广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1750号原告（反诉被告）：杨达伦，男，1974年11月5日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人：梁凤琼、冯治成，均系广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：董鸿超，男，1958年2月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：王美莲，女，1967年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。原告（反诉被告）杨达伦（以下简称杨达伦）诉被告（反诉原告）董鸿超，第三人王美莲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨达伦的委托代理人邱伟谷（后撤销代理），被告董鸿超到庭到庭参加了诉讼。第三人王美莲经经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨达伦诉称：2013年3月份，原告在天河寻找商铺经营餐饮业，后经朋友介绍认识被告，被告即提出可以将自己所有的位于广州市天河区林和东路沾益直街188-190之10号商铺（以下简称案涉商铺）出租给原告。经协商，原、被告于2013年3月18日签订租赁协议，约定被告将商铺出租给原告经营餐饮业，租赁期限为5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止；原告须在每月5号前交付当月租金26800元。协议同时对租赁保证金、商铺装修、消防、治安及合同解除等进行了约定。协议签订后，被告将商铺交由原告使用，同年3月20日，原告向被告交纳租赁保证金53600元。2013年年底，第三人王美莲找到原告，声称其系商铺的产权人，要求与原告签订有关商铺的租赁合同、交纳相应费用，否则要求原告停业经营，强行收回商铺。原告对此多次要求被告出面解决，但被告均不予理睬。无奈之下，原告只好于2014年1月1日与业主王美莲重新签订租赁协议、交纳租金及押金等费用。尔后原告多次要求被告返还租赁保证金，但被告均无故推搪。综上，原告认为，被告明知自己的非租赁物业所有人仍将他人商铺出租予原告，致双方签订之合同无效，依法应返还租赁保证金。现被告拒不返还租赁保证金的行为，已经严重侵害了原告的合法权益。现向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告双方于2013年3月18日签订的租赁协议无效；2、被告向原告返还租赁保证金53600元及利息，利息自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计至被告实际清偿之日止；3、本案诉讼费由被告负担。被告董鸿超辩称：被告与王美莲是夫妻关系，育有一子，但没有领取结婚证，案涉商铺是被告于2005年出资购买的，购买后也是由被告一直经营使用，当时购买商铺时是毛坯房，后来被告就装修商铺并经营使用。被告与王美莲在一起时，有4套物业都登记在王美莲名下。后来被告将案涉商铺出租给原告，所以被告的出租行为是合法的，租赁合同是有效的。原告承租后，王美莲在未征得被告同意的情况下向原告主张其是业主，而原告与王美莲重新签订了租赁合同，被告认为原告未经被告的同意就与王美莲签订租赁合同，且原告与王美莲之间的租赁合同约定的租金比与被告签订的租赁合同约定的租金还少，所以被告要求原告赔偿6个月租金给被告。被告将案涉商铺交付给原告时是带装修的，该装修是被告经营使用案涉商铺期间的装修，案涉商铺的装修被告花了20多万元。只要原告将案涉商铺交还给被告，被告同意向原告返还租赁保证金及利息，但原告应将其使用案涉商铺期间的租金拖欠部分支付给被告。第三人王美莲未作陈述。被告董鸿超反诉诉称：被告是案涉商铺的实际出资人。被告与案涉商铺产权登记人王美莲原是情侣关系，双方于1997年相识相恋，并育有一子，但没有办理登记结婚手续。2005年6月被告出资购买案涉商铺，登记在王美莲名下。2007年被告与王美莲分手，但并未对双方共同生活期间购置的物业进行分配（除了商铺外，被告还在香港购置了房产，也过户到王美莲名下）。被告是案涉商铺的实际出资人，有权将案涉商铺出租，被告与原告签订的租赁合同合法有效。在被告将案涉商铺出租给原告之前，被告是案涉商铺的实际使用人，该案涉商铺内置的物品及装修均是被告出资购买。被告与王美莲分手后，一直经营案涉商铺，并在该地址上开设“广州市天河区科技有饭味快餐店”，投资了20多万元对该商铺进行装修，购置相关物品，直到与原告签订租赁合同后，才将商铺及里面的所有物品交付给原告使用。原告的起诉状中也有提到他最初是在被告手中得到案涉商铺的使用权。被告与王美莲之间的纠纷不能成为原告违约的借口。原告与被告签订租赁合同，是从被告手中得到商铺的使用权，至今使用的商铺内物品也是由被告提供，根据合同相对性原则，原告依法应向被告而且只能向被告承担租赁责任，向被告交纳租金，至于租赁合同外的第三人王美莲即使真的向其主张权利，也应通过司法程序进行认定，而非现在这样，由原告与王美莲另行签订协议，直接撇开被告。原告应依照合同约定向被告交纳租金。从2014年1月至今，原告已经拖欠6个月租金，如原告不愿意继续履行合同，应将商铺及铺内物品原状交回被告。综上所述，原告与被告签订租赁合同，从被告手中取得租赁物，依法应只对被告承担合同义务，即使出现合同外的第三人向其主张权利，也应通过司法程序进行认定，并不能根据其与第三人的私下约定而免除其对被告的合同义务。故请求法院判决：1、2014年1月起计至被告实际返还商铺之日止的租金，每月按26800元计算；2、迟延支付上述期间租金的滞纳金，以26800元为本金，按每日2%计算，自当月6日起计至2014年6月30日止；3、原告将商铺原状（以被告提交的照片为准）退还给被告；4、原告承担本案诉讼费。原告反诉辩称：被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回。根据物权法的规定，不动产以产权证登记为准。被告虽然主张其为案涉商铺的实际出资购买人，但根据房产证资料显示，第三人王美莲才是案涉商铺的产权人，为商铺的所有人。如果被告认为其才是案涉商铺的实际所有人，其应当通过确权的方式将商铺确认其名下，其所谓的实际使用人的事实我方是不予确认。被告在明知自己没有权出租案涉商铺的情况下，与原告洽商租赁事宜时采取了欺诈、隐瞒的方式，误导原告使得原告以为被告是案涉商铺的产权人，所以才签订了租赁合同。现产权人以被告无权出租该商铺为由要求与我方签订租赁合同，否则将原告强行赶走，原告在无奈的情况下，多次与被告沟通要求其协商处理，但被告都是一直没有处理，无奈下原告才与王美莲签订租赁合同。经审理查明：广州市天河区林和东路沾益直街188-190之10号商场（即案涉商铺）的产权人为王美莲，占有部分为全部，登记时间为2010年11月11日。广州市天河区林和东路沾益直街188-190之9号商场的产权人为董鸿超。2013年3月18日，被告（出租人、甲方、合同出租人处为广州市天河区科技有饭味快餐店）与原告（承租人、原告）签订《租赁协议》（以下简称《协议》）约定：被告将坐落于广州市天河区林和东路沾益直街188-190商铺面积（此处空白）平方米，租给原告做快餐使用，租期为5年，从2013年4月1日至2018年3月31日止，原告需每一个月缴纳租金26800元整，租金必须在每月的5日前交清，原告不按时交租金超过5天，被告除追收租金外，另按月租金的2%每天收取滞纳金，签订本协议同时，原告须缴纳53600元给被告做为租赁保证金，在原告租赁期满迁出时被告保证无息退还原告，若原告租住期间尚有应缴费用未付清或损坏房屋有维修费用，被告可再租赁保证金中扣除，如仍不足抵扣，原告在三天内补足给被告；被告提供家私设备（详见家私配置清单）给原告使用，原告应该维护号被告的家私电器，租赁期满，原告须按照家私配置清单件数返还被告；原告在经营当中，由被告提供营业执照等内容。2013年3月20日，原告向被告缴交租赁保证金53600元。2014年1月1日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》）约定：第三人将位于广州市天河区林和东路沾益直街188-190商铺10商铺（即案涉商铺）租给原告，租约期由2014年1月1日至2018年12月31日止，原告需每一个月缴纳租金21300元整，原告向第三人缴纳42000元的保证金等内容。2014年1月13日原告向第三人缴交租赁保证金42600元。关于案涉商铺的起租情况。原告称其租赁的时候被告只向原告出示了案涉商铺旁边的9号商铺的房产证，并没有出示即案涉商铺的房产证，而且《协议》记载的地址为188-190商铺，但案涉商铺是没有门牌的，当时原告不知道具体租赁的是对应房产的9号还是10号商铺。被告称被告基于与第三人王美莲的同居关系一直在使用案涉商铺，被告并没有向原告出示案涉商铺的房产证，被告当时的经营也是餐饮业，有办理营业执照，但营业执照是以9号铺的地址为准。被告提交广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表，拟证明9号商铺的所有权人是被告，由于第三人不同意将案涉商铺的房产证交付给被告使用，所以被告用9号商铺的选址意见表申领了即案涉商铺的营业执照。关于《合同》的相关情况。第三人在2015年3月10日笔录中称被告为沾益直街188,190号首层第9号商铺的产权人，被告将案涉商铺私自租给原告，而且在他们签订的《协议》中并未注明租赁商铺的铺号，后来第三人去到案涉商铺现场查看情况才发现案涉商铺是被被告出租给原告使用，所以第三人向原告表示要收回案涉商铺，但是原告表示希望另外和第三人就案涉商铺签订租赁合同，所以第三人与杨达伦另行就案涉商铺签订《合同》，签订合同后，杨达伦称租金标准过高，一直按照21000元/月向第三人支付租金至今。对此，被告称第三人曾经说过将案涉商铺给被告使用，但是她现在反口了，但被告确认没有第三人的书面授权被告使用或管理案涉商铺的证据。关于案涉商铺的物品和现状问题。原被告均确认起租时原、被告未签订书面家私、家电交接清单，原告重新装修了案涉商铺。被告要求原告按原状返还案涉商铺，对此提交照片（拍摄时间是2012年7月19日）六份；图纸和家电清单为证。原告对此称照片无法反映起租时的真实情况，对图纸真实性不予确认，但原告称被告在案涉商铺交付给原告时将电视1台、大冰柜1台（已损坏，原告要求被告取走，但被告没有取走，后原告就把冰柜扔掉）、空调3台、单个炒炉、鱼缸、洗碗台、快餐车1台（原告要求被告取走，但被告没有取走，后原告就把快餐车扔掉）、录影机1台（已丢失）、菜架5个、铝合金梯1个交付原告。本案审理过程中，原告提交2016年5月10日出具的情况说明称除电视一台（30寸左右）和A字梯（即铝合金梯）被告可以随时领回，烟筒固定安装在墙体不可拆除，其并未使用，其他冰箱、炉灶、空调各一个交付时基本损坏，原告多次通知被告来领取，其未理睬，现已丢弃。关于案涉商铺的租金和水电问题，原告向被告缴交2013年12月31日前的租金，被告提出原告未缴纳向2014年1月28日至2014年4月5日期间的电费，对此提交了电费发票，上述发票的缴交的地址为天河区林和东路沾益直街188-190之9号商场，计费时间段为2014年1月28日至2014年4月5日，金额为4186.88元。另，在本案审理过程中，被告以案涉商铺系于第三人共有为由，在广州市越秀区人民法院提起（2015）穗越法民一初字第429号案件诉讼，在该案审理中被告提出的撤诉申请，2015年5月12日广州市越秀区人民法院做出（2015）穗越法民一初字第429号民事裁定书裁定准许被告撤回起诉。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中案涉商铺的产权登记人为第三人，被告虽称第三人有授权其使用案涉商铺，未对此提交任何证据，且第三人亦不确认被告上述陈述，本院对被告的上述抗辩不予确认；本案中原告称案涉商铺起租时看到的是案涉商铺旁9号铺的产权证，被告亦自认办理案涉商铺的前一手营业执照时是以案涉商铺旁9号铺的地址，故该行为应视为重大误解而订立合同；被撤销的合同自始没有法律约束力，故原告请求确认原、被告签订《协议》无效，理据充分，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上文已经论述原、被告签订《协议》无效，故原告应向被告返还租赁保证金53600元。结合本案案情，被告应为《协议》无效的过错方，故原告要求支付相应利息（以53600元为本金自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计至被告实际清偿之日止），并无不当，本院予以支持，但上述利息应以本金为限。原、被告双方起租时并未签订家私、家电交接清单或书面交接，被告未提交交接时物品的详细清单；但原告自认案涉商铺起租时被告交给原告：电视1台、大冰柜1台（已损坏，原告要求被告取走，但被告没有取走，后原告就把冰柜扔掉）、空调3台、单个炒炉、鱼缸、洗碗台、快餐车1台（原告要求被告取走，但被告没有取走，后原告就把快餐车扔掉）、录影机1台（已丢失）、菜架5个、铝合金梯1个，而后提交2016年5月10日出具的情况说明称除电视一台（30寸左右）和A字梯（即铝合金梯）被告可以随时领回，烟筒固定安装在墙体不可拆除，其并未使用，其他冰箱、炉灶、空调各一个交付时基本损坏，原告多次通知被告来领取，其未理睬，现已丢弃。结合本案案情，原告应退还被告其余电视（30寸左右）1台、A字梯（铝合金梯）1个，结合原告的首次自认和2016年5月10日出具的情况说明，其余冰柜1个、空调3台、炒炉1个、鱼缸1个、洗碗台1个、快餐车1台、录影机1台、菜架5个等已无法返还，结合本案案情，本院酌情支持原告向被告赔偿物品损失2000元。关于被告的反诉请求。第三人和原告就案涉商铺已经重新签订《合同》，合同租赁期自2014年1月1日起，被告要求2014年1月租金及滞纳金和原告将商铺原状退还给被告，于法无据，本院不予支持。第三人王美莲经本院传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十五条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告董鸿超向原告杨达伦退还租赁保证金53600元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告董鸿超向原告杨达伦支付利息，以53600元为本金，自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计至实际清偿之日止，上述利息以本金为限；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，原告杨达伦向被告董鸿超赔偿物品损失2000元，并向被告董鸿超退还电视1台（30寸左右）和A字梯（铝合金梯）1个；四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1170元和反诉费1810元，由被告董鸿超负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  梁瑞芳人民陪审员  李淑仪二〇一六年五月三十一日书 记 员  梁怡筠李艾潼本判决书于2016年月日送达