四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终692号
上诉人（原审原告、反诉被告）:匡正,男,生于1974年1月26日,汉族，现住巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：严政，四川明炬（巴中）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:巴中市迈华酒店经营管理有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区新市街36号蓝湾国际D区帝景湾**栋。
法定代表人：梁新华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。
上诉人匡正因与被上诉人巴中市迈华酒店经营管理有限公司（以下简称：“迈华酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人匡正上诉请求：1.请求二审法院依法维持（2017）川1902民初340号民事判决第一项，撤销第二、三、四、五项，支持上诉人一审的诉讼请求，驳回被上诉人一审的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。1.一审认定《意向书》为预约合同错误；2.一审认定被告迟延交付租赁房屋，原告予以谅解，故要求被告双倍返还定金不予支持错误；3.房屋租赁合同《意向书》解除的过错在于�上诉人，原审判决对租金分担的认定错误；4.上诉人针对自己装修损失提供了充分证据，一审以没有证据为由，不支持上诉人260000元装修费错误；5.因被上诉人的原因导致合同解除，一审判决由上诉人支付物业费错误。
被上诉人迈华酒店以一审判决认定事实清楚、适用法律正确为主要内容作了答辩，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告匡正向一审法院起诉请求：1.判决解除2015年4月25日签订的《房屋租赁意向书》，并终止履行；2.判决50000元定金由被告双倍返还，同时由被告返还150000元定金或称意向金（即租金）和10000元的房屋装修押金（10000元）；3.由被告赔偿房屋的装修费260000元；4.由被告偿付原告违约金111240元；5.本案受理费概由被告负担。
原审反诉原告迈华酒店向一审法院反诉请求：1.请求依法确认2015年4月25日匡正与我公司签订的《房屋租赁意向书》有效并继续履行；2.如被告不愿意继续租赁房屋，请求依法判令被告匡正在2017年3月31日前返还在我公司租赁的巴中市南湾国际帝景湾12幢一楼A01、A02、A03、A04的展位房屋（建筑面积309平方米），并判令被告匡正立即向我公司支付房屋租金102032元（自2016年1月28日起至实际交还房屋日止，按309平方米，单价每平方米每月60元计算，现暂计算至2017年3月31日应付租金262032元，减去已支付的150000元和装修押金10000元，现还应支付102032元）；3.请求被告匡正在2017年3月31日前自行拆除巴中市南湾国际帝景湾12幢一楼A01、A02、A03、A04的房屋内的装修并承担费用；4.请求被告匡正立即向我公司支付欠交的电费、物业服务费、空调使用费共计13985.13元；5.如被告不愿意与我公司签订租赁合同，请求判决被告匡正已支付的给我公司的定金50000元归我公司所有；6.本案�诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定，被告迈华酒店从案外人彭耀刚处租得位于巴中市巴州区南湾国际D区帝景湾12栋房屋，租赁期间为15年，从2016年3月1日起至2031年2月28日。除用于开办维也纳大酒店外，其余房屋对外招租。
2015年1月2日，以吴丹为甲方，以匡正为乙方签订了《房屋租赁意向书》约定乙方租赁甲方巴中市巴州区南湾国际D区帝景湾12栋房屋6层楼建筑面积1310平方米用于开游泳池。匡正于2015年1月31日向维也纳酒店缴纳了6楼健身房150000元的意向金，后因其签订的楼层不能满足游泳池的水深承重，双方同意解除协议，吴丹同意退还所交的意向金150000元。
2015年4月25日，以迈华酒店公司为甲方，以匡正为乙方签订了《房屋租赁意向书》：二、出租房屋状况：巴中市南湾国际帝景湾12栋一楼A01-A02-A03-A04展位，总建筑面积为309平方�（建筑面积是按照实际使用净面积乘以1.2系数，按实测面积为准）。三、装修期、租赁期限：装修期从2015年5月20日起至2015年11月30日止，装修期免收租金，租期为8年，自2015年12月1日至2023年11月31日（实际起租日按照酒店开业日开始计算）。四、租金计算、支付方式及税费承担：第一年租金为60元/平方米，租金为222480元，从第二年是每一年一递增，每年递增5%。租金支付坚持先支付后使用的原则，周期为12个月/次，下一年度到来之前的一个月支付下一年度的租金，且第一期租金在签订意向书后2天内支付50000元定金（原签订的此楼6楼经营健身房的合同作废，原6楼的150000元定金在签订此正式合同时直接转入匡正的个人账户），在进场装修前签订正式《房屋租赁合同》，并一次性付清租金。六、装修：乙方基于经营需要在不改变房屋主体结构和影响安全服务的前提下可进行改建和装修，装修方案需经甲方同意后实施。租赁期届满：乙方不得拆除添附租赁物不可拆除部分，但乙方对其投资安装的设备保留所有权，并有权拆除这些设备，拆除费用由乙方自行承担，甲方对改建和装修部分不承担赔偿和补偿责任。七、物业配套及费用：共同享有的中央空调收取7元/平方米/月空调费，一季度一次交费；物业费2元/平方米/月；……十、其他约定：1、由于处于位置的特殊性，一旦签订协议不得违约，乙方如违约意向金不得返还；2、甲方如违约按定金两倍金额进行赔偿；如在2015年7月30日未能交付使用租赁房屋的，给付补偿一个月租金；超过10月30日交付使用租赁房屋的，乙方有权终止合同，甲方承担造成损失的全部责任，在此项目上投入的资金进行全额赔偿，并支付6个月租金的违约金（依据接到甲方的通知后进行的装修投入为准）。乙方�得转让和出租给第三方或部分转让或出租给第三方，否则，甲方有权终止合同，所造成的全部损失由乙方负责。2015年4月27日，原告向被告公司缴纳50000元定金。
2015年9月21日，巴中市公安消防支队给巴中市东兴房地产开发有限公司出具巴公消验字（2015）第38号《建设工程消防验收意见书》：对巴中市巴州区桑园坝的南湾国际D12号楼建设工程进行消防验收，综合验收该工程消防验收合格。
2015年12月8日，被告通知原告进行装修，原告遂向被告公司缴纳了装修押金1万元。在原、被告未签订正式的《房屋租赁合同》的情况下，原告进场对“捷安特自行车”板块进行装修，装修结束后随即营业；由于其他板块与被告一楼大厅为一体，在原告对“悟空传”和“艺术空间”装修过程中，涉及被告酒店的内部消防验收，被告公司要求原告停工等待消防验收通过�再继续装修。
2016年6月27日，巴中市公安消防支队给维也纳国际酒店出具巴公消安检字（2016）第0008号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2016年3月5日，被告公司给原告出具《电费交费通知书》：上月抄表电量为〇，“捷安特”、“悟空传”“艺术空间”本月共计用电量897度，其中“悟空传”用电量为464度，“艺术空间”为91度。2016年4月9日开出的《电费缴纳通知单》：本月用电“捷安特”626度、“悟空传”480度、“艺术空间”247度。2016年7月1日，被告公司给原告出具《电费交费通知书》：“悟空传”上月抄表电量481度，本月抄表电量为481度。2016年6月23日，被告公司给原告出具的《物业管理通知单》载明：场地面积317.47平方米，统计月份8个月，单价3.5元/平方米；2016年8月2日，被告公司给原告出具《物业管理通知单》记载：空调费，单价12元/平方米。2017年1月被告公司给原告出具《缴费催款通知书》：一楼A01/A02/A03/A04号从2016年1月28日起至2016年12月31日，共计人民币17555.72元。
一审还查明，原告租赁的“捷安特”展块有漏水的现象。被告公司于2016年1月28日试营业，2016年4月1日起向税务机关申报增值税。
尔后、原、被告为房屋租赁期间的起算时间、租赁房屋漏水、漏气、环境清洁卫生、空调使用费、物业管理费的收取等问题发生纠纷未达成一致协议，原、被告至今未签订正式的《房屋租赁合同》。
一审中，匡正称：2015年12月8日，被告公司通知我进场装修，当日我向被告公司缴纳了10000元的装修保证金后进场装修；此时超过了约定的房屋交付时间，但我本着包容和以共同业态经营体的理念对被告予以谅解；2016年2月8日开始试营业，故从2016年2月开始产生水电费用，这与被告提供的证据相吻合。同时，原告还提供了租赁房屋的装修合同、装修价格以及装修付款依据，但被告不予认可。
休庭后，匡正申请对租赁的展位已经装饰装修和未装修使用的材料价格予以鉴定，但委托鉴定时，原告不愿意缴纳鉴定费用，致使鉴定无法继续进行。原告提供了装修合同，提供了支付装修承包人梁斌及其妻装修款的依据，共计金额为182000元（含维也纳装修押金10000元，含支付维也纳广告费5000元），实际用于装修的款项为167000元。
经双方质证，一审认定A01“捷安特”板块使用面积为83.3平方米，A02.A03艺术空间板块使用面积为94平方米，A04悟空传板块使用82.6平方米。按照原、被告签订的《房屋租赁意向书》约定的“建筑面积是按照实际使用净面积乘以1.2系数，按实测面积为准”，确认原告共租赁房屋面积为311平方米。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁意向书》就双方权利义务达成了较为详细的约定，该意向书是双方真实意思表示，未违反法律规定，故该意向书合法有效。本案争执的焦点：
一、原告要求“解除2015年4月25日签订的《房屋租赁意向书》并终止履行合同”、被告反诉要求“继续履行《房屋租赁意向书》”以及要求原告返还租赁房屋的诉讼请求是否支持的问题：
原、被告《房屋租赁意向书》中明确约定了“在进场装修前签订正式《房屋租赁合同》”，在审理中，双方均认为该意向书为预约合同，故原、被告所签订的意向书为预约合同，而预约合同的主要义务就是按照《意向书》中约定的条件和内容签订正式的租赁合同，现由于原、被告对相关事宜未达成一致协议，且原告明确表示不再继续履行，法律不能强制其签订正式的租赁合同，也�能强制要求原告继续履行合同，故原、被告双方签订的《房屋租赁意向书》应予解除；被告反诉要求原告继续履行《房屋租赁意向书》，不予支持。由于《房屋租赁意向书》已经解除，原告应当返还租赁的A01、A02、A03、A04板块房屋。
二、原告主张的50000元定金是否应当双倍返还以及被告反诉要求该定金归被告公司所有的问题：
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。原告在签订《意向书》后向被告缴纳50000元定金，其目的就是为租赁房屋和订立正式租赁合同缴纳的保证金；被告虽未按约定交付租赁房屋，但原告予以谅解并进场装修；后因双方对签订合同的相关事宜协商未达成一致协议，致使正式的房屋租赁合同未签订；上述的事实，本院不能确认一方的违约行为，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，被告应当返还原告交纳的定金50000元；被告反诉要求该定金归被告公司所有的诉讼请求，不予支持。
三、原告要求被告赔偿违约金111240元的问题：
当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款。原告既然选择了双倍定金条款，又主张违约金，不予支持。
四、原告要求被告返还150000元租金以及被告反诉要求原告支付房屋租金的问题：
要处理这个问题，首先要分别认定板块的租金起算时间。
1、对于“捷安特”板块租金起算时间的认定：
在《房屋租赁意向书》中约定了“实际起租日按照酒店开业日开始计算”，该约定的“开业日”是指“试营业还是正式营业日”未作详细说明，审理中原、被告对被告酒店开业时间发生争议，综合原告租赁房屋产生水电费的时间、被告公司提供的申报增值税发票的时间以及被告试营业时间，应认定“捷安特”板块原告租赁房屋的起算时间为2016年2月8日。原告应当按照双方约定的价格60元/平方米/月为标准，从2016年2月8日起，支付“捷安特”板块（建筑面积99.96平方米）房屋租金以及房屋占用费。
2、对于原告租赁的其他板块（A02、A03、A04）的租金的起算时间的认定：
被告酒店属于公众聚集场所，其经营前应当取得消防检验合格证，由于原告租赁的A02、A03、A04板块与被告公司的一楼大厅系一整体，为了配合被告公司的消防验收，原告停止了装修，尔后双方为租金起算时间未达成一致协议发生纠�。被告酒店消防检验合格时间为2016年6月27日，结合本案实际情况，本院酌定A02、A03、A04板块房屋装修时间从2016年6月28日起延后2个月，其租金从2016年8月29日起以双方约定的价格即60元/平方米/月为标准，按照A02、A03、A04板块的建筑面积211.9平方米进行计算。
3、根据双方过错对租金的认定和分担的问题：
由于被告违约未按时交付租赁房屋，双方为租金起算时间以及其他事项发生纠纷未达成一致协议，致使正式的房屋租赁合同至今未签订，原告也未再继续装修和使用A02、A03、A04板块，造成A02、A03、A04板块空置，原告既不使用又不退还租赁房屋的行为，扩大了损失。综合双方发生纠纷以及违约的原因，双方均有过错而导致《意向书》被解除，其租金应当由原、被告按照过错责任比例分担，本院酌定原告承担70%的租金，被告承担30%的租金。
综上，由于原告已经缴纳房屋租金150000元，故原、被告按照责任比例据实结算房屋租金。
五、原告要求被告赔偿房屋装饰装修费260000元以及被告反诉要求原告自行拆除装修的问题：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。原、被告在意向书中未约定合同解除时未形成附和的装饰装修物的归属问题，故被告反诉要求由原告自行拆除装修的反诉请求，予以支持，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规�：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成的附和的装饰装修物的处理没有约定的，如双方违约导致合同解除的，由双方根据各自的过错承担相应责任。审理中，原告虽提供了与装修人梁斌的承包合同，提供了支付装修承包人梁斌及其妻款项的依据，但原告装修行为未结束、装修材料未全部使用、装修合同未结算、无法查清和确认已经形成的附和的装饰装修部分和未形成附和的装饰装修物部分的价格。审理中，原告为了支持自己的主张申请对已经形成附和的装饰装修和未形成附和的装饰装修部分进行鉴定是正确的，但委托鉴定时原告不缴纳鉴定费用，致使自己申请的鉴定无法进行，也就没有证据支持自己的这一诉讼请求。当事人对自己所主张的事实，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明自己的主张的，由负有举证责任的当事人承担�利后果。故原告要求被告赔偿房屋装饰装修费260000元的诉讼请求，不予支持。
六、被告反诉请求原告交纳拖欠费用的问题：
由于原、被告在《房屋租赁意向书》中约定了物业管理费的收取标准，双方应当按照约定的标准履行权利和义务。原告应当缴纳物业管理费的时间为：A01板块从2015年12月8日起计算，A02/A03/A04板块物业费的起算时间本院酌定从2016年3月8日起计算至租赁房屋腾空交还被告为止，按照每平方米每月2元的标准收取。由于被告在双方未达成新的一致协议的情况下，擅自提高标准收取物业管理费用、双方为房屋租赁起算时间的计算以及原告未签订正式合同之前进场装修等问题未达成一致协议，造成原告租赁的A02/A03/A04板块停工，原、被告均有过错，故其物业管理费按照责任比例承担，酌定原告承担70%责任，被告承担30%责任。
原、被告签订的《房屋租赁意向书》中还约定“共同享有的中央空调并收取7元/平方米/月的空调费”，双方应当按照约定的标准履行权利和义务。但由于被告在反诉中未举出原告使用空调的具体时间段，故本院不予处理。原告拖欠的电费问题，不属于租赁合同处理范畴，不予处理。
七，对于原告缴纳的10000元装修押金的问题:
由于解除了原、被告签订的《房屋租赁意向书》，原告在腾空租赁房屋并履行了拆除未形成附和的装饰装修物部分后，被告应当退还原告装修押金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、解除原告匡正与被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司于2015年4月25日签订的《房屋租赁意向书》。由原告在本判决生效后10日内返还租赁的A01、A02、A03、A04板块房屋；二、由原告匡正在判决生效后10日内支付被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司A01（捷安特）板块房屋租金及房屋占用费（计算方法为：以99.96平方米为基数，以60元/平方米/月为单价，从2016年2月9日起计算至原告腾空房屋为止）；三、匡正在判决生效后10日内支付被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司A02、A03、A04板块70%的房屋租金及占用费（计算方法为：以211.9平方米为基数，以60元/平方米/月为单价，从2016年8月29日起计算至原告腾空房屋为止），被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司自己承担30%的房屋租金及占用费。如果原告未按判决书指定的期间腾空并交付租赁房屋，逾期的房屋使用费用由原告全部承担；四、由原告匡�在判决发生法律效力后10日内支付被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司70%的物业管理费（计算方法为：A01板块从2015年12月8日起计算至租赁房屋腾空交还被告为止，A02/A03/A04板块从2016年3月8日起计算至租赁房屋腾空交还被告为止，按照每平方米每月2元的标准计算），被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司自己承担30%物业管理费用；五、被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司在判决发生法律效力后10日内返还原告定金50000元；六、原告在腾空租赁房屋并履行了拆除未形成附和的装饰装修物部分后，被告退还原告装修押金10000元；七、驳回原告匡正的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告巴中市迈华酒店经营管理有限公司的其他反诉请求。原告已经缴纳房屋租金150000元，以上各条款据实结算后进行找补。案件受理费4000元，反诉受理费1800元，由原告承担2500元，被告巴中市迈华酒店经营管理有限公司承担3300元。
二审中，上诉人匡正提交了其向被上诉人迈华酒店及该酒店张明孝经理通知交还房屋的手机短信、通知的打印件，以及与张明孝在交房现场的照片打印件和随后向迈华酒店梁新华董事长和其他董事会成员通过微信发送交房通知的打印件。证实其已于2017年7月14日向迈华酒店交还了房屋。被上诉人迈华酒店对以上证据的真实性未提出异议，但认为双方未签署书面的交接依据，不应视为已交还房屋。本院认证意见为，迈华酒店虽然认为未签署书面的交接依据，但未提供相关反驳证据，本院对匡正提交的以上证据予以采信，对匡正已于2017年7月14日向迈华酒店交还了案涉房屋的事实予以确认。
一审判决认定的本案其余事实与二审查明的一致，二审予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点是：1.�涉《房屋租赁意向书》是否符合约定解除条件；2.被上诉人迈华酒店是否应双倍返还定金；3.上诉人匡正是否应承担房租费和物业管理费用；4.匡正主张的260000元装修费是否应支持。
关于案涉《房屋租赁意向书》是否符合约定解除条件的问题。双方在合同中虽然约定“（甲方）超过10月30日交付使用租赁房屋的，乙方有权终止合同”，但匡正在迈华酒店于2015年12月8日通知装修后，没有选择终止合同，而是选择进场装修，其以行为表明放弃了终止合同的权利，双方约定的合同终止条件因匡正的放弃而不复存在。双方在合同中除了对迟延交付出租房屋约定了可以终止合同外，未约定其它解除或终止的条件。即使所租用房屋存在的漏油漏水等问题，也可以通过要求出租方整改或要求出租方承担整改费用等方式予以解决，不属于合同约定或法定解除情形，上诉人匡�认为符合合同约定解除条件的主张，缺乏充分依据，本院不予支持。
关于迈华酒店是否应双倍返还定金的问题。根据双方约定“第一期租金在签订意向书后2天内支付50000元定金，在进场装修前签订正式《房屋租赁合同》，并一次性付清租金”，可以看出该50000元定金是针对第一期租金和签订正式《房屋租赁合同》的担保，匡正所举证据不足以证实迈华酒店存在不收取第一期下余租金或故意不签订正式《房屋租赁合同》等情形，加之本案一审是匡正起诉请求解除该合同并终止履行，迈华酒店并未请求解除合同，而是反诉请求继续履行该合同。因此，一审法院未支持匡正要求双倍返还其交纳的定金的主张，并无不当。匡正上诉要求迈华酒店双倍返还所交定金的理由不充分，本院不予支持。
关于匡正是否应承担房租费和物业管理费用的问题。匡正实际使用了案涉房屋并享受物业管理服务，应当承担相关费用，一审对A01板块和A02、A03、A04板块的租金和物业管理费的起算时间认定并无不当，一审法院结合案涉房屋存在漏水等实际情况，酌情判决由匡正交纳约定标准70%的相关费用，符合本案实际，并无不当。上诉人匡正上诉认为不应承担房租费和物业管理费的理由不成立，本院不予支持。但匡正二审中举证证实其已于2017年7月14日向迈华酒店交还了案涉房屋，以上相关费用应计算至2017年7月14日止。
关于匡正主张的260000元装修费是否应支持的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”。匡正一审中主张赔偿的装修损失数额为260000元，迈华酒店对此不予认可，匡正虽然提出了对装修损失进行鉴定的申请，但又未交纳鉴�费，导致其所主张的损失数额，因缺乏有资质机构的意见而无法认定。二审中，匡正也未申请对该部分损失进行鉴定，亦无经双方认可的能证实其实际损失数额的相关证据，匡正上诉要求赔偿其装修损失260000元的请求，仍然缺乏充分依据。一审判决对已经清楚的部分先行判决，对匡正的该部分请求未予支持，符合上述法律规定，并无不当，二审应予维持。匡正针对其装修损失，有充分证据时，可另行主张权利。
综上，上诉人匡正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因一审判决后，上诉人匡正已于2017年7月14日向迈华酒店交还了房屋，一审判决第二项、第三项、第四项所确定的匡正应支付的房屋租金及占用费和物业管理费应计算至2017年7月14日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一�规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人匡正负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家明
审 判 员 王健宇
审 判 员 孙 涛
二〇一七年十月十六日
法官助理 杨 睿
书 记 员 向 蕾