湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第00871号
原告周清。
委托代理人谈伟，湖北山川律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书。
被告湖北宏业房地产开发有限公司。住所地：孝感市城站路**号。
法定代表人胡江安，该公司经理。
委托代理人汤伯元、顾祖成，湖北熠耀律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，代为应诉，提起反诉，进行调解，代签法律文书。
第三人孝感市人民广场管理处。
法定代表人罗跃平，该处主任。
委托代理人鲍志江、尹卓，湖北山川律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告周清诉被告湖北宏业房地产开发有限公司（以下简称“宏业房地产公司”）及第三人孝感市人民广场管理处（以下简称“广场管理处”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成由审判员胡艳鹃担任审判长，审判员周晓、人民陪审员陈杰参加的合议庭，于2015年9月14日依法公开开庭进行了审理。原告周清及其委托代理人谈伟，被告宏业房地产公司的委托代理人汤伯元、顾祖成，第三人广场管理处的委托代理人尹卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周清诉称，2012年5月30，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“百佳宏业”2栋2单元1710号房屋，房款为403961元，合同约定的交房日期为2012年6月30日之前。原告是以产权置换的方式购买该房屋，原告以本人所有的位于孝感市广场街原有住房（面积为110.064平方米）置换被告开发的房屋，折算房款359522元，原告另外支付现金44439元，付清了全部购房款。
然而，被告却未能依照合同的约定如期交房，其实际交房日期为2012年10月8日，逾期交房达99天，根据合同约定，应支付违约金11997.64元（403961元×3‰×99天）。原告居住的房屋经实际测量，该房屋的实际面积为129.05平方米，低于合同约定的面积130.31平方米，故被告应返还多支付的1.26平方米的房款3402元（2700元×1.26平方米）。截止目前，被告未为原告办理该房屋的土地证及房产证等证照，严重违反了合同约定。综上，被告逾期交房的行为、不办理相关证照的行为，已严重损害了原告的合法权益，故原告特具状人民法院，请求依法判令被告承担逾期交房违约金11997.64元，依法判令被告返还超出时间面积的房款3402元，依法判令被告为原告办理土地证、房产证等证照，承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，原告主张被告实际交房时间为2012年9月13日，逾期交房74天，逾期交房违约金变更为8967.93元。
原告周清为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告的身份证复印件一份，证明原告的基本情况及具有诉讼主体资格。
证据二、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务，被告已经实际违约。
证据三、进账单、收据，证明原告周清已履行付款义务。
证据四、百佳宏业商城收费通知单，证明原告周清自2013年11月才知道房屋面积有误，其诉讼时效应自2013年11月起算。
被告宏业房地产公司辩称，1、原告仅按双方所签合同交付了超购房款，未按合同约定向原告支付购房本金，也未尽督促本案第三人及时交付购房本金的义务，被告有权依合同约定“结清房款后交房”，被告不存在违约行为。2、被告未向原告交纳购房本金，也未提供任何证据证明本案第三人与被告结清了房款，原告凭什么要求被告返还超出面积房款。3、原告起诉超出了两年的诉讼时效，对其请求应予驳回。
被告宏业房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、被告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》各一份，证明被告属于依法成立的企业，具有本案诉讼主体资格。
证据二、《人民广场二期工程建设认购房屋订购合同》一份，证明第三人用3720万元订购被告12000平方米的房屋，用于安置原告等人。
证据三、《商品房买卖合同》一份，证明该合同第4条第4款约定，原告必须交清所有置换费用和超购面积的费用后，被告才负有按时交房的义务，原告没有按照该条的约定履行义务，被告有权延迟交房。
证据四、结算表、购房面积结算表各一份，证明第三人截止2013年6月9日还有3527123元房款未付。
证据五、交房工作联系函，证明2012年8月2日，被告告知第三人七日内将剩余房款付给被告。
证据六、工作联系函回复，证明第三人答复被告正在申请拨款。
证据七、对账单，证明第三人共向被告支付购房款2900万元。
证据八、入户声明，证明第三人未付清房款，被告仍于2012年11月底前向原告交房，被告不存在违约。
证据九、结算表，证明第三人截止2013年6月9日还有3527123元房款未付。
证据十、购房面积结算表一份，证明第三人截止2013年6月9日还有3527123元房款未付。
证据十一、交房公告，证明被告于2012年12月28日在孝感晚报刊登交房公告，交房时间为2012年12月31日至2013年1月31日。
证据十二、工程竣工验收备案证明书，证明百佳宏业商城2号楼已于2012年6月29日办理了竣工验收备案。
证据十三、商品房预售许可证，证明百佳宏业商城办理预售许可。
第三人广场管理处述称，原、被告之间的商品房买卖合同与我处无关，不应将我处列为第三人。
第三人广场管理处为支持其陈述事实，向本院提交了如下证据：
证据一、《民事判决书》一份，证明第三人不应承担民事责任。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议，第三人对原告提交的证据一至四均无异议；原告对被告提交的证据一、十二、十三无异议，第三人对被告提交的证据一至七、九、十、十二、十三无异议；对上述原告提交的证据一，被告提交的证据一、十二、十三，本院依法予以采信。
被告对原告提交的证据二、三、四的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为证据二被告没有违约行为；证据三单凭进账单和收据不能证明原告全面履行了合同义务；证据四与本案无关。
对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据二系原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院依法予以采信；证据三系原告交纳超购款44439元的单据，本院依法予以采信；证据四不能单独证明原告居住的房屋与合同约定面积不一致，故本院不予采信。
原告对被告提交的证据二至七、九、十、十一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证据二与原告无关；证据三只是计价方式，并非付款义务；证据四、九表明原告已履行付款义务，剩余款项应由第三人履行；证据五、六、七与原告无关；证据十不能证明原告未履行合同义务；证据十一是原告入户后的声明，与事实不符。原告对被告提交的证据八的真实性有异议，认为原告没有签过该声明。第三人对被告提交的证据八、十一有异议，认为与其无关。
对上述有争议的证据，本院认为，被告提交的证据二、四、五、六、七、九、十系被告与第三人间订购房屋的协议及付款履行情况，该证据第三人均无异议，故对被告提交的证据二、四、五、六、七、九、十，本院依法予以采信；被告提交的证据三系原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院依法予以采信；被告提交的证据八非本案原告签字的，与本案无关，本院依法不予采信；证据十一系被告刊登在孝感晚报上的交房公告，对其真实性本院依法予以采信。
原告、被告对第三人提交的证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告认为应按该判决进行裁决，被告认为是代为履行的合同。
对上述有争议的证据，本院认为，第三人提交的证据一是本院依法对另案作出的判决，对其真实性、合法性依法予以采信。
经审理查明，2011年12月1日，被告取得百佳宏业商城的商品房预售许可证，预售期限2011年12月1日至2012年12月31日有效。2012年5月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买被告开发的“百佳宏业商城”2幢17单元1710号房，建筑面积为130.31平方米；第四条第3、4款约定，该商品房总价款为403961元，买受人支付超购面积房款44439元，第三人孝感市人民广场管理处支付搬迁置换面积房款359522元，结清房款后交房；第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；第六条约定：买受人一次性付款（买受人已付清超购面积房款，详见合同附件补充协议）；第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理⑴逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，⑵逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金；第八条约定：交付期限为出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家合同地方人民政府的规定，将经验收合格的、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金；第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即房屋总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由买受人自行办理或由开发商指定的中介公司代办，第三人孝感市人民广场管理处承担搬迁置换面积办证税费和交易费，买受人承担超购面积的办证税费和交易费；第二十四条约定：本合同自双方签订之日起生效。2012年3月8日，原告便支付给被告超购面积房款44439元。2012年6月29日，被告取得了百佳宏业商城的竣工验收备案证明书。2012年9月13日，被告将上述房屋交付给原告使用。
另查明，2012年3月，被告与第三人签订了一份《人民广场二期工程建设认购房屋订购合同》，合同约定第三人认购搬迁户产权置换面积12000平方米，总价款3720万元，合同签订之日起7日内付房款1500万元等等。合同签订后，第三人截止2012年8月2日共向被告支付房款2900万元。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，适用两年的诉讼时效期间，从原告2012年9月13日接收房屋时就知道或者应当知道其权益受到侵害，至起诉之日2015年4月13日止已超过两年的诉讼时效期间，故对被告该项抗辩理由，本院依法予以支持，依法驳回原告的该项诉讼请求。关于原告主张面积差异，合同第五条已约定“面积以产权登记面积为准”，而诉讼中原告未提交产权登记的面积，故对其主张面积差异要求返还购房款的诉讼请求不予支持。关于原告主张办理产权证照的请求，合同第十六条约定被告的办证义务仅限于房屋总证，而分户产权证的办证义务主体是原告，分户税费及交易费缴纳主体分别为原告和第三人，被告无义务为原告办理其房屋及土地权属证照，故对该诉讼请求依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告周清的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告周清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 胡艳鹃
审 判 员 周 晓
人民陪审员 陈 杰
二〇一五年十月十五日
书 记 员 张 刚
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。