广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初1917号
原告朱宝臣，男，汉族，户籍地址山东省胶州市。
委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告张宏波，男，汉族，户籍地址广东省汕头市潮南区。
委托代理人叶梦蕾，上海段和段（深圳）律师事务所律师。
委托代理人黄玲，上海段和段（深圳）律师事务所实习律师。
第三人姜晓鸣，男。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，女，汉族，身份证住址湖北省襄阳市襄州区，员工。
第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行，住所深圳市福田区新洲十一街民生银行大厦一至五层、十一至二十五层，组织机构代码892351059。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱宝臣及其代理人刘亚娟，被告张宏波及其代理人叶梦蕾、黄玲，第三人姜晓鸣，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）代理人李常优到庭参加了诉讼。第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱宝臣诉称，2015年11月22日，第三人姜晓鸣与被
告通过第三人世华地产的居间介绍，签署了一份《房地产买卖合同》(合同编号为8194054)，双方约定被告将位于深圳市宝安区富怡花园一栋B1-307(房产证号深房地字第××号)转让给姜晓鸣指定的买方即原告，转让成交价245万元，定金2万元，买方须于签署本合同之日起四十日内办理首期款监管及申请按揭贷款手续，被告应予以协助等。同日，被告、原告及姜晓鸣签署了一份《确认书》，确认各方一致同意由被告与原告继续履行原合同义务。合同签订当日，姜晓鸣即代原告向被告支付了定金2万元。随后，又应被告要求，向被告追加支付了定金人民币9万元(2015年12月5日支付4万元、12月7日支付5万元)，原告为履行上述房屋买卖合同已做好充分资金准备。但之后被告却表示因房价上涨，不再想出售房产。故原告委托律师分别于20l5年12月23日及2016年1月4日先后两次向被告及中介方发出履约催告函，催告被告配合原告完成首期款监管及申请按揭贷款手续，但被告置之不理。被告拒不履行合同义务的行为，违反了合同约定及相关法律规定。根据双方签署的《房地产买卖合同》第十六条“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同”之约定，原告诉请法院判令：1、被告继续履行编号为8194054的《房地产买卖合同》，即协助原告办理首期款监管及申请按揭贷款手续，办理赎楼并注销涉案房产的抵押登记手续，待银行出具贷款承诺函且涉案房产注销抵押登记后三日内协助原告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续及配合办理减免税费；此外，被告还应在收到全部房款(不含交房保证金、赎楼余款)之日起2日内向原告交付房产，并协助原告办理水、电、燃气、有线或数字电视、网络等设施的过户手续；2、被告向原告支付逾期履行违约金，以房产转让成交价为基数按日万分之四支付，从2016年1月4日起算直至被告履行日止，暂计为人民币2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告张宏波答辩称：一、姜晓鸣是香港人，不具备购房资格，但被告一直没有收到姜晓鸣所指定的人员的相关材料，被告担心交易安全，无法履行之后的义务，期间被告也有与姜晓鸣进行沟通。对于原告提供的证据中的确认书，该确认书不是被告签署的，被告并不知情，被告已向法庭申请笔迹鉴定。二、原告并不是合同的相对方，无法继续履行该合同。三、姜晓鸣在转让合同的债权义务时应该尽到通知义务。综上，被告请求法庭在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。
第三人姜晓鸣述称，原告陈述属实，全部认可原告诉状中
陈述的内容。
第三人世华地产述称：一、本案是买卖合同纠纷，第三
人与原被告属于居间服务关系，第三人在本案中无需承担责任。二、目前第三人仍监管9万元定金，愿意按照法院的判决进行处理。三、第三人为原被告就涉案房产的交易提供了居间服务，若法院判决继续履行，第三人愿意配合原告提供居间服务，并有权按照约定主张佣金。
第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行未到庭，未提交书面意见。
经审理查明，2001年6月，被告张宏波通过转让取得位于深圳市宝安区新安办安乐村富怡花园一栋B1-307房的所有权，登记为权利人，权利份额100%。
2015年11月22日，张宏波作为卖方，第三人姜晓鸣作为买方，在第三人世华地产的居间服务下，双方签订《房地产买卖合同》（编号8194054），约定张宏波将上述房产转让给姜晓鸣，转让成交价人民币245万元；签署合同时支付定金2万元，定金由居间方监管视为卖方收讫；剩余房款243万元采用银行按揭方式付款，买方应于合同签订之日起40日内付清首期房款，首期款等于243万元减去银行承诺贷款金额，买方应于约定的应付首期房款日起3日内向银行提交按揭贷款申请材料，卖方无条件配合，否则视为违约，双方于银行贷款承诺书出具之日起3日内签署深圳市二手房买卖合同，办理递件过户手续，买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于获知之日起15日内自行筹资补足；卖方应于签署合同之日起10日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，与担保公司签署担保合同，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；买方支付佣金及全部税费；购房款中预留5000元作为交房保证金，由居间方托管；卖方在交房时将物业内的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等无偿过户给买方；买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，逾期超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则；合同备注条款特别手写约定，“买卖双方协商在银行按揭和国土局过户人名由买方指定用名”。合同签订后，姜晓鸣向张宏波支付定金2万元。
当天，张宏波作为卖方，第三人姜晓鸣作为买方，原告朱宝臣作为新买方，三方签订《确认书》，约定在签署深圳市二手房买卖合同及产权转移登记时买方姓名写为朱宝臣，由张宏波及朱宝臣继续履行涉案房产买卖合同，姜晓鸣就张宏波及朱宝臣上述各项义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。
后因张宏波要求增加定金，朱宝臣分别于2015年12月5日、2015年12月7日支付定金4万元、5万元，由第三人世华地产托管。
因张宏波未按照合同约定履行委托公证、注销抵押登记、配合办理首期款监管等义务，2015年12月23日，朱宝臣委托律师向张宏波发出律师函，催促张宏波配合办理首期款监管及申请按揭贷款手续。2016年1月4日，朱宝臣再次委托律师向张宏波邮寄律师函，要求张宏波在收函后三天内到农业银行西乡支行协助办理首期款监管及按揭贷款申请手续。
截至2016年1月26日，张宏波仍未注销涉案房产的抵押登记，抵押权人为第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行。
另查，根据张宏波的申请及其与朱宝臣的一致意见，本院委托广东中一司法鉴定所对《确认书》中卖方处“张宏波”签名笔迹进行鉴定，比对样本是《房地产买卖合同》（编号8194054）上卖方处“张宏波”签名笔迹。2016年8月8日，该鉴定所出具鉴定意见称，检材和样本的“张宏波”签名笔迹是同一人笔迹。
2016年10月10日，朱宝臣家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
以上事实，有房地产买卖合同、确认书、定金收条、律师函、快递单、鉴定书、不动产购房资格证明以及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告张宏波称确认书的签名不是本人笔迹，没有证据推翻司法鉴定结论，对其辩解不予采纳。根据此确认书，张宏波与第三人姜晓鸣之间房屋买卖合同的买方权利义务已全部转让给原告朱宝臣，朱宝臣与张宏波之间的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。张宏波没有在合同约定期限内配合朱宝臣办理首期款资金监管与提交按揭贷款申请资料，也没有注销涉案房产的抵押登记，逾期履行义务超过10日，构成根本违约。朱宝臣在合同履行过程中没有过错，主张继续履行合同和逾期履行违约金，本院予以支持。为缩短合同履行时间，且朱宝臣当庭表示可以一次性付清剩余房款，本院判定，剩余房款的支付方式为一次性给付。关于继续履行合同中的配合减免税费义务，合同虽未明确约定张宏波负有该项义务，但合同约定朱宝臣承担房产交易的相关税费，税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，是买方考虑的重要因素之一，朱宝臣请求张宏波配合申请减免交易税费，符合诚信原则，并且不会损害张宏波的利益，因此，张宏波应履行申请减免交易税费的附随义务，能否通过审核，则由税务机关依法审查决定。
关于违约金。根据合同约定，张宏波应当自2015年11月22日合同签订之日起40日内配合办理首期款资金监管手续，而张宏波没有配合，朱宝臣主张自2016年1月4日起计算逾期违约金，本院予以支持。至于违约金的标准，以转让成交价为基数按日万分之四计算过高，本院酌情调整为日万分之二，即490元/日（245万元×0.02%）。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告张宏波于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区新安办安乐村富怡花园一栋B1-307房的银行贷款债务，注销抵押登记，第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
二、原告朱宝臣于上述房产注销抵押登记之日起十五日内一次性向被告张宏波支付房屋转让余款人民币234万元，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于上述房产注销抵押登记之日起十五日内一次性向张宏波支付监管的定金人民币8.5万元；
三、被告张宏波于原告朱宝臣付清房屋转让余款234万元之日起十五日内将上述房屋过户登记至朱宝臣名下，配合朱宝臣办理申请减免交易税费，协助朱宝臣办理水、电、燃气、电视、网络设施的过户手续，并将上述房屋交付朱宝臣；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于被告张宏波将上述房产交付原告朱宝臣之日起三日内向张宏波支付交楼押金人民币5000元；
五、被告张宏波于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告朱宝臣支付违约金（按照每日490元的标准，自2016年1月4日起计至判项三指定期限内的交房之日止）；
六、驳回原告朱宝臣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费26560元，财产保全申请费5000元，笔迹鉴定费2万元，均由被告张宏波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年十一月三日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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