北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终137号
上诉人（原审被告）李淑森，男，1932年12月23日出生。
委托代理人李立红（李淑森之子），1967年9月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区花市枣苑11号楼111室。
法定代表人申伟，总经理。
委托代理人史成续，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人李淑森因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第12625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李淑森之委托代理人李立红，被上诉人北京中和枣苑物业管理有限责任公司之委托代理人史成续到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年8月，北京中和枣苑物业管理有限责任公司（下称中和枣苑公司）起诉至原审法院称：2013年9月3日，我公司与北京市东城区×××小区业主委员会（下称业主委员会）签订《物业管理服务合同》，由我公司向×××小区提供物业服务。根据合同约定，2号楼物业服务费的标准为每平方米每月2.5元，物业服务费按季度交纳，在1、4、7、10月的10日前预交当季度的费用；业主逾期交费，从逾期之日起每日按欠费金额的万分之五支付违约金。李淑森系×××0601室（下称涉案房屋）业主，房屋建筑面积为90.61平方米。合同在履行过程中，李淑森无故拖延拒不交费。根据合同约定，李淑森支付违约金的标准按每日2.49元计算，自2015年4月11日计至2015年9月23日，共计160日。现诉至法院，请求判令：1、李淑森向我公司交纳2013年9月3日至2015年7月2日的物业服务费4983.55元；2、李淑森向我公司支付违约金398元。
李淑森辩称：我欠交物业服务费情况属实。我居住的涉案房屋是2007年购买，业主委员会签订《物业管理服务合同》时并未征求2号楼业主的意见。我购买的房屋是经济适用房，应当执行北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准即0.55元／建筑平方米。中和枣苑公司与业主委员会签订合同约定的物业服务费标准过高，不符合政府指导价标准。另外，中和枣苑公司提供的物业服务存在地下室出租导致大量货物堵塞楼门口的问题，影响了居住生活。综上，不同意中和枣苑公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，中和枣苑公司与李淑森所在×××小区业主委员会签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中和枣苑公司依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。李淑森以业主委员会签订合同时未征求其意见为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，属于李淑森与业主委员会内部关系，与本案无关，法院不予采纳。李淑森以2号楼物业服务费标准过高为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，因该物业服务费标准是业主委员会与中和枣苑公司协商后通过《物业管理服务合同》约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故对该物业服务费标准，法院予以认可。李淑森认为物业服务费标准过高的意见可通过业主委员会与中和枣苑公司协商解决。李淑森提交录音证据用以证明开发商曾承诺物业服务费的具体标准，因该证据与本案无关，法院不予采信。李淑森虽辩称依据《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，经济适用住房小区物业服务收费基准价标准为每月0.55元／建筑平方米，但《北京市物业服务收费管理办法（试行）》明确规定：“经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。”，据此规定，悠胜美苑小区已成立业主委员会，具体物业服务费标准应以《物业管理服务合同》为准。李淑森辩称×××小区物业服务存在地下室被出租致使大量货物堵塞楼门口及垃圾清运不及时等问题，因其提供的证据不足以证明中和枣苑公司提供的物业服务从根本上未达到《物业管理服务合同》的约定，故李淑森不能以此来拒绝交纳物业管理费。需要指出的是，中和枣苑公司提供的物业服务确实存在一定的问题，今后需要尽力提高服务质量，以满足业主的合理需求。因此，关于中和枣苑公司要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。鉴于中和枣苑公司自愿对李淑森应交纳的物业服务费减少300元，法院予以确认。据此，原审法院于2015年11月6日判决：一、李淑森于判决生效后十日内给付北京中和枣苑物业管理有限责任公司自二○一三年九月三日至二○一五年七月二日的物业服务费四千六百九十三元五角五分；二、驳回北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李淑森不服，上诉至本院称：我2007年购买涉案房屋时开发商明确承诺物业费每平方米在1.4至1.8元之间，2011年入住时中和枣苑公司却按每平方米2.5元收取物业费，我对物业费标准的变化质疑；《物业管理服务合同》中2号楼物业服务标准条款不是双方真实意思表达，存在明显的不合理，该条款是中和枣苑公司利用了业主委员会缺乏法律知识和工作中的失误签订的；中和枣苑公司的物业服务质量达不到合同规定的标准，故要求撤销原判，依法改判我按照1.4元至1.8元之间的标准向中和枣苑公司交纳物业费。中和枣苑公司同意原判。
经审理查明：李淑森为涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积为90.61平方米，涉案房屋按经济适用住房管理。
2013年9月3日，中和枣苑公司与业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：由中和枣苑公司为×××小区提供物业服务，中和枣苑公司提供的物业服务内容为：对本小区物业的房屋建筑共用部位实施维修、养护和管理；对本小区物业的共用设施、设备实施维修、养护、运行和管理；对本小区范围内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物实施维修、养护和管理；对本小区内的公用绿地、花木、建筑物品等实施养护与管理；对本小区内的附属配套建筑和设施公共共用部分实施维修、养护和管理；提供公共环境卫生服务；维持本小区物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维持本小区内公共秩序；提供房屋装饰装修管理服务等；涉案房屋所在的2号楼具体标准为每月每平方米2.5元；根据政府发布的关于物业服务费调整的政策以及本小区的实际经营情况，经双方协商并通过业主大会确认后，可相应进行调整；物业服务费收费期间为每季度交纳一次，在1、4、7、10月的10日前预先交纳当季度的费用。经业主同意，也可以按半年或年度方式收取。小区业主未按约定交纳物业服务费，从逾期之日起按每日万分之五向中和枣苑公司支付违约金；合同期限为三年，自2013年9月3日起至2016年9月2日止。上述合同签订后，中和枣苑公司依约提供了物业服务，李淑森未交纳2013年9月3日至2015年7月2日的物业服务费4983.55元。
原审审理中，李淑森提交了录音证据用以证明2号楼在出售时开发商承诺物业服务费按照1.4元至1.8元的标准收取。中和枣苑公司不认可该证据的真实性，亦认为该证据与本案无关联性。李淑森提交了照片用以证明中和枣苑公司提供的物业服务存在诸如垃圾不及时清运、地下室出租导致大量货物堵塞楼门口等问题。对此，中和枣苑公司称照片真实性不认可，但承认照片中的建筑物确实是×××小区，并称小区垃圾清运是及时的，业主运送货物也是正常的，小区存在垃圾和停放货物都不是持续存在的情况。关于2号楼地下室出租问题，中和枣苑公司称地下室并非其公司出租，是由开发商北京红森投资有限公司出租，其公司无权干涉产权人的正常出租行为。
原审审理中，中和枣苑公司同意对李淑森应交纳的物业服务费减少300元。
本院审理中，李淑森为证明2号楼物业费收费标准高，提交涉案房屋所在2号楼业主签字的《关于×××2号楼物业费标准的反映》。中和枣苑公司称该证据不符合证人证言的形式要求，故不同意质证。为此，李淑森申请上述证据中签字的2号楼两位业主李×、沙×出庭作证。李×、沙×均称涉案房屋所在小区，只有2号楼是经济适用房屋，2号楼的物业费比其他楼的房屋物业费都高，物业收费不合理。中和枣苑公司对上述证人证言质证称：上述证人也是欠物业费不交，与本案有利害关系，证人证言有很大的随意性，说不合理没有依据，涉案房屋只是按照经济适用房屋管理与经济适用房屋有区别的。
上述事实，有《物业管理服务合同》、照片、房屋档案及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：中和枣苑公司与涉案房屋所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中和枣苑公司依照上述合同提供了物业服务，李淑森作为涉案房屋所有权人，理应全额交纳物业服务费。
虽李淑森上诉称开发商曾承诺物业费每平方米在1.4至1.8元之间，但即使该承诺确实存在，也不能对抗现业主委员会与中和枣苑公司签订的《物业管理服务合同》的约定。李淑森上诉要求按照每平方米在1.4至1.8元的标准交纳物业费，缺乏依据，本院不予支持。
虽李淑森上诉称《物业管理服务合同》中2号楼物业服务标准条款不是双方真实意思表达，存在明显的不合理，该条款是中和枣苑公司利用了业主委员会缺乏法律知识和工作中的失误签订的，但并未就此提交相应证据予以证明，故对李淑森上述主张，本院不予采信。且应当指出，如李淑森认为收费标准过高，其可通过业主委员会与中和枣苑公司协商解决。
虽李淑森上诉称中和枣苑公司服务存在质量问题，并提交了照片为证，但从该照片上并不能显示中和枣苑公司提供服务未达到物业服务合同之约定，故对李淑森上述的主张，本院亦不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由李淑森负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由李淑森负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 刘梦辰