广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3750号原告：黄岳轩，男，1965年3月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：张天国，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢寿媚，广东弘力律师事务所律师助理。被告：毛亚运，男，1990年7月14日出生，汉族，住湖南省攸县，被告：中山市星耀健康管理有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港南路16号四楼之一，统一社会信用代码91442000MA4UL8LM18。法定代表人：毛亚运,总经理。原告黄岳轩诉被告毛亚运、中山市星耀健康管理有限公司（以下简称星耀健康管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄岳轩委托诉讼代理人张天国、谢寿媚，被告毛亚运(被告星耀健康管理公司法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄岳轩向本院提出诉讼请求：1.判令被告毛亚运立即向原告支付拖欠的租金、电费、水费、空调费（从2016年8月起暂算至2017年2月28日为212794.5元）；2.判令被告毛亚运立即向原告支付逾期付款违约金（从2016年8月起暂算至2017年2月28日为86963.2元）；3.判令被告毛亚运向原告支付律师费19988元；4.判令被告星耀健康管理公司对被告毛亚运的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告毛亚运签订一份《租赁合同书》，由被告毛亚运租赁原告位于中山市港口镇兴港南路16号大厦四层之部分物业用于经营健身中心。被告毛亚运承租上述物业后投资设立了被告星耀健康管理中心作为其经营场地。根据《租赁合同书》约定：租金第1年、第2年为每平方米35元，租赁物的水费、电费、物业管理费、空调使用费、租赁税等由被告毛亚运承担，其应于每月5日前向原告支付上述费用，被告逾期缴纳上述费用的，每日按应缴纳费用的5‰向原告支付违约金，且违约方须赔偿守约方产生的律师费、诉讼费、财产保全费等损失。从2016年8月开始，被告毛亚运开始拖欠原告的水费、电费、空调使用费、租赁税费、租金。经原告多次催告，被告毛亚运仍未向原告支付拖欠的上述费用。因被告毛亚运承租原告的上述物业是由被告星耀健康管理公司经营使用的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，被告星耀健康管理公司应对被告毛亚运的上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，特提起本次诉讼。庭审期间，原告明确第一项诉讼请求：租金（2016年8月、2017年1-3月）、水电费、电梯费目前尚欠206444.82元。被告毛亚运、兴耀健康管理公司共同辩称：1.2016年5月份黄岳轩口头承诺我方当时的租金按照20元/平方米交，直到维也纳开业时才按35元/平方米收，8月份黄岳轩向我方拿了60张健身卡，1200元/张，合计72000元。我方用该60张健身卡的费用抵扣8月份的房租。2016年7、8月份维也纳没有正式开业，不应该按照35元/平方米，应该按照20元/平方米计算租金；2.2016年12月、2017年1月因为经营不好导致这两个月的租金拖欠，在2017年3月份我方将2016年12月份租金补交，目前拖欠2017年1-3月份的房租，我方与黄岳轩协商分期付这几个月的房租。本院经审理查明认定事实如下：黄岳轩系中山市港口镇兴港南路16号房屋的产权人。2015年12月16日，黄岳轩（出租方，甲方）与毛亚运（承租方，乙方）签订租赁合同书一份，主要约定：甲方将位于中山市港口镇兴港南路16号大厦之部分物业出租给乙方用于经营健身中心之用，建筑面积为1800平方米；租赁物由2016年5月1日为起租期，租赁期限为十年；租金采取递增模式，第1-2年，每月租金每平方米35元；第3-4年，每月租金每平方米36.75元，第5-6年，每月租金每平方米38.6元；第7年，每月租金每平方米40.53元；第8年，每月租金每平方米42.6元；第9年，每月租金每平方米44.73元；第10年，每月租金每平方米47元；租金采取先缴后用模式，乙方于每月1-5日前向甲方缴付租金；大厦电梯保养、维护费用按租赁面积分摊；乙方应缴的水、电、空调费、电梯费等费用均按月计付，从交付乙方之日起计收，由乙方于每月5日前向甲方交付上月费用；乙方逾期交纳租金及水、电、中央空调费用每逾期一日应按当月租金的5‰向甲方支付违约金，直至缴清所欠租金止；如出现违约情形，守约方除有权要求违约方承担约定之违约责任，并有权就所遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括但不限于为实现债权所付出的法院诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等。合同还约定了其他内容。租赁合同书签订后，黄岳轩依约将房屋交付毛亚运使用，但毛亚运自2016年8月开始拖欠租金等费用，故黄岳轩诉至本院，主张前述实体权利。另查，黄岳轩、毛亚运、星耀健康管理公司均确认黄岳轩从毛亚运处拿了60张健身卡，合计72000元（1200元/张×60），并确认该款从毛亚运拖欠的租金中予以抵扣。毛亚运、星耀健康管理公司对黄岳轩主张的2017年1月至同年3月租金、水电费等予以确认，对2017年8月金额有异议，认为2016年7月租金按照20元/平方米计算为31000元，2016年8月份租金按照35元/平方米计算为54644.1元，合计85644.1元，还差1万多元，但之后又给了一些卡给黄岳轩抵扣，但并未提交相关证据予以证明。又查，星耀健康管理公司于2016年1月7日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为毛亚运（股东之一），住所为中山市××××楼之一。再查，黄岳轩为本案支付律师费19988元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黄岳轩与毛亚运签订的租赁合同书，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应全面履行。毛亚运拖欠租金的行为构成违约，黄岳轩要求其支付拖欠的租金等费用、承担违约责任的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于欠租金、水费、电费、电梯费的具体数额。原、被告对2017年1月至同年3月租金予以确认。毛亚运对2017年8月金额有异议，但并未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院认定毛亚运尚欠黄岳轩2016年8月租金37288.2元（54644.1元/月×2-72000元）,2017年1月至同年3月租金163932.3元（54644.1元/月×3），合计201220.5元。被告毛亚运对水电费等费用予以确认，故本院认定被告毛亚运应支付原告2017年3月水费773.76元、电费3817.2元，合计4590.96元（773.76元+3817.2元）、电梯费633.36元。关于违约金问题。按照合同约定，毛亚运逾期交纳租金及水、电、中央空调费用（不含电梯费），每逾期一日应按当月租金的5‰向黄岳轩支付违约金，直至缴清所欠租金止，该标准明显过高，本院予以调整为按银行同期同类贷款利率四倍计付，故被告毛亚运应向原告支付逾期付款违约金（租金的违约金计算方法：从2016年8月起，以37288.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至清偿之日止；从2017年1月起至2017年3月止，以每月实欠租金为基数，从欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍逐月分段计至清偿之日止；水费、电费的违约金计算方法：从2017年4月6日起，以4590.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至清偿之日止）。关于律师费的问题。黄岳轩与毛亚运签订的租赁合同书约定：“如出现违约情形，守约方除有权要求违约方承担约定之违约责任，并有权就所遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括但不限于为实现债权所付出的法院诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等。”黄岳轩要求毛亚运赔偿因本案支出的律师费19988元理据充分,本院予以支持。关于星耀健康管理公司的责任问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，毛亚运为星耀健康管理公司的发起人（股东之一），星耀健康管理公司已经实际享有合同权利或者履行合同义务。应对毛亚运的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、被告毛亚运于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩支付2016年8月租金及2017年1月至2017年3月租金合计201220.5元及逾期付款违约金（从2016年8月起，以37288.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至清偿之日止；从2017年1月起至2017年3月止，以每月实欠租金为基数；从欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍逐月分段计至清偿之日止）；二、被告毛亚运于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩支付2017年3月水费、电费、电梯费合计5224.32元及逾期支付水费、电费的违约金（从2017年4月6日起，以4590.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至清偿之日止）；三、被告毛亚运于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩赔偿律师费19988元；四、被告中山市星耀健康管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告黄岳轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6069元，减半收取为3048元，诉讼保全费2115元，合计5163元（原告黄岳轩已预交），由原告黄岳轩负担163元，被告毛亚运、中山市星耀健康管理有限公司负担5000元（被告毛亚运、中山市星耀健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告黄岳轩,本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴绪源二〇一七年六月六日书记员     赵莉许晓丹