浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬慈浒民初字第1号
原告：杨某某。
委托代理人：沈乙。
被告：沈甲。
委托代理人：王乙。
被告：王甲。
原告杨某某为与被告沈甲、王甲房屋买卖合同纠纷一案
，本院于2009年12月23日立案受理，依法由代理审判员许琴适
用简易程序于2010年1月20日公开开庭进行了审理。原告杨某
某及其委托代理人沈乙、被告沈甲及其委托代理人王乙、被告
王甲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某起诉称：1997年3月2日，被告王甲在原告不
知情的情况下，将坐落在崇××村土地使用证号为慈集用1993
字第204041号，使用面积为117㎡，原告杨某某与被告王甲共
同所有的房屋与被告沈甲签订了房屋转让协议书一份，并将房
屋交付给被告沈甲使用。为此，原告多次问被告王甲怎么回事
，被告王甲却欺骗原告说将该房屋出租给被告沈甲，所以原告
信以为真。但在2009年10月因原告儿媳迁户口时，原告才知被
告王甲将该房屋转让给了被告沈甲，故原告认为该房屋转让协
议违反有关法律法规，同时也侵犯了原告的合法权益，应为无
效协议。为此原告要求被告沈甲返还该房屋，但被告沈甲拒不返还，酿成本案纠纷。现原告要求法院确认两被告之间签订的
房屋买卖协议无效，并要求被告沈甲返还房屋。庭审中，原告
认为被告沈甲同时拥有两处宅基地违反了《土地管理法》第11
条和第62条的规定，且被告沈甲在签订房屋买卖协议后又未办
理过户登记手续，故该合同应为无效。
被告沈甲答辩称：1.原告杨某某对两被告签订房屋转让
协议的事实是知情的，签订该协议时原告杨某某也在场，并由
原告接受相应的房屋转让款，由于原告不会写字，所以原告未
在协议上签字，而是由孙宏某某书。2.房屋转让协议签订后，
原告杨某某和被告王甲便将房屋的土地使用证交给了被告沈甲
，并将房屋腾空交付给被告沈甲。被告沈甲已在该房屋中居住
长达十三年，并对房屋进行了多次修缮和翻建。3.两被告系同
村村民，此次房屋转让的行为已经征得所在村集体经济组织的
同意，在转让协议中有海阳某村委会的印章，且村干部王某、
孙某甲、孙某乙、孙某丙、沈某均在场签字确认。综上，原告杨某某
、被告王甲将房屋转让给被告沈甲，系双方真实意思的表达，
现因转让房屋升值且即将拆迁，致使原告违背诚信原则，恶意
诉讼。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告沈甲承认原告的所有诉讼请求。
原告为证明其诉称主张成立，向本院提供了如下证据：
1.房屋转让协议书一份，其中载明：“……王甲有楼房
三间，共折价为捌万柒仟元整，包括地基费，转让后一次性付
清……根据村规民约的规定跨生产队使用土地者，要付土地补
偿费…玖分土地要付有偿费伍仟肆佰元正，其中二生产队得50%，王甲得50%…双方协议人：王甲沈甲王丁沈丁协议参加者：
孙某丙沈某王某孙某甲孙某乙崇××村民委员会（盖章）”，证明被
告王甲在原告不知情的情况下，将共同所有的房屋转让给被告
沈甲，原告未在协议上签名的事实；
2.私人建房用地申请表，证明坐落在崇××村土地使用
证号为慈集用（1993）字第204041号的房屋共有人为王甲、杨
某某、王戊听的事实；
3.土地登记卡两份，证明被告王甲的土地权利证书号为
慈集用（1993）字第204041号，被告沈甲的土地权利证书号为
慈集用（1993）字第204090号，以证明被告沈甲同时拥有了两
处房产；
4.宁波市中心农贸市场有限公司的证明及暂住证各一份
，证明原告在该市场做水产生意十余年，对该房屋买卖不知情
。
被告沈甲为证明其辩称事实及理由成立，向本院提交了
如下证据：
1.房屋转让协议书一份，证明原告杨某某、被告王甲将
其共同所有的房屋转让给被告沈甲的事实，且房屋转让时村干
部王某、孙某甲、孙某乙、孙某丙、沈某均在场签字确认的事实；
2.土地使用权证一份，证明原告杨某某夫妻将房屋转让
给被告沈甲后，将土地使用权证交付给被告沈甲的事实。
3.证人王某、孙某甲、孙某乙、孙某丙、沈某的书面证言及五
位证人出庭作证的证言，证明原告杨某某对房屋转让的事实是
知情的。被告王甲未向本院提交任何证据。
对上述证据，原、被告质证意见及本院认定意见如下：
对原告提供的证据1，被告沈甲对其真实性无异议，对证
明对象有异议，认为虽然原告未在转让协议上签字，但并不意
味着该房屋转让时原告不知情。对原告提供的证据2，被告沈
甲对其真实性、合法性和关联性均无异议。对原告提供的证据
3，被告沈甲认为与本案缺乏关联性。对原告提供的证据4，被
告沈甲认为该证明仅盖有市场的印章，无其他证人相某，且
即使原告夫妻在外经商，也不能证明原告对房屋转让不知情。
被告王甲对原告提供的证据均无异议。
对被告沈文某某供的证据1，原告对其真实性无异议。对
证据2，原告对其真实性无异议，但提出其对该土地使用证的
交付并不知情，直至2009年原告为儿媳迁户口时才知道该土地
使用证已交付给被告沈甲。对证据3，原告认为五位证人的陈
某某相互矛盾之处，对房款87000元由谁拿来、房款交付给谁
说法不一，且证人均不知道房款的面额，故不能作为本案定案
的依据。被告王甲对证据1、2无异议，对证据3有异议，认为
签订房屋转让协议时，原告虽然在场，但因为原告不认识字，
所以原告以为房屋系出租给被告沈甲的。
本院认定意见为：原告杨某某提供的证据1和被告沈文某
某供的证据1均系被告沈甲和王甲于1997年3月2日签订的房屋
转让协议书，本院对该两份证据的真实性予以认定。从该协议
的内容上来看，原告杨某某未在该协议上签字，但不能以此证
明原告杨某某对该房屋买卖不知情。对原告提供的证据2、3及被告沈文某某供的证据3，原、被告双方对其真实性均无异议
，上述证据能够证明原告杨某某系本案讼争的坐落于某某镇海
阳某（现为慈溪经济开发区三洋村，土地使用证号为慈集用（
1993）字第204041号）的房屋及土地使用权的共有人，且两被
告签订房屋买卖协议后被告王甲已将土地使用权证交付给被告
沈甲的事实。对原告提供的证据4，本院认为该证据无法证明
原告对房屋买卖不知情的事实。对被告提供的证据3，本院认
为该五位证人均系两被告签订房屋买卖协议时的在场见证人，
且证人孙某甲、王某、孙某乙、沈某、孙某丙均系原海阳某村干部，
五位证人均一致陈述当时签订协议时原告杨某某也在场且房屋
价款87000元系当场交给原告杨某某及其丈夫王甲的，被告王
甲也当庭认可原告杨某某在签订协议当时确实在场且收受了房
款87000元和土地补偿款2700元，故原告杨某某称其当时不在
场且对房屋买卖不知情缺乏事实依据，本院认定原告杨某某对
讼争房屋买卖是知情的，虽然原告未在房屋转让协议上签字，
但原告杨某某作为在场参加人已对被告王甲转让讼争房屋的行
为予以默认。
综上，本院认定本案事实如下：原告与两被告均系同村
村民。原告杨某某和被告王甲系夫妻关系。1997年3月2日，两
被告签订房屋转让协议书一份，将原属被告王甲和原告杨某某
共同所有的座落于慈溪市慈溪经济开发区三洋村的房屋及土地
使用权（土地使用证号为慈集用（1993）字第204041号）转让
给被告沈甲。签订协议时，原告杨某某夫妻、被告沈甲夫妻、
原海阳某村干部王某、孙某甲、孙某乙、孙某丙、沈某均在场，该协议由被告沈甲、王甲及上述五位村干部签字确认，并盖有崇×
×村民委员会印章，房款87000元和土地补偿款2700元已当场
交付给原告杨某某和被告王甲，该房产的土地使用权证也已交
付给被告沈甲。该协议签订后，原告杨某某及被告王甲即腾空
房屋并交付给被告沈甲使用至今。另查明，被告沈甲系坐落于
某某镇海阳某的土地证号为慈集用（1993）字第204090号的登
记所有权人。
本院认为：两被告之间签订的房屋转让协议系两被告真
实意思表示，故该房屋买卖合同依法成立；原告杨某某作为房
产共有人虽未在该协议上签字，但其作为签订协议的在场参加
人已对被告王甲转让房产的行为予以认可，故两被告之间房屋
转让协议符合法律规定，应当认定为合法有效。原告认为其对
该房屋买卖不知情，被告王甲属无权处分的主张不符合法律规
定，本院不予支持。另原告主张被告拥有两处宅基地违反了《
中华人民共和国土地管理法》第11条和第62条的规定，且被告
沈甲在签订房屋买卖协议后又未办理过户登记手续，故该房屋
买卖协议应为无效。本院认为一户一宅原则是指村民在出售自
己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖
集体经济组织成员的私有房屋，且宅基地使用权变更登记是宅
基地使用权变更的生效要件，而不是房屋买卖合同的生效要件
，是否办理登记手续不影响合同的效力。故原告要求确认两被
告的房屋买卖协议无效并要求被告沈甲返还房屋的诉讼请求不
符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国
物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之
规定，判决如下：
驳回原告杨某某要求确认被告沈甲、王甲签订的房产转
让协议无效及要求被告沈甲返还房屋的诉讼请求。
本案受理费200元，减半收取计100元，由原告负担，交
纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立
案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为
宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户
银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中
级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自
动放弃上诉处理。
代理审判员 许 琴
二〇一〇年一月二十七日
代书 记员 蒋维纳
附页：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有
关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规
定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记
的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成
立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的
，依照其规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于
买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一
户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区
、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽
量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政
府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规
定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。