贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第1324号
上诉人（原审被告）从江县诚信物业服务有限责任公司，地址从江县丙妹镇江东综合市场二楼。
法定代表人石丽玲，该公司经理。
委托代理人吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨××，男，1974年7月9日生，汉族，小学文化，户籍地贵州省×××××××××，现住榕江县×××××××××，身份证号码×××××××××。
上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司（以下简称“诚信物业公司”）诉被上诉人杨××物业服务合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2015）榕民初字第518号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：榕江县鑫海房地产开发有限责任公司取得位于榕江县新城区的F地块后，将该块土地开发建设商品房，命名为古榕名苑。2011年4月8日，建设单位榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司签订《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》，约定由建设单位委托从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中关于合同期限约定为“本合同期限，从合同签字之日起至小区业主委员会成立，择定物业公司签约当日止”；收费标准约定为“物业管理的收费标准应按物价部门审定标准执行，应与城北新区四个地块的商住楼的收费标准统一”。
另查明，原告杨××购得榕江县古榕名苑小区第7栋1单元501号房，建筑面积135.19㎡。2011年5月9日，建设单位交付房屋给原告使用，交付当日被告分公司、原告签订《古榕名苑物业服务合同》，该合同就物业服务相关权利义务进行了约定，其中物业费标准于第六条约定为“住宅用房按【建筑面积】每月每平方米0.40元收取。”支付方式于第七条约定“业主从办理收楼手续后的次月开始计收缴物业服务费，……次年物业服务费按年分两次交缴，业主必须在每半年的首月缴费履行缴纳义务。”服务期间于第二十条约定为：“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。”此外，原、被告双方还就物业管理的各方面签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《治安责任合同书》，原告亦在承诺遵守古榕名苑《业主管理规约》之承诺书上签字。《住宅室内装饰装修管理服务协议》第九条约定：装修的垃圾必须袋装化，原告负责及时清理至被告榕江分公司指定堆放点，指定堆放点的垃圾统一由从被告榕江分公司负责清运到环卫部门指定的垃圾场，原告必须在接收物业时交清运费给被告榕江分公司（按购房面积2元／平方米）。榕江县古榕名苑业主委员会至今未与任何物业公司签订《物业服务合同》，至原告起诉之日该小区一直由从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司提供物业服务。该期间小区内有部分绿化带被毁坏，车辆乱停乱放，小区内停放摩托车多次被盗，楼道内有小广告张贴喷绘等现象发生。
同时查明，原告于2011年5月9日收房当天向被告交物业服务费324元、垃圾处理费270元，装修完毕后入住该小区。于同年11月9日向被告交物业服务费298元，合计892元。
一审法院认为，第一、关于原告与被告分公司签订的《古榕名苑物业服务合同》是否有效的问题。广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”要实现共同管理，表达共同意志，需经召开业主大会形成决议行使其权利。在未能召开业主大会之前，业主客观上不能实现集体意志。为此，法律规定突破了合同相对性原则，设定了前期物业服务合同，给予了建设单位代全体业主选聘物业公司的权利。该案前期物业服务合同约定了由被告方为该小区提供物业服务，并约定了相关权利义务，合法有效，原告与被告之间的权利义务关系由此产生。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在交付房屋给原告使用时，被告与业主个人分别签订了《物业服务合同》。一审法院认为，业主个人与被告分公司签订的合同并非普通的物业服务合同，签订该合同时，业主大会尚未召开，尚未对如何选聘物业公司进行表决。该合同的签订并不能使前期物业服务合同终止。业主入住后，该小区虽成立了业主委员会，但业主委员会并未与被告或其他物业服务公司签订合同。也没有终止前期物业服务合同的其他事由产生。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。对该条进行目的解释，建设单位销售房屋时，应当有义务告知业主前期物业服务合同约定的情况。但本案小区的商品房买卖合同并未包含该内容。业主在收受房屋时，与被告分公司签订的《物业服务合同》，从该合同的功能上看，合同并未对前期物业服务合同设定的权利义务进行变更，而是对物业费、服务标准、治安管理等各方面的细化，针对不同的业主（分步梯、电梯、商户）采取不同的收费标准。业主与被告签订该合同，知悉了物业收费标准、服务项目、业主公约等内容，是被告向各位业主告知建设单位委托其进行物业服务的事实。《物业服务合同》作为前期物业服务合同的补充及细化并附告知义务，真实有效，应受法律保护。原告称该合同是在胁迫下签订的，应属无效合同。本院认为，若被告已拒交房屋钥匙作为要挟，原告可依法律渠道请求公力救济，该行为不构成胁迫。第二、关于被告方提供服务存在瑕疵是否构成根本违约，是否系不完全给付，原告是否可据此要求被告退还物业服务费的问题。被告为原告等业主提供了清洁卫生、电梯维护、安保、公用设施维运等服务，确为物业管理服务投入了资金，原告称被告没有提供过任何物业管理服务的主张并不属实。但小区内确有车辆乱停乱放、路灯与石板损坏无人管理、不开路灯、楼道门口任意堆放垃圾、经营门面门口卫生环境脏乱差、楼道内张贴小广告等情况发生，确系被告方提供物业服务存在瑕疵。但服务瑕疵并未构成根本违约，原告居住小区还是因被告的服务得以维持正常的生活，原告不得据此拒绝支付所有的物业服务费。原、被告双方虽约定了服务项目，确未明确服务标准，被告亦认可存在服务瑕疵，但称系原告等业主拖欠物业费造成。根据合同法第六十一条的规定，应当按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。被告订立物业合同的目的是收取物业费，原告的合同目的是得以在文明安全、舒适的小区环境内生活，被告履行合同的瑕疵未能使原告完全达成合同目的，被告确系不完全给付。但服务质量客观上确与缴费率息息相关，原告亦存在过错。综上所述，原告负有支付物业费的义务，但因被告履行的物业管理存在瑕疵，酌情减轻原告方20%的支付义务。关于原告于交房当日缴纳的270元装修垃圾处理费，系原、被告之间的特别约定，合法有效，该小区产生的垃圾一直由被告方进行清理，原告方装修完毕后已经入住，该协议已经履行完毕，原告请求退还的费用中关于垃圾处理费270元的部分无事实和法律依据，不予支持。原告请求被告退还892元物业费，本院予以支持124.4元（622元×0.2=124.4元）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司与原告杨××于2011年5月9日签订的《物业服务合同》有效；二、由被告从江县诚信物业服务有限责任公司向原告杨××退还物业服务费124.4元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告从江县诚信物业服务有限责任公司负担。
诚信物业公司不服一审判决，向本院提出上诉称：从江县诚信物业服务有限责任公司不服一审判决上诉要求：1、撤销从江县人民法院（2015）榕民初字第518号民事判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、一审判决从江县诚信物业服务有限责任公司退还杨××20%物业服务费，没有事实依据和法律依据。1、杨××提出的确认合同无效后，退还所交物业费，而并不是因从江县诚信物业服务有限责任公司提供的物业服务有瑕疵而要求不交或少交物业费，且杨××也未提供证据证明上诉人提供的物业有瑕疵。2、该案被上诉人要求退还三年前所交的物业费，现被上诉人并没有证据证明上诉人三年前提供的物业服务有瑕疵，仅凭现在提供的照片不能认定上诉人三年前提供的物业服务有瑕疵。
杨××未进行答辩。
本院认为，上诉人诚信物业公司系“古榕名苑”建设单位榕江县鑫海房地产开发有限责任公司委托进行前期物业服务的公司，并签订了《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》，在建设单位交付房屋给被上诉人杨××时，诚信物业公司与杨××又签订了《古城名苑物业服务合同》，双方就服务事项、收费标准进行了约定，诚信物业公司与建设单位签订的《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》，以及与杨××签订的《古城名苑物业服务合同》符合《物业管理条例》的相关规定。诚信物业公司根据合同约定一直为“古榕名苑”小区提供物业服务，服务期间，“古榕名苑”小区业主委员会并没有就是否选聘物业服务公司作出明确表示，诚信物业公司继续履行“古榕名苑”小区物业服务，现并无证据证明杨××在签订物业服务合同存在胁迫的情形，签订的物业服务合同真实有效，应受法律保护。杨××以签订的物业服务合同存在胁迫而无效，不交纳物业费的理由不能成立。一审判决物业服务合同有效正确，本院予以确认。但在认定应由诚信物业公司退还杨××物业费的问题上欠妥，首先，杨××诉请不交物业费的理由是签订的物业服务合同无效，该合同为有效合同，杨××应按照合同约定交纳物业费；其次，小区所有业主一直在接受诚信物业公司提供的物业服务，杨××同样享受了诚信物业公司提供的物业服务。诚信物业公司提供的是小区公共管理服务，对诚信物业公司存在服务瑕疵，可向诚信物业公司反应或者通过业主委员向诚信物业公司提出协商改进，而不应成为个人降低物业管理费收费标准的理由，且现并未有证据证明诚信物业公司存在服务瑕疵从什么时间起，有多长时间，是否属于诚信物业公司的责任范围。物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境，杨××本人也存在拖欠物业费的情况。因此，一审法院认定物业服务有瑕疵，应扣减杨××20%的支付义务，判决诚信物业公司返还物业费用支持124.4元不当，属于超过当事人诉讼请求，本院予以纠正，杨××要求退还892元的物业费的诉讼请求不应得到支持。诚信物业公司上诉称一审判决从江县诚信物业服务有限责任公司退还杨××20%物业服务费，没有事实依据和法律依据的理由成立，本院予以采纳。一审查明的事实基本清楚，审判程序合法，但判决不当，本院予以改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销榕江县人民法院（2015）榕民初字第518号民事判决。
二、驳回被上诉人杨××的诉讼请求。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人杨××承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆小平
审判员 龙七奇
审判员 王大梅
二〇一六年二月二十九日
书记员 欧阳樟