潘海燕与新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司
案 外 人 执 行 异 议 之 诉 案 民 事 判 决 书
新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民事判决书
（2014）新兵民一终字第00019号
上诉人（原审原告）潘海燕，女，汉族，1973年8月5日出生，新疆诚信置业有限责任公司董事长。
委托代理人蒋家开，新疆天雪律师事务所律师。
委托代理人魏银新，男，汉族，1953年6月14日出生，新疆诚信置业有限责任公司总经理。
被上诉人（原审被告）新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区崇五路***号**栋*楼***室。
法定代表人程利民，该公司董事长。
委托代理人张惠民，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司。住所地：新疆维吾尔自治区库尔勒市石化大道西侧金丰大酒店南侧（团结辖区石化大道**号）。
负责人陈大鹏，该分公司经理。
委托代理人汤毅，新疆梨城律师事务所律师。
上诉人潘海燕因与被上诉人新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司（以下简称联众公司）、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司（以下简称晨迪公司库尔勒分公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院（2014）兵十二民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人潘海燕的委托代理人蒋家开、魏银新，被上诉人联众公司的委托代理人张惠民，被上诉人晨迪公司库尔勒分公司的委托代理人汤毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年7月1日，潘海燕支付晨迪公司库尔勒分公司购房款300万元，7月3日，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司签订商品房预售合同，约定：潘海燕购买晨迪公司库尔勒分公司开发建设的位于库尔勒市团结路辖区石化大道荆楚庭院第二幢第一层整层商用商品房，建筑面积869.24平方米，建筑面积单价为每平方米3450元，总金额为300万元。7月31日，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司签订协议，约定：晨迪公司库尔勒分公司如能在2008年9月30日前把购房款退还潘海燕，双方签订的预售商品房合同作废，如未能退还，潘海燕有权买卖和自行处理此房。2008年11月17日，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司在库尔勒市房地产管理局将双方签订的商品房预售合同作备案登记，该房屋至今未交付。
2012年5月2日，因联众公司与晨迪公司库尔勒分公司借贷纠纷一案，该院作出（2012）农十二民二初字第7-1号民事裁定，依据该裁定查封了本案中的预售商品房屋。2012年11月6日，该院作出（2012）农十二民二初字第8、9号民事调解书，调解书发生法律效力后，晨迪公司库尔勒分公司未按调解协议向联众公司履行还款义务。2013年，联众公司向该院申请强制执行，同年10月该院在执行过程中依法裁定将查封的楼房拍卖。2013年12月4日，潘海燕向该院提出异议，该院审查后，于2013年12月9日作出（2014）兵十二执异字第1-1号执行裁定书，裁定：驳回案外人潘海燕的异议。裁定书送达后，潘海燕以联众公司为被告、晨迪公司库尔勒分公司为第三人向该院提起了案外人执行异议之诉。
一审法院审理认为：一、本案属于案外人作为原告提起的阻却执行的异议之诉案件。经过庭审，联众公司及晨迪公司库尔勒分公司对潘海燕提出实体权利的主张均不认可。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十七条规定：“案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（现第二百二十七条）规定提起诉讼对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告，被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”。故晨迪公司库尔勒分公司应为本案的被告，而不应作为第三人。
二、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司签订了《商品房预售合同》，支付了房款，并在房地产管理局进行了备案登记，未进行预告登记，该房屋也未竣工交付。房地产行政管理部门进行商品房预售登记的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项的规定，行使的是一种行政管理职能，这种登记不能产生设定物权的效力，而是预告登记的条件之一。因此商品房预售合同备案制度仅仅是一种行政管理手段，并非物权登记，购房者享有的权利依然是一种合同债权。因此潘海燕对诉争商品房不享有物权，而享有的是债权请求权。
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案因该诉争商品房未进行预告登记，也未竣工交付，不符合民事执行中法院不得查封、扣押、冻结的规定。故本院查封和拍卖并未侵害潘海燕的民事权利，所实施的执行行为符合法律规定。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决：驳回原告潘海燕的诉讼请求。本案受理费30800元，由原告潘海燕负担。
上诉人潘海燕不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、商品房预售合同备案登记与预告登记虽有区别，但是法律并无商品房预售合同备案登记就不能享有房屋物权的规定。本案中潘海燕对购买的商品房所享有权利具有对抗工程价款优先权的排他性效力，完全可以对抗联众公司的债权。联众公司申请法院强制执行，法院采取查封、扣押、拍卖的执行行为违反了法律规定，侵犯了潘海燕的合法权益。二、本案中，所查封、扣押的不动产并非是被执行人的财产，而是潘海燕具有准物权性的所有权的房产。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房产具有同等的效力，可作为被执行人的财产进行预查封。潘海燕所购买的房产同样办理了商品房预售合同登记备案手续，应具有商品房预告登记的效力，潘海燕对该房产具有准物权性的所有权。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持潘海燕一审的诉讼请求，以及由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
针对上诉人潘海燕的上诉理由，联众公司的委托代理人未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称：潘海燕的请求和理由没有法律依据，请求驳回潘海燕的上诉请求。潘海燕所说的商品房预售登记合同是一个担保还债的手段，是还款担保，不能按商品房买卖合同的法律关系来对待。且商品房预售合同只盖了一个备案公章，是房屋登记的行政程序，这与物权法中预告登记的法律后果是不同的，不具有物权的效力。潘海燕所引用的司法解释并不适用于本案，合同备案和预告登记是二种不同的法律概念，该司法解释是为了维护债权人的合法权益。综上，一审法院判决正确，请求予以维持。
针对上诉人潘海燕的上诉理由，晨迪公司库尔勒分公司的委托代理人未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称：本案与晨迪公司库尔勒分公司无关，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司之间仅是借贷关系，当时是为了保险起见才直接用开发商所开发的房产作为担保，双方签订的合同实为担保合同，专案组的会议纪要也能够证明，且合同签订的价格与当时的市场价也有很大的差距。请求驳回潘海燕的上诉请求，维持一审判决。
二审中，潘海燕、晨迪公司库尔勒分公司未向本院提交新的证据。联众公司提供如下证据：1、新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2009）库执字第1493号执行裁定书（复印件）和新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2009）库执字第1493号协助执行通知书（复印件），证明涉案商铺在2009年就已经被法院查封。2、新疆钧天价格评估有限公司新钧价估字（2013）070号价格鉴定结论书（复印件），证实涉案房屋的每平方米是28000元。3、库尔勒房地产管理局预购商品房抵押权预告登记证明，证实联众公司拥有相关权利。
经质证，潘海燕对证据1、2的真实性和关联性不予认可，认为证据1、2均是复印件，真实性无法确认；对证据3的真实性认可，但是认为与本案无关联性。晨迪公司库尔勒分公司对证据1、2的真实性、合法性和关联性不予认可，认为证据1、2均是复印件，真实性无法确认；对证据3的真实性认可，但是认为与晨迪公司库尔勒分公司无关。
本院认证认为：联众公司提交的证据1、2，因是复印件，真实性无法确认，且潘海燕和晨迪公司库尔勒分公司对该证据的真实性均不予认可，本院不予认定。联众公司提交的证据3，因该证据登记的房屋是团结辖区石化大道46号2栋14层2单元1402室，并非涉案的房屋，与本案无关联性，本院不予认定。
二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：针对上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：潘海燕所具有涉案房屋的权利能否对抗一审法院对涉案房屋的执行。
本案中，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司签订了商品房预售合同，并支付了购房款300万元。2008年11月17日，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司在库尔勒市房地产管理局将双方签订的商品房预售合同做了备案登记，但未进行预告登记，房屋未竣工交付。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条是关于不动产登记制度中预告登记的规定。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关请求权进行的登记。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定的“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，是关于商品房预售合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，两者的法律效力不同。预告登记在其有效期内可以对抗第三人，但是商品房预售合同备案登记不能对抗第三人。潘海燕基于合同对涉案房屋拥有的权利，实际上是一种合同之债，不具有物权的法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，潘海燕虽然支付了全额房款，但由于涉案房屋并没有交付给潘海燕实际占有，不具有法院不得查封、扣押、冻结的情形，故潘海燕对涉案房屋所享有的权利不能对抗法院的执行，一审法院依据生效法律文书对被执行人名下的财产采取保全执行措施符合法律规定。
关于潘海燕主张其购买涉案商品房所享有的权利因具有能够对抗工程价款优先权的排他性效力，也就可以对抗晨迪公司库尔勒分公司对外所欠债务的上诉理由。虽然《中华人民共和国合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对建设工程价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿都作了明确的规定，但是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二项规定“消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”中所指的商品房买受人享有的优先受偿权是价款的优先受偿权，该价款是指该工程折价或者拍卖所得的价款，从性质上讲仍然属于债权范畴，而并非是商品房买受人享有商品房的物权。因此，潘海燕的此项上诉理由仍然达不到对抗一审法院执行的法律后果，故不能成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元（潘海燕已预交），由上诉人潘海燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王彦博
代理审判员 朱程文
代理审判员 罗婷婷
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 罗燕莉