广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第100号
上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托代理人：李振辉，该公司法务总监。
被上诉人（原审原告）：陈奕安，男，1969年1月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审原告）：张丽君，女，1973年9月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区华陀新村*号***房，公民身份号码4420001973********。
两被上诉人的委托代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。
两被上诉人的委托代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所实习律师。
上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人陈奕安、张丽君商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：陈奕安、张丽君与永怡公司于2008年7月3日签订1份中山市商品房买卖合同（编号：0801015417），约定陈奕安、张丽君以总价款2478448元向永怡公司购买诉争房产，付款方式为一次性付款，永怡公司应于2008年12月31日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付给陈奕安、张丽君，逾期交房超过90日（含90日），陈奕安、张丽君同意不能行使解除合同的权利，但由第91日起至实际交付之日止，永怡公司按日向陈奕安、张丽君支付已付房价款万分之二的违约金，违约金在总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。合同还约定其他相关权利和义务。合同签订后，陈奕安、张丽君先后支付了相应的购房款。2009年8月1日，由建设单位永怡公司组织监理单位中外建天利（北京）工程监理咨询有限公司、施工单位深圳市鹏城建筑集团有限公司、勘察单位中山市建筑设计院有限公司岩土工程勘察分公司、设计单位广东华方工程设计有限公司对中山永怡.聚豪园-
B区二期工程（含涉案商品房）进行工程竣工验收。在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中竣工验收意见一栏，施工单位意见为合格，勘察单位、设计单位、建设单位均在负责人一栏签名并加盖公章，并未载明是否合格意见，勘察单位意见、设计单位意见、监理单位意见一栏均未载明日期。工程竣工验收申请表中，监理单位意见一栏载明同意报验申请，可以组织竣工验收，但未载明日期。工程竣工验收报告工程验收结论一栏为该工程验收达到了合格标准，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位均在该报告中签名并加盖公章，建设单位签署日期为2009年8月12日，施工单位、勘察单位签署日期为2009年8月1日。但监理单位及设计单位均未载明日期。永怡公司曾向陈奕安、张丽君寄发收楼通知书，通知陈奕安、张丽君于2009年8月1日起十日内办理涉案商品房的收楼手续，但快递寄发日期为7月31日，但未注明寄发年份。
2013年4月16日，陈奕安、张丽君向原审法院提起诉讼称：陈奕安、张丽君于2008年7月3日与永怡公司签订了中山市商品房买卖合同（合同编号：0801015417），购买永怡公司开发的位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园B区2期领世苑映月湾18号房地产，购房总价为2478448元，永怡公司应当在2008年12月31日前，将具备交付条件的房产交付给陈奕安、张丽君，如逾期超过90天，由第91天起至实际交付之日止，永怡公司按日向陈奕安、张丽君支付已付房款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。合同签订后，陈奕安、张丽君履行了付款义务，但永怡公司没有按约向陈奕安、张丽君交付房产。为保障陈奕安、张丽君的合法权益，请求法院判令永怡公司：1.向陈奕安、张丽君支付逾期交楼违约金49568.96元（2478448元×2%）；2.永怡公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：陈奕安、张丽君与永怡公司均对中山市商品房买卖合同的真实性及陈奕安、张丽君已支付的房款无异议。本案争议的焦点有：1.涉案商品房是否已经符合合同约定，符合国家法律、法规强制性规定，达到交付使用条件；2.陈奕安、张丽君的诉讼请求有无超过法定诉讼时效。针对上述争议焦点，原审法院作以下分析论证：（一）涉案商品房是否已经达到合同约定的交付使用条件。根据涉案商品房买卖合同约定，涉案商品房的交付条件为“该商品房经单体竣工验收合格”。所谓单体竣工验收合格，具体是指建设单位组织设计、勘察、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格。虽然永怡公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及工程竣工验收报告存在部分瑕疵，但综合分析竣工验收备案表及工程竣工验收报告内容，可认定涉案商品房所在工程已于2009年8月完成单体竣工验收手续并经竣工验收合格。鉴于该报告部分单位没有落款日期，且该报告于2009年8月制作，综合分析，原审法院认为将该工程竣工日期推定为2009年8月31日为妥，即于2009年8月31日涉案商品房已经达到合同约定的交付使用条件。但永怡公司向陈奕安、张丽君交付使用的房产，除应符合基本居住要求以外，还应满足基本的安全条件。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核……”及第十三条规定：“……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案……”，本案的诉争商品房所在工程，不需要向公安机关消防机构申请消防验收，但应当在验收后报公安机关消防机构备案。案件审理过程中，永怡公司主张涉案商品房所在工程已经办理消防竣工验收备案手续，原审法院责令永怡公司于第一次庭审（2013年6月6日）后7个工作日内提交办理消防竣工验收备案手续的相关材料，但截止至2013年8月19日，永怡公司仍未向原审法院提交上述文件。根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”的规定，永怡公司应承担举证不能的不利后果，原审法院认定永怡公司至今未办理涉案商品房所在工程的消防竣工验收备案手续，仍未符合国家强制性规定的交付使用条件。（二）关于争议焦点二。根据双方签订的商品房买卖合同约定，永怡公司应在2008年12月31日前将涉案商品房交付陈奕安、张丽君使用，但永怡公司至今仍未将涉案商品房交付给陈奕安、张丽君使用，其行为已构成违约，陈奕安、张丽君可向其主张承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，从永怡公司违约行为发生之日后第91天即2009年3月31日，陈奕安、张丽君应当知道其权利受到侵害，即可向永怡公司主张逾期交房违约金，但陈奕安、张丽君直至2013年4月16日才向永怡公司主张上述违约金，而期间并未发生引起诉讼时效中止、中断的情形，故陈奕安、张丽君主张2011年4月16日之前产生的逾期交房违约金已超过诉讼时效，在2011年4月16日之后所产生的违约金并没有超过诉讼时效，应予以支持。同时，根据双方合同约定，逾期交房违约金的总额不得超过总楼价的2%即49568.96元（2478448元×2%=49568.96元），故永怡公司须向陈奕安、张丽君支付的逾期交房违约金亦应以49568.96元为上限。截止至2013年8月19日，按照合同关于逾期交房违约金的计算标准（495.69元／日）计算的违约金数额已超过49568.96元，因此陈奕安、张丽君诉请永怡公司向其支付49568.96元逾期交房违约金，理据充分，原审法院予以支持。原审法院认为，永怡公司未在合同约定期限内向陈奕安、张丽君交付符合合同约定及强制性规定的房屋，其行为已经构成违约，永怡公司应在合理期限内为诉争商品房办理消防竣工验收备案手续将符合合同及法律、法规强制性规定的商品房交付陈奕安、张丽君使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第七十五条之规定，判决如下：永怡公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向陈奕安、张丽君支付逾期交楼违约金49568.96元。如果永怡公司未按原审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1039元，减半收取为520元（该款陈奕安、张丽君已预付），由永怡公司负担，永怡公司应在判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
上诉人永怡公司不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）本案债务不是继续性债务。关于永怡公司与陈奕安、张丽君签订的商品房买卖合同，永怡公司的主债务为交付商品房。违约金不是对价之债，只有所附期限的条件成就，才产生违约金债务。在合同既约定时间因素及计算比例，又约定违约金最高数额的情况下，违约金是否为继续性债务具有可变性。在达到最高数额之前，违约金是继续性债务，在达到最高数额之时，违约金则转变为一时性债务。本案中，永怡公司与陈奕安、张丽君在合同中约定了“违约金总额不超过总楼价的2%”的最高限额，当累积至此数额，之后不再出现违约金持续递增。因此约定的迟延履行违约金有明确的49568.96元数额限定，已经转变为一时性债务。（二）本案诉讼时效应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即从主债务实际履行之日起算诉讼时效，因本案中双方约定违约金总额不超过总楼价的2%即49568.96元，则诉讼时效应从该一时性债务届满之日的次日即2009年7月10日起算诉讼时效，陈奕安、张丽君于2013年4月16日起诉，已经超过法律规定的诉讼时效。综上，请求二审法院判令：撤销原审判决，驳回陈奕安、张丽君的诉讼请求。
被上诉人陈奕安、张丽君答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回永怡公司的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈奕安、张丽君与永怡公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。根据合同的约定，永怡公司应当于2008年12月31日前将符合单体竣工验收合格条件的商品房交付陈奕安、张丽君使用，如果永怡公司逾期交付超过90天，由第91天起至实际交付之日止，永怡公司按日向陈奕安、张丽君支付已付房款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。原审期间，永怡公司主张于2009年7月31日通知陈奕安、张丽君收楼并为此提交了快递回单、聚豪园B区二期工程的竣工验收备案表、工程竣工验收报告。经查，工程竣工验收报告载明的验收日期为2009年8月1日，施工单位和勘察单位签署日期为2009年8月1日，建设单位签署日期为2009年8月12日，监理单位和设计单位盖有公章和签名但未签署日期。对此，本院认为，永怡公司组织勘察、设计、施工、监理单位对涉案商品房所属的聚豪园B区二期工程进行了竣工验收，但竣工验收资料确实存在部分瑕疵，鉴于工程竣工验收报告中部分单位未签署日期，原审法院推定竣工日期为2009年8月31日，并认定涉案商品房已于2009年8月31日符合合同约定的交楼条件，处理并无妥，陈奕安、张丽君对此亦未提起上诉，本院对此可予维持。涉案商品房虽然经单体竣工验收合格，已经符合了基本的居住条件，但建设单位在验收后应当向公安消防机构备案。原审法院责令永怡公司于限期内提交涉案商品房所属工程已经办理消防竣工验收备案手续的资料，永怡公司逾期未予提交，因此，原审法院认定涉案商品房仍未具备国家强制性规定的交付使用条件，处理亦无不妥，本院予以维持。根据合同的约定，永怡公司逾期交房已经构成违约，应当向陈奕安、张丽君承担逾期交房的违约责任。因永怡公司未能举证证实涉案商品房所在工程已经办理了消防备案，其逾期交房的违约行为仍在持续，陈奕安、张丽君起诉要求永怡公司承担已付房款2%即49568.96元违约金的支付责任，并未超过诉讼时效，原审法院对陈奕安、张丽君的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人广东永怡集团股份有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1039元，由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年三月十日
书 记 员 谭长琴