海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2309号
上诉人（原审被告）海南东正房地产经纪有限公司。
法定代表人：蓝晓虹，该公司总经理。
委托代理人：符丹，海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人：李倩，海南嘉天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：韩萍。
委托代理人：吴俊仁，海南瑞来律师事务所律师。
上诉人海南东正房地产经纪有限公司（以下简称东正公司）与被上诉人韩萍居间合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2015）龙民二初字第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年12月30日，东正公司推介海口市美兰区滨江路XX号蓝水湾（一期）18#蓝水阁A单元第X幢XXX房给韩萍，并签订了《房地产中介服务合同》。《房地产中介服务合同》中约定：第七条购房定金：韩萍于签订本合同时向东正公司支付8000元作为与业主签订房屋买卖合同的购房定金。签订本合同后，东正公司将在2015年1月3日18时内以书面形式通知卖方，取得业主同意并签署了出售房地产的书面文件，东正公司无需经韩萍同意，可将购房定金转交给卖方。如东正公司未能按上述期限取得业主同意出售该房地产的书面文件，东正公司则将代收的购房定金如数退还，且不构成任何违约责任。第十三条备注：1、本合同约定的房屋售价为韩萍净出价，交易过程中韩萍不再支出其它费用；2、签订本合同之日起东正公司在15日内不能促成韩萍与卖方面签《房地产买卖契约》，则东正公司退还所收的全额购房定金；3、若东正公司不能办理银行贷款，则此交易终止，东正公司退还全额定金，双方不负违约责任；4、交房时东正公司结清该房所拖欠的物业、水、电等与此房有关的费用。合同签订当天，韩萍支付8000元购房定金给东正公司，2014年12月31日，东正公司将定金8000元支付给卖方吴志达。后因买卖双方就首付款的共管问题未达成协议，双方未签订房屋买卖合同。
韩萍在原审的诉讼请求为：1、东正公司偿还韩萍定金8000元；2、东正公司赔偿韩萍利息损失（按中国人民银行六个月贷款利率5.01%计算，自2015年1月15日起至清偿之日止，暂计至2015年6月26日为178元）；3、东正公司赔偿韩萍为索赔支付的律师费3000元；4、东正公司承担本案诉讼费。
原审判决认定：2014年12月30日双方当事人签订的《房地产中介服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，由于韩萍与卖方就首付款的共管问题没有成达一致意见，双方没有签订《房地产买卖契约》。根据合同第十三条备注第2条约定，签订本合同之日起东正公司在15日内不能促成韩萍与卖方面签《房地产买卖契约》，则东正公司退还所收的全额购房定金，现合同约定的条件已成就，韩萍要求东正公司退还购房定金8000元，有事实和法律依据，原审法院予支持。由于双方当事人没有约定退还定金的时间，韩萍主张利息损失没有事实，原审法院不予支持。韩萍主张律师费没有法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判决：一、限海南东正房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内，退还韩萍购房定金8000元；二、驳回韩萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40元，韩萍负担15元，东正公司负担25元。
上诉人东正公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、原判决认定事实错误，被上诉人无法与卖方签订《房地产买卖契约》的原因是其通过提出新的合同条款等方式恶意违约，而非上诉人过错导致的。上诉人在2014年12月30日与被上诉人签订《房地产中介服务合同（买方）》并收取定金后，积极与卖方吴志达协商，于次日签订《房地产中介服务合同（卖方）》，并将该8000元定金转账给卖方。在《房地产中介服务合同（买方）》第三条及《房地产中介服务合同（卖方）》第二条中，均明确约定了房屋的付款及交易方式，即买方（被上诉人）在签订《房地产买卖契约》的当天向卖方支付首付款，其余房款通过申请贷款一次性支付。被上诉人及卖方与上诉人签订《房地产中介服务合同》后，即表明其接受上述交易方式，且该条款自合同签订起即对其产生约束力。买卖双方所签订的《房地产买卖契约》中的付款及交易方式应该与上述方式一致。但被上诉人在未事先告知上诉人及卖方的情况下，于签订合同当日提出采用资金共管的方式支付房款。由于被上诉人提出的条件已完全突破原有的约定，且违背了两份《房地产中介服务合同》的约定，因此其上述做法毫无依据。卖方亦明确表示不能接受这种条款。
此外，上诉人作为中介机构，已在与双方协商确认后，提前通知买卖双方于2015年1月8日下午2时30分到上诉人门店签订《房地产买卖契约》。签订合同的当日，卖方如约到达约定地点，但被上诉人一直迟迟未出现。经过上诉人多番催促，并反复告知其卖方需要赶飞机后，直到当天下午4点30分，被上诉人才出现，并提出需要更改原本约定的合同条款。此后卖方反复强调，不愿意与被上诉人这种不诚信的人交易。可见，被上诉人以故意迟到、提出变更合同等方式恶意促使《房地产买卖契约》无法签订，这种行为显然违背了诚实信用原则，对卖方极为不公平。原审法院机械地理解《房地产中介服务合同（买方）》第十三条备注的约定，认为但凡买卖双方未签订《房地产买卖契约》，就应该由上诉人承担责任，是对该合同原意的曲解。事实上，只要被上诉人有意促使《房地产买卖契约》无法签订，则无论上诉人做出何种努力，均无法促成交易。
上诉人已将8000元定金转交给卖方，原审判决上诉人退还该笔款项违背公平原则。上诉人在收到被上诉人8000元定金的次日，已经按照合同约定将定金通过转账方式转交给卖方。由于被上诉人违背诚信原则导致《房地产买卖契约》无法签订，卖方并未将定金返还给上诉人。原审判决上诉人退还8000元，对上诉人极为不公平。上诉人作为中介机构，为买卖双方提供订立合同的机会付出了大量的劳动。甚至在被上诉人提出新的合同条件后，上诉人依旧积极协商寻求解决办法。现双方无法达成交易，上诉人不但未收取任何佣金，反而需要因为被上诉人的违约行为垫付资金，这显然是不公平的。
三、原审适用程序错误，遗漏了必须参加诉讼的当事人，应发重审。本案中，卖方作为交易的另外一方，其与被上诉人的协商过程直接决定了交易结果。不将其列为诉讼当事人，无法查明案件事实。且被上诉人要求退还的定金仍在卖方处，因此卖方应当作为案件第三人参加诉讼。原审法院在遗漏案件当事人的情形下做出判决，严重违反法定程序。根据《民事诉讼法》第一百七十条第（四）款，应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一、依法裁定撤销海口市龙华区人民法院（2015）龙民二初字第1009号民事判决，发回龙华区人民法院重审；二、第一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人韩萍针对上诉人东正公司的上诉答辩称：上诉人的上诉理由与自己的承诺相矛盾，请求二审法院予以驳回，维持原判。一、案件纠纷的起因和发展。2014年12月30日，上诉人推介海口市美兰区滨江路XX号蓝水湾（一期）18#蓝水阁A单元第X幢XXX房给被上诉人，因被上诉人家庭正好也在此区居住，为与家庭相邻互相照应，因此非常有意购买。上诉人积极推动下，被上诉人在上诉人的承诺下签订中介服务合同，当时由于对交定金是犹豫的，上诉人强调说只要买卖不成就全额退还，所以上诉人专门在合同备注栏里备注第二项手写承诺签订本合同之日起上诉人在15日内不能促成签订房地产买卖契约的，则上诉人退还所收取的全额购房定金，在上诉人的书面承诺下被上诉人委托家里人签字并交了8000元，但是被上诉人与业主并没有对买卖的合同条款进行充分沟通，上诉人却急急忙忙把买卖双方都召回海口，在买卖条款还没有谈定的情况下就把买卖双方从外地召回来。买卖双方对买卖的合同条款（特别是首付款）根本就没有谈妥，最终没有达成一致意见，所以房产最终没有购买成。二、上诉人与被上诉人签订的《房地产中介服务合同（买方）》已成立生效，被上诉人已按合同约定，履行缴纳定金8000元的义务，上诉人亦已如实收到上诉人的款项，并以上诉人的名义出具了《收款收据》。三、上诉人无法促成交易成功，不是任何一方的违约行为，只是因为买卖双方没有就购房合同条款进行协商达成一致，上诉人应当按双方合同“签订本合同之日起乙方（上诉人）在15日内不能促成甲方与卖方签订《房地产买卖契约》，则乙方退还所收的金额购房定金”的约定，按时足额退回8000元定金。四、被上诉人是将8000元直接交给上诉人，由上诉人开具收据，同时，双方约定“全额退还”的唯一条件是“上诉人不能促成被上诉人卖方签订《房地产买卖契约》”，特别是双方约定退款的主体是上诉人，而非该房业主。五、该房业主与被上诉人没有合同关系，不属于法律规定的必须追加的第三人，原审并没有违反程序规定，也没有遗漏必须查清的事实。综上所述，本案判决的全部依据，全部已经查清，根本无须该房业主参加来查清上述事实，该房业主根本就不是上诉人与被上诉人合同关系的当事人，与本案查清事实与判决结果，均无利害关系，不是必须追加的第三人。至于上诉人是否与该房业主签订委托合同，何时签订，上诉人是否将8000元购房定金全额转给了该房业主，该房业主是否应当将8000元购房定金退给上诉人，均属于上诉人与该房业主之间的纠纷，不属于本案必须查清的事情和应当判决的结果！因此，上诉人的上诉理由无理，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明：《房地产中介服务合同》第七条第一款第（三）项约定，乙方（上诉人东正公司）收到业主定金收据后，甲方（被上诉人韩萍）反悔不买此房或逾期不来乙方处与卖方签订买卖契约，甲方无权要求退还定金，且乙方和卖方有权将该房另售给他人。以上事实有《房地产中介服务合同》证实。
本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：按照上诉人东正公司与被上诉人韩萍签订的《房地产中介服务合同》第七条第一款第（三）项约定，在东正公司收到业主定金收据后，如果被上诉人韩萍反悔不买此房或逾期不到东正公司与卖方签订买卖契约，韩萍无权要求退还定金。在本案中，因双方当事人未约定具体的付款方式，被上诉人提出将首付款进行共管是出于一个谨慎购买人的合理要求，并非被上诉人韩萍反悔不愿购买涉案房屋；并且被上诉人虽未按照上诉人指定的具体时间到达上诉人处，但签订合同当天下午被上诉人确实已经到达上诉人处，只是由于卖方没有同意被上诉人将首付款共管的要求，导致房屋买卖合同最终未能签订、上诉人的居间行为未能成功的后果，属于买卖双方未达成一致意见致使合同未能订立的情形。上诉人与被上诉人约定的定金为订约定金，只有在被上诉人一方故意不签订合同或阻止合同成立的条件成就时才不予退还，但在本案中并不存在上述情形，因此在上诉人在未促成交易的情况下，理应退还。故原审按照双方“签订本合同之日起上诉人在15日内不能促成被上诉人与卖方签订房屋买卖合同的，则上诉人应退还所收的全额购房定金”的约定，判决上诉人返还8000元定金有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人认为已将定金交由出卖人从而要求将出卖人追加为本案的第三人，因出卖人与被上诉人不存在合同关系，并且上诉人与被上诉人对合同未订立的原因也陈述一致，本案的相关事实已经查清，故上诉人认为原审遗漏了必须参加诉讼的当事人与法律规定不符，本院不予支持。至于上诉人称涉案定金仍在出卖人处，这涉及到上诉人与出卖人的合同关系，上诉人应根据双方的约定予以处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人海南东正房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张莲凤
审判员 李玉民
审判员 苏 慧
二〇一五年十二月九日
书记员 符雪梅