福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初3328号原告：林仟彪，男，1965年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：彭凯德，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王然，福建衡兴明业律师事务所实习律师。被告：颜进聪，男，1954年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：李少仁，福建银江律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所实习律师。原告林仟彪与被告颜进聪合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林仟彪及其委托诉讼代理人彭凯德、王然，被告颜进聪的委托诉讼代理人李少仁、洪鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林仟彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告颜进聪立即向原告支付拆迁补偿款1041975元及逾期付款利息（以1041975元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年1月9日起计算至颜进聪还清之日止，暂计至2016年9月26日为32535元）；2.本案诉讼费用由被告颜进聪承担。事实和理由：原、被告系同村村民，2004年1月1日，原、被告签订一份《协议书》，约定被告因经济问题，自愿将其名下位于厦门市海沧区海沧镇囷瑶村雍厝社2号的平房【集体土地使用证号：杏集建（97）字第4868号，自建面积为150平方米】交由原告翻建，翻建为两层楼房，总建筑面积为600平方米（原告翻建的面积为450平方米，加上被告自建的面积150平方米），翻建费用由原告全部承担，共建有产权的面积为450平方米，双方各得225平方米。此外，双方还明确约定，如遇国家建设需要拆迁，一切拆迁赔偿资金由原、被告双方平均分配。同日，被告向原告出具一份《授权委托书》，约定被告将上述房屋全权委托原告处理，有关房屋拆迁补偿安置事宜以及与厦门市海沧区征地拆迁办公室协商并签署相关的法律文书，代为办理领取相关的赔偿款项等。上述协议签订后，原告依约履行了翻建义务，支出翻建费用共计24.5万元。为再次明确双方的权利义务，双方于2005年11月11日在厦门市海沧区公证处的公证下签订了一份《合作建房协议》，再次就合作建房的相关事项进行了约定，《合作建房协议》明确约定，协议项下原告翻建的450平方米房屋若因国家建设需要被征用，则所得补偿金由原、被告双方平均分配，双方各得225平方米的补偿金。后因政府用地需要，上述房屋被依法征收。但被告在未告知原告的情况下自行与拆迁部门签订相应拆迁安置协议（采用房屋置换方式）并取得了相应拆迁补偿款项。原告曾于2016年4月1日起诉被告，诉讼过程中，被告向法院提交案涉房产的拆迁补偿安置协议书，原告才得知被告获得拆迁补偿的具体情况，后该案原告撤诉。原告认为，上述房屋已被征用，被告取得全部补偿款，被告应当依约将被拆迁房屋货币补偿款963225元（225平方米×4281元/平方米）、被拆迁房屋装修补偿款63000元（225平方×280元/平方米）、限期内搬迁奖励15750元（225平方米×70元/平方米），三项合计1041975元的补偿款项支付给原告，并赔偿利息损失。被告颜进聪辩称，一、本案案由应该定性为农村房屋买卖合同纠纷。根据双方签订的合同，被告提供宅基地，原告以提供建房资金作为对价，并在房屋建成后分得固定数量房屋，实际上属于房屋转让。《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定，应将原、被告之间的法律关系认定为农村房屋转让合同法律关系。二、原、被告并非同一集体经济组织成员，原告已经拥有宅基地，不符合“一户一宅”的宅基地申请要求，原、被告之间订立的本案合同属于无效农村房屋买卖合同法律关系，原告无权基于无效合同向被告主张履行，故应驳回原告诉讼请求。《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》（[1990]国土函字第97号）规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟取或获取房屋产权的行为，应认定为《中华人民共和国土地管理法》第42条第3款规定的以其他形式非法转让土地。原、被告之间的合作，正属于该《答复》所述以其他形式非法转让土地的违法行为，应该认定无效。三、即使不考虑无效的问题，原、被告之间协议也属于无权处分，不能履行。原告集体土地使用证内档记载，权属证书系8口人共有，安置协议书是对被告家庭中6口人的安置，故无论是原有宅基地，还是现有的安置协议，相关补偿利益均为包括被告在内的多人共有，被告在与原告签署协议之前，并未征得其他共有人的同意，现其他共有人亦未予以追认，故协议也属于无权处分，不能履行。四、即便假定协议书有效，被告所能主张的补偿款也只有378075元。本案拆迁补偿协议认定产权面积600平方米由两部分组成，一部分为一层合法批建300平方米，另一部分为二层根据厦门市海沧区人民政府[2008]1号《专题会议纪要》增加认定的300平方米。一层合作建房面积150平方米，原告可分配补偿款应为75平方米×4281元/平方米，二层部分因增加认定产权系基于被拆迁人的特定身份才能享有，原告不具有特定身份，故按其身份其仅能依照没有产权补偿，即二层原告可分配150平方米×380元/平方米。除该两部分补偿款外，被拆迁房屋装修补偿款、搬迁补助费、附属物补偿款、自行过渡补助费、人均100平方米以外无合法批建手续面积的搬迁补助、按时抽取流水号奖励、签订协议奖励均与原告无关，属于对被告的补偿款项。五、拆迁人尚未交付安置房，即被告未实际受领补偿，相关补偿尚处于协议债权，故原告也无权向被告主张补偿款。原告主张利息没有法定及合同的依据。本院经审理认定事实如下：原告林仟彪、被告颜进聪均系厦门市海沧区海沧街道囷瑶村村民。2004年1月1日，林仟彪（乙方）与颜进聪（甲方）签订一份《协议书》，约定：甲方持有土地使用证，位于海沧镇雍厝社2号，证号为杏集建（97）字第4868号，面积300平方米的使用证，今因经济问题，经全家成员协商同意，自愿把此房屋占地面积300平方米交由乙方翻改建楼房，为了双方的共同利益，特制定协议如下，一、甲方将面积150平方米的平房交由乙方翻改建二层房，总建筑面积600平方米，共建有产权的面积450平方米，甲乙双方各得225平方米，甲方必须把证号为杏集建用（97）字第4868号，面积300平方米的土地使用证交给乙方基建使用，甲方无权持有，甲方如持有证号为杏集建（97）字第4868号复印件均无效；二、该房屋翻改建的一切基建成费由乙方全部负责，在基建中遇到他人干涉，应全部由甲方负责解决，与乙方无关，如他人干涉不能顺利基建，造成的一切损失全部由甲方赔偿乙方，如在基建中遇到水电问题，都由甲方协助解决；三、如遇到国家建设需要拆迁，甲方应无偿给予协助解决一切相关问题，一切拆迁赔偿资金甲、乙双方平均分配。如在拆迁中遇到第三者干涉甲方应自行解决处理与乙方无关；四、基建前后一切质量、安全，由乙方承担，基建中途如遇到国家征用，所建平方由甲乙双方各得一半；五、房屋建成后，乙方把房屋借甲方暂时居住，至国家征用止，…。同日，颜进聪向林仟彪出具《授权委托书》，载明：今将本人的一幢房屋，坐落在厦门市海沧雍厝村2号，全权委托林仟彪处理，有关房屋拆迁补偿安置事宜以及与厦门市海沧征地拆迁办公室，协商并签署相关的法律文书，代为办理领取相关的赔偿款项等，被委托人上述范围的陈述、签订及行为均予认可，与本人同等的法律效力。《协议书》签订后，林仟彪依约出资对协议项下的房屋进行了翻改建成一幢两层楼房，而后由颜进聪入住使用该楼房。2005年11月11日，林仟彪、颜进聪就上述合作建房事宜再次签订一份《合作建房协议》并进行了签约公证，协议约定：经协商一致，就双方在海沧镇囷瑶村雍厝社合作建房事宜达成如下协议，经政府批准，甲方（颜进聪）名下有一住宅用地，《集体土地建设用地使用证》（杏集建（97）字第4868号），甲方以该住宅用地300平方米土地使用权作价人民币10万元与乙方（林仟彪）共同合作建房；房屋一层西面150平方米（东面150平方米系甲方原有自建住宅）及二层300平方米，共450平方米由乙方（林仟彪）出资人民币10万元建造…；本协议项下房屋建成后，房屋所有权归甲方（颜进聪）所有，乙方（林仟彪）对其中的225平方米房屋享有使用权至2040年12月31日；本协议履行期间，协议项下房屋（450平方米）若因国家建设需要被征用，则所得补偿金由甲乙双方平均分配（甲乙双方各得225平方米的补偿金）；本协议有效期至2040年12月31日。2016年1月8日，颜进聪（乙方）与厦门海沧土地开发有限公司（甲方）签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（协议书编号：厦拆通［2006］18-041号），颜进聪位于厦门市海沧区海沧街道囷瑶村雍厝2号的房屋及附属物被依法拆迁。《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》约定，被拆迁房屋一幢，总建筑面积：671.39平方米，一层359.06平方米，二层300.88平方米，三层11.45平方米，产权人颜进聪，用地证号杏集建用（97）字第4868号，批准用地面积300平方米，房屋用途住宅，批建层数一层，批建面积300平方米，超建面积371.39平方米，附属物面积31.2平方米，乙方持有户口本3本，人口8人，应安置的拆迁人口6人。补偿安置方式：乙方被拆迁房屋产权面积600平方米，全部实行产权调换，安置房地点：①海沧区兴港花园四期3号楼1003室（期房）、1004室（期房）、4号楼701室（期房），户型四房二厅2套、二房二厅1套，安置房面积合计374.52平方米；②临港新城一期Ⅱ组团6号楼T2梯1703室、1803室、1903室（均为期房），户型二房二厅3套，安置房面积合计287.28平方米，6套安置房总面积661.8平方米；甲方补偿补助乙方各项费用为：①搬迁补助费12600元；②被拆迁房屋装修补偿款，产权面积600平方米，按280元/平方米给予包干补偿，补偿款计168000元；③被拆迁房屋附属物补偿款36873.7元；④自行过渡补助费286962.7元；⑤人均100平方以外无合法批建手续面积搬迁补贴27128.2元、按期完成搬迁奖励42000元、抽签流水号奖励2500元、产权证奖励25000元。扣除乙方应付给甲方超面积安置61.80平方米的安置房市场估价4281元/平方米计264565.8元，甲方应在本协议生效后10个工作日，一次性支付乙方119025.1元。上述事实，有原告林仟彪提供的《协议书》、《授权委托书》、银行取款凭证、照片、证明、《合作建房协议》、公证书、征用土地通告、集体土地建设用地使用证、《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，被告颜进聪提供的杏集建（97）4868号、杏集建（97）字第5276号集体土地建设用地使用证内档以及本院庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。原告林仟彪与被告颜进聪之间签订的《协议书》、《合作建房协议》的效力问题，应从以下两个方面予以分析。第一，从性质上看，《协议书》、《合作建房协议》约定的实质内容是由原告出资翻改建被告原有房屋及有关翻改建房屋如遇国家建设需要被征用所产生的补偿款分配。《中华人民共和国土地管理法》禁止农村宅基地进入交易市场，但是没有禁止农村房屋的合作建房。原告与被告协议翻改建房屋没有改变宅基地使用权人，被告依然是宅基地使用权人，但因原告出资参与翻改建房屋，《协议书》、《合作建房协议》均确认了原告可以使用及房屋被拆迁的收益。事实上，在实施集体土地上的房屋拆迁补偿安置的协议中，拆迁单位给予被拆迁人的补偿款中并不包含宅基地使用权的费用，其补偿的仅是宅基地上的房屋及附属物的价值，而本案中涉及的被拆迁房屋其中面积450平方米是原告出资翻改建，被告亦不否认原告出资的事实，只是对于原告出资数额表示异议。原告在完成被拆迁房屋的翻改建设后，被告实际入住使用，双方还约定翻改建房屋所有权仍归被告所有。因此，原告与被告签订的《协议书》、《合作建房协议》的内容并不涉及宅基地的转让或农村房屋买卖，没有违反法律的强制性规定。第二，关于被告是否能代表其家人签订《协议书》、《合作建房协议》的问题。《协议书》其中记载“今因经济问题，经全家成员协商同意，自愿把此房屋占地面积300平方米交由乙方翻改建楼房”，及之后被告与厦门海沧土地开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》上，只有被告一人的名字，可以证明被告就是家庭户的代表，被告签订《协议书》、《合作建房协议》的行为并不是无权处分行为。从事实上看，原告与被告属于同村村民，被告家人从没有对原告翻改建原有房屋的行为表示异议，被告在诉讼过程中提出被告是否具有代表权的异议，并不能影响《协议书》、《合作建房协议》的法律效力。综上所述，原告与被告签订的《协议书》、《合作建房协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，属有效合同，原、被告都应该严格依约履行。《合作建房协议》其中约定“本协议履行期间，协议项下房屋（450平方米）若因国家建设需要被征用，则所得补偿金由甲乙双方平均分配（甲乙双方各得225平方米的补偿金）”，原告已依约履行出资建房的合同义务，现该合建房屋已被依法征用拆迁，被告也取得相应的拆迁补偿安置款项，理应依约支付给原告225平方米合建房屋相应的拆迁补偿款。原告主张被告支付被拆迁房屋货币补偿款963225元（225平方米×4281元/平方米）和被拆迁房屋装修补偿款63000元（225平方×280元/平方米），具有合同与法律依据，予以支持。双方合建的房屋由被告及其家人实际居住使用，被告及其家人是被拆迁房屋的实际搬迁安置对象，故原告要求被告支付按期完成搬迁奖励15750元，无事实依据，不予支持。原告要求被告支付自2016年1月9日起按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的补偿款利息，无合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告颜进聪应于本判决生效之日起十日内向原告林仟彪支付拆迁补偿款1026225元；二、驳回原告林仟彪的其他诉讼请求。如果被告颜进聪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14471元减半收取7235.5元，由原告林仟彪负担325.5元，被告颜进聪负担6910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 李庆东二〇一七年一月十三日代书记员 杨雅鑫附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。