北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第24149号
原告北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室。
法定代表人张士萍，总经理。
委托代理人薛文玲，北京安济律师事务所律师。
被告刘静，女，1964年9月26日出生。
委托代理人刘建军，男。
原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅公司）与被告刘静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告西山美墅公司之委托代理人薛文玲及被告委托代理人刘建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西山美墅公司诉称:被告购买了北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）开发建设的位于北京市海淀区四季青乡旱河路×号院西山美墅馆×号房屋。北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作原由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司，以下简称西宇嘉业公司）负责，西宇嘉业公司于2006年10月31日退出，我公司于2006年11月1日起接管，负责北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作。刘静于2005年5月9日与格兰浩泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，格兰浩泰公司在退出时与我公司签订了《协议书》，将北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作交我公司接管，并将其对业主享有的权利转移给我公司。被告接受了原告提供的物业服务，但自2006年11月9日至2012年7月30日，刘静一直未向我公司缴纳其应缴纳的物业费。我公司多次与刘静协商，要求其缴纳物业费，均没有结果。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主应当按时缴纳物业服务费。被告不按时缴纳物业服务费用的行为违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告给付拖欠的物业费44272.51元；2、被告给付违约金17633.94元；3、诉讼费被告承担。
被告刘静辩称：我方对西山美墅公司进入小区的合法性有质疑，其进入并没有经过我们同意，无权收取费用。前期格兰浩泰签订的物业管理服务协议我们认可，但原告西山美墅公司提供的他们与格兰浩泰签订的转让协议书我们不予认可。原告公司成立于2006年10月17日，相应的物业管理资质是2007年取得，当时服务资质是3年。根据物业管理办法，西山美墅公司不可以承接20万平米以上项目。根据相应管理规定，物业应进行合法备案，请原告西山美墅公司提供备案手续。原告西山美墅公司主张的物业费，已经过了诉讼时效。
经审理查明，被告刘静系北京市海淀区四季青乡旱河路×号院西山美墅馆×楼×单元×的业主。西山美墅公司系具有物业服务三级资质的物业公司。2005年5月9日，被告（甲方）与格兰浩泰公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定房屋“建筑面积161.03平方米”，协议第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米4元收取”；第九条第三款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金”。
2006年8月1日格兰浩泰公司变更名称为西宇嘉业公司。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山美墅公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（西山美墅馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山美墅公司对该小区进行物业管理。
2011年12月30日，西山美墅公司在西山美术馆西区发出《通知》称：鉴于欠交物业费的户数过多，导致物业公司对分包商费用支付等经营方面出现问题，准备于2012年1月4日针对西山新村园区西区撤出全部保安、保洁、绿化服务，并通告西区欠费业主名单。西山美墅公司在庭审中称，当时发出《通知》是一种催缴物业费的方式，事实上并不是全部园区都撤出保安、保洁、绿化服务。西区的部分物业服务，东区全部物业服务自始至终没有撤场。2012年4月28日，海淀区房管局出具责令限期移交物业服务项目通知书。2012年7月6日，西山美墅公司发出告知函，要求西山美墅馆业主于2012年7月15日前交纳物业服务费，并通知相关物业交接问题。
2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张春华、区住建委纪检书记朱元久主持召开西山美墅小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，西山美墅公司退出西山美墅馆的物业管理。
庭审中刘静认为西山美墅公司未尽到物业服务合同义务，并提交2012年9月北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估报告，该报告对西山美墅馆的物业进行查验评估，评估基准日为2012年7月30日，评估公司对西山美墅馆物业项目以观感查验、使用查验、检测查验、试验查验等评估手段，进行了共用部分及共用设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。西山美墅公司对上述评估结论不予认可，认为评估未经该公司同意，且评估时该公司已经进行了物业的交接。不能以上述评估结论来认定西山美墅公司提供的物业服务质量。
被告提交了多张照片证明小区内多家住户私搭乱建侵占公有绿地面积，很多公用设施损坏。并提供了自已房屋部分损坏照片。对上述照片西山美墅公司不予认可。
因被告对原告的物业管理存在异议，其自2006年11月9日至2012年7月30日未交纳物业费用。被告对此期间存有异议，但就其异议未能提供证据。原告称其主张的违约金是按银行同期贷款利率计算。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、前期物业管理服务协议、物业交接协议书、照片、评估报告、公告等证据材料在案佐证。
本院认为，被告刘静系北京市海淀区四季青乡旱河路×号院西山美墅馆×楼×单元×号房屋业主。被告刘静与西宇嘉业公司签订《前期物业管理服务协议》。西宇嘉业公司通过协议，将西山美墅馆的物业管理服务相关权利与义务转交西山美墅公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。故一方面西山美墅公司实际提供了物业服务，被告刘静应向西山美墅公司支付物业费。另一方面，西山美墅公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。
现被告提交了照片、评估报告等证据材料以证明西山美墅公司提供的物业服务不足。本院以为，物业服务的提供虽然以小区为单位，但小区内不同业主所享受到的物业服务是存在差别的。从被告提交的证据材料可见，其享受到的物业服务存在以下问题：西山美墅公司未能对被告家漏雨的情况适当解决，亦未处理被告要求管理附近业主私搭乱建之行为。故在被告享受到的物业服务存在不足的情况下，西山美墅公司要求被告按物业合同之收费标准全额交纳物业费用，本院不予支持。结合西山美墅公司退出西山美墅馆物业服务的相关情形，本院认为，应当根据西山美墅公司为被告提供的物业服务情况对被告应交纳的物业费用予以酌减。因刘静未缴纳物业费的情况属实，刘静应向西山美墅公司支付2006年11月9日起至2012年7月30日物业费36000元（包括西山美墅公司自西宇嘉业公司受让的部分债权）。西山美墅公司主张违约金，本院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。至于刘静所述西山美墅公司的起诉超过诉讼时效一节，因本案于2012年8月已提交本院立案庭，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：
一、刘静于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司物业费三万六千元、违约金一千元；
二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百九十二元（已交纳），由北京西山美墅物业管理有限公司负担六百六十七元，由刘静负担七百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 赵 齐
人民陪审员 段福奎
二〇一六年七月四日
书 记 员 李 燕