四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0802民初3108号
原告：马全福，男，1974年9月16日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。
原告：李明艳，女，1982年5月8日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。
委托诉讼代理人：尹川，四川广府律师事务所律师。
被告：周绍康，男，1955年7月27日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
被告：袁华，女，1962年3月7日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区,与被告周绍康系夫妻关系。
二被告委托诉讼�理人：王新，陕西汉泰律师事务所律师。
二被告委托诉讼代理人：王栋，陕西汉泰律师事务所实习律师。
第三人：广元市三信房地产开发有限公司
住所地：广元市利州开发区成都路122号
法定代表人：蒲永权。
原告马全福、李明艳诉被告周绍康、袁华、第三人广元市三信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。
原告马全福、李明艳向本院提出如下诉讼请求：1、依法�决本案诉争房产为原告所有，并判决被告继续履行《购房合同》约定义务，为原告办理房屋交付及房产过户手续；2、判决被告赔偿原告延期交房造成的违约损失20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年9月17日，两被告和两原告签订了《购房合同》，约定由原告购买被告周绍康位于广元师范学校老校区教职工宿舍灾后重建还建房一套，该合同是双方真实意思表示且不违反相关法律法规，应合法有效。根据《购房合同》约定：购买房屋价格为16万元，原告于签订合同后向被告支付购房首付款13万元，于新房建成办理完毕过户手续后向被告支付剩余购房款3万元。原告按照约定履行了合同义务，于同日（即2009年9月17日）向被告支付13万元首付款、800元代办房屋手续费及灾后重建补偿款2.3万元，共计15.38万元。
二被告辩称1�讼争房屋即还建房在转让时尚未取得产权证书，原告实际购买的是“还建指标”，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让之规定以及《合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，该《购房合同》系无效合同；2、二被告于2010年1月30日才得知安置补偿标准，诉争房屋出售的价格只有16万元，不到时价的30%，被告多次找原告重新约定房价均未果，双方都未能彻底履行合同义务。如果认定本案合同有效，则要求变更合同价款或者解除合同，并调整违约金。理由如下：1、被告签订合同时缺乏市场经验，原告利用自身信息优势乘人之危，该合同显失公平属于可变更合同；2、本案存在情势变更的情形；3、本案涉案房屋未取得权属证书，若过户则需在取得权属证书后再进入二级市场，经过交易，缴纳相关契税后才能过户给原告，法院不能强令被告去获得自己的权属证书，为实现合同目的，应当适当调整涉案房屋价款。
第三人广元市三信房地产开发有限公司未到庭应诉、亦未提供证据到庭。
当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告马全福、李明艳系夫妻关系、被告周绍康、袁华系夫妻关系，2009年9月17日，二原告作为乙方与二被告作为甲方通过中介广元市中亿房地产置业代理有限公司，签订了一份《购房合同》，合同载明：“事由：周绍康（甲方）是广元示范学校的职工，家住陕西省汉中市，2005年退休在家休养，本人在广元示范学校职工宿舍楼的房屋，因5.12地震的破坏成了D级危房，根据国家的重建政策和学校形成的统一意见，对该宿舍楼进行拆除重建。甲方因退休后回汉中养老，愿意将自己重建后的新房出售，经人介绍工作在朝天区的马全福通知（乙方）愿意购买甲方重建后的新房，由于甲方在汉中也正值灾后房屋重建资金紧张，向乙方提出提前预付购房款的要求，经双方协商就相关事宜达成如下协议：一、共同约定，1、购买价格：如新房属学校自建，建房户上缴款在伍万元（5万元）以内由乙方承担并享受重建补助资金，价格为壹拾陆万元（16万元）；如新房属学校自建，上缴款在伍万元（5万元）以上房价将为13万元，同时享受重建补助；如新房由开发商建设还旧房面积补增加面积的款项，房屋价格为壹拾陆万元（16万元），按以下约定办理。2、付款方式：签订购房合�后付款壹拾叁万元（13万元），新房建成办理完过户手续后付尾款叁万元（3万元），新房过户发生的手续费用由乙方承担。3、签订购房合同后甲方未拆除的旧房乙方可以入住，安全由乙方自行负责，新房建成后即可交由乙方使用，办完过户手续后乙方再付尾款叁万元（3万元）。4、为监督双方履行义务，经商议双方同意由广元市中亿房地产置业代理有限公司作为中介协调鉴证双方的购买事宜。二、甲乙双方的权利和义务。1、签订购房合同后，乙方向甲方支付购房首付款壹拾叁万元（13万元）。2、新房建设过程中甲方有义务根据乙方的意愿确定好楼房的面积、楼层等，并主动办理建房相关事宜，同时将新房的建设情况即时告知乙方。新房建成后甲方必须协助乙方办理过户手续。3、根据乙方的意愿超出原旧房面积的增加部分，由乙方根据建房的方案承担增加的费用。三、违约协议。1、购房合同一经签定，不因房地产市场的变化等因素而提出异议或反悔，或不履行合同中的事项，甲乙双方谁反悔即为违约，违约金为叁拾贰万元（32万元）。2、本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决，双方同意依法向利州区人民法院提起诉讼。此合同一式三份，甲乙双方各执一份，广元市中亿房地产置业代理有限公司存档一份。甲方（签字）：周绍康、袁华。乙方（签字）：马全福、李明艳。中介：广元市中亿房地产置业代理有限公司加盖印章。二00九年九月十七日。”合同签订后，二原告向被告支付合同中约定的购房首款13万元，由二被告向原告出具了13万元购房款收据。另二原告向广元市中亿房地产置业代理有限公司支付中介费800元，由广元市中亿房地产置业代理有限公司向原告出具800元中介费的收条。
2010年1月30日，被告周绍康作为业主与第三人广元市三信房地产开发有限公司签订了《广元师范学校老校区教职工宿舍灾后重建住房还建协议》，该协议确认被告周绍康现有住房套内面积为75.87平方米，增加还建套内面积1平方米，共76.87平方米；若选择新建电梯公寓户型，超出原住宅套内面积20平方米以内，分段计算优惠购房价格，前10平方米按1650元/平方米购买，后10平方米按2800元/平方米购买,20平方米以上部分按3250元/平方米购买；灾后重建政府补助资金归甲方所有。后该款项由被告周绍康领取。
2011年11月22日，被告周绍康作为受建人与第三人广元市三信房地产开发有限公司作为还建人签订了还建房合同，原告马全福作为受建人即被告周绍康的委托代理人也在合同中签字捺印，该协议约定还建房屋为广元市利州区兴安路学都瑞景第一幢11层5号房，产权登记建筑总面积为118.79平方米，由受建人向第三人交付政府灾后重建补助款2.3万元。后原告马全福向第三人支付2.3万元。直至2015年11月，讼争房产已具备交房及办理权属证书条件。
另，本案立案受理后，二被告提出管辖异议，因双方合同签订地在受案法院所在地，讼争房产亦位于受案法院所在地，本院具有管辖权，经向二被告释明后，二被告委托诉讼代理人应诉并如期到庭参与诉讼。
本院认为,二被告抗辩其与二原告签订的《购房合同》为无效合同的观点不成立，理由如下：《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安�，确保政府有关税收的征管，此当属于房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，属于“管理性强制性规定”，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的“效力性强制性规定”，故而该法条规定不属于《合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定，即使违反该法条的规定转让房地产，仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便，并不导致该合同归于无效。综上该《购房合同》既系双方当事人真实意思表示，又不违反法律效力性强制性规定或者损害社会公共利益，应当认定为有效合同。
对于原告第一项诉讼请求是否支持的问题，从原、被告签订的《购房合同》可以看出，二原告才是还建房的实际受建人，二被告�名义受建人，被告与第三人签订《还建合同》时，原告亦以被告委托代理人身份参与了签订，并以被告的名义，选择了第三人所还建的讼争房产地址、户型以及面积；《还建合同》中明确约定，原住宅面积为75.87平方米，第三人增加还建套内面积1平方米，共还建76.87平方米，超出该面积的价格，由受建人按照合同约定价款补齐除还建76.87平方米以外的面积差价；经查该差价由实际受建人即本案二原告向第三人补齐；另二被告于2010年签订该《还建合同》时即已得知还建房屋的价格优惠情况，其并未以显示公平为由在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，故对其在庭审中提出请求变更合同价款或解除合同的抗辩观点，不符合法律规定，加之其并未明确地向本院提起反诉，对其抗辩观点本院不予采纳；由于二被告是讼争房屋的名义受建人，讼争房屋权属初始权利人尚为二被告，在二原告按照《购房合同》的约定履行了房屋价款支付义务以及客观上可以办理讼争房产过户手续的情况下，二被告理应继续履行合同中约定义务，故对于二原告请求判决二被告为原告办理房屋交付及房产过户手续的诉讼请求予以支持。
对于二原告第二项诉讼请求是否支持的问题，《购房合同》中虽未明确约定二被告向原告交房的具体时间，原告亦无证据证明第三人是否及时通知二被告收房，但鉴于客观上讼争房产已具备交房条件，二被告未协助二原告办理讼争房屋的交房及产权过户手续属实，根据《购房合同》中关于违约条款的约定，二被告理应承担违约责任；考虑到二被告前期以名义受建人多次协助二原告办理相关事务，以及违约金本身的补偿性，在原告无证据证明因二被告违约行为造成的实际损失、�被告当庭请求调整违约金的情况下，对二被告应向原告承担的违约损失本院酌定为2000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、坐落于广元市利州区兴安路“学都瑞景”1幢11层5号房屋归原告马全福、李明艳所有，由被告周绍康、被告袁华、第三人广元市三信房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助原告马全福、李明艳办理房屋产权过户及交房手续，由此产生的相关税费由原告马全福、李明艳承担；
二�限被告周绍康、被告袁华在本判决生效后十日内向原告马全福、李明艳赔偿违约损失2000元；
三、驳回原告原告马全福、原告李明艳其他诉讼请求。
案件受理费150元，由被告周绍康、被告袁华负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
代理审判员 郭雪
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 严琪