江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终263号
上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ。
上诉人（原审原告、反诉被告）：高芳。
委托诉讼代理人：张锦宇，江苏五洲信友律师事务所律师，代理两上诉人。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张国庆。
上诉人（原审被告、反诉原告）：成小玲。
委托诉讼代理人：周杰，江苏益友天元律师事务所律师，代理两被上诉人。
上诉人ＸＸ、高芳与张国庆、成小玲因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
ＸＸ、高芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判，上诉费由张国庆、成小玲负担。事实和理由：一、2016年5月8日ＸＸ第一次看房时外观根本看不出有漏水情况，5月20日ＸＸ、高芳就房屋漏水等质量问题再次询问张国庆、成小玲，其有意回避问题隐瞒漏水维修情况，对ＸＸ、高芳实施了欺诈。本案的争议焦点是张国庆、成小玲有无对ＸＸ、高芳隐瞒漏水的质量问题，有无实施欺诈，并非是漏水瑕疵是否可修复。房屋在保修期内出现漏水且经修复再漏水，房屋又位于顶楼，漏水在顶楼墙体，也无法得出瑕疵为一般瑕疵的结论。即使法院查勘后认为漏水是可修复瑕疵，也应向ＸＸ、高芳释明是否要求继续履行合同，但一审法院未释明。再退一步，即便是由于中介沟通问题产生纠纷，也应归结于非一方的原因导致的纠纷，双方互不追究，返还价款。二、一审法院程序违法。张国庆、成小玲提起反诉后一审法院曾组织调解，事后4个多月没有信息，后一审法院在未通知ＸＸ、高芳的情况下对房屋进行查勘，且判决的争议焦点转变为漏水的瑕疵问题。一审法院存在有意拖延以推论出房屋为一般瑕疵的结果、徇私枉法的嫌疑。三、本案判决利益失衡。ＸＸ、高芳诚意购买，发现受骗后及时向法院提起诉讼。一审判决使违约方受益、守约方受损，助涨不诚信行为。
张国庆、成小玲辩称：请求驳回ＸＸ、高芳的上诉。
张国庆、成小玲上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判支持张国庆、成小玲全部一审反诉请求。事实和理由：既然一审法院认定ＸＸ、高芳的行为构成根本违约，应当适用定金罚则，无须考虑张国庆、成小玲是否存在过错的情形。张国庆、成小玲在房屋交易过程中也是将漏水情况告诉过ＸＸ、高芳的，而且房屋交付前已经不存在任何漏水问题。
ＸＸ、高芳辩称：请求驳回张国庆、成小玲的上诉。
ＸＸ、高芳向一审法院起诉请求：1、请求法院判令撤销双方签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号：201605200195）；2、请求法院判令张国庆、成小玲支付双倍定金人民币4万元及首期款人民币18万元，合计人民币22万元；3、请求法院判令张国庆、成小玲支付由此产生的律师费9700元；4、本案诉讼费由张国庆、成小玲承担。
张国庆、成小玲向一审法院反诉请求：1.判令解除双方房屋买卖合同；2.判令没收ＸＸ、高芳支付的定金20万元；3.判令ＸＸ、高芳承担张国庆、成小玲律师费损失12000元；4.ＸＸ、高芳承担本诉及反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月18日，ＸＸ（买方）与张国庆（卖方）经居间方苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称“居间方”）居间，签订了《房地产居间购买协议》（合同编号：SZLJGM0000295），该协议约定：卖方将其所有的苏州市工业园区九龙仓年华里小区20幢3004室房屋以290万元价格出售给卖方；卖方支付意向金金额2万元，同意签订协议10日内追加定金至人民币20万元。买方在确认签章处签名。该协议在第八条同时确认双方不晚于2016年5月20日签署三方买卖合同并且卖方支付给卖方定金共计20万元整；房屋价款变更为297万元。卖方在协议尾部签名确认。当日，张国庆出具2万元定金收据一份。同年5月20日，ＸＸ、高芳，张国庆、成小玲签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：201605200195）及补充协议，该合同主要内容为：张国庆、成小玲将位于苏州工业园区东沙湖路128号时代上城花园四区20幢3004室房屋以297万元的价格出售给ＸＸ、高芳，并约定2016年5月18日支付定金2万元，20日支付首期款18万元。合同文本尾部“补充条款”中约定张国庆、成小玲应当将房屋已经发现的影响房屋正常使用的重大质量问题（包括但不限于房屋漏水、墙体破坏等）如实告知ＸＸ、高芳，并在房屋交付前负有修缮责任以确保房屋正常使用并交付ＸＸ、高芳，并约定了违约方承担律师费。合同还格式约定了违约责任等其它条款。合同签订后，ＸＸ、高芳即支付18万元，张国庆、成小玲出具了相应数额的定金收据。5月23日，ＸＸ、高芳联系居间方再次看房发现房屋墙面有渗漏水现象。ＸＸ、高芳即提出解除房屋买卖合同，张国庆、成小玲未同意，双方即发生纠纷诉至一审法院。经查明，ＸＸ、高芳系夫妻关系，张国庆、成小玲系夫妻关系。
审理中，一审法院实地查勘了本案讼争的位于苏州工业园区东沙湖路128号时代上城花园四区20幢3004室房屋，现该房屋主卧东南墙角、次卫西北拐角原渗水部位均已修复，未有新的渗漏情况。一审法院又向该小区房屋保修中心进行了调查，该中心答复本案所涉房屋在2016年4月16日报修当月28日修复；同年5月25日又报修，6月6日修复。因第一次维修没有完全修好，经再次维修现已经修复，之后未报修过。
审理中，一审法院传唤了证人邵某，证人表示张国庆、成小玲委托售房时说过房子正在维修，中介公司也曾看过房屋维修的部位，张国庆、成小玲的中介工作人员将情况告知过ＸＸ、高芳的中介联系人赵文涛。ＸＸ、高芳在第二次查看房屋时候发现渗水。赵文涛与ＸＸ微信中提及其不知道漏水情况。2016年5月24日，ＸＸ、高芳与张国庆、居间方销售经理笪义怀磋商过程录音中谈话提及房屋维修不知情，张国庆表示曾告知居间方维修期间暂时不出售房屋，并称漏水已经修复。
上述事实，有房地产居间买卖协议、存量房买卖合同（含补充协议）、定金收据（二张）、谈话录音、房屋照片、勘查笔录、调查笔录、证人证言及一审法院庭审笔录等证据予以证实。
本案争议的焦点主要是：ＸＸ、高芳和张国庆、成小玲中究竟哪一方构成违约。
针对上述争议焦点，经审理后一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。ＸＸ、高芳和张国庆、成小玲间的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，依法成立，合法有效，双方均应当按约履行。ＸＸ、高芳现以张国庆、成小玲未事先声明房屋存在质量瑕疵，对买受方存在隐瞒真实情况过错为由要求撤销合同。一审法院查明证人证言，张国庆、成小玲曾将房屋维修情况告知居间方工作人员，故认定张国庆、成小玲故意隐瞒买卖标的房屋瑕疵依据不足，但房屋买卖对普通家庭而言系重要交易行为，双方均应当尽较大的审慎诚信之义务。双方签约时间距离第一次维修房屋不足一个月，漏水问题有无完全修复尚有不确定性，尤其是在合同中明确约定，张国庆、成小玲在签订该合同时应将已经发现的房屋漏水等重大质量问题如实告知ＸＸ、高芳的情况下，张国庆、成小玲应当在签约时向ＸＸ、高芳披露近期维修漏水的情况，但其在签约时未将上述情况告知ＸＸ、高芳，且事实上涉案房屋在签约后三天就又发生了漏水情况，故应认定张国庆、成小玲在签约过程中存在一定过错。但经查勘发现，ＸＸ、高芳所称房屋渗漏水虽属实，但部位限于二处，经过张国庆、成小玲及时再次维修后至今未有渗漏情况发生，说明房屋质量问题仅为一般性可修复瑕疵，其程度并未严重至需要立即停止履行合同之程度，该房屋又尚在商品房质量保修期内，ＸＸ、高芳就此直接诉请解除合同亦缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持，ＸＸ、高芳应当承担不履行合同的主要过错责任。
审理中，张国庆、成小玲提出反诉，同意解除合同的同时认为ＸＸ、高芳不履行合同构成违约，诉请适用定金罚则不予退还定金。一审法院认为，承上所析，ＸＸ、高芳不履行合同的行为构成根本违约，故一审法院对张国庆、成小玲提出解除合同的反诉请求，依法予以支持。但由于张国庆、成小玲在签约过程中亦有一定过错，故本案不能适用定金罚则，一审法院根据双方过错大小、已付定金20万元、损失程度（含律师费）等因素，综合酌定张国庆、成小玲应返还ＸＸ、高芳8万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除ＸＸ、高芳与张国庆、成小玲于2016年5月20日签订的《苏州市存量房买卖合同》（编号：201605200195）。二、张国庆、成小玲于判决生效之日起十日内返还ＸＸ、高芳8万元。三、驳回ＸＸ、高芳其余本诉请求。四、驳回张国庆、成小玲其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2373元，反诉案件受理费减半收取2240元，合计4613元，由ＸＸ、高芳负担2998元，张国庆、成小玲1615元。
二审中，ＸＸ、高芳提交了录音及录音文字稿一份，内容为2016年5月24日买卖双方及中介人员协商的完整情况，以证明张国庆没有就漏水情况向ＸＸ、高芳进行任何说明，张国庆收取的20万元已用于偿还高利贷，三方协商无果。张国庆、成小玲质证认为这只是双方之间磋商的过程，双方没有达成一致意见。
二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为：根据一审法院查明的证人证言，张国庆、成小玲在委托售房时曾告知居间方人员房屋正在维修。ＸＸ、高芳称在签订合同时曾当面询问张国庆、成小玲房屋有无漏水等质量问题，张国庆、成小玲予以回避，但对此未提交证据证明。因此ＸＸ、高芳主张张国庆、成小玲故意隐瞒房屋质量问题存在欺诈依据不足。双方签订的《苏州市存量房买卖合同》补充条款约定张国庆、成小玲应当将房屋已发现的影响房屋正常使用的重大质量问题如实告知ＸＸ、高芳，并在房屋交付前负有修缮责任以确保房屋正常使用并交付ＸＸ、高芳。虽然ＸＸ、高芳确系在合同签订后才获知房屋在不久前曾因漏水维修过的事实，但是合同中并未将房屋存在未知的质量问题约定为买受方有权解除合同的事由。虽然房屋确实进行了两次维修，但第一次维修未完全修复可能是因维修方案不当，并不当然证明存在重大质量问题。从一审法院现场勘查的情况看，房屋经维修后未再有渗漏情况发生，说明房屋的质量问题属一般性可修复瑕疵，修复后可不影响房屋正常使用，不致导致ＸＸ、高芳合同目的不能实现。因此，就ＸＸ、高芳所称的房屋质量问题其既不享有合同撤销权，亦不享有约定或法定的合同解除权，其应按约继续履行合同。ＸＸ、高芳在一审中申请撤销合同，在二审中也表示不同意按照相同价格继续履行合同，应承担不履行合同的主要过错责任。同时因张国庆、成小玲在签约过程中亦有一定过错，张国庆、成小玲主张适用定金罚则本院也不予支持。一审法院根据双方过错大小、损失程度、已付定金20万元等因素，酌定张国庆、成小玲返还ＸＸ、高芳8万元，裁量尚属合理，应予维持。
关于程序问题，一审法院为查明房屋质量问题的严重程度以及ＸＸ、高芳是否有权不履行合同而进行现场勘查，ＸＸ、高芳认为法院故意拖延诉讼、徇私枉法没有依据。
综上，ＸＸ、高芳及张国庆、成小玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9492元，由上诉人ＸＸ、高芳负担4746元，上诉人张国庆、成小玲负担4746元。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年三月十七日
书记员 陆晓婷