广东省广州市中级人民法院� � � 事 判 决 书（2017）粤01民终1124号上诉人(原审被告)：广州市广某市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区（市场地址）。法定代表人：蔡某梅，职务总经理。委托诉讼代理人：黄登峰，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭润红，广东高睿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：祁某禄，身份证住址湖北省黄冈市黄州区。原审被告：广州市白云区石井德某隆服饰店，住所地广州市白云区。经营者：刘某照，身份证住址广东省汕尾市城区。上诉人广州市广某市场经营管理有限公司（以下简称广某公司）因与被上诉人祁某禄、原审被告广州市白云区石井德某隆服饰店（以下简称德某隆服饰店）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。广某公司代理人黄登峰到庭参加诉讼。祁某禄、德某隆服饰店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。广某公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、祁某禄承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致错误判决广某公司退还祁某禄装修费损失4000元。一、对于祁某禄主张的装修费损失，祁某禄对此负有举证责任，其应当举证证明其为装修涉案商铺所实际产生的费用。而在本案中，祁某禄未能提供任何装修合同及装修费发票来证明其为装修涉案商铺所实际支付的费用，且祁某禄在本案审理过程中向一审法院申请对对涉案商铺内的装修价值进行评估后，又主动撤回对装修价值进行评估鉴定的申请，因此，在本案中祁某禄并没有任何证据能够证明其为装修涉案商铺而实际产生的费用，祁某禄应当承担举证不能的不利后果。二、祁某禄对《商铺租赁合同》无效具有过错。根据《合同法》第五十八条规定，祁某禄在签署涉案《商铺租赁合同书》时已清楚知道涉案商铺的现状，在此情况下，祁某禄仍然签署合同并对涉案商铺进行装修，其对合同无效及由此产生装修损失均具有明显过错，因此，祁某禄应当自行承担由此产生的装修损失。祁某禄二审未答辩。德某隆服饰店二审答辩称：一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。德某隆服饰店服从一审判决。祁某禄向一审法院起诉请求：1、确认祁某禄与广某公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令广某公司退还收取的租赁保证金8000元，水电保证金2000元，入场费80000元，装修费18000元并赔偿损失6432元（以三个月租金计算）合计114432元；3、判令德某隆服饰店对入场费承担连带责任；4.判令广某公司、德某隆服饰店承担本案的诉讼费和评估费。一审法院认定事实：2014年11月21日，祁某禄（承租方）与广某公司（出租方，原名称为广州市广某市场物业管理发展有限公司）签订《商铺租赁合同书》，约定广某公司将广州市白云区石井X国道X路段西侧广某服装商贸�X楼XX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给祁某禄使用，租赁期限从2014年12月1日起至2019年11月30日止，免租期从2014年12月1日起至2015年3月31日止（免租期内祈运禄无须支付租金，但须支付物业管理费、独立电费和公用水电费及空调费等）：每月租金2144元，租金按月结算，每月5日（含5日）前主动到广某公司指定的财务部门缴交当月租金。祁某禄应在签订本合同时向广某公司一次性支付金额共计8000元作为租赁保证金。物业管理服务费200元/间。合同还约定了双方的违约责任等等。同日，双方签订《商铺租赁合同补充条款》，约定祁某禄在签署原合同时应向广某公司缴纳水电保证金人民币2000元等等。合同签订后，广某公司将涉案商铺交付祁某禄使用，祁某禄依约向某公司缴纳了租赁保证金8000元和水电保证金2000元，广某公司向祁某禄出�了《收据》对上述款项予以确认。2015年12月15日，广某公司以祁某禄拖欠租金、管理费和水电费为由在涉案商铺张贴收铺通知，限期祁某禄在2015年12月18日退出商铺，但祁某禄在限期内未腾退商铺，广某公司已将涉案商铺上锁并实际收回。祁某禄主张其根据广某公司的要求以在POS机上刷卡的方式向德某隆服饰店支付了入场费80000元，为证明其主张，祁某禄提交了以下证据：1.广州市白云区人民政府石井街道办事处《关于广某（国际）商贸城“入场费”纠纷的简要回复》，拟证明德某隆服饰店承认收取入场费的事实。经查，该回复中载明：2015年12月15日，案外人邹金灶等人代表广某（国际）商贸城二楼商户（约47人）到石井街综治信访维稳中心上访，诉求是广某商贸城收取信访人的“入场费”但没有开具收据。2015年12月18日，该中心组织信访人与广某商贸城、德某隆服饰店进行调解，调解过程中广某商贸城声称没有收取入场费，但德某隆服饰店承认有收取商户4-8万元不等的“入场费”，但只收取了其中数十间商户的款项，而且该款项也用于前期市场推广宣传、发放工人工资等。2015年12月24日，该中心继续组织调解，由于各方就广某商贸城是否收取入场费等问题无法达成一致意见，无法通过调解解决争议，建议通过诉讼途径解决。2.一审法院根据祁某禄的申请调取的2015年12月24日广某商贸城商户代表、广某公司负责人、德某隆服饰店经营者刘某照在石井街综治信访维稳中心的调解笔录，笔录中刘生照确认收取了部分商户的入场费，无收据和发票，所收款项已用于开支工人工资和广告宣传。3.录音及录音文本，拟证明德某隆�饰店承认收取“入场费”。4.证人周某的证言，证人陈述其是广某商贸城C楼CC号商铺的承租人，2015年2月1日与广某公司签订租赁合同，其在广某商贸城二层招租中心以刷卡的方式支付了入场费，当时由德某隆服饰店招租，德某隆服饰店提供的合同上广某公司作为出租方，广某公司未对德某隆服饰店的招商行为进行否定。5.中国银行BANCS存款历史交易明细清单，该清单显示2014年11月21日，祁某禄个人名下账户发生一笔金额为81200元的消费支出，对方账户为“null”,并表示其至银行询问过，因时间太长无法查询对方账户。祁某禄主张其刷卡的金额81200元包括80000元入场费及1200元其他杂费，1200元包括预收管理费和指定装修的费用。6.一审法院根据祁某禄申请向快某支付清算信息有限公司调取的商户名为德某隆服饰店，编号为81XXXXXXX00的商户在2014年11月1日至2014年11月30日的交易记录，经查，上述期间的交易记录上未显示交易金额为81200元的交易记录。本案审理过程中，一审法院于2016年6月7日至涉案商铺进行现场勘验，现场勘验过程中，祁某禄主张涉案商铺内部的装修由其自行完成，广某公司向其交付的商铺是毛坯状态，其作了地板、天花、墙壁，并安装了固定货架。广某公司负责人表示确认商铺交付给祁某禄时是毛坯状态，但主张商铺内的公共消防设施、中央空调在交付时就有的，电拉至总闸。案件审理过程中，祁某禄向一审法院申请对涉案商铺内的装修价值进行评估，一审法院根据祁某禄的申请依法摇珠选定评估机构后，祁某禄向一审法院提交书面申请撤回其评估鉴定申请。广某公司提交《临时经营场地使用证明》、《消防安全检查合格证》，拟定证明涉案商铺所在的建筑已取得市场经营主管部门出具的经营场地使用证明，证明该场地可以经营商业，且商场经营投入使用前已经取得消防合格证明。本案审理过程中，广某公司确认涉案商铺所在的建筑未取得建设工程规划许可证。还查明，广某公司另案起诉祁某禄要求祁某禄腾退涉案商铺，支付占有使用费、管理费和水电费等，一审法院已于2016年10月14日作出（2016）粤0111民初8368号《民事判决书》，祁某禄不服该判决上诉至广州市中级人民法院。另查明，广某公司于2016年2月29日在工商部门办理了公司名称变更登记，公司名称由广州市广某市场物业管理发展有限公司变更为广州市广某市场经营管理有限公司。以上事实，有租赁合同书、租赁合同补充条款、�据、催告函、关于广某（国际）商贸城“入场费”纠纷的简要回复、调解笔录、录音及录音文本、证人证言、银行存款历史交易明细清单、快某支付清算信息有限公司出具的交易记录清单、现场勘验笔录、临时经营场地使用证明、消防安全检查合格证及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：由于涉案商铺所在的建筑未取得建设工程规划许可证，未依法办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，祁某禄与广某公司签订的《商铺租赁合同书》、《商铺租赁合同补充条款》无效。祁某禄要求确认其与广某公司签订的《商铺租赁合同书》无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五�八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，祁某禄要求广某公司返还因该合同取得的租赁保证金8000元和水电保证金2000元符合法律规定，予以支持。对祁某禄主张的装修费损失18000元。祁某禄未能提交装修合同及装修费发票，无法证实其为装修支付的费用，且本案审理中祁某禄主动申请撤回对装修价值进行评估鉴定的申请，系其对自身权益的处分。考虑到根据一审法院现场勘验所见，祁某禄对涉案商铺进行装修属实，另考虑祁某禄实际占有使用涉案商铺至2015年12月，以及祁某禄和广某公司对租赁合同无效均具有过错，故酌情判令广某公司赔偿祁某禄装修损失4000元。对于祁某禄主张的其他损失，其在庭审中明确是涉案商铺被锁之前的经营损失。涉案商铺所在的建筑由于没有依法报建，故就涉案商铺成立的租赁合同，因为违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。祁某禄所主张的经营损失本质上属于履行利益，由于双方租赁合同不具有法律效力，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故祁某禄主张的经营损失本院不予支持。对于祁某禄主张的入场费80000元。祁某禄主张入场费以在POS机上刷卡的方式向德某隆服饰店支付，且刷卡金额为81200元。但根据祁某禄提交的银行存款历史交易明细清单及一审法院根据祁某禄申请向快某支付清算信息有限公司调取的相关交易记录，并无法证实祁某禄所主张的该笔81200元款项实际支付至广某公司或德某隆服饰店的账户。虽�根据广州市白云区人民政府石井街道办事处《关于广某（国际）商贸城“入场费”纠纷的简要回复》以及广某商贸城商户代表、广某公司负责人、德某隆服饰店经营者刘生照在石井街综治维稳中心的调解笔录，刘生照确认收取了部分商户的入场费，但根据现有证据，祁某禄是否属于被收取入场费的商户以及入场费的金额均无法确定。祁某禄现要求广某公司与德某隆服饰店连带返还入场费80000元证据不足，祁某禄对此应当承担举证不能的责任。对祁某禄的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款�《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、确认原告祁某禄与被告广州市广某市场经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同书》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市广某市场经营管理有限公司退还原告祁某禄租赁保证金8000元和水电费保证金2000元，合计10000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市广某市场经营管理有限公司退还原告祁某禄装修费损失4000元；四、驳回原告祁某禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2588元，由原告祁某禄负担2438元，被告广州市广某市场经营管理有限公司负担150元（被告负担的部分于本判决生效之日起�日内向本院缴纳）。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对广某公司的上诉请求与德某隆服饰店的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点为广某公司是否应退还祁某禄装修费损失4000元问题。就祁某禄主张的装修损失，祁某禄虽未能提交装修合同及装修费发票，无法证实其为装修支付的费用，且本案一审审理中祁某禄主动申请撤回对装修价值进行评估鉴定的申请，但根据一审法院现场勘验所见，祁某禄对涉案商铺进行装修属实，故，一审法院在考虑祁某禄实际占有�用涉案商铺至2015年12月，以及祁某禄和广某公司对租赁合同无效均具有过错的情况下，酌情判令广某公司赔偿祁某禄装修损失4000元于法无悖，本院予以维持。对广某公司上诉以祁某禄举证不能及其对签订《商铺租赁合同》无效具有过错为由，认为祁某禄装修损失应由其自行承担的主张，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广某公司上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市广某市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年三月十日书记员  杨仁义黄妙丽