广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0102执异6号
案外人：蒋敦涛，男，1974年02月28日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
委托代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：方金全，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律服务工作者。
申请执行人：蒙映光，男，1951年12月18日出生，汉族，住南宁市。
被执行人：滕秀基，男，1960年11月29日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
被执行人：覃凤连，女，1962年12月1日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
本院在执行申请执行人蒙映光与被执行人滕秀基、覃凤连合同纠纷一案中，案外人蒋敦涛对执行标的提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。
案外人蒋敦涛称，2012年9月24日，案外人与被执行人滕秀基签订《房屋出让合同》，将滕秀基名下位于南宁市兴宁区五塘镇朝阳街道细闸巷24-6号房屋（以下简称“五塘镇细闸巷24-6号房”）转让给案外人。为慎重起见，被执行人滕秀基及其爱人、子女都在该《房屋出让合同》上签字认可，并经南宁市兴宁区五塘镇法律服务所办理见证手续，确保了《房屋出让合同》真实合法有效。《房屋出让合同》签订后，案外人依约将定金12万元交给将被执行人滕秀基用于该房在五塘信用社抵押贷款的解押手续，在解押手续办理完毕后，案外人依法将购房余款付清，被执行人滕秀基亦依约将该房屋及国有土地使用证、房屋所有权证、契证等移交给案外人。至此，五塘镇细闸巷24-6号房转让交接完毕，案外人已实际使用至今，并已在2012年12月24日办理该房水电过户手续。因此根据相关法律规定，该《房屋出让合同》合法有效，且案外人支付了合理价格，善意取得，已长期占有该房，故该房权属案外人所有，请法院予以支持。因案外人是筹资借款购房，购房后案外人一时缺乏资金办理过户，2016年4月案外人经济好转想去房产局办理过户手续，才发现该房已被兴宁法院查封，无法办理过户手续。综上所述，案外人认为，法院查封并准备以拍卖、变买或以物抵债的执行方式处理已属于案外人的房产，将严重损害案外人作为物权人的合法权益。根据有关法律规定，案外人提出执行异议，恳请法院解除对上述房产的查封，停止对该房拍卖、变买或以物抵债的执行程序。
申请执行人蒙映光辩称，案外人提供《房屋出让合同》落款处“滕秀基”签名的字迹，与被执行人滕秀基与向我借款时签名字迹不一样，因此，该《房屋出让合同》可能是假的。另外，按照物权法规定，房屋买卖过户才生效，该房屋未办过户，故房屋应仍归被执行人滕秀基所有。
被执行人滕秀基拒收听证通知等材料，未参加听证。
被执行人覃凤连未参加听证，但其在接受本院询问时称，我原是滕秀基的妻子，但我们结婚后一年多就离婚了，我与滕秀基结婚时双方均是再婚，各有子女。后我与滕秀基离婚，至今已有几年了。滕秀基名下五塘镇细闸巷24-6号房产，是滕秀基与我结婚前其个人的房产，与我没有关系。我与滕秀基的儿子滕伯霖、儿媳陈金丽在该《房屋出让合同》上签名是在当地相关政府部门签的，当时我是以见证人的身份签，滕伯霖、陈金丽以何身份签名我不清楚。该房确已经卖给了案外人蒋敦涛。另外，《房屋出让合同》的签订，和该房已交案外人使用，以及该房的水、电已变更至案外人名下，均是事实。但买房时是如何付房款我不知道，据滕秀基说买房得款大约40多万吧，我没有得使用房款。
本院查明，2012年9月24日，滕秀基作为甲方，案外人蒋敦涛作为乙方，双方签订《房屋出让合同》一份，该合同约定：滕秀基将其名下五塘镇细闸巷24-6号（地号491-33-1，房屋所有权证号：南兴房证字第0260255号）四层楼房整体转让给甲方；房屋地块长15.2米，宽3.94米，地面面积59.9平方米；房屋四至：东北至李玉莲屋，东南至空地，西南至滕培贵屋，西北至巷子；房屋总额495000元，采取分期付款方式，第一期付定金120000元，双方签订房屋出让合同书后三天付清，第二期双方签字后，且该房在五塘信用社抵押贷款的解押手续办理完毕后，一次性付清余款375000元；在乙方支付完房屋出让金总额后，甲方有义务配合乙方过户，否则视为甲方违约，过户所需费用由乙方负责。合同还对其他事项进行了约定。该合同在落款处，有出让人滕秀基、滕覃凤、滕伯霖、陈金丽的姓名及手印，受让人蒋敦涛签名及手印，见证人南宁市兴宁区五塘镇法律服务所印章及该所经办人签名。合同签订后，案外人分期付清了房款，滕秀基出具了收款495000元收据给案外人，该房的水电于2012年12月24日更名至案外人名下，案外人持有该房的土地使用权证及房屋所有权等证，并在该房内居住至今已多年。但该房现未办更名至案外人名下。本院在受理申请执行人蒙映光与被执行人滕秀基合同纠纷一案，执行案号（2015）兴执字第451号，在本案执行过程中，本院于2015年7月28日作出（2015）兴执字第451号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人滕秀基所有的84000元银行存款或其他资金，或者查封、扣押、提取被执行人滕秀基所有的相应价值的其他财产。并于同年同月29日发协助执行通知书给南宁市住房保障和房产管理局，查封滕秀基名下五塘镇细闸巷24-6号房产一栋。后来，案外人蒋敦涛对本院查封前述房产提出执行异议，要求解封。申请执行人蒙映光在听证时对案外人提交《房屋出让合同》上滕秀基的签名有异议，要求笔迹鉴定，但在本院限期内未提交书面请求，后经本院电话询问，其放弃该鉴定请求。以上事实有房屋出让合同书、房屋所有权证、国有土地使用权证、农行汇款凭据、收条、水电更名凭据以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，被执行人滕秀基、覃凤连经本院通知未到庭参加听证，视为其放弃举证质证的权利。案外人蒋敦涛与被执行人滕秀基签订的《房屋出让合同》内容没有违反法律禁止性规定，且无相反相证据予以推翻，故案外人蒋敦涛主张其系有效合同，应予支持。案外人蒋敦涛主张其按合同约定支付了合理购房款，双方款物交接完毕，其已长期占有该房，因提供有相关的证据证实，故应以认定。另外，申请执行人蒙映光怀疑《房屋出让合同》上被执行人滕秀基姓名不是其亲笔签名，但未能举出充分证据证实，故不予认定。综上，案外人蒋敦涛对前述被执行人滕秀基名下五塘镇细闸巷24-6号房享有足以排除执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对滕秀基名下位于南宁市兴宁区五塘镇朝阳街道细闸巷24-6号房屋（房屋所有权证号：南兴房证字第0260255号）的执行。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 林 莉
审 判 员 李永利
人民陪审员 肖 楠
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 赵进云
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。