福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翔民初字第1512号
原告吴斯捷，女，1987年10月25日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托代理人张善建、纪骥欣，福建同翔律师事务所律师。
被告厦门特工房产有限公司，住所地厦门市同安区银湖西里136号。
法定代表人王柏忠，执行董事。
委托代理人陈莹、谢东海，福建联合信实律师事务所律师。
原告吴斯捷与被告厦门特工房产有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年4月14日向厦门市同安区人民法院起诉，被告提出管辖权异议。2014年6月16日经厦门市中级人民法院指定管辖，将本案交由本院审理。本院于2014年7月10日予以立案受理。依法由审判员陈魁伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴斯捷的委托代理人张善建、纪骥欣，被告厦门特工房产有限公司的委托代理人陈莹、谢东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴斯婕诉称，2010年5月8日，原告与被告厦门特工房产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于同安区祥平街道芸溪小区三期2号楼1层07单元（同安区银湖西里111之7）商品房，建筑面积共104.87平方米，总价款人民币（币种，下同）681655元。出卖人应于2010年12月1日前，依照规定将符合约定条件的商品房交房买受人使用，并应当书面通知买受人办理交付手续，同时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝办理交接；出卖人逾期交房超过180天的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同同时就付款方式、面积差异处理、产权登记等条款进行约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告却未能按约将该商品房交付原告，至今仍未通知办理交接手续。原告认为，被告逾期交房的行为已严重违反合同约定，依法理应承担违约责任，按约支付原告违约金。为此，原告向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金165779元（违约金按购房款681655元的日万分之二，自2010年12月2日起算至实际交房之日止，暂计至2014年4月2日止为165779元）；2、被告立即与原告办理同安区芸溪小区三期2号楼1层07单元（同安区银湖西里111之7）商品房交接手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告厦门特工房产有限公司辩称，一、2010年12月3日，答辩人已经将案涉房屋根据《商品房买卖合同》规定的方式交付原告使用，并且原告也已经接收该房屋，原告的诉讼请求既没有合同依据更与事实不符，不应得到支持。1、2010年12月1日（合同约定的交付时间）之前，案涉房屋己经符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，取得勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等证明。2、虽然合同末约定答辩人就交房事宜负有通知义务，但答辩人仍然以适当方式通知了原告。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第2款规定，就交房事宜出卖人无须另行通知买受人。3、原告已经实际接收了案涉房屋。《商品房买卖合同》补充协议第二条第9款规定“双方办理交接时，出卖人（或其委托的前期物业管理单位）与买受人（或其委托代理人）共同进行物业验收并签署房屋交接单。买受人接收房屋钥匙的即视为房屋交付完成”；第8款规定“如买受人所购房屋在合同第八条约定的交房日期尚未达到交付条件，但买受人自愿接收房屋的，视为买受人豁免出卖人承担逾期交房的违约责任”。原告已经签署了《交钥匙通知》，应视为答辩人已经将房屋交付给原告，案涉房屋已经实际处于原告的控制之下。即使原告此时宣称在其签署该文件时案涉房屋尚不具备交付条件，那么依据前述《商品房买卖合同》补充协议第二条第8款之约定，也应当视为原告豁免了答辩人逾期交房的违约责任。二、即便原告无视双方达成的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，苛求答辩人在涉案房屋取得验收备案证明之后才愿意接收房屋，那么答辩人有足够的证据证明其早已经知晓涉案房屋取得验收备案证明的事实。并且，《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。三、退一步而言，即使认定答辩人存在延期交房的情形，原告诉请的违约金也已经过了诉讼时效的期间，其诉讼请求不应得到支持。原告提起本次诉讼已经超过法律规定的两年诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。即使依照将违约金按日分割为单独债权的理论，原告也仅能主张从其起诉之日起倒推两年的违约金，且只能算至立案之日。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月8日，原告吴斯婕与被告厦门特工房产有限公司签订一份编号为01834562《商品房买卖合同》，合同约定：三、原告（买受人）向被告（出卖人）购买其开发位于厦门市同安区祥平街道芸溪小区三期2号楼1层07单元（同安区银湖西里111之7）商品房；四、价款，总金额人民币（币种下同）681655元；八、交付条件与期限，出卖人应当在2010年12月1日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；九、出卖人逾期交房违约责任，逾期超过180日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；十一、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，……，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等条款。该合同的附件六：合同补充协议第二条第2款规定，买受人购买的商品房已是现房，在办理完毕全部购房手续后即可交房，出卖人无须另行通知交房；第8款规定，如买受人所购房屋在合同第八条约定的交房日期尚未达到交付条件，但买受人自愿接收房屋的，视为买受人豁免出卖人承担逾期交房的违约责任；第9款规定，双方办理交接时，出卖人（或其委托的前期物业管理单位）与买受人（或其委托代理人）共同进行物业验收并签署房屋交接单。买受人接收房屋钥匙的即视为房屋交付完成。合同签订后，原告依约支付了全部房款。被告于2010年12月3日通知原告可以办理钥匙及房屋交接手续。但原告接通知后前往办理交房手续并要求被告出示《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》（下称“两书”）时，被告却告知尚不能提供“两书”，原告依约定拒绝办理钥匙及房屋交接手续。嗣后，被告未再通知原告办理交房手续。
另查明，被告于2011年2月10日取得本案诉争房产的《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》。
上述事实，有原、被告陈述在案的庭审笔录及原告提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、购房销售发票3张；被告提供的商品房买卖合同及附件六补充协议、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、厦门市白蚁防治工程竣工报告书、商品房使用说明书与商品房质量保证书、邮件交寄清单、芸溪小区三期高层住宅及店面交房通知、芸溪小区三期交房通知、交钥匙通知、户籍基本信息等证据予以佐证。以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。
本院认为，本案原、被告双方争议的主要焦点：被告厦门特工房产有限公司是否构成违约，是否应承担违约责任。
原告吴斯捷与被告厦门特工房产有限公司双方于2010年5月8日签订的编号为01834562《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已经依约支付全部的购房款681655元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，被告应当在2010年12月1日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，即“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。而被告在2011年2月10日才取得本案诉争房产的《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》，被告虽在2010年12月3日有通知原告办理交房手续，在原告前往办理交房手续时，被告未能依约出示《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》，尚未具备合同约定的交房条件，原告依约有权拒绝办理交房。根据相关规定，出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。在2011年2月10日，被告取得本案诉争房产的《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》，具备交房条件后，未再通知原告办理交房手续。因此，被告已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。故原告主张被告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。但根据相关规定，当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前二年…。因此，原告主张的逾期交房违约金应从起诉之日起计至前二年，即原告向法院主张权利之日的2014年4月14日前二年的2012年4月14日起算至实际交房之日止，按购房款681655元的日万分之二计付。对于被告提出的其在2010年12月3日已经将案涉房屋根据《商品房买卖合同》规定的方式交付原告使用，且原告也已经接收该房屋的辩解意见，原告予以否认。因被告对其主张未能充分举证，故本院不予采信。对于原告要求继续履行合同，并主张被告与其办理同安区芸溪小区三期2号楼1层07单元（同安区银湖西里111之7）商品房交接手续的诉求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一、三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告厦门特工房产有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告吴斯婕的逾期交房违约金人民币99521.63元（681655元×日万分之二×730天）；
二、被告厦门特工房产有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告吴斯婕的逾期交房违约金（从2014年4月15日起算至实际交房之日止，按购房款681655元的日万分之二计付）；
三、被告厦门特工房产有限公司应于本判决生效之日起三日内与原告吴斯婕办理同安区芸溪小区三期2号楼1层07单元（同安区银湖西里111之7）商品房交接手续；
四、驳回原告吴斯婕的其它诉讼请求。
本案受理费3616元，适用简易程序减半收取1808元，由被告厦门特工房产有限公司承担1085元，由原告吴斯婕承担723元。款限于本判决书送达之日起三日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 陈魁伟
二〇一四年九月三十日
书记员（代） 黄绿洲
附：本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一、三款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。