山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终221号
上诉人（原审被告）：运城市盐湖区多美歌商贸有限公司。住所地：运城市南风广场（地下商场）。
法定代表人：刘刚，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏富强，山西旭辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史强，山西旭辰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘溪，女，1968年8月7日出生，汉族，福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：李瑾，山西方寸律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：山西斯瑞林包装材料有限公司。住所地：运城市盐湖区科技工业园区（十里长街北）。
法定代表人：柴建军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚虎强，山西晋工律师事务所律师。
原审被告：运城市潘记商贸有限公司。住所地：运城市禹都市场二区*楼**号。
法定代表人：潘晋增。
原审第三人：尉荣志，男，1960年1月21日出生，汉族，河津市下化乡杜家湾村驮腰居民组居民。
上诉人运城市盐湖区多美歌商贸有限公司（以下简称多美歌公司）因与被上诉人刘溪、山西斯瑞林包装材料有限公司租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
多美歌公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人山西斯瑞林包装材料有限公司与被上诉人刘溪之间，按照其双方签订的《退款协议书》的约定履行退款义务并办理商铺更名手续。事实与理由：原审法院认定事实错误。一、被上诉人刘溪于2007年8月28日与被上诉人山西斯瑞林公司、山西省运城市现代汽车出租有限公司签订了《退款协议书》，协议签订后，被上诉人斯瑞林公司按照该协议的约定支付了被上诉人刘溪部分房款。由于被上诉人刘溪未向斯瑞林公司交回房产证及缴款收据，造成本案涉及商铺无法办理更名手续。二、本案证人董某系被上诉人斯瑞林公司的员工，一审法院刻意将董某作为上诉人的职工，并直接据此认定其行为系上诉人的行为，明显系刻意偏袒本案原审原告的行为。三、本案被上诉人斯瑞林公司已参加了诉讼过程，并提交了有关协议书及付款凭证，一审法院置被上诉人之间签订的回购协议付款事实于不顾，判令上诉人向被上诉人刘溪支付租金并签订租赁合同，显然刻意隐瞒了被上诉人之间回购协议的存在。
被上诉人刘溪答辩称：2004年刘溪购买了由山西运城现代汽车出租有限公司和河津市建筑工程有限公司共同开发、销售的位于河东街南风广场地下东商场的第145号商铺，并于2004年10月28日在有关部门办理了房屋所有权证。2004年6月，刘溪将该商铺租赁给上诉人并订立租赁合同。案涉商铺的所有权由刘溪所有，上诉人无权处分该商铺。上诉人在未与刘溪解除租赁合同的情况下，仍应当继续向刘溪支付租金。至于刘溪与斯瑞林公司之间属另一法律关系，与本案无关。在原审期间上诉人始终认可董某是其公司的工作人员。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人斯瑞林公司答辩称：上诉人的上诉理由基本成立，一审认定事实不清，我公司向刘溪支付了商铺回购款及利息。
刘溪原审诉称：判令二被告与原告签订房屋租赁合同，共同支付原告房屋租赁费84000元（自2014年1月至2016年8月按月租金2625元计算），并支付至判决生效之日。
原审查明：位于运城市盐湖区河东街南风广场地下东商场由山西省运城现代汽车出租有限公司和河津市建筑工程有限公司共同开发和销售，其中第145号商铺系原告刘溪以17.8万元购买，建筑面积为28.13平方米，并于2004年10月28日在原运城市房地产管理处（现名为运城市房地产管理局）办理了房屋所有权证，证号为运房权产字第04328903号。2004年6月，原告刘溪将位于河东街南风广场地下东商城145号商铺租赁给被告今美公司（原名为运城市凯越盛汇购物有限公司），被告今美公司于2004年7月2日、20日向原告支付两个月租金后，于当月的23日与原告签订了一份《凯越商城“赚钱A计划”租赁合同》。双方约定租赁期限为十年，租金起算日为交房通知日，直至租赁期限十年届满为止；租期届满，乙方（即本案被告今美公司）有优先续租权，如双方同意续租，应于租期届满前六个月内另订租赁契约；租赁合同第三条对租金进行了约定，每天每平米租金为人民币1.56元，月租金为1335元，扣除7%税款后，应于每月25日前汇入原告的银行账户。合同签订后，被告今美公司于2004年6月开始履行租赁合同，按月租金1241元向原告支付，至2007年8月底，被告今美公司应向原告支付39个月的租金，应付租金48399元，但实付50881元，多支付了2482元。2007年9月29日，月租金增加为1380元，至2007年12月25日，共计支付四笔，共计金额5520元；2008年1月开始按月租金1655元计算，至2008年4月30日应支付四个月租金6620元，实支付租金6620元，并未欠付原告租金。2008年4月3日，原告的银行账户被转入89000元。此后，自2008年5月开始，被告今美公司开始拖欠原告租金，并按每月828元向原告支付租金，至2008年10月18日，原告账户收到四笔828元，共计3312元；2008年11月8日，原告账户收到25000元；2009年1月20日，原告账户收到三笔828元和一笔656元，共计3140元；2010年4月6日，原告账户收到11600元；2010年11月11日，原告账户收到5000元；2011年1月31日，原告账户收到4088元；2011年5月19日，原告账户收到2745元；2012年2月20日，原告账户收到2745元；2012年6月12日，原告账户收到1098元；2012年12月12日，原告账户收到3294元；2014年1月26日，原告账户收到6588元。此后，被告今美公司未再向原告付款。以上除89000元、25000元和5000元系退还原告的购房款外，被告今美公司共计向原告支付租金89221元。
同时查明，2004年9月17日，山西省运城现代汽车出租有限公司为甲方、被告今美公司（原名为运城市凯越盛汇购物广场有限公司）为乙方，第三人尉荣志为丙方，三方签订了《房地产买卖协议书》，山西省运城现代汽车出租有限公司和被告今美公司将南风广场地下商铺及商场配套设施整体以2800万元的价格出售给第三人尉荣志，商场面积共计10145.69平方米，其中包括原告所购145号商铺，另有300平方米的办公室；三方约定付款时间为：协议签订之日付定金100万元，待甲方将出售的房产与购买人签订回收协议及首批房产证办好后，丙方付1100万元，甲方在银行贷款800万元左右由丙方偿还，丙方按规定向银行归还本息（此款应计算为丙方付款之内），剩余部分款于2004年12月30日之前付200至300万元，2005年6月20日前将余款一次性全部付清，付清后全部房产证在一个月内办完。该合同第四条约定，已售出部分产权由甲乙双方负责收回，丙方最后剩余的款额用于退还产权回收上，不足部分甲方负责解决，甲乙双方保证全部产权收回，并移交丙方。该合同签订时，原告所购商铺尚未办理房产证。2007年8月28日，第三人斯瑞林公司作为甲方，山西省运城现代汽车出租有限公司作为乙方，原告为丙方，签订了《退款协议书》，协议约定第三人斯瑞林公司在2008年3月31日之前以原价17.8万元将原告所购商铺购买，并同时办理丙方所持房屋房产证过户事宜。双方对违约责任及其他事项进行了约定。该协议签订后，第三人斯瑞林公司于2008年4月3日向原告退款89000元，于2008年11月8日退款25000元，于2010年11月11日退款5000元，此后再未向原告退款，故原告也未办理商铺的房产证过户手续，而被告今美公司仍不定期的向原告支付商铺租金，直到2014年1月26日。此后，原告得知自己的房屋已被被告今美公司出租给了被告潘记公司至今，但二被告均未向原告支付租金。
原审认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘溪与被告今美公司签订的商铺租赁合同依法成立生效，双方均应按约定履行自己的合同义务。被告今美公司未能按照约定按月及时、足额向原告支付租金，其行为已经构成违约，应当向原告刘溪承担违约责任。本案所涉商铺房屋所有权归原告刘溪所有，有房地产管理部门颁发的房产所有权证为证，山西省运城现代汽车出租有限公司作为该商铺的房地产开发商，将该商铺销售并交付给原告后，商铺的所有权已转移给原告，其无权再次处分该商铺。其未经原告同意，又将包含原告商铺在内的整个商场房屋销售给第三人尉荣志，侵害了原告的房屋所有权。因被告今美公司无权处分原告的商铺，事后又未经原告追认，其与尉荣志所签订的房地产买卖协议书所涉原告商铺买卖部分无效。被告今美公司和第三人尉荣志并未提供证据证明自己已经按照该房地产买卖协议书履行了合同义务，反而是山西省运城现代汽车出租有限公司在此后的2004年10月28日继续为原告刘溪办理了该商铺的房屋所有权证，被告今美公司也在随后的租赁期间继续向原告支付商铺租金。因此，本案所涉商铺的所有权并未发生转移，仍归原告刘溪所有。2007年8月28日，第三人斯瑞林公司及开发商山西省运城现代汽车出租有限公司虽然与原告刘溪签订了退款协议书，但并未通知被告今美公司与原告刘溪解除租赁合同，而第三人斯瑞林公司也未按照退款协议的约定在2008年3月31日前向原告支付房屋退款，虽在2008年4月3日向原告退还89000元、11月8日退还25000元、2010年11月11日退还5000元，但至今尚未将剩余的房款退还完毕，故房屋所有权证仍未办理过户登记，原告对商铺房屋仍享有所有权。因此，被告今美公司与原告刘溪未解除租赁合同的情况下，仍应当继续向原告履行支付租金的合同义务。而原告收取的房屋退款119000元，属于原告与第三人斯瑞林公司的另一法律关系，本案不予处理，该合同是否继续履行或者解除，双方可自行协商或另行诉讼。本案所涉租赁合同约定的十年租赁期限已经于2014年5月31日届满，被告今美公司作为承租人，将租赁物转租给被告潘记公司，继续占有和使用租赁物，原告未提出异议，依照合同法的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故被告今美公司应当继续向原告刘溪支付租金。关于被告今美公司拖欠原告的租金数额，应根据双方最终执行的月租金1655元自2008年5月1日起计算至2017年9月份，被告今美公司应向原告支付113个月租金共计187015元，但被告今美公司实际向原告支付了89221元，扣除被告今美公司此前多付的2482元，尚欠租金95312元未付。原告关于被告应按每年递增10%计算租金的主张，理据不足，本院不予支持。被告今美公司将商铺转租给被告潘记公司，系二被告之间的房屋租赁合同关系，被告潘记公司与原告刘溪之间不存在租赁合同关系，原告要求被告潘记公司共同承担支付租金的义务，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第（二）项、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告运城市盐湖区今美商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告刘溪支付租金95312元，并按照月租金1655元计算，支付自2017年10月1日起至本判决生效之日的租金。二、本判决生效后，如被告运城市盐湖区今美商贸有限公司和运城市潘记商贸有限公司需继续租赁原告刘溪的商铺，租赁期限六个月以上的，应当与原告签订书面租赁合同，否则应终止租赁合同，将商铺交回原告刘溪。三、驳回原告刘溪要求被告运城市潘记商贸有限公司与被告运城市盐湖区今美商贸有限公司共同支付租金的诉讼请求。案件受理费1900元，由被告运城市盐湖区今美商贸有限公司负担。
经二审查明，运城市盐湖区今美商贸有限公司于2017年11月27日企业名称变更为运城市盐湖区多美歌商贸有限公司。其余查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人多美歌公司与被上诉人刘溪之间订立《凯越商城“赚钱A计划”租赁合同》，双方约定了包括租赁物名称、租赁期限、租金等条款，案涉租赁合同约定租赁期限届满后，上诉人多美歌公司仍继续占有和使用租赁物，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故上诉人多美歌公司仍应当按照约定向被上诉人刘溪支付租金。关于上诉人多美歌公司所提被上诉人刘溪已与被上诉人斯瑞林公司签订回购协议，原判认定事实有误的上诉理由，经查，原审判决对被上诉人刘溪已与被上诉人斯瑞林公司签订回购协议等事实均予以认定，原审法院鉴于被上诉人刘溪与斯瑞林公司之间系另一法律关系，告知其可自行协商或另行诉讼，故上诉人多美歌公司的此项上诉理由不能成立。上诉人多美歌公司所提其余上诉理由，因缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。
综上所述，上诉人多美歌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2180元，由上诉人运城市盐湖区多美歌商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梅智勇
审判员 林学武
审判员 王 溥
二〇一八年二月八日
书记员 李 娜