辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终474号
上诉人（原审被告）曲洪伟，男，1973年11月08日出生，现住营口市鲅鱼圈区。
上诉人（原审被告）刘晓寒，女，1974年2月5日出生，现住营口市鲅鱼圈区。
二上诉人的委托代理人ＸＸ，辽宁维典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜欣，女，1981年07月09日出生，现住鞍山市铁东区。
委托代理人翟铁羽，辽宁翟铁羽律师事务所律师。
上诉人曲洪伟、刘晓寒与被上诉人姜欣房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院作出的（2015）鲅民一初字第00935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曲洪伟、刘晓寒的委托代理人ＸＸ，被上诉人姜欣的委�代理人翟铁羽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月31日，原告与二被告签订了《房屋转让合同》，约定原告将其名下的位于营口市鲅鱼圈区盐场xxxxxxxxxxxxxxx门市房（面积总计为2806.24平方米）出售给二被告，购房款总计为1800万元，双方约定分期支付，期限为三年，即从2012年7月31日开始至2015年7月30日止，约定此期间，二被告必须将全部购房款本金1800万元及延期付款的利息以现金方式汇入原告指定的银行账号内。在合同签订后，二被告先支付了1000万元给原告，余下房款800万元，原、被告双方约定分期支付（给付期限约定为：2014年2月1日前付200万元；2014年7月31日前付300万元；2015年2月1日前付150万元；2015年7月31日前付150万元），同时约定了如不能如期给付，不能如期给付的部分应当按照同期银行贷款利率的四倍向原告支付利息�直至付清之日为止。二被告在合同中承诺，在取得上述房屋后，一定如期支付购房款，倘若二被告违约，除还付原告利息之外，还应当另行承担相当于合同总标的的百分之三十的违约金。
原审法院认为，原、被告双方签订了房屋转让合同，系双方真实意思的表示，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行，被告在合同签订后先支付了1000万元购房款，约定其余800万元房款分四期支付，二被告在2014年2月14日给付了50万元的购房款，现各付款分期均已到期，原告主张被告支付剩余房款750万元，本院予以支持，至于被告抗辩称曾分14笔共支付给原告81万元，不应作为利息，应认定为是在还房款，但结合被告曲洪伟与原告的短信息交流记录，此部分系被告曲洪伟自愿支付给原告的首期应付款余额150万元不能按期偿还的“利息”，即违约金，故被告的抗辩理由不成立�现原告主张二被告应按照合同约定支付利息及违约金，虽双方合同中有明确约定，但约定的利息和违约金均为违约金性质，属于重复约定，且约定的违约金过高，故对二被告提出应减少违约金的请求本院予以支持，酌定保留一项违约金的约定，即每笔分期应付的购房款的违约金按照应付时间起算按照银行同期贷款利率的四倍支持。据此判决如下：一、被告曲洪伟、刘晓寒于本判决生效后15日内一次性支付给原告剩余房款750万元及相应利息（其中第一期150万元从2015年4月1日起计息、第二期300万元从2014年8月1日起计息；第三期150万元从2015年2月2日起计息；第四期150万元从2015年8月1日起计息，计息标准按照银行同期贷款利率的四倍计算）。二、驳回原告姜欣的其他诉讼请求。判后，曲洪伟、刘晓寒不服向本院提起上诉，其理由是:一、一审适用法律错误。本案系因《房屋�让合同》的履行发生纠纷，纠纷的性质为房屋买卖合同纠纷，而不是民间借贷纠纷。一审混淆了民间借贷法律关系和房屋买卖合同法律关系的区别，将借贷纠纷的利息相关法律规定不自觉的适用于本案，一审应当适用而没有适用《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第27条、29条之规定，导致所判决的违约金过分高于实际损失。二、一审认定上诉人已支付的131万元中的81万元为利息是错误的。（一）自2014年2月14日起至2015年3月9日，上诉人向被上诉人汇款15次，计131万元，该款应当认定为上诉人支付的购房款。一审法院只认定其中50万元为购房款，另外81万元认定为不能按期偿还的“利息”，即违约金是错误的。因为被上诉人并没有足够的证据证明该81万元都是违约金，一审认定81万元都是违约金的依据不足。另外，即使认定为违约金，该违约金数额也�远高于被上诉人的实际损失数额，在上诉人依法请求减少违约金数额的情况下，一审对该笔数额的违约金未作任何调整是错误的。（二）即使将该81万元认定为不能按期偿还的违约金，一审判决的第一期150万元应付款的利息起算时间从2015年4月1日开始也是错误的。一审认定81万元为第一期150万元欠款（从2014年2月起时至2015年3月）的利息计算明显错误。此期间为13个月，按照同期银行贷款利率4倍计息应约为41万元，余下40万元也算作违约金当然是错误的。三、一审法院调整违约金数额不当。上诉人未按合同约定支付购房款，给被上诉人造成的实际损失也就是被上诉人将该购房款存入银行的利息。一审法院认定按同期银行贷款利率4倍的计息标准仍然远远高于其存款利息的实际损失，故该主张不应予以支持。《合同法》解释（二）第29条规定，当事人约定的违约金超过造�损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此可以确定，超过实际损失百分之一百三十的违约金就已经达到过高的标准，所以，如果判决支持的违约金数额超过实际损失的百分之三十，就显然违反了上述规定。被上诉人的实际损失只是同期银行存款的利息，故而，应当在同期人民银行存款利率的百分之一百三十幅度内判决违约金数额。一审判决按照同期银行贷款利率的四倍支付违约金显然不当。
被上诉人姜欣答辩称：一、一审判决书认定81万元是利息的认定，有充分的法律依据。上诉人对81万元认定为利息不同意，他们是出尔反尔。双方的短信往来多次共同确认还付的款项为利息，上诉人的手机一直是他在使用，直到一审法院通知上诉人应诉，打的都是这部电话。双方往来那么多短信的内容都清清楚楚的证明81万元的性质就是利息。一审判决是没有错误的。二、同期贷款利率的四倍是双方对延迟给付购房款违约金标准的约定。被上诉人之所以卖房，是因为卖房所得资金另有所用。如果上诉人不能按照约定给付被上诉人购房款，必然导致被上诉人的实际损失。被上诉人从事任何投资，都要另行民间借贷。被上诉人是普通的自然人，不是大型国企。被上诉人是无法获得国家规定利率贷款的优惠，只能依靠民间借款。这些年民间借款的成本法庭诸位都知道，远不是同期贷款利率的四倍可以借到的。所以双方才约定了最低的弥补延期付款损失的标准。2015年9月1日开始实施的最高人民法院关于民间借款若干问题的解释所认可的、自动履行的借贷利率最高已经达到年息百分之三十六。保护的利率达到年息百分之二十四。而本案双方在房屋转让合同约定的违约金标准，�参照延期付款时造成受损害人实际损失的标准。这个实际损失就是同期贷款利率的四倍。判决正确，依照原合同规定也是延期支付本金时，应先计付利息。上诉人如果不相信此点，可以把你们的款项借给被上诉人，被上诉人愿意给付同期贷款利率的四倍，有多少借多少。双方约定同期贷款利率的四倍不是混淆房屋买卖合同和借款合同的性质，而是选择违约金的标准。这个标准没有违背双方的意志，更符合意思自治原则，所以被上诉人认为一审法院的判决是正确的。综上所述。一审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，原审判决确认上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同，系双方真实意思的表示，对双方均具有约束力，双方均应遵�执行，并根据双方短信息确认了应还款数额和支付利息的方式，符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11900元，由上诉人曲洪伟、刘晓寒承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪稷
审 判 员 秦振敏
代理审判员 任研研
二〇一六年五月十一日
书 记 员 张 弘