北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第3243号
原告秦晓雯，女，1962年4月18日出生。
委托代理人李永革，北京凯普律师事务所律师。
被告齐淼，女，1986年9月16日出生。
委托代理人宋子杰，北京市国汉律师事务所律师。
原告秦晓雯与被告齐淼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长、人民陪审员王淑芝、人民陪审员杨尚云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦晓雯及委托代理人李永革、被告齐淼委托代理人宋子杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告秦晓雯起诉称:2012年11月18日，被告与原告在北京安瑞信德房地产经纪公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同确定了房屋的成交价格、付款方式及资金划转方式等内容，以及双方各自的权利义务，合同第二条明确该房屋已经设定抵押，被告应当于2013年1月1日前办理抵押注销手续，《补充协议》将购房款给付时间、办理抵押注销手续以及办理房屋所有权转移登记的时间、最终成交价进行了明确，上述合同签订后，原告于2012年11月18日当日给付被告购房定金2万元，2012年12月17日被告将房屋交付原告。2012年11月27日至2013年1月29日原告分次给付被告购房款140万元整，在此期间，被告以各种理由拖延履行合同义务，经双方协商，原告剩余应付被告购房款4万元作为被告的违约金不再向原告索取。截止2013年1月29日购房款已经全部交清。2013年2月28日，在原告和居间方多次催促下，原被告就买卖房屋办理了网签合同，随后被告便再也联系不上，被告的行为严重违反合同约定，侵犯了原告权益，为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付逾期办理解除抵押违约金546800元（1440000元*0.0005*815天-40000元=546800元；2013年2月2日起至2015年4月27日止）；2、判令被告给付逾期办理过户违约金586800元（2013年2月7日至2015年5月6日，1440000元*0.0005*815天=586800元）至原告实际取得房屋产权证书之日止；3、判令被告给付代为偿还欠中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的贷款本金、利息及滞纳金855454.44元（其中本金783393.24元、滞纳金及利息72061.2元）并按照中国人民银行流动资金贷款基准贷款利率支付利息至实际付清之日止；4、本案诉讼费由被告承担。
被告齐淼答辩称：不同意原告的全部诉求，根据合同法违约金主张不能超过实际损失的30%，原告的违约金过高且重复计算，根据生效的判决，被告已经将房屋交付原告使用，原告在使用房屋过程中不存在任何损失，房屋的实际情况是有租户，被告交付房屋之后，租户的租金是原告收取使用，我们认为从收取租金以及原告实际使用房屋来看，原告不具备任何使用房屋的实际损失；原告计算的贷款存在一定的差异，通过之前的法院判决，认定80万元的贷款，原告一年期的利率过高，被告用5%的利率计算，是5万元的损失，原告的损失不应该超过6万元。原告不管是违约金还是贷款的计算存在问题，希望法院酌情考虑。
经审理查明：2012年11月18日，出卖人（甲方）齐淼与买受人（乙方）秦晓雯在北京安瑞信德房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将座落在北京市石景山区X号（以下简称涉案房屋）、建筑面积57.86平方米房屋出售给乙方，房屋最终成交价格为144万元；乙方于2012年11月18日向甲方支付购房定金2万元，于2012年11月30日前支付购房款50万元，于2013年2月1日前支付购房款60万元，乙方于过户当日再支付甲方房款30万元；抵押登记注销：甲方应于2013年2月1日前办理该房屋的抵押登记注销手续，双方于办理注销登记之日起3个工作日内共同向房屋权属登记部门办理该房屋的权属转移登记手续；双方应当在2012年12月17日自行办理物业交割手续，丙方陪同；涉案房屋已设定抵押，抵押权人为工商朝阳支行，抵押登记日期为2010年11月20日。甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议第一条约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
合同签订后，秦晓雯共向齐淼支付140万元。2012年12月，齐淼将涉案房屋交付给秦晓雯，涉案房屋现由秦晓雯居住使用。
2014年4月9日，秦晓雯起诉齐淼、第三人中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行至本院，诉讼请求为：“1、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2、判令第三人限期协助办理石景山区X号房屋解除抵押登记手续；3、判令被告继续履行合同并限期为原告办理石景山区X号房屋所有权转移登记；4、原告愿意代齐淼偿还第三人贷款本金及利息；5、本案诉讼费由被告承担。”。该案经审理后查明：合同签订当日，秦晓雯支付齐淼定金2万元；2012年11月27日，秦晓雯通过银行转账支付齐淼房款50万元；2012年12月7日，秦晓雯向案外人何家辉银行账户转账付款30万元；2012年12月22日，秦晓雯向案外人何家辉银行账户转账付款10万元；2013年1月14日，秦晓雯向齐淼账户转账支付7万元；2013年1月29日，秦晓雯向齐淼账户转账支付30万元，同日，何家辉代齐淼向秦晓雯出具收条，其载明内容为：今收到房款30万元，现已收房款140万元，尾款4万元不再收取，房款已全部交清。另，秦晓雯提供居间方北京安瑞信德房地产经纪有限公司出具的情况说明中载明：2012年11月18日秦晓雯与齐淼及何家辉共同就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同由该公司人员经办，合同约定了交易价格及具体支付方式，后齐淼称由于其怀孕及工作原因，买卖合同后期的履行由何家辉代为齐淼办理，双方同意后秦晓雯分两次将部分房款通过银行转账方式支付给何家辉，何家辉出具了收条。又查明：2010年10月11日，齐淼与工商朝阳支行签订《个人循环借款合同》，约定齐淼向工商朝阳支行循环贷款额度80万元，期限自合同生效之日起至2016年11月10日止。2010年11月18日，齐淼与工商朝阳支行签订《个人借款最高额抵押合同》，约定自2010年11月10日至2016年11月10日期间，在80万元的最高额度内，齐淼以涉案房屋作为债权的抵押担保。2010年12月7日，双方到对涉案房屋办理了债权数额80万元的最高额抵押登记。本院于2014年11月3日作出（2014）石民初字第3250号民事判决书，判决：一、确认秦晓雯与齐淼于2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；二、齐淼于本判决生效后七日内到中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行办理北京市石景山区X号房屋的贷款抵押解除手续；三、若齐淼逾期未履行上述本判决主文第二项内容的，则秦晓雯于本判决生效后十五日内代为齐淼偿还所欠中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的贷款及利息（具体数额由该金融机构核定），并由齐淼、中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行协助秦晓雯办理解除北京市石景山区X号房屋的贷款抵押手续；四、上述本判决主文第二项或第三项内容履行完毕，即北京市石景山区X号房屋抵押解除手续办理完毕之日起五个工作日内，齐淼与秦晓雯共同到北京市石景山区建设委员会办理所有权过户登记手续，将上述房屋所有权过户登记到秦晓雯名下；五、驳回秦晓雯的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉，本案现已生效。
2015年3月25日，中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行出具个人贷款结清证明，兹有借款人齐淼在我行申请个人房屋抵押贷款，贷款发放日期为2010年12月10日，贷款金额为人民币80万元整，贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2014年11月27日全部结清。
2015年4月27日，涉案房屋解除抵押。
2015年9月2日，秦晓雯取得涉案房屋的产权证书。
2016年4月26日，中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行出具秦晓雯代还齐淼贷款情况说明，载明，我行根据秦晓雯女士提供的还款凭证及我行系统台账数据进行了统计，确认自2014年6月13日至11月27日期间，秦晓雯女士共计向我行贷款客户齐淼还款账户存入资金
855454.44元，归还了齐淼所欠我行贷款。其中，归还本金783393.24元，利息72061.2元。特此说明。
本案审理期间，秦晓雯申请对齐淼名下位于北京市朝阳区X号房屋进行保全，并提供其本人名下涉案房屋作为担保。本院于2015年10月8日做出保全裁定，对齐淼名下上述房屋及担保房屋进行查封。
庭审中，双方均认可剩余购房款4万元冲抵违约金，但秦晓雯主张双方协商的违约金4万元已经在诉求1中扣除，齐淼主张4万元是解决全部纠纷的违约金，涉及本案的违约金起算应当是向后推移到实际解押之日起算，且主张本案违约金有重复计算，数额过高，请求法院予以酌减。
庭审中，秦晓雯主张按照中国人民银行流动资金贷款基准贷款实际发生利率支付代为偿还贷款的利息，齐淼主张利率过高，请求按照5%支付。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权证、工商银行还款明细及凭证、个人贷款结清证明、2014年石民初字第3250号民事判决书、生效证明、情况说明及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。
本案中，因原、被告双方明确约定了被告办理解除房屋抵押登记手续及协助原告办理涉案房屋过户登记的义务及具体期限，现被告未按约定期限履行办理涉案房屋抵押登记解除手续的义务，致使涉案房屋未能如期办理过户转移登记，显属构成违约，应承担违约责任。因此，关于原告主张被告逾期办理解除抵押违约金及逾期办理过户违约金的请求，合理部分，本院予以支持，因逾期解押这一违约行为导致违约及逾期过户违约的重复部分，本院不予支持。对于被告提出违约金数额过高从而请求法院予以减少的意见，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本院综合本案中当事人履行合同各项义务的情况、数额、过错程度及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。对于被告主张4万元是解决全部纠纷的违约金，涉及本案的违约金起算应当是向后推移到实际解押之日起算的抗辩意见，因被告未提供书面证据对此加以证明，且免除4万元购房款的日期是2013年1月29日，故对此本院不予采信。
原告代被告偿还欠中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的贷款本息共计855454.44元，故对于原告要求被告支付代为偿还贷款本金、利息、滞纳金的请求，本院予以支持。因原告已将被告的贷款本息于2014年11月27日全部结清，被告应当赔偿原告由此产生的实际利息损失，故对于原告主张被告按照中国人民银行流动资金基准贷款利率的标准支付自2015年2月1日至实际付清之日止利息的请求，本院予以支持。对于被告提出利率标准过高，要求法院按照5%进行酌减，但其未提出证据加以证明，对此，本院不予采纳。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、齐淼于本判决生效后七日内给付秦晓雯逾期解除抵押及逾期办理过户的违约金共计十七万元；
二、齐淼于本判决生效后七日内给付秦晓雯代为偿还其欠中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的贷款本金及利息、滞纳金共八十五万五千四百五十四元四角四分；
三、齐淼于本判决生效后七日内给付秦晓雯代为偿还贷款的利息（以八十五万五千四百五十四元四角四分为基数，自二〇一五年二月一日至实际支付之日止，按照中国人民银行流动资金同期贷款基准利率计算）；
四、驳回秦晓雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千八百零二元，由齐淼负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费由齐淼负担（于本判决生效后七日内径行给付秦晓雯，具体数额以公告费发票为准）。
保全费五千元，由齐淼负担（于本判决生效后七日内给付秦晓雯）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 杨尚云
二〇一六年五月十二日
书 记 员 刘 曦