成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初6415号
原告：成都丽盛物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区。
法定代表人：李幼愚，总经理。
委托代理人：肖海燕，上海段和段（成都）律师事务所律师。
委托代理人：李丽，上海段和段（成都）律师事务所律师。
被告：曹凤，女，汉族，1961年5月6日出生，住成都市金牛区。
委托代理人：邹斌全，四川金坛律师事务所律师。
原告成都丽盛物业管理有限公司（以下简称“丽盛物业”）诉被告曹凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张莉娟与人民陪审员李华燕、周国文组成合议庭，并于2016年11月16日、2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告丽盛物业的委托代理人肖海燕，被告曹凤的委托代理人邹斌全到庭参加了两次庭审，原告丽盛物业的委托代理人李丽到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告丽盛物业向本院提出的诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年8月21日签订的《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》已于2016年7月25日解除，且不予退还保证金；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金和物业管理费、电费、水费等共计83590.19元；3、被告向原告支付违约金（按合同第15条约定暂计至2016年7月22日为100185.26元）；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原、被告于2015年8月21日签订《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》，约定：原告将成都市汇龙湾生活广场一层221.94平方米的房屋出租给被告经营使用，租期自2015年8月21日起至2020年8月20日止，2015年9月11日至2016年9月10日期间，每月租金为22194元，租金每三个月支付一次，承租人在每期租金届满前15天应将下一期租金支付给出租人。被告应于2016年3月支付下三个月的租金，但被告在未通知原告的情况下关闭经营，拒不支付租金和合同约定的其他相关费用，原告多次催缴无果。截止2016年7月22日，被告已拖欠原告房屋租金73457.99元（其中2016年3月11日至2016年5月8日租金按营业额的13%进行扣点计算）、物业管理费4921元、电费4953.6元、水费257.6元，合计83590.19元。按双方签订的合同，被告还应支付因逾期交纳房租等费用产生的违约金33603.26元（自2016年3月11日起暂计至2016年7月22日，共134天），因解除合同产生的违约金66582元。
被告曹凤辩称，1、原告未经汇龙湾生活广场一层房屋所有权人同意改变房屋结构后与被告签订《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》，该合同无效；2、原告实际交付房屋面积与合同不符；3、原告于2015年12月10日要求与被告合伙经营，双方约定原告每月提取营业额的13%作为收益，原被告双方合同于2015年12月15日解除；4、合同由原告提供格式文本，只约定了在被告发生违约的情况下承担责任，原告无同等责任，限制甚至排除了被告的权利，为无效条款。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，位于金牛区沙湾路1号的房屋所有权人为成都世纪园城投资开发有限公司。2014年4月1日，成都世纪园城投资开发有限公司与丽盛物业签订《委托经营协议》，将汇龙湾广场一楼的经营、管理权委托给丽盛物业，同意丽盛物业在租赁合同期内对外转租。
2015年8月21日，丽盛物业（甲方）与曹凤（乙方）签订《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于汇龙湾生活广场一层（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方用于经营使用，房屋租用面积为221.94平方米，租期自2015年8月21日至2020年8月20日止；2、2015年9月11日至2016年9月10日期间月租金为22194元，租金每三个月支付一次，乙方在每期租金届满前15天应将下一期租金支付给甲方；自第二年起，租金按5%逐年递增；3、该房屋物业管理费为1110元，乙方租赁房屋内水、电费等按月抄表，乙方按实际用量及物业管理合同所约定标准向甲方指定的管理公司支付相应的费用；4、乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清租赁保证金22194元；5、在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，甲方不予退还乙方所缴纳的所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外有权向乙方按合同解除前一个月月租金标准的三倍收取违约金；6、在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金或物业管理公司的物业管理费、水电费等费用及其违约金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣除部分；若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，甲方除向乙方追缴应缴租金等相关费用，按拖欠金额每日千分之三的标准征收违约金外，甲方还有权解除本合同。合同签订后，曹凤向丽盛物业支付保证金22194元，丽盛物业将房屋交付曹凤使用。
2016年7月22日，丽盛物业向曹凤发出《解除合同通知书》，内容为：正式通知你方该租赁合同自即日起解除，并在此要求你方在2016年7月25日前到我公司办理解约撤场手续，否则我公司将于2016年7月25日后自行依约收回租赁房屋另行处置。庭审中，曹凤确认已收到该通知书，并于2016年7月25日前搬离。
另查明，从2015年12月11日起丽盛物业按营业额的13%向曹凤收取租金；2016年3月19日丽盛物业出具收据，载明收到虾吃虾涮2016年2月13日至2016年3月12日的水费（500-533）151.8元、电费（23479-24792）2100.8元，2016年2月11日至2016年3月10日的物业费1110元、租金93524元；根据丽盛物业提供的抄表记录，曹凤在2016年3月至6月的电表读数分别为24792、26367、27752、27843，2016年3月至5月的水表读数分别为533、564、589。
庭审中，曹凤认可其租金付至2016年3月10日，且认可2016年3月11日至2016年5月8日的租金按照营业额的13%计算，共17972.99元。
以上事实有房屋所有权证、《委托经营协议》《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、收据、抄表记录等证据及当事人陈述在案为凭，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告抗辩称原告未经租赁房屋所有人同意与被告签订租赁合同，该合同无效。对此，本院认为，根据本院查明事实，租赁房屋的所有权人系成都世纪园城投资开发有限公司，该公司于2014年4月1日与丽盛物业签订《委托经营协议》，将汇龙湾广场一楼的经营、管理权委托给丽盛物业，同意丽盛物业在租赁合同期内对外转租。故丽盛公司有权将租赁房屋出租给被告，双方签订的《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》有效，对被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。
合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告应按照合同约定向原告支付租金及水、电费及物业管理费。据查，被告向原告支付水、电费至2016年3月12日，支付租金、物业管理费至2016年3月10日，此后被告未向原告支付相关费用。根据双方合同约定，被告拖欠租金及各项费用超过七天时，原告有权解除合同。2016年7月22日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告确认已收到，且已于2016年7月25日前搬离。故原告主张合同已于2016年7月25日解除的诉讼主张，本院予以支持。
关于退还保证金及因解除合同而产生的违约金问题。根据合同“在租赁期限内，如因乙方（被告）原因解除合同的，甲方（原告）不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按合同解除前一个月月租金标准的三倍收取违约金”的约定，因被告拖欠租金致解除合同，原告请求不予退还保证金，本院予以支持。但不予退还保证金已对原告进行了弥补，原告再据此要求被告支付月租金三倍的违约金，有违公平原则，本院不予支持。
关于房屋租金的问题。被告认可原告主张的2016年3月11日至2016年5月8日的租金按照营业额13%计算，共计17972.99元，本院予以确认。2016年5月9日至合同解除之日的房屋租金，应按合同约定的22194元/月的标准计算，因原告仅主张2016年5月9日至2016年7月22日的房屋租金，本院予以采纳，该期间房屋租金共计54727.5元。故被告拖欠原告2016年3月11日至2016年7月22日期间的房屋租金72700.49元。
关于物业费、水费、电费的问题。根据合同：“该房屋物业管理费为1110元，被告租赁房屋内水、电费等按月抄表，被告按实际用量及物业管理合同所约定标准向原告指定的管理公司支付相应的费用”的约定，原告未能提供证据证明其具备收取上述费用的主体资格，故本院对其该项主张，不予支持。
关于因拖欠租金而产生的违约金问题。被告未按约定时间支付租金，应当按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。原、被告双方在合同中约定违约金按拖欠金额每日千分之三的标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，双方关于违约金的约定过高，本院酌定违约金以拖欠金额72700.49元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2016年3月11日计算至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认成都丽盛物业管理有限公司与曹凤于2015年8月21日签订的《汇龙湾生活广场房屋租赁合同》于2016年7月25日解除；
二、曹凤于本判决生效之日起十日内向成都丽盛物业管理有限公司支付房屋租金72700.49元；
三、曹凤于本判决生效之日起十日内向成都丽盛物业管理有限公司支付违约金（以72700.49元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2016年3月11日计算至款项付清之日止）；
四、驳回成都丽盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
曹凤如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3976元，由曹凤负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张莉娟
人民陪审员 李华燕
人民陪审员 周国文
二〇一七年二月三日
书 记 员 龚 婷