湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第88号
原告李先祥，男，汉族，1975年3月14日出生。
委托代理人杨旭涛（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司。
法定代表人张伟贤，职务董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），男，1966年10月1日出生，汉族。
委托代理人舒小兵，男，1973年7月15日出生，汉族。
原告李先祥与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨旭涛、被告的委托代理人赵栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李先祥诉称：原告于2011年6月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第5幢10层1006号商品房，该商品房建筑面积怀化市房地产测量事务所最终实测为119.01平方米，该商品房单价为2966.5元／平方米，原告按合同约定履行了付款义务。一、关于逾期交房。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期不能交房，被告向原告按日支付已交付房价款的万分之一的逾期交房违约金。但到合同约定最后交付期限，被告未能按合同约定履行交付义务，原告也未收到被告的任何书面通知。依约被告应向原告支付逾期交房违约金，具体金额计算从合同约定的最后交付期限（2012年12月31日）第二天即2013年1月1日起至实际合格交付之日止（暂计算至2014年12月26日共725天，产生的逾期交房违约金为：所付房款348208元×1／10000／天×725天=25245元）。二、关于逾期办证。《商品房买卖合同》第十五条约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告已经向原告收取了与办证相关的全部费用。而使原告（买受人）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的原因，第一是被告没有按约交房；第二是被告把向原告代收取的办理两证的相关税费挪用，未缴至相关部门。此情形属于因出卖人（被告）责任使买受人（原告）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此，被告依约应向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金为：（所付房款）348208元×0.5%=1741元。被告并应及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务。三、关于开具正式发票。被告对向原告所收的款项只开具了收款收据，没有按照规定开具正式发票给原告，违反了《中华人民共和国发票管理办法》的规定。出卖人开具发票、买受人取得发票是买卖合同中无需当事人明确约定而存在的附属权利义务。被告应向原告开具正式发票。为维护原告合法权益，原告现请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金，具体金额为：按逾期一日支付已付房价款（348208元）的万分之一的违约金，从2013年1月1日起计算至实际合格交付之日（暂计算至2014年12月26日已经产生的逾期交房违约金为25245元）；2、被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得凯通领御小区第5幢1006号商品房的房地产权属证书的违约金1741元；被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务；以上二项暂共计（人民币）24619元；3、被告向原告（对向原告所收的款项）开具正式发票；4、由被告承担本案诉讼费用。2015年3月20日，原告向本院申请撤回了关于要求被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务的诉讼请求。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司（以下简称“凯通公司”）辩称：1、被告公司多次电话通知，并在2013年8月份发了挂号信通知原告收房，原告一直不来收房，是原告造成的房屋未能交付，不存在被告违约延期交房，也不应承担违约金；2、被告公司已经在2013年办理了房产总证，因此，被告公司不存在违约，也就不存在办证违约金；3、原告未收房，尚有面积差房款等应交款项及费用未结清，故无法为其办理房地产权属分证；4、销售不动产的正式发票要等办理业主分户房产证以后才由税务部门开具。
经审理查明：原、被告于2011年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“凯通领域”住宅一套，房号为第5幢10层1006号房，建筑面积117.38平方米，每平方米购房单价2966.5元，总购房价款348208元；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）……。合同还就其他事项做了具体约定。2011年6月22日，原告向被告支付购房款108208元，并以按揭贷款方式向被告支付购房款240000元；同时，原告支付给被告代办费696元、产权登记费等14353元，但收款时被告对原告所交购房款及相关费用未开具正式发票。
原告购买的房屋在建成后经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积119.01平方米。凯通领域5号楼于2013年5月竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。2014年12月29日，怀化市住房和城乡建设局在怀化日报发出公告：因工程消防验收不合格，取消怀化市凯通领域花园一期5号、8号楼建设工程竣工综合验收备案，待消防验收合格后重新备案。被告于2013年8月27日通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告未认可收到该通知，至开庭时仍未收房。被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证、被告营业执照、组织机构代码证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同及付房款、费用凭证复印件各一组，证明原、被告房屋买卖所约定内容及原告的付款情况；
3、户室面积对照表复印件一份，证明原告购买的房屋实际建筑面积；
4、竣工验收备案表、怀化日报复印件一份，证明原告购买房屋的竣工验收备案情况的情况及因消防验收不合格，怀化市住房和城乡建设局取消怀化市凯通领域花园一期5号、8号楼建设工程竣工综合验收备案的情况；
5、挂号信收据复印件，证明被告通知原告收房；
6、庭审笔录，证明本案相关事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的第5幢房屋于2013年7月26日取得竣工综合验收文件备案，于2013年8月27日以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，本院予以认定。原告称未收到被告通过挂号信件方式寄送的收房通知，不符合常理，鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，本院酌情推定原告收到收房通知的时间应为2013年9月15日前，故被告逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年9月15日（共258天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定：被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故被告应支付原告逾期交房违约金8984元（348208元×258天×0.0001）。怀化市凯通领御花园一期5#楼于2013年7月26日已取得建设工程竣工综合验收备案，被告基于行政主管部门出具的当时具有既定效力的法定文件，向原告交付房产符合合同约定。而怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，原告主张的由此产生的违约金损失，则是被告所不可预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方的损失赔偿额不得超过其订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，被告已取得的建设工程竣工综合验收备案被撤销后，应当承担相应的行政责任，并进行相关整改，但不应对此再承担违约金赔偿的民事责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金。原告已支付相关费用，被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金1741元（已交购房款348208元×0.5%）。因原、被告对应付房款的数额尚存争议，不符合开具发票的条件，且被告已向原告出具收据，未对原告民事权益构成实际损害，故对原告要求被告对已收款项开具正式发票的诉讼请求，本院不予支持。因原告已撤回关于要求被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务的诉讼请求，故对该诉讼请求，本院不再判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司向原告李先祥支逾期交房违约金8984元，于本判决生效后7日内付清；
二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告李先祥逾期办理房地产权属证书违约金1741元，于本判决生效后7日内付清；
三、驳回原告李先祥的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 张 帆
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 向绪平
二〇一五年六月十八日
代理书记员 杨 坤
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。