山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第538号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青州市泰贝尔复合材料有限公司。住所地：山东省青州市青州中路*号。
法定代表人：吕廷辉，董事长。
委托代理人：窦锦光，山东金桥济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青州恒利布业有限公司。住所地：山东省青州市经济开发区时代一路****号。
法定代表人：韩永，董事长。
委托代理人：程真，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人：任华杰，北京大成（济南）律师事务所律师。
上诉人青州市泰贝尔复合材料有限公司（以下简称“泰贝尔公司”）因与被上诉人青州恒利布业有限公司（以下简称“恒利布业公司”）房地产买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2013）潍民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泰贝尔公司的法定代表人吕廷辉及其委托代理人窦锦光,被上诉人恒利布业公司的法定代表人韩永及其委托代理人程真、任华杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2009年7月20日，恒利布业公司（甲方）与泰贝尔公司（乙方）签订房地产买卖契约，约定恒利布业公司将座落在青州市江淮宾悦大道1019号的房地产（土地15340平方米，厂房4320平方米，办公楼1447平方米）出售给泰贝尔公司；房产的成交价为3500000元整，契约签订之日泰贝尔公司支付订金200000元，其余款项分三次支付，第一次为2009年8月6日付款1300000元整，第二次为2009年9月6日付款1500000元整，第三次在恒利布业公司搬迁过程中，确保建筑物无损坏，地面附着物无缺少的情况下，双方确认后泰贝尔公司支付余款；另外，合同还对双方其他权利义务等作出了具体约定。
合同签订后，泰贝尔公司于2009年7月30日支付给恒利布业公司17000元，于2009年9月8日支付给恒利布业公司2400000元，于2009年10月20日支付给恒利布业公司315000元，于2009年11月7日支付给恒利布业公司50000元，于2009年12月10日代恒利布业公司向青州经济开发区财政局交纳地上附着物及粮食补助款84147元。以上共计2866147元。恒利布业公司对上述款项无异议，但主张第一笔17000元是粮食补助款，第四笔84147元也是粮食补助款，与房产地买卖无关。泰贝尔公司于2009年7月21日开始搬迁进厂，支出搬迁费用99850元。泰贝尔公司使用厂房期间，于2010年10月9日向青州市东夏镇西郎村交纳占地补偿费34518元，向青州市地方税务局交纳土地使用税35000元。
2009年12月22日，恒利布业公司向泰贝尔公司发送解除合同告知书一份，主张泰贝尔公司在履行房地产买卖契约过程中严重违约，多次催要欠款无果，因此要求解除房地产买卖契约，十日内不作答复视为同意解除合同，并要求泰贝尔公司在三十日内搬出院落。2009年12月25日，泰贝尔公司向恒利布业公司作出回复：双方签订的房地产买卖契约是双方真实意思表示，泰贝尔公司已支付相应款项超过协议约定的80%，泰贝尔公司不存在违约行为，且泰贝尔公司从未收到催款通知，剩余款项未支付的原因有三点，一是恒利布业公司的四名股东已向泰贝尔公司发函要求暂停支付剩余款项，以便留足信用社贷款部分；二是恒利布业公司至今未办理房地产过户手续；三是恒利布业公司尚占用部分场地未予腾退，因未及时腾退和办理过户手续给泰贝尔公司造成损失300000元，本着诚实信用原则要求继续履行协议。
2009年10月21日，恒利布业公司的四名股东吴森、刘国寿、王金田、脱中坤向泰贝尔公司发送通知一份，要求泰贝尔公司欠恒利布业公司的厂房款必须留足陆拾万元（600000元）用于偿还信用社贷款，如留不足陆拾万元以致使股东的利益受损，四名股东将根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，行使股权，否决双方之间的购买协议。
原审审理过程中，泰贝尔公司申请对涉案房地产的现有价值进行评估，原审法院依法委托潍坊新正大资产评估有限公司进行评估，结论为：房地产评估价值为7911633.99元，其中土地使用权评估价值为2542131.79元，地面附着物评估价值为5369502.20元，分别为办公楼1655118.32元、车间3151231.68元、传达室19056元、传达室东侧简易房1596元、配电室4942.08元、锅炉房7123.80元、大门口花砖路8002.80元、办公楼前花砖路22081.80元、办公楼西侧水泥路36366元、东侧花砖路14341.20元、车间后水泥路10640元、车间西侧红砖路2195.20元、北车间铝合金办公室11404.80元、南车间铝合金办公室15648元、车间保温室13547.52元、水泥路面35492元、水泥路面73435元、铁栅栏墙33820元、北墙33962.50元、南北墙73672.50元、铁栅栏墙17290元、厂区路灯6个3990元、电动门1付8360元、变压器114000元、大理石墙2185元。其中，传达室东侧简易房、锅炉房、大门口花砖路、办公楼前花砖路、办公楼西侧水泥路、东侧花砖路、车间后水泥路、车间西侧红砖路、北车间铝合金办公室、南车间铝合金办公室、车间保温室、厂区路灯6个均是泰贝尔公司购买房产后自行建设，评估价值为146937.12元。因本次评估，泰贝尔公司支出评估费48500元。
恒利布业公司申请对涉案房地产的租赁费进行鉴定，原审依法委托潍坊新正大有限责任会计师事务所进行鉴定，结论为：自2009年7月20日至2011年11月20日厂房租赁费为567000元、办公楼租赁费为211020.25元，共计778020.25元。因本次评估，恒利布业公司支出评估费10000元。
另查明，恒利布业公司于2009年12月取得“地字第3707812009Q0014”号建设用地规划许可证，载明：用地单位为恒利布业公司，用地项目名称为厂区用地，用地位置为青州经济开发区，用地性质为工业用地，用地面积为14945平方米。
2010年7月29日，青州经济开发区管理委员会出具证明一份，证明青州市江淮宾悦大街1019号院落土地属郎家庄集体土地，尚未办理土地出让手续。
2013年5月16日，青州经济开发区管理委员会出具情况说明一份，内容为：位于青州经济开发区行政区划范围内的江淮宾悦大街（现更名为巴黎路）1019号院落的土地，原属于西郎村所有。根据《青州市土地利用总体规则（2006-2020）》、《青州市城市总体规划（2005-2020）》和青州市人民政府[2010]94号文件，上述土地已经划归青州市市区，主要规划为工矿仓储国有建设用地。2007年，我委作为主管部门报青州市政府同意，以第17号《青州市工业项目建设审批表》批复恒利布业公司占有、使用该宗土地。根据青州市统一安排，上述土地使用人只要交纳土地出让金，即可按照相关程序申请办理国有土地出让手续，该宗土地周边用地户已经或正在办理国有土地使用证，恒利布业公司从未申请办理国有土地使用证。泰贝尔公司自2009年以来实际占有、使用该宗土地，一直交纳土地补偿款和土地房产使用税，并多次要求我委帮助协调与恒利布业公司房地产转让事宜。同日，青州市东夏镇西郎村村民委员会出具证明一份，内容为：青州市巴黎路1019号院落土地原属我村所有，现该地块已经被征收划归青州市区，作为工矿仓储建设用地，我村每年领取泰贝尔公司交纳的土地补偿款。恒利布业公司对上述两份证明的真实性没有异议，但认为上述证据可以证明涉案土地系集体土地。
原审审理过程中，泰贝尔公司提供了青州市东夏镇土地利用总体规划（2006-2020年）、涉案土地现状图、青州市2013年度国有建设用地供应计划、青政发[2010]94号文件、案外人青州市海天包装材料厂的土地使用权证，证明涉案土地不是集体土地，系国有建设用地，可以转让。恒利布业公司对青州市2013年度国有建设用地供应计划的真实性不能确认，对其他证据的真实性没有异议，但认为上述证据不能证明泰贝尔公司的主张。
泰贝尔公司为进一步证明其主张，还提供了鲁政土字[2013]1454号建设用地批件复印件一份、山东恒正房地产评估有限公司于2014年3月22日向青州市国土资源局出具的函件复印件一份、青州市国土资源局与青州市招投标管理办公室于2014年3月26日向青州市人民政府上报的青国土资请[2014]136号请示原件一份、青州市人民政府于2014年4月4日作出的青政复字[2014]67号批复原件一份、青州市国土资源局与青州市招投标管理办公室作为出让人与竞得人泰贝尔公司签订的出让成交确认书原件一份、泰贝尔公司向青州市国土资源局交纳土地出让款900000元的票据复印件一份、青州市地方税务局高柳中心税务所于2014年7月25日出具的税务事项通知书复印件一份等证据，证明涉案土地已被征收为国有建设用地，泰贝尔公司以4350100元价格竞得涉案土地的使用权，该费用应由恒利布业公司承担等事实。
恒利布业公司对上述证据原件的真实性没有异议，对证据复印件的真实性有异议，认为涉案土地正处于诉讼过程中，青州市国土资源局在未对地上附着物作合理补偿、程序不合法的情况下出让涉案土地明显不当，泰贝尔公司未按成交确认书规定的期限交纳全部土地价款，其并未取得涉案土地的合法使用权。
恒利布业公司在原审的诉讼请求为，请求解除双方签订的房地产买卖契约，判令被告支付违约金、赔偿损失共计1500000元，并搬出所占用的院落。后变更诉讼请求，请求依法确认双方签订的房地产买卖契约无效，被告搬出所占用的院落并赔偿租赁费损失。
泰贝尔公司在原审的反诉请求为，1、判令双方继续履行合同，恒利布业公司向泰贝尔公司交付占用的厂房、办公用房，并办理房地产过户登记；2、判令恒利布业公司支付违约金493500元（按照购房款日万分之一，自2010年1月10日起计算至2013年12月10日共1410天）、占用费323181元（按租赁费比例计算，厂房259875元+办公楼63306元）、土地使用税50000余元（泰贝尔公司已经交付五分之一），以上合计866681元；3、由恒利布业公司承担反诉费用。后泰贝尔公司增加反诉请求，要求恒利布业公司承担涉案土地出让金4350100元及相应税费。
原审认为，双方于2009年7月20日签订房地产买卖契约时，该契约所涉土地的性质为农村集体土地，至恒利布业公司起诉时，该土地性质仍为农村集体土地。本案审理过程中，涉案土地虽经山东省人民政府批准征收为国有建设用地，但作为涉案房地产买卖契约的卖方，恒利布业公司并未取得涉案土地的合法使用权，其无权对涉案土地进行处分。在未经涉案土地的合法权利人追认、泰贝尔公司至今仍未实际取得涉案土地使用权及双方均未提供涉案房产的合法批建手续的情况下，双方签订的房地产买卖契约应认定为无效合同。在合同无效的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，泰贝尔公司应将位于青州市江淮宾悦大街1019号房产腾空并返还给恒利布业公司，恒利布业公司应将所收取的2866147元款项返还泰贝尔公司。恒利布业公司关于双方签订的房地产买卖契约无效，泰贝尔公司应搬出所占用院落的主张成立，原审予以支持。泰贝尔公司关于双方应继续履行合同，恒利布业公司应向其交付占用的厂房、办公用房并办理房地产过户登记的反诉主张不能成立，原审不予支持。涉案房地产买卖契约被认定无效，恒利布业公司与泰贝尔公司均负有过错，且过错程度相当，对因合同无效造成的损失，应由双方各自承担相应的责任。涉案房地产买卖契约签订后，恒利布业公司收取了泰贝尔公司2866147元的费用，对泰贝尔公司而言，其支出该费用至款项返还之日必然存在利息损失；同样，泰贝尔公司实际占有使用涉案大部分厂房及办公楼，对于恒利布业公司而言，其亦存在租赁费损失（经鉴定为778020.25元）。在双方因合同无效而互负返还义务且过错程度相当的情况下，恒利布业公司要求泰贝尔公司支付租赁费及违约金、泰贝尔公司要求恒利公司支付占用费323181元及违约金493500元的主张均不能成立，原审均不予支持。关于泰贝尔公司主张的土地使用税问题，如泰贝尔公司已实际支付该费用，亦属其使用涉案土地期间应支出的合理费用，其要求恒利布业公司承担该费用不能成立，原审不予支持。关于泰贝尔公司主张的土地出让金4350100元及税费问题，在涉案房地产买卖契约无效、泰贝尔公司并未实际支付上述费用且未取得涉案土地使用权的情况下，其要求恒利布业公司承担上述费用缺乏事实和法律依据，原审不予支持。本案中，在双方签订房地产买卖契约后，泰贝尔公司在涉案房地产上添附了部分财产（传达室东侧简易房、锅炉房、大门口花砖路、办公楼前花砖路、办公楼西侧水泥路、东侧花砖路、车间后水泥路、车间西侧红砖路、北车间铝合金办公室、南车间铝合金办公室、车间保温室、厂区路灯6个系泰贝尔公司），双方对上述添附财产的评估价值为146937.12元没有提出异议，原审直接予以确认。双方当事人变更后的诉讼请求虽均未涉及上述添附财产，但考虑到上述添附已形成事实，在双方互负返还义务的情况下，从公平合理的角度出发，原审确定上述添附部分可归恒利布业公司所有，恒利布业公司按照评估价值对泰贝尔公司折价补偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、青州恒利布业有限公司与青州市泰贝尔复合材料有限公司签订的房产地买卖契约无效；二、青州市泰贝尔复合材料有限公司于本判决生效后十日内将位于青州市江淮宾悦大街1019号房产腾空并交付给青州恒利布业有限公司；三、青州恒利布业有限公司返还青州市泰贝尔复合材料有限公司已付款2866147元，于本判决生效后十日内支付完毕；四、青州恒利布业有限公司支付青州市泰贝尔复合材料有限公司自行添附部分损失146937.12元，于本判决生效后十日内支付完毕；五、驳回青州恒利布业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回青州市泰贝尔复合材料有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46800元，由原告青州恒利布业有限公司负担23400元，由被告青州市泰贝尔复合材料有限公司负担23400元；反诉案件受理费45388元，由被告青州市泰贝尔复合材料有限公司负担。
上诉人泰贝尔公司不服原审判决上诉称，一、重审判决认定《房地产买卖契约》为无效合同错误。１、自签订协议至恒利布业公司起诉期间，涉案土地符合青州市《土地利用总体规划》和《青州市工业项目建设审批表》的批复，取得了青州市规划局2009年4月24日颁发的《建设用地规划许可证》，恒利布业公司只要交纳土地出让金，提出申请，即可办理国有土地出让手续，取得土地使用权，且周边用地户已经办理完毕。但恒利布业公司既不交纳土地出让金，又不申请办理国有土地使用证，消极阻止合同有效条件成就。２、本案重审过程中，省政府正式发文将该宗土地征收为国有建设用地，在青州市国土局通知恒利布业公司签订土地出让合同并拟发证确权的情况下，恒利布业公司以存在争议为由，向青州市国土局提出异议，公开阻止上诉人办证确权。３、由于尚未办理土地确权，当然无法提供房产相关手续。但在土地确权后，可以办理房产权属证书。恒利布业公司虽然对涉案土地无权处分，但不等于合同必然无效。在国土主管部门认可并同意办理土地确权手续后，处分行为实际已经获得了追认，合同应当有效。恒利布业公司基于毁约以取得不当利益阻止合同有效的行为无效。二、重审判决认定双方对于合同无效的过错程度相当是错误的。１、恒利布业公司作为出让人，为达成交易获取利益，故意告知上诉人虚假情况（权属清楚）、隐瞒真实情况（没有取得土地使用权证书、没有取得房产证书），诱使上诉人与其签订合同并支付对价，其行为已经构成欺诈，应当承担全部民事责任。２、上诉人是合法成立的生产经营企业，为进行正常生产经营活动而购买涉案房地产，且当时的房地产市场行情支付了对价，属于善意取得，对无权处分导致的合同无效没有过错，不应承担任何责任。三、重审判决对损失的认定及计算存在明显错误。１、没有涵盖上诉人的全部损失。２、重审判决已经认定恒利布业公司不是涉案房地产的合法权利人，且早已被吊销营业执照，依法应当停业清算。停产多年，何来损失？３、重审判决将上诉人反诉的占用费、违约金及土地出让金与合同无效后的损失混为一谈，没有正确区分合同有效和无效的不同法律后果。四、重审判决第二项明显违反公平原则。该项判决要求上诉人10日内腾空房产并交付恒利布业公司，显然强人所难，明显违反公平原则。五、重审判决没有认真考虑山东省高级人民法院（2013）鲁民一终字第124号《民事裁定书》发回重审的意见，通过移花接木的文字游戏，基本抄袭了原一审判决的主张和观点，有些方面比原一审判决更倒退。请求：１、依法改判确认《房地产买卖契约》有效，驳回恒利布业公司的诉讼请求；２、判令恒利布业公司承担违约责任后继续履行合同，办理房地产过户手续；３、恒利布业公司承担诉讼费用。
被上诉人恒利布业公司答辩称，一、重审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案房地产买卖契约因违反法律的禁止性规定而无效，重审判决依法应予维持。本案中，双方签订《房地产买卖契约》中所涉买卖土地为农村集体土地，且不存在因被上诉人破产、兼并导致土地使用权发生转移的情形，根据《土地管理法》第六十三条的规定，本案的土地买卖违反了法律的禁止性规定，买卖契约无效。二、退一步讲，被上诉人虽然现已经取得涉案土地的建设用地规划许可证，但是尚未办理土地使用权证，依据法律规定，涉案土地依然禁止转让。本案房地产买卖契约签订时涉及的土地为国有土地，在出让人未办理土地使用权证的情况下，本案房地产买卖仍然因违反法律规定而无效。三、上诉人在本案房地产买卖过程中存在过错，对因合同无效造成的损失其理应承担责任。重审中，上诉人提交青州市东夏镇西郎村村委会出具的证明一份，可以充分证明上诉人是在明知该房地产系集体土地的情况下购买的，其主观上存在过错，理应承担相应责任。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审经审理查明，恒利布业公司于2009年4月24日取得“地字第3707812009Q0014号”《建设用地规划许可证》，该证载明用地性质为工业用地，用地面积14945平方米。该事实由建设用地规划许可证等证据予以证实。本院查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点问题是，涉案《房地产买卖契约》的效力应如何认定。2009年7月20日，恒利布业公司与泰贝尔公司签订《房地产买卖契约》，约定恒利布业公司将座落在青州市江淮宾悦大道1019号的房地产（土地15340平方米，厂房4320平方米，办公楼1447平方米）出售给泰贝尔公司，房产的成交价为3500000元整。合同签订后，泰贝尔公司按约共向恒利布业公司交付了2866147元，恒利布业公司对该款项数额无异议，但主张17000元和84147元是粮食补助款，与房地产买卖无关。根据恒利布业公司于2009年4月24日取得涉案土地的《建设用地规划许可证》、泰贝尔公司提交的2013年5月16日青州经济开发区管理委员会出具的《情况说明》、青州市东夏镇土地利用总体规划（2006-2020）、涉案土地现状图、青州市2013年度国有建设用地供应计划、青州市人民政府青政发[2010]94号文件等一系列证据可以证实，涉案的座落在青州市江淮宾悦大道1019号的房地产项下的土地已经划归青州市城市规划区，主要规划用途为工矿仓储国有建设用地，即涉案的土地性质已经发生了变化，由集体土地变为国有建设用地。特别是青州市国土资源局与青州市招投标管理办公室作为出让人与泰贝尔公司签订的《出让成交确认书》，亦能充分证明涉案土地已被青州市人民政府收回，作为国有建设用地进入了招拍挂出让程序。另外恒利布业公司与泰贝尔公司在2009年7月20日签订《房地产买卖契约》时，恒利布业公司已于2009年4月取得了建设用地规划许可证，该规划许可证上亦明确注明涉案土地性质为工业用地。因此，恒利布业公司与泰贝尔公司签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。根据《物权法》第十五条关于不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，恒利布业公司未办理土地使用权的相关登记和变更手续，仅是表明恒利布业公司与泰贝尔公司之间房地产交易还没有发生物权变动的法律后果，但不影响双方签订的《房地产买卖契约》的效力。因此，恒利布业公司起诉要求确认买卖契约无效，其行为有悖诚信原则，其主张没有事实和法律依据。从维护交易安全和诚实守信的原则出发，鉴于涉案《房地产买卖契约》有效，则双方当事人应当继续履行合同，况且泰贝尔公司于2009年7月21日开始搬迁进厂，已实际接收使用涉案的房地产，亦进行了一定的添附，至今一直进行正常的生产经营。原审法院认定恒利布业公司于2009年12月取得建设用地规划许可证有误，应予以纠正。原审法院以涉案土地虽经山东省人民政府批准征收为国有建设用地，但恒利布业公司并未取得涉案土地的合法使用权，无权对其土地进行处分为由，认定双方签订的《房地产买卖契约》无效于法无据，应予以纠正。上诉人泰贝尔公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省潍坊市中级人民法院（2013）潍民重字第4号民事判决；
二、青州恒利布业有限公司与青州市泰贝尔复合材料有限公司签订的《房地产买卖契约》有效；
三、青州恒利布业有限公司与青州市泰贝尔复合材料有限公司继续履行《房地产买卖契约》，青州恒利布业有限公司向青州市泰贝尔复合材料有限公司交付占用的厂房和办公用房，并办理房地产过户登记；
四、驳回青州恒利布业有限公司的诉讼请求；
五、驳回青州市泰贝尔复合材料有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费92188元（本诉46800元+反诉45388元），由青州恒利布业有限公司负担。
二审案件受理费46800元，由青州恒利布业有限公司负担28080元，青州市泰贝尔复合材料有限公司18720元。
审 判 长 张爱华
审 判 员 刘卫红
代理审判员 杨 敏
二〇一五年五月八日
书 记 员 李 倩