河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一初字第21号
原告河南升龙金泰成商业运营管理有限公司。
法定代表人孟铁成，董事长。
委托代理人张华强，河南中涵律师事务所律师。
委托代理人孙伟雷，河南中涵律师事务所实习律师。
被告郑州元洲装饰工程有限责任公司。
法定代表人朱琳，总经理
委托代理人宋战场，河南广奥律师事务所律师。
委托代理人李伟光，河南广奥律师事务所律师。
被告北京元洲装饰有限责任公司，。
法定代表人李泰岩，董事长。
委托代理人付新岭，北京君途律师事务所律师。
原告河南升龙金泰成商业运营管理有限公司（以下简称原告）诉被告郑州元洲装饰工程有限责任公司（以下简称第一被告）、被告北京元洲装饰有限责任公司（以下简称第二被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张华强、孙伟雷，第一被告的委托代理人宋战场、第二被告的委托代理人付新岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月10日，原告与第一被告签订编号为2-001的《商铺租赁合同》，约定将原告位于郑州市郑汴路127号升龙金泰成建材家居广场内A区2#馆第4层整层铺位出租给第一被告经营，同日原告将该商铺交付给第一被告。但合同签订后，第一被告从未交纳综合管理费，且自2014年3月至今拖欠租金长达7个多月。期间，原告曾多次催促第一被告交纳相关费用，但第一被告至今仍不履行合同义务。原告向二被告邮寄并送达了《解除合同通知书》，现编号为2-001的《商铺租赁合同》已解除。第一被告的行为已构成违约。根据工商档案查询得知，第一被告系第二被告的一人有限责任公司，两被告财产存在混同。第二被告应对第一被告的违约承担连带责任。综上，为维护合法权益，现诉至本院，请求：1、判令第一被告支付租金2938916元，综合管理费1369548元，及违约金1148400元，共计人民币5456864元；（计算至2014年10月31日）；2、判令第二被告对上述请求承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。
第一被告辩称：1、原告计算租金和综合管理费错误，2014年10月10日原告向第一被告送达解除合同通知，合同于2014年10月10日解除。2、原告未按合同约定为第一被告安装专用电梯、提供免费广告位和服务台、免费停车位，第一被告拒付租金和综合管理费是行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。3、合同履行期间，第一被告在2014年7月24日向原告递交了书面的《关于金泰城2号楼4层物业问题的复函》，书面函件就租赁期间原告未按《商铺租赁合同》约定提供车位、广告位、大厅前台接待、独立电梯问题及漏水赔偿等问题与原告进行了交涉并要求免除6个月房租和2年综合管理费。原告收到书面函件后在2014年7月30日向第一被告复函递交了《关于金泰成名灯广场2号馆4层元洲装饰提出问题的回复函》，回复函第一条明确表示原告免除第一被告3个月租金。另，原告向第一被告递交的《缴费通知单》，在优惠政策一栏明确载明免除3个月租金。原告免除第一被告3个月房租是其真实意思表示，第一被告目前欠原告4个月租金。4、综合管理费不应由第一被告承担。从合同签订到解除日，保安、维护都是第一被告完成的，原告没有提供物业服务，主张管理费无事实和法律依据，且原告同意免除第一被告2013年的管理费。5、在合同有效期内，第一被告不存在违约行为，第一被告之所以延付租金完全是由于原告未按合同约定履行提供独立电梯、广告位、车位、大厅设置前台接待等合同义务且其违约行为一直持续到合同解除，原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条或第六十七的规定，第一被告对原告的租金和综合管理费的主张享有法定的同时履行抗辩权或先履行抗辩权。
第二被告辩称：对原告的诉求要求第二被告承担连带责任不认同，我方不是签约主体。第一被告和第二被告是两个独立的法人，各自对经营行为承担权利义务。第一被告发生的经营行为和义务由其承担，两个公司成立的时间，签约时候的股东都是不一致的，法定代表人也是不同的。第二被告不应承担连带责任。
原告为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：1、编号为2-001的《商铺租赁合同》。2、私营企业基本注册信息查询单。3、股东决定。4、EMS快递单。
上述证据证明：1、2013年3月10日，原告将位于郑州市郑汴路127号升龙金泰成建材家居广场内A区2#馆第4层整层铺位出租给第一被告，铺位面积为11600㎡。自2013年3月11日，第一被告应当按照6元／㎡／月的标准向原告履行交纳综合管理费的义务。自2014年3月11日，第一被告应当按照33元／㎡／月的标准向原告履行交纳租金的义务。第一被告逾期支付租金、商场管理费已达30日，依据《商铺租赁合同》第9.4条，其应当承担相当于3个月商铺租金的违约责任。3、第一被告系第二被告控股的一人有限责任公司。第一被告的法定代表人朱琳的职务是由第二被告任命。4、原告向二被告邮寄并送达了《解除合同通知书》，现编号为2-001的《商铺租赁合同》已解除。
二被告对原告证据质证意见如下：不认可其证明目的。
第一被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：
1、租赁合同，证明原告依据约定应当为第一被告提供独立电梯，广告位、免费车位、接待大厅一楼的设置（详见合同第9页）。2、第一被告向原告发出的书面函，证明原告未按合同约定履行了义务。3、原告向第一被告出示的两份函和两份缴费通知单，证明原告自认违约的事实和因违约给第一被告造成的经济损失，原告同意免除第一被告3个月租金，原告同意免除第一被告2013年的物业费，即综合管理费。4、解除合同通知，证明双方的租赁合同于2014年10月10日解除，故原告将租金和综合管理费计算到10月31日错误。
原告对第一被告提供证据的质证意见如下：不认可其证明目的。
第二被告对第一被告提供证据的质证意见如下：证据真实性无异议，证明目的无异议。
第二被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：1、第一被告的公司章程，证明签订合同当时的第一被告有两位股东分别是祈国民和第二被告。2、变更登记申请表和股东会决议、股权转让协议，证明2013年4月25日，经股权变更后，第二被告成为第一被告的法人唯一股东，故签订合同当时，第一被告不是一人有限责任公司。
原告对第二被告提供证据的质证意见如下：不认可其证明目的。
第一被告对第二被告提供证据的质证意见如下：证据真实性无异议，证明目的无异议。
本院经审理查明，确认以下事实：
1、2013年3月10日，原告（甲方出租方）与第一被告（乙方承租方）签订编号为2-001的《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于郑州市郑汴路127号升龙金泰成建材家居广场内A区2#馆第4层整层铺位出租给第一被告经营，铺位面积为11600㎡，租金为33元／㎡／月，综合管理费6元／㎡／月，租赁期自2013年9月11日起至2019年9月10日止共6年计租期。原告应于2013年3月10日交付该铺位，第一被告自接收该铺位之日起享有6个月免交租金期。免租期自2013年3月11日起至2013年9月10日。双方共同确定外挂电梯的设计方案，该方案由甲方负责出资并施工，外挂观光电梯应当在乙方正式营业十日前安装验收完毕并正式运行，以保证乙方正常使用。乙方最早正式营业期间为2013年4月28日。合同履行期间，乙方逾期支付租金、管理费达30个工作日的，甲方有权解除本合同，乙方应承担付款义务及3个月租金的违约责任。合同还对双方其他的权利义务及违约责任等进行了约定。
2、合同签订当日原告将该商铺交付给第一被告。第一被告自2014年3月11日起未向原告交纳租金，也未按约交纳综合管理费。
3、合同履行期间，第一被告在2014年7月24日向原告递交了就租赁期间原告未按《商铺租赁合同》约定提供车位、广告位、大厅前台接待、独立电梯问题及漏水赔偿等问题进行交涉的书面函件。原告于2014年7月30日向第一被告递交了《关于金泰成名灯广场2号馆4层元洲装饰提出问题的回复函》，函中提到“一、免除贵方在我司2号馆4楼3个月租金，计算时间从贵方已缴纳租金截止日期起算，并请贵方在2014年8月10日前交纳应交未交租金，具体交纳金额详见缴款单。二、免除贵方在我司2号馆4楼2013年度物业管理费，并请贵方在2014年8月10日前交纳应交未交租金，具体交纳金额详见缴款单”。第一被告于2014年8月9日向原告递交了《关于金泰城城物业对2号馆4层问题的回复函》。
4、签订合同当时，第一被告有两位股东，分别是祈国民和第二被告。2013年4月25日，经股权变更后，第二被告成为第一被告的法人唯一股东，第一被告变更为一人有限责任公司。第一被告法定代表人由祈国民变更为朱琳。
5、原告于2014年10月10日向第一被告发出《解除合同通知书》，于2014年12月向第二被告邮寄并送达了《解除合同通知书》，第一被告认可其于2014年10月10日收到该《解除合同通知书》。
本院认为：2013年3月10日，原告（出租方）与第一被告（乙方承租方）签订编号为2-001的《商铺租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，双方均应受其约束并全面履行合同约定的义务。原告依约向第一被告提供了租赁房屋，第一被告应按照合同约定向原告支付租金。第一被告自2014年3月11日起未按约支付租金，原告于2014年8月10日催缴租金未果，于2014年10月10日向第一被告发出《解除合同通知书》，于2014年12月向第二被告邮寄了《解除合同通知书》，并且第一被告认可其于2014年10月10日收到该《解除合同通知书》。故，该《商铺租赁合同》于2014年10月10日依法解除。1、原告关于支付拖欠租金的请求。自2014年3月11日计算至2014年10月10日，共计7个月，租金应为2679600（382800元／月×7个月=2679600）元，原告主张2938916元，该诉请过高部分，本院不予支持。2、原告关于综合管理费的请求，依据租赁合同约定，应当由第一被告支付。综合管理费自2013年3月11日计算至2014年10月10日，应为1322400（69600元／月×19个月=1322400）元，原告主张1369548元，该诉请过高部分，本院不予支持，故第一被告应向原告支付拖欠的租金和综合管理费共计4002000元。第一被告辩称，其拒付租金和综合管理费是行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，不符合相关法律规定。第一被告辩称，从合同签订到解除日，保安、维护都是第一被告完成的，原告没有提供物业服务，综合管理费其不应承担，证据不足，且与双方的合同约定不符，本院不予支持。第一被告辩称，原告同意免除其3个月的租金和2013年的综合管理费，因2014年7月30日原告在《关于金泰成名灯广场2号馆4层元洲装饰提出问题的复函》中要求第一被告于2014年8月10日前交纳应交未交租金，该《复函》应视为附条件的承诺，第一被告未交租金，所附条件未成就，承诺未生效。故该辩称理由，本院不予支持。3、原告关于支付3个月违约金1148400元的请求，第一被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少。本院认为，违约金具有补偿性及惩罚性的双重特性，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、违约时间、以及预期利益等综合因素。根据合同约定，基于公平原则、诚实信用原则予以衡量。结合本案，第一被告自2014年3月11日起未按约支付租金，其行为构成违约，依约应承担相应的违约责任。但合同中约定3个月租金的违约金过高，应以4002000元为基数，自解除合同之日即2014年10月10日起计算至判决确定的支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，过高部分，本院不予支持。4、第一被告关于原告未依约履行、房屋漏水等问题给其造成损失应予赔偿的主张，可依法另行主张权利。签订合同当时，二被告是两个相互独立的法人，原告请求第二被告对第一被告的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑州元洲装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告河南升龙金泰成商业运营管理有限公司租金2679600元，综合管理费1322400元，共计人民币4002000元。
二、被告郑州元洲装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告河南升龙金泰成商业运营管理有限公司违约金（以4002000元为基数，自解除合同之日，即2014年10月10日起计算至本判决确定的支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告河南升龙金泰成商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49998元，由原告河南升龙金泰成商业运营管理有限公司负担11182元，被告郑州元洲装饰工程有限责任公司负担38816元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省高级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省高级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 耿建国
审判员 石卫华
审判员 邹 靖
二〇一五年七月十五日
书记员 崔 玉