广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终9099号
上诉人（原审原告）：叶学源，男，1975年10月26日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。
委托诉讼代理人：贺湄生，广东展豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨娇莲，广东展豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李敬文，男，1965年5月14日出生，汉族，住广东省博罗县。
委托诉讼代理人：李志鑫，广东广健律师事务所律师。
上诉人叶学源因与被上诉人李敬文租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）东粤民1971民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人叶学源及其委托代理人贺湄生，被上诉人李敬文的委托代理人李志鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉请求：1.撤销（2016）1971民初4680号民事判决第二项判决，改判李敬文应向叶学源支付2015年7月至2016年6月期间的场地占有使用费135000元、2015年7月至2016年6月期间的企业协助费2400元、2015年2月至3月及2015年7月至2016年6月期间的垃圾处理费2100元、电费2261元。2.本案一审、二审案件受理费由李敬文承担。
事实与理由：1.一审法院关于李敬文占有使用案涉租赁厂房的时间认定错误。一审法院关于“李敬文欠付场地占有使用费且拒绝处理场内物品应被视为李敬文无意继续使用案涉租赁厂房，叶学源有义务于合理期限内处理场内物品，防止场地占有使用损失费损失扩大，一审法院确定该合理期限为2个月”的认定毫无事实与法律依据。首先，叶学源锁门时，双方履行《租赁厂房合同书》已经五年有余，且合同尚未到期，叶学源有理由相信李敬文仅是拖欠租金，故叶学源从2015年初至2016年6月期间多次通过短信、电话等方式催促李敬文支付租金，而李敬文均表示要继续承租并会前来支付租金，故一审法院推理认为“李敬文无意继续使用案涉租赁厂房”毫无事实根据。其次，李敬文作为承租方，其若无意继续承租案涉租赁厂房理应将其办公设备等搬离，并与叶学源办理交接手续，但李敬文不仅没有履行上述义务，而且在电话中多次表示要继续承租，故一审法院关于“叶学源有义务于合理期限内处理现场物品…….本院确定该合理期限为2个月”的认定将被李敬文搬离物品的义务强加给叶学源，没有事实依据与法律依据。最后，叶学源在多次短信及电话催促李敬文支付租金并处理现场物品未果的情况下只能报警处理，在村委会的见证下才开锁进入案涉租赁厂房，并将李敬文置于厂房内的物品全部搬至叶学源一楼的仓库保管。可见，李敬文实际占有使用案涉租赁厂房至2016年6月，李敬文的物品目前仍然放置在叶学源的仓库，其不予处理上述物品的行为继续造成叶学源仓库场地使用费的损失。综上，一审法院关于李敬文占有使用案涉租赁厂房的时间认定错误，导致判决错误。李敬文应向叶学源支付2015年1月至2016年6月期间的场地占有使用费、企业协助费、垃圾处理费。2.一审法院关于电费的支付义务认定错误。首先，案涉租赁厂房一直由李敬文占有使用至2016年6月，在此期间产生的电费理应由其承担；其次，电费单据显示的“东莞市东城区樟村平岭工业区2号厂房2栋”就是案涉租赁厂房的独立电表；最后，李敬文锁门后，案涉租赁厂房内仍有大功率用电设备运行。故李敬文理应承担其占有使用案涉租赁厂房期间的电费。
李敬文口头答辩称：1.案涉厂房2015年1月即由叶学源上锁，叶学源从2015年1月未在提供所租赁房屋给李敬文使用。因此李敬文坚持认为叶学源无权要求李敬文支付从2015年1月起的厂房占有使用费。对于一审判决认定事实以及所作出的判项李敬文并不同意，但李敬文出于对法律以及法院判决的尊重，就本案未提出上诉。2.叶学源上诉的请求没有事实依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
2016年3月2日，叶学源向一审法院起诉请求：2005年8月9日，叶学源与东莞市东城区樟村上二股份经济合作社（以下简称上二经合社）签订《租赁厂房合同书》，由叶学源租赁上二经合社位于樟村平岭工业区厂房一幢（二层），面积2200平方米。双方于2009年8月13日签订《租赁厂房补充合同书》，将租赁期限顺延至2015年12月31日。经征得上二经合社同意，叶学源于2009年9月1日将樟村平岭工业区2号二楼厂房、楼梯间及门卫室转租给李敬文，租赁面积1250平方米，租金8750元/月，租赁期从2009年9月1日至2015年12月31日止。但自2015年1月开始，李敬文一直拖欠叶学源租金、企业协助费及垃圾费，叶学源多次向李敬文催要，李敬文以各种理由推搪。目前合同已到期，但李敬文的物品仍未搬出租赁房屋，给叶学源造成损失与多处不便。李敬文的行为严重违反了双方的协议约定，损害了叶学源的合法权益。据此，叶学源请求一审法院判令：一、李敬文立即腾出所租赁的位于东莞市东城区樟村平岭工业区2号二楼厂房、楼梯间及门卫室等房屋；二、李敬文支付拖欠叶学源的租金105000元（2015年1月至2015年12月）、企业协助费及垃圾费4200元；三、李敬文赔偿原告违约金17500元；四、李敬文承担本案诉讼费用。
后叶学源变更诉请为：一、李敬文立即腾出所租赁的位于东莞市东城区樟村平岭工业区2号二楼厂房、楼梯间及门卫室等房屋；二、李敬文支付拖欠原告的场地占用费187500元（从2015年1月开始计算，计至2016年6月30日）；三、李敬文支付叶学源企业协助费、垃圾处理费共计6300元（从2015年1月开始计算，计至2016年6月30日）；四、李敬文向叶学源支付电费2261元；五、由李敬文承担本案诉讼费用。
李敬文辩称，一、李敬文于2009年9月1日承租樟村平岭工业区2号二楼厂房、楼梯间及门卫室，叶学源诉称的租赁期限、租金等租赁合同基本情况属实。二、李敬文自2015年1月起，因经济困难，未向原告支付租金是事实，但叶学源自2015年1月起将李敬文上楼的大门上锁，未将李敬文所租赁的房屋交付给李敬文使用。在此期间，李敬文多次安排人员与叶学源沟通，但叶学源并未开锁，直至租赁合同到期。三、李敬文同意立即腾出所租赁房屋。叶学源以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，因此2015年1月1日至2015年12月31日的占用费叶学源无权要求李敬文支付。上述时间内的相应企业协助费、垃圾费李敬文也不应承担。四、叶学源已将李敬文的所有物品清空，并将租赁房屋交给装修队装修，但叶学源上述行为并未告知李敬文，李敬文对叶学源清空房屋的时间不知情，叶学源亦未告知李敬文物品的去向，李敬文对此保留追究原告法律责任的权利。
一审法院经审理查明，2005年8月9日，叶学源与上二经合社签订《租赁厂房合同书》，约定叶学源向上二经合社承租位于樟村平岭工业区厂房一幢（二层）、宿舍一幢（二层）及门卫室，合计面积2900平方米，租赁期限自2006年2月1日至2011年2月底。2009年8月13日，叶学源与上二经合社签订《租赁厂房补充合同书》，将租赁期限顺延至2015年12月31日。2015年11月13日，叶学源与东莞市东城区樟村股份经济联合社签订《物业租赁合同》，约定由叶学源承租东城区樟村平岭工业区2号厂房，该厂房一栋两层、宿舍一栋两层及门卫室，合计面积2900平方米，租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日。
2009年8月17日，叶学源、李敬文签订《租赁厂房合同书》，约定叶学源将樟村平岭工业区2号厂房二层（面积1200平方米）、门卫室及楼梯间（面积50平方米）出租给李敬文；租赁期间自2009年9月1日至2015年12月31日；月租金8750元，每月10日前付清，拖欠租金超过1个月的，叶学源有权停水停电或采取其他措施，单方终止合同并收回厂房、门卫室等使用权并追究违约责任；保证金为17500元；整幢厂房的企业协助费、垃圾费由李敬文每年负责购买40%（凭票据）等。
上二经合社于2015年出具《证明》，称叶学源经上二经合社同意于2009年8月17日将樟村平岭工业区2号厂房二层转租给李敬文。
2015年2月6日，叶学源收到李敬文交来2014年12月租金8750元。
东莞市东城区樟村平岭工业区2号厂房2栋发生于2015年3月4日至2015年10月13日期间的电费合计2261.12元，每月用电量为80至360度不等。叶学源主张该电费均为李敬文用电费用，已由叶学源垫付，要求李敬文返还。李敬文不予确认。
东莞市东城区樟村股份经济联合社已收取叶学源2015年1月至2016年5月期间的协助服务款合计8500元。东莞市东江自来水有限公司收取了叶学源缴纳的2015年1月、2015年4月至2016年1月、2016年3月、2016年4月生活垃圾处理费合计4875元（每月375元）。
叶学源主张，李敬文于2015年4月自行锁门离开案涉租赁厂房，叶学源于2016年2月17日在村委会的见证下打开了李敬文承租的厂房的锁，并于2016年6月将李敬文放置于租赁厂房内的物品全部搬至叶学源一楼的仓库保管，叶学源已于2016年7月将案涉租赁厂房出租给第三方。叶学源对其主张提供上二经合社出具的《证明》佐证。李敬文称不知情，叶学源并未告知。叶学源称有电话及短信方式通知李敬文处理案涉厂房内的物品，但李敬文并未前来。关于李敬文放置的案涉租赁厂房内的物品，叶学源陈列了清单，包括办公桌、办公椅、电脑、柜、沙发、茶几、空调、电视机等等。李敬文认为该清单并不完整。叶学源主张，案涉出租的厂房建造时间为1992年，未取得建设工程规划许可证或房产证叶学源撤回诉请一。
一审法院认定上述事实依据有：叶学源提供的证据《租赁厂房合同书》、《租赁厂房补充合同书》、《物业租赁合同》、《证明》、收款收据、电费单据、东城区社区集体经济组织收据（电子）、广东省其他非税收入通用票据、《李敬文二楼办公用品》、《证明》以及一审庭审笔录、谈话笔录等。
一审法院认为，叶学源、李敬文签订的《租赁厂房合同书》，因出租物未取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应属无效。
关于李敬文占有使用案涉租赁厂房的时间。李敬文主张叶学源自2015年1月起将案涉厂房上楼的大门上锁导致李敬文无法使用案涉租赁厂房，叶学源不予确认，因李敬文未能提供证据证实，一审法院对李敬文该主张不予采信。叶学源主张李敬文自2015年4月起自行锁门离开，叶学源催告李敬文处理场内物品无果。李敬文欠付场地占有使用费且拒绝处理场内物品，应视为李敬文无意继续使用案涉租赁厂房，叶学源有义务于合理期限内处理场内物品，防止场地占用费损失扩大，一审法院确定该合理期限为2个月。综上，一审法院认定被告须支付2015年1月至6月期间的场地占有使用费，参照《租赁厂房合同书》的约定，计算为52500元。对叶学源诉请超出部分，一审法院予以驳回。
关于企业协助费、垃圾处理费的支付义务。企业协助费、垃圾处理费应视为叶学源、李敬文约定的李敬文使用案涉租赁厂房的对价，李敬文应参照《租赁厂房合同书》承担支付义务。如上所述，李敬文应承担2015年1月至6月期间的企业协助费、垃圾处理费的40%，但叶学源须凭票据来请求。叶学源已提供票据证实支出了2015年1月至6月期间的企业协助费合计3000元，李敬文应承担其中的40%即1200元。叶学源已提供票据证实支出了2015年1月、2015年4月、5月、6月的垃圾处理费，李敬文应承担其中的40%即600元。对叶学源诉请超出部分，一审法院予以驳回。
关于电费的支付义务。李敬文对其占有使用案涉租赁厂房期间应承担相应的电费支付义务。叶学源主张李敬文自2015年4月起离开案涉租赁厂房，但其提供的电费单据显示，2015年4月后每月产生80至360度不等的用电量，明显不合常理。另一方面，叶学源提供的电费单据显示的用电场所为东莞市东城区樟村平岭工业区2号厂房2栋，而李敬文承租的只是其中的第二层，因此，叶学源该举证不足以证明实际用电人为李敬文。因此，叶学源诉请李敬文支付电费2261元，一审法院不予支持。
叶学源撤回诉请一，一审法院对诉请一内容不再审查。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院于2016年9月5日作出判决如下：一、李敬文应在一审判决发生法律效力之日起三日内支付叶学源场地占有使用费52500元、企业协助费1200元、垃圾处理费600元；二、驳回叶学源的其他诉讼请求。本案受理费4221.22元（叶学源已预交），由叶学源负担3052.13元，李敬文负担1169.09元。
本院经审理查明，对一审查明的事实，本院予以确认。二审期间，叶学源提交了以下证据：1.短信、录音及文字整理资料，拟证明叶学源于2015年初至2016年6月期间多次通过短信、电话等方式催促李敬文支付租金，李敬文均表示要继续承租并会前来支付租金；起诉后，叶学源持续催促李敬文支付租金并处理现场物品，但李敬文一致拖延，导致损失不断扩大。2.《证明》、电费发票，拟证明案涉厂房一楼电表的用电地址为东莞市东城区东城樟村上二村平岭工业区2号厂房，案涉厂房二楼即案涉租赁物电表的用电地址为东莞市东城区樟村平岭工业区2号厂房2栋。
李敬文对该证据发表以下质证意见：1.叶学源二审提交的该证据不属于新证据。2.对于短信的真实性确认，但短信只能证明叶学源曾要求李敬文支付租金，李敬文基本上都没有回应；关于电话录音，录音中的声音与李敬文的声音比较像，李敬文确认有与叶学源进行过多次通话，但对于该录音的内容和时间李敬文无法确认，叶学源没有提供完整的通话清单，无法确认通话录音的完整性及录音的合法性，且双方就履行合同确实有协商处理的意向，这也符合常。3.《证明》不符合法定形式，不具有证明力。电费发票与本案没有关联性，叶学源一审提交的电费发票显示的用电地址是东莞市东城区樟村平岭工业区2号厂房2栋，而李敬文承租的只是2号厂房2栋的2楼，1楼仍然由叶学源使用，该电费发票不能证明该电费是李敬文产生的，且李敬文于2015年1月起为正常使用过租赁物，该电费与李敬文无关。
另查明，上述短信显示，叶学源于2015年5月至2016年6期间多次催促李敬文处理拖欠租金的事情，李敬文均是回复“对不起，我正在忙，请稍后来电”或“一会电你”、“我晚上打电话给你”；其中于2016年6月15日回复称“我这几天没空，应该二十二号左右过来，看莫柱均有钱给我没有，有了我就处理给你”。上述录音显示叶学源在2015年8月至2016年6月期间多次催促李敬文支付租金和搬走租赁物内的物品，李敬文一直采取拖延的态度，并有承认过拖欠了一年的租金以及承诺会搬走租赁物内的物品。上述《证明》盖有东莞市东城区樟村上二股份经济合作社的公章，内容为：“兹有叶学源承租我村位于东莞市东城区樟村平岭工业区2号厂房，期间我村同意叶学源将该厂房的二楼转租给李敬文。该厂房一楼电表用电地址为：东莞市东城区东城樟村上二村平岭工业区2号厂房，为了方便结算电费，我村对该厂房二楼安装了独立电表，该独立电表用电地址为：东莞市东城区樟村平岭工业区2号厂房2栋。”另，李敬文称叶学源将案涉厂房上锁后，李敬文无法进入厂房，所以厂房内的电脑、电子门禁等设施均处于通电状态，并不排除电子设备在待机过程中会产生一部分电费，但所产生的电费是否叶学源主张的金额，李敬文无法确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对叶学源上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、占有使用费应计算到何时。二、企业协助费、垃圾处理费应计算至何时。三、李敬文是否应向叶学源支付电费。对此，本院分析如下：
关于焦点一。李敬文主张叶学源自2015年1月起将案涉厂房上楼的大门上锁导致李敬文无法使用案涉租赁物，但对此未能提供任何证据予以证实，而根据叶学源提供的短信和录音可知，叶学源在2015年5月至2016年6期间多次催促李敬文支付拖欠租金和处理租赁物内的物品，李敬文亦承认拖欠租金。因此，对于李敬文主张叶学源自2015年1月起将案涉厂房上楼的大门上锁，本院不予采信；对于叶学源主张李敬文自2015年4月起自行锁门离开，本院予以采信。李敬文锁门离开后，其放在租赁物内的物品一直没有搬离，也没有提出要退租或办理交接手续，而在该期间，叶学源已积极与李敬文沟通，多次催促李敬文支付租金和搬离物品，李敬文亦承诺会处理但一直拖延。因此,一审法院认定占有使用费仅计算至2015年6月不合理。结合叶学源于2016年2月3日起诉要求李敬文搬离，并于2016年2月17日在村委会的见证下开锁，而叶学源应在合理期限内将租赁物内物品处理好以防止损失扩大，因此，本院酌定叶学源应在2016年3月31日前将租赁物内物品处理完毕。据此，李敬文应向叶学源支付2015年1月至2016年3月期间的占有使用费，参照案涉《租赁厂房合同书》的约定，李敬文应向叶学源支付该期间的占有使用费8750元/月×15个月=131250元。
关于焦点二。同上，企业协助费和垃圾处理费亦应从2015年1月计算至2016年3月。根据叶学源提供的票据显示，叶学源实际支出了2015年1月计算至2016年3月的企业协助费7500元，故李敬文应向叶学源支付企业协助费7500元×40%=3000元。根据叶学源提供的票据显示，叶学源实际支出了2015年1月、2015年4月至2016年1月、2016年3月的垃圾处理费共4500元，故李敬文应向叶学源支付垃圾处理费4500×40%=1800元。
关于焦点三。首先，叶学源二审提交的《证明》亦没有东莞市东城区樟村上二股份经济合作社负责人及制作证明材料的人员的签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定的证据形式。其次，叶学源主张李敬文于2015年4月自行上锁离开案涉租赁物，虽然租赁物内的电器设备有可能会产生一些电费，但每月产生的用电量理应相差不大，而叶学源提供的电费发票显示2015年3月至2015年10月期间每月产生80至360度不等的用电量，这不符合常理。因此，一审法院对于叶学源主张的电费不予支持，并无不当。
综上所述，叶学源二审提交了新证据，导致本案改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若跟问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初4680号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初4680号民事判决第一项为：李敬文应于本判决发生法律效力之日起三日内向叶学源支付占有使用费131250元、企业协助费3000元以及垃圾处理费1800元。
三、驳回叶学源的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4221.22元，由叶学源负担1292.04元，李敬文负担2929.18元；叶学源二审提交了新证据导致改判，故二审案件受理费3135.22元（叶学源已预交），由叶学源负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 廖志明
审判员 冯婉娥
二〇一七年三月六日
书记员 熊义珍