广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第763号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托代理人：王翠琴，该公司法务。
委托代理人：钟敏，广东千里行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾献真，男，1975年1月20日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
被上诉人（原审原告）：姚小红，女，1976年12月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
委托代理人：曾献真，男，系姚小红丈夫。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人曾献真、姚小红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2009年11月8日，曾献真、姚小红与通大公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定由曾献真、姚小红购买通大公司所有的某小区7幢1103房，房屋单价为按套内建筑面积计算每平方米3629.79元，房屋总价为311581元。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”。第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第六条约定“……若因买受人未履行付清应付房价款或专项维修资金、物业管理费按金、办证税费及其他应交款项，按欠款额每天1%计付滞纳金，出卖人有权拒绝交楼给买受人而无需承担延迟交楼的责任。如果日后买受人要求收楼并经出卖人同意的，买受人必须一次性付清所有的欠款及滞纳金方可收楼。”商品房买卖合同签订后，买受人已经向通大公司支付了房价款311581元。2013年8月2日，曾献真、姚小红与通大公司签订一份购房补充协议，约定根据商品房买卖合同第五条规定，买受人应补5808元给出卖人，该商品房价款变更后为317389元。同日，曾献真、姚小红向通大公司交纳了面积差异款5808元。
2013年11月19日，曾献真、姚小红以通大公司逾期办证应当支付违约金为由，诉至原审法院，请求判令：1.通大公司立即为曾献真、姚小红办理房地产权属证书并将权属证书交付给曾献真、姚小红；2.通大公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金（从通大公司违约之日起暂计至2013年11月19日的违约金数额为39136元）。起诉后，由于通大公司已经为曾献真、姚小红办理了房地产权属证书，故曾献真、姚小红将诉讼请求变更为：1.通大公司立即向其交付房地产权属证书；2.通大公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金41057元（违约金的计算期限从通大公司违约之日计算至2014年1月2日）。
庭审中，曾献真、姚小红与通大公司确认曾献真、姚小红的实际收楼时间为2010年1月16日，曾献真、姚小红同意违约金计算至2013年12月13日。
案经原审法院审理认为：关于曾献真、姚小红诉请通大公司交付房地产权属证书，由于本案所涉房地产权属证书已经出具，并保存在通大公司处，且通大公司同意交付，故曾献真、姚小红的该项诉求理据充分，原审法院予以支持。关于通大公司辩称实际交楼时间应以曾献真、姚小红缴纳面积差异款之日起计算。原审法院认为，虽然曾献真、姚小红缴纳面积差异款的日期是2013年8月2日，但在双方的商品房买卖合同签订后，曾献真、姚小红已经如约支付了合同约定的购房款，对于面积差异款，需要实际测量后由通大公司通知曾献真、姚小红缴纳时才能缴纳，而通大公司并未举证证明其已经通知曾献真、姚小红缴纳而曾献真、姚小红拒不缴纳，故对通大公司的该辩称，原审法院不予采信。根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中双方确认商品房的交付时间为2010年1月16日，通大公司应于交付后540个工作日内即2012年3月16日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而通大公司实际于2013年12月13日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，应承担相应的违约责任。关于通大公司辩称违约金计算基数应以商品房买卖合同约定的房价款311581元计算，曾献真、姚小红对此不确认，认为应该以实际缴纳的房价款为基数计算。原审法院认为根据商品房买卖合同第八条的约定“出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金”，显然违约金的基数应为曾献真、姚小红已付房价款，即曾献真、姚小红实际缴纳的房价款，2013年8月2日前以311581元为基数，之后按317389元为基数。关于违约金的数额。由于原审法院已确认通大公司应于2012年3月16日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故违约金应从2012年3月17日开始计算。关于违约金计算的截止时间，双方确认计算至2013年12月13日，原审法院予以确认。结合违约金计算基数，由此分两段计算出通大公司应支付的违约金为39788元（311581元×2／10000×503天＋317389元×2／10000×133天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于判决生效之日立即向曾献真、姚小红交付房地产权属证书；二、通大公司于判决生效之日起三日内向曾献真、姚小红支付逾期办证违约金39788元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取389元，由通大公司负担。
一审宣判后，上诉人通大公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：（一）撤销原审判决，依法改判降低违约金数额；（二）本案诉讼费由通大公司与曾献真、姚小红共同承担。理由如下：其已将涉案商品房交付给曾献真、姚小红使用，不影响曾献真、姚小红占有、使用或处分房屋。逾期办证为承建商的问题，并非通大公司的原因。双方约定的违约金标准过高，请求二审法院适当减少通大公司支付的违约金数额。
被上诉人曾献真、姚小红同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，涉案商品房买卖合同出于当事人的真实意思表示，合同条款无违反法律、行政法规的效力禁止性规定，合法有效，双方当事人均受此合同约束。该合同已明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金”。买受人曾献真、姚小红依约支付了房款与面积差异款，出卖人通大公司本应于2012年3月16日之前提供办证资料到产权登记机关备案，但其迟延至2013年12月13日才履行此项合同义务，且通大公司迟延履行办证义务没有合法的抗辩事由，故通大公司应依上述约定支付迟延办证违约金。通大公司上诉主张违约金计付标准过高，对此，本院认为，违约金的计算方法由双方当事人在合同中明确约定，且此项约定与银行同期同类贷款利率相近，并不属于违约金过高的情形。既然违约金条款由双方当事人自愿协商确定，即对通大公司与曾献真、姚小红具有约束力，故本院对该违约金计算标准不作调整。
综上所述，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院对其上诉主张不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费778元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 胡健仪
审判员 赵伟光
二〇一四年六月十九日
书记员 孙翠红