吉林省长春市双阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第1386号
原告韩春梅，女，1969年1月22日生，汉族，无职业，住所地长春市二道区。
委托代理人代晓微，北京东易（长春）律师事务所律师。
委托代理人董奎星，长春市朝阳区桂林法律服务所法律工作者。
被告吉林省黎明房地产开发有限公司。
住所地长春市双阳区奢岭街道办事处办公楼408室
法定代表人翟永志，总经理。
委托代理人邬金堂，该公司常务总经理。
委托代理人孟涛，吉林良正律师事务所律师。
原告韩春梅诉被告吉林省黎明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩春梅及委托代理人代晓微，被告吉林省黎明房地产开发有限公司委托代理人邬金堂、孟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩春梅诉称，2010年12月29日，原告向被告交纳购房款共计262080元，购买被告开发的在双阳区领尚国际小区一期未建房屋一套，建筑面积93.6平方米，单价为2800元每平方米，最后以产权面积最终实测为准。楼号为任意一栋八层或九层一套，房间朝向为一阴一阳，并约定于2011年12月份之前交房。2014年，该小区一期己全部竣工，且己确定原告的房屋为领尚国际2号楼l单元801室，面积91.68平方米，由该公司股东王占龙负责分配。但是被告以法定代表人由原来的刘黎明己更换为翟永志为由，拒不向原告交付购买房屋。原告认为被告的法定代表人的变更，不影响原协议的效力。所以，现向法院起诉，要求被告按照协议约定，交付原告购买房屋领尚国际2号楼1单元801室，并退还原告剩余房款5600元。望法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告吉林省黎明房地产开发有限公司辩称，我公司2014年12月16日收到双阳区人民法院民事二庭民事起诉状，我公司领导非常重视，组织公司财务及销售人员认真查阅核对售楼明细，对原告韩春梅起诉书的事实核实。为使法庭公正判决特对起诉书的事实进行证明：原告韩春梅称2010年12月29日向公司交纳购房款共计262080元购买开发在领尚国际小区一期未建房屋一套，建筑面积93.6平方米，单价为每平方米2800元。经查阅核实我公司2013年10月26日以前从未对任何人任何单位出售过房屋，即使是双阳区农业局系统团购房屋与公司也没有成为事实。我公司从未向韩春梅出售过未建房屋及收过购房款。韩春梅起诉书的事实与实际事实不符。
原告韩春梅称以确定的房屋为领尚国际2号楼一单元801室、面积91.68平方米由股东王占龙负责分配。其因法人更换为由拒不向原告交付购买房屋。此事由来是2013年10月31日由股东常恕礼提出并协调，经部分股东内部协商自愿由股东常恕礼向股东王占龙转让股份1%，并由此确定此房屋。股份转让手续办理完后由股东王占龙代为交付此房屋款。但是在股份转让手续办理时发现常恕礼在双阳区工商分局注册的股份因其外债纠纷己被法院起诉查封冻结。造成股份转让手续至今无法办理。而不是公司不办理。为此股份转让不能成为事实，此房屋己成为虚构因而不能够交付。不存在因法人更换而拒不向原告交付购买房屋事实。原告韩春梅诉称的事实与实际事实不符。
建议原告韩春梅应该通过法律途径对股东常恕礼在吉林省黎明房地产开发公司的股份查封冻结并进行财产保全予以解决。使其不受经济损失。
刘黎明向原告出售房屋，是刘黎明的个人行为，不是代表被告的职务行为，故被告不应承担责任。
原告为支持其诉讼请求提交如下证据：
证据一，被告单位的机读档案。证明被告的主体资格。
证据二，《收条》一枚。证明2010年12月29日被告单位刘黎明收原告购房款262080.00元；《收据》一枚，证明2010年12月29日被告单位收到原告购房款262080.00元，有被告单位财务章及经手人李超签字。
证据三，《购房证明》。王余良、韩福辉证明刘黎明出售给原告房屋一套。
证据四，视听资料2份。第一份证明2013年11月21日韩福辉与王余良、刘黎明、常恕礼谈原告房子的事情，王余良、刘黎明、常恕礼三人答应原告在2013年11月底肯定给原告房子或钱，给不上王余良负责。第二份录音证明，王余良说原告的房间号已经确定，是2号楼1单元801室。
被告吉林省黎明房地产开发有限公司为证明其主张向法庭提交如下证据：
证据一，企业变更登记资料一份，证明2010年11月11日被告单位的法定代表人已由原来的刘黎明变更为翟永志。
证据二，《情况说明》一份，证明领尚国际2号楼1单元801室未销售。
证据三，《商品房预售许可证》一份，证明被告单位于2014年5月23日取得《商品房预售许可证》。
王余良向法院提交《事实证明》并附《购房证明》、《股份转让承诺书》各一份，证明2013年上半年被告单位副总经理王占龙去信访局处理上访问题时，了解到原告购买被告房屋的事情并向被告法定代表人翟永志汇报，翟永志总经理召开了股东会，经股东会决定将刘黎明清除，并将刘黎明持有的股份转让给常恕礼。2013年10月31日常恕礼与王占龙签订了转让1%股份协议。同时确定了原告购买的房屋为领尚国际2号楼1单元801室，面积91.68平方米。办理股份转让手续后由王占龙交此房款，后因常恕礼的股份被法院冻结导致常恕礼的股份没有通过工商局转到王占龙名下。
经庭审质证，原告对被告的三份证据真实性均无异议。
被告对原告向法庭提供的证据一《机读档案》无异议。对原告提供的证据二有异议，认为公章、财务章是假的，李超不是被告单位财务人员，但承认刘黎明的签名是其本人书写的。对原告提供的证据三无异议。对原告提供的证据四两份录音真实性无异议，但对证明的问题有异议，第一份录音证明房款没交到公司。第二份录音也说明与我公司没有关系。
原、被告双方对王余良向法院提交《事实证明》、《购房证明》及《股份转让协议》真实性均无异议，原告认为刘黎明的行为是职务行为。
原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四，被告提供的证据一、证据二、证据三及王余良向法院提交的《事实证明》、《购房证明》、《股份转让承诺书》经本院审核，其证据来源合法、真实有效，本院予以确认。
根据原告的陈述及有效证据，本院认定以下事实：
2010年12月29日，原告向被告交纳购房款共计262080元，购买被告开发的在双阳区领尚国际小区一期未建房屋一套，建筑面积93.6平方米，单价为2800元每平方米，最后以产权面积最终实测为准。楼号为任意一栋八层或九层一套，房间朝向为一阴一阳，并约定于2011年12月份之前交房。由被告向原告出具了加盖被告单位公章的收条一份和加盖被告单位财务专用章收据一份，以上两份收条分别由刘黎明、李超签字确认。
被告单位的法定代表人于2010年11月11日已由原来的刘黎明变更为翟永志。被告单位于2014年5月23日取得《商品房预售许可证》。原告购买的领尚国际2号楼1单元801室至今未销售。
2013年上半年被告单位副总经理王占龙去信访局处理上访问题时，了解到原告购买被告房屋的事情并向被告法定代表人翟永志汇报，翟永志总经理召开了股东会，经股东会决定将刘黎明清除，并将刘黎明持有的股份转让给常恕礼。2013年10月31日常恕礼与王占龙签订了转让1%股份协议。同时确定了原告购买的房屋为领尚国际2号楼1单元801室，面积91.68平方米。办理股份转让手续后由王占龙交此房款，后因常恕礼的股份被法院冻结导致常恕礼的股份没有通过工商局转到王占龙名下。
因被告至今未向原告交付房屋，原告将被告起诉，要求被告按照协议约定，交付原告购买房屋领尚国际2号楼1单元801室，并退还原告剩余房款5600元。
本院认为，原告韩春梅与被告吉林省黎明房地产开发有限公司虽未签订正式的购房合同，但向被告交付房款并由被告出具了加盖公章和财务专用章的收据，双方形成了事实上的买卖合同关系。原告已经履行了交付房款全部合同义务，故原告请求被告履行向其交付房屋及返还面积差价款的诉讼请求应予以支持。关于被告认为刘黎明向原告出售房屋，是刘黎明的个人行为，不是代表被告的职务行为，被告不应承担责任的主张。从被告单位经理王余良向法院提交《事实证明》、《购房证明》、《股份转让承诺书》可以看出，被告单位召开股东会决定将刘黎明清除，刘黎明将持有的股份转让给常恕礼，常恕礼又与王占龙签订了转让1%股份协议。同时确定了原告购买的房屋为领尚国际2号楼1单元801室，面积91.68平方米。办理股份转让手续后由王占龙向被告交此房款。被告的上述做法说明，刘黎明已将自己的股份转让给常恕礼后常恕礼又与王占龙签订《股份转让承诺书》，被告已经用公司内部股东股权转让的方式处理了原告的购房问题。即使刘黎明过去售房的行为不能视为职务行为，但是刘黎明已经将自己享有的股份转给常恕礼，其失去股东身份后，其股份被被告收回，被告当然应承担向原告交付房屋的义务。故被告上述主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三条之规定，判决如下：
被告吉林省黎明房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告交付长春市双阳区领尚国际2号楼1单元801室，面积91.68平方米商品房一套，返还原告面积差价款5376.00元【（93.6平方米×2800元／平方米＝262080元）-（91.68平方米×2800元／平方米＝256704元）＝5376.00元】。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5315.00元由被告吉林省黎明房地产开发有限公司负担，于本判决生效后给付原告韩春梅。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 田向欣
人民陪审员 张新春
人民陪审员 郭金峰
二〇一五年六月九日
书 记 员 张双庆