上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一（民）初字第5083号
原告陈登旺，男，1966年5月24日生，汉族，户籍所在地福建省南平市。
被告黄毅，男，1969年12月30日生，汉族，户籍所在地福建省建阳市。
被告程适，男，1990年2月19日生，汉族，住福建省建阳市。
原告陈登旺诉被告黄毅、程适民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法适用简易程序审理。后因被告黄毅、程适下落不明，故本案于2015年8月12日转为普通程序审理，并依法采用公告送达，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告陈登旺到庭参加诉讼，被告黄毅、程适经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈登旺诉称：原、被告系老乡关系。二被告因合伙做生意需要资金为由向原告借款。原、被告于2013年12月19日签订《房地产借款抵押合同》，约定被告黄毅向原告借款40万元，借款期限自2013年12月19日至2014年3月19日；被告程适用名下位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”）为上述借款作抵押担保；若抵押物折价拍卖后不能清偿被告黄毅欠款，则被告程适就剩余债务继续清偿。合同签订后，被告程适将上述房屋办理了以原告为抵押权人的抵押登记。当日，原告通过妻子杨钰琴的账户向被告转账了100万元，该100万元中包括了本案的借款40万元，以及另外两笔同一天借给被告黄毅的借款各30万元，另外两笔借款借款人均为被告黄毅，仅是因为担保物不一样，所以分开签订合同，合同内容与本案基本相同，现两笔借款也均另案起诉。本案借款至期后，原告多次催讨未果，故起诉至法院，请求判令：1、被告黄毅偿还原告借款40万元及逾期利息（以40万元为本金，自2014年3月20日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告程适以涉案房屋为被告黄毅的上述债务在抵押物价值范围内承担清偿责任，原告对于抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告程适对涉案房屋拍卖、变卖价款不足部分和被告黄毅一起承担继续偿还责任。
被告黄毅、程适未作答辩。
经审理查明：2013年12月19日，原告作为抵押权人、被告程适作为抵押人、被告黄毅作为借款人签订《房地产借款抵押合同》。合同第一条约定，原告与二被告于2013年12月19日在松江区签订本合同。第二条约定，抵押房地产位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号，建筑面积289.55平方米，价值462万元。第三条约定，抵押房地产担保范围为借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的原告代垫费用和其他费用。第四条约定：借款数额为40万元；借款期限自2013年12月19日至2014年3月19日。第十三条约定，原告行使抵押权委托拍卖机构将上述房地产公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、借款本息及相关费用后，剩余部分退还被告程适，不足部分原告有权向程适追索，有关拍卖手续程适均委托原告代为办理。第十八条约定，凡因履行本合同而产生任何争议，向本合同签订地人民法院提起诉讼。合同另对其他事项进行了约定。
同日，原告与被告程适就涉案房屋办理了以原告为抵押权人的抵押登记，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，债权数额为40万元，期限从2013年12月19日至2014年3月19日，登记核准日期为2013年12月24日。
同日，原告通过其妻子杨钰琴农业银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX账户向被告黄毅转账100万元。
另查明：涉案房屋登记的权利人为被告程适，建筑面积289.55平方米，房地产权号为松XXXXXXXXXX，核准登记日为2013年2月19日。
根据涉案房屋上海市房地产登记簿中记载，涉案房屋除本案所涉的抵押登记外另有抵押权人为中信银行股份有限公司上海分行，债权数额为330万元，债务履行期限为2012年8月28日至2015年11月28日，该抵押登记受理日期为2012年8月29日，核准日期为2012年8月30日；熊义宝，债权数额为92万元，债务履行期限为2012年5月15日至2014年6月30日，该抵押登记受理日期为2013年6月14日，核准日期为2013年6月19日。
还查明：原告于2013年12月19日和被告黄毅共签订了三份《房地产借款抵押合同》（包括本案的合同），本案借款40万元，其余两份分别为30万元，合计100万元。被告程适及另外两位案外人分别用各自房产为上述三笔借款抵押担保。原告已就另外两笔借款向本院进行诉讼，案号为（2015）松民一（民）初字第5084、5085号，该两案现在审理中。
以上事实，有房地产借款抵押合同、账户历史交易清单、房地产登记证明、上海市房地产登记簿、结婚证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。原告为证明自己的主张而提供的《房地产借款抵押合同》系原件，且已提供相关银行支付凭证，本院对原告与被告黄毅之间的借贷关系予以确认，现借期已届至，故被告黄毅理应按照借条确认的金额履行还款义务，本案中原告要求被告归还借款40万元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。同时，被告黄毅还应支付原告上述借款逾期利息，原告主张的起止日期及利率均符合法律规定，本院亦予以支持。
关于原告主张的抵押权。因涉案房屋已向三个债权人抵押，应按抵押物登记的先后顺序清偿，而案外人中信银行股份有限公司上海分行及熊义宝抵押登记在先，故由其优先受偿后才由本案原告受偿，原告优先受偿金额为400，000元。同时，根据《房地产借款抵押合同》第十三条约定，就抵押物拍卖、变卖所得价款不足清偿被告黄毅上述债务部分，被告程适也要承担继续偿还责任，该条款实际是原、被告约定了在担保物不足以清偿本案债务的情况下，被告程适作为保证人承担继续清偿的责任，该约定并未违反法律规定，故双方当事人应按照约定履行。
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告黄毅、程适经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下规定，判决如下：
一、被告黄毅于本判决生效之日起十日内归还原告陈登旺借款400，000元；
二、被告黄毅于本判决生效之日起十日内支付原告陈登旺上述借款的逾期利息（以400，000元为本金，自2014年3月20日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、若被告黄毅到期未履行上述付款义务，则折价或拍卖、变卖被告程适名下位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号1＿3层房屋，所得价款由中信银行股份有限公司上海分行优先受偿（数额不超过3，300，000元），熊义宝优先受偿（数额不超过920，000元），余款由原告陈登旺优先受偿（数额不超过400，000元），不足部分由被告黄毅、程适继续清偿。
案件受理费7，749元，公告费600元，合计诉讼费8，349元，由被告黄毅、程适负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾国华
审 判 员 张 莉
人民陪审员 蔡 春
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 余诗诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定和国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。