上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第342号
原告上海民政劳动服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴祖明，该公司总经理。
委托代理人杨慧玲，上海金沁律师事务所律师。
被告上海勇宇贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人熊开喜，该公司经理。
委托代理人张勇，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托代理人付华华，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
原告上海民政劳动服务有限公司（下简称民政劳服公司）与被告上海勇宇贸易有限公司（下简称勇宇公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨慧玲，被告的委托代理人张勇、付华华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告民政劳服公司诉称，上海低压电器一厂（下简称低电一厂）系本市普育西路XXX号厂房的产权人。2003年11月，根据其上级主管单位通知，将上述厂房授权给原告使用和收益，原告根据授权将上述厂房对外进行出租，被告也承租了其中的部分厂房，原、被告间的房屋租赁合同于2008年10月31日到期。2008年9月1日起，原告将包括被告所租房屋在内的普育西路XXX号厂房整体出租给广州瑞盈医疗投资策划有限公司（下简称瑞盈公司），双方于2008年8月28日签订《房屋租赁合同》，合同租期至2013年8月31日止。在此期间，被告从瑞盈公司处继续租赁使用上述系争房屋。2013年9月1日，原告与瑞盈公司的租赁合同到期终止，瑞盈公司也多次告知原有的租赁户迁出，并将所有承租的房屋归还给原告，但被告在未与原告达成新的租赁合同的情况下，仍拒绝将系争厂房腾出返还给原告，并一直占用至今。原告因要求被告迁出占用房屋及支付使用费未果，故诉至法院，请求判令，1、被告应即自本市普育西路XXX号厂房内的1号、2号、16号、19号、20号楼及徽宁路XXX号XXX室内迁出，并将上述房屋返还给原告；2、被告应向原告支付自2013年9月1日起至实际迁出日止的房屋使用费［按照348平方米计，按每日每平方米以原告与瑞盈公司约定的租金标准人民币（以下币种同）0.70元计算，暂计至2015年1月31日为116，928元］。案件受理费由被告承担。
原告针对租赁房屋的实际使用状况，有关水、电、煤及通讯等费用未最终结算且在持续发生中，故该部分费用与被告另行结算，不在本案中处理；另原告向被告收取的保证金4，000元，已于2008年10月9日相关费用结算时予以冲抵。
原告根据诉请提交证据如下：1、《上海市房地产权证》、证明及房屋租金账单，证明本市普育西路XXX号厂房的产权人是低电一厂，本市徽宁路XXX号XXX室的公有房屋租赁户也是低电一厂；2、上海民政（集团）有限公司沪民司（2003）33号通知、企业产权登记表及变动企业产权登记表，证明根据上级单位通知，低电一厂所属本市普育西路XXX号厂房委托给原告经营管理，原告有权对该房屋进行出租管理；3、《房屋租赁协议》二份，证明原、被告于2007年8月13日签订最后一份一年期的房屋租赁协议。协议到期后，原告将全部厂房整体出租给瑞盈公司，租赁期为5年，至2013年8月31日止；4、告知书，证明原告多次要求返还租赁房屋，并于2014年4月24日再次张贴公告，告知全部租客尽快腾房搬离；5、房屋示意图，证明被告目前占用系争房屋的现状；6、2008年10月9日原告向被告退回保证金4，000元的记帐联、付款凭证及退费清单，证明原、被告间合同已履行完毕，保证金已冲帐处理；7、瑞盈公司出具的承诺书，证明瑞盈公司承诺拟设立物业公司，相关租赁经营事宜由新建公司运作；8、瑞盈公司出具的告知函，证明瑞盈公司发函给原告，告知已设立上海辰旺物业管理有限公司（下简称辰旺公司），相关租赁事宜委托该公司经营；9、原告出具给瑞盈公司的证明，证明原告同意瑞盈公司将相关租赁事宜委托给辰旺公司经营管理的事实。
被告勇宇公司辩称，原、被告间没有直接的房屋租赁关系，原告无权要求被告搬离系争房屋并支付使用费。2007年原、被告签订房屋租赁合同至2008年10月31日终止后，双方未再签订任何房屋租赁合同。2008年9月被告开始与辰旺公司签订房屋租赁合同，合同履行至2013年8月30日。合同到期后，被告与辰旺公司达成口头协议，由被告继续承租系争房屋并按出租方要求支付租金，一直延续到2014年5月底。原告未完整清晰证明其是系争房屋权利人，其对系争房屋进行使用收益，并不代表其具有诉权，其应得到房屋产权人明确授权方可进行诉讼。故原告的诉请应予驳回。
被告针对其辩称提交如下证据：1、《租赁合同》，证明被告与辰旺公司自2008年9月签订房屋租赁合同履行至2013年10月，后双方口头约定继续履行合同至2014年5月的事实；2、租金收据，证明被告自2013年10月至2014年5月向辰旺公司支付租金（包括押金）的事实。
经质证，原告对被告提交的证据1、2真实性无法确定，辰旺公司是瑞盈公司为系争房屋租赁专门成立的公司，即使辰旺公司与被告签订房屋租赁合同，该合同期限已到，被告也应将房屋予以返还，合同中的租赁范围与原告主张的租赁范围基本一致，仅少了一号楼。对辰旺公司收取2013年8月之后租金，原告并不清楚，原告在与瑞盈公司合同到期后就不再收取租金。被告对原告提供的证据1租赁合同的真实性没有异议，对房屋产权证证据形式有异议，现产权人是否变更不明确，对证明认为是南房集团开具的，且其上加盖的是业务专用章，不予认可，对租金账单仅能证明租赁人是低电一厂而非原告；证据2通知不符合证据的形式要件，不具有关联性，对企业产权登记表及变更登记表，认为无法证明原告是本案适格主体，拥有房屋的收益权；证据3房屋租赁协议真实性无异议，对证明目的有异议，该协议证明原、被告间租赁合同已履行完毕，对原告与瑞盈公司间的房屋租赁合同认为与本案无关；证据4告知书未收到过，但被告在2014年下半年的确收到辰旺公司称房屋另有安排，要求被告搬离的口头通知；证据5租赁房屋示意图，对原告自行编制的占用房屋位置，以双方实际确认为准；证据6结算清单无异议；证据7、8真实性没有异议，对证明目的有异议，瑞盈公司非本案当事人与本案无关；证据9真实性没有异议，对证明目的不认可，仅是原告的自述。审理中，经对原告提交的全部证据原件进行核对，被告对原告方证据的真实性均不持异议。
经审理查明，本市普育西路XXX号厂房（建筑面积总计9839平方米）的产权人是低电一厂。低电一厂系1989年7月17日注册成立的全民所有制企业，实缴资本3，000，000元，出资人为上海民政（集团）有限公司。原告民政劳服公司系2002年2月10日注册成立的国有全资的一人有限责任公司企业，实缴资本800，000元，出资人为上海民政（集团）有限公司。
2003年11月24日，上海民政（集团）有限公司发出关于将上海低压电器四厂等6家退出企业厂房土地划拨原告民政劳服公司的通知（沪民司（2003）33号），决定自2003年11月1日起，将包括低电一厂在内6家退出企业的厂房土地划归原告民政劳服公司使用，收益归该公司，用于退出企业转入该公司下岗职工的基本保障。涉及房屋使用中发生的费用，如房屋维修、公用事业费等，在其房屋收益中支付。
.2007年8月13日，原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在本市徽宁路XXX号内的街面楼上房一间、另20平方米住房一间、原炮楼底层二间、简易仓库及通道等出租给被告作经营用房，租赁期为一年，自2007年9月1日起至2008年10月31日止，租赁期满，乙方需续租，应于合同到期前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，重新签订租赁合同；乙方应付房屋年租金为58，334元，另支付保证金4，000元（上期租赁中已收），租金于签约后首付12，500元，以后每季度的租金分别在12月1日、2008年3月1日、6月1日、9月1日前支付；乙方在租赁期间的水、电，由甲方按月计表收费；乙方不得擅自将房屋转租、分租、联营或与他人调剂交换使用权等，或拖欠租金和其他费用达15天，否则甲方有权单方面终止合同，收回房屋使用权；乙方在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变租赁厂房结构，乙方应承担使用区域内厂房日常维修（主体结构除外）和水、电等设备的维修责任及费用；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期期满后10天内返还该房屋，房屋应符合正常使用状态，经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用，未经甲方同意，逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付房屋占用期间的使用费；因市政建设、土地置换或甲方上级公司另作他用，需要拆除或收回已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任。合同签订后，被告实际占用合同约定的房屋进行经营。
2008年8月20日，瑞盈公司向原告出具承诺函，称其公司投资租赁原低电一厂所属厂房，在与原告签订房屋租赁合同后，承诺在半年内新投资注册具有物业管理经营资质的公司，有关租赁经营事宜由新建公司全权经营运作。
2008年8月28日，原告为出租方（甲方）、案外人瑞盈公司为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在本市普育西路XXX号内原低电一厂所属厂房（建筑面积约9839平方米）整体出租给乙方作生产经营用房，原有租赁户及相关租赁合同按现状同步转交给乙方，由乙方自行确定停租或续租；租赁期限为5年（含3个月免租期），自2008年9月1日至2013年8月31日止，租赁期满，乙方需续租，应于合同到期前一个月向甲方提出申请，甲方同意，重新签订租赁合同；乙方应付房屋年租金为250万元及保证金21万元，签约后，乙方应向甲方支付保证金及半年租金，此后租金约期支付；乙方自行承担水、电、环卫等费用及甲方必须垫付的其他费用；乙方不得擅自改变厂房结构，乙方对厂房进行必要分割或装修前，应取得政府相关部门认可，所有装修费用应报甲方备案；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期期满后15天内清空所有房屋及租赁户，逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付房屋占用期间的使用费，合同期满或乙方提前终止合同，乙方投入的装潢及附属设施经甲方验收后无偿移归甲方。
2008年10月14日，瑞盈公司致函原告，称其与原告签订房屋租赁合同时，因经营范围有限，故承诺组建物业公司负责所租物业的再租赁和管理等事宜，现辰旺公司于2008年10月13日成立，故委托辰旺公司负责承租房屋的租赁、管理，期限自2008年9月1日起至2013年8月31日止。上述委托不影响瑞盈公司与原告签订房屋租赁合同全部条款的执行。
2008年10月17日，原告向瑞盈公司出具证明，确认瑞盈公司将其承租的本市普育西路XXX号内原低电一厂所属厂房指定辰旺公司全权经营、租赁、管理，期限自2008年9月1日起至2013年8月31日止。
自原告与瑞盈公司签订房屋租赁合同后，被告就其原承租房屋与瑞盈公司指定的辰旺公司继续签订房屋租赁合同，期限至2013年8月31日止。
2014年4月24日，原告在租赁厂区张贴告知书，称被告与瑞盈公司房屋租赁合同已到期，各租户承诺在2014年4月底前撤离。撤离时间考虑实际情况，决定自2014年6月15日起，对普育西路XXX号内的货物实施“只出不进”，并配合项目改建对水、电房进行大修，整个区域内实施“停水停电”，到2014年6月30日止各租赁户尚未撤离的货物设备等，视作租赁户弃置的无主物品。
原告因被告在与瑞盈公司指定的辰旺公司合同到期后，仍占用房屋不予搬离，遂诉至法院要求处理。
另查，根据沪房南字第04092号房屋所有权证载明，本市普育西路XXX号按幢号排序1-27幢房屋，建筑面积总计9839平方米，所有权人上海低压电器一厂。其中由被告占用的1幢（原托儿所计73平方米）、2幢（原仓库计36平方米）、16幢（原炮楼计53平方米）、19幢（原镀锌间计68平方米）、20幢（原木工间98平方米）；徽宁路XXX号内的街面楼上房一间（计20平方米）系原低电一厂向上海南外滩物业管理有限公司租赁的使用权房，房租以低电一厂的名义缴付。
又查，被告于2006年2月20日以普育西路XXX号XXX幢注册登记有限责任公司性质的上海勇宇贸易有限公司，营业期限至2016年2月19日。
审理中，被告确认现占有使用的房屋部位、面积与原告诉请1一致，房屋现状和部位与原告提交证据1产证附图一致，另租赁区域内原始通道在承租后由被告搭建了4个房间，合计面积约100平方米，未办理相关手续，如该搭建物需拆除，被告会与辰旺公司交涉相关事宜；2008年10月原、被告房屋租赁合同到期后，被告已结清全部租金并收到原告退还的保证金4，000元；自2013年9月至2014年6月，被告仍按照辰旺公司的要求每月支付租金，均是以现金方式支付后领取收据。原告对被告在承租部位的原始通道自行搭建100平方米房屋并不知晓，对2013年9月后以现金方式向辰旺公司支付租金亦不了解，原告从未委托他人向第三方收取过租金，对其余表述不持异议。
本院认为，上海民政（集团）有限公司作为上海低压电器一厂的出资方，有权按照国有资产管理有关产权界定的规定，将因企业改制而退出的上海低压电器一厂原资产，划归同属其出资的企业即原告使用、收益。原告依据上海民政（集团）有限公司房屋资产划拨通知与被告签订《房屋租赁合同》设定双方的合同权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。原告据此向被告主张房屋租赁合同的权利，其权利来源合法，诉讼主体适格。被告主张上海民政（集团）有限公司资产划拨通知及产权登记等不符合证据形式及不具有证明力，缺乏事实依据，本院不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同已于2008年10月31日到期终止，其后原告与瑞盈公司签订期限为五年的房屋租赁合同，瑞盈公司授权辰旺公司依据合同约定与原租户的被告签订房屋租赁合同，该合同亦于2013年8月31日到期终止。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案被告在与辰旺公司间的租赁合同到期终止后，即负有向被划拨资产的原告返还租赁物的义务。之后被告继续占有使用系争房屋丧失合法依据，故原告要求被告腾空并返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于被告在原承租通道处搭建房屋一节，因该搭建行为事先并未告知原告，且未报请规划部门许可，故后续相关责任应由被告自行承担。被告辩称其与辰旺公司合同终止后，曾口头约定继续租赁系争房屋，且被告向辰旺公司支付至2014年5月止的租金一节。辰旺公司在租赁合同到期终止后，即无权将属原告的被划拨资产交由被告继续占有，辰旺公司与被告间的口头约定对原告不具有约束力，故被告的该项辩称理由不能成立。被告无合法依据占有利用属原告被划拨资产，理应向原告支付租赁物的使用费，原告主张按其与瑞盈公司租金约定标准计收被告占用系争房屋期间的使用费，该标准低于原、被告原合同约定的租金标准，经核并无不当，原告主张被告支付自2013年9月1日起至实际迁出日止，按0.70元／平方米的标准计算的使用费，本院可予支持。原告鉴于被告现在实际使用系争房屋，有关水、电、通讯等费用未最终结算且在持续发生中，故主张该部分费用与被告另行结算，不在本案中处理，该项主张的理由成立，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海勇宇贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区普育西路XXX号厂区内1号、2号、16号、19号、20号楼及上海市黄浦区徽宁路XXX号XXX室房屋（含物品），将上述房屋返还给原告上海民政劳动服务有限公司；
二、被告上海勇宇贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海民政劳动服务有限公司自2013年9月1日起至实际迁出日止的房屋使用费（按照348平方米计，按每日每平方米人民币0.70元计算，暂计至2015年1月31日为人民币116，928元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，638.56元（原告已预缴），由被告上海勇宇贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐 立
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 朱国雄
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条??合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条??租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。