新疆维吾尔自治区库车县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）库民初字第1770号
原告吐尔洪·依米提，男，维吾尔族，1972年11月2日出生，新疆库车县人，住库车县。
委托代理人艾尼瓦尔·吾布力，新疆制衡律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司库车支行（以下简称工行库车支行）。住所地：库车县友谊路*号。
负责人庄继飞，该支行行长。
委托代理人吴婷，中国工商银行股份有限公司新疆分行职员。
委托代理人段红艳，中国工商银行股份有限公司阿克苏分行职员。
被告库车明欧房地产开发有限责任公司（以下简称明欧公司）。住所地：库车县解放路。
法定代表人艾力米日阿力木，该公司董事长。
委托代理人吐尔洪卡迪尔，该公司副经理。
原告吐尔洪·依米提诉被告中国工商银行股份有限公司库车支行、库车明欧房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2005年11月9日作出（2005）库民初字第ll90号民事判决，原告吐尔洪·依米提对该判决不服，提起上诉。2006年9月5日，阿克苏地区中级人民法院作出（2006）阿中民二终字第365号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告吐尔洪·依米提仍不服，向阿克苏地区中级人民法院提出申请，请求撤销原判，再审本案，中级法院于2008年8月15日作出（2O08）阿中民监字第23号驳回申诉通知书。原告又向自治区高级人民法院申请再审，高级法院于2010年6月17日作出（2OO9）新民申字第740号民事裁定，指令阿克苏中院对本案再审。中院再审后，于2010年10月12日作出（2010）阿中民再终字第39号民事裁定，裁定撤销该院（2006）阿中民二终字第365号民事判决和本院（2005）库民初字第1190号民事判决，发回本院重审，本院于2011年5月25日作出（2011）库民初字第416号民事判决，原告吐尔洪·依米提对该判决不服，提起上诉。2011年9月22日，阿克苏地区中级人民法院作出（2011）阿中民二终字第430号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，原告吐尔洪·依米提对此判决仍不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，高级法院于2013年10月29日作出（2O13）新民1-调字第44号民事裁定，裁定撤销阿克苏地区中级人民法院作出的（2011）阿中民1-终字第430号民事判决和本院（2011）库民初字第416号民事判决，发回我院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、二被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吐尔洪·依米提诉称：被告工行库车支行将其所有的房屋出租给我，并签订了房屋出租合同。我在承租期间，工行库车支行在我不知情的情况下将该房屋出售给了被告明欧公司，被告的行为违反了“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人；承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的法律规定，故请求法院保护原告的优先购买权，判令两被告间的房屋买卖合同无效，并由被告承担本案诉讼费用。
被告工行库车支行辩称：原告起诉的事实是虚假的，我行在出卖房屋前已履行了通知义务，原告书面答复我行表示同意解除租赁合同，由我行自行对外出售涉诉房屋，故原告的优先购买权并未受到侵害。且该房屋当时已被政府列入拆迁范围，按照政府规定不能进行自由交易，明欧公司已取得拆迁许可证，故我行与明欧公司之间的房屋交易协议的性质已不是普通意义上的房地产交易行为，而实属拆迁补偿协议。另根据有关法律规定，承租人的优先购买权不能导致房屋买卖合同无效。综上，请求驳回原告的诉讼清求。
被告明欧公司辩称：本案中《房地产转让意向书》、《房地产转让协议》虽然不是原告本人签名，但原告于2003年5月6日向被告工行库车支行交纳100000元购房款，后抵作租金及2003年11月27日原告出具的证明，足以说明原告同意解除与被告工行库车支行的租赁合同并知悉涉案房屋出售价格，且工行库车支行在出卖房屋前已履行了告知义务，系原告自愿放弃优先购买权，故本案不适用承租人优先购买权的相关规定。本案所涉房屋转让时已经属于拆迁范围，原告主张房屋买卖合同无效，与事实不符。综上，原告所诉无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年7月27日，原告与被告工行库车支行签订了房地产租赁契约，约定工行库车支行将座落在库车县新城区文化路的房屋出租给原告使用，建筑面积为1229.38平方米，租赁期限自2001年8月5日至2010年8月4日止等。合同签订后，原告吐尔洪·依米提投资增建了砖混房屋，并将租赁的房屋进行了装修。在租赁合同履行过程中，被告工行库车支行依据上级银行“尽快处置抵债资产”的要求决定出售原告承租的商业用房，并将此事告知了原告，原告于2003年5月6日向工行库车支行交纳了100000元预付款，同年10月20日，原告向工行库车支行表示其同意用购买库车贸易总公司杏花商场（即本案所涉房屋）预付款100000元支付工行库车支行房租费。
被告工行库车支行于2003年11月27日向库车县土地管理局出具的报告载明：“被告工行库车支行拟将位于库车县友谊路与杏花园交叉口第二门市部的房产以180万元净价出售，相关费用全部由买方承担”。同日，原告向工行库车支行书写了一份证明，内容为“库车工行，我与贵行签订的第二门市部租赁协议租期9年，现未到期，因贵行根据上级要求尽快处置抵贷资产，本人同意贵行出售本人所租房屋及土地，解除租赁协议，但需补偿本人装修和建房费计306213元（见附件）”。
2005年1月10日，被告工行库车支行又与被告明欧公司签订《房地产转让合同书》，约定“甲方（即被告工行库车支行，下同）将该房屋有偿转让给乙方（即被告明欧公司，下同）；由乙方自行办理房地产过户事宜，甲方协助提供有关手续，在办理房地产过户过程中所需交纳的所有税、费（含土地出让金）由乙方承担，乙方自行承担过户不能的责任，该转让协议不影响原租赁合同的法律效力，如乙方开发建设需要拆迁租赁的房屋、终止原租赁合同，由乙方与承租人自行协商解决，有关补偿费用由乙方承担”等。合同签订后，明欧公司按合同约定于当日一次性给付了工行库车支行1120670.58元的购房款。2005年8月5日，原告向本院提起诉讼。
庭审中，被告工行库车支行提交了2003年10月2日、2003年11月5日与原告吐尔洪·依米提签订的《房地产转让意向书》，证实其将房屋建筑面积1229.38平方米的房地产以1120670.58元转让给原告吐尔洪·依米提，原告吐尔洪·依米提在该意向书上签名。原告吐尔洪·依米提对该房地产转让意向书中的签名不予认可，并于2011年1月15日，向本院提出申请，要求对阿克苏地区中级人民法院（2006）阿中民二终字第365号卷宗正卷第40页（即房地产转让意向书）、第49页（即房地产转让协议）中“吐尔洪.依米提”的汉文、维文签名及指纹是否为原告本人所签及捺印进行鉴定。经本院委托，新疆恒正司法鉴定所于2011年3月11日做出新恒法文鉴字（2011）第21号司法鉴定检验报告书，鉴定意见为：（2006）阿中民二终字第365号卷宗正卷第40、49页中“吐尔洪.依米提”的汉文签名不是吐尔洪.依米提所写，并向我院回函称“由于我所不具备指纹鉴定检验资质，不予鉴定”。原告为此支付了3200元的文字鉴定费。
另查明：2010年8月4日，原告与被告工行库车支行所签订的房地产租赁契约已到期，原告至今依然实际占用该房屋。
被告工行库车支行原名称为中国工商银行新疆库车县支行，现名称变更为中国工商银行股份有限公司库车支行；被告明欧公司原名称为库车明欧开发有限责任公司，现名称变更为库车明欧房地产开发有限责任公司。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，关于出售第二门市部土地房产报告、房地产租赁契约、房地产转让合同书、收条、原告书写的证明、房地产转让意向书、文书检验鉴定书等证据予以证实，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。原最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》（试行）第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。本案中，原告吐尔洪·依米提作为涉案房屋的承租人，在其租赁期间承租房屋被出售时，依法享有优先购买权。被告工行库车支行于2003年11月27日向库车县土地管理局出具的关于出售第二门市部土地、房产的报告，可以证实被告工行库车支行当时拟将涉案房产以180万元的价格净价出售。在此情况下，原告吐尔洪·依米提于当日向被告工行库车支行出具一份证明，表示同意被告工行库车支行出售其租赁房屋，解除与被告工行库车支行签订的房屋租赁合同，并提出要求赔偿其房屋装修费和建房费306213元。但被告工行库车支行却最终在2005年1月10日将房屋降价为1120670.58元出售给被告明欧公司。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。庭审中，被告工行库车支行提交了内容为“将涉案房产以1120670.58元出售给原告吐尔洪·依米提，且由原告吐尔洪·依米提签名的《房地产转让意向书》”，用以证明是原告自行放弃了优先购买权。原告吐尔洪·依米提对该意向书中的签名予以否认，经鉴定并非是由原告吐尔洪·依米提本人亲笔所写。被告工行库车支行未提供充分的证据证实其在降价出售涉案房产时，已告知过原告吐尔洪·依米提，且原告吐尔洪·依米提在同等条件下放弃优先购买权的相关证据。综上，原告吐尔洪·依米提请求确认被告工行库车支行与被告明欧公司签订的房地产转让合同无效的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、原最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告中国工商银行股份有限公司库车支行与被告库车明欧房地产开发有限责任公司于2005年1月10日签订的房地产转让合同无效。
本案案件受理费50元，鉴定费3200元，合计3250元，由被告中国工商银行股份有限公司库车支行承担1625元，由被告库车明欧房地产开发有限责任公司承担1625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。
审 判 长 马 俊 杰
代理审判员 程 秀 风
人民陪审员 艾则孜·尼亚孜
二〇一四年四月十日
书 记 员 罗 晓 刚
翻译阿孜古丽·司马义