黑龙江省嫩江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嫩民初字第1753号
原告陈丽萍，女。
委托代理人张敬彬，男。
被告松原市千大房地产开发有限公司。
法定代表人蒲海勇。
委托代理人梁贵新，男。
委托代理人王恩麟，黑龙江敬泽律师事务所律师。
被告梁海峰，男。
委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
委托代理人乔世范，男。
第三人黄铁军，男。
委托代理人黄铁兰（第三人姐姐）女。
原告陈丽萍与被告松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）、梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告陈丽萍及其委托代理人张敬彬，被告千大公司的委托代理人梁贵新、王恩麟，被告梁海峰及其委托代理人仲伟良、乔世范到庭参加诉讼。因第三人黄铁军认为其对双方的诉讼标的享有独立请求权，因而提起诉讼，本院一并进行了审理，并于2014年6月4日再次公开开庭进行了审理。原告陈丽萍及其委托代理人张敬彬，被告千大公司的委托代理人梁贵新、王恩麟，被告梁海峰的委托代理人乔世范，第三人黄铁军的委托代理人黄铁兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告千大公司开发承建嫩江县“世纪新城”小区，原告系被动迁户，被告梁海峰原系千大公司嫩江分公司负责人，其个人实际经营整个工程的拆迁及开发建设。2012年5月8日，原告与千大公司签订了编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，千大公司动迁原告坐落在嫩江县新华街6委51组房屋一处，调换给原告“世纪新城”小区2-1号楼2单元202室住宅一套。现该回迁楼房已经建成，二被告一直未将协议中约定的楼房交付给原告，且将该楼房卖给了第三人黄铁军。现原告诉至法院，要求1、依法确认原告与被告于2012年5月8日签订的第36号产权调换协议书有效；2、要求二被告按照36号拆迁协议书履行义务，将世纪新城2-1号楼2单元202室交付给原告；3、依法确认被告千大公司与第三人黄铁军签订的买卖楼房协议书无效。
被告千大公司辩称，嫩江县“世纪新城”小区是被告千大公司下属的嫩江分公司负责人梁海峰开发的，被告梁海峰应当以千大公司嫩江分公司的名义与原告签订回迁协议，不应以千大公司的名义与原告签订回迁协议，被告梁海峰现在以千大公司名义签订回迁协议的印章并不是千大公司在公安机关备案的合法印章，所以千大公司并不是本案适格的被告。被告梁海峰现在已经不是嫩江分公司的负责人了，但其到目前为止也未将账目交付给千大公司，还在继续对外出售楼房，所以应由被告梁海峰个人承担签订回迁协议的责任。
被告梁海峰辩称，被告梁海峰以千大公司名义与原告签订的回迁协议书应当是无效的，理由如下：1、原告不是被拆迁房屋的实际所有权人，实际被拆迁人应为陈国祥，陈国祥的继承人并没有明确认定房屋由哪个继承人继承，所以原告没有实际取得回迁房屋的所有权，不具备原告的主体身份；2、该回迁协议书并不是在拆迁许可期限内签订的。千大公司的拆迁许可期限为2010年4月20日至2010年6月5日，后经申请延期，期限延长至2011年12月31日。根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。而本案拆迁房屋签订协议书的时间为2012年5月8日，明显超出了相关法规规定的拆迁期限；3、根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。本案中，千大公司在取得的拆迁许可证中明确注明拆迁单位为黑河市洪源拆迁有限责任公司嫩江分公司，现千大公司自行与原告签订拆迁协议是违反行政法规的，属于无效的拆迁协议书；4、世纪新城现在并没有竣工和验收，所以现在不能实际交付回迁房屋；5、该回迁协议上载明的2-1号楼2单元202室已经卖给了第三人黄铁军，无法交付；6、原告父亲陈国祥在回迁位置仅有一个138.95平方米的平房一处，并没有无照房屋及门斗62平方米的事实；7、被告千大公司与被拆迁人陈国祥的继承人签订了7份回迁协议，根据协议约定，应当在2012年5月16日前搬出，究竟是哪位继承人根据协议书履行倒房义务，所以千大公司只能履行其中的一份协议书；8、陈国祥在回迁位置仅有一个138.95平方米的平房一处，根据千大公司与陈国祥继承人签订的7份协议书，回迁的面积562.33平方米，经换算回迁比例为1：4.05，显然显失公平，应予撤销；9、被告梁海峰在签订协议书时是履行职务行为，现在被告梁海峰已经被千大公司免去了嫩江分公司负责人的职务，所以被告梁海峰个人不应承担任何责任。
第三人黄铁军述称，2013年1月31日，黄铁军与千大公司签订商品房买卖合同，购买世纪新城2-1号楼2单元202室，办理商品房预告登记。楼房面积为111.79平方米，楼款307423元黄铁军已交清并实际占有房屋，请求法院确认第三人与被告千大公司签订的商品房买卖合同有效。
原告为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：
1、编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》1份。证明千大公司协议置换“世纪新城”2-1号楼2单元202室。
经庭审质证，二被告对证据的真实性无异议。千大公司提出协议书不是本公司签订，是被告梁海峰签订的，协议书上的公章不是千大公司的；被告梁海峰提出拆迁协议书并不是本人亲自签订，是千大公司下属工作人员签订的，拆迁协议中有“陈国祥”字样的名字不是其本人书写，因陈国祥当时已死亡，应当认定此份拆迁协议无效；第三人黄铁军对上述协议真实性无异议，提出第三人不清楚千大公司与原告签订回迁协议。
2、嫩江县公证处（2010）嫩证内民字第304号公证书1份。证明陈国祥于2009年11月25日死亡，其有五位合法继承人陈保民、陈保军、陈丽娟、陈丽萍、陈健（代位继承），上述继承人具备原告的诉讼主体资格。
经庭审质证，二被告对公证书的真实性无异议。均提出拆迁房屋的实际所有权人为陈国祥，现在陈国祥已死亡，上述五位原告对拆迁房屋只是共同共有，在没有确定每位继承人的具体份额情况下，而分别与被告千大公司签订的回迁协议书属于无效；第三人对上述协议真实性无异议。
3、（2010）第167号房屋拆迁答辩书及被告千大公司拆迁裁决申请书副本各1份。证明诉争房屋的拆迁主体为被告千大公司，申请书中加盖的公章与拆迁协议书中的公章是一致的，被告千大公司属适格被告。
经庭审质证，千大公司提出裁决申请时间为2010年9月7日，被告梁海峰所使用的千大公司公章与现任法人没有任何关系；被告梁海峰无异议，提出申请书中的千大公司公章和其个人名章的加盖属实，千大公司的公章是前任法人葛亮交给其使用的；第三人对上述证据的真实性无异议。
4、陈国祥国有土地使用证1份。证明被拆迁房屋建筑面积为138.95平方米，占地面积为807.8平方米。
经庭审质证，二被告对证据的真实性无异议。千大公司提出土地使用面积不能代表被拆迁房屋实际应回迁的面积，只能证明被拆迁房屋的院内占地面积大；被告梁海峰提出被拆迁房屋只能按照房屋产权证面积予以回迁，院内的土地开发不属于回迁补偿范围之内；第三人对证据真实性无异议。
被告千大公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、松原市公安局出具的印章承做许可证1份、松原市雅兴网络印章储存有限公司出具的证明1份、印章的样本1份。证明梁海峰使用的与被拆迁户签订回迁协议中千大公司的公章不是该公司的有效印章，是其私自刻制的。
经庭审质证，原告提出公章是公司内部管理问题，与本案没有关系；被告梁海峰无异议，提出公司更换法人，更换印章，没有收回原公章和发布声明再使用公章是无效的行为，梁海峰仍然可以代表公司。第三人对证据真实性无异议。
2、（2014）吉松松江证字第103号公证书1份。证明被告梁海峰与原告、第三人所签订的回迁协议书及买卖协议书所使用的千大公司的公章不真实有效，是梁海峰私自刻制的印章，应当认定回迁协议书及买卖协议书均无效。
经庭审质证，原告无异议，提出公章是千大公司内部管理问题，与本案无关；被告梁海峰无异议，提出千大公司在立项时就使用其签合同时的公章，这说明千大公司是认可被告梁海峰使用该公章；第三人无异议。
被告梁海峰为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、千大公司的房屋拆迁许可证及拆迁延期公告各1份。证明拆迁实施单位为黑河市洪源拆迁公司嫩江分公司，拆迁期限至2011年12月31日。
2、嫩江县国土局用地许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、预售许可证各1份。证明“世纪新城”开发有合法手续。
经庭审质证，原告与被告千大公司、第三人均无异议。
第三人黄铁军为证明自己的主张，向本院提交了2013年1月31日与千大公司签订的商品房买卖合同、预告登记证明、备案登记证明、收据各1份。证明第三人购买世纪新城2-1号楼2单元202室，房屋属于善意取得。
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，提出该协议无效，理由是商品房买卖合同时间在原告回迁协议之后，应当认定商品房买卖合同无效，预告登记的效力也不能对抗回迁协议的效力。被告千大公司对证据的真实性无异议，但对该证据的合法性有异议，提出被告梁海峰用私刻的千大公司公章签订的商品房买卖合同及办理了预告登记，均不具有合法性。被告梁海峰对证据无异议，提出第三人与千大公司签订的商品房买卖合同合法有效，应属于善意取得。
经审理查明，被告千大公司于2010年3月9日申请立项，承建嫩江县“世纪新城”小区。被告梁海峰从2010年开始以千大公司嫩江分公司负责人身份组织动迁及工程施工。2010年4月19日，千大公司取得房屋拆迁许可证，后发公告将拆迁期限延长至2011年12月31日。千大公司于2010年11月17日取得了用地许可证，于2010年12月2日取得了建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得了建设工程施工许可证，于2011年8月24日取得小区4-1号楼和2-2号楼商品房预售许可证，于2012年9月20日取得了小区2-1、3-1、3-2、4-2号楼的商品房预售许可证。被告千大公司需要拆迁陈国祥名下的坐落在嫩江县新华街6委51组138.95平方米平房一处，因陈国祥已于2009年11月25日死亡，根据嫩江县公证处（2010）嫩证内民字第304号公证书，陈国祥现在五位合法继承人，分别为陈保民、陈保军、陈丽娟、陈丽萍、陈健（代位继承）。2012年5月8日，千大公司与上述五位继承人分别签订《产权调换协议书》七份。其中本案原告陈丽萍与被告千大公司签订的回迁协议约定，原告在新华街6委51组138.95平方米和无照房屋及门斗62平方米，被告千大公司将世纪新城2-1号楼2单元202室产权调换给原告。楼房竣工后，被告一直未将楼房交付给原告。
另查明，2013年1月31日，在梁海峰经营期间，其以千大公司名义将世纪新城2-1号楼2单元202室出卖给了第三人黄铁军，黄铁军已交付房款304398元。
本院认为，嫩江县“世纪新城”小区系被告千大公司开发建设，被告梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县“世纪新城”小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分别与原告陈丽萍、第三人黄铁军签订了《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》、《商品房买卖合同》，梁海峰的上述行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由被告千大公司承担。被告千大公司与原告陈丽萍签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故原告陈丽萍要求确认该协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因被告千大公司与原告签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原告要求取得世纪新城2-1号楼2单元202室房屋的诉讼请求，本院予以支持。实际回迁房屋面积大于调换协议书约定面积的部分，应当由原告与被告千大公司根据回迁协议约定进行结算，如发生争议，千大公司可另案主张权利。因被告千大公司与第三人黄铁军签订的《商品房买卖合同》也不存在合同法规定的无效情形，故该合同也合法有效，但现因该合同的目的已无法实现，第三人可另行向被告千大公司主张合同违约责任。“世纪新城”小区为被告千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持有千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对“世纪新城”项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以被告千大公司应对本案原告持有的房屋产权调换协议书承担责任，被告千大公司的辩解理由本院不予支持；原告父亲陈国祥虽已去世，但其留有138.95平方米平房客观存在，对此平房的拆迁调换，作为开发建设方的千大公司已经与陈国祥的诸位合法继承权人分别签订了回迁协议，对各位继承权人分别进行了置换安置，所有原告作为陈国祥的继承人，有权利依此回迁协议向被告千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故被告梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出产权调换协议书无效的主张没有法律依据，本院不予支持。与原告签订的产权调换协议书，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，被告梁海峰称协议显失公平，应当撤销的主张，因其未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告松原市千大房地产开发有限公司与原告陈丽萍在2012年5月8日签订的编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》有效；
二、第三人黄铁军于判决生效后3日内将所占有的“世纪新城”小区2-1号楼2单元202室交付给原告陈丽萍。
三、驳回原告及第三人的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，给付迟延履行金。
案件受理费100元由被告松原市千大房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行的期间为履行期限届满后二年内。
审 判 长 李爱忠
代理审判员 赵 君
人民陪审员 杨先凤
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 张 晗