广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第53号
原告（反诉被告）何宝珍，女。
委托代理人叶超强、黎剑香，系广东法岸律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈艳霞，女。
被告吴玉婵，女。
原告何宝珍诉被告陈艳霞、吴玉婵租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月28日受理后，被告陈艳霞在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序，于2013年1月28日、3月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托代理人黎剑香、被告陈艳霞到庭；第二次开庭，原告的委托代理人叶超强、被告陈艳霞到庭。两次开庭，被告吴玉婵均没有到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月25日，原告与被告陈艳霞双方签订《租赁合同》，由被告陈艳霞出租其名下物业佛山市南海区荟景台1-2座首层9号铺给原告，租赁期从2010年1月15日至2013年1月24日，月租金1800元，每满一年递增100元。合同约定，租赁期届满被告陈艳霞要收回房屋的，应提前30天书面通知原告，被告陈艳霞继续出租的，原告在同等条件下有优先承租权。但是2012年12月，被告陈艳霞与被告吴玉婵签订《房产租赁合同》，约定将上述商铺出租给被告吴玉婵，租赁期为2013年2月1日至2018年2月1日，月租金3500元，每年递增5%。根据《合同法》规定，合同双方应全面履行合同义务，被告陈艳霞在与原告存在约定优先租赁权的情况下，擅自将商铺出租给被告吴玉婵，侵犯了原告的权益。为维护自身的合法权益，请求判令：确认两被告于2012年12月签订的《房产租赁合同》（NO.Z0133854）无效；2、确认原告对被告陈艳霞所有的位于佛山市南海区荟景台1-2座首层9号的商铺在同等条件下享有优先承租权；3、被告陈艳霞按《房产租赁合同》（NO.Z0133854）约定的条件将涉讼商铺出租给原告；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陈艳霞辩称，两被告签订租赁合同前，陈艳霞已于合同期满前半年通知过原告关于续租的事宜，原告明确表示不再续租，故陈艳霞才另行与吴玉婵签订租赁合同。
被告吴玉婵没有答辩。
被告陈艳霞反诉称，原告与被告陈艳霞双方于2010年1月25日签订《租赁合同》，由被告陈艳霞出租其名下物业佛山市南海区荟景台1-2座首层9号铺给原告，租赁期限至2013年1月24日，现在已届满，原告应返还涉讼商铺予被告陈艳霞并结清租金，但原告一直没有返还涉讼商铺，为维护合法权益，请求判令：1、原告返还涉讼商铺予被告陈艳霞；2、原告支付从2013年1月25日至实际返还商铺之日止按月3500元支付租金予被告陈艳霞。
原告针对被告陈艳霞反诉辩称，不同意返还商铺，原告享有优先承租权，可以合法承租商铺。2013年1月24日前的租金原告已结清，2013年1月25日后的租金按每月3500元支付没有事实依据。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告主体资格。
2、《房产租赁合同》（NO.0008491）（1份，原件），用以证明原告承租陈艳霞的商铺，根据合同第五条第4款约定，被告如需收回铺位，应当提前30天通知原告，且约定原告在同等条件下有优先承租权。
3、收据（1份，原件），用以证明原告支付押金5000元。
4、《房产租赁合同》（NO.Z0133854）（1份，复印件），用以证明陈艳霞与吴玉婵签订了租赁合同，将涉讼商铺出租予他人，原告当时已经到中介公司告知三方原告有优先承租权，两被告不予理会。
5、申请书（4份，原件），用以证明原告已支付了从2013年1月25日至2013年3月24日的租金7000元。
经庭审质证、辩证，被告陈艳霞对原告提供的证据1-4的真实性无异议，但对证据4的证明内容有异议，12月8日陈艳霞已与吴玉婵签订合同并收取押金，其后原告到场称其要承租涉讼商铺，但当时两被告已签订合同了。对原告提供的证据5认为由法院认定。
诉讼中，被告陈艳霞举证如下：
1、《房产租赁合同》（NO.0008491）（1份，原件），用以证明原告与陈艳霞的租赁合同至2013年1月24日到期。
2、房地产权证（1份，复印件，加盖中国农业银行盐步支行章），用以证明涉讼商铺权属人是陈艳霞。
3、《房产租赁合同》（NO.Z0133854）（1份，原件），用以证明经中介介绍，吴玉婵与陈艳霞签订租赁合同，承租涉讼商铺。
4、中介费发票（2份，原件），用以证明陈艳霞、吴玉婵支付中介费的事实。
5、解除合同协议（租赁）（1份，原件），用以证明被告已经与吴玉婵解除租赁合同关系。
6、铺位租赁合同（1份，原件），用以证明吴玉婵已经向他人承租铺位。
7、收据（1份，原件），用以证明被告陈艳霞因违约交付涉讼商铺向被告吴玉婵赔偿10000元。
经庭审质证、辩证，原告对被告陈艳霞提供的证据1无异议；对证据2是复印件，对其真实性不予确认；对证据3真实性无异议；对证据4中吴玉婵支付的中介费发票真实性有异议，认为与本案无关。对陈艳霞支付的中介费发票真实性无异议，可以证实被告未经原告同意自行转租予吴玉婵；对证据5、6的真实性不予确认，吴玉婵没有出庭陈述相关情况，本案已经发生诉讼，协议显示的签订时间在本案诉讼之后，两被告是为了诉讼需要而制作的，认为解除合同协议显示陈艳霞赔偿吴玉婵2万元未发生。对被告提供的证据7真实性不予确认，被告吴玉婵没有出庭陈述相关情况，本案已经发生诉讼，至今吴玉婵没有出具该收据不符合常理，且庭后补交也是补出的。
被告吴玉婵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也没有提交证据，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。
经本院审查认为，原告提供的证据1-4及被告陈艳霞提供的证据1、3，相对方对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据5为原件，加盖了银行印章，本院对其真实性予以确认。被告陈艳霞提供的证据2为涉讼商铺的权属登记情况，加盖了银行印章，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据4均是原件，本院对其真实性予以确认；被告陈艳霞提供的证据5、6、7均为原件，且可相互印证，原告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。
经审理查明：涉讼商铺位于佛山市南海区荟景台1-2座首层9号铺，房地产权属人登记为被告陈艳霞。
2010年1月25日，被告陈艳霞（甲方）与原告何宝珍（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，租金每月1800元，租赁期限从2010年1月25日起至2013年1月24日。租金按月结算，以转帐形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金。乙方应向甲方缴纳押金5000元。租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日前30天书面通知乙方。甲方继续出租该房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权。双方同时约定乙方责任、违约责任等。
2010年1月21日，被告陈艳霞收取原告承租涉讼商铺押金5000元并出具收据。
2012年12月6日，被告陈艳霞（甲方）与被告吴玉婵（乙方）及广东中原地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房产租赁合同》（编号NO.Z0133854），约定被告吴玉婵向被告陈艳霞承租涉讼商铺，租赁期共五年，自2013年2月1日起至2018年2月1日止。甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付乙方使用，租金每月3500元，按月结算，乙方在每月的第5日前结清本月租金等。
2012年12月24日，被告陈艳霞、吴玉婵分别向广东中原地产代理有限公司雍景豪园二分公司支付中介费1000元及3500元。
2012年12月28日，原告向本院提起诉讼。2013年1月28日，被告陈艳霞向本院提起反诉。
2013年2月2日，原告通过银行转账向被告陈艳霞汇款3500元。2013年3月1日，原告再次通过银行转账向被告陈艳霞汇款3500元。
2013年3月6日，被告陈艳霞与被告吴玉婵签订一份《解除合同协议（租赁）》，约定:双方均知悉现因交铺时间原因导致本次交易无法继续进行，双方均同意解除《房产租赁合同》（编号NO.Z0133854）,被告陈艳霞退回10500元给被告吴玉婵,本协议签订后即时生效,合同终止,双方互不追究任何责任。被告陈艳霞同意赔偿20000元给被告吴玉婵未能收铺时间延迟的损失。同日，被告吴玉婵出具收据，确认收取被告陈艳霞违约金10000元。
2013年3月8日，被告吴玉婵与案外人江泽波签订一份《铺位租赁合同》，约定被告吴玉婵承租案外人江泽波位于佛山市南海区荟景台3-5座1号铺。双方同时约定租金标准、违约责任等。
诉讼中，经本院释明后原告坚持在未解决双方纠纷情况下不同意交还涉讼商铺。原、被告双方确认：至辩论终结前涉讼商铺仍由原告何宝珍控制使用。被告陈艳霞表示将不再出租涉讼商铺，要求收回商铺自用。被告陈艳霞自认：原告在租赁期限届满前曾向其表示过愿意按《房产租赁合同》的同等条件下继续承租涉讼商铺，但因被告陈艳霞与被告吴玉婵已签订合同并收取押金而拒绝原告请求。
本院认为，原告与被告陈艳霞双方经过平等协商自愿就承租涉讼商铺事宜签订《租赁合同》，没有违反法律的强制性规定，应受法律保护。双方在合同中约定了优先承租权，该意思表示真实，原告按约定应当享有优先承租权。原告与被告陈艳霞原合同约定的租赁期限截止至2013年1月24日，被告陈艳霞亦自认在租赁期限届满前原告曾向其表示过愿意按《房产租赁合同》的同等条件下继续承租涉讼商铺，被告陈艳霞在租赁期限届满前即与被告吴玉婵签订《房产租赁合同》，并以已签订新合同及收取押金为由，拒绝原告接同等条件优先承租涉讼商铺的请求，坚持与被告吴玉婵形成新的租赁合同关系，已损害了原告的优先承租权。但作为优先缔约请求权，原告所享有的优先承租权不能对抗物权，亦不能对抗第三人，被告陈艳霞已与被告吴玉婵签订了新的租赁合同，也没有证据反映新订立的合同存在法律规定无效的情形，原告主张被告陈艳霞与被告吴玉婵签订的租赁合同无效没有法律依据，本院不予支持，但不影响原告就被告陈艳霞损害其优先承租权的行为另行主张违约责任。
优先承租权是租赁期限届满后，在出租人愿意继续出租租赁物的情况下，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有优先于其他承租人续租的权利，该权利仅是一种请求权，且只能在出租人具备继续出租意愿这一前提条件下承租人才能行使。现被告陈艳霞已与被告吴玉婵解除了租赁合同关系，并在庭审中明确表示涉讼商铺将不再出租而收回自用，原告亦未举证证明存在主张优先承租权的条件，故原告请求对涉讼商铺在同等条件下享有优先承租权及将涉讼商铺按被告陈艳霞与被告吴玉婵签订的《房产租赁合同》约定的条件出租予原告没有依据，本院不予支持。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物予权属人。原告在合同约定期限届满后并未与被告陈艳霞签订新合同达成继续租赁涉讼商铺的合意，原告并无合法依据继续占用涉讼商铺，被告陈艳霞反诉请求原告返还商铺的主张本院予以支持。如前所述，原告并无合法理由占用涉讼商铺，在诉讼中经本院释明后仍坚持拒绝交接涉讼商铺，被告陈艳霞请求原告支付从合同期满后至实际返还商铺之日止的铺位使用费的主张本院予以支持。对于使用费标准，参照被告陈艳霞与被告吴玉婵约定的合同租金标准及原告已按每月3500元支付了从2013年1月25日至3月24日租金的行为反映，每月3500元使用费属合理市场价格，被告陈艳霞主张按每月3500元计付租金合理，本院予以支持，但原告已按此标准支付至2013年3月24日的使用费，故原告应从2013年3月25日起至实际返还商铺日止按3500元/月计付使用费予被告陈艳霞，被告陈艳霞请求超出本院核定部分，本院不予支持。
被告吴玉婵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告何宝珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区荟景台1-2座首层9号铺予被告陈艳霞。
二、原告何宝珍应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月3500元支付从2013年3月25日起至上项商铺实际返还之日止的使用费予被告陈艳霞。
三、驳回原告何宝珍的诉讼请求。
四、驳回被告陈艳霞的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本案本诉受理费减半收取为50元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取为50元（被告陈艳霞已预交），由原告负担，原告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告陈艳霞，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一三年四月三日
书记员 李柳媚