广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终1346号上诉人（原审被告）：黎仕廉，男，汉族，1956年7月18日出生，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦颖雯，广东东方大卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市森科物业管理有限公司，住所地:江门市蓬江区。法定代表人：黄广源，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨健强,广东中权律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淳昊，广东中权律师事务所实习律师.上诉人黎仕廉因与被上诉人江门市森科物业管理有限公司（以下简称森科公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎仕廉的委托诉讼代理人谢少波、麦颖雯与被上诉人森科公司的委托诉讼代理人杨健强、刘淳昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎仕廉上诉请求：1.撤销一审判决并驳回森科公司的诉讼请求；2.判决由森科公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院以不具有合法效力的《城市花园物业服务合同》（以下简称《服务合同》）作为定案依据错误，依法应予撤销。一、《服务合同》是由森科公司与城市花园业主委员会所签，但作为涉案房屋业主的黎仕廉，却从未收到过关于涉案小区成立业主委员会的相关通知，对《服务合同》上“城市花园业主委员会”何时成立、由哪些业主组成等情况均不了解。因此，在城市花园业主委员会成立是否合法仍存疑的情况下，其根本不能代表包括黎仕廉在内的城市花园业主对外进行法律活动，在此情况下，其与森科公司签订的《服务合同》依法不具有法律效力。二、依据《物业管理条例》第十一条第四项“选聘和解聘物业服务企业，应当由业主共同决定”、第十条“业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，物业服务企业的选聘应由业主共同决定，业主委员会仅是执行业主大会的决定事项，即使以“业主委员会”作为主体与物业服务企业签订合同，该物业服务企业也应由业主选聘而并非由物业服务企业自行决定的。但黎仕廉从未收过就选聘物业服务企业找黎仕廉开过业主大会的通知，甚至在收到本案一审应诉资料前，根本不知小区己更换了物业管理公司。又，依据《物业管理条例》第三十八条第二项规定，如森科公司是城市花园业主合法选聘的物业管理公司，理应与旧的物业管理公司做好资料交接，森科公司也会有黎仕廉的联系方式，根本不可能存在有如黎仕廉的业主不知道小区己更换新的物业管理公司情况。以上种种均表明森科公司的选聘违反了法律的强制性规定，因此《服务合同》依法对黎仕廉不具有法律约束力。三、关于一审判决要求黎仕廉支付违约金。如前所述，《服务合同》依法对黎仕廉不具有法律约束力，当然不能依据该《服务合同》要求黎仕廉向森科公司支付违约金。何况，黎仕廉购买城市花园小区的物业后至今没有装修居住，在收到本案的一审应诉资料后向居住在小区的朋友了解得知，森科公司根本没有提供应有的物业服务质量，严重低于《住宅物业服务等级规范（三级）》的规定。更重要的是，在森科公司有能力以电话、快递等多种形式与黎仕廉取得联系的情况下，森科公司却在明知道黎仕廉没有装修、居住在涉案房屋中，故意将催款通知张贴在黎仕廉根本不会收到的涉房屋门口，据此要求支付滞纳金，毫无事实依据。一审法院单凭森科公司提供的几张图片便认定森科公司已尽到催收义务，要求黎仕廉支付滞纳金是事实认定错误。综上，请求二审法院依法查明事实，支持黎仕廉的上诉请求。森科公司辩称：1.森科公司认可一审判决查明的事实。2.森科公司认为物业管理合同是有效合同，这在类似的几个案件中都作了这样的认定。3.根据森科公司与城市花园业主委员会签订的《城市花园物业服务合同》以及相关的法律规定，黎仕廉应缴纳物业管理费，请求驳回黎仕廉的上诉请求。森科公司向一审法院起诉请求：1.黎仕廉立即向森科公司支付拖欠的物业管理费人民币8006.93元（暂计至2017年8月）并支付相应滞纳金（按每日千分之二计算滞纳金直至实际清偿之日止），暂计至2017年8月31日为人民币5524.82元，合计13531.75元。2.本案诉讼费用由黎仕廉承担。一审法院认定事实：森科公司原名称为江门市森科环卫绿化工程有限公司，于2001年8月14日登记成立，为有限责任公司，经营范围为：物业管理，体育场出租，绿化工程设计等。2016年3月4日更名为江门市森科物业管理有限公司，具有物业服务企业三级资质。2015年9月30日，江门市蓬江区城市花园业主委员会（甲方）与森科公司（乙方）签订《城市花园物业服务合同》，合同约定的内容包括：一、物业项目基本情况：类型：住宅，坐落位置：江门市蓬江区发展大道城市花园，建筑面积：房屋所有权证记载面积63211.19平方米；二、物业管理服务事项：对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通及车辆停放秩序等进行维修、养护和管理等；三、物业服务的质量标准：双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）》中规定的相应要求；四、物业服务的期限：物业服务期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日止；五、物业服务相关费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.2015年10月1日至2016年3月31日按现有标准缴纳：别墅1.6元/平方米/月，多层住宅1.05元/平方米/月（不含电梯维护费、楼梯用电分摊），会所2元/平方米/月（按商业物业标准收费）。2.2016年4月1日起在原收费基础调升40%物业管理费，具体标准如下：别墅2.24/平方米/月，多层住宅1.47元/平方米/月（不含电梯维护费、楼梯用电分摊），会所2.8元/平方米/月（按商业物业标准收费）。业主每次交纳的具体时间为当月10日前；六、违约责任：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准向乙方缴交相应的滞纳金。逾期缴交三个月以上的，森科公司可以向违约业主提起诉讼。该合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，森科公司依约为城市花园小区提供物业管理服务。黎仕廉是江门市蓬江区××花园×××号的所有权人，不动产权证号为C3849421，该房屋的建筑面积为264.87平方米，2015年10月至2016年4月，按1.05元/平方米收费，每月应付的服务费为278.11元，共计7个月的物业服务费合计1946.77元未支付；2016年5月至2017年8月，合同中约定按1.47元/平方米收费，但本案中森科公司请求按1.43元/平方米收费，每月应付的服务费为378.76元，共计16个月的物业服务费合计6060.16元未支付。综上，黎仕廉拖欠23个月的物业服务费数额为8006.93元。由于黎仕廉对业委会选聘森科公司进驻城市花园的合法性及收费标准提出质疑，并认为其购买涉案房屋后并未实际收楼及装修居住，故从2015年10月开始一直拒绝缴纳物业服务费，森科公司经多次书面向黎仕廉催收未果后，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见及本案证据，本案争议焦点在于：一、森科公司与业委会签订的《服务合同》是否合法有效及对黎仕廉是否具有法律约束力？二、森科公司按照《服务合同》的标准向黎仕廉收取物业服务费有无依据？三、黎仕廉应否支付违约金及森科公司主张的违约金是否过高？一、关于森科公司与业委会签订的《服务合同》是否合法有效及对被告是否具有法律约束力的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。本案中，森科公司与城市花园业主委员会签订的《服务合同》，是双方平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，该合同对森科公司和黎仕廉均具有法律约束力。森科公司应严格按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，而黎仕廉作为涉案小区的业主，亦应履行合同约定的按时缴纳物业服务费用的义务。黎仕廉若对城市花园业主委员会的成立以及选聘物业公司的相关工作程序提出质疑的，可依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律的规定另行通过合法途径予以救济，本案对此不予审查处理。二、关于森科公司按照《服务合同》的标准向黎仕廉收取物业服务费有无依据的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，森科公司与业委会签订的《服务合同》已明确约定了具体的收费标准，且该收费标准已报价格主管部门核定后予以备案。因此，森科公司在已依约为涉案小区提供物业管理服务的情况下，按照合同约定的标准向黎仕廉主张拖欠的8006.93元物业服务费，合法有据，一审法院予以支持。黎仕廉作为业主，在涉案房产已办理《不动产权属证书》，且无证据证明森科公司提供的物业服务存在重大瑕疵或存在根本性违约行为的情况下，以房产未实际交付及装修居住为由提出的抗辩意见于法无据，一审法院不予采信。三、关于黎仕廉应否支付违约金及森科公司主张的违约金是否过高的问题。《服务合同》约定的滞纳金实质上是逾期付款违约金。本案中，黎仕廉逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于上述法律的规定并结合本案的实际情况，黎仕廉迟延支付物业服务费而给森科公司造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按涉案《物业服务合同》约定的每日2‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，故应认定为违约金过高。鉴于黎仕廉并非恶意拖欠物业服务费，并基于公平原则的考量，避免出现违约金过高而导致双方之间利益严重失衡的情形，一审法院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之二。如前所述，黎仕廉应于每月10日前向森科公司交纳当月的物业服务费，而森科公司本次主张的是黎仕廉2015年10月至2017年8月合共23个月的物业服务费。故违约金应从2015年10月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之二的标准计算至判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黎仕廉在判决发生法律效力之日起十日内向森科公司支付2015年10月至2017年8月期间所欠的物业服务费8006.93元以及逾期付款违约金（违约金从2015年10月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之二的标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回森科公司的其他诉讼请求。如果黎仕廉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费138元，由黎仕廉负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕黎仕廉的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.森科公司与城市花园业主委员会签订的《服务合同》是否合法有效及对黎仕廉是否具有法律约束力？2.黎仕廉应否向森科公司缴纳拖欠的物业管理费8006.93元及一审判决所确定的违约金？本院具体分析如下：关于森科公司与城市花园业主委员会所签订的《服务合同》是否合法有效及对黎仕廉是否具有法律约束力的问题。黎仕廉上诉对城市花园业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序提出质疑，并认为森科公司与城市花园业主委员会所签订的《服务合同》不具法律效力及对黎仕廉不具有法律约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”、第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，业主委员会是业主大会的代表机构，其签订的《服务合同》是代表业主大会所签订的，该合同对小区全体业主均具有约束力。本案中，黎仕廉的此项上诉意见并无法律依据和事实证据予以证明。据此，一审法院认定涉案《服务合同》合法有效并对黎仕廉和森科公司产生约束力正确，本院予以确认。对于黎仕廉主张森科公司与城市花园业主委员会所签订的《服务合同》无效及对黎仕廉不具有法律约束力的意见，理据不足，本院不予支持。至于黎仕廉对于业主委员会成立的合法性及物业公司选聘程序存在质疑，可向相关部门反映或提出意见，或者另寻法律途径救济，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费。关于黎仕廉应否向森科公司缴纳拖欠的物业管理费8006.93元及一审判决所确定的违约金的问题。一审法院认定森科公司已依约自2015年10月起为涉案小区提供物业管理服务，双方对此并无异议，本院予以确认。黎仕廉又以其购买涉案房屋后并未装修居住为由主张催款通知的送达存在瑕疵，且物业服务质量不符合约定标准，故其无需向森科公司支付违约金。承前所述，涉案《服务合同》为合法有效并对黎仕廉和森科公司均具有法律约束力。依照《服务合同》第二十三条第一款“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准向乙方（森科公司）缴交相应的滞纳金。逾期缴交三个月以上的，乙方可向违约业主提起诉讼”的规定，庭审中，森科公司抗辩认为其已通过上门张贴催款通知及电话通知等合理的方式进行了催告，黎仕廉对此予以否认且认为涉案房屋并未装修居住故催款通知的送达真实性存疑。本院认为，黎仕廉作为业主对涉案房屋具有管理义务，其称因涉案房屋未装修居住而无法收到催款通知的意见以及其不应缴纳物业费的意见于法无据且不符合日常生活经验，故本院对其此项上诉意见不予采纳。至于黎仕廉认为物业服务质量严重低于《住宅物业服务等级规范（三级）》标准的意见，其至庭审辩论结束前亦未能提供相关证据予以证实，本院对此亦不予采纳。由于双方当事人均未对一审法院认定的物业服务费以及逾期付费违约金的计算标准和方式提出异议，本院对此予以确认。综合以上分析，黎仕廉在获得森科公司提供的物业管理服务后，按照等价有偿的原则，应向森科公司支付2015年10月至2017年8月期间所欠的物业服务费8006.93元及按照一审法院确定的计算标准和方式计付的逾期付费的违约金。综上所述，黎仕廉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由黎仕廉负担。本判决为终审判决。审判长  吴拥军审判员  陈 炜审判员  陈雪娟二〇一八年六月二十五日书记员  邓少洪