广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0983民初322号
原告:刘宏强，男，汉族，1979年6月20日出生，住信宜市。
原告：颜晶晶，女，汉族，1988年3月11日出生，住信宜市。
被告：信宜宗华房地产开发有限公司。
法定代表人：梁盛玲，该公司经理。
公司住所地：信宜市新堤路**号。
公司社会信用代码：91440983677065105A，联系电话：0668-886****。
委托诉讼代理人：李龙周、刘利火，广东粤茂律师事务所律师，电话：l3929760558。
原告刘宏强、颜晶晶与被告信宜宗华房地产开发有限公司（以下简称宗华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宏强、颜晶晶与被告宗华公司的委托诉讼代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宏强、颜晶晶向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告信宜宗华房地产开发有限公司退还房屋买卖多收费共19688元整给原告刘宏强、颜晶晶（其中：1、房产证办证费12988元；2、可视电子对讲门1500元；3、水电安装费3800元；4、装修垃圾运输费100元；5、公用电费300元整；6、装修用沙1000元）。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年2月27日签订商品房买卖合同、协议中约定，根据国家和省法律和法规规定，买受人出卖人在平等自愿，协商一致的基础上，就买卖商品房信宜城南旧水泥厂状元新邨10幢C402房。1、房产证由出卖人（信宜宗华房地产开发有限公司）代办，收取买方（刘宏强、颜晶晶）总房价款（481075元）的4.2%即20205元。经到信宜市地方税务局查询得知，刘宏强所购买房屋税率为：1.5%（7216.73元），已经多收12988元，应退还给刘宏强、颜晶晶。2、根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则粤价[2007]105号》第五条商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本，费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。故被告宗华公司所收取的可视电子对讲门1500元、水电安装费3800元、装修垃圾运输费100元、公用电费300元、装修用沙1000元，共6700元，属违法行为，应退还给原告刘宏强、颜晶晶。
被告宗华公司辩称，被答辩人请求答辩人退还房产证办证费、可视电子对讲门费、水电安装费、装修垃圾运输费、公用电费、装修用沙费等费用无事实和法律依据，理由如下：一、2017年前，信宜市新建商品房销售普遍未将可视电子对讲门、水电安装、装修垃圾运输、公用电、装修用沙等费用计入房价，己成为习惯的做法，茂名市发展和改革局关于广东“民声热线”反映问题（茂价举【2007】3号）办结的答复中也证明了这一事实。答辩人涉案的商品房同样也没有将上述费用计入商品房开发建设成本，涉案楼房的《工程预算书》可证实。二、因为答辩人没有将上述费用纳入房价，因此，在双方签订的《商品房买卖合同》的交楼标准中，也没有将上述的安装水电、可视对讲到户等项目列入交付条件，详见《商品房买卖合同》第十—条和附件二。三、答辩人与被答辩人于2013年2月27日签订协议，协议中约定答辩人以包干的形式收取被答辩人房产证办证费20205元（按房价款4.2%收取）、可视电子对讲门费1500元、水电安装费3800元、装修垃圾运输费100元、公用电费300元、装修用沙费1000元。该约定是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定约定，是合法有效的。被答辩人认为，根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则粤价【2007】105号》第五条，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取，但答辩人没有将上述费用纳入房价，依法可以与被答辩人协商收取。同时，物价部门的上述规定不是法律、行政法规，也不属于效力强制性规定，不能以此来认定涉案协议无效。四、答辩人已按协议的约定将上述工程安装好交给被答辩人使用，被答辩人在2014年4月8日收楼时也确认无误。同时，答辩人也为被答辩人办理好房地产权证，因此，答辩人已按协议约定履行了义务，被答辩人也早已享受该服务，被答辩人现又请求退还上述费用于法无据。五、被答辩人对本案的起诉已超过诉讼时效。被答辩人于2013年2月27日向答辩人交付了房产证办证费20205元、可视电子对讲门1500元、水电安装费3800元、装修垃圾运输费100元、公用电费300元、装修用沙1000元，即使对该收费有争议，也应在交费之日起两年内（即：2015年2月27日前）主张权利。但被答辩人一直未主张权利，迟至2018年1月26日才向法院起诉，显然已超过法定的诉讼时效期间。综上所述，被答辩人请求答辩人退还上述费用无事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告宗华公司是有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本是人民币壹佰万元，成立日期是2008年6月23日，营业期限为长期，经营范围是房地产开发销售，小区物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）被告宗华公司以拍卖方式取得位于信宜××××水泥厂开发小区、编号为信府国用[2011]第0000553号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该块土地面积为1284.6m2，规划用途为住宅，土地使用权限至2081年2月15日。被告经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为状元新邨10幢。建设工程规划许可证号为[2011]110号，施工许可证为[2011]046号。
涉案商品房为预售商品房。该商品房的销售广告和宣传资料为“欢迎阁下购买状元新邨，阁下购买本项目之前请仔细阅读本订购须知，如果有不明之处，敬请向项目销售人员查询。购房指导如下：“*购房须知：1、凡购买本项目之物业，均由信宣市房屋管理局发给房屋所有权证，确认物业的产权属于购买者所有。业主对该物业占有、使用、处理权均受国家法律保护，并享有自由买卖、出租、继承和转让权利。2、本楼宇及房屋的使用权按信宜市政府规定办理。3、认购者敬请带本人身份证或经中国政府认可之有效身份文件。4、杂物房不办理产权证，但使用权与套房年限相同。5、业主认购房屋由发展商办好房产证，办理费用按国家规定收取交易金额的4.2%。6、在办理银行按揭手续前，如认购者需要变更户主名字，须交变更手续费8000元。*认购手续：1、认购者确认购楼层及单位后，签定《认购房屋协议》。2、购买者交付定金（人民币）伍万元/户，大杂物房交定金壹万元正，小杂物房交定金伍仟元正，如违约，定金款一律不退。3、捣好第三层楼面，购买者必须到售楼部交首期房款即购房款的30%以上（含定金）及余下的杂物房款，逾期不办，作自动放弃认购权，本公司有权对认购方预定的单位另行处理，所付定金不予退还。交首期后即签定《房屋买卖合同》。4、签署《房屋买卖合同》必须由法人代表亲自签署。*交楼标准：1、结构：框架结构。2、外墙：高级外墙纸皮砖。3、窗：铝合金窗（厅顶留落地窗门洞，落地窗由业主自行安排）4、内墙：水泥砂浆粗批。5、门：门由购房者自行安装。6、地板：原浇混凝土楼板，提供砂（约4厘米厚）到户。7、楼梯：水泥油梯级（或梯级砖），不锈钢扶手。8、水电：电分户安装到住户门口，水安装到小阳台或厨房，由发展商统一报装。9、天面：优质防水隔热层。*其他事项：1、本楼盘实行物业管理，由开发商组织物业公司管理。2、防盗网由业主自行安装（必须用不锈钢材料），按发展商统一设计的图纸制作安装。*业主应承担的款项：1、本幢楼大门可视电子对讲门安装费每套分摊15000元。2、各户汽车库、摩托车库电源线路安装工料费（费用业主分摊）。3、业主安装的垃圾泥运费100元/户。（业主自行清理到楼下）。4、水电安装费每户收3800元。5、房屋维修基金：30元/平方。6、装修用砂1000元/户。7、前期物业管理费：0.48元/平方/月。8、电梯费（一梯二户）：二至四楼每月25元，五至七楼每月45元，八至十楼每月55元，十一至十三楼每月65元。*付款方式：1、一次性交清房款（一次性交清购房款优惠：建好三层前一次性交清房款的，按9.9折价收款）。2、现金付款，购买者决定购买楼房后，必须交定金伍万元/户，壹万元/大杂物房，伍千元/小杂物房款。捣好第三层楼面后十日内必须交30%房款（含伍万元定金）及余下的杂物房款，其余房款在房封顶时全部一次性交清。3、按揭（最高30年）付款，购买者决定购买楼房后，必须先交定金伍万元/户，大杂物房预交定金壹万元/间，小杂物房预交定金伍仟元/间。捣好第三层楼面后十日内必须交30%房款（含伍万元定金）及余下的杂物房款，同时到银行办理相交（关）按揭手续，其余房款在捣好楼房的第六层后由银行提供1-30年按揭贷款。杂物房不办理按揭。*办理住房按揭的业主要提供以下资料：……6、办理按揭的评估费用由业主负责（2000元）”。
2013年2月27日，被告宗华公司作为出卖人，原告刘宏强、颜晶晶作为买受人，签订《商品房买卖合同》。该合同对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、交接、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷、出卖人关于装饰及设备标准承诺的违约责任等内容作了相关的约定。涉案合同第十一条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人提供双方约定标准的装饰、设备。”作为合同的组成部分的附件二约定：“装饰、设备标准：1.外墙：纸皮砖、2．内墙：水泥石灰砂浆批荡粗坯，3．顶棚：水泥石灰砂浆批荡粗坯，4.地面：原地面预留砂，5.门窗：预留铝合金推拉窗、门洞，6．厨房：水泥石灰砂浆批荡粗坯，安排好排水，7．卫生间：墙水泥石灰砂浆批荡粗坯，安排好排污渍，8．阳台：顶棚水泥石灰砂浆批荡粗坯，9．电话、电视线：入户门口留电话、有线电视接口”。
2013年2月27日，原、被告双方又签订一份《协议》该协议约定：“1、出卖人与买受人约定小杂物房面积暂约为13平方米，总价款（￥42640元）……杂物房款多退少补。……2、每单元楼梯出入口的防盗门及可视电子对讲器由出卖人统一安装，费用每户共收壹仟伍佰元整。水电表由出卖人统一向供水、供电单位报装，每户收取安装费用叁仟捌佰元整。有线电视的开户费及安装材料费用由买受人负责；各户厅内的落地门窗由买受人自行解决。开发商的管理人员未退场时，每户的装修垃圾清理由开发商统一负责，每房收取壹佰元整，退场后由户主自己负责清理。前期物业管理费每月每平方四角捌分，电梯费用根据买受人所在层数收费，房屋维修基金30元/平方米。各户防盗网由出卖人统一规格，统一制作，统一安装，防盗网面积计算方法按图纸外立面展开面积计算，每户暂支付陆仟元整押金，以后多还少补。3、房产证由出卖人代办，每户收取总房价款的4.2%，如买受人需要变更户主名字，需交手续费捌仟元整。办理按揭的评估费用由买受人承担。4、本协议具有正式协议同等的法律效力，本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份”。
2013年2月27日，原告向被告缴纳办证费20205元、购买摩托车库款42640元、可视电子门费用1500元、水电安装费3800元、装修垃圾费100元、评估费2000元，维修基金4360元、装修用沙款1000元，合计75905元，有被告出具的《收据》给原告存执为凭。
庭审中，原、被告双方均确认：于2014年4月18日，被告按合同约定的标准将房屋交付给原告装修，被告也按上述收费项目履行了义务，涉案房屋于2016年2月6日已办好房产证。2017年2月14日，原告查询到涉案房屋涉税信息查询结果：实缴税额7216.73元；申报购买房屋契税计税依据：481075元；申报购买房屋建筑面积139.11平方米；契税税率：1.5%；税票号码：（141）粤地现23022386。
2018年1月26日，原告向法院起诉，提出上述诉讼请求。被告则认为原告要求退还的水电安装等五项费用，双方已经有书面约定应由原告缴纳的，原告也实际缴纳了，该五项费用是在房价外的，不计入房价成本；双方约定的事项如果没有违反法律以及行政法规的强制性规定，法院不应该确认无效。合同是双方自愿约定的，只有明确违反法律和行政法规的强制性规定才是无效的。最高院也有解释，其他部门及省级人民政府的文件是不作为确认合同无效的依据的；对于办证费用20205元，该费用是双方有约定是按总房款4.2%收取的，不存在多还少补，属于包干，不存在需要退还的问题；原告提出显失公平是不存在的。签订协议的时候，税局是按3%收取房屋个人契税，就当时而言，办证费按房价款的4.2%收取是合理的。作为显失公平的情形，法律规定在一年内请求撤销。所以原告现在提出上述要求也已经超过诉讼时效。因此，我方认为原告的诉讼请求不应该获得支持。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《协议》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格按约履行。本案争议的焦点是原告的诉讼请求是否应获得支持的问题。被告出卖的商品房的销售广告和宣传资料注明：“…业主认购房屋由发展商办好房产证，办理费用按国家规定收取交易金额的4.2%。…交楼标准：1、结构：框架结构。2、外墙：高级外墙纸皮砖。3、窗：铝合金窗（厅顶留落地窗门洞，落地窗由业主自行安排）4、内墙：水泥砂浆粗批。5、门：门由购房者自行安装。6、地板：原浇混凝土楼板，提供砂（约4厘米厚）到户。7、楼梯：水泥油梯级（或梯级砖），不锈钢扶手。8、水电：电分户安装到住户门口，水安装到小阳台或厨房，由发展商统一报装。9、天面：优质防水隔热层。*其他事项：1、本楼盘实行物业管理，由开发商组织物业公司管理。2、防盗网由业主自行安装（必须用不锈钢材料），按发展商统一设计的图纸制作安装。*业主应承担的款项：1、本幢楼大门可视电子对讲门安装费每套分摊15000元。2、各户汽车库、摩托车库电源线路安装工料费（费用业主分摊）。3、业主装修的垃圾泥运费100元/户（业主自行清理到楼下）。4、水电安装费每户收3800元。5、房屋维修基金：30元/平方。6、装修用砂1000元/户。7、前期物业管理费：0.48元/平方/月。8、电梯费（一梯二户）：二至四楼每月25元，五至七楼每月45元，八至十楼每月55元，十一至十三楼每月65元。*付款方式：办理住房按揭的业主要提供以下资料：……6、办理按揭的评估费用由业主负责（2000元）”，双方在涉案合同的第十一条及附件二已经约定交房的标准，涉案协议双方对“被告收取原告办证费按房价款4.2%收取、可视电子对讲门费1500元、水电安装费3800元、装修垃圾运输费100元…等内容也作了约定。上述约定是原、被告双方自行确定的权利义务，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效条款。原告根据上述合同条款的约定向被告缴纳办证费、可视电子对讲门款、水电安装费、装修垃圾运输费、公用电费、装修用沙费，被告开具《收据》给原告收执，该收据也列明了具体收费项目及金额。由于原告交纳上述费用是原、被告双方的约定且原告在交纳上述费用时并未提出异议，是双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，故现原告请求被告退还房产证办证费12988元、可视电子对讲门1500元、水电安装费3800元、装修垃圾运输费100元整、公用电费300元整、装修用沙1000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘宏强、颜晶晶的诉讼请求。
案件受理费146元，由原告刘宏强、颜晶晶负担。由如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 俞素青
二〇一八年三月十二日
书记员 潘美娜