上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初29629号
原告：上海缆胜特种电缆有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：黄胜，总经理。
委托诉讼代理人：乐音果，上海骏丰律师事务所律师。
被告：上海文含线缆有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：周培元,总经理。
原告上海缆胜特种电缆有限公司与被告上海文含线缆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月14日、2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告上海缆胜特种电缆有限公司法定代表人黄胜及其委托诉讼代理人乐音果、被告上海文含线缆有限公司法定代表人周培元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海缆胜特种电缆有限公司诉称，2013年6月8日原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区祝桥镇祝西村XXX号厂区内西边单层厂房及办公宿舍约2,000余平方米(以下简称系争租赁房屋)出租给原告，租金为每年人民币(以下币种相同)25万元(后于2016年6月19日调整为每年35万元)，租期为2013年7月1日起至2021年6月30日止，合同第9.2条还约定，如遇拆迁，房屋补偿费归被告所有，设备搬迁费和停产费归原告所有。2014年12月1日双方就拆迁补偿事宜签订补充协议，约定如遇拆迁，由被告一次性补偿原告搬迁费及停产费50万元，拆迁人相应的补偿归被告所有，原告不得向动迁组再主张权利。2017年3月原告承租的厂房被列入拆迁的范围，政府要求限期拆除拆迁范围内的厂房，因原、被告签订《厂房租赁合同》无法继续履行，双方协议解除了合同。为了配合拆迁，原告按要求停业停产，并自费将厂房内大量的机器设备搬迁。被告于2017年4月退还了剩余未到期租金和押金。现原告租赁的厂房已被拆除，原告因提前解除租赁合同，造成大量的停产停业经济损失，因搬迁繁多的机器设备，额外支出了巨额的搬迁费，但被告却拒绝按照原承诺支付原告50万元的补偿费，双方多次沟通，未果，原告遂诉至法院，要求判令：1、被告支付搬迁费及停产费共计50万元；2、被告承担诉讼费。
被告上海文含线缆有限公司辩称，虽然原、被告签订补充协议约定如遇动迁，被告支付原告搬迁费及停产费共计50万元，但本次拆迁并非是动迁性质而是拆除违章建筑，故不适用补充协议约定的情形，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2013年6月8日原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，合同第一条“出租房屋情况”约定：甲方租赁给乙方的厂房位于上海市浦东新区祝桥镇祝西村XXX号，该出租物业经双方确认，厂区西边单层厂房一栋面积1,700平方米，正北面双层办公、宿舍300平方米等，……。合同第二条“租赁用途”约定：乙方租赁该房屋作为正常生产经营之用，……。合同第三条“租赁期限及交付日期”约定：本厂房租赁期限为捌年，租期自2013年7月1日起至2021年6月30日止，租赁期间，乙方不得擅自将该房屋转租他人(甲方同意除外)，乙方在支付定金后可以对该厂房进行装修并安装设备，即为交付日期，……。合同第四条“租金、押金及支付方式”约定：甲、乙双方一致同意该出租物业前四年每年租金为25万元，后四年递增10%，……。合同第9.2约定：厂房租赁期间，因不可抗拒的原因或市政动迁时，本合同自然终止，双方均不承担违约责任，如遇市政动迁时，双方必须无条件的服从，房屋动迁费归原告所有，乙方的设备搬迁费和停工停产费归乙方所有。合同第9.3条约定：乙方在租赁期间因污染、气味、工商等自身原因搬走的，甲方不负责任。2014年12月1日原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》，针对厂房“租赁合同”第九条其它条款之9.2条重新约定：如遇政府动迁时，甲方一次性补偿乙方搬迁费和停产费等一切费用50万元整，乙方必须无条件服从，无权利与动迁组谈判。2016年6月21日原、被告签订《补充协议》将年租金调整为35万元整直到合同结束。
2017年3月20日上海市浦东新区祝桥镇祝西村民委员会发布《关于拆除无证违法建筑的告知书》，要求存在违法搭建建筑物、构筑物、违法用地、违法经营、违法排污、违法居住行为的单位和个人收到告知书后，于2017年3月30日前自行拆除和搬离，逾期不拆除和搬离的，将按照市生态环境综合治理的要求进行取缔和拆除。同日，被告(乙方)与上海市浦东新区祝桥镇祝西村民委员会(甲方)签订《无证建筑拆除补偿协议书》，主要内容为根据上海市浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室关于环境综合整治2016年9月1日公告的要求，甲、乙双方达成如下协议：1、乙方于2017年3月20日，自行拆除违章建筑，地点祝西8组，并对拆除下来的设施自行搬离后进行垦复；……，4、该户无证建筑12,090平方米，单价300元，合计总额3,627,000元，大写叁佰陆拾贰万柒仟元整；5、签订协议后在2017年3月30日必须拆除该无证建筑并垦复，……。2017年5月27日上海市浦东新区祝桥镇祝西村村民委员会出具《证明》一份，证明上海文含线缆有限公司坐落于祝西村XXX号(即祝西村八组原甲鱼塘)12,090平方米无证建筑中，已包含祝西村XXX号约2,070平方米。现系争租赁房屋已拆除。
审理中，经本院向上海市浦东新区祝桥镇人民政府查实：基于上海市生态环境综合治理的要求，对包括上海市浦东新区祝桥镇祝西村XXX号厂区在内的祝西村区域内违法搭建的违章建筑实施环境综合整治。针对涉案租赁标的拆违奖励主要包括对违章建筑给予300元/平方米的奖励，对符合产业结构调整政策的企业给予员工安置分流的补偿，对机械设备按照评估重置价格的15%作为机械设备搬迁的补偿。评估机构曾至现场评估出具了评估报告初稿，评估报告初稿主要包括机器设备搬迁补偿估价和物资搬迁评估两部分内容，其中机器搬迁补偿费是按照机器设备评估重置价的15%计取，没有停产费。
审理中，原告认为，系争租赁房屋已被拆除，根据2014年12月1日原、被告签订的《补充协议》的约定，要求被告支付原告搬迁费及停产费共计50万元。
被告则表示，本案所涉的拆迁性质为拆除违章建筑，并非双方在补充协议中约定的政府动迁。同时根据租赁合同9.3条的约定，被告也不需要向原告支付搬迁费及停产费。如果原告认为自己符合产业结构调整政策的话，其可以主动向祝桥镇人民政府提出申请。被告在本次拆迁中基于产业结构调整政策申请的奖励，没有使用原告的员工名额和机器设备。
认定上述事实，由经庭审质证的《厂房租赁合同》、《补充协议》、上海市房地产权证、《土地租赁协议》、《无证建筑拆除补偿协议书》、《关于拆除无证违法建筑的告知书》、《证明》及庭审笔录、调查笔录在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本院的调查及祝桥镇祝西村委出具的《证明》可以证实系争租赁房屋系违章建筑，原告认为提供的相关产证中的建筑面积与原告实际租赁的面积无法对应，因原告无证据证明租赁的建筑为合法建筑，故本院确认原、被告签订的《厂房租赁合同》属无效合同。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《厂房租赁合同》第9.2条及《补充协议》的内容是原、被告对房屋动迁费、设备搬迁费、停工停产费的分配所作的约定，《厂房租赁合同》无效不影响该条款的效力。系争租赁房屋的拆除系拆违整治所致，与被告主张的原告自身的因素无关，根据本院的调查结果，被告所获补偿中包括了机器设备搬迁费用，但没有停产费，而《补充协议》中约定的50万元包括搬迁费与停产费，考虑到原告作为系争租赁房屋的实际使用人搬离房屋时产生搬迁费用的必然性，本院酌情确定补偿原告搬迁费20万元，原告要求被告支付50万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海缆胜特种电缆有限公司与被告上海文含线缆有限公司于2013年6月8日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海文含线缆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海缆胜特种电缆有限公司机器设备搬迁补偿费20万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告上海缆胜特种电缆有限公司负担2,250元，被告上海文含线缆有限公司负担2,150元，财产保全费3,020元，由原告上海缆胜特种电缆有限公司负担1,500元，被告上海文含线缆有限公司负担1,520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一七年九月一日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。