重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第05217号
原告重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。
法定代表人蓝立超，重庆蓝峰物业管理有限公司总经理。
被告重庆升伟房地产集团有限公司，住所地重庆市沙坪坝区风天大道119-8号，组织机构代码20306820-8。
法定代表人陈庭伟，重庆升伟房地产集团有限公司董事长。
委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人邱雨，重庆歌乐律师事务所律师。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司与被告重庆升伟房地产集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序并于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告重庆蓝峰物业管理有限公司的法定代表人蓝立超，被告重庆升伟房地产集团有限公司的委托代理人邱雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司诉称，原告于2006年8月22日和2008年8月28日两次与被告所在小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，原告于2006年9月1日起按合同约定向被告提供了物业服务，但被告至今未交纳物业服务费及路灯公摊电费。现原告向法院起诉，要求被告交纳2012年12月1日至2014年8月31日期间的物业服务费14719.32元、路灯公摊费42元，并支付违约金2585元（即以每月欠物业管理费和路灯公摊费为本金，按每日0.3%计算，从欠费之日计算至2015年5月31日止，共计25883.40元，原告只要求主张2585元）。
被告重庆升伟房地产集团有限公司辩称，被告是涉案房屋的业主，被告从2012年12月1日起一直未交纳物业服务费属实，但该房屋出租给了第三方，不知道第三方是否缴纳了物业服务费。被告对小区业主委员会的成立及业主委员会与原告签订物业服务合同的情况均不知情。被告至今没有接到过任何单位要求交纳物业服务费的通知或催告。即使原告提供了物业服务，原告于2015年5月12日向法院起诉，原告要求被告支付2013年5月12日之前费用的诉讼请求也已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。若被告应承担违约责任，则被告认为违约金标准约定过高，要求法院予以调整降低。
经审理查明，原告重庆蓝峰物业管理有限公司系叁级物业服务资质物业服务企业。2006年8月22日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务，合同期限自2006年9月1日起至2008年8月31日止。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取，商业用房（含门面、办公用房等）按建筑面积每月每平方米1.14元收取，公共路灯照明（电费）公摊费每月月每户2元。合同第十条约定每月26-28日由甲方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2006年11月2日予以备案。
合同期限届满后，2008年8月28日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）就天星苑小区再次续签《物业服务合同》，合同期限自2008年9月1日起至2011年8月31日止。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.48元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米1.44元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月20-25日由乙方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2008年11月13日予以备案。
上述合同签订后，原告重庆蓝峰物业管理有限公司对天星苑小区进行了物业服务。合同履行期限届满后，原告仍继续在该小区进行物业服务。
2014年8月6日，原告向重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处柑子村社区居委会报送《物业撤场函》一份，载明：“我司在天星苑小区物业服务期间，按照物业服务合同已履行到期多年；我司决定于2014年8月31日18时撤离该小区物业服务，请业主委员会到场参加撤场移交工作，请还未缴纳物业等费用的业主请及时交清，谢谢支持！”。重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处柑子村社区居委会于2014年8月7日在该函件上签章并注明：“社区承认收件，未认可撤场时间，需提前三个月公示”。审理中，原、被告确认，原告实际撤出对天星苑小区物业服务的时间为2014年8月31日。
另查明，重庆市沙坪坝区某号商业用房登记所有权人为被告重庆升伟房地产集团有限公司，该房屋建筑面积486.75平方米。被告重庆升伟房地产集团有限公司从2012年12月1日起未交纳物管费
现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告认为其未超过诉讼时效，并举示了其自行拍摄的催费公告照片、受理案件通知书予以证明，并称照片分别于2009年9月、2011年9月、2013年9月、2014年8月拍摄，受理案件通知书分别系2015年1月5日、2015年2月3日。被告对原告以上照片的真实性不予认可，认为照片原告随时都可以制作形成，其本身不存在客观性，不能反映原告此时间进行了催收，受理案件通知书无法证明原告曾经就涉案房屋的物业服务费提起过诉讼。此外，原告还举示了排水管道改造方案、满意调查统计、照片，以证明其对小区进行了物业服务。
上述事实，有原被告的陈述，以及原告提供的《物业服务合同》、备案证明、档案查询证明、《物业撤场函》等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆市沙坪坝区某小区业主委员会与原告于2006年8月22日和2008年8月28日签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。被告仍应按照原物业服务合同约定交纳物业服务费。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。本案中，原告提交的照片不能单独作为认定案件事实的依据，其不能充分证明原告曾经向被告主张民事权利而发生诉讼时效中止、中断、延长的情形。因此，原告要求被告支付2012年12月1日至2013年5月12日期间的物业服务费、路灯公摊费的诉讼请求，因超过诉讼时效，依法不受法律保护。对原告要求被告支付2013年5月13日至2014年8月31日期间的物业服务费及路灯公摊费的诉讼请求，本院予以支持，不满1个月的按日计算。根据合同约定计算，此期间物业服务费为10957.72元（1.44元／平方米×486.75平方米×15个月零19天），路灯公摊费为31.27元（2元／户×15个月零19天），合计10988.99元。
关于被告是否应当支付违约金的问题。2008年8月28日的《物业服务合同》中约定了物业服务费的交纳时间即每月20-25日，并约定业主或使用人未能按时如数交纳物业服务费等相关费用的，应按每日千分之三的标准向被告支付违约金。被告拖欠费用，则应当从每月26日起，以每月拖欠的物业服务费、公摊路灯费为基数计付违约金。被告抗辩违约金的计算标准过高，要求法院依法予以调低。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告重庆升伟房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司2013年5月13日至2014年8月31日期间的物业服务费10957.72元，路灯公摊费31.27元，合计10988.99元。
二、被告重庆升伟房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司违约金，该违约金以被告重庆升伟房地产集团有限公司2013年5月13日至2014年8月31日期间每月拖欠的物业服务费、公摊路灯费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每月26日起计算至2015年5月31日止。
三、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费234元，减半交纳117元（原告已预交），由原告重庆蓝峰物业管理有限公司负担92元，被告重庆升伟房地产集团有限公司负担25元。被告重庆升伟房地产集团有限公司负担部分限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 马晓敏
二〇一五年七月一日
书 记 员 卢 静