福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第5525号原告福州闽侨物业管理有限公司，住所地福州市晋安区香槟路13号闽城小区2号楼506单元。组织机构代码：76859858-0。法定代表人林琼，总经理。委托代理人何芳清，男，汉族，1979年10月11日生，住屏南县，系该公司职员。委托代理人毛秀英，女，汉族，1967年6月25日生，住福安市，系该公司职员。被告何晓荣，男，1978年11月13日生，汉族，住福安市。原告福州闽侨物业管理有限公司与被告何晓荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告福州闽侨物业管理有限公司的委托代理人何芳清、毛秀英到庭参加诉讼。被告何晓荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州闽侨物业管理有限公司诉称，2010年9月1日，原告与福安市三泰房地产开发有限公司签订一份《荣宏外滩物业服务合同》，2012年9月1日，原告与福安市三泰房地产开发有限公司续签《荣宏外滩物业服务合同》，合同期限至2014年8月30日，两份物业服务合同均约定由原告向“荣宏外滩小区”提供物业服务。被告系“荣宏外滩小区”的业主，其住宅物业服务费收费标准为1元／平方／月。在合同签订后，原告依约为包括被告在内的所有“荣宏外滩小区”业主提供物业服务，履行了物业服务合同的义务，而被告却没有及时、足额向原告支付物业管理费和小区水电公摊费用，据统计，被告自2014年1月至2015年5月15日期间欠物业管理费1466.52元，从2014年1月至2015年4月水电公摊334.1元被告也没有支付，以上两项总共1800.62元。被告所拖欠的上述费用经原告多次催缴至今未缴纳，为此，原告不得不向法院起诉，请求依法判决：1.被告支付拖欠的物业管理费1466.52元、水电公摊费334.1元；2.被告承担本案诉讼费。被告何晓荣未作书面答辩。在本院审理过程中，原告提供以下证据：证据1.荣宏外滩物业服务合同2份，证明原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订物业服务合同，从2010年9月1日至2014年8月30日为荣宏外滩小区业主提供物业服务的事实；证据2.物业服务合同备案证明1份，证明原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司于2012年9月1日续签的物业服务合同已经备案生效；证据3.福安市荣宏外滩业主委员会委托书、通知书各1份，证明原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同虽然于2014年8月30到期，但为了小区平稳过渡，荣宏外滩业主委员会于2014年9月1日委托原告继续服务，直到2015年5月15日止；证据4.房屋登记信息证明1份，证明福安市阳头工业路150号荣宏外滩X幢109号房的产权人是何晓荣，该房建筑面积为54.95平方米；证据5.欠费业主明细单1张，证明被告结欠原告物业管理费1466.52元、水电公摊费334.1元，以上两项总共1800.62元。本院认为，被告何晓荣未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告提供的上述证据，本院综合分析认证如下：原告提供的证据1，可以证明2010年7月8日，原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订了《荣宏外滩物业服务合同》，2012年9月1日，原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司续签了《荣宏外滩物业服务合同》的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据2，可以证明2012年9月1日原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司续签的《荣宏外滩物业服务合同》已在福安市房地产管理局备案的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据3，可以证明2014年9月1日，福安市荣宏外滩业主委员会委托原告为荣宏外滩小区继续服务，2015年5月6日，福安市荣宏外滩业主委员会通知原告十日内撤出荣宏外滩小区的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据4，可以证明坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢109号房的产权人是何晓荣，房屋建筑面积为54.95平方米的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据5，系原告自行制作的欠费清单，其中载明的水电公摊费用的欠费金额无其他证据相佐证，对此本院不予采信。经审理查明，被告何晓荣系福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢109号的业主，房屋的建筑面积为54.95平方米。2010年7月8日，原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订了《荣宏外滩物业服务合同》，合同约定：由原告为荣宏外滩小区提供物业服务，期限自2010年9月1日起至2012年8月30日止，原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为每平方米每月1元。2012年9月1日，原告与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司续签了《荣宏外滩物业服务合同》，并将该份合同在福安市房地产管理局备案，合同约定：由原告继续为荣宏外滩小区提供物业服务，期限自2012年9月1日起至2014年8月30日止，原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为每平方米每月1元。原告据此为荣宏外滩小区提供物业服务。另查明，2014年9月1日，福安市荣宏外滩业主委员会出具一份内容为“因你公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订的物业服务合同已于2014年8月31日到期，但关于是否更换新的物业公司等相关事宜需要征询各位业主的意见，很难在短期内做出决定。为了小区平稳过渡，经业委会研究决定，暂按原物业服务内容委托你公司继续服务。待业主征询意见结束后再与我业委会续签新的服务合同。委托期限至续签合同实施后，本委托书自然终止”的委托书给原告。2015年5月6日，福安市荣宏外滩业主委员会出具一份内容为“你物业公司在我小区承接物业服务项目合同已超期限。经荣宏外滩小区业主委员会全体成员议定，并书面公示全体业主。现通知你公司即日起终止我小区物业管理服务项目。希你公司接通知后十天内撤离福安荣宏外滩小区物业管理服务项目，并同时依法做好物业有关移交手续”的通知书给原告。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告根据与建设单位福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订的《荣宏外滩物业服务合同》，为荣宏外滩小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对荣宏外滩小区的所有业主均有约束力。被告何晓荣作为荣宏外滩小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付物业管理费。2014年8月30日，《荣宏外滩物业服务合同》约定的服务期限到期后，原告接受福安市荣宏外滩业主委员会的委托，暂按原物业服务内容为荣宏外滩小区继续服务。被告作为荣宏外滩小区的业主，接受了原告继续提供的物业服务，其应当支付物业管理费，物业管理费的收费标准可参照《荣宏外滩物业服务合同》约定的收费标准。庭审中，原告自述其于2015年5月15日全面退出荣宏外滩小区的物业管理服务项目，被告自2014年1月至2015年5月15日期间（共计16.5个月）的物业管理费未缴纳，本院认为，2015年5月6日，福安市荣宏外滩业主委员会出具的通知书要求原告十天内撤离福安荣宏外滩小区物业管理服务项目，原告自述的时间点与该通知书中载明的时间点吻合，可确认原告于2015年5月15日退出荣宏外滩小区的物业管理服务项目。原告向被告主张上述期间未缴纳的物业费，被告未到庭提出反驳，本院予以确认。因此，被告需向原告支付未缴纳的物业管理费54.95平方米×1元／每平方米／月×16.5个月=906.68元。原告按88.88平方米的建筑面积向被告主张物业费，没有事实与法律依据，超出部分，本院不予支持。至于水电公摊费用，本院认为，水电公摊费用应按物业管理公司每月实际代缴的费用向业主、住户分摊，现原告提供的证据不能证明原告有代缴水电公摊费用，也不足以证明被告每月应分摊的水电公摊费用的具体金额，故本院不予支持。另，诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，本院依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须原告主张。被告何晓荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告何晓荣应于本判决生效之日起十日内支付原告福州闽侨物业管理有限公司物业管理费人民币906.68元；二、驳回原告福州闽侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由原告福州闽侨物业管理有限公司负担人民币25元，被告何晓荣负担人民币25元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审 判 长  叶晓明代理审判员  钟兰芳人民陪审员  兰住华二〇一六年一月七日书 记 员  钟成发附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。