重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初16670号
原告：黎海平，男，1978年10月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：代伟，重庆承业律师事务所律师。
被告：刘玉英，女，1950年1月20日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：徐忠、肖磊，重庆迪正律师事务所律师。
原告黎海平与被告刘玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告黎海平及委托代理人代伟，被告刘玉英及委托代理人徐忠、肖磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎海平向本院提出如下请求：1、判决解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告退还定金2万元，并承担违约金11.2万元；3、判令被告支付原告中介服务费损失5120元。诉讼费由被告承担。事实及理由:2016年2月26日，原、被告与中介公司重庆房天下房地产经纪有限公司（下称房天下公司）签订《房地产买卖居间合同》，约定被告将位于江北区嘉鸿大道X号X幢X-
X号房屋出售给原告，总成交价56万元。合同约定原告支付被告定金2万元，2016年6月15日之前签订银行按揭贷款合同，2016年7月1日办理产权过户手续。原告已支付定金2万元，并支付居间服务费5120元，后被告要求涨价并拒绝配合办理按揭合同、拒绝办理过户手续。被告的违约行为导致原告购房目的不能实现，损害了原告的合法权益。
被告刘玉英辩称：合同签订后，原告一直违约，原告没有与我签订银行按揭合同，而是要求由案外人高秋琴签订按揭手续，我不知道原告与高秋琴的关系。后我重新与高秋琴签订了房屋买卖合同。原告不签订银行按揭合同的行为已经表明放弃履行合同。交易未完成的原因是原告违约所致。原告主张的违约金过高，应当以损失作为违约金认定基础。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，刘玉英系江北区嘉鸿大道X号X幢X-
X号房屋的产权人。2016年2月26日，黎海平、刘玉英及房天下公司签订《房地产买卖居间合同》，刘玉英将该房屋以56万元的价格出售给黎海平。合同约定，2016年2月26日黎海平支付定金2万元，三方约定于2016年6月15日之前签订银行按揭贷款合同，黎海平贷款申请金额暂定26万元（最终以银行审核为准），黎海平在过户当天支付28万元首付款，若银行审批贷款金额小于申请的贷款金额，黎海平应在过户时将差额部分作为首付款以现金形式支付给刘玉英。合同还约定，由于房屋未满两年且不是唯一住房，双方决定于2016年7月1日房产证满两年后过户及付款。如一方未按协议约定的内容履行，视其违约，经电话、短信或书面等形式告知后仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金，并承担房天下公司应收取的所有相关费用。合同签订后，黎海平支付给刘玉英定金2万元，支付给房天下公司居间服务费、保障服务费、按揭服务费共计5120元。
2016年6月15日，黎海平、刘玉英及房天下公司工作人员到重庆市沙坪坝工商银行办理按揭贷款手续，与黎海平同行的案外人高秋琴作为按揭款借款人签订了相关按揭手续。次日刘玉英以不知黎海平与高秋琴身份关系、高秋琴不是房屋买卖合同的当事人为由，撕毁了按揭资料。
同年6月20日，黎海平、刘玉英、房天下公司工作人员蹇银晋及高秋琴到建设银行重庆市分行办理按揭贷款手续，黎海平仍要求以高秋琴名义办理按揭手续，刘玉英提出由黎海平本人签订按揭贷款手续，售房款仍是56万元，若是高秋琴签订按揭贷款手续，售房款是57万元。因双方没有达成一致意见，当天按揭手续没有办理。
同年6月21日，刘玉英、高秋琴在建设银行重庆市分行办理了按揭贷款手续。同时，二人就涉案房屋签订了《房地产买卖合同》，约定成交价56万元，签订合同日支付30万元，余款26万元由贷款支付。当天刘玉英向贷款银行出具了《首付款证明》，证明收到高秋琴首付款30万元。高秋琴在刘玉英留存的《首付款证明》另注明“此证明只用于银行审批，实际并未付款”，同时高秋琴还向被告出具了书面《承诺书》：“本人高秋琴承诺购买刘玉英位于江北区嘉鸿大道X号X幢X-
X号，成交价56万元为刘玉英净收价，其余任何费用由高秋琴承担，与刘玉英无关，本承诺书以《房地产买卖合同》为准”。后因双方发生争议，刘玉英向按揭银行提出了不审批按揭手续的要求。
2016年7月25日，刘玉英向黎海平发送《解除房地产买卖居间合同通知书》，主张黎海平放弃了涉案房屋的购置权，已违约，通知其解除合同。
2016年8月4日，刘玉英向高秋琴发出《关于继续房屋买卖合同的通知》，要求高秋琴按照6月21日双方签订的合同履行，在2016年8月15日以前支付首付款，办理房产过户及银行按揭付款，完成买卖交割。
2016年8月10日，黎海平、高秋琴向刘玉英邮寄《关于办理房屋过户的函告》，要求刘玉英于2016年8月15日到房产登记机构办理过户手续。刘玉英接到了函告，双方于2016年8月15日均到房产登记机构，但未达成一致意见。
2016年8月26日，刘玉英再次向黎海平发送《解除房地产买卖居间合同通知书》。
本案诉讼中，黎海平举示了《结婚证》，证明其与高秋琴系夫妻关系，刘玉英对此是清楚的。刘玉英不予认可，称2016年7月13日双方协商时才知道他们的关系。
黎海平申请了房天下公司工作人员蹇银晋出庭作证。蹇银晋到庭证实：双方当事人签订的《房地产买卖居间合同》，我作为公司经办人员在合同最后一页签字。签买卖合同的时候黎海平与高秋琴都在场，因高秋琴没有带身份证，由黎海平本人签字订立合同。当时只是听说黎海平与高秋琴是夫妻关系。书面上没有说变更合同签订人的事，只是口头上说过银行按揭手续由高秋琴来签订。6月20日在建行签订按揭手续时，我也去了，刘玉英不配合，要求涨2万元。公司也协调过，但没有协商好。刘玉英质证表示，证人证言有偏向性，不认可其证言。本院认为，证人到庭陈述，客观反映了合同签订及事态发展过程，与查明事实能够相互印证，本院确定证言的真实性。
诉讼中，黎海平还提供了房天下公司工作人员曹润签字的“情况说明”及未经被告同意录制的谈话录音，拟证明因刘玉英要求涨价导致合同不能履行。刘玉英质证表示不予认可。本院认为，证人未到庭作证，不能核实其身份及说明内容。谈话录音系私自偷录，取证不合法，且刘玉英对录音内容不认可，本院对“情况说明”和谈话录音不予采信。
另，黎海平起诉时将房天下公司作为被告一并诉讼，庭审中申请撤回对其起诉，本院已当庭口头裁定予以准许。
以上事实，有房地产买卖居间合同、收款收据、房地产买卖合同、首付款证明、承诺书、解除房地产买卖居间合同通知书、关于继续房屋买卖合同的通知、关于办理房屋过户的函告、解除房地产买卖居间合同通知书、结婚证、证人证言、情况说明、谈话录音及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，2016年2月26日黎海平、刘玉英签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。合同约定总房价56万元，其中定金2万元、首付款28万元、按揭款26万元。黎海平选择以按揭方式支付购房款，依据合同相对性原则，按揭贷款手续应由其本人办理。签订合同时，黎海平并未出具结婚证，在黎海平提出由其配偶高秋琴签订按揭贷款手续意见后，刘玉英起初虽未同意，但最终于2016年6月21日与高秋琴就涉案房屋另签订了《房地产买卖合同》，由高秋琴办理了相关按揭贷款手续，此合同约定成交价56万元，签订合同日支付30万元，余款26万元贷款支付。此《房地产买卖合同》没有说明56万元房价款包括黎海平已付的定金2万元，相反高秋琴在《首付款证明》中注明首付款30万元实际并未支付。故，黎海平、刘玉英签订的《房地产买卖居间合同》与高秋琴、刘玉英签订的《房地产买卖合同》，签约主体、价款构成均有不同，应属两个独立的民事合同。黎海平与高秋琴的夫妻关系，不影响独立签约的效力。黎海平主动要求由高秋琴签订按揭贷款手续，必将产生由高秋琴作为购房人重新订立房屋买卖合同的后果，黎海平对此结果应当知晓，意味着黎海平同意退出购房人身份，刘玉英最终同意其要求并与高秋琴另行签订房屋买卖合同，表明双方达成一致，终止履行《房地产买卖居间合同》，本院确定《房地产买卖居间合同》经双方协商一致于《房地产买卖合同》签订日（2016年6月21日）解除。黎海平认为合同尚未解除、起诉请求法院判令予以解除的主张，本院不予支持。刘玉英所称系黎海平违约导致交易不能完成的辩解，本院亦不予采纳。
黎海平、刘玉英签订的《房地产买卖居间合同》经当事人协商解除，双方均无过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黎海平要求刘玉英返还定金2万元，本院予以支持。黎海平主张刘玉英承担违约责任的理由不成立，本院对其要求刘玉英支付违约金11.2万元的诉讼请求，不予支持。合同解除是因黎海平首先提出变更购房人所致，其支付的中介服务费由其自行承担。刘玉英、高秋琴的房屋买卖合同纠纷，可另行处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告刘玉英于本判决生效之日起三日内返还原告黎海平定金2万元；
二、驳回原告黎海平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1521元，由原告黎海平负担1221元，被告刘玉英负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一六年十二月二十三日
书记员 卢俊玲