浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异239号
案外人虞如钢，男，汉族，1969年11月23日出生，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）俞金林，男，汉族，1973年4月26日出生，现住绍兴市越城区。
申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。
法定代表人徐德良，董事长。
委托代理人（特别授权代理）孟淑秀、徐沈斌，浙江中行律师事务所律师。
被执行人绍兴市登月建材物资有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区天镜南苑西区Ａ幢４０１室。
法定代表人祝安龙。
被执行人祝安龙，男，1964年8月26日出生，住绍兴市越城区。
被执行人赵丽珍，女，1965年4月19日出生，住绍兴市越城区。
在本院执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产）与被执行人绍兴市登月建材物资有限公司（以下简称登月公司）、祝安龙、赵丽珍金融借款合同纠纷一案中，案外人虞如钢提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人虞如钢称，案外人于2010年6月21日向被执行人祝安龙租赁天镜南苑西区C幢128-132号营业房开设宾馆。租期为八年，自2010年9月1日至2018年8月31日，租金一年一付，前五年为每年24万元，第六年为25万元，第七年为26万元，第八年为28万元。因祝安龙拖欠他人借款，案外人于2015年2月6日将2015年9月1日至2018年8月31日的租金79万元以银行汇款的方式支付给祝安龙的债权人。同时，案外人在2014年9月份对宾馆进行过一次装修，花费将近30万元，故要求法院在拍卖该房产时带租评估拍卖。
申请执行人浙商资产称，第一、对租房合同的真实性有异议，2013年5月办理抵押登记时，抵押人祝安龙称抵押物无租赁，系自用。第二，即使租赁合同属实，申请执行人对案外人所称的后三年即2015年9月1日至2018年8月31日的租金79万元已于2015年2月6日支付给祝安龙的债权人的真实性也有异议。1、案外人提交的祝安龙出具的向孙铭禹借款100万元的借条及收条，并不能证明祝安龙向孙铭禹已借到款项100万元，即使借款属实，案外人也无证据证明俞金林已代祝安龙向孙铭禹清偿了债务。2、案外人提交的俞金林出具的79万元收条及两张2015年2月6日的汇款回单不能证明案外人已付清后三年租金的事实：（1）案外人汇款金额为80万元，非收条中的租金79万元，金额不符；（2）合同约定后三年租金共计79万元，而支付金额为80万元，租金多付1万元不符合常理；（3）79万元的租金收条，并非祝安龙出具，不能证明系祝安龙的意思表示。综上，请求法院依法驳回案外人异议请求。
被执行人登月公司、祝安龙、赵丽珍未发表意见。
本院查明：2009年4月，被执行人祝安龙先后取得坐落绍兴市越城区天镜南苑西区C幢128-132号、228-232号营业房的房产证，权证号分别为F0000171944、F00000172055、F0000171946、F0000171922、F0000171943号。2013年5月20日，祝安龙与中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）签订抵押合同，以绍兴市越城区天镜南苑西区C幢127-132号、227-232号营业房及附属六间车库为抵押，并于2013年5月22日办理了抵押登记，他项权证号分别为：绍房他证绍市字第K0000801**号、K000080092号、K000080099号、K000080075号、K000080081号、K000080095号。本院在审理（2014）绍越商初字第1840号案件过程中，于2014年6月4日查封了上述营业房。2015年1月8日，本院作出（2014）绍越商初字第3572号民事判决书，判决被告登月公司应归还给原告建设银行借款本金人民币1300万元及相应利息、律师费；原告建设银行就其享有的上述债权，对绍房他证绍市字第K0000801**号、K000080092号、K000080099号、K000080075号、K000080081号、K000080095号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款分别在3797204元、3643668元、3536362元、3440166元、3560559元、2459301元的范围内享有优先受偿权；被告祝安龙、赵丽珍对被告登月公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。2015年3月16日，本院对该判决立案执行，执行中，因建设银行将上述判决书项下的债权转让给浙商资产，并已公告通知债务人，本院于2015年7月23日裁定变更浙商资产为该案申请执行人。2015年4月7日，本院作出（2015）绍越执民字第898号公告，责令各被告于2015年4月20日前自觉履行还款义务，逾期将依法对上述房地产进行评估、拍卖，并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，于2015年4月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
另查明，根据案外人虞如钢（乙方）提供的与祝安龙（甲方）签订的落款时间为2010年6月21日的租房合同记载，房屋租赁地址为天镜南苑西区一楼至二楼，居住面积1000平方米；室内附属设施、电器、家具均自备；租赁期限为8年：自2010年9月1日起至2018年8月31日止；房屋租金每月20000元人民币，其中第6年25万元、第7年26万元、第8年28万元；付款方式为按年一次性支付，另付押金1000元，第一次付款计24万元；乙方无故拖欠房租达10天的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权；合同同时对双方其他权利、义务事项作了约定。听证中，案外人自认该合同上甲方祝安龙的签字系其会计“金建文”（音）代签。案外人另提供了落款日期为2015年2月6日的收条1份，内容为“今收到虞如钢租祝安龙天镜南苑西区C幢128-132号营业房的租金79万元，租期为三年，即2015年9月1日到2018年8月31日”；收条尾部由俞金林签字捺印，并书写“代祝安龙”。案外人还提供了银行卡取款业务回单2张、借条1张、转账凭证打印件1张等证据，要求证明祝安龙向孙铭禹借款100万元，由俞金林提供担保，此后祝安龙没有能力归还，所以案外人将79万租金打给俞金林，由俞金林代为出具了收条的事实。根据案外人提交的绍兴市越城区金鼎宾馆工商登记资料记载，该宾馆经营者为案外人配偶沈雅玲，经营地址为越城区城南天镜南苑西区C幢128-132号1-2楼，该宾馆原为个体工商户，经营期限自2010年10月29日起，后变更为个人独资企业。
在（2015）绍越执民字第898号案件执行过程中，本院于2015年6月16日对被执行人祝安龙制作了询问笔录，其认可与案外人之间曾签订关于天镜南苑西区C幢128-132号营业房的租赁合同，但认为租金是一年一付，案外人未支付自2014年9月份开始的租金，对案外人主张的剩余租金已付清完的事实不予认可。听证中，案外人承认其将79万元房租打给俞金林，祝安龙并不知情，当时祝安龙已在看守所，但认为俞金林在提供担保时与祝安龙之间曾存在口头协议，如祝安龙未能归还孙铭禹款项，俞金林可以向案外人收取租金用于归还欠款。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应在查封前占有使用该不动产。本案中，案外人虞如钢提供的租房合同并非被执行人祝安龙亲笔签字。即使该合同真实，但案外人对承租物的合法占有也应建立在依约缴纳租金的基础之上。案外人虽提供了由俞金林出具的收取2015年9月1日至2018年8月31日租金的收条，但案外人并无证据证明俞金林系被执行人祝安龙的合法代理人，且自认被执行人祝安龙对该收条并不知情，祝安龙在接受本院执行人员询问时也明确否认收取过案外人2014年9月之后的租金，故案外人所主张的支付租金事实不能成立。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人虞如钢的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。