福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2015）德民初字第4839号原告德化县博兴物业管理有限公司，住所地德化县浔中镇凤凰山庄。法定代表人郑丁辉，该公司负责人。委托代理人李金兴，该公司项目经理。委托代理人李雅玲，该公司项目财务主管。被告赖文海，男，1965年6月9日出生，汉族，德化县人。原告德化县博兴物业管理有限公司（下简称：博兴物业公司）与被告赖文海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博兴物业公司的委托代理人李雅玲到庭参加诉讼，被告赖文海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博兴物业公司诉称，被告是德化县浔中镇龙东物业管理小区业主之一，居住在该小区3号楼707室。龙东小区于2009年4月1日起，建设单位德化县万佳房地产开发有限公司委托原告对该小区实行前期物业管理服务。根据《德化县龙东小区物业服务合同》约定，业主以产权面积每平方米每月应交纳0.2元物业管理服务费，以当月20-30日前履行交纳义务。超过次月15日尚未交纳的按其应交纳数额每日加收3‰违约金。连续三个月不交纳物业服务费用的业主，经物业服务企业通知三次以上拒不交纳的业主，形成故意拖欠或拒付物业服务费；连续六个月以上拒不交纳物业服务费用的业主，视为恶意拒付物业服务费用的业主，物业服务企业可以依法保护自己的合法权益，行使诉讼主张权利。被告从2013年1月1日起至2013年12月31日，累计12个月，产权面积122.66㎡×0.2元×12个月共计欠费294元。物业服务企业为小区业主提供的是劳务，业主向物业服务企业交纳的是劳务工资，经原告多次催缴无果，现要求被告缴纳物业管理服务费294元并支付按照合同约定支付日3‰计算的违约金。被告赖文海未作答辩，也未提供相关证据材料。经审理查明，被告赖文海通过购买德化县万佳房地产开发有限公司的商品房，而居住在德化县浔中镇龙东小区3号楼707室，该套房的面积为122.66平方米。2009年1月15日，原告博兴物业公司经泉州市房地产管理局发证准予从事物业管理活动。2009年4月1日，原告与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订一份《德化县龙东小区物业服务合同》，约定由原告对德化县龙东小区提供专业化、一体化的物业管理服务事宜。《德化县龙东小区物业服务合同》第四条约定的物业服务费用收费标准为：“（1）多层住宅：0.2元/月平方米；（向业主收取）……”；第九条约定：“物业服务费用按月缴纳，当月20-30日履行交纳义务。超出次月15日则按其应交纳数额加收3‰滞纳金；连续三个月不交纳物业服务费用的业主，物业管理公司依照福建省《物业管理条例》第六十五条规定向人民法院起诉”；第二十三条约定的违约责任为：“甲方（开发商）、业主或使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按收费标准向乙方（物业公司）支付滞纳金”。2009年3月10日，开发商德化县万佳房地产开发有限公司向龙东小区全体业主及其使用人公示“关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示”，该公示选聘原告博兴物业公司为龙东小区前期物业管理服务。2009年10月15日，原告与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订一份《关于部分条款修改的补充协议书》。该补充协议书约定：“龙东小区前期工程已交房的安置地业主，与龙东小区全体业主权利义务平等，按其所有权面积收取物业管理服务费。”2010年9月27日，德化县规划建设局对原告提交的项目负责人进行审核备案。2014年3月30日，德化县龙东小区业主委员会与德化县鑫隆物业管理有限公司签订《德化县物业服务合同》，约定自2014年4月1日起至2016年3月31日止，由德化县鑫隆物业管理有限公司对德化县龙东小区实行专业化、一体化的物业管理服务。审理中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。以上事实，有原告博兴物业公司提供的《德化县龙东小区物业服务合同》、《关于公示》、《关于部分条款修改的补充协议书》、《龙东小区3#楼业主明细表》、企业法人营业执照、组织机构代码证、《资质证书》、《物业管理项目经理执业备案证明》、《物业服务费催缴告知函存根》、《拖欠物业服务费催缴公示》、《德化县物业服务合同》，及原告委托代理人在庭审中的陈述互相印证。本院认为，原告博兴物业公司分别在2009年4月1日和2009年10月15日与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订《德化县龙东小区物业服务合同》和《关于部分条款修改的补充协议书》，依据该服务合同和补充协议书对龙东小区实行物业管理服务，可行使物业管理权至业主大会选任并指令新的物业管理公司实际接管小区物业管理工作时止。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告赖文海居住该小区3号楼707室后亦享受了相应的管理服务，根据权利义务对等原则，被告享受原告提供的物业管理服务就应当支付物业管理费。同时，根据原告与开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》约定，现原告主张每月每平方米0.2元的物业管理费收费标准未超过物价部门制定的收费标准。被告所有的龙东小区3号楼707室的面积为122.66平方米，有原告提供的龙东小区3#楼业主明细表为据，本院予以采信。因此，原告要求被告支付自2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理费294元，符合法律规定，本院予以支持。原告在诉讼中自愿放弃要求被告支付违约金，系原告自主处分民事权利的真实意思表示，本院予以准许。被告赖文海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定。判决如下：被告赖文海应在本判决生效后十日内给付原告德化县博兴物业管理有限公司自2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费人民币294元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赖文海负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 黄 奇 微人民陪审员 徐 树 东人民陪审员 欧阳金枪二〇一六年五月三十一日书 记 员 潘 静 韵附：一、本案主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。