北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第3208号
原告刘凤云，女，1955年5月13日出生。
委托代理人赵艳明，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人陈家旭，男，1982年4月23日出生。
被告郭亮（兼被告刘鑫月、郭祥、邢俊华委托代理人），男，1984年12月5日出生。
被告刘鑫月，女，1987年1月6日出生。
被告郭祥，男，1958年10月11日出生。
被告邢俊华，女，1960年9月2日出生。
原告刘凤云与被告郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员张丹如、孙秀芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘凤云的委托代理人赵艳明、陈家旭，被告郭亮兼刘鑫月、郭祥、邢俊华的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告刘凤云起诉称：2014年1月10日，刘凤云与郭亮、刘鑫月就北京市石景山区黄南苑2号楼11层X号房屋达成协议并签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。涉案房屋已设置抵押，协议约定郭亮、刘鑫月于2014年2月20日前办理注销手续，超过十五日未办理，构成根本违约；在违约行为发生之日起15日内，按照房屋总价款的20%向原告支付违约金。原告按照协议，共支付首付款88万元。但郭亮、刘鑫月不办理解押手续，导致合同无法履行，其行为已构成根本违约。后经双方再三协商，双方自愿达成如下协议：郭亮、刘鑫月于2014年5月20日前将所收取的首付款88万元退还刘凤云，并赔偿刘凤云2万元的利息。如郭亮、刘鑫月未如期履行上述退款，自愿按照合同约定（即房屋总价款的228万元的20%）向刘凤云支付违约金。郭亮之父母郭祥、邢俊华自愿作为郭亮、刘鑫月之担保人就上述事宜承担无限连带责任。现诉至法院，诉讼请求：1、判令解除刘凤云与郭亮、刘鑫月于2014年1月10日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华立即退还原告购房首付款88万元，赔偿利息2万元；3.判令郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华按照房屋总价款的20%支付违约金；4.诉讼费由被告承担。
被告郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华答辩称：该房屋目前办不了解押手续。同意与刘凤云解除房屋买卖合同，同意支付刘凤云利息2万元。但合同中关于违约金的标准约定太高，请求人民法院酌减。
经审理查明：郭亮、刘鑫月系夫妻。郭亮系郭祥、邢俊华之子。
2014年1月10日，郭亮、刘鑫月（出卖人）与刘凤云（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：出卖人所售房屋坐落为北京市石景山区黄南苑2号楼X号（以下简称：X号房屋）。建筑面积共95.21平方米。该房屋已经设定抵押，抵押人为郭亮。出卖人应于2014年2月20日前办理抵押注销手续……该房屋的成交价格为150万。出卖人应当在2014年6月30日前将房屋交付给买受人。逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金……自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定条件内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
当天，郭亮、刘鑫月（甲方）与刘凤云（乙方）针对签订《北京市存量房屋买卖合同》又签订《补充协议》，其中载明：第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总价为贰佰贰拾捌万元，此价格为甲方净得价。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.定金：乙方于2014年1月10日向甲方支付定金四万，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2.还款解押：甲方应于2014年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年2月20日前办理完毕解除抵押登记手续。4.首付款：乙方于2014年1月15日前将首付款四十万元整（该金额包含乙方已支付的全部定金四万元）以自行支付的方式支付甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于2014年3月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续……第四条违约责任2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；有甲方直接赔付乙方……其他约定：房款分批支付，第一次于2014年1月15前支付四十万；第二次于2014年3月20日前支付75万元，其余款项以贷款方式支付卖房为一百一十三万元。
同日，刘凤云向郭亮支付40万购房款；2014年1月16日，刘凤云向郭亮支付33万元购房款；2014年1月29日，刘凤云向郭亮支付10万元购房款；2014年2月13日，刘凤云向郭亮支付5万元购房款。
2014年1月14日、2014年1月17日，郭亮到石景山区住房和城乡建设委员会办理了两次解除抵押登记手续。2014年3月20日，郭亮将X号房屋上进行了抵押。因郭亮、刘鑫月在合同约定期限内无法履行解除房屋抵押登记的义务，也未配合刘凤云向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2014年4月14日，郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华与刘凤云签订《协议》。《协议》约定：1.郭亮、刘鑫月于2014年5月20日前将所收取首付款88万元退还给刘凤云，并赔偿刘凤云2万元利息；2.如果郭亮、刘鑫月未如期履行上述退款及赔偿义务，自愿按照合同的约定（即房屋总价款228万元的20%）向刘凤云支付违约金；3.郭祥、邢俊华自愿作为郭亮、刘鑫月之担保人，就本协议第一、第二条中相关事宜，承担无限连带偿还责任；4.本协议中的第一条、第二条、第三条履行完毕后，双方于2014年1月10日所签署的北京市石景山区黄南苑2号楼11层X号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议自动解除。
2014年4月11日，刘凤云收到邢俊华还款5万元；2014年5月30日，郭亮向刘凤云还款12.4万元。
经询问，郭亮、刘鑫月表示无法办理解除抵押登记手续。经释明，刘凤云不申请对房屋差价损失进行评估。
另查明，2014年7月，X号房屋已被石景山区人民法院依法查封。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议》、收据、房屋产权证书、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：郭亮、刘鑫月与刘凤云于2014年1月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。根据合同约定，郭亮、刘鑫月应于2014年2月20日前办理完毕解除抵押登记手续。现郭亮、刘鑫月在合同约定时间内不仅未办理解押手续，也未配合刘凤云办理房屋买卖的其它手续。其行为已经构成根本违约。刘凤云有行使解除合同的权利。同时，X号房屋现已被人民法院依法查封，房屋买卖合同不能实际履行。故本院对刘凤云要求解除与郭亮、刘鑫月于2014年1月10日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。
关于刘凤云提出判令郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华退还原告购房首付款88万元及赔偿2万元利息的诉讼请求，经查，刘凤云于2014年2月13日前向郭亮共支付购房款88万元，后郭亮、邢俊华共退还刘凤云购房款17.4万元。现郭亮、刘鑫月的行为致使房屋买卖合同无法继续履行，应当退还刘凤云已付的其余购房款。而利息属于法定孳息，且原、被告对利息的数额也予以认可，故应当赔偿。鉴于郭祥、邢俊华自愿作为郭亮、刘鑫月向刘凤云偿还购房首付款88万元及2万元利息的连带责任保证人，因此四原告应共同退还刘凤云购房首付款70.6万元及共同赔偿利息2万元。
关于刘凤云提出判令郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华按照房屋总价款的20%支付违约金的诉讼请求，被告认为违约金标准过高，请求法院酌减。《补充协议》约定出卖方出现根本违约行为之一的，应以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。郭亮、刘凤云的违约行为属于《补充协议》约定的根本违约行为，故应支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。鉴于郭祥、邢俊华自愿作为郭亮、刘鑫月向刘凤云支付违约金的连带责任保证人，因此四原告应向刘凤云共同支付违约金四万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、解除刘凤云和郭亮、刘鑫月于2014年1月10日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》；
二、郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华于本判决生效后十五日内共同退还刘凤云房屋首付款七十万六千元及共同赔偿利息两万元，共计七十二万六千元；
三、郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华于本判决生效后十五日内共同向刘凤云支付违约金四万元；
四、驳回刘凤云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费一万二千六百元，由郭亮、刘鑫月、郭祥、邢俊华共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 张丹茹
人民陪审员 孙秀芝
二〇一四年十二月三日
书 记 员 解文娟