新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二终字第78号
上诉人（原审原告）：新疆云天房地产开发有限公司。地址：新疆沙湾县。
法定代表人：崔贵荣，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：陈双林，新疆双信（沙湾）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张照智，男，1963年6月20日出生，汉族，农民，现住新疆沙湾县。
被上诉人（原审被告）：何红英（系被告张照智的妻子），女，1962年10月8日出生，汉族，农民，现住新疆沙湾县。
上诉人新疆云天房地产开发有限公司因与被上诉人张照智、被上诉人何红英商品房销售合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2015）沙民二初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月21日立案受理后依法组成合议庭于2015年5月19日公开开庭进行了审理，上诉人新疆云天房地产开发有限公司委托代理人陈双林、被上诉人张照智、何红英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2009年12月17日，原告云天公司（甲方）与被告张照智（乙方）签订《诚意金协议》，约定乙方自愿定购甲方云天佳苑5号楼＊单元＊楼左室的住宅。面积暂定91.44㎡，单价2298元／㎡，总房款（暂定）贰拾壹万零壹佰贰拾玖元整（￥210129）。乙方于2009年12月17日交来壹万元，于2009年12月25日交总房款的30%诚意金，计55444元整（大写）总计：陆万伍仟肆佰肆拾肆元整（￥65444）。该协议落款分别由原告在甲方处加盖公司合同专用章，由被告在乙方处签名、捺印。2011年6月30日，原告云天公司（出卖人）与被告张照智、何红英（买受人）签订正式《商品房买卖合同》一份，合同第三条记载买受人所购商品房基本信息记载：第3＊＊幢＊单元＊号房，……，该商品房产权登记建筑面积共94.66平方米，其中，套内建筑面积83.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.12平方米。合同第四条第1款记载计价方式与价款为：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2298元，总金额贰拾壹万柒仟伍佰贰拾玖元整。合同第五条第1款第（1）项约定面积确认及面积差异处理为：双方自行约定以产权登记面积为准，多退少补。该合同落款处由原告在出卖人处加盖云天公司合同专用章、法定代表人名章，由被告张照智、何红英分别在买受人处签名、捺印。但是包括被告在内的部分购房户未取得合同约定的房屋，购房户多次信访。为解决住宅楼不足以安置购房户的问题，2011年11月20日，原告云天公司与案外人陈爱国签订签订《购房协议书》一份（即原、被告举证的，原告认为作废的），约定：若拆迁户、购房户不愿意去“印象江南”小区，则在9号楼安置；云天公司与陈爱国签订《授权委托书》一份（即原、被告举证的，原告认为作废的），约定云天公司委托陈爱国在“印象江南”小区购买商品房43套，单价2800元／㎡，购房款从“云天佳苑”小区2号、4号、5号住宅楼和新建项目9号楼销售款监管资金账户支付。同时，原告云天公司与案外人陈爱国因故重新签订《授权委托书》一份，内容为原告云天公司委托陈爱国在“印象江南”小区购买商品房40套，每平方米均价2800元，购房款从“云天佳苑”小区2号、4号、5号住宅楼和新建项目9号楼销售款监管资金账户支付。原告云天公司（甲方）与陈爱国（乙方）重新签订《购房委托协议书》一份，约定甲方须购买“印象江南”小区商品房40套，每平方米均价为2800元。在具体事项中，双方约定：乙方按甲方提供的拆迁户和购房户名单分配安置，如有超过的面积和楼层的调整均由乙方负责。原告云天公司、案外人陈爱国分别在授权委托书、购房委托协议书中加盖公司印章、签名。同日，原告向陈爱国交付“云天佳苑”小区转交“印象江南”小区安置户明细表一份，被告张照智系安置于“印象江南”小区的购房户。2012年4月6日，陈爱国（甲方）与被告张照智（乙方）签订《补充协议》一份，约定：经协商将张照智买云天房产原＊号楼＊单元，现更换为现在的＊号楼＊单元＊层右手。面积为118平方，定于2013年5月30号完工，如预期不能完工甲方违约赔偿乙方每月1000元损失，由陈爱国和房管局负责，其他条款按原合同执行。协议落款分别由陈爱国、张照智签名、捺印。由沙湾县房地产管理局出具的“云天佳苑”9#高层住宅楼拆迁户及购房户安置备案表记载，＊号楼＊单元＊层右手（即2＊＊＊＊室）建筑面积为137.79平方米。原告称该备案表中记载的房屋面积，系原告2011年11月18日委托沙湾今天测绘有限公司测绘形成，交给沙湾县房地产管理局备案。2012年8月28日，原告就“云天佳苑”9号楼向沙湾县发展和改革委员会申请销售价格备案，住宅楼均价为4430元，沙湾县发展和改革委员会准予备案。原、被告均认可被告张照智已交付房款155444元。2013年3月26日，原告云天公司作为申请人，向克拉玛依仲裁委员会提起仲裁，请求被申请人（即本案被告）支付房款及超面积房款。2013年7月10日，克拉玛依仲裁委员会作出（2013）克仲决字第58号仲裁裁决书，裁决：（一）当事人签订的《商品房买卖合同》有效；（二）被申请人尚欠申请人房款62085元，应付超面积房款195378.9元，合计257463.9元；由被申请人于本裁决送达之日起十五日内向申请人付清。……。被告张照智、何红英对该仲裁裁决不服，向克拉玛依市中级人民法院提起诉讼，2013年10月20日，克拉玛依市中级人民法院作出（2013）克中法立特字第6号民事裁定书，以仲裁程序违反法定程序为由，撤销克拉玛依仲裁委员会2013年7月10日作出的（2013）克仲决字第58号仲裁裁决。被告张照智与何红英系夫妻关系。现原告主张被告张照智交付下欠房款62085元（原商品房买卖合同约定的总价款217529元-被告已付155444元）、超面积房款195378.90元【（“云天佳苑”9号楼2802室面积137.79平方米-
原商品房买卖合同约定面积94.66平方米）×“云天佳苑”9号楼8层商品房销售备案价4530元】、利息51042.22元【（下欠房款62085元＋超面积房款195378.90元）×农商银行贷款月利率7.93‰×25个月（2012年11月15日计至2014年12月15日）】，合计308506.11元；利息计算至本金付清为止；并由被告负担本案诉讼费。
原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告于2009年12月17日签订的《诚意金协议》，对买卖的房屋的房号、面积及价款等进行了约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。即原、被告之间的《诚意金协议》应认定为商品房买卖合同。在签订《诚意金协议》之后，原、被告于2011年6月30日，针对“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊楼左室的房屋，重新签订了《商品房买卖合同》，该合同对被告购买的房屋的房号、面积、房屋价款、付款方式等均重新进行了明确，从性质上看，该《商品房买卖合同》是对《诚意金协议》的补充变更。原、被告之间就“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊楼左室达成的房屋买卖合同为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。
案外人陈爱国与云天公司于2011年11月20日签订了两份《购房委托协议书》及《授权委托书》，两份购房委托协议书均约定由原告云天公司委托陈爱国在“印象江南”小区购买商品房用于安置购房户、拆迁户，房屋均价为2800元。但是原告持有的购房委托协议书未约定“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在＊号楼安置”；陈爱国给被告出示并交给被告的购房委托协议书却约定：“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在＊号楼安置”。原告称陈爱国给被告的《购房委托协议书》及《授权委托书》已经作废，但是原告没有在原件文书上注明已作废，故两份《购房委托协议书》及《授权委托书》均形式合法，对外均具有证明作用，证明了陈爱国可以调换购房户的房屋。陈爱国与被告签订《补充协议》，约定将被告张照智原购买的＊号楼的商品房更换为＊号楼2＊＊＊室。虽然授权委托书未载明陈爱国具有协商房屋价款的权利，但是被告张照智与陈爱国签订该《补充协议》，是基于陈爱国手中持有与云天公司签订的《购房委托协议书》、《授权委托书》，被告有理由相信陈爱国具有代表云天公司办理房屋调换相关事宜的权限，才与陈爱国就房屋调换一事进行协商。且陈爱国与被告签订补充协议后，原告并未对补充协议表示异议，并任由陈爱国将楼房钥匙交付给被告，故陈爱国的行为构成表见代理，产生有权代理的法律后果，云天公司应对代理人陈爱国的行为承担民事责任。陈爱国向双方当事人出具了两份书面证明，其关于云天公司是否授权陈爱国约定更换后的楼房单价的陈述完全相反，故两份书面证明的证明效力相互抵消。《补充协议》系对被告张照智所购买房屋的房号、交房时间等重新进行了约定，并约定其他条款按原合同执行，实际上是对原、被告签订的《商品房买卖合同》的再次补充变更。因原、被告之间买卖合同的标的已由“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊楼左室变更为“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊室，故原告主张被告继续支付“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊楼左室下欠房款没有事实依据，本院不予支持。对被告已经交付的155444元购房款，应当认定为是被告购买“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊＊＊室所支付的购房款。陈爱国与被告张照智签订的《补充协议》，除对购买的房屋房号、面积、交工时间等重新进行约定外，同时约定其他条款按原合同执行。原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以产权登记面积为准，多退少补”。结合本案事实，被告实际取得了137.79平方米的商品房，而被告未足额支付137.79平方米房屋的价款，故对原告主张被告支付面积差价，本院予以支持。原告主张按照“云天佳苑”小区9号楼商品房销售备案价计算面积差价，但该备案价并不是原、被告约定的价格，原、被告双方对房屋价款除《商品房买卖合同》外，并未形成新的协议，故对原告主张的4530元／平方米价款，本院不予支持。对原告主张被告支付“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊＊＊室房屋面积差价161197.42元【137.79平方米（9号楼2单元801室建筑面积）×2298元（《商品房买卖合同约定单价》）-155444元（被告已付房款）】的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊＊＊室房屋面积不是137.79平方米。被告虽对原告举证的经沙湾县房地产管理局备案的房屋建筑面积有异议，但其未提供相应证据对其予以反驳，故对被告的辩解，本院不予采信。因被告至今尚未付清“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊＊＊室房款161197.42元，原告主张被告支付逾期利息，有事实和法律依据。原告依据其与陈爱国签订的《工程承包协议书》，主张“云天佳苑”小区＊号楼于2012年11月15日交工验收，逾期利息起算时间则应当为2012年11月15日。但该《工程承包协议书》仅能证明原告与陈爱国之间存在合同关系，云天佳苑”小区＊号楼何时竣工验收、何时进行预售，均应由竣工验收报告、商品房预收许可等相关证据予以佐证，但原告并未提供相应证据，故原告主张的逾期利息起算时间没有事实依据。原告陈述被告在2013年3月之前就已经入住“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊＊＊室，但该陈述并没有其他证据予以佐证。被告自认其于2013年6月20日入住该房，故本院确认逾期利息的起算日期为2013年6月20日。原告主张按7.93‰为标准计算逾期利息，该利率并非中国人民银行同期贷款利率，故本院依据中国人民银行同期贷款利率支持利息为元14454元（161197.42元×6%÷360日×538日（2013年6月20日-2014年12月15日）】，利息计算至被告付清房款时止。因被告张照智与何红英系夫妻关系，为买卖合同相对人，故被告张照智与何红英应当以夫妻共同财产向原告承担责任。遂判决：一、被告张照智、何红英于本判决生效后十日内支付原告新疆云天房地产开发有限公司“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊＊＊室房款161197.42元；二、被告张照智、何红英于本判决生效后十日内支付原告新疆云天房地产开发有限公司利息损失14454元，并按银行同期贷款利率承担利息至房款付清为止；三、驳回原告新疆云天房地产开发有限公司主张被告张照智、何红英支付“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊楼左室下欠房款62085元的诉讼请求。本案诉讼标的308506.11元，案件受理费5928元，适用简易程序减半收取2964元，由原告新疆云天房地产开发有限公司负担多诉部分1267元，由被告张照智、何红英负担1688元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
宣判后，上诉人新疆云天房地产开发有限公司不服一审判决上诉称：1、一审不予支持下欠房款是错误的；2、超面积房款应当按照备案价格计算；3、利息应当从2012年11月15日开始计算。
被上诉人张照智、何红英答辩称：双方买卖合同真实有效，确实欠付62085元的房款，利息应当按照合同约定计算。
二审查明的事实与原审一致。
本案争议焦点：1、被上诉人向上诉人支付超面积房款及利息的金额如何确定？2、一审判决确定的房款161197.42元是否包括原合同中被上诉人未支付的房款62085元？
本院认为：上诉人云天公司与被上诉人张照智、何红英签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，为合法有效合同。双方应遵照合同约定全面履行各自义务。商品房买卖合同约定上诉人应向被上诉人交付面积为94.66平方米的商品房，被上诉人应支付217529元房款。合同签订后，上诉人未能按照约定向被上诉人交付相应商品房。2012年4月6日，案外人陈爱国与被上诉人签订补充协议，将被上诉人在商品房买卖合同中约定购买的＊号楼＊单元＊＊＊室更换为＊号楼＊单元＊＊＊室。因陈爱国系受上诉人委托安置未取得相关商品房的购房户、拆迁户，所以一审确认陈爱国与被上诉人签订补充协议属于有效代理，行为后果由上诉人承受正确。
关于一审判决确定的房款161197.42元是否包括原合同中被上诉人未支付的房款62085元的问题，被上诉人根据补充协议取得了涉案＊号楼＊＊＊＊室商品房，该房屋建筑面积137.79平方米，相对双方签订的商品房买卖合同约定的建筑面积超出137.79平方米-94.66平方米=43.13平方米。由于补充协议主要是对被上诉人所购买商品房的房号、交房时间进行了变更，对未变更事项补充协议明确按原合同执行。双方所签原合同即商品房买卖合同约定面积发生差异以产权登记面积为准多退少补，故被上诉人应向上诉人支付超面积房款即面积差价款。关于超面积房款单价问题，补充协议对房屋单价亦未作约定，但补充协议写明按原合同执行。则应根据商品房买卖合同约定的单价2298元计算超面积房款为43.13平方米×2298元=99112.74元。上诉人称双方没有签订书面合同，单价应依据市场价即备案价4530元／平方米履行的主张无事实依据。另外，由于被上诉人对商品房买卖合同约定的94.66平方米面积的相应房款尚欠62085元，以上两项相加：99112.74元＋62085元=161197.74元，而两项合计金额与一审判决被上诉人向上诉人给付的房款161197.42元基本一致。因此一审判决确定的房款161197.42元是包含了被上诉人张照智、何红英未付房款62085元，并非仅为面积差价款。原审判决第一项实际已经将剩余房款及面积差价款予以支持，但判决第三项驳回上诉人关于主张下欠房款62085元的诉讼请求不当，二审予以纠正。
关于利息支付问题，被上诉人取得涉案商品房后未向上诉人履行给付剩余房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被上诉人在继续履行付款义务的同时应承担上诉人的利息损失。对于利息的起算时间问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人未能提供证据证明被上诉人于2012年11月15日领取房屋钥匙，因此其要求从2012年11月15日起计算房款利息的主张不成立，一审以被上诉人自认取得房屋的时间作为房款利息起算时间正确。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持沙湾县人民法院（2015）沙民二初字第2号民事判决第一项，即：“被告张照智、何红英于本判决生效后十日内支付原告新疆云天房地产开发有限公司“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊＊＊室房款161197.42元”；
二、维持沙湾县人民法院（2015）沙民二初字第2号民事判决第二项，即：“被告张照智、何红英于本判决生效后十日内支付原告新疆云天房地产开发有限公司利息损失14454元，并按银行同期贷款利率承担利息至房款付清为止”；
三、撤销沙湾县人民法院（2015）沙民二初字第2号民事判决第三项，即：“驳回原告新疆云天房地产开发有限公司主张被告张照智、何红英支付“云天佳苑”小区＊号楼＊单元＊楼左室下欠房款62085元的诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5928元，适用简易程序减半收取2964元，二审案件受理费5928元、邮寄费120元，合计9012元，由上诉人新疆云天房地产开发有限公司负担3881元，被上诉人张照智、何红英负担5131元。
本判决为终审判决。
审 判 长 努斯拉提
审 判 员 刘 琳
代理审判员 环 路
二〇一五年七月九日
书 记 员 刘 楚 妍