江苏省泰州市高港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰高民初字第00147号
原告史某甲。
原告胡某。
原告史某乙。
原告史某丙。
四原告共同委托代理人（特别授权）单广央，江苏有方律师事务所律师。
四原告共同委托代理人单雪芬，江苏有方律师事务所实习律师。
被告凌某。
委托代理人（特别授权）许义武，江苏银杏树律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）陈良，江苏银杏树律师事务所律师。
原告史某甲、胡某、史某丙、史某乙与被告凌某析产继承纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理。依法由代理审判员王巍适用简易程序于2015年3月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，后转为普通程序审理，于2015年6月19日进行证据交换，并依法组成合议庭于2015年7月7日再次公开开庭进行了审理。原告史某甲、胡某、史某丙、史某乙及其共同委托代理人单广央，被告凌某的委托代理人许义武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史某甲、胡某、史某乙、史某丙诉称，胡某与已故史宝祯系夫妻关系，生育长子史某甲、女儿史某丙、次子史某乙。2012年农历十二月十一日史宝祯去世。史某甲与凌某于1998年领取结婚证，2009年9月由法院判决离婚。2008年主要由史某甲出资，史宝祯、胡某部分出资，在胡庄镇兴达路西新建两间三层楼房，凌某将该房产登记在其名下。2009年9月，史某甲与凌某离婚诉讼中，法院认为该房产可能涉及其他家庭成员利益故未作处理。2013年，史某甲出资20余万元对房屋进行了装修。为明确房屋产权，请求依法分割泰州市高港区胡庄镇兴达路西房屋（房产证号：泰房权证高自第5201**号，土地使用证号：泰州国用2013第16247号）的份额，史宝祯的份额由四原告依法继承，诉讼费用由原、被告依法分担。
被告凌某辩称，史某甲与凌某于1989年腊月经人介绍相识，次年腊月按农村风俗举行结婚仪式并以夫妻名义同居生活，1993年生一子史岩松（有弱智现象），1998年补领结婚证。1999年史某甲凌某与史某甲父母、兄弟分家，各自独立生活。史某甲婚前婚后常年在黑龙江工作。2007年凌某与史福记签订二手土地转让协议，2008年史某甲、凌某夫妻共同建造本案诉争的兴达路西房屋。2008年史某甲诉至法院要求离婚，法院判决不准离婚。2009年6月，史某甲再次起诉离婚，同年9月判决准许双方离婚。2010年4月原告曾起诉分家析产，后撤诉。本案诉争房产系夫妻共同财产，目前三楼北一间归史某甲居住使用，三楼南一间归凌某居住使用，一楼、二楼由史某甲、凌某共同出租，租金平分。离婚判决书已明确史某甲对夫妻感情破裂的责任较大，结合婚姻法规定的分割财产需照顾女方的原则，考虑实际居住使用，对讼争房屋进行实物分割，由史某甲、凌某各得一间三层房屋（南或北可由史某甲选择）为宜，请求驳回其他原告的诉讼请求。
经审理查明，泰州市高港区胡庄镇史庄村三组已故史宝祯（1944年生）与胡某系夫妻关系，共生育三个子女，依次为长子史某甲、女儿史某丙、次子史某乙。1988年史某丙出嫁。1989年腊月史某甲与凌某经人介绍相识，次年腊月十二日按农村风俗举行结婚仪式并以夫妻名义同居生活，1993年生一子史岩松（有弱智现象），1998年补领结婚证。史某甲、凌某婚后与史某甲父母及史某乙共同居住生活，1993年在原有七架梁三间房屋西侧共同新建三间两层楼房后仍共同居住生活，原有房屋作为辅助用房使用。1999年史宝祯主持分家，将家庭债务分配给史某甲、史某乙。
查明，史某甲婚后常年在外地从事营销业务。自2007年正月，因凌某怀疑史某甲有外遇，双方发生口角，经亲友劝说，双方于2007年3月10日订立协议书一份，主要内容为2007年全年史某甲需给凌某300000元，如史某甲与凌某离婚或年底不回家，则家中所有邮品、古物全归凌某所有等。2007年11月1日，凌某经手向史福记购置位于胡庄集镇兴达路西侧的两间国有土地使用权（面积208平方米），土地转让价格80000元。取得土地使用权后，史某甲将其在外经营收入交给凌某，在凌某主持下于2008年建成本案讼争房屋，建房过程中史宝祯、胡某帮忙照应。2008年正月，凌某提出家中正在建房，劝说史某甲春节后不要外出，遭到史某甲拒绝，凌某遂打开史某甲的保险箱，取走箱内的一些邮票、古玩等物并予以转移。讼争房屋建成后，史某甲、凌某从史庄村三组搬家至胡庄集镇，史宝祯、胡某亦一并入住。2008年10月16日，史某甲诉至泰兴市人民法院要求与凌某离婚，该院于2008年11月17日作出（2008）泰宣民一初字第412号民事判决书，判决不准史某甲与凌某离婚。其后史某甲、凌某并未和好且保持分居状态。2009年6月17日史某甲诉至本院要求离婚，本院于2009年9月15日作出（2009）泰高民一初字第733号民事判决书，判决准予离婚，考虑到史某甲对于双方夫妻感情的破裂责任更大，夫妻共同财产在凌某处的邮票及古玩归凌某所有，婚生子史岩松由史某甲抚养至其独立生活时止。关于本案讼争房屋，因可能涉及其他家庭成员的财产权益，在准许离婚判决中未作处理。
另查明，离婚后被告凌某去往外地务工，很少回家。2010年4月，史宝祯、胡某、史某甲诉至本院，要求与凌某就本案讼争房屋分家析产，后撤诉。2012年农历腊月，史宝祯去世。2013年，除了被凌某锁着的三楼南一间卧室外，史某甲出资对讼争房屋其余部分进行了贴地砖，刷墙面漆，吊顶等装潢。2013年8月2日，凌某领取泰房权证高字第××号房屋所有权证，记载房屋所有权人为凌某，规划用途为商住，总层数为局03（即局部三层），建筑面积490.4平米（实测面积为555.58平方米，批准合法面积为490.4平方米）。2013年9月22日，凌某领取泰州国用（2013）第16247号国有土地使用证，记载土地使用权人为凌某，座落于高港区胡庄镇兴达路西，地号321203116207GB01037，地类（用途）为综合用地，使用权类型为出让，终止日期为2053年9月22日，使用权面积为208平方米。2014年2月，史某甲将讼争房屋二层出租给中国人寿保险股份有限公司泰兴支公司用作办公，约定租赁期限5年。2014年9月，史某甲将讼争房屋一层东边沿街门面出租给田某经营汽车销售，约定租赁期限2年。凌某得知史某甲将房屋出租后，双方经协商同意平分租金。目前，讼争房屋一层西边部分有一间厨房和两间卧室，两间卧室分别由胡某、史岩松居住；三层南一间卧室归凌某使用，北一间卧室归史某甲使用。2015年1月，史某甲、胡某、史某丙、史某乙诉至本院，要求与凌某就讼争房屋析产、继承。诉讼中，史某丙、史某乙陈述如就讼争房屋分得史宝祯遗产份额，则同意归胡某所有。
上述事实，有原告提交的泰州市高港区房屋权属证明、泰州市高港区人民法院（2009）泰高民一初字第733号民事判决书、租赁协议2份、2014年12月19日泰州市胡庄镇史庄村村民委员会证明，被告提交99年2月分家落实借款明细、户口簿、土地转让协议书、泰房权证高字第××号房屋所有权证、泰州国用（2013）第16247号国有土地使用证、租赁协议补充协议2份，本院拍摄的讼争房屋现状照片若干及制作的讼争房屋北侧面图、一、二、三层平面图，本院对孔玉兰、史斌俊、史光智的谈话笔录及原、被告双方当庭陈述在卷作证。
本院认为：
一、关于本案讼争房屋的性质。原告方主张讼争房屋系家庭共有财产，被告凌某主张系夫妻共同财产，双方各执一词。原、被告双方对1999年2月史宝祯主持分家，将家庭债务分配给史某甲、史某乙的事实均无异议，这一事实可以证明直到1999年2月，史某甲、史某乙虽已成婚，但仍与父母共同过大家庭生活，经济上并未独立，但在1999年2月分家后，虽然居住状况并未改变（仍居住于1993年建成的三间两层楼房，原三间七架梁房屋用作辅助用房），但史某甲、史某乙的经济开始独立于史宝祯。分家后，史某甲、凌某于2007年到胡庄集镇置地建房，史宝祯、胡某在建房期间帮助照应，经本院与讼争房屋邻居孔玉兰、史斌俊谈话调查可以证实，被告对此亦不否认，但并无证据证明史宝祯、胡某对讼争房屋有出资。原告方曾在诉讼中提交史宝祯材料购买单、流水账等，该证据亦不能证明史宝祯、胡某有出资。被告凌某康辩称史宝祯在分家时已将家庭债务分配给两个儿子，史宝祯、胡某在分家后多年仍有能力出资建房不符合常理。本院认为，史宝祯、胡某夫妇，在两个儿子史某甲、史某乙已经分家，大儿子史某甲另觅土地新建房屋的情况，因史某甲常年在外地工作、孙子史岩松有弱智现象的情况下，帮助儿媳凌某照应建房实属人之常情，但此照应帮助并非是在拆除家中旧房翻建新房过程中的照应帮助，不能认定史宝祯夫妇与史某甲夫妇共同建房；至于讼争房屋建成后史宝祯夫妇亦居住于此，仅为史某甲、凌某履行赡养义务中的行为，不能因此认定史宝祯夫妇是讼争房屋共有人。综上，本院认定讼争房屋系史某甲、凌某夫妻存续期间的共同财产。至于原、被告双方关于1999年分家对除分配债务外的分家约定及家庭共有财产的分配存有争议，不属于本案处理范围，当事人可另行主张。
二、关于讼争房屋的分割。原告主张对讼争房屋明确产权份额，被告主张对讼争房屋实物分割。本院认为，对讼争房屋的分割，应当充分考虑讼争房屋的具体情况，居住使用现状及将来的居住使用收益，依法、合情、合理地进行。讼争房屋为两间三层楼房，仅有一个楼梯通道（位于南边），规划用途为商住，所占用土地用途为综合用地，其并非普通住宅，可作商业用途，目前其一层前半部分及二层已分别长期出租给他人用于商业经营、办公。实物分割为南、北各一间将导致北一间无法通行，且必然从整体上减损其商用价值，故不应采取实物分割的方式。原、被告均主张对房屋的居住、使用权，均称无能力独得房屋并折价给付对方财产份额款；史某甲陈述其母亲、儿子一直且将要居住在讼争房屋内，在析得房屋份额后，将要把房屋份额给予儿子，而所得房租也是智障儿子以后生活的依靠；凌某虽然目前不经常居住于讼争房屋内，但其与史某甲分享一、二层的租金，并陈述以后还是需要居住。本院认为，讼争房屋虽然系史某甲、凌某共有，但居住、使用人还有史岩松（有智障现象），讼争房屋确有商业使用价值，为充分保护被扶养××人的权益，不宜由本院对讼争房屋进行拍卖后就价款在史某甲、凌某之间进行分割，因此目前以明确讼争房屋产权份额及居住、使用方案为宜。虽然离婚判决中明确史某甲对夫妻感情破裂的责任更大，但在离婚判决中已经对此予以考虑并将凌某已经占有的邮票、古玩全部判归凌某所有。在本案中，因婚生子史岩松（有智障现象）在史某甲、凌某离婚后随史某甲生活，本院主要考虑婚姻法规定的照顾子女权益原则，结合2013年史某甲对讼争房屋除三楼南一间卧室进行装修的事实，并适当考虑婚姻法规定的照顾女方权益原则，酌定讼争房屋由史某甲享有60％份额，凌某享有40％份额；具体居住、使用分配如下：一层西边两个卧室、三层北一间卧室由史某甲、胡某、史岩松居住，三层南一间卧室由凌某居住，厨房、卫生间公用，一层东边沿街门面及二层由史某甲、凌某共同使用、收益，收益按前述房屋份额比例分享。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条之规定，判决如下：
一、坐落于泰州市高港区胡庄镇兴达路西房屋（房产证号：泰房权证高自第5201**号，土地使用证号：泰州国用2013第16247号）由原告史某甲享有60％份额，被告凌某享有40％份额；
二、前述房屋一层西边两个卧室、三层北一间卧室由史某甲、胡某、史岩松居住，三层南一间卧室由凌某居住，厨房、卫生间公用，一层东边沿街门面及二层由史某甲、凌某共同使用、收益（本判决生效后产生的收益按前述房屋份额比例由原告史某甲与被告凌某分享）；
三、驳回原告史某甲、胡某、史某丙、史某乙的其他诉讼请求。
案件受理费9020元，由原告史某甲负担5412元，被告凌某负担3608元（此款原告史某甲已预交，由被告凌某于本判决生效后十日内一次性给付原告史某甲3608元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并其他当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9020元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行；帐户：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
审 判 长 周树平
代理审判员 王 巍
人民陪审员 陈 媛
二〇一五年七月二十日
书 记 员 许 丽
附判决所援引法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
二、《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。