广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5592号
上诉人（原审被告）：李英，住广东省从化市。
被上诉人（原审原告）：从化市远达实业有限公司，住所地广州市。
法定代表人：叶伟章。
委托代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。
上诉人李英与被上诉人从化市远达实业有限公司（以下简称远达公司）物权保护纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2014）穗从法房初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年，中国建设银行股份有限公司从化支行（以下简称从化建行）向原审法院申请对二建公司尚欠的款项进行强制执行，在处�上述案件的土地及上盖定着物的过程中，为妥善安置原居住在二建公司宿舍的12户职工，经从化建行代表和二建公司代表与12户职工达成每户补偿搬迁费5000元且将其安置居住在从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层，安置居住的标准按照每户约十五平方米的面积。上述搬迁费由十二户职工签署委托书委托李某甲前往法院领取，以上事实有十二户签名出具的委托予以佐证。
再查，2002年，本院以（2002）穗中法民三初字第48号民事判决书，确认从化市街口镇信用合作社对二建公司享有的债权转让给光大资产托管有限责任公司（以下简称光大公司）合法、有效。上述民事判决书生效后，光大公司向本院申请强制执行，该院执行局以（2003）穗中法执字第166号民事裁定书裁定该案由原审法院执行。
2004年，原审法院作出（2003）从法执字第381号恢字1号民事裁定书裁定，拍卖从化市第二建筑工程公司位于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层以偿还欠款。2004年10月11日，原审法院发出拍卖公告，责令居住于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的住户于2004年10月30日迁出。
2008年5月29日，原审法院作出（2003）从法执字第381号恢字1号民事裁定书裁定拍卖从化市第二建筑工程公司位于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层以偿还光大公司的欠款。2008年9月3日、2008年10月30日，原审法院两次发出拍卖公告且张贴于涉案房屋处，责令居住于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的住户迁出。
2008年10月31日，包括李英在内的12人向原审法院提交书面报告对于执行拍卖提出异议。2008年12月17日，原审法院向异议人发出听证通知书并张贴于涉案房屋处。2008年12月25日，原审法院举行了执行听证，李英到庭参加�证。2009年10月9日，原审法院做出了（2009）从法执异字第15号民事裁定书，该裁定书裁定，驳回李英等12人的执行异议申请。2009年10月9日，原审法院再次作出拍卖公告及执行裁定书且张贴于涉案房屋处，责令居住于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的住户于2009年10月19日前迁出。2009年10月16日，原审法院发出通知一份且张贴于涉案房屋处，通知李英如对（2009）从法执异字第15号民事裁定书有异议需及时主张权利。
2009年12月7日及2009年12月16日，原审法院作出拍卖通知书且以执行笔录记录通知李英具体拍卖事宜的过程，后原审法院委托广东省金安拍卖行拍卖从化市河东南路木壳岭20号之四首层。2009年12月30日，广东省金安拍卖行出具拍卖结果报告一份，该报告载明，从化市远达实业有限公司以144899元的价格竞拍涉案标的。2009年12月30日，广东省金安拍卖行与从化市远达实业有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书第一条载明：拍卖标的物名称及规格：广东省从化市江埔街河东南路木壳岭20号之四首层；概况：建筑物面积约215.6平方米（按现状，不交吉）。合同的第六条约定：买受人一旦竞得上述标的即表明买受人接受该标的物的全部现状（包括可能存在的瑕疵），如出现上述任何差异，所产生的全部投资（竟买）风险全部由买受人承担，委托人应收取的拍卖成交价款及拍卖人收取的佣金不作退补；合同第八条约定：上述标的位于第三方厂房内，没有道路通行，不交吉，房内居住人员的安置等问题的风险全部由买受人承担。
2010年2月1日，原审法院作出裁定书裁定及协助执行通知书，将从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的房屋过户给从化市远达实业有限公司。2012年4月12日，从化市远达实业有限公司取�从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的房地产权证书。
又查，从化市远达实业有限公司与李英一致确认位于从化市从城大道91号首层（原从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）109房（面向楼梯往左数第九间）由李英使用。
再查，从化市远达实业有限公司向原审法院提交《关于黄榕莲、李英、罗贵、李小莉、陈汝梅案件的处理意见》，该意见载明：因李英强行占用从化市远达实业有限公司的涉案房产，导致从化市远达实业有限公司对涉案房产无法正常使用，经多次与李英交涉其仍拒绝搬出。诉讼期间，从化市远达实业有限公司为减少矛盾，圆满解决双方纠纷，做出大量让步，其中刁某、王某、黄某丙案件已调解结案。现从化市远达实业有限公司结合本案的实际情况，愿意一次性支付李英70000元款项，李英搬出涉案房屋，从而彻底解决双�的纠纷。
从化市远达实业有限公司于2014年9月23日向原审法院提起诉讼，诉称：从化市远达实业有限公司通过竞拍方式购买了位于从化市从城大道91号首层（原地址：从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）房屋，并于2012年4月12日依法取得了该房屋的房地产权证（证号：粤房地权证从字第××号），成为该房屋的合法所有权人。李英占用从化市远达实业有限公司上述房屋，其行为导致从化市远达实业有限公司无法对该房屋行使权利，进行商业活动，给从化市远达实业有限公司造成重大经济损失。
鉴于从化市远达实业有限公司多次主动与李英交涉，要求其搬出未果，依据我国侵权责任法、物权法之相关规定，特请求法院判令：1.李英停止侵权，立即从从化市远达实业有限公司所有的位于从化市从城大道91号首层房屋搬出，并将该房屋腾空给从化市远达实业有限公司；2.李英从从化市远达实业有限公司起诉之日起至李英将上述房屋腾空给从化市远达实业有限公司之日止，按照每月498元计算，赔偿由于李英占用从化市远达实业有限公司房屋造成的损失；3.本案的诉讼费由李英承担。
从化市远达实业有限公司在庭审过程中向原审法院申请撤回了其上述第二项诉请。
从化市远达实业有限公司为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1.广东省房地产权证；2.广东省从化市人民法院公告；3.广东省从化市人民法院执行裁定书【案号（2003）从法执字第381号恢字1号】；4.确认书；5.从化市建设局企管科制定的从化市建设局关于将属下第二建筑工程公司（以下简称二建公司）移交第一建筑工程公司管理的企业人员、资质审核表、名册。
李英原审辩称:1.李英是二建公司的下岗职工，从二建公司成立以来，李英便一直居住在从化街口河东南路木壳岭20号的二建公司预制场职工平房宿舍。2002年二建公司破产时，因拍卖场地及厂房，经法院协调，李英被安排入住木壳岭20号之四首层（即职工宿舍楼首层）至今。木壳岭20号之四首层原属二建公司的仓库，后改造成十二间房屋，每间面积只有十五平方米，门口有预留的四米宽的入口通道。门前为李英自建的厨房生活用地，上述事实法院有备存档案资料可查。2.安置李英入住涉案房屋是有字据为证，该字据由二建的预制场厂长李某甲保管，后上述字据被二建公司的领导收取，其应知晓事情经过。李英并非无缘无故搬迁至涉案房屋居住，从2003年至今，李英都有水电缴纳凭证。李英集体水表编号5948、扣取电费账号36×××93。3.2002年，二建公司破产后，光大公司的债务已由拍卖二建公司的办公大楼及木壳岭20号的二建公司预制�场地及建通机械厂的厂房、设备抵债还清。2009年10月，二建公司领导又与光大公司私下商定对涉案房屋进行拍卖。李英对于此事曾上访至广州中级人民法院信访办。4.2009年12月30日，法院安排对木壳岭20号之四首层房产进行拍卖，居住于此的十二户居民要求集体竞拍，但因不符合相关条件被拒。最终拍卖结果与底价相差无几，从化市远达实业有限公司竞拍取得涉案的房屋。5.2010年之后，从化市远达实业有限公司不断骚扰李英，先是用钩机钩断李英的生活水管，后封锁路口阻止李英出入，并以欺骗的方式诱骗李英签下确认的字据。6.从化市远达实业有限公司为谋求发展已经与涉案房屋所在楼房的二楼至四楼住户私下协商购买。从化市远达实业有限公司在竞拍之前应知晓涉案房屋中有困难下岗职工居住。7.李英曾就涉案房屋的具体处理向从化建委及广州市中级人民法院信访办反映情况。8.李英要求从化市远达实业有限公司公司的高层当面与李英协商解决问题。李英要求按照现居住房间的同样的面积安置补偿。
另，原审法院依李英的申请调取以下证据：1.原审法院2001年7月5日的执行笔录一份；2.原审法院2001年7月6日的谈话笔录一份；3.原审法院2001年7月10日的谈话笔录一份；4.二建公司出具的委托李某甲领取拆迁费的书面材料；5.李某甲出具的收据一份；6.房屋所有权证（权利证号：粤房字第3449686）及其房屋所有权证存根；7.二建公司的厂房平面图；8.广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法民三初字第48号民事判决书；9.广东省广州市中级人民法院（2003）穗中法执字第166号民事裁定书；10.原审法院（2003）从法执字第381号恢字1号民事裁定书；11.原审法院（2003）从法执字第381号恢字1号公告；12.2008年5月，原审法院出具的（2003）�法执字第381号恢1号民事裁定书；13.时间2008年9月3日的原审法院（2003）从法执字第381号恢字1号公告及原审法院工作人员张贴公告及相关文书的照片；14.原审法院2008年9月9日的执行笔录一份；15.2008年10月30日的原审法院（2003）从法执字第381号恢字1号公告及原审法院工作人员执行工作的照片；16.原审法院2008年11月14日的执行笔录一份；17.原审法院2008年12月2日的执行笔录一份；18.原审法院2008年12月9日的执行笔录一份；18.原审法院（2003）从法执字第381号恢字1号听证通知书及该通知书送达情况的证明材料；19.原审法院（2003）从法执字第381号恢字1号执行听证笔录；20.原审法院2009年8月31日的执行笔录一份；20.原审法院（2009）从法执异字第15号执行裁定书；21.原审法院的公告及送达证明材料一份；22.原审法院出具的2009年10月16日的通知及送达材料一份；23.原审法院拍卖通知书两份；24.2009年12月18日的执行笔录一份；25.广东省金安拍卖行2009年12月30日出具的《关于从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层房产的拍卖结果报告》；26.拍卖成交确认书；27.2010年2月1日原审法院出具的（2003）从法执字第381号恢字1号执行裁定书及协助执行通知书。
原审法院认为：本案属于物权保护纠纷，主要涉及以下三方面问题：一、涉案房屋权属问题。涉案房屋原属二建公司，因二建公司欠债未还被原审法院依法强制拍卖。从化市远达实业有限公司通过合法竞拍的从化市从城大道91号首层（原地址为从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）房屋（包括涉案房屋），现已取得合法的权属证书（权利证号为：粤房地权证从字第××号）。涉案房屋在拍卖之前李英曾向原审法院提出执行异议，原审法院依法公开进行了听证程序，并以（2009）从法执异字第15�民事裁定书裁定驳回执行异议申请，该执行裁定已发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第十七条其中规定，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明；第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险；第三十九条规定，所有权人对自己所有的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现从化市远达实业有限公司是涉案房屋的所有权人，从化市远达实业有限公司对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，李英并未提交证据证明其对涉案房屋有合法的占有、使用的权利。因此，从化市远达实业有限公司可要求李英腾退涉案房屋给从化市远达实业有限公司使用。
二、李英腾退涉案房屋问题。1.李英辩称其是二建公司的员工，二建公司及债权人协调后将李英从原职工宿舍搬迁至涉案房屋作�安置房居住使用。从化市远达实业有限公司在购买涉案房屋前也应该了解涉案房屋有二建公司的困难下岗职工居住，应予以妥善安置。原审法院认为，涉案房屋虽由二建公司与债权人协商后将李英等需安置职工从原宿舍安置在涉案房屋居住，但该房屋只是二建公司为本公司职工提供宿舍居住便利的延续。李英并未能提交证据证明二建公司将涉案房屋出售给李英，李英并非涉案房屋的权属人。由于涉案房屋产权已变更，现二建公司已无法向作为原职工的李英继续提供涉案房屋居住，亦不应由合法竞拍人即从化市远达实业有限公司承担。2.从化市远达实业有限公司在成功竞拍涉案房屋后与拍卖公司签署拍卖协议第八条载明，拍卖标的位于第三方厂房内，没有道路通行，不交吉，房内居住人员的安置等问题的风险全部由买受人承担。上述协议是拍卖人向竞拍人声明所竞拍标的物可能存在的瑕疵，但双方对于拍卖标的物存在的瑕疵如何处理并无明确约定。李英已从2009年即从化市远达实业有限公司取得涉案房屋所有权之日起无偿居住至今，且从化市远达实业有限公司亦自愿以支付现金70000元的方式补偿李英，但因上述条件与李英要求从化市远达实业有限公司补偿同样居住面积的房屋的要求相差甚远双方一直未达成一致意见。综上，在从化市远达实业有限公司拥有合法产权证明及愿意承担合理安置费用的前提下，李英应某退涉案房屋给从化市远达实业有限公司。3.为保障李英在搬迁过渡过程中的基本居住权利，应给予李英足够的搬迁时间，现原审法院酌定为90日。
三、从化市远达实业有限公司自愿支付70000元款项问题。李英自称涉案房屋面积为15平方米左右，按从化市远达实业有限公司自愿支付70000元计算，按照购买方式计算则�案房屋每平方米的价格为4666.67元，该价格已基本达到涉案房屋所在区域的二手房的市场价格。另，按照租赁方式参照广州市房地产租赁管理所2016年1月发布的《2015广州市房屋租金参考价》中从化区房屋租赁价格计算，涉案房屋所在区域江埔街租金最高的雅居乐滨江花园电梯楼的租金标准为每平米25元每月计算，从化市远达实业有限公司支付的70000元李英可支付在同区域租住同等条件房屋的期限约为16年。因此，李英自愿支付的70000元的具体金额即使按照涉案房屋所在区域二手房市场价格规律及房屋租赁的最高标准支付亦在合理范围之内。因此，对于从化市远达实业有限公司自愿支付李英的70000元，原审法院予以确认。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第三十四条、三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年1月25日作出如下判决：一、被告李英自本判决发生法律效力之日起九十日内腾退从化市从城大道91号首层（原从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）109房（面向楼梯往左数第九间）给原告从化市远达实业有限公司;二、原告从化市远达实业有限公司自被告李英腾退从化市从城大道91号首层（原从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）109房（面向楼梯往左数第九间）给原告从化市远达实业有限公司之日支付70000元给被告李英。
判后，上诉人李英不服原审判决，于2016年2月22日向本院提起上诉，称：一、李英一直合法占有涉案房屋，从化市远达实业有限公司在竞拍之前已经知晓涉案房屋中有困难下岗职工居住。李英是二建公司的下岗职工，从二建公司成立以来，李英便一直居住在从化街口河东南路木壳岭20号的二建公司预制场职工平方宿舍。因二建公司破产时，因拍卖场地及厂房，经法院协调，李英被安排入住木壳岭20号之四首层。上述情况具有存档资料可查。因此，李英是合法占有涉案房屋。二、从化市远达实业有限公司向李英支付70000元过低，无法弥补李英的损失。李英是二建公司的员工，二建公司及债权人协商后将李英从原职工宿舍搬迁至涉案厂房作为安置房居住使用。从化市远达实业有限公司在购买涉案房屋之前已经了解到该房屋由困难下岗职工居住。李英生活困难，涉案场地是李英的唯一居住地。从化市远达实业有限公司提出向李英支付70000元的补偿过低，李英无法保障自身的居住权益，难以维持生计。鉴于上诉理由，李英的上诉请求：请求撤销（2014）穗从法房初字第854号民事判决书第一、二项判决。
被上诉人从化远达实业有限公司答辩称：同意一审判决，不同意李英的诉讼请求。一、�案房屋原为从化二建公司财产，因二建公司未履行生效判决，被从化法院依法强制执行，根据执行案件的资料证实，涉案房屋只是由李英暂时使用，2008年9月、10月，从化法院两次发出拍卖涉案房屋公告，责令涉案房屋的使用人迁出，并委托广东省金安拍卖行拍卖，远达公司是通过竞拍方式取得涉案房屋，对涉案房屋享有合法的所有权，李英无权继续占有适用涉案房屋。二、李英认为远达公司支付的7万元过低，不足以在从化地区购买房屋的观点不成立。李英既不是涉案房屋的所有权人，也没有合法依据对涉案房屋享有永久的使用权，从远达公司2009年12月30日依法取得涉案房屋后，李英还一直无偿使用，远达公司自愿支付7万元，已经是参照从化当地房屋租赁租金最高的标准计算，不存在李英诉称的过低。综上，远达公司认为，李英上诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审查，双方对原审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院予以确认。
本院认为，二审双方当事人争议的焦点是远达公司主张李英交还房屋诉请应否支持的问题。远达公司通过司法竞拍途径取得涉案房屋的产权，故其依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由于远达公司与李英之间不存在任何租赁关系，而李英也未提交证据证明其对涉案房屋有合法占有、使用的权利，因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原审法院认定远达公司可要求李英腾退涉案房屋给其使用并无不妥，本院予以确认。李英上诉认为其是合法占有涉案房屋缺乏理据，本院不予支持。鉴于远达公司在与拍卖公司签署拍卖协议中约定，拍卖标的位于第三方厂房内，没有道路通行，不交吉，房内居住人员的安置等问题的风险全部由买受人承担，但对于具体如何处理并无明确约定，故远达公司在取得产权后可与李英就此进行协商解决，因李英在原审时提出应按照其居住房间的面积15平方米的二手房市场价格安置补偿，而远达公司也自愿以支付现金70000元的方式补偿李英，上述补偿款除以15平方米，每平方米为4666.67元，该价格已基本达到涉案房屋所在区域二手房的市场价格，据此，原审法院判决远达公司在李英腾退涉案房屋给远达公司之日支付李英70000元并无不当，本院予以维持。李英上诉认为应按35平方米补偿以及上述补偿款过低均缺乏依据，本院不予采纳。至于李英提及远达公司应赔偿其精神损失费和误工费问题属另一法律关系，本院不予调处。
综上所述，李英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费250元，由上诉人李英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 罗 涛