北京市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）京03行终630号
上诉人（一审第三人）马金龙，男，1987年9月23日出生，住北京市平谷区。
上诉人（一审第三人）刘美玉，女，1989年10月26日出生，住北京市平谷区。
二上诉人委托代理人谢波，北京市中海律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）徐建，女，1953年5月15日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人舒禹豪，北京市建诚律师事务所律师。
一审被告北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市东城区和平里北街2号。
法定代表人魏成林，主任。
委托代理人贺庆余，男，北京市规划和国土资源管理委员会工作人员。
委托代理人王振三，北京市时雨律师事务所律师。
上诉人马金龙、刘美玉因房屋行政登记一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117行初15号行政判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭进行了审理，上诉人马金龙及其委托代理人谢波、被上诉人徐建的委托代理人孙宏博、一审被告北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）的委托代理人贺庆余、王振三到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2009年6月26日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）收到北京市平谷××经济技术开发公司（以下简称××公司）与马金龙提交的房屋所有权转移登记申请，经审查后,北京市住建委将位于北京市平谷区××小区××号楼5层（×）-×-××号的房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为马金龙，并于2009年7月3日向马金龙颁发X京房权证平字第XX**号《房屋所有权证》（以下简称第XXX1号房屋所有权证）。
徐建不服，向一审法院提起行政诉讼，请求法院确认北京市住建委向马金龙颁发第XXX1号房屋所有权证的行为违法。
一审法院经审理查明，1995年3月13日，徐建与××公司签订《售房协议书》，约定××公司将位于平谷区××小区××号楼×-×-××号的涉案房屋出售给徐建。1995年6月9日，原北京市房地产管理局向徐建颁发第XXX2号房产所有证。2009年6月26日，××公司、马金龙向北京市平谷区住房和城乡建设委员会提出涉案房屋所有权转移登记申请,所提交的材料有：××公司委托陈某办理房屋所有权转移登记的授权委托书、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记表、日期为1995年1月13日的售房协议、契税缴款书、××公司组织机构代码证、马金龙身份证复印件、陈某身份证复印件、××公司法定代表人王某身份证复印件。2009年6月26日，北京市平谷区住房和城乡建设委员会工作人员对马金龙、陈某进行询问。2009年7月3日，北京市住建委为马金龙颁发第XXX1号房屋所有权证。被上诉人徐建不服，向一审法院提起本案之诉。
另查，2012年2月14日,应马金龙、刘美玉申请，北京市住建委将涉案房屋登记为马金龙、刘美玉夫妻二人共同共有，北京市住建委为马金龙颁发第XXX11号房屋所有权证，为刘美玉颁发第XXX12号房屋所有权证。涉案房屋现由马金龙、刘美玉居住。
另，本案审理期间，因认为××公司涉嫌刑事犯罪，一审法院于2017年7月19日将本案移送北京市公安局平谷分局，北京市公安局平谷分局于2017年7月27日作出《不予立案通知书》，认为该案没有证据证明有犯罪事实发生，决定不予立案。
一审法院认为，第一，市规土委系本案适格被告。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并参照《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。2009年，北京市住建委作为涉案房屋所在地的房屋行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记的行政职权。根据《关于整合本市不动产登记职责的通知》（京编办发[2015]10号）的规定，原由北京市住建委负责的房屋登记工作移交给原北京市国土资源局。根据《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发[2016]33号）的规定，原北京市国土资源局的职责归入市规土委，故市规土委系本案适格被告。
第二，北京市住建委为马金龙颁发第XXX1号房屋所有权证时未尽到审慎审查义务。根据《物权法》第十二条第一款之规定，不动产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。《房屋登记办法》第三十二条第（一）项规定，买卖房屋的当事人应当申请房屋所有权转移登记。第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”根据上述规定，买卖房屋应办理房屋所有权转移登记，办理房屋所有权转移登记应提交房屋权属证书等材料。本案中，××公司于2009年以房屋所有权人的身份向马金龙出售涉案房屋，应按转移登记程序向房屋登记机关提交房屋权属证书等材料，但现有证据显示，涉案房屋的权属登记申请材料中缺失××公司的房屋权属证书，即申请人所提交的材料并不齐全，在此情况下，北京市住建委仍然为××公司与马金龙办理了房屋所有权转移登记手续，未尽到审慎审查义务；同时，根据房屋登记档案的记载，涉案房屋已于1995年6月9日登记于被上诉人徐建名下，被上诉人徐建持有第XXX2号房产所有证，而北京市住建委在2009年为××公司与马金龙办理房屋所有权转移登记时，未审核清楚涉案房屋已经登记颁证的事实，对同一标的物重复颁发权利证书，属认定事实不清。
第三，马金龙对涉案房屋所有权的取得不符合善意取得情形。根据《物权法》第一百零六条第一款的规定，构成善意取得必须同时具备以下三个条件：（一）受让人是善意的，不知出让人是无权处分人；（二）以合理的价格转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。对于不动产转让而言,受让人因信赖出让人为登记簿上记载的权利人而购买不动产是认定受让人善意的基本条件，若出让人并非登记权利人，受让人则没有理由相信出让人有处分权，如果受让人与出让人发生交易，受让人则不存在善意的可能性。本案中，××公司与马金龙办理房屋所有权转移登记时,××公司并不持有房屋所有权证，马金龙仍然与××公司发生交易，明显不属于善意取得的基本条件。
综上,北京市住建委为××公司与马金龙办理的房屋所有权转移登记行为违法，且马金龙并非善意取得人。因涉案房屋所有权于2012年再次发生转移登记，故本案被诉房屋所有权转移登记行为虽违法，但已被登记机构改变,不具有可撤销内容。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款之规定，判决确认北京市住房和城乡建设委员会(现职能由一审被告北京市规划和国土资源管理委员会承担)向马金龙颁发X京房权证平字第XX**号《房屋所有权证》的行为违法。
马金龙、刘美玉不服一审判决，向本院提起上诉，其事实和理由为：一审判决认定事实不清，程序违法，涉嫌越权审理，适用法律错误。上诉人与××公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，依法取得房屋所有权。北京市住建委向马金龙颁发涉案房屋的《房屋所有权证》不存在违法情形，该行为合法有效。上诉人从××公司购买涉案房屋后，××公司法定代表人王某收受了上诉人36.3万元房款，××公司向北京市住建委申请，依法向上诉人发放《房屋所有权证》，一审法院应当依法追加××公司为本案当事人。对于涉案房屋的具体归属问题，一审法院应当明确向上诉人进行释明，该房屋的所有权到底归谁所有，应当通过民事诉讼法律程序予以确认。一审法院在行政案件中，物权对于该房屋的权属问题做出判定，一审法院涉嫌越权审理。上诉人通过中间人，从××公司购买了涉案房屋，××公司提交相关材料，北京市住建委经过审查，依法作出房屋登记，上诉人公平合法合理取得了房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人取得房屋所有权完全合法，并且符合善意取得的情形。上诉人是从开发商××公司出购买取得房屋，当时没有初始登记，××公司出少了大量房屋，并且房屋管理部门北京市住建委对该房屋也没有提示任何问题，涉案房屋已经颁发过房本，上诉人当然有理由认为××公司有处分权。上诉人已经向北京市平谷区人民法院提起诉讼，确认房屋所有权，因此，本案的审理需以另一个案件的审理结果为依据，根据民事诉讼法的规定，本案应当先中止审理。现上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回徐建的诉讼请求。
徐建同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。
市规土委同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。
徐建向一审法院提交了下列证据并在庭审中出示：1.售房协议书、缴纳房款发票、所有权登记费收费凭证、房地产权属登记收存契证存根，证明被上诉人于1995年3月13日购买涉案房屋，并向××公司一次性支付了购房款，缴纳该房屋的取暖费与物业费，被上诉人于1995年3月13日向原平谷县房地产管理局提交办理房屋所有权转移登记的申请并交费，原平谷县房地产管理局收取了被上诉人的相关材料原件；2.第XXX2号房产所有证，证明被上诉人于1995年6月9日取得涉案房屋所有权，至此，该房屋为徐建的个人财产，与××公司无关，××公司无权处分该房产；3.第XXX2号房屋产权档案，证明被上诉人办理房屋所有权证的手续合法有效，且已经记载于不动产登记簿，徐建享有房屋所有权，档案中有被上诉人缴纳房款的证明。
一审被告在法定期限内向一审法院提交了以下证据、依据，并在庭审中出示：第XXX1号房屋登记档案,证明北京市住建委为马金龙颁发房屋所有权证的过程。《房屋登记办法》系一审被告提供的法律依据。
马金龙、刘美玉未向一审法院提交相应证据。
一审法院对上述证据作如下确认：徐建提供的证据来源真实，能够证明其购买涉案房屋并取得房屋所有权证的过程，证明目的成立，一审法院予以采纳。一审被告提供的证据能够证明北京市住建委为××公司及马金龙办理房屋所有权转移登记的过程，对此一审法院予以采信，但不能证明被诉行政行为合法，对此一审法院不予采纳。
上述证据均已随案移送本院，经审查，本院同意一审法院的认证意见并予以确认。
二审诉讼期间，马金龙、刘美玉向本院提交以下证据：
1.2009年6月25日收条，证明王某代表××公司收取了上诉人的购房款36.3万元；
2.2009年6月20日房屋买卖定金协议，证明上诉人通过中介公司作为中间人从××公司处购买了房屋，王某作为公司法定代表人签订了定金协议；
3.2017年9月11日的民事起诉状、2017年10月18日调查笔录、2017年9月12日的受理案件通知书、2017年9月12日人民法院诉讼收费专用票据、编号XXX11号房屋所有权证书，证明双方对房屋均持有房屋所有权证书，因此房屋归属应经民事审理，上诉人已经向平谷区法院提起民事诉讼，申请本案中止审理。
上述证据经庭审质证，本院认为，上诉人提交的证据1、2，不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条规定的“新的证据”，本院对此不予接纳；上诉人提交的证据3，本院认可证据的真实性，但对上诉人的证明目的不予认可。
经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。2015年7月14日，原北京市国土资源局、市住建委、北京市机构编制委员会办公室以京国土籍[2015]295号《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》规定，原北京市国土资源局加强不动产登记工作，主要包括不动产登记、存量房房源核验，不动产登记档案管理，不动产登记信息档案查询，不动产查封，因不动产引起的行政诉讼、行政复议、信息公开、信访，各类历史遗留及疑难登记问题的处理等工作。2016年7月23日，北京市人民政府办公厅发出京政办发[2016]33号《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会、北京市城市管理委员会的通知》，该通知规定，经报经中央编办批准，市政府决定设立北京市规划和国土资源管理委员会，列入市政府组成部门，不再保留北京市规划委员会、北京市国土资源局、北京市市政市容管理委员会。根据以上法律、行政法规及规范性文件的规定，本院可以认定，自2016年7月起，市规土委具有对本市不动产进行登记处理的法定职权。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定，公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。本案中，一审法院根据该条规定通知马金龙、刘美玉参加诉讼符合法律规定，因本案系对房屋转移登记行为提起行政诉讼，××公司仅仅作为房屋出售方，与被诉行政行为及案件处理结果均无有利害关系，因此一审法院未追加××公司为第三人进行诉讼并无不当。同时，因本案被诉行政行为系房屋转移登记行政行为，马金龙、刘美玉向一审法院提起的诉讼系确权之诉，本案的审理不需以该确权之诉的案件审理结果为依据，因此，本案无需中止。
本案的争议焦点在于北京市住建委在为马金龙颁发第XXX1号房屋所有权证时是否尽到审慎审查义务。根据《中华人民共和国物权法》第十二条第一款之规定，不动产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。同时，《房屋登记办法》第三十二条第（一）项规定，买卖房屋的当事人应当申请房屋所有权转移登记。第三十三条中规定了申请房屋所有权转移登记应当提交的材料，在第（三）项中明确规定，需提交房屋所有权证书或房地产权证书。本案中，××公司在与马金龙办理涉案房屋转移登记时，并未向提交房屋登记机关提交房屋权属证书等材料，同时根据市规土委提交的证据，本院可以认定涉案房屋的权属登记申请材料中缺失××公司的房屋权属证书，在××公司所提交的材料不齐全的情况下，北京市住建委为××公司与马金龙办理了房屋所有权转移登记手续应当属于未尽到审慎审查义务。同时，在徐建已持有涉案房屋的房屋所有权证的前提下，北京市住建委对同一房屋再次颁发房屋所有权证书，亦未尽到审慎审查的义务。因涉案房屋所有权于2012年再次发生转移登记，故本案被诉房屋所有权转移登记行为虽违法，但已被登记机构改变，不具有可撤销内容。因此，一审法院判决确认北京市住建委(现职能由一审被告市规土委承担)向马金龙颁发X京房权证平字第XX**号《房屋所有权证》的行为违法的结果正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人马金龙、刘美玉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 勇
代理审判员 陈金涛
代理审判员 王琪璟
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 高 原
书 记 员 宋 凯