黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终1031号
上诉人（原审被告）：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：樊华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张欣，女，1972年8月13日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。
上诉人绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张欣商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2015）牡东民初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人绿地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院判决上诉人承担逾期交房的违约金，供热费及滞纳金没有事实和法律依据。1.根据法律的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告以后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格时方可交付使用。上诉人已在合同规定的期限前组织了具备验收资格的部门进行了验收，并一致确认符合交付条件，上诉人不存在违约情形。竣工验收备案是行政机关的行政行为，不是合同约定的交付条件。所以，只要开发单位组织了五方验收并合格，就符合商品房交付使用的条件，没有办理备案手续并不应当影响商品房的交付，且质监部门不是认定商品房质量是否合格的法定机构，它只是履行备案手续的部门。2.国际花都项目没有取得竣工备案及办理消防验收的责任在于政府拆迁进度，土地交付延误，原审庭审中上诉人已出示相关证据证实此主张。基于此，导致没有如期办理竣工备案及办理消防验收符合《商品房买卖合同》第八条的对逾期交房免责的约定，属于市政因素导致答辩人逾期交付商品房的情形。因此，被上诉人主张逾期交房的违约金是不符合合同的约定，不应当支持。3.上诉人已通知被上诉人接收房屋，被上诉人因拒收房屋产生的供热费及滞纳金应当由其自行承担。
被上诉人张欣辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分，符合法律规定，应当予以维持。一、被答辩人履行《商品房买卖合同》时存在违约行为，在上诉状中已经自认出售的房屋没有取得竣工备案及办理消防验收手续。因此，出卖给答辩人的房屋不具备“该商品房经验收合格”的交付条件。（一）被答辩人出卖给答辩人的房屋没有办理竣工验收备案手续。2014年9月18日，牡丹江市工程质量监督站答复答辩人，对于被答辩人出卖给答辩人的房屋，目前没有办理竣工验收备案手续，已投入使用存在违法行为，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，到建设主管部门办理备案。只有办理备案手续，建设行政主管部门才能对房屋是否符合居住条件作出认定，因此，被答辩人出卖给答辩人的房屋不具备交付的条件。（二）被答辩人出卖给答辩人的房屋消防未经验收，不符合交付条件。根据《消防法》的规定，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋，禁止投入使用。一审中，被答辩人没有出具出售房屋消防验收合格的证据，因此，消防没有经过验收的房屋不符合居住的条件，为禁止投入使用的房屋，所以，被答辩人出售的房屋不具备交付的条件。二、被答辩人履行《商品房买卖合同》存在违约行为，答辩人遭受的损失，被答辩人应当承担违约责任。2011年1月25日，答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同，该合同约定“……第八条：交付期限。出卖人应当在2012年10月30日前，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同约定交房日期届满，被答辩人没有交付具备验收合格的房屋，按照合同约定和法律规定，被答辩人应当按照合同约定支付逾期交房违约金，对于房屋交付前产生的取暖费承担支付义务。三、被答辩人抗辩免于承担逾期交房违约金的观点不能成立。被答辩人称其与国土资源局签订建设用地使用权出让合同，致使不能办理竣工验收备案和消防验收，逾期交付商品房。土地使用权出让合同与商品房出售合同不是同一法律关系，根据合同的相对性原则，国土资源局违约，被答辩人可以向其主张违约赔偿责任，但不能以此免除被答辩人对答辩人应承担的违约赔偿责任。国土资源局违约行为不属于合同中约定的市政因素，而是国土资源局对被答辩人的违约行为，不能免除被答辩人的违约赔偿责任。
被上诉人张欣向一审法院起诉请求：1.要求被告给付2012年11月1日至2015年7月13日逾期交房违约金元34824元；2.2013年10月15日至2014年4月16日，供热费4845元，供热费逾期违约金1190元，2014年10月15日至2015年4月16日供热费4845元，合计10880元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年1月25日，原告张欣与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的国际花都的房屋，该合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第7幢3单元020XX号房。该商品房建筑面积157.43平方米。……第四条：计价与价款。按建筑面积计算该商品房单价为人民币2430.82元，总金额人民币叁拾捌万贰仟陆佰捌拾肆元整。……第八条：交付期限。出卖人应当在2012年10月30日前，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”原告张欣于2011年1月25日向被告绿地公司交纳购房人民币382684元。被告于2013年9月书面通知原告接收房屋，但原告以该房屋尚未经过竣工验收为由至今拒绝接收房屋。原告张欣已缴纳诉争房屋2013年度至2015年度供热费及滞纳金人民币10880元。国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因，牡丹江市国土资源局于2013年8月向被告绿地公司交付全部净地。该工程现未经消防部门验收，未经工程质量监督部门竣工备案。一审法院认为，本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求被告绿地公司承担逾期交付房屋的违约责任，故本案符合商品房销售合同纠纷构成要件，案由为商品房销售合同纠纷。关于原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告已履行了合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按合同约定于2012年10月30日前向原告交付房屋的合同义务。被告抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件，并于2013年9月通知原告接收房屋，但原告拒绝接收房屋。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定：第八条交付期限：出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。因此被告交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2013年9月被告通知原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告未接收房屋符合法律规定。关于违约金的给付期限及金额的问题，本院认为，原、被告双方约定被告于2012年10月30日前将房屋交付给原告，自2012年11月1日至2015年7月13日被告共计逾期交付房屋985天，被告应承担的违约金为人民币37694元（382684元×1‱×985天）,原告的诉讼请求未超过法律保护的范围，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告抗辩称因政府征收原因延迟交付土地，导致被告延期交付，对此，本院认为，被告同国土资源局签订建设用地使用权出让合同，如因国土资源局的违约行为导致被告的损失，应由被告另行主张权利，同本案不是一个法律关系，故对被告的此项抗辩意见不予支持。原告主张被告给付原告垫付的2013年度至2015年度因逾期交房而产生的供热费及滞纳金10880元，对此本院认为，《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定：“新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳……”，原告至今未使用购买的房屋，故被告应当返还原告交付的供热费及滞纳金10880元，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款的规定，判决如下：一、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张欣2012年11月1日至2015年7月13日的逾期交房违约金人民币34824元；二、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张欣2013年度至2015年度供热费及滞纳金10880元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院出示证据。二审认定一审查明事实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人于2013年9月13日出具“国际花都交房通知书”，通知被上诉人办理涉诉房屋入户手续时，未经消防验收、亦未经工程质量监督部门竣工备案，不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，构成违约，被上诉人未接收并使用涉诉房屋符合法律规定。上诉人自认国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因土地交付延误，导致建设工程竣工后未如期办理竣工备案及办理消防验收。上述情形不属于双方签订的《商品房买卖合同》中规定的免责条款。因此，上诉人依照合同约定应承担违约责任。根据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款的规定，新建房屋未交付购房人使用前的热费应由建设单位交纳，故上诉人应当返还被上诉人交付的供热费及滞纳金。因此，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费943元，由上诉人绿地集团牡丹江置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 毕 旭
审判员 李冬梅
二〇一六年十一月十日
书记员 李维嘉