福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）安执异字第17号
案外人苏园香，女，1985年8月17日出生，汉族，永定县人，住福建省永定县。
委托代理人陈碧云、邹道雄，福建唯灿律师事务所律师。
申请执行人林亚玲，女，1966年11月14日出生，汉族，安溪县人，居民，住福建省安溪县。
被执行人廖福荣，男，1978年6月3日出生，汉族，安溪县人，居民，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人林亚玲申请执行被执行人廖福荣民间借贷纠纷一案中，案外人苏园香对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人苏园香称，案外人于2014年3月5日与被执行人廖福荣及何丽萍签订《房屋预约买卖协议书》，约定将位于厦门市禹州大学城一期美人山一里2号楼××室（现已改为美人山一里5号楼××室）房屋转让给案外人，购房款为115万元。双方办理公证当日将上述房屋交予案外人使用。2014年3月12日双方至厦门市公证处签订《委托书》并将上述房屋管理居住、出售、偿还贷款等事宜全权委托给案外人，且于当月进行房屋交接验收。同时双方还约定于2015年3月5日至房管局办理过户手续。剩余银行贷款均由案外人承担。合同签订后，案外人履行了合同约定的付款义务（支付人民币895900元，其余为银行抵押贷款，已公证委托案外人处理，并由案外人承担），案外人也实际占有和使用上述房产。之后，案外人至厦门市房地产登记处办理房地产变更登记手续时，被告知该房因法院查封无法办理变更手续。案外人认为，被执行人已经将其所有的房屋出售给案外人。案外人已经支付合理对价并实际占有该财产。案外人承受被执行人剩余银行贷款债务的方式应当认定案外人已经全部支付购房款。且该房屋产权过户登记手续已在实际办理中。案外人已经善意取得该房产。现因法院查封未能完成过户登记的最后手续，案外人对被执行人有关涉案的借贷欠款事宜不存在过错，根据民事诉讼法以及最高院关于民事执行的相关规定，人民法院不得查封已属于案外人的房屋。案外人要求立即解除查封，避免给案外人造成不必要的损失。
案外人苏园香提供以下证据证明其异议主张：
1.《房屋预约买卖协议书》复印件。
2.《室内物品清单》复印件。
3.二手房专用收据凭据复印件及中国建设银行的转账凭条复印件4份。
4.禹洲大学城物业服务中心于2014年3月17日出具的《证明》复印件，内容为：“姓名苏园香，原禹洲大学城一期美人山一里2号楼××室，现改为美人山一里5号楼××室，已于2014年3月17日入住，特此证明”。
5.厦门市公证处2014年3月12日出具的《公证书》以及厦门市公证处出具的公证费发票。
6.2014年12月2日禹洲物业服务有限公司出具的付款方为“苏园香”的发票复印件、2015年6月10日禹洲物业服务有限公司出具的付款方为“廖福荣”的发票复印件、福建广电网络集团股份有限公司厦门分公司为“苏园香”办理的业务登记表复印件两张、厦门供电公司出具客户名为“廖福荣”的发票复印件六张。
申请执行人林亚玲认为，一、根据我国法律规定：“尚未取得产权证的房屋不得转让”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力”,根据现有证据表明，案外人并没有取得上述房屋的产权，上述房屋至今仍然属于廖福荣所有，法院的相关执行措施正确。二、苏园香向法院提供的《房屋预约买卖协议书》真实性无法确认，即使该协议真实，也只是预约买卖，并不是事实上的买卖合同关系。三、案外人提供的《二手房专用收款收据》空白，足以证明案外人尚未向廖福荣支付购房款；案外人提供的中国建设银行转账凭条格式与中国建设银行ATM机的格式明显不同，且未加盖相关银行印章，真实性无法确认，不能证明苏园香支付购房款；案外人提供的禹洲大学城物业服务中心《证明》真实性无法确认；案外人提供的《公证书》只能证明委托代理关系，不能证明存在房屋买卖关系。综上，根据我国相关法律、法规、政策规定，商品房买卖及其所发生的交易应当具备法定的形式要件，并具有相应的交易凭证、税务发票凭证等法定要件。案外人并不能举证相应的法定形式要件凭证。案外人的执行异议请求没有事实依据，依法应当驳回。
本院查明：廖福荣于2012年6月14日向林亚玲借款人民币10万元、于2013年7月14日向林亚玲借款人民币10万元，两笔借款均约定月利率3%，按月支付利息，未约定借款期限。借款后，廖福荣支付利息至2014年6月15日，余款未偿还、2014年9月22日，林亚玲向本院提起诉讼，并于2014年9月24日提出财产保全申请。本院于2014年9月25日作出（2014）安民初字第5376-1号民事裁定书，裁定：“一、停止办理被告廖福荣所有的址在厦门市同安区美人山一里5号××室（禹洲大学城一期2号楼11层06单元）的权属变更、转移登记手续；二、停止办理原告林亚玲提供的许斌所有的址在厦门市思明区槟榔西里267号203室的权属变更、转移登记手续。”2014年12月17日，本院作出（2014）安民初字第5376号民事判决书，判决廖福荣应在判决生效之日起10日内返还林亚玲借款本金人民币20万元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；自2014年6月16日起计至生效判决确定履行期限届满之日止）。该判决于2015年6月30日发生法律效力。申请执行人于2015年7月15日向本院申请强制执行。本院于2015年11月13日作出（2015）安执字第2759—1号执行裁定书，裁定：“一、对被执行人廖福荣所有的址在厦门市同安区美人山一里5号××室（禹洲大学城一期2号楼11层06单元）房产予以续封。二、限被执行人廖福荣在收到本裁定之日起五日内自动履行生效法律文书所确定的义务，逾期则依法拍卖、变卖上述被查封的房产。三、查封期间，上述财产由被执行人自行保管，但不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”
案外人苏园香于2014年3月5日与被执行人廖福荣签订《房产预约买卖协议书》购买址在厦门市同安区美人山一期2号楼11层06单元的房产，约定房屋价款115万元。被执行人廖福荣于当日出具一份《二手房专用收款凭据》给苏园香收执，内容为：“兹有本人（卖方）廖福荣收到买房苏园香购买本人位于厦门市同安区禹洲大学城一期2号楼11层06单元的房产（购房款/定金）人民币叁万元整（￥30000元整）”。案外人苏园香通过中国建设银行，于2014年3月12日转给何丽萍50万元、于2015年3月13日转账给廖福荣65900元、于2014年6月14日转账给廖福荣15万元、于2014年9月5日转账给廖福荣15万元。2014年3月12日，案外人与廖福荣、何丽萍夫妻在厦门市公证处办理《委托书》的公证。
本院于2016年3月29日对苏园香就涉讼房产的按揭缴交情况进行调查询问，苏园香称其自2014年3月后开始偿还银行按揭，以廖福荣为户名的办理按揭还款的银行卡由苏园香收执，苏园香购房时因医保、社保缴交时间不足一年，根据厦门市限购的政策，双方约定2014年9月份再办理过户手续。后苏园香向本院提交福建省厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第1227号，即苏园香诉廖福荣、何丽萍房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书，该判决书于2016年3月17日生效。该生效判决书确认以下事实，苏园香在《委托书》公证后以廖福荣名义偿还银行按揭款并缴纳讼争房产使用所产生的水电、物业管理、广电网络等费用。该民事判决书判决确认苏园香与廖福荣于2014年3月5日签订的《房产预约买卖协议书》合法有效。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人与被执行人签订的《房产预约买卖协议书》时间在本院查封之前，且业经厦门市同安区人民法院的生效判决确认合法有效。案外人苏园香缴纳水电、物业管理、广电网络等费用的行为，足以证实其已合法占有该不动产。案外人与被执行人约定的房屋价款为115万元，案外人已按合同约定的付款方式支付人民币895900元，剩余的购房款属银行按揭余额，双方在合同中已约定由案外人以被执行人廖福荣的名义向银行支付。被执行人与案外人的上述约定实际上已将原产权人就涉讼房屋所负全部银行债务交由案外人承担。因此，案外人已完全按照合同约定按时履行付款义务。案外人未能办理过户一开始由于限购政策的限制，后因涉讼房产被查封，未能办理过户登记非因案外人自身原因。因此，案外人苏园香对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其要求解除对址在厦门市同安区美人山一里5号××室（禹洲大学城一期2号楼11层06单元）房产的执行措施的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对址在厦门市同安区美人山一里5号××室（禹洲大学城一期2号楼11层06单元）房产的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈志生
审 判 员 林王敏
代理审判员 施路云
二〇一六年四月十五日
书 记 员 苏亚东
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
…….
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。