江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣03民终786号
上诉人（原审被告）：江西省萍乡市东来置业有限公司，统一社会信用代码91360301736378428J，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区苏州街A区A3号。
法定代表人：杨青梅，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：文建，江西赣天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖熙宇，男，1990年8月25日生，汉族，住江西省。
委托诉讼代理人：胡艳君（系廖熙宇之妻），住江西省南昌市新建区。
上诉人江西省萍乡市东来置业有限公司（以下简称东来置业公司）因与被上诉人廖熙宇商品房预售合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东来置业公司的委托诉讼代理人文建，被上诉人廖熙宇及其委托诉讼代理人胡艳君，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东来置业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、办证不是开发商的义务，而是购房者配合，由开发商与购房者合作办理。2、根据合同约定，开发产履行的是交房后540日内备案的义务，而不是办证义务，即备案并不等同于办证。3、本案买受人于2017年5月10日取得不动产权证并非是出卖人的责任。被上诉人交给开发商办理证照的相关材料是导致延误交房的原因之一；不动产登记管理局的成立，暂缓受理办证，此不可抗力因素是延迟办证的原因之二；上诉人申请办证是批量提交材料，但因为业主递交的材料时间不统一，是延迟办证的原因之三。
廖熙宇辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人没有在合同约定的期限内提交材料，构成违约。
廖熙宇向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证的违约金59228.63元【（1362天－540天）×0.01%×720543元】；2.本案受理费由被告负担。
一审法院认定事实：双方于2011年11月25日签订商品房买卖合同，约定廖熙宇以720543元价款购买东来置业公司开发的位于山下路汇蓝国际小区第5栋1单元1103号房屋一套，交房日期为2012年12月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。
廖熙宇于2011年11月17日支付了房屋首付款420543元，于2012年1月20日向中国银行办理了300000元按揭贷款。东来置业公司于2016年3月9日向廖熙宇出具了涉案房屋购房款发票，于2013年7月22日交付了涉案房屋。交房当日，廖熙宇向东来置业公司支付了房屋契税、物业维修资金、产权登记费、土地登记、门牌号、抵押登记、他项权证费共计29295元。2016年12月27日，东来置业公司代廖熙宇向萍乡市住宅物业管理处交纳了涉案房屋的住宅专项维修资金14486元。2016年12月30日，廖熙宇向东来置业公司提交了一份家庭住房情况查询申请表。2017年2月14日，东来置业公司通过手机短信通知廖熙宇，要求提交办理房产证需由廖熙宇提供的材料。2017年3月3日，东来置业公司代廖熙宇交纳了涉案房屋契税10864.44元。2017年5月10日，廖熙宇取得了赣（2017）萍乡市不动产权第0004028号即涉案房屋的房产证，并于当日向东来置业公司补交了面积款3752.88元。因东来置业公司违约导致逾期办证，廖熙宇与之协商未果，遂诉至原审法院。
另查明，东来置业公司于2016年12月19日向行政管理部门提交了涉案房屋所在的第5号楼的不动产登记申请表，于2017年1月10日取得赣（2017）萍乡市不动产权第0001202号不动产权证书。
一审法院认为，本案争议焦点为：是否存在逾期办证及东来置业公司应否承担违约责任的问题。根据合同中关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”之约定，出卖人即东来置业公司负有提交备案材料协助廖熙宇办理房屋不动产权证之合同义务，即东来置业公司应在约定期限内向行政主管部门提交需由出卖人提供的资料，在完成房屋初始登记后，其备案义务履行完毕。
本案中，涉案房屋的交付时间为2013年7月22日，故东来置业公司应在2015年1月14日之前取得房屋初始登记，将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关。东来置业公司实际取得房屋整体的初始登记时间为2017年1月10日。因取得房屋整体的初始登记为办理涉案房屋的分户转移登记之法定前提条件，故东来置业公司未能在2015年1月14日之前取得房屋初始登记，应认定其未能合同约定期限内向行政主管部门提交办理产权登记需由其提供的资料，构成违约。东来置业公司关于其不存在违约行为之答辩理由，不予采纳。根据合同中关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金”之约定，东来置业公司应向廖熙宇支付自2015年1月15日起至2017年1月10日止的违约金51951元（720543元×0.0001×721天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、江西省萍乡市东来置业有限公司应在判决书生效后5日内向廖熙宇支付逾期办证违约金51951元；二、驳回廖熙宇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1280元，由廖熙宇负担160元，江西省萍乡市东来置业有限公司负担1120元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第十四条、第十六条、第二十条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。根据《商品房销售管理办法》（原建设部令第88号）第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起九十日。”据此，不动产权属登记属于行政登记行为范畴，是依当事人申请的行为。房地产开发企业只要在法定或约定的期限内将依法应由其提供的申请材料提交给了房屋权属登记机关，依法就可以免责。
本案中，双方签订的房屋买卖合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这是出卖人东来置业公司协助买受人廖熙宇办理房屋权属登记的约定义务。而东来置业公司直到2017年1月10日才取得涉案房屋所在的整幢房屋的不动产权属登记证书，这直接影响到涉案房屋的权属登记工作，应视为东来置业公司未在法定或约定期限内“将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，依法应承担违约责任。至于东来置业公司上诉提出的延迟办证的免责事由，不符合法律规定，不予支持。
综上所述，东来置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1120元，由东来置业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨发良
审判员 曾东林
审判员 周丽娜
二〇一七年十二月二十二日
书记员 胡 青