湖北省洪湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1083民初790号
原告：湖北中仙天下建设工程有限公司，住所地：武汉市吴家山台商投资区新沟镇工业园特28号。
法定代表人赵同艳，总经理。
委托诉讼代理人：许某，该公司法律顾问。
被告：天诚新城镇建设（洪湖）有限公司，住所地：洪湖市大同湖农场管理区。
法定代表人：韩柏清，总经理。
委托诉讼代理人：吴保东，湖北中睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩小焱，湖北中睿律师事务所律师。
原告湖北中仙天下建设工程有限公司与被告天诚新城镇建设（洪湖）有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用普通程序于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许某、被告委托诉讼代理人吴保东、韩小焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依照《以房抵款协议书》偿还所欠原告借款本息及保证金共计13652400元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月1日至2015年2月14日，原告在为被告承建“洪湖大同湖中央花园一期”项目工程中，被告先后五次向原告借款700万元，借款利息为日万分之一，在约定的还款期限内，被告均未偿还。2016年5月9日，原被告双方经协商，签订《以房抵款协议书》，该协议书约定：被告上列欠款所应支付的利息为3452400元，本息合计为10452400元，加上在此之前被告收取原告的应退而未退的工程保证金320万元，被告共计欠原告13652400元。被告以其在建的大同湖中央花园一期2号楼未销售的27套住宅及4号楼的25套住宅，共计5913.15平方米的住宅抵偿其所欠原告的部分欠款，每平方米抵偿价为1830元，其抵款不足部分被告再以该楼盘的商铺抵偿。协议还约定了被告在履行以房抵款过程中应承担的相应义务。该协议签订后，被告一直未按照协议履行。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、营业执照及法定代表人身份证复印件；证明原告主体资格。
银行交易流水明细。证明2014年10月2日的100万元借款银行流水一份，与之相对应的是被告向原告出具的三份收据，时间是2014年9月26日的20万、9月28日的60万元、9月30日的20万元收据三张。
证据2、以房抵款协议书1份、以房抵款明细表3张。证明原、被告双方于2015年5月9日签订以房抵款协议，被告以未销售的房屋抵偿原告部分欠款。
证据3、大同湖工程项目保证金对账单1份、银行进账单两份、银行结算业务申请书两份、原告公司员工郭远涛的情况说明、劳动合同各一份。证明是原告公司员工郭远涛代表原告向被告支付保证金400万元，被告确认应退还原告的保证金数额为320万元。
证据4、原告单方制作的借款明细表及利息计算明细表各一张。证明原告借给被告本金700万元，截止2015年5月9日，利息为3452400元。
证据5、五份借款合同及银行汇款凭证、收据，具体明细如下：（1）、2014年9月1日借款金额为200万元借款合同一份、金额分别为94万元和100万元的银行结算业务申请书两份、被告出具的金额均为100万元的借支单两张；（2）、2014年10月2日借款金额为100万元的借款合同一份、转账金额共为96.1万元、户名为张惠兰的银行卡交易流水明细一份、被告出具的收据三张、张惠兰的身份证复印件、劳动合同一份；（3）、2014年10月11日金额为50万元借款合同一份、金额分别为30万元的银行结算业务申请书一份、金额为13.4万元的银行电汇凭证一份、被告出具的金额分别为30万元和20万元的收据两张；（4）、金额为50万元的借款合同及银行结算业务申请书各一份、被告出具的50万元收据一张；（5）、金额为500万元的借款协议一份、被告出具的300万元收据一张。证明原、被告双方先后签订了5份借款合同，向原告借款共计700万元，借款利率均为月利率30‰。
被告辩称，按照原告提出的诉讼请求，双方签订的以房抵款协议应无效。对于借款本金应以原告实际借款数额为准，利息应按法律规定进行计算。
被告未向本院提交相关证据。
庭审过程中，本案当事人质证及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1即营业执照等、证据3即保证金对账单等，被告未提出异议，本院予以采信。对原告提交的证据2即以房抵款协议，被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为其中借款本息的计算与事实不符。本院认为，综合本案其他证据，原告之借款本息不能以该以房抵款协议为准，故对该证据中原告之借款本息数额不予采信。对原告提交的证据4即原告制作的借款本息明细表，被告对其真实性和证明目的均提出异议，认为借款要以银行转账凭证为准。本院认为，被告之质证意见成立。对原告提交的证据5即借款合同及相关银行汇款凭证、收据，被告对其真实性均无异议，但认为2014年9月1日的200万元借款合同，实际借款金额为194万元，2014年10月2日的100万元借款合同，实际借款金额为96.1万元，2014年10月11日的50万元借款合同，实际借款金额为43.4万元，2014年10月17日的50万元借款属实，对2015年2月14日的500万元借款合同（实际协商借款金额为300万元），借款原因是原告欠农民工工资及材料款等，而被告无钱支付原告工程款，原被告双方协商由被告向原告借款300万元用于支付原告工程款，原告以此款支付农民工工资、材料款等，原告应提供已支付300万元的相关证据，否则，被告不予认可。本院认为，被告主张以有银行转账凭证证明的金额作为实际借款金额而不以合同和收据金额作为借款金额的质证意见成立。但被告认为原告支付农民工工资等，应提供支付凭证，因原被告双方协商被告向原告借款300万元是向原告支付工程款，被告下欠工程款总额中相应扣减此300万元，原告对此款如何使用，与被告无关，故被告上述质证意见不能成立。
根据以上有效证据，本院查明本案事实如下：
2013年1月，原告与被告签订建设工程施工合同，承建被告开发的“洪湖大同湖中央花园一期”项目工程，同年1月31日和3月7日，原告分别向被告支付保证金100万元和300万元，共计400万元，2014年11月24日，被告退还提供保证金80万元，下欠原告保证金320万元。在原告施工过程中，因被告资金周转困难，分5次向原告借款，每次借款约定的利率均为月利率30‰。2014年9月1日，被告与原告签订第一份借款合同，向原告借款200万元，原告于同年8月29日向被告汇款100万元，同年9月1日向被告汇款94万元，被告分别向原告出具两张金额均为100万元的借支单。2014年10月2日，被告与原告签订第二份借款合同，向原告借款100万元，原告安排其公司会计张惠兰于同年9月26日、9月29日、9月29日、10月8日、10月11日、10月14日，分别向被告转款20万元、20万元、17.6万元、20万元、8.5万元、10万元，共计96.1万元，被告向原告出具三张共计100万元的收据。2014年10月11日，被告与原告签订第三份借款合同，向原告借款50万元，原告于同年10月8日向被告汇款13.4万元，于同年10月11日向被告汇款30万元，被告向原告出具两张共计50万元的收据。2014年10月17日，被告与原告签订第四份借款合同，向原告借款50万元，原告于当天向被告汇款50万元，被告向原告出具50万元的收据一张。2015年2月，临近春节，原告下欠部分农民工工资及材料款等未付，而被告下欠原告工程款无钱支付，双方协商由被告向原告借款用于支付原告工程款，原告以此款支付农民工工资、材料款等，双方于同年2月14日签订一份500万元的借款协议，被告于次日向原告出具一份300万元的收条，写明从即日起开始计息，之后，被告向原告出具300万元收据一份。在上述借款合同约定的还款期限内，被告均未偿还。2016年5月9日，原被告双方经协商，签订《以房抵款协议书》，该协议书约定：被告下欠原告借款700万元，下欠原告至2016年5月9日止的利息3452400元，本息合计为10452400元，加上在此之前被告收取原告的应退而未退的工程保证金320万元，被告共计欠原告13652400元。被告以其在建的大同湖中央花园一期2号楼未销售的27套住宅及4号楼的25套住宅，共计52套5913.15平方米的住宅抵偿其所欠原告的部分欠款，每平方米抵偿价为1830元，共抵款10821064元，余款2831336元由被告以该楼盘的商铺抵偿。该协议签订后，双方并未按照该协议履行，原告于是向本院提起诉讼。
本院认为，本案中，被告多次向原告借款，双方之间形成民间借贷法律关系，合法的借贷关系受法律保护。关于双方之间的借款本金数额，2014年9月1日，原被告双方协商借款200万元，原告实际借款194万元，预先扣除利息6万元；同年10月2日，双方协商借款100万元，原告实际借款96.1万元，预先扣除利息3.9万元；同年10月11日，双方协商借款50万元，原告实际借款43.4万元，预先扣除利息6.6万元。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”，根据该规定，原被告之间上述预先从本金中扣除利息的行为无效，故应以原告实际出借给被告的金额683.5万元作为借款本金。关于借款利率，本案中，原被告双方约定的借款月利率为30‰，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，第二款规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。”，根据上述规定，法律保护的年利率上限为24%（月利率20‰），年利率24%至36%（月利率30‰）的部分为自然之债，当事人已自愿支付的，人民法院不予干涉，尚未支付的，不予支持。因此，被告未支付的利息应按月利率20‰分别从借款之日起计算至原告主张的2016年5月9日止，2016年5月10日起至清偿之日止的利息，原告可另行主张。被告关于借款本金应以原告实际借款数额为准，利息应按法律规定进行计算的抗辩理由成立。关于2015年2月14日的300万元借款，因此笔借款系被告用于向原告支付工程款，在被告下欠原告的工程款数额中相应扣减了300万元，故原告领取工程款后，是否将此款全额支付农民工工资、材料费等，与被告无关，因此，被告关于原告需有支付凭证才予以认可之抗辩理由不能成立。另外，被告下欠原告的320万元工程保证金应予退还。故综上所述，因原被告之间签订的以房抵款协议尚未履行，原告可以主张不再履行该协议，而要求被告支付借款本息并返还保证金。原告之诉讼请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告天诚新城镇建设（洪湖）有限公司清偿原告湖北中仙天下建设工程有限公司借款683.5万元并支付利息，利息按月利率20‰分别从借款之日起计算至2016年5月9日止，其中金额为100万元及94万元的两笔借款分别从2014年8月29日、9月1日起开始计息；金额为20万元、20万元、17.6万元、20万元、8.5万元、10万元的六笔借款分别从2014年9月26、9月29日、9月29日、10月8日、10月11日，10月14日开始计息；金额为13.4万元及30万元的两笔借款分别从2014年10月8日、10月11日开始计息；金额为50万元的借款从2014年10月17日开始计息；金额为300万元的借款从2015年2月15日开始计息。
二、被告天诚新城镇建设（洪湖）有限公司返还原告湖北中仙天下建设工程有限公司工程保证金320万元。
上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行。
三、驳回原告湖北中仙天下建设工程有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费103714元，财产保全费5000元，共计108714元，由原告负担9165元，被告负担99549元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30。开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李秀军
人民陪审员 魏大勤
人民陪审员 陈安鹤
二〇一六年十一月三日
书 记 员 晏兵华