安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民二初字第00262号原告：合肥元一物业管理有限公司，组织机构代码证号73003646-X。法定代表人：李小榕，董事长。委托代理人：卜文革，安徽美林律师事务所律师。委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所实习律师。被告：刘蓉，女，1969年2月12日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：李成龙，安徽天禾律师事务所律师。原告合肥元一物业管理有限公司（以下简称“元一物业公司”）与被告刘蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理，依法由审判员陆翠玲适用简易程序于2014年2月20日公开开庭进行了审理。元一物业公司的委托代理人卜文革、刁忠阳，刘蓉及其委托代理人李成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元一物业公司诉称：刘蓉购买了安徽元一房地产发展有限公司（以下简称元一房产公司）开发的元一美邦国际物业一套，房号为＊＊＊。2003年9月1日元一房产公司委托元一物业公司对该小区进行前期物业管理，2004年12月20日元一房产公司向刘蓉交房，2005年1月25日刘蓉与元一物业公司签订前期物业管理服务协议，元一物业公司根据协议约定履行义务，对小区实施物业管理，刘蓉拖欠2006年1月1日至2013年12月31日物业费。元一物业公司多次催要未果诉至法院，请求判令：1、刘蓉立即支付物业管理费13947元，逾期违约金8824.41元（2006年1月1日至2013年12月31日，按日万分之五计算违约金，后期计算至付清之日止），合计22771.41元；2、本案诉讼费由刘蓉承担。刘蓉辩称：1、缴纳物业费的前提是元一物业公司按约履行合同义务，元一物业公司提交的证据中未能体现其履行相关义务，刘蓉举证的照片证明元一物业公司未尽物业管理义务，保洁不及时、车辆乱停放、消防栓不能有效供水、楼下有住户开设饭店、养鸡；2、元一物业公司部分诉请超过诉讼时效；3、房屋内烟道排烟有问题，邻居做饭的时候就会串味，其多向物业公司反映未予解决。4、元一物业公司诉请违约金没有事实依据.经审理查明：刘蓉系合肥元一美邦国际小区＊＊＊房屋业主，房屋建筑面积140.03平方米。2003年9月1日，元一美邦国际开发建设单位元一房产公司与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一美邦国际实行物业服务，期限自2003年9月1日起2006年8月31日。2006年8月31日，双方续签了《物业管理委托合同》，期限从签订之日起至业主委员会成立之日止。2005年1月25日，刘蓉与元一物业公司签订《美邦国际前期物业管理服务协议》，约定元一物业公司对元一美邦国际实施物业服务，服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修的管理。物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，于每季度前10日交纳；被告未按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，元一物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天0.2%缴纳滞纳金。上述合同签订后，元一物业公司对元一美邦国际小区实施了物业管理服务。2009年8月8日，合肥元一美邦国际业主委员会与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，委托元一物业公司从2009年8月8日至2012年8月7日对元一美邦国际小区实施物业管理服务。服务项目主要包括小区房屋建设本体共用部位、共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、消防设备、供水系统等）、小区规划区域内属于物业管理范围的市政公用设施、会所、阅览室、停车场、商业网点的维修、养护和管理；公区场所清洁卫生绿化养护；小区交通车辆行驶停泊管理和公共秩序管理安全防范工作等；物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。元一物业公司为元一美邦国际小区提供物业服务至今。刘蓉拖欠2006年1月1日至2013年12月31日期间物业费。元一物业公司催要未果，于2014年1月17日诉至本院，请求判如所请。另查，合肥市物价局2004年至2012年间以合价房（2004）400号、（2005）436号、（2006）325号、（2007）467号文件批复元一美邦国际高层住宅物业综合服务费（含绿化养护、清洁卫生、秩序维护、办公、共用设备设施日常维保、管理人员工资福利和物业公司固定资产折旧费用）1.1元／平方米／月，有效期至2012年8月；2012年12月，合肥市物价局、合肥市庐阳区物价局以合价房（2011）41号、合庐价物备（2012）101号文件批复元一美邦国际有电梯住宅综合服务费1.3元／平方米／月（执行一费制），期限至2014年12月。上述事实有元一物业公司提供的元一物业公司及房地产开发公司营业执照、企业资质证书、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、房屋买卖合同、入住手续签章汇总表、房屋交接验收表、业主交付清单、收费许可证及批复、物业费催缴函、邮寄凭证、催收照片及当事人陈述予以证明。另，刘蓉举证照片5张，证明元一物业公司没有按照物业管理合同约定履行管理义务，致使业主生活居住环境十分恶劣，对刘蓉及其他业主的生活出行造成很大不便，也是其拒交物业费的主要原因。元一物业公司质证对照片真实性合法性无异议，对关联性有异议，元一物业公司为元一美邦国际小区配备了垃圾桶，指定了停放非机动车的停车库，修建了垃圾池，本组照片仅反映了一段时间点的现状，但物业服务是一个持续的过程，居民垃圾和建筑垃圾都是按时间清理，该照片不能反映元一物业公司没有尽到服务义务，至于居民在后院种植蔬菜，元一物业公司仅有劝阻的义务，该行为实际是业主的专有权部分对全体业主共有权的侵犯，有具体的侵权人，不属于物业公司的责任，小区内有固定非机动车停车位，居民没有按照相关规定停放，物业公司仅能劝阻，不能私自搬离车辆。本院认为：元一物业公司与元一美邦国际小区建设单位、小区业主、元一美邦国际小区业委会先后签订了物业管理委托合同，对元一美邦国际小区实施了物业服务，元一物业公司与包括刘蓉在内的业主之间物业服务合同关系合法有效，刘蓉应履行缴纳物业服务费的法定义务。关于诉讼时效问题，元一物业公司举证物业费催缴函、邮寄凭证、照片已向刘蓉多次催要并书面通知，刘蓉质证对该证据真实性和合法性无异议，对证明目的有异议，其确已知悉催收通知的内容，其不缴纳物业费的理由是元一物业公司没有尽到物业服务义务。因刘蓉确认其知悉催收通知，且物业服务系对业主日常生活的服务保障，服务时间具有延续性，刘蓉在接受服务同时应当支付相应物业费，故刘蓉关于元一物业公司部分诉请超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳；刘蓉抗辩其房屋排烟有问题，因非物业服务范围，本院不予采信；刘蓉举证的照片显示元一物业公司物业服务过程中存在瑕疵，但物业费的收取正是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性，刘蓉对元一物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以依法请求其继续履行、采取补救措施等，但不能作为其拒交物业费的理由。综上，刘蓉应支付拖欠的2006年1月1日至2013年12月31日期间物业费（140.03平方米×1元×84个月=11763元）＋（140.03平方米×1.3元×12个月=2184元）=13947元。关于逾期违约金，元一物业公司主张以日万分之五的标准计算至2013年12月31日为6734.12元，鉴于元一物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，本院酌定支持3367.06元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条之规定，判决如下：一、被告刘蓉于判决生效之日起十日内向原告合肥元一物业管理有限公司交纳物业费13947元（2006年1月1日至2013年12月31日），并支付违约金3367.06元（暂计算至2013年12月31日，之后的违约金以13947元为基数，按照每日万分之二点五的利率标准顺延计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为185元，由被告刘蓉负担140元，原告合肥元一物业管理有限公司负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陆翠玲二〇一四年五月七日书记员  陈丽娟