江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第0384号
原告无锡智文物业有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区某某街118号。
法定代表人徐新华，无锡智文物业有限公司董事长。
委托代理人盛农（受无锡智文物业有限公司的特别授权委托），江苏恒茂律师事务所律师。
委托代理人邓晓（受无锡智文物业有限公司的特别授权委托），江苏恒茂律师事务所律师。
被告无锡市万紫州商贸有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区春申路58-12B4。
法定代表人赵裕发，无锡市万紫州商贸有限公司总经理。
委托代理人周磊（受无锡市万紫州商贸有限公司的特别授权委托），江苏庆源律师事务所律师。
委托代理人崔静（受无锡市万紫州商贸有限公司的特别授权委托），江苏庆源律师事务所律师。
被告无锡市紫洲商贸有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区解放东路900-804。
法定代表人陈晓兰，无锡市紫洲商贸有限公司总经理，本案第三被告。
被告陈晓兰。
被告宁波市海曙浪漫投资管理咨询有限公司，住所地浙江省宁波市江东区朝晖路上海银行大厦8楼。
法定代表人郑敏，宁波市海曙浪漫投资管理咨询有限公司董事长。
委托代理人李云（受宁波市海曙浪漫投资管理咨询有限公司的特别授权委托），宁波市海曙浪漫投资管理咨询有限公司员工。
被告叶坚，个体工商户北塘区喔喔酒吧业主。
委托代理人刘东杰（受叶坚的特别授权委托），浙江甬信律师事务所律师。
委托代理人卜未鸣（受叶坚的特别授权委托），浙江甬信律师事务所律师。
原告无锡智文物业有限公司（以下简称智文公司）与被告无锡市万紫州商贸有限公司（以下简称万紫州公司）、无锡市紫洲商贸有限公司（以下简称紫洲公司）、陈晓兰、宁波市海曙浪漫投资管理咨询有限公司（以下简称浪漫公司）、叶坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法由代理审判员马英峰适用简易程序，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告智文公司的委托代理人邓晓，被告万紫州公司的法定代表人赵裕发及委托代理人周磊、被告紫洲公司的法定代表人被告陈晓兰、被告浪漫公司的法定代表人郑敏到庭参加诉讼，被告叶坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告智文公司诉称，2011年4月25日，其与万紫州公司、紫洲公司、陈晓兰签订房屋租赁合同一份，约定由万紫州公司向其承租无锡市某某街118号房屋及租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等内容，还约定由紫洲公司、陈晓兰对万紫州公司合同项下的全部义务承担连带保证责任，但在租赁期间，万紫州公司未按约支付租金，现请求判令：1、其与万紫州公司之间的房屋租赁合同于2014年1月24日解除，万紫州公司、梁志平、浪漫公司、叶坚立即从无锡市某某街118号房屋中迁出；2、万紫州公司向其支付拖欠租金23.3333万元（自2013年11月25日起至2014年1月24日止，按年租金140万元标准计算）、滞纳金（自2013年11月11日起至实际给付之日止，以拖欠租金为基数，按每日千分之五计算）、违约金160.132万元；3、万紫州公司、梁志平、浪漫公司、叶坚共同支付逾期腾房的房屋使用费（自合同解除之次日起至实际交付之日止，按2014年4月24日前年租金140万元，2015年4月24日前年租金142.8万元、2016年4月24日年租金145.66万元计算）；4、紫洲公司、陈晓兰对万紫州公司所负义务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告负担。
被告万紫州公司辩称：1、智文公司曾多次向次承租人收取房租，且未向其披露，智文公司虽多次催要租金，但从不写明租金欠付的期间和金额，致其无法了解租金交纳情况及是否结欠租金或结欠租金金额，后其发函要求对账，智文公司置之不理，其以为租金一直由次承租人在正常支付，故智文公司无权与其解除合同并要求其迁出房屋；2、智文公司主张的滞纳金、违约金重合，且约定过高，请法院依法调整；3、其公司系北塘区新一代佳丽歌厅的实际经营者，梁志平仅系登记经营者。
被告紫洲公司、陈晓兰辩称：其看过智文公司的2014年2月13日催缴函后，向万紫州公司催促交租事宜，万紫州公司答复租金由叶坚代付，故其未再催促，故其作为担保方，如需承担担保责任，也仅对2014年2月15日智文公司要求迁出之日前结欠的租金承担担保责任，滞纳金、违约金不在担保范围内。
被告浪漫公司辩称，其承租的房屋实际使用者为北塘区喔喔酒吧，其系代叶坚为代表的喔喔酒吧的股东管理酒吧，故相应法律后果应由喔喔酒吧或叶坚承担，与其无关。
被告叶坚未予答辩。
经审理查明：坐落于无锡市某某街118号房屋系原告智文公司所有。2011年4月25日，智文公司与被告万紫州公司订立房屋租赁合同，向智文公司承租无锡市某某街118号房屋一层部分（约2500平方米），约定：1、租赁期限自2011年4月25日起至2018年8月24日止，其中2011年4月25日至2011年5月24日为免租期；2、租金为140万元／年，第四年即自2014年4月25日起，每年在140万元的基础上环比递增2%，即第四年142.8万元，第五年145.66万元，第六年148.57万元，第七年151.54万元，经核算，合同项下租金总金额为996.9033万元；3、租金每两个月支付一次，先付后租，首期租金支付时间为2011年4月25日，之后租金在每第二个月的10日即每年7月、9月、11月、1月、3月、5月的10日前支付下期租金；4、万紫州公司逾期支付租金，应对欠付租金按每日的千分之五的标准支付滞纳金；5、万紫州公司一次逾期超过7天（含7天）或一个租赁年度内累计逾期超过一个月（含一个月）的，智文公司有权单方面解除租赁合同，并要求万紫州公司结清租金、滞纳金，偿付至本合同规定的租赁期满止剩余租金总额的20%的违约金；6、紫洲公司、陈晓兰对万紫州公司合同项下的全部义务承担连带保证责任，担保期限为合同生效之日至合同终止后两年；7、合同经双方签字盖章之日起生效。合同签订当日，智文公司向万紫州公司交付租赁房屋，后万紫州公司将其中1800平方米的房屋转租给北塘区喔喔酒吧（个体工商户性质、登记经营者为叶坚），另700平方米的房屋用于开设北塘区新一代佳丽歌厅（个体工商户性质、登记经营者为梁志平、实际经营者为万紫州公司）。
万紫州公司向智文公司支付租金情况为：2011年4月25日支付23.33万元，7月25日、9月25日各支付23.34万元，2011年12月1日、2012年2月6日、3月27日、5月25日、7月26日、10月8日、12月12日、2013年2月18日各支付23.4万元，2013年4月2日支付18.4万元，合计275.61万元。浪漫公司代喔喔酒吧向智文公司支付租金情况为：2013年7月8日支付28.4万元，9月9日、11月8日各支付23.4万元，合计75.2万元。上述两部分租金合计350.81万元。在免租期一个月不计算租金的情况下，自2011年4月25日起至2013年5月24日，万紫州公司向智文公司应付租金金额为280万元（140÷12×11＋140＋140÷12），自2011年4月25日起至2013年11月24日止，万紫州公司向智文公司应付租金金额为350万元（140÷12×11＋140＋140÷12×7）。
2013年12月13日，智文公司向万紫州公司、紫洲公司、陈晓兰发出催款通知书，告知尚有租金拖欠未付，要求12月25日付清，万紫州公司、紫洲公司、陈晓兰收悉该通知书。2013年12月16日，万紫州公司复函智文公司，表示正筹措资金以便及时偿还欠付租金，同时要求双方对账，明确拖欠租金金额，智文公司收悉该回复函。2013年12月27日，智文公司委托江苏恒茂律师事务所向万紫州公司、紫洲公司、陈晓兰发出律师函，再次告知尚有租金拖欠未付，要求2014年1月10日前付清租金，告知逾期不付的法律后果，万紫州公司、紫洲公司、陈晓兰于同月30日收悉该律师函。2014年1月23日，智文公司向万紫州公司、浪漫公司、紫洲公司、陈晓兰发出解除通知，告知解除其与万紫州公司签订的租赁合同，并要求万紫州公司、浪漫公司于2014年2月15日前迁出，万紫州公司、浪漫公司、紫洲公司、陈晓兰于同年1月24日收悉该解除通知。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、工商档案资料、（2014）北民初字第0221号民事判决书、付款凭证及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，智文公司与万紫州公司签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法、有效，万紫州公司应依约履行支付租金等合同义务。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同在解除合同通知到达对方时解除，本案中，万紫州公司未于2013年11月10日前向智文公司支付2013年11月25日至2014年1月24日期间的租金，经智文公司书面催款后，仍未交纳所欠租金，符合合同所约定的智文公司单方解除合同的条件，智文公司的解除通知于2014年1月24日送达万紫州公司，故智文公司与万紫州公司签订的房屋租赁合同于2014年1月24日解除，同时对于截止至2014年1月24日的欠付租金22.5233万元（140÷12×11＋140＋140÷12×9-350.81），万紫州公司仍应按约向智文公司支付。万紫州公司提出的因喔喔酒吧直接向智文公司交纳租金，其不知欠租金额的辩称意见，不构成对抗智文公司行使约定解除权的法定事由，因为万紫州公司对于2013年5月24日前的租金已未足额支付，且喔喔酒吧系万紫州公司的合同相对方，在喔喔酒吧不再支付租金时，智文公司已将欠付租金事宜书面告知万紫州公司，万紫州公司知悉后应及时与喔喔酒吧核实交租金额并续交租金，智文公司无核实交租金额并告知万紫州公司的义务。合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并按租金标准支付逾期腾房占有使用费，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还房屋并按租金标准支付逾期腾房占有使用费，承租人承担连带责任。故智文公司主张万紫州公司、叶坚立即迁出租赁房屋，于法有据，本院予以支持。依据合同约定的租金标准，逾期腾房占有使用费为：自2014年1月25日起至2014年6月24日止为58.8万元（140÷12×3＋142.8÷12×2），自2014年6月25日起至2015年4月24日止按142.8万元／年标准计算，自2015年4月25日起至2016年4月24日止按145.66万元／年标准计算，因万紫州公司与叶坚使用租赁房屋的面积比例为7：18，故相关逾期腾房占有使用费亦由万紫州公司、叶坚应按上述比例分别承担，同时万紫州公司作为承租人，对次承租人叶坚所负逾期腾房占有使用费的支付义务承担连带责任。对于智文公司主张的滞纳金和违约金，虽合同约定万紫州公司应偿付至本合同规定的租赁期满止剩余租金总额的20%的违约金［（996.9-350.81-22.5233）×20%=124.7133万元］，但对滞纳金、违约金的约定均属对违约方惩罚性条款的约定，综合考虑合同解除后租赁房屋空置期间的损失、欠付租金的孳息损失等因素，酌情调整滞纳金、违约金合计为95万元。合同明确约定，紫洲公司、陈晓兰对万紫州公司合同项下的全部义务承担连带保证责任，故智文公司的主张符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。紫洲公司、陈晓兰的相关辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。紫洲公司、陈晓兰承担保证责任后，有权向万紫州公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、无锡市智文物业有限公司与无锡市万紫州商贸有限公司于2011年4月25日所签之房屋租赁合同于2014年1月24日解除。
二、无锡市万紫州商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市智文物业有限公司截止至2014年1月24日前的租金22.5233万元、违约金95万元。
三、无锡市万紫州商贸有限公司、叶坚于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市某某街118号房屋、将上述房屋交还无锡市智文物业有限公司，并按7：18比例各自向无锡市智文物业公司支付至实际迁出之日止的逾期腾房占有使用费（截止至2014年6月24日为58.8万元，自2014年6月25日起至2015年4月24日止按142.8万元／年标准计算，自2015年4月25日起至2016年4月24日止按145.66万元／年标准计算），无锡市万紫州商贸有限公司对叶坚所负上述腾房及支付逾期腾房占有使用费的义务承担连带责任。
四、无锡市紫洲商贸有限公司、陈晓兰对本判决所确定的无锡市万紫州商贸有限公司所负义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向无锡市万紫州商贸有限公司追偿。
五、驳回无锡市智文物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10335元，由无锡市万紫州商贸有限公司负担7631元，由叶坚负担2704元；无锡市紫洲商贸有限公司、陈晓兰对无锡市万紫州商贸有限公司负担部分承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向无锡市万紫州商贸有限公司追偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 马英峰
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 黄 瑜
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》：
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。