安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终439号
上诉人（原审原告）：邓和平，男，1980年10月18日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈乃和，男，1968年2月10日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：章宏业，马鞍山市博望区博望镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吴金林，男，1978年1月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
被上诉人（原审被告）：陶秀霞，女，1977年5月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
上诉人邓和平因与被上诉人陈乃和、吴金林、陶秀霞案外人执行异议之诉一案，不服马鞍山市博望区人民法院(2016)皖0506民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓和平上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。事实与理由：1.其在签订买卖合同、支付全部房款后，已经占有案涉房屋。吴金林、陶秀霞通过委托代理人吴某某交付了案涉房屋的房地产权证、钥匙，其能够对案涉房屋实际控制和占有。一审以是否居住来衡量实际占有与否，属事实认定错误。2.未办理房屋产权过户手续并非其自身原因。吴金林、陶秀霞一直通过委托代理人吴某某求情给其宽限时日还钱，其才答应给予吴金林、陶秀霞一定时间还款，未办理过户手续。待吴某某联系不上吴金林时，其要求吴某某配合办理过户手续，发现案涉房屋已被法院查封，故并非其怠于行使权利，其没有过错。
陈乃和辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邓和平向一审法院起诉请求：1.依法停止对马鞍山市博望区春江花月园17栋303室房屋执行查封，并解除查封；2.诉讼费用由陈乃和、吴金林、陶秀霞承担。
一审法院查明：2014年2月24日，吴金林通过中间人吴某某向邓和平借款20万元，并出具借条一张，载明：今借到邓和平人民币贰拾万元整（200000元），已（以）春江花园住房一套做抵押。借款人：吴金林。
同日，吴金林、陶秀霞出具委托书一份，内容为：我们（吴金林、陶秀霞）系夫妻关系，共同拥有房产一套，坐落于安徽省马鞍山市博望区春江花月园17栋303号，建筑面积108.1平方米，房地产权证：房地权证马房字第××号。现委托吴某某为我们的代理人，并以我们的名义办理如下事项：一、将安徽省马鞍山市博望区春江花月园17栋303号房产出售给邓和平。二、签订出售上述房屋的买卖合同。三、办理上述房产房产证的全部过户手续。四、办理上述房产土地证的全部过户手续。五、办理上述房产维修基金的转户手续。六、办理与出售上述房产有关的一切手续。并于同日在马鞍山市为民公证处公证。
2014年4月24日，吴金林、陶秀霞与邓和平签订房屋买卖契约，约定将坐落于马鞍山市博望区春江花月园×栋×室房产（面积108.1㎡）出售给邓和平，房屋成交价20万元现金，于2014年4月24日一次性付清，契约一经签字即为生效等内容，吴金林、陶秀霞及委托代理人吴某某和邓和平在契约上签字。同日，吴某某收回2014年2月24日吴金林出具给邓和平的借条，重新向邓和平出具收条1张，载明：今收到邓和平购买博望区春江花月园17幢303室房款贰拾万元整（200000元），收款人：吴某某。吴金林、陶秀霞将案涉房屋的房地产权证一本、房屋大门钥匙一把交给邓和平，邓和平未入住该房屋。此后吴金林、陶秀霞要求邓和平给其时间筹钱还款，推迟过户时间，邓和平也同意，一直未办理房产买卖过户登记，直至2015年7月，邓和平发现该房屋张贴本院的查封封条。一审庭审中，邓和平陈述可以随时通知到吴某某。
另查明：2014年7月21日，一审法院受理陈乃和诉吴金林、吴海波民间借贷纠纷一案。诉讼中，一审法院于2014年7月21日，在马鞍山市房产产权交易中心查封了吴金林、陶秀霞所有的位于马鞍山市博望区春江花月园×栋×室房产（吴金林为权利人、陶秀霞为共有人）。2014年11月24日，双方就该案达成协议：吴金林自愿支付陈乃和借款20万元，此款于2015年1月31日前付清，担保人吴海波对上述还款本息承担连带清偿责任；案件受理费2150元、保全费1570元、公告费300元，合计4020元，由吴金林负担。一审法院（2014）博民一初字第00240号民事调解书对此予以确认，并于同日生效。后一审法院于2015年4月17日受理了陈乃和与吴金林、吴海波民间借贷纠纷执行一案。执行中，一审法院于2015年7月6日在案涉房屋张贴查封封条。案外人邓和平于2015年8月12日提出执行异议。2015年11月9日，一审法院作出（2015）博执异字第00001号执行裁定，驳回案外人邓和平的异议。邓和平于2016年2月19日收到该执行裁定后，于2016年2月25日提起案外人执行异议诉讼。
一审法院认为，案外人执行异议之诉，法院应当审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产被法院查封提出异议，即买受人邓和平对一审法院在陈乃和申请执行与吴金林民间借贷纠纷一案中查封吴金林、陶秀霞的房产提出案外人执行异议，被法院驳回后提起诉讼，诉请一审法院解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，邓和平的执行异议成立应同时满足以上四个条件。吴金林先向邓和平借款，后在一审法院查封案涉房屋之前，邓和平与吴金林、陶秀霞签订房屋买卖契约，并以借款抵付全部购房款20万元，具备了签订书面买卖合同，支付全部价款的条件。案件的争议焦点为：一、在法院查封之前邓和平是否已合法占有案涉房屋。占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制。在一审法院查封之前，吴金林、陶秀霞已将案涉房屋的房地产权证、房屋大门钥匙交付邓和平，但邓和平陈述拿到大门钥匙试开锁时可以打开门锁，吴金林要求给半个月时间搬家，后过了二十天去时，吴金林家中无人，打开大门后，看到家中有物品就没有进入屋内，再去时发现大门被法院张贴封条，钥匙已打不开门锁。邓和平对其陈述钥匙可以打开大门门锁，未能举证证明，即使如其所述，其也未对房屋实际控制。故邓和平所举证据不足以证明其占有该房屋。二、是否因买受人自身原因未办理过户登记。对于没有登记的原因，主观上要求是属于买受人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。本案中，第一、案涉房屋具备房地产权证，邓和平与吴金林、陶秀霞签订房屋买卖契约后，应该及时办理房屋过户登记。因吴金林、陶秀霞要求邓和平给其时间筹钱还款，推迟过户时间，邓和平也同意，故一直未办理房产买卖过户登记手续，直至2015年7月，邓和平发现该房屋张贴本院的查封封条，时间也有一年之久。第二，2014年2月24日，吴金林向邓和平借款时，邓和平为便于其权利的保障，同时经公证，由吴金林、陶秀霞委托代理人吴某某代理吴金林、陶秀霞办理房产过户登记，即使如邓和平诉称吴金林、陶秀霞长期不在家，邓和平也可随时通知代理人吴某某办理过户登记手续，但一直未办理。可见邓和平未办理房产过户登记，是其明显怠于行使权利，应认定邓和平具有过错。综上所述，邓和平既未占有该房屋，也因自身过错未办理过户登记，不能同时满足上述规定的执行异议成立四个条件，其对执行标的案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对邓和平的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，于2016年10月19日作出如下判决：驳回邓和平的诉讼请求。一审案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由邓和平负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审基本相同。另查明：邓和平提交了签署日期为2014年4月24日的房屋买卖合同、收条及吴某某的证言证明案涉房屋买卖合同的订立及交付情况。
根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：邓和平要求排除对案涉房屋的执行是否有事实和法律依据。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，邓和平与吴金林、陶秀霞虽在借条中约定以春江花园住房一套做抵押，但未办理抵押登记，故抵押权未依法设立，不能依此排除对案涉房屋的执行。2014年4月24日，邓和平与吴金林、陶秀霞就案涉房屋签订了买卖合同，约定吴金林、陶秀霞以20万元的价格将案涉房屋出售给邓和平，但双方签订房屋买卖合同后，未办理房屋过户手续，不能发生房屋产权变更及转让的法律效力，亦不能以物权排除对案涉房屋的执行。综上分析，邓和平享有的权利并非是案涉房屋的物权，而是对吴金林、陶秀霞享有债权。如该债权要排除法院应其他债权人的申请对案涉房屋的执行，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对此，本院认为，邓和平所享有的债权并不符合该条规定的情形，理由如下：1.现有证据不足以证明邓和平在人民法院查封之前已经签订了买卖合同并合法占有案涉房屋。邓和平仅提供了吴某某的证言及双方签订的买卖合同来证明买卖合同的订立及交付情况，吴某某系吴金林、陶秀霞的委托代理人，也是吴金林向邓和平借款的中间人，与邓和平、吴金林均有一定的利害关系，而案涉的房屋买卖合同没有登记备案，也缺乏中立第三方的证明，故是否在人民法院查封之前签订了买卖合同并合法占有案涉房屋存疑。2.未办理过户登记是可归责双方当事人的原因。对于未办理过户登记的原因，邓和平称是应吴金林、陶秀霞的要求，答应给予吴金林、陶秀霞还款宽限期，即双方对是否继续履行2014年4月24日的房屋买卖合同还具有不确定性，才未办理过户手续，如吴金林，陶秀霞归还的欠款，则案涉的房屋买卖合同可以不再继续履行。故暂不办理案涉房屋的过户登记手续是双方合意的结果，系房屋买卖合同双方当事人的原因，其中包括邓和平自身原因。邓和平主张其无过错，与事实不符，本院不予支持。综上，邓和平的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，公告费300元，由邓和平负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶文胜
审判员 陈广金
审判员 周永龙
二〇一七年四月二十五日
书记员 倪清怡
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。