甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0725民初123号
原告侯辉明，山丹县居民。
委托代理人王杰，甘肃振泽律师事务所律师。
原告侯德明，张掖市甘州区居民。
原告侯秉和，张掖市甘州区居民。
原告侯晓明，山丹县居民。
被告山丹县房地产开发公司。
委托代理人周勇，该公司法律顾问。
委托代理人刘军，该公司项目负责人。
原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明诉被告山丹县房产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日、2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告侯辉明及其委托代理人王杰、原告侯德明、侯秉和、侯晓明及被告山丹县房地产开发公司的委托代理人周勇、刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明诉称，原告在山丹县仓坊街民主巷9号有祖遗自建房27间，面积1083.60平方米。2011年7月13日，原告与被告的项目负责人邹红签订《旧房改造拆迁补偿协议》一份，协议约定：由被告改造原告原住宅，具体位置和面积以土地证记载为准。除货币补偿外，在原址范围内进行产权调换，补偿住宅楼两套、地下室两间，该楼房一楼面积为二十平方米停车房两间，所有设施以审定的图纸要求安装施工。由于原告所有的房屋均为出租房，在拆迁房屋时被告承诺一年内交付协议约定下的所有补偿。依据约定，被告应在2012年7月前交付协议约定的房屋，但直至2015年11月8日，被告才勉强交付了住宅房两套和地下室两间，却未依协议约定将停车房交付原告，双方发生纠纷。故原告起诉，要求1.被告立即交付位于山丹县仓坊街民主巷9号民盛家园2号楼一层面积20平方米停车房两间（两间车房价200000元）；2.被告赔偿拆迁房租赁经济损失100000元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告主张，如被告不能交付二号楼下车库两间，则按二号楼下铺面的销售价格补偿给原告现金400000元。
被告山丹县房地产开发公司辩称，原告所诉不属实，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.被告的诉讼主体不适格。原告并没有与被告签订房屋拆迁协议，而是与被告的项目负责人邹红签订的。邹红是自然人，被告山丹县房地产开发公司自始至终都没有追认过邹红的行为。2.按原告与邹红达成的协议，没有明确交付车库的具体地点及时间，也就是说两间车库在合理的期限内都可以予以交付。原告陈述的二号楼一、二层均为铺面，被告按规划设计在该小区内四号+一楼修建车库11间，被告的项目负责人邹红一直愿意给原告交付四号+一楼两间车库，而原告却拒绝接受，故对原告的无理之诉请求法庭予以驳回。
经审理查明，原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明系同胞兄弟。四原告在山丹县仓坊街民主巷原有住宅由被告改造拆迁。2011年7月13日，四原告与被告山丹县房地产开发公司代表邹红签订了《旧房改造拆迁补偿协议》一份，协议约定：“四原告（乙方）提供的宅基地由山丹县房地产开发公司（甲方）负责改造修建，原有住宅由甲方应给予相应补偿，具体补偿事宜协商如下：一、甲方应补偿给乙方一百平方米以上一百一十平方米以下住宅楼房两套（中间三、四层楼层各一套）。该住宅楼每户室内要有（1）门框、门芯、铝合金带玻璃窗；（2）卫生间、伙房要吊顶，贴瓷砖，铺地板砖，安装马桶，其它内墙水泥浆压光，不刷涂料；（3）客厅、餐厅、卧室为毛坯地，整平压光；（4）预留太阳能口道、暖气、宽带、电视、电话、电表要分户装设，带二十平方米左右的地下室两间，二十平方米的车库两间。所有的设施以审定的图纸要求安装施工。二、甲方应补偿给乙方原住宅院内所有房屋，相关植被及配套设施拆除的人民币现金壹佰贰拾捌万元整（1280000元）。”甲方代表由邹红签字，乙方代表由侯辉明，侯晓明签字。协议形成后，被告按协议约定履行交付住宅楼两套，地下室两间及补偿款1280000元，原、被告双方仅对车库的交付问题发生争议。故原告提起诉讼，要求1.被告立即交付位于山丹县仓坊街民主巷9号民盛家园2号楼一层面积20平方米停车房两间（两间车房价200000元）；2.被告赔偿拆迁房租赁经济损失100000元；3.被告承担本案诉讼费用。
另查明，被告山丹县房地产开发公司与邹红系合作开发关系，双方于2012年6月25日签订《民盛家园项目合作开发协议书》一份，协议约定，被告山丹县房地产开发公司联合山丹县清泉镇村民邹红开发建设“民盛家园”，山丹县房地产开发公司享有该项目15%的开发经营权，邹红享有该项目85%的开发经营权，由双方按该比例分享项目所获的净利润，并承担相应比例的亏损或风险。被告山丹县房地产开发公司申报的山丹县民盛家园2号住宅楼工程设计方案经核定，2013年7月2日，山丹县城乡规划管理局以山规建方核62222620130702（01）-81号《山丹县建筑工程设计方案核定通知书》作出核准规划，2号楼一、二层为商铺。
审理中，双方当事人争议的焦点问题是：
一、被告山丹县房地产开发公司在本案中，诉讼主体是否适格的问题。原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明主张，1.2011年7月13日，被告山丹县房地产开发公司代表邹红与四原告共同签订了《旧房改造拆迁补偿协议》一份，协议约定，原告所提供的宅基地由山丹县房地产开发公司负责改造修建。该协议最后甲方代表签字虽是邹红签名，未加盖被告山丹县房地产开发公司的印章，但该工程最终是山丹县房地产开发公司改造修建的，邹红个人没有开发资质，故原告的起诉主体适格。被告山丹县房地产开发公司主张，原告提交的2011年7月13日《旧房改造拆迁补偿协议》内容真实，且已大部分履行完毕，但被告作为一个法人对外必须加盖公司的印章，被告从未委托邹红对外从事开发事项，也未追认邹红签订的改造协议。故原告应起诉邹红本人，被告的诉讼主体不适格。本院认为，原告提交的《旧房改造拆迁补偿协议》虽没有加盖被告的印章，仅邹红在该协议甲方代表处签名，但原告所提供的山丹县仓房街民主巷的原有住宅就是被告山丹县房地产开发公司开发的，被告与邹红是合作开发关系，庭审中，被告向法庭提交的《民盛家园项目合作开发协议书》一份，证实被告联合山丹县清泉镇村民邹红开发建设“民盛家园”，合作项目位于甘肃省山丹县仓房街以南，东至农业局家属院东头，南至华谊小区，西至青年步行街，北至仓坊街，项目立项名称“民盛家园”，该项目以被告山丹县房地产开发公司名义开发建设，被告按本项目总投资额的2%收取管理费用。本案中，原告被拆迁改造的旧房就位于合作项目四至内，且被告已按《旧房改造拆迁补偿协议》的内容大部分履行完毕，被告对补偿给原告的楼房及补偿金均无异议，邹红本人无开发资质，故被告的诉讼主体适格。
二、原告主张在旧房原址补偿车库两间是否合理的问题。
原告主张，以原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》约定的内容，由被告改造原告原住宅，具体位置和面积以土地证记载为准。要求被告在原址范围内进行产权调换，补偿住宅楼、地下室及车库，现因被告不按合同约定在原址为其补偿车库，双方为此发生争议。被告山丹县房地产开发公司则主张，原告与邹红签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中约定，原告提供的宅基地由山丹房地产开发公司负责改造修建，故被告已按合同约定为其将住宅楼二套，地下室及补偿款1280000元补偿给原告。但因原告旧房原址位置没有修建车库，而是按规划要求修建为铺面，且双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中也未约定补偿给原告的车库必须是在原告拆迁的原址位置，而是约定所有的设施以审定的图纸要求安装施工，现被告能补偿给原告的车库在该小区内的四号+楼下，如果原告不接受，被告将按市场价格每平方米3500元作价补偿给原告。本院认为，被告开发必须经过山丹县城乡规划管理局规划许可后按图纸的要求进行修建，个人无权擅自更改或重新规划，原告的旧宅，拆迁后，应由被告按照批准的规划实施，双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中明确约定，原告接受补偿的是车库，而非铺面。车库与铺面的功能、价值是完全不一样的，如果给原告补偿的是铺面，合同中就应明确写清楚补偿铺面二间，现原告拆迁的旧房原址一、二层均按规划图纸修建成铺面，且原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中也未约定所补偿的车库位置是在原址。现原告不同意接受被告其他位置的车库，也要求折价补偿，故被告应当按同小区市场价格向原告补偿二间车库的价值。庭审中，原告要求被告将两间车库按折价400000元予以补偿，因原告未在举证期限内提出变更诉讼请求，故对原告的此项变更主张，不予准许。
三、对原告要求被告赔偿拆迁房租赁经济损失100000元的主张，是否由被告承担的问题。
原告主张，被告拆迁原告的旧房进行改造，双方约定被告应在2012年7月前交付补偿的房屋。但被告于2015年11月才将住宅两套及地下室两间交付给原告，原告为此遭受将旧房出租给赵某等10人而产生的租赁费损失，故要求被告予以支付原告所遭受的房租经济损失100000元。被告认为，原告的此项诉讼请求明显不能成立，2011年7月13日，原告与被告的代表人邹红签订《旧房改造拆迁补偿协议》时，邹红就补偿给原告原住宅院内所有的房屋、相关植被及配套设施拆除等费用1280000元，这说明原告因拆迁导致原房屋不能租赁的所有损失，被告的代表人邹红已按协议约定进行补偿，故请求法庭依法驳回原告的此项诉讼请求。本院认为，原告曾于2008年至2010年将自己原有住宅出租给赵某等10人使用，2011年7月，由于拆迁改造的需要，原、被告双方自愿达成《旧房改造拆迁补偿协议》，协议中对原告的补偿方式进行了明确的约定，但未约定补偿房屋的给付日期。协议签订后，被告按协议约定支付了1280000元补偿款，原告也接受了该款，对补偿的住宅楼及地下室等双方虽未约定交付日期，但原告已接受。现再次主张要求被告赔偿拆迁租赁经济损失100000元的诉讼主张，不符合协议约定，且原告的旧房已经拆迁，再主张房屋租赁损失于法无据。对原告的此诉主张，不予支持。
上述事实，有原告提交的2011年7月13日《旧房改造拆迁补偿协议》、原告侯晓明、侯辉明二人住宅的房产证复印件、侯晓明的国有土地使用证复印件、原告及其配偶与赵某等10人签订的《租赁协议》十份；被告山丹县房地产开发公司提交的《民盛家园项目合作开发协议书》、《房屋安置书》；本院依职权调取的《建设工程规划许可证》、被告资质证书、《建设工程设计方案核定通知书》、山丹县民盛家园平面规划图一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据在证实。
本院认为，原、被告双方于2011年7月13日签订的《旧房改造拆迁补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容已大部分履行完毕，系有效协议，应予认定，原、被告双方均应全面履行协议约定的内容。本案中，被告山丹县房地产开发公司虽未在该协议上签名，盖印，但原告旧房所在的原址就是被告拆迁改造并新建的民盛小区2号楼，该小区的建设单位系被告山丹县房产地开发公司。补偿协议书上虽由邹红在甲方代表签字一栏中签名，但邹红与被告山丹县房地产开发公司系合作开发关系，故原告起诉的被告诉讼主体适格。对原告主张要求被告立即交付二号楼一层即原告旧房原址面积为二十平方米的车房两间（两间车房价200000元）的诉讼请求，按山丹县城乡规划管理局出具的《建设工程设计方案核定通知书》、《建设工程规划许可证》及规划平面图均证实，该小区二号楼一、二层为铺面，无车库。被告主张，二号楼一、二层均为铺面，没有车库，现在同意给原告补偿四号+楼下车库两间，如原告不同意接受，可按市场价格3500元给原告补偿共40平方米的车库的价值。本院认为，按规划要求，现原告旧址已建成民盛小区2号楼，该楼一、二层均为铺面，没有车库，且原、被告双方于2011年7月13日签订的《旧房改造拆补偿协议》中也约定，所有的设施以审定的图纸要求安装施工,故被告应当按合理的价格,对不愿接受的车库折价进行补偿。而被告现认可的价格明显高于本地住房市场价格，众所周知，山丹县当地多层住宅楼的价格为每平方米3000元左右，被告自认车库同意按每平方米3500元进行补偿，符合本地实际。原告主张的价格是以商铺价格为标准，双方约定交付的车库与商铺明显不属于同一类型，其要求不符合客观实际，不应采信。对原告主张的要求被告赔偿拆迁房租赁经济损失100000元的诉讼请求，本院认为，双方在补偿协议中已约定并履行了补偿方式和数额，原告已按协议接受了补偿款1280000元及补偿的房屋。协议未约定交付房屋的期限及违约责任，且原告的旧房已经依约拆迁，不可能再产生租赁收益，原告的这一主张不符合法律规定，故对原告要求被告承担拆迁房出租损失100000的诉讼请求，不予支持。
鉴此，本院为保护权益人的合法权益，维护正常的社会、经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明要求被告山丹县房地产开发公司交付位于山丹县仓坊街民主巷9号民盛家园二号楼一层面积为二十平方米车房两间（两间车房价200000元）的诉讼请求；
二、被告山丹县房地产开发公司给付原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明车库折价补偿款140000元（40平方米×3500元/平方米），限于本判决生效后10日内付清；
三、驳回原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明要求被告山丹县房产开发公司赔偿拆迁房租赁经济损失100000元的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明承担3093元（已交纳），被告山丹县房地产开发有限公司承担2707元，限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 卢殿宏
审 判 员 吴 琴
人民陪审员 张 成
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 孙彩霞
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。