吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民再字第5号
原审原告：中国吉林国际经济技术合作公司。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：王松岭，该公司总经理。
委托代理人：高扬，该公司法律顾问。
原审被告：吉林省联银征信投资有限公司。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：刘东晓，该公司董事长。
委托代理人：于宏华，吉林创一律师事务所律师。
原审被告：吉林省银科物业管理有限公司。住所地：吉林省长春市宽城区。
法定代表人：孙世东，该公司董事长。
委托代理人：于宏华，吉林创一律师事务所律师。
原审第三人：吉林省长春天元商业大厦。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：赵景森，该公司总经理。
委托代理人：关占生，该公司副总经理。
原审第三人：北京银通泰福房地产经纪有限公司。住所地：北京市朝阳区。
法定代表人：张凯，该公司董事长。
委托代理人：孟庆波，吉林国瀚律师事务所律师。
原审原告中国吉林国际经济技术合作公司（以下简称国合公司）因与原审被告吉林省联银征信投资有限公司（以下简称联银公司）、原审被告吉林省银科物业管理有限公司（以下简称银科物业公司）、原审第三人北京银通泰福房地产经纪有限公司（以下简称银通泰福公司）、原审第三人吉林省长春天元商业大厦（以下简称天元大厦）合同纠纷一案，本院作出（2013）吉民二初字第1号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，作出（2014）吉民监字第120号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。国合公司的委托代理人高扬，天元大厦的委托代理人关占生到庭参加诉讼。联银公司、银科物业公司、银通泰福公司经本院合法传唤无正当理由未能到庭，本案现已审理终结。
国合公司诉称：国合公司系长春市宽城区长春市天元商业大厦（以下简称天元商厦）的产权人。2003年12月18日，经国合公司同意，国合公司所属全资子公司天元大厦与联银公司签订《委托经营管理协议书》，将天元商厦经营管理工作全权委托给联银公司。联银公司后与其关联企业吉林省银科房产营销策划有限公司（以下简称银科房产营销公司）共同出资设立了银科物业公司，并由银科物业公司实际管理。2010年3月28日夜间，天元商厦发生严重火灾。长春市公安消防支队出具火灾事故认定书（长公消火认字（2010）第2号），确定造成火灾事故的原因为：“该单位消防管理不善，商场内存在吸烟现象；消防设施未放在联动状态，消防控制室值班操作人员及电工在值班期间擅离岗位，致使消防设施在火灾发生时未发挥作用；二楼更夫没有认真履行巡查职责，对火灾发现不及时，导致火势迅速蔓延扩大。”综上，联银公司及银科物业公司受国合公司及天元大厦之托管理天元商厦，因其过错导致天元商厦因火灾事故毁损。2012年8月，吉林信达房地产估价有限公司对天元商厦发生火灾前的房地产收益价值估价为180534824元，减去土地价值37543450元后，建筑物价值为142991374元。因火灾后建筑物价值估价为0，故联银公司、银科物业公司应赔偿国合公司实际财产损失142991374元。请求：1、判令解除天元大厦与联银公司签订的《委托经营管理协议书》；2、判令联银公司、银科物业公司连带赔偿国合公司财产损失142991374元；3、本案全部诉讼费用及相关费用由联银公司、银科物业公司负担。
天元大厦辩称：天元大厦自成立时起，一直受国合公司委托，经营管理天元商厦。2003年12月，经国合公司同意，天元大厦与联银公司签订了《委托经营管理协议书》，将天元商厦经营管理工作全权委托给联银公司，并按照协议约定，实际交由联银公司出资设立的具有物业管理资质的银科物业公司管理。此后，在天元大厦要求联银公司按协议约定返还代收的租金时，联银公司均以将款项投入消防设施改善等为由应付了事。但天元大厦发现联银公司、银科物业公司漠视消防安全，未做实质有效的投入。在多次劝导未果的情况下，天元大厦遂向长春市人民政府及有关部门反映天元商厦存在火灾隐患。后终于酿成重大火灾事故。现国合公司作为天元商厦产权人和委托经营管理的委托人，直接起诉联银公司、银科物业公司并要求其赔偿损失，天元大厦完全支持其诉讼主张。天元大厦请求人民法院在确认解除《委托经营管理协议书》的同时，依法判令联银公司、银科物业公司立即交还天元商厦，并判令其向天元大厦及国合公司返还已由其代收的租金。后经庭审释明，天元大厦撤回其诉讼请求。
银通泰福公司辩称：一、银通泰福公司债权受让合法有效，是国合公司的债权人。二、银通泰福公司对天元商厦的购买合法有效，是天元商厦不动产权属的实际持有人。2012年9月21日，天元商厦包销人联银公司与银通泰福公司签订了《转让合同》，联银公司以6500万元的整体转让价格将该商厦整体售给银通泰福公司，银通泰福公司由此成为天元商厦不动产权属的持有人。银通泰福公司赞同联银公司关于作为天元商厦的包销人资格及此次整体转让合法性、有效性的诉讼意见，此处不再赘述。三、银通泰福公司作为国合公司的债权人，以其对国合公司享有的到期金钱债权对其购买天元商厦的金钱债务（购房款）行使抵销权合法有效，抵销行为也已发生法律效力。四、国合公司非本案适格原告。国合公司因委托联银公司包销天元商厦，联银公司按照包销价格将天元商厦整体转让给银通泰福公司，银通泰福公司已通过债务抵销的方式向国合公司全额支付了购房款，天元商厦已实际易主。本案成讼前，国合公司即已丧失天元商厦实际所有权人地位，已无权就本案所涉天元商厦的财产性权益提出主张，故其非本案适格原告。银通泰福公司整体受让天元商厦前后，在长春市宽城区人民政府的主导下对天元商厦原业户进行了补偿并对该商厦进行了其他投入，是天元商厦不动产的实际持有人和本案所涉财产性权益的所有者，故应依法确认银通泰福公司受让上述债权和天元商厦产权所涉合同、协议的效力，依法驳回国合公司的诉讼请求。
本院一审审理查明：国合公司与天元大厦均为独立法人，天元大厦为国合公司下属全资子公司。2003年4月18日，天元大厦出售竞标评委会作出《天元商厦委托出售竞标评审会议决议》，国合公司作为天元商厦的产权人，以竞标方式确定中标单位为吉林省联银资讯发展有限公司（以下简称联银资讯公司），委托联银资讯公司对天元商厦进行销售。时为国合公司债权人的东方资产公司长春办事处派人参会，并对联银资讯公司中标一事予以签字认可。
2003年5月14日，国合公司（甲方）与联银资讯公司（乙方）签订《包销合同》，该合同的主要内容为：第一条：双方合作的基本内容：1.甲方将天元商厦（房屋所有权证号为长房权证字第303017**号，产权人为国合公司，坐落于长春市宽城区光复小区301栋，地号为2-27／6002-83，建筑面积为21180.75平方米）物业委托乙方整体销售，其可售部位为地下一层至地上四层，楼层建筑面积合计为26814.64平方米，报价合计8225.82万元，销售比例按75%计算，合计上缴6169.37万元，其余（6500万元-6168.37万元=）331万元可由联银资讯公司自筹或以按揭方式一次性买断，完成6500万元的销售任务。2.甲方委托乙方的销售性质为独家委托销售，即乙方包销。在本合同履行期间，甲方不得委托其他单位或个人进行销售。3.双方约定销售时间为10个月（在天元商厦手续完整、具备销售条件的情况下开始算起，装修期暂定2个月，应在销售时间内扣除）。4.乙方向甲方缴纳保证金100万元，自本合同签订之日起，乙方在一周内向甲方缴付保证金50万元，甲方向乙方提供合法手续（可进行销售）后，乙方再向甲方缴纳50万元保证金后，方可实施。5.甲方将天元商厦物业的可销售部分包销给乙方进行销售，总体乙方上缴甲方的销售金额为6500万元，销售款直接进入甲方指定账号。在乙方完成6500万元销售额后，甲方应将该大厦的剩余部分房屋产权、附属建筑、大厦整体权限及超额部分利润划归乙方所有，经合同公证后办理过户手续。6.为了促进大厦整体销售，楼体整体形象改善及外立面的修缮，本合同签订后，在不影响甲方利益的前提下，楼体广告牌布置、规划、修缮、管理权限划归乙方；乙方完成甲方销售任务（即上缴销售款6500万元）、产权变更后收益划归乙方……第二条：甲方的责任及义务：向乙方提供与销售有关的合法手续，如：产权证及按最小分割的单元的单元产权证、土地证及按最小销售单元分割的单元土地证、规划验收许可证、消防验收许可证等……第三条：乙方的责任及义务：1.乙方为该项目重新修缮，部分装修、间隔最小销售单元，以利于销售工作的进行，所需费用由乙方承担。2.乙方自筹资金组建销售队伍，并在甲方规定的时间内销售完毕。3.乙方自行销售策划、广告宣传及推介，其费用由乙方负责。乙方营销工作须接受甲方的业务指导和监督检查，且须设立专门的机构……第四条：销售推广模式：1.在保证甲方经济利益（乙方总体上缴包销金额不低于6500万元）的前提下，乙方可以自行确定销售模式、销售价格及销售策略……第五条：双方谅解：随着销售进程的发展，甲、乙双方的销售金额及销售时间随着现行市场的发展情况，进行相应的调整，调整的幅度由双方友好协商解决……第七条：未尽事宜的解决方式：双方在本合同中未尽事宜，应协商签订补充合同。双方所签订的补充合同为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。
在《包销合同》签订后，联银资讯公司于2003年7月22日组建了银科房产营销公司，授权该公司负责天元商厦的整体策划、宣传及销售工作，具体方式按《包销合同》执行。
2003年9月16日，国合公司（甲方）与联银资讯公司（乙方）签订《包销补充合同》。该合同的主要内容为：一、甲方应尽早向乙方提供盖楼产权证、国有土地使用证、天元商厦已销售产权部分的原销售机构、销售单价、产权方式、合同文本、整体产权及分割后的产权备案等相关资料复印件……九、甲方向乙方提供销售合同专用章及法人章，以便乙方与购买房产客户签订购房合同……十一、售楼所需文件、文本等相关材料，甲方委托乙方全权代理。十二、天元商厦物业划归乙方管理……十三、天元商厦主体建筑外，土地证面积内（原规划红线内）全部建筑物包括主楼后侧两栋待拆楼房和锅炉房等均归属《包销合同》范畴，乙方具有独家处置权。十四、对于以上所需售楼前、售楼过程中、销售后的全部相关手续办理，甲方在乙方上缴的销售总额内扣除150万元作为乙方办理费用。全额包干，多不退少不补。本补充合同具有与《包销合同》同等的法律效力。
2003年10月20日，国合公司（委托人）向银联资讯公司（受托人）出具《委托书》，该委托书的主要内容为：1、委托人委托受托人全权办理坐落于宽城区光复路房屋所有权证号为长房权证字第303017**号、建筑面积21180.75平方米、地号为2-27／6002-83的产权商厦的出售、转让、更名、过户手续及商厦的所有土地范围内一切地上附属物收益权、处置权（包括拆迁手续等一切事宜）。2、委托期限至受托人将上述房屋分户销售完成、产权更名过户完毕后截止。
2003年12月18日，天元大厦（甲方）与联银资讯公司（乙方）签订了《委托经营管理协议书》，该协议书的主要内容为：为了保证天元商厦产权销售工作的顺利进行，甲方将天元商厦经营管理工作全权委托给乙方，要求乙方必须由取得法人资格的、具有独立承担法律责任的企业作为载体接管委托后的经营管理工作，甲方不参与天元商厦的经营管理。甲方委托乙方对天元商厦经营管理期限为自签订本协议之日起至售楼合同规定期限内，双方确认大楼产权隶属关系变更时止。联银资讯公司成立银科物业公司，并于2003年12月28日授权银科物业公司全权代理天元商厦物业管理的有关事宜。
2003年至2004年，联银资讯公司向国合公司支付了包销天元商厦的保证金50万元人民币、30万元人民币和2万美元。国合公司累计收到银科房产营销公司上缴的天元商厦售楼款125万元以及银科房产营销公司给付款项45万元。
2004年起，银科物业公司向天元大厦陆续上报关于对天元商厦进行整改投入及垫付费用的报告，天元大厦时任物业经理对银科物业公司的整改予以认可，并同意部分维修费用从银科物业公司收取的物业费或应上缴的商厦租金中抵扣。同时，为了促进销售，联银公司还进行了广告宣传。但此后因天元商厦涉及法院查封以及强制拍卖，部分购房者及租户予以退房或退租，联银公司对购房者及租户的损失予以了赔偿。
2006年2月20日，联银资讯公司的公司名称变更为联银公司。
2010年3月28日，天元商厦发生火灾。2010年5月10日，长春市公安消防支队出具长公消火认字（2010）第2号《火灾事故认定书》，认定如下事实：“2010年3月28日，长春市宽城区天元商厦发生火灾，烧毁部分日杂商品，死亡一人。查明起火原因为：起火点位于商厦二层西侧扶梯西北侧东数第一根立柱南侧放置的塑料垃圾桶处，起火原因为烟头引燃垃圾桶内的纸、木屑等杂物蔓延成灾。”认定灾害成因为：“该单位消防管理不善，商场内存在吸烟现象；消防设施未放在联动状态，消防控制室值班操作人员及电工在值班期间擅离岗位，致使消防设施在火灾发生时未发挥作用；二楼更夫没有认真履行巡查职责，对火灾发现不及时，导致火势迅速蔓延扩大。”该结论作出后，联银公司不服，向吉林省公安消防总队提起行政复议。2010年6月21日，吉林省公安消防总队出具吉公消火复字（2010）第2号《火灾事故认定复核结论书》，对前述结论予以维持。火灾发生后，联银公司对在天元商厦经营的部分业主的摊位费及财产损失进行了赔偿。
另查明：2004年，东方资产公司长春办事处向本院起诉，请求判令国合公司偿还债权本金9000万元。2006年6月30日，东方资产公司长春办事处与白沙投资有限公司（以下简称白沙公司）签订《资产转让协议》，将债权本金90507209.53元转让给白沙公司，故本院变更白沙公司为该案原告。2007年9月3日，本院作出（2004）吉民二初字第3号民事判决书，查明如下主要事实：1995-1998年，中国银行吉林省分行累计向国合公司外汇贷款8笔，本金合计为10933463.34美元。根据东方资产公司长春办事处与国合公司签订的ch2006001号资产转让协议关于1美元兑换8.278人民币的约定计算，本金折合人民币90507209.53元，原告只主张了9000万元。2000年6月30日，中国银行吉林省分行与东方资产公司长春办事处签订债权转让协议，将该笔债权转让给东方资产公司长春办事处，并通知了国合公司。2006年6月30日，东方资产公司长春办事处以公开竞价方式转让该笔债权，白沙公司竞得该笔债权，经国家发展和改革委员会的备案确认，国家外汇管理局作出《关于中国东方资产管理公司对外转让吉林地区不良资产包有关外汇管理问题的批复》，同意该笔债权转让。白沙公司与东方资产公司长春办事处签订了债权转让协议，并在《吉林日报》上公告。国合公司对东方资产公司长春办事处将债权转让给白沙公司无异议。本院判决：国合公司在该判决生效后10日内给付白沙公司借款本金9000万元。白沙公司于2007年10月25日向本院申请执行，本院作出（2007）吉执字第43号指定执行裁定书，将该案指定由吉林省龙井市人民法院执行。
2011年2月12日，吉林省龙井市人民法院作出的（2007）龙执字第366-7号执行裁定书查明：在该院执行申请执行人银财（北京）投资有限公司（以下简称银财公司）与被申请人国合公司借贷纠纷一案中，2011年1月25日，银财公司与银通泰福公司签订《资产转让协议》，将包括（2004）吉民二初字第3号民事判决书项下的债权在内，银财公司对国合公司的债权，全部转让给银通泰福公司，且已将债权转让事宜通知国合公司，故裁定变更银通泰福公司为该案申请执行人。
2011年1月10日，吉林省龙井市人民法院作出（2007）龙执字第366号协助执行通知书，通知长春市房产档案馆：该院对申请执行人银财公司与被执行人国合公司因借款合同纠纷一案作出的（2007）龙执字第366-7号民事裁定书已经发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请协助执行续封天元商厦，期限为一年。该通知书送达时间为2011年1月19日。
2011年3月15日，吉林省龙井市人民法院作出的（2007）龙执字第366-8号执行裁定书查明：该院依据已经发生法律效力的吉林省高级人民法院（2004）吉民二初字第3号民事判决书，于2007年10月25日向被执行人国合公司发出执行通知书，责令被执行人国合公司限期5日内履行法律文书确定的义务，但国合公司至今未履行义务。该院于2011年1月27日，委托吉林经纬拍卖有限公司拍卖国合公司所有的天元商厦楼房（长房权字第303017**号）。经过两次拍卖，因无人竞买而流拍，第二次流拍价为71027200元。申请执行人银通泰福公司同意以第二次拍卖底价折抵债权本金，剩余债权本金余款及相应利息没有放弃权利，故该院裁定将天元商厦楼房作价71027200元（不包含土地）交付银通泰福公司抵偿债务71027200元，财产权自该裁定送达银通泰福公司时起转移。
2011年3月16日，吉林省龙井市人民法院作出（2007）龙执字第366号协助执行通知书，通知长春市房产产权登记发证中心：1、解除对国合公司所有的天元商厦楼房的查封；2、将该大厦楼房的产权变更至银通泰福公司名下。
2011年5月，孙百功、张少楼等天元商厦业主及经营业户向长春市宽城区人民政府报送《关于尽快启动天元商厦修复、建设的请示》，要求该政府给予银通泰福公司各种相关政策，明确同意银通泰福公司尽快进场，投资修复、翻建天元商厦，以最大限度减少和降低业主和经营业户因火灾所受的损失。长春市宽城区人民政府作出《关于天元商厦修复建设问题的意见》，该意见指出：为了贯彻长春市政府2011年5月11日天元商厦修复建设问题专题会议意见，银通泰福公司可按长春市规划局意见抓紧进行修复，无需办理审批手续，免交相关缴费；原则同意接建至7层，免交城市建设配套费、人防费、消防费、管网增容费、城市占道费等费用；修建后产权分割，住房保障部门特事特办；各相关部门对此项目要特事特办，给予支持和配合。长春市宽城区人民政府于2011年6月8日作出《关于天元商厦修复建设问题的函》，致函长春市国土资源局，请该局根据长春市政府专题会议精神，申请长春市规划局为银通泰福办理《建筑工程规划许可证》。同日，长春市宽城区人民政府作出《关于天元商厦修复建设问题的函》，致函长春市规划局，请该局根据长春市政府专题会议精神，同意在原土地用途不变，在原设计基础上为银通泰福公司办理《建筑工程规划许可证》。2011年6月10日，长春市国土资源局致函长春市规划局，请该局同意在原土地用途不变，在原设计条件、在不增加建筑容积率基础上为银通泰福公司办理《建筑工程规划许可证》。2011年6月16日，长春市政府召开专题会议，形成长春市政府第50次《市政府专题会议纪要》，该会议研究天元商厦修复建设有关问题，给予银通泰福公司相关政策。2011年7月18日，长春市宽城区人民政府作出《关于对天元商厦按现有评估价值办理相关税、费的函》，致函长春市住房保障局，请求该局按现有评估价值为银通泰福公司办理权属转移、缴纳相关税、费。2011年8月31日，长春市宽城区人民政府作出《长春市宽城区人民政府专题会议纪要》，为进一步贯彻落实长春市政府第50次专题会议精神召开专题会议，研究进一步推进天元商厦修复建设问题，要求各相关部门特事特办。2012年2月20日，银通泰福公司向长春市宽城区人民政府递交《关于天元商厦修复建设工程进展和计划安排情况的汇报》，汇报完成业户经济补偿金发放工作、完成现场围挡、埋设和修缮工作、委托相关部门完成现场技术勘测、工程质量检测鉴定工作并出具报告，委托设计单位制定修复方案和图纸设计，协调土地和挡光等问题。该区区长秘书王君山对书面汇报材料予以签收。
2012年9月21日，吉林省龙井市人民法院作出的（2007）龙执字第366-9号执行裁定书认定：因该院作出的（2007）龙执字第366-8号执行裁定书，存在违反法律规定的情形，撤销（2007）龙执字第366-8号执行裁定书。为了便于执行，应将天元商厦恢复到抵债前的查封状态，裁定：1、查封被执行人国合公司所有的天元商厦；2、被执行人国合公司负责保管管理被查封财产。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；3、查封期限为2年。需要续行查封的，应当在查封期限届满前15日内向本院提出续行查封的书面申请；履行义务后可以申请解除查封。2012年9月21日，吉林省龙井市人民法院作出（2007）龙执字第366-10号协助执行通知书，通知长春市房产档案馆：查封天元商厦的期限为两年，自2012年10月15日至2014年10月14日止。
2012年9月21日，联银公司与银通泰福公司签订《转让合同》，该合同约定：联银公司以6500万元的价格将天元商厦，即位于长春市光复路北侧、西临永长路、北临珠江路的长春市宽城区光复路小区301栋楼房（长房权字第303017**号）物业，扣除联银公司已经销售的部分产权面积（详见该合同附件），整体出售给银通泰福公司。
2013年5月9日，北京市长安公证处出具（2013）京长安内经证字第7942号《公证书》，证明银通泰福公司以公证形式向国合公司送达《债权抵销及债权催收通知》，告知国合公司因其以6500万元价款整体受让天元商厦，银通泰福公司在其享有的对国合公司155507209.53元本金及利息的全部债权中扣除6500万元的购房款抵销国合公司6500万元债务，同时催收国合公司剩余债务。
本院一审认为，一、关于国合公司是否具备主张解除《委托经营管理协议书》的主体资格问题。虽然该协议签订的主体系天元大厦与联银公司，但国合公司系天元商厦建筑物所有权人，其与天元大厦均认可天元大厦系经国合公司同意并受其委托与联银公司签订该协议，根据《包销合同》的签订过程和内容，可以认定联银公司对前述事实明知，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，该协议直接约束国合公司与联银公司。因此，国合公司具备主张解除《委托经营管理协议》的主体资格，对于联银公司、银科物业公司提出国合公司不具备诉请解除《委托经营管理协议》主体资格的抗辩主张，本院不予支持。
二、关于《委托经营管理协议书》是否应予解除问题。首先，关于《委托经营管理协议书》与《包销合同》及《包销补充合同》之间的关系问题。《委托经营管理协议书》的开篇即表述该协议书是为了保证天元商厦产权销售工作的顺利进行签订的，并约定将天元商厦经营管理工作全权委托给联银公司，委托经营管理的期限为自签订该协议书之日起至售楼合同规定期限内，双方确认大楼产权隶属关系变更时止。从以上该协议书的主要内容可以认定，签订该协议书的目的是为了履行该售楼合同约定的销售天元商厦之内容。国合公司与联银公司于2003年5月14日签订的《包销合同》主要约定国合公司将天元商厦委托联银公司整体销售，销售性质为独家委托销售，由联银公司包销，即在合同履行期间，国合公司不得委托其他单位或个人进行销售。双方在此后于2003年9月16日签订的《包销补充合同》中又约定国合公司应尽早向联银公司提供售楼所需证件、天元商厦物业划归联银公司管理。从上述合同约定可以得出，《委托经营管理协议书》中所称的售楼合同即为《包销合同》及《包销补充合同》，其内容与《包销合同》及《包销补充合同》能够相互衔接并印证，其约定的委托经营管理期间即为《包销合同》约定的包销期间，故《委托经营管理协议书》不是独立存在的，其是《包销合同》及《包销补充合同》的延续并与其为一个整体，是为了更好地实现《包销合同》及《包销补充合同》约定的由联银公司整体销售天元商厦的目的而签订的。
其次，关于《包销合同》、《包销补充合同》的效力问题。其一，国合公司主张联银公司在签订上述合同时为虚假注册并已被公安机关立案，但其未能提供工商行政管理部门关于国合公司抽逃注册资本或是公安机关已经对此予以立案的证据，且根据国合公司提供的企业法人营业执照来看，联银公司处于合法存续状态之中。其二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条关于“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”的规定，《包销合同》及《包销补充合同》并不因联银公司签订时超越经营范围而无效。且国合公司系通过公开竞标的方式确定包销人为联银公司，此后联银公司依据《包销合同》及《包销补充合同》的约定，自主选择销售模式，成立了银科房产营销公司并委托其销售天元商厦，该公司具备从事房地产交易的资格，并不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方当事人应当依约履行。因此，对于国合公司此项诉讼主张，本院不予支持。
再次，关于《包销合同》及《包销补充合同》的实际履行情况问题。吉林省龙井市人民法院于2011年1月10日作出的（2007）龙执字第366号协助执行通知书续封天元商厦的期限为一年，该通知书送达时间为2011年1月19日，即查封期限应为2011年1月19日至2012年1月18日，此后该查封被吉林省龙井市人民法院于2011年3月16日作出的（2007）龙执字第366号协助执行通知书解除，而吉林省龙井市人民法院（2007）龙执字第366-9号执行裁定书再次查封天元商厦的起始时间为2012年10月15日，故2012年9月21日《转让合同》签订之时，天元商厦处于未查封状态。《包销合同》及《包销补充合同》始终未被撤销或解除，联银公司依其约定，将天元商厦整体转让给银通泰福公司，系履行《包销合同》所约定的合同义务，依法有效。
综上所述，《包销合同》及《包销补充合同》合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。随着天元商厦已被整体转让给第三人银通泰福公司，包销行为已经完成，《委托经营管理协议书》约定的联银公司的包销义务已经履行，原告国合公司主张解除该合同于法无据，亦不符合实际情况，本院不予支持。
三、关于国合公司主张联银公司、银科物业公司赔偿天元商厦因火灾所致损失1.4亿元的诉请应否予以支持问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”的规定，国合公司因与联银公司签订《包销合同》及《包销补充合同》而建立了包销法律关系。在这一包销法律关系中，出卖人国合公司将天元商厦在确定包销价格为6500万元的前提下，交由包销人销售，包销人联银公司以接受委托的方式销售天元商厦，包销期限届满，不论天元商厦是否能够售出，也不论所售价款高低，其均只须依约向出卖人支付包销价款6500万元，房屋即归包销人所有，即在双方当事人订立《包销合同》后，出卖人已将房屋销售的风险、亏损、收益一并转让给包销人。因此，虽然天元商厦的权属登记未发生变更，但实质上出卖人国合公司和包销人联银公司之间在《包销合同》及《包销补充合同》生效后已就包销标的天元商厦形成了买卖关系，双方均应依照约定处理双方之间的权利义务关系。此后，包销标的的权利、义务及风险已经转移给包销人联银公司，故此后包销标的天元商厦的毁损、灭失都与出卖人国合公司再无法律上的利害关系。据前所述，包销人联银公司已经实际履行了《包销合同》及《包销补充合同》约定的义务，将天元商厦整体转让，故出卖人国合公司对天元商厦已不再享有依据其对天元商厦的所有权或者依据《委托经营管理协议书》主张财产赔偿的权利，即物上请求权。因此，对于国合公司关于联银公司、银科物业公司应当支付天元商厦因火灾所致财产损失的诉讼主张，本院不予支持。
综上，国合公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故本院作出（2013）吉民二初字第1号民事判决：驳回中国吉林国际经济技术合作公司的诉讼请求。
本院再审过程中，国合公司称，联银公司与银科物业受国合公司及天元大厦之托管理天元商厦，因其管理不善的过错导致天元商厦发生火灾事故损毁，应对国合公司的财产损失予以赔偿。
天元大厦述称，同意国合公司的意见。
联银公司、银科物业公司述称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，国合公司的主张没有事实和法律依据，应依法驳回。由于《包销合同》并未解除并一直处于履行状态，而且现在《包销合同》也已履行完毕，因此该《委托经营管理协议》已不具备解除条件。双方在建立包销合同关系后，其作为包销人承担风险、享有收益，国合公司在此项目中的收益依《包销合同》已锁定为6500万元，对于该大楼的其他增值、收益、贬值、损害等均与国合公司无关，即国合公司无权就火灾损害主张赔偿。国合公司已丧失产权人及主张赔偿的权利人身份。
银通泰福公司述称，原一审判决程序合法，事实认定清楚，证据充分。我们作为第三人和天元商厦的实际持有人，我们认为本次再审应当在原来一审查清事实的基础上，进一步查清案件事实，尽快给我方和广大业户一个有既判力的判决，减少业户的损失和社会成本。
本院再审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院再审认为，一、关于国合公司是否具备主张解除《委托经营管理协议书》的主体资格的问题。虽然《委托经营管理协议书》的签订主体是天元大厦与联银公司，但国合公司是天元商厦的所有权人，其与天元大厦均认可天元大厦系经国合公司同意并受其委托与联银公司签订该协议，根据《包销合同》的签订过程和内容，可以认定联银公司对前述事实明知，故原审根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，认定《委托经营管理协议书》直接约束国合公司与联银公司，国合公司具备主张解除《委托经营管理协议》的主体资格正确。
二、关于国合公司的诉讼请求是否应予支持的问题。2003年5月14日国合公司与联银公司签订了《包销合同》，2003年9月16日双方签订了《包销补充合同》，2003年12月18日双方又签订了《委托经营管理协议书》。2010年3月28日，天元商厦发生火灾。2010年5月10日，长春公安消防支队出具《火灾事故认定书》，2010年6月21日，长春公安消防支队出具《火灾事故认定复核结论书》，国合公司于2013年3月28日向本院提起诉讼。国合公司在《包销合同》、《委托经营管理协议书》签订后近十年的时间里，既不推进合同的履行，也不在有效的期限内主张解除权，怠于行使权利。在火灾发生后的三年时间里，国合公司一直不主张损失赔偿的权利。国合公司怠于行使权利的行为已构成了事实上的默认。故国合公司主张解除《委托经营管理协议书》，并依据《委托经营管理协议书》主张1.4亿元的损失赔偿，有违诚实信用原则，本院不予支持。
综上，国合公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项及《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）吉民二初字第1号民事判决；
二、驳回中国吉林国际经济技术合作公司的诉讼请求。
一审案件受理费756757元，由中国吉林国际经济技术合作公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 张辉
代理审判员 刘忠
代理审判员 周婧
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张巍