福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终957号
上诉人(原审被告)：漳州志诚房地产开发有限公司。住所地：福建省漳州市芗城区天下广场A区**号店面。组织机构代码：77964500-4。
法定代表人：张志江，董事长。
委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈志毅，男，1978年5月21日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人陈世福（系原告之父），1948年11月10日出生，汉族，住漳州市芗城区。
上诉人漳州志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚房地产公司）因与被上诉人陈志毅商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）0602民初第9552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
志诚房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：（1）本案逾期办理初始登记非上诉人的原因，而是政府冻结所致，属于不可抗力以及法律上或事实上不能履行的事由予以免责。政府冻结是行政行为，不管冻结的理由是否成立，它都具有强制性，况且，经行政诉讼撤销了政府作出补缴7730100元出让金的冻结理由，认为事实不清，主要证据不足，适用法律错误，即使以后将来政府改变补缴出让金的数额，本案逾期办证违约金的时段仍属政府冻结理由不成立所致。（2）购房人办理产权证首先应提出申请，这是启动办证程序的先决条件，但本案中被上诉人并未提出登记申请。（3）本案中，主合同约定的逾期办证违约金的计算方法与补充协议的约定有冲突，应以补充协议的约定为准。
陈志毅辩称：1、该事件不属于不可抗力事件；2、政府冻结的原因是因为对方违规，与我们无关；3、对方与政府的争议，不能归结到我们个人身上，没有购房者去申请的先例，开发公司没有通知我们去申请，所有的各种费用已经都上交开发商了。
陈志毅向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即将诉争房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助原告办理诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；2、请求判令被告继续从2014年12月2日起，暂计至2016年10月17日止，共计685天，向原告支付逾期办证违约金人民币53217.49元；3、此后仍应按此标准计算违约金至原告实际取得诉争房产的“两证”之日止；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月22日，原告与被告签订了编号为35060108025300294号《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场C座904号房屋一套，建筑面积160.38平方米，总价款为人民币964686元。合同第八条约定被告应在2011年3月31日前将经验收合格的商品房交付原告；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.008%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。合同附件六补充协议第六条第二款约定：主合同第十四条所述的“商品房交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起180日内。该补充协议第六条第三款约定“如因出卖人的责任，即出卖人未在期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.008%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部房款。被告于2011年11月25日才将房屋交付给原告使用。因被告未完成相关义务，致使原告无法取得产权证。原告于2014年11月17日诉至本院。案经审理，本院于2015年10月16日作出（2015）芗民初字第8773号民事判决：一、被告志诚房产公司应在本判决生效后之日付给原告因迟延办理房屋权属证书的违约金人民币56337.66元(从2012年12月1日至2014年12月1日止)；二、被告漳州志诚公司应立即将漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场C座904号房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。被告对该判决不服，提起上诉，现仍在二审审理中。2016年10月19日，原告诉至本院，请求判令被告继续从2014年12月2日起，暂计至2016年10月17日止，共计685天，向原告支付逾期办证违约金52864.79元及此后仍应按此标准计算违约金至原告实际取得诉争房产的“两证”之日止等。在审理过程中，因涉及漳州市国土资源局以被告需对增容补缴土地出让金为由冻结一切与被告房地产产开发相关活动导致本案被告不能登记办证。而被告是否应补缴土地出让金的行政诉讼案于2016年2月23日本院立案受理，该行政诉讼案尚未审结，故本院于2016年11月16日作出（2016）闽0602民初9552号民事裁定，本案中止诉讼。2017年1月24日，漳州市中级人民法院对被告志诚房地产公司与漳州市国土资源局补缴土地出让金行政行为一案作出（2017）闽06行终3号行政判决，该判决以漳州市国土资源局作出的漳国土资（2015）99号《通知》中，认定被告需补缴的土地使用权出让金数额不准确，且没有体现具体计算方式、计算依据为由，维持一审判决即撤销了漳州市国土资源局作出的要求被告补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》。截止庭审结束，漳州市国土资源局仍冻结被告在漳州市产开发相关活动。
一审法院认为：本案原、被告双方所争议的问题：1、关于原、被告双方所订立商品房买卖合同的补充协议第六条第三款约定“如因出卖人的责任，即出卖人未在期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.008%向买受人支付违约金”的效力。2、被告逾期办理初始登记的原因是政府冻结被告在漳州市产开发相关活动，且法院已经撤销了漳州市国土资源局对其作出的处罚通知，是否属于“不可抗力”以及“法律上或事实上不能履行”的事由予以免责。1、关于原、被告双方所订立商品房买卖合同的补充协议第六条第三款约定“如因出卖人的责任，即出卖人未在期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.008%向买受人支付违约金”的效力。对于该争议的问题，本院先前判决已做认定，本案再做重述，主合同约定，违约金计算为“自逾期之日起每日按买受人已付款的0.008%向买受人支付违约金”。补充协议第六条第三款则约定“按已付房款的0.008%向买受人支付违约金”，如果被告违约，按补充协议的约定计算违约金，本案被告仅须支付违约金为964686元×0.008%=77.17元，此与主合同约定计算方式相差巨大，明显减轻被告合同约定应当由被告承担的责任，而在原、被告双方所订立的主合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，因此，补充协议第六条第三款约定“如因出卖人的责任，即出卖人未在期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.008%向买受人支付违约金”是无效的。违约金的计算应按主合同约定“每日按已付房款的0.008%计算”。2、被告逾期办理初始登记的原因是政府冻结被告在漳州市产开发相关活动，且法院已经撤销了漳州市国土资源局对其作出的处罚通知，是否属于“不可抗力”以及“法律上或事实上不能履行”的事由予以免责。本院认为，二审法院维持一审法院对被告志诚房地产公司与漳州市国土资源局补缴土地出让金行政行为一案的判决，即撤销了漳州市国土资源局作出的要求被告补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》，但法院判决理由是漳州市国土资源局作出的通知中被告需补缴的土地使用权出让金数额不准确，且没有体现具体计算方式、计算依据，但并没有否认被告在建设过程中调高容积率需要缴交土地出让金的事实。因此，原告无法在约定时间内取得房屋权属证书仍是被告的原因造成的，被告仍应该依约承担违约责任。综上所述，本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，因被告的原因，原告未能在房屋交付使用之日起180日内取得房屋权属证书的，被告即构成违约，应承担相应违约责任。本案被告于2011年11月25日交付给原告志诚广场C座904号房屋，依合同约定被告应在2012年5月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告能够办理房地产权属证书。但时至今日原告作为购房人仍未能办理房屋产权证书，被告已构成违约。但在本院2015年10月16日作出（2015）芗民初字第8773号民事判决，判决被告志诚房产公司应支付给原告因迟延办理房屋权属证书从2012年12月1日至2014年12月1日止的违约金人民币56337.66元后，时至今日原告作为购房人仍未能办理房屋产权证书，因此，原告请求被告向原告支付从2014年12月2日至2016年10月18日止共685天（964686×0.008%×685=52864.79）的逾期办证违约金合计人民币52864.79元及此后仍应按此标准计算违约金至原告实际取得诉争房产的“两证”之日止的诉讼请求，本院依法予支持。至于原告请求判令被告立即将诉争房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助原告办理诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，因对该项请求先前判决已作出判决，为此，本院对原告该项请求不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项的规定，判决如下：被告志诚房产公司应在本判决生效后之日付给原告因迟延办理房屋权属证书的违约金人民币52864.79元及从2016年10月19日起至该房屋可办理土地使用权证止被告仍应每日按原告已付款的0.008%向原告支付违约金。
本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人志诚房地产公司向二审提供如下证据：漳州市国土资源局和城乡规划局的《关于暂时停止漳州志诚房地产开发有限公司房地产开发建设方面相关手续的函》，证明该公司的一切活动被国土局冻结，包括办证。陈志毅质证认为，该事件不属于不可抗力事件，政府冻结的原因是因为对方违规，与我们无关，对方与政府的争议，不能归结到我们个人身上，没有购房者去申请的先例，开发公司没有通知我们去申请，所有的各种费用已经都上交开发商了。本院认为，该证据能够证明上诉人的证明内容，但该函件同时载明了暂时停止漳州志诚房地产开发有限公司房地产开发建设方面相关手续的原因系：该公司未在规定的时间内向国土部门申请办理及补缴增容部分土地出让金等手续。
另查明：志诚房地产公司与漳州市国土资源局补缴土地出让金行政行为一案已经本院作出（2017）闽06行终3号《行政判决书》，该判决认为漳州市国土资源局需补缴的土地使用权出让金数额不准确，且没有体现具体计算方式、计算依据为由，以认定事实不清、主要证据不足、适用法律错误，撤销了漳州市国土资源局作出的要求志诚房地产公司补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方《商品房买卖合同》第二十二条亦约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。本案中，双方主合同所约定的逾期办证违约金是“每日按买受人已付款的0.008％”计付的持续性违约金，但补充协议第六条第三款则将逾期办证违约金减轻为“按已付房款的0.008％”计付的一次性违约金，经计算仅为77元。显然，该补充协议条款排除了买受人的主要权利，事实上无法对出卖人不履行协助办证义务起到任何制约作用，违反了合同法的前述规定，系属无效。志诚公司关于应按照该补充协议条款计算逾期办证违约金的上诉主张，与约不符，于法无据，应不予采纳。除前述补充协议条款外，本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
根据上诉人志诚房地产公司于二审期间提供的证据表明，政府暂时停止其开发建设方面相关手续的原因系：该公司未在规定的时间内向国土部门申请办理及补缴增容部分土地出让金等手续。也即志诚房地产公司不能如期办理初始登记的原因虽然系政府相关职能部门冻结其办理房地产开发建设方面相关手续，但仍然是因为志诚房地产公司未及时向国土部门申请及补缴增容部分土地出让金等手续引起的。虽然法院已经撤销了漳州市国土资源局作出的要求志诚房地产公司补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》，但并没有否认志诚房地产公司在建设过程中因调高容积率需要缴交土地出让金的事实，因此，一审认定陈志毅无法在约定时间内取得房屋权属证书仍是志诚房地产公司的原因造成的并未不当，志诚房地产公司认为本案逾期办证违约金的时段仍属政府冻结理由不成立所致的上诉理由与客观事实不符，不能成立，不予采纳；商品房的权属登记程序，须由出卖人先办理完成权属初始预登记并告知买受人，而后买受人才能够申请办理房屋所有权证、国有土地使用权证，故志诚房地产公司关于办理权属登记应先由陈志毅依法向权属登记部门提出登记申请的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。
综上，志诚房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1130元，由志诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐志忠
审判员 陈天明
审判员 谢旭耀
二〇一八年六月六日
书记员 吴茵婷