陕西省眉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）眉民一初字第00553号
原告马周录，男，生于1955年3月13日，汉族，初中文化，农民。
被告崔红卫，男，生于1974年1月14日，汉族，初中文化，农民。
原告马周录诉被告崔红卫房屋租赁合同纠纷一案，�院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告马周录和被告崔红卫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2001年签订了一份房屋租赁协议，原告将其位于眉县常兴街道的18间房屋及院子租赁给被告，租期10年，2011年6月7日租赁期限已到，之后没有再续签租赁协议，该房屋一直由被告使用，每年向原告交纳房租25000元（交纳至2013年6月8日）。今年3月份原告向被告打招呼租赁到期后将房屋收回自用，6月8日期限到后，原告多次催促被告腾房，直到7月31日才把房屋交给了原告，现要求被告赔偿超期占用我房屋的损失41986元，其中2013年6月9日至7月4日共26天的房租损失3500元，2013年7月5日至7月31日共27天的房租损失7400元，被告拖欠的电费586元，被告没有及时腾房导致原告没有按期给其他承租人交房的违约金27000元，还有给修缮装修工队赔偿的损失3500元。
原告提供了以下证据证明自己的诉讼主张：
①原被告之间签订的租房协议一份，证明原被告双方2001年租房的事实；
②2013年5月25日原告和赵金怀签订的房屋修缮工程承包合同一份，证明被告没有及时腾房导致原告没有按期给赵金怀交房施工而应赔偿给赵金怀的损失3500元。
（2013年6月1日原告和刘涛签订的房屋租赁合同一份，证明其已将诉争房屋租赁给刘涛，租赁期限2013年7月5日至2015年7月4日，房屋租金每年10万元，因被告没有及时腾房导致原告没有按期给刘涛交房而应给付的违约金27000元，并证明2013年7月5日至7月31日共27天的房租应按每年10万元计算，房租损失为7400元；
④2012年6月8日收款收据一张，证明被告交房租至2013年6月8日。
被告辩称，原来租期是10年，租金不变，但原告逐年增加房租，否则就要收回房子，在合同期内多收了我1万多元，租的房子是今年6月7日到期，但是对方6月29日才给我打招呼，我来不及搬，6月底说要焊门，7月1日就来院子闹事。去年的房租是25000元，对方的损失我可按53天算，按每年25000元的租金来算，再算上水电费，但对方收我2000元保证金未退，还多收我1万多元的房租，这样算下来他还要给我退钱，诉讼费双方都要承担。
被告为其抗辩向本院提交下列证据：
①原被告之间签订的租房协议一份，证明原被告双方2001年租房的事实；
②2004年6月8日收条一张，证明原告收取其2004年6月8日至2005年6月8日房租14800元；
③2008年6月8日收条一张，证明原告收取其2008年6月8日至2009年6月8日房租16000元；
上述证据经庭审质证，本院认证如下：对于原告马周录在庭审中所提交的证据①和④，被告崔红卫对其真实性均无异议，且证据本身真实、客观，依法予以确认；对提交的证据②被告持有异议，且合同没有双方的签名，不符合合同的形式要件，本院不予确认；对提交的证据③被告持有异议，认为合同是假的，且与本案无关，本院经审查后认为该合同形式要件齐全，并附有刘涛身份证复印件，被告也没有证据证明其质证的意见，故该合同的真实性应予认定。对于被告在庭审中所举的三份证据，原告马周录对其真实性无异议，本院予以确认。还有在举证期间本院依据原告马周录的申请，对证人矦军岐的一份谈话笔录，证明被告崔红卫的父亲崔秋海委托中间人矦军岐去和原告马周录谈续租的事实，原告认为是真实的，被告说他不在场，不清楚当时是咋说的，本院认为该证人的陈述可信，予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原被告双方于2001年签订了一份房屋租赁协议，原告将其位于眉县常兴街道的18间房屋及院子租赁给被告�原告收取被告保证金2000元，租期10年，每年租金14800元，2008年6月起租金涨至每年16000元，2011年6月7日租赁期限届满。之后双方又口头约定由被告继续租赁，但没有续签租赁协议，被告每年向原告交纳房租25000元至2013年6月8日。今年3月份原告表示租赁到期后不再向被告租赁，将房屋收回自用，6月8日期限到后，原告催促被告腾房未果，于7月1日起诉到法院，要求被告腾房并赔偿损失，在诉讼期间，被告于7月31日把房屋腾出并交付给了原告。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿超期占用房屋的损失41986元，其中2013年6月9日至7月4日共26天的房租损失3500元，2013年7月5日至7月31日共27天的房租损失7400元，被告拖欠的电费586元，被告没有及时腾房导致原告没有按期给其他承租人交房的违约金27000元，还有给修缮装修工队（赵金怀）赔偿的损失3500元。
另查明，被告腾房时�欠电费586元未缴纳，庭审中，被告同意给付。原告收取被告保证金2000元，庭审中，被告要求原告退还，原告同意退还。
再查明，今年3月份，被告崔红卫的父亲崔秋海委托中间人矦军岐去和原告马周录谈续租的事情，说一年租金50000元，但原告不同意，表示不给被告租了，收回自用。
还查明，2013年6月1日原告马周录和刘涛签订房屋租赁合同一份，将诉争房屋租赁给刘涛，租赁期限2013年7月5日至2015年7月4日，租金每年10万元，并约定马周录不能按合同约定日期将租赁房屋交给刘涛，每推迟一天赔偿刘涛年房屋租金总额的1％违约金。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，当事人一方不履行合同义务，另一方有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使�失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中原被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，原告马周录将自有的房屋租赁给被告崔红卫10年，10年期满后，双方又口头约定续租两年，但没有签订书面合同，故续租的两年为不定期租赁合同，续租到期后，被告没有按期返还租赁的房屋属于违约，应当赔偿原告的损失，故原告要求被告赔偿超期占用房屋损失的诉讼请求应当予以支持。原告诉讼请求中要求被告赔偿超期占用房屋的损失共41986元，其中2013年6月9日至7月4日共26天的房租损失以中间人矦军岐说的每年50000元的租金标准计算，本院予以支持；2013年7月5日至7月31日共27天的房租损失以原告和刘涛签订的租赁合同中每年10万元的标准计算及被告没有及时腾房导致原告没有按期给其他承租人（刘涛）交房的违约金27000元的主张本院不予支持，因为原告知道被告不能按期腾房，没有采取适当的措施处理与刘涛签订的租房合同，导致了损失的扩大，就扩大的损失原告不得要求被告赔偿，这27天的房租损失也按每年50000元的租金计算较为合理；拖欠的电费586元被告表示愿意给付，本院予以认可；给修缮装修工队（赵金怀）赔偿损失3500元，因没有事实根据，本院亦不予支持。原告收取被告保证金2000元，庭审中，被告要求原告退还，原告同意退还，本院予以认可。被告辩解在10年租赁期内原告提高租金，多收租赁费，因合同中没有约定10年租赁期内租金不变的条款，被告已按提高后的租赁费向原告交纳，应视为双方在合同履行过程中对租赁合同的协商变更，且10年租赁合同已履行完毕，故对被告的这一辩解意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条�第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告崔红卫赔偿原告马周录超期占用房屋的损失7260元。
二、由被告崔红卫支付原告马周录拖欠的电费586元。
三、由原告马周录退还被告崔红卫保证金2000元。此款可以在以上赔偿款中抵扣。
四、驳回原告马周录的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费950元，由原告马周录负担750元，由被告崔红卫负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，并预交上诉费950元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 张文利
审判员 何 波
审判员 王淑娟
二〇一三年九月二十七日
书记员 卫 佳