云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云25民终864号
上诉人（原审被告）：曲靖大丰房地产开发有限公司，住所地：曲靖市环城东路（紫云路239号）。
法定代表人：何林强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋礼斌，云南兴磊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张伟，男，1984年11月8日生，汉族，居民，住泸西县。
被上诉人（原审原告）：张凤，女，1986年11月20日生，汉族，农民，住泸西县。
原审被告：曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司，住所地：泸西县城花生小区后面（大丰御园）。
负责人：何林强，该分公司经理。
上诉人曲靖大丰房地产开发有限公司（以下简称“曲靖大丰公司”）因与被上诉人张伟、张凤及原审被告曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称“曲靖大丰泸西分公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2015）泸民二初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人曲靖大丰公司上诉请求:依法撤销云南省泸西县人民法院（2015）泸民二初字第423号民事判决第一项，改判上诉人不承担不实宣传赔偿费4726.70元、延迟办证违约金16554.85元及部分逾期交房违约金，并判令被上诉人承担一审部分案件受理费及二审全部案件受理费。事实和理由：1、关于上诉人在销售广告宣传资料上的“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”的问题。一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人仅仅只是向社会公众发出要约邀请，在上诉人发出要约邀请阶段尚无要约的法律拘束力，况且被上诉人也没有举证证实给其造成何种损失。因此，上诉人不承担该项赔偿责任。2、关于延迟办理产权证的问题。一审判决同样认定事实不清，适用法律不当。根据相关法律法规规定，办理房屋产权登记手续的前置行为就是需要办理好分户后的《土地使用权证》，正是因为政府职能部门具体行政行为以及政策的变化，致使上诉人在办理房屋产权登记手续过程延迟，其过错不在上诉人。因此，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。3、关于逾期交房的问题。上诉人确实存在逾期交房的问题，但一审判决计算违约金错误。上诉人在公告交房时，房屋已经过初验合格，上诉人才电话通知接房，在被上诉人实际接受房屋时，也是经过验收合格的房屋，不存在损害被上诉人的实体权益的行为。因此，即使上诉人有违约，也只能依据双方约定的交房时间至上诉人电话通知接房时间(或者实际接房时间)来计算违约金。综上所述，一审判决认实事实不清，适用法律不当，违约金计算错误，请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张伟、张凤答辩称：依法维持云南省泸西县人民法院（2015）泸民二初字第423号民事判决。事实与理由：1、关于被上诉人不实宣传的赔偿问题。二被上诉人在“大丰御园”小区书面宣传资料上多处确明记载有“围合式16亩中心景观”及“绿地面积10666平方米”的说明和允诺，并在平面图上特别标明“16亩中心景观”，而这些确定的说明和允诺恰恰是上诉人在比较周边同期或先后开盘的“金博胜境”、“润庐园”、“泽升园”小区等之后，选择了价位更高的“大丰御园”的非常重要的参考因素，并且直接影响到上诉人的购房选择。而“大丰御园”绿地(含公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地)总面积仅为7051.73平方米，远不能满足销售广告和宣传资料上的说明和允诺。从这个角度看，上诉人在房价上显然已受到了实实际际的损失。一审按合同约定的购房款总额的472670元的1%即4726.70元进行赔偿符合法律的规定，理应得到二审法院的支持。2、关于延迟办证的违约赔偿问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审参照住房公积金贷款年利率4%的基础上加收40％的罚息计算出的违约金16554.85元，并不违反法律规定，也应得到二审法院的支持。3、关于逾期交房的违约金计算问题。本案“大丰御园”房地产项目是在2014年1月13日才经验收合格，因此，应以2014年1月14日为交房时间。据此，被上诉人逾期交房13日，一审认定上诉人应承担违约金650元并无不当，同样应得到二审法院的支持。综上所述，请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告曲靖大丰泸西分公司述称，被上诉人张伟、张凤的答辩理由不能成立，请二审法院依法支持上诉人曲靖大丰公司的上诉的请求。
张伟、张凤向一审法院起诉请求：由被告赔偿其不实宣传造成的损失14180.10元、逾期办证违约金22433.37元、延迟交房违约金700元、阳台装修费8600元，共计人民币45913.47元。
一审法院认定事实：2010年6月3日，被告曲靖大丰公司在泸西县申请登记成立被告曲靖大丰泸西分公司。2012年12月3日，原告张伟、张凤（乙方）与被告曲靖大丰泸西分公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：DF017），约定：甲方将泸西县“大丰御园”房地产项目的8幢903号商品房以472670元的价格出售给乙方，商品房参考套内建筑面积为120.41平方米，参考建筑面积为142.9平方米；乙方应于2012年12月3日前向甲方支付首付款142670元，余款330000元由乙方于本合同签订后10日内向银行办理按揭贷款支付；甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的商品房交付给乙方，并以《泸西信息报》报纸公告形式通知乙方办理交接手续，由于甲方原因未能按期交接的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；乙方应在甲方在《泸西信息报》上发布交房之日起30日内与甲方办理房屋交接，乙方超过上述期限未办理交接手续的，视同甲方已按期履行了交房义务，且逾期30天后乙方应向甲方支付30元/天的违约金，合同继续履行；甲方应在交接房屋时向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告确定的交付之日开始计算。双方还对产权登记约定：乙方在达到以下三个条件后，甲方在90个工作日内为乙方办理产权登记手续：1.乙方应向甲方支付全部房款、设施费、房屋维修基金、契税及其它税费；2.甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；3.乙方向甲方提供办理产权证的所有资料。合同附件二约定阳台安装玻璃栏板。2012年10月23日，原告向被告曲靖大丰泸西分公司交纳了购房首付款142670元、契税7090.05元。
2013年12月18日，泸西县“大丰御园”房地产项目经初步验收，具备竣工验收条件。2013年12月27日，被告曲靖大丰泸西分公司在泸西信息资讯报纸上刊登“大丰御园”于2013年12月31日交房的公告，后又以电话方式通知购房户领取大丰御园交房通知书。2014年1月13日，泸西县“大丰御园”房地产项目工程经竣工验收，符合国家质量标准。2014年1月7日，原告与被告曲靖大丰泸西分公司办理了房屋交接手续，并向被告曲靖大丰泸西分公司交纳了维修基金7850.15元、产权证工本费400元。2015年6月24日，被告曲靖大丰公司为原告办理了泸用（2015）第001274号国有土地使用证，并于2015年9月向泸西县住房与城乡建设局房产管理处提交资料申请办理房屋产权登记。
另查明，2011年5月，被告曲靖大丰泸西分公司向泸西县发展和改革局提交泸西县“大丰御园”房地产开发项目可行性研究报告，并取得投资项目备案证，该备案证载明项目主要建设内容及规模：占地23350.11平方米，总建筑面积65935平方米，其中，住宅40653平方米、商铺10207平方米、地下车库14565平方米、公共配套用房510平方米。2011年7月18日，被告曲靖大丰泸西分公司向泸西县住房和城乡建设局规划部门报送的《大丰御园修建性详细规划》中主要经济技术指标：绿地面积为7051.73平方米。该规划经泸西县城市规划评审委员会审定通过，其主要经济技术指标：绿地率为33.9%。2014年4月21日至22日，泸西县测绘管理站对泸西县“大丰御园”房地产项目做测绘并作出测绘报告，该报告显示：绿地面积实测为6936.34平方米。被告与原告签订合同时向原告分发的“大丰御园”销售广告宣传资料上明确载明：绿地面积10666平方米。
2015年7月10日，原告以被告销售商品房存在销售广告宣传资料上的“16亩中心景观”和“绿地面积”不足、交房逾期、办证迟延、未安装阳台玻璃挡板等违约行为为由，要求被告曲靖大丰公司赔偿原告各项费用共计人民币45913.47元。
一审法院认为：一、关于“大丰御园”销售广告宣传资料上的“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”的说明和允诺是要约邀请，还是要约，被告方是否应向原告承担赔偿责任的问题。“大丰御园”宣传资料主要是从建筑整体布局、户型结构设计、所处地理区位优势三个大的方面作宣传，是向购房者发出要约邀请，期望购房者选择购买“大丰御园”的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。“大丰御园”宣传资料上的“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”的说明和允诺虽然具体明确，也对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有一定影响，但其影响对一般购房者而言不足以达到重大影响。决定商品房买卖合同的订立以及房屋价格的主要因素是房屋所处的地理区位优势、房屋的建筑布局、方位以及房屋的采光、通风性能、户型结构设计、楼层等。所以，“大丰御园”宣传资料上的“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”的说明和允诺为要约邀请。但是，被告曲靖大丰泸西分公司作为建设单位向泸西县住房和城乡建设局规划部门报送的《大丰御园修建性详细规划》中，绿地面积为7051.73平方米，该规划经泸西县城市规划评审委员会审定通过后，批准绿地率为33.9%，绿地面积仅为7915.69平方米。而被告曲靖大丰公司在其“大丰御园”商品房销售广告宣传资料上对“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”作夸大不实宣传，误导购房者购买房屋，使购房者的利益遭受损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：…（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，被告曲靖大丰泸西分公司应向原告承担损失赔偿责任，根据市场行情酌定由被告按合同约定购房款总额472670元的1%向原告支付赔偿费，合人民币4726.70元。
二、关于产权证办理迟延，被告是否应承担违约责任的问题。截止2014年1月7日，原告已向被告曲靖大丰泸西分公司付清所应支付的全部费用，履行了合同约定的义务。被告曲靖大丰泸西分公司应于2014年4月7日前为原告办理产权证登记手续，但被告曲靖大丰泸西分公司于2015年9月才向泸西县住房与城乡建设局申请办理房屋产权登记，其行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…”第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告曲靖大丰泸西分公司应对原告承担产权证办理迟延的违约责任。原告要求按照购房款211158.76元，以住房公积金贷款4.5%的年利率为标准，加收50%的罚息利率，从2014年5月起计算至2015年9月，合人民币22433.37元。本院认为，2014年5月至2015年9月期间，五年以上的住房公积金贷款年利率，从4.5%调整为3.5%，金融机构计收逾期贷款利息可在原利率水平的基础上加收30%—50%的罚息利率。结合本案实际，被告曲靖大丰泸西分公司对原告承担产权证办理迟延的违约责任赔偿费用，取相应中间值计算为宜，即按原告主张的购房款211158.76元，在住房公积金贷款年利率4%的利率水平上加收40%的罚息利率，从2014年4月计算至2015年9月，共计17个月，合人民币16554.85元，故对原告的该项诉请求，予以部分支持。
三、关于被告曲靖大丰泸西分公司是否存在迟延交房的违约问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。泸西县“大丰御园”房地产项目工程于2014年1月13日通过竣工验收，被告曲靖大丰泸西分公司在泸西信息资讯报纸上公告于2013年12月31日交房显然不能实现，故被告交房时间不得早于2014年1月14日。鉴于被告在泸西信息资讯上公告交房时间并电话通知购房户领取交房通知书已履行交房告知义务，认定被告曲靖大丰泸西分公司向原告交房的时间为2014年1月14日，与原、被告双方合同约定的交房时间已逾期13日。所以，被告曲靖大丰泸西分公司存在逾期交房的违约行为，应按合同约定向原告承担逾期交房违约金650元。
四、关于被告曲靖大丰泸西分公司把阳台的玻璃栏板变更为铁艺栏杆是否存在违约的问题。原告与被告曲靖大丰泸西分公司签订的《商品房购销合同》附件二约定“阳台：玻璃栏板”。2013年7月5日，云南大丰建筑勘察设计有限公司作为“大丰御园”房地产项目的设计单位，出于安全性考虑，向被告曲靖大丰泸西分公司发出设计修改通知，对其设计的“大丰御园”住宅阳台原设计玻璃栏板变更为现设计铁艺栏杆。该设计变更对原告所购商品房质量或使用功能未造成大的影响，故被告曲靖大丰泸西分公司依据设计单位的要求进行变更不构成违约。对原告把“阳台：玻璃栏板”理解成“封闭阳台”，进而要求被告方为其承担封闭阳台费用的诉讼请求，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二、三项、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十八条的规定，判决：“一、被告曲靖大丰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告张伟、张凤不实宣传赔偿费4726.70元、逾期办证违约金16554.85元、逾期交房违约金650元，共计21931.55元；二、被告曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司不承担责任；三、驳回原告张伟、张凤的其他诉讼请求。案件受理费950元，由原告张伟、张凤承担600元，被告曲靖大丰房地产开发有限公司承担350元。”
本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。
二审审理查明的事实与一审查明事实一致外，二审另查明：曲靖大丰公司于2012年1月16日取得的《国有土地使用权证书》对地类(用途)一栏中，记载为“城镇混合住宅用地”。在“大丰御园”小区建设施工过程中，泸西县城乡规划部门要求曲靖大丰公司建设配套的商业设施。张伟、张凤于2014年1月7日交清全部办证所需费用后，曲靖大丰泸西分公司在办理产权登记手续过程中，泸西县国土资源局要求曲靖大丰泸西分公司将住宅用土与商业用地分割出来。曲靖大丰公司于2014年2月26日向泸西县国土资源局提交了《土地证变更申请》，“由于原土地使用证用途是城镇混合用地，没有分清住宅用地和商铺面积，不能在房管处备案，也不能办理各购房户小土地证，现向贵局申请把原土地证按住宅及商铺面积变更为两本土地证，……”，2015年5月11日泸西人民政府作出了《泸西县人民政府关于同意变更532527101-OA-10-G007号宗地部分土地用途的批复》泸政复（2015）50号文件，同意将532527101-OA-10-G007号宗地部分土地(4351.93平方米)国有土地使用权用途由原住宅用地变更为商业用地。2015年5月26日，曲靖大丰泸西分公司与泸西县国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》，曲靖大丰公司补交了相应的土地出让金。2015年6月30日曲靖大丰泸西公司为张伟、张凤办理了《国有土地使用权证书》（记载的登记时间为2015年3月24日），后于2015年9月到房管部门办理房屋所有权登记手续，但因未能交纳其已向业主收取的房屋维修基金及提交完税证明等资料，而未能办理《房屋所有权证书》。二审中，张伟、张凤要求办理房屋所有权证，曲靖大丰公司愿意协助办理。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、曲靖大丰公司的销售广告宣传资料是否存在不实宣传，应否承担赔偿责任；2、曲靖大丰公司逾期交房、延迟办证的行为是否构成违约？如违约，违约金应如何计算；3、曲靖大丰公司应否协助张伟、张凤办理房屋相关产权登记。
针对以上争议焦点，本院评判如下：
（一）关于曲靖大丰泸西分公司销售广告宣传资料是否存在不实宣传的问题。本院认为，原审被告曲靖大丰泸西分公司作为建设单位向泸西县住房和城乡建设局规划部门报送的《大丰御园修建性详细规划》中载明的绿地面积为7051.73平方米，该规划经泸西县城市规划评审委员会审定通过后，批准绿地率为33.9%，绿地面积为7915.69平方米，而上诉人曲靖大丰泸西公司仍在其后的“大丰御园”商品房销售广告宣传资料上标注“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”，属夸大的不实宣传，该行为对房屋买卖合同的订立及价格的确定有一定的影响，致使购房者的利益遭受损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，合同一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。曲靖大丰泸西分公司系曲靖大丰公司出资开办的分支企业，其民事责任应由曲靖大丰公司承担。一审认定曲靖大丰公司应承担支付赔偿金的责任，并按合同约定购房款总额472670元的1%即4726.70元确定赔偿金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本院予以维持。
（二）关于曲靖大丰公司是否违约及违约金如何计算的问题。1、逾期交房的违约金计算。本院认为，上诉人曲靖大丰泸西公司与张伟、张凤签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，张伟、张凤云按合同约定支付了相应房屋价款，曲靖大丰公司也交付了房屋，合同已实际履行。但根据合同约定，自合同约定的交房期限届满后次日起至交房之日止60日内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，逾期60天后，按乙方已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金。本案曲靖大丰泸西分公司交房时已逾期13日，应按合同约定支付逾期交房违约金650元，一审认定正确，本院予以维持。2、延迟办理产权证的违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起超过90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方在合同中约定，在乙方（买方）向甲方（卖方）支付全部房款、设施费、房屋维修基金、契税及其他税费，签订委托甲方办理产权证的委托书，向甲方提供办理产权证的所有资料后，由甲方在90个工作日内为乙方办理房屋产权登记手续。据此，曲靖大丰泸西分公司应于张伟、张凤在2014年1月7日交清全部办证所需费用后的90日内，即2014年4月7日前为张伟、张凤办理产权证登记手续。曲靖大丰泸西分公司现已为张伟、张凤办理了土地使用权证，但因至今未能交纳房屋维修基金、提供完税证明等资料而不能办理房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，其主张逾期办证系泸西县人民政府职能部门改变用地规划及变更土地使用权所致，不应承担违约责任的辩解理由不能成立，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。一审按张伟、张凤主张的购房款211158.76元，按住房公积金贷款年利率4%的基础上加收40%的罚息利率，从2014年4月计算至2015年9月，共计17个月，合人民币16554.85元，支持违约金并无不当，本院予以维持。
（三）关于协助办理房屋相关产权证的问题。本院认为，被上诉人张伟、张凤要求上诉人曲靖大丰公司按照合同约定为其办理房屋产权证，曲靖大丰公司同意协助办理。依双方《商品房购销合同》的约定：在乙方（买方）向甲方（卖方）支付全部房款、设施费、房屋维修基金、契税及其他税费，签订委托甲方办理产权证的委托书，向甲方提供办理产权证的所有资料后，由甲方在90个工作日内为乙方办理房屋产权登记手续。据此，双方应按合同约定，依照相关产权登记规定，积极协助对方办理房屋产权登记。因此，上诉人曲靖大丰公司还应按合同约定为被上诉人张伟、张凤办理房屋相关产权登记手续，被上诉人张伟、张凤应予以配合。
综上所述，上诉人曲靖大丰公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。关于被上诉人张伟、张凤增加要求办理房屋相关产权证的诉讼请求，上诉人曲靖大丰公司同意在二审中一并审理，本院予以一并裁判。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第二款之规定，判决如下：
一、维持云南省泸西县人民法院（2015）泸民二初字第423号民事判决；
二、由曲靖大丰房地产开发有限公司按照《商品房购销合同》的约定于判决生效后90日内向产权登记部门提交相关办证材料，为张伟、张凤办理房屋相关产权登记手续。
一审案件受理费950元，由张伟、张凤负担600元，曲靖大丰房地产开发有限公司负担350元；二审案件受理费950元，由曲靖大丰房地产开发有限公司负担350元，张伟、张凤负担600元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审判长 何 红
审判员 王丽仙
审判员 赵绕全
审判员 许莲芳
审判员 甘 峰
二〇一六年十月二十六日
书记员 许航源