广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第683号
上诉人（原审被告）：湛江市东海物业开发有限公司。
法定代表人：李宗明，经理。
委托代理人：柯绍雨，广东大展律师事务所律师。
委托代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：林国辉。
委托代理人：林小岩，广东正德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江市霞山区商业综合公司。
法定代表人：杨志勇，经理。
委托代理人：尤兆勇，该公司职员。
上诉人湛江市东海物业开发有限公司（以下简称“东海公司”）因与被上诉人林国辉、湛江市霞山区商业综合公司（以下简称“商业公司”）确认合同无效纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、唐文飞参加的合议庭进行了审理，助理审判员林竹担任记录。上诉人东海公司的委托代理人柯绍雨、莫奕钦，被上诉人林国辉及其委托代理人林小岩，被上诉人商业公司的委托代理人尤兆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于湛江市霞山区解放东路19号、延安路81号的国有土地面积1120平方米，使用权属商业公司〖国有土地使用证号：湛国有（2010）第1XXXX号〗。2009年11月8日，东海公司（甲方）与林国辉（乙方）签订《合作开发协议书》，协议约定，甲乙双方决定合作开发位于湛江市霞山区解放东路19号、延安路XX号的“花园大厦”项目和赤坎区光复路茂湛招待所（约6300多平方米）的开发项目，双方各占50％股份；“花园大厦”的投资方法：乙方出资解决过户办证等手续，建设资金双方共同协商解决……协议中乙方的签署是由林国辉签名和盖湛江市霞山区怡辉房地产有限公司（以下简称“怡辉公司”）的印章。2011年4月，商业公司（甲方）与东海公司（乙方）、林国辉（丙方）签订《协议书》，约定：2003年5月霞山国资委批准同意〖湛霞国资经（2003）04号文〗，甲方将其座落在湛江市霞山区解放东路19号、延安路81号的“花园大厦”项目的2952.4平方米土地使用权（未办理国有土地使用权证）转让给乙方（和丙方合作）开发。甲乙双方于2006年2月20日签订《土地项目转让合同》，同年2月28日签订《土地项目转让补充协议书》，经协商一致，上述的2952.4平方米（当时92年房地产开发政策未够完善，允许报建地面积1120平方米）土地使用权经过评估后，申请办理土地使用权登记在甲方名下，再依程序过户至乙方名下。后经乙、丙双方的共同努力和有关部门的支持，上述转让土地使用权由绿化用地批准转为住宅用地，土地证号为：湛国用（2010）第1XX**号，面积为：1120平方米（原为2952.4平方米，因部分被划分为公共道路用地）。在申请办证的整个过程，均由乙、丙双方以甲方（配合）名义所为，且所需要费用均由乙、丙双方支付。除此，乙、丙双方还依合同、协议履行交付甲方本金275万元，利息约60万元，共335万元（款项全部用于职工安置、偿还有关债务）。经甲方主管部门霞山区国资公司批准同意，甲乙丙各方共同确认上述事实，自愿订立如下协议：一、甲方在本协议书签订盖章后，法院调解书生效之日起十天内，应协助乙、丙双方将证号为：湛国用（2010）第1XXXX号，面积为1120平方米的土地使用权过户至乙方名下，乙、丙双方则按协议书即时付清余下转让款365万元给甲方，并且负责土地过户到乙方名下后甲方在该项目的所有债务。二、若甲方不如期配合乙丙双方办理过户或乙丙不及时付清余下转让款给甲方，各方均可以申请法院强制执行。三、甲乙丙三方共同请求人民法院确认本协议并制作调解书。同时，其三方还签订《补充协议书》，协议约定：甲乙双方同意丙方参与该土地项目转让事项，乙丙双方均是代表该土地项目转让的受让方，乙方与丙方之间的权利义务由其双方约定，与甲方无关；甲方同意将位于湛江市霞山区解放东路19号、延安路81号已取得出让土地使用权的1120平方米土地（四至以湛国用（2010）第1XXXX号《国有土地使用权》的四至为准）转让给乙丙双方，并将该1120平方米土地使用权过户至乙方名下，办理湛国用（2010）第10024号国有土地使用权变更、转移登记手续，一切过户税费由乙方负责；本补充协议签订后十日内乙丙双方将应付余下转让款365万元付给甲方，并将上述款项汇入甲方指定账户。甲方还应负责该土地转让前甲方所拖欠该项目的所有债务。债务履行由乙丙双方与债权人商定直接履行，若债权人向甲方追讨，涉案所有款项和费用应由乙丙方承担；甲方收到乙丙双方支付上述土地项目转让款后十五天内提供有关资料协助乙丙双方办理湛国用（2010）第1XXXX号《国有土地使用权证》的1120平方米土地使用权过户变更登记手续。土地过户后一个月内甲方负责清除该土地上所有物体，将该土地交付给乙丙双方使用；甲方必须提供法律政策规定的一切可过户手续给乙方办理过户变更登记手续。若因甲方原因不能办理过户或甲方不按约定期内办理过户，乙丙双方有权通过诉讼程序诉求甲方履行合同，并由甲方赔偿乙丙双方所有损失。若乙丙双方不履行付款义务，应承担违约赔偿责任。上述协议签订后，林国辉或东海公司依据协议的约定支付了涉案土地的转让款，以及为商业公司垫支相关的债务款项。2012年7月5日，东海公司向商业公司发出《关于尽快办理花园大厦土地使用权过户手续的函》，要求商业公司收到转让款后15天内，办理花园大厦土地使用权过户的有关手续，但商业公司未能依约将涉案土地使用权过户登记到东海公司名下。2012年8月10日，在未取得林国辉允许及终止上述协议的前提下，商业公司与东海公司签订《租赁合同书》，约定由商业公司将涉案的土地租赁给东海公司经营车展等项目使用，期限从2012年8月10日至2021年8月10日止，租金每月15000元……。林国辉知道上述情况后，找商业公司进行交涉，认为其双方的租赁关系严重侵害其利益，要求商业公司解除其双方签订的《租赁合同书》。2014年5月19日，商业公司向东海公司发出《通知》：以其双方所签订的《租赁合同书》是东海公司未获得林国辉的授权，欺骗隐瞒其公司签订的，侵害了林国辉的利益，要求东海公司于2014年5月23日前来公司解除双方签订的《租赁合同书》，纠正侵害林国辉的行为，否则引起的一切法律责任将由东海公司完全负责。东海公司收到通知后，并没有作出回应，而继续在涉案土地经营使用。2014年5月27日，林国辉向商业公司发出《关于林国辉支付款项对账确认函》，请求确认其所支付的土地转让款和垫付的款项及费用，商业公司经核对所反映情况属实。2014年5月26日，林国辉向原审法院提起诉讼，请求：1、依法确认东海公司与商业公司于2012年8月10日签订的《租赁合同》无效，限东海公司、商业公司在10日内清理租赁场地地上附着物；2、本案诉讼费用由东海公司、商业公司公共承担。
在审理期间，经现场勘察，涉案土地现由东海公司用钢管支架搭建简易结构的棚架经营停车场。
另查明，2011年3月14日，湛江市霞山区怡辉房地产有限公司变更为湛江市霞山区远辉房地产有限公司（以下简称“远辉公司”），法定代表人为傅冲，股东为梁华保、傅冲。现该公司的法定代表人变更为龙锦勋，股东变更为占庆玲、龙锦勋。
原审法院审理认为：本案属确认合同无效纠纷。位于湛江市霞山区解放东路XXX号、延安路81号的1120㎡国有土地使用权权属商业公司，商业公司与东海公司、林国辉签订了《协议书》和《补充协议书》，转让上述土地使用权，由东海公司、林国辉共同合作开发“花园大厦”的房地产项目。林国辉依据协议约定支付了土地转让款及相关款项和费用，并积极协助东海公司办理涉案土地使用权转移过户，期望对涉案土地能尽快开发利用。林国辉作为该项目开发的投资人已依约履行了相应的义务，其对该土地开发利用应享有相应的权利。但是，在办理上述土地使用权变更过户期间，商业公司、东海公司在未征得林国辉允许或终止上述协议的前提下，其双方另行签订《租赁合同书》，将涉案土地租赁给东海公司经营停车场，期限9年（2012年8月10日至2021年8月10日），擅自改变了三方协议所约定的土地使用权转让和开发利用的状况，显然侵害了林国辉投资利用土地开发的权益。商业公司、东海公司明知其双方行为会造成林国辉的侵害，而故意为之，存在恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，侵害国家集体或者第三人利益”的规定，林国辉诉讼请求确认商业公司与东海公司签订的《租赁合同书》无效，并恢复土地原状，其理据充分，依法予以支持。林国辉是上述协议约定的权利义务的主体及涉案土地的开发利用的投资人，东海公司主张林国辉的诉讼主体不适格的抗辩理由不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（五）项的规定，判决：一、湛江市霞山区商业综合公司与湛江市东海物业开发有限公司于2012年8月10日签订的《租赁合同书》无效；二、限湛江市霞山区商业综合公司、湛江市东海物业开发有限公司在判决发生法律效力之日起30日内，清理位于湛江市霞山区解放东路XX号、延安路XX号的1120㎡土地上的附着物（钢管支架搭建简易结构的棚架），恢复土地原状。案件受理费100元，由湛江市霞山区商业综合公司、湛江市东海物业开发有限公司共同负担。
东海公司不服原审判决，向本院上诉称：一、林国辉作为原告的主体不适格，一审法院认定林国辉具有原告主体资格是事实认定错误，程序不当。首先，本案适格原告主体应是远辉公司而不是林国辉。2009年11月18日东海公司与怡辉公司签订《合作开发协议书》，当时林国辉是怡辉公司的法定代表人，林国辉作为法定代表人在协议书上签字，说明与东海公司发生合同关系的主体应是怡辉公司而不是林国辉本人。此外，从另一份协议书上，林国辉也在法定代表人签字栏签字，可以印证林国辉是代表怡辉公司行使法定代表人的职务行为。因此在本案中林国辉是怡辉公司的法定代理人，对外的行为代理怡辉公司，权利义务应由怡辉公司承受。2011年3月14日怡辉公司已变更为远辉公司，法定代表人是龙锦勋，故本案适格原告主体是远辉公司，而不是林国辉。林国辉以本人的名义向东海公司及商业公司主张权利，显然是主体不适格。其次，一审法院认定林国辉是投资人（股东）和法定代表人，其作为原告主体适格是法律适用错误。林国辉是怡辉公司的法定代表人或投资人，是怡辉公司与林国辉之间内部关系，怡辉公司对外是法人，林国辉只是投资人和法定代表人，怡辉公司与东海公司是合作关系，理应由怡辉公司（变更为远辉公司）主张权利；二、东海公司与商业公司签订的《租赁合同书》不存在所谓的恶意串通，一审法院认定事实错误，法律适用错误。从东海公司与怡辉公司《合作开发协议书》约定，对于涉案物业项目的股份，怡辉公司获得50%的股份是附条件的，必须与东海公司一道起诉原与东海公司的合作者，目前怡辉公司和林国辉未享有涉案物业的股份及利益，《租赁合同书》与怡辉公司无关。涉案物业目前登记在商业公司名下，未办理变更过户到东海公司名下，商业公司享有所有权，东海公司作为承租人承租该物业没有违反法律规定；三、涉案租赁合同的土地，林国辉已主张解除双方的合作合同，如果双方的合作关系解除后，林国辉便无权对涉案租赁合同的土地享有任何股份及权益，因此租赁合同与林国辉无任何关系，其无权主张租赁合同无效。所以本案应中止诉讼，待租赁合同的涉案土地合作纠纷案件是否判决解除合作合同后，再根据判决结果进行审理及判决。综上，一审法院认定事实不清，程序不当，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回林国辉的诉讼请求。
东海公司二审提供一份《第三人参加诉讼申请书》，证明林国辉要求作为第三人参加东海公司诉商业公司办理土地过户纠纷，林国辉对其真实性没有异议，但认为林国辉是合作合同的参与方，东海公司单方要求商业公司过户土地，其行为是恶意诉讼；另提供一份《合作协议书》证实东海公司与苏子钧合作开发“花园大厦”项目。林国辉对该证据不同意质证，认为东海公司李宗明就涉案土地与多人签订合作合同，其对此不知情。商业公司认为其对此不知情，不同意质证。
本院经审查认为，《第三人参加诉讼申请书》是林国辉对东海公司诉商业公司过户土地纠纷中为保护其合法权益而申请参加诉讼，与本案租赁合同没有直接关联，不影响本案事实的认定。而《合作协议书》是东海公司与苏子钧之间所签订的合同，东海公司与林国辉对《合作开发协议书》中“合作者”没有明确，故无法认定东海公司所提供的合同与本案存在关联性，故本院对该该证据在本案中不予认定。
被上诉人林国辉答辩称：东海公司主张与苏子钧进行合作不是事实，当时是与湛江市建筑工程集团公司岭南公司（以下简称“岭南公司”）进行合作。另外上诉人主张其2003年掌控该土地不是事实，事实上2011年松林火灾前，土地一直由商业公司掌控。该项目的资金全部由林国辉出资，东海公司没有出资一分钱，林国辉对其租赁土地一事并不知情。涉案土地款的利息租金均由东海公司占有，显然侵害了林国辉的权益。关于合同主体问题，三方签订的协议书主体是林国辉，林国辉是合同当事人，既然有合作合同，没有经过林国辉同意，商业公司与东海公司擅自将涉案土地租赁经营九年，并且把林国辉所支付的土地款视为利息，很明显东海公司的行为严重侵犯了林国辉的权益，是恶意串通行为，根据合同法第五十二条的规定，合同无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
林国辉在二审提供以下证据：1、（2011）湛中法民三终字第135号民事判决书，证实岭南公司与商业公司解除合作关系；2、《证明》一份，证实涉案土地于2011年4月开始交由东海公司及林国辉共同管理；3、《收据》5张，证实林国辉共交付“花园大厦”项目款共6138000元。东海公司对上述证据的质证意见：对证据1认为与本案无关；对证据2有异议，认为松林市场由东海公司管理；对证据3没有异议。商业公司对证据1认为该判决已解除其与岭南公司的合作关系；对证据2认为是商业公司出具，真实性没有异议；对证据3确认商业公司共收到林国辉支付的600万元。
本院经审查认为，证据1是商业公司与岭南公司的合作纠纷，而本案是租赁合同纠纷，两者属于不同的法律关系，与本案无关，故本院对该证据的内容在本案中不予认定；证据2商业公司作为涉案土地原权属人，其对土地管理者作出证明，符合客观事实，应予采信；对于证据3，各方均无异议，本院予以确认。
被上诉人商业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：东海公司收到林国辉交来“花园大厦”项目款共6138000元。2011年4月涉案土地暂时交由东海公司和林国辉共同管理。
本院认为：本案属于确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：一、林国辉是否为本案适格的诉讼主体；二、东海公司与商业公司的租赁合同是否有效；三、本案是否应该中止诉讼。
关于林国辉是否为本案适格的诉讼主体问题。本案中，虽然东海公司（甲方）与林国辉（乙方）于2009年11月8日签订的《合作开发协议书》中乙方的签署处有林国辉的签名和盖怡辉公司的印章，但此后东海公司、商业公司与林国辉先后还签订了多份关于涉案土地的协议，均是以林国辉个人名义签订，涉案土地转让款及相关费用均由林国辉支付，同时商业公司也确认林国辉个人为合同的相对方，因此涉案合同的实际权利义务承受人应为林国辉，林国辉与本案纠纷有直接的利害关系。故林国辉以个人名义提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，是本案适格的诉讼主体。
关于东海公司与商业公司的租赁合同是否有效的问题。商业公司与东海公司、林国辉签订了《协议书》和《补充协议书》，约定将涉案土地使用权转让给东海公司、林国辉共同合作开发“花园大厦”的房地产项目。商业公司对东海公司、林国辉之间存在合作关系是清楚的。商业公司、东海公司在未征得林国辉同意的情况下，其双方另行签订《租赁合同书》，将涉案土地租赁给东海公司经营停车场，擅自改变了三方协议所约定的土地使用权转让和开发利用的状况，显然侵害了林国辉的合法权益。商业公司、东海公司明知其双方行为会造成林国辉的侵害，而故意为之，存在恶意串通。另外商业公司二审期间辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，即商业公司认可一审判决认定其与东海公司存在恶意串通的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，侵害国家集体或者第三人利益”的规定，商业公司与东海公司签订的《租赁合同书》无效，林国辉有关确认《租赁合同》无效的主张，符合法律规定，应予支持。关于林国辉请求东海公司和商业公司清理租赁场地上附着物的问题。由于涉案土地权属人是商业公司，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，林国辉并非涉案土地的权属人，故其请求排除妨害、恢复原状，本院不予支持。
关于本案是否应该中止诉讼的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”规定，本案不存在符合上述规定中止诉讼的情形，因此本案无需中止诉讼，等待另一土地合作纠纷案件的审理结果。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第85号民事判决的第一项；
二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第85号民事判决的第二项；
三、驳回林国辉的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由湛江市霞山区商业综合公司、湛江市东海物业开发有限公司共同负担；二审案件受理费100元，由上诉人湛江市东海物业开发有限公司负担50元，被上诉人林国辉负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 春 丽
审判员 邓 浓
审判员 唐 文 飞
二〇一四年十一月二十六日
书记员 林竹（代）
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，侵害国家集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告与与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。