浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第618号
上诉人（原审被告）王群雁。
委托代理人潘彬沁。
被上诉人（原审原告）浙江信安物业管理有限公司。
法定代表人潘丽娟。
委托代理人梁月军。
上诉人王群雁因与被上诉人浙江信安物业管理有限公司（以下简称信安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年1月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年12月8日，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由信安物业公司对该小区进行物业管理，业主的住宅用房每月按建筑面积每平方米1.2元缴纳物业管理费，委托管理期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，逾期交纳物业管理费的，信安物业公司可自逾期之日起，每日按应缴费用千分之三累计加收滞纳金。合同还对其它条款作了约定。之后，信安物业公司对该小区进行物业管理。在该物业服务合同于2008年12月31日到期后，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会未续签书面合同，但自2009年1月1日起至今，信安物业公司一直在为杭州普金家园小区提供物业管理服务。王群雁为该小区2幢404室业主，该套房产建筑面积为100.12平方米。王群雁未缴纳自2008年1月1日至2012年7月31日的物业管理费。2012年6月信安物业公司向王群雁发出律师函，向其催缴2008年1月1日至2012年6年30日的物业管理费。其后又以张贴的形式向其催交2008年1月至2012年12月的物业管理费。2012年9月12日，信安物业公司诉至原审法院，请求判令：王群雁向信安物业公司支付物业管理费6607.92元（自2008年1月1日至2012年7月31日），违约金6300.35元（暂自2008年2月1日计至2012年7月31日）按日千分之一计算。
原审法院认为，信安物业公司与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。虽2009年1月1日起信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，但实际上信安物业公司从2009年1月1日至今一直为杭州普金家园小区提供了物业管理服务，且本案无证据证明杭州普金家园业主委员会已明确拒绝接受信安物业公司提供的物业服务，王群雁系该小区业主，实际接受了信安物业公司提供的物业服务，理应支付物业管理费。2009年1月1日至2012年7月31日期间的物业服务费，信安物业公司参照2005年12月8日其与杭州普金家园业主委员会签订的物业管理服务合同中约定的物业管理费标准计算合理，原审法院予以确认，且信安物业公司已向王群雁书面催交，故信安物业公司主张王群雁支付2008年1月1日至2012年7月31日的物业服务费6607.92元，原审法院予以支持。至于信安物业公司主张王群雁支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会于2005年12月8日签订的物业管理服务合同明确约定了业主逾期交纳物业管理费的违约责任，王群雁应当在接受物业服务的同时承担缴纳物业服务费的义务，故王群雁对于2008年1月1日至2008年12月31日期间逾期交纳的物业管理费应依约承担相应的违约金。现信安物业公司要求王群雁支付2008年2月1日至2008年12月31日期间未缴纳物业管理费的违约金2364.43元过高，原审法院考虑信安物业公司的实际损失、合同的履行情况以及当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为360元。2009年1月1日起，信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，杭州普金家园小区的业主也曾就物业管理服务公司的更换及物业服务费的标准存在争议，导致本案纠纷的产生。故信安物业公司主张由于王群雁未缴纳2009年1月1日至2012年7月31日的物业管理费的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、王群雁于判决生效之日起十日内向浙江信安物业管理有限公司支付2008年1月1日至2012年7月31日的物业服务费6607.92元。二、王群雁于判决生效之日起十日内向浙江信安物业管理有限公司支付违约金360元。三、驳回浙江信安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取62元，由浙江信安物业管理有限公司负担29元，由王群雁负担33元。
宣判后，王群雁不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、信安物业公司作为主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。物业服务合同成立的要件是合同的签订方必须是业主大会依法选聘的物业服务企业。信安物业公司未对合同订立前已经经过普金家园业主大会依法选聘的事实进行举证，一审法院对信安物业公司提供的物业服务合同应不予确认。2、信安物业公司提供的物业服务合同中，页与页之间缺乏连续性、关联性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对该合同应不予确认。3、信安物业公司提供的物业服务合同中，未对缴纳物业服务费时间和条件进行约定，因此王群雁不存在未按时交纳物业服务费的违约事实。二、一审判决显失公平原则和证实信用原则，偏袒信安物业公司一方。1、在相同的证据条件下，一审法院对信安物业公司提供的信安物业公司与普金家园业委会签订的物业管理合同予以确认，对王群雁提供的普金家园业主委会与杭州缘分物业管理公司签订的物业服务合同不予确认，显失公平。2、台州路社区位于普金家园内，属于普金家园业主之一，且拥有非住宅面积达330平方，与信安物业公司存在较大的利益关系，同时台州路社区于2008年12月份非法越权直接参与物业选聘工作，一直非法持有当时的选票，直接影响当时业主大会召开，而且没有依法将选聘结果公布给全体业主。台州路社区作出的证明内容本身就是违法的，不应予以确认。3、一审法院对业主已经在《1818黄金眼》媒体见证下要求信安物业公司退出普金家园并移交物业管理的事实未予以确认。4、信安物业公司作为合同当事人未提供以按合同约定履行了义务的证据，一审判决应当免除或减少物业管理费的金额为妥，但一审法院不应全额支持信安物业公司要求支付物业管理费用的请求。5、王群雁提供的2012年11月7日的照片证明信安物业公司明显违反《价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》《杭州市物业服务收费管理实施办法》等关于明码标价的规定，未尽告知王群雁物业费所包含的物业服务内容的义务，一审法院对这一事实未予确认，未保障王群雁依据《消费者权益保护法》《价格法》享有的拒绝强制消费、拒绝交纳未明码标价费用的权利。三、信安物业公司未履行物业服务义务，而一审法院判决王群雁仍需支付物业费，有违公平、诚信原则。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回信安物业公司的诉讼请求，诉讼费用由信安物业公司承担。
被上诉人信安物业公司答辩称：一、根据《合同法》第36条、《物业管理条例》和浙江省的相关规定，信安物业公司与王群雁之间的合同关系应予确认，双方的权利义务应参照原物业服务合同确定。王群雁在享受信安物业公司提供的物业服务之后拒交物业费，违反了合同约定，其应在履行合同义务，并承担相应的违约责任。二、根据《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》、行业交易习惯以及根据信安物业公司进驻该小区服务以来的惯例和拱墅法院生效判决等证据，信安物业公司采取的是先收费后服务的方式。三、服务瑕疵问题。物业服务是一种行为服务，对物业服务存在瑕疵的，根据《合同法》第107条，承担继续履行、采取补救措施。信安物业公司已经按照合同的约定继续履行或采取了补救措施，履行了合同。王群雁应当支付物业费。四、合同主体资格问题。根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，小区业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会履行职责。小区的物业服务合同签订主体双方为小区业主委员会和物业公司。该小区的物业服务合同合法有效。王群雁对其所在的业主委员会作为签订合同主体资格有异议的，属另一法律关系，王群雁应另案主张。五、合同页码问题。合同页码不是合同主要内容，不影响合同的效力。六、物业公司退出问题。根据《浙江省物业服务项目退出管理办法（试行）》规定，要求物业公司推出应提前90日以出面形式通知对方，但信安物业公司未接收到王群雁所在小区业主委员会的通知。综上所述，请求二审法院依法驳回王群雁的上诉请求，维持原判。
各方当事人未向本院提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，关于信安物业公司提供的物业管理服务合同，王群雁提出该合同页与页之间缺乏连续性，本院认为，该合同文字连贯，内容完整，其页码标注虽存在瑕疵，但不影响合同的整体性。该合同系信安物业公司与杭州普金家园业主委员会签订，对该小区全体业主均发生法律效力；王群雁所称信安物业公司不是普金家园业主大会依法选聘的物业服务企业的上诉理由，因业主大会系业主内部事宜，且不影响杭州市普金家园业主委员会在对外签订合同后，该合同对业主的约束力。关于逾期支付物业管理费的违约金，王群雁未支付2008年1月1日至2008年12月31日期间的物业管理费，经信安物业公司催缴后仍未支付，原审法院根据本案具体情况酌情确定逾期交纳物业管理费的违约金360元，并无不当。关于台州路社区的证明，王群雁所称台州路社区与信安物业公司存在利害关系，依据不足，原审法院对台州路社区出具的证明予以认定，亦无不当。王群雁所称普金家园业主委员会曾明确要求信安物业公司退出普金家园，以及信安物业公司的服务质量不佳等内容，并无充分证据证明，本院不予采纳。关于王群雁所称的信安物业公司违反关于明码标价相关规定的意见，根据王群雁提供的杭州市普金家园收费标准表的照片，信安物业公司已经在小区内将物业管理的收费项目和标准予以明示，故对王群雁的该上诉意见，本院不予采纳。综上，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王群雁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
代理审判员 余江中
代理审判员 饶端洁
二〇一三年三月二十日
书 记 员 朱 江