票予以证明。
三被告未答辩。
三被告未到庭应诉，视为放弃对原告提供证据的质证权利。经审查，原告提供的证据真实、合法、与本案有关联性，可以证明原告诉称事实。据此，本院对原告主张的事实予以确认。
本院认为：原告与被告舟山凯尔登大酒店有限公司签订的借款合同、与被告舟山市商会房产有限公司签订的最高额抵押合同，与被告何志平签订的最高额保证合同，均合法有效，各方应按照约定履行各自的义务。现被告舟山凯尔登大酒店有限公司未按约归还2014年7月21日借款合同及2014年9月1日借款合同所涉借款本息，未按约支付2014年12月22日借款合同所涉借款的利息，已违约。原告要求该被告归还前两笔借款本息，及提前归还第三笔借款本息，并承担原告为实现本案债权支付的律师代理费，符合合同约定。被告舟山市商会房产有限公司名下的定海区商会大厦A区四层、B区四层、A区六层、B区六层、A区十一层的房屋、土地使用权分别为被告舟山凯尔登大酒店有限公司的上述借款提供最高额抵押担保，原告要求实现抵押权，亦符合合同约定。被告何志平为被告舟山凯尔登大酒店有限公司的借款提供连带责任保证，原告依法有权要求该被告承担保证责任。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。但，2014年12月22日借款合同所涉借款的利息及复利，在2015年11月25日至2015年12月18日期间应按年利率6.16%计算，自2015年12月19日起应按年利率9.24%计算，且，利息、罚息、复利的计算截止日应为本判决确定的履行日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条、第六十条第一款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第二十三条、第三十八条第一款、第八十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告舟山凯尔登大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司舟山定海支行借款本金34000000元，并支付利息（截止2015年11月24日的利息、罚息、复利为2228229.55元；2015年11月25日起对本金28000000元按年利率9.90%计算罚息，对相关未付利息按年利率9.90%计算复利；对本金6000000元，在2015年11月25日至2015年12月18日期间按年利率6.16%计算利息，对相关未付利息按年利率6.16%计算复利，自2015年12月19日起按年利率9.24%计算罚息，对相关未付利息按年利率9.24%计算复利；上述罚息、复利均计算至本判决确定的履行日止）；
二、被告舟山凯尔登大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司舟山定海支行支付律师代理费98000元；
三、原告中国农业银行股份有限公司舟山定海支行的上列债权有权以被告舟山市商会房产有限公司名下的抵押财产拍卖、变卖所得价款优先受偿；具体优先受偿限额如下：坐落于定海区商会大厦A区四层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2010）第0102915号］为最高限额18320000元内，坐落于定海区商会大厦B区四层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2010）第0102916号］为最高限额5160000元内，坐落于定海区商会大厦A区六层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2006）第4177号］为最高限额17465000元内，坐落于定海区商会大厦B区六层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2006）第5526号］为最高限额6025000元内，坐落于定海区商会大厦A区十一层房屋（舟房权证定字第××号）、土地使用权［舟国用（2006）第5529号］为最高限额10100000元内；
四、被告何志平对本判决第一项、第二项确定的原告中国农业银行股份有限公司舟山定海支行的债权在5100万元的最高余额内承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费222758元，保全费5000元，合计227758元，由被告舟山凯尔登大酒店有限公司、舟山市商会房产有限公司、何志平共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 张卓峰
人民陪审员 张泽海
人民陪审员 孙央青
二〇一六年三月十日
书 记 员 陈 洁