广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第2382号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳创意眼镜有限公司法定代表人：罗水根，公司总经理。委托代理人：蒋剑烽，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：致利玩具加工（深圳）有限公司，法定代表人：李丽华，公司经理。委托代理人：李吉祥，广东朗迪律师事务所律师。委托代理人：高荣顺，广东朗迪律师事务所律师。上诉人深圳创意眼镜有限公司（以下简称创意公司）因与被上诉人致利玩具加工（深圳）有限公司（以下简称致利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第643号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2013年11月30日，致利公司（承租方）与创意公司（出租方）签订《租赁合同》，约定致利公司租赁创意公司位于深圳市xx区xx社区xx路xx厂房、写字楼、员工宿舍等房产约2万平方米进行生产经营，创意公司自2013年12月1日分期将厂房交付致利公司；租期3年，自2013年12月1日至2016年11月30日；厂房免租期为2013年12月1日至2014年1月31日，免收租金；每月租金为26万元，致利公司应于每月3日前向创意公司交纳租金；双方在签订合同的同时，致利公司向创意公司支付厂房租赁押金78万元，租金26万元，合同终止时，致利公司把租赁物还原7天后全部归还保证金；租赁期间，致利公司一次性向创意公司支付写字楼三楼装修补偿费人民币10万元，合同期满致利公司无需还原装修；写字楼三楼致利公司可以对现装修在不影响房屋主体结构情况下进行改装，租赁期满后致利公司不用恢复原貌；致利公司在租赁期间内，如租赁期限已满或需提前退租，必须提前三个月书面形式通知创意公司，若未提前通知，致利公司将支付创意公司3个月租金为违约金。2013年11月30日，创意公司出具收款收据载明收到致利公司押金（3个月）人民币78万元；2013年12月11日，创意公司出具收款收据称收到致利公司交纳的2014年2月份租金26万元、办公室三楼顶手费10万元。2014年1月20日，致利公司给创意公司发《联络函》，称致利公司的生产机械设备所需要的机械高度远远超出创意公司厂房的楼层总高度，无法寻求解决方案，基于上述生产条件及环境限制，双方签订的《租赁合同》目的无法实现，请求创意公司解除双方签订的《租赁合同》，退回致利公司所支付的押金、租金及装修转让费。创意公司认可于同年1月22日收到该函件。2014年3月7日，创意公司与第三方深圳市深大新能源科技有限公司签订《租赁合同》，将上述租赁物出租给第三方使用，2014年3月7日至4月15日为免租期，免收租金。另查，本案涉案租赁物属未经主管部门批准先行建设，至本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证。证人陈某当庭证实，创意公司在2013年12月份聘请了陈某对租赁物进行了有关清场腾房工作。致利公司原审的诉讼请求为：一、解除致利公司、创意公司双方签署的房屋租赁合同，创意公司立即返还2014年2月份租金人民币260000元；二、创意公司返还押金人民币780000元、办公室三楼顶手费人民币100000元；三、诉讼费用由创意公司承担。诉讼中，致利公司变更其第一项诉讼请求中的租金为房屋使用费。创意公司反诉请求：一、致利公司向创意公司支付2013年12月1日至2014年1月31日、2014年3月1日至2014年4月16日租金损失人民币91万元（26万元×3.5）；二、致利公司向创意公司支付违约金78万元；三、致利公司向创意公司支付按银行同期贷款利率计算的全部租金损失利息（从本案起诉之日起至全部租金支付之日止）；四、致利公司赔偿创意公司律师费人民币70000元；五、本案诉讼费用由致利公司承担。诉讼中，创意公司变更其反诉请求第一项为2014年3月1日至2014年4月16日的租金损失。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故创意公司依据无效的《租赁合同》向致利公司所收取的厂房租赁押金78万元、办公室三楼顶手费10万元亦应当返还致利公司。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从致利公司向创意公司发送的《联络函》可见，致利公司因其生产机械设备所需要的机械高度远远超出创意公司厂房的楼层总高度，致双方签订的《租赁合同》目的无法实现，致利公司为有过错的一方，应当赔偿创意公司因此所受到的损失。致利公司、创意公司双方在《租赁合同》中约定厂房免租期为2013年12月1日至2014年1月31日，免收租金。2014年3月7日，创意公司与第三方深圳市深大新能源科技有限公司签订《租赁合同》，将上述租赁物出租给第三方使用。因此，创意公司损失应参照合同约定的租金26万元/月的标准，从2014年2月1日计至3月6日止，经计算为人民币312000元（260000＋260000÷30×6），扣除创意公司于2013年12月11日向致利公司收取的2014年2月份租金26万元，故致利公司还应向创意公司支付损失人民币52000元。因双方签订的《租赁合同》为无效合同，创意公司其他的反诉请求，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、创意公司于判决生效之日起十日内向致利公司返还厂房租赁押金人民币78万元；二、创意公司于判决生效之日起十日内向致利公司返还办公室三楼顶手费人民币10万元；三、致利公司于判决生效之日起十日内向创意公司支付损失人民币52000元；四、驳回致利公司的其他诉讼请求；五、驳回创意公司的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币15060元、反诉受理费人民币10320元，由致利公司承担人民币3739元，创意公司承担人民币21641元。创意公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判致利公司支付创意公司2014年3月1日2014年4月16日租金损失39万元；3、改判致利公司支付创意公司违约金及租金损失78万元；4、改判致利公司从本案起诉之日起就全部租金损失按银行同期贷款利率支付利息至全部租金支付之日止；5、改判致利公司赔偿创意公司律师费70000元；6、本案诉讼费用由致利公司承担。事实和理由：一、创意公司已经履行了合同义务，本案是致利公司违约，致利公司应当承担违约责任，并赔偿创意公司的损失。二、本案双方签订的租赁合同为有效合同，一审认定租赁合同为无效合同是错误的。1、涉案房屋已经取得了土地使用权证（深房地字第××号）。2、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局2011年10月9日发出的《超期竣工违约金的通知》中也对房屋在2011年以前就已经竣工的事实进行了确认，并对超期开竣工的事实进行处罚。该处罚的本身就充分说明房屋已经取得主管部门的批准。创意公司也按该《超期竣工违约金的通知》缴纳了相应的罚款。3、2011年7月19日，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局出具《关于创意眼镜（深圳）有限公司坪山工业厂区未报先建工程规划确认事宜的函》，该函件同意了涉案房屋的规划保留，同时要求进行人防、环保、标准地名等工作后，办理竣工规划验收。事后，创意公司积极完成了人防、标准地名、环保、主体消防验收等工作，并按照函件接受了处罚，缴纳了罚金。这一系列的工作均说明涉案房屋实际上已经具备建设工程规划许可的资格。只是因为未报先建及超期开竣工的问题，主管部门不能再出具书面的建设工程规划许可证，通过进行处罚确认的形式来进行建设工程规划许可的认定。4、2011年10月9日，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局出具《关于缴纳xxxxxx号宗地超期开竣工违约金的通知》，主管部门再次以缴纳违约金的方式来确定涉案房屋竣工合格。5、2011年11月30日，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局出具《深圳市建筑物命名批复书》，确定了涉案房屋的用地面积及建筑面积，并通过命名的形式确定涉案房屋为合法建筑，进行了合法的命名。6、2012年2月6日，深圳市坪山新区城市建设局对全部工业厂房进行了环评，环评为合格。如涉案房屋为非法或违章建筑，环保部门是不可能进行现场环评工作的。7、对于房屋竣工的事实，深圳市公安局龙岗分局在2005年12月22日出具的消防竣工验收合格的意见书中早已进行了确认，房屋的主体及消防并没有什么问题。8、2012年5月17日，深圳市发展和改革委员会也就创意公司就涉案房屋进行投资申报的事项进行了审核，确定涉案房屋为合法投资建设项目。9、涉案房屋为一期建设的房屋，创意公司后来又进行二期建设的申请获得批准。如果一期项目认定为违法建筑，主管部门不会同意进行二期建设。综上，创意公司提交的一系列证据足以形成完整的证据链，充分说明本案涉案的房屋是经主管部门批准建设的。三、一审法院适用法律错误，应当予以纠正。1、创意公司提供的一系列证据足以说明涉案房屋是经主管部门批准建设的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，人民法院应当认定涉案租赁合同有效。2、法院应当发挥自由裁量权，在没有书面的建设工程规划许可证的情况下，可以根据相关的其他证据来认定房屋是否是经主管部门批准建设的，从而依职权来认定建筑是否为合法建筑，进而认定租赁合同的合法有效性。四、一审法院关于租金的计算也是错误的。2013年12月1日至2014年1月31日也应当计算租金。且创意公司并未变更其第一项反诉诉讼请求。厂房免租期是以双方租期3年为前提约定的，创意公司在2013年12月已经将厂房给付了致利公司，致利公司已经实际使用、占用了厂房，这段时间的房屋租金致利公司必须支付。被上诉人致利公司答辩称，原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，请求二审法院驳回创意公司的上诉。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，本院就涉案房屋是否已获得批准建设去函深圳市规划和国土资源委员会，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局向本院作出深规土坪函[2016]186号回函，答复如下：一、该司于2011年7月19日取得我局函复的《关于创意眼镜（深圳）有限公司xx工业厂区未报先建工程规划确认事宜的函》（深规土坪函[2011]580号），该函明确该次申报的6栋建筑物属违法建筑物，需接受处罚；该函原则同意对该次申报的6栋建筑规划保留，并要求该司按要求办理后续手续。二、根据《市规划国土委关于审议等议题的业务会议纪要》，“此类未批先建项目可暂按以下程序办理：用地单位完善用地手续后，持《行政处罚决定书》、规划确认文件及现状测绘报告等材料申请规划验收，不再补办建设用地规划许可、建设工程规划许可手续”，该司可按上述会议纪要规定来我局申请办理规划验收，无需再补办建设工程规划许可手续。再查明，涉案房屋至今仍未办理规划验收。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，至今亦未依照主管部门规定办理规划验收，依法不能认定为已获主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，创意公司就涉案房屋与致利公司签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原审判令创意公司向致利公司返还依据无效的《租赁合同》所收取的厂房租赁押金78万元、办公室三楼顶手费10万元正确，本院予以确认。关于创意公司反诉请求第一项是否已变更。经核，在原审2014年11月24日15点30分的庭审中，创意公司回应原审法院对反诉状内容有无变更或补充的询问时明确表示，诉讼请求第一项为2014年3月1日至2014年4月16日的租金损失，……。其他没有变更。据此，原审认定创意公司已变更第一项反诉请求具有事实依据，创意公司主张并未变更第一项诉讼请求，与事实不符，本院不予采纳，对创意公司关于2013年12月1日至2014年1月31日租金损失的主张本案依法不予处理。虽合同无效，但创意公司已将涉案房屋交付致利公司，致利公司应支付相应占有使用费。原审判令致利公司承担2014年2月1日至3月6日占有使用费，双方对此均无异议，本院对此予以维持。创意公司在2014年3月7日已与案外人深圳市xxx科技有限公司签订《租赁合同》并将租赁物交付该司使用，创意公司主张致利公司应承担占有使用费至2014年4月16日，缺乏事实依据，本院不予采纳。创意公司主张该期间为其与深圳市xxx科技有限公司所签《租赁合同》约定的免租期，免租期租金为创意公司损失，应由致利公司承担。本院认为，该未能收取的租金损失并非创意公司履行涉案无效合同所造成损失，而是在涉案租赁合同有效前提下，致利公司违约所致损失，现涉案《租赁合同》无效，创意公司主张该笔租金构成损失要求致利公司予以承担，于法无据，本院不予支持。因涉案《租赁合同》无效，创意公司其他的反诉请求，没有法律依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。综上，创意公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，对其上诉请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21641元，由深圳创意眼镜有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华审 判 员  张秀萍代理审判员  蔡妍婷二〇一六年四月十八日书 记 员  谢文琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……