浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第337号
原告：胡某。
委托代理人：何琳。
委托代理人：胡锡龙。
被告：陈国光。
原告胡某为与被告陈国光房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月28日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告胡某的委托代理人何琳、胡锡龙、被告陈国光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某起诉称：原告于2001年12月5日向被告购买了状元新村4幢1号2间半连体房××套，并与被告签订了售房协议。协议约定房屋总计金额为十八万元，签约时预付五万元，其余房款在办理交房手续前付清，并约定被告负责代办房产证、土地证手续，原告交清全部房款可领取使用。签约后，原告按被告要求于2003年3月前分三次交付十八万购房款，但被告××直未按约为原告办理两证手续。被告于2004年8月18日擅自将原告的房屋以自己为所有权人的名义办理了房产证手续，经原告多次要求，被告拒绝办理过户手续。根据购房协议，被告应在2002年1月底前将房屋两证手续办理完毕交付原告，但是被告至今未办妥。鉴于溪口镇人民政府于2008年8月18日办理状元小区住户的产权证问题召开过协调会，并形成会议纪要，第二项规定“于2009年12月30日由甲方（陈国光）为乙方（小区住户）办理土地、房产两证，逾期××切责任由甲方负责。”因此原告向法院起诉，要求法院判令：××、被告立即协助原告办理溪口镇状元小区4幢1号的房屋所有权证、土地使用权证的过户手续，并承担超过1.5万元以上部分的过户费用；二、被告赔偿原告自2009年12月31日起以18万元为本金按人民银行同期贷款基准利率计算的损失，直至房屋所有权证、土地使用权证过户至原告名下之日止。
被告陈国光未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：其同意将房屋过户给原告，但是有两个要求：第××，现在房产证上的房屋建筑面积比原来购买房屋协议中的房屋面积多出11平方米左右，其要求原告按照每平方8000元的价格补齐这88000元的房屋差价；第二，因为房屋过户的事情双方产生了××系列的纠纷，原告的行为给其造成了损失，其要求原告赔偿12万元；至于涉案房屋过户产生的税费，双方按照国家规定来承担。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、代建房预售协议书××份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系及约定了的双方的权利、义务的事实。
2、收款收据四份，欲证明原告分三次已经支付给了被告购房款180000元的事实。
3、奉化市溪口镇人民政府的证明××份，欲证明奉化市溪口镇人民政府于2004年6月25日同意由被告出面产权证分割的情况下，被告仍将涉案的房屋权证登记到被告名下的事实。
4、2008年8月18日《关于状元路住宅小区办理土地房产证问题的协调会议纪要》××份，欲证明双方约定，被告于2009年12月30日为住户办理好土地证、房产证的事实。
5、奉化市溪口镇人民政府2010年2月5日文件××份、溪口房管所变更登记询问笔录××份（复印件）、奉化市私有房屋所有权登记申请核准书××份（复印件）、房产证××份（复印件），欲证明奉化市溪口镇人民政府曾经于2010年2月5日发函给溪口地税所和房管所，因为开发商无法承担高额的房屋过户税费，所以建议溪口地税所和房管所按照原房屋预售价计征税费办理房产证和土地证，而涉案房屋由被告于2010年4月29日变更登记在其自己名下的事实。
6、证人证言三份（陈明方、康来安、毛志德），欲证明与原告住在同××小区证人，当时2010年四月份至五月份房屋过户时，房屋过户产生的税费是由买房人与售房人陈国光各半承担的事实。
被告陈国光未向本院提供证据。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。被告对原告提供的证据3提出异议，认为所有的房屋产权都是做到其名下的，其再以二手房的形式分别将房产证过户给各买房人。本院认为，被告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告对原告提供的证据4提出异议，认为当时谈好是被告于2009年12月30日开始协调办理土地证、房产证，办理权证是需要××定时间的。本院认为，被告对会议纪要真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告对原告提供的证据5提出异议，认为奉化市溪口镇人民政府2010年2月5日文件是有的，但是这是镇政府和溪口地税所和房管所的内部文件，涉案房屋过户税费现在是否能享受相关优惠政策不得而知，过户税费如何承担应按照国家相关政策办理。本院认为，对证据的真实性被告无异议，本院予以确认。并确认奉化市溪口镇人民政府曾在2010年2月5日发函给溪口地税所和房管所，建议溪口地税所和房管所按照原房屋预售价计征税费办理房产证和土地证，避免购房户再次集体上访的事实，但是该函件是政府内部往来函件，镇政府也只是建议溪口地税所和房管所计税方式，单从该函件无法反映税务和房管部门对涉案房屋过户税费承担的具体规定。被告对原告提供的证据6提出异议，认为证人的证言不真实，房屋过户税费是按照国家法律及政策规定来支付。本院认为，根据法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。而当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。人民法院对当事人的申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。经人民法院通知，证人应当出庭作证。有特殊情况的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证。故关于证人证言，原告没有在法定期限内向法院申请证人出庭作证，且没有提供证据证明证人有法定的特殊情形不能出庭作证。因此本院认为，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，证人出具书面证言不能单独作为认定案件事实的依据。
经审理查明，奉化市华夏房产公司于2000年10月取得奉化市溪口镇王婆桥状元小区住宅用地开发经营权，后该公司将该地块转让给被告陈国光开发经营。被告于2001年实施开发经营，并于2001年12月5日以代建房形式与原告签订《奉化市华夏房产公司代建房预售协议书》。协议双方为奉化市华夏房产公司（甲方）与胡某（乙方），约定如下：××、认购房屋坐落于状元新村，肆幢东边壹套，建筑面积197.5平方米，详见施工平面图。二、房价总计金额为十八万元，签约时预付伍万元，其余房款在办理交房手续前支付。三、交房期限：甲方应在2002年1月底，将房屋验收合格后通知乙方，乙方在15日内携带本协议及应房款来办理房屋交付手续……协议签订时，分别由被告陈国光代表甲方签字，由原告胡某的父亲胡锡龙代签了乙方胡某的姓名。后原告按约支付房款十八万元，并自2002年12月开始××直居住在涉案房屋至今。
2008年8月18日，奉化市溪口镇人民政府就状元路小区办理土地房产证问题召集陈国光（甲方）和陈明方等22户购房户（乙方）进行协商，并形成书面会议纪要：××、甲、乙双方同意按原签订的奉化市华夏房产公司代建房预售协议书中的协议规定执行。二、甲、乙双方同意在办理房产证初始领证日期（2004年8月18日）满五年之日起，于2009年12月30日由甲方为乙方办理好土地、房产两证，逾期××切责任由甲方负责。三、乙方同意在甲方办理土地、房产两证时付清全部房款，对未全部付清房款的购房户，甲方有权不办理两证……。2010年2月5日溪口镇人民政府曾向溪口地税所、溪口房管所发函，建议按原房屋预售价计征税费办理二证过户手续，避免购房户再次集体上访。
另查明，涉案房屋现房产证上登记所有人为被告陈国光，具体房屋地址已经变更为溪口镇状元路28弄6幢6号，登记时间为2010年4月29日。
上述事实由原、被告的陈述及原告提供的证据予以证明。
本院认为，《奉化市华夏房产公司代建房预售协议书》是由被告陈国光代表甲方奉化市华夏房产公司签字，由原告胡某的父亲胡锡龙代签了乙方胡某的姓名，对于合同效力本院认为，签订合同当时原告胡某尚未成年，其父作为法定代理人代其签名，且本案庭审中原告表示认可继续按照该协议书条款继续履行；而现在涉案房屋的登记所有人系被告，且在2008年8月18日召集的协调会议及本案庭审中，被告也明确愿意按照协议书继续履行，故本院认为，双方关于涉案房屋买卖关系事实清楚，交易过程中的相关权利、义务以《奉化市华夏房产公司代建房预售协议书》约定为准，是双方真实意思的表示，对双方均有约束力。该协议书约定房屋价款为18万元，原告已经按约支付完毕，被告在协调会议中也与该小区住户协商××致，被告应于2009年12月30日为住户办理好权属证书，但是涉案房屋至今登记在被告名下，此系被告没有按约履行，现原告要求被告协助办理涉案房屋的所有权证、土地使用权证的过户手续，于法有据，本院予以支持。但是办理过户手续产生的税费，双方在协议中没有约定由谁承担，事后也没有达成书面××致意见，故原、被告双方应按照相关税收法律法规及政策规定确定由谁承担。至于被告提出，现在涉案房屋房产证上的房屋建筑面积与原来代建房预售协议书的约定房屋面积相比多出11平方米左右，要求原告补齐房屋多余面积部分的差价的要求，本院认为根据双方签订的代建房预售协议书，房款总价为18万元，原告已经全额付清，协议中也未就若房屋实际面积多于约定的197.5平方米部分，双方之间如何处理作出明确约定。故本院认为，原告已经支付协议约定的房款的义务，至于被告要求原告就超出约定的房屋面积另外房款的要求，属于反诉范畴，被告未在法定期限内提出明确的反诉请求，本案不做处理。另原告要求被告赔偿自2009年12月31日起的逾期办证造成的损失，本院认为，原告自2002年12月起开始居住该房屋，原告没有证据证明未办理房屋过户手续对原告产生了直接实际损失，故对此诉请本院认为于法无据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈国光应于本判决生效之日起十日内协助原告胡某办理房屋所有权证及土地使用权证过户登记手续，将位于奉化市溪口镇状元小区4幢1号房屋（现房产证记载的房屋坐落位置为奉化市溪口镇状元路28弄6幢6号）过户给原告胡某所有；
二、驳回原告胡某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18300元，减半收取9150元，由被告陈国光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 袁雅雅
二〇一四年六月十一日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。