山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初1376号
原告青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市。
代表人高祥辉，行长。
委托代理人潘永业，山东永罡律师事务所律师。
委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所实习律师。
被告姜小涵，男，汉族，住山东省胶州市。
被告高玉芳，女，汉族，住山东省胶州市。
被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，住所地青岛胶州市。
法定代表人杨成义，总经理。
委托代理人潘思媛，女，汉，住址山东省胶州市。
原告青岛银行股份有限公司胶州支行与被告姜小涵、高玉芳、禧徕乐（青岛）投资发展有限公司（以下简称“禧徕乐公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行的委托代理人潘永业、张传昌，被告禧徕乐公司的委托代理人潘思媛到庭参加诉讼，被告姜小涵、高玉芳经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛银行股份有限公司胶州支行诉称：2012年11月12日，原告与被告姜小涵、高玉芳、禧徕乐公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告姜小涵向原告借款260万元用于购买商用房，借款年利率7.205%，所购房屋位于胶州市兰州西路819号6号楼2单元3564户。该笔借款，被告高玉芳作为共同还款人，并以所购房屋提供抵押担保，被告禧徕乐公司提供阶段性保证担保。合同签订后，原告就抵押物办理了预购商品房抵押预告登记，并取得了以原告为预告登记权利人的抵押预告登记证书（胶房地预市字第201298994号）。同时，原告于2013年1月9日为被告姜小涵发放了260万元借款。但借款发放后，被告未按约定按期偿还借款，现已产生多次逾期，截至2016年1月12日，被告尚拖欠原告借款本金2118179.57元，利息51431.26元，罚息2327.21元，共计2171938.04元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、三被告连带偿还借款本金2118179.57元，利息51431.26元，罚息2327.21元，共计2171938.04元（利息、罚息暂计算至2016年1月12日），自2016年1月13日至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定继续计算；2、原告对位于胶州市兰州西路819号6号楼2单元3564户房产享有优先受偿权；3、本案相关诉讼费用由三被告共同承担。
被告姜小涵、高玉芳未答辩。
被告禧徕乐公司辩称，对借款事实、担保事实、放款情况均无异议，但是还款情况不清楚。
经审理查明：2012年9月28日，被告姜小涵与被告禧徕乐公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告姜小涵向被告禧徕乐公司购买位于胶州市兰州西路819号6号楼2单元3564户的房屋，购房款共计560万元，首付款280万元，剩余款项按照按揭贷款支付。
2012年11月12日，原告与被告姜小涵（借款人、抵押人）、被告禧徕乐公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告姜小涵从原告处借款260万元，借款种类为商品房贷款，借款期限120个月，借款利率为按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率上浮10%计算，借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，已适用借款利率执行满12个月后，按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和本合同约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人应自借款发放后次月开始按月还款，还款日为每月21日；借款人未按约定足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对就逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止。借款的提取方式为，借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下借款以借款人购房款名义一次性划入被告禧徕乐公司账户内。借款人的债务到期或提前到期，贷款人未受清偿时，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。借款的担保方式为：抵押加保证，借款人姜小涵以其所购位于胶州市兰州西路819号6号楼2单元3564户的房屋提供抵押担保；保证人禧徕乐公司为该借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费……公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项。被告高玉芳以共同还款人名义在该合同上签字确认。
2014年12月29日，原告取得预告登记义务人为姜小涵的房屋预告登记证明（胶房地预市字第201298994号），预告登记种类为预购商品房抵押预告，房屋坐落位于胶州市兰州西路819号6号楼2单元3564户。
上述合同签订后，原告于2013年1月9日，原告为被告姜小涵发放了260万元借款，借款年利率为7.205%，到期日为2023年1月9日，还款方式为等额本息还款法。合同履行中，被告姜小涵出现逾期还款，原告主张根据合同约定宣布合同提前到期，并要求被告偿还全部借款本金及利息。截止2016年1月12日，被告姜小涵尚拖欠原告借款本金2118179.57元，利息51431.26元，罚息2327.21元，共计2171938.04元。庭审中，双方确认上述借款中的抵押房屋已经建成了，并投入使用了，只是未办理房产证。
以上事实，有原告提供的青岛市商品房预售合同一份、个人购房担保借款合同一份、房屋预告登记证明复印件一份、结婚证复印件一份、青岛银行个人借款凭证一份、放款转账凭证一份、个人欠款明细表二份及当事人陈述存案予以证实，经当庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，原告与被告姜小涵、禧徕乐公司签订的《个人购房担保借款合同》是三方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，三方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定，按时向借款人姜小涵发放了借款，被告高玉芳作为姜小涵的共同还款人，应当共同依照合同约定的期限偿还借款本息。现被告姜小涵、高玉芳未按照合同约定及时足额还款，已构成违约，原告主张依合同约定宣布借款提前到期，并要求借款人偿还全部借款本息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。
对于被告姜小涵名下位于胶州市兰州西路819号6号楼2单元3564户的抵押物，原告已取得了该房屋的抵押权预告登记证明。抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案设定抵押的房屋已经预告登记向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在本案借款人未依约履行还款义务时，原告有权就上述房产处分所得优先受偿。
本案原告并未取得被告姜小涵所购房屋的现房抵押手续，根据合同约定，在被告姜小涵及共同还款人高玉芳未履行清偿借款本息义务时，保证人禧徕乐公司应对被告姜小涵在该借款合同项下的债务承担连带清偿责任，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姜小涵、高玉芳于本判决生效后十日内共同偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金2118179.57元及至本判决生效之日止合同约定的利息、罚息。
二、如果被告姜小涵、高玉芳不履行上述第一项中的付款义务，原告青岛银行股份有限公司胶州支行有权就被告姜小涵名下胶房地预市字第201298994号《房屋预告登记证明》项下的房产处分所得价款优先受偿。
三、被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司对上述第一项的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告姜小涵、高玉芳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24876元，保全费5000元，共计29876元，由三被告承担（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还），由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张云英
审 判 员 范少恒
人民陪审员 李小鹏
二〇一六年五月二十一日
书 记 员 王 鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。