广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0331民初1693号原告：广西荔浦安康物业有限公司，住所地荔浦县医院背同福巷97号。法定代表人：黄建，董事长。委托诉讼代理人：黄存有，员工。（特别授权）被告：潘玉德，男，汉族，1973年11月1日出生，住广西荔浦县。原告广西荔浦安康物业有限公司诉被告潘玉德物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理。依法由代理审判员覃丽文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西荔浦安康物业有限公司（以下简称“安康物业公司”）的委托诉讼代理人黄存有、被告潘玉德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告潘玉德立即向原告支付物业服务费及公摊水电费2287.30元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月6日，原告与广西荔浦运昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告对运昌大厦小区提供前期物业管理服务，合同有效期自2012年1月6日至2014年8月1日。在原告接管运昌大厦期间，被告潘玉德从2013年1月1日至2014年8月1日拖欠物业服务费1977.30元、公摊电费310元，原告多次向被告催交，被告借口推托，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。被告潘玉德辩称：一、根据原告提供的《前期物业服务合同》，原告在运昌大厦小区服务期限为两年，即2012年8月1日至2014年8月1日，收费标准为0.95元/月/㎡，因此在原告提供服务期间，被告需向原告交纳物业服务费2426.60元（106.43元/月/㎡×0.95元/月/㎡×24个月），被告一共向原告交纳了1600元物业服务费，因此，被告尚欠原告物业服务费826.60元，由于原告在提供物业服务时服务不到位，致使电梯停运、业主财产丢失等，因此，请求适当减免尚未交纳的物业服务费。二、运昌大厦小区从2012年8月1日至2014年8月1日的公摊电费按实际支出计算，由业主平均分摊。经审理查明，原告安康物业公司系有限责任公司，2011年10月31日成立，公司经营范围为物业服务、二手房信息咨询、家政服务，具有三级物业服务资质。2012年1月6日，原告安康物业公司与广西荔浦运昌房地产开发有限公司（以下简称“运昌房地产公司”）签订前期物业服务合同，运昌房地产公司选聘原告为其名下的运昌华府小区、运昌大厦小区提供物业服务。该合同约定物业服务费的标准为0.95元/月/㎡（不含电梯维修、保养、年检、公共水电、二次供水电等费用），由业主按拥有的建筑面积交纳，纳入物业管理范围尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，一年内其物业服务费由甲、乙双方各承担一半，超过一年仍未出售，其物业服务费由开发企业全额交纳以及乙方须按《物业服务标准》二级约定，实现目标管理。同时，原告与运昌房地产公司在补充条款中约定：一、本合同生效后，乙方即接管甲方运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作；二、运昌大厦的物业管理及收费标准在乙方进入运昌华府实行物业管理之前维持原标准不变；三、乙方进入运昌华府实行物业管理之日起，运昌大厦的物业管理及收费标准与运昌华府的标准统一；四、接管运昌大厦的时间2012年1月6日至2014年8月1日。该合同附件一为“物业构成明细”，标明运昌大厦小区为高层纯住宅物业，坐落位置在荔城镇荔塔路328号，总建筑面积为8820㎡，附件二为桂林市物业服务二级质量标准。原告签订上述合同后，即按照合同约定为运昌大厦小区提供物业服务。被告潘玉德系运昌大厦1栋1108室的业主，其房屋建筑面积为106.46平方米。被告于2010年1月11日与运昌房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知的15日内，买受人不来办理交付手续的，每过期一天，出卖人有权按每天收取买受人该房屋总价万分之一的违约金，买受人并承担自出卖人通知交付之日起的物业管理费。过期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。”根据原告提供的收据，被告2012年交纳了物业服务费1200元，2013年交纳了物业服务费600元，被告自述因拖欠物业费一事，原告曾对其进行过口头催缴，但其至今未交清，遂成诉。另查明，运昌大厦小区总建筑面积为8820㎡，共有住户85户，为高层带电梯小区。在原告进驻运昌大厦小区前，由嘉美物业为该小区提供物业服务，收费标准为1.05元/月/㎡。2013年5月18日原告进驻运昌华府小区，合同期限届满后即2014年8月1日原告退出运昌大厦小区。再查明，运昌大厦小区2013年1月至12月间公摊电费为15345.29元，2014年1月1日至7月31日间公摊电费为6232.54元。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、公摊电费明细表、收据、企业法人营业执照、税务登记证明、物业服务资质证明书以及原、被告双方的庭审陈述等予以证实。本院认为，参照《物业管理条例》第二十一条以及《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条的规定，在小区业主委员会成立之前，开发商应选聘物业服务企业实施前期物业服务，因此，运昌房地产公司选聘原告为运昌大厦小区提供前期物业服务的行为，是符合法律法规的规定的，同时，双方签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告潘玉德作为运昌大厦小区的业主，其行为受前期物业服务合同的约束。关于原告在运昌大厦服务的期间，根据《前期物业服务合同》补充条款第四条的约定，为2012年1月6日至2014年8月1日，同时结合原告提供的收取物业费的收据，本院确认原告在运昌大厦服务的期间为2012年1月6日至2014年8月1日，根据《前期物业服务合同》第八条、第九条及补充条款第二条的约定，物业服务费由业主按其所有的建筑面积交纳，2013年5月18日以前按1.05元/月/㎡计算，2013年5月18日以后按0.95元/月/㎡计算,因此，根据被告的房屋面积并结合原告的诉请，被告潘玉德自2013年1月1日至2014年8月1日间应交纳物业服务费1952.15元（106.46㎡×1.05元/月/㎡×4.39个月+106.46㎡×0.95元/月/㎡×14.45个月），减除被告已交纳的600元，被告还应向原告交纳物业服务费1352.15元。关于公摊电费，应根据实际发生费用由每户均摊，即被告需承担公摊电费253.86元[（15345.29元+6232.54元）÷85户]。被告辩称原告在提供服务期间在安保、维修、保洁等方面存在不到位的地方，但其未提供证据证明上述事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告对其反驳原告诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，被告未能提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，因此，本院对被告要求减免物业服务费的辩解不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告潘玉德于本判决生效之日起十日内给付原告广西荔浦安康物业有限公司物业服务费1352.15元、公摊电费253.86元，合计1606.01元。如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由被告潘玉德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。代理审判员  覃丽无二〇一六年十月十二日书 记 员  陈恩琴