沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初7524号
原告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。
法定代表人：杨立宏，该公司总经理
委托诉讼代理人：邱晶晶，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高媛媛，辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：朱丽平，1973年3月31日。
委托诉讼代理人：盛亦江，辽宁同方律师事务所律师。
原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告朱丽平租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司委托诉讼代理人邱晶晶、高媛媛，被告朱丽平及其委托诉讼代理人盛亦江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付截止至2015年5月31日拖欠的租金83247元、物业费36882及违约金23919元，共计144048元；2、判令被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2013年2月28日，原告与被告签订档口租赁及物业管理合同，双方在合同中约定，被告租用原告位于美博广场3楼3D030的商铺用于经营精品针织、精品内衣，店铺面积34.97平方米，租赁期限从2013年3月1日至2016年2月29日，租金为158元/平方米/月，物业费70元/平方米/月，并在合同中约定违约金条款。合同签订后，原告依合同履行了合同义务，向被告交付了上述商铺，被告也开始实际经营。但被告自2014年3月1日起，未再依约向原告支付过任何费用。截止2015年5月31日，被告拖欠原告租金83247元、物业费36882及违约金23919元，共计144048元。
被告朱丽平辩称，请求驳回原告的诉讼请求。2013年2月28日，原、被告签订租赁合同，被告租用原告美博广场3D010商铺，被告依约支付了首年的租金及物业费，但原告自租赁合同开始就存在违约，没有取得市场的经营资质，造成包括被告在内的商户无法对外开据经营类发票，使被告的产品无法进入商场；原告在招商时市场的一楼全部是客运站，但2014年初开始，原告单方违反合同约定，将客运站挪走，原告当时在招商时承诺市场的客运站年客运量达到一千万人次，被告和其他商户因为有这么大的客源才承租了美博的商铺，原告将客运站挪走后，丧失了客源的优势；2014年初开始改造和装修，粉尘和噪音的污染导致无法正常经营；原告经营的市场没有正常经营，从2014年初到现在，市场的大门只有两个是开放的，其余的大门都被原告及物业公司锁死。客流无法进入市场内部，原告说市场内部有客梯、扶梯、货梯60部，现在只开放了两部。现在二楼有不到三分之一的业户在经营，三楼就更少了，四五六楼几乎没有了，原告的行为造成了包括被告在内的所有商户不能正常经营，而且要求被告等商户必须开业，给被告等商户造成了巨大的损失，除已交付的租金外，间接的人工费用、货品积压费用达到数十万。美博商场业户亏钱这是一个不争的事实，也被新闻媒体所报道。原告以上行为构成了违约，被告实际经营至2014年10月3日，原告封了档口，还要追究被告离开市场后的租金，我们认为是不公平的，丧失了最根本的商业信誉，所以我们请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2013年2月28日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订租赁合同，约定乙方承租甲方坐落于沈阳市沈河区热闹路47-3号3-5-4号美博广场三层D区30号商铺（编号：3D030），商铺套内面积为34.97平方米，经营品种为精品针织、精品内衣、精品睡衣。租赁期限三年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止。每月租金7973.2元，每年租金95678元。商铺租金实行年缴费制，乙方应在每一租赁年度开始前三个月内向甲方缴纳下一年度的商铺租金（上打租）。乙方在签订本合同时，需一次性向甲方交纳租赁保证金2万元，合同期届满，乙方在不违反美博广场相关管理规定且无欠费的情况下，甲方无息全额返还租赁保证金。合同第十条违约责任中约定：“……2、乙方有下列情况之一时，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有……（6）乙方拖欠商铺租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日……3、乙方未能按照合同的约定，按时缴纳商铺租金及其他相关费用，每超一日，乙方应按照该商铺月租赁费3%支付违约金，超过15日，按乙方违约处理”。
合同签订后，原告将档口交付被告，被告向原告交纳2万元保证金。被告自2014年3月1日起拖欠租金及物业费。原告为索要被告拖欠租金及物业费，起诉来院。
上述事实，有当事人陈述，租赁合同等凭证，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
事实和认定证据需分析说明的是，庭审中，原告提供辽宁金阳律师事务所于2015年4月2日制作的解约函及收回档口物品清单各一份，主张该函张贴在档口，内容为通知被告于本函发出之日起7日内，向深港公司付清欠缴的商铺租金，如按期交纳，可考虑减免违约金，如逾期不交纳，自本函送达之日起10日内清空商铺内所有物资，逾期视为放弃铺内物品所有权，深港公司有权收回商铺使用权。收回档口物品清单清单上记载日期为2015年5月14日，“商贸公司人员签字”栏处有一人签名，“社区负责人签字”栏处有两人签名，“浙商公司人员签字”栏处无人签名。被告否认收到该解约函，否认于2015年5月14日腾空档口。该解约函并未实际送达被告，收回档口物品清单亦无被告签字，故对上述两份证据的证明力不予认定。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。合同约定了原告解除合同的条件，被告自2014年3月1日起拖欠档口租金及物业费，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。关于解除合同的具体时间问题，原告主张于2015年4月2日向被告发出律师函，但被告否认收到律师函，被告主张档口用到2014年10月3日，原告即封了档口。根据本院查明的事实，被告与原告并未办理档口的交付手续，即档口系原告自行收回，而原告不能提供充分证据证明其收回档口的准确时间，故本院以被告的陈述确认原告收回档口的时间，认定双方签订的合同于2014年10月3日解除。双方签订的合同中约定的租金包含原告主张的物业费，故被告应按照合同约定给付原告自2014年3月1日至2014年10月3日拖欠的租金及物业费共计56609元。关于原告主张被告给付至2015年5月31日的租金及物业费问题，因双方合同已于2014年10月3日解除，原告主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告给付违约金问题，考虑本案特殊情况，被告与其他业户承租原告商铺因客流等原因确实经营不善，众多业户均有欠费，被告并非恶意拖欠租金及物业费，故对原告主张，本院不予支持。基于上述因素，本院确定被告交纳的2万元租赁保证金与其应交纳的款项予以折抵为宜，故被告应给付原告36609元。
关于被告主张原告未取得合法市场经营手续，违反承诺，不断装修，导致客流量少，商场不能正常经营等问题，本院认为，原告的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，原告将自有房屋租赁给被告不违反法律规定，且被告未提供证据证明原告曾承诺保证客流量等事宜，被告主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、被告朱丽平于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2014年3月1日至2014年10月3日拖欠的租金及物业费共计36609元；
二、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3180元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担2465元，由被告朱丽平负担715元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 孙丽艳
人民陪审员 杨美慧
人民陪审员 王唤平
二〇一七年一月十二日
书 记 员 曹佳慧