黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡西民初字第443号
原告刘晓伟，男，汉族。
原告杨凤，女，汉族。
二原告委托理人吴红伟，黑龙江宏硕律师事务所律师。
被告华隆房地产开发集团有限公司。
法定代表人舒文锦，男，董事长。
委托代理人霍丽华，华隆房地产开发集团有限公司法律顾问。
被告林波，男，汉族。
原告刘晓伟、杨凤与被告华隆房地产开发集团有限公司、林波商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，先适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭，分别于2014年7月14日、11月13日、12月29日公开开庭进行审理。原告刘晓伟及二原告的委托代理人吴红伟、被告华隆房地产开发集团有限公司的委托代理人霍丽华、被告林波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘晓伟、杨凤诉称：二原告系夫妻关系。2012年10月12日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告按照合同约定将122000元购房款交付被告，被告为原告出具收据2份。后二原告了解到被告承建房屋属小产权房。因二原告为非农业户口，依据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基、农民住宅或小产权房”的规定，被告将小产权房出售给原告的行为严重违反了相关法律、行政法规的强制性规定。二原告诉至法院，请求：1、确认原、被告于2012年10月12日签订的商品房买卖合同无效；2、二被告返还购房款122000元人民币，利息21960元，本息合计143960元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中二原告变更诉讼请求第二项为二被告连带返还购房款72200元，利息21960元，本息合计94160元。
被告华隆房地产开发集团有限公司（以下简称华隆公司）辩称：二原告与被告林波签订的商品房买卖协议应无效，协议上加盖的南拉古项目部的印章不是被告华隆公司所有，该协议及产生的债权债务应属无效。该份商品房买卖协议被告华隆公司不知情，也未收到购房款。被告林波是南拉古丽苑家园项目的承包人，由其独立核算、自负盈亏，被告华隆公司不收取管理费。因被告林波与被告华隆公司签有协议（该协议已终止），在该项目开发建设过程中出现的一切债权债务由被告林波自行负责，被告华隆公司不承担任何责任。综上，请求法院依法驳回二原告对被告华隆公司的诉请。
被告林波辩称：二原告有71470元购房款未实际履行，是南拉古村村长李虎及其弟弟李军欠原告修车款，李虎说给被告林波提供沙石，故用71470元顶账。因李虎现已被羁押，三方顶账行为并未履行。被告林波只收取二原告5万元，该款其已返还二原告。
根据原告的陈述、被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：二原告与被告林波签订的合同是否有效，被告华隆公司与被告林波之间的关系。被告华隆公司与被告林波对二原告的诉讼请求是否承担连带责任。
庭审中原告刘晓伟及杨凤为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、商品房买卖合同书、被告华隆公司为原告出具的收据2张。意在证明二原告与被告华隆公司于2012年11月12日签订商品房买卖合同，二原告出资12.2万元购买被告华隆公司开发建设的位于牡丹江市西安区南拉古村西楼X单元XXX室房屋。二原告于合同签订当日交纳购房款12.2万元，该款项中有7.2万元是由南拉古村以转账的方式交付的现金。
被告华隆公司对该组证据有异议，其对该份商品房买卖合同不知情，也未收到购房款，合同及收据中南拉古项目部的公章不是被告华隆公司所有，系被告林波刻制，该合同应是无效合同。
被告林波对该组证据无异议，其承认72000元的财务收据系其成立的牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部开具的。被告林波自述刻制牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部公章未经被告华隆公司同意，但其有该项目的委托书。商品房买卖合同涉及的项目已竣工入住，系小产权房。被告林波只收到二原告的现金5万元，未收到顶账的72000元。
因被告林波对该组证据无异议，且该组证据均有原告杨凤与被告林波的签名以及牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部的印章，本院对该组证据的真实性予以采信。该组证据可以证明原告杨凤于2012年11月12日与牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部签订商品房销售合同一份及合同的内容，南拉古项目部为原告杨凤出具金额为122000元的收据2张。
证据二、二原告的居民身份证复印件一份。意在证明二原告
系海林市城镇户口，不是南拉古村村民。
被告华隆公司对该份证据无异议。
被告林波对该份证据无异议。
本院认为该份证据因二被告无异议，对证据的真实性予以采信。该份证据可以证明二原告系海林市人，对该份证据予以采信。
被告华隆公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、二被告签订的南拉古丽苑家园项目建设承包协议书一份。意在证明二原告购买的商品房所在小区为南拉古丽苑家园，该项目由被告林波承包，林波对该项目独立核算、自负盈亏，被告华隆公司不收林波的管理费，华隆公司对林波因该项目产生的债权、债务不承担任何责任。
原告刘晓伟与杨凤对该份证据有异议。因该份承包协议书没有签订日期，二原告有理由认为是二被告恶意串通形成的。依照法律规定，房地产项目须由房地产开发公司开发，被告林波作为自然人，不允许从事房地产开发建设项目。二原告购买商品房时，见到的手续均是被告华隆公司的，二原告有理由相信丽苑家园是被告华隆公司开发建设的，故该协议书的内容仅是被告华隆公司与被告林波的内部协议约定，不能对抗善意第三人。
被告林波对该份证据无异议，该合同于2011年9月27日签订，其手中的合同有日期。
本院认为该份证据虽无签订日期，但结合被告华隆公司提供的证据二可以认定该份协议于2011年9月7日签订，对该份证据的真实性及协议的内容予以采信。
证据二、牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司与林波于2011年10月26日签订的终止协议一份。意在证明二被告签订的承包协议已经终止，被告华隆公司收回了项目部的公章。
原告刘晓伟与杨凤对该份证据有异议。该份证据系二被告恶意串通伪造，只在二被告之间产生相应的法律后果，不能对抗善意第三人。被告林波刻制的公章是否为私刻不能仅凭二被告自述，应有证据证实。
被告林波称该协议系2014年7月3日补签。南拉古项目部的公章系其于2011年10月在被告华隆公司不知情的情况下刻制。被告林波于2014年7月3日将该两枚公章交回被告华隆公司总经理马志刚，双方无交接手续。
本院认为该份终止协议加盖被告华隆公司的公章，并有被告林波的签字及捺印，对该份证据的真实性予以采信。该份证据可以证明二被告于2014年7月3日补签了时间为2011年10月26日，内容为关于中止林波挂靠牡丹ＸＸ隆房地产开发集团有限公司开发建设南拉古村丽苑家园项目的协议，双方约定二被告中止该项目的建设承包协议，被告华隆公司收回被告林波私刻的“牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古村丽苑家园项目部财务专用章”一枚。
被告林波为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、2012年7月1日的欠据1张。意在证明购房款72000元是李虎、李军在原告处修车的修车款，该修车款未实际履行，被告华隆公司没有收到该款。
原告刘晓伟与杨凤对该份证据有异议，该证据需李军、李虎当庭证明该证据客观存在，转账的债权不是李军、李虎所欠而是南拉古村欠款，并且该债权、债务转让已经发生法律效力，被告林波要撤销应当具备《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的法定条件才能撤销，而且现已过行使撤销权的期限。被告林波反悔是因为南拉古村没有向其交付沙石，是被告林波与南拉古村各自履行义务的问题，与二原告无关。
被告华隆公司对该份证据无异议。
本院认为该份证据中李军、李虎所欠71470元无法体现与本案二原告买卖合同中的余款72000元南拉古转账存在关联，对该份证据不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案法律事实如下：
被告华隆公司与被告林波系挂靠关系。被告林波借用被告华隆公司的资质开发建设丽苑家园项目。双方于2011年9月7日就丽苑家园项目签订了建设承包协议书，约定被告华隆公司将位于牡丹江市西安区南拉古村的丽苑家园项目承包给被告林波。被告林波于2011年10月在被告华隆公司不知情的情况下刻制“牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部财务专用章”及“牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部”两枚印章。2014年7月3日，被告林波将该两枚印章交回被告华隆公司总经理马志刚处，双方无交接手续，其自述在交回印章时与马志刚补签了日期为2011年10月26日的关于中止林波挂靠牡丹ＸＸ隆房地产开发集团有限公司开发建设南拉古村丽苑家园项目的协议，内容为因被告林波开发项目并非房地产商业开发项目，土地性质为集体土地，不能正常履行土地手续，双方经协商同意中止南拉古村丽苑家园项目的建设承包，被告华隆公司收回被告林波私刻的“牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古村丽苑家园项目部财务专用章”一枚。
2012年10月12日原告杨凤与被告林波在南拉古村签订了预售房编号2011011号商品房买卖合同，购买西楼四单元403号房屋，房屋总价160400元。原告杨凤支付首付款现金5万元，南拉古村转账72000元，余款双方约定林波交付原告杨凤钥匙时付清。合同最后有出卖人林波的签字、牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部的印章及买受人杨凤、刘晓伟的签字。该份房屋买卖合同只体现出卖人、买受人、房屋幢号、楼层、房间号、房屋面积、房屋单价、房款支付方式，其余部分空白。签订房屋买卖合同当天，被告林波为原告杨凤出具加盖牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部财务专用章的NO2251XXX、NO2251XXX票据2张，原告杨凤交付被告林波房屋预付款50000元及72000元，其中72000元在结算票据上注明系与南拉古转账。被告林波在庭审中承认其出售给二原告的房屋为小产权房，丽苑家园小区没有相关手续。二原告认为二被告出售小产权房的行为严重违反相关法律、行政法规的强制性规定，请求确认二原告与二被告于2012年10月12日签订的商品房买卖合同无效；要求二被告返还购房款72200元，利息21960元，本息合计94160元；本案诉讼费由被告承担。
另查，二原告系夫妻关系。原告购买的房屋属丽苑家园小区，该小区位于牡丹江市西安区南拉古村，没有房地产开发及销售的相关手续。本案第一次庭审后，被告林波返还二原告购房款5万元。
再查，被告华隆公司于2012年5月25日经牡丹江市工商行政管理局核准，其名称由牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司变更为华隆房地产开发集团有限公司。
本院认为，因丽苑家园小区建设在南拉古村集体土地上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，庭审中，被告林波未能向法庭提供其具备房地产开发、销售的资质及该小区的土地使用权已转换的相关证据，该小区的土地性质应仍为集体所有。本院认为，被告林波以牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部的名义销售该小区住房给原告杨凤的行为，违反了相关法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本院认为原告杨凤与被告林波于2012年10月12日签订的商品房销售合同无效。
关于二原告要求二被告返还购房款72200元及利息21960元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因原告杨凤与被告林波签订的商品房销售合同无效，被告林波应将已收取的房款122000元返还原告杨凤，除被告林波已返还房款50000元外，其尚需返还给二原告剩余房款72000元。根据庭审查实，二原告虽以南拉古村转账方式支付被告林波房款72000元，但被告林波在购房合同上签字并加盖公章及为二原告出具购房票据并注明72000元系由南拉古转账等行为，均表明被告林波认可二原告以南拉古转账方式支付购房款，即二原告、被告林波、南拉古三方转账协议已生效，当初转账的72000元系二原告的购房款。当原告杨凤与被告林波签订的商品房销售合同无效时，被告林波理应将其收取的房款返还合同相对人即本案原告杨凤。因此对二原告要求被告林波返还购房款72000元的诉讼请求予以支持。因原告杨凤、刘晓伟与被告林波在南拉古村签订商品房销售合同，二原告对购买房屋的性质应视为知晓，二原告在签订合同时亦存在过错，应承担相应的责任，对二原告要求被告林波承担利息21960元的诉讼请求本院不予支持。
二被告为挂靠关系，并且被告林波在庭审中承认日期为2011年10月26日的中止挂靠协议系其与被告华隆公司的经理马志刚于2014年7月3日补签，因此二被告的挂靠关系应自2011年9月27日至2014年7月3日止。二原告与被告林波签订的商品房销售合同的日期在二被告挂靠期间签订，并且合同及收据所盖印章均为牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部，应视为被告林波成立的牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部以被告华隆公司的名义对外签订合同，因此被告华隆公司做为被挂靠单位应对被告林波承担的赔偿款项承担连带清偿责任。
关于被告林波以房款72000元系李虎、李军与二原告、被告林波三方顶账，该行为未实际履行，其未收到该款的抗辩理由。因其在庭审中就其抗辩理由未能提供有利证据支持其主张，对被告林波的该项抗辩理由不予支持。被告林波如认为李虎、李军及南拉古村在三方顶账履行过程中存在侵害其权益的行为，可另案起诉。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、《城市房地产管理法》第九条、《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定判决如下：
一、原告杨凤与被告林波以牡丹ＸＸ隆房地产开发有限公司南拉古项目部的名义于2012年10月12日签订的商品房销售合同无效；
二、被告林波给付原告刘晓伟、杨凤房款72000元，此款于本判决生效后十日内付清；
三、被告华隆房地产开发集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
四、驳回原告杨凤、刘晓伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3179元，退还原告杨凤、刘晓伟1025元，剩余诉讼费2154元由原告杨凤、刘晓伟负担495元，被告林波、被告华隆房地产开发集团有限公司负担1659元。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 车 飞
代理审判员 马 钠
人民陪审员 董丽华
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘亚慧