福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终2808号
上诉人（原审被告、反诉原告）：永春县春利机动车驾驶员培训有限公司，住所地永春县石鼓镇石鼓838号。
法定代表人：郑东彬，系该公司执行董事。
委托代理人：李兵，福建泉明律师事务所律师。
委托代理人：曾曙阳，福建泉明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：永春县塑料厂破产清算组，住所地泉州市永春县八二三东路二轻大厦*楼。
负责人：周桂兰，系清算组组长。
委托代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所律师。
委托代理人：王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。
上诉人永春县春利机动车驾驶员培训有限公司（下称春利公司）因与被上诉人永春县塑料厂破产清算组（下称塑料厂清算组）租赁合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2016）闽0525民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年9月2日，塑料厂清算组（甲方）与春利公司（乙方）签订了租赁协议书一份，约定塑料厂清算组将原布鞋厂车间第三层，建筑面积约600平方米，及布鞋车间周边空地租赁给春利公司使用，协议书第二条载明“租赁期限为期5年，从2010年10月1日起至2015年9月30日止，期满后如乙方需继续承租，在同等条件下享有优先权。”第三条载明“租赁费及缴交办法：乙方每年交给甲方人民币贰万玖仟肆佰捌拾元整，乙方应在每年10月1日、4月1日前缴交半年的租赁费人民币壹万肆仟柒佰肆拾元整。”第四条载明“若因政策、法律发生变化或企业破产案件审理终结需要提前终止合同时，双方不作违约论处，同时乙方在租赁期间内进行的投资建设，甲方不给予经济补偿，动产部分归属乙方，不动产部分归属甲方。”第五条载明“乙方在租赁期间有经营管理自主权，实行独立核算，自负盈亏，所发生的一切税收及债权债务均由乙方负责。”承租期满后，塑料厂清算组欲收回租赁物，并催告春利公司腾空支付租赁物，并支付从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付）。春利公司在庭审中同意支付给塑料厂清算组从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付），但表示需要续租，仍在继续使用租赁物。
原审判决认为，塑料厂清算组与春利公司之间的签订的租赁协议书，条款齐备，意思真实，且也实际履行，故合法有效。塑料厂清算组请求春利公司将租赁物腾空交付给塑料厂清算组，由于该租赁物已经承租期满，且塑料厂清算组明确表示该租赁物不再对外出租，春利公司请求对该租赁物享有优先承租权，缺乏事实依据及法律依据，依法不予支持，故春利公司应将该原布鞋厂车间第三层，建筑面积约600平方米，及布鞋车间周边空地腾空交付给塑料厂清算组。塑料厂清算组请求判令春利公司支付从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付），庭审中，春利公司同意塑料厂清算组的该项诉讼请求，故对该项请求，予以支持。春利公司请求判令塑料厂清算组给予经济补偿80万元，庭审中，春利公司提出80万元的项目建设是塑料厂清算组提出的，对此说法塑料厂清算组予以否认，且春利公司无法提供相应的证据予以支持，故该项请求缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，判决：一、春利公司应在本判决生效之日起10日内将位于原布鞋厂车间第三层，建筑面积约600平方米，及布鞋车间周边空地腾空交付给塑料厂清算组。二、春利公司应支付从2015年10月1日起至上述租赁物实际腾空交付之日止的租金，租金按每月2456.6元支付给塑料厂清算组。三、驳回春利公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费481元，反诉受理费11800元，均由春利公司负担。
原审判决宣判后，春利公司不服，向本院提起上诉称：一、春利公司的损失应得到赔偿。经塑料厂清算组周主任同意续租的情况下，春利公司对租赁物进行改造投资，耗资80余万元。现塑料厂清算组单方不再续租，应赔偿上述损失。原审未经现场勘验、评估鉴定，认为春利公司没有提供相应证据是错误的。二、原审判决春利公司应腾空租赁场所是错误的。春利公司是政府招商引资来的，永春县塑料厂的主管部门原永春二轻局的几任领导均口头承诺可以续租，除非政府征用。该租赁场所的托管人即春利公司及永春县城镇集体工业联合社曾联合发文欲对租赁场所采取公开招标方式进行租赁，在公开招标没有结束前，春利公司作为现有的承租人，享有优先承租权。在投标结果尚未可知的情况下，现在让春利公司腾空搬离，若最后中标的仍是春利公司，将造成很大的浪费。另外，塑料厂清算组作为国有企业破产清算组，无权单方终止租赁合同并收回租赁物，而应由其主管部门或共同做出决定。三、春利公司对租赁标的享有优先承租权。春利公司作为现有的承租人，为租赁物投入大量人力、财力、物力，为保障承租人的权利，春利公司在同等条件下享有优先承租的权利。综上，请求：一、撤销一审判决，改判驳回塑料厂清算组的原审诉讼请求，支持春利公司的原审反诉请求。二、一、二审诉讼非均有塑料厂清算组承担。
被上诉人塑料厂清算组答辩称：一、春利公司上诉陈述违背事实、缺乏依据。二、春利公司主张的经济损失既无依据，更缺乏法律基础。三、春利公司主张的承租优先权于法无据，且本案不具备承租优先权的成就条件。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人对原审查明的事实均无异议。对双方无争议的事实，本院予以确认。
上诉人春利公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、录音资料，证明2014年3月份至9月份，春利公司装修、整修租赁物，事先经过塑料厂清算组负责人周桂兰同意。2、收款收据、销售清单、结算单、送货单、协议书、会议记录，证明春利公司装饰、装修租赁物共话费84万元。3、拍卖公告，证明同一租赁场所内，其他租户到期后，塑料厂清算组都已经对租赁权进行租赁前的拍卖公告。
被上诉人塑料厂清算组质证称：证据1真实性无异议，但录音摘录存在遗漏，不能证明春利公司的主张。证据2真实性有异议，与本案没有关联。证据3真实性无异议，但塑料厂清算组不存在虚假陈述的情况，同意租赁场所存在不同的处理方式。
二审期间，被上诉人塑料厂清算组未提供新的证据。
本院认为，对于上诉人春利公司提供的证据1即录音资料，塑料厂清算组对真实性没有异议，本院予以确认，可以证明相关谈话内容，但上述内容无法证明塑料厂清算组组长周桂兰同意续租。关于证据2即收款收据、销售清单、结算单、送货单、协议书、会议记录因春利公司未举证证明上述证据与本案的关联性，塑料厂清算组也不予认可，本院不予确认。对于证据3即拍卖公告，塑料厂清算组对真实性无异议，本院予以确认，可以证明公告的相关内容，但上述内容不能证明塑料厂清算组同意继续出租本案讼争租赁物。
二审期间，双方当事人争议的焦点是：一、春利公司是否享有诉争租赁标的的优先承租权。二、塑料厂清算组是否应赔偿春利公司经济损失。三、春利公司是否应将诉争租赁场所腾空交付给塑料厂清算组。
双方当事人对本案争议焦点的意见与其上诉、答辩主张基本一致。
关于焦点一，本院认为，2010年9月2日，双方当事人签订的《租赁协议书》第二条约定，本案讼争租赁期限期满后，若春利公司需要继续承租，在同等条件下享有优先权。根据上述约定，春利公司享有的优先权实质上系缔约机会的优先，其前提在于塑料厂清算组存在继续缔约的意思表示，即塑料厂清算组同意继续出租讼争租赁物。然而，原审中，塑料厂清算组已明确表示其不再出租讼争租赁物，本案讼争《租赁协议书》约定的租期届满至今，实际上塑料厂清算组也未出租讼争租赁物，因此，春利公司在本案中请求确认其享有优先承租权，并请求优先承租讼争租赁物，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，由于《租赁协议书》约定的租期已经届满，租金也支付完毕，因此上述协议书已履行完毕，项下的权利义务已经终止。虽然春利公司主张塑料厂清算组口头同意其续租讼争的租赁物，但未提供相应的证据证明，应承担不利的法律后果，上述协议书终止后，春利公司在租期内的投资应依约处理。《租赁协议书》第四条约定，合同终止后，春利公司在租期内进行的投资建设，不动产部分归属塑料厂清算组。二审中，春利公司明确，其损失项目为：1、原布鞋车间第三层进行重新装修，包括对楼顶板面进行防水施工处理；2、架设三相电专线；3、对租赁场地进行重新水泥铺设；4、向石鼓村村民租地进行场地扩建。由于上述项目损失中，前三项项目均依附不动产，且无法拆除，因此，依约应归属塑料厂清算组。第4项项目系春利公司与其他人之间的关系，春利公司应另行处理。至于春利公司主张塑料厂清算组存在的违约行为，因讼争《租赁协议书》已经履行完毕，塑料厂清算组可自由决定是否继续出租讼争租赁物。春利公司认为塑料厂清算组不继续出租讼争租赁物构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，春利公司主张塑料厂清算组应赔偿其相应的损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，如前所述，由于《租赁协议书》已履行完毕，塑料厂清算组不再出租讼争租赁物，春利公司继续占有租赁物已经没有合同或法律依据，因此，春利公司应及时腾空租赁物，并返还塑料厂清算组。
综上所述，本院认为，2010年9月2日，上诉人春利公司与被上诉人塑料厂清算组签订的《租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，可确认有效。上述协议书履行完毕后，塑料厂清算组不再出租讼争租赁物，春利公司主张的优先承租权缺乏事实和法律依据，不应支持。《租赁协议书》终止后，春利公司应及时返还租赁物，双方当事人应按照双方的约定确定春利公司租期内投资的归属。因春利公司未及时返还租赁物，应赔偿塑料厂清算组占用租赁物期间的租金损失。春利公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币12281元，由上诉人永春县春利机动车驾驶员培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 李 芳
代理审判员 余卓立
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 林秋韵
附本案主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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