湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00331号
上诉人（原审原告）李建梅。
委托代理人胡薇茜，湖南一星律师事务所律师。
委托代理人李芳，湖南一星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄芳。
委托代理人苗晓阳，湖南金桥律师事务所律师。
上诉人李建梅因与被上诉人黄芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第2180号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月25日，李建梅（乙方）与黄芳（甲方）签订《门面租赁协议》，约定李建梅租赁黄芳位于芙蓉区肇家坪52号门面一间，租赁时间从2012年5月26日至2013年5月25日止，租金为每月900元，按季支付租金（每季提前十天交付），如有拖延，从押金中扣除。李建梅在协议签订后向黄芳预交押金500元。乙方如拖欠租金和水电费，则以押金冲抵，如果押金冲抵完，乙方必须及时补齐欠款，否则，此合同自动终止或双方协商解决。协议还对双方之间的其他权利义务进行了约定。租赁该房屋后李建梅实际与高巨波等人在该处从事松花粉研究和销售，并按期交纳租金至2012年11月26日。2011年11月1日，黄芳因琐事与高巨波发生纠纷，高巨波手持拐杖打了黄芳的右脚膝盖部位，黄芳用左手打了高巨波一耳光。2013年1月24日，长沙市公安局芙蓉分局对黄芳处行政拘留十日，并处罚款500元整。后李建梅、高巨波等人要求黄芳赔偿人身损害造成的损失，双方经调解无法达成协议。李建梅以黄芳未对高巨波的人身损害进行赔偿为由拒付2012年11月27日之后的租金。现在该房屋已由黄芳于2013年3月出租给他人居住。李建梅认为：黄芳打伤高巨波致使其团队无法正常运作，黄芳还于2012年11月27日之后擅自将出租屋断水断电，并将房屋内的物品打包扔出房间，致使物品丢失；黄芳则认为：承租房屋时，李建梅和高巨波称用于居住，并不知道他们用于开工作室。停水是由于要维修水管，停电是因为李建梅欠缴电费，其多次与李建梅联系要李建梅将房屋内的物品搬走，李建梅不愿意将房屋的物品搬出，又不交租金，其只好在社区的见证下将李建梅的物品打包放在房屋外面的屋檐下，而且打包的这些东西都是些不值钱的东西，唯一值钱的一台电脑放在房内保管着。双方就此事多次经协商均未达成一致意见，遂酿成纠纷，形成诉讼。
2013年7月30日，李建梅向长沙市芙蓉区人民法院提出起诉，请求法院判决：一、黄芳返还李建梅房屋押金500元；二、黄芳承担因违约造成李建梅的损失共计86568元；三、诉讼费由黄芳承担。
原审法院认为：李建梅与黄芳签订的《门面租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，李建梅作为该房屋的承租方，应当按照合同约定及时支付租金，其本应于2012年11月16日支付2012年11月26日至2013年2月25日这个季度的租金，但李建梅以出租方黄芳未对其共同承租人高巨波的人身损害进行赔偿为由拒付租金，不符合合同约定。李建梅称黄芳打伤高巨波致使其团队无法正常运作，导致不能实现其租赁目的，因而黄芳的行为构成违约。对此原审法院认为，原审案件的案由是房屋租赁合同纠纷，黄芳与高巨波之间的人身损害纠纷属于另一法律关系，高巨波可以另行向黄芳主张权利，李建梅不能以此为由拒付租金，其不及时缴纳租金的行为已构成违约。由于李建梅没有及时缴纳租金，其缴纳的押金500元，按照合同约定，已经冲抵租金和水电费，故对李建梅要求退还押金500元的诉讼请求，原审法院不予支持。李建梅要求黄芳承担因违约造成的李建梅的损失共计86568元的诉讼请求，由于李建梅没有提供充分的证据证实其所遭受的损失，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对李建梅的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决如下：驳回李建梅对黄芳的诉讼请求。原审案件受理费1977元，因适用简易程序减半收取988.5元，由李建梅负担。
上诉人李建梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以案由为租赁合同纠纷，而罔顾被上诉人无故殴打上诉人及上诉人承租房屋的团队负责人，对承租门面断水断电致使上诉人租赁合同目的不能实现这一事实，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判；二、原审法院对本案部分主要事实没有查清。1、对双方有争议的未在承租门面内经营居住的时间，以及停止使用水电的时间没有查清；2、对双方有争议的财物损失额没有查清。综上，上诉人不服，请求二审法院判决：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案的诉讼费用由黄芳承担。
被上诉人黄芳答辩称：一、黄芳打伤高巨波属于人身伤害纠纷，不能和本案合并处理；二、门面断水断电的原因是李建梅没有及时缴纳水电费用，且客观存在水管爆裂需要维修的事实，责任不在被上诉人；三、被上诉人交付的出租屋符合一般居住用途，并且上诉人对于出租屋没有提出影响居住的证据，法院没有职权为上诉方举证，上诉方应当对其损失承担举证责任。
本院二审过程中，上诉人李建梅与被上诉人黄芳均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：黄芳的行为是否构成违约并返还李建梅房屋押金及赔偿其财产损失。
首先，李建梅与黄芳签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效民事合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据上述协议的约定，李建梅应在每季租金缴纳届满前10天交付下一季度租金，如有拖延，从押金中扣除。在该协议履行过程中，李建梅称黄芳打伤高巨波导致不能实现租赁目的，黄芳构成违约，以此拒付租金，因本案属于租赁合同纠纷，黄芳与案外人高巨波之间的人身损害纠纷属于另一法律关系，高巨波可另行主张权利，李建梅拒付租金不符合双方的租赁合同约定，黄芳有权依据合同约定和法律规定解除合同。李建梅亦没有充分证据证明黄芳违反了租赁合同的约定，所以黄芳的行为未构成违约，李建梅已交的500元押金冲抵租金和水电费符合合同约定。其次，李建梅主张的要求黄芳承担因违约造成的财产损失，因李建梅未提交充分的证据证实其遭受的损失，故对李建梅的该项诉求亦不能支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当。李建梅的上诉理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1977元，由李建梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年四月二十八日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。