河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初1614号原告（反诉被告）：河北保龙仓家乐福商业有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心地下一层。法定代表人：安士杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：方媛，该公司员工。委托诉讼代理人：周立炳，河北三和时代律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛勋，男，1962年11月12日出生，汉族，住石家庄市桥西区。石家庄市长安嘉庭美食制造饭店经营者。委托诉讼代理人：张占府，石家庄市长安嘉庭美食制造饭店员工。委托诉讼代理人：容惠岐，石家庄市长安嘉庭美食制造饭店员工。原告（反诉被告)河北保龙仓家乐福商业有限公司（以下均称原告）诉被告(反诉原告)牛勋（以下均称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张力依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告河北保龙仓家乐福商业有限公司委托诉讼代理人方媛、周立炳，被告牛勋及委托诉讼代理人张占府、容惠岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月18日，就被告租赁原告位于石家庄市中山东路532号家乐福购物中心的部分房屋签署了《房屋租赁合同》，2011年12月1日签署《管理合同》，双方又于2011年12月9日签署了《家乐福购物中心及的补充协议》，原告将约定的房屋交付被告使用至今，被告一直从事嘉庭餐饮的经营。但在经营过程中，被告经常拖欠原告租金、电费等，根据合同约定被告应向原告支付违约金，就被告欠费事宜双方多次协商，曾达成过和解协议，但被告一直未履行。特起诉，请求判令：1、被告向原告支付拖欠暂计至2016年9月20日的租金674492元，电费66657.76元，违约金369224.86元，共计1110374.62元，支付按照约定的租金每月119028元为标准计付至租赁房屋实际归还之日止，电费按照实际拖欠金额计付；2、解除被告与原告于2011年5月18日签署的《房屋租赁合同》，被告将基于该合同所使用的位于石家庄市中山东路532号房屋归还原告;3、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、我对原告提交的租赁合同及和解协议书均无异议，我未按期支付租金，是因为租赁房屋在租期内发生停水、停电造成我方损失，和解协议中原告给我方免除的40余万元便是被告反诉的停电、漏水的损失数额。2、原告主张违约金过高，请求法庭予以调整。被告反诉称：双方合同履行期间，租赁房屋多次发生屋顶漏水及停电事故，给反诉人造成了损失427390元，另外，反诉人按照合同约定向被反诉人支付了履约保证金294300元，请求判令：1、被反诉人赔偿反诉人房屋漏水、停电损失427390元；2、被反诉人返还反诉人履约保证金294300元；3、反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）辩称：1、履约保证金294300元我方确已收取，目前不具备返还条件，根据合同约定，双方结清租金、电费以及被告应承担的违约责任，并将出租物交还原告后，可退还履约保证金；2、被告主张的损失，我方不认可。经审理查明，2011年原告与被告签订《家乐福购物中心房屋租赁合同》及《家乐福购物中心管理合同》，原告将位于石家庄市中山东路532号家乐福购物中心的部分房屋出租给被告使用，约定仅限于“嘉庭”餐饮的经营，房屋面积2180平方米，租期5年，自2011年12月1日至2016年11月30日止。租金采用分阶段固定月租金，2015年12月1日—2016年11月30日，每月119028元人民币；合同还约定了294300元的履约保证金。合同第10.3条约定，应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其他费用、违约金和损失赔偿以及按本合同应付的其他款项。否则，每逾期一日，被告应按所欠款项的1%向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，被告依约向原告交纳了294300元的履行保证金，原告亦交付房屋于被告使用。2013年7月12日，原告被告双方达成一份和解协议书，确认截止2013年6月30日被告拖欠原告租金814230元，电费35569.04元。2013年7月19日前，被告一次性向原告支付695291.54元，则无需再向原告承担剩余部分拖欠的租金、电费以及相应的违约金。自2013年7月1日起，被告应继续严格按照双方签订的租赁合同向原告履行支付租金的义务。此协议书已按约履行完毕。2015年8月30日，被告租赁的房屋存在漏水情况。原告称漏水结束后，派工程维修人员去现场，查到原因为嘉庭楼顶上方排烟风机油泥及杂物堵塞下水口，造成水流不出去，水位上涨后，从防水层上方进水，漏进被告后厨。当时施工人员在楼顶东侧开了一个不锈钢水槽口，解决了严重漏水事件的再次发生。被告辩称，在这之后也存在漏水情况，2011年保龙仓与家乐福合并，进行装修时把原保龙仓的地面破坏，出现裂痕，只要二楼有水，就会漏到我所在的一楼。2016年7月5日，双方签订和解协议书，载明：截止2016年6月30日，被告累计拖欠租金714168元，欠电费25767.04元，2016年7月10日前，被告一次性向原告支付501879.04元，则原告同意减免上述剩余的租金、电费以及根据合同约定应支付的违约金214250.40元。此份和解协议签订后，被告未如期履行。2016年11月30日，租赁期间届满，被告没有再继续承租涉案的房屋，房屋现已交接完毕。被告拖欠电费109666.96元，且租赁期间内，尚有9个月的房租未交纳。租赁期满后，房屋验收的时间为2017年2月6日。上述事实，有《房屋租赁合同》、《管理合同》、补充协议、《和解协议书》、欠租金电费明细等相关书证及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告之间签订的《家乐福购物中心房屋租赁合同》及《家乐福购物中心管理合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人之外，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告作为承租人应依合同约定交纳租金及产生的电费。租赁合同于2016年11月30日到期，被告尚欠租赁期内9个月的租金未支付，共计1071252元。被告对拖欠的电费109666.96元无异议，应继续支付。被告在签订租赁合同后曾依约交纳了294300元的履行保证金，根据约定，原告应予返还。被告反诉因原告租赁房屋期间存在停电、漏水的问题，给其造成427390元损失，原告认可其出租的房屋存在漏水的情形，且已安排工程维修人员到现场进行维修。虽双方曾于2016年7月5日达成和解协议，约定2016年7月10日前，被告一次性向原告支付501879.04元，则原告减免被告租金、电费238056元及违约金214250.40元。但被告未按协议约定的期限履行。依据现有的证据能够认定被告（反诉原告）的损失为2015年8月30日宴席损失32500元及浸泡香烟损失66000元，其它损失无相应证据加以证明，本院不予支持，原告赔偿被告损失的数额为98500元。关于租赁期满后的租金问题，被告辩称因本市环境问题，政府对一些车辆进行限行，我方于期满前的半月就不再经营，开始往外搬东西，因承租房屋时为毛坏房，被告经营饭店进行了装修，房屋不可能恢复成原状。我方于12月15日提出交房，原告不来人审查，因当时原告房损部门正在更换经理，我方无法交接，直到2017年2月6日才交房完毕。原告不认可被告逾期交还房屋与人员更换有关。期满后被告不再承租涉案房屋，也未经营，原告对被告腾房的事实也知情，但被告所辩述原告迟延验房的事实根据现有证据无法查证，但被告在租赁期满后未腾清房屋的事实确实存在，应支付租赁合同期满后的场地占用费用，此费用以原告主张的租赁期内租金的标准收取，为261861.6元。关于违约金，被告辩称违约金的标准过高，请求予以降低，双方曾于2016年7月5日签订了和解协议书，约定截止2016年6月30日尚欠的租金、电费及违约金为214250.40元，双方曾签字认可，故2016年6月30日之前的违约金依和解协议中数额计付。2016年7月1日之后的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合本案案情，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告牛勋于本判决生效之日起十日内给付原告河北保龙仓家乐福商业有限公司租金1333113.6元及电费109666.96元；二、被告牛勋于本判决生效之日起十日内给付原告河北保龙仓家乐福商业有限公司违约金（截止到2016年6月30日为214250.40，之后的违约金分别从自2016年8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日起，均以119028元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止）；三、反诉被告河北保龙仓家乐福商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告牛勋294300元履约保证金；四、反诉被告河北保龙仓家乐福商业有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告牛勋损失98500元；五、驳回原告河北保龙仓家乐福商业有限公司及反诉原告牛勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费14793元，减半收取7396.5元，反诉费5509元，由原告（反诉被告）河北保龙仓家乐福商业有限公司负担2998元，由被告牛勋（反诉原告）负担9907.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员  张力二〇一七年四月十九日书记员  刘静