江苏省新沂市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）新执异字第00073号
案外人鲍淑芹，个体工商户。
案外人李天龙，个体工商户。
案外人李小娇，个体工商户。
三案外人共同委托代理人梁伟，江苏沭新律师事务所律师。
申请执行人王延成，个体工商户。
被执行人李成义，个体工商户。
本院在执行王延成与李成义保证合同纠纷一案中，案外人鲍淑芹、李天龙、李小娇于2014年11月18日对执行标的提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人鲍淑芹及三案外人的共同委托代理人梁伟，申请执行人王延成到庭参加听证。被执行人李成义经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人鲍淑芹等称：2010年7月3日，彭举岭向申请执行人借款30万元，由被执行人李成义等三人提供保证担保。借款到期后，彭举岭没有偿还借款，申请执行人遂将被执行人及其他保证人诉至法院。2011年4月2日，新沂法院作出（2010）新瓦民初字第0681号民事判决，判令被执行人偿还借款30万元。2014年3月21日，法院作出（2011）新执字第0640-4号执行裁定，将案外人与被执行人按份共有的房屋六间三层门面房中的第�层五间（不包括通道一间）及相应土地使用权予以查封。2014年5月6日，法院作出（2011）新执字第0640-5号执行裁定，将涉案房屋作价37万元，交付给申请执行人抵偿债务。案外人认为，案外人作为涉案房屋的共有人，法院将涉案房屋作为被执行人的个人财产予以查封、拍卖，侵犯了案外人的合法权益。综上，请求中止对涉案房屋的执行。
申请执行人王延成辩称：案外人的异议请求不能成立。涉案房屋系案外人鲍淑芹与被执行人李成义共同购买，于后期改建的房子，该房屋应属被执行人李成义所有，有房产证为证。请求依法驳回案外人的异议请求。
经审查查明：案外人鲍淑芹与被执行人李成义系夫妻关系，案外人李天龙、李小娇系双方子女。2008年6月，李成义以17.3万元的价格购买了中国人民财产保险公司新沂支公司位于新沂市瓦窑镇发展路西17号的营业用房及相关土地使用权807.2平方米。房屋购买后，被执行人进行了改建。2008年8月20日，新沂市国土资源管理局为案外人及被执行人分别颁发了土地使用权证书共四份，每人持有一份。2008年9月9日，新沂房产管理局为案外人及被执行人颁发了一份共同共有的房屋产权证书，登记的房屋所有权人为李成义、鲍淑芹、李小娇、李天龙。2014年3月14日，被执行人在换发房产证时，将各共有人对涉案房屋占有的方式由共同共有变更为按份共有，房产证附记上注明四共有人所占的财产份额分别为25%。
另查明：2010年7月3日，彭举岭向申请执行人王延成借款30万元，由被执行人李成义等三人提供保证担保。因彭举岭没有偿还借款，申请执行人将被执行人等人诉至本院。2011年4月2日，本院作出（2010）新瓦民初字第0681号民事判决，判令被执行人李成义承担偿还30万元借款的责任。2011年7月7日，本院依�申请执行人的申请作出（2010）新瓦民初字第0681-1号民事裁定，将上述房屋中六间三层门面房及相应土地的使用权予以查封。2011年7月14日，本院将上述裁定送达至新沂市瓦窑土地资源管理所，但未向房产管理部门送达。2011年12月6日，本院作出（2011）新执字第0640号执行裁定，将上述查封的房屋进行拍卖。拍卖期间，案外人为此提出执行异议。2012年9月10日，本院作出（2012）新执异字第0032号执行裁定，驳回了案外人关于撤销本院（2010）新瓦民初字第0681-1号民事裁定的异议请求；将本院（2011）新执字第0640号执行裁定关于拍卖被执行人李成义所有的营业用房六间三层门面房及相应的土地使用权变更为拍卖营业用房六间三层门面房中第一层五间（不包括通道一间）及相应的土地使用权。随后，本院对涉案房屋营业用房第一层五间门面房进行评估，经鉴定上述房屋的价值为46万元。后委托徐州拍卖公司进行拍卖，但经过三次拍卖均因无人竞买而流拍。2014年5月6日，本院作出（2011）新执字第0640-5号执行裁定，将涉案房屋作价37万元，交付给申请执行人抵偿债务，并于2014年7月21日向房管部门送达该裁定及协助执行通知书。
再查明：本院于2011年7月14日对涉案房屋查封到期后，没有对涉案房屋进行续行查封。2014年3月14日，新沂市住房和城乡建设局向被执行人换发新的房屋产权证书，将涉案房屋的性质由共同共有变更为按份共有。2014年3月21日，本院作出（2011）新执字第0640-4号执行裁定，将上述房屋六间三层门面房中的第一层五间（不包括通道一间）及相应土地使用权重新查封，并于2014年3月24日向新沂市住房和城乡建设局送达该裁定。为了给申请执行人办理房屋过户登记手续，本院于2014年8月26日作出（2011）新执字第0640-6号执行裁定，解除�涉案房屋的查封。2014年9月16日，本院作出（2011）新执字第0640-6号执行裁定，再次将涉案房屋予以查封。2014年11月18日，案外人再次提出执行异议，案外人认为，2014年3月14日，被执行人在换发房产证时，已经将涉案房屋进行了分割，被执行人李成义只占涉案房屋的25%。被执行人所欠申请执行人的债务为个人债务，申请执行人仅能以被执行人的房产份额抵偿债务。本院交付给申请执行人的房屋所占用的土地只有三间登记在被执行人的名下，其余两间均登记在案外人鲍淑芹的名下，依据“房地一体”的原则，将上述房屋交付给申请执行人抵偿债务，侵害了案外人的合法权益，请求中止对涉案房屋的执行。
以上事实，有案外人提供的《国有土地使用证》4份，《房屋产权证书》，借据，本院（2010）新瓦民初字第0681号民事判决书，（2011）新执字第0640-5号执行裁定书，申请执行人提供的本院（2012）新执异字第0032号执行裁定书，本院（2011）新执字第0640-5号执行裁定书及协助执行通知书，新沂市村镇建设工程许可证，本院查、扣清单，本院调取的相关执行卷宗材料以及双方当庭陈述在卷佐证。
本院认为，本院第一次查封涉案房屋时，该房屋登记在被执行人李成义及案外人鲍淑芹等四人的名下，依据《物权法》相关法律规定，该房屋应属案外人及被执行人共同共有。2014年3月14日，新沂市住房和城乡建设局为被执行人换发房产证时，将涉案房屋产权性质进行了变更，由共同共有变更为按份共有，依据附记记载的内容，每个共有人占有该财产份额的25%。被执行人李成义作为该房屋的共有人，对其所有的财产份额享有占有、使用、处分、收益的权利。因被执行人为他人提供保证担保，而主债务人至今没有偿还所欠申请执行人的债务，申请执行人要求被执行人偿还债务，并申请对该涉案房屋予以查封符合法律规定。
关于涉案房屋能否处分的问题，本院认为，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条之规定，对被执行人与他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有财产份额的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。据此可以看出，本院对被执行人与案外人按份共有的房屋进行查封并无不当，但对涉案房屋进行处分前，应当由房屋的共有人进行析产或者由债权人�位析产后，方能对共有财产进行处分。
综上，本院对属于被执行人、案外人按份共有的涉案房屋进行查封符合法律规定，但在析产前即对涉案房屋进行拍卖并交付给申请执行人抵偿债务，有悖于法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对案外人与被执行人李成义按份共有的位于新沂市瓦窑镇发展路西17号房屋六间三层门面房中的第一层五间（不包括通道一间）及相应土地使用权的执行。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼。
审 判 长 刘杉林
人民陪审员 王爱文
人民陪审员 陈玉沛
二〇一五年一月十六日
书 记 员 杨雅惠