广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第716、926号
716号案件原告（926号案件被告）季筛荣，男，汉族，1963年6月9日出生，身份住址广东省珠海市香洲区拱北夏湾路*号**栋*单元***房，身份号码6502041963********。
委托代理人王军，广东维强律师事务所律师。
716号案件被告（926号案件原告）边迪，男，汉族，1984年10月5日出生，身份住址广东省深圳市龙岗区湖南路*号百合星城*期***号楼*单元***房，身份号码2321031984********。
委托代理人刘瞻，广东星辰律师事务所律师。
第三人戚翠萍，女，汉族，1961年8月16日出生，身份住址广东省珠海市香洲区拱北夏湾路*号**栋*单元***房，身份号码6502041961********。
上列716号案件原告季筛荣诉716号案件被告边迪、926号案件原告边迪诉926号案件被告季筛荣房屋买卖合同纠纷两案，本院立案受理后，合并审理，依法由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年7月1日公开开庭进行了审理，季筛荣及其委托代理人王军、边迪及其委托代理人刘瞻到庭参加诉讼。后，本案依法追加戚翠萍为第三人，并转普通程序，由代理审判员吴颂、人民陪审员张艳荣、罗祝红组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，季筛荣及委托代理人王军、边迪及委托代理人刘瞻、戚翠萍本人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
季筛荣在716号案件中起诉称：2014年3月18日，季筛荣与边迪签订《房地产买卖合同》。合同约定：“季筛荣同意将深圳市福田区都会100大厦银都30W的房产转让给边迪。购房定金为5万元，边迪在签订合同当日支付5万元。交易过程中，如国家出台新政策影响此交易，则三方友好协商，季筛荣不吃定，边迪不要求赔定，经纪方不收佣金，此合同作废”。2015年3月30日，国家出台房产新政策，该房产新政策影响了此次交易。据此，请求法院判令：1、解除季筛荣与边迪之间签订的《房地产买卖合同》；2、本案诉讼费用由边迪承担。第二次庭审时，季筛荣补充陈述称：4月3日，季筛荣前往边迪家里进行协商，并向边迪提出解除合同，并且带了第一份律师函的复印件给边迪。4月4日至4月6日是清明节，边迪陈述4月3日取得贷款承诺函不属实，4月7日双方第二次协商时，边迪才出具的贷款承诺函。边迪应该是当日上午才拿到的贷款承诺函。4月9日，季筛荣向边迪寄送律师函，要求合同作废，并强调扩大的损失与季筛荣无关，并要求边迪及时向季筛荣主张返还定金，前往银行办理资金监管解除手续。4月10日，季筛荣提起诉讼，要求解除合同。7月4日贷款承诺函过期，10月4日监管合同到期，自动作废，监管资金自动返还到监管账户。季筛荣在出售涉案房产前和过程中没有征得戚翠萍的同意，致使本来就不好的夫妻关系更加严重，直到2015年11月16日正式离婚。
边迪针对季筛荣的起诉答辩称：季筛荣要求解除涉案房屋买卖合同的依据不足，季筛荣应继续履行与边迪的房屋买卖合同。
边迪在926号案件中起诉称：2015年3月18日，季筛荣与边迪签订《房地产买卖合同》（NO.0009272）合同约定边迪购买季筛荣位于深圳市福田区都会100大厦银都30W的房产，合同总价195万元整。合同签订后，边迪依约支付了定金5万元。2015年3月30日，双方在中国银行深圳上步支行办理了第三方资金监管协议，同日边迪支付首期余款50万元整。2015年4月3日，边迪获得银行出具的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，同日，边迪通知季筛荣要求其办理递件过户手续，但遭到季筛荣拒绝。季筛荣认为房屋出让价过低，要求涨价20万方能办理过户。边迪拒绝了季筛荣涨价的要求。2015年4月4日，边迪收到季筛荣委托律师发来的律师函，季筛荣明确要求解除合同。2015年4月8日，边迪委托律师签发律师函，要求季筛荣继续履行合同，但遭到季筛荣拒绝。2015年4月9日，季筛荣再次委托律师签发律师函，提出解除合同。边迪认为季筛荣坐地起价的行为不仅违反合同约定，也毫无诚信可言。季筛荣提出解除合同的事由不符合法律规定及合同约定，季筛荣应继续履行合同，并承担相应的违约责任。据此，请求法院判令：1、季筛荣继续履行《房地产买卖合同》；2、季筛荣自判决生效之日起3日内办理递件过户手续；3、季筛荣向边迪支付违约金直至其履行递件过户手续之日止（违约金自2015年4月7日起算暂计至2015年4月14日，以合同成交总价按每日0.04%的标准计算，1950000×0.04%×7日=5460元整）；4、季筛荣承担本案的诉讼费、保全费。第二次庭审时，边迪补充意见称第三人是知晓边迪与季筛荣之间的买卖合同的，起诉之前第三人没有反对，致使要求加价，因此季筛荣的陈述没有事实和法律依据。
季筛荣针对边迪的起诉答辩称：1、涉案买卖合同签订后，国家即出台了房产新政，对该房产新政原告无法预知，该政策直接导致房价升高，导致涉案合同赖以成立的基础丧失。现双方如果继续履行合同，则显失公平。本案已发生形式变更，因此涉案合同应解除。2、房地产买卖合同第13条备注条款约定此交易过程中，若因国家出台新政影响交易，则三方友好协商，卖方不吃定，买方不要求赔定，经纪方不收取佣金，合同作废。2015年3月30日，国家出台了房产新政，该政策直接导致二手房数量大幅增加，买房人大幅增多，房价升高。如果双方继续按原合同履行，合同显示公平。该政策直接影响原、被告公平交易，因此合同应当作废。3、根据深圳市房地产权登记中心要求，转让婚内夫妻共同财产，双方必须到场签字，否则无法办理过户手续。本案房屋尚未转移登记至边迪名下，本案也不符合善意取得条件，戚翠萍已明确表示拒绝出售房屋，因此边迪的过户请求无法实现，法院也无法进行强制过户。4、边迪和中介公司有义务审查季筛荣的房产是否属于夫妻共同财产，边迪和中介公司未尽到审查义务，因此边迪和中介公司也有过错。5、季筛荣依据情势变更和合同备注条款，依法解除合同，不构成违约，因此边迪主张违约金赔偿，没有事实及法律依据。
第三人戚翠萍答辩称：对于季筛荣的起诉没有意见，戚翠萍不同意继续履行合同，戚翠萍根本不同意卖房，季筛荣卖房前没有跟戚翠萍商量，对季筛荣卖房事宜完全不知情，直到2015年4月1日才告知戚翠萍已经办理了资金监管，戚翠萍知道后坚决反对，要求季筛荣与边迪解除合同。
经审理查明，2015年3月18日，边迪（买方）与季筛荣（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区都会100大厦银都30w房以195000元价格转让给买方，购房定金共计5万元，买方在签订合同当日支付；第二部分房款为55万元于2015年4月3日之前支付至买方贷款银行作资金监管并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；双方协商在定金或首期款中预留2万元作为交房保证金，托管在第三方。在该合同特别备注栏内备注：此交易过程中若国家出台新政策影响此交易，则三方友好协商，卖方不吃定，买方不要求赔定，经纪方不收佣金，此合同作废。
同日，边迪向季筛荣支付定金5万元。
2015年3月30日，边迪与季筛荣前往中国银行深圳上步支行办理资金监管手续，并与银行签订资金监管协议。协议约定监管期限为180天，如超过上述监管期限，边迪与季筛荣未到银行处签订划款委托书，银行将监管的资金划入边迪指定的账户内。签订上述协议后，边迪依约向监管账户支付监管资金55万元。
2015年4月3日，上述银行出具二手住房按揭贷款承诺书，承诺向边迪发放金额为135万元的贷款。
同日，季筛荣委托律师向边迪发出协商函，认为330新政属于备注条款中国家出台新政策，影响涉案买卖合同的交易，要求边迪收函后2日内联系律师协商此事。
收到上述协商函后，2015年4月8日，边迪委托律师向季筛荣发出律师函，要求季筛荣按照合同约定的时间与边迪签署二手房买卖合同并办理递件过户手续，不同意季筛荣解除合同的主张。
2015年4月9日，季筛荣再次委托律师向边迪发出律师函，认为330新政影响交易，并函告边迪涉案房地产买卖合同作废，要求边迪另行寻找买家购买所需房产，并要求边迪立即找季筛荣办理退还定金和解除二手楼资金监管事宜。
庭审中，因边迪未能举证证明戚翠萍对于季筛荣向边迪出售涉案房产是知情并同意的，本院询问边迪是否变更诉讼请求。边迪当庭变更诉讼请求为：1、要求季筛荣退还定金3万元（剩余2万元托管在第三人处，边迪另行主张）；2、季筛荣按照房产总价的20%向边迪支付违约金；3、季筛荣向边迪支付逾期返还定金和监管资金55万元的利息，利息自2015年3月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止；4、诉讼费和保全费由季筛荣承担；5、戚翠萍对季筛荣的上述债务承担连带清偿责任。
季筛荣对此答辩称：1、对于返还定金3万元没有异议，但不同意赔偿20%的违约金，因为没有合同依据，边迪也无提供证据证明其实际损失；2、2015年4月9日季筛荣委托律师向边迪发函，就已经告知边迪合同作废，合同作废后边迪有义务采取措施防止损失扩大，边迪的损失与季筛荣无关；3、55万元监管资金已退至边迪账户，不存在利息损失。
第三人戚翠萍的答辩意见同季筛荣，并称戚翠萍与季筛荣已经离婚，季筛荣的债务与戚翠萍无关，不同意承担连带清偿责任。
另查，戚翠萍与季筛荣于2015年11月16日离婚。
本院认为，季筛荣与边迪签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。季筛荣未按照合同约定在贷款承诺函出具后与边迪签订《二手房买卖合同》并办理过户手续，构成违约。边迪有权要求季筛荣返还定金3万元，并支付按照合同总价款的5%计算的违约金，即97500元（1950000元×5%）。边迪诉请违约金按照20%计算，没有合同依据，本院不予支持。如边迪认为上述5%的违约金不足以弥补其损失的，可另寻法律途径主张损失赔偿。季筛荣虽辩称330新政属于合同约定的国家出台新政策影响交易的情形。但首先，季筛荣未提交证据证明在签订合同之时，双方已明确对于该条款的意思即是无论何方违约，均可以不继续履行合同，而不向守约方承担违约责任；再次，边迪对该条款的理解不同于季筛荣，而主张330新政不构成备注条款的出台新政影响交易情形，并在起诉之初认为合同仍应继续履行。通常情况下来说，如合同约定一方违约导致合同无法履行仍无需承担违约责任，明显显失公平。该条款的意思应为如果出台新政，导致非因交易相对方任何一方的过错，一方无法出售或者无法购买涉案房产，则各方互不追究责任。季筛荣据此抗辩不应承担违约责任，本院不予支持。季筛荣又抗辩称2015年4月9日已告知边迪不再履行涉案房产，则扩大的损失不应由季筛荣承担。但季筛荣并未提交证据证明在提起本案诉讼前，已明确告知边迪，其配偶戚翠萍不同意季筛荣向边迪出售涉案的房产，4月9日的律师函中阐述的解除合同的依据系备注条款的国家政策。而如前所述的，该条款并不构成房产交易的事实上的履行不能。对于季筛荣的该项抗辩理由，本院亦不予支持。
边迪起诉请求季筛荣支付逾期返还定金和资金监管款项的利息，但上述合同约定的违约金足以弥补边迪定金的利息损失。对于边迪的该项诉讼请求，本院予以驳回。至于资金监管款项的利息问题。按照资金监管协议的约定，协议到期后，在边迪与季筛荣未前往银行签订划款委托书的情况下，监管资金应自动返还边迪账户。边迪并未举证证明超过监管期限后，因为季筛荣的原因导致银行未能及时返还资金监管金额。对于边迪的该项诉讼请求，本院不予支持。
戚翠萍虽于2015年11月16日与季筛荣离婚，但涉案房屋买卖合同签订于季筛荣与戚翠萍婚姻关系存续期间。而季筛荣因违反合同约定而产生的违约责任的债务，也系夫妻关系存续期间所产生的债务。边迪据此有权要求戚翠萍对季筛荣上述返还定金和赔偿损失的债务承担共同清偿责任。
关于季筛荣起诉请求解除涉案房屋买卖合同。在第二次庭审即2015年11月19日，边迪当庭变更诉讼请求，要求季筛荣返还定金赔偿损失，应视为边迪同意解除涉案房屋买卖合同。双方买卖合同于2015年11月19日解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认边迪与季筛荣于2015年3月18日签订的《房地产买卖合同》于2015年11月19日解除；
二、季筛荣、戚翠萍应于本判决生效之日起十日内共同向边迪支付违约金97500元；
三、季筛荣、戚翠萍应于本判决生效之日起十日内共同向边迪返还定金30000元；
四、驳回边迪的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
716号案件受理费100元（已由季筛荣预交），由季筛荣负担。926号案件受理费22399元，因减少诉讼请求而由法院收取的7600元、保全费5000元（均已由边迪预交），由季筛荣和戚翠萍共同负担3825元、边迪负担8775元。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 罗 祝 红
人民陪审员 张 艳 荣
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 俞婷婷（代）
李颖欣
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