吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终575号
上诉人（原审原告）:王志，男，1962年9月9日生,汉族，农民，住吉林省抚松县。
委托代理人：吴来国，吉林连星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:长白山保护开发区益成房地产开发有限公司。住所：吉林省长白山保护开发区池北区。
法定代表人:韩明校，董事长。
委托代理人:吴明家，长白山保护开发区益成房地产开发有限公司办公室主任。
上诉人王志与被上诉人长白山保护开发区益成房地产开发有限公司（以下简称益成公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，吉林省抚松县人民法院作出（2016）吉0621民初1232号民事判决，上诉人王志不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王志原审诉称：2011年8月5日，王志与益成公司签订《房屋拆迁产权调换协议》。协议签订后，王志依约将被拆迁房屋交给益成公司拆迁。工程竣工后，2014年10月开始回迁。至今，益成公司未将敖东雅苑二期10号楼西侧北起第一个门市房回迁给王志。王志找益成公司协商回迁事宜时，益成公司（工作人员）称：该房屋建筑面积为170平方米，协议约定的回迁门市房建筑面积为120平方米，益成公司应给王志的补偿款5万元可以折抵门市房10平方米，另外益成公司给王志回迁的车库因为面积不够剩余的10平方米也可折抵门市房，益成公司可回迁给王志门市房的建筑面积共计140平方米，并让王志交纳剩余的30平方米门市房的购房款，且告知王志回迁门市房一层的建筑面积为40平方米，二层为130平方米。王志认为益成公司的要求不合理，益成公司至今未交付回迁已属违约，其违约行为表现为：1、未依约交付120平方米门市房，且让王志交纳30平方米门市房购房款；2、未按期交付房屋；3、按常理门市房应为一层或一、二层建筑面积相同，益成公司建成的门市房一层建筑面积为40平方米，二层为130平方米属欺诈行为，侵害了王志的合法权益。请求判令：一、益成公司交付敖东雅苑二期10号楼西侧北起第一个建筑面积为140平方米门市房，且要求该门市房一、二层面积相同；二、赔偿王志经济损失8万元；3、要求益成公司办理回迁及产权手续。
益成公司原审辩称：益成公司已按双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》履行义务，要求法院驳回王志的诉讼请求。
原审法院审理查明：2011年8月5日，王志与益成公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，载明“甲方：益成公司，乙方：王志，……二、王志同意将坐落在鹿鸣街，农业局前的房屋：主房建筑面积90平方米，附房38.20平方米，车库72平方米，厂房及仓库116平方米，大棚约100平方米及菜地周边附属建筑均交给益成公司拆除。三、此项目建设经甲乙双方协商，王志所拥有的大棚和车库被占用后，益成公司将敖东雅苑二期10号楼2单元8层801号90平方米作为产权调换。厂房、仓库及附房被占用后，益成公司将敖东雅苑二期10号楼西侧北起第一户120平方米门市房作为产权调换房屋。主房和菜地被占用后，益成公司将敖东雅苑二期2号楼2单元302号90平方米住宅及8号楼西起第一户30平方米车库作为产权调换（一个车库面积达不到30平方米，可将缺少面积调换到门市房），（益成公司）不给王志5万元作为初期拆迁中发生纠纷的费用（该款项用于购买门市房面积补差）。以上产权调换房屋面积以房产局测绘面积为准。四、该房为期房，期房的建筑面积发生变动，以房产测绘实际数据为准，按当时市场销售价格，采取多退少补原则。五、……益成公司保证在2015年6月30日前将产权调换房屋交付给王志。……2011年8月5日”。嗣后，王志与益成公司签订《房屋拆迁产权调换补充协议》，载明“甲方：益成公司，乙方：王志，经甲乙双方协商，王志自愿将敖东水景雅苑小区8号楼西起第一户车库30平方米，调换到10号楼20号车库。2号楼二单元302室90平方米住宅调到10号楼一单元301室。调换后房屋面积发生改变时（以房产测绘面积为准），按售楼处销售价格进行多退少补”。上述协议签订后，王志依约将房屋、车库等交给益成公司。2014年9月，敖东雅苑二期10号楼竣工验收。2014年11月19日，益成公司通知王志办理前述产权调换房屋及车库的回迁手续。除诉争门市房外其余二处回迁给王志的住宅房屋及一处车库均已交付给王志，回迁的车库实际面积为20.98平方米。诉争的门市房因王志认为一层面积小，二层面积大，超出的房屋面积应该补一层面积数，益成公司则认为除其少交付给王志的车库面积及补偿款5万元可冲抵相应的超面积款外，剩余的超面积款应由王志补交，因双方分歧较大而协商未果，致使诉争的门市房未交付。2016年7月1日，抚松县鑫宇建设工程咨询有限责任公司为益成公司出具证明，载明：诉争门市房完全按照施工图纸建设，给排水设施齐全，无任何改动。庭审中，王志与益成公司均认可诉争的门市房测绘面积为171.68平方米。王志自认2014年10月其发现诉争的门市房未上锁，经益成公司同意后期自行将该门市房锁上并在其中存放部分欲进行装修的建筑材料。
原审法院认为：王志与益成公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》及《房屋拆迁产权调换补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为合法、有效。合同依法成立，即具有法律效力，当事人应严格遵守并履行合同义务。双方在《房屋拆迁产权调换协议》中明确约定，诉争门市房的交付时间为2015年6月30日前，2014年11月19日，益成公司即通知王志办理诉争门市房的回迁手续，益成公司在交付诉争门市房的时间上并不存在违约情形。该协议尚约定，诉争门市房为期房，其建筑面积发生变动，以房产测绘实际数据为准，按市场销售价格多退少补。王志虽认为一层面积小，二层面积大，超出的房屋面积应该补一层面积数，但王志的该项主张在其与益成公司签订的二份协议中并未约定，且王志亦未提供相关证据证实其主张，诉争的门市房经相关部门测绘其建筑面积为171.68平方米，王志主张按《商品房销售管理办法》第二十条之规定，其应补交的超面积款应为3.60平方米（120平方米×3%），其余超面积部分产权应归王志。《商品房销售管理办法》第二十条明确规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人……”，本案中，王志与益成公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》中已明确约定诉争门市房的建筑面积发生变动，以房产测绘实际数据为准，按市场销售价格多退少补，故王志除用回迁车库时剩余的差价款及益成公司同意用应给王志的补偿款5万元抵顶门市房超面积款外，尚应依约向益成公司补交门市房剩余的超面积款。依据现有证据无法认定王志已补交该部分款项，亦无法认定王志与益成公司约定回迁的门市房其一层与二层面积应相同之事实，故对王志要求益成公司交付敖东雅苑二期10号楼西侧北起第一个建筑面积为140平方米门市房，并要求该门市房一、二层面积相同，益成公司赔偿其经济损失8万元并办理诉争门市房的回迁及产权手续的诉讼请求不予支持。若王志在补交门市房剩余的超面积款及应交纳的相应款项后，益成公司存在拒绝交付的事实，王志可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：“驳回原告王志的诉讼请求。”
王志上诉称：《房屋拆迁产权调换协议》第四条属于格式条款，双方约定无效，益成公司在此条款中明显排除了自己的义务，未约定误差范围，合同对面积的约定必须明确具体，否则就属于约定不明，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定予以判决。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院改判支持王志的上诉请求。
益成公司答辩称：因王志系被拆迁户，其不需另行花钱购买的门市房面积为120平方米，故《房屋拆迁产权调换协议》第三条双方对门市房的面积约定为120平方米，具体明确。具有监理资格的抚松县鑫宇建设工程咨询有限责任公司出具的证明可证实本案所涉门市房系按照施工图纸进行施工，《房屋拆迁产权调换协议》系经双方签字认可的，故协议第四条的约定有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：《房屋拆迁产权调换协议》虽是格式合同，但该协议第四条并未约定实际测绘面积与约定面积不同时，少补多不退、不作退款处理，而是约定期房的建筑面积与房屋实际建成时面积发生变动，以房产测绘实际数据为准，按照当时市场销售价格，采取多退少补原则，此约定并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定的情形，故协议第四条约定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”。该条款适用的前提是双方在合同没有约定或约定不明，而王志作为被拆迁户与益成公司签订的协议中对王志被拆迁的厂房、仓库、附房经核算后不需另付购房差价款的期房面积为120平方米，以房产测绘实际数据为准，多退少补，已作明确约定。故王志主张双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》第四条为格式条款无效，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定没有依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人王志承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 郭惠靖
二〇一六年十二月一日
书 记 员 胡 雪