广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第1109号
原告：韩贞伦，男，1967年4月29日出生，仡佬族，住贵州省道真××自治县××淞××村方元组。
委托代理人：夏乾海，广西启迪律师事务所律师。
委托代理人：徐海超，广西启迪律师事务所律师。
被告：北海辰宸房地产有限公司，住所地北海市××路××号。
法定代表人：朱福钊，总经理。
被告：北海安威钢结构建筑制品有限公司，住所地北海市××大道西××加工区××大楼××房。
法定代表人：李滔，总经理。
委托代理人：王桂，广西桂鸿凯律师事务所律师（同系北海辰宸房地产有限公司的委托代理人）。
委托代理人：陈静，广西桂鸿凯律师事务所实习人员（同系北海辰宸房地产有限公司的委托代理人）。
原告韩贞伦与被告北海辰宸房地产有限公司、北海安威钢结构建筑制品有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏乾海、徐海超，被告的委托代理人王桂、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩贞伦诉称：2008年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北海市北部湾西路以北、昆明路以西青青小城3幢1单元302房，总价为154584元。同时合同约定：1、逾期付款的违约责任：（1）、逾期30日内，每日按逾期付款金额万分之五计算违约金；（2）、逾期超过30日后，每日按逾期付款金额万分之十支付违约金；2、逾期交房的违约责任：每逾期一天，被告按已交房价款万分之三向原告支付违约金；3、被告应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.03%向原告支付违约金；4、商品房交付使用时间为2009年4月30日前。合同签订后，原告依约付清了全部购房款154584元。2009年4月30日，被告将房屋交付给原告使用。但至今仍未能办妥房屋的产权证，致使原告不能完全行使所购商品房占有、受益和处分四项权能，给原告造成经济损失。原、被告签订合同第十五条规定出卖人逾期办理产权证的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”是被告预先拟定的格式合同条款，违约金的标准过低，与原告承担的逾期付款赔偿责任相比非常不公平，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定进行调整，按人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。经原告多次要求，被告一直拒绝对原告进行合理赔偿。由于被告违约，导致原告不能及时取得房屋产权证，不能出卖房屋，造成相应交纳物业管理费的损失。为此，请求判令：1、被告支付逾期办理产权证违约金人民币36734元（从2009年11月1日起计算至2012年6月30日，以原告所交购房款154584元为本金，按人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以后另计）；2、被告负担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述事实提供的证据有：1、身份证，证明原告诉讼主体资格；2、电脑咨询单二份，证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，证明原、被告买卖商品房的事实和约定的办证时间及违约责任；4、通知，证明被告曾于2011年12月23日承诺对全体青青小城业主逾期办证进行理赔；5、关于青青小城房产证办理问题的答复，证明到2012年3月17日被告尚未办理房产申报登记；6、物业费明细，证明如取得房产证，将房屋转让就不需要相应交纳物业管理费。
被告北海辰宸房地产有限公司、北海安威钢结构建筑制品有限公司辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，是合法有效的合同。合同中违约责任的约定是双方真实意思表示，应当作为判定责任依据。两被告是在取得《商品房预售许可证》后，出售房屋，符合法律、法规的规定。逾期办房产证和土地使用权证，并不是两被告原因，而是由于北海市政府一直没有确定增容费的具体数额，两被告无法交纳增容费，因而无法为原告办理房产证和土地使用权证。根据《补充协议》第七条的约定：非因甲方（两被告）原因未能办理好产权证的，两被告不承担违约责任，而本案造成逾期为原告办理房产证和土地证的原因不是两被告，因此两被告不应承担。原告没有提供任何实际损失证据，而主张违约金过低，没有法律依据，不应得到支持。综上所述，应驳回原告诉讼请求。但鉴于被告至今未为原告办理房屋产权证，虽然不是两被告责任，但对原告未能及时取得房屋产权证确实给原告造成困扰，两被告自愿一次性经济补偿人民币1000元给原告。
被告为其辩解提供的证据有：1、《商品房预售许可证》，证明被告出售商品房行为合法；2、《北海出口加工区建设工作协调会会议纪要》（北政阅（2007）52号）；3、北海出口加工区管理委员会《关于北海出口加工区生活配套小区已转让项目用地补交土地出让金的有关问题的请求》（北出管报（2007）24号；4、北海市人民政府办公室公文处理笺4-243，以上证据2、3、4证明市政府同意适当提高已转让至安威公司和辰宸公司的出口加工区生活配套小区临街综合楼约25亩用地（青青小城项目）的容积率，但由于北海市新的基准地价尚未核定，企业无法办理相关的土地出让金补交手续；5、北海市国土资源局《关于北海安威钢结构建筑制品有限公司、北海辰宸房地产有限公司提高土地容积率补交土地出让金有关问题的请求》（北国土（2009）428号）；6、北海市人民政府办公室公文处理笺7-1177号，以上5、6证据，证明2009年9月22日，市国土局拟同意参照评估价收取青青小城项目土地出让金差价；7、北海市人民政府专项工作会议纪要（北政阅（2010）199号）《北海市出口加工区项目建设工作协调会议纪要》，证明：“青青小城”关于增加容积率等国土局正在办理；8、北海市人民政府《关于安威钢结构建筑制品有限公司辰宸房地产有限公司用地提高土地容积率补交土地出让金有关问题的批复》（北政土字（2011）139号）；9、广西壮族自治区非税收入一般缴款书；10、中华人民共和国税收通用完税证；11、北海市地方税务局房地产交易契税完税证明书，以上9、10、11证据，证明：1在收到北政土字（2011）139号批复后，两被告按照批复确定的期限交清土地出让金差价；2、交纳土地契税16.232701万元；12、国有土地使用权出让合同变更协议；13、北海市住房和城乡建设局来信答复；14、建设工程防线验查、竣工验收合格单；15、建设工程规划审批单；16、建设工程规划许可证，以上12、、13、14、15、16证据，证明在市政府作出北政土字（2011）139号批复、两被告交清土地出让金差价、土地契税。
经开庭质证，原告对被告提供证据1三性无异议，对证据2、3、4、5、7、8、9、10、11、12真实性合法性无异议，但与本案无关联；证据6没有原件不予质证。对证据13、14、15、16真实性无异议，证据13证明业主积极要求被告承担责任和办理相关房产证手续，证据14证明被告在房地产销售中严重违约，证据15、16证明被告违法违规行为。
被告对原告提供的证据1、2、3的三性无异议，但证据3不能证明原告要证明的内容；对证据4真实性有异议，对证据5真实性无异议，但不能证明原告的主张；对证据6认为原告住房就应该支付物业费。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信，对被告提供的证据6因无原件不予作为本案的依据；对双方提出其他有异议的书证，因与本案诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2008年4月29日，原、被告签订预售《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北海市北部湾西路以北、昆明路以西青青小城3幢1单元302房，总价款154584元。合同还约定：原告逾期付房款30内的，每日按逾期应付房款的万分之五支付违约金；逾期超过30日每日按逾期应付房款万分之十支付违约金；房屋交付期限在2009年4月30日前；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金等内容的协议。合同签订后，原告依约付清了全部购房款154584元。被告亦于2009年4月30日将房屋交付给原告使用至今。但被告至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得房产权证。另查明，2007年始，两被告就涉案“青青小城”项目用地增加容积率向北海市政府提出申请，并于7月31日经北海市政府作出同意适当提高容积率，由企业补交所需地价款的决定。2007年12月，北海市规划局核发了该项目的《建设工程临时规划许可证》（北临规证建（2007）117号），容积率由原来的1.7变更为2.45。2008年4月18日，取得涉案青青小城的商品房预售许可证，但北海市政府一直未对该项目变更容积率需补交的土地出让金差价具体金额作出批复，两被告一直未能办理补交手续。2011年11月23日，北海市政府就涉案用地提高土地容积率补交土地出让金的问题批复，同意两被告补交土地出让金。2012年1月18日，两被告补交了土地出让金5410900.2元，并于2012年4月1日取得了《建设工程规划许可证》（建字第450501200700117号）。
本院认为：原、被告双方签订的预售《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，没有损害国家、集体或第三人的合法权益，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》，是根据商品房买卖合同统一文本制作，相关条款具体内容是需要双方协商一致，并非是一方未与对方协商而重复使用不能更改的格式合同。故原告主张合同第十五条2：“买受人（原告）不退房，出卖人（被告）按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”是原告预先拟定的格式合同条款，是不经协商，与事实不符，本院不予支持。两被告在取得《商品房预售许可证》后，即取得出卖讼争房屋权利后，应当以其作为房地产开发商专业角度对其承诺的交付房屋时间和将办理涉案房屋权属登记需由两被告提供的资料报产登记机关备案有正确预见，被告因预见不准确，而又不是不可抗力的原因导致被告不能履行所签订《商品房买卖合同》约定义务的，被告应承担违约责任。本案中，政府部门没有及时作出批准两被告补交土地出让金的原由并非不可抗力，两被告将此作为抗辩理由不成立。为此，两被告不按合同约定在交付商品房给原告180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能办理房地产权属证书，两被告应根据合同约定按已付房款的0.03%支付违约金。在原、被告约定有违约金的前提下，原告未能提供证据证明实际损失存在，并且证明该实际损失数额难以确定条件下，就以合同约定被告承担的违约金与原告承担的逾期付款赔偿责任相比非常不公平，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以交房款154584元为本金，按人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿违约金36734元是不当的，本院不予支持。原告取得讼争房屋使用后理应支付物业管理费，故原告主张交纳房屋的物业管理费作为损失，本院不予支持。鉴于两被告自愿补偿1000元给原告，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定“民事活动遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，本院予以准许。同时，两被告亦应积极办理涉案房屋的产权证给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告北海辰宸房地产有限公司、北海安威钢结构建筑制品有限公司赔偿人民币1000元给原告韩贞伦。
案件受理费人民币718元，由原告负担359元，由被告北海辰宸房地产有限公司、北海安威钢结构建筑制品有限公司负担359元（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法。
审 判 长 黄开群
审 判 员 易文尧
人民陪审员 曾广萍
二〇一三年一月六日
书 记 员 曾 荣
附：本判决书引用的法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；
2、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；
3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，不应当履行债务。