四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第966号
上诉人（原审原告）谢辉，女，1978年2月7日出生，汉族，住四川省彭山县。
上诉人（原审原告）胡琦，男，1965年1月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）成都市千福置地开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人付珊珊，董事长。
委托代理人彭章，男，1961年5月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该公司员工。
上诉人谢辉、胡琦因与被上诉人成都市千福置地开发有限公司（以下简称千福置地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日依法受理，组成合议庭进行了调查审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实，2009年9月8日，谢辉、胡琦（买受人）与千福置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定，谢辉、胡琦购买位于成都市金牛区解放路一段194号经典再现1幢19号1908号商业用房一套，总价款为253911元整，付款方式为首付127911元，余款向中国工商银行贷款支付；第十条交付条件（一）出卖人应当在2010年8月30日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记第（二）转移登记第1条商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第2条如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同附件五付款方式及期限的约定第二条按揭贷款方式付款：买受人在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款127911元，其余房款126000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。
合同签订当日，谢辉、胡琦向千福置地公司支付定金20000元，2009年9月29日支付首付款107911元。当月30日，谢辉、胡琦办理公证，并于2010年12月9日才开始办理约定房屋的借款担保、抵押手续。
2010年9月25日，案涉房屋所在楼盘办理完毕竣工验收报告。
2010年10月28日，千福置地公司在成都商报登载向一次性付款和按揭贷款办理完毕的业主交房公告。
2011年12月22日，谢辉、胡琦办理完毕银行按揭贷款。
2011年12月31日，千福置地公司向谢辉、胡琦交付房屋，并办理交房手续。双方同时签署《房屋交接单》，其中载明：“3、千福置地公司依据合同约定当日支付谢辉、胡琦754.67元违约金。4、谢辉、胡琦不得再以任何理由起诉追加千福置地公司违约逾期交房责任。”
2012年8月4日，谢辉、胡琦购买的房屋完成房屋所有权登记。2014年3月4日，该房屋的土地使用权证办理完毕。
另查明，双方就交房发生争议，谢辉、胡琦起诉要求千福置地公司赔偿逾期交房的违约金10872.44元和欺诈行为赔偿127911元。2012年3月8日作出的（2012）金牛民初字第593号民事判决书，判决千福置地公司向谢辉、胡琦支付违约金2174.49元；驳回谢辉、胡琦的其他诉讼请求。宣判后，谢辉、胡琦不服提起上诉。2013年8月27日，本院作出（2013）成民终字第3269号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。宣判后，谢辉、胡琦不服，向四川省高级人民法院提起申诉。四川省高级人民法院于2014年4月9日作出（2013）川民申字第2636号民事裁定书，裁定驳回谢辉、胡琦的再审申请。
2014年6月12日，谢辉、胡琦起诉，请求判令千福置地公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金21821.66元。
上述事实有双方当事人的身份信息、《商品房买卖合同》及附件、（2012）金牛民初字第593号民事判决书、房屋交接单、2011年12月31日的收据、（2013）成民终字第3269号民事判决书、（2013）川民申字第2636号民事裁定书以及当事人的陈述在案为凭，原审法院予以认定。
原审法院认为，谢辉、胡琦与千福置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。谢辉、胡琦主张千福置地公司逾期办理房屋权属变更登记，而千福置地公司辩称其在谢辉、胡琦按揭贷款办理下来后已及时为谢辉、胡琦办理房屋权属变更登记，不存在逾期办理。故双方争议在于千福置地公司是否逾期办理房屋权属变更登记。依照《商品房买卖合同》第十条的约定，商品房交付之日是2010年8月30日，结合第十九条的约定，千福置地公司应在2011年8月30日之前为谢辉、胡琦办理房屋所有权证。而房屋所有权证实际登记时间是2012年8月4日，已超过365日。但是依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，合同附件五和合同十九条分别约定了谢辉、胡琦办理按揭贷款的义务和千福置地公司办理房屋权属变更登记的义务，且谢辉、胡琦办理按揭贷款的义务履行在先，千福置地公司办理房屋权属变更登记的义务履行在后。因此千福置地公司在谢辉、胡琦于2011年12月22日办理完银行贷款义务之后于2012年8月4日办理房屋权属变更登记实际未超过1年的办证期限，千福置地公司并不构成违约。故谢辉、胡琦的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。谢辉、胡琦虽然称不能及时办理贷款是因为千福置地公司没有向银行提供验收报告。但办理银行按揭贷款是谢辉、胡琦的义务，且未及时办理贷款属于谢辉、胡琦与贷款银行之间的贷款合同纠纷，与本案千福置地公司无关。关于办理土地使用权证是否逾期，首先该合同对千福置地公司是否负有办理土地使用权证的义务和办理期限没有进行约定。其次，千福置地公司已经协助谢辉、胡琦办理了土地使用权证。故谢辉、胡琦要求千福置地公司支付逾期办理土地使用权证的违约金的诉请，不能成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回谢辉、胡琦的诉讼请求。案件受理费346元，减半收取173元，由谢辉、胡琦负担。
宣判后，原审原告谢辉、胡琦不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：双方合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证，千福置地公司就应向谢辉、胡琦按照每日万分之一支付违约金。千福置地公司2010年8月30日就应该交房，房屋所有权证书及土地使用权证书应在2011年8月30日办理完毕，而房屋所有权实际登记时间为2012年8月4日，土地使用权登记时间是2014年3月4日，千福置地公司已经违约，应当支付违约金。请求撤销原判，改判千福置地公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金21821.66元（从2011年8月31日起至2014年3月4日止）。
被上诉人千福置地公司答辩称，谢辉、胡琦逾期支付购房款，千福置地公司有权不交付房屋，不为谢辉、胡琦办理产权证，而且千福置地公司并未追究谢辉、胡琦逾期付款的违约责任。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
另查明，2011年12月31日，谢辉、胡琦向千福置地公司缴纳维修基金1512.78元、契税7629.81元、印花税132.16元、登记工本费650元、手续费890.14元、面积增加0.09平方米补416.10元。
二审调查审理中，谢辉、胡琦认为双方合同第十九条约定的“商品房交付使用后”是指合同约定交付时间即2010年8月30日；千福置地公司认为双方合同第十九条约定的“商品房交付使用后”是实际交付时间即2011年12月31日。
本院认为，谢辉、胡琦要求千福置地公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证违约金21821.66元的主张不成立。
首先，按照双方合同第十九条约定的内容“（二）转移登记第1条商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第2条如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”，能够认定，1、作为买受人，谢辉、胡琦是办理房屋权属转移登记的主体；2、千福置地公司作为出卖人系受谢辉、胡琦委托协助谢辉、胡琦办理房屋权属转移登记；3、如因千福置地公司（出卖人）的原因造成谢辉、胡琦未能在规定时间取得房屋权属转移登记应承担违约责任。
其次，结合本案合同实际履行情况，2011年12月31日，谢辉、胡琦向千福置地公司缴纳维修基金、契税、印花税、登记工本费、手续费，上述费用均系谢辉、胡琦作为办证主体应当向相应国家机关缴纳的费用，在谢辉、胡琦未缴纳之前，房屋权属转移登记缺乏办理的基本条件。同时，双方在合同第十九条关于“商品房交付使用后”的约定理解并不一致，而案涉房屋的实际交付时间和约定交付时间亦不一致，且谢辉、胡琦确实存在未按约定支付完购房款的事实。
综上，根据双方合同约定内容及审理查明的合同实际履行情况，谢辉、胡琦所提交证据并不能够证明其房屋所有权转移登记于2012年8月4日取得的责任系因千福置地公司原因造成；同时，双方在合同中并未对土地使用权的登记予以约定。故谢辉、胡琦主张千福置地公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金21821.66元（从2011年8月31日起至2014年3月4日止），请求不成立。由此，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费346元，由谢辉、胡琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 胡张映雪
代理审判员 龚 耘
二〇一五年二月十六日
书 记 员 刘 杨