广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2012）深中法房终字第454号
上诉人（原审被告）深圳市农安生物科技开发有限公司，
被上诉人（原审原告）深圳市大众物业管理有限公司，
上诉人深圳市农安生物科技开发有限公司（以下简称农安公司）与被上诉人深圳市大众物业管理有限公司（以下简称大众公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法民二初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月14日，大众公司与农安公司签订房屋租赁合同，约定大众公司将位于深圳市盐田区北山大道XXX号某某小区三栋二层、三层、408-416房（房屋编码为4403080010010100XXX）出租给农安公司使用，租赁期限为2010年1月14日至2012年12月31日；同日双方还签订补充协议，约定自2010年3月1日起至2012年1月13日，月租金为人民币（以下相同）26520元；从2012年1月14日起至2012年12月31日，月租金为27846元。2010年5月6日，双方签订补充协议，约定某某3栋1-3层及408-416房租赁期限延长到2014年12月31日。2012年1月，大众公司将租金下调4%，调整后月租金为26732.16元。2012年3月至今，农安公司未向大众公司支付租金。
2012年5月8日，大众公司委托律师向农安公司发出《律师催告函》称，农安公司拖欠租金的行为已构成违约，为避免因诉讼导致农安公司不必要的经济损失，请农安公司自收到本律师函之日起五日内将拖欠租金支付给大众公司。
2012年9月3日，大众公司向农安公司发出《解除合同通知书》，称因农安公司从2012年3月起开始拖欠租金，至今拖欠时间已达6个月以上，累计拖欠租金及滞纳金高达169940元。虽经大众公司多次催款，但农安公司始终不予支付，农安公司拖欠租金的行为已构成违约，现大众公司依据租赁合同第十八条之约定，决定解除与农安公司签订的《房屋租赁合同》。请农安公司收到本通知书后立即将承租的房屋交还给大众公司，并结清所有欠款。
2012年9月5日，农安公司向大众公司回复称，农安公司对所承租的房屋享有法定的优先购买权，大众公司向农安公司发出的通知内容具体确定，且农安公司按通知要求表达了购买诚意并筹借好资金，大众公司出尔反尔不履行该通知，侵犯农安公司优先购买权，造成农安公司经济损失。农安公司认为大众公司找借口解除租赁合同是为了逃避侵犯农安公司优先购买权的责任，现农安公司准备通过法律途径以维护农安公司的合法权益。
另查明，2010年1月1日，深圳市A工程有限公司（以下简称A公司）与大众公司签订委托经营协议，约定A公司将自有产权位于深圳市盐田区某某委托大众公司统一经营管理，建筑面积约为9286平方米，委托期限自2010年1月1日至2014年12月31日止。再查明，大众公司与农安公司之间的承租人优先购买权纠纷正在人民法院审理。
原审法院于2012年12月5日组织双方当事人核实拖欠租金情况。农安公司确认2012年3月份起月租金为26732.16元，且一直未向大众公司支付。大众公司确认其主张的滞纳金从2012年8月3日起算。
大众公司于2012年9月17日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、农安公司支付2012年3月起至交还涉案房产之日的租金及滞纳金（暂计至2012年8月为169940元）；2、农安公司立即交还涉案房产；3、由农安公司承担诉讼费。
原审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。本案中，农安公司自2012年3月至大众公司起诉时止一直未支付租金。虽然大众公司与农安公司之间存在承租人优先购买权纠纷，但是在涉案房屋权属发生变动前，农安公司应按期向大众公司支付租金，大众公司与农安公司之间的承租人优先购买权纠纷不能构成农安公司拖欠租金的正当理由。农安公司应当按每月26732.16元的标准支付2012年3月至迁出之日的租金及滞纳金（以每月租金23667.84元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年8月3日起计至实际支付之日止）。大众公司曾于2012年5月8日向农安公司进行催告，又于2012年9月3日向农安公司发出《解除合同通知书》，因农安公司长期、持续拖欠租金，故大众公司有权解除双方的房屋租赁关系并要求农安公司迁出。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条之规定，判决：一、农安公司于本判决生效之日起十日内按每月26732.16元的标准向大众公司支付2012年3月至迁出之日的租金及滞纳金（以每月26732.16元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年8月3日起计至实际支付之日止）；二、农安公司于本判决生效之日起十日内迁出涉案房产。案件受理费减半收取为1849.5元，由农安公司负担。
上诉人农安公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回大众公司诉讼请求；3、由大众公司承担诉讼费。事实与理由：农安公司与大众公司之间的承租人优先购买权纠纷正在人民法院审理之中，还没有生效判决。只有等待该案审结后，才能确定农安公司是否需向大众公司支付租金及搬离涉案房产。如果农安公司胜诉，则农安公司不但无需向大众公司支付租金，而且大众公司还需赔偿农安公司的损失。
被上诉人大众公司口头答辩称农安公司的主张没有依据，只是为了拖延时间，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决已查明的事实正确，本院予以确认。
本院另查明，大众公司、农安公司签订的房屋租赁合同中约定农安公司应于每月10日前支付租金。
大众公司将涉案房产每月租金下调4%、金额变为26732.16元的有效期限为从2012年1月起至2012年12月止。
2012年6月8日，大众公司向农安公司发出通知，内容为：位于盐田区某某小区房产为我司经营管理，2-3栋中产权归属我司的建筑面积约为9286平方米房产。现经公司决定将小区进行资产盘活，盘活总价格为2800万元整。根据租赁合同第十六条规定，在同等条件下贵司有优先购买权，请贵司于2012年6月30日前一次性付全款。逾期后视为自愿放弃优先购买权。
大众公司起诉时主张的滞纳金系从各欠费当月15日起计至农安公司交房之日止，后减少诉讼请求为从2012年8月3日起计至农安公司交房之日止。
二审庭审中，农安公司、大众公司双方均确认，农安公司承租的涉案房产包含于A公司委托大众公司经营管理的9286平方米之中。
二审中，大众公司向本院提交书面材料，确认盐田区某某小区共3栋房产，涉案房产位于第3栋，为综合楼，该栋房产共8层，总建筑面积8938平方米。大众公司主张该小区经主管部门批准建设，提交了深圳市盐田港建设指挥部出具的《施工许可证》【盐田港城建字（93015）号】、《建筑许可证》【建第（99002）号】，两证均显示综合楼（8层）的建筑面积为8843平方米。
涉案房产现仍由农安公司占有、使用。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本院二审查明的事实，每月26732.16元的租金标准仅适用于2012年1月至2012年12月，但大众公司对于原审判决按该标准支持从2012年3月开始至实际搬离涉案房产之日止的租金没有提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。故本案二审争议的焦点是：一、农安公司是否有权不支付从2012年3月开始的租金及相应滞纳金；二、农安公司应支付的租金及滞纳金如何计算。
关于第一个争议焦点。首先，大众公司提交的深圳市盐田港建设指挥部出具的《施工许可证》【盐田港城建字（93015）号】、《建筑许可证》【建第（99002）号】显示盐田区某某小区综合楼（8层）的建筑面积为8843平方米，而大众公司自认该房产的建筑面积为8938平方米，即未按批准内容进行建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由此可见，我国法律将房地产建筑作为一个不可分割的整体进行判断，不区分房地产建筑的各个组成部分、分别判断。因此，大众公司、农安公司就涉案房产签订的房屋租赁合同无效。原审判决认定合同有效，属适用法律错误，本院予以纠正。绝对无效合同自始无效、当然无效、确定无效。农安公司无权主张行使合同有效情况下的承租人优先购买权、以此作为不支付租金的抗辩理由。
其次，即使合同有效，农安公司没有提交足以采信的证据证明涉案房产已另卖他人使其承租人优先购买权被侵犯，且即使该承租人优先购买权被侵犯，根据本案二审查明的事实，该侵权行为亦从2012年7月1日开始，而农安公司从2012年3月开始即不支付租金，违约在先。另外，支付租金与承租人优先购买权不具有对价关系，不构成双务合同中的抗辩权关系。故承租人优先购买权纠纷案件的审理结果与本案无涉。农安公司没有提交足以采信的证据证明涉案房产不符合约定的用途，其应按约定支付租金。
由此，农安公司不支付租金的理由不能成立，本院不予支持，其应支付从2012年3月开始的租金及产生的滞纳金。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，应当予以返还因合同取得的财产。不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，大众公司、农安公司签订的房屋租赁合同无效，农安公司应向大众公司返还涉案房产并赔偿占有使用期间的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，可以按合同约定的租金标准支持占有使用费。故农安公司应按26732.16元的标准支付从2012年3月欠租之日起至本判决确定的搬离之日止的占有使用费。原审法院判令农安公司支付至实际搬离之日止的租金，该截止期限可能超出本案判令付款的期限，具有不确定性，处理错误，本院予以纠正。
农安公司还应支付迟延支付该费用产生的损失，即利息。利息属法定孳息，即使合同无效，亦应支付。合同无效，故每月10日支付租金的约定不能适用。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定的公平原则，本院确认，各月产生的占有使用费从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。结合大众公司的诉讼请求，从2012年3月欠租之日起至2012年7月的占有使用费共计133660.8元（26732.16元／月×5个月）的利息从2012年8月3日起计算，此后每月产生的占有使用费（按26732.16元／月的标准）从次月1日起计算，均计至本判决确定的付款之日止。原审法院判令农安公司支付至实际付款之日止的滞纳金，该截止期限亦可能超出本案判令付款的期限，具有不确定性，处理错误，本院予以纠正。
综上所述，农安公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律部分错误，对错误部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法民二初字第514号民事判决第二项；
二、变更深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法民二初字第514号民事判决第一项为：深圳市农安生物科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每月26732.16元的标准向深圳市大众物业管理有限公司支付2012年3月至本判决确定的搬离之日止的占有使用费及利息（其中，以133660.8元为本金从2012年8月3日开始计算，2012年8月起按每月26732.16元的标准为本金从次月1日起开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率均计至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回深圳市大众物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费因适用简易程序减半收取，应为3383元，二审案件受理费应为6766元，共计10149元，由深圳市大众物业管理有限公司负担163元，深圳市农安生物科技开发有限公司负担9986元。原审法院退回深圳市大众物业管理有限公司案件受理费316元，深圳市农安生物科技开发有限公司向本院补交案件受理费3793元，并迳付深圳市大众物业管理有限公司案件受理费3220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年四月二日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。