江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4926号
原告孙方云，男，1956年2月6日生，住安徽省寿县。
委托代理人边立鑫，上海和基律师事务所律师。
委托代理人李华文，上海和基律师事务所律师。
被告周小兵，男，1974年10月2日生，住江苏省昆山市。
被告唐向红，女，1975年5月14日生，住江苏省昆山市。
被告陆林芳，女，1963年12月1日生，住江苏省昆山市。
被告沈惠弟，男，1956年12月23日生，住江苏省昆山市。
被告王建华，男，1967年10月19日生，住江苏省昆山市。
委托代理人张伟，江苏华峡律师事务所律师（代理上述三位被告）。
第三人中国银行股份有限公司昆山分行，住所地昆山开发区前进中路306号，组织机构代码证83813755-3。
代表人虞东，该行行长。
委托代理人匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。
原告孙方云与被告周小兵、唐向红、被告陆林芳、沈惠弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭进行了审理，后依法追加王建华、中国银行股份有限公司昆山分行参加诉讼，并于2014年5月8日、5月22日公开开庭进行了审理。原告孙方云及其委托代理人边立鑫、李华文、被告周小兵、唐向红（参加第一、二次庭审）、被告陆林芳、沈惠弟委托代理人张伟、被告王建华（参加第三次庭审）及其委托代理人张伟、第三人中国银行股份有限公司昆山分行委托代理人匡泉生（参加第二次庭审）到庭参加诉讼，第三次庭审被告唐向红、第三人中国银行股份有限公司昆山分行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孙方云诉称：2009年4月3日原告与被告周小兵、唐向红在昆山益民房产咨询有限公司签订房屋买卖合同，双方约定：被告周小兵、唐向红将拆迁安置房昆山市花桥镇周泾新村IXX幢XXX室（公安编号：集善新村XX号XXX室）出卖给原告，附属XX／XX号车库同时出卖给原告，转让价格为房屋价格334350元，车库价格12590元，同时原告还支付煤气开通费3500元。现原告已经支付房屋购房款324350元，车库款12590元，煤气开通费3500元，仅剩房款10000元未付，合同中约定待房产证办至原告名下之后再支付。被告周小兵、唐向红于2009年10月14日交房并将钥匙交给原告，2011年8月2日原告占有并进入房屋使用至今。后被告周小兵要求原告再付18万元，原告于2012年3月6日向法院起诉被告周小兵、唐向红，经法院主持调解，双方达成调解协议，原告在原来付款的基础上另行补偿被告周小兵、唐向红40000元，加上剩余未付房款10000元，共计50000元，于2012年11月24日履行完毕，款付至法院账户，在该房屋及车库产证办理至原告名下后，由法院直接支付给被告周小兵、唐向红。该民事调解书已经生效。原告按照约定交付了50000元给法院。2013年1月21日，被告周小兵无视生效的法律文书，取得房产证的次日就与被告陆林芳、沈惠弟签订《存量房买卖合同》，将该房屋卖给被告陆林芳、沈惠弟。原被告就争议房屋的过户问题已经生效法律文书确认，且该房屋一直处于原告占有使用中，如被告陆林芳、沈惠弟为善意买房人，应该知道该房屋已经被原告占有的事实，被告陆林芳、沈惠弟没有任何支付房款证据，也没有与被告周小兵、唐向红存在债权债务关系，被告王建华陈述其与被告周小兵存在债权债务关系也没有提供证据予以证实，被告之间的房屋买卖合同约定一次性付款也违背交易习惯，故原告认为被告周小兵、唐向红与被告陆林芳、沈惠弟签订房屋买卖合同过程中，存在恶意串通，损害原告合法权益，故原告诉至法院请求判令1、确认被告周小兵与被告陆林芳、沈惠弟签订的《存量房买卖合同》无效；2、判令将集善新村XX号XXX室过户给原告；3、诉讼费由被告负担。
被告周小兵辩称：对于原告孙方云的诉讼请求以及事实没有异议。我与原告孙方云签订房屋买卖合同后，想让他加点钱，他不加，我就和被告王建华商量做一个假合同，把房子过户到被告王建华名下，被告王建华说他的名字不能到银行贷款，所以过户到他的表姐也就是被告陆林芳名下。花桥法庭的法官找我谈话的时候，我说向被告王建华借款八、九十万元都不是事实，实际上最早一笔在2009年7、8月份向被告王建华借款3万元，2011年借过两次一次4万元、一次5万，一共借款12万元，利息按照每月10%收取，我的老房子拆迁实际安置了两套房子，交给拆迁办的5万元是被告王建华出的，为了办产证让被告唐向红放弃产权，给被告唐向红的2万元也是被告王建华出的，还有房子的过户费用也是被告王建华出的，本来被告王建华答应扣除上述款项后，将贷款的剩余款项还给我，但是现在被告王建华没有把钱拿出来的意思，所以我只好把真实的情况说出来。
被告唐向红辩称：房子过户给原告我没有意见，被告周小兵与其他被告之间的事情我不知情，被告周小兵让我放弃产权，给我补偿5万元，现在只给我2万元。
被告陆林芳、沈惠弟辩称：1、被告陆林芳、沈惠弟不知道原告与被告周小兵、唐向红之间的买卖过程，被告陆林芳、沈惠弟不是房屋的实际买受人，实际买受人是被告王建华，因为被告王建华不能办贷款，所以过户在被告陆林芳、沈惠弟名下；2、被告陆林芳、沈惠弟与被告周小兵之间的买卖是通过评估后正常交易的，不属于恶意串通；3、价款的支付是因为被告周小兵与被告王建华之间有借款关系。
被告王建华辩称：1、被告王建华是争议房屋的实际买受人，因为其不能贷款，故借用被告陆林芳、沈惠弟买房，并登记在被告陆林芳、沈惠弟名下，被告周小兵向被告王建华借款后不能归还后将房屋卖给被告王建华，以借款抵算房款，且房价经过评估。2、原告孙方云与被告周小兵签订买卖合同在先是事实，但对此被告王建华并不知情，不存在恶意串通，被告周小兵也曾认可向被告王建华借款的事实，现在又进行否认，不能仅以其口说无凭的否定，来认定存在恶意串通。3、被告陆林芳、沈惠弟已经取得物权，应该受到物权法保护。
第三人中国银行股份有限公司昆山分行述称：被告陆林芳、沈惠弟与被告周小兵签订的房屋买卖合同应该是合法有效的，被告陆林芳、沈惠弟在取得产权后向我行申请贷款，因被告陆林芳、沈惠弟未能按时归还贷款，我行提起诉讼，法院作出了判决，我行有权在房屋拍卖款中优先受偿。
经审理查明：2009年4月3日原告孙方云与被告周小兵、唐向红在昆山益民房产咨询有限公司签订房屋买卖合同，双方约定：被告周小兵、唐向红将昆山市花桥镇周泾新村XX幢XXX室（公安编号：集善新村XX号XXX室）出卖给原告孙方云，附属XX／XX号车库同时出卖给原告，转让价格为房屋价格334350元，车库价格12590元，同时原告孙方云还支付煤气开通费3500元。后原告孙方云支付房屋购房款324350元，车库款12590元，煤气开通费3500元，剩余房款10000元经双方约定待房产证办至原告孙方云名下之后再支付。被告周小兵于2009年10月14日交房并将钥匙交给原告孙方云，2011年8月2日原告孙方云占有并进入房屋使用至今。2012年3月6日本院受理了原告孙方云诉被告周小兵、唐向红房屋买卖合同纠纷一案，2012年11月24日经本院花桥法庭调解，双方达成调解协议，约定，一、原告孙方云已支付购房款324350元、自行车库款12590元、煤气费3500元，尚余10000元购房款未付。原告孙方云自愿在原购房款的基础上另行补偿被告周小兵、唐向红40000元，加上原告尚欠被告的尾款10000元，共计50000元，于本调解协议签订之日履行完毕，款付至法院账户，在上述房屋及车库产证办理至原告名下后，由法院将50000元支付给被告周小兵、唐向红。二、被告周小兵和唐向红在本调解协议签订三十日内将昆山市花桥镇周泾新村XX幢XXX室（公安编号：集善新村XX号XXX室）及附属XX／XX号车库房屋产权证办到二被告名下，之后再过户至原告孙方云名下。办理涉诉房屋产权证及过户手续中涉及到的各项税费由原告孙方云负担，按实际结算给二被告。三、原、被告就该纠纷再无其他纠葛。四、案件受理费880元，减半收取440元，由原告孙方云负担，此款原告已缴纳。
2013年1月22日，被告周小兵与被告陆林芳、沈惠弟（实际上是被告王建华借用被告陆林芳、沈惠弟名义）签订《存量房买卖合同》，约定被告周小兵将集善新村XX号XXX室出卖给被告陆林芳、沈惠弟，房屋成交价646100元。2013年1月24日，涉案房屋房屋产权证登记到被告陆林芳、沈惠弟名下。
庭审中，关于被告王建华向被告周小兵的出借款项情况，被告王建华提供了借条复印件5份，金额为93万元。2013年5月13日，本院花桥法庭法官与被告周小兵的谈话笔录中，被告周小兵陈述，前后共向被告王建华借款80-90万元，后来将房子抵债抵给被告王建华，与被告陆林芳没有签订买卖合同。2013年5月23日的谈话笔录中，被告周小兵陈述过户给被告陆林芳前告诉被告王建华房子已经出售的事情。
另查明：2013年2月7日，第三人中国银行股份有限公司昆山分行与被告陆林芳签订个人抵押循环贷款额度协议，约定第三人中国银行股份有限公司昆山分行为被告陆林芳提供个人抵押循环贷款额度，金额为400000元，有效期为10年。同日，第三人中国银行股份有限公司昆山分行与被告陆林芳签订个人抵押循环贷款合同，约定被告陆林芳向第三人中国银行股份有限公司昆山分行申请借款，借款金额为400000元。被告陆林芳、沈惠弟与第三人中国银行股份有限公司昆山分行签订个人循环贷款最高额抵押合同，约定以昆山市花桥镇集善新村XX号楼XXX室房屋为该笔借款提供抵押。合同签订后，第三人中国银行股份有限公司昆山分行按约向被告陆林芳发放了400000元贷款，借款借据载明借款期限自2013年2月7日至2023年2月7日。位于昆山市花桥镇集善新村XX号楼XXX室房屋于2013年2月7日办理抵押登记，房屋他项权利人为第三人中国银行股份有限公司昆山分行。后因被告陆林芳、沈惠弟未能按约归还贷款，故第三人中国银行股份有限公司昆山分行诉至本院，2013年12月19日，本院作出民事判决书，判决，“一、被告陆林芳、沈惠弟于本判决生效后十日内归还原告中国银行股份有限公司昆山分行借款本金383624.2元，截止到2013年12月18日的利息8382.22元以及从2013年12月19日起至本判决书生效之日止的利息（计算方式：以383624.2元为基数，按合同约定利率标准计算）。二、被告陆林芳、沈惠弟于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司昆山分行律师费损失14000元。三、若被告陆林芳、沈惠弟不能履行上述判决第一、二项付款义务的，原告中国银行股份有限公司昆山分行有权以被告陆林芳、沈惠弟所抵押的房屋（即昆山市花桥镇集善新村XX号楼XXX室房屋）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。”，该判决已经生效。
2013年1月16日，被告周小兵、唐向红登记离婚。
以上事实由原告提供的（2012）昆花民初字第0167号民事调解书、房屋买卖协议书、房屋所有权证、存量房买卖合同、谈话笔录、离婚证、被告王建华提供的借条复印件、第三人中国银行股份有限公司昆山分行提供的（2013）昆商初字第2725号民事判决书以及原被告、第三人的庭审陈述为证。
本院认为：陆林芳、沈惠弟、王建华与本案争议的法律关系的解决存在法律上的利害关系，故应将陆林芳、沈惠弟、王建华列为被告。
被告王建华借用被告陆林芳、沈惠弟名义与被告周小兵签订房屋买卖合同，实际买受人应为被告王建华，本案的争议焦点为被告周小兵与被告王建华有无恶意串通，损害原告孙方云的利益，一、原告孙方云从2009年取得房屋钥匙，2011年进入房屋使用，被告王建华如为善意购买人，对于房屋的座落、结构、现状应该进行现场查看，被告王建华未进入房屋现场查看径行交易，不符合交易习惯；二、关于房款的支付问题，被告周小兵的前后陈述矛盾，而被告王建华并未能就出借给被告周小兵93万元的资金来源、交付凭证提供相应的证据予以证实，故对于其陈述由借款抵算房款的辩解，本院不予采信。综上，本院认为，被告王建华在与被告周小兵并不存在93万元之多的借款情况下，亦未现场查看房屋，就与被告周小兵签订房屋买卖合同，将房屋过户至他人名下，结合被告周小兵的陈述，本院认定被告王建华与被告周小兵存在恶意串通，其行为损害原告孙方云的利益，故对于被告陆林芳、沈惠弟与被告周小兵签订的存量房买卖合同确认无效。
关于原告孙方云要求将集善新村XX号XXX室过户给原告的诉讼请求，本院认为该请求在（2012）昆花民初字第0167号已予以处理，本案就一事本院不再理涉。第三人中国银行股份有限公司昆山分行取得抵押权属于善意取得，其权利应予保护，原告孙方云在涤除房屋抵押登记后，可依据生效调解书要求办理过户，如其在涤除抵押权过程中产生损失，可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告陆林芳、沈惠弟与被告周小兵签订的关于集善新村XX号XXX室的《存量房买卖合同》无效。
案件受理费10262元，由被告周小兵、唐向红、王建华负担。此款原告已预交，被告周小兵、唐向红、王建华负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告孙方云。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 崇海燕
人民陪审员 刘惠文
人民陪审员 王桂香
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 周雨茜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。