浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0327民初3972号
原告陈礼军，男，1974年5月25日出生，汉族，住苍南县。
委托代理人吕心为、黄嘉盈，均为浙江毅远律师事务所律师。
被告苍南华府置业有限公司。住所地苍南县灵溪镇新建村，统一社会信用代码91330300782942130D。
法定代表人王泽厚，系该公司董事长。
委托代理人周秋孟、林伟伟，均为浙江玉山律师事务所律师。
原告陈礼军为与被告苍南华府置业有限公司（以下简称华府公司）商品房预约合同纠纷一案，于2017年5月3日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法由审判员范则共适用简易程序独任审判，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕心为，被告委托代理人周秋孟、林伟伟等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈礼军诉称，2009年，原告向被告订购了华府新世界花园（4期）套房一套，并按被告的要求缴纳了定金30万元，被告于2009年8月5日向原告出具了收款收据一张。因原告要求被告予以确定具体房屋，被告又于2013年2月7日向原告出具了一份《承诺书》，承认已收取购房定金30万元，并承诺给予安排第六层套房一套，建筑面积约140平方米，价格为每平方米7200元，并承诺购房合同按公司其他客户同等处理。但被告至今没有通知原告去签订正式的《商品房买卖合同》。近日，原告通过温州市商品房网上销售管理系统查询得知，华府新世界花园（4期）于2013年1月18日已经获得商品房预售许可，目前大部分房屋已经与他人签订了《商品房买卖合同》，但还有部分房屋显示尚未出售。原告认为，原告向被告支付购房定金，被告出具承诺书，原告予以接受，承诺书中明确约定具体楼层、建筑面积和价格，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《承诺书》应当认定为双方自行签署的商品房买卖合同。被告在具备签订正式的《商品房买卖合同》情况下，一直未通知原告签订合同，已经构成违约，被告依法应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判令：一、原、被告签订的《承诺书》有效；二、被告立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》，具体房号在华府新世界花园（4期）未出售的房屋中确定一间；三、本案诉讼费用由被告承担。
在举证期限内，原告向本院提供了下列证据材料：
1、身份证，证明原告主体情况的事实；2、被告工商登记基本情况，证明被告主体情况的事实；3、收款收据，4、承诺书，证据3、4证明原告支付购房款定金，被告出具承诺书明确约定销售房屋相关情况的事实。
被告华府公司辩称，一、《承诺书》是被告与原告经协商一致就2009年口头协议的书面确认，其在性质上应当是协议，而非被告的单方承诺，这一点从原告的第一项诉讼请求即可确定。二、《承诺书》系约定双方将来签订正式《商品房买卖合同》的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《承诺书》仅对楼层、建筑面积和价格进行约定，不完全具备商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。三、原告违背预约合同约定。被告于2013年1月份取得商品房预售许可证，2013年2月7日，双方在签订《承诺书》时，被告已取得商品房的预售许可证，具备预售商品房的资格。在签订《承诺书》后，被告曾多次通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，但原告未予理会。2014年，被告多次通过苍南电视台、苍南县新闻宣传中心发布公告，向公众发出商品房签约邀请，并告知意向购房户若不按期签约视为其放弃购房，被告有权把预定房源出售。然而，原告在此期间并未到被告处办理相关签约手续。四、由于原告的违约，被告未给其预留房源，现华府新世界花园楼盘已无剩余房源，原告的第二项诉讼请求已经无法实现。五、原告的诉请已超过诉讼时效，从被告2013年1月份开盘之日到原告起诉之日，时间长达四年多，然而，原告认为其未接到被告关于签订商品房买卖合同的通知，声称其近日才知道楼盘已具备预售资格，明显与事实不符。在签订《承诺书》后的两年内，原告完全可以主动要求被告与其签订商品房买卖合同，但原告怠于行使自己的权利，并未主动要求签约，甚至在被告通知签约的情况下也未回应，直到2017年才起诉主张其权利，其诉请已经超过诉讼时效，不应当予以支持。
在举证期限内，被告向本院提供了下列证据材料：
1、营业费用明细账、苍南县广播电话台发票、苍南县新闻宣传中心发票、费用报销单，2、《通知》、《紧急通知》、《告示》、《通知》，证据1、2证明被告在2014年曾多次通过苍南县新闻媒体通知意向购房户到被告处办理购房手续、签订购房合同，若意向购房户逾期未申报、签约，视为放弃购房，被告有权将预定房源另行出售的事实；3、商品房买卖合同（已备案）汇总表，证明华府新世界花园已无剩余房源，不同房号的面积和价格不同及2014年的价格与2016年的价格不同，证明原告违约，应由原告承担违约责任的事实。
原告、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据1、2，没有异议；对证据3、4所涉的收款收据、承诺书上的公章均为真实的，但仅为达成了初步意向，不能证明双方达成一致意见。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1，被告没有提供原件，无法认定真实性，对关联性有异议，无法证明其待证事实；对证据2也有异议，均为被告单方制作，内容也不明确，不能证明已通过妥善的方式通知了原告；对证据3，没有原件，真实性有异议，不能显示华府新世界已没有剩余房源，从中可看出有房子被查封，不能证明没有剩余房源。
本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2，系双方当事人身份情况方面的证据材料，来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认；原告提供的证据3、4，可作为被告收取原告购房定金30万元，以及原告就购房与被告达成初步意向的事实。至于被告提供的证据，其中证据1系复印件，其真实性无法核实，证据2系被告单方制作，该两组证据无法证明其待证对象，不能作为本案的定案依据使用，本院依法不予认定；证据3只能说明被告所开发的华府新世界花园第13至17幢房屋的销售情况及被查封情况。
经审理本院认定事实如下：被告华府公司系华府新世界花园的开发商。2009年8月5日，被告以购房款（预收）的形式收取原告陈礼军30万元，并向原告出具了一份收款收据。经双方协商，被告于2013年2月7日向原告出具了一份《承诺书》，其中载明原告于2009年向其订购华府新世界花园套房一套，已收取定金30万元，并承诺给予安排第六层套房一套，建筑面积约140平方米，价格为每平方米7200元，购房合同按公司其他客户同等处理。但双方至今没有签订正式的《商品房买卖合同》。另外，原、被告双方明确原告在诉请中所指的华府新世界花园（4期）是指第13至17幢商品房，上述商品房于2013年1月18日取得商品房预售许可，目前大部分房屋已经与他人签订了《商品房买卖合同》，且被告也拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》。
在本案审理过程中，本院依法向原告释明，现被告拒绝签订正式的《商品房买卖合同》，在合同目的无法实现的情况下，可以变更诉讼请求。对此，在指定期间内，原告未向本院提交变更诉讼请求申请书。
本院认为，本案争议所涉的《承诺书》，是双方当事人经协商，就商品房买卖所达成的预约合同。该预约合同为双方当事人真实、自愿意思表示，且没有违背法律强制性和禁止性规定，应为有效。上述《承诺书》的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断涉案《承诺书》究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看该《承诺书》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，虽然被告出具的《承诺书》对商品房的基本情况（包括楼层、建筑面积）、单价进行了明确的约定，但对买卖商品房的房号、付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无在《承诺书》中明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成，说明双方在协商该《承诺书》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。在协商本合同时，当事人一方没有必须接受对方当事人提出的未决条款的义务。在一方当事人签订预约合同时并不知晓本合同的条款情形下要求其必须接受本合同的条款，对其显然是不公平的。因此，被告出具的《承诺书》只是以将来签订商品房销售（买卖）合同为目的的预约合同，原告要求被告以该《承诺书》为依据履行签订正式的《商品房买卖合同》的主张不能成立。况且，在案件审理过程中，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求；现原告如果认为被告违约，其可以另行通过正当法律程序主张解决。故原告的第二项诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认苍南华府置业有限公司于2013年2月7日出具给陈礼军的《承诺书》有效；
二、驳回陈礼军的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由陈礼军、苍南华府置业有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审判员 范则共
二〇一七年七月二十日
书记员 郑丽娜
法律法规链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解