福建省罗源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）罗民初字第2673号
原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地福建省罗源县。
法定代表人林锋，总经理。
委托代理人孙传恒，福建金欧律师事务所律师。
委托代理人李斌，该公司职员。
被告黄良标，男，1971年9年14日出生，汉族，罗源县人，务工，住福建省罗源县。
原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司与被告黄良标商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理，依法由审判员叶宇衍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司的委托代理人孙传恒、李斌，被告黄良标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司诉称：原告公司在罗源湾开发区建设“罗源湾滨海新城”楼盘，被告选购了第15幢8层905单元。2014年1月14日，原、被告签订编号MF××××214的《商品房买卖合同》，约定商品房总房价款485537元，付款方式为按揭贷款分期付款，签署合同当日支付首付款155537元，剩余房款330000元通过银行或公积金贷款方式支付。合同签订后，被告按约支付首期购房款155537元，并通过银行贷款支付购房款330000元。此后，被告未按合同约定向银行缴纳月供款，导致银行追究原告保证责任，原告已代被告垫付银行的贷款本息。根据合同补充协议约定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任，并赔偿原告因此所遭受的损失（包括诉讼费、律师费等费用）。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、双方解除MF××××214号《商品房买卖合同》；2、被告按总房价485537元的10%支付违约金48553.7元；3、被告偿还原告代垫的银行的贷款本息（暂计至2015年11月为23289.17元），并从垫款之日起按同期人民银行贷款利率支付垫款利息直至还清垫款之日；4、被告在合同确定解除之日起7日内与原告共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销编号为MF××××214号《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由被告支付；被告逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金；5、被告支付本案律师费用4000元和诉讼费用。
被告黄良标辩称：所欠贷款及今后需支付的贷款目前实在无法偿还；同意解除双方的合同，也同意以房子抵扣欠款；各项赔偿及违约费用请求能减少一些。
经审理查明：2014年1月16日，原告公司与被告黄良标签订了编号MF××××214的《商品房买卖合同》，约定被告向原告公司购买由原告开发的罗源湾滨海新城罗祥苑第15幢8层905号房。合同约定该商品房总金额485537元，签署本合同当日支付首付款155537元，剩余房款330000元通过银行或公积金贷款方式支付。《合同补充协议》第十一条约定，买人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：5、……自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的百分之拾向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项……。《合同补充协议》第十二条约定，合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权限解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续……。（3）、如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金……。
合同签订后，被告按约定支付了首付房款，该合同也于2014年2月办理了预售合同备案登记，随后被告向工商银行罗源支行办理按揭贷款用于支付剩余房款，原告公司作为保证人。2015年6月开始，被告未按时向银行支付贷款本息，致原告被银行扣划该贷款本息，截止2015年11月，原告已代被告垫付了银行的贷款本息合计23289.17元。原告因本案向被告追偿提起诉讼，花费律师代理费用4000元。
上述事实，有原、被告庭审陈述、身份证明材料，《商品房买卖合同》及补充协议，工商银行罗源支行业务凭证、业务回单，律师费用票据等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应履行合同约定。被告黄良标未及时向银行偿还按揭贷款本息，导致原告公司被银行追究保证责任，自2015年6月起为被告垫付贷款本息已达三期以上，依据《合同补充协议》第十一条约定，原告第1、2、3、5项的相应诉请予以支持，被告也同意解除合同并支付相应款项；因该条款约定的违约金偏高，全部购房价款的10%为48553.7元，已超过原告损失即为被告垫付的贷款本息23289.17元的30%，且被告提出请求予以减少，故违约金依法应调整为6986.8元（23289.17元×30%）；因双方未就该垫付款利息情况做出约定，视为不支付利息，但经起诉催告后被告仍未偿还原告垫付款，应支付起诉后的利息。双方解除经备案登记的合同，应办理相应手续，并依据《合同补充协议》第十二条约定，原告第4项相应诉请予以支持，但被告逾期前往房屋权属登记机构办理相应手续，可能另行承担违约金，而该违约情形尚未出现，相应的违约金亦未实际发生，故原告的该诉请不予支持。此外，对于2015年11月后银行贷款本息偿还问题，因原告应返还被告已支付的购房款，故本案原告各项诉请的数额及之后发生的数额，可待双方结算时在被告已支付的购房款中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄良标与原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司签订的MF-2007-01-No.0574214《商品房买卖合同》予以解除，双方应于本判决生效之日起七日内共同前往房屋权属登记机构办理的注销备案登记、注销预告登记手续，该费用由被告黄良标负担；
二、被告黄良标应于本判决生效之日起十日内向原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司支付违约金6986.8元；
三、被告黄良标应于本判决生效之日起十日内偿还原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司代为垫付的银行贷款本息23289.17元及利息（自2015年11月12日起至实际还清垫付款之日止，以人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、被告黄良标应于本判决生效之日起十日内向原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司支付律师代理费用4000元。
五、驳回原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1550元，减半收取775元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 叶宇衍
二〇一五年十二月三十日
书记员 胡晓虹
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。