广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2443号
原告易斌，男，汉族，1982年3月21日出生，住址深圳市南山区。
原告委托代理人刘云海，广东卓建律师事务所律师。
原告委托代理人吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司，地址深圳市罗湖区深南东路1086号集浩大厦二、三楼，组织机构代码。
法定代表人罗爱华，董事长。
委托代理人张荣富，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人李芳，国浩律师（深圳）事务所实习律师。
原告易斌与被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司（2015）深宝法民三初字第2443号房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘云海、吕红兵，被告委托代理人张荣富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月24日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称：合同）。合同约定，原告通过首付和按揭贷款方式购买被告开发的位于深圳市宝安区西乡街道办事处康达尔山海上园（一期）第1号楼A单元/座7层703号商品房（以下简称：涉案房）。涉案房建筑面积为86.89平方米，总价款为人民币2313514元。合同第九条第一款约定，被告“应当于2015年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》”；合同第十二条关于“出卖人逾期交付的违约责任”中约定，“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日次日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，余款在约定期限内通过银行贷款全部付清。2014年年底，被告发出入伙通知书，告知原告涉案房已办理商品房验收各项手续，具备交房条件，通知原告先办理收楼手续，以便被告继续后续的搭板工程。原告基于对被告作为专业的房地产开发商的信任，没有察看其关于房屋验收合格的全部法律文件，应被告的要求并在其指引下，签收了《入伙通知书》及部分文件。在验收涉案房时，原告发现房屋厅房水平面与入户花园水平面存在明显落差，而被告在预售前和在合同订立合同中，从未以任何方式告知原告房屋水平面存在此落差情形。为此，原告多次向被告交涉，要求立即解决落差问题或调换房产。被告工作人员承认销售时确未告知，但此结构落差在设计图纸上已经存在，不是施工质量问题，故无法解决，也没有其它同样户型未售房屋可供调换，但愿意为此补偿原告5万元。原告不愿接受5万补偿方案。同层706号商品房邻居经委托深圳市深信房地产评估有限公司评估认定，其与涉案房户型及房产相近的户型厅房水平面与入户花园水平面不一致造成物业价值减损额为144616元。另：因小区其他业主不断发现房屋结构不符、配套设施不完善等问题，全体业主在维权过程中查明，原告直到2015年5月29日才取得涉案楼盘的《建设工程规划验收合格证》。上诉事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、缴费票据、《建设工程规划验收合格证》、双方交涉的录音、录像资料以及《房地产评估报告》等证据为凭。原告认为，商品房达到交付条件，必须同时符合国家对商品房交付的强制性规定以及买卖双方《房地产买卖合同》中自主约定的交付条件，两者缺一不可。其中国家关于商品房产付验收的强制性规定包括《建筑法》第61条、《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条等法律，以及其他行政法规的强制性规定。双方在合同中任何自主约定的内容，如果违反上述法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效。而根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。此外，根据《深圳市城市规划条例》第六十一条规定：“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。上述法律、法规表明，商品房在交付之前应当取得建设规划验收合格证。本案涉诉商品房未经规划验收并取得相应验收合格证，故被告通知原告于2014年12月31日入伙收楼的交付行为违反了相关法律、法规的强制性规定，其在2015年5月29日前的交付行为无效，被告应承担自合同约定的交付日期次日即2015年4月1日起至5月29日之间的延期交楼的违约责任。此外，涉案房存在水平面落差问题，将会给原告在今后的房屋装修、日常生活带来极大不便，并直接影响物业使用价值及转让价值。如此重大事项，对涉案房的成交价格以及原告认购时的购房意愿均产生直接影响，但被告却未履行任何告知义务，应当承担违约责任，赔偿因房屋厅房水平面与入户花园水平面不一致所造成的物业价值减损损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、判令被告支付自2015年4月1日至2015年5月29日的迟期交楼违约金共计40948.95元（违约金计算方法：每日按已付房款￥2313514元的万分之三即694.05元计算，共计59天）；2、判令被告承担因房屋厅房水平面与入户花园水平面不一致造成物业价值减损损失144616元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、康达尔公司已经在合同约定的交房之前向易斌发出了入伙通知书，易斌收到入伙通知书后办理了入伙手续，且未就起诉状中所涉及事项提出过任何异议，按照双方所签订的买卖合同第九条、第十一条的约定，涉案房屋已依约交付给易斌，交付行为合法有效。二、规划验收合格证不是涉案房屋交付的前提条件，城市规划法相应的规定只是管理性规范，而非效力性强制规范，该规定不导致涉案房屋的交付无效。三、易斌提交的施工图中标明六、七、八层部分房屋入户花园和客厅有10-30公分的高差，该高差是规划设计中所预先规划设计好的，高差的形成并非康达尔公司违反规划设计施工所导致。康达尔公司对该高差的存在不存在任何过错。四、易斌提供的单方评估损失报告不符合有效证据的构成要素，康达尔公司对该证据的真实性、关联性、合法性均不予确认，该评估报告不能作为认定本案事实的证据。综上，请驳回易斌的全部诉讼请求，并判令易斌承担本案的全部案件受理费。
经审理查明：2014年3月19日，被告取得了深圳市宝安区康达尔山海上园（一期）B区的深圳市房地产预售许可证。
2014年6月24日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：原告向被告购买位于深圳市宝安区西乡街道办事处康达尔山海上园（一期）的房屋（具体房号见附表），买方在签订本合同之日一次性付清购房款总价款；出卖人应当于2015年3月31日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定如下：出卖人向本合同注明的买受人地址以特快（顺丰或EMS）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人未付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。
2014年12月31日，被告取得了涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年12月31日，原告在《康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书》中业主签收处签字确认，确认内容包括同意收楼并注明“未验楼”，且该意见书中载明收楼日期为2014年12月31日。
2015年5月29日，被告取得了涉案楼盘的建设工程规划验收合格证。
另查，原、被告在庭审中确认：被告已经在2015年4月1日之前向各原告发出《入伙通知书》。
以上事实，房地产预售许可证、房地产买卖合同（预售）、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书、建设工程规划验收合格证、发票、入伙通知书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告和被告签订的《房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。由此可见，虽然涉案合同仅约定交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》，但根据相关法律规定，涉案小区在进行规划验收前并不符合交付使用的条件，而交易双方的约定除遵循意思自治原则外，还应当符合法律、行政法规的规定，即未进行规划验收的房屋不具备工程竣工验收备案的实质性条件，涉案房屋在交付前还应当通过规划验收。在涉案房屋未取得规划验收的情况下，被告以已经取得《深圳市建设工程竣工备案回执》为由向原告交付涉案房屋的，原告有权拒绝收楼。本案中，虽然被告作为建设单位在交付前并未通过规划验收，但原告仍在约定的交付期间内办理了收楼手续，并确认收楼时间为2014年12月31日。本院认为，原告在交付条件尚不完全具备的情况下做出了接受交付的收楼行为，原告的该收楼行为应当视为对被告交付行为的认可和接受，即原告已经以实际收楼的行为表示放弃了追究被告逾期交付的违约责任的权利，原告在办理收楼手续并确认收楼时间后，再以涉案房产超过约定的交付期限通过规划验收为由，向被告主张逾期交付违约金，本院不予支持。另，原告易斌虽然在收楼意见书中注明“未验楼”，但本院认为验收为业主在办理收楼手续前的权利，原告易斌在其“未验楼”的情况下仍予办理收楼手续，并确认收楼的行为，应当视为其对验收权利自行处分的范畴，原告易斌该注明内容并不影响其对对其收楼行为的认定。
关于易斌主张的物业价值减损损失问题，本院认为，易斌与康达尔公司均确认易斌购买的涉案房产在入户花园与客厅之间实际存在水平落差，对此事实本院予以确认。该落差情况虽未在双方签订的房产买卖合同中体现，康达尔公司在向易斌出售涉案房产时也未明确告知，但该水平落差在建设部门备案的设计图纸中即已存在，并非康达尔公司违反规划设计施工所导致，水平落差的存在虽可能导致易斌在实际居住使用涉案房产时产生一定的不便，但该落差的存在并不必然导致涉案房产价值的贬损。另关于易斌提交的其他业主的评估报告，该评估报告认定所评估房产的价值贬损主要是基于租金收益，而涉案房产并未对外出租，所以易斌主张的该损失并未实际发生。综上，易斌主张涉案房产在入户花园与客厅之间存在水平落差，导致房产价值贬损，依据不足，本院对易斌的该项诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案受理费2006元，由原告负担，受理费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一六年一月四日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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