黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）黑监民再字第32号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：赵明，男，1968年11月23日出生，汉族，个体业主。委托代理人：于利，黑龙江拓亚律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张春梅，女，1979年4月7日出生，汉族，教师。委托代理人：全渝滨，黑龙江全晟律师事务所律师。委托代理人：郭桂欣，黑龙江全晟律师事务所律师。被申诉人（一审被告）：徐耀国，男，1973年3月21日出生，汉族，教师。被申诉人（一审被告）：臧辛壬，男，1980年12月20日生，现下落不明。申诉人赵明因与被申诉人徐耀国、张春梅、臧辛壬确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民一民终字第426号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2013年9月24日作出黑检民抗（2013）87号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月29日作出（2013）黑监民监字第130号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，黑龙江省人民检察院指派检察员徐松、张家伟出庭。申诉人赵明委托代理人于利，被申诉人张春梅及其委托代理人全渝滨、郭桂欣，被申诉人徐耀国到庭参加诉讼，被申诉人臧辛壬经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。2011年3月2日，一审原告张春梅起诉至五常市人民法院称，其与臧辛壬于2009年3月4日在五常市民政局办理离婚，离婚协议约定将夫妻共有位于五常市五常镇物美小区1号楼3单元201室、301室、401室房屋归其所有；该楼3单元202室、302室、402室房屋归臧辛壬所有。其离婚后外出打工。因其与臧辛壬在购买201室房屋时是用徐耀国的工资卡担保贷款，故201室房屋产权登记在徐耀国名下，但未办理更名过户手续。臧辛壬与杨光于2009年6月19日登记结婚，赵明是杨光的表姐夫。2010年9月14日，臧辛壬和妻子杨光的表姐夫赵明共同误导徐耀国与赵明签订房屋买卖合同，臧辛壬将其所有的201室卖给赵明并办理过户手续。赵明知道房屋所有权人是其的（臧辛壬其父已证实）情况下，与徐耀国签订买卖协议，赵明以欺诈手段损害其利益。赵明购买房屋不属善意取得，该房屋买卖合同系无效合同。请求确认赵明与徐耀国签订的房屋买卖合同无效，要求赵明返还201室。臧辛壬未到庭答辩。徐耀国辩称，其与张春梅、臧辛壬相识。2005年12月，张春梅、臧辛壬在购买物美小区1号楼3单元201室时，以其工资卡担保贷款，因此201室产权人登记在其名下，但该房屋贷款均由臧辛壬、张春梅偿还。张春梅与臧辛壬离婚后，张春梅外出打工。2010年9月某天，臧辛壬给其打电话说要用其名下的201室楼房贷款，让其到五常来一趟。其和吴艳民（也是给臧辛壬买楼房贷款的人）到五常后一同与臧辛壬去银行，臧辛壬将剩余贷款还清，并到房产局办理房屋过户手续。臧辛壬对其说要把房产证变更赵明名下才能贷款。其问臧辛壬，张春梅是否知道，臧辛壬和赵明均说已与张春梅商量好了。其就信以为真，就与赵明签订了房屋买卖合同并办理了过户手续，其未收受赵明的购房款，其不应负法律责任。赵明辩称，2010年9月14日，其与徐耀国签订201室房屋买卖合同，知道徐耀国不是该房屋产权人，认为房屋产权人是臧辛壬，不知道此房屋是张春梅的。其购买臧辛壬六套楼房，房屋价款120万元已付给臧辛壬并已过户，其取得201室是善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，如果臧辛壬对此楼房无处分权，张春梅应向臧辛壬主张赔偿。张春梅要求确认其与徐耀国的房屋买卖合同无效无依据。请求驳回张春梅的诉讼请求。五常市人民法院一审查明，张春梅与臧辛壬原系夫妻关系。2009年3月4日在五常市民政局协议离婚。离婚协议约定：共同财产位于五常市五常镇物美小区1号楼3单元20l室、301室、401室归张春梅所有；202室、302室、402室归臧辛壬所有。因张春梅与臧辛壬购买201室时是以徐耀国的工资卡担保贷款，故201室产权人登记为徐耀国。张春梅与臧辛壬离婚后，张春梅外出打工。2009年6月19日，臧辛壬与杨光登记结婚。2004年9月14日，臧辛壬以将诉争房屋产权人变更为赵明方便贷款为名，误导徐耀国与赵明签订房屋买卖合同。赵明给付臧辛壬房屋价款25万元并办理了过户手续。现臧辛壬下落不明。五常市人民法院一审认为，诉争楼房201室原属张春梅与臧辛壬夫妻共同财产。张春梅与臧辛壬离婚时，双方议定该楼房归张春梅所有。虽该房屋产权证登记在徐耀国名下，但徐耀国和臧辛壬对该楼房均不享有占有、使用、收益、处分的权利。臧辛壬、赵明相互串通，故意告知徐耀国虚假事实并误导徐耀国违背真实意思与赵明签订房屋买卖合同，违反法律规定。赵明明知购买房屋系张春梅所有，却与徐耀国签订购房合同，不构成善意取得。臧辛壬、赵明的行为侵害了张春梅合法权益。因此，张春梅要求确认合同无效的请求，符合法律规定，应予保护。赵明辩称其购买的房屋属善意取得，证据不足，不予认定。徐耀国用工资卡为张春梅、臧辛壬购房担保贷款系出于好意，其与赵明签订房屋买卖合同是在臧辛壬、赵明误导下陷入错误认识所为，不应承担责任。臧辛壬应将收取的购房款返还给赵明。判决：一、徐耀国与赵明于2010年9月14日签订的房屋买卖合同无效；二、赵明将张春梅所有的五常市五常镇物美小区1号楼3单元201室楼房返还张春梅；三、臧辛壬将收取的房屋价款25万元返还赵明。案件受理费100元，由臧辛壬、赵明各负担40元，徐耀国负担20元。赵明不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律和判决结果错误。2010年9月14日，其与徐耀国签订房屋买卖合同，并以25万元的价格购买并已过户。其不认识张春梅，其购房符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，属善意取得。原审认定其与臧辛壬恶意串通无事实和法律依据。因其既未强迫徐耀国卖房，又未低于市场价格购买，而是徐耀国自愿将房产卖给其，房屋买卖合同有效，应受法律保护。请求撤销原判，驳回张春梅的诉讼请求。张春梅辩称，一审提供的相关证据及徐耀国的答辩均可证实臧辛壬、赵明恶意串通的事实存在。赵明明知购买的房屋属于其所有，却与臧辛壬恶意串通进行交易，不属善意取得。房屋买卖合同应属无效。徐耀国辩称，张春梅与臧辛壬原系夫妻关系。2005年12月张春梅与臧辛壬购买物美小区房屋，是用其工资卡担保贷款，所以201室登记在其名下。此房屋贷款是张春梅、臧辛壬负责偿还。2009年，张春梅和臧辛壬离婚，张春梅外出打工。当时和其同样为张春梅、臧辛壬购买房屋担保贷款的还有吴艳民、高艳峰。2010年9月某天，臧辛壬给其打电话说要用其名下的房屋贷款，让其和吴艳民帮忙办理。臧辛壬说其本人不能贷款，把房屋过户到他姐夫赵明名下，这样才能贷款。其问＂张春梅知道吗"，臧辛壬和赵明均说已经和张春梅商量好了。其是被臧辛壬和赵明误导、欺诈签订房屋买卖合同，其没有过错。要求维持原判。哈尔滨市中级人民法院二审查明，确认一审判决认定的事实。另查明，臧辛壬与张春梅婚生子于2006年出生，由张春梅抚养至今。哈尔滨市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为赵明购买争议房屋是否构成善意取得及赵明与徐耀国签订的房屋买卖合同是否有效。关于赵明购买争议房屋是否构成善意取得。首先，根据臧辛壬、张春梅离婚协议约定诉争房屋归张春梅所有的事实，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条"离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成协议，对男女双方具有法律约束力"的规定，臧辛壬、张春梅离婚协议属有效。据此，本案争议房屋已归张春梅所有，他人对该房产无权处分。其次，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意是构成善意取得的核心构成要件，它要求买房人购买不动产时须是善意，即对卖房人是无处分权人及无权处分的情况不明知或知情，反之，则构成恶意。依据一审庭审赵明承认其与臧辛壬妻子杨光有亲属关系及知道臧辛壬与张春梅离婚的陈述，臧辛壬父亲及吴艳民证言、臧辛壬与杨光结婚证据；臧辛壬至今下落不明等实际情况；二审中赵明称从大街小广告上获得卖房信息明显与赵明上述相关陈述相矛盾，综合分析可认定赵明购房属恶意。即在明知徐耀国无权出卖争议房等情况下还与徐耀国签订房屋买卖合同，不属善意，不构成善意取得。综上，原审判决认定赵明购房不属善意取得正确。赵明主张其购买争议房屋属善意取得，与事实和法律相悖，依法不予支持。关于房屋买卖合同效力，综合分析相关证据，可认定臧辛壬、赵明明知诉争房屋已属张春梅个人所有，他人无权处分。却故意误导徐耀国与赵明签订房屋买卖合同，该行为已构成恶意串通。臧辛壬与赵明的房屋买卖行为损害了张春梅的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉房屋买卖合同无效。赵明所提其与徐耀国房屋买卖行为不构成恶意串通的上诉主张，与事实和法律相悖，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵明负担。黑龙江省人民检察院抗诉认为，哈尔滨市中级人民法院判决认定的基本事实缺乏证据证明。诉争焦点是赵明在购买房屋时是否知道臧辛壬无处分权。赵明在购买诉争房屋时不知道臧辛壬无处分权，则赵明构成善意取得，反之，赵明则不构成善意取得。第一、关于赵明承认其与臧辛壬妻子杨光有亲属关系的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。第二、关于赵明知道臧辛壬与张春梅离婚陈述的问题。赵明知道臧辛壬与张春梅离婚，并不足以认定赵明知道诉争房屋分配给张春梅，而臧辛壬无处分权。从徐耀国证实的情况看，办理诉争房屋过户的过程中只有臧辛壬向其陈述过户给赵明的理由，徐耀国并未证实赵明对诉争房屋的权属是明知的。因此，该证据不能单独证明赵明明知臧辛壬无处分权；第三、关于臧辛壬父亲证言的问题。臧辛壬父亲系本案利害关系人，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项："与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据"之规定，其证言不能单独作为认定赵明明知臧辛壬无处分权，需要有其他证据佐证；第四、关于臧辛壬与杨光结婚的问题。该证据与赵明明知臧辛壬对诉争房屋无处分权无关联，故该证据不能单独证明赵明明知臧辛壬无处分权；第五、关于吴艳民证言的问题。吴艳民与徐耀国证实的情况一致，即办理诉争房屋过户的过程中只有臧辛壬向其陈述过户给赵明的理由，吴艳民并没有证实赵明对诉争房屋权属是明知的。第六、关于赵明称从大街小广告上获得卖房信息的问题。赵明陈述与其是否明知臧辛壬对诉争房屋无处分权没有关联性，不能证明赵明明知臧辛壬无处分权。本院再审过程中赵明称，同意检察机关抗诉意见。张春梅辩称，1、赵明在一审开庭时已自认与臧辛壬妻子杨光有亲属关系。除此，臧辛壬的父亲臧海林在一审开庭时证实"赵明是其儿子现在妻子的表姐夫"及徐耀国当庭陈述和证人吴艳民证实臧辛壬给徐耀国介绍赵明时，是以"姐夫"相称。2、赵明知道臧辛壬与张春梅离婚，赵明也明知臧辛壬、徐耀国均无处分权。3、臧辛壬的父亲臧海林是张春梅方的证人，因其与臧辛壬离婚后其与臧海林的姻亲关系已终结，其与臧海林之间不存在利害关系。4、法律规定买卖再婚者的房产要出示离婚协议，赵明明知臧辛壬无处分争议房屋权利，却与其交易，违反法律规定。5、吴艳民、徐耀国均证实在与赵明签订房屋买卖合同时，当着臧辛壬与赵明的面询问过户给赵明，张春梅是否同意。综上，赵明对诉争201室权属是明知的，请求维持二审判决。徐耀国辩称，原审判决正确，要求维持原判。再审庭审中，赵明举示新证据：物美综合楼住宅贷款销售合同一份，房屋所有权人为徐耀国，房屋价格为123228元。欲证明其在购买诉争房屋时是不低于市场价格购买。张春梅质证认为，对证据真实性无异议，对证明问题有异议，当时是为贷款方便，所以是徐耀国的姓名。徐耀国质证认为，对证据真实性无异议。经审查，张春梅、徐耀国对证据真实性无异议，故对该证据真实性予以确认。本院再审查明，张春梅与臧辛壬在婚姻存续期间购买诉争房屋价格为123228元。除此，本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，关于赵明与徐耀国所签房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋原系张春梅与臧辛壬夫妻共同财产。张春梅与臧辛壬离婚时，双方议定该房屋归张春梅所有。因该房屋系由徐耀国为张春梅、臧辛壬担保贷款购得，故房屋产权人登记在徐耀国名下。虽案涉房屋产权人登记为徐耀国，但徐耀国对案涉房屋不享有处分权。臧辛壬与赵明在明知徐耀国对案涉房屋无处分权，故意隐瞒真实情况，虚构将案涉房屋所有权人变更为赵明，系为办理贷款为名，且已取得张春梅的同意。误导徐耀国陷入错误认识，导致徐耀国作出错误的意思表示而与赵明签订案涉房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋买卖合同无效。关于赵明购买案涉房屋是否构成善意取得问题。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果其将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或者其他物权。本案中，一审庭审中，赵明自认其明知徐耀国对案涉房屋无权处分，却与臧辛壬采取欺诈行为，诱使徐耀国作出错误的意思表示与其签订房屋买卖合同，其行为主观存在恶意。故赵明主张其购买案涉房屋属善意取得，缺乏事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百零七十条第一款（一）项的规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民一民终字第426号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  罗林成代理审判员  李雪松代理审判员  王革滨二〇一四年四月二十三日书 记 员  余 博