新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第00460号原告刘军，女，汉族，1967年12月25日出生，住址辽宁省新民市，身份证号码2101811967********。委托代理人卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人符丽华，系该公司董事长。委托代理人符太岩，系该公司工作人员。委托代理人宋娜，系该公司工作人员。第三人王忠跃，男，汉族，1958年11月30日出生，住址沈阳市和平区，身份证号码2101041958********。委托代理人陈凤贵，男，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。原告刘军诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人王忠跃商品房销售合同纠纷一案，原告刘军于2015年1月5日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员王雪组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘军及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）的委托代理人符太岩、宋娜，第三人王忠跃的委托代理人陈凤贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘军诉称，2011年1月7日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计365000元，被告将1号楼3单元3层2号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的买卖协议有效，并判令被告协助原告办理房屋登记手续。被告金晟公司辩称，2012年6月30日，由于公司涉嫌合同诈骗，法人符丽华被依法羁押，经公司实际经营者刘红玉确认，新民市政府综合调查小组核实下，对公司实际购房者予以确认。并于2014年10月22日，在新民市政府协调下对确认购房者办理了房屋入住手续。公司对原告和第三人带来的损失深表歉意，愿意服从法院判决。第三人王忠跃述称，不同意原告的诉讼请求。原告争议的房屋实际上是第三人在2011年10月9日所购买。第三人与被告金晟公司签订了购房合同，办理了备案登记，支付了全部购房款，且被告金晟公司为第三人出具了《准住通知单》。第三人与被告金晟公司的买卖合同合法有效，法院依法应予保护。本诉原告与被告之间的房屋买卖关系不真实。原告陈述的购买时间，华丽英典小区尚未获得建筑工程施工许可证，也不具备销售资格。根据《认购协议》所约定的价格与2011年当地房地产市场价格相同，此也不符合所谓“卖楼花”的销售价格明显偏低的规律。原、被告之间的购房合同未注明签订时间，系无效合同。原告所主张的购买房屋时间没有足够证据予以认定。关于本诉原告主张的交付问题，第三人也不予认可。本诉原告未能提供交付并进住的证据。且在被告法人及其负责人被采取强制措施，金晟公司处于瘫痪状态的情况下，被告不具备交付房屋的能力。本诉原告即使进住也是非法占有房屋。该行为不能够予以保护。而且，被告金晟公司早在2011年10月10日就向第三人出具了《准住通知书》，被告之后的类似行为是在有意制造社会秩序的混乱，不应认可。关于新民市房产管理处出具的《华丽英典房产认证证明》，已经被认定了该具体行政行为属于无效行为，不能作为本诉原告房屋买卖合法有效的证据。综上，本诉原告与被告金晟公司之间并无合法有效的真实房屋买卖合同关系；收款收据与认购协议不符，且难以认定其是否实际支付款项；没有证据证明房屋交付事实，即使进住也属于强行进住、非法占有。而本案第三人与被告金晟公司依法签订房屋买卖合同，依法进行了备案登记，支付了全部购房款，取得了被告金晟公司的《准住通知书》。请求法院驳回本诉原告的诉讼请求。第三人王忠跃诉称，2011年10月9日，第三人王忠跃与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：第三人购买被告开发的位于新民市民族街“华丽英典”第1#幢3-3-2住宅，建筑面积96.76平方米，合同总价为212872元。房屋交付时间为2012年12月31日；出卖人逾期交付房屋自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第三人向被告支付了全部购房款，被告办理了（沈）房预（新民）字6888号预购商品房预告登记手续。但是，被告未能按合同约定向第三人交付房屋，现已逾期两年有余。现新民市人民法院通知王忠跃参加诉讼，得知刘军向法院起诉被告金晟公司，主张涉案房屋所有权，故根据民诉法的规定，第三人特向法院提起诉讼，请求法院支持第三人的诉讼请求。1、确认第三人与金晟公司所签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告金晟公司向第三人交付逾期交付房屋违约金15539元；3、确认新民市民族街“华丽英典”第1#幢3-3-2号住宅房归第三人所有；4、判令被告金晟公司继续履行合同义务，交付房屋，配合办理房屋产权过户手续；5、诉讼费用由被告承担。被告金晟公司辩称，按照刘红玉和703专案组确认，确认为原告是实际购买人，所以我们不能将房屋交给第三人，我们已经承担了相应后果，被告与第三人名为买卖实为借贷，所以不同意第三人的诉讼请求。原告刘军述称，不同意第三人的诉讼请求。应当认定第三人与被告金晟公司之间签订的合同为无效合同。第三人与金晟公司虽然签订了所谓的商品房买卖合同，但该行为实为借贷。该合同为虚假合同，双方的行为是虚假买卖行为。原告与被告金晟公司签订了相关的购买协议，向被告交纳了购房款项，并实际装修进住使用。在进住使用的过程中产生了相关的装修费用，物业管理费用等，证明原告与被告买卖房屋行为是真实存在的，应当予以确认。经刑事案件的涉案人员刘红玉及703专案组确认，已经确认本案的原告刘军为诉争房屋实际购买人，金晟公司与第三人为借贷关系。并且，第三人所谓的办理商品房预告行为，并不具备法律效力，第三人并未办理他项权利，该行为也不是合同生效的法律要件。原告的合同是具备法律效力的，即使没有合同编号和时间，但是双方当事人都确认，合同应属于有效，并且，双方已经按合同实际履行。经审理查明，2011年1月7日，原告刘军向被告金晟公司交付购买华丽英典项目1幢3-3-2号住宅的首付款105176元，2011年5月30日向被告金晟公司补交楼款220800元，2011年8月20日交房款14576元，2014年10月22日向被告交差价款387元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》四张。原告刘军与被告金晟公司就上述住宅签订《商品房买卖合同》一份，就购买该房的事项进行约定，合同中未标明签订时间。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告刘军出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确定你购买的华丽英典1号楼3单元3层2号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告刘军交付本案诉争房屋，刘军交纳物业费、水费、取暖费等费用，入住使用至今。现原告未取得诉争房屋所有权证，故起诉来院，请求法院判令原、被告签订《商品房买卖合同》有效，房屋产权归原告所有，被告协助办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。另查明，2011年10月9日，第三人王忠跃与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》，并于2011年10月10日办理预购商品房预告登记。合同约定王忠跃购买坐落在新民市民族街67号第1幢3-3单元2号房，建筑面积为96.76平方米的房屋一套。房屋单价为2200元/平方米，总价款为212872元。约定交房时间为2012年12月31日。被告金晟公司于2011年10月10日为王忠跃出具数额为212872元的《收款收据》一张，又于2011年10月10日为王忠跃出具了《准住通知单》一份。因第三人认为其就本案诉争房屋有独立请求权，故向法院提起诉讼，请求法院：1、确认第三人与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告金晟公司向第三人给付逾期交付房屋的违约金15539元；3、确认本案诉争房屋归第三人所有；4、被告金晟公司继续履行合同义务；5、诉讼费由被告承担。再查明，原告刘军和被告签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋与第三人王忠跃和被告签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋为同一标的物。该房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，尚未竣工验收合格。在被告金晟公司表示其与原告系商品房买卖关系后、与第三人系借款关系后，经法庭询问第三人仍坚持其与被告系商品房买卖合同关系。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……3.与陈素梅、庄为光、孙黎生、刘玉峰有关的合同诈骗事实……2011年1月7日，金晟公司与刘军签订《商品房买卖合同》，将新民市民族街67号1#3-3-2号房屋以340552元的价格出售给刘军……2011年10月10日，金晟公司与王忠跃签订《商品房买卖合同》，将上述十处房屋在新民市房产管理处为王忠跃办理备案登记”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……6、证人陈素梅的证言，结合确认单、商品房买卖备案合同、收款收据、金晟公司备案登记在陈素梅、王忠跃、刘玉峰、张升祥名下房产明细表等证据，证实2011年6月，金晟公司向陈素梅、孙黎生、刘玉峰借款共计2452万元，金晟公司用华丽新都十五套网点、十九套住宅以商品房买卖合同备案形式抵押，抵押借款汇到金晟公司账号，抵押借款是陈素梅、刘玉峰与金晟公司刘红玉经手办理，所借2452万元金晟公司尚未归还”。现该两份法律文书均已生效。以上事实，有原告、第三人起诉状、被告答辩状、《商品房买卖合同》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《新民宏宇热力有限公司机打收费凭证》、电费发票联、《商品房买卖合同》(合同编号：XM2011-1206387)、准住通知单、收款收据、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录、开庭笔录等证据在卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告交付房屋，原告对房屋进行装修入住，被告还应负有协助原告办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，本院无法支持。关于第三人提出的诉讼请求部分，第三人与被告双方虽签订了形式上的商品房买卖合同，但被告金晟公司在庭审中提出其与第三人之间不是真实的商品房买卖关系而是借款关系。从合同内容看，第三人的购房价格明显低于市价，其购买不同位置住宅的单价均相同，不符合市场交易规律。且被告在与第三人签订合同后第二天即为第三人开具《入住通知单》，当时诉争房屋尚未建成，此行为违背正常购房程序，不符合日常生活房产交易的普遍习惯。综上，本院认为第三人提供的证据不足以证明其与被告之间存在真实的商品房买卖关系，故对于第三人主张确认其与被告所签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院不予支持。而第三人提出要求被告给付逾期交房违约金、确认诉争房屋所有权、交付房屋及办理过户手续的诉讼请求，均为基于《商品房买卖合同》有效而衍生的请求，故本院亦不予支持。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘军与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告刘军及第三人王忠跃的其他诉讼请求。案件受理费2463元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担100元，由第三人王忠跃承担2363元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  王 雪二〇一五年十二月十七日书 记 员  王海滨