山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）年迎民重字第23号
原告孙海燕，女，1978年12月17日出生，汉族，个体，住太原市尖草坪区。
委托代理人马俊，北京大成（太原）律师事务所律师。
被告吴菊花，女，1971年9月30日出生，汉族，无业，住太原市。
第三人吴爱平，男，1964年10月21日出生，汉族，山西省人民检察院干部，住太原市。
原告孙海燕与被告吴菊花、第三人吴爱平租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月25日作出（2013）迎民初字第839号民事判决。被告吴菊花不服，提起上诉。太原市中级人民法院二审认为原判事实不清，证据不足，以（2014）并民终字第330号民事裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙海燕的委托代理人马俊、被告吴菊花、第三人吴爱平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙海燕诉称，被告吴菊花是第三人吴爱平的胞妹，二人共同经营位于太原市丽华苑9号楼2单元0201室的天怡阁岩盘浴养生馆。2011年7月24日，原告与被告吴菊花签订该养生馆转让协议，协议约定租期到2014年10月。被告当时称养生馆所在房屋的房主同意其转租，但2012年9月房屋房主起诉吴爱平、并将原告列为第三人，以被告转租未经房主同意，要求解除房主与吴爱平的租赁协议�并要求吴爱平腾空租赁房屋。2013年2月25日经太原市万柏林区人民法院判决，解除房主与吴爱平签订的《租房合同》。原房屋租赁关系的解除，致使原、被告签订养生馆转让的目的无法实现。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求法院判决：1、解除原、被告于2011年7月24日签订的《转让协议》，被告返还原告转让费130000元，赔偿其他费用7000元，两项共计137000元；2、诉讼费用由被告承担。
被告吴菊花辩称，我当时与原告签订转让协议时，是双方真实意思表示，协议约定是将全部经营用品转让给原告。我方转租时出租人当时是知情的。转让协议与租赁是不同法律关系，13万元并不包含在租金中，而是经营用品的费用。原告诉讼请求没有事实及法律依据，我方不同意返还13万元转让费及7000元的赔偿费用。
第三人吴爱平述称，原告诉讼请求没有道理，原告与被告签订协议时，双方均清楚租赁及转让协议是两回事，13万元为转让费用，并不包含房屋租赁费，转让前原告对我与房东的租赁合同关系是知情的，且原告是知情才与被告签订的协议。转让协议是原告自己起草的，被告只签名。
经审理查明，第三人吴爱平与被告吴菊花系兄妹关系。2009年10月9日，吴爱平与案外人高亚丽签订一份租房合同，吴爱平租赁高亚丽太原市丽华苑小区9号楼2单元2楼3号房屋，由被告吴菊花开办天怡阁岩盘浴养生馆，租期从2009年11月1日至2014年10月30日，租金前两年（2009年11月1日至2011年10月30日）为25000元∕年，第三年至第五年（2011年11月1日至2014年10月30日）为28000元∕年。
2011年7月24日，经第三人吴爱平同意，原告孙海燕与被告吴菊花签订转让协议。协议约定，被告将位于太原市丽华苑9号楼2单元2楼3号房屋天怡阁岩盘浴养生馆转让给原告，转让费13万元；租期到2014年10月，被告在承租到期后有义务协助原告续租，年租金为每年35000元整；转让物品有液晶电视两台、汗蒸房一间、电脑一台、空调三台（两挂一柜）、沙发一组、洗衣机一台、冰箱一台等店内一切物品。
合同签订当日，原告支付被告转让费13万元。2011年11月1日，原告支付被告房租35000元。
另查明，高亚丽以本案第三人吴爱平未经其同意转租为由将吴爱平诉至太原市万柏林区人民法院，并将本案原告孙海燕列为该案第三人。2013年2月25日，太原市万柏林区人民法院作出（2012）万民初字第1444号民事判决，判决解除高亚丽与吴爱平于2009年10月9日签订的《租房合同》；吴爱平于本判决生效之日起十五日内将丽华苑9号楼2单元2楼3号房屋交付高亚丽，孙海燕予以协助。（2012）万民初字第1444号民事判决发生法律效力后，经太原市万柏林区人民法院执行，孙海燕于2013年5月19日将房屋交付高亚丽。
审理中，原、被告均认可签订转让协议时双方约定天怡阁岩盘浴养生馆的物品在转让期间归原告使用，所有权归被告。庭审结束后，被告提供一份天怡阁岩盘浴养生馆的物品清单，原告对被告提供的物品清单基本认可，但认为清单上的海信电视是53英寸的；没有消毒柜，只有一台紫外线消毒机；其余物品均有，但数量没有原告所列的多，高档浴衣为15-20套，电气石香皂也就20多块。并称该物品现在房东处，房东说只要执行了万柏林区人民法院的判决，就将东西给被告。
以上事实有当事人当庭陈述、转让协议、收条、物品清单、（2012）万民初字第1444号民事判决书和执行笔录等在案佐证。
本院认为，2009年10月9日，高�丽与第三人吴爱平签订的关于太原市丽华苑9号楼2单元3号房屋的租房合同明确约定第三人在租赁期间不得转租。2011年7月24日，原告孙海燕与被告吴菊花就该房屋签订转让协议，第三人吴爱平予以认可。2013年2月25日，太原市万柏林区人民法院作出（2012）万民初字第1444号民事判决，判决解除高亚丽与吴爱平于2009年10月9日签订的《租房合同》，吴爱平于该判决生效之日起十五日内将丽华苑9号楼2单元3号房屋交付高亚丽，孙海燕予以协助。在太原市万柏林区人民法院执行中，孙海燕于2013年5月19日将房屋交付高亚丽。至此，原告于2011年7月24日与被告签订转让协议的合同目的不能实现，该转让协议应依法予以解除。原告支付被告转让费13万元，约定租期自2011年7月24日至2014年10月，原告实际交付房主房屋的时间是2013年5月19日。2011年7月24日至2013年5月19日，原告实际使用房屋�行经营，因此原告应支付被告此期间的使用费71842.10元（13万元∕38个月×21个月），被告应返还原告58157.90元。原告应支付被告使用期间的房租47000元（按第三人与高亚丽签订的租房合同约定的租金计算），扣除原告已付租金35000元外，原告还应支付被告房租12000元；同时，原告应将其认可的从被告处接收的养生馆物品返还被告，如不能返还，酌情折价15000元赔偿。原告主张的其它费用7000元，证据不足、不予支持。原告与第三人之间并无直接的法律关系，故原告要求第三人共同返还转让费的请求不以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告孙海燕与被告吴菊花于二0一一年七月二十四日签订的转让协议；
二、被告吴菊花于本判决生效后十五日返还原告孙海燕转让费用五万八千一百五十七元九角；
三、原告孙海燕于本判决生效后十五日内支付被告吴菊花房租一万二千元；
四、原告孙海燕于本判决生效后十五日内按被告吴菊花提供的天怡阁岩盘浴养生馆的物品清单返还被告天怡阁岩盘浴养生馆物品（原告不认可的除外），如不能返还，酌情折价一万五千元赔偿；
五、驳回原告孙海燕的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千零四十元，原告孙海燕负担一千五百二十元，被告吴菊花负担一千五百二十元。（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并给付�告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人
民法院。
审 判 长 郭卫斌
人民陪审员 刘建珍
人民陪审员 赵 姮
二〇一四年十二月十日
书 记 员 王 玫
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
（五）法律规定的其他情形。
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
第九十�条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》