杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余民初字第1580号
原告（反诉被告）：陈某某。
委托代理人：戴红兵，浙江振业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：夏某。
委托代理人：朱勤，浙江可道律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈某某（以下统称陈某某）诉被告（反诉原告）夏某（以下统称夏某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理，依法适用简易程序于2017年7月9日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序组成合议庭于2015年9月15日再次公开开庭进行了审理。陈某某及委托代理人戴红兵，夏某及委托代理人朱勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈某某起诉称：原、被告系房屋租赁关系。2014年3月26日原、被告签订租房协议：夏某因经营需要，承租座落于杭州余杭经济开发区红丰社区南侧红丰6组星光街111号马路北侧，面积280平方米5间房屋，租赁期限为5年，自2014年3月26日至2019年3月25日止。每年租金26万元，租金一年一付，每次需提前一个月支付，承租期内第二年、第三年递增5％起算，第4、第5年递增3％起计算。同时双方约定，本合同双方签字具有法律效力。若有违约，违约方应承担违约责任，并支付对方年租金10％违约金。第一年夏某如约支付租金，但第二年夏某未能如约支付租金并擅自搬离所租房屋，造成陈某某房屋腾空的损失。原、被告几经协商未果。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决，诉讼请求：1、要求夏某承担租赁违约金27300元；2、要求夏某承担本案的诉讼费用。
夏某答辩称：陈某某诉称不属实。原、被告签订租赁协议后，夏某依约支付了第一年房屋租金26万和3000元租房保证押金，并委托杭州亿万企业管理咨询服务有限公司办理开汽车修理店所需的相关证照。2014年4月4日通过工商名称预核准为杭州余杭区经济技术开发区夏盼汽车装璜服务部，在后续申请开业登记中，因星光街1117号租赁房屋无排水许可证，环评也做不出，无法办理出营业执照。多次联系陈某某，告知该情况，要求提前解除合同并要求陈某某收房，但陈某某一直以租赁合同期为5年不同意。2015年3月28日，夏某再次向陈某某提出解除合同，告知房屋已腾空，要求交付钥匙，陈某某仍不同意。综上，因陈某某出租房屋自身的缺陷问题，导致夏某办不出营业执照，合同目的无法实现，夏某提前要求解除合同，于法有据。综上，请求法院依法查明本案事实，依法驳回陈某某诉请。
夏某反诉称：2014年3月26日，夏某向陈某某租赁涉案星光街1117号房屋，书面约定租赁房屋只限汽车修理，租期5年，第一年租金260000元，押金3000元，违约金房租的10%等内容。合同签订后，夏某依约支付了第一年房屋租金26万和3000元租房保证押金，并委托杭州亿万企业管理咨询服务有限公司办理开汽车修理店所需的相关证照。后杭州亿万企业管理咨询服务有限公司通知陈某某，租赁房屋因排水许可、环评做不出，无法办理营业执照。夏某也多次联系陈某某，告知以上情况，要求提前解除合同并要求陈某某收房，但其一直以租赁合同期为5年不同意。综上，希望法院能查明事实，依法判决。反诉请求：1、判令陈某某退回第一年最后一个月租金21667元、押金3000元；2、判令陈某某支付夏某应无法办理出营业执照、合同目的无法实现的违约金26000元；3、本案的本、反诉费均由陈某某承担。
陈某某答辩称：双方签订涉案房屋租赁协议，协议约定租期是5年，押金3000元，违约金是房租的10％，同时在协议中约定营业执照及相关的证件费用由夏某办理负责。在签订房屋之前，2014年3月21日夏某也出具了承诺书给原告陈某某，明确证照由夏某去办理，费用由夏某承担。在办理证照过程中，夏某与浙江方汇建筑工程有限公司签订的租房协议中也明确了证照由夏某自行办理。夏某作为承租人在租房前对租房的性质、用途以及能否办理营业执照应当有足够的了解，能否办理环评、能否办理营业执照是夏某自行解决的事情。根据双方签订的协议不能将上述义务归属陈某某。夏某做不出环评有自身的原因。余杭经济开发区已经同意了夏某办理营业执照和办理环评，夏某在办理营业证照过程中需要履行一定的法律手续，污水排放管道并非不能办理。该房屋系陈某某向浙江方汇建筑工程有限公司承租的，也要向出租人支付租金。根据原被告双方的合同，夏某已经造成了陈某某的损失。综上，请求法庭驳回夏某的反诉请求。
针对本诉与反诉，陈某某为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.2014年3月26日租房协议一份，用以证明原、被告之间系租赁关系，以及对违约责任的约定。
2.承诺书一份，用以证明原、被告之间系租赁关系，以及对违约责任的确定。
3.租房协议一份（复印件），用以证明涉案房屋系陈某某从杭州玉石塑粉有限公司承租过来的。
针对本诉与反诉，夏某为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.夏某委托杭州亿万企业管理咨询服务有限公司办理营业执照材料一组，用以证明夏某依法办理相关租赁房屋开设汽车修理店的营业执照的相关事实。
2.工商余杭分局对夏某的汽车修理店调查处罚资料一组，用以证明工商余杭分局在对夏某汽车修理店检查时，夏某还在办理环评手续。
3.情况说明、调查介绍信及相关照片一份，用以证明营业执照办不出的原因系租赁房屋因排水、环评做不出。
4.录音光盘、文字整理资料一份，用以证明夏某提前告知陈某某，无法办理营业执照的原因，提前一个月就提出解约，并多次告诉陈某某，早已将房子腾空，向陈某某交还钥匙，但陈某某拒绝接受，让房子空了一个月等内容。
5.高院解答、判例等资料一组，用以证明陈某某出租房屋自身的缺陷问题，导致夏某无法办理营业执照，租赁房屋的合同目的无法实现，夏某提前要求解除合同，于法有据，类似这种情况，判例和解释也都支持解除合同，返还租金、押金，并部分承担装修损失等等。
6.申请书、承包经营协议一份（复印件），用以证明夏某提前将房屋腾空搬出。
经庭审质证，本院对上述证据认定如下：
（一）针对陈某某提供的证据：夏某经质证后，对证据1、2的真实性无异议，待证事实有异议，认为协议明确约定一切证照由夏某办理，但未明确无法办出的具体情况，无法办证不是夏某违约。本院认为，该组证据能够证明原、被告签订租赁协议及约定的相关事实，予以采信；对证据3真实性有异议，夏某认为租房时未看到该协议。本院认为综合本案案情及其他有效证据，能够证明其待证事实，予以采信。
（二）针对夏某提供的证据：陈某某经质证后，对证据1、2关联性均有异议，认为夏某能否办理执照与陈某某无关；对证据3、4三性均有异议，认为夏某委托的中介公司单方出具情况说明，不符合证据形式要件，与本案无关；对证据5、6，认为不符合证据形式要件，与案件无关，不能作为证据使用。本院审核后，对证据1、2的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。对证据3中申请书，不符合证据的形式要件，不予采信，对该组其他证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。对证据4结合庭审情况，可以认定该证据的真实性，并据证据的内容来认定本案的相关事实。对证据5，系法院判例及法律法规，不符合证据的形式要件。本院将结合本案案情予以参考。对证据6系复印件，且证人未到庭接受询问，不予采信。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年3月15日，杭州玉石塑粉有限公司（甲方）与陈某某（乙方）签订租房协议一份，约定乙方租用甲方坐落在临平星光街1117号西侧20米处马路北房屋底层5间280平方米经营使用。租赁期限五年，自2014年3月15日至2019年3月14日止。2014年3月21日陈某某（甲方）与徐盼盼（乙方）签订承诺书一份，约定：甲方将五间出租房租给乙方修车使用，每年租金26万元整，第二年起递增5%至第三年，第四、五年递增3%。租房协议从2014年3月26日起签订，租金一年一付，一次性付清。暂收租房押金3000元整。如违约，违约方承担责任，证照由乙方办理，包括费用。徐盼盼与夏某系夫妻关系。2014年3月26日陈某某（甲方）与夏某（乙方）签订《租房协议》一份，约定：一、乙方因经营需要租用甲方坐落在杭州市余杭经济开发区红丰社区南侧红丰六组星光街1117号马路北侧，房屋为甲方个人所有，底层5间共280平方米，总面积280平方米，房屋性质个体经营用房。二、租赁期限：租期五年，自2014年3月26日至2019年3月25日止。三、经双方协商每年租金为260000元，租金一年一付，每次需提前一个月支付。承租期内第二第三年递增租金5%起算，第四第五年递增3%起算。四、租赁期内如遇不可抗拒的自然灾害导致租房倒毁，本合同自然终止，互不承担责任。承租期内乙方不得随便出租转让，如需转让出租应得到甲方同意方可行使。本出租房只限汽车修理之用，拒绝开餐饮饭店，否则甲方有权收回房屋，承担违约金。……六、一切证照乙方自己办理，水电相关证件及一切费用由乙方自己负责，乙方房屋使用期间水表、电表乙方自己安装，水、电费及物业管理费应每月按时向甲方物业管理部门交清，涉及公共部位的水电按时均摊，室内上下乙方自己装潢，不得损坏房屋，承租期间乙方应交租房保证押金三千元。七、本合同双方签字盖章，并具有法律效力，对双方具有约束力，应严格履行权利和义务，若有违约，违约方应承担违约责任，并支付对方年租金10%违约金。
协议签订后，夏某依约向陈某某交纳了第一年房屋租金260000元及保证金3000元。2014年4月，夏某委托杭州亿万企业管理咨询服务有限公司向杭州市工商行政管理局申请办理营业执照，于2014年4月4日取得预先核准个体工商户字号：杭州余杭区经济开发区夏盼汽车装潢服务部。后因星光街1117号房屋无排水许可证，无法通过环评审批，无法办理营业执照，夏某于2015年2月26日向陈某某提出解除租房协议，陈某某不同意解除。后夏某自行腾空租赁房屋，并向陈某某提出交还钥匙。陈某某于2015年3月26日接受该租赁房屋钥匙，双方解除租赁关系。陈某某认为夏某提前解约的行为已构成违约，遂起诉来院，并提出以上诉请。夏某认为其无法办理营业执照，合同目的无法实现，系陈某某违约造成，遂提出以上反诉请求。
另查明，2014年5月21日，夏某在未办理好营业执照的情况下，擅自在杭州余杭区星光街1117号开设“夏盼汽车装饰”店，从事汽车装潢、洗车等经营活动，被杭州市工商行政管理局余杭分局予以处罚。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方自愿签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，应属合法有效。根据双方当事人本反诉的主张，本案主要争议焦点在于：夏某要求提前解除合同是否构成违约。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方约定夏某承租涉案房屋用于汽车修理之用，夏某按照合同约定使用该房屋，但在办理营业执照过程中，因涉案房屋存在行政管理限制，无法办理营业执照，致使租赁合同目的无法实现，继续履行合同对夏某方明显不公平，故夏某提前解除合同的行为，符合法律规定，不构成违约。陈某某要求夏某承担违约金的主张，本院不予支持。夏某未能办理营业执照无法实现合同目的亦非陈某某的原因造成，故夏某要求陈某某承担违约金的主张，依据不足，本院亦不予支持。根据双方签订的《租房协议》，第一年租期为2014年3月26日至2015年3月25日，结合双方提供的有效证据及庭审情况，本院认为原、被告签订的《租房协议》于2015年3月27日解除，故，夏某要求陈某某返还多付一个月租金21667元的主张，本院亦不予支持。对于夏某要求陈某某返还保证押金3000元的请求，结合双方签订的《租房协议》第六条，该保证金系房屋使用过程中合理使用房屋、按时交纳相关物管费用等的保证押金。现双方合同已解除，陈某某未提供证据证明夏某存在违反合同第六条之情形。故，对夏某的该项请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈某某于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）夏某款项3000元；
二、驳回原告（反诉被告）陈某某的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）夏某的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费482.5元，由原告（反诉被告）陈某某负担；反诉案件受理费1066.7元，由被告（反诉原告）夏某负担1000元，原告（反诉被告）陈某某负担66.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费482.5元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 卢 燕
人民陪审员 耿海颖
人民陪审员 徐贵林
二〇一五年十月八日
书 记 员 沈秋霞