广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初16075号
原告：陈目标，男，1979年7月13日出生，汉族，住广东省遂溪县。
委托诉讼代理人：吴爱平，广东粤鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。
被告：佛山市裕东龙房地产发展有限公司，住所地：佛山市南海区里水洲村村“岗美岗”。
法定代表人：岑兆雄。
委托诉讼代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆静霖，广东信孚律师事务所实习律师。
原告陈目标与被告佛山市裕东龙房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴爱平、被告的委托诉讼代理人张晓佳、骆静霖到庭参加了诉讼。诉讼中，原告和被告共同申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付从双方约定的2014年8月31日交楼之日起至被告交付该物业给原告使用之日止的违约金予原告，暂计至2015年12月20日为142800元；2.被告赔偿原告从2014年8月31日起至收楼之日止的房租费用20400元；3.被告赔偿原告家电、家私折旧费约10000元；4.本案的诉讼费由两被告承担。
事实和理由：原告于2013年3月29日与被告签订购房确认书，向被告购买位于佛山市南海区里水镇草场大道中5号之一糖果花园三期16栋1202房。建筑面积88.29平方米，带标准装修。2013年3月31日，原告支付首期款30万元。其后按被告安排，于2013年4月10日向广州溢信投资顾问有限公司递交购房资料和支付按揭费用1300元用于办理剩余购房款的按揭手续。2014年4月16日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定合同签订后15天内，被告向原告代收1万元由其向佛山市南海区建设局缴纳专项维修资金，被告开始办理按揭手续。合同约定被告于2014年8月31日前交付房屋予原告。原告按收楼通知和合同约定时间购买了家私电器等生活必需品约10万元。2014年8月31日原告按《收楼通知》到被告处收楼，被告拒绝交付房屋。多次协商无果，被告才告知因前一手购房人和被告的争议未解决。被告故意隐瞒已与第三人交易并存在纠纷的事实，欺骗原告签订买卖合同，进行一房二卖。家私电器厂房不断催促原告要送货，原告多次要求被告交付房屋，被告于2014年11月27日通过其员工罗小姐发电子邮件要求如原告需使用该物业，需以租用的方式使用，月租金为4000元。原告为节省开支拒绝被告的要求。至2015年12月20日，被告才交付房屋予原告，虽然合同已履行完毕，但被告迟延交付房屋476天，已构成严重违约，原告承担巨大风险和精神折磨，被告应承担赔偿责任。
被告辩称，1.涉讼房屋至2015年12月20日交付予原告并非涉讼房屋未在约定交付日达到交付条件，而是原告没有按合同第六条约定向被告支付房款，补充协议第五条约定，原告未付清房款及税费情况下，被告可不将房屋交付予原告，被告没有交付房屋予原告基于合同约定。原告向被告主张被告逾期交楼的违约责任没有事实依据。2.被告知道原告没有按时交付购房款是因为原告不可控原因，涉讼房屋前一买受人与被告解除合同后没有及时办理物业维修资金退款手续，导致原告无法缴交物业维修资金，合同无法备案，无法申请按揭贷款。被告基于客观情形，没有向原告主张逾期支付购房款的违约责任，且为原告提供便利。3.为克服合同不能备案的障碍，被告在签订合同过程中，最大限度维护原告利益，被告在合同履行过程中无违约情形，已尽到相互协助的义务，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下，原告提供的租金收据有原件核对，但没有租赁合同佐证，本院予以综合认定。原告提供的邮件照片和商品房使用协议、确认书均没有原件核对，且不能证明发件人的身份，不能证明与本案的关联性，本院不予审查认定。
根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2014年4月16日，原告和被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区里水镇草场大道中5号之一糖果花园16栋1202房，建筑面积88.29平方米，总金额1000000元。自合同网签之日起0日内支付300000元。剩余房款700000元，在2014年4月16日前办理银行按揭手续并按照按揭方式支付。出卖人应在2014年8月31日前将经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房屋，逾期超过180日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。
2014年4月16日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方未按合同第六条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他乙方应付之税费，乙方除按约定承担逾期付款的违约责任外，甲方有权不将房屋交付乙方使用，直至乙方将所欠款项全部付清，且甲方无须就此拒绝交付商品房的行为承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任。乙方未按合同第六条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他乙方应付之税费、违约金等，或未按约定足额缴纳专项维修资金的，甲方有权不为乙方办理及交付《房地产权证》，且由此产生的责任由乙方自行承担，与甲方无关。乙方应当按与甲方约定足额缴纳专项维修资金，且在缴纳之后向甲方提交专项维修资金的缴款凭证，否则甲方有权不予办理合同的登记备案，由此产生的责任由乙方自行承担。如乙方选择银行按揭付款方式，则合同登记备案手续由按揭银行负责完成，甲方对此不承担任何责任。双方并约定其他权利义务。
2013年3月29日，原告支付50000元予被告。
2013年3月31日，原告支付250000元予被告。
糖果花园1416栋于2013年5月23日竣工验收，于2013年5月31日竣工验收备案。
2014年8月15日，被告向原告发出收楼通知书，告知原告于2014年8月31日收楼。原告要求收楼，被告拒绝交付房屋。
2012年9月15日，案外人张泽宏、梁汝和被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定张泽宏、梁汝向被告购买涉讼房屋。2012年12月11日，张泽宏缴纳涉讼房屋住房维修资金9591.04元。2013年3月27日，张泽宏、梁汝和被告签订《解除商品房买卖合同协议书》，约定双方解除前述广东省商品房买卖合同。同日，双方签订《糖果花园办理退房款确认书》，就涉讼房屋退购房款事宜达成协议。2013年4月2日，被告向张泽宏退款289104元。本院于2014年10月23日受理本案被告起诉张泽宏、梁汝商品房预售合同纠纷一案，案号（2014）佛南法民三初字第1120号，被告请求张泽宏、梁汝协助办理涉讼房屋住房维修资金的退费手续。本院在诉讼中向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问，该局复函称，根据《佛山市物业管理办法》第七十六条第四款的规定，该局要求每个住宅专项维修资金账户对应唯一相应房屋单元。当房屋买卖合同解除后，原买受人未办理住房维修资金退款手续，新买受人将无法办理缴款手续。新买受人未缴交住宅专项维修资金，将无法办理商品房合同备案手续。办理住宅专项维修资金退款手续需由原缴款人和开发商一同到该局办理相关手续。本院判决张泽宏、梁汝配合被告办理住宅专项维修资金的退款手续。
2015年10月30日，涉讼房屋由张泽宏缴纳的住房维修资金退款。2015年10月30日，被告开具住宅维修资金缴款通知书，原告于2015年11月6日缴纳涉讼房屋的住房维修资金10000元。
2015年11月6日，被告开具首期房款300000元的发票予原告。
2015年12月8日，原告和贷款银行签署《购房借款及担保合同》。
2015年12月18日，被告通知原告收楼。2015年12月20日，原告收楼。
2015年12月23日，被告收到原告的贷款银行支付的剩余房款700000元。
本院认为，原告与被告于2014年4月16日签订的《广东省商品房买卖合同》（下称涉讼合同）及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。
双方约定被告应于2014年8月31日前将经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用。涉讼房屋已于2013年5月31日竣工验收备案，涉讼房屋已符合约定的交付条件，被告应在2014年8月31日前交付房屋予原告。被告辩称原告未支付全部购房款，故被告交付房屋的条件未成就，被告有权不交付房屋。但原告未支付剩余购房款700000元的原因是涉讼房屋的前手买受人和被告未办理住房维修资金的退款手续，导致原告未能支付住房维修资金和办理涉讼合同的备案手续，进而未能办理抵押贷款手续及获得抵押银行放款。原告对剩余购房款未能按约定时间支付没有过错，因被告原因导致原告未能支付剩余购房款，导致房屋交付条件未成就，应视为以购房款支付完毕为房屋交付的条件已成就，被告应按约定时间交付涉讼房屋予原告。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合佛山市南海区国土城建和水务局在（2014）佛南法民三初字第1120号案件的复函，住房维修资金的退款手续需由原买受人和开发商共同办理。被告负有保证涉讼房屋具备办理住宅维修资金缴纳条件和彻底清理结算被告和前手买受人之间纠纷的义务，被告以不知悉行政主管部门的规定及住宅维修资金的退款手续是前手买受人和行政主管部门之间的行政管理关系为由抗辩不需承担责任，没有法律依据，本院不予采纳。被告和前手买受人的商品房买卖合同已于2013年3月27日解除，即使前手买受人尚未办理住宅维修资金的退款手续，不妨碍被告按约定时间向原告交付涉讼房屋。综上，被告关于未在约定时间交付房屋予原告的抗辩均不成立，被告应承担逾期交楼的违约责任。由于原告在涉讼房屋交付前实际支付购房款300000元，被告应以原告已支付购房款300000元的日万分之三计付从2014年9月1日起至被告通知原告收楼之日2015年12月18日止的逾期违约金42750元（300000×0.0003×475）予原告，原告主张的其他损失即使实际发生，亦已包含在违约金范围内，本院对原告请求超出本院核定部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告佛山市裕东龙房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金42750元予原告陈目标；
二、驳回原告陈目标的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计1882元（原告已预交），由原告负担1447.62元，由被告负担434.38元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。
原告多预交的1447.62元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院书面申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一七年一月二十日
书记员 林巧薇