上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8363号
上诉人(原审原告、反诉被告)：黄升华，男，1977年9月25日生，汉族，户籍地湖北省武汉市。
委托诉讼代理人：金道浪，上海申伦律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：蒋家飞，男，1994年4月20日生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：常志刚，上海汉商律师事务所律师。
上诉人黄升华、蒋家飞因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黄升华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持黄升华的一审诉请。第一，在事实认定方面，一审法院对“黄升华因蒋家飞未支付租金，故于2015年11月10日将房屋上锁”这一事实的认定是错误的。一审中，黄升华从未承认过这一事实，蒋家飞也未提供证据证明该事实。第二，一审法院法律适用错误。蒋家飞擅自将上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)转租给双方明确在合同中禁止的第三人即“兰州拉面”使用，且蒋家飞未按照约定支付租金，因此黄升华有权解除合同。一审法院虽然对蒋家飞违约进行了认定，但同时认为黄升华没有催告而将房屋上锁导致黄升华解除权的丧失，这是错误的。
上诉人蒋家飞上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持蒋家飞的一审反诉请求。第一，一审判决认定事实不清，对涉案合同定性不准，导致判决结果错误。关于双方当事人签订的《“尚大国际”租赁合同》的效力问题，黄升华在出租房屋时并未告知蒋家飞有关该房屋的权属情况，一审中黄升华始终未向一审法院出示其具有系争房屋产权的证明材料。且根据一审查明的事实，系争房屋系军事用途，不能作为商业用途，这与蒋家飞租赁的目的不符。一审法院在查明系争房屋性质的情况下仍认定合同有效，有悖事实。第二，因黄升华隐瞒房屋性质，在蒋家飞支付高额的转让费和租金之后，黄升华又强制锁门导致蒋家飞房财两空，一审法院在查明黄升华锁门这节事实后，仍未判令黄升华承担蒋家飞的损失，是错误的。
黄升华向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同解除；2、判令蒋家飞支付的押金人民币(以下币种均为人民币)23,000元由黄升华没收；3、判令蒋家飞支付逾期付款违约金14,000元；4、判令蒋家飞立即从系争房屋搬离，并支付自2015年10月14日起至起诉之日的租金3,074.4元、物业管理费242.6元，租金和物业费要求计算至实际搬离之日。
蒋家飞向一审法院反诉请求：1、判令双方签订的租赁合同无效；2、判令黄升华返还已付租金34,600元；3、判令黄升华承担经济损失16万元。
一审法院认定事实：2015年10月14日，黄升华(出租方、甲方)与蒋家飞(承租方、乙方)签订《“尚大国际”租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，双方确认租赁面积为75.81平方米；该房屋所有土地用途为军用，本合同签订前，甲方已向乙方如实披露该地块的土地用途，乙方确认并知晓该地块上已建或者拟建的建筑物、构筑物或者其他附属设施无法取得完整的报建手续，亦无法取得房屋的相关权属证明；甲方作为该房屋的合法承租权人与乙方建立租赁关系，在双方签署租约之前，甲方已告知乙方租赁场所上存在的权利限制状况(包括但不限于已被抵押)，乙方对此认可且没有任何异议；乙方开业经营之日不得迟于2015年10月20日；房屋租赁期27个月(延续原三年租期，扣除前已用租期)，自2015年10月20日起至2018年5月19日止；交付房屋及办理交接手续日期为2015年10月20日；租金标准自2015年5月20日至2016年5月19日为5元/平方米/天，即每月租金为11,529元，2016年5月20日至2017年5月19日每月租金为12,221元，2017年5月20日至2018年5月19日每月租金为12,954元；在整个租赁期内，乙方应于每六个月的首个公历月份开始前10个工作日内，按约定的当期租金的标准向甲方支付下六个月的租金，但首期六个月的租金应于本合同签订日后三个工作日内支付予甲方(押金23,000元)；合同还载明甲方黄升华的银行账户信息供乙方支付租金及其它费用，乙方应承担银行转账或汇入款项时产生的费用，并出具有关付款单据予甲方核对；乙方应当严格履行本合同约定的租金付款义务，乙方逾期支付或补足租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的5%/日支付滞纳金；双方约定于签署本合同后三个工作日内，乙方向甲方支付23,000元作为履行本合同义务的保证金；如果乙方违反本合同的任何规定，甲方有权扣留或没收保证金的全部或任何部分，用以支付乙方因违约而应支付给甲方的利息、违约金等；物业管理费每月租赁面积每平方米12元，乙方应于每个公历月份开始前的10日内向甲方支付下一月的物业管理费；乙方未能按照本合同规定，逾期支付或未支付租金、管理费及其它费用累计超过30天，或逾期金额累计超过本合同约定的一个月的租金的，甲方有权提前终止本合同并合法地提前收回该房屋，乙方承担违约责任；等等。一审审理中，双方一致确认，黄升华原系将房屋出租给案外人肖某某，后肖某某将房屋转让给蒋家飞，并由黄升华与蒋家飞签订上述租赁合同，黄升华已收取蒋家飞的押金23,000元。蒋家飞从肖某某处拿到系争房屋钥匙，黄升华因蒋家飞未支付租金，故于2015年11月10日将房屋上锁。
一审审理中，黄升华为证明己方主张，向一审法院提供：中国人民解放军上海警备区后勤部关于整建工程建设事批复、上海警备区空余房地产管理处与上海市宝山区大场镇人民政府签订的军用土地项目合作协议书、上海宝山区大场经济发展有限公司与上海兆昶投资有限公司签订的军用土地使用权项目合作协议书、授权书、房地产租赁证明、证明2份、承诺书、房地产使用权转让合同，证明房屋系由部队与地方政府合作开发，黄升华有权出租系争房屋，系争租赁合同有效。蒋家飞对真实性均不予认可，上述证据明确土地为军用土地，只能用于办公和配套设施，与本案的租赁合同目的不符。
蒋家飞为证明己方主张，向一审法院提供：1、委托付款声明，证明蒋家飞与韩乙的日等人合作经营系争房屋，租金是由合作伙伴支付；2、银行历史明细清单，该清单显示韩乙的日于2015年10月18日向黄升华支付租金25,000元，于2015年10月26日向黄升华支付租金9,600元，证明蒋家飞委托合伙人向黄升华支付34,600元租金；3、转让协议及汇款凭证，证明肖某某收到蒋家飞支付的16万元转让费，付款人是合伙人韩好地；4、照片，证明黄升华在收到蒋家飞付款后，强制将系争房屋上锁，并未交付。黄升华对证据1真实性有异议，不清楚，即便真实也与本案无关，蒋家飞从未出示过该声明；对证据2真实性无异议，收到了该钱款，但并非蒋家飞本人支付，也与韩乙的日没有经济往来，不清楚是什么人打了什么钱；对证据3真实性不清楚，黄升华并非转让协议相对方，对此亦不知情；对证据4真实性不予认可。
一审法院认为：黄升华与蒋家飞就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。对于蒋家飞关于系争租赁合同应为无效的主张，黄升华提供了中国人民解放军上海警备区后勤部关于整建工程建设事批复及房屋来源的证据，故一审法院对蒋家飞有关合同无效的诉请，不予支持。对于租金支付情况，黄升华表示收到34,600元，又陈述与韩乙的日没有经济往来，不清楚该款项系何款项，一审法院对此难以采信。双方合同约定蒋家飞应于合同签订后三个工作日内支付首期六个月的租金，蒋家飞未按期足额支付上述租金，确系违约，但黄升华在未进行任何催告的情况下即于2015年11月10日将房屋上锁，导致蒋家飞至今无法使用，黄升华不享有合同解除权，蒋家飞亦不同意解除双方合同，故一审法院对黄升华的所有诉讼请求，不予支持。因双方合同应当继续履行，故一审法院对于蒋家飞要求黄升华返还已付租金及赔偿16万元的转让费损失的请求，亦不予支持。
综上，一审法院作出判决：一、黄升华要求解除与蒋家飞就上海市宝山区商铺签订的房屋租赁合同并没收押金23,000元等所有诉讼请求，不予支持；二、蒋家飞要求确认与黄升华就上述房屋签订的房屋租赁合同无效并要求返还已付租金、赔偿损失的所有反诉请求，不予支持。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，双方租赁合同中确认租赁面积为75.81元，并约定物业管理费标准为每月每平方米12元，即合同约定蒋家飞每月应支付的物业管理费为909.72元。
本院再查明，蒋家飞于一审审理中自称于2016年1月23日收到本案一审的相关诉讼材料。
本院认为：第一，虽然系争房屋所在的土地用途为军用，但从黄升华提供的中国人民解放军上海警备区后勤部关于整建工程建设事批复、上海市宝山区军用土地项目合作协议书等证据材料来看，该土地上建筑物可以作办公及相关配套项目之用。黄升华提供的房屋来源证据可以证明黄升华出租系争房屋有相应依据。且双方签订的《“尚大国际”租赁合同》中对于系争房屋所在土地的用途及权利限制状况已有明确披露。因此，蒋家飞关于《“尚大国际”租赁合同》为无效的主张，本院难以支持。第二，根据双方租赁合同约定，蒋家飞应于合同签订日后三个工作日内支付首期六个月的租金。但直至2015年10月26日蒋家飞仅向黄升华支付租金共34,600元。另据合同约定，若蒋家飞逾期支付租金金额累计超过一个月租金的，黄升华有权提前终止合同。因此，可以确认黄升华享有合同解除权。黄升华在本案一审中提出解除合同之诉请，双方租赁合同应于蒋家飞收悉起诉状副本之日即2016年1月23日解除。第三，因蒋家飞未足额支付租金的违约行为导致双方房屋租赁合同解除，黄升华主张没收保证金，有合同依据，可予支持。合同解除后，蒋家飞应立即搬离系争房屋。因黄升华于2015年11月10日将系争房屋上锁，导致蒋家飞无法实际使用系争房屋，现黄升华要求蒋家飞依合同约定全额支付租金及物业管理费，依据不足。本院酌情确定蒋家飞以合同约定租金和物业管理费的50%为标准向黄升华支付自2015年11月10日至实际搬离之日止的租金及房屋使用费、物业管理费。自合同约定的起租之日即2015年10月20日至2015年11月9日，蒋家飞应依合同约定支付租金8,070.3元及物业管理费636.8元。后由于黄升华将系争房屋上锁，双方发生争议并进入诉讼，而此前蒋家飞已支付的34,600元能够覆盖前期租金，房屋上锁后的租金等相关费用应如何支付尚处于不确定状态，故对黄升华要求蒋家飞支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。蒋家飞要求黄升华返还已付租金及赔偿经济损失16万元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初617号民事判决第二项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初617号民事判决第一项；
三、黄升华与蒋家飞于2015年10月14日签订的《“尚大国际”租赁合同》于2016年1月23日解除；
四、蒋家飞应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市宝山区房屋；
五、蒋家飞应于本判决生效之日起十五日内向黄升华支付自2015年11月10至实际搬离之日止的租金及房屋使用费、物业管理费(租金及房屋使用费的计算标准为合同约定每月租金数额的50%，物业管理费的计算标准为每月454.86元，蒋家飞已支付租金的剩余部分即25,892.9元应予抵扣)；
六、蒋家飞已支付的保证金23,000元不予返还；
七、对黄升华的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费共计2,121元，由黄升华负担25元，由蒋家飞负担2,096元；二审案件受理费2,146元，由黄升华负担50元，由蒋家飞负担2,096元。
本判决为终审判决。
审判长 张 松
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年二月十日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。