江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终735号
上诉人（原审原告）江西省兴园物业服务有限公司，住所地：九江市共青城西湖区南湖路西侧G-03-06-15号。
法定代表人熊贻星。
委托诉讼代理人陈昊，江西惟民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑世亮，男，1975年01月12日出生，汉族，住共青城市。
上诉人江西省兴园物业服务有限公司（以下简称兴园物业公司）因与上诉人郑世亮物业服务合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人兴园物业公司法定代表人熊贻星、委托诉讼代理人陈昊，上诉人郑世亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人兴园物业公司上诉请求：1、改判被上诉人郑世亮全额支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的全部物业服务费，并按日千分之三的比例计算支付逾期交费日至还清之日期间的违约金；2、一、二审诉讼费及上诉人因本案支出的费用由被上诉人郑世亮承担。事实与理由：上诉人完全按照合同约定履行了合同义务，小区垃圾清理、保洁工作及时到位，原审判决认定客观事实存在部分失实。上诉人按约履行了合同义务，不存在违约行为，原审判决不支持上诉人的逾期违约金的诉请不当。小区绝大部分业主对上诉人提供的物业服务是满意的，按照合同约定履行了业主的物业费交费义务，缴费率达85%，原审判决判令被上诉人郑世亮少交10%物业服务费给上诉人的物业服务工作带来不利影响，对其他按约交费的业主是不公平的。
被上诉人郑世亮辩称，小区保洁工作根本没到位，小广告、垃圾没有及时清理，缴费率没有达到85%。
上诉人郑世亮上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、依法追加房屋开发商共青城华森置业有限公司为第二被告；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人兴园物业公司要求上诉人支付物业费，与法律法规不符。《九江市房地产开发项目竣工验收综合管理办法》、《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》均规定未经综合验收或综合验收不合格的房地产项目物业服务费应由开发建设单位承担。上诉人所购房屋未经过综合验收，上诉人有权拒付物业服务费。被上诉人未对小区进行有效管理，小区内存在私搭乱建、小广告乱贴，超市垃圾随意堆放等现象，被上诉人未履行物业服务合同义务，应当承担违约责任。
被上诉人兴园物业公司辩称，房屋没有竣工验收，是开发商的责任，不是物业公司的责任，不是业主拒付物业服务费的理由。被上诉人与上诉人之间签订了物业协议，上诉人也接受了被上诉人的物业服务，上诉人提到的《九江市房地产开发项目竣工验收综合管理办法》、《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》是管理性文件，不具有法律效力。上诉人提到的物业服务存在的问题不存在，小广告、私搭乱建等问题物业公司没有执法权，只能向有关部门报告，无权处理。
兴园物业服务公司向一审法院起诉请求：1、由被告支付2015年4月1日至2016年3月31日的物业服务费2010元；2、从逾期之日起按日千分之三支付违约金至还清之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年9月25日，原审被告郑世亮购买位于共青城市和熙家园2栋2单元304室的商品房，该房屋面积为152.28平方米。2014年2月16日，共青城兴园物业服务有限公司与郑世亮签订了《和熙家园业主规约总则》,载明该总则包含《和熙家园业主前期服务协议》等内容。其中《前期物业管理服务协议》约定，由共青城兴园物业服务有限公司为业主提供物业管理服务。物业管理服务内容与质量为（摘要）：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理、服务；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理、服务；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理、服务；5、车辆停放秩序管理、服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、业主装饰装修管理、服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯住宅1.10元/月/㎡。物业服务费按年度交纳，每次交纳时间为，费用到期前一个月内缴付下个年度物业管理服务费。逾期交纳物业费的从逾期之日起每天按所欠费用总额千分之三收取滞纳金。合同签订后，共青城兴园物业服务有限公司在该小区提供物业服务。期间，该小区存在环境不够整洁等问题。郑世亮从2015年4月1日起以共青城兴园物业服务有限公司提供的物业服务不合格为由，拒交物业费。2016年1月28日，共青城兴园物业服务有限公司更名为江西省兴园物业服务有限公司。原审原告兴园物业公司多次催讨物业费未果，故诉至原审法院。一审法院认为，原审原告和原审被告之间签订《和熙家园业主规约总则》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。兴园物业公司应按合同约定的物业管理服务质量提供服务，业主也应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。郑世亮辩称房屋没有竣工验收，不应收取物业费。因商品房买卖与物业服务系原审被告与不同主体间形成的两种独立的法律关系，商品房买卖合同关系中相关当事人的违约行为，并不能成为原审被告拒付物业费的理由，原审被告可以另行主张权利。故对原审被告的该辩解意见，原审法院不予采信。本案中，兴园物业公司虽提供了安保等主要服务，但垃圾未及时清理，保洁工作不到位，未按合同约定全面履行自己的义务，故物业费可以相应减少，结合本案实际，原审法院酌情按90%计算。原审被告应向原审原告交纳2015年4月1日至2016年3月31日的物业费1809元（152.28㎡×1.1元/月/㎡×12个月×90%）。原审原告要求原审被告支付逾期违约金，因其自身也存在违约情形，故该诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作如下判决：一、被告郑世亮在本判决生效后十日内向原告江西省兴园物业服务有限公司支付物业服务费1809元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告江西省兴园物业服务有限公司承担3元，由被告郑世亮承担22元。
本院二审期间，上诉人兴园物业公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：上诉人兴园物业公司仅提交和熙家园一期已交物业费明细表，但未提交全部业主名册，不足以证明小区内物业服务费收费率达85%以上，同时也不能证明上诉人兴园物业公司已按物业服务合同的约定全面履行卫生保洁、垃圾清运等物业服务义务。其向“四城”同创办公室等部门报送的有关反映小区内张贴小广告、私搭乱建现象的报告并不能免除其对违反物业管理制度行为的制止义务。所提交的照片在一审期间未向一审法院提交，无法确定照片的拍摄时间，不予认定。本院对一审确认的事实予以认定。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。上诉人郑世亮作为共青城市“和熙家园2栋2单元304房间的业主与上诉人兴园物业公司签订物业服务合同，应当按照约定交纳物业服务费用，其有关所购房屋未经综合验收，物业服务费应由开发建设单位承担的上诉意见与《物业管理条例》的上述规定相悖，不予支持，其有关追加房屋开发商共青城华森置业有限公司为第二被告的申请不予受理。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。上诉人兴园物业公司在提供物业服务的过程中，存在垃圾清理不及时，保洁工作不到位等服务瑕疵，一审判决酌情认定上诉人郑世亮按合同约定物业服务费标准的90%交纳2015年4月1日至2016年3月31日的物业服务费且不支付逾期违约金的处理意见并无明显不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人江西省兴园物业服务有限公司、上诉人郑世亮各承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 猛
审 判 员 郑敏红
代理审判员 周和良
二〇一六年九月三十日
书 记 员 余 程