重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）山法民再初字第00001号
申请人李绪定（案外人），男，1953年2月6日生，汉族，公务员。
委托代理人田光林，重庆宏愿律师事务所律师，系特别授权。
被申请人中国建设银行股份有限公司巫山支行（原审原告，下简称“巫山建行”），住所地巫山县巫峡镇广东东路199号，组织机构代码74746000-5。
负责人杨继兵，行长。
委托代理人夏烈，中豪律师集团（重庆）事务所律师，系特别授权。
委托代理人杨兆惠，中豪律师集团（重庆）事务所实习律师。
被申请人袁大国（原审被告），男，1957年9月24日生，汉族。
被申请人巫山建行与被申请人袁大国因借款合同纠纷一案，本院经审理于2009年6月29日作出（2008）山法民初字第1147号民事判决，已经发生法律效力。申请人李绪定认为该判决结果第二项侵害其合法权益，于2012年8月21日向本院申请再审。本院经审查认为符合法律规定的再审条件，于2013年10月22日作出［（2013）山法民申字第00002号］民事裁定，决定对本案再审。本院于同年11月6日提起再审后，依法由审判员吴光辉、朱明强、刘学江组成合议庭，由吴光辉担任审判长并主审本案，于同年12月26日公开开庭进行了审理。申请人李绪定及其委托代理人田光林，被申请人巫山建行的委托代理人夏烈、杨兆惠到庭参加诉讼。被申请人袁大国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
申请人李绪定诉称，2002年8月4日，我与被申请人袁大国经协商签订房屋转让协议，袁大国自愿将其购买的位于巫山县某某镇某某路某某号某幢某单元某室房屋卖给我，价款58800元，袁大国在办理房屋产权证后应及时交给我，并立即协助我办理房屋产权过户手续。协议签订后，我按协议履行了自己的义务，并于2003年3月取得该房屋进行装修，同年10月入住至今。2006年8月，袁大国领取了该房屋的产权证却拒绝交给我，并拒绝履行协助房屋过户义务。同年9月15日，我向巫山县人民法院提起诉讼，法院经审理于同年12月15日作出［（2006）山民初字第733号］民事判决，判决我与袁大国于2002年8月4日签订的房屋转让协议有效，该房屋归我所有，由袁大国于本判决生效后30日内将该房屋的所有权证交给我，同时协助我办理房屋产权过户手续。该判决生效后，袁大国没有履行，我于2007年6月向法院申请强制执行。2012年5月，我得知该房屋已被袁大国用于2006年9月6日在被申请人巫山建行抵押贷款64000元，由于袁大国没有按时偿还借款，巫山建行起诉后，巫山县人民法院判决［（2008）山法民初字第01147号］由袁大国偿还借款的同时，并判决巫山建行对该房屋享有优先受偿权。该判决漏列我方为当事人，严重侵害了我的合法权益，且与（2006）山法民初字第733号民事判决的内容相矛盾，巫山建行在签订抵押合同时对诉争房屋没有实地踏勘了解情况，违反我国相关法律法规的规定，该抵押合同应为无效。故请求：一、对（2008）山法民初字第01147号民事判决进行再审；二、撤销该判决结果第二项，并依法确认二被申请人之间的抵押合同无效。
申请人李绪定为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院出示了以下证据材料：
第一组证据：李绪定的身份证复印件；袁大国的户籍证明。用于证明申请再审人及被申请人的基本身份情况。
第二组证据：（2006）山民初字第733号民事判决书、民事裁定书、（2007）山执字第116号执行通知书。用于证明李绪定与袁大国于2002年8月4日签订的房屋转让协议有效，房屋自2002年起归李绪定所有，现正在法院强制执行过程中。
第三组证据：1、2006年8月24日李绪定写给巫山县建委、房管所领导的《声明》；2、巫山县房建公司职工郝燕江于2006年9月2日出具的《关于李绪定送声明情况说明》；3、2002年8月4日李绪定与袁大国签订的《房屋转让协议书》。用于证明李绪定为阻止袁大国贷款书面告知巫山县房管所等相关部门的情况。
第四组证据：1、2009年2月17日、2013年3月15日巫山县某某镇某某居委会分别出具的证明2份，其中2009年2月17日的证明来源于巫山建行。2、证人骆某某、牛某某、范某某于2013年3月15日出具的证言。用于证明巫山建行在与袁大国办理房屋抵押贷款的过程中存在违反操作规程及诉争房屋一直由李绪定居住至今的情况。
第五组证据：（2008）山法民初字第1147号民事判决书。用于证明该案漏列李绪定为当事人的情况；判决巫山建行对袁大国的房屋享有优先受偿权，侵害了李绪定的合法权益的事实。
以上证据经庭审质证，巫山建行认为：对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，在这之前巫山建行已经办理了抵押登记，依法享有抵押权。对第三组证据中的第一份证据的真实性、合法性无异议，但该《声明》的抬头没有注明银行，只是写的建委和房管所，同时也只能证明确实写了这份《声明》，但是否递交给相关部门，无证据证明；对第二份证据的真实性、合法性无异议，该证据主要证明李绪定将《声明》送达了房管所，但这份证明是房地产建司的一个职工证明的，无证明力；对第三份证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，李绪定对该房屋无权利，转让的仅仅是一个指标，且按照2002年时《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房屋转让应当办理过户手续，合同才生效。对第四组证据中的第二份证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。对第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据并不能证明《巫山建行》在抵押贷款过程中存在违规之处，反而证明《巫山建行》对涉案房屋享有抵押权。
被申请人巫山建行辩称，第一，申请人仅仅因为两个判决同时涉及到一套房产，就主张两个判决相矛盾，这种说法是没有依据，不能成立的。第二，袁大国与巫山建行签订的抵押合同已经生效，不存在无效情形。第三，巫山建行在法院判决争议的房屋系李绪定所有之前，已于房地产管理部门办理登记之日起对涉案房屋享有抵押权。第四，李绪定未就涉案房屋所有权办理转移登记，不具有对外效力；巫山建行依据房地产管理部门的登记办理抵押贷款及享有抵押权，不存在任何过错。终上所述，请求驳回李绪定的全部诉讼请求。
被申请人巫山建行为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院出示了以下证据材料：
第一组证据：重庆市国土资源和房屋管理局颁发的［314房地证2006字第02759《房地产所有权证》］。用于证明巫山建行是按照房地产所有权证的记载认定袁大国是房屋所有权人，据此签订的合同。
第二组证据：《个人住房最高额抵押贷款合同》。用于证明巫山建行与袁大国签订了合法有效的抵押合同。
第三组证据：个人贷款支付凭证。用于证明巫山建行已按照约定发放了6.4万元贷款，履行了合同义务。
第四组证据：《房地产抵押登记书》，用于证明巫山建行于2006年9月6日已经办理了抵押登记，依法享有抵押权。
第五组证据：（2008）山法民初字第1147号民事判决书。用于证明巫山建行抵押权已经得到了法院的依法认定，并判决巫山建行享有优先受偿权。
以上证据经庭审质证，李绪定认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，只是对用于证明的内容有异议，该证据不能证明涉案房屋的实际所有权人为袁大国，也不能证明巫山建行主观上属善意。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对用于证明的内容有异议，按照《城市房地产抵押管理办法》第26条第（五）项的规定，这个合同缺一个“签订合时房屋占用人是谁”的必要条款，巫山建行应当进行审核并进行书面约定。对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但与李绪定无关。对第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对判决主文第一项、第三项无异议，但判决主文第二项严重损害了李绪定的合法权利，应当予以撤销。
被申请人袁大国辩称，本案纯属李绪定没有认真履行协议的义务造成的。一、我与李绪定签订的购房协议中的面积是用括号括起的，表明特别重要，金额58800元，只限于96.5平方米，是因为当时是集资建房暂定面积数，并不是最终面积数，签订协议时我与李绪定有口头协议，并且有证人，要等房子建成后以我单位购房合同书的实际面积为准。现房屋实际面积111.74平方米，超出了协议面积15.24平方米，我多次要求李绪定就房屋超面积部分给予适当补偿，也曾警示李绪定如不补偿我将用房管证抵押贷款，但李绪定仍不同意补偿。现李绪定给我造成损失达十一年之久，请求对房屋超面积部分按现最低价每平方米4000元计算，由李绪定补偿我共计60960元。二、协议第二条约定双方均可以反悔，不受时间限制。现李绪定不断折腾，证明其早已后悔，我愿以58800元价款三倍的价格将房子回购。三、李绪定在缴纳集资建房款时，首付是缴的50000元还是48956.54元，李绪定应拿出证据证明，否则下余的1043.46元应予追缴，维护我的合法权益。
被申请人袁大国为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院出示了以下证据材料：
1、《巫山县新城职工集资建房出售（购买）合同书》；
2、《房屋转让协议书》。
对袁大国提交的证据，由于袁大国没有出庭参加诉讼，遂由本院在庭审中代为出示。李绪定对袁大国出示的证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为第1份证据上李绪定、袁大国的签名都是真实的，恰好证明从实体和程序上袁大国已将该房屋交付给了李绪定，而且签订这份合同的目的是为了办量房屋产权证，面积也很清楚，写的是111.74平方米。巫山建行认为对第1份证据不知情，无法对其真实性、合法性发表意见，但表示该证据恰好证明袁大国作为单位员工集资购买的涉案房屋；对第2份证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，李绪定对该房屋无权利，转让的仅仅是一个指标，且按照2002年时《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房屋转让应当办理过户手续，合同才生效。
本院认为，被申请人袁大国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。对李绪定、巫山建行及袁大国出示的证据，李绪定、巫山建行各自对对方及袁大国出示的证据的真实性、合法性无异议，但对用于证明的内容或与本案是否有关联性存在一定分歧。本院是对巫山建行与袁大国因借款合同纠纷一案进行再审，那么需要解决的问题归纳为两个方面，一是巫山建行与袁大国之间的借款合同纠纷；二是巫山建行对袁大国卖给李绪定的房屋是否享有优先受偿权，即抵押担保合同是否有效的问题。对于第一个问题，各方当事人对原判结果均无异议，本院对这一部分事实及相关证据予以确认。对第二个问题，这是本案需要解决的重点，围绕本案争执的焦点问题，巫山建行、李绪定各自对对方当事人所举示的部分证据及对袁大国提交的证据的关联性提出异议，认为部分证据不能达到证明目的。本院认为，对李绪定提交的第三组证据中的证1、证2，证人没有出庭作证，接受质询，“声明”是否送达巫山县房管部门或巫山建行，缺乏充分的证据支撑，不能达到李绪定的证明目的。对李绪定、巫山建行及袁大国所提交的其他证据，均是围绕本案争执的焦点进行的，符合证据的真实性、合法性和关联性的法律特征，能够形成综合证据链，本院确认具有证据效力。
经审理查明，被申请人袁大国在巫山县副食品公司享有购买一套住房的指标（房屋坐落位置：某某镇某某路某某号某幢某单元某号），经袁大国与申请人李绪定协商，袁大国将该购房指标以58800元的价格转让给李绪定，并于2002年8月4日签订了《房屋转让协议书》，协议载明：“县副食品公司职工袁大国在某某路副食品总公司综合楼内住房一套，职工建房指标（96.5平方米）转让给李绪定，投资建房竣工后此房永远属李绪定所有。经双方反复商议该房价值伍万捌仟捌佰元正，特立此协议。以下协议袁大国为甲方，李绪定为乙方。甲方：1、甲方必须按公司建房竣工验收后将钥匙、建房款收据和房屋产权证交给乙方，并协助乙方办理转让手续，但甲方不负担任何经济责任。2、必须维护乙方该房的正常支配权，若甲方妻子儿女反悔造成损失，均由甲方承担一切损失（除赔偿乙方本金外，还按总金额的5%计息）。乙方：1、乙方按甲方公司规定建房缴款时间一同去交建房款，第一次预缴伍万元正；2、乙方在接交甲方该房竣工后，甲方应交给乙方该房钥匙以及有关建房手续，同时乙方应付清下欠余额现金捌仟捌佰元正；3、乙方若在中途反悔不承担此房，此房归甲方所有”等。协议签订后，李绪定于2002年8月5日缴纳购房款50000元（其中46306元直接存入巫山县副食品公司账户上，另付给袁大国现金3694元），袁大国出具了收据。2003年1月14日至同年5月30日，李绪定先后分四次给付袁大国下余购房款共计8800元，袁大国出具了收据。2003年3月23日，李绪定向巫山县副食品公司交纳增加面积和补防盗门差价共计1300元。该房竣工后，李绪定在巫山县副食品公司领取了该房屋的钥匙并于2003年4月进行装修，同年10月入住至今。2006年5月，巫山县副食品公司申办了该房屋产权证并登记在袁大国名下，同年8月袁大国领取了该房屋产权证（编号：314房地证2006字第02759号），发现登记确定的房屋面积比《房屋转让协议书》约定的面积超出15.24平方米，遂要求李绪定补出超出的房屋面积价款后方能办理房屋产权过户手续，被李绪定拒绝后双方产生纠纷。2006年9月15日，李绪定向我院起诉，要求确认该房屋的所有权人为李绪定，同时要求袁大国按照协议交付房屋所有权证书并协助办理房屋产权过户手续。我院经审理认为，李绪定与袁大国于2002年8月4日签订的房屋转让协议，系双方当事人的真实意思表示，且李绪定已按协议约定交清了购房款，并实际占有使用该房屋三年多时间，李绪定与袁大国签订的《房屋转让协议书》合法有效，李绪定对该房屋应享有所有权。袁大国领取房屋产权证后没有交付给李绪定，也没有协助办理过户手续，系袁大国违约，其有过错，应当承担民事责任。遂判决：一、李绪定与袁大国于2002年8月4日签订的房屋转让协议有效，该套房屋系李绪定所有；二、由袁大国于本判决生效后30日内将位于某某镇某某路某某号某幢某单元某号的房屋所有权证交付给李绪定，同时协助李绪定办理房屋产权的过户手续，办理过户手续时应交纳的规费按约定由李绪定负担。
2006年9月5日，袁大国擅自用已卖给李绪定的房屋作抵押，与巫山建行签订《个人住房最高额抵押贷款合同》、《个人住房借款抵押合同》，约定：由巫山建行向袁大国提供最高额抵押贷款额度50000元，借款期限从2006年9月5日至2011年9月5日。还款方式采用等额本息还款法还本付息，即袁大国在巫山建行开立委托还款专户，并于每月5日前将月还款存入该专户，委托巫山建行从该专户中划收还款；利息从借款转存到袁大国指定的账户之日，贷款利率为月利率，在基准利率水平上上浮10%计算；若袁大国未按合同约定在还款日期内归还借款，巫山建行有权对欠交额按中国人民银行有关规定计收罚息；该借款袁大国用其所有的坐落在巫山县某某镇某某路某某号某幢某单元某号住房（房屋所有权证编号：314房地证2006字第02759号，抵押担保面积为111.74平方米，作价91600元）作为抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息（含罚息）、袁大国应支付的违约金和赔偿金、实现借款债权的费用（包括律师费、诉讼费等）。在合同有效期内，若袁大国累计六期未按合同约定的分次还款计划偿还借款本息，巫山建行有权提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物”等。同月6日，借、贷双方在巫山县房地产管理所办理了抵押登记（房屋所有权证、土地使用权证交巫山县房地产管理所留存），并向袁大国发放贷款50000元。袁大国在履行了一部分还款义务后，从2007年8月6日起未按约定按期偿还借款，累计已超过六期，截止2008年8月14日已累计拖欠巫山建行的借款本金42850.16元，利息4149.20元。2008年12月19日，巫山建行向我院提起诉讼，要求袁大国偿还借款本金及利息（利息计算至2008年8月14日止，从2008年8月15日起，根据合同约定按中国人民银行有关规定支付逾期利息，利随本清）；巫山建行对袁大国所有的位于巫山县某某镇某某路某某号某幢某单元某室房屋享有优先受偿权；由袁大国承担巫山建行因委托律师催收此款所发生的律师费771元。本院经审理认为，巫山建行与袁大国之间签订的借款合同及房屋抵押担保合同的约定，属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，其内容对双方均具有法律约束力。合同签订后，袁大国未按照合同约定偿还借款本息，属违约行为，其应当承担偿还巫山建行借款本息的民事责任。同时，巫山建行对袁大国用于抵押担保的房屋享有优先受偿的权利。判决：一、由袁大国在本判决生效后十日内偿还巫山建行的借款本金42850.16元及至2008年8月14日前所欠利息款4149.20元和本金的其余利息。借款本金42850.16元的利息从2008年8月15日至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同类同期贷款利率计付利息及逾期利息；二、巫山建行对抵押物即袁大国所有的坐落于巫山县某某镇某某路某某号某幢某单元某室（即314房地证，2006字第02759号）的房屋享有优先受偿权；三、驳回巫山建行的其他诉讼请求。
以上两案判决生效后，袁大国没有履行，李绪定于2007年6月5日向本院申请强制执行［案号：（2007）山执字第116号］；巫山建行于2009年12月10日向本院申请强制执行［案号：（2009）山法民执字第00386号］，现仅执行5000元，下余款项因袁大国暂无给付能力而未能执行到位。由于我院判决巫山建行对袁大国用于抵押的房屋享有优先受偿权，现房屋抵押权未能解除，故李绪定请求强制执行办理房屋过户登记的权利未能实现。
本院认为，本案争执的焦点是巫山建行对袁大国提供抵押的位于巫山县某某镇某某路某某号某幢某单元某号房屋是否享有优先受偿权的问题。关于该房屋所有权归李绪定所有的事实，已经我院生效裁判文书所确认，这一事实本院予以确认。虽然袁大国针对与李绪定之间买卖房屋的事实作出了一定抗辩，但这些抗辩意见及其提交的相关证据尚不足以推翻本院作出的生效裁判。袁大国在与李绪定因该房屋面积及价款发生争议后，利用自己掌控房地产所有权证的机会，擅自用该房屋作抵押与巫山建行签订抵押贷款合同，其行为损害了李绪定的合法权益。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押”第（四项）“所有权、使用权不明或者有争议的财产”，中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》第八条“下列房地产不得设定抵押”第一款“权属有争议的房地产”，《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，袁大国的行为违背了诚实信用原则和我国法律的强制性规定。同时，根据中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十六条“房地产抵押合同应当载明下列主要内容：”第五款“抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任”及《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项和中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，巫山建行与袁大国在签订抵押贷款合同时，有义务对抵押物的实际占有人和管理人进行审查，巫山建行只需深入实地踏勘了解，就不难发现该抵押物的所有权、使用权是存在争议的，且实际并非袁大国占有和使用。所有权或使用权有争议的房地产，是不能用于抵押担保的。综上所述，巫山建行与袁大国于2006年9月5日签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》、《个人住房借款抵押合同》中涉及抵押的部分因违反我国法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：”第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合同中涉及抵押部分的内容无效，自始不具有法律约束力，其余部分仍然有效。因此，巫山建行对李绪定所有的位于巫山县某某镇某某路某某号某幢某单元某号房屋不享有优先受偿权。故本院于2009年6月29日作出的［（2008）山法民初字第01147号］民事判决第二项的判决结果认定事实和适用法律错误，应予纠正。对于该判决第一项、第三项所依据的事实及判决结果，再审双方当事人无异议，本院予以确认。因此，李绪定作为利害关系人，有证据证明本院（2008）山法民初字第01147号民事判决第二项错误，损害其民事权益，其请求撤销该判决结果的理由成立，本院予以支持。巫山建行及袁大国的抗辩理由，因缺乏充分的事实依据和法律依据支撑，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、维持巫山县人民法院［（2008）山法民初字第01147号］民事判决第一项“由袁大国在本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司巫山支行的借款本金42850.16元及至2008年8月14日前所欠利息款4149.20元和本金的其余利息。借款本金42850.16元的利息从2008年8月15日至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同类同期贷款利率计付利息及逾期利息”和第三项“驳回中国建设银行股份有限公司巫山支行的其他诉讼请求”的判决结果。
二、撤销巫山县人民法院［（2008）山法民初字第01147号］民事判决第二项“中国建设银行股份有限公司巫山支行对抵押物即袁大国所有的坐落于巫山县某某镇某某路某某号某幢某单元某室（即314房地证，2006字第02759号）的房屋享有优先受偿权”判决结果。
三、被申请人中国建设银行股份有限公司巫山支行与被申请人袁大国于2006年9月5日签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》、《个人住房借款抵押合同》中涉及抵押的合同内容无效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费975元，由被申请人袁大国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 吴光辉
审判员 朱明强
审判员 刘学江
二〇一四年二月二十七日
书记员 龚秀玲