浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0784民初1819号
原告：中国工商银行股份有限公司永康支行。
负责人：张伟。
委托代理人：翁月红。
委托代理人：胡碧华。
被告：程群峰。
被告：胡济美。
被告：永康市房屋综合开发总公司。
法定代表人：徐仁凑。
原告中国工商银行股份有限公司永康支行（以下简称“工商银行”）与被告程群峰、胡济美、永康市房屋综合开发总公司（以下简称“房屋开发总公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人翁月红、胡碧华到庭参加诉讼，被告程群峰、胡济�、房屋开发总公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、宣布工商银行与程群峰、胡济美、房屋开发总公司签订的编号为2011-1016的《个人购房借款/担保合同》项下的贷款立即到期并判决程群峰、胡济美共同归还工商银行借款本金174664.15元及利息、罚息、复息（算至2016年2月28日止为11943.08元，以后的罚息、复息按逾期年利率8.085%计算至实际还款之日止）；2、由程群峰、胡济美共同承担工商银行因本案支出的律师代理费5000元；3、由房屋开发总公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令工商银行对程群峰、胡济美所有的坐落于浙江省永康市北苑小区1幢1单元1103室（预告登记号：房预字第A03F0260）的房地产在上述诉讼请求范围内享有优先受偿权。庭审中，工商银行将第1项诉讼请求变更并明�为：判令程群峰、胡济美共同归还工商银行借款本金174664.15元并支付利息、罚息、复息（计算至2016年6月30日的利息、罚息、复息合计15494.64元，2016年7月1日起的罚息按年利率8.085%计算至实际还款之日止，复息以14200.61元为基数按年利率8.085%计算至实际还款之日止）。
事实与理由：2011年9月9日，程群峰、胡济美因向房屋开发总公司购房需要资金与工商银行签订了编号为2011-1016的《个人购房借款/担保合同》一份，约定：1、由工商银行向程群峰、胡济美发放贷款19万元整，用于购买坐落于浙江省永康市北苑小区1幢1单元1103室的住房，约定贷款款项汇入房屋开发总公司在工商银行处开立的账号为的账户内；2、借款期限为240个月，即自2011年9月9日起至2031年9月9日止；3、借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，如遇基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；4、程群峰、胡济美按照按月等额本息还款法偿还借款本息，程群峰、胡济美与工商银行约定每期最低还款额为人民币1560.39元；5、程群峰、胡济美未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，工商银行有权按罚息利率按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；6、工商银行为实现债权而产生的律师代理费、评估费、拍卖费等所有费用由程群峰、胡济美承担，如程群峰、胡济美连续三个月或在本合同期内累计六次未按时足额偿还借款本息的，工商银行有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期；7、程群峰、胡济美自愿以其所有的坐落于浙江省永康市北苑小区1幢1单元1103室（预告登记号：房预字第A03F0260）的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、实现债权的费用和程群峰、胡济美所有其他应付费用；8、房屋开发总公司自愿为本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、实现债权的费用和程群峰、胡济美所有其他应付费用承担连带保证责任。2011年11月30日，工商银行按约向程群峰、胡济美指定账户发放了借款。自2015年3月起，程群峰、胡济美开始未按约定偿还本息。工商银行分别于2015年9月1日、2015年8月27日向程群峰、胡济美及房屋开发总公司寄送了《融资提前到期通知书》及《督促履行保证责任通知书》，但程群峰、胡济美、房屋开发总公司均未履行其义务。
被告程群峰、胡济美、房屋开发总公司未作答辩。
原告工商银行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告程群峰、胡济美、房屋开发总公司经本院合法传唤未到庭质证，亦未提供反驳证据材料。本院对工商银行提交的证据予以确认并在卷佐证。
经审理，本院认定事实如下：2011年9月9日，工商银行与程群峰、胡济美、房屋开发总公司签订了《个人购房借款/担保合同》一份。双方约定：（1）工商银行向程群峰、胡济美发放按揭贷款19万元，用于购买坐落于浙江省永康市北苑小区第1幢1单元1103号房屋，贷款款项汇入房屋开发总公司在工商银行处开立的账号为的账户内；还款期限为240个月，自2011年9月9日起至2031年9月9日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，如遇基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；程群峰、胡济美按照按月等额本息还款法偿还上述贷款本息，每月1日为还款日，每期最低还款额为人民币1560.39元；程群峰、胡济美未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工商银行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；工商银行为实现债权而产生的律师代理费、评估费、拍卖费等所有费用由程群峰、胡济美承担，如程群峰、胡济美连续三个月或在本合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工商银行有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期；（2）程群峰、胡济美自愿以其所有的坐落于浙江省永康市北苑小区第1幢1单元1103号的房地产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复息、�约金、补偿金、工商银行为实现债权的费用和程群峰、胡济美所有其他应付费用；（3）房屋开发总公司自愿为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、实现债权的费用和程群峰、胡济美所有其他应付费用提供阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任；（4）主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2011年11月30日，工商银行按约发放了贷款，双方在借款凭证中�定还款期限自2011年11月30日起至2031年11月30日止。双方并于2011年9月19日办理了抵押权预告登记，证号为：房预字第A03F0260号。后程群峰、胡济美按约还款至2015年2月28日止。截止2016年6月30日，程群峰、胡济美尚欠工商银行贷款本金174664.15元及利息、罚息、复息合计15494.64元（其中借期内利息14200.61元）。2016年5月9日、6月16日，本院分别向房屋开发总公司及程群峰、胡济美送达本案起诉状副本及证据材料。至今，程群峰、胡济美未归还尚欠借款本金及利息，保证人房屋开发总公司亦未承担相应的保证责任。另，工商银行因本案支出律师代理费5000元。
本院认为，工商银行与程群峰、胡济美、房屋开发总公司之间的金融借款合同、保证合同、抵押合同关系系各方当事人真实意思表示，也不具有《合同法》第五十二条规定合同无效之情形，应确认合法有效。双方约�还款方式及提前收回借款的条件，现程群峰、胡济美逾期归还借款本息，已构成违约，工商银行可以提前收回贷款。2016年5月9日、6月16日，本院分别向房屋开发总公司、向程群峰、胡济美送达本案起诉状副本及证据材料，视为已向程群峰、胡济美、房屋开发总公司宣布借款提前到期，工商银行有权按合同约定自逾期之日起向程群峰、胡济美计收逾期利息及复息。双方约定律师代理费由程群峰、胡济美承担，且本案律师代理费的收取符合浙江省律师服务收费标准，故本院予以支持。房屋开发总公司为程群峰、胡济美的上述借款提供连带责任保证，应依约履行保证责任。程群峰、胡济美以其购买的房屋作为该案借款的抵押，且办理了预告登记，工商银行因此享有预告登记所产生的权利。综上，工商银行变更后的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告程群峰、胡济美归还原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款本金174664.15元并支付利息、逾期利息、复息（计算至2016年6月30日的利息、逾期利息、复息合计15494.64元，之后的逾期利息从2016年7月1日起按年利率8.085%计算至实际还款之日止，复息以借期内所欠利息14200.61元为基数按年利率8.085%计算至实际还款之日止，判决后如遇基准利率调整，按《个人购房借款/担保合同》第四十二条、第四十三条约定进行调整）；
二、由被告程群峰�胡济美支付原告中国工商银行股份有限公司永康支行支出的律师代理费5000元；
以上一、二项款项限本判决生效后十五日内履行完毕；
三、由原告中国工商银行股份有限公司永康支行对被告程群峰、胡济美向被告永康市房屋综合开发总公司购买的坐落于浙江省永康市北苑小区1幢1单元1103室（预告登记号：房预字第A03F0260）的房地产变价后所得价款在上述第一、二项及案件受理费4132元、公告费400元的范围内优先受偿；
四、由被告永康市房屋综合开发总公司对上述第一、二项款项承担连带清偿责任。
如三被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4132元，公告费400元，合计4532元，由被告程群峰、胡济美负�，由被告永康市房屋综合开发总公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 朱蓓蕾
人民陪审员 周晓琴
人民陪审员 夏官庭
二〇一六年八月二十四日
代书 记员 施林瑛