浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金武民初字第446号
本诉原告（反诉被告）：何福明。
委托代理人：郑建宏（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）：廖子有。
委托代理人：方雪松（特别授权代理），浙江前程律师事务所律师。
原告何福明与被告廖子有房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月25日向本院起诉，本院于当日受理。被告廖子有于2015年7月1日向本院提出反诉，本院于当日受理。依法由审判员沈忆独任审判，分别于2015年7月28日、2015年11月25日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何福明的委托代理人郑建宏，被告（反诉原告）廖子有及其委托代理人方雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何福明起诉称：2008年3月1日，武义县顺达金属制品厂与被告签订了一份《租赁合同》，约定：被告承租武义县顺达金属制品厂厂房、宿舍从事生产经营及职工居住，租赁期限为2008年3月1日至2018年2月28日。租金为每年190000元，分年付即在每年提前一个月付清下年租金，并约定了电费由被告承担。武义县顺达金属制品厂依约交付了租赁标的，并全面履行了合同义务。被告自2008年3月1日开始承租经营至今，但尚拖欠原告租金480663.32元（已计算至2015年5月止），及应由被告承担的电费9895.67元，两项合计490558.99元。武义县顺达金属制品厂成立于1996年8月6日，投资人何福明，系个人独资企业，于2013年10月16日注销。到今天为止廖子有的职工还是住在原告宿舍，本案租赁合同就是厂房与设施。被告拖欠原告租金480663.32元及电费9895.67元，经催讨无果。为此，请求判令：被告立即支付租金480663.32元及电费9895.67元；由被告承担本案诉讼费用。
被告廖子有答辩称：要求法院驳回原告的诉讼请求。原武义县顺达金属制品厂成立于1996年8月6日，系个人独资企业，经营范围：电镀、抛光、阳极氧化、防腐处理。根据环保部门的核定，武义县顺达金属制品厂有14条电镀生产线的容量，其经营方式为将电镀生产线全部出租经营，该厂因构成犯罪已于2013年10月16日注销，投资人为原告。2008年3月1日，答辩人与原武义县顺达金属制品厂签订了一份《租赁合同》，由答辩人租赁武义县顺达金属制品厂的一条电镀生产线及厂房、宿舍从事电镀生产经营，租赁期限为2008年3月1日至2018年2月28日，租金为每年190000元。根据《租赁合同》内容及其附件可以确定，答辩人租赁标的物非原告所主张的仅厂房、宿舍的租赁，答辩人租赁的标的是电镀生产线经营权及生产车间（厂房、宿舍）。2013年7月2日，武义县顺达金属制品厂被浙江省环保厅检查发现有三股废水渗漏外排，经检测，有关指标严重超过国家标准，武义县顺达金属制品厂及原告何福明等人犯污染环境罪被追究刑事责任，武义县顺达金属制品厂自2013年7月3日起关闭停产，答辩人租赁的电镀车间也于同日停产。原告在起诉中主张要答辩人支付的租金480663.32元由两部分组成，一部分379999.99元是2013年6月至2015年5月期间两年的租金，这部分租金由于原告何福明的犯罪行为导致租赁场所被政府关停，答辩人自2013年7月3日起已不能在租用的厂房内进行电镀生产经营活动，租赁合同已无法实际履行，答辩人租赁合同的目的已无法实现。因此，根据《合同法》规定答辩人有权解除合同。客观上，自2013年7月3日起答辩人就已经停产，原告的犯罪行为已导致租赁合同无法继续履行，合同已终止。因此，答辩人不应承担继续支付租金的义务。租金的另外一部分95833.33元是2011年8月至2013年6月经原告同意转租给他人形成的租金，并由转租人将租金直接支付给了原告，现原告又主张该部分租金，实属无理。要求法院依法驳回原告的诉讼请求，至于水电费有欠费的原告应该提供欠费证据，如果属实，我方会支付。
原告何福明为证明其主张，向本院出示了如下证据：
1、租赁合同、协议书各1份，证明本案的租赁标的物是厂房，费用是需要承租人承担的，但是不能否认租赁的标的物；
2、欠费清单1份，证明截止2013年6月20日尚欠电费数额是28615.90元的事实。
对上述证据，被告廖子有质证认为真实性均无异议，但提出证据1不能完全证明原告的证明目的，租赁标的包含了厂房和宿舍，主要体现在电镀生产线经营权上，摊付协议书上可以看出，都是针对电镀的，所以从摊付协议上能够明确证明是电镀生产经营权的租赁，而非仅仅厂房宿舍的租赁，主要标的是电镀生产经营权，从租赁的价格和协议书都可以明确生产经营权，也不否认有厂房宿舍在里面；对证据2的证明目的有异议，尚欠的28615.90元包括厂房租金。本院对证据1、2的真实性予以确认，至于被告廖子有的质证意见，本院将结合全案在本院认为部分综合予以查明。
3、处罚决定书、行政裁定书、执行通知书、结案报告各1份，证明本案租赁物不包括经营权。
对该证据，被告廖子有质证认为处罚决定书中当事人自己的陈述恰能证明当时租赁的是生产车间经营权。本院对证据3的真实性予以确认，至于租赁标的物仅是厂房宿舍还是包括电镀资质，本院将结合全案在本院认为部分综合予以查明。
4、公司基本情况（复印件）1份，证明被告方认为公司停止经营是不属实。
对该证据，被告廖子有质证认为与本案无关。本院对证据4的真实性予以确认。
被告廖子有为证明其主张，向本院出示了如下证据：
1、武检刑诉（2013）701号起诉书、（2014）金武刑初字第24号刑事判决书、（2014）浙金刑一终字第90号刑事裁定书（均系复印件）各1份，证明2013年12月31日，武义县顺达金属制品厂、何福明涉嫌污染环境罪被武义县人民检察院提起公诉并刑事处罚的事实，武义县顺达金属制品厂于2013年10月注销的事实，被告租赁原告生产经营权无法生产经营的事实。
对该证据，原告何福明质证认为真实性无异议，但是对证明目的有异议。本院对证据1的真实性予以确认。
2、证明（复印件）1份，证明廖子有用武义县鑫润科技有限公司的电镀车间，面积760平方米，年租金480000元，租期为2014年6月15日至2020年6月14日；
3、2014年11月份各种费用应交款、各用户房租收款通知、通知（均系复印件）各1份，证明廖子有租用武义县鑫润科技有限公司的电镀车间进行电镀生产经营产生的各项费用。
对上述证据，原告何福明质证认为对证据2、3的真实性有异议，证据来源不清楚，且与本案无关。本院认为证据2、3均系复印件，且原告对此均不予认可，故本院对证据2、3不予认定。
4、武政办抄字（2012）79号抄告单、武义县顺达金属制品厂企业基本情况登记表（均系复印件）各1份，证明2012年9月14日，武义县政府对武义县鑫润科技有限公司（原武义县顺达金属制品厂）拥有14条生产线的确认及武义县顺达金属制品厂的经营范围。
对该证据，原告何福明质证认为对抄告单的真实性无异议，抄告单是为了提升电镀行业的报告，与本案无关，且顺达公司与鑫润公司没有任何法律关系；企业基本情况登记表的真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告方认为顺达公司被工商登记注销导致被告无法经营是不对的，顺达公司在10月份左右准备转让厂房，相关案件正在审理中，买卖不影响租赁，注销的目的是为了成立公司，为了股权转让在同年同月同日成立了另一个公司，法人为何福明。本院对证据4的真实性予以确认。
5、证人李某、王某、廖某证人证言1组，证明原武义顺达金属制品厂出租电镀生产线经营权的事实。
对该证据，原告何福明质证认为李某、王某只能证明与顺达厂的关系，与本案无关，他们证明与顺达厂经营权的租赁是不事实的；廖某对于租赁标的物包括经营权的说法是不对的，从廖某的证言可以看出租赁的是空的厂房，生产线设备都是廖子有投资的，如果包含经营权租赁，廖子有也不会受到工商行政管理局的处罚，所以经营什么，廖子有是自主权的，出租方是管不到的，虽然廖某与何福明是朋友，但是其与被告是兄弟关系，不能采信，跟本案无关。本院认为证人李某与王某的证言均证明证人与廖子有同系该厂的租户，且都是借用该厂名义从事电镀生产，而廖某虽与廖子有存在亲属关系，但其又是何福明与廖子有签订租赁合同和协议书的见证人，且其证言能与证人李某与王某的证言相互印证，同时也与（2014）金武刑初字第24号刑事判决书所查明的事实及原、被告双方签订的租赁合同和有关费用摊负的协议书相印证。故本院对证人李某、王某、廖某的证言予以采信。
反诉原告廖子有起诉称：反诉原告在答辩意见中就有关案件事实已做陈述，自2013年7月3日起反诉原告就已经停产，由于反诉被告的犯罪行为导致合同无法履行，反诉原告租赁进行电镀生产经营的目的已无法实现，根据《合同法》规定反诉原告有权解除合同。客观上，自2013年7月3日双方签订的合同已终止。反诉原告为从事电镀生产经营，在合同签订后投资600000元建设了一条电镀生产线，现已报废，造成折旧损失三十余万元。之后，反诉原告为继续电镀生产，2014年6月14日，从武义鑫润科技有限公司重新租赁一条电镀生产线进行电镀生产，面积760平方米，年租金486400元，租期6年。反诉原告租赁原武义县顺达金属制品厂一条电镀生产线的厂房面积约706平方米左右，租金为190000元，现在反诉原告租赁差不多同样面积租金却要486400元（按706平方米面积计算租金为451840元），租赁费开支每年增加261840元，从2013年7月至2018年2月28日止，原《租赁合同》计有4年零8个月期限未履行，现反诉原告就同等的期限需增加租金支出1221920元。由于自2013年7月3日起停产，反诉原告确定3个月的合理停产期限，每月计停产损失70000元，共计210000元。综上所述反诉原告认为：由于反诉被告的犯罪行为导致双方的租赁合同无法完全按约定的期限履行，反诉原告签订《租赁合同》的目的无法实现。现反诉原告根据法院的规定，请求确认《租赁合同》于2013年7月3日起已解除，并要求反诉被告赔偿经济损失依法有据，希望法庭支出反诉原告的反诉请求。为此，请求判令：确认反诉原告与武义县顺达金属制品厂签订的《租赁合同》于2013年7月3日起已解除；反诉被告赔偿反诉原告电镀生产线投资损失288000元；反诉被告赔偿反诉原告增加支出的租金损失1221920元；反诉被告赔偿反诉原告停产损失210000元；反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告何福明答辩称：反诉原告的反诉是极其错误的与事实和法律不符。1、本案租赁合同至今未解除，本案租赁合同合法有效受法律保护，不能因为何福明的犯罪就必然产生租赁合同的解除，何福明的犯罪也不影响被告租赁物的使用经营和生产收益；2、反诉原告要求何福明赔偿288000元的损失，反诉原告投资的生产线如何叫出租人赔偿损失，这个反诉请求说明了本案的租赁物是厂房和宿舍，并非是生产线和经营权，因为生产线是何福明自己投资的；3、反诉原告要求增加租金损失没有道理，并且对此事实不清楚，我们只知道到今天为止生产线和相应设备都还在那里，至于停产还是经营与我们无关，我们只需拿到租金。事实上环保局确实发过停产通知书并不是针对廖子有的，是针对旧产房，而不是反诉原告租赁的新厂房，与反诉原告无关，且这是政府行为与何福明无关，反诉原告说停产210000元没有依据。
反诉原告廖子有就反诉部分补充出示了：评估报告书1份，证明2013年7月—9月停产损失是59660元，生产线的价值173490.69元，总计损失233150.69元。
对此，反诉被告何福明质证认为该份评估报告存在问题，应当不予采信，且与本案没有关联性。1、电镀生产线在评估报告书上是607120元从何而来没有依据，最起码的购置发票也没有，是新购还是转手不明确，无法确定生产线的总金额，反诉原告说是拆除之后的残值，更加不可能是鉴定书上确定的173490.69元。这说法没有合理性的，原来的顺达金属制品厂，有好几条电镀生产线，鉴定书上确定的投资额度607120元是一条生产线的投资额还是反诉原告那一条的生产线无法确定的。2、该份报告系单方作出，未通知我方人员到实地现场确认究竟是哪条生产线，违反程序。3、从整个报告看，这份报告整体只有几张所谓的考勤表便出了这份报告，连起码的生产线报告都没有。本院认为，该评估报告系由本院委托具有鉴定资质的金华中勤资产评估事务所作出的，而反诉被告何福明虽提出异议，但未能提供相应证据证明评估报告存在重新鉴定的法定情形，也未向本院提起重新鉴定的申请，故本院对评估报告书的真实性予以确认，至于电镀生产线价值和停产期间损失价值是否合理，应否由何福明赔偿将在本院认为部分综合予以阐明。
反诉被告何福明就反诉部分补充出示了：武政办（2012）129号文件、武电镀整治办（2013）1号文件各1份，证明导致停产并非是合同相对方的过错，是政府行为。
对该证据，反诉原告廖子有质证认为之前没有看过，对这两份文件的真实性是无异议，但是对涉及到的关停搬迁，我们都是没有见过的，这份文件要发也是发到企业这一级的，该份文件发不到反诉原告手里，反诉原告所承租的生产线在新厂房里的，所以出问题的都是老厂房。文件中没有提及新厂房，所以环保厅对顺达厂检查的时候，新厂房不存在排污问题。本院对该证据的真实性予以确认，至于原告的举证目的是否成立将在本院认为部分综合予以阐明。
综上，本院认定本案事实如下：2008年3月1日，武义县顺达金属制品厂与廖子有签订《租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2008年3月1日至2018年2月28日止，定壹拾年；租金及付款方式为每年壹拾玖万元，分年付款，即在每年提前一个月前付清下年租金…等内容。同日，双方又签订《有关费用摊负的协议书》一份，协议就税收及污水处理费用的摊负、污水排放及车间的清洁规定、生产经营的有关规定、宿舍的规定进行约定，还约定廖子有租赁的厂房，有转租的费用也按照以上规定，由廖子有收取，按照应交的时间上交。合同签订后，双方按照合同履行，2013年双方就廖子有租赁的车间在2013年5月-6月电费等费用及收款抵扣进行结算并出具清单，由廖子有签字确认，清单明确2013年4月-2013年6月电费等费用为50233.90元，2013年5月-6月厂房租金24166元，两项合计74399.90元；2013年6月3日收武义纵横工具公司款15584元，2013年6月20日收浙江优力特工具款30200元；上述款项抵扣后尚欠28615.90元。2013年7月2日，浙江省环境保护厅对武义县电镀企业整治验收时发现原武义县顺达金属制品厂存在废水渗漏外排。2013年12月31日，浙江省武义县人民检察院对原武义县顺达金属制品厂、何福明、李某、王某等人提起公诉，2014年1月28日，本院依法作出（2014）金武刑初字第24号刑事判决书，原武义县顺达金属制品厂因在审理前注销对其终止审理，其他被告人均判决犯污染环境罪，并判处相应的刑罚和并处一定数额的罚金。后因部分被告人不服判决上诉至金华市中级人民法院，2014年5月15日金华市中级人民法院依法作出（2014）浙金刑一终字第90号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。2015年5月25日何福明向本院起诉要求廖子有支付租金及水电费，后廖子有提出反诉。诉讼期间，廖子有向本院提出评估申请，后由本院委托金华中勤资产评估事务所进行评估，2015年10月8日金华中勤资产评估事务所出具了金华中勤评咨字（2015）第093号评估咨询报告书，评估结论为损失价值233150.69元（其中：电镀生产线减去折旧及残值后的价值173490.69元；停产损失价值59660元）。
另查明，原武义县顺达金属制品厂的经营范围为电镀、抛光、阳极氧化、防腐处理，后该厂于2013年10月16日注销。
本院认为，庭审中何福明和廖子有对于签订过租赁合同和协议书的事实均无异议，但对于合同的租赁标的物仅是厂房宿舍还是包括电镀生产的资质存在争议。根据庭审查明的事实，原武义县顺达金属制品厂的经营范围包括电镀、抛光、阳极氧化、防腐处理，而同是武义县顺达金属制品厂的租户王某、李某的证人证言均证明证人与被告廖子有同系该厂的租户，且都是借用该厂名义从事电镀生产，该证人证言不仅与租赁合同和协议书的见证人廖某的证言能相互印证，同时也与（2014）金武刑初字第24号刑事判决书所查明的事实及租赁合同和有关费用摊负的协议书相印证。故本院对合同的租赁标的物包括厂房宿舍及电镀生产的资质的事实予以确认。从（2014）金武刑初字第24号刑事判决书查明的事实看，2013年7月2日，浙江省环境保护厅对武义县电镀企业整治验收时发现原武义县顺达金属制品厂存在废水渗漏外排，后该厂关停，相关的单位及个人均被追究刑事责任，且该厂也于2013年10月16日注销，因此在2013年7月2日之后被告廖子有实际上已无法利用厂房进行生产，其合同目的已无法实现，故被告廖子有提出的要求解除租赁合同的主张，应予准许。解除时间为浙江省环境保护厅发现废水渗漏外排之后，本院酌定为2013年7月3日。对于何福明提供的武政办（2012）129号文件、武电镀整治办（2013）1号两份文件，仅能明确原武义县顺达金属制品厂属于搬迁整治的电镀企业，政府要求其限期完成搬迁新址新厂房的建设等，因此本院对于何福明主张的导致停产是政府行为，并非是合同相对方的过错的意见不予采信。庭审中，何福明与廖子有对于2013年6月底前的租金已付清的事实均无异议，本院对此予以确认。依据何福明提交的由廖子有确认的结算清单，综合双方确认的2013年6月底前租金已付清的事实，可以明确至2013年6月底前尚欠水电费为28615.90元，结合何福明提供的计算清单，可以确定结算清单确认后何福明又代收了支付给廖子有的款项共计33946元（2013年9月9日纵横公司转账15616元，2014年4月22日优力特公司转账18330元），据此至2013年6月底前的水电费和租金均已付清。综上，因有关费用摊负的协议书中双方已明确约定转租费用由廖子有收取，上交给何福明，故何福明要求廖子有在结算后另行支付2011年8月至2013年6月止转租的费用的诉请，本院不予支持。而何福明主张的2013年7月、8月的水电费，因其未能提供相应的证据予以证明，且廖子有对此也不予认可，故本院该部分主张不予支持。至于何福明主张的厂房及宿舍租金，因廖子有在庭审中自认尚有生产线设备未搬离也未交还钥匙，且有其雇用的一对夫妻在原厂看守，故廖子有应当支付自2013年7月1日至2015年5月25日的厂房及宿舍使用租金，租金支付的标准参照租赁合同的约定每年190000元，结合本案实际情况并考虑租赁合同的标的物包括厂房宿舍租金和电镀资质等因素，本院酌定由廖子有支付何福明六个月的厂房租金95000元；宿舍租金按照每月150元结合何福明诉请计算21个月为3150元；上述两项合计为98150元，扣除之前多付5330.1元（33946-28615.90），廖子有尚需支付何福明租金92819.90元。因合同目的无法实现导致租赁合同提前解除造成廖子有投资的电镀生产线不能继续使用所造成的损失应当由何福明承担，损失的价值根据具有鉴定资质的金华中勤资产评估事务所所出具的评估咨询报告书确定为173490.69元。至于廖子有主张的停产期间的损失即人工工资损失和停产未能生产的损失，人工工资损失虽经鉴定部门鉴定确认，但考虑到其提供的考勤表仅有2013年4月至6月，系单方制作，且何福明对此不予认可，故本院对该部分损失不予支持；停产未能生产的损失未提供相应的证据，本院也不予支持。本案中，虽因原武义县顺达金属制品厂、何福明等原因导致合同目的无法实现，使得廖子有的预期合同利益受损，但廖子有提供的于2014年6月15日租赁武义鑫润科技有限公司电镀车间的证明等，与其之前租赁的原武义县顺达金属制品厂电镀车间，并非在同一时段，不足以证明其在同时段无法承租同样条件的电镀厂房，故本院该部分损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、2008年3月1日何福明与廖子有签订的《租赁合同》于2013年7月3日解除；
二、本诉被告廖子有支付本诉原告何福明租金92819.90元；
三、反诉被告何福明赔偿反诉原告廖子有电镀生产线损失173490.69元；
上述二、三项折抵，由何福明于本判决生效后7日内支付廖子有80670.79元。
四、驳回本诉原告何福明的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告廖子有的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4329元（已减半），由本诉原告何福明负担3510元（已交纳），本诉被告廖子有负担819元，限于本判决生效后7日内交纳；反诉案件受理费10140元（已减半），鉴定费9300元，合计19440元，由反诉原告廖子有负担17479元（已交纳），由反诉被告何福明负担1961元，限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 沈忆
二〇一六年一月二十五日
代书记员 廖君