北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民（商）初字第03016号
原告北京润博房地产开发有限公司，住所地北京市西城区红居东街2号北五楼。
法定代表人陈俊南，董事长。
委托代理人刘思萱，江苏竹辉律师事务所律师。
被告中房集团海外发展有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街17号（秀水南街友谊公司北楼）。
法定代表人尹献辉，总经理。
委托代理人施文华，北京市中地律师事务所律师。
原告北京润博房地产开发有限公司（以下简称润博公司）与被告中房集团海外发展有限公司（以下简称中房公司）追偿权纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官蒋巍、霍思宇参加的合议庭审理本案。本院于2015年4月2日召集各方当事人进行了庭前证据交换，并于同日下午公开开庭进行了审理。原告润博公司的委托代理人刘思萱、被告中房公司的委托代理人施文华到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告润博公司起诉称：2003年6月15日，广东发展银行股份有限公司深圳香蜜湖支行（以下简称香蜜湖支行。原名称为广东发展银行深圳分行深业中心支行，以下简称深业支行）与中房公司、宁波市金港信托投资有限责任公司（以下简称金港公司）签订《贷款合同》，约定香蜜湖支行向中房公司发放贷款1.79亿元用于借新还旧，金港公司为中房公司提供保证担保。《贷款合同》签订后，香蜜湖支行向中房公司发放了1.79亿元贷款，贷款期限为10个月。2004年10月因中房公司不能如期归还上述借款，应中房公司请求并基于商业往来互助润博公司同意为中房公司提供贷款担保用以借新还旧。2004年11月17日，香蜜湖支行、中房公司、金港公司、润博公司四方签署了《贷款重组协议》，约定：润博公司向香蜜湖支行提供抵押担保，由中房公司向香蜜湖支行借新还旧贷款1.4亿元，中房公司在4年中分期偿还；重组贷款中尚未归还的3900万元本金及利息继续由金港公司按照合同承担连带保证责任，由中房公司按约定的时间表偿还。2004年11月16日，中房公司、润博公司签订《协议书》，约定中房公司在债权到期前以其它担保方式替换润博公司担保责任，如不能偿债或提供替代担保方式，致使润博公司提供抵押财产被处分，中房公司将按照该抵押财产被处分时的市场价值足额赔偿，以补偿润博公司损失。2005年2月5日，香蜜湖支行与中房公司、润博公司签订《借款合同》，约定香蜜湖支行为中房公司提供1.4亿元贷款用于借新还旧。同日，润博公司与香蜜湖支行签订《抵押合同》，约定润博公司以其位于北京市宣武区手帕口南街1号1、2、3、4号楼3号楼房产面积5006.48平方米（分摊土地面积1017.52平方米）、手帕口南街1号地下室房产面积19969.57平方米的房产（分摊土地面积3887.79平方米）抵押给香蜜湖支行（以下简称抵押财产）为《借款合同》项下的中房公司借款提供抵押担保，并于2005年4月办理了抵押登记。2005年4月29日，香蜜湖支行发放了1.4亿元贷款，借款期限至2006年4月29日。自2005年4月29日起，应中房公司请求，润博公司累计借给中房公司用于归还香蜜湖支行的贷款本金和利息以及向金港公司支付的担保费等，共计78557327.37元人民币（向香蜜湖支行偿还的借款本金14013663.95元人民币，借款利息19310952.42元人民币；向金港公司支付的担保费和债款代偿费45232711元人民币）。2006年10月31日，香蜜湖支行与广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）签订《债权转让协议》，香蜜湖支行将上述3900万元人民币和1.4亿元人民币两笔债权本金余额转让给粤财公司。2008年3月27日，粤财公司向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）起诉中房公司、金港公司及润博公司。广东高院于2008年12月3日作出（2008）粤高法民二初字第14号民事判决书，判决中房公司向粤财公司清偿债务本金133986336.05元人民币及相应的逾期利息；粤财公司有权就润博公司提供的抵押财产在中房公司的债务范围内优先受偿。该判决生效后，粤财公司向广东高院指定的广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）申请强制执行。2011年4月18日佛山中院对润博公司名下的抵押财产进行变卖处理，珠海市建兴华投资咨询有限公司以82212500元人民币对价取得了抵押财产的房产权，并于2012年3月26日完成了产权过户登记手续。根据润博公司、中房公司约定，润博公司委托深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司（以下简称世联评估公司）于2012年9月30日对被执行抵押财产作出《北京市宣武区手帕口南街1号地下车库和3号楼会所房地产市场价值评估报告》（以下简称《评估报告》），确定抵押财产在评估时点2012年3月31日的市场价值为201170000元人民币。该《评估报告》润博公司已提交中房公司。润博公司的资产由于为中房公司承担担保责任而被低价处置为82212500元人民币，为此蒙受了118957500元损失。双方于2013年10月9日签具了《对润博公司抵押物被处置后导致差额损失予以补偿及有关债权债务解决确认书》（以下简称《确认书》）。另经润博公司与中房公司双方确认，润博公司为中房公司代垫代付债款本息和担保费等共计78557327.37元人民币。但时至今日，中房公司始终没有归还润博公司任何欠款。综上所述，润博公司作为担保人已经履行了对中房公司债务的担保责任，粤财公司已就润博公司名下的相关房产进行了拍卖并实现债权。中房公司作为债务人应当向润博公司偿还债务。根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》相关规定，润博公司诉至法院，诉讼请求：1.确认润博公司和中房公司签具的《确认书》合法有效并予以依法履行；2.判令中房公司向润博公司偿付为其累计垫付的债务本金、利息、担保费等共78557327.37元人民币；3.判令中房公司向润博公司偿付为其抵债所处置的房屋及车位折价款82212500元人民币；4.由中房公司承担本案的诉讼费用。2015年7月14日润博公司向本院提交申请，撤回了第一项诉讼请求。本院于2015年7月16日将润博公司撤回第一项诉讼请求的申请告知中房公司。
原告润博公司向本院提交以下证据予以证明：
第一组证据：
1.（2008）粤高法民二初字第14号《民事判决书》，证明目的：中房公司应向粤财公司清偿《借款合同》（JK04104032）项下债务本金133986336.05元及相应利息；润博公司以其为中房公司提供的抵押财产向粤财公司承担担保责任；判决后各方均未上诉，该判决已生效。
1-1.《保证合同》（BZ04002023），证明目的：中房公司向深业支行贷款人民币1.79亿元；金港公司作为担保人对该笔贷款承担连带保证责任；
1-2.由中房公司及广东发展银行深圳分行签章的借款借据。证明目的：2003年6月19日深业支行向中房公司放贷人民币1.79亿元；贷款期限为2003年6月19日至2004年4月19日；
1-3.《贷款重组协议》，2004年11月17日香蜜湖支行、润博公司、中房公司、金港公司四方共同签署《贷款重组协议》。证明目的：润博公司与中房公司协商以自有物业作为抵押财产向银行提供抵押担保贷款总额1.4亿元人民币；金港公司不再就新增贷款承担担保责任，但应就重组贷款中尚未归还3900万元本金部分及利息承担连带保证责任；
1-4.《借款合同》（JK04104032），2005年2月5日香蜜湖支行与润博公司、中房公司签署《借款合同》；
1-5.《抵押合同》（DY04104032），2005年2月5日香蜜湖支行与润博公司签署《抵押合同》；
1-6.《房屋他项权利证》，2005年2月5日润博公司与香蜜湖支行在北京市宣武区国土资源和房屋管理局办理了他项权利证。证明目的：《贷款重组协议》签订后，中房公司向香蜜湖支行贷款人民币1.4亿元；润博公司作为担保人，以其自有房产、车位等小区配套设施为中房公司贷款提供抵押担保；
1-7.由中房公司及香蜜湖支行签章的借款借据。证明目的：2005年4月29日香蜜湖支行为中房公司放贷人民币1.4亿元；贷款期限为2005年4月29日至2006年4月29日；
2.《协议书》，2004年11月16日，润博公司、中房公司就签署《贷款重组协议》而做出的双方约定签署了《协议书》。证明目的：润博公司同意以其开发的房产及小区配套设施作为抵押财产为中房公司获得借新还旧贷款并免除原担保人金港公司担保责任而签署《贷款重组协议》；中房公司承诺如因其不能如期偿还贷款而使润博公司遭受损失时，愿以抵押财产被执行时的市场评估价值向润博公司承担赔偿责任；
第二组证据：
3.《承诺函》，2009年2月25日，中房公司向润博公司出具的承诺函。证明目的：中房公司确认自2005年4月起至2009年2月25日止，润博公司已为中房公司垫付债务本金、利息、担保费等共计人民币78557327.37元；如润博公司提供的抵押财产被法院强制执行，中房公司自愿承担润博公司的损失；就损失的测算，中房公司同意润博公司委托中立第三方重新评估；
3-1.代付清单，润博公司累计向中房公司支付的用于归还银行贷款本息的统计表。证明目的：润博公司已为中房公司垫付债务本金、利息、担保费等共计人民币78557327.37元；
3-2.特种转账借方传票，润博公司多次向中房公司转账，供中房公司偿还香蜜湖支行贷款本金的书面凭证。证明目的：润博公司分别于2005年12月16日、2005年12月22日、2006年4月30日代中房公司向香蜜湖支行偿还债务本金600万元、800万元、13663.95元人民币，共计14013663.95元；
3-3.香蜜湖支行就中房公司还款出具的贷款利息凭证。证明目的：2005年4月30日至2007年3月22日，润博公司共代中房公司向香蜜湖支行偿还利息共计19310952.42元人民币；
3-4.2008年6月18日，润博公司通过广东发展银行股份有限公司以电汇方式向金港公司支付4000万元人民币的书面凭证；
3-5.2006年1月16日、2008年6月27日，金港公司向润博公司开具的担保费发票；
3-6.金港公司向润博公司出具的收据。证明目的：润博公司代中房公司向金港公司支付了担保费以及债款代偿费共计45232711元人民币；
第三组证据：
4.2011年4月21日、2013年10月17日，佛山中院依据（2008）粤高法民二初字第14号《民事判决书》下达（2009）佛中法执字第372-6《执行裁定书》、《执行情况告知书》及其附属文书。证明目的：2011年4月佛山中院对润博公司提供的抵押财产进行了变卖处理，2011年4月18日珠海市建兴华投资咨询有限公司以82212500元买受，并完成产权过户，润博公司提供的抵押财产被执行完毕；
5.依据与中房公司的约定，2012年9月30日润博公司委托世联评估公司对北京市宣武区手帕口南街1号地下车库和3号楼会所房地产市场价值进行了评估并出具《评估报告》（世联咨字BJ（2012）Z03013号）。证明目的：经评估以2012年3月31日为价值时点，被法院变卖的抵押财产小区及配套设施的价值为人民币201170000元，变卖价格远远低于评估价格，润博公司为此蒙受了巨额损失；
6.2012年10月18日，中房公司向润博公司出具的《收件函》。证明目的：中房公司确认收到润博公司提交的《评估报告》，并对报告中所确定的资产评估价值无异议；
7.《确认书》，2013年10月9日中房公司就润博公司提供的抵押财产被强制变卖后造成的差额损失双方签署的确认文件，载明所有的债权要在2014年11月30日之前解决。证明目的：中房公司确认润博公司抵押财产被变卖产生的损失为118957500元；中房公司愿就润博公司代偿的82212500元承担偿付责任；中房公司愿对因抵押财产强制执行对润博公司造成的损失118957500元承担赔偿责任。
被告中房公司答辩称：对润博公司给予中房公司的经济帮助表示感谢。下面对润博公司的诉讼请求予以答辩。一、本案追偿债权已过诉讼时效。润博公司代中房公司垫付款项的最后时间为2008年6月18日。2009年2月25日的《承诺函》中房公司仅对润博公司垫付款项共计78557327.37元进行了确认。自此之后润博公司从未主张过追偿权，该部分债权诉讼时效应于2011年2月26日届满。抵押财产于2011年4月18日由佛山中院裁定归粤财公司所有。后润博公司并未主张过债权，该部分债权诉讼时效应于2013年4月19日届满。因此，本案中所指的追偿权均已过诉讼时效。二、《评估报告》不能作为本案中追偿权计算依据。润博公司委托世联评估公司作为的《评估报告》中对于本案中抵押财产的估值时点为2012年3月31日。中房公司认为对于本案中抵押财产价值的计算时点应为抵押权实现的2011年4月18日，该抵押财产2012年3月31日的价值不能作为本案追偿权计算依据。
被告中房公司向本院提交以下证据予以证明：
1.《贷款重组协议》。证明目的：润博公司对中房公司向广发银行1.4亿元贷款提供抵押担保；金港公司仅就尚未归还的3900元本部分及利息承担连带保证责任；润博公司对金港公司不承担担保责任；
2.（2008）粤高法民二初字第14号《民事判决书》，2008年12月3日广东高院就粤财公司与润博公司、中房公司及金港公司借款合同纠纷一案做出一审判决；
3.（2009）粤高法执字第7号《执行裁定书》、（2009）佛中法执字第372号《执行裁定书》及附属文件，佛山中院对（2008）粤高法民二初字第14号《民事判决书》依法予以执行。
证据2、3证明目的：（2008）粤高法民二初字第14号《民事判决书》已经生效，并经佛山中院执行完毕；
4.《协议书》，2004年11月16日，润博公司、中房公司就抵押担保后续事宜达成协议。证明目的：如因执行给润博公司造成财产损失，应当按照抵押财产被执行时，即2011年4月18日的市场评估价值对润博公司进行赔偿；
5.2012年9月30日《评估报告》。证明目的：该评估报告中的估值时点为2012年3月31日，与证据4《协议书》中约定的“抵押财产被执行时（2011年4月18日）”时点不一致，不能做为润博公司确认损失的依据。
经本院庭审质证，润博公司、中房公司对对方提交的证据的真实性、合法性均予以认可，故本院对双方当事人提交证据的真实性、合法性予以确认。关于双方所提交证据的证明目的及关联性，将在“本院认为”中，结合案件的焦点问题一并予以阐述。
本院根据上述认证查明：
一、2008年3月27日，粤财公司以借款合同纠纷为由，将中房公司、金港公司、润博公司诉至广东高院。2008年12月3日，广东高院出具（2008）粤高法民二初字第14号判决，查明：2003年6月15日，深业支行与中房公司、金港公司签订《贷款合同》，约定：深业支行向中房公司发放贷款1.79亿元用子借新还旧。同日，金港公司与深业支行签订《保证合同》，为该贷款提供保证担保。2003年6月19日，深业支行向中房公司发放了1.79亿元贷款。2004年11月17日，香蜜湖支行与中房公司、金港公司、润博公司签订一份《贷款重组协议》，约定：1.79亿元的重组贷款已于2004年4月到期，润博公司愿向香蜜湖支行提供抵押担保，由中房公司向香蜜湖支行申请借新还旧贷款1.4亿元，金港公司不再对该1.4亿元承担保证责任。2005年2月5日，香蜜湖支行与中房公司、润博公司签订JK04104032的《借款合同》，约定：香蜜湖支行为中房公司提供1.4亿元贷款用于借新还旧，借款期限为12个月。同日，润博公司与香蜜湖支行签订DY04104032号《抵押合同》，约定：润博公司为上述JK04104032号《借款合同》提供抵押担保；抵押物为：位于北京市宣武区手帕口南街1号的朗琴园1、2、3、4号楼地下车库面积19969.57平方米的房产和朗琴园1、2、3、4号楼会所面积5006.48平方米约房产；担保范围为主合同项下的全部债务，包括并不限于本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、诉讼费、执行费、律师费、评估费、实现债权的费用和其他从属费用。2005年4月14日，京房宣其他字第03455号《房屋他项权证》载明：房屋他项权人为香蜜湖支行，房屋所有权人为润博公司，润博公司用宣武区手帕口南街1号1、2、3、4号楼3号楼房产面积5006.48平方米分摊土地面积1017.52平方米、手帕口南街1号地下室房产面积19969.57平方米的房产分摊土地面积3887.79平方米抵押给香蜜湖支行。2005年4月29日，香蜜湖支行发放了1.4亿元贷款，借据上载明的贷款期限为2005年4月29日至2006年4月29日。2006年10月31日，香蜜湖支行与粤财公司签订资产统一《债权转让协议》，约定香蜜湖支行将《贷款合同》、《借款合同》债权本金余额3900万元、1.4亿元转让给粤财公司。经审理广东高院作出如下判决：1.中房公司向粤财公司清偿JK04104032号《借款合同》项下尚欠的本金133986336.05元及相应的逾期利息；2.粤财公司有权就京房宣其他字第03455号《房屋他项权证》项下润博公司提供的抵押物在上述第一判项中中房公司的债务范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。
二、2004年11月16日，润博公司、中房公司签署《协议书》，约定：润博公司同意以自有合法物业作为抵押物为中房公司提供阶段性抵押担保向香蜜湖支行申请借新还旧贷款；如中房公司债务到期未能偿还债务或向债权人提供替代担保财产或采取其他避免因执行润博公司抵押财产而给润博公司造成损失的，中房公司应按照抵押财产被执行时的市场评估价值向润博公司承担赔偿责任。
三、2009年2月25日，中房公司向润博公司出具《承诺函》：中房公司在此确认：自2005年4月起至今本函确认日止，润博公司已为中房公司向香蜜湖支行垫付债务本金、利息、担保费等共计78557327.37元人民币；如中房公司无法履行判决给付义务，也不能向法院提供其他财产替换润博公司的抵押房产，导致润博公司的抵押物被法院强制执行，由此造成的一切损失依照双方既往约定由中房公司承担全部赔偿责任。对抵押房产的实际价值，同意润博公司委托中立第三方重新评估。
四、（2008）粤高法民二初字第14号判决生效后，广东高院指定佛山中院强制执行该案件。2011年4月21日，佛山中院出具（2009）佛中法执字第372-6号执行裁定书，记载：2011年4月18日，珠海市建兴华投资咨询有限公司以82212500元买受抵押财产。2013年10月17日，佛山中院出具（2009）佛中法执字第372-8号执行裁定书，记载：根据北京市西城区房屋管理局西房管函（2011）31号《西城区房屋管理局关于执行房产过户有关问题说明的函》，抵押财产中的3-24、3-13、3-14、3-15、3-19、3-20不得销售，该局拒绝为该房产办理过户手续，为此，佛山中院将该房产的买受价款2960950元退回珠海市建兴华投资咨询有限公司。2013年10月22日，佛山中院出具（2009）佛中法执字第372-14号执行裁定书，裁定：（2009）佛中法执字第372号案终结本次执行。
五、2012年9月30日，世联评估公司受润博公司的委托，出具《评估报告》（世联咨字BJ（2012）Z03013号），记载：估价对象是建筑面积为19969.57平方米的房屋所有权及分摊的剩余年期为40.5年的地下车库国有出让土地使用权（宣武区手帕口南街1号地下车库）、建筑面积为5006.48平方米的房屋所有权及所分摊剩余年期为28.8年的商配用途的国有出让土地使用权（宣武区手帕口南街1号3号楼会所房地产）；价值时点是2012年3月31日；确定估价对象的房地产市场价值为人民币201170000元。
六、2012年10月18日，中房公司向润博公司出具的《收件函》，记载：《评估报告》已收悉，对评估报告所确定的资产评估价值无异议。
七、2013年10月9日，中房公司向润博公司出具《确认书》，内容为：根据佛山中院执行处置，润博公司名下的房产及车位已被降价拍卖，受让价格仅为82212500元人民币，该房产及车位价格明显低于其市场价值，现经世联评估公司对被执行财产的产权价值重新进行评估，价值为201170000元，由此产生价值差额为118957500元。现中房公司确认并承诺：1.对已为其代偿的82212500元人民币向润博公司承担偿付责任；2.对重新评估后产生的价值差额损失118957500元向润博公司承担赔偿责任；3.因贷款重组所发生的由润博公司为中房公司代付代垫的其他债款及双方有关协议和承诺等仍继续有效；4.对所欠全部债务问题力争于2014年11月30日前予以解决。该《确认书》下方分别由中房公司、润博公司加盖公章。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：2004年11月16日润博公司、中房公司签署的《协议书》、2009年2月25日中房公司向润博公司出具的《承诺函》、2013年10月9日中房公司向润博公司出具的《确认书》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。
针对润博公司、中房公司的诉辩意见，本案的焦点问题归纳为以下几个，本院分别予以阐述：
一、本案追偿债权是否已过诉讼时效。
中房公司认为：润博公司代中房公司垫付款项的最后时间为2008年6月18日，中房公司于《承诺函》中确认润博公司垫付款项78557327.37元是2009年2月25日，故该部分债权诉讼时效应于2011年2月26日届满。2011年4月18日佛山中院裁定抵押财产归粤财公司所有，故该部分债权诉讼时效应于2013年4月19日届满。因此，本案中所指的追偿权均已过诉讼时效。对此本院认为，中房公司于2009年2月25日向润博公司出具《承诺函》，确认“润博公司已为中房公司向香蜜湖支行垫付债务本金、利息、担保费等共计78557327.37元人民币；如中房公司无法履行判决给付义务……导致润博公司的抵押物被法院强制执行，由此造成的一切损失依照双方既往约定由中房公司承担全部赔偿责任”。2013年10月9日中房公司再次向润博公司出具《确认书》表明：“对已为其代偿的82212500元人民币向润博公司承担偿付责任；因贷款重组所发生的由润博公司为中房公司代付代垫的其他债款及双方有关协议和承诺等仍继续有效”。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号）第二十二条的规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”，虽然润博公司对垫付款项的78557327.37元追偿权诉讼时效于2011年2月26日届满、对抵押财产82212500元的追偿权诉讼时效于2013年4月19日届满，但2013年10月9日的《确认书》系中房公司向润博公司作出的同意履行义务的意思表示，现中房公司又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，对此本院不予支持。
二、润博公司垫付款项的78557327.37元是否属于担保追偿权的内容。
润博公司提交的第二组证据，包括代中房公司向银行归还贷款本息的统计表、供中房公司偿还香蜜湖支行贷款本金的特种转账借方传票、香蜜湖支行出具的贷款利息凭证、向金港公司支付4000万元人民币的书面凭证、金港公司向润博公司开具的担保费发票、金港公司向润博公司出具的收据，用以证明自2005年4月至2009年2月25日润博公司已为中房公司垫付债务本金、利息、担保费等共计人民币78557327.37元。在本案庭审中，中房公司认为该笔款项不属于本案担保追偿权的内容。对此本院认为，第三人自愿承诺替代债务人履行债务，称为债务加入。该第三人实际履行，原债务人免责；第三人不履行，债务人不免责。第三人自愿承诺替代债务人履行债务，如经原债务人委托（同意），其履行债务后当然可以向原债务人追偿；未经原债务人委托（同意），属于无因管理。无论属于何种情形，第三人履行债务之后，均有权向原债务人追偿。本案中，润博公司自愿替代中房公司垫付债务本金、利息、担保费等共计人民币78557327.37元，其实质是一种债务加入，润博公司替代中房公司履行了上述债务，即有权向原债务人中房公司追偿。该部分的追偿权与润博公司履行了抵押担保义务之后的追偿权不同，但鉴于润博公司系基于替代中房公司向香蜜湖支行履行还款义务之后而产生对债权的概括请求，且中房公司对润博公司替代履行的上述债务数额予以认可，故本院认为，润博公司的其该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。
三、《评估报告》是否能够作为本案中追偿权的计算依据。
《评估报告》对于抵押财产的价值时点是2012年3月31日、价值为人民币201170000元。中房公司认为抵押财产的价值应以抵押权实现时的2011年4月18日82212500元为依据，2012年3月31日抵押财产的评估价值不能作为本案追偿权的计算依据。对此本院认为，润博公司并未对抵押财产的价值差额损失提出诉讼请求，故《评估报告》是否能够作为本案中追偿权的计算依据本院在此不作出评判，该部分差额本院亦不予处理。
四、本案抵押财产的实际交易价格是多少？润博公司对抵押财产享有的追偿权范围是什么？
《中华人民共和国担保法》第五十七条的规定：为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿，因此依据（2008）粤高法民二初字第14号判决、（2009）佛中法执字第372-6号执行裁定书、（2009）佛中法执字第372-8号执行裁定书，在抵押权人香蜜湖支行已经实现抵押权后，润博公司有权向中房公司追偿。在审理中本院注意到，抵押财产于2011年4月18日以82212500元售出。2013年10月17日，北京市西城区房屋管理局依据西房管函（2011）31号《西城区房屋管理局关于执行房产过户有关问题说明的函》，拒绝为抵押财产中的3-24、3-13、3-14、3-15、3-19、3-20办理过户手续，因此佛山中院将该房产的买受价款2960950元退回原买受人珠海市建兴华投资咨询有限公司，抵押财产的实际交易价格为79251550元。现润博公司起诉中房公司向其偿付为其抵债所处置的抵押财产的金额为82212500元，对此本院认为，虽然中房公司在2013年10月9日的《确认书》中表明“对已为其代偿的82212500元人民币向润博公司承担偿付责任”，但该《确认函》的出具时间早于2013年10月17日抵押财产交易价格的变更时间，故，润博公司的追偿权范围应限于抵押财产的实际交易价格79251550元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第五十七条之规定，判决如下：
一、中房集团海外发展有限公司于本判决生效后十日内向北京润博房地产开发有限公司偿还人民币七千八百五十五万七千三百二十七元三角七分；
二、中房集团海外发展有限公司于本判决生效后十日内向北京润博房地产开发有限公司偿还人民币七千九百二十五万一千五百五十元；
三、驳回北京润博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果中房集团海外发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费845649元，由原告北京润博房地产开发有限公司负担15575元，被告中房集团海外发展有限公司负担830074元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 蒋 巍
代理审判员 霍思宇
二〇一五年七月十七日
书 记 员 郭 琳