上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第797号
上诉人（原审被告）阮庆洲。
上诉人（原审被告）焦典。
被上诉人（原审原告）陈丽。上诉人阮庆洲、焦典因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭于2014年4月22日公开开庭审理了本案，上诉人阮庆洲暨上诉人焦典之委托代理人、被上诉人陈丽之委托代理人桂升原、李松梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年5月1日，陈丽（作为出卖方，签约甲方）与阮庆洲、焦典（作为买受方，签约乙方）及案外人上海某某房地产经纪事务所（居间方，签约丙方）签订《房地产买卖协议》1份，约定了出售房屋坐落位置、房屋面积、付款方式及违约责任等。其中对房屋价款及相关费用的约定为房价款57万元（人民币，下同），此协议房价款为甲方净到手价格，税费及中介费均由乙方承担。对40万元房款的支付方式约定为甲方同意乙方通过向贷款银行申请40万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后7个工作日内向贷款银行申请贷款，提交全部贷款所需材料或证明，签订借款抵押合同等相关协议，并支付相关费用。对房屋建筑面积记载为33.27平方米。
2013年5月5日，陈丽（作为卖售人，签约甲方）与阮庆洲、焦典（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于某某区鞯街某某弄某某号某某室房屋，建筑面积为33.27平方米，房地产转让价款为57万元。甲方于2013年7月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方确认在2013年6月15日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款方式为签订买卖合同时乙方支付16万元；乙方向银行申请贷款40万元，具体日期以银行放款为准，若贷款贷不足的，交易过户当日以现金方式补足；甲、乙双方交房当日，甲方交钥匙给乙方，乙方支付甲方1万元。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定。
上述合同签订当日，阮庆洲、焦典向陈丽支付房款16万元，之后陈丽于2013年9月5日收到阮庆洲、焦典通过贷款银行以划账方式支付的房款35.6万元，于同年10月14日收到阮庆洲、焦典以划账方式支付的房款4.4万元。
2013年7月31日，阮庆洲与案外人上海某某银行某某支行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，总共批准贷款额为35.6万元。
2013年8月17日，陈丽与阮庆洲、焦典双方共同至某某区房地产交易中心办理了房屋转让过户手续。
2013年8月30日，涉案房屋产权登记至阮庆洲、焦典名下。
2013年11月14日，陈丽将涉案房屋交付阮庆洲、焦典，阮庆洲、焦典于当日支付尾款1万元。
现由于阮庆洲、焦典贷款事项办理延迟导致40万元房款支付延迟，遂成讼。
2013年11月，陈丽诉至原审法院，要求判令：阮庆洲、焦典支付逾期付款违约金12.3万元（以本金35.6万元计，自2013年6月16日起至同年9月5日止，按千分之五标准计算为145，960元；以本金4.4万元计，自2013年6月16日起至2013年10月14日止，按千分之五标准计算为26，620元，两项合计为172，580元，现陈丽调整为12.3万元）。
原审庭审中，阮庆洲、焦典提出贷款事项办理延迟是因陈丽将房屋面积33.27平方米虚报为35平方米，被阮庆洲、焦典发现后，双方将中介费改变为由买卖双方各自承担，而陈丽未及时向中介公司支付出卖方的中介费，中介公司扣押了产证，最终经12315中国消费者协会协调三方才达成了由阮庆洲、焦典另行支付2，300元中介费给中介公司了结此事，经过上述纠纷其于2013年5月底从中介公司处取得房屋产权证后才得以办理贷款事宜。陈丽提出《房地产买卖协议》上本来就约定为房屋价款为净到手价，税费及中介费均由阮庆洲、焦典承担，故晚取得产权证完全系阮庆洲、焦典不按合同约定向中介公司支付中介费所致，与陈丽无关，本案真正贷款事项延迟办理的原因系阮庆洲、焦典向贷款银行申请贷款迟延及阮庆洲、焦典公积金存在缴纳断档等造成。
原审认为，陈丽与阮庆洲、焦典签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，双方均应严格履行。本案的争议焦点：一、合同约定由阮庆洲、焦典向银行申请贷款支付的第二期房款40万元阮庆洲、焦典是否存在逾期支付的违约行为；二、如阮庆洲、焦典构成违约，房款逾期支付的天数如何计算；三、合同约定的违约金是否过高。
关于争议焦点一，虽然合同未明确约定40万元贷款的具体支付时间，仅约定了以银行放款为准，但根据银行的操作流程，即借贷人递交资料申请贷款，银行审核，借贷人与银行签订担保借款合同，买卖双方办理过户转让，银行取得抵押权后放款一系列流程，可反映出银行放款的时间应当在买卖双方过户后不久（通常银行在过户后一个月内放款，本案自2013年8月17日陈丽与阮庆洲、焦典双方过户至同年9月5日银行放款，为时也仅十九日），现合同约定的过户时间为2013年6月15日之前，故约定的贷款发放时间应当是在2013年7月中上旬，银行直至2013年9月5日才放款，显然已逾期。关于贷款逾期支付的责任，阮庆洲、焦典辩称系由于陈丽虚报产证面积、陈丽未及时支付中介费致使中介公司扣押产证等原因所致，经查，买卖协议明确载明了产证上登记的房屋建筑面积，另陈丽与阮庆洲、焦典约定了57万元的房价款为陈丽净到手价，双方的中介费均由阮庆洲、焦典负担，故阮庆洲、焦典的辩解与事实不符，法院不予采信，贷款逾期支付陈丽没有过错。结合陈丽与阮庆洲、焦典于2013年5月5日签订买卖合同，阮庆洲、焦典直至同年7月31日才与银行签订担保借款合同，从而导致过户延期至2013年8月17日办理等事实，反映出贷款逾期支付的责任在于阮庆洲、焦典自身。综上，阮庆洲、焦典逾期支付第二期房款40万元，已构成违约。
关于争议焦点二，主要涉及400，000元贷款逾期支付的天数如何计算的问题。如上所述，由于阮庆洲、焦典自身的原因在买卖合同签订后两个多月其才得以与银行签订担保借款合同，从而导致同年8月17日买卖双方才办理过户，由此引起贷款的发放也相应顺延，故应以过户逾期的天数2013年6月16日至同年8月17日计63天计算贷款逾期支付的天数，而陈丽对其中的356，000元主张自2013年6月16日至同年9月5日并不妥当，法院对此予以纠正。此外，阮庆洲、焦典未能贷足40万元贷款，应当于双方实际过户当日即2013年8月17日用现金向陈丽补足余额44，000元，但阮庆洲、焦典直至同年10月14日才向陈丽支付该笔余额，显然也已逾期。对贷款不足部分的余额44，000元的逾期天数，陈丽主张自2013年6月16日计算至同年10月14日，总共计121天，法院予以支持。
关于争议焦点三，阮庆洲、焦典提出约定的违约金过高的意见法院予以采纳，综合考虑未付款的金额，陈丽的实际损失，阮庆洲、焦典的违约程度等因素，法院酌定违约金调低至按日万分之八计算。
原审法院于二○一四年二月二十日依法作出判决：阮庆洲、焦典于判决生效之日起十日内支付陈丽以人民币356，000元计，自2013年6月16日起至同年8月17日止；以人民币44，000元计，自2013年6月16日起至同年10月14日止，均按日万分之八计算的逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2，760元，减半收取计人民币1，380元，由陈丽负担人民币1，130元，阮庆洲、焦典负担人民币250元。
判决后，阮庆洲、焦典不服，共同向本院提起上诉称，系争房屋的产权证上诉人于该年5月底才拿到，无证据证明上诉人对此有责任；迟延过户是双方达成一致的，上诉人因工作调动问题，公积金仅封存一个月，之外的时间上诉人是没有责任的；在上诉人的银行贷款被批准后，是被上诉人自己的原因而迟延了17天才去进行产权过户，该部分的责任应由被上诉人来承担。对于违约金的处理，在被上诉人未提供证据证明损失的情况下，原审判决裁定为日万分之八过高。故原审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人陈丽则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系争合同是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，“上诉人向银行申请贷款40万元，具体日期以银行放款为准，若贷款不足的，交易过户当日以现金补足”，据此可以认定在双方约定的产权过户日2013年6月15日前上诉人的银行贷款申请应获得批准。现上诉人的贷款申请至同年7月31日才获得批准，被上诉人收取房款的时间迟延，该责任在于上诉人，上诉人理应向被上诉人承担相应的违约责任。对于具体的违约金，双方在合同中约定了日千分之五的比例，原审法院调整为日万分之八并无不当。银行贷款申请获得批准晚的责任，应由上诉人举证证明原因在于被上诉人，否则其不能免责；但本案中上诉人未能举证证明被上诉人对此负有责任，故上诉人认为其不应承担迟延付款违约责任的上诉理由是不成立的，本院不予采信。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人阮庆洲、焦典的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币500元，由上诉人阮庆洲、焦典共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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