成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初322号
原告：成都威斯顿经营管理有限责任公司。住所地：成都市人民南路四段**号*楼。
法定代表人吴华，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁蓉，女，汉族，1965年11月23日出生，住成都市成华区。系公司员工，特别授权代理人。
委托诉讼代理人：袁梅，女，汉族，1994年7月4日出生，住四川省南部县。系公司员工，一般授权代理人。
被告王翔，男，汉族，1971年1月1日出生，住沈阳市和平区。
原告成都威斯顿经营管理有限责任公司(以下简称威斯顿公司)诉被告王翔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员程洁担任审判长，与人民陪审员夏琪、孙永川组成合议庭公开开庭进行了审理。原告威斯顿公司的委托代理人梁蓉和袁梅、被告王翔到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告威斯顿公司向本院提出的诉讼请求为：1、被告向原告支付2011年2月1日至2016年8月31日所拖欠的物业服务费17866.89元、滞纳金8844.11元共计26711元；2、被告承担本案全部诉讼费。其事实与理由为：原告与被告王翔于2008年10月7日签订了《[神仙树大院]物业相关费用收缴协议》，根据该协议及《前期物业服务合同》约定由原告向被告位于成都高新区紫荆西路6号神仙树大院小区4栋1单元1401号的商品房提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。合同履行至今，原告已按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的物业服务缴费义务，自2011年2月1日至2016年8月31日止共拖欠物业服务费17866.89元（另有滞纳金8844.11元），该物业服务费虽经原告多次书面催收，但被告一直未予理睬。原告为维护其自身权益，诉至本院。
被告王翔辩称：原告长期允许推销人员在小区内摆摊设点广告宣传，严重影响业主的生活品质和安全；被告所在楼栋一楼沙发表面脱皮原告未予修补；小区外墙墙砖脱落，原告未予修补且在其上画白圈，影响小区美观和品质；开发商将会所交由银杏经营餐饮，原告承诺的在会所中设置阅览室、健身房、游泳池等没有兑现，双方矛盾很大，原告未站在业主角度维护业主权益，不予业主维权便利。综上，被告认为原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，不应支付全额物业费，不认可滞纳金。
经审理查明：
2006年10月30日，案外人成都怡和天成房地产开发有限公司（甲方）与本案原告成都威斯顿经营管理有限责任公司（乙方）签订了《神仙树大院前期物业服务合同》（下称合同），合同中与本案有关的约定有如下条款：
“服务内容与质量”第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共同部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（不包含对业主人身和财产的保管和保险义务）；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。该章第三条第1款约定：乙方接受作为房屋所有权人的甲方委托进行会所、停车场等有偿经营性服务。该章第四条约定：乙方提供的前期物业管理最终服务应达到约定的质量标准（服务质量标准见附件五）”。
第三章”服务费用”第六条”……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，费用标准如下：普通住宅物业服务费：1.9元/月.平方米（服务标准见附件五）”。
2008年10月7日被告王翔收房。当天，成都威斯顿经营管理有限责任公司[神仙树大院]物业管理中心作为甲方，本案被告王翔作为乙方，签订了《[神仙树大院]物业相关费用收缴协议》（下称协议），协议约定：一、王翔按期向物业公司缴纳物业服务费，收费标准为1.9元/月/平方米；二、自2008年8月1日起，按季交纳物业服务费；三、若业主无故预期交纳物业服务费，物业公司可按逾期天数，每天按延付金额的万分之五加收违约金。
案涉房屋位于成都高新区紫荆西路6号神仙树大院小区4栋1单元1401号，建筑面积为140.35平方米，该房屋所有权人系被告王翔。
以上事实有原告当庭陈述及其举证的《前期物业服务合同》、《[神仙树大院]物业相关费用收缴协议》、房屋信息摘要、入户声明等证据在案佐证。
本院认为，《神仙树大院前期物业服务合同》、《[神仙树大院]物业相关费用收缴协议》是合同签订方的真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。原告威斯顿公司为神仙树大院小区提供物业服务，被告王翔作为该小区4栋1单元1401号房屋的业主，应当向原告威斯顿公司支付物业服务费。
关于被告主张的物业服务中主要存在的问题，（1）外来推销人员小区内摆摊设点问题，原告负有维护小区公共秩序、安全防范的义务，原告允许外来推销人员在小区内摆摊设点从事经营，目前虽未实际产生秩序问题、安全问题，但增加了小区的秩序隐患、安全隐患，同时也容易影响业主对小区公共道路区域的通行与使用，同时原告也未举证证明此举征得了绝大多数业主的认同，故原告在维修小区公共安全秩序时提供的物业管理服务存在瑕疵。（2）小区会所功能改变的问题，因会所不在小区内，且会所产权不是小区全体业主共有，即不是全体业主共有的公共部分，会所为开发商所建设，由开发商享有产权并决定其使用和经营，会所用途的改变系业主与开发商之间的纠纷，原告作为小区业主以此为由拒交物业费，其主张不能成立。（3）小区外墙墙砖脱落问题影响美观品质问题，根据庭审被告的陈述，其所在楼栋和所在的神仙树大院一期区域不存在外墙砖脱落及画白圈的问题，四期有很多外墙砖脱落的情况，原告对其楼栋之外、其所在一期区域之外的其他期区域内的楼栋外墙并不享有公共部分的共有权和管理权，被告以这些区域可能存在外墙砖脱落为由拒付物业费，虽影响美观，但不能成为被告拒付物业费的合法理由，故被告的主张不能成立。
综上所述，原告威斯顿公司为被告提供的物业服务，存在一定的瑕疵，但本院亦考虑到物业服务系一种综合性的管理服务，涉及诸如秩序维护、公共保洁、公共区域维修、安保等多个服务方面，故被告的抗辩主张仅部分成立，即被告仅能就原告未依约履行物业服务的部分对应减少交纳部分物业费的金额。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院结合原告之物业服务的违约程度，酌情确定被告可减少交纳5%的物业费，即被告应向原告交纳自2011年2月1日起至2015年8月31日期间欠付物业服务费总额的95%即16973.55元。
关于原告所主张的滞纳金8844.11元，其实质为违约金，违约金兼顾补偿损失及惩罚违约行为的功能，本院考虑到欠费期间、原告的资金占用利息损失等，将违约金酌情调整为3500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王翔于本判决生效后十日内支付原告成都威斯顿经营管理有限责任公司物业服务费16973.55元、滞纳金3500元；
二、驳回原告成都威斯顿经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费468元、公告费300元，由被告王翔承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 程 洁
人民陪审员 孙永川
人民陪审员 夏 琪
二〇一七年七月十二日
书 记 员 舒清茏