江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣执复8号
复议申请人（保全申请人）：江西建工第四建筑有限责任公司。住所地：江西省南昌市青云谱区。
法定代表人：徐恰皮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘承余，江西客家人律师事务所律师。
被保全人（异议人）：江西中洋实业控股有限公司（原名江西中洋房地产开发有限公司）。住所地：江西省赣州市章贡区。
法定代表人：刘金茂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。
利害关系人（异议人）：江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司。住所地：江西省赣州市章贡区。
申请复议人江西建工第四建筑有限责任公司（以下简称建工四公司）不服江西省赣州市中级人民法院（2016）赣07执异63号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）查明，建工四公司与江西中洋房地产开发有限公司于2012年3月1日签订《建设工程施工合同》，由建工四公司承建中洋﹒公园首府I期工程，约定工程金额暂定为1.3亿元。2012年12月28日，建工四公司与江西中洋房地产开发有限公司签订《中洋﹒公园首府商住小区项目（西区）建设工程施工补充协议》，由建工四公司承建中洋﹒公园首府商住小区项目西区（II期）工程，约定工程金额为1.2亿元。因工程款事宜，建工四公司于2016年10月26日以江西中洋实业控股有限公司（以下简称中洋实业公司）为被申请人向该院申请诉前保全，要求依法查封江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司（以下简称中洋章江分公司）、赣县分公司、崇义分公司及中洋实业公司赣州分公司位于中洋﹒公园首府的房产或查封、扣押、冻结其8000万元的价值相应的其他财产，并由中国人民财产保险股份有限公司赣州分公司出具保函为其提供诉前保全担保。2016年10月20日，该院作出（2016）赣07执保107号之一民事裁定书，裁定查封中洋章江分公司、赣县分公司、崇义分公司及中洋实业公司赣州分公司位于中洋﹒公园首府的房产或查封、扣押、冻结其8000万元的价值相应的其他财产。2016年11月1日，该院查封了异议人中洋实业公司名下“中洋公园首府”的房产：7号楼201室（即赣（2016）赣州市不动产权第XXXX，以下简称字号）、202室（XXXX）、210室（XXXX）、7号楼12#商铺（XXXX）、21#商铺（XXXX）；8号楼208室（XXXX）、209室（XXXX）、210室（XXXX）、211室（XXXX）、8号楼8#商铺（XXXX）、9#商铺（XXXX）10#商铺（XXXX）、11#商铺（XXXX）；9号楼201室（XXXX）、202室（XXXX）、203室（XXXX）、204室（XXXX）、205室（XXXX）、206室（XXXX）、207室（XXXX）、208室（XXXX）、209室（XXXX）、210室（XXXX）、9号楼1#商铺（XXXX）、2#商铺（XXXX）、3#商铺（XXXX）、4#商铺（XXXX）、5#商铺（XXXX）、6#商铺（XXXX）、7#商铺（XXXX）、8#商铺（XXXX）、9#商铺（XXXX）、10#商铺（XXXX）；11号楼2901室（XXXX）；13号楼202室（XXXX）。2016年11月8日，该院冻结了异议人中洋实业公司在中国银行赣州市城东支行处的银行账户（账号：19×××23）、在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××46），并冻结异议人中洋章江分公司在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××66）。2016年11月9日，该院查封了异议人中洋实业公司名下“中洋公园首府”东区地下车位：249#、250#、253#、254#、255#、240#、242#、248#、229#、234#、235#、225#、226#、227#、228#、209#、210#、211#、212#、213#、214#、215#、199#、200#、204#、205#、207#、208#、191#、192#、193#、194#、197#、198#、184#、185#、186#、187#、169#、170#、141#、143#、119#、112#、114#、99#、105#、89#、90#、91#、92#、93#、83#、88#、69#、70#、73#、74#、75#、63#、65#、66#、67#、68#、53#、44#、35#、37#、38#、10#、12#、9#、612#、613#、614#、615#、616#、617#、551#、560#、532#、534#、535#、536#、537#、538#、539#、521#、523#、524#、525#、526#、527#、529#、530#、361#、362#、363#、364#、365#、366#、367#、368#、369#、370#、371#、372#、373#、374#、375#、376#、377#、378#、379#、380#、381#、382#、383#、384#、385#、386#、387#、388#、389#、390#、391#、392#、393#、394#、395#、396#、397#、398#、399#、400#、401#、402#；403#、404#、405#、406#、407#、408#、409#、410#、411#、412#、413#、414#、415#、416#、417#、418#、419#、420#、421#、422#、423#、424#、425#、426#、427#、428#、429#、430#、431#、432#、433#、434#、435#、436#、437#、438#、439#、440#、441#、351#、352#、354#、355#、357#、358#、359#、360#、341#、342#、343#、344#、345#、346#、347#、348#、349#、350#、331#、332#、334#、335#、336#、337#、338#、339#、340#、322#、323#、324#、325#、326#、327#、328#、329#、311#、312#、313#、314#、315#、316#、317#、318#、319#、320#、302#、303#、304#、305#、306#、307#、308#；309#、310#、281#、282#、283#、284#、285#、286#、287#、288#、289#、290#、291#、292#、293#、294#、295#、296#、297#、298#、299#、300#、273#、274#、276#、277#、278#、279#、280#、261#、262#、263#、264#、265#、266#、267#、268#、269#；西区地下车位：1058#、1059#、1060#、1061#、1049#、1050#、1051#、1052#、1053#、1054#、1055#、1056#、1057#、1039#、1040#、1041#、1042#、1043#、1044#、1045#、1046#、1047#、1028#、1029#、1030#、1031#、1032#、1034#、1035#、1036#、1018#、1019#、1020#、1021#、1022#、1023#、1024#、1025#、1026#、1027#、1008#、1009#、1011#、1012#、1013#、1014#；998#、1001#、1002#、1003#、1004#、1005#、1006#、1007#、988#、989#、994#、996#、980#、983#、984#、986#、968#、969#、970#、971#、972#、973#、974#、975#、976#、958#、959#、961#、962#、963#、964#、965#、967#、950#、953#、954#、957#、938#、941#、942#、929#、932#、937#、921#、926#、927#、908#、909#、911#、898#、900#、901#、907#、893#、894#、895#、896#、897#、875#、876#、845#、829#、823#、824#、817#、801#、802#、805#、807#、789#、790#、778#、779#、780#、783#、784#、768#、769#、770#；771#、772#、773#、774#、775#、776#、777#、761#、762#、763#、764#、765#、766#、767#、738#、739#、740#、741#、742#、743#、744#、745#、746#、747#、748#、749#、750#、751#、752#、753#、754#、755#、756#、757#、721#、710#、698#、699#、700#、702#、703#、704#、705#、707#、688#、693#、694#、696#、697#、678#、679#、687#、669#、675#、664#、667#、649#、650#、651#、652#、653#、656#、628#、629#、630#、631#、627#、1321#、1322#、1323#、1324#、1325#、1326#、1319#、1320#、1291#、1293#、1296#、1297#、1298#、1300#、1290#、1271#、1275#、1278#、1279#、1280#、1261#、1262#、1263#、1264#、1266#、1267#、1268#、1269#、1270#、1252#、1253#、1254#、1255#、1256#、1247#、1238#、1211#、1212#、1213#、1214#、1215#、1216#、1217#、1218#、1219#、1201#、1202#、1203#、1204#、1205#、1206#、1207#、1208#、1209#、1210#、1191#、1192#、1195#、1196#、1197#、1198#、1199#、1200#、1181#、1182#、1183#、1184#、1185#、1190#、1151#、1152#、1153#、1154#、1155#、1156#、1158#、1160#、1141#、1142#、1143#、1144#、1146#、1147#、1148#、1149#、1150#、1131#、1132#、1133#、1134#、1135#、1136#、1137#、1138#、1140#、1121#、1121#、1122#、1124#、1125#、1126#、1127#、1128#、1129#、1130#、1112#、1113#、1114#、1115#、1116#、1117#、1118#、1119#、1120#、1104#、1105#、1106#、1109#、1110#。
2013年11月15日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2013）152号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”9＃楼125套商品房均价按8000元/㎡、商铺7间按50000元/㎡价格在交易所公示。2014年9月1日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2014）82号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”13、14号楼20套商品房均价按8200元/㎡、商铺15间按50000元/㎡价格在交易所公示。2014年11月16日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2014）152号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”7、8号楼242套商品房均价按8200元/㎡、商铺15间按50000元/㎡价格在交易所公示。2015年3月2日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2015）20号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”地下车位616个均价按214155元/个价格在交易所公示。2015年12月21日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2015）117号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”地下车位709个均价按214155元/个价格在交易所公示。
2015年2月16日，中洋实业公司就“中洋﹒公园首府”东区616个地下车位在赣州市房地产管理局办理了《商品房现售备案》（编号：赣市现售备字第2015-004号）。2015年12月21日，中洋实业公司就“中洋﹒公园首府”西区709个地下车位在赣州市房地产管理局办理了《商品房预售许可证》（编号：赣市房预售证字第2015-072号）。
江西中洋房地产开发有限公司于2014年经工商行政管理部门核准变更为江西中洋实业控股有限公司。中洋章江分公司为江西中洋实业控股有限公司的分支机构，于2015年2月9日办理了营业执照。
赣州中院认为，因工程款事宜，建工四公司申请诉前财产保全，申请查封异议人中洋实业公司、中洋章江分公司价值8000万元的财产，并已由中国人民财产保险股份有限公司赣州分公司出具保函为其诉前保全提供担保，据此，该院依法采取诉前财产保全措施依法查封相关权利人的财产并无不当。根据相关司法解释的规定，被保全人有多项财产可保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。本案中，建工四公司申请诉前保全的财产价值虽为8000万元，但综合赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具的相关《关于商品房销售价费公示的复函》中的商品房、商铺、车位公示价格可反映，仅所查封的东区负二层和西区负二层共548个车位的价值就可达1亿元，已足够满足财产保全的金额。因此，在能够实现保全目的的情况下，无需对其他财产及银行账户予以查封、冻结，以免影响中洋实业公司和中洋章江分公司的生产经营。据此，对该院超标的查封、冻结的行为应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：
解除该院（2016）赣07执保107号之一民事裁定书及协助执行通知书中的异议人江西中洋实业控股有限公司（原名江西中洋房地产开发有限公司）名下的“中洋﹒公园首府”房产【7号楼201室（即赣（2016）赣州市不动产权第XXXX，以下简称字号）、202室（XXXX）、210室（XXXX）、7号楼12#商铺（XXXX）、21#商铺（XXXX）；8号楼208室（XXXX）、209室（XXXX）、210室（XXXX）、211室（XXXX）、8号楼8#商铺（XXXX）、9#商铺（XXXX）10#商铺（XXXX）、11#商铺（XXXX）；9号楼201室（XXXX）、202室（XXXX）、203室（XXXX）、204室（XXXX）、205室（XXXX）、206室（XXXX）、207室（XXXX）、208室（XXXX）、209室（XXXX）、210室（XXXX）、9号楼1#商铺（XXXX）、2#商铺（XXXX）、3#商铺（XXXX）、4#商铺（XXXX）、5#商铺（XXXX）、6#商铺（XXXX）、7#商铺（XXXX）、8#商铺（XXXX）、9#商铺（XXXX）、10#商铺（XXXX）；11号楼2901室（XXXX）；13号楼202室（XXXX）】及“中洋﹒公园首府”东、西区负一层车位【（以下数据为车位号）9、10、12、35、37、38、44、53、63、65、66、67、68、69、70、73、74、75、88、90、91、92、93、89、99、105、112、114、141、143、169、170、184、185、186、187、191、192、193、194、197、198、199、200、204、205、207、208、209、210、211、212、213、214、215、225、226、227、228、229、234、235、240、242、248、249、250、253、254、255、627、628、629、630、631、649、650、651、652、653、656、789、790、801、802、805、807、817、823、824、829、845、875、876、893、894、895、896、897、898、900、901、907、908、909、911、921、926、927、929、932、937、938、941、942、950、953、954、957、958、959、961、962、963、964、965、967、968、969、970、971、972、973、974、975、976、980、983、984、986、988、989、994、996、998、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1011、1012、1013、1014、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1031、1032、1034、1035、1036、1039、1040、1041、1042、1043、1044、1045、1046、1047、1049、1050、1051、1052、1053、1054、1055、1056、1057、1058、1059、1060、1061、778、779、780、783、784、768、769、770、771、772、773、774、775、776、777、762、763、764、765、766、767、738、739、740、741、742、743、744、745、746、747、748、749、750、751、752、753、754、755、756、757、721、710、698、699、700、702、703、704、705、707、688、693、694、696、697、678、679、687、669、675、664、667、618、619、620、621、622、623、624、625、83、119、761】的查封，并解除对异议人江西中洋实业控股有限公司（原名江西中洋房地产开发有限公司）在中国银行赣州市城东支行处的银行账户（账号：19×××23）、在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××46）以及异议人江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××66）的冻结。
复议申请人建工四公司称，请求撤销或变更（2016）赣07执异63号执行裁定书中关于解除对被申请人商品房、商铺、地下停车位和银行账户等查封的相关内容。事实与理由：1、异议裁定存在程序不当，依法应撤销。赣州中院在受理异议后未根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定通知复议申请人，直接下达异议裁定，剥夺了其提交证据、要求听证和提出抗辩主张的权利。2、赣州中院仅以赣州市价格监督局在2013年至2015年期间分别出具给被申请人的几份《关于商品房销售价费公示的复函》作为认定被保全房屋、商铺和地下停车位的市场价值，并据此认为异议人异议成立的依据，是严重背离客观实际和缺乏有效依据的。（1）被申请人在决定销售“中洋·公园首府”的商品房之前，根据相关规定必须先将自已准备对外销售的商品房单价和收费问题向物价部门报备。故物价部门向被申请人作出的价费公示复函，仅能作为被申请人单方的销售价格预期，并不能据此认定相关公示价费就是政府的定价，更不能当然认为相关公示价费就是相关商品房的市场实际成交价格或其具有的市场价值。（2）从该楼盘销售的实际情况来看并不好，价格也不高。（3）在保全的19套住宅和16间商铺中，除几个商铺是首次保全，其他的都是轮侯查封。之所以申请查封银行账户，是因为被申请人尚有银行按揭贷款保证金尚未退回，但查询后才知道被申请人早有准备，即早已将相关保证金转移藏匿他处。为防止被申请人利用账户转移保证金和销售回款，申请人才要求在保全限额内采取有限的冻结措施。3、在案件结束时，被申请人欠复议申请人工程款及延期付款利息和其他款项将不会低于1亿元。退一步讲，如果存在超标的查封情况，赣州中院可以向其释法并建议追加保全或主动申请解封部分资产，听取复议申请人的意见，优先保全价值高且日后容易变现的财产，而不应将被申请人认为好处置好变现的资产解封。4、复议申请人已再次提出申请追加对被申请人价值5000万元的财产进行保全，如果得到批准，则本次保全标的将达到1.3亿元。此外被申请人在异议裁定作出前就对外推销部分已查封的商铺，藐视国家法律。
本院查明，2016年11月1日，赣州中院作出（2016）赣07执保107号之一协助执行通知书，查封了异议人中洋实业公司名下“中洋公园首府”东西区地下车位225个。双方当事人在复议审查阶段提供了一些“中洋﹒公园首府”商品房买卖合同等证据。建工四公司认为可以证明中洋实业公司的销售单价呈现下降的趋势。中洋实业公司认为按其提供的2017年2月份三份购买负二层车位的合同价格来计算，赣州中院查封的负二层车位价值已达到9000多万元。
本院查明的其他事实与赣州中院查明的事实一致。
本院认为，关于复议申请人提出赣州中院作出的异议裁定存在程序不当问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，对符合条件的执行异议立案后三日内通知异议人或相关当事人。赣州中院案卷中未有通知建工四公司的材料，故该院在异议审查中程序存在不当。
关于该案是否存在超标的查封、冻结情况的问题。人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。当然，为避免损害债务人的合法权益，法律及司法解释也规定不得明显超标的额查封。本案系诉前财产保全，赣州中院异议裁定认定该案建工四公司申请诉前保全的财产价值为8000万元，综合赣州市价格监督局向中洋公司出具的相关《关于商品房销售价费公示的复函》中的商品房、商铺、车位公示价格可反映仅所查封的东区负二层和西区负二层共548个车位的价值就可达1亿元，已足够满足财产保全的金额。故赣州中院认定查封财产价值的依据是赣州市价格监督局出具的《关于商品房销售价费公示的复函》。根据国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者在销售商品房时要按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。并且从双方当事人在案件审查过程中提供了一些合同的价格来看，有的成交价格远低于销售价费公示批复的价格。因此，《关于商品房销售价费公示的复函》中批复的价格，只能是判断查封财产实际价值参考因素之一。赣州中院仅以此作为判断查封房产价值，依据不足。判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当按照案件执行标的数额，综合多种因素来判断查封房产的价值。需要委托评估价格来认定是否存在超标的查封情形，则应当依法委托评估确定查封财产价值。故异议裁定在认定查封财产价值方面存在事实不清。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2016）赣07执异63号执行裁定；
二、发回江西省赣州市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 罗 伟
审 判 员 周 敏
代理审判员 汤志勇
二〇一七年四月二十七日
代书 记员 尹 伟