广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3183号
上诉人（原审原告）：广州市德高物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：黄惠琳，职务：经理。
委托代理人：蔡安妮，广东金山石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市工商行政管理局荔湾分局，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：王全胜，职务：副局长。
委托代理人：宋志斌、向兰金，均为广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人广州市德高物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：广州市文昌南路137-145号文昌花苑、长寿西路66-88号文昌阁是广州市安坤置业建设有限公司（以下简称安坤公司）开发的楼盘。2001年9月14日，安坤公司与广州市德高物业管理有限公司（以下简称德高公司）签订了《物业委托管理合同》，委托德高公司对文昌花苑、文昌阁及其附属设施等进行物业管理，管理期限到成立业主委员会。《物业委托管理合同》约定：管理服务事项包括：1）负责房屋建筑及附属的共用设施、设备、场地、道路、绿化、停车场的养护和管理。2）负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。3）负责公共环境卫生、房屋公用部位的清洁、垃圾的收集、清运。4）维护公共秩序，包括安全防范、监控、巡逻、门岗执勤。5）负责收集保管业主或用户的收楼等资料及建立用户档案。6）负责交通与车辆停放秩序的管理。德高公司应按照广州市物价部门核准的管理费标准收取和调整。
德高公司于1997年2月领取了工商部门颁发的《企业法人营业执照》，具有三级物业服务企业资质。广州市荔湾区物价局于2001年12月28日发出荔价（2001）36号《关于文昌阁物业管理服务收费的批复》，于2002年8月27日作出编号第1059号《广东省经营服务性收费许可证》，核准文昌阁办公楼物业管理综合服务费为2.30元／平方米、裙楼商场（带电梯）物业管理综合服务费为10元／平方米。
据《房地产登记簿查册表》显示，广州市荔湾区长寿西路72号三楼建筑面积共为1316.31平方米，使用性质为非住宅。德高公司提供广州市城市规划局荔湾区分局的报建《建筑审核书》，拟证明文昌阁一至三层为商场，并主张三楼的物业管理费应按商场的标准每平方米为10元。
讼争物业广州市荔湾区长寿西路72号三楼全层原是24个商铺（建筑面积共为1316.31平方米），原为广州市旭诚经济发展有限公司（以下简称旭诚公司）所有。2002年11月13日，广州市工商行政管理局荔湾分局（以下简称荔湾工商分局）与旭诚公司签订了《房地产买卖合同》，该合同约定旭诚公司将讼争房屋出售给荔湾工商分局作办公用途使用；旭诚公司负责与开发商及物业管理公司联系，按物价局批准的收费标准减半收取。上述合同签订后，荔湾工商分局于2002年11月30日收楼，后直至2015年3月24日一直未向德高公司缴纳物业管理费。
荔湾工商分局除了购买长寿西路72号三楼之外，还向开发商购买了长寿西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼作为办公楼，并在收房后对上述五个楼层作了整体装修，将该区域与其它楼层进行了阻隔，其它楼层的业主无法随意进入其办公区域。2009年11月2日和2012年12月28日，荔湾工商分局与广州华信物业管理有限公司（以下简称华信公司）签订了《物业管理委托合同》，将包括位于长寿西路70号广州市工商行政管理局荔湾分局办公楼，楼层为首层、3（即本案讼争楼层）、4、5层在内的物业委托给华信公司管理，委托管理内容包括：1）办公楼安全保卫。2）办公楼及工商所内外保洁。3）消防系统、监控系统等日常操作运行及水电暖设施维护。4）楼内外绿化养护、花卉摆放维护。5）停车场管理。6）其他服务和临时性任务。位于长寿西路70号广州市工商行政管理局荔湾分局办公楼物业管理范围是保安服务、绿化摆放、卫生保洁、消防管理、物业配套设施及机电设备管理维护、会务礼仪服务等。
在德高公司与荔湾工商分局关于首层、首层夹层、四楼、五楼服务费纠纷案件中［（2014）穗荔法民三初字第1766号］，原审法院与双方当事人的委托代理人及其工作人员到现场勘验的结果是：德高公司管理的电房有专门提供给荔湾工商分局的供电设备，供电设备及发电房的日常维护、管理由德高公司负责、提供。共用设施设备、维修的分摊费用是由住户分摊，没有计入管理费中。消防、供水管和消防设备等共用设施设备出现情况由德高公司负责处理。整个小区共同使用的化粪池、排污管道由德高公司进行管理、清理，共用设施设备的维护均由德高公司负责。首层对出的广场、小区的绿化、保安均由德高公司负责管理。荔湾工商分局办公楼内的两台电梯，一台是该局自有，并由该局自行管理、维护，另一台原来由该局管理使用，自2013年6月后由德高公司管理，荔湾工商分局没有使用。荔湾工商分局的办公楼大门口内的首层、三、四、五楼，办公楼外的广场部分的清洁和管理，以及外墙清洗都是由该局自行聘请的物业公司负责管理，办公楼内的水电出现问题由荔湾工商分局聘请的物业公司与德高公司共同处理。本案双方当事人对上述勘验结果予以认可。文昌花苑、文昌阁至一审期间尚未成立业主委员会。
德高公司要求荔湾工商分局支付管理费，向法院提供了下列证据：第一组：2002年至2014年间的缴费通知，其中2004年7月16日的通知有“陈伟民”的签名，2013年3月18日至2014年5月20日的通知有“唐春云”等人的签名。第二组：2004年7月21日和2013年3月19日荔湾工商分局对德高公司的复函。第三组：德高公司在2012年9月21日和12月7日、2013年3月20日和4月3日向荔湾工商分局发出催收函和复函的邮政快递单据。荔湾工商分局对上述证据进行了质证认为：第一组证据中只承认工作人员“唐春云”签收了德高公司的缴费通知。第二、第三组证据真实性予以承认。德高公司另提供其与荔湾工商分局之间的往来函件和发票、银行进账单，拟证明其一直有向荔湾工商分局提供物业管理服务，荔湾工商分局的水电、电梯、给排水管网、排污管网、消防系统的设施设备与文昌花苑、文昌阁两栋大厦的公共配套设备相连或共用，荔湾工商分局向其支付过文昌阁公共设施维修费。
另查，讼争大楼开发商安坤公司原法定代表人金赞平，曾是安坤公司的股东之一。德高公司的原股东之一是安坤公司，后变更为詹洁和旭诚公司（后变更为广州市天越集团有限公司，以下简称天越公司），同时，金赞平是旭诚公司的法定代表人和股东。德高公司、安坤公司、天越公司是独立成立的企业法人。
原审法院认为：双方争议的焦点是荔湾工商分局是否应当支付服务费、服务费标准、诉讼时效及是否需支付利息问题。一、德高公司与大楼开发商签订了前期《物业委托管理合同》，依据合同对大楼业主提供物业服务，该《物业委托管理合同》对德高公司及大楼业主均有约束力。根据法院现场勘验的情况表明，德高公司已按照《物业委托管理合同》内容对广州市文昌南路137-145号文昌花苑、长寿西路66-88号文昌阁提供了物业服务，服务内容包括对文昌阁整栋大楼的公共区域的清洁；公共设施（如大楼电房内供电设备、大楼公共化粪池和排污管、大楼消防设备、供水设备）的维修和管理；小区的绿化管理；代收水电费等，因此大楼的业主应当依据法律规定向德高公司支付物业服务费。荔湾工商分局是广州市荔湾区长寿西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼和长寿西路72号（文昌阁）三楼业主，虽然另行聘请了华信公司提供物业服务，但德高公司与华信公司提供的服务范围与内容不尽相同，华信公司的服务范围主要限于上述楼层办公区域的内部物业管理，仅有大楼的小部分公共区域（如荔湾工商分局的首层对开的广场等）是华信公司及德高公司均参与管理，据此，荔湾工商分局事实上也享受了德高公司提供的物业服务，不能免除支付服务费的义务，因此荔湾工商分局以聘请了华信公司为由拒绝向德高公司支付服务费缺乏事实依据，不予支持。二、对于服务费的标准问题，考虑到讼争房屋的实际用途是办公楼，德高公司并非按照商铺或商场的标准为业主提供服务，故确定荔湾工商分局按照办公楼性质的收费标准支付服务费，即每月每平方米2.3元。德高公司、安坤公司、旭诚公司（后变更为天越公司）是各自独立的企业法人，依法独立承担民事责任，荔湾工商分局与旭诚公司签订的买卖合同的约定对德高公司没有约束力。荔湾工商分局没有证据证明“减半收取管理费”的约定经德高公司的同意和确认，故荔湾工商分局以德高公司与安坤公司、旭诚公司之间存在人格混同的情形而请求减半支付管理费的抗辩理由不足，不予采纳。三、诉讼时效问题，德高公司提供的证据可以证实其在2012年9月21日及之后陆续向荔湾工商分局发函追讨服务费，依据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的相关规定，2012年9月21日向前倒退二年即2010年9月21日起的服务费，由于德高公司在2012年9月持续的追讨，构成诉讼时效的中断，并无超过诉讼时效。对2002年12月至2012年9月20日之间的服务费，德高公司虽然提供了缴费通知，但只有2004年7月16日的缴费通知有人签收，之后的没有荔湾工商分局的签收，且荔湾工商分局不确认收到缴费通知，无法确认荔湾工商分局收到追讨通知，故德高公司主张一直有追讨该期间的服务费缺乏充分的证据证实，不予采信。对该期间的服务费，因超过了诉讼时效，不予支持。四、由于荔湾工商分局拖欠服务费，给德高公司造成了利息损失，故德高公司要求荔湾工商分局支付利息有事实和法律依据，予以支持。对于利息的起算时间，因服务费是按月逐期交纳，故利息可从应交服务费的次月1日起计算至实际交费之日止，每期的利息数额以该期服务费的本金为限。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十四条第二款的规定，于2015年3月24日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十五日内，广州市工商行政管理局荔湾分局向广州市德高物业管理有限公司支付广州市荔湾区长寿西路72号3楼（面积1316.31平方米）自2010年9月21日至2014年11月30日止的物业服务费（服务费标准按每月每平方米2.3元计算即每月为3027.5元）。二、自判决发生法律效力之日起十五日内，广州市工商行政管理局荔湾分局向广州市德高物业管理有限公司支付广州市荔湾区长寿西路72号3楼自2010年9月21日至2014年11月30日止的物业服务费利息。当月服务费的利息以当月服务费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，从次月1日开始起算至广州市工商行政管理局荔湾分局实际支付之日止，每一期服务费利息不超过当月服务费本金。三、驳回广州市德高物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13693元，由广州市德高物业管理有限公司负担8839元，由广州市工商行政管理局荔湾分局负担4854元。
上诉人德高公司提起上诉称：1.广州市城市规划局荔湾区分局的报建《建筑审核书》证明涉案房屋的规划用途是商场，荔湾工商分局提交的《房地产买卖合同》也显示，荔湾工商分局购买涉案房屋前，该房屋为24个商铺，荔湾工商分局购买后向房管部门申请合并领取1个房产证，但一直没有向规划部门申请变更房屋的用途为办公楼，其私自改变用途的行为本身就不合法，故仍应按照原规划用途，即商铺的标准缴纳物业费。另外，其未向荔湾工商分局提供相关物业服务是因为荔湾工商分局将包括涉案房屋在内的所有自有产权面积封闭成一个独立的空间，拒绝其进入对公共空间进行管理，并非因其不具备服务能力。2.一审法院认定荔湾工商分局作为涉案房屋的业主，在事实上享受了其提供的物业服务，2002年12月至2014年11月期间的物业服务费其的确有追缴，荔湾工商分局应当支付。据此请求：1．改判荔湾工商分局向其支付涉案楼层的物业服务费1895486.40元（从2002年12月1日起至2014年11月30日止，按每月13163．10元计算）；2.改判荔湾工商分局向其支付涉案楼层自2002年12月1日起至2014年11月30日期间的物业服务费的利息，当月服务费的利息以当月服务费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，自次月1日起计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费用由荔湾工商分局承担。
被上诉人荔湾工商分局答辩称：1.物业的使用特点、性质、物业服务品质、物业的实际用途等因素才是物业服务费定价的主要依据，相关规定可以参见国务院《物业管理条例》第41条以及国家发展和改革委员会、建设部《关于引发物业管理收费服务的通知》第6条和第7条，德高公司关于房屋的规划用途是确定物业服务收费标准的唯一合法依据的论断不成立。2.根据《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权内容归属的根据。本案的《房地产登记簿查册表》显示涉案物业的使用性质为非住宅。德高公司提供的报建、《建筑审核书》与涉案物业无关，且无法证明涉案物业的使用性质为商铺、商业。3.德高公司一直是明知涉案物业的实际使用性质是办公楼，在提起本案的一审诉讼之前，其从未提出涉案物业是裙楼商场的异议，而是以办公楼的收费标准计算催收物业管理费，应当认定双方达成了以办公楼的收费标准计付管理费的合意。4.德高公司在主观上没有以裙楼商场的标准提供物业服务的意思表示，在客观上也没有按裙楼商场的标准来提供物业管理。5.2010年9月21日之前的物业管理费已过诉讼时效，于法无据。据此请求维持原判。
经查，当事人双方对原审查明的事实均无异议，亦无补充，本院对此予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为涉案物业计付物业服务费的标准及诉讼时效问题。对于涉案物业计付物业服务费的标准，对双方均有约束力的《物业委托管理合同》并无明确约定，在此情况下，根据民事活动应遵循的等价有偿原则，物业费的征收标准应与物业公司提供物业费服务的品质相一致。原审根据讼争房屋的实际用途及德高公司实际提供物业服务的情况，认定适用办公楼性质的收费标准计付服务费并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出的房屋的规划用途是商场，荔湾工商分局擅自变更房屋用途不合法，故仍应按照商场标准征收物业费的意见，涉案房屋用途的改变是否经过行政审批属于行政监管问题，与本案并非同一法律关系，上诉人的上述意见缺乏法律依据，本院不予采纳。对于诉讼时效的问题，原判已经作了充分、清晰的论述，合法有据，二审期间上诉人未能提出新事实、新证据，本院对原判的认定予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人广州市德高物业管理有限公司的主张理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费21909元，由上诉人广州市德高物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 杨 晶
赵琳