山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第773号
上诉人（原审原告）尹承磊，男，1976年5月28日出生，汉族，济南市热力工程有限公司副总经理，住济南市。
委托代理人田华，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人梁翠霞，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭好，女，1977年2月6日出生，汉族，住济南市。
第三人山东三箭房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王令强，董事长。
委托代理人张德伟，男，该公司员工。
上诉人尹承磊因与被上诉人郭好、第三人山东三箭房地产开发有限公司（以下简称三箭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人尹承磊的委托代理人田华，第三人三箭公司的委托代理人张德伟到庭参加诉讼。被上诉人郭好经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：为实施本市XX片区棚改项目，2008年6月22日，案外人济南市旧城改造投融资管理中心、济南市市中区拆迁办公室与郭好签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定拆除郭好所有的位于XX路XX号XX号房屋，拆除后安置房屋位于回迁小区X号楼X单元XX室（现济南市XX区XX路XX号XX三区X号楼XX室），涉案房屋的房产大证号为：中XX号，现登记在三箭公司名下，房屋面积为96.85平方米，大证登记时间为2013年7月30日。
2013年4月20日，尹承磊、郭好在案外人济南蓝泰房地产经纪有限公司的居间介绍下签订了关于涉案房屋的《房屋买卖合同》一份，约定郭好将位于XX区XX三区X号楼X单元XX室的涉案房屋以总价款140万元的价格出售给尹承磊，合同签订时，尹承磊向郭好支付购房定金2万元，合同生效后转化为购房款，在郭好收到全款后将房屋交付给尹承磊；郭好承担下证所产生的所有费用，尹承磊承担营业税、个人所得税、契税、交易手续费；在合同第十二条的特别约定事项中约定有：“1、甲乙双方（郭好为甲方、出卖方，尹承磊为乙方、买受方，原审法院注，下同）签定合同当日，乙方向甲方支付定金贰万元整，如甲方不出售此房视为违约，定金双倍返还，并承担2%的中介费，如乙方不再购买此房视为违约，定金不退，并承担中介费2%。2、经甲乙双方协商签定合同当日付定金贰万元，次日乙方向甲方支付首付款拾肆万包含定金贰万，乙方应在2013年5月20日前向甲方支付尾款壹佰贰拾陆万元整。3、乙方在居住此房期间承担水、电、燃气、物业费、暖气费等费用。4、经甲乙双方协商，如乙方在2013年5月20日之前不能向甲方支付尾款，定金不退，首付款拾贰万元返还，合同自动解除。5、经甲乙双方协商，甲方在办理房产证完毕后，必须通知乙方和丙方去办理过户手续，不然视为违约，如甲方在办理房产证后不出售此房，必须按照当时市场价来赔偿乙方”。合同签订当日，尹承磊向中介方支付了服务费28000元，以现金的方式向郭好支付了定金20000元；2013年4月21日，尹承磊向郭好转账支付了12万元；2013年5月19日，尹承磊分三笔共计向郭好转账支付了126万元，郭好分别向尹承磊出具了收条，尹承磊共计支付给郭好购房款合计140万元（含定金2万元）。
另，涉案房屋现未办理分户小证，尚未登记至郭好名下。涉案房屋已于2013年5月19日由郭好交付尹承磊占有使用，至今仍由尹承磊占有使用。
因包括涉案房屋在内的部分拆迁安置房屋已具备办理分户产权登记的条件，三箭公司曾张贴公告一份，通知权利人办理分户产权登记手续，公告的内容为：“兹定于5月30日至6月6日办理X区X号楼（原X号楼）第X单元回迁房居民安置房产权登记手续；6月9日至13日办理X区X号楼第X单元回迁居民房安置房产权登记手续；6月16日至20日办理X区X号楼第X单元回迁居民安置房产权登记手续。请上述居民持被拆迁人身份证、拆迁安置协议、回迁缴费凭证等有关手续，到XX片区东南角（原回迁办理地点），在各自规定的时间内集中办理。原被拆迁人已故的，请家属先予登记，待房管部门明确办理意见后，再电话通知办理，请谅解……”。
在本案庭审过程中，三箭公司作为涉案房屋的开发商陈述称：涉案房屋现已具备办理分户产权登记的条件，办理分户产权登记需要出示拆迁安置协议原件、回迁缴费凭证原件等手续，还需要郭好本人持身份证原件与第三人到房管局办理，办理时郭好还需要缴纳房屋维修基金并补缴房屋差额。在原审法院询问三箭公司如果郭好本人无法到场的情况可否协助其办理涉案房屋的分户产权登记时，第三人称“不行，必须要本人到场才能办理”。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。尹承磊、郭好签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，系当事人之间真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，根据作为涉案房屋开发商的三箭公司的陈述可知，涉案房屋现已具备了办理分户产权登记的条件，并且已由三箭公司张贴公告通知权利人办理产权登记的时间及需要提交的资料，但三箭公司亦明确表示，如需要办理涉案房屋的分户产权登记，作为被安置人的郭好本人必须到场，然而在本案审理过程中，郭好下落不明，无法确定其本人可以到场办理产权登记，即在现有情况下，无法将涉案房屋的产权登记至郭好名下，且根据尹承磊、郭好签订的《房屋买卖合同》的约定，郭好应在办理完产权登记后才需给尹承磊办理过户手续，而办理涉案房屋的产权登记手续，对于郭好来说具有一定的人身专属性，是否缴纳维修基金等相关税费及申请办理涉案房屋的产权登记，对于郭好来说应是其本人享有的权利，其他人并无权予以剥夺、限制，故尹承磊主张要求郭好立即办理涉案房屋的产权登记手续、自行承担因办理产权登记手续所产生的所有费用、在办妥涉案房屋产权登记手续后配合尹承磊办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告尹承磊的诉讼请求。案件受理费100元，由原告尹承磊负担。
上诉人尹承磊不服原审判决上诉称：原审法院以办理产权登记具有人身专属性、是被上诉人本人享有的权利等为由驳回上诉人的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。一、办理房屋的产权登记手续及缴纳维修基金等相关税费虽“需本人办理”，但并不具有人身专属性。具有人身专属性的权利一般常见于人身权及知识产权，是基于人身所产生的一种权利，带有人身依附性，除此以外，人身专属性还常见于一些依附于身份关系的财产权利或行为。但人身专属性与“需本人办理”没有必然的联系，人身专属性的权利通常不能让与，但部分可以代为行使，而“需本人办理”通常指该行为不能委托他人代为行使，但并不代表该权利不可以被让与或剥夺，更不代表当“本人”因不行使该行为而侵犯到其他人的合法权益时，可以以“需本人办理”去对抗。原审法院以办理涉案房屋的产权登记手续及缴纳维修基金等相关税费“需本人办理”，而将其认定为具有人身专属性，进而认为其不应被剥夺或限制，上诉人认为这是原审法院对“需本人办理”及人身专属性的误读。照此推论，需本人才能办理的付款行为，也可以在债务人拒不付款时，以此为由去对抗债权人的主张，从而使其违法行为合法化。二、本案中，办理涉案房屋的产权登记手续及缴纳维修基金等相关税费是被上诉人的法定及合同义务，被上诉人应履行其义务。房屋产权证是购房者取得房屋所有权的合法凭证，在现实生活中，确实有很多购房者在入住房屋很多年后都未办理房屋产权证，因国家也没有相关的法律法规规定购房者必须办理房屋产权证，所以，从这个意义上讲，办证行为的确具有一定的自主性，在没有法定或合同义务约束的前提下，办或不办都是购房者的权利，其他人无权干涉。但本案中，被上诉人将房屋出售给了上诉人，双方所签订的合同是真实有效的，上诉人亦按照合同约定交足了全款，不存在任何违约行为，且涉案房屋现己具备办证条件，在这种情况下，被上诉人理应按照合同约定履行其办证及协助过户的义务，即使合同没有约定，被上诉人也应尽到其协助转移房屋所有权的法定附随义务。但因被上诉人下落不明，上诉人无法找到被上诉人配合过户，所以不得己起诉至法院以寻求利益的保护，但原审法院却以被上诉人原办证行为的自主性、办或不办是其应享有的权利等为由，对其法定及合同义务进行了规避，使被上诉人的违约行为合法化，上诉人认为这是原审法院对合同法基本原理的严重悖行，应依法予以纠正。三、涉案房屋的产权证办理及过户并不存在事实及法律上的障碍，上诉人的请求理应得到支持。首先，涉案房屋现己具备办证条件，原审第三人亦对此进行了确认，上诉人也明确表示可以代被上诉人先行垫付涉案房屋的面积误差差价，及维修基金等办理房产证和过户所需缴纳的所有相关税费；其次，依据最高院转发《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条，买受人可以代为完善理应由原事实上的房屋所有权人完善的房屋产权登记手续，这就表明，即使办证行为是被上诉人不可替代的行为，法院亦可以通过协助执行通知书的形式来实现办证，以维护相关权利人的合法权益。因此，原审法院在上述基础上驳回上诉人的诉讼请求缺乏事实及法律依据。综上所述，原审法院违反了合同法诚实信用的基本原则，亦不利于维护市场交易的安全，损害了守约一方的合法权益，其判决缺乏事实及法律根据，严重不公。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人郭好未提供答辩。
第三人三箭公司述称，上诉人与被上诉人之间争议的法律关系与第三人无关。涉案房屋已经具备办理房产证的条件，被上诉人郭好不到场的情况下，涉案房屋无法办理房产证书。只要条件具备，第三人将全力配合办理涉案房屋的过户手续。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：尹承磊与郭好签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。房屋买卖合同中，为房屋买受人办理过户手续是出卖人的基本合同义务。由于双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未取得产权证书，故双方在《房屋买卖合同》中约定，郭好在取得涉案房屋的房产证后应当通知尹承磊办理过户手续。郭好将涉案房屋登记在自己名下是向尹承磊履行房屋过户义务前提条件。因此，待涉案房屋具备办理产权证书的条件时，在接到三箭公司办证通知后，郭好应积极与三箭公司履行房产登记手续。鉴于双方当事人签订房屋买卖合同的目的，依据诚实信用原则，郭好积极履行办证手续将涉案房屋登记在自己名下，应构成本案双方当事人之间房屋买卖合同的内容。本案涉案房屋已经取得初始登记，已经具备办理产权证书的条件，故尹承磊要求郭好办理涉案房屋产权登记手续，以及要求郭好在办理产权登记后履行房屋过户手续，符合双方签订房屋买卖合同的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2348号民事判决；
二、被上诉人郭好于本判决生效之日起10日内办理位于济南市市中区经八路88号三箭瑞福苑三区4号楼1单元905室房屋的产权证书；
三、被上诉人郭好在取得上述房屋产权证书后10日内协助上诉人尹承磊办理上述房屋的过户登记手续。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人郭好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 孙培培