苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴木民初字第0534号
原告胡小琼，女，汉族，1986年3月19日生。
被告杨永钊，男，汉族，1980年2月10日生。
委托代理人张治军，系江苏省苏州市某中学职工。
第三人费扣琴，女，汉族，1978年12月24日生。
本院于2013年8月2日受理了原告胡小琼与被告杨永钊房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理过程中，本院依法追加费扣琴为本案被告。原告胡小琼、被告杨永钊及其委托代理人张治军、被告费扣琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡小琼诉称，2013年5月28日，其在第三人的安排下，按中介提供的协议模板与被告杨永钊签订了《房屋买卖定金协议》一份，约定原告于当天向被告杨永钊支付定金人民币20000元，双方于协议生效后20天内到房管部门签订网上存量房买卖契约。还约定任何一方违反约定，均应向另一方支付房款总价10%的违约金。该协议签订后，原告按约支付了定金，但被告拒绝按约履行义务，经第三人多次协调未果，又拒绝对原告作出任何补偿，因此请求法院判令被告继续履行义务，与原告签订房屋买卖合同。在审理过程中，经本庭释明，原告变更诉讼请求，其不再要求被告继续履行合同，要求被告赔偿违约金82000元，另外返还其已支付的定金20000元，共计人民币102000元。
被告杨永钊辩称，其认为原、被告双方签订的协议并不成立，因为本案所涉房屋系俩被告的夫妻共同财产，并没有经被告费扣琴的同意。该协议是中介提供的模板，在签订该协议时，被告杨永钊在中介的催促下仓促签订的，并未看清楚具体的条款。在协议签订的次日，其即向原告表示不再继续履行合同，愿意返还原告已支付的定金，以减少原告的损失。同时该协议中的违约金数额过高，请求法院调低违约金的数额。
第三人费扣琴辩称，原告与被告杨永钊的协议是被告杨永钊未经其同意私自签订的，其是房屋的共有人，其不同意出售该房屋，在该协议签订次日，其即向原告表达了不同意出售的意思表示，因此该协议不具有法律效力，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，本案争议房屋为苏州市吴中区木渎镇某房屋，为被告杨永钊与第三人费扣琴各占50%之按份共有。2013年5月28日，原告胡小琼与被告杨永钊在苏州祥泰房地产经纪有限公司的居间下，签订了房屋买卖定金协议一份。该协议约定，被告杨永钊（甲方）自愿将本案所涉房屋出售给原告胡小琼（乙方），价格为人民币820000元，乙方于2013年5月28日向甲方支付定金人民币20000元整，甲乙双方应于本定金协议生效后20日内签定市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续，甲方向乙方交付房屋的时间为2013年9月1日前。甲方必须保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任。如甲、乙双方任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议所约定的房屋实际成交价的10%作为违约金。该协议签订后，原告按约向被告杨永钊支付了定金人民币20000元。在该协议签订后次日，被告杨永钊以第三人费扣琴作为房屋共有人不同意出售该房屋为由，向中介表示不再继续履行该协议，愿意退还已收取的定金20000元，中介于该日将被告的该意思表示告知了原告。2013年5月31日，原、被告双方在中介处协商，被告再次向原告明确表示不再继续履行该协议，愿意退还原告已支付的定金20000元，并赔偿原告一定金额的误工费，但原告以被告态度不好、赔偿金额过低为由拒绝该方案，双方协商未果。
在本案审理过程中，本院征询第三人费扣琴的意见，询问其是否愿意将本案所涉房屋出售给原告，其在庭审中明确表示不愿意出售该房屋。
以上事实，由原告提供的房屋买卖定金协议、收条、中介出具的证明和被告提供的房产证、国有土地使用证、中介出具的证明和本案庭审笔录予以证实。
对本案的争议焦点，本院作如下认定：
一、原、被告双方签订的合同效力问题。本院认为，原告胡小琼与被告杨永钊签订的房屋卖买定金协议合法有效，但因本案所涉房屋系被告杨永钊和第三人费扣琴各占50%之按份共有，对于按份共有的房屋等不动产的处分，应当经占份额三分之二以上按份共有人同意，被告杨永钊未经第三人费扣琴同意即与原告签订了房屋买卖定金协议，因该协议侵犯了第三人费扣琴之权利，且事后第三人费扣琴亦明确反对出售该房屋，故该协议无法继续履行，应当解除。在审理过程中，经本庭释明，原告胡小琼在庭审中即2013年10月18日提出解除该协议，该请求符合法律规定，本院予以支持，故原告胡小琼与被告永钊于2013年5月28日签订房屋买卖定金协议于2013年10月18日解除。
二、关于合同解除的法律责任问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求对方返还已支付的定金20000元，并根据协议之约定，赔偿违约金人民币82000元。被告辩称原告主张的违约金过高，请求法院予以调低。对原告的该两项诉讼请求，本院作如下认定：
1、原、被告双方签订的合同解除后，被告因合同所取得的财产即定金人民币20000元应当返还给原告。因此原告要求被告退还定金20000元之诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
2、关于违约金问题。本案中，原告与被告杨永钊在合同中明确约定，被告杨永钊必须保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，但共有人费扣琴明确反对出售该房屋，因此引起该协议解除的过错在于被告杨永钊，因此其应当赔偿原告由此造成的损失。原、被告双方签订的协议中既违约了定金，又约定了违约金，现原告选择违约金条款，要求被告赔偿违约金82000元。但被告辩称约定的违约金过高，请求法院予以调低。根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于原告的实际损失，原告诉称其实际损失就是82000元，其实际损失的计算依据为：（1）因为房价上涨，导致其部分经济损失；（2）现在买房的话，利息也上涨了；（3）其交了定金20000元存在风险；（4）因为原、被告双方在签订协议时口头约定，第二天先支付原告100000元，其第二天即从朋友处借来100000元，但朋友是存的定期存款，存在很大的利息损失；（5）其当时购买被告的房屋是为了小孩上学，约定2013年9月1日交付房屋，现该协议无法继续履行，造成小孩无法上学，也是损失。然，本案中，在原、被告双签订协议之次日，被告杨永钊即明确向原告提出不再继续履行合同之意思表示，且在2013年5月31日晚在中介处再次明确表示不再继续履行该协议，从双方订立协议到被告明确表示不再继续履行协议的期限只有1天，原告作为守约方在对方表示不再继续履行合同时，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告以上述理由计算其实际损失无事实根据和法律依据，因此原告主张违约金82000元过分高于其实际损失，应当依法对该违约金应当予以调低，考量原告的缔约成本、利息损失等因素，本院酌情将违约金调整为20000元。
综上，根据《中华人民共和国物法权》第九十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告杨永钊于本判决生效之日起十日内返还原告胡小琼定金20000元，并支付违约金20000元，合计人民币40000元。
（如采用转帐方式支付，请汇入被告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，帐号：527458211778）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1170元，由原告胡小琼负担500元，由被告杨永钊负担670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
审判员 陈柏安
二〇一三年十月十八日
书记员 杜荣尚