广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0802民初1072号
原告：李伯滔。
委托诉讼代理人：李华生，本案另一原告。
原告：李华生。
被告：湛江富虹房地产开发有限公司。
法定代表人：赵庆森，总经理。
委托诉讼代理人：叶英鹏，广东万维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨文冲，广东万维律师事务所律师。
原告李伯滔、李华生与被告湛江富虹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华生、原告李伯滔的委托诉讼代理人李华生，被告湛江富虹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶英鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金34160元；2、被告向原告支付逾期办理房产证违约金18218元；3、被告于判决生效之日起二十日内为原告所购房屋办理房地产权属证书；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月23日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201301627），购买位于湛江市赤坎区南桥北路1号“富虹上游城”6号楼1202房，价款910935元。合同约定被告应于2013年2月23日前将房交原告使用。合同签订后，原告依约将全部房款支付给了被告，但被告直到2014年8月24日才将涉案房屋交房原告使用。期间原告多次催交房，但被告工作人员说领导指示还不想交，要待建筑工程竣工验收备案完成具备交房条件才交，原告不得已于2013年6月14日向被告发出要求交房的书面催告函，原告一直拖至2014年8月24日才肯交房，共延期交房违约375天，累计应赔偿原告逾期交房违约金34160元（375天×0.0001×910935元）。上述双方所欠的商品房买卖合同中的第十五条关于产权登记约定,被告应当在商品房交付使用后360日内办好房产证交给原告.但被告逾期至今未办理产权证书,从交房日2014年8月24日起算到现在,累计已达700天,已超过合同约定的360天办证期限。根据相关法律规定,被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金,应赔偿原告逾期办证违约金18218元（910935元×2%）并立即办证。
被告湛江富虹房地产开发有限公司辩称，逾期交房和没有办理房产证是客观事实，但是对于原告主张的逾期支付延期交付违约金及逾期交房违约金，意见如下：1、根据原、被告双方合同约定的交房时间2013年2月28日，原告起诉时间2016年8月12日及被告实际交房时间2014年8月24日，原告起诉的诉讼时效已经过了。从法理角度来说，违约金债权是继续性债权，可以根据合同交房时间确定违约金时间，或根据实际交房时间计算违约金时间，或根据原告起诉时间向前推两年，上述三种是当前司法实践中的方法。赤坎法院采用的是第二种方法，是根据广东省高级人民法院2013年8号文。但是被告认为根据实际交房时间确定违约金时间点，对被告是不公平的，如果适用实际交房时间确定违约时间是根据侵权法的法理；但本案不是侵权之债，是合同之债，故根据实际交房时间确定违约金时间是没有法律依据的。本案从时效的角度来说应该适用原告起诉之日起向前推两年，即2014年8月12日，因此原告逾期交房违约金的天数只有12天，被告需支付原告的逾期交房违约金只有12天违约金是公平合理的。2、逾期办证违约金，根据双方签订合同的附件四第十条，涉案项目中的土地来源是政府组织拍卖，被告竞得之后由国土资源局出让给被告的，被告是依法取得的。政府出让给被告，并没有将之前的房产证进行注销，经被告多方协调，政府一直没有办理注销，涉案房产故一直没有办理房产证，这是由政府造成，其出让的土地存在办证障碍，该情形符合附件四第十条约定，故原告的主张是没有法律依据。另外，原告主张办理房产证，只要政府注销了旧的房产证，被告就可以为原告办理房产证。
经审理查明：2013年1月23日，原告李伯滔、李华生与被告湛江富虹房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区6号楼1202房。该商品房建筑面积共176.07平方米，其中，套内建筑面积144.33平方米，总房款为910935元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年2月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2.0%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定：“本合同内所有的约定日期天数是除法定假日外，以政府部门实际工作日计算。”目前，原告已支付了全部购房款910935元。2014年8月24日，被告富虹公司向原告交付使用湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区6号楼1202房，但该房屋至今尚未取得房地产权属证书。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告湛江富虹房地产开发有限公司未按照合同约定于2013年2月23日前交房，已构成合同违约。原告主张逾期交房违约天数自2013年2月24日至2014年8月24日，共计375天，但根据双方合同约定，违约天数应以政府部门实际工作日计算，故违约天数应为372天。因此，被告湛江富虹房地产开发有限公司应向原告支付违约金33886.78元（910935元×372天×0.0001），原告主张违约金34160元，超出部分本院不予支持。被告辩称原告请求逾期交付房屋违约金的请求已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》（【2013】粤高法民一复字第8号）“购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。”的规定，被告富虹公司于2014年8月24日向原告交付湛江市赤坎区南桥北路2号富虹上游城商住小区6号楼1202房，原告于2016年8月12日向本院提起诉讼，因此，原告的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，故本院对被告富虹公司的上述抗辩意见不予采纳。
关于逾期办理房地产权属证书问题，根据双方合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内为原告办理房地产权属证书，因被告至今未按约定履行上述义务，已明显构成合同违约。因此，原告请求按双方签订的上述《广东省商品房买卖合同》要求被告为其办理位于湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城小区1号楼1202房的权属证书及支付违约金的诉求合法有效，本院予以支持。对于逾期办证违约金问题，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，原告主张逾期办证违约金18218元（910935元×2%），合法有据，本院予以支持。被告辩称逾期办理房地产权属证书是因政府原因造成，根据双方合同约定，被告不应承担上述违约金，但该主张并不是免除其承担逾期办证违约责任的理由，故其上述抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告湛江富虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金33886.78元给原告李华生、李伯滔；
二、限被告湛江富虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期办理房地产权属证书违约金18218元给原告李华生、李伯滔；
三、限被告湛江富虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告李华生、李伯滔办理湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区6号楼1202房的房地产权属证书；
四、驳回原告李华生、李伯滔的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取554.72元（原告已预交），由被告湛江富虹房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
代理审判员 洪泉寿
二〇一六年十一月八日
书 记 员 张 骞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。