吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）东江西民小额字第27号原告（反诉被告）：武星，女，住通化市东昌区。委托代理人：周丽娟，吉林昱诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：通化义耕物业服务有限公司。法定代表人黄国华，经理。第三人通化华翔置业投资有限公司。法定代表人周辞美，总经理。委托代理人王鹤，女，现住通化市东昌区。原告（反诉被告）武星与被告（反诉原告）通化义耕物业服务有限公司、第三人通化华翔置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理，被告通化义耕物业服务有限公司于2015年8月10日提出反诉，本院于2015年12月22日组成合议庭公开开庭进行了审理，武星的委托代理人周丽娟，通化义耕物业服务有限公司（以下简称义耕公司）的法定代表人黄国华、通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）的委托代理人王鹤到庭参加了诉讼，本案一审现已审理终结。武星诉称：2008年以来，义耕公司为华翔公司开发的五月花小区提供物业服务，业主在该小区购买或者回迁房屋后，义耕公司均向业主收取房屋装修抵押金，其中部分有华翔公司代收的，按约定该抵押金应在装修完成后被告复验合格后返还。交纳装修抵押金后，根据合同约定进行了装修，在义耕物业复验合格并入住房屋后，原告相继找到义耕物业要求返还抵押金，义耕物业以资金短缺为由拒绝返还。2013年6月，义耕物业贴出弃管通知前，就已实际放弃了对所在小区的服务，装修抵押金至今没有返还，故为维护合法权益，要求义耕物业返还3000.00元抵押金并支付利息。义耕公司辩称：原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应当依法驳回。第三人华翔公司述称：该抵押金与第三人无关。义耕公司诉称：2008年6月及2010年9月，义耕公司先后与华翔公司及五月花业主委员会签订了物业服务合同。因华翔公司建设房屋存在质量问题，导致业主以此为由拒交物业费，至2013年共拖欠600余万元，致使义耕公司无法按照约定提供服务。2013年6月5日，义耕公司向业主发布公告，解除合同，终止物业服务，进入追交物业费的维权活动。武星于2009年8月10日入住五月花小区4-4-6-201室，交纳物业费至2011年8月10日，截止2013年5月31日，共欠交物业费1075.93元。依照物业服务合同第36条的约定，武星应当按照合同约定交纳日千分之三的违约金。根据业主信访维权所诉，业主拒绝交纳物业费因华翔公司房屋质量存在问题，且没有在保修期限内进行维修造成的，故与业主拒交物业费有直接的因果关系，故应当对物业费及违约金承担连带给付责任。武星辩称，反诉原告提起反诉与本诉非同一法律关系，故应当予以驳回。即使二者属于同一法律关系，根据物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第5条规定，义耕公司也应退回装修保证金，与物业费不能抵销。依据（2015）通中民三终字第218号判决，义耕物业主张物业费的诉讼时效的起算点应为2013年6月1日，义耕物业提起反诉已经超过两年的诉讼时效。义耕物业没有以书面行使下达通知，违反法定程序应当予以驳回。华翔公司述称：华翔公司不是适格主体，应当驳回。房屋质量问题不是业主拒缴物业费的法定理由，义耕公司要求华翔公司承担连带给付责任没有法律依据。经审理查明：2008年6月、2010年9月，义耕公司先后与华翔公司及华翔五月花城业主大会签订物业服务合同，约定由义耕公司对华翔五月花城小区提供物业管理。合同约定了服务标准，多层为0.6元/平方米/月，车库0.3元/平方米/月，高层为0.6元/平方米/月、商业物业费1.00元平方米/月。2009年8月10日，华翔公司为武星出具了一份入住缴费明细单，收取武星装修抵押金2000.00元，该费用为华翔公司代义耕公司收取的，后已将该费用交付给义耕公司。武星自2011年8月10日开始拖欠物业费，其物业费收取标准为多层住宅0.6元/平方米/月，房屋面积为81.51平方米，物业费为每月48.91元。认定以上事实的证据有收据、物业服务合同、（2015）通中民三终字第218号判决书。义耕公司对武星提交的光复社区情况说明有异议，认为该证据武星没有说明证据来源，无法证明证据来源。且证明内容不真实，也没有证明原告向谁主张过权利。按照诉讼时效的规定应提交书面证明，故该证据不能作为定案依据。华翔公司对该证据无异议，2009年及2010年，业主及业主委员会找过该公司也找过社区，个别费用是由本公司代付的。义耕物业对武星提供的案例有异议。案例不是裁判标准。且2013年之前，通化市整个建筑行业都是收取装修保证金的，且义耕公司收取该费用是履行与华翔公司的合同。即使不应当收取，也应认定是不当得利，武星现在主张权利也超过了诉讼时效。华翔公司对该证据无异议，是该公司代收的，已将款项交付给义耕公司了。武星对义耕公司提交的装修合格单有异议，认为该证据与其无关。因义耕公司没有给其出具装修合格单，原告在装修后向义耕公司要求验收，但一直遭到推脱，不给验收，所以不超过诉讼时效。武星对义耕公司提交的入住交费明细单的关联性有异议，认为与其无关。武星对义耕公司提交的答复意见的真实性无异议，认为可以证明2012年开始服务质量开始下降，且将装修保证金抵顶物业费是义耕公司的单方行为。华翔公司对该证据的意见是房屋质量问题和装修保证金的返还非同一法律关系，要求华翔公司承担连带责任没有依据。且质量问题应由相关鉴定部门鉴定才能确定，质量问题也不是业主拒交物业费的法定理由。武星对义耕公司提交的退出物业服务的通知的真实性没有异议，但是认为因为服务质量下降才导致逾期交纳物业费，要求其退出物业管理。华翔公司认为该证据无法证明房屋质量存在问题。武星对义耕公司提交的调查表的质证意见是与其无关。华翔公司认为不能证明是质量问题，属于日常维护问题。武星对义耕公司提交的会议纪要认为与其无关，华翔公司认为保修单提出的问题应属于物业公司的责任，已经落实给物业公司了。武星对义耕公司提交物业费台帐有异议，认为为义耕公司单方提交的，且物业公司没有履行法定程序向业主电话催缴和上门催缴，也没有催缴通知，故其起诉不符合法定程序。根据原告的起诉，被告的答辩，本案的争议焦点：原、被告的起诉是否超过诉讼时效？原、被告的请求有无事实及法律依据？本院认为:本案武星于2009年8月10日交纳了装修保证金2000.00元，要求退还，而武星自2011年8月10日开始拖欠物业费，现义耕物业反诉请求其交纳物业费。因义耕物业没有提交证据证明其收取装修保证金的法律依据，也没有提交证据证明该装修保证金不应返还的事实依据，且吉林省物价局下发的吉省价收【2012】179号《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》也明确规定“房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金”，故义耕公司应负有返还装修保证金2000.00元的义务，而武星认可其自2011年8月10日开始拖欠拖欠物业费。所以双方自此时互负金钱给付义务，至2013年5月13日，华翔五月花城业主委员会向义耕公司发出通知要求义耕公司暂时退出小区的物业管理，义耕公司于2013年6月5日退出了物业管理。在此期间，双方关于物业费及退还装修保证金的问题始终没有得到解决。2013年7月16日，义耕物业公司以华翔公司为被告诉至法院，要求其给付物业费。后法院以义耕公司应以物业服务合同向业主主张，其向华翔公司主张拖欠的物业费没有事实及法律依据，驳回了义耕公司的诉讼请求。2013年6月5日，通化市公用事业局对义耕物业的信访答复意见也体现义耕公司对欠缴物业费等问题向相关部门提出信访事项，该证据中也体现，义耕公司曾将一部分业主的装修保证金转为了物业费，并且受理。综上，应当可以认定义耕公司对物业费的问题在上述两种方式处理完毕前一直在主张权利，诉讼时效应认定发生中断，因本案为系列案件，结合包括本案原告在内的业主陈述及华翔公司的陈述，应当认定原告并没有放弃对装修保证金的返还的主张，双方为互负金钱给付义务，故双方纠纷均不应认定超过诉讼时效。义耕公司提交的《华翔五月花城小区业主委员会关于要求义耕物业服务公司退出物业服务的通知》可以证明义耕公司进行了催缴，故武星拒交理由不能成立。因武星自认其于2011年8月10日开始未交纳物业费，至2013年5月31日，武星共欠交物业费21个月零20天，物业费共欠1059.71元（48.91元/月×21月+48.91元/30天×20天=1059.71元）。义耕物业以华翔公司交付房屋质量有问题导致业主不交纳物业费故要求华翔公司承担物业费的连带责任的请求因缺乏法律依据，本院不予支持。因义耕公司认定房屋质量存在问题与业主拒交物业费有因果关系，2013年开始物业服务水平有下滑，且义耕公司也没有及时退还装修保证金，故义耕公司要求武星支付违约金的请求本院不予支持。综上，武星和义耕公司成立物业合同法律关系，双方因存在该合同关系，而互负债务，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”之规定，义耕公司应当给付武星2000.00元，武星主张该款利息没有法律依据，本院不予支持。武星应当给付义耕公司1059.71元，抵销后，义耕公司应给付武星940.29元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告通化义耕物业服务有限公司于本判决生效后立即给付原告武星940.29元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50.00元，由被告负担，反诉案件受理费25.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  张晓云人民陪审员  李月楼人民陪审员  张立斌二〇一六年三月七日书 记 员  张 凯