辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民终800号上诉人（原审被告、反诉原告）：张艳秋，女，1968年11月26日出生，汉族，无职业，住黑山县。上诉人委托诉讼代理人：马静、王程程，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：黑山县正大房地产开发有限公司，住所地辽宁省黑山县。法定代表人：曹洪，该公司经理。委托诉讼代理人：夏桂君，辽宁智源律师事务所律师。上诉人张艳秋因与被上诉人黑山县正大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省黑山县人民法院于2016年12月5日以（2016）辽0726民初第1982号民事判决书作出判决：一、判决被告张艳秋给付原告正大房地公司剩余房款149251.65元；二、驳回原告其它诉讼请求。判决后，张艳秋不服提起上诉。本院于2017年7月24日作出（2017）辽07民终1119号民事裁定，以事实不清、证据不足为由发回重审。黑山县人民法院重审期间，张艳秋提出反诉，2017年11月11日，黑山县人民法院作出（2017）辽0726民初2033号民事判决，张艳秋仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张艳秋及其委托诉讼代理人马静、王程程，被上诉人黑山县正大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏桂君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张艳秋上诉请求及理由：请求二审法院依法撤销原判，依法改判，并支持上诉人的要求双方解除买卖合同关系的反诉请求。理由：1、原审认定案涉房屋已交付给了上诉人无事实依据，且房屋未经验收合格，不能视为交付2、上诉人未办理换签正式合同、按揭贷款是因为被上诉人没有通知上诉人。被上诉人黑山县正大房地产开发有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。黑山县正大房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告张艳秋给付购房款149252.00元；2、按中国人民银行同期货款利率给付自2015年7月1日起至给付日止的房款利息；3、被告承担本案诉讼费。事实理由：2012年8月14日，被告从原告处购得商铺一处，铺号为3-34，面积为34.26平方米。双方合同约定，由被告向原告缴纳189244.00元，并约定在可办理房屋贷款时，被告应无条件提供手续材料用于按揭贷款，偿还剩余房款。合同签订后，原告交付了商铺，被告向原告交付了首付款。但在2015年7月1日可以办理按揭贷款时，被告拒不履行交付相关材料的合同义务，并拒绝交付尾款。因此，原告诉至法院，要求被告给付房款149252.00元。并按中国人民银行同期贷款利率给付房款自2015年7月1日起至给付日止的利息。原审庭审中原告将3—34号商铺面积变更为：建筑面积为36.36平方米，测量后面积是34.26平方米。一审法院认定事实：黑山诚信房地产开发公司为房地产开发企业，该公司于2012年在黑山县黑大公路北段南湖加油站北侧开发“福山时代购物广场”工程项目。并于2012年6月至2014年9月份分别办理了建设用地规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，对外出售购物广场商铺。2012年8月14日，黑山县诚信房地产开发有限责任公司与张艳秋签订福山时代购物广场购房协议，协议内容约定主要如下：一、房源情况，1乙方（注：指被告张艳秋，下同）自愿购买甲方（注：指黑山县诚信房地产开发有限责任公司，下同）开发的福山时代购物广场3—34号商铺，建筑面积为36.36平方米，单价9880.20元/平方米，总房款359244元；二、付款方式，1、乙方为一次性付款，于×年×月×日交齐上述房款；2、乙方为银行按揭，于2012年8月14日付清总房款50%（含已付定金）即189244元；三、交付时间，甲方在2013年6月30日前进交付该房，乙方在付清总房款时，按规定交纳采暖费、物业费、保证金等相关费用后，即可领取钥匙；四、违约责任，1、乙方确保其通讯地址及联系电话正确无误。如由于乙方原因，导致甲方不能联系乙方而产生的任何损失，一切责任由乙方负责。2、甲方通知乙方换签正式《商品房买卖合同》及其附件时，乙方需在三日内与甲方换签，乙方办理按揭贷款手续的需在十日内提供所需必备材料，并承担由于按揭贷款所产生的各项费用，并到指定银行办理按揭打款手续。逾期不来者，甲方有权单方解除本协议，并有权对其所认购的房产另行处理。同时乙方已交付的房号认购定金，不予退还。3、甲方未按本协议执行，另行出售该商品房，甲方将按同期银行活期存款利率退还乙方已交购房款及利息。4、房竣工结算时，以产权部门告知的实际面积为准，进行多退少补。5、未尽事宜，双方协商解决。于签订协议当日，被告交付了房款189244.00元。2013年12月末，原告将商铺交付被告后，商场曾给付被告一年租金，后因租金问题双方未达成一致。被告未办理换签正式买卖房屋合同，继而银行贷款手续亦未办理。现尚欠原告商铺款149251.65元，至今未给付原告。庭审时，原告诉称，被告所购买的福山时代购物广场3—34号商铺面积经测量后为34.26平方米。同时查明，原告所称的商铺，为楼层内划分若干个开放式档口。原审另查明，2014年5月13日原告的名称由黑山县诚信房地产开发责任公司变更为黑山正大房地产开发有限公司。一审法院认为，黑山诚信房地产开发有限责任公司为房地产开发企业，于2014年5月13日将名称变更为黑山正大房地产开发有限公司，即本案原告，依照《中华人民共和国公司法》第七条规定，公司名称变化应办理变更登记，但不影响权利义务的履行，原告承接了原企业的权利义务。原告进行房地产开发，虽原告提供的相关土地、建设、规划、施工、预售许可等证件存在一定瑕疵，均不足以否定上述证件真实性、合法性和关联性作用，原告具有开发建设及预售商品房的主体资格；关于双方签订的协议性质问题，原告与被告签订的《福山时代购物广场购房协议》，是原被告双方真实的意思表示，从协议形式及内容上审查，其协议的内容包含了商品房买卖合同的主要内容，该协议不违反国家法律政策，是真实有效的，应视为具有房屋买卖合同性质；关于涉案商铺是否交付问题，从双方签订的协议约定上看，双方确定了电话联系方式。庭审中，原告称已电话通知，且在原审庭审中，被告承认收到商场一年的租金，足以证明对于原告起诉的交付事实予以认可；从另一个角度上看，虽然原告与被告签订的协议是一对一的，但对于原告销售及交付商铺是点对面的，是面向公众公开的，被告以不知情予以否认交付的事实是不符合常理的；关于被告商铺被占用，被告可与实际占用方交涉，与本案原告无关。关于换签正式商品房购买合同问题，因从签订的协议到换签正式的“商品房买卖合同”并不需要任何附加手续，而办理按揭贷款才需要换签正式合同，所以没有办理按揭贷款最终导致没有换签正式合同；因此，双方签订的协议合法有效，双方应按约定履行；据此上述之理由，本诉被告提出的反诉请求，证据不充分，理由不成立，予以驳回；本诉被告应当向本诉原告直接支付的剩余商铺款，其商铺价款应以实测面积进行计算（34.26平方米×9880.20元/平方米=338495.65元，扣除已付款189244元），本诉被告尚需支付149251.65元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、本诉被告张艳秋于本判决生效之日起十日内给付本诉原告黑山正大房地产开发有限公司剩余商铺款人民币149251.65元；二、驳回本诉原告黑山正大房地产开发有限公司其它诉讼请求；三、驳回反诉原告张艳秋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3285元，反诉案件受理费2042元，由本诉被告（反诉原告）张艳秋负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人张艳秋与被上诉人黑山县正大房地产开发有限公司签订的福山时代广场购房协议合法有效，双方当事人均应履行。上诉人未按合同约定履行交付后续购房款义务，原审判决上诉人支付剩余购房款是正确的。上诉人称原审认定案涉房屋已交付给了上诉人无事实依据，且房屋未经验收合格，不能视为交付。经查，上诉人在（2016）辽0726民初1982号案件的庭审辩论中明确表示，其已经收到福山时代购物广场的一年租金，应视为上诉人已经占有使用该房屋，且房屋现已竣工验收，故原审法院认定案涉房屋已实际交付给了上诉人并无不当，上诉人以此为由主张房屋未予交付，本院不予支持。上诉人称被上诉人未将办理换签正式合同、按揭贷款事宜通知上诉人。被上诉人对此予以否认，综观全案，根据商场众多购房者均接到通知并接收房屋的事实，应当认定被上诉人已通知了上诉人有关事宜，故上诉人的该主张不予支持。综上，上诉人张艳秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5327元，由上诉人张艳秋负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  安剑凌审判员  赵济伟二〇一八年六月一日书记员  高俊格