重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终04686号
上诉人（原审被告）：李亚。
委托代理人：杨新宽，重庆仁政律师事务所律师。
委托代理人：宗山，重庆仁政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石莲蓉。
上诉人李亚与被上诉人石莲蓉房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月28日作出（2015）江法民初字第08591号民事判决，李亚对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员李盛刚、代理审判员康炜、乔艳（主审）组成合议庭进行审理。上诉人李亚的委托代理人杨新宽，被上诉人石莲蓉参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：李曦原系重庆市公安局刑警总队的民警，于2000年6月12日离婚后未再婚。李亚系李曦的儿子。李曦曾于1999年7月10日填写的干部履历表上使用了“李西”的签名。2004年4月6日，李曦与石莲蓉签订《转让协议》，约定：李曦向石莲蓉提供单位集资建房指标，并为石莲蓉选房，所选房屋归石莲蓉，该房涉及的一切事宜及费用均由石莲蓉负责支出，李曦应积极配合。李曦转让集资建房指标给石莲蓉，转让费用总计人民币贰万元整。李曦与石莲蓉协议签订时，石莲蓉向李曦支付集资建房转让指标费定金人民币伍仟元整，余款壹万伍仟元整，石莲蓉在2年内支付完毕给李曦。若单位停止集资建房，李曦则全款退还集资建房指标转让费给石莲蓉。本协议自签订之日起，双方均不能违约。若单方违约，应向另一方支付违约金捌万元整。本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。李曦在该协议上签名，并同时备注：收到现金伍仟元。
2005年3月13日，李曦（西）出具收条，收到石莲蓉交来公安局集资房定金壹万元。2006年元月20日，李曦出具收到石莲蓉交来购房集资款3万元整。同年9月8日，李曦（西）出具两张收条，一张为收到石莲蓉交来公安局集资房款项贰万贰仟元正，一张载明：今收到石莲蓉交来公安局集资房指标转让费余款壹万伍仟元正（另：已支付5000元，共计贰万元正）。该房余款由李曦出面办理按揭，由石莲蓉每月支付，存到李曦银行卡上。自支付完转让指标费开始，该房所有权属石莲蓉壹人所有，若有违约，则处以违约金10万元。违约金从即日起每年递增贰万元正。此约定自签字起生效，并具有法律效力。2007年3月30日，李曦出具收条，收到石莲蓉交来购买公安局集资房款伍万元正，此款乃是石莲蓉向他人借的，年息为百分之十，若李西违约，除要赔偿违约金外，还要赔偿这5万元的利息。2008年12月12日，李曦再次出具收条，收到石莲蓉交来购公安局集资房大修基金等余款8253元正。上述款项，李曦均在出具收条的当日向重庆安都房地产开发有限公司及重庆市公安局安居办公室予以了缴纳，收据原件现在石莲蓉处。后李曦与中国民生银行重庆分行、重庆安都房地产开发有限公司签订预购商品房抵押合同，以涉案房屋为抵押物，按揭贷款9万元整，贷款期限从2007年12月20日至2017年12月19日，首期还款日2007年12月20日。李曦办理了卡号为62×××70的中国民生银行借记卡，该卡在石莲蓉手中，由石莲蓉每月归还按揭款项。2013年3月5日，李曦向中国民生银行股份有限公司重庆分行申请提前还款，后石莲蓉归还按揭尾款53500元，结清了贷款。另查明，2010年9月9日，位于重庆市江北区海尔路299号2栋3－1的房屋登记在李曦名下，土地使用权类型划拨，房屋用途经济适用房，房屋建筑面积127.45平方米，该产权证原件在于石莲蓉处。2015年2月28日，李曦去世。
2015年5月15日，李亚申请办理继承权公证。同月19日，重庆市江北公证处出具公证书，因李曦的母亲罗良庆先于其死亡，且李曦于2000年6月12日离婚后未再婚，其父亲李道龙表示放弃对涉案房屋的继承权，兹证明涉案房屋由李亚继承。2015年6月，李亚取得涉案房屋的房地产权证。现涉案房屋由李亚控制，且空置着。石莲蓉对公证书、房地产权证不予认可，认为公证书是无效的。
一审法院审理中，石莲蓉就涉案房屋申请了财产保全，产生财产保全费1770元。李亚对《转让协议》及六张收条上“李曦”“李西”签名的真实性提出质疑并申请了司法鉴定，经鉴定：上述签名与《干部履历表》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》上的李曦（西）签名系同一人所写。产生鉴定费4000元。
一审法院审理中，石莲蓉举示了物业服务费收据、房屋租赁合同、重庆大正物业管理有限公司吉安园管理处出具的证明及交费明细表、燃气使用证及缴费查询卡、缴费发票。拟证明涉案房屋自交房以来一直都是由石莲蓉在管理、交纳物业费等各种费用至今，石莲蓉已经实际占有和使用该房屋。李亚质证称，上述证据只能证实石莲蓉在使用该房屋，不能证明石莲蓉享有所有权。
一审法院审理中，李亚举示了长安华都业主资料登记表、重庆大正物业管理有限公司专用收据，拟证实李曦与石莲蓉曾是男女朋友关系；2015年3月至同年7月期间的物业服务费由李亚缴纳；石莲蓉举示的重庆大正物业管理有限公司吉安园管理处出具的证明是虚假的。石莲蓉质证称，对业主资料登记表的真实性及证明目的不予认可；对收据是因为石莲蓉想出售房屋，故有段时间未缴纳物业服务费，李亚于2015年7月2日才交的，之前并不是李亚在交费。
一审原告石莲蓉诉称：李曦原系重庆市公安局刑警总队、重庆市公安局渝中区分局民警，现已去世，李亚系李曦的儿子。2004年4月6日，石莲蓉与李曦签订《转让协议》，约定：李曦将单位集资建房指标转让给石莲蓉，并为石莲蓉选房，所选房屋归石莲蓉，该房涉及的一切事宜及费用均由石莲蓉负责支出，李曦应积极配合，石莲蓉支付李曦转让费贰万元。2005年3月，石莲蓉以李曦的名义购买了该套房屋（现重庆市江北区海尔路299号2栋3－1），该房屋建筑面积127.45平方米，每平方米1590.13元。石莲蓉以李曦的名义前期陆续交纳了房款112000元，另缴纳房屋大修基金、契税等费用合计8253元，并于2007年12月以李曦的名义在中国民生银行重庆分行办理了该房产按揭贷款，贷款9万元。石莲蓉于2013年3月还清所有房屋贷款。该房屋的所有缴费凭据，及房屋产权证都存放于石莲蓉处。石莲蓉于2007年12月在李曦的陪同下接房，后对该房屋进行了装修并租赁给他人使用。房屋所有权归属石莲蓉这一事实，在石莲蓉与李曦之间未产生过任何分歧，李曦对于将涉案房屋过户至石莲蓉名下也是积极配合的。因石莲蓉考虑到该房屋产权证未满五年，过户会产生营业税，打算满五年后再办理过户。2015年5月，石莲蓉联系李曦，才得知李曦已去世。李亚作为李曦的儿子，不但不配合石莲蓉办理房屋过户手续，还将房屋产权过户至自己名下。为维护石莲蓉的合法权益，特向贵院提起诉求：1、请求确认石莲蓉与李曦签订的《转让协议》有效；2、判决李亚继续履行《转让协议》，配合石莲蓉办理重庆市江北区海尔路299号2栋3－1房屋的过户手续；3、李亚承担本案诉讼费、保全费。
一审被告李亚辩称：我方认为转让协议无效，因为该协议是转让集资房指标，其实质是权利义务的概括转让合同，不是买卖合同。集资房具有人身属性的权利义务，是不得转让的。根据相关政策及法律法规，该协议违背法律规定，侵犯了第三人的利益、社会公共利益及国家利益。协议无效后的财产应该返还，导致协议无效的责任依据双方过错来承担。李亚只应退还石莲蓉购房款。即使该协议有效，因石莲蓉未支付协议的对价，该协议没有完全履行，李亚有权拒绝履行过户的义务。另李亚明确表示不愿意过户该房屋给石莲蓉，也不承认石莲蓉享有房屋所有权。双方对违约有约定，因此李亚承担违约金的违约责任，而不是继续履行。诉讼费、保全费请求法院依法判决。
一审法院认为：石莲蓉与李曦签订的《转让协议》及李曦出具的收条，经司法鉴定，上面的签名均是李曦所签。对于上述证据的真实性一审法院予以确认。关于《转让协议》的效力问题。根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时有效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。认定合同的效力，应以合同是否违反了效力性强制性规定为依据。根据双方签订的《转让协议》内容和履行情况看，石莲蓉是以李曦名义缴纳购房款，并支付其一定金额的集资转让费，该协议实际上是李曦将将来可能取得的房屋出售给石莲蓉。李曦自愿将可以取得的集资房屋转让给石莲蓉，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。故，石莲蓉与李曦于2004年4月6日签订的《转让协议》不存在合同无效的情形，合法有效。李亚辩称协议无效的理由不成立，一审法院不予采纳。
从石莲蓉举示的证据来看，石莲蓉与李曦签订《转让协议》后，双方一直在按照协议的约定履行了支付款项、交付房屋等义务，由于李曦于2015年2月28日去世，李亚作为继承人且现在涉案房屋登记在其名下，应承担相应的合同义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于违约一方应该承担何种责任，应该由守约方来选择。现石莲蓉要求继续履行合同，李亚应当协助其办理涉案房屋的产权过户手续，同时还应承担因本案产生的财产保全费1770元及鉴定费4000元。对石莲蓉的诉讼请求，一审法院予以支持。李亚要求承担违约金的违约责任无事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决：“一、确认原告石莲蓉与李曦2004年4月6日签订的《转让协议》有效；二、被告李亚继续履行《转让协议》，于本判决书生效之日起十日内协助原告石莲蓉办理位于重庆市江北区海尔路299号2栋3－1房屋的产权过户手续。本案案件受理费减半收取2525元，财产保全费1770元，鉴定费4000元，上述费用共计8295元均由被告李亚负担。”
李亚不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决确认《转让协议》无效；2、判决李亚无需继续履行《转让协议》；3、一、二审诉讼费由石莲蓉承担。主要事实与理由：1、《转让协议》转让的标的物是“集资建房指标”而不是房屋。石莲蓉与李曦订立协议时，李曦尚未实际取得集资房，李曦对集资房的权利属于资格权利，是一种期待利益，属于债权范畴；由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，双方集资权的转让应定性为权利义务的概括转让。该协议因侵犯第三人利益及社会公共利益甚至国家利益而无效。双方签订《转让协议》，使不具备单位职工身份的人享受了作为单位职工才能享受的单位福利，使指标拥有人单位利益受损。提前转让以及卖给非单位职工，违背了经济适用房不以盈利为目标的目的。私下转让集资房指标，避过房产部门的管理，也逃过税收，违反了税收管理法等相关法律法规的规定，侵犯了国家利益。3、石莲蓉与李曦约定了违约责任的承担方式，即使认定《转让协议》有效，李亚可以选择承担违约金，而不是继续履行。当然双方约定的违约金过高。
石莲蓉答辩称：我认为李亚的上诉理由都不成立，我是买的李曦集资房的转让指标，我给了李曦集资款和转让费，李亚说协议无效我不认可。根据合同法88条我也是支付了他们转让费和购房款的，合同是有效的，因为我们都没有违反合同法规定的合同无效的条款。而且李亚说的经济适用房管理办法并不能作为协议无效的依据。李亚还说我转让指标逃避了国家税收，我都还没有到缴税的时候何来逃避税收，这点李亚上诉也不属实。因为我交了转让费和集资款，李曦把房屋的产权证都交给了我，我只是想等到房屋5年后再去过户，可以合理的少缴纳一点税费而已，而李亚在李曦死亡之后在明知房屋卖出的情况下去公证处公证了房屋，这完全属于不诚信的做法，我也希望李亚协助我办理房屋的过户手续。所以我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明：二审中双方均称，一审判决下来之后，石莲蓉到物管处给物管看了判决书留了复印件才换了钥匙，现在房屋在石莲蓉的控制中。
双方对原判查明的事实均无异议，在二审中均未举示新的证据。本院二审审理查明的其他事实与一审相同。
本院认为：2004年4月6日李曦与石莲蓉签订的《转让协议》，经司法鉴定是李曦本人所签，是双方的真实意思表示。该协议实质是石莲蓉向李曦支付2万元集资房建房指标转让费，李曦将公安局拟建经济适用房可能取得的产权转让给石莲蓉，由石莲蓉自行缴纳建房相关费用。李曦取得集资建房的购房资格，是基于李曦系公安局干警的身份。经济适用住房虽属有限产权，但其并不必然产生转让合同的无效的法律后果，仅对一定期间内物权变动产生影响。在李曦取得诉争房屋的产权后如何处分，没有损害公安局的利益。李亚未举证证明转让需征得公安局的同意。转让集资房指标，最终还是要落实到房屋过户上，房产部门可以在过户时进行管理并收取税费。李亚未举证证明《转让协议》避过了房产部门什么管理，逃过了什么税收。综上，李曦于2004年4月6日与石莲蓉签订的《转让协议》应属有效。
本案中，李亚属于违约方，石莲蓉属于守约方，对于违约责任的承担方式，应由守约方石莲蓉来选择。石莲蓉选择了继续履行协议，其诉讼请求可以得到法院的支持。
综上，李亚的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由李亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
代理审判员 康 炜
代理审判员 乔 艳
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 李 娜