苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第01617号
原告（反诉被告）苏州九神酒业有限公司，住所地江苏省苏州市人民路438号6012号。
法定代表人顾嫣，总经理。
委托代理人蒋少华、吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市相城城市建设有限责任公司，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路58号。
法定代表人王小明，董事长。
委托代理人徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人钱斌，江苏新天伦律师事务所实习律师。
原告苏州九神酒业有限公司（以下简称九神公司）诉被告苏州市相城城市建设有限责任公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由代理审判员魏丽玲独任审判。审理中，原告九神公司撤回对凌立的委托授权，另行委托吴泓斌作为代理人参加诉讼。被告城建公司撤回对薄小明的委托授权，另行委托徐摩、钱斌作为代理人参加诉讼。被告城建公司另提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理。于2014年9月18日公开开庭进行了审理，原告九神公司的委托代理人凌立、被告城建公司的委托代理人薄小明到庭参加诉讼。因案情复杂，后组成合议庭进行审理，组成由审判员周文明担任审判长、代理审判员魏丽玲主审、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭，并分别于2015年5月29日、2015年7月29日、2015年10月30日公开开庭进行了审理，原告九神公司的法定代表人顾嫣及委托代理人吴泓斌、被告城建公司的委托代理人徐摩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九神公司诉称，2011年1月，原告向被告承租位于苏州市相城区活力岛东岛1-5号房屋，并签订了《活力岛商业用房租赁合同》。合同签订后，原告随即委托第三方装修施工单位苏州奥风装饰有限公司对承租房屋进行了装修，并搬入使用。此后，原告想将营业执照上的公司住所地变更至承租房屋，因办理工商登记变更需要被告提供权属证书或建设许可批文，因而向被告索要相应文件复印件，但被告一直以种种理由推托。后原告得知承租房屋没有取得完整的建设许可批文，也未办理权属证书，不能用于出租。承租房屋在使用中不断发生严重漏水状况，原告多次要求被告及时维修，但被告始终不能履行维修义务，致使承租房屋已无法正常使用。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《活力岛商业用房租赁合同》。2、被告城建公司赔偿九神公司装修损失413706元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告城建公司辩称，1、同意解除合同，但我方认为系原告单方解除。2、原告要求被告赔偿装修损失，从现有证据看缺乏事实基础及法律依据，请求驳回。2011年1月原被告签订房屋租赁合同一份，约定该房使用性质为餐厅，应当在2011年5月1日之前装修完毕且开门营业，被告于2011年2月11日将房屋交付原告，但是原告迟迟未进驻，直到拿到起诉材料，被告才知道原告于2011年8月才开始装修。在被告交付房屋后原告应马上办理工商登记事宜，如果工商部门反映下来不能办理的，而且餐饮是一个特许行业，原告应立刻向被告反映，可到今天被告才知道原告一直未办理，在被告交房到原告装修足足有六个月的时间，完全可以把工商的事情办下来，如果说不能办理，双方可以协商解除合同，根本用不着装修，可见责任完全在原告自己，最为重要的是，原告的装修并未经被告同意，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释第13条，装修未经同意的，受到的损失应由其自己承担，原告作为一个公司，理应知道注册一个餐饮公司应需要材料，在签订房屋租赁合同时，就应严格审查相关材料，事实上原告并没有办理相关餐饮公司的相关工商登记，根据其陈述，原告只是想把自己的工商登记变更到房屋租赁地，因此该责任不在于被告，原告完全想利用租约的三年免费期到期后就找个理由解除合同，达到不支付租金的目的。关于漏水，首先原告从未向被告提起过房屋漏水的情况，其次双方的合同第13条明确约定被告负责本租赁场所的内部结构和公共场地的维修和保养，我们通常所说的内部结构是指房屋主体结构的安全，并不包括漏水，我们提醒法院注意，如果房屋本身存在漏水情况，那么在交付房屋时，原告理应能够发现并向被告说明情况，但是原告在交接时并未提出异议，且在原告长达空置6个月之后再予装修，其也未发现有漏水现象，被告完全有理由相信，房屋的漏水系原告自身装修所引起。退一万步说，如果漏水是本身就有，维修责任也是由被告维修，那么原告在发现的第一时间就应该向被告反映，被告可以马上维修，也不至于让损失扩大，按照合同法的精神，如果被告不履行维修义务，原告也应防止损失的扩大，自行维修，然后由被告承担维修费用，但是原告并未履行其义务，因此该损失责任完全在于原告，应由其自行承担。
反诉城建公司诉称，九神公司与城建公司于2011年1月签订《活力岛商业用房租赁合同》一份，约定九神公司租赁城建公司位于苏州市相城区活力岛东岛1-3号的商铺，同时约定了租金的支付方式及违约责任。九神公司应按约按时支付租金，但自2014年以来一直欠缴租金，经城建公司多次催讨，至今未付。故请求判令：1、解除租赁合同。2、九神公司支付房屋租赁费自2014年2月10日起按月租金7650元计算至实际迁让时止。滞纳金以91800元为本金，自2014年1月10日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至实际履行之日止；以30600元为本金，自2015年1月10日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至实际履行之日止。3、九神公司承担本案诉讼费用。
反诉被告九神公司辩称，城建公司要求我方支付租金无法律依据。合同约定三年免租期，就以原告确认的2011年3月31日交付，免租至2014年3月31日。租金是城建公司自行扩大损失。拒付和延付租金的诉讼期限为1年，如今对方提起反诉已过诉讼时效。我方实际已提出解除租赁合同，且对方交付房屋延期。滞纳金就标准本身，标准过高。
经审理查明，2011年1月，出租方城建公司作为甲方与承租方九神公司作为乙方签订《活力岛商业用房租赁合同》一份，约定：一、承租场所：乙方从甲方承租位于活力岛东岛的商业用房编号为1-5号。承租场所的承租建筑地上面积282㎡（含公摊面积），地下建筑面积201㎡（含公摊面积）。乙方有权对承租建筑面积进行实际测算，最终以实际施工图纸面积为准。二、承租期限：承租场所的承租期为9年，自合同签定之日起计算租金及物业费，装修期包括在承租期内。乙方需在2011年5月1日前装修完毕并且开业营业。三、承租场所的交付：甲方或其代理人保证将本合同项目下的承租场所于签订本合同10个工作日内交付乙方使用。为履行该交付手续，甲、乙双方应签署交付凭据并实际交接承租场所之钥匙。乙方应于租赁房屋交付之日起6个月内开始进行正常的经营活动，如不进行正常经营活动的，则甲方有权收回租赁房屋，乙方的装修无偿归甲方所有，乙方在甲方通知之日起3天内向甲方返还租赁物，对于乙方由此造成的经济损失，由乙方自行承担。四、装修期及装修投资：乙方因装修承租场所而发生的一切费用，包括但不限于设计费、材料费、建筑垃圾清运费、人工费等均由乙方自行承担，与甲方无涉。五、租金：2011年2月10日至2014年2月9日，月租金地上建筑面积为0元/平方米，地下建筑面积为0元/平方米，月租金计0元。2014年2月10日至2016年2月9日，月租金地上建筑面积为20元/平方米，地下建筑面积为10元/平方米，月租金计7650元。2016年2月10日至2018年2月9日，月租金为30元/平方米，地下建筑面积为15元/平方米，月租金计11475元。物业管理费：2011年2月10日至2014年2月9日，地上建筑面积为4元/平方米，地下建筑面积为2元/平方米，月计1530元。2014年2月10日至2016年2月9日，地上建筑面积为6元/平方米，地下建筑面积为3元/平方米，月计2295元。2016年2月10日至2018年2月9日，地下建筑面积为8元/平方米，地下建筑面积为4元/平方米，月计3060元。承租人经营所用和自用的水费、电费、气费、电话费、日常经营垃圾清运费、网费、煤气开通费等所有费用自理。乙方独立使用之照明、设备用电均需单独安装表具计算，费用由乙方承担。七、租金支付方法：合同前三年的租金有条件的免除，即除合同有约定的付款条件外，乙方无需支付租赁费，从合同约定的第四年起的租金采取“一年一付、先付后租”的原则，即以一年的租金作为一个支付期，提前30天支付下一期的租金。自商业用房交付之日起支付物业管理费。若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付的费用总额的日千分之一计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日为止。九、承租场所的用途：承租场所仅限作为经营红酒餐厅使用。除非事先得到甲方书面同意，否则乙方不得擅自变更承租场所的基本用途和经营的正常范围、业态和方式。十、甲方义务：……所租商铺的建筑结构部分因甲方原因造成损坏的由甲方负责维修，因乙方（含其员工、顾客、访客或其他授权人士）原因造成的损坏除外……十一、乙方义务：……及时缴付及补足本合同下的租金、保证金及其他应付费用。在租赁期间，承租方应付之租金，将不会因承租方停止使用该铺面而减免或免收。……十二、装修或改建：乙方应在甲方交付承租场所之日起2个月内，乙方向甲方递交承租场所的内部装修、设备安装及陈设的设计图（包括需要额外电力、空调、防火设备之要求）和详细说明，并由甲方或管理机构认可。未经甲方或管理机构书面同意，乙方不得撤换甲方统一订造和安装的玻璃铺面、玻璃门及其上方之招牌灯箱和任何面向公共区域之装置及装修。经甲方事先书面批准，乙方方可办理有关申请审批装修图的手续。在未获甲方事先书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在承租场所内进行任何内部装修及陈设。乙方同意按甲方所认可的设计图和详细说明，并以良好及恰当的装修工艺对承租场所进行装修。乙方装修结束后须通知甲方及有关部门对装修承租场所进行检查。经甲方检验符合设计标准及经有关部门（特别是消防）发生验收合格的证明后，乙方方可在承租场所正式开业，否则将被视为违约。乙方在完成上述装修后，如以后需要对承租场所进行装修分隔、修建、改建或安装设备等，仍须参照上述前两条规定，在事先取得甲方书面同意及有关手续办理完毕后方可进行。十五、合同终止及承租场所的归还：除非甲、乙双方另行协商达成书面协议，在承租期满前，任何一方不得无故终止本合同。当本合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损，并交还甲方。甲、乙双方亦可同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物，而甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。合同还对特定违约行为、法律责任、免责条款、甲方权利之保留、其他、特别约定等内容作了约定。
2011年2月10日，九神公司作为乙方与苏州市相融旅游开发有限公司作为甲方签订《活力岛商业用房物业管理服务协议》一份，约定甲方为乙方提供物业管理与服务，乙方所承租房屋为活力岛的商业用房编号为1-5号,建筑面积为地上282㎡(含公摊面积),地下201㎡(含公摊面积)。该协议另对物业管理服务内容、标准、交纳费用时间、具体责任界限等内容作了约定。苏州市相融旅游开发有限公司于2011年1月26日开具的收据复印件一份，交款单位为九神公司，金额为14100元，交款事由为装修押金，已全部退还九神公司。2011年2月11日，苏州市相融旅游开发有限公司向九神公司开具18360元的江苏省苏州市服务业通用发票一份。2011年7月4日，九神公司作为甲方与广东南粤风装饰有限公司作为乙方签订《活力岛东岛1-5装饰工程合同》一份，约定工程地点为苏州相城区活力岛东岛1-5，承包方式为包工包料。工程期限为70天，自2011年7月6日起至2011年9月16日止。保修期24个月。自工程竣工经甲方验收合格，双方签字之日起计算，并由乙方开具工程保修单。合同价款以工程预算书为依据，按照实际工程结算。付款方式：隐蔽工程验收合格后，乙方提供隐蔽工程结算清单，甲方确认无误后按照隐蔽工程结算清单支付60%。中间工程验收合格后，乙方提供中间工程结算清单，甲方确认无误后按中间工程结算清单支付60%。竣工验收合格后，工程结算清单经甲方确认无误后，甲方按照实际工程结算余款至97%。甲方预扣3%的质量保证金至保修期满。验收合格签字后，结算工程余款，工程保修单即行生效。如未经验收，甲方自行搬入家具或居住，则视为验收合格。该合同还对双方责任及义务、工程变更、材料、设备的供应、质量标准及验收、工期延误、工程监理、违约责任等内容作了约定。2013年2月5日，九神公司作为甲方与广东南粤风装饰有限公司作为乙方签订《关于活力岛东岛1-5装饰工程合同结算的协议》一份，双方就《活力岛东岛1-5装饰工程合同》结算事宜达成一致意见如下：一、双方确认本合同所涉工程款金额为316700元，甲方已付款项金额为295502元。乙方明确，甲方再向乙方支付工程款人民币21198元后，该工程款视为全部付清，双方再无纠葛。二、甲方应于2013年2月5日前，将本协议第一条确定的款项支付至乙方指定账户。三、自本协议履行完毕后，甲方免除乙方承担质量维修的义务。四、在尚未完成工程、尚未完成对账之时乙方曾以纠集人员、围堵甲方公司为手段要求提前结账、超合同结款。对此，甲方暂时不予追究；但如再有发生，甲方必将追究其法律责任。五、双方就《活力岛东岛1-5装饰工程合同》履行事宜再无其他纠葛。同日，广东南粤风装饰有限公司向九神公司开具收据一份，交款单位为活力岛东岛1-5装饰工程款，收款方式为现金，人民币为316700元，收款事由为装修工程款。
另查，苏州市相城区元和街道东活力岛16号101室（即合同中约定的活力岛东岛1-5号）的房屋所有权人为苏州市相城城市建设有限责任公司，房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号，登记时间为2014年9月16日。建筑面积合计485.84㎡,总层数为3，规划用途为非居住等。国有土地使用权证号为相国用（2014）第××号。
以上事实有九神公司提供的《活力岛商业用房租赁合同》、《活力岛上商业用房物业管理服务协议》、《活力岛东岛1-5装饰工程合同》、《关于活力岛东岛1-5装饰工程合同结算的协议》、收据、申请、江苏省苏州市服务业通用发票，城建公司提供的房屋所有权证及国有土地使用权证及当事人陈述等证据附卷佐证。
审理中，因原、被告双方就涉案房屋的装修价值存有争议，原告九神公司向本院提出鉴定申请，经双方协商确认鉴定机构为江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司，本院委托该公司就涉案房屋内装饰装修的价值进行鉴定。2015年9月16日，江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司出具苏万隆评报字（2015）第1-199号评估报告，鉴定结论为：涉案房屋室内装饰装修的评估价值为413706元。鉴定费6700元由原告九神公司垫付。原告九神公司对该报告无异议。被告城建公司认为：1、完成装修的时间是2012年年底，评估基准日是2015年9月9日，期间长达2年9个月，根据评估报告第十页中明确装修设备的折旧率每年为8%，那么对评估标的的折旧应当超过20%，但是在评估报告的明细当中，其陈新率几乎都确定为84%，这一点是自相矛盾的，我们认为其陈新率过高。2、评估师的执业机构为苏州万文资产评估有限公司，与出具评估报告的评估机构并非同一家。3、关于评估的发票，评估机构收取的费用是根据评估额的高低来收取的，评估机构评的高就收的多，评估机构可能为了收入高就评的高，这对于被告是不公平的。4、评估报告确认的竣工时间是2012年年底，但是真实的竣工的时间按合同应该2011年9月16日。本院就城建公司提出的上述问题向江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司进行咨询，该公司答复如下：1、关于涉案房屋室内装饰，我公司未能取得任何明确证明涉案房屋室内装修具体年份的材料，现场查看时，九神公司人员向我公司申报装修于2012年完工，我公司根据现场实际情况进行参考。2、根据相关评估规范以及工作经验，评估师根据被委托评估资产的实际情况并结合相关文件来确定被委托评估资产的陈新率。如被委托评估资产实际情况较好，评估师可结合现场确定委估资产的现场陈新率。3、本次评估的涉案房屋内装修除除去部分受破坏装修，其余装修实际情况较好，故评估师结合现场调整确定其现场陈新率。4、万隆评报字（2015）第1-199号评估报告附件《签字注册资产评估师资格证书》复印件中的转所记录明确记载评估师邱爱华、丁勇为江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司的评估师。5、本次评估的收费是严格按照相关规定收取。不存在为了收入高而将结果评高，对被告不公平的情况。经质证，原告九神公司对该答复无异议，被告城建公司对答复的真实性无异议，但坚持庭审中的意见。九神公司庭审中另明确向法院提供的装饰工程合同结算协议及收据（316700元），只是部分装修款，实际成本远不止这些，但其余证据均未保存好。该鉴定系本院委托，被告城建公司无证据证明该司法鉴定结论存在违法或违规情形，亦未提供相关证据反驳鉴定结论，故被告城建公司的辩解无事实依据，本院不予采纳。江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司出具的苏万隆评报字（2015）第1-199号评估报告应当作为本案认定原告损失的依据。
本院审理中至苏州市相融物业管理有限公司进行调查，该公司反映：1、原告九神公司承租活力岛东岛1-5号起，因房屋存有严重漏水问题于2011年7月装修后一段时间向公司报修过一次，我们公司联系城建公司工程部，由他们联系原施工方过去维修的。维修过后又出现漏水，九神公司大概又报修了1-2次，我们还是联系城建公司工程部，他们都去维修的。只是修的效果不理想，租户一直不满意。报修的相关记录是有的，但因时间过长，距现在五年之久，现已无法查阅。2、2015年12月7日九神公司来公司交还租赁房屋的钥匙，但同时要求我们物管处一并接管室内所有物品，这此物品九神公司没有移交清单，又要求物品抵扣城建公司的租金等款项，因这是九神公司与城建公司之间的纠纷且在审理中，我们公司是不了解的，所以当天我们没有接收原告退还的钥匙。如果九神公司仅仅是退租交还钥匙，我们是可以接收的。经质证，双方对该调查笔录均无异议。
九神公司为证明其诉讼请求并反驳城建公司的反诉请求，另外举证：1、2011年3月28日，九神公司向苏州市相融旅游开发有限公司提出的申请复印件一份（原件在苏州市相融旅游开发有限公司），申请内容为：九神公司于2011年2月承租了活力岛东岛编号为1-5号的商业用房，首年物业管理费的计费时间为2011年2月10日至2012年2月9日。因目前活力岛东岛1-5还不能进入装修使用，特向贵公司申请延后计费时间，即首年的计费时间为2011年5月1日至2012年4月30日。该申请书上写明“同意，明年合同顺延”，证明虽然物业公司于2011年2月11日开具了18360元的发票，但涉案房屋实际的物业管理费是从2011年5月才开始交纳。侧面证明城建公司延期交房。涉案房屋实际交付房屋时间为2011年3月31日，依据没有。2、苏州日报的一个报道（网上打印截屏），反应在2009.4.2被告公司负责人王正东接受采访，告诉记者活力岛三岛构成相城中心商贸城风情站，东岛规划51个单体建筑，周边设置游船码头，配备游艇，并且该商圈在年内投入使用，以及从寒山闻钟截屏打印件的三标题：关于活力岛东岛开发问题、再议相城区活力岛、活力岛把人骗去买房至今还无开发是什么问题，证明被告方在宣传期间并没有取得相关手续，存在误导客户，欺诈客户。3、现场照片一组，证明渗水漏水情况严重。
经质证，城建公司认为，1、对该申请复印件不予认可，从时间来看，原告于2011年3月29日提出，说明在此时间之前已经使用该物业了。实际情况是先交付房屋，再进行交付物业费，再开具物业费发票，根据18360元的物业费发票，实际交付房屋时间为2011年2月11日。2、不认可，该证据不能证明原告观点，城建公司不存在误导、欺诈客户的情况，证据来源有待核实，真实性无法确认。从帖子时间看，均是近期形成，有些甚至是这两天形成，不能排除有心人误导。这组证据与本案租赁合同纠纷没有关联性。3、照片真实性无异议，对其证明目的有异议。原告自称在2013年底就停业，至今有1年半，在这1年半中房屋漏水并不是一个很大的问题。从内部细节看，地下室、一层、二层在渗漏方面并不是非常严重。城建公司为证明其所有房屋符合建筑房屋要求，不存在明显渗漏现象，向本院举证：1、检测鉴定报告原件一份，2013.12.13，苏州市建设工程质量检测中心有限公司出具，证明2013.12月本案诉争房屋是符合建筑房屋要求，没有明显渗漏。
经质证，九神公司认为形式上真实性无异议。第2页反应该工程没有办理相应质检手续，才有此鉴定产生。截止2013.12前被告所施工房屋没有通过质检验收手续，不具备竣工条件，但是其2011.2就将房屋出租给原告，本身存在隐瞒相关事实，误导原告的行为。2013.12月原告已经退场，停止经营，至于检测如何开展，原告并不清楚。该报告针对的是主体结构，对于屋面无明显渗漏只能说明屋面，不代表房屋内部是否存在渗漏现象。我方认为与本案诉争无关。
本院认为，根据房屋所有权证及国有土地使用权证,涉案房屋的所有人为城建公司。九神公司与城建公司签订的《活力岛商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方均应全面履行。根据合同关于装修的约定，九神公司须遵守城建公司或其管理机构的有关规定进行内部装修，又根据双方一致认可的由苏州市相融物业管理有限公司于2011年2月11日出具的物业费发票18360元，结合苏州市相融物业管理有限公司出具的装修押金收据，可证实原告九神公司对租赁房屋的装修已经城建公司管理机构的同意。原告因涉案房屋严重渗水无法使用要求解除合同，原告陈述向苏州市相融物业管理开发有限公司报修过多次，该公司也修补过几次，但仍然渗水，从屋顶开始漏，四周都漏，墙壁及地下室都渗水。本院至苏州市相融物业管理开发有限公司查实，该公司亦反映原告九神公司确已报修漏水多次，他们也联系城建公司工程部至现场维修多次，但没有彻底解决，维修效果不理想。审理中，本院组织双方当事人至现场查看并拍摄照片一组，均可证实涉案房屋有渗水现象，影响原告对该租赁物的正常使用。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务。因此，本院认定城建公司对于九神公司的装修损失应承担主要责任。承租人在租赁物需要维修时可要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。原告自2011年年初使用租赁物至起诉时长达三年半时间,但就渗水问题未向本院提供证据证实其向被告城建公司反映过,被告城建公司也否认九神公司曾提出过任何质量问题,原告九神公司也未提供自行维修的证据，对此原告对于其室内装修损失亦存有一定过错。根据评估报告,涉案租赁物的室内装修评估价值为413706元，综合双方的过错程度，本院酌情认定对于已形成附合的装饰装修物损失，原告九神公司自行承担30%的责任，被告城建公司承担70%的责任即289594.20元。对于原告方要求解除租赁合同的诉讼请求，被告方表示同意，本院予以准许。关于解除时间，在鉴定报告出具后2015年10月30日的庭审中，原告方表示近期办理房屋交接手续，被告表示若在判决之前办理好交接手续会及时通知法院。2015年12月8日，原告向本院提交声明一份，明确2015年12月7日联系城建公司办理交接事宜，但城建公司拒绝接收，并不予收回九神公司交付的钥匙，致使双方未能完成交接。根据本院至苏州市相融物业管理有限公司的调查,该公司也确认九神公司于2015年12月7日退还钥匙的事实。故本院对该事实予以认定。对于未形成附合的装饰装修物由原告九神公司自行拆除；对于搬出时间，本院酌情给予30天，故认定租赁合同解除时间为2016年1月6日。被告拒绝办理房屋交接手续而导致的损失应由其自行承担，即之后产生的使用费原告无须承担。根据合同约定，2011年2月10日至2014年2月9日期间为免租期，九神公司无须支付租金。自2014年2月10日至2016年2月9日期间，月租金为7650元，自2016年2月10日至2018年2月9日，月租金为11475元，租金支付方式为一年一付，提前30天支付下一期租金。故2014年2月10日至2015年2月9日期间的租金合计人民币91800元，九神公司最迟应于2014年1月11之前支付；2015年2月10日至2016年1月6日期间的租金合计人民币83385元，最迟应于2015年1月11日前支付。对于上述款项合计人民币175185元，原告至今未付，理应承担相应的还款责任及违约责任。根据租赁合同第7.4条约定,若九神公司未能按合同规定支付租金或其他费用，城建公司有权按所欠缴付费用总额的日千分之一（1‰）收取延期付款违约金，直至全数付清所应付的费用。当事人约定的违约金，视为违约的损失赔偿，其支付应与实际损失额相适应，该约定已超法定标准及合理范围,现九神公司认为过高,要求法院调低,故本院将逾期付款利息予以调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍进行计算,以91800元为本金自2014年1月12日起、以83385元为本金自2015年1月12日起,均计算至实际履行之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十一条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）苏州九神酒业有限公司与被告（反诉原告）苏州市相城城市建设有限责任公司签订的《活力岛商业用房租赁合同》于2016年1月6日解除。
二、苏州市相城城市建设有限责任公司赔偿苏州九神酒业有限公司损失289594.20元。
三、苏州九神酒业有限公司支付苏州市相城城市建设有限责任公司自2014年2月10日至2015年2月9日期间的租金人民币91800元，自2015年2月10日至2016年1月6日期间的租金人民币83385元,合计人民币175185元。
综合上述第二、第三项，苏州市相城城市建设有限责任公司应支付苏州九神酒业有限公司人民币114409.20元,于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
四、苏州九神酒业有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市相城城市建设有限责任公司逾期付款利息以91800元为本金自2014年1月12日起、以83385元为本金自2015年1月12日起,均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费收取为人民币7506元，反诉案件受理费收取为人民币3766元，鉴定费6700元，合计人民币17972元，由苏州九神酒业有限公司负担6017元，苏州市相城城市建设有限责任公司负担11955元（本诉案件受理费7506元已由本诉原告预交，反诉案件受理费3766元已由反诉原告预交，鉴定费6700元已由本诉原告预交，均不再退还。经结算，由苏州市相城城市建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付苏州九神酒业有限公司8189元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
代理审判员 魏丽玲
人民陪审员 王佩芬
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 薛文洁