湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0523民初50号
原告：吴存青，男，1978年12月13日出生，汉族，农民，住邵阳县。
原告：彭小叶，女，1977年11月15日出生，汉族，农民，住邵阳县。系原告吴存青之妻。
被告：丁仁和，男，1970年10月29日出生，汉族，农民，住邵阳县。
被告：李鲜艳，女，1971年5月8日出生，汉族，农民，住邵阳县。系被告丁仁和之妻。
二被告共同委托诉讼代理人：丁仁四，男，1965年1月15日出生，住邵阳县。系被告丁仁和之兄。
二被告共同委托诉讼代理人：肖志明，邵阳县蔡桥法律服务所法律工作者。
原告吴存青、彭小叶与被告丁仁和、李鲜艳房屋买卖合同纠纷一案，本案于2016年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭小叶及其委托诉讼代理人李大庆（庭审后双方解除委托关系），被告丁仁和、李鲜艳的共同委托诉讼代理人丁仁四、肖志明到庭参加诉讼。庭审后双方以需向房管局核定诉争房产的面积为由申请延期审理，本案中止诉讼。2017年4月11日，原告撤回装修价值评估申请，本案恢复审理。现已审理终结。
吴存青、彭小叶诉称：1、解除双方签订的住房买卖协议书；2、被告丁仁和、李鲜艳返还已付购房款273800元；3、二被告赔偿原告方装修损失130000元，水电入户损失3000元；4、二被告支付原告方违约金139400元；5、本案鉴定费、诉讼费由二被告负担。事实与理由：2014年7月6日，原告吴存青与被告丁仁和签订住房买卖协议书，约定丁仁和将其名下楼房的一套卖给吴存青，地址位于邵阳县××渡口镇××社区××路××号。协议约定：房屋套间面积189.16平米，单价1473.9元每平米，总价278800元，办理房产证及土地使用权证的费用及手续由被告丁仁和负责，付款方式为协议签订后支付238800元，余款40000元待二证过户后付清。如一方违约，按本房屋总价支付两倍赔偿。协议签订当日，原告吴存青支付了房款238800元，被告将房产交付原告。2014年10月22日，被告丁仁和将所售房产变更登记到二原告名下，原告方委托亲属支付了房款35000元。原告方收房后，于2015年4月底开始对房屋进行装修，支出装修费用约130000元，并接通了水电。被告丁仁和在卖房时口头承诺，将所售房产后面的山体打掉，不会危及房产安全，但原告在�修时发现，房产背后山体危险并未消除，山体滑坡已将原告窗户护栏砸得变形。再者，原告在装修时发现，所购房产的面积与协议面积不符，套间面积缺少35平米左右，且经原告方多次催促，被告方一直不为原告办理国有土地使用权变更登记。二被告的行为已经构成根本违约，原告方有权要求解除协议并由被告方赔偿相关损失，请求人民法院支持原告方的诉请。
丁仁和、李鲜艳辩称：不认可原告方的全部诉讼请求。双方基于自愿签订了房屋买卖合同，并已经履行，房屋产权已登记至二原告名下。原告方所诉房屋实际面积与协议面积不一致，因房产证由房产部门测量核发，被告方并非有意隐瞒，被告方也是按产权面积缴纳相关税费，同样对面积差异不知情。双方在协议中并未对国地使用权变更登记约定具体时间，签订协议后被告方整栋楼的�地使用权证抵押在银行，双方口头约定晚些办理，并非被告方不办理。被告方所售房屋并无质量问题，外界的安全隐患与原告无关，合同订立时原告对房屋的整体环境业已知情，在房屋交付原告方后，因原告方的行为造成的装修费用支出均应自负。综上，被告方并未违约，应当驳回原告方的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：
1、原、被告双方的身份证及双方的结婚证。
2、2014年7月6日原告吴存青与被告丁仁和签订的《住房买卖协议书》。
3、原告吴存青于2014年7月6日向被告丁仁和支付房款238800元；2014年10月21日向被告李鲜艳支付房款35000元的银行汇款凭证。
4�原告吴存青、彭小叶于2014年10月22日登记的产权证号714004426、714004421的房屋产权证，登记地址邵阳县××渡口镇××号，登记建筑面积189.16平米，共有权为共同共有。
5、被告丁仁和、李鲜艳就本案诉争房产于2013年3月1日登记的产权号713000633、713000619的房屋登记信息，登记建筑面积189.16平米，共有权为共同共有。
6、被告丁仁和、李鲜艳就本案诉争房产于2012年12月6日取得的建设用地审批登记表。
7、湖南万源评估咨询有限公司对本案标的房产面积重新测绘出具的《房屋分户平面图》，测定建筑面积170.17平米，原告方支出鉴定费用6000元的票据。
8、原告方为所购房产办理的用水许可证。
上述证据，当事人双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告方提交的房屋装修购物清单一组，被告方认可原告装修的事实，但对原告主张的装修金额不予认可。本院对原告进行装修的事实予以确认，但在具体装修金额的认定上，因原告在审理过程中申请对装修价值予以评估，后撤回评估申请，故本院对原告方主张的装修金额不予认定。
2、原告彭小叶提交与被告丁仁和、李鲜艳的电话录音（附录音文字整理材料）各一组，分别证明本案诉争房产因被告方将土地使用权用于贷款，未能为原告方及时办理土地使用权变更登记，房屋背面山体滑坡损坏了原告安装的防盗窗。二被告对未办理土地使用权转移登记及将土地使用权用于抵押贷款的事实不予否认，但提交证人李某1的证言证明，被告方于2014年10月向原告吴存青告知，已将土地使�权用于抵押贷款，需在清偿贷款后方可办理变更登记，吴存青表示同意；对山体滑坡对损坏防盗窗，被告举证证明房屋背后山体已经排险，对原告损坏的防盗窗也予修复完毕。本院认为，当事人对诉争房产未予土地使用权变更登记、被告将土地使用权用于抵押贷款的事实无异议，应予确认；但对被告方提出吴存青已同意在其贷款清偿后才办理土地使用权转移登记的抗辩理由，因被告所举证据单一，原告方亦予否认，故本院对被告方的理由不予采纳。双方诉争房产背后山体滑坡对原告房产造成的损害已经排除修复，且房屋损害与本案房屋买卖并非同一法律关系，本院不予审理。
3、原告彭小叶提交与案外人房管局工作人员“王共武”的录音（附录音文字整理材料）二组，拟证明被告丁仁和在出售房屋时对房屋面积差异已经知情，并认为按协议�定，原告购买房屋的“套间面积”应有189.16平米。被告方质证认为该证据系非法证据，不予认可；并向本院提交房管局对诉争房产的整栋楼房测绘面积资料，双方房产交易完税证明及缴纳房屋产权变更登记费用的发票，认为诉争房产的原始产权建筑面积登记在前，即使面积登记有误，其责任不在被告方，且被告方也按登记发证面积支付了全部税费，双方的交易理当以登记的建筑面积为准。本院认为，原告在其提交二份录音中，无录音时间、地点、录音方式及案外人“王共武”的身份信息，也无其它证据予以佐证，仅为单纯的录音资料。原告彭小叶对其与案外人的对话进行音，系对本案事实的调查行为，在案外人与本案无利害关系的前提下，应当事先征得案外人的同意，并对被录音人的身份予以明确，因原告彭小叶提交的案外人录音资料系偷录取得，不符合视听资料证据的合法性要求，本院对该二组录音不予认定。
4、被告方提交了证人李某2、张某、杨某的证言，拟证明双方签订合同时三位案外人均在被告家打牌，见证了双方就购房事宜进行磋商及订立协议的事实，双方在确定总价格后，按照原丁仁和房产证上登记面积核定了每平米的具体单价。原告方认为，三位证人与被告系朋友关系，证言的真实性存疑，即便是双方订立了协议，也不能否认原告方所购房屋面积不足的事实。本院认为，上述证人证言并未涉及诉争房产的实际面积，仅对订立合同的经过及总房款、具体单位面积的计算方式予以证明，与双方认可的《住房买卖协议书》的内容相符，故本院对三份证人证言予以采信。
依照上述有效证据，本院查明的法律事实如下：2012年12月6日，被告丁仁和取得了位于邵阳县××�口镇××号的国有土地使用权后，修建了一栋八层的楼房。2013年3月1日，被告丁仁和、李鲜艳夫妇办理了共有产权登记，其中涉及本案诉争房产登记的建筑面积为189.16平米，包含分摊面积12.41平米。
2014年7月6日，原告吴存青与被告丁仁和自愿签订了《住房买卖协议书》，双方约定：一、甲方（丁仁和）将其楼房三层的一套住房卖给乙方（吴存青），套间面积189.16平米；二、双方商定该房屋买卖价为每平米1473.9元，住房套间总价为278800元整。办理房屋套间产证过户及土地使用证费用和手续由甲方负责；三、双方在签订合同书后向甲方支付购房款238800元，余款40000元待甲方将房产证及国土使用权证过户手续办理好后付清；四、如果一方违反合同，按本房屋总价的两倍赔偿。协议签订当日，原告吴存青支付了购房款238800元，被告丁仁和将房产交付�原告。2014年10月22日，被告丁仁和将所售房产变更登记到二原告名下，原告方委托亲属支付了剩余房款35000元。后被告方将土地使用权抵押至银行用于贷款，下余房款5000元原告方未付。
原告方收房后，于2015年4月开始对房屋进行装修，并接通了水电。在装修过程中，原告方发现房屋的“套间面积”与协议约定的面积不符，双方对房屋面积的计算方式发生争议，被告方未办理土地使用权变更登记，原告方以二被告构成根本违约为由诉至本院。
本案审理过程中，经原告方申请，本院委托湖南万源评估咨询有限公司对诉争房产面积重新测绘。经测定，该房屋的建筑面积为170.17平米，其中套内面积为153.68平米，分摊面积为16.49平米。原告方经房管局登记发证的建筑面积为189.16平米，诉争房产的建筑面积实际缺少18.99平米。
本院认为：本案系个人之间的房屋买卖合同纠纷。当事人双方对订立购房协议并予以产权变更登记的事实并无异议，本院予以确认。当事人争议的焦点是：1、本案诉争房产的面积确认；2、被告丁仁和、李鲜艳在合同履行中是否存在根本违约行为，购房合同能否解除；3、原告方装修支出及其它损失能否由二被告负担。
一、关于本案诉争房产的面积确认问题。本案诉争房产的建筑面积经重新测绘确定为170.17平米，对此双方均予认可。本案证据显示，诉争房产买卖时，双方均以原产权登记面积189.16平米为计算依据。原告方认为应按协议书列明的“套间面积”计算189.16平米，不能按照建筑面积认定的主张，系主张双方仅就套内面积进行约定交易。合议庭认为，尽管当事人有权就房产交易面积的确定方式做出约定，但应当在协�中明确约定，且不能违反法律的禁止性规定。通常情况下，无论从房管部门的确权登记，还是从房产交易的行业习惯来看，不动产交易面积均为建筑面积。本案协议中“套间面积”的内容约定不明，在双方不能达成一致性意见的情况下，原告方亦未举证证明签订协议时已明确“套间面积”系套内面积的事实，故本院按照不动产交易的通常标准予以理解，认定本案诉争房产的面积应为建筑面积。
二、被告丁仁和、李鲜艳在合同履行中是否存在根本违约行为，购房合同能否解除。原告方认为被告丁仁和、李鲜艳所售房产面积不符合约定，且拒不办理土地使用权变更登记，其行为已构成根本违约。根据本案查明的事实，当事人双方的交易系自愿进行，诉争不动产已办理产权变更登记，绝大部分房款业已支付，合同义务已经履行大部分。双方在订�房屋买卖协议时，诉争房产的面积是依照原产权登记面积核定，原告方主张被告在出售房产时已知晓面积不实，但未向本院提交合法证据予以证明，故本院认定双方在交易时对该房产的实际面积均不知情。另外，双方就土地使用权变更登记事宜约定由被告方代办，尽管未约定具体办理时间，被告方仍需在合理期限内予以代办，原告方应予以配合，双方均负有同时履行的义务。原告方在2015年装修房屋期间与被告方就房屋面积及排险问题发生争议后，原告方提出了解除合同的主张，在此情况下，双方如能正常办理土地使用权变更登记，则本案之争议不会发生。因此，当事人双方在土地使用权变更未能办理的问题上均存在一定过失，不能单纯认定二被告行为构成根本违约。综上所述，本院认为二被告的行为并未违反购房合同的约定，不构成根本违约，且合同义务已履行�半，解除合同并无必要，从实现合同目的的角度出发，双方应当继续履行合同。
三、原告方装修支出及其它损失能否由二被告负担。关于原告方的装修支出，系其对所购房屋使用价值提升而支出的费用，在本案合同未被解除的情况下，应当由原告方自负。对原告方购房面积不足部分18.99平米，依照合同约定，每平米1473.9元，合计约27989元，此部分房款系原告方为不足面积部分支出的价款，应当返还二原告。原告方在本案中因房屋面积鉴定支出鉴定费6000元，尽管诉争房产面积不足并非本案当事人的原因所致，但考虑到原告方在合同履行中并无过错，诉争房产面积确实不足，本院酌情认定鉴定费用6000元由二被告负担，二被告支付后可另行向相应的责任人主张权利。
综上所述，本院对原告吴存青、彭小叶提出的解除购房合同，由被告丁仁和、李鲜艳赔偿装修损失并支付违约金的诉讼请求不予支持；对原告方提出的由二被告返还购房款的主张部分支持，由被告丁仁和、李鲜艳返还不足面积部分的房款27989元；鉴定费用6000元，由二被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款、第五款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、丁仁和、李鲜艳于本判决生效后十日内返还吴存青、彭小叶购房款27989元，鉴定费用6000元；
二、驳回吴存青、彭小叶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9260元，由原告吴存青、彭小叶负担6482元，被告丁仁和、李鲜艳负担2778元，在向二原告交付案款时付清。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 吕 尚
审 判 员 唐 军
人民陪审员 刘 梅
二〇一七年四月十八日
书 记 员 艾文俊