甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0104民初121号
原告兰州中联房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区中山路268号。
法定代表人刘钢，系该公司总经理。
委托代理人张灏，甘肃吕锦伟律师事务所律师。
被告岳志华，女，汉族，1972年12月5日出生，甘肃兰化中凯工贸责任有限公司职工，住甘肃省兰州市西固区合水北路237号202室。
委托代理人王冰，甘肃恒亚律师事务所律师。
被告陈延芳，女，汉族，1968年9月8日出生，农民，住甘肃省兰州市西固区化工街新泽小区*栋*单元。
原告兰州中联房地产开发有限公司诉被告岳志华、陈延芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月9日受理后，由审判员张小敏适用简易程序公�开庭进行了审理。原告兰州中联房地产开发有限公司的委托代理人张灏、被告岳志华及其委托代理人王冰、被告陈延芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月15日，原、被告经协商签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告将其所有的位于兰州市西固区“康雅居”二楼商铺租赁给被告使用，每月税后租金为18546.5元，租赁期限为一年，如被告拖欠租金达30天，原告有权终止合同，并由被告按年租金的30%支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了房屋，但被告拒不缴纳2015年7月10日后的房屋租金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠原告的房屋租金74760元，违约金66767.4元。3、全部诉讼费用由被告承担。2016年1月20日，原告向本院提出申请，请求变更上述诉讼�求如下：1、依法解除原告与被告岳志华、陈延芳之间所签订的《房屋租赁合同》；2、被告岳志华、陈延芳支付拖欠原告的房屋租金74760元，违约金66767.4，合计141527.4元；3、被告岳志华、陈延芳向原告腾交所租赁的“康雅居”二楼商铺房屋；4、全部诉讼费用由被告承担。
被告岳志华辩称，1、原告与被告岳志华之间已经没有租赁合同关系，双方于2009年签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月10日终止，原告诉称的2015年3月5日签订的房屋租赁合同，被告岳志华并不知情，也未在合同上签字。2、2012年被告岳志华已将宝顺旅馆转让给陈延芳经营，陈延芳是实际的承租人。
被告陈延芳辩称，1、原告在我经营期间停电，给我造成了经济损失。2、不交房屋租金也是原告造成的，原告将房屋租金涨的太高，国家规定是5%，但原告翻倍的涨，由原来的年租金9万多涨到现在的22万多。我经营了42天原告就停电了，因此我只交40天的违约金。3、原告应当按照每天931元赔偿我的损失，我只承担我经营期间的房屋租金。合同被逼签的。
原告为支持其主张向法庭提交如下证据材料：
1、兰房（西股）产字第139281号房屋产权证复印件一份，证明原告系本案涉案房屋西固区“康雅居”二楼商铺的房屋所有权人；
2、《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告与被告于2015年3月15日签订了《房屋租赁合同》，在该合同中租赁期限为一年，每月税后租金为18546.5元，在每季度前1个月内缴纳租金，承租人累计拖欠租金30天，需向原告支付年租金的30%作为违约金。
被告岳志华对原告所举证据质证后认为，对第1份证据的真实性有异议，该房产证不能证明该房屋的所有权人是原告，该房是否可以出租用途不明。对第2份证据的真实性有异议，该份合同不是岳志华所签，并且缺乏实质性有效要件。
被告陈延芳对原告所举证据质证后认为，对第1份证据的真实性和证明目的无异议，但产权证上的面积和我签的合同上的不一样。对第2份证据真实性无异议，但是合同我是被逼签的，上面的“陈延芳”、“岳志华”都是我签的。
被告岳志华为支持其主张向法庭提交了以下证据：
2009年3月10日《房屋租赁合同》复印件一份，证明2015年4月10日岳志华与原告的合同已到期，双方并没有续租，没有任何法律关系；
《寺儿沟宝顺旅馆转让合同》复印件一份，证明该旅馆与涉案房屋已与岳志华没有任何关系。
原告对被告岳志华所举证据质证后认为，对第1份证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对第2份证据的真实性有异议。合同双方当事�没有到场。
被告陈延芳对被告岳志华所举证据质证后认为，对两份证据的真实性均无异议。
被告陈延芳为支持其主张向法庭提交了以下证据：
2015年3月10日原告与陈延芳签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明该份租赁合同是被逼签的，房租太高。
原告对被告陈延芳所举证据质证后认为，对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议。这份合同不能证明是被迫签的。
被告岳志华对被告陈延芳所举证据质证后认为，对该份证据的真实性有异议，该合同上面所有岳志华的签字都不是本人所签，属无效合同。
法庭对原告及被告岳志华、陈延芳提交的证据材料审查后认为，双方提交的证据具有真实性、合法性、与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。
经审理查明，2009年3月10日，原告兰州中联�地产开发有限公司与被告岳志华签订了《房屋租赁合同》，双方约定，原告将坐落于寺儿沟、建筑面积为529.9平方米的房屋（西固区福利路街道福利西路无号，房权证为兰房（西股）产字第139281号的部分房屋）出租给被告岳志华使用，租赁期限为2009年4月10日至2015年4月10日，每月租金为7948.5元。合同签订后，被告岳志华使用该房屋经营“寺儿沟宝顺旅馆”。2012年12月18日，被告陈延芳的丈夫王程红与被告岳志华的丈夫柴旭东签订了《寺儿沟宝顺旅馆转让合同》，将岳志华经营的“寺儿沟宝顺旅馆”转让给陈延芳经营。此后，被告岳志华承租的原告所有的房屋由被告陈延芳租赁使用，陈延芳向原告支付相应房屋租金。在被告陈延芳经营“寺儿沟宝顺旅馆”期间，该旅馆的经营者姓名未变更。2015年3月15日，原告与被告陈延芳重新签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告�坐落于西固寺儿沟“康雅居”二楼商铺租赁给被告陈延芳使用，每月税后租金为18546.5元，租赁期限为2015年4月9日至2016年4月10日共一年，如承租方拖欠租金累计达30天，出租方有权终止合同，并由承租方承担年租金30%的违约金。签订该合同时，被告岳志华不在场，《房屋租赁合同》最后一页中“岳志华”的署名系陈延芳所签。合同签订后，被告陈延芳向原告支付了2015年4月11日至7月10的房屋租金，后因其认为房屋租金过高，故于7月10日之后再未支付相应租金。现原告因被告拒付租金，遂诉至本院要求判令：1、依法解除原告与被告岳志华、陈延芳之间所签订的《房屋租赁合同》；2、被告岳志华、陈延芳支付拖欠原告的房屋租金74760元，违约金66767.4，合计141527.4元；3、被告岳志华、陈延芳向原告腾交所租赁的“康雅居”二楼商铺房屋；4、全部诉讼费用由被告承担。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告岳志华在2009年3月10日签订《房屋租赁合同》后，岳志华于2012年12月18日将其经营的“寺儿沟宝顺旅馆”转让给陈延芳经营，此后被告岳志华承租的原告所有的位于西固寺儿沟“康雅居”二楼商铺房屋（西固区福利路街道福利西路无号，房权证为兰房（西股）产字第139281号、其中面积为529.9平方米的房屋）由被告陈延芳租赁使用，陈延芳是涉案房屋的实际承租人。其次，本院调取的《询问笔录》及被告的陈述证实，2015年3月15日原告与被告陈延芳签订《房屋租赁合同时》，被告岳志华并不在场，合同系原告与被告陈延芳所签，且被告岳志华对该合同明确表示不予认可，故该《房屋租赁合同》中房屋的“承租方”实际为陈延芳。根据《中华人民人民共和国》第四十八条的规定：“行为人没�代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。…”因此，原告与被告陈延芳于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》对被告岳志华不发生法律效力，相应的民事责任应由被告陈延芳承担。关于原告要求依法解除与被告岳志华、陈延芳之间所签订的《房屋租赁合同》的诉请，根据原告与被告陈延芳签订的合同约定，承租方拖欠租金累计达30天，出租方有权终止合同，因被告陈延芳于2015年7月10日之后，再未向原告支付房屋租金，且因该合同对被告岳志华不发生法律效力，故对原告该项诉请部分予以支持，即依法解除原告与被告陈延芳之间签订的《房屋租赁合同》。对于原告诉请的房屋租金74760元，被告陈延芳作为涉案房屋承租人，应按照合同约定履行支付租金的义务，对拖欠的房屋�金74760元，应由涉案房屋的实际承租人陈延芳承担。关于原告要求被告支付违约金66767.4元的诉请，被告陈延芳未依约支付房租，即双方合同中约定的“由承租方在半年的前1月内足额交付”，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但从双方当事人约定的违约金的计算标准来看，双方约定的违约金属法律规定的“过分高于造成的损失”，同时原告并未对因被告陈延芳违约造成的损失提供相关证据予以证明，故应以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，被告陈延芳应支付的违约金应从2015年7月11日起计算至2015年11月10日止，共计1198元（2015年7月11日至2015年8月25日的违约金为：74760×4.85%÷360×46=463元，2015年8月26日至2015年11月10日的违约金为：74760×4.6%÷360×77=735元，以上共计1198元）。对于原告要求被告岳志华、陈延芳向原告腾交所租赁的“康雅居”二楼商铺房屋的主张，《房屋租赁合同》的实际承租人为陈延芳，房屋由被告陈延芳占有使用，故部分予以支持，即由被告陈延芳向原告腾交房屋。庭审中，被告陈延芳答辩称《房屋租赁合同》系被逼所签，不交房租是原告房租涨的太高。而被告陈延芳并未提交证据予以证实，对此辩称，本院不予采信。被告陈延芳答辩称要求原告赔偿停电对其造成的经济损失，对该答辩意见因被告陈延芳未向法庭明确提出反诉申请，故本案不予处理，被告陈延芳可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
依法解除原告兰州中联房地产开发有限公司与被告陈延芳之间于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告陈延芳向原告兰州中联房地产开发有限公司支付拖欠的房屋租金74760元，违约金1198元，合计75958元。于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告陈延芳于本判决生效之日起十日内向原告兰州中联房地产开发有限公司腾交所租赁的“康雅居”二楼商铺房屋（西固区福利路街道福利西路无号，房权证为兰房（西股）产字第139281号、其中面积为529.9平方米的房屋）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
减半收取的案件受理费1565元，由原告承担745元，被告陈延芳承担820元。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于兰州市中级人民法院。
�判员张小敏
二〇一六年二月二十二日
书记员 侯沛含
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。