济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天商初字第265号
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。
代表人柳璐，行长。
委托代理人隋轶，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人洪仙珠，山东平正大律师事务所律师。
被告赛堂（曾用名宋宪涛），男，1969年11月30日出生，回族，住山东省莱芜市。
被告李燕，女，1970年9月1日出生，汉族，住山东省莱芜市。
被告山东泰祥房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。
委托代理人肖理哲，山东李晓明律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告赛堂、被告李燕、被告山东泰祥房地产开发有限公司（以下简称泰祥房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年6月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人隋轶、被告泰祥房地产公司的委托代理人肖理哲到庭参加了诉讼。被告赛堂、被告李燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告赛堂于2012年4月1日签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告赛堂向原告贷款115万元人民币用于购买一手住房，贷款期限为264个月。该合同就利息、罚息、双方权利义务以及争议解决等事项做了详细约定，还约定被告赛堂以其所购买的位于济南市历下区文化东路76号万豪中心12号楼1-1807室房屋为其贷款提供抵押担保。同时，被告李燕于2011年11月1日向原告提交《共同还款责任书》，承诺对本案诉求款项承担连带清偿责任。另外，被告泰祥房地产公司亦在贷款合同中承诺为被告赛堂的上述贷款提供阶段性连带责任保证，并在合同中盖章确认。上述合同签订后，原告依约履行了放贷义务，但被告赛堂、被告李燕却未能依约、按时履行还款义务，截止2013年5月27日，共逾期还款4期，经原告多次催缴未果。现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告赛堂之间的贷款合同；2、被告赛堂、被告李燕立即向原告偿还贷款本息1163303.68元（其中本金1134668.80元，利息加罚息28634.88元，暂算至2013年5月27日，实际支付按合同约定计算至本息清偿日止）；3、原告对被告赛堂的抵押财产优先受偿；4、被告泰祥房地产公司对上述诉求款项承担连带清偿责任；5、�案诉讼费及律师费等因实现债权而产生的费用由三被告承担。庭审中，原告放弃对律师费的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1、2012年4月1日《个人一手住房贷款合同》1份（共14页），证明双方的借贷关系以及1、被告利息、罚息的计算方式（合同第三条第5款第1、4项）。2、被告泰祥房地产公司承担连带担保责任，期间为原告收到本案所涉房屋他项权证之前，范围包括因借款人违约而引起的合同项下债务（合同附件1第四条第2款）。3、其他贷款细节。
证据2、2011年11月1日《共同还款责任书》1份，证明被告李燕作为共同还款人的责任承担。
证据3、2012年4月1日《中国银行个人贷款凭证》1份，编号为1371264，证明原告已依照合同约定履行放贷义务。
证据4、2013年5月27日《个人贷款账户还款明细清单》1份，证明被告拖欠贷款本息明细即诉求数额明细。
被告赛堂、被告李燕未进行答辩，亦未在举证期限内提交证据。
被告泰祥地产公司辨称，原告要求我公司对赛堂的全部贷款本息承担连带清偿责任缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：我公司对被告赛堂的贷款只是承担阶段性担保责任，担保期限是自合同签订之日起至房屋大证办妥并交由济南市置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）之日止，因此，泰祥房地产公司仅对担保期限内的逾期本息承担担保责任，对之外的还款本息不应由泰祥房地产公司承担。故请求法院依法驳回原告要求我方承担连带保证责任的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告泰祥房地产公司举证有：
证据1、2009年12月11代理合作协议书1份。
证据2、一手房贷款业务三方合作协议（日期不详）1份。
证据3、中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议（日期不详）1份。上述三份证据均证明泰祥房地产公司提供阶段性担保，担保期限是合同签订之日起至涉案房屋所属楼座房产大证办妥并交由置业担保公司止。
证据4、EMS特快专递详情单及回执各1份（ES836145499CS），证明我方已于2013年8月13日向置业担保公司邮寄了涉案房屋所在楼座的房屋产权大证，回执显示置业担保公司拒收我方邮寄的房产大证，我们认为已经向该公司送达，相应担保责任已经转移。
经审理查明，2011年4月1日，被告赛堂、被告泰祥房地产公司与原告签订编号为2012年济中银天房借字0034号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，合同约定被告赛堂为借款人，被告泰祥房地产公司为保证人，原告为贷款人。合同约定本合同项下个人住房贷款金额为人民币115万元整，贷款期限为22年/264个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用途仅限于借款人支付其购买济�市历下区文化东路76号12-1-1807房产。贷款偿还方式为按月等额本息还款。本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行。浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.46‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360，。合同对担保的约定为：保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，由赛堂提供全程抵押担保，并签署相�的抵押合同。被告赛堂在借款人处签字捺印，被告泰祥房房产公司在保证人处加盖公章，原告在贷款人处加盖公章。合同附件一约定如果借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同附件一对费用的约定为除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担。
被告李燕于2011年11月1日向原告出具《共同还款责任书》，载明：本人李燕与借款人�堂是夫妻关系，因借款人购买历下区文化东路76号12号楼1单元1807室的住宅，向贵行申请为期23年的个人住房贷款壹佰壹拾伍万元整。本人作为借款人的共同还款人，向贵行承诺当借款人不能按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。特此声明。被告李燕在共同还款责任人处签字捺印。
上述合同签订后，原告于2012年4月1日按照被告赛堂的授权将115万元贷款转入被告泰祥房地产公司银行账户。被告赛堂自2013年2月1日开始出现逾期还款，截止2013年5月27日，被告赛堂尚欠原告贷款本金1134668.80元，利息28634.88元（包括利息、罚息和复利）。
被告泰祥房地产公司提交其与原告签订编号为2010年济中银天房合第002号的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，合同约定原告为甲方，被告泰祥房地产公司为乙方。合同对保证的约定为：�方同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权证》止。乙方在甲方设立专用售楼款监管账户，承诺将在甲方申请房屋贷款的购房借款人支付的首期款，以及甲方向购房借款人发放的贷款全部存入此账户。甲乙双方约定的其他事项：1、阶段性担保期至乙方办妥借款人所购房屋所在的楼座房产大证，并及时通知甲方之日止。2、待大证办理完毕后，开发商应积极配合银行和置业担保公司，为借款人办理转抵同步手续。3、乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，按照贷款总额的5%缴纳保证金，并接受甲方的监督和管理。原告在甲方处加盖公章，被告泰祥房地产公司在乙方处加盖公章。
2009年12月11日，被告泰祥房地产公司作为甲方与置业担保公司（乙方）签订《担保、代理合作协议书》，关于担保约定甲、乙双方均为购房人的借款行为向贷款银行提供阶段担保，甲方之阶段担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》办理完毕止；乙方之阶段担保期限自以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕。
原告作为甲方、被告泰祥地产公司作为乙方与置业担保公司（丙方）签订的《一手房贷款业务三方合作协议》约定被告泰祥地产公司提供阶段性担保，担保期限自购房借款人与甲方签订《贷款合同》之日起至乙方取得合作项目房屋产权大证转交丙方并与丙方书面通知甲方之日止；丙方担保期限自乙方将合作项目房屋产权大证转�丙方保管之日起至办妥以甲方为抵押人的房屋他项权证之日止。
庭审中，原告陈述被告赛堂为其贷款提供抵押担保的房产截止到开庭之日未办理抵押登记。
关于利息、罚息利息，原告主张起诉日期间被告赛堂、被告李燕的贷款年利率为7.205%，日利率为7.205%÷360天≈0.02%；日罚息率为7.205%÷360天×150%≈0.03%；罚息利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×0.03%。自2013年2月1日，被告赛堂、被告李燕未按约定履行还款义务，已逾期违约。截至2013年5月27日，被告赛堂尚欠原告贷款本金1134668.80元、利息27875.47元、罚息155.42元、应收利息的罚息603.99元。自2013年5月28日至判决生效之日止，以本金1134668.80元为基数，按照上述日利率、日罚息率分别计算。
另查明，莱芜市公安局城子坡派出所出具的被告赛堂户籍证明信显示，山东省莱芜市户号XXXXXXXXX户主姓名赛堂，曾用名宋宪涛，�，1969年11月30日出生，回族，公民身份证号，婚姻状况已婚。
以上事实，有原、被告提交的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告与被告赛堂、被告泰祥房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、原告与被告泰祥房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告赛堂、被告李燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。被告赛堂基于合同取得原告发放的借款后，未能按照约定偿还借款本息，构成违约，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，主张解除双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告依据被告李燕出具的《共同还款承诺书》主张被告赛堂、被告李燕共同偿还借款本息1163303.68元及以后的利息、罚息等，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告主张利息、罚息的计算方法符合合同约定，本院予以支持。原告主张对被告赛堂的抵押房屋优先受偿，因该房屋尚未办理抵押权登记，原告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告泰祥房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，被告泰祥房地产公司抗辩对被告赛堂的贷款只是承担阶段性担保责任，担保期限是自合同签订之日起至房屋大证办妥并交由置业担保公司之日止。根据被告泰祥地产公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，均约定保证人提供的阶段性连带责任保证期限截至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。本案中，被告泰祥房地产公司提交EMS特快专递详情单及回执用以证明已履行完毕阶段性担保责任，因被告泰祥房地产公司与置业担保公司之间签订的《担保、代理合作协议书》系其双方之间的约定，并不能据此对抗原告依据与两被告之间的借款担保合同向被告泰祥房地产公司主张权利，且被告赛堂亦未与原告办理《他项权证》，因此被告泰祥房地产公司并未完全履行完毕其担保责任，本院对该项抗辩不予采信，其仍应承担其担保责任。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事�讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告赛堂、被告山东泰祥房地产开发有限公司签订的2012年济中银天房借字0034号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》自本判决生效之日解除。
二、被告赛堂、被告李燕于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行截止2013年5月27日的借款本息1163303.68元。
三、被告赛堂、李燕于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行自2013年5月28日起至本判决生效之日止的利息、罚息利息。计算方式为：利息，以1134668.80元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）为基数，按日利率0.02%计算；罚息利息，以（1134668.80元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）+应付未付利息）×0.03%（如遇中国人民银行利率调�则随其调整）计算。
四、被告山东泰祥房地产开发有限公司对上述第二、三判项承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15570元，保全费5000元，共计20570元，由原告负担100元，被告赛堂、被告李燕、被告山东泰祥房地产开发有限公司负担20470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 杜春燕
人民陪审员 张烟军
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 荆雅雯