济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第2931号
原告田海，男，1969年8月13日出生，回族，无业，住江苏省扬州市。
委托代理人马国盛，山东平直律师事务所律师。
被告高中阳，男，1954年6月5日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人张业春，山东业春律师事务所律师。
委托代理人解峰，山东业春律师事务所律师。
原告田海与被告高中阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理，原告田海的委托代理人马国盛、被告高中阳的委托代理人解峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田海诉称：2009年12月份，原被告签订租房合同，原告租赁被告所有的在龙口市东海黄金海岸碧海苑A区西-2号商铺开办旅馆，租期5年。2012年9月份，原被告经过友好协商，双方协商终止该租房协议，原告将该旅馆及房间内的物品全部留给被告，被告同意在2012年10月30日前给付原告8万元作为补偿。但原告多次追索，被告至今未付。原告田海诉至法院，请求依法判令被告支付折价款80000元及利息10000元，并判令被告承担本案的诉讼费用。
被告高中阳辩称，双方不存在房屋租赁关系，四方于2009年签订的宾馆经营合同已经取代了09年12月8日签订的租赁合同，原告为达到其目的，在起诉时故意隐瞒了该事实，因此租房补偿协议时没有法律效力的。即使该补偿协议有效，也不具备履行条件，宾馆经营手续原告未过户，宾馆未出售，原告取得物品补偿的前提是宾馆已经出售，原告承诺其自行找买售人，在与被告签订补偿协议前，原告称已经找到了宾馆买售人，并且称于2010年10月30日前肯定能完成买卖，在此前提下，被告才与原告约定出售宾馆后支付物品补偿。在经营宾馆期间，原告尚欠被告收益11.5万元，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月8日，原告高中阳与被告田海签订《租赁合同一份》，第一条约定，被告高中阳将龙口黄金海岸碧海苑A区西-2号商铺（约440平米）租与原告田海，租用期限为五年，时间为2010年3月10日至2015年3月9日止。第二条约定，租金自2010年3月10日至2013年3月9日为每年8万元（捌万元）（叁年共计24万元贰拾肆万元整）2013年3月10日至2015年3月9日止为每年9.5万元（玖万伍仟元整）两年共计19万元（拾玖万元整）五年合计租金为43万元（肆拾叁万元整）。第三条约定付款办法及时间为五年，租金分叁次付清，原则是先付款后租用，首付款20万元（贰拾万元整），合同正式签字时付首付款，第二次为2012年9月9日前付款，款额为11.5万元（拾壹万伍千元整），第三次付款为2013年12月9日前付清余款11.5万元（拾壹万伍千元整）。合同亦约定了其他事项。
2009年12月12日，田海、高中阳、宋某某、陈某某四人签订《宾馆合作经营合同》一份，约定“现有龙口市东海黄金海岸碧海苑商业房一处（A区西-2号），面积440M2，地理位置适合经营宾馆，经高中阳，田海，宋某某，陈某某四人协商达成一致，在上述房产处合作经营宾馆，合作条款如下：一、经营1、宾馆以房产所有人高中阳的名义注册登记；2、合作经营期限为五年（2010年3月10日至2015年3月9日）；3、合作方为：高中阳，田海，宋某某，陈某某。在经营期内，各股东不得退出，因故无法继续合作，经四方协商同意，股权及其他有关权益须转让原合作其他方；…三、收益分配及使用1、在合同履行期内，无论宾馆盈亏与否，房产所有人高中阳获得固定收益四次，即在2009年12月8日预先获得壹拾万（10万）元，由田海代宾馆支付，2010年4月10日获得壹拾万（10万）元，2012年9月9日获得壹拾壹万伍仟（11.5万）元；2013年9月9日获得壹拾壹万伍仟（11.5万）元，共计肆拾叁万（43万）元，后三次款项从宾馆收益中拨付；…四、权限4、经营期间，宾馆法人高中阳先生除有权获得合作条款第三款第一条固定的收益分配外，不能参与宾馆的决策和经营，宾馆的一切经营活动由田海，宋某某，陈某某三人全权负责，高中阳先生可应邀协助并有义务保障宾馆的正常运作。五、此《宾馆合作经营合同》由四位合作人共同签字生效。在此合同前签署的各项有关文件，有与此合同不相符处，以本合同的议定内容为准；在合作经营期间需签署的其他协议，由田海，宋某某，陈某某三方签字即可生效。”田海、高中阳、宋某某、陈某某四人在该合同的最后一页签字并捺手印。
2012年9月19日，原告田海（乙方）与被告高中阳（甲方）签订《租房补充协议》一份，约定“甲乙双方于2009年12月8日签订龙口黄金海岸碧海苑A区西-2号商铺租赁合同（以下简称合同），因乙方无力经营，双方本着友好协商及各自妥协并互惠互利的原则，达成终止租赁合同之协议，条款如下：一、原2009年12月8日签订租房合同自2012年9月10日起止执行，自终止之日起，经营权归甲方所有，与乙方无任何关系。二、乙方所经营宾馆及宾馆房间内全部物品，乙方同意留与甲方，以方便甲方出售该宾馆后，甲方于2012年10月30日支付乙方捌万元人民币作为补偿。甲乙双方同时保证将宾馆2012年9月10日前经营所欠各种费用全部结清。三、双方商定并同意，乙方将其宾馆营业的各种手续，全部无偿过户与甲方名下，过户过程中乙方确保给予配合，在未过户之前，乙方同意由甲方继续使用相关手续，甲方同意在试用期间承担全部法律责任，乙方不承担任何费用及法律责任。四、在双方遵照补充协议执行期间，甲方发现在乙方经营期间违反了原租房合同第6条造成的一切后果，由乙方承担法律责任，甲方有保持重启追诉与2009年12月8日签订的原租赁合同相关法律的权利。五、上诉协议内容之条款自签字之日起，具有法律效力，双方不得以任何理由或借口违背。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”
审理中，被告辩称2009年12月8日原被告双方签订的《租赁合同》已经被2009年12月12日签订的《宾馆合作经营合同》所替代，双方之间实际履行的是2009年12月12日签订的《宾馆合作经营合同》。原告田海称之所以签署《宾馆合作经营合同》是因为原告田海在开办旅馆时按照当时南山集团东海物业的规定，必须业主才能开办旅馆，所以原告田海为了应对东海物业的管理规定，才与被告签订了该宾馆合作经营合同，但该合同并未实际履行，双方一直都是按2009年12月8日签订的《租赁合同》履行的。
另查明，在《租赁合同》和《宾馆合作经营合同》签署后，原告田海向被告高中阳支付了20万元。
庭审过程中，法院限令原告田海于庭后七日内提交宋某某、陈某某关于该《宾馆合作经营合同》是否已经实际履行以及他们对宾馆内的物品是否具有相应权益的证明，但原告田海一直未向法院提交。
上述事实，有原告田海提供《租赁合同》、《租房补充协议》被告高中阳提供的《宾馆合作经营合同》以及原、被告当庭陈述、答辩为证。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是原被告双方于2012年9月19日签订的《租房补充协议》的效力问题。本案中，原被告双方对《宾馆合作经营合同》的真实性没有异议，但对该协议是否已经实际履行存在不同的意见，原告田海主张该合同没有实际履行，被告高中阳辩称双方之间履行的系该《宾馆合作经营合同》。本院认为，该《宾馆合作经营合同》是否已经实际履行，关系到原被告双方于2012年9月19日签订的《租房补充协议》的效力问题。如果双方之间履行的是该《宾馆合作经营合同》，那么原告田海与被告高中阳关于《租房补充协议》中对宾馆物品的处置应获得另外的两位合作人宋某某，陈某某的同意或授权。如果《宾馆合作经营合同》未实际履行，那么原告田海有权处置宾馆内的物品。而《宾馆合作经营合同》是否实际履行以及原告田海是否有权处置宾馆财产，宋某某和陈某某的证言或授权至关重要，也决定着原被告之间签订的《租房补充协议》的效力问题。而原告田海在法院限定的期限内并未提交确实充分的证据证明《宾馆合作经营合同》未实际履行或其处分宾馆内的财产经过了宋某某和陈某某的授权，在此情况下，原告田海与被告高中阳于2012年9月19日签订的《租房补充协议》效力暂不能确定，属效力待定的合同，现原告田海依据该《租房补充协议》要求被告支付协议约定的折价款及利息，依据不足，本院暂不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告田海的诉讼请求。
案件受理费2050元，由原告田海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘扬军
人民陪审员 姜爱丽
人民陪审员 刘 艳
二〇一四年六月十日
书 记 员 刘 琳