江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初2326号
原告（反诉被告）：周臣财，男，1972年12月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。
委托诉讼代理人：王峰，上海市世通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：太仓新长宁豆制品有限公司，统一社会信用代码913205850551811520，住所地江苏省太仓市沙溪镇归庄凡山村。
法定代表人：颜建荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚风岙，江苏至誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所实习律师。
原告周臣财与被告太仓新长宁豆制品有限公司（以下简称新长宁豆制品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，于2017年5月31日、2017年7月4日、2017年7月11日、2017年9月21日组织双方进行证据交换。原告周臣财及其委托诉讼代理人王峰，被告新长宁豆制品公司的法定代表人颜建荣及其委托诉讼代理人徐亦（参加第一次证据交换，原告周臣财之后撤回对其的委托）、龚风岙、毛秋健到庭参加证据交换。审理中，被告新长宁豆制品公司向本院提起反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，本院依法裁定本案适用普通程序，组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告周臣财及其委托诉讼代理人王峰，被告新长宁豆制品公司的法定代表人颜建荣及其委托诉讼代理人龚风岙、毛秋健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周臣财向本院提出诉讼请求:1、撤销原、被告厂房租赁合同关系；2、被告退还原告质量保证金200000元并支付利息（自2014年10月8日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际还款之日止）；3、被告退还原告多收的水费84500元并支付利息（自2014年12月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际还款之日止）；4、被告退还污水处理费169810元并支付相应利息（自2015年11月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际还款之日止）；5、被告赔偿原告变压器增容费60000元；6、被告赔偿原告蒸汽增容费70000元；7、被告赔偿原告投资扩建损失1327661元；8、本案鉴定费和诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月，原告和被告就承租被告位于太仓市××××组钢框架结构厂房生产豆制品事宜达成一致，但被告要求必须以其名义生产，以案外人上海长宁豆制品厂有限公司的名义对外销售产品，所以双方签订了《生产经营承包协议书》。被告把原告承租的厂房称为“新长宁二车间”，把自己在旧厂房生产的车间称为“新长宁一车间”，并亲做多个内容不一的铁牌要求原告挂在厂房墙上。双方约定租赁期限为五年，即自2014年10月8日起至2019年10月7日止。原告承租后，在被告积极参与、指导、监督、管理、监控下，按照国家食品安全法规定和食品许可验证审核要求，投入大量资金购买、安装生产设备、设施，新建和装潢装饰生产、办公及员工用房，并对用电变压器和蒸汽平台进行增容、改造，以供两家车间共用等等。原告前后投入资金3500000元多。后原告得知被告出租的厂房因无环评和乱排放污水被行政处罚和责令停业整顿，导致原告不能正常进行生产。2017年3月20日，原告收到被告律师函，被告以原告欠租为由解除双方厂房租赁合同。综上，原、被告成立的厂房租赁关系合法有效，被告擅自解除双方租赁关系，并且将没有环评的厂房出租给原告已构成欺诈，依法应当承担民事违约责任。据此，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。
被告新长宁豆制品公司辩称：1、原、被告签订的厂房租赁合同是双方充分协商下签订的，是双方真实意思表示，不存在欺诈，在诉讼过程中原告也已经腾退了涉案厂房，租赁合同已解除；2、质量保证金是按照双方签订的厂房租赁合同的约定收取的，双方并未对质量保证金的利息进行约定，被告不应支付利息，且该200000元的质量保证金已经抵了2017年2、3月份的房租及水电等费用；3、对原告诉称的多收水费及污水处理费与事实不符，相反原告存在欠付情形；4、原告诉称的变压器增容费和蒸汽增容费是原告根据自身的运营所需而产生的费用，本应由原告负担。且变压器增容费是被告支付的，蒸汽增容费原告是付了70000元，但部分是转租户付的；5、原告诉称的投资扩建损失，因原、被告在厂房租赁合同中明确约定原告如需对厂房进行装修改建，需征得被告的书面同意，否则被告有权要求其恢复原状，更不应承担赔偿其损失的合同和法律义务。另原告的扩建行为也受到了公安局及消防部门的查封和整改要求，属于违建。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告新长宁豆制品公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付自2017年4月1日至2017年7月底的房租180000元及滞纳金（以180000元为基数，自2017年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%的2倍计算）；2、判令被反诉人支付欠付的水费157395元；3、判令被反诉人支付2017年4月1日起的电费72600元、汽费108341元和污水处理费30000元给反诉人；4、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年10月8日签订了《厂房租赁合同》，约定了被反诉人向反诉人租赁位于太仓市沙溪镇凡山村十五组的厂房、仓库2250平方米，用于非发酵性豆制品生产厂房使用，租期自2014年10月8日至2019年10月7日止。合同约定，未经反诉人书面同意，被反诉人不得转租，租金第1年至第4年为538000元/年，租金一季度一付，被反诉人应于每季度的最后一个月的20日前向反诉人支付下一季度的租金，拖欠租金的，按应交费用每日3%计算滞纳金。在租赁期内，如被反诉人欠交租金超过5天，反诉人有权停止被反诉人使用相关设施以及水、电、汽。如被反诉人欠交租金超过15天，反诉人有权提前解除合同，合同自动终止，届时反诉人有权留置被反诉人存放于租赁厂房内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请变卖的财产用于抵偿被反诉人应支付的因租赁行为产生的全部费用。被反诉人租赁该厂房后，原拟承包经营反诉人的公司品牌，但又拒绝支付承包经营费，并表示将自行设立企业申请生产经营许可，但事后被反诉人实际既不承包我司的主体，也不自行设立企业申请生产经营许可，属于无证经营，但对外又使用反诉人的品牌及名称进行经营，给反诉人造成了损害。期间，被反诉人还发生了未经同意的转租行为，转租所得租金十几万元，被反诉人还存在不按照有关环保规定生产的行为并遭投诉处罚等。被反诉人还存在经常不按照约定支付租金的违约行为，自2016年第四季度租金支付开始，被反诉人始终严重欠交租金，当前2017年第一季度的租金，按租赁合同约定被反诉人应于2016年12月20日以前交清，但至今被反诉人仅于2017年1月底交纳了1月的租金，2、3月份的租金也发生了严重的拖延，欠交租金已经远超15天，按照双方签订的租赁合同的约定，反诉人可以随时提前解除合同。反诉人曾试图与被反诉人协商解决解除合同以及赔偿问题，无果后提起本次反诉。
反诉被告周臣财对反诉原告新长宁豆制品公司的反诉请求辩称：1、反诉被告已交2017年4月份的房租，因为双方处于纠纷阶段，且因为停水、停汽，反诉被告也没有生产，故滞纳金不应交纳；2、反诉被告已交2017年4月份的水费，且反诉原告按照水表读数的3倍计算水费更无依据，反而多收了水费；3、反诉被告已交2017年4月份的电费、汽费，污水处理费与反诉被告无关，不应交纳。
本院经审理查明：2014年10月8日，原告周臣财（为乙方）与被告新长宁豆制品公司（为甲方）签订《厂房租赁合同书》一份，合同主要内容：“甲方将位于沙溪镇凡山村15组的厂房或仓库租赁于乙方，用于非发酵性豆制品生产厂房。第二条租赁期限约定，租赁期限为五年，即从2014年10月8日起至2019年10月7日止；第三条租赁费用约定，本出租合同的保证金为人民币50000元，于本合同签订之日向甲方一次性支付完毕。租金第1年至第4年为538000元/年，第5年租金将在上年的基础上递增8%。现有配电房及设备是甲方资产，双方共用，维护及维修等费用双方平均承担，如需增容，手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担；第四条租赁费用的支付约定，租金一季度一付，乙方于本合同签订之日支付第一季度的费用，本季度最后一个月20号或该日以前向甲方支付下一个季度的租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠交租金总额的3%；第五条水电汽计费约定，水、电、汽由甲方负责接出分表供乙方使用，甲方管理。表内管线由乙方承担。计费方式为水5元/吨，电1元/度，汽240元/立方（吨），一月一付，月底前结清；第十条装修条款约定，在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意；第十一条租赁物的转租约定，经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；第十二条提前终止合同约定，在租赁期间内，若遇乙方欠交租金、水电汽等费用超过5天，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施以及水电汽，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、水电汽等费用15天，甲方有权提前解除合同，合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请变卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；第十五条质量保证约定，乙方不得以甲方名义进行非法生产经营活动，并保证生产经营活动及产品符合有关法律规定，否则一切后果由乙方承担。同时乙方于本合同签订之日向甲方支付质量保证金200000元。”该合同还约定了其他内容。
同日，被告新长宁豆制品公司（为甲方）与原告周臣财（为乙方）又签订《生产经营承包协议书》一份。协议主要内容：“第一条关于承包项目约定，因市场经济调节需要，甲方将沙溪镇凡山村15组土地上的车间给乙方承包，为了使承包方生产经营顺利进行，甲方将生产场地、厂房的现状、车间设施固定资产，豆制品的各种产品类型，经营渠道供方便乙方自引、自产、自销、自负盈亏；第二条关于承包原则约定，本协议本着乙方在不损害甲方品牌声誉原则下。承包期间，甲方提供给乙方所有生产资源，由乙方负责经营管理和落实生产目标的完成情况。第三条关于承包期限约定，本协议的承包期限为五年，即从2014年10月8日至2019年10月7日止”。该合同有承包费用条款，但未写明承包金额。该合同还约定了其他内容。原告周臣财承租厂房后，根据生产需要对承租的厂房进行了装修和改建。合同实际履行中，原告周臣财以被告新长宁豆制品公司二车间的名义生产，部分产品由被告以案外人上海长宁豆制品厂有限公司的名义对外销售。
2014年10月8日，被告新长宁豆制品公司收取原告周臣财200000元质量保证金。同日，被告新长宁豆制品公司向原告周臣财出具收据收取了2014年12月8日至2015年3月7日的租金134500元。2015年1月29日，被告新长宁豆制品公司出具收据向原告周臣财收取了2015年3月8日至6月7日的租金134500元。2015年5月3日，被告新长宁豆制品公司出具收据向原告周臣财收取了2015年6月8日至2015年9月7日的租金134500元。2015年8月5日，被告新长宁豆制品公司出具收据向原告周臣财收取了2015年9月8日至2015年12月31日的房租134500元。被告新长宁豆制品公司分别于2015年12月2日、2016年3月17日、2016年6月3日出具收据收取了原告周臣财2016年1月至3月、4月至6月、7月至9月的房租共计403500元。2016年11月2日，被告新长宁豆制品公司出具收据收取了原告周臣财2016年10月份的房租45000元。2016年12月3日，被告新长宁豆制品公司出具收据收取了原告周臣财2016年11月至12月的房租90000元。2017年1月4日、2017年2月6日、2017年3月2日，被告新长宁豆制品公司分别出具收据收取了原告周臣财2017年1月份、2月份、3月份的房租共计135000元。2017年5月3日，被告新长宁豆制品公司又向原告周臣财出具收据欲收取2017年4月份的房租，但原告周臣财收到收据后并没有交纳该笔费用。2017年7月底，原告周臣财将涉案厂房腾退返还给被告新长宁豆制品公司。
水、电、汽的费用均是被告新长宁豆制品公司交纳后再向原告周臣财收取。关于用水费用，被告新长宁豆制品公司处有总水表，原告周臣财处安装分水表。原告周臣财提供自2014年12月15日至2015年12月2日的11份水、电、汽收据，收据显示水费的收取是按照分水表读数的3倍计算费用的。2015年12月3日至2016年12月2日，原告周臣财只交纳水费75000元。2016年12月3日至2017年3月份，原告周臣财按分水表读数正常交纳水费。被告新长宁豆制品公司陈述按照分水表读数的3倍收取水费是因之前的分水表有问题，实际用水量远远大于分水表的读数，后经被告新长宁豆制品公司自己测算，实际用水量是分水表读数的2.515倍，原告周臣财当时也是同意的。因原告周臣财对用水量有异议，被告新长宁豆制品公司于2016年3月20日更换了分水表。被告新长宁豆制品公司认为原告周臣财只交纳2015年12月3日至2016年12月2日的水费75000元是单方行为，自己并不认可。原告周臣财陈述2015年12月3日至2016年12月2日只交纳水费75000元是双方协商确认的，之前按照分水表读数的3倍计算用水量是错误的，被告新长宁豆制品公司应返还多收的水费。审理中双方确认原告周臣财2017年4月至6月产生水费13770元、电费72600元和汽费108341元。
2015年11月2日至2016年9月，被告新长宁豆制品公司开具8份收据向原告周臣财收取拉污水费用39700元。2016年12月3日，被告新长宁豆制品公司开具收据1份向原告周臣财收取垃圾桶费用6000元。原告周臣财另提供2016年12月3日至2017年5月3日的收据7份，显示被告新长宁豆制品公司向原告周臣财收取污水处理费124110元，但2017年5月3日开具的18000元并未支付。被告新长宁豆制品公司（甲方）与案外人太仓蓝鲸环保技术有限公司（乙方）签订有效期自2016年8月10日至2019年8月9日的《污水处理站运营托管合同》一份，该合同约定，甲方将污水处理站的日常运营管理全权委托乙方负责，…运营管理费用为6元/吨，…甲方承诺在乙方运营服务期间，保证污水处理量6000吨/月，污水处理量不足6000吨/月，按6000吨/月处理费用收取。该合同还约定了其他内容。案外人太仓蓝鲸环保技术有限公司向被告新长宁豆制品公司出具的2016年11月、2016年12月、2017年1月、2017年2月的废水处理委托运营技术服务费用结算单，显示收费标准是36000元/月。其中，垃圾桶费用是环卫所生活垃圾清运的费用，拉污水费用也是交给污水清运的第三方的，被告新长宁豆制品公司先行垫付后向原告周臣财收取。2016年12月3日及之后的收据上显示的污水处理费是因被告新长宁豆制品公司投资购置污水处理设备，聘用第三方管理运营，与原告周臣财分担运营成本，该费用按18000元/月向原告周臣财收取。原告周臣财生产豆制品产生的污水是先经过被告新长宁豆制品公司的污水处理池处理后再对外排放。
另外，原告周臣财与被告新长宁豆制品公司在房屋租赁过程中对变压器和蒸汽进行了增容，原告周臣财支付了蒸汽增容费70000元。被告新长宁豆制品公司向原告周臣财开具变压器增容费收据60000元，但原告周臣财并未支付。
2016年7月21日，太仓市公安局沙溪派出所出具责令改正通知书，认为涉案厂房存在火灾隐患，责令“南面仓库二楼设置8间员工宿舍，住了14个人左右，限7日后搬离，撤销员工宿舍”。2016年10月29日，太仓市公安局消防大队向原告周臣财出具临时查封决定书，认为原告周臣财使用泡沫夹芯板搭建员工宿舍，存在火灾隐患，将员工宿舍予以临时查封。原告周臣财于2016年11月4日向太仓市公安局消防大队递交解除临时查封申请书，内容为：太仓新长宁豆制品有限公司二车间因办公楼内存在员工宿舍，存在三合一隐患，于2016年11月4日被你大队临时查封，现本人向你大队申请解除临时查封。开封后我厂将立即把办公楼内的员工宿舍拆除，员工搬离，在11月11日前整改完毕。
2016年11月16日，太仓市环境保护局向被告出具太环行罚字[2016]第184号行政处罚决定书，该决定书载明：2016年9月9日9时30分至11时20分，本局执法人员对你公司进行现场检查，发现你公司涉嫌未批先建并投入生产，本局即于2016年9月18日立案调查。经查明，执法人员发现你公司未经环保部门审批同意，在公司主厂区东北侧建设豆制品生产车间并于2015年12月投入生产。以上行为违反了《中华人民共和国环境保护法》第十九条“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施，未依法进行环境评价的建设项目，不得开工建设。”的规定…经集体审核，责令你公司立即停止违法行为，并对你公司作出罚款人民币陆万元整的行政处罚。……被告新长宁豆制品公司于2016年12月5日缴纳了上述罚款。
2017年3月18日，被告新长宁豆制品公司委托上海海朋律师事务所徐亦律师向原告周臣财寄送律师函一份，内容包括：……你租赁厂房后，发生了未经同意转租行为，及不按照有关环保规定生产的行为并遭投诉等一系列违约违规行为。自2016年第四季度租金支付开始，你始终严重欠缴租金。当前2017年第一季度租金，按租赁合同约定你应于2016年12月20日一起交清，但至今你仅于1月底缴纳了1月的租金，欠缴租金已经远超15天，按照双方签订的租赁合同的约定，新长宁公司可以随时提前解除合同。鉴于上述事实和理由，本律师接受新长宁公司的委托特致函予你，首先正式通知你，你于2014年10月8日与太仓新长宁豆制品有限公司签订的《厂房租赁合同》于即日起正式由新长宁公司依约解除。同时对你提出如下要求……。原告收到该律师函后，与被告新长宁豆制品公司协商无果，提起本次诉讼。
2017年4月起，原告周臣财生产使用的排污管已被封闭，委托汤大龙运输污水。
审理中，原告周臣财就承租厂房内的添附物的价值申请鉴定，江苏苏信房地产评估咨询有限公司接受委托对租赁厂房内所有添附物价值进行评估，并于2017年11月10日出具《房地产估价报告》，估价方法为成本法，价值时点为2017年5月31日，确定估价对象在价值时点的价值为1327661元，并附明项目清单，将估价对象列为23项，每项的数量、价值予以确认。原告周臣财支付鉴定费用8000元。该《房地产估价报告》出具后，原、被告提出异议，鉴定机构也均予以了书面答复，其中在对被告新长宁豆制品公司的答复中明确“泡沫夹芯板搭建的均归在活动房中”。《房地产估价报告》项目清单中的第7项活动房、第12项活动房为消防部门和派出所责令原告周臣财拆除的部分。
另查明，被告新长宁豆制品公司有出租的厂房地块的土地使用权证，但厂房无相关批建手续，被告新长宁豆制品公司缴纳过建制镇市政公用基础设施配套费。原告周臣财于2017年5月20日停产。
上述证据，由原告提供的《厂房租赁合同》、律师函、邮寄凭证、房租收据、水电汽费用收据、太仓市环境保护局行政处罚决定书、变压器增容收据、污水处理费用收据、《生产经营承包协议书》、送货单、现场照片，被告提供的太仓市环境保护局行政处罚决定书、缴纳罚款收据、《污水处理站运营托管合同》、废水处理委托运营技术服务费用结算单、土地使用权证、基础设施配套费收据、太仓市公安局沙溪派出所及太仓市公安局消防大队责令改正通知书、解除临时查封申请书，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》、原、被告书面异议、异议答复，本院勘验笔录、调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告新长宁豆制品公司虽获得涉案厂房地块的土地使用权，但在一审辩论终结前未提供证据证明其所建厂房取得建设工程规划许可证，故其与原告周臣财签订的《厂房租赁合同》应认定无效。鉴于原告周臣财已经将租赁的厂房腾退给被告新长宁豆制品公司，双方租赁关系已终止，故被告新长宁豆制品公司收取原告周臣财的200000元的质量保证金应予以返还。被告新长宁豆制品公司陈述该笔费用已抵扣了2017年2、3月份的房租及水电等费用，但未提供证据证明，本院对被告的该辩解意见不予采纳。关于原告周臣财要求被告新长宁豆制品公司支付200000元利息的主张，本院认为，该笔费用按原告周臣财的陈述系其以被告新长宁豆制品公司名义生产而支付的质量保证金，实际生产豆制品多年，不宜认定原告周臣财存在利息损失，要求从2014年10月8日起计算利息的依据不足。本院对原告周臣财主张被告新长宁豆制品公司支付利息的请求从起诉时计算。
关于原、被告存在争议的水费问题。2014年12月15日至2015年12月2日期间，被告新长宁豆制品公司对原告周臣财水费的收取是按照分水表读数的3倍记取，双方对该计算水费方式产生争议后，于2016年3月份更换了新的分水表。而原告周臣财交纳了2015年12月3日至2016年12月2日期间的水费75000元，2016年12月3日至2017年3月双方又按照分水表读数正常开具收据和交纳水费。被告新长宁豆制品公司提供的未租赁前的总表用水量与租赁后的用水量证明存在明显的数量差额，与原、被告对之前协商的水费计取数额是基本符合的，本院不作调整。原告周臣财要求被告新长宁豆制品公司退还之前多收水费以及被告新长宁豆制品公司要求原告周臣财补交之前水费的主张均不充分，本院均不予支持。另外，反诉被告周臣财于2017年4月至6月产生的水费13770元，系实际发生的费用，应支付给反诉原告新长宁豆制品公司。反诉被告周臣财陈述其2017年4月份的水费已经交纳，但并未提供证据证明，本院对其该辩解意见不予采纳。
关于原、被告存在争议的污水处理费、垃圾桶费用问题。原告周臣财以被告新长宁豆制品公司二车间的名义生产豆制品，必然会产生污水，而污水的处理必然会产生相应的费用。因双方在合同中对污水处理费、垃圾桶费用并无约定。在被告新长宁豆制品公司购置污水处理设备之前，原告周臣财生产的污水由第三方运走处理，被告新长宁豆制品公司垫付费用后向原告周臣财收取。在被告新长宁豆制品公司购置污水处理设备之后，原告周臣财生产的污水先经过被告新长宁豆制品公司的污水处理池处理后再对外排放，被告新长宁豆制品公司向原告周臣财收取费用。原告周臣财也已经支付了该费用，可认定原、被告双方实际在生产过程中对污水处理费的计取方式和金额是达成合意的，故原告周臣财要求被告新长宁豆制品公司返还相应的污水处理费的诉讼请求，本院不予支持。但是，反诉被告周臣财的污水处理管道于2017年4月已被堵塞，反诉被告周臣财也提供了支付第三方将污水运走的费用依据，说明此时反诉原告新长宁豆制品公司已不再进行污水处理，反诉原告新长宁豆制品公司要求反诉被告周臣财支付2017年4、5月份的污水处理费30000元缺乏依据，本院不予支持。
关于变压器增容费和蒸汽增容费问题。因原告周臣财认可其变压器增容费实际并未出资，故其要求被告新长宁豆制品公司返还变压器增容费60000元无事实依据，本院不予支持。原告周臣财支付被告新长宁豆制品公司蒸汽增容费70000元，虽双方签订的租赁合同无效，但蒸汽增容确系原告周臣财生产所需，原告周臣财也已获益多年。本院结合使用的期限，确定被告新长宁豆制品公司应返还原告周臣财蒸汽增容费30000元。
关于房租、电费、蒸汽费问题。反诉被告周臣财的租金仅支付至2017年3月份，实际腾退时间为2017年7月底，虽双方之间的租赁合同无效，但反诉被告周臣财占用涉案厂房应向反诉原告新长宁豆制品公司支付占有使用费，反诉原告新长宁豆制品公司要求按照合同约定的租金标准45000元/月予以计取，故本院参照该约定对反诉原告新长宁豆制品公司要求反诉被告周臣财支付180000元的请求予以支持。反诉原告新长宁豆制品公司要求反诉被告周臣财支付滞纳金，无法律依据。但考虑反诉原告新长宁豆制品公司的表达内容，反诉被告周臣财应按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率支付反诉原告新长宁豆制品公司自2017年8月1日起占有使用费的利息损失。另外，反诉被告周臣财确认2017年4月至腾退前产生电费72600元和蒸汽费108341元，该两笔费用系实际发生的费用，反诉被告周臣财应支付给反诉原告新长宁豆制品公司。
关于原告周臣财的装修改建损失。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告周臣财承租被告新长宁豆制品公司的厂房后为生产需要进行了装修改建，被告新长宁豆制品公司认为原告周臣财的装修行为未经过其同意，不应承担赔偿责任。本院认为，双方租赁合同约定原告周臣财租赁厂房进行豆制品生产，双方还签订了《生产经营承包协议书》，而被告新长宁豆制品公司出租的厂房起初仅是主体框架结构，原告周臣财对其进行装修和改建是确有必要的。尽管装修未订立书面的协议，但原告周臣财装修时间较长，被告新长宁豆制品公司并无证据证明其对原告周臣财的装修行为提出过异议，相反其允许原告周臣财以被告二车间的名义生产，并从原告周臣财处拿货销售，可以认定被告对原告周臣财的装修改建行为是同意的。关于原告周臣财装修改建的现值损失金额，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，认定现值损失为1327661元。原、被告对该报告提出异议后，江苏苏信房地产评估咨询有限公司也予以书面答复，本院对该《房地产估价报告》予以采纳。但对该《房地产估价报告》项目清单第7项和第12项“活动房”部分64216元，因其违反消防安全的规定，已被太仓市公安局沙溪派出所及太仓市公安局消防大队责令拆除，故该部分金额应予以扣除。本院认定原告周臣财装修改建的现值损失金额为1263445元。被告新长宁豆制品公司作为出租方，其未取得建设工程规划许可证而建造涉案厂房，并将其出租给原告周臣财从事豆制品生产，应对双方的合同关系无效承担主要责任。原告周臣财作为承租方，其承租厂房进行豆制品生产这一对周边环境有影响的项目，未为必要的注意和审查义务，亦存在一定的过错。本院确定被告新长宁豆制品公司对原告周臣财的装修改建现值损失承担80%的赔偿责任，即1010756元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周臣财与被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司订立的厂房租赁合同无效；
二、被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周臣财质量保证金200000元并支付利息（自2017年4月18日起至还清款项时止，以200000元为基数，按中国人民银行的同期同档人民币贷款基准利率计算）；
三、被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周臣财蒸汽增容费30000元；
四、被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）周臣财装修改建损失1010756元；
五、驳回原告（反诉被告）周臣财的其他诉讼请求；
六、原告（反诉被告）周臣财于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司房屋占有使用费180000元并支付利息（自2017年8月1日起至还清款项时止，以180000元为基数，按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率计算）；
七、原告（反诉被告）周臣财于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司水费13770元、电费72600元和蒸汽费108341元；
八、驳回被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22606元，鉴定费8000元，合计30606元。由原告（反诉被告）周臣财负担9964元，被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司负担20642元。反诉案件受理费9414元，减半收取4707元，由原告（反诉被告）周臣财负担3201元，被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司负担1506元。本诉案件受理费及鉴定费原告（反诉被告）周臣财已预交，反诉案件受理费被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司已预交，本院均不予退还，相抵后被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司需支付原告（反诉被告）周臣财17441元，由被告（反诉原告）太仓新长宁豆制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周臣财。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
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审 判 长 杨喜贤
代理审判员 滕万波
人民陪审员 张永其
二〇一八年二月十四日
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书记员刘登袁