广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临民初字第734号 原告桂林市某某物业服务有限责任公司，住所地临桂县临桂镇金水路金水湾花园。 法定代表人蒋某某，该公司董事长。 委托代理人莫志军，该公司物业部经理。 委托代理人何林香，该公司会计。 被告涂某某，男，1968年12月24日出生，汉族，住广西临桂县。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司（以下简称原告万昌物业公司）诉被告涂某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2014年8月11日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告万昌物业公司的法定代表人蒋某某及委托代理人莫志军、何林香、被告涂某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万昌物业公司诉称，被告涂某某系原告所管理的临桂县金水路18号金禾苑2#区的业主，被告在2011年10月26日按《物业管理条例》的相关规定与原告万昌物业公司签订了《物业管理合同》，并约定按建筑面积0.25元/㎡收取物业管理费。该合同生效后原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2012年1月至2013年12月，被告共欠物业费766.60元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为违反了双方签订的《物业管理合同》，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告向法院起诉，请求：1、判令被告支付2012年1月至2013年12月止的物业管理费766.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告万昌物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告的主体资格；2、《金禾苑2#小区物业委托管理合同》一份，证明原告与被告签订了物业委托合同，以及物业管理费约定按照每平方米每月0.25元的标准收取，缴纳方式为月缴；3、金禾苑2#区老区业主基本信息表，证明被告的身份情况；4、物业服务费用催缴通知单，证明原告多次催缴，但被告一直拒绝缴纳物业服务费。 被告涂某某辩称，原告万昌物业公司以被委托物业管理公司的名义起诉被告拒交物业费。被告认为原告不具备起诉主体的资格，因其对金禾苑2#区进行物业管理没有经过业主大会开会表决，即签订的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》没有经过业主开会投票承认，属于无效合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：金禾苑2#小区自2003年即已竣工，业主入住。2010年以前万昌物业公司并未在金禾苑2#区进行物业管理。2010年兴盛房地产开发公司开发小区后面的楼盘，并将金禾苑2#区与后面新建的楼盘合并，改名为金禾苑阳光城。因此，从2010年起金禾苑2#区的物业管理由开发商委托物业公司管理。此后业主委员会均未召开过业主大会投票表决聘请物业公司的事情。被告也不知道有签订合同这样的事情。直到2014年6月接到法院的传票才知业主委员会与万昌物业公司于2011年10月26日签订了《金禾苑2#区物业委托管理合同》。因此，这份合同是在业主不知情的情况下违规签订的，是无效合同。万昌物业公司不具备向被告追讨物业管理费的法人资格。而且，实际上万昌物业公司也没有履行物业管理职责：小区大门24小时开放，从无物业管理员对出入人员进行安全盘查，存在极大的安全隐患。以上情况属实。兴盛房地产公司不是金禾苑的开发商，不可以代表被告签订协议；金禾苑业主委员会没有通过开会，擅自和万昌物业公司签订物业服务合同是违法的；被告拒绝交费的时候，原告三番五次上门催收，一直骚扰，被告提出异议，原告置之不理；按原告的说法，业主委员会可以不把业主的权利放在眼里，物业公司认为只要搞定业主委员会就可以为所欲为，这是不行的。 被告涂某某为其辩解在举证期限内未提供证据。 经过开庭举证和质证,被告涂某某对原告提供的证据1认可，但被告从来没有见到过；证据2合同中的甲方不是金禾苑的开发商，业主委员会没有经过我们开会讨论同意选聘；证据3信息表里面的信息部分有误；证据4原告多次催收物业服务费，但被告明确表示，原告没有经过业主同意聘用没有资格收费。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以采信；对被告提出异议的书证因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2011年10月26日，委托方临桂县兴盛房地产开发有限责任公司有限公司（甲方）、临桂县金禾苑2#区业主委员会（乙方）与受托方原告万昌物业公司（丙方）签订了《金禾苑2#小区物业委托管理合同》，该合同约定委托管理合同期限为自本合同签订之日起至2013年12月31日止。同时，该合同第七条约定管理服务费用收取的计算标准：1.本物业的服务费由丙方按协议议定的标准向业主（住用户）收取，即按建筑面积每月每平方米0.5元（人民币）。2.-5.（略）。6.根据《金禾苑2#小区与兴盛房产公司开发的新区并区协议》中约定，金禾苑2#小区老业主享受两年的物业服务费优惠政策，每户只缴纳50%物业服务费用（从2012年1月1日起到2013年12月31日止）。上述合同签订后，原告即按合同的约定对金禾苑2#小区的物业进行管理，并为该小区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告涂某某是金禾苑2#小区的业主，其所有的房屋建筑面积为128.49㎡。被告自2012年1月1日至2013年12月31日止拖欠原告的物业服务费为770.9元[24个月×128.49㎡×0.5元/月·㎡×50%=770.9元]。对于上述物业服务费，原告多次向被告催收，被告未支付。2014年6月16日，原告诉至本院，请求：1、判令被告支付2012年1月至2013年12月的物业服务费766.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。 另查明，原告万昌物业公司于2010年7月15日向临桂县工商行政管理局申请成立，营业期限自2010年7月15日至2020年7月15日，资质等级为三级。 本院认为，临桂县金禾苑2#区业主委员会是由临桂县金禾苑2#区业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告万昌物业公司与临桂县金禾苑2#区业主委员会签订的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》，是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。原告应依照合同的约定，为被告提供物业管理服务，被告应依照合同的约定，向原告交纳物业服务费。被告未支付物业服务费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，对于原告诉请被告支付原告物业服务费766.6元（按查实的数额应为770.9元，但原告仅诉请766.6元，故按其诉请）的诉讼请求，本院认为其要求合理，符合法律的规定，本院予以支持。对于被告辩称原告不具备起诉主体资格，原告与临桂县金禾苑2#区业主委员会签订的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》，属无效合同，原告没有履行物业管理职责，小区存在极大的安全隐患作为被告拒绝支付原告的物业服务费的抗辩理由，经本院审理查明，原告是依法向工商行政部门登记的物业管理企业，具有资质等级，其与临桂县金禾苑2#区业主委员会签订的物业委托管理合同亦属合法有效的合同，被告对其主张未提供证据予以证实，其抗辩的理由依法不能成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条的规定，判决如下： 被告涂某某支付2012年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费766.6元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司。 本案案件受理费50元，由被告涂某某负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟春平 人民陪审员  赵生付 人民陪审员  周道弈 二〇一四年十月三十日 书 记 员  陈恩琴