河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0327民初2231号原告：周喜国，男，1984年11月25日生，汉族，住宜阳县。委托代理人：张治国，河南金晖律师事务所律师。特别授权代理，即代为提起、变更、撤销诉讼请求，进行和解、领取诉讼文书等。被告：刘青标，男，汉族，生于1977年7月5日，住河南省宜阳县。委托代理人：刘刚民，河南明耀律师事务所律师，特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉等。第三人：洛阳盛安房地产开发有限公司，住所地洛阳市宜阳县锦屏镇。法定代表人朱来军，经理。原告周喜国诉被告刘青标、第三人洛阳盛安房地产开发有限公司（以下简称盛安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周喜国的委托代理人张治国、被告刘青标的委托代理人刘刚民到庭参加了诉讼。第三人盛安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周喜国诉称：2015年3月23日，原告在诉第三人民间借贷纠纷一案中，申请宜阳县人民法院对第三人所有的“盛安花城商住楼”1单元904号商品房予以查封。2015年6月10日原告和第三人在宜阳县人民法院主持下达成调解协议。协议约定：第三人应在2015年8月31日之前将240万元借款本金向原告清偿完毕。逾期除继续承担归还义务外，还应向原告支付自2015年1月28日起至240万元借款全部还清之日止依照未还借款本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息。宜阳县人民法院据此制作了（2015)宜民二初字第244号民事调解书。第三人没有在协议约定的期限履行还款义务，原告于2015年9月1日向宜阳县人民法院申请执行。2016年8月8日，宜阳县人民法院向原告送达了（2015)宜执异字第571号之二十三执行裁定书，裁定书以案外人刘青标购买的“盛安花城商住楼”1单元904号商品房在本院查封前己与洛阳盛安房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，所购商品房用于居住，因刘青标名下无其他房产，裁定中止对“盛安花城商住楼”1单元904号商品房的执行。据原告了解，被告刘青标在宜阳县××高桥村有住房，且无实际交纳购房款。原告认为，该（2015)宜执异字第571号之二十三执行裁定书认定事实不清，被告对执行标的提出的异议，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。被告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，裁定中止对“盛安花城商住楼”1单元904号商品房的执行显属不当，应依法予以撤销。请求判决撤销本院（2015)宜执异字第571号之二十三执行裁定书，判决对“盛安花城商住楼”1单元904号商品房继续执行，并由被告承担本案的诉讼费。被告刘青标辩称：（2015)宜执异字第571号之二十三执行裁定书已查明被告购买第三人开发的洛阳盛安花城商住楼1单元904号商品房在法院查封之前已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付了合同约定的全部价款，所购房屋已实际用于居住。被告在购买该房产时名下并无其他房产，故裁定对被告购买的洛阳盛安花城商住楼1单元904号商品房中止执行认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人洛阳盛安房地产开发有限公司未提出答辩意见。原告为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：1、宜阳县人民法院（2015）宜执异字第571号之二十三民事裁定书；2、宜阳县国土资源局公示的锦屏镇高桥村地基调查结果公示图一份；3、高桥村住房照片二张。证明被告刘青标在宜阳县××高桥村有宅基一所，并盖有房屋。被告对原告出示的证据提出质证意见为：对证据1不能够证明刘青标有住处；对证据2无异议；对证据3有异议，该房子不属刘青标所有。被告刘青标向法庭出示证据为：1、被告身份证复印件，证明主体资格；2、商品房买卖合同一份，证明被告与洛阳盛安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的事实，约定由被告一次性全额购买盛安公司开发的位于宜阳县红旗东路高桥段北侧的商品房；3、洛阳盛安房地产开发有限公司收据一份、照片二张，证明被告已按约向盛安公司全额支付了购房款，该房屋已交付被告，被告已装修入住；4、洛阳盛安房地产开发有限公司开发资质一套，证明洛阳盛安房地产开发有限公司开发的盛安花城项目五证齐全，具有销售楼盘的资格；5、洛阳盛安房地产开发有限公司证明一份，证明被告与盛安公司签订的购房合同是真实的，盛安公司已实际收到了全部购房款。原告对被告出示的证据提出质证意见为：对证据1无异议；对证据2有异议，该合同没有在房产管理部门办理备案登记手续，第三人也未出庭参加诉讼，无法确定该买卖合同的客观真实性，不能证明被告在法院查封异议房屋前已签订合同；对证据3购房收据有异议，该收据不是合法的付款凭证，不是法律规定的普通发票，第三人没有参加诉讼活动，无法确定该收据的客观真实性，且被告没有向法庭提供向第三人交付购房款的银行交易明细，不能证明已向第三人交付了购房款。对照片真实性有异议，2015年3月23日，宜阳县人民法院对本案争议房屋进行查封时被告没有对争议的房屋进行装修和入住；对证据4无异议；对证据5有异议，该证据的证明人是朱来锁而不是第三人，朱来锁没有出庭作证，该证言材料是否是朱来锁所写无法确定。本案在审理期间，本院依法对宜阳县××高桥村村委会农土办工作人员阮成利进行调查核实，阮成利证明了锦屏镇高桥村使用权地籍公示图是为了土地确权，由镇政府通知村委，由其和郭石安具体负责配合政府指定的土地确权调查人员到各家各户逐一落实，最后制成公示图，并进行了公示，图上记载的内容均反映各家各户的宅基基本情况。同时证明公示图上记载刘青标这户，是刘青标新方的基地，上面盖的是新房子，刘青标的父亲在老宅居住。原告周喜国对阮成利的调查笔录不持异议。被告刘青标对阮成利的调查笔录有异议，认为没有宅基证，该宅基图制作无合法依据。经过庭审质证，本院对庭审中出示的证据作如下分析和认定：原告出示对原告出示的证据1和证据2，结合法庭调查，能够证实被告刘青标在宜阳县××高桥村有住宅，该证据客观真实，本院予以确认。对证据3，其来源不合法，且被告不予认可，不予认定。被告出示的证据1、证据4，原告不持异议，本院予以确认；对被告提交的证据2、证据3，结合法庭调查，能够证明第三人盛安公司因欠第三人借款无力偿还，后双方协商签订了商品房买卖合同，第三人为被告出具了付款收据，后被告刘青标对该房屋进行了简单装修，对该情况予以认可。对证据5，其证明的内容与客观实际不符，故不予认定。基于以上证据的分析认定，结合法庭调查，本院查明以下事实：原告周喜国诉第三人洛阳盛安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月23日制作（2015）宜民二初字第261号民事裁定书，查封第三人洛阳盛安房地产开发有限公司开发的盛安花城商住楼一单元904号房产，并在宜阳县房地产管理局办理了查封登记，同时以公告形式予以张贴，规定任何人非经本院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。2015年6月10日，本院制作了（2015)宜民二初字第244号民事调解书，确定第三人洛阳盛安房地产开发有限公司自2015年1月28日起给付原告周喜国借款本金240万元及利息。因第三人洛阳盛安房地产开发有限公司没有依照协议约定的期限履行还款义务，原告向本院申请执行。2016年8月8日，因被告刘青标提出执行异议，本院制作了（2015)宜执异字第571号之二十三执行裁定书，以被告刘青标购买的“盛安花城商住楼”1单元904号商品房在本院查封前已与洛阳盛安房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，并已全部支付合同约定价款，所购商品房用于居住，且该房刘青标已装修入住，因刘青标名下无其他房产，兼顾到刘青标的生活居住需要，裁定中止对“盛安花城商住楼”1单元904号商品房的执行。另查明：被告刘青标因出借给第三人洛阳盛安房地产开发有限公司借款，在第三人洛阳盛安房地产开发有限公司没有能力偿还的情况下，2015年2月6日被告刘青标与第三人洛阳盛安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以“盛安花城商住楼”1单元904号商品房抵偿借款296000元，第三人向刘青标出具了收据。所签订商品房买卖合同未到房地产管理部门备案登记。2015年7月被告刘青标对该房屋进行简单装修后入住。被告刘青标在户籍所在地宜阳县××高桥村有宅基一所，并盖有房屋，但未办理土地使用权证及房权登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告刘青标虽在本院查封第三人房产之前签订商品房买卖合同，且以抵债的方式支付了全部购房款，但被告刘青标名下有其他用于居住的房屋，不符合该规定的第（二）项之要求。故原告请求继续执行其对“盛安花城商住楼”1单元904号商品房的理由正当，符合法律规定，予以支持。被告辩称其名下无房产，与查明的事实不符，本院不予采信。根据本案的事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：准许执行“盛安花城商住楼”1单元904号商品房。本院（2015)宜执异字第571号之二十三执行裁定书于本判决生效时自动失效。本案受理费5740元，免于收取。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人之人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  戚志明审 判 员  卫 溪人民陪审员  王会林二〇一六年十二月二十六日书 记 员  刘兆祥附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。