广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终415号上诉人（原审被告）：乐昌市利居房地产开发有限公司。法定代表人：温先运，董事长。委托诉讼代理人：罗晓蕾，广东宜方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾宪权，男，汉族。委托诉讼代理人：蓝英（系曾宪权的妻子），女。上诉人乐昌市利居房地产开发有限公司（以下简称利居公司）因与被上诉人曾宪权房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2016）粤0281民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人利居公司的委托诉讼代理人罗晓蕾、被上诉人曾宪权及其委托诉讼代理人蓝英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利居公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判;2.一、二审案件受理费由曾宪权负担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。理由如下:1.房屋差额款实质是购房款，应当于交付房屋前支付。《房屋拆迂产权调换补偿安置合同》（下称《合同》)第二条第三款对产权调换结算进行说明。之所以存在房屋差额款是由于补偿给曾宪权的安置房屋超过被拆迁房屋23.39m2，差额价格39955.05元，扣除利居公司应支付的各项补偿(装修费、附属物补偿费、过渡费、搬迁费)后，曾宪权仍应支付16000元。比照一般的《房屋买卖合同》，该差额款的性质就是购房款。虽然《合同》未明确该款的支付时间，但在无明确约定的情况下购房款应于交付房屋之前支付是众所周知且无需证明的。因此，在购房款付清之前曾宪权并非是涉案房屋完整的所有权人。既然曾宪权仍非完整的所有权人，利居公司便无法为其办理正式的房屋交接手续，更谈不上办理房屋所有权证。一审判决认定“合同没有约定差额款的交付时间”属对差额款定性错误导致的认定事实不清。2.利居公司行使先履行抗辩权应当得到支持。承上，曾宪权应当于交付房屋之时付清差额款但其至今未付。这是导致无法办理正式的房屋交接手续及房屋所有权证的直接原因。利居公司虽未就此提起反诉，但以此作为抗辩事由是基于先履行抗辩权的规定，应当予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条:”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。“的规定，曾宪权支付房屋差额属于先履行义务，既然其至今仍未履行，利居公司以此抗辩合法合理。一审判决以利居公司没有提起反诉为由对此抗辩事由不予采信是适用法律错误。3.恳请二审法院依据实际情况酌情延长办证时间。一审判决确认利居公司应当在判决生效之日起30日内办妥涉案房屋所有权证在实际操作中难以执行。办理房屋产权证涉及到繁琐的流程且本案所涉房屋为回迁房，存在购房款未交清、正式的房屋交接手续未办理等情形，利居公司已于一审期间提出30日内办证根本不存在现实可操作性。况且办理产权证涉及到房屋管理部门，时间亦非利居公司能够控制。据此，恳请二审法院酌情延长办证时间，以保障双方当事人权利均不受到损害。曾宪权辩称，请求驳回上诉，维持原判，要求利居公司按《房屋拆迁产权调换补偿安置合同》条款补偿曾宪权的过渡费及安置房面积差额费并负担一、二审诉讼费用、误工费、交通费、精神损失费等一切费用。理由如下：1.合同并未明确差额款为购房款及交付时间，也未约定交付差额款是办理房产证的前提，故差额款(即换房款)不是购房款，不能作为对抗办理房产证的理由。2利居公司行使抗辩权没有事实和法律依据，应为无效。（1）由于利居公司至今尚欠曾宪权过渡费和安置房面积差额款合计6381元，因此差额款应为9619元，而不是16000元。（2）办理房产证属法律规定和合同约定的刚性条款和规定，利居公司必须履行约定，遵守法律条款，不能作为抗辩事项。（3）曾宪权无违反合同和法律的行为，也未侵害利居公司的权益，利居公司无抗辩的理由。曾宪权向一审法院起诉请求：1.判令利居公司在30日内办理涉案房屋的产权登记手续并交付产权证给曾宪权，办理产权证所需的费用由利居公司自行负担;2.本案诉讼费由利居公司负担。一审法院认定事实：2009年3月30日，曾宪权作为乙方与甲方利居公司签订《房屋拆迁产权调换补偿安置合同》（以下简称合同）一份，合同第三点约定“2、产权调换安置房①甲方安置乙方房屋壹套，位于乐城公主中路顺易华庭A2期5栋905房（电梯905,107.5㎡）。……3、产权调换结算……③被拆迁房屋产权调换后，乙方应补给甲方差额款为人民币16000.00元（大写：壹万陆仟元整元）。4、费用承担①安置房产权证办证费，双方产权证证载面积等同部分由甲方负责，超出部分的费用按规定应由乙方承担的乙方应予支付。”合同第七点约定“七、甲方在乙方搬迁入住安置房后24个月内，负责办好安置产权证交给乙方。”补充条款约定“1、超出原产权部分全部由甲方负责办理产权证的费用。……”上述合同签订后，利居公司于2011年将涉案房屋交付给曾宪权使用，但至今没有为曾宪权办理房屋所有权证。据此，曾宪权诉至法院，要求判如所请。庭审中，利居公司要求曾宪权先把房屋差额款16000元交清，才同意办证并愿意承担相应办证费用。曾宪权则称，由于利居公司没有兑现支付合同之外的补偿款5000元以及支付逾期交楼长达11月的安置过渡费，故不同意支付差额款16000元给利居公司。利居公司认可没有支付安置过渡费，但不认可合同之外的补偿款。双方各执己见，调解未果。一审法院认为，曾宪权与利居公司签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。按照该合同约定，利居公司应在曾宪权搬迁入住安置房后24个月内负责办好安置产权证交给曾宪权，但利居公司已经逾期24个月仍未办好涉案房屋所有权证，违反了合同的义务。曾宪权要求利居公司办理涉案房屋所有权证的诉请，证据确凿，该院予以支持。利居公司提出曾宪权没有交清16000元房屋差额款不同意办证的抗辩，因合同没有约定差额款的交付时间以及办证必须以付清房屋差额款为前提，且双方还存在逾期交楼的安置过渡费没有结算，故在曾宪权没有诉请、利居公司没有反诉的情况下，对上述问题该院不宜直接处理，双方可另寻途径解决。曾宪权要求利居公司履行办证义务符合法律和合同的约定，对利居公司提出抗辩事由该院不予采信。至于办证费用，合同约定由利居公司负担，利居公司亦同意负担，故该院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，于2017年1月17日作出（2016）粤0281民初1559号民事判决：乐昌市利居房地产开发有限公司应于判决生效之日起30日内为原告曾宪权办理位于广东省××公主中路顺易华庭A2期5栋905房的房屋所有权证，并负担相应的办证费用。案件受理费50元，由乐昌市利居房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，在双方当事人调解不成且不同意由本院一并审理的情况下，本院对曾宪权二审提出的请求利居公司补偿过渡费、安置房面积差额费及承担误工费、交通费、精神损失费的诉请不予审查。根据当事人的上诉及答辩，本案的争议焦点是：曾宪权要求利居公司办理涉案房屋所有权证的诉请应否支持。本案中，利居公司、曾宪权对双方于2009年3月30日签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置合同》均无异议。利居公司于2011年2月28日已将涉案房屋交付给曾宪权使用，根据《房屋拆迁产权调换补偿安置合同》第七项“七、甲方在乙方搬迁入住安置房后24个月内，负责办好安置产权证交给乙方。”的约定，利居公司已经存在逾期24个月未办好涉案房屋所有权证的情形，故曾宪权要求利居公司办理涉案房屋所有权证的诉请于法有据，一审法院予以支持并无不妥。利居公司主张办理涉案房屋所有权证必须以曾宪权付清房屋差额款16000元为前提，因双方签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置合同》对此没有明确约定，一审法院亦告知利居公司可对此提起反诉，但利居公司坚持不提起反诉，故一审法院对利居公司要求曾宪权付清16000元房屋差额款的请求不予处理并无不妥。利居公司以此作为抗辩理由没有法律依据，本院不予支持。如利居公司要求曾宪权付清16000元的房屋差额款，可另行主张权利。综上所述，利居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由乐昌市利居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俊东审 判 员 神玉嫦审 判 员 李 罡二〇一七年五月二十四日法官助理 胡仕忠书 记 员 李 盈