呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终606号
上诉人（一审被告）彭雁冰，男，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人张文平，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托代理人龚刚，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施铁军，男，住呼和浩特市回民区。
委托代理人戴建芳，内蒙古文盛律师事务所律师。
委托代理人邬美清，内蒙古文盛律师事务所律师。
上诉人彭雁冰因与被上诉人施铁军房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015)回民一初字第00342号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人彭雁冰及委托代理人张文平、龚刚，被上诉人施铁军及委托代理人戴建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，施铁军(甲方)、彭雁冰（乙方）于2013年5月23日签订商铺租赁合同。约定：“施铁军将座落于呼和浩特市回民区中山西路28号荣升奶食品超市内一层西侧建筑面积为300平方米的房屋出租给彭雁冰，从2013年7月20日起至2018年7月21日止，房屋租期为5年。房屋租金支付方式为：第一年35万元、第二年40万元、第三年45万元、第四年50万元、第五年55万元；保证金金额为5万元，须与第一年租金同时支付。水电费由乙方彭雁冰自行承担，甲方施铁军代收代缴。乙方彭雁冰迟延支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按照日租金的20%向甲方施铁军支付违约金，违约金不足以抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。有下列情形之一的，甲方施铁军有权在合同期限届满前书面通知乙方彭雁冰解除合同，并有权依法追究乙方彭雁冰违约责任及要求其承担全部赔偿责任：（1）乙方彭雁冰迟延支付租金超过7日的，或欠缴各项费用达1000元的。……”
合同签订后，彭雁冰按照合同约定向施铁军支付第一年租金35万元并交纳保证金5万元，彭雁冰开始使用该房屋。第二年即从2014年7月20日至起诉之日止，彭雁冰未交纳过房屋租金，且该房屋一直被彭雁冰占有。2015年6月6日，施铁军通过邮寄的方式将解除合同通知书送达彭雁冰。2015年6月9日，该送达行为经内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处对过程进行证据保全。施铁军的诉讼请求：1、彭雁冰返还位于呼和浩特市回民区中山西路28号荣升草原奶食品超市内一楼西侧建筑面积300平方米的房屋；2、彭雁冰支付施铁军从2014年7月20日至2015年7月20日期间房屋租金40万元及占有使用费;3、彭雁冰支付施铁军违约金79920元（按每月租金的20%按日支付，从2014年7月20日至2015年7月20日，计算公式为360天×222元）；4、彭雁冰支付施铁军电费4000元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，施铁军、彭雁冰双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。对于彭雁冰辩称的施铁军、彭雁冰双方签订的《商铺租赁合同》因施铁军无转租权而无效，因彭雁冰、施铁军双方签订的《商铺租赁合同》并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对彭雁冰的该主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。施铁军、彭雁冰签订的《商铺租赁合同》第十条就解除权及解除条件作了约定：乙方彭雁冰迟延支付租金超过7日的，或欠缴各项费用达1000元的，甲方施铁军有权在合同期限届满前书面通知乙方彭雁冰解除合同，并有权依法追究乙方彭雁冰违约责任及要求其承担全部赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。因彭雁冰逾期缴纳租金达到双方合同约定的解除条件，施铁军于2015年6月6日向彭雁冰邮寄送达解除合同通知书，至2015年10月19日本案法庭辩论终结前的法定期限内,施铁军没有提出异议，故施铁军、彭雁冰之间签订的商铺租赁合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”因此，施铁军、彭雁冰之间签订的房屋租赁合同解除后，彭雁冰作为承租人，负有腾房的义务。故施铁军主张的彭雁冰返还位于呼和浩特市回民区中山西路28号荣升草原奶食品超市内一楼西侧建筑面积为300平方米的房屋的诉讼请求该院予以支持。对于施铁军主张的房屋租金及使用费，租金应当从2014年7月20欠付之日至2015年6月6日解除之日，施铁军主张的按照合同约定年租金40万元标准计算符合法律规定，该院予以支持，从2015年6月7日合同解除之日至实际腾房之日的房屋占有费按施铁军请求的按照月租金33000计算未超出其权力范围，该院予以支持。对于施铁军主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金…”，因施铁军、彭雁冰双方在签订的《商铺租赁合同》中对违约金进行了约定，故施铁军主张的违约金79920元（360天×222元）未超出其权力范围，该院予以支持，扣除彭雁冰已向施铁军交纳保证金5万元，彭雁冰支付施铁军违约金29920元。对于施铁军主张的电费4000元，因施铁军未出示证据证明彭雁冰欠付及施铁军代缴情况，故该院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭雁冰于本判决生效后十日内返还施铁军位于呼和浩特市回民区中山西路28号荣升草原奶食品超市内一楼西侧房屋；二、彭雁冰于本判决生效后十日内一次性给付施铁军2014年7月20日至2015年6月6日租金35万元。三、彭雁冰给付施铁军2015年6月7日至搬离涉案房屋之日的房屋占有使用费，按照月租金33000元计算。四、彭雁冰于本判决生效后十日内一次性支付施铁军违约金29920元。五、驳回施铁军的其他诉讼请求。案件受理费12640元，由彭雁冰负担11870，由施铁军负担770元。
彭雁冰不服一审判决，向本院提起上诉称，施铁军出租的涉争房屋系其承租后转租给彭雁冰的，双方签订的合同为转租合同。施铁军与原房主签订的原房屋租赁合同中明确约定“未经同意不得将房屋转租他人”。对于这一重大事实，施铁军从未向彭雁冰披露，给彭雁冰经营活动造成重大损失。开店后，施铁军未按合同约定履行义务，多次断电阻挠我方生产经营，经双方协商未果后，数次报警后仍未能将此事解决，致使彭雁冰被迫关店。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
施铁军辩称，彭雁冰与施铁军签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。彭雁冰诉称，施铁军从未向其披露转租事实，给彭雁冰的经营活动造成重大损失，与事实是不符的。事实上，彭雁冰从一开始就知道施铁军是从阳光岛酒店租赁的房屋后转租给彭雁冰的。且原出租人及施铁军从未干涉过彭雁冰的正常经营活动。彭雁冰是因自身经营，生意不好而关门歇业的，与施铁军无任何关系。施铁军在彭雁冰违约尽一年之久，彭雁冰拒不支付房屋租金而占有房屋，且经施铁军多次催告，彭雁冰拒不履行合同约定的义务，无奈，施铁军通过公证邮寄方式向彭雁冰邮寄了《解除合同通知书》，且彭雁冰已经签收，《解除合同通知书》到达彭雁冰处，《房屋租赁合同》即解除。彭雁冰应予以腾房及支付租金。
二审中，彭雁冰提供了一份《说明》拟证明彭雁冰装修完店面在营业期间，因施铁军多次断电阻挠经营，在协商未果并报警及派出所出警未能解决，致使彭雁冰关店。除以上事实外，原判决查明事实与二审查明一致。
本院认为，本案的争议焦点是1、施铁军对本案所涉商铺是否享有转租权；2、施铁军是否存在导致彭雁冰无法经营的行为。
针对第一个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其已承租人未经同意为由请求解除合同或认为转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中，彭雁冰与施铁军在商铺租赁期间，并未接到出租人对转租行为所产生异议的信息。彭雁冰认为施铁军对本案所涉商铺，没有转租权，与其签订的《商铺租赁协议》无效，但又未提供相应的证据予以佐证。故原审法院对该项的认定符合法律规定，本院予以支持。
针对第二个争议焦点，在营业期间，彭雁冰认为因施铁军多次断电阻挠导致其租赁的商铺无法正常经营，但又未提供相应的证据予以佐证。故一审法院对该项的认定符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，彭雁冰的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元由彭雁冰负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一六年四月三十日
书记员 吴丽诗