河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀02民初65号
原告：李振起，唐山市金德典当有限公司董事长。
委托代理人：史俊清，唐山市金德典当有限公司总经理。
委托代理人：邵进峰，河北滦天律师事务所律师。
被告：唐山市金凤桐房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路北区大里路250号。
法定代表人：蔡永顺，该公司董事长。
原告李振起与被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司（以下简称唐山金凤桐房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员甄飞担任审判长，代理审判员刘岩、刘蒙蒙共同组成合议庭，书记员刘杨担任记录，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告李振起的委托代理人史俊清、邵进峰到庭参加诉讼，被告唐山金凤桐房地产公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告李振起诉称：2012年10月29日，原、被告签订《借款合同》，约定由原告向被告出借人民币5000万元。借款期限为2012年10月29日至2013年1月28日，利率为月息3.5%。为确保债务的履行，被告与原告签订2份《内部认购协议》，将其开发的禾木花苑项目中Bl楼商业301-315号、401-415号、501-515号的商品房，以及该项目B1楼1号-10号商业房分别作价2567.66万元和2432.34万元，以买卖合同的形式向原告提供担保。被告还为此向原告分别出具了2份房价款的《收据》。2013年12月16日，被告再次向原告借款1000万元，约定借款利率为月息4%，期限为3个月，至2014年3月15日到期。为此，被告将北区楼车位100个（地下二层46号至79号，地下三层80号至145号）以内部认购形式向原告提供担保。上述合同签订后，原告陆续于2012年10月29日、2012年11月1日、2013年11月25日将借款本金全部支付给被告。此后，借款到期后，被告未能偿还借款本金，而只是按月付息。双方遂自2013年1月29日起办理了数次展期，将最后还款日期定为2014年6月28日。但合同到期后，被告仍未偿还借款，仅将2012年10月29日放款的3000万元利息付至2014年7月13日，2012年11月1日放款的2000万元付息至2014年5月份，将2013年11月25日放款的1000万元付息至2014年6月份。此后即开始欠息至今。在逾期后1年多的时间内，经原告多次催要，被告未能再偿还任何款项。2016年1月26日，原告申请唐山市中级人民法院，对被告价值8380万元的财产进行诉前财产保全。但时至今日，其未再偿还任何款项，故原告提起本案诉讼，请求人民法院依法判令被告偿还借款6000万元，并按年息24%支付利息至实际履行给付义务之日止，另判令原告对被告提供担保的房产享有拍卖、变卖后的优先受偿权，并承担本案诉讼费用。
被告唐山金凤桐房地产公司经合法传唤未到庭亦未进行答辩。
原告李振起为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《唐山市金凤桐房产开发有限公司的公司章程》，证明被告唐山金凤桐房地产公司的股权结构及股东情况；
证据二、《股东会决议》，证明经唐山金凤桐房地产公司股东会决议，被告向原告进行借款；
证据三、《借款合同》，证明被告向原告借款5000万元，以及借款利率、借款期限等的相关约定；
证据四、《委托书》，证明被告为原告付款指定银行账户的相关情况；
证据五、《收条》，证明原告向被告给付3000万元借款的相关情况；
证据六、银行转款凭证，证明原告将3000万元借款在扣除第一个月利息105万元的情况下向被告予以给付的情况；
证据七、《收条》及银行转款明细，证明原告向被告给付2000万元借款的相关情况，其中的70万元系经被告指定汇入了案外人毕凤玲的银行账户；
证据八、《内部认购协议》、《收据》，证明被告以其开发的房产为本案所涉借款提供担保的情况；
证据九、《借款合同》，证明被告向原告借款1000万元，以及借款利率、借款期限等的相关约定；
证据十、银行转账凭证，证明原告指定由案外人苏一的银行账户向被告指定的案外人郑立新的银行账户转款11705000元。其中的1000万元为本案诉争借款，其余款项系另一笔借款，与本案无关；
证据十一、《内部认购协议》，证明被告以其开发房产所配套的100个车位为涉案的1000万元借款提供担保的情况；
证据十二、《展期协议》，证明因被告未能按期偿还借款，与原告约定对借款予以展期的情况；
证据十三《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明被告开发房产的相关情况；
证据十四、（2016）冀02财保5号民事裁定书，证明原告向人民法院申请诉前财产保全的情况。
被告唐山金凤桐房地产公司经合法传唤未到庭亦未发表质证意见。
本院经审查，对于原告李振起提交的十四组证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。
经审理查明：2012年10月29日，被告唐山金凤桐房地产公司（乙方）经股东会决议与原告李振起（甲方）签订《借款合同》，约定唐山金凤桐房地产公司向李振起借款5000万元，借款期限为2012年10月29日至2013年1月28日，借款利率为月息3.5%，除首月利息预付外，以后为每月的28日前支付下月利息。其中，合同第三条约定：“双方签订合同后，经协商，甲方将该笔款项划入乙方指定账户（户名：唐山市金凤桐房地产开发有限公司，开户行：农行广场支行天元分理处，账号：50×××39），借款到期后乙方将本金及利息全部归还甲方”，合同第四条约定“乙方以其自有禾木花苑项项目房产及乙方名下全部财产担保此项借款的本金及利息”。同日，唐山金凤桐房地产公司为李振起出具《委托书》，委托其将3000万元款项汇入双方所签《借款合同》约定的银行账户。后李振起在预扣1个月利息的情况下将2895万元借款通过银行转账的方式给付至唐山金凤桐房地产公司处，并由其出具了收到3000万元款项的《收条》。2012年11月1日，李振起将1930万元借款汇入唐山金凤桐房地产公司的银行账户，并依照其指令将70万元汇入案外人毕凤玲的银行账户，唐山金凤桐房地产公司亦为李振起出具了收到2000万元借款的《收条》。2012年10月29日，李振起与唐山金凤桐房地产公司亦签订有二份《内部认购协议》，约定双方以李振起购买金凤桐房地产公司开发的唐山市禾木花苑项目部分房产的形式为涉案借款提供担保。2013年1月29日、2013年4月27日、2013年8月2日、2013年10月30日、2014年2月27日，金凤桐房地产公司与李振起分别签订5份《贷款展期协议》约定将上述借款的期限予以延长，并最终延确定还款期限为2014年6月28日。
另查明，2013年12月16日，唐山金凤桐房地产公司与李振起又签订《借款合同》，约定唐山金凤桐房地产公司向李振起借款1000万元，借款期限为2013年12月26日至2014年3月15日，借款利率为月息4%，按月计息，每月计收40万元，借款到期后偿还本金及最后1个月的利息。2013年11月25日，李振起通过案外人苏一的银行账户向案外人郑立新的银行账户转款11705000元。原告主张该笔款项中的1000万元为诉争借款，其余为其它借款，将另行提出主张。2013年12月16日，双方当事人又签订《内部认购协议》约定以唐山市禾木花苑项目的部分房产为该1000万元借款提供担保。
综上，李振起向金凤桐房地产公司实际给付借款数额为5895万元（2895万元＋2000万元＋1000万元）。
对于上述借款，唐山金凤桐房地产公司至今尚未偿还完毕，仅将2012年10月29日的借款按照3000万元为基数付息至2014年7月13日，将2012年11月1日交付的2000万元借款付息至2014年5月份，将2013年11月25日交付的1000万元借款付息至2014年6月份。
再查明，2016年1月26日，原告向唐山市中级人民法院提出诉前保全申请，要求对被告价值8380万元的财产进行财产保全。唐山市中级人民法院于2016年1月26日作出（2016）冀02财保5号民事裁定书，对唐山金凤桐房地产公司用于为涉案借款提供担保的房产进行了财产保全。
本院认为，合法的借贷关系应当受到法律的保护。原告李振起在与被告唐山金凤桐房地产公司签订2份《借款合同》后，已履行了付款义务，唐山金凤桐房地产公司则应按约偿还借款本金及利息。因李振起于2012年10月29日向唐山金凤桐房地产公司实际交付借款的数额为2895万元，并认可预先扣除1个月利息的事实，则虽然唐山金凤桐房地产公司为其出具的《收条》记载的收款金额为3000万元，但亦应认定实际借款数额为2895万元。对于李振起于2012年11月1日给付的2000万元借款，尽管部分款项并未转让唐山金凤桐房地产公司的银行账户，但原告主张系经其指定汇入案外人毕凤玲账户的事实，并出具了金凤桐房地产公司出具的收到2000万元借款的《收条》予以佐证，被告亦未提出异议，故该借款数额应认定为2000万元。对于李振起于2013年11月25日向金凤桐房地产公司的付款，虽然系通过案外人苏一的银行账户转入郑立新银行账户的，且转款数额高于1000万元的借款数额，但原告就该笔转款包括其余借款的事实作出的陈述，被告并未提出异议，且双方于2013年12月16日补签《借款合同》，亦佐证了上述事实，故对于该笔借款的真实性，本院予以认定。因二份《借款合同》约定的借款利率分别为月息3.5%和4%，已超出法定标准，且被告亦分别以3000万元、2000万元、1000万元为基数自实际付款之日起按照上述约定向原告给付利息分别至2014年7月13日、2014年5月份、2014年6月份。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款，关于“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，因被告对于其多支付的利息并未提出主张，故本案不予审理。对于需继续支付的利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，关于“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，被告应以原告实际给付借款的数额为准自欠息之日起分别按照年利率24%继续支付利息至实际履行给付义务之日止。对于原告提出的请求确认对于双方签订的《内部认购协议》所约定的房产享有拍卖、变卖后优先受偿权的主张，尽管原告认可签订合同的目的系以被告开发的房产为涉案借款提供抵押担保的事实，但因双方并未办理抵押权登记或权属变更登记，则抵押权并未发生法律效力，涉案房产亦未实际交付，故本院不予支持。并且原告已申请人民法院对上述房产采取保全措施，可依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，关于“按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人由其主张返还或补偿”的规定，对上述房产依法进行处分。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款、第二十六条第一款、第二十九条第一款之规定判决如下：
一、被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向原告李振起给付借款5895万元，并以2895万元为基数自2014年7月14日起至实际履行给付义务之日止按照年利率24%支付利息，以2000万元为基数自2014年6月1日起至实际履行给付义务之日止按照年利率24%支付利息，以1000万元为基数自2014年7月1日起至实际履行给付义务之日止按照年利率24%支付利息；
二、驳回原告李振起的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费460800元，诉前保全费5000元，共计465800元，由原告李振起负担14250元，被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司负担451550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审 判 长 甄 飞
代理审判员 刘 岩
代理审判员 刘蒙蒙
二〇一六年五月二十日
书 记 员 刘 杨