福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第31号
原告福建沙县农村商业银行股份有限公司，住所地沙县李纲中路100号。
法定代表人钟先礼，董事长。
委托代理人田生长，男，1976年1月8日出生，福建沙县农村商业银行股份有限公司员工。
委托代理人罗其枝，男，1956年6月11日出生，福建沙县农村商业银行股份有限公司员工。
被告谢荣模，男，1971年9月10日出生。
被告林华基，男，1981年5月7日出生。
委托代理人林建新，男，1962年6月5日出生。
被告黄晓燕，女，1981年11月15日出生。
以上三被告的共同委托代理人黄书明，福建万天律师事务所很律师。
原告福建沙县农村商业银行股份有限公司与被告谢荣模、林华基、黄晓燕金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田生长、罗其枝，被告谢荣模，被告林华基的委托代理人林建新，被告谢荣模、林华基、黄晓燕的共同委托代理人黄书明，到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2012年8月29日，被告谢荣模以购买树苗资金不足为由，被告林华基、黄晓燕提供座落于沙县翠绿山庄7幢2单元503室房地产作为抵押，向原告申请借款40万元，双方签订了抵押借款合同，之后原告于2012年10月12日向被告发放了借款40万元，期限1年至2013年10月9日，月利率8.351‰。借款到期后，原告经多次催收，但被告拒不履行还款义务。被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此要求，1、被告谢荣模偿还原告借款本金40万元、利息38759.30元（计至2014年5月8日），并按月利率12.5265‰计算支付从2014年5月8日至还清借款之日的利息；2、要求优先受偿被告林华基、黄晓燕座落于沙县翠绿山庄7幢2单元503室房地产的拍卖、变卖所得价款；3、被告承担本案诉讼费。
被告谢荣模、林华基、黄晓燕辩称：1、原告所诉的借款及抵押的事实属实，但三被告目前经济非常困难，无力偿还借款及支付利息，要求分期偿还并减免部分利息。2、合同约定本案借款月利率为8.351‰，借款40万元每月利息为3340.76元，原告诉求要求被告偿还利息38759.3元，与合同约定不符。3、原告起诉要求被告偿还罚息的主张，没有法律依据。4、原告对抵押房地产的拍卖、变卖所得价款，只能在抵押登记的债权数额范围内享有优先受偿权，超过部分不享有优先权。
经审理查明，2012年10月10日，被告谢荣模、林华基、黄晓燕与沙县农村信用合作联社水南信用社签订《抵押借款合同》约定，被告谢荣模向沙县农村信用合作联社水南信用社借款40万元，借款期限自2012年10月10日至2013年10月9日止；借款利率为固定利率即月利率8.351‰，按月结息；被告谢荣模逾期还款，自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计付利息，即按合同约定的借款利率加50%计算利息；被告谢荣模未按期支付利息，其欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息；被告林华基、黄晓燕将其位于沙县翠绿山庄7幢2单元503室房地产，为上述借款提供抵押担保。沙县农村信用合作联社作为贷款人在合同上加盖公章，被告谢荣模作为借款人在合同上签名，被告林华基、黄晓燕作为抵押人在合同上签名。同日，被告林华基、黄晓燕位于沙县翠绿山庄7幢2单元503室房地产［房产证号：沙房权证字第200528**号］，在房地产登记管理机关办理了房地产他项权利登记，沙县农村信用合作联社水南信用社为他项权利人，他项权利种类为一般抵押权，债权数额为40万元。
2012年10月12日，沙县农村信用合作联社水南信用社依据上述合同约定发放给被告谢荣模借款40万元，借款到期日为2013年10月9日，月利率8.351‰。被告谢荣模收到借款后，依约支付利息至2013年10月9日止；借款期限届满后，被告谢荣模截至2014年5月8日尚欠原告借款本金40万元、按罚息利率计算的逾期借款利息35074.2元（不含复利）、复利3351.06元。
另查明，按上述合同约定的利率计算方法，计算逾期还款期间的利息以及复利的月利率为12.5265‰。中国银行业监督管理委员会福建监管局于2013年11月22日批复，同意福建沙县农村商业银行股份有限公司开业，并承继沙县农村信用合作联社的债权债务，同时终止沙县农村信用合作联社；同意原告在原沙县农村信用合作联社分支机构住所设立支行，即在原沙县农村信用合作联社水南信用社住所设立福建沙县农村商业银行股份有限公司水南支行。
上述事实，有原告提供的《抵押借款合同》、沙房他字第20124247号房屋他项权证、沙土他项（2012）第2735号土地他项权证、借款凭证、中国银监会福建监管局文件闽银监复（2013）440号，以及出庭当事人陈述等证实。
本院认为，原告于2013年11月22日起承继了原沙县农村信用合作联社及其下属机构水南信用社的债权债务，依法有权主张原沙县农村信用合作联社及其下属机构水南信用社与被告谢荣模、林华基、黄晓燕所成立的合同之债。被告谢荣模、林华基、黄晓燕与原沙县农村信用合作联社水南信用社签订的《最高额抵押借款合同》符合法律规定，该合同依法成立有效。合同约定，逾期偿还借款的罚息利率在借款利率基础上加50%（即月利率12.5265‰）计算利息及复利，不违反法律规定，该约定依法成立有效；被告关于该约定没有法律依据的观点，不能成立。被告谢荣模截止至2014年5月8日，尚欠原告借款本金40万元、利息38759.30元（含复利），依法应予偿还。原告要求被告谢荣模按月利率12.5265‰计算支付从2014年5月9日至还清借款之日的利息，符合法律规定，本院予以支持。被告林华基、黄晓燕为上述借款，提供其位于沙县翠绿山庄7幢2单元503室房地产作为抵押担保，并在登记机关办理了抵押登记，原告有权在登记公示的债权数额40万元范围内，优先受偿抵押房地产的拍卖、变卖所得价款。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告谢荣模应偿还原告福建沙县农村商业银行股份有限公司借款本金40万元，并支付计至2014年5月8日的借款利息38759.30元，合计438759.30元。
二、被告谢荣模应支付原告福建沙县农村商业银行股份有限公司自2014年5月9日起计至还清借款之日止的利息（含复利），按月利率12.5265‰计算。
以上交付款项，应于本判决生效之日起三个月内付清。
三、原告福建沙县农村商业银行股份有限公司对依法处置被告林华基、黄晓燕座落于沙县翠绿山庄7幢2单元503室房地产所得的价款，在抵押登记债权数额40万元范围内，优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍支付的迟延履行期间的债务利息，按尚未清偿的债务和日万分之一点七五计算。
本案受理费7881元，减半收取3940.5元，由被告谢荣模、林华基、黄晓燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 乐水坤
二〇一五年二月十一日
书记员 郑晓霖
本判决所依据的法律条文：
中华人民共和国合同法
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
中华人民共和国担保法
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
中华人民共和国民事诉讼法
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。