重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初4265号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号，组织机构代码90307124-8。
代表人：刘宏，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。
委托诉讼代理人：刘征鑫，重庆铭友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎凯，重庆铭友律师事务所律师。
被告：田锐锋，男，1976年10月17日出生，汉族，职业不详，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。
被告：吴梦兰，女，1986年12月2日出生，汉族，职业不详，住湖北省武穴市。
原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告田锐锋、吴梦兰借款合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法由审判员徐敏担任审判长，与人民陪审员王洪、单永萍组成合议庭，适用普通程序于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托代理人刘征鑫到庭参加了诉讼，被告田锐锋、吴梦兰下落不明，本院于2016年5月6日在《重庆商报》公告送达开庭传票，期满后被告仍未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称农业银行沙坪坝支行）向本院提出诉讼请求：1、被告田锐锋清偿原告截止2015年8月26日止的借款本金216137.29元、利息1878.41元、复利4.15元、罚息3.99元，并从2015年8月27日起至清偿之日止，以借款本金216137.29元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收罚息；对未能按时支付的利息，按合同约定的罚息利率计收复利，利随本清。2、原告可对被告田锐锋所有的重庆市沙坪坝区某正街**号附**号**-*房屋（所有权证号：104房地证2012字第2****号）行使优先受偿权。3、被告田锐锋支付原告律师代理费8721元。4、被告吴梦兰对被告田锐锋上述第一项、第三项债务承担共同清偿责任。
事实和理由：两被告系夫妻。2010年10月27日，被告田锐锋与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告田锐锋提供贷款253000元用于购买房产，贷款期限为20年，自2010年11月26日起至2030年10月25日止；贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮25%，且为浮动利率;对未能按时偿还的本金，根据实际逾期天数，按贷款利率加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，根据实际逾期天数，按罚息利率计收复利。双方还签订了抵押合同，约定被告以其所有的位于重庆市沙坪坝区某正街**号附**号**-*房屋（房屋所有权证号：104房地证2012字第2****号）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保的范围包括上述主合同而产生的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用和其他所有应付的费用。合同签订后，原告按约向被告发放贷款253000元。但被告自2015年5月26日起未按合同约定还本付息，经原告多次催收，仍拒不履行还款义务。原告为催收此款，委托了代理律师，产生了律师费8721元。
被告田锐锋、吴梦兰未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押合同》及房产证、个人借款凭证、中国农业银行应还未还清单、结婚证、委托代理协议、律师费发票等证据。根据原告的陈述和举示的证据，本院对事实认定如下：被告田锐锋与吴梦兰于2009年2月1日登记结婚。2010年10月27日，被告田锐锋与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告田锐锋提供贷款253000元用于购买重庆市沙坪坝区某正街**号附**号**-*房屋，贷款期限为240个月，自2011年3月3日起至2031年3月2日止；贷款利率为4.605%，且为浮动利率（在基准利率基础上下浮25%）;还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日，借款人还款账户为622848047067296****；对未能按时偿还的本金，根据实际逾期天数，按贷款利率加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，根据实际逾期天数，按罚息利率计收复利；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权等，且因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此而支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。签订《个人购房担保借款合同》后，双方又签订了《预购商品房抵押合同》，约定被告田锐锋以其所有的位于重庆市沙坪坝区某正街**号附**号**-*房屋（所有权证号：104房地证2012字第2****号）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保的范围包括上述主合同约定的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用和其他所有应付的费用。合同签订后，原告于2010年11月26日向被告田锐锋发放了贷款253000元，放款凭证上载明借款日期2010年11月26日，到期日期2030年10月25日，还款方式等额本息还款，还款日26日，执行利率4.60500%，逾期利率6.90700%。被告使用了原告出借的款项后，从2015年5月26日开始未再还本付息，截止2015年8月26日，未还款余额216137.29元，欠付利息1878.41元、复利4.15元、罚息3.99元。
另，原告与重庆铭友律师事务所签订委托代理协议，约定由重庆铭友律师事务所指派律师作为代理人，参加本案诉讼。2015年11月5日，原告支付了律师代理费8721元。
本院认为，被告田锐锋与原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行在平等自愿协商一致基础上签订了《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押合同》，合同的内容不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同，且双方对抵押物办理了抵押登记，双方均应按合同约定行使权利和履行义务，原告已按合同约定向被告履行了放款义务，被告理应按合同约定的时间及金额还本付息，但原告举示的证据证明被告自2015年5月26日开始未再还本付息，其行为符合合同约定的违约情形，原告有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权，要求被告支付律师代理费，且追究合同中约定的被告的其他违约责任。被告田锐锋以其所有的房屋用于设定抵押担保，且已完成抵押登记，原告有权对该房司行使优先受偿权。被告吴梦兰与被告田锐锋系夫妻，被告田锐锋对原告的债务发生于两被告夫妻关系存续期间，被告吴梦兰理应对被告田锐锋的上述债务承担共同清偿责任。
综上所述，本院依法支持原告的全部诉讼请求。被告田锐锋、吴梦兰经本院合法传唤，无故不到庭参加诉讼，视为自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告田锐锋、吴梦兰支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行截止2015年8月26日的借款本金216137.29元、利息1878.41元、复利4.15元、罚息3.99元，并从2015年8月27日起至本息清偿之日止，以借款本金216137.29元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率支付罚息；对未能按时支付的利息，按合同约定的罚息利率支付复利，所有款项均限于本判决发生法律效力后十日内付清。
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行可对被告田锐锋所有的重庆市沙坪坝区某正街**号附**号**-*房屋（所有权证号：104房地证2012字第2****号）行使优先受偿权。
三、被告田锐锋、吴梦兰支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行律师代理费8721元，此款限于本判决发生法律效力后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4702元，公告费1000元，共计5702元（原告已预交），由被告田锐锋、吴梦兰负担，并限于本判决发生法律效力后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 员 徐 敏
人民陪审员 王 洪
人民陪审员 单永萍
二〇一六年八月十日
书 记 员 郝白冰