江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜城民初字第0858号
原告邓卫，市民。
原告王亚玲，市民。
原告邓卫、王亚玲的共同委托代理人徐文海，江苏阜一律师事务所律师。
被告张加林，男，1976年9月5日生，居民身份证号码3209231976********，汉族，市民，住阜宁县阜城镇东大街****号。
被告汤婷婷，市民。
被告张加林、汤婷婷的共同委托代理人汤仁昌，男，1949年7月15日生，居民身份证号码3209231949********，汉族，市民，住阜宁县益林镇海陵东路***号**幢*单元***室。
被告周阜生，市民。
本院于2014年4月23日立案受理原告邓卫、王亚玲诉被告张加林、汤婷婷、周阜生房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告邓卫、王亚玲及其共同委托代理人徐文海、被告张加林、汤婷婷的共同委托代理人汤仁昌到庭参加诉讼，被告周阜生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告邓卫、王亚玲共同诉称，2011年10月11日被告张加林、汤婷婷为经营需要，与我签订租赁合同一份，承租我们位于阜宁县上海路清华名仕园26号楼附属商品房1-3层，26号楼208室，308室，M38号商铺，租赁期间从2011年10月30日起至2017年10月29日为止。合同约定2011年10月30日至2014年10月29日每年租金为1388000元，2014年10月30日至2017年10月29日每年租金为1688000元，于每年度9月30日前一次性支付下一年度的租金，合同中约定逾期支付租金累计达15日的，出租人可书面通知解除合同，并承担约定的违约责任，被告周阜生为被告张加林、汤婷婷提供连带保证。合同签订后，我们依约交付房屋，被告张加林、汤婷婷按时支付租金，但到了2013年9月30日，被告张加林、汤婷婷并未依约给付租金，经多次催要，被告张加林、汤婷婷仅支付了200000元，剩余租金至今仍未给付。现我们诉至法院，请求法院确认原告与被告张加林、汤婷婷于2011年10月1日签订的房屋租赁合同已于2014年2月25日解除；被告张加林、汤婷婷、周阜生返还承租房屋；被告张加林、汤婷婷给付拖欠租金146049.32元（计算方式：从2013年11月26日起至2014年2月24日，每年按1388000元计算，扣减已支付的200000元）；被告张加林、汤婷婷给付逾期返还房屋造成损失（计算方式：从2014年2月25日起，至2014年11月25日止，每年按1388000元计算，为1038147.95元；2014年11月26日至被告张加林、汤婷婷交付房屋之日止，每年按1688000元计算）；判令被告张加林、汤婷婷给付违约金376000元（计算方式：按照一年租金＊20%计算）；被告周阜生对被告张加林、汤婷婷的债务承担连带清偿责任；被告承担诉讼费用。
被告张加林、汤婷婷共同辩称，对双方之间租赁的事实没有异议，我们未依约给付2014年度的租金也是事实，2014年度租金我们仅给付200000元，之后的租金没有给付。我们不同意解除租赁合同及给付违约金，因为我们房子当时装潢花了1000多万元，如果解除合同损失较大，希望调解解决纠纷。
被告周阜生书面辩称，原告要求解除房屋租赁合同，不具备相关法律规定的前提条件，不应得到支持；本案合同约定的违约金过高，请求法庭予以调整；根据合同法优先促进合同履行之精神，应要求承租人及时给付租金，继续履行合同；希望调解解决纠纷。
经审理查明，2011年10月1日，原告邓卫、王亚玲与被告张加林、汤婷婷签订了房屋租赁协议一份，由被告周阜生提供连带保证。协议约定：由被告张加林、汤婷婷承租原告邓卫、王亚玲所有的位于阜宁县上海路清华名仕园26号楼附属商品房1-3层，26号楼208室，308室，M38号商铺用于经营；租赁期限从2011年10月30日起至2017年10月29日止；2011年10月30日至2014年10月29日每年租金为1388000元，2014年10月30日至2017年10月29日每年租金为1688000元，于每年度9月30日前一次性支付下一年度的租金；当承租人逾期支付租金累计超过15日的，出租人可书面通知解除合同。违约方应向对方支付租金总额20%的违约金。2011年11月25日，双方又签订一份补充协议，约定租金起算期为2011年11月26日。租赁合同签订后，原告邓卫、王亚玲依约交付了房屋。2013年9月30日，被告张加林、汤婷婷未依约给付2014年度租金，经原告多次催要，被告张加林、汤婷婷仅给付了200000元，后再未给付。2014年1月24日，原告邓卫向被告张加林、汤婷婷、周阜生发出书面通知，要求被告在接函后一个月内交清租金，否则依法解除租赁合同。被告张加林、汤婷婷、周阜生于次日收到通知，但未履行义务。现原告邓卫、王亚玲诉至法院，要求依法解除与被告张加林、汤婷婷于2011年10月1日签订的房屋租赁合同；判令被告张加林、汤婷婷返还承租的位于阜宁县上海路清华名仕园26号楼附属商品房1-3层，26号楼208室，308室，M38号商铺；判令被告张加林、汤婷婷给付拖欠租金1051101元（计算方式：1051101元为算至2014年10月20日所欠租金；2014年10月21日至交还租赁屋之日止按合同约定计算租金）；判令被告张加林、汤婷婷给付违约金376000元（计算方式：按照一年租金＊20%计算）；被告周阜生对被告张加林、汤婷婷的债务承担连带清偿责任；被告承担诉讼费用。在案件审理过程中，原告邓卫、王亚玲变更诉讼请求为：请求法院确认原告与被告张加林、汤婷婷于2011年10月1日签订的房屋租赁合同已于2014年2月25日解除；被告张加林、汤婷婷、周阜生返还承租房屋；被告张加林、汤婷婷给付租金146049.32元（计算方式：从2013年11月26日起至2014年2月24日，每年按1388000元计算，扣减已支付的200000元）；被告张加林、汤婷婷给付逾期返还房屋造成损失（计算方式：从2014年2月25日起，至2014年11月25日止，每年按1388000元计算，为1038147.95元；2014年11月26日至被告张加林、汤婷婷交付房屋之日止，每年按1688000元计算）；判令被告张加林、汤婷婷给付违约金376000元（计算方式：按照一年租金＊20%计算）；被告周阜生对被告张加林、汤婷婷的债务承担连带清偿责任；被告承担诉讼费用。本案经多次调解未果。
以上事实，由原告邓卫、王亚玲与被告张加林、汤婷婷、周阜生签订的租赁协议一份、补充协议一份、原告邓卫、王亚玲、被告张加林、汤婷婷、周阜生的身份证复印件、原告邓卫、王亚玲发给被告张加林、汤婷婷、周阜生的书面通知及EMS单据、被告周阜生的书面答辩意见、本院与周阜生的谈话笔录及原、被告的陈述等相关证据予以证明，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告邓卫、王亚玲作为出租人已依照双方租赁合同约定交付了出租物，被告张加林、汤婷婷作为承租人应依照合同约定的时间给付租金。按照原、被告双方签订的租赁合同的约定，被告张加林、汤婷婷应在每年9月30日前支付下一年度租金，逾期支付租金累计超过15日的，出租人有权解除合同。现被告张加林、汤婷婷无正当理由未支付租金，经原告邓卫、王亚玲书面通知催要后仍未给付，则双方约定解除合同的条件已经成就。解除权人解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告邓卫、王亚玲向被告张加林、汤婷婷、周阜生发出通知，要求被告限期交纳拖欠租金，并明确告之不交纳租金将依法解除合同。被告收到后未提出异议也未依约履行义务，则双方租赁合同应于2014年2月25日解除，故原告邓卫、王亚玲要求确认其与被告张加林、汤婷婷之间租赁合同于2014年2月25日解除的诉讼请求，本院予以支持。对被告张加林、汤婷婷辩称如解除合同，其损失过大的辩解意见，因与合同约定相违背，本院不予采信。对被告周阜生辩称解除合同不符合法律规定的辩解意见，于法无据，本院亦不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方租赁合同解除后，被告张加林、汤婷婷应当返还承租房屋，返还的房屋应当符合按照合同约定的状态，故对原告邓卫、王亚玲要求被告返还承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告邓卫、王亚玲要求被告张加林、汤婷婷给付拖欠租金的诉讼请求，不违反法律规定及双方合同约定，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失，故因被告未能及时返还房屋，原告邓卫、王亚玲有权要求对方赔偿相应损失，本院将依据双方合同约定，确定相关损失。关于原告邓卫、王亚玲要求被告给付违约金的诉讼请求，本院将结合原告的诉求，以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因被告张加林、汤婷婷未能依约给付租金，导致双方租赁合同提前解除，致使原告邓卫、王亚玲遭受损失，现原告按年租金的20%主张违约金337600元，符合本案客观实际情况，亦不违反法律法规和合同约定，本院予以支持。关于原告邓卫、王亚玲要求被告周阜生对被告张加林、汤婷婷返还承租房屋、支付拖欠租金、延期交房损失及违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，因被告周阜生系完全民事行为能力人，其以担保人的身份，为张加林、汤婷婷的租赁行为进行担保，依法应承担相应的保证责任，故对该诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告邓卫、王亚玲与被告张加林、汤婷婷于2011年10月1日签订的租赁合同于2014年2月25日解除。
二、被告张加林、汤婷婷于本判决生效后10日内将承租房屋返还给原告邓卫、王亚玲。
三、被告张加林、汤婷婷于本判决书生效后10日内支付原告邓卫、王亚玲租金146049.32元（计算方式：从2013年11月26日起至2014年2月24日，按年租金1388000元计算，扣减已支付的200000元），及逾期返还房屋造成损失（计算方式：从2014年2月25日起，至2014年11月25日止，按每年1388000元计算，为1038147.95元；2014年11月26日至被告张加林、汤婷婷实际交付房屋之日止，按每年1688000元计算）。
四、被告张加林、汤婷婷于本判决书生效后10日内支付原告邓卫、王亚玲违约金337600元。
五、被告周阜生对被告张加林、汤婷婷上述第二项、三、四项义务承担连带责任。
六、驳回原告邓卫、王亚玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费11440元，由被告张加林、汤婷婷负担（原告邓卫、王亚玲已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：40×××21）预交上诉案件受理费11440元。
审 判 长 潘春如
审 判 员 周 剑
人民陪审员 汤 滢
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 于 绘
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。