湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第122号
上诉人（原审原告）张家界市永定区民族贸易总公司，住所地湖南省张家界市永定区边贸市场。
法定代表人张强，该公司经理。
委托代理人赵明星，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邓学余，男，l962年3月18日出生，土家族，高中文化，居民。
委托代理人胡小龙，湖南天门律师事务所律师。
上诉人张家界市永定区民族贸易总公司（以下简称区民贸总公司）因与被上诉人邓学余房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一四年六月十六日作出的（2013）张定民一初重字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日受理后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，代理审判员王丽琴、郭辉参加的合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人区民贸总公司的委托代理人赵明星，被上诉人邓学余及其委托代理人胡小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1995年，被告邓学余是原张家界市民族贸易公司的在编职工，1995年4月3日，邓学余向单位交纳了现金3万元后，住进了在原土产办公楼的第三层东边第一间房屋内，张家界市民族贸易公司向邓学余出具一张收据，收据内容为“今收到邓学余交来现金人民币叁万元，备注：房屋抵押金月利息8％，二室一厅l号”。1997年，张家界市民族贸易公司向邓学余退款2万元。自1995年4月起，邓学余一直住在原土产办公楼第三层东边的第一间房屋内至今。2012年9月13日，张家界市永定区人民政府作出对边贸市场及周边城市棚户区改造项目房屋征收的决定后，原告区贸易总公司要求邓学余立即腾让其居住在原土产办公楼第三层东边的第一间房屋。因邓学余拒不腾让房屋，区民贸总公司于2013年6月13日诉至法院。
另查明：2008年，张家界市民族贸易公司并入区民贸总公司。
原判认为：区民贸总公司与邓学余之间诉争事宜，需要查明诉争房屋的权属，区民贸总公司提交的证据只能证明房屋征收拆迁的事实，不能证明诉争房屋的权属，就诉争房屋的权属纠纷，双方应通过法律程序解决。本案诉讼双方是否属租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限6个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。在本案中，双方当事人没有签订租赁合同，也没有对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款进行约定，区民贸总公司虽提交了邓学余向其交纳一万元现金的证据，但该证据只能证明邓学余在1995年4月向区民贸总公司交纳住房押金，不能证明该款项属于邓学余交纳的房租费，区民贸总公司也没有提交房屋租赁的其他证据，故区民贸总公司提交的证据不足以证明双方存在不定期租赁合同关系。因此，区民贸总公司主张双方存在不定期租赁合同关系，证据不足，应不予支持。综上，区民贸总公司以双方存在不定期租赁合同关系为由，要求终止双方的不定期租赁合同关系并以此为由要求邓学余返还房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告张家界市永定区民族贸易总公司的诉讼请求。案件受理费4000元，由原告张家界市永定区民族贸易总公司负担。
宣判后，区民贸总公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原判决认为上诉人关于诉争房屋权属及双方存在不定期租赁合同关系的诉讼主张证据不足，不符合客观事实及法律规定。原永定区土产贸易中心为房屋产权人，2008年2月该中心并入上诉人后，上诉人即成为该房屋的产权人，邓学余在没有购买、借用、受托保管等情形下，只能是以租赁方式占有使用诉争房屋，且因双方约定不明确应视为不定期租赁关系；2、原判决驳回上诉人要求邓学余腾让被征收房屋的诉讼请求，没有维护社会公共利益和上诉人的合法权益，二审法院依法应予纠正，判令邓学余腾让已被列为征收对象的诉争房屋，确保为了社会公共利益的政府房屋征收工作正常进行。请求二审法院依法撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人邓学余辩称：1、诉争房屋所有权系邓学余所有。邓学余于1995年向原张家界市民族贸易公司交纳3万元住房抵押金，1997年房款结算时，贸易公司退回多交的房款2万元，其余的1万元及双方约定的住房抵押金利息为邓学余实际支付购房款，邓学余已经取得该诉争房屋的所有权。2、上诉人提交的证据均不能证实其为诉争房屋的产权人，更不能证明与邓学余存在租赁合同关系，区民贸总公司的上诉缺乏事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，被上诉人邓学余未向本院提交新的证据，上诉人区民贸总公司向本院提交以下证据：
第一组证据：张家界市人民政府于1995年2月23日颁发的买卖契据复印件一份，拟证明：1、诉争房屋的原始建造产权人是贵州省铜仁市人民政府铜仁地区协作区及房屋的其他信息；2、房屋原始产权人于1995年2月23日将房屋出卖给罗康祥和张志功。
第二组证据：1、罗康祥的房屋所有权证存根复印件一份；2、张志功的房屋所有权证存根复印件一份；3、张家界市城区房屋产权登记核发权证申请表复印件两份；4、房屋层级的平面图复印件两份，拟证明：罗康祥和张志功是房屋的第二手产权人。
第三组证据：房屋产权转让协议复印件一份，拟证明罗康祥、张志功将房屋于1995年3月30日出卖给张家界市永定区供销合作社联合社（以下简称区供销联社）。
第四组证据：区供销联社于1995年3月30日作出的《关于购买边贸市场内四层楼房的通知》复印件一份，拟证明：区供销联社把从罗康祥、张志功手中购买的房屋，以行政划拨的方式，划拨给所属企业“张家界市民族贸易公司”使用。
第五组证据：区供销联社于1995年11月20日作出的《关于供销社系统体制改革方案的请示》复印件一份，拟证明：1、1996年初，张家界市民族贸易公司因企业合并行为，其人、财、物并入了新组建的区民贸总公司，包括诉争房屋也一并归入区民贸总公司；2、“边贸市场管理部”为区民贸总公司所属的分支机构，不具有独立法人资格，由永定区政府及市规划、国土、房管等部门所作出的《房屋合法性认定表》中所登记的“认定对象（户主）”，即“边贸市场”的被征收房屋，应属“边贸市场管理部”的上级单位区民贸总公司经营管理的财产。
第六组证据：1、区民贸总公司于2000年元月18日作出的《民族贸易总公司与原贸易土产公司分家的情况说明》复印件一份；2、区民贸总公司与贸易土产公司于2000年元月22日签订的《民族贸易总公司与贸易土产公司的分家协议》复印件一份。拟证明：1、2000年元月起，从区民贸总公司中分立出“贸易土产公司”，贸易土产公司后又将名称变更为“张家界市永定区土产贸易中心”，2008年2月，区供销联社行文将原“贸易土产公司”再次并入区民贸总公司时，是以“永定区土产贸易中心”的名称并入的；2、诉争的原土产办公楼房屋在分立时划分给“贸易土产公司”，2008年2月“贸易土产公司”（永定区土产贸易中心）再次并入区民贸总公司时，诉争的房屋再次归入区民贸总公司。
第七组证据：1、区供销联社于1995年6月23日作出的《关于出售二局系统城区集体宿舍的实施方案》复印件一份；2、张家界市永定区人民政府住房制度改革领导小组办公室于1995年6月28日作出的《关于批准张家界市永定区供销合作社联合社出售公有住房的通知》复印件一份。拟证明：1、单位出售公有住房的程序等事宜；2、邓学余应与单位办理前述公房购买手续后，才能成立购买公房的事实。
经庭审质证，被上诉人邓学余认为上诉人区民贸总公司提交的第一、二组证据均不属于二审的新证据，且对其真实性、合法性、关联性均提出异议，即使是真实的也不能证明房屋现在的权属；对第三组证据，被上诉人只知晓铜仁政府欲将房屋卖给上诉人，上诉人称没钱，要求被上诉人集资，被上诉人遂进行集资购房的事实，中间是否有其他人不清楚；认为第四、五、六组证据不属于二审新的证据，且对其真实性、合法性、关联性均有异议；认为第七组证据不属于二审新的证据，且对其真实性、合法性、关联性均有异议，如果房屋所有权归区供销联社，那么上诉人就没有诉讼资格。本院经审查认为，上诉人区民贸总公司提交的七组证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新证据范畴，且该七组证据均为复印件，其真实性无法核实，故对该七组证据本院不予采纳。
二审经审理查明：2008年，张家界市永定区土产贸易中心并入区民贸总公司。
二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同的出租人应当是房屋产权人；代为出租或转租的，出租人应当取得产权人的同意。本案中，上诉人区民贸总公司主张其与被上诉人邓学余之间存在不定期租赁合同关系，但其提交的《房屋合法性认定表》、《边贸市场及周边城市棚户区改造项目被征收房屋评估结果表》等证据，只能证明诉争房屋被列为拆迁对象的事实，不能证明诉争房屋的产权为区民贸总公司所有，原判决对民贸公司提交的证据认定并无不当。二审中，区民贸总公司也未提交有效证据证明其对诉争房屋享有合法产权，因此，区民贸总公司在本案中认为其是诉争房屋产权人的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方关于诉争房屋的权属纠纷，可以另行解决。上诉人在没有提交有效证据证明其为房屋产权人的情况下，也未提交证据证明其是经过房屋产权人同意代为出租或转租的出租人。原张家界市民族贸易公司1995年4月3日收取邓学余现金3万元（后退还邓学余2万元）并约定利息的收据，仅能证明邓学余向区民贸总公司交纳过住房抵押金，不能证明邓学余向区民贸总公司交纳过房屋租金。且双方当事人未签订租赁合同，也没有对租赁物的名称、性质、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等租赁合同的主要事项进行约定，双方的行为也不符合房屋租赁合同的法律特征。故区民贸总公司要求确认其与邓学余之间存在不定期租赁合同关系，要求邓学余返还房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
原判决在区民贸总公司的诉讼请求范围内审查其诉讼请求是否成立并无不当，且区民贸总公司与邓学余之间是否成立不定期租赁合同关系，与房屋征收工作能否正常实施、社会公共利益能否得到维护没有关联性，故区民贸总公司认为原判决驳回上诉人的诉讼请求，没有维护社会公共利益，二审应予纠正的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人张家界市永定区民族贸易总公司承担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 唐亚萍
代理审判员 王丽琴
代理审判员 郭 辉
二〇一四年十月十四日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。