北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初193号
原告（反诉被告）孙×1，男，1949年2月7日出生，汉族，北京市顺义区村民。
委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）何×，女，1974年5月15日出生，汉族，湖北省孝昌县村民，住北京市顺义区,。
本诉委托代理人徐鹏，北京市云博律师事务所律师。
被告（反诉原告）兼何×委托代理人焦×，男，1964年2月24日出生，汉族，北京市朝阳区高家园四区*楼**层*号居民，住北京市顺义区。
原告（反诉被告）孙×1与被告（反诉原告）何×、焦×排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙×1委托代理人彭金城、尹爱萍，被告（反诉原告）何×本诉委托代理人徐鹏，被告（反诉原告）焦×兼何×委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙×1诉称：孙×1系顺义区杨镇地区×村村民，位于北京市顺义区杨镇地区×村×街×号宅院系孙×1所有。何×系湖北省孝昌县人。2008年，双方经人介绍相识，2012年6月4日，双方签订了遗赠抚养协议，后经法院出具（2015）顺民初字第10726号民事判决书，确认孙×1与何×于2012年6月4日签订的遗赠抚养协议无效。北京市第三中级人民法院出具（2015）三中民终字第14899号民事判决书驳回了何×的上诉，维持原判。现一、二审判决均已生效，但是何×与焦×拒不腾退房屋。为维护孙×1合法权益，故起诉要求何×、焦×腾退北京市顺义区杨镇地区×村×街×号院落及院落内房屋；本案诉讼费由何×、焦×负担。
被告何×、焦×共同辩称：不同意孙×1的诉讼请求。何×、焦×认为即便以前已有的判决认定遗赠抚养协议无效，但是何×、焦×认为法院对判决结果适用法律存在问题。对此何×已经向北京市高级人民法院申请再审。另在之前案件中已经查明孙×1与何×所签订的遗赠抚养协议确实系双方自愿的真实意思表示，且已经履行，何×、焦×所建的涉诉房屋是经过孙×1同意拆除旧有房屋基础上翻建及新建的。所以何×、焦×认为孙×1要求何×、焦×腾退涉案的房屋院落没有依据。请求法院驳回孙×1的诉讼请求。如果判决何×、焦×返还房屋并腾退院落，何×、焦×亦要求孙×1给予补偿。
何×、焦×向本院提出反诉请求：1.孙×1给付何×、孙×1腾退房屋宅院的补偿款921989元；2.鉴定费、反诉费用均由孙×1负担。孙×1起诉何×、焦×要求返还涉诉房屋并腾退院落，由于涉诉房屋均为何×、孙×1共同出资所建，在此情况下，何×、孙×1才提出反诉要求。
孙×1对何×、焦×的反诉辩称：不同意反诉请求，孙×1只同意给付房屋及附属物重置成新价448422元，不同意给付宅基地区位补偿价。遗赠抚养协议已经被法院确认无效，农村集体宅基地与村民特定身份相连，何×、焦×并非涉诉村落的集体组织成员，无权享受涉诉村落的宅基地使用权。评估报告中，宅基地区位补偿价与何×、焦×无关。
经审理查明：
孙×1与何×于2008年左右经人介绍相识。2012年6月4日，孙×1与何×签订了《遗赠抚养协议》。在该协议中载明：因甲方（孙×1）年老，无子女，无配偶，家中无人照料，长期以来依靠乙方（何×）照顾。经双方约定，愿意签订遗赠抚养协议，并请北京市顺义区杨镇地区×村村民委员会作证，双方承诺履行以下协议：1.甲方愿将自己所有的位于北京市顺义区杨镇地区×村×街×号宅基地上的四间正房及宅院（房屋及宅院共计440平方米）全部赠与乙方。乙方在甲方去世后即接受上述全部财产。2.乙方保证继续悉心照顾甲方，让老人安度晚年。在甲方去世之前，乙方保证供给其衣、食、住、行、医疗等全部费用。甲方去世后由乙方负责送终安葬。3.如果抚养人有虐待行为，遗赠人可以解除此遗赠抚养协议。4.如果遗赠人把上述房产又处置给他人，构成对此遗赠抚养协议的违反，遗赠人的处置行为无效。5.甲、乙双方应信守承诺，自觉履行本协议书的权利义务，永不反悔。6.双方指定北京市顺义区杨镇地区×村村民委员会负责监督见证本协议书的履行。在该协议书上，有甲方孙×1、乙方何×的签字确认，但见证人一栏为空白。
2015年，孙×1以遗赠抚养协议纠纷为由将何×诉至法院，要求：1.撤销孙×1与何×于2012年6月4日签订的遗赠扶养协议；2.诉讼费全部由何×承担。法院经审理后认为当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据本案现已查明的事实，孙×1与何×所签订的《遗赠扶养协议》，所针对的赠与标的物系座落于北京市顺义区杨镇地区×村×街×号的房屋及宅院，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此涉案宅院的宅基地使用权系顺义区杨镇地区×村集体经济组织成员才能享有的权利，孙×1与何×所签订的《遗赠扶养协议》在赠与房屋及院落的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，此行为损害了集体经济组织的利益，违反了相关法律法规的强制性规定。因此，孙×1与何×所签订《遗赠抚养协议》当属无效，而无效的合同，自始不具备法律效力，故对于孙×1要求撤销《遗赠抚养协议》的请求，法院不予支持。2015年9月17日，北京市顺义区人民法院出具（2015）顺民初字第10726号民事判决书，判决：一、孙×1于二○一二年六月四日与何×签订的《遗赠抚养协议》无效；二、驳回孙×1的诉讼请求。后何×不服提出上诉，2015年11月15日，北京市第三中级人民法院出具（2015）三中民终字第14899号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年，何×向北京市高级人民法院申请再审，2016年9月30日，北京市高级人民法院出具（2016）京民申2534号民事裁定书，驳回何×的再审申请。
本案中，经本院至现场勘验，涉诉宅院内有南北两排北正房，每排三间，两排北正房中间有西厢房三小间，西厢房三小间中，北数两间作卧室使用，南数第一间为厕所。西厢房南侧为洗澡间一间，最北侧北正房五间东侧为厨房一大间，厨房南侧为门楼，向东开门。院落最南侧为南倒座三间，南倒座与北数第二排北正房之间有东厢房三小间，西厢房三小间。院落内房屋中南倒座三间、南倒座与北数第二排北正房之间东、西厢房各三间均已完成主体建筑，尚未装修。最北侧北正房中，东数第一间为卧室，东数第二间为客厅，东数第三间为卧室。北数第二排北正房亦是如此格局。双方认可现涉诉院落无人居住，但实际由何×、焦×控制使用。
庭审中，双方认可涉诉院落房屋系经双方同意进行翻建而成，现涉诉院落内所有房屋均系何×、焦×于2013年共同出资所建。经询问，何×、焦×认可二人原系夫妻关系，后于2003年经北京市朝阳区人民法院出具（2003）朝民初字第11986号民事判决书判决离婚，之后虽未复婚，但一直以夫妻名义共同生活。2016年5月16日，何×与焦×登记结婚。双方认可涉诉院落对应的宅基地登记卡户主姓名登记在孙×1名下。宅基地四至为东至孙×2、西至孙×3、南至池×、北至孙×4。
庭审中，何×向本院提出评估申请，申请对涉诉宅院内建筑物及附属物重置成新价及院落土地区位补偿价进行司法评估。经随机摇号确定由北京仁达房地产评估有限公司对何×的评估申请事项进行评估。2016年11月8日，北京仁达房地产评估有限公司作出房地产估价报告，报告载明涉诉宅基地区位补偿价为473567元；房屋、附属物重置成新价为448422元。以上共计921989元。庭审中，何×、焦×要求孙×1补偿其921989元，对此孙×1不予认可，表示只同意给付何×、焦×房屋、附属物重置成新价补偿款448422元，鉴定费为3700元。
上述事实有（2015）顺民初字第10726号民事判决书、（2015）三中民终字第14899号民事判决书、（2016）京民申2534号民事裁定书、房地产估价报告、宅基地登记卡、本院勘验笔录、本院询问笔录、双方当事人陈述以及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤消后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。孙×1与何×之间的遗赠抚养协议已经被法院生效判决确认无效。庭审中，双方认可涉诉院落房屋经双方同意后由何×、焦×共同出资翻建，涉诉院落房屋由何×、焦×共同控制使用。因此孙×1要求何×、焦×腾退涉诉院落、房屋的诉讼请求有事实以及法律依据，应当予以支持。虽然孙×1与何×之间的遗赠抚养协议被法院确认无效，但是涉诉院落内房屋均系经双方同意由何×、焦×共同出资翻建，且双方当事人在签订遗赠抚养协议过程中均存在过错，一并考量遗赠抚养协议的履行情况。孙×1应当给予何×、焦×补偿，具体金额由本院酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙×1给付被告（反诉原告）何×、焦×补偿款共计五十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、原告（反诉被告）孙×1将补偿款足额支付给被告（反诉原告）何×、焦×后十五日内，被告（反诉原告）何×、焦×将位于北京市顺义区杨镇地区×村（对应宅基地登记卡户主姓名登记在孙×1名下。宅基地四至为东至孙×2、西至孙×3、南至池×、北至孙×4）院落及院落内所有房屋腾退给原告（反诉被告）孙×1；
三、驳回反诉原告何×、焦×的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由原告孙×1负担三十五元（已交纳），由被告何×、焦×共同负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费六千五百一十元由反诉原告何×、焦×共同负担二千一百一十元（已交纳），由反诉被告孙×1负担四千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 泊
人民陪审员 田荣芹
人民陪审员 杨立红
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 李香玲