辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1633号
上诉人（原审原告）：邵凤江，男，1940年7月7日出生，汉族，牛心坨乡政府退休干部，住址辽中县牛心坨镇。
委托代理人：崔连杰，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王文铎，男，1943年5月5日出生，汉族，牛心坨乡政府退休干部，住址辽中县牛心坨镇。
委托代理人：王宏志（系王文铎儿子），男，1973年5月3日出生。
被上诉人（原审被告）：王国臣，男，1955年9月3日出生，汉族，农民，住址辽中县牛心坨镇。
上诉人邵凤江因与被上诉人王文铎、王国臣确认合同无效纠纷一案不服辽中县人民法院（2015）辽中民三初字第306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，于2015年7月6日公开开庭审理了本案，上诉人邵凤江及其委托代理人崔连杰，被上诉人王文铎的委托代理人王宏志，被上诉人王国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵凤江一审诉称：1994年邵凤江为响应国家号召发展养鱼事业，在辽中县牛心坨乡农民基金会借款4.5万元，二○○○年该基金会解体，邵凤江用自家的住房抵押此借款，王文铎在邵凤江不知情的情况下，于2004年将邵凤江抵押借款的住房办了产权证后，卖给王国臣。我们写完抵押书后，他和他女婿去我家让我把房子让出，给我赶出去了。王文铎在帮我办理房照时我曾交给过他身份证，但我不知道他帮我办房照是出于什么目的，办理房照时我也没签过字，他们交易几个月之后我才知道，邵凤江发现后无数次找王文铎要房，并上访多个部门无果，王文铎未经邵凤江允许私自将邵凤江的住房卖给王国臣，是严重的侵权行为。现王文铎无法证明抵押合同进行了登记和完成了物权变动的公示，王文铎也不能举证证明买卖房屋之前曾经得到过邵凤江的授权或者是追认，因此抵押合同无效，买卖合同无效。现请求人民法院确认王文铎与王国臣所签字的房屋买卖合同无效，并将房屋返还给邵凤江。
王文铎一审辩称：1998年邵凤江因养鱼缺乏资金找我为他担保，从我乡农民基金会借款4.5万元，月息1分8厘，二○○○年中央下达文件，要取缔农民基金会，因为他是非金融组织，并限期在6个月内清理全部借款，文件中规定借款人如不能偿还的，由担保人负责偿还，担保人如有工资收入的，立即停发工资，到期还不上的，要受到党纪政纪处分，随即我就被停发6个月的工资，直到还清借款为止。在当时是乡政府向他限期讨债，在他无力偿还的情况下，经我俩协商，他用自己四间半瓦房抵债于我，并为我写下了用房屋抵债借款本金4.5万元的所谓抵押书。因为还有借款利息要还，以房抵的4.5万元不够偿还全部借款本息，于是我们估算还应偿还基金会1.1万元利息，所以邵凤江又给我打了1.1万元的欠据。所以我对房屋享有物权，我也就有了对房屋的处分权。这份所谓的抵押书就是抵债协议，符合当时双方意愿，真实有效，实际上就是邵凤江用房子折算4.5万元抵给我，由我去偿还其欠款本金，后来我也偿还了利息，对此邵凤江给我单独写了欠据。二○○○年三月二十六日，邵凤江自行拆除了土暖气、纱窗等，将生活物品全部搬出，把房子交付给我，我女儿住了三十八天之后，在邵凤江积极配合，又帮助联系买方王国臣的情况下，我以4.2万元价格将房子卖给王国臣，我于二○○○年六月八日用卖房款偿还了农民经济会本息计5.4万元，故此我还为邵凤江搭进了1.2元，十五年来邵凤江至今未还。在我与王国臣买卖房屋签订合同的时候，有邵凤江二儿子邵红军参加，有他们村民组的组长王春武参加，还有村委会会计王国强等人参加，并加盖了村委会公章，卖房之事众所周知。我们的房屋买卖符合法律规定，不存在恶意串通伤害他的利益情况，时隔十五年，由于房屋增值，邵凤江提起诉讼了，严重违背了诚实信用原则。我不同意邵凤江的诉讼请求。
王国臣一审辩称：我与邵凤江有些亲属关系，住同村同街，关系一直很好，与王文铎无亲属关系，买房之前并不认识。当年，我去邵凤江家串门的时候，邵凤江对我说：他欠王文铎钱，把自己的房子抵给王文铎了，因为王文铎得用钱还帐，他要卖这个房子，还是你买吧，卖给你比卖别人强，你要想买就去找王文铎。我相中房子后，就找了村小组长王春义，通过他找到王文铎，商量房屋买卖的事。当年我买房时王文铎的女儿在居住，二○○○年五月四日我花了4.2万元将房屋买下，现在由我儿子使用，其已办理了土地证。现在房屋主体没动，我把窗户和门换了院内增建了不少使用设施。这些年整修房子的时候从没有人干涉过，现估计房子至少值三十万元。我不同意邵凤江的诉讼请求。
原审法院审理查明：二○○○年以前，邵凤江于原辽中县牛心坨乡农民基金会处借款4.5万元，在二○○○年时，由于该基金会向邵凤江追缴欠款，当时邵凤江无力偿还，经其与王文铎协商：欠款的本息由王文铎替邵凤江进行偿还，邵凤江以自有的房屋抵价4.5万元顶给王文铎。故此，邵凤江于二○○○年二月十六日为王文铎出具抵押书一份，内容为：“我愿用我自己的四间半瓦房作抵押偿还由王文铎承保的我从牛心坨经管站农民基金会借款肆万伍仟元（此房无照）”。同年二月二十八日，涉诉房屋由王文铎在乡政府办理了登记所有权人为邵凤江的房屋所有权证，办证期间邵凤江曾将其身份证交给王文铎协助办理房屋产权证，产权证办理结束后，王文铎执房屋产权证收存将身份证返还邵凤江。同年三月十四日，经邵凤江与王文铎估算偿还利息款为1.1万元，为此邵凤江为王文铎出具一份欠据，写明：“欠据，壹万壹仟元整，上系如王文铎替还牛心坨经营管理站贷款利息。”同年三月二十六日邵凤江将房屋腾空后交付给王文铎，随即由王文铎的女儿居住使用。在此期间，与邵凤江同村居住的王国臣在去邵凤江家聊天时，邵凤江向王国臣讲述了涉案房屋的情况，并建议王国臣找王文铎商谈房屋买卖事宜，王国臣通过村小组长王春义找到王文铎，双方进行协商后，于同年五月四日在有房屋东、西邻及中证人王春武签字下，王文铎与王国臣签订了一份买卖房文约，王文铎将涉诉房屋以4.2万元的价格转让给王国臣。同年六月八日王文铎向牛心坨农民基金会替邵凤江偿还了借款本息计5.4万元。同年六月二十三日王国臣办理了契税证，登记原权属人王文铎，权属承受者王国臣。二○○三年九月二十八日涉诉房屋由王国臣之子王玉奇办理了辽中集用（2003）第08091号土地使用证，土地使用人登记为王玉奇，系涉诉房屋现实际使用人。现邵凤江以王文铎未经其允许私自将其住房卖给王国臣为由，请求人民法院确认王文铎与王国臣所签订的房屋买卖合同无效，并将房屋返还给邵凤江。
原审法院认为，因邵凤江曾对原辽中县牛心坨乡农民基金会负有到期债务，经邵凤江与王文铎充分合意，由王文铎替代邵凤江履行偿还基金会欠款4.5万元义务，邵凤江承诺以其自有的房屋等值折价，用于抵偿王文铎替代其履行还款义务的对价，双方即形成了代物清偿法律关系，该法律关系属于附条件的民事法律行为，而非系担保行为。自邵凤江将房屋交付给王文铎占有，且王文铎履行了替代还款义务后，双方代物清偿协议即履行终结，双方的权利义务就此终止。因邵凤江与王文铎签订的“抵押书”实质为代物清偿协议，且已履行终结，又因双方系自愿行为，意思表示真实，又不存在利益的失衡，也不违反法律、法规的强制性规定，双方代物清偿协议当属有效，又因该法律行为非属担保关系，故不构成邵凤江所主张的“流质契约”。
邵凤江与王文铎履行了代物清偿协议义务后，房屋产权虽然未发生变动登记，但王文铎对涉讼房屋的所有权依法取得了期待权，对该房屋享有财产性权利，据此王文铎对涉讼财产自然享有处分权，又因房屋产权明晰，符合交易转让要求，故王文铎将涉讼房屋转让给王国臣，是合法处分的体现；从案情事实层面讲，在王国臣购买涉讼房屋的过程中，邵凤江是在明知王文铎欲处分房屋情况下，告之并建议王国臣去与王文铎联系具体商谈买受事宜，并在应当知悉房屋转让的事实后，而未向当事方提出任何质疑，应视为邵凤江对王文铎将房屋转让给王国臣行为的认可。现涉案房屋已实际交付并支付对价，且王文铎、王国臣均善意无过错，房屋买卖协议并不违反法律、法规强制性规定，虽然涉案房屋未发生物权变动，但并不影响合同的效力。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、第九十一条（一）项，第九十二条，第一百三十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邵风江的诉讼请求，诉讼费925元，由原告邵凤江承担。
宣判后，邵凤江不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、确认被上诉人王文铎与王国臣签订的买卖房屋合同无效，将房屋返还给上诉人。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、原审法院认定上诉人欠被上诉人王文铎45，000元缺乏证据证明；2、原审法院认定抵押书为买卖合同，不符合事实；3、抵押书违反我国土地管理法的禁止性规定，当属无效。
被上诉人王文铎答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
被上诉人王国臣答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述，抵押书、房屋的产权证、买卖契约、土地使用证、欠条、收据，已经当庭质证，本院予以确认，并在卷佐证。
本院认为，邵凤江与王文铎虽以签订“抵押书”的形式，将争议房屋处分给王文铎，但“抵押书”签订之时，邵凤江所欠辽中县牛心坨乡农民基金会债务已届清偿期，双方当事人约定以诉争房屋作为王文铎替代邵凤江偿还到期债务的对价，且邵凤江已实际交付房屋，其本质为代物清偿。该代物清偿行为是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。嗣后邵凤江将房屋交付给王文铎占有，并由王文铎将该房屋转让给王国臣，此期间邵凤江并未表示异议，且诉争房屋所在宅基地使用权也已转至王国臣之子王玉奇名下，并办理了土地使用证，邵凤江与王文铎之间的代物清偿行为已履行完毕。现邵凤江以合同无效为由要求返还房屋的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人邵凤江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。