浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5180号
上诉人（原审原告）：杭州富阳久恒置业投资有限公司。住所地：杭州市富阳区银湖街道受降交界岭**号***室。统一社会信用代码：91330183790945358U。
法定代表人：周震远，董事长。
委托代理人：吴儒风，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘细宝，男，1985年11月25日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被上诉人（原审被告）：段婵，女，1985年10月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人：刘细宝，男，1985年11月25日出生，汉族，住杭州市富阳区，系段婵丈夫。
上诉人杭州富阳久恒置业投资有限公司（以下简称久恒公司）与被上诉人刘细宝、段婵因商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一、原审法院对当事人没有争议的事实认定如下：
2014年6月8日，久恒公司与刘细宝、段婵签订《商品房买卖合同》（以下简称案涉购房合同），其中约定出卖人久恒公司向买受人刘细宝、段婵出售位于杭州市富阳区（以下简称案涉房屋），该商品房建筑面积87.87平方米，单价每平方米8990元，总金额790000元；买受人于2014年6月15日前付清首期房款240000元，剩余房款550000元，买受人采用银行按揭付款方式，于2014年6月20日前在出卖人指定银行办理按揭贷款手续；逾期付款应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同日，久恒公司书面告知刘细宝、段婵：“出卖人已将铭鹤花园2幢1单元102室抵押贷款。出卖人承诺从《商品房买卖合同》签订之日起三个月内还清贷款解除抵押……”。
2014年6月8日，刘细宝、段婵支付定金90000元，同年6月15日支付首付款90000元。后双方协商将房屋总价改为730000元。2014年7月26日，双方办理了交房手续，刘细宝、段婵入住案涉房屋。因久恒公司未按约办理抵押解除手续，刘细宝、段婵提出退房。2014年11月17日，刘细宝通过电子邮件向久恒公司销售员发出退房申请。2014年12月8日，案外人张兴贤注销了案涉房屋上的抵押登记。2015年1月26日，久恒公司作为甲方、刘细宝作为乙方、张兴贤作为丙方签订三方协议：第一条，乙方所购房屋为铭鹤花园2幢102室，商品房买卖合同为富售许字（2007）第141号，合同编号137，甲方承诺乙方按揭资料齐全后的三个月内为乙方办理房屋过户手续；第二条，……丙方一次性支付给乙方人民币10000元整作为对乙方延期过户的补偿，该笔款项在公积金审批通过后的三天内丙方一次性支付；第三条，按揭款放贷后的三个工作日内甲方支付丙方人民币450000元……。后张兴贤按约向刘细宝支付10000元。2015年3月30日，因久恒公司与案外人的纠纷，法院查封涉案房屋。刘细宝于2016年3月4日向富阳区人民法院提出执行异议，于同年4月21日由法院裁定驳回。
二、原审法院对当事人有异议的事实认定如下：
（一）刘细宝、段婵主张其已经与银行签订了公积金贷款合同，但久恒公司主张刘细宝、段婵未与银行签订贷款合同，仅仅是签署了办理公积金贷款审批手续的材料。原审法院认为，从刘细宝、段婵提交的与久恒公司销售员的短信往来内容看，其内容仅提及“公积金审批”，因公积金贷款需要经公积金中心审查申请人的贷款条件，通过审批后再签订贷款合同，刘细宝、段婵的举证不能证明其已经与公积金中心、委贷银行等签订贷款合同，故刘细宝、段婵的主张原审法院不予采信。
（二）刘细宝、段婵主张未能办理公积金贷款的原因是久恒公司不能开具全款发票，久恒公司则主张与能否开具全款发票无关。对此节事实，刘细宝、段婵未能举证证明，原审法院不予采信。
（三）久恒公司主张在2015年3月17日至3月30日期间，曾催告刘细宝、段婵办理贷款手续，3月30日之后，也口头向刘细宝、段婵催讨，刘细宝、段婵则主张没有催告过。对此久恒公司未能举证证明，原审法院不予采信。
久恒公司于2017年3月22日提起本案诉讼，诉请判令：一、刘细宝、段婵立即支付久恒公司剩余购房款550000元；二、刘细宝、段婵支付久恒公司以550000元为基数，自2015年1月24日起至判决生效之日止，按每日万分之一的比例计算的逾期付款违约金，暂计至2017年1月23日为39600元；三、本案诉讼费由刘细宝、段婵承担。
原审法院审理认为：久恒公司与刘细宝、段婵在2014年6月8日签订案涉购房合同。同日，久恒公司向刘细宝、段婵出具《告知书》，承诺在三个月内解除涉案房屋上的抵押权。久恒公司未按约定解除抵押权，直接导致刘细宝、段婵不能办理房屋产权登记，无法实现《商品房买卖合同》的目的，刘细宝、段婵于2014年11月17日向久恒公司销售员以电子邮件形式发出退房申请，即为提出解除合同的主张，双方的《商品房买卖合同》于2014年11月17日解除。该合同中对房款支付方式及期限的约定不再对买受人刘细宝、段婵产生效力。2015年1月26日，久恒公司、刘细宝、张兴贤签订《协议》，约定了办理房屋过户的期限、条件等内容，应视为久恒公司与刘细宝重新达成合意，继续履行原案涉购房合同。双方在《协议》中对付款方式约定为“按揭”，对付款期限未作约定。2015年3月30日，案涉房屋被法院查封，以“按揭”方式支付剩余房款已无法实现。在此之后，久恒公司与刘细宝、段婵未就房款支付方式、期限达成新的合意，久恒公司也未能举证证明其曾向刘细宝、段婵催讨剩余房款，给予其支付期限。综上，原审法院认为，久恒公司未能举证证明支付房款的期限已到期，故其起诉要求刘细宝、段婵立即支付剩余房款及利息，缺乏依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年6月16日判决：驳回久恒公司的诉讼请求；本案受理费9696元，减半收取4848元，由久恒公司负担。
宣判后，久恒公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决以上诉人未能举证证明支付房款的期限已到期为由驳回上诉人的诉讼请求系错误；2、被上诉人放弃以按揭贷款付清剩余房款，理应用其他方式支付。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
刘细宝、段婵共同答辩称：被上诉人已通过按揭贷款手续，因上诉人没开发票导致没有过户。案涉房屋从2015年3月30日被法院查封至今，导致被上诉人无法支付尾款。上诉人一直未还清欠款以解除查封，责任不在被上诉人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘细宝、段婵在二审举证期间提出以下证据：
1、久恒公司销售员的短信记录；
2、抵押权人的短信记录；
3、久恒公司董事长的短信记录；
4、刘细宝、段婵给久恒公司的过户通知；
5、执行裁定书；
6、公积金中心的审批证明；
7、权属信息查询记录；
8、贷款流程；
9、不动产登记清单；
10、商品房买卖申请材料；
11、缴费过户申请流程；
上述证据经出示，久恒公司对其关联性不予认可。
本院经审核认为：刘细宝、段婵提交的上述证据不足以证实其已与相关银行就案涉房屋签订按揭贷款合同的事实，不具有关联性，本院不予认定。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：案涉购房合同因久恒公司不能按约解除抵押登记而由刘细宝、段婵通知予以解除。嗣后，双方当事人与抵押权人张兴贤重新就案涉房屋的购买达成协议，仍约定由刘细宝、段婵以按揭贷款方式支付剩余房款，但未明确约定其办出按揭贷款的具体时间。久恒公司在此后的2015年3月17日至同月30日期间曾催告刘细宝、段婵办理按揭贷款手续，但因久恒公司与案外人的纠纷，案涉房屋于2015年3月30日被原审法院查封，无法办理过户登记，刘细宝、段婵就原审法院查封措施所提执行异议也被裁定驳回。刘细宝、段婵据此不予支付剩余价款系其依法行使抗辩权利的表现，并不构成违约。久恒公司诉称刘细宝、段婵构成违约而诉请判令其支付剩余价款并承担违约金的主张缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持系正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。久恒公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9696元，由上诉人杭州富阳久恒置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年十二月十三日
书记员 王 勤