福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终4582号
上诉人（原审被告）：吴国锋，男，汉族，1982年6月18日出生，住福建省泉州市。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市。
主要负责人:严瑞宁。
委托诉讼代理人：郝吉杰，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：张尤贤，男，该支行员工。
原审被告：林桂香，女，汉族，1982年10月26日出生，住福建省泉州市。
原审被告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市。
法定代表人：姚志胜。
委托诉讼代理人：陈远锋，男，该公司员工。
上诉人吴国锋因与被上诉人中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行（下称农行丰泽支行）、原审被告林桂香、泉州东海开发有限公司（下称东海公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴国锋，被上诉人农行丰泽支行的委托诉讼代理人郝吉杰、张尤贤，原审被告林桂香，原审被告东海公司的诉讼委托代理人陈远锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴国锋上诉请求：依法裁定撤销泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初1405号民事判决书第一项判决，并发回重审或依法改判。事实和理由：原审判决书中第一项判决上诉人吴国锋、原审被告林桂香承担罚息、复利18008.04元没有法律依据，应当予以撤销并发回重审或者改判。
农行丰泽支行辩称：本行依双方签订的《个人购房担保借款合同》发放贷款，有林桂香签名的借款凭证为据，且上诉人也依据合同约定归还部分款项，个人购房担保借款合同合法有效，一审法院判决合法。
东海公司述称：东海公司已将本案所涉商品房完成竣工、备案登记及产权初始登记，并通知上诉人办理商品房产权及抵押登记，系上诉人原因至今未办理产权登记与抵押权登记，因此，上诉人应承担东海公司阶段性保证责任延期的损失。
林桂香述称：同意上诉人吴国锋的意见。
一审法院认定事实：林桂香因购买位于泉州市丰泽区东海大街中南侧东海湾.和园8号楼C2601号房产向农行丰泽支行申请个人住房按揭贷款84万元。2013年9月13日，农行丰泽支行与林桂香、吴国锋、东海公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定农行丰泽支行为林桂香、吴国锋提供借款84万元，借款期限自2013年10月31日起至2033年10月30日，借款利率按人民银行同期同档次基准利率执行。由林桂香、吴国锋所购房产提供抵押担保，双方已办理预告抵押登记手续。东海公司为林桂香、吴国锋借款合同项下债务提供连带责任保证担保。根据借款合同约定，林桂香、吴国锋应于每月按期归还贷款本息，但林桂香、吴国锋自2015年10月起未按期归还贷款本息，其行为已构成违约。东海公司在林桂香、吴国锋违约的情况下未履行连带保证责任。截至2016年1月28日，林桂香、吴国锋尚欠借款本金800316.76元。
另查明，农行丰泽支行与吴国锋、林桂香、东海公司签订的《个人购房担保借款合同》约定借款利率按人民银行同期同档次基准利率执行，并以12个月为调整周期，借款期限240个月。还款方式为等额本息还款法。借款人未按约定还款，贷款人对逾期借款自逾期之日起在执行借款利率基础上浮50%计收罚息；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；贷款人有权提前收回已发放贷款。东海公司为林桂香的债务提供阶段性连带保证担保，至林桂香取得房地产权属证书，并办妥以农行丰泽支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证期间为借款到期日起二年。保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用等。
一审法院认为，农行丰泽支行与林桂香签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。林桂香在履行借款合同期间未按时还款付息，已构成违约。农行丰泽支行据此要求林桂香清偿借款，具有事实与法律依据，予以支持。吴国锋自愿对林桂香的债务承担共同还款责任，系其处分自身权利的行为，农行丰泽支行请求吴国锋承担共同还款责任，予以支持。东海公司自愿为林桂香的上述借款提供阶段性连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。农行丰泽支行在保证期限内向东海公司主张权利，应予支持。农行丰泽支行另主张对林桂香、吴国锋提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至林桂香、吴国锋名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，农行丰泽支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立。农行丰泽支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。农行丰泽支行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款之规定，判决：一、林桂香应本判决生效之日起十日内偿还农行丰泽支行借款本金800316.76元，利息、罚息、复利合计18008.04元，并支付自2016年1月29日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、吴国锋应对林桂香的上述债务承担共同还款责任；三、东海公司应对林桂香的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向林桂香追偿；四、驳回农行丰泽支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11983元，由林桂香、吴国锋、东海公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对当事人无异议事实依法予以确认。
本院认为，农行丰泽支行与吴国锋、林桂香、东海公司签订《个人购房担保借款合同》的约定，系三方的真实意思表示，内容未违法法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当依约履行合同义务。《个人购房担保借款合同》第十二条已明确约定，借款人未按约定还款，贷款人对逾期借款自逾期之日起在执行借款利率基础上浮50%计收罚息；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。上诉人吴国锋主张其无需支付罚息、复利没有事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币250元，由上诉人吴国锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何冠雄
审 判 员 骆志鹏
代理审判员 陈 琼
二〇一七年一月十二日
书 记 员 林嘉锟
速 录 员 徐蓝蓉
一、引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。