河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终3181号
上诉人(原审原告)：井云德，男，汉族，1944年7月15日生，住河南省开封市金明区。
上诉人(原审被告)：赵传本，男，汉族，1955年2月15日生，住河南省开封市金明区。
委托诉讼代理人：王天超，河南紫鼎律师事务所律师。
上诉人井云德、赵传本因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院(2016)豫0211民初537号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
井云德上诉请求：撤销一审判决中解除井云德与赵传本租赁关系，依法确认租赁关系继续履行。事实与理由：井云德在一审诉讼请求未提出解除租赁关系，租赁协议约定租赁关系一直延续到房屋拆迁，之所以这样约定是因为赵传本盖房遮挡井云德的通风及采光，损害了井云德的利益。请求二审法院确认双方的租赁关系继续履行。
赵传本辩称，因为双方签订的房屋租赁协议是个不公平的协议，上面只约定了我方的义务，没有约定权利，而且具有惩罚性，因此协议上的内容依法不应当得到支持。因该协议是在我方盖房时对方阻挠其盖房无奈的情况下签订的协议，一次性支付对方三年的租金，一共是54000元，但该房屋因下水不通，一直没有使用过，想着到期的时候事情就这样结束了，没有想到对方起诉到法院，因该房屋不具备居住使用条件，因此无法继续履行租赁协议。
赵传本上诉请求：撤销一审判决，依法驳回井云德一审期间的诉讼请求。一、二审诉讼费用由井云德承担。事实与理由：赵传本在一审庭审过程中多次说明，因赵传本在建房时，井云德阻拦不让施工，当时临近过年，赵传本无奈签下该租赁协议，且该协议明显是不公平的协议，哪有年租金18000元的情况下约定违约金10万元。一审没有查清事实，仍依据租赁协议作为判决依据错误。该租赁协议签订后，赵传本一次性给付井云德三年租金，原本说好租用的房屋因其下水不通而未能使用，井云德是明知的，到期后井云德一直未提起此事，依据法律规定，井云德起诉时已经超过给付租金的诉讼时效，法院不应再保护其权益。
井云德辩称，对方说的没有道理，我们签订的协议他们是主动签的，两年不给房租的情况下才起诉，实际是违约，根据双方租赁协议的约定，双方的租赁关系一直到延续房屋拆迁，如果房屋没有拆迁，双方的关系一直保持，之所以这样的约定，签租房的协议是因为盖房遮挡我方的采光，损害了我方的利益，因为以上的原因才这样约定。
井云德向一审法院起诉请求：2011年11月，被告赵传本在原告不知情的情况下私自在原告住房后面建房，被告所建房屋严重影响原告房屋的通风与采光。被告主动提出租赁原告房屋的第一、二层，以解决因私建房屋对原告造成的影响。2011年11月，原被告双方本着互谅互让的原则经平等协商后签订了《房屋租赁协议》与《房屋建筑协议》。被告按照协议，支付了三年租金后，在无正当理由下拒绝继续支付租金。根据双方协议约定，被告在拒绝支付租金不再租赁房屋的情况下，原告有权要求被告拆除其所建房屋，并支付违约金10万元。现原告诉求法院，要求被告支付原告2015年1月1日至2016年3月7日期间的租金共计27000元（2016年3月7日以后的租金每月1500元计算）；被告支付原告违约金10万元；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年11月25日，原被告双方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，井云德有一套三层独院住房，赵传本在井云德不知情的情况下私自在井云德住房后面建房，影响井云德通风、采光，为此赵传本愿租用井云德住房第一层、第二层（不包括院及第三层）作为营业房使用，井云德愿将住房的第一层、第二层（不包括院及第三层）租给赵传本，租期到井云德的房子拆迁为止，租金两层每月供1500元，年租金共18000元，赵传本首付租金给井云德一次性三年共54000元，三年内如井云德的房中途拆迁，拆迁后井云德将剩余租金退给赵传本，如房不拆迁，赵传本每年提前一个月交下一年全年租金18000元，五年后双方按市场价重新协商，井云德同意赵传本开一个北门，但其他屋内原有结构不能变动，屋内门、窗、家具设施由赵传本维护，租期内水、电、地热水、天然气费用及维护由赵传本承担，按时交纳，赵传本不得将房屋转租他人，如违反，井云德有权按其租出价格双倍收取赵传本租金，若赵传本不执行租赁协议，赵传本向井云德支付违约金10万元，井云德若终止租房协议需提前一个月通知赵传本。被告就涉案房屋租金已支付至2014年11月24日。未支付原告井云德2014年11月25日以后的租金。被告赵传本欠原告井云德2015年、2016年3月7日以前的租金数额为21350元。现原告要求被告支付2015年、2016年3月7日以前的租金27000元（2016年3月7日以后的租金按每月1500元计算）及违约金10万元，双方不能达成一致意见，纠纷成讼。
一审法院认为，原被告双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。被告赵传本欠原告井云德2015年、2016年3月7日以前的租金数额为21350元（2016年3月7日以后的租金按每月1500元计算），应当予以支付。根据法律规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中原被告双方签订《房屋租赁协议》的前提是因被告赵传本在原告井云德不知情的情况下私自在井云德住房后建房，影响井云德通风、采光，而不是被告赵传本租赁井云德房屋从事经营或者其他活动，且原被告双方签订《房屋租赁协议》后，被告赵传本一次性支付原告三年的租金，后再未向原告交付过租金，导致原被告双方不能实现签订《房屋租赁协议》的目的，该《房屋租赁协议》已经解除。根据协议约定，被告赵传本违约后，应向原告支付违约金，关于违约金数额10万元，是原被告双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，一审法院予以支持。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标，因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效一并计算为宜，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。故被告关于原告诉求已经超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。被告的其他抗辩理由，因没有有效证据加以佐证，亦不能成立。原告诉求中超过本院认定部分，因证据不足，一审法院不予支持。判决：一、被告赵传本于本判决生效十日内一次性支付原告井云德2015年、2016年3月7日以前的租金21350元（2016年3月7日以后的租金按每月1500元计算）；二、被告支付原告违约金10万元；三、驳回原告井云德的其他诉讼请求。案件受理费2840元，由原告承担126元，被告承担2714元。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均提交了相关证据，双方均不认可各自证明主张。
二审认定事实与一审基本一致。
本院认为，赵传本与井云德签订的房屋租赁协议合法有效，且实际履行，赵传本应按照协议约定支付租金，一审判决赵传本支付租金并无不当，应予维持。因赵传本拒不履行协议，该租赁协议已履行不能，赵传本应按照租赁协议支付违约金，但该协议已履行数年，且月租金仅为1500元，双方约定违约金过高，综合协议履行时间、租金数额等因素，赵传本支付井云德违约金36000元为宜。本案系房屋租赁纠纷，关于井云德主张的赵传本侵犯其其他权利问题，可另行主张权利。综上，二上诉人的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省开封市金明区人民法院(2016)豫0211民初537号民事判决第一项即赵传本于本判决生效十日内一次性支付井云德2015年、2016年3月7日以前的租金21350元（2016年3月7日以后的租金按每月1500元计算）；
二、撤销河南省开封市金明区人民法院(2016)豫0211民初537号民事判决第二、三项；
三、赵传本于本判决生效之日起十日内支付井云德违约金36000元；
四、驳回井云德其他诉讼请求。
一审案件受理费2840元，由井云德负担126元，赵传本负担2714元。二审案件受理费2840元，由井云德负担126元，赵传本负担2714元。
本判决为终审判决。
审判长 宋自学
审判员 张燕喃
审判员 张 震
二〇一七年三月十三日
书记员 杨浩雨