湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民初字第00134号
原告李能艳，女，1956年11月10日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人李百平（代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解、和解），湖北聚力律师事务所律师。
原告雍晶，男，1982年12月17日出生，汉族，个体工商户。
原告聂隆，女，1979年6月16日出生，汉族，个体工商户。
以上三原告的诉讼代表人李能艳，女，1956年11月10日出生，汉族，个体工商户。
以上三原告的委托代理人郭峰（代理权限：一般代理），湖北英达律师事务所律师。
被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。
法定代表人李景平，该公司总经理。
委托代理人刘何银（代理权限：一般代理），该公司常务副总经理。
委托代理人刘观峰（代理权限：一般代理），系该公司法律顾问。
原告李能艳、聂隆、雍晶与被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司（以下简称鑫天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，并于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告李能艳及其委托代理人李百平，原告李能艳、聂隆、雍晶的委托代理人郭峰，被告鑫天地公司的委托代理人刘观峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李能艳、聂隆、雍晶诉称：2009年9月，因被告逾期不能偿还原告李能艳的借款，双方签订了抵偿债权债务协议书，约定以被告在建的鑫世纪花园小区22套房屋按当时的市价作价抵偿原告李能艳的部分债权（408.96464万元）。而后，被告与原告李能艳指定的聂隆、雍晶签订了《商品房买卖合同》，并在广水市房地产管理部门办理了备案手续。双方约定的交房时间为2010年12月30日，若逾期交房由被告按日万分之一点五支付违约金。三原告无数次要求被告交付22套房屋，但被告均置之不理。为此，三原告遂诉至法院，要求判令被告立即向三原告交付22套房屋，并自2010年12月31日起至交房之日止按日万分之一点五支付延期交房违约金；若被告不能向三原告交付房屋，要求判令被告立即向原告赔偿延期交房违约金76.37万元、已支付购房款的双倍817.92928万元以及已支付购房款的利息85.89万元，共计980.18928万元（从2010年12月31日起至2014年6月1日止）；案件诉讼费由被告承担。
原告李能艳、聂隆、雍晶为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
第一组证据：被告鑫天地公司分别与原告聂隆、雍晶于2009年9月13日签订的15套、7套商品房买卖合同以及武汉市楚信公证处对该22份合同的公证书；被告鑫天地公司出具的商品房合同备案清单；广水市房产管理局产权产籍管理科于2011年8月15日出具的商品房买卖合同备案查询情况说明；广水市房产管理局产权产籍管理科于2013年12月25日向湖北日报传媒集团出具的关于湖北广水鑫天地房地产开发有限公司出售给买受人聂隆等七人98套商品房在广水市房产管理局办理有关业务的情况说明。证明目的：双方存在商品房买卖合同关系，合同已在房管部门备案，合同合法有效。
第二组证据：被告鑫天地公司出具的22份普通收款收据；被告鑫天地公司出具的4份税务收款收据；被告鑫天地公司与原告李能艳于2009年9月11日签订的以房抵债的协议。以房抵债协议的主要内容：2009年6月，湖北鑫天地公司因故将“鑫世纪花园”项目整体更名至被告鑫天地公司项下，被告鑫天地公司作为甲方与李能艳作为乙方就湖北鑫天地房地产开发有限公司与李能艳于2009年元月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及其应得收益进行了结算。乙方已向甲方支付投资款660万元，乙方依约应得投资收益179.31524万元，合计839.31524万元；甲方自愿以广水“鑫世纪花园”项目4、6、7、8、9号楼中的44套预售商品房以小高层均价1780元／平方米，多层1680元／平方米转让给乙方，以冲抵乙方的投资款及应得收益；甲方应于2009年9月15日前将上述44套房屋过户到乙方指定人员名下，并到广水市房地局办理完上述房屋买卖及登记备案手续。证明目的：三原告已支付足额的购房款。
第三组证据：被告鑫天地公司制作的鑫世纪花园一期4、6、7号楼住宅销售明细表复印件。证明目的：本案诉争的20套房屋已出售给他人。
第四组证据：广水市建设局为被告鑫天地公司开发的鑫世纪花园颁发的鄂广建预售（2009）007号湖北省商品房预售许可证书的彩印件。证明目的：本案所涉的22套商品房已办理预售许可，双方签订的商品房买卖合同有效。
被告鑫天地公司辩称：1、三原告没有向我公司支付购房款，李景平以公司的名义向三原告出具的购房款收据不真实。2、本案诉争的22套房屋不是三原告出资购买的，而是李景平与李能艳签订的《投资合作协议书》、《还款协议》、抵债《协议书》等一系列严重损害股东及其他债权人利益的合同而形成的所谓房屋买卖。3、我公司已出售本案诉争的20套房屋，其中18套房屋业主已入住。综上，我公司与三原告签订的房屋买卖合同损害了公司股东及其债权人的利益，应属无效合同。请求法院确认其无效，驳回原告的诉讼请求。
被告鑫天地公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：被告鑫天地公司的营业执照。证明目的：被告鑫天地公司的基本情况。
证据二：2份中国农业银行银行卡取款业务回单和1份中国建设银行转账凭条。主要内容：李景平通过银行卡卡卡转账的方式于2009年1月21日分别向熊四一、王敏青汇款100万元、60万元；李景平于2009年3月6日向李英芳转款148.162万元。证明目的：原告李能艳于2009年1月21日向李景平汇款200万元，李景平又于当日向李能艳的关联人王敏青、熊四一分别汇款60万元、100万元。李能艳于次日向李景平汇款150万元。李能艳通过银行卡汇给李景平的资金不是真实数额；被告与王敏青、熊四一和李英芳没有关联，李能艳通过银行卡汇给李景平的资金没有用于被告鑫天地公司的经营。
证据三：关于本案诉争的22套商品房销售情况说明表；被告鑫天地公司向已购买上述商品房的20名购房人出具的销售不动产统一网络发票或收款收据的复印件；31张购房者入住情况的照片。证明目的：本案诉争的22套商品房已出售20套，其中18套已入住。
经庭审质证，被告鑫天地公司对三原告提交的第三、四组证据无异议，三原告对被告鑫天地公司提交的证据一、三无异议，对三原告提交的第三、四组证据，被告鑫天地公司提交的证据一、三本院依法予以采信。
被告鑫天地公司对三原告提交的其它证据均提出异议，对第一组证据认为商品房买卖合同以及备案合同清单仅有盖章，没有相关人员的签字。被告鑫天地公司没有合同存根，也没有收到购房款。广水市房产管理局产权产籍管理科于2011年8月15日出具的情况说明与其向湖北日报传媒集团出具的情况说明相互矛盾；对第二组证据认为李景平没有将协议书所述的投资款转交给公司。收据中注明的收款方式为转账，公司没有收到购房款。
三原告对被告提交的证据二有异议，其认为该证据与本案无关，不能证明三原告没有向被告鑫天地公司支付购房款。
庭审后，原告李能艳提交以下材料予以佐证其与被告鑫天地公司于2009年9月11日签订的以房抵债的协议书的真实性。
材料一：湖北鑫天地房地产开发有限公司与李能艳于2009年元月19日签订的投资合作协议。主要内容：双方合作开发鑫世纪花园项目，湖北鑫天地房地产开发有限公司将公司相关证照交付李能艳监管，李能艳投入660万元，具体为在协议签订后三日内支付280万元，余款380万元在收到相关证照后三日内一次性支付。
材料二：湖北鑫天地房地产开发有限公司于2009年元月19日向李能艳出具的指付函。主要内容：李能艳2009年元月19号投资款，因春节临近公司经营需要，特指定转账到李景平个人卡上，到账后我公司认同收到以上投资款。
材料三：湖北鑫天地房地产开发有限公司与李能艳于2009年6月30日签订的还款协议。主要内容：双方同意解除双方于2009年元月19日签订的投资合作协议，除李能艳投资应得的收益外，湖北鑫天地房地产开发有限公司须于2009年7月30日前一次性返还李能艳投资款本金660万元及收益尾款。
材料四：3份收据和12份银行存取款以及转款凭证。主要内容：李能艳于2009年1月19日-2009年1月21日分三笔向李景平转款280万元，湖北鑫天地房地产开发有限公司向其出具280万元的收款收据；李能艳于2009年1月22日-2009年3月24日分六笔向李景平转款370万元，再加上湖北鑫天地房地产开发有限公司于2008年10月16日向李能艳出具的10万元收据，湖北鑫天地房地产开发有限公司向其出具380万元的收款收据。
以上四份材料，被告鑫天地公司认为：四份材料中李景平的签字是真实性的，其他的不太清楚。经本院核对，四份材料均有原件，且能相互印证，对该四份材料予以采信。
本院依职权到广水市房产管理局及其所属的应山房地产交易评估管理所查询本案所涉22套房屋的面积及备案情况：4栋1单元402、4栋1单元502、6栋1单元101、6栋1单元201、6栋1单元301、6栋1单元601、6栋1单元701、6栋1单元102、6栋1单元202、6栋1单元302、6栋1单元402、6栋1单元702、6栋2单元101、6栋2单元701、6栋2单元702共计15套的商品房买卖合同备案在原告聂隆名下，7栋2单元302、7栋2单元402、7栋2单元702、7栋2单元802、7栋2单元902、7栋2单元1002、7栋2单元1102共计7套的商品房买卖合同备案在原告雍晶名下。
对上述有异议的证据，本院认为：因本案所涉的22套商品房买卖合同已在广水市房管部门备案，且公证部门已对其进行了公证，故对三原告提交的第一组证据的真实性予以采信；被告在庭审中认可三原告提交的第二组证据中的收据上的公司财务章以及李景平的签字，亦在以房抵债协议书中认可李能艳交付的投资款以及应得收益，且该收据中所注明的房屋单价与上述以房抵债协议书所约定的房屋单价一致，故对三原告提交的第二组证据的真实性予以采信。因三原告已提交了相关的银行汇款凭证证实其向湖北鑫天地房地产开发有限公司给付了投资款的事实，且被告鑫天地公司在本案诉争的以房抵债协议书中亦认可该事实，故对被告提交的证据二不予采信。因原告提交的第一、二组证据的证明目的涉及到本案的实体处理，对其是否采信在本院认为部分予以评述。
经审理查明：2009年元月19日，湖北鑫天地房地产开发有限公司与李能艳就合作开发鑫世纪花园项目签订了投资合作协议。双方的合作方式为：湖北鑫天地房地产开发有限公司将公司相关证照交付李能艳监管，李能艳投入一定的资金。而后，李能艳依据湖北鑫天地房地产开发有限公司于2009年元月19日出具的指付函以及双方的合作约定先后将投资款转账到李景平个人卡上。2009年6月30日，湖北鑫天地房地产开发有限公司与李能艳解除了上述的投资合作协议，并确定了退还投资款及应得收益的具体日期。因湖北鑫天地房地产开发有限公司将鑫世纪花园项目整体更名至被告鑫天地公司名下，被告鑫天地公司作为甲方与作为乙方的李能艳于2009年9月11日就湖北鑫天地房地产开发有限公司与李能艳于2009年元月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及其应得收益进行了结算；甲方自愿以广水“鑫世纪花园”项目4、6、7、8、9号楼中的44套预售商品房以小高层均价1780元／平方米，多层1680元／平方米转让给乙方，以冲抵乙方的投资款及应得收益；甲方应于2009年9月15日前将上述44套房屋过户到乙方指定人员名下，并到广水市房地局办理完上述房屋买卖及登记备案手续。2009年9月13日，被告鑫天地公司就鑫世纪花园4栋1单元402、4栋1单元502、6栋1单元101、6栋1单元201、6栋1单元301、6栋1单元601、6栋1单元701、6栋1单元102、6栋1单元202、6栋1单元302、6栋1单元402、6栋1单元702、6栋2单元101、6栋2单元701、6栋2单元702共计15套商品房买卖与原告李能艳的指定人员聂隆签订了15份商品房买卖合同。其中，前12套房屋的面积均为96.35平方米，后3套房屋的面积均为121.46平方米。同日，被告鑫天地公司就鑫世纪花园7栋2单元302、7栋2单元402、7栋2单元702、7栋2单元802、7栋2单元902、7栋2单元1002、7栋2单元1102共计7套商品房买卖与原告李能艳的指定人员雍晶签订了7份商品房买卖合同。7份房屋的面积均为123.2平方米。原告聂隆购买的15套房屋均为多层，原告雍晶购买的7套房屋均为小高层。被告鑫天地公司分别于2009年9月18日、2009年9月26日向原告聂隆出具3份的收据，该3份收据的总金额为255.45744万元。被告鑫天地公司于2009年9月16日向原告聂隆出具金额为153.5072万元的收据。上述4张收据的总金额为408.96464万元。上述22份商品房买卖合同已在广水市房管部门备案。武汉市楚信公证处于2011年6月10日对上述22份商品房买卖合同进行了公证。该22份商品房买卖合同的内容大体相同。其中第八条均约定：交付期限，出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1.5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条均约定：出卖人逾期交房的违约责任，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受的支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。三原告多次要求被告交付22套房屋，但被告均置之不理。为此，三原告于2014年6月16日诉至本院。
另查明，除了6栋2单元701、6栋2单元702外，被告鑫天地公司已将本案所涉的其他房屋出售给他人。被告鑫天地公司庭审中明确表示对未出售的6栋2单元701、6栋2单元702房屋拒绝交付。
本院已生效的（2013）鄂随州中民二终字第00099号民事判决查明：湖北鑫天地房地产开发有限公司广水分公司是湖北鑫天地房地产开发有限公司在广水的派出机构，于2009年12月22日申请注销，原湖北鑫天地房地产开发有限公司广水分公司所有债权债务由湖北广水鑫天地房地产开发有限公司延续。2009年6月19日，湖北鑫天地房地产开发有限公司广水分公司将“鑫世纪花园”项目的国有土地使用权人更名为湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。2009年6月23日，广水市国土资源局、广水市人民政府将位于广水市三环路地号为003-1，图号为01-00-00，面积为20000平方米的国有土地使用权人变更为湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。
本院认为：被告鑫天地公司虽然与原告李能艳在本案诉争的以房抵债协议书中对原告李能艳与湖北鑫天地房地产开发有限公司于2009年元月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及收益进行了结算，确定了双方之间的债权债务数额，并约定以本案所涉的22套商品房抵偿上述部分债务即408.96464万元，但是被告鑫天地公司在与原告李能艳的指定人员雍晶、聂隆签订22套房屋买卖合同以及办理合同备案手续之后，却将其中的20套房屋出售给他人，并在庭审中明确表示对未出售的2套房屋拒绝交付，明确表示拒绝继续履行商品房买卖合同，显属违约行为。故从上述以房抵债协议书的内容以及双方履行该协议书的实际情况来看，双方签订本案所涉的22份商品房买卖合同是为了履行双方之间的债权债务，属债的履行方式的变更。现本案所涉的22份商品房买卖合同无实际履行的可能，且本案所涉的款项均是原告李能艳给付的，原告雍晶、聂隆仅是原告李能艳指定的签订商品房买卖合同的主体，被告鑫天地公司应向原告李能艳偿还上述22套商品房所抵偿的408.96464万元的债务及利息，并按日万分之1.5自逾期交房之日起到本案起诉之日止承担逾期交房违约责任。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李能艳赔偿76.37415万元（408.96464×0.00015×1245）的违约金；
二、被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李能艳偿还408.96464万元及利息（自2014年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告雍晶、聂隆的诉讼请求；
四、驳回原告李能艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述第一、二项中的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80414元由原告李能艳、聂隆、雍晶负担40000元，被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担40414元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院，并根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。缴款人采用银行转账、银行汇兑等方式缴款的，缴款时必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”，收款人：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 涛
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 李小辉
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 石继武