浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳商外初字第4号
原告：中国工商银行股份有限公司淳安支行，住所地淳安县千岛湖镇排岭南路14号。
代表人：张晓华，行长。
委托代理人：余和平，该公司职员。
被告：黄杭丽。
被告：严峻。
被告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，登记住所地杭州市清泰街金隆花园金梅轩16#，实际办公场所淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村1号楼A座302室。
法定代表人：俞裕开，董事长兼总经理。
委托代理人：胡爱平、项良杰，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司淳安支行因与被告黄杭丽、严峻、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（以下简称东方巨龙公司）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告黄杭丽、严峻归还原告贷款本金627,501.67元及截止2015年6月20日的利息65,938.17元，自2015年6月21日至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复息按借款合同和人民银行相关规定另行计付。2、在抵押财产范围内承担抵押担保责任，原告对被告黄杭丽、严峻抵押的淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村1幢1211室房产处置所得享有抵押优先受偿权。3、被告东方巨龙公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由三被告承担。
经审理查明，被告黄杭丽以其与严峻向东方巨龙公司购买千岛湖镇阳光水岸度假村1幢1211室预售商品房，建筑面积58.72㎡，价格968,880元，除首付款外，余款678,000元需贷款支付，向原告提出申请。2009年1月20日，原告与三被告签订《个人房屋担保借款合同》，约定原告向被告黄杭丽发放贷款678,000元，贷款期限为2009年1月19日起至2039年1月19日止，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮30%，如遇中国人民银行调整贷款利率，于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行，还款方式为按月等额本息还款；如未按期偿还借款本息，逾期本息按实际执行利率上浮30%计收逾期利息；黄杭丽、严峻以其购买千岛湖镇阳光水岸度假村1幢1211室房产对贷款设立抵押担保；东方巨龙公司对黄杭丽的贷款本息提供连带责任保证，抵押和保证的担保范围均为贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用，保证期间自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止。其中合同第十二条第（四）项约定，借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还借款本息，贷款人宣布合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿贷款本息，或提前处分抵押物。当日，黄杭丽、严峻在淳安房地产管理处办理抵押预告登记，登记种类为抵押权，权利人为原告，义务人为黄杭丽、严峻。严峻作为黄杭丽的配偶，还向原告出具了共同还款承诺书。原告依约发放贷款，并将贷款转入东方巨龙公司账户支付购房款。2013年5月开始，黄杭丽停止还款。2013年9月30日，原告宣布贷款提前到期，并书面通知三被告，但三被告至今未还款。截止2015年6月20日，未还借款本金627,501.67元、利息65,938.17元。
被告东方巨龙公司在庭审中主张本案借款合同无效，提出东方巨龙公司与黄杭丽、严峻签订虚假的房屋买卖合同，骗取原告的贷款，购房首付款和已还贷款本息全部是东方巨龙公司支付，但未提供证据证明。
另查明，阳光水岸度假村1幢1211室房屋已经竣工验收，具备交付和办理产权过户和正式抵押登记的条件。
本院认为，房屋买卖合同是否虚假是东方巨龙公司与黄杭丽、严峻之间的问题。原告与三被告之间签订的《个人房屋担保借款合同》，从形式到内容均符合法律的要求，抵押已办理预告登记，原告也依据合同约定发放了贷款，被告应当依约履行还款义务、承担担保责任。黄杭丽未能按期返还借款，原告要求提前清偿贷款本息，符合合同第十二条第（四）项的约定。黄杭丽、严峻应当按合同约定和通知书的要求，清偿贷款本金、利息及逾期利息。虽然阳光水岸度假村1幢1211室房屋已经竣工，但是该房屋的所有权尚未登记在黄杭丽、严峻的名下，原告没有取得房屋抵押登记的他项权利证书，东方巨龙公司偿还本案贷款本息的连带责任尚未解除。在黄杭丽、严峻不能按期还本付息的情形下，东方巨龙公司应当承担连带责任。预售商品房抵押预告登记是对将来买房人取得所购商品房所有权后设立抵押权的保全措施。被告黄杭丽、严峻将预售商品房抵押给原告，办理了预告登记，原告虽未取得房地产抵押权，但预告登记具有排除他人处分登记标的物的物权效力。1997年4月建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》要求抵押人在商品房竣工并领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记，预售商品房抵押即转换为房地产抵押。被告东方巨龙公司、黄杭丽、严峻在商品房竣工后因各种原因不办理房地产权属过户及房地产抵押登记，不应该影响原告对抵押权的实现。因此原告要求实现担保物权，以抵押物的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。本院对巨龙公司的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条，第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄杭丽、严峻于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司淳安支行借款本金627,501.67元及截止2015年6月20日的利息65,938.17元，自2015年6月21日至还清之日止的利息按合同约定利率计算支付。
二、被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司对上述被告黄杭丽的借贷债务承担连带责任。
三、若被告黄杭丽、严峻、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司未按期履行上述第一项义务，原告中国工商银行股份有限公司淳安支行有权就被告黄杭丽、严峻抵押的财产（位于阳光水岸度假村1幢1211室的房屋及其国有土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,734元，财产保全申请费4,520元，合计15,254元，由被告黄杭丽、严峻负担，被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司负连带责任。
原告中国工商银行股份有限公司淳安支行于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被告黄杭丽、严峻、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费.
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费10,734元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行通知预交。【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。
审 判 长 余积祉
人民陪审员 钱立明
人民陪审员 胡水平
二〇一六年五月十日
书 记 员 段俊英
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条：
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款时间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条:借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条：
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条：
保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条：
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十二条：
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条：
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条：
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应该知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。