浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2894号
上诉人（原审被告）：杭州安腾大酒店有限公司。
法定代表人：郑志伟。
被上诉人（原审原告）：杭州市实业投资集团有限公司。
法定代表人：傅力群。
委托代理人：潘剑英。
上诉人杭州安腾大酒店有限公司（以下简称安腾大酒店）因与被上诉人杭州市实业投资集团有限公司（以下简称实业投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，杭州市工业资产经营投资集团有限公司（以下简称工业资产投资公司）与安腾大酒店于2011年5月17日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定工业资产投资公司自愿将坐落在杭州市下城区所巷36号1-4层（房产证号：杭房权证下更字第××号），房屋建筑面积约1655.98平方米，出租给安腾大酒店使用。该房屋租赁期为三年，自2011年9月1日至2014年8月31日止。该房屋的年租金和成交总价：该房屋的年租金为945000元；成交总价：三年承租期的成交总价为2979112.5元。合同第四条约定：“房屋租金乙方（即安腾大酒店）每半年支付一次，先付后用。租金支付方式：第一个半年租金、佣金及履约保证金由乙方支付给杭州产权交易所有限责任公司。第一个半年租金款472500元及履约保证金（为年租金20%）270000元，二项合计742500元乙方在2011年5月24日前全部付清（已付定金可冲抵成交款）。若乙方逾期付款，每日按逾期额的万分之五向甲方支付违约金。逾期付款超过20天，视乙方根本违约。杭州产权投资有限公司和甲方（即工业资产投资公司）有权单方面解除已签订的《成交确认书》和《房屋租赁合同》，乙方已付的定金及佣金不予返还。2、以后年度的半年租金由乙方在每年的7月31日、1月31日前直接支付给甲方。房租租金从第二年起每年在上一年的基础上递增5%到合同结束。若乙方逾期付款，每日按逾期额的万分之五向甲方支付违约金。逾期付款超过一个月，视乙方根本违约。甲方有权单方面解除已签订《房屋租赁合同》，有权收回出租房屋，乙方的履约保证金不予返还。”该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，安腾大酒店按合同约定支付了第一年度的租金，第二年度的租金（2012年9月1日至2013年8月31日）未及时支付，工业资产投资公司起诉至原审法院，双方就租金等问题调解结案，案号为（2013）杭下民初字第506号，目前第二年度的租金安腾大酒店已履行到位。第三年度的租金（2013年9月1日至2014年8月31日）按照合同的约定应提前支付，每半年支付一次，即应分别于2013年7月31日之前、2014年1月31日之前各支付后半年的租金。但时至今日，经实业投资公司多次催讨，安腾大酒店仍未支付，为此，实业投资公司提起本案之诉，请求依法判令：1、终止双方租赁合同关系；2、判令安腾大酒店立即支付2013年9月-12月份租金共计347287.5元，2014年1-8月份租金共计729304元，总计1076591.5元；3、判令安腾大酒店支付违约金120000元（计算至2014年6月底）；本案诉讼费用由安腾大酒店承担。诉讼过程中，实业投资公司变更诉讼请求为：1、要求判令终止实业投资公司、安腾大酒店双方之间的租赁合同关系；2、判令安腾大酒店支付2013年9月至2014年8月的租金共计1041862.5元；3、判令安腾大酒店的履约保证金270000元归实业投资公司所有；本案诉讼费用由安腾大酒店承担。原审另查明，杭州市工业资产经营投资集团有限公司于2013年10月17日经工商登记名称变更为杭州市实业投资集团有限公司即本案实业投资公司。
原审法院认为，实业投资公司与安腾大酒店签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认合法有效，对双方均具有约束力。安腾大酒店应按合同约定及时支付实业投资公司第三年度房屋租金，因其未及时支付租金，侵害了实业投资公司的合法权益。关于实业投资公司要求终止双方租赁合同关系的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第四条第2款第二项：若乙方（安腾大酒店）“逾期付款超过一个月，视乙方根本违约。甲方（出租方）有权单方面解除已签订《房屋租赁合同》，有权收回出租房屋，乙方的履约保证金不予返还。”实业投资公司的该项诉请，于法有据，但由于实业投资公司、安腾大酒店双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年8月31日为止，且实业投资公司已于2014年5月16日通知安腾大酒店，告知实业投资公司、安腾大酒店双方的租赁关系到期后，实业投资公司不再与安腾大酒店续签该房屋的租赁合同，并要求安腾大酒店到期腾空房屋。因此，实业投资公司、安腾大酒店双方的租赁关系已于2014年8月31日自动终止，故该项诉讼请求已无必要在判决主文中予以表述。对实业投资公司要求安腾大酒店立即支付2013年9月1日至2014年8月31日租金1041862.5元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于实业投资公司要求履约保证金270000元归实业投资公司所有的诉讼请求，因实业投资公司、安腾大酒店所签订的合同中有关于违约责任的明确约定，且根据安腾大酒店逾期付款的时间及金额等实际情况计算，双方约定的该违约责任即没收安腾大酒店的履约保证金270000元未过分高于因违约造成的损失，故实业投资公司的该项诉请应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州安腾大酒店有限公司于判决生效后十日内支付杭州市实业投资集团有限公司房屋租金1041862.5元（2013年9月1日至2014年8月31日期间）。二、杭州安腾大酒店有限公司支付给杭州市实业投资集团有限公司的履约保证金270000元归杭州市实业投资集团有限公司所有。如果安腾大酒店未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15569元，因适用简易程序减半收取7784.5元，由杭州安腾大酒店有限公司负担。
宣判后，安腾大酒店不服，向本院提起上诉称：一、原审判决履约保证金270000元归实业投资公司所有，明显不公。履约保证金是针对整个合同的履行所进行的保证，安腾大酒店在租赁合同期内其他的时间都能够支付租金，并无违反合同的约定。前一次诉讼双方也是调解结案，安腾大酒店也按调解协议履行了义务，因此，全额没收270000元履约保证金，于法无据。二、原审判决关于租赁合同终止后，安腾大酒店投入的装修、改造及附属设备的处置并未做出处理，案件并未实际了结。三、案涉租赁房屋系违章建筑，房屋所涉土地性质也系工业用地，并不能用于开设宾馆等，故实业投资公司无权收取租金，实业投资公司已经收取的租金也应当予以退还。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回实业投资公司提出的履约保证金归其所有的诉讼请求，并要求实业投资公司归还安腾大酒店投入的设备、装修损失等。
被上诉人实业投资公司在二审诉讼期间未提交书面答辩状，其口头辩称：关于履约保证金，案涉租赁合同中明确约定如安腾大酒店违约导致合同解除的，实业投资公司有权收回房屋，并没收履约保证金，故原审该项判决正确。关于安腾大酒店投入的装修，案涉租赁合同中也有明确约定，租赁期限届满后，除了自行安装的设备由安腾大酒店拆除外，其他装修及设施不得拆除和破坏，归实业投资公司所有。综上，原审判决正确，请求二审依法驳回安腾大酒店的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并实际进行了履行，故该合同应当认定为有效，双方均应按约履行。关于履约保证金是否归实业投资公司所有的问题，案涉《房屋租赁合同》第四条第2项作出了明确约定，即安腾大酒店逾期支付租金超过一个月，视为根本性违约，实业投资公司有权单方面解除合同，收回出租房屋，安腾大酒店所支付的履约保证金不予返还。现安腾大酒店逾期一个月以上未按期支付租金的事实是清楚的，实业投资公司依据该合同约定选择解除合同，收回出租房屋并没收案涉的履约保证金，具有事实和合同依据。原审判决该270000元履约保证金归实业投资公司所有，并无不当。关于安腾大酒店提出的装修物的处置问题，因安腾大酒店在一审诉讼过程中并未就该事项提出请求，原审未作处理，并无不当。双方当事人可依据《房屋租赁合同》的约定另行处理。关于安腾大酒店提出的案涉租赁房屋系违章建筑，土地性质亦不属于商业用地，实业投资公司无权收取租金的问题。本院认为，首先，安腾大酒店并未提供证据证明其该观点。其次，案涉《房屋租赁合同》约定的租期为三年，安腾大酒店实际支付了两年的租金，直至租期届满，安腾大酒店并未就上述问题提出过任何主张，而且一审诉讼过程中安腾大酒店也未作出过该相关抗辩意见。故安腾大酒店的该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人杭州安腾大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 吴梦姣