吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终1359号
上诉人（原审被告）：冯宇隽，现住吉林省松原市。
被上诉人（原审原告）：孙铁奇，现住吉林省松原市。
委托代理人：孙铁帅，1974年6月23日生，现住辽宁省大连经济技术开发区。系孙铁奇哥哥。
原审第三人：石凤波。
上诉人冯宇隽因与被上诉人孙铁奇、原审第三人石凤波房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2016）吉0702民初1278号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯宇隽、被上诉人孙铁奇及其委托代理人孙铁帅到庭参加诉讼，石凤波经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
冯宇隽上诉请求：撤销原审判决，改判驳回孙铁奇的全部诉讼请求。事实和理由：1、原审法院确定本案案由错误。原审法院确定案由为“房屋租赁合同纠纷”错误，本案存在两种法律关系，即租赁法律关系和买卖法律关系。且两个法律关系并非主从关系，而是并列关系。2015年4月30日，孙宇隽与孙铁奇签订“转让协议”时，孙铁奇明知冯宇隽转让的是“餐饮的经营权”，其经营权的场所同时转租给孙铁奇。签订协议后，孙铁奇亲自经营该“餐饮”，且也知道经营场所是“转租”（孙铁奇给冯宇隽打电话称房租交不上，房东也不能让），孙铁奇经营期间，没有因“转租”而影响经营，至2015年8月1日，孙铁奇因自己的原因放弃经营，这是本案事实。据此，本案存在两个法律关系，即冯宇隽与孙铁奇“经营权转让”的买卖关系和冯宇隽与孙铁奇“房屋转租”的租赁法律关系，二者是并列的。原审法院确定本案案由为一个“房屋租赁合同纠纷”是错误的，没有最大限度的还原案件本来事实，是不客观、不公正的，请二审法院给予纠正。2、冯宇隽与孙铁奇“转让餐饮经营权”的协议成立并生效，双方已经实际履行完毕。2015年4月30日，冯宇隽与孙铁奇经过充分协商签订“转让协议”上诉人将自己经营的“餐饮”转让给被上诉人孙铁奇，同时将自己正在经营所准备的和必备的所有物品、厨房材料、酒水等一并转让给孙铁奇，价款38000元，当时经营场所的一年租金冯宇隽已经交纳完毕，还剩三个月使用期，为了照顾孙铁奇，三个月房租没有另让孙铁奇承担。这是双方当时真实意思表示作出的“餐饮转让”行为，并双方履行完毕。3、“转租”行为有效，孙铁奇不能继续经营与转租无关。经营场所是“转租”，孙铁奇与石凤波均知情，孙铁奇经营期间，石凤波去吃过饭，且二人直接结算，石凤波对“转租”同意。孙铁奇不能继续经营，是因为下一年房租交不上导致终止合同，与转租无关。原审法院以“石凤波在原审法院主张未经其允许转租属于无效合同且石凤波追认时孙铁奇已搬离房屋”为由，认定“孙铁奇与冯宇隽2015年4月30日签订的转让协议无效”是错误的。石凤波起诉经法院审理未作出生效判决，石凤波所称事实未经法院认定，不能作为本案认定事实的证据。石凤波与冯宇隽签有“出兑协议”，且履行期未满，因孙铁奇的原因造成冯宇隽违约，因此，在双方互谅互让并在本着事实的基础上达成调解：1、解除双方协议；2、基于租赁关系返还租赁物；3、书面对“转租”行为给予追认。该调解协议没有侵犯孙铁奇的利益，是合法有效的。
孙铁奇辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯宇隽在上诉状所陈述的事实和理由缺乏相关事实和新证据的支持，不能成立。其中多次提到合同不能履行是由孙铁奇个人的原因造成的。这种论断和理由是明显错误的。不管何种原因导致双方签订的转让协议不能履行，都不能改变冯宇隽在未经石凤波同意的情况下将房屋转租，并将属于石凤波的屋内设施和物品转卖他人这一客观事实。这一事实可以从双方签订的转让协议、石凤波的民事起诉状、冯宇隽与石凤波签订的调解协议等书面证据得到充分证实，并且对于这些证据在庭审中双方均无异议，也得到原审法院的确认。所以，冯宇隽这种转租行为已经违反了《城市房屋租赁管理办法》第二十八条和第三十二条之规定，侵害了孙铁奇和石凤波的合法权益，应当承担赔偿责任。
石凤波未出庭、未陈述。
孙铁奇向一审法院起诉请求：判决双方签订的《转让协议》无效，判令冯宇隽返还孙铁奇转让款38000元。
一审法院认定事实：2014年7月29日，石凤波与冯宇隽签订出兑协议一份，石凤波将自己的一处餐馆出兑给冯宇隽，包括房屋使用权和店内的餐饮设施，出兑期限为2年，出兑金额为每年30000元。在冯宇隽经营期间2015年4月30日，冯宇隽将承兑的餐馆与孙铁奇签订转让协议一份，协议载明“一、甲方（冯宇隽）将位于博翔苑3#商企110转让给乙方（孙铁奇）使用，建筑面积160平方米。二、乙方一次性支付转让费3万8千元（其中包括三个月房租）。房屋租金每年三万元整，期限三年。三、转让后店铺现有的装修、装饰及厨房设备等所有设施归乙方所有。……”。孙铁奇当天交付38000元并接收餐馆。2015年7月29日，石凤波将餐馆的房屋及室内所有设施收回。2015年8月13日，石凤波起诉冯宇隽及孙铁奇要求解除冯宇隽与孙铁奇转让协议，返还租赁使用的房屋及室内所有设施。该案在2015年9月25日审理中石凤波主张冯宇隽与孙铁奇的转租没有经过其同意，属于无效合同。当日石凤波与冯宇隽签订协议，约定，双方解除2014年7月29日签订的出兑协议，冯宇隽返还房屋内的所有设施，石凤波对冯宇隽的转租已经履行的三个月予以追认。当日石凤波撤诉。一审法院认为，冯宇隽将承兑的餐馆房屋转租给孙铁奇，2015年7月29日，石凤波收回房屋及室内所有设施，2015年9月25日，法院开庭时石凤波表示未经其允许转租属于无效合同，2015年9月25日庭审后才予以追认，追认时孙铁奇已经搬离房屋，所以冯宇隽与孙铁奇签订的转让协议无效。对于房屋内的所有设施，双方的协议中已经载明系冯宇隽卖给孙铁奇，而冯宇隽与石凤波的2015年9月25日签订的协议约定冯宇隽将室内所有设施返还给石凤波，且房屋内所有设施现在石凤波处，所以冯宇隽应当返还孙铁奇38000元的转让款，但是孙铁奇实际使用房屋三个月，此三个月的房租冯宇隽已经交付给房主石凤波，因此孙铁奇应当支付冯宇隽三个月的房屋使用费7500元。石凤波在本案中无责任。判决：一、孙铁奇与冯宇隽于2015年4月30日签订的转让协议无效；二、冯宇隽于本判决生效之日立即返还孙铁奇转让款30500元。如果被告冯宇隽未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，孙铁奇主张双方签订的转让协议无效，并要求返还交付的相关款项，本案双方转让协议是以房屋转租为前提，协议涉及到的相关财产转让依附于房屋转租，一审法院依据房屋租赁合同纠纷进行审理并无不当。冯宇隽与孙铁奇于2015年4月30日签订的转让协议，双方权利义务关系应当按照书面协议内容确定。该协议主要内容为：转租房屋（期限为三年）、转让该房屋内装修、装饰及后厨设备等财产性权利。并由孙铁奇给付38000元的转让费（含三个月的租金），另每年房屋租金为30000元。该协议并无其他关于权利性财产利益的转让约定，冯宇隽主张转让的是所谓的“餐饮经营权”的表述并无事实和法律依据。双方权利义务关系的主要内容系转租房屋及房屋内附属设施的财产性权利。
首先，关于转租房屋。石凤波在本案诉讼前曾提起诉讼明确表示转租未经其同意主张合同无效，石凤波所作陈述记载于另案诉状及庭审笔录中，虽然石凤波与冯宇隽私下达成和解，但仍表述为对转租三个月的追认，亦未能体现出其事先同意冯宇隽转租房屋。且本案的事实是，石凤波已经实际收回房屋及相关设备，双方私下和解并不能据此对利益相关方孙铁奇产生法律效力。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定认定转租未经石凤波同意而无效并无不当。
其次，关于屋内装修、装饰及后厨设备的转让问题。冯宇隽一再主张其与石凤波签订的出兑协议是将房屋内的相关设备所有权转让于其，但石凤波在自己提起的诉讼及本案诉讼中并无关于装修、装饰及后厨设备等财产性权利一并转让的认可，冯宇隽与石凤波自行达成和解协议在解除双方出兑协议的同时，明确全部设备返还给石凤波。至于两次诉讼中均提到的屋内冰柜、消毒柜、座椅板凳及餐具等相关物品的所有权归属，冯宇隽均未能提供确切证据证实其享有所有权。就此，能够认定对于该房屋内的装修、装饰及后厨设备等冯宇隽并无实质的处分权，装修、装饰及后厨设备均依附于房屋，冯宇隽在未享有所有权的情况下作出处分明显有违诚信。虽然冯宇隽提出真实意思表示是转让使用权，但其与孙铁奇签订的转让协议中明确约定了系将所有权转让于孙铁奇，无法推导出系使用权转让。而对于装修、装饰的财产性权利，基于当事人之间是否有约定可能会产生不同的权利义务承担后果，不能一概认定为属于使用权范畴。且石凤波一直主张其对房屋的全部设备享有所有权，至于可能存在的餐饮食材的转让及其价值的确定，因孙宇隽与孙铁奇签订的合同并无约定，孙宇隽对此亦未能提供确切的证据证实。同时，相关装修、装饰及后厨设备的转让均是依附于房屋租赁合同，在冯宇隽无权处分的情况下，不能单独认定其合同效力。
综上，一审判决依据未经出租人同意而认定冯宇隽与孙铁奇签订的转让协议整体无效，并无不当，且因冯宇隽与石凤波之间私下和解解除了双方之间的合同，并将房屋及屋内附属设备返还给石凤波，冯宇隽与孙铁奇签订的“转让协议”目的已经无法实现，亦无法实际履行。孙铁奇给付冯宇隽的相关款项应予返还。但考虑到，涉案房屋租赁关系的中止存在孙铁奇自身经营原因的可能，且在使用的三个月期间，不仅使用了房屋，同时使用了屋内相关设施及双方均予认可的有部分食材，据此，一审判决仅按照合同约定的金额扣除房屋使用费欠妥，对于使用相关设施及部分食材的问题亦应酌情予以考虑，结合本案实际情况，在扣除三个月的房屋使用费7500元后，再予酌情扣减3500元，冯宇隽依法返还给孙铁奇27000元较为适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持松原市宁江区人民法院（2016）吉0702民初1278号民事判决第一项，即：“孙铁奇与冯宇隽于2015年4月30日签订的转让协议无效”；
二、撤销松原市宁江区人民法院（2016）吉0702民初1278号民事判决第二项，即：“冯宇隽于本判决生效之日立即返还孙铁奇转让款30500元”；
三、冯宇隽于本判决生效之日立即返还孙铁奇人民币27000元；
四、驳回孙铁奇的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费750元，由冯宇隽负担550元，由孙铁奇负担200元；二审案件受理费750元，由冯宇隽负担550元，孙铁奇负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 宋作霖
审判员 刘祥芬
审判员 陈 龙
二〇一六年十二月五日
书记员 张 丽