北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02444号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京鑫飞达商贸中心，住所地北京市海淀区清河西三旗环岛****号楼*层。
法定代表人于少波，总经理。
委托代理人方芳，北京市中鹏律师事务所律师。
委托代理人于斌。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市运输公司第七分公司，住所地北京市海淀区西三旗。
负责人张增涛，经理。
委托代理人张顺花，北京市信杰律师事务所律师。
上诉人北京鑫飞达商贸中心（以下简称鑫飞达中心）、上诉人北京市运输公司第七分公司（以下简称市运七分公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第24763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫飞达中心之委托代理人方芳、于斌，市运七分公司之委托代理人张顺花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫飞达中心在原审法院诉称：1997年6月24日，我中心与市运七分公司前身北京市京运长途货物汽车运输公司（以下简称京运长途公司）签订《场地租赁协议书》，京运长途公司将海淀区西三旗环岛东南侧场地租赁给我中心改建商业用房，租赁期10年，年租金27万元。1998年1月，双方签订《补充协议（二）》，将10年租赁期延长至15年，前10年租金不变，后5年不再交纳租金，按产生的利润5：5分成，期满不动产归市运七分公司。同年12月14日，双方再次签订《补充协议》，确定租期为1998年6月28日至2013年6月27日。2001年2月，由于国家占用我中心300平方米场地，故签订《补充协议》将年租金下调至24万元。2006年，考虑到我中心投资较大等因素，双方再次签订《补充协议》，将租赁期调整为2013年6月27日至2023年6月26日，仍采用利润5：5分成，遇征用或拆迁，由我中心出资建设的建筑物及设施的拆迁补偿归我中心所有。2008年2月，双方又签订《补充协议（三）》，将《补充协议（二）》中第3条5：5分成变更为每年交纳30.6万元租金，未涉及的内容，继续按原正本协议的内容执行。后北京市运输公司出具证明确认京运长途公司与我中心签订的全部合同真实有效。2013年9月，市运七分公司找到我中心，要求我中心必须将10年租期合同废止，将租期调整为2年，租金调整为每年60万元，如遇拆迁等只赔偿鑫飞达中心未使用年限的租金及相应的20%违约金，其他无需进行赔偿。我中心无法接受市运七分公司的无理要求，为维护我中心合法权益，现起诉要求市运七分公司按照双方2006年签订的《补充协议》继续履行其合同义务，租期从2013年6月27日起再续10年租期，10年间，按纯利润5：5分成，诉讼费由市运七分公司承担。
市运七分公司在原审法院辩称：京运长途公司于2007年2月25日更名为现名称。1997年2月21日，我公司与时任北京市公安局海淀分局劳动服务管理中心（以下简称劳服中心）负责人于少波签订《场地租赁协议书》，将我公司院内西南角东西长66米、南北长38米的场地及房屋出租给劳服中心。后由于于少波调离劳服中心并成立鑫飞达中心，双方遂重新换签了《场地租赁协议》，租期10年，年租金27万元，鑫飞达中心可对租赁物进行改建，协议到期前一个月内由双方共同协商合作事宜，在同等条件下，鑫飞达中心享有优先权，协议终止不动产归我公司，动产归鑫飞达中心。协议签订后，我公司取得了经营用房建设工程规划许可证及固定资产投资许可证，鑫飞达中心对租赁场地内的房屋进行了改建。1998年1月8日和12月14日，双方分别签订《补充协议（二）》和《补充协议》，我公司同意将原租赁期延长为15年，自1998年6月28日至2013年6月27日，延长的5年双方共同经营管理商业用房，所得利润5：5分成，15年租赁期满后不动产归还我公司。后因北京市改造五河十路占用租赁场地用于绿化改造，2001年2月，双方又签订《补充协议》，将租金下调至每年24万元，最后5年期的租金仍按1998年《补充协议》执行。2008年6月27日，为进一步明确租赁期限及租金标准，双方签订《补充协议（三）》，明确约定双方租赁合同至2013年6月27日到期，后5年租金双方不再执行利润分成，仍由鑫飞达中心向我公司交租金，租金标准增至每年30.6万元。签约后，鑫飞达中心按约定支付租金至2013年6月，双方有关按利润分成方式已废止且从未执行。现租赁期已满，双方就新的租赁合同未能达成一致意见，故双方间的《场地租赁协议》及《补充协议》均已到期终止，但鑫飞达中心至今仍占用我公司的场地及房屋受益。为维护我公司合法权益，现反诉要求鑫飞达中心立即将其承租到期的、位于海淀区西三旗环岛东南场地及房屋腾空交还我公司，并按日838元支付自2013年6月28日至其实际腾空交还房屋之日止的房屋占用使用费，反诉费由其承担。
鑫飞达中心针对市运七分公司的反诉辩称：地上物建设是以市运七分公司名义审批，我中心负责建设的，待合同履行期满，地上物才归市运七分公司。我中心与市运七分公司间的合同关系尚有10年履行期，且地上物尚未取得所有权证，其要求我中心腾房没有事实及法律依据，我中心不同意其反诉请求。
原审法院经审理查明：京运长途公司系北京市运输公司下属单位，并于2007年2月12日更名为市运七分公司。
1997年2月21日，京运长途公司与劳服中心签订《场地租赁协议书》，京运长途公司将位于海淀区西三旗环岛东南、京运长途公司院内西北角东西66米、南北38米，共计2508平方米场地租赁给劳服中心改建商业用房使用；租赁期限8年，起始日期以规划部门批准的项目竣工之日起计算，顺延至8年止；年租金27万元，从第三年开始租金在原基数上递增8％；协议未尽事宜，双方一致同意做出补充协议具有同等效力。后因劳服中心脱钩，京运长途公司与鑫飞达中心重新签订《场地租赁协议书》，协议中除租赁期限变更为10年外，其他条款均无变化。1997年3月31日，京运长途公司取得了在其场地内建设2170平方米的建设工程规划许可证，并于同年7月7日取得了其归口单位北京市交通局的固定资产投资项目许可证，该许可证记载项目负责人为于少波。协议签订后，鑫飞达中心投资进行了商业用房建设。
1998年1月16日，京运长途公司（甲方）与鑫飞达中心（乙方）签订《补充协议（二）》，双方约定：1、甲方考虑到乙方在所租赁的场地中进行商业开发的投资较大，经协商，甲方同意延长乙方租赁甲方场地的使用期限；2、租赁期限在原10年的基础上再增加5年，乙方租赁甲方场地的时间为15年；3、前10年乙方租赁甲方场地的租金不变，从第11年开始至满15年乙方不再向甲方交纳租金，后5年双方共同经营管理甲方场地的商业用房，双方按利润进行分成，分成比例为所得利润5：5分成；4、租赁期满15年后，不动产归还甲方。同年12月14日，双方再次签订《补充协议》（以下简称《补充协议》1），就《补充协议（二）》中15年租赁期的起止时间确认自1998年6月28日至2013年6月27日。
2001年2月，京运长途公司（甲方）与鑫飞达中心（乙方）签署《补充协议》（以下简称《补充协议》2），双方约定：因北京市改造五河十路，乙方租赁甲方的场地因改造绿化被国家占地300平方米左右，并将路边通道种上了树木，使乙方在经营面积和经营位置上均受到一定影响，故自2001年1月1日起年租金由27万元调整至24万元，上缴租金日期至2008年6月27日，2008年6月28日至2013年6月27日的经营按《补充协议（二）》执行。
2006年，京运长途公司（甲方）与鑫飞达中心（乙方）再次签订《补充协议》（以下简称《补充协议》3），双方约定，由乙方出资在甲方所有的位于海淀区西三旗环岛东南角建设的一座建筑面积约2170余平方米的大厅，并租给乙方，甲方同意在租赁期间乙方对承租的房屋享有对外租赁权、经营及收益权；甲、乙双方签订合同，合约的终止期限为2013年6月27日；甲、乙双方经慎重考虑，友好协商，考虑到乙方投资额较大等因素，就合作时间问题又做重新调整，乙方的租赁期限，从2013年6月27日终止日起再续10年（壹拾年）起止日期从2013年6月27日至2023年6月26日止；从2013年6月27日至2023年6月26日这10年的合作期间，双方收益采取利润分成，即该大厅的收益双方按纯利润五：五分成，即双方按纯利润各得50%；……
2008年7月1日，市运七分公司（甲方）与鑫飞达中心（乙方）就变更《补充协议（二）》中有关内容签订《补充协议（三）》，1、变更甲乙双方原签订的《补充协议（二）》中第3条关于共同经营、利润5：5分成的方案。2、双方同意将《补充协议（二）》中第3条的内容变更为：从2008年6月28日至2013年6月27日合同到期，乙方继续向甲方交纳租金，租金由每年的24万元增至30.6万元；3、本协议中未涉及的内容，继续按原正本协议的内容执行。
协议签订后，市运七分公司与鑫飞达中心均按照上述协议履行各自义务至2013年6月27日。2013年9月6日，市运七分公司就续租事宜单方向鑫飞达中心出具的《房屋租赁合同》，该合同中约定续租期限为2年，年租金60万元。同时，市运七分公司还单方向鑫飞达中心出具《补充协议》（以下简称《补充协议》4），该协议中明确乙方原与京运长途公司签订的《补充协议》（双方盖章、无具体订立日、无甲方人员签字）第三条中关于乙方租赁期限从2013年6月27日至2023年6月26日再续10年的条款废止。上述《房屋租赁合同》及《补充协议》4均加盖有市运七分公司印章，鑫飞达中心未加盖印章。
审理中，鑫飞达中心就其与京运长途公司签署的合同效力提交北京市运输公司出具的证明，内容为京运长途公司已更名为市运七分公司，鑫飞达中心与京运长途公司签订的全部合同真实有效。市运七分公司对该证据真实性认可，但不认可证明目的。同时，市运七分公司对《补充协议》3的真实性、合法性及证明目的均不予认可，并表示该合同并不真实存在，且合同甲方印章已不存在，没有法定代表人签字和日期。经法院释明，市运七分公司不要求对《补充协议》3上京运长途公司印章进行鉴定。市运七分公司就双方租赁关系已到期一节还提交鑫飞达中心法定代表人于少波书写的“致运输公司各位领导的一封信”，用以证明鑫飞达中心法定代表人希望市运七分公司在租赁期满后对租金给予充分考虑，故双方间的租赁关系应截止到2013年6月27日。鑫飞达中心对该证据证明目的不予认可。另，市运七分公司还向法院提交时任（2003年至2009年）京运长途公司经理刘书忠自述鑫飞达中心经理于少波曾提出续签10年，但被其拒绝；京运长途公司办公室主任王世勇自述2006年时任经理（应为办公室主任）要求其在于少波所持的两份合同上加盖公章，但具体内容未详细阅读。鑫飞达中心法定代表人陈述签订《补充协议》3的过程与王世勇所述基本一致。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、名称变更通知、《场地租赁协议书》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议》1、《补充协议》2、《补充协议》3、《房屋租赁合同》及《补充协议》4、证明、刘书忠及王世勇自书情况说明等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。市运七分公司与鑫飞达中心签订的《场地租赁协议书》等一系列合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。协议签订后，双方依约履行各自义务至2013年6月27日。
现双方争议的焦点在于《补充协议》3是否真实存在及其效力。首先，合同成立并生效以双方当事人是否签字或盖章为形式要件，市运七分公司所述《补充协议》3上仅有己方的印章而无法定代表人签字和日期，该抗辩理由不足以否定《补充协议》3的真实存在。经法院释明，市运七分公司不要求对《补充协议》3上的印章进行文检鉴定，故其应对此承担举证不能的法律后果。其次，从市运七分公司自行出具的《补充协议》4中，亦对《补充协议》3的存在予以印证；且从原市运七分公司办公室主任王世勇自书的情况说明中，亦可辅证这一点，故《补充协议》3是真实存在的。最后，关于《补充协议（三）》的理解。《补充协议（三）》中明确是对《补充协议（二）》中第3条关于共同经营、利润5：5分成方案的修订，即《补充协议（二）》中议定的5年期的利润分配方案变更为固定租金形式，并明确了具体的金额。《补充协议（三）》第2条“从2008年6月28日至2013年6月27日合同到期”仅是针对利润分成方案变更为固定租金的时间定语，与《补充协议》3的内容不相矛盾，市运七分公司单方以“合同到期”废止《补充协议》3中延续10年租赁期的意见，显然过于牵强。且从市运七分公司2013年9月6日单方出具的《补充协议》4中亦可确认，市运七分公司是认可《补充协议》3的真实存在。综上，市运七分公司关于双方租赁关系已终止的抗辩理由，缺乏事实根据，法院不予采信。
关于《补充协议》3的效力问题。根据合同法有关规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。市运七分公司与鑫飞达中心签署的一系列《补充协议》均是在《场地租赁协议书》基础上签订的，均是对《场地租赁协议书》中租赁期限、租金金额等内容的修订与补充。换言之，即在2008年7月前所签署的一系列《补充协议》均是在《场地租赁协议书》项下内容的变更，故该份《场地租赁协议书》所应履行的期限应不超过法律规定的20年，超出部分应为无效。即市运七分公司与鑫飞达中心间的租赁时间应截止到2018年6月26日，相关内容应遵循双方签署的《补充协议》3执行。市运七分公司关于双方租赁关系已到期终止并要求腾退、给付占用费之反诉请求，缺乏事实及法律根据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决：一、确认北京鑫飞达商贸中心与北京市运输公司第七分公司于二○○六年签订的、再续十年的《补充协议》中关于二○一八年六月二十七日至二○二三年六月二十六日租赁期的约定无效；二、北京鑫飞达商贸中心与北京市运输公司第七分公司关于北京市海淀区西三旗环岛东南角、建筑面积约二千一百七十余平方米大厅的租赁期限自二○一三年六月二十七日起履行至二○一八年六月二十六日止，上述租赁期间各方按纯利润五：五分成取得收益；三、驳回北京鑫飞达商贸中心其他诉讼请求；四、驳回北京市运输公司第七分公司的反诉请求。
鑫飞达中心、市运七分公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
鑫飞达中心的上诉请求是：撤销原审判决第一项、第二项、第三项，改判双方租赁期限为2013年6月27日至2023年6月26日。其上诉理由是：双方当事人于2006年签订的《补充协议》3约定了原合同终止后，再续订10年，因此，双方租赁关系尚未终止，租赁期限应至2023年6月26日终止。
市运七分公司答辩称：不同意鑫飞达中心的上诉请求和理由。2006年的《补充协议》3的真实性及合法性我方均不予认可，对这份协议的异议和不认可的理由也是我方上诉的理由。
市运七分公司的上诉请求是：撤诉原审判决，改判驳回对方的诉讼请求，改判支持我方的原审反诉请求。其上诉理由是：鑫飞达中心提交的《补充协议》3并非我方的真实意思表示，不具有真实性、合法性。原审法院无视该补充协议存在的重大疑点并以该协议作为定案依据，显然是错误的；双方在《补充协议（三）》中约定租赁期限至2013年6月27日到期，是非常明确且无任何附加条件的。原审法院以其主观理解否定客观事实，必然导致判决错误。双方的签约习惯是既加盖公章又有负责人签字。拆迁补偿全部归鑫飞达中心的约定也与之前的协议约定完全相悖。这份协议没有订立日期，没有我方人员签字。对方提交的协议中约定五：五分成与租赁合同的规定相违背。原审法院判决双方按“纯利润五：五分成”是无法计算和履行的。故请求二审法院依法改判。
鑫飞达中心答辩称：对方所说签约应签字并盖公章不是法律的规定。市运七分公司管理公章的人已经说明其是应法定代表人的要求在《补充协议》3上加盖了公章。因此，在合同未到期前，市运七分公司无权要求我方腾退房屋。双方曾经在《补充协议（二）》中也约定过五：五分成，《补充协议》3中很多内容都是与《补充协议（二）》相对应的。故请求法院驳回市运七分公司的上诉请求，支持我方原审诉讼请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为《补充协议》3的真实性问题。
该协议上虽有市运七分公司前身京运长途公司的公章，但无该单位任何人员的签字及签属时间，与双方多次签订合同的习惯不一致，本院对该协议的真实性存在合理怀疑。
该协议内容为鑫飞达中心法定代表人起草，且对于京运长途公司的公章如何加盖到协议上，从原京运长途公司的法定代表人刘书忠与其办公室主任王世勇的两份自书所陈述的内容并对照鑫飞达中心法定代表人于少波的陈述来看，无法认定该协议的产生是经过双方磋商的结果。协议应当是双方商议的产物，盖章只是形式要件，《补充协议》3的内容与双方之前及之后签订的协议内容在多处关键部分均不一致。主要表现在：1、租赁合同到期时间。此次确定在2013年6月27日到期后，再续10年。而1998年双方签订的《补充协议》1确定为2013年6月27日到期，2008年双方签订的《补充协议（三）》中再次载明2013年6月27日到期，并未提及此次的延续10年的问题。2、对于何时商议续租的问题，双方早在鑫飞达中心与京运长途公司签订的《场地租赁协议》中就明确约定，协议到期前一个月内由双方共同协商合作事宜。而《补充协议》3签订时距合同到期尚有7年之久，根本不需要协商续租问题。3、双方之间该协议外的其他协议均约定协议终止时不动产归市运七分公司，动产归鑫飞达中心，只有该协议约定遇征用或拆迁，由鑫飞达中心出资建设的建筑物及设施的拆迁补偿归该中心所有，这种约定也不符合租赁合同遇拆迁时经济补偿的一般惯例。因此，本院认为《补充协议》3并非双方的真实意思表示，该协议不成立。
退一步讲，即使该协议是成立的，该协议的内容亦被2008年双方再次签订的《补充协议（三）》所否定。2013年6月27日到期是双方对合同终止期限的再次确认，而非原审法院认定的交付租金的定语。《补充协议（三）》对《补充协议（二）》中的部分条款作出变更却未提及《补充协议》3中的任何内容，不符合双方签订协议的习惯，也违反客观常理。鑫飞达中心法定代表人于少波书写的“致运输公司各位领导的一封信”也表明鑫飞达中心法定代表人余少波自知合同即将到期，并且希望市运七分公司在续租时对租金问题予以考虑……，故双方间的租赁关系应截止到2013年6月27日。关于鑫飞达中心提供的2013年9月6日只有市运七分公司单方签字盖章的《补充协议》4及续租合同因鑫飞达中心未签字盖章，故该协议未成立，不能以其证明《补充协议》3真实存在。
综上所述，市运七分公司上诉主张双方租赁关系已终止，鑫飞达中心应当将涉案标的物腾退给市运七分公司的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原审法院认为市运七分公司的该项抗辩理由没有事实依据，不予采信的处理不当，本院予以纠正。鉴于鑫飞达中心在双方租赁合同期限届满后未将涉案标的物腾退，其继续占用涉案标的物应按不定期租赁处理。故市运七分公司要求鑫飞达中心自2013年6月28日起至其实际腾退之日止，按照合同约定的租金（年租金30.6万元）支付使用费的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原审法院认为当事人双方自2013年6月27日起至2018年6月26日止，各方按纯利润五：五分成取得收益的处理不当，本院予以纠正。鑫飞达中心上诉认为《补充协议》3是双方真实意思表示，要求法院确认双方之间的协议租赁期限为2013年6月27日至2023年6月26日的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第24763号民事判决；
二、北京鑫飞达商贸中心于本判决生效后三十日内将北京市海淀区西三旗环岛东南角、建筑面积约二千一百七十余平方米大厅腾退给北京市运输公司第七分公司；
三、北京鑫飞达商贸中心于本判决生效后十日内向北京市运输公司第七分公司支付上述场地使用费（按每日八百三十八元的标准计算，自二○一三年六月二十八日起至上述标的物腾清之日止）；
四、驳回北京鑫飞达商贸中心的诉讼请求。
一审本诉案件受理费三十五元，由北京鑫飞达商贸中心负担（已交纳）；反诉案件受理费三十五元，由北京鑫飞达商贸中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京鑫飞达商贸中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 黄 闯