广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民初字第40号
原告：吴广英。
委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。
被告：北海嘉深贸易发展有限公司，住所地北海市。
法定代表人：李跃华，董事长。
委托代理人：石远德，广西海盟律师事务所律师。
原告吴广英与被告北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称嘉深公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告吴广英及其委托代理人曾华、被告嘉深公司的委托代理人石远德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴广英诉称：2006年5月31日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定由被告将其位于北海市新世纪大道和贵州路交汇处西南侧某商住区A栋商住楼的X号房（市房产交易中心现备案登记为某幢0XXX号房）出售给原告。原告于合同签订的当天支付首期购房款93910元，余款140000元待被告代原告办理银行按揭贷款后一次性付清，被告在2007年6月1日前将房产交给原告使用，并由被告于2007年12月30日前将产权过户至原告名下。如被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由被告向原告给付相当于房产价格千分之一的违约金。合同签订当天，原告即向被告支付首期购房款93910元，并由被告出具了收条。后被告以合同签订时未取得商品房预售许可证、合同未经房产交易部门备案、合同约定的房产与房产交易部门现在登记不一致等理由，至今未将上述房产交付给原告，并企图将房屋另售他人。原告认为，被告在签订合同前没有取得商品房预售许可证，签订合同后未按规定将合同交由房产交易部门备案，在规划变更后，也没有将原告向其购买的房产作相应的变更登记，致使合同无效且无法履行，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉至本院，请求判令：一、原告与被告于2006年5月31日签订的《房产买卖合同》无效，被告赔偿原告经济损失784090元；二、被告返还原告首期购房款93910元，并承担从2006年5月31日起至判决确定的退款日期止的银行同期贷款利息。
原告吴广英对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
一、原、被告双方于2006年5月31日签订的《房产买卖合同》，拟证实原、被告之间存在房产买卖的权利义务关系；
二、《收条》，拟证实原告在合同签订当天即2006年5月31日向被告支付首期购房款93910元；
三、北海市银海区人民法院于2012年12月28日作出的（2013）银民保字第2号《民事裁定书》，拟证实原告向法院申请诉前财产保全，要求查封被告所有的位于北海市新世纪大道和贵州路交汇处西南侧某商住区1幢0XXX号房屋，已得到准许；
四、北海市银海区人民法院出具的《诉讼收费专用票据》，拟证实原告已向法院缴纳诉前保全费1689元；
五、2006年9月制作的原《某商住区总平天面正投影图》、《某商住区总平面布置图》及《某商住区基本资料》及2007年11月制作的《规划总平布置图》，拟证实某商住区原A栋已相应变更为1幢；
六、2006年9月制作的原《某公寓商住楼效果图》、《底层平面图（A型）》及《二-五层平面图（A型）》，拟证实原告向被告购买房屋的具体位置；
七、《楼盘表》，拟证实1幢0XXX号房屋经原告申请已被查封。
被告嘉深公司辩称：同意原告的第二项诉讼请求，但不同意原告的第一项诉讼请求，理由如下：1、导致原、被告签订的《房产买卖合同》无效的过错不在被告，原告吴广英对规划设计变更的事实是明知的，且原告的哥哥吴广荣具体负责涉案房屋的买卖工作，原告未及时变更合同导致的后果应由原告自行承担；2、原告提交的收条是不真实的，签名经过涂改且两个签名不一致，同时未加盖被告公司的公章及财务章；3、合同无效即自始无效，原告以可期待的利益请求赔偿损失无事实根据和法律依据，且原告要求的房屋升值部分损失应为合同履行后才可以得到的利益，但本案原告仅支付了约40%房款，却要求全部利益损失，不应得到支持。
被告嘉深公司在举证期限内未提供证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据三、四的真实性、合法性和关联性均没有异议，本院依法确认作为认定本案事实的依据。对证据一的真实性有异议，认为合同签订的A栋X号房在规划平面图上是不存在的；对证据二的真实性有异议，认为收款人处的两个签名经过涂改且字体不一样，同时未盖被告公司的印章及财务章；对证据五、六、七的关联性有异议，认为可以证实A栋变更为1幢，但无法证明合同签订的X号房就是原告诉称的0XXX号房。本院认为，原告提供的证据一证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，该证据本院予以采纳；证据二虽未盖被告的公司印章及财务章，但被告公司总经理及财务人员的签字可以证实原告已向被告缴纳购房首期款，原告与收条上两位签字人的亲属关系并不影响该收条的真实性，故被告的抗辩不成立，该证据本院予以采纳；证据五、六、七可以证实原A栋相应变更为1幢，但无法证实原合同约定的X号房与0XXX号房之间的关联，故以上三份证据本院不予采纳。
本院依法调取的证据有：
1、北海市房地产交易中心《房屋产籍档案查询证明》，证实位于北海市新世纪大道南侧、贵阳路西侧交汇处的某商住区商铺1幢0101、0103-0105号均未办理预购商品房合同备案，1幢01XX号已备案登记至案外人汤飞、王晔名下；
2、《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：341-XXXX），证实2013年12月19日案外人汤飞、王晔向本案被告购买某商住区1幢01XX号房的单价为6000元／平方米。
经庭审质证，原告对上述证据1、2均无异议，被告对证据1无异议，但对证据2的关联性有异议，认为与本案无关。本院对原、被告均无异议的证据1依法予以采纳，证据2中的交易价格是2013年底与原告诉称房屋处于同一地段的商铺交易价格，可以作为该地段商铺交易价格的参考，该证据本院依法予以采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2006年5月31日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定：被告将其开发的位于北海市新世纪大道和贵州路交汇处西南侧某商住区中A栋商住楼的X号房出售给原告，房屋单价为2298元／平方米，面积为101.8平方米，房屋总价233910元。原告于合同签订时支付首期购房款93910元，余款140000元待被告代原告办理银行按揭后一次性付清，原告必须在合同签订后五天内将贷款所需资料交给被告，并积极配合办理贷款的签字等手续。被告应在2007年6月1日前将约定的房产交付给原告使用，2007年12月30日前将产权过户到原告名下。合同签订当日，原告按约向被告缴纳了首期购房款93910元，并由被告出具了收条，但原告未在合同签订五天内将贷款所需资料交给被告，被告也未代原告办理按揭贷款手续，余款140000元原告至今未向被告支付。
2007年11月，因原某商住区项目工程设计图纸不符合城市规划，被告嘉深公司变更了规划设计图，将原设计图纸中的A栋联体步梯房变更设计为A、E两栋独立高层建筑，并将A栋备案登记为1幢。被告于2009年9月14日取得现某商住区的商品房预售许可证。
另查明，被告嘉深公司的股东之一吴广荣是原告吴广英的大哥，原告对项目工程设计图纸变更的情况知情。
再查明，某商住区1幢共有5间商铺，房号为0101-0105号，被告于2013年12月19日将1幢01XX号商铺出售给案外人汤飞、王晔，房屋单价为6000元／平方米，并已办理合同备案登记。
综合原、被告的诉辩，本案争议焦点归纳如下：
一、原、被告签订的合同是否有效。
本院认为，原告与被告签订《房产买卖合同》时，被告尚未取得商品房预售许可证，后被告虽已于2009年9月14日即原告起诉之前取得商品房预售许可证，但因规划设计已变更，双方合同约定的A栋X号自始不存在，被告已经取得的商品房预售许可证并不包含该合同标的，亦即双方合同签订的房屋自始未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，上述合同应属无效。
二、原告主张被告返还购房款及利息，并要求被告赔偿经济损失是否有事实根据和法律依据。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告依据合同无效主张被告返还已付购房款93910元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
原告要求被告赔偿其已付购房款的利息及经济损失784090元。本院认为，原、被告签订合同时的房屋单价为2298元／平方米，面积为101.8平方米，参照被告于2013年12月19日出售给案外人汤飞、王晔的1幢01XX号房屋单价6000元／平方米，可以计算出原告的损失为：（6000元-2298元）／平方米×101.8平方米=376863.6元。被告在明知房屋未取得商品房预售许可证的情形下仍与原告签订合同，并且在设计图纸变更后未及时与原告换签新合同，致使合同无效，被告的行为违背了诚实信用原则，对原告的损失应承担70%的责任，而原告明知被告未取得商品房预售许可证仍签订合同，且至今未支付完购房款，其行为亦存在过错，对自身损失应承担30%的责任。综上，被告应赔偿原告的经济损失为376863.6元×70%=263804.52元。另原告主张的已付购房款利息损失已包含在上述经济损失内，不能重复主张，故原告请求被告赔偿其已付购房款的利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告吴广英与被告北海嘉深贸易发展有限公司于2006年5月31日签订的《房产买卖合同》无效；
二、被告北海嘉深贸易发展有限公司应返还原告吴广英购房款93910元；
三、被告北海嘉深贸易发展有限公司应赔偿原告吴广英经济损失263804.52元；
四、驳回原告吴广英的其他诉讼请求。
本案受理费9522元，财产保全费1689元，共计11211元，由原告吴广英负担6615元，由被告北海嘉深贸易发展有限公司负担4596元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9522元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张宏文
代理审判员 刘舒霞
人民陪审员 张小霞
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 李小芳
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。