安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
铜中民二终字第00064号
上诉人（原审被告）：铜官山区锦湖幼儿园。
法定代表人：汪守燕，该幼儿园园长。
委托代理人：陶然亭，安徽宪达律师事务所律师。
委托代理人：吴红利，安徽宪达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：铜陵市君安物业管理有限责任公司。
法定代表人：赵怀普，总经理。
委托代理人：陈军。
委托代理人：陈爱民。
上诉人铜官山区锦湖幼儿园（以下简称锦湖幼儿园）与被上诉人铜陵市君安物业管理有限责任公司（以下简称君安物业公司）房屋租赁纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院于2014年5月19日作出的（2013）铜官民二初字第00335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人锦湖幼儿园法定代表人汪守燕、委托代理人陶然亭，被上诉人君安物业公司委托代理人陈军、陈爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告君安物业公司向一审提起诉讼，请求判令：要求锦湖幼儿园继续履行合同，支付所欠租金4.4万元，并负担本案诉讼费。并提供公司资产移交协议、房屋租赁合同、催款通知书等证据予以佐证。
原审被告铜官山区锦湖幼儿园一审答辩称：本案中君安物业公司起诉锦湖幼儿园，锦湖幼儿园不是适格的主体。根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，君安物业公司要求锦湖幼儿园支付2012年至今的租金，早已超过诉讼时效。君安物业公司不是锦湖幼儿园所租用的房屋的产权管理人，从2008年开始君安物业公司不能收取租金。故请求法院驳回君安物业公司诉讼请求。
被告（反诉原告）锦湖幼儿园反诉称：2007年元月1日君安物业公司与锦湖幼儿园订立一份《房屋租赁合同》，双方约定将位于铜陵市天桥南路锦湖园小区的一栋三层楼房加独院出租给锦湖幼儿园使用，双方对房屋的租金及合同的解除等均作出了明确约定，同时双方约定君安物业公司须保证对房屋有合法的出租权。合同签订后，锦湖幼儿园一直按照合同约定按期缴纳房租。然而在房屋使用中，因为房屋发生维修问题，君安物业公司一直不给予解决。直到2012年锦湖幼儿园才知道2008年房屋的管理权已经移交到铜官山区建设局，君安物业公司已丧失合法的出租权。双方签订的合同早已构成无效合同，对于无效合同期间收取的财产理应返还给锦湖幼儿园。故依法提起反诉，请求①确认2007年元月1日君安物业公司与锦湖幼儿园签订《房屋租赁合同》自2008年9月30日起无效。②判令君安物业公司返还2008年9月30日至2011年12月30日已经缴纳的房屋租金71500元。③本案反诉诉讼费，由君安物业公司负担。并提供房屋租赁合同、房屋租金缴款收据、铜陵市政府办公室办（2008）82号《关于做好未移交住宅小区接管工作的通知》、中联开发公司与铜官山区建设局签订的《中联开发公司零星住宅管理移交协议》等证据予以佐证。
原告（反诉被告）君安物业公司辩称：①君安物业公司与锦湖幼儿园之间争议系租赁关系，不是房屋产权争议。②2008年房屋产权的移交，只是形式的变更，铜官山区建设局并没有实际行使管理权。③2004年2月君安物业公司行使管理权后，至今没有任何人或单位提出终止、变更管理权的要求。④2014年3月7日由映湖社区召集了5个相关单位对锦湖小区管理权和收费进行研究，会议一致认为小区内一般性管理和缴费维持不变。⑤即使锦湖幼儿园认为君安物业公司收费不当，也应当由铜官山区建设局起诉君安物业公司。综上所述，请求驳回锦湖幼儿园反诉诉讼请求。
原审法院经审理查明：2004年2月24日铜陵中联房地产开发有限责任公司（以下简称中联公司）与君安物业公司签订一份《公建资产移交协议书》，协议约定：中联公司将14栋自行车库129.39㎡、15栋自行车库246.35㎡、幼儿园862㎡的公建资产无偿移交给君安物业公司。君安物业公司和锦湖幼儿园于2007年元月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：君安物业公司将位于铜陵市天桥南路锦湖园小区的一栋三层楼房加独院房屋出租给锦湖幼儿园使用，年承包管理费（含租金、卫生费和物业管理费）为人民币22000元；租赁期自2007年1月1日至2014年8月31日。费用支付期限为每年3月、9月各付11000元。同时还约定租赁房屋由君安物业公司维修，君安物业公司保证对出租房屋拥有合法的出租权，如发生君安物业公司违反前述保证，该出租房屋因产权纠纷直接影响本合同效力或对锦湖幼儿园正常使用构成阻碍，则君安物业公司构成根本违约。合同签订后，锦湖幼儿园如约交清了2007年1月1日至2011年12月30日的承包管理费，但2012年1月1日至2013年12月30日的承包管理费未缴纳。2008年10月7日中联公司与铜官山区建设局签订一份《中联开发公司零星住宅管理移交协议》，协议约定：中联公司将在铜官山区辖区内建设的零星住宅移交铜官山区建设局纳入社区属地管理，同时中联公司无偿向铜官山区建设局移交公建配套设施（①中联山庄自行车库250㎡、居委会办公室77.93㎡；②锦湖园自行车库562㎡、居委会、文化活动中心用房563㎡，幼儿园862㎡；③碧云园自行车库73.84㎡），中联公司于2008年9月28日前将上述公建配套设施钥匙移交铜官山区建设局。自本协议生效之日起，中联公司在铜官山区辖区内建设的零星住宅及相应区域的环境卫生的清扫、绿化的修剪、管护，以及住户涉及到的区、街和社区居委会工作职责范围内的服务和管理均由铜官山区建设局负责安排和落实，中联公司不再承担相应管理职责。同时还约定其他事项。2014年3月7日铜官山区映湖社区《关于锦湖园小区历史遗留问题及基础设施相关问题》召集区相关部门开一次协调会，会议形成《会议备忘录》，《会议备忘录》上记载：幼儿园的房租问题由区行管局会同区教育局，按区相关教育政策落实。
原审法院认为：综合双方当事人的举证和质证及诉、辩意见，本案焦点为：1、君安物业公司和锦湖幼儿园于2007年元月1日签订一份《房屋租赁合同》，自2008年9月30日以后是否有效。2、君安物业公司诉讼是否超过诉讼时效。
一、2004年2月24日中联公司授权君安物业公司管理锦湖园小区公建配套设施房产，2007年元月1日君安物业公司和锦湖幼儿园签订《房屋租赁合同》，2008年10月7日中联公司在与铜官山区建设局签订《中联开发公司零星住宅管理移交协议》，而该协议中没有明确约定收回君安物业公司管理锦湖园小区公建配套设施房产的权利；且铜官山区建设局在取得锦湖园小区公建配套设施房产产权后，并没有实际管理锦湖园小区，锦湖园小区仍由君安物业公司管理；此外铜官山区建设局没有向君安物业公司主张过权利，也没有向君安物业公司支付相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故幼儿园房屋产权移交给铜官山区建设局后，君安物业公司和锦湖幼儿园于2007年元月1日签订《房屋租赁合同》仍然合法有效。二、虽然签订的是房屋租赁合同，君安物业公司主张租金4.4万元；但合同约定是承包管理费，不仅包含租金，包含卫生费、物业费。故不能适用《中华人民共和国民法通则》第136条第三项的规定，诉讼时效期间为一年；应适用《中华人民共和国民法通则》第135条，诉讼时效期间为二年。且合同期间没有届满，君安物业公司在诉讼时效期间向锦湖幼儿园主张权利，故本案没有超过诉讼时效。综上所述，《房屋租赁合同》合法有效，即使铜官山区政府承诺免除锦湖幼儿园相关费用，也不能成为锦湖幼儿园不履行合同的理由；而是应该由铜官山区建设局向君安物业公司主张权利，另案处理。故君安物业公司的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。锦湖幼儿园反诉诉讼理由不成立，反诉诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、锦湖幼儿园继续履行《房屋租赁合同》确定的义务。二、锦湖幼儿园在本判决生效后十日内向君安物业公司支付欠款4.4万元。三、驳回锦湖幼儿园反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，反诉诉讼费794元，均由锦湖幼儿园负担，在本判决生效后十日内付至本院。
上诉人锦湖幼儿园不服一审判决，提出上诉称：1、原判认定“幼儿园房屋产权移交给铜官山区建设局后，锦湖幼儿园与君安物业公司于2007年1月1日签订《房屋租赁合同》仍然合法有效”，无事实及法律依据。君安物业公司取得案件所涉房屋的出租权的前提是房屋开发商即铜陵中联房地产开发有限责任公司于2004年将上述房屋的管理权移交给君安物业公司。但是在2008年10月7日铜陵中联房地产开发有限责任公司根据政府相关文件将房屋的产权及管理权全部移交给了铜官山区建设局。在房屋移交给新的产权管理人后，君安物业公司至今未取得现在产权管理人的任何合法委托手续。依据合同法的相关规定，处分无处分权的财产又未获得权利人追认的属于无效合同。据此，君安物业公司在未取得合法有效的代理权限下，与锦湖幼儿园签订的房屋租赁合同应自2008年9月底属于无效合同。2、根据法律规定，因无效合同取得的相关财产，双方应予以返还。本案中，在房屋管理权移交后，锦湖幼儿园仍将租金交至2011年12月30日。一审法院判决驳回锦湖幼儿园的反诉请求，违悖相关法律规定。3、原审法院认定“即使铜官山区政府承诺免除锦湖幼儿园的相关费用，也不能成为锦湖幼儿园不履行合同的理由，而应由铜官山区建设局向君安物业公司主张权利，另行处理。”一审法院这一判决存在错误。首先，在君安物业公司明知的情况下，新的权利人同意免除锦湖幼儿园的房屋费用，那么君安物业公司应依据此决定退还锦湖幼儿园多缴纳的房租费用。其次，作为原租赁合同的主体，君安物业公司无效代理导致锦湖幼儿园多缴纳了部分房屋租金，理应由君安物业公司退还给锦湖幼儿园，而非由铜官山区建设局另案处理。同时，一审法院认为君安物业公司对房屋产权发生变化不知情的认定错误。首先，作为专业的物业公司，对物业中涉及的公共设施的权利变化不可能不知情。同时，在一审法院调取的社区的会议纪要中，非常明确的记载了产权的移交时间，而君安物业公司的法定代表人也签字了，他当时就知道的。4、本案系租赁合同纠纷，君安物业公司在2008年9月前给锦湖幼儿园出具的交款凭据记载的都是租金，且本案的受理案由也系租赁纠纷。君安物业公司在其诉状中也明确要求是支付房屋租赁费，因此，对于此租赁费用应当适用一年的诉讼时效，君安物业公司起诉时已过时效，应驳回其要求。故请求二审法院撤销（2014）铜官民二初字第00335号民事判决书，依法改判驳回君安物业公司原审诉讼请求，支持锦湖幼儿园的原审反诉请求；判令一、二审诉讼费用由君安物业公司承担。
被上诉人君安物业公司答辩：1、上诉理由依法不成立。君安物业公司系锦湖幼儿园的资产接收与物业管理人，锦湖幼儿园则是小区内的房屋承租人，两者之间的关系是房屋租赁和物业管理关系。双方由此建立的民事法律关系是通过书面合同的约定，而产生的权利、义务关系。只要该合同未发生变更、终止之情形，锦湖幼儿园无权单方面拒绝履行合同义务。2、上诉人认为：2008年7月铜陵市中联房地产开发有限责任公司将房屋产权及管理权全部移交给了铜官山区建设局，因而上诉人不但有权拒交费用，还要求君安物业公司返还其尚已缴纳的规费。这一观点存在错误。其一，双方之间是房屋租赁关系和服务管理关系，不是财产争议关系。其二，铜官山区建设局有无实际接收锦湖园小区的公建资产亦与锦湖幼儿园没有任何关系。其三，君安物业公司接收与管理该小区起源于2004年2月，至今没有任何行政组织或财产管理人对君安物业公司的管理及收费行为提出过任何非议。铜官山建设局也从未对锦湖园小区的资产进行过实际接收与管理。其四，截止到2014年3月7日映湖社区对小区内出现的逃费现象，专门组织铜官山区建设局、市容局、行管局负责人参加的协调会，会议一致认为：“小区内各项管理维持现状不变，各项费用按正常手续收缴”形成共识。其五，本案根本不存在按上诉人所述“该房屋租赁合同自2008年9月底属于无效合同或君安物业公司没有取得合法有效的代理权”一说。君安物业公司认为：任何方面的评说均不能取代上诉人租房不给钱，接受服务不付费的理由。因此，上诉人提出的所谓上诉理由不能成立。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人锦湖幼儿园在二审中向法庭提交证据如下：铜官山区行管局2014年7月10日的情况说明，证明按照目前铜官山区教育局的政策，对所有小区内租用公建房屋开办的幼儿园都免收租金。
被上诉人君安物业公司质证：该情况说明，对本案没有溯及力，不论是民事主体还是行文内容与本案毫无关系。理由为：1、铜官山区机关事务管理局不是铜官山区人民政府，也不是铜官山区人民政府授权的铜官山区建设局。因此，该份非事业法人或企业法人出具的所谓情况说明在民事主体方面不伦不类，在内容方面事实上没有说明。2、君安物业公司与幼儿园之间形成的民事法律是房屋租赁合同关系，不是行政隶属关系。因此，该份情况说明当属无效。3、合同关系一律依据我国《合同法》为依据，而不是任意由非事业法人作出的具体行政行为加以干涉。4、我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，幼儿园理应履行合同义务。5、既然本案的合同效力依法成立，那么“情况说明”没有作用。
本院认证意见：对上诉人锦湖幼儿园提供的证据的真实性予以认定，情况说明中仅反映了铜官山区机关事务管理局自2008年至今未收取过租金的事实，但不能证明按照教育局的政策，对所有小区内租用公建房屋开办的幼儿园都免收租金。故对该证据不予采纳。
双方当事人提供的其他证据同于一审，质证意见同于一审，本院认证意见也同于一审。
本院查明的事实同于一审法院查明的事实。
本案争议的焦点：房屋租赁合同是否有效；锦湖幼儿园应否支付2012年、2013年租金；君安物业公司应否返还2008年9月30日至2011年12月30日租金71500元。
本院认为：2004年开发商铜陵中联房地产开发有限责任公司与君安物业公司签订了《公建资产移产协议书》，依照该协议约定君安物业公司对包括锦湖幼儿园在内的公建资产享有使用权；业主委员会成立后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定确定所有权。依照该协议，君安物业公司取得了对锦湖幼儿园所在房屋的使用权。2007年1月1日，君安物业公司与锦湖幼儿园签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示。自合同成立之日起，锦湖幼儿园一直在该房屋内经营至今。2008年10月7日铜官山区建设局与中联房产公司签订《零星住宅管理移交协议》之后，并没有影响承租人正常使用该房屋。至今，产权人对君安物业公司与锦湖幼儿园之间的租赁合同提出任何异议。因此，锦湖幼儿园提出租赁合同无效的上诉理由，本院不予支持。锦湖幼儿园提出铜官山区政府依照相关政策，免除了该幼儿园的房屋租金的上诉理由，亦缺乏证据证明，故本院不予支持。因此，锦湖幼儿园应当依约交纳2012年、2013年所欠的租金44000元。锦湖幼儿园提出君安物业公司主张的2012年、2013年的租金超过诉讼时效的上诉理由。该租赁合同到2014年8月30日到期，君安物公司与锦湖幼儿园的租赁关系仍然存在，锦湖幼儿园一直在该房屋内经营至今，其拖欠租金行为属于违约行为，君安物业公司于2014年3月17日诉至法院要求锦湖幼儿园继续履行合同，并没有超过诉讼时效。故锦湖幼儿园这一上诉理由，本院不予支持。锦湖幼儿园提出要求君安物业公司返还2008年9月30日至2011年12月30日租金71500元的上诉请求，缺乏法律及合同依据，不予支持。今后，若产权人向君安物业公司主张租金权利，可以另行诉讼。综上所述，上诉人锦湖幼儿园的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1694元，由上诉人锦湖幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈健
审 判 员 黄骏
代理审判员 方彤
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 王淼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……