广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初12112号
原告：温国洪，男，1967年8月29日出生，汉族，户籍地住址广东省中山市，现住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：郑万臻，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被告：梁卫强，男，1969年7月30日出生，汉族，住广东省中山市西区。
原告温国洪诉被告梁卫强民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告温国洪及其委托诉讼代理人郑万臻到庭参加诉讼。被告梁卫强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温国洪诉称：原被告为同学关系。2013年，被告以经营旅游包团生意为由向原告借款周转，并以其名下位于中山市西区东××中××花园××房及车房的房地产办理了相应的抵押登记。2016年4月23日，双方签订调降利率补充协议书，载明：被告确认欠原告本金193800元，并从2015年10月起利率为每月2%，借款期限至2016年5月31日止，还约定如果因本借款合同涉讼，被告承担原告因此支出的诉讼代理律师服务费。2016年6月初，借款期已届满，被告未能偿清本息。为此，原告具状至本院，请求判令：1.被告向原告偿还借款本金193800元及利息【自2016年5月当月利息为3400元；2016年6月起之后的逾期利息按照每个月3876元（即月利率2%）计算至清偿之日止】；2.原告对被告名下位于中山市西区东××中××花园××房及车房的房地产【房产证号：粤房地权证中府字第××号】拍卖、变卖所得价款就上述债权中的100000元享有优先受偿权；3.被告承担本案律师费18000元。庭审中，原告明确诉求一利息的计算方法为：截止2016年5月30日的利息为3400元，从2016年6月1日起以193800元为基数，按月利率2%计算至清偿之日。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.调降利率等补充协议书；2.抵押借款合同、借款合同；3.银行历史明细清单；4.他项权证、房产证、土地证；5.民事案件委托代理合同、律师费发票。
被告梁卫强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼也未向本院提供任何证据。
经审理查明，2013年3月26日，原告（甲方、抵押权人）与被告（乙方、抵押人）在广东ＸＸ海天律师事务所郑万臻律师见证下签订抵押借款合同及收据，约定：因乙方经营周转需要向甲方借款100000元；签订合同之前（2013年2月7日）甲方已经通过银行转账方式向乙方提供借款100000元，乙方确认已收到该款；借款期限为一年，即从2013年2月7日至2014年2月6日；借款月利息按3%计算，于每月7日之前支付当月利息；乙方将自有的坐落于中山市西区东××中××花园××房及车房【房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2009）第易2030**号】作为抵押物，抵押金额为100000元；若某方违约导致对方需通过诉讼方式追究违约方法律责任的，守约方因该诉讼而支付的律师代理服务费、法院诉讼受理费、查档费、评估费以及差旅费等费用概由违约方向守约方额外全额赔偿。抵押借款合同还约定其他事项。2013年3月29日，双方对上述房地产办理了抵押登记手续，抵押金额为100000元，他项权利证号为“粤房地他项权证中府字第0113006772号”。2014年2月7日，双方签订再次借款合同，将上述借款期限延长至2015年2月6日，其他合同条款与前述抵押借款合同一致。
2013年12月15日，原告（甲方、出借人）与被告（乙方、借款人）签订借款合同，约定乙方因急需流动资金向甲方借款20000元；借款期限自2013年12月15日起至2014年12月14日止；月利率为3%（即每月600元），按月结息；乙方逾期还款，应承担甲方实现债权之费用（包括但不限于甲方支出之律师费、诉讼费、差旅费等）。借款合同还约定了其他事项。上述借款已由原告于2013年8月14日转账支付给被告。
2014年1月30日，原告（甲方、出借人）与被告（乙方、借款人）签订借款合同，约定乙方因急需流动资金向甲方借款30000元；借款期限自2014年1月30日起至同年3月29日止；月利率为3%（即每月900元），按月结息；乙方逾期还款，应承担甲方实现债权之费用（包括但不限于甲方支出之律师费、诉讼费、差旅费等）。借款合同还约定了其他事项。同日，原告以转账方式向被告支付借款29100元，余款900元原告称已以现金方式交付被告。
2015年11月18日，原告（甲方、出借人）与被告（乙方、借款人）签订借款合同，约定：本借款合同约定借款金额包括前述三笔借款及增借的20000元，共计170000元；借款期限自2015年2月6日起至2017年2月6日止；月利率为3%（即每月5100元），按月结息；乙方逾期还款，应承担甲方实现债权之费用（包括但不限于甲方支出之律师费、诉讼费、差旅费等）。借款合同还约定了其他事项。前述增借的20000元已由原告于2015年2月27日以转账方式支付被告。
签订上述合同后，被告已按月利率3%标准向原告支付利息至2015年9月。2016年4月23日，双方签订调降利率等补充协议书，约定：被告拖欠原告上述四笔借款共计170000元，以及该款自2015年10月起计的利息；原告同意自2015年10月起调整借款月利率为2%，即被告拖欠原告自2015年10月至2016年4月期间借款利息为23800元（170000元×2%×7月），双方同意将该利息计入本金，即本金为193800元（170000元+23800元）；该款项借款期限至2016年5月31日;借款利率为2%，即每月3400元；除本协议有相应变更之处，其余条款仍按原合同条款履行。签订调降利率等补充协议书之后，被告未向原告偿还分文借款本息，原告经多次追讨无果，遂诉至本院。
另查，原告为提起本案诉讼支付律师代理费18000元。
本院认为,合法借贷关系受法律保护。原告向被告出借本金170000元的事实，有抵押借款合同、借款合同、收据、调降利率等补充协议书、银行账户历史明细清单及原告陈述存案佐证，本院予以认定。被告逾期还款构成违约，应承担向原告偿还借款本金170000元及相应利息的违约责任。关于借款利息。根据调降利率等补充协议书约定，被告拖欠原告自2015年10月至2016年4月期间的借款利息为23800元（170000元×2%×7月），本院对此予以确认。但该期间的利息标准（折算年利率为24%）已到法律规定的上限，原告将上述利息23800元计入本金170000元，并请求被告偿还借款本金193800元及以193800元为基数从2016年6月1日起按月利率2%计算的利息，已违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。”的规定，故本院对原告将前期利息计入本金并计算复利的请求不予支持，被告应向原告支付截至2016年4月30日的利息23800元及从2016年5月1日起以170000元为基数按月利率2%计算的利息。
根据约定，被告还应承担包括律师费在内的违约责任，原告请求被告支付律师代理费18000元，有委托代理合同、律师费发票存案佐证，且不违反相关规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物法权》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。被告将涉案房地产抵押给原告，并办理了抵押登记手续，故原告请求对涉案抵押物折价或者拍卖、变卖价款范围对100000元的债权享有优先受偿权，本院予以支持。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告梁卫强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告温国洪偿还借款170000元及利息（计算方法：截至2016年4月30日止的利息为23800元；自2016年5月1日起，以借款本金170000元为基数，按月利率2%计算至清偿之日止）；
二、被告梁卫强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告温国洪支付律师代理费18000元；
三、被告梁卫强逾期未履行上述第一项债务的，则原告有权对被告梁卫强名下位于中山市西区东河路13号中超花园1幢60B房及车房【房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2009）第易203086号】折价或者拍卖、变卖价款范围对1000**元的债权享有优先受偿权；
四、驳回原告温国洪的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4702元（原告温国洪已预交），由被告梁卫强负担（被告梁卫强在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告温国洪）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 林佩坚
人民陪审员 黄丹民
人民陪审员 余楚云
二○二○一六年九月十四日
书 记 员 刘梓欣
刘亚珍