广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1839号
上诉人（原审被告）：徐元铎，男，1978年1月5日出生，汉族，住河南省邓州市。
委托代理人：贺洪伟，广东华瑞兴律师事务所律师。
委托代理人：李先映，广东华瑞兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李燕泓，女，1963年1月5日出生，汉族，住江苏省江阴市。
委托代理人：王永华，男，1949年8月24日出生，美国国籍。
委托代理人：吴楠，广东国智律师事务所律师。
上诉人徐元铎因与李燕泓租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区海明路22号102房（以下简称“涉案商铺”）的权属登记人为李燕泓，该商铺规划用途为商业，建筑面积为52.07平方米。
2008年9月5日，李燕泓（甲方代理人为冯晓波）、徐元铎（乙方）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，约定，乙方承租甲方涉案商铺，乙方仅作为商业使用，乙方承租的租期为十年，从2008年10月1日至2018年9月30日，月租金为13950元，2008年10月1日至2011年9月30日的租金不递增，2011年10月1日至2015年9月30日租金递增5.5%，租金为14717元，2015年10月1日至2018年9月30日租金递增6%，租金为15600元，交付方式以现金或银行转账。乙方应在签署本合同的当天向甲方支付27900元租赁保证金；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金；若超过10天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。乙方所付租金保证金不再返还。同时，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，还应承担违约责任。甲方给予乙方半个月15日的免租期。租赁期内，乙方如有以下行为甲方可提前收回商铺：未经甲方同意将该商铺转租给他人、擅自改变该商铺原建筑结构、拖欠租金10天以上、利用该商铺进行非法经营活动。租赁期间，甲方不得无故解除合同。如甲方提前终止合同收回该物业，须向乙方退还双倍租赁保证金，并按乙方损失金额作出赔偿。如装修费、设备投资等。合同解除的条件及责任：租赁期满，甲乙双方未达成续租协议的；租赁期间一方违反本合同约定的条款，使本合同无法履行或难以履行的；甲乙双方经协商，一致要求解除合同的；本合同约定可以解除合同条款的。违约责任：甲乙双方在签订合同后，应当严格按照本合同的约定履行合同所规定的义务，以维护合同的严肃性；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同。甲乙双方中的乙方因没有履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当向另一方承担违约责任。合同能够继续履行的，经另一方的请求应当继续履行；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时。双方互免承担违约责任。其他事项约定有：租赁按金不能作为租金使用；甲方提供叁台分体空调供乙方使用，并由乙方负责维护保养。
合同签订后，徐元铎向李燕泓支付租赁保证金27900元，经营超市。
徐元铎称其于2008年9月12日向李燕泓支付2008年10月1日至10月30日租金13950元（首月租金）。
关于租金交付情况，徐元铎分别向李燕泓支付如下款项：1、2011年10月14日支付14717元；2、2011年11月10日支付14718元；3、2011年12月13日支付14718元；4、2012年1月18日支付14718元；5、2012年2月4日支付14718元；6、2012年3月12日支付14718元；7、2012年4月8日支付14718元；8、2012年5月8日支付14718元；9、2012年6月9日支付14718元；10、2012年7月11日支付14718元；11、2012年8月8日支付14718元；12、2012年9月9日支付14718元；13、2012年10月10日支付14718元；14、2012年11月7日支付14718元；15、2012年12月11日支付14718元；16、2013年1月14日支付14718元；17、2013年2月9日支付14718元；18、2013年3月19日支付14718元；19、2013年3月31日支付14718元；20、2013年5月1日支付14300元、2013年5月2日支付14718元；21、2013年6月1日支付14718元；22、2013年7月1日支付14718元；23、2013年8月1日支付14718元；24、2013年9月2日支付14718元；25、2013年10月1日支付14718元；26、2013年11月1日支付14718元；27、2013年12月1日支付14718元。庭审时，李燕泓表示上述每次款项为支付上月租金（先使用后支付租金），徐元铎则表示为当月租金（先付租金再使用）。
2013年9月24日，李燕泓向徐元铎发出《律师函》，主张解除租赁合同，要求徐元铎于2013年10月7日退场及支付逾期交租滞纳金，徐元铎于2013年9月25日签收该函件。
另李燕泓主张的第三项诉讼请求，其主张时间为上述交租情况中第“1-15、17、18”项中各月存在迟延交租产生的滞纳金，按约定“每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金”，总滞纳金为23990.21元。
李燕泓因与徐元铎租赁合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确定李燕泓、徐元铎就广州市天河区海明路22号102房签订的《商铺租赁合同》已解除，租赁保证金27900元不予退还；2、徐元铎立即将上述房产交还李燕泓，恢复原状；3、徐元铎向李燕泓支付逾期交租滞纳金共23990.21元。
原审法院认为：李燕泓、徐元铎签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
支付租金是徐元铎的义务，对于已付租金，应由其举证，按约定“租金按月结算，由乙方在每月1日前交付给甲方”，按日常交易习惯，应为当月结算租金，且合同未特别约定为“上月租金”，另徐元铎亦未能举证双方存在“先使用后交租”的交易习惯，故原审法院不予采纳其“每次付款为上月租金”的抗辩。
当事人可以约定合同解除条件，在条件具备时，可行使该权利。合同约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金；若超过10天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同”及“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同”。现徐元铎存在多个月逾期十日支付租金情形，李燕泓依约行使解除合同具有事实依据及法律依据，应予支持。徐元铎抗辩李燕泓期间未提出异议，但未有证据显示李燕泓放弃该权利，现李燕泓在诉讼时效期间内主张权利并无不妥，原审法院对该抗辩不予采纳。另徐元铎使用场地，按约定亦需支付租金，至于其在收到函件后按约定支付租金，不等同于可免除其违约责任。现李燕泓向徐元铎发出解除合同的《律师函》，函件于2013年9月25日有效送达，原审法院予以确定自该日解除双方的《商铺租赁合同》。对于租赁保证金27900元，李燕泓依约予以没收，原审法院予以支持。对于李燕泓主张的搬迁请求，现李燕泓合法解除合同，徐元铎应予交还涉案商铺给李燕泓，原审法院酌情判令徐元铎于本判决发生法律效力之日起10日内予以搬迁。对于李燕泓主张的逾期交租滞纳金，按约定“每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金”，现李燕泓主张该款并无不当，各期的滞纳金亦未超过本金，应予支持。对于其中该第“1-15、17、18”项中的各期滞纳金，按约定应自当月2日起算至实际付款之日前一日，现李燕泓主张均计至实际支付日缺乏依据，原审法院不予采纳。该违约金总额应为21488.15元。对于李燕泓主张的超出部分，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认李燕泓、徐元铎于2008年9月5日就广州市天河区海明路22号102房签订的《商铺租赁合同》于2013年9月25日解除，李燕泓予以没收徐元铎所交的租赁保证金27900元。二、徐元铎于本判决发生法律效力之日10日内，将上述房屋腾空、恢复原状交还给李燕泓。三、徐元铎于本判决发生法律效力之日起10日内，向李燕泓支付逾期交租滞纳金21488.15元。四、驳回李燕泓的其它诉讼请求。如果徐元铎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向李燕泓支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由李燕泓负担50元，由徐元铎负担350元。
上诉人徐元铎不服一审判决，向本院提起上诉称：一、涉案商铺的产权人为李燕泓，王永华为李燕泓的代理人，冯晓波接受王永华的转委托，为李燕泓的复代理人。然王永华于2012年5月1日经公证方取得授权【公证书号码：（2012）粤广广州第084938号】，因此在2008年9月5日其并非李燕泓的合法代理人。又王永华于2007年4月28日授权冯晓波处置涉案商铺，因王永华当时并非业主合法代理人且该授权书未依法公证，故而冯晓波而自始至终并非李燕泓的复代理人。综上，因冯晓波无权代理，所以其与上诉人于2008年9月5日签订的《租赁合同》无效。二、2008年9月27日，王永华与上诉人签订了一份《广州市房屋租赁合同》，并于2008年10月8日办理了租赁备案登记。因冯晓波至今尚未获得授权且未得追认，其签署的《租赁合同》无效，故而诉争双方之间唯一有可能生效的租赁合同为王永华与上诉人所签订的《广州市房屋租赁合同》。三、被上诉人无权解除合同。因冯晓波签署的《租赁合同》无效，且王永华签署的《广州市租赁合同》没有授予出租人解除合同的权利，被上诉人解除租赁合同的事实基础和法律依据都不存在，因此无权解约。况且，被上诉人及其代理人王永华是合同签订的过错方，依据合同法的相关规定，上诉人才享有解约权。四、原审判决认定的事实不清，适用法律错误。如上所述，原审未能查明冯晓波的身份权限，未能正确认定2008年9月5日所签《租赁合同》的效力，未能理清上诉人及被上诉人之间的权利义务关系，以无效的合同作为判案基础，其判案结果明显错误。综上，请求：l、撤销天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2038号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李燕泓答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。1、关于授权问题，我方于2007年4月28日已经委托王永华签订协议，一审上诉人对签订合同的主体没有异议，而上诉人二审提出该抗辩理由不成立，我方对王永华在本案的代理权予以追认。2、既然上诉人认为王永华签订的2008年8月27日协议有效，因此王永华有权转委托他人代为签订合同，双方签订的协议是商铺租赁合同，而并不是上诉人二审提交的新租赁合同，从租金可以显示，与我方之前提交的租赁合同的标准不一致，而上诉人一审双方确认的租金是以商铺租赁合同为准。
二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审期间，上诉人提交了一份上诉人与王永华于2008年9月27日就案涉房屋签订的一份《广州市房屋租赁合同》，租金标准为每月6500元，保证金为13000元。被上诉人确认双方曾签订了上述合同，但认为上述合同只是用于备案没有履行，双方履行的是2008年9月5日签订的《商铺租赁合同》。
冯晓波受王永华委托以被上诉人名义于2008年9月5日签订了案涉《商铺租赁合同》。被上诉人表示其对此知情并同意。
本院认为，上诉人与被上诉人签订了《商铺租赁合同》后，上诉人多次迟延交纳租金。被上诉人依约要求解除合同，没收保证金及被上诉人交还房屋、支付滞纳金合法有理，原审法院予以支持并无不当。虽然2008年9月5日签订案涉《商铺租赁合同》的不是被上诉人本人，而是冯晓波，但被上诉人表示其对此知情并同意。故无论冯晓波当时的委托手续是否存在瑕疵，由于被上诉人对冯晓波的行为予以认可，案涉《商铺租赁合同》是合法有效的。上诉人上诉称案涉《商铺租赁合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。双方当事人于2008年9月27日就案涉房屋还签订的一份《广州市房屋租赁合同》，但《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准及保证金金额均与双方实际履行的情况不一致，上诉人一审期间对双方是履行《商铺租赁合同》没有提出异议，甚至没有提及双方还签订了另一份《广州市房屋租赁合同》。故本院认定双方实际履行的是《商铺租赁合同》而非《广州市房屋租赁合同》，上诉人上诉主张被上诉人依据《广州市房屋租赁合同》无权解除合同，不能成立，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人徐元铎负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年九月十一日
书记员 阮志雄