上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第16号
原告茹裕发，男，1948年1月25日出生，汉族，住上海市梅川路***弄**号***室。
委托代理人张长富，上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者。
委托代理人陈伦卿，女，1954年10月22日出生，汉族，住址同原告茹裕发。
被告冯传根，男，1951年1月10日出生，汉族，住上海市杨柳青路***弄*号***室。
被告茹妹云，女，1951年6月3日出生，汉族，住址同被告冯传根。
被告茹燕，女，1970年12月17日出生，汉族，住上海市白玉新村***号*******室。
三被告共同委托代理人余立人、陈江，上海市傅玄杰律师事务所律师。
原告茹裕发与被告冯传根、茹妹云、茹燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茹裕发及其特别授权委托代理人张长富、陈伦卿、被告茹妹云及被告冯传根、茹妹云、茹燕的共同特别授权委托代理人余立人、陈江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茹裕发诉称，原告与被告茹妹云系兄妹关系，被告冯传根与被告茹妹云系夫妻关系，被告茹燕系案外人茹裕丰的女儿，系原告的侄女。2004年2月，原告与被告冯传根、茹妹云达成上海市梅川路141弄52号410室房屋（以下简称系争房屋）买卖的口头协议。同年3月，被告冯传根、茹妹云提前解除系争房屋的租赁合同，将系争房屋中的旧家具变卖后，将房屋交付给原告，原告花费人民币5万元（以下币种均为人民币）对系争房屋重新进行装修，4月起原告入住至今。自2004年初，系争房屋的物业管理、保安、保洁等费用均由原告支付，原告分三次支付了房款19万元。2005年12月，原告向被告冯传根、茹妹云提出房产过户事宜，因被告茹燕提出先行过户至其名下，可以套取公积金贷款，经原告和三被告协商约定，系争房屋先过户至被告茹燕名下，三年后再过户给原告。后因三年的房产税过高，各方同意五年后再过户给原告。2005年被告冯传根与被告茹燕签订《上海市房地产买卖合同》，2006年3月21日被告茹燕取得系争房屋产权。2012年6月，原告得知系争房屋产权将要过户至被告冯传根名下，原告与三被告进行交涉，遭到三被告无理拒绝。2012年7月9日，三被告未征得原告同意，违反约定，被告冯传根与被告茹燕私自签订了《上海市房地产买卖合同》，7月26日被告冯传根取得系争房屋产权。2013年5月，被告冯传根以产权人名义向法院提起诉讼，要求原告搬出系争房屋。原告认为三被告恶意串通，违反双方约定，另立房屋买卖合同，导致原告无法取得系争房屋产权。现原告诉至法院，请求判令：1、2005年被告冯传根与被告茹燕就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、原告与被告冯传根、茹妹云于2004年2月就系争房屋订立的房屋买卖口头协议合法有效，办理过户手续。
被告冯传根、茹妹云、茹燕共同辩称，第一，2004年原告在上海无住处，被告茹妹云考虑到兄妹关系，就将租客清走，把系争房屋交给原告居住直至原告取得动迁房，并同意原告进行了装修。被告冯传根、茹妹云确实收到过原告支付的14万元，但是该款是原告委托被告帮忙购房，虽然原告一直没有主张被告返还该14万元，但被告一直表示愿意返还原告。第二，2005年被告茹燕需要购买房屋，就与被告冯传根签订买卖合同，原告对此是知情且同意的。由于原告居住其中，且经过被告多次催促仍不愿意搬出，所以被告茹燕未按照合同约定支付全部房款，仅通过公积金支付了15万元房款，不存在原告所称的套取公积金一说。第三，2012年被告茹燕需要另外购房，便通过买卖形式将系争房屋产权恢复到被告冯传根名下，被告冯传根也未支付房款，并将前次被告茹燕支付的15万元房款退还被告茹燕。第四，被告冯传根、茹妹云自2011年开始多次口头要求原告搬离系争房屋，并于2013年5月起诉原告要求搬离系争房屋，原告提出买卖合同无效，所以被告暂时撤诉。第五，被告认为2005年被告冯传根与被告茹燕签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，经过了交易中心的审核且已完税过户。系争房屋产权证一直在被告冯传根、茹妹云处，原告所称的口头协议不存在，被告冯传根、茹妹云也未收到过原告支付的19万元房款。综上，不同意原告的诉请。
经审理查明，原告与被告茹妹云系兄妹关系，被告冯传根与被告茹妹云系夫妻关系，被告茹燕系案外人茹裕丰的女儿，系原告的侄女。系争房屋建筑面积33.34平方米，原产权人为被告冯传根。
2004年初，被告茹妹云与租客提前解除租赁关系，将系争房屋交付原告居住使用。
同年3月，原告对系争房屋进行装修，后居住使用至今，并缴纳相关物业管理费、保安、保洁等费用。
2004年5月1日，原告给付被告茹妹云14万元。
2005年12月28日，被告茹妹云的农业银行活期账户显示有4万元现金存入。
2005年，被告冯传根（出卖人，甲方）与被告茹燕（买受人，乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以22万元购买甲方的系争房屋，甲方应于2006年5月1日前腾出该房屋，其他关于付款时间、违约责任等条款均未作明确约定。
2006年4月6日，系争房屋产权人登记为被告茹燕。
2012年7月9日，被告茹燕（卖售人，甲方）与被告冯传根（买受人，乙方）就系争房屋签订编号为1423577的《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以65万元购买甲方的系争房屋，双方在2012年9月12日前办理转让过户手续，其他关于交房时间、付款时间、违约责任等条款均未作明确约定。该房价款被告冯传根未实际支付。
另查明，自2004年至今，系争房屋产权证一直在被告冯传根、茹妹云处。
2013年5月，被告冯传根以产权人名义起诉原告要求原告搬离系争房屋，后冯传根撤诉。现原告诉至本院，请求法院判如诉请。
庭审中，三被告确认被告茹燕仅通过公积金贷款方式支付被告冯传根15万元，2012年前后被告冯传根将15万元归还被告茹燕。
关于19万元，原告称分别于2004年5月1日、2005年12月28日、2006年10月28日支付房款14万元、4万元、1万元。被告称仅收到14万元，对于4万元，被告茹妹云先称没有收到过，在本院出示其农业银行账户明细后，又称2005年12月28日其账户上的4万元存款与原告无关，对于1万元，被告茹妹云坚称未收到过。
庭审中，原告申请证人柏素珍出庭作证，其证人证言为：证人是原告的邻居，也是被告冯传根的同事。听说过原告以18万元购买被告茹妹云系争房屋的事情。原告对证人证言无异议，被告认为证人的陈述仅从原告处听到，并没有得到被告认可。
原告申请证人刘静霞出庭作证，其证人证言为：证人是原告的邻居，曾听被告茹妹云说起原告要购买系争房屋一事。原告对证人证言无异议，被告认为证人证言能够证明原告委托被告茹妹云在上海买房，但无法证明被告茹妹云将系争房屋出售给了原告。
被告冯传根申请证人茹裕丰出庭作证，其证人证言为：证人是被告茹燕的父亲。对于本案，证人认为被告茹妹云出于兄妹关系将系争房屋暂时交给原告过渡居住。不清楚原告所称的其与被告冯传根、茹妹云的口头买卖协议。另外原告支付给被告茹妹云的14万元是委托被告替原告在杨柳青路附近购房。由于被告茹燕需要购房，并考虑到原告是在系争房屋内临时过渡的且即将获得动迁房屋，能够随时搬走，就购买了系争房屋。由于原告一直居住系争房屋，被告茹燕无法居住使用，故将系争房屋退还被告冯传根，并在他处另行购房。原告认为证人系被告茹燕的父亲，对其证人证言不认可。被告对证人证言无异议。
被告冯传根申请证人戚翠珍出庭作证，其证人证言为：证人是被告冯传根、茹妹云的邻居。2002年，被告茹妹云要求证人帮忙替原告购房。原告认为证人与被告茹妹云并不熟悉，原告购买系争房屋是在2004年，而不是2002年。被告对证人证言无异议。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据本案查明的事实分析，首先，系争房屋应为被告冯传根、茹妹云的夫妻共同财产，2004年被告茹妹云与租客提前解除租赁合同，将系争房屋交付原告居住使用至今，并同意其入住前进行装修，该事实被告冯传根不可能不知情且在长达十年的时间内，被告冯传根、茹妹云与原告就系争房屋的占有未产生过争议。其次，原告于同年支付14万元，虽然被告冯传根、茹妹云辩称该14万是原告委托其在他处购房，但从钱款长时间掌控在被告手里且双方对此未产生争议的情况来看，被告的辩称缺乏说服力。根据当时房市的客观情况，本院认为基于原、被告之间的亲属关系，原告主张的19万元购房款并未明显低于市场价。原告虽表示已支付19万元，但除14万元外，剩余5万元在被告否认的情况下，原告没有提供直接证据证明，故本院难以采信。综上所述，根据庭审中原、被告陈述结合相关书证及证人证言，本院有理由相信原告与被告冯传根、茹妹云之间存在口头的房屋买卖协议，双方应当按约履行。另为减少讼累，原告应另行支付被告冯传根、茹妹云剩余房款5万元，本院一并予以判明。
针对原告要求确认2005年被告冯传根与被告茹燕签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。被告茹燕在明知原告居住使用系争房屋的情况下，仍与被告冯传根签订买卖合同，且仅通过公积金支付了部分房款的情况下，被告冯传根便将产权过户至被告茹燕名下，之后被告茹燕又通过买卖形式将系争房屋产权归还被告冯传根，而产权证始终保存在被告冯传根处。结合两份《上海市房地产买卖合同》来看，除了房价外，其他重要条款均未作约定；在合同履行过程中，被告茹燕未支付全部房款22万元，亦未提供证据证明其曾向原告主张过排除妨害，另外被告冯传根在取得公积金贷款15万元后又将该款归还被告茹燕，而2012年合同约定的65万元亦未实际支付。上述一系列事实均违背常理，本院有理由相信原告所称被告冯传根、茹燕之间不是真实的房屋买卖，故本院对原告的诉讼请求予以支持。关于合同无效后果的认定，由于系争房屋产权历经两次转让，产权回归被告冯传根名下，且被告冯传根表示已将被告茹燕支付的15万元归还，故无效后果无需本院处理。
应当指出，房地产交易系重大的民事法律行为，当事人应以书面形式对各方的权利义务予以明确约定，避免日后发生不必要的纠纷。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告冯传根与被告茹燕于2005年就上海市普陀区梅川路141弄52号410室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、上海市普陀区梅川路141弄52号410室房屋产权归原告茹裕发所有，被告冯传根、茹妹云应于本判决生效之日起十日内配合原告茹裕发办理上述房屋的产权过户手续，相关税费按照国家规定承担；
三、原告茹裕发应于本判决生效之日起十日内支付被告冯传根、茹妹云房款人民币50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8700元，由原告负担人民币700元，三被告负担人民币8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆 敏
代理审判员 陈文丽
人民陪审员 寿铉财
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。