浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1964号
上诉人（原审原告）：莫勤，女，1969年8月10日出生，汉族，住嘉兴市南湖区紫欣公寓*幢***室，公民身份号码：4416111969********。
委托诉讼代理人：董勇强、陆国淼，浙江中禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王清波，男，1963年9月17日出生，汉族，户籍地：嘉兴市南湖区尚景翠苑*幢****室，现住嘉兴市农产品市场二区*****号，公民身份号码：3790091963********。
委托诉讼代理人：钟海滨，浙江天鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张一姣，浙江天鸿律师事务所实习律师。
上诉人莫勤因与被上诉人王清波房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南长巡民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人莫勤的委托诉讼代理人董勇强、陆国淼，被上诉人王清波的委托诉讼代理人钟海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莫勤上诉请求：撤销一审判决，改判支持莫勤一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，裁判理由错误。一、莫勤在受让杨秋华转让的租赁经营权时，同意王清波继续承租涉案商铺，系由于杨秋华在转让前已经将涉案商铺出租给王清波使用，莫勤才同意按现状受让，但不代表莫勤放弃合同约定的终止与王清波租赁关系的权利。二、一审认为莫勤不享有自用终止权，存有错误。1、杨秋华与王清波之间存在租赁合同关系，后杨秋华将涉案商铺承租权转让给莫勤，根据“买卖不破租赁”的原则，杨秋华与王清波之间的租赁关系在莫勤与王清波之间继续有效，即莫勤和王清波概括承受了杨秋华和王清波租赁合同中的权利义务。在一审第一、第二次庭审中，王清波也均认可这一观点，也即对于原《房屋租赁合同》中权利义务的概括承受没有异议，只是对该合同中的“自用条款”（即第七条）有异议。既然该合同中的权利义务已经概括承受，自然也受该条款的约束。2、王清波在与杨秋华签订《房屋租赁合同》时，约定了杨秋华自用可终止合同的条款，表明其考虑到了出租方自用的可能，并愿意承担出租方因自用而解除租赁关系收回房屋的风险。杨秋华转让租赁权给莫勤后，该自用条款仍在莫勤和王清波之间适用，并没有加重王清波的负担。从这个角度而言，莫勤依据自用条款请求解除合同并无不妥。3、杨秋华与王清波之间的《房屋租赁合同》既然由莫勤和王清波概括承受，王清波有义务按照合同约定支付租金。根据合同约定，租金每年2月底前一次性付清，延迟支付租金10日以上出租方可解除合同。而截至一审第二次开庭时，王清波仍未向莫勤交纳相应的租金，王清波声称曾传话、电话给莫勤要求告知账户信息以用于支付租金，纯属子虚乌有。不论本案最终判决结果如何，王清波均应按约支付租金，王清波未按期支付租金，已经达到约定的合同解除条件。
王清波辩称，莫勤的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，请求二审驳回莫勤的上诉，维持原判。
莫勤向一审法院起诉请求：判令解除莫勤、王清波之间的租赁合同关系。
一审法院认定事实：2014年3月17日，杨秋华与王清波签订《房屋租赁合同》1份，约定杨秋华将42-45号四间商铺（上述商铺系杨秋华从嘉兴水果市场租赁而来）出租给王清波用于水果批发，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，约定房屋年租金为600000元，约定若杨秋华自用，应提前一个月通知王清波提前解除合同，解除租赁合同，但杨秋华应承担相当于一个月租金的违约金。
2015年4月7日，莫勤与杨秋华签订《嘉兴水果市场商铺租赁经营权转让协议》，双方达成如下协议：1、2009年2月，杨秋华与嘉兴水果市场签订了嘉兴水果市场二区42-45号四间商铺租赁经营合同，取得了相应的租赁经营权。杨秋华与嘉兴水果市场之间关于嘉兴水果市场二区42-45四间商铺租赁合同每年签订一次，2015年4月1日至2016年3月31日的租赁经营合同已签订，杨秋华应支付给嘉兴水果市场的年租金191160元已由现承租人王清波支付完毕。2、2014年4月1日杨秋华与王清波续签租赁协议，租赁期间为2014年4月1日至2017年3月31日，年租赁价格60万元，王清波已支付第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）的租金600000元，第二年（2015年4月1日至2016年3月31日）租金尚未支付，由莫勤收取所有，王清波现为上述四间商铺实际承租人。3、杨秋华将嘉兴水果市场二区42-45号四间商铺租赁经营权转让给莫勤，由莫勤与嘉兴水果市场签订嘉兴水果市场二区42-45四间商铺的新的租赁合同，取得租赁经营权。莫勤同意按现有现状（即存在租赁关系）受让，不办理商铺现场使用权移交，只在嘉兴水果市场办理租赁经营权转让登记备案手续和协助签订新的租赁合同。4、莫勤自愿支付给杨秋华经营权转让款5950000元，于2015年4月7日支付2000000元，在办理完毕转让过户手续之日起二日内付清余款3950000元。另约定莫勤作为水果批发经营者如将上述商铺收回自用，必须按杨秋华与王清波签订的租赁协议的约定行使，充分保障各权利人的合法权益。
2015年7月13日，莫勤与嘉兴水果市场（浙江金丰果品有限公司）就上述商铺签订商位租赁经营合同，约定商位租赁期限为12个月，自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年8月9日，莫勤向王清波发出解除房屋租赁合同的通知，要求解除合同。
一审法院认为，本案王清波与杨秋华于2014年3月17日签订的租赁合同（租期为2014年4月1日至2017年3月31日），合法有效，对双方均具有约束力。2015年4月7日杨秋华与莫勤签订嘉兴水果市场商铺租赁经营权转让协议，签订该协议时莫勤对王清波与杨秋华的租赁合同关系知情，且莫勤同意按现有现状（即存在租赁关系）受让，应承担由此造成的法律后果，结合保护交易稳定的价值考量，应认定王清波的租赁并不因杨秋华将商铺经营权转让给莫勤而受影响，对此双方均无异议。本案双方争议的焦点在于，莫勤是否有权主张杨秋华与王清波于2014年3月17日合同约定的自用终止权。对此，一审认为2014年3月17日的租赁合同系王清波与杨秋华签订，其上关于自用可终止合同的权利方为杨秋华，因自用终止合同系双方关于合同终止的特别约定，现虽然莫勤受让了相关商铺的租赁经营，但该转让王清波并未参与，也未有关于同意莫勤享有此权利的意思表示。综上，一审认为，2014年3月17日的租赁合同中自用终止权的行使方应为杨秋华，不宜作扩大解释，故莫勤要求解除与王清波的租赁合同，缺乏事实与法律依据，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四二十条之规定，判决驳回莫勤的全部诉讼请求。案件受理费80元，由莫勤负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院除对一审查明的事实予以确认外，根据双方二审庭审中的一致陈述，另认定，在一审判决之后，王清波已于2016年9月向莫勤支付租金809840元。
本院认为，根据莫勤与杨秋华签订的租赁经营权转让协议约定，莫勤对王清波与杨秋华的租赁关系知晓，并同意按现有现状（即存在租赁关系）受让，一审据此认定王清波的租赁并不因莫勤与杨秋华转让租赁经营权而受影响，并无不当。莫勤既然同意按存在租赁关系的现状受让，应承担由此造成的后果。
莫勤现以其享有自用终止权及王清波拖欠租金为由，提出解除合同。对此，本院认为，首先，关于拖欠租金的问题，根据莫勤一审中提供的王清波要求支付租金的短信记录，在发信息前，王清波已告知莫勤提供账户，但莫勤并未提供，加之莫勤已提起要求解除合同的诉讼，双方的诉争并未解决。此情形下，一审认定王清波不存在故意拖延支付租金的事实，也无不当。其次，关于自用终止权的问题，虽然根据房屋所有权人嘉兴水果市场的规定，莫勤受让商铺租赁经营权后，可概括承受杨秋华与王清波租赁合同的权利义务，即莫勤可据此享有杨秋华与王清波租赁合同约定的自用终止权。但王清波现已向莫勤支付至2017年3月的租金，莫勤也予以了接收，应视为莫勤同意王清波继续租赁经营。莫勤再主张行使自用终止权及以王清波拖欠租金为由，要求解除合同，有违诚信原则，同时也不利于市场交易秩序的稳定，二审对此不予支持。
综上所述，莫勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判理由虽欠妥，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人莫勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 赵婉沁