江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3119号
上诉人（原审被告）张娟，个体户。
被上诉人（原审原告）徐州市体育中心，住所地本市湖北路西首。
法定代表人郭联生，该中心主任。
委托代理人王嗣江，江苏金华星律师事务所律师。
上诉人张娟因与被上诉人徐州市体育中心房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人张娟，被上诉人徐州市体育中心的委托代理人王嗣江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年8月15日，徐州市体育中心（甲方）与张娟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方大门东端内训练房楼，乙方租用甲方房屋自2007年8月15日至2009年8月15日止，年租金18000元整。后双方按照上述《房屋租赁合同》的约定履行各自的权利、义务。张娟所承租房屋实际系训练馆顶楼健身房。
2008年上半年，徐州市体育中心时任负责人曾建议张娟改造健身房环境。2008年4月1日，张娟与无锡长城装潢有限公司签订《健身房装饰合同》，约定张娟投资188000元对所承租的训练馆顶楼健身房进行装修。装修投入使用后，张娟另出资十余万元购买了各种健身器材。
2009年8月15日租赁期限届满后，徐州市体育中心与张娟仍继续履行上述《房屋租赁合同》，但未补签书面租赁合同，张娟也已将2011年3月3I日前的租金付清。
至2011年4月7日，徐州市体育中心向“中心门面房健身房业主”（即张娟）发出《终止房屋租赁关系的通知》一份，内容为：您与我体育中心签订的关于湖北路体育中心训练馆三楼健身房租赁使用合同，已于2011年3月31日到期。鉴于目前我市正积极备战2014年江苏省十八届运动会，扩张训练队伍规模，为满足运动员住宿和教练员办公用房需要，所有房屋均不对外租赁，为使您经营不受影响，现提前一个月予以通知，望及时做好搬迁工作。
2011年5月，徐州市体育中心曾诉请张娟，要求终止租赁合同、返还房屋。后未果。就徐州市体育中心要求返还承租房屋事宜，张娟曾于2011年6月、2011年7月两次去徐州市信访局信访，要求继续经营。
后张娟仍继续使用承租房屋，未有搬出。至2013年7月，徐州市体育中心即对张娟所承租的训练馆顶楼健身房采取了停水停电措施。但张娟至今仍未将其健身器材等搬出。
徐州市体育中心在原审中的诉讼请求为：张娟返还房屋、赔偿租金损失263700元（从2011年4月1日计算至2013年9月27日，要求按照288元／日计算至法院判决确定之日），并由张娟承担诉讼费。
原审法院认为，徐州市体育中心与张娟于2007年8月15日签订租赁期至2009年8月15日届满的《房屋租赁合同》，租赁房屋约定为体育中心“大门东端内训练房楼”，实际为训练馆顶楼健身房，该《房屋租赁合同》对双方具有法律约束力。2009年8月15日租赁届满后，双方仍实际履行上述《房屋租赁合同》，但未补签书面租赁合同，且张娟已将2011年3月3I日前的租金付清，双方此时实为不定期租赁关系，期间《房屋租赁合同》的约定仍然有效，但双方有权随时解除不定期租赁关系。
徐州市体育中心2011年4月7日已向张娟发出《终止房屋租赁关系的通知》，说明双方的合同已于2011年3月31日到期且现提前一个月通知张娟终止房屋租赁关系，即双方的不定期租赁关系实际于2011年5月7日时已经解除，张娟此时应腾空所承租房屋，并返还给徐州市体育中心。徐州市体育中心在2011年5月曾提出相应诉请未果的情况下，于2013年10月再次诉请张娟返还承租房屋等权利，未超出法律规定的诉讼时效，予以支持。
鉴于2011年5月7日前仍属于承租使用房屋期间，张娟应向徐州市体育中心按照约定支付此期间的拖欠租金。而从2011年5月7日至今张娟仍未向徐州市体育中心返还原承租房屋，徐州市体育中心要求张娟赔偿相应的租金损失，符合法律规定，予以支持。由于张娟所承租房屋实际为训练馆顶楼健身房，徐州市体育中心却以其体育中心门口东侧门面房租金的上涨作为计算其租金损失的依据，不具有可比性，故酌定按照原约定年租金18000元作为计算其租金损失的依据。
张娟庭审中曾主张徐州市体育中心原负责人曾答应双方保持长期租赁关系，现要收回房屋应由原告徐州市体育中心对其前期装修等投入予以补偿，未在本案中提出反诉，今后可凭相应证据另行主张权利，故对此不予理涉。
综上，原审法院遂判决：一、判决生效之日起十日内，张娟将其承租的徐州市体育中心大门东端内训练房楼（即训练馆顶楼健身房）返还给徐州市体育中心。二、判决生效之日起十日内，张娟向徐州市体育中心支付2011年4月1日至2011年5月6日的租金1775.34元。三、判决生效之日起十日内，张娟向徐州市体育中心赔偿2011年5月7日起至本判决生效之日止的租金损失（按照年租金18000元计算）。
上诉人张娟不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、双方在签订租赁合同后不久，被上诉人为创建高水平训练基地，利用上诉人的健身房进行装修，同时承诺双方长期合作、并对上诉人的装修进行补偿。在被上诉人承诺的前提下，上诉人对健身房进行了装修并对健身器材进行了补充、更新。2、被上诉人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不应支持。我国法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效是一年，而被上诉人已经超过了一年的期限。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人徐州市体育中心答辩称，1、双方订立房屋租赁合同后，上诉人是否为了经营需要进行装修、如何装修，被上诉人并不知情。上诉人也无证据证明被上诉人进行了承诺，并利用健身房创办省高水平训练基地。事实上，被上诉人自2005年已是国家高水平训练基地，而双方租赁合同系2007年订立，可见上诉人陈述并不属实。2、双方租赁关系已于2011年5月7日解除，上诉人未搬出。2013年春节后，被上诉人为备战十八届运动会要求上诉人尽快搬迁，协商未果便于同年7月对健身房停水、停电。被上诉人一审主张的依据是上诉人非法占用房屋，造成租金损失，应当适用两年诉讼时效。综上，原审法院认定事实清楚，使用法律正确，对上诉人的上诉请求依法应予驳回。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、体育中心起诉是否超过诉讼时效；2、双方租赁合同是否已经解除。
二审期间双方均未向本院提交新证据。二审庭审后，徐州市体育中心于2014年9月10日申请撤回其在一审中关于2011年4月1日至2011年5月6日期间的租金请求。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，徐州市体育中心自愿放弃其在一审中关于2011年4月1日至2011年5月6日期间的租金请求，不违反法律规定，依法应予准许。原审判决中支持该部分诉讼请求的判决应予改判。
关于体育中心起诉是否超过诉讼时效的问题。因上诉人张娟一直未迁出涉案房屋，即其占用涉案房屋的行为处于持续状态，故体育中心主张张娟占用房屋期间的租金损失并未超过法律规定的诉讼时效。上诉人关于体育中心起诉超过诉讼时效的上诉理由不予采纳。
关于双方租赁合同是否已经解除的问题，双方所签租赁合同期限届满后，未再续签，张娟亦未从涉案房屋处搬出，故双方租赁关系转为不定期租赁关系，出租人可随时提出解除租赁合同。在体育中心向张娟送达终止房屋租赁关系通知后，双方租赁合同解除。张娟上诉主张体育中心曾承诺双方保持长期租赁关系，但未提供证据证明，故对该上诉主张亦不予支持。
综上，因徐州市体育中心在二审中放弃部分诉讼请求，导致原判判决结果的改变。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2013）泉民初字第4242号民事判决第（一）项，即“本判决生效之日起十日内，张娟将其承租的徐州市体育中心大门东端内训练房楼（即训练馆顶楼健身房）返还给徐州市体育中心”；
二、维持（2013）泉民初字第4242号民事判决第（三）项，即“本判决生效之日起十日内，张娟向徐州市体育中心赔偿2011年5月7日起至本判决生效之日止的租金损失（按照年租金18000元计算）”；
三、撤销（2013）泉民初字第4242号民事判决第（二）项，即“本判决生效之日起十日内，张娟向徐州市体育中心支付2011年4月1日至2011年5月6日的租金1775.34元”。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13040元，二审案件受理费1194元，均由张娟负担（一审案件受理费已由徐州市体育中心预交，张娟随案款一并支付徐州市体育中心）。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 袁 菊
代理审判员 程 叶
二〇一四年九月十五日
书 记 员 王晓刚