广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初1050号原告陈烁，男，汉族，1980年5月30日出生，住辽宁省大连市西岗区。委托代理人兰文霞，系广东兴会律师事务所律师。被告四会市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：四会市东城街道玉城居委会碧桂路2号碧桂园豪园综合楼二楼01号。统一社会信用代码：91441200663345085B。法定代表人杨文杰。委托代理人赵宇轩，系四会市碧桂园房地产开发有限公司的员工。上列原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月6日立案受理后，依法由审判员夏睿娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈烁的委托代理人兰文霞、被告四会市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人赵宇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈烁诉称：2016年4月22日（星期五），原告经合兴置业介绍并带领来到被告处洽谈购房事宜，当时，原告已明确告知被告的销售人员叶淑兰自己之前有逾期还信用卡款项的情况，而自己现在无力全额支付房款，只能以银行按揭的方式支付房款，被告的销售人员叶淑兰要原告打征信报告，并向原告承诺如果不能办理按揭的，将协助原告要回定金。原告是诚心诚意要在被告处购买房屋的，并基于对碧桂园大品牌的信任，当时就支付了定金20000元，原告在2016年4月25日（星期五）即交付定金后的下一工作日的10:03在中国人民银行打印了自己的“个人信用报告”，鉴于协助客户办理贷款是开发商的义务，同日上午原告将该征信报告拿到被告处，被告经工商银行的工作人员确认，该征信是没有问题的，是可以办理银行按揭手续的，原告担心的问题终于不成为问题了。所以，原告于同日12:59分支付了首期款151845元（包括定金20000元）及物业维修费5610元、档案证明费30元、抵押预告登记费80元。付完首期款及上述费用后，被告才与原告签订了《商品房买卖合同》，因被告说要去房管部门备案，原告一直未能取得该《商品房买卖合同》。原告按照被告的要求，打印了征信报告，支付了首期款及被告认为应缴纳的相关费用后，却被告知自己的征信有问题，不能办理按揭手续，原告是基于最诚信的态度想在被告处购买房屋的，当折腾消耗了大量人力时间后，结果却不尽人意。当得知不能办理银行按揭手续后，原告与被告方交涉退回所交的款项，但被告方却不同意退回，至此，原告对被告这个大品牌彻底失望了。现原告为了维护自己的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，××以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，××应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还××”的规定，特起诉至法院。据此，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还收受�购房款151845元、物业维修费、档案证明费、抵押报告登记费5720元，共157565元；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉求递交证据如下：1、商品房买卖合同，证明双方之间的买卖合同关系；2、发票；3、收据；证据2、3证明原告支付157565元给被告；4、证明，证明原告购房过程，原告咨询购房事项，是否能按揭，如果不能按揭可以退款给原告方；5、告知书，证明原告一直都是与叶淑兰联系，也证明叶淑兰是被告方的员工，原告已向被告方工作人员咨询办理不了按揭可以退房款的事实；6、个人信用报告；7、证明（卡号为：62×××66的证明未提交原件核对），证明原告按照被告的指示打印相关信用信息，经工商银行人员看过后没有问题可以办理手续，原告才交付房款。被告四会市碧桂园房地产开发有限公司答辩�：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。所以双方签订的合同自成立时生效，属有效合同。合同签订后，被告也依约支付了定金、首期款及其他办证费用，因此双方签订的合同合法有效。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）规定，原告提出解除合同并无法律依据。首先，本案并不适用解释第二十三条中有关“不可归责于当事人双方的事由”而解除合同的情形。按照目前的司法判决案例，一般认为房产政策中的诸如限贷或信贷政策等政策层面因素属于“不可归责于双方事由”的解除合同情形。只有在涉及到房地产政策原因，才可被认为是双方�事人都不存在可以追责的法律基础。而原告系由于自身征信问题而导致的无法放贷，不属于“不可归责于双方事由”的解除合同情形，原告并不享有法定的合同解除权。其次，由于原告未及时履行买卖合同的付款义务，亦构成违约，而《合同法》94条中的法定解除权应由守约方享有，排斥违约方对于法定解除权的使用，根据解释二十三条的规定，“因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”应理解为：“因一方当事人的过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中导致原告无法获得贷款的原因系由于原告自身的征信问题，属于原告的过错，基于原告的违约事实，被告才是提出解除合同和赔偿损失�权利人。三、根据双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》（以下简称“协议”），双方早已对原告如无法办理按揭款时后续的处理问题进行了约定，原告不享有合同解除权。根据协议第三条约定，如因原告原因导致贷款导致贷款机构不予审批同意原告的贷款申请，则原告必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该款项自行支付给被告。由此可以看出，双方就原告无法办理按揭款时如何处理已经做出明确约定，双方一致同意合同继续履行，因此原告也不享有合同解除权。综上，原告诉请解除合同并无行权依据，恳请法院驳回其诉讼请求。被告四会市碧桂园房地产开发有限公司提交如下证据：银行按揭及公积金付款方式补充协议，证明协议双方明确约定原告方无法办理按揭，后续的处理方式为继续履行合同。经过开庭质证，本院查明以下法律事实：原告陈烁（××）与被告四会市碧桂园房地产开发有限公司（××）于2016年4月25日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于四会市东城街道玉城居委会碧桂路2号碧桂园万麓花园一街三栋1801号的商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积105.76㎡，总金额为591845元；原告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的25.66%即151845元给被告，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2016年5月25日前付该商品房总价款的74.34%（银行按揭款项）即440000元给被告。原告因购买该房屋向被告支付了购房款151845元（含20000元定金）、物业维修费5610元、档案证明费30元、抵押预告登记费80元。原告（乙方）与被告（甲方）于2016年4月25日签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，该协议列明乙方已明确知悉国家、地方政府以及贷款审批机构（指公积金中心或按揭贷款银行）现行的贷款政策的情况。该协议约定如因乙方原因导致贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方，若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金；若非因乙方原因导致贷款机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议、变更付款方式；乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方，逾期超过90天，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金；乙方在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知甲方“乙方不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给甲方的”，甲方有权解除合同，甲方在解除买卖合同及办妥合同备案注销手续后30日内无息退回已收的购房款，除此之外，甲方无需承担其他任何责任，甲乙双方的其他各自的损失由甲乙双方各自承担；本补充协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准。被告辩称为了办理按揭手续，被告让原告签订一堆东西，上述协议是原告签名的，但原告不知道该协议的内容。原、被告均称工商银行通过电话通知的方式告知涉案房屋不能办�按揭贷款手续。原告诉称已明确告知被告的销售人员叶淑兰只能以银行按揭的方式支付房款，叶淑兰曾承诺如果不能办理按揭贷款，将协助原告要回定金，并为此提供了证明人栏后签名为梁国锋、冼伟杰、黄婷婷的《证明》一份，该证明记载：上述三人是合兴置业的工作人员，三人介绍并陪同原告等人一同到被告处洽谈购房事宜，洽谈中原告向碧桂园的房屋销售员叶淑兰明确说明了自身征信有逾期，在此情况下是否能顺利办下贷款购房，如果不能顺利办理贷款购房原告将不会支付购房首付款，叶淑兰则让原告现打征信报告给她，她让与他们合作的银行看下征信报告是否可以顺利办理贷款购房，如果可以顺利办理贷款购房就让原告支付首付款及相关费用，叶淑兰向原告承诺一旦付完首付款后无法正常办理贷款购房碧桂园将全额退还原告所交的首付款及其他相关费用�但定金正常是不予退还，不过叶淑兰也承诺如果真出现问题将尽量帮原告追回定金并予以退还。被告对此予以否认。原告未有申请梁国锋、冼伟杰、黄婷婷出庭作证。原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定解除原、被告签订的上述《商品房买卖合同》，并主张被告返还其已交付的购房款及相关费用。庭审中，被告明确表示不同意解除合同。以上有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。原告诉称已明确告知被告的销售人员叶淑兰自己之前有逾期还信用卡款项的情�，只能以银行按揭的方式支付房款，叶淑兰向原告承诺如果不能办理按揭的，将协助原告要回定金，原告在被告经工商银行的工作人员确认可以办理银行按揭手续后，才支付首期款及相关费用，之后才被告知因自己的征信有问题而不能办理按揭手续。原告提供的证明人栏后签名为梁国锋、冼伟杰、黄婷婷的《证明》中所记载的内容虽然与原告以上诉称的内容相吻合，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”原告未有申请上述证人出庭作证并接受当事人的质询，本院未能确认上述证明的真实性，故本院不以该《证明》作为定案的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，××以担保贷款方式付款、因当事人�方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，××应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还××。”原告现主张按该条规定解除与被告签订的《商品房买卖合同》，根据原告提供的证据，未能证明其因征信问题未能订立商品房担保贷款合同如其诉称的是被告一方的原因造成的，也未能证明是不可归责于当事人双方的事由如受政策因素影响所导致，故原告不能适用上述规定主张解除合同。原、被告在签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中已经对如贷款机构不予审批同意原告的贷款申请或最终批准的贷款金额与原告申请的贷款金额存在差异的情形下合同如何履行作了明确的补充约定。原告虽诉称被告让其签订一堆东西，其不知道该协议的内容，对该协议的真实性、合法性、关联性有异议，但未能对其该说法提供相关的依据，故本院对原告的该说法不予采信，上述协议可作为本案定案的依据。根据本院已查明的事实，原告也不具备约定的或其他法定的解除合同的条件。综上所述，对原告主张解除上述《商品房买卖合同》及要求被告返还其已付购房款、相关费用的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，判决如下：驳回原告陈烁的诉讼请求。本案受理费1726元，由原告陈烁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一六年八月二十九日书记员  何倩仪