昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第1561号
原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司。
法定代表人周志刚，职务：总经理。
住所：昆明市西山区滇池路三公里*幢*层。
组织机构代码证号：58737093-1。
委托代理人朱宸以，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人刘鹏飞，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司。
法定代表人李洪文，职务：总经理。
住所：昆明市西山区滇池路三公里处田家地。
组织机构代码证号：72728074-4。
委托代理人张利祥，云南浩达律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司（以下简称：“智捷公司”）诉被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司（以下简称：“昆禄公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，昆禄公司提出反诉，本院依法适用简易程序，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。智捷公司委托代理人朱宸以、刘鹏飞，昆禄公司委托代理人张利祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）智捷公司诉称，2012年4月28日，原、被告双方签订KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》，原告承租被告位于昆明市西山区滇池路三公里1幢房屋用于经营汽车4S店。租赁期限自2012年5月1日至2020年8月1日，2012年5月1日至2014年7月31日租金标准为人民币360万元／年，其中前三个月为免租期，后经双方补充协议约定，起租日期自2012年5月10日计算。合同签订后，原告于2012年8月3日向被告支付人民币50万元履约保证金，后原告分别于2012年12月12日向被告支付人民币360万元租金（被告同意补贴原告人民币5万元用于更换房顶，并同意在房租中扣除，实际支付人民币355万元），2013年1月16日向被告支付人民币360万元租金。后因原告运营成本太高，原告决定停止经营，遂与被告多次协商解除合同无果。原告根据租赁合同第九条第三款的约定提前3个月通过公证方式向被告寄送《房屋租赁合同终止或转租通知书》，并于2013年11月30日腾空房屋。但被告未按合同约定退还原告剩余租金及保证金。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的编号为KMZL2012-001号《房屋租赁合同》；2、被告返还原告剩余租金人民币1322466元；3、被告返还原告保证金人民币500000元；4、被告就剩余租金人民币1322466元及保证金人民币500000元向原告支付自2013年12月27日起至判决生效之日止的利息；5、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）昆禄公司答辩并反诉称，原、被告双方于2012年4月28日签订《房屋租赁合同》一份，合同对租赁期限、租金、违约事项以及其他权利义务进行了约定。原告以租赁合同第九条第三款单方退租系违约行为，给被告造成了重大损失。同时提出反诉请求：1、请求驳回智捷公司提出的第2、4、5项诉讼请求；2、智捷公司向昆禄公司承担违约金人民币900000元；3、由智捷公司承担诉讼费。
原告（反诉被告）智捷公司针对反诉答辩称，昆禄公司的反诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。
智捷公司为支持其诉讼及答辩主张，向本院提交以下证据材料：
一、房屋租赁合同一份。欲证明，2012年4月28日，原、被告双方签订KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》，原告承租被告位于昆明市西山区滇池路三公里1幢房屋用于经营4S店。双方对租赁期限、租金等情形进行了约定。
经质证，昆禄公司对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。认为约定的免租期需要以完全履行合同为前提条件。
二、房屋租赁合同补充协议一份。欲证明，2012年5月11日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原租赁合同的起租期为2012年5月10日。
经质证，昆禄公司对该组证据材料无异议。
三、函一份。欲证明，2012年7月30日，被告向原告发函称同意给予原告人民币5万元用于更换房顶，由原告在支付租金时扣除。
经质证，昆禄公司对该组证据材料无异议。
四、保证金收据一份。欲证明，2012年8月3日，原告向被告支付了保证金人民币50万元。
经质证，昆禄公司对该组证据材料无异议。
五、租金发票十六份。欲证明，原告分别于2012年12月12日、2013年1月16日共计向被告支付租金人民币720元（含被告同意补贴原告的人民币5万元）。
经质证，昆禄公司对该组证据材料无异议。
六、公证书一份。欲证明，原告于2013年9月22日通过公证方式向被告寄送《房屋租赁合同终止或转租通知书》，并于2013年11月30日腾空房屋。
经质证，昆禄公司对该组证据材料无异议，认为公证书不能证明2013年11月30日原告将诉讼的房屋腾空。
七、EMS邮件查询回单一份。欲证明，被告于2013年9月27日签收了原告公证送达的通知书。
经质证，昆禄公司对该组证据材料无异议。
昆禄公司为支持其答辩及诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、房屋租赁合同、补充协议、房屋移交清单、房屋租赁合同终止或转租通知书（复印件）各一份。欲证明，原、被告之间建立了租赁关系，双方对权利义务进行了约定，原告自愿承担违约责任。
经质证，智捷公司对该组证据材料中的房屋租赁合同、补充协议、房屋移交清单真实性、合法性、关联性予以认可。认为房屋租赁合同终止或转租通知书系复印件，不予认可。
二、水电费发票七份、收据九份。欲证明，被告已经向供水、供电部门缴纳水、电费，被告向原告开具了收据，原告尚欠被告垫付的水、电费。
经质证，智捷公司对该组证据材料真实性予以认可，认为其中有部分票据发生在原告腾空房屋之后。
三、照片十六份。欲证明，原告自行搬离诉争房屋，原告擅自拆除建筑附属物，给被告造成了损失。
经质证，智捷公司对该组证据材料真实性及欲证明内容不予认可。
通过以上当事人举证、质证，本院认为，智捷公司提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三、证据材料四、证据材料五、证据材料六、证据材料七、证据材料八、证据材料九，该部分证据来源合法、内容真实、与本案相关联，且昆禄公司对该部分证据材料予以认可，本院予以确认。昆禄公司提交证据材料一中的租赁合同、补充协议、房屋移交清单，该部分证据来源合法、内容真实、与本案相关联，且智捷公司对该部分证据材料予以认可，本院予以确认；昆禄公司提交证据材料一中的房屋租赁合同终止或转租通知书系复印件，无法与原件核对一致，且智捷公司对该部分证据材料不予认可，本院在本案中对该部分证据材料不予确认；昆禄公司提交的证据材料二，该部分证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以确认；昆禄公司提交的证据材料三，其记载内容与本案审理没有关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
智捷公司与昆禄公司于2012年4月28日签订了编号为KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》，约定智捷公司向昆禄公司租赁位于昆明市滇池路三公里处福海乡田家地村房屋使用，租赁期限为2012年5月1日至2020年8月1日，前述租赁期间前3个月为免租期，2012年5月1日至2014年7月31日期间的租金为每年人民币360万元；智捷公司在租赁期间擅自退租的需要提前3个月通知昆禄公司，并向昆禄公司支付3个月的租金作为违约金。同时还约定，智捷公司向昆禄公司支付人民币50万元作为合同履行期间保证金，智捷公司欠交水电费及对他人造成的损害、行政处罚等款项昆禄公司可在保证金中支付，保证金在合同履行完毕后无息退还智捷公司。智捷公司与昆禄公司于2012年5月签订补充协议一份，约定双方租赁起租期为2012年5月10日。
智捷公司于2012年8月3日向昆禄公司支付了保证金人民币50万元。昆禄公司于2012年7月30日向智捷公司致函同意补贴该公司人民币5万元用于更换租赁房屋房顶，该补贴在租金中扣除。智捷公司于2012年12月12日、2013年1月16日共计向昆禄公司支付房屋租金人民币715万元。
智捷公司于2013年9月22日向昆禄公司邮寄送达《房屋租赁合同终止或转租通知书》一份，该邮寄送达过程经昆明明信公证处予以公证，昆禄公司于2013年9月27日签收了邮寄送达的邮件。前述《房屋租赁合同终止或转租通知书》中记载，智捷公司欲将租赁房屋转租或转让给其他公司或个人请求昆禄公司进行书面批准；转让不成，智捷公司终止编号为KMZJ2012-001号房屋租赁合同，终止时间为2013年11月30日，租金计算至2013年11月30日。另，昆禄公司在本案审理称2012年5月10日至2013年12月27日期间因本案租赁房屋所产生的水电费金额不确定。
本院认为，结合双方当事人举证、质证及法庭调查，本院认为本案争议焦点为：1、智捷公司有无权利单方解除与昆禄公司签订的租赁合同？2、智捷公司单方解除合同是否尽到了通知义务？3、智捷公司与昆禄公司的各项主张是否得到法律支持？
针对第一个争议焦点：智捷公司与昆禄公司签订的编号为KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，在本案中，双方签订合同中约定智捷公司在租赁期间擅自退租需要提前3个月通知昆禄公司，故智捷公司在提前3个月通知昆禄公司后有权解除合同，但需按合同约定承担违约责任。对于被告昆禄公司抗辩称智捷公司无权解除合同的事由，无事实和法律依据，本院不予采信。
针对第二个争议焦点：首先，从送达形式上看，智捷公司向昆禄公司邮寄送达《房屋租赁合同终止或转租通知书》的过程，经昆明明信公证处予以公证，且昆禄公司认可送达邮件已签收，故送达形式符合法律规定。其次，从送达材料内容上看，《房屋租赁合同终止或转租通知书》中智捷公司明确表示请求昆禄公司同意智捷公司转租本案诉争房屋，若无法转让，将于2013年11月30日终止租赁合同。昆禄公司在2013年9月27日已收悉前述《房屋租赁合同终止或转租通知书》，其未在合理期限内对是否同意转租进行书面表示，故智捷公司对其享有的解除合同权利已尽到提前通知义务。
针对第三个争议焦点：智捷公司解除合同需提交3个月通知昆禄公司，而昆禄公司签收前述通知书的时间为2013年9月27日，故智捷公司主张2013年12月27日起解除与昆禄公司签订的租赁合同符合法律规定，本院予以确认。针对智捷公司诉讼请求的退还租金部分，根据双方签订合同及补充协议可知，2012年5月10日租期起算日至2012年8月9日系约定的免租期，智捷公司应向昆禄公司支付租金的时间为2012年8月10日至2013年12月27日，该期间合计504天，智捷公司应承担该期间租金为人民币497.0958万元（360万元／年÷365天×504天=497.0958万元）；智捷公司还应向昆禄公司支付以3个月租金计算的违约金人民币90万元，故昆禄公司在租金部分应向智捷公司返还的费用为实际收到租金扣除应承担租金的剩余部分，计人民币127.9042万元（715万元-497.0958万元-90万元=127.9042万元）。针对智捷公司诉讼请求的退还保证金部分，昆禄公司对应由智捷公司承担的水电费等款项未向本院提交证据加以证明，其未尽到相应举证责任，其不利诉讼后果由其自行，故保证金人民币50万元应全额退还智捷公司。针对智捷公司诉请昆禄公司支付租金利息的部分，因双方签订合同对违约金退还时间及利息如何计算未进行明确约定，智捷公司也未提交证据材料在起诉前曾向昆禄公司主张返还租金，本院结合昆禄公司应退还智捷公司租金未退还的事实，以本案立案之日起至本判决确定的还款期限届满之日止计算该部分利息。针对智捷公司诉请昆禄公司保证金利息部分，因双方合同中明确约定保证金不计算利息，故智捷公司该部分主张无事实和法律依据，本院不予支持。针对昆禄公司反诉智捷公司支付违约金人民币90万元的诉讼请求部分，因智捷公司在起诉状中对该部分违约金作为应承担部分予以计算，且表示自愿承担，故对该反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司与原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司签订的编号为KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》于2013年12月27日解除；
二、被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司于本本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司租金人民币127.9042万元，及该款自2014年2月28日起至本判决确定的还款期限届满为止以中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
三、被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司于本本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司保证金人民币50万元；
四、驳回原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司对原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司的全部反诉请求。
本案案件受理费人民币21360元（此款昆明智捷汽车销售服务有限公司已预交），减半收取，计人民币10680元，由昆明昆禄经贸有限责任公司承担（执行前款时一并支付）。本案反诉部分案件受理费人民币6400元（此款昆明昆禄经贸有限责任公司已预交），由昆明昆禄经贸有限责任公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。
代理审判员 罗 玮
二〇一四年四月二日
书 记 员 吴梦琦