广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第128、129号
上诉人（原审第一被告，原审反诉原告）李海科，男，汉族。
上诉人（原审第二被告，原审反诉原告）黄燕，女，汉族。
两上诉人委托代理人罗利明，广东方正联合律师事务所律师。
两上诉人委托代理人林立枢，广东方正联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）陈海胜，男，汉族，香港特别行政区居民。
委托代理人魏宏强，广东集盛律师事务所律师。
原审第三人惠州市港惠新天地商业经营管理有限公司，地址：惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场。
法定代表人穆昕。
委托代理人武琳琳，该公司员工。
上诉人李海科、黄燕因租赁合同纠纷案件，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民三初字第48、101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
被上诉人陈海胜原审诉称：2012年8月23日，原、被告双方在惠州签订《租赁合同》一份，合同约定原告将在港惠新天地负一楼333--
342号铺位，建筑面积135.15㎡出租给被告，租期从2012年9月1日至2016年2月7日止，租金为每月13519元，每月管理费、水电费等由原告代收交港惠管理处每月5666.8元。租金交付方式为每月交一次，于当月10日前交清租金及管理费。《合同》还约定：在合同期内被告提前终止合同或转租，必须经原告同意并办理相关手续，如因被告方违约造成合同终止，则被告向原告所交的押金不予退回。《合同》特别注明：原告所收的押金为人民币12164元，质保金及水电押金人民币5000元，以前所有双方签订的协议无效。《合同》还规定了其他条款。合同签订后，被告向原告交纳了租赁押金12164元，水电费及质保押金5000元。被告经常拖欠租金，没有按合同规定时间及金额向原告交付祖金，直至2013年5月30日，被告欠原告租金、管理费、水电费合计人民币122394.63元。原告多次追讨，但被告均不予支付。2013年4月10日，被告向原告发函，称因其无力支付租金，要求解除《租赁合同》，原告未予同意，要求被告依合同履行义务支付租金，但两被告至今不肯支付租金。两被告为夫妻关系，被告李海科承租原告铺位后以被告黄燕名义申办了“惠城区飞帆通讯产品店”营业执照在被告李海科租赁的原告铺位进行经营。因此，李海科的债务应为两被告的夫妻共同债务，被告黄燕应承担向原告支付租金的责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判决：（1）解除原告与被告签订的《租赁合同》；（2）原告所收被告押金12164元及水电押金5000元不予退回；（3）两被告共同向原告支付租金（含管理费）人民币122394.63元，赔偿原告损失50000元；（4）被告承担本案诉讼费用。
上诉人李海科、黄燕原审反诉称：原告与被告就位于惠州市港惠新天地购物中心负一楼商铺租赁关系发生于2011年1月6日，并签订了《租赁合同》。其中合同第四条约定：“……广告推广费用面积按244.86㎡计算收取，小计70元／㎡，小计17140.2元；交给甲方（被答辩人）两个月广告推广押金34280.4元，壹个月广告推广费用17140.2元，税务费用由乙方（答辩人）自行负责缴纳，免租一个月含装修期……”。可是，合同签订后，被告按月收取了原告广告推广费用，却从未履行合同约定的推广广告义务，其行为已构成违约。据此，原告在多次向被告反映并要求解除租赁关系却遭到拒绝后，其夫妻共同经营的“惠城区飞帆通讯产品店”于2013年1月30日经惠州市工商行政管理部门核准注销。同时，原告也在2013年2月5日函告被告解除租赁关系并要求将清场撤离。另，第三人惠州市港惠新天地商业经营管理有限公司是商铺的物业管理者，按月收取了原告代被告缴交的物业管理费用。基上，反诉原告认为：原告与被告签订的《租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，属合法有效合同，应受法律所保护；但被告在收取广告推广费用后却未能按照合同约定履行推广广告义务，其行为已构成违约；依照《中华人民共和国合同法》第94条规定，原告有权单方解除租赁合同。据此，反诉原告诉请法院判决：1、确认原告与被告房屋租赁关系终止于2013年2月7日；2、判令反诉被告立即退还原告自2011年2月8日至2012年12月31日期间收取的广告推广费用共166928.03元，及利息约3000元【按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日止】；3、判令反诉被告立即退还原告房屋押金12164元，及水电保证金5000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2011年1月6日原告与被告双方协商由被告租赁原告位于惠州市港惠新天地购物中心负一楼的商铺，双方签订了两份《租赁合同》。合同约定：原告的港惠新天地负一楼323-342商铺共204.04㎡出租给被告经营数码产品；租期从2011年2月8日至2016年2月7日；两份合同分别约定了费用：其中一份合同为第一年每月租金20元／㎡、小计4897.2元／月，第二年每月租金30元／㎡、小计7345.8元／月，第三年每月租金40元／㎡、小计9794.4元／月；另一份合同为被告每月管理费用38.5元／㎡按204.04㎡计算为7855.54元（原告代收）交港惠，水电费按实计量（原告代收）交港惠管理处，广告推广费用面积按244.86㎡计算收取，小计70元／㎡，小计17140.2元；每月10日前交清租金及管理费。
2011年1月7日原告、被告与惠州市港惠新天地商业经营管理有限公司三方签订了《经营管理协议》及补充协议，约定原告位于惠州市港惠新天地购物中心负一楼第313-342商铺330.56㎡出租给被告经营数码产品；同时，对相邻的铺位与空位的面积进行置换，置换面积差33.91㎡由原告按每月每平方40元租金即1356.40元、每月每平方38.5元租金管理费即1305.54元共计2661.94元向港惠公司交纳（每月5日前）。租期从2011年1月7日至2015年12月31日；2011年4月22日，原、被告双方经协商，被告经营不理想，减少经营面积，将323
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332号铺位退还给原告；2011年12月20日，原、被告双方经协商，从2011年12月8日起被告经营位置重新划定，每月租金调整为6760元、管理费为2833元，每月租金和管理费共9593元；取消原2011年1月6日合同租金递增条款；租赁的押金比原来减少，调整为押金12164元、质保金和水电押金5000元。2012年8月23日，原、被告双方在惠州签订《租赁合同》一份，合同约定原告将在港惠新天地负一楼333
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342号铺位，建筑面积135.15㎡出租给被告，租期从2012年9月1日至2016年2月7日止，租金为每月13519元，每月管理费、水电费等由甲方代收交港惠管理处每月5666.8元。租金交付方式为每月交一次，于当月10日前交清租金及管理费。《合同》还约定：在合同期内被告提前终止合同或转租，必须经原告同意并办理相关手续，如因被告方违约造成合同终止，则被告向原告所交的押金不予退回；以前所有双方签订的协议无效；原告所收的押金为人民币12164元，质保金及水电押金人民币5000元。上述全部合同及其补充协议至2012年11月31日双方当事人对各自履行权利义务没有异议。2011年1月7日原告、被告与惠州市港惠新天地商业经营管理有限公司三方签订了《经营管理协议》及补充协议至今由原告陈海胜每月交2661.94元给港惠公司。李海科于2013年1月26日撤出经营场地，要求原告陈海胜协商终止双方合同以及向港惠公司提出终止原置换面积的租赁协议；2013年3月25日原告陈海胜委托律师向李海科发律师函，要求李海科3日内支付所拖欠的租金、管理费共85776元，否则，原告立即解除合同，还要求赔偿损失。2013年4月2日李海科向出租人陈海胜复信作解除合同说明。此后，双方未能解决纠纷，2013年6月6日原告陈海胜向本院提起诉讼，诉请法院判令李海科支付所拖欠的租金、管理费并赔偿相关损失。2013年9月2日，李海科针对本诉向本院提起反诉。另查明：本案合同中同类型商铺租金情况是每月每平方米100元左右。港惠公司没有发现有其他个体商户与业主签订有广告推广服务合同。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本诉原告与本诉被告于2012年8月23日所签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，本诉原告为出租人、本诉被告为承租人，该合同内容未违反法律的强制性规定，本院对合同的合法有效予以确认。双方当事人各自履行上述全部合同、经营管理协议及其补充协议权利义务至2012年11月31日无争议，本院予以确认。本案中，双方当事人争议的焦点是双方租赁关系在何时终止？虽然承租人李海科单方于2013年1月26日撤离所租赁铺位，但是双方并未就所签订合同进行协商终止，双方仍然存在租赁关系；是否中止租赁关系，应依合同约定条款、由双方协商解决或按法律规定程序进行。2013年3月25日出租人陈海胜向李海科发函，要求李海科3日内支付所拖欠的租金、管理费共85776元，否则，立即解除合同；2013年4月2日李海科向出租人陈海胜复信作解除合同说明；由此可见双方均有解除合同关系的意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的条件。因此，本院确认2013年3月31日双方租赁合同予以解除、双方的租赁关系终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对本诉原告诉请解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持，本院确认双方于2012年8月23日签订的《租赁合同》及其补充协议于2013年3月31日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本诉被告李海科作为铺位承租人，应当按照约定的期限支付铺位租金、管理费及电费等费用给本诉原告（出租人），而本诉被告拖欠铺位租金、管理费及电费，其行为已构成违约，本诉被告应当承担相应的违约责任；按照合同约定，2012年12月1日至2013年3月31日租金、管理费为76743.2元［（13519元＋5666.8元）×4］，按第三人港惠公司缴费通知所欠电费为7508.59元，共计84251.79元；应由本诉被告支付给本诉原告。另外，因《经营管理协议》及补充协议未解除，在新的租客承租之前，置换面积的费用每月2661.94元应向第三人港惠公司交纳，从2013年4月1日至6月1日期间本诉原告代交纳5323.88元（2661.94元×2），造成本诉原告损失，本诉被告应当赔偿其损失。2012年8月23日租赁合同中未对本诉被告违约时押金的处置作具体约定，综合案情，本诉被告所交押金17164元作抵偿其所欠的款项，本诉原告无需退还押金；上述欠款84251.79元抵减17164元后仍欠67087.79元，本诉被告应支付给本诉原告。本诉被告李海科、黄燕为夫妻关系，双方共同租赁原告的铺位进行经营，本案的债务应为夫妻共同债务，本诉被告李海科、黄燕应向本诉原告共同承担偿还租金的责任。李海科、黄燕反诉称向本诉原告交纳了广告推广费而本诉原告未履行相应的义务，本诉原告对此述称广告推广费实为租金且提供了收取租金的收据证实，相关的合同条款未有约定原告为其作广告推广的义务，本院采信本诉原告的陈述；2012年8月23日《租赁合同》中约定了以前所有双方签订的协议（包含了有广告推广费内容的协议）无效，反诉原告依据双方认可无效的协议向本诉原告提出相关诉请，依法应不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2012年8月23日签订的《租赁合同》及其补充协议于2013年3月31日予以解除；二、本诉被告李海科、黄燕应在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠本诉原告陈海胜的铺位租金及管理费共计人民币67087.79元；三、本诉被告李海科、黄燕应当向本诉原告陈海胜赔偿损失5323.88元；四、驳回本诉原告陈海胜的其他诉讼。五、驳回反诉原告李海科、黄燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4191元（本诉原告预交），由本诉原告陈海胜负担838元、由本诉被告李海科、黄燕负担3353元；反诉费4542元（本诉被告预交），由本诉被告李海科、黄燕负担。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人李海科、黄燕不服，向本院提起上诉称：一、一审认定诉讼双方租赁关系于2013年3月31日解除错误。本案系被上诉人违约在先，双方租赁关系解除时间应当是2013年2月7日。二、一审认定的广告推广费用问题事实不清。双方合同有效，合同明确约定，涉案商铺的税费由上诉人负担。被上诉人违约在先，依法不应当获得赔偿。三、一审将两个案件合并审理违反程序。综上，请求二审法院：一、依法按照上诉人的请求改判一审不合理部分或者发回重审。二、诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人陈海胜答辩称：服从一审判决。
原审第三人惠州市港惠新天地商业经营管理有限公司答辩称：上诉人的上诉与我公司无关，不予答辩。
本院查明的事实
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：一、关于合同关系。本两宗案件当中，上诉人、被上诉人与第三人之间从2011年1月起至2012年8月通过订立《经营管理协议》、《租赁合同》和补充协议等方式订立了一系列合同，该一系列合同均是当事人真实意思表示且无违反我国法律的强制性规定，应当认定为合法有效。该一系列合同虽然名称不同，所约定的费用包括租金、推广费、管理费等等，但其实质就是约定了租赁合同关系，所有费用的实质就是租金，这从租金的价格的变化和2012年8月最后订立的合同将所有费用归为租金的约定可以看出。因此本两宗案件不涉及租赁合同关系和承揽合同关系两个合同关系，而实质只有一个租赁合同关系。一审将本两宗案件合并审理符合法律规定，不存在程序违法问题。
二、关于违约责任。上诉人在双方于2012年8月订立最后一次租赁合同之后，合同依法解除之前，拖欠合同租金，违反合同约定的事实清楚，一审对此认定正确。如前所述，本两宗案件并不存在另一个所谓承揽合同关系，上诉人以被上诉人在承揽合同中违约为由提出抗辩没有依据，本院不予采纳。由于本两宗案件被上诉人系转租第三人的物业，因此本两宗案件所涉物业的各项管理费用无论是上诉人自行缴付还是被上诉人代缴，实际承担这些费用的应当是该物业的实际使用人，即上诉人。这一点在租赁合同中已经明确体现，也符合一般生活常识，上诉人认为一审对此事实认定错误缺乏依据，本院不予采纳。
三、关于租赁合同解除时间。由于诉讼双方于2012年8月所签订的租赁合同约定上诉人提前终止合同需得到被上诉人同意，因此上诉人主张双方租赁合同终止于2013年2月7日明显缺乏依据，一审根据双方函件来往所实际达成的合意确定租赁合同终止于2013年3月31日正确，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费8733元，由上诉人李海科、黄燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
代理审判员 卫书平
二〇一四年六月十日
书 记 员 李 华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。