湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民二终字第96号
上诉人（原审原告）永顺县芙蓉镇商合社区四组。
负责人张启磊。
委托代理人田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。
被上诉人永顺县芙蓉镇林业管理站。
法定代表人滕建勋，该站站长。
原审被告永顺县林业局。
法定代表人张立波，该局局长。
委托代理人滕建勋。
委托代理人李泽辉，该局法规股工作人员。
原审第三人孙虎田。
上诉人永顺县芙蓉镇商合社区四组（以下简称“商合社区四组”）与被上诉人永顺县芙蓉镇林业管理站（以下简称“芙蓉镇林业站”）、原审被告永顺县林业局、原审第三人孙虎田合同纠纷一案，不服永顺县人民法院（2015）永民初字第279号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人商合社区四组的组长张启磊及委托代理人田中圣到庭参加诉讼。被上诉人芙蓉镇林业站、原审被告永顺县林业局、原审第三人孙虎田经本院合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。
原审查明，1992年2月25日永顺县高坪区林业服务站、永顺县林业局王村乡林业服务站（甲方）与王村镇蔬菜村上街组（乙方）签订《土地租用合同》，合同内容：甲方为了响应州、县政府和州、县林业局的号召，为加速商品林基地建设，挖掘潜力，开发山区，促进林业开发朝着集约经营的方向发展。经王村镇党委、政府同意，并汇同王村镇蔬菜村村委会、村支部、上街组研究决定，开发王村镇蔬菜村上街组集体茶山（聋草枯包）面积30亩（已划定粮援项目工程），作为高坪区林业站、王村镇林业站椪柑经济实体，为了甲、乙双方责任利益不受侵害，特签订合同如下：一、权属问题：1、乙方租借给甲方的土地所有权永远属于乙方集体所有；2、甲方有永远租借管理权和使用权，直至不愿管理和退回为止；3、甲乙双方不得随意转包给其他单位和个人。二、租用合同：1、甲方租用乙方土地从1992年1月1日开始，土地报酬费从1996年底甲方给乙方付土地报酬费，以后甲方给乙方付土地报酬费的标准，都按当年柑桔产量的总收入10%计算，甲方9成，乙方1成；2、当年的总产量、总收入由甲乙双方统一估算或按账的总收入计算，乙方有权查账；3、甲方无特大自然灾害、无特殊情况，不能拖欠土地报酬费，如无故拖欠1年未付，乙方有权收回甲方的土地管理权和使用权；4、甲方如遇特大自然灾害，应事先通知乙方，以便共同协商解决，甲方如事先不通知乙方时，乙方有权要求兑现当年的土地报酬费，甲方事先通知乙方时，乙方不能无故刁难甲方，故意缺席不到，甲方有权不付当年的土地报酬费；5、一切土地开发费用由甲方负责，甲方享有土地的经营权和管理权，任何单位和个人不得以任何借口干扰甲方的经营管理活动，违者，造成损失由肇事者负责赔偿；6、土地开发内的经济林，在规定的时间内，由乙方组织砍伐，谁主归谁；7、合同签订公证后，即日生效，望共同遵守执行，此合同一式五份，县林业局一份，甲乙双方各一分，并请县公证机关监督执行。该合同签订后王村镇蔬菜村上街组将聋草枯包交由永顺县高坪区林业服务站、永顺县林业局王村乡林业服务站经营管理。王村镇蔬菜村上街四组现已改名为芙蓉镇商合社区四组，被告永顺县林业局将永顺县高坪区林业服务站、永顺县林业局王村乡林业服务站租赁的聋草枯包土地划为永顺县芙蓉镇林业工作站经营管理，永顺县芙蓉镇林业管理站曾用名有永顺县王村镇林业站、永顺县芙蓉镇林业工作站等。本案在审理过程中发现，永顺县芙蓉镇林业工作站于2009年3月10日将租赁地聋草枯包承包给了孙虎田，并签订了《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》，承包期30年。原审于2015年6月4日依法追加孙虎田为第三人参加本案诉讼。
另查明，被告芙蓉镇林业站每年应支付原告商合社区四组租金2000元，被告芙蓉镇林业站从2009年至今已6年没有支付租金，共欠租金计12000元。1992年2月25日永顺县高坪区林业服务站、永顺县林业局王村乡林业服务站与王村镇蔬菜村上街组签订的《土地租用合同》至今没有办理公证手续。
原判认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。1992年2月25日永顺县高坪区林业服务站、永顺县林业局王村乡林业服务站与王村镇蔬菜村上街组签订《土地租用合同》约定甲方有永远租借管理权和使用权，直至不愿管理和退回为止，该合同约定租赁期限违反了法律规定，超过法定期限部分无效。《土地租用合同》从1992年2月25日签订至今已超过了20年的有效期，另该合同约定，合同签订公证后生效，该合同签订后也没有进行公证，本案属于确认之诉，原告应从合同效力方面主张权利，故原告主张终止1992年2月25日永顺县高坪区林业服务站、永顺县林业局王村乡林业服务站与王村镇蔬菜村上街组签订的《土地租用合同》和以终止合同为由要求收回租赁地的诉讼请求，本院不予支持。被告芙蓉镇林业站辩解租金交到了2011年，因提供不出交纳租金的凭证，故其辩解本院不予采信，认定被告芙蓉镇林业站欠原告6年租金共计12000元。被告芙蓉镇林业站接管了永顺县高坪区林业服务站、永顺县林业局王村乡林业服务站租赁的土地，又是事业单位法人，所欠租金由被告芙蓉镇林业站承担，被告林业局在本案中不承担责任。原告主张因被告对租赁地管理不善造成土地流失，要求被告赔偿土地款5000元，由于原告对这一主张没有提交证据加以证明，故原告的该项诉请本院不予支持。被告芙蓉镇林业站与第三人孙虎田签订的《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》系另一民事法律关系，应另行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审作出如下判决：一、限被告永顺县芙蓉镇林业管理站于本判决生效之日起十日内支付原告永顺县芙蓉镇商合社区四组土地租赁费12000元；二、驳回原告永顺县芙蓉镇商合社区四组的其他诉讼请求；案件受理费225元，由被告永顺县芙蓉镇林业管理站承担125元，原告永顺县芙蓉镇商合社区四组承担100元。
一审判决后，永顺县芙蓉镇商合社区四组不服上诉称，要求撤销永顺县法院（2015）永民初字第279号民事判决第二项，改判解除上诉人与被上诉人签订的土地租用合同，被上诉人将租赁的土地管理权退回被上诉人。理由：1、原审判决认为：“本案属于确认之诉，原告应从合同效力方面主张权利，故原告主张终止合同收回租赁地的诉讼请求，不予支持。”是错误的。因本案争议的土地租赁合同签订时，合同法尚未颁布，故本案不能适用合同法来认定合同效力。因当时的法律没有禁止性规定，故本案的合同双方已实际履行，应当认定为有效合同。2、原审法院案件处理完全错误，不论合同认定有效或无效，合同都不应当继续履行，被上诉人都应当退回租赁土地的管理权。如按照合同法租赁期超过二十年无效，现合同实际履行期限已超过二十年，被上诉人理当退回租赁土地的管理权。如合同有效，被上诉人拖欠了六年的租赁费，按合同约定拖欠一年租赁费有权解除合同，被上诉人退回租赁土地的管理权也是理所当然的。3、原审法院不认定被上诉人与孙虎田签订的《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》无效是错误的。被上诉人与孙虎田签订的《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》与本案息息相关。被上诉人未经上诉人同意擅自转包，属无权处分应当认定《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》无效。
为支持其上诉，上诉人提交了永顺县芙蓉镇商合社区居民委员会的两份证明，拟证明诉争土地属商合社区四组集体所有及组长为张启磊。
被上诉人永顺县芙蓉镇林业管理站、原审被告永顺县林业局、原审第三人孙虎田未出庭、未质证，也未进行答辩。
本院对上诉人二审提交的永顺县芙蓉镇商合社区居民委员会的两份证明予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有三点：
一、《土地租用合同》是否有效。依照合同法解释（一）第一条的规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案的租赁合同签订是在合同法实施前，因合同法实施前的法律和行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的当事人均可以对租期进行自由约定，故本案的《土地租用合同》是当事人的真实意思表示，并不违反合同成立当时的法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。
二、《土地租用合同》是否应当解除。按《土地租用合同》的约定：“甲方（即被上诉方）无特大自然灾害、无特殊情况，不能拖欠土地报酬费，如无故拖欠1年未付，乙方（上诉方）有权收回甲方的土地管理权和使用权。”本案中，被上诉人拖欠了六年的租赁费，按照合同约定，被上诉人违约，租用合同应当解除，上诉人可收回土地管理权。
三、在本案中，能否确认被上诉人与孙虎田签订的《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》无效。《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》是聋草枯地的转租合同，孙虎田已追加为本案的第三人，故对《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》的效力在本案中一并审查，有利于解决当事人的纠纷。在《租用合同》明确约定了被上诉人不得转包的情况下，被上诉人将聋草枯地转租给孙虎田，现出租人不同意转包，被上诉人转租行为是无权处分行为，《芙蓉镇聋草枯柑桔园承包合同书》应为无效合同。第三人孙虎田应返还土地的管理权。
综上，一审程序合法，认定事实基本清楚，但判处不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
维持（2015）永民初字第279号民事判决书的第（一）
项，即：“一、限被告永顺县芙蓉镇林业管理站于本判决生效之日起十日内支付原告永顺县芙蓉镇商合社区四组土地租赁费12000元；”
二、撤销（2015）永民初字第279号民事判决书的第（二）项，即：“驳回原告永顺县芙蓉镇商合社区四组的其他诉讼请求；”变更为：“解除《土地租用合同》，限第三人孙虎田于本判决生效之日起十日内退还聋草枯包地的管理权给上诉人永顺县芙蓉镇商合社区四组。”
三、驳回上诉人永顺县芙蓉镇商合社区四组的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费450元，由被上诉人永顺县芙蓉镇林业管理站承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 俊
审 判 员 李华华
代理审判员 张李艳
二0一六年元月十一日
代理书记员 杜 娟