北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08773号
上诉人（原审被告）华海房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区翠微路36号中海航宾馆9005房间。
法定代表人董航，总经理
委托代理人翟文明，北京大成律师事务所律师。
委托代理人刘艳春，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军海军房地产管理局，住所地北京市海淀区西三环中路十九号甲78号。
负责人赵火箭，局长。
委托代理人杨建国，海军法律顾问处律师。
委托代理人李成佳，海军法律顾问处律师。
上诉人华海房地产开发有限公司（以下简称华海公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初�第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人华海公司之法定代表人董航及华海公司之委托代理人翟文明、刘艳春，被上诉人中国人民解放军海军房地产管理局（以下简称海军房管局）之委托代理人杨建国、李成佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海军房管局在原审法院诉称：2001年12月25日，我局与华海公司签订《军队房地产租赁合同》。2002年8月1日，双方又签订《海后科服楼租赁合同补充协议》。同日，海军房管局、华海公司、北京虹口酒楼三方共同签订《会议纪要》。上述三份协议约定：我局将海淀区翠微路36号（海军后勤部科技服务楼建筑面积12753平方米）出租给华海公司承租使用，租赁用途为办公、宾馆、餐饮，租赁期限10年（2002年1月1日起至2011年12月31日止）。租赁期内华海公司每年向我局支付租金570万元（�每天每平方米1.23元计租）。支付方式为：每年6月25日前支付100万元；12月25日前支付470万元。截止2011年12月25日，华海公司应交纳租金5700万元，华海公司实际交纳租金4038.78万元；抵扣或减免租金1100.5218万元；至今尚有560.69万元租金未缴纳。2011年3月10日，华海公司发函我局，申请继续租赁经营。2011年6月10日，我局回函明确答复：“科技服务楼租赁期满后，海军收回使用不再续租，请按合同约定腾退科技服务楼”。之后，虽经我局多次发函、协商要求其腾退，支付拖欠的租金，但华海公司仍占用海军后勤部科技服务楼，拒不腾退并继续经营使用至今。租赁合同已于2011年12月31日到期，目前已过去两年五个月的时间了，华海公司拒不腾退租赁房屋并继续经营使用的行为，已严重地侵犯了我局的合法权益。2013年10月11日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具的《评估报告书》确认：“海军后勤部科技服务楼房地产在现状用途条件下于2012年1月1日至2013年9月30日期间整楼租赁的市场租金价格为人民币3.27元／平方米／天”。因此，华海公司应向我局支付逾期腾退房屋占有使用费2660.61万元。另外，《军队房地产租赁合同》第三条约定；“逾期交付房地产租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金”。华海公司自履行合同的第一年起就未按合同约定的时间足额支付租金，至2011年12月31日租赁合同期满时止，仍欠缴租金560.69万元，每年均逾期交付。截止2013年9月30日，华海公司逾期交付日为4115天（2002年6月26日至2013年9月30日止）。因此华海公司应支付逾期交付租金的违约金共计195.46万元。诉讼请求：1、请求法院判决华海公司向我局腾退海淀区翠微路36号海军后勤部科技服务楼。2、请求法院判决华海公司支付我局租金560.69万元。3、请求法院判决华海公司支付自2012年1月1日起至法院一审判决之日止逾期腾退房屋占有使用费，暂计算2660.61万元（按3.27元／平方米／天计算）。4、请求法院判决华海公司支付逾期交付租金的违约金，暂计算195.46万元（违约金计算：自2002年12月26日至法院一审判决之日止，按每天475元计算）。5、请求法院判决华海公司承担本案全部案件受理费。
华海公司在原审法院辩称：我公司不同意海军房管局的诉讼请求，主要理由如下：一、海军房管局与我公司签署的《军队房地产租赁合同》并非单纯的房产租赁合同，而是在特定背景下形成的房产长期使用协议。海军房管局要求我公司腾退涉案房产，有违诚实信用原则，依法不应得到支持。我公司成立于1994年，原为海军系统创设的房地产开发单位，人员多为安置接收的海军转业军人和家属，主要业务就是本案所涉海后科服楼的建设与日常经营。该公司及其集团公司均曾为海军系统的建设发展及人员安置做出过一定贡献。在1998年，依照中央关于“军队不经商”的相关政策，我公司脱离海军系统。而依据当时的相关政策，科服楼原则上应由海军移交至我公司。由于海军的要求一直未能划转，但海军同意由我公司长期使用该房产。为此，海军房管局与我公司在上述特定背景下，签署了本案所涉的租赁合同，其真实意思是为了实现海军房管局承诺的由我公司长期使用涉案房产的约定。基于上述事实，本案所涉租赁合同本质上并非单纯的房产租赁合同，而是一份许可我公司长期使用房产的协议。现海军房管局要求我公司腾退涉案房产，有违诚实信用原则，不应得到支持。二、即使海军房管局有权要求我公司腾退涉案房产，但其所提出的其他诉讼请求也不应得到支持：1、海军房管�主张我公司支付欠缴租金的要求已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。依据《民法通则》第136、137条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。而本案中，双方所签署的租赁合同约定租赁期限已于2011年12月31日到期，而海军房管局的起诉时间却在2013年10月24日，故海军房管局要求我公司支付租金的诉讼请求早已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。2、我公司在涉案房产使用期间曾进行过大量修整和改造，且由于海军房管局原因导致我公司遭受若干损失，同时海军房管局应按照租赁合同补充协议的约定向我公司支付“奖金”，上述改造费用及经营损失应由海军房管局承担，并与应付我公司的“奖金”一并从我公司应付租金中予以抵扣。（1）在涉案房屋使用过程中，为保证涉案房产的完好与正常使用，我公司对该房产进行了大量的修整与改造，并为此垫付相关费用共计6131953.24元。海军房管局作为涉案房产的产权人，应承担上述相关费用；（2）由于海军房管局强行要求我公司停止正在经营的康体洗浴项目，导致我公司经营收益严重受损，经我公司初步统计损失金额约273万余元，上述损失应由海军房管局负责承担；（3）由于海军房管局迟延并拒绝向我公司提供涉案房屋的《租赁许可证》（2009年后拒绝提供），导致我公司部分客户流失，致使我公司遭受经济损失达195.5万余元，上述损失应由海军房管局负责承担；（4）鉴于目前涉案房产的经营收益为我公司唯一的收入来源，一旦海军房管局强行要求收回涉案房产，势必导致我公司因无法持续经营而被迫解散。经我公司初步统计，若我公司被迫解散，则其人员解除劳动关系的补偿金一项就高达956.7万余元，该费用应由海军房管局承担；（5）依据双方所签署的租赁合同补充协议第3条的约定，海军房管局在租赁期间应每年给予作为物业管理方的我公司相当于年租金5％的奖励，即每年28.5万元，截至目前共计应付256.5万元，但海军房管局至今未向我公司支付。基于上述，上述改造费用及经营损失应由海军房管局承担，并与应付我公司的“奖金”一并从我公司应付租金中予以抵扣。3、海军房管局实际交付我公司使用的房产面积仅为10417平方米，其余2336平方米由海军房管局安排的租户实际使用，该部分面积所涉债务与我公司无关。在海军房管局与我公司双方签署租赁合同前，海军房管局就已将涉案房屋部分面积出租给第三方虹口酒楼经营使用。为便于统一管理，双方在签署的租赁合同中约定租赁面积为12753平方米，但海军房管局实际交付我公司使用的房产面积仅为10417平方米（与海军房管局向我公司出具的租赁许可证载明面积相同）。且在签约后，应海军房管局要求，我公司在海军房管局的安排下与虹口酒楼签署了一份租赁合同，由其继续承租涉案房产一层、二层部分面积约2336平方米。此后，虹口酒楼应付租金由我公司代收，连同我公司应付租金一并转交海军房管局，并由海军房管局分别向我公司及虹口酒楼出具相应金额的缴款凭证，租赁期间各方一直照此实际履行。同时，鉴于虹口酒楼为海军房管局安排的租户，在租赁合同到期时，海军房管局直接向虹口酒楼主张腾退房屋并追索欠交租金，并未通过我公司。综上，海军房管局实际向我公司交付使用的房产面积为10417平方米，海军房管局无权就其未实际交付我公司使用的2336平方米房产向我公司提出任何主张。4、海军房管局所主张的“房屋占有使用费”计算标准缺乏合法依据。首先，依据《最高人民法院关于审理城镇�屋租赁合同纠纷案件的司法解释》及其他法律规范的相关规定，对于租赁期限以外的房屋占有使用费应参照双方在租赁合同中约定的租金标准计算，而海军房管局所主张的巨额“房屋占有使用费”明显不符合这一标准。其次，海军房管局主张巨额的“房屋占有使用费”高达2660余万元，该金额却仅是依据海军房管局单方自行委托中介机构进行评估所得出的，并未取得我公司的同意和认可，且因其未以实际交付我公司使用的租赁面积为计算基础导致计算结果有误，故不能作为认定“房屋占有使用费”的有效依据。故，海军房管局所主张的“房屋占有使用费”计算标准缺乏合法依据，不应予以支持。5、海军房管局与我公司对于我公司延迟支付部分租金事宜已达成共识和谅解，海军房管局无权再行要求我公司支付违约金。首先，我公司将涉案房产主要用于宾馆经营，而我�司主要营业收入也来源于此。考虑到其经营业务的特殊性，虽然我公司在支付租金方面有时存在一定的延误，但考虑到我公司曾出身于海军系统，且双方一直合作关系良好，故双方对于“延付租金”一事早已达成共识和谅解。也正是这个原因，海军房管局在长达十年的合同履行期间从未就此向我公司主张过任何违约金。其次，海军房管局现主张我公司支付违约金，其诉讼请求也已超过法定诉讼时效。而且，海军房管局在本案中所提出的违约金计算标准和方式也存在严重错误（未结合我公司实际租用面积和约定支付期限分期计算）。故，海军房管局主张的要求我公司支付违约金的诉讼请求，依法不应得到支持。综上，请求驳回海军房管局的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2001年12月24日，海军房管局（甲方）与华海公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》�以下简称租赁合同），约定海军房管局将北京市海淀区翠微路36号海军后勤部科技服务楼（以下简称诉争房屋）建筑面积10417平方米出租给华海公司使用，租赁用途为办公、宾馆；年租金为人民币3824200元；租赁期限自2002年1月1日至2011年12月31日止，租金按年结算，由乙方在每年底的前25日内交付甲方；乙方在租赁期届满时应当将所承租的房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；海后科技服务楼租金在8年内按平均年租金570万元确定。
2002年8月1日，海军房管局（甲方）与华海公司（乙方）签订了海后科服楼《租赁合同》补充协议（以下简称补充协议），约定海后科服楼整楼（建筑面积12753平方米）由乙方承租，乙方在承租期内向甲方平均每年上交租金570万元（按每天每平方米1.23元计租），�方应在每年的6月25日前向甲方指定的银行账号支付租金100万元，其余租金每年12月25日前支付；甲方与北京虹口宾馆于2000年12月24日签订的科服楼餐厅有关房屋《租赁合同》及其补充协议终止执行，甲方同意乙方在海军房管局与北京虹口宾馆签订的《租赁合同》及其补充协议基本内容不变的基础上，与北京虹口酒楼（餐厅工商登记注册名）签订新的租赁合同；为维护管理好科服楼及设施设备，保证其正常的使用状态，延长其使用寿命，调动管理者的积极性，参照有关规定，在每年的12月份由甲方组织科服楼各承租单位，按照北京市京房地修字（1994）第521号、京房地修字（1998）第799号北京市房屋修缮标准的有关要求和《物业业主公约》，对乙方在该楼维护管理与服务质量进行检查评定，根据评定结果和缴纳租金情况，视情况给予乙方以海后科服楼整体年租金的约5％比�进行奖励，如因北京虹口酒楼方面的原因，不能履行协议，房地产管理局协助华海公司解决处理；甲乙双方原签订的《军队房地产租赁合同》继续执行，与本补充协议不一致的（主要是指承租面积、年租金总数和交租时限等），按本补充协议执行。同日，海军房管局、华海公司及北京虹口酒楼签订了会议纪要，内容主要包括：海后科服楼整楼（建筑面积12753平方米）由华海公司承租和管理，具体租赁方式按租赁合同及补充协议执行；海军房管局与北京虹口宾馆签订的租赁合同及补充合同终止执行，在原租赁合同基本条件不变的前提下，华海公司与北京虹口酒楼签订新的租赁合同，自签订之日起按新的租赁合同执行；海后科服楼租期10年，自2002年1月1日至2011年12月31日止，租金平均每年570万元，华海公司于每年的6月25日前向海军房管局支付100万元，剩余租金于当年12月25日前支付；北京虹口酒楼租用餐厅，2002年7月31日前的租金由北京虹口酒楼向海军房管局直接缴纳，2002年8月1日起的租金按月付给华海公司；为调动管理者的积极性，保证科服楼及设备的完好，延长使用寿命，在每年底由房管局组织人员对科服楼的维护管理、交纳租金情况予以评定，视情况按年租金的比例经费数量给予以奖惩。
上述合同期满前，华海公司曾于2011年3月10日向海军房管局申请续租诉争房屋，海军房管局函复华海公司，表示不同意该公司的续租申请，并要求华海公司按期腾退诉争房屋，结清欠缴的租金、水电等相关费用。
华海公司主张双方签订的租赁合同并非单纯的房产租赁合同，而是在特定背景下形成的房产长期使用协议，理由为该公司原为海军系统创设的房地产开发单位，人员多为安置接收的海军转业军人和家属，主要业务就是本案所涉海后科�楼的建设与日常经营。华海公司就此提交了《关于组建华海房地产开发公司事》的批复、海军后勤部《关于组建华海房地产开发公司事》的请示等证据材料，海军房管局因上述证据系复印件而不予认可。此外，华海公司还主张诉争房屋的建设主体为该公司，并就此提交了《北京市建设工程施工合同》、《工程竣工核验认证申报表》、《单位工程验收记录》、《海后科技服务楼工程移交协议书》等证据材料，海军房管局对上述证据真实性予以认可，但主张建设诉争房屋的全部费用均由海军后勤部出资。海军房管局就此提交了《查询城市建设工程管理档案证明》、《华海房地产开发公司请示》、《海后生产管理部批复》、《海后科技服务楼工程委托建设管理合同》、《科技服务楼资料移交书》等证据材料，上述证据载明海军后勤部经北京市规划委批准在海淀区翠微路建设海后科技服务楼；海后生产管理部于1998年7月9日批复同意委托华海公司法定代表人徐念沙全权负责海后科技服务楼的招投标工作和签订施工合同等有关事宜；海军后勤部委托华海公司履行海后科技服务楼工程施工阶段管理服务，并明确约定了建设管理范围与内容，同时还向华海公司支付建设管理费用120万元；华海公司于2002年4月15日向海军房管局办理了海后科技服务楼工程资料移交手续。
海军房管局主张华海公司在租赁合同期间内已向该局支付租金4038.78万元，另抵扣及减免租金共计1100.5218万元，华海公司现仍拖欠租赁合同期间的租金560.69万元，华海公司确认上述数额属实，但主张还有应抵扣而未抵扣的费用，具体包括如下：1、海后老干部活动室及机关多功能厅的物业管理费及水电费，华海公司就此提交了《关于核销海后老干部活动室及机关多功能厅物业管理费�水电费事》的批阅件；海军房管局主张该费用已予以抵扣，包含在抵扣及减免租金共计1100.5218万元之中，经法院审核，该1100.5218万元之中确实包括该笔费用。2、对诉争房屋进行修整与改造的相关费用共计6131953.24元，华海公司就此提交了投资改造费用明细及相关合同、费用凭证，海军房管局主张该证据中显示各项费用是华海公司在租赁期间根据宾馆经营需要，自行对宾馆进行的改造费用，与该局无事实和法律上的关系；3、因海军房管局强行要求华海公司停止正在经营的康体洗浴项目导致华海公司经营收益损失约273万余元，华海公司就此提交了海军房管局于2007年8月15日向华海公司发出的《通知》及《康体减少收入费用情况》，其中《康体减少收入费用情况》系华海公司单方计算，海军房管局对此不予认可。4、由于海军房管局迟延并拒绝向华海公司提供涉案房屋的《�赁许可证》（2009年后拒绝提供），导致该公司部分客户流失而遭受经济损失达195.5万余元，华海公司就此提交了《军队房地产租赁许可证》（2009年1月1日至2009年12月31日）及关于《因没有房产租赁许可证导致流失的客户》的说明及相关租赁合同；海军房管局主张该局未将2010年度及2011年度《军队房地产租赁许可证》出具给华海公司的主要原因系华海公司未要求海军房管局出具及华海公司未按租赁合同的约定支付租金，并对华海公司提交的客户流失说明及相关租赁合同不予认可。5、若海军房管局强行要求收回诉争房屋，势必导致华海公司因无法持续经营而被迫解散所造成的人员解除劳动关系补偿金956.7万余元，海军房管局对此不予认可。6、依据租赁合同及补充协议的约定，海军房管局在租赁期间应每年给予作为物业管理方的华海公司相当于年租金5％的奖励，即每年28.5万元，截至目前共计应付256.5万元而未支付，华海公司就此提交了《关于申请科服楼物业奖励的请示》及《科服楼物业奖励事》，海军房管局对该证据不予认可，主张5％比例奖励是由海军房管局根据评定结果及缴纳租金情况单方决定的事情，与华海公司申请无关，且华海公司无权决定奖励事宜。
华海公司主张海军房管局实际交付给其使用的房屋面积仅为10417平方米，在双方签署租赁合同前，海军房管局就已经将诉争房屋部分面积2336平方米出租给北京虹口酒楼经营使用；双方签订的租赁合同中约定租赁面积为12753平方米是为了便于统一管理，且在签约后，应海军房管局要求，华海公司在海军房管局的安排下与北京虹口酒楼签署了一份租赁合同，由其继续承租涉案房产一层、二层部分面积约2336平方米，此后北京虹口酒楼应付租金由华海公司代收，连同华海公司应付租金一并转交海军房管局，并由海军房管局分别向华海公司及北京虹口酒楼出具相应金额的缴款凭证，租赁期间各方一直照此实际履行。同时，华海公司主张，因北京虹口酒楼为海军房管局安排的租户，在租赁合同到期时，海军房管局直接向北京虹口酒楼主张腾退房屋并追索欠交租金，并未通过华海公司。为此，华海公司提交了海军房管局于2012年9月10日向北京虹口酒楼出具的要求支付2011年12月31日至2012年9月10日的房屋占用费的公函一份。海军房管局对该证据的真实性认可，但主张北京虹口酒楼不是海军房管局的遗留租户，而是直接与华海公司签订租赁合同的次承租方，租赁期满九个月后，华海公司仍拒不腾退租赁房屋，在此情况下海军房管局才向北京虹口酒楼发函，且至今华海公司也未将租赁房屋腾退给海军房管局。
海军房管局确认其主张的逾期腾退房屋占有使用�标准（按3.27元／平方米／天计算）系以该局委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对诉争房屋市场租赁价格水平所做的评估报告书为依据，并提交了该评估报告书。华海公司以该评估报告书为海军房管局单方委托，不具备证明效力为由不予认可。
另查，华海公司于一审庭审中确认诉争房屋现仍由该公司占有使用。海军房管局于一审庭审后自愿撤回了要求华海公司支付逾期交付租金的违约金195.46万元的诉讼请求。2012年2月28日海军房管局曾就本案纠纷向法院提起诉讼，后该案于2012年3月5日以撤诉方式结案。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、补充协议、会议纪要等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：华海公司虽主张因该公司原为海军系统创设的房地产开发单位，人员多为安置接收的海军转业军人和家属，主要业务就是诉争房屋的建设与日常经营，故双方签订的租赁合同并非单纯的房产租赁合同，而是在特定背景下形成的房产长期使用协议，并就此提交了《关于组建华海房地产开发公司事》的批复、海军后勤部《关于组建华海房地产开发公司事》的请示等证据材料。但是，上述证据系复印件，且海军房管局对此不予认可，故法院对上述证据的真实性无法确认。退而言之，即使华海公司的设立具备上述背景，但该公司系依法设立的独立企业法人，并不能因设立具备上述背景就导致该公司有权对诉争房屋长期使用。同时，华海公司虽主张诉争房屋的建设主体为该公司，并就此提交了《北京市建设工程施工合同》、《工程竣工核验认证申报表》、《单位工程验收记录》、《海后科技服务楼工程移交协议书》等证据材料，但是，根据海军房管局提交的《查询城市建设工程管理档案证明》、《华海房地产开发公司请�》、《海后生产管理部批复》、《海后科技服务楼工程委托建设管理合同》、《科技服务楼资料移交书》等证据材料，反映出北京市规划委系批准海军后勤部在海淀区翠微路建设诉争房屋，海后生产管理部于1998年7月9日批复同意委托华海公司法定代表人徐念沙全权负责海后科技楼的招投标工作和签订施工合同等有关事宜，并向华海房地产开发公司支付建设管理费用120万元，华海公司于2002年4月15日向海军房管局办理了海后科技服务楼工程资料移交手续，而华海公司亦未举证证明该公司系诉争房屋建设费用的实际出资方，故华海公司的该项主张不能成立。鉴此，海军房管局与华海公司签订租赁合同及补充协议的行为应属平等民事主体之间的法律行为，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同�定履行各自的义务。
现双方签订的租赁合同及补充协议的期限已于2011年12月31日届满，而海军房管局并未同意华海公司的续租申请，故双方的租赁合同关系于2011年12月31日因合同期限届满而终止，华海公司继续占有诉争房屋的行为缺乏法律依据，故法院对海军房管局要求华海公司腾退诉争房屋的诉讼请求予以支持。
华海公司主张海军房管局要求该公司支付租金的诉讼请求已超过法定诉讼时效，但是，华海公司在双方租赁合同及补充协议期限届满后至今一直持续占用诉争房屋，该公司欠付租金的违约行为处于持续状态，且海军房管局亦曾就本案纠纷向法院提起诉讼，故不应认定海军房管局要求华海公司支付租金的诉讼请求已超过法定诉讼时效。
海军房管局主张华海公司在租赁合同期间内已向该局支付租金4038.78万元，另抵扣及减免租金共计1100.5218万元，华海公司现仍拖欠租赁合同期间的租金560.69万元，华海公司确认上述数额属实，但主张还有应抵扣而未抵扣的费用。对于华海公司主张的几项应抵扣费用，法院认为，1、海军房管局对华海公司抵扣及减免租金共计1100.5218万元之中已包括了海后老干部活动室及机关多功能厅的物业管理费及水电费。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，华海公司要求海军房管局抵扣修整与改造相关费用共计6131953.24元的主张明显与上述规定相违背。3、华海公司要求抵扣因康体洗浴项目停止经营而导致该公司经营收益损失约273万余元的主张无充分有效的证据予以证明，《康体减少收入费用情况》系华海公司单方计算，不具备相应的法律效力。4、华海公司要求抵扣因海军房管局迟延并拒绝提供涉案房屋的《租赁许可证》（2009年后�绝提供）而导致该公司部分客户流失而遭受经济损失195.5万余元，但该公司未举证证明曾要求海军房管局提供该证件而海军房管局予以拒绝，且海军房管局对该公司提交的《因没有房产租赁许可证导致流失的客户》的说明及相关租赁合同均不予认可，上述证据亦不足以证明华海公司该项损失的客观存在。5、华海公司主张因海军房管局收回诉争房屋将导致该公司无法持续经营而被迫解散所造成的人员解除劳动关系补偿金956.7万余元与本案无必然的关联性。6、华海公司要求海军房管局给付每年28.5万元，共计应付256.5万元，但根据补充协议的内容，该奖励的决定权在海军房管局一方，并未约定海军房管局必须要向华海公司支付该奖励。鉴此，华海公司要求将上述费用与该公司拖欠租赁合同期间的租金560.69万元相抵扣的主张不能成立，该公司应向海军房管局支付欠付租金560.69万元。
华海公司主张海军房管局实际交付该公司使用的房产面积仅为10417平方米，其余2336平方米由海军房管局安排的租户实际使用，该部分面积所涉债务与该公司无关。但是，补充协议明确约定海后科服楼整楼（建筑面积12753平方米）由华海公司承租，双方原签订的租赁合同继续执行，与补充协议不一致的（主要是指承租面积、年租金总数和交租时限等）按补充协议执行；同时，海军房管局、华海公司及北京虹口酒楼签订的会议纪要中亦明确写明海后科服楼整楼（建筑面积12753平方米）由华海公司承租和管理。华海公司虽主张租赁许可证载明的面积为10417平方米，但该证载明的数据不能产生对抗双方合同约定的法律效力，故华海公司的上述主张亦不能成立。
就海军房管局要求华海公司支付的房屋占有使用费，法院认为，海军房管局主张的房屋占有使用费标准系�照该局委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对诉争房屋市场租赁价格水平所做的评估报告书，该评估报告书为海军房管局单方委托，且华海公司对此不予认可，故该评估报告书不能作为确认房屋占有使用费之依据。鉴此，法院判令华海公司按照双方租赁合同约定的租金标准向海军房管局支付自2012年1月1日起至一审判决之日止的房屋占有使用费，具体数额以法院核定为准。
海军房管局于庭审后自愿撤回了要求华海公司支付逾期交付租金的违约金195.46万元的诉讼请求，法院对此不持异议。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华海房地产开发有限公司于本判决生效后�十日内将北京市海淀区翠微路三十六号海军后勤部科技服务楼房屋全部腾空并交还中国人民解放军海军房地产管理局；二、华海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军海军房地产管理局支付拖欠的租金五百六十万六千九百元；三、华海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军海军房地产管理局支付二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一四年七月三十一日期间的房屋占有使用费一千四百七十二万五千元；四、驳回中国人民解放军海军房地产管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华海公司不服一审判决，向本院提起上诉。华海公司的上诉请求为：将本案发回重审。事实与理由：1、原审法院认定事实不清。一审判决未查清被上诉人对诉争房产是否有产权这一基本事实，属认定事实不清。另外，对于出租房屋的实际面积，一审法院未查明。上诉人只使用的房屋实际面积为10417平方米，而非12753平方米。2、一审程序严重违法。一审未要求被上诉人提供相应的产权证明，亦未主张申请调查相关产权证明，程序违法。
海军房管局服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另据本院现场勘查，北京虹口酒楼所占用房屋已腾空，但未办理交接手续。以上事实有双方当事人陈述及勘查笔录在案佐证。
本院认为：海军房管局与华海公司签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案为房屋租赁合同纠纷，现租赁合同期限已届满，双方未续签�同，海军房管局依据双方签订的租赁合同请求华海公司腾退诉争房屋，符合法律规定，一审判决支持海军房管局要求腾退诉争房屋的诉讼请求正确，本院予以确认。华海公司主张海军房管局未出示相应的房屋产权证明且一审法院对此未作调查，故请求发回重审，因本案不属于物权纠纷，且海军房管局提供了相应的规划建设证明及海军后勤部的有关证明，因此，海军房管局依据租赁合同主张相应权利符合法律规定，华海公司的该主张无事实与法律依据，本院不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华海公司主张其实际使用的房屋租赁面积为10417平方米，但根据双方签订的租赁合同补充协议，明确约定诉争房屋12753平方米由华海公司使用。后双方与北京虹口酒楼签订的会议纪要亦确定海后科服楼整楼12753平方米�华海公司承租和管理，并由华海公司与北京虹口酒楼签订新的租赁合同，故华海公司应当按照合同约定的面积向海军房管局支付租金及占有使用费。至于北京虹口酒楼何时搬离诉争房屋以及是否已另交纳租金，因其与华海公司并未办理交接手续，华海公司亦未将房屋交付给海军房管局，故华海公司主张房屋面积计算错误的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十万二千八百六十五元，由中国人民解放军海军房地产管理局负担七万五千三百五十五元（已交纳）；由华海房地产开发有限公司负担十二万七千五百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费十二万七千五百一十元，由华海房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 舒 妍