沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民二初字第00663号
原告张宏，男，汉族。
委托代理人孙维强，系沈阳市铁西区XX法律服务所法律工作者。
被告陈福江，男，汉族。
被告苑玉安，男。
原告张宏与被告陈福江、苑玉安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月17日受理后，依法由审判员刘为民担任审判长，与代理审判员闫晓彦（主审）、人民陪审员肖冰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宏及委托代理人孙维强、被告陈福江到庭参加诉讼，被告苑玉安经本院公告传唤，现公告期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宏诉称，我与被告陈福江于2010年5月18日签订一份房屋出租协议，协议中第一条约定：原告将坐落于苏家屯区XX北街X号一楼北侧四间门市及2楼北屋、西屋各一间及设施租给被告陈福江适用，年租金11000元，第七条约定房屋租期为3年，即2010年5月20日到2013年5月20日。协议第十条第三款约定协议到期时，被告在一个月内未搬出，每超过一天被告按租房年租金1%支付原告违约金，直至被告搬出为止。协议签订后，原告将房屋交付给被告陈福江租赁使用，在双方履行期间由于陈福江违约将房屋私自转租第三人和私自改变用水性质及偷水等问题，原告与2011年9月1日向沈阳市苏家屯区法院提起诉讼，请求解除房屋租赁合同等。经沈阳市苏家屯区人民法院（2011）苏民二初字第X号判决确认原被告双方房屋出租协议中房屋租期为三年，并合法有效，驳回了原告解除房屋租赁合同的诉请，原告不服该判决向沈阳市中级人民法院提出上诉，在二审法院审理过程中双方自愿达成调解协议，在沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第X号调解书中约定：张宏和陈福江于2010年5月18日签订的房屋出租协议合法有效，双方继续按照该协议执行。在我与被告陈福江履行协议期间，被告陈福江与被告苑玉安私自以苑玉安的名义伪造虚假房屋出租协议书，到沈阳市苏家屯区工商行政管理局办理了沈阳市苏家屯区XX洗车行（个体工商户）营业执照，二被告共同占用原告出租的房屋，2013年4月15日原告向二被告发出通知因协议将到期，要求商讨终止协议有关事宜，但二被告以各种理由推脱、不予配合，后我要求二被告按期腾退房屋，但二被告至今强行占用我出租的房屋，故我诉至法院，请求依法判令1、我与被告陈福江于2010年5月18日房屋出租协议因履行期限届满而终止；2、二被告腾退所占用我位于苏家屯区XX北街X号一楼北侧四间门市及2楼东屋、南屋各一间并恢复原貌；3、二被告共同支付合同到期后非法占用房屋的租金753.5元（按每日30.14元计算至二被告腾退占用的房屋之日为止）；4、二被告依据房屋出租协议第十条第三款约定支付我违约金2750元（按租房年租金每日1%计每日110元计算至二被告腾退房屋之日时为止），由二被告承担本案的诉讼费用。
被告陈福江辩称，签房屋租赁协议时原告与我、中间人都在场，所以不存在伪造协议的事实，租赁协议应为一式两份，但因签订协议时原告准备的协议文本只有一份，故我所持的租赁协议是双方当时拟定的协议，租期是5年，原告所持的那份协议我只在空白处签了名，其他内容是空白的，是原告后打印的，原告自行填写的租赁期限3年，所以我所持的租赁协议与原告所持的租赁协议租赁期限不一致，应以我所持的租赁协议载明的租期为准，我所持的协议在办理洗车场营业执照时在工商进行了备案，办理营业执照时原告也到场了，原告对租赁期限是5年也应该是同意的，且我投资的成本3年内也无法收回，不同意原告的诉请，关于房屋转租的事，租金已经返还给原告。
被告苑玉安未答辩。
经审理查明，原告张宏与被告陈福江于2010年5月18日签订房屋出租协议一份，协议中约定：原告将坐落于沈阳市苏家屯区XX北街X号一楼北侧四间门市及2楼东屋、南屋各一间及设施租给被告陈福江使用，年租金11000元，租赁期限为3年，自2010年5月20日起至2013年5月20日止，并约定如双方改变租赁期限或到期不再续租，提前一个月通知对方，共同协商终止协议的有关事宜。协议签订后，原告张宏即将房屋交付给被告陈福江租赁使用，被告陈福江将该承租房屋用于经营洗车行，并借用了被告苑玉安的个体工商户营业执照，该执照载明的字号名称为“沈阳市苏家屯区XX洗车行”，经营者姓名系“苑玉安”。租赁合同履行期间2011年9月1日原告以被告陈福江违约将房屋转租第三人和改变用水性质为由向本院提起诉讼，请求解除房屋租赁合同、返还案涉房屋，本院以（2011）苏民二初字第X号民事判决驳回了原告要求解除租赁合同的请求并判令被告陈福江返还原告转租收益，原告不服该判决，提起上诉，经沈阳市中级人民法院主持调解，双方达成协议：“一、张宏和陈福江于2010年5月18日签订的房屋出租协议合法有效，双方继续按照该协议执行；二、……三、前述租赁协议到期，陈福江搬出、动迁等原因不再继续租用，陈福江所改动的门、窗所有权归张宏所有，张宏不用给付陈福江任何补偿，前述租赁协议中规定的门窗恢复原状的条款不再执行”，沈阳市中级人民法院以（2012）沈中民二终字第X号调解书对该协议进行了确认。本院（2011）苏民二初字第X号民事判决认定原、被告双方签订的租赁合同租期为三年，在该案一、二审诉讼过程中，被告陈福江未对该事实提出异议。
上述事实，有原、被告陈述、原告提供的房屋出租协议等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告张宏被告陈福江签订的房屋出租协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应受协议约束。被告辩称房屋的租赁期为五年，本院认为本院（2011）苏民二初字第X号判决确认原被告双方房屋出租协议约定的房屋租期为三年，沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第X号调解书中也确认张宏和陈福江于2010年5月18日签订的房屋出租协议合法有效，被告陈福江在该案一、二审诉讼过程中并未就租期提出异议，被告陈福江以在工商部门备案的租赁合同约定的租期为五年为由，主张租期为五年，本院认为，该租赁合同的承租方被被告陈福江单方修改为“苑玉安”，该修改系直接涂改，该租赁合同作为证据材料其形式存在瑕疵，结合本案的实际情况，本院认为原告提供的租赁合同的证明力应大于被告陈福江提供的租赁合同的证明力，故本院认定原、被告约定的期限为三年，现房屋已届租赁期限，该租赁合同应已终止，对原告请求的其与被告陈福江于2010年5月18日签订的房屋出租协议因履行期限届满而终止的请求及要求被告陈福江腾退房屋的请求予以支持，被告苑玉安作为营业执照的登记业主，亦应承担腾退的责任。关于原告要求被告恢复原状的请求，本院认为关于门窗恢复原状，原、被告已在沈阳市中级人民法院以（2012）沈中民二终字第X号调解书中进行了约定，原告未提供证据证明被告对房屋的其他部分进行了改动，故对原告的该项请求，应视为已经生效文书处理，在本案中本院不再予以处理。关于双方约定的租赁期满后的租金，应参照双方约定的租金标准自2013年5月21日起计算至被告实际腾退之日止，双方约定的年租金为11000元，折合为日租金标准应为每日31.14元，由被告陈福江支付原告，被告苑玉安与原告之间不具有房屋租赁合同关系，不应承担给付租金的义务。关于原告依据房屋租赁协议第十条三款要求判令被告按照年租金的1%按日支付违约金的请求，本院认为原、被告双方签订的房屋租赁协议第十条第3款系对案涉房屋动迁条件下的违约责任的约定，该条第一款系对解除或终止协议的约定，该款约定：“甲乙双方若要改变租用期限或到期不再租用，需提前一个月通知对方，共同研究终止协议的有关事宜”，该款并未约定租赁期满后的违约责任，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（一）项、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告张宏与被告陈福江于2010年5月18日就位于沈阳市苏家屯区XX北街X号房屋签订的房屋租赁协议因租赁期限届满而终止；
二、被告陈福江、苑玉安于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于沈阳市苏家屯区XX北街X号一楼北侧四间门市及二楼东屋、南屋各一间；
三、被告陈福江按照每日30.14元的租金标准给付原告张宏租金，自2013年5月21日起给付至实际腾退之日；
四、驳回原告张宏的其他诉讼请求。
如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6753元，由被告陈福江承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 刘为民
代理审判员 闫晓彦
人民陪审员 肖 冰
二〇一四年一月六日
书 记 员 王雪姣