苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第05089号
原告杨军柳。
委托代理人丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。
委托代理人成玲玲，江苏姑苏律师事务所实习律师。
被告殷风月。
委托代理人沈扣成，江苏元融律师事务所律师。
委托代理人杨超平，江苏元融律师事务所实习律师。
第三人中国银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区苏州大道西8号中银惠龙大厦。
负责人华洪良。
委托代理人薛雨亭，该公司员工。
原告杨军柳诉被告殷风月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，由代理审判员邵婷婷独任审理。诉讼中，经原告杨军柳申请，依法追加中国银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称“中行园区支行”）为本案无独立请求权第三人参加诉讼。本案于2016年2月19日、5月26日公开开庭进行了审理。原告杨军柳及其委托代理人丁子安，被告殷风月及其委托代理人沈扣成、杨超平，第三人中行园区支行委托代理人薛雨亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨军柳诉称，2015年8月9日原被告签订房屋买卖合同，原告购买被告位于苏州工业园区榭雨街329号太阳星辰花园三区82幢304室房屋，成交价为253万元，税费由原告负担，2016年5月30日前办理过户。合同签订后，2015年8月10日原告支付中介服务费5000元及被告定金20万元。2015年12月14日及16日，被告向原告发出解除合同通知函，要求单方解除房屋卖命合同。原告认为双方签订合同是真实意思表示，应按合同约定履行义务，被告单方解除于法无据。原告遂诉讼来院，请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》，并协助原告办理过户手续；本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求要求被告支付违约金35万元。
被告殷风月辩称，双方签订买卖合同及收取定金20万元无异议，被告已发函原告要求终止履行买卖合同，本案不具备继续履行条件，双方签订合同仅收取定金，对合同价款支付时间约定不明，无法继续履行，现继续履行合同成本高于双方解除损失；涉案房屋登记被告名下，但系家庭共有财产，还有银行抵押贷款；由于被告考虑欠妥，经慎重考虑，履行会造成更大损失，造成家人无处定居，请求判令解除双方买卖合同。
第三人中行园区支行陈述，贷款还清，同意过户，同意配合办理抵押权注销手续，可以由他人代为偿还贷款。
经审理查明，2015年8月9日，甲方售房人殷风月与乙方购房人杨军柳、丙方居间方华住地产签订《房屋买卖（居间）合同》，约定殷风月将苏州工业园区榭雨街329号太阳星辰花园82幢304室房屋出售给杨军柳，房屋成交价格为2530000元，相关过户税费等由杨军柳承担。付款约定：杨军柳于2015年8月12日交付定金200000元，此款项与房屋过户时房屋款中扣除；双方约定于2016年5月30日之前办理过户事宜；并约定殷风月承诺2016年5月30日腾空该房屋交付给杨军柳。任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价的50%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。上述三方当事人均在合同下方签字或盖章。2015年8月10日，殷风月出具收条确认收到杨军柳支付的涉案房屋定金20万元。2015年12月14日及12月16日，殷风月向杨军柳分别发出《解除合同通知函》，告知杨军柳其要求解除双方签订的房屋买卖合同。
另查明，诉争房屋于2014年4月15日登记于殷风月名下，权利份额为100%，建筑面积为141.9平方米。2012年5月25日抵押给中国银行股份有限公司苏州工业园区支行，债权数额为90万元，抵押期限为2012年5月25日起至2042年5月25日止。
庭审中，原告陈述，同意先代为偿还抵押贷款，再折抵房款，只支付定金，其余房款没有支付，同意剩余房款在过户时一次性支付。被告陈述，解除合同理由在于卖房考虑欠周，该房屋为家庭唯一居住用房；小孩在该房学区入学较近；按照合同约定任意一方拒绝履行可以解除，需支付总价50%的违约金，同意支付违约金，违约金过高，要求调整；涉案房屋登记在被告一人名下，2012年贷款90万元，还了一部分；涉案房屋自住。
以上事实，由房屋买卖合同、收条、解除合同通知函、苏州工业园区房地产登记簿、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本案争议关键之一、房屋买卖合同的效力认定
本院认为，本案所涉房屋买卖合同系殷风月与杨军柳真实意思表示，对双方产生法律约束力。本案诉争房屋权属登记于殷风月名下，属于殷风月的个人财产，殷风月应该具有完整的所有权和处分权。殷风月虽提出其购房款为离婚前房屋变卖，涉案房屋系为避税在离婚期间购买，其配偶婚后共同还贷，故其配偶为房屋共有权人，但涉案房屋未发生相应物权变动登记，与该房屋权属公示登记权利人不一致，故殷风月的上述意见缺乏相应法律依据，不足以对抗基于公示公信信赖的买受方。故此，该合同并不违反法律强制性规定，应属合法有效。
本案争议关键之二、房屋买卖合同的违约责任
本院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。被告殷风月虽向原告发出解除房屋买卖合同通知，但依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故被告要求解除买卖合同，缺乏事实及法律依据，已构成违约，被告的上述意见，本院不予采纳。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人中行园区支行表示：受让人提前还清目前贷款余额及利息则同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。杨军柳亦同意代为还贷，故本院应予准许。同时，由于杨军柳尚结欠殷风月房款2330000元，杨军柳在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付殷风月，故此其请求殷风月协助过户及赔偿相应违约金，合法有据，应予支持。此外，虽然合同约定违约金为房款的50%，但法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，结合本案原告实际损失情况，本院对违约金酌情支持20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杨军柳于本判决生效之日起七日内代被告殷风月向第三人中国银行股份有限公司苏州工业园区支行归还诉争房屋苏州工业园区东湖大郡花园129幢1101室项下贷款本息（以不超过900000元为限），第三人中国银行股份有限公司苏州工业园区支行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给原告杨军柳并协助注销房产抵押登记手续；
二、原告杨军柳于上述第二项判决内容履行完毕（以第三人中国银行股份有限公司苏州工业园区支行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以2330000元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付被告殷风月；
三、被告殷风月在收到原告杨军柳支付上述第二项款项后七日内协助原告杨军柳将苏州工业园区榭雨街329号太阳星辰花园三区82幢304室房屋权属登记过户至原告杨军柳名下；
四、被告殷风月于本判决生效之日起七日内支付原告杨军柳违约赔偿金20000元；
五、驳回原告杨军柳的其他诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入被告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果原告及被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29840元，减半收取14920元，保全费5000元，合计19920元，由原告杨军柳负担1300元，被告殷风月负担18620元。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起七日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 邵婷婷
二〇一六年六月二十日
书 记 员 施 昌