上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2338号
上诉人（原审原告，反诉被告）上海联厦实业公司，住所地上海市。
法定代表人陈爱明，总经理。
委托代理人邵开俊，北京尚公（上海）律师事务所律师。
委托代理人潘菁，北京尚公（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）上海历代实业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人吉增义，董事长。
委托代理人李斌，公司员工。
原审被告潘定安，男，1953年9月11日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。
上诉人上海联厦实业公司（以下简称“联厦公司”）、上诉人上海历代实业发展有限公司（以下简称“历代公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，联厦公司与潘定安于2011年9月20日签订《租赁协议书》，约定由乙方（潘定安）向甲方（联厦公司）承租联厦公司位于上海市中山北路XXX号三楼的房屋（以下简称“系争房屋”），租期自2011年8月16日至2016年8月15日，乙方前三年向甲方缴付租用费人民币（以下币种均为人民币）332，000元，后二年缴付租用费350，000元；付款方式为按季付清，先付后用，即每季度前五天付清全款，如逾期不付，按未付金额的日5‰交纳滞纳金，超过一个月不付清全款，视作乙方自行终止协议，甲方有权停止供水、供电，由此所造成的后果均由乙方自负；乙方营业场所及相关设施所消耗的水、电、电话费由乙方自理，逾期未付乙方按全部费用的日15%交违约金；双方必须严格遵守（除不可抗拒因素外），中途不得毁约，如有违约，应当由违约方向另一方赔偿经营损失，赔偿经营损失以一个月的房屋租金为标准即28，000元；甲方提供直线电话给乙方使用，押金1，000元，自本协议签署另收房租押金30，000元。
2013年2月27日，潘定安与历代公司签订《转让协议》，约定甲方（潘定安）与联厦公司签订的租赁协议2011年8月15日至2016年8月15日，转让给乙方（历代公司）经营，乙方受让甲方签订的租赁协议，并承担协议上的所有义务责任，甲方与联厦公司签订的租赁协议转让给乙方后均与甲方无任何责任关系；甲方与联厦公司签订合同上所需支付的租赁费用全归乙方承担支付，（包括所有债权、债务），与甲方无关。另载明，该协议一式四份，甲乙双方各执一份，联厦公司一份，见证人一份；双方签字盖章物业确认即刻生效。联厦公司、历代公司以及见证人上海云顶拍卖有限公司在该协议以及《租赁协议书》上均加盖骑缝章。
潘定安支付至2011年12月31日的租金计278，000元。历代公司支付至2012年6月30日的租金计166，000元。
2014年8月，联厦公司起诉至原审法院，以潘定安未按约支付租金及潘定安已将《租赁协议书》转让给历代公司为由，请求判令：1、确认联厦公司与潘定安、历代公司签订的《租赁协议书》于2014年1月8日解除；2、潘定安、历代公司向联厦公司支付拖欠的房屋租金共计506，642元（自2012年7月1日至2014年1月8日）；3、潘定安、历代公司支付联厦公司房屋租金滞纳金820，870元（按逾期未付金额的千分之五每日计算）；4、潘定安、历代公司向联厦公司支付房屋使用费74，586元（自2014年1月9日至2014年3月31日）；5、潘定安、历代公司赔偿联厦公司损失83，000元；6、潘定安、历代公司向联厦公司支付拖欠的电费10，926元及违约金32，830元；7、诉讼费由潘定安、历代公司承担。
历代公司提起反诉，请求判令：1、联厦公司继续履行租赁协议并按未实际使用时间相应延长租赁期限；2、联厦公司立即恢复租赁房屋屋顶的全部漏水点；3、联厦公司赔偿历代公司房屋装修费1，950，000元；4、联厦公司赔偿历代公司空调等电器设备的重新安装费100，000元；5、联厦公司赔偿历代公司员工窝工费500，000元；6、联厦公司返还其占有的历代公司的所有财物；7、联厦公司支付历代公司违约金28，000元；8、联厦公司向历代公司开具已付租金的发票；9、反诉诉讼费由联厦公司承担。
原审法院又查明，历代公司于2014年1月23日出具给北京尚公（上海）律师事务所的《复函》载明，联厦公司因为出租房屋顶漏水问题，考虑联厦公司和历代公司的友好合作基础，历代公司决定放弃诉权，并请求联厦公司给予三个月的租金宽限期，若届时仍不支付，历代公司将无条件撤场。
原审法院再查明，联厦公司于2014年4月1日起收回了系争房屋，但之后，房屋重新被历代公司占用。
原审庭审中，联厦公司为证明经催告潘定安、历代公司仍未支付租金后联厦公司通知解除《租赁协议书》，提交了联厦公司于2013年12月12日要求潘定安、历代公司支付所欠租金并赔偿经营损失的《律师函》，该函件载明收件人为潘定安，抄送历代公司。潘定安称，收到该函后未告知历代公司；历代公司称，没有收到过该函件。联厦公司又提供了其于2014年1月9日以挂号信形式邮寄给潘定安、历代公司的《租赁协议解除通知书》，内容为：1、自本通知发出之日（即2014年1月8日）起，正式终止《租赁协议书》，并收回系争房屋使用权；2、收到本通知后三日内，一次性全额支付所欠房屋租金4，703，000元以及违约金17，625元；3、收到本通知后三日内，一次性全额赔偿经营损失28，000元；4、收到本通知后七日内，将遗留的家具杂物搬出。对此，潘定安称，收到了该函件但与其没有关系，也未告知历代公司。历代公司称，未收到过该函件。原审审理中，历代公司为证明其未付租金是因为联厦公司未对系争房屋严重漏水部分进行维修，提交了照片两组以及2013年3月15日的《通知函》。对此，联厦公司称照片真实性不予认可，未收到过《通知函》。
原审庭审过程中，历代公司为证明联厦公司非法进入系争房屋造成其损失，提交了2014年5月23日上海市公安局普陀分局东新路派出所询问笔录摘抄，该摘抄内容载明，联合大厦管理处副经理钱礼刚陈述，系争房屋是业主联厦公司租借给潘定安的，潘定安又租给历代公司，因为历代公司拖欠房租，通过发律师函函告解除租赁合同，但历代公司一直不予理睬，并不肯搬走房内物品；4月3日，物业受联厦公司委托，将该房屋内的物品搬到了联合大厦369房间内暂时寄放，将该房屋收回；当时已到派出所说明了情况；到了4月13日早上，因为业主又将该房屋出借给他人，需要按租户要求重新装修，所以物业配合业主找来施工人员，到该房屋内将原有装修拆除，重新进行装修。对此，联厦公司称该证据系摘抄本，没有原件，对真实性及关联性不予认可，且钱礼刚的陈述未经公安机关查证属实，不能作为定案依据。历代公司又提供装修合同三份、预决算单、空调服务工程施工合同、员工工资证明以及收据若干以证明其损失。对此，联厦公司称历代公司未提供原件，真实性无法确认，关联性不予认可。
原审审理过程中，经法院组织至实地验看，系争房屋存在多处漏水情况。
原审法院认为，关于本诉，联厦公司与潘定安签订的《租赁协议书》真实有效，法院予以确认。潘定安与历代公司签订《转让协议》，约定将《租赁协议书》的权利义务一并转让给历代公司，并经联厦公司确认，故《租赁协议书》的承租方由潘定安变更为历代公司。联厦公司要求潘定安承担责任的诉请，均缺乏事实依据，法院均不予支持。历代公司辩称因联厦公司未对系争房屋漏水进行维修，故停止支付租金，但历代公司并未提供充分证据证明其已通知联厦公司对漏水屋顶进行维修，相反在历代公司向联厦公司提供的函件中，历代公司已明确表示不追究房屋漏水的责任，且根据相关法律规定出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故历代公司如认为房屋漏水而联厦公司拒绝维修的应自行维修，并向联厦公司主张维修费用，以避免扩大损失。故历代公司以系争房屋漏水为由，停止支付租金的辩称意见缺乏法律依据，法院不予采纳。历代公司未按约支付租金，经联厦公司催告后仍未支付的，联厦公司有权解除《租赁协议书》。现联厦公司要求确认《租赁协议书》已解除，符合相关法律规定，法院予以支持。关于解除日期，虽《租赁协议解除通知书》的落款日期为2014年1月8日，但《国内挂号信函收据》上显示邮寄的日期为2014年1月9日。法院确定《租赁协议书》的解除日期为2014年1月10日。联厦公司主张支付拖欠租金的诉请，因房屋确有漏水情况，租金应予酌减，法院根据本案实际情况酌情确定历代公司给付联厦公司租金400，000元。关于联厦公司要求给付逾期支付房屋租金滞纳金的诉讼请求，因联厦公司并未完全履行出租人的所有义务，法院对此诉讼请求不予支持。《租赁协议书》解除后，历代公司继续占有系争房屋已无合同依据，法院对联厦公司要求历代公司支付合同解除后至2014年3月31日收回房屋后的房屋使用费的诉请，予以支持。房屋使用费的数额参照租金计算方式由法院酌定为50，000元。关于联厦公司要求历代公司赔偿损失83，000元诉讼请求，因合同约定的违约赔偿责任为相当于一个月的租金，联厦公司该诉讼请求与合同约定不符，且联厦公司并未完全履行出租人的义务，法院对此诉讼请求不予支持。联厦公司要求历代公司支付拖欠的电费，符合合同约定，法院予以支持。关于拖欠电费的违约金，历代公司辩称约定过高，要求减免并同意按照银行同期贷款利率计算，符合法律规定，法院予以采纳。系争房屋现由历代公司掌控，但该占有并非基于合同关系而发生，故对2014年4月1日之后联厦公司与历代公司就系争房屋交互占有产生的后果，本案不予处理，双方均可寻途径予以解决。关于反诉，历代公司未按约支付租金，经催告后仍未支付，致使联厦公司收取租金的合同目的不能实现，构成根本性违约。历代公司拒绝支付租金的行为与合同签订的目的相悖。鉴于法院在本诉部分已对合同解除作出论述，故不再赘述。法院对历代公司要求联厦公司继续履行《租赁协议书》、延长租期、修复房屋的诉讼请求均不予支持。关于历代公司要求联厦公司赔偿房屋装修费、空调等电器设备的重新安装费、员工窝工费损失的诉请，历代公司作为违约方，要求联厦公司赔偿损失，缺乏法律依据，法院不予支持。历代公司要求联厦公司归还占有的所有财物，但历代公司未提供相关物品的清单，且在合同解除后系争房屋存在双方交互占有的情况，故法院在本案中不予处理。历代公司要求联厦公司支付违约金28，000元的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。历代公司要求联厦公司开具已付租金的发票的诉讼请求，因双方对此并无约定，法院对此诉讼请求不予支持。历代公司就发票一节可另寻途径解决。关于电话押金及房租押金的问题，双方亦可在解决交互占有系争房屋问题的过程中一并予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、上海联厦实业公司与上海历代实业发展有限公司间的《租赁协议书》于2014年1月10日解除；二、上海历代实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海联厦实业公司自2012年7月1日至2014年1月10日的租金400，000元；三、上海历代实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海联厦实业公司自2014年1月11日至2014年3月31日的房屋使用费50，000元；四、上海历代实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海联厦实业公司电费10，926元；五、上海历代实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海联厦实业公司逾期给付电费的利息损失（以10，926元为本金，自2013年9月7日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付日止）；六、对上海联厦实业公司其余的诉讼请求不予支持；七、对上海历代实业发展有限公司要求上海联厦实业公司继续履行2012年3月27日签订的《租赁协议书》的诉讼请求不予支持；八、对上海历代实业发展有限公司要求延长租赁期限的诉讼请求不予支持；九、对上海历代实业发展有限公司要求上海联厦实业公司支付违约金28，000元的诉讼请求不予支持；十、对上海历代实业发展有限公司要求上海联厦实业公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费20，505元，由联厦公司与历代公司各半负担。反诉受理费13，712元，由历代公司负担。
联厦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋虽有漏水现象，但程度轻微，完全不影响承租人正常使用，而且历代公司已经通过书面形式明确表示放弃对系争房屋漏水事宜的诉权，原审法院判决减轻或免除历代公司应支付的房屋租金以及滞纳金义务不当，历代公司长期拖欠租金，且经联厦公司多次催告后仍未支付，已构成根本性违约，应支付违约金。故请求二审法院撤销原审判决第二、三、六项，依法改判，支持其原审诉请。
上诉人历代公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，不同意联厦公司的上诉请求。历代公司拒付租金有两个原因，一是联厦公司收取租金后不开具发票，导致历代公司财务无法做账，另一个原因是严重的漏水问题，系争房屋交付存在缺陷，影响承租人正常使用，承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金，历代公司投资2，600，000元，签约以后至今无法正常运营，没有达到签约目的，损失巨大。请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、七、八、九、十项，依法改判继续履行双方租赁协议并根据实际未使用时间相应延长租赁期限，不同意支付2012年6月30日之后的租金以及2014年1月11日之后的房屋使用费，请求改判支持历代公司原审反诉诉请。
联厦公司不同意历代公司的上诉请求，坚持其上诉请求。
原审被告潘定安不同意联厦公司的上诉请求，认为漏水严重情况是客观存在的。由法院依法处理。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，潘定安与历代公司签订的《转让协议》，约定将联厦公司与潘定安签订的《租赁协议书》的权利义务一并转让给历代公司，并经联厦公司确认，与法无悖，该《租赁协议书》合法有效，应予以确认。系争房屋在历代公司租赁期间存在漏水系不争的事实，根据相关法律规定出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，历代公司称其已通知联厦公司对漏水部位进行维修，但未提供证据佐证，历代公司既未提供其要求联厦公司进行修复的相关证据，也未在出租人未履行维修义务的情况下进行自行维修，而自2012年7月1日起历代公司停止支付租金，在联厦公司发函催告后，历代公司向联厦公司复函中又明确表示不追究房屋漏水的责任，故历代公司以系争房屋漏水为由，停止支付租金，不符合合同约定，现联厦公司要求确认《租赁协议书》解除，符合相关法律规定，原审法院确定《租赁协议书》的解除日期为2014年1月10日，并无不妥，理由原审法院已作阐述，本院不再赘述。鉴于系争房屋确实存在漏水情况，联厦公司作为出租方，在合同履行中存在瑕疵，故历代公司支付租金应予酌减，本院根据实际情况酌情确定历代公司给付联厦公司租金254，000元，同理，联厦公司履行合同存在瑕疵，其要求给付逾期支付房屋租金滞纳金的诉讼请求，依据不足，不予支持；《租赁协议书》解除后，历代公司继续占有系争房屋已无合同依据，联厦公司要求历代公司支付合同解除后至2014年3月31日的房屋使用费的诉请，予以支持，房屋使用费的数额参照租金计算方式由法院酌定为35，000元。由于系争房屋现仍由历代公司占有使用，原审法院认为该占有并非基于合同关系而发生，故对2014年4月1日之后联厦公司与历代公司就系争房屋交互占有产生的后果，本案不予处理，并无不妥。由于合同解除系历代公司未按约支付租金所致，现历代公司要求联厦公司赔偿房屋装修费、空调等电器设备的重新安装费、员工窝工费损失以及违约金的诉请，缺乏法律依据，不予支持。历代公司要求联厦公司归还占有的所有财物，但历代公司未提供相关物品的清单，且在合同解除后系争房屋存在双方交互占有的情况，故原审法院在本案中不予处理，亦无不妥。关于电话押金及房租押金的问题，双方亦可在解决交互占有系争房屋问题的过程中一并予以解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1856号民事判决主文第一、四、五、六、七、八、九、十项；
二、撤销上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1856号民事判决主文第二、三项；
三、上诉人上海历代实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上诉人上海联厦实业公司自2012年7月1日至2014年1月10日的租金人民币254，000元；
四、上诉人上海历代实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上诉人上海联厦实业公司自2014年1月11日至2014年3月31日的房屋使用费人民币35，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费人民币20，505元，由上诉人上海联厦实业公司与上诉人上海历代实业发展有限公司各半负担。反诉受理费人民币13，712元，由上诉人上海历代实业发展有限公司负担。二审案件受理费人民币34，217元，由上诉人上海联厦实业公司承担人民币18，217元，由上诉人上海历代实业发展有限公司承担人民币16，000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年三月十八日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。