海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民初2号原告胡某。法定代理人张某，系胡某的母亲。委托代理人周文红，海南威盾律师事务所律师。被告裕达建工集团有限公司，住所地：广东省广州市天河区天府路233号华建大厦。法定代表人宁永杰，该公司董事长。委托代理人王伟民，该公司职员。第三人五指山丰华房地产开发有限公司，住所地：海南省五指山市三月三大道366号。法定代表人李记平，该公司总经理。委托代理人傅生运，该公司职员。原告胡某诉被告裕达建工集团有限公司（以下简称裕达公司）及第三人五指山丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）案外人执行异议之诉一案，原告胡某于2016年1月4日向本院起诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭审理了本案。原告胡某的委托代理人周文红，被告裕达公司的委托代理人王伟民，第三人丰华公司的委托代理人傅生运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某诉称：2014年2月27日，原告与第三人丰华公司签订一份《房屋认购书》，双方约定：丰华公司将其开发的天山丽田度假山庄A1号楼8层810号房出卖给原告，总购房款270668元；购房定金于签署认购书当日交纳10000元；原告在七日内携带认购书、购房定金收据及应付尾款260668元前来丰华公司售楼处补签《商品房买卖合同》及办理相关购房手续；不能到售楼处签署的，由开发商将《商品房买卖合同》邮寄给原告，再由原告支付尾款连同该合同寄回开发商处。《房屋认购书》签订后，原告于当日支付了定金10000元。2014年3月14日，原告向丰华公司转账付清了购房尾款260668元，丰华公司当日向原告出具《收据》予以说明收到原告缴纳的涉案房屋购房款270668元，并当日向原告允诺可以交钥匙居住。因原告在外省，未能到售楼处签订《商品房买卖合同》，为了能够补签正式的合同书，丰华公司向原告邮寄了丰华公司已签章的《商品房买卖合同》。原告收到该合同后于2014年4月23日补签并寄回丰华公司。基于原告已付清房款，《商品房买卖合同》成立，丰华公司也向原告交付涉案房屋钥匙。因此，原告投入资金装修并合法入住至今。原告入住以来未见任何人提出异议，直至2015年原告到房管局咨询办房产证事宜才得知所购房屋被海南省第一中级人民法院查封。原告获知丰华公司与被告裕达公司因建设工程施工合同纠纷进入执行阶段，为偿还被告工程款执行法院查封了涉案房屋。为此，原告于2015年11月23日向执行法院提出执行异议，但执行法院以原告签订的《商品房买卖合同》在查封涉案房屋之后为由驳回原告的异议申请。原告认为，原告与丰华公司的房屋买卖合同关系在查封前己形成，若非得以正式书面合同为准，明显侵害了原告作为购房人的合法利益。签署《购房认购书》旨在购房人事先支付定金担保购房成功，原告于2014年3月14日已付清尾款行为表明其购买房屋意愿明确，丰华公司出具《收据》也说明其同意出售房屋，当日完全具备签订《商品房买卖合同》的条件，但原告因人在外地无法签署合同，不能以该实际情况否定双方已形成的购房合同关系。根据《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，原告在购房合同签字前(且涉案房屋查封前)已向丰华公司履行了付清房款的义务，丰华公司也接受，双方《商品房买卖合同》成立。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”规定，原告因与丰华公司存在购房合同关系，且己履行付款义务，其已合法占有涉案房屋，己成为实际所有人（业主），享有涉案房屋所有权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，丰华公司在查封前已将涉案房屋出卖给原告，原告已支付全部价款并实际占有居住该房，且原告自始自终没有过错，海南省第一中级人民法院不应查封该房屋。原告在该院查封前已合法占有使用涉案房屋，原告不服贵院作出的(2015)海南一中执异字第64号执行裁定书。为了维护原告合法权益，现特向法院提起执行异议之诉，请求：1.判令确认位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A1号楼8层810号房归原告所有；2.判令停止执行上述房产并解除对该房产的查封；3.判令被告承担本案诉讼费。原告胡某向本院提交以下证据予以证明：1.《认购书》；2.《代付款承诺书》；3.《商品房买卖合同》；4.《说明》。被告裕达公司辩称：根据法院作出的（2015）海南一中执异字第64号执行裁定书，被告裕达公司认为，原告胡某与第三人丰华公司签订的《商品房买卖合同》是在法院查封之后。在法院查封之前，原告胡某与第三人丰华公司签订了《认购书》，但《认购书》不是正式的买卖合同，原告胡某已支付房款，但原告胡某并未取得房屋所有权。原告胡某是否已经装修居住不清楚，请求法院驳回原告胡某的诉讼请求。第三人丰华公司述称：原告胡某提交的证据材料是真实的，原告胡某购房时，已经付清全部购房款，现已经装修居住。原告胡某购房在前，法院查封在后，且查封超标的，请求法院支持原告胡某的诉讼请求。经本院庭审质证，双方当事人对原告胡某提交的证据《说明》，被告裕达公司对证据的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以确认。原告胡某提交的证据《房屋认购书》、《代付款承诺书》、《商品房买卖合同》，被告裕达公司对证据的真实性有异议，经本院核对原件，对证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。本院根据上述认证查明：2014年2月27日，原告胡某通过中介徐振林与第三人丰华公司签订《房屋认购书》，认购书约定：1.原告胡某购买第三人丰华公司开发的位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A1号楼810号房屋一套，建筑面积58.86平方米，单价为4598.5元，总购房款270668元；2.购房定金于签署认购书当日交纳10000元；3.原告胡某在七日内携带认购书、购房定金收据及应付尾款260668元前来第三人丰华公司售楼处补签《商品房买卖合同》及办理相关购房手续；4.不能到售楼处签署的，由开发商（丰华公司）将《商品房买卖合同》邮寄给原告胡某签字后寄回开发商处。认购书签订后，中介徐振林代原告胡某于当日支付了定金10000元。中介徐振林代原告胡某分别于2014年2月28日和2014年3月14日转账支付50000元和210668元。因此，原告胡某向第三人丰华公司共支付购房款270668元，第三人丰华公司于2014年3月14日向原告胡某出具《收据》，收到原告胡某缴纳的涉案房屋购房款270668元。因原告胡某在外省，未能到售楼处签订《商品房买卖合同》，为了能够补签正式的合同，第三人丰华公司向原告胡某邮寄已盖章的《商品房买卖合同》。原告胡某收到该合同后于2014年4月23日补签并寄回第三人丰华公司。原告胡某付清房款后，第三人丰华公司向原告胡某交付涉案房屋。原告胡某将房屋装修入住至今。在办理合同备案登记时，涉案房屋被法院查封，没有办理合同备案成功。第三人丰华公司与被告裕达公司因建设工程施工合同纠纷，被告裕达公司向本院申请查封第三人丰华公司的财产。2014年4月8日，本院裁定查封第三人丰华公司名下的房产，其中包括原告胡某购买的天山丽田度假山庄A1号楼8层810号房屋。原告胡某知道所购买的房产被查封后，于2015年11月23日向本院提出执行异议，本院以原告胡某购买房屋在本院查封之后为理由，裁定驳回原告胡某的异议申请。原告胡某不服，于2016年1月4日向本院提起执行异议之诉，请求：1.判令确认原告胡某与第三人丰华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令确认位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A1号楼8层810号房屋归原告胡某所有；3.判令停止执行上述房产并解除对该房产的查封；4.案件受理费由被告承担。上述事实有原告胡某提供的证据以及当事人的陈述佐证，足以认定。本院认为：2014年2月27日，原告胡某与第三人丰华公司签订《购房认购书》，原告胡某购买第三人丰华公司开发的天山丽田度假山庄A1号楼810号房屋一套，总房价款为270668元。当天原告胡某支付购房定金10000元。原告胡某分别于2014年2月28日和2014年3月14日两次支付购房款260668元。2014年3月14日，第三人丰华公司出具《收据》载明受到原告胡某购房款270668元。双方当事人争议的焦点是原告胡某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于商品房买卖合同何时成立的问题。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2014年2月27日，原告胡某与第三人丰华公司签订《购房认购书》，第三人丰华公司于2014年3月14日已经按照约定收受全部购房款270668元，并将涉案房屋交付给原告胡某使用至今，且原告胡某与第三人丰华公司于2014年4月23日也补签了《商品房买卖合同》。在办理合同备案登记时，涉案房屋被法院查封，没有办理合同备案成功。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，商品房买卖合同应认定为在2014年3月14日前已经成立。其次，关于原告胡某对涉案房屋是否享有所有权的问题。原告胡某与第三人丰华公司签订合同后，原告胡某依约支付了房屋的全部款项，第三人丰华公司也将房屋交付给原告胡某，原告胡某已装修房屋入住，实际占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，虽然涉案房屋没有办理过户登记手续，但不影响原告胡某对涉案房屋享有所有权，涉案房屋的所有权已转移给原告胡某，第三人丰华公司对涉案房屋失去所有权。综上所述，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告胡某对涉案房屋享有所有权，有事实根据和法律依据，足以排除强制执行，原告胡某主张停止对涉案房屋的强制执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、确认位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A1号楼8层810号房屋归原告胡某所有；二、停止对五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A1号楼810号房屋的执行，解除对该房产的查封；三、驳回原告胡某的其他诉讼请求。案件受理费人民币5360.02元，由被告裕达建工集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一六年四月十八日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年4月25日印制（共印20份）