北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第07787号
上诉人（一审原告）杨莹洁，女，1975年10月6日出生。
被上诉人（一审被告）北京都市房地产开发集团有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路北侧。
法定代表人方飚，董事长。
委托代理人陈培强，男，北京都市房地产开发集团有限公司员工。
上诉人杨莹洁与被上诉人北京都市房地产开发集团有限公司（以下简称都市房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民再初字第00031号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
杨莹洁起诉至北京市海淀区人民法院称，我于2005年5月16日与都市房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买都市房地产公司出售的北京市海淀区3288号商铺，我一次性全额付款，该公司于同年6月30日为我出具了购房款发票。双方合同约定，出卖人应当在交接后180个工作日内办理完房屋权属转移登记，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。但该公司至今未履行义务，明显超过双方约定办理完毕房屋权属转移登记的时限，其应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故我现起诉要求都市房地产公司限期为我办理房屋产权证，赔偿违约金850元并承担本案诉讼费用。
都市房地产公司辩称，首先，原告杨莹洁购买商铺的动机是为了在一定期限内保证本金安全且获得投资回报,而非为了最终获得商铺的产权。我公司负责开发建设北京市海淀区西三旗第1、2、3号楼地下一层到地上三层的底商项目（以下简称商铺）。2005年4月，当时的商铺包销商和经营方北京沁春华美购物中心有限公司（以下简称“沁春华美”）在报纸媒体上发布了此商铺的销售广告，广告上写明了“北国投信托发行支持”、“十年租约三年30％回报”、“全新财富理财概念”等信息，原告购买三层的3288号商铺是基于上述信息。2005年5月16日，原告杨莹洁与我公司签订《商品房买卖合同》购买了三层的3288号商铺，同时即与沁春华美签订了一份《商铺租赁合同书》，原告购买商铺的动机符合上述广告宣传的投资理财概念，其目的不是为了最终获得商铺的产权，而是为了购买后立即返租给沁春华美获得租金收益，并在三年后被其回购，以实现保本且收益的投资目的。
其次，2006年下半年，沁春华美在履行《商铺租赁合同书》过程中出现违约并逃匿，但由于沁春华美对商铺的装修搁置，造成房屋楼层损坏，无法实现经营，业主即使收回商铺也无法正常使用。我公司为业主的利益不受损失，本着负责的态度于2007年6月6日制作了《告业主书》，代为承担回购商铺的义务，并承诺在回购前予以返租形式的利息补偿，以保证业主能收回本金并获得一定的利息。绝大多数业主与我方签订了《商铺返租及回购协议》，目前已有177位业主按协议约定的条件与被告解除了《商品房买卖合同》。
再次，原告购买的商铺因新规定出台导致没有可能为其办理产权过户。2005年，项目包销商沁春华美在销售时对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行销售，而且虚拟分割的商铺多是10－20多平米，甚至有几平米一个的商铺，我公司没有对商铺进行实体墙分割，因此在销售未完成前无法向建委提交测绘图和分户图。2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发［2010］647号文件），规定“已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本问题均是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。除划分逻辑幢、拆分车位外，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行侵害测绘和登记”。依此规定建委不再办理商业项目楼面分割过户，自此本项目中虚拟划线侵害销售的商铺都不能办理房屋权属转移登记。
最后，法院生效判决认定我公司与业主的《商品房买卖合同》已经无法继续履行。购买我公司商铺的其他业主向法院提起诉讼，要求我公司为其办理房屋产权证。对此有生效判决已确认业主要求我公司继续履行双方买卖合同办理房产证，在现实情况下，已经无法继续履行。
综上，我公司认为由于客观情况发生重大变化，办理房屋权属转移登记出现客观不能的情形，合同履行成为不可能的情况下，合同继续存在已失去意义，故请求解除与原告的《商品房买卖合同》。
北京市海淀区人民法院经重审审理查明，北京市海淀区沁春家园系都市房地产公司开发建设的商品房项目。2005年5月16日，都市房地产公司（出卖人）与杨莹洁（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定杨莹洁购买3288号房屋。双方在合同中约定：“买受人同意委托出卖人代交下列相关费用：（1）契税；（2）专项维修资金（公共维修基金）；（3）房产证代办费；（4）房产证张贴印花税；（5）测绘制图费。出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，杨莹洁向都市房地产公司支付购房款85020元，都市房地产公司亦为杨莹洁办理了房屋入住手续，但此后都市房地产公司未能按照合同约定在房屋交付使用后180日内为杨莹洁办理房屋权属转移登记，杨莹洁至今未取得房产证。
北京市海淀区人民法院重审认为，合同是确立双方当事人权利义务的协议，依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。本案中，杨莹洁与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同》系出于双方当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，应为合法有效，则双方均应自觉全面履行合同规定的各自义务。按照双方合同约定，都市房地产公司负有在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但该公司未能如约履行，违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。故原告要求赔偿违约金850元的诉讼请求，法院予以支持。现都市房地产公司虽认为由于客观情况的重大变化，办理房屋权属转移登记出现客观不能的情形，故其有权要求实现原价回购并解除《商品房买卖合同》，但其只以此作为抗辩理由，并未就此提出反诉，故本节法院不予考虑。鉴于目前涉及都市房地产公司与众多买受人因购买同类房产产生大量纠纷，众多买受人主张解除买卖合同并由都市房地产公司承担违约责任，都市房地产公司同意解除买卖合同，希望整体回购已售出的房产，则为了维护更多买受人的利益，杨莹洁与都市房地产公司的买卖合同在现实情况下已经无法继续履行。此外，由于本案诉争房产在2005年进行销售时未进行实体墙分割，只是对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行的销售，亦未在销售前向建委提交分户图，2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发［2010］647号文件），禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记，因此都市房地产公司已不具备为其向杨莹洁销售的房屋办证的实际可能，致使原告主张办证的诉讼请求已无法实现，故对原告杨莹洁要求继续办理房产证的诉讼请求，法院不予支持。杨莹洁可依合同条款的约定另行主张权利。鉴于造成本次诉讼的过错方在于都市房地产公司，故法院判令本案的诉讼费由其负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：一、驳回原告杨莹洁要求被告北京都市房地产开发集团有限公司办理3288号房屋产权证的诉讼请求。二、北京都市房地产开发集团有限公司于本判决生效后七日内向杨莹洁支付逾期办理房产证的违约金人民币八百五十元。
杨莹洁不服该判决，上诉至本院。杨莹洁的上诉理由是：1.（2008）一中民终字第9847号民事判决早于2010年11月北京市住建委印发《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》2年，且该通知为行政部门下发，无法同生效判决相抗衡；2.2004年10月，我在朝阳区购买了同样分割测绘出售产权的房屋，该项目同样是前10年以担保包租的形式进行推广销售，产权证于2012年5月18日办理完毕，这说明在北京市住建委相关文件出台后，本案涉诉房屋仍可办理产权证；3.购房业主王述明曾申请强制执行办理产权证，执行裁定明确表述的无法执行原因为“涉案房产在建委档案登记中缺少测绘图、分户图等相关材料”。故请求：撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民再初字第00031号民事判决书，责令都市房地产公司为上诉人办理产权证；本案的诉讼费用由都市房地产公司承担。
针对杨莹洁的上诉理由，都市房地产公司辩称同意一审判决，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有双方当事人在一审及二审期间的陈述、《商品房买卖合同》、购房发票等证据材料在案佐证。
本院二审认为，合同是确立双方当事人权利义务的协议，依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。杨莹洁与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应自觉全面履行合同规定的各自义务。按照双方合同约定，都市房地产公司负有在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但该公司未能如约履行，违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。鉴于目前涉及都市房地产公司与众多买受人因购买同类房产产生大量纠纷，众多买受人主张解除买卖合同并由都市房地产公司承担违约责任，都市房地产公司同意解除买卖合同，希望整体回购已售出的房产，则为了维护更多买受人的利益，杨莹洁与都市房地产公司的买卖合同在现实情况下已经无法继续履行。此外，由于本案诉争房产在2005年进行销售时未进行实体墙分割，只是对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行的销售，亦未在销售前向建委提交分户图，2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发［2010］647号文件），禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记，因此都市房地产公司已不具备为其向杨莹洁销售的房屋办证的实际可能，故对上诉人杨莹洁要求继续办理房产证的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人杨莹洁的上诉理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由北京都市房地产开发集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二十五元，由杨莹洁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一四年十月十七日
书 记 员 李雅靓