北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14322号
上诉人（原审被告）胡孟，男，1977年10月6日出生。
被上诉人（原审原告）保利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区望园路9-甲1号。
法定代表人赵启生，董事长。
委托代理人贾红敏，女，1982年6月29日出生，保利物业管理（北京）有限公司部门主管。
委托代理人李晨，北京卓纬律师事务所律师。
上诉人胡孟因与被上诉人保利物业管理（北京）有限公司（以下简称保利公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官魏志斌、法官王天水参加的合议庭，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人胡孟，被上诉人保利公司的委托代理人李晨、贾红敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
保利公司在一审中起诉称：胡孟系保利嘉园项目×业主，该小区尚未成立业主大会及业主委员会，根据双方签订的《前期物业服务协议》，保利公司作为前期物业服务单位对该小区提供各项物业服务。按照上述协议约定，胡孟应按每平方米每月1.8元的标准缴纳物业服务费。但胡孟仅缴纳至2012年2月28日的物业服务费，此后的物业服务费一直拒不交纳，现已拖欠物业服务费5139.30元。胡孟的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故诉至法院。保利公司的诉讼请求为：要求胡孟支付自2012年3月1日至2015年2月28日合计三年的物业服务费5139.30元及违约金5627.50元。
胡孟在一审中答辩称：胡孟是2010年9月10日入住106号房屋的，当时缴纳了半年的物业服务费。2011年12月17日，胡孟再次缴纳了物业服务费1713.10元。此后，胡孟就未再缴纳物业服务费。之所以没有缴纳物业服务费，首先是因为胡孟系被迫签订前期物业服务协议的，当时不签订协议就无法入住。其次，因为胡孟系一楼住户，未使用电梯，不应缴纳电梯使用费，故保利公司的前物业经理冯薇薇与胡孟达成口头协议，通过减免停车费的方式来补偿胡孟此前多缴纳的物业服务费，后来新的物业经理不承认冯薇薇的处理方式，称需要与公司协商之后再解决，但至今没有联系解决。对于保利公司的诉讼请求，胡孟要求减半，不同意支付违约金。
一审法院审理查明：保利公司系保利嘉园小区的前期物业服务企业，胡孟系保利嘉园106号房屋的业主，房屋建筑面积为79.31平方米。2010年9月27日，胡孟办理入住手续时，作为乙方，保利公司作为甲方，双方签订了《保利嘉园前期物业服务协议》一份，该协议约定的主要内容如下：甲方提供的物业服务的内容主要包括共用设施设备、公共绿地、公共环境卫生、公共秩序、车辆行驶和停放、公共区域消防设施、高压供水系统、电梯的日常维护和管理，以及日常入室保洁、业主自用部位、自有设备设施的维修等有偿服务；物业服务费的标准为：住宅按每月每平方米1.8元，按建筑面积计算，物业服务费起算日期以入住日期为准，第一次计费周期为6个月，交纳物业费的计费周期为12个月，乙方逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。当天，胡孟签署了《承诺书》一份，承诺遵守《保利嘉园业主临时管理规约》，规约中也对物业服务费的标准、支付时间、逾期责任等进行了规定。上述协议签订后，胡孟交纳了半年的物业服务费，又于2011年12月17日交纳了一年的物业服务费1713.10元，此后因双方对物业服务费标准产生争议，胡孟未再向保利公司交纳物业服务费，保利公司多次催缴未果，为此诉至一审法院。
一审庭审中，胡孟称其所住房屋系一层，并不使用电梯，应当减免电梯使用费，保利公司此前的物业经理以减免停车费的形式补偿了其多缴纳的物业服务费，后来新的物业经理不同意按照原有方式减免，故未交纳物业服务费。胡孟就其主张提交了其中国光大银行的信用卡账单，账单显示胡孟于2011年12月17日向保利公司支付了1713.10元，2012年4月19日支付了1350元，2014年2月9日支付了1600元，胡孟表示1713.10元系物业费，1350元系减免后的停车费，1600元系全额停车费。保利公司对于上述证据真实性不持异议，但认为账单无法证明交纳的名目，即使当时按照1350元交纳停车费，也不代表以后会按照这个标准收取，胡孟的要求没有合同及法律依据。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。保利公司按照协议约定为胡孟提供了物业服务，则胡孟应当按时交纳物业服务费，现胡孟在交纳第一年度的费用后即未再交纳费用，已构成违约，根据协议约定，胡孟应当支付拖欠的费用，胡孟以其系一层业主未使用电梯为由要求减免，缺乏合同及法律依据，该院不予采信。另，根据查明的事实，胡孟未交纳物业服务费系因双方对一层电梯使用收费的标准产生争议，胡孟并非恶意拖欠，故对于保利公司主张的违约金，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、胡孟于判决生效后7日内给付保利物业管理（北京）有限公司物业服务费5139.30元；二、驳回保利物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡孟不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.胡孟并非出于自愿签订前期物业服务协议，不签该协议就不能入住。2.胡孟居住在一楼，不需要使用电梯。胡孟与之前的物业经理协商，以少交停车费的方式补偿全额交纳物业费的损失。但保利公司改变了先前的承诺，所以胡孟拒绝交纳物业费。3.胡孟同意支付大修、维修、保养电梯的费用，根据等价公平原则，胡孟不应支付电梯的使用费。综上，请求撤销一审判决中第一项，改判胡孟按照0.9元每月每平米的标准缴纳物业费。一、二审案件受理费由保利公司承担。
保利公司服从一审判决。其针对胡孟的上诉理由答辩称：保利公司依据协议为胡孟提供了物业服务，胡孟应当缴纳物业费。请求驳回胡孟的上诉，维持原判。
二审审理期间，胡孟向本院提交2012年4月29日保利公司停车费的收据，用以证明其与保利公司存在减免停车费用以补偿其物业费的约定。
保利公司认可该证据的真实性。但提出该证据只能证明证明胡孟交纳车位费的事实，不能证明双方存在因胡孟不使用电梯，通过减免停车费的方式，对胡孟进行补偿的约定。
本院经审查认为，基于当事人的一致认可，本院对停车费收据的真实性予以确认。对于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分结合其他证据一并予以认定。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有前期物业服务协议、临时管理规约、承诺书、信用卡账单明细、停车费收据、当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：保利公司与胡孟签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。胡孟关于签订协议并非其真实意思的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。关于电梯运行费用一节。首先，双方协议中明确约定了保利公司物业费的构成，包括公用设施的日常运行和维护费用。电梯日常运行、维护的费用当然属于公用设施的费用。依照双方合同，胡孟负有支付电梯运行费用的义务。其次，胡孟主张其与保利公司达成了以减免部分停车费的形式，变相免除其交纳电梯使用费义务的协议。在保利公司不予认可的情况下，胡孟对其主张的事实应当承担证明责任。胡孟提交的停车费收据，只能证明其缴纳停车费的事实，不能直接证明其所主张的免除电梯使用费的事实。在胡孟的证据不足以证明其主张的双方存在上述约定的情况下，其应当承担不利的法律后果。胡孟关于保利公司同意免除其电梯使用费的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
综上，胡孟的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由胡孟负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费50元，由胡孟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 魏志斌
代理审判员 王天水
二〇一四年十一月五日
书 记 员 付 哲