宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初2327号
原告：上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司。组织机构代码57753119-9。住所地：宁波市海曙区丽园北路***号***室。
主要负责人：周建江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。
被告：顾士杰，男，1960年10月14日出生，汉族，户籍地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
被告：华红，女，1962年8月26日出生，汉族，户籍地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
被告：顾乙幸，女，1988年10月20日出生，汉族，户籍地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
三被告共同的委托诉讼代理人：亢俊云，浙江民理律师事务所律师。
三被告共同的委托诉讼代理人：任筱雯，浙江民理律师事务所律师。
原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司为与被告顾士杰、华红、顾乙幸物业服务合同纠纷一案，于2016年6月13日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗书君独任审判，并于2016年7月12日公开开庭进行了审理、于2016年8月30日进行了证据交换。后因案情复杂，裁定转换普通程序，并依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司的委托诉讼代理人王浙海、被告顾士杰及三被告的共同委托诉讼代理人亢俊云、任筱雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司向本院提出诉讼请求：一、判令三被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业综合服务费3060.82元及公摊电梯电费300元（合计3360.82元）以及逾期支付的违约金支付至全部款项付清之日（违约金按照合同约定的1%/月计算），暂计算至2015年12月31日为403.3元；二、本案诉讼费用由三被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2012年12月31日签署《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为银润豪景商务广场全体业主提供物业管理服务，协议同时对物业服务内容、服务费用、违约责任等各自权利义务进行了约定。协议签订后，原告按约提供了相应的物业服务，但是，三被告未能按时支付有关物业费用，经原告多次催收，但均未果。故原告诉至法院，要求解决。
被告顾士杰、华红、顾乙幸答辩称：一、《前期物业管理服务协议》无效，该协议是以上海复欣物业管理发展有限公司名义签订，但落款盖章是原告，分公司在以总公司名义的合同中盖章，事前没有授权，事后没有追认，属无权代理，如果经总公司追认或授权，其协议仍然是总公司为合同主体，原告无总公司的委托，也不是适格的诉讼主体；二、即使协议有效，原告没有确实履行合同约定的义务，存在非法转包，将整个管理义务全部转包给宁波美房物业服务有限公司（以下简称“美房物业”）。原告将整个管理义务全部转包属于擅自降低服务标准，构成违约，因实际服务方为美房物业，物业费也应由美房物业收取，收取物业费的标准也应降低；三、物业管理服务期间，存在管理不达标情形，包括物业管理脏乱差、违规堆放、停车秩序混乱等，针对业主提出的问题，物业公司也进行了回复，但被告提供的照片可以证明物业公司并未按照回复进行整改；四、物业收费存在过高及不合理情形，收费标准并未有物价部门的备案，属于违法收取物业费，原告所收取的费用应当全部返还。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告顾士杰、华红、顾乙幸质证，本院作如下认证：
证1.《前期物业管理服务协议》一份，拟证明原告为包括三被告在内的银润豪景商务广场全体业主提供物业管理服务，协议对物业服务内容、费用、违约责任等权利义务等进行了约定的事实。三被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为协议主体为上海复欣物业管理发展有限公司，原告出面盖章不能代表上海复欣物业管理发展有限公司，原告诉讼主体不适格，即使协议成立，恰好证明原告没有履行协议的管理义务。经审查，证1系原件，载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证2.律师函、顺丰速运寄件单、顺丰速运查询单各一份，拟证明原告向被告催缴物业费的事实。三被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告违约在先，丧失了征收费用的权利。经审查，本院认为，原告提供的为原始证据，该组证据载明的内容能够证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.商品房交付结算单一份，拟证明三被告是房屋产权人的事实。三被告对真实性无异议，但认为与本案无关。经审查，本院认为被告对证3真实性无异议，该份证据载明的内容能够证明原告的待证事实，本院予以认定。
证4.《前期物业管理服务合同备案表》一份，拟证明物业服务收费标准已经过备案的事实。三被告对真实性无异议，但认为合同备案表不能代替物价备案表，原告收费没有依据。经审查，本院认为，原告提供的为原始证据，该份证据载明的内容能够证明原告的待证事实，本院予以认定。
证5.工资支付清单（中国民生银行系统内代发代扣成功清单）一组，拟证明原告名下员工情况、缪兆波系原告名下员工的事实。被告对真实性无异议，但认为工资清单无法证明劳动关系，原告需提交劳动合同及社保证明。本院对真实性予以认定。经审查，本院认为，原告提供的为原始证据，该份证据载明的内容能够证明原告的待证事实，本院予以认定。
证6.发票一组、银润豪景电梯电费分摊一览表一份，拟证明原告实际支付的电费，且按照楼层系数比例在分摊的事实。被告对真实性无异议，但认为原告实际收取和向电力部门缴纳的有差额，支付电费应当以实际消耗为准，原告有多收电费的现象。且原、被告之间不存在物业管理合同关系，被告无须向原告履行任何义务，原告也无权收取。经审查，本院认为，电梯使用必然产生一定的公摊电费，原告按照不同楼层使用电梯产生电费差异的一般规律分层收取公摊电费，经多年收取多数业主并未提出异议，也不违反法律规定，本院予以认定。
被告顾士杰、华红、顾乙幸为证明其主张，向本院提供下列证据，经原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司质证，本院作如下认证：
证一.《前期物业管理服务协议》、照片各一份，拟证明协议约定原告的管理义务，但是原告没有按照约定履行和执行的事实。原告对合同及照片的真实性均无异议，认为合同是有效的；照片上显示的人员除最后四位保洁人员属于劳务派遣人员外，其余均是原告单位直接聘用的员工，由原告实施日常管理，并支付薪资报酬，该照片正好证明原告在实际提供物业服务的事实。本院对真实性予以认定。
证二.浙江省社会保险参保证明一组，拟证明原告未实际履行合同，实际履行的是美房物业。原告对真实性无异议，但认为社保关系与实际工作没有关系，实际是由原告提供服务的，其中缪兆波的社会保险虽然还在美房物业尚未转移过来，但其劳动关系已经在2015年12月与原告之间建立，有补充的工资支付凭证证明。经审查，证二系原件，真实、合法，本院对真实性予以认定，但认定员工的劳动关系应从劳动合同签订、工资发放主体、保险费用缴纳主体等综合判定，仅凭该证据无法证明被告的待证事实，本院对证明内容不予认定。
证三.照片一组，拟证明原告未按照约定提供物业服务，小区卫生脏乱、违章搭建、车辆停放混乱等管理不善、地面损坏没有维修的事实。原告认为已无法核实照片中的具体时间和地点，真实性难以确认，即便属实，涉及的卫生问题只是一时性的，当时已经及时清理完毕，对损坏的路面砖，早已修复完毕，对于路面开裂等问题非物业公司可以控制。经审查，本院认为，被告对真实性有异议，且单凭照片难以证明被告的证明目的，故本院对证三不予认定。
证四.会议记录（复印件）一份、签到表一组，拟证明由于原告不履行管理义务，引起业主与原告的矛盾，社区进行协调，业主要求原告限期整改的事实。原告对真实性无异议，认为确实就物业服务中出现的问题有过与业主的沟通。本院对真实性予以认定。
证五.申请书（复印件）、函件及业主签名、银润豪景商务广场业主给上海复欣物业发展管理有限公司挂号信一组，拟证明由于业主对原告的不满，将成立业主大会，原告服务不到位的事实。原告认为申请书是给街道的，原告不清楚；2016年6月业主的函件及有些业主的签名，原告不清楚，也无法判断业主签名的真实性，另外整个小区业主有480户左右，这些签字的业主数量无法代表全体业主的意志。对于挂号信真实性无异议，但认为恰好能证明原告确实是在提供物业服务，且很多问题非原告的服务问题。经审查，申请书系复印件，且原告不予认可，本院对申请书不予认定；函件及业主签名本院仅就形式真实性予以认定。对挂号信真实性予以认定。其他认证意见在本院认为部分阐述。
证六.19条意见及物业回复，拟证明纠纷发生前原告物业管理存在诸多问题，且原告是认可的，导致被告不愿意支付物业费，原告严重违反合同约定，丧失物业费请求权的事实。原告对真实性无异议，但认为从原告的回复看，有些问题是开发商等其他方面的原因并不是物业就可以解决的，有些物业已进行了积极的回应并提出了解决方案，不存在根本违约的问题。本院对真实性予以认定。对其他认证意见在本院认为部分阐述。
证七.证明一份，拟证明原告违反《物业管理条例》的法律要求，管理不到位导致电瓶车遭盗窃的事实。原告对真实性无异议，但认为与本案无关，无法确定受害人是业主。经审查，本院对真实性予以认定。
证八.骚扰短信一份，拟证明被告在诉讼过程中遭到骚扰，影响被告的诉讼权利，恐吓、威胁被告，影响诉讼进程。原告表示不清楚。经审查，该证据与本案无关联性，本院不予认定。
根据本院认定的证据并结合各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
银润豪景商务广场前期物业由上海复欣物业管理发展有限公司在2011年竞标所得。2011年8月17日，宁波豪润置业有限公司与上海复欣物业管理发展有限公司就银润豪景商务广场前期物业管理服务合同向宁波市海曙区物业管理服务中心进行备案。原告系上海复欣物业管理发展有限公司在宁波设立的分公司。三被告系位于宁波市海曙区银润豪景商务广场61号6幢3-1室房地产的业主。三被告的房屋建筑面积为115.94平方米，规划用途为办公。2012年12月31日，上海复欣物业管理发展有限公司作为甲方，三被告作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》一份，约定甲方为银润豪景商务广场提供物业服务，综合服务费用1#、2#、5#、6#、7#、8#楼办公、商铺：2.2元/月/平方米，3#办公部分：2.2元/月/平方米；3#医院部分：1.6元/月/平方米；4#独栋酒店：0.6元/月/平方米。公用电梯的能耗费用单独计量，由物业企业向全体使用人合理分摊收取。物业管理费每年交纳一次，每次交纳费用时间为交付后首次交纳费用所在月份。合同还约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按未交物业费每月1%的标准向原告缴纳违约金。合同还对其他权利义务进行了约定。合同落款处甲方由原告盖章，乙方则由被告顾世杰作为三被告的代表签字。合同签订后，被告按约缴纳至2015年之前的物业费，对2015年1月起的物业费至今未交。2015年9月，包括被告等在内的部分业主对物业管理不满提出相关19条问题，主要集中在：群租、电梯经常故障、保洁不到位、物业工作人员证照不符、收费不合理、装修垃圾没有及时清运、无广场活动室等。经社区协调，原告方提出了针对业主19条问题的答复。原告不认可物业服务存在不到位情形，且部分问题非自身原因造成。原告在提供物业服务中，将电梯维保委托给通力电梯有限公司宁波分公司进行日常维保，将保洁管理委托给宁波睿诚保洁服务有限公司管理。
另，合同中注明前期物业管理是指：自本协议签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。涉案银润豪景商务广场非住宅小区，目前正在筹备成立业主会委会进程中。被告未支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费3060.82元及电梯电费300元。原告自行催讨无果后，诉至本院要求解决。审理中，因双方各执己见，至调解不成。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点有三个：一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是否有效？原告是否为适格的诉讼主体？二、原告是否存在将全部物业服务进行非法转包的情形？三、原告的物业服务是否到位？
关于第一个争议焦点。本院认为，原告系上海复欣物业管理发展有限公司在参与投标银润豪景商务广场物业时设立的分公司，根据《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》第二十三条第四款规定，以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司为其承担。故上海复欣物业管理发展有限公司中标后将物业服务由其分公司即本案原告承担符合相关规定，原告的主体资格适格；根据甬价管[2008]169号《关于测定公布宁波市普通多层住宅前期综合服务等级收费标准的通知》第一点第二款规定，非住宅、别墅以及高标准中高层住宅的前期物业综合服务费实行市场调节价，由开发建设单位通过招投标等方式合理确定。故原告依据宁波豪润置业有限公司与上海复欣物业管理发展有限公司通过招投标确定的物业管理收费标准收取物业服务费，没有违反国家法律、法规的强制性规定，故原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约全面履行各自的义务，被告应履行缴纳相关物业费用的义务。被告主张的合同无效及原告主体不适格缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。原告在实施物业管理过程中，将电梯维保和清洁维护委托给专业的机构服务，符合相关规定。根据庭审和调查查明的事实，原告的管理人员和其他项目的服务人员由原告发放工资并直接提供服务，日常管理和对外协调也均由原告出面，故被告主张原告存在非法转包，将整个管理义务全部转包给美房物业，本院认为缺乏相关事实和证据加以印证，本院不予采信。
关于第三个争议焦点。被告认为原告提供的服务不到位，被告主张其所在的业主曾就原告的服务问题提出过19条问题，以及小区业主电瓶车被偷等也系原告管理存在问题，但本院认为，被告提供的现有证据难以支持被告的抗辩，虽然双方也曾就相关问题进行过社区协调，但不能证明原告确实存在管理和服务上的瑕疵。电瓶车被盗也无法证明该事件原告对此应承担的相关责任。故原告按照合同约定提供了相关服务，被告也应按约向原告支付物业管理服务费用。
综上，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属有效合同。原告依约履行了物业管理义务，被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告未按时交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费用，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应支付该期间的物业综合服务费3060.82元（115.94平方米×2.2元/平方米/月×12月）、房屋共用部位和公摊电梯费300元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。除争议焦点所列抗辩外，被告还抗辩小区存在群租、推销人员上门、地下室居住等问题，原告未尽物业管理责任，未解决上述问题。本院认为，虽然原告对上述事项负有劝说、沟通义务，但其无处置权利，被告如认为其他业主的不当行为影响了其生活，可直接向侵权人主张权利或通过其他途径解决。被告提出的证据不足以证明原告存在重大违约行为，构成其拒付物业管理费的理由，对其抗辩主张本院难以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
被告顾士杰、华红、顾乙幸于本判决生效之日起十日内向原告上海复欣物业管理发展有限公司宁波分公司支付自2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业综合服务费3060.82元、公摊电梯电费300元，合计3360.82元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费50元，由被告顾士杰、华红、顾乙幸负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 袁永达
审 判 员 罗书君
人民陪审员 蒋伟成
二〇一六年十一月二十一日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。