福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0211民初21号
原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区湖滨南路334号二轻大厦第十四层02单元，组织机构代码58126919-7。
负责人孙成，总经理。
委托代理人林飞翔、卓亮儒，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被告林丽英，女，1976年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，
原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司（以下简称“华润物业厦门分公司”）与被告林丽英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员林达适用简易程序于2016年1月19日第一次公开开庭审理，原告华润物业厦门分公司委托代理人林飞翔、卓亮儒，被告林丽英到庭参加诉讼；于2016年6月13日第二次公开开庭审理，原告华润物业厦门分公司委托代理人卓亮儒，被告林丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润物业厦门分公司诉称：根据2012年3月28日，原告与华润置地（厦门）有限公司、被告签订的《前期物业服务合同》，华润置地公司将厦门市集美区杏北三里1号华润置地橡树湾（一期）花园洋房、高层住宅、商业的物业委托华润物业厦门分公司实施物业服务，合同中约定：1、华润物业厦门分公司提供服务的受益人为本物业的全体业务和物业使用人；2、委托服务期间自2012年3月28日起至物业服务区域的业委会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；3、物业服务费：商业物业费按合同建筑面积4元/月·平方米收取；高层住宅物业费按合同建筑面积2.5元/月·平方米收取；花园洋房物业费按合同建筑面积3.2元/月·平方米收取；4、房屋公共维修基金：高层住宅、花园洋房、商场、幼儿园按建筑面积0.3元/月·平方米收取；底层商业按建筑面积0.2元/月·平方米收取；车位每个按5元/月收取；5、物业服务费缴纳时间：按入伙通知书规定时间开始计收，每季度为一个结算周期，业主应于每季首月15日前交纳当季的物业服务费，逾期按日万分之五收缴滞纳金；6、若因履行合同发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼；同时，合同中亦对物业服务质量、违约责任、双方权利与义务等内容进行约定。被告作为厦门市集美区杏北三里1号华润置地橡树湾（一期）D1号楼1层商铺的业主，应当及时向原告缴纳物业服务费及公共维修金，但被告却迟至今日仍未向原告缴纳，且原告曾多次向被告催讨，原告均予以拒绝。经原告多次书面催告，被告至今仍拒绝支付相关物业服务费的行为已经严重侵犯原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付物业费、水费及水公摊、电公摊，及上述费用的滞纳金，共计人民币4847.6元（详见附件）；2、本案诉讼及诉讼相关的费用由被告承担。
被告林丽英辩称：原告不具备本案的诉讼主体资格。被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十五页约定，前期物业服务的合同对方是华润置地（厦门）物业服务有限公司，并非本案的原告。因该房屋漏水，我与开放商多次交涉，一直到2013年8月7日才交房。
经审理查明，2012年3月28日，案外人华润置地（厦门）有限公司与华润置地（福州）物业服务有限公司就华润置地橡树湾（一期）项目签订前期物业服务合同，合同约定物业服务管理费收取标准商业为每月每平米4元，公共维修金收取标准为每月每平米0.3元；业主或物业使用人应于每季首月15日前缴纳当季的物业管理服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金；房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用按照《厦门市房屋公共维修金管理规定》实行；物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主（或使用人）分摊；合同期限自签订之日起至本项目业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。2012年4月22日被告林丽英向华润置地（厦门）有限公司购买华润置地橡树湾（一期）G04-2地块D1#楼1层商铺的房屋，双方并于当日签订《商品房买卖合同》，合同约定华润置地（厦门）有限公司聘请华润置地（厦门）物业服务有限公司提供前期物业管理，该合同附件四即为前期物业服务合同。2013年8月7日，被告委托其配偶林志杰前往华润置地（厦门）有限公司处办理收房手续，华润置地（厦门）有限公司向林志杰出示新的前期物业服务合同，该合同将提供前期物业服务的主体变更为原告华润物业厦门分公司，当日林志杰签字确认已详细阅读并理解该前期物业服务合同、《临时管理公约》及《治安、消防安全责任书》的全部内容，同意遵守上述文件所列之条款，并愿意承担所述职责任、义务及一切因违反上述文件而导致之后果。上述三份前期物业服务合同，除提供前期物业服务的主体不一致外，合同内容均一致。被告林丽英系华润置地橡树湾（一期）G04-2地块D1#楼1层商铺的所有权人，该房屋面积为43.17平米。2014年12月17日原告向被告邮寄送达催费通知书。庭审中，原被告双方确认被告已支付2015年第四季度的物业服务费，被告确认2013年8月1日至2014年11月14日期间的物业服务费、2013年7月1日至2014年11月14日及2015年10月1日至2015年12月31日期间的公共维修金、2013年1月5日至2015年6月5日的公摊水电费196.5元未支付，被告认为不应支付上述物业服务费及公共维修金的滞纳金。
另查明，厦门市思明区工商行政管理局于2014年2月20日准予华润置地（厦门）物业服务有限公司注销登记。华润置地（福州）物业服务有限公司分别于2012年4月12日、2014年6月20日在厦门市建设与管理局进行异地物业服务企业进厦备案，并登记分支机构为原告华润物业厦门分公司。2012年5月1日，华润置地（福州）物业服务有限公司委托原告负责厦门市集美区杏北三里1号华润置地橡树湾（一期）的经营管理，并有权以自身名义处理该项目所涉及的事务（包括但不限于人事关系、寻找合作伙伴、收取物业费、催缴物业费等）。2012年12月23日，被告通过POS刷卡形式向原告交纳讼争房屋2013年2月1日至2013年7月30日的物业服务费及2013年1月1日至2013年6月30日的公共维修金。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《关于集美“华润橡树湾”物业服务收费有关事项的通知》（集发展[2012]价18号）、《催费通知书》及快递回执、《前期物业服务合同》、异地物业服务企业进厦备案证明（进厦备案[2012]004、005号）、准予注销登记通知书、授权委托书、收据、刷卡记录，本院依法制作的庭审笔录及原被告双方当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案外人华润置地（厦门）有限公司与华润置地（福州）物业服务有限公司就华润置地橡树湾（一期）项目签订前期物业服务合同，之后前期物业服务企业变更为华润置地（厦门）物业服务有限公司，最后变更为原告华润物业厦门分公司。被告主张依据《商品房买卖合同》本案的适格原告应为华润置地（厦门）物业服务有限公司，但华润置地（厦门）物业服务有限公司已注销登记，不具备主体资格，无法履行合同，故被告的主张于法无据，本院不予采信。本案中，华润置地（厦门）有限公司变更前期物业服务企业时，均向被告提供相应的合同文本，被告亦予以签收，可见被告已知晓合同主体变更的情况，且原告已实际为被告提供前期物业服务，被告亦向原告交纳了讼争房屋的部分物业服务费及公共维修金，因此原告是本案的适格主体，其有权向被告主张相应物业服务费等费用。庭审中被告确认尚欠原告2013年8月1日至2014年11月14日期间的物业服务费即43.17平米*4元/平米/月*15.5月=2676.54元、2013年7月1日至2014年11月14日及2015年10月1日至2015年12月31日期间的公共维修金即43.17平米*0.3元/平米/月*19.5月=252.54元、2013年1月5日至2015年6月5日的公摊水电费196.5元,原告主张被告林丽英缴交上述费用，于法有据，本院予以支持。依据前期物业服务合同的约定，业主或物业使用人应于每季首月15日前支付当季的物业管理服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按应交纳欠费总额万分之五的滞纳金，公共维修金按欠费金额日千分之三收取滞纳金，被告至今未支付物业管理服务费、公共维修金已构成违约，应承担违约责任。被告主张不应交纳滞纳金，上述滞纳金系违约金性质，综合考量原告的实际损失，原告主张的计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定本院酌情调整为按年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告林丽英应于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司2013年8月1日至2014年11月14日期间的物业服务费2676.54元、2013年7月1日至2014年11月14日及2015年10月1日至2015年12月31日期间的公共维修金252.54元及2013年1月5日至2015年6月5日的公摊水电费196.5元，合计3125.58元；
二、被告林丽英应于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司物业管理服务费、公共维修金的滞纳金（按年利率6%，从逾期之日〈从应缴费季度的下一季度计算，如2013年第三季度的滞纳金自2013年第四季度的首日2013年10月1日起计，以此类推〉，按欠款金额计至本判决确定的还款之日止）；
三、驳回原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司负担5元（已预缴），由被告林丽英负担20元。该款被告林丽英应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 林达
二〇一六年六月二十日
书 记 员 王悦
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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