甘肃省环县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）环民初字第555号
原告杨某。
委托代理人郑某某。
委托代理人刘某某。
被告解某。
委托代理人朱某某。
被告解甲。
被告某某房地产开发公司。
法定代表人王某某。
原告杨某与被告解某、解甲、某某房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人郑某某、刘某某、被告解某及委托代理人朱某某、被告解甲、被告某某房地产开发公司法定代表人王某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨某诉称，2008年12月16日被告解某与现某某运输集团某某有限公司签订协议拟联合建设“某某家园”住宅楼。2010年3月30日与原告签订《某某家园商品房诚意登记意向书》，约定原告作为诚意订购方订购“某某家园”的3单元1楼101号商品房一套，面积128.43平方米，每平方米1908元。同时约定10日内携意见书及相关资料到解某指定的地方交纳首付款为总房价的50％，签订商品房买卖合同。原告于2010年3月30日、4月20日分期向被告解某交付住房订金30000元，集资款50000元，共计80000元。原、被告双方又于2010年10月23日签订《房屋购置展期附加协议》，约定原告同意被告解某在某某花园D区新建楼房，与原楼房楼层结构一致，面积、楼层等不变，地下室建筑价格每平方米不超过700元，并于2011年12月30日前交付原告。可是时至今日，被告解某并未交付，而是向原告发布安置说明，且通知原告按每平方米2987元签订新的购房合同。原告的诉讼请求：1、判令三被告继续履行解某与原告签订的商品房预售合同及房屋购置展期附加协议；2、判令三被告赔偿原告租住房屋损失2万元、房屋装修费用5万元；3、本案的诉讼费由三被告承担。
被告解某辩称，原告所诉基本属实，只是2010年政府会议纪要并未将某某家园的住户安置在某某花园D区。答辩意见是：1、被告未取得商品房预售许可证，双方所签商品房预售合同无效；2、原告要求赔偿租房损失及装修费于法无据，答辩人迟延交房符合合同约定，不构成违约；3、解某、某某房地产开发公司不是本案适格被告。
被告解甲辩称，和第一被告答辩意见一致。
被告某某房地产开发公司辩称，本案与某某房地产开发公司没有关系。某某房地产开发公司开发买地的手续齐全，通过政府招标，设计规划都是正规的。某某房地产开发公司没有和原告签过协议，原告诉某某房地产开发公司没有理由。某某房地产开发公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年12月16日被告解某与现某某运输集团某某有限公司签订协议拟联合建设“某某家园”住宅楼。2010年3月30日与原告签订《某某家园商品房诚意登记意向书》，约定原告作为诚意订购方订购“某某家园”的3单元1楼101号商品房一套，面积128.43平方米，每平方米1908元。原告于2010年3月30日、4月20日分期向被告解某交付住房订金30000元，集资款50000元，共计80000元。“某某家园”住宅楼的建设于2010年5月24日被某县人民政府城建局以某城建停字（2010）20号停工通知书叫停。
2010年10月23日，原告与被告解某又签订《房屋购置展期附加协议》，约定原告要求被告解某继续建筑房屋，但新建楼房必须与原楼房楼层结构一致，面积、楼层等不变，地下室建筑价格每平方米不超过700元。
2010年11月23日，某县人民政府常务会议决定：将解某占用的13亩汽车南站建设土地收回，用于汽车南站扩建，在南环路南侧、滨河路东侧确定一宗17亩住宅用地，以挂牌形式出让，使用年限70年，每亩以39万元底价出让。
2011年3月14日，某县人民政府征拨土地文件环政拨土发（2011）24号《关于某县环江新区一宗国有建设用地使用权出让的批复》决定：将某县环江新区17亩土地征收为国有建设用地，并出让给某某房地产开发公司。
后被告解某以电话短消息方式通知原告，某某花园住宅楼每平方米按2987元可与某某房地产开发公司签订新的购房合同，原告因不同意被告提出的楼房价格而未与其签订新的购房合同，双方发生争议。
某某房地产开发公司成立于2010年5月7日，公司股东为王某某、解某、解甲。现某某房地产开发公司取得了某某花园楼房预售许可证。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述笔录、《某某家园商品房诚意登记意向书》、《房屋购置展期附加协议》、收据、停工通知书、某县人民政府常务会议纪要、某县人民政府征拨土地文件、内资企业基本信息等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争执的焦点是《某某家园商品房诚意登记意向书》、《房屋购置展期附加协议》的效力问题。审查合同的效力，应从签订合同的主体、合同内容、合同目的等方面进行。本案中虽然原告持有的是“意向书”，而非合同，但被告解某是按与他人签订的《商品房预售合同》约定的内容收取了原告的住房首付款（将订金折合其内），故此意向书应视为“商品房预售合同”。按照《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方应为房地产开发企业而非自然人，而本案中与原告杨某签订商品房诚意登记意向书的是被告解某个人。在“某某家园”住宅楼开发建设时，联建协议是解某与某某运输集团某某有限公司签订的，开发商系某某运输集团某某有限公司，合同本应由房地产开发公司与原告签订，被告解某在未得到某某运输集团某某有限公司委托的情况下，以个人名义与原告签订合同。事后，其所签合同也未经某某运输集团某某有限公司的追认，故其不具备签订合同的主体资格，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定。依照《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售须在房地产开发商取得商品房预售许可证的情况下才能进行。故被告解某在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，不符合法律规定的商品房预售条件，也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。再从实现合同目的上看，“某某家园”住宅楼原定地点已被某县城建局强制停工，被告解某开发的13亩汽车南站建设用地被某县人民政府收回，原告要求取得与原合同一致的楼房已不存在，即合同目的无法实现。综合上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，原告与被告解某所签《某某家园商品房诚意登记意向书》违反法律强制性规定，应为无效合同。《房屋购置展期附加协议》为《某某家园商品房诚意登记意向书》的从合同，因主合同无效，从合同也随之无效。
由于原告与被告解某签订的《某某家园商品房诚意登记意向书》、《房屋购置展期附加协议》无效，原告主张继续履行的《某县某某家园商品房预售合同》、《房屋购置展期附加协议》，因原告未与被告解某签订此合同，故无履行的前提和基础，对其诉请依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，被告解某收取原告的已付购房款属基于无效合同取得的财产，应予返还。另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告解某除应返还原告已付购房款外，还可以承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，合同不能履行是当事人意志以外的事由造成的，被告主观上虽无隐瞒事实真相的故意，但因其程序违法的行为导致合同无效，应承担主要赔偿责任，即承担支付已付购房款70%的赔偿责任。
被告解某与原告之间未签订合同，也无不能交付房屋的后果约定，解某并非共同侵权人，对原告向解某主张连带责任的诉请
不予支持。解某虽为某某房地产开发公司股东，但某某房地产开发公司就解某与原告签订的商品房预售合同并未追认，其所办理商品房预售许可证是为某某花园D区的预售许可，而非“某某家园”住宅楼的预售许可。更主要的是，某某房地产开发公司并非“某某家园”的开发商，其与原告、解某之间就“某某家园”问题无约定，亦不存在侵害原告利益的行为，不符合承担连带责任的要件，故原告要求某某房地产开发公司承担连带责任于法无据，不予支持。
原告要求各被告赔偿其租住房屋损失，因其投资的是在建楼房，具有一定的风险性，且其租房属个人行为，与被告行为无法律上的因果关系，故不予支持。对原告要求的装修费损失因未实际发生，依法不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告杨某与被告解某所签《某某家园商品房诚意登记意向书》、《房屋购置展期附加协议》为无效协议；
二、由被告解某于本判决生效后30日内返还原告杨某购房预付款8万元（含订金3万元），并赔偿损失5.6万元，两项共计13.6万元；
三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费3020元，由被告解某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费3020元，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏丽萍
代理审判员 王红梅
人民陪审员 钟生玉
二〇一三年八月二十一日
书 记 员 穆海全