江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终744号
上诉人(原审被告)：凌溶，女，1987年1月25日生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：刘天宇，江苏铸品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：时晓东，女，1972年8月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
原审第三人：郑迎春，女，1952年3月20日生，汉族，住徐州市云龙区。现住徐州市云龙区。
上诉人凌溶因与被上诉人时晓东、原审第三人郑迎春房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人凌溶上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间是基于房屋使用权利转让而产生的关系，并不涉及房屋租赁问题，被上诉人实际接收涉案房屋后，与上诉人之间的合同目的已经实现且已经履行完毕。2、关于租金、押金、转让费，双方均是经过协商，事先说明，不存在上诉人隐瞒事实的情况。3、上诉人与被上诉人虽共同向房主隐瞒了转让费的事实，但实质上并没有损害房主收租的权利，被上诉人应自行承担向房主披露转让费产生的风险及责任。且上诉人并未向被上诉人的后续经营作出承诺或保证，故不应向上诉人主张权利。
被上诉人时晓东辩称，双方当事人虽未签订书面合同，但对房屋租赁期限、租金及押金进行了明确约定，房屋租赁合同成立并有效，双方之间并非权利转让关系；在被上诉人不知有禁止转租约定的情况下，上诉人擅自将租赁的房屋转租给被上诉人，导致无法继续使用房屋，合同目的不能实现，被上诉人请求解除合同退还押金及转让费，于法有据。
原审第三人郑迎春述称意见同一审意见。
时晓东向一审法院起诉请求：1、解除其与凌溶的租赁合同；2、凌溶退还时晓东转让费55000元、押金3000元、月租金4000元；3、本案诉讼费由凌溶承担。事实和理由：2017年8月16日时晓东见凌溶在涉案房屋张贴了转租告示后，便与凌溶进行协商，凌溶提出要求支付转让费55000元，押金3000元，并要求时晓东缴纳1个月4000元的租金，但是凌溶始终没有告知凌溶与房主签订的合同中有禁止转租的条款，在时晓东接收涉案房屋后，房主发现房屋的实际使用人变更后，就找到时晓东，时晓东才知道有禁止转租的事项，房主要求时晓东退回房屋，并且房主也把房间的门锁给换了，时晓东也进不了房屋，造成时晓东租赁该房屋的目的达不到，给时晓东造成了经济损失。
一审法院认定事实：徐州市黄山新村二十九中北门东1#-101室门面房的登记所有权人为郑迎春，郑迎春将上述房屋出租给凌溶经营使用。2017年7月，时晓东与凌溶经协商，由凌溶将上述门面房转租给时晓东营业使用，月租金4000元、押金3000元、转让费55000元，双方未签订租赁合同。2017年7月28日，凌溶收取时晓东押金3000元，并约定如时晓东违约，押金不退。2017年8月16日，凌溶收取转让费和房租共计59000元。同日，凌溶将涉案房屋交付时晓东占有使用，2017年9月17日，因郑迎春不同意转租，将涉案房屋收回。时晓东与凌溶均陈述，双方约定的租赁期间为凌溶与郑迎春约定的剩余租赁期间。
凌溶及郑迎春均未能提供合同。凌溶陈述“合同模板是郑迎春提供的，租金每月4000元，按季度交，签订日期为2016年11月份，条款没有看，租期也没看。”郑迎春陈述“租金每月4000元，每年递增10%，按季度交，提前一个月，先交房租后使用，租期两年，从2017年到2018年，具体月份记不清了，合同中明确约定不得转租，我也不同意转租。”凌溶陈述其在转租时打电话给郑迎春，郑迎春说只要不影响收房租，租给谁都可以。但凌溶未提供证据证明郑迎春同意转租。
时晓东陈述“其曾在交付转让费和房租之后见过郑迎春，其见郑迎春时凌溶让其说是凌溶的姨接手涉案房屋”。郑迎春陈述“凌溶打电话给我让我去店里去一趟有事给我讲，我去了之后凌溶说儿童服装店要扩大经营，在另外的地方找个门面要去看这个新店，要让凌溶的姨来看这个店，凌溶走了后，时晓东就找我说要经营让我协助，我答应了时晓东，过了几天又让我帮忙办理别的事情，和我聊天的时候就对我说这个房子的转让费太高了，我说这个房子从来没有转让费，我问时晓东和凌溶是阿姨的关系吗，这时候我才发现凌溶和时晓东欺骗我，我就不同意再租这个房子了。”
关于凌溶收取时晓东的转让费55000元和押金3000元，凌溶称“转让费包括我从上一任接手的时候38800元，及我的装修费用大概不到2万元。押金是水电费的押金。”
一审法院认为：时晓东与凌溶就涉案徐州市黄山新村二十九中北门东1#-101室门面房的转租达成一致，双方虽未签订租赁合同，但对租期、租金、押金等进行了口头约定，该约定是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，因此该转租合同有效，时晓东与凌溶之间存在租赁合同关系。双方达成协议后，时晓东依约向凌溶交纳了相应的租金、押金和转让费，凌溶应将租赁房屋交付时晓东占有使用。因该转租未经郑迎春同意，郑迎春于2017年9月17日已将涉案房屋收回，时晓东与凌溶之间转租合同目的无法实现，时晓东有权解除合同，故时晓东主张解除与凌溶之间签订的租赁合同，有事实及法律依据，该院予以支持。时晓东依据转让协议向凌溶支付转让费55000元，是将诉争房屋的使用权有偿转让，该约定亦不违反法律强制性规定，符合交易习惯。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据时晓东与凌溶合同履行情况、合同期限、合同解除的原因等情况，凌溶应酌情向时晓东返还53000元。时晓东主张返还押金3000元，因双方合同已经解除，该3000元应返还给时晓东。时晓东诉请的租金4000元，因时晓东自2017年8月16日至2017年9月16日实际占有使用涉案房屋，故对于时晓东该诉讼请求不予支持。凌溶辩称在转租时打电话给郑迎春，郑迎春说只要不影响收房租，租给谁都可以，因凌溶未提供证据证明郑迎春同意转租，且郑迎春在庭审中明确不同意转租，故对凌溶该辩称意见，该院不予采信。
综上，该院判决：一、解除时晓东与凌溶就徐州市黄山新村二十九中北门东1#-101室门面房的转租合同。二、凌溶于判决生效之日起七日内，返还时晓东押金3000元、转让费53000元。二、驳回时晓东的其他诉讼请求。
二审期间，被上诉人时晓东与原审第三人郑迎春均未提供新的证据，上诉人提供涉案房屋目前状况的照片12张，拟证明：涉案房屋已被他人使用。具体被谁使用上诉人不清楚，并非经过上诉人进行出租转让，涉案房屋内的装潢设施全部由上诉人添置，目前上诉人的权益已经受到了损害。被上诉人质证认为该组证据与其无关；原审第三人郑迎春质证认为该组证据不能证明其主张，装修是之前的，上诉人接手时很少进行装修，墙面附属设施挂衣服的相关设施等是上诉人添置。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为：凌溶明知时晓东租赁涉案房屋的目的为营业使用，亦明知其与郑迎春之间的租赁合同中有禁止转租的约定。在此情况下，凌溶未经第三人郑迎春同意无权将涉案房屋转租晓东。涉案房屋虽然交付时晓东，但被郑迎春发觉后即被收回，导致时晓东租赁涉案房屋进行经营使用的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”之规定，一审法院判决解除涉案合同，并无不当。综上，凌溶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1200元，由上诉人凌溶负担。
本判决为终审判决。
审判长 单雪晴
审判员 曹 辛
审判员 单德水
二〇一八年三月二十日
书记员 李昱莹