海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初33号原告秦洪杰，男。委托代理人孙悟钧，北京大成（海口）律师事务所律师。被告陵水云海投资有限公司。法定代表人孟庆和，总经理。原告秦洪杰诉被告陵水云海投资有限公司（以下简称云海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告秦洪杰委托代理人孙悟钧到庭参加诉讼。被告云海公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦洪杰诉称，2011年年初，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，公开对外销售其开发的位于陵水县xxxx太阳岛椰林海岸房产。同年5月18日，原告依约向被告交付定金50000元。同年5月26日，原告与被告签订了《太阳岛·椰林海岸内部认购书》，同日交付房款627429元。后被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，且该认购房产几年来也未再继续施工建设。为此，原告曾多次前去陵水县询问了解情况，开始时被告或敷衍搪塞或置之不理，后来即避而不见。综上所述，被告利用欺诈手段，违法售房，致《太阳岛·椰林海岸内部认购书》无效，对此被告应负全部过错责任，依法应将房款退还给原告，将收取的定金双倍返还给原告，同时应赔偿因其过错行为给原告造成的经济损失。为维护原告的合法权益，现原告根据《民事诉讼法》第119条之规定，特向法院提起民事诉讼，请求法院依法判令：1、判决《太阳岛.椰林海岸内部认购书》为无效合同；2、被告退还原告购房款人民币627429元，双倍返还定金人民币100000元；3、被告赔偿原告利息损失人民币177753元（按中国人民银行公布同期贷款利率计付至2015年11月30日，2015年12月1日至被告履行付款义务之日利息另行计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告云海公司未提交答辩意见。经审理查明，2006年，经陵水县人民政府批准，被告云海公司在陵水县xx镇建设“桃万物流中心”项目，项目占地面积40亩。2010年陵水县政府下发文件批复职能部门对该项目在用地规划、容积率等方面的整改方案。之后，云海公司动工建设“太阳岛·椰林海岸”楼盘。2011年5月18日，原告与被告就涉案楼盘达成购买意向，原告以转账的方式向被告支付定金50000元，被告向原告出具了《收据》。2011年5月26日，双方签订《太阳岛·椰林海岸内部认购书》，约定：1、原告认购被告开发的位于陵水县xxxx号的“太阳岛.椰林海岸商品房”临海阁栋1-xx号房，建筑面积89.03平方米，单价7609元/平方米，总价677429元；2、原告于签订本《内部认购书》时，向被告支付定金50000元整；3、原告在2011年5月26日前向被告一次性付清总房款677429元（含定金）；4、签订《商品房买卖合同》的时间由被告书面通知。认购书签订后，原告依约于2011年5月26日通过银行转账方式向被告支付购房款627429元，被告亦向原告出具了《收据》，注明：“今收到秦洪杰认购陵水太阳岛椰林海岸临海阁一单元xx房房款”，金额为627429元。至此，原告共向被告支付了全部购房款共计677429元。期后，因被告方面的原因未能依约与原告签订正式的《商品房买卖合同》。现该涉案项目处于停工状态。本案在审理过程中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：解除双方于2011年5月26日签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》。上述事实，有原告的庭审笔录、原告提交的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》、《收据》、《转账凭证》以及本院已生效的（2015）陵民初字第1092号民事判决书等证据在案为凭，本院对以上证据的证明力予以认定，足以认定上述事实。本院认为，原、被告签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》未约定交房期限及逾期交房的违约责任、面积误差的处理以及基础配套设施的承诺等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，双方签订的认购书应为预约而不是本约，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。被告至法庭辩论前未能向本院提交涉案商品房的预售许可证明，但预售许可证规范的是商品房预售行为，未对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。因此，认购合同不以出卖人取得预售许可证明为生效要件，故本案原、被告签订的涉案认购书，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。现原告依约支付了全部购房款，被告亦应在约定期限内与原告签订正式的《商品房买卖合同》。涉案认购书虽约定双方签订《商品房买卖合同》的时间由被告书面通知，但距双方签订认购书至今已长达四年多，且直至法庭辩论结束前该涉案项目仍未取得商品房预售许可证明，涉案项目亦处于停工状态，即被告至今仍不具备与原告签订《商品房买卖合同》的条件，双方签署《太阳岛·椰林海岸内部认购书》的合同目的不能实现。故原告要求解除双方签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》及要求被告返还购房款及支付利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告应否双倍返还定金的问题。因原、被告双方在认购书中约定，原告应于2011年5月26日前向被告一次性付清总房款677429元（含定金），即原告支付的定金已按约定转化为购房款，故原告主张按定金罚则要求被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。故被告应返还给原告的购房款数额应为677429元。原告主张以627429元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息系其对诉权的自主处分，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告秦洪杰与被告陵水云海投资有限公司于2011年5月26日签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》；二、限被告陵水云海投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告秦洪杰返还购房款677429元及利息（利息以627429元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2011年5月26日起计至本判决确定的还款之日止）；三、驳回原告秦洪杰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费12851.82元，由原告秦洪杰负担709.9元，由被告陵水云海投资有限公司负担12141.92元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  林小丽审 判 员  崔 磊人民陪审员  郑惠君二〇一六年三月十四日法官 助理  蒋海燕书 记 员  冯长弘附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。