上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0107执异4号
申请执行人戴钢强，男，1959年7月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人洪仲信，男，1947年1月18日出生，汉族，住上海市普陀区。被执行人丁芝萍，女，1964年3月28日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。案外异议人漏一平，男，1958年9月22日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人蒋黎，上海瀛东律师事务所律师。本院在执行（2014）普执字第3928号戴钢强申请执行丁芝萍民间借贷纠纷案过程中，查封了登记为被执行人丁芝萍与他人共同共有的位于上海市普陀区祁安路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）的产权。后案外异议人漏一平以其在本院查封前已向包括被执行人丁芝萍在内的房屋权利人购买系争房屋，并支付了大部分购房款，也已实际占有，要求本院解除对系争房屋的查封为由，向本院提出书面异议并提供了相应的证据材料。经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房屋登记资料记载，该房屋权利人为被执行人丁芝萍与案外人丁善福和张巧英，且为该三人共同共有，权利登记日期为2013年5月22日，因该房屋为动迁安置房，故自权利登记日起三年内不得转让、抵押，本院于2014年11月18日因本院（2014）普执字第3928号案查封该房屋产权至今。根据本院（2014）普执字第3928号案卷记载，因被执行人丁芝萍未向申请执行人戴钢强履行本院作出的（2013）普民一（民）初字第3751号民事判决书规定的归还借款本金10万元（币种为人民币，下同）、支付借款利息和逾期利息及保全费、案件受理费合计3870元的义务，本院在执行过程中于2014年11月18日查封上述系争房屋。根据案外异议人漏一平在听证审查过程中提供的证据材料，2013年5月28日，案外异议人漏一平经上海万利房地产顾问有限公司居间介绍与被执行人丁芝萍、案外人丁善福和张巧英签订编号为0015354的《房地产买卖协议》一份，同日，漏一平通过银行转账方式向丁芝萍支付10万元；同年6月5日，双方又签订编号为1747538的《上海市房地产买卖合同》一份，上述协议与合同中均约定漏一平以115万元的价格向丁芝萍与上述两案外人购买系争房屋，漏一平首期应支付的房价款为80万元，包括其已于同年5月28日支付的定金10万元，另70万元应在双方签订合同并办理合同的公证手续后由漏一平支付，余款35万元应于2016年6月30日前双方办理房屋产权过户手续并取得收件收据当日由漏一平支付，丁芝萍与上述两案外人应于2013年8月31日前将系争房屋交付漏一平。同时，根据上述《上海市房地产买卖合同》补充条款（二）中的约定：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；……”当日，漏一平又通过银行转账方式向丁芝萍支付45万元，案外人梁彩华通过银行转账方式向丁芝萍支付20万元；同年6月15日，案外人梁彩华再次通过银行转账方式向丁芝萍支付5万元；根据上海市黄浦公证处于2013年6月20日出具的（2013）沪黄证经字第6436号《公证书》记载，同年6月14日，被执行人丁芝萍、案外人丁善福、张巧英和张国强出具了关于委托案外人漏雯斐办理上述系争房屋产权过户相关手续的《委托书》。根据案外异议人漏一平在听证审查过程中的陈述：上述案外人梁彩华系其前妻，案外人漏雯斐系其与梁彩华之女，梁彩华向被执行人丁芝萍转账支付的上述款项系购房款，漏雯斐则根据其要求办理了上述委托公证手续；其在向被执行人丁芝萍、案外人丁善福和张巧英购买系争房屋前双方并不相识；上述《上海市房地产买卖合同》中约定的交房日到期后，被执行人丁芝萍提出暂无法交付房屋，愿以每月2200元向其支付租金，但丁芝萍总计仅向其支付了8000元，后其在中介公司的帮助下才于2015年6月实际取得系争房屋，并于当月10日将房屋出租他人至今。案外异议人对上述提供了相关的证据材料。根据申请执行人戴钢强在听证审查过程中的陈述：自其依据上述本院作出的（2013）普民一（民）初字第3751号民事判决书向本院申请执行至今，被执行人丁芝萍仍未履行归还欠款的义务。被执行人丁芝萍经本院通知未到庭参加听证，根据其在异议审查过程中的陈述：其对案外异议人漏一平所述及提供的相关证据材料无异议，但不同意漏一平的意见，要求重新与漏一平签订系争房屋的买卖合同。上述事实由案外异议人提供的相关证据材料、系争房屋登记资料、本院（2014）普执字第3928号案卷材料、听证笔录等在案佐证。本院认为：根据上述查明的事实，系争房屋至今仍登记为被执行人与上述案外人共同共有，而被执行人系上述本院生效法律文书确定的义务人，在其未向申请执行人履行给付相应钱款的义务的情况下，本院依法查封系争房屋至今并无不当，尽管案外异议人提供了本院查封前其已与包括被执行人在内的系争房屋的权利人签订了购买该房屋的合同，并已按合同约定支付相应房款的相关证据材料，但因系争房屋属在规定期限内不得转让的动迁安置房，案外异议人在明知的情况下仍出资购买该房屋，导致房屋产权至今未能过户至其名下，其自身存在过错，且其实际取得系争房屋的时间晚于本院查封的时间，不符合依法应支持案外人异议主张的情形，故案外异议人的异议理由不能成立。若相关当事人对上述有异议，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外异议人漏一平的异议。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 但振华
审 判 员 蒋建国
人民陪审员 徐天云
二〇一六年二月十六日
书 记 员 张元春
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……。3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。