北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10433号上诉人（原审原告）：范景龙，男，1963年2月20日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张亚杰，北京市易行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张庆双，男，1982年11月2日出生，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：崔风雷，北京市旭伟律师事务所律师。原审第三人：王乾，男，1983年12月22日出生，住北京市平谷区。上诉人范景龙因与上诉人张庆双、原审第三人王乾委托合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民（商）初字第09483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。范景龙上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持范景龙一审诉讼请求第一项，其他诉讼请求不再坚持；二、一、二审诉讼费、鉴定费、公告费由张庆双承担。事实和理由：一审法院认定委托合同真实有效，与事实和证据不符。本案委托合同具有明显的欺诈性质。范景龙虽然为完全行为能力人，但所签委托书内容没让范景龙过目，范景龙对委托书内容全然不知，张庆双存在蒙骗范景龙的故意。退一步讲，即便是范景龙没看就签字了也生效的话，张庆双以远低于合同约定的价格将抵押房屋转卖掉，以借贷60余万元为诱饵，通过签约的形式，超低价转卖抵押物，钻法律保护“善意第三人”的空子，吞掉范景龙几百万元的房子，这种行为符合《中华人民共和国合同法》第五十条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，人民法院应予撤销。张庆双辩称，一、张庆双与范景龙认识，只是为了帮助处理范景龙与董凤全之间的债务问题才签订的委托合同，张庆双没有收益，是义务帮忙。二、董凤全和范景龙从2013年开始认识，产生借贷，到房屋交易时，范景龙欠董凤全超过200万元。2013年9月26日，范景龙向董凤全借款50万元，当时约定的利息是月利率3%，还约定了罚息，有借款合同、转账记录和声明为证。2014年7月，范景龙又向董凤全借款65万元，无论约定利息合法与否，按约定计算到房屋交易时共拖欠超过200万元。由于债务越滚越大，为解决债务问题，董凤全和范景龙商定卖房抵债，当时范景龙称房屋值一百七、八十万元，二人商定由张庆双卖房，无论卖了多少，都给董凤全，债务两清。三、房屋买卖合同当时为了避税写的120万元，房屋价格受各种因素影响。房屋上设定了抵押，只能降价出售、一次性付款，当时卖了130万元，抵偿借款本金115万元和部分利息，董凤全拿到了130万元。张庆双上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回范景龙的全部诉讼请求；二、本案案件受理费、公告费及鉴定费由范景龙负担。事实和理由：一、范景龙一审诉讼请求分别为两种不同的法律关系，且相互矛盾。即，一审诉讼请求不明确。1.范景龙诉讼请求前三项均为变更之诉，是基于范景龙认为的张庆双无权处分涉案房产的理由产生的诉讼。本变更之诉的审理应依法查明是否存在无权处分、第三人是否善意等事实之后，做出相应判决。即，第三项诉讼请求成立所产生的法律效果，必须以第一项诉讼请求的成立为法律逻辑基础。《委托书》的撤销是范景龙诉讼请求的成立基础。整个一审庭审过程中，范景龙也是一直坚持以《委托书》无效而主张的。2.范景龙诉讼请求第四项为给付之诉，是基于范景龙认为张庆双超出授权范围而处分涉案房产的理由产生的诉讼。本给付之诉的审理应依法查明是否存在合法授权、处分行为是否超出被授权范围等事实之后，做出相应判决。即，第四项诉讼请求的产生必须以《委托书》有效为法律逻辑基础。整个一审庭审过程中，范景龙并不承认《委托书》的合法有效性。综上，范景龙提起的前三项诉求与其第四项诉求在诉求标的、诉求原因、法律逻辑等方面均是不同的，分别代表了两种互不关联的法律关系。即，范景龙诉求前后矛盾，且诉求不明确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，范景龙提起诉讼须首先有明确的诉讼请求。一审法院在诉讼请求的审查上，未作出清晰、合法的判断，将其混为一谈，依法应予以纠正。二、范景龙增加第四项诉讼请求的程序违法，应依法驳回，另案处理。1.依据证据规则第三十四条第三款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。即，变更、增加诉讼请求依证据规则应当在举证期限届满前提出，不能随意变更、增加。从本案起诉至范景龙增加诉讼请求时隔两年时间，早在2016年开庭时举证期限已经截止。范景龙于2017年5月最后一次庭审中再提出变更诉讼请求显然违反程序规定。2.第四项诉讼请求是范景龙在前三项请求基础上增加的一项请求。一审法院应首先理清法律关系，如法律关系不同且不能合并审理的，应告知其理由，驳回申请。综上，一审法院判决未依证据规则之规定驳回范景龙增加诉讼请求之申请，依法应予以纠正。三、一审判决审查事实不清，认定张庆双违约错误。1.范景龙请求给付评估价与成交价差额，悖离案件背景、有违公正。第一，根据庭审情况查明的基础事实，本案产生的起因为范景龙与董凤全借款，而又未及时偿还。即，范景龙借钱后拒不偿还，拖欠巨额本息、罚息是造成卖房抵债的根本原因。第二，有关借款本金、利息、借款时间等，尤其是担保方式，直接关系到本案的审理。而本案事实是售房款以抵借款本息。张庆双仅作为行使处分权的被授权人，单纯的出售房产行为并无任何过错。即，张庆双将售房款全部用于抵顶了范景龙的拖欠借款债务，这也是借款时以房作为履行担保的正常结果。2.房屋市场价格与评估价不应简单的混为一谈。在范景龙拖欠巨额本息不还，且房屋设置抵押的事实情况下，该抵押房产的出售本身存在极高的不确定性。一般意义上，抵债的房子对于普通老百姓是不能接受的。况且，为还债变现，须全款现金一次性交纳亦是当时的情势，为此下浮成交价是正常交易行为；故在该区域指导价基础上，实际售价120万并没有不妥之处。结合上述两条原因可以看出，一审判决没有查明以房抵债、一次性全额交款的基本事实，将评估价定性为涉案房产的售价是不公平的，也是不合理的。四、本案程序上缺少必要的第三人：董凤全。无论是范景龙诉求的事实与理由，还是张庆双之答辩，均涉及到案件第三人董凤全的权利义务。范景龙与董凤全之间是否存在合法的借贷关系，出借行为是否实际完成，偿还义务是否履行，是否以房产抵押，是否接受了张庆双代为偿还的事实等均须董凤全出庭以查明事实情况。如董凤全另行出面陈述实际借款并未发生或并未全部发生，或者其陈述与本案查明事实不一致，则本案的审理就存在重大瑕疵。范景龙辩称，不认可张庆双的上诉意见。张庆双陈述的事实是虚假的。范景龙与董凤全之间的借贷事实与本案无关，本案是委托合同纠纷。委托书第六条约定，卖房价格应不低于房屋所在区域的房屋均价，经过评估，张庆双卖房的价格低于均价，应当确认合同无效，撤销委托书。范景龙2013年认识了张庆双，范景龙之前从银行贷款50万元，到期还不上银行，范景龙曾经向张庆双借款50万元还银行的贷款，利息15万元，本息共计65万元。后来做了公证，范景龙并不知道公证书的内容。范景龙只向张庆双借过这一次款。王乾未发表陈述意见。范景龙向一审法院起诉请求：1.撤销范景龙与张庆双之间的卖房委托书；2.张庆双返还范景龙所有的北京市丰台区韩庄子西里14号楼2层202号房屋；3.撤销张庆双与王乾之间的房屋买卖合同；4.张庆双赔偿范景龙损失68.27万元；5.张庆双承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月30日，委托人范景龙向受托人张庆双出具委托书：“登记在委托人名下的在丰台区韩庄子西里14号楼2层2-202（房屋所有权证号码：Ⅹ京房权证丰字第XX**号）的房产一套，现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：一、办理提前还款手续及领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件；到房屋管理部门办理上述房产资信的查询档案事宜；二、办理解押登记手续，代签相关法律文件；三、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续及解除网签手续；办理售房款资金监管手续；四、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；五、代缴相关税费；六、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；七、协助买方办理购房贷款手续；八、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；九、其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任；受托人有转委托权；委托事项的委托期限：上述第一、二项委托事项自本委托书签署之日起两年止；上述第三至九项委托事项自2014年09月05日起两年止。”该份委托书经过北京市中信公证处公证。2015年2月12日，张庆双以范景龙委托代理人身份与王乾签订存量房屋买卖合同，将范景龙名下的丰台区韩庄子西里14号楼2层2-202房产以120万元的价格出卖给王乾。一审诉讼中，范景龙申请对丰台区韩庄子西里14号楼2层2-202房产在2015年2月的市场价值进行评估。经北京市高级人民法院确定，该院委托北京龙泰房地产评估有限责任公司进行该项评估工作。估价结果：运用比较法、收益法评估得到估价对象于价值时点2015年2月，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如下：建筑面积67.78平方米，房地产价值总额188.27万元，单位面积房地产价值27777元/平方米。另查，2014年7月30日，甲方董凤全与乙方范景龙签订借款合同，约定，乙方向甲方借款人民币65万元，借款期限自2014年7月30日至2014年8月29日，借款利息按同期银行贷款利率的四倍计算等。一审庭审中，范景龙在举证时陈述“65万元到期日前原告主动还款，对方拒绝。我们认为一开始就是被告在设置陷阱，目的就是为了我的房屋。”张庆双在代理意见中认为“原告借钱拒还，延期拖欠巨额本息、罚息是造成卖房抵债的根本事实，事实上被告卖房亦全部用于抵顶了原告的拖欠借款债务，这也是借款时以房作为履行担保的正常结果。”一审法院认为，范景龙与张庆双之间的委托合同关系，经过了公证，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。范景龙有关“公证书原告不知情”等意见，该院不予采纳。故范景龙要求撤销卖房委托书及返还房屋的诉讼请求，该院不予支持。委托书赋予受托人“代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价”的权限；2015年2月12日张庆双将范景龙名下的丰台区韩庄子西里14号楼2层2-202房产以120万元的价格出卖给王乾；一审诉讼中，经过司法评估得到估价对象于价值时点2015年2月，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果：建筑面积67.78平方米，房地产价值总额188.27万元；综上，张庆双出售范景龙房产的价格低于上述房产所在地区域的房屋市场均价，构成违约，范景龙要求张庆双赔偿差价损失68.27万元的请求，该院予以支持。本案系委托合同纠纷，范景龙基于房屋买卖合同纠纷案件而主张的撤销张庆双与第三人之间房屋买卖合同等主张，不宜在此案一并处理。第三人王乾经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、张庆双于判决生效后十日内赔偿范景龙损失68.27万元；二、驳回范景龙其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张庆双围绕上诉请求提交以下证据：证据一、范景龙于2013年9月26日签订的借款合同、出具的主要内容为自愿承担逾期罚息的温馨提示，证据二、董凤全银行账户向范景龙银行账户转款50万元的银行转账记录，证据三、范景龙出具的主要内容为其向董凤全借款50万元如不能还本付息董凤全有权对已抵押房产拍卖变卖以偿还欠款的声明，上述证据均证明本案起因是范景龙与董凤全的借贷关系，张庆双并不认识范景龙，张庆双与董凤全是朋友，范景龙的房屋上抵押权人是董凤全，只是委托张庆双帮忙卖房。范景龙认可证据一、三中其本人签字的真实性，亦认可收到证据二显示的该笔借款，但否认认识董凤全，主张其系向张庆双借款。鉴于范景龙对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，但是鉴于上述证据涉及案外人董凤全与范景龙的借贷关系，与本案无直接关联，故本院对此不予采信。本院另查明：2017年2月9日一审谈话笔录中记载，一审法院向范景龙送达评估报告后，询问范景龙是否调整诉讼请求，范景龙称需要调整，于7日内提交书面申请。2017年2月10日，范景龙向一审法院提交《增加诉讼请求申请书》，明确其增加一项诉讼请求，即“被告赔偿损失68.27万元”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷，对于范景龙于2014年7月30日向张庆双出具的经过公证的委托书，范景龙主张具有欺诈性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。范景龙作为完全民事行为能力人，前往公证处办理委托书的公证手续并在该委托书上签字，其对该委托书内容应当知晓；范景龙称其并不知晓委托书内容，未提交充分证据予以证明，未达到排除合理怀疑的证明标准，故本院对范景龙关于涉案委托书涉嫌欺诈的相关上诉主张，不予支持。范景龙在认为涉案委托书构成欺诈的基础上提出撤销涉案委托书的诉讼请求，一审法院不予支持，本院不持异议。范景龙在一审中提出四项诉讼请求，其中第四项诉讼请求系房屋评估报告作出后，法院准许范景龙据此调整其诉讼请求的情况下，范景龙向一审法院提出的，故张庆双关于范景龙增加第四项诉讼请求程序违法的相关上诉主张，本院不予支持。张庆双未举证证明涉案房屋评估存在程序违法等事由，该评估报告可以作为认定相关事实的依据。张庆双关于评估报告评估房屋价值时未考虑房屋上设有抵押等实际情况导致评估价值脱离市场价值等相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。张庆双主张涉案房屋实际出售价格为130万元，但未提交证据予以证明，故仍应认定涉案房屋的出售价格为王乾与张庆双所签《房屋买卖合同》中约定的120万元。一审法院按照委托书的相关约定，认定张庆双出售涉案房屋低于该房屋所在区域市场均价，构成违约，并支持范景龙关于赔偿差价损失68.27万元的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。董凤全与范景龙之间是否具有借贷关系属于另一法律关系，董凤全即使与本案委托合同纠纷有法律上的利害关系，也属于无独立请求权的第三人，不属于必要的诉讼参加人。张庆双关于本案遗漏必要的第三人的相关上诉主张，本院不予支持。综上所述，范景龙、张庆双的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10627元，由范景龙负担5313.5元（已交纳），由张庆双负担5313.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  葛 红审 判 员  孙兆晖审 判 员  赵婧雪二〇一七年十一月二十三日法官助理  杨 光书 记 员  余周祺