杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初2644号
原告（反诉被告）：杭州乐游城购物中心有限公司，住所地杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城8幢1-4层，组织机构代码58650413-3。
法定代表人：张观贤。
委托代理人（特别授权）：邱坤、成晓鹏，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津哈你科技发展有限公司，住所地滨海新区中新生态城中成大道以西、中滨大道以南生态建设公寓9号2层231房间，统一社会信用代码911201163003730369。
法定代表人：曹一，总经理。
委托代理人（特别授权）：陈如意，天津张盈（武清）律师事务所律师。
原告杭州乐游城购物中心有限公司（以下简称乐游城公司）诉被告天津哈你科技发展有限公司（以下简称哈你公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法由审判员季隽虹独任审判。被告哈你公司提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，2016年8月9日公开开庭进行审理。乐游城公司的委托代理人邱坤、成晓鹏，哈你公司的委托代理人陈如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乐游城公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金1865617元；2、被告支付原告租金损失387500元，相关商户移位损失39628元，共计427128元。前两项扣除履约保证金186000元后，共计2106745元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原、被告签订了《中南乐游城租赁合同》及附件（《补充协议》）。合同约定由被告承租原告位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城8幢一层101-16至101-17室、101-30至101-31室、101-26室（建筑面积共计775㎡）；租赁期限自2015年10月7日起计算至2020年10月6日止，免租装修期自2015年10月7日至2016年1月6日，经营免租期自2016年1月7日至2016年4月6日；免租期内免交租金，物业费按照40元/月/平方米支付，第一个租约年（不含免租期）租金（含物业费）为120元/月/平方米，并且对双方权利义务、违约责任等作出了明确约定。依约，被告应于2015年10月7日进场，2016年1月7日开业。但租赁合同签订后，被告迟迟未提供消防审批意见书及装修设计文件，导致无法及时进场；待原被告最终确定进场时间后，被告随即要求原告承租场范围内原有商户“小勇士”进行移位，移位工作进行中，被告又告知原告资金链断裂，无法及时进场。后虽经原告多次催告，被告一直未进场，更无法进行营业；原告也曾试图就被告的实际困难作出让步，但双方无法达成一致。无奈之下，原告于2016年4月8日，依据租赁合同第23.2款第（3）、（4）项，第23.4款等约定以EMS邮寄及电邮方式向被告发出《合同解除通知函》，要求被告承担相应违约责任并赔偿损失，但被告至今未予履行。
依合同第23.2款第（3）项，被告应当支付违约金1618200元；依第23.4款、23.5款，被告应当支付延迟履行违约金24217元、223200元，同时赔偿租赁期限开始之日起至合同终止之日原告的租金损失387500元、小勇士商户移位损失39628元。依合同第23.2款，被告的履约保证金作为违约金扣除后，被告仍应支付原告2106745元。被告已严重侵害了原告的利益，请求依法支持原告诉请，维护原告合法权益。
被告（反诉原告）哈你公司辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。理由：1、小勇士项目始终未撤场，原告先行违约，在原告未清场的情况下，被告无法进场履行合同义务，故被告不同意向原告支付租金。中南商场未按约定进行项目清场，小勇士和被告项目严重雷同，原告多次承诺将上述竞争项目清场，但上述项目至今仍在经营，且小勇士项目在合同的租赁项目及面积之内。原告提供的证据也证实其自认小勇士的撤场时间是2016年3月，故被告无法进场。2、原告主张的违约金过高，且依据法律规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，故被告不同意向原告支付违约金。根据合同法解释，被告现主张合同中约定的违约金过高。应先确定违约造成的实际损失，以实际损失为基础衡量合同的履行程度等综合因素予以权衡。根据合同法114条之规定，根据原告的合同解除函，双方租赁合同于2016年4月7日解除，原告无权主张2016年4月7日之后的租金损失。4月7日原告自认损失38.13万元，包括小勇士的撤场租金，该部分也应在38.13万元中扣除。综上，被告认为原告主张违约金过高，不同意支付。3、由于小勇士没有实际撤场，所以原告主张小勇士搬迁费不属实，被告不同意支付该费用。
反诉原告（本诉被告）哈你公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告支付的物业费及管理费155000元，赔偿反诉原告实际经济损失137500元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：1、反诉原告始终按照合同履行，不存在违约行为。由于小勇士未撤场，反诉原告不具备进场条件，属于客观履行不能，不构成迟延履行。就存在的问题，反诉原告多次与反诉被告沟通，希望妥善解决问题。且反诉原告一直在积极推进合同继续履行，包括就图纸和项目与反诉被告沟通，与消防公司签订合同并支付价款，向反诉被告按期支付保证金及物业费管理费等。2、反诉被告因场地条件和消防申报失误，致使2016年1月份消防部门才受理设计文件，该项目仅完成报审，至今未取得同意施工意见书，不具备进场条件。由于反诉被告方原因导致项目的延迟已致使合同条件发生重大变化。根据合同，进场日为2015年10月7日，从2015年10月7日至2016年1月6日为装修免租期，可以赶在春节和寒假前实现开业，确保良好的销售业绩和推广效果，此后还有三个月的经营免租期。现由于反诉被告方原因造成合同严重延迟履行。3、反诉被告单方解除合同，构成违约，应返还反诉原告支付的管理费及物业费155000元，并赔偿反诉原告实际经济损失137500元。
反诉被告（本诉原告）乐游城公司辩称：1、原告（反诉被告）解除合同有事实和合同依据，被告（反诉原告）迟迟未提供消防审批意见书及装修设计文件，系自身原因导致无法依约及时进场，原告依据租赁合同第23.2款第3第4项、第23.4款的约定行使单方解除权，有事实和合同依据。2、原告不存在任何违约行为，原告从未向被告承诺小勇士商户撤场，而且被告是消防审批办理的责任主体，原告的场地用途也自始未发生任何变化，消防审批延后的原因不在原告。3、被告的损失由其自身造成，应由其自身承担。原告依据租赁合同补充协议第2、3条约定，收取物业管理费，被告与其他方签订协议，并支付装修设计费、消防工程款，是被告为租赁经营所进行的投入。这些费用并非原告不履行合同或者履行合同不符合约定给被告造成的损失，反而是被告怠于履行合同所应承受。合同条件发生变化的原因在被告自身。被告应自行承担其损失。综上，原告解除合同有事实和合同依据，且不存在任何违约行为。被告的损失应由其自己承担。恳请法院查明事实，驳回被告全部反诉请求。
乐游城公司向本院提交如下证据材料：
证据一、《中南乐游城租赁合同》及附件（《补充协议》），证明双方签订租赁合同，约定哈你公司承租乐游城公司场地经营哈你品牌商品及服务，并就承租位置、租赁期限、租金标准、进场日、免租装修期、经营免租期以及相关违约责任等做出约定。
证据二、《进场施工催促函》三份、其他来往电子邮件、《合同履行商榷函》，证明1、乐游城公司分别于2016年3月14日、16日、18日，3次以电子邮件形式催促哈你公司进场；2、乐游城公司就哈你公司资金链断裂发生经营困难，做出让步，但双方未能达成一致。
证据三、《合同解除通知函》、邮寄凭证、邮件查询记录，证明原告于2016年4月8日发函通知被告解除合同，要求其承担相应责任；被告于2016年4月9日签收。
证据四、乐游城公司与李国伟签订的《中南-乐游城租赁合同》、《中南-
乐游城租赁合同补充协议》及其附件《费用清单》、付款凭证、小勇士移位的照片，证明李国伟（“小勇士”商户）承租位置位于乐游城公司与哈你公司签订的承租位置范围内，为履行双方的租赁合同，李国伟应乐游城公司要求移位，产生移位费39628元，乐游城公司以减免租金的方式赔付给李国伟。
证据五、消防验收意见书，证明原告提交该意见书后，被告依据此份文件通过了消防验收的备案。
证据六、国有土地使用权证，证明租赁物业所在地块为商服用地。
哈你公司发表如下质证意见：证据一真实性认可，证明目的不予认可，关于违约金约定过高，是无效的。证据二真实性认可，证明目的不予认可，商榷函中关于资金的问题是原告方单方的意思表示，哈你公司迟迟没有进场的原因不是商榷函中的原因，也不能否认小勇士迟迟未撤场导致我方未进场的原因。证据三收到了，真实性认可，但对于函中解除的内容不予认可，且该内容也是原告单方意思表示，且原告自认租金损失是38.13万元。证据四真实性不予认可，小勇士至今未撤场，不会产生相应移位费用。证据五、六的真实性认可，证明目的不认可。不能证明原告当时提交给被告的就是该份材料，原告当时提供的是建材市场的图纸，导致被告的消防无法审批。
哈你公司提交如下证据材料：
证据一：1、施工合同及10万元工程款转账记录；2、消防工程安装协议及3.75万元转账记录；3、15.5万元物管费发票；4、合同终止协议及2万元保证金发票；5、18.6万元保证金发票，证明哈你公司的经济损失以及公司已按照合同履行义务。
证据二：1、微信记录；2、小勇士未撤场照片；3、哈你公司回复函；4、通话录音光盘；5、消防备案登记表，证明小勇士未撤场及乐游城公司履行过失。
乐游城公司发表如下质证意见：证据一中施工合同因原告不是合同缔约方，真实性有异议，转账记录没有任何盖章，内容上看被告也没有盖章，合同尚未成立，即使转账真实存在，也不能证明该笔款项是用于支付工程款或者设计费；对消防工程安装协议真实性有异议，无原件，双方签订的合同上没有日期等；物管费发票真实性合法性无异议，证明目的有异议，物管费是其应当支付的费用，而不是其损失的证据；合同终止协议是原告和曹一之间的事务，而曹一并非本案当事人；对保证金发票真实性合法性无异议。证据二：微信记录需要提交原始的载体，否则真实性无法确认；照片非原件，真实性无法确认；哈你公司回复函是被告单方陈述，原告不予认可；对录音的真实性予以认可，但哈你公司对录音资料的文字整理不完整，录音中还有一楼租金标准实为7元/平方米，被告公司人员也承认无法履约的根本原因是自身资金链出现问题等；消防备案登记表真实性合法性无异议，证明目的有异议。
对双方的证据材料，本院结合原、被告各自的举证、质证意见，认证如下：
被告哈你公司对原告乐游城公司证据一、二、三、五、六的真实性均无异议，对其证明目的不认可，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均认可，对其证明力综合认定。被告对原告证据四的真实性不予认可，认为小勇士至今未撤场，并提交照片等（被告证据二）予以证明。本院认为被告的照片及原告的陈述能够证明小勇士未撤场的事实，本院予以确认，但原告的证据四亦能够证明原告为此产生的移位费用，本院对该组证据的证明力亦予以确认；微信打印件其来源无法查实，且内容即使真实也是双方工作人员之间为租赁相关事实的沟通，其内容不足以证明被告的主张。
原告乐游城公司对被告哈你公司证据一中保证金发票、物管费发票真实性合法性无异议，本院对保证金发票的三性予以确认；原告对消防工程安装协议的真实性虽持有异议，然无反驳证据，本院结合加盖有招商银行电子回单专用章的支付凭证（汇款凭单），对其真实性予以确认，证明力综合认定；原告对施工合同及10万元工程款转账记录持异议，本院认为被告提交的转账记录，并非银行的汇款凭单，无银行印章，故其主张的已汇款10万元的事实难以为证，本院不予确认；合同终止协议系原告和案外人曹一之间的事项，与本案不具关联，本院不予采信。原告对被告证据二中录音资料及消防备案登记表真实性合法性无异议，本院对其真实性予以确认，证明力综合认定；对证据二中的哈你公司回复函，本院对其形式上的真实性予以确认，证明力综合认定。
依据上述有效证据及双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2015年8月24日，乐游城公司与哈你公司签订了《中南乐游城租赁合同》及附件（《补充协议》）。合同约定由哈你公司承租乐游城公司位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城8幢一层101-16至101-17室、101-30至101-31室、101-26室（建筑面积共计775㎡）；租赁期限自2015年10月7日起计算至2020年10月6日止，免租装修期自2015年10月7日至2016年1月6日，经营免租期自2016年1月7日至2016年4月6日；进场日为2015年10月7日；免租期内免交租金，物业费按照40元/月/平方米支付，第一个租约年（不含免租期）租金（含物业费）为120元/月/平方米；履约保证金186000元等。此外，双方在合同第九条乙方对场地的装饰装修条款中约定：“乙方（哈你公司）至少应在进场日前15日前（乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间），与甲方（乐游城公司）签订《消防安全协议》，并向甲方提供完整的消防审批材料及其对该场地的装修设计文件，供甲方审查，并且在获得甲方批准后方可开始对该场地进行装饰、装修。”第二十三条违约责任条款中约定：“23.2……如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：第3）项约定：进场日到来后，如因乙方原因迟延或乙方拒绝入场开始装饰装修施工超过15天的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于日租金的2倍作为违约金……乙方未能在开业日前完成装饰装修施工，影响正常开业的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于日租金的4倍作为违约金。上述二种情形，乙方延迟超过30日的，甲方均有权单方解除合同。23.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金……”。
2016年3月14日、16日、18日乐游城公司分别向哈你公司通过电子邮件发出进场施工催促通知函，催促哈你公司进场装修。3月28日，乐游城公司向哈你公司发出合同履行商榷函，函中提出一个扶持优惠方案，并要求哈你公司三日内进行书面确认，否则将解除合同等。4月7日乐游城公司向哈你公司邮寄合同解除通知函，哈你公司于9日收到该函。
另，2014年5月27日，案外人李国伟也与乐游城公司签订《中南乐游城租赁合同》一份，承租乐游城公司D馆第一层100㎡场地，并在该场地经营“小勇士”游乐设施。该100㎡场地包含在哈你公司向乐游城公司承租的775㎡场地范围内。乐游城公司与哈你公司签租赁合同后，因哈你公司尚未进场施工，故“小勇士”也仍在经营。2016年2月29日，“小勇士”着手进行了设备拆装工作，准备场地移位，但因哈你公司仍未进行施工，乐游城公司为避免损失扩大，又通知“小勇士”暂停移位。由此“小勇士”产生费用共计39628元。随后，乐游城公司与李国伟签订补充协议，将该39628元费用在李国伟应缴纳的2016年7月1日至9月30日租金68264元中予以抵扣。
再查明：哈你公司已于2015年10月20日向乐游城公司支付履约保证金186000元，并已支付2015年11月1日起至2016年3月31日止的物业服务费155000元。哈你公司与杭州全安消防器材有限公司签订了《消防工程安装协议》，并于2015年12月16日向该公司汇款37500元。2016年1月28日，哈你公司完成向杭州市公安消防局的消防设计备案情况登记。
本院认为：乐游城公司与哈你公司签订了《中南乐游城租赁合同》（包括附件中的补充协议）系双方真实意思之表示，未违反法律规定，为有效合同。合同签订后哈你公司已向乐游城公司支付了履约保证金、相应时间段的物业服务费，即哈你公司已着手履行合同。然在合同约定的进场施工日2015年10月7日，哈你公司尚未完成消防报备，时至2016年3月，在乐游城公司多次去函催促下，哈你公司仍未进场施工。哈你公司对此抗辩系乐游城公司提供材料有误，然其证据不足以证明该理由，且合同中“乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间……并向甲方提供完整的消防审批材料及其对该场地的装修设计文件，供甲方审查”等约定，表明双方在签订合同时已充分考虑到消防报批手续及相应的时间，且乐游城公司不是办理消防手续的责任主体，故本院对哈你公司该抗辩理由不予采信。对于哈你公司抗辩的系因“小勇士”未移位导致，本院认为乐游城公司在2016年2月29日通知“小勇士”移位后又通知其暂停移位，并不是“小勇士”不同意移位，以致移位不成，不能配合哈你公司进行施工。而是哈你公司因为自身原因，一直未能进场施工，故“小勇士”仍在经营是避免损失扩大，本院对哈你公司的上述抗辩理由亦不予采信。综上，本院认为哈你公司的行为符合双方合同第23.2第三项所约定的甲方即乐游城公司有权提前解除合同的情形，乐游城公司向哈你公司发出的合同解除通知函为有效，在哈你公司于9日收到该函之日起双方的合同解除。
依据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于乐游城公司的违约金请求与损失赔偿请求，本院认为在考量合同解除时违约金与损害赔偿之间的关系时，应当考虑到合同解除时的损害赔偿包括了违约金指向的违约损害和此外的其他损害。双方合同约定2015年10月7日至2016年1月6日为免租装修期，2016年1月7日至2016年4月6日为经营免租期，然而双方的合同于4月9日起解除，哈你公司在整个合同履行期内未支付任何租金给乐游城公司。本院认为乐游城公司对半年多租金的免除系建设在双方合同履行至2020年10月6日止这一信赖利益的基础上的，现由于哈你公司的违约导致合同解除，该段时间的租金损失可参考合同免租期外的租金，本院确认为387500元。考虑到在该半年多时间内，乐游城公司也向“小勇士”收取了租金，依乐游城与李国伟的补充协议，半年租金按136528元计，故乐游城公司在合同解除之前实际的租金损失为250972元（387500－136528）。“小勇士”的移位费39628元系乐游城的实际损失，本院依法予以确认。另，对于乐游城公司主张的违约金，依其计算方式，违约金偏高，且已远远大于哈你公司在签订合同时所能预料到的损失，而乐游城公司的损失除上述租金及移位费外，哈你公司没有按照合同约定进场开业，对乐游城公司整体商业氛围的营造、商铺的招商以及商业形象等都造成了影响，对该损失本院酌情确认三个月时间作为乐游城公司重新招租的合理时间，对该三个月的租金（包括物业费）279000元本院作为违约金的支付金额。综上，本院对乐游城公司的本诉请求部分予以支持。此外，乐游城公司同意以186000元履约保证金进行抵扣，本院予以准许。对于哈你公司的反诉请求，合同解除责任在哈你公司，故其主张的实际经济损失137500元及合同期内的物业费无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、天津哈你科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州乐游城购物中心有限公司违约金人民币279000元。
二、天津哈你科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州乐游城购物中心有限公司租金损失、商户移位费等共计人民币290600元。
上述第一、二两项合计569600元，扣除履约保证金186000元后，天津哈你科技发展有限公司实际应给付杭州乐游城购物中心有限公司383600元。
三、驳回杭州乐游城购物中心有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回天津哈你科技发展有限公司的反诉诉讼请求。
如天津哈你科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币23654元，减半收取11827元，由杭州乐游城购物中心有限公司负担8629元，天津哈你科技发展有限公司负担3198元。反诉案件受理费人民币5688元，减半收取2844元，由天津哈你科技发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 季隽虹
二〇一六年九月二十七日
代书记员 汤 舒