成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0108民初2955号
原告（反诉被告）张前英，女，汉族，住四川省成都市成华区。
委托代理人张志明，律师。
原告（反诉被告）文学军，男，汉族，住四川省成都市成华区。
委托代理人张志明，律师。
被告（反诉原告）孙素蓉，女，汉族，住四川省高新区。
被告（反诉原告）杨善和，男，汉族，住四川省高新区。
原告（反诉被告）张前英、文学军与被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）张前英及原告（反诉被告）文学军委托代理人张志明，被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张前英、文学军诉称，1999年孙素蓉集资购买成都红光实业（集团）有限公司（下称红光公司）位于成都市单位房改房。2001年张前英、文学军向孙素蓉购买案涉房屋，双方签订《房屋买卖合同》约定购房价格150000元。张前英、文学军按照《房屋买卖合同》的约定，于2001年7月21日支付房款148000元，2010年3月10日支付余款2000元。孙素蓉、杨善和在收到全部房款后，至今未依照《房屋买卖合同》的约定，协助张前英、文学军办理房屋产权过户手续。在此期间，张前英、文学军代孙素蓉、杨善支付尚欠案外人红光公司的房屋集资款9293元。请求判令：孙素蓉、杨善和协助张前英、文学军办理成都市房屋的产权过户手续；判令孙素蓉、杨善和支付张前英、文学军代缴的案外人红光公司房屋集资款9293元，并承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和辩称，1、孙素蓉、杨善和应该协助张前英、文学军办理房屋过户，但是未协助办理的原因不能归责于孙素蓉、杨善和；2、张前英、文学军代缴的案外人红光公司的房屋集资款9293元，实为2011年办理产权时，新增面积应补交的面积补差款。
被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和反诉称，双方在签订《房屋买卖合同》时，载明的案涉房屋面积为83.08平方米。在2012年6月25日办理房屋产权证时，产权证记载为92.78平方米，孙素蓉、杨善和要求张前英、文学军按照当时市价补齐多出的9.7平方米房款，遭到对方拒绝，故孙素蓉、杨善和未协助张前英、文学军办理成都市房屋的产权过户手续。孙素蓉、杨善和请求判令：1、张前英、文学军返还孙素蓉、杨善和所有的成都市房屋；2、张前英、文学军支付房屋的面积补差款100000元；判令张前英、文学军支付房屋多出的9.7平方米租金（按每月100元，从2001年7月1日起计算至2016年判决时止），并承担反诉诉讼费用。
被告（反诉原告）张前英、文学军辩称，1、张前英、文学军不应该支付孙素蓉、杨善和面积补差款。成都市房屋为现房，双方交易时面积已经确定，二手房交易惯例是以套为单位，而不是按面积计算购房款，故张前英、文学军已经支付完全部房款；2、支付租金的请求没有事实和法律依据；请求驳回孙素蓉、杨善和的全部反诉请求。
经审理查明，1999年孙素蓉与案外人红光公司签订《集资建（购）房协议》，该协议第二条约定孙素蓉参加成都市住宅集资购房，面积83.08平方米，单价960元/平方米，共计79756元。2001年7月17日，孙素蓉、杨善和与张前英、文学军签订《房屋买卖合同》，该协议载明：房屋性质为全产权集资建房，房屋套型为两室一厅，建筑面积83.08平方米；房屋总售价150000元，合同签订后三日内张前英、文学军支付孙素蓉、杨善和148000元，同时孙素蓉、杨善和交付房屋，余款2000元在孙素蓉、杨善和协助张前英、文学军办理涉案房屋产权过户手续后支付。2001年7月21日，张前英、文学军向孙素蓉、杨善和支付购房款148000元。2010年3月8日，张前英、文学军向孙素蓉、杨善和支付购房余款2000元。2012年8月31日，案涉房屋办理了房屋所有权登记，载明房屋所有权人为孙素蓉，建筑面积92.78平方米。庭审中，孙素蓉、杨善和撤回要求张前英、文学军返还成都市房屋的诉讼请求，双方就多出的房屋建筑面积是否应该结算补差款，持不同意见。
再查明，2001年7月18日，孙素蓉向案外人红光公司出具《委托书》，委托张前英办理涉案房屋的相关事宜。2012年5月28日，张前英、文学军在收到案外人红光公司的通知后，向案外人红光公司交纳房屋面积补差款9293元。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《集资建（购）房协议》、《房屋买卖合同》、《委托书》、《成都市公有住房出售收入缴存通知书》、房屋产权证明、收条二份、《专用收据》当事人陈述等。
本院认为，案涉《房屋买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
本案原、被告在《房屋买卖合同》中明确约定房屋性质为全产权集资建房，双方当事人所涉虽然是二手房交易，但双方交易时案涉房屋属集资所建房屋，房屋的实际面积和相关权属均不明确，虽然案涉《房屋买卖合同》没有约定具体计价的方式和单价，但合同载明了房屋的面积和总价，房屋买卖交易中，房屋的单价应为决定房屋成交总价的重要因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，在本案中，双方当事人在签订《房屋买卖合同》时应对房屋的单价进行磋商后，才就房屋的总价达成一致意见，而且《房屋买卖合同》中并未明确约定房屋按套计价，因此，认定张前英、文学军所购房屋的总价按房屋单价计算具有一定合理性，更符合客观实际。
由于张前英、文学军购买的系孙素蓉单位的集资建房，孙素蓉所在单位在办理产权登记时，根据实测面积和所有参与集资建房的职工都办理了房屋面积差的结算，超出面积部分都要求集资建房人按照集资建房合同约定的单价补缴了相应的购房款，孙素蓉、杨善和将单位建房转让给张前英、文学军，实则是将集资建房合同项下的权利义务一并转让给张前英、文学军。因此，张前英、文学军也应参照集资建房单位与参与集资建房的职工的结算方式，对于多出的面积部分，应与孙素蓉、杨善和进行结算，这也符合民法公平的原则。张前英、文学军以房屋交易按套计算房屋总价的抗辩理由事实和法律依据不足，本院依法不予采纳，
综上，张前英、文学军与孙素蓉、杨善和签订《房屋买卖合同》后，按约支付了购房款，也实际占有使用了案涉房屋，孙素蓉、杨善和负有转移房屋所有权的义务，张前英、文学军要求孙素蓉、杨善和协助办理房屋所有权转移登记的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持；孙素蓉、杨善和出售的房屋实际面积大于合同面积，孙素蓉、杨善和有权要求张前英、文学军按照实际面积结算购房款，支付多余面积部分购房款，孙素蓉、杨善和要求张前英、文学军支付多余面积部分购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。由于房屋交易的单价系交易双方协商一致的结果，对交易双方当事人均有约束力，故多余面积的结算单价应参照缔约当时的价格，孙素蓉、杨善和要求按照现在的市场价格进行结算的主张没有事实依据，本院依法不予支持；按照双方签订《房屋买卖合同》时的房屋总价150000元和房屋建筑面积83.08平方米，计算得每平方米单价为1805.49元，多余9.7平方米面积部分购房款应为17513.25元，由于张前英、文学军已向案外人红光公司支付的面积补差款9293元，应予扣除，张前英、文学军还应向孙素蓉、杨善支付房屋补差款8220.25元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，张前英、文学军同时还应当向孙素蓉、杨善和支付逾期利息弥补给孙素蓉、杨善和所造成的资金占用损失。逾期利息支付时间酌定为2012年8月31日孙素蓉办理了房屋登记后一个月后。
由于孙素蓉、杨善和已将房屋整体出售给张前英、文学军，房屋多出面积部分孙素蓉、杨善和只能主张债权，孙素蓉、杨善和并不享有多出面积部分的物权，其与张前英、文学军并不存在租赁关系，要求张前英、文学军支付租金没有事实依据，其诉讼请求本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和在本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）张前英、文学军办理成都市房屋的所有权转移登记手续；
二、原告（反诉被告）张前英、文学军在本判决生效之日起10日内，向被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和支付房屋面积补差款8220.25元及逾期支付利息（按银行同期贷款利率的1.5倍计算支付，从2012年10月1日起计算至面积补差款付清之日止，）
三、驳回原告（反诉被告）张前英、文学军的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和的其他诉讼请求。
如果原告（反诉被告）张前英、文学军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案按规定征收的案件受理费75元，由被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和承担;本案按规定征收的反诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）张前英、文学军承担825元，由被告（反诉原告）孙素蓉、杨善和承担825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一六年十一月十日
书记员 王贇