江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第0467号
原告宜兴市麒乐堂紫砂工艺陶瓷有限公司，住所地江苏省宜兴市丁山桑苗圃路。
法定代表人刘俊杰，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ宇。
委托代理人刘志国，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
被告郑漫。
委托代理人许敏新，江苏太滆律师事务所律师。
原告宜兴市麒乐堂紫砂工艺陶瓷有限公司（以下简称麒乐堂公司）与被告郑漫租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月13日立案受理后，于2013年9月10日以（2013）宜丁商初字第26号民事判决书审结，麒乐堂公司不服本院判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，该院裁定将本案发回重审，本院遂于2014年2月24日重新立案，并另行组成合议庭，于2014年5月16日、2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告麒乐堂公司的法定代表人刘俊杰、被告郑漫的委托代理人许敏新到庭参加了两次庭审，原告麒乐堂公司的委托代理人ＸＸ宇、刘志国分别参加了第一、二次庭审。本案经本院审判委员会讨论并做出决定，现已审理终结。
原告麒乐堂公司诉称：2010年11月27日，2011年3月17日，其公司与郑漫分别签订了两份财产租赁协议，均约定由其公司将所有的座落于丁蜀镇红卫村的部分房屋、窑炉等资产出租给郑漫，且合同均对租赁期、租金、租金支付方式、燃气水电支付等做出了约定。合同签订后，郑漫按约支付了两份合同第一年的租金，以及燃气、水电押金。2012年4月4日，其公司向郑漫发出催款函，要求郑漫分别于2011年12月1日前、2012年3月底前支付第二年租金。2012年6月18日，因郑漫仍未按约支付租金，其公司向宜兴市人民法院起诉，要求支付租金及违约金。后宜兴市人民法院判决郑漫支付2011年12月1日起至2012年2月28日期间的租金49315元。2012年2月28日，郑漫口头向其公司提出解除合同，因当时未有书面协议，其公司于2012年9月17日向郑漫发出解除合同的通知以确认合同已经解除。郑漫对2010年11月27日签订的租赁协议约定的租金逾期后经催告仍未支付，应承担违约金。郑漫在双方租赁合同解除后，仍未能将租赁物恢复原样并返还，应赔偿损失。故诉至法院，请求判令：1、解除双方于2010年11月27日、2011年3月17日签订的租赁协议；2、由郑漫赔偿恢复租赁物原状的损失40万元；3、郑漫赔偿自2012年3月1日起至返还租赁物止，按原合同约定的租金标准计算的经济损失；4、支付依据2010年11月27日的租赁协议应承担的违约金10万元。
被告郑漫辩称：1、双方的租赁关系已于2012年2月28日依法解除。其于2012年春节后即复工，要求开通燃气遭拒绝，遂于2012年2月28日口头提出解除合同并搬离承租场地，遣返员工，目前租赁物已经在麒乐堂公司的实际控制之下，部分遗留物品由麒乐堂公司申请法院进行了查封。2、其租赁窑炉等资产系用于生产劈开砖，生产劈开砖需要的是中高温窑炉，基于此目的，郑漫不可能承租不符合生产条件的窑炉，麒乐堂公司称其将中高温窑炉改造为中低温窑炉不符合常理。而由于麒乐堂公司交付的窑炉年久失修，双方协商一致由郑漫进行必要的修理，这种修缮是符合出租人利益的修复出新，并未改变窑炉的性质，且刘华君也承诺返还其垫付的修缮费。3、麒乐堂公司拒绝开通燃气已经构成根本违约，主张赔偿损失没有依据。其未及时支付2010年11月27日的租赁协议的租金是因为麒乐堂公司未返还其垫付的窑炉改造修理费，故其不存在违约。即便该拖欠租金的行为构成违约，相较于麒乐堂公司拒绝开通燃气导致合同目的无法实现的根本违约，其违约的责任及后果明显较轻，给麒乐堂公司造成的损失仅限于欠付的租金及未支付租金期间（2011年12月1日至2012年2月28日）的利息损失，麒乐堂公司主张的违约金10万元已过分高于实际损失，于法无据。综上，请求驳回麒乐堂公司的诉请。
经审理查明，2010年11月27日，刘华君（甲方）代表麒乐堂公司与郑漫（乙方）签订财产租赁协议一份，约定由甲方将座落于丁蜀镇红卫村的部分房屋、窑炉等资产出租给乙方，租赁期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止，每年租金20万元；该款项在签订协议时一次性付清；租赁期间凡发生在乙方租赁期内的房屋、场地及配套设施的维修由乙方承担；任何一方违约，应赔偿对方违约金10万元。2011年3月17日，刘华君（甲方）代表麒乐堂公司与郑漫（乙方）又签订财产租赁协议一份，约定由甲方将座落于丁蜀镇红卫村的另一部分房屋、窑炉等资产出租给乙方，租赁期限自2011年4月23日起至2014年4月22日止；租金第一年20万元，以后每年递增5万元，第一年的租金于2011年6月23日前付清，以后每年租金应于3月底前付清；任何一方违约，应赔偿对方10万元违约金。上述协议签订后，郑漫分别按约支付了两份租赁协议第一年的租金，并缴纳了燃气、水电押金共计2.5万元。
2012年3月26日，刘华君向郑漫发出租赁催款函，该函载明郑漫应于2011年12月1日前、2012年3月底前分别支付租金20万元、25万元，敦促于本月底前履行协议，否则将追究违约责任。2012年6月28日，麒乐堂公司诉至本院，要求郑漫支付租赁费45万元，并承担违约金20万元。2012年9月17日，麒乐堂公司向郑漫送达解除合同通知书，要求解除两份租赁合同。2012年9月21日，本院作出（2012）宜民初字第1750号判决书，判决郑漫支付麒乐堂公司2011年12月1日至2012年2月28日期间的租金49315元。后麒乐堂公司不服一审判决提起上诉，无锡市中级人民法院于2013年2月26日作出（2012）锡民终字第1202号判决书，判决驳回麒乐堂公司的上诉，维持原判。在（2012）宜民初字第1750号案件审理过程中，麒乐堂公司提出财产保全申请，本院依其申请查封了机器、叉车、剧场、铁甲、窑具等若干，该部分财产目前仍在租赁场所，且郑漫委派一人看守查封物品。
针对违约情况，（2012）宜民初字第1750号判决书对双方的违约情况作出如下认定：因麒乐堂公司未举证证明其主张，故燃气未恢复开通的原因在于刘华君，其后果应由麒乐堂公司承担；郑漫应于2011年12月1日前支付租金20万元，但其未能支付，应承担责任。据此认定双方在履约过程中都存在违约行为，各自应承担相应的违约责任。但比较原被告违约各自给对方造成的损失情况，在郑漫仅作抗辩而未提起诉讼的情况下，麒乐堂公司要求郑漫承担约定的违约金的请求显然不合理，故该案对麒乐堂公司要求郑漫承担违约责任的诉请未予理涉。后郑漫于2013年3月26日另行向本院提起诉讼，要求麒乐堂公司支付违约金、赔偿损失等。
上述事实，有麒乐堂公司提供的租赁协议、催款函、解除合同通知书、（2012）宜民初字第1750号判决书及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，对于涉案两份租赁协议解除的时间，郑漫主张，2012年2月28日，其以窑炉生产所需的燃气未开通致使其无法经营为由，口头向麒乐堂公司提出解除合同，并于当日将办公、生活及部分产品搬离租赁场所，故租赁协议已于2012年2月28日解除。麒乐堂公司在诉状中对这一事实表示认可，后又予以否认，认为应以2012年9月17日其公司向郑漫发出解除合同的通知为租赁协议解除的时间。
审理中，就燃气未恢复开通一事，麒乐堂公司主张，原因并非是其拒绝开通，而是郑漫未向其提出要求。至2012年2月28日，郑漫仍拖欠租金，而且按照郑漫的实际经营状况，不可能电话联系要求开通燃气。事实上，其从未接到郑漫要求开通燃气的通知。春节期间工业用气的开通有比较严格的规定，歇业期间停气是有规章规定的，如果没有生产经营不可能恢复开通。麒乐堂公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：
证据1、天燃气供气合同复印件，2011年4月11日起至2012年2月27日止郑漫使用燃气的清单复印件，2011年4月起至2011年11月止郑漫使用的燃气发票原件，证明从郑漫的用气情况看，生产经营状况是持续恶化的，2011年4月的用气量为1859.14立方米/日，11月为775.55立方米/日，12月为865.5立方米/日，2012年1月为404.13立方米/日。
证据2、陶瓷工业工程师钱梅清的专业技术资格证复印件，钱梅清于2013年2月份出具的劈开装生产条件论证原件，证明郑漫的窑炉及现有条件根本不具备持续产生劈开砖的条件。
证据3、2013年2月拍摄的郑漫车间内的照片4张，显示郑漫车间半成品都没有，里面堆的都是废半成品，设备已经搬除、胚架也是空胚，证明郑漫不是准备持续生产经营的状态。
证据4、审计报告、财务报表、增值税发票，麒乐堂公司称郑漫是整体租赁的厂房、设备等，也借用其公司的资质，所以郑漫的所有财务手续必须以其公司的名义出具，这些证据可以看出2011年全年郑漫是亏损的，到年底的资金流只有2万余元。
证据5、陆勇军、刘华君的证人证言，及港华燃气公司、陆勇军、宋群立出具的多份书面证言，前述证言均确认了港华燃气公司员工上门开通燃气时，电话联系刘华君，刘华君未予同意这一事实，但部分证言对刘华君未予同意的原因做了说明，刘华君自己陈述是因为未接到承租户要求开通燃气的通知。
对此，郑漫质证称，对证据1，天然气供气合同、燃气清单是复印件，不予认可其真实性与关联性。对于燃气发票，仅仅证明郑漫生产经营的成本支出，与原告所证明的内容没有关联性，更不能证明郑漫不打算经营下去。
对证据2，职称与资质证书是复印件，认证条件是个人出具，未经相关职能机构鉴证，故不予认可。即便认证条件成立，也与麒乐堂公司所证明的内容不具有关联性，不能由此得出郑漫不具备生产条件。且郑漫有无生产条件与涉案合同的权利义务没有关系，属另一法律关系范畴。
对证据3，照片在证据属性上不是原物，且该组照片没有相关的时间、地点、人物的具体信息，不具有真实性与关联性。即便照片内容属实，因麒乐堂公司提供的照片为2013年拍摄，双方在之前的诉讼中均已明确解除租赁协议，故照片与麒乐堂公司要证明的内容没有关联。
对证据4，麒乐堂公司陈述郑漫系整体租赁，以其公司名义进行纳税等活动，因此该组证据中的一系列经营材料系麒乐堂公司自行制作，对其真实性及关联性不予认可。且企业在经营活动中的一些报表记载与实际盈亏状况普遍存在差异，不能据此认定郑漫经营亏损，更不能主观推定郑漫不想经营下去。
对证据5，只认可其提供的加盖港华燃气公司公章的证明。本案从发生纠纷至今已三年多，证人现在才出庭，证词缺乏可信度。刘华君拒绝开通燃气这一事实已经反复确认，至于刘华君拒绝的原因不是其他证人所能证明。且开通燃气是生产劈开砖的必要条件，郑漫不可能不要求开通。
审理中，就租金支付问题，麒乐堂公司在诉状中认可郑漫按约支付了两份租赁协议第一年的租金。后又称第一份租赁协议未对租金做出分期支付的约定，应理解为全部租金在签订协议时一次性付清，故郑漫早已欠付租金。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，麒乐堂公司与郑漫之间的租赁关系涉及两份租赁合同，租赁物为窑炉、房屋等资产。郑漫租赁上述资产，系用于生产经营，开通燃气是窑炉正常使用的前提条件。麒乐堂公司未能及时开通燃气，导致郑漫无法正常经营，其签订租赁合同的目的不能实现，故郑漫有权解除租赁合同。郑漫于2012年2月28日口头向麒乐堂公司提出解除合同，两份合同即已经解除，之后双方也未有继续履行租赁协议的行为。麒乐堂公司认可郑漫于2012年2月28日口头提出解除合同的事实后，无正当理由又予以否认，且未提供足以推翻前述事实的相反证据，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，郑漫于提出解除合同之日即将办公、生活及部分产品搬离租赁场所，遗留部分物品系因麒乐堂公司申请保全所致，而郑漫委派一人留守也是为了看守查封物品，麒乐堂公司未能提供证据证明租赁物尚在郑漫控制之下。且郑漫在搬离租赁场所之前一直正常生产经营，麒乐堂公司未提供证据证明郑漫存在故意破坏、毁损租赁物的情形，故对麒乐堂公司要求返还租赁物、赔偿恢复租赁物原状的损失的主张，本院不予支持；麒乐堂公司要求赔偿2012年3月1日起至返还租赁物时止的经济损失的主张，亦无相关事实和法律依据。
对于违约情况，（2012）宜民初字第1750号判决书已经做出认定，即双方在履约过程中都存在违约行为，各自应承担相应的违约责任。在此基础上，本院进一步做如下认定：对于第一份租赁协议，郑漫作为承租人，未按约支付第二年的租金，已经构成违约；同时，麒乐堂公司作为出租人，未采取适当方式催要租金反而不同意恢复供气，导致郑漫租赁的窑炉不能使用，郑漫签订租赁合同的目的不能实现，亦构成违约。审理中，麒乐堂公司提供了燃气发票等证据，主张郑漫从未通知其开通燃气，且郑漫的经营状况不可能要求开通燃气，本院认为，郑漫租赁窑炉、房屋等资产系用于生产经营，开通燃气是窑炉正常使用的前提条件，麒乐堂公司应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而不论郑漫的实际经营状况如何。麒乐堂公司又称郑漫在签订租赁协议时即应支付第二年的租金，这与其公司在诉状和催款函中的陈述相互矛盾，本院不予采信。对于第二份租赁协议，因郑漫支付第二年租金的时间尚未届期，而麒乐堂公司不同意恢复供气，导致第二份租赁协议无法履行，并直接导致了两份租赁协议的解除，对此麒乐堂公司应负全部责任。对于麒乐堂公司主张的第一份租赁协议的违约金，鉴于郑漫迟延支付租金的行为在先，本案纠纷由郑漫欠付租金引起，本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错等因素酌情确定违约金数额为6万元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认麒乐堂公司与郑漫于2010年11月27日、2011年3月17日签订的两份财产租赁协议均于2012年2月28日解除。
二、郑漫应于本判决发生法律效力之日起十日内向麒乐堂公司支付违约金6万元。
三、驳回麒乐堂公司的其他诉讼请求。
如郑漫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15150元，保全费3770元，合计18920元，由麒乐堂公司负担17933元，郑漫负担987元。郑漫应负担的部分已由麒乐堂公司垫付，郑漫于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给麒乐堂公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 陆长平
代理审判员 庄 妍
人民陪审员 宗 瑛
二〇一六年八月十九日
书 记 员 吴国珍