福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第6762号
原告龙岩长安物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A-B幢5层502A区，组织机构代码77750481-4。
法定代表人李建辉，总经理。
委托代理人谭建斌，男，1958年4月9日出生，汉族。
委托代理人高月，女，1960年12月15日出生，汉族。
被告李晓毅，龙岩市新罗区雁石中心卫生院医生。
原告龙岩长安物业管理有限公司（以下简称长安物业公司）与被告李晓毅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员俞志银适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长安物业公司的委托代理人谭建斌、高月及被告李晓毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长安物业公司诉称，原告受龙岩市新罗区西湖园二期安置小区业主委员会的聘请为西湖园住宅小区提供物业管理服务。被告李晓毅系西湖园住宅小区B3栋503房业主。从2012年4月1日起至2014年2月28日止，被告拖欠原告物业服务费932.9元（101.4㎡×0.4元／㎡×23个月）；从2011年10月1日起至2014年2月28日止的水电公摊费156.6元（29.4＋37＋41.8＋37.9＋10.5）；物业费滞纳金501.5元（滞纳金按每日所欠费用千分之一标准计算），三项合计1591元。经原告多次催讨，被告拒不缴纳。为此，原告提起诉讼，请求判令被告向原告支付物业服务费932.9元、水电公摊费156.6元、物业费滞纳金501.5元，三项合计1591元。
被告李晓毅辩称：1、原告与西湖园小区业主委员会签订的《关于龙岩市西湖园住宅小区物业服务合同续聘说明》是一份无效的合同。西湖园小区业主委员会（第一届）到2011年9月30日任期已满，就不能代表广大业主继续和长安物业签订物业服务合同，因此被告有理由不向原告交纳物业费。2、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告存在不履行安全保卫、维护共同秩序义务，不履行房屋等公共部位管理义务，不履行公共设施运行、维护义务、不履行公共区域清洁卫生保洁、绿化日常养护服务。3、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。4、被告从2012年开始就不断与原告就物业管理进行协商，在原告对物业管理方式及物业管理费并未给出正式答复之前，原告以被告未按时交纳物业费主张滞纳金没有法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告长安物业公司系龙岩市西湖园二期安置小区物业服务公司。被告李晓毅系龙岩市新罗西湖园二期安置小区B3栋503房屋业主，该房屋为多层住宅，建筑面积101.4㎡。2011年9月23日，原告与龙岩市西湖园二期安置小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定物业服务期限自2008年10月1日至2011年9月30日止，多层住宅物业服务费按每平方每月0.4元交纳。业主可按季或半年交纳物业服务费，如逾期欠费，按每日所欠费用千分之一的标准计算滞纳金。原告有权对欠费期超过3个月的业主进行公示，对欠费期超过6个月的业主，原告可提起诉讼进行追讨。合同还对物业服务内容、标准，双方的权利与义务等进行了约定。2011年9月30日，原告与龙岩市新罗区西湖园住宅小区业主委员会签订《物业服务合同续聘说明》一份，约定继续聘用原告为本小区物业服务，时间至业主委员会换届选举完成为止，服务内容、标准、费用、双方权利与义务等按原合同履行。2014年2月28日，原告退出西湖园住宅小区物业服务。从2012年4月1日起至2014年2月28日止，被告拖欠原告物业服务费932.9元（101.4㎡×0.4元／㎡×23个月）；拖欠从2011年10月1日起至2014年2月28日止的水电公摊费156.6元（29.4＋37＋41.8＋37.9＋10.5）。
另查明，原告在对该小区物业服务期间，被告多次以物业服务存在不到位为由与原告发生纠纷。诉讼中，原告亦表示因服务广泛，物业服务有些也有不到位的地方。
上述事实，有原告提供的龙岩市“西湖园住宅小区”物业服务合同、物业服务合同续聘说明、业主装修申请表、龙岩中恒测绘有限公司H栋测绘面积明细表、代收代缴公共水电费情况表、龙岩水务集团有限公司通用机打发票以及当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，原告与龙岩市西湖园二期安置小区业主委员会签订的物业服务合同、续聘合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性的规定，合法有效，对业主和物业服务企业均有法律约束力。被告提出续聘合同系在第一届小区业主委员会的成员任期届满后签订的，不能代表全体业主，属无效合同，该辩解理由没有法律依据，本院不予采纳。原告受业主委员会的委托，对小区提供物业服务，其服务范围主要是对小区内所有房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，被告作为业主负有履行支付物业服务费的义务。但是，因原告物业服务存在一定的缺陷，可相应减少被告的物业服务费，为此本院酌情确定减少被告10%的物业服务费。因原、被告多次就物业管理问题发生纠纷，原告主张被告支付物业费滞纳金，本院不予支持。被告拖欠原告水电公摊费156.6元，被告应支付给原告。关于被告提供的一组照片，系被告在诉讼中拍摄的，无法客观反映原告物业服务期间的小区状况，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告李晓毅应于本判决生效之日起三日内给付原告龙岩长安物业管理有限公司物业服务费839.61元。
二、被告李晓毅应于本判决生效之日起三日内给付原告龙岩长安物业管理有限公司水电公摊费156.6元。
三、驳回原告龙岩长安物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告龙岩长安物业管理有限公司负担10元，被告李晓毅负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 俞 志 银
二〇一五年一月六日
书记员 卢晓青（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
2、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。