福建省古田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第1961号
原告陈伟，男，汉族，古田县人，住古田县。
委托代理人邱昌登，福建华忠盛律师事务所律师。
被告古田县恭信房地产开发有限公司，住所地：古田县城东汽车站（行李房隔壁）。
法定代表人罗孝春，董事长。
原告陈伟诉被告古田县恭信房地产开发有限公司（以下称恭信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱昌登到庭参加诉讼，被告古田县恭信房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟诉称，原告于2010年12月20日向被告购买位于古田县城东街道614中路165号富昌大厦1单元XX室房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》（下称《合同》）约定，该商品房112.06m2，单价5348元／m2，总金额599297元。同时《合同》对面积异差处理方法、交房时间及逾期交房违约金、办证期限等作出了约定。原告依约支付了所有房价款，被告未能在约定的期限内交房，于2012年7月15日才交房，逾期交房达225日，依据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金26968.3元。且被告未能依约在交房后60日办理房屋所有权初始预登记，导致原告直至2015年2月11日才取得房产证，产权证登记面积为85.72m2，比合同约定的面积减少了3.49m2。被告的行为构成违约，故原告请求依法判令：1、被告返还多收的房价款人民币18664.5元（币种下同）及相应利息（按银行同期贷款利率计算，从2010年11月22日起计算至实际偿还该款之日止）；2、被告支付逾期交房的违约金26968.3元；3、被告支付逾期办证违约金（违约金按已付房款599297元，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年9月15日起计算至2014年8月4日）。
被告恭信公司在法定期间未作答辩。
经审理查明，原告向被告购买了古田县城东街道614中路165号富昌大厦1单元XX室商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》约定，该商品房112.06m2，单价5348元／m2，总金额599297元。合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，“建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%以内的，据实结算房价款”，“买受人不退房的，按以下方式处理……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。合同第八条约定，“出卖人应在2011年12月前，将符合约定条件的商品房交付买受人”。合同第九条约定，“逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.02%的违约金”。合同第十四条约定出买人取得权属证书的最后期限为商品房交付使用后90日，但未约定违约金比例及计算方式。原告于2010年11月22日支付第一期房价款259297元，于2012年1月13日支付第二期房价款340000元，以上共计599297元。原、被告于2012年7月15日实际交房，被告于2014年8月4日完成房屋所有权初始登记。原告房屋所有权证书登记日期为2014年12月2日，产权证登记面积为108.57m2。
上述事实有原告的陈述以及原告向本院提供如下证据予以证实：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了《合同》及其内容；2、销售不动产统一发票，证明原告已支付全部购房款；3、古田县房屋登记中心出具的《证明》，证明被告于2014年8月4日完成房屋所有权初始登记；4、房屋所有权证、土地使用权证，证明产权登记面积及登记时间，被告存在违约行为；5、交房通知书，证明原、被告实际交房时间，被告逾期交房应承担违约责任。以上证据来源合法、真实有效，可作为认定事实的根据，依法予以采信。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容合法，依法已成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告所购房屋实际产权登记面积小于合同约定面积，相差3.49m2，故原告要求被告应按合同第五条约定向原告返还多收取的房价款18664.5元（5348元／m2×3.49m2），本院予以支持。合同第五条已对面积差异处理作出了约定，故原告要求被告对多收取的房价款另行支付相应利息，依据不足，不予支持。原、被告双方签订的合同约定的交房时间为2011年12月前，而双方实际交房时间为2012年7月15日，被告存在逾期交房的行为，构成违约，故原告要求被告主张逾期交房违约金的主张，予以支持。但原告第二期房款于2012年1月13日才支付，其逾期日应以2012年1月14日开始计算至2012年7月15日，共计184天。被告应向原告支付逾期交房违约金21367.3元（580632.5元（599297元扣除被告应返还多收取的房价款18664.5元）×0.0002×184天］。被告完成房屋所有权初始登记，是原告取得房屋权属证书的前提条件，但被告于2014年8月4日才完成房屋所有权初始登记，被告该行为必然导致原告无法在交房后90日内取得房屋权属证书，被告应对其逾期办证行为承担违约责任，但双方签订的合同对违约责任未作出约定，故被告应以580632.5元（599297元扣除被告应返还多收取的房价款18664.5元）按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并从2012年10月14日起算至2014年8月4日止计算逾期办证违约金。被告古田县恭信房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告古田县恭信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈伟人民币18664.5元；
二、被告古田县恭信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金人民币21367.3元；
三、被告古田县恭信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告逾期办证违约金（违约金以580632.5元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2012年10月14日起算至2014年8月4日止）；
四、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
案件受理费人民币940元，由原告负担115元，被告古田县恭信房地产开发有限公司负担825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶少青
审 判 员 张宁国
代理审判员 黄 达
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 余 枫
附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。