河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民四初字第762号
原告李妙生。
委托代理人陈占军，河南鼎大律师事务所律师。
委托代理人温飞飞（实习），河南鼎大律师事务所律师。
被告胡学深。
第三人洛阳市涧西区村民委员会，住所地洛阳市涧西区。
法定代表人刘周生。
原告李妙生诉被告胡学深、第三人洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李妙生及其委托代理人陈占军、温飞飞，被告胡学深到庭参加了诉讼。第三人洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告李妙生诉称，被告胡学深于1991年取得工农乡浅井头村寨里街05-12-702号集体土地建设用地使用证。2005年4月，被告胡学深又申请对该土地上的旧房进行翻盖。2006年5月21日，原告李妙生作为房屋购买人（乙方）与被告胡学深（房屋出卖人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，该协议全文是：以上甲乙两方均为家庭的全权代表。双方就房屋买卖经过协商达成协议如下：1、甲方所卖房屋为涧西区浅井头村寨里六街14号院内。此房为两层，建筑面积为240平方米，加上楼梯间11平方米，总共251平方米。（第一层为120平方米，第二层为120平方米加上11平方米是131平方米）。2、此房总售款为180000元人民币（壹拾捌万元整）。3、甲方承担以下义务：（1）、所有权转移后甲方家庭其他成员对此提异议及同院其他人对房产所有权提出异议由甲方负责处理，若因此造成乙方巨大损失都由甲方予以承担。（2）、甲方负责办理此房宅基证、户头变更手续（乙方协助）。如遇法律政策暂不能变更，以后有机会再予以变更。如国家、集体拆迁此房，甲方协助乙方办理有关拆迁手续，其赔偿费用全部归乙方。4、此协议所邀众人，见证人签字后即证明以上协议的真实性、自愿性。备注：1、乙方现付现金120000元整，下次60000元要在2007年5月30日前全部付清。在乙方全部付清购房款时甲方出具收据后，甲方将宅基地、土地使用证移交乙方，此时的房产权和土地使用证全部归乙方所有。2、在乙方没有付清下欠陆万元人民币前，该房出租费的收入款由甲方收管，以此款来顶替乙方所欠甲方的房款。直至2007年5月30日为止。此间所有租房所得款应在乙方所欠甲方的房款陆万元人民币中扣除。该协议甲方有胡学深和其妻子高建坤共同签名。也有中间人、见证人的签名。协议签订当日，原告李妙生交付胡学深购房款120000元。2007年6月2日，李妙生交付给胡学深购房款60000元，胡学深将其集体土地建设用地使用证交付给李妙生。2006年7-8月份，李妙生又对房屋进行了加盖。投资7万余元，增加面积100多平方米。李妙生购买胡学深的房屋后，并未在此居住，一直对外出租。该涉案房屋于2013年5月已被拆迁，根据《拆迁协议》可置换拆迁补偿房屋面积265.5平方米、拆迁补偿款37万元。拆迁补偿款37万元已全部由被告窃取，为维护原告的合法权益，特诉讼请求：1、依法判令被告返还购房款18万元；2、依法判令被告赔偿损失37万元；3、依法判令被告及第三人交付原告拆迁补偿房屋面积265.5m2；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡学深辩称，一、原告要求被告返还购房款，被告愿意返还。2006年5月21日原告、被告签订的房屋买卖协议被判决无效，被告履行法院生效判决愿意将购房款返还给原告；二、因房屋买卖协议无效，故该协议所涉条款无效。被告不应赔偿其损失；三、之前认定买卖协议无效，高建坤与本案无关。
第三人洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会未到庭，亦未提交答辩意见。
经审理查明，被告胡学深1991年取得工农乡浅井头村寨里街05-12-702号集体土地建设用地使用证。2005年4月，被告胡学深又申请对该土地上的旧房进行翻盖。2006年5月21日，原告李妙生作为房屋购买人（乙方）与被告胡学深（房屋出卖人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：以上甲乙两方均为家庭的全权代表。双方就房屋买卖经过协商达成协议如下：1、甲方所卖房屋为涧西区浅井头村寨里六街14号院内。此房为两层，建筑面积240平方米，加上楼梯间11平方米，总共251平方米。（第一层为120平方米，第二层为120平方米加11平方米是131平方米）2、此房总售价为180000元人民币（壹拾捌万元整）。3、甲方承担以下义务：（1）、所有权转移后甲方家庭其他成员对此提异议及同院其他人对房产所有权提出异议由甲方负责处理，如因此造成乙方巨大损失者由甲方予以承担。（2）、甲方负责办理此房宅基证、户头变更手续（乙方协助）。如遇法律政策暂不能变更，以后有机会再予以变更。如国家、集体拆迁此房，甲方协助乙方办理有关拆迁手续，其赔偿费用全部归乙方。4、此协议所邀众人，见证人签字后即证明以上协议的真实性、自愿性。备注：1、乙方现付现金120000元整，下次60000元要在2007年5月30日前全部付清。在乙方全部付清购房款时甲方出具收据后，甲方将宅基地、土地使用证移交乙方，此时的房产权和土地使用证全部归乙方所有。2、在乙方没有付清下欠陆万元人民币前，该房出租费的收入款由甲方收管，以此款来顶替乙方所欠甲方的房款。直至2007年5月30日为止。此间所有租房所得款应在乙方所欠甲方的房款陆万元人民币中扣除。该协议甲方有胡学深和其妻子高建坤共同签名。也有中间人、见证人的签名。协议签订当日，原告李妙生交付胡学深购房款120000元。2007年6月2日，李妙生交付给胡学深购房款60000元，胡学深将其集体土地建设用地使用证交付给李妙生。2006年7-8月份，李妙生又对房屋进行了加盖。原告李妙生购买被告胡学深的房屋后，并未在此居住，一直对外出租。2011年12月30日，本院作出（2011）涧民二初字第350号民事判决书，判决：李妙生、胡学深2006年5月21日签订的《房屋买卖协议》无效。原告李妙生对该一审判决不服提起上诉，2012年5月20日，洛阳市中级人民法院作出（2012）洛民终字第1227号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后原告李妙生又对该判决申请再审，2015年6月5日，洛阳市中级人民法院作出（2015）洛民申字第180号民事裁定书，裁定：驳回李妙生的再审申请。2013年，涉案房屋被征迁，被告胡学深当庭认可由其领取补偿款共计38.2万元、拆迁补偿房屋面积为265.5平方米。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告李妙生购买被告胡学深的房屋并支付了180000元的购房款，现双方之间的房屋买卖协议被认定无效，原告要求被告胡学深返还购房款18万元，本院依法予以支持。原、被告作为农村房屋买卖合同的双方当事人，对房屋买卖合同无效均负有责任，但被告胡学深作为宅基地的合法使用者，在清楚土地性质的情况下，将土地转让给原告李妙生，过错较大。被告胡学深已于2006年将争议房屋出卖给原告李妙生，且双方各自履行完毕，事后原告对房屋又进行了加盖，且一直占有、使用。现房屋被拆迁，拆迁补偿房屋面积为265.5平方米，补偿款共计38.2万元。在房屋拆迁改造时，原告李妙生却未能获得补偿款，因此，综合考虑双方对于无效合同应当承担的责任及双方的各自情况，被告胡学深应承担原告所遭损失70%的主要责任，原告李妙生承担30%的次要责任。故对于原告要求被告赔偿损失37万元及支付拆迁补偿房屋面积265.5平方米的诉求，本院部分予以支持，本院依法确定被告向原告支付拆迁补偿款141400元，原告可获得拆迁补偿面积185.85平方米。原告要求第三人洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会交付原告拆迁补偿房屋面积265.5m2，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告胡学深返还原告李妙生购房款180000元。
二、被告胡学深赔偿原告李妙生损失141400元。
以上付款义务于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定执行。
三、原告李妙生拥有原房屋置换面积185.85平方米，被告胡学深拥有原房屋置换面积79.65平方米。
四、驳回原告李妙生的其他诉讼请求。
本案受理费9300元，由原告李妙生承担2790元，被告胡学深承担6510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 董 争
人民陪审员 李春芳
人民陪审员 刘丽群
二〇一六年三月三十日
书 记 员 刘会丽