广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第593号
上诉人（原审被告）佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人林晓娣，该公司职员。
委托代理人吴进，该公司职员。
被上诉人（原审原告）王媛，女，蒙古族，1973年6月16日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人陈尚安，广东常道律师事务所律师。
上诉人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人王媛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1000号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除王媛以佛山市禅城区裕亨陶瓷商行的名义与碧桂园公司于2012年11月8日签订的合同登记备案编号为yc（2012）1104960的《广东省商品房买卖合同》；二、碧桂园公司于判决发生法律效力之日起十日内向王媛退还购房款5500000元；三、碧桂园公司于判决发生法律效力之日起十日内向王媛支付违约金825000元；四、驳回王媛的其他诉讼请求。如碧桂园公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序审理，案件受理费59848元，由王媛负担4700元，碧桂园公司负担55148元。
上诉人碧桂园公司上诉提出：一、涉案房屋在买卖合同约定的交付日期前已竣工并验收合格，符合合同约定的交付使用条件，原审法院以一份不具备证明效力的《工程整改单》及通话记录认定涉案房屋在交付前工程未完工，不符合交付使用条件，属于事实认定错误，违反法律规定。
（一）涉案房屋在合同约定的交付日期前已验收合格，符合合同约定的交付使用条件。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，商品房只要经验收合格，即可交付使用。自2004年国务院取消“综合竣工验收”审批后，从目前全国各地来看，判断和界定建设工程验收合格的标准基本上就是以《竣工验收备案表》为准。本案中，涉案房屋在合同约定的交付日期前已竣工，并且在质量检测站的监督下，经碧桂园公司、施工、监理、设计、勘察等多方单位验收合格后并最终通过佛山市禅城区国土城建和水务局的验收备案，验收材料已明确涉案房屋的主体工程、装修工程均验收合格，也就充分证明涉案房屋在交付前工程不仅完工，而且符合法律规定的交付条件，同时也符合买卖合同第八条关于交付使用条件的约定。2.如涉案房屋在合同约定的交付日期前尚未完工，作为必须按照工程进度支付工程款的碧桂园公司来说，根本不可能在竣工报告上盖章确认，也更加不可能通过质量检测站、城建水务局等政府建设主管部门的验收备案。3.原审法院对碧桂园公司提交的《竣工验收备案表》所要证明的目的和内容，也予以采信。综上所述，涉案房屋在合同约定的交付日期前已完工，并且验收合格这一事实应当得到认定。
（二）王媛提供的《工程整改单》、通话记录不能作为认定涉案房屋在交付前工程仍未完工的依据。1.王媛所言《工程整改单》是张贴在涉案房屋餐厅的墙上，明显有悖日常生活逻辑。如果说王媛提供的《工程整改单》是真实的，其作为碧桂园公司的内部交流文件，只能流转于碧桂园公司相关职能部门的办公地点，而且从《工程整改单》所述内容来看，明显不符合碧桂园公司的利益，更不可能直接粘贴于涉案房屋餐厅处。2.王媛提供的《工程整改单》仅仅是手机拍摄照片形成的复印件，极有可能是王媛单方伪造制作，其真实性、合法性无法得到确认，故不得作为证据予以采信，这是其一。其二，如果该《工程整改单》诚如王媛所言是粘贴在涉案房屋餐厅墙上的话，那么，实际上王媛取得该份文件的原件并不存有任何困难，但是庭审时，王媛却未能提供原件予以核对，而根据其所陈述的发现原件线索的现场也没有任何证据加以佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第78条的规定，王媛提供的该份证据的效力不应得到认定，但原审法院根本不顾及王媛在可以取得原件但却未能提供原件，碧桂园公司也不予认可的情况下仍然将该证据作为定案的依据，明显违反了上述法律的规定。3.即使王媛提供的《工程整改单》是真实的，也不能依据该份《工程整改单》直接判定涉案房屋在交付前工程尚未完工。首先，《工程整改单》中的联系人刘德和并非专业的工程人员，其不能作出工程是否完工的专业判断。其次，不同的人对同一事情的判断标准不一，联系人刘德和所述工程未完工完全为其个人的主观判断，并不排除是其个人夸大其词或其他用意，因为没有其他任何证据能够佐证刘德和所述情况的真实性，包括王媛自身提供的没有任何地址信息的照片以及对话人员身份无法确认的录音等证据材料。最后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以按照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证……”从碧桂园公司提供的《竣工报告》、《竣工验收备案表》等证据来看，不仅有施工单位、监理单位、设计单位等多方确认工程已完工，并且经政府建设主管部门备案验收通过，明确认定房屋的主体工程、装修工程已经完工并且验收合格。而《工程整改单》仅仅是刘德和的个人主观陈述，不能仅凭《工程整改单》中刘德和的个人陈述和认定标准，即推翻上述各验收单位乃至政府部门的验收意见。4.从王媛提供的通话记录来看，首先没有移动电信部门盖章确认，真实性没法确认。即使该通话记录是真实的，只能证明王媛拨通过碧桂园公司物业服务中心、销售中心的办公电话，但具体的通话内容无法得到确认，也无法通过该通话记录佐证涉案房屋在交付时工程未完工。
原审法院一方面采信碧桂园公司提供的《竣工验收备案表》的证明内容，另一方面又以王媛提供的不具备证明效力的《工程整改单》认定涉案房屋尚未完工，未达到交付条件，前后明显存在矛盾，应当予以纠正。涉案房屋已经完工，达到法定与约定的交付条件，理应得到认可。
二、涉案房屋在达到法定和合同约定的交付使用条件后，碧桂园公司也书面通知王媛办理收楼手续，已经全面履行按期交房义务，不存在逾期交楼的根本违约行为，原审法院判定碧桂园公司存在违约行为且合同达到解除条件明显属于事实认定错误。
（一）本案中，在涉案房屋达到法定和合同约定的交付使用条件后，碧桂园公司已按合同记载的王媛通迅地址书面通知王媛办理收楼手续，王媛也确认收悉该份通知书，由此可见，碧桂园公司已经全面履行按期交房的义务，不存在逾期交楼违约行为，更加不存在《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交楼长达90天的根本性违约行为。而从王媛提供的照片、录音、《工程整改单》等证据来看，也无法证明碧桂园公司存在根本性违约行为。故在碧桂园公司没有任何逾期交楼违约行为的前提下，当然也就不具备王媛可主张合同解除成就的条件和基础。从目前来看，并没有任何法定或客观情形会导致双方继续履行合同无法实现的障碍存在，如轻易判决解除合同，明显对碧桂园公司不公平，严重损害了碧桂园公司的合法权益，不利于维护交易的稳定。
（二）在碧桂园公司发送书面收楼通知至收悉本案一审传票前，碧桂园公司未曾接收王媛有关涉案房屋需要维修、整改、合同解除等权利主张，碧桂园公司当然有理由相信合同是处于继续履行的状态，而且距离第一次发送书面通知时间也仅三个月，故无必要再次发送收楼通知；而在原审庭审期间，双方有关涉案房屋的交接等相关事宜也多次进行沟通协商。原审法院认为碧桂园公司截止原审诉讼时未有再次通知王媛收楼，明显与事实不相符。
三、涉案房屋相对应的《商品房买卖合同》不具备解除的条件，故原审法院判定由碧桂园公司承担总楼价15%的巨额违约金不合法也不合理。如上所述，碧桂园公司根本就不存在逾期交楼的根本违约行为，当然合同也就并不具备解除的条件和基础，碧桂园公司也就无须承担支付违约金的法律后果。庭审中王媛也未曾举证其遭受的实际损失，故原审法院判定由碧桂园公司承担总楼价15%的巨额违约金没有任何事实依据，不合法也不合理。
综上所述，涉案房屋在合同约定的交付日期前已完工且验收合格，碧桂园公司也书面通知王媛办理收楼手续，碧桂园公司不存在逾期交楼的根本违约行为，合同不具备解除的条件，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决第一、二、三项，依法改判；2.由王媛承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人王媛答辩称：一、依据法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的交付条件应当分三个层次：1.经过验收合格的房屋主体；2.出示并提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等必备的法律文件；3.交付的房屋还应符合合同约定的装修标准及其他约定。在上述三个条件充分具备后作为卖方的碧桂园公司依约应通知买方王媛并提供交接清单经双方验收后共同签署，才能完成交付手续。但碧桂园公司在2013年5月20日交付期限届满前并未向王媛提供上述必备文件，房屋也不符合约定的装修标准，甚至可以说当时房屋根本上还不具备基本的入住条件。直至2013年8月8日碧桂园公司仍在安排工程人员进行工程整改，并出具《工程整改单》确认2013年5月20日业主收楼时该房大部分工程未做。可见在合同约定的2013年5月20日交付期满时房屋尚不具备交付条件，在碧桂园公司决定整改维修后何时完成装修工程、何时符合交付条件却没有再书面通知王媛。由于碧桂园公司的不作为，怠于履行通知交付义务，逾期超过90天，造成王媛重大损失。原审法院基于以上事实依法判决解除合同是合理合法的。
根据双方合同约定及碧桂园公司庭审时确认，涉案商品房为带装修交付。从合同第三、四条可知，涉案商品房建筑面积340.71平方米，其中套内建筑面积291.70平方米，单价为16142.76元，按套内建筑面积计价达18854.99元，房屋总价值550万元，在签定合同时已全额支付给碧桂园公司。从价格完全可推知，该商品房应属豪华精装修交付的高档住宅。事实上在订立合同时，碧桂园公司的销售人员刘德文就曾对王媛说过，该商品房的价格构成中，其中每平方米有3500多元属于装修价格，整套住宅中含有120万元属于装修成本。而在2013年5月20日涉案房屋的公共环境、电梯、楼房主体及房屋内部的地面、天花、墙体、内部配套设施等多处均存在严重质量问题，与上述相应价格的豪华装修标准相差甚远，经王媛多次投诉无人理睬，在距离交楼日期已过三个月时，王媛于2013年8月22日在涉案房屋看到粘贴餐厅墙壁上《工程整改单》，见到直到2013年8月8日碧桂园公司才安排另外工程人员进行整改维修，并出具《工程整改单》确认大部份工程未做及要求于2013年8月15日前整改完毕，但直到8月22日仍未动工。此期间已过多日，在诉讼期间甚至在2013年10月12日原审法院现场调查时，涉案房屋仍存在地板瓷砖多处开裂、不完整，天花板开裂，木板及木质门用料低劣，墙体包装脱胶，厕所马桶盖脱落，墙体没刮平，木地板刮花及洗面台脱落等严重质量问题，其装修质量连基本装修标准也未达到。直到本次一审、二审诉讼时止，碧桂园公司究竟有无重新整改装修，整改结果如何，都没有书面告知王媛也没有再通知王媛收楼。
二、王媛出于对碧桂园品牌的信赖，才倾尽所有积蓄，甚至已经把王媛父母及父母原来居住在内蒙古、深圳等地的房子全部出卖，再向亲友大额高息借贷，好不容易才凑足五百多万元房款全部一次性交给了碧桂园公司。而意想不到的却是旧的房子全部出卖后，从2012年11月将五百多万元购房款全部交给碧桂园公司至今已近两年，经过一审、二审诉讼，全家近十人至今仍在为住房的问题而烦恼不堪，至今仍在四处奔波，碧桂园公司的不负责任的违约行为造成全家近十人近两年来居无定所，严重影响王媛一家的生活和工作，给王媛一家所造成的物质和精神上的影响是极其巨大的。
三、消费者权益保护法的修订，大大体现了我国正逐步加强对商业垄断行为和霸王条款的打击力度，正逐步规范市场经营管理，保护弱势的消费者群体的合法权益，以维护社会的安定。原审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，也正是体现了这一法律精神和价值判断。原审法院认定事实清楚、审理程序合法、适用法律正确，碧桂园公司的上诉请求、理由没有任何事实和法律依据，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。
上诉人碧桂园公司在二审期间向本院提交如下证据：
1.《监理单位工程质量评估报告（合格证明书）》一份，用以证明涉案房屋所在楼宇的装修工程在交付之前不仅完工，而且经监理单位评估认定为工程质量合格；
2.催促收楼通知书一份，用以证明碧桂园公司在2014年2月10日再次以书面形式通知王媛办理收楼手续。
被上诉人王媛质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可。在交付期限届满前碧桂园公司从未向王媛出示该份报告，原审期间碧桂园公司也没有出示该报告，该报告不属于新证据。该报告只是表明碧桂园公司单方面对主体质量问题确认，交付条件除了主体还包括合同约定的装修标准、法律文书等，如住宅质量保证书、住宅质量说明书等，碧桂园公司从来没有向王媛出示过其它法律文件，该报告不能证明碧桂园公司已经达到交付条件及履行了交付通知手续。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，碧桂园公司在原审期间从未提交过该证据。其次，该邮件没有开封且被退回，即该通知书并没有送达到给王媛，王媛有证据证明交付期限届满后打电话给碧桂园公司要求整改，但碧桂园公司并没有回复也没有进行整改，该通知书不能证明碧桂园公司履行了交付义务。
本院认为，证据1来源合法，对其真实性予以确认；证据2是在原审法院作出一审判决之后发出，不足以证明在合同约定的交楼期限内涉案房屋符合交付使用条件，故本院对证据2不予采纳。
被上诉人王媛在二审期间向本院提交如下证据：碧桂园公司的员工刘德文在2013年8月26日发给王媛的邮件（内容为由王媛确认整改项目）一封以及刘德文在2013年8月27日发给王媛的信息一条，用以证明涉案房屋在2013年8月26日还存在很多装修质量问题。
上诉人碧桂园公司质证认为：对邮件往来双方身份的真实性以及邮件内容的真实性、合法性、关联性均不予确认。王媛所陈述的内容，不符合碧桂园公司交楼的程序。业主在验楼时提出需要整改的项目，然后由碧桂园公司进行确认，针对收楼的程序碧桂园公司是有规定的。王媛主张由碧桂园公司员工帮其验楼，不符合事实，也不符合日常生活经验。关于短信的质证意见，该短信不能反映刘德文发送邮件给王媛，其内容与王媛提到的邮件并没有任何关系，不能证明刘德文在2013年8月26日发送邮件给王媛。
本院认为，关于邮件，由于不能确认发件人的真实身份情况，故不能认定该邮件属于刘德文代表碧桂园公司发送，故本院对邮件不予确认。关于信息，该信息的发送号码是1367405****，而碧桂园公司发给王媛的收楼通知书反映其销售中心跟办人员刘德文的联系电话是1367405****，故可认定该信息属于刘德文发送给王媛，本院对其真实性予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案中，王媛向碧桂园公司购买商品房，双方签订买卖合同并对交楼时间、违约责任作出了明确约定。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.……2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。……”由此可见，碧桂园公司应在2013年5月20日前将符合约定条件的合格房屋交付给王媛，若逾期超过90天的，王媛有权解除合同，并要求碧桂园公司退款及支付违约金。根据王媛提供的2013年8月8日《工程整改单》可知，王媛已于2013年5月20日拟收楼，但当时因大部分工程未做，王媛已进行投诉，至2013年8月8日王媛所购房屋仍有部分工程需要整改。由此可见，涉案房屋在交付期限届满时尚未符合交付使用条件，碧桂园公司已构成违约。虽然碧桂园公司对王媛提交的证据提出异议，但《工程整改单》是由碧桂园公司的工作人员签署确认，可信程度较高；而且，王媛一审提交的电话明细清单、二审提交的信息内容，均反映交楼期限届满后王媛曾与碧桂园公司的工作人员联系，根据日常经验法则判断，这些证据能佐证《工程整改单》的内容，故本院对碧桂园公司提出的异议不予采纳。诉讼中，碧桂园公司提交《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《监理单位工程质量评估报告（合格证明书）》用以证明涉案房屋的工程质量及装修质量均验收合格，但事实上，在2013年5月20日交楼期限届满当天，涉案房屋尚有大部分工程未做，直至2013年8月8日仍有部分工程需要整改，故上述证据材料不足以推翻客观存在的事实，不足以反驳王媛提交的证据，故本院对碧桂园公司的主张不予支持。双方所签《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第七条约定：“若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”直至2013年8月20日，碧桂园公司并未通知王媛涉案房屋已整改合格及可以再次收楼，此时已逾期交楼90天，依照合同约定王媛有权解除合同；王媛于2013年9月2日向原审法院起诉请求解除合同，并未超过《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第七条约定的行使合同解除权的期限，故原审法院判令解除双方之间的合同关系正确，本院予以支持。碧桂园公司主张本案不具备解除合同的条件，理据不足，本院不予支持。根据合同约定，因碧桂园公司逾期交房构成违约，碧桂园公司须向王媛退回已付房款5500000元及按照已付款的20%支付违约金。对于违约金是否过高的问题，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则予以衡量，原审法院酌定将违约金调整为按已付房款的15%计算为825000元，并无不当，本院予以支持。碧桂园公司主张不应承担已付款15%的违约金，理据不足，本院不予支持。
综上，碧桂园公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56075元，由上诉人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 袁嘉莹