江西省井冈山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）井民初字第65号
原告：陈建忠，男，1968年10月11日出生，汉族，农民。
委托代理人：郭昊，江西钧略律师事务所律师。
被告：井冈山市房地产综合开发公司，所在地：井冈山市新城区红军大道房产办公大楼，组织机构代码：49247059-3。
法定代表人：张龙旗。
委托代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。
原告陈建忠与被告井冈山市房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈建忠委托代理人郭昊、被告井冈山市房地产综合开发公司委托代理人彭玉慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建忠诉称，被告在龙市商贸广场开盘之际对外发布宣传海报，于2013年7月21日发布首批黄金旺铺VIP卡，持卡用户可享受买一层送一层的优惠待遇。我购买了VIP钻石卡（卡号：880031）并缴纳购房定金200000元后，被告要求与我在2013年8月1日签订《商铺定购协议》。在签订协议当天，被告人为制造房源紧张，由于人员较多，现场混乱致使我无法看清合同，且售楼人员也未对所签合同的内容进行任何解释和说明，误导我分别与被告签订2份《商铺定购协议》，但是这些协议完全与被告所发出的要约“买一层送一层”不一致。我认为被告对外发布的宣传海报已经就其开发规划范围内的商铺及其相关设施所做的说明和允诺具体明确，并且造成我对商铺买卖合同的订立及商铺价格的确定有重大影响，即使该说明和允诺未载入定购协议及即将要签订的商品房买卖合同，也应视为合同内容的一部分，现被告违反要约，造成我需为此多付相应房款。被告发出的“买一层送一层”的要约，直接决定和影响我是否作出购房决定。在没有“买一层送一层”的情况下，我根本就不会购买该商铺。我多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求依法判决撤销我与被告于2013年8月1日签订的“龙市商贸广场”5栋2层520号《商铺定购协议》，并将该楼层按照其允诺赠送给我；本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
第一组：被告对外宣传的关于“宁冈农、商、贸一站式购物基地”宣传单1份，证明被告“龙市商贸城”宣称首批的VIP卡对外发售，该宣传单对商铺面积、层高以及相关设施对外已作出明确的说明和承诺是“买一层送一层”，该要约明确具体，并且对买受人是否与其订立商品房买卖合同及房价确定有重大影响。
第二组：龙市商贸广场城一层及二层的《商铺定购协议》及付款收据、VIP卡。证明原告与被告分别签订一层及二层《商铺定购协议》，被告违反其承诺要求原告支付第二层定金及房款。
被告井冈山市房地产综合开发公司辩称，原告购买VIP钻石卡是事实，但双方签订的《商铺定购协议》是协商一致订立的，合法有效，原告理应遵守合同约定。至于宣传资料上“买一层送一层”的要约邀请已经在8月1日签订的定购协议中废除，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
第一组：营业执照、法人身份证明等，证明被告身份情况；
第二组：龙市商贸广场VIP卡的认筹协议书，证明被告与原告签订了VIP卡的认购内容的事实；
第三组：《商铺定购协议书》，证明被告与原告协商一致后签订的定购协议，该协议并没有“买一层送一层”的内容；
第四组：井冈山市物价局的批文，证明龙市商贸广场一期工程3#、4#、5#、9#共4栋各铺号上下2层合法备案的销售价格；
第五组：被告与陈樟良等4人签订的商贸城认筹协议书，证明我公司与其他业主签订协议的内容；
第六组：被告与陈樟良等8人签订的商铺认购协议书，证明被告与同期其他业主协商一致后签订了定购协议与原告签订的协议是一致的；
第七组：被告与陈樟良6人签订的商品房买卖合同，证明被告与其他业主签订商品房买卖合同的情况。
对原告提供的证据，经庭审质证，本院分析和认证如下：
对原告提供的第一组证据，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有异议。认为该宣传资料属于要约邀请，并不是要约。本院认为宣传资料属于广告，但该广告并不针对特定的人群，只是订立合同的预备行为，不能因相对人的承诺而成立合同，因此该广告属于要约邀请，故本院对原告所要证明的目的不予认定，对被告提出的异议予以采信。
对原告提供的第二组证据，被告无异议，本院予以确认。
对被告提供的证据，经庭审质证，本院分析和认证如下：
对被告提供的第一、二、三组证据，原告对该三组证据无异议，本院予以确认。
对被告提供的第四组证据，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为物价局批文不具有强制性，只是一个指导价格，开发商并不一定就会按照批文的价格进行销售商铺。本院认为物价局批文虽然只是一种备案，但其具有指导、参照作用，故对该证据予以认定。
对被告提供的第五组、第六组、第七组证据，原告对关联性有异议，认为被告与案外人签订的协议与本案无关联性，不能以被告与案外人签订的合同来要求原告与被告签订的合同就应该是一致的。本院认为从合同的相对性而言，该三组证据与本案并无关联性，故对该三组证据不予采信。但从第四、五、六、七等四组证据来看，与本案涉及的商铺有个比较、参照作用，说明涉案商铺与其他的商铺的销售情况是一致的。
综合以上证据分析与认定，本院确认本案的法律事实如下：
1、2013年，被告开发“龙市商贸广场”，对外发布宣传海报，海报印有“（首批44-109平米黄金旺铺VIP卡7月21日震撼发售；（一间钻石铺、三代摇钱树；（商贸新圈、黄金旺铺；④买一层送一层、财富多重奏”等内容。
2、2013年7月15日，被告取得“龙市商贸广场”2#、3#、4#、5#、9#栋商品房预售许可证。
3、2013年7月21日，原告与被告签订《龙市商贸广场VIP卡认筹协议书》，双方在协议书中对“VIP卡的认筹、使用”等事宜作出约定和说明。当日原告购买了1张VIP钻石卡，卡号为：880031。
4、2013年8月1日，原告与被告签订了2份《商铺定购协议》，即原告购买了由被告开发销售的“龙市商贸广场”5栋1层520号、5栋2层520号商铺（含一、二层），对同一商铺的一、二层，原、被告分别签订了《商铺定购协议》，并缴纳了购房定金200000元。《商铺定购协议》约定：原告自愿购买被告正式发售的“龙市商贸广场”，原告在支付定金后15天内与被告签订《商品房买卖合同》并交付剩余铺款。持VIP卡凭团购申请单可享受500／㎡购铺款优惠，可享总铺款0.99折优惠，付款优惠方式为一次性付款享受9.8折，按揭付款享受9.9折优惠，如原告不与被告签订《商品房买卖合同》，被告有权将原告定购房源另行处置，并有权不予退还原告所缴纳的定金。同时，协议中对“商铺的面积、单价；VIP客户优惠”等事宜均作了相应约定。
5、《商铺定购协议》签订后，原告发现对同一商铺的一、二层分别签订了《商铺定购协议》，对商铺的第二层也应按照协议支付价款，并没有“买一层送一层”的优惠条款。原告多次与被告协商未果，遂起诉至法院，要求判如所请。
本院认为，本案的争议焦点为：
被告发放的宣传资料属于要约还是要约邀请；
二、原告能否要求撤销与被告签订的二层《商铺定购协议》，并按照广告宣传将该楼层赠送给原告。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。所谓商品房规划范围及相关设施，可以分为三个部分：①房屋结构部分，房屋内装饰装修、水电煤气、各种管线等；②房屋所在楼宇的公共部分，比如大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修标准等；③房屋所属项目的配套、绿化、规划道路、供暖方式等。本案中，被告对外发布宣传海报虽印有“（首批44-109平米黄金旺铺VIP卡7月21日震撼发售；（一间钻石铺、三代摇钱树；（商贸新圈、黄金旺铺；④买一层送一层、财富多重奏”等内容，但对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施并没有做出明确的说明和允诺。即便是印有“买一层送一层”的宣传内容，也没有约定具体赠送的楼层，原告理解为买一层送二层并没有依据。故该宣传广告不具体不明确，也不针对特定的人群，并不符合相关法律规定的要约的条件，其只是订立合同的预备行为，不能因相对人的承诺而成立合同，应认定该宣传广告的性质属要约邀请，并不是实质意义上的要约。
关于争议焦点二。本案中，原告向被告所购买的每一层商铺均签订了独立的《商铺定购协议》，且协议中均约定“单价、优惠”等条款，即每一层都应支付相应价款，并不存在“买一层送一层”的约定。原告辩称在签订合同当日被告人为制造房源紧张、混乱现场以及也未对所签合同的内容进行任何解释和说明，致使其无法看清合同等主张，原告并没有提供相应证据予以证实，应承担举证不能的后果。因此，原、被告双方签订的《商铺定购协议》应系双方当事人的真实意思表示。该协议约定的内容也未违反国家强制性法律规定，是合法有效的合同。同时，被告对外发布的宣传广告，其性质属要约邀请，该宣传广告所约定的内容并不是合同的一部分，被告应不受“买一层送一层”的内容的约束。且双方在协商一致情况下签订《商铺定购协议》后，应视为原告对被告所发出的要约邀请作出了实质性的变更，双方达成了新的协议即《商铺定购协议》。因此原告要求撤销与被告签订的二层《商铺定购协议》，并按照广告宣传将该楼层赠送给原告，于法无据，而双方应该按照协议约定的内容履行各自的义务。
综上所述，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。本案中，被告以广告和宣传资料的形式进行商品房屋的销售，根据法律的相关规定，其性质属要约邀请，并不是实质意义上的要约。原、被告双方所签订的《商铺定购协议》也符合法律法规的规定，是合法有效的合同，应该受到法律的保护。因此，原告要求撤销与被告签订的二层《商铺定购协议》，并将该楼层按照其允诺赠送给原告的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告陈建忠要求撤销与被告井冈山市房地产综合开发公司签订的“龙市商贸广场”5栋2层520号《商铺定购协议》，并将该楼层按照其允诺赠送给原告陈建忠的诉讼请求。
案件受理费5186元，由原告陈建忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 谢宝飞
审 判 员 刘杜秀
人民陪审员 刘 珍
二〇一四年六月二十日
书 记 员 汪金勇
法律链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。