湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00207号
上诉人（原审被告）张丛平，男，1961年12月10日出生，汉族，广水市人，个体工商户。
委托代理人李沫（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收执行款），湖北君兆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）易亮波，男，1971年9月28日出生，汉族，大悟县人，无职业。
上诉人张丛平因与被上诉人易亮波房屋买卖合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第02045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丛平及其委托代理人李沫，被上诉人易亮波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告易亮波诉称：2004年6月23日，我与张丛平签订一份房屋买卖协议，以当时市场价84500元的价格购买了其所有位于广水开发区黄岗街2号的两间三层（包括后院厨房）房屋，并依约于当年8月付清全部购房款。我全家已在该房居住十余年。我多次要求张丛平协助办理相关房屋过户手续，但其拒不协助，现请求人民法院判令张丛平继续履行房屋买卖协议，协助我办理土地使用权和房屋所有权过户手续；由张丛平负担一切诉讼费用。
原审被告张丛平辩称：因争议房屋是我们夫妻共同所有房屋，而我的妻子没有在房屋买卖协议上签字，且没有经过房屋登记机构登记，故我与易亮波签订的房屋买卖协议是一份无效合同，不受法律保护。易亮波诉称我不协助其办理房屋过户手续是谎言，其没有找过我办理相关手续。协议明确约定过户手续由易亮波办理，故我没有办理过户手续义务。现易亮波急于办理过户手续是因为该房要拆除改建升值。
原审查明：2004年6月26日，易亮波委托其姐夫周新祖与张丛平签订房屋买卖协议一份，约定张丛平将其自有的位于广水市广水经济开发区黄岗街2号的二间三层房屋及后院厨房出售给易亮波，房屋价格为84500元。合同签订后，易亮波依约先后分两次付清了购房款，张丛平亦依约将房屋及房屋所有权证、建设用地规划许可证交付给易亮波。易亮波取得房屋后缴纳了相关的房屋交易契税并于2004年8月入住至今，但尚未办理房屋过户手续。2014年5月，易亮波找张丛平要求其协助办理房屋过户手续未果，由此成诉。另查明：张丛平交付给易亮波的房屋所有权证上载明的所有权人为张丛平，无其他共有人。
原审法院认为：易亮波、张丛平的争议焦点为：1、双方签订的房屋买卖协议的效力问题。2、如合同有效，张丛平有无协助易亮波办理房屋过户手续的义务问题。
关于双方签订的房屋买卖协议的效力问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，易亮波、张丛平在平等、自愿基础上协商一致签订的房屋买卖协议，系双方真实意思的表示且无上述合同无效的法定情形，应为有效合同。张丛平辩称该房屋系夫妻共同财产，出卖时未经其妻同意而致合同无效的意见，无法律和事实依据，理由为：1、张丛平未举证证明诉争房屋系其夫妻共同财产及共有人（张丛平之妻）向易亮波主张权利的相关事实；2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，张丛平向易亮波交付的房产证及建设用地规划许可证上载明的所有权人、使用权人均为张丛平，使易亮波有理由相信张丛平有处分该房屋及土地的权利。同时，易亮波也支付了合理的对价，其取得该项财产是善意、有偿的，依法应维护其合法权益。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“……（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，易亮波购买房屋后入住至今已达10年之久，在此期间并无第三人对该房屋主张权利，故诉争房屋即使属张丛平夫妻共有，易亮波也有理由相信张丛平出售房屋是其夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗。综上，双方签订的买卖房屋协议依法成立，合法有效。
关于张丛平有无协助易亮波办理房屋过户手续的义务问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“……当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，本案中的易亮波、张丛平签订的合同中虽未明确约定由张丛平协助易亮波办理房屋过户手续，但根据诚实信用原则和办理房屋产权过户登记的交易习惯（如提供身份证明、双方到场办理、签名等），张丛平有协助易亮波办理房屋过户手续的合同附随义务。
综上，原审法院认为，易亮波、张丛平之间签订的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故易亮波诉请张丛平继续履行房屋买卖协议，协助易亮波办理土地使用权和房屋所有权过户手续有理合法，予以支持。张丛平辩称理由无法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：张丛平继续履行房屋买卖协议，于判决生效之日起七日内协助易亮波办理土地使用权和房屋所有权过户手续。案件受理费500元，由张丛平负担。
上诉人张丛平不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决程序瑕疵。本案在审理过程中，明显侵犯第三人熊凤清的利益，上诉人与熊凤清于1986年9月13日结婚，诉争的房屋是熊凤清与上诉人于1992年6月建设，取得了房屋所有权，该房屋属夫妻共同财产，原审法院没有查明该事实，请求二审通知熊凤清参加诉讼，以便查明案件事实。2、上诉人与被上诉人之间没有法律关系。上诉人与“易亮波”签订的房屋买卖合同，并非易亮波亲笔签名。3、原审判决适用法律不当。本案诉争的房屋是2004年6月出售的，至今已10年有余，民事诉讼时效期为2年，被上诉人诉求的协助履行过户义务是房屋买卖合同的附随义务，应当在两年内履行，被上诉人在两年内没有主张权利，就超过了诉讼时效。本案诉争的房屋是上诉人与熊凤清的共同财产，上诉人擅自与被上诉人签订买卖合同，属无权处分，故本案房屋买卖合同应属无效合同，且不符合善意取得的构成要件。故请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人易亮波辩称：原审判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人张丛平二审期间向本院提交以下证据：
一、结婚证书一份。证明目的：上诉人张丛平与熊凤清于1986年9月13日登记结婚，涉案房屋属夫妻共有财产；
二、上诉人张丛平的委托代理人对张大友、孙明忠的调查笔录、证明目的：张丛平与熊凤清感情不好，张丛平平经常不回家，而且听张丛平说涉案的房屋是其背着熊凤清租给易亮波的；
三、用水、用电交费信息和照片一组。证明目的：被上诉人将涉案的房屋租给他人使用。
被上诉人易亮波二审期间未提交证据。
经庭审质证，被上诉人易亮波对上诉人张丛平提交的证据一，证据三的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。证据二的两证人被上诉人都不认识，两人的证言不符合事实。
对上述有异议的证据，本院认为：上诉人提交的证据一只是证明张丛平与熊凤清有夫妻关系，但涉案的房屋办理使用权登记时，登记的使用权人只是张丛平一人，且其二人结婚在前，房屋登记注册在后，上诉人不能仅凭结婚证书就证明涉案的房屋属夫妻共同财产。关于证据二，两证人未依照法律规定出庭作证，对其证言不予采信。关于证据三，被上诉人自接收房屋起已十年之久，其租给他人使用不违反法律规定，且该房屋一直未变更使用权人，以张丛平的名义交纳水电费符合常理。
经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人张丛平一、二审期间均未提交充分的证据证明，涉案的房屋属其夫妻共有财产。因该诉争的房屋的产权证上登记的产权人为张丛平，上诉人张丛平上诉称原审判决侵犯了第三人熊凤清的利益并要求二审期间追加熊凤清参加本案诉讼，不符合法律规定，对上诉人张丛平的该上诉理由本院不予支持。上诉人张丛平一审庭审中对其与被上诉人易亮波签订的《房屋买卖协议》不持异议，并将诉争房屋的房屋所有权证和建设用地规划许可证均交付给被上诉人易亮波，收取了被上诉人易亮波支付的购房款，双方的房屋买卖合同成立并已实际履行，对上诉人张丛平上诉称与被上诉人易亮波没有法律关系的上诉理由本院不予采纳。现被上诉人易亮波已付清购房款，上诉人张丛平有协助被上诉人易亮波办理房屋产权过户登记手续的义务，该义务作为房屋买卖的附随义务，被上诉人易亮波可随时向上诉人张丛平主张权利，上诉人张丛平上诉称被上诉人易亮波的主张超过诉讼时效的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张丛平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
代理审判员 李小辉
代理审判员 孙 峻
二〇一五年三月十九日
书 记 员 石继武