广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初5540号
原告：陈迟，男，1985年9月1日出生，汉族，住中山市东区，
委托诉讼代理人：彭桂强，广东广中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁金石，广东广中律师事务所实习律师。
被告：陈润森，男，1970年7月15日出生，汉族，住中山市，
被告：袁柳妹，女，1972年4月19日出生，汉族，住中山市，
本院于2017年3月30日立案受理了原告陈迟诉被告陈润森、袁柳妹民间借贷纠纷一案后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭桂强、丁金石、被告陈润森到庭参加了诉讼，被告袁柳妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令陈润森立即向原告偿还借款本金292500元及罚息（按月利率2%，自2014年11月8日起至还清之日止）；2.判令陈润森立即向原告支付律师费26500元；3.判令原告有权在第1项和第2项诉讼请求及诉讼费用所确定的债务范围内就拍卖、变卖被告名下位于中山市民众镇沙仔村××路××号的房产【土地证号：中府国用（2010）第0802**号/房产证号：粤房地权证中府字第××号】所得的价款享有第二顺位的优先受偿权；4.判令袁柳妹对第1项、第2项诉讼请求所确定的债务承担连带清偿责任。事实与理由：2014年8月19日，原告与陈润森在广东天天财富有限公司见证下签订了《借款协议》约定，陈润森向原告借款用于资金周转，借款金额为30万元，借款期限2014年8月26日至2015年7月26日，借款利息按每年10%的利率计算，每月26日为还款日，若�润森未能严格履行还款义务，则需每日向原告支付欠款金额千分之一的逾期罚息，任何一方违约，违约方应承担因违约使得其他各方产生的费用和损失，包括但不限于调查、仲裁费、诉讼费、律师费等。陈润森将其名下位于中山市民众镇沙仔村××路××号的房产为本合同债务提供抵押担保，抵押期限至被告向原告还清全部借款本息以及由此产生的其他一切费用之日止，抵押范围包括本金、到期利息、罚息、律师费、诉讼费、仲裁费及其他相关追收费用。2014年8月19日，原告与陈润森还签订了借款抵押合同并且办理了抵押登记。2014年8月19日，袁柳妹出具了保证担保函为陈润森的上述借款合同债务承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期间及履行期届满之日起两年，保证的担保范围包括本金、到期利息、罚息、律师费、诉讼费、仲裁费及其他相关追收费用。上述合�签订后，原告于2014年8月26日委托广东天天财富有限公司将30万元划到陈润森账户。广东天天财富有限公司扣除了7500元风险准备金后，将292500元划到陈润森在汇付天下开立的客户号60×××99账户内。贷款发放后，陈润森未归还本金。原告认为：虽然借款合同约定了借款金额为30万元，但陈润森只收到292500元，7500元风险准备金已由广东天天财富有限公司退还，故主张本金292500元，之后所有利息按本金292500元计算；陈润森理应在2014年9月26日归还第一期利息2437.50元（以本金292500元，年利率10%计算），但陈润森未按期归还，故应自2014年9月26日起按每日千分之一计收罚息，陈润森总共向原告归还了14300元，计算得知罚息归还至2014年11月7日；2014年11月8日起应按每月2%计算罚息。
第一次庭审后，原告称陈润森于2014年8月至2015年10月期间每月还款3400元，故变更诉讼�求1为：判令陈润森向原告偿还借款本金285086.46元及罚息（按月利率2%，自2015年9月23日起至付清之日止），变更诉讼请求2为：判令陈润森向原告支付律师费22900元，其余按诉状不变。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.贷款协议、抵押贷款合同、保证担保函、证明；2.他项权证；3.国有土地使用权证及房地产权证；4.民事代理合同、律师费发票。
被告陈润森辩称：对原告起诉借款本金确认，但利息和律师费，我认为过高。对诉求三确认，对诉求四我没有意见。
被告陈润森对其辩解，没有提供证据予以证明。
被告袁柳妹在法定答辩期间未提出答辩意见，未到庭应诉，未向本院提交证据。
经审理查明，2014年8月19日，原告（甲方）与陈润森（乙方）在广东天天财富股份有限公司（丙方）的见证下，签订《�款协议》，借款金额为30万元，借款期限11个月，年利率10%，还款日为自2014年9月起至2015年6月26日止，每月26日偿还利息2500元，2015年7月26日偿还本息302500元；乙方应严格履行还款义务，如逾期还款，则自逾期之日后，停止计算逾期本金的正常利息，开始计算罚息，罚息利率为日利率0.1%；借款抵押物为陈润森名下的中山市民众镇沙仔村××路××号房产。
同日，原告与陈润森签订《借款抵押合同》，陈润森同意以其位于中山市民众镇沙仔村××路××号的房地产[土地证号：中府国用（2010）第0802**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号]作为抵押物，向原告借款30万元。双方并就前述房地产办理了抵押登记(他项权证号：粤房地他项权证中府字第0114020285号)。
同日，袁柳妹亦出具了《保证担保函》，为陈润森的上述借款合同债务承担连带责任保�，保证期间为主债务履行期间及履行期届满之日起两年，保证的担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现主债权和担保利用的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）;保证人在担保函项下对债权人承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因此而免除或减少，债权人有权选择优先行使本担保函下的担保权利，保证人不得要求债权人先行行使其他担保权利。
再查：2017年3月15日，原告（甲方）与广东广中律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定由乙方指派律师就本案诉讼担任甲方的代理人，律师费为26500元。2017年3月20日，广东广中律师事务所向原告开具了相应金额的发票。
本院认为，本案是民间借贷纠纷。涉案的《借款协议》、《借款抵押合同》、《保证担保函》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。陈润森向原告借款逾期不还，应承担偿还借款本金及违约金的违约责任。陈润森确认其欠原告借款本金285086.46元，本院予以认定。对于违约金的计算标准，根据双方签订的借款协议约定，“如逾期还款，则自逾期之日后，停止计算逾期本金的正常利息，开始计算罚息，罚息利率为日利率0.1%”，该罚息实为逾期还款违约金。双方约定的违约金标准过高，原告在借款协议的基础上，主动调低违约金为按月利率2%计算，符合法律规定，本院予以准许。依据双方确认的借款本金和前述认定的利息计算标准，陈润森每月应付逾期还款违约金为5702元（285086.46元×2%），故陈润森的逾期还款违约金已付至2015年9月23日，其应自2015年9月24日起按月利率2%继续支付违约金。
关于律师费，有原告与广东广中律师事务所签订的民事代理合同以及律师费发票为证，本院予以采信。因本案标的额降低，原告将律师费调低为22900元，本院予以认可。被告辩称律师费过高，但没有提出证据予以证明，对其辩解，本院不予采纳。
陈润森提供其所有的不动产作为抵押物，办理了抵押登记手续，其逾期还款付息，原告有权就抵押物拍卖、变卖或折价所得对本案债务享有优先受偿权。但因中国建设银行股份有限公司中山市分行已先行取得了抵押权，故原告仅对中国建设银行股份有限公司中山市分行行使抵押权之外的部分享有优先受偿权。
又因袁柳妹出具了保证担保函，为陈润森的上述借款合同债务承担连带责任保证，故原告有权在保证期间之内主张袁柳妹对前述债务承担保证责任。对原告的该项诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国�同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十九条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，依法判决如下：
一、被告陈润森于本判决生效之日起七日内向原告陈迟返还借款本金285086.46元，并自2015年9月24日起至付清之日止，按月利率2%支付违约金；
二、被告陈润森于本判决生效之日起七日内向原告陈迟支付律师费22900元；
三、原告陈迟有权对被告陈润森名下的中山市民众镇沙仔村中围路92号的不动产[土地证号：中府国用（2010）第0802**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号，他项权证号：粤房地他项权证中府字第0114020285号]拍卖、变卖或折价所得，在中国建设银行股份有限公司中山市分行行使抵�权的范围之外，在前述第一、第二项债务范围内享有优先受偿权；
四、被告袁柳妹对被告陈润森的前述第一、第二项债务承担连带清偿的保证责任。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8454元，减半收取为4227元，由两被告负担，于本判决生效之日起七日内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李芳
二〇一七年六月三十日
书记员 王静
郑诗琳