安徽省合肥市包河区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）包行初字第00005号
原告：程付昌，男，1972年8月14日出生，汉族，个体经营者，住安徽省合肥市包河区。
原告：刘勤，女，1971年4月27日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。
委托代理人：方正，安徽徽达律师事务所实习律师。
被告：合肥市房地产管理局。
法定代表人：汪菊喜，局长。
委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。
第三人：卫子房，男，1983年8月7日出生，汉族，职业不详，住安徽省合肥市瑶海区。
第三人：侯福军，男，1977年8月12日出生，汉族，职业不详，住安徽省合肥市瑶海区。
原告程付昌、刘勤不服合肥市房地产管理局作出的将合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室的所有权人转移登记为第三人卫子房的具体行政行为，于2013年12月24日向本院提起行政诉讼。本院于2013年12月26日受理后，于2014年1月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。原告程付昌及其原告程付昌、刘勤的委托代理人汪观利、方正，被告合肥市房地产管理局的委托代理人储湛到庭参加诉讼。第三人卫子房、侯福军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告合肥市房地产管理局于2013年7月19日作出将合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室的所有权人转移登记为第三人卫子房的具体行政行为，内容如下：房屋坐落为合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室，地号为042，建筑物总层数为22层，所有权人为第三人卫子房（原所有权人为原告程付昌），共有情况为单独所有，房屋取得方式为买卖，所有权证号为房权证合包字第××号，规划用途为成套住宅，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为97.59m2，套内建筑面积为76.41m2。被告于2014年1月10日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、房地产权属登记受理通知单、合肥市房屋所有权权属登记申请（审核）书，用以证明涉案房屋转移登记的申请、受理与审核情况；2、存量房买卖合同，用以证明涉案房屋买卖的事实；3、房地权证合包字第××号房地产权证，用以证明涉案房屋原权属情况；4、委托书、安徽省合肥市中安公证处（2012）皖合中公证字第12607号公证书，用以证明第三人侯福军受托出售涉案房屋的情况；5、询问笔录，用以证明申请办理涉案房屋所有权转移登记的当事人接受被告询问的内容；6、居民身份证、户籍簿、结婚证，用以证明当事人的身份情况；7、房屋分户图，用以证明涉案房屋的平面结构；8、个人购买家庭唯一普通住房查询表、本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询审核表、声明、存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明、房屋过户物业服务费用结算清单（表一），用以证明与涉案房屋买卖有关的其它事实；9、安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票、房地产权属登记缴费单、安徽省契税完税情况证明、合肥市地方税务局房地产转让完税（免税）审核通知单、税收电子转账专用完税证、税收通用完税证，用以证明涉案房屋买卖所缴税费的事实；10、《房屋登记办法》，用以证明被告办理涉案房屋所有权转移登记的法律依据。
原告程付昌、刘勤诉称：2009年11月，原告程付昌购买合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室，并于2012年办理房屋登记，所有权证号为房地权证合包字第××号。自该房屋交付后，原告程付昌、刘勤作为夫妻一直居住其中。2012年7月18日，原告程昌付、刘勤为借款被迫向第三人侯福军签署《委托书》，委托第三人侯福军为其办理上述房屋买卖等相关事宜，安徽省合肥市中安公证处对两原告签署委托书的行为予以公证。之后，第三人侯福军多次要求原告将房屋出卖用以还其借款，原告均未同意。2013年10月，突然有人到原告住所，要求原告搬离房屋，并声称该房屋已经过户至其名下。2013年10月18日，原告至被告处查询才得知，被告已于2013年7月19日将原告所有的房屋登记至第三人卫子房的名下。原告认为，被告在未进行现场查勘、询问原告是否有转让房屋意思表示且在原告对转让过程毫不知情的情况下将其所有的房屋转移登记至他人名下，明显违反了相关法律规定：一、被告在办理涉案房屋所有权转移登记时未进行现场查勘。《房屋登记办法》第十九条第（四）项规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。”《安徽省城市房地产交易管理条例》第十九条第（二）项规定：“转让房地产，应当按照下列程序办理：（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。”因此，现场查勘（查看）是房屋登记机构在办理房屋所有权转移登记时应当遵循的法定程序，但被告从未到现场进行勘查。需要说明的是，原告购买涉案房屋后进行了精装修，装修房屋花费10万余元。由于房屋装修状况亦是影响成交价格的重要因素，因此，现场勘查的内容显然应当包括对房屋内部情况的勘查。二、被告未向原告询问涉案房屋所有权转移登记是否系其真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋。《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”因此，在办理涉案房屋所有权转移登记时，被告应向申请人询问至少两个方面的内容：一是申请人是否有转移登记的真实意思表示；二是申请登记房屋是否为共有房屋。然而，被告并未对原告进行询问，原告亦从未在询问笔录上签字。三、被告未核对委托人（原告）的身份情况。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《房屋登记办法》第十一条第二款规定：“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。”因此，被告在办理涉案房屋所有权转移登记时，应当核对原告的身份证明原件，或者对经公安机关确认的身份证明复印件进行核实。然而，原告的有效身份证件的原件一直由自己保留，并未交由代理人保管，因此，被告不可能对原告的身份证件原件进行核对。综上，被告在办理涉案房屋所有权转移登记时程序违法，未尽到谨慎审查义务，请求判决撤销被告作出的将合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室的所有权人转移登记为第三人卫子房的具体行政行为。原告在诉讼中提供如下证据：1、借款合同、委托书、安徽省合肥市中安公证处（2012）皖合中公证字第12607号公证书，用以证明原告为借款被迫向第三人侯福军签署委托书，委托第三人侯福军为原告办理涉案房屋买卖的相关事宜；2、商品房买卖合同，用以证明原告于2009年11月购买涉案房屋的事实；3、房屋所有权登记、转让审核表，用以证明2012年初始登记的涉案房屋所有权人为原告；4、房屋登记簿，用以证明被告于2013年7月19日将涉案房屋所有权人转移登记为第三人卫子房。
被告合肥市房地产管理局辩称：2013年7月，原告程付昌将合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室售予第三人卫子房，双方向被告申请办理房屋所有权转移登记并提交了《存量房买卖合同》、原房地产权证、业经公证的委托书等申请登记材料。被告经审查认为，房屋原权属明确，第三人卫子房购买房屋的产权来源清晰，遂核准登记，颁发房权证合包字第××号房地产权证。该登记行为事实清楚、依据充分、合法有效。涉案房屋所有权转移登记无需单宗逐笔进行实地查看，有关询问事项的回答与申请登记材料的提交，均由业经公证的委托代理人代为办理，申请登记材料齐全，被告办理涉案房屋所有权转移登记并无不当。综上，原告诉称的理由不能成立，请求判决驳回原告的诉讼请求。
第三人卫子房、侯福军未作陈述，亦未提交证据材料。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据1，可以证明第三人侯福军系受托为原告出售涉案房屋，本院予以认定；原告提交的证据2、3，可以证明涉案房屋原始取得与初始登记的事实，本院予以认定；原告提交的证据4，可以证明被告将涉案房屋所有权人转移登记为第三人卫子房，本院予以认定。被告提交的证据1-9，可以证明被告办理涉案房屋所有权转移登记的过程，本院予以认定。
经审理查明：2009年11月5日，原告程付昌与合肥华盛房地产开发有限责任公司订立一份商品房买卖合同，约定由原告程付昌向该公司购买位于合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室的房屋一套，总价款为371501元，建筑面积为97.59m2，套内建筑面积为76.41m2。2009年11月11日，原告刘勤与原告程付昌依法办理结婚登记手续。2012年5月14日，原告程付昌取得房地权证合包字第××号房地产权证，该证确认原告程付昌为上述房屋的所有权人。2012年7月18日，在安徽省合肥市中安公证处的公证下，原告程付昌、刘勤作为委托人向作为受托人的第三人侯福军签署一份委托书，内容为：两原告系夫妻关系，上述房屋属于双方共同所有，现委托第三人侯福军为其代理人办理如下事项：“一、办理上述房产在银行提前还款、领取他项权证、办理结清证明、还款明细账单等事宜。二、办理在房地产部门注销抵押登记及相关手续。三、在还清上述房产在银行的贷款后，办理出售上述房产的所有相关手续［包括签订存量房买卖合同、收取定金、办理网签手续、办理核价事宜、签订资金托管协议（或不托管）、开立银行账户、到资金托管中心领取房款（或直接领取房款）、到税务部门办理纳税或开具免税证明的相关手续以及涉及办理公证的相关手续］。四、办理上述房产的过户及土地证的过户手续。五、办理上述房产的水电、天燃气、电话、有线电视（数字电视）等一切相关设施的过户手续及物业交接（包括缴纳物业费、到物业公司和居委会开具结清证明）办理查询户口情况以及办理户口证明或户口迁移手续。六、办理出售上述房产的一切相关手续。七、到民政部门办理婚姻证明及调取婚姻状况相关材料。八、办理在房地产管理部门调阅上述房产的相关资料以及接受询问和签署相关文件。九、有权处理上述房产在交易过程中产生的纠纷事务，有权代理行使诉讼权和辩护权。在委托期内，代理人在其权限范围内所签署的一切有关文件，我们均予承认，并承担法律责任。受托人无转委托权。委托期限：该委托书自签订之日起生效至上述事项完成为止失效。”2012年7月18日，合肥市地方税务局包河区分局因销售不动产向原告程付昌征收各项税费合计33000元，向第三人卫子房征收契税10000元。2012年7月19日，第三人侯福军作为原告程付昌、刘勤的代理人，与第三人卫子房订立一份存量房买卖合同，约定由第三人卫子房以50万元的价款购买上述房屋。同日，第三人侯福军作为原告程付昌、刘勤的代理人，与第三人卫子房申请办理上述房屋所有权转移登记，缴纳登记费445.40元，提交的申请登记材料包括：申请人身份证明（复印件）、房地产权证（原件）、地税、财政部门纳税证明（原件）、房屋买卖合同（原件）、资金托管协议（原件）、登记申请书（原件），被告合肥市房地产管理局予以受理，并出具《房地产权属登记受理通知单》。同日，被告合肥市房地产管理局对申请人提交的申请登记材料予以查验，并就有关事项对申请人进行询问，在经审核后准予登记，确认上述房屋的所有权人为第三人卫子房，将权利归属与内容记载于房屋登记簿，并颁发了房权证合包字第××号房地产权证。2013年12月24日，原告程付昌、刘勤不服该项房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。2014年1月14日，本院依法通知卫子房、侯福军作为第三人参加本案诉讼。2014年2月19日，原告程付昌在庭审中确认其向第三人侯福军提供过居民身份证、户籍簿、结婚证复印件，并称这些材料系用于办理公证事宜。
本院认为：参照《房屋登记办法》第十五条第二款的规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。本案中，涉案房屋系两原告的夫妻共同财产，第三人侯福军作为两原告共同委托的代理人，持有两原告提供的身份证明，将该房屋出售且向被告申请办理转移登记，并不违背两原告的真实意思表示，亦未超越两原告明确授权的范围。第三人侯福军作为代理人向被告申请转移登记时，提交了业经公证的授权委托书和身份证明，不违反上述法律规定。申请人按照国家有关规定缴纳登记费，提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，被告依法予以受理，对申请登记材料进行查验，就有关事项询问申请人，在经审核后准予转移登记，将权利归属与内容记载于房屋登记簿并发证，程序并不违法。关于房屋登记机构应当实地查看的房屋登记种类，《房屋登记办法》第十九条第一款作出相应规定，但其中并不包括本案涉及的房屋所有权转移登记，因此，被告未对涉案房屋进行实地查看并不违法，两原告认为被告未尽谨慎审查义务的理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项，参照《房屋登记办法》第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告程付昌、刘勤要求撤销被告合肥市房地产管理局2012年7月19日作出的将合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室所有权人转移登记为第三人卫子房的具体行政行为的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告程付昌、刘勤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 刘星月
人民陪审员 王建淮
人民陪审员 邓苏建
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 杜 尹
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条：经人民法院两次合法传唤，原告无正当理由拒不到庭的，视为申请撤诉；被告无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
2、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条：有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不能成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。
3、《房屋登记办法》第十五条第二款：委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。