北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初7630号原告：王海强，男，1971年2月23日出生，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：韩忠发，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：武利男，男，1979年11月24日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：杨舫，北京市中咨律师事务所律师。原告王海强（以下简称原告）与被告武利男（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人韩忠发，被告之委托诉讼代理人杨舫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2016年10月5日至2016年12月5日期间的租金154830.2元及利息（以154830.2元为基数，自2016年10月5日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求被告补交免租期租金76146元；3、要求被告支付违约金761460元。事实及理由：原告与被告于2016年3月4日签订《房屋租赁合同》，约定，被告租赁原告位于北京市朝阳区XXXX（实测房号为XX号）房屋，建筑面积为181.3平方米，租赁期限为5年，自2016年4月5日起至2021年4月4日止。租金标准为每天每建筑平方米14元，月租金为76146元，租金以三个月为一期，采取上付方式在每期到期前的5天之前向原告支付下期租金。被告拖欠租金累计超过1个月（函1个月）的，原告有权解除合同，被告应承担违约责任即履约保证金不予退还，同时被告应向原告支付违约金。同时合同还约定，原告给予被告30天的免租期，但是如因被告违约导致原告解除合同的，则被告不享受免租期，被告应按第一期租金标准补交免租期租金。合同签订当日，原告将房屋交付给被告，被告进行了相应装修及经营，同时被告也依据合同约定支付了履约保证金及第一期、第二期租金。但是在应交付第三期租金时，被告却以合伙人撤资为由拖延不付第三期租金。经原告多次联系催要后，被告也没有支付该租金，在此情况下，原告依据合同第九条第一项的约定通知被告解除双方签署的《房屋租赁合同》，并要求被告将租赁房屋腾空并恢复至租赁前的状态后交还房屋、补缴免租期租金76146元及支付违约金761460元，并交纳2016年10月5日至交还房屋期间的租金。后在原告多次联系催促下，被告于2016年12月6日将房屋交还给原告，但并未支付前述租金及违约金。为了维护原告的合法权益，故将被告诉至法院。被告辩称：双方已于2016年3月5日签订房屋租赁协议，因为承租房屋用于商业经营，但是由于原告没有提供房产证明，导致工商注册延迟4个月而无法经营，给被告造成了损失。2016年9月29日双方通过电话，被告已明确告知原告终止履行租赁协议，并要求将室内物品搬出。在2016年10月9日，被告给原告发送邮件，要求终止履行租赁协议，并要求搬出室内物品。原告要求被告支付2016年10月5日至2016年12月5日期间的租金没有道理，利息也是不成立的。租赁合同第七条第三款赋予了双方解除合同的权利。原告在履行合同期间存在违约，被告不同意支付免租期租金。原告存在违约行为，原告扣留了被告22万多元的履约保证金，违约金与保证金不能同时适用，且违约金明显过高，原告也无法证明实际损失超过了履约保证金的金额。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告就其主张向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》；2、《关于缴纳房屋租金的通知》及快递详情；3、《解除合同通知》及快递详情；4、《关于腾空并交还房屋的通知》及快递详情；5、涉案房屋交接单；6、企业名称预先核准通知书复印件；7、住所管理平台电脑截屏打印件；8、《北京市商品房现房买卖合同》。被告对证据1的真实性认可，并称合同的第七条第三款约定双方均有解除合同的权利；对证据2和证据3的真实性均认可，并认可被告收到了相关材料；对证据4的真实性不予认可，并称被告并未收到该材料；对证据5的真实性认可，无异议，但称2016年9月29日被告已经通知了原告终止协议，并要求尽快交接，以免扩大损失，但是原告迟延办理交接事宜，导致双方于2016年12月6日才实际交接完毕。从2016年9月29日至12月6日期间的损失应由原告自行承担；对证据6和证据7的真实性不认可，并称名称核准并不代表房屋证明已经提交给被告，名称核准不需要房屋权属证明；对证据8的真实性认可，无异议。原告还向本院提交了北京市朝阳区望京街9号商业楼2层204号的不动产权证书。被告对该证据的真实性没有异议。被告就其主张向本院提交了（2017）京长安内民证字第8379号公证书，并欲证明被告通过电子邮件的方式，多次与原告沟通协议的解除事宜。原告对该证据的质证意见如下：根据邮件显示，被告给原告发送邮件的最早时间为2016年10月9日，说明被告所述在2016年9月底同原告提出解除合同的意见不成立，根据邮件显示的内容，被告没有向原告表示过停止租赁，也没有发出过终止合同的通知，原告只是在向被告催要租金的过程中，听物业讲被告想要把物品搬离，因此被告单方所述的2016年9月底和10月初已就终止合同事宜同原告进行协商的主张并不成立。被告提供的证据显示，在2016年10月9日之后，被告所提到的租赁合同解除的事情，原告的意见均是按合同约定内容执行，即使在2016年10月9日原告通过代理人表达解除合同的意愿，但双方并没有就此达成解除租赁合同的一致意见，因此合同并未因为被告发送邮件而解除。被告提供的公证书第12、14、21、22页均有体现。同时，被告至今仍未将房屋内的物品腾空拆除，也没有将所开办商铺的工商登记的内容注销。因此，被告提交的证据不能证明被告的主张成立。本案是因为被告不交纳租金而解除的，被告应该按照合同约定承担责任。庭审中，原、被告均确认如下事实：2016年3月4日，原、被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告购买的位于北京市朝阳区XXXX号的房屋（以下简称涉诉房屋），租赁合同约定的租赁期限为5年（不含免租期），期限自2016年4月5日起至2021年4月4日止，出租人（即原告）同意向承租人（即被告）提供30天的免租期，即免租期自2016年3月5日起至2016年4月4日止；免租期间，承租人无需向承租人支付租金；承租人确认并同意承租人向承租人提供的免租期是基于承租人全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予承租人的优惠，在租赁期内如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因承租人违约导致出租人单方解除本合同的，则承租人不享受前述免租期，承租人应在出租人要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向出租人补交该期间的租金；租金为每建筑平方米/天14元人民币（含物业费），月租金共计76146元人民币（含物业费），年租金为913752元人民币（含物业费）；承租人应以3个月为一期，采取上付方式向出租人支付租金，承租人应于每期到期前的5天之前向承租人支付下期租金；为了确保合同的履行，保证承租人经营的稳定性和连续性在签订本合同时承租人需向出租人支付履约保证金，其金额为3个月租金，共计人民币228438元；如租赁期限内承租人违反约定单方解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除本合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还；租赁标的交付时间为2016年3月5日；……；在承租人出现以下情况中的任何一项时，出租人有权解除本合同，但应提前10日通知承租人，（1）承租人逾期支付履约保证金超过7天（含7天）的；（2）承租人逾期支付第一期租金超过7天（含7天）的；（3）承租人未按本合同约定的日期接受租赁标的，逾期超过10天（含10天）的；（4）承租人拖欠交纳的租金额累计超过1个月（含1个月）的；出租人出现以下情况中的任何一项时，承租人有权解除本合同，但应提前10日通知出租人，（1）因出租人的过错导致承租人经营租赁标的产生严重阻碍时，达到无法开业经营连续超过2个月；（2）承租人因破产、解散或其他理由开始清算时；（3）本合同约定的其他情形；……；违约责任约定，承租人未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于承租人违约行为导致出租人单方行使权利解除本合同的，承租人承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时承租人应按下列标准向出租人支付违约金：（1）本合同履行期不满1年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为10个月的租金标准；（2）本合同履行期不满2年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为6个月的租金标准；（3）本合同履行期不满3年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为4个月的租金标准；（4）本合同履行期超过3年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为3个月的租金标准；（5）前述违约金、滞纳金应在合同解除后15日之内一次性支付；出租人未按照本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于出租人违约行为导致承租人单方行使权利解除本合同的，出租人按下列标准向承租人支付违约金；（1）本合同履行期不满1年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为10个月的租金标准；（2）本合同履行期不满2年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为6个月的租金标准；（3）本合同履行期不满3年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为4个月的租金标准；（4）本合同履行期超过3年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为3个月的租金标准；（5）前述违约金应在合同解除后15日之内一次性支付。原、被告还签署了附加条款，约定：租赁标的位于“望京国际中心”XXXX（实测房号为XX）号，双方确认租赁标的的建筑面积为181.3平方米；双方约定承租人（即被告）承租租赁标的的期限为5年（不含免租期），自2016年4月5日起至2021年4月4日止；租赁期限起算日为出租人（即原告）将租赁标的交付于承租人之日；双方同意租金按实测建筑面积计算，租金为每建筑平方米/天14元人民币（包含物业费），月租金共计76146元，年租金为913752元人民币；上述租金标准在合同期限内从第2个租赁年度（2017年4月5日）开始作递增调整，租金1年为一期，每一期租金比上一期租金比例递增5%。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金228438元以及截止至2016年10月4日的租金。截止法庭辩论终结前，原告尚未退还被告所交纳的履约保证金。原告于2016年10月12日，以特快专递的方式向被告发送了主要内容为：“根据您与我签署的《房屋租赁合同》约定您应于2016年9月30日之前交付第三期（2016.10.5-2017.1.5）租金共计228438元，但是，该款经多次催要，您至今未付。为此，特发函通知您，请您于2016年10月18日前交付第三期租金。特此通知。”的《关于缴纳房屋租金的通知》。2016年11月5日，原告又通过特快专递的方式向被告寄送了主要内容为：“根据《房屋租赁合同》约定，您应于2016年9月30日之前交付第三期（2016.10.5-2017.1.5）租金共计228438元，但是，该款经多次催要，至今未付，您拖欠应缴纳的租金已超过一个月的期限，属于严重违约。根据《房屋租赁合同》第九条第1项规定，我方行使合同解除权，故现特通知您：一、您我双方于2016年3月4日签署的《房屋租赁合同》于您收到该通知之日起第11日解除。二、请您于合同解除当日结清您承租房屋期间所发生的水、电及其他能源费用，将租赁房屋清空并恢复至租赁前的状态后交还我方，同时将电卡1张、钥匙1把一并交还；如逾期交还房屋，则需按《房屋租赁合同》中的租金标准交付租金。三、请您在合同解除当日按《房屋租赁合同》第五条第3项规定补交免租期内的租金76146元，四、根据《房屋租赁合同》第七条第3项、第十一条第1项规定：您所缴纳的履约保证金不予退还，同时，您应在合同解除之日起15日内向我方支付违约金761460元。五、请您在合同解除当日按合同规定的租金标准缴纳2016年10月5日至交还房屋之日的租金（其中，计算至2016年11月15日应付租金金额为106604.4元）。特此通知，请您秉承诚实信用原则交还房屋并结清前述费用。”的《关于解除的通知》。2016年11月30日，原告向被告寄送了主要内容为：“根据我方于2016年11月5日向贵方送达的《关于解除的通知》，贵我双方签订的《房屋租赁合同》已经于2016年11月16日解除，贵方应于合同解除当日结清承租房屋期间所发生的水、电及其他能源费用，将租赁房屋清空并恢复至租赁前的状态后交还我方，同时将电卡1张、钥匙1把一并交还；但是截至今日，贵方尚未腾空房屋、交还我方，为此，我方在此通知贵方：请贵方于2016年12月5日之前结清承租房屋期间所发生的水、电及其他能源费用、租金、违约金，将租赁房屋腾空并恢复至租赁前的状态后交还我方，同时将电卡1张、钥匙1把一并交还。如贵方未在前述时间内腾空房屋并恢复至租赁前的状态后交还我方，则视为贵方遗弃房屋内的全部物品，届时，我方将聘请第三方进行清空并进行处置，由此发生的费用和损失均由贵方承担。为避免损失的进一步扩大，请贵方及时腾空房屋并交还我方为盼！”的《关于腾空并交还房屋的通知》1份。被告对该通知的真实性不予认可，并称其未收到该通知，原告提供了快递查询详情单，显示2016年12月1日被告本人签收。原告主张租赁合同于2016年11月16日解除，被告则主张租赁合同于2016年9月29日解除。此外，原告称被告提出解约的时间和程序不符合合同约定，原告在2016年10月15日向被告发出解约通知。关于解除租赁合同的原因一节，原告主张因被告合伙人资金上的纠纷，不能经营了，所以就不再租赁涉案房屋。被告则主张原告不能提供房产证明，导致被告无法办理工商登记，被告电话通知原告解除合同的意愿。另，被告称其于2016年10月9日通过电子邮件向原告发送了解除的通知，但未在邮件中注明解除合同的原因。被告主张其解除合同的依据是租赁合同第七条第三款的约定。此外，原、被告均确认在2016年12月6日，原、被告办理了涉案房屋的交接手续，被告将涉案房屋交还给原告，但被告称其一直主张交接，2016年10月9日的邮件就已经表示要交接；根据合同约定，被告提出解约，履约保证金不予退还，被告也同意不退还履约保证金，在公证书的第11页显示被告要求搬出屋内物品，因为原告不配合，所以才实际在2016年12月6日办理了交接手续。原告则称在此之前双方并未达成一致意见，如果被告搬离原告也无法阻止，且原告也未同意解除合同，解约的条件有明确约定，租赁合同第九条第一项和第二项有约定。关于免租期租金的问题，被告称因原告无法提供房产证明，导致被告迟延办理工商登记，故依据租赁合同第九条第二款第一项的约定，不同意支付。庭审中，原告就其收到被告于2016年9月29日、10月9日、10月18日的邮件后为何没有办理交接一节解释称，2016年9月29日之后被告应该交纳下月的租金，当时被告并未表示退租，在2016年10月5日前被告一直没有交纳租金，直到10月9日才发邮件提到解约，原告之后回复的内容也是按照合同执行，被告只是同意不退保证金，再给两个月的租金，当时租赁给被告的原因就是因为被告租赁时间较长，但是原告在一个月内就提出解约，原告不能接受，此外，在原告催要租金的时候，被告也一直没有出现。被告则称在其提交的公证书中显示的电子邮件可以证明在2016年10月9日、10月14日以及2016年11月17日均向原告发送了催促办理交接的内容。另，庭审中，原告明确表示不同意退还被告已经交纳的履约保证金，被告亦当庭表示同意在本案中一并处理其已经交纳给原告的履约保证金，并称原告已经收取的履约保证金应当属于违约金的范畴。以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、《关于缴纳房屋租金的通知》、快递详情、《解除合同通知》、《关于腾空并交还房屋的通知》、涉案房屋交接单、企业名称预先核准通知书复印件、住所管理平台电脑截屏打印件、《北京市商品房现房买卖合同》、不动产权证书、（2017）京长安内民证字第8379号公证书等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告于2016年3月4日签订的《房屋租赁合同》以及附加条款系原告与被告之间的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原、被告应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。依据现有证据可查明，双方签订《房屋租赁合同》后，原告依约向被告交付了涉诉房屋，被告依约向原告支付了履约保证金以及截至2016年10月4日的租金。依据合同约定，被告应当于2016年9月30日前向原告支付2016年10月5日至2017年1月4日期间的租金，但被告并未如期向原告支付该期间的租金。就未付租金原因一节，被告称因其已经提出与原告解除租赁合同，原告对此不予认可。就被告是否有权单方解除租赁合同一节，被告称因为合同第7条第3款约定，如租赁期限内承租人违反约定单方解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除本合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还，因此被告可以依此单方解除租赁合同，另外，原告无法向被告提供房产证明，导致被告迟延办理工商登记注册手续，故依据合同第9条第2款第1项的约定（即因承租人的过错导致承租人经营租赁标的产生严重阻碍时，达到无法开业经营连续超过2个月的），被告可以解除租赁合同。原告对此不予认可，并称被告所述均不属实，并不存在被告不能办理工商登记的情形。被告就其上述主张未向本院提供充分的证据，且在双方签订的房屋租赁合同中并没有关于原告须为被告提供房产证明的明确约定，被告亦无证据证明曾要求过原告提供房产证明，而原告未与答复配合的情况，另外，被告亦未向本院提供其曾经向工商登记管理机关提出过登记申请，因原告不能提供房屋产权证明而不予办理的证据，故本院对被告的上述主张不予采信。据此，被告不享有合同的单方解除权。此外，被告未提供充分的证据证明其已经向原告提出了解除合同的意思表示。综上，被告主张其基于原告违约提出单方解除合同的主张本院不予采纳。关于原告称其于2016年11月5日向被告发送解除合同通知，双方所签订的合同于2016年11月15日解除的主张，因被告确实存在违约的情形，且原告依据合同约定行使单方解除权，并以书面的形式通知被告，故本院对原告的该主张予以采纳。关于原告要求被告支付自2016年10月5日至2016年12月5日期间的租金的诉讼请求，因原、被告之间签订的租赁合同于2016年11月15日解除，且被告于2016年12月6日才与原告办理涉诉房屋的交接手续，故被告应当依法向原告支付2016年10月5日至2016年11月15日期间的租金以及2016年11月16日至2016年12月5日期间的房屋使用费。具体数额本院将根据租赁合同的约定予以确定。关于原告要求被告支付上述租金及使用费利息的诉讼请求，因依据不足，故本院不予支持。关于原告要求被告补交免租期租金的诉讼请求，因在原、被告签订的租赁合同中约定有“在租赁期内如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因承租人违约导致出租人单方解除本合同的，则承租人不享受前述免租期，承租人应在出租人要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向出租人补交该期间的租金”的内容，因此，被告应当依法向原告支付免租期内的租金，故本院对原告该项诉讼请求亦予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因在原、被告签订的租赁合同中约定有“本合同履行期不满1年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为10个月的租金标准”的内容，因此，被告应当依法向原告支付相应的违约金，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求亦予以支持；但被告当庭表示原告所主张的违约金数额过高，要求予以降低，经审查，本院认为，根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给原告造成的实际损失之情形，故本院对此予以调整，具体金额本院将根据合同的履行情况、双方在纠纷发生后解决的情况，并结合公平原则和诚实信用原则予以酌定。此外，关于被告已经向原告交纳的履约保证金一节，因庭审中原告明确表示不同意退还被告已经交纳的履约保证金，而根据合同约定，原告向被告退还履约保证金有合同依据，故本院依法确认原告无需向被告退还履约保证金，但原告已经收取的履约保证金应当属于违约金的范畴，因此，在本院确定被告向原告支付违约金的具体数额时，将作为参考因素一并予以进行考量。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武利男于本判决生效后十日内给付原告王海强二○一六年十月五日至二○一六年十二月五日期间的房屋租金及使用费154830.2元；二、被告武利男于本判决生效后十日内给付原告王海强免租期租金76146元；三、被告武利男于本判决生效后十日内给付原告王海强违约金456876元；四、驳回原告王海强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6870元，由原告王海强负担1531元（已交纳）；由被告武利男负担5339元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  史震二〇一七年六月二十九日书记员  张珅