湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冷民一初字第303号
原告姚小玲，女，1972年10月6日出生，汉族。
委托代理人陈乐开，男，汉族，1940年10月23日出生。
被告湖南隆润房地产发展有限公司。
地址长沙市芙蓉区五一大道249号。
法定代表人唐世雄，系该公司经理。
委托代理人刘娟、邹舒，湖南融源律师事务所律师。
被告段太良，男，1963年10月1日出生，汉族。
委托代理人谢圣辉，男，1973年3月4日出生，汉族.
原告姚小玲诉被告湖南隆润房地产发展有限公司（以下简称隆润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理。本案在审理过程中，根据原告姚小玲的申请，本院于2014年8月4日追加段太良作为本案被告参加诉讼。本案由审判员胡巧丹担任审判长，与人民陪审员姜菊桃、姜正华组成合议庭，于2014年9月4日、12月29日公开开庭进行了审理，书记员邓双飞担任庭审记录。原告姚小玲及其委托代理人陈乐开、被告隆润公司的委托代理人刘娟、邹舒、被告段太良的委托代理人谢圣辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚小玲诉称，2014年4月28日，原告在被告隆润公司购买了冷水江市和瑞学府N栋1-1306房屋一套，并签订了《和瑞学府商品房买卖合同》。合同约定“所购房款共计405025元，由原告在签订合同之日一次性付清所有款。”“自本合同生效之日起30日内，由出卖人向冷水江市房屋产权管理局办理商品房预售合同登记备案手续。双方同意进行预告登记，由买卖双方向冷水江市房地产管理局进行申请。”合同签订之后，原告向被告隆润公司一次性支付了所有房款、房契税、维修基金、代收费共计425239元。原告一直要求被告隆润公司按合同办理预告登记，但被告隆润公司一直以各种理由拒绝办理。2014年7月1日，原告在冷水江市房产局调查自己所购房屋的登记情况，发现被告隆润公司擅自将原告所购房屋登记在了被告段太良名下。现诉至法院，请求法院判决：1、确定《和瑞学府商品房买卖合同》有效；2、两被告依约履行《和瑞学府商品房买卖合同》，并办理好有关预告登记；3、两被告如期向原告交付所购房屋并为原告办理好房屋产权和土地使用权证；4、两被告支付未及时为原告办理商品房预售登记的违约金8504元；5、本案诉讼费、财产保全费由两被告承担。
原告为了证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：
1、原告的身份证复印件，拟证明原告身份及主体资格；
2、《商品房买卖合同》，拟证明原告在被告隆润公司处购买了商品房并约定相关权利义务的事实；
3、收据两张，拟证明原告按照合同约定向被告隆润公司支付了房款、房契税、维修基金、代收款的事实；
4、冷水江市房产局房屋登记情况，拟证明被告隆润严重违反合同约定，将商品房预告登记在段太良名下的事实；
5、录音资料一份，拟证明谢圣辉是隆润公司的债权股东，不是简单的买卖关系；
6、合作开发协议书，拟证明段太良、谢圣辉与被告隆润公司之间是合作开发关系；
7、借款担保及监管协议，拟证明段太良、谢圣辉与隆润公司是债权、债务关系。
被告隆润公司辩称，姚小玲称隆润公司擅自将其所购房屋登记在段太良名下构成违约，缺乏事实依据。1、隆润公司与姚小玲签订的《和瑞学府商品房买卖合同》是双方经充分协商而合议达成的合法有效的书面协议；2、隆润公司未与段太良签订《和瑞学府商品房买卖合同》，也未收到过段太良的购房款项，段太良将房产无故登记在段太良名下，确实无事实与法律依据。隆润公司对于和瑞学府N栋1-1306号房被预告登记段太良名下并不知情，直到原告起诉才查到本案诉争房产确已被段太良预告登记。段太良虽向房产局提供了《商品房买卖合同》用以登记备案，但其未与隆润公司进行协商，隆润公司也未有将该套住房出售给段太良的意愿，且隆润公司未有代表在上述合同上签章，因而，段太良所提供合同的真实性、合法性有待商榷；3、段太良在隆润公司不知情的情况下擅自将姚小玲所购房屋登记在自己名下，其侵权行为导致隆润公司及姚小玲的合法权益受到严重侵害，应当承担相应法律责任。段太良未经与隆润公司协商，且未支付分文购房款项，擅自将姚小玲所购房屋登记在自己名下，严重侵害到房产买受人姚小玲的合法权益。被告隆润公司对段太良向房产局提供的用以登记备案的房屋买卖协议的来源合法性以及合同上隆润公司与其法人代表签章的真实性表示怀疑；和瑞学府项目房产被预告登记在段太良名下的远不止N栋1-1306号这一套房产，段太良在被告隆润公司不知情的情况下，凭借多份未经隆润公司代表及有关部门签章的房屋买卖协议，擅自将和瑞学府多处房产登记在段太良的名下；段太良的行为导致姚小玲与隆润公司之间的合同无法继续履行，合法权益受损，根据《侵权责任法》第二十八条之规定，应由段太良承担法律责任。
被告隆润公司没有向本院提交证据材料。
被告段太良辩称，1、2014年2月19日，段太良与隆润公司签订了商品房买卖合同，合同约定：隆润公司将其开发的和瑞学府第5栋1单元1306房以每平方米2349元的价格出让给段太良。段太良支付了314162元的价款。合同签订后，段太良与隆润公司前往房地产管理局办理了房屋预告登记证明。而隆润公司未经段太良同意，擅自将已进行预告登记的房屋出让给姚小玲，不发生物权效力。2、姚小玲追加段太良为被告参加本案诉讼，没有法律依据，应予以驳回。段太良对姚小玲没有侵权行为，也没有违法合同的违约行为，原告的诉求与被告段太良无关。
被告段太良为了证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：
1、房产预告登记，拟证明本案涉案房屋已经进行预告登记，段太良系该房屋的所有权人；
2、和瑞学府商品房买卖合同，拟证明段太良与隆润公司签订的购房合同合法有效。
本案在审理过程中，原、被告双方均就对方提交的证据材料进行了质证，并分别发表了质证意见。
被告隆润公司对原告姚小玲提交证据发表如下质证意见：
1、对证据1、2、3、4无异议；
2、证据5录音内容不清晰，不予认定；
3、对证据6的关联性有异议，该证据与本案无关；
4、对证据7的证明目的有异议，该协议只能证明双方是一个借款关系。
被告段太良对原告姚小玲提交证据发表如下质证意见：
1、对证据1、证据4无异议；
2、对证据2、3有异议。上面的隆润公司盖的章子是作废的章子。不予认可；
3、对证据5录音有异议，内容听不清，对真实性有异议；
4、对证据6的关联性有异议，与本案无关，且无原件核对，真实性不能认定；
5、证据7的真实性无异议，但与本案无关，是隆润公司欠的钱还不了才把房子抵债。
原告姚小玲对被告段太良提交的证据真实合法性均有异议。
被告隆润公司对被告段太良提交的证据发表如下质证意见：
1、对证据1无异议；
2、对证据2的真实性有异议，该合同没有房屋平面图。
本院对原、被告提交的证据分析认证如下：
原告提交的证据1、4，双方均无异议，本院予以认定。被告提交的证据1内容客观真实，予以认定。原告提交的证据2内容客观真实，且有证据3收据予以佐证，对原告提交的证据2、3予以认定。原告提交的证据5内容不清晰，真实性无法核实，不予认定。原告提交的证据6与本案无关，不予认定。原告提交的证据7，内容客观真实，且两被告对真实性均无异议，予以认定。被告段太良提交的证据2没有房屋平面图，没有支付购房款的收据，没有销售人员的签字，且被告隆润公司不予认可，故对该合同的真实性不予认定。
根据本院采信的证据材料及庭审查明的情况，本院确定以下案件事实：
2014年4月28日，原告姚小玲在隆润公司置业顾问曾姣姣的介绍下与被告隆润公司签订《和瑞学府商品房买卖合同》，该合同的主要内容有：“出卖人：隆润公司，买受人：姚小玲第三条买受人所购商品房的基本情况买受人所购商品房为位于冷水江市冷水江街道办事处金竹中路集中社区和瑞学府项目中的第N栋一单元1306房，房屋建筑面积为133.76平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3048元，总金额为405025元。第六条买受人一次性付款方式付款，总房款（含定金）405025元于签订合同之日一次性支付。第七条买受人逾期付款的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分一贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2014年12月31日前，将商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任第十二条交接第十六条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，在360日内将产权证交买受人。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向冷水江市房地产管理局申请登记备案。双方同意进行预告登记，并可由买受人向冷水江市房地产管理局进行申请。”该合同还附加房屋平面图等附件，该合同隆润公司、隆润公司法定代表人唐世雄均盖了章，姚小玲也签了字。并由隆润公司的置业顾问曾姣姣填写好置业计划书，同时隆润公司收取了姚小玲购房款、房契税、维修基金、代收费等共计425239元，收取费用的经手人为唐世文（唐世雄之兄弟），并向姚小玲开具了盖有隆润公司财务专用章的收据。该合同签订后，原告姚小玲与被告隆润公司均未向房产局申请预告登记。
2014年5月，王利霞、谢圣辉代表被告隆润公司作为预告登记义务人、段太良本人作为预告登记权利人向冷水江市房产局产权监理处提交了预购商品房预告登记申请书。2014年5月20日，冷水江市房产局产权监理处对该套房屋办理了预告登记，确认位于冷水江市街道办事处集中社区居委会和瑞学府第N栋1-1306室的预告登记权利人为段太良，预告登记号为冷房预冷办字第414XXX933号。另和瑞学府第N栋还有多处房产的预告登记权利人为段太良。
另查明，被告隆润公司与段太良等人于2013年11月2日签订了《借款担保及监管协议》，该协议约定隆润公司欠付段太良等人73867832元，隆润公司以“世纪融苑”项目所有股份70%及权益及“和瑞学府”作为清偿段太良等人债务的担保。并约定公司备案公章由段太良等人保存，公司另行刻制一套新章用于项目上。
本案中主要的争议焦点为姚小玲、段太良中谁与隆润公司签订《和瑞学府商品房买卖合同》是真实合法有效的及原告的诉求有无法律依据的问题？
本院认为，原告姚小玲与被告隆润公司签订了《和瑞学府商品房买卖合同》，并提供了收据、房屋平面图、销售人员制作的置业计划书等相互佐证，双方确已完成购房交易的一系列手续，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。而被告段太良虽然提供了一份其与隆润公司签订的《和瑞学府商品房买卖合同》，但其未提交具体交易凭证，被告隆润公司也不认可其与段太良有商品房交易及买卖的行为，且段太良等人与隆润公司实系债权债务及抵押担保关系，而段太良等人又实际掌握了被告隆润公司的备案公章，故对该份合同的效力本院不予认定。原告姚小玲要求本院确认其与隆润公司签订的《和瑞学府商品房买卖合同》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同的相对性原理，被告段太良不是被告隆润公司与姚小玲签订《和瑞学府商品房买卖合同》一方的当事人，故原告姚小玲只能向被告隆润公司主张权利，原告姚小玲向被告段太良主张权利没有法律依据，本院不予支持。因该套房屋已经预告登记在被告段太良的名下，而预告登记的撤销涉及到行政行为，在段太良的预告登记未撤销前，原告要求被告隆润公司办理好预告登记的主张实际不能实现，故对原告的这一诉求不予支持。被告隆润公司应在段太良的预告登记撤销后再为原告办理好预告登记手续。根据原告姚小玲与被告隆润公司签订的合同约定第五栋一单元1306房的交付时间为2014年12月31日，原告起诉时尚未到合同的交房日及办证时间，起诉时被告并未违反该合同的约定，故对原告提出要求被告隆润公司如期向原告交付所购房屋并为原告办理好房屋产权和土地使用证的主张不予支持。原、被告在合同中对将商品房预告登记给买受人以外的人这一情形及未及时办理预告登记没有明确约定违约责任，故原告要求支付被告未为原告办理商品房预售登记的违约金8504元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告姚小玲与被告湖南隆润房地产发展有限公司签订的《和瑞学府商品房买卖合同》有效；
二、驳回原告姚小玲的其他诉讼请求。
本案案件受理费130元，由被告湖南隆润房地产发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 胡巧丹
人民陪审员 姜菊桃
人民陪审员 姜正华
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 邓双飞
附法律条文
第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。