辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第72号
上诉人（原审原告）：沈阳轩辕印刷有限责任公司，住所地：沈阳市沈北新区京沈东街2-1号。
法定代表人：杨立敏，该公司总经理。
委托代理人：于晓霞，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：李哲甲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于洪区睿一清华幼儿园。
负责人：代春香，该园园长。
委托代理人：王彦芳，辽宁申胜律师事务所律师。
上诉人沈阳轩辕印刷有限责任公司（以下简称轩辕公司）与被上诉人于洪区睿一清华幼儿园（以下简称幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第02238号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员王纪，审判员刘冬参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人轩辕公司法定代表人杨立敏及其委托代理人于晓霞、李哲甲，被上诉人幼儿园负责人代春香及其前期委托代理人王新阳均到庭参加诉讼，2015年5月12日被上诉人幼儿园解除与王新阳的委托关系，更换代理人为王彦芳。本案现已审理终结。
原审原告轩辕公司一审诉称，2012年4月初，原告将其所有的位于沈阳市沈北新区京沈东一街2-1号办公楼租赁给被告开办幼儿园，租赁期限为5年，年租金20万元，按年预先支付。另外，双方在合同解除条款中约定，被告不得从事违法活动。双方签订书面房屋租赁合同。
首先，被告在未取得办学许可证的情况下从事教学活动，属合同约定的违法行为。其次，2014年4月30日沈阳市沈北新区土地房屋征收局及沈阳市沈北新区道义街道办事处下发沈北道集征字（2014）第03号征收通知，决定对原告出租给被告房屋进行征收。再次，被告拖欠2014年租金至今未付。基于上述三点事实原告诉至法院，1、要求解除原、被告之间的租赁合同，被告迁出租赁房屋；2、被告支付拖欠租金20万元并自2014年3月30日起按银行贷款利率计算利息；3、被告赔偿因违法经营给原告造成的损失，案件受理费由被告承担。
原审被告幼儿园一审辩称，对原告所述双方当事人于2012年4月1日签订房屋租赁合同的事实无异议。合同签订后，被告即向沈阳市沈北新区教育局提交了办学申请，并己取得幼儿园餐饮许可证及沈阳市沈北新区道义街道出具的同意被告开办幼儿园的证明，因原、被告存在本案纠纷，故沈阳市沈北新区教育局暂停审批相关手续。2014年4月4日被告向原告缴纳2年共计40万元租金，原告只收取了2013年20万租金，对2014年的20万租金不予收取，故被告不存在拖欠租金的行为，如原告继续履行合同，被告同意支付2014年的租金20万元。综上，原告无法定或约定解除租赁合同的事实，应驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年4月初，原告将其所有的位于沈阳市沈北新区京沈东一街2-1号办公楼租赁给被告开办幼儿园，租赁期限为5年，年租金20万元，按年预先支付。另外，双方在合同解除条款中约定，被告不得从事违法活动。双方签订书面房屋租赁合同。该合同己实际履行。2012年12月，被告向沈阳市沈北新区教育局提交办学申请，因原、被告之间的租赁合同纠纷尚未解决，沈阳市沈北新区教育局暂停被告的办学申请审批。
另查明，原告未收到土地征收部门的征收决定书，也未与土地征收部门签订征收补偿协议。被告尚欠原告2014年租金20万元，但己明确表示可向原告支付2014年租金20万元。
经询问，原告未明确第三项诉讼请求的具体数额。
上述事实，有双方当事人陈述、原、被告签订的综合办公楼（厂房）租赁合同书复印件、沈北新区教育局幼教科长佟迎秋询问笔录等证据在卷为证。
原审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效。
本案争议焦点为：是否具有法定或约定解除合同的事实。
1、法定解除：根据《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条、第二十七条的规定，房屋征收部门应先行作出征收决定并公告，实行先补偿后搬迁的原则处理征收事宜。现原告未收到征收部门的征收决定，也未就补偿问题与征收部门达成协议，故原告所述房屋己被征收，需搬迁，合同己无法继续履行的事实不存在。原告依据合同无法继续履行的事实要求法定解除合同的理由无事实依据。
2、约定解除：原、被告签订的租赁合同第六条第一款第一项约定，被告在租赁期限内从事违法活动时该合同自行解除。从该约定内容看无法确定“违法活动”范围，属约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条也无法确定其范围，具体范围应从法律解释角度进行确定。首先，从文义解释角度看，该约定条款未明确“违法活动”范围，无法确定被告无办学许可证从事教学活动的行为是否属约定解除合同的事由。其次，从体系解释角度看，合同无效应以法律强制性效力规定为依据，教育主管部门对办学许可证的审批属行政管理性规定。本案中被告无证办学的行为非法律强制性效力规定，双方当事人约定的“违法活动”范围应作限制解释，故原告要求解除租赁合同无法律依据。再次，根据沈北新区教育局幼教科长佟迎秋询问笔录证实，被告己于2012年12月向该局提交办法申请，因原、被告房屋租赁合同（办学地点）发生纠纷，己暂停审批，沈北新区的公办、民办幼儿园不能满足适龄儿童入园需求，现正在进行清理整顿，全区未审批的幼儿园尚未到关闭或取缔阶段。该笔录证实的办学申请因原、被告之的合同纠纷被暂停审批，而非不予批准，且被告的办学行为也被教育主管部门关闭或取缔。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第六十四条“社会组织和个人擅自举办民办学校的，由县级以上人民政府的有关行政部门责令限期改正，符合本法及有关法律规定的民办学校条件的，可以补办审批手续；逾期仍达不到办学条件的，责令停止办学，造成经济损失的，依法承担赔偿责任。”的规定，民办教育机构在没有审批手续的情况下可补办审批，即没有办学许可证的教学行为，并不必然为违法行为，结合双方当事人合同目的均可实现的事实，原告要求解除租赁合同无事实依据，根据维持合同稳定及交易安全的基本原则应驳回原告的诉讼请求。
综上，原告主张解除合同，应提供证据证实存在解除合同的法定或约定事实，现原告提供证据不足以证实双方当事人之间存在解除合同的事实，故对原告主张解除合同的主张不予支持。
被告主张己按约定向原告给付2013、2014两年租金40万元，原告拒绝领受的事实，原告不予认可，被告又未提供证据予以证实，故对被告该项主张不予认定。庭审中，被告自认尚欠原告2014年租金20万元未付，且明确表示可向原告支付租金，故对原告要求被告给付租金20万元及并自2013年3月30日按银行贷款利率计算利息的诉讼请求应予支持，自2013年3月30日起，以20万元为本金，按中国人民银行贷款利率计算利息至给付时止。
原告要求被告赔偿违法经营期间的损失，但未提出具体赔偿数额，该项诉讼请求不明确，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民办教育促进法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告沈阳轩辕印刷有限责任公司解除租赁合同的诉讼请求；二、被告于洪区睿一清华幼儿园于本判决生效后十日内给付原告沈阳轩辕印刷有限责任公司2014年房屋租金20万元，并自2013年3月30日起，以20万元为本金，按中国人民银行贷款利率计算利息至给付时止；三、驳回原告沈阳轩辕印刷有限责任公司要求被告于洪区睿一清华幼儿园赔偿损失的诉讼请求。案件受理费175.00元，由原告沈阳轩辕印刷有限责任公司与被告于洪区睿一清华幼儿园各承担87.50元。
宣判后，轩辕公司不服，提出上诉称：一、一审法院遗漏认定政府征收的关键证据，完全忽视了上诉人提供的《征收通知》的效力，一审法院属于严重认定事实不清，适用法律错误。1、关于租赁合同是否符合法定解除，关键在于政府征收事实是否存在，上诉人已经提供了《征收通知》，一审法院却对此关键的证据效力，只字未提，属于严重的认定事实错误，其裁判显失公正。2014年4月30日，沈阳市沈北新区土地房屋征收局和沈阳市沈北新区道义街道办事处，向上诉人正式下达《征收通知》（沈北道集征字（2014）第03号）。根据该文件，对上诉人房屋和土地进行征收。2014年4月30日被上诉人在政府送达《征收通知》上已签收，5月20日上诉人以特快专递方式把政府《征收通知》和解除合同通知书寄给被上诉人，5月21日被上诉人在特快专递上已签收。此《征收通知》是证明政府动迁的关键证据，一审法院在裁判时只字未提，并且未论述征收通知的证明效力，属于严重的认定事实错误。2、政府征收是当事人无法预见、无法克服、无法避免的不可抗力，根据法律规定，发生此不可抗力时，合同无法履行，应当予以解除。本案中，已经存在政府征收的不可抗力，一审法院仍然判决“合同可以继续履行”，属于严重的适用法律错误，其裁判属于违法裁判。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，”。本案中政府的征收房屋和土地的行为正是不可抗力事件，直接会导致租赁合同不能实现合同目的，依法应予以解除。3、上诉人与政府延时达成补偿协议，不影响政府征收的事实存在，也与被上诉人无关，不是租赁合同继续履行的理由。一审裁判因未达成补偿协议就继续履行租赁合同，其推理逻辑错误。首先，政府下达了《征收通知》，是合法的具体行政行为。本案是民事法律关系，不能否认行政具体行为的合法性。政府征收通知一经作出，即对当事人产生法律效力。其次，延时达成补偿协议是政府与上诉人之间的行政补偿关系，与被上诉人无关，更与上诉人与被上诉人之间的租赁合同无关。二、关于本案中的约定解除，被上诉人确属违法经营事实确凿，按合同约定应予以解除。1、本案符合合同中约定的解除合同条款，出现“违法经营”事由，应予以解除。2、一审法院论述“违法活动”时存在多处错误。3、一审法院在判决中，也明确写明“被告的办学行为也被教育主管部门关闭或取缔”，既然法院也认定被上诉人的办学行为已经被关闭取缔，合同自然应当解除。三、关于“约定解除”。一审法院遗漏认定上诉人与被上诉人在签订租赁合同中第六条第一项第二款约定：乙方（被上诉人）租赁期内，不上打租给付租金，合同自行解除的约定，依据法律和合同约定，被上诉人应支付拖欠上诉人的租金及利息。四、关于“约定解除”，一审法院遗漏认定上诉人与被上诉人在签订租赁合同中第七条免责条款约定：在租赁期内，如甲方（上诉人）遇政府动迁，该租赁合同自行终止的约定。因此，政府动迁行为，既符合法定解除条件，又符合约定解除的条件。综上，请求：1、撤销一审判决，依法判令解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，并判令被上诉人立即腾房退出租赁场地；2、判令被上诉人向上诉人给付拖欠房屋租金及利息；3、由被上诉人承担本案相关诉讼费用。
被上诉人幼儿园答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人的上诉观点没有任何法律和事实依据，在起诉前被上诉人作为原告对于上诉人提起诉讼，理由是被上诉人多次接到上诉人的各种形式的解除通知，其中包含形式内容不同的征收拆迁公告等等，所以上诉人以2014年03号征收通知作为合同解除的条款和事由，从该证据与之前上诉人向被上
诉人出示的多份拆迁公告不一致，可以看出上诉人是以征收的借口达到其非法解除合同的目的，作为政府的征收行为是严肃的，确定的，是合法的，不可能存在先后多次不一致的征收拆迁内容，结合本案，对于征收仅仅有通知没有决定的事实已经查明，对于其主张的该征收通知属于不可抗力的理由不成立，上诉人没有任何征收补偿协议签订，具体的安置补偿方案没有达成，公告地块等基本程序规定没有履行。上诉人仅仅以征收通知来代表行政法律，并认定不可抗力缺少法律依据。被上诉人合同签订后2012年6月份取得了餐饮许可证，10月份取得了消防验收，随之向当地的教育主管部门申请办学许可，在当地教育局的证明材料中写明未取得办学许可的原因为双方的租赁合同即地点发生纠纷而暂停审批，所以，不能认定被上诉人暂时未取得办学许可证的行为属于非法行为。被上诉人完全按照合同约定的条件向上诉人缴纳租金，并先后在一审的几次庭审中提交了通话录音，来证明被上诉人主动向上诉人缴纳租金，甚至2014年的3月27日被上诉人一次性取出40万元租金给付上诉人而上诉人不收取，所以被上诉人完全按照合同履行，没有任何的违约事由，上诉人提交的《情况说明》虽然是一份新证据，但不能证明拆迁扒房子的事马上必须发生，不能够成就解除合同的条件，法院应该维护合同的合法有效性，并考虑到沈北地区幼儿园匮乏，维护合同稳定，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院补充查明：2012年4月1日，上诉人与被上诉人签订《综合办公楼（厂房）租赁合同》上诉人将其所有的位于沈阳市沈北新区京沈东一街2-1号办公楼租赁给被上诉人开办幼儿园，综合办公楼（厂房）的基本情况。该综合办公楼（厂房）坐落于沈阳市沈北新区京沈东一街2-1号沈阳轩辕有限责任公司院内。该厂房为：独门独院的二层钢混办公楼，上诉人将建筑面积约为1000平方米独立厂院（包括办公楼、平房、收发室）其中综合办公楼（厂房）面积778.28平方米。收发室10平方米租给被上诉人，平房用于上诉人存放物品，不在租赁范围内，厂区道路共用，上下水、动力电设备齐全。租赁期限为5年，年租金20万元，按年预先支付。双方在合同解除条款中约定：被上诉人在租赁期限内如有下列行为之一，合同解除，剩余租金不予返回。1、从事违法活动。2、不上打租给付租金。3、擅自转租…免责条款约定：在租赁期内，如遇一切不可抗拒的特殊自然灾害情况，上诉人不承担赔偿被上诉人经济损失责任，如上诉人遇政府动迁，该租赁合同自行终止。剩余租金退回，国家给付的一切补偿归上诉人所有，上诉人不负责赔偿被上诉人装修费和其他费用。其他约定事项：上诉人的综合楼原已装修，各项设施的原貌及厂区的原样，以轩辕公司录像及照片资料为准。
审理中，上诉人提供了沈阳市沈北新区土地房屋征收局出具的《征收通知》沈北道集征字（2014）第03号，内容为：根据沈北新区整体规划，沈北新区决定对道义地区道义南大街以东，用于土地储备部分地块范围内的房屋及地上附属物实施征收。望被征收范围内的单位，在本通知规定期限内携带房产证、土地证等有效证件与征收人签订征收补偿安置协议。现将有关事项通知如下：一、征收人：沈北新区道义街道办事处。二、征收范围：根据沈北新区土地局绘制的征收范围图纸为准。三、征收补偿安置标准：沈北新区政发（2011）67号《沈北新区房屋征收补偿安置办法》。四、征收时限：2014年5月1日起至2014年6月30日止。本院在审理过程中到该局核实了该通知的真实性。
二审审理中，轩辕公司提供了沈北新区道义街道办事处出具的情况说明及征收规划图。情况说明载明：沈阳轩辕印刷有限责任公司是沈北新区道义地区道义南大街以东区域，土地储备部分地块项目的被征收人。目前，征收通知已下达（沈北道集征字2014第03号）。规划图中标注沈阳轩辕印刷有限责任公司地块，所显示的区域范围即为征收通知所指的征收范围。
上述事实有《综合办公楼（厂房）租赁合同》、沈北新区道义街道办事处出具的情况说明及征收规划图、沈阳市沈北新区土地房屋征收局出具的《征收通知》沈北道集征字（2014）第03号以及双方当事人陈述，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《综合办公楼（厂房）租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。现上诉人提出出现了解除合同的事由，请求解除合同，并要求被上诉人给付尚欠租金，赔偿损失，被上诉人抗辩称上诉人主张的事由均不成立，不同意解除，但同意给付租金。对此，本院认为，本案双方争议的问题即双方之间的租赁合同应否解除。对此，本院认为，上诉人按照租赁合同的约定提出被上诉人违法经营、未上打租给付租金、发生征收事实，因此应解除合同，对其提出的上述三点理由，原审法院对于违法经营、未上打租给付租金的认定并无不当。对于发生征收事实原审认定：房屋己被征收，需搬迁，合同己无法继续履行的事实不存在。对于上诉人是否被征收的事实，经调查，沈阳市沈北新区土地房屋征收局出具的《征收通知》沈北道集征字（2014）第03号是真实的，二审审理中，征收人沈北新区道义街道办事处出具的情况说明及征收规划图，明确上诉人所在地块属于被征收的范围，因此，可以认定上诉人主张其发生征收的事实，故依照双方租赁合同约定，双方之间的合同自行终止，上诉人请求解除合同符合合同约定，应予以支持。合同解除的后果应按照该约定执行，上诉人对于被上诉人的装修费及其它费用不负赔偿责任，被上诉人可以依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定对未形成附合的装饰装修物，由其拆除。但不得因拆除造成房屋毁损，否则，其负有恢复原状的义务。鉴于合同解除后，尚未履行的，终止履行，为减少诉累关于双方的租金问题亦应一并解决。被上诉人认为征收应以签订征收协议或拆除房屋为要件的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第02238号民事判决主文第三项，即驳回原告沈阳轩辕印刷有限责任公司要求被告于洪区睿一清华幼儿园赔偿损失的诉讼请求。
二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第02238号民事判决主文第一项，即驳回原告沈阳轩辕印刷有限责任公司解除租赁合同的诉讼请求。第二项、即被告于洪区睿一清华幼儿园于本判决生效后十日内给付原告沈阳轩辕印刷有限责任公司2014年房屋租金20万元，并自2013年3月30日起，以20万元为本金，按中国人民银行贷款利率计算利息至给付时止。
三、解除沈阳轩辕印刷有限责任公司与于洪区睿一清华幼儿园于2012年4月1日签订的《综合办公楼（厂房）租赁合同》。
四、于洪区睿一清华幼儿园于本判决生效后三十日内将其租赁的坐落于沈阳市沈北新区京沈东一街2-1号沈阳轩辕有限责任公司院内独立厂院包括综合办公楼（厂房）面积778.28平方米、收发室10平方米腾空完好交付给沈阳轩辕印刷有限责任公司。于洪区睿一清华幼儿园可将由其装修部分未与房屋形成附合的装饰装修物自行拆除。
五、于洪区睿一清华幼儿园于本判决生效后三十日内给付沈阳轩辕有限责任公司房屋租金，按照年租金20万元的标准，从2014年4月1日至实际腾房之日止。
如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费175元，二审案件受理费175元，共计350元，由于洪区睿一清华幼儿园、沈阳轩辕有限责任公司各别负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 李倩
审判员 王纪
审判员 刘冬
二〇一五年五月十三日
书记员 李颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。