天津市宁河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第2146号
原告宁河县职工中学。
法定代表人运文江，校长。
委托代理人李向国，天津子平律师事务所律师。
委托代理人穆兆鹤，天津子平律师事务所律师。
被告宁河县教育局教学设备站。
法定代表人张伯武，站长。
被告刘久贵，男，1957年1月3日出生，汉族。
委托代理人刘卓，男，1982年10月2日，汉族。
委托代理人袁景玉，河北陈建仲律师事务所律师。
原告宁河县职工中学与被告宁河县教育局教学设备站、刘久贵确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理。依法由审判员张东兴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁河县职工中学委托代理人穆兆鹤、被告宁河县教育局教学设备站法定代表人张伯武、被告刘久贵的委托代理人刘卓、袁景玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁河县职工中学诉称，宁河县芦台镇沿河路老党校后院的房屋权利人为原告。原告搬到宁河县中等专业学校办公后，宁河县教育局安排该处作为被告宁河县教育局教学设备站的仓库。2013年12月，宁河县政府光明路延长线打通工程涉及原告该处房屋的搬迁。2014年初，原告得知被告宁河县教育局教学设备站已于2010年将原告的上述房屋租给被告刘久贵使用，期限为10年。原告对此情况并不知情，原告也从来未收到过与该房屋相关的租金。原告认为，被告宁河县教育局教学设备站未经原告同意，将原告所属房屋出租给被告刘久贵使用的行为，侵犯了原告的合法权利，故成讼，要求1、依法确认两被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告刘久贵将占用的房屋交还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，向本院提交的证据有：
一、《天津市房地产登记簿查询证明》一份，证实二被告签订租赁合同涉及租赁物为宁河县职工中学所有。
二、《平面图》一份，证明目的同证据一。
三、《房屋租赁合同》一份，证明被告宁河县教育局教学设备站将房屋出租给被告刘久贵的行为并没有得到原告的同意。
被告宁河县教育局教学设备站在法定期限内未向本院提交书面答辩意见，亦未提交证据，庭审中对原告的诉讼请求无异议。
被告刘久贵在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。庭审中辩称，一、第一被告有权出租争议房产。首先宁河县教育局给被告刘久贵出具了证明，证明本案合同涉及房产为第一被告房产；其次宁河县教育局拥有其管理的国有资产在所属部门之间调配的权利，宁河县教育局教学设备站向外出租系教育局调配安排的。二、原告即使系争议房产的名义产权人，其要求所签合同无效的请求，也不应得到法院的支持。承租人自2002年开始承租使用争议房产，至今已有12年，原告应明知此事，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定的法律精神，原告在时过12年多以后，以宁河县教育局教学设备站将房产出租给刘久贵未经其同意为由而主张二被告之间所签合同为无效合同的主张不应得到法院的支持。房产租赁合同的登记备案，属于房产租赁合同主管部门对合同合法性经过审查后的一种认可，该证明进一步印证二被告所签合同的合法性。另称，宁河县职工中学已并入宁河县职工中专，不能成为诉讼主体。综上所述，第一被告宁河县教育局教学设备站与第二被告刘久贵所签订的合同，主体适格，形式和内容均合法，不违反法律和行政法规的强制性规定，此合同合法有效，法院应驳回原告的全部诉讼请求。
针对其辩称，被告提供如下证据：
一、2012年3月2日宁河县教育局出具的证明一份，证明争议房产是第一被告宁河县教育局教学设备站的房产，第一被告宁河县教育局教学设备站有权管理使用和出租。（宁河县教育局作为原告和第一被告的主管部门也是争议国有资产的主管部门，有权决定由哪个下属部门管理使用出租该国有资产。另外，教育局有这个权利从原告诉状中也能予以证实“原告搬到宁河县中等专业学校办公后，宁河县教育局安排该处为被告宁河县教育局教学设备站的仓库”，此处的“安排”二字明显可见教育局拥有其主管闲置资产在其主管单位之间进行调配使用的权利）。
二、2012年宁河县教育局教学设备站出具的证明一份。证明争议房产是第一被告宁河县教育局教学设备站的房产，第一被告有权出租。
三、2012年3月6日天津市国土资源和房屋管理局出具的房屋租赁登记备案证明一份。载明：“出租人（转租人）：宁河县教育局教学设备站，承租人（受转租人）：刘久贵，房屋坐落：宁河县芦台镇沿河路26号，房屋面积800平方米，租赁用途非住宅，租赁期限2012年1月1日至2013年12月31日。”证明争议合同主体适格，形式和内容合法有效。（天津市国土资源和服务管理局作为房产租赁合同的备案机关对合法性合同予以备案。）
四、房屋租赁合同一份，证实二被告间存在房屋租赁合同关系，租期自2010年至2016年，租金每年3000元。
五、收条两份，证实被告刘久贵交付宁河县教育局教学设备站2010年至2016年租金，每年3000元，合计18000元；交付2006年至2009年租金12000元。
经庭审质证，关于原告提交的三组证据，被告宁河县教育局教学设备站对房地产登记证明、租赁合同无异议；对平面图的内容不清楚。被告刘久贵称房地产登记证明记载内容不能确认系被告承租房屋，对关联性有异议；对平面图及租赁合同无异议。
关于被告刘久贵提供的五组证据，原告均不予认可，称原告系争议房产的所有权人，宁河县教育局及其教学设备站未征得所有权人同意均不能对原告的房屋向外出租。宁河县教育局及其教学设备站均无权出具房屋所有权的证明，两份证明缺乏证明力。同时认为宁河县教育局教学设备站出具的收条与原告无关；被告宁河县教育局教学设备站称自己出具的证明是为被告刘久贵办理工商执照提供方便，与本案无关；对租赁合同及两份收条予以认可。
针对原、被告双方举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的证据一，因系房地产管理部门出具，对其真实性、合法性予以认定。该登记证明记载房产坐落地点为宁河县芦台镇沿河路，二被告间租赁房屋坐落于宁河县芦台镇沿河路26号，被告刘久贵未提供相反证据证实非同一地点，本院认定，被告刘久贵承租房屋系证据一中房地产登记证明记载的权利人宁河县职工中学的房屋；对原告提供的证据二、三，二被告无异议，本院予以认定。被告刘久贵提供的证据一、二，上述两份证明系权利人以外的人员出具，对权利人没有约束力，本院不予采纳；证据三租赁登记备案证明中租赁期限已经到期，亦无法证明房屋所有权归属，本院不予采纳；证据四、五系权利人以外的人收取房租，原告未实际获取租赁费用，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
经审理查明，宁河县芦台镇沿河路老党校后院的房屋权利人为原告宁河县职工中学。原告搬到宁河县中等专业学校办公后，该处作为被告宁河县教育局教学设备站的仓库。2002年，被告刘久贵找到宁河县教育局教学设备站开始承租原告的上述房产，起初双方未订立书面合同。被告刘久贵交付2006年至2009年租金12000元。2010年，二被告订立房屋租赁合同，宁河县教育局教学设备站为出租方（甲方），被告刘久贵为出租方（乙方），合同约定，甲方将坐落于宁河县芦台镇沿河路26号老党校后院房屋出租给乙方。该出租房屋面积2000平方米（内有房屋20间），租期为2010年至2016年，共6年，租金每年3000元。被告于2009年12月30日给付宁河县教育局教学设备站租金18000元；2012年，双方商定延长租期到2019年。此后，被告刘久贵未交付租金。2013年12月，宁河县人民政府光明路延长线打通工程涉及原告该处房屋的搬迁。被告刘久贵拒绝解除租赁合同，继续承租使用。
本院认为，被告宁河县教育局教学设备站与被告刘久贵订立的房屋租赁合同涉及房屋产权登记在原告宁河县职工中学名下，宁河县职工中学可以作为本案诉讼主体。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案房屋出租人被告宁河县教育局教学设备站非房屋所有权人，出租房屋的房地产产权登记所有权人为本案原告宁河县职工中学，被告宁河县教育局教学设备站无权处分原告名下房屋。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据该规定，无处分权的人处分他人财产，在订立合同后未取得处分权又未经权利人追认的，双方订立的合同无效。本案中，二被告订立租赁合同的租赁物系原告所有，原告未对宁河县教育局教学设备站的出租行为予以追认，且宁河县教育局教学设备站在订立合同后，未取得租赁房屋的所有权，故被告宁河县教育局教学设备站与被告刘久贵之间订立的租赁合同无效。故原告要求确认二被告间签订的房屋租赁合同无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告宁河县教育局教学设备站与被告刘久贵订立的房屋租赁合同无效，承租人（即被告刘久贵）应当将租赁房屋返还房屋所有权人。原告要求承租人刘久贵返还承租标的物的请求，理据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定，判决如下：
一、被告宁河县教育局教学设备站与被告刘久贵订立的《房屋租赁合同》无效。
二、被告刘久贵于本判决生效后五日内，将承租宁河县芦台镇沿河路26号老党校后院房屋腾空并交还原告宁河县职工中学。
案件受理费40元，由被告宁河县教育局教学设备站承担20元，被告刘久贵承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，（并向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，将交费凭据送交本院，交纳上诉费的期限是判决书送达之日起至上诉期满的第七日止，逾期视为放弃上诉权）上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张东兴
二〇一四年八月二十五日
书记员 郑庆福
本案引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。