四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民初字第536号
原告蔡雅明，女，1961年1月27日出生，汉族。
委托代理人王洪。
委托代理人徐毅飞。
被告成都金堂蓝光和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市金堂县三中园区先锋村。
法定代表人杨斌。
委托代理人江峰，男，1976年4月12日出生，汉族。
委托代理人王薛韬，男，1987年6月18日出生，汉族。
原告蔡雅明与被告成都金堂蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月12日公开开庭审理了本案。原告蔡雅明的委托代理人王洪，被告蓝光和骏公司的委托代理人江峰、王薛韬到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告蔡雅明诉称，2011年5月31日双方签订商品房买卖合同，约定蔡雅明购买蓝光和骏公司开发修建的位于金堂县赵镇的观岭国际社区5期第30栋别墅一套。合同签订后蔡雅明按约支付了全部购房款，但蓝光和骏公司却逾期交房。蔡雅明起诉请求判令：一、解除双方于2011年5月31日签订的《商品房买卖合同》；二、蓝光和骏公司退还购房款3317728元，并按约支付购房总款20%的违约金663545.60元；三、案件诉讼费由蓝光和骏公司承担。
被告蓝光和骏公司答辩称，案涉房屋在2012年9月18日已取得了《房屋面积测绘报告》、《建设工程规划合格证》等材料，符合合同第十条约定的交付条件；且蓝光和骏公司也按约于2012年9月14日登报发布了交房公告，并向蔡雅明邮寄送达了交房通知书，明确通知蔡雅明于2012年10月12日与蓝光和骏公司办理交接手续。故案涉房屋达到合同约定交付条件的时间为2012年9月18日，蓝光和骏公司按约履行交房义务的日期为2012年10月12日。案涉《商品房买卖合同》不符合约定解除的条件，合同应继续履行。蓝光和骏公司不存在逾期交房的行为，蔡雅明请求解除合同、支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。综上，请求驳回蔡雅明的全部诉讼请求。
原告蔡雅明为证明其主张，提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》及备案摘要，拟证明双方建立了房屋买卖合同关系，蓝光和骏公司应于2012年9月21日前向蔡雅明交付符合约定的房屋。蓝光和骏公司对该证据的真实性、合法性不持异议，但认为具体交房日期已经以《交房通知书》变更为2012年10月12日。本院对该证据予以采信。
2、收据及银行转账凭证，拟证明蔡雅明已按约付清全部购房款。蓝光和骏公司无异议。本院对该证据予以采信。
被告蓝光和骏公司为证明其抗辩意见，提交以下证据：
1、2012年9月14日《新金堂》报第7版，拟证明2012年9月14日蓝光和骏公司按约在报媒发布交房公告，通知交房。蔡雅明对该证据的真实性、合法性不持异议，但认为该报的通知面不能覆盖蔡雅明，对蔡雅明无效。本院对该证据予以采信。
2、《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，拟证明案涉房屋满足约定的交房条件。蔡雅明对该组证据的真实性、合法性不认可，理由是《建设工程规划合格证》、《房屋测绘报告》是复印件，《竣工验收备案表》是蓝光和骏公司及其聘请的监理单位、施工单位自行做出。经审查，《建设工程规划合格证》、《房屋测绘报告》虽系复印件，但在复印件上加盖有金堂县城乡房产管理局档案查询专用章鲜章，其效力等同于原件；《竣工验收备案表》加盖有建设单位、施工单位、监理单位的鲜章，故本院对该组证据予以采信。
3、《住宅工程质量分户验收结果表》、《“观岭国际社区四、五期住宅”房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》，拟证明案涉房屋满足约定的交房条件。蔡雅明对该组证据的真实性、合法性不认可，理由是上述证据均系蓝光和骏公司提交的单方证据。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性在其后予以阐述。
4、《交房通知书》及快递回证，拟证明蓝光和骏公司于2012年9月14日以邮寄送达的方式书面通知了蔡雅明办理交接手续的时间，案涉房屋的交付时间变更为2012年10月12日。蔡雅明对该证据的真实性不持异议，但认为该通知书不能视为双方对约定的交房时间进行了变更。本院对该证据的真实性予以采信，对关联性在其后予以阐述。
5、《房屋验收意见表》两份，拟证明蔡雅明已于2012年10月16日接收案涉房屋。蔡雅明对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该组证据上“业主签名”均不是蔡雅明，不能证明蔡雅明验收房屋的事实，本院对该证据不予采信。
6、《民用建筑工程室内环境质量检测报告》，拟证明案涉房屋的室内空气质量符合国家标准。蔡雅明对该证据的真实性、合法性不予认可，理由是该证据系复印件。经审查，该证据虽系复印件，但在复印件上加盖有金堂县城乡房产管理局档案查询专用章鲜章，其效力等同于原件，本院对该证据予以采信。
庭审中，蔡雅明申请证人贺友根出庭作证，贺友根证实蔡雅明仅是收到了蓝光和骏公司发出的交房通知书，但前去收房时发现案涉房屋未达到交房条件，蓝光和骏公司也未出示合同约定的验收合格证等资料，贺友根曾代蔡雅明向蓝光和骏公司提出退房事宜。蓝光和骏公司认为，贺友根在代蔡雅明退房时没有取得蔡雅明的授权，贺友根的证言不应采信。本院认为，贺有根陈述蔡雅明收房的过程并非亲身经历，而是听说的，该证据系传来证据，且贺有根是否有权代蔡雅明办理退房也无证据佐证，对贺有根的陈述，本院不予采信。
经审理查明，2011年5月31日，蔡雅明与蓝光和骏公司签订《商品房买卖合同》及附件，主要约定由蔡雅明购买蓝光和骏公司开发修建的观岭国际社区5期第30幢01号住宅，建筑面积241.37平方米，房屋总价款3317728元。其中，合同第十条“交付条件”约定，出卖人应当在2012年9月21日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件，即，（1）该商品房已取得规划验收合格证，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，（3）该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》，（4）该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在六十日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金”。合同第十四条“交接手续”约定：“1、（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照以下约定方式处理：1、房屋达到合同第十条约定的交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的具体信息，具体交房日期以出卖人在报媒上公告通知的交房日期为准，自交房日期之日起，房屋的风险责任转移至买受人、物业服务费用由买受人承担，买受人需在实际接房时自行向物管公司付清物业服务费用”。合同第十五条第（二）款“商品房质量、装饰、设备标准的约定”载明，该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。出卖人在交房时公示经国家有检测资质的专业检测机构出具的检测报告。
合同附件（五）“付款方式及期限”约定，购房款分期支付，蔡雅明于签订合同当日付第一期房款2654182元，于2011年8月30日前付第二期房款331773元，第三期房款331773元于2011年11月30日前付清。合同附件（十）为《成都市房屋使用说明书》。双方还对逾期付款责任、面积差异处理、争议解决方式等进行了约定。
蔡雅明分别于2011年5月20日、5月27日、8月31日、11月29日向蓝光和骏公司支付300000元、2354182元、331773元、331773元。2012年1月6日，蓝光和骏公司出具收据，载明收到蔡雅明支付的案涉购房款3317728元。
2012年9月14日，蓝光和骏公司在《新金堂》报第7版刊登《观岭国际社区［碧澜山］交房通知》，载明：“尊敬的业主，您所购买的物业将于2012年9月21日达到交付条件。我司工作人员已按照合同所留地址邮寄交房通知书，并将提前与业主进行电话预约具体的办理时间”。同日，蓝光和骏公司向蔡雅明邮寄送达了《交房通知书》，该通知书载明，交房时间为2012年10月12日星期五，交付范围为28栋01、29栋01、29栋02、30栋01。
蔡雅明至今未签收案涉房屋的《商品房交接单》，也未实际接收案涉房屋。
另查明，1、2012年8月31日，案涉房屋取得《住宅工程质量分户验收结果表》，建设单位、施工单位、监理单位均加盖公章，验收结论为合格。
2、2012年9月10日，金堂县房屋面积测绘站受蓝光和骏公司委托，对观岭国际社区五期A区（含案涉房屋在内）进行了房屋面积预测算，并出具了《四川省房屋面积测绘报告》（金测字（2012）82号）。
3、2012年9月18日，观岭国际社区五期（16-23、25-33、35号楼）取得《建设工程规划合格证》。
同日，金堂县金城科技室内环境污染检测有限责任公司出具《民用建筑工程室内环境质量检测报告》，载明观岭国际社区五期A区A、C、D户型（案涉房屋属于A户型）的建筑工程室内环境抽测指标合格。
4、2012年9月20日，观岭国际社区五期A区（含案涉房屋在内）通过竣工验收备案。
5、2010年5月，蓝光和骏公司出具《观岭国际社区四、五期住宅房屋质量保证书》。
上述事实有《商品房买卖合同》、收据及银行转账凭证、《新金堂》报、《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《“观岭国际社区四、五期住宅”房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《交房通知书》、快递回证、《民用建筑工程室内环境质量检测报告》、证据交换笔录、庭审笔录及双方当事人的陈述等证据在卷为证。
本院认为，蔡雅明与蓝光和骏公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案双方的争议焦点是：一、蓝光和骏公司是否存在逾期交房的违约行为；二、案涉《商品房买卖合同》应否解除；三、蓝光和骏公司应否向蔡雅明支付违约金。
关于第一个争议焦点，根据合同第十条的约定，案涉房屋应当在2012年9月21日前向蔡雅明进行交付，且在交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，蓝光和骏公司还应当提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。合同实际履行中，案涉房屋分别于2012年9月18日取得《建设工程规划合格证》，于2012年9月10日取得《四川省房屋面积测绘报告》，于2012年8月31日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，且蓝光和骏公司在合同签订时将《成都市房屋使用说明书》作为合同附件提供给了蔡雅明，上述事实能够证明案涉房屋已在约定的交付时间前具备了约定的交付条件。
关于交房时间是否变更的问题。本院认为，合同明确约定的交房时间为2012年9月21日之前，同时在合同第十四条“交接手续”中约定蓝光和骏公司应于交付日的7日前书面通知蔡雅明办理交接手续的时间。蓝光和骏公司虽按约于2012年9月14日向蔡雅明邮寄送达了《交房通知书》，但却单方面地将案涉房屋的交房时间变更为2012年10月12日。对此，本院认为，合同第十四条关于“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”的约定，并未赋予蓝光和骏公司单方面变更交房时间的权利，蓝光和骏公司书面通知蔡雅明办理交接手续的时间仍然应符合合同第十条的约定，故《交房通知书》不构成对合同第十条约定交房时间的变更，依约蓝光和骏公司应于2012年9月21日前向蔡雅明交付案涉房屋。
关于蓝光和骏公司逾期交付案涉房屋的期限问题。根据合同第十四条第（二）款关于“房屋达到合同第十条约定的交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的具体信息，具体交房日期以出卖人在报媒上公告通知的交房日期为准，自交房日期之日起，房屋的风险责任转移至买受人、物业服务费用由买受人承担，买受人需在实际接房时自行向物管公司付清物业服务费用”的约定，因案涉房屋已于2012年9月21日前具备了约定的交付条件，但蔡雅明接到《交房通知书》后至今未与蓝光和骏公司办理房屋接收手续，故蓝光和骏公司在报媒上公告通知交房的行为，应视为向蔡雅明履行了案涉房屋的交付义务。同时，由于蓝光和骏公司在《新金堂》报公告通知的《交房通知》中并未载明案涉房屋具体的交接时间，而是以邮寄的《交房通知书》为准，故案涉房屋的交房日期应为《交房通知书》载明的2012年10月12日，蓝光和骏公司逾期交付案涉房屋的天数应自2012年9月21日起计至10月12日止，共计22天。
关于第二个争议焦点，根据合同第十二条“逾期交房责任”的约定，逾期超过六十日的，买受人有权退房；逾期在六十日之内的，合同继续履行。而根据前述论述，案涉房屋逾期交付的时间在六十日之内，不属于买受人有权单方解除合同的约定情形，故蔡雅明依据合同第十二条第1项（2）的约定主张解除案涉《商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。
蔡雅明还主张蓝光和骏公司未按合同约定在交房前公示案涉房屋的室内空气质量检测报告，案涉房屋不满足约定的交房条件。对此，本院认为，合同第十五条第（二）款关于“出卖人在交房时公示经国家有检测资质的专业检测机构出具的检测报告”及“该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内，买受人有权退房”的约定，虽赋予了买受人单方面解除合同的权利，但蓝光和骏公司在约定的交房时间之前已取得了金堂县金城科技室内环境污染检测有限责任公司出具的《民用建筑工程室内环境质量检测报告》，能够证明案涉房屋的室内环境抽测指标合格，符合合同约定的交付条件。蔡雅明没有提交相反证据否认该检测报告的真实性、合法性，也无证据证实案涉房屋的室内空气质量不符合国家标准，故对蔡雅明的该主张，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，因蔡雅明主张的违约金系以合同第十二条第1项（2）关于逾期交房时买受人有权解除合同的约定为基础，而根据前述论述，案涉《商品房买卖合同》不符合约定的解除条件，故蔡雅明基于合同解除而主张的违约金也不成立，本院不予支持。
至于蓝光和骏公司逾期交付房屋的违约责任，蔡雅明可另行予以主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告蔡雅明的诉讼请求。
本案案件受理费38650元，由原告蔡雅明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 龚 耘
人民陪审员 曹 霞
二〇一四年三月十四日
书 记 员 郭乔乔