广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江开法民二初字第90号
原告杨健龙，男，住广东省云浮市云安县，身份证号码：×××0054。
委托代理人王全国，广东瀚宇律师事务所律师。
委托代理人冯云。
被告杨国安，男，住广东省开平市长沙区，身份证号码：×××2010。
原告杨健龙诉被告杨国安租赁合同纠纷一案，本院2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭进行了审理，原告杨健龙的委托代理人王全国、冯云和被告杨国安到庭参加诉讼。庭审结束后，原告杨健龙在2015年8月1日向本院申请对涉案商铺所需的装修工程款及材料款进行评估，评估结果出来后，本院于2015年11月10日再次对本案公开开庭进行了审理，原告杨健龙、委托代理人王全国及被告杨国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨健龙诉称：2014年10月1日，原告杨健龙与被告杨国安签订《铺位租赁合同》，约定将位于开平市长沙幕沙路67号的铺位租赁给原告杨健龙使用，开设开平市长沙旺角亭小吃店，第一年每月租金9000元，原告杨健龙预交按金9000元。租赁合同确认该铺位除不得做洗车和经营危险品等用途，其他商业用途没有限制。被告杨国安口头承诺可以开设小吃店，可以帮助原告杨健龙办理有关证照。原告杨健龙已于2014年9月29日预交了按金（押金）9000元。双方另外约定，原告杨健龙向被告杨国安支付铺位转让费60000元。2014年10月4日，被告杨国安收取了原告铺位转让费30000元，余下的30000元分12个月交清，每月交2500元。签订合同后不久原告杨健龙即雇请工人进行装修，并于2014年10月底装修完毕，2014年11月8日开始营业。正式营业之前，原告向开平市有关行政部门申请办理餐饮服务许可证，被告知：该铺位不能经营小吃，不能办理餐饮服务许可证。2014年12月25日，原告杨健龙请求被告杨国安协助办理餐饮服务许可证，被告杨国安表示无法办理。
因该铺位无法取得餐饮服务许可证，致使原告杨健龙租赁该铺位开设小吃店失去了合法性，继续经营已属违法行为，小吃店面临随时被责令停业和受行政处罚的境地。因此，原告杨健龙签订铺位租赁合同的目的根本不能实现。造成本租赁合同目的不能实现是被告杨国安违反诚实信用原则和先合同告知义务，隐瞒出租铺位不能用于经营小吃店的用途，责任完全在被告杨国安，且被告杨国安也不能协助原告杨健龙办理餐饮服务许可证，被告的行为已经构成根本违约，给原告杨健龙造成了重大经济损失，应承担相关法律责任和经济赔偿责任。原告杨健龙已委托律师致函被告杨国安，通知解除《铺位租赁合同》并返还转让费、按金，并赔偿工程装修费以及装修材料款等费用，但被告杨国安对原告杨健龙的请求不予回应。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告杨健龙与被告杨国安签订的《铺位租赁合同》已解除；2、被告杨国安返还原告杨健龙铺位转让费30000元；3、被告杨国安返还原告杨健龙按金9000元；4、被告杨国安赔偿铺位装修工程款80384元；5、被告杨国安赔偿铺位装修材料费33159元；6、本案受理费、鉴定费由被告杨国安承担。
原告杨健龙对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告杨健龙、被告杨国安的身份证及开平市长沙旺角亭小吃店营业执照各一份，证明原告杨健龙、被告杨国安的诉讼主体资格；开平市长沙旺角亭小吃店营业执照证明须凭有效的食品卫生许可证经营；
2、《铺位租赁合同》一份，证明涉案铺位的地址、铺位的经营范围、月租、按金、租赁期限等情况；
3、铺位转让费收款收据，证明被告杨国安收取原告杨健龙的铺位转让费；
4、按金收据，证明被告杨国安收到了原告杨健龙的押金；
5、装修工程款收据，证明原告杨健龙支付的装修工程款；
6、装修材料费收据，证明原告杨健龙装修用的装修材料费；
7、律师函、快递回单，证明通知解除涉案合同；
8、房地产权证复印件一份，证明涉案铺位不能做商业用途；
9、照片打印件三份，证明涉案铺位的周边有小吃店；
10、开平法院根据原告杨健龙的申请委托鹤山市伟信工程造价咨询有限公司对开平市三埠长沙幕沙路67号铺位所需的工程款及材料款评估的成果文件一份，证明涉案铺位的装修工程款及材料款的情况。
被告杨国安答辩称：一、杨健龙单方面解除《铺位租赁合约》应视为违约行为，杨国安无需返还转让费30000元和按金9000元，至于杨健龙自行装修铺位所产生的工程款、材料款，杨国安也无需赔偿给杨健龙。1、根据《铺位租赁合约》甲乙双方经充分协商，同意订立铺位租赁条款，共同遵守：第一点，杨国安同意将位于长沙幕沙路67号的位租赁给杨健龙作商铺使用（但不得做洗车和经营危险品等级）。杨健龙也清楚了解该铺的现状，并愿意承担，杨健龙在还未签订《铺位租赁合约》之前，只说用商铺做零售，打包外卖形式经营。而这种商业经营没有限制，无需办理《餐饮服务许可证》可以经营。《粒上皇》和《江南第一包》就是一个例子，《粒上皇》位于幕沙路65号，与杨健龙开设《旺角小吃店》同一条街，相差30米左右，《粒上皇》是零售，打包外卖经营小零吃，自2014年9月初开业至今一直营业。而《江南第一包》早在2014年6月6日取得《营业执照》开业，是零售、打包外卖经营面包、饮料。零售、打包外卖是可以取得《营业执照》营业，所以商铺作零售、打包外卖商业经营没有限制，无需办理《餐饮服务许可证》，可以经营。这已符合《铺位租赁合约》中的第一点作商铺使用。只是杨健龙签订《合约》之后，而改变了经营方式，增加了制作项目，导致不能办理《餐饮服务许可证》。杨国安也没有参与杨健龙开设的《旺角亭小吃店》经营管理，内部动作，所以杨国安不造成违反诚实信用原则和先合同告知义务。这责任完全在于承租方自身经营模式改变而造成，与出租方没有关联责任。2、杨国安也没有口头承诺可以开设小吃店，更没有承诺可以帮助杨健龙办理有关证照，只是讲可以带路去办理有关证照，因为杨健龙是外地人，不知道办理证照地点。3、杨健龙开设的《旺角小吃店》是一间连锁店，在签订《合约》之前，他本人应该更清楚、更了解《旺角小吃店》内部结构、动作、经营模式而杨国安从没有涉足这行业，杨健龙先合同之前已了解清楚这行业，所以杨国安不构成违反诚实信用原则和先合同告知义务。
二、其实杨健龙在没有详细了解市场的投资风险而盲目投资，导致经营出现困难，无法按时缴纳租金，而编造了《铺位租赁合约》之外的虚假言论。1、例如2015年1月份铺租应该1月5日前要交租金，而杨健龙2月11日才交1月份租金，3月9日才交2月份租金，每次足足迟1个多月才交上，而3月份租金、水电费一直没有缴交。2、属于同一行业的《江南第一包》也是经营亏损，而2015年2月份结业。《江南第一包》自2014年6月6日开业，杨国安和《江南第一包》的老板有些来往，老板说第一个月收支基本平衡，老板还说天气这么热能够保持平衡已经很好了。但是从第二个月开始，每个月不同程度亏损，直到无法经营才于2015年2月份结业。
综上所述，杨国安出租的铺位具有作商铺使用，可以取得《营业执照》经营，而杨健龙单方面解除《铺位租赁合约》属于违约行为，应承担违约责任，根据《商铺租赁合约》内容，杨健龙的诉讼请求没有任何法律依据，起诉显是滥用诉权，请求人民法院依法予以驳回全部诉讼请求。
被告杨国安对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、收据复印件两份，证明杨健龙经常迟交租金，由于经营困难才不想再承租铺位；
2、2014年12月31日租赁合同一份，证明杨国安向石油气公司承租铺位；
3、终止租赁合同复印件一份，证明石油气公司在2015年4月15日与杨国安签订协议，终止租赁关系。
经过庭审质证，被告杨国安对原告杨健龙提供的证据1至证据4、证据7至证据10的真实性无异议；原告杨健龙对被告杨国安提供的证据1的真实性没有异议。
本院对上述原告杨健龙与被告杨国安没有异议的证据的真实性予以认定。
对有异议的证据作如下认定：被告杨国安对原告杨健龙提供的证据5、证据6，即装修工程款收据、装修材料费收据。被告杨国安认为其没有参与，不清楚其真实性。由于该部分的款项原告杨健龙已申请委托鹤山市伟信工程造价咨询有限公司对开平市三埠长沙幕沙路67号铺位所需的工程款及材料款作也评估，具体金额以该评估结果为准，即以证据10为准。原告杨健龙对被告杨国安提供的证据2、证据3，即杨国安与石油气公司的《租赁合同》以及《终止租赁合同》。原告杨健龙认为该两份合同是被告杨国安与石油气公司签订的，其真实性其无法核实，但又认为合同有一部分内容是具有真实性的。由于原告杨健龙没有其他证据否定该证据的真实性，经本院核证，被告杨国安提供的证据2、证据3具有真实性，本院予以认定。
经审理查明：开平市三埠长沙幕沙路67号铺位（即涉案铺位）为被告杨国安向开平市液化石油气供应公司（以下简称“石油气公司”）租赁所得，其双方签订了《铺位租赁合约》，约定租赁给杨国安开设开平市旺角亭小吃店使用（只限于小吃店，不得经营洗车和经营危险品等），租赁期至2018年3月1日。石油气公司为涉案铺位的所有权人。2014年10月1日，被告杨国安作为出租人（甲方），原告杨健龙作为承租人（乙方），共同签订了一份《铺位租赁合约》，约定：甲方同意将位于开平市三埠长沙幕沙路67号铺位租赁给乙方作商铺使用（但不得做洗车和经营危险品等），乙方也清楚了解该铺位的现状，并愿意承担；铺位第一年每月租金9000元，第二年开始每月6500元，乙方不论经营情况如何，都要在当月五号前一次交清租金，逾期不交的，每日收取5%的滞纳金，欠租半个月的，甲方有权收回出租的铺位，如租赁期满一个月，乙方不依期缴交租金的，并将预交按金抵当月租金的，应视为违约，甲方有权要求乙方立即交还铺位，并不给予任何补偿；乙方租赁铺位预交按金9000元，租赁期满时，如乙方没有违约的，甲方将按金如数退回给乙方，如乙方提前退出的，按金归甲方，抵偿违约所造成的损失；租赁期限从2014年10月1日至2017年3月31日止；乙方在租赁期间对铺位进行任何的装修、装饰（包括电线、铁闸、阁仔等，在租赁期满时，无偿归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，如有违反视作违约处理；本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，自签订之日交收到乙方的按金9000元后才生效等。原告杨健龙和被告杨国安均在合同上签字。2014年9月29日，原告杨健龙已向被告杨国安交纳按金9000元，为此，被告杨国安与原告杨健龙签订的《铺位租赁合约》已生效。
被告杨国安与原告杨健龙签订《铺位租赁合约》后，被告杨国安如约向原告杨健龙交付了开平市三埠长沙幕沙路67号铺位。原告杨健龙在2014年10月4日向被告杨国安支付了铺位转让费30000元，且涉案铺位租赁费也已交至2015年3月份。2014年10月23日，原告杨健龙在开平市工商行政管理局办理并取得了开平市长沙旺角亭小吃店的营业执照，且与此同时原告杨健龙对涉案铺位进行装修，并继续办理其他证件。2014年10月底至11初期间，原告杨健龙向开平市消防、环保、规划等有关部门申请办理相应行政许可证照，但询问有关情况后被告知涉案铺位不能办理餐饮服务许可证，由于涉案铺位无法办理取得原告杨健龙开办开平市长沙旺角亭小吃店需要的相应行政许可证，导致开平市长沙旺角亭小吃店无法开张营业。2014年12月26日，原告杨健龙委托律师向被告杨国安发出《律师函》，函告杨国安“在出租该铺位时承诺的铺位用途与铺位实际用途不一致，致使承租人租赁该铺位的目的不能实现，责任完全在贵方，且贵方无法协助办理餐饮服务许可证，因此，承租人有权解除《铺位租赁全同》，并要求贵方返还按金和铺位转让费，赔偿装修工程款和装修材料费。”被告杨国安在2015年12月27日收到此《律师函》后没有答复原告杨健龙。在诉讼中，原告杨健龙与被告杨国安于2015年4月5日办理了涉案商铺的交接手续（原告杨健龙将涉案铺位钥匙交回给被告杨国安）。
涉案铺位由原告杨健龙接手后，在2014年10月中旬开始对涉案铺位组织装修。原告杨健龙认为其对涉案铺位进行了装修，装修工程款为80384元、装修材料费为33159元，并就此主张提交了装修工程款收据及装修材料费收据等予以证实。被告杨国安对此认为，其同意原告杨健龙对涉案铺位进行装修，但对装修工程款和装修材料费不予认可。
经原告杨健龙申请，本院委托鹤山市伟信工程造价咨询有限公司对涉案铺位所需的工程款及材料款进行评估。该机构评估结论为：开平市三埠长沙幕沙路67号铺位（开平市长沙旺角小吃店）所需的工程款及材料款总评估值为62949.33元。原告杨健龙为此缴纳了评估费8000元。原告杨健龙与被告杨国安对评估结果均表示没有异议。
对于涉案铺位内可移动物已由原告杨健龙取回，现已没有可移动物，且该铺位被告杨国安已在2015年4月15日与原业主石油气公司签订《终止租赁合同协议书》，办理了涉案商铺的交接手续。
另外，对于涉案铺位是否具有经营餐馆的功能的问题，本院依法去函开平市城乡规划局予以调查。该局复函的主要内容是：该局未受理过开平市三埠长沙幕沙路67号铺位的规划选址申请，根据《关于加强城区“六类行业”管理的实施意见》（开府办（2006）68号）第二部分第（一）项的第二点“以下主要交通路段和景观路段不得新开办‘六类行业’：东兴大道、人民路、人和路、幕沙路……”幕沙路属于“六类行业”严禁进入的地段，原则上不予办理规划选址的申请；另外，餐饮服务许可证审批不属该局职能范围，该局只负责对符合选址要求的“六类行业”出具选址意见书。
本院认为：原告杨健龙与被告杨国安于2014年10月1日自愿签订《铺位租赁合约》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律法规的强制性规定，故上述租赁协议应属合法有效，双方均应切实履行。对于双方争议的问题，本院归纳分析如下：。
其一，关于合同解除问题。鉴于原告杨健龙与被告杨国安在本案审理过程中，已于2015年4月5日自行办理了涉案铺位的交接手续。原告杨健龙已经交回涉案铺位，被告杨国安已实际收回涉案铺位，且被告杨国安已于2015年4月15与涉案铺位的所有权人石油气公司签订了《终止租赁合同协议书》，将涉案铺位交回原铺位所有权人石油气公司，原告杨健龙与被告杨国安的租赁合同关系事实上已经解除。故原告杨健龙请求判令确认其与被告杨国安签订的《铺位租赁合同》已解除已无实际意义，本院对此予以驳回。
其二，关于合同解除中双方过错的问题。涉案租赁合同明确约定，原告杨健龙在签署《铺位租赁合约》时已清楚了解该铺位现状。涉案租赁合同签订后，被告杨国安如约将涉案铺位交付给原告杨健龙自行进行经营所需的装修使用。双方在租赁合同中约定涉案铺位用途为商铺使用（但不得做洗车和经营危险品等），而非约定为“餐饮经营”，被告杨国安只承认原告杨健龙在签订合同时明确该铺位做小吃零售，以打包外卖形式经营，而不是在铺位上制作小吃。虽然在签订租赁合同时，被告杨健龙知悉原告杨健龙将从事小吃经营，但租赁合同中约定“杨健龙要合法经营，做好防火、安全工作（如发生事故或意外，均与杨国安无关），按国家规定缴纳各种税费。有关部门向该铺位征收的所有费用（包括垃圾费、治安费）等均由杨健龙负责。”原告杨健龙应在经消防、环保、规划等有关部门对经营场地检查验收合格，并取得相应行政许可证照后方可正式开业经营，无证据显示上述行政许可证照应由被告杨国安办理，原告杨国安仅提供必要的协助和配合。原告杨健龙在经营过程中，亦“不得擅自改善变铺位的用途，内部结构，不得影响楼上住户等”。综上，原被告双方约定涉案铺位的用途为商业，被告杨国安作为出租人，允许原告杨健龙将承租的铺位经营小吃，但包括规划、环保等在内的申请、报批手续均应由原告杨健龙自行负责，被告杨国安仅提供协助而并非保证上述申请、报批的顺利通过。涉案铺位并不存在质量瑕疵及权利瑕疵，被告杨国安交付的租赁物符合合同的约定。原告杨健龙作为具有完全民事行为能力的商业经营者，应充分考虑经营中面临的各种商业风险并承担相应的后果，在合同签订前对承租商铺的具体用途进行确认，对可开展的经营项目进行必要的审查，以确保租赁目的的实现。涉案商铺因未经规划批准导致无法继续从事餐饮经营，其根本原因在于原告杨健龙未成功获得规划部门的行政许可，相关的后果应由其自行承担。因无证据显示涉案铺位未通过规划选址是由于被告杨国安怠于履行配合协助义务所致，故被告杨国安对于合同解除不存在过错。
其三，关于铺位“转让费”、按金的处理问题。原、被告双方存在的租赁涉案铺位合同关系在2015年4月5日已解除，且原告杨健龙的租赁费也已交至2015年3月，原告杨健龙无合同债务不履行情形，为此，原告杨健龙请求被告杨国安退还按金有理，本院予以支持。关于铺位“转让费”问题，该铺位“转让费”实际上是铺位转租费。涉案合同不能顺利履行，是因在合同签订后不久，原告杨健龙与被告杨国安得知涉案铺位所在的幕沙路段不能办理餐饮服务许可证等相关行政许可证照，导致签订合同的目的不能履行而解除合同的，导致最终合同解除并非原告杨健龙所愿或原告杨健龙的恶意违约行为所致，因双方租赁关系在2015年4月5日已解除，且原告杨健龙无合同债务不履行情形，被告杨国安已收取的铺位转租费30000元，根据公平合理原则也应予返还。
其四，关于装修损失的认定问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”评估机构对装修工程价值进行评估，确认工程款及材料款总评估值为62949.33元。涉案商铺内可移动物品原告杨健龙已自行取回，现商铺内无可移动物品，现场所见所有灯饰、开关面板均没有安装。原告杨健龙与被告杨国安签订的《铺位租赁合同》是由于原告杨健龙在签订涉案租赁合同时未对经营项目进行必要的审查，不知涉案商铺属于不得新开办“六类行业”路段而导致解除，原告杨健龙对这种商业风险应承担相应的后果。被告杨国安对于合同解除不存在过错。因此，对于原告杨健龙请求被告杨国安赔偿其装修工程款及材料款损失，本院依法不予支持。
案经调解，无法达成协议，本案依法作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告杨国安应在本判决生效之日起十日内返还铺位转租费30000元给原告杨健龙；
二、被告杨国安应在本判决生效之日起十日内返还按金9000元给原告杨健龙；
三、驳回原告杨健龙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3350元、评估费8000元，合共11350元（原告杨健龙已交纳），由被告杨国安负担受理费854元、评估费2040元，原告杨健龙负担受理费2496元、评估费5960元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 梁 治 平
审 判 员 司徒艺贞
人民陪审员 张 荫 星
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 邓 定 明
谭丽娜