上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第780号
原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司。
法定代表人沈云林。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海今兆膜结构工程有限公司。
法定代表人程来海。
委托代理人梁杰，上海盛沃律师事务所律师。
原告上海昊强粮油有限公司与被告上海今兆膜结构工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。在审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本院分别于2014年4月9日、6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐菁，被告的法定代表人程来海、委托代理人梁杰均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：涉诉房屋原先即由被告承租，前次租赁期满后，原、被告于2013年1月10日又续签了《房屋租赁协议》，约定由被告继续租赁原告位于本市松江区九亭大街XXX号内的部分房屋（以下简称“系争房屋”），租期自2013年1月1日至2013年12月31日，约定租金105，000元。在该协议到期前，原告曾发律师函给被告，告知协议到期后原告不再续租，被告宜做好搬离事宜。但协议到期后，被告迟迟未搬离，此后原告再次发律师函要求被告返还租赁房屋，但被告仍未搬离，故诉至法院，要求判令：1、被告返还其租赁的位于本市松江区九亭大街XXX号内的房屋；2、被告支付原告自2014年1月1日起至实际返还租赁房屋期间的房屋使用费（按287.67元／天的标准计算，该标准计算公式为：105，000元／年÷365天）。
被告辩称：第一，不同意搬离，双方之间属于长期租赁、短期签约，基于对原告的信赖，租赁期间被告搭建了800多平方米的建筑物，原告也因此涨了房租，现原告因股东变更就单方面不与被告续签合同，导致被告损失严重，只有在原告对搭建物损失作出赔偿后，被告才愿意返还租赁物。第二，不同意支付使用费，因为租赁期满后租赁房屋没有供水，实际上无法使用。
同时，被告反诉称：2013年1月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将系争房屋租赁给被告使用，租期一年。自2013年1月1日至2013年12月31日，租金为105，000元，现合同也已履行完毕。但原告为了自身利益，在政府没有动迁的情况下，强逼被告搬离。被告租赁涉案房屋已达多年，在租赁房屋上存在财产利益，但原告以断电相威胁，企图损害被告该利益。另外合同约定存在双方权利义务不对等，显失公平。对于涉案装修、装潢及搭建，合同第一条、第五条第1款中的“原告不承担任何赔偿和其他费用补贴”、“被告无任何费用补偿的补贴请求”、“原告无条件、无赔偿、无补贴费用请求，终止协议”等内容均适用于政府动迁的情形，而非适用于原告自用。如法院认定该条款适用于原告自用情形，则被告提请撤销上述第一条及第五条第1款的约定；此外，合同第四条第6点应为租赁合同中的赠与条款，涉案合同系混合合同，而该赠与条款构成“无对价的赠与合同”，依据《合同法》的有关规定可以撤销赠与。现涉案房屋因原告自用而收回，因收回而产生动产添附，因添附而使被告受损、原告得益，故请求法院根据公平原则，合理分配双方权益关系。同时，被告收取2013年租金却未开发票，亦不适当，综上，要求法院判令：1、撤销2013年1月10日原被告所签《房屋租赁协议》中第四条第6点的约定；2、原告赔偿被告损失150万元（其中，扩建、改建、搭建费用损失100万元，搬迁费、安置费、设备安装费、租金损失费损失50万元，具体以评估价为准）；3、原告向被告开具金额为105，000元的租赁费发票。
针对被告的反诉，原告辩称：双方所签合同不存在显失公平的情形，且已到期履行完毕，被告要求撤销已经履行完毕的合同条款，既无意义也无依据，且法定撤销权的行使期间为一年，该期限已届满；本案系争合同租期一年，在该期限内，被告并无扩建、改建、搭建等行为，至于该份合同之外的扩建、改建、搭建问题，一则原告不认可被告存在这些行为，二则相应合同已对搭建物处理进行了明确约定，故原告无须做任何补偿；对于2013年租金发票问题，原告同意开具。
经审理查明：原告系本市松江区九亭镇九亭大街XXX号房屋的登记权利人，产证编号为：沪房地松字（2004）第009438号。产证附记部分共列明有11幢房屋，房屋类型均为仓库堆栈，总建筑面积3，282平方米。
2012年1月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁协议》，合同正文首段载明：“双方原租赁合同已于2011年12月31日终止，同时甲方现属九亭镇动迁范围，随时服从政府动迁。由于乙方恳切要求，希望甲方于动迁之前的时间差之间临时过渡性质仍租赁予乙方，乙方承诺同意：一，原合同已终止，现为过渡照顾乙方因素，暂租房予乙方，一旦动迁工作开始，乙方接到甲方终止租房协议通知三个月之内，无条件积极服从、无条件终止协议、无条件搬迁。房屋归交甲方。由于动迁提早终止协议，乙方承认甲方不属于违约，乙方应积极配合。乙方应从临租房之日开始就应另找它房，做好以便随时搬迁的充分准备，协议租期内，乙方提早搬迁，终止协议也不属于违约。协议期限内由于动迁终止协议，不属于违约。甲方不承担任何赔偿和其他费用补贴等。乙方无任何费用赔偿和补贴的请求，自觉无条件的终止协议，结束临时照顾过渡性租赁协议。……三、租赁期限从2012年1月1日至2012年12月31日，租赁期限为一年。……租金10万元……四、……2、租期内被告装修、装潢应停止，更不得乱搭建，扩大经营。……6、乙方装修、装潢、搭建等不动产，在租赁期满和中途合法终止协议时，产权归甲方。五、违约责任，本协议必须强调，并且乙方已承诺，接到通知有效时间内乙方要及时搬迁。无条件、无赔偿、无补贴费用请求，终止协议。……”。同时，合同甲方落款处的下方还有手写的补充协议：“一、现租房增加大棚面积200余平方；二、租房年租金每年增加5，000元；三，所有乙方搭建的房、蓬、棚、阁楼等属乙方使用权，一旦中途乙方退房终止租房或遇政府动拆迁终止租房协议，产权归甲方（无偿交甲方、不作任何的赔偿、结价）。甲方如中途买卖房屋和转让土地使用权给其它人，乙方可拆除材料。”协议另对其他事项进行了约定。
2013年1月10日，原、被告再次签订《房屋租赁协议》，该协议除正文首句“甲、乙双方原租赁合同已于2011年12月31日终止”、第三条“租期从2013年1月1日至2013年12月31日”，租金变更为10.5万元以及没有补充协议外，其余条款内容同前一份合同。
审理中，原、被告确认，系争租赁物存在于上海市房地产权证（沪房地松字（2004）第009438号）所附图纸上标示为⑦的部分，早在2009年，被告法定代表人程来海就以其他公司名义同原告针对此租赁物签订过租赁合同，但以被告名义与原告签订的书面租赁合同只有上述两份。
另原告确认2013年12月31日前（含当日）的租金被告皆已付清，无押金。
2013年9月13日，原告以邮寄方式发律师函通知被告原告公司股权变动、到期不再续租以及催讨欠付租金等事宜。经查询，该邮件于次日妥投；2014年1月14日，原告再次以邮寄方式发律师函通知被告立即搬离租赁房屋，经查询，该邮件于次日妥投。但被告于审理中均否认收到上述两份律师函。
审理中，被告称其从2011年冬至2013年6月期间，经原告同意进行了搭建、改建和扩建等添附，这些建造无产证或建设规划许可，实际建造费用系被告负担，双方对合同到期后添附物如何处理、实际建造费用如何负担均无明确约定等。原告对被告自称的添附物不予认可，并称大棚等搭建物既然已经作为租赁物列入合同，就足以证明归原告所有、系原告搭建，此外，双方在租赁合同中已对添附物处理作出了明确约定。
审理中，被告称合同到期后原告实施了断水断电行为，但无充分证据证明，原告对此亦不予认可。
上述事实，由上海市房地产权证、房屋租赁协议及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。协议约定的租赁期限届满后，双方未能就继续租赁达成合意，被告理应向原告返还租赁物，并应参照合同约定的租金标准向原告支付至实际返还之日止的使用费。故原告的本诉诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于使用费的计算，原告主张参照双方最后一份合同约定的年租金标准折算到天计算（105，000元÷365天），期间从2014年1月1日至实际返还租赁房屋止，并无不当，本院予以采纳。
关于被告所提反诉请求，对其反诉请求一、首先，显失公平，是指合同当事人的权利、义务明显不对等，使一方遭受重大的不利益，本案中，涉案租赁合同系双方真实意思表示，且双方之间至少签订过两份书面合同，但无证据证明本案中存在因原告过错导致双方签订了权利义务严重不对等的合同问题，故被告所称显失公平难以成立；其次，法定撤销权的行使期间为一年，从双方最后一份合同签订至今也已超过一年，期间被告并未以显失公平为由主张撤销合同条款，故即便撤销权确实存在，也已过除斥期间；第三，赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同，一则本案中，双方之间仅签订有《房屋租赁协议》，被告并无证据证明双方在租赁法律关系中还达成了赠与的合意，原告对此又不予认可；二则从上述条款的具体内容来看，其明显是双方对装修、装潢、搭建等在租赁期满或中途合法终止协议时如何处理所做的约定，并非被告所称的赠与；综上，被告的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于被告所提赔偿问题，首先，关于搭建、改建和扩建损失，一则即便被告确实进行了搭建、改建和扩建，但根据本案已查明的事实，双方属于在前期租赁合同期满后不断续约的法律关系，且每次续约的期限都较短，被告应对其添附物投入在双方合同关系终止时可能无法收回产生合理预见，在此情形下，被告如果仍投入巨大进行添附的，应当自担风险；三则无论被告所称的添附发生在何时，双方在后期签订的租赁合同中已对租期届满时添附物如何处理做出了明确约定，根据诚实信用原则，原告也无需赔偿或者补偿。其次，关于搬迁费、安置费、设备安装费、租金损失等损失，一则双方合同对此并无约定，二则这些损失也超过了出租人签约时的可预见范围，三则这些损失是被告合同到期后搬迁所发生的必要费用，与原告无涉，综上，被告的该项反诉请求亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于租金发票问题，因原告表示认可并愿意开具，本院对此不持异议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第（一）项、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海今兆膜结构工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于本市松江区九亭大街XXX号内的租赁房屋（产证附图上标号为⑦）返还给原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司；
二、被告（反诉原告）上海今兆膜结构工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司自2014年1月1日至实际返还租赁房屋止的使用费（按287.67元／天的标准计算）；
三、原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海今兆膜结构工程有限公司开具金额为105，000元的租金发票；
四、驳回被告（反诉原告）上海今兆膜结构工程有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费291元，减半收取145.50元，反诉案件受理费9，230元，合计诉讼费9，375.50元，由原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司负担40元（已付），被告（反诉原告）上海今兆膜结构工程有限公司负担9，335.50元（已付9，230元，余款105.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 姚洪涛
二〇一四年七月十六日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。.