江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3607号
上诉人（原审原告）:曹江。
委托诉讼代理人：郁建详，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:宿迁市新益房地产开发有限公司,住所地宿迁市宿豫区阳光大厦S-01。
法定代表人：曹福兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩韬，江苏宿兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:江苏道勤信用投资担保有限公司,住所地宿迁市宿豫区珠江路东侧。
法定代表人：叶书良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐尊民，江苏宏亮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐娜，江苏宏亮律师事务所律师。
上诉人曹江因与被上诉人宿迁市新益房地产开发有限公司（以下简称新益公司）、江苏道勤信用投资担保有限公司（以下简称道勤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人的曹江上诉请求为：一、撤销一审判决，改判支持曹江一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由新益公司、道勤公司承担。事实和理由：一、新益公司在一审时已明确表示其与道勤公司之间不存在合法有效的债权债务关系，道勤公司则辩称因案外人宿迁裕丰资产经营管理有限公司（以下简称裕丰公司）不具备成为涉案房屋抵押权人的资格，故裕丰公司委托道勤公司成为该房屋的抵押权人，但一审法院对于涉案房屋上设立的抵押权是否合法有效并未作出评价，显然有误。二、商品房认购协议只要具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款的，该商品房认购协议应认定为商品房买卖合同，而商品房网签手续只是房地产主管部门因市场管理需要所规定的公示程序，当事人是否办理网签手续并不影响房屋买卖合同的效力，故曹江与新益公司之间签订的《商品房认购协议书》合法有效，双方之间已形成商品房买卖合同关系，在曹江已支付购房款的情况下，新益公司有义务配合曹江办理涉案房屋的产权变更登记手续。
被上诉人新益公司答辩称，一、曹江与新益公司于2014年8月7日签订《商品房认购协议书》一份，约定曹江购买新益公司开发的宿迁市“阳光一佰公寓”1幢705室房屋，曹江通过“以房抵债”方式取得该房屋并居住至今，双方虽未办理物权登记手续，但并不影响上述认购协议的效力，故双方之间签订的《商品房认购协议书》合法有效，曹江有权要求新益公司办理涉案房屋的产权变更登记手续。二、因道勤公司与新益公司之间不存在合法有效的债权债务关系，故双方之间也不存在合法有效的抵押关系，而道勤公司虽辩称其系受案外人裕丰公司的委托成为涉案房屋的抵押权人，但新益公司对此不予认可，且道勤公司所主张的委托抵押关系也违反了“物权法定原则”，故涉案房屋上设立的抵押权应属无效，曹江有权要求新益公司为其办理涉案房屋的产权变更登记手续。即使涉案房屋上确实存在抵押权，曹江也可以通过行使涤除权的方式涂销该抵押登记，但一审法院对于涉案房屋上设立的抵押权是否合法有效却不予认定，致使曹江无法行使涤除权，故新益公司申请二审法院调取道勤公司设立抵押权时所提交的主合同及抵押合同，以确定新益公司与道勤公司之间是否存在合法有效的债权债务关系及涉案房屋上设立的抵押权是否合法。
被上诉人道勤公司答辩称，曹江与新益公司之间并不存在合法有效的房屋买卖关系，双方之间签订的《商品房认购协议书》也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议不能视为商品房买卖合同，且曹江在订立该认购协议后也未与新益公司签订正式的商品房买卖合同并办理网签手续，故曹江无权要求注销道勤公司在涉案房屋上存在的抵押权及要求新益公司为其办理产权变更登记手续，一审法院对于道勤公司在涉案房屋上存在的抵押权利是否合法有效不作评价，有事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曹江向一审法院起诉请求：一、判令新益公司、道勤公司注销对宿迁市“阳光一佰公寓”1幢705室房屋的抵押登记；二、判令新益公司为曹江办理宿迁市“阳光一佰公寓”1幢705室房屋的权属登记；三、本案诉讼费用由新益公司、道勤公司承担。
一审法院认定事实：新益公司开发的宿迁市“阳光一佰公寓”1幢705室房屋于2014年1月由新益公司对外设立抵押权，抵押权人为道勤公司。2014年8月7日，曹江以新益公司对外所欠他人工程款抵偿了上述房屋，但未办理正规的新建商品房网签手续。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，曹江以其与新益公司签订的《商品房认购协议书》购买涉案房产，但未依法办理登记手续，故曹江并未取得涉案房屋的物权，其要求注销涉案房屋上的抵押权及办理该房屋权属证书的主张并无法律依据，对此不予支持。关于道勤公司在涉案房屋上存在的抵押权利是否合法的问题，在本案中不予评价。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回曹江的诉讼请求。案件受理费减半收取4577元，由曹江负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点是：曹江要求注销涉案房屋上所设立的抵押权，并为其办理该房屋权属证书的主张能否得到支持。
本院认为，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，因新益公司在其与曹江就涉案房屋签订《商品房认购协议书》之前已将该房屋为道勤公司办理了抵押登记，故道勤公司对该房屋享有的抵押权自登记时设立，而曹江虽主张新益公司与道勤公司之间并不存在合法有效的债权债务关系，涉案房屋上所设立的抵押权应属无效，但因不动产上设立的抵押权一经登记即发生法律效力，故涉案房屋上设立的抵押权在形式上具有合法性。而新益公司在涉案房屋已对外设立抵押权的情况下仍与曹江就该房屋签订《商品房认购协议书》，且新益公司向曹江出具的购房款收据中也载明涉案房屋的收款方式系“以他人工程款冲抵购房款”，道勤公司亦不认可新益公司与曹江之间存在真实有效的房屋买卖关系，故曹江并不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的行使涤除权的条件，对于曹江要求注销涉案房屋上所设立的抵押权的主张，本院不予支持。至于新益公司与道勤公司之间是否存在真实有效的债权债务关系及新益公司为何就涉案房屋为道勤公司办理抵押登记均不属于本案商品房销售合同纠纷的审查范围，本院对此不予理涉。而对于新益公司要求本院至不动产抵押登记部门调取涉案房屋办理抵押登记时所提交的新益公司与道勤公司之间存在债权债务的主合同及抵押合同的请求，本院亦不予准许。如新益公司认为道勤公司伪造上述材料，欺骗不动产抵押登记部门为其办理了涉案房屋的抵押登记手续，损害了新益公司的合法权利，新益公司可另案诉讼解决。即使曹江与新益公司之间就涉案房屋存在真实有效的商品房买卖合同关系，但在该房屋仍存在抵押登记的情况下，曹江要求新益公司为其办理房屋权属证书的诉讼请求，显然不能成立，故一审法院驳回曹江的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人曹江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9154元，由上诉人曹江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一七年二月八日
法官助理 孙 笑
书 记 员 许小璇
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