湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第01573号
原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区龟北路1号汉阳造文化创意产业园15-2号。
法定代表人张云峰。
委托代理人李强（特别授权代理），湖北维思德律师事务所律师。
被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司，住所地武汉市车站街中山大道1337号（新号889号）2栋1-3层。
法定代表人万华，执行董事。
委托代理人刘汉国（特别授权代理），湖北东之风律师事务所律师。
第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司武汉市分行，住所地武汉市江汉区金家墩特1号。
代表人黄顺进，行长。
委托代理人凌强（特别授权代理），湖北山河律师事物所律师。
原告武汉瑞智房地产经纪有限公司（以下简称瑞智公司）诉被告武汉澄天环境工程有限公司（以下简称澄天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾明亮独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理，被告澄天公司当庭提出反诉请求，本院依法予以受理。因案情较复杂，双方当事人争议较大，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员姜勇、李国良组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。因中国邮政储蓄银行有限责任公司武汉市分行（以下简称邮储银行武汉分行）与本案的处理有利害关系，本院依法追加其为本案的第三人参加诉讼，于2016年5月24日再次公开开庭进行了审理，瑞智公司的法定代表人张云峰及委托代理人李强，澄天公司的委托代理人刘汉国，邮储银行武汉分行的委托代理人凌强到庭参加了诉讼。经本院院长审批，本案延长审限六个月。双方当事人申请庭外和解，期限为三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）瑞智公司诉称：瑞智公司与澄天公司于2012年3月6日签订了房屋租赁合同，合同约定：瑞智公司将位于江岸区车站街中山大道1337号（新号889号）出租给澄天公司，出租房屋面积为800平方米。该房屋租赁期为3年，自2012年4月16日起至2015年4月15日止。该租赁房屋仅作为办公室使用。年租金为420，000元，以后每年增长10%。租金半年支付一次，每次提前15天支付。如逾期支付租金，每逾期一日，需按照日租金的3倍支付滞纳金。上述租赁合同签订生效后，原告依约履行交房及相关其他合同义务，被告支付了2012年4月16日至2014年10月15日止的房屋租金，但没有支付2014年10月15日至2015年4月15日期间的房屋租金，并且合同期满后继续占有租赁物迟迟不予退还，其行为已经严重违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告立即腾退武汉市车站街中山大道1337号（新号889号）2栋1至3层房屋；2、被告向原告支付欠付租金254，100元及该款项自2014年10月16日起至实际履行之日止应付的按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计为7，623元）和逾期支付租金违约金385，385元，共计647，108元；3、被告承担本案案件诉讼费。
原告（反诉被告）瑞智公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人职务证明、法定代表人身份证件，拟证明原告的主体资格。
证据二、营业执照、组织机构代码证、法定代表人职务证明、法定代表人身份证件，拟证明被告的主体资格；
证据三、房屋租赁合同、证明、2015武仲调字第0000212民事调解书、光大银行对公账户对账单、建行网上银行电子回单、收据6份，拟证明房屋情况及合同约定，租金支付至2014年10月15日；
证据四、执行通知书，拟证明原告因被告违法占用第三人的房屋，被告应当向第三人腾退实际占有的房屋；原告没有从第三人处取得所谓的装修补偿，仲裁调解书涉及的装修补偿是以装修补偿的名义来促成调解达成，第三人也予以确认。
被告（反诉原告）澄天公司辩称：瑞智公司无权向澄天公司收取房租。澄天公司不交房租是由于邮储银行武汉分行要求澄天公司腾退，多次派人上门，并于2014年8月13日委托湖北山河律师事务所发来律师函，认为瑞智公司转租无效，要求澄天公司腾退；澄天公司在邮储银行武汉分行要求澄天公司腾退后，与瑞智公司协商，瑞智公司要求澄天公司不要腾退，协助瑞智公司与邮储银行武汉分行协商；瑞智公司用虚假的租赁协议欺骗澄天公司，谎称其拥有至2020年的承租权并有转租权，导致澄天公司承租并装修房屋花费了2，800，000元。谎言揭穿后瑞智公司拒不赔偿澄天公司装修等经济损失；本案房屋租赁合同因存在未得到认可的转租行为而无效，瑞智公司无权收取滞纳金及房租，并且其主张的滞纳金过高，也应当调低。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）澄天公司反诉称：2012年3月6日，原、被告双方签订房屋租赁合同，被告将承租的位于江岸区车站街中山大道1337号房屋转租给原告使用，自2012年4月16日至2015年4月15日，期满后可以再续5年，签订合同过程中，被告向原告出示了其与第三人之间的房屋租赁合同，其中租约约定为8年，至2020年2月20日届满，并允许转租。请求判令：1、被告退还100，000元保证金；2、被告退还2个月的房屋租金84，700元；3、被告赔偿房屋装修费用损失800，000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）澄天公司为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交证据如下：
被代：证据一、企业变更通知书，拟证明被告公司原名叫武汉美萍电机工程有限责任公司；
证据二、2012年3月6日房屋租赁合同、承租房设备交接清单、中山大道1337号房屋交接现场照片，拟证明原告谎称有承租权，将房屋出租给我方3年，到期可再续租5年；合同约定保证金100，000元；房屋交租时破败不堪，由我公司装修。
证据三、2012年2月20日房屋租赁合同、房产证复印件，拟证明武汉瑞智公司给了一份虚假的承租合同给澄天公司，欺骗澄天公司谎称其有转租权和承租至2020年的权利；
证据四、2012年3月6日收据，拟证明被告公司支付了100，000元的保证金；
证据五、照片一组，拟证明瑞智公司交付房屋时的情况，房屋破损严重；
证据六、2012年5月10日收条一张，拟证明被告公司房屋修缮方案已经报给了瑞智公司审查；
证据七、2014年4月10日收据，拟证明澄天公司租金交至2014年10月15日；
证据八、2014年8月13日律师函，拟证明房屋产权人邮储银行武汉市分行委托山河律师事务所发来律师函，指出瑞智公司没有转租权，并且合同于2014年8月31日到期，要求澄天公司立即腾退。
原告（反诉被告）瑞智公司辩称：原告与被告之间转租关系是成立的，原告有合法的转租权，原告与被告之间的房屋租赁合同及邮储银行武汉分行出具的证明、原告与邮储银行武汉分行的仲裁调解书，证明原告对被告的转租权是有效的；因为被告欠付原告的租金，其100，000元的保证金应当抵扣租金不应该返还；因为原、被告之间的转租关系合法有效，被告欠付原告租金的事实是成立的，不应当退还被告两个月的租金；被告没有提供任何合法有效的证据证实其有租赁房屋的装修费用损失，并且即使被告有装修房屋的事实，双方合同中明确约定租赁期满后，所有的装修费用均属于本案原告获得，正因为如此，被告请求赔偿装修损失的诉请不应成立；本案诉讼费应当由被告承担。
第三人邮储银行武汉分行述称：原告租赁我方的房屋，于2014年4月开始拖欠租金，之后我方向原告送达解除租赁合同的腾退通知，但原告一直没有腾退，我方向仲裁委员会提交了仲裁申请，要求原告支付拖欠的租金及违约金，在仲裁的调解下达成了一致的调解意见，在调解协议中原告认可了差欠我方房租及违约金，并保证在2015年5月21日之前腾退房屋，如果能在2015年5月21日之前腾退，我方可以在原告拖欠的房租上减免222，600元，但是原告此后并未按照仲裁调解书履行其义务。
第三人邮储银行武汉分行为支持其述称理由，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同，拟证明我方与原告签订租赁合同，约定不允许转租；
证据二、律师函，拟证明我方发现原告转租后向原告邮寄律师函。
经庭审质证，澄天公司对瑞智公司提交的证据一、二无异议；澄天公司对瑞智公司提交的证据三中的证明真实性有异议，对证据三中的其他证据真实性无异议；澄天公司对瑞智公司提交的证据四真实性无异议；邮储银行武汉分行对瑞智公司提交的证据一、二无异议；邮储银行武汉分行对瑞智公司提交的证据三真实性、关联性不发表质证意见，但认为瑞智公司无权转租、且在第三人不知情的情况下转租给澄天公司；对证据三中的证明真实性无异议，但对合法性与证明目的有异议；邮储银行武汉分行对瑞智公司提交的证据四无异议。
瑞智公司对澄天公司提交的证据一、四、七无异议；瑞智公司对澄天公司提交的证据二、五真实性无异议，对证明目的有异议；瑞智公司对澄天公司提交的证据三房屋租赁合同真实性有异议，认为不是原件，对证据三中房产证无异议；瑞智公司对澄天公司提交的证据六真实性有异议，认为上面没有加盖单位印章，且达不到澄天公司的证明目的；瑞智公司对澄天公司提交的证据八真实性有异议，认为不是原件，且达不到其证明目的。邮储银行武汉分行对澄天公司提交的证据一无异议；邮储银行武汉分行对澄天公司提交的证据二、四、五、六、七不予质证，认为与其无关联；邮储银行武汉分行对澄天公司提交的证据三真实性有异议；邮储银行武汉分行对澄天公司提交的证据八真实性无异议。
瑞智公司对邮储银行武汉分行提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议；瑞智公司对邮储银行武汉分行提交的证据二真实性有异议，认为没有收到过该律师函；澄天公司对邮储银行武汉分行提交的证据一、二真实性无异议。
对上述证据，本院认为，澄天公司对瑞智公司提交的证据一、二无异议，对这些证据本院依法予以采纳；澄天公司对瑞智公司提交的证据三中的证明真实性有异议，对证据三中的其他证据真实性无异议，因该证明系邮储银行武汉分行出具，而邮储银行武汉分行对该证据的真实性无异议，故对该组证据的真实性本院予以认可；澄天公司对瑞智公司提交的证据四真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认可。瑞智公司对澄天公司提交的证据一、四、七无异议，对这些证据本院依法予以采纳；瑞智公司对澄天公司提交的证据二、五真实性无异议，对这些证据的真实性本院予以认可；瑞智公司对澄天公司提交的证据三房屋租赁合同真实性有异议，因该证据瑞智公司未能提交原件，故对该证据的真实性本院不予认可；本院对房产证依法予以认可；瑞智公司对澄天公司提交的证据六真实性有异议，本院认为该证据达不到澄天公司的证明目的；瑞智公司对澄天公司提交的证据八真实性有异议，该证据系湖北山河律师事务所向澄天公司出具，其内容写明邮储银行武汉分行与瑞智公司之间的房屋租赁合同于2014年8月31日到期后不再续租，同时写明邮储银行武汉分行于2014年7月知道瑞智公司将该房屋转租，认为该转租未得授权应为无效转租，但邮储银行武汉分行于2014年12月10日出具的证明则写明该房屋租赁给瑞智公司使用，且邮储银行武汉分行于2015年3月向武汉仲裁委员会申请仲裁时，也未要求解除租赁合同或者认定转租合同无效，同时，该证据系复印件，无法确认该证据的具体形成时间，无法确认该证据系湖北山河律师事务所于何时向澄天公司出具，因此，对该证据本院不予采纳，但邮储银行武汉分行在开庭时认可该证据的真实性，故本院对邮储银行武汉分行于2014年7月知道瑞智公司将该房屋转租的事实予以确认。瑞智公司对邮储银行武汉分行提交的证据一真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认可；瑞智公司对邮储银行武汉分行提交的证据二真实性有异议，因该律师函内容与邮储银行武汉分行出具的证明及邮储银行武汉分行于2015年3月向武汉仲裁委员会申请仲裁的内容不一致，故对该证据本院不予采纳。
经审理查明：坐落于武汉市江岸区车站街中山大道1337号（新号889号）2栋1至3层房屋（建筑面积535.58平方米）于2010年11月29日登记在武汉市邮政局名下，房屋性质为自管产。2011年6月30日，邮储银行武汉分行与武汉瑞智投资咨询有限责任公司（以下简称瑞智投资公司）签订房屋租赁合同，约定前者将武汉市江岸区车站街中山大道1337号（新号889号）2栋1至3层的自有房屋出租给后者作为办公用房使用，租赁期间2011年7月1日至2014年8月31日，约定年租金第一年240，000元，第二年270，000元，第三年300，000元。
2012年3月6日，瑞智投资公司与武汉美屏电机工程有限责任公司（以下简称美屏公司）签订房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给美屏公司作为办公室；租赁期间2012年4月16日至2015年4月15日；同时约定租赁期满，瑞智投资公司有权收回出租房屋，美屏公司应如期交还；美屏公司如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知瑞智投资公司，经瑞智投资公司同意后，重新签订租赁合同；如果美屏公司能全部及时履行合同义务，本合同期满后美屏公司可续租5年；约定年租金为420，000元，租金年增长率为10%，应提前15日缴纳下期租金，否则按逾期缴纳租金处理；美屏公司如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，方案须事先征得瑞智投资公司的书面同意后方可施工；租赁期满后或因美屏公司责任导致退租的，除双方另有约定外，瑞智投资公司有权选择以下权利中的一种：依附于房屋的装修归瑞智投资公司所有，或要求美屏公司恢复原状，发生费用由美屏公司承担；拖欠房租累计2个月以上的，瑞智投资公司有权解除合同，收回出租房屋，美屏公司应按照租金的10%向瑞智投资公司支付违约金；逾期缴纳租金，每逾期一天，则按费用总额的10%支付滞纳金。租赁期满，美屏公司应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向瑞智投资公司支付原日租金3倍的滞纳金；美屏公司支付瑞智投资公司100，000元履约保证金，该履约保证金于合同期满美屏公司交还房屋并结清水电、物业等费用后一个月内无息退还；瑞智投资公司提前收回房屋赔偿美屏公司房屋装修损失，第一年内收回房屋装修赔偿为70%，第二年内收回房屋装修赔偿为50%，第三年内收回房屋装修赔偿为30%，第四年内收回房屋装修赔偿为0（装修方案须由双方签字认可，超出部分不作为赔偿标准、需提供双方认可的装修税务发票）。2014年7月，邮储银行武汉分行知道瑞智投资公司将该房屋转租。
2014年12月10日，邮储银行武汉分行出具证明，主要写明：坐落于武汉市江岸区车站街中山大道1337号2栋1至3层房屋系邮储银行武汉分行所有，因银企分离，该房产划归邮储银行武汉分行名下，过户手续正在办理中，现房屋已租赁给瑞智投资公司使用。期间，瑞智投资公司名称变更为瑞智公司，美屏公司名称变更为澄天公司。
2015年3月11日，武汉仲裁委员会受理邮储银行武汉分行的仲裁申请，邮储银行武汉分行申请要求瑞智公司腾退上述房屋、支付租金322，500元、违约金50，100元。该仲裁委员会于2015年5月11日作出（2015）武仲调字第0000212号调解书，主要写明，邮储银行武汉分行与瑞智公司达成调解协议如下：双方认可欠缴租金322，500元、违约金50，100元，瑞智公司承诺于2015年5月21日前（包括当日）腾退上述房屋，如按期腾退房屋，邮储银行武汉分行补偿瑞智公司装修补偿款222，600元。2015年7月16日，本院作出（2015）鄂江岸执行字第00185号执行通知书，主要写明（2015）武仲调字第0000212号调解书已发生法律效力，邮储银行武汉分行于同年7月15日申请强制执行，本院依法责令瑞智公司自通知书送达之日起7日内腾退上述房屋、支付邮储银行武汉分行309，860元。
澄天公司按合同约定支付瑞智公司房屋租金至2014年10月15日。之后，澄天公司未再支付瑞智公司房屋租金。2015年4月15日，双方房屋租赁合同到期后，澄天公司没有按合同约定书面通知瑞智公司要求续租该房屋。至今，澄天公司未腾退该房屋。双方就房屋租赁关系发生纠纷，瑞智公司诉至本院，要求判如所请，澄天公司对此提出反诉。审理中，因双方意见不一致，故调解未成。
本院认为：2012年3月6日，瑞智公司与澄天公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。瑞智公司作为转租人，未经出租人邮储银行武汉分行的同意，擅自将诉争房屋转租给澄天公司，尽管转租合同的效力不受影响，但是该转租行为毕竟是违背出租人的意志，法律赋予出租人在这种情况下解除合同等权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2014年7月，邮储银行武汉分行知道瑞智公司将该房屋转租。自2014年7月起，邮储银行武汉分行应在六个月内提出异议，请求解除合同或者认定转租合同无效。但至2015年5月11日，邮储银行武汉分行未提出解除合同或者认定转租合同无效的请求；而是与瑞智公司达成一致调解意见，确认双方租金、违约金，同时，确认瑞智公司于2015年5月21日前腾退诉争房屋。可见，在2015年5月21日前，瑞智公司对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利。而至此时，邮储银行武汉分行已丧失其异议权，无权以转租人擅自转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因此，澄天公司认为其与瑞智公司签订的房屋租赁合同无效的答辩意见，本院不予支持。
2015年4月15日，澄天公司与瑞智公司签订的房屋租赁合同到期，双方未续签合同，澄天公司应当腾退诉争房屋。澄天公司按合同约定支付瑞智公司房屋租金至2014年10月15日，尚差欠2014年10月16日至2015年4月15日的租金254，100元，该租金澄天公司应当支付给瑞智公司。故瑞智公司要求澄天公司支付租金254，100元的诉讼请求，本院予以支持。瑞智公司要求澄天公司支付该款项自2014年10月16日起至实际履行之日止应付的按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计为7，623元）的诉讼请求，双方就此项请求在房屋租赁合同中没有约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。瑞智公司主张逾期支付租金的违约金385，385元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明瑞智公司的损失，本院认为瑞智公司的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，故双方合同约定的违约金过分高于因澄天公司违约所造成的瑞智公司的损失。因澄天公司要求对合同约定过高的违约金予以调整，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金254，100元为本金，自2014年10月16日起计算至澄天公司实际清偿完毕之日止。
根据瑞智公司与澄天公司2012年3月6日签订的房屋租赁合同约定，租赁期满后或因澄天公司责任导致退租的，除双方另有约定外，瑞智公司有权选择以下权利中的一种：依附于房屋的装修归瑞智公司所有，或要求澄天公司恢复原状，发生费用由澄天公司承担；瑞智公司答辩时已做出选择，即依附于房屋的装修归瑞智公司所有。同时，该房屋租赁合同还约定，瑞智公司第四年内收回房屋赔偿澄天公司装修损失为0；瑞智公司于2015年5月21日诉至法院，要求腾退诉争房屋，已属于约定中的第四年内收回房屋。因此，澄天公司反诉瑞智公司要求赔偿房屋装修费用损失800，000元的反诉请求，不符合双方当事人签订房屋租赁合同的约定，对澄天公司的该项反诉请求，本院不予支持。澄天公司要求瑞智公司退还100，000元保证金，根据上述房屋租赁合同的约定，该保证金于合同期满澄天公司交还房屋并结清水电、物业等费用后一个月内无息退还，本院认为，瑞智公司应依照双方当事人的约定退还该100，000元保证金。澄天公司要求瑞智公司退还2014年8月13日至同年10月15日两个月的房租，但根据邮储银行武汉分行于2014年12月10日出具的证明，以及邮储银行武汉分行与瑞智公司于2015年5月11日达成的调解意见，瑞智公司于2015年5月21日前，对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利，且该期间内澄天公司实际占有、使用诉争房屋，澄天公司应当按合同约定支付租金，故澄天公司该项反诉请求本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾退武汉市车站街中山大道1337号（新号889号）2栋1至3层房屋给原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司；
二、被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司2014年10月16日至2015年4月15日期间的租金254，100元；
三、被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司违约金（以254，100元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2014年10月16日起计算至实际清偿完毕之日止）；
四、原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司于被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司腾退上述房屋并结清水电、物业等费用后一个月内退还被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司100，000元保证金；
五、驳回原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10，271元，反诉案件受理费6，824元，由原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司负担2，400元，由被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司负担14，695元（10，271元＋6，824元－2，400元），因原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司立案时已将10，271元预交本院，故被告（反诉原告）武汉澄天环境工程有限公司应于本判决生效之日起五日内将该7，871元（10，271元－2，400元）支付原告（反诉被告）武汉瑞智房地产经纪有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 曾明亮
人民陪审员 姜 勇
人民陪审员 李国良
二〇一六年八月十三日
书 记 员 周 郴