浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0182民初2020号原告：张兰珍，女，1964年8月8日出生，汉族，住建德市。被告：建德金色家园物业有限公司，住所地建德市新安江街道白沙大道建煌公寓3幢3号。法定代表人：叶满云，执行董事。委托诉讼代理人：王国龙，浙江万誉律师事务所律师。原告张兰珍与被告建德金色家园物业有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰珍、被告物业公司的委托诉讼代理人王国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兰珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照《物业服务合同》的约定充分履行义务，在1个月内整改锦华园小区物业服务，完善合同约定服务事项；2、判令被告扣减原告物业费人民币5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月26日，建德市新安江街道锦华园业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定管理期限三年零四个月，自2015年8月21日起至2018年12月31日止。合同对物业管理服务质量作出了明确约定，并约定“乙方违反合同第三章的约定，未达到管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；同时扣除相应数额的物业费（每一项按1000元，具体以楼栋长的测评为准）”。合同签订后，被告未实现合同约定的管理目标，违反合同第三章大部分条款，电梯、单元门、楼道灯等公共设施没有维护，故障频发，不能及时修理；小区出入人员、车辆混杂，未做到封闭式管理，无法保障小区安全；保洁、绿化养护不达标，小区环境差。更以停水、停电等违法手段催缴物业费，损害业主权益，违反物业服务基本要求。原告及锦华园业主委员会多次要求被告进行整改，但被告态度恶劣，拒绝业主要求，且不退减物业费。经多方调解，物业服务未有任何改善。故诉至法院，请求判如所请。被告物业公司辩称：1、对于原告诉称的《物业服务合同》签订经过及物业服务合同内容、物业服务期间均无异议。原告拖欠物业费，物业公司工作人员确实关闭了原告的水电开关，但该行为与案涉物业服务合同纠纷无关。因锦华园属于普通住宅物业小区，其物业管理服务等级标准为三级，被告不存在未按合同标准要求履行合同义务的情形。2、案涉合同系由锦华园业主委员会与被告所签订，合同主体为业委会与被告之间，原告认为被告的服务质量不符合约定，应由业委会提起诉讼，故原告不享有诉讼主体资格。3、原告提出要求扣减物业费5000元，但被告到锦华园小区提供物业服务至今才二十月左右，而收取原告住宅的物业费仅有两、三千元，要求扣减物业费的权利应由小区业委会行使。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告张兰珍为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：1、物业服务合同（复印件）一份，用于证明原告委托被告进行物业管理，并对管理要求、违约责任等做出了明确约定。2、小区照片（打印件）26张，用于证明被告违反合同第三章且未达到物业管理服务质量要求的事实。3、视频光盘一份，用于证明被告多次以对原告家中实施停水停电的方式违法催缴物业费，且保洁服务未按照合同约定每日清扫1次，绿化不符合约定要求等，违反物业服务合同基本要求。被告物业公司为证明其抗辩的主张，向本院提供以下证据材料：1、物业服务合同（复印件）一份，用于证明合同第三页第十五条第一项第10点满意率80%以上即视为合格，而对被告公司物业服务的满意率达92%，对合同中约定的服务质量要求均能按约履行，且接到情况反映后物业公司均能够及时处理。退一步而言，即便被告公司有违反合同约定的情形，应当以楼栋长的测评结果来扣减相应数额的物业费。2、《物业动态》考核专栏一份，用于证明物业动态2016年第4期中报道了29个物业小区接受年度“大考”中，锦华园小区作为亮点案例进行宣传的事实。上述证据经庭审质证，本院审查认证如下：（一）、对原告提供的证据1，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；对原告提供的证据2，被告对该证据的真实性没有异议，但对证明对象提出异议，该照片只能反映拍照时物品堆放情况，不能证明原告所主张的待证事实。本院认为，照片仅能代表拍照瞬间的小区环境，因物业服务具有一定滞后性，往往需要待问题收集后处理，故单凭原告提供的照片不能证明其待证事实，本院不予采信；对原告提供的证据3，视频1—5系证明物业公司与原告因催缴物业管理费而发生纠纷，以关水断电的措施催缴物业费的方式涉及侵权，因本案系物业服务合同纠纷，若物业公司的行为造成损害原告利益的情形发生，可另案诉讼，该视频与案涉纠纷处理不具有关联性，故本院不予认定；视频6—9能够反映出锦华园小区后门的挡车杆使用不规范，但因原告提供的视频中并无外来人员或者车辆进入小区，无法证明物业公司在履行物业服务中有无按照合同要求协助维护公共秩序的义务，故视频6-9不能证明原告所主张的待证事实，本院不予认定；视频10为原告对着一株灌木而拍摄的8秒钟视频，该视频不能达到被告不履行绿化养护管理义务的证明标准，故本院不予认定；对视频11，通过与被告公司保洁人员的谈话视频中，能够证明被告未按照《物业服务合同》第三章第十五条中保洁服务中约定的电梯厅、楼道每日清扫1次的要求，对该证据所证明的待证事实本院予以认定。（二）、对被告提供的证据1，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的提出异议。本院认为，被告公司未提供业主满意度达92%的满意率调查记录，以该物业服务合同的约定内容条款与被告物业公司有无实际履行合同义务之间不存在必然的逻辑关系，故对其待证事实不予认定；对被告提供的证据2，原告对该证据的真实性不予认可，认为锦华园小区的考核系被告物业公司的表面文章。本院经审核认为，物业动态系由建德市物业专业委员会主办、（建德市房产管理处）建德市物业管理中心协办的专业期刊，物业服务质量考核结果系由建德市住建局、建德市发改局、建德市财政局、建德市城管局等物业管理联席会议成员单位组成考核组，通过查阅台账、现场查看、征询意见等形式进行的多方面考核所得出，对其真实性、客观性及专业性予以确认，被告公司提供物业服务的锦华园小区作为亮点案例进行了报道宣传，能够证明被告公司在提供物业服务中所取得的成效，对该证据本院予以认定。综上，根据本案的有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告系建德市新安江街道锦华园小区B1幢901室业主。2015年10月26日，建德市新安江街道锦华园业主委员会（甲方）与被告物业公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同对物业基本情况、委托管理服务事项、物业管理服务质量、物业管理服务费用、服务期限及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中保洁服务第2条要求电梯厅、楼道每日清扫1次、每周拖洗1次；违约责任中约定乙方违反本合同第三章（物业管理服务质量）的规定，未达到管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同的约定；同时扣除相应数额的物业费（每一项按1000元，具体以楼栋长的测评为准）；逾期未整改的，或整改后仍达不到合同约定标准的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应赔偿经济损失。2017年1月9日，由建德市物业专业委员会主办、建德市房产管理处（建德市物业管理中心）协办的《物业动态》（2016年第4期）对建德市新安江街道9个社区16家物业公司在管的29个物业小区的年度物业服务企业考核结果予以通报，其中锦华园小区得76分，排名第十三位，还以锦华园小区作为亮点案例进行了报道宣传。被告物业公司的保洁人员陈述被告物业公司要求每周楼道清扫一次。本院认为，锦华园业主委员会与被告物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、被告是否存在不完全履行物业服务合同义务的行为发生；三、原告请求扣减物业费有无依据。对于第一个争议焦点：案涉物业服务合同虽由业主委员会与被告所签订，原告系锦华园小区内现居住业主，若物业服务企业不履行或者不安全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，原告当然有权诉请要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告抗辩原告没有诉讼主体资格不能成立。对于第二个争议焦点：本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提供的证据除了能够证明被告物业公司未按照约定做到对电梯厅、楼道每日清扫1次存有瑕疵，应予整改外，尚不足以证明有其他违约情形，故本院不予支持。当然，被告物业公司提供的《物业动态》虽能证实其在接管锦华园小区后物业服务质量有了显著提升，该成绩值得肯定与赞赏，但不能以此作为终点。物业服务具有无形化，体现于细微处，在提供服务中应加强与业主沟通交流，提高服务质量和增强服务理念，保障业主的知情权、参与权与监督权。对物业费的催收方式做到合情合理，更应坚守法律底线，摒弃以停水断电这一简单粗暴的催讨方式。每一个业主在享受权利、履行监督职责的同时，亦应当按文明公约的要求约束自身行为并按期履行缴纳物业管理费的义务，以维持被告物业公司的正常运转。只有彼此良性互动，才能营造舒适、健康、绿色的人居环境，双方实现互利共赢。对于第三个争议焦点：因原告提供的证据不足以证明被告公司违约导致管理目标未能实现的情形发生，且从合同约定的内容来看，扣减物业费须经一定程序并由业主委员会行使。倘若存在原告所诉称的事实，可以通过业主行使表决权后由业主委员会在职责范围内行使相应的权利。现原告要求扣减其物业费的诉讼请求，没有事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张兰珍的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告张兰珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  廖明军二〇一七年八月十五日书记员  储雪燕