广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云罗法民初字第1356号
原告覃震荣，男，1986年4月15日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人肖志均。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告覃震荣诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘林独任审判，并于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告覃震荣，被告创宇公司委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月10日，原告与被告签订了编号为13050020的《商品房买卖合同》，由原告购买了被告开发的位于罗定市**街道**居委**路**号**商住小区**座**层**房（以下简称“涉案房屋”），合同约定该商品房总价为490459元，同时约定被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证，否则需向原告支付逾期办理房地产权证的违约金；违约金自逾期之日的次日起至房地产权证出证之日止，每日按原告所购商品房总价款的万分之一计算。
在2013年4月29日，原告向被告支付了首付房款150459元，代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用15419元；在2013年8月1日至2013年8月5日期间，原告成功取得中国银行云浮罗定支行的个人住房组合贷款340000元，并由中国银行云浮罗定支行划至被告账户；至此，原告向被告支付了全部购房款及代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用15419元。从该时刻开始，原告的该行为已表示其同意且委托被告为其办理房地产权证。因合同并没有明确约定原告必须以书面形式委托被告办理房地产权证，因此，口头委托行为是合法有效的。被告收取上述费用的行为已表明其接受了原告的委托。原告于2013年9月2日履行收楼权利并装修入住，被告应在原告收楼后180天内办理房地产权证，然而，被告至今没有为原告办妥房地产权证。
为此，原告特向法院起诉，请求判令：一、被告立即为原告办理房地产权证；二、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金29081.21元，暂计至2015年10月20日（违约期限自2014年3月2日至2015年10月20日，共597日，每日违约金按商品房总价款的0.1‰计算即每日违约金49.0459元，合计29280.40元）；三、被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了商品房买卖合同；2、购房发票，证明原告已依约支付了全部购房款；3、银行贷款凭证，证明原告贷款供楼，由银行将购房款划到被告账户。4、代办土地使用证、房产权证等费用收款收据，证明被告已收取了原告办理房地产权证等费用，原、被告存在委托关系，被告应依约办理好房地产权证给原告；5、收楼收款收据，证明原告于2013年9月2日收楼；6、身份证，证明原告的身份。
被告创宇公司辩称：被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。一、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。二、原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。三、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。四、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。五、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。《附件四：合同补充协议》约定的180天期限，约定的是由被告提供资料报产权登记机关备案的期限，并非代办房地产权证的期限，两者不能互相混淆。综合上述理由，被告不存在违约责任，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
另外，原、被告双方在合同中没有约定代办产权证的报酬，被告代为收取的费用中仅限办证契税及工本费用，并注明多除少补，证明了不包含委托代理的报酬，即使原告书面委托被告办证，也属于无偿委托代理关系，被告为原告代办产权证不属于商品房买卖合同的法定义务，而是基于委托代理合同的无偿代理产生的义务，而并非商品房买卖合同当中被告的义务，即另案产生的义务，而非本案案由底下被告的义务，原告应该另案起诉。更正答辩状的一个观点，合同当中是约定了代办房产证的具体日期，约定了代办房产证的期限。因原告未提交书面委托书，银行未将资料移交被告，因此办证期限未开始起算，此观点的依据来自补充协议第四条第1点。原告逾期4天办理按揭，应按总房款的万分之五支付违约金980.91元。
被告在诉讼中提供以下证据：1、业主收楼资料及签收手续，证明了原告的收楼时间；2、建筑工程竣工验收报告、验收备案表，证明被告交付给原告的楼房符合条件，不存在质量问题；3、官方网站备案资料，证实涉案商品房房屋已经权属备案。
对原、被告提供的证据，经庭审出示，被告对原告提交的证据的真实性、合法性无异议，对证据4收款收据的关联性有异议，不是法定的授权委托书，只能证实被告代为收取了办证的契税及工本费，收据是不能作为授权委托书使用，因为产权登记机关是不会接受收据形式的委托手续，不符合委托代理办理房产证的法定形式。原告对被告提供的证据无异议。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，由于双方对对方提供的证据真实性无异议，本院采纳作为证据使用，但对拟证明的事实，将根据证据规则，对全案进行综合认定。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市**街道**路**号的**住宅小区的房地产开发商。2013年5月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为**住宅小区第H座28层03号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为490459元。第六条约定买受人必须在2013年4月29日前付清首期房款150459元给出卖人，剩余房款340000元，买受人须于2013年5月6日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……
合同签订后，原告已于2013年4月29日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15419元，并于2013年8月5日前向被告支付完全额房款共490459元。2013年9月2日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“**住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“**住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否委托被告办理房地产权证？二、合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证？三、被告应否向原告支付逾期办理房地产权证违约金？
对于第一个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15419元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。
对于第二个争议焦点即合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
对于第三个争议焦点即被告应否向原告支付逾期办理房地产权证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因被告的责任不能在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即被告须在商品房“交付”使用后的180日内办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第四条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而根据被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《房屋竣工验收备案表》，涉案商品房于2013年8月16日才验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，原告认为，其签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日的主张，本院不予采纳。因此，被告须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。由于被告至今未办妥，且对逾期办证的原因，亦未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，故原告请求被告为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金17607.48元（从2014年10月27日起至2015年10月20日止，共359天，每日按商品房总价款490459元的0.1%的标准计付违约金）给原告。至于被告认为原告方逾期办理按揭，也存在违约行为，应支付违约金的问题，因被告并未在本案中提起反诉，故不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内为原告向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代原告申请办理罗定市**街道**居委**路**号**住宅小区第H座28层03号房的房屋权属证书。
二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日起计至2015年10月20日止的逾期办证违约金17607.48元给原告覃震荣。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费264元（原告已预交），由被告负担160元，原告负担104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一六年三月三日
书记员 曹帼斐