云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2901民初2466号原告（反诉被告）：王某某，男，1942年3月10日生，汉族，山西省临汾市人，临汾市商业局退休职工，住大理市。原告（反诉被告）：李某某，女，1943年12月22日生，汉族，山西省临汾市人，农民，住大理市，委托诉讼代理人：杜永波，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：张某，女，1984年9月6日生，白族，云南省大理市人，农民，住大理市。被告（反诉原告）：李某，男，1983年3月31日生，白族，云南省大理市人，农民，住大理市大理镇上末村委会**组**号，身份证号码：5329011983********。委托诉讼代理人：李开昌、李运红，云南林晖律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）王某某、李某某与被告（反诉原告）张某、李某商品房销售合同纠纷案，二原告于2017年9月20日向本院提起诉讼，本院受理后，二被告向本院提起反诉，本院依法由审判员王娟适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王某某、李某某及其共同委托诉讼代理人杜永波、被告（反诉原告）张某、李某及其共同委托诉讼代理人李开昌、李运红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某、李某某共同向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年2月6日签订的《22世纪房产买卖中介合同》合法有效；2.判令被告依据《22世纪房产买卖中介合同》约定继续履行合同，并办理房屋过户手续，登记于两原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：二原告、二被告均系夫妻。2017年2月6日，双方在中介机构大理市二十二世纪房地产经纪有限责任公司的见证下签订了《22世纪房产买卖中介合同》，该合同约定，被告方自愿出售其下关镇兴盛路58号兴盛时光1幢1单元17楼1704号房产给原告；购房总价为人民币55万元；原告方于2017年2月7日前支付被告方20万元（购房款9万元、定金11万元），被告取到不动产登记证时支付30万元，剩余5万元于产权过户登记完毕后支付；同时，该合同还对交易房产的产权状况、交付时的费用分担、过户的税费承担及相关违约责任进行了约定。次日，王某某依约向张某支付了20万元，被告将经过公证的《商品房购销合同》和被告委托唐昌能等六人办理“兴盛时光1幢1单元17楼1704号”房产登记及按揭贷款的委托书两份原件交给原告，双方约定，在办理该房产登记时，原告携带该两份公证书原件与被告一起办理相关手续。此后，原告搬进购买的1704号房屋生活居住，并常与被告了解房产证办理情况。2017年9月11日，中介方通知原告王某某所购房屋房产证己办理完毕，原告依合同约定联系被告准备向其支付购房款30万元，但被告方以原告已违约为由拒绝继续履行合同。2017年9月13日、9月17日，原告两次找到中介，在原告要求下，中介联系被告方要求三方协商履行合同后续事宜，但被告均以原告违约为由拒绝提供账户，并要求解除合同，且不退回原告已交付的定金11万元。双方无法达成一致意见。双方签订的合同为各方真实意思表示，且双方均已按合同约定履行了部分权利和义务，该合同应依法受到确认和保护。被告方所谓“违约”完全属于背信的无理抗辩，其目的在于解除合同而获得更多的经济利益，被告行为违背了合同法“鼓励履行和维护交易安全”的原则，原告的诉请完全具有正当性和可实现性。请法院判如所请。被告（反诉原告）张某、李某答辩并反诉称：王某某、李某某二人在其儿子王东明的全程领导下，于2017年2月6日与我方签订《22世纪房产买卖中介合同》，次日，我方就将房子腾让给对方，并将钥匙交给对方，对方也将20万元转给我方，但买方在履行合同过程中存在违约的事实。合同签订后王东明时常与张某通过微信询问房产证的办理情况，张某也适时告知其进展。2017年8月18日下午，张某一得到消息就立即发微信给王东明告知其不动产权证已经办好，下周一就可领取，王东明也进行了回复，但未提付款之事。张某于2017年8月21日拿到不动产权证后又发照片及信息给王东明告知其此事，但其仍只字不提付尾款之事。根据双方买卖合同第12条约定，原告应于2017年8月21日向我方支付30万元，否则就构成违约。后在我方的催促下，直到9月11日下午，王东明仍以单位出差或不便请假为由拖延支付。我方无奈之下只得向中介方提出了意见，中介催促下，王东明才与原告提付款之事，我方明确告知其已违约，应承担违约责任。对方诉称的“中介方通知原告房产证已办理完毕”已经是对方违约之后的事情。根据双方签订的买卖合同第9条之约定，守约方有权单方面解除合同，且本案符合合同法规定的法定解除的条件。另，对方要求判令提前办理房屋过户手续与合同约定不符。王东明的行为完全代表了王某某、李某某的行为，其行为违反了合同的约定，买方应当根据合同约定及法律规定承担违约责任。故我方提出反诉，请求判决：1.解除双方签订的《22世纪房产买卖中介合同》；2.反诉被告支付的11万元定金归反诉原告所有；3.诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王某某、李某某针对反诉答辩称：王某某、李某某从未以任何形式委托王东明办理诉争房产的付款和过户等事宜，首期付款也是王某某通过自己的银行账户将款转至张某名下。卖方所谓王东明“全程主导”完全是其主观臆断，且依据该错误推断无理指责我方违约。王某某、李某某因大理风景、气候较好，决定在大理购房居住，王东明跟随父母来大理协助办理购房事宜，但购房决定、合同签订及付款、房屋的实际使用人及将来房产登记的署名均为王某某、李某某二人，王东明并非合同当事人，《22世纪房产买卖中介合同》的约束力仅限于合同双方当事人，王东明的行为不属于合同当事人的行为，反诉原告认为其行为构成违约，并以此要求二反诉被告承担违约责任毫无依据。对方诉称与王东明有微信联系，并已告知王东明不动产证已经办理好，但王某某夫妇对此一概不知。直至2017年9月13日，王某某夫妇才从王东明处了解到相关情况：对方在2017年8月就向王东明提出解除合同的想法，但因王东明担心其父母的身体状况（王某某曾经历两次心脏手术，李某某患有高血压），又身在异乡，才未将对方想解除合同的想法告知王某某夫妇，为保证顺利付款、过户，其准备抽空到大理参与办理相关手续。由此可知，王某某夫妇根本不知晓张某已于2017年8月21日领取了不动产证，也毫无不愿履行合同的动机，王某某夫妇也早已准备好购房的所有款项，其二人对合同不能顺利履行无任何过错。2017年9月11日，王某某夫妇得知不动产证已拿到，主动询问中介方何时办理相关事宜。中介方安排双方于2017年9月13日到公司处理。当日，王某某夫妇到中介方等待，但因张某夫妇不愿一起协商处理而无果。因张某夫妇不愿见面处理且拒绝提供付款账户，致使我方无法履行支付义务。为避免我方构成事实违约，我方向公证处申请提存，但因《22世纪房产买卖中介合同》并非标准化《房屋买卖合同》，公证处无法及时作出给予提存的决定。对方并未及时将其已经领取到不动产证的情况告知王某某夫妇及中介方，其存在有意造成原告事实违约的嫌疑。我方在多次请求中介方出面协商无果的情况下，无奈通过诉讼的方式表明我方愿意继续履行合同。诉争房产已于2017年6月27日办理完毕登记，已具备了依法过户的条件，反诉原告应继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：原告提交的以下证据：1.大理市二十二世纪房地产经纪有限责任公司出具的“关于买方王某某、李某某与卖方张某、李某房屋买卖合同纠纷的情况说明”原件一份，证明中介机构对双方的合同履行纠纷进行调解，但被告方拒绝继续履行合同；2.王某某手机号133××××6005与中介方杨东宏、王某某手机号139××××7788与张某手机号139××××7788短信聊天记录截屏原件各一份，证明中介方接到张某通知拿到不动产登记证的时间为2017年9月11日，王某某此前未接到张某的任何通知；中介方安排双方2017年9月13日处理该事宜；3.王东明与张某通话记录清单打印机一份，证明王东明向张某了解不动产登记情况的频率与时间点，以及2017年8月14日，双方通话时长达30分6秒，张某提出要求解除合同，张某存在不愿继续履约的故意。经质证，张某、李某对王某某、李某某提交的第1、2组证据三性不认可，认为中介方、王东明没有出庭作证；对第3组证据三性认可，但认为不能证明原告欲证明内容。本院认为，第1组证据载明内容、第2组证据聊天记录时间、内容与原、被告当庭陈述相吻合，予以采信；第3组证据无法证明原告欲证明内容，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某某与李某某系夫妻，张某与李某系夫妻。王某某夫妇欲在大理市购房，该二人从网上了解到售房信息后在其儿子王东明（在外地工作、生活）陪同下到大理看房，王某某夫妇选中张某夫妇欲出售的位于大理市兴盛时光1幢1单元17楼1704号房屋后，双方共同于2017年2月6日到中介机构大理市二十二世纪房地产经纪有限责任公司（以下简称二十二世纪房产经纪公司）签订《22世纪房产买卖中介合同》（甲方：李某、张某；乙方：王某某、李某某；中介方：二十二世纪房产经纪公司），该合同约定：甲方自愿将大理市下关镇兴盛路58号兴盛时光1幢1单元17楼1704号房产一套出售给乙方，该套房屋（含室内配套设施和装修）总价款为55万元；签订合同时乙方向甲方支付购房定金11万元，向中介方支付3000元作为合同保证金；过户时，甲方提供该房产全部权属有效证明；双方约定于不动产证满两年以后30天以内过户，由中介方代办《房屋所有权》过户手续，过户所产生的税、费不包含在房款之内，由乙方承担甲、乙双方国家和地方规定的全部税、费；甲方在2017年2月7号交房，且交房时甲方需要结清水、电、物管、电视收视等交房之前由甲方使用产生的费用；乙方于2017年2月7日前支付给甲方购房款及定金合计20万元，甲方将购房合同及公证书交给乙方保管，乙方于甲方取到不动产权登记证当日支付给甲方购房款30万元，当日甲方将不动产权登记证、购房发票等房屋所有相关证件交乙方保管，剩余购房尾款5万元于产权过户完后当日付清；如甲方违约则支付乙方违约金22万元，甲方全额退还乙方所交付的购房款；如乙方违约定金归甲方，甲方全额退还购房款；该合同还约定了甲、乙双方及中介方的其他权利义务。双方签订该合同后，乙方通过王某某卡号为62×××69的中国工商银行账号转账20万元至张某银行账号内，张某、李某向王某某出具收条，并将张某、李某与大理市城市建设投资开发有限公司签订的涉案房屋《商品房购销合同》及补充协议、公证书及张某、李某委托唐昌能等六人办理涉案房屋相关证件、贷款手续等事宜的委托书、公证书交王某某夫妇保管。其后，王某某儿子王东明曾通过微信联系张某，向其询问有关不动产权证书办理情况，2017年8月18日，张某微信回复王东明不动产权证书已经办理，过几日即可领取。2017年8月21日，张某通过微信告知王东明“房产证拿到手了，你安排时间过吧”，并将不动产权证书照片发给王东明。2017年9月11日，张某告知二十二世纪房产经纪公司其已通知王东明涉案房屋不动产权证书已经拿到，但其未支付第二笔购房款。该公司于当日下午通过电话通知王某某此事。王某某夫妇请求二十二世纪房产经纪公司出面协调双方履行合同后续事宜，该公司组织双方于2017年9月13日到该公司协商此事，但张某夫妇表示原告超过约定期限未付款已构成违约，不接受房款，并要求解除合同，且不返还定金11万元。此后，王某某夫妇再次请求该公司调解，但双方最终协商无果。2017年9月20日，王某某夫妇向本院起诉，要求张某夫妇继续履行合同，张某夫妇提起反诉，要求解除合同。本院认为，本案本诉、反诉双方当事人争议焦点为：一、王某某夫妇是否构成违约？二、双方于2017年2月6日签订的《22世纪房产买卖中介合同》是否应予解除？针对争议焦点一，双方签订的《22世纪房产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。根据该合同，涉案房屋买方为王某某、李某某，卖方为张某、李某，该合同约定中除涉及中介方相关权利义务外的关于买卖双方权利义务的条款仅对买卖双方当事人有效。张某夫妇认为王某某、李某某的儿子王东明参与涉案房屋的买卖全过程，与买方王某某、李某某系委托代理关系，其行为代表了王某某、李某某，且张某在拿到不动产权证书后及时告知了王东明，但王东明未按合同约定的期限付款，其行为构成违约。王某某、李某某则否认其二人与王东明存在委托代理关系。根据庭审查明的事实，买卖双方签订合同及支付首期购房款时王东明在场，在涉案合同签订后其也曾向张某了解不动产证书办理情况，但从合同书上载明的买卖双方当事人、合同实际签订人及款项来源，均指向合同相对方为王某某、李某某，王东明陪同父母办理买房事宜具有协助性，在无王某某、李某某明确授权的情况下，不足以证明王东明系王某某夫妇的委托代理人，张某夫妇该项主张不能成立。本案领取涉案房屋不动产权证书的责任方为卖方张某夫妇，在其领到不动产权证书后负有对买方的告知义务，但其并未对王某某夫妇尽此告知义务，后其于2017年9月11日告知中介此事，当日，王某某夫妇从中介处得知情况后即请求中介组织双方办理合同后续事宜，此后还主动联系张某并要求继续履行合同。综上，本案王某某、李某某的行为无“不履行合同义务”及“履行合同义务不符合约定”的情况，王某某、李某某的行为不构成违约。针对本案争议焦点二，本案王某某、李某某一方在合同履行过程中尚无违约情形，不存在张某夫妇依据合同单方解除合同的情形。张某夫妇辩称涉案合同还存在法定解除的情形，但其未提交充分证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任何一种情形，故本院对张某夫妇请求解除涉案合同并不归还定金的主张不予支持。故本案不存在合同解除的情形，双方均应继续履行《22世纪房产买卖中介合同》。根据涉案合同约定的“乙方于甲方取到不动产权登记证当日支付给甲方购房款30万元，当日甲方将不动产权登记证、购房发票等房屋所有相关证件交乙方保管”的内容，本案确定双方各自履行该合同约定的义务。针对王某某夫妇要求张某夫妇提前履行合同，并立即办理过户手续的主张，张某夫妇表示不同意。根据涉案合同约定的“双方约定于不动产证满两年以后30天内过户，由中介方代办《房屋所有权》过户手续”的内容，该条款虽约定过户手续由中介方代办，但在房屋买卖合同中，协助办理过户手续的义务方为卖方，但张某夫妇并不同意提前履行合同，本案不符合《中华人民共和国合同法》第七十一条规定的“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外”的情形，双方应按合同约定的期限履行，故本院对王某某夫妇的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十一条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王某某、李某某与被告（反诉原告）张某、李某于2017年2月6日签订的《22世纪房产买卖中介合同》有效，双方继续履行（由王某某、李某某于本判决生效之次日向张某、李某支付购房款30万元；由张某、李某于本判决生效之次日向王某某、李某某交付大理市下关镇兴盛路58号兴盛时光1幢1单元17楼1704号房屋《不动产权证书》、购房发票等用于办理房屋所有权转移登记手续的相关证件；其他合同权利义务按《22世纪房产买卖中介合同》约定履行）。二、驳回原告王某某、李某某的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张某、李某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9300元，减半收取4650元，反诉案件受理费1250元（已减半收取），均由张某、李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 娟二〇一七年十二月五日书记员 李成成