杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第01941号
原告（反诉被告）：杭州万承志堂健康管理有限公司。住所地：杭州市上城区庆春路***号***室。
法定代表人：杨罕闻，该公司董事长。
委托代理人：叶通明、张丽平，国浩律师（杭州）事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江新远文化产业集团有限公司。住所地：杭州市体育场路***号浙江文化大厦**楼。
法定代表人：张翼，该公司董事长。
委托代理人：林华璐，北京中银（杭州）律师事务所律师。
原告杭州万承志堂健康管理有限公司（简称万承志堂）为与被告浙江新远文化产业集团有限公司（简称新远集团）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冯喜恒独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万承志堂的委托代理人张丽平、被告（反诉原告）新远集团的委托代理人林华璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万承志堂起诉称：2012年5月15日，原告万承志堂与被告新远集团签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告新远集团将位于杭州西湖文化广场9号（西）c区21米层的物业出租给原告万承志堂，使用面积571平方米，租赁房屋用于医疗、会所使用，租赁期为10年，并约定于2012年5月15日将房屋交付给原告万承志堂设计和装修。因杭州西湖文化广场9号（西）3层c区21米层在原告承租前，是不对外开放的封闭空间，原杭州西湖文化广场的电梯到达不了该层，所以，《房屋租赁合同》签订后，原告对西湖文化广场1台“日立”牌电梯层进行了改造，在m楼与5楼中间增加第四层，共计花费人民币3万元。同时，原告万承志堂为满足10年租赁期限的经营所需，对租赁房屋进行了设计、装饰装修，共花费人民币1289027元。2015年7月13日被告新远集团擅自对租赁房屋停电，2015年7月22日被告新远集团又连同物业，将电梯运行至西湖文化广场9号（西）3层c区21米层的层站取消，并关闭了行至西湖文化广场9号（西）3层c区21米层的安全通道，导致任何人都无法到达租赁房屋。2015年7月27日，被告新远集团向原告发送《通知合同解除的函》，函告原告“新远集团行使单方解除权，双方签订的房屋租赁合同已于2015年7月11日解除。”因被告新远集团对租赁房屋进行停电和封闭楼层，致使原告无法进入租赁房屋，更无法使用租赁房屋，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，鉴于此，原告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。综上所述，原告认为，被告对租赁房屋停电、封闭楼层的行为违反了《房屋租赁合同》约定的“新远集团应保障租赁房屋本身及附属设施、设计处于能够正常使用状态”，并严重侵害了原告的合法权益，被告新远集团的违约行为致使《房屋租赁合同》被提前解除，被告新远集团理应照规定赔偿原告直接和间接的经济损失，包括但不限于租赁房屋装饰装修损失、经营利润损失等。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求：1.依法确认原、被告双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》已于2015年7月11日解除；2.判令被告立即退还租赁押金人民币50000元；3.判令被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币923318.9元、经营损失人民币200000元以及原告为保全证据支付的公证费人民币5000元、为维权支付的律师费20000元；4.判令由被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告增加起诉事实：合同签订后，被告未提供合同约定的附件1，且涉案的出租地址没有提供相关的权属证书或建设批文。事后，在承租人再三要求被告出示杭州西湖文化广场9号（西）c区21米层（临）的权属证书，但是被告均没有出具。承租方在未取得物业权属证书或建设批文前为控制减少损失，行使法律规定的抗辩权而未支付相关费用，出租方立即采取停水停电及关闭物业后单方通知解除合同，违反相关的法律规定，故原告要求被告支付案涉物业的装饰装修的损失及其他费用符合法律规定。
被告新远集团答辩称：一、双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》已于2015年7月11日合法解除。因被答辩人拒不按约定及时缴纳房屋租金并长期拖欠物业费、水电费等行为，已经严重违反合同约定，侵犯答辩人的合法权益，因此，答辩人于2015年7月11日行使单方解除权，合法解除了双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被答辩人要求退还租赁押金人民币50000元，没有事实和法律依据。《房屋租赁合同》约定押金只有在合同终止或解除后，经核实被答辩人已付清房租、水电费、物业费、空调费等相关费用并已按合同履行完毕相关义务且无违约行为时才予以一次性无息退还。被答辩人应于2015年5月15日之前支付2015年5月15日至2015年11月14日之租金，并长期拖欠2014年9月至12月物业费，2014年9月水电费以及2015年4月燃气费等，且经答辩人两次致函催告，被答辩人仍拒不支付房屋租金以及水电燃气物管费。物业公司函告答辩人追讨上述费用，由于被答辩人长期欠缴水电燃气物管费，导致涉诉物业被物管公司拉闸停水，给被答辩人造成了严重后果和经济损失，被答辩人已经构成严重违约，按照《房屋租赁合同》的约定答辩人无需退还租赁押金5万元。被答辩人请求要求答辩人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失、经营损失以及被答辩人为保全证据支付的公证费、为维权支付的律师费，依法依约无据，更无任何证据支持。《房屋租赁合同》第十条第四款约定被答辩人在分隔或装修时，不得损坏和改变原建筑结构和公共设施。第十条第六款约定被答辩人进行内部装饰装潢的费用全部由被答辩人自行承担。被答辩人对西湖文化广场的一台“日立”牌电梯层站进行了改造，在m楼与5楼中间增加了第四层，改变原建筑的公共设施，事实上是违反理《房屋租赁合同》中的约定，负有恢复原状、赔偿损失的义务；同时对租赁房屋进行了设计、装饰装修，属于被答辩人进行的内部装饰装潢，均不应由答辩人承担。其要求答辩人赔偿经营损失、公证费、律师费等毫无事实和法律依据。综上所述，答辩人请求法院驳回被答辩人的第二、三、四项请求。
被告（反诉原告）新远集团反诉称：反诉人与被反诉人于2012年5月15日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：反诉人将位于杭州西湖文化广场9号（西）3层c区21米层的物业出租给被反诉人，使用面积571平方米，租赁房屋用于办公使用，租赁期限10年。《房屋租赁合同》第七条第二款约定房屋租金标准：第一年年租金标准为500000元／年，从第二年，即2013年5月15日起租金每年上年度的基础上递增5%（对应生效日为每年5月15日）；第七条第三款约定租金按半年一次性支付，被反诉人应在应交租金的上月前将六个月租金交于反诉人。按照上述约定类推，被反诉人应于2015年5月15日之前支付2015年5月15日至2015年11月14日的租金。反诉人于2015年7月7日致函被反诉人要求“被反诉人于2015年7月10日前付清租金并支付滞纳金，如逾期不能付清，我司将解除合同”。截止2015年7月27日反诉人再次发函，被反诉人仍未支付房租，此外，截止合同解除之日，被反诉人仍拖欠2014年9月至12月物管费18511.45元、2014年9月、2015年4月至7月水电费合计30964.81元、2015年4月天然气费2760元。根据《房屋租赁合同》第18-6第四项约定：“逾期交付租金半个月或各项费用超过2个月（含2个月）以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照当年租金的50%向甲方支付违约金”。综上所述，被反诉人均不按约定支付房屋租金并长期拖欠物业费、水电费等行为，已经严重违反合同约定，侵犯了反诉人的合法权益。因此，反诉人于2015年7月11日行使单方解除权，合法解除了双方的《房屋租赁合同》。基于上述事实，为维护反诉人的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第52条的规定，提起反诉，请求：1.确认反诉人已于2015年7月11日合法解除双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被反诉人支付欠付的房屋租金90037.51元（2015年5月15日至7月11日）；3.判令被反诉人支付违约金289406.25元；4.判令被反诉人支付拖欠的物业费、水电费、天然气费合计46309.07元；5.被反诉人承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）万承志堂针对反诉答辩称：1.被告的第二项的计算时间是错误的。按照合同约定，计算的时间应为2015年6月15日，而非是5月15日。2.违约金不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》的规定，本案原告不存在违约的行为，违约金不应得到支持。即使存在违约行为，反诉原告主张的违约金也过高，应依法调整。4.房屋租金等费用，原告系因被告没有履行法定义务，履行抗辩权而未支付。且水电费等金额不能确认，反诉原告并没有提供相关的证据证明该笔费用是实际支出的。综上，请求驳回反诉原告的所有反诉请求。
原告（反诉被告）万承志堂为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
1.房屋租赁合同书1份，证明原、被告就杭州西湖文化广场号（西）3层（临）租赁事项签订了房屋租赁合同，并对租期、用途、租金及押金、装饰装修、违约责任等作了详尽的约定。
2.杭州银行业务凭证1份，证明租赁合同签订后，原告按约支付了租赁押金5万元。
3.杭州万承志堂国药馆有限公司杭州万承志堂vip健康中心c区三楼装饰工程发包合同、关于文化广场竣工结算的情况说明、银行转账支付凭证、建筑业统一发票、技术咨询合同书、证明、装饰工程设计合同、杭州银行业务凭证、建筑业统一发票、电／扶梯改造合同、杭州银行业务凭证、浙江增值税专用发票、自动门门禁系统安装工程合同、证明1组，证明原告承租该产地后，按照房屋租赁合同约定的租赁用途使用租赁房屋，同时为满足经营需要和约定的10年租赁期限，对租赁房屋进行了设计、装饰装修、电／扶梯改造以及门禁设置，共花费装饰装修费用人民币1319027元。
4.公证书、公证费发票1组，证明出租方违反了法律的规定，原告为保全证据对西湖文化广场9号（西）3层c区21米层电梯停层和楼道封闭进行公证，并为此支付了公证费5000元。
5.关于要求赔偿损失的函1份，证明原告曾向被告发送因被告停电及封闭物业，原告要求被告赔偿损失的函。
6.通知合同解除的函1份，证明被告单方通知解除租赁合同，违反法律及合同约定，应承担相应的违约责任。
7.法律服务合同、浙江增值税普通发票1组，证明原告为维权，聘请律师产生的直接经济损失。
被告（反诉原告）新远集团为证明其答辩意见所依据的事实，向本院提交如下证据：
1.房屋租赁合同1份，证明原、被告之间签订的房屋租赁合同，合同里约定了租金标准、支付方式、支付周期、解除条件、违约责任的事实。
2.新远集团自制索赔明细1组（反诉人出具），证明万承志堂欠缴合同约定的水、电费，天然气费、物业费。
3.物业公司出具的欠费通知、欠费明细1组，证明万承志堂欠缴水电费、天然气费、物业费的事实。
4.通知合同解除的函1份，证明万承志堂未按合同约定及时缴纳租金，新远集团行使单方权利解除合同，万承志堂应对此负违约责任的事实。
上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
针对原告（反诉被告）万承志堂提供的证据1-7，经质证，新远集团对证据1的真实性有异议，认为与复印件不一致。对证据2的关联性有异议，付款方并非是本案的原告。对证据3的中的杭州万承志堂国药馆有限公司杭州万承志堂vip健康中心c区三楼装饰工程发包合同的真实性有异议，没有提供相应的项下合同予以支持，故关联性有异议，且发包方并非是原告方；关于文化广场竣工结算的情况说明为原告单方自行制作的打印件，没有抬头，故三性均有异议；银行转账支付凭证中付款方用户名并非是原告方，收款方也并非是签署工程装修合同约定的付款单位；建筑业统一发票的真实性、合法性无异议，关联性有异议，在工程编号中用星号表示，不能证明与本案的物业相关联，其付款的额度也与其在工程发包合同中约定的完全不一致；技术咨询合同书的委托方并非是本案的原告，与本案无关；证明材料的时间为8月18日，为原被告双方合同解除后，系原告事后补充的，真实性有异议；装饰工程设计合同的真实性有异议，因庭前收到的复印件上没有盖章，应系事后制作的；杭州银行业务凭证、建筑业统一发票的付款单位并非是本案的诉讼主体，与本案无关；电／扶梯改造合同系万承志堂跟物业协商后签署的合同，该份证据恰恰证明原告违反双方的合同约定，自行改造公共物业的使用模式；杭州银行业务凭证、浙江增值税专用发票的主体并非是本案的原告，与本案无关；对于自动门门禁系统安装工程合同证明，该合同的签署主体是案外的公司，与本案没有事实关联。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，公证书提到的事实并不是本案合同涉及的区域。证据5的出具方不是本案的诉讼主体。对证据6的三性均无异议。对证据7的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，原告违约在先，该费用的支出没有依据。
上述证据1-7，本院认为，证据1予以认可，证据2的证明对象予以认可，证据3整体可证明万承志堂为涉案房屋进行了装修改造，但是否属于赔偿范围及具体数额认定需结合全案情况综合判断，证据4是否与本案相关需综合判断，证据6、7均予以认可，证据8律师费用不属于损失范围，不予认可。
针对被告新远集团提交的证据，原告对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，且不能证明其证明对象，租金支付时间按照合同约定，应该是6月15日。证据2为打印件，对该组证据的三性、证明对象均有异议。对证据3的关联性有异议，系案外人与新远集团形成的法律关系，与万承志堂无关。证据4的真实性无异议，但不能证明其证明对象，反而证明是新远集团违约在先，应该承担违约责任。
上述证据1-4，本院认为，证据1予以认可，证据2因系自制清单不予认可，证据3清单中双方无争议的部分予以认可，证据4的三性予以认可。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2012年5月15日，原告（反诉被告）万承志堂与被告（反诉原告）新远集团签订房屋租赁合同，约定新远集团将位于杭州西湖文化广场9号（西）c区21米层的物业出租给万承志堂，使用面积571平方米，租赁房屋用于办公使用，租赁期为10年（2012年5月15日至2022年5月14日）；第一年租金为500000元，从第二年即2013年5月15日起租金每年比上年度递增5%；房屋交付之日起30日后起计算租金，按半年一次性支付，万承志堂应在应交租金的上月前将六个月租金交给新远集团，第一次支付时间为2012年6月15日前，第二次支付时间为2012年11月15日前，以此类推；租赁期间万承志堂逾期交付租金半个月或各项费用超过2个月（含）以上的，新远集团有权解除合同，收回该房屋，万承志堂应按照当年租金的50%向新远集团支付违约金；万承志堂在合同签订时应支付50000元押金给新远集团。合同签订后双方各自依约履行合同。后因万承志堂未如期支付2014年9月至12月的物业费以及其他月份的水电燃气等费用，且未在2015年6月15日前按期支付下一计费周期的租金，经新远集团催讨未果，新远集团于同年7月27日书面通知万承志堂房屋租赁合同于同年7月11日解除。万承志堂遂诉至法院。
本院认为：根据原、被告双方的诉讼请求及当庭陈述，双方对于案涉房屋租赁合同于2015年7月11日解除的事实均予认可，对于万承志堂未在2015年6月15日前按期支付下一计费周期的租金、未支付2014年9月至12月物业费、2014年9月和2015年4月至5月水电燃气费等费用的事实亦无争议。本案的争议焦点在于何方违约导致合同解除以及违约责任的承担范围与具体数额。（一）关于何方违约的问题。万承志堂起诉主张新远集团于2015年7月13日擅自对租赁房屋停电，同月22日又关停通道，违约在先，庭审中又主张新远集团未提交相关租赁资质，其因行使先履行抗辩权而未予支付租金等费用。新远集团则主张万承志堂拖欠租金、物业费等费用超出合同第18-6条规定期限，构成违约，故提出解除合同。经查，万承志堂提出因行使先履行抗辩权而不予支付租金的主张缺乏证据支持，不予采信。新远集团的理由成立，本院予以采信。本案系承租方万承志堂违约导致合同解除。（二）关于违约责任的承担问题。根据我国合同法及相关司法解释规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，新远集团明确表示不同意利用案涉房屋内的装饰装修物，故本院对其残值不予折价计算。关于万承志堂欠付的房租和物业等费用，根据新远集团提交的《通知合同解除的函》中的催款日期，万承志堂欠付2015年6月15日至合同解除日2015年7月11日共计27天的租金42816.27元（500000元／年×105%×105%×105%÷365天／年×27天），应予支付；双方印证及在案证据支持的物业费17130元、水费330元、电费18676.84元、燃气费2760元，共计38896.84元，亦应予支付。关于违约责任的大小，双方合同约定万承志堂应按照当年租金的50%向新远集团支付违约金（计算后为289406.25元）。庭审中万承志堂认为违约金约定过高，请求法院依法减少。根据本案的具体情况，本院酌定为150000元。上述各项费用总计人民币231713.11元。因万承志堂已交付50000元押金给新远集团，该押金可直接充抵，抵扣后万承志堂仍需支付新远集团181713.11元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杭州万承志堂健康管理有限公司与被告（反诉原告）浙江新远文化产业集团有限公司签订的房屋租赁合同于2015年7月11日解除；
二、原告（反诉被告）杭州万承志堂健康管理有限公司在本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）浙江新远文化产业集团有限公司房屋租金人民币42816.27元、物业费17130元、水费330元、电费18676.84元、燃气费2760元、违约金150000元，上述费用以杭州万承志堂健康管理有限公司已支付的押金50000元抵扣后，合计共需向浙江新远文化产业集团有限公司支付人民币181713.11元；
三、驳回原告（反诉被告）杭州万承志堂健康管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）浙江新远文化产业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15585元，减半收取7792.5元，由杭州万承志堂健康管理有限公司负担。反诉受理费8392元，减半收取4196元，由杭州万承志堂健康管理有限公司承担2284元，由浙江新远文化产业集团有限公司承担1912元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23977元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
代理审判员 冯喜恒
二〇一五年十二月一日
代书 记员 傅婷婷