沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02046号
原告（反诉被告）：刘剑，女，汉族。
委托代理人：支旭东，系辽宁尊赢律师事务所律师。
委托代理人：刘淼，女，汉族。
被告（反诉原告）：吕鸿军，男，汉族。
委托代理人：刘永刚，系辽宁百联律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘剑诉被告（反诉原告）吕鸿军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员聂雪担任审判长并主审，人民陪审员林华、人民陪审员武国君参加评议，于2014年10月30日、2014年11月17日、2015年3月3日、2015年4月17日公开开庭进行了审理，原告刘剑委托代理人支旭东、刘淼，被告吕鸿军及其委托代理人刘永刚均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告刘剑诉称：一、原、被告双方约定事实。原、被告双方在2013年8月18日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告将自己所有的坐落于沈阳市和平区南五马路XX号2门门市房租给被告使用，租期2013年8月18日至2018年11月18日。该门市房年租金人民币70万元，合同总价款350万元。第一次租金35万元付款时间为本合同签订当日。第二次租金35万元付款时间为2014年3月18日。被告方在办理营业消防审批过程中，……并自行承担费用。被告方应按时交纳自行负担的费用，如取暖费、物业费等，水电费由乙方自行缴纳。乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，事先征得原告方的同意后方可施工，并由被告方承担相关费用。租赁期间，被告方有下列行为之一的，原告方有权终止合同，收回房屋。被告方应按照本合同租金总额的100%向原告方支付违约金：（2）未经原告书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在原告方提出的合理期限内仍未修复的。（6）逾期未交纳按约定应当由被告方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计一个月以上的。被告方如逾期支付租金，每逾期一日，则被告方应按日租金的三倍支付滞纳金。二、被告违约行为。1、未给付租金。合同签订后，原告依约定将房屋交给被告方使用，被告方已缴纳第一次房租35万元，但未按约定在2014年3月18日给付第二次35万元房租，至今已超期近4个月。被告方未按约定给付房租的行为，已使原告方的合同目的无法实现。2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。在原告方提出的合理期限内仍未修复。被告方在装修过程中，未经原告方书面同意，擅自拆改房屋承重墙，在承重墙体开门，打数个通风孔。将原本的消防楼梯拆改，并改动其他设施。被告的行为给原告方的财产权益造成极大损害。原告得知此事后，立即要求被告恢复拆改行为，至今被告仍未予以修复。3、被告逾期未交纳按约定应当由被告方交纳的电费，其行为已经给原告造成严重损害的。三、违约责任。被告方的以上违约行为，已造成原告方的合同目的无法实现，原告已具备法定合同终止权及约定合同终止权。被告方迟延给付租金，应按合同约定给付违约金（滞纳金）。综上所述，为维护原告方合法权益，诉至贵院。望贵院支持原告全部诉求。诉讼请求：1、判令终止原告与被告于2013年8月18日签订《房屋租赁合同》；2、判令被告给付原告拖欠的房屋租金35万元（自2014年3月18日至2014年9月17日）；3、判令被告给付原告违约金（滞纳金）15万元；4、判令被告将私改的房屋墙体（承重墙）部分恢复原状，并立即搬离该房屋，将房屋归还于原告，依附于房屋的装修、消防设备、电力设备归原告所有；5、判令被告给付原告电费7，200元；6、判令被告给付物业费3，159.79元（自2014年7月1日至2014年12月31日）；7、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。
庭审中，原告明确第四项诉讼请求中“判令被告将私改的房屋墙体（承重墙）部分恢复原状”的具体维修方案为被告庭审中提交的鉴定报告中所载的加固恢复方案。
被告吕鸿军辩称：一、关于原告主张终止原被告双方于2013年8月18日签订的《房屋租赁合同》的问题，因原告出租的房屋消防存在隐患，导致答辩人无法通过营业消防审批，从而导致无法达到租赁该房屋的目的。原告的行为应属于违约在先。二、关于原告方主张给付其拖欠的房屋租金35万元的问题。因原告方提供的房屋消火栓存在没有水问题，导致答辩人无法通过营业消防审批，租赁房屋的营业性目的无法达成。且原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十条第一款明确约定“原告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。房屋消火栓对于作为经营型场所的房屋，应属于重要的附属设备，其存在安全隐患问题，导致答辩人的经营需求与租赁房屋的目的根本无法满足与实现。原告的行为已经违反合同约定，其主张答辩人支付房屋租金35万元的请求于法无据。三、关于原告主张给付其违约金（滞纳金）15万元的问题。因原告交付的房屋存在重大的功能性缺失，导致答辩人无法通过营业性消防审批，租赁目的无法实现，原告的行为应属于违约在先。四、关于原告在起诉状中声称，答辩人在装修过程中，未经原告方书面同意，擅自拆改房屋承重墙，在承重墙体开门，打数个通风孔的问题，答辩人就其是否擅自变动房屋结构的问题，向辽宁省建设科学研究院申请鉴定，辽宁省建设科学研究院于2014年4月8日出具了编号为：FWF2014-7的《房屋鉴定书》，鉴定结论为1、该房屋宏观质量较好、未发现梁、板、柱有结构性裂缝、房间内、外墙体没有明显的裂缝、变形情况。2、经现场勘察，该房屋使用方在一层1B＊DB-
FB轴剪力墙处开设洞口。此二处力墙开洞经过处理后，未对房屋主体结构安全产生影响，结构处于正常使用状态，可正常使用。鉴定结论清晰的证明了原告主张答辩人擅自拆改变动房屋结构的事实并不存在，其向答辩人主张15万元违约金（滞纳金）的请求于法无据。此外，关于物业费，因为原、被告在电话中多次协商，原告也同意由其交纳物业费，被告希望在合同中予以体现，但原告说电话就可以了，实际原、被告双方新的约定改变了原租赁合同关于采暖费及物业费要求被告承担的事实，根据一般房屋租赁的惯例，物业费及采暖费一般均由出租方承担，关于原告要求被告给付电费7，200元的情况，原、被告双方经过电话协商由被告交纳2013年的物业费来抵顶7，200元的电费。关于本案诉讼费及邮寄费请法院按照双方过错适当承担。关于原告主张的房屋装修、消防设备、电力设备等归原告所有的诉讼请求，因为原告违约在先，其诉讼请求没有事实及法律依据。
反诉原告吕鸿军诉称：反诉人与被反诉人在2013年8月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被反诉人将自己所有的坐落于沈阳市和平区南五马路XX号2门门市房屋出租给反诉人使用，租期为2013年8月18日至2018年11月18日。该门市房年租金人民币70万元，合同总价款350万元。合同签订后，反诉人按约支付第一期租金35万元，并开始对租赁房屋进行装修改造。待消防部门进行审批时发现被反诉人出租的房屋消防主杠没水等问题，无法通过营业性消防审批。反诉人租赁房屋时已经明确告知被反诉人租赁房屋的目的与用途，被反诉人也清楚的了解经营型房屋需要通过消防部门营业消防审批，其提供的房屋存在消防隐患，无法通过营业性消防审批，被反诉人违反了房屋租赁合同第四条第1款和第十条第1款的规定及合同法关于告知的规定，直接导致了反诉人因无法经营造成的巨大损失，反诉人认为，反诉人已经完全按照《房屋租赁合同》履行了合同义务，是由于被反诉人提供的房屋不符合租赁合同条件，导致合同暂时无法继续履行，其行为违约在先，为维护自身的合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》的有关规定，故诉至法院。反诉请求：1、判令被反诉人继续履行合同，对租赁物进行维护，达到约定标准；2、判令被反诉人给付损失400，000元（包括租金损失350，000元、经营损失50，000元）；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告刘剑辩称：望贵院驳回被答辩人全部反诉请求。具体理由如下：一、被答辩人已根本违约，租赁合同无法继续履行。1、未给付租金。合同签订后，答辩人依合同将房屋交给被答辩人方使用，被答辩人未按合同在2014年3月18日给付答辩人35万元房租，至今已超期近7个月。被答辩人未按约定给付房租的行为，已使答辩人的合同目的无法实现。2、被答辩人擅自拆改变动房屋结构。被答辩人在装修过程中，未经答辩人书面同意，擅自拆改房屋结构，在2、3、4层承重墙体上开门，打数个通风孔。并将原本的消防楼梯拆改，改动其他设施。被答辩人的行为给答辩人的财产权益造成极大损害。答辩人得知此事后，立即要求被答辩人恢复拆改行为，至今被答辩人仍未予以恢复。3、被答辩人利用租赁房屋进行过违法行为，租赁合同无法继续履行。被答辩人曾在未取得消防安全验收、未取得营业执照的情况下违法开业，并在芒果网、美团网、大众点评网站上宣传，非法取得营业性收入。被答辩人在未通过营业性消防验收情况下开业经营已触犯《消防法》及相关法律法规，并危及酒店住客的人身安全。其经营收入未按税收相关法律法规规定，缴纳其应缴纳的税费，被答辩人已涉嫌偷税漏税。所以，被答辩人利用租赁房屋进行违法行为，也导致租赁合同无法继续履行。4、被答辩人逾期未交纳按约定应当由被答辩人交纳的电费、物业费，其行为已经给原告造成严重损害的。二、答辩人所有的房屋符合出租条件。1、答辩人的房屋已经过消防部门验收合格，继而取得房产证，证明答辩人的房屋符合消防要求。2、答辩人在将房屋出租给被答辩人前是租赁给沈阳永傲小肥羊餐饮有限公司（以下简称“小肥羊公司”），小肥羊公司经消防验收合格、取得营业执照，证明答辩人的房屋符合消防要求。3、答辩人与被答辩人签订租赁合同后，双方对房屋进行了交接及验收。验收后，被答辩人未提出任何异议，后对房屋进行了二次设计并装修。被答辩人的行为已表明其所承租的房屋符合双方签订合同约定用途的条件。4、答辩人提出的证据《消防验收结果》证明，答辩人所出租的房屋经消防验收合格。综上，答辩人所出租的房屋从购买、租赁给小肥羊公司及租赁给被答辩人均符合消防要求。承租人必须就自身用途自行进行二次消防验收，所以，答辩人所有的房屋符合租赁合同约定的所有条件。三、被答辩人无任何损失。1、被答辩人私自拆改房屋结构，造成未通过消防验收，被答辩人未经答辩人书面同意即对房屋结构拆改，在房屋外墙及承重墙擅自开门、开洞，将房屋内墙壁砸通，将房屋原有的内置消防梯改为房屋外挂消防梯，将房屋中央空调改为地热及空调。针对上述严重违法问题，房屋所在社区物业及业主举报至和平区行政执法局，执法局对被答辩人进行处罚。以上情况是造成被答辩人无法通过消防验收的唯一原因。2、被答辩人所述的“未开业”是由被答辩人自己造成的，且被答辩人未提供任何证据证明其未开业，证明其受到损失与答辩人有关。营业性消防审查验收程序为：消防设计审批、设计审批合格后施工、施工后消防验收、消防安全验收。被答辩人是2013年8月18日签订房屋租赁合同，并取得房屋。合同中预留装修期为3个月，但被答辩人在2013年12月13日才通过消防设计审查，这四个月的延误期是被答辩人自身原因照成的。被答辩人通过消防设计审查后开始施工，被答辩人在2014年5月13日通过消防验收，随后即开业。被答辩人未提供任何证据证明其未开业、受到的损失及具体数额与原告有关。即便是被答辩人未开业，也是因为被答辩人延期设计审批及私自拆改房屋结构造成的，与答辩人无关。综上所述，被答辩人根本违约，致使租赁合同目的无法实现、利用房屋进行违法行为。所以，答辩人与被答辩人之间签订的租赁合同无法继续履行。答辩人所提交的证据证明，所出租的房屋达到租赁合同约定的用途要求，被答辩人无任何损失。故答辩人恳请贵院驳回被答辩人全部反诉请求，以维护答辩人合法权益。
经审理查明：诉争房屋位于沈阳市和平区南五马路XX号2门（建筑面积1，053.23平方米），房屋所有权人为原告。2013年8月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租用期限自2013年8月18日起至2018年8月18日止（甲方提供给乙方装修期为签订合同当日至2013年11月18日止）……。其中第六条约定，该房屋每年租金为人民币700，000元，租金总额为人民币3，500，000元。第一年租金支付方式为第一次租金350，000元，付款时间为本合同签订当日。第二次租金为人民币350，000元，付款时间为2014年3月18日前，第二年起租金每年分两次付款，第一次租金为人民币350，000元，付款时间为每年的9月18日前。第二次租金为人民币350，000元，付款时间为每年的3月18日前……；其中第七条约定，水电费由乙方自行缴纳（水表底数为98度，号码为1102631的电表尾数为474度，号码为1102796的电表尾数为768度）……乙方应按时交纳自行负担的费用如取暖费、物业费等……；其中第八条约定，在租赁期间内，乙方拥有合法使用权。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（因乙方装修或使用不当由乙方负责）。在合同终止、解除租赁关系时，依附于房屋的装修、消防设备、电力设施等归甲方所有，租赁后乙方新增添物品归乙方所有……；其中第十条约定，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态……；其中第十二条约定，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同租金总额的100%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金（节假日除外）……。合同签订当日，原告如约将诉争房屋交付被告，被告支付原告租金350，000元。
之后，被告对诉争房屋进行装修，并对墙体（包括承重墙）进行了拆改。
2013年12月13日，沈阳市和平区鑫鑫小五妞快捷酒店通过审核公消审字（2013）第0154号建设工程消防设计审核审批。
2014年4月8日，辽宁省建设科学研究院受被告委托对诉争房屋的房屋安全性进行鉴定，并出具房屋鉴定书（编号：FWF2014-7）。其中鉴定内容：……2、经现场勘查，该房屋使用方在一层1B～4B×FB轴剪力墙中部开设洞口900mm×2100mm（宽×高），新开设洞口剪力墙应按附图3中方法进行洞口加固处理。二层1B×DB～FB轴剪力墙中部开设洞口900mm×2100mm（宽×高），新开设洞口剪力墙应按附图3中方法进行洞口封闭填实，剪力墙修复处理……。其中附图3“洞口加固处理及洞口恢复方案”下部注释说明：1、一层1B～4B×FB轴剪力墙中部开设洞口按剪力墙洞做法图进行处理。2、图纸中未注明节点具体做法均参见国家建筑标准设计图集06SG311-1中第4-37页节点详图。3、二层1B×DB～FB轴剪力墙中部开设洞口900mm×2100mm（宽×高）后，考虑结构安全影响，建议对开设洞口的剪力墙按原设计要求进行恢复，恢复方法如下：洞口两侧及洞口上部应将剪力墙钢筋凿出，露出钢筋长度达到10d（d-为钢筋直径）后，与新钢筋焊接，楼板位置外植筋，植筋深度为24d。按原设计图纸要求钢筋恢复后浇筑高原设计强度1个等级的混凝土，恢复至原剪力墙截面。洞口修复后该剪力墙承重能力未降低，结构可安全使用。被告虽主张其拆改行为系经原告同意，并已将拆改墙体修复完毕，但原告对此不予认可，而被告就此未能向法庭提供有效证据加以证明。
2014年5月13日，沈阳市和平区鑫鑫小五妞快捷酒店通过沈和公消验字（2014）第0049号建设工程消防验收审批。
2014年9月5日，沈阳市和平区鑫鑫小五妞快捷酒店通过沈和公消安检字（2014）第0054号建设工程消防安全检查审批。
另查明：原、被告均认可交付诉争房屋时，屋内两块电表余额共计7，200余元、诉争房屋物业费标准为每月每平方米0.5元、被告缴纳了自2013年6月至2014年6月期间的物业费，之后未再缴纳物业费。
庭审中，虽被告主张双方对物业费的承担重新作出约定，但原告对此不予认可，而被告就此未能向法庭提供有效证据加以证明。
又查明：自2013年5月开始，因美龙家园（即诉争房屋所在小区）存在消防地下管道锈蚀，严重漏水、喷淋系统无法正常使用等情况，该小区业主委员会向相关部门申请启动维修基金。被告虽主张其于2013年10月20日即告知原告诉争房屋的消防地下管道存在水压异常的情况，但原告对此不予认可，仅认可被告于2014年5月才告知其上述情况，而被告就此未能向法庭提供有效证据加以证明。
美龙家园内存在上述情况的消防地下管道等消防设施现已维修完毕，可以正常使用。
再查明：原告提供证人王某的当庭证言，欲证明该证人于2014年8月20日入住被告在诉争房屋经营的沈阳市和平区鑫鑫小五妞快捷酒店，且该酒店为其开具了名头为“小五妞快捷酒店”的结账凭证，对此，被告虽不予认可，但未能向法庭提供有效证据予以反驳。
还查明：为查清被告在诉争房屋经营的沈阳市和平区鑫鑫小五妞快捷酒店未能通过消防安全检查的原因，本院于2014年10月28日前往沈阳市和平区公安消防大队调查，经向该单位负责消防安全检查的工作人员了解，被告系于2014年5月末向其单位提交消防安全检查申请，因楼梯间没有窗户、未达到封闭楼梯间标准及消防喷淋压力表指数为0，没有消防喷淋用水，未能通过消防安全检查。
上述事实，有原告提供的房产证、房屋租赁合同、证人王某的当庭证言、结账凭证，被告提供的辽宁省建设科学研究院房屋鉴定书（编号：FWF2014-7）、美龙家园物业维修申请报告及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。
本案的争议焦点系在履行上述合同过程中何方存在违约行为。被告主张美龙家园（即诉争房屋所在小区）消防地下管道损坏，原告对此未尽到维修义务，故存在违约行为。美龙家园虽然自2013年5月即存在消防地下管道锈蚀，严重漏水、喷淋系统无法正常使用的情况，但首先，依据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”的规定，对诉争房屋所在的美龙家园小区的共用消防设施进行维护管理的义务主体应为该小区的物业服务企业，而非原告。客观上，原告也无法独自对公共区域的消防地下管道进行维修；其次，依据《中华人民共和国消防法》第九条“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责”的规定，对沈阳市和平区鑫鑫小五妞快捷酒店建设工程质量负责的义务人为其经营者，即被告，而非原告；最后，被告在进行消防工程设计、施工前，未尽到谨慎审查义务，未发现管道水压异常的情况并及时告知原告，被告对此虽主张其于2013年10月20日即告知原告诉争房屋的消防地下管道存在水压异常的情况，但原告对此未予认可，仅认可被告于2014年5月才告知其上述情况，而被告就此未能向法庭提供有效证据加以证明，应承担其举证不能的不利后果，故对被告上述主张，本院不予支持。另，原告主张被告对诉争房屋装修过程中对墙体（包括承重墙）进行了拆改，变动房屋结构，存在违约行为。庭审中，被告亦认可自己存在前述行为，虽其主张该行为系经原告同意，但原告对此不予认可，而被告就此未能向法庭提供有效证据加以证明，应承担其举证不能的不利后果，而根据合同第十二条约定，被告该行为系违约行为。结合前述，本院确认在合同履行过程中，被告存在违约行为。
关于原告主张的解除房屋租赁合同。虽原告在诉讼请求中主张终止房屋租赁合同，但在庭审中均表述为要求“解除房屋租赁合同”，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除为合同权利义务终止的一种情形，因此，原告诉讼请求中所述的终止房屋租赁合同实为解除房屋租赁合同。因被告存在违约行为，根据合同第十二条“……乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构……”的约定，原告有权终止合同，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的被告立即搬离该房屋，将房屋归还原告，依附于房屋的装修、消防设备、电力设备归原告所有。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，故合同解除后，被告应将占用的诉争房屋返还原告。而对于依附于房屋的装修、消防设备、电力设施的处理，虽被告主张合同解除后，原告应赔偿被告房屋装修损失，但双方就此已在合同第八条“……在合同终止、解除租赁关系时，依附于房屋的装修、消防设备、电力设施等归甲方所有，租赁后乙方新增添物品归乙方所有……”予以约定，被告亦未能向法庭提供有效证据证明其主张，应承担其举证不能的不利后果，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的被告支付违约金150，000元。结合前述，因被告在合同履行过程中存在违约行为，被告本应根据合同第十二条的约定支付原告违约金。现原告主张150，000元，系对自身权利的处分，本院准予。
关于原告主张的自2014年3月18日至2014年9月17日期间的租金。根据合同约定，装修期为签订合同当日（2013年8月18日）至2013年11月18日，故租金起算点应为2013年11月19日，原告主张按比例计算装修期并无依据，因此，本院不予支持。而被告已缴纳的房屋租金350，000元应系自2013年11月19日至2014年5月18日期间的租金，故对原告主张的自2014年3月18日至2014年5月18日期间的租金，本院不予支持。而自2014年5月19日至2014年9月17日期间，被告占有使用诉争房屋，应按合同约定支付租金，被告主张的消防地下管道锈蚀，严重漏水非因原告，不能免除被告支付租金的义务，故被告应支付原告该期间租金233，973元（700，000元÷365天×122天）。
关于原告主张的自2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业费。虽被告主张双方对物业费的承担重新作出约定，但原告对此不予认可，而被告就此未能向法庭提供有效证据加以证明，应承担其举证不能的不利后果，故被告仍应按合同第七条约定支付原告物业费3，159.69元（0.5元／月·平方米×1，053.23平方米×6个月）。
关于原告主张的电费。因原、被告对交付诉争房屋时，两块电表尚有余额7，200余元的事实均予认可，该部分电量已由被告实际使用，故被告应将对应的电费给付原告。现原告主张7，200元，系对自身权利的处分，本院准予。
关于原告主张的被告按其庭审中提交的鉴定报告中所载的加固恢复方案，将私改的房屋墙体（承重墙）部分恢复原状。因被告拆改房屋的事实确实存在，虽其表示已经按照鉴定报告书中的方案将拆改墙体修复完毕，但未能提供有效证据加以证明，应承担其举证不能的不利后果，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的邮寄费。因原告未向法庭提供邮寄费实际发生的票据，应承担其举证不能的不利后果，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告主张的继续履行合同。结合前述，因反诉原告在合同履行过程中存在违约行为，本院在本诉部分已支持原告主张解除合同的诉讼请求，故对反诉原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告主张的对租赁物进行维修，达到约定标准。因美龙家园内消防地下管道等消防设施现已维修完毕，可以正常使用，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告主张的租金损失。因反诉被告不存在违反合同约定的行为，故对反诉原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告主张的营业损失。根据证人王某的当庭证言及结账凭证，可以确认反诉原告在诉争房屋经营的沈阳市和平区鑫鑫小五妞快捷酒店于2014年8月20日前已经实际营业，且反诉原告亦未提供有效证据证明其在此之前存在营业损失，故对反诉原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国消防法》第九条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告刘剑与被告吕鸿军于2013年8月12日就位于沈阳市和平区南五马路XX号2门房屋签订的房屋租赁合同；
二、本判决生效后十五日内，被告吕鸿军按照辽宁省建设科学研究院房屋鉴定书（编号：FWF2014-7）附图3“洞口加固处理及洞口恢复方案”所载明的内容将位于沈阳市和平区南五马路XX号2门房屋维修加固后，再将该房屋腾空并交予原告刘剑，依附于该房屋的装饰装修、消防设备、电力设备被告吕鸿军不得拆除，均归原告刘剑所有；如被告吕鸿军未按上述指定期间或未按上述房屋鉴定书附图3“洞口加固处理及洞口恢复方案”所载明的内容对上述房屋维修加固，由原告刘剑自行维修加固，维修加固所发生的费用由被告吕鸿军负担；
三、本判决生效后十日内，被告吕鸿军赔偿原告刘剑违约金150，000元；
四、本判决生效后十日内，被告吕鸿军支付原告刘剑自2014年5月19日至2014年9月17日期间的房屋租金233，973元；
五、本判决生效后十日内，被告吕鸿军支付原告刘剑自2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业费3，159.69元；
六、本判决生效后十日内，被告吕鸿军支付原告刘剑电费7，200元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
七、驳回原告其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告吕鸿军的诉讼请求。
案件受理费8，904元（原告已预交），由被告吕鸿军负担；反诉案件受理费3，650元（反诉原告已预交），由反诉原告吕鸿军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂 雪
人民陪审员 林 华
人民陪审员 武国君
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国消防法》第九条之规定：建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。
《中华人民共和国消防法》第十八条之规定：同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。
住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。