广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院行 政 判 决 书（2012）南行初字第17号原告柳州市金弘大厦业主委员会。负责人：黄卫明委托代理人王益斌（特别授权）。被告柳州市房产管理局。法定代表人旷青春，局长。委托代理人龙凤麟，广西XXX律师事务所律师（特别授权）。委托代理人陈柳山，广西XXX律师事务所律师（特别授权）。第三人柳州盛易房地产开发有限责任公司。法定代表人：易德初，总经理。委托代理人：朱柳娟，广西XX律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：易莉林（一般授权）。原告柳州市XX大厦业主委员会诉被告柳州市房产管理局房屋登记一案，于2012年10月29日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2012年10月30日向被告柳州市房产管理局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2012年12月12日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人王益斌、被告柳州市房产管理局的委托代理人龙凤麟、第三人柳州盛易房地产开发有限责任公司的委托代理人朱柳娟、易莉林到庭参加诉讼。在审理过程中，本案已报广西壮族自治区高级人民法院批准延长审理期限。本案现已审理终结。2003年10月21日，被告柳州市房产管理局为第三人柳州盛易房地产开发有限责任公司颁发了柳房权证字第12XXX**号房屋所有权证。记载：房屋所有权人柳州盛易房地产开发有限责任公司，房屋坐落XXX路XX号XX大厦负一层，设计用途非住宅，建筑面积1199.46平方米，房屋总层数12层，所在层数—-1层。被告于2012年11月8日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、房屋所有权证存根；2、柳州市房屋所有权转移登记审核表；3、收件收据；4、柳州市单位房屋所有权登记申请表；5、2003年9月26日《房地产测绘成果报告书》；6、2002年4月22日《房地产测绘成果报告书》；7、工程竣工验收意见书；8、建设工程规划许可证；9、柳州市计划委员会《关于柳州盛易房地产开发有限责任公司开发建设“XX大厦”项目立项的批复》；10、《地名使用批准书》；11、《国有土地使用证》；以上证据证明第三人登记负一层车库的申请权属清楚，产权来源资料齐全，被告按程序依法审核，核准登记。12、企业法人营业执照；13、身份证、委托书二份；14、柳州盛易房地产开发有限责任公司章程；以上证据证明申请人是合法权利人主体资格。原告诉称：1、XX大厦位于柳州市柳南区XX路XX号，是集住宅、商铺、车库为一体的独栋单体综合建筑。XX大厦宗地面积为1565．1平方米，该宗地为共有宗地。XX大厦建筑结构为地下两层（即负一、负二层），地上十层（其中：第一至第三层为商铺，四至十层为住宅）。XX大厦第一层商铺建筑面积为1198．69平方米，第二层商铺建筑面积为1330平方米，第三层商铺建筑面积为1470．03平方米，四至十层住宅建筑面积为8287.43平方米，地上总建筑面积12286.15平方米，地下负一层车库建筑面积：1100平方米。整个建筑总面积为：13386．15平方米。根据以上数据可以推算出，该大厦宗地与地上建筑面积的分摊系数为：1565.1平方米／12286.15平方米=0.127。XX大厦2001年12月竣工交付使用，第三人已全部销售给业主，业主均办理了房地产登记。业主黄XX在XX大厦XX室的《房产证》（柳房权证字第12XXX**号）的建筑面积为152.17平方米，《土地证》（柳国用20XX第13XXXX号）共用宗地分摊面积为19.4平方米，黄XX的宗地与其房屋建筑面积的分摊系数为：19.4平方米／152.17平方米=0.127。业主蒋XX在XX大厦XX室的《房产证》（柳房权证字第12XXX**号）的建筑面积为113.26平方米，《土地证》（柳国用20XX第13XXXX号）的共用宗地分摊面积为14.4平方米，蒋XX的宗地与其房屋面积的分摊系数为：14.4平方米／113.26平方米=0.127。业主唐XX在XX大厦XX室的《房产证》（柳房权证字第12XXX**号）的建筑面积为264.66平方米，《土地证》（柳国用20XX第10XXXX号）的共用宗地分摊面积为33.7平方米，原告4的宗地与其房屋建筑面积的分摊系数为：33．7平方米／264．66平方米=0.127。以上推算表明：业主的宗地与其房屋建筑面积的分摊系数和该大厦宗地与总建筑面积的分摊系数丝毫不差、完全一致!都是0.127。这就说明该大厦宗地面积1565.1平方米已完全分摊给全体购房业主，第三人的《房产证》（柳房权证字第12XXX**号）并没有参与分摊。根据我国法律“房屋所有权与土地使用权权利主体一致的原则”的规定，该大厦负一层车库属于不计算建筑面积和不得单独确认产权归属的公用配套设施，其权益随着整栋房屋的分割转让已转归全体业主共同享有。但被告却在2003年将XX大厦负一层车库确权登记给第三人并核发第12XXXXX号《房产证》。被告的登记发证行为侵害了XXXX全体业主的合法权益，构成了行政违法，应予纠正。2、根据我国《商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。第三人认为XX大厦负一层车库为其真实所有，必须出具证据证明车库的建筑成本未纳入商品房的成本。否则，XX大厦负一层车库为全体业主共有!XX大厦负一层车库公共配套设施作为商品房价格成本的一部分，第三人在出售商品房的同时，已经一并出售给了业主。第三人在没有按规定取得销售车库的许可证明情况下，办理了XX大厦负一层车库房产证的行为有违诚实信用原则，且有申报不实、暗箱操作之嫌疑。法院应当在查明真相后，依法予以撤销。根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条、第25条第1款、第36条，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条、第3条第3款的规定，为维护XX大厦全体业主的合法权益，特具状起诉，请求：（1）撤销被告对XX大厦负一层车库的房地产登记和柳房权证字第12XXX**号《房产证》；（2）判令被告承担本案诉讼费。为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：1、柳州市物业业主委员会备案证；2、黄XX《房产证》、《土地证》各一份；3、蒋XX《房产证》、《土地证》各一份；4、唐XX《房产证》、《土地证》各一份；5、李X《房产证》、《土地证》各一份；6、《物业管理用户手册》；7、XX大厦实物照片10张；8、宗地基本属性1份；9柳州市城市规划管理技术规定；10、电脑咨询单；11、房屋汇总表；12、售房广告及宣传单。被告答辩称：一、本案原告认为XX大厦负一层是全体业主共有，而被告违法登记为第三人专有，是应当撤销登记为由而提起的行政诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条（民行交叉及其处理）规定，依法应当裁定中止诉讼，待作为基础关系的XX大厦负一层“共有”争议民事法律关系解决后再恢复本诉讼。二、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，XX大厦负一层属于第三人的建筑物专有部分所有权，被告依法给予第三人该专有部分所有权的登记，是合法登记的具体行政行为。”三、原告认为XX大厦负一层车库为公用配套设施，为全体业主的共有所有权的观点是混淆概念的错误，是违背上述物权法律及司法解释规定的。首先，原告把该负一层属于专有部分建筑物这个概念混淆成共有部分的公用设施。其次，根据上述司法解释第二条规定，该负一层属于物权法第六章所称的建筑物专有部分，而不是共有部分的公用配套设施；共有部分的公用设施的范围规定在该司法解释第三条之中，与第二条规定专有部分所有权是明确严格区分的。四、原告主张：“该大厦一层车库属于不计算建筑面积和不得单独确认产权归属的公用配套设施，其权益随着整栋房屋的分割转让已转归全体业主共同享有。'的推断观点，完全是其主观的主张，没有证据证明，并与上述法律和司法解释规定相悖。首先，该大厦负一层车库是建筑物，不是公用设备设施，这已在前述第三点驳斥了原告认为车库是公用配套设施的观点。其次，业主的建筑物所有权区分为专有权（专有部分）和共有权（共有部分），但不管是专有部分还是共有部分都是依法要计算专有建筑面积和共有建筑面积然后相加得出总建筑面积的，专有建筑面积（即套内建筑面积）属于该业主单独所有，而共有建筑面积是要计算出来然后分摊给业主享有权利和承担义务的。任何一份房屋买卖合同中都可证明这些事实和物权法第六章等法律都是这样规定的。据此，足充分驳斥并推翻原告：“该大厦负一层属于不计算建筑面积……”的荒谬主张。第三、既然《最高人民法院关于审建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了建筑区划内的车位（车库）等属于专有部分（专有权）及物权法第六章也规定专有部分的所有权，就证明了，该大厦负一层车库建筑面积是可以确认单独所有权的。这又驳斥推翻了被答辩人：“……不得单独确认产权……的主张。第四、原告以“根据我国法律房屋所有权与土地使用权权利主体一致的原则的规定'为前提，是根本推断不出：“该大厦负一层属于不计算建筑面积和不得单独确认产权归属的公用配套设施，其权益随着整栋房屋的分割转让已转归全体业主共同享有'这个结论的。这个推论不但存在明显的逻辑思维错误，也没有证据证明其主张，而且更被相关证据和物权法律规定所否定，证明其是错误的推论。l、第三人《房产证》上的建筑面积没有参与分摊（该大厦宗地地面土地面积）的事实只能证明没有参与分摊的这个“此事实'，但不能臆断出或者证明负一层车库就是全体业主共有的公有配套设施这个“彼事实'。实际的情况是全部柳州市（包括第三人）的负一层车库使用的是地“下”土地使用权，不是使用地“面”土地使用权，地下与地面使用权在物权法第一百三十六条中是严格区分的，这就决定了作为车库的地下建筑物是不与使用地“面'土地使用权面积的房屋住宅与商铺来分摊地“面”土地使用权面积的。所以，原告认为“没有参与分摊（地面土地使用权面积）的负一层车库就推断是属于……公用配套设施……归业主共同共有”的推论，在推断上犯的是缺少小前提，联结中项以及4项以上概念等的逻辑错误，是违背事实和物权法律规定的。2、业主的宗地面积与其房屋建筑面积的分摊系数和该大厦宗地面积与总建筑面积的分摊系数推算相同，它也是与本案原告要证明负一层车库是公用配套设施属于业主共有的待证事实是无关联的，应不予采信。3、《物业管理用户手册》中有关车场、库包括在公共场所内的文字都是违反物权法律规定的，是违反物权法定原则和内容规定的，是无效的。综上，原告提出的诉讼请求是无事实证据并违反物权法律规定的，人民法院应依法驳回其诉讼请求。第三人答辩称：被告作为登记机关主体适格，具有法定职权，程序合法，登记行为合法，请求法院驳回原告的诉请。为证明自己的主张，第三人向本院提供以下证据：1、柳房权证字第12XXX**号房产证；2、第三人与唐XX的《商品房买卖合同》；3、（2011）城中执备字第138-2号执行裁定书。经庭审质证，本院认为原告提供的证据1、10，被告提供的证据1-14，第三人提供的证据1、3，来源合法、内容真实，能够证明本案的事实，本院予以采信。原告提供的证据2、3、4、5、6、7、8、9、11、12，第三人提供的证据2，与本案有一定关联性，可以作为定案的参考依据。经审理查明，原告诉请撤销房地产登记的XX大厦负一层车库位于柳州市XXX路XX号XX大厦负一层，该大厦由地面十层、地下两层（即负一层、负二层）组成。柳州市精诚房地产测绘事务所《测绘成果报告》显示，XX大厦十二层的总建筑面积为13732.46平方米，XX大厦负一层的建筑面积为1199.46平方米，该大厦由第三人柳州盛易房地产开发有限责任公司2001年开发建造。后第三人陆续将XX大厦地面十层的房屋、商铺等物业出售给小区业主。2003年9月26日，第三人柳州盛易房地产开发有限责任公司向被告申请对XX大厦负一层车库进行产权登记，同时提交了《房地产测绘成果报告书》、《地名使用批准书》、柳计基字（2001）28号《广西壮族自治区柳州市计划委员会文件》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》及审批单等申请资料。被告受理后，经审核于2003年10月21日将XX大厦负一层登记在第三人名下，并向第三人发放了柳房权证字第12XXX**号《房产证》。2012年10月29日原告向本院提起行政诉讼，诉称XX大厦全体业主分摊了XX大厦宗地面积，负一层地下车库应为XX大厦全体业主所有，请求撤销上述房产登记和《房产证》。本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条，被告负责柳州市行政区域内的房屋权属登记管理工作，具有登记房屋权属的法定职权。另据《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十六条的规定，办理房屋权属登记，应当经受理登记申请、权属审核、核准登记、颁发房屋权属证书的程序进行，申请人应当提供用地证明文件或者土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等有关证明文件。本案中，第三人于2003年向被告申请对负一层车库进行产权登记，同时提交了申请表、《房地产测绘成果报告书》、《地名使用批准书》、柳计基字（2001）28号《广西壮族自治区柳州市计划委员会文件》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等申请资料。被告根据第三人的申请，审核了上述材料后，确认申请符合上述规定，遂准予登记，并向第三人核发了柳房权证字第12XXX**号《房产证》，该发证行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本案原告认为其分摊了XX大厦的宗地占地面积为由，主张车库归全体业主所有的意见，事实依据尚不充分，本院难以采信。原告认为《物业管理用户手册》、售房广告及宣传单可以证明车库应属业主共有的问题，本院认为，该《物业管理用户手册》是一个用来规范物业管理行为、告知业主有关物业管理事宜的规约，它并不属于第三人作出的有关车库产权归属的一种意思表示。而售房广告及宣传单里的“功能齐全，集商场、住宅、办公、停车场于一身”等内容，并不能证明业主购买了XX大厦的住宅或是商铺，即当然共有负一层车库的主张。故原告的诉求依据不足，本院难以支持。据此，依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第（四）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告柳州市金弘大厦业主委员会请求被告柳州市房产管理局撤销对XX大厦负一层车库的房地产登记和柳房权证字第12XXX**号《房产证》的诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  储丽萍人民陪审员  杨 恂人民陪审员  韦晓英二〇一三年四月二十四日书 记 员  贺 晶