重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终2653号
上诉人（原审原告、反诉被告）曾凡科。
委托代理人马综远，重庆德普律师事务所律师。
委托代理人程诚，重庆德普律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）陈鑫。
委托代理人马综远，重庆德普律师事务所律师。
委托代理人程诚，重庆德普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴启云。
委托代理人罗建新，重庆市南岸区南城法律服务所法律工作者。
上诉人曾凡科、陈鑫与被上诉人吴启云房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2014）巴法民初字第3383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明：2010年4月6日，曾凡科、陈鑫曾凡科持本人及其妻陈鑫（曾用名：陈流鑫）身份证复印件，以曾凡科、陈流鑫为卖方与吴启云签订购房合同，将32号3幢房屋出售给吴启云。吴启云在签订合同并支付房款后，于2011年1月8日接收32号3幢房屋并占有使用。2011年3月5日，吴启云代曾凡科、陈鑫曾凡科退还租赁户邹强押金1万元。2012年3月19日，市五中院以569号判决确认购房合同无效。吴启云随即向一审法院提起3354号案，起诉要求曾凡科、陈鑫曾凡科返还购房款、双倍返还购房定金、赔偿其因购房产生的损失、赔偿其因合同无效导致购房不成且房价上涨带来的信赖利益损失约以及赔偿其已付房款的资金占用利息损失。在3354号案中，一审法院判决曾凡科、陈鑫曾凡科对吴启云因合同无效遭受的损失承担90%的赔偿责任。曾凡科、陈鑫曾凡科不服该判决，上诉至市五中院后，市五中院以（2014）渝五中法民终字第03706号民事判决（以下简称3706号判决）驳回上诉，维持原判。2014年5月27日，吴启云垫付32号3幢房屋气表更换费500元。2012年1月至2014年6月，吴启云共计垫付32号3幢房屋物管费19500.90元。2014年6月11日，曾凡科、陈鑫诉至一审法院，随后吴启云提出反诉。审理中，曾凡科、陈鑫因司法鉴定支付鉴定费3000元。
另查明，32号3幢房屋因3354号案被司法查封，现已进入司法拍卖程序。
曾凡科、陈鑫一审诉（辩）称：曾凡科、陈鑫共同共有32号3幢房屋。曾凡科、陈鑫曾凡科与吴启云于2010年4月6日签订涉及32号3幢房屋的《房屋买卖合同》（以下简称购房合同），吴启云于2011年1月8日起占有使用该房屋。2012年3月19日，重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中院）作出（2012）渝五中法民终字第00569号民事判决书（以下简称569号判决书），判决确认购房合同无效。依据该判决，吴启云在2012年3月19日后继续占有使用已无法律依据，但吴启云却拒绝搬离并一直占有使用该房屋。为此，曾凡科、陈鑫特诉请：1、判令吴启云立即搬离32号3幢房屋并将房屋交还曾凡科、陈鑫；2、判令吴启云赔偿曾凡科、陈鑫自2012年3月20日起至2014年12月31日止的租金损失281677.50元（以32号3幢房屋的建筑面积722.25平方米为基数，按每月每平方米15元计算）。吴启云反诉请求的财产损失与本诉不具有关联性，且该损失无明确依据及计算标准，请求驳回吴启云的反诉请求。
吴启云一审辩（诉）称：在曾凡科、陈鑫赔偿完吴启云因购房合同无效而遭受的损失之前，吴启云对32号3幢房屋本享有抗辩留置权，但吴启云在购房合同被确认无效后，实际已未对32号3幢房屋进行占有、使用和出租。32号3幢房屋一直处于司法查封状态，现已进入司法拍卖程序，吴启云无权返还该房屋。购房合同被确认无效后，32号3幢房屋因有权利瑕疵，无法对外出租，即使有人使用也未向吴启云支付租金，吴启云未取得收益，无不当得利，也未给曾凡科、陈鑫造成租金损失，曾凡科、陈鑫主张的租金损失没有合法依据。请求法院驳回曾凡科、陈鑫的诉讼请求。另吴启云在接收32号3幢房屋后，因对该房屋进行装修、整改、改造气表、垫付物管费以及垫付押金而产生的损失106532.07元，应由曾凡科、陈鑫赔偿给吴启云，特反诉诉请曾凡科、陈鑫赔偿吴启云上述费用。
一审认为，购房合同既已被司法机关确认为无效合同，据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，吴启云应将占有使用的32号3幢房屋以及使用该房屋期间所获得的租金返还给曾凡科、陈鑫。但曾凡科、陈鑫并无证据证明购房合同被确认无效后吴启云仍继续占有、使用32号3幢房屋，吴启云未实际掌控房屋便无需返还房屋给曾凡科、陈鑫。故曾凡科、陈鑫有关吴启云立即搬离32号3幢房屋并将房屋交还曾凡科、陈鑫的诉请，不予支持。曾凡科、陈鑫基于对32号3幢房屋拥有物权而向吴启云提出的赔偿其租金损失的诉请，其实质是要让吴启云返还在购房合同被确认无效后继续占有使用32号3幢房屋所取得的租金收益即吴启云获取的不当得利。然而在购房合同被确认无效后，曾凡科、陈鑫理应及时行使对32号3幢房屋的占有、使用、收益的权利，却一直怠于行使以上权利。同时，曾凡科、陈鑫并无证据证明购房合同被确认无效后吴启云仍继续占有、使用32号3幢房屋并取得收益。因此，即使曾凡科、陈鑫遭受房屋租金损失也系因其自身怠于行使物权所致，该损失不应由吴启云承担赔偿责任，吴启云亦无不当得利应返还给曾凡科、陈鑫。故曾凡科、陈鑫有关吴启云赔偿其房屋租金损失的诉请，不予支持。对于吴启云在占有使用32号3幢房屋期间，因对该房屋进行装修、整改、改造气表、垫付物管费以及垫付押金而产生的损失，因其举示的证据仅能证实垫付1万元押金、500元气表改造费及19500.90元物管费，其余费用没有足够的证据予以支撑，曾凡科、陈鑫仅需赔偿吴启云损失27000.81元（30000.90元×90%）。故吴启云的反诉诉请，予以部分支持。曾凡科、陈鑫与吴启云所举示的除上文已列举的证据外的其他证据，或与本案待证事实缺乏关联性，或不足以证明本案待证事实，未予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、曾凡科、陈鑫赔偿吴启云损失27000.81元；二、驳回曾凡科、陈鑫的诉讼请求；三、驳回吴启云的其他反诉请求。上述第一项，限曾凡科、陈鑫于本判决生效之日起15日内履行完毕，逾期将按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5530元，减半收取2765元，鉴定费3000元，共计5765元，由曾凡科、陈鑫负担。反诉案件受理费2440元，减半收取1220元，由反诉吴启云曾凡科、陈鑫负担240元，由反诉曾凡科、陈鑫吴启云负担980元。此款项已由反诉曾凡科、陈鑫吴启云自愿垫付，反诉吴启云曾凡科、陈鑫于本判决生效之日起15日内径付反诉曾凡科、陈鑫吴启云2**元，预收的案件受理费不作清退。
宣判后，曾凡科、陈鑫不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判支持其一审的全部诉讼请求、驳回被上诉人在一审提出的反诉请求。主要理由：1、在上诉人与被上诉人订立的房屋买卖合同被法院确认为无效合同后，被上诉人仍继续占有使用涉案房屋，被上诉人应当返还涉案房屋及赔偿租金损失；2、被上诉人在一审中反诉的改造气表、垫付物管费以及垫付押金而产生的损失均系被上诉人在占有涉案房屋期间产生的费用，应由被上诉人自行承担，且被上诉人提出的上述诉请已在另案中起诉，系重复起诉。
被上诉人吴启云答辩称：一审判决认定事实无误，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：关于上诉人提出在法院确认购房合同为无效合同后，被上诉人仍继续占有使用涉案房屋，被上诉人应当返还涉案房屋及赔偿租金损失问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因上诉人未举示证据证明在2012年3月19日市五中院569号判决确认购房合同无效后被上诉人继续占有使用涉案房屋，应承担举证不利的责任。且在购房合同被确认无效后，二上诉人理应及时行使对32号3幢房屋的占有、使用、收益的权利，但二上诉人却一直怠于行使以上权利，因此，即使二上诉人遭受房屋租金损失也系因其自身怠于行使物权所致，该损失不应由被上诉人吴启云承担。上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出被上诉人在一审中反诉的损失均系被上诉人在占有涉案房屋期间产生的费用，应由被上诉人自行承担，且该诉请系重复起诉的问题。因上诉人未举示证据证明被上诉人在一审中反诉的改造气表、垫付物管费以及垫付押金而产生的损失已在另案中起诉，应承担举证不利的责任。被上诉人吴启云因涉案房屋进行气表改造而垫付的费用、垫付的物管费以及为上诉人垫付的退还租赁户邹强的押金，均系被上诉人为上诉人的利益而支出的必要费用，该费用应当由上诉人承担。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5530元，由曾凡科负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 于利
代理审判员 黎明
二〇一六年六月八日
书 记 员 张坤