山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0681民初756号
原告（反诉被告）：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。
法定代表人：吕明坤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏加财，山东平直律师事务所律师。
被告（反诉原告）：栾汉声，男，1947年5月16日出生，汉族，居民，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：李峥，上海申浙律师事务所律师。
原告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产）诉被告栾汉声商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海房地产的委托诉讼代理人魏加财、被告栾汉声的委托诉讼代理人李峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东海房地产向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的编号为201509100353的《商品房预（销）售合同》及补充协议；2、被告协助原告办理涉案楼房的合同备案撤销手续；变更第3项诉讼请求：被告支付原告违约金64604.7元（依据补充协议第十一条，总房款215349元*30%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月10日，原、被告双方就被告购买原告开发的海涛新都F区22栋2单元5层2-502号房签订《商品房预（销）售合同》及补充协议。合同约定被告应于2015年8月20日付清首付款86140元，剩余房款129209元于2016年3月20日前付清。因被告至今未按合同约定付清全部房款，其行为已经构成违约。故原告特诉至法院，请求查明事实，判如所请。
被告栾汉声辩称，1、原告的诉求一、二被告同意；2、原告的诉求三要求违约金的数额被告认为过高，被告认为违约金应按照原告的原诉讼请求数额1076.74元计算，请求法庭按照此数额予以调整；关于诉求四请法庭依法判决。3、关于被告已支付的部分房款，被告主张合同解除后，原告扣除被告应支付的违约金1076.74元后将剩余房款归还被告。
被告（反诉原告）栾汉声向本院提出反诉诉讼请求：原告（反诉被告）应扣除1076.74元违约金后返还被告（反诉原告）房款85826元。事实与理由：该购房款是来源于被告（反诉原告）与案外人所签订的借款合同中其所支付的款项，故原告（反诉被告）应予归还。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，1、双方所签的补充协议是对《商品房预（销）售合同》内容的变更和补充，且补充协议中明确约定如商品房买卖合同中约定与补充协议不一致，以补充协议为准。故本案关于违约金计算应以补充协议约定为准。2、关于购房款的退还问题，由于涉案房屋被上海司法机关在办理涉嫌非法吸收公众存款案件中予以查封，所以涉案购房款是否属于赃款原告方无法予以确认，对于涉案房款的退还，应由上海司法机关就款项性质进行确定并解除对涉案房产的查封或其同意返还被告的情况下，我方在扣除违约金后，方能予以处理，不应在本案中一并审理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年9月10日，原告东海房地产与被告栾汉声签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，由被告购买原告开发的海涛新都F区22栋2单元5层2-502号房。合同约定房款总价为215349元；合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人应于2015年8月20日付清首付40%房款86140元，余款60%房款129209元于2016年3月20日前付清；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，……买受人如逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同……。《商品房预（销）售合同》补充协议第十一条约定，合同签订后，买受人无正当理由要求解除合同或因买受人违约导致合同解除的，买受人应按合同价款的30%支付违约金并赔偿因此给出卖人造成的一切损失（出卖人有权从买受人已付的房款中直接扣除）。合同及补充协议签订后，原告收到房产中介工作人员以被告“栾汉声”名义交纳的房款86903元，并出具了交款人为“栾汉声”的收款收据。
被告主张该86903元房款是来源于被告与案外人签订的借款合同中，被告向案外人支付的借款中的部分款项。为证明其主张，被告提交其与烟台中福房地产管理有限公司、上海夏华资产管理有限公司签订的出借咨询管理服务及借款协议、补充协议，借款协议中约定被告向烟台中福房地产管理有限公司出借300000元，上海夏华资产管理有限公司承担连带保证责任；补充协议中约定烟台中福房地产管理有限公司自愿将其享有处分权的涉案房产（海涛新都F区22栋2单元5层2-502室）网签给被告，作为本投资协议的担保，并保证承担相关法律责任。对被告提交的上述证据，原告主张，补充协议中烟台中福房地产管理有限公司用来设定担保的涉诉房产系原告开发建设，物权归原告所有，他人无权用该房产对外设定担保；且依据原被告签订的购房合同，原被告之间系商品房买卖合同关系，该证据对本案所涉的商品房买卖合同关系并无任何证明效力。
另查明，涉诉房产已以“栾汉声”的名义办理了合同登记备案，但至今未办理预告登记手续，亦未办理产权登记手续。
还查明，2016年10月18日，上海市公安局静安分局对涉诉房屋进行了查封。2018年4月19日，经本院依法查询，由龙口市住房保障和房产管理办公室出具房屋权属登记信息利用证明，该证明载明涉诉房屋查封状态为“已查封”。
本院认为，原告东海房地产与被告栾汉声签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，双方均应信守履行。按照合同约定，被告应于2016年3月20日前付清房款，逾期付款超过30日，原告有权解除合同。被告仅交纳房款86903元，余款至今未付，故原告有权依据该约定主张解除合同。虽然涉诉房产已被上海市公安局静安分局查封，但涉诉房产仅办理了合同登记备案，尚未办理预告登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不产生物权效力。故依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条之规定，上海市公安局静安分局对涉诉房产的查封行为仅为预查封，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封对象，需返还的购房款等成为预查封对象，故公安机关的查封并不影响涉诉合同的解除。综上，原告主张解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。《商品房预（销）售合同》解除后，基于该合同所设立的合同备案手续亦应一并撤销。
关于原告主张的违约金请求。本院认为，原告依据双方签订的《商品房预（销）售合同》补充协议的约定主张违约金64604.7元（房款215349元*30%），被告辩称违约金数额过高，后经双方协商一致，确定违约金数额为30000元，此系当事人对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以照准。
关于被告（反诉原告）提出的反诉请求。涉诉房产在上海市公安局静安分局办理一起非法吸收公众存款刑事案件中已被预查封。在《商品房预（销）售合同》依法解除后，涉诉房产不再是预查封对象，需返还的购房款即以“栾汉声”名义交纳的房款86903元则成为预查封的对象，故该房款的性质及返还事宜应由司法机关在办理上述刑事案件时予以认定处理，本案中不应一并审理。
综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原告龙口东海房地产开发有限公司与被告栾汉声针对龙口市海涛新都F区22栋2单元5层2-502号房签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。
二、被告栾汉声于本判决生效之日起十日内协助原告龙口东海房地产开发有限公司到龙口市房产管理部门办理合同备案的撤销手续。
三、被告栾汉声于本判决生效之日起十日内给付原告龙口东海房地产开发有限公司违约金30000元。
四、驳回被告（反诉原告）栾汉声的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1415元，减半收取708元，由被告栾汉声负担329元，由原告龙口东海房地产开发有限公司负担379元；反诉费973元，由被告（反诉原告）栾汉声负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 李 杰
二〇一八年七月十六日
书记员 邹向东