湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终808号
上诉人（原审原告）张杨，男，1965年12月27日出生，汉族，住湖南省冷水江市冷水江街道办事处冷锡居委会**组。身份证号码：4325021965********。
上诉人（原审原告）贺延伟，男，1966年11月30日出生，汉族，住湖南省冷水江市冷水江街道办事处集中居委会**组。身份证号码：4313811966********。
两上诉人共同委托代理人谢胜军，北京盈科(长沙)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）株洲金冠置业有限公司，住所地为湖南省株洲市芦淞区建设南路278号金冠服饰文化传媒大楼。
法定代表人康健乐，该公司董事长。
委托代理人胡舜铜，该公司工作人员。
上诉人张杨、贺延伟因与被上诉人株洲金冠置业有限公司(以�简称金冠公司)房屋买卖合合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张杨、贺延伟上诉称：1、双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》不是作为民间借贷合同的担保，原审法院认为双方之间系担保关系没有充分证据。《房屋买卖合同》约定的担保标的物与《债务清偿协议书》、《商品房预售合同》涉及的房屋买卖标的物不同；《债务清偿协议书》的买卖条款，是双方约定的还款期限届满后，系以债权抵偿购房款的方式清偿债务的结果；《债务清偿协议书》中反复确认包括购房款在内的所有条款均是为了直接清偿债务的目的而订立，没有担保的意思表示；根据检察机关查明的事实，本案当事人并未被追究骗贷罪，所以�品房预售合同并非虚假合同；生效判决均认定被上诉人对商品房预售合同的真实性、合法性没有异议，认可双方之间系房屋买卖合同关系；被上诉人2011年9月以后的付款行为印证了双方之间系房屋买卖合同关系，2012年5月，双方再次签订的《债务清偿协议书》约定2011年9月后被上诉人向上诉人支付的款项，均不是民间借贷借款本息，而是按揭款。2、商品房预售合同系有效合同，被上诉人应当向上诉人交付房屋。该合同除了首付款与实际支付的首付款不符外，其他条款没有虚假成分，即便双方有套取银行资金的行为，但不能影响对合同效力的认定；《债务清偿协议书》的房屋买卖条款包括标的物、价格、付款方式、面积差异等，构成买卖合同主要条款，上诉人应付购房款已经通过抵债和按揭两种方式支付完毕，根据司法解释及相关案例，《债务清偿协议书》有关房屋�卖条款构成房屋买卖合同。3、原审法院从未向上诉人释明双方之间系民间借贷法律关系，如二审法院仍然认为系民间借贷，应以原审程序违法为由，将本案发回重审。请求：1、撤销原判；2、改判被上诉人向上诉人交付金冠服饰文化传媒大楼3001-3132号房屋并支付延迟交房违约金。
金冠公司辩称：1、商品房预售合同系答辩人与上诉人之间民间借贷合同的担保合同。双方的五份借贷合同都注明了担保内容，不同时期担保内容不一致并不能否定担保的性质；2、《债务清偿协议书》确认的房屋买卖合同是《借款补充协议二》确认的房屋买卖合同的变更，不是两个独立的房屋买卖合同；3、商品房预售合同系虚假合同，也是违法合同。2、原审法院已向上诉人明确提示是否变更诉讼请求，上诉人两次明确表示不变更。请求:驳回上诉，维持原判。
张杨、贺延伟在一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付金冠服饰文化传媒大楼3001—3132号房屋(共计132套)；2、判令被告自2013年4月15日起每日按原告已经缴纳房款的万分之一向原告支付迟延交房违约金，计算至原告实际收到房屋之日止，其中计算到2014年12月29日为止违约金金额为800万元。
一审法院查明：2009年9月4日至2010年11月30日张杨、贺延伟以每月7％的高额利息陆续借款给金冠公司。2011年3月12日经双方对账并签订《借款补充协议二》。该协议第二条(还款金额)、明确确认金冠公司和康健乐仍欠张杨、贺延伟及谢昊的借款为9000万元；第三条(还款方式)、双方约定2011年3月18日前偿还1500万元，剩余的欠款2011年8月30日前还清……；第四条(保证方式)、为确保被告能及时归还原告的欠款，被告同意将位于株洲市建设路278号被告开发的金冠服饰传媒大厦的裙楼第三、四层约8000平方米出卖给原告，双方约定2011年3月18日签订《房屋买卖合同》。…第六条、本协议项下全部欠款还清之时原告将被告出具的涉及欠款的借据交付给被告，双方签订的《房屋买卖合同》同时作废。2011年9月双方再次通过结算，金冠公司累计已还款1．22亿余元给张杨、贺延伟，还欠张杨、贺延伟1亿元。2011年9月30日双方为达到清偿债务的目的签订了《债务清偿协议书》。协议约定：一、基于2011年3月12日双方就乙方(金冠公司、康健乐)向甲方(张杨、贺延伟、谢昊)借款达成的《补充协议二》，截止本协议签订之日，乙方欠款1亿元未向甲方归还。二、甲、乙双方一致同意，由甲方购买乙方金冠公司开发建设的本协议约定的房屋，以甲方对乙方享有的债权冲抵相应购房款，以达到债务清偿目的；…本协议项下甲方购买的房屋价格为每平方米3．2万元，房屋总价款为12768万元，甲方将对乙方所享有的债权1亿元冲抵相应房款，对剩余应付金冠公司的购房款2768万元，由甲方通过银行按揭贷款方式支付。．．．四、双方一致同意对本协议项下甲方所购房屋，自房屋交易过户备案之日起一年内，乙方可以按照房屋的实际交易价格从甲方处予以回购，甲方承诺配合办理该房屋的过户登记手续。五、对依据本协议约定和本协议项下《房屋买卖合同》从银行所取得的购房按揭款，乙方承诺，在取得相应银行贷款之日起三个工作日内由乙方转付给甲方．．．．．。张杨、贺延伟与金冠公司协商后，为套取银行信贷资金于2011年10月24日张杨、贺延伟与金冠公司签订《商品房(预)销售合同》三份，合同约定：张杨、贺延伟向金冠公司购买金冠服饰文化传媒大楼3001-3132室房屋(铺面)，合同约定：乙方购买涉案房屋，每平方米房屋按建筑面积单价3．2万元，总价款127681280元，签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售条件，乙方应当按本合同约定时间如期足额将房款价解入甲方的预售款监管账户(预售款监管机构：中国银行星通支行、账户名称株洲金冠置业有限公司、账号823918149308093001)。预售款按政府规定监管使用。该房屋的交付必须符合该房屋上的抵押权登记已全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2013年3月1日前办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权(总证)》，甲方定于2012年3月1日前将房屋交付给乙方，甲方如逾期交付房屋，应当按乙方已支付房价款的日万分之一向乙方支付违约金至实际交房之日止，房屋交付的标志为甲方向乙方发出书面交房通知或在株洲地区性报刊刊登的交房通知。合同签订后，原告没有实际向被告的专用预售款账户打款，双方以之前张杨、贺延伟借款给金冠公司的资金流63681280元作为首付并由金冠公司向张杨、贺延伟出具了预售款专用发票(发票173张，共计金额63681280元)。双方于2011年10月25日在房产局办理了销售备案登记。其余购房款双方又协商于2012年2月20日以张杨、贺延伟名义向株洲市招商银行申请购房最大比例50％按揭贷款6382万元处获得。同时张杨、贺延伟与金冠公司约定，银行贷款6382万元到金冠公司账上之后，金冠公司扣除2013万元购铺面尾款(应付购房款2768万元，减去金冠公司违约金730万元以及张杨、贺延伟代交的案件贷款财产保险25万元，还剩2013万元)后，将剩余的4369万元银行贷款回流给张杨、贺延伟。贷款到账后，2012年4月金冠公司只回流了2369万元，剩余的2000万元由张杨、贺延伟按月息4％再借给金冠公司，2014年8月13日株洲市公安局直属分局以张杨、贺延伟涉嫌犯高利转贷、逃税立案侦查，芦淞区检察院、株洲市检察院均�定张杨、贺延伟为了套取银行信贷资金与金冠公司协商，利用债权债务充抵形式购买金冠公司房产，原本只需付款或贷款2千万元即可，但张杨、贺延伟采用买卖房产阴阳合同，套取招商银行贷款资金6千余万元，说明张杨、贺延伟有套取金融机构的信贷资金的故意。2012年5月2日双方对二者之间的债权债务履行又签订了《债务清偿结算书》，一、根据2011年9月30日签订的《债务清偿协议书》第1．1、1．2条之约定结算后乙方(金冠公司、康健乐)应付甲方(张杨、贺延伟、谢吴)款项730万元，甲方代交按揭财产保险25万元，．．．三、根据2011年9月30日签订的《债务清偿协议书》第2．2条约定，甲方应付乙方购房款2768万元减去违约金730万元和按揭保险款25万元，甲方应付乙方2013万元，四、通过乙方，甲方已从银行按揭贷款，并己到乙方账户6382万元减去甲方应付乙方2013万元购房�，乙方还应将剩余按揭款4369万元支付给甲方。…七、甲、乙双方于此进一步明确，乙方对《债务清偿协议书》项下的房产享有回购权，回购权行使期间自2012年4月16日起至2013年4月15日止，该回购权涉及的其他相关事宜按原协议约定办理。
一审法院认为：1、本案中双方签订的《借款补充协议二》《债务清偿协议书》、《商品房销售合同》、《债务清算结算书》四份协议是否合法有效?2、张杨、贺延伟与金冠公司所发生的民事法律行为的性质?是商品房买卖关系还是债权担保?3、《株洲市商品房预售合同》签订后的实际履行情况?4、双方之间是否存在违约行为?是否需要支付违约金?现分析如下：
首先、被告金冠公司因建设工程需要向原告借款，被告理应偿还，双方于2011年3月12日签订的《借款补充协议二》、2011年9月30日签订的《债务清偿协议书》、2012年5月2日签订的《债务清算结算书》是对双方民间借贷的结算和约定，其中借款本金和合法的借贷利率内的利息应受法律保护，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条…—“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”，双方协议中超出国家规定利率部分的利息属于高利贷，依法不受法律保护。根据《借款补充协议二》第六条“本协议项下全部欠款还清之时原告将被告出具的涉及欠款的借据交付给被告，双方签订的《房屋买卖合同》同时作废。”和《债务清偿协议书》第四条“双方一致同意对本协议项下甲方所购房屋，自房屋交易过户备案之日起一年内，乙方可以按照房屋的实际交易价格从甲方处予以回购，甲方承诺配合办理该房屋的过户登记手续。”以及《债务清偿结算书》第七条“甲、乙双方于此进一�明确，乙方对《债务清偿协议书》项下的房产享有回购权，回购权行使期间自2012年4月16日起至2013年4月15日止，该回购权涉及的其他相关事宜按原协议约定办理。”的约定可以得出原告与被告签订《商品房销售合同》的民事行为实质仍然是对双方之间民间借贷履行的保证行为，是对民间借贷的一种担保，其目的还是为了收回借款，双方并无买卖房屋的真实意思表示。
其次、《株洲市商品房预售合同》签订后被告虽向原告出具了173份预收款专用凭据，合计金额63861280元，但原告也当庭陈述其并没有向被告的专用预售款账户打款。再根据《债务清偿协议书》第2．2条约定“2011年10月24日张杨、贺延伟与金冠公司签订的三份《株洲市商品房(预)销售合同》本协议项下甲方购买的房屋价格为每平方米3．2万元，房屋总价款为12768万元，甲方将对乙方所享有的债权1亿元�抵相应房款，对剩余应付金冠公司的购房款2768万元，由甲方通过银行按揭贷款方式支付”及第五条“对依据本协议约定和本协议项下《房屋买卖合同》从银行所取得的购房按揭款，乙方承诺，在取得相应银行贷款之日起三个工作日内由乙方转付给甲方”和《债务清偿结算书》第四条“通过乙方，甲方已从银行按揭贷款，并已到乙方账户6382万元减去甲方应付乙方2013万元购房款，乙方还应将剩余按揭款4369万元支付给甲方。”和第二条中实际按揭贷款财产保险费25万元由金冠公司承担的事实，结合株洲市公安局直属分局(经济侦查支队)的《提请批准逮捕书》和湖南省株洲市人民检察院的株检侦监不批准说理[2014)14号《不批准逮捕理由说明书》，株洲市芦淞区人民检察院的株芦检刑不诉(2016)8号《不起诉决定书》，株芦检刑不诉(2016)10号《不起诉决定书》中认定“张杨、贺延伟为了套取银行信贷资金，与金冠公司协商”的事实，可以认定双方签订三份《株洲市商品房(预)销售合同》是原、被告事前进行协商，目的是为套取银行信贷资金的行为，是违法的民事行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…-(三)“以合法形式掩盖非法目的”规定，张杨、贺延伟与金冠公司签订的三份《株洲市商品房(预)销售合同》均属于无效合同。故原告要求确认房屋买卖合同有效并要求被告交付涉案房屋和承担延期交房违约金800万元的诉讼请求依法不予支持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明�更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本庭在审理过程中当庭向原告行使释明权，征询原告是否变更诉讼请求，但原告明确告知不改变诉讼请求，故对原告的诉讼请求依法应予以驳回。双方可就民间借贷关系另行处理。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项、第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款，判决：驳回张杨、贺延伟的全部诉讼请求。本案案件受理费67800元，由张杨、贺延伟共同承担。
二审中，上诉人向本院提交了两份裁定书，被上诉人向本院提交了借款、担保系列合同。本院认为，上述证据均不能达到各方之证明目的，亦不能推翻一审认定事实，本院均不予采信。
本院查明�事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点为双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的性质应如何认定。张杨、贺延伟上诉认为该合同并非双方民间借贷合同的担保，而是真实的房屋买卖合同。经查，双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的由来是因金冠公司欠张杨、贺延伟借款本息未归还，该事实有双方签订的多份借款、担保及结算协议予以佐证，虽然双方最终在《债务清算结算书》及预售合同中约定张杨、贺延伟所购房屋面积、价格、付款方式等房屋买卖合同的必备条款，并约定其中1亿元购房款直接以金冠公司所签张杨、贺延伟的借款中予以抵扣，从表面看，上述内容符合商品房买卖合同的特征，但因该商品房买卖法律关系赖以存在的基础法律关系为双方之间的借款关系，故该行为实为双方之间对借贷履行的保证，系物的担保，房屋�卖合同标注的房屋实为担保物。
上诉人还提出一审法院未向其释明本案系民间借贷法律关系。经查，一审法院2016年5月31日的开庭笔录中法庭明确提出对张杨、贺延伟的诉讼请求应予以明确，但其未变更其诉讼请求，故上诉人称一审程序违法的理由不能成立。
原审法院在审查上述事实后，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，在审理过程中向张杨、贺延伟行使释明权，征询其是否变更诉讼请求，并在张杨、贺延伟明确不改变诉讼请求的情形下驳回其诉讼请求并无�当。张杨、贺延伟上诉要求金冠公司交付房屋及承担违约金的主张不能成立，本院不予支持。张杨、贺延伟可依据双方签订的借款协议、结算协议等另行提起民间借贷之诉。
综上，张杨、贺延伟的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费67800元，由上诉人张杨、贺延伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐雨松
代理审判员 向 英
代理审判员 樊 航
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 杨 涛