广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1737号
原告：广州顺盛物业管理有限公司，住所地：广州市天河区龙口东路横街28号1号楼四楼411室。
法定代表人：王志洪，总经理。
委托代理人：王佩云、李颖婵，均系广东国政律师事务所律师。
被告：广州诗悦教育科技有限公司，住所地：广州市天河区龙口西路138号西北角自编3楼305房。
法定代表人：杨晓成。
原告广州顺盛物业管理有限公司诉被告广州诗悦教育科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州顺盛物业管理有限公司的委托代理人王佩云到庭参加诉讼；被告广州诗悦教育科技有限公司因下落不明经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广州顺盛物业管理有限公司诉称：原告与被告于2013年4月13日签订房屋租赁合同，被告向原告承租广州市天河区龙口西路138号食街第三层房屋共5间用作教育培训场地；租赁期限自2012年4月15日至2014年4月14日；每月租金、卫生费5500元；被告应当在每月5日前缴清，水电费直接向部队交纳。合同第四条约定：乙方逾期交纳房地产租金、卫生管理费，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方收违约金；逾期十五日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。2013年2月份，原告委托律师，就被告2012年7月至2013年2月拖欠水电费7758元、及拖欠两个月租金11000元的违约行为发出律师函。2013年2月25日，被告的法定代表人杨晓成找到原告，并书面写下承诺书，承诺继续缴清租金、水电费，保证绝不欠租，恳求原告不要收回房屋，给予其他重新经营的机会，如再欠租，承担全部后果。后原告从大局出发，在被告郑重承诺按时缴租的情况下，勉强同意原告继续承租房屋。但2013年6月以来，被告故态复萌，持续拖欠租金，虽经原告多次督促，但被告多次挂断电话，推诿缴租。原告于2013年7月10日对房屋采取停电措施，7月16日原告向被告发出律师函，要求被告在三天内与原告联系，就合同解除一事达成一致，但被告无动于衷。8月8日，被告仍未与原告协商处理，原告将房屋锁门，决定收回房屋，屋内物品作废弃物处理。8月16日，被告与原告的物业管理处联系，表示缴租困难，至今仍欠租。被告严重违约，给原告造成了经济损失，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任并赔偿损失。现提起诉讼，请求法院判令：1、原告与被告自2013年8月1日起解除房屋租赁合同；2、被告向原告支付2013年6-7月拖欠的租金、卫生费11000元以及违约金（分别以每月欠费金额为本金，按每日千分之一的标准，分别自当月6日起计至付清之日止）；3、被告向原告支付因被告违约行为导致原告8月份租金损失（房屋使用费）5500元；4、原告不予退还被告房屋保证金15000元；5、被告向原告支付原告为实现债权所产生的律师费12000元；6、被告法定表人杨晓成承担连带责任；7、被告承担本案诉讼费用。
被告广州诗悦教育科技有限公司未答辩。
经审理查明：根据中国人民解放军九五0二0部队出具的《证明》，位于广州市天河区龙口西路138号食街五层综合楼属中国人民解放军九五0二0部队物业，该部队将上述物业出租给原告，租赁期限2012年4月15日至2014年4月14日，该部队并同意原告进行租赁及物业管理。被告原名广州北轩企业管理咨询有限公司，2012年5月8日经工商部门核准，变更为现称。
2012年4月13日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市天河区龙口西路138号食街第三层房屋共5间（以下简称“涉案房屋”）用作教育培训场地。租赁期限自2012年4月15日至2014年4月14日。每月租金5000元、卫生管理费500元，合计5500元。租金、卫生管理费按月结算，乙方应当在每月5日前缴清。合同签订当日乙方向甲方缴纳相当于三个月租金的房屋使用保证金及一个月租金合计20000元。乙方逾期交纳房地产租金、卫生管理费，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方收违约金；逾期十五日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。等等。
合同签订后，原告收取被告支付的租赁保证金15000元，并交付涉案房屋给被告使用。
2013年2月8日，原告委托广东国政律师事务所向被告发出《律师函》，敦促被告支付2012年7月以来的租金、卫生费11000元等。
2013年2月25日，被告向原告出具《承诺书》，承诺按时向原告支付租金、水电费，否则所有责任由该司承担。
2013年6月23日，被告法定代表人杨晓成出具《授权委托书》（该委托书原件现由原告持有），授权广东德法理（杭州）律师事务所周建强律师全权处理涉案房屋租赁相关事宜。该委托书另载明周建强律师的联系电话为159××××1018，传真电话020-387××××3。
2013年7月16日，原告再次发出《律师函》（收件人分别为被告、广东德法理律师事务所ＸＸ律师，邮寄地址分别为广州市天河区华强路富力盈力大厦3号北塔1209房、广州市天河区林和西路1号广州国际贸易中心18A。原告提供的证据显示邮寄给广东德法理律师事务所ＸＸ律师的邮件已于2013年7月17日签收）。函称被告欠付租金等，严重违约，要求解除双方合同，被告接函后三日内与原告指定律师联系完成解除合同、缴清欠费、违约金等，逾期原告除收回房屋、处置屋内废置物外，还将向法院提起诉讼，追究被告的违约责任等。
本案中原告对其第5项诉请提供律师费发票一份（付款方为原告，金额12000元，开票时间2014年2月18日）予以证实。
庭审中，原告确认：1、被告最后一期租金交至2013年5月31日。2、原告已于2013年9月中旬收回涉案房屋；3、关于第4项诉请，合同并无明确约定，但按惯例，守约方可以没收违约方的保证金。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
合同签订后原告将涉案房屋交付被告使用，履行了合同义务，被告作为承租人应依约支付租金。合同约定“乙方逾期交纳房地产租金、卫生管理费，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方收违约金；逾期十五日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担”。本案中，被告作为付款义务人，未举证其已向原告支付2013年6、7月份的租金、卫生管理费合计11000元，应承担举证不能的法律后果。原告于2013年7月16日向被告全权委托处理涉案房屋租赁事宜的代理律师发函要求解除合同，有事实和法律依据，双方合同应自2013年7月17日函件送达之日解除。因此，被告应向原告支付2013年6月1日-7月17日期间的租金、卫生管理费合计8516元（5500元＋3016元（5500元／月÷31日×17日）］。上述期间租金、卫生管理费的违约金的计算，依约应以当月拖欠的租金、卫生管理费为本金（其中2013年6月1日-6月30日的租金、卫生管理费的违约金的计算本金为5500元，2013年7月1日-7月17日的租金、卫生管理费的违约金的计算本金为3016元），按每日千分之一的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止。违约金应以本金为限。
在原告已交付涉案房屋给被告使用后，被告对其交回房屋给原告负举证责任。本案中被告未举证证明其何时交回房屋给原告，也未到庭应诉答辩，应承担举证不能的法律后果。本院根据证据规则采信原告所述，确认原告于2013年9月15日自行收回涉案房屋。本案中原告主张房屋使用费计至2013年8月31日止，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以照准。按此，被告应按合同约定的租金、卫生管理费标准支付2013年7月18日-8月31日期间的房屋使用费7984元（2484元（5500元／月÷31日×14日）＋5500元／月］。
关于原告要求没收租赁保证金15000元的诉请。租赁保证金的性质为担保合同履行，因合同并无约定因被告违约导致合同解除则原告有权没收租赁保证金，故原告该项诉请缺乏理据，本院不予支持。为免当事人讼累，本院对该租赁保证金的退还一并处理，合同解除后原告应将其收取的租赁保证金15000元退回给被告。
原告要求被告支付其为本案诉讼产生的律师费12000元，因合同无明确约定，且该费用并非必然发生，故原告该诉请缺乏理据，本院不予支持。
按查明的事实，被告为有限责任公司，被告法定代表人杨晓成并非本案被告及合同相对方，且杨晓成并无向原告承诺其对被告债务承担担保责任，因此原告要求杨晓成对被告债务承担连带责任，显无事实和法律依据，本院不予支持。
被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告广州顺盛物业管理有限公司、被告广州诗悦教育科技有限公司双方《房屋租赁合同》于2013年7月17日予以解除。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州诗悦教育科技有限公司支付原告广州顺盛物业管理有限公司2013年6月1日-7月17日期间的租金、卫生管理费合计8516元及逾期付款违约金［分别以当月拖欠的租金、卫生管理费为本金（其中2013年6月1日-6月30日的租金、卫生管理费的违约金的计算本金为5500元，2013年7月1日-7月17日的租金、卫生管理费的违约金的计算本金为3016元），按每日千分之一的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止。违约金应以本金为限］。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州诗悦教育科技有限公司支付原告广州顺盛物业管理有限公司2013年7月18日-8月31日期间的房屋使用费7984元。
四、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州顺盛物业管理有限公司退回被告广州诗悦教育科技有限公司租赁保证金15000元。
五、驳回原告广州顺盛物业管理有限公司的其它诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费910元，由原告广州顺盛物业管理有限公司负担75元，被告广州诗悦教育科技有限公司负担835元。公告费1000元，由被告广州诗悦教育科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝