江西省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）赣行终127号
上诉人（原审原告）李展博。
委托代理人文冠华，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙南县人民政府。
法定代表人缪兰英，县长。
委托代理人徐荣躍，龙南县国土局法规股股长。
委托代理人甘伟律，龙南县国土局信息中心主任。
原审第三人李红青。
原审第三人何凌燕。
李展博诉龙南县人民政府土地行政登记一案，赣州市中级人民法院于2015年12月29日作出（2015）赣中行初字第38号行政判决。李展博不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：李展博出生于1997年3月22日，系第三人李红青、何凌燕之子。2007年7月18日，李红青、何凌燕以李展博的名义与龙南县斯迈尔置业有限公司签订土地使用权转让合同，受让龙南县龙泽居南路2号600㎡土地使用权，土地转让款35.8685万元由第三人支付。2007年12月25日第三人以李展博的名义办理了龙国用2007第2541号《国有土地使用权证》，使用权人登记为李展博。2009年6月9日，第三人以李展博的名义申请变更登记，将使用权人变更登记为李红青、何凌燕和李展博，原告提交了龙国用2007第2541号《国有土地使用权证》、契税完税证明单及身份证明等申请材料，被告审查后颁发了龙国用2009第0521号《国有土地使用权证》，使用权人登记为李红青、何凌燕和李展博，收回了2007年12月25日颁发给李展博的龙国用2007第2541号《国有土地使用权证》。后第三人将该土地办理了抵押权登记。李展博对2009年6月9日被告的变更登记行为不服提起诉讼，要求撤销被告颁发的龙国用2009第0521号《国有土地使用权证》。
该院认为，2007年，原告年仅十周岁，基于第三人与原告之间的父（母）子关系，第三人虽然以李展博的名义签订的土地使用权转让合同，但土地转让款均由第三人支付，第三人是涉案土地的实际权利人。《土地登记办法》第十条规定，未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。2007年第三人以监护人的身份为原告办理了涉案土地使用权的变更登记，原告对该行为无异议。同理，2009年第三人在办理土地变更登记时，原告为未成年人，第三人李红青、何凌燕作为原告的法定监护人申请办理变更登记，并按照登记事项提交了规定的材料，被告颁发的龙国用2009第0521号《国有土地使用权证》的行为符合《土地登记办法》第九条、第十条的规定，该变更登记行为合法有效。原告要求撤销被告颁发的龙国用2009第0521号《国有土地使用权证》，重新颁发使用权人为原告一人的《国有土地使用权证》的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告李展博的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告李展博承担。
李展博不服，提出上诉称：一、原审认定事实不清。1、以土地转让款均由原审第三人支付而认定原审第三人为涉案土地的实际权利人，该认定明显与事实不符。即使土地转让款均由原审第三人支付，但土地使用权人的初始登记也已确定上诉人为权利人。也就是原审第三人与上诉人之间的赠与行为已完成，上诉人已获得该土地的使用权利。更何况土地款的支付并非全部是原审第三人的资金。2、原审法院将2007年登记行为与2009年的登记行为混为一谈是错误的。初始登记行为的实质是确定了权利人最初归属。上诉人通过初始登记获得权利人的法律地位，任何非法的变更登记行为都是对初始权利人的权利侵害。二、上诉人合法拥有的土地权利，非因法定事由，不被撤销或变更，被上诉人在非法定事由且无登记依据的情况下，将上诉人一人名下的《国有土地使用权证》办理变更登记，变成多人共有，损害了尚属未成年人的上诉人的合法权益。上诉人在2007年时虽是未成年人，但与成年人一样可以成为民事主体，具有民事权利能力，也能作为土地权利的主体。其通过土地初始登记，合法单独地拥有了龙南县龙南镇新都龙泽居环区南路2号龙国用（2007）第2541号《国有土地使用证》上所载明的国有土地使用权，平等地享有土地权益。被上诉人却以上诉人父母“因贷款需要”为事由，于2009年6月上述《国有土地使用证》办理了变更登记，新增两人为共有使用权人。而“因贷款需要”的事由并非办理国有土地使用权变更登记的法定事由。《物权法》第一百四十五条规定的可办理变更登记的事由列举为“转让、互换、出资或者赠与”。《土地登记办法》第三十九条到四十八条规定的可办理变更登记的事由亦不包括可以土地使用权人近亲属因贷款需要的事由，可以将土地使用权办理变更登记的规定。上诉人在没有法定事由、也没有可变更登记的法律法规及文件等执行依据的情况下，办理变更登记，损害了上诉人的合法权益。三、被上诉人未能正确履行法定职责，在重要证明材料缺失、变更登记事实不清的情况下，仍然错误办理了变更登记。1、重要证明材料缺失，档案中《土地登记申请书》上显示，李展博为权利转让人，李红青、何凌燕、李展博为权利受让人，但档案中并没有权利转让人与权利受让人之间发生过土地转让事实的证据材料。2、依据《未成年人保护法》第七条“中央和地方各级国家机关应当在各自的范围内做好未成年人保护工作”规定，被上诉人有义务保护未成年人的合法权益，在办理土地变更登记涉及处分未成年人的土地权益时，应向登记申请人明确告知不得损害未成年人合法权益，并要求登记申请人出具书面的承诺或声明，或出具公证书，以保证该土地登记行为不会损害作为土地权利人的未成年人的合法权益。这一在涉及未成年人土地权利变更登记中必不可少的必备要件的证明材料，却由于被上诉人经办工作人员的工作失误，并没有出具。3、依申请人书面申请，是“因贷款需要”，从《土地登记申请书》上看是因土地使用权的“转让”，从《土地登记审批表》上看，对该事实予以回避，未作说明。因此，无法得知被上诉人是基于何种事实办理了土地使用权人变更登记。四、根据《民法通则》第十八条规定，如会损害被监护人的利益，监护人不得处理被监护人的财产。本案中，将上诉人单独拥有的国有土地使用权用于抵押贷款，很明显是不利于未成年人利益的处分，而被上诉人明知土地使用权变更登记的目的是为申请贷款需要作抵押，将损害到未成年人的利益，却仍错误地办理变更登记，该登记行为因违法而应判定无效。
被上诉人龙南县人民政府口头答辩称：上诉人说明的事实是其与第三人之间的民事关系，不涉及我方的登记行为，被上诉人只是对法律关系进行固定。2009年上诉人当时属于未成年人，依据《土地登记办法》的规定，未成年人应当由监护人代为申请登记。公证书不是土地登记必须具备的材料。2009年土地登记申请书上明确载明为姓名变更，不存在权利转让。贷款系自由行为，依照法律规定必须要到国土部门抵押登记，但我方并没有收到相关抵押登记材料。
原审第三人李红青、何凌燕口头答辩称：该宗土地原始登记为李展博，2009年我们向银行抵押登记贷款，银行说李展博作为未成年人不能单独作为抵押人，因此我们将名字更换为第三人。我们现在需要变更为李展博的名字，用以偿还银行贷款。法院查封了涉案财产，我们需要通过行政诉讼来解决土地登记，也是为了还款事宜。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《土地登记办法》第十条规定：“未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。”李展博出生于1997年7月，李红青、何凌燕为李展博的父母，系其法定监护人。《土地登记申请书》载明：李展博为权利转让人，李展博、李红青、何凌燕为共同受让人。虽然没有转让协议，但该《土地登记申请书》为李展博、李红青、何凌燕共同提出申请，应视为三人共同对土地权属作出处分。至于三人共同作出处分的原因是否系贷款需要并不属于土地行政登记部门的审查范围。李红青、何凌燕作为李展博的法定监护人，向被上诉人提交了龙国用2007第2541号《国有土地使用权证》、契税完税证明单及身份证明等材料申请变更登记，符合《土地登记办法》第九条第一款的规定，龙南县人民政府在审查上述材料后颁发龙国用2009第0521号《国有土地使用权证》，该变更登记行为符合法律规定，原审判决认定该变更登记行为合法有效正确，应予维持。上诉人还提出在办理变更登记时，登记申请人还需出具书面的承诺或声明、或公证书没有法律上的依据，本院不予支持。《土地登记办法》第九条第三款规定，申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。如果上诉人认为其法定监护人对土地的处分使得自身的权益受到损害，可以另外寻求救济途径。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李展博承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芬
审 判 员 陈雯雯
代理审判员 万进福
二〇一六年七月七日
书 记 员 张建平