宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0303民初1320号原告：王生贵，男，1964年2月28日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。委托诉讼代理人：马家明，宁夏马家明律师事务所律师。（特别授权代理）被告：李自耀，男，1954年12月2日出生，汉族，医生，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。委托诉讼代理人：叶青，宁夏方和圆律师事务所律师。（特别授权代理）原告王生贵与被告李自耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王生贵及其委托诉讼代理人马家明、被告李自耀及其委托诉讼代理人叶青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告交工验收后的第二部分房屋转让款250万元；2.要求被告赔偿原告违约金85.643837万元（暂计算至起诉之日，250万元×24%×521天÷365天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月30日，原、被告签订了房屋转让协议，约定原告将位于红寺堡区盐兴路博大商业综合楼部分房屋转让给被告，房屋转让款为850万元，付款方式为：自协议签订后预付定金50万元，甲方即原告交工验收后，乙方即被告支付400万元房屋价款，待房产手续办齐后一次性支付给原告。该合同经原、被告双方签字确认，有证明人任自海、江长发签字捺印予以证明。合同签订后，被告向原告支付了50万元定金，2015年1月25日房屋交工验收后，被告分多次向原告共支付第二笔购房款中的150万元，剩余250万元，经原告多次催要，被告均未支付。被告李自耀辩称：其不懂法律，签订的合同其也不懂，原告出售的房子产权在高强名下，且房子存在质量问题，没有上下水设施。被告李自耀的委托诉讼代理人辩称：1、原告王生贵既不是涉案房屋的建设单位，也不是产权人，无权出售涉案房屋；2、根据双方签订的《购房协议》，被告支付400万元房款的时间为待房产手续办齐后一次性支付，故被告向原告支付房款的条件不成就，被告没有义务支付原告245万元房款；3、原告主张被告赔偿违约金85.643837万元没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。1、对于原告提交的中国农业银行个人结算单复印件、吴忠市国土资源局红寺堡分局文件、中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证、宁夏回族自治区企业投资项目备案通知书、工程竣工验收备案表等证据，被告及其委托诉讼代理人质证后均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提交的购房协议一份,被告及其委托诉讼代理人质证后对真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为原告无权出售涉案房屋，被告支付400万元的时间为涉案房屋的房产手续办齐后，经核，该购房协议系原、被告之间的真实意思表示，且结合购房协议内容，被告在签订协议时明知涉案房屋尚未竣工验收、未办理房产手续的事实，并已实际占有、使用涉案房屋，同时，购房协议中约定房屋转让总价为850万元，被告及其委托诉讼代理人庭审过程中称付款方式为“合同签订后预付定金50万元，交工验收、房产手续办齐后支付400万元，剩余400万元另行协商解决”不符合交易习惯及常理，且被告及其委托诉讼代理人未提供证据印证其解释方法，故应当按照对合同通常理解予以解释为“合同签订后预付定金50万元，交工验收后支付400万元，剩余400万元待房产手续办齐后由被告一次性支付原告”，故对该购房协议证明2014年10月31日，原、被告双方签订购房协议，约定涉案房屋总价款为850万元，面积2776平方米（含公摊面积），合同签订后预付定金50万元，交工验收后支付400万元，剩余400万元待房产手续办齐后由被告一次性支付原告的事实予以认定；对于原告提交的项目挂靠协议书，被告及其委托诉讼代理人对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，但未提供相应证据证实，经核，因原、被告均未提供涉案房屋权属证据，故对原告挂靠宁夏博大房地产开发有限公司建设涉案房屋，全部投资均为原告投资的事实予以认定，对其他证明目的不予认定；关于原告提交的证明一份，被告及其委托诉讼代理人对真实性、合法性、关联性均有异议，经核，该证据与项目挂靠协议书可以相互印证，但因原、被告均未提供涉案房屋权属证据，故对原告挂靠宁夏博大房地产开发有限公司建设涉案房屋，全部投资均为原告投资的事实予以认定，对其他证明目的不予认定；关于原告提交的吴忠市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证一份，被告及其委托诉讼代理人对真实性、合法性、关联性均有异议，经核，该消防备案凭证系吴忠市公安局消防支队依法作出，被告及其委托诉讼代理人虽有异议，但所提供证据不足以否定该消防备案凭证，故对该证据予以确认；关于原告提交的博大商业综合楼1、2、3段预测面积报告书一份，被告及其委托诉讼代理人对真实性、合法性无异议，认为房屋面积应以相关部门出具的房产证登记面积为准，经核，因该预测面积报告书首页注明“此预测报告面积仅依据委托单位提供的图纸计算所得，最终面积确认要以实测为准”，故对该证据予以确认；关于原告提交的建设工程资料一本，被告及其委托诉讼代理人对真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为没有竣工日期，没有国有土地出让手续，经核，在资料内附的工程竣工验收备案表竣工验收意见中明确载明工程竣工验收日期为2015年2月15日，并附国有土地使用权出让合同（复印件）一份，结合该工程资料中的其他文件、资料，可以证实涉案房屋于2015年2月15日竣工验收完毕的事实，予以认定；关于原告提交的收款凭证两张，被告及其委托诉讼代理人对真实性、合法性无异议，认为与本案无关，经核，因该证据与本案不具有直接关联性，不予认定。2、对于被告提交的吴忠市红寺堡区人民政府常务会议纪要（复印件）一份、中国农业银行业务凭证一张、取款业务回单一张、个人结算业务申请书一张、黄河农村商业银行个人交易凭证三张、宁夏银行个人业务委托书一份，普通汇兑票据一、收条一张、收据一张等证据，被告及其委托诉讼代理人质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于被告提交的购房协议（复印件）一份，原告及其委托诉讼代理人对证据的三性均无异议，对证明目的有异议，认为原告具有出卖涉案房屋的合法身份，付款时间为预付50万元定金，工程验收后支付400万元，下剩400万元待房产手续办齐后支付，经核，因该证据与原告提交的购房协议内容一致，在原告出示证据部分已作分析、认定，故对该证据予以认定，对被告及其委托诉讼代理人新的证明目的不予认定；关于被告提交的建设工程施工合同（复印件）一份，原告及其委托诉讼代理人质证后对三性均无异议，认为涉案土地的使用权人是原告，经核，结合庭审查明情况，及被告提交的证据，可以证实原告系涉案房屋土地的合法使用权人，故对该证据的三性予以认定，对证明目的不予认定；关于被告提交的公安行政处罚决定书一份、建设工程消防验收意见书一份，原告及其委托诉讼代理人质证后对三性均无异议，认为公安行政处罚系因被告医院的装修工程设计审核不合格所致，而非涉案房屋工程建设不合格，经核，在公安行政处罚决定书中明确载明“位于红寺堡区汽车站东一公里处博大综合Ⅱ段的红寺堡同仁骨伤医院内装修工程消防设计审核不合格擅自施工”，且结合原告提交的吴忠市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证，证实该行政处罚系因被告装修房屋所致，与原告及本案无关，故对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月1日，红寺堡区联众种子有限公司与宁夏博大房地产开发有限公司签订项目挂靠协议，由红寺堡区联众种子有限公司承建宁夏博大房地产开发有限公司博大商贸综合楼项目，原告王生贵以红寺堡区联众种子有限公司负责人名义在挂靠协议上签字。后博大商贸综合楼项目由红寺堡区联众种子有限公司实际施工，全部投资均为原告投入，并以宁夏博大房地产开发有限公司名义办理了规划用地许可证、建设工程规划许可证、环评、发改备案、消防备案、建设开发许可证等手续。2014年10月31日，被告李自耀与原告签订购房协议，购买红寺堡区盐兴公路南侧、预制厂东侧博大商业综合楼后院（东西150米，南北宽以后墙电线刚向北2米为准）以及三层、四层及过车道向西三个双间〔吴忠市房地产测量中心预测面积报告书中115铺（三层）、116铺（两层）、117铺（两层）〕，购买价为850万元，交易面积约2776平方米。双方约定楼房后院（东西150米，南北宽以后墙电线杆向北2米为准，围墙由原告建成，费用由原告承担）无偿归被告所有。自协议签订后预付定金50万元，原告交工验收后，被告支付400万元，待房产手续办齐后被告一次性支付原告房款400万元，房产证由原告负责办在被告名下，契税由被告承担。并约定：被告在原告房屋的主体结构上，改造及装修造成的一切后果由被告自行承担，原告概不负责……双方必须按照本协议执行，若单方违约造成的损失由违约方全部承担。被告于2014年10月31日向原告支付定金50万元，其后又陆续向原告支付房屋转让款155万元。涉案房屋于2015年2月15日竣工验收。2015年4、5月左右，原告将涉案房屋交付被告，被告即开始装修，并于2016年4月12日开始用涉案房屋开办红寺堡同仁骨伤科医院。2015年8月26日，因红寺堡同仁骨伤科医院内装修工程消防设计不合格擅自施工，被吴忠市公安消防支队红寺堡区大队责令停止施工并处罚款3万元。经原告多次催要，被告再未如期向原告支付第二笔房款。另查明，2015年8月28日，经吴忠市红寺堡区人民政府[2015]13号常务会议纪要确定原告王生贵为盐兴路南侧商业用地使用权人。本院认为：涉案商品房建设方虽非原告，但建设该商品房的宁夏博大房地产开发有限公司出具书面证明认可原告有权销售涉案房屋，且现有证据足以证明原告王生贵享有建设涉案商品房所使用的土地使用权，故原告对涉案房屋享有权利。结合庭审查明事实，原告与被告李自耀签订的购房协议，系双方真实意思表示，现原告已按购房协议约定将涉案房屋交付给被告使用，被告已按照合同约定支付了部分房款，故该购房协议合法有效，应受法律保护。同时，结合本案案情、购房协议内容以及红寺堡区实际情况，被告在购买涉案房屋时，对该房屋暂时无法办理产权证是知情的。原、被告在购房协议中约定：“一、转让总价850万元（大写：捌佰伍拾万元整）……三、付款方式：1、自协议签订后预付定金50万元（大写：伍拾万元整），甲方交工验收后，乙方支付400万元（大写：肆佰万元整），待房产手续办齐后乙方一次性支付给甲方。2、办理房产证由甲方负责办在乙方名下，契税由乙方承担”，综合双方签订的购房协议内容、交易习惯及常理，且结合被告未提供证据证实其庭审过程中关于房产手续办齐后一次性支付甲方400万元，下剩400万元未作约定的主张，故应当按照对合同通常理解予以解释为“转让总价850万元，合同签订后预付定金50万元，交工验收后支付400万元，剩余400万元待房产手续办齐后由乙方一次性支付甲方”。现涉案房屋已交工验收，并由原告交付被告实际占有、使用，被告应当按照购房协议约定按时、足额支付双方约定交工验收后支付的400万元购房款，庭审查明，被告已向原告支付该笔购房款中的155万元，故对原告要求被告支付房屋转让款250万元的诉讼请求，本院予以支持245万元。关于原告要求被告支付违约金85.643837万元的诉讼请求，因双方在购房协议中对违约金计算方法未作明确约定，根据《最高人民法院》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。根据庭审查明情况，涉案房屋于2015年2月15日竣工验收，原、被告双方均不能陈述原告交付房屋并由被告验收的时间，但均承认为2015年4、5月左右原告将涉案房屋交付被告，故原告交付房屋并由被告验收的时间推定为2015年5月31日，故逾期期限自2015年6月1日起算，中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为5.5%，据此计算逾期利息为15.6531万元（5.5%÷365天×424天×245万元），原告主张超出部分，本院不予支持。对被告关于其不懂法律，签订的合同其也不懂，原告出售的房子产权在高强名下，且房子存在质量问题，没有上下水设施的辩解意见，因未提供证据证实，不予采纳。对被告委托诉讼代理人关于原告既不是涉案房屋的建设单位，也不是产权人，无权出售涉案房屋，以及根据双方签订的购房协议，被告支付400万元房款的时间为待房产手续办齐后一次性支付，故被告向原告支付房款的条件不成就，被告没有义务支付原告245万元房款的辩解意见，与庭审查明事实不符，不予采纳；对其关于原告主张被告赔偿违约金85.6438万元没有事实与法律依据的辩解意见，经核，因双方在购房协议中约定了付款时间为交工验收后，后原告在房屋交工验收后将涉案房屋交付被告使用，被告亦陆续向原告支付该笔购房款中的155万元，且双方在购房协议中约定若单方违约损失由违约方承担，如前所述，被告应当承担逾期付款的违约责任，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告李自耀于本判决生效后三十日内一次性支付原告王生贵房屋转让款245万元，支付逾期付款利息15.6531万元；二、原告王生贵于条件成就时为被告李自耀办理红寺堡区盐兴公路南侧、预制厂东侧的博大商业综合楼后院及115铺（三层）、116铺（两层）、117铺房屋所有权证书;三、驳回原告王生贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33651元，减半收取计16826元，由原告王生贵负担3000元，被告李自耀负担13826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。本判决生效后，如被告拒绝履行，原告可在判决自动履行期届满后二年内申请执行，逾期则丧失申请执行权利。审判员  姜春梅二〇一六年九月二十七日书记员  王晟龙《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。