吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民再终字第3号
上诉人（原审原告）：祖凤珠，住吉林市。
委托代理人：祖秀光，住吉林市。
委托代理人：吕殿斌，吉林金风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：永吉县岔路河镇中心卫生院（原永吉县第二人民医院），住所地吉林省永吉县岔路河镇。
法定代表人：杨平，院长。
委托代理人：陈玉英，书记。
委托代理人：卢岩旭，吉林盛剑律师事务所律师。
原审第三人：孙耀谦，住吉林市。
委托代理人：孙玉磊（孙耀谦之子），住吉林市。
祖凤珠与永吉县岔路河镇中心卫生院、孙耀谦所有权确认纠纷一案，吉林省永吉县人民法院于2000年12月31日作出（1998）永民初字第1994号民事判决，祖凤珠不服，向本院提起上诉。本院于2001年6月13日作出（2001）吉民终字第554号民事判决。二医院不服，向本院院申请再审。本院于2005年12月11日作出（2005）吉中民监字第421号民事裁定，再审本案。2006年3月31日，本院作出（2006）吉中民再字第9号民事裁定，将本案发回重审。2012年12月6日，吉林省永吉县人民法院作出（2006）永民再初字第4号民事判决，祖凤珠不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人祖凤珠及委托代理人祖秀光、吕殿斌，二医院委托代理人陈玉英、卢岩旭，孙耀谦委托代理人孙玉磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祖凤珠在原审时诉称：1997年初，二医院在祖凤珠住宅前建综合住宅楼，由于对祖凤珠的房屋遮光，经祖凤珠与二医院口头协商，祖凤珠与施工队单独签订了建房施工协议，决定对自己原住房进行重建。因与二医院新建房同时施工，经协商同意建成连体房，由二医院统一办理相关手续。手续办完后，二医院以该连体房为二医院所有，又强行卖给祖凤珠，并威胁：“如逾期不买，院方另行出售”。祖凤珠无奈，又出资15万元买下自己所建的三个单元，而第四单元让二医院非法卖给他人。1、请求依法确认祖凤珠与二医院房屋相连的1-4单元351平方米房屋为祖凤珠建筑，产权归祖凤珠所有。2、请求二医院将以胁迫方法强行收取的祖凤珠房屋价款15万元，返还给祖凤珠85284.78元（已执行64715.22元，尚欠85284.78元），并从1997年8月21日起到2011年11月21日承担利息损失192006.30元。3、判令二医院将侵占祖凤珠所有的第四单元房屋返还，赔偿祖凤珠自1998年1月1日至2011年11月30日房屋租金损失368477.85元。以上合计645768.93元。
二医院在原审时辩称：二医院办公楼及商品房的手续都是二医院办的，产权应归二医院所有。楼建成后，祖凤珠出资15万元买下并使用至今，双方买卖关系已经结束，不存在返还问题。所争议的第四单元虽是祖凤珠出资设计并建筑，但都是在二医院的土地上建的。当时同意建成连体，但没说不要钱，应比照商品房其它9个单元的价格统一核算，去掉祖凤珠自己投入的部分，向医院交差价。祖凤珠出资属差价款，应认为是占地补偿费。
孙耀谦在原审时述称：原、被告所争议的第四单元共87平方米，是孙耀谦从二医院处购买，买卖关系合法，与原、被告间的纠纷无关。
原判决认定：祖凤珠原在外地工作，后调入二医院，因无房住，经二医院领导班子研究同意，祖凤珠于1987年在二医院家属住宅西面北侧一块三角形的空地上，先后自建了住宅和仓房共98平方米。同年5月30日，祖凤珠与二医院补签了占地面积为280平方米的建房用地协议。1989年8月9日祖凤珠办理了土地使用证，1991年7月8日办理了房屋所有权证。1997年，二医院经有关部门批准，建综合住宅楼和9个单元的二层临街门市商品楼。因新楼距祖凤珠临时建筑的平房距离为7米，祖凤珠认为新建住宅楼影响其采光，主动找当时任院长的金明录协商，要求拆除旧房，建成连体房。1997年5月27日，祖凤珠拆除了1987年修建的住宅和仓房，自行设计施工，重建了与二医院临街门市房连体的二层楼（共四个单元351平方米），投入资金150823元，1998年8月14日，二医院作为申报用地单位补办了该四个单元351平方米的用地许可证。由于祖凤珠与吉县第二人民医院间对于建成后四个单元房屋的所有权发生争议，为此，二医院先后召开了四次班子会议，其中祖凤珠参加了三次，但没有达成一致意见。1997年8月18日，二医院向祖凤珠发出了《关于新建门市房的处理意见》，该意见主要内容为“1、如果祖凤珠要买其中的三个单元，则按其它门市房的市场价格即每平方1200元由祖凤珠优先购买，并限期1997年8月21日晚4点前一次交款，逾期院方另行出售。2、如果祖凤珠要其中的一间，考虑祖凤珠的原房已拆除，院方只收务虚费，其它费用免收。”祖凤珠经过权衡，选择了第一种处理方式，1997年8月21日，祖凤珠以每平方米1200元的价格购买了第一、二、三共三个单元，按二医院的要求，祖凤珠向二医院交付购房款15万元（已扣除祖凤珠所投入的资金150823元）。二医院将第四单元（86平方米）另行出售给孙耀谦，并于2001年4月25日办理了房屋产权证。庭审中，经释明，无论对第四单元房屋是否享有物权，建房行为是否有效，祖凤珠坚持不变更诉讼请求。关于双方诉争房屋所占用的土地，2005年11月29日，永吉县人民政府作出永政发（2005）32号处理决定，注销了祖凤珠持有的永国（89）字第050503006号《国有土地使用证》，并决定：截止到1997年祖凤珠原住宅拆除后，争议的土地使用权归二医院。祖凤珠不服，向本院提起诉讼，本院于2006年5月10日作出（2006）永行初字第3号行政判决，维持永吉县人民政府永政发（2005）32号处理决定。吉林市中级人民法院于2006年12月1日作出（2006）吉中行终字第35号判决，维持本院（2006）永行初字第3号行政判决。2011年3月17日，吉林省高级人民法院作出驳回祖凤珠申请再审的通知书。
原判决认为：1、祖凤珠在使用权为二医院的土地上所建四个单元房屋（351平方米）的民事行为违反了有关法律、行政法规的强制性规定，该民事行为无效，争议房屋应归二医院所有。祖凤珠所建四个单元房屋虽经二医院同意，但建房时该房屋的建设用地属于国家划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”祖凤珠所建四个单元房屋的土地，当时属二医院以划拨方式取得的土地使用权，本案祖凤珠建房时并未经相关国土管理部门、房产管理部门的批准，故祖凤珠的该民事行为因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项规定，祖凤珠建房的民事行为无效。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十六条“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态分别处理，其中第三款：房屋已建成的，可将约定出资方分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”并根据在处理土地与地上建筑物关系时的房地合一的法律原则，本案因诉争房屋占用的土地使用权属二医院，其性质是国家划拨土地，国家划拨土地不经有批准权的人民政府审批不能转让，并且1998年8月14日二医院作为申报用地单位补办了该四个单元351平方米的用地许可证，故诉争的四个单元房屋（351平方米）应归二医院所有。2、二医院作出《关于新建门市房的处理意见》，祖凤珠以交款形式履行了上述《处理意见》，是双方在建房过程中达成了新的合意。在建房过程中，双方因约定不明发生矛盾，为此二医院多次召开会议并向祖凤珠发出《关于新建门市房的处理意见》，祖凤珠如期全部履行了《处理意见》约定的内容，符合法律规定。诉讼中虽然祖凤珠认为二医院发出《处理意见》要求祖凤珠出资买回自己建筑的房屋，是对祖凤珠的威胁，强行收取房价款，但祖凤珠不能提举二医院威胁、胁迫的证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二项之规定：“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”祖凤珠按《处理意见》的规定交款，是以实际行为接受和同意了二医院的《关于新建门市房的处理意见》，故二医院作出《关于新建门市房的处理意见》、祖凤珠按要求如期全部履行《处理意见》的民事行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条、五十六条、五十七条之规定。因此应认定上述行为是双方在建房过程中因双方的矛盾而达成的新的合意，符合当事人处理民事纠纷的自愿、合法原则，应认定有效。二医院《关于新建门市房的处理意见》提出两种处理方式，祖凤珠选择了第一种处理方式。依《处理意见》，1997年8月21日祖凤珠以每平方米1200元的价格优先购买了第一、二、三单元合计265平方米房屋，扣除祖凤珠垫付的投入资金15.0823万元，其还应向二医院交付15万元（依二医院计算应交261.45×600＝15.68万元，免去0.68万元，实际交15万元）。祖凤珠交款后，对诉争的第一、二、三单元（265平方米）房屋占有、使用至今，但没有办理房屋产权证。二医院在收取祖凤珠房款时足额扣除了祖凤珠建房所投入的款项。综上，针对祖凤珠的三项诉讼请求，祖凤珠所建的第一、二、三单元合计265平方米房屋应归祖凤珠所有，第四单元（86平方米）房屋应归二医院所有，二医院对第四单元房屋享有处分权；祖凤珠的第二项诉讼请求因双方履行二医院《关于新建门市房的处理意见》的民事行为合法、有效，而不能得到支持；其第三项诉讼请求因其对第四单元房屋不具有所有权，亦不能得到支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、五十五条、五十六条、五十七条、第五十八条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二项之规定作出判决。
原判决主文：一、祖凤珠与二医院诉争的坐落于永吉县岔路河镇新兴街二医院两层商品楼北侧第一、二、三单元（合计265平方米）房屋归祖凤珠所有。二、驳回祖凤珠的其它诉讼请求。案件受理费7963元，由祖凤珠负担。
原审判决后，祖凤珠不服，向本院提出上诉。祖凤珠的上诉请求：撤销（2006）永民再初字第4号民事判决；确认祖凤珠与二医院相连的1-4单元351平方米房屋为祖凤珠建筑，产权全部归祖凤珠所有；判令二医院返还强行收取祖凤珠所谓买房款85284.78元，并承担从1997年8月21日收取之日起到判决之日止的利息损失；判令二医院将赔偿无偿占有祖凤珠第四单元房屋的应得利益损失368477.85元。主要理由：1、原判决认定事实不清。祖凤珠所建的房屋占地和建成连体房是与二医院共同达成的口头协议，因此，人民法院认为，在划拨取得的国有土地上建筑商品房的行为违反相关法律规定，就应当确认该口头协议无效，而不能只认为祖凤珠的建房行为无效，原审判决对此的认为与事实不符。2、原判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的适用范围是房地产管理法实施前的相关案件，该法是1995年1月1日实行的，争议的房屋是该法实施两年后即1997年才施工建筑的，原审适用该“解答”调整本案法律关系错误。双方达成在二医院以划拨方式取得的国有土地上建筑房屋的口头协议，确实属于无效协议，应适用《民法通则》第五十八条第二款、第六十条进行裁判才是正确的。原审不但不判决口头协议无效并将四个单元返还给祖凤珠，反而认为争议房屋应当归二医院所有，显然适用法律错误。3、原审判决认为“二医院作出《关于新建门市房的处理意见》是双方在建房过程中达成了新的合意”既不是事实，也违反法律规定。因在国有划拨土地上建筑四个单元房屋的口头协议无效，由此派生出的《关于新建门市房的处理意见》就当然无效，原审认定该意见有效，违法又自相矛盾。从原审认定的事实可以看出，该处理意见是在双方未达成一致意见的情况下，医院以自己的名义向祖凤珠发出的单方面意见，祖凤珠在处理意见发出的第二天就向医院申明了自己的反对意见。在院长金明录及张建伟、张公民参加下由祖凤珠提出意见的会议记录，还原了当时的争议情况，此后，祖凤珠向原审法院提起诉讼，原审法院作出（1998）永民初字第1994号民事判决证明了这一事实。4、原判决认为“第四单元（86平方米）房屋应归二医院所有，二医院对第四单元房屋享有处分权”，没有事实及法律依据。原审采信了闫成的出庭证言，依此可以说明祖凤珠自行设计、投资建设了四个单元350平方米房屋及每平方米600元的事实清楚，总价值为21万元。原审在二医院没有任何证明材料的情况下，既认定1-4单元351平方米房屋是祖凤珠投资所建，又认定“第一、二、三单元265平方米房屋归祖凤珠所有，第四单元（86平方米）房屋应归二医院所有”，前后自相矛盾。本案应适用《民法通则》第五十八条第二款、第六十条和《物权法》第三十三条、第三十四条、第三十七条、第一百四十二条的规定，改判支持上诉人祖凤珠的诉讼请求。
被上诉人二医院辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、祖凤珠所建四个单元房屋虽经二医院同意，但因该房屋的建设用地属于国家划拨土地，故其违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，原审适用上述两个法律的相关条款，论述认定该民事行为无效，是正确的。2、原审引用最高人民法院的解答，只是在阐述合同无效后出资转化为在建工程时如何处理的原则，而判决时仍适用的是《民法通则》的相关规定。3、在建房行为无效后，祖凤珠应将所建的四个单元房屋拆除，恢复到原始状态，但房屋已建成，为避免造成更大损失，在我国处理土地与土地上建筑物关系时只能是房地合一原则，因房屋的土地使用权归医院，故诉争的四个单元只能归二医院。3、四个单元归二医院所有后，应对祖凤珠的出资给予补偿，正是在这种情况下才作出了《关于新建门市房的处理意见》，此后祖凤珠以交款形式履行了《处理意见》，致使双方在建房过程中达成了新的合意。祖凤珠提起本案诉讼，是对达成合意的反悔行为。4、通过以上三点论述，第四单元应归二医院所有，闫成与谁结算工程款不是本案关键。二医院已经为孙耀谦办理了过户登记，孙耀谦的房屋所有权证未被撤销，故孙耀谦仍是现在房屋的合法所有权人。5、因本案为再审发回案件，不适用《物权法》的规定。
原审第三人孙耀谦述称：1、原审认定的事实基本清楚，部分内容虽不全面，但不影响本案的定性和判决；2、第三人属于善意购买，所购房屋办理了产权登记和土地登记，并一直占有使用至今。综上，请求驳回上诉，维持原判，保护第三人的合法权益。
本院审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，2012年9月7日，二医院经永吉县事业单位登记管理局登记，名称为永吉县岔路河镇中心卫生院，举办单位永吉县卫生局。
本院认为，在未经法定程序审批的情况下，二医院同意祖凤珠占用国有划拨土地建设房屋的行为，违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效，原审对此判定正确。二医院针对无效民事行为后果清理所作出的处理意见，发挥了物的功能最大化，且已经考虑了祖凤珠建房的出资情况，祖凤珠已经实际履行了该处理意见，故亦应认定为有效。该处理意见履行后，二医院对讼争房屋第四单元的处分并无权利瑕疵，故原审第三人孙耀谦的合法权益应予保护。原审在判决论理中阐述此类纠纷的处理原则符合审判实际情况，并无不当。祖凤珠的上诉请求及各项理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6815元，由祖凤珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许金龙
代理审判员 丛军霞
代理审判员 栾红英
二〇一三年四月三日
书 记 员 李玉娇