贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1282号
上诉人（原审原告）钟关友。
委托代理人肖友林，贵州准据律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王生全。
委托代理人罗成武，贵州圣伦达律师事务所律师。
委托代理人王晓明，贵州圣伦达律师事务所律师。
上诉人钟关友与被上诉人王生全物权确认纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2014年6月23日作出（2014）筑观法民初字第540号民事判决，上诉人钟关友对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2007年12月30日，由被告王生全单独签名出具的建房协议一份，其中内容为“原告与被告在二甫村干当合伙建房，按包工包料每平米256元计算，建完后收方多少钱由原、被告各付一半，至于地基和土地费总计36，000元也是各付一半……如果被国家增用，不管培多少两人平分……”；2009年4月24日，原、被告双方又签订一份《合伙建房协议》，协议内容基本同上述协议内容；2009年9月，该共建房屋因征用以产权调换方式共获得两套安置房（每套建筑面积220㎡及营业面积20㎡共240㎡）及相应补偿款。原、被告双方又于2010年3月14日签订一份《房屋拆迁安置补偿归属协议书》，约定被告以其自己的名义与拆迁人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中确认的所有补偿包括补偿款和安置房屋（即争议房屋）均由原告享有，同时约定原告需向被告支付“户头费”100000元，并约定以该《补偿协议》确定54800元安置补偿款抵扣“户头费”，另由被告领取《补偿协议》在履行过程中的“过渡费”等费用，用于抵扣原告尚欠的“户头费”，扣抵剩余部分由原告享有。2011年3月以后，原、被告未按协议履行，原告认为被告的行为侵害了原告的权益，遂诉至法院，请求：1、请求判令被告与贵阳市土地储备中心金阳新区分中心（以下简称金阳土地储备中心）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》所确定的“二甫新村二期”建筑面积为220㎡及营业面积20㎡的拆迁安置房归原告所有；2、请求判令依据被告与金阳土地储备中心签订的《房屋拆迁安置补偿协议》所获得的征收补偿款归原告所有；3、请求判令诉讼费用由被告承担。另查明，原告钟关友系贵阳观山湖区朱昌镇茶饭村人，被告王生全系观贵阳市山湖区野鸭乡二甫村人，原、被告非同一乡镇、同一村组村民。再查明，原、被告系连襟关系，合建房屋面积为518㎡。
原判认为，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民所有。本案原告钟关友系贵阳市观山湖区朱昌镇茶饭村人，被告王生全系贵阳市观山湖区野鸭乡二甫村人，原、被告系连襟关系，但不属于同一村集体组织经济成员。原、被告多次协议共同出资并已在被告王生全所承包的属贵阳市观山湖区野鸭乡二甫村所有的土地上建房，违背了土地管理法的相关规定，其合同归于无效。原、被告所签订的合同虽归于无效，但原、被告合伙建房出资的事实是客观存在的，从合同约定上看，双方建房按包工包料每平米256元建房，面积为518㎡，计132，608元，加之宅基地费36，000元，共计168，608元，平均分担可知原告实际出资金额为84，304元。至于被告辩称原告未出资，如有出资原告应提供相关证据证明的意见，因房屋建成后，双方已于2010年3月14日在《房屋拆迁安置补偿归属协议书》中进行了确认，无须原告进一步举证证明，故对被告的这一辩论意见不予以采纳。该建房现已经征用拆迁获得相应的安置补偿，依法应属被告王生全所有。对原告提出“双方于2010年3月14日在《房屋拆迁安置补偿归属协议书》中所确定的‘二甫新村二期’建筑面积为220㎡及营业面积20㎡的拆迁安置房、征收补偿款归原告所有等约定”是被告对其权利的处分的意见，因该协议约定的事项未实际履行，且被告现不予以认可，其实质是对该处分的撤销，故对原告诉请中的1、2项不予以支持。由于原告在合伙建房中已出资了84，304元，该款对于被告而言属不当得利，理应返还原告。原告认为本案应借鉴建设合同无效的处理情形以及考虑升值等情况进行处理，从建房时间、物价的变动等情况综合考虑，本院酌情支持被告给付原告120，000元，其中包括原告的出资款84，304元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、六十二条、六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、被告王生全于判决生效之日起十日内给付原告钟关友共计120，000元，其中包括原告的出资款84，304元；二、驳回原告钟关友的其他诉讼请求。案件受理费7948元，减半收取3974元，由原告钟关友负担2865元，由被告王生全负担1109元。
一审宣判后，上诉人钟关友不服该判决，向本院提起上诉称：1、本案中，上诉人不仅是农民身份，更是被上诉人的亲戚，且双方合伙建房初衷在于解决被上诉人在自有宅基地上修建房屋进行居住的资金短缺困难，并非在拆迁之际临时投机“种房”，更无恶意损害第三方利益的意图，而且我国相关法律也未明文禁止农民住宅使用权向农民进行转让，上诉人基于解决被上诉人居住、资金问题的目的与被上诉人合伙建房从而获得该共建房屋的一半权益的行为，无论从目的上还是从形式上均未违反国家强制性规定，因此原判对共建房屋拆迁前双方所签订的《建房协议》和《合伙建房协议》无效认定不当，系适用法律错误；2、共建房屋拆迁后，上诉人与被上诉人签订了《房屋拆迁安置补偿归属协议书》，该份协议约定被上诉人以其自己的名义与拆迁人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中确认的所有补偿包括补偿款和安置房屋均有上诉人享有，至此，该共建房屋经行政确认属合法修建的房屋，从而就征收进行拆迁安置补偿，则共建房屋的法律管理形式即由共建房屋的所有权转变为两套拆迁安置房屋的所有权，该两套拆迁安置房的权利处置脱离了农村集体土地的管理制度，可以由权利人自由处分。《归属协议》已经生效且双方已开始履行，一审法院认定被上诉人行使撤销权系适用法律错误，《归属协议》中约定上诉人支付被上诉人100000元经双方同意用《房屋拆迁安置补偿协议》确定的相关补偿款和过渡费进行了抵扣，且自《归属协议》签订之日至本案诉讼时，已经超过了行使撤销权的法律时效规定；3、原判仅以2007年的建房出资84304元为核定基础，简易考核建房时间、物价因素，判令被上诉人返还的不当得利120000元，远远低于上诉人的实际损失和被上诉人的实际不当获利，错误的认定被上诉人不当得利的返还标准；4、一审法院未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》向上诉人进行变更诉讼请求的释明，原判并非上诉人主张的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人王生全答辩称：1、我国宪法和土地管理法明确规定农村宅基地是集体所有，本案的上诉人和被上诉人不是同一个村的村民，也不是一个乡的，本案争议的宅基地是属于野鸭乡二甫村的，上诉人和被上诉人双方就宅基地共同共有的约定是违反了宪法和土地法的规定，该《合伙建房协议》是无效的；2、双方拆迁后对拆迁房屋的归属涉及双方对宅基地的共同共有，之前双方的协议就是违法的，更不会因为双方对宅基地的共同共有来谈及对被拆迁房屋的分配，是以合法形式掩盖非法目的，双方签订的《拆迁安置补偿归属协议书》也是无效的。请求二审法院驳回上诉人的上诉。
二审查明事实与一审查明事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《建房协议》、《合伙建房协议》、《房屋拆迁安置补偿归属书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2009年4月24日签订《合伙建房协议》约定双方在二甫村二甫干当合伙建房，出资方式为双方等量、同时出资，双方按房屋面积平均分配该住房并作为双方的共同财产。本案中，被上诉人作为宅基地的使用权人，其与上诉人合伙建房并约定与上诉人共同共有的行为包含了放弃部分宅基地使用权的意思表示，任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且双方也已经实际履行了《合伙建房协议》，在此之后房屋也已建成，一审法院未考虑本案的实际情况，直接认定双方所签订的《合伙建房协议》无效有失妥当。2010年3月14日双方签订了《房屋拆迁安置补偿归属协议书》，协议约定被上诉人以其自己的名义与拆迁人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中确认的所有补偿包括补偿款和安置房屋均由上诉人享有，同时约定由上诉人向被上诉人支付100000元，该协议系双方真实意思表示，且从该协议书第三条拆迁安置补偿的权属约定“在本协议签订前已经用安置补偿款抵扣了五万四千八百元（￥54800.00）”可以看出，该协议已经实际履行，一审认定该协议约定的事项未实际履行且被上诉人对该协议实施了撤销行为，属于认定事实不清，本院依法予以纠正，上诉人钟关友与被上诉人王生全于2010年3月14日签订的《房屋拆迁安置补偿归属协议书》系双方真实意思表示，属有效协议。被上诉人王生全辩称其未收到钟关友支付的100000元，但从《房屋拆迁安置补偿归属协议书》约定“因2009年9月10日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中系以乙方王生全的名义作为‘被拆迁人’，所以甲方钟关友须支付乙方王生全十万元（￥100000.00）作为‘户头费’，在本协议签订前已经用安置补偿款抵扣了五万四千八百元（￥54800.00），尚欠四万五千二百元（￥45200.00）……在房屋产权过户到甲方（钟关友）名下10日内，甲方付清所欠乙方的‘户头费’（以当时尚欠的数额为准）”可以看出，在签订《房屋拆迁安置补偿归属协议书》时，尚欠的“户头费”为45200元，王生全可再房屋产权过户到钟关友名下后，以当时尚欠的数额为准向钟关友主张剩余款项。综上，对于上诉人要求被上诉人按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿归属协议书》履行相应义务的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑观法民初字第540号民事判决第一项、第二项；
二、王生全与贵阳市土地储备中心金阳新区分中心签订的《房屋拆迁安置补偿协议》所确定的“二甫新村二期”建筑面积为220㎡及营业面积为20㎡的拆迁安置房屋归钟关友所有；
三、王生全与贵阳市土地储备中心金阳新区分中心签订的《房屋拆迁安置补偿协议》所获得的征收补偿款归钟关友所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7948元，减半收取3974元，由王生全负担；二审案件受理费7948元，由王生全负担。
本判决为终审判。
审 判 长 甘 炫
代理审判员 李云鹤
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 石 敏