文书内容内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0402民初886号原告（反诉被告）秦志平，男，汉族，无职业，住赤峰市松山区。委托代理人唐雪梅，赤峰市长青法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）赤峰中原汽车驾驶员培训学校，住所地赤峰市红山区钟楼一楼。法定代表人张勇韬，校长。委托代理人曹占云，系被告赤峰中原汽车驾驶员培训学校员工。被告曹占云，女，汉族，住赤峰市宁城县。原告秦志平与被告赤峰中原汽车驾驶员培训学校（以下简称中原驾校）、曹占云租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，由审判员杨锐琪适用简易程序,于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告秦志平及其委托代理人唐雪梅，被告曹占云到庭参加诉讼。被告中原驾校经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后由于本案案情复杂，本院于2016年3月25日作出（2016）内0402民初886号民事裁定，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告秦志平及其委托代理人唐雪梅，被告曹占云并作为被告中原驾校的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦志平诉称，2016年1月21日，被告曹占云代表被告中原驾校与原告签订了大棚租赁合同，合同约定：被告将坐落在十二师院内的五个温室大棚租给原告使用，棚号为1至4号棚和9号棚，合计占地面积为2885平方米；租期为2016年1月21日至2016年5月10日止，为110天；租金为28000元；签订合同之日交清20000元，剩余8000元原告在首次出苗之前一次性付清；被告应确保原告租赁期间的正常使用权，若因产权等相关问题所产生的风险由被告承担。合同签订后，原告将20000元租赁费及800元化肥款交给被告曹占云后，便想进入大棚耕种土地，但赤峰市十二师部队的工作人员阻止原告进行耕种，并称该大棚的产权归部队所有，中原驾校无权将属于部队的大棚租赁给他人。后原告多次找被告协商此事，被告既不协商原告进行耕种，亦不退还承包费。为此，原告诉至法院，请求判令二被告返还土地承包费20800元，并解除温室大棚出租合同。庭审中，原告主张因二被告不是涉案大棚的所有权人，其无权对外进行出租，故其与二被告签订的温室大棚出租合同系无效合同，要求确认其与二被告签订的温室大棚出租合同无效。被告中原驾校、曹占云庭审答辩称，其一，被告并未违约。2016年1月21日，被告与原告签订温室大棚出租合同，合同约定：由原告租用五个大棚，租金共计28000元，合同期限为2016年1月21日至2016年5月10日，计110天；如需雇佣人员，需雇佣被告的工作人员，每人每天60元，管理人员的工资为每月2500元。否则，被告亦不会以如此低廉的价格将大棚出租给原告。合同签订后，被告共投入30人将出租大棚内自己种植的蔬菜予以铲除，并将棚内土地按照原告的要求重新进行了平整和规划，将原告交付的800元购买了化肥并施放到2、9号大棚，只等原告前来种植。被告以为原告过完年再耕种，但一直过了正月十五原告亦未进行耕种。2016年3月2日，被告接到起诉状后才知原告以部队工作人员阻止为由进行诉讼。实际上没有任何人阻止过原告进行耕种，而是原告或许考虑到市场因素自己自行放弃了耕种，被告无任何违约之处。其二，原告应赔偿给被告造成的损失。合同签订后，被告将自己购买的2、9号大棚的西红柿秧苗未进行栽苗，将另外1、3、4号大棚中正在生长的茼蒿、菠菜、小白菜、辣椒、韭菜等予以铲除，共投入了30个人工，费用计1800元；五个大棚的可得利益损失20万元。其三，合同总租金为28000元，至今只给付20000元，余款8000元原告至今未支付。综上，被告未违约，而是原告主动放弃耕种，故应驳回原告的诉讼请求，请求判令合同继续履行，并给付被告余款8000元和五个大棚的损失200000元。原告秦志平为支持其诉讼主张向本院提供的证据及被告中原驾校、曹占云对原告所举证据的质证意见：1、温室大棚出租合同一份，证明原、被告之间签订了温室大棚出租合同，同时对双方的权利义务进行了明确约定。被告中原驾校、曹占云对证据1的真实性及原告欲证明的问题均无异议，确实是被告和原告签订的合同。2、原告秦志平与被告曹占云的通话录音光盘一张及书面整理材料一份，证明事项：被告曹占云以中原驾校的名义将涉案大棚承包给了原告，原告将20800元交付给了曹占云，曹占云称其将上述款项已交给了中原驾校的财务；涉案大棚所占用土地的所有权人属于中国人民解放军步兵第119旅保障部所有；因被告内部的原因导致原告不能耕种大棚，被告存在违约及欺诈行为。被告中原驾校及曹占云对证据2的真实性无异议，但是证明不了被告无权对外出租大棚。3、录音光盘一张及书面整理资料一份（主叫电话13739932226，使用者为秦志平，被叫电话18247600555，使用者为徐艳军），证明涉案大棚的所有权人是中国人民解放军步兵第119旅保障部，二被告无所有权，二被告私下将涉案大棚出租给了原告，原告在耕种过程中，中国人民解放军步兵第119旅保障部的工作人员阻止原告耕种，导致原告自从租赁大棚后从未进入过涉案大棚中进行耕种。被告中原驾校及曹占云对证据3有异议，无法确认是否是徐艳军的声音，但有一句话是徐艳军说的“你把钱交给我，我就让你种”，被告听这句话像是徐艳军说的，其他声音都不像。4、国有土地使用证复印件一份，证明涉案土地所有权人是中国人民解放军步兵第119旅保障部，中国人民解放军步兵第119旅保障部并未将大棚租赁给二被告。被告中原驾校及曹占云对证据4的真实性无异议，但是证明不了包含涉案的土地。被告中原驾校为支持其抗辩主张向本院提供的证据及原告秦志平对被告中原驾校所举证据的质证意见：1、证人张福财出庭作证称，证人是中原驾校的员工，与曹占云是同事关系。证人自2015年6月1日开始进入中原驾校工作。大棚原来就有，是军产，但具体是哪个部队的，证人不清楚，只是之前一直都没有人种，证人去后才开始在1号棚内进行耕种。原、被告之间签订合同的事，证人不清楚，只是后来知道他们因租赁发生了纠纷。在原告租赁之前，大棚是由中原驾校耕种。2015年腊月二十三四左右，证人领着人将小白菜、茼蒿除掉了。证人见过原告，原告曾领人去过，指挥过人打过埂。大棚现在中原驾校也不种，具体什么原因不清楚。第一次庭审时证人是旁听人员。原告秦志平对张福财的证人证言有异议，证人是二被告的工作人员，与二被告有利害关系。且根据法律规定，证人不能参加旁听，证人在第一次庭审时已旁听了案件的审理。给部队送菜是他们内部的管理问题，与本案无关，证明不了原、被告之间的租赁事宜及被告无权将大棚出租的事实。2、证人张景学出庭作证称，证人在中原驾校工作，与曹占云是同事关系，证人不认识原告。证人在中原驾校已工作五年了，主要是干零活，也在大棚种菜。原告租赁大棚的事证人不清楚，因去年过春节的时候证人回老家了，回来后证人到大棚干活时听别人说了这件事，而且有4、5个棚的苗都除了，证人问苗怎么都除了，他们就说包出去了。大棚当时由中原驾校种着，具体是谁的证人不清楚。原告秦志平对张景学的证人证言有异议，因为张景学不认识原告，证人只是道听途说有租赁事由，且证人也是二被告的工作人员，是有利害关系的。3、委托书一份，证明被告曹占云在签订大棚出租合同时是职务行为，而非个人行为。原告秦志平对证据3无异议。4、商品（蔬菜）出库单复印件一份、大棚蔬菜出售明细表复印件5页，证明中原驾校对涉案大棚享有权利。原告秦志平对商品（蔬菜）出库单的真实性有异议，是打印的，可随意书写。对大棚蔬菜出售明细表有异议，因都是二被告与别人的业务往来，是单位的内部管理问题，与本案无关，证明不了原、被告签订的租赁合同，亦证明不了部队允许二被告转租涉案大棚。被告曹占云对被告中原驾校提供的上述证据均无异议。反诉原告中原驾校反诉称，2016年1月21日，反诉原告与反诉被告秦志平签订了温室大棚出租合同，合同约定：秦志平租用五个大棚，租金共计28000元，期限为2016年1月21日至2016年5月10日，计110天；如秦志平需雇佣人员，需雇佣中原驾校的工作人员，每人每天60元，管理人员的工资为每人每月2500元。反诉原告当时就是为了解决相关人员的工作问题才会以如此低的价格租赁给反诉被告。合同签订后，在反诉被告的监督下，反诉原告共投入了30多人将出租大棚内自己种植的蔬菜进行了铲除，并将棚内土地按照反诉被告的要求重新进行了平整和规划。另两个大棚的柿子苗已经定好，后因反诉被告的违约行为，反诉原告赔偿了柿子苗的损失。由于反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了实际损失及可得利益损失。反诉被告应当继续履行合同，至今为止，反诉被告仅向反诉原告交纳了20000元租金，余欠租金8000元未付，对该款反诉被告仍应给付，并赔偿反诉原告可得利益损失50000元。反诉被告秦志平庭审答辩称，其一，反诉原告提出的反诉在程序上是违法的，主体不适格。反诉原告并未参加本诉的庭审，其在本诉中亦未提出反诉。根据法律规定，当事人提出反诉应当在举证期限届满前提出，反诉原告在举证期限届满前和法庭的辩论结束前均未提出。其二，反诉原告并不具有涉案大棚的所有权，亦不具有租赁权。涉案大棚是归中国人民解放军步兵第119旅保障部所有，部队并未将涉案的五个大棚租赁给反诉原告及被告曹占云。反诉原告亦无相关证据证明其享有租赁的权利，大棚温室租赁合同应属无效合同。且部队也进行了阻止，反诉被告无法进入大棚进行耕种。故反诉原告的行为属诈骗行为，其主观上有过错，造成的损失应由其自行承担。据此，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告中原驾校为支持其反诉主张向本院提供的证据及反诉被告秦志平对反诉原告所举证据的质证意见：1、收据复印件2枚，证明建大棚时花费的相应款项。反诉被告秦志平对证据1的真实性有异议，是复印件，不能作为证据使用，且与本案无关。2、影像资料光盘一张，证明反诉原告为了履行与反诉被告签订的合同，将涉案5个大棚的菜都除掉了。反诉被告秦志平对证据2有异议，这只是被告的日常管理，与本案无关。经审理查明，2016年1月21日，原告秦志平作为承租方，被告中原驾校作为出租方，双方签订了一份温室大棚出租合同，合同约定：中原驾校自愿将坐落于东郊十二师的五个温室大棚租给秦志平使用，五个大棚为1至4号和9号大棚，其中1、3、9号每个大棚占地面积为617平方米，2、4号大棚每个占地面积为517平方米；租赁期限自2016年1月21日起至2016年5月10日止，租赁期限为110天；租金合计为28000元，合同签订当日付清20000元，剩余8000元秦志平在首次出苗前一次性付清；中原驾校确保秦志平租赁期间的正常使用权，若因产权等相关问题所产生的风险由中原驾校承担责任。在合同的尾部，被告曹占云代表中原驾校在甲方处签名。合同签订后，原告将合同所涉20000元租赁费交给被告中原驾校，又向中原驾校交纳了800元的化肥款。现原告以合同所涉大棚属十二师部队所有、十二师部队阻止其进行耕种为由诉至本院，请求判令：解除原、被告之间签订的租赁合同，由二被告返还其土地承包费20800元，并由二被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告主张因二被告不是涉案大棚的所有权人，其无权对外进行出租，故其与二被告签订的温室大棚出租合同系无效合同。庭审中，被告中原驾校认可涉案大棚非中原驾校所有，而是部队所有，中原驾校与部队就涉案大棚有口头协议，中原驾校有权对外进行出租。因原告未履行合同，给其造成了损失，中原驾校据此提起反诉，要求反诉被告继续履行合同，并向其赔偿实际损失及可得利益损失50000元。本院认为，原告秦志平与被告中原驾校对双方签订温室大棚出租合同这一事实均不持异议，双方的争议问题是该合同是否有效。针对该焦点问题。原告秦志平主张该合同应为无效，因被告中原驾校并非合同所涉大棚的所有权人，其无权对外进行出租，故被告应返还因该合同收取的20800元款项。被告中原驾校主张，该合同应为有效，要求原告继续履行合同，且因原告未按约履行合同，造成其损失，并据此提起反诉，要求反诉被告秦志平赔偿其实际损失及可得利益损失50000元。故该争议焦点问题的解决系确定双方责任承担的关键。就本案来讲，认定涉案合同是否有效的一个主要事实依据即系中原驾校是否有权就合同中所涉大棚对外进行出租。对该事实承担举证责任的应系被告中原驾校。庭审中，被告中原驾校认可租赁合同中所涉大棚并非其所有，而是部队所有，其虽主张其与大棚所有权人有口头协议，但未提供有效证据进行佐证。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，本案中，被告中原驾校即未举证证明其对外签订合同已经过大棚所有权人的追认，亦未举证证明其已取得了涉案大棚的处分权，故在此情形下，该合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，根据上述法律规定，在合同被确认无效的情形下，被告中原驾校因该合同取得的财产应予返还，故对原告要求被告中原驾校向其返还因该合同收取的20800元款项的诉讼请求予以支持。因被告曹占云系中原驾校的工作人员，其对外签订合同的行为系履行职责的行为，其行为产生的法律后果应由其雇佣单位即中原驾校承担，故原告主张被告曹占云承担责任，无法律依据，不予支持。反诉原告中原驾校请求反诉被告秦志平继续履行合同，并赔偿其损失的反诉请求，因双方所签订的合同系无效合同，而导致该合同无效的原因是反诉原告的无权处分行为，并且从反诉原告与反诉被告所签订合同的约定内容来看，反诉被告在签订合同时亦已尽到相应的注意义务，其并无过错。故在此情形下，反诉原告的反诉主张无事实及法律依据，应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告秦志平与被告赤峰中原汽车驾驶员培训学校于2016年1月21日签订的温室大棚出租合同无效；二、被告赤峰中原汽车驾驶员培训学校于本判决生效后五日内返还原告秦志平合同所涉款项20800元；三、驳回原告秦志平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赤峰中原汽车驾驶员培训学校的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，邮寄送达费60元，计380元（原告已预交），由被告赤峰中原汽车驾驶员培训学校负担，并于判决生效后五日内给付原告秦志平；反诉案件受理费525元（反诉原告已预交），由反诉原告赤峰中原汽车驾驶员培训学校负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  黎俊志审 判 员  杨锐琪人民陪审员  闫 岩二〇一六年七月十一日书 记 员  刘新蒙