广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4643号上诉人（原审原告）：王熙，男，1963年10月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：张杜静，系广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：张兴亮，系广东百高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州侨鑫房地产开发有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区东区。法定代表人：周泽荣，系该司董事长。委托代理人：谭彦斐，系该司职员。委托代理人：李剑，系该司职员。上诉人王熙、广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称侨鑫公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院(2013)穗天法民四初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：侨鑫公司是位于广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）编号为2的地块上的汇景新城住宅楼10幢（自编C10街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K栋）商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》，获准销售上述商品房。2009年5月15日，王熙、侨鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同首部显示：甲方/卖方为侨鑫公司，乙方/买方为王熙），约定：乙方购买的商品房为预售；（第三条）乙方所购商品房为汇景新城C10第B栋园景幢1层101号房（以下简称案涉房屋），测绘地址为天河区汇景北路122号101房；……该商品房的用途为住宅，……户型结构为复式1厨4卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台6个；该商品房合同约定建筑面积共432.8858平方米，其中，套内建筑面积418.2227平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积14.6631平方米；（第六条）商品房属预售，按套出售并计价，总金额12727480元；……（第十条）甲方应当在2010年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；……（第十五条）面积确认及面积差异处理：根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定；合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；……（第十六条）规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同等条款。上述合同的附件一平面图显示案涉房屋包括首层（案涉房屋首层南面存在一部位，但未标注文字内容；王熙认为该部位属于合同约定的侨鑫公司向其出售的案涉房屋的其中一部分，侨鑫公司则认为该部位不属于合同约定的其出售给王熙的面积部分）、2层（标明各个房间的间隔和功能等）及3.2标高（标明各个房间的间隔和功能等）；附件五《本合同补充协议》约定：（第一条）原合同（即《商品房买卖合同》，下同）规定的房价款仅限于房价，未包括成交价以外的一切费用；除原合同规定外，所有与买卖房地产及办理有关手续应由乙方承担的费用，均由乙方负责支付，……（第八条）由于该商品房属按套出售，原合同第十五条中有关“面积确认及面积差异处理”取消等条款。同日，王熙、侨鑫公司还签订《补充协议》（协议首部显示：甲方/卖方为侨鑫公司，乙方/买方为王熙），约定：一、甲乙双方同意原合同第三条增加补充条款为：1.广州市房地产测绘所测算的案涉房屋的预售面积为：建筑面积为432.8858平方米，其中，套内建筑面积418.2227平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.6631平方米；2.乙方在购买案涉房屋时已明确知晓，由于户型布局调整的需要甲乙双方同意案涉房屋的预售面积更改为：建筑面积更改为437.15平方米，其中，套内建筑面积为422.49平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.66平方米；二、甲乙双方同意原合同第十五条增加补充条款为：1.凡以面积为计费依据的各项费用（除房款外），实测面积确定前按本补充协议约定更改面积计收；实测面积确定后，以实测面积计收；三、本补充协议是原合同的有效组成部分及延续，所提及事宜与原合同有不同的内容以本补充协议为准，未提及事宜以原合同为准等条款。合同签订后，王熙向侨鑫公司付清案涉房屋的全部购房款合计12727480元，侨鑫公司亦于2009年6月3日向王熙出具了相应的《销售不动产统一发票（自开）》。2010年12月31日，王熙办理了案涉房屋的收楼手续。2011年8月26日，广州市国土资源和房屋管理局向王熙核发了案涉房屋的权属证书，其上记载：房地产权属人为王熙，规划用途为住宅，房屋坐落于天河区汇景北路122号101房，建筑面积为406.59平方米，套内建筑面积为321平方米等。其中的《房地产分户图》显示案涉房屋首层的面积范围不包括前述《商品房买卖合同》附件一平面图显示的案涉房屋首层南面存在的部位。2011年8月23日，税务部门向王熙出具了案涉房屋的《契税完税证》，显示：纳税人为王熙，税目为房屋契税，房地产权属转移面积为406.5865平方米，计税金额为12727480元，实纳金额为381824元等。2013年4月2日，王熙向原审法院提起诉讼，请求判令：1.侨鑫公司向王熙返还面积差异款2958710元；2.侨鑫公司向王熙支付面积差异款的利息（以面积差异款2958710元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率6.65%的标准，自2009年6月3日起计至实际返还之日止）；3.侨鑫公司向王熙支付面积差异绝对值超过3%部分的赔偿款2576885元；4.侨鑫公司承担本案诉讼费。原审诉讼中，王熙为证明案涉房屋的竣工图纸与报建图纸不一致、侨鑫公司擅自将案涉房屋首层的部分面积调整为架空层等问题，提交了以下证据予以证明：1.包括案涉房屋在内的天河区汇景新城自编C10街区住宅楼10幢的《建设工程规划许可证》的附件2《建设工程审核书》（其中包括案涉房屋所在的自编C10街区B栋在内的住宅楼的地上各楼层均为住宅的内容）和包括案涉房屋在内的房屋首层平面图（即施工报建图，时间为2007年4月；其中显示案涉房屋首层南面存在一部位，其中标注“架空层内立面”等字样）。2.包括案涉房屋在内的天河区汇景新城自编C10街区住宅楼5幢的《建设工程规划验收合格证》［其中的“备注”栏包括“二、本工程竣工测量面积计125682平方米，原报建批准面积122253平方米（不含外墙装饰厚度部分的面积），差额面积3429平方米。三、该工程存在扩建、改建、移位等违法建设，但已经广州市规划局穗规决（2010）577号《违法建设行政处罚决定书》作罚款后保留使用，现已执行完毕”等内容］和包括案涉房屋在内的首层平面图（即竣工图，时间为2009年5月；其中显示案涉房屋首层南面存在一部位，其中标注“架空层内立面”等字样）。3.广州市规划局于2010年8月6日作出的穗规决（2010）577号《违法建设行政处罚决定书》，对侨鑫公司在2007年4月对天河区汇景新城自编C10街区的10幢住宅楼进行施工期间未按批准的报建图纸施工、造成违法建设的问题作出处罚，其内容包括：“四、改变F、G、H、J、K栋首层入户大堂和会客厅布局，并增加大堂面积，导致架空层面积相对减少和计算容积率面积增加120平方米。五、改变A、B、C、D栋2至16层多处厅房、玄关外墙位置，减少阳台进深，共增加住宅建筑面积约198.9平方米，……”等。侨鑫公司对上述证据发表以下质证意见：对上述证据的真实性均予以认可，但对其关联性均不予认可，上述证据均与本案无关；侨鑫公司没有对案涉房屋进行规划调整，证据3中没有涉及规划部门对案涉房屋的面积减少问题作出处罚的内容，案涉房屋不存在规划变更情况；侨鑫公司仅仅是对案涉房屋的面积进行实测；若王熙认为侨鑫公司对案涉房屋进行规划调整，可以依约要求退还案涉房屋。关于案涉房屋的套内建筑面积减少的原因问题，王熙、侨鑫公司分别陈述了意见。王熙称：根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的公摊面积为14.6631平方米，但权属证书记载的案涉房屋的公摊面积为85.59平方米（即406.59平方米-321平方米），从案涉房屋首层的施工报建图、竣工图并结合前述《建设工程规划验收合格证》的“备注”栏中关于竣工测量面积比原报建批准面积增加3429平方米的内容可知，《商品房买卖合同》的附件一平面图中显示的前述案涉房屋首层南面存在的部位原属于合同约定的侨鑫公司出售给王熙的面积范围，但该部位的性质已变更为列入公摊面积的架空层性质，直接导致案涉房屋的套内建筑面积减少。侨鑫公司则称王熙所述部位不属于合同约定的其出售给王熙的面积范围，且该部位的规划性质从未变更；导致案涉房屋的套内建筑面积减少的原因可能是案涉房屋在出售时尚未建好，房屋的预测面积数与房地产管理部门最终的实测面积数存在误差；但因案涉房屋是约定按套出售的，《商品房买卖合同》中既没有约定单价，也没有约定是按套内建筑面积计价，所以，不存在因面积差异而多退少补的问题。另，王熙在本案审理中向原审法院申请撤回关于要求侨鑫公司赔偿其多支付的契税88761元的诉讼请求。原审法院认为：王熙申请撤回关于要求侨鑫公司赔偿其多支付的契税款88761元的诉讼请求，属于当事人对自身诉讼权利的合法处分，原审法院予以准许。王熙、侨鑫公司双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。依据《补充协议》中关于“本补充协议是原合同的有效组成部分及延续，所提及事宜与原合同有不同的内容以本补充协议为准，未提及事宜以原合同为准”的约定，在《补充协议》与《商品房买卖合同》就同一问题作出不同约定的情况下，应以《补充协议》的约定为准。案涉房屋的权属证书记载的套内建筑面积比《补充协议》约定的套内建筑面积减少了101.49平方米（即422.49平方米-321平方米）、共有分摊面积则增加了70.93平方米（即85.59平方米-14.66平方米），即套内建筑面积误差比绝对值约为24.02%［即︱（-101.49平方米÷422.49平方米）︱×100%］。王熙、侨鑫公司双方在《商品房买卖合同》中虽约定案涉房屋是按套出售并计价的，且买卖双方在合同约定的房屋面积与实测面积有差异时互不退补，但《商品房买卖合同》第十六条同时约定“规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同”，侨鑫公司作为案涉房屋的开发商，负有按约定将符合规划、设计的案涉房屋交付给王熙使用的主要义务，侨鑫公司虽抗辩称其没有调整过案涉房屋的规划、设计，并称“导致案涉房屋的套内建筑面积减少的原因可能是案涉房屋在出售时尚未建好，房屋的预测面积数与房地产管理部门最终的实测面积数存在误差”，但由上可知案涉房屋的套内建筑面积差异很大，而侨鑫公司对此并未作出合理解释，违背了民事活动所应遵循的诚实信用原则，因此，原审法院认定侨鑫公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。案涉房屋的套内建筑面积减少，导致王熙使用的案涉房屋专有部分的面积减少，损害了买受人的权益，根据公平原则侨鑫公司应对案涉房屋的套内建筑面积减少部分承担补偿责任。参照案涉房屋的总房价及合同约定的套内建筑面积，侨鑫公司应返还王熙所购案涉房屋的套内建筑面积差异款3057378.74元［101.49×（12727480元÷422.49平方米）］。现王熙主张侨鑫公司向其返还套内建筑面积差异款2958710元，原审法院予以支持。关于王熙主张侨鑫公司支付上述面积差异款2958710元的利息问题，上述款项在支付给侨鑫公司后必然产生孳息，王熙主张从侨鑫公司向其出具案涉房屋的购房款发票之日（即2009年6月3日）起向其支付截止至实际返还之日止的利息，并无不妥，原审法院予以支持。上述利息应以王熙主张的2958710元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付。王熙主张侨鑫公司向其支付面积误差比绝对值超过3%部分的赔偿款，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、广州侨鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向王熙返还广州市天河区汇景北路122号101房的套内建筑面积差异款2958710元；二、广州侨鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向王熙支付上述款项的利息（以2958710元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2009年6月3日起计至实际返还之日止）；三、驳回王熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55820元，由王熙负担19320元，广州侨鑫房地产开发有限公司负担36500元。判后，上诉人王熙、侨鑫公司不服原审法院上述判决，均向本院提起上诉。王熙上诉称：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“……当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准……”。附件五《本合同补充协议》第八条约定，“由于该商品房属按套出售，原合同第十五条中有关“面积确认及面积差异处理”取消”。双方签订的《补充协议》约定：一、甲乙双方同意原合同第三条增加补充条款为：1．广州市房地产测绘所测算该商品房预售面积为：建筑面积432.8858平方米，其中套内建筑面积418.2227平方米……；2．乙方在购买该商品房时已明确知晓，由于户型布局调整的需要甲乙双方同意该商品房的预售面积更改为：建筑面积更改为437.15平方米，其中套内建筑面积为422.49平方米……。二、原合同第十五条增加补充条款为：凡以面积为计费依据的各项费用(除房款外)，实测面积确定前按本补充协议约定更改面积计收；实测面积确定后，以实测面积计收。根据《商品房销售管理办法))第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。案涉房屋虽然是按套计价的方式，但在合同及补充协议中并未明确约定若存在面积差异多不退少不补。附件五《本合同补充协议》第八条约定将面积差异处理方式取消，双方在合同中并没有对按套计价的面积差异处理进行约定，即双方的真实意思并非存在面积差异多不退少不补。双方在补充协议中明确约定套内面积为422.49平方米，比原合同约定的套内建筑面积418.2227平方米增加，并非减少。而上诉人实际领取产权证上记载的面积比原合同约定面积减少了101.49平方米，面积误差比达24％，按照上述法律规定面积误差比超出3％部分的面积差款，侨鑫公司应当双倍支付给上诉人。另外对方存在欺诈销售行为，在对方的答辩和上诉状中，对方知道涉案争议的面积有差异，但是仍然出售给当事人，有欺诈故意，应该承担双倍责任。综上所述，现上诉请求：1.撤销(一审判决第三项，改判侨鑫公司支付面积误差比超出3％部分的面积差款2576885元；2、本案一、二审诉讼费由侨鑫公司承担。侨鑫公司答辩称：我方不同意王熙的上诉意见，原审法院对于按套出售认定的事实是清楚的，所以不管面积有无出现差异，都应该按照计套面积来，也不存在补差异面积的问题。因为商品房买卖合同时双方合意签订的，我方没有欺诈行为。我方和对方签订的合同，标注的面积是预测绘报告作出的，对方也是知道情况的，所以我方不存在欺诈行为。侨鑫公司上诉称：第一、侨鑫公司对涉诉房屋并不存在变更规划的情况，根据双方签署的《商品房买卖合同》附件一之《汇景新城clO街区B栋园景别墅首层平面图》显示，双方均同意涉诉房屋面积减少部分的区域不具备使用功能。也就是说，既然该区域不具备使用功能，则其就应属于涉诉房屋小区范围内的公共部位，即该区域在《建设工程规划验收合格证》上标注为“架空层”是符合双方的约定以及事实逻辑的。侨鑫公司事实上对涉诉房屋并不存在变更规划，亦并未因此受到相关政府部门的认定或处罚，而一审法院只是简单以《建设工程规划验收合格证》附图与《建设工程规划许可证》附图的标示存在区别作为判案依据，明显缺乏事实和法律依据。第二、根据《商品房买卖合同》第六条的约定，涉诉房屋为按套出售，并没有约定按套内建筑面积计价。补充协议第十二条约定：该商品房一一底层庭院是可供底层单元住户使用的室外花园。同时，根据侨鑫公司与涉诉房屋所在小区的物业管理公司签订的《物业管理服务协议》约定，涉诉房屋是按“建筑面积”计收每月的物业管理费用。也就是说，王熙不但使用了涉诉房屋的专有面积部分，更使用了公用部分的面积(花园)，且事实上对于涉诉房屋面积减少部分亦已由王熙围蔽起来作为室内面积使用。故法院判定涉诉房屋按套内建筑面积计价是不符合事实，也是不公平不合理的。同时根据《合同法》第111条：“对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定及公平原则，即使侨鑫公司需承担违约责任，也不应按王熙所诉称的撤销按套计价直接适用按套内面积计价的方式来核定侨鑫公司的违约责任。第三、一审法院判定侨鑫公司向王熙支付面积差款的利息没有任何的事实依据。一审法院已经认定了涉诉房屋按套出售，且面积差无需多退少补。即使此次一审法院以规划变更为由判定侨鑫公司向王熙退还面积差款，也理应从判决生效、侨鑫公司拒不支付面积差款时按法律法规的规定计算有关滞纳金。综上所述，上诉请求：l.撤销一审判决一、二项，依法改判；2.判令一、二审的诉讼费用全部由王熙承担。王熙答辩称：涉案房屋的面积确实减少了。侨鑫公司本来就知道架空层的100多平方米是不进产权面积的，还是在签订合同时按照400多平方米的产权面积出卖给我方，明显存在欺诈行为。针对侨鑫公司提到围蔽架空层的问题，房屋并非是我方装修，是侨鑫公司交付给我方时就是这个样子的。经查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。本院认为，王熙、侨鑫公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效的，双方均应切实履行。双方当事人上诉要求法院判决对方承担涉案房屋面积减少的法律后果，因此二审争议的焦点为涉案房屋面积减少的原因及合同责任。《商品房买卖合同》约定案涉房屋属预售，按套出售并计价；建筑面积共432.8858平方米，其中，套内建筑面积418.2227平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积14.6631平方米。而双方在《补充协议》则约定同意案涉房屋的预售面积更改为：建筑面积更改为437.15平方米，其中，套内建筑面积为422.49平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.66平方米。凡以面积为计费依据的各项费用（除房款外），实测面积确定前按本补充协议约定更改面积计收；实测面积确定后，以实测面积计收。双方并特别约定补充协议是原合同的有效组成部分及延续，所提及事宜与原合同有不同的内容以本补充协议为准，未提及事宜以原合同为准等条款。现根据案涉房屋权属证书记载，案涉房屋套内建筑面积比《补充协议》约定的套内建筑面积减少了101.49平方米（即422.49平方米-321平方米）、共有分摊面积则增加了70.93平方米（即85.59平方米-14.66平方米），即套内建筑面积误差比绝对值约为24.02%［即（101.49平方米÷422.49平方米）×100%］。涉案房屋面积减少的主要原因在于合同约定的产权面积中属于规划架空层部分围敝所形成房屋建筑面积最终未被产权登记机构认可。双方当事人虽然在《商品房买卖合同》中约定案涉房屋是按套出售并计价的，且买卖双方在合同约定的房屋面积与实测面积有差异时互不退补，但该合同第十六条约定“规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同”。侨鑫公司在明知涉案房屋出售产权面积包含架空层区域的情况下，未告知王熙，也未取得规划部门审核批准，所作出售437.15平方米房屋的承诺，有违诚信。侨鑫公司上诉所称出售架空层经双方约定，缺乏事实依据。其上诉认为王熙已实际使用架空层区域，理应承担面积差异的后果，缺乏法律依据。原审法院据此认定侨鑫公司违背了民事活动所应遵循的诚实信用原则，其行为已经构成违约，并参照案涉房屋的总房价及合同约定的套内建筑面积，根据公平原则判令侨鑫公司返还王熙所购案涉房屋的套内建筑面积差异款3057378.74元及相应期间的利息，并无不当，本院予以维持。侨鑫公司上诉主张其无需向王熙退还面积差异款，即使退款也不应支付相应利息的诉请，其理据不能成立，本院不予支持。王熙上诉主张侨鑫公司对方存在欺诈销售行为应当双倍支付面积差异款，但王熙确认案涉房屋面积房产证测绘图与《商品房买卖合同》附图之间减少的部分（即《建设工程规划验收合格证》上标注为“架空层”的区域）侨鑫公司已经围蔽后交付其使用，其也对该部分区域进行了装修并实际使用，王熙未能举证证明侨鑫公司存在欺诈故意的证据，故本院对王熙该诉请不予支持。关于双方争议的案涉房屋面积房产证测绘图与《商品房买卖合同》附图之间减少的部分（即《建设工程规划验收合格证》上标注为“架空层”的区域），由于该区域被侨鑫公司围蔽后是否属于违章建筑的认定属于行政部门职权范围，双方可在行政机构对此作出处理后另寻他途解决，本案不予调处。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持；上诉人侨鑫公司、王熙的上诉主张，理据不足，依法均应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82965元，由上诉人广州侨鑫房地产开发有限公司负担55820元，由上诉人王熙负担27415元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年四月十四日书 记 员  阮志雄宋德光