甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民一初字第371号
原告（反诉被告）赵琦。
委托代理人顾桂芬（原告之母）。
委托代理人郭维宏，甘肃合睿律师事务所律师。
被告（反诉原告）甘肃常安置业有限责任公司，住所地兰州市城关区酒泉路2号中邮信息大厦16层。
法定代表人常贵，该公司董事长。
委托代理人李强，甘肃天问律师事务所律师。
原告赵琦与被告甘肃常安置业有限责任公司（以下简称常安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理，被告于2013年5月8日提出反诉，本院合并审理后审查认为对该案没有管辖权，随于2013年10月15日将案件移送至甘肃省榆中县人民法院。2013年12月3日，原告赵琦向甘肃省榆中县人民法院提出管辖权异议，2014年1月13日，甘肃省榆中县人民法院作出（2014）榆和民初字第10号民事裁定书驳回原告赵琦的管辖权异议。原告不服上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）兰民三终字第257号民事裁定，撤销甘肃省榆中县人民法院（2014）榆和民初字第10号民事裁定书，依法由甘肃省兰州市城关区人民法院审理。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月29日、2014年11月10日公开开庭进行了审理，原告赵琦的委托代理人顾桂芬、郭维宏，被告甘肃常安置业有限责任公司的委托代理人李强到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告赵琦诉称，2008年11月25日，原告与被告签订《商品房定购协议》，购买被告开发的薇乐花园西北面临街待建商铺，并支付定金100万元。2011年6月2日，原告与被告换签了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），购买榆中县和平镇袁家营薇乐花园15号楼101、102、201、202号商铺，总面积429.06平方米，总价款1，808，540.00元。双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当于2011年8月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30天后，出卖人应自最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；同时约定购房余款808，540元应在合同备案登记完成后20日内一次性付清。2011年12月15日，被告通知原告合同备案已完成要求支付购房余款时，已逾合同约定的交房日期（2011年8月30日）107天，而且当时房内还没有安装门窗，没有砌隔墙、没有楼梯，没有水电设施，远远没有达到合同约定的交房标准。被告的根本违约给原告造成了极大的不安，原告在看不到近期交房可能性的前提下，仍支付了60万元，履行了合同的主要义务。在《商品房买卖合同》履行中，原告分别于2011年11月12日和2012年4月9日两次催促被告交房，但被告一直未能履行交房义务。2012年11月30日，被告邮件通知催款，却未提逾期交房之事，并于2013年3月11日单方解除《商品房买卖合同》。为维护原告之合法权益，诉至人民法院，请求：1、确认被告于2013年3月11日向原告发出的《解除〈商品房买卖合同〉的通知》无效；2、判令被告履行《商品房买卖合同》中所确定的全部义务并支付违约金260340元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告常安公司辩称并反诉称，2008年11月25日，被告与原告双方经协商一致，签订了《商品房定购协议》，约定：原告向被告定购薇乐花园西北面临街待建商铺400平方米；商铺一、二层单价分别为5000元／平方米及3000元／平方米；商铺于2009年11月30日交付使用；原告向被告交纳购房定金100万元，如被告不能按期交房，应按照第一年年息8%、第二年年息10%的标准向原告支付利息。协议签订后，原告向被告交纳了购房定金100万元，被告也开始建设约定的商铺，即薇乐花园北联排15号楼商铺。其后，经被告及原告协商一致，双方于2011年签订《解除协议》，约定：解除双方已签订的《商品房定购协议》；被告一次性向原告付清根据《商品房定购协议》应支付给原告的利息。就原告已选定购买的薇乐花园北联排15号楼101、102、201、202号商铺，双方另行签订正式的《商品房买卖合同》。协议签订后，被告向原告一次性付清了其购房定金100万元21个月的利息155，000元。2011年6月2日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告开发建设的“薇乐花园”小区15号楼101、102、201、202号商铺一、二层，建筑面积共计448.84平方米，一、二层单价分别为5000元／平方米及3000元／平方米，按建筑面积计算，房款总金额为1，808，540元；原告合同签订前已支付100万元，剩余房款808，540元应在产权登记机关合同备案登记完成后20日内一次性付清。原告如未按合同约定时间付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告应按照累计应付款的3％向被告支付违约金；由于原告的原因未能按期交付商铺的，视同原告违约，按照合同第七条处理，除约定的违约金外，原告还需按日向被告支付房款总额万分之一的托管费。上述合同签订后，被告积极按照合同约定履行了全部合同义务，于2011年7月15日在榆中县房地产管理局完成了合同备案登记，并于2011年7月25日办理完毕了工程竣工验收备案手续，另案涉商铺完全具备了商品房交付条件。被告随即通知原告履行付款义务，付清剩余房款并办理商铺交付手续，但原告却并未按照合同约定付清购房款。经被告多次催告，原告支付了部分房款60万元，但剩余房款208，540元始终未向原告支付。同时，原告于2011年11月12日、2012年4月9日先后两次向被告申请商铺内部设计变更。被告从尽量满足业主要求的角度出发，同意了原告的变更申请，并委托施工单位对案涉商铺进行了商铺内部变更施工。现原告拒不办理商铺交付手续，也不支付剩余房款。被告于2012年11月30日向原告邮寄送达了《催告通知》，督促其立即付清全部剩余房款，办理商铺交付手续，但原告却仍置之不理，拒不履行合同义务。无奈之下，2013年3月11日，被告向原告邮寄送达了《解除商品房买卖合同的通知》，依法解除了被告与原告之间的《商品房买卖合同》。为维护被告的合法权益，现反诉请求：1、确认被告与原告签订的合同编号为“GF-2000-0171”的《商品房买卖合同》已依法解除；2、判令原告向被告支付逾期付款违约金54，256.2元，商铺托管费100，942.2元（自2011年8月31日起至2013年3月11止，共计558天，按180.9元／日的标准计算）；3、判令本案的全部诉讼费用由原告承担。
原告赵琦针对被告常安公司的反诉辩称，1、被告常安公司的解除权已超过法律规定的期限，其解除权行使无效；2、常安公司根本违约，而非原告赵琦违约；3、双方签订商品房定购协议中约定的交房日期截止时，被告换签合同，却迟迟没有交房；4、原告前去要求按合同的约定尽快修建楼梯、隔墙、安装门窗、水电等设施，而非变更要求。故请求依法驳回被告常安公司的反诉请求。
经审理查明，2008年11月25日，原、被告签订《商品房定购协议》，约定：原告向被告定购薇乐花园西北面临街待建商铺。商铺一、二层单价分别为5000元／平方米及3000元／平方米，双方约定的商铺交付期限为2009年11月30日，逾期不交房，按照第一年年息8%、第二年年息10%的标准向原告支付利息。协议签订后，原告向被告交纳了购房定金100万元。2011年6月2日，原、被告签订《解除协议》，约定解除双方于2008年11月25日签订的《商品房定购协议》。2011年6月2日被告向原告支付《商品房定购协议》应支付的利息155，000元。就原告已选定购买的薇乐花园北联排15号楼101、102、201、202号商铺，双方于同日另行签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的“薇乐花园”小区15号楼101、102、201、202号商铺一、二层，建筑面积共计448.84平方米，一、二层单价分别为5000元／平方米及3000元／平方米，按建筑面积计算，房款总金额为1，808，540元。商铺交付日期为2011年8月30日。合同签订前原告己支付100万元定金，剩余房款808，540元应在产权登记机关合同备案登记完成后20日内一次性付清。
合同签订后，被告常安公司于2011年6月2日向榆中县房管局进行了合同备案登记，并于2011年7月25日完成了竣工验收备案。双方未能在合同约定的交房日期交付商铺。2011年11月12日，原告与被告就商铺一、二楼楼梯变更（有附图）共同签署了设计变更单。经实地勘验及核实，备案登记合同记载的楼梯与商铺内楼梯位置相同，不存在楼梯变更的具体事项。原告于2012年1月4日向被告支付了部分购房余款600，000元，尚有208，540元未支付。2012年11月30日，被告向原告发出催告通知，要求原告5日内付清剩余房款并办理相关手续、承担违约责任。2013年3月11日，被告向原告发出解除商品房买卖合同的通知，通知解除双方签订的商品房买卖合同。原告认为被告违反合同约定，合同并未解除，遂诉至本院。
本院确认的上述事实，有原告提交的商品房定购协议、收据、商品房买卖合同、设计变更单、解除商品房买卖合同通知，被告提供的商品房定购协议、解除协议、收条、商品房买卖合同、竣工验收备案表、设计变更单、房款收据两份、催告通知及邮件投递记录、解除商品房买卖合同的通知及邮件投递记录，以及双方当事人的陈述记录在卷，以上证据已经过开庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，买卖合同合法有效。双方合同中明确约定合同备案登记完成后20日内原告向被告一次性付清余款，2011年8月30日被告向原告交付商铺。合同的原意是先付款后交房，原告是先履行义务人，原告收到的备案登记合同并未载明具体的备案登记时间，被告未提供证明已将备案登记的合同交付给原告的具体日期，导致支付房款的起始时间未能明确；其次被告亦未提供证据证明其在合同约定的交房期间内通知过原告交付房款；再者被告在其提供的备案登记合同中增加登记备案落款时间，且备案时间与榆中县房地产管理局备案登记时间不一致。况且原告收到备案登记合同后未能按时支付剩余房款亦存在一定过错。据此，双方均未在规定的期限内履行各自的合同义务，各方的抗辩权应转化为同时履行抗辩权。另原告已按合同约定履行了主要义务，被告因原告未付尾款，认为原告根本违约，从而行使解除权，其解除合同的行为不当，故对原告要求确认被告解除通知无效的请求，本院予以支持。结合本案基本事实及维护交易稳定的合同原则，双方应继续履行合同，并各自承担自己的损失，故对双方相互要求对方承担违约责任及其他损失的请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十六条、第九十六条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：
一、确认被告甘肃常安置业有限责任公司于2012年11月30日向原告赵琦发出的《解除商品房买卖合同》的通知无效。
二、原告赵琦在本判决生效后十日内向被告甘肃常安置业有限责任公司支付剩余房款208，540元，被告甘肃常安置业有限责任公司同时向原告赵琦交付符合合同约定标的的“薇乐花园”小区15号楼101、102、201、202号商铺一、二层，建筑面积共计448.84平方米的商铺。
三、驳回原告赵琦的其他诉讼请求。
四、驳回被告甘肃常安置业有限责任公司的反诉请求。
案件受理费5，405元，由原告赵琦承担2，702.5元，被告甘肃常安置业有限责任公司承担2，702.5元。反诉费1，702元，由被告甘肃常安置业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 陈 浩
代理审判员 马海光
代理审判员 张金凤
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 陈丽丽