四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第5289号
原告：杜德春，男，汉族，生于1983年11月10日，四川省三台县人，住三台县。
原告：张红梅，女，汉族，生于1983年8月17日，四川省三台县人，住三台县。
二原告共同委托代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。
二原告共同委托代理人：刘斌，四川久太律师事务所律师。
被告：绵阳富诚投资有限公司，住所地：绵阳。
法定代表人：龙武，该公司董事长。
委托代理人：康健康，四川联衡律师事务所律师
原告杜德春、张红梅诉被告绵阳富诚投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法由审判员田浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜德春、张红梅的共同委托代理人林勇、刘斌，被告绵阳富诚投资有限公司的委托代理人康健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的九鼎·蓝波湾商品房一套，价款339938元，交付期限为2013年12月31日前，合同约定被告如未按期交房则须承担自约定的交付期限界满后次日起至实际交付时止，按日计算已付房款万分之三的违约金。合同订立后，原告支付了全部房款，但被告未按法律规定和合同约定交房，2014年4月25日，因原告急于解除居住问题，在被告尚未达到交房条件的前提下接收了房屋。针对被告延期交房问题经双方多次协商未果，为维护原告的合法权益，现起诉请求：1、判决被告支付原告延期交房违约金11625.89元；2、诉讼费由被告承担。
被告绵阳富诚投资有限公司辩称：原被告签订的商品房买卖合同约定的交房时间确为2013年12月31日，被告逾期交房的事实存在，对于原告实际接收房屋的时间予以认可。但本案所涉工程项目系城中村改造项目，有其特殊性。随着政府土地政策的变化导致土地权属及开发主体产生变化，从而导致工期延误。我方认为本案是因为不可抗拒的客观原因导致被告最终逾期交房，被告应免除或者减轻逾期交房的违约责任。被告在2014年3月底已经通知原告交房，原告延期接收房屋的责任不应当由被告承担。
经审理查明：2013年5月4日，原告与被告绵阳富诚投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的九鼎·蓝波湾商品房一套，建筑面积102.14平方米，价款339938元，交付日期为2013年12月31日。合同第九条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。”合同第十条“交付条件”约定为，“1、该商品房取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测报告书；6、买受人已付清本合同约定的全部款项”。合同第十二条“逾期交房责任”约定为：“（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金。并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告未按约定日期交房。
庭审中，被告称其所售房屋在2014年3月底取得竣工验收备案证，具备交付条件并已通知原告接收房屋，但未提供证据证明。
另查明，案涉“九鼎·蓝波湾”项目系原绵阳市涪城区青义镇灯塔社区二、三组“城中村”改造项目，原拆迁安置工作由绵阳市九鼎房地产开发有限责任公司作为项目实施主体。2012年8月29日，绵阳市委财经领导小组会议确定将该项目土地出让给被告绵阳富诚投资有限公司，并由被告公司负责该项目运作。2013年4月3日，被告取得该项目的建设工程规划许可证。2013年9月18日，被告绵阳富诚投资有限公司作为甲方，与绵阳市九鼎房地产开发有限公司作为乙方以及青义镇人民政府作为丙方签订了《青义“城中村”改造（蓝波湾）项目合同协议》，约定该工程以被告公司名义进行开发建设，由绵阳市九鼎房地产开发有限公司具体负责项目实施。
再查明，原告于2014年4月25日接收案涉商品房。被告实际逾期交房114天。
上述事实，有当事人身份证明、商品房买卖合同、付款收据、绵阳市政府批复、青义镇人民政府批复、涪城区人民政府批复、联合开发协议书、会议纪要、项目合作协议、建设工程规划许可证及双方当事人的陈述等经庭审质证，载卷佐证，足以认定。
本院认为：本案被告违反合同约定时间向原告交房以及实际交房时间的事实清楚，双方当事人的争议在于对延期交房是否属于不可抗拒的事由的认定和违约金的数额。
关于延期交房是否属于不可抗拒的事由，根据庭审查明的事实，被告绵阳富诚投资有限公司于2013年4月3日取得案涉房地产项目的建设工程规划许可证，即可以确定被告至迟应当在该时间就已经成为案涉工程的实施主体，其在接手工程后与原告签订商品房买卖合同并约定交房时间，应当对工程实施计划以及政策因素调整提前判断，其主张工程因主体变更以及土地权属变更导致工期延误的理由与查明的事实不符，被告应当按照合同的约定时间交付商品房。故本案被告辩称延期交房属于不可抗拒的理由不成立，本院不予采信。
关于违约金的数额，本案争议焦点是违约金计算标准的确定。根据本案查明的事实和原、被告双方在合同中的约定，被告每日应按已付房款金额的万分之三计算违约金，被告在答辩中认为双方约定的逾期交房违约金过高，要求降低。因被告是因迟延交房而违约，该违约行为将造成原告一定的经济损失，其损失包括无法使用房屋造成的租房损失和推迟装修房屋受到的装修价格上涨损失等。本案所涉房屋建设项目的整体修建周期较长，其中确实涉及到政府部门有关政策的调整因素，具有特殊性，被告并无违约交房的主观恶意，加之涉及业主较多，综合考量以上因素，为使案件处理更加公平合理，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，参照原告已付房款的资金占用利息损失为依据将原、被告在合同中约定的违约金计算标准降低调整为每日万分之2.1（参照人民币贷款基准利率6%计算130%）。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金8138.11元（339938元×0.21‰／天×114天）。
被告在庭审中称其于2014年3月31日通知了原告接收房屋，但未提供证据予以证明，应当承担举证不利的责任。故对于被告辩称延迟交房时间应计算至2014年3月31日的理由，本院不予采信。
综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告绵阳富诚投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜德春、张红梅迟延交房违约金8138.11元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取45元，由被告绵阳富诚投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 田 浩
二〇一四年八月三十日
书记员 张馨睿
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。