湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂张湾民二初字第00452号
原告十堰翔龙工业园有限公司。住所地，湖北省十堰市红卫教育口*号。
法定代表人吕国庆，该公司董事长。
委托代理人操昶，湖北诚智成律师事务所律师。
委托代理人许琴，该公司员工。
被告徐承秀。
委托代理人肖安武，十堰市茅箭区五堰法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告张士永（勇）。
委托代理人肖安武，十堰市茅箭区五堰法律服务所法律工作者（特别授权）。
原告十堰翔龙工业园有限公司（以下简称翔龙工业园公司）诉两被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理，依法由助理审判员黄育琼适用简易程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序继续审理，依法组成由审判员骆红梅担任审判长、审判员李进、助理审判员黄育琼（主审）参加的合议庭于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告翔龙工业园公司的委托代理人操昶、许琴，两被告及其委托代理人肖安武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告翔龙工业园公司诉称：2010年9月25日，两被告与我公司签订《翔龙四方新城随园楼宇认购书》，约定两被告认购我公司开发的随园小区2栋1单元102号房屋，建筑面积约120.74㎡，销售单价为4258元／㎡，总价514111元，首付214111元。两被告已支付购房款214111元，剩余购房款300000元至今未付。2012年7月1日，我公司向两被告交付房屋。2013年12月14日，两被告入住该房屋。两被告所购买的房屋因十堰市人民政府修建市政重点交通工程“发展大道”这个不可归责于我公司的事由，造成开发建设手续延迟至2014年8月25日才办理完毕。我公司在开发建设手续办妥后，多次给两被告打电话或发短信，并在入户楼道及电梯轿厢内张贴通知，请求两被告与我公司签订《商品房预售合同》、付清购房款、缴纳住宅专项维修基金、提交办理两证资料及相关税费，并多次在十堰晚报、东风汽车报刊登《签订商品房预售合同通知》，但两被告至今未按通知的内容履行。两被告负有在收到房屋后付清购房款的义务，按规定亦负有缴纳住房专项维修基金的义务，我公司已依法履行了通知两被告的义务并给予了合理的准备时间，因两被告拒不履行其义务，故诉至贵院，请求法院依法判令：1、两被告支付购房款300000元及逾期付款利息（自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2、两被告支付住宅专项维修基金7244.4元（120.74㎡×60元／㎡）；3、本案各项诉讼费用由两被告负担。
原告翔龙工业园公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告翔龙工业园公司营业执照及开发资质证书。证明原告翔龙工业园公司主体资格符合房地产开发的资质，其开发资质是合法有效的。
证据二：1、2010年8月16日土地使用证（复印件）；2、2010年12月30日土地使用证（复印件）；3、十堰市规划局审定规划设计方案通知书；4、十堰市规划局同意的“东风产业园·四方新城（随园）建筑单位方案设计、总平面图（一期）、总平面图、总体鸟视图；5、四方新城·随园1栋（或称1号楼）第14层平面图。证明四方新城随园小区建设手续合法，原告翔龙工业园公司有权对外签订楼宇认购书，双方签订的认购书合法有效。
证据三：1、认购书；2、两被告接收房屋、装修房屋、入住房屋手续；3、测绘报告（复印件）；4、交付房款收据；5、关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知（复印件）；6、民事判决书。证明：1、原、被告签订的认购书已被人民法院生效判决确认有效，原告翔龙工业园公司已履行完毕交房义务，无违约行为；2、两被告已付购房款214111元，拖欠300000元；3、两被告应交存住宅专项维修基金7244.4元。
证据四：1、规划局（2008）25号业务会纪要；2、规划局（201）181号函件；3、张湾区发展大道指挥部（2011）29号至十堰市人民政府的请示和张维国市长、成佳刚副市长对请示的批示意见。4、规划局至市政府的报告；5、国土资源局至市建委的意见函；6、规划局至市住建委的规划建议函及因修理占地补充翔龙工业园公司选址范围图；7、国土局、财政局（2012）321号至市政府的请示；8、住建委至市政府的请示（以上证据均系复印件）。证明原告翔龙工业园公司在开发建设四方新城随园小区过程中，因市政重点交通工程发展大道的建设占用了公司的土地，致使随园小区整体平移而超出原地界6312平方米，这属于不可归责于原告翔龙工业园公司的事由，亦属于合同法规定的不可抗力。
证据五：1、十堰市国土局、财政局“十土资发（2012）321号”至市政府的请示；2、十堰市2011年第八号国有建设用地使用权拍卖出让公告；3、关于暂停拍卖十政储出（2011）62号宗地的公告；4、关于恢复拍卖十政储出（2011）62号宗地的通知；5、十堰市国土局第一次调查确权批示；6、十堰市国土局第二次调查确权批示；7、湖北国土厅批准十堰市2010年度第2批次建设用地函；8、十堰市政府专题会议纪要；9、土地使用权证（以上证据均系复印件）。证明因修建发展大道致使随园小区1、2号楼超地界，原告翔龙工业园公司于2013年9月14日补办好土地手续，因此耽误了原告翔龙工业园公司办理随园小区1、2号楼各项手续，原告翔龙工业园公司不应承担责任。
证据六：1、《建设工程规划许可证》；2、《建筑工程施工许可证》；3、《商品房预售许可证》；4、《工程竣工备案证》；5、一号楼、二号楼总权属证书；6、一号楼中的两位业主已经办妥个人房屋产权证书。证明原告翔龙工业园公司开发的四方新城随园小区1、2号楼后期开发建设手续合法合规，两被告可随时与原告翔龙工业园公司签订商品房预售合同并办理房产证。
证据七：1、翔龙工业园公司在1、2号楼入户楼道、电梯轿厢内张贴的“《签订商品房合同》和办理两证公告”；2、翔龙工业园公司在十堰晚报、东风汽车报5次刊登的“《签订商品房合同》和办理两证公告”。证明原告翔龙工业园公司采用多种形式、多次通知被告徐承秀、张士永签订商品房预售合同、付清购房款、缴纳住宅专项维修基金、提交办理两证的资料并交纳相关税费，一再延长期限，最后延迟至2015年4月30日。原告翔龙工业园公司充分履行了通知义务，为被告徐承秀、张士永留足了必要的、合理的准备时间，但被告徐承秀、张士永却怠于履行义务，应当支付拖欠的购房款并支付逾期付款利息。
被告徐承秀、张士永辩称：1、认购书不能作为确认欠购房款数额的依据。双方于2010年9月25日签订的认购书是一种要约行为，不是最终合同。根据认购书第三条的约定，应理解为以签订《商品房买卖合同》为合同成立要件，因此认购书不能作为我们欠付原告翔龙工业园公司的依据。2、原告翔龙工业园公司未按签订认购书时承诺的自签订认购书之日起7日内开盘，却要求我们在房屋未开盘时就交付首期款，而我们按其要求交了首期款后，多次要求与原告翔龙工业园公司签订《商品房买卖合同》，原告翔龙工业园公司拖了四年之久一直不能签订《商品房买卖合同》，给我造成了经济损失和精神上的损害。同时，原告翔龙工业园公司在未办理售房许可的情况下销售房屋，违反了《商品房销售管理办法》第30条、第34条的规定，拖了四年之久不能签订商品房买卖合同及办理房产证、土地使用权证，必然减少我的房屋的使用年限，同样给我造成了经济损失，原告翔龙工业园公司应赔偿我的损失。综上所述，请求法院依法驳回原告翔龙工业园公司的全部诉讼请求。
被告徐承秀、张士永未提交证据。
经庭审质证，两被告对原告翔龙工业园公司提交的证据一无异议，对证据二、证据三、证据六中的前四组证据、证据七的真实性、合法性、关联性无异议，仅对其证明目的有异议，对上述无争议的证据，本院予以采信。
两被告对证据四、证据五的真实性有异议，认为该两组证据系复印件，不符合证据的形式要件。
对上述有争议的证据，本院认为，原告翔龙工业园公司提交的证据四、证据五虽系复印件，但均系政府文件，原告翔龙工业园公司不能取得原件理由正当，该证据能够反映原告翔龙工业园公司办理土地手续的过程，与本案具有关联性，本院予以采信。原告翔龙工业园公司提交的证据六中的第五份证据系涉案房屋整栋房屋的权属证明，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信；第6份证据系其他业主的房屋产权证书，与本案没有直接关系，本院不予采信。
经审理查明：2010年9月25日，原告翔龙工业园公司与两被告签订《翔龙四方新城随园楼宇认购书》（以下简称认购书）一份，认购书约定：两被告确认订购原告翔龙工业园公司开发建设的位于十堰市张湾区凯旋路88号的翔龙四方新城随园××住宅试点小区2栋1单元102号物业，建筑面积约为120.74㎡（合同签约面积以房管局预测面积为准），该物业销售单价为4258元／㎡；在签订本协议时，两被告交纳定房金30000元；两被告应于开盘后七日内补清首期款或全款，并与原告翔龙工业园公司签订《商品房买卖合同》，否则原告翔龙工业园公司有权单方对外重新销售该预订物业，并不承担任何法律责任，两被告已付定房金的10%作为违约金予以扣除，余款予以退还；原告翔龙工业园公司承诺于开盘后7日内为两被告保留该预订物业，否则原告翔龙工业园公司按两被告所付定房金的20%作为违约金赔付两被告；两被告同意以双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据；双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止。原告翔龙工业园公司员工在上述认购书中注明“总价514111元，首付164111元，贷款350000元”字样。两被告于签订认购书之日向原告翔龙工业园公司交纳购房款30000元，于2010年9月30日交纳购房款134111元，于2011年10月31日交纳购房款50000元，共计交纳购房款214111元，剩余300000元购房款未付。2012年7月1日，原告翔龙工业园公司向两被告交付房屋。2014年7月17日，原告翔龙工业园公司取得建设工程规划许可证。2014年8月6日，原告翔龙工业园公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月25日，原告翔龙工业园公司取得上述房屋的商品房预售许可证。2015年1月26日，原告翔龙工业园公司取得工程竣工备案证。原告翔龙工业园公司在取得商品房预售许可证后，于2014年10月10日分别在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布签订商品房预售合同的通知，通知各位翔龙四方新城随园1、2号楼尚未签订商品房预售合同的业主于2014年10月31日前到公司售楼部签订合同。2015年3月3日、3月9日，原告翔龙工业园公司在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主签订商品房预售合同，未付清购房款的业主于2015年3月31日前付清购房款并提交办理两证的材料。2015年4月10日，原告翔龙工业园公司再次在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主于2015年4月30日前签订商品房预售合同并付清购房款。因两被告至今未付剩余购房款，故原告翔龙工业园公司诉至本院，诉请如前所述。
本院认为：原告翔龙工业园公司与两被告于2010年9月25日签订的认购书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告翔龙工业园公司按认购书中的约定为两被告保留了预订房屋并交付房屋，两被告亦应当按认购书中的约定向原告翔龙工业园公司履行付款义务。现两被告仅支付购房款214111元，剩余300000元未付，故原告翔龙工业园公司诉请两被告支付购房款300000元于法有据，本院予以支持。原告翔龙工业园公司主张两被告应自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，但认购书中对逾期付款的违约责任并未约定，故对原告翔龙工业园公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告翔龙工业园公司主张的住宅专项维修基金，原、被告签订的认购书中对此并无约定，且原告翔龙工业园公司并非法律规定的收取住宅专项维修基金的主体，故对原告翔龙工业园公司的该项诉讼请求本院不予支持。两被告辩称认购书仅是一种要约行为，不能认定为商品房买卖合同，且双方并未订立商品房买卖合同，原告翔龙工业园公司按认购书的约定要求其支付剩余购房款没有依据，应驳回原告翔龙工业园公司的诉讼请求。对此，本院认为，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，但该认购书中明确约定了房屋具体位置、单价及总价，且原告翔龙工业园公司已向两被告交付了认购书中约定的房屋，该房屋已取得合法建设手续并竣工验收，故原告翔龙工业园公司以认购书为依据向两被告主张权利并无不当，前文已论述认购书合法有效，两被告的该项辩称不符合法律规定，本院不予采信。两被告辩称原告翔龙工业园公司在未取得售房许可的情况下销售房屋，已严重违反法律规定，且自签订认购书之日起长达四年不能签订商品房买卖合同及办理房屋产权证书，给其造成了较大的经济损失，原告翔龙工业园公司应当承担相应的赔偿责任。对此，本院认为，两被告购买的物业所在的整栋房屋，因政府市政建设而整体平移，超出已批准的土地规划红线，相关手续需重新办理，故而导致原告翔龙工业园公司当时不能与被告两被告签订商品房买卖合同并办理房屋产权证书等手续，非原告翔龙工业园公司故意违约所致，且原告翔龙工业园公司已于2012年7月向两被告交付房屋，并在手续办理完毕后多次通知两被告签订合同，两被告未予理会，故两被告的该项辩称无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：
一、两被告于本判决生效之日起三十日内支付原告十堰翔龙工业园有限公司购房款300000元。
二、驳回原告十堰翔龙工业园公司的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5970元，由原告十堰翔龙工业园有限公司负担217元，由两被告负担5753元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行，账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）
审 判 长 骆红梅
审 判 员 李 进
代理审判员 黄育琼
二〇一六年三月九日
书 记 员 秦 空
提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人申请执行的期间为二年。本判决生效后，权利人必须在法定期限内向本院申请执行。
本判决适用的法律、法规、司法解释规定：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。