浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第171号
上诉人（原审被告）：嘉兴斯波艾电器科技有限公司。住所地：嘉兴市华玉路****号*幢。组织机构代码：58500884-0。
法定代表人：邹海明，该公司董事长。
委托代理人：姚铁藜，浙江君胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江美键电池有限公司。住所地：嘉兴经济开发区正原路332号（依瑞金属制品有限公司二楼）。组织机构代码：79559985-3。
法定代表人：洪键，该公司总经理。
委托代理人：洪涛，浙江三利律师事务所律师。
委托代理人：高阳。
上诉人嘉兴斯波艾电器科技有限公司（以下简称“斯波艾公司”）为与被上诉人浙江美键电池有限公司（以下简称“美键公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2013）嘉秀民初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人斯波艾公司的委托代理人姚铁藜、被上诉人美键公司的委托代理人洪涛、高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年10月1日，美键公司与斯波艾公司签订厂房租赁合同一份，约定美键公司将位于嘉兴市华玉路1555号的约8200平方的厂房及周围水泥道路出租给斯波艾公司（用于制造家电）；租赁期为三年，自2011年10月5日起至2014年10月4日止，每年租金分两次支付，每半年支付一次，提前三个月支付，先付后用，如斯波艾公司未按期支付租金，则美键公司按每次应付租金总额的0.5%／天，向斯波艾公司收取违约金，同时美键公司有权提前终止本租赁合同，斯波艾公司另付履约保证金20万元给美键公司，租赁期满，所有账目结清后履约保证金退回（不计息）；双方约定第一年的租金为141.7万元（甲方收到租金后，开具正式商业发票），第二年起至租赁期满，下年度的年租金在原有基础上每年递增7%，第二年租金为151.62万元，第三年的租金为162.23万元；租赁期内，斯波艾公司要求改变或增加所租赁的厂房及其设施的，不得破坏原有房屋的安全结构等且必须书面征得美键公司同意，所需费用由斯波艾公司承担，退租后斯波艾公司必须恢复原样，如美键公司同意退租后，对斯波艾公司先前改变及增加所租赁的房产及其他设施不用恢复原样，则美键公司无偿收回；租赁期间使用该厂房所发生的水、电、电话和街道收取的卫生及物业费用由斯波艾公司承担，电费、水费单价按有关部门计费，每月向斯波艾公司收取（如需开具正规发票，则在原价基础上按实际产生的税负相应增加），斯波艾公司在收到美键公司收据后，应在三天内付款，如逾期付款被停电停水，美键公司不承担任何责任；租赁期内若斯波艾公司提前终止该合同，则斯波艾公司预交给美键公司的租金及履约保证金不退；双方并对其他事项作了约定。合同签订后，斯波艾公司将上述厂房交付斯波艾公司使用。后斯波艾公司因投入流水线及设备安装需要，要求更改房子配套设置，对厂房里面的矮墙进行拆除、拆除二楼办公室作为实验室的三面水泥板、对生产车间里面的池子进行填充以便设备排布、对其他需要利用的进行改造项目，斯波艾公司承诺以上各项在归还厂房时负责恢复原样。2012年7月3日，斯波艾公司向美键公司发出一份申请，要求对前期房租费支付10万元作为违约金，并请求对下期房租给予一个月的宽限期，宽限期内支付的赔偿金按实际产生的金额，以0.5%／天的标准现金赔付（不含税）。2013年1月23日，斯波艾公司向美键公司发出一份公函，称三月份后不再租用美键公司的厂房和办公大楼，待厂房原貌恢复后请求美键公司验收交割。2013年1月24日，斯波艾公司出具结算明细，确认支付的款项先行支付违约金，且按应付租金的0.5／天确定逾期付款违约金，具体明细情况如下：
2013年2月23日，美键公司向斯波艾公司发出租金催收通知，要求斯波艾公司在2月28日前付清上述所欠1619761.40元，并付清至斯波艾公司搬迁之日的租金。2013年4月2日，斯波艾公司向美键公司发出解除合同通知书，称自4月1日起解除合同，并要求美键公司在4月10日前归还履约保证金。2013年4月3日，美键公司作出回复，称斯波艾公司至今未通知其验收，要求4月4日前将所欠水电费付清并交还租房，且认为斯波艾公司提前解除合同构成根本性违约，履约保证金不予退还。2013年7月30日，该厂房恢复原状，美键公司、斯波艾公司双方办理完毕厂房交还手续。另查，合同签订后，斯波艾公司已向美键公司交付履约保证金200000元；2013年1月底前的水电费斯波艾公司已向美键公司支付清，自2013年2至7月的水电费9673.98元，斯波艾公司至今未付。
美键公司于2013年3月11日诉至一审法院，请求判令斯波艾公司立即支付拖欠的租金1619761.40元（暂计至2013年1月24日）及逾期付款违约金。案件审理过程中，美键公司变更诉讼请求为：1、斯波艾公司将厂房恢复原状后立即返还，如无法恢复的应作价赔偿（约80000元，按实计算）；2、要求租金计算至租房实际归还之日（截至2013年7月26日为1604883.60元）；3、所欠房租至2013年1月24日的违约金487084.35元；4、支付所欠水电费9673.98元。之后，美键公司以斯波艾公司已履行上述第1项诉讼请求为由，要求撤回该项诉讼请求。
斯波艾公司一审中口头答辩称：房租已全部支付清，美键公司的诉请无事实依据，且双方签订的合同的违约金过高，请求法庭依法予以调整。
一审法院经审理认为，美键公司、斯波艾公司双方签订的房屋租赁合同合法成立并有效，应受法律保护，美键公司将房屋交付给斯波艾公司使用后，斯波艾公司应当按照约定全面履行自己的义务。斯波艾公司未按期向美键公司支付租金，故应承担相应的违约责任。但斯波艾公司认为合同约定的违约金过高，要求调整。一审法院认为，美键公司主张按每次应付租金总额的0.5%／天计算违约金，约定标准明显过高，应予调整，根据本案的实际情况，可按万分之五进行计算，因此对于结算单和结算明细中已支付的租金和违约金应为：
斯波艾公司尚欠美键公司租金82208.75元（2175060元-2092851.25元）；截至2013年1月24日，未付租金82208.75元的违约金为1808.59元。根据合同关于租金每半年支付一次，提前三个月支付的约定，上述租金（包括未付租金82208.75元）系支付2013年4月4日前的租金；因双方于2013年4月1日解除合同后，斯波艾公司至2013年7月30日才按合同约定将厂房恢复原状后返还，故斯波艾公司尚应支付解除合同后至厂房返还前的占有使用费（其中4月1至4日的使用费已在上述结算明细中予以计算），该使用费应参照合同约定的租金标准支付，因此，自2013年4月5日至7月30日的占有使用费为486014.80元（1516200元／365天×117天）；因此，斯波艾公司尚应支付租金82208.75元和占有使用费486014.80元，共计568223.55元，以及截至2013年1月24日的违约金1808.59元。
对于美键公司主张的水电费，根据合同约定租赁期间发生的水、电等费用由斯波艾公司承担，故斯波艾公司应向美键公司支付尚欠的水电费9673.98元，对于美键公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。因租赁期内，斯波艾公司提前解除租赁合同，故根据合同约定斯波艾公司预交给美键公司的租金及履约保证金不退，故该200000元不予退还。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、斯波艾电公司支付美键公司租金82208.75元和占有使用费486014.80元，共计568223.55元，于判决生效之日起十日内给付；二、斯波艾公司支付美键公司逾期付款违约金1808.59元，于判决生效之日起十日内给付；三、斯波艾公司支付美键公司水电费9673.98元，于判决生效之日起十日内给付；四、驳回美键公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23613元、财产保全费5000元，以上合计28613元，由美键公司负担18613元，斯波艾公司负担10000元。
一审宣判后，斯波艾公司不服该判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误。1）上诉人在2013年4月1日双方解除租赁合同之日起，已按合同约定搬离并完成腾退事宜，不存在继续占有使用的情形。虽然上诉人有恢复原状的合同义务，但所需恢复的只是生产车间中用于简单分割区域的矮墙和将生产车间内一池子填平后重新取出填充物，事实上并不影响租赁房屋的正常使用或寻租。2013年4月2日，上诉人发出解除通知书送达被上诉人，要求被上诉人尽快派员与上诉人接洽处理厂房腾退、费用结算等相关事宜。但被上诉人在接到上诉人的通知书后回函转移话题并一直以各种理由拖延。在上诉人恢复原状后，被上诉人一直不配合验收，直到7月30日才确认收回。一审判决忽视了这一事实，简单判决上诉人承担近4个月的占有使用费，显然不符合本案的客观事实。这对上诉人显然是不公平的。2）双方租赁合同约定被上诉人收取租金后，应开具正式商业发票，但被上诉人至今未开具过任何发票，导致上诉人面临严重的财务问题。被上诉人显然违约在先。一审对此不予认定，导致判决不公。3）一审认定上诉人支付占有使用费和其他费用的同时认定20万元履约保证金不予归还，明显违背公平原则。因为，履约保证金的功能在于一方当事人违约时，用于赔偿对方当事人的损失。本案上诉人起诉时，被上诉人已将所有房租等费用付清，并未造成被上诉人损失。同时，被上诉人本身存在违约行为。综上，请求二审撤销原判，依法改判。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人美键公司口头答辩称，1、一审认定事实清楚，上诉人所称明显是在狡辩。2、一审对上诉人与被上诉人的结算行为予以否定撤销，重新确定双方违约金的比例，被上诉人无法接受。3、上诉人单方解除合同，根据合同约定，20万元履约保证金不应退还。请求二审驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审庭审中，双方当事人对一审认定事实均无异议。但上诉人补充两点事实：
1、上诉人早在租赁合同签订前就向被上诉人提出要求更改房子配置设置的报告。说明租赁开始需要一段准备的时间，所以租期结束恢复原状也需要一段时间。
2、被上诉人针对上诉人的解除合同通知书作出回复后，上诉人还发过一份函给被上诉人。
经审理，一审认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。有关上诉人补充两个事实，1、经查，上诉人要求更改房屋配套设置的报告确实是在双方签订租赁合同前就已提交被上诉人，但这一事实并不影响双方租赁合同期限的约定，上诉人并不能由此获得租期外无偿恢复原状的时间。2、针对该事实，被上诉人称从未收到过这份函，且上诉人也未提供这份函及对方收到这份函的证据，故对上诉人补充的这一事实，本院不予认定。
本院认为，有关合同解除后的占有使用费问题，上诉人主张系因被上诉人拖延，不配合验收导致双方办理交接手续的延后，因此不应承担相应的占有使用费。对此，本院不予认可。理由为，通常情况下，承租双方在租赁开始及结束时均需办理相应的交接手续。本案租赁合同约定，上诉人在退租后必须恢复原样，则上诉人应在恢复原样时通知对方进行验收交接。但本案并无上诉人通知被上诉人进行验收而被上诉人拒不验收的任何证据，故上诉人所谓被上诉人一直不配合验收的事实本院不予采信。上诉人直至2013年7月30日才与被上诉人办理完腾退手续，则合同解除后至腾退之日止的期间属上诉人实际占有租赁物的期间，应由上诉人承担相应的占有使用费，具体占有使用费的收取标准，一审参照原租赁合同约定的租金标准计算，并无不当，本院予以维持。
有关发票问题，首先，根据我国发票管理法的规定，未按规定开具发票属于违反发票管理法的行为，应由税务机关进行处理。其次，虽然租赁合同约定被上诉人在收到租金后应开具正式商业发票，但并未约定被上诉人不开具发票的民事法律后果，譬如有权拒付或延付下一期租金等等，故上诉人并不能由此获得相应的抗辩。
有关履约保证金问题，首先，履约保证金的退还和抵扣适用不同的程序，前者构成一项独立的诉，应通过提起反诉或另案诉讼进行处理；后者则构成一项抗辩，可以在本案中处理。本案上诉人就这20万元履约保证金在一审中未提起反诉，但又要求返还，应理解为是一种抵扣，故可于本案中处理。其次，双方租赁合同约定若上诉人提前终止合同的，则上诉人预交的履约保证金不退。可见该履约保证金明确针对的是上诉人单方解除租赁合同这一行为。现上诉人单方解除合同，依照这一约定，其保证金自当不予退还。至于上诉人所谓被上诉人未开具发票，违约在先，故其有权主张退还履约保证金的抗辩，如上所述，并无相应的合同依据，同时也无法律依据，故本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由均不能成立。有关被上诉人二审庭审中提出的，认为一审判决否定双方结算行为错误的意见，由于被上诉人在一审判决后并未提出上诉，视为服判，故其相关异议本院不作审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23613元，由上诉人嘉兴斯波艾电器科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 陈海滨
代理审判员 王世好
二〇一四年三月十九日
书 记 员 苏 轶