大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第3517号
原告（反诉被告）王喻。
委托代理人李鸿杰，系辽宁同城律师事务所律师。
委托代理人苏文贺，系辽宁同城律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）大连奥泰房地产开发有限公司。
法定代表人王树彬，系该公司董事长。
委托代理人马文龙，男，系被告公司法律顾问。
委托代理人马兴骅，男，系被告公司法律顾问。
原告（反诉被告）王喻（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）大连奥泰房地产开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯忠璞、审判员马雯菁、审判员卢丹丹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李鸿杰、苏文贺，被告的委托代理人马兴骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的商品房。合同签订后，原告全额向被告支付房款，但被告于2013年1月27日向原告交付房屋，逾期交房27天。同时被告亦未按期将需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法按期办理房屋产权证，故请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金42，462元。2、被告向原告赔偿延期交房违约金1，620元。3.诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。第一，关于逾期交房问题。因为案涉小区购房者人数众多，被告无法安排购房者同时入住，故被告根据楼层情况，按顺序办理入住手续，应视为合理。而且原告存在逾期收房的情况，被告有权据实延期交房。第二，关于逾期办证问题。案涉小区出现逾期办证并非基于被告方原因，而是因为政府政策调整造成的。因大连市卫生局批准在案涉小区内设立非政府举办的非营利性医院，导致案涉小区由原来的三个楼整体规划变更为三个楼单体规划验收，致使房屋产权证逾期办理。因此不属于被告的责任，不应由被告承担逾期办证违约金。第三，合同约定如出现逾期办证的情况，被告承担的责任仅为继续办理，因此即使逾期办证，被告方根据合同约定也不需要承担违约责任及支付违约金。原告主张按照日万分之二点一计算违约金的标准过高，应予以调整。
反诉原告（被告）反诉称，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定案涉房屋交付日期为2012年12月31日前交付。但反诉被告于2013年1月27日到反诉原告处办理接收房屋手续，属于逾期未办理接收房屋手续，故请求法院判令：1.反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金人民币4，860元；2.反诉费由反诉被告承担。
反诉被告（原告）辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。第一，反诉被告依据合同约定办理银行贷款，因办理贷款的程序及时限的原因，致使反诉被告至2013年1月23日方付清余款，反诉被告并无违约行为。第二，合同约定反诉原告应交付质量符合合同约定标准的房屋，在交付房屋前需通知买受人并出具证明文件。第三，反诉原告于2013年1月27日通知反诉被告，晚于合同约定的交房时间。反诉被告接到通知后及时办理交接收房手续。
经审理查明，2012年11月15日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区礼贤街1号11层29号（建筑面积为45.89平方米）的房屋一套，房屋总价款为600，000元。该合同第八、九条约定，被告应当在2012年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过90日，被告自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。同时合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，自房屋交付起超出一年，原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属登记证书的，被告应负责配合继续办理，直至完成。
上述合同签订后，原告按约支付首付款18万元，并办理银行贷款。因银行贷款放款延迟，案涉房屋的尾款人民币42万元于2013年1月23日支付给被告。被告于2013年1月27日向原告发送入住通知，要求原告办理入住通知，原告于当日收房。2014年4月14日，被告对于高新园区礼贤街2号楼盘完成初始登记。关于原告可以办理产权证时间，原告主张以被告发出通知日，即2014年6月28日为准。据该份标题为“好消息”的通知所载：被告于2014年6月16日开始正式给包括原告在内的业主办理产权证事宜。被告则主张应以其取得初始登记日，即2014年4月24日为准。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、转账记录、房屋交接验收表、通知（2014年6月28日），被告提供的竣工验收备案表、入住通知书、领取结算发票须知及流程（2014年6月14日）及庭审笔录在案为凭，上述证明材料已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。
关于原告诉请的逾期办证违约金，现原、被告对合同中关于办理产权登记的约定存在不同理解。首先，关于合同约定的办证期限。原告称应为房屋交付使用后180日内，被告则辩称应为房屋交付之日起一年内。本院认为，原、被告虽在合同中约定由被告在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但同时亦约定如原告不能在房屋交付起一年内办理权属登记则被告负责继续办理。那么，180天应为被告报产权登记机关备案的期限，而并非原告办理产权登记的期限。虽然报产权登记机关备案是原告办理产权登记的必要前提，但两者之间却不能予以等同。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，由于出卖人的原因，买受人未能在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故原告主张以被告报产权登记机关备案的期限180天为办证期限不符合同约定及法律规定，本院不予支持。其次，关于违约责任是否应予承担。被告辩称因合同约定被告仅承担“负责配合继续办理，直至完成”的责任，故即使存在逾期办证情况，也不应承担违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原、被告并未就双方承担违约责任的方式及违约金标准作出明确约定，故应按照上述法律规定为准。对于被告此节辩称，本院不予采纳。关于原告主张按照日万分之二点一的标准计算，系根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，符合法律规定，本院予以照准。对于被告辩称该标准过高一节，本院不予采纳。第三，案涉房屋办理权属登记日期，即计算违约金的截止日期。现原告主张按照通知发出日，即2014年6月28日为准，而被告则主张应按照其取得房屋初始登记日，即2014年4月24日。本院认为，根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，而买受人要求的房地产权属登记则属于转移登记，必须在房屋办理初始登记的前提下，买受人才能为所购商品房办理转移登记，取得房屋权属登记。因此，被告即使完成了初始登记但其如未向原告提供办理转移登记的相关材料，原告仍然无法办理产权登记。虽然被告作为开发商发出通知并向原告提供办理权属登记材料属于其协助义务，但被告办理初始登记本应在报产权登记机关备案的期限即180日内完成，而合同中约定的办证期限却为一年，因此该办证期限也充分考虑到被告为履行上述协助义务所需要的合理期间。而事实上，被告于2014年4月24日完成案涉楼盘的初始登记后，又于2014年6月14日向原告等发出通知告知其可领取发票办理权属登记。综上，被告以取得初始登记的日期为办证日期，并不符合合同约定及本案案件事实，本院不予采纳。关于原告主张的2014年6月28日，根据该通知内容所载，被告是自2014年6月16日正式给包括原告在内的业主办理产权证事宜。而在此通知前，被告确于2014年6月14日曾发出通知告知原告等业主可办证并通知其领取发票等办证所需材料，故2014年6月16日应视为原告可办理房屋权属登记及被告完全履行办证协助义务的日期。故对于原告主张，本院亦不予采纳。关于被告主张逾期办证并非基于其原因，而是因为政府设立非盈利性医院的政策导致规划变更一节，现被告所提交为证的设立医疗机构批准书中所载日期为2011年3月29日，显然并非案涉房屋办理权属登记期间内出现的政府新政策，故对其辩称，本院不予采纳。综上，因被告原因致使原告未能在约定的办证期间内办理产权证，被告应承担违约责任。现案涉房屋的交房日期为2013年1月25日，故被告应向原告支付自2014年1月27日至2014年6月15日止（起止日期均计算在内）期间内的逾期办证违约金，数额为17，514元（600，000元＊0.00021＊139天）。对于原告此节诉请，本院予以部分支持。
关于原告诉请的逾期交房违约金，因案涉房屋的尾款支付时间晚于合同约定的房屋交付时间。故原告在约定的房屋交付时间并不具备履行合同义务的能力，被告有权在此情况下履行不安抗辩权，待原告具备支付义务能力后再行向原告交付。原告于2013年1月23日向被告支付尾款后，被告应当即刻为原告办理交房手续。但被告却延迟至2013年1月27日为原告办理交房手续，故2013年1月23日至2013年1月27日期间为被告逾期交房，应当向原告承担相应的逾期交房违约金。被告虽辩称因楼盘人数众多，无法安排购房者同时入住致使延期，但此理由显然不属于《商品房买卖合同》第八条约定的被告可以延期交房的特殊原因，故对被告此节辩称，本院不予采纳。现根据被告通知原告办理收房手续的时间及合同约定的违约金计算标准，被告应向原告支付逾期交房违约金240元（600，000元＊0.0001＊4天）。故对原告关于在此期间被告逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。对原告关于2013年1月1日至2013年1月22日期间被告逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。
关于反诉原告诉请的逾期收房违约金，因反诉原告于2013年1月27日向反诉被告送达入住通知，反诉被告亦于当日到反诉原告处办理了收房手续。故反诉被告并不存在逾期收房行为。反诉原告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告大连奥泰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王喻逾期办证违约金人民币17，514元。
二、被告大连奥泰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王喻逾期交房违约金人民币240元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
三、驳回原告王喻的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告大连奥泰房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费852元、其他诉讼费50元，上述费用合计人民币902元（原告已预交），由原告负担562元。由被告负担340元，被告负担部分应自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。反诉费用人民币50元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理
申请执行的期限为二年。
审判长 冯忠璞
审判员 马雯菁
审判员 卢丹丹
二〇一五年五月四日
书记员 祝琳琳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。