黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕松民初字第435号原告仲崴，住哈尔滨市道里区。委托代理人杨蒙，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托代理人殷波，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市道外区一机路。法定代表人李运华，职务董事长。委托代理人周忠欣，住哈尔滨市道里区。原告仲崴与被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司（以下简称运华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告仲崴之委托代理人杨蒙、殷波，被告运华房地产公司之委托代理人周忠欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲崴诉称：2009年10月17日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市松北区规划16路、规划17路之间第2栋1单元19层1902号的房屋一处，该房屋建筑面积55.22平方米，总价款267,214元，被告须在房屋交付使用后的180日内，持办理权属登记需由出卖人提交的资料到产权登记机关备案，因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告如不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。2010年5月25日，被告将房屋交付原告，原告开始入户使用房屋。因被告始终未依约到产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋产权证书。原告认为，双方合同约定的逾期办证违约金标准明显过低、显失公平，应予撤销或无效，且因被告的该违约行为，导致原告房屋无法及时转让、出租或经营，严重影响了原告的利益，造成了难以确定的损失，双方应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定同期逾期贷款利息的标准计算违约金。现原告诉至法院，要求被告履行协助办理产权证的合同义务并支付逾期办证违约金116,935.98元（按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2010年11月22日起至2015年5月30日止），具体给付数额以生效判决确定的实际履行日为准。被告运华房地产公司辩称：原告所述的合同签订、合同约定、房款给付、进户时间及未办理产权证的情况均属实，但未办理产权证的责任不在被告，被告不同意给付违约金。办理产权证需要被告提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、商品房预售许可证、商品房专用发票并经房产部门竣工备案，也能够立即为原告开具发票。涉案房屋之所以无法办理产权证，是因为其所在的小区没有具体的名称，也没有明确具体的街道和门牌号，现在的龙轩路只是为方便居民而设定的临时街名。被告此前已多次向政府提交了明确小区街路及门牌号的请示，但始终未获明确答复。双方合同已明确约定了逾期办证的违约金计算标准，原告也未举证证实其实际损失，本案即不属于司法解释所称的没有约定的情况，也不属于损失难以确定的情况，双方应依约履行，故不认可原告主张的违约金计算标准。在本院开庭审理过程中，原告仲崴、被告运华房地产公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告仲崴举示证据情况如下：证据1.哈尔滨市商品房买卖合同一份，拟证明原、被告于2009年10月17日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市松北区规划16路、规划17路之间第2栋1单元19层1902号的房屋一处，该房屋建筑面积55.22平方米，总价款367,214元及合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人如不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；证据2.哈尔滨市商品房销售预收款专用票据2张，拟证明原告于2009年10月17日向被告支付了房屋全部价款267,214元；证据3.物业费票据、装修保证金收据、煤气费结算票据各1张，拟证明被告于2010年5月25日进户被告运华房地产公司对原告仲崴举示的证据质证认为：对证据1无异议，认为该证据恰能证明双方对违约金的计算方式；对证据2无异议；对证据3有异议，认为与本案无关。被告运华房地产公司举示哈尔滨市商品房买卖合同复印件一份，拟证明双方在合同第十五条中明确约定了不能办理产权证的违约金计算方式，应以此为准。原告仲崴对被告运华房地产公司举示的证据质证认为：对证据1虽系复印件，但同意质证，对证据1无异议，但认为合同约定的固定违约金金额不足以弥补原告损失。本院确认：原告举示的证据1、2、3及被告举示的证据，因来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院均予采信。本院经审理查明：2009年10月17日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的江北运华广场第2栋1单元19层1902号的房屋一处，建筑面积55.22平方米，房屋总价款267,214元。被告须在房屋交付使用后的180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告如不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。2009年10月17日原告向被告支付完全部房款。2010年5月25日，原告入户并使用房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未依双方商品房买卖合同第十五条约定，履行协助原告办理房地产权属证书的义务，其应当承担继续履行的违约责任，因此对原告要求被告协助办理房屋产权证的诉讼请求本院予以支持。被告关于违约责任不在己方的主张，证据不足，本院不予采纳。原告主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算逾期办理产权证的违约金，其理由分别为：一、合同约定的违约金标准过低；二、其损失数额难以确定。关于第一个理由，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判断约定违约金标准是否过低，是以实际损失为基础，而原告认为其损失数额难以确定，也就意味着其不能就实际损失高于约定违约金的主张完成举证责任，故对原告约定违约金过低的主张本院不予采纳。关于第二个理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此当事人的约定应优先适用，只有在双方合同未对逾期办理产权证的违约责任进行约定且损失数额难以确定这两个条件均成就的情况下，方可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。而本案商品房买卖合同中双方关于逾期办理产权证的违约金条款约定明确，被告应依约定按照原告已付房款的0.1%支付原告逾期办证的违约金267.21元，对原告诉讼请求中超过此数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告仲崴办理房地产权属证书；二、被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告仲崴逾期办理房屋所有权证书违约金267.21元；三、驳回原告仲崴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2755元（原告仲崴已预付），由原告仲崴负担2605元，由被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司负担150元，被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司须于本判决生效之日起十五日内将此款给付原告仲崴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  任广章审 判 员  赵良悦人民陪审员  廉景发二〇一五年十一月二十日书 记 员  王建婷