天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第7394号
原告天津滨海新区中红拓实物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽魏民里三段-43号。
法定代表人王定华，职务：总经理。
委托代理人陈伯娟，该公司办公室主任，特别授权。
被告刘双来。
原告天津滨海新区中红拓实物业服务有限公司与被告刘双来物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由审判员魏惜和独任审判，适用简易程序于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告天津滨海新区中红拓实物业服务有限公司委托代理人陈伯娟，被告刘双来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津滨海新区中红拓实物业服务有限公司诉称，2013年6月24日，原告与汉沽世纪花园业主会签订了天津市住宅物业服务合同，合同约定，自2013年7月8日起对小区进行四级物业管理服务，住宅每平方米0.5元／月，每半年交费一次，于末月的25日前交纳；逾期应当按交纳物业管理费数额的0.3‰比例支付原告违约金。合同签订后，原告实际自2013年7月1日始对被告居住的汉沽世纪花园小区及住宅公共设施设备、共用部位、清洁卫生及公共秩序规范化管理和服务，履行了合同约定的义务；被告享受了物业服务后，没有按照合同约定的交费期限及时交纳物业服务管理费。后经催要未果，要求判令：
1.被告给付原告（2013年7月1日至2014年6月30日，86.04平方米×0.5元／平方米×12个月）物业服务费516.24元；
2.被告支付原告违约金40元；
3.诉讼费用由被告负担。
原告向本院提交如下证据材料：
1.《天津市住宅物业服务合同》复印件1份。证明原告为被告提供了物业服务，被告应当履行交纳服务费516.24元及支付违约金40元的依据和事实。
2.天津市滨海新区规划和国土资源管理局的证明复印件1份。证明原告于2013年7月1日实际进入被告居住的汉沽世纪花园小区进行物业服务的事实。
3.天津市滨海新区人民法院（2014）滨汉民初字第××××号民事判决书、原告工作人员李斌维修工作记录复印件各1份，证明原告自2013年7月1日进入该小区后至2014年6月30日未停止物业服务的事实。
4.交纳电费单据复印件1张、购买垃圾桶收据复印件5张、绿化打药费收条复印件2张。证明原告截止2014年6月30日前一直为该小区进行管理和服务的事实。
5.整付零寄交寄清单复印件1份。用于证明原告于2015年8月12日通过邮寄方式向被告催要物业管理费的事实。
本院对上述证明材料经与原件核对一致。
被告刘双来辩称，对原告向被告居住的小区提供物业管理服务的事实没有争议。但原告在物业管理服务期间，未按照合同约定及四级物业标准进行管理和服务，小区共用部位及诸多设施的管理存有很多问题，小区卫生管理、绿化的养护，场地道路及车辆的疏通、维护，门岗主出入口二十四小时执勤、晚间巡视，门口大水池的管理均不到位，有诸多隐患。被告在小区的房屋居住多年，遇到下雨房屋就漏水，被告为此向诸届相关的物业公司提出意见，但相关物业公司包括原告均未予以解决。现被告房屋大面积漏雨，墙皮脱落，给被告的生活造成很大影响。另原告向小区提供物业服务期间，于2014年3月停止了服务，违反了合同约定。综上所述，因原告对该小区物业管理混乱、服务质量差，违反了合同约定，亦不符合四级服务标准，不同意原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求。
被告提交如下证据材料：
1.汉沽世纪花园业主委员会告示1份。证明原告在该小区服务期间对小区的管理服务存在诸多问题的事实。
2.照片12张，证明被告居住的房屋多年漏雨、墙皮脱落，经被告告知诸届相关物业公司包括原告在内，要求其维修而至今没有修复的事实。
经审理查明，原告于2013年6月24日与天津市滨海新区汉沽世纪花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定，由原告为汉沽世纪花园小区提供物业管理服务，服务等级为四级，合同期限自2013年7月8日始至2015年7月7日止；业主交纳物业管理费时间、数额为每半年第六个月25日前按照住宅房屋建筑面积每月每平方米0.50元交纳，逾期交纳按服务费总额的0.3‰支付违约金。被告所有并居住的滨海新区汉沽世纪花园××号楼×门×××号房屋建筑面积86.04平方米，每月应当按每平方米0.50元计算，十二个月应为516.24元。合同签订后，原告于2013年7月始对该小区实施物业管理服务，但对小区卫生、绿化养护服务质量未完全达到四级服务标准，部分设施的管理服务存在瑕疵，对小区部分业主私搭乱建、种菜现象未能有效制止。被告居住的房屋确实存在漏雨现象，并造成房屋部分墙皮脱落，被告则认为因上届物业公司非法申请维修基金造成不良后果，致使原告在协调相关部门申请维修基金过程中未能落实维修问题，已经尽到了相关义务；责任不在原告。另原告在服务期间与该小区业主会因管理服务产生分歧，2014年3月30日，原告在小区内张贴告示，声明暂停对小区的物业管理服务，在暂停服务期间，原告只对共用设施所需电费和户外垃圾的清运进行了交纳和服务。2014年6月30日，原告终止了双方物业服务合同，退出小区，停止物业服务。2015年8月12日，原告通过滨海新区汉沽邮局以整付零寄交寄方式，向被告书面催要物业服务费，被告至今未予交纳，为此，原告来院起诉，要求判准如上诉求。
上述事实，有原告在庭审中的陈述以及提交的物业服务合同等相关证据予以佐证。
本院认为，原告与天津市滨海新区汉沽世纪花园业主会签订的《住宅物业服务合同》真实、自愿、合法，应认定有效，其效力及于小区包括被告在内的全体业主。鉴于原告提供的物业服务具有识别困难的特点，从而导致被告举证困难，由此造成难以确定和客观判断服务品质；且由于原告提供的物业服务确实不同程度存在各种瑕疵，也是一种违约行为，故原告主张的物业服务费应当予以酌减，具体数额由本院根据其物业服务状况予以酌减20%。原告要求被告支付违约金的请求，因在服务期间存在违约行为，原告的该项请求，本院不予支持。另被告主张房屋长期漏水、墙皮脱落需要维修的问题，原告有协调小区业主会及相关物业监督管理部门申请维修基金后对业主房屋进行修缮的责任，但需要相关程序和职能部门的批准，按照服务合同约定，原告亦不构成违约。就房屋需要修缮问题，被告应当及时告知相关的物业公司和小区业主会及相关物业监督管理部门核实情况，启动维修基金，及时予以修复或另行向有义务的相关部门主张权利。另原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，不仅需要加强自身管理水平，还应需要依靠小区全体业主树立正确的消费理念、提高自身素质，共同营造小区良好的生活环境。同时，原告应不断克服和解决服务中存在的各种瑕疵，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意，并在双方共同努力下，使该小区成为文明、整洁、和谐、井然有序的小区。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告刘双来于本判决生效后五日内给付原告天津滨海新区中红拓实物业服务有限公司2013年7月至2014年6月（合计12个月）期间的物业管理费人民币412元。
二、驳回原告天津滨海新区中红拓实物业服务有限公司要求被告刘双来支付违约金40元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（原告已经预交本院），由原告负担5元，被告负担20元并于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 魏惜和
二〇一五年十二月七日
书记员 吴 超
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
温馨提示
天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。