重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第05804号
原告重庆中冠物业管理集团有限公司，住所地重庆市江北区建新北路16号28-38，组织机构代码74748354-9。
法定代表人周伟，董事长。
委托代理人刘帮荣，男，1969年5月4日生，汉族，住重庆市长寿区，系公司员工。
委托代理人沈显杰，男，1985年4月21日生，汉族，住重庆市渝中区，系公司员工。
被告胡克晋，男，1967年2月26日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人陈亮，重庆金码律师事务所律师。
被告胡克中，男，1969年2月24日生，汉族，住重庆市北碚区。
委托代理人陈亮，重庆金码律师事务所律师。
原告重庆中冠物业管理集团有限公司（下称中冠公司）与被告胡克晋、胡克中物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中冠公司的委托代理人刘帮荣、沈显杰，被告胡克晋、胡克中的委托代理人陈亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中冠公司诉称，2012年9月26日，原告与被告车库车位所在小区重庆市渝北区人和春天小区业主委员会签订了《物业管理服务委托协议》，约定商业及其他物业服务费按1.2元每平方米每月收取，住宅按0.6元每平方米每月收取。原告从2012年10月1日起在被告所在小区进行物业服务，被告的物业面积为781.99平方米。原告按协议履行了义务，被告从2012年10月起至今未交纳物管费，截止2015年3月31日，被告应交费用共计36841.97元。综上，起诉至法院，请求判令：被告支付物管费28151.64元、公共能源公摊费2550元、违约金6140.33元，合计36841.97元。本案诉讼费由被告承担。
被告胡克晋、胡克中辩称，原告与被告之间不存在物业服务合同关系，原告没有任何法律依据来收取相关费用。原告所称《物业管理服务委托协议》是不真实的。原告也没有为被告提供任何物业服务，被告所有的车库库房是由被告自行管理并打扫清洁，后来原告进入小区后，突然安装了道闸，但是原告无权收取物业服务费。此外，如需收取停车位服务费用，需要签订专项合同。本案原告部分诉讼请求内容已经起诉过，并经法院判决驳回，本次起诉违反了一事不再理原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，中冠公司系贰级资质的物业服务企业，胡克晋、胡克中系重庆市渝北区回兴街道一碗水前街X号人和春天X幢-X-
车X（共34套房屋，但仅有一个产权登记，胡克晋、胡克中各占50%份额）的登记权利人，建筑面积为782.05平方米，套内建筑面积为535.17平方米，设计用途为车位。
2012年9月17日，重庆市渝北区人和春天业主委员会（下称人和春天业委会）经组织召开业主大会形成《人和春天选聘新物业公司业主大会决议》，决定聘请中冠公司作为人和春天小区的物业服务企业。2012年9月26日，人和春天业委会与中冠公司签订《物业管理服务委托协议》，约定中冠公司提供清洁卫生管理、绿化管理、水电气等设施设备管理、排污设施管理、室外照明线路和灯具检修维护、车辆场地使用管理和车辆进出秩序管理、公共秩序保安服务、急修服务、协助调解业主纠纷以及门禁道闸系统等物业管理服务内容。合同约定的收费标准为：1.物业服务收费标准中，住宅0.6元／平方米／月、商业门市1.2元／平方米／月；2.停车收费：室内停车位管理费按车位1.2元／平方米／月的标准交纳，露天停车位按150元／位／月标准交纳，室内停车场属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，中冠公司应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系，以专项合同约定执行。另，合同约定所有业主公用部分的部分能源费用按2.5元／户／月计收（包括楼道照明、消防通道照明、小区路灯照明、大门路灯、景观灯、小区清洁用水），实行包干，自负盈亏。物业管理服务费、公用能源费的收取时间，从2012年10月1日开始计收；前述费用按月缴纳，并于当月10日前全额支付，逾期不缴纳按应交费用总额日千分之三的标准支付违约金。该合同约定的委托服务期限为：从2012年9月29日至2012年12月31日止为试用期；期满后，双方无书面异议，合同继续履行，直至业委会代表全体业主与新的物业服务公司签订物业服务合同后，新物业服务公司进场提供物业服务时，该合同自动终止。胡克晋、胡克中质证认为，业主大会决议上面的业委会公章是后来补盖的，因为当时只有选聘工作组，而没有业委会；物业管理服务委托协议是不真实的，与法院生效判决相矛盾，前案诉讼中中冠公司自己陈述没有签订合同；此外，该协议约定停车收费要签订专项合同，在无专项合同的情况下中冠公司主张车库管理费没有依据。
2013年6月15日，中冠公司又制作《重庆市物业服务合同》以及附表《渝北区人和春天小区物业服务合同业主签订表》，该小区部分业主在附表中签字；但本案被告未签字。前述合同对物业服务内容、收费标准、服务期限以及违约责任等内容进行了约定。中冠公司陈述，2012年9月与人和春天业委会签订合同后，该业委会因内部问题而瘫痪了，故在2013年6月组织业主重新单独签订合同。中冠公司认为，2013年6月拟定的合同经过三分之二业主签字同意，因此两份合同都有效，后份合同是对前份合同的内容的补充。胡克晋、胡克中质证认为，2013年6月份形成的合同应该是真实的，由于中冠公司入驻小区的程序不合法，故其后来又草拟了该合同让业主签字，但是包括被告在内的有些业主未签字。
2014年4月11日，中冠公司向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，向胡克晋、胡克中主张其涉讼房屋2012年10月至2014年3月31日期间的物业服务费和公摊费；2014年6月20日，渝北区人民法院判决驳回了中冠公司的诉讼请求；中冠公司上诉后，又申请撤回了上诉。
2015年6月3日，人和春天业委会以“临时工作小组”名义出具《情况说明》（加盖有业委会公章以及重庆市渝北区回兴街道金兰路社区居民委员会公章），主要陈述如下事实：“2012年7月人和春天小区原物业公司决定撤场，原业委会全部辞职，小区物业工作处于瘫痪状态。后在区房管局、回兴街道办、回兴派出所及回兴街道金兰路居委会的组织和监督下，通过业主大会投票选举产生了业主代表并成立临时工作小组。经公开招投标，中冠物业公司中标，工作小组代业委会行使职权与其签订了《物业管理服务委托协议》。……工作小组配合政府相关部门通过合法程序选聘物业公司后，工作小组成员因工作繁忙，不愿意继续履行业委会职责；因此向中冠物业公司建议根据相关法律法规与广大业主签订《物业服务合同》。”中冠公司拟据此证明其与胡克晋、胡克中之间物业服务合同关系形成过程的有关事实。胡克晋、胡克中质证认为，此证据不能达到中冠公司的证明目的，根据法律规定，单位证明必须由经办人签字并加盖公章。本院认为，该《情况说明》由人和春天业委会出具，并由其临时工作小组人员签字，其内容亦得到社区居委会的印证，依法应予采信。
本案庭审中，中冠公司另举示了重庆市渝北区回兴街道金兰路社区居民委员会于2015年4月23日出具的《证明》、收据五张、照片一组以及重庆市渝北区人民法院（2011）渝北法民初字第2266号民事判决书，拟证明：中冠公司自2012年9月进入涉讼小区提供物业服务至今，并实际提供了物业管理服务，对小区设施设备进行了维修维护；渝北区法院在与本案类似案情的诉讼中支持了中冠公司的诉讼请求。胡克晋、胡克中质证认为，收据与照片均不真实，不能证明中冠公司提供了相应服务；居委会的《证明》是真实的，并能证明中冠公司举示的证据不真实，因为选聘中冠公司时并无业委会；民事判决书与本案无关联性。
胡克晋、胡克中亦举示了民事起诉状、渝北区法院民事判决书及重庆市第一中级人民法院民事裁定书、房地产权证，拟证明中冠公司在前次诉讼中陈述当时并无业委会，并依据2013年6月份的物业服务合同提起诉讼；渝北区法院民事判决书能证明双方没有物业服务合同关系，中冠公司未向胡克晋、胡克中提供过服务，是胡克晋、胡克中自己在请人管理涉讼车库库房，且2012年10月至2014年3月期间的费用已构成重复起诉；民事裁定书证明前述民事判决书已生效；房地产权证的附图能证明涉讼库房或车位的位置和状况。中冠公司质证认为其前次起诉是依据2013年6月份形成的《重庆市物业服务合同》，而本案诉讼则依据2012年9月形成的《物业管理服务委托协议》。
案件审理中，中冠公司申请撤回要求胡克晋、胡克中支付违约金以及2012年10月1日至2014年3月31日期间的物业服务费和公摊费的诉讼请求，本院已予准许。
以上事实，有《人和春天选聘新物业公司业主大会决议》、《物业管理服务委托协议》、《重庆市物业服务合同》、《情况说明》、土地房屋权属登记卡、房地产权证、民事起诉状、民事裁定书、民事判决书、证明、照片、收据及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案存在三个主要争议焦点：1.中冠公司与胡克晋、胡克中之间是否存在物业服务合同关系；2.胡克晋、胡克中应否按照中冠公司主张的标准支付物业服务费用；3.本案诉讼是否违反一事不再理原则，是否构成重复起诉。
一、关于合同关系问题
本案中，中冠公司经人和春天小区业主大会决议选聘为物业服务企业，其与人和春天小区业委会签订的《物业管理服务委托协议》在程序、内容和形式上均不违反法律或行政法规的强制性规定，应为真实有效的合同。胡克晋、胡克中认为中冠公司在前次向渝北区法院提起的诉讼中未举示该合同并自己陈述没有签订物业合同，故《物业管理服务委托协议》是不真实的。对此，本院认为，胡克晋、胡克中所提出的抗辩理由在没有充分证据予以证明的情况下，并不能足以否认该合同的形式真实性，另结合小区业委会和社区居委会出具的《情况说明》所印证的事实，对胡克晋、胡克中的抗辩观点本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，中冠公司与胡克晋、胡克中之间成立物业服务合同关系，在合同正常履行期间内，双方均应按照其合同约定享受权利并履行义务。至于中冠公司于2013年6月15日与小区部分业主签订的《重庆市物业服务合同》，因小区业主委员会与中冠公司已签订有合法有效的物业服务合同，且本案被告并未对《重庆市物业服务合同》签字认可，故应以《物业管理服务委托协议》的约定来确定中冠公司与胡克晋、胡克中之间物业服务合同法律关系的权利义务内容。
二、关于一事不再理问题
根据本案查明的事实，中冠公司原主张2012年10月至2014年3月期间的物业服务费用及违约金的请求虽构成重复起诉，但中冠公司已于诉讼过程中申请撤回该部分诉讼请求并获本院准许，故本案诉讼已不违反一事不再理原则。
三、关于物业服务费、公摊费如何认定的问题
首先，关于物业服务费。《物业管理服务委托协议》约定了物业服务收费和停车收费两类项目，分别确定了住宅、商业门市和停车位管理费的收费标准。在物业管理领域，物业服务企业提供的物业服务主要是针对小区公共区域和共有设施等进行维护和管理，这些服务具有公共性和整体性，其相应收取的费用亦主要为公共性物业服务费用。胡克晋、胡克中作为专有部分物业的业主，客观上享受了中冠公司所提供的公共性物业服务内容，理应支付一定的对价费用。虽然合同中约定的停车收费载明的是停车位管理费，且胡克晋、胡克中抗辩认为车库车位实际由其自行管理；但是，胡克晋、胡克中作为其所有的私有产权车位的业主，亦应承担相应的公共性物业服务费用。故本院现参照双方合同中约定的非住宅物业的收费标准即1.2元／平方米／月，确定胡克晋、胡克中应承担的公共性物业服务费的金额。中冠公司主张涉讼物业的计费面积以781.99平方米为依据，并未超过胡克晋、胡克中所有车位的产权登记建筑面积，本院予以确认；故胡克晋、胡克中应支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费：1.2元／平方米／月×781.99平方米×12个月=11260.66元。
其次，关于公摊费。《物业管理服务委托协议》约定按固定每月2.5元／户的标准计收业主公用部分的能源费用；胡克晋、胡克中作为专有部分业主，亦应承担公共能源耗费的分摊费用。但是，合同约定的公摊费按户数计收，应解释为按照产权户数而非实物户数；因此，中冠公司要求胡克晋、胡克中按照34个车位户数计算公摊费的主张不能成立。综上，胡克晋、胡克中应承担的公摊费金额为：2.5元／户／月×1户×12个月=30元。对于中冠公司诉讼请求中超出此金额的部分，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告胡克晋、胡克中于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冠物业管理集团有限公司物业服务费11260.66元；
二、被告胡克晋、胡克中于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冠物业管理集团有限公司公共能源公摊费30元；
三、驳回原告重庆中冠物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取73元，由被告胡克晋、胡克中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 肖明明
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 杨凌燕