云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第854号
上诉人（原审原告）杨斌，男，1966年6月18日出生，白族，云南省昆明市人。
上诉人（原告原告）李素娟，女，1967年10月24日出生，汉族，湖南省益阳人。
上诉人（原告原告）杨麒琪，女，2000年3月17日出生，白族，云南省昆明市人。
法定代理人杨斌，男，1966年6月18日出生，白族，云南省昆明市，系原告杨麒琪之父。
法定代理人李素娟，女，1967年10月24日出生，汉族，湖南省益阳人，，系原告杨麒琪之母。
三上诉人共同的委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）杨云峰，男，1977年3月8日出生，汉族，云南省昭通市人。
上诉人杨斌、李素娟、杨麒琪因与被上诉人杨云峰房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3120号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭进行了审理，上诉人杨斌、李素娟、杨麒琪共同委托的代理人朱东到庭参加了诉讼，被上诉人杨云峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：原告杨斌与原告李素娟于1997年1月20日登记结婚，育有一女杨麒琪，于2000年3月17日出生。位于昆明市西山区前卫街道办事处良晨水逸住宅小区二期6幢2单元第6-7层601号房屋产权登记为原告杨斌、杨麒琪共同共有，产权登记时间为2010年12月2日。原告杨斌（甲方）与被告杨云峰（乙方）于2014年4月8日签订买卖合同暨居间服务合同约定：1、甲乙双方通过昆明尊园房地产经纪有限公司（丙方）出售及购买位于昆明市前卫街道办事处良辰水逸住宅小区二期6幢2单元第6-7层601号房屋，建筑面积253.69平方米，成交价为1480000元；2、甲乙双方约定于2014年4月18日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，支付不低于总房款30%的首付款，即人民币440000元，乙方办理银行按揭贷款余款由银行直接汇入甲方账户，乙方自己找银行办理相关的按揭手续，银行在两个月内放款给甲方；3、本合同签订后，买卖双方就合同条款要求变更的，应当与对方协商，若不能在合同约定的过户日期前协议一致的，应当按照本合同条款执行。擅自不执行本合同条款的，即是违约。违约方应支付房款20%的违约金或者赔偿守约方全部损失。案外人昆明尊园房地产经纪有限公司在上述合同上加盖了公章并出具证明一份，证明内容为：“杨斌与杨云峰于2014年4月8日在我公司签订房屋买卖合同，约定于2014年4月18日前由我公司协助办理交易过户手续。2014年4月18日上午10：00杨斌到我公司等候杨云峰，但杨云峰一直没有露面，经我公司当着业主杨斌的面与杨云峰多次电话联系，但杨云峰明确表示不能履行该合同，也不愿意当面协商解决。特此证明”。另，庭审中原告李素娟、原告杨麒琪陈述对原告杨斌卖房给被告杨云峰事情是知情并表示认可。同时，三原告表示涉案房屋登记的所有权人是杨斌，共有权人是杨麒琪，李素娟因为和杨斌系夫妻，该房屋是夫妻关系存续期间购买，所以李素娟也是共有权人。原告诉至法院请求法院判令：一、解除原告方与被告杨云峰签订的买卖合同暨居间服务合同中房屋买卖合同法律关系；二、被告杨云峰向原告方支付违约赔偿金296000元；三、承担本案诉讼费。
根据上述确认事实，一审法院认为：涉案房屋产权虽登记为原告杨斌、原告杨麒琪共同共有，但原告杨斌与原告李素娟于1997年1月20日登记结婚，涉案房屋系在婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，故涉案房屋应为三原告共同共有，三原告对此亦不持异议。处分共同共有财产应当经全体共有人同意，原告杨斌与被告杨云峰于2014年4月8日签订的买卖合同暨居间服务合同上虽没有原告李素娟、杨麒琪的签字，但在庭审中两原告明确表示对原告杨斌卖房给被告杨云峰事情是知情并表示认可，其作为共有人对原告杨斌的无权处分涉案房屋的行为予以追认，故原告杨斌与被告杨云峰签订买卖合同暨居间服务合同中涉及房屋买卖的合同条款系合同双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案中，根据中介方昆明尊园房地产经纪有限公司的证明可以确认被告杨云峰明确表示不能履行该合同，导致合同目的不能实现，符合法定的解除条件，一审法院对原告方要求解除买卖合同暨居间服务合同中房屋买卖合同法律关系的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，原告杨斌与被告杨云峰签订的买卖合同暨居间服务合同中涉及房屋买卖的合同条款合法有效，对合同当事人具有法律约束力，被告杨云峰应当按照合同的约定履行支付购房款的义务，但是被告杨云峰在合同尚未解除的情况下明确表示不履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。因合同中明确约定违约方应支付房款20%的违约金，原告方按此约定诉请要求被告杨云峰支付违约金296000元，现有证据能够确认原告方的损失即房款利息利益损失，原告方虽主张其损失还包括房屋租金损失，房屋跌价损失，但均未向一审法院提交证据予以证实，故一审法院认为合同约定的违约金过分高于违约实际造成的损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，酌情调整违约金以房款为基数参照中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%计算自2014年4月18日至原告方起诉之日的利息，约为20000元。至于原告李素娟、杨麒琪共同要求被告杨云峰支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，承担违约责任的主体应以合同当事人为限，在原告杨斌与被告杨云峰签订的买卖合同暨居间服务合同中，原告李素娟、杨麒琪并不是合同的当事人，故一审法院不予支持。至于原告方诉请的保全费用，原告方没有提交相应证据，一审法院不予支持。被告杨云峰虽经一审法院公告送达起诉状及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案案件事实清楚，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、解除原告杨斌与被告杨云峰于2014年4月8日签订买卖合同暨居间服务合同中的房屋买卖合同法律关系。二、由被告杨云峰于本判决生效之日起十日内支付原告杨斌违约金20000元。三、驳回原告杨斌、原告李素娟、原告杨麒琪的其他诉讼请求。一审案件受理费5740元（三原告已预交），由三原告共同承担5440元；由被告承担300元，被告承担部分于本判决生效之日起十日内支付三原告。
一审判决宣判后，原审原告杨斌、杨麒琪、李素娟不服，向本院提起上诉，称：一、双方合同明确约定，任何一方违约将向守约方承担总房款20%的违约金或赔偿全部损失，实际履行中，被上诉人未依约履行办理房屋产权转移过户相关手续的义务，被上诉人的行为已构成违约，应依约向上诉人支付违约金，一审法院确认上诉人的损失即房款利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，但仅计算了20000元是错误的，利息损失至少应当计算至一审法院判决解除涉案合同之日止。二、一审判决显失公平。被上诉人通过诉讼维护合法权益，为此支付了律师服务费1.5万元及诉讼费5740元，按照一审判决的违约金20000元，上诉人无法得到应有的赔偿。三、被上诉人故意逃避法律责任，造成上诉人的损失进一步扩大，且被上诉人并未参加诉讼，并未向法院主张调整违约金，法院主动调整违反法定诉讼程序。综上，一审判决显失公平，适用法律不当，违反法定程序，请求二审法院：一、撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金296000元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨云峰未发表答辩意见。
二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。
二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人主张的违约金296000元是否应当得到支持？
本院认为，上诉人杨斌与被上诉人杨云峰签订的买卖合同暨居间服务合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。在履行合同过程中，被上诉人杨云峰未按照合同约定履行其义务，构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张的其实际损失包括房屋跌价损失148000元、租金损失39000元，利息损失62530元，公告费250元、律师服务费1.5万元以及诉讼费5740元，本院认为，因被上诉人的违约行为，导致合同并未履行，即涉案房屋并未转移登记及交付，仍由上诉人占有管理，故上诉人主张的房屋跌价损失和租金损失没有事实依据，也没有证据予以证明，律师服务费及诉讼费是其参与诉讼而支出的费用，本院不予支持。虽然合同所约定的违约金是总房款的20%，但该约定已经远远超过上诉人的实际损失，一审法院根据双方履行合同的情况以及上诉人的实际损失大小，判决被上诉人向上诉人支付20000元违约金并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人杨斌、杨麒琪、李素娟的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币5440元，由上诉人杨斌、杨麒琪、李素娟承担（上诉人杨斌、杨麒琪、李素娟预交二审案件受理费5740元，退还300元）。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年四月十四日
书 记 员 郭 涛