安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第01532号
原告：合肥申大物业服务有限公司。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司员工。
被告：朱小明，男，汉族，1985年7月24日出生，建筑师，住安徽省合肥市包河区。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告朱小明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员李翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲，被告朱小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：C5幢2506室原业主陈接应于2011年6月将房屋转让现业主朱小明，朱小明自2011年10月1日起未交物业管理费，计欠22个月，物业管理费计2382.35元，能耗费自2011年7月1日未交纳，计欠25个月，计756.18元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为维护原告的合法权益，故请求：判令被告立即支付给原告2011年10月1日至2013年7月31日物业管理费2382.35元，2011年7月1日至2013年7月31日的能耗费756.18元，合计3138.53元并支付逾期付款违约金（违约金以拖欠物业管理费2382.35元为基数自2014年6月17日起按照银行同期贷款利率4倍计算至款清日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告朱小明辩称：一、原告所诉与事实不符。我多次明确告知被告拖欠物业费的原因，要求原告提出合理解决方案，且不曾表示过拒交物业费的意思。1、我购入房屋的时间为2011年，实际在原告处办理过户手续时间在2011年3月，而原告的起诉状中表述为2011年6月，与事实不符。作为小区的物业服务公司，我与原业主到原告处柜台现场办理的物业交接手续，说明原告对小区的物业管理混乱和失职。2、原告对小区的物业管理过程中对公共部分消防设备维护不到位，我所在C5栋楼内多处消防设施遭严重毁损。二、原告对小区的电梯管理维护过程中存在严重失职，且对我的家庭生活造成严重不利影响。1、我购入住房后就发现所在25层电梯间外窗玻璃破损及一层北侧电梯石材门套脱落严重，向原告保修后，截止原告撤出小区也没有得到解决。2、2013年6月至2013年8月期间，C5南侧电梯由于维保不到位，存在严重安全隐患，被合肥市质量技术监督局封存；北侧电梯长期运行不稳定，出现故障后，原告维护不及时，直接导致2013年7月7日，我的爱人在怀孕期间下楼散步后由于电梯故障停运不得不缓步爬楼回家，当晚即感觉肚子不适，及时赶到医院诊断为羊水早破，必须行剖腹产，否则危及胎儿生命，此前家人一直期望宝宝能够顺产，剖腹产对我妻子身体健康造成较大影响，产后恢复过程慢。3、宝宝出生住院期间，因需要到医院照顾妻子及宝宝，此期间北侧电梯经常性故障停运，致使我和家人多次爬25层楼，身心疲惫。综上，原告所述与事实存在巨大差距，原告的各项诉讼请求应予以驳回，在合理确定物业管理费及公共能耗费折扣标准，本案诉讼费及受理费由原告承担。也根据宝宝后续健康状况保留进一步对原告追究法律责任的权利。
经审理查明：2010年3月25日，上海城开集团合肥置业有限公司（甲方）与合肥申大物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，合肥申大物业服务有限公司受上海城开集团合肥置业有限公司的委托，对玫瑰绅城花园小区提供前期物业管理服务，合同为期三年，自甲方通知乙方入驻物业的书面通知书所写日期计算。合同对各自的权利、义务，委托管理事项、物业服务标准，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中物业管理服务费用高层住宅每月每平方米1.18元按季交纳，业主应在每季首月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按应交管理费的千分之三交纳违约金。
玫瑰绅城花园C5幢2506室，室房屋建筑面积91.77平方米，房屋类型为高层住宅，原业主为陈接应。2010年7月1日，陈接应作为乙方与作为甲方的合肥申大物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
上述合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作。房屋所有权登记、转让审核表显示朱小明于2010年12月9日取得玫瑰绅城花园C5幢2506室的所有权。
另查明：合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园高层住宅服务费为每月1.18元／平方米。合肥申大物业服务有限公司在玫瑰绅城花园小区提供物业服务至2013年7月31日。
以上事实，有原告营业执照、物业资质证书、收费许可证、《前期物业服务协议》、催告函及送达回单以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告合肥申大物业服务有限公司对玫瑰绅城花园小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位上海城开集团合肥置业有限公司签订的《前期物业服务合同》。上述合同对物业管理服务内容与标准、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。
合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告朱小明在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告朱小明作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。被告朱小明自2011年10月1日至2013年7月31日期间未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳物业费用，其拖欠物业费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计2382.35元（1.18元／㎡／月×91.77㎡×22个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告作为被告居住小区的物业服务单位，在小区多年来正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。被告作为业主，如认为小区物业存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情况，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。
小区产生的公用能耗费应当由业主分摊，因此原告诉请被告支付自2011年7月1日至2013年7月31日期间能耗费756.18元，本院予以支持。
按照合同约定，业主逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按应交管理费的千分之三交纳违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉之日起按被告拖欠物业管理费为基数按银行同期贷款利率4倍计算，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故本院决定对原告提出的违约金数额予以核减，可按银行同期同类贷款利率计取。据此被告应当以拖欠的物业费2382.35元为基数，自2014年6月17日按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至本判决确定给付日止。对被告朱小明的其他辩解因未能提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、被告朱小明于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费2382.35元及违约金（违约金以2382.35元为基数自2014年6月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付日止）；
二、被告朱小明于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费计756.18元；
三、驳回原告合肥申大物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，其他诉讼费100元，合计125元，由被告朱小明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李 翔
二〇一四年八月七日
书记员 朱丽萍
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。