四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第1627号
原告杨玉辉，女，1954年2月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人甘廷勇，男，1987年10月30日出生，汉族，系原告杨玉辉之子，住四川省都江堰市。
委托代理人刘文，女，1988年5月8日出生，汉族，系原告杨玉辉之儿媳，住四川省都江堰市。
被告ＸＸ，男，1965年10月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人孙泽慧，女，1965年4月19日出生，汉族，系被告ＸＸ之妻姐，住四川省荥经县。
原告杨玉辉与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，由审判员陈莉适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨玉辉的委托代理人甘廷勇、刘文，被告ＸＸ及其委托代理人孙泽慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉辉诉称，杨玉辉于2011年11月将其所有的位于都江堰市X镇X街X栋X号商铺一间（面积33.68平方米）出租给ＸＸ使用，双方于2011年11月10日签订《铺面出租合同》。该合同约定的租金：前四年租金为每年60624元，租期6年。合同签订至今ＸＸ只向杨玉辉支付了第一年租金，截止2015年4月29日尚欠杨玉辉租金121248元。期间，杨玉辉多次催收房屋租金，ＸＸ均以种种借口推脱。为此，诉请判令：一、解除原、被告双方于2011年11月10日签订的《铺面出租合同》；二、被告立即归还原告租赁物（铺面）；三、被告向原告支付从2013年4月1日起至支付清结时止的租金（从2013年4月1日起截止2015年4月29日的租金为121248元）；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，杨玉辉认为根据原、被告双方签订的补充协议的约定，其第二项诉讼主张的租金应当扣减从2012年7月1日起至2012年12月31日止的租金）。
被告ＸＸ辩称，一、杨玉辉要求解除《铺面出租合同》理由不成立。ＸＸ与杨玉辉以及相邻房东唐国荣、杨利于2011年11月10日签订《铺面出租合同》，将位于都江堰市X街二栋的X号、X号、X号门面租用并连通经营服装销售。铺面租赁期限六年。即从2012年4月1日起至2018年4月1日止。2011年12月29日，ＸＸ向杨玉辉等缴纳了租金和每间铺面5000元的押金，共计18.3万元。2012年6月，ＸＸ从杨玉辉手中领到钥匙，投资50多万对三间清水房铺面按七匹狼公司品牌形象店标准进行装修。2012年8月，ＸＸ投入60多万元从七匹狼公司购买服装进行零售。同年10月，太平街水街道路没有完工，车辆行人无法通行，铺面每天营业额为零，几乎处于关门状态。面对每月支付高额的人工工资、房租、水电费以及100多万元贷款利息的巨大压力。ＸＸ主动找到杨玉辉以及另外两个房东，要求协商房租问题。2012年10月，从客观实际出发，ＸＸ与3位房东签订补充协议，免除2012年房租。尽管如此，这条街仍然一直没有生意，经营举步维艰。2014年1月，9号房东杨利找ＸＸ谈房租一事，被告知这条街道路长期不通，口岸没有起来，大多数门面都租不出去，已出租的铺面都没有收租金。后来，杨玉辉和唐国荣告诉ＸＸ说杨利通知他们来谈房租之事。ＸＸ告诉3位房东不准备租用门面了，这条街因长期道路不通，一直没有生意，铺面几乎处于长期关门状态，开的时间越久亏得越多，准备把铺面关闭，外出打工还债。杨玉辉和11号房东唐国荣当场表态，现在对面的商铺都没有租出去，确实口岸没起来，也没有任何生意，承诺对面铺面没打开之前不收房租，要求ＸＸ继续经营，帮忙练市口，等今后对面铺面打开后，再商量租金的事。随后，杨玉辉和唐国荣电话告知杨利协商的结果，杨利表示赞同，三位房东承诺免除2014年以前及今后市口起来之前房租。2015年，杨玉辉突然又提出租金问题，ＸＸ多次主动打电话并找人联系杨玉辉，希望双方通过协商，拿出科学、公平合理的办法继续解决租金问题。但这些想法和做法都一一遭杨玉辉强硬拒绝。不仅如此，杨玉辉还多次带领一帮不明身份的人到门面吵闹滋事、恐吓、威胁、辱骂ＸＸ，致使ＸＸ无法营业，长期关门，造成巨大精神和经济损失。可见，杨玉辉毁约信心之坚定，毁约意愿之强烈，不惜一切代价以主观臆测为依据，不尊重客观实际，拒不执行双方约定。《合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不之支付的，出租人可以解除合同。”合同法的明确规定显然将承租人拒付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由。太平街道路不通，杨玉辉没有告知ＸＸ，致使ＸＸ的铺面处于半营业状态，无法产生收益，ＸＸ有正当理由拒付租金。因此，ＸＸ没有违约，杨玉辉收回铺面的理由不成立，恳请法院不予支持。二、杨玉辉要求ＸＸ支付租金的主张超过法律规定的诉讼时效，法院不应支持。如上所述，原、被告双方于2011年11月签订铺面租赁合同，同年12月缴纳租金和押金，租房起止时间为2012年4月1日至2018年4月1日，而杨玉辉交付铺面钥匙时间为2012年6月，2012年10月22日，原、被告双方签订补充协议，双方约定“因太平街水街道路一直未完工不能通行，乙方（被告ＸＸ）经营受到较大影响，双方本着公平原则，甲方（原告杨玉辉）免收2012年7月1日至2012年12月31日铺面租金，从2013年1月1日起收续房租”。2014年双方口头约定免除2014年及以前房租。杨玉辉在诉状中却要求ＸＸ支付2013年4月1日起至支付清结时止的租金（即从2013年4月1日起截止2015年4月28日止租金121248元）。那么，ＸＸ于2011年12月29日支付的租金是哪年的？如果ＸＸ从2013年4月起至今没有支付杨玉辉租金，杨玉辉为什么2013年、2014年一直不追缴租金？且相同性质的9号和11号房东为什么没有起诉ＸＸ？由此可见，杨玉辉当庭撒谎，再假设杨玉辉诉讼理由成立，依据《民法通则》第136条“下列诉讼时效期为一年……（三）延时或拒付租金的”，杨玉辉关于租金的诉讼请求超出诉讼时效，应当予以驳回。综上所述，ＸＸ在整个租赁合同履行中不存在违约行为；杨玉辉要求解除合同、支付租金的诉求并无事实予以支持，应当驳回杨玉辉的全部诉讼请求。另因道路长时间不通，经营口岸一直未起来，造成《铺面租赁合同》无法履行，要求杨玉辉退还ＸＸ已缴纳的租金6万元和5000元押金。
经审理查明，杨玉辉系X镇X街XXX号房屋业主，前述房屋经灾后重建取得都江堰市X街水街X栋X号（面积33.68平方米）商铺的所有权。
2011年11月10日，作为甲方的杨玉辉与作为乙方的ＸＸ签订《铺面出租合同》一份，载明：甲方将坐落于都江堰市太平街水街二栋十号（面积33.68平方米）铺面出租给乙方使用（按每平方米150元／月计算）。二、乙方租赁出租铺面的期限为六年，即2012年4月1日至2018年4月1日止。三、乙方将铺面做服装用途。在合同期内乙方若需转租，第三方必须和甲方重新签订合同。四、乙方应保证出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定。五、出租铺面的租金按第一年60624元，每年支付一次，必须提前一个月支付。第二年起租金每次支付半年房租，第四年起每年递增10%。六、租赁期间，乙方自行负责水电、物业管理、卫生、消防等其他应缴费用。七、乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止不正常损坏，若有损坏乙方负责及时维修或赔偿，房屋在装修中不得破坏房屋结构，应符合有关规定。八、本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：1、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府决定征用、收购、收回或拆除租赁房地产；3、甲乙双方协商一致，结清一切费用。九、按本合同规定应有乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回铺面，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方拖欠房租及其他各项费用达一个月；2、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3、违反本合同第七条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的。甲方根据上述情形单方解除合同的，乙方预交款项有结余的，甲方可不予退还。十、本合同届满，乙方需继续租用出租铺面，应于届满之日前一个月向甲方提出续租要求，同等条件，乙方有优先权。十一、甲乙双方应全面履行本合同所定各项业务，不得无故解除合同。十二、甲乙双方中任一方不履行本合同所定的义务造成对方损失，应向对方赔偿实际损失。十三、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。十四、本合同自签订之日起生效。十五、乙方交付甲方5000元押金，用于终止租赁时隔墙回复或水电其他费用的支付保障。前述合同签订后，2011年12月29日，ＸＸ向杨玉辉支付租金60000元和押金5000元，杨玉辉向ＸＸ出具《收条》一份。庭审中，杨玉辉对收到ＸＸ支付的租金60000元和ＸＸ缴纳的押金5000元的事实予以确认；已收取的60000元就是第一年的租金，但该金额是杨玉辉省掉第一年租金零头收取，以后的租金仍按60642元收取。另外，ＸＸ在庭审中称杨玉辉于2012年6月才将案涉铺面的钥匙交予ＸＸ，但ＸＸ未提供证据予以证明。
同时查明，2012年10月22日，作为甲方的杨玉辉与作为乙方的ＸＸ签订《补充合同》一份，载明：一、乙方承租甲方位于都江堰市太平街水街2栋10号33平方米铺面，因太平街水街道路一直未完工不能通行，乙方经营受到较大影响，双方本着公平原则，经双方协商决定：甲方免收双方约定乙方（2012年7月1日至2012年12月31日）的铺面租金，从2013年1月1日起收续房租。二、此合同到期后，甲乙双方仍按2011年11月10日签订的《铺面出租合同》双方继续履行。三、本合同经甲乙双方签字生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。庭审中，杨玉辉对签订该《补充协议》的事实予以认可。
另查明，ＸＸ为证明都江堰市X街水街X间商铺已出租不足30间，由于水街未正式开市，受太平街市政道路地铁修建和招商量小等客观因素影响，房东未收取房租的《证明》一份，该份《证明》未见出具日期。另外，该《证明》涉及门牌号为X，租户签名由唐碧华、张晓波等10人签名并捺印，但唐碧华、张晓波等10人均未到庭。ＸＸ为证明杨玉辉在2014年初与唐国荣一起口头承诺由ＸＸ免费使用案涉商铺至该商铺对面的商铺使用时止，提交唐国荣出具《证明》一份，预证明“曾与杨玉辉于2014年1月的某天下午，一起前往案涉铺面，ＸＸ当时说想把铺子关了，一直没生意，想除去打工，唐国荣与杨玉辉当时说：在对面铺面没打开之前不收取房租，等对面铺面打开后再一起上了以后的租金。ＸＸ当庭申请唐国荣出庭作证，但ＸＸ不予认可2015年6月10日的庭审笔录，唐国荣的当庭证言不予采信。
还查明，原、被告双方因商铺出租和租金问题发生争议，都江堰市公安局太平街派出所曾于2015年4月14日和4月22日两次出警处理。
上述事实，有以下证据：原、被告双方的身份信息、房屋所有权证、《铺面出租合同》一份、《补充协议》一份、《证明》二份、接（报）处警登记表二份以及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，杨玉辉与ＸＸ于2011年11月10日签订的《铺面出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，杨玉辉按约向ＸＸ提供商铺后，ＸＸ也应当按约履行其支付租金的合同义务。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，以及《铺面出租合同》第九条“按本合同规定应有乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回铺面，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方拖欠房租及其他各项费用达一个月。”的约定，ＸＸ于2011年12月29日支付租金60000元和缴纳押金5000元后，一直使用案涉铺面至今，但未再向杨玉辉支付租金，符合前述法律的规定和《铺面租赁合同》的约定，杨玉辉要求解除原、被告于2011年11月10日签订《铺面出租合同》的主张成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”和第五十六条“《民事诉讼法》第七十条规定的证人确有困难不能出庭，是指以下情形：（一）年迈体弱行动不便无法出庭的；（二）特殊岗位确实无法离开的；（三）路途特别遥远，交通不便难以出庭的；（四）因自然灾害等不可抗力的原因无法出庭的；（五）其他无法出庭的特殊情况。前款情形，经人民法院许可，证人可以提交书面证言获证视听资料或者通过双向视听传输技术手段作证。”的规定，ＸＸ提供门牌号为X的铺面承租人出具其所对应出租人未收租金的《证明》，但ＸＸ既未提交该《证明》中签名捺印的10位承租人的身份证明，也未申请10位承租人出庭作证，因此，该《证明》不符合前述法律的规定，本院不予采信。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。”的规定，ＸＸ当庭申请证人唐国荣作证，与法律规定相悖。本院为查明案件真相，准许唐国荣出庭作证，但ＸＸ对2015年6月10日有唐国荣出庭作证部分的庭审笔录不予认可，本院对唐国荣的证言不予采信。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”和第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。”的规定，ＸＸ应对“杨玉辉于2014年1月口头承诺免收案涉铺面的租金至铺面对面的铺面使用之日止”的抗辩意见，承担举证不能的后果。本院对ＸＸ认为“《铺面出租合同》解除条件不成就”的抗辩意见不予支持。
关于杨玉辉要求ＸＸ立即归还租赁物（铺面）的问题。如前所述，解除《铺面出租合同》符合法律规定和当事人双方的约定，应当予以解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，《铺面出租合同》解除后，ＸＸ应当向杨玉辉归还租赁物（铺面）。由于ＸＸ租赁铺面后用于服装经营，归还租赁物尚需对库存物品进行处理，本院酌定给予ＸＸ30天腾退案涉租赁铺面时间。杨玉辉要求ＸＸ归还租赁物（铺面）的主张成立，本院予以支持。
关于杨玉辉要求ＸＸ支付从2013年4月1日起至支付清结时止租金的问题。原、被告双方在《铺面出租合同》中约定租期从2012年4月1日起算，则ＸＸ于2011年12月29日向杨玉辉支付的租金应为2012年4月1日起至2013年3月31日止。又因原、被告双方于2012年10月22日签订《补充合同》，从2012年7月1日起至2012年12月31日止免收租金，从2013年1月1日起收续房租。ＸＸ已支付的第一年租金60000元应为其支付的2012年4月1日起至2012年6月30日止以及2013年1月1日起止2013年9月30日止的租金。对于2013年10月1日起至租赁物（铺面）返还之日止的租金未支付，根据《合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，ＸＸ应向杨玉辉支付从2013年10月1日起至租赁物（铺面）返还之日止的租金。杨玉辉要求ＸＸ支付租金的主张成立，本院予以支持。因杨玉辉收取的第一年租金为60000元，则月租金为5000元（60000元÷12个月），ＸＸ应按5000元／月租金标准向杨玉辉支付租金。ＸＸ认为其实际于2012年6月才收到案涉铺面钥匙，《铺面出租合同》的租赁期限应从2012年6月开始计算的抗辩意见，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。另外，ＸＸ认为杨玉辉在2013年、2014年未向其主张租金而杨玉辉在本案中主张租金超过诉讼时效的问题。因原、被告双方对租金未结算，且ＸＸ一直在使用案涉租赁物，杨玉辉要求ＸＸ支付租金的主张，并未超过法律规定的诉讼时效。对ＸＸ的抗辩意见，本院不予支持。
另外，关于ＸＸ要求返还其已支付租金60000元和缴纳的押金5000元的问题。因2012年4月1日起，ＸＸ对案涉租赁铺面装修使用，无权要求返还租金。本案中，ＸＸ未就该5000元押金提起反诉，其要求杨玉辉返还5000元押金的主张在本案中不予处理，可由ＸＸ另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十四条第一款、第五十五条第一款、第五十六条、第七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告杨玉辉与被告ＸＸ于2011年11月10日签订的《铺面出租合同》；
二、被告ＸＸ于本判决生效之日起30日内向原告杨玉辉返还位于都江堰市X镇X街水街X栋X号铺面（面积33.68平方米）一间；
三、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告杨玉辉支付租金。计算方式为：从2013年10月1日起至本判决确定的租赁物（铺面）返还之日止，按月租金5000元为标准；若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述租金计算至付清之日止；
四、驳回原告杨玉辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2724元，减半收取1362元，由被告ＸＸ承担。此款，原告杨玉辉已垫付，由被告ＸＸ在履行本判决时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院，逾期则按自动放弃上诉处理。
审判员 陈 莉
二〇一五年六月十五日
书记员 李欣然