成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金牛民初字第3217号
原告赵青。
委托代理人雷建华，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。
委托代理人雷锋，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。
被告陈晓雪。
委托代理人林海。
原告赵青与被告陈晓雪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2012年7月25日公开开庭进行了审理。原告赵青及其委托代理人雷建华、被告陈晓雪及其委托代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵青诉称，被告于2011年10月28日把他从别人手中转租的位于金牛区茶店子东街47号底层商铺一间。又非法转租给原告使用和经营（见2011年10月28日的房屋租赁合同证据）租赁期限为1年。原告受被告蒙骗引导说商铺房屋是他的名，使原告多次叫他拿房产证给原告看，被告至今都拒不提供。每次都认可他是该房屋所有人，原告引以为真而受骗上当与被告双方签订租赁房屋合同一事。被告约定房屋为每月租金3500元和交房屋保证金3000元，原告已向被告交纳保证金3000元和半年租赁费用21000元（被告于2011年10月28日写的收条证据共计2.4万元），原告在承租期间不到6个月于2012年4月19日突然接到购买新房的产权人的通知。被告出租赁房屋已收回。如果续租就必须与新产权人重新签订租赁合同，为此发生纠纷被告于2011年10月28日当天签订房屋租赁合同时，被告陈晓雪无理要求原告必须交纳72800元的转让费才交付出租赁房屋给原告使用。因此，被告收到原告交纳的72800元转让费后被告请杨某等写了一张收条给原告。内容为已收到转让费柒万贰仟捌佰元整（72800元），这足以证明被告又没有转让他商铺里面的任何东西和实物。故原告认为被告出租给原告的商铺面没有任何东西和实物，也并没有经过房屋产权人同意转租等客观事实，因此依照民法通第92条、第134条（四）款返还财产和物权法第34条之规定，查明之后依法判令被告不当得利返还财产给原告72800元。被告与原告双方签订租赁合同时并未向原告作说明和告之义务的行为，在民事上应当认定为欺诈行为。民法通则若干意见第68条，认定为合同法第52条租赁合同无效。又依据合同法第58条并返还财产2.4万元，被告于2012年4月19日来到原告处把他与原告于2011年10月28日双方签订的租赁房屋合同原件收回现原告只有复印件一份，故原告认为依据民事诉讼证据规则第75条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案的责任在于被告，故诉讼费用由被告承担。原告遂向法院起诉，请求判令：1、认定原被告的租赁合同无效，被告返还原告2.4万元。2、被告返还原告不当得利的转让费72800元。3、诉讼费由被告承担。
被告陈晓雪辩称，一、原被告双方签订的租赁合同合法有效，2.4万元租金由被告依法取得，不应返还。（一）原告认定合同无效的事实与理由均是错误的。事实上，被告并未对原告说过商铺所有权是被告的。理由上合同法第52条规定采用欺诈手段订立合同要侵害国家利益的合同无效。本案租赁合同没有国家利益。（二）原告提出的“非法转租”一说是错误的。转租合同是合法有效的。首先我国法律条文中并未出现“非法租赁”一词，也无任何法条规定未经出租人同意的转租合同当然无效。其次，被告与同创兴业的租赁合同和被告、原告之间的转租合同是两个独立的合同。两个租赁合同都是当事人之间真实意思的表示，是有效合同。转租合同不论出租人同意与否，都是合法有效的。最后事实上，原告从2011年11月29日至2012年5月31日一直占有、使用该商铺，原告应依照合同约定支付被告2.4万元的租金。所以原告诉称租赁合同无效是没有任何法律依据的。其要求返还2.4万元租金的请求应当依法予以驳回。二、被告不是原告要求返还不当得利72800元的适格主体，请求法院依法予以驳回其诉讼请求。首先被告对72800元的转让费并不知情。其次原告提供证据《铺面协议》的收款人为杨某某，这份证据只能说明杨某某收取了原告72800元的转让费，与被告无关，被告不是返还不当得利的适格主体，原告如果要请求返还不当得利，应另案起诉杨某。三、原被告双方租赁合同有效，且已于2012年5月31日终止了租赁合同，双方权利义务已经履行完毕。
经审理查明，2011年6月2日，成都同创兴业控股集团有限公司将其所有的成都市金牛区茶店子东街47号房屋出租给陈晓雪，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期从2011年6月1日至2012年5月31日止。该合同第五款约定甲乙双方在合同生效期间双方都不得将该房屋另租他人。同年10月28日陈晓雪将成都市金牛区茶店子东街47号房屋转租给赵青，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期间为2011年10月29日至2012年10月28日，租金为3500元，每半年缴一次，房屋保证金为3000元。赵青随后支付给陈晓雪押金3000元及半年房租21000元，陈晓雪出具了收条，内容为“今收到赵青房租押金叁仟元正（￥3000）及房租半年共计贰万壹仟元正（￥21000）从2011年10月29日到2012年4月28日止（合计24000）此据，陈晓雪。另：下半年按每月3400元收房租”。2012年4月9日，成都同创兴业控股集团有限公司将该房屋转让给曾维家、贺文学、贺喜三人。2012年4月19日，赵青与陈晓雪约定双方签订的《房屋租赁合同》在2012年5月31日后解除，并约定由陈晓雪退还赵青押金3000元，该3000元不实际向赵青交付，直接用于抵扣2012年4月28日至2012年5月31日赵青应付3733元租金中的3000元，赵青实际只需支付2012年4月28日至2012年5月31日租金中的733元。当日，赵青与陈晓雪按前述约定抵扣了租金，赵青支付了733元租金，双方互相出具了收条。
庭审中，原告赵青向本院出事了一份《铺面协议》，其上载明：“兹有茶店子东街47号铺面现已转给赵清所有（自2011年10月29日起），已手转让费72800元，以前如有其它债务问题均与赵清物管，水电费需结清为止。”该《铺面协议》没有赵青的签名，但落款处有一姓杨人员的签名。原告赵青申请追加该人员为被告，本院指定原告赵青在七日内向本院提交该人员的详细人口信息，原告赵青未在本院指定期间内提交。
上述事实有原告、被告的身份证、成都同创兴业控股集团有限公司与原告陈晓雪签订的房屋租赁合同、房产登记信息、赵青与陈晓雪签订的房屋租赁合同、收条及当事人的陈述在案为凭，本院予以认定。
本院认为，原告赵青主张与被告陈晓雪签订的《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，因被告陈晓雪与成都同创兴业控股集团有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定被告陈晓雪无权转租房屋，而被告陈晓雪无证据证明其将房屋转租给原告赵青系经过成都同创兴业控股集团有限公司事先同意或事后追认，故原告赵青与被告陈晓雪签订的《房屋租赁合同》无效，本院对原告赵青的该项主张予以支持。原告赵青要求被告陈晓雪退还租金24000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因被告陈晓雪有权要求原告赵青参照租金标准支付房屋占有使用费，同时原、被告签订的《房屋租赁合同》已经实际履行，故原告赵青在履行支付租金的义务后，无权再要求被告陈晓雪退还，本院对原告赵青的本项诉讼请求不予支持。原告赵青要求被告陈晓雪返还转让费72800元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，因原告赵青未在本院指定期间内提交《铺面协议》上杨某的详细人口信息，导致本院无法查清涉及该72800元的事实，故本院对原告赵青的本项诉讼请求不作处理，原告赵青可另行向法院起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条的规定，判决如下：
赵青与陈晓雪签订的《房屋租赁合同》无效。
二、驳回赵青的其他诉讼请求。
案件受理费2220元，由陈晓雪负担300元，赵青负担1920元（赵青已预付2220元，陈晓雪于本判决生效之日起三日内支付赵青3**元）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 黄曦
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 柳姗