天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民三初字第753号
原告天津市津南区房地产管理服务公司，住所地天津市津南区咸水沽老干部局旁。
法定代表人刘维彬，经理。
被告高伟。
第三人闫立成。
原告天津市津南区房地产管理服务公司诉被告高伟及第三人闫立成租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员田洪峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市津南区房地产管理服务公司的委托代理人刘维彬及第三人闫立成到庭参加诉讼，被告高伟经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年7月26日签订了《天津市房屋租赁合同》（编号为：津南字第112502301206），合同约定原告将其所有的天津市津南区咸水沽镇剧场西里6-1-101号房屋出租给被告高伟，租赁期限为2013年7月26日至2014年7月25日，月租金为4758元。租赁期满后，被告未返还房屋亦未与原告签订新的租赁合同，并且被告在租赁期间使用该房屋经营快餐厅，后来又将房屋转租给第三人闫立成、ＸＸ、林树发等人使用，被告上述行为均违反了租赁合同的相关约定，并损害了原告的利益，原告呈讼，依法请求法院判令：一、被告立即腾出天津市津南区咸水沽镇剧场西里6-1-101号房屋并交付原告；二、被告支付该房屋自2014年8月15日至2015年5月20日的租金43617；三、被告支付自2014年8月15日到2015年5月20日的违约金43725元；四、本案的诉讼费由被告承担。
被告高伟经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩材料。
第三人闫立成辩称，被告高伟将该房屋出租给第三人，租赁期限自2014年11月1日至2015年11月1日，年租金为20000元，并已一次性支付高伟。第三人同意在2015年11月1日腾出涉诉房屋。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一，房屋租赁合同一份，证明目的：1、租赁期间自2013年7月26日至2014年7月26日止；2、合同第3-3约定，租赁合同到期若被告不退还房屋时，房屋占用费及违约金的计算方式，房屋占用费按租金计算，违约金按每日159元计算；3、合同中7-1约定，禁止转租，若被告转租我方有权要求其赔偿损失。
证据二，照片两张，证明上述房屋由第三人实际使用。
证据三，承诺书一份，证明高伟承认其违约事实。
证据四，房产证一份，证明租赁房屋归原告所有。
庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除租赁合同并且同意第三人在2015年11月1日腾出租赁房屋。
第三人质证意见：上述证据与第三人没有关联性，并且原告对被告高伟转租的行为知晓。
本院认证意见：对于上述证据，除证据二照片两张之外，均为书证原件，能够客观真实地反映原、被告之间的法律关系，本院予以确认。对于证据二，照片两张，能够证明原告对于被告将涉诉房屋转租给第三人的事实已经知晓，本院予以确认。
经审理查明，原、被告于2013年7月26日签订了《天津市房屋租赁合同》（编号为：津南字第112502301206），合同约定原告将其所有的天津市津南区咸水沽镇剧场西里6-1-101号房屋出租给被告高伟，租赁期限为2013年7月26日至2014年7月25日，月租金为4758元。该合同第三条第三项3-3载明租赁期届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还。被告若逾期返还房屋，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日159元向原告支付违约金。该合同第七条第一项7-1中载明，经原告同意，被告可以将承租的房屋转租给第三人使用。转租期间不得超过本合同的终止日期。若被告转租，原、被告双方的租赁合同继续有效。原告知晓被告转租的事实。被告于2014年8月8日单方承诺，将拖欠原告房屋租金13096元于2014年8月11日下午5点之前交清，租赁房租在2014年8月21日交付原告。
另查，出租房屋天津市津南区咸水沽镇剧场西里6-1-101号，面积为95.16平米，该房屋被分为两个门脸房，其中一个门脸房由被告转租给原本案第三人ＸＸ和林树发，另一个由被告转租给第三人闫立成。本院受理此案后，依法向原为本案第三人的ＸＸ和林树发送达了应诉材料，林树发称其与ＸＸ系朋友关系，共同从被告处承租了涉案房屋中一个门脸房用于经营“阿桂嫂”，并于2015年5月28日将该门脸房的钥匙、电卡、水卡交付给原告。原告回收该门脸房后，撤回了对第三人林树发及ＸＸ的起诉。第三人闫立成承诺于2015年11月1日将用于销售东北土特产的另一门脸房腾出交付给原告，原告亦同意第三人闫立成的意见。
本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。租赁期届满，被告应当按约定续签租赁合同或返还租赁物。而被告继续使用租赁物，原告在起诉前并没有相关证据能证明原告对该行为向被告提出过异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此原告有权随时解除租赁合同，并要求被告按原租赁合同支付租赁费。对于被告违反约定的行为，可以要求其承担相应的违约责任，原告要求被告支付违约金应在法律允许的范围内。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，本院可依法缺席判决。
对于原告要求解除与被告的房屋租赁合同并要求被告腾房的问题。如前所述，现由于原告可随时解除租赁合同，因此对原告该项请求本院予以支持，同时原告要求收回租赁房屋亦于法有据。现被告已将涉诉房屋中的一个门脸房转租给第三人闫立成，故被告与第三人均有义务向原告返还租赁房屋。庭审中第三人与原告之间已达成一致意见，对于原告要求第三人于2015年11月1日从租赁房屋中腾出，本院予以确认。对于被告与第三人之间因转租引起的纠纷，被告与第三人应另案解决，本案不予涉及。
对于原告要求被告按照租赁合同支付租金的问题。原告自认被告已结清了2013年7月26日起至2014年8月14日之前的租赁费。而被告在原租赁期限届满后继续使用租赁物，应按照原租赁合同约定被告每月支付租金4758元（日租金为159元），租赁期间为2014年7月26日起至原告起诉之日，即2015年5月20日止，原告主张被告应给付自2014年8月15日至2015年5月20日共计9个月零5天的租赁费，于法有据。被告未给付租赁费计算为4758×9＋159×5=43617元。被告作为租赁合同相对方，其将租赁物转租给第三人的行为也应视为被告相对于原告继续使用租赁物的行为，因此，由被告向原告支付租赁期届满后的租金43617元并无不妥，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告按照租赁合同支付违约金的问题。原租赁合同未就原、被告继续履行的情况下，被告拖欠租金应追究其何种违约责任进行约定。但被告于2014年8月15日起至今未向原告支付租赁费，其行为已构成违约，现原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金的计算最高不应超过原告损失的30%为宜，因此违约金应计算为未付租金43617元的30%，即13085.1元。对于原告主张被告应支付违约金43725元中的13085.1元，本院予以支持，对于违约金中超出部分，因双方无其他约定且无相关法律依据，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、于本判决生效后解除原告天津市津南区房地产管理服务公司与被告高伟之间的房屋租赁合同。
二、被告高伟与第三人闫立成于2015年11月1日腾出天津市津南区咸水沽镇剧场西里6-1-101号房屋并将该房屋交付给原告天津市津南区房地产管理服务公司。
三、被告高伟于本判决生效后三日内给付原告天津市津南区房地产管理服务公司租金43617元。
四、被告高伟于本判决生效后三日内给付原告天津市津南区房地产管理服务公司违约金13085.1元。
五、驳回原告天津市津南区房地产管理服务公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费992元，由被告高伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 田洪峰
二〇一五年六月十八日
书 记 员 黄冬月
速 录 员 马文菲