上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0115执异164号
案外人上海雄航物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人唐才龙，执行董事。
委托代理人高漫雪，上海联科律师事务所律师。
申请执行人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人杨华，行长。
委托代理人王婧。
被执行人上海晨氏贸易有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈国强，总经理。
被执行人上海游沪实业有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人游土熙。
被执行人陈菊花，女，1963年6月19日生，汉族，户籍地上海市松江区。
被执行人陈日华，男，1964年12月23日生，汉族，户籍地上海市松江区。
被执行人陈建梅，女，1986年9月18日生，汉族，户籍地福建省。
被执行人陈国强，男，1964年12月17日生，汉族，户籍地福建省。
被执行人郑玉燕，女，1962年1月3日生，汉族，户籍地福建省。
被执行人游土熙，男，1980年6月10日生，汉族，户籍地福建省建阳市。
被执行人吴怀花，女，1982年7月29日生，汉族，户籍地福建省建阳市。
被执行人暨培青，男，1969年9月27日生，汉族，户籍地福建省建阳市。
被执行人上海丽德置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人白志刚，总经理。
本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)与被执行人上海晨氏贸易有限公司、上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青、上海丽德置业有限公司(以下简称丽德公司)金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海雄航物业管理有限公司(以下简称雄航公司)向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人雄航公司称，2014年3月1日，案外人与被执行人丽德公司签订《租赁合同》一份，案外人向丽德公司承租上海市松江区九干路XXX号1-22栋房屋(以下简称系争房屋)。合同约定房屋租赁期为20年，总租金合计人民币353,100,773元(以下币种同)。案外人认为其租赁权合法有效，并已经将上述房屋全部租给其他第三方公司或者个人，请求法院对系争房屋带租赁拍卖。
申请执行人平安银行上海分行辩称，申请执行人于2013年9月3日就系争房屋中的1-14、16-21幢办理了抵押权登记，后系争房屋被查封。案外人雄航公司提供的《租赁合同》显示的签订日期为2014年3月1日。首先，该份合同存在以下不合理之处：1、系争《租赁合同》第1.3条载明：“上述房屋丽德公司已全部出租给本合同当事人以外的其他方。”且该合同的租金系0.3元每天每平米，显著低于丽德公司此前已出租的租金标准。故丽德公司出租给雄航公司的行为缺乏合理动机，系无偿放弃利益的行为。2、系争《租赁合同》以及雄航公司在听证陈述表明，雄航公司在签订租赁合同后，直接以系争房屋租金帮丽德公司抵债。而二房东的特点就在于通过赚取上下家之间租金的差价牟利，故在本案中雄航公司无法牟利。3、系争《租赁合同》约定雄航公司应付租金约3.5亿元，其中约3亿元以系争房屋租金抵债，约5千万元于2024年支付。故合同签订10年内，丽德公司没有任何的租金收入。丽德公司完全可以自己用房屋租金来偿还债务，没有必要借雄航公司之手。对以上不合理之处，案外人雄航公司均无法做出合理解释。其次，案外人雄航公司未提交其于查封之前占有系争房屋的证据，相反结合雄航公司听证陈述以及合同约定，雄航公司从未真正占有过系争房屋。综上，请求法院该驳回异议申请，对系争房屋不负担租赁权进行拍卖。
查明，系争房屋登记在被执行人丽德公司名下。申请执行人于2013年9月3日取得对系争房屋中1-14、16-21幢的抵押权，2014年3月6日，本院依法查封了系争房屋。
2014年7月22日，本院依法作出(2014)浦民六(商)初字第236号民事判决书。判令：“一、被告上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告平安银行股份有限公司上海分行贷款本金40,000,000元；二、被告上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司上海分行截至2013年12月24日的利息755,333.33元、逾期利息5,177.94元，以及自2013年12月25日起至实际清偿之日止的利息及逾期利息(利率及计算方式按照原告与被告上海晨氏贸易有限公司签订的《贷款合同》的约定计算)；三、被告上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青对被告上海晨氏贸易有限公司的上述第一、第二项判决义务承担连带保证责任，被告上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青履行连带保证责任后，有权向被告上海晨氏贸易有限公司追偿；四、如被告上海晨氏贸易有限公司届期未履行上述第一、第二项判决义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告上海丽德置业有限公司协议，以其所有的坐落于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号1-14幢、16-21幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额40,000,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海丽德置业有限公司所有，不足部分由被告上海晨氏贸易有限公司继续清偿。案件受理费245,602元，财产保全费5,000元，公告费610元，三项共计251，212元，由被告上海晨氏贸易有限公司、上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青、上海丽德置业有限公司共同负担。”案件生效后，申请执行人向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2015年10月10日在系争房屋处张贴《上海市浦东新区人民法院公告》。后案外人向本院提出执行异议申请。
听证审查过程中，案外人雄航公司向本院提供其与丽德公司于2014年3月1日签订的《租赁合同》一份，合同载明：丽德公司出租给雄航公司的房屋位于上海市松江区九干路XXX号1-22栋。房屋租赁期为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止。20年总租金合计人民币353,100,773元，即每天每平米租金为人民币0.3元。上述房屋甲方已全部承租给本合同当事人以外的其他方，并签订了“租赁合同”，具体原承租方、承租期限等见附件二：出租房屋清单……鉴于丽德公司于2011年9月到2014年1月分别为陈菊花(陈菊花系丽德公司原法定代表人陈伟明的母亲，与丽德公司存在业务往来关系)和陆新余、陈丽容、陈雪荣、陈华荣、董昌旺、肖勇、郑宝亮、林伟、安云铭、朱小福、建阳商会的借款提供连带担保，共计本金人民币22,123.4082万元，以上借款到期皆未归还，丽德公司须为借款人向债权人代偿本金及利息共计人民币30,008.9534万元(具体详见附件七)。现丽德公司、雄航公司与陆新余、陈丽容、陈雪荣、陈华荣、董昌旺、肖勇、郑宝亮、林伟、安云铭、朱小福、建阳商会达成一致同意，截至至2014年2月28日，以上债权人的本息共计人民币30,008.9534万元从雄航公司应支付给丽德公司的总租金中扣除(即由雄航公司代丽德公司支付给以上债权人)。余下租金5,301.1239万元，雄航公司应于2024年2月28日之前付清。另，案外人雄航公司提供了丽德公司出具的自2014年4月14日至2016年5月5日的水电费收据。
在听证审查过程中，案外人雄航公司述称，丽德公司具体将房屋交付给雄航公司时间不清楚，目前亦无法提供相关交接凭证；认可签订租赁合同时，丽德已经将系争房屋全部出租给他人。
上述事实，有(2014)浦民六(商)初字第236号民事判决书及听证笔录等在案佐证。
本院认为，主张权利的当事人应当提供相应的证据证明自己的主张。案外人认为其承租系争房屋后，已经将系争房屋全部转租他人，要求对系争房屋带租赁拍卖。但从其听证审查中的陈述及提交的证据综合判断，其主张不能成立。理由如下：
一、申请执行人对系争房屋享有的抵押权于2013年9月3日登记设立，案外人的《租赁合同》载明于2014年3月1日签订。根据《物权法》相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。且案外人作为商事主体，在签订标的达3.5亿元的租赁合同时，理应尽到合理的注意义务，该抵押权具备公示公信效力，故案外人对于租赁物负担抵押权的情况应推定为明知或应知，其在明知或应知的情况下仍签订租赁合同，故该租赁关系不能对抗抵押权。
二、关于租金支付。按照案外人的陈述，本案租赁合同双方当事人约定以借款折抵租金，即雄航公司代丽德公司支付给债权人本金及利息30,008.9534万元。但目前并无相应的证据能证明该借贷关系真实存在，故案外人以借款折抵租金的主张不能成立。
三、案外人自认在系争房屋租赁给案外人之前，已由丽德公司全部租给案外人以外的其他人，而根据案外人提供《租赁合同》中的附件二的内容，众多承租户承租系争房屋结束时间为2014年3月31日至2022年6月30日。丽德公司既已将房屋出租给其他承租户，就算丽德公司要通过雄航公司归还外债，可直接收取租金还债，即使要通过雄航公司，也可通过由雄航公司代为收取租金的方式，而不可能再将房屋出租给雄航公司，这无论从法律还是常理都是站不住脚的。
四、案外人未能证明早于查封占有系争房屋。系争房屋于2014年3月6日查封，案外人当庭述称不能确定交付占有系争案房屋时间，而案外人提供的水电费收据最早日期为2014年4月14日，该收据注明系缴纳2014年4月份水费。故案外人早于查封实际占有房屋的事实证据不足，本院不予认定。
综上，案外人主张的租赁权依法不能成立，其提出的异议申请应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 盛爱琴
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 刘鼎康
二〇一六年七月十一日
书 记 员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律规定
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。