河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀01执复1、2、3、4、5号
复议申请人（申请执行人）：高明丽，女，汉族，1969年9月25日出生，住行唐县。
委托诉讼代理人：王新法，男，汉族，1970年8月7日出生，住行唐县。
复议申请人（申请执行人）：马更策，男，汉族，1958年9月24日出生，住新乐市。
复议申请人（申请执行人）：王秋菊，女，汉族，1954年11月14日出生，住行唐县。
委托诉讼代理人：曹居伟，男，汉族，1955年2月11日出生，住行唐县，与王秋菊朋友关系，由行唐县龙州镇西关社区居民委员会推荐。
复议申请人（申请执行人）：肖琦，男，汉族，1966年3月6日出生，住行唐县。
委托诉讼代理人：曹居伟，男，汉族，1955年2月11日出生，住行唐县龙州镇升仙桥南路2号，与肖琦朋友关系，由行唐县上方乡羊柴村村民委员会推荐。
复议申请人（申请执行人）：乔先强，男，汉族，1967年9月20日出生，住行唐县。
申请执行人崔大朋，男，1983年7月22日出生，汉族，住行唐县。
被执行人（异议人）：行唐县金泽房地产开发有限公司，住所地行唐县玉城大街南侧交通局对过1单元2楼东门。
法定代表人：张福勇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王树平，河北峥嵘律师事务所律师。
被执行人:孙少龙，男，汉族，1989年8月13日出生，住行唐县。
复议申请人高明丽、肖琦、王秋菊、乔先强、马更策分别不服河北省行唐县人民法院（以下简称行唐法院）（2016）冀0125执异11号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，决定对五案合并审查，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
行唐法院查明，申请执行人崔大朋与被执行人孙少龙、行唐县金泽房地产开发有限公司（以下简称金泽公司）民间借贷纠纷一案，行唐法院作出（2015）行民一初字第01415号民事判决，判令孙少龙偿还崔大朋借款100万元及利息，金泽公司对上述借款承担连带清偿责任。2016年5月5日，行唐法院作出（2016）冀0125执173-2号执行裁定，裁定对被执行人金泽公司名下位于行唐县玉城大街南侧永昌中路东侧的房产（证号为行房权证龙州镇字第××号）予以查封。遂后，乔先强、高明丽、肖琦、王秋菊、马更策申请对该房产轮候查封，行唐法院于2016年6月5日作出（2015）行执字第423号执行裁定，裁定对该房产轮候查封。
2015年2月13日，金泽公司以本案涉案房产作担保，由行唐县惠能达贸易有限公司（以下简称惠能达公司）向行唐县农村信用合作联社借款680万元，该事实有抵押合同为证。2016年7月13日行唐法院对金泽公司原法定代表人孙金刚询问，孙金刚认可该笔借款系借用惠能达公司的名义向行唐县农村信用合作联社所借，680万元借款也实际由金泽公司用于其永昌佳苑小区的工程建设。该事实有行唐法院对孙金刚的询问笔录为证。2015年2月12日该笔借款到期，却未按时归还所借680万元。由于金泽公司无力偿还借款本息，自2015年4月至2016年3月31日，惠能达公司偿还该笔借款利息583639.99元。惠能达公司在该笔借款逾期近三个月，将承担不良资信金融风险的情况下，在2016年4月27日与金泽公司签订代偿借款协议，约定惠能达公司为金泽公司偿还680万元借款本金及利息。惠能达公司偿还680万元借款本金及利息之日，金泽公司将借款时抵押的本案房产抵顶给惠能达公司所有，并于当日交付给惠能达公司，同时协助办理过户手续。此事实有代偿借款协议书为证。2016年5月3日，惠能达公司向行唐县农村信用合作联社偿还借款680万元本金及当期利息共计6931659.81元，此事实有惠能达公司转账凭证及行唐县农村信用合作联社贷款本金利息收回凭证为证。同日，惠能达公司和金泽公司去行唐县房地产管理所办理过户手续时，由于不动产管理中心与行唐县国土资源局合并办公，工作人员、职责及网络调配问题，不能办理房产证，5月中旬才恢复正常办公，故未能办理过户手续。此事实有行唐县房地产管理所出具的证明为证。2016年5月5日，行唐法院基于执行崔大朋与孙少龙、金泽公司民间借贷一案依法对该房产进行了查封。2016年6月5日，行唐法院基于执行乔先强、高明丽、肖琦、王秋菊、马更策等与金泽公司民间借贷五案依法对该房产轮候查封。听证会上，六申请执行人对抵押合同、房屋他项权证无异议，但认为恰恰证明惠能达公司是债务人，金泽公司是抵押人，抵押权人是行唐县农村信用合作社，他项权证证明惠能达公司并未取得涉案房产的物权；对股东协议和借款5000万的说明认为均是异议人自己一方人员出具的，不具有证明效力。对代偿借款协议认为没有抵押权人的意思表示，该协议在未经抵押权人同意的情况下，协议双方无权处分抵押物，该协议为无效协议，且该协议不能证明惠能达公司已经实际占有涉案房产，不排除金泽公司转移财产的可能，对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可。对行唐县房产管理所出具的证明认为与本案无关，且涉案房产在当时已做了抵押登记，即使不存在证明上的原因，双方仍办理不了过户手续。认为惠能达公司偿还借款的票据与本案无关，并认为惠能达公司作为债务人偿还借款是应该的。孙少龙称，5000万贷款说明上孙金刚的签名不是孙金刚本人的签字，股东协议上孙金刚的签字是孙金刚的签字，且两份证据均与其本人无关；对异议人提交的其他证据孙少龙同意六申请执行人的质证意见。
行唐法院认为，惠能达公司以金泽公司所有的行唐房权证龙州镇字第××号房产做抵押向行唐县农村信用合作社所借680万元，但根据在签订该笔借款抵押合同时担任金泽公司法定代表人孙金刚表述的“是借用惠能达公司的名义借款，该680万元借款实际上是用于了行唐县金泽房地开发有限公司”的内容，该680万元借款在事实上应由金泽公司偿还行唐县农村信用合作社的本金及利息的。由于金泽公司未按期偿还680万元借款本金及利息，而由名义借款人惠能达公司偿还该借款及利息。在还款之前惠能达公司与金泽公司签订的代偿借款协议，实则为以偿还银行贷款为付款方式的房屋买卖协议；金泽公司在无力偿还行唐县农村信用合作联社680万元借款本息的情况下，将抵押物抵顶给代其偿还借款本息的惠能达公司在时间上、事实演变过程上、订立协议双方在维护各自利益上均存在买卖本案涉案房产的交易行为。房屋买卖交易事实成立的标志是付清款、交付房屋钥匙。金泽公司在惠能达公司偿还清680万元借款本息当日依约将涉案房产钥匙交付惠能达公司符合交易习惯，应认定交付钥匙行为事实成立，惠能达公司在事实上对涉案房产有了管理支配权。双方在办理房产所有权过户手续时，遇到房管所与土地管理局合并办公，因涉及人员、职责、网络调配问题不能办理过户手续，等到能办理过户手续时又遭遇行唐法院对该房产查封，对该房产未能及时办理所有权变更过户手续的原因，不是惠能达公司的过错所致，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[2004]15号）〉》第十七条规定，异议人金泽公司所提异议理由成立，行唐法院应予解除对涉案房产的查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及其他相关法律规定，裁定，解除行唐县人民法院对行唐房权证龙州镇字第××号的查封。
高明丽、肖琦、王秋菊、乔先强、马更策向本院申请复议称，首先，行唐法院(2016)冀0125执异11号执行裁定，错误的认定金泽公司与惠能达公司签定的《代偿借款协议书》为房屋买卖合同，属于认定事实的根本性错误。惠能达公司为金泽公司偿还借款时，涉案房产仍然处于抵押状态，抵押权人为行唐信用合作联社，抵押手续根本未作解除登记，根据物权法的规定未经依法解除抵押登记，就不会产生抵押权消灭的效力。在涉案房产抵押权未消灭之前，不能产生物权转移的效力。第二，《代偿借款协议》第三条，恰恰说明对涉案房产的具体价款，金泽公司和惠能达公司尚未明确约定，更不能认定惠能达公司向金泽公司交足房款。第三，适用法律错误。退一万步讲，假如《代偿借款协议》是一个不折不扣的房屋买卖协议的话，本案的裁定也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，因为第二十八条规定，提出异议的主体应该是买受人而绝不是出让人。第四，（法释[2004]15号）第十七条规定，是指被执行人将没有权利瑕疵的财产卖给第三人，第三人善意占有、取得且无过错，只是尚未办理过户登记的财产，这些条件缺一不可，绝对不是指将物权法禁止的财产出卖给第三人，因为第三人购买物权法禁止出售的房产，显然是有过错的。惠能达公司对房产处于抵押状态是明知的。因此原裁定在适用法律上属于典型错误。第五，原审查程序严重违法，表现在：1、交钥匙一节根本没有证据，是法院自己编上去的；2、严重超出了规定的审查时限。第六、原审裁定书文字错误频出，且语病多。
金泽公司称，原裁定认定事实清楚证据确实充分，审判程序合法适用法律并无不当，复议申请人申请理据不足，应驳回申请维持原裁定。1、从金泽公司与惠能达公司签订的代偿借款协议书的履行方式和交易行为的实质讲，该协议实则为以偿还借款为付款方式的房屋买卖协议，该协议并未损害抵押权人的利益，对抵押权人而言，是一份附生效条件的协议，抵押权人同意惠能达公司代偿该笔贷款，且实际履行之日该协议发生法律效力，从实质上讲，应认定为抵押权人同意将该笔贷款转移给了惠能达公司，且由惠能达公司履行还贷义务，惠能达公司还贷之后原抵押权人将他项权利证书交付给惠能达公司，并给惠能达公司出具了还贷证明，自此抵押权转移给了惠能达公司，综上事实该协议内容没有违背法律规定，该协议已经签订具有法律效力。2、代偿借款协议第三条的约定，是对名义借款人惠能达公司利益的最低保护的约定，对这一约定法律并不禁止。3、原裁定使用法律并无不当，第28条所列举规范的事实，与本案所调整的事实基本一致，原裁定适用第28条规范本案并无不妥。4、金泽公司是抵押房产的所有人，抵押权人同意惠能达公司代偿贷款，惠能达公司代偿贷款之后房屋的产权没有任何瑕疵，本案在实际办理转移登记时，因房管部门合并办公系统升级等客观原因而停办产权登记，对此惠能达公司没有过错，且其善意取得，应认定惠能达公司自代偿贷款并实际占有房屋时产权已转移给了惠能达公司，对于惠能达公司合法占有的房屋，已经查封应依法予以解除。5、原裁定审查程序合法，金泽公司与惠能达公司签订协议后于2016年5月3日到银行偿还了该笔借款，并于当日将房屋交付给了惠能达公司，惠能达公司已占有使用，并且在日后的装修当中原审法院对惠能达公司装修行为进行了制止，在门上加贴了封条。原裁定认定已经将房屋交付给惠能达不是法院自己编上去的且没有超期作出执行裁定。6、关于申请执行人人提出的原裁定有多处错误，法院已作出补正。综上事实应驳回复议申请人的复议申请，维持原裁定。
本院查明，申请执行人崔大朋与被执行人孙少龙、金泽公司民间借贷纠纷一案，行唐法院作出（2015）行民一初字第01415号民事判决，判令孙少龙偿还崔大朋借款100万元及利息，金泽公司对上述借款承担连带清偿责任。2016年5月5日，行唐法院作出（2016）冀0125执173-2号执行裁定，裁定对被执行人金泽公司名下位于行唐县玉城大街南侧永昌中路东侧的房产（证号为行房权证龙州镇字第××号）予以查封。遂后，乔先强、高明丽、肖琦、王秋菊、马更策五人因另案执行申请对该房产轮候查封，行唐法院于2016年6月5日作出（2015）行执字第423号执行裁定，裁定对该房产轮候查封。金泽公司提出异议，称已将被查封的房产抵债给惠能达公司，请求法院解除查封。行唐法院作出（2016）冀0125执异11号执行裁定，乔先强、高明丽、肖琦、王秋菊、马更策不服向本院申请复议。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。……。因此，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的，人民法院应当依照上述法律规定进行审查。本案中，金泽公司称被行唐法院查封的房屋所有权属于惠能达公司，从而请求解除查封，因金泽公司不能代替惠能达公司对被查封的房屋主张实体权利，应由惠能达公司自行主张，故行唐法院（2016）冀0125执异11号执行裁定违反法定程序，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第四项规定，裁定如下：
一、撤销河北省行唐县人民法院（2016）冀0125执异11号执行裁定；
二、发回河北省行唐县人民法院重新审查。
审判长 何东华
审判员 刘福生
审判员 高福兴
二〇一七年二月二十一日
书记员 贾胜杰