山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第1637号
上诉人（原审被告）刘爱莲，山西省农业科学院情报研究所干部。
委托代理人袁林江，山西锋卫律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）牛天恩，太原化工农药厂退休职工。
委托代理人袁林江，山西锋卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张桂香，山西省教育印刷厂退休职工。
委托代理人刘思滕，山西新维宪律师事务所律师。
上诉人刘爱莲、牛天恩因与被上诉人张桂香房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院作出的（2014）小民初字第789号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘爱莲、牛天恩及其共同委托代理人袁林江，被上诉人张桂香及其委托代理人刘思滕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
太原市小店区人民法院经审理查明，刘爱莲与牛天恩系夫妻关系。2009年7月4日，张桂香（乙方）与刘爱莲（甲方）签订《协议》一份，协议约定，甲方愿意将山西省农科院在省畜牧所院内建造的经济适用房一套转让给乙方；甲方确定能分配下房子后，乙方一次性给甲方补偿转让费30000元；建房期间，甲方因买房需交的一切费用均由乙方按甲方的名字替交；在与房地产公司签订正式合同时，最好能想办法按乙方的名字签订；若房产证要以甲方的名字办理，办证后五年以后再办理过户手续，过户费用均由乙方承担。同日，张桂香向刘爱莲支付报名费60000元、转让费30000元。后张桂香以刘爱莲名义于2009年9月9日至2013年12月27日分六次向山西省农业科学院团购委员会、山西骅燕置业有限公司长风项目分公司全额缴纳购买E5-3-1202号（A区5号楼3单元12层02号）房屋购房款及其他费用共计531880元，已交清全部购房款。
2010年10月20日，刘爱莲（买受人）与山西骅燕置业有限公司（出卖人）签订《康馨苑小区商品房认购协议书》一份，协议约定，买受人认购的商品房为康馨苑小区：A区5号楼3单元12层02号，用途为住宅，商品房建筑面积为140.83平方米；该商品房按建筑面积计算，由于康馨苑小区商品房为团购商品房，团购均价暂按人民币每平方米3150元预收房款，地下车库停车位按80000元/每车位预收，总价金额，房价440704元，车位价80000元，共计520704元；出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用；商品房交付使用后20个月内，出卖人承诺将买受人的房地产权属证书办理完毕；协议还约定了其它条款。
另查明，涉诉房屋系山西省农业科学院职工团购房，具有报名资格的人员为山西省农业科学院职工，报名采取实名制，要求购房人姓名与房产证产权人一致，选房按照职务加工龄进行打分。山西省农科院职工团体购房项目实施方案规定，购房资格原则上不得转让他人和变更户名。
太原市小店区人民法院认为，本案的争议焦点有三个，第一，张桂香、刘爱莲签订的《协议》所指向的标的物是购房指标还是房屋；第二，张桂香、刘爱莲签订的《协议》的效力；第三，牛天恩是否为《协议》所指向的标的物的共同所有人。首先，关于张桂香、刘爱莲签订的《协议》所指向的标的物是购房指标还是房屋，虽《协议》约定“甲方愿意将山西省农科院在省畜牧所院内建造的经济适用房一套转让给乙方”，但是协议签订之日涉诉房屋并未建成且协议未指向具体房屋，同时原告向被告支付的补偿转让费30000元非房屋的价格，因此，可以认定《协议》所指向的标的物是购房指标，并非现成的房屋。其次，关于张桂香、刘爱莲签订的《协议》的效力，《协议》是否有效，应当看是否违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。从双方签订协议的过程和协议内容以及协议签订后的履行情况看，刘爱莲在协议上签字对《协议》进行了确认并收取了张桂香的转让费，可知其与张桂香签订《协议》完全是自愿行为，《协议》是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，损害国家利益的情形，也无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的情形存在。购房指标作为标的物能否进行转让，法律、行政法规并无禁止性规定。刘爱莲作为山西省农业科学院职工享有的对单位内部团购房屋的购买权，是其作为单位职工这一特定身份资格所享有的权利，其将所享有的购房权利转让给张桂香，是对其权利的自由处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害单位及他人的利益。虽然山西省农业科学院对购房资格有不得转让和变更户名的规定，但是这仅是山西省农业科学院的内部规定，不能代替法律或行政法规。因此，双方签订的《协议》合法有效。再次，关于牛天恩是否为《协议》所指向的标的物的共同共有人，由于购房指标是具有一定身份资格的人员所享有的权利，刘爱莲作为山西省农业科学院职工而享有对其单位团购房的购买权，是其作为单位职工这一特定身份资格所享有的权利，因此，该权利属于刘爱莲个人独享，不属于夫妻共享，牛天恩不是该权利的共同权利人。张桂香、刘爱莲签订《协议》并未侵犯牛天恩的权益，故对牛天恩要求确认其系刘爱莲买卖房屋的权利人之一及撤销张桂香、刘爱莲签订的《协议》的主张，本院不予支持。刘爱莲将其享有的购房权利转让给张桂香后，即丧失对该权利的享有，张桂香成为该权利的合法享有人。现张桂香已交清涉诉房屋的购房款等全部款项，其应取得涉诉房屋康馨苑小区A区5号楼3单元12层02号房屋的所有权。虽刘爱莲与山西骅燕置业有限公司签订了《康馨苑小区商品房认购协议书》，由于其未支付任何购房款，故此协议并不能证明其系涉诉房屋的实际出资人及真实的购买人。现张桂香要求确认康馨苑小区E5-3-1202（A区5号楼3单元12层02号）房屋所有权为其所有，证据充分，本院予以支持。关于张桂香要求刘爱莲协助其办理变更房屋权属手续的问题，因涉诉房屋尚未办理房屋产权登记，但是按照协议约定刘爱莲负有协助张桂香将房屋产权登记至其名下的义务，因此刘爱莲应及时协助张桂香办理变更房屋权属相关手续，费用由张桂香负担。据此判决：1、位于康馨苑小区A区5号楼3单元12层02号房屋所有权人为张桂香；2、刘爱莲及时协助张桂香办理上述房屋的权属变更手续，费用由张桂香负担；3、驳回牛天恩的诉讼请求。本诉案件受理费100元（张桂香已预交），由张桂香负担，第三人之诉案件受理费50元（牛天恩已预交），由牛天恩负担。
刘爱莲、牛天恩不服太原市小店区人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉，称：一、一审判决认定事实错误。1、双方转让的应为房屋所有权，而非购房指标。刘爱莲与张桂香转让的是刘爱莲单位的一套团购房，而依据刘爱莲单位关于团购房的相关规定，该房只有刘爱莲才有资格购买。张桂香支付刘爱莲3万元应当理解为张桂香因购买刘爱莲的团购房所享受优惠的补偿，而并非购房指标转让费。购房指标是刘爱莲因其与所工作单位的特定身份关系而享有的一种权利，是刘爱莲的特定身份权利，无法转让。2、刘爱莲与张桂香之间的房屋买卖行为因违反法律法规的强制性规定而无效。《城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项及《山西省房地产交易管理条例》第十条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，据此，刘爱莲将尚未取得房屋产权证书的房产转让给张桂香明显违反了上述两项法律的强制性规定，依法该转让协议无效。3、牛天恩对涉案房产享有共同所有权。刘爱莲转让的是涉案房产，牛天恩作为刘爱莲的配偶，依法对涉案房产享有共同所有权。二、一审判决适用法律错误。依据上述事实，可以认定涉案协议无效，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定均属适用法律错误。张桂香、牛天恩据此请求本院：1、撤销太原市小店区人民法院（2014）小民初字第789号民事判决；2、改判康馨苑小区A区5号楼3单元12层02号房所有权归刘爱莲、牛天恩所有；3、上诉费由张桂香承担。
张桂香辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人转让的是购房指标，张桂香的合同目的是为了取得涉案房产的所有权，刘爱莲的合同目的是为收取3万元转让费，刘爱莲取得3万元的同时已实现合同目的，且已把购房权转让给了张桂香。双方签订的《协议》是购房指标转让合同，该合同是双方的真实意思表示，我国现行法律没有禁止购房指标转让的明确规定，即使刘爱莲单位规定集资房不得转让，但这仅是内部规定，不能对抗第三人，故涉案合同合法有效。张桂香履行了合同义务理应得到涉案房产所有权。张桂香、刘爱莲之间的买卖行为是购房指标的买卖，并不违反张桂香、牛天恩所说的强制性法律规定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。
本院认为，涉案协议均有刘爱莲、张桂香的签字，为双方的真实意思表示。虽该协议约定“刘爱莲愿意将山西省农科院在山西省畜牧所院内建造的经济适用房一套转让给张桂香”，但因合同签订时房产并不存在，30000元也并非购房款，且其后均是借刘爱莲的名义，张桂香实际支付购房款，故协议约定的只是对涉案房产购房指标的转让而不是对实体房产的转让。该协议并不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定严格履行各自的权利义务。因此，按约定张桂香交付转让费及购房款，并办理相关手续后理应取得涉案房产的所有权，刘爱莲有义务协助张桂香办理涉案房产权属变更手续。关于刘爱莲的配偶牛天恩称其不知涉案买卖事宜，刘爱莲与张桂香所签协议应为无效协议的主张，因刘爱莲为完全民事行为能力人，其有能力处置自身因享有购房资格而取得的购房指标，该处置行为并不是法律要求的必须经过配偶同意方能进行的处置行为，且该协议于2009年签订，牛天恩与刘爱莲系夫妻，不可能不知道刘爱莲买卖购房指标事宜。故本院对牛天恩以不知情主张协议无效的辩解理由本院不予支持。
综上据述，原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（刘爱莲已预交），50元（牛天恩已预交），由刘爱莲、牛天恩共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 景铜柱
审判员 尹继华
审判员 李翠萍
二〇一四年十二月十八日
书记员 孟美荣