贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初2212号
原告：李某某，男。
委托代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师，委托权限为特别授权。
被告：黔西某某置业有限公司。
法定代表人：乔某某，系该公司总经理。
委托代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师，委托权限为特别授权。
委托代理人：刘梦，贵州北斗星律师事务所律师。
原告李某某与被告黔西某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法由审判员徐敏适用简易程序于2017年7月11日公开开庭进行审理。原告李某某及其委托代理人邓维义、被告黔西某某置业有限公司的委托代理人吴强到庭参加了诉讼，被告黔西某某置业有限公司法定代表人乔某某未到庭。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：2014年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“某某水岸一期”第6幢楼2单元10层2号房，建筑面积140.27平方米，总房价359092元，付款方式为一次性付款。签订购房合同前，原告于2009年6月9日交付被告购房订金50000元，于2014年5月9日交付被告预售购房款59091元，在签订购房合同当日交付购房款250002元。双方合同第十一条约定，被告应当于2016年3月29日前交付商品房，取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书，达到规定的标准、规程。第十四条约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，逾期超30日，买受人有权退房。同时，第十七条约定，设计变更未在10日内书面通知买受人的，买受人有权退房，出卖人应支付利息。合同签订后，原告于2016年3月9日交付被告住房维修基金7182元，2017年2月13日交付被告电表立户费520元，同日，缴纳购房契税10772.76元。2017年2月13日，被告通过贵州世纪宏洋物业管理有限公司通知原告办理交房手续，原告查验房时，发现房屋主卧、客卫生间下水管道有明显改动痕迹，遂要求被告提供建筑工程竣工备案表、设计图纸等证明文件，但被告拒绝。因被告交付的房屋在下水管道设计变更时未通知原告，且变更后已明显妨碍了原告对房屋的正常使用，原告拒绝接房。原告验房后30日，被告人还是未向原告提供建筑工程竣工合格证明文件等。原告向被告提出要求协商退房，被告要求原告直接向人民法院提起诉讼。为此，原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》；2、被告在判决生效之日起3日内将购房款359029元返还原告，并按年息24%的标准赔偿原告自交付购房款之日至实际偿付之日期间的利息损失，其中购房款50000元计赔起算日为2009年6月10日，购房款59091元计赔起算日为2014年5月10日，购房款250002元计赔起算日为2014年7月30日；3、被告在判决生效之日起3日内赔偿原告购房等其他损失合计18474.76元（其中，契税10772.76元、住房维修基金7182元、电表立户费520元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告在举证期内向本院提交了下列证据：
1、原告身份证复印件，证明原告基本信息；
2、《商品房买卖合同》、补充协议、销售不动产统一发票（自开）、现金交款单2张、农行业务申请书1张、收据3张，证明在2009年6月9日由谢某某代原告交纳购房定钱5万元（仅有复印件），2014年5月9日交付了59091元，2014年7月29日交付了250002元，原告共计交付购房款359092元；
3、税收完税证明1张、收据2张，证明原告购买房屋交了契税10772.76元、房屋维修基金7182元、电表立户费520元；
4、照片4张、通知1张，证明交付的房屋存在下水管道设计变更的问题，通知接房的30日后，被告未按合同约定在2017年3月13日前向原告出示竣工验收表等证明文件，原告有权拒绝收房并解除合同。
被告黔西某某置业有限公司辩称：虽然无法定的解除情形，但是被告同意解除合同。付款时间应当以我方提交的证据为准。本案非民间借贷，不能按年利率24%来计算损失。对第三项诉讼请求被告没有异议。诉讼费应当按照各自的责任承担。
在举证期限内，被告黔西某某置业有限公司向本院提交
了下列证据：
1、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明被告基本信息；
2、2015年11月25日的房屋建筑工程竣工验收报告，证明被告已经进行了五方检验；
3、2016年3月2日的建设工程竣工验收消防备案登记情况表，证明被告已经经过消防验收，具备交房条件；
4、2016年3月17日的工作联系函，被告已以书面形式通知原告接房；
5、2009年6月9日业务申请书、2014年5月9日现金交款单、2014年7月29日现金交款单，证明2009年的交款人并非原告，原告实际于2014年7月29日将全款交付完毕。
经庭审质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据中的《商品房买卖合同》的真实性无异议，但是原被告签订合同的时间是2014年7月29日，合同约定逾期超过30日则按已付房款的0.1%支付违约金，对补充协议真实性无异议，对2014年5月9日和2014年7月29日两张现金交款单及收据无异议，对农行业务申请书及2009年6月9日这张收据有异议，交款人是谢某某，不是原告。对不动产统一发票（自开）真实性无异议，该发票证明我方已具备交付条件；对第3组证据无异议；对第4组证据照片的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，对通知有异议，通知上的时间是2016年2月13日而非2017年。
原告对被告提交的第1组证据无异议；对第2组证据有异议，不是法定的建设局出具的报告；对第3组证据有异议，不是正式验收结论，只是一个受理业务的登记表；第4组证据与本案无关；对第5组证据的三性无异议，谢某某所交5万元的权利已转由原告承受。
经本院认证，原告提交的第1、2、3组证据、第4组证据中的通知及被告提交的第1、4、5组证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，可作为本案的定案依据。原告提交的第4组证据中的照片虽然真实，但不能反映案件事实。被告提交的第2、3组证据虽然来源合法，且真实，但不是合同约定的交付房屋时应当具备的文件，故对该证据依法不予采信。
经审理查明：2014年7月29日，原告李某某与被告黔西某某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西县新城区行政大楼旁的永贵某某水岸第6幢2单元10层2号房，建设面积为140.27平方米，套内面积120.72平方米，每平方米2974.58元（套内面积计算），总价款359092元，付款方式为一次性付款，即双方约定于2014年7月29日前支付完毕。合同第十一条约定：被告应当于2016年3月29日前交付商品房，交付房屋时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构对该商品房面积实测技术报告书以及满足第十二条中出卖人承诺的本项目内容相关设施、设备达到的条件。同时，第十三条约定了逾期交房责任，逾期超过30日，原告有权退房，并按照已付款的0.1%支付违约金。合同第十四条约定了房屋交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理。于合同签订前的2009年6月9日，被告出具了《收据》，载明收到谢某某交来购房订金50000元，庭审中，原被告均认可该笔购房订金已由谢某某转让给了原告。2014年5月9日，被告出具《收据》，注明收到原告预售购房款59091元。2014年7月29日，原告交来预售购房款250002元。2017年2月13日，原告缴纳契税10772.76元、电表立户费520元、住房维修基金7182元，共计18474.76元。
本案焦点：违约金如何计算。
本院认为：原告李某某与被告黔西某某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵守约定，履行合同义务。根据合同约定，原告应于2014年7月29日前支付全部房款。虽然被告称购房款中的50000元系谢某某所交，但原、被告双方均认可谢某某所交的50000元已转让给了原告，且不动产统一发票显示的交款人为原告，总金额为359092元，故本案原告已交纳的购房款依法认定为359092元。原告已按约定履行了支付义务。合同约定被告应于2016年3月29日前交付商品房，并取得建筑工程竣工合格证明文件等相关文件，但被告出示的证据2、3并非合同第十一条约定的交付房屋时应当取得的相关文件，根据《商品房屋买卖合同》第十四条的约定，双方进行验收交接时，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收商品房，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理。而《商品房屋买卖合同》第十三条约定，逾期超过30日，原告有权退房，并按照已付款的0.1%支付违约金。现涉案房屋已逾期超过30日，被告已构成违约，根据约定原告有权退房，且被告也同意退房。故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求依法予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告已实际交纳的购房款为359092元，现原告仅要求被告退359029元及其他损失（费用）18474.76元（其中契税10772.76元、维修基金7182元，电表立户费520元），符合法律规定，依法予以支持。同时，虽然《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金计算方式为原告已付款的0.1%，但是原、被告均认可合同中约定的违约金过低，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案的违约金依法调整为以359029元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至退还完毕之日止。由于三笔款项的支付时间不同，故违约金的起算时间以每笔款项交纳的时间起算，且原告已实际交纳的三笔款项占其主张的总金额359029元的比例分别计算，其中50000元按比例计算折算为49991.2元，则违约金以49991.2元为基数从2009年6月10日起计算，59091元按比例计算折算为59080.6元，则该笔款项的违约金以59080.6元为基数从2014年5月9日起计算违约金；250002元按比例计算折算为249958.1元，则该笔款项的违约金以249958.1元为基数从2014年7月29日起计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告李某某与被告黔西某某置业有限公司于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告黔西某某置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李某某已交的购房款359029元、其他损失（费用）18474.76元（其中契税10772.76元、维修基金7182元，电表立户费520元），并以359029元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至退还完毕之日止，其中49991.2元从2009年6月10日起计算违约金，59080.6元从2014年5月9日起计算违约金，249958.1元从2014年7月29日起计算违约金。
案件受理费3482元（已减半收取），由被告黔西某某置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。
审判员 徐 敏
二〇一七年七月二十七日
书记员 陈清芸