甘肃省天祝藏族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0623民初1408号原告：葛明风,女，生于1965年12月6日，户籍所在地甘肃省，现住天祝县。被告：北京中农金房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳园小区34号34-4号106室。法定代表人：邓雪红，总经理。被告：甘肃中农金物业管理有限公司，住所地甘肃省武威市天祝县华藏寺镇天堂路1号。法定代表人：夏腊放，总经理。二被告委托诉讼代理人：骆世奇,男，甘肃靖申律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：马志鹏，男，甘肃靖申律师事务所律师。原告葛明风与被告北京中农金房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）、甘肃中农金物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）不当得利纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理。本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛明风和二被告委托诉讼代理人骆世奇、马志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛明风向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告北京中农金房地产开发有限公司返还原告如下款项：初装费830元、阳台地暖铺设费用300元，并要求承担2015年6月1日至今利息1220.4元，共计2350.4元；2.请求人民法院依法判令被告甘肃中农金物业管理有限公司立即返还原告如下款项：电梯使用费300元、装修押金2000元、公共照明费54元、装修清运费360元，合计2714元，并要求承担2015年6月1日至今利息2931.12元，共计5645.12元；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，商定原告购买被告在××县。原告按照要求缴纳了2015年6月1日至2016年6月1日的物业费。但在办理入住手续时，被告北京中农金房地产开发有限公司强行要求原告缴纳初装费830元，该费用属于乱收费，要求原告缴纳阳台地暖铺设费用300元属重复收费；被告甘肃中农金物业管理有限公司强行要求被告缴纳电梯使用费、装修押金、公共照明费、装修清运费共计2714元，上述费用除装修押金外均应包括在原告缴纳的物业费及房屋必要设施中，被告属于重复收费。当时商定装修押金在原告装修完工后，没有破坏房屋主体结构即可返还。但时至今日，被告一直扣留该笔费用，不予退还，侵犯了原告对自己财产的支配权。二被告委托诉讼代理人辩称：一、对于原告诉求的初装费，被告并不存在乱收费的情形。水表、电表的收费是有依据的，根据国务院颁布的《物业管理条例》45条”物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位最终向用户收取有关费用”之规定，被告房地产公司向原告收取的初装费中的水表、电表是于法有据的。门禁卡与可视对讲系统是不同的，对于可视对讲系统，是双方达成合意后，将普通的电子门禁系统升级为可视对讲系统，对于升级后的差价理应由原告自行承担。原告作为初装费中设备的最终用户，应当承担费用。二、对于原告诉求被告物业公司退还的装修押金、垃圾清运费等，物业公司是有收费依据的。根据《甘肃省物业服务管理实施办法》25条内容规定”业主对房屋进行装修时，应当向物业服务企业登记，对实施物业管理过程中，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费，出入证件工本费，装修押金等，具体标准及管理办法由各市州政府价格主管部门制定”，因此物业公司并没有违法收取上述费用。对于装修押金的退还，结合实际情况和《甘肃省物业管理条例》37条的规定，原告并没有申请物业公司对其装修好的房屋进行验收确认是否合格，所以是原告的原因导致押金未予退还。三、对于《天龙国际公寓小区物业入住收费明细表》，原告对该表所列明的收费项目和收费标准是清楚并认可的，物业公司对于该表中各项目的收费是严格依据《物业管理条例》等法律规定实施的。四、对于《天龙国际公寓小区物业入住收费明细表》，原告对该表所列明的收费项目和收费标准是清楚并认可的，物业公司对于该表中各项目的收费是严格依据《物业管理条例》等法律规定实施的。原、被告双方围绕诉讼请求向法庭提供了证据，本院组织了举证、质证，对于被告提供的物业管理服务协议、业主验房书、消防安全责任书、商品房收房确认单，原告对其真实性不持异议；本院对原、被告提供的上述证据真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同一份、收费票据7张，以证明原、被告双方存在房屋买卖合同的事实，房屋买卖合同明确约定了初装费包括在房款当中的，被告房地产公司属于乱收费；以及物业公司收取了其他费用的事实。经质证，被告委托诉讼代理人对该两组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，收费收据的收款单位确为甘肃中农金物业管理有限责任公司，不是北京中农金公司，但是物业公司收取该六份收据的收费均是有依据的，不存在乱收费和重复收费的现象。经审查，该证据内容真实，来源合法，且被告方对真实性不持异议，本院对该证据予以确认。2.原告提交的天祝物业服务基本情况统计表两份，以证明收据中出现的物业公司未在住建局备案，不具备物业管理服务的资质。经质证，被告委托诉讼代理人认为复印件，真实性无法确认，证明目的也不能成立。经审查，该两份证据均系天祝县住房和城乡建设局出具并进行核对、签章，其来源合法、内容真实，本院予以采信。3.原告提交的甘肃祁森物业管理有限公司证明一份，以证明现天龙国际小区的物业为甘肃祁森物业管理有限公司，专修押金从未移交甘肃祁森物业管理有限公司。经质证，被告委托诉讼代理人认为证明与办案无关。经审查，该证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。4.被告提交的天龙国际公寓小区物业入住收费明细表，证明原告对该明细表所列明的收费项目和收费标准是清楚和认可的。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为这些费用不是自愿交的，当时不交费不给钥匙，只有交费才给钥匙。经审查，该证据不能必然证明收费项目的合法性以及原告的自愿性，本院不予采信。根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年10月29日，原告葛明风与被告北京中农金房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告房地产开发公司开发的的位××县号房屋一套。2015年6月1日，经二被告要求，原告葛明风向被告物业管理公司交纳了公共照明费54元、装修押金2000元、电梯使用费300元、装修清运费360元，向被告房地产开发公司交纳了初装费830元（包括智能电表300元，智能水表230元，楼宇对讲系统300元）。同日，原告与被告物业管理公司签订物业管理服务协议，并签收业主验房书、天龙国际交房通知书、消防安全责任书、商品房收房确认单，原告缴纳上述费用后，被告房地产开发公司向原告交付了该房屋。本院认为，本案的争议焦点是：1、二被告收取的涉案款项有没有事实和法律依据；2、原告的诉讼请求应否得到支持。针对上述焦点问题分析如下：一、本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，经过庭审，本案实际系原告向二被告所缴纳的费用是否属重复收费或不合理所产生的争议，故根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》关于：”当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”之规定，本案案由变更为不当得利纠纷。二、被告方向原告收取的费用是否合理、合法。（一）被告房地产开发公司关于初装费的收取是否合理合法。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告作为出卖人承诺”与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水、电、暖三通”，该合同系被告北京中农金房地产开发有限公司提供的格式合同，合同中亦未对”水、电、暖三通”词条的理解作出解释和约定，在实际生活中，对城镇居民用水、用电均采取计量收费，安装用户计量装置水表、电表是供水、供电部门的通行做法，若居民未安装水表、电表就不能正常使用水、电，即若无水、电表就无法做到通水、通电；且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，双方对该词条的理解存在争议，应当作出不利于被告的解释：即合同中约定的”水、电、暖三通”应当包括配备水表、电表；故电表、水表按合同约定应当由被告提供，被告房地产开发公司就此向原告收取费用明显违反合同约定；其次，根据《商品房买卖合同》第十三条”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”及合同附件三装饰、设备标准第10项其他：电子门禁的约定，双方明确约定电子门禁系房屋应当配备的设备，被告房地产开发公司虽抗辩将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统是经双方达成口头协议后的结果，但因原告不予认可，被告方亦未能就此提供证据予以证明，故被告应当承担举证不能的不利后果，且根据被告方提供的业主验房书可以证明，在被告向原告交付房屋时楼宇对讲系统已经安装完毕并随同房屋一并交付原告，并不存在双方协商将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统的情形，而楼宇可视对讲系统本身就是电子门禁系统的一种，故本院认定双方在合同附件三第10项约定的电子门禁系统即为楼宇可视对讲系统，该系统按照合同约定属于房屋配套设施，被告就此另行向原告收取费用的行为违反合同约定。第三，电表、水表与业主的生活息息相关，系商品住房必须具有的配套设施，楼宇对讲系统系双方合同约定的房屋配套设施，根据《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条”对与商品住房有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住房成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取”之规定，原告在足额缴纳房款后，被告房地产开发公司就水表、电表、楼宇对讲系统另行向原告收费的行为明显违反法律禁止性规定，被告应当将该费用退还原告。（二）被告物业管理公司对电梯使用费、装修清运费、公共照明费、装修押金的收取是否合理、合法。1.关于电梯使用费，根据《中华人民共和国物权法》第七十条：”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和《物业管理条例》第二十七条：”业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”之规定，楼宇内的电梯应当属业主共同所有并有权使用，原告葛明风亦系其购买房屋所在楼宇电梯的共同所有人，其有权使用共有物，被告物业管理公司向原告收取电梯使用费无事实及法律依据，该费用应当退还原告。2.关于装修清运费和公共照明费，庭审中原告诉称其装修时的垃圾都是原告自己清理的，而被告物业管理公司并未提供清理装修垃圾的相关证据。根据双方签订的《物业管理服务协议》约定原告缴纳费用的项目包括水费、电费、物业费、采暖费，被告物业管理公司的义务包括负责物业小区内公共部位房屋的维修、设施设备的维修维护与保养、治安管理、环境卫生、绿化、垃圾清运等工作，因原告已向被告物业管理公司交纳了当年的物业管理费，装修清运费和公共照明费应包含在被告收取的物业服务费中，故被告的该项收费无事实及法律依据，应当退还原告。3.关于装修押金，被告于2015年6月15日将原告购买的房屋交付，随后原告对该房屋进行了装修，现已居住3年之久，期间，原告每年向被告物业管理公司缴纳物业服务费，故被告物业管理公司知道或应当知道原告已将其房屋装修完毕并居住使用。被告物业管理公司未提供关于原告装修时改变房屋的主体设计或损害其他利益的相关证据，且双方并没有对装修押金进行约定，被告物业管理公司应当向原告退还所收取的装修押金。现被告物业管理公司已经不再对原告所在的小区进行物业管理，但被告并未将收取的装修押金退还原告，也未与现负责运营的物业管理企业进行交接，其继续占有该款项已构成不当得利，应当即时退还原告。4.关于原告主张的阳台地暖铺设费300元，因原告未提供相应的证据证实被告方收取该费用，且被告亦不予认可，故原告的该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条”因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益”之规定，原告主张被告房地产开发公司退还初装费830元、被告物业管理公司退还电梯使用费300元、公共照明费54元、装修清运费360元、装修押金2000元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的阳台地暖铺设费300元，无事实依据，本院不予支持。对于原告要求二被告支付自2015年6月1日至今利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二被告虽抗辩”原告在物业入住收费明细表上签字确认，并认可收费项目”，但原告提交的收据载明的时间和物业入住收费明细表、业主验房书签订时间相互印证，能够证明原告所陈述的”不交上述费用，被告不给钥匙”的情形确实存在，交房前原告在天龙国际公寓小区物业入住收费明细表上签字的行为并不能当然认定为原告的真实意思表示，亦不能成为二被告收取上述费用的免责事由。故二被告的抗辩事由不能成立。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条之规定，判决如下：一、被告北京中农金房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告葛明风退还其收取的初装费830元；二、被告甘肃中农金物业管理有限公司自本判决生效之日起五日内向原告葛明风退还其收取的电梯使用费300元、装修押金2000元、公共照明费54元、装修清运费360元；三、驳回原告葛明风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告葛明风负担5元、被告北京中农金房地产开发有限公司负担5元、被告甘肃中农金物业管理有限公司负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员  马述斌二〇一八年八月十三日书记员  鲁晓佳