陕西省绥德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民初字第00377号
原告张月娥。
委托代理人，陕西名州律师事务所律师。
被告白雪冰。
委托代理人，陕西名州律师事务所律师。
原告张月娥与被告白雪冰居间合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及委托代理人和被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为了尽快出售福乐小区（砭上旧外贸地段）开发修建的房屋。经原、被告协商，签订了居间销售房屋《协议书》，协议约定：1、甲方将开发的单元楼1至6单元顶楼10套和总体销售后下余的15套，其中1单元的边楼，二、三、四、五、六层在内、由乙方自定价位，期限定为三个月内，进行销售。被告给原告提供的顶楼价格表的基数为每平方米是2280元。经原告动用多方社会关系，将每平方米提高了300元。被告规定买主需交定金50000元，价格提高后，买主需交定金60000元。顶楼的一、二、三单元是小单元，面积为88.8平方米，按被告确定每平方米是2280元，每套为202464元，原告居间销售实际每平米为2580元，每套为229104元，相差款26640元，六套共计159840元，理应归原告所有；顶楼的五、六单元为大单元，面积为101平方米，被告确定的基数与小单元相同，每套价格为230280元，原告每套实际出售为260580元，每套差价30300元，四套共合计121200元，应归予原告。总体销售的拾伍套，其中边楼为五套，从一单元二至六楼五套，边楼的层数不同，出售的价格也不同。一单元二楼原定价273500元，原告实际出售为291300元，差价17800元；一单元三楼原定价291300，实际出售301000元，差价8700元；一单元四楼原定价282400元，实际出售291200元，差价8800元；一单元五楼原定价255700元，实际出售为273500元，差价17000元；一单元六楼原定价238000元，实际出售为255700元，差价17700元。以上一单元的五套边楼的差价共计70000元，应由原告所得。总体销售拾套楼房，小单元五套，平均每套差价14140元，合计为70700元；大单元五套，平均每套差价16140元，合计为80700元，大小单元共差价合计151400元，应归原告所有。2、总体剩余的叁拾伍套楼房由甲乙双方合作销售，并在每套中甲方付给乙方酬劳费1000元，并随时支付。可上述楼房全部出售，被告理应给付原告35000元，至今分文未付。另外，原告联系购买顶楼三单元701和五单元701俩个买主，每人分别给被告交了10000定金，后这俩个买主都未购买，定金已打死，该定金是由原告联系所得的，也应归原告。现请求判令被告白雪冰给付原告居间销售房屋报酬557440元。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组：1、协议书一份，证明福乐小区一、二、三、五、六单元顶楼10套和一单元2、3、4、5、6层边楼5套以及中间的10套单元，原、被告约定由原告自定价格销售；其他单元由原、被告共同销售，每卖一套给原告报酬1000元。
2、单元出售价格表二份，证明被告两次确定原告居间出售福乐小区各楼层单元每平方米的价格，原告出售的楼房不能低于被告确定的价格；另外，被告第一次确定定金为5万元，第二次确定的定金为6万元。
3、第三份，未出售楼房表，证明被告没有出售楼房的数量。
4、出售楼房广告，证明原告为销售被告楼房所张贴的广告。
第二组：崔建喜、张彩荣、拓宁、宋润莲、杨鹏雄、阎红、马海平、李莹、冯振国、张星、郝维厚、张月红的证明十四份，证明购房人是通过与原告联系或看到售楼广告后来购房的，原告销售了顶楼10套、边搂4套、中间的大单元8套、小单元8套。
第三组：马建立、折亚雄的证明各一份，证明两人联系原告准备买楼房，各交了1万元定金，后没有买房，定金应归原告。
第四组：原告代理律师的两份调查笔录两份，证明被告有违约行为，被告殴打原告不允许原告在售楼处卖房。
第五组：常改芹、郝艳强、周艳梅、李媛媛、贺媛媛的证明各一份，证明被告答辩状中所述楼房销售时间和价格与实际不相符。
被告辩称，被答辩人在起诉状中的诉称与客观事实不相符。2011年被告获得有关部门的审核批准后，在绥德县名州镇原榆林市外贸公司开发房地产，答辩人与被答辩人经协商达成合意，由被答辩人协助答辩人销售单元房，由答辩人给付相关报酬。于2011年5月2日双方签订了书面协议书。协议书在实际履行中，通过被答辩人经手销售出去的房屋清单及应付被答辩人的报酬如下：
一、依据协议书第二条销售单元住房七套，每套应付报酬1000元，共计7000元。其中，买受人杜杰一套，4单元302号，2011年5月17日卖出；买受人李志东一套，6单元401号，2011年5月28日卖出；买受人周丽一套，6单元502号，2011年6月6日卖出；买受人秦素梅一套，3单元301号，2011年6月11日卖出；买受人刘小平一套，3单元302号，2011年6月13日卖出；买受人王建雄一套，2单元201号，2011年6月19日卖出；买受人霍茹莲一套，2单元302号，2011年7月25日卖出。
二、通过被答辩人经手卖给贺绥龙单元住房一套，1单元401号，基准价282384元，实际卖出价格284000元，原告应得差价1616元。
三、顶楼通过被答辩人卖出三套，应得报酬71472元，其中，买受人王宝峰一套，1单元702号，实际卖出价220000元，原约定卖出价202464元，原告应该得到报酬17536元；买受人蒋随虎一套，3单元701号，实际卖出价226400元，原约定卖出价格202464元，原告应该得到报酬23936元；买受人郝虎强一套，6单元702号，实际卖出价260000元，原约定卖出价格230000元，原告应得报酬30000元。
以上总计80088元，是被答辩人应该得到的报酬。被答辩人故意夸大其经手业务，有意查找答辩人直接销售用户手机号码，说成自己经手销售房屋，其诉讼主张缺乏事实依据，应依法驳回被答辩人的不合理的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
被告提交了以下证据：
第一组：福乐小区顶楼房收款收据，证明该小区1-6单元顶楼的10套单元的购房人及交款日期，在原、被告双方签订的合同期内只有3套，其余单元由被告出售。
第二组：福乐小区边楼售楼明细表，证明除1单元401是原告居间所售，其他边楼并非原告居间销售，是被告在2012年所售。
第三组：福乐小区中间35套楼房销售收款收据，证明其中7套单元房是原、被告在合作销售期限内居间销售的，之外的房子均不是在合同约定的期限内销售。
第四组：《房屋置换协议》一份，证明原告所述居间销售房屋不是事实，因为有其中8套是被告置换给被拆迁户常如春了。
本院根据原告申请依法调取了以下证据：
一、与郝小东谈话笔录一份，郝小东称，其是福乐小区售楼部的工作人员，白雪冰与张月娥签订的福乐小区销售协议过程我不清楚。张月娥所持的第一张福乐小区各楼层价格表不是我们印的，不过与我们2011年5月2日确定的各楼层价格一致的，2011年5月8日我们上调各楼层价格后，与张月娥所持第二张各楼层价格相同。各楼层价格上调后，5套边楼和10套顶楼多卖的房款归张月娥。张月娥销售了顶楼和边楼共4套，其他的7套。
二、与蔡元谈话笔录一份，蔡元称，2011年5月2日白雪冰与张月娥签订的福乐小区销售协议，是我们三人协商签订的，协议签订后，我就离开了福乐小区修建，张月娥具体如何销售、销售哪些单元、如何给其报酬我不清楚了。
三、1、福乐小区10套顶楼被告与购房户签订的售楼合同书，即一单元701和702、二单元701和702、三单元701和702、四单元701和702、五单元701和701和702、六单元701和702。2、福乐小区4套边楼被告与购房户签订的售楼合同书，即一单元301、401、501、601。3、福乐小区原、被告诉争的中间10套被告与购房户签订的售楼合同书，即五单元201和202、六单元501、502和601、三单元201一单元602、四单元601、二单元201（其中，一单元202和502现仍未签订合同，二单元201是原告认为属其原居间销售的边楼一单元201，后被告给调整为二单元201）。
经庭审质证：
被告对原告所举的第一组证据中的第三份证据有异议，不予认可；其他三份证据的真实性无异议，但可以证明原、被告串通损害第三人的利益，使原告得利；对第二组、第三组、第五组证据的真实性和合法性均不予认可；对第四组证据中证明的内容认为属原告居间销售期满后发生的事情。
原告对被告所举三组证据的真实性和证明目的均有异议。
原告对本院与郝小东的谈话笔录中“张月娥销售了顶楼和边楼共4套，其他的7套”有异议，其他无异议。对与蔡元的谈话笔录有异议，认为不真实。对本院调取第三组证据有异议。
被告对本院调取的三组证据无异议。
本院对原、被告提交的证据作如下认证：
对原告提交的第一组证据中第一分、第二份、第四份证据予以采信；对第一组证据中第三份证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据不予采信，因为这些证据不能证明其证明目的或不符合民事证据规则的规定。
对被告所提交第一组、第二组、第三组证据的真实性予以采信，证明目的不予采信；对第四组证据予以采信。
对本院与郝小东的谈话笔录中“张月娥销售了顶楼和边楼共4套，其他的7套”不予采信，其他予以采信；对蔡元的谈话笔录予以采信；对调取第三组证据予以采信。
本院根据双方当事人陈述、举证、质证以及认证查明以下事实：
2011年5月2日原、被告就其开发的福乐小区楼房委托原告居间销售签订了《协议书》。协议约定，一、甲方（白雪冰）将旧外贸地段（福乐小区）开发的单元楼1-6单元顶楼其中10套，和总体销售后下余的15套，其中一单元的边楼二、三、四、五、六层在内，由乙方（张月娥）自定价位，期限定为三个月内进行销售。乙方在签协议时生效起，甲方给乙方确定的15套房可以随时进行销售，甲方应积极配合予以支持。二、除乙方25套外，总体剩余的35套楼房由甲、乙双方合作销售，销售房款由甲方负责收取，在每套中甲方付给乙方酬劳费1000元等。2011年5月2日被告给原告确定居间销售福乐小区各楼层每平方米价格为：一楼2980元、二楼3080元、三楼3280元、四楼3180元、五楼2880元、六楼2680元、七楼2280元。2011年5月28日被告将福乐小区各楼层每平方米价格上调为：一楼3080元、二楼3280元、三楼3380元、四楼3280元、五楼3080元、六楼2880元、七楼2580元。并与原告协商将《协议书》第一条中顶楼10套、一单元边楼5套和中间的10套上调后价格与被告原确定的价格每平方米的差价作为原告居间销售的报酬，但没有确定中间10套单元的具体楼层和房号。后原告张贴售楼广告进行销售，因被告销售的福乐小区楼房正在修建中，被告要求购房人将房款交纳到60%后，才与购房人签订书面购房合同，所以有购房意向者先到被告在绥德县南关设立的福乐小区售楼部交纳5万元或6万元的定金，确定所购买的楼层和房号。原告销售的房屋原、被告及购房人间没有履行任何手续。在原告销售期间，被告没有与购房人签订合同。原告在约定的销售期间将顶楼一单元702室、三单元701室、六单元702分别销售给王宝锋、周艳梅、郝虎强。其中，一单元702室交款人为王宝锋和刘宪昌，2014年5月25日被告与安金虎签订了《房屋认购协议》，房屋面积88.8平方米，2580元／米，共计房款229104元；三单元701室交款人周艳梅，2011年10月25日被告与周艳梅签订了《房屋认购协议》，房屋面积88.8平方米，2580元／米，共计房款229104元；六单元702室交款人郝虎强，2011年10月24日被告与郝虎强签订了《房屋认购协议》，约定房屋面积100.5平方米，2580元／米，共计房款260322元。将一单元边楼201室、401室分别居间销售给王建雄、贺绥龙。其中，王建雄于2011年6月19日交款5万元购买一单元201室，后王建雄与被告协商调整为二单元201室，2013年1月28日被告与王建雄签订了《房屋认购协议》，房屋面积88.8平方米，3280元／米，共计房款291264元；一单元401室交款人贺绥龙，2011年10月24日被告与贺绥龙签订了《房屋认购协议》，房屋面积88.8平方米，3280元／米，共计房款291264元。将中间六单元502室居间销售给周丽，交款人周利，2011年10月21日被告与周利签订了《房屋认购协议》，房屋面积100.9平方米，3080元／米，共计房款310772元。原告按《协议书》第二条约定总体剩余的35套楼房，每套居间报酬1000元，居间销售了四单元302室给杜杰、六单元401室给李志东、三单元301室给秦素梅、三单元302室给刘小平、二单元302室给霍茹莲。原、被告《协议书》约定原告居间销售的其他单元房，或没有签订合同，或被告按2011年5月2日被告确定的价格卖出，或被告置换给拆迁户常春茹，或顶给工队，或现在仍没有卖出。后原、被告发生纠纷，被告拒不付给原告居间报酬，原告提起诉讼。诉讼中，原告变更要求《协议书》第二条约定的居间销售中间35套楼房中，原告居间销售16套被告支付报酬16000元为被告支付居间销售的杜杰购买的四单元302室、李志东购买的六单元502室、秦素梅购买的三单元301室、刘小平购买的三单元302室、霍茹莲购买的二单元302室各1000元，计5000元。
本院认为，2011年5月2日原、被告签订的居间销售房屋《协议书》，是双方真实意思表示，且不违反我国相关法律和行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。原告在居间销售期间销售的楼房，虽然被告与购房者没有签订购房合同，是因为被告销售的楼房正在修建中，况且被告要求购房者在房款交纳60%后，才与购房人签订书面购房合同，后原告居间销售房屋的购房者分别与被告签订了购房合同，即应认定原告居间销售完成，被告应按约定向原告支付居间报酬。原告居间销售的顶楼一单元702室，被告答辩认可属原告居间销售，应得报酬17536元，而这套《房屋认购协议》中载明，房屋面积为88.8平方米，2580元／米，共计房款为229104元，2011年5月2日被告确定的七楼为2280元／米，计202464元，多卖出26640元，应属原告的居间报酬，原告诉求26600元，应认定26600元；三单元701室，购买人周艳梅，原告诉求居间报酬23936元，被告答辩认可，予以确认；六单元702室，购买人郝虎强，原告诉求居间报酬30000元，被告答辩认可，予以确认。原告居间销售的边楼一单元201室，购买人王建雄，2011年6月19日交了5万元订金，后与被告协商调整为二单元201室，并与被告签订了购房协议，被告答辩认为应支付原告居间报酬1000元，本院认为王建雄购买的二单元201室应属原告居间销售，被告应按《协议书》第一条约定支付原告居间报酬，被告与王建雄签订的《房屋认购协议》，房屋面积88.8平方米，3280元／米，共计房款291264元，2011年5月2日被告确定二楼3080元／米，计273504元，多卖出17760元，应属原告居间报酬，原告诉求17700元，应确认为17700元；一单元401室，购买人贺绥龙，被告答辩认可属原告居间销售，但认为应付原告1616元，而被告与贺绥龙签订的《房屋认购协议》中，房屋面积88.8平方米，3280元／米，共计房款291264元，2011年5月2日被告确定四楼3180元／米，计282384元，多卖出8880元，应属原告居间报酬，原告诉讼请求8800元，应确认为8800元。周利购买的六单元502室，被告答辩认可2011年6月6日卖出，但认为应付原告居间报酬1000元，本院认为周利买房时间在原告居间销售期间，周利购买的六单元502室应认定为原、被告签订的《协议书》第一条约定的自定价居间销售的10套房屋之一，2011年10月21日被告与周利签订的《房屋认购协议》，协议约定，六单元502室，面积100.9平方米，3080元／米，共计房款310772元，2011年5月2日被告确定五楼2880元／米，计290592元，多卖出20180元，应属原告居间报酬，原告诉讼请求20100元，确认为20100元。另外原告根据《协议书》第二条约定居间销售5套楼房，被告应支付原告居间报酬5000元。综上，被告应支付原告居间报酬132136元。原告的上述诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告支付居间销售其他楼房报酬证据不足，本院不予支持；原告诉求被告给付其居间两个购房者各交付给被告的定金10000元，后没有购房，20000元应归原告的请求与法无据，予以驳回。对被告辩称的事实部分予以采信，其他部分不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告白雪冰在本判决生效五日内支付原告张月娥居间报酬132136元。
二、驳回原告张月娥的其他请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9370元，由原告负担5000元；被告负担4370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。
审 判 长 康学胜
审 判 员 李文武
人民陪审员 李 波
二〇一四年十二月二日
书 记 员 张笑笑