浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1079号
上诉人（原审被告）永康市佳钢工具厂，住所地浙江省永康市古山镇古山工业区。
负责人钱洪江，厂长。
委托代理人（特别授权）王志安，浙江东方亮律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）吕春果，女，1967年4月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）朱荣芳。
委托代理人（特别授权）陈绍辉，浙江门都律师事务所律师。
上诉人永康市佳钢工具厂（以下简称佳钢工具厂）为与被上诉人朱荣芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2014）金永芝民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人佳钢工具厂的委托代理人王志安、吕春果，被上诉人朱荣芳及其委托代理人陈绍辉到庭参加诉讼。现已审理终结。
朱荣芳起诉称：因生产需要，朱荣芳向佳钢工具厂承租厂房一幢，双方于2011年9月10日签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定，租金按年支付。在履行合同期间，朱荣芳积极履行自己的义务并及时支付租金，同时为改善生产环境，在不影响房屋功能的情况下，经与佳钢工具厂协商后，从2011年年底开始，朱荣芳出资搭建面积为600多平方的钢棚，并更换了原有的不能实现安全防盗的防盗门，出资总额约计人民币50000元。2012年8月份，朱荣芳依约提前支付了2012年9月10日至2013年9月9日止的租金270000元，该笔租金通过转账形式汇入吕春果的账户。2013年6月份，朱荣芳经与佳钢工具厂协商，双方提前解除合同，并约定佳钢工具厂退还二个月的租金总计45000元。合同解除后，佳钢工具厂于同年7月份就将该厂房租赁给他人。现朱荣芳多次要求佳钢工具厂退还租金45000元，并折价补偿朱荣芳在承租房屋上搭建的钢棚、更换的防盗门等附属物，或由朱荣芳自行拆除，但均遭到佳钢工具厂的拒绝，现上述可拆除的附属物仍由佳钢工具厂占有、使用。故请求依法判令：1、由佳钢工具厂返还朱荣芳二个月的房屋租金总计人民币45000元；2、由佳钢工具厂对朱荣芳在承租房屋上搭建的钢棚、更换的防盗门等附属物进行折价补偿（附属物原价值50000元）。
佳钢工具厂答辩称：1、朱荣芳系租期届满搬离，不存在退还二个月的租金。2、承租房屋上搭建的钢棚及防盗门在租赁发生之前就已存在，与朱荣芳无涉。
原判认定：朱荣芳与佳钢工具厂于2011年9月10日签订《厂房租赁合同》，双方约定：合同租期从2011年9月10日至2015年9月9日止，租期暂定一年，租金每年按市场价增减，如续租，应提前60天通知甲方，同时缴纳续租租金。2012年8月份，朱荣芳依约支付了2012年9月10日至2013年9月9日止的租金270000元。朱荣芳于2013年6月30日搬离厂房，佳钢工具厂于2013年7月28日与案外人陈伟杰签订房屋租赁协议，将本案所涉房屋租赁给陈伟杰使用。
朱荣芳于2014年2月25日向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、由佳钢工具厂返还朱荣芳二个月的房屋租金总计人民币45000元；2、由佳钢工具厂对朱荣芳在承租房屋上搭建的钢棚、更换的防盗门等附属物进行折价补偿（附属物原价值50000元）。
原审法院院认为：朱荣芳与佳钢工具厂之间所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，系有效合同。在双方约定的租赁期限内，朱荣芳提前搬离并腾空房屋，佳钢工具厂将该房屋租赁给他人使用的事实清楚。朱荣芳交付了2012年9月10日至2013年9月9日的房屋租金270000元，而佳钢工具厂于2013年7月28日将该房屋租赁给他人。因此，自2013年7月29日至2013年9月9日止共计43天的朱荣芳已交纳的租金31820元（按年租金270000元折算为740元／天），佳钢工具厂应予以返还。对于朱荣芳起诉要求折价补偿钢棚搭建等附属物的费用，因依据不足，不予支持。故对朱荣芳主张的诉讼请求其合理部分，予以支持。对佳钢工具厂辩称双方未实际履行该合同的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告永康市佳钢工具厂返还原告朱荣芳租金款共计31820元，款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告朱荣芳的其他诉讼请求。如被告永康市佳钢工具厂未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1088元（已减半收取），由原告朱荣芳负担790元，由被告永康市佳钢工具厂负担298元。
宣判后，佳钢工具厂不服，向本院提出上诉称，一、一审对2011年9月10日的《厂房租赁合同》予以认定错误。该合同存在诸多疑点，且并不是朱荣芳承租厂房的租赁合同。1、关于合同签订的时间，当时该三层厂房刚由案外人黄某承租下来且并未转租给朱荣芳，不可能再和朱荣芳签合同；2、该合同约定的二层厂房并不是本案所涉的标的物，根据双方提供的证据及朱荣芳提供的证人证言可知其租赁的是三层厂房；3、该合同约定租赁面积及年租金均与实际情况相差甚远，合同中约定面积为12340平方，而实际不会超过3000平方，年租金合同约定是620000元，而实际年租金为290000元。二、朱荣芳租赁期满后搬离，不存在返还租金之说。根据佳钢工具厂在一审中提供的合同和陈伟杰证言，该三层厂房的年租金为29万元，涉案所交27万元显然不是一年的租金，朱荣芳所述与交易惯例不符，即使属实，也应出具欠条才合乎常理。三、根据谁主张谁举证的民事诉讼原理，本案应由朱荣芳承担诉讼不利的后果。
朱荣芳二审答辩称，一、一审法院对我方要求返还租金的事实认定清楚，有佳钢工具厂出具的《厂房租赁合同》，同时也有黄某的协议及黄某出庭作证，可以相互印证；原判适用法律正确，对返还租金的实体处理正确，请求予以维持。二、对于我方要求支付钢棚款等附属设施款的请求没有支持不当，请求二审对这部分予以改判。
二审中佳钢工具厂向本院提供以下证据：
1、租房协议，证明：本案讼争的租赁厂房系三层厂房；佳钢工具厂出租给黄某的年租金是29万元；出租给黄某的租赁期限为2011年8月25日至2012年8月25日。
2、讼争房产权属登记材料，证明：案涉讼争厂房面积为2170.8平方米。
朱荣芳质证认为，上述证据不属新证据，对证据1的真实性有异议，该协议与黄某向一审法院提供的协议不一致，应以黄某提供的为准；对证据2的真实性没有异议，厂房租赁合同中的面积是佳钢工具厂事先填好的，是为了减税所用。
本院结合质证意见及一审在卷的其他证据，认为证据1与案外承租人黄某向一审法院提供的租房协议内容不一致，且二份租房协议的手写内容均有改动（黄某提供的协议租赁日期有改动，佳钢工具厂提供的协议租赁年份有改动），故对两份租赁协议中的租赁期限及租金条款的真实性均不作认定。对证据2的真实性因朱荣芳无异议，本院予以认定。
经审理查明，案外人黄某向佳钢工具厂承租了位于永康市古山镇古山工业区三层厂房一幢用于开办工厂，2011年10、11月份，黄某将厂内机器设备连同剩余租期内的厂房使用权一并转让给朱荣芳丈夫。2012年8月22日，朱荣芳通过银行转账支付佳钢工具厂该幢三层厂房租金270000元。2013年6月30日，朱荣芳搬离厂房。同年7月28日，佳钢工具厂将案涉厂房出租给案外人陈伟杰使用，年租金290000元。
现朱荣芳与佳钢工具厂为朱荣芳支付的270000元租金是否为一年的租金及租期的起始日期产生争议。朱荣芳认为270000元为年租金，租期起始日期为2012年9月10日。佳钢工具厂曾自认其与黄某的租赁合同于2012年8月22日到期，到期后再租给朱荣芳使用，口头约定租期一年，年租金290000元。
本院认为，本案二审争议在于：朱荣芳支付的270000元租金是否为一年的租金及租期的起始日期。朱荣芳为证明其主张的事实提供了租期为2011年9月10日至2015年9月9日的《厂房租赁合同》一份，申请证人黄某出庭作证，同时认为黄某向一审法院提交的《租房协议》可印证其主张。本院认为，《厂房租赁合同》中的租赁标的、厂房面积、租金、租期等主要条款均与实际情况不符，无法成为认定本案租金及租期的有效证据。而黄某向一审法院提交的其与佳钢工具厂负责人所签的《租房协议》与佳钢工具厂向本院提供的《租房协议》在租期、年租金等内容不一致，且两份协议均有改动，也无法作为推定本案租期起始日的依据。至于黄某的证言，因证人与本案当事人存有利害关系，且事隔多年，佳钢工具厂也不予认可，在无其他证据佐证的情况下，对该证人证言本院无法采信。综上，朱荣芳主张支付的270000元租金是一年的租金及租期的起始日期为2012年9月10日的事实证据不足，本院无法认定。综合考虑佳钢工具厂自认的年租金、租期的起始日期以及重新出租他人的日期，朱荣芳要求退回租金依据不足，本院不予支持。上诉人佳钢工具厂的上诉理由成立，本院予以支持。对于朱荣芳二审提出其搭建的钢棚等附属物损失，因其对原审法院驳回其该部分诉讼请求并未提出上诉，故不属于二审审查范围。鉴于二审提供新证据，致原判认定的部分事实清楚，实体处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省永康市人民法院（2014）金永芝民初字第60号民事判决；
二、驳回朱荣芳的诉讼请求。
一审案件受理费1088元，二审案件受理费596元，均由被上诉人朱荣芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
审 判 员 钱 萍
二〇一四年十月二十二日
代书记员 何晓慧