温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异330号
异议人：温州万裕鞋楦有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城工业区星际路15号（一楼）。
法定代表人：吴永钱，董事长。
委托代理人：叶旭、张茹，浙江旭峰律师事务所律师。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江分公司，住所地：浙江省杭州市延安路528号标力大厦B座11-12层。
代表人：涂咸阳，总经理。
被执行人：温州万宏鞋材有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区工业区星际路15号。
法定代表人：周琴英，董事长。
被执行人：温州市福达鞋业有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城工业区星际路１５号。
法定代表人：吴海光，董事长。
被执行人：温州市鹿城黄河包装机械厂，住所地：浙江省温州市高新技术产业园炬光园区8-2地块。
法定代表人：林坚磊，董事长。
被执行人:大事利鞋业有限公司，住所地：浙江省青田县侨乡经济开发区大事利大厦。
法定代表人：夏作仁，董事长。
被执行人：吴海光，男，1978年3月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
被执行人：周琴英，女，1958年10月29日出生，汉族，住址同上。
被执行人：梅永陆，男，1962年11月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
被执行人：吴海建，男，1983年9月1日出生，汉族，住住浙江省永嘉县。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理有限公司浙江分公司（以下简称：信达资产公司）与被执行人温州万宏鞋材有限公司（以下简称：万宏鞋材公司）、温州市福达鞋业有限公司（以下简称：福达鞋业公司）、温州市鹿城黄河包装机械厂（以下简称：黄河包装机械厂）、大事利鞋业有限公司（以下简称：大事利鞋业公司）、吴海光、周琴英、梅永陆、吴海建金融借款合同纠纷一案中，异议人温州万裕鞋楦有限公司（以下简称：万裕鞋楦公司）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人万裕鞋楦公司称：2013年8月19日，异议人万裕鞋楦公司与被执行人福达鞋业公司签订了《房屋租赁协议》，约定：福达鞋业将坐落温州市鹿城工业区星际路15号房屋一楼出租给万裕鞋楦公司；租赁期限3年，从2013年8月19日起至2016年8月18日止；租金每年38000元，一年一付。2015年2月16日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，约定：租期6年，从2016年8月19日起至2022年8月18日；租金每年38000元，共计228000元；若万裕鞋楦公司一次性付清租金，福达鞋业公司给予万裕鞋楦公司减免28000元房租的优惠。同日，异议人即按合同约定支付了6年的租金20万元。贵院在执行（2016）浙0302执4984-4987号案件过程中，将异议人租赁房产予以查封，并要求异议人限期腾空。异议人认为，异议人作为房产的承租人，并已经按约支付了全部租金，在租赁合同到期之前，有权继续使用该房产，无须腾空。请求撤销贵院（2016）浙0302执4984号限期腾空公告。
本院查明：2011年6月30日，被执行人福达鞋业公司与中国建设银行股份有限公司瓯江支行（以下简称：建行瓯江支行）签订《最高额抵押合同》一份，约定：福达鞋业公司以其所有的坐落温州市鹿城工业区星际路15号房产为万宏鞋材公司与建行瓯江支行在2011年6月30日至2014年6月29日期间签订的主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押担保责任的最高限额为520万元。上述房产于同年7月4日办理了抵押登记。2014年6月23日，福达鞋业公司与建行瓯江支行签订《变更协议》一份，约定：将上述《最高额抵押合同》的抵押担保期限延长至2015年12月26日，其余合同内容均保持不变。次日，上述房产重新办理了抵押登记。期间，万宏鞋材公司因未按约向建行瓯江支行偿还借款本息，建行瓯江支行遂向本院起诉。本院于2015年12月7日作出（2015）温鹿商初字第1945号民事判决书，判决：万宏鞋材公司于本判决生效之日起十日内偿付建行瓯江支行借款本金604万元及利息、逾期利息、复利；若万宏鞋材公司到期未履行上述债务，则依法拍卖或变卖福达鞋业公司提供的坐落温州市鹿城工业区星际路15号的房产，所得价款由建行瓯江支行在520万元限额内优先受偿；若万宏鞋材公司到期未履行上述债务，则依法拍卖或变卖周琴英提供的坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场2幢2704室房产，所得价款由建行瓯江支行在410万元限额内优先受偿；黄河包装机械厂对上述付款义务在2000万元的限额内承担连带清偿责任；大事利鞋业公司、吴海光、周琴英、梅永陆、吴海建对上述付款义务承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，建行瓯江支行将上述债权及担保权利转让给信达资产公司，权利人信达资产公司于2016年6月8日向本院申请执行。本院于同年7月1日作出（2016）浙0302执4984-4986号执行裁定书，裁定：查封福达鞋业公司名下提供抵押的的坐落温州市鹿城工业区星际路15号房产；查封、扣押被执行人财产后，限被执行人7日内履行法律文书确定的义务，逾期仍不履行，法院将依法变卖、拍卖。同年8月17日，本院发出（2016）浙0302执4984号公告，责令被执行人福达鞋业公司及居住在该屋内人员于2016年9月10日前自行腾空迁出上述房产，由本院予以拍卖、变卖或抵债。异议人万裕鞋楦公司知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人福达鞋业公司（作为甲方）与异议人万裕鞋楦公司（作为乙方）签订落款时间为2013年8月9日的《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城工业区星际路15号一楼房屋出租给乙方使用；租赁期限3年，自2013年8月19日起至2016年8月18日止；年租金38000元，一年一付。被执行人福达鞋业公司（作为甲方）与异议人万裕鞋楦公司（作为乙方）又签订落款时间为2015年2月16日的《房屋租赁补充协议》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城工业区星际路15号一楼房屋出租给乙方使用；租赁期为6年，自2016年8月19日起至2022年8月18日止；每年租金为38000元，共计228000元，乙方若一次性付清所有租金，可另外给予28000元优惠金额。
上述事实有异议人提供的企业法人营业执照、房屋租赁协议书、房屋租赁补充协议、发票、公告，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第1945号民事判决书、（2016）浙0302执4984-4986号执行裁定书、房屋所有权证、房屋他项权证，以及异议人陈述等证据所证实。
本院认为，因被执行人未履行生效民事判决书确定的给付义务，本院对被执行人福达鞋业公司提供抵押的坐落温州市鹿城工业区星际路15号房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房产于2014年7月4日办理了抵押登记手续，具有公示公信效力，申请执行人信达资产公司受让了建行瓯江支行的债权和抵押权利，依法享有抵押权。异议人提供的《房屋租赁补充协议》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权及本院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。而异议人提供的《房屋租赁协议书》，因履行期限已经届满，也不能对抗申请执行人已登记的抵押权及本院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院要求异议人腾空涉案房产，由本院予以拍卖、变卖或抵债，符合上述司法解释规定。异议人要求要求撤销本院（2016）浙0302执4984号限期腾空公告，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人温州万裕鞋楦有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一七年二月二十七日
代书记员 季珊珊