北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03932号
上诉人（原审原告，反诉被告）徐艳，女，1977年9月5日出生。
被上诉人（原审被告，反诉原告）于海波，男，1982年10月10日出生。
上诉人徐艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第00560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
徐艳在原审法院起诉称：2014年3月16日，双方签订关于501室房屋的租赁合同。因于海波无法处理邻里关系，数次与邻居发生纠纷，经徐艳数次协调仍无法和睦相处，故虽未到合同期限，但徐艳不愿再将房屋租与于海波使用。合同第九条“违约责任”第二款约定：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的／%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。徐艳于2014年8�21日正式通知于海波不再将房屋租赁。2014年9月20日，徐艳上门要求于海波搬离，但于海波拒绝。故徐艳按照合同约定，要求解除与于海波的房屋租赁合同。合同第九条“违约责任”第四款约定：甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按押金标准支付违约金。于海波至今未再交纳房屋租金，徐艳要求于海波支付搬离前的所有房租，并按合同约定支付违约金。于海波用坚硬物品敲楼板，导致房屋顶部出现明显凹痕和印记，徐艳要求于海波支付房屋修补费用2000元，徐艳的误工等费用再计。且因于海波不配合导致徐艳无法再约人看房。现徐艳诉至法院，诉讼请求：一、判令于海波违约，并解除合同关系；二、判令于海波赔偿徐艳经济损失28166.5元（包括：2014年9月22日至2014年12月31日的房租15100元，损坏房屋屋顶的费用2000元，损坏厨房台面的费用1500元，未缴清的水、电、煤气及电视收视费用430.5元，违约赔偿金8600元，损坏的马桶、开关及水龙头开支536元）；三、诉讼费由于海波承担。
于海波在原审法院答辩称：2014年3月16日，双方签订关于501室房屋的租赁合同，约定租金标准为4300元／月，租赁期为2014年3月22日至2017年3月22日，共计3年。601室经常在晚上及凌晨扰民，501室家里有产妇及婴儿，于海波数次去楼上协商都没有效果。而徐艳与601室是同事兼好友关系，却不理纠纷原由，数次提出让于海波提前退房，要违反合同条约。2014年8月21日，徐艳正式违反合约，逼迫于海波退房。根据《城市房屋租赁管理办法》第十九条的规定，徐艳在租赁期限内提前收回房屋时，应当事先征得于海波同意，给于海波造成的损失应当予以赔偿。同时，根据房屋租赁合同中“�约责任”第二条的约定，租赁期内，徐艳若提前收回房屋，应退还于海波相应租金。但徐艳既没有征得于海波同意，还用攻击性、侮辱性的语言歧视于海波，逼迫于海波退房，丝毫不提违约造成的赔偿和退还押金事宜。由于徐艳违约，给于海波造成的经济损失有：租房时的家具（两张床）购置费用4600元、维护房屋费用270元、搬家费用500元、再租房的房屋中介费用5000元、徐艳扣留的房屋租赁押金8600元，同时该小区房租大幅增加，因此造成预期经济损失15000元，以上损失总计33970元。徐艳没有公平合理的处理纠纷，使纠纷事宜一拖再拖，无法完全解决，其违约行为已让于海波的权益无法得到保障，导致于海波无法继续履行房屋租赁合同第四条关于租金及押金的约定，即在2014年9月22日继续支付房屋租赁费用。徐艳提供的房产证显示，出租房屋于2006年购买，2014年3月16日�租给于海波，数据显示徐艳出租前至少已自住8年有余。房屋和家用电器在出租给于海波时就已经出现老化，于海波本着好好维护好房屋的原则，热水器供电开关出现老化、供气锅炉出现老化、洗手盆出现老化，都是于海波自费维修的，故徐艳提出的房屋修补费用根本无从谈起。徐艳在房屋租赁合同纠纷期间，没有向于海波提出过已约人看房，需要于海波进行配合，故徐艳提出于海波不配合属于其自己的想法，跟于海波无关。于海波在房屋租赁合同纠纷没有解决，没有经济赔偿，不堪其扰的情况下，打扫干净房屋后，于2014年12月31日完成退房流程，等待着法院对此纠纷的公正裁决。综上所述，于海波对房屋租赁合同纠纷没有任何过错和责任，不应该对房屋租赁合同承担任何法律责任。徐艳因与601室是同事兼好友关系，没有从人道主义的角度出发，公平合理的处理邻�纠纷，使事情一步步恶化，无法解决，反而对于海波倍加责难，使于海波及家庭成员遭到了极大的心理创伤及经济损失。现于海波同意解除合同，如果徐艳给于海波赔偿的话，于海波可以支付欠缴一个月的租金。徐艳的其他诉讼请求违反了我国民法的诚实信用原则，其起诉显系滥用诉权，请求人民法院依法予以驳回。同时，于海波提起反诉，请求：一、判令解除房屋租赁合同，并判令反诉被告徐艳补偿因违约造成反诉原告于海波的经济损失33970元（包括：家具购置费用4600元、维护房屋费用270元、搬家费用500元、再租房的中介费用5000元、房屋租赁押金8600元，以及因房租大幅上涨造成的预期经济损失15000元）；二、诉讼费由徐艳承担。
徐艳针对于海波的反诉答辩称：一、反诉人于海波诉我方违约与事实不符，我方不存在任何违约。自2014年3月22日我方将房屋租给反诉�后，由于反诉人对楼上邻居（本单元601室）正常生活产生的声音不能正确对待，无法正常相处，我方多次与反诉人和601室住户调解，但由于反诉人及其家人无理的态度而未果。我方遂于2014年5月下旬的一次调解中首次提出了让反诉人搬走的要求。其后至反诉人于2014年12月31日交房，虽我方多次要求反诉人搬走、解除房屋租赁合同关系，但反诉人拒不搬走和解除合同关系。在此期间，合同中约定的需要由我方向反诉人提供的房屋及相关设施，事实上均由反诉人占有使用。因此，自双方签订合同之日起至反诉人交房，双方的房屋租赁合同事实存续并执行，并未因我方要求反诉人搬走而终止，我方在事实上被动地履行了该合同，完全没有任何违约行为。该合同纠纷的事实违约人系反诉人，理应由其承担全部违约责任。按照合同约定，2014年9月22日为反诉人向我方交纳第二期�租的时间，但反诉人并未按时交纳。2014年9月26日，我方以短信方式提醒反诉人交纳第二期房租，但其拒不交纳，并强行居住至2014年12月31日。至今，反诉人仍未向我方交纳2014年9月22日至2014年12月31日的房租，计15100元。按照合同第八条第四款第一项的约定，反诉人不按照约定支付租金达10日的，我方有权单方解除合同，收回房屋，因此反诉人是此次合同纠纷的真正违约责任人。二、反诉人要求支付各项违约赔偿金2万余元，没有事实和法律依据。如前所述，我方并非此合同纠纷的违约方，没有任何违约赔偿责任。根据合同第九条的约定，任何一方都有权提前一个月告知解除合同，并不承担相应的赔偿责任。1、反诉人提出赔偿租房时购买两张床花费的4600元没有道理，其租房时知晓所租房屋的基本情况，购床系其租房后为改善住宿条件的单方面个人行为，与我方无任何�系。且反诉人购买的床并非不动产，其搬家时已经搬走。租房就要找房、搬家，这是任何租户都需要面对和承担的，反诉人要求我方赔偿租房中介费5000元、搬家费500元，更是无从谈起。因此反诉人的相关要求无任何事实和法律依据，纯属无稽之谈、无理要求。2、我方向反诉人交房时，主要设施设备是完好可用的。入住和使用期间反诉人提出煤气灶和一个花洒损坏，我方及时进行了购置更换，履行了合同义务。之后反诉人并无再提出设施维修的相关要求。反诉人在租住期间产生了270元维修费用，这也恰恰说明相关设施设备是反诉人租房后，在动态使用中非正常损坏所致，其自行自愿承担，与我方无任何关系。3、反诉人要求退还房屋租赁押金8600元完全没有道理。根据合同第九条第四款的约定，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同�件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按押金标准支付违约金。因此该8600元押金已经转为违约赔偿金，并不存在我方扣留其租房押金的问题。三、反诉人诉称我方逼迫退房与事实严重不符。反诉人在庭审中诬称我方“用攻击性、侮辱性的语言，歧视并逼迫其退房”严重与事实不符，其提交的短信沟通记录系其断章取义拼凑而成。真实情况是：反诉人及其家人搬到所租房屋后不久，就因楼上邻居正常生活起居而产生的声音发生矛盾，多次冲到601室拍打、脚踹入户门，并发生冲突。601室人员为维护个人人身安全，曾向霍营派出所报案，民警到场处置。也因我方将房屋出租给一家无法相处的人员，601室主人范某（系我单位同事）为维护正常的生活和家人的人身安全，多次向我方提出抗议。为维护和谐的社会关系和同事关系，我方多次与反诉人和601室人员现场协调和通讯沟通，但因反诉人特别是其妻子和岳母极不讲理，出口成脏，极尽污秽之言，且反诉人依仗其在网络技术公司工作的技术优势，以“有本事你给我打出去，到时传到网上”等语言挑衅和威胁，根本无法沟通，导致事情无法正常处理。1、反诉人及其家人态度恶劣，甚至以死相逼，蓄意侵占我方利益。2、我方出于人道精神处处退步忍让。考虑到反诉人家中有孕妇、产妇和婴儿，在整个事情的处理中我方本着人道精神，极大克制。为不再纠缠此事，我方曾同意给予反诉人一定补偿，但反诉人拒不同意，并实际违约。在反诉人长期拒不交纳房租的情况下，我方并没有采取断水、断电等过激的行为解决纠纷，特别是并未按相关法律人士的建议将其从我方的住房强行清走。3、反诉人故意损坏和非正常使用损坏房屋设施，其非正常使用导致厨房台面及其他设施损坏，并经�用木棍等硬物敲打房顶致房顶损坏。4、反诉人恶意索赔和欠缴煤气、水、电和电视收视费用。合同第九条第二款约定，在租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并不承担违约赔偿责任。但反诉人在解决此纠纷的过程中，却向我方开出了无理的高额索赔要求，并恶意欠缴其违约强行住用期间的煤气、水、电和电视收视费，现仍拖欠430.5元。四、反诉人要求诉讼费用由我方承担纯属不负责任。诉讼费法律有明确规定，反诉人不履行合同义务，构成事实违约，且由于违约给我方造成了损失，我方让反诉人承担诉讼费用，事实清楚，于法有据。因此本案的诉讼费用依法应由反诉人承担。
综上，无论是反诉人在答辩状中断章取义拼凑的证据，还是在法庭上罔顾事实的所谓“弱势群体”的拙劣表演，均是企图混淆事实，浪费司法资�，以不当手段侵占我方的合法利益。请求法院调查并驳回反诉人的全部错误主张，以维护法律的公正。
原审法院经审理查明：2014年3月16日，徐艳（甲方）与于海波（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于北京市昌平区501室的房屋出租给乙方用于居住；租赁期限自2014年3月22日至2017年3月22日，共计3年；甲方应于2014年3月22日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为4300元／月，支付方式为银行汇款，押二付六，各期租金支付日期为2014年3月22日、2014年9月22日、2015年3月22日、2015年9月22日、2016年3月22日、2016年9月22日；押金为8600元，租赁期满或合同�除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、电视收视费、燃气费等由乙方承担；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方有不按照约定支付租金达10日、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有上述情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁�内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的／%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按押金标准支付违约金。
合同签订后，徐艳将房屋交付给于海波使用，于海波向徐艳支付了押金8600元及半年租金25800元。2014年8月21日，徐艳给于海波发送手机短信，内容为：“今天正式通知房子不租你们了，这一个月请抓紧找其他地方。”2014年12月31日，于海波从上述房屋内搬出。后徐艳将房屋另行出租给他人使用。
于海波入住时，上述房屋内原有电2376度（单价0.4883元／度）、燃气1157.9立方米（单价2.28元／立方米）。本案庭审中，徐艳主张于海波搬出时该房屋内尚有剩余电价值10.82元，剩余燃气642.5立方米�于海波主张剩余电价值11.41元，剩余燃气717立方米。本案庭审中，双方均认可于海波已支付徐艳电费、燃气费等共计2000元，现于海波尚欠徐艳水费60元，于海波并认可其已支付电视收视费至2014年9月30日。
原审法院认定以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、手机短信及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐艳与于海波签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中“甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的／%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金”的约定，虽未明确约定违约金，但在性质上属于赋予合同一方以承担违约责任为代价�享有单方解除合同的权利。现徐艳在合同履行期限尚未届满时，于2014年8月21日单方表示不再履行合同，对此徐艳应承担相应的违约责任。徐艳关于其提前收回房屋已通知于海波，且合同就此情形并未约定违约金为由，主张自己不构成违约，法律依据不足，对徐艳的陈述法院不予采信。因徐艳已行使单方解除权，合同已解除，故其以于海波未依约支付租金构成违约为由，要求于海波支付违约金，法律依据不足，不予支持。合同解除后，徐艳应将收取的租赁押金8600元返还给于海波。自2014年9月22日至2014年12月31日实际占用房屋期间的使用费14333元，以及尚欠的水费、电费、燃气费、电视收视费，于海波理应支付给徐艳。其中对于电费、燃气费，于海波对徐艳主张的金额不予认可，故法院根据于海波自认的金额予以确定。徐艳主张于海波承租期间损坏了房屋屋顶、厨房台�、马桶、开关及水龙头，故要求于海波赔偿损失，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故法院对徐艳的该项诉讼请求不予支持。于海波以徐艳违约为由，要求徐艳赔偿预期经济损失，理由正当，具体金额由法院根据具体情况予以确定。于海波要求徐艳赔偿家具购置费用、搬家费用、房屋维修费用、中介费用损失，事实及法律依据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告于海波给付原告徐艳房屋占有使用费一万四千三百三十三元及水费、电费、燃气费、电视收视费二百五十元，共计人民币一万四千五百八十三元，于本判决生效后十日内执行。二、反诉被告徐艳返还反诉原告于海波房屋租赁押金人民币八千六百元，于本判决生效后十日内执行。三、反诉被告徐艳赔偿反诉原告于海波损失人民币八千六百元，于本判决生效后十日内执行。四、驳回原告徐艳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告于海波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐艳不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判支持本人的全部起诉请求或者将本案发回重审。上诉理由为：原审法院认定我方存在违约行为，承担违约责任，缺乏事实和法律依据。合同中对于出租方和承租方有权提前30日通知对方终止合同，并不承担违约赔偿责任有明确的约定。我方于2014年8月21日提出要求于海波搬走，这仅仅是一种预期违约，是违约的可能，也有可能因为合同另一方的事实违约，而不承担违约责任。事实上，于海波在�用房屋期间并未按时交纳租金，由我方预期、可能违约变成了于海波事实违约。原审法院认定于海波拖欠应支付的燃气费和歌华有限电视费金额有误。原审法院未支持我要求对方赔偿相应损失不合理。原审法院判令我方返还于海波房屋租赁押金8600元以及赔偿于海波损失8600元不合理。请求二审法院维护上诉人的权益，公正处理本案。
于海波同意原判，不同意上诉人徐艳的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实本院予以确认。
上述事实有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约享受权利，承担义务。双方约定的合同履行期限为三年，徐艳在合同履行期限届满前提前单方解除合同，最终导致合�解除，徐艳应当承担违约责任并应退还房屋押金。上诉人徐艳所述双方合同中并未约定提前解除合同应承担违约责任，以及于海波在履行合同过程中存在违约行为，应由于海波承担违约责任一节，因虽然双方合同中并未明确约定违约金的数额，但在合同内容中体现出合同一方可以以承担违约责任作为代价单方解除合同。另从诚实信用原则以及保护交易稳定性出发，徐艳单方提前解除合同的行为理应承担违约责任。至于徐艳所述，于海波在履行合同过程中存在违约行为一节，因徐艳已单方解除合同，单方解除合同的行为发生法律效力后，双方应结算各自费用等，故徐艳以于海波在合同解除后存在违约行为，要求于海波承担违约责任没有法律依据。合同法规定，因当事人一方违约，造成向对方损失的应当承担赔偿责任，原审法院结合本案的实际情况，酌情判令徐艳赔偿于海波预期经济损失的数额并无不当，本院予以维持。原审法院判令徐艳返还于海波房屋租赁押金正确，本院予以维持。
综上所述，鉴于原审法院对于房屋占用费税费、电费、燃气费的处理正确，予以维持。鉴于原审法院对于于海波使用房屋期间产生的电视收视费计算有误，本院对此予以改判。上诉人徐艳的上诉理由中除对电视收视费中部分合理请求正确外，其他请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第00560号民事判决第二、三、五项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第00560号民事判决第一项为：于海波给付徐艳房屋占有使用费一万四千三百三十三元及税费、电费、燃气费、电视收视费二百六十八元，共计�民币一万四千六百零一元（于本判决生效后十日内执行）；
三、驳回徐艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费二百五十二元，由徐艳负担一百六十九（已交纳）；由于海波负担八十三元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三百二十五元，由于海波负担二百一十元（已交纳一百六十三元，余款四十七元于本判决生效后七日内交纳）；由徐艳负担一百一十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八百二十九元，由徐艳负担七百七十九元（已交纳），于海波负担五十元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 洁 芳
审 判 员 刘 国 俊
代理审判员 刘�磊
二〇一五年五月十三日
书 记 员 赵 彤