辽宁省庄河市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽0283执异22号
案外人：庄河市大郑供销合作社。
法定代表人：刘乃斌，系该社主任。
诉讼委托代理人：吕天杰，系辽宁环胜律师事务所律师。
申请执行人：大连农商银行股份有限公司庄河支行。
法定代表人：曲明义，系该社理事长。
诉讼委托代理人：寇连震，系辽宁法磊律师事务所律师。
被执行人：吕启文，男。
被执行人：王艳霞，女。
本院在执行申请执行人大连农商银行股份有限公司庄河支行与被执行人吕启文、王艳霞借款合同纠纷一案中，案外人庄河市大郑供销合作社向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人庄河市大郑供销合作社（以下简称大郑供销社）称：法院执行中查封的房屋属于我社所有的门市房，该房屋系我社回迁安置房屋，依法应优先取得物权，申请人的抵押合同无效。2005年庄河市大郑镇政府开展小城镇建设，我社所有的北门市改建商住综合楼，4月23日，我社与吕启文签订合同书，约定：“1、本次建楼供销社回迁部分以共建形式，其余部分以民建形式办理各种手续。供销社（案外人）回迁楼为供销社生产资料门市原址自东向西145延长米中的35％，长度为50、75米，进深为11米，一层558、25平方米，二层为558、25平方米”，同时约定回迁楼在当年11月15日交付使用，合同签订后开工建设。回迁楼建成后，吕启文将实际延长为48.3米的13间门市房（包含现查封的7/8号门市房）交付案外人使用至今，因此争议资产属于案外人原所有门市回迁安置楼房，案外人依法优先取得门市房的物权。本案申请执行人在争议资产设定的抵押对案外人享有的物权不具有优先对抗效力。因此，案涉门市房不属于本案对被执行人可执行的财产范围，该门市房应依法归案外人所有。综上，案外人对案涉门市房优先取得物权，请求中止对案涉房屋的执行。
申请执行人大连农商银行股份有限公司庄河支行称：我行认为异议不成立，应依法予以驳回。因为1、吕启文和大郑供销社之间不存在拆迁回迁关系，因案涉房屋不是吕启文个人开发的；2、案涉房屋在办理抵押登记时，经我行工作人员现场查看，该房屋是闲置的，实际占有人是吕启文；3、案涉房屋和土地登记在吕启文名下，吕启文是该房屋和土地的物权所有人，借款时办理了合法有效的抵押登记手续，所以应当依法予以驳回。
本院查明，庄河市农村信用合作联社与吕启文、王艳霞金融借款合同纠纷一案，本院于2010年11月17日作出（2010）庄民初字第4013号民事判决书，判令：被告吕启文于本判决发生法律效力后10日内偿付原告庄河市农村信用合作联社借款本金人民币120万元，并承担该款自2008年12月22日起至2009年12月10日止按月利率8.1375‰计算的利息及该款自2009年12月11日起至还清借款之日止按月利率10.57875‰计算的利息，息随本清。被告王艳霞对上述款项承担连带清偿责任。诉讼费17430（其中缓交案件受理16830元，公告费600元）由二被告负担。该判决生效后，由于被告未按约定履行义务，权利人庄河市农村信用合作联社向本院申请执行，在执行过程中，本院于2011年11月10日裁定终结本院的本次执行程序。后权利人申请恢复执行，执行中，本院于2017年2月26日作出（2016）辽0283执恢796号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人吕启文、王艳霞现坐落在原大郑供销合作社门前自西向东分别由尹洪英、何占军承租的一层两个门市房。查封期间为三年。二、查封期间的两个门市房不得买卖、转让、抵押和再行出租。现案外人庄河市大郑供销社以前述理由向本院提出执行异议。
另查，2005年4月13日，案外人庄河市大郑供销社为甲方，庄河市平山建筑工程公司（以下简称平山建筑公司）为乙方，吕启文为乙方代表人，双方签订了《建筑施工合同书》，该合同约定庄河市平山建筑公司拆除案外人位于大郑镇的房屋（位于丹普路道北供销生产资料门市，自东向西约145米延长米，进深1的米，落地面积为1595平方米，外加滴水290平方米，共需占地约1885平方米）由庄河市平山建筑工程公司开发建造商住综合楼。该楼建成后给予案外人回迁安置房屋，具体的回迁面积为“本次建楼自供销社生产资料门市原址自东向西145延长米的35%比例，长度为50.75米，进深11米，一层558.25平方米，二层558.25平方米，合计为1116.5平方米。其余面积由庄河市平山建筑公司自行处理。庄河市平山建筑工程公司交工时必须向庄河市大郑供销社提供有资质部门验收合格证书，并把房照、土地证办到供销社指定人的头上。合同书落款甲方处盖有大郑供销社公章，乙方处写有庄河市平山建筑工程公司及代表人吕启文签字字样。2005年7月20日，平山建筑公司授权吕启文为项目经理，全权代理承建、施工大郑镇小城镇建设、维修、改造等工程项目。协议签订后庄河市平山建筑公司拆除房屋，并于2006年将开发建设的商住楼建设完毕，吕启文按照协议约定将上述回迁面积中的一楼门市和二楼的房屋实际交付给了案外人管理使用至今。其中，一楼门市包括案涉的7号门市和8号门市，即我院（2016）辽0283执恢796号执行裁定书中查封的“尹洪英、何占军承租的两个门市房”。大郑供销社将案涉房屋分别出租给尹洪英、何占军经营使用。2006年3月20日，吕启文以其名义申请领取私有房屋房产执照和土地使用证，房产部门和土地部门向其颁发了庄村房执字第0149553号、第0149554号、第0149555号房产执照及庄国用（2005）第2308号土地使用证。上述房产执照房产涉及的房屋包含被执行人案涉的房屋。2008年12月22日，被执行人吕启文与王艳霞以登记于吕启文名下的庄村房执字第0149553号、第0149554号、第0149555号房产执照和庄国用（2005）第2308号土地使用证项下的房产、土地使用权作为抵押物向庄河市农村信用合作联社借款120万元，并对抵押物办理了登记。
再查,2012年6月28日，中国银行业监督管理委员会大连监管局文件批复，在大连农商银行股份有限公司庄河支行开业的同时，庄河市农村信用合作社联合社及其所辖农村信用合作社自行终止，其债权债务由该支行承接。
认定上述事实的证据有：（2010）庄民初字第4013号民事判决书、（2014）大民二终字第293号民事判决书、（2016）辽0283执恢796号执行裁定书、建筑施工合同、房屋出租合同、承包合同书、专用收款收据、物权所有人为吕启文的房产执照三本、土地使用权证复印件两本、吕启文和王艳霞同意抵押协议两份、抵押借款协议一份、抵押登记确认书一份、房地产抵押贷款意向书两份、房地产抵押清单两份、最高额抵押合同两份、房产抵押申请审批书一份、中国银行业监督管理委员会大连监管局文件以及执行材料等。
本院认为：本案争议的焦点为案外人是否对案涉房屋享有物权或者法律规定的其他阻却执行的实体权利。大郑镇小城镇建设工程系经过庄河市规划局批准建设，2005年4月13日案外人庄河市大郑供销社与吕启文为代表人以庄河市平山建筑工程公司名义签订的《建筑施工合同书》中的内容包含了拆迁安置补偿的内容，双方存在拆迁回迁关系。虽然吕启文与申请执行人签订了抵押借款协议，将案涉房屋抵押给申请执行人，但案涉房屋同时又是建筑施工合同中所确定的回迁安置房屋。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予以支持”。司法解释的这一规定将被拆迁人的回迁权视为一种特别债权，赋予了物权的优先效力，即特种债权优先权，债权物权化。特种债权优先权具有可以对抗第三人的法定担保物权的性质，具有法定的优先于一般债权的优先权，是一种不需登记公示的优先权。根据上述司法解释的规定，大郑供销社作为被拆迁人所享有的回迁安置权应优先于申请执行人基于抵押借款合同抵押权的实现。综上，大郑供销社的回迁优先安置权应受法律保护。现案涉房屋已由案外人占有并出租给他人使用。故案外人要求中止对案涉房屋执行的异议理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：
中止对坐落于原大郑供销合作社门前自西向东分别由尹洪英、何占军承租的一层7号门市和8号门市的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林荣祥
审判员 马仁涛
审判员 吴景泉
二〇一七年四月二十四日
书记员 王晓雪