江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0206民初916号
原告:无锡市惠山区堰桥街道牌楼社区居民委员会,组织机构代码A8053936-6，住所地无锡市惠山区堰桥街道牌楼社区。
负责人：尤忠健，该社区主任。
委托诉讼代理人：朱依红，江苏金锡律师事务所律师。
被告:无锡东海船舶工程有限公司,�织机构代码78595502-5，住所地无锡市堰桥街道西漳新圩。
法定代表人：戴松良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴秋亮，江苏瀛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏祝园，江苏瀛恒律师事务所律师。
原告无锡市惠山区堰桥街道牌楼社区居民委员会（以下简称“牌楼居委会”）与被告无锡东海船舶工程有限公司（以下简称“东海公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牌楼居委会的委托代理人朱依红，被告东海公司的委托代理人吴秋亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牌楼居委会诉称，其将土地租赁给东海公司使用，并代缴水电费用；东海公司拖欠其土地租金及水电费用，现诉至法院，请求：一、解除与东海公司的�地租赁合同；二、东海公司支付土地租金213050元，电费28470.22元，水费2736元。
被告东海公司辩称，自2015年5月8日以来，因厂区外路面施工，造成厂区内外无法通行，其从当日停产至今；因牌楼居委会未提供的土地无法正常使用，故其拒绝支付租金及水电费用；因租赁期限尚未到期，牌楼居委会无权提出解除合同。
经审理查明：2011年5月8日，牌楼居委会与东海公司签订了租赁协议，约定由牌楼居委会向东海公司出租土地21000平方米，每平方米9元，年租金计189000元，租金按季结算，年终全部缴清；租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日；如东海公司不能按期缴纳租金，牌楼居委会有权采取停止资产租赁、终止租赁合同等措施。东海公司承租土地后，在承租土地上自行建造了厂房及相应设施，但未办理相关权属证明。水电费用由牌楼居委会代缴。2013�5月8日，牌楼居委会与东海公司再次签订租赁协议，租赁面积变更为7150平方米，年租金变更为64350元，租赁期限变更为2013年1月1日至2015年12月31日，其余内容没有变化。2015年后，双方未再签订新的协议。牌楼居委会称之所以变更租赁时间系基于拆迁的考虑。东海公司称，新的租赁协议主要考虑到租赁价格问题，租赁期限还是应按照2011年的协议，地上建筑物由其出资建造，3年租赁期限不符合租赁目的。
关于租金：东海公司对欠付牌楼居委会2014年度至2017年度土地租金213050元，电费28470.22元，水费2736元金额无异议。牌楼居委会表示基于东海公司的实际履行能力及土地实际使用情况，同意按照八折调整土地租金。审理中，牌楼居委会未就租金催缴向本院提供证据。
关于涉案土地及外围道路使用及运行情况：2014年10月，无锡市惠山区交通运输局（以下�称“惠山交通局”）发出“新锡澄路（S229）新建工程XXCL-02标”工程的《江苏省交通建设工程施工许可证》，施工单位为无锡市路桥集团股份有限公司，建设单位为惠山重点指挥部。后，无锡市惠山区堰桥街道拆迁安置管理办公室（以下简称“堰桥拆迁办”）发布告住户书，其中拆迁范围包括东海公司。2015年5月，位于东海公司承租土地旁的229省道西漳段开始施工。2015年11月，国土资源部作出国土资函（2015）813号批复，批准惠山区建设用地50余公顷用于229省道江阴青阳至工程建设用地。2015年12月，江苏省国土资源厅将上述批复批转无锡市人民政府。2016年4月，无锡市人民政府作出通知，同意将包括牌楼社区在内的数个社区的建设用地划拨惠山交通局施工。2016年3月2日，无锡市规划局就229省道江阴青阳至工程作出《建设用地规划许可证》，用地单位为惠山交通局。
2016年4月26日，东海公司向无锡市惠山区人民政府（以下简称“惠山区政府”）递交《履行法定职责申请书》，认为其在229省道公路建筑控制区范围内，惠山区政府理应征地并进行补偿。惠山区政府于2016年6月16日作出告知书，告知其无权征收土地，且东海公司不在征收补偿范围内。东海公司不服告知书，遂向无锡市中级人民法院（以下简称“无锡中院”）提起行政诉讼，并在诉讼中提交了《告住户书》、《无锡市锡澄二路建设告有关拆迁企业通知书》、致委托方函及评估表等证据以证明此前堰桥拆迁办为加快229省道建设，曾将其列入拆迁范围。无锡中院于2018年2月23日作出一审判决：撤销惠山区政府于2016年6月16日作出的《告知书》，责令惠山区政府重新作出答复。惠山区政府不服该判决提起上诉，二审案件尚在审理中。
关于在合同履行期间因229省道�工造成的影响，东海公司表示已无法正常经营，现已停产。牌楼居委会称省道施工后，其提供了便道通往省道西面往沙场方向；该便道因施工阻断后，其又提供了借由东海公司相邻的无锡鹏程船舶制造有限公司（以下简称鹏程公司）至东海公司的便道。东海公司称牌楼居委会未提供通往省道西面往沙场方向的便道，现有的从鹏程公司至东海公司的便道无法满足其经营需要，其需要能够运输直径8米，长22米，重45吨的船舶构件的车辆通行。审理中，东海公司向本院提供了一份水泥罐船造船合同，合同所涉水泥罐达22米，内径6.6米，重52顿，以证明其主张。本院与鹏程公司法定代表人尤健进行调查并制作笔录，尤健称省道开始施工后，牌楼居委会即提供了一条通往省道西面沙场方向的便道，其附近的企业均使用该便道；该便道能够正常使用的，大型油罐车辆也能正常通行；直至省道路基修好后，原便道无法使用了，牌楼居委会即开通了其门口的便道。东海公司质证称该对笔录真实性无异议，但对陈述内容不予认可，认为相关便道路基被挖，实质上无法通行。东海就此主张向本院提供了照片数张，以证明道路状况。经本院至现场勘察，东海公司与鹏程公司系处于229省道旁，现存在一条经由鹏程公司至东海公司便道，该便道可以停靠一辆25顿卡车。
审理中，东海公司向本院提供了堰桥拆迁办于2017年9月15日出具调解方案回复，回复内容为补偿方式及补偿标准。
以上事实由租赁协议、批复，告知住户书、规划许可证、申请书、告知书、调查笔录、勘察照片、行政判决书以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，牌楼居委会与东海公司签订的土地租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，229省道的建设开通并非牌楼居委会所能左右。根据相关笔录及现场勘察情况，在省道开工后，牌楼居委会为保障承租企业的生产经营，已提供了相关便道。东海公司称牌楼居委会未提供可供通行的通往省道西面便道以及现有便道无法满足其生产需要，其提供的证据无法达到证明目的，本院不予采信。东海公司占用土地至今，理应向出租方牌楼居委会支付土地租金以及代缴的水电费用。双方对欠付土地租金213050元，电费28470.22元及水费2736元无异议，牌楼居委会同意按照八折计算土地租金，计170440元，本院予以确认。
关于合同解除，基于229省道的施工确实对东海公司的经营有所影响，东海公司并非无故拖欠租金。现东海公司就省道施工提起的相关行政诉讼尚在进行中，东海公司是否属于征地拆迁范围尚无定论，但涉案土地上的厂房系东�公司建造，且从2015年的拆迁告住户书、拆迁办于2017年给予东海公司的回复及东海公司在行政诉讼中提交的相关证据材料来看，东海公司尚存被拆迁的可能，其对涉案土地上的厂房设施享有拆迁利益。基于利益平衡的考虑，牌楼居委会关于合同解除的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、无锡东海船舶工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内立即支付无锡市惠山区堰桥街道牌楼社区居民委员会土地租金170440元，电费28470.22元及水费2736元，合计201646.22元。
二、驳回无锡市惠山区堰桥街道牌楼社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。
案件受理费收取4324元，由无锡东海船舶工程有限公司负担。诉讼费以及鉴定费现由无锡市惠山区堰桥街道牌楼社区居民委员会垫付，无锡东海船舶工程有限公司应于本判决发生法律效力后即将该款直接付给无锡市惠山区堰桥街道牌楼社区居民委员会。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 边 嵘
人民陪审员 华慧兰
人民陪审员 王国义
二〇一八年八月九日
法官 助理 顾正阳
书 记 员 朱佳莉