江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终2976号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州隆耀置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区绿地城市广场瀛海写字楼A座513室。
法定代表人：刘振宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏国庆，江苏金合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，男，，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋彬，男，汉族，住江苏省徐州市铜山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵丽，女，汉族，住江苏省沛县。
上诉人徐州隆耀置业有限公司因与被上诉人宋彬、赵丽商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初6492号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐州隆耀置业有限公司的委托代理人魏国庆、刘洋，被上诉人宋彬、赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐州隆耀置业有限公司上诉：请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。2014年12月18日上诉人依据建设部门于2014年12月15日颁发的交付使用通知书向被上诉人发出了上房通知，2014年12月25日在都市晨报也发布了提香湾上房通知，虽然建设局于2015年1月21日撤销了2014年12月25日颁发的交付使用通知书，但2015年1月22日建设局又重新为上诉人办证，在时间上不存在间隔，并没有影响到被上诉人的上房时间。另外，根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房销售合同》补充协议第三条，由于被上诉人逾期交付房款，其无权就逾期交付问题及逾期上房问题提起诉讼。一审已经查明买房人逾期支付房款65日，证明卖房人支付逾期交房违约金的条件不成就，买房人尚未取得享有违约金的实体债权，所以一审判决上诉人向一个不享有债权的人支付违约金是错误的。二、关于本案反诉诉讼时效问题。首先，上诉人与徐州雅居乐物业管理有限公司不存在投资或管理关系，亦不存在利害关系，上诉人与徐州雅居乐物业管理公司系两个独立的法人主体。另外，上诉人与被上诉人就逾期上房问题及逾期交付房款问题一直存在纠纷，双方就上房的款项和抵扣问题未能达成一致。本案本诉与反诉是依据同一份合同、同一事实及同一法律关系，所以不存在逾期上房纠纷在诉讼时效之内，逾期交款问题在诉讼时效之外的问题。
被上诉人宋彬、赵丽辩称：1、合同补充协议一第三条合同属于格式条款。2、合同补充协议一至三条，否定了第九条的主条款。3、逾期责任不在于我们。4、上诉人主张逾期付款违约金已经超过了两年的诉讼时效。被上诉人在购买房屋时曾经看到合同上很多的霸王条款，也向售楼人员和售楼经理询问并提出异议，售楼人员和售楼经理称只要在上房之前付清尾款不存在违约责任。被上诉人在房屋买卖过程中多次打电话询问办理贷款事项，开发商工作人员称到时候会有工作人员带着我们到他们指定的银行办理贷款。至于违约是上诉人没有及时通知我们办理贷款，责任在于上诉人。
宋彬、赵丽向一审法院起诉请求：判令徐州隆耀置业有限公司向我方支付违约金4672.12元；诉讼费由徐州隆耀置业有限公司承担。
徐州隆耀置业有限公司向一审法院提起反诉请求：请求判令宋彬、赵丽向我公司支付逾期付款违约金9117.9元。
一审法院认定事实：2012年10月15日，买受人宋彬、赵丽和出卖人徐州隆耀置业有限公司签订《商品房买卖合同》，买受人购买本市提香湾G10-2-1701号房屋，建筑面积107.1平方米，套内建筑面积82.22平方米，合同价款690795元。该公司按照房款单价6450元/平方米，按照建筑面积106.75平方米，收取了该二人房款688537.5元。上述合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，宋彬、赵丽和该公司签订合同购买了上述楼盘第G10幢2单元-108号房，支付了房款19360元，该合同关于逾期交房的约定同上述的G10-2-1701号房屋的买卖合同内容。
2015年1月22日，涉案房屋取得了建设部门颁发的交付使用通知书。该公司于2015年3月7日通知宋彬、赵丽办理上房手续。
原审法院另查明，合同第六条约定，买受人签署本合同于2012年10月15日支付首付款210795元，剩余房款48万元于2012年10月30日前支付给出卖人。合同第七条约定了逾期付款违约责任，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。宋彬、赵丽于2013年1月4日将尾款48万元付清。
一审法院认为，徐州隆耀置业有限公司和宋彬、赵丽签订的商品房买卖合同合法有效，合同当事人均当诚实信用的履行该合同。徐州隆耀置业有限公司没有在2014年12月31日前取得合法有效的商品房交付使用批准文件，直至2015年1月22日方才取得该文件，且在取得批准文件后没有及时通知买受人上房，直至2015年3月7日才通知办理上房手续，该公司存在逾期交房行为，应承担违约责任。宋彬、赵丽主张徐州隆耀置业有限公司逾期交房72天，但其提供的证据仅能证实徐州隆耀置业有限公司逾期交房66天即2015年1月（31天）、2月（28天）、3月（7天），后宋彬、赵丽将诉讼请求变更为按照66天计算违约金，故应以总房款合计707897.5元为本金，按日万分之一的标准，计算66天违约金为4672.12元。
关于徐州隆耀置业有限公司的反诉请求。根据有关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。徐州隆耀置业有限公司应当从2012年10月31日起两年内向宋彬、赵丽主张逾期付款的违约责任。宋彬、赵丽支付逾期房款的时间为2013年1月4日，此时宋彬、赵丽的逾期付款行为结束，相应的逾期付款违约金已经明确，即使从2013年1月5日起计算二年诉讼时效，徐州隆耀置业有限公司的反诉请求也已经超过诉讼时效期间。徐州隆耀置业有限公司提供的徐州雅居乐物业管理有限公司的证明一份，该公司在涉案楼盘上和徐州隆耀置业有限公司存在利害关系，且该证明属于单方的孤证，在宋彬、赵丽未予认可的情况下，缺乏进一步充分的其他证据予以佐证，故对该证明内容不予采信。徐州隆耀置业有限公司未提供充分证据证实在主张逾期付款违约金的问题上发生了时效中止或中断情形，故应认定徐州隆耀置业有限公司于2017年才在本案诉讼中提出反诉请求，已经超过法定时效期间，故不予支持反诉请求。
综上，遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决：一、徐州隆耀置业有限公司于判决生效后五日内，给付宋彬、赵丽逾期交房违约金4672.12元。二、驳回徐州隆耀置业有限公司的反诉请求。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、上诉人是否违约，是否应当向被上诉人承担违约责任；2、上诉人原审反诉是否超过了诉讼时效，对于原审反诉是否应予支持。
二审中双方当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
一、关于上诉人是否违约，是否应当向被上诉人承担违约责任问题。
本院认为，双方合同第六条约定，被上诉人应在2012年10月15日支付首付款210795元，剩余房款480000元于2012年10月30日前支付给上诉人。第八条约定，上诉人应于2014年12月31日前向被上诉人交付取得商品住宅使用批准文件的商品房。同时该条第二款第三项约定，买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人延迟交房时间不承担违约责任。合同补充协议（一）第三条对合同第六条补充约定：若买受人不能按照约定付清全部房款的，除应承担相关的逾期付款违约责任外，同时买受人无权追究出卖人关于合同第九条约定的延迟交房的违约责任。根据查明事实，被上诉人于2012年10月15日支付首付，剩余房款于2013年1月4日付清。双方认可涉案房屋于2015年3月7日完成交付。因此，被上诉人未按约定期限支付尾款，上诉人亦未按照约定交付房屋，双方在履行合同过程中均存在违约情形。故，按照上述约定上诉人无需向被上诉人承担违约责任。
被上诉人虽辩称双方合同为格式合同，其曾向售楼人员和售楼经理提出异议，但经本院审查认为，该商品房买卖合同为标准合同，双方签订的合同主文第六条内容及补充协议均有类似约定。从被上诉人曾向上诉人售楼人员提出异议来看，被上诉人在签订合同时对合同内容是明知的。另，被上诉人主张导致其逾期交付房屋尾款的原因是上诉人方工作人员没有及时通知其到指定银行办理贷款，但，根据双方提供的证据并不能证明上述事实，故，本院对被上诉人的上述辩称理由不予采信。
二、关于上诉人原审反诉是否超过了诉讼时效的问题。
本院认为，诉讼时效从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起算二年。根据双方合同约定，被上诉人应当于2012年10月30日付清48万元余款，而事实上被上诉人系于2013年1月4日将余款付清，故上诉人应当从2012年10月30日起就知道其权利被侵害，其于2017年提出诉讼已经超过了法定的诉讼时效。在其并未提供充分的证据证明存在诉讼时效中断或中止的情况下，原审法院对上诉人的反诉请求不予支持并无不当。
综上，上诉人徐州隆耀置业有限公司的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初6492号民事判决第二项；
二、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初6492号民事判决第一项；
三、驳回宋彬、赵丽的诉讼请求。
一审预收案件受理费50元，减半收取25元，由宋彬、赵丽承担。一审反诉受理费，已减半收取为25元，二审案件受理费50元，均由上诉人徐州隆耀置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 李 琳
代理审判员 孟 娟
二〇一七年十月十六日
法官 助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰