贵州省榕江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民初字第43号
原告杨文茂。
委托代理人朱律，古州法律事务法律工作者。
被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司。
地址：榕江县古州西路。
法定代表人郭木土，该公司总经理。
委托代理人陈光霖，系该公司员工，管理内勤。
委托代理人梁慧敏，系该公司法务。
原告杨文茂诉被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由审判员杨秀武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨文茂及其委托代理人朱律、被告榕江县海鑫房地产开发有限责任公司委托代理人陈光霖、梁慧敏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告杨文茂诉称，我和被告于2010年3月5日、2010年9月12日分别签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买了“古榕名苑”第4幢3单元101号住房，建筑面积为123.18平方米和“古榕名苑”第4幢1单元20号商用门面，建筑面积为51.55平方米；房屋总价款分别为236259元和441584元我已全部付清。双方在合同第八条约定2010年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给我，如果逾期交房，被告将承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，被告商品房实际验收合格时间是2011年12月15日，故推定交房时间为2011年12月15日，被告逾期交房345天，被告的行为已构成违约，应当承担已付房款万分之一的违约金。因此起诉至法院，请求判令被告支付原告交房的违约金23475.6元（门面违约金15324.6＋住房违约金8151元），本案的诉讼费用由被告承担。
被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，双方在合同第八条约定2010年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给原告，故原告从2010年12月31日起就知道自己的权利受到侵害，而原告起诉的日期是2014年1月10日，也就意味着原告至迟要在2012年1月10日以后主张过自己的权利，诉讼时效才不会超过，原告没有证据证明其在此之前主张过自己的权利。原告提供的《答复》系复印件，无法与原件核对，即使该证据是真实的也不能证明原告在2012年1月10日以后向被告主张过自己的权利，故原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告交房符合法律及合同约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《建设工程质量管理条例》的规定，均可知该房屋只需经过竣工验收即可交付使用。被告于2011年1月15日竣工验收后的一个星期之内即通知原告交房，是由于原告自身的原因才导致原告于2011年8月22日交房，且原告的行为已构成违约，原告按揭贷款是在2011年6月2日才到账，根据交房验收单等可知原告于2011年8月22日来收房。为此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、商品房买卖合同复印件二份，证明原、被告签订合同内容及其违约的条款；
2、收据复印件一份，证明原告已付清房款；
3、验收纪要复印件一份；证明综合验收时间是2011年12月14日，交房时间为12月15日。
4、榕建通（2012）15号《关于再次对我县房地产开发存在问题进行整改及清理不合理收费的通知》文件复印件一份，证明交付商品房必须提供如下证明材料，房地产开发建设项目竣工综合验收合格证；
5、企业法人营业执照复印件一份，证明企业法人的真实性；
6、企业变更登记申请表，证明法定代表人由李伯能变更为郭木土的事实。
7、被告鑫海公司作出的《关于部分业主反映的交房逾期问题的回应》复印件一份，证明原告已经在2012年11月22日前因违约找过被告，所以原告方不存在超过诉讼时效的问题。
被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、企业法人营业执照复印件一份，证明被告的是企业法人，法定代表人是郭木土的事实；
2、合同复印件一份，证明双方合同的基本内容；
3、验收结论，证明房屋于2011年1月15日已经通过验收；
4、原告贷款的单据复印件二份，证明2011年6月2日才贷的款，和原告逾期付款的事实；
5、两份收据原件，证明原告收房是时间是2011年8月22日；
6、工作流程联系单、古榕名苑验收单、缴付清单复印件各一份，证明原告收房的时间是2011年8月22日；
7、证人盛某的证言，证明被告房屋2011年元月15日竣工验收合格，2011年8月22日交房。
本院依被告申请指定贵州省测试司法鉴定中心、贵州警官职业学院司法鉴定中心对原告提供的《关于部分业主反映交房问题的一一回应》证据上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”一枚公章的真实性进行鉴定，两家鉴定机构均作出《司法鉴定意见书》，证明《关于部分业主反映交房问题的一一回应》证据上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”与《送检样本》上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”印文均是同一枚印章所盖印文。
经庭审质证，被告对原告提交的1、2、5、6号证据无异议，对于3号证据真实性有异议，认为没有住建局的盖章，不能证明交房的时间；对于4号证据不予认可，因为这份合同是签订在这份协议之前；对于7号证据真实性有异议，因为这份证据不是原件，这个文件不能证明原告找过被告，只能证明因原告延期交钱才导致的延期交房，诉讼时效问题还是存在。原告对被告提交的1号证据无异议；对2号证据认为被告提交的合同第8条，存在违法条款，违法条款自始至终无效；对3号证据认为这个会议结论不等同于有关单位出具的报告，不能证明房屋是经过验收的；对4号证据认为是原告贷款的时间，但是被告要求很多的手续，才耽误原告贷款的，并且那时逾期交款被告方没有提出异议；对5号证据认为这份收据不能证实被告所说收房时间。因为这个证据是证明原告支付水、电的开户费；对6号证据认为联系单这份证据证明物业管理费的收取，不能证实把房屋交给原告，和被告的交房时间没有任何联系，缴付清单，证明原告已经交清了相关费用的情况，验收单不能证明被告已经把合格的房屋交给原告，因为被告没有提供合格的验收报告，虽然钥匙交了，但没验收合格。原、被告对贵州省测试司法鉴定中心、贵州警官职业学院司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》均无异议。
本院对于原、被告都无异议的证据，予以认定；对于原告提交的3号证据，因无榕江县住房和城乡建设局的盖章和相关人员的签字确认，无法核实该份证据的真实性，本院不予采信；对于原告提交的4号证据，因4原、被告在购房合同第八条约定交房的条件是交房验收合格，该约定未违反法律规定，应当以购房合同第八条约定为准；对于原告提交的7号证据，因《司法鉴定意见书》认为该证据上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”与《送检样本》上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”印文均是同一枚印章所盖印文，且原、被告对《司法鉴定意见书》鉴定意见无异议，本院予以采信；对于被告提交的2号证据，合同有双方当事人的盖章和签字确认，没有违反法律规定，合法有效，本院予以采信；对于被告提交的3号证据，因有施工单位、监理单位、设计单位、建设单位及质量监督单位的盖章和相关人员的签字确认，该份证据能证明被告的工程已竣工验收合格，本院予以采信；对于被告提交的4号证据，结合贷款合同，该份证据能够证明原告签订贷款合同并付清购房余款的时间为2011年6月2日，本院予以采信；对于被告提交的5、6号证据，结合这两份证据内容，且原告承认被告于2011年8月22日交房给原告，只是对是否把验收合格的房屋交付予原告存在异议，故该证据能够证明原告收房的时间是2011年8月22日；对于被告7号证据盛某的证言，能与本案客观事实相互印证的部分，本院予以采信。
经审理查明，原、被告于2010年3月5日、2010年9月12日分别签订了一份《商品房买卖合同》，被告将其开发的“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面出让给原告，建筑面积分别为123.18㎡、和51.55㎡，按套（单元）计价，房屋总价款分别为236259元和441584元，原告在签订合同后于2010年3月5日、2010年9月12日分别支付首付款71257元和221584元。“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面余款于2011年6月2日在银行签订贷款合同并按揭贷款付清。原、被告签订的二份《商品房买卖合同》均在第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：逾期交房不超过120日合同继续履行的，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
同时查明，被告于2011年8月22日将“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面交付给原告使用。被告开发的“古榕名苑”商品房验收合格时间是2011年1月15日。被告于2012年11月22日就“古榕名苑”项目验收时间、违约责任等问题向“古榕名苑”各位业主发布了《关于部分业主反映交房问题的一一回应》。
另查明，从原告于2011年6月2日付清“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面全部房款之日起至被告于2011年8月22日将“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面交付给原告使用之日止，该期间共计80天。现双方合同已履行完毕，原告以被告逾期交房345天，其行为已构成违约为由，向本院提起诉讼，请求判令被告支付原告交房的违约金23475.6元（门面违约金15324.6元＋住房违约金8151元），本案的诉讼费用由被告承担。案经调解未果。
本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，没有法定无效合同的情形，因此双方签订的合同合法有效，应当受法律保护。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告应当按照合同约定于2010年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，由于双方在合同对付清全部房款约定不明确且没有补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，因此，原告应当于被告把验收合格的商品房交付给原告使用之前付清全部房屋价款，在原告未付清全部房屋价款之前被告有权拒绝交房。因此，被告逾期交房起算时间应当从原告付清全部房屋价款之日起开始计算。原告于2011年6月2日付清“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面全部房款，被告对“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面逾期交房80天（从2011年6月2日起至2011年8月22日止）。对于被告提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，因被告于2012年11月22日就“古榕名苑”项目验收时间、违约责任等问题向“古榕名苑”各位业主发布了《关于部分业主反映交房问题的一一回应》，该行为产生了诉讼时效中断的法律后果，从2012年11月22日起开始重新计算诉讼时效至2014年11月22日止（因2014年11月21日为星期日，因此诉讼时效顺延至星期一），因此该辩解意见本院不予采信。经计算，对于“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面被告应当支付原告违约金5422.7元［（236259元＋441584元）×80天×1／10000=5422.7元］。对于原告提出的请求判令被告支付原告交房的违约金23475.6元（门面违约金15324.6元＋住房违约金8151元）的诉讼请求，通过上述计算，本院予以支持5422.7元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下：
由被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨文茂逾期交房违约金5422.7元。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费180元，减半收取90元，由原告杨文茂负担50元，被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司负担40元。
如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 杨秀武
二〇一五年一月二十一日
书记员 吴曦晨