湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第00325号
原告：湖北珩生五洲建材股份有限公司。
法定代表人：张化冰，该公司董事长。
委托代理人：张旭，该公司员工。
被告：台州市泰凯龙照明电器有限公司。
法定代表人：许建林，该公司董事长。
被告：许建林。
原告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称五洲公司）与被告台州市泰凯龙照明电器有限公司（以下简称泰凯龙公司）、许建林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告五洲公司委托代理人张旭到庭参加了诉讼，被告泰凯龙公司、许建林经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告五洲公司诉称：2011年3月31日，湖北中南鸿泰商贸有限公司（以下简称鸿泰公司）作为出租方，五洲公司作为鸿泰公司的履约保证方，与泰凯龙公司签订《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》。三方在该协议中详细约定了租金和相关费用收取明细、合同解除的情形及违约责任。同年6月18日，三方又以签订《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》的方式，对租金的支付标准、支付时间及支付方式进行了明确。泰凯龙公司在履行上述合同过程中，与招商的客户签订合同并收取租金，但未能提供后续服务，并与投资户和自营户签订返租协议后，另行出租所收取的租金也未支付给投资户和自营户，且在未经五洲公司同意的情况下，将B区的经营权以委托的形式转让给案外人，更未依约交付租金、水电费及管理费，现尚欠该部分费用达5834869.15元。因泰凯龙公司为一人有限责任公司，许建林作为该公司的法定代表人及股东，将收取的租金、水电费、管理费进行转移，未纳入公司账户，其个人资产与公司资产混同，应对公司债务承担连带责任。目前，鸿泰公司于2011年10月27日被五洲公司合并，其权利义务由五洲公司承接。现特诉请法院判令：1、被告泰凯龙公司向原告五洲公司支付租金、水电费共计5834869.15元；2、由被告泰凯龙公司承担延期付款违约金560万元；3、被告许建林对上述费用及违约金承担连带责任；4、请求解除与被告泰凯龙公司间所签订的五洲国际建材城B区的租赁合同；5、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告五洲公司对其第一、二、四项诉讼请求明确为：1、第一项诉讼请求中的租金4407579.15元系自2013年3月1日至2014年3月31日止，依约定按每月每平方米15元计算的租金；水、电费的金额分别为24490元和1402800元，均系从2011年7月1日结算至2014年3月31日止。2、第二项诉讼请求的违约金560万元系以日2%计算后自行调低的金额。3、第四项诉讼请求中的租赁合同系指2011年3月31日《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》和2011年6月18日《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》。同时，原告五洲公司增加一项诉讼请求为，对于2014年4月1日起至2014年4月23日止的租金，以每月每平方米15元计算，由被告泰凯龙公司向原告五洲公司支付。
被告泰凯龙公司及许建林未答辩。
原告五洲公司在举证期限内向本院提交的证据有：
1、2011年10月27日《鸿泰公司注销公告》、《吸收合并公告》及2012年2月10日《准予变更登记通知书》。证明原告的诉讼主体资格适格。
2、泰凯龙公司《企业基本信息表》。证明泰凯龙公司基本情况。
3、许建林身份证复印件；证明许建林的诉讼主体资格。
4、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《武汉市商品房预售许可证》。证明租赁房屋的权属。
5、《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》及《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》。证明原、被告间的权利义务。
6、泰凯龙公司欠缴租金、物业费、水电费明细。证明泰凯龙公司欠款的数额。
原告五洲公司向本院提交的补充证据有：
1、2011年12月13日租赁费税务发票、2011年4月22日记账凭证、2011年4月6日付款凭证及2011年3月7日收据。证明被告支付租金的情况。
2、2014年11月5日武汉禾润物业管理有限公司的《情况说明》。证明原告移交物业及被告缴付水电费的情况。
3、2014年11月5日五洲公司《情况说明》。证明被告交付水电费的情况。
4、2012年3月20日至2014年7月20日被告欠付水电费明细表及水电费缴付发票。证明被告欠付水电费的事实。
审理中，本院对五洲国际建材城B区的水电表情况进行了实地勘测，并走访了该建材城中的部分租户及物业公司，调取了四份《商铺租赁协议》，以及为此撰写了四份《调查笔录》及一份《现场勘验笔录》。经质证，原告五洲公司对本院所做的四份《调查笔录》和一份《现场勘验笔录》，以及本院调取的四份《商铺租赁协议》的真实性均不持异议，但对商户所称的水费是公用的，不收费的观点有异议，认为水费是其向水务部门垫缴后才可使用的。
据此，本院的认证意见为，鉴于被告泰凯龙公司及许建林均未到庭应诉，放弃其答辩及质证的诉讼权利，经本院核对原告五洲公司所提交上述证据1、4-6及补充证据1-4的原件，并在核实证据2、3的真实性后，对其提供的证据1-6、补充证据1-4的真实性均予以确认，可以作为认定本案事实的有效依据。对本院所调取的四份《商铺租赁协议》，以及撰写的四份《调查笔录》和一份《现场勘验笔录》，因原告对其真实性无异议，本院基于被告放弃质证的行为，对该部分证据均予以采信。
经审理查明：2008年10月16日，国土资源管理局向五洲公司颁发一份《国有土地使用权证》载明，土地使用权面积346358.94平方米，土地使用权人为五洲公司。2009年12月24日，五洲公司取得《武汉市商品房预售许可证》。该证载明：企业名称为五洲公司，项目名称为五洲建材，总建筑面积为166206.78平方米等。
2011年3月31日，鸿泰公司（甲方）与泰凯龙公司（乙方）、五洲公司（丙方）签订一份《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》。该协议的主要内容为：一、租赁经营项目及地点。本租赁地点位于五洲国际建材城规划的B区建筑单体，共计22602.97平方米，以当地国土局测量的实际建筑面积为准。在五洲国际建材城项目内设立“灯饰经营项目”，涉及到自购自营经营户的门面位置应明确，详见相应的物业图纸。二、租赁经营范围要求。本经营项目为专门经营灯饰产品及灯饰相关联产业的建材专业市场，本经营项目不能超出经营范围，而是致力于打造国际一流灯饰建材专业市场，致力于全国和全球的连锁经营。三、甲方权利义务……13、甲方同意本经营项目内的物业管理由乙方自行负责，该物业管理费由乙方自收自支。同时甲方向乙方收取B区每月总水、电费……五、丙方权利义务。丙方对甲方履行本协议承担连带保证责任。六、合作经营期限。本协议合作经营期限为十年零九个月，合同有效期从签订本协议之日起计算。本合作协议期满后，甲乙双方可根据当时市场行情另行商定续租的合同条款，在同等条件下，乙方享有优先续约权。七、租金和相关费用收取明细。1、为协助和扶持乙方培育市场，前三年乙方向甲方支付固定租金，即2012年2月18日至2015年2月17日甲方以15元／平方米／月向乙方收取，按B区建筑面积共计22602.97平方米，每月租金339044元。第四年租金为35元／平方米／月，第五年租金为40元／平方米／月，第六年租金为44元／平方米／月，第七年租金为48.4元／平方米／月，第八年租金为53.2元／平方米／月，第九年租金为58.5元／平方米／月，第十年租金为64.3元／平方米／月。因租赁所交纳的税费，按国家规定由甲乙双方各自承担。2、在签订本合同之日，甲方向乙方预收起租时的第一个半年租金的前二个月租金678088元；在2011年5月18日前，乙方向甲方缴纳50万元作为履行协议的保证金，合同期满后无息退还该保证金，同时乙方还向甲方预付起租时的第一个半年的第二次二个月的月租金共计678088元；在2011年10月18日前乙方向甲方预付起租时第一个半年最后二个月的月租金共计678088元。如甲方交房时间延迟，则乙方向甲方支付租金和保证金的时间顺延。3、本协议前三年，乙方须在上一次支付半年租金到期前10日内再向甲方支付下个半年租金，如该物业因甲方延迟交付，则乙方起租时间相应顺延。本协议第四年起至合同期满，甲方所收取的租金按本协议规定的实际月租金计算，且乙方须一次性支付半年租金，在上一次支付半年租金到期前10日内再向甲方支付下个半年租金。若乙方超过规定时间未支付，甲方有权直接在保证金中按半年租金金额的2%每日向乙方收取滞纳金。4、乙方在经营过程中取得的其他收益（含本合同区域内的物业管理费）归乙方所有，甲方不得再收取该物业的任何管理费用。5、合同期满，甲方须对B区公共部分及设施设备进行验收，乙方须确保设施、设备的正常使用。对造成损失的部分经过相关部门审核后，乙方要承担相应的费用。在本协议依法终止的情况下，甲方须在本协议终止后的30个工作日内无息全额退还乙方共计50万元合同保证金。八、物业交付时间、物业起租时间和开业时间。甲方将该物业场地交付给乙方的时间为2011年5月18日，在甲乙双方认同的基础上，优惠免租9个月后开始计算租金，该物业的起租时间和开业时间为2012年2月18日。如该物业因甲方延迟交付，则乙方装修期、起租时间和开业时间作相应顺延……十一、合同解除。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并收回该物业。1、乙方因所经营商品质量引起的售后问题拒不处理，致使消费者投诉造成恶劣影响或媒体曝光的。2、未经甲方书面同意，乙方或其子公司擅自将本合同的权利义务整体转让给第三方，或参与其他有损甲方权益的事宜。3、乙方进行经营或出现任何违反法律规定的情形。4、乙方未经甲方同意将经营场地当作仓库及其它用途使用。5、乙方拖欠租金累计60天以上。6、乙方在本协议约定的开业时间，逾期超过60日以上仍未开业。十二、违约责任。1、甲方承诺在乙方所承租的B区内，仅有一家自购自营经营户，若产生第二家经营户，甲方则向乙方赔偿由此给乙方造成的经济损失。2、若乙方未按本协议第七条第二款所约定的时间内向甲方交纳预付租金和保证金时，乙方同意向甲方承担50万元违约金，违约金可从乙方所付的预付款中直接扣减。3、本协议甲乙双方任何一方出现违约情况，履约方有权单方解除协议，违约方须向履约方赔偿全部直接和间接损失，损失金额出具有法定资格的会计事务所定审赔偿金额。十三、本协议终止后的处理。1、乙方应于本合同终止后的20日内，将商品全部撤离场地并恢复原状。若乙方未履行此义务，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权办理商品的撤离或拆除有关的设备，因此产生的费用及商品毁损、灭失的风险，由乙方自行负责。乙方在租赁期内购置的可移动的物品归乙方所有，附属于房屋的装饰、装修及不可拆除的物品归甲方所有。如因上述原因造成甲方房屋损坏或其他损失的，乙方承担全部责任。2、乙方应于本合同终止5日内向甲方清偿任何尚欠的费用，若乙方拒不支付、拖延支付或无力支付，甲方有权从乙方保证金中予以扣除。3、本条第1、2款所述工作未完成之前，甲方有权留置乙方的商品、应付乙方的任何款项或其他财产等。该协议经鸿泰公司、泰凯龙公司及五洲公司分别签章确认。
2011年6月18日，鸿泰公司（甲方）与泰凯龙公司（乙方）及五洲公司（丙方）签订一份《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》约定，一、B区的租赁期限为十年。2011年6月30日为交房期，2021年6月29日为合同中止期，其中前一年半为免租期（含主合同约定的招商期），后8年半为实际交租期。二、各年份的租金价格分别为：2011年7月1日至2012年12月31日免租期，租金为零；2013年1月1日至2014年6月30日，月租为15元／平方米；2014年7月1日至2015年6月30日，月租为35元／平方米；2015年7月1日至2016年6月30日，月租为40元／平方米……三、租金、履约保证金的支付方式：1、乙方已付的67.8088万元租金作为履约保证金，租赁期满后一次性无息退还。2、乙方须于2012年12月31日起，支付下一个半年期的租金，依次类推，以后乙方须于上一次支付半年租金到期前10天内再向甲方支付下一个半年租金。若乙方超过规定的时间支付，甲方有权直接在保证金中按照半年租金金额的2%每日向乙方收取滞纳金。四、本补充条款与原合同的相应约定相冲突时，以本补充条款为准，原合同其它约定均继续有效等。该协议经签约各方分别签章确认。
2011年10月27日，鸿泰公司与五洲公司在《武汉晨报》上联合发布《公司注销公告》及《吸收合并公告》。其中《公司注销公告》载明：鸿泰公司因经营情况变化，经股东会决议，现拟向公司登记机关申请注销登记，请债权人自接到通知书之日起30日内，未接到通知书的自本公告之日起45日内向本公司申报债权。《吸收合并公告》称：因经营需要，经公司股东会决议，五洲公司拟采取吸收合并的方式，将鸿泰公司合并，合并后五洲公司继续存续，鸿泰公司注销。根据相关法律、法规规定，鸿泰公司的债权债务及未了事宜全部由五洲公司承继等。
2012年2月10日，工商行政管理部门向五洲公司出具一份《准予变更登记通知书》称：经审查，因吸收合并而提交的五洲公司变更登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记。我局将于10日内通知你单位换领营业执照。合并前公司为五洲公司、鸿泰公司。
庭审中，五洲公司认可泰凯龙公司已按期缴纳2013年1月1日至2013年2月28日的房屋租金678088元。
2014年11月5日，本院对五洲国际建材城B区的水电表情况进行了实地勘测，并走访了该建材城中的部分租户及武汉禾润物业管理有限公司。经勘测，五洲国际建材城B区的总水、电表均为独表，每位商户亦分别安装了分户表。该区域的商户证实，自承租泰凯龙公司的商铺后，用电方式均为由其向泰凯龙公司购置用电卡，并进行充值缴费后再行用电，水费则从未向任何单位和个人缴纳过。同日，武汉禾润物业管理有限公司向本院出具一份《情况说明》称：其系受五洲公司的委托，对五洲国际建材城的物业进行日常管理的物业公司。泰凯龙公司在承租五洲国际建材城B区后，五洲公司于2011年6月30日将该物业整体移交给泰凯龙公司进行灯饰城的对外招商，并委托我公司代收水电费，然泰凯龙公司分别自2012年2月和同年4月以后就未向我公司或五洲公司支付过水、电费。当日，五洲公司亦以一份《水电费支付情况说明》向本院载明，五洲国际建材城B区的水电费均是由其依水务部门和供电部门所核实的用户用水用电情况进行代缴后，再委托武汉禾润物业管理有限公司根据商户的分表数量向泰凯龙公司进行收取。然泰凯龙公司分别自2012年2月和同年4月以后就未向我公司或武汉禾润物业管理有限公司支付过水、电费。
审理期间，经核实五洲公司提交的水电费缴款凭证，泰凯龙公司自2012年3月20日至2014年7月20日止，欠付五洲公司水费18246.3元，电费1704708.4元。其中自2012年3月20日至2014年3月20日止的水费为18246.3元，自2012年4月20日至2014年3月20日止的电费为1625748.4元。
另查明：泰凯龙公司设立于2010年3月11日，其公司类型为一人有限责任公司（自然人独资），法定代表人及公司股东为许建林。经营范围为照明灯具及配件、镇流器、灯架、塑料制品、模具、服装制造、销售；技术进出口和货物进出口。
本院认为，鸿泰公司、五洲公司与泰凯龙公司所签订的《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》及《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律、法规禁止性规定，应认定为有效。泰凯龙公司在承租涉案房屋后，未依约支付租金，其行为已构成违约，鸿泰公司有权依《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》中关于“合同解除”的相关条款，申请解除该合同的履行。鉴于鸿泰公司已依法注销，其债权债务由五洲公司承继。故，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可解除合同”的规定，本院对五洲公司要求解除该合同及其从合同《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》的主张予以支持。因涉案租赁合同及补充协议解除后，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结合本案当事人在《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》的约定，泰凯龙公司应自2013年1月1日起至2014年3月31日止，以每月每平方米15元向五洲公司支付建筑面积为22602.97平方米租赁物的租金5085668.25元，扣除五洲公司庭审认可泰凯龙公司已付租金678088元外，泰凯龙公司尚欠五洲公司租金4407580.25元理当予以支付。鉴于五洲公司主张泰凯龙公司支付租金4407579.15元，系其处分自身民事权利和诉讼权利的行为，并未违反我国法律规定，本院对五洲公司的该部分主张予以支持。对于五洲公司诉请泰凯龙公司承担自2014年4月1日起至同年4月23日的租金，因该部分租金属本案租赁合同尚未有效解除前，泰凯龙公司实际发生的租赁费用，依合同约定每月每平方米15元计算该22602.97平方米建筑物23天的租金259934.155元，亦应由其向五洲公司承付。故，泰凯龙公司共应向五洲公司支付租金4667513.305元。
关于五洲公司所主张的泰凯龙公司应承担自2011年7月1日起至2014年3月31日止的水费24490元和电费1402800元，因其自认泰凯龙公司在2013年2月和同年4月前并不差欠水电费，且经核实，泰凯龙公司自2012年3月20日至2014年3月20日止实际发生的水费为18246.3元，自2012年4月20日至2014年3月20日止实际发生的电费为1625748.4元。故，五洲公司超出该部分费用的主张，本院不予支持。据此，在泰凯龙公司未有反驳证据证实该笔费用不实，依涉案租赁合同第四条第13款的约定，五洲公司有权向泰凯龙公司收取。鉴于五洲公司所主张的电费1402800元，属其自愿处分自身民事权利行为，且因其诉请的水费24490元超出部分不受保护。故，泰凯龙公司应承担其在该承租场地和承租期间所实际发生的水电费共计1421046.3元。对于五洲公司诉请的2014年3月21日起至同年3月31日止十天的电费损失，因其所举张的电费缴款凭据均是以每月20日为起算节点的电费数额，而其后提交的凭证中又未对该时间段内泰凯龙公司的实际用电数量进行明确，从而导致该部分电费金额与超出其诉请范围之外的电费金额无法区分。故，五洲公司的该部分主张，因其证据不足，本院不予支持。
关于五洲公司所主张的违约金560万元，因涉案《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》中关于计取违约金方式的约定，系对本案《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》中关于“泰凯龙公司未按期支付租金和保证金，应承担50万元违约金”条款的变更，在泰凯龙公司已逾期一年多的时间未向五洲公司缴付租金的情形下，根据涉案《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》的约定，泰凯龙公司应在保证金678088元中按照半年租金金额的2%每日向五洲公司承担违约责任。故，依双方合意之内容，泰凯龙公司所承担的违约金不得超出保证金678088元的限定范围。据此，基于泰凯龙公司的违约天数和以半年租金的每日2%承担违约金的计算方式，泰凯龙公司应向五洲公司承担违约金678088元。
对于五洲公司要求许建林承担连带责任的诉请，因泰凯龙公司系许建林开设的一人有限责任公司，在其未能举证证实公司财产与个人财产不存在混同的情况下，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，许建林理应对泰凯龙公司的债务承担连带清偿责任。故，对五洲公司的该项诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条第一款，第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除涉案《五洲国际建材城B区整体租赁协议书》及《〈五洲国际建材城B区整体租赁协议书〉补充条款》；
二、被告台州市泰凯龙照明电器有限公司向原告湖北珩生五洲建材股份有限公司偿付租金4667513.305元；
三、被告台州市泰凯龙照明电器有限公司向原告湖北珩生五洲建材股份有限公司支付水电费共计1421046.3元；
四、被告台州市泰凯龙照明电器有限公司向原告湖北珩生五洲建材股份有限公司承担违约金678088元；
上述二、三、四条判项，应于本判决生效后十五日内支付完毕。
五、被告许建林对被告台州市泰凯龙照明电器有限公司上述债务承担连带清偿责任；
六、驳回原告湖北珩生五洲建材股份有限公司的其他诉讼请求。
如被告台州市泰凯龙照明电器有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费90409元，由被告台州市泰凯龙照明电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1，采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时应在银行凭据用途栏内注明：103001。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵电波
审 判 员 胡 劲
人民陪审员 刘文玲
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 彭龙亭