内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第7691号
原告谭永忠，男，1983年8月22日出生，汉族。
委托代理人陶鹏，系内蒙古义蒙律师事务所律师，特别代理。
被告武斌，男，1978年12月18日，汉族。
委托代理人赵妍，系内蒙古永晟律师事务所律师。
第三人周亚东，男，1981年05月16日，汉族。
原告谭永忠与被告武斌、第三人周亚东案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成由审判员阿古拉担任审判长，审判员杨特木尔、人民陪审员王瑞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭永忠及其委托代理人陶鹏，被告武斌及其委托代理人赵妍、第三人周亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月23日，第三人周亚东与鄂尔多斯市万千间房地产开发有限责任公司签订了购买位于东胜区凤凰城A座14层1405号房产（合同编号：2009-1120006）的商品房买卖合同。2012年7月28日，第三人周亚东与原告谭永忠签订了关于该房屋的转让协议书，之后原告按协议约定交付了房款，第三人交付了房屋，原告取得该房屋后依约偿还按揭贷款，该房屋原告一致使用至今。在被告武斌诉周亚东民间借贷纠纷一案中，被告武斌通过法院保全了该套房屋。原告向法院提起执行异议申请，现法院裁定驳回原告的执行异议，为维护原告的合法权益，现向法院提起执行异议之诉。要求停止对位于东胜区凤凰城A座14层1405号房产的执行。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对涉案房屋的保全，没有侵犯原告的权益；根据物权法规定，不动产的转让是登记生效主义，不登记不生效，故本案争议房屋的物权未发生变动，房屋归第三人所有，且原告与第三人之间的债权债务关系不清楚；另外，该房屋有抵押贷款，在未经抵押权人同意的情况下的转让行为无效。
第三人周亚东称，同意原告的诉讼请求，原告所述均属客观事实。
原告向法庭提供的证据及被告、第三人的质证意见：
1、证人张继平、李艳国、李铁玉的证言，证明原告与第三人以以物抵债的形式签订房屋买卖合同和合同履行后该房屋的按揭贷款由原告负责偿还的事实。被告以证人与原告、第三人之间有利害关系，且证明不了签订合同的具体时间、地点和详细内容为由对其真实性不予认可；第三人无异议。
2、中国农业银行转款凭证2支、中国银行存款凭证1支、借款单3支，证明第三人向原告借款66万元的事实。被告以转款凭证不能反映原告与第三人之间形成借贷关系为由对其关联性不予认可；以借款单为复印件为由对其真实性不予认可；以存款单上的金额与借据金额不相符为由对其关联性不认可。第三人无异议。
3、《商品房买卖合同》一份、房款收据一支、《个人贷款借款合同》一份、《个人借款抵押合同》一份、协议书一份，证明第三人将从鄂尔多斯市万千间房地产公司购买的涉案房屋以抵顶债务（66万元）的方式转让给原告的事实。被告对《商品房买卖合同》、房款收据一支、《个人贷款借款合同》、《个人借款抵押合同》均无异议，但对协议书的真实性不予认可；第三人无异议。
4、招商银行存款凭条29支、取暖费缴费发票一支、物业费收据一支、电费收据一支，证明原告实际占有使用涉案房屋的事实。被告以不能证明原告购买而占有的事实为由对相关费用票据的关联性、真实性不予认可；以存款凭证只反映案外人李铁玉存取款的事实为由对其关联性不予认可。第三人无异议。
经原告、被告、第三人当庭举证质证，本院对证据进行审核，并查阅本案相关材料认为，原告提供的证人张继平、李艳国的证言内容可证明第三人将涉案房屋以抵顶债务的方式转让给原告的事实；证人李铁玉的证言内容可证明原告按约定代第三人偿还按揭贷款的事实。被告以证言内容不完整并证人与原告、第三人有利害关系为由对证言的真实性不予认可，但经审查证人与原告、第三人之间不存在法律意义上的利害关系，且证人张继平和李艳国系合同见证人，证人李铁玉的证言内容，由在案相关银行凭证进一步印证，证言内容能够证明上述事实，故对其相应的证明效力予以确认；原告提供的第2、3、4组证据和第1组证据相互印证能够证明涉案房屋的所有权归第三人、第三人将涉案房屋以抵顶债务的方式转让给原告、涉案房屋的实际占有人为原告、原告代第三人偿还按揭贷款、第三人欠原告债务为64万元（抵顶房屋时原告给第三人补价款20000元，第三人出具了20000元的借据）等事实。被告对借款单以复印件为由对其真实性不认可；对还贷凭证、取暖费、物业费的关联性、真实性不予认可；对协议书的真实性不认可，但本院审核上述证据相互印证，能够证明相关事实，借款单虽属复印件，但其不是单独证据，故被告的质证意见不予采纳。对3组证据的相应的证明效力予以确认。
根据上述有效证据和当事人的陈述，查明如下案件事实：
2010年至2012年间，第三人陆续向原告谭永忠借现金，2012年2、3月份经双方对借款进行结算后，第三人向原告出具64万元的借据二份。
另查明，2010年1月23日，第三人周亚东与鄂尔多斯市万千间房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于东胜区凤凰城A座14层1405号房产（合同编号：2009-1120006），当时第三人缴纳首付款41万余元，剩余房款办理了按揭贷款，截止转让房屋第三人共还贷款26个月，共计137800元；第三人用于装修房屋和购买家具等共花109728元。
另查明，2012年7月28日，第三人与原告签订一份《协议书》，由在案证人张继平、李艳国作为见证人在协议书上签字。合同约定第三人以抵顶债务66万元的方式将自己所有的涉案房屋转让给原告（实际债务为64万元，原告给第三人补价2万元），剩余按揭贷款由原告代第三人偿还。合同签订后双方各自履行合同义务。原告通过证人李铁玉偿还贷款并缴纳了房屋的物业费、取暖费等费用。
再查明，东胜区法院在审理被告与第三人民间借贷纠纷一案过程中于2012年12月5日作出（2012）东法民初字第7033号民事裁定，查封了涉案房屋。该案进入执行阶段后原告以自己是该房屋的受让人为由提出执行异议。东胜区法院于2013年6月20日作出（2013）东法执异字第2252号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。为此原告提起诉讼。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。首先，关于原告谭永忠与第三人周亚东之间的债权债务关系及二者之间的房屋买卖合同关系是否客观存在的问题，一、从原告提供的打款凭证及借据内容上看，2010年4月9日，向第三人打款147000元，2012年2月5日，向第三人打款400000元，第三人出具借据一份，于2012年3月10日，经双方对之前的借款结算后第三人给原告出具240000元的借据，故可认定截止双方签订《协议书》之前第三人欠原告债务为640000元。虽然被告以打款凭证中所反映的金额与借据金额不相符为由提出异议，但原告出具的24万元的借据系双方对以前账务的结算结果，其中包括相应期间的利息等，故其内容不相符，符合常理；二、从合同内容上看，第三人将涉案房屋以抵顶债务的方式转让给原告，抵顶债务为66万元（包括差价2万元，2012年8月5日第三人出具2万元的借据，实际为收据），上述内容与二者之间的实际债权债务数额相吻合；三、从合同履行情况来看，双方签订合同后，原告按约定代第三人按月偿还银行贷款，第三人将涉案房屋的相关手续交付于原告（原告持有商品房买卖合同原件、银行还款卡、首付款票据等情况可印证该事实）。综上，原告与第三人之间的债权债务关系及房屋买卖合同关系客观存在，可以认定；其次，原告是否将房屋价款全部支付的问题，从合同性质上看，双方之间签订的《协议书》系以物抵债协议，其目的是以此来消灭双方之间原来的债权债务关系，且约定房屋价格（扣除剩余贷款后）与债务总额相吻合，履行合同后在客观上原告不欠第三人房款，因剩余贷款由原告代第三人偿还，故应视为房款已全部付清；再次，原告是否实际占有涉案房屋问题，原告提供的证据证实，第三人已将涉案房屋交付于原告，且原告接受房屋后对房屋进行管理，且履行了作为业主应履行的义务，即缴纳了相应的供暖费、物业费等，综上，涉案房屋的实际占有人为原告，可以认定；最后，因涉案房屋存在银行抵押贷款问题，且贷款期限至2020年5月6日止，在贷款还清之前不能办理产权过户登记手续，故原告对没有办理房屋产权过户登记手续问题上，不存在过错。另外，被告提出原告与第三人为逃避债务而蓄意合作，签订虚假合同的主张，其未提供证据证实，不予采纳。至于被告主张原告与第三人的买卖行为未经抵押权人同意属无效行为的意见，因双方签订、履行合同后，原告代第三人偿还按揭贷款，在事实上没有损害抵押权人的合法利益，也不存在合同法规定的无效合同的情形。故双方的协议合法有效。被告的辩称意见不予采纳。综上，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张的要求停止对位于东胜区凤凰城A座14层1405号房屋执行的请求，依法成立，本院予以支持。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第（一）项，判决如下：
停止对位于东胜区凤凰城A座14层1405号房屋（合同编号：2009-1120006）的执行。
案件受理费10400元，由被告武斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 阿 古 拉
审 判 员 杨特木尔
人民陪审员 王 瑞
二〇一五年四月十日
书 记 员 刘 荣