浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第1178号原告杭州中硕物业管理有限公司。法定代表人陈大川。委托代理人周永辉。委托代理人孙斌。被告吴韩萍。委托代理人龚成钢。原告杭州中硕物业管理有限公司为与被告吴韩萍物业服务合同纠纷一案，于2015年5月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，后因案件复杂转为简易程序，于2015年5月25日、2015年6月19日两次公开开庭进行了审理。原告杭州中硕物业管理有限公司的委托代理人周永辉、孙斌；被告吴韩萍及其委托代理人龚成钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杭州中硕物业管理有限公司诉称，原告是专门从事物业管理服务的企业，具有相应的物业管理服务资质。被告系义乌市城西街道西景园小区X幢X单元XXX室多层业主。2013年8月1日原告开始对西景园小区提供物业服务，2013年8月17日签订了《义乌市西景园小区物业服务合同》，约定由原告为被告的物业提供前期物业服务，协议约定了服务内容、服务标准、收费标准、收费起始时间和违约责任等详细内容。原告开始按约为被告的物业提供相关物业服务。但被告自2014年7月开始以各种理由拒交物业服务费和公共能耗费用，自2013年8月1日至2014年7月31日，累计欠物业服务费（含公共能耗费及滞纳金）1484元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以拒绝。为此，要求判决：被告支付原告2013年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费（含公共能耗费）1325元，并支付2014年7月31日至2015年3月31日按万分之五的滞纳金159元。被告吴韩萍辩称，1、原告签订的合同无效，业主委员会是内部选定的，原告是和部分人签订的。2、原告进入是业主委员会私下签订的，没有经过业主的同意。3、合同内容从未公布，在本次收到传票后才知道有这份合同。合同中很多内容涉及违法。我们从来不知道收费情况和收费标准。合同第五条第二款中规定。缴费标准也是他们自己定的，从未公开收费标准。合同中都是原告的权利，没有涉及原告的违约责任。原告签订的合同是与业主委员会串通的，严重损害业主的权利。原告在小区内没有对我们进行服务管理。房内水压低，原告从未与自来水公司交涉。房屋漏水问题反映多次，一直应付了事。一直以开发商的责任推辞。业主休息场所被改建出租。原告未做到管理的责任，严重侵害业主的身心健康。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、义乌市西景园小区物业服务合同一份，证明原告与业主委员会签订合同，被告应缴纳物业费的事实以及西景园小区全面改造工作已经完毕的事实。被告质证意见：物业合同是不完整的合同，附件部分都没有。收费的时间和签订时间都有问题，原告曾向被告催收2013年2月1日到2013年731日的物业费，但该期间并不属于原告的服务期间。原告收到的合同中没有物业服务标准、小区业主公约。公约中最后一句中经第二次会议中通过是空白的，说明不知道是第几次会议通过的。本院对该证据予以采信。二、律师函、EMS快递壳、EMS跟踪查询单、EMS寄件联各一份，证明原告多次向被告催缴物业费的事实。被告质证意见：律师函没有收到过，电话接到过一次。本院对组证据予以采信。三、证明一份，证明业主委员会对原告物业公司的认可。被告质证意见：证明没有业主签字，是业主委员会出具的，不具有代表性。本院对该证据予以采信。四、照片十五张，证明小区全面整改工作已经完毕。被告质证意见：这些照片不能说明问题，很多是针对别墅，多层这边没有整改。本院认为该组照片无拍摄时间，故本院不予采信。五、整改工作验收报告、验收情况各一份，证明物业公司对环境卫生等硬件方面的整改。被告质证意见：验收报告不能排除现在补写的。很多问题是现在解决的。没有验收的内容。验收报告和验收单也没有公开过。没有验收人员名单。验收中没有涉及安全问题，现在也没有解决，更没有新的监控安装上去。本院对该证据予以采信。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、物业提示单一份，证明原告催缴2013年2月1日到7月31日的费用。原告质证意见：真实性无异议。2013年2月至7月的物业费是城西街道和业主委员会垫付的并委托我们代收的。因为是代收部分，所以本案没有起诉。本院对该证据的真实性予以认定。二、照片打印件二十二张，证明两辆车被划，原告没有尽到安全管理的责任；房屋的隔热层被原告掀掉造成的损失；多次和原告进行交涉，原告没有采取行动也没有答复；原告将近1年没有进行修理；违章搭建，卫生差，原告没有进行管理；被告所在楼道铁门破损；原有岗亭不是为被告服务，放在这里是迫于无奈。原告质证意见：照片属实，监控没有，也不是停车的地方。物业只能尽到提醒的义务。屋顶已经修好有业主签名，屋顶是开发商的责任。漏水问题确实存在，不属于物业公司的责任。井盖破损是存在的，但是在修复。篮球场的搭建在物业公司入驻前就存在，属于公共区域。关于酒店的烟囱物业公司也跟进过，但是检测报告是合格的。铁门已经更换过，2013年12月份对小区所有单元门进行了更换。岗亭位置属实，照片中其中一名是小区保安，其中有三张内容已经与现状不一致。本院认为，该证据既无法单独证明原告未履行合同义务，也无法证明原告未履行义务的行为达到可以扣减物业费的程度，故本院不予采信。三、照片打印件八张，证明西景园多层小区存在安全问题、岗亭问题、监控问题。原告质证意见：刚来的时候有这种情况，现在没有这种情况了。本院认为，该证据既无法单独证明原告未履行合同义务，也无法证明原告未履行义务的行为达到可以扣减物业费的程度，故本院不予采信。经审理查明，被告吴韩萍系义乌市西景园小区X幢X单元XXX室房屋（多层）的业主，房屋计费面积为122.68平方米。2013年8月17日，义乌市西景园小区业主委员会（甲方）与原告杭州中硕物业管理有限公司（乙方）签订《义乌市西景园小区物业服务合同》一份，双方约定：甲方委托乙方对义乌市西景园小区提供物业管理服务；委托管理期限为叁年，自2013年8月1日零时起至2016年7月31日零时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为多层按0.9元/月/平方米收取（含物业公共能耗费及公共卫生服务费）、高层按1.7元/月/平方米收取（含物业公共能耗费及公共卫生服务费）、排屋按2.8元/月/平方米收取（含物业公共能耗费及公共卫生服务费）、别墅按3.5元/月/平方米收取（含物业公共能耗费及公共卫生服务费）；物业管理服务费用自物业服务企业与小区业主委员会签订物业服务合同后，小区全面整改工作完成开始计收；物业服务费每12个月预收一次；逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金，对未交、欠交服务费超过2个月的，乙方可依法向人民法院起诉。2013年10月10日，义乌市西景园业主委员会对原告杭州中硕物业管理有限公司的“关于要求对西景园小区全面整改工作的验收报告”予以验收合格。2013年10月15日，义乌市西景园业主委员会向原告杭州中硕物业管理有限公司出具了“关于西景园小区问题整改验收情况”一份，载明：“针对贵公司向业委会提出的关于小区遗留问题的整改工作的验收申请，业委会经过对小区全面的检查后认为，小区目前的整体状况得到了较大的改善，环境卫生状况改观较明显，绿化问题、小区的保安形象、客户投诉处理情况、员工履职情况通过检查达到了合同约定的要求，验收合格”。2014年9月26日，原告杭州中硕物业管理有限公司以邮寄律师函的形式向被告吴韩萍催缴了物业费。被告吴韩萍至今未向原告杭州中硕物业管理有限公司支付2014年7月31日前的物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告杭州中硕物业管理有限公司与义乌市西景园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于物业服务费的计收起始时间，本院认为结合物业服务合同约定及义乌市西景园业主委员会出具的证明验收情况，应认定物业管理费从小区全面整改工作完成即2013年10月15日起开始计收，故被告吴韩萍应向原告杭州中硕物业管理有限公司支付2013年10月15日至2014年7月31日期间的物业服务费。该期间的物业服务费（包含物业公共能耗费及公共卫生服务费）合计为（122.68平方米×0.9元/月/平方米×9.5个月）=1049元。被告吴韩萍未交纳物业服务费1049元，事实清楚，证据确实充分，本院予以认定。关于违约金的诉请，原告杭州中硕物业管理有限公司要求被告吴韩萍按每日万分之五的标准支付违约金，本院认为该违约金计付标准过高，应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算物业服务费利息损失较为合理。因合同中约定物业服务费应每12个月预收一次，原告杭州中硕物业管理有限公司要求被告吴韩萍从2014年7月31日起计算违约金，合法有据，本院予以支持。关于被告吴韩萍辩解原告杭州中硕物业管理有限公司未尽到管理义务，但其提供的证据既无法单独证明原告未履行合同义务，也无法证明原告未履行义务的行为达到可以扣减物业费的程度，故本院不予采信。综上，原告杭州中硕物业管理有限公司合理部分的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定,判决如下:一、被告吴韩萍于本判决生效后十日内向原告杭州中硕物业管理有限公司支付物业服务费1049元及违约金（从2014年7月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至2015年3月31日止）二、驳回原告杭州中硕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴韩萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费50元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员  俞霞珍二〇一五年八月四日书 记 员  贾晶婷