陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2222号
上诉人（原审被告）：蓝田县洩湖供销合作社，住所地蓝田县洩湖镇洩湖街。
法定代表人：刘广龙，系该合作社主任。
委托诉讼代理人：张林，陕西群鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张园斐，陕西群鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李文毓，女，汉族，1943年8月28日出生，无业，住西安市蓝田县。
委托诉讼代理人：张广民，陕西省148法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：胡居易（系李文毓之夫），男，1942年12月26日出生，汉族，蓝田县林业局退休干部，住西安市蓝田县。
上诉人蓝田县洩湖供销合作社（以下简称洩湖供销社）因与被上诉人李文毓房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西蓝田县人民法院(2016)陕0122民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洩湖供销社委托诉讼代理人张园斐，被上诉人李文毓及其委托诉讼代理人张广民、胡居易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洩湖供销社上诉请求：撤销一审判决；一、二审诉讼费用由李文毓负担。事实和理由：其于1978年对涉案房屋进行了翻建，其与李文毓之间就涉案房屋不存在租赁合同关系。其对李文毓一审提交的房屋所有权证真实性无异议，但对该证书登记内容不予认可，一审据此认定双方当事人对涉案房屋所有权无异议错误。1988年，李文毓私自将涉案房屋办到自己名下，其对此事并不知晓，其已对涉案房屋权属证书提出了注销申请。李文毓主张房屋租赁费无事实依据，且已超过诉讼时效。
李文毓辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。洩湖供销社称1978年对涉案房屋进行翻建与事实不符。洩湖供销社一审提交的蓝供发（1978）034号批复明确记载涉案房屋为修理，并非翻建。本案涉案房屋系祖遗房屋，解放后土改确权仍归其长辈所有，其于1988年依法取得所有权证书，该证书中明确标识为一座完整的农家宅院，既有房屋建筑面积，又有土地使用面积，权属清楚。洩湖供销社提出注销产权证书已有两年之久，无证据证明其不是涉案房屋所有人。其从未停止过向洩湖供销社主张交纳租赁费的权利，虽然洩湖供销社法定代表人已更换数任，有的已经过世，但均知晓洩湖供销社欠付其租赁费的事实，其此项权利并未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
李文毓向一审法院起诉请求：⒈终止李文毓与洩湖供销社之间的房屋租赁关系，判令洩湖供销社立即将所租房屋退给李文毓；⒉判令洩湖供销社偿还拖欠李文毓的租赁费33216元（自1988年1月至2016年12月）；⒊本案诉讼费用由洩湖供销社负担。
一审法院认定事实：上世纪八十年代，李文毓将其位于洩湖镇老街道西边的祖遗房屋6间（鞍房4间，厦房2间）全部出租给洩湖供销社使用。1986年，李文毓将第一进两间鞍房及第二进两间厦房收回自用。双方口头约定，由洩湖供销社继续承租第三进两间鞍房。此后，洩湖供销社持续使用李文毓两间房屋。1994年4月10日，洩湖供销社向李文毓支付了1986年1月至1987年12月的房租300元，后再未支付房租，也未向李文毓返还房屋。李文毓多年一直向洩湖供销社要求支付租金并返还所租赁的房屋。另查明，洩湖供销社租用李文毓两间房屋的结构为砖木结构，建筑面积为45.5平方米。李文毓要求洩湖供销社参照蓝田县物价局（1987）55号文件规定的每平方米1.92元/月，结合市场价格按每月计96元计算支付1988年1月至2016年12月的租金。
一审法院认为，李文毓与洩湖供销社之间的房屋租赁合同出于双方自愿，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。因双方未签订书面合同，洩湖供销社在1986年以后持续使用李文毓房屋，应认定双方之间为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人”的规定，李文毓多年向洩湖供销社要求支付租金和返还房屋，履行了通知义务，且洩湖供销社长期拖欠租金构成违约，李文毓要求解除租赁合同的请求符合法律规定，应予支持。洩湖供销社主张1986年已将所租李文毓房屋全部返还给李文毓，双方之间没有租赁关系，因洩湖供销社在1994年向李文毓支付了1987年的房租，且洩湖供销社多年实际占有使用李文毓房屋，故对洩湖供销社此主张不予采信。洩湖供销社持续租用李文毓房屋，应向李文毓支付租金。李文毓要求洩湖供销社支付1988年1月起至2016年12月止的租金符合法律规定，应予支持。因双方在长期租赁过程中没有约定租金数额，在庭审中又未能达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，洩湖供销社应付租金按蓝田县物价局蓝价发（1987）55号文件规定的月租金每平米1.92元计算，共计30401.28元。洩湖供销社主张李文毓请求已超过诉讼时效，因李文毓多年一直向洩湖供销社主张权利并多次向相关主管部门反映，要求洩湖供销社返还房屋并支付租金，且双方之间的租赁关系一直持续存在，故对洩湖供销社以李文毓请求超出诉讼时效的为由拒付租金的主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二款、第九十一条、第九十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、终止原告李文毓与被告蓝田县洩湖供销合作社之间的房屋租赁合同；二、被告蓝田县洩湖供销合作社在本判决生效后15日内返还租赁原告李文毓的两间房屋；三、被告蓝田县洩湖供销合作社在本判决生效后15日内向原告李文毓支付1988年1月至2016年12月的房屋租金30401.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元（原告李文毓已预交），由被告蓝田县洩湖供销合作社负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，李文毓曾因其与洩湖供销社之间的房屋租赁合同纠纷起诉至一审法院，请求终止其与洩湖供销社之间的房屋租赁关系；判令洩湖供销社立即腾退涉案房屋并支付欠交租赁费。一审法院经审理认为，双方当事人之争议系由私改房落实政策遗留问题所引起的，不是民法意义上的租赁合同关系，不属于人民法院民事案件受案范围，并于2014年1月4日作出（2014）蓝民初字第00854号民事裁定：驳回李文毓的起诉。李文毓不服上诉至本院，本院于2015年4月8日作出（2015）西中民一终字第00374号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。李文毓不服申请再审，陕西省高级人民法院审查后认为，“根据查明的事实，1988年12月9日，蓝田县人民政府向李文毓核发了房权字第××号房屋所有权证，该证载明的房屋为涉案三幢房屋，产权人为李文毓。该三幢房屋原属李文毓父亲所有，解放后一直由洩湖供销社租用。1966年文革时李文毓家被划为地主成份，至1979年文革结束纠正李文毓家的地主成份，期间李文毓未领取过房屋租金。1982年元月至1987年12月，洩湖供销社向李文毓交付了租金，但双方对该租金是部分房屋的租金还是全部房屋的租金说法不一。双方对洩湖供销社已返还涉案第一幢、第二幢房屋并终止租赁关系的事实认可，唯对第三幢房屋的权属及是否存在租赁关系存在争议。洩湖供销社提交的蓝供发（1978）034号批复以期证明其通过私房改造取得涉案第三幢房屋所有权，与李文毓并无租赁关系。但该批复的内容仅是洩湖供销社上级单位同意其修理房屋九间，无法证明其通过私房改造取得了涉案房屋所有权。认为李文毓持有蓝田县人民政府核发的房权字第××号房屋所有权证，应当推定李文毓享有涉案房屋的所有权。李文毓之诉请符合人民法院民事案件的受理范围，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条之规定，人民法院应当受理。一、二审法院认为李文毓与洩湖供销社就第三幢鞍房两间所产生的纠纷，系由私房改在落实政策遗留问题所引起，不属于人民法院民事案件的受理范围，适用法律不当，应予纠正。”于2016年5月12日作出（2016）陕民再91号民事裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2016年6月8日，陕西省高级人民法院作出（2016）陕民再67号民事裁定：一、撤销蓝田县人民法院（2014）蓝民初字第00854号民事裁定及（2015）西中民一终字第00374号民事裁定；二、指令蓝田县人民法院对本案进行审理。
本院认为，上世纪八十年代，李文毓与洩湖供销社之间的房屋租赁合同系双发真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同；双方当事人均应按照合同履行自己的义务。1986年，李文毓将第一进两间鞍房及第二进两间厦房收回自用。本案李文毓主张双方曾口头约定由洩湖供销社继续承租其第三进两间鞍房，但洩湖供销社持续使用该两间房屋却一直拖欠租赁费未付，并提交涉案房屋产权证书、证人证言、政府文件予以佐证。洩湖供销社虽称涉案两间房屋系其翻建所得，其与李文毓之间不存在房屋租赁关系，但其提交的涉案房屋交费凭证及政府文件不足以证明其主张，故一审认定涉案房屋所有权归李文毓所有，1986年后双方当事人就涉案房屋系不定期租赁关系，并无不妥。李文毓多年来一直主张洩湖供销社支付其租金和返还房屋，履行了解除租赁合同的通知义务，且洩湖供销社长期拖欠租金的行为构成违约，故李文毓要求解除租赁合同的请求，于法有据，应予支持。洩湖供销社持续租用李文毓房屋，应向李文毓支付租金。李文毓要求洩湖供销社支付1988年1月起至2016年12月止的租金，于法不悖，亦应支持。由于双方对租金的约定不明确，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，认定洩湖供销社应付的租金数额为按蓝田县物价局蓝价发（1987）55号文件规定的月租金每平米1.92元计算，共计30401.28元，于法有据，亦无不妥。因李文毓多年来一直向洩湖供销社主张权利并多次向相关主管部门反映，且双方之间的租赁关系一直持续存在，故洩湖供销社称李文毓的诉讼请求超出诉讼时效等，理由不能成立。
综上所述，洩湖供销社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费648元，由蓝田县洩湖供销合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 林 瀚
代理审判员 赵羽嘉
二〇一七年四月一日
书 记 员 张小赛