广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗萝法民三初字第722号
原告：张柳湖，男，1966年12月19日出生，汉族。
委托代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。
委托代理人：钟文强，广东维永律师事务所实习人员。
被告：黄子勇，男，1970年5月6日出生，汉族。
第三人：广州市永晖房地产中介有限公司，住所：广州经济技术开发区青年路夏港街269号之2房。
法定代表人：廖月强。
第三人：刘国雄，男，1959年8月10日出生，汉族。
委托代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。
原告张柳湖诉被告黄子勇及第三人广州市永晖房地产中介有限公司（以下简称“永晖中介公司”）、刘国雄房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序分别于2014年4月15日和2014年8月1日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告张柳湖及其委托代理人高锦明，第三人刘国雄的委托代理人曾祥彬，第三人永晖中介公司的法定代表人廖月强到庭参加诉讼，被告黄子勇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理；第二次庭审时，原告张柳湖及其委托代理人高锦明到庭参加诉讼，被告黄子勇、第三人永晖中介公司、刘国雄经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告的公证委托代理人刘国雄于2013年7月14日通过第三人永晖中介公司签订了一份编号为0007600的《房地产买卖合同》，约定被告将位于广州开发区青年路369号507房的房产（房地产权证号为粤房地权证穗字第05500042**号）出售予原告。该买卖合同中明确，办理按揭的时间为签订合同后五天内，被告办理赎契的时间为银行批出同意贷款书三个工作日内；如被告不按本合同的约定将该房产出售给原告的，原告有权解除合同并可以按照总楼价10%主张违约金，被告应当退回原告已付的全部费用。签订合同后，原告依约向被告支付了两万元的定金，并于2013年8月2日收到《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》。但原告要求被告到房地产交易中心办理递件交易手续时，被告均多次拒绝。经第三人永晖中介公司发出《督促函》，被告仍没有按期履行。原告为使合同能够得以有效履行，已经多次给予被告充足的时间处理相关的问题，但被告仍没有采取有效的手段积极履行本身的义务，已经损害了原告的合法权益。
鉴于被告的行为，原告认为被告已经完全不愿意继续履行合同，经原告有效催告无果后，原告于2013年10月8日向被告发出《解除房屋买卖合同的通知》，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，正式解除双方于2013年7月14日签订的《房地产买卖合同》。原告认为，被告违反诚实信用的原则，在约定的时间内及原告给予的宽限期内仍未能依照约定办理房屋产权过户登记的手续，将房屋售予原告，已经违反了双方合同的约定，给原告造成重大的损失，应当承担违约责任，依照双方合同的约定，被告应当按照总楼价的10%支付买卖不成的违约金，并退还原告已经支付的两万元楼款。上述费用合计95000元。为维护自身的合法权益，原告特向法院提出诉讼，请求判令：1.确认三方所签订的房地产买卖合同解除；2.被告按照总楼价的10%支付违约金75000元；3.被告退还原告已经支付的购房款20000元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告黄子勇未发表答辩意见。
第三人刘国雄述称：买卖合同的履行过程中是因为原告本人的违约导致无法在合同约定时间内进行相关交易，违约方是原告，不同意原告的相关诉讼请求，认为应解除合同，由黄子勇没收定金。涉案房地产买卖合同已于2013年8月19日实际解除了，解除的理由是对方没有按照约定提供正确的户口本等证件履行合同，对方也是通过中介通知我方整个交易缓后，我方有通过电话通知中介及原告要求解除合同，但没有发出书面解除合同通知书。有关违约金的问题，如果法庭审理认为我方违约，合同约定的10%的违约金过高，且我方认为对方的损失没有事实依据，不同意支付违约金。
第三人永晖中介公司述称：签订三方合同过程中哪一方终止合同都属于违约，本案是买方想买房子，卖方不卖。
经审理查明：被告黄子勇为广州开发区青年路369号507房（以下简称“涉诉房屋”）的所有权人。广东省广州市萝岗公证处于2012年10月12日出具《公证书》，主要内容为：兹证明黄子勇、陈秋香于2012年10月10日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按下右手食指纹印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，黄子勇、陈秋香的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。《授权委托书》载明：委托人为黄子勇、陈秋香，受委托人（代理人）为刘国雄，委托人是座落于广州开发区青年路369号507房房屋的产权人，现委托受托人为合法代理人，以委托人之名义代表委托人办理上述房屋的下列事项，签署有关文件及领取房地产权证等有关产权证明：一、提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用，代为领取房地产权证、他项权利证及保单等文件，到保险公司办理退保手续；二、出售该房屋的有关手续，办理该房屋的退案手续，支付房管局交易所收取的有关费用；三、房屋抵押登记及涂销抵押登记……。
2013年7月14日，原告张柳湖（买方）、被告黄子勇（卖方）的委托代理人刘国雄及永晖中介公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同第一条和第二条约定，卖方将其所有的涉诉房屋出售给买方，该物业建筑面积为119.05平方米，买卖双方同意该物业总楼价为750000元；第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同备注部分约定：1.办理按揭的时间改为签订本合同五天内；2.办理赎契的时间改为银行批出同意贷款书三个工作日内。合同的附件部分约定：买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的10天内签订《购房抵押贷款合同》；卖方赎契，首期楼款（不含定金）210000元在成功递件当天支付卖方；买卖双方于签订本合同10天内书面委托经纪方指定之按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用。
签订《房地产买卖合同》当日，原告向被告支付定金20000元。
2013年8月21日，中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行发出《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》，主要内容为：甲方（张柳湖、张绵珊）因购买乙方（黄子勇）位于广州开发区青年路369号507房签订了《房屋买卖合同》，并向我行提出贷款申请，根据公积金中心有关规定已审核通过，公积金中心拟向甲方发放贷款，现就有关贷款发放事项承诺如下：甲乙双方办妥产权过户，将房屋抵押给我行，并将《房地产他项权证》交我行收押后，公积金中心将按照与甲方签订的《个人住房抵押／借款合同》的约定发放贷款500000元，并直接划入售房人指定账户。
2013年9月13日，第三人永晖中介公司向被告张子勇的委托代理人刘国雄发出《敦促函》，主要内容为：贵方于2013年7月14日通过永晖中介公司与买方张柳湖签订就买卖座落广州市广州开发区青年路369号507房的《房地产买卖合同》，根据上述合同规定请贵方于我方发出该敦促函之日起四日内（9月17日前）备齐递件所需资料到房屋管理中心办理交易所需手续，如因贵方之原因使该次交易不能如期办理，贵方应承担违反上述《房地产买卖合同》约定的相应法律责任。我方作为中介方，有义务通知、提醒贵方遵守和履行合同，以免使贵方承受不必要的违约责任，从而支付相应的违约金，望贵方遵守和履行合同约定。
2013年10月9日，原告通过EMS全球邮政特快专递分别向被告黄子勇和第三人刘国雄发出《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为：阁下经公证的委托代理人刘国雄先生于2013年7月14日通过中介公司将阁下位于广州开发区青年路369号507房售予本人，双方签订了《房地产买卖合同》，合同中明确约定，办理按揭的时间为签订合同后五天内，阁下办理赎契的时间为银行批出同意贷款书三个工作日内；如阁下不按本合同的约定将该房产出售给本人的，本人有权解除合同并可以按照总楼价10%主张违约金，阁下应当退回本人已付的全部费用。签订合同后，本人依约向阁下支付了两万元的定金，并于2013年8月2日收到《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》，但本人要求阁下到房地产交易中心办理递件交易手续时，阁下均多次拒绝。经中介公司发出《督促函》，阁下逾期仍没有采取有效的手段积极履行本身的义务，已经损害了本人的合法权益。鉴于阁下的行为，本人认为阁下已经完全不愿意继续履行合同，为此，本人根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，正式解除双方于2013年7月14日签订的《房地产买卖合同》，并限令你于2013年10月15日前，按照房屋成交价的10%支付买卖不成的违约金，并退还本人已经支付的两万元。上述费用合计九万五千元。否则，本人将循诉讼途径追究阁下的违约责任。原告向被告黄子勇发出的特快专递因原址查无此人而被邮局退件，向第三人刘国雄发出的特快专递是由他人代收，刘国雄称其未收到该特快专递，原告称亦不清楚代收人与刘国雄的关系。
2013年7月16日，原告向广州市嘉怡房地产咨询有限公司支付按揭费6000元，向永晖中介公司支付中介代理费2000元。
中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行2013年8月9日的收费凭证载明被告黄子勇向银行支付提前还款违约金7900元，但随后未继续向银行偿还剩余贷款及办理涉案房屋的赎契手续。
第一次庭审中，原告当庭变更诉讼请求主张三方签订的《房地产买卖合同》解除，由于被告下落不明，本院通过公告送达的方式已于2014年4月25日向被告公告送达原告变更后的诉讼请求、开庭传票等应诉材料，在公告中还说明如被告逾期不来本院领取上述应诉材料，则自公告之日起60日即视为送达。
以上事实，有《公证书》、《授权委托书》、《房地产买卖合同》、《解除房屋买卖合同通知书》、EMS全球邮政特快专递单、房地产权证、收款收据、敦促函、《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》、佣金收据、中国工商银行提前还款凭证以及当事人陈述等予以证实。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为，被告通过经公证的《授权委托书》将涉案房屋的出售、提前偿还银行贷款本息等相关权利委托代理人刘国雄行使未违反法律、行政法律的相关规定，合法有效，因此刘国雄代理被告黄子勇与原告、第三人永晖中介公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。
关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。原、被告和永晖中介公司签订的《房地产买卖合同》中约定，办理按揭的时间为签订本合同五天内，办理赎契的时间为银行批出同意贷款书三个工作日内，但被告并未在约定的时间内履行上述义务，经永晖中介公司发出《督促函》后仍未履行上述义务。根据合同第六条的约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金，各方当事人约定的合同解除的条件已经成就，据此，原告有权解除合同。尽管原告起诉前已向被告和第三人刘国雄发出解除合同通知书，其并未提交证据证实解除合同通知书已送达到对方。第一次庭审中，原告当庭变更诉讼请求主张三方签订的《房地产买卖合同》解除，本院依法通过公告送达的方式于2014年4月25日向被告公告送达相关应诉材料，在公告中已说明如被告逾期不来本院领取上述应诉材料，则自公告之日起60日即视为送达，因此，2014年6月25日视为原告解除合同的意思表示到达被告，《房地产买卖合同》从此时起产生解除的效力，故本院确认原、被告、第三人永晖中介公司三方2013年7月14日签订的《房地产买卖合同》于2014年6月25日解除。
关于违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为导致合同解除权的产生，被告应当赔偿其违约行为导致合同解除造成原告的损失。原告主张被告按相当于成交价10%承担违约赔偿责任即支付违约赔偿金75000元，第三人刘国雄述称原告诉请的违约金过高，考虑被告违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、原、被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付违约金50000元。《房地产买卖合同》解除后，被告继续占有20000元定金已无合法依据，原告主张被告退回购房款20000元有理据，本院予以支持。原告诉讼请求超出部分无理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张柳湖与被告黄子勇及第三人广州市永晖房地产中介有限公司2013年7月14日签订的《房地产买卖合同》于2014年6月25日解除；
二、被告黄子勇于本判决生效之日起十日内退回原告张柳湖购房款20000元；
三、被告黄子勇于本判决生效之日起十日内支付原告张柳湖违约金50000元；
四、驳回原告张柳湖的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2175元，由原告张柳湖承担572元，由被告黄子勇承担1603元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 徐 晶
人民陪审员 钟秋霞
二〇一四年八月四日
书 记 员 王结仪
倪淑如