河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终4473号上诉人（原审被告）：王云玉，男，1982年12月2日出生，汉族，住河南省。委托代理人：李昊悦，河南锦盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王蕊，女，1992年2月21日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：刘薇薇，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许招兵，男，1973年11月24日出生，汉族，住河南省许昌县。被上诉人（原审第三人）：郑州名门房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路东金城街北1幢1层102号。法定代表人：张恩红，经理。委托代理人：张大成，河南慧德律师事务所律师。上诉人王云玉因与被上诉人许招兵、王蕊、郑州名门房地产营销策划有限公司（以下简称“名门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初3586号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年03月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王云玉的委托代理人李昊悦，被上诉人王蕊的委托代理人刘薇薇、被上诉人许招兵、被上诉人名门公司委托代理人张大成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云玉上诉请求：1、撤销原判，依法发回重审或者改判合同无效；2、上诉费由王蕊、许招兵承担。事实与理由：一、许招兵与王蕊所签房屋买卖合同违反法律禁止性规定应属无效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》38条第6款规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。许招兵在该房屋产权证书尚未办理时与王蕊签订房屋买卖合同因违反该法的强制性规定，应属无效合同，原审法院认定合同有效系违法行为。二、许招兵伪造文件买卖房屋已经构成诈骗罪。一审庭审过程中，许招兵明确承认该委托书属于伪造，因此许招兵属于无权处分。其主观上占有他人财产的目的，客观上利用伪造的委托书成功骗取了王蕊的购房款，侵害了正常的房地产买卖秩序，其行为已经构成诈骗罪,王云玉据此已经向公安机关报案。因此，建议二审法院将案件移送公安机关侦查处理。三、王蕊没有尽到审慎的注意义务，其没有理由相信许招兵为有权代理人，本案不符合表见代理的构成要件。王蕊辩称，一、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，双方签订的房屋买卖合同有效。二、许招兵的行为依法构成表见代理。许招兵系没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以王云玉名义订立合同；许招兵在卖房子的时候提供了驾驶证复印件、王云玉委托书、房屋买卖合同原件、购房发票和契税原件，房屋钥匙，足以让王蕊相信其有代理权；王蕊在本案中完全善意无过失。三、王云玉与许招兵的行为及解释前后矛盾，不排除王云玉与许招兵串通的可能性。许招兵辩称，2014年3月,许招兵和王云玉的妹妹王领玉因公司股份变更还有外债,王领玉欠许招兵三十万元，并约定利息1分年底还款，并将其兄王云玉的购房合同与银行卡等一切购房手续质押于我,并有借条为证。因至今未还款，我通过咨询名门房地产公司了解到凭现有手续可以出卖此房，并通过名门房地产公司联系到买方王蕊，当时,王蕊与名门房地产公司并未验证我和王云玉的关系,我见过王云玉，就没有卖房委托书。现在我通过名门房地产公司得到还款10万元。名门公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。名门房地产公司曾见过授权委托书原件，被许招兵拿走，名门房地产公司留有复印件。名门房地产公司认定委托书的真实性，且许招兵持有王云玉驾照复印件、以及王云玉还月供的银行卡。此笔业务手续规范，名门房地产公司不存在过错。王蕊向一审法院起诉请求：1、依法判令王蕊与王云玉签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同标的额890000元（大写捌拾玖万元整）；2、依法判令王云玉继续履行合同，按照合同约定接受王蕊交付的剩余房款并协助王蕊办理房屋登记手续；3、诉讼费由王云玉、许招兵、名门公司承担。一审法院认定事实：2016年2月16日，许招兵携带王云玉向其出具的委托书以及案涉房屋的《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、契税发票原件、王云玉的驾驶证及身份证复印件，与王蕊签订了《房屋买卖合同》，约定：一、王云玉（甲方）将位于管城回族区帆布厂南街东、航海路北永恒理想广场的8幢6层3号房屋出售给王蕊（乙方），面积为93.13平方米，总价款为捌拾玖万元整；二、甲乙双方应于本合同签订后的房本下发归档后陆拾捌个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；三、乙方同意先付解压款壹拾万元整，2016年4月1日前再支付肆拾万元用于解除房屋的银行抵押。同时，许招兵在代理人处签名确认。同日，许招兵代王云玉与王蕊签订借款协议，约定：一、由王蕊借款给王云玉伍拾万元整用于案涉房屋的银行解压；二、许招兵在借款协议上以代理人身份签字确认，并写下王云玉在建行的卡号为62×××65的账户作为收款账户。另查明，2016年2月17日，王蕊通过中国工商银行郑州黄河支行向王云玉的卡号为62×××65的账户转账100000元整，且许招兵以王云玉代理人的身份向王蕊出具了收条，载明：今收到王蕊交来房款拾万元（100000元），该房款在房屋过户时冲抵房款首付。同日，许招兵向王蕊交付了案涉房屋的钥匙，被告一直居住至今。再查明，本案涉及的房屋为普通商品房，目前没有房产证。一审法院认为，本案的争议焦点集中在许招兵代理王云玉与王蕊签订《房屋买卖合同》的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案中，王云玉已经否认了曾经委托许招兵处理案涉房屋，可知许招兵没有代理权；许招兵携带着王云玉向其出具的委托书，以及案涉房屋的《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、契税发票原件、王云玉的驾驶证及身份证复印件，而且许招兵收取王蕊首付款的账户亦是王云玉所有，以上证据已经足以使王蕊相信许招兵具有代理权；在签订合同时，王蕊根本不知道许招兵没有代理权而且交易金额为市场正常价格，可知其为善意且无过失，因此，许招兵的行为已然构成表见代理，有足够的理由使王蕊相信其具有代理权。因此。王蕊与王云玉、许招兵签订的《房屋买卖合同》应属合法有效，应当继续履行。王蕊诉请判令原被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，符合法律依据，本院予以支持。王蕊另诉请被告王玉玉按照合同约定接受王蕊交付剩余房款，履行房屋贷款解压手续，在房产证下发之后协助王蕊办理房屋登记手续，且其愿意按照合同的约定在一个月内支付第二笔房款400000元，一审法院认为在合同合法有效应继续履行的前提下，王蕊的诉请符合法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决：一、王蕊与王云玉2016年2月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行；二、在本判决生效之日起三十日内，王蕊向王云玉支付400000元用于偿还涉案房屋的剩余贷款；三、王云玉在收到王蕊400000元房款后十日内，协助王蕊办理解除涉案房屋的抵押登记；四、王云玉在涉案房屋房产证下发之日起十日内，协助王蕊办理涉案房屋房产证的过户登记；五、驳回王蕊其他诉讼请求。案件受理费12800元，由王云玉、许招兵承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对当事人二审争议事实的认定同原审判决认定的事实。本院认为，许招兵持有的卖房人王云玉的房产手续和偿还银行按揭款的银行卡等,足以使买房人王蕊相信许招兵代理的真实性,加之中介人名门公司也认同许招兵代理的真实性,且王蕊接到房屋钥匙后已经装修，本院认定王蕊为善意的买方。王蕊除了依照合同缴纳40万元用于解除涉案房屋抵押外，还必须在王云玉名下房产过户给王蕊的同时，将剩余房款一次性提存给郑州市管城回族区人民法院执行部门，待王云玉依照生效判决履行其各项义务后，才能受让剩余房款。作为上诉人的王云玉对隶属于其本人的证件及涉及买房及还贷的基本手续交给他人，应视为王云玉对自己名下房产交由他人处分，其后果应由王云玉负责。本院对王云玉的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持，但未判令王蕊支付剩余房款不妥，为减少当事人诉累应在本案中一并解决为宜。关于许招兵领取的10万元，王云玉可与许招兵另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：一、维持郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初3586号民事判决；二、王蕊在王云玉过户其房产的同时支付剩余购房款。二审案件受理费12800元，由上诉人王云玉负担。本判决为终审判决。审判长  张建军审判员  崔凤茹审判员  陈 赞二〇一七年五月三十日书记员  任紫璇