广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2049号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市鑫地商业发展有限公司。
法定代表人魏建朝。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市荟潮坊百货有限公司。
法定代表人李晓俐。
两上诉人共同委托代理人彭鸿鹄，广东晟典律师事务所�师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张晓琴。
委托代理人晏晓英，广东知明律师事务所律师。
委托代理人李琼，广东知明律师事务所律师。
上诉人深圳市鑫地商业发展有限公司（以下简称鑫地公司）、深圳市荟潮坊百货有限公司（以下简称荟潮坊公司）因与被上诉人张晓琴房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，张晓琴与鑫地公司于2013年5月11日签署的潮流时尚荟商铺租赁合同，租赁期限自2013年5月11日至2015年5月10日止。双方在合同中约定，鑫地公司、荟潮坊公司将位于深圳市宝安43区翻身路创业路交汇处易达大厦裙楼名为潮流时尚荟二楼AXX6的商铺以每月人民币3500元的价格出租给张晓琴经营服饰，管理费每月为人�币400元，推广费每月为人民币200元。双方还约定了违约条款，如张晓琴未能在合同约定的期限内向鑫地公司、荟潮坊公司足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水、电、燃气等费用），则每延迟一日，张晓琴应当向鑫地公司、荟潮坊公司支付相当于欠缴金额1‰的违约金至付清应缴数额止；同时，鑫地公司、荟潮坊公司或物业管理人有权对租赁标的暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至张晓琴履行完毕相关付款义务为止。延迟超过30日或合同期内张晓琴累计出现逾期缴纳应缴款项三次或以上，鑫地公司、荟潮坊公司有权单方解除合同，鑫地公司、荟潮坊公司解除合同的，张晓琴除应补足应缴纳款项外，还应当按照上述约定支付逾期付款违约金。双方确认，本合同因张晓琴违约而终止的，则鑫地公司、荟潮坊公司方有权没收本合同项下的履约保证金，因鑫地公司、荟潮坊公司违约擅自提前解除合同，或因鑫地公司、荟潮坊公司违约导致张晓琴行使解除合同权利的，鑫地公司、荟潮坊公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同签订后，张晓琴按照合同约定向鑫地公司、荟潮坊公司交纳押金人民币7000元、5月份租金人民币3500元、推广费人民币600元、基建费人民币4800元、水电押金人民币1000元，共计人民币16900元。张晓琴于2013年6月8日进场后，双方因经营发生纠纷，张晓琴等其他经营者与鑫地公司、荟潮坊公司到街道办进行协商调解，未达成一致终止租赁关系协议。后鑫地公司、荟潮坊公司决定关掉商场，从7月底开始强烈要求租户离场，并于2013年9月18日将张晓琴等其他商户驱离商场。
张晓琴诉至原审法院，请求判令：1、解除张晓琴与鑫地公司于2013年5月11日签署的潮流时尚荟商铺租赁合同；2、鑫地公司、荟潮坊公司返还所收取的张晓琴押金、租金、进场费、水电押金、管理费、推广费共计人民币16900元；3、鑫地公司、荟潮坊公司赔偿张晓琴损失人民币28000元（包含铺面装修费、货物损失等）；4、由鑫地公司、荟潮坊公司承担案件全部诉讼费；5、鑫地公司、荟潮坊公司对上述诉讼请求承担连带赔偿责任。
鑫地公司、荟潮坊公司反诉至原审法院，请求判令：1、解除鑫地公司、荟潮坊公司与张晓琴签订的潮流时尚荟《商铺租赁合同》；2、张晓琴向鑫地公司、荟潮坊公司支付欠缴的租金、管理费、推广费等费用合计人民币11508元，以及从起诉之日起至实际支付之日止之间的利息；3、张晓琴承担反诉诉讼费用。
原审法院认为，张晓琴与鑫地公司、荟潮坊公司协商一致，将享有租赁权的物业租给张晓琴使用，由张晓琴缴纳房屋使用费，双方之间成立房屋�赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。
本案争议的焦点是张晓琴与鑫地公司、荟潮坊公司哪一方根本违约造成租赁合同无法履行，无法履行合同的具体时间点。是张晓琴与鑫地公司、荟潮坊公司在履行租赁合同的过程中产生纠纷，双方在协商过程中，张晓琴采用了拒付租金及管理费的方式，鑫地公司、荟潮坊公司采用封铺，阻止承租人正常经营的方式。张晓琴在原审庭审中述称鑫地公司、荟潮坊公司从2013年7月底起就强烈要求张晓琴离场，鑫地公司、荟潮坊公司辩称双方的租赁合同应当从2013年8月15日起解除，对于合同解除的时间，原审法院支持鑫地公司、荟潮坊公司的主张，认为双方租赁合同从2013年8月15日起解除。
租赁合同为双务、有偿、诺成性合同，双方均负有义务。出租人负有按合同约定交付租赁物的义务，该规定包括两个方面的内容，第一是按合同约定时间、地点、方式交付租赁物，第二是保持租赁物符合约定的用途，鑫地公司、荟潮坊公司完成向张晓琴交付租赁物，但交付租赁物后，鑫地公司、荟潮坊公司采取过激的封铺、阻止承租人正常经营的行为，对合同的解除负有一定的责任。张晓琴未按照合同约定交纳房租及管理费，对于合同的解除也负有相应的责任。双方在合同履行过程中，投诉、信访到街道办，寻求办法解决双方的纠纷，说明双方对于合同的履行或解除进行了磋商过程，原审法院视为双方协商一致提前于2013年8月15日解除租赁合同。
关于张晓琴诉求的返还押金、租金、进场费、水电押金、管理费及推广费。张晓琴、鑫地公司、荟潮坊公司双方签订租赁合同后，因双方在合同履行过程中产生纠纷，经协商一致后于2013年8月15日解除租赁合同，鑫地公司、荟潮坊公司应当返还张晓琴押金。张晓琴提交的押金收据，证明其已向鑫地公司、荟潮坊公司支付押金人民币7000元，鑫地公司、荟潮坊公司应当予以返还。张晓琴提交的租金收据，证明其已向鑫地公司、荟潮坊公司交纳租金人民币3500元，鑫地公司、荟潮坊公司提交租户费用统计表，证明张晓琴拖欠7月份租金人民币3500元，管理费人民币400元，推广费人民币200元，6月份空调电费人民币503元，7月份空调电费人民币798元。对于管理费，鑫地公司、荟潮坊公司与张晓琴在合同中作出了约定，属于约定的费用，但对空调电费未作约定，鑫地公司、荟潮坊公司也未提交原始的电费单据，原审法院酌定每个月为人民币200元作为电费。鑫地公司、荟潮坊公司的反诉，原审法院予以部分支持。张晓琴已提交证据证明交纳人民币1000元作为水电押金。以上费用经与张晓琴支付的押金进行扣抵后，鑫地公司、荟潮坊公司应当返还张晓琴押金人民币4100元（7000元＋600元＋1000元-3500元-400元-200元-400元）。张晓琴提交证据证明向鑫地公司、荟潮坊公司缴纳基建费人民币4800元，双方未在合同中约定基建费或进场费，对该被鑫地公司、荟潮坊公司收取的费用，应当予以返还。
关于张晓琴诉求的赔偿损失。合同解除后，受损失一方有权要求赔偿损失。张晓琴提交的收据证明其在装修费用的损失为人民币5000元，由于该组证据缺少其他证据予以辅证，原审法院酌定鑫地公司、荟潮坊公司应当赔偿张晓琴损失人民币4000元。
关于本案承担责任的主体。张晓琴与鑫地公司、荟潮坊公司签订租赁合同，鑫地公司、荟潮坊公司承担共同经营管理及收取费用，因此鑫地公司、荟潮坊公司应当在该合同履行过程中承担连带的民事责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七�、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张晓琴与鑫地公司签订的《租赁合同》于2013年8月15日解除；二、鑫地公司、荟潮坊公司应于判决生效之日起五日内返还张晓琴租赁押金人民币4100元；三、鑫地公司、荟潮坊公司应于判决生效之日起五日内返还张晓琴基建费人民币4800元；四、鑫地公司、荟潮坊公司应于判决生效之日起五日内赔偿张晓琴装修费损失人民币4000元；五、驳回张晓琴其他诉讼请求；六、驳回鑫地公司、荟潮坊公司其他反诉请求。案件本诉受理费人民币461元，反诉受理费人民币44元，由张晓琴承担人民币316元，鑫地公司、荟潮坊公司承担人民币145元。
上诉人鑫地公司、荟潮坊公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判，改判张晓琴违约，鑫地公司、荟潮坊公司解除合同合法有效，有权没收租赁保证金。鑫地公司、荟潮坊公司不需向张晓琴返还租赁押金人民币4100元；不需返还基建费人民币4800元；不需赔偿装修费人民币4000元。2、张晓琴向鑫地公司、荟潮坊公司支付欠缴的租金、管理费、推广费等费用合计l1508元，以及从起诉之日起至实际支付之日止之间的利息；3、由张晓琴承担一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：（一）、一审法院认定事实不清、适用法律错误：（1）合同并非协商一致解除，而是因张晓琴不缴费，构成违约，鑫地公司、荟潮坊公司依法行使合同解除权；（2）合同解除的时间并非2013年8月l5日，而是2013年9月18日；（3）张晓琴2013年9月18日才搬走，租金、管理费等费用应计算至2013年9月l8日，一审少算了费用。分述如下：1、一审中，张晓琴只是口述了双方存有分歧，其向街道办寻求解决的情况，并未提供证据证明，双方已经在街道�的协调下，“协商一致”解除合同；退一步说，既然“协商一致”了，就不会有本案的争议了。一来没有证据，二来双方并不认可，这种情况下，一审法院“视为双方协商一致解除合同”，于法无据，十分荒唐。2、根据张晓琴提供的证据，张晓琴只缴纳了一期的租金、管理费（2013年6月8日-7月7日），却使用至2013年9月18日才因欠费由鑫地公司、荟潮坊公司要求其搬走，因此，合同的解除时间应为2013年9月l8日。3、张晓琴欠缴两个多月（2013年7月8日一9月l8日）的租金、管理费等费用，已经构成了根本违约，根据双方签署的《商铺租赁合同》l3．1、13．7、l3．4、13．9的约定，乙方（张晓琴）逾期缴纳租金、管理费、推广费等费用超过30日，甲方（鑫地公司、荟潮坊公司）有权单方解除合同，并有权没收保证金。除此之外，乙方仍应承担合同解除前的缴费义务，计算到2013�9月l8日之前的租金、管理费、经营推广费等费用共计11508元，应由张晓琴继续支付。
（二）、基建费用于商铺的装修及公共设施的安装，在张晓琴承租前已经说明清楚，张晓琴同意承租房屋并缴纳基建费的行为，足以说明张晓琴是认可并接受的；现张晓琴与鑫地公司、荟潮坊公司因交租、退租原因发生纠纷时，再回头反悔来索要基建费，有悖诚实信用原则，不应被支持。
（三）、商铺出租是带装修出租的，张晓琴并无证据证明发生了装修，依法应承担举证不利的后果，一审法院“酌定装修”的判法，对鑫地公司、荟潮坊公司极不公平。且基建费正是用于装修和公共设施，既退基建费，又赔偿装修，造成鑫地公司、荟潮坊公司自己赔了装修，还要重复退两次款。很明显，一审法院试图运用“和谐审判、各五十大板”的策略结案，但却罔顾事实。滥用法律，将街道办协调矛盾的磋商过程，认定构成为“协商致”。进而作出折中判决，加上对时间、租金的错误计算，客观上却使鑫地公司、荟潮坊公司不但收不到欠款，还要退款和赔偿。对于张晓琴不按合同交费的事实却不作违约认定，故意回避法律事实，避重就轻拈来稻草做审判依据，这种做法，即是对法律权威的践踏，也是对合同契约精神的侮辱，鑫地公司、荟潮坊公司严重不服。
因此，鑫地公司、荟潮坊公司坚决争取自身的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳进行判决。
被上诉人张晓琴答辩认为，鑫地公司、荟潮坊公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回鑫地公司、荟潮坊公司的上诉请求。
本院经审理查明，各方当事人对原审查明的事实没有异议，本院对此予以确认。
本院认为，张晓琴与鑫地公司签订的《潮流时尚荟商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方应当全面履行。
各方当事人认可张晓琴已支付完2013年7月8日之前的租金、管理费等其他费用，本院对此予以认可。
鑫地公司对原审认定其从2013年7月底开始要求张晓琴搬离租赁房产没有异议，并认为是因为张晓琴未交纳2013年7月的租金，故其有权行使合同解除权。本院认为，涉案合同约定，张晓琴迟延支付租金超过30日的，鑫地公司有权单方解除合同，但合同没有约定每月租金的具体支付时间，张晓琴在2013年7月底未交纳当月租金并不构成迟延支付租金超过30日，鑫地公司无权在2013年7月底行使合同解除权，要求张晓琴搬离涉案租赁场所，鑫地公司的上述行为已构成根本违约。双方当事人并未达成一致意见在2013年8月15日解除涉案租赁合同，原审认定涉案合同于2013年8月15�解除没有依据，本院予以纠正。
因鑫地公司构成根本违约，张晓琴有权行使合同解除权，张晓琴在原审中诉请解除涉案合同，故涉案租赁合同应于起诉状送达鑫地公司之日即2014年3月1日解除。因鑫地公司认可其于2013年9月18日将张晓琴驱离涉案房产，故涉案合同已于2013年9月18日终止。合同终止后，张晓琴未再使用涉案房产，其不应再承担2013年9月18日之后的租金。但其在2013年9月18日之前仍在使用涉案房产，故应支付2013年7月8日至2013年9月17日之间的租金、物业管理费和经营推广费等费用。因上述期间鑫地公司不断要求张晓琴离场，张晓琴已不能正常使用涉案商铺，故本院酌定张晓琴按合同约定的50%的标准支付此段时间的租金、物业管理费和经营推广费，即张晓琴应向鑫地公司支付2013年7月8日至2013年9月17日的租金4077.5元（3500元／月÷2×2.33个月）、管理费466元（400元�月÷2×2.33个月）以及推广费233元（200元／月÷2×2.33个月），因张晓琴已向鑫地公司支付了推广费600元，故鑫地公司应向张晓琴退还推广费167元（600元-200元-233元）。
因鑫地公司构成根本违约，故应当退还张晓琴租赁押金7000元。涉案合同未约定鑫地公司有权收取基建费，故其应向张晓琴退还已收取的基建费4800元。关于张晓琴已支付的水电押金1000元，鑫地公司一审提交了其自制的表格主张张晓琴从2013年6月至2013年8月共使用空调费用1805元，本院认为，鑫地公司未提交其他证据予以证明张晓琴每月用电的费用，原审酌定每月电费为200元合理，故鑫地公司应向张晓琴退还水电押金400元（1000元-200元／月×3个月）。关于装修费用，鑫地公司已构成违约，故应赔偿张晓琴的装修损失，张晓琴仅提交了装修费收款收据5000元，未提交其他证据予以作证，原审将装修费损失酌定调整为4000元并无不当，本院予以维持。
原审认定荟潮坊公司对鑫地公司返还押金、基建费和装修费等费用承担共同责任，荟潮坊公司对此未提出异议，本院予以确认。
综上所述，上诉人鑫地公司、荟潮坊公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第221号民事判决第三、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第221号民事判决第五、六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第221号民事判决第一项为：“确认张晓琴与鑫地公司签订的《租赁合同》于2013�9月18日终止、于2014年3月1日解除，”；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第221号民事判决第二项为：“深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司应于本判决生效之日起五日内返还张晓琴租赁押金人民币7000元、水电押金400元”；
五、张晓琴应于本判决生效之日起五日内向深圳市鑫地商业发展有限公司支付租金4077.5元、管理费466元；
六、深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司应于本判决生效之日起五日内向张晓琴返还推广费167元；
七、驳回张晓琴的其他诉讼请求；
八、驳回深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本�一审本诉案件受理费461元，由张晓琴负担295元，鑫地公司、荟潮坊公司负担166元，反诉费44元，由张晓琴负担17元，鑫地公司、荟潮坊公司负担27元；二审案件受理费410元，由张晓琴负担152元，鑫地公司、荟潮坊公司负担258元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事�一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人�法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。