惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1391民初911号
原告：杨薇，女，汉族，1978年5月26日出生，住江西省南昌市东湖区，
委托代理人：曾一鸣，广东金智律师事务所律师。
被告：惠州市太东地产有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东集团大厦9楼。
法定代表人：杨文杰，该公司董事长。
委托代理人：陈佳磊，男，该公司工作人员。
委托代理人：邓超群，女，该公司工作人员。
原告杨薇与被告惠州市太东地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨薇的委托代理人曾一鸣，被告惠州市太东地产有限公司的委托代理人陈佳磊、邓超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨薇向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年3月11日签订的《海德花园认购书》；2、判令被告立即退还原告购房认购定金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：被告是惠州市大亚湾西区中兴北路219号海德花园项目的开发商。2017年3月II号原告前往被告处看楼，被告的销售顾问黄文杰接待原告，并向原告推介该楼盘9栋25层02号洋房。双方于当天签订了《海德花园认购书》，约定原告以银行按揭贷款方式认购被告开发的该楼盘楼盘9栋25层02号洋房，认购定金为人民币20000元。双方约定原告于2017年3月26日前前往被告处办理购房签约手续。认购书签订后，原告于2017年3月17日从老家南昌出发，并于2017年3月18日到达被告处办理正式的签约购房手续。原告到达被告处后，要求与被告就双方准备签署的正式商品房买卖合同的内容进行协商，被告以合同为格式条款为由拒绝原告的协商要求，并要求原告在未签订正式商品房买卖合同的情况下，先支付首付款。因被告不同意对合同条款进行协商，并违反交易习惯要求原告在未签定正式商品房买卖合同的情况下先付款，原告予以拒绝，双方未能于当天签订正式商品房买卖合同。现因双方未能对合同条款及购房程序事宜达成一致，原告有权要求解除双方签订的《认购书》，并要求退回已支付的20000元认购金。
被告惠州市太东地产有限公司辩称，原、被告签订的认购书》合法有效，被告未按时与原告签订正式合同已经构成违约，原告据此有权依约不予退还定金。因此，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
原告杨薇为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件和被告的工商登记信息查询资料；2、认购协议书复印件；3、首付款协议书复印件；4、收据及刷卡单复印件；5、车票及保险单复印件；6、录音光碟及文字记录。
被告惠州市太东地产有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、房屋销售信息公示栏图片；2、微信聊天记录图片。
本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查证了本案的案件事实。
经审理查明，被告系位于惠州大亚湾××北路××号的海德花园楼盘开发商。被告在该楼盘销售中心设置了房屋销售信息公示栏，摆放了商品房买卖合同格式样本和该楼盘的相关证件资料，供购房客户查看。
2017年3月11日，原、被告签订《海德花园认购书》，约定：1、由原告认购被告开发的位于惠州大亚湾××北路××号的海德花园9栋25层02号商品房，总价款为1435075元；2、原告须于2017年3月14日前付清第一期购房款435075元（含定金），并在2017年6月14日前付清第二期购房款1000000元；3、认购定金20000元，由原告在签订本认购书时付清，该款项在双方签署正式合同时自动转为第一期购房款；4、原告确认在签订本确认书之前，已仔细阅读并理解被告明示的双方将签署的上述合同文件的全部内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故原告同意接受文件的全部条款内容并将按时签署；5、原告应当于2017年3月14日前携带本认购书和身份证明等资料，以及本认购书约定的第一期购房款到被告的销售中心，与被告签署上述合同文件及办理相关手续；6、因原告未在认购书约定的时间到被告的销售中心与被告签约，或者因原告违反本协议任一约定，或者因为原告的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，被告不予退还原告已付的定金；7、若原告在2017年3月14日前与被告签署合同文件的，则原告可以享受98折、99折优惠。被告的销售人员黄文杰以销售顾问的名义在该认购书上签了名。被告的合同审核人员杨婷在对该认购书进行审核后，同时在认购书上签署“已核”字样，并签上自己的姓名，注明时间为2017年3月11日20时01分。
上述认购书签订后，原告于当日向被告交纳认购定金20000元，但没有按约在2017年3月14日前前往被告处与被告签订商品房买卖合同和交纳第一期购房款。2017年3月18日，原告前往被告处找到被告的销售人员黄文杰，与黄文杰商讨有关签订商品房买卖合同的事项，原告进行了现场录音。被告要求原告交纳第一期房款后签订商品房买卖合同，原告则认为合同文本载明的被告承担违约金的比例太低，而不愿意按被告的要求签订商品房买卖合同。因双方不能达成一致意见，原、被告当天没有签订商品房买卖合同。被告的销售人员黄文杰要求原告自己考虑，如果要买房就在2017年3月26日前签订商品房买卖合同。被告的销售人员黄文杰给原告出具《首付款协议》，载明如果原告能够在2017年3月26日签订商品房买卖合同，则仍然享受98折、99折优惠。此后，原告没再与被告协商签订商品房买卖合同。
本院认为，原、被告签订的《海德花园认购书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。
关于被告的销售人员黄文杰给原告出具《首付款协议》的事实认定问题。原告提交的《首付款协议》内容与被告认可的黄文杰的讲话录音内容相吻合，该《首付款协议》上签名落款的“黄文杰”与《海德花园认购书》上签名的“黄文杰”字样，在书写习惯和风格上也存在高度的一致性。至此，原告就其提出的被告销售人员黄文杰出具《首付款协议》的主张，其已经尽到了与其举证能力相一致的举证责任。此时，如果被告否认原告主张的事实，即应承担反证责任。但被告并没有就《首付款协议》上“黄文杰”签名字样的真实性问题，提出要进行笔迹鉴定的反证要求。被告提交的唯一反证证据就是微信聊天记录，但该聊天记录的对方是否就是被告的销售人员黄文杰本人，也无法确定。因此，在原告已经尽到举证责任，而被告反证不力的情况下，应当认定被告的销售人员黄文杰给原告出具了《首付款协议》的事实存在。
关于黄文杰出具《首付款协议》的行为能否构成表见代理的问题。从原告提交的录音证据内容看，原告知道被告设置有合同部负责订立合同相关事务的事实，也知道黄文杰只是被告的销售人员，黄文杰也有告诉原告其不能更改合同内容的情况。原告提交的认购书载明有被告的合同审核人员的审核签字和签名情况，也说明原告对黄文杰没有签订或修改合同内容的权力的情况是知晓的。黄文杰在认购书上的签名也仅仅是销售顾问的身份，其仅有为购房客户提供顾问服务的职责，不具有决定更改合同内容的权力。因此，黄文杰职务之外的行为，不能当然构成对被告的表见代理。
原、被告的《海德花园认购书》约定了原告应当在2017年3月14日前付清第一期购房款和与被告签订商品房买卖合同的义务。由于原告知晓黄文杰不具有代理被告签订或修改合同内容的权力，故黄文杰给原告出具的《首付款协议》，并不能构成对《海德花园认购书》上述约定内容的更改。因此，原告未能在2017年3月14日前付清第一期购房款，以及与被告签订商品房买卖合同，构成了违约。依照双方的约定，原告无权要求被告退还所交定金。但是，在原告违约及定金不退的情况下，黄文杰依据其销售人员的身份，作出允许原告延期至2017年3月26日前签订商品房买卖合同的决定，并不损害被告的利益，相反有利于促成被告房屋的销售，有利于促使原告承担继续履行签约义务的违约责任，其行为符合其职务行为和表见代理的特征。
也就是说，在原告违约未按期签订商品房买卖合同和交纳第一期购房款的情况下，被告的销售人员无权擅自代理被告作出足以免除原告违约责任的决定，但可以在原告不退还认购定金的情况下，作出不损害被告利益的，与其销售人员身份相符合的代理行为。因此，黄文杰个人给原告出具《首付款协议》的行为，并不代表其代理被告同意了放弃没收原告所交定金的权利。只能表示，在原告所交认购定金不能退还的前提下，黄文杰有权代理被告同意与原告继续签订商品房买卖合同。因此，在原告仍然不能与被告签订商品房买卖合同的情况下，原告仍然不能要求被告退还认购定金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十八条、第四十九条、第六十条、第一百一十五条规定，判决如下：
驳回原告杨薇的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告杨薇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一七年七月二十五日
书记员 张晓婷