广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初342号原告：中国银行股份有限公司江门鹤山支行，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新城路228号，统一社会信用代码：91440784617700023P。负责人：古俊豪，该支行行长。委托诉讼代理人：刘建勋，该支行员工。委托诉讼代理人：麦洁莹，该支行员工。被告：钟金标，男，汉族，1975年6月30日出生，住广西钟山县，被告：董芳英，女，汉族，1976年12月20日出生，住广西钟山县，被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市址山镇将军陂，组织机构代码：56457630-4。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。委托诉讼代理人：何嘉棋，该公司员工。原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行(以下简称“鹤山中行”)与被告钟金标、董芳英、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“址山碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2017年2月7日，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘建勋、被告址山碧桂园公司的委托诉讼代理人何嘉棋到庭参加诉讼，被告钟金标、董芳英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。鹤山中行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与钟金标、董芳英、址山碧桂园公司于2016年3月8日签订的合同编号JGLYAA20160015号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、判令解除原告与被告钟金标、董芳英于2016年3月8日签订的合同编号DGLYAA20160015号《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》；3、判令被告钟金标立即偿还贷款本金255298.83元、利息4733.62元及罚息94.43元，合计贷款本息260126.88元（暂计至2016年12月14日，从2016年12月15日起的利息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计至被告将借款本息清偿结清日止）；4、判令原告对权属被告的位于鹤山市××山镇××山水××楼××房抵押物享有优先受偿权；5、判令被告董芳英、址山碧桂园公司对以上的贷款本息承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2016年3月8日，原告与钟金标、董芳英、址山碧桂园公司签订合同编号JGLYAA20160015号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定原告贷款258000元给钟金标，期限为20年，用于购买位于鹤山市××山镇××山水××楼××房房产，约定由址山碧桂园公司对以上合同项下的贷款本息提供连带责任担保，且约定以鹤山市××山镇××山水××楼××房作抵押，同时于2016年3月8日原告与钟金标、董芳英签订编号DGLYAA20160015号《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，并在鹤山市国土资源局办理抵押登记手续，约定由原告对以上抵押物享有优先受偿权。2016年3月11日，原告依据合同约定向钟金标发放贷款258000元，并按合同约定将款项付至址山碧桂园公司70×××17的账户中。从2016年8月11日起，钟金标已没有按合同约定及时足额向原告归还欠款。截至2016年12月14日，钟金标欠原告贷款本息合计260126.88元，原告经多次催收未果。为维护原告的合法权益，故依法向法院提起诉讼。钟金标、董芳英未作答辩。址山碧桂园公司辩称，答辩人并非对钟金标的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后钟金标未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）答辩人于2011年9月15日与中国银行股份有限公司江门分行签订的编号为[江中银房协][2011]年[021]号《按揭业务担保合作协议》,协议第六条第（八）款约定:“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”中国银行股份有限公司江门分行应根据上述协议内容，在处置涉案商品房后仍不足以清偿债务的，再向答辩人请求承担连带责任。（二）虽然《个人一手住房贷款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（一）款第1项约定：“涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿同意：不管签订的该格式版本的《个人一手住房贷款合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重乙方的合同责任，以及签订的格式版本的《个人一手住房贷款合同》的内容有任何对乙方承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款予以履行。”因此，答辩人的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（三）根据《物权法》第一百七十六条:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，鹤山中行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。（四）根据《按揭业务担保合作协议》中第五条第一款的约定：“乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人房产抵押贷款合同》约定下的购房者所签的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。连带责任的保证范围不包括律师费等其他费用。”本院经审理认定事实如下：2011年9月15日，中国银行股份有限公司江门分行作为甲方（按揭银行），址山碧桂园公司作为乙方（发展商），双方签订编号为[江中银房协][2011]年[021]号《按揭业务担保合作协议》,约定：甲方对乙方开发兴建的“碧桂园·山水豪园项目”的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证；保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人一手住房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用；保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人一手住房贷款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止等。协议第六条第（八）项还约定，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。协议第十三条第（一）项约定：在本协议生效之日后，甲方、乙方与购房者应共同签订由甲方提供格式版本的《个人一手住房贷款合同》，并将该格式版本的《个人一手住房贷款合同》作为本协议附件五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿同意，不管签订的该格式版本的《个人一手住房贷款合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重乙方的合同责任，以及签订的格式版本的《个人一手住房贷款合同》的内容有任何对乙方承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款予以履行。2016年3月8日，钟金标作为借款人，鹤山中行作为贷款人，址山碧桂园公司作为保证人，签订合同编号JGLYAA20160015号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：贷款人贷款258000元给借款人，期限240个月，用于购买位于鹤山市××山镇××山水××楼××房房产；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，下浮10%确定；借款人未按约定期限还款，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%;还款方式为每月等额本息还款；借款人以鹤山市××山镇××山水××楼××房的房产提供抵押担保；保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，构成或视为借款人在本合同项下违约，贷款人有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同等。同日，鹤山中行与钟金标签订编号DGLYAA20160015《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》,约定钟金标以所购的鹤山市××山镇××山水××楼××房房产为上述借款向鹤山中行作抵押。董芳英作为抵押房屋的共有人在抵押合同上签名，确认同意抵押。2016年3月11日，鹤山中行按合同约定向钟金标发放了258000元贷款，并按约定将款项划入址山碧桂园公司的银行账户。借款后，钟金标未按合同约定履行还款义务，截至2016年12月14日，钟金标共欠原告借款本金255298.83元，利息4733.62元，罚息94.43元，合计260126.88元。鹤山中行经追收未果，遂诉至本院。另查明：2014年12月1日，鹤山中行与钟金标在鹤山市不动产登记中心为涉案房产鹤山市××山镇××山水××楼××房办理了预购商品房抵押权预告登记。涉案房产至今未办理《房地产他项权证》。又查明：钟金标与董芳英是夫妻关系，于1998年4月21日在广西钟山县人民政府登记结婚。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。中国银行股份有限公司江门分行与址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及鹤山中行与钟金标、址山碧桂园公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、鹤山中行与钟金标签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。鹤山中行与钟金标、址山碧桂园公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，如借款人（钟金标）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，构成或视为借款人在本合同项下违约，贷款人（鹤山中行）有权终止或解除本合同。贷款合同签订后，鹤山中行已依约履行了出借款项的义务，但钟金标并没有依合同约定按期偿还借款本息，已构成违约，鹤山中行有权解除本合同，故鹤山中行请求解除其与钟金标签订的《个人一手住房贷款合同》，并要求钟金标清偿未归还的全部借款本金255298.83元、利息4733.62元、罚息94.43元（暂计至2016年12月14日，从2016年12月15日起至还清借款日止的利息按合同编号为JGLYAA20160015号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定另行计算）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。董芳英与钟金标是夫妻关系，上述债务发生在两人夫妻关系存续期间，是为家庭生活购房所支出，且董芳英作为房屋共有人在《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》上签名，确认同意抵押，故上述债务属夫妻共同债务，董芳英应承担共同清偿责任。鹤山中行与钟金标签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》成立并生效，鹤山中行要求解除该抵押合同，理据不充分，其请求本院不予支持。虽然合同约定钟金标以其购置的鹤山市××山镇××山水××楼××房的房产为上述借款提供抵押担保，双方并在鹤山市不动产登记中心为涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理《房地产他项权证》。预购商品房抵押权预告登记并不产生优先受偿的效力，鹤山中行也未获得现实的抵押权，故鹤山中行对涉案房产亦不享有优先受偿权，所以鹤山中行请求对涉案房产优先受偿，理据不充分，本院不予支持。中国银行股份有限公司江门分行与址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，址山碧桂园公司为其开发兴建的“碧桂园·山水豪园项目”的购房者向中国银行股份有限公司江门分行提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，保证范围为购房者与中国银行股份有限公司江门分行、址山碧桂园公司所签订的《个人一手住房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及中国银行股份有限公司江门分行为实现债权而支付的费用，保证期限为自中国银行股份有限公司江门分行依《个人一手住房贷款合同》将贷款划入址山碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。钟金标、鹤山中行、址山碧桂园公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》也约定，保证人（址山碧桂园）为本合同项下贷款提供连带责任保证，自借款人（钟金标）办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人（鹤山中行）收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。本案中，因涉案房产至今未办理《房地产他项权证》，故鹤山中行要求址山碧桂园公司对钟金标的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。又根据上述《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）项约定，址山碧桂园公司的保证期限内，若购房者只拖欠中国银行股份有限公司江门分行贷款本息、逾期利息并由中国银行股份有限公司江门分行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中国银行股份有限公司江门分行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向址山碧桂园公司请求承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条也规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。本案中，钟金标以其所购房产鹤山市××山镇××山水××楼××房为上述借款向鹤山中行作抵押，故按约定应先处置抵押房产鹤山市××山镇××山水××楼××房，不足以清偿的，不足部分再由址山碧桂园公司承担连带清偿责任。综上所述，本案纠纷是钟金标向鹤山中行借款后没有依约还款所致，钟金标、董芳英、址山碧桂园公司应各自承担相应的法律责任。钟金标、董芳英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行与被告钟金标、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司于2016年3月8日签订的合同编号为JGLYAA20160015号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告钟金标欠原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行借款本金255298.83元、利息4733.62元、罚息94.43元，合计260126.88元（暂计至2016年12月14日，从2016年12月15日起至还清借款日止的利息按合同编号为JGLYAA20160015号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定另行计算），由被告钟金标、董芳英于本判决发生法律效力之日起十日内共同清偿给原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行；三、本判决第二项所确定的被告钟金标欠原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行的借款本息，在处置抵押物鹤山市址山镇碧桂园山水豪园璧朗峰4号楼5梯1108房后仍不足清偿的，不足部分由被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5201.90元，保全费1821元，合共诉讼费7022.90元，由被告钟金标、董芳英、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司共同负担。诉讼费原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行已预交，被告钟金标、董芳英、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司负担的诉讼费在归还欠款时一并付给原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  吕铁城审判员  古辉林审判员  刘东经二〇一七年九月六日书记员  王小青