广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法三民初字第97号
原告珠海市荣丰物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人余国治，总经理。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
被告张新详，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××5811。
被告龚春梅，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××4143。
本院受理原告珠海市荣丰物业管理有限公司诉被告张新详、龚春梅物业服务合同纠纷一案，依法由审判员袁朔霖适用简易程序于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔静、被告张新详、龚春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系珠海市金湾区三灶镇映月路618号鸿雅花园7栋2单元304房业主，于2007年与原告签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，根据该协议第六条第二款约定：“多层住宅按建筑面积每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币；非住宅按建筑面积每月每平米1元人民币计收物业管理费。从2011年5月1日起，根据2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平米，楼梯房每月调至0.7元／平米，计收物业管理费。根据上述服务协议第十二条第三款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金”。被告自2012年8月至今未按合同约定交纳物业管理服务费等费用。为此，原告多次催告未果。
在物业管理服务期间，原告为被告垫付了生活垃圾清运费、可视对讲系统维护费、电梯维护费、公用水、电费，安装电梯对讲及电梯更换配件等费用，被告应当予以返还。
综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付物业管理费人民币1437.8元（2012年8月至2013年9月30日）；2、被告支付垫付费用765.8元（自2012年8月至2013年9月30日，其中生活垃圾清运费112元，可视对讲系统维护费70元，电梯维护费224元，公用水6.8元，公用电232元，电梯更换配件分摊费用121元）；3、被告支付逾期缴纳违约金人民币1271.2元（暂计至2013年9月30日，并请求支付违约金至被告付清费用之日止）；以上共计：3474.8元。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.房产交易登记信息；2.《鸿雅花园前期物业管理服务协议》；3.费用催缴通知；4.物业管理费催缴通知书；5.珠海市斗门兴达电子设备经营部委托书；6.可视对讲系统维护费用收取证明；7.珠海市华纬电梯有限公司委托书；8.珠海市华纬电梯有限公司维护费收取证明；9.珠海市同心清洁服务有限公司委托书；10.珠海市同心清洁服务有限公司生活垃圾清运费用收取证明；11.鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示及投票流程；12.印章备案证明；13.调查问卷记录；14.书面征求意见的调查卷；15.2012年至2013年公用水电费发票及分摊公示表；16.入伙合约。
被告辩称：关于原告提出所拖欠的物业管理费、生活垃圾清运费等费用，需双方确实核实无误的前提下，我们认可并同意支付生活垃圾清运费、可视对讲系统维护费、电梯维护费及其更换配件分摊费，不同意支付物业管理费、违约金及本案诉讼费。具体如下：
一、依据《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第三条物业管理服务内容之三、环境卫生之1.本物业公共区域的日常保洁，请问7栋2单位三楼平台是否属公共区域日常保洁的范围？不是？我们业主是否可自行任意使用？若是，是否应该做到保洁？试问原告保洁了吗？连垃圾都不清理，致环境污染，蚊蝇传染，何谈之3点、本物业区域的“除四害”服务？既然未履行义务，收取物业管理费是否合理？所产生的垃圾，几乎98%以上为高空抛物，甚至抛啤酒瓶等危及人生安全的物体，请问生活在此平台区域的业主，万一被砸中，甚至死亡，原告是否应当承担其管理的责任？安全胜在预防，连起码的安全、环境清洁卫生无法保证的物业公司，怎能坦然向业主收取物业管理费？
二、平台垃圾不清理，致上下水管道堵塞，污水倒流，渗透进房屋，致家具、墙壁潮湿、剥落，违背了第三条物业管理服务内容之二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理之共用设施设备是指共用的上下水管道。
三、关于物业管理服务内容之五、交通秩序与车辆停放
如果原告指挥、引导的是外来车辆停放本小区并收取停车费，致业主即使交了车位费也不保证有车位可停车，是否违反了1.指挥、引导本物业区域内车辆的有序行驶和停放？原告收取业主车位费后，明确表示不保证业主有车位可停车，其原因是不断让外来车辆进入本小区并收取其停车费，致使晚回来的业主车辆停放花园门外，下大雨，浸泡在水中，也不及时通知业主，原告是否应承担赔偿的责任？或是否原告只管收车位费，不负责给予停车位？所以让业主不愿意再交停车费。
四、本业主家庭用厕所，时不时从里面排出轰轰的响声，致污水回涌，产生喷泉现象，正上厕所时，时刻当心会喷到身上，请原告引起重视，并帮排除其困扰。
业主已多次向原告反映无果，为业主未按时缴纳原告所提及费用的事实和原因，请法院核实。
另鸿雅花园大门入口处，业主认为看守不严密，未经实施身份核实或持卡进入等安全保障措施。感觉任何人均可进入小区（至少本业主几年或几个月不回来，进入小区不受阻）
业主都希望有个安定、安全、卫生的居住环境，也愿意为此支付等价费用，并以多次向小区物业管理反应过以上情况，却迟迟等不来答复和改善。
被告对其辩称向本院提交了如下证据：照片。
经审理查明，两被告作为鸿雅花园7栋2单元304房业主，与原告于2007年签订了《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定：本物业的管理服务费（不含公共分摊的水电费），参照政府有关规定和管理服务的广度、深度、质量，结合实际管理成本，按建筑面积及房屋类型定为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元人民币；高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平方米1元人民币；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。
被告居住的鸿雅花园7栋2单元304房为高层（带电梯）住宅。面积为102.72平方米。被告表示，已全额缴纳2007年8月至2012年7月的物业费，2012年8月起，由于不认可原告的物业服务，故未缴纳物业管理费。
另查明，原告提供了一份《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》，落款日期为2011年4月7日，并分别盖有珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会和珠海市荣丰物业管理有限公司的公章。内容载明：经业主大会的表决决定：本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平方米，楼梯房每月调至0.7元／平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。被告主张，由于业主委员会的组建来源不合法，故不认可《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公式》。
原告提供一份《物业管理费催交通知》，落款时间为2013年9月10日，并分别盖有珠海市荣丰物业管理有限公司鸿雅花园管理处和珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会的公章。内容载明：您户自2012年6月到2013年9月（共计：3474.8元）的物业管理费尚未缴付，物业管理处每月都有派管理费催缴单到贵户信箱且在单元门口公布栏有费用催交提示，但贵户一直未有缴纳。根据贵户与珠海市荣丰物业管理有限公司签订的《鸿雅花园前期物业服务协议》第十二条第三款的规定：“业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，物业管理企业有权要求业主补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施”。被告主张其未收到《物业管理费催交通知》。
原告提供以下三组证据：1.两份盖有斗门区井岸兴达电子设备经营部公章的委托书和可视对讲系统维护费用收取证明，内容为斗门区井岸兴达电子设备经营部委托原告向鸿雅花园小区业主收取可视对讲系统维护费，每月每户5元，并已全额收取原告代付小区业主可视对讲系统维护费。2.两份盖有珠海市华纬电梯有限公司的委托书和收取证明，内容为华纬电梯有限公司委托原告收取鸿雅花园小区业主电梯维护费每月每户16元，并已全额收取原告代付小区业主电梯维护费用。3.两份盖有珠海市同心清洁服务有限公司公章的委托书和生活垃圾清运费收取证明，内容为委托原告收取鸿雅花园小区垃圾处理费，每月每户8元，并已全额收取原告代付鸿雅花园小区业主生活垃圾费。被告表示，这三组证据应当有正式发票，正式合同和营业执照才能佐证。
被告提供了照片，表示原告未尽物业管理责任，小区消防通道、卫生、电梯等都存在诸多问题。原告表示该问题已经解决。
庭后，本院召集原告代理人与部分被告代表前往鸿雅花园小区实地查看，确有部分区域垃圾未清理、小区设施破损未维修等管理问题存在。
本院认为，原告与被告签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。上述协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故本院予以采信。
根据原告提供的鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，约定从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平方米，楼梯房每月调至0.7元／平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。被告对此表示异议，认为业主委员会的组成来源不合法导致业主大会的投票结果不合法，但并未提交证据予以证明，且被告对业主委员会的组成来源和业主大会的决议的异议，并不在本案的审理范围内，故本院不予采信，由被告另循法律途径解决。
关于原告垫付的生活垃圾清运费、公用水费、公用电费、被告自愿承担公用水、电费及垃圾清运费，可视对讲系统维护费、电梯维护费、安装电梯对讲分摊费、电梯更换配件分摊费用，原告在费用催缴通知中已经详细列明，且原告已经垫付，被告对金额未表示异议，本院予以确认。
关于原告主张的违约金，原、被告双方签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第十二条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。本案中原告主张的违约金为1271.2元，远高于原告主张的物业管理费1437.8元的30%。此处应当以原告的实际损失及双方的过错程度作为考量，显然，原告就本案的实际损失应当视为2012年8月至2013年9月无法收缴的物业管理费及垫付费用；就过错程度而言，原告作为管理方，对涉案小区存在管理不善等各种问题，对被告的催款也未尽到足够的责任，而被告作为业主方，在已知需要交纳物业管理费后仍未缴纳，明显存在自己的过错责任。物业公司与小区业主应当是互助共存的关系，物业公司作为专业服务企业应当与业主保持良好关系，以服务的理念引导管理的手段，不断完善自身管理方式，业主作为受服务的群体，每一户业主均应配合物业公司的管理，这样才能使整个小区物业管理以良性的态势发展。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故本院酌定原告可依照中国人民银行同期贷款利率要求计算违约金。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张新详、龚春梅于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付物业管理费人民币1437.8元及其他费用765.8元（2012年8月至2013年9月30日期间垫付的生活垃圾清运费112元，可视对讲系统维护费70元，电梯维护费224元，公用水6.8元，公用电232元，电梯更换配件分摊费用121元）；
二、被告张新详、龚春梅于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告珠海市荣丰物业管理有限公司逾期支付物业管理费违约金（以人民币1437.8元为基础，参照中国人民银行同期贷款利率，自2012年8月1日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日为止）；
三、驳回原告珠海市荣丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告张新详、龚春梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 袁朔霖
二〇一四年十二月十日
书记员 吴丽敏
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