安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1622民初5851号原告：赵玉琳，女，1986年11月10日出生，汉族，住蒙城县，委托诉讼代理人：宋景，住蒙城县。被告：安徽腾巍置业有限公司，住所地蒙城县逍遥北路28号，统一社会信用代码：913416220597072543。法定代表人：杨亚涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王闯，安徽淮中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。原告赵玉琳与被告安徽腾巍置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法由审判员李廷峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵玉琳的委托诉讼代理人宋景、被告的委托诉讼代理人陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告迟延交房违约金：58493.4元（计算至2017年9月30日，即439800元*2‰*665天=58493.4元），判令被告支付因被告未在约定期限内登记备案致使原告不能在规定期限内取得房屋所有权证的违约金8796元，67289.4元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的天御一品第33栋第2单元5层503号房。购房金额为439800元。合同第八条约定：出卖人应于2015年12月31日交房，但被告至今仍未交房，应承担迟延交房的违约责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，双方受理人不能在规定期限取得房地产权属证的，买受人不退房，出卖人按已付房价的2％向买受人支付违约金并限期给原告办理房屋产权证。合同签订后，原告依据合同约定办理了房款缴纳手续，按照被告的要求向被告支付了房屋契税、维修基金等款项，但被告未能依据合同约定履行备案登记，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。被告已经侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当向原告支付违约金。维护原告合法权益，特诉请法院判允前列诉讼请求。安徽腾巍置业有限公司辩称：一、被答辩人诉请已超诉讼时效。且被答辩人诉请至2017年9月30日，时间未到，不应超出开庭时间。原告应举证证明被告存在违约以及逾期备案，否则应承担举证不能的败诉责任。二、答辩人已经于2016年7月23日向被答辩人交房。三、即使存在违约情况，鉴于被答辩人已收房使用，且违约金过高，应予以调整减少。被答辩人收房后，对涉案房屋进行使用及收益，且无证据证明其实际损失；即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了被答辩人的可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。且计算日期应以被答辩人收房时为止。综上，被答辩人存在违约，答辩人在约定时间将房屋交付被答辩人使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过对上述有效证据的认定及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实为本案事实：2015年8月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的天御一品第33栋第2单元5层503号房，购房金额为439800元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，预期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。安徽腾巍置业有限公司向赵玉琳交房时间为2016年7月23日。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，双方受理人不能在规定期限取得房地产权属证的，买受人不退房，出卖人按已付房价的2％向买受人支付违约金并限期给原告办理房屋产权证。另查明，安徽腾巍置业有限公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院认为：赵玉琳与安徽腾巍置业有限公司于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。该《商品房买卖合同》第八条约定：安徽腾巍置业有限公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，预期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。安徽腾巍置业有限公司于2016年7月23日将房屋交付给赵玉琳，系逾期205天交付房屋，构成违约，按照合同约定，安徽腾巍置业有限公司应向赵玉琳支付交房时的逾期违约金为439800*2/10000*205=18031.8元；原、被告签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告交付房屋的时间为2015年10月2日，被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间应为2016年1月2日前，被告于2016年5月22日才将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故赵玉琳要求安徽腾巍置业有限公司支付违约金8796元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、安徽腾巍置业有限公司于本判决生效后五日内支付赵玉琳违约金共计18031.8元；二、驳回赵玉琳的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取740元，由安徽腾巍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  李廷峰二〇一七年九月二十六日书记员  贾桃桃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。