广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1626号
上诉人（原审被告）：广州市瑶台实业有限公司。
法定代表人：陈顺英，该司董事长。
委托代理人：吴绮玉，该司职员。
上诉人（原审被告）：吴瑞泉，男。
委托代理人：吴俊冰，广东一粤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴淑贞，女。
被上诉人（原审原告）：陈文涛，男。
两被上诉人的共同委托代理人：唐雪榕，广东经国律师事务所律师。
上诉人广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台公司）、吴瑞泉因与被上诉人吴淑贞、陈文涛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月13日，吴淑贞、陈文涛（为乙方）与吴瑞泉（为甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区北站路云泉居的商铺，商铺位于广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号102号铺，建筑面积约45.9455平方米（含公共分摊面积），可交付给乙方使用日期2008年4月15日；乙方应付甲方房款459455元；付款方式，签订合同之日起三日内付清全部房款，4月14日付200000元，余下房款在2008年5月1日前付清；甲方保证乙方房屋合法性，为乙方办理国有土地房地产权证（每套房一个证），在房屋交付使用后，负责在一年内为乙方办理广州市国有土地房地产权证（每套房一个证）；甲方负责交纳办理房地产权证的税费、土地出让金等费用，乙方负责支付购房方应付的相关税费及政府规费；甲方办好房地产权回执时即通知乙方，乙方应在七日内将所剩余全部房款交给甲方，乙方逾期不缴交房款，则甲方有权在一月内将该物业另作处理，甲方将乙方已交房款的50%退回给乙方，其余房款不退作为罚金补偿给甲方；甲方如逾期一个月不能交楼，或在一年内未能为乙方办妥房产证，每过一天向乙方赔偿相当于乙方已交房款的万分之三的罚金（但遇国家政策变动或不可抗力因素、异常天气按建筑部门记录顺延）；如在一年内未能为乙方办妥房产证，乙方有权提出退房要求，在接到乙方退房通知后10天内，所收房款全额无息退还（甲方承诺一次性全额无息退还乙方所交全部房款）等。合同签订后，吴淑贞、陈文涛于2008年4月14日向吴瑞泉支付了购房款200000元，于2008年4月29日支付了尾期房款259455元。吴瑞泉也在合同签订后即将上述商铺交付吴淑贞、陈文涛使用。
2008年5月30日，双方又签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方就2008年4月13日签订的关于越秀区北站路36号102铺（原云泉居36号102铺）的《房屋买卖合同》一事作如下补充条款，因房产证分户办证需要，乙方与瑶台公司于2008年5月31日签署的《广州市房地产买卖合同》仅作为办证之需要，不作为购房的依据，所有购房合同的法律关系及执行条款均以2008年4月13日与吴瑞泉签订《房屋买卖合同》为准。
另查明，原审法院于2008年对本案瑶台公司诉陈坚鸿、吴瑞泉、张国道房屋权属纠纷一案作出（2008）越法民三初字第1954号民事判决，该判决已发生法律效力。生效判决其中查明：2005年9月7日，食品公司（甲方）与吴瑞泉（乙方）于广州产权交易所签订《债权转让合同》，约定甲方因房屋被拆迁与广源公司发生拆迁安置补偿合同纠纷而产生债权，即本次债权转让涉及的两笔债权，甲乙双方经协商，就甲方向乙方转让上述两笔债权事宜达成一致意见，订立本合同；甲方向乙方出让的债权标的金额是：2005年7月29日广州产权交易所（2005）第50号公告的8668241.55元债权，其中原审法院（2001）越法房初字第306号民事判决书的债权金额458900元，广州中院（2000）穗中法房初字第00103号民事判决书的债权金额8209341.55元；甲方将上述两笔债权标的整体作价4000000元转让给乙方等。该合同附件包括：1、广源公司与食品公司签订的《和解协议》，双方同意将广源公司向白云公司购买的云泉大厦部分房屋（建筑面积7189.982平方米），用以抵偿以上两个判决案中广源公司应负的所有债务，双方互不再追讨任何一切费用等。2、广州中院（2001）穗中法执字第01381号民事裁定书，称广源公司将向白云公司购买的位于广州市白云区北站路北边云泉大厦的部分房屋（建筑面积7189.982平方米），抵给食品公司，清偿全部债务等。3、债权转让风险提示。云泉大厦的基本情况：该地块原经市规划局（85）城地批字第545号文批准矿泉街瑶台村委会征用，1991年12月6日由瑶台村第七经济合作社与白云公司签订《联合开发兴建楼宇合同》，约定建成的东幢九层商住综合楼归白云公司；1992年8月12日，白云公司与广源公司签订楼宇购售合同，约定白云公司将该商住综合楼7000平方米出售给广源公司等。2005年10月17日，广州产权交易所作出登记编号为507A111JZ203的《企业股权交易登记证明》称上述交易结果已进行了公示，截至2005年9月15日未收到关于此宗债权交易的任何异议表示。为此，该所经审核后认为，此宗交易的交易主体资格、交易条件和交易程序符合国家有关法规、政策规定，并将交易结果予以登记等。2008年4月29日，广州市国土资源和房屋管理局向瑶台公司发出《广州市房地产权属证明书》登记权属人为瑶台公司，所有权来源为新建，房地产座落越秀区北站路32-42号（双号），占有份额为全部等。
广州市国土资源和房屋管理局曾于2008年2月1日向瑶台公司和白云公司发出《关于申请合建房屋办理产权登记的复函》，其中内容为：根据你司提交的穗府国用（2007）第01300142号《国有土地使用证》，越秀区北站路地段的土地使用权人为瑶台公司，你司要求办理合建房屋（即云泉大厦）的产权登记手续，根据《广州市城镇房地产登记办法》第十二条的规定，新建房屋的初始登记由权利人申请，因此可以瑶台公司名义办理云泉大厦的初始登记。在取得房地产权属证书后，应先到我局办理将白云公司分成部分过户到该公司名下的转移登记，再过户给广源公司，最后根据法院协助执行通知书转移到食品公司名下。
因本案纠纷，吴淑贞、陈文涛于2013年5月27日提起诉讼。诉讼过程中，吴淑贞、陈文涛就其主张还提供了广州市白云区矿泉街瑶台村第七经济合作社（甲方）、广州白云房地产开发总公司（乙方）与吴瑞泉（丙方）于2005年12月22日签订的《协议书》复印件予以证明，其中内容为：因甲乙双方合作兴建的“云泉大厦”尚未竣工（未装修、未装永久水电及未办理产权证），而负责出资的乙方无能力继续投资资金，现甲乙双方同意根据丙方与广州市食品工业经贸公司于2005年9月7日签订的《债权转让合同》及其附件等，成为本项目准业主的丙方投资完善本项目；甲方义务及权利：1、协助办理确权时的盖章工作，2、协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3、协助办理工程规划及工程质量验收，4、支付甲方产权面积商住楼部分的土地出让金及办房产证规费，支付装修需要分摊部分工程费用，5、协助丙方办理确权、办证事宜，6、收到乙方支付的六十万元后视为乙方全部承担甲乙双方于1991年12月6日签订的《联合开发兴建楼宇合同》中第四条第四项的违约责任，今后不再追究乙方，但乙方必须保证丙方在2006年5月30日前为甲方的厂房楼安装永久水电，否则甲方将继续追究乙方的违约责任；乙方义务及权利：协助办理确权时的盖章工作，2、协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3、安排商住楼四-
九层C-
E轴＊1-3轴住宅补足甲方的应分成面积部分给甲方，具体待最后测绘面积出来后，相差的面积甲乙双方以1500元／平方米补给另一方（由于该楼宇已由丙方承接，则要丙方认可），4、返还甲方消防工程代垫的二十万元，5、乙方负责支付违约金总六十万元给甲方，6、以上两笔款项违约金在2005年12月29日前先支付五十万给甲方，余下款项在2006年3月29日前付清，7、支付属乙方产权面积部分的土地出让金、永久水电工程款和外墙装修费分摊（其中永久水电工程款和外墙装修费的预算需经乙方确认），8、委托丙方办理确权、办证事宜，9、就移交规划、报建资料，协调原施工队退场及签订土地出让合同等事宜与丙方另行签订合同予以约定；丙方义务及权利：1、筹集资金按土地出让合同规定的时间缴交有关规费和其他税费，2、出资复建及收费工程所需的全部资金（含装修款），3、出资为本项目报装永久水电，负责变电房装置及电表的费用，并保证在2006年5月30日前为甲方现在的厂房安装用电负荷为150千瓦的电表和2寸电表，否则负责本协议第一条甲方义务和权利中第6项的连带责任，4、负责本项目上述工程验收、进度、安全等问题，5、负责管理本项目的物业，6、接受甲、乙方的委托办理本项目的过户、办证事宜，过户到甲方、乙方或甲方、乙方指定的业主名下，并垫付全部税费（此费用由各方根据所得面积分摊），7、负责乙方支付给甲方的违约金及代垫款的执行情况，如乙方在规定时间内不能支付甲方，则由丙方负责支付，8、为保证甲方的补偿款及永久水电的依时收取和安装，丙方同意将商住楼首层A-
D轴＊1-13轴的面积作为上述承诺的抵押保证，丙方在出售该面积时必须知会甲方，并将出售该面积所得的款项首先支付清补偿款及交纳安装永久用水点的保证金50万元给甲方，该保证金用于支付（甲方部分）安装水电的工程费，9、体谅乙方的实际困难，丙方愿意代乙方支付十万元违约金（含在六十万元中）给甲方，10、负责将商住楼北面红线范围内的围墙拆除和绿化工程费（具体时间由三方商定），11、负责该项目属于丙方物业的销售、工程质量验收、工程质量、办理土地出让金，物业管理而引起的一切经济及法律责任；由商住楼引起的一切经济纠纷与甲方无关，由丙方负责等。吴瑞泉质证称该《协议书》与本案无关，没有证据证明吴淑贞、陈文涛与瑶台公司签订房屋买卖合同。
另吴淑贞、陈文涛提供了广州市公安局矿泉街派出所、广州市越秀区矿泉街华泉社区居民委员会盖章确认的有关涉案商铺地址变更的《证明》，证实广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号102铺地址变更为广州越秀区北站路36号102铺。吴瑞泉确认涉案商铺地址变更的事实。
因本案纠纷，吴淑贞、陈文涛于2013年5月27日向原审法院提起本案诉讼请求判令：一、确认广州市越秀区北站路36号102房（合同地址为广州市白云区北站路自编云泉居首层36号102号铺）归吴淑贞、陈文涛所有；二、吴瑞泉、瑶台公司为吴淑贞、陈文涛办理该房屋的产权转移登记手续（房产转移登记时发生的土地出让金、营业税、契税、个税、印花税等所有办证过程中产生的税费及相关费用均由吴瑞泉、瑶台公司承担）；三、吴瑞泉向吴淑贞、陈文涛支付逾期办理房产证的违约金100000元。
吴瑞泉原审辩称其不同意吴淑贞、陈文涛诉请。
瑶台公司提交书面答辩状请求法院驳回吴淑贞、陈文涛对该司的诉讼请求。
原审法院认为，涉案的云泉大厦建筑面积7189.982平方米的房屋是白云公司与瑶台村第七经济合作社合建并约定由白云公司分得的部分，后由广源公司向白云公司购买，广源公司因拖欠食品公司的债务而将上述房屋抵偿给了食品公司。食品公司与吴瑞泉于2005年9月7日签订《债权转让合同》，由吴瑞泉以4000000元的价格取得了食品公司享有的8668241.55元债权，包括广源公司向白云公司购买的已抵偿给食品公司的上述云泉大厦建筑面积7189.982平方米的房屋。据此，吴瑞泉已经通过合法的途径取得了上述房屋的处分权。虽然瑶台公司于2008年4月29日以用地人的身份向房管部门办理该大厦的初始登记（大确权），但不能据此否认吴瑞泉拥有上述房屋的处分权。被告吴瑞泉于2008年4月13日与吴淑贞、陈文涛签订《房屋买卖合同》，将其中的广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号102铺（现广州越秀区北站路36号102铺）出售给吴淑贞、陈文涛，合法有效。涉案商铺已由吴淑贞、陈文涛购买并使用多年，期间瑶台公司并无提出异议，而且吴瑞泉、瑶台公司也无提供证据证明涉案商铺不在吴瑞泉有权处分的面积范围内。现吴淑贞、陈文涛要求继续履行合同，办理涉案商铺的产权过户登记手续，合法合理，原审法院予以支持。鉴于涉案商铺所在的云泉大厦大确权在瑶台公司名下，吴淑贞、陈文涛要求瑶台公司和吴瑞泉共同协助办理涉案商铺的产权过户登记手续，合法合理，原审法院予以支持。根据吴淑贞、陈文涛与吴瑞泉签订的《房屋买卖合同》约定吴瑞泉负责交纳办理房地产权证的税费、土地出让金等费用，吴淑贞、陈文涛负责支付购房方应付的相关税费及政府规费，而吴淑贞、陈文涛现要求房产转移登记时发生的土地出让金、营业税、契税、个税、印花税等所有办证过程中产生的税费及相关费用均由吴瑞泉、瑶台公司承担，与合同约定不符，原审法院不予支持。双方应按上述约定缴纳相关税费。关于逾期办理房产证的违约金问题，双方签订的《房屋买卖合同》约定，吴瑞泉在一年内未能为吴淑贞、陈文涛办妥房产证，则每过一天向吴淑贞、陈文涛赔偿相当于吴淑贞、陈文涛已交房款的万分之三的罚金，现吴淑贞、陈文涛仅向吴瑞泉主张违约金100000元，没有超过合同约定的违约金数额，原审法院予以支持。本案是因房屋买卖合同引起的纠纷，而非对涉案房屋的权属有争议，吴淑贞、陈文涛在吴瑞泉、瑶台公司未履行办理产权过户手续义务的情况下直接要求确认涉案商铺的产权归其所有，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，吴瑞泉、广州市瑶台实业有限公司共同协助吴淑贞、陈文涛办理广州越秀区北站路36号102铺（原广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号102铺）的产权过户登记手续（过户至吴淑贞、陈文涛名下）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，吴瑞泉向吴淑贞、陈文涛支付逾期办理房产证违约金100000元。三、驳回吴淑贞、陈文涛的其他诉讼请求。本案受理费9394元，由吴淑贞、陈文涛负担100元，吴瑞泉负担9294元。
判后，瑶台公司、吴瑞泉均不服原审判决，向本院提起上诉。瑶台公司具体上诉事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清，在瑶台公司与吴瑞泉之间没有任何买卖合同和委托买卖关系的情况下，强行判决将瑶台公司的房产过户给吴淑贞、陈文涛，严重损害了瑶台公司合法权益。本案诉争房产的产权人是瑶台公司，吴淑贞、陈文涛从未和瑶台公司签订过买卖合同，也未支付过任何房款，同时也没有授权任何单位或个人出售涉案房屋，却主张瑶台公司要为吴淑贞、陈文涛办理产权过户的手续，其主张没有任何事实和法律依据，一审法院却不顾事实强行判决过户，违反了法律规定，剥夺了瑶台公司的正当合法权益。一审法院认定吴瑞泉以400万元取得食品公司8668241元债权，但不能以此推定该债权包括广源公司向白云公司购买的已抵偿给食品公司的云泉大厦7189．9平方米房屋，更不能以此推定吴瑞泉对涉案房屋有处分权。吴瑞泉拥有食品公司的债权，是否确定对涉案房产有处分权，需要债权人向法院提起确认之诉，更何况瑶台公司根本不承认吴瑞泉的债权有溯及瑶台公司物业的效力。本案一审法院擅越权限，认定吴瑞泉有处分权，明显属于司法独裁，损害其他权利人的权益。二、一审判决认定事实错误，非产权人错误地将产权人的物业售出，其行为是违法且无效的。但一审法院却不顾法律事实，错误确认其非法行为为合法，违法剥夺了瑶台公司对所持物业的所有权。瑶台公司因经营不善，对自身物业疏于管理。但瑶台公司从来未声明放弃自身名下物业的所有权及处分权。个人的财产神圣不可侵犯，是法律的基本精神!《物权法》第四条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。《民法通则》第57条规定：“恶意串通，损害第三人利益的民事行为无效”。法律岂容他人串通窃取私有财产而堂而皇之公开声称拥有依此逻辑，是否任何人出国十年后回国即必须承认他人已处分其房产的行为合法三、一审法院认为瑶台公司与吴瑞泉无提供证据证明涉案商铺不在吴瑞泉有权处分的面积范围内，以此推定吴瑞泉对涉案房屋有处分权。首先，“谁主张，谁举证”，是民事诉讼的举证原则。对吴瑞泉是否有权处分，必须由吴淑贞、陈文涛即被上诉人一举证，瑶台公司无举证责任。其次，瑶台公司根本不承认吴瑞泉对瑶台公司名下的任何房产有处分权。再次，瑶台公司与吴瑞泉之间的债权债务纠纷尚未理清，法院不能簪越法律认定吴瑞泉有权依据债权处分瑶台公司的房产。四、涉案房产的编号并不存在，瑶台公司所属的房产首层面积在报建时是整层商铺，没有分割。吴淑贞、陈文涛所称的涉案房号根本不存在，是吴瑞泉与吴淑贞、陈文涛私自编写的，涉案房号不具备独立办证的条件；一审法院如此判决，是要违反规划来办证，如何能在房管局执行瑶台公司上诉请求本院撤销原审判决第一项，驳回吴淑贞、陈文涛的诉请。
吴淑贞、陈文涛二审答辩称：吴淑贞、陈文涛认为吴瑞泉拥有出售房屋的合法处分权，瑶台公司在长达几年期间，吴淑贞、陈文涛一直使用着涉案房屋，瑶台公司称不清楚房屋被转让是不符合常理的。瑶台公司认为吴瑞泉有的7000多平米的物业不包括吴淑贞、陈文涛购买的房屋，对此，瑶台公司并没有举证证明其所述。瑶台公司完全可以举证证明吴瑞泉拥有的物业不包括吴淑贞、陈文涛购买的物业，但其至今未提供相关证据证实，故瑶台公司应承担举证不能的责任。吴淑贞、陈文涛花了大半生的钱购买房屋，为了该房屋到过多个部门信访，最后房管局回复建议吴淑贞、陈文涛提起诉讼解决，要求吴瑞泉与瑶台公司协助吴淑贞、陈文涛过户口，所以希望瑶台公司及吴瑞泉能配合吴淑贞、陈文涛办理办证及过户口手续。
吴瑞泉二审答辩称：吴淑贞、陈文涛认为吴瑞泉经过瑶台公司授权出售房屋，但本案中并没有出现瑶台公司授权的证据。由于吴瑞泉文化程度和法律知识缺乏，所以把自己获得房产进行分割出售，对此，吴瑞泉认为自己是没有销售房屋的权限的。另吴淑贞、陈文涛认为瑶台设立物管公司进行收费并没有任何事实依据，物管公司与瑶台公司之间并没有任何关联。
吴瑞泉具体上诉事实与理由如下：一、吴瑞泉以400万元取得食品公司8668241元债权，该债权牵涉到广源公司、白云公司，白云公司的债务又牵涉到瑶台公司。因瑶台公司对其所属的云泉大厦物业疏于管理，故吴瑞泉为保障自己债权得以实现，错误地认为直接取得广源公司向白云公司购买房屋的物权，将涉案房产出售给吴淑贞、陈文涛，并于2008年与吴淑贞、陈文涛签订《房屋买卖合同》。因吴瑞泉获得的债权尚未转换成物权，故协助办证的条件尚未成熟，只有产权清晰后才能协助办证。至今吴瑞泉仍未取得房屋所有权。二、涉案房产的编号在房管部门的登记册中并不存在，是吴瑞泉自己编写的，在《广州市房地产权属证明书》以及《房地产登记簿查册表中，可以看出涉案房产首层商铺从未进行分割处理，根本没有涉案房产编号，而现行的法规不允许将产权私自分割出售。吴瑞泉在发现所签订的合同无法履行后，已如实告知吴淑贞、陈文涛，但吴淑贞、陈文涛并无异议，仍使用至今。现涉案房号尚未具备独立办证的条件，基于上述事实，吴瑞泉认为，吴瑞泉与吴淑贞、陈文涛签订的《房屋买卖合同》无法履行，应该解除。则买卖双方应恢复原状，而合同约定的违约金条款也应无效。一审判决第二项应予撤销。吴瑞泉上诉请求本院撤销一审判决第一、二项，驳回吴淑贞、陈文涛的诉请。
吴淑贞、陈文涛针对吴瑞泉的上诉二审答辩称吴瑞泉是通过企业产权交易所合法拍卖取得食品公司的债权，该债权里包含云泉大厦7000多平米的房屋。吴淑贞、陈文涛证据清单中提交的企业产权交易证明中有列明，食品公司的交易拍卖行为是取得上级公司批准的，况且食品公司已经委托有资质的会计师事务所对云泉大厦进行评估，上述两方面事实可证明吴瑞泉拍得的债权肯定包括云泉大厦的7000多平米。法院对吴瑞泉该竞拍行为进行了确认，确认其取得房产的债权。此后，瑶台经济社、白云公司与吴瑞泉已经签订协议，一审判决中有载明白云公司明确吴瑞泉是业主身份并授权其出售其他房屋，该协议合法有效，所以吴瑞泉所述其无权，违法销售房屋是没有事实及法律依据的。吴瑞泉认为瑶台公司管理不善，其可以出售房屋的说法亦不属实。吴淑贞、陈文涛购买房屋已经7年，此间，瑶台公司设立物管公司并收取吴淑贞、陈文涛物管费，瑶台公司现称不知道吴瑞泉出卖房屋是不符合常理的。吴瑞泉陈述关于吴淑贞违约金的问题，双方在合同中手写部分注明如一年内未办妥房产证则按万分之三给付违约金，吴瑞泉认为国家政策发生变动导致无法办证，但其没有举证证明其出售房屋前是否已经具备办证条件？如果其不具备条件，吴淑贞、陈文涛认为该违约金计算标准也是算少了。吴淑贞、陈文涛认为吴瑞泉的上诉无理，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
瑶台公司针对吴瑞泉的上诉二审答辩称其意见与上诉意见一致。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案当事人均无新的证据提交本院。
本院认为：根据（2008）越法民三初字第1954号民事判决认定，根据食品公司与吴瑞泉于2005年9月7日签订的《债权转让合同》，吴瑞泉以400万元的价格取得了食品公司享有8668241.55元债权，包括广源公司向白云公司购买的已抵给食品公司的云泉大厦的部分房屋，吴瑞泉已经通过合法途径取得了该部分房屋的处分权。该部分房屋即包括广源公司向白云公司购买的已抵偿给食品公司的上述云泉大厦建筑面积7189.982平方米的房屋。该案作出一审判决后，瑶台公司认为其司已就该案提出上诉，该判决并非生效判决，而吴淑贞、陈文涛则抗辩称该案已由瑶台公司撤回上诉，因瑶台公司在本院给予的举证期内未向本院提交相关的证据证明，故对吴淑贞、陈文涛所述该案的二审结果，本院予以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明的规定，原审法院据此认定吴瑞泉已经通过合法的途径取得了上述房屋的处分权并无不妥。对瑶台公司上诉认为原审法院认定吴瑞泉有权处分上述房屋错误及吴瑞泉无权处分瑶台公司上述产权的主张，本院不予采纳。
吴瑞泉与吴淑贞、陈文涛于2008年4月13日签订《房屋买卖合同》，将上述云泉大厦7189.982平方米中的广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号102号铺（现广州越秀区北站路36号102铺）出售给吴淑贞、陈文涛，且涉案商铺已由吴瑞泉交付吴淑贞、陈文涛使用多年，为此，原审法院认定吴瑞泉与吴淑贞、陈文涛之间签订的合同合法有效并无不妥。
根据本案证据及当事人的陈述可知，上述（2008）越法民三初字第1954号民事判决结果是驳回瑶台公司的全部诉讼请求，该判决并未确认买受人取得物权的效力。因本案吴淑贞、陈文涛未向法院提交其所主张办理过户的广州越秀区北站路36号102铺已取得规划等行政部门的许可，而吴瑞泉亦承认了其法律知识缺乏，把自己获得房产进行分割出售的事实，故对瑶台公司上诉认为涉案房产的编号并不存在，瑶台公司所属的房产首层面积在报建时是整层商铺，没有分割，涉案房号尚不具备独立办证条件的主张，本院予以采信。至于广州市房地产交易登记中心《信访复函》所称协商不成，可通过司法途径解决，持法院协助执行文书，单方面申请办理产权登记的回复，为该中心片面主张，未能代表广州市规划局及广州市国土资源和房屋管理局等行政部门，不足以认定涉案商铺已具备独立过户办证的条件。据此，现吴淑贞、陈文涛请求瑶台公司、吴瑞泉协助其办理涉案商铺产权过户登记手续，缺乏事实与法律依据，原审法院对吴淑贞、陈文涛该项请求予以支持不妥，本院予以更正。吴淑贞、陈文涛可在涉案商铺取得规划等部门行政许可的情况下再予主张。
因吴瑞泉与吴淑贞、陈文涛签订的《房屋买卖合同》约定，吴瑞泉在一年内未能为吴淑贞、陈文涛办妥房产证，则每过一天向吴淑贞、陈文涛赔偿相当于吴淑贞、陈文涛已交房款万分之二的罚金，现吴淑贞、陈文涛仅要求吴瑞泉支付10万元的违约金，未超过合同约定的违约金数额，原审法院对吴淑贞、陈文涛该项请求予以支持并无不妥。本案是房屋买卖合同引起的纠纷，故吴淑贞、陈文涛直接要求法院确认涉案商铺的产权归其所有，于法无据，原审法院不予支持则无不当。
综上所述，上诉人瑶台公司、吴瑞泉上诉请求、理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（三）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1511号民事判决第二、三项；
二、驳回吴淑贞、陈文涛关于吴瑞泉、广州市瑶台实业有限公司共同协助吴淑贞、陈文涛办理广州越秀区北站路36号102铺（原广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号102铺）的产权过户登记手续（过户至吴淑贞、陈文涛名下）的诉讼请求。
一案件受理费9394元，由吴淑贞、陈文涛负担2000元，由吴瑞泉负担7394元；二审案件受理费17486元，由吴淑贞、陈文涛负担8192元，由吴瑞泉负担9294元。
本判决为终审判决。