宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0502民初2374号
原告：徐发文，男，汉族，生于1975年10月29日，个体户，住宁夏中卫市沙坡头区。
委托代理人：吕伟国，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：中卫市龙辉工程机械设备销售有限公司，住所地中卫市沙坡头区怀远北路宁夏红科技园。
法定代表人：余文斌，系该公司经理。
委托代理人：杨大勇，男，回族，生于1977年7月1日，系该公司法律顾问，住宁夏银川市金凤区。代理权限为特别授权。
原告徐发文与被告中卫市龙辉工程机械设备销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由审判员马彦坤适用简易程序于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告徐发文委托代理人吕伟国，被告中卫市龙辉工程机械设备销售有限公司委托代理人杨大勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾出原告营业房内的物品，将房屋交还原告；2.请求依法判令被告立即支付原告房屋租金66720元，（每月租金4170元，自2015年5月1日至2016年9月1日共计16个月），水电费6914.72元，共计73634.72元。之后按每日139元向原告支付租金至实际交房之日止；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2015年5月1日，原、被告自愿协商签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自己所有的位于中卫市沙坡头区文萃路东园工业园区3号营业房出租给被告用于办公销售；租赁期限一年，自2015年5月1日至2016年5月1日；每月租金4170元，全年租金为50000元，被告于合同签订后一次性付清全年租金；租赁期间的水电费由被告承担，其中电费为每度0.75元，水费为每方4.5元；被告经原告同意可以装修房屋，被告向原告交纳房屋使用保证金20000元，合同期满后，被告须将已装修过的房屋恢复原状，否则原告不予退还保证金。合同签订后，原告将房屋交付给被告装修使用，被告仅向原告交纳房屋使用保证金20000元，后原告多次要求被告支付租金，被告都以资金周转困难为由推脱未予支付。合同到期后，被告既没有向原告交还房屋，也没有向原告提出续租要求，而是将房门锁上，房屋内至今堆放着被告的物品。原告多次要求被告支付租金，腾出房屋，但被告始终不予配合，导致原告无法使用房屋。
被告辩称，原告陈述的事实不属实，2007年至今被告公司就承租原告的房屋，双方于2007年、2012年签订过房屋租赁合同，被告从来没有欠付过原告的租金。2015年因被告公司将要搬迁，就与原告协商再承租不超过半年时间，不再签合同。但原告要求必须签合同，如不签合同将断水断电不予出租房屋，并承诺房屋使用到什么时候房租就算到什么时候。被告于2015年11月2日从原告处搬出，当时原告与被告公司商议，如果公司不需要的东西可以留下。2015年12月份，被告拆除了涉案房屋被告公司的门牌。后原告曾向被告追要过一次租赁费，但是要求过高，被告由于经营困难未支付。被告同意向原告支付2015年5月1日至2015年11月1日的房租及水电费，水电费以相关证据为准。并要求以房屋使用保证金2万元顶付房租。2011年被告公司对房屋进行装修时，原告并没有提出异议，现在没有将装修的房屋恢复原状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院对原告证据认证如下：证据1房屋租赁合同系书证原件，被告对其三性均无异议，对该证据的证明效力予以确认；证据2系书证原件，结合被告证人陈述2015年1月1日之后的电费未向原告交纳的事实，对该证据的证明效力予以确认。
本院对被告证据认证如下：证据1房屋租赁合同、证据2支出凭证及收据均系书证原件，结合原告庭审中认可2015年12月底被告已经不再涉案房屋办公的事实，该两份证据能够证明被告于2015年12月31日前搬出涉案房屋的事实，对该部分证明效力予以确认；原告对证据3中2007年房屋租赁合同三性无异议，该证据能够证明被告于2007年开始租赁涉案房屋的事实，对该部分证明效力予以确认；原告对证据3中2012房屋租赁合同三性均有异议，对该证据的证明效力不予认可；证据4系证人证言，虽证人与被告有利害关系，但原告庭审中认可2015年12月底被告已经不再涉案房屋办公的事实，该证据能够证明被告于2015年12月31日前搬出涉案房屋的事实，对该部分证明效力予以确认，对其他证明效力不予采纳；证据5收据原告对其来源和真实性有异议，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。
经审理查明，2007年5月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：被告租赁原告所有的位于中卫市东园工业园区营业房，建筑面积400平米；租赁期三年，自2007年5月10日至2010年5月10日；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后原告将上述房屋交付给被告使用。后被告对承租房屋进行了装修，被告向原告交纳了房屋使用保证金20000元。2015年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）双方重新签订房屋租赁合同，约定：甲方坐落在文萃路东园工业园区3号营业房，建筑面积400平米，愿意租给乙方办公销售使用；租赁期间一年，自2015年5月1日至2016年5月1日；年租金为50000元，合同已经签订，乙方向甲方一次性交清一年租金；为维护房屋在租期内的正常使用，乙方向甲方缴纳房屋使用保证金20000元；乙方须按时交纳水、暖、电、卫生等费用，如不及时交纳，造成停业与甲方无关，电费每度0.75元，水费每方4.5元；乙方租用房屋进行装修，需经甲方同意，装修费用自理，租期满后，应恢复房屋原状，否则不予退还使用保证金；甲乙双方在未终止合同前，因乙方各种原因停业，甲方照常履行合同，乙方不得拆减停业期间的租房费。合同签订后，原告按照约定将涉案房屋继续交付被告使用，但被告未按照约定支付租赁费，产生的3544.38元电费也未交纳。被告于2015年12月31日前从涉案房屋搬走，但未向原告交付涉案房屋大门的钥匙，也未将剩余办公桌等物品腾出房屋。2016年11月23日，被告向原告交还了涉案房屋的钥匙；2016年11月25日，被告将涉案房屋内剩余办公桌等物品腾出。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方形成了租赁合同关系。双方应当按照法律规定和双方的约定履行义务。本案争议的焦点为：一、被告是否应当腾出涉案房屋内的物品并向原告交还房屋的问题；二、被告应当向原告支付租金数额的问题；三、被告是否能用房屋使用保证金顶付租金。四、被告是否应当向原告支付水电费。
一、被告是否应当腾出涉案房屋内的物品并向原告交还房屋的问题。双方约定租赁期限为2015年5月1日至2016年5月1日。被告已经于2015年12月31日前从涉案房屋搬走，但被告搬走后未将涉案房屋大门的钥匙交还原告，也未将涉案房屋内桌子等剩余物品腾出，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被告应当向原告返还租赁物。故被告应当向原告交还涉案房屋的钥匙并腾出涉案房屋内的物品。被告已于2016年11月23日向原告交还了涉案房屋的钥匙，于2016年11月25日将涉案房屋内的剩余物品腾出。因原告的该项诉讼请求被告已经于本案判决作出前履行，本院不再予以处理。
二、被告应当向原告支付租金的数额问题。双方约定租赁期限自2015年5月1日至2016年5月1日，年租金50000元，虽被告于2015年12月31日前从涉案房屋内搬出，但未向原告交还涉案房屋的钥匙，也未腾出涉案房屋内的剩余物品，被告也未提交充分证据证明双方对租赁期限进行了变更，故被告应当按照约定向原告支付50000元租赁费。租赁期限届满后被告也未及时向原告交还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，租赁期限届满后，承租人不及时返还承租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，故原告要求被告按照双方合同的约定继续支付自2016年5月1日至2016年9月1日期间的租金16720元符合法律规定。以上被告应当向原告支付租金66720元。
三、被告是否能用房屋使用保证金顶付租金。被告于2015年5月1日之前装修时向原告交付了20000元房屋使用保证金，虽双方在2015年5月1日签订的房屋租赁合同中约定：对房屋进行的装修应恢复原状，否则不予退还使用保证金。但原告未提供证据证明2015年5月1日之后被告对涉案房屋进行了装修，故房屋租赁期限届满后，原告应当向被告返还房屋使用保证金，但原告未向被告返还。现被告要求用该房屋使用保证金顶付租金不违反法律规定。
综上，被告应当向原告支付租赁费46720元（66720元－20000元），后续租赁费按照双方合同的约定支付至2016年11月25日止。
四、被告是否应当向原告支付水电费。原告要求被告支付水电费6914.72元。双方在合同中约定被告应按时交纳水、暖、电、卫生等费用。被告的证人陈述2015年1月1日之后未向原告交纳过水电费，原告举证证明2015年2、3、5月共交纳电费3544.38元，故被告应当向原告交纳电费3544.38元，对该部分请求本院予以支持，对超出部分因原告未提供证据证明，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告中卫市龙辉工程机械设备销售有限公司于本判决生效后十日内向原告徐发文支付电费3544.38元，支付租金46720元（自2015年5月1日至2016年9月1日），2016年9月1日之后的租金按照双方合同的约定计算至2016年11月25日止；
二、驳回原告徐发文的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取821元，由被告中卫市龙辉工程机械设备销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 马彦坤
二〇一六年十一月二十九日
书记员 郝 霞
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。