天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中速民终字第2158号
上诉人（原审原告）苏静。
委托代理人李友滨，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津津南新城房地产开发有限公司。
法定代表人张力，董事长。
委托代理人贺立群，该公司职员。
委托代理人王骆昇，该公司职员。
上诉人苏静因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2013）南民二初字第578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏静及其委托代理人李友滨，被上诉人天津津南新城房地产开发有限公司的委托代理人贺立群、王骆昇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，苏静与天津津南新城房地产开发有限公司（以下简称津南新城公司）于2011年8月12日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：苏静购买津南新城公司开发的坐落于津南区咸水沽镇合安园××号的商品房一套，价格为816188元，津南新城公司于2012年12月31日前向苏静交付房屋。苏静与津南新城公司签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用”。合同第五条和补充合同第三条约定：“除遇不可抗力外，甲方（津南新城公司）如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方（苏静）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期间的，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%”。苏静与津南新城公司签订的补充合同第17条约定：“沙盘和样板间仅供展示，不构成合同内容。实际交房标准以本合同及其附件为准”。合同签订后，苏静如约履行了付款义务。津南新城公司于2013年1月25日向苏静寄发了入住通知书（该通知书于2013年1月26日被苏静签收），通知苏静于2013年1月28日到津南新城公司处办理房屋入住手续。后苏静在办理入住手续时以客厅和书房窗外有横梁和立柱影响采光、客厅没有飘窗，津南新城公司没有准入证及水、电配套不齐为由未办理房屋入住手续。原审庭审中，苏静称当时售房人员承诺所有的房屋都有飘窗，津南新城公司对该事实予以否认。另查明，津南新城公司建造的样板间客厅系飘窗，津南新城公司交付的房屋客厅不是飘窗。津南新城公司于2013年1月22日取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2013年9月11日取得了房屋准许交付使用证。2012年9月13日，津南新城公司就苏静购买的房屋的整栋楼外立面的设计进行了变更，变更的内容只是在原设计的横梁上增加了装饰线脚，并未增加新的横梁和立柱。现苏静诉至原审法院，要求：1、判令津南新城公司支付苏静2013年1月1日至2013年9月11日的违约金33944元（津南新城公司是2013年9月11日取得了准交证）。2、判令津南新城公司按其承诺将苏静房屋客厅窗体恢复为飘窗，将客厅和书房外的横梁和立柱拆除。诉讼费用由津南新城公司承担。
原审法院认为，苏静与津南新城公司签订的《天津市商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上订立，合法有效。双方应按照合同约定履行义务和享有权利。现对苏静的诉请分析、认定：①苏静要求津南新城公司支付2013年1月1日至2013年9月11日的违约金33944元。津南新城公司虽然取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》，但双方签订的合同约定：津南新城公司应在取得准交证后交付房屋，故原审法院认定津南新城公司自2013年1月1日至2013年9月11日存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，津南新城公司应按银行同期贷款利率向苏静支付已付款利息，但津南新城公司的赔偿总额不应超过总价款的2%。苏静认为双方约定的不超过总价款的2%的赔偿款过低，要求按苏静的实际损失对赔偿款予以增加。首先，苏静就其实际损失未向法庭提交证据。其次，结合相关部门颁布的当地租金价格，双方约定的赔偿款数额（按赔偿款不超过总价款的2%计算）远远高于津南新城公司逾期交房期间按当地租金价格计算的房租损失。综上，苏静要求增加赔偿款的请求不成立，原审法院不予支持。津南新城公司应支付苏静2013年1月1日至2013年9月11日逾期交房赔偿款816188元×2%＝16323.76元。
②苏静要求津南新城公司按其承诺将苏静房屋客厅窗体恢复为飘窗，将客厅和书房外的横梁和立柱拆除。苏静称津南新城公司售房时承诺客厅窗体系飘窗，但就该事实未向法庭提交证据。根据原审法院查明的事实可知津南新城公司就苏静购买的房屋客厅窗户未进行设计变更，完全按照审批的图纸进行的施工。津南新城公司提供的样板间客厅虽有飘窗，但双方签订的补充合同约定样板间的样式不作为合同内容，仅作为参考。津南新城公司提供的宣传页中客厅显示为飘窗，但该宣传页也注明，本宣传全部内容为要约邀请，并不构成合同内容，双方的权利义务以最终政府许可的买卖合同为准，苏静不能要求津南新城公司按照样板间和宣传页的内容交付房屋，故原审法院对苏静的该项诉请不予支持。关于客厅和书房外的横梁和立柱问题，津南新城公司的设计变更内容只是在原横梁上增加了装饰线脚，设计变更前后对苏静采光没有任何影响，津南新城公司并未在施工过程中私自增加横梁和立柱，完全按照相关的审批图纸进行的施工，故原审法院对苏静要求拆除横梁和立柱的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告天津津南新城房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告苏静逾期交房赔偿款16323.76元。二、驳回原告苏静的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费649元，由原告承担337元，被告承担312元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后十日内给付原告312元。”
原审判决宣判后，苏静不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持苏静原审诉讼请求或发回重审。本案诉讼费由津南新城公司承担。主要理由：原审程序违法，审理时间过长。关于逾期交房违约金约定的2%，低于实际损失，应按照购房全款的银行贷款利率计算。津南新城公司存在设计变更，直接影响了购房者的正常使用。
被上诉人津南新城公司辩称，不同意苏静的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，苏静提交了一份情况说明，证明津南新城公司的员工孙少烨出具说明，涉诉房屋存在外立面横梁和立柱的变化。
津南新城公司质证认为，证据系复印件，无法证明其真实性。对于外立面的设计需要规划部门的审批，不能进行擅自的拆改。
二审期间，津南新城公司未提交证据。
本院对苏静提交的证据审查认为，该证据系复印件，无法确定其真实性，本院对该证据不予采信。
本院查明的案件事实与原审法院查明的一致。本院对原审查明事实予以确认。
本院认为，本案商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效。合同中对于房屋交付条件以及违约金计算进行了约定，在双方签订的房屋买卖合同的第五条中，载明了津南新城公司逾期交房，违约责任按照补充合同中第三条处理，而补充合同的第三条载明，津南新城公司赔偿总额不超过合同总价款的2%的内容。房屋买卖合同由购房者本人签字并加盖了个人印章，补充合同加盖了购房者的个人印章，上述行为视为购房者对于合同约定的认可，应受合同条款的约束。关于违约金数额的问题。购房者上诉提出，其实际损失远大于约定违约金的主张，认为实际损失系购房款的同期贷款利息损失以及租房的损失。对此，因涉诉纠纷系逾期交房，按照购房款的同期贷款利息计算损失数额不符合合同约定。原审法院按照双方合同约定计算违约金并无不当，购房者的上述上诉主张，本院不予采信。
关于购房者主张恢复飘窗以及拆除横梁和立柱的问题。原审已查明，客厅飘窗部分未进行设计变更，系按照经过相关行政管理部门审批的图纸进行的施工，并通过了竣工验收。购房者未提交有力证据证明其所购买的房屋客厅设计有飘窗，故购房者关于将客厅窗体恢复飘窗的主张，缺少事实依据，本院不予采信。关于横梁、立柱部分，津南新城公司系按照经过相关行政管理部门审批的图纸进行的施工，并通过了竣工验收。该部分属于房屋整体的一部分，现购房者主张拆除该部分，缺少法律依据，本院不予采信。关于购房者主张原审法院程序存在错误，经本院审查，并不存在程序违法之处，该抗辩本院予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费241元，由上诉人苏静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乜 红
代理审判员 王孟璐
代理审判员 王 晶
代理审判员 邓晓萱
代理审判员 田 雷
二〇一四年十二月五日
书 记 员 张若宇
刘熙钰