广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2536号
上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈宇辉，执行总经理。
委托诉讼代理人：郑晓芬，女，公司职员。
委托诉讼代理人：温春玲，女，公司职员。
被上诉人（原审被告）：吴福华，男，汉族，1975年1月9日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：李新昌，广东品明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王启渴，广东品明律师事务所实习律师。
上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（以下简称碧桂园物业分公司）因与被上诉人吴福华物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11517号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
碧桂园物业分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令吴福华向碧桂园物业分公司支付2012年12月至2016年9月物业服务费共计12230.48元；3.改判吴福华向碧桂园物业分公司支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金12230.48元（该违约金以每月物业服务费265.88元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算，计至清偿之日，暂计至2016年10月12日的违约金为40803.27元，调整违约金与物业服务费一致）；4.由吴福华承担本案的诉讼费用。事实与理由：（一）双方签订的前期物业服务协议有效，吴福华应当依约全额支付物业服务费。（二）根据前期物业服务协议的约定，物业服务费应自商品房买卖合同约定的交付之日支付，而非实际交付之日，无论吴福华是否居住，均应当支付物业服务费。一审法院对此认定有误。（三）本案为物业服务合同纠纷，并非买卖合同纠纷，涉案房屋未交付使用与碧桂园物业分公司无关。（四）根据吴福华与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）签订的补充协议第六条，约定将《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续；买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。因此，吴福华应视为已按期收房。（五）吴福华主张碧桂园物业分公司请求支付物业服务费的债权已过诉讼时效没有依据。
吴福华辩称，（一）涉案房屋尚未向吴福华交付使用，且交付涉案房屋属于碧桂园物业分公司的义务，其上诉请求没有法律依据。首先，吴福华与碧桂园物业分公司签订的商品房买卖合同与前期物业服务协议是相互捆绑结合的，都旨在实现商品房的买卖交付和后续的物业维护。其次，碧桂园物业分公司对碧桂园开发公司将收楼业务交给其的事实是明知的。碧桂园物业分公司接手交房业务后，不仅没积极与吴福华交付涉案房屋，相反还将支付物业管理费作为交付的前提条件，严重阻碍了吴福华的收楼权利。（二）涉案商品房的收楼时间将直接关系到物业管理费的起算时间。根据《物业管理条例》第四十二条以及《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，买受人支付物业服务费应在开发商将房屋实际交付给买受人后。碧桂园物业分公司一直未履行交付义务，故一审法院驳回其诉讼请求是正确的。（三）商品房买卖合同与前期物业服务协议签订后，吴福华欲取回合同副本时，被告知必须签订补充协议。吴福华为取回合同副本，被逼签订了补充协议。即使按补充协议的约定，碧桂园物业分公司也未履行交楼义务。补充协议约定出卖人在交付日期之前交付商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按商品房买卖合同第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。但在合同约定的交付期限届满之日，吴福华已主动去找收楼部工作人员，当时一个工作人员跟吴福华说涉案房屋漏水，要处理好再通知吴福华。2012年3月，吴福华再去售楼部，售楼部的工作人员杨秋玉安排其他工作人员带吴福华去查看房屋，并记录吴福华对房屋问题的意见，承诺处理后再通知吴福华，但其后吴福华一直未收到通知。由此可见，吴福华已完全履行了补充协议关于交楼手续的约定，但碧桂园物业分公司未交付房屋。（四）碧桂园物业分公司主张的物业管理费属于独立债务，碧桂园物业分公司请求的2014年10月26日以前的物业管理费已超过诉讼时效。（五）碧桂园物业分公司主张的每天按应交物业管理费的千分之五支付违约金过高，请求法院予以调整。
碧桂园物业分公司向一审法院起诉请求判令：1.吴福华向碧桂园物业分公司支付2012年12月-2016年9月物业服务费共计12230.48元（共46个月,按房屋建筑面积106.35㎡，每月每平方米2.50元，合计每月物业服务费为265.88元）；2.吴福华向碧桂园物业分公司支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金12230.48元（该违约金以每月物业服务费265.88元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算，要求计至吴福华付清物业服务费之日止。暂计至2016年10月12日的违约金为40803.27元，调整违约金与物业服务费金额一致，即违约金调整为12230.48元）；3.吴福华承担本案全部诉讼费用。诉讼中，碧桂园物业分公司明确其向吴福华主张的全部违约金为12230.48元，不再作累计主张。
一审法院认定事实：2010年11月16日，案外人碧桂园开发公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由碧桂园开发公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务……2、共用设施设备的维护和管理服务……3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月.平方米计收。……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第五章甲、乙双方的权利和义务第十二条甲方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。
2011年5月12日，案外人碧桂园开发公司与吴福华签订《广东省商品房买卖合同》，约定由吴福华向案外人碧桂园开发公司购买涉案佛山市禅城区131号六座306房，合同约定建筑面积为105.77平方米。合同第三条约定：“……买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。‘碧桂园城市花园’分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》。”合同第八条约定：“出卖人应当在2012年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√1、该商品房经验收合格。……”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已交付商品房。”
同日，吴福华（甲方）与碧桂园物业分公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业分公司为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。
2016年1月26日，碧桂园物业分公司向吴福华发出《禅城碧桂园欠费催缴通知单》，要求吴福华支付拖欠的物业服务费、公摊水电费及相应违约金。
诉讼中，碧桂园物业分公司陈述：涉案房屋现空置，无人居住，吴福华亦尚未办理收楼手续。碧桂园物业分公司系从《广东省商品房买卖合同》约定的交付房屋时间次月起向吴福华计收物业服务费。吴福华陈述：吴福华未曾收到《收楼通知书》，吴福华是主动去找售楼部的工作人员，当时一个工作人员跟吴福华说涉案房屋漏水，要等处理好再通知吴福华。2012年3月吴福华再次去到售楼部，售楼部的工作人员杨秋玉安排其他工作人员带吴福华去查看房屋，并记录吴福华就房屋问题的意见，承诺处理完后再通知吴福华，碧桂园物业分公司的物业管家也曾到现场看过，但此后吴福华就一直未收到通知。吴福华已支付完毕购房款，确未曾支付过物业服务费。
另查明一，涉案佛山市禅城区131号六座306房，经佛山市禅城区房地产交易中心测得建筑面积为106.35平方米，购房人为吴福华，尚未办理产权登记。
另查明二，碧桂园物业分公司系具有一级资质的物业服务公司。2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁；停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2013年12月24日，碧桂园物业分公司经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区131号9座夹层、10座首层、夹层。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人碧桂园开发公司与吴福华签订的《广东省商品房买卖合同》及碧桂园物业分公司、吴福华签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于碧桂园物业分公司主张吴福华交纳物业服务费及违约金的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，碧桂园物业分公司向吴福华收取物业服务费及违约金等相关费用的依据为涉案商品房已依据《广东省商品房买卖合同》约定交付予吴福华。而据《广东省商品房买卖合同》第八条及第十一条的约定，案外人碧桂园开发公司应于2012年11月15日前将经验收合格的商品房交付吴福华使用，并应书面通知吴福华办理交付手续。双方进行验收交接时，案外人碧桂园开发公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，该公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，吴福华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由案外人碧桂园开发公司承担。由于吴福华原因未能按期交付的，视为案外人碧桂园开发公司已交付商品房。由此可见，涉案商品房交付予吴福华的前提系案外人碧桂园开发公司依据合同约定向吴福华送达相关收楼通知文件，在因吴福华原因导致商品房未按期交付的情形下，才能视为已向吴福华交付商品房。诉讼中，吴福华主张其并未收到案外人碧桂园开发公司发出的收楼通知文件，碧桂园物业分公司亦确认吴福华尚未办理收楼手续，且未能提供有效证据反驳吴福华的上述主张，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由碧桂园物业分公司承担举证不能的法律后果。在无证据证明涉案商品房已依据合同约定交付予吴福华的情形下，碧桂园物业分公司主张吴福华交纳相关物业服务费及违约金的合同条件尚未成就，碧桂园物业分公司的相关诉请无事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回碧桂园物业分公司的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取206元，由碧桂园物业分公司负担。
二审中，碧桂园物业分公司向本院提交了如下证据：1.邮政退件一份，拟证明碧桂园开发公司已向吴福华寄发过收楼通知，但被退件。2.钥匙一套、物业系统钥匙盘点记录打印表一份，拟证明涉案房屋的钥匙已被更换；3.《商品房买卖合同》补充协议，拟证明双方变更了关于房屋交付方式的约定。
吴福华在二审期间未提交新证据。
经审查，碧桂园物业分公司提交的邮政退件未送达吴福华，而且在碧桂园开发公司未对涉案房屋的裂缝、漏水等质量问题予以修复的情况下，涉案房屋不符合交付条件，碧桂园开发公司发出该收楼通知也不符合约定，故本院对此证据不予采信。碧桂园物业分公司提交的钥匙一套、物业系统钥匙盘点记录打印表与本案争议问题无关，本院对此组证据不予采信。对碧桂园物业分公司提交的补充协议是否予以采信本院综合本案案情予以判断。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，碧桂园物业分公司在二审期间确认碧桂园开发公司已将涉案房屋的收楼手续委托其办理。吴福华提交的其与碧桂园物业分公司的聊天记录显示，吴福华多次要求碧桂园物业分公司向其交楼，碧桂园物业分公司确认涉案房屋存在吴福华所述的裂缝和漏水问题，但主张应先支付物业服务费后才能交楼，质量问题应找碧桂园开发公司处理。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为吴福华是否应向碧桂园物业分公司支付物业服务费及违约金。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，吴福华并未接收涉案房屋，也无证据显示碧桂园开发公司于2012年11月15日前向吴福华寄送了收楼通知。虽然双方在补充协议中约定吴福华应于2012年11月15日自行到碧桂园开发公司销售中心收楼，但吴福华提交的证据显示，吴福华已进行过验楼，并在验楼过程中已发现涉案房屋存在裂缝和漏水等质量问题，而碧桂园开发公司对前述质量一直未予处理，故涉案房屋未能交付的原因在于碧桂园开发公司未适当履行其交付义务，不应视为吴福华已收楼。由于吴福华未实际收楼，本案证据也不能证明吴福华无正当理由拒绝收楼，故根据上述规定，吴福华收楼前的物业服务费不应由其交纳。碧桂园物业分公司上诉主张吴福华应在商品房买卖合同约定的物业交付之日起支付物业服务费缺乏理据，本院不予支持。因吴福华不存在欠付物业服务费的情形，故碧桂园物业分公司请求吴福华支付违约金也缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，碧桂园物业分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费412元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年八月十七日
书 记 员 许佩珊