河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终628号
上诉人（原审被告）张运喜，男，1960年10月22日出生，汉族。
委托代理人李杰，河南驿城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梅新军，男，1953年7月25日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李建军，男，1955年8月15日出生，汉族。
二被上诉人委托代理人刘志良，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
原审被告李伟君，男，1965年10月25日出生，汉族。
上诉人张运喜因合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第3496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院判决认定，2014年4月25日，梅新军、李建军（乙方）与张运喜（甲方）签订土地转让协议一份，约定：1、甲方有一块土地位于万庄西队宅基地的土地（南北30米，东西11米）愿意转让给乙方使用，乙方同意；2、此块土地的转让价按该块土地面积是330平方，转让费为15万元，此款乙方一次付给甲方。甲方收款后应给乙方出具一张同等金额的收据；3、协议签字后，此土地的所有权归乙方，将来无论是企业开发或政府征用，受益人应是乙方，所有与甲方毫无关系。若乙方在此块土地上建房，甲方有义务协助乙方。如因甲方遗留问题或是邻里关系不和谐，造成乙方无法施工，甲方应负全责，并无条件退换乙方转让费15万元；4、协议从签字之日具有法律效力，不得违约，若甲方违约退回乙方本金150000元，违约方应同时向对方赔偿违约金50000元，协议自行终止等条款。该协议甲方一栏由张运喜签名，乙方一栏由梅新军、李建军签名，见证人一栏由刘中法、李伟君签名。协议签订后，双方因合同履行问题形成纠纷，原告为此诉至法院。
诉讼中，梅新军、李建军提交张运喜于2014年4月25日出具的收条一份，写明收到土地转让费150000元。当事人双方均对土地转让款为150000元无异议，但张运喜、李伟君辩称诉争土地为张运喜兄弟几人共有，因张运喜本人建房时占用的土地较多，该转让款由其兄弟张运才、张运亭、张德新分了；梅新军、李建军称协议签订时，只知道诉争土地是张运喜的，至于张运喜将钱给了谁，与其无关。梅新军、李建军称协议签订交款后，由李伟君垫资协助其建房，提交李伟君出具的盖房应付款项目一份，以证明其因建房产生的费用为75000元；张运喜称因其未参与建房事宜，不清楚该项费用；李伟君称该单据是其出具的，总花费确实为75000元，且张运喜没有参与。关于梅新军、李建军主张的未能建房施工、拆除施工房屋造成砖料工资等直接经济损失75000元，李伟君以梅新军、李建军为被告于2015年8月24日另案起诉至原审法院，案号为（2015）驿民初字第4342号。该案中梅新军、李建军已向李伟君支付工钱和料钱合计57748元，梅新军、李建军还应向李伟君支付下欠工钱、材料钱17252元；上述梅新军、李建军应向李伟君支付的工钱、料钱合计为75000元（57748元＋17252元）。梅新军、李建军称房屋建成后因邻里告状导致房屋被拆除，因张运喜、李伟君承诺梅新军、李建军可以建房，如出现问题，应由张运喜、李伟君承担赔偿责任；李伟君称张运喜、李伟君所述的因邻里关系致使房屋不能建成不属实，事实上梅新军、李建军建成的房屋是在政府主导的拆除违法建筑活动中被拆除的，并提交2015年5月6日的天中晚报一份，以证明梅新军、李建军建成的房屋因系违法建筑，被驿城区多部门联合行动拆除。梅新军、李建军提交驻马店市驿城区东风街道办事处周庄村委万西村民组于2014年4月25日、同年10月14日出具证明二份，大致内容为东风办周庄村委万西组位于庄南头的几块土地当年是作为宅基地分给村民的，分配后，有的办理了宅基证，有的没办，目前大多荒废着，有部分作为菜地使用。梅新军、李建军称该二份证明是李伟君交给梅新军、李建军的，以证明诉争土地不能作为宅基地建房使用；李伟君称二份证明确实是其找周庄村委出具的。梅新军、李建军均不是驻马店市驿城区东风街道办事处周庄村委万西村民组的村民。
原审法院认为，2014年4月25日，梅新军、李建军与张运喜签订土地转让协议，约定将本案诉争的宅基地出卖给梅新军、李建军使用，并约定此土地的所有权归梅新军、李建军所有，该协议名为土地转让协议，实为宅基地使用权转让协议。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。上述规定并非对宅基地使用权转让的禁止，而是对农民宅基地分配申请资格上的限制。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，是农村集体经济组织成员享有权利，与享有者特有的身份相联系，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。非本集体经济组织成员无权取得或变更取得，向本集体以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为无效。本案中，张运喜与梅新军、李建军所转让的土地使用权涉及的土地，是集体经济组织划拨给村民的宅基地，该宅基地位于驻马店市驿城区东风街道办事处周庄村委万西村民组，而本案梅新军户籍在驻马店市驿城区白桥路789号2楼8号，李建军户籍在遂平县灈阳镇育才路3号，均与宅基地使用权人不是同一集体经济组织成员，不能享有诉争宅基地的使用权。综上，该协议属无效协议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故梅新军、李建军请求被告张运喜返还土地转让费，有事实和法律依据，予以支持。关于梅新军、李建军请求张运喜向其赔偿拆除房屋造成砖料工资等造成的直接经济损失75000元。诉讼中，梅新军、李建军主张其因建房产生的经济损失（料款、工钱）75000元，李伟君作为建房人对此予以认可；而另案中，梅新军、李建军已向李伟君支付工钱和料钱合计57748元，梅新军、李建军还应向李伟君支付下欠工钱、材料钱17252元，上述梅新军、李建军应向李伟君支付的工钱、料钱合计为75000元。现该房屋因合同无效且被拆除，梅新军、李建军主张建房花费的工钱、料钱75000元系其损失，予以采信。又因梅新军、李建军与张运喜之间的土地转让协议（实为宅基地使用权转让）系无效合同，梅新军、李建军与张运喜均应对宅基地不得转让给非本集体经济组织成员以外的人是明知的，双方在导致合同无效上均存在过错，过错比例应为均等，故梅新军、李建军的建房损失75000元，应由梅新军、李建军与张运喜各自负担一半，即张运喜应向梅新军、李建军赔偿损失37500元（75000元×50%），梅新军、李建军请求超出该部分的数额，无事实依据，不予支持。关于梅新军、李建军请求张运喜支付违约金，因双方签订的协议为无效协议，故梅新军、李建军的该项诉请无事实依据，不予支持。因土地转让协议系梅新军、李建军与张运喜之间签订的，李伟君不是协议的一方，故梅新军、李建军以李伟君为被告并请求李伟君向其赔偿经济损失、支付违约金，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、限被告张运喜于本判决生效之日起十日内向原告梅新军、李建军返还土地转让费150000元。二、限被告张运喜于本判决生效之日起十日内向原告梅新军、李建军赔偿损失37500元。三、驳回原告对被告张运喜的其他诉讼请求。四、驳回原告对被告李伟君的诉讼请求。案件受理费5430元，由原告梅新军、李建军负担1730元，被告张运喜负担3700元。
宣判后，张运喜不服，向本院提起上诉称，土地转让协议第三项规定，只有因甲方遗留问题或是邻里关系不和造成乙方无法施工，甲方才负全责，本案房屋被拆除系不可抗力，其不是本案宅基地使用权人，也未得利，不应负赔偿责任。请求撤销原判，依法改判其不承担责任。
被上诉人梅新军、李建军辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人签订的土地转让协议实质上为转让农村宅基地使用权。农村宅基地使用权系农村村民基于特定集体经济组织成员身份无偿取得，具有人身依附性。农村关于农村宅基地土地的流转问题，国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部于2004年制定的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的和违法建造的住宅发放土地使用证。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。故可以认定，农村宅基地使用权转让及在宅基地上建住宅均有法律限制，农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关审批同意，且只能向本集体经济组织内成员转让，禁止城镇居民购买农村宅基地及其上房屋。本案中，梅新军、李建军系争议宅基地所在集体经济组织之外的城镇居民，二人与张运喜之间签订的土地转让协议依法应为无效合同。合同无效后，基于合同取得的财产应予返还。张运喜在签订合同时具有过错，且该宅基地上所建房屋系违章建筑，已被驿城区相关政府部门强制拆除，故张运喜所取得的15万元购地款应向梅新军、李建军返还。李伟君系见证人，不承担该款偿还责任。关于梅新军、李建军请求的其建房支出的费用是否应由张运喜赔偿的问题。因梅新军、李建军系从张运喜处购得宅基地之后，由李伟群垫支所建房屋，李伟群与梅新军、李建军之间形成了新的建设工程施工合同关系，且建筑费用已由生效判决认定由梅新军、李建军向李伟君支付相应费用，原土地转让协议上仅约定如果因甲方（张运喜）遗留问题或是邻居里关系不和谐，造成乙方（梅新军、李建军）无法施工，甲方应负全责，并无条件退还乙方转让费壹拾伍万元。梅新军、李建军明知其违法购买农村宅基地且未经过建筑施工许可的情况下建造了房屋，后该房屋被驿城区相关政府部门认定为违章建筑并强制拆除，系梅新军、李建军违法购买农村宅基地违法行为的延续，梅新军、李建军对造成其建房损失过错较大，应承担主要责任。张运喜虽未参与建房，但其在转让宅基地时有明确许诺允许并协助梅新军、李建军在此宅基地上建房的行为，对该房屋被强制拆除的损失也存在一定过错，应承担相应赔偿责任。综合本案案情，本院酌定由张运喜赔偿梅新军、李建军建房损失25000元。原审法院判决认定梅新军、李建军房屋被拆除的损失系张运喜造成，酌定由张运喜负一半赔偿责任，有失公平，应予纠正。综上，张运喜的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第3496号民事判决的第一、三、四项及诉讼费负担部分；
二、变更驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第3496号民事判决的第二项为：限张运喜于本判决生效之日起十日内向梅新军、李建军赔偿损失25000元。
二审案件受理费5430元，张运喜负担4430元，梅新军、李建军负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘瑞霞
代理审判员 呼小伟
代理审判员 刘 辉
二〇一六年五月十三日
书 记 员 袁慧明