广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第776号
上诉人（原审被告）：惠州市宏和投资有限公司。住所地：惠州市下埔大道麦科特商贸广场*幢***层*号房。
法定代表人：庄珠能，董事长。
委托代理人：王骞，丘志华，系广东卓凡律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：熊伟锋，男，汉族，1985年4月12日出生，住址：江西省赣州市定男县。
委托代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。
上诉人惠州市宏和投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
熊伟锋向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告双方所签订的宏益公馆精英汇《楼宇认购书》；2、被告退还原告所交的20000元定金;3、请求判决诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原告于2013年10月16日与被告签订了宏益公馆精英汇《楼宇认购书》，并共交付了定金20000元，准备以按揭方式购买被告开发的惠州江北新岗北二路1宏益公馆精英汇16栋202号房。签订了认购书之后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款。现原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。
惠州宏和投资有限公司辩称，答辩人通过商品房认购方式所收受熊伟峰的20000元定金，系答辩人与熊伟峰为双方订立商品房买卖合同所设定的订约担保。熊伟峰在交付定金之前，已经确认了购买答辩人宏益公馆精英汇16栋202号商品房，阅览了双方拟签署的正式《广东省商品房买卖合同》示范文本及其所有的补充协议、《按揭须知》等有关售楼法律文件，并签署了《楼宇认购协议书》。但熊伟峰在交付订约定金之后，却未按照双方认购书的所约定缔约程序在10天内支付购房首期款、提交办理银行按揭所需资料申请银行按揭和签署正式商品房买卖合同。答辩人长期等待并反复催告熊伟峰前来支付购房首期款、办理申请按揭及订立商品房买卖合同，熊伟峰均不前来办理。因熊伟峰最终不订立所认购房屋的商品房买卖合同是熊伟峰购房意愿消失单方反悔所致，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，以及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，熊伟峰无权要求返还定金。被告为了投资开发本案房产所属的房地产开发项目，但是由于是民营企业，无法取得房屋贷款，被告的楼宇的开发均是民间借贷，借款利率为每月2.5%，被告本案楼宇开发完成后急待将所开发的商品房销售变现予以偿还借款，消除利息负担，本案原被告确定房屋认购以后因原告不履行认购书所约定签订商品房买卖合同的缔约，导致原告该202号房无法再行销售，再被告反复催告原告前来签署商品房买卖合同无效后，被迫告知原告该商品房另行销售，整个销售期限延迟了2个月，并且为了尽快销售，被告在另行销售的同时，将房屋的价格被迫下调，因此因原告不履行认购书所约定的购房义务，导致被告售楼迟延造成利息损失，约35700元，造成被告房产销售损失7218元，合计损失为43000元，对于被告上述的损失，正是本案原告作为订约担保，所因担保的事项，因此原告不仅应该承担定金担保责任，还因对原告对被告尚不能弥补的损失承担赔偿责任，被告保留向原告继续追索的相关法律责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2013年10月16日，原、被告签订一份《宏益公馆精英汇楼宇认购协议书》，约定：“原告认购被告开发的位于江北××号宏益公馆精英汇16栋202房，建筑面积92.91平方米，认购价为714568元；原告于签订本认购书时应向被告支付定金20000元；原告须于2013年你0月26日前支付首期楼款214568元（含定金），其余楼款500000元须于2013年10月之前向银行办理楼款按揭手续，并及时供款；原告在签署本认购书之日起10个日历天内，必须按照《按揭须知》提交齐所有按揭所需资料，楼款按揭最终贷款额度、贷款年限及贷款利率以贷款银行（或公积金管理中心）最后批复为准，如贷款银行（或公积金管理中心）批复的贷款金额减少，首期款将有所增加，原告应予以补足，被告仅提供合作银行（或公积金管理中心）现有通用的按揭贷款条件和资料信息，不负责协助原告办理按揭手续，原告应自行与按揭银行（或公积金管理中心）联系按揭办理事宜；被告已向原告出示《购房须知》等购房相关提示信息及双方将签署的正式《广东省商品房买卖合同》示范文本及其所有补充协议、与原告认购该楼宇相关提示信息、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》、《按揭须知》等，原告已看到并理解上述文件，且无异议，同意按本认购书约定签收上述文件。原告如选择银行（或公积金）按揭付款的，应自签收本认购书之日起10个日历天内付清首期款，按照被告要求主动与贷款银行（或公积金管理中心）办理按揭相关手续同时与被告签订《广东省商品房买卖合同》，如原告逾期未按被告要求办理银行按揭手续或未与被告签订正式《广东省商品房买卖合同》，则被告有权单方面解除本认购书，被告无须事先通知原告，有权单方面将该楼宇收回另行出售，原告已支付的购房定金不予退回。”该认购书写明原告的通讯地址：深圳市宝安区龙华大浪华兴路同富裕工业区。同日，原告向被告支付了购房定金20000元。2014年10月22日，原告以因客观原因无法办理按揭款贷款为由诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告陈述：“我在深圳工作，我与被告签订认购书的主要目的是以按揭方式购买涉案房屋，被告也承诺可以以按揭方式购买涉案房屋，才签订认购书的。签订认购书时，我提交了身份证、户口本、收入情况、工作证明给被告，被告说只要征信没有问题就可以，其他被告可以搞定。后被告又要求我另行交钱补办社保及纳税凭证，原告才得知其不符合以按揭方式购买房屋的要求。根据现行的政策，在惠州以案件方式买房，需要惠州本地户口、在惠州工作满一年及有相关的纳税凭证。签订认购书时，被告没有向我出示按揭须知，也没有通知我方解除合同。”对此，被告陈述：“签订认购书时，按揭须知等示范文本都在售楼现场，由售楼人员带领原告一项项去阅读、阅读情况已经记录在认购书中。原告自己反悔不想购买涉案房屋，不是因为客观原因导致合同无法继续履行，我方已通知原告解除合同，涉案房屋已于两个月后出售给他人。”
另查，被告提交了一份《宏益公馆三期银行按揭须知》，载明：1、客户在选房后有按揭意向的可先签《征信信息查询书》由银行查询以确定有无不良记录；2、客户准备资料并到银行办理按揭申请，银行初审资料；3、客户与开发商签订《商品房买卖合同》；4、客户按揭申请经银行审批通过后，银行联系客户到银行签订《个人借款合同》；5、律所代理到房产局办理抵押登记手续并拿到预售抵押登记证书；6、银行发放贷款并移交《个人借款合同》等资料；7、客户按期供款。被告未能提交相关证据证明其已按照认购书的约定向原告出示了按揭须知等示范文本及已通知原告解除认购协议书。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系房屋买卖合同案件，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上于2013年10月16日签订的《宏益公馆精英汇楼宇认购协议书》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告按照认购协议书的约定向被告支付了购房定金20000元。原、被告签署的认购协议书系被告提供的格式合同，虽然认购协议书约定被告向原告出示了购房须知、按揭须知等相关资料，庭审中被告认可上述资料均张贴在售楼部门且由售楼人员带领原告一一阅读，但被告并未提交相关证据予以证明。其次，认购协议书约定原告采取按揭方式支付涉案房屋的购房款，且认购协议书已写明原告的通讯地址为深圳市、原告的户籍住址为江西省，被告作为专业从事房屋买卖的机构，应知晓此种情况下原告采取按揭方式支付购房款必须符合何种条件，但是被告提交的《宏益公馆三期银行按揭须知》并未明确约定原告应提供何种资料以办理银行按揭，被告亦未能提交其他证据证明其已采取其他方式提醒、告知原告应准备何种资料。再次，被告与在原告签订认购协议书的两个月后已将涉案房屋出售给他人，而被告未能提交相关证据证明其已通知原告单方面解除合同。综上，原、被告签订的《宏益公馆精英汇楼宇认购协议书》已无法继续履行，应予以解除，被告收取原告的购房定金20000元应退回给原告。依照《合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、解除原告熊伟峰与被告惠州宏和投资有限公司在于2013年10月16日签订的《宏益公馆精英汇楼宇认购协议书》。
二、被告惠州宏和投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告熊伟峰退还购房定金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告惠州宏和投资有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人惠州宏和投资有限公司不服原审判决上诉称，原审判决存在案件的基本事实没有查明，以及法律认识错误等重大错误。该判决实际上是在鼓励了背信弃义的市场失信行为，严重违背法律与政策。
一、第一审法院没有对上诉人的答辩理由和案件争议焦点进行审理。
本案的基本事实是熊伟锋签署《楼宇认购书》之后，就对双方的交易事务置之不理，不再与上诉人联系，既不按照《楼宇认购书》的约定如期在10天内支付首期款，也不提供办理按揭手续，更不与上诉人签订《广东省商品房买卖合同》。
上诉人与熊伟锋的《楼宇认购书》中“甲乙双方声明共同遵守如下约定”部分的第2条明确约定，熊伟锋应在《楼宇认购书》签订后10天内支付首期款，并主动与贷款银行办理按揭手续与上诉人签订《广东省商品房买卖合同》。根据熊伟锋履行相关义务的先后顺序，熊伟锋连前置的预交首期款和提交办理申办按揭资料都没实施，其所谓自身不符合按揭条件无法办理按揭贷款以及合同条款无法达成一致的说法根本不可能实际发生。因此，本案的实际情况不是合同条款未达成一致，也不是熊伟锋不符合按揭条件，而是熊伟锋直接的违约全面拒绝履行《楼宇认购书》约定义务造成的法律后果。上诉人《广东省商品房买卖合同》条款公示的事实、按揭条件等，实际上都与本案熊伟锋的直接违约事实无关，不是案件的重要事实或焦点问题。一审法院没有调查当事人的争议焦点和案件关键事实，只对案件无足轻重的事实进行关注转述后就作出判决，实际上根本没有对上诉人的答辩理由和案件争议焦点进行审理。因此，本案的案件基本事实未查清并且审理程序违法。
另，本案第一审之时，上诉人已经按照法庭补充证据的要求，向第一审法院提交了经上诉人2013年11月份委托律师催告熊伟锋的律师函，但第第一审法院却有意忽略该证据，因此，第一审法院对案件事实曲解实际上是故意的。
二、本案《楼宇认购书》已经解除，第一审法院不能再重复判决解除。
对于本案熊伟锋不按照《楼宇认购书》的约定如期支付首期款、主动与贷款银行办理按揭手续并与上诉人签订《广东省商品房买卖合同》的行为，《楼宇认购书》中“甲乙双方声明共同遵守如下约定”的第3条明确约定，若熊伟锋不按其支付首期款，“延期付款超过7个日历天，则卖方有权单方面解除本认购书，卖方无须事先通知买方，有权单方面将楼宇收回另行出售，卖方已付买方的购房定金不予退回”，熊伟锋逾期付款超过2个月后，上诉人有权在不通知熊伟锋的情况下，单方面解除其认购将涉案商品房另行出售，并且不退熊伟锋已付购房定金。故本案的《楼宇认购书》上诉人已经根据双方明确约定的不须通知的事实行为方式解除，第一审法院认为《楼宇认购书》没有解除，进而判决解除，是在事实未查清基础上对当事人法律关系状态的法律认识错误。
三、对熊伟锋违约行为不适用合同明确约定的定金罚则，实际上是在破坏我国的合同秩序，破坏我国的诚信体系。
因熊伟锋签署后《楼宇认购书》后即不予理会，逾期超过2个月后，上诉人根据合同约定进行单方处理并不退定金，是《楼宇认购书》中“甲乙双方声明共同遵守如下约定”的第3条明确赋予上诉人的单方权利，有直接的合同依据。一审在明确确认《楼宇认购书》的合法有效后，却无视当事人的合同约定，不认可《楼宇认购书》已经解除的法律状态和上诉人不退定金的权利，实际上是在破坏我国的合同秩序，破坏我国的诚信体系。而法院本应维护法律秩序，切实执行党的十八大四中全会精神，让法律真正成为社会的刚性约束。
四、熊伟锋违约行为，实际给上诉人造成重大损失。
与熊伟锋签署《楼宇认购书》时，正是上诉人宏益公馆精英汇委托销售代理机构集中推广销售期间，与熊伟锋签署了《楼宇认购书》导致上诉人不能在销售代理机构集中推广销售期间另售其它客户，但熊伟锋却不办理买卖合同也不来处理退订事宜，经上诉人委托律师催告也拒不处理。上诉人在催告熊伟锋2个月未果后，眼看销售机构即将退场如本案涉案房屋不再售出将长期滞销，为了避免损失进一步扩大，不得已另行降价销售。熊伟锋的背信行为造成上诉人价格损失及资金回笼利息损失超过4万元。
五、上诉人要对熊伟锋前期不负责任的背信行为抗争到底。
本案的实际情况是，熊伟锋签署《楼宇认购书》后即对认购事宜置之不理，在上诉人集中销售期间，上诉人多方催告甚至委托律师发送律师函催告均无效果。
如果熊伟锋在购楼反悔后，能考虑一下上诉人的处境，及时来上诉人办理退订手续，当时上诉人也绝不会在意这区区几文定金不予退还。但既然熊伟锋无视上诉人的销售时机和销售秩序等经营利益，先是签订了认购书锁定了待售商品房后又置之不理，任上诉人反复催告不予理会，并且也事实上酿成上诉人重大损失，则上诉人对这种背信弃义无视他人处境的行为也绝不妥协，坚决维护合同诚信秩序不退定金。对此，上诉人要抗争到底，上诉人宁可将该两万元定金捐献给慈善组织，也绝不将这两万元定金退给无视合同约束的市场失信者。
综上，原审判决错误，请求二审法院依法判令：一、撤销原审判决；二、改判驳回熊伟锋全部诉讼请求；三、由熊伟锋承担本案诉讼费用。
被上诉人熊伟锋答辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人二审中陈述的观点，本院归纳本案二审争议的焦点是：上诉人是否应返还2万元定金给被上诉人。
上诉人与被上诉人签订的《楼宇认购协议书》虽约定，被上诉人应在2013年10月26日签订认购书的当天支付首期款214568元(含定金)，并在2013年10月前向银行办理房款按揭手续，而被上诉人并未履行上述义务。但被上诉人购买的房屋在惠州惠城区，根据相关银行按揭贷款的有关规定，购房者(被上诉人)按揭购房必须提供其已在房屋所在地办理了社保手续的相关证明，但因被上诉人在深圳居住，并未在惠州惠城区办理相关社保手续，故被上诉人不符合在惠州相关银行按揭贷款的条件，其按揭购房的目的无法实现，即《楼宇认购协议书》实际无法履行。上诉人作为专业的房地产开发企业，应当清楚地知道办理按揭贷款所需的资格条件。其在销售房屋过程中应当向买受人明确说明办理按揭贷款条件，未予说明而导致买受人误以为自己可以办理按揭贷款的，是造成本案纠纷发生的原因之一。上诉人认为其无需向被上诉人返还20000元定金的理由不成立，本院不予采信。另外，原审判决确定解除双方签订的《楼宇认购协议书》，并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费300元，由上诉人惠州市宏和投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年八月十九日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；