湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终463号
上诉人（原审被告）：马德中。
委托代理人：伍发财，湖北三鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李龙君。
上诉人马德中因租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第01172号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人马德中的委托代理人伍发财，被上诉人李龙君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李龙君诉称：2013年10月15日，被告将位于沙市区太岳路锦华园小区11-1-5-6号君悦海岸养生所转让给原告使用，约定转让价为240000元，其中180000元为现金支付，60000元为被告个人消费券使用。协议签订后，原告依约支付了转让款180000元，被告也消费了18000元。2015年5月28日，原告突然收到原房东收回门面的通知，才得知被告未经房东同意，违约将门面进行转让。请求依法确认原、被告签订的店铺转让协议书无效；判令被告返还原告转让金112000元并赔偿原告经济损失50000元；本案诉讼费由被告承担。
被告马德中辩称，被告不是本案适格的主体。原、被告双方签订的转让协议合法有效。原、被告双方并非转租关系，而是装饰装修及设备的转让。原告与出租方形成了新的租赁关系。
原审查明：2013年6月9日，案外人刘正波代表出租方王娟与承租方马德中签订了一份《租赁合同》，约定王娟将位于荆州市沙市区太岳东路锦华园小区11栋1楼5号、6号门面租赁给马德中，租赁期自2013年6月10日至2018年6月9日止，第一年租金6月1日、12月1日各交16000元，以后每年6月1日一次性交付房屋租金32000元，并约定如退租，马德中必须将房屋退还王娟，不得转租。租赁合同签订后，被告马德中即在承租的门面内经营“君怡海岸养生会所”。
2013年10月15日，原告李龙君（乙方）与被告马德中（甲方）签订了一份《店铺转让协议书》，约定：“甲方同意将自己位于太岳东路锦华园小区11-1-5-6号的店铺（原为：君怡海岸养生会所）转让给乙方使用，建筑面积为180平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方与该店铺房东已签订了租赁合同，租期到2018年6月1日止，店铺转让后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方；甲方的店铺以总价24万元转让给乙方，18万元为现金支付，6万元为甲方个人消费券使用；甲方双方签署合同后三日内乙方将18万元一次性支付给甲方”。合同签订后，原告向被告支付了转让费18万元，被告也将涉案店铺交付给原告使用。原告将涉案店铺更名为“御松养生”后即开始使用涉案店铺，并支付了2013年下半年及2014年全年租金共计48000元。2015年，涉案店铺出租方以该店铺约定不得转租为由，要求收回出租门面，并于2015年5月28日制作了《关于收回出租房屋的通知》、《关于搬出门面内家具的通知》，载明由于被告马德中单方违约，将门面转租，本人决定于7月1日将门面收回，请你于7月1日前交还门面并于7月10日前搬出门面内的家具。原告在收到该通知后于2015年6月30日搬离该店铺，并要求被告返还转让费，故而成讼。
本案双方争议的焦点是：原告李龙君与被告马德中所签订的《店铺转让协议书》的效力问题。
原审认为，根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原、被告之间虽从形式上看系就太岳东路锦华园小区11-1-5-6号的店铺所签订的转让合同，但因对涉案商铺的转让实质包含商铺的转租且必然以转租行为是否有效为前提。被告马德中与房屋出租人王娟之间明确约定不得转租，因此被告马德中在与原告李龙君签订店铺转让协议前理应征得房屋出租人王娟的同意，否则被告就构成对涉案商铺的无权处分。在原、被告双方签订的转让协议中，被告承诺保证原告同等享有其在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，但实际上出租人在得知被告的转让行为后，却以马德中单方面违约将门面转租为由收回了出租商铺，停止了原告在商铺内的营业。由此可见，被告的转让行为并未征得房屋出租人的同意，被告向原告所作的承诺为虚假承诺。因此被告对涉案商铺的处分因未得到房屋出租人王娟的同意而无效，在此前提下，原告李龙君与被告马德中所签订的《店铺转让协议书》亦应认定为无效。
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告马德中收取的18万元转让费因合同无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还。同时，从原、被告签订的《店铺转让协议书》可以看出，原告知晓被告与商铺房东之间签订有《租赁合同》，但原告却在没有证据确认被告有权转租的情况下，仍不顾合同风险与对方签订《店铺转让协议书》，也存在过错，应承担一定责任。被告马德中明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任。考虑到原告支付转让费用并意欲承租店铺的主要目的是为了经营活动，且其自认从2013年10月至2015年7月实际经营了约21个月，与被告承诺的租赁期限可至2018年6月9日进行折算后，酌定由原告承担40％的责任，故被告马德中应返还原告转让费18万元的60％，即10.8万元。原告要求被告赔偿损失5万元，但未提供有效证据予以证实，故原审不予支持。此外，原、被告约定的转让费中有6万元约定由被告个人消费券使用，但双方对被告实际消费的金额存在争议，且原告提交的证据且由于被告持异议而无法查实，原告李龙君可另案向被告马德中提起诉讼。另外，针对考虑到在房东将收回店铺后，原告实际已失去对商铺及商铺内设备的控制权，故原告已无义务返还被告店铺内设备，若被告认为其应当收回店铺内原有设备，其可依据与房东王娟之间的租赁合同向房东主张。据此，依照《中国人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、原告李龙君与被告马德中于2013年10月15日签订的《店铺转让协议书》无效；二、被告马德中于本判决生效之日起十日内返还原告李龙君转让费108000元；三、驳回原告李龙君的其他诉讼请求。案件受理费3540元，由被告马德中负担。被告马德中如未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：一、上诉人与被上诉人签订的《店铺转让协议书》系转租协议，合法有效，依法应受法律保护。二、一审判决适用法律错误，导致本案错误判决。三、一审法院责任划分及金额计算严重错误。应当扣减被上诉人21个月占用期间的占用费90000元。
二审查明的本案事实与一审认定的一致。
双方当事人二审中争议的焦点问题是：上诉人是否应当向被上诉人返还转让款108000元。
本院认为，本案中，上诉人与被上诉人之间虽从形式上看是对太岳东路锦华园小区11-1-5-6号的店铺所签订的转让合同，但因对涉案商铺的转让实质包含商铺的转租且必然以转租行为是否有效为前提。上诉人马德中与房屋出租人王娟之间明确约定不得转租，因此上诉人马德中在与被上诉人李龙君签订店铺转让协议前理应征得房屋出租人王娟的同意，否则上诉人就构成对涉案商铺的无权处分。在上诉人与被上诉人双方签订的转让协议中，上诉人承诺保证被上诉人同等享有其在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，但实际上出租人在得知上诉人的转让行为后，却以上诉人单方面违约将门面转租为由收回了出租商铺，停止了被上诉人在商铺内的营业，对此，一审认定上诉人对涉案商铺的处分因未得到房屋出租人王娟的同意而无效是正确的。对于造成合同无效的责任承担问题，上诉人与被上诉人双方均存在一定的过错，上诉人马德中明知自己无权转租而进行转租并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任，且在被上诉人支付了大部分占用租赁物期间房租的情况下，一审酌定由上诉人马德中返还被上诉人李龙君百分之六十的转让费108000元较为公平合理，上诉人提出应扣减被上诉人21个月的占用费90000元没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3540元，由上诉人马德中负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一六年六月二十日
书记员 唐君玲