江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初2823号
原告：陈伟，男，49岁，汉族，住盱眙县。
委托诉讼代理人：段建军，江苏法之衡律师事务所律师。
被告：张宏伟，男，41岁，汉族，住盱眙县。
被告：沈海燕，女，33岁，住盱眙县。
原告陈伟与被告张宏伟、沈海燕租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈伟、被告张宏伟到庭参加了诉讼，被告沈海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2017年8月8日裁定将本案转为普通程序继续进行审理。本案于2017年9月5日再次公开开庭。原告陈伟及其委托诉讼代理人段建军、被告张宏伟到庭参加了诉讼，被告沈海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟向本院提出诉讼请求：1.判决两被告连带给付原告租金35684元，并从原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息至付清之日止；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2012年10月，原告和被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于盱眙县墨香苑美食街2-2B16号房屋租赁给被告。租期从2012年10月20日至2015年10月19日，租金为每年60000元，以后按每年8%递增。被告承租期间一直未按期缴纳租金，现累计欠原告租金134784元未付。原告多次催要不成，故提起诉讼。
被告张宏伟辩称，1.2012年11月20日至2013年11月19日的租金已经缴纳，2013年11月20日至2014年3月20日的租金其已给付10000元现金给原告陈伟；2.原告在被告处拿过一些农产品，其接手店面时，支付前手30000元店面转让费（装潢钱）。店面转让费（装潢钱）和农产品应当抵消租金；3.2014年2、3月份，其已委托原告帮忙转让店面并把钥匙给了原告，2014年4月后店面已由他人接手，故此后租金不应再计算；4.原告起诉已超过诉讼时效。
被告沈海燕未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依法调取了相关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告张宏伟、沈海燕系夫妻关系。原告陈伟（甲方）与被告张宏伟（乙方）曾签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将墨香苑美食街2-2B16号房屋租赁给乙方经营。租赁期限为三年，即从2012年10月20日起至2015年10月19日止；每年租金为60000元；每年在合同签订之日前一个月一次性付清当年租金。每年租金60000元后用手写字体添注以后按每年8%递增。
2014年5月10日，原告陈伟与他人又将案涉房屋出租于他人，租期为二年，即从2014年5月10日至2016年5月9日，租金每年60000元。诉讼中，原告陈伟明确，出租他人后的租金不再向被告主张。
另查明，案涉房屋系原告陈伟和他人从江苏金诺置业有限公司处租赁取得。2015年9月1日，江苏金诺置业有限公司已将该房屋出租于其他案外人，租期从2015年9月1日开始。原告陈伟曾于2016年4月提起民事诉讼，要求被告张宏伟、沈海燕给付租金134784元。后本院（2016）苏0830民初2182号民事裁定书裁定准许原告陈伟撤回起诉。
被告张宏伟已给付第一年60000元租金，原告陈伟认可。被告张宏伟主张给付了第二年租金10000元，原告陈伟未予认可。被告张宏伟主张原告陈伟在其处拿过农产品，约2000-3000元，原告陈伟只认可被告送过其两盒草鸡蛋。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告张宏伟主张其给付了第二年租金10000元，但未提供证据证实，原告陈伟也否认，被告张宏伟应承担不利的举证后果。被告张宏伟主张原告陈伟在其处拿过农产品，但对是否系用于冲抵租金，农产品的数量、金额均未举证证实，仍应承担不利的举证后果。
对双方实际租赁期间的计算。被告张宏伟主张2014年4月已委托原告陈伟将房屋另行出租，该事实能与本院调取的相关证据相互印证，原告陈伟此后也认可，故应予认定。因房屋实际出租他人是2014年5月10日，在双方未有明确约定的情形下，租金应计算到此日。被告张宏伟未能举证其持有合同的文本，故应采信原告陈伟提供的合同文本。合同载明租金每年递增8%，按此计算，第二年租金应为64800元，2013年10月20日至2014年5月9日期间的租金应为35684元。该债务应作为两被告共同债务处理。
对被告张宏伟主张的店面转让费（装潢钱），经查系被告张宏伟承租时给付前手的店面装潢费用。对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。被告张宏伟从他人处直接出资购买原有装潢，效果相当于自己装潢。
司法解释如此规定，主要是因为，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋使用用途与出租人不一致时，出租人即不会因接受装饰装修获取利益。承租人如经出租人同意装饰装修，也应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修造价费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内分摊完毕。本案所涉房屋为商业用房，原告陈伟收取的租金中亦不含装潢的费用，同时双方对此未有明确约定，如租赁期满，根据上述规定，被告张宏伟无权要求作为出租人的原告补偿。审理中，原、被告双方一致认可2014年4月前后，被告张宏伟因不愿继续承租，委托原告陈伟将房屋再行出租，效果仍等同于被告承租。原告陈伟再行出租后，收取的租金未高于此前标准，更未因装潢的因素获得额外利益。如果原告陈伟拒绝被告张宏伟请求，则更无需为此有额外负担。从公平的角度出发，原告陈伟基于被告张宏伟的请求将房屋再行出租，系对被告张宏伟有利的行为，并无不妥，不能因此作出对原告陈伟不利的处理。
因案涉房屋已于2015年9月1日为江苏金诺置业有限公司收回，而原合同租赁期限至2015年10月19日，按金额分摊，收回后的装潢残值可由原告陈伟酌情补偿1600元。
对被告张宏伟抗辩的原告请求超过诉讼时效的观点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。原、被告签订的《房屋租赁合同》租期为2012年10月20日至2015年10月19日。合同“每年在合同签订之日前一个月一次性付清当年租金”的约定并不明确，根据《合同法》第二百二十六条的规定，应在每届满一年时支付租金。中途，虽然原告陈伟以自己名义将案涉房屋又出租于他人，原告陈伟诉讼中明确表示此后租金不再向被告张宏伟索要，但同时应注意到原告的再行出租系基于被告张宏伟的委托，就此后租金，该行为是否构成隐名代理，原告陈伟是否有权向被告张宏伟索要仍值得考虑。原告陈伟在此前未明确放弃该部分权利时，不能认为原告2016年4月15日起诉时已超过诉讼时效。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。故原告陈伟债权的诉讼时效从2016年4月15日中断，本案原告陈伟起诉至前次本院裁定准许撤诉仍未超出一年的诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张宏伟、沈海燕于判决生效后立即给付原告陈伟租金34084元；
二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费692元，由原告陈伟负担32元，被告张宏伟、沈海燕负担660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周天保
人民陪审员 孙克常
人民陪审员 毕世伟
二〇一七年十一月六日
书 记 员 王 龙
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
3、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。