福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初2619号
原告:洪丽森，女，1972年9月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人;张剑锋，福建泉秀律师事务所律师。
被告:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人:刘庭邻，总经理。
委托诉讼代理人:陆日阳，男，公司员工。
被告:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人:王东伟，董事长。
委托诉讼代理人:肖梅珍，女，公司员工。
原告洪丽森与被告泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月8日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张剑锋、被告华祥物业公司委托诉讼代理人陆日阳、华祥房地产公司委托诉讼代理人肖梅珍到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告华祥物业公司支付2015年至2016年12月止拖欠的租金人民币40601.18元，租赁合同期限内到期租金应当依照合同约定继续支付；2.判令被告华祥物业公司1支付逾期支付租金的滞纳金至还清欠款时止（截止至2016年11月30日止滞纳金13390.63元。上述请求共计人民币53991.81元。3.被告华祥房地产公司对上述请求承担连带保证责任；4、二被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2013年8月7日，原告与被告共同签订《商铺租赁合同》一份，约定将原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）叁层31417号商铺出租给被告华祥物业公司，租赁期限从2013年7月1日起至2020年6月30日止。第一至第三年每月租金2453.25元，于每季度前支付，逾期按每日0.1%支付滞纳金。合同签订后，双方按约定履行合同。2015年起被告没有按照合同约定支付租金，单方面变更租金数额，2015年全年应支付租金人民币29439元,2016年被告应当支付全年租金人民币32116元,两年间仅支付15847.78元，欠租金人民币45707.22元，滞纳金13390.63元。原告无数次的与二被告交涉，同时也通过业主委员会与之交涉均无结果，为此特向法院提起民事诉讼。
审理中,原告认为诉讼请求第一项租金40601.18元及诉讼请求第二项请求共计53991.81元,系笔误,更改为租金45707.22元,请求共计59097.85元。
被告华祥物业公司辩称,1.本案部分诉求即2015年4月1日至2015年6月30日，2015年7月1日至2015年9月30日租金，已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2.本案租金应当予以调整；3、原告要求按照日千分之一计算滞纳金明显过高。
被告华祥房地产公司辩称,其仅对租金承担担保责任，对滞纳金不承担担保责任。原告要求华祥房地产公司为华祥物业公司对滞纳金承担担保责任，没有事实依据,应当予以驳回。
根据双方诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1、本案自2015年4月1日起至2015年9月30日的租金是否超过诉讼时效；2、租金标准是否应予调整；3、原告约定的滞纳金的标准是否过高；4、华祥房地产公司是否对华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带保证责任？
对本院归纳的争议焦点，原、被告的意见同其诉辩主张。
原告围绕诉讼请求依法提交身份证、二被告工商登记信息、房屋所有权证、商铺租赁合同、函、2015年租金暂付款发放时间表、情况证明等，证明原告对出租的房屋享有所有权；双方签订租赁合同对租金及违约责任、担保责任等进行约定。泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会自成立起多次代表全体业主向被告华祥物业公司催讨租金，亦多次要求被告华祥房地产公司承担保证责任，本案诉讼未超过诉讼时效。
被告华祥物业公司质证认为，对原告提供的证据没有异议；但2015年租金暂放时间表，第五点说明以谈判确定后金额为准，证明租金双方还在协商中，还未具体确定。
华祥房地产公司质证认为，身份证、二被告工商登记信息、房屋所有权证、商铺租赁合同没有异议；函、2015年租金暂付款发放时间表、情况证明，真实性无法确定，与华祥房地产公司无关。
为证明自己的主张，被告华祥物业公司向本院提供1、关于泉州红星美凯龙商场近几年情况说明，证明涉案商场受道路改造等诸多外界因素影响，各个外界因素环环相扣导致涉案商铺租金低廉，出租率严重下滑等问题，使合同显失公平且已经无法继续履行，应解除合同；2、《委托经营合同》、协议书一份，证明被告将涉案商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居饰品有限公司进行卖场品牌经营，因受外界诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金极为低廉的事实，商场经营收入不足支付巨额租金；3、红星美凯龙泉州洛江分公司2014、2015年资产负债表、损益表、红星美凯龙商场泉州洛江分公司2014年审计报告书、2013年-2016年度支付业主租金汇总表，证明①.因涉案商场的发展，被告投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，因受诸多因素影响，商场经营困难，且被告亏损逐年增大；②.被告已经尽善良义务，自行承担巨额租金及各项亏损的事实，致使被告已无力继续承担，商场面临关闭，申请解除合同。
原告质证认为，被告华祥物业公司提供的证据真实性无法确定，与原告主张没有关联性，不能证明被告的抗辩理由。
被告华祥房地产公司质证无异议，也未提供证据。
原告提供的证据经被告华祥物业公司、华祥房地产公司质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。被告华祥物业公司提供的证据经原告质证不予认可，因该批证据由被告单方制作，真实性与合法法，本院不予确认。
对有争议的证据和事实，本院予以查明、分析认定如下：
一、关于原告请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，2015年11月7日，被告华祥物业公司向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，原告诉求的2015年4月1日至2015年9月30日的租金分别于2015年7月1日、2015年10月1日开始起算一年诉讼时效期间，被告华祥物业公司承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算的规定，原告诉求的2015年4月1日至2015年9月30日租金的诉讼时效因被告华祥物业公司同意履行义务而中断，其诉讼请求未超过诉讼时效。
二、关于商铺租赁合同的租金标准是否应予调整的问题。
本院认为，原告作为出租人与承租人华祥物业公司、担保方华祥房地产公司三方签订《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定的有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告华祥物业公司没有证据表明不是其真实意思表示，合同内容也未体现显失公平，现华祥物业公司主张涉案商场出租率下降、租金减少、商场周边市政道路改造等因素，导致公司持续多年严重亏损，要求对涉案商铺租金标准进行调整，本院不予支持。
三、关于原告要求滞纳金的标准是否过高的问题。
本院认为，原、被告关于如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金的约定，明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜。被告华祥物业公司认为滞纳金的标准过高，应驳回原告要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。原告主张以拖欠的全部租金为基数按日1‰计算滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于被告华祥房地产公司是否对华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带保证责任的问题。
本院认为，被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。被告华祥房地产公司认为其未为华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金提供担保，本院认为，合同条款对保证范围的约定不明确，双方对合同该项约定理解不一致，根据法律关于当事人对保证责任承担的范围未约定或者约定不明的，则对被保证人的全部债务承担责任的相关规定，华祥房地产公司应当对华祥物业公司逾期支付租金的行为，即所欠的租金及滞纳金承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
经审理查明，原告洪丽森系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店叁层31417号店铺的业主。2013年8月7日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述店铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付2453.25元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付2676.33元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,经协商,被告华祥物业公司于2015年9月29日、2015年11月6日、2016年1月26日、2016年5月27日、2016年8月4日分别支付原告2015年第二、三、四季度及2016年第一、二季度租金各2342.80元，合计11714元，尚欠原告2015年度至2016年第四季度租金41142.73元，经催讨无果,原告诉至本院,请求判令支持诉讼请求。
按双方《商铺租赁合同》约定，租赁期限头三年每月租金为2453.25元（税前），后四年每月租金为2676.33元（税前），被告已支付原告2015年第二、三、四季度及2016年第一、二季度租金各2342.80元，原告将第三年即2016年第一、二季度的租金按后四年的租金标准要求被告华祥物业公司支付，同时未扣除2016年第二季度已支付部分。另，由于被告华祥物业公司已支付2015年第一季度租金，故原告明确讼争租金从2015年第二季度开始起算。
综上所述,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。虽然双方约定每月应付租金为税前，扣除相应税费后由被告华祥物业公司代缴，现被告华祥物业公司未按合同约定如期向原告支付租金，构成违约，原告要求被告华祥物业公司按合同约定支付租金，选择税金自行交纳，并未不妥。原告请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金及滞纳金59097.85元,合理部分,本院予以支持，超过部分，应予驳回。原、被告约定如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金，该约定明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付洪丽森2015年第二季度租金5016.95元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付洪丽森2015年第三季度租金5016.95元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付洪丽森2015年第四季度租金5016.95元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付洪丽森2016年第一季度租金5016.95元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付洪丽森2016年第二季度租金5016.95元，并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付洪丽森2016年第三季度租金8028.99元,并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付洪丽森2016年第四季度租金8028.99元,并按年利率24%计付自201７年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金。租金合计41142.73元；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任。在承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回洪丽森的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1278元，由洪丽森负担449元，泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担829元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 龚万淳
审 判 员 林晓玲
人民陪审员 黄雅思
二〇一七年五月五日
书 记 员 苏艳月
附注：
1本案引用的主要法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的
中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。
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