天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四初字第18号
原告吴美玲，女。
委托代理人张东梅，天津滨新律师事务所律师。
原告吴文亮，男。
委托代理人张东梅，天津滨新律师事务所律师。
被告天津泰达中南文化投资管理有限公司，住所地天津市经济技术开发区奥运路19号4号乒羽馆301室。
法定代表人赵海鹏，董事长。
委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。
委托代理人庞军，男，该公司总经理。
原告吴美玲、吴文亮与被告天津泰达中南文化投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法组成合议庭于2014年5月21日公开开庭审理了本案，原告吴文亮及委托代理人张东梅、原告吴美玲的委托代理人张东梅，被告天津泰达中南文化投资管理有限公司的委托代理人张玮、庞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2011年4月27日，被告与案外人天津德圣投资有限公司（以下简称德圣公司）签订了商铺租赁合同，德圣公司将自己合法所有的坐落于天津经济技术开发区奥运路11号泛海大厦一层，建筑面积5926.14平方米租赁给被告使用，租赁期间为2011年4月1日至2021年3月31日。2011年7月1日，德圣公司将天津经济技术开发区奥运路11号泛海大厦2号楼一层出卖给了二原告。建筑面积为4622.06平方米，该面积属于被告的承租范围。2011年8月11日，二原告与被告，案外人德圣公司签订了关于泛海大厦《商铺租赁合同》的备忘录，在备忘录中明确了二原告作为出租人享有的合法权益，同时将涉及二原告产权部分的进行了明确约定。按照《商铺租赁合同》第四条的约定，承租方每半年缴纳一次租金，提前30天交清并约定了违�责任。根据双方的约定，二原告按照《商铺租赁合同》和备忘录严格履行了合同义务，被告违反约定未按时支付租金，故二原告诉至法院，请求判令：1、被告支付二原告2012年4月15日至2014年6月30日止的房屋租金11400310.99元；2、要求被告按照银行同期贷款利息的二倍向二原告支付迟延履行期间的债务利息；3、诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告支付二原告2012年4月15日至2014年6月30日止的房屋租金11587503.31元。
被告辩称，依据原、被告就涉诉房屋的租赁所签署的备忘录约定，被告在向二原告支付租金的同时，二原告应该向被告出具合法有效的等额发票，但被告截至到2012年4月14日已支付的租金二原告尚有2297163.52元未为被告开具发票，因此依据《中华人民共和国合同法》抗辩权的规定，被告有理由不向二原告支付本案诉讼请求当中所请求的租金。二原告的第二项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
二原告为支持自己的主张，提供如下证据：
证据一、商铺租赁合同。证明被告与案外人德圣公司签订了关于本案诉争房屋的房屋租赁合同，被告承租了本案诉争的房屋；证据二、关于泛海大厦商铺租赁合同的备忘录。证明二原告与被告以及德圣公司签订了关于商铺租赁合同的备忘录，约定在商铺租赁合同履行过程中，德圣公司将本案诉争房屋出售给了二原告。由二原告接替德圣公司作为房屋的出租人并明确约定了二原告与被告房屋租金的标准；证据三、二原告名下的产权证。证明二原告是本案出租房屋的合法权利人；证据四、完税凭证两张。证明二原告为被告出具发票情况；证据五、银行付款明细。证明被告曾于2012年1月29日和2013年5月29日两次向二原告支付房租。目前还存在欠付房租的情况。
�告对于二原告提交的五份证据的真实性、证明目的均没有异议。
本院经审查二原告提交的证据后认为，被告对二原告提交的证据均无异议，本院予以确认。
被告为支持自己的主张，提交的如下证据：
证据一、关于泛海大厦上铺租赁合同的备忘录。证明依据备忘录的约定，被告在向二原告支付租金的同时，二原告应当向本案被告出具合法有效的发票；证据二、两份完税发票。证明本案二原告向被告所开具发票的总金额为1063074元；证据三、收据两张。证明被告2012年1月20日和2013年5月28日分别两次共计向二原告支付诉争房屋租金总金额为3360237.52元；证据四、保证金的收据一张。证明2012年2月21日缴纳的诉争房屋项下的443717元的保证金。依据原、被告双方的约定，被告如出现违约情况，二原告可以从保证金里扣划租金。
二原告对被告提交的证据均没有异议。
本院经审查被告提交的证据后认为，二原告对被告提交的证据均无异议，本院予以确认。
经审理查明：2011年4月27日，被告与案外人德圣公司签订《商铺租赁合同》，德圣公司将自己所有的坐落于天津经济技术开发区奥运路11号泛海大厦一层，建筑面积5926.14平方米租赁给被告使用，租赁期间为2011年4月1日至2021年3月31日。德圣公司给予3个月作为被告的免租期。免租期执行日期为2011年4月1日至2011年6月30日。同时还约定支付方式为，租金、附属设施使用费的账期为6个月，具体支付时间为：需提前30天支付下一个账期的费用。
2011年7月1日，二原告与德圣公司签订《房屋买卖协议》将天津经济技术开发区奥运路11号泛海大厦2号楼一层的一部分出卖给二原告，建筑面积为4622.06平方米。其中坐落于开发区奥运路11号2-2-101-1房屋，建筑面积1431.94平方米、11号2-2-101-3房屋，建筑面积1061.41平方米，产权人登记为吴文亮。11号2-2-101-2房屋，建筑面积1758.18平方米、11号2-2-101-4房屋，建筑面积370.53平方米，产权人登记为吴美玲。二原告于2011年8月29日取得房地产权证。
2011年8月11日，二原告与被告，案外人德圣公司签订《关于泛海大厦﹤商铺租赁合同﹥的备忘录》约定，二原告购置的4622.06平方米属于被告租赁面积。并约定租金标准为第一年年租金为3177666元；第二年年租金为5061155元；第三年年租金为5904682元……。该备忘录还约定，自签署备忘录之日起，上述租金，甲方（德圣公司）不再向乙方（被告）收取，由乙方直接交付丙方（二原告），同时丙方应向乙方开具合法有效的发票，并约定具体租金包含的内容、支付时间、方式及违约责任均应按照甲乙双方已签署的租赁合同执行。
双方确认账期的起始日期为上半年的1月1日，下半年为7月1日。双方还确认被告分别于2012年1月29日与2013年5月29日分二次向二原告支付2012年4月15日之前的租金3360237.52元。尚欠2012年4月15日至2012年6月30日租金1067695.86元、2012年7月1日至2012年12月31日租金2530577.50元、2013年1月1日至2013年6月30日租金2530577.50元、2013年7月1日至2013年12月31日租金2530577.50元、2014年1月1日至2014年6月30日租金2928075.01元，共计11587503.31元。二原告为被告开具发票1063074元，其余款项尚未开具发票。2012年2月21日被告向二原告交纳房屋保证金443717元。
本院认为，案外人德圣公司与被告签订《商铺租赁合同》后，就该合同项下的部分房屋二原告通过转让取得房屋产权后涉及的出租问题，二原告与被告及案外人德圣公司又签署了《关于泛海大厦﹤商铺租赁合同﹥的备忘录》，该备忘录将原承租人德圣公司变更为二原告，并约定了具体租金包含的内容、支付时间、方式及违约责任均按照德�公司与被告双方已签署的租赁合同执行。三方对此无异议，且不违反法律、法规的规定，本院确认有效。现被告已实际占有、使用租赁物，被告应按照约定给付二原告租赁费。现经原、被告确认，被告存在欠付租金的情形，且被告对欠付租金的时间及数额不持异议，故二原告要求被告支付欠付租金的主张，本院予以支持。被告以尚未收到已付租金发票为由，拒付尚欠租金，依据不足，本院不予支持。关于违约金问题，双方在合同中约定了违约金的支付标准，但二原告自行提出约定的违约金标准过高，现要求按同期银行贷款利率二倍主张支付逾期债务利息，被告以二原告未举证证明被告欠付租金导致二原告的实际损失为由，不同意支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。在二原告未能举证证明被告迟延履行支付租金的义务导致的实际经济损失情况下，应依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条的规定，自被告逾期付款之日至本判决指定付款期间的实际付款之日止，以被告尚欠二原告租金的数额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率上浮30%计付违约金。故二原告主张按同期贷款利率二倍支付逾期债务利息，依据不�，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，被告天津泰达中南文化投资管理有限公司向二原告吴美玲、吴文亮支付2012年4月15日至2012年6月30日租金1067695.86元、2012年7月1日至2012年12月31日租金2530577.50元、2013年1月1日至2013年6月30日租金2530577.50元、2013年7月1日至2013年12月31日租金2530577.50元、2014年1月1日至2014年6月30日租金2928075.01元，共计11587503.31元；
二、本判决生效后五日内，被告天津泰达中南文化投资管理有限公司向二原告吴美玲、吴文亮支付迟延履行支付租金的违约金，以上述五期租金逾期付款之日至本判决指定付款期间的实际付款之日止，分别以应�租金数额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率上浮30%计付；
三、驳回二原告吴美玲、吴文亮的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费91325元，由被告天津泰达中南文化投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 陈 健
审 判 员 吴狄红
人民陪审员 江 洋
二〇一四年六月二十日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶