河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终5381号
上诉人（原审被告）郑文广，男，1981年12月29日生，汉族，居民，住桐柏县。
被上诉人（原审原告）孟宪强，男，1981年2月18日生，汉族，干部，住桐柏县。
被上诉人（原审被告）杨真星，男，1990年4月16日生，汉族，居民，住桐柏县，现羁押于桐柏县拘留所。
委托代理人杨雪平，女，1986年12月18日出生，汉族，住桐柏县，系杨真星姐姐。
上诉人郑文广因与被上诉人孟宪强、杨真星为租赁合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2016）1330民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人孟宪强、被上诉人杨真星委托代理人杨雪平到庭参加了诉讼。上诉人郑文广经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人郑文广不服一审判决，向本院上诉称：1、原审认定事实错误，认定上诉人违约、赔偿解除合同之后的租金损失是错误的，上诉人转租房屋征得被上诉人孟宪强的同意，被上诉人孟宪强接收杨真星租金时，上诉人与被上诉人孟宪强之间的租赁合同已经终止，上诉人没有义务返还房屋，支付租金。2、原审程序违法，违反了不告不理原则。请求改判驳回被上诉人孟宪强的诉讼请求。
被上诉人孟宪强答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。
被上诉人杨真星辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。
被上诉人向一审法院起诉请求：判令依法解除与上诉人郑文广的租赁合同，二被告自2016年4月1日开始按照166.67元向原告支付租金至房屋交付之日止。
原审查明：2014年8月11日，原告孟宪强作为合同甲方与作为合同乙方的被告郑文广签订《租房合同》的主要内容如下：“经甲乙双方友好协商，达成以下租房协议：1、甲方将位于桐柏县桐明路东段的四间两层大约600平方米，租给乙方使用，乙方拥有经营管理权。2、租赁日期：2014年10月1日-2018年10月1日，租金为每年陆万元，后两年尽量一次性付清，从2018年-2022年10月1日每年为8万元，租金每年支付一次，到期后乙方有优先续约权。3、合同期内，乙方有转让权利，乙方在转让时同等条件下甲方有优先权。双方口头约定每年10月1日前预交下年度的房租，后被告郑文广将上述房屋用于开办“唱响KTV”，姚明东系该KTV的共同经营人。
2015年2月11日，姚明东及被告郑文广作为转让方（甲方）与作为受让方（乙方）的被告杨真星签订《酒吧转让协议》的主要内容如下：“甲方与乙方经自愿协商，就酒吧转让事宜达成如下协议，双方共同遵守：一、酒吧位置：甲方自愿将其自营的位于桐柏县桐明路的四间两层“唱响KTV”酒吧（包括装修、影响、酒水等一切设施、物品）转让，乙方同意接受。协议签订之日甲方向乙方交付。二、转让期限：本协议签订之日起至二〇一八年十月一日止。三、债权债务约定：转让前房租、水电费用等一切债权债务由甲方付清，与乙方无关；转让后产生的债权债务及费用由乙方自负。四、转让价款：双方约定转让费为乙方自有位于桐柏县城关镇大王庄居民区二区40号单元房两套（第七、八两层）。乙方保证该房不存在权属争议，由乙方于协议签订后向甲方交付。甲方可自行转让。五、违约责任：任一方违反本协议上述约定，应向对方负因违约造成的一切损失。……”。被告杨真星于2015年10月底向原告交付租金3万元，2016年5月4日原告以手机短信方式发出记载有如下内容的通知：杨真星：你于2015年2月11日从郑文广手中转租我的房屋，根据双方口头约定，你应于2015年10月1日前预交2015年10月1日至2016年10月的年租金陆万元，但你于2015年10月底仅交付叁万元租金，下欠叁万元租金多次督促，至今仍未交付，现通知你自收到本通知之日起30日内交清下欠的叁万元租金，逾期不交，双方之间的租赁合同自动解除。特此通知通知人：孟宪强。2016年4月25日，原告以手机微信方式向被告郑文广发出如下通知：“郑文广：你于2014年8月租赁我房屋后，未经我同意进行转租，根据我们双方口头达成的先预交下年度租金后方可使用房屋的约定，你应当于2015年10月1日前支付2015年10月至2016年10月的年度租金陆万元，但你至今仍未交清，为此特通知你自收到本通知之日起30日内交清房租，逾期不交，我们双方之间的租赁合同自动解除。特此通知通知人：孟宪强”。
本院认为，原告孟宪强与被告郑文广签订《租房合同》，双方形成了房屋租赁合同关系，事实清楚，本院予以确认。因上述合同中明确约定被告郑文广有转租权利，故被告郑文广与被告杨真星之间的房屋转租合同关系，本院亦予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“……承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……”，故转租之后，被告郑文广仍应承担向原告支付租金的义务，但郑文广迟延支付租金且在原告催告限定的合理期限届满后仍未支付租金，原告在此情况下要求解除其与郑文广之间的《租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，本院予以支持，同时，郑文广应承担继续履行合同解除之前的义务及赔偿原告损失的违约责任。因二被告之间的房屋转租合同是原告与郑文广之间《租房合同》的从合同，不能独立存在，故应一并予以解除。被告郑文广辩称原告已同意其与原告之间的房屋租赁合同终止，原告与杨真星之间产生的新的房屋租赁合同关系，原告和杨真星对此均不予认可，郑文广未提供相应证据，对其该辩解意见，本院不予采纳。如果合同解除给二被告造成有合理损失，二被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告孟宪强与被告郑文广于2014年8月11日签订的《租房合同》。
二、解除被告郑文广与杨真星于2005年2月11日签订《酒吧转让协议》中有关房屋转租的合同内容，二被告于本判决生效之日起三十日内，将租用原告的位于桐柏县桐明路四间两层房屋返还给原告。
三、被告郑文广于本判决生效之日起三十日内按年租金6万元向原告交付自2016年4月1日至《租房合同》解除之日的房租，并赔偿原告自《租房合同》解除之日起至实际交房之日止的房租损失（自《租房合同》解除之日至2018年9月30日按每年6万元，自2018年10月1日至房屋交付原告之日止按每年8万元）。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由被告郑文广、杨真星各负担300元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人郑文广与被上诉人孟宪强签订的租房合同，符合双方的真实意思表示，并已实际履行，应当视为有效合同。该合同第三条约定，在合同期内，上诉人郑文广有转让的权利。上诉人郑文广根据该约定将承租的房屋转租给被上诉人杨真星经营酒吧，双方签订了酒吧转让协议，对此被上诉人孟宪强知道并已经收取了杨真星所支付的不服租金，所以该酒吧转让协议也为有效协议。因被上诉人杨真星在经营酒吧过程中经营不善，导致酒吧歇业，无人管理，被上诉人孟宪强催要租金未果，其合同目的不能实现，其请求解除合同，返还房屋，支付租金的诉讼请求理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“……承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……”，所以被上诉人孟宪强向上诉人郑文广请求解除合同，返还房屋并支付租金的诉讼请求符合法律规定，上诉人郑文广的该上诉理由不能成立，应予驳回。被上诉人孟宪强在起诉时诉讼请求明确具体，原审也是按照其诉讼请求进行审理并作出判决，程序并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郑文广负担。
本判决为终审判决。
审判长 屈云华
审判员 王 勇
审判员 李路明
二〇一七年二月十三日
书记员 尹大中