河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1524民初1792号原告商城县医药总公司，组织机构代码70676690-5法定代表人：雷进，公司总经理。地址：商城县城关镇滨河路。委托代理人岳克友，河南宇楼律师事务所律师。委托代理人张克强，男，1977年7月25日生，住商城县，系商城县医药总公司副总经理。被告张宸尉，男，1990年5月7日生，汉族，住信阳市浉河区。委托代理人卢万义，河南太平律师事务所律师。委托代理人罗欣，男，汉族，1965年1月8日生，住河南省信阳市浉河区，系被告的父亲。原告商城县医药总公司与被告张宸尉确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告商城县医药总公司委托代理人岳克友、张克强，被告张宸尉的委托代理人卢万义、罗欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商城县医药总公司诉称，原告系国有企业，下设多个零售药店。因资金周转困难，2009年5月25日原告与被告签订《房屋买卖合同》，将原告所有的“观音堂药店”六间商铺以9万元的价格出售给被告。协议签订后，被告向原告支付了9万元的购房款，在原告不知情的情况下，被告持协议书申请办理了房屋变更登记，将房屋登记在自己名下。原告出售给被告的房屋系国有资产，原告在与被告签订房屋买卖协议之前，未履行国有资产处置报批程序，后虽补办部分报批手续，但报批程序错误，违反了《中华人民共和国国有企业国有资产管理法》的相关规定。原告公司职工认为出售商铺侵害了职工利益，集体上访，要求收回商铺。商城县纪检监察部门根据原告公司职工的举报，对原告出售商铺一事进行了调查，认定原告出售商铺的行为违反法律、法规及组织程序，责令原告公司纠正违法违纪行为。经原告与被告协商，被告同意撤销房屋买卖协议，于是被告收回了9万元的购房款，但被告违法办理的房屋产权证没有进行变更登记。原告出售国有企业房屋未履行资产处置的法定程序，系无权处置，且房屋所占用的土地系国有划拨用地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，划拨土地未经土地管理部门批准禁止转让使用权，因此，原、被告所签订的《房屋买卖协议》无效。协议签订后，因协议违法，原、被告又自愿撤销了协议，被告已实际收回了购房款，被告丧失了取得房屋所有权的基础，对房屋不享有所有权，现要求确认2009年5月25日原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告对原告“观音堂药店”六间商铺不享有所有权。原告为支持其诉讼请求，向法庭举交证据如下：1，原、被告双方2009年5月25日签订的《房屋买卖协议》一份，拟证明双方交易的时间以及应当适用的法律规定。2，商城县纪委2009年8月2日信访案件结案呈报表，拟证明经调查医药总公司变卖国有资产，违反规定，程序违法，建议撤销医药公司于张宸尉签订的房屋转让协议书等，由县委进驻县医药公司彻底解决问题。3，商城县纪委2009年8月20日关于群众反映观音堂药店房产评估的结论意见，经调查反映问题属实，在群众中造成恶劣影响，拟证明原、被告签订协议和被告处置房屋程序违法的问题。4，商城县价格认证中心，对观音堂6间商铺的房产评估的情况说明，拟证明双方协议签订之后，在补办手续过程中进行的评估，评估的仅仅是房产，不是地产的价格。5，商城县纪委监察局的谈话笔录，对象是蔡立新，是当时行政事业管理中心的负责的人，拟证明被告方报批程序不符合法律规定的问题。6，2010年5月14日被告收到条一张，拟证明被告购房款已收回。被告张宸尉辩称，一，《中华人民共和国企业国有资产管理法》仅规定了处置国有资产须经报批、评估等程序，没有规定报批与签订买卖协议之间的先后顺序。且在报批、评估等方面的规范中，也无未报批未评估合同必然无效的规定。只是根据《中华人民共和国企业国有资产管理法》第53条、《中华人民共和国合同法》第四十四条及其解释（一）第九条的规定，未依法获批的企业国有资产交易应当认定合同不生效，这里也仅是不生效，而不是无效。但法律为达到鼓励交易的目的，往往寻求补救瑕疵程序，以成就合同生效的法定条件，所以《中华人民共和国合同法》第四十四条及其解释（一）第九条同时作出了“一审辩论终结前办理审批手续的，应当认定有效”的规定。本案中国有资产房屋交易的审批程序已在2009年就已获准，不存在房屋买卖不生效的情况。恰恰正是该条规定，说明了报批程序可以一直延续到一审辩论终结前，而不是原告所诉称的签订房屋买卖协议前。故此，被告认为“签订房屋买卖协议前未履行报批程序违反了《中华人民共和国企业国有资产管理法》的相关规定”，是错误的，法律不仅无此规定，反而允许在一审辩论结束前补办审批手续，这个时候相关买卖协议肯定早已签订了。二，《中华人民共和国企业国有资产管理法》是行政管理型法律，其不涉及、不干涉民事行为效力性质的认定，不能因为其中的管理强制性规定就作为认定合同无效的依据。而且，该部法律关于国有资产转让的规定，是为防止企业资产流失，不是对国有主体的特殊保护，不会为此设置合同无效条款。况且，转让国有资产所需的报批手续，是转让人的义务，非受让人所能完成的。原告以自己落后报批不积极履行合同义务主张合同无效，是典型的违背诚实信用原则，不能以此认定合同无效。三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，签订房屋买卖合同正是在报批程序之前。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，按国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，这里所指的审批并不是交易前报经政府审批，而是指在交易后到相关部门办理物权的变更登记。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨土地上的房产经审批后是可以转让的。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。可见，划拨土地上的房产是可以交易的，交易的同时该划拨土地也应一并处分。不难看出，这些规定针对的是划拨土地上的房产交易，而非“划拨土地”自身的转让，即使是划拨土地的转让，满足相关法定条件情况下也是可以转让的，目前也没有禁止划拨土地转让的法律规定。所以，原告关于“划拨地未经土管部门批准禁止转让使用权”的说法不适用本案，与案中情况不符。五、原告诉称“因协议违法，原、被告又自愿撤销了协议，被告已实际收回了购房款，对房屋不享有所有权”的说法，与事实不符，是自我单方认定，不符合法律规定。被告虽然出具了收条一张，上面并没有写明收到的是退房款，且被告并没有因此真正得到过这笔款，且此条是原告方为应对其职工上访不得已作出的权宜之计，双方没有达成解除合同的意思表示。即便如此，也只是解除合同，而不能导致合同无效的情况出现。总之，原告诉请该案房屋买卖无效的主张与事实不符，缺乏法律依据，应当驳回其恶意诉请。被告张宸尉为支持其抗辩理由，向法庭举交如下证据1，2009年6月1日《房屋买卖协议书》一份，拟证明原告所举交的2009年5月25日《房屋买卖协议书》与被告办理房产证的不是同一合同；原告所举交的《房屋买卖协议书》没有法定代表人曹金后的签字。2，商财资[2009]11号商城县财政局文件一份，拟证明2009年6月18日商城县财政局已经审核同意原告对国有资产进行处置（出售）。3，2009年6月29日商城县房地产管理所向被告颁发的商房权证第××号房产证一份，拟证明被告房屋坐落在商城县城关××大街××号，经过法定程序，办理了相关的证件，建筑面积为334.2㎡。结合原告的起诉和被告的答辩，经庭审双方举证、质证，认定如下基本事实：一，原、被告合同签订过程及相关情况原、被告于2009年5月25日签订的《房屋买卖协议》原告代表人为严霞（非法定代表人）；原、被告于2009年6月1日签订的《房屋买卖协议》代表人为原告原法定代表人曹金后，被告在商城县房地产管理所办理房产证所依据的合同系2009年6月1日签订的《房屋买卖协议》。该合同约定原告同意将自己名下的位于商城县城关××大街××号六间铺面（砖木结构，现为商城县医药总公司第一零售门市部，又名观音堂药店）一次性整体出让给被告，出让总价为人民币9万元。原告该处房产证已遗失，房产过户及土地证办理手续由被告自行负责，原告予以协助。该处房产及土地证办理过程中所发生的一切费用由被告承担。协议双方签字生效后，原告该处的所有权益全部为被告所有。二，原、被告在签订协议时，原告对国有资产处置的相关情况2009年6月18日商城县财政局对原告向商城县财政局请示的《关于处理我单位一处危房的请示》，作出《行政事业单位国有资产处置批复书》，该处置书中处置的方式为出售。2009年6月23日商城县隆盛房地产有限责任评估事务所对“观音堂药店”六间商铺经综合评定此标的物的价值为：14.3万元。2009年8月18日商城县价格认证中心，对该评估事务所所作出的结论向有关部门说明如下：1，给县医药总公司搞评估属于我们的正常工作，我们有国资委颁发的《价格鉴证机构资质证》；2，我们的评估价值是合理的；3，房产评估和该公司卖房没有必然联系。三，原、被告在签订协议时，划拨土地房产处置相关情况双方在签订合同时，没有明确提出土地证办理的相关情况。四，被告交付房款及办证情况2009年5月28日被告向原告交纳购房款9万元、票号为№4950937，2009年6月24日原告向商城县地税局交纳售不动产营业税、土地增值税、印花税0.5805万元，注明受让人为被告张宸尉。五，关于被告9万元收到条的相关事实原告在庭审中提出商城县纪委调查后，称被告同意撤销房屋买卖协议，原告并未提交同意撤销房屋买卖协议的相关证据。被告的代理人罗欣提出因原告原法定代表人曹金后为解决职工上访、缠访，从形式上先让被告交给原告9万元，后被告又将9万元退给被告，“退房款”三个字也不是被告所写，纪委在调查时没有找被告调查核实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。原告举证的2009年5月26日签订的《房屋买卖协议》非法定代表人所签，未证明系授权行为，但其内容与被告举证的2009年6月1日由原告原法定代表人曹金后的签字认可的《房屋买卖协议》一致，被告答辩中认为其办理房屋产权证依据2009年6月1日所签合同理由正当、事实清楚，从整案原告所陈述的事实其请求应系办证的《房屋买卖协议》。原告提交2010年5月14日证据说明被告已收到9万元属退房款，在庭审被告不予认可，且与办理房产证的交易事实不符，本案原、被告所签合同已排除在法定期限内原告行使撤销权，原告在法定期限内也未主张其诉讼权利,且原、被告双方未依法解除合同。原告认为在与被告签订房屋买卖协议之前，未履行国有资产处置报批程序，后虽补办部分报批手续，但报批程序错误，违反了《中华人民共和国国有企业国有资产管理法》的相关规定，要求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求本院不予支持，其理由是《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项即“违反法律、行政法规的强制性规定”，本条规定所指的强制性规定属效力性规范不是管理性规范,《中华人民共和国国有企业国有资产管理法》关于国有资产程序及规定属管理性规范不属效力性规范；被告认为《中华人民共和国国有企业国有资产管理法》不涉及民事行为效力性质认定，不能因为其中的管理强制性规定就作为认定合同无效依据的观点与法有据；被告在办理房屋产权证时并没有违反《中华人民共和国合同法》“一审辩论终结前办理审批手续的，应当认定有效”的规定；本案中对于国有资产的处置主体应是原告，是否按程序处置并不能对抗善意第三人与其签订合同，不能作为认定合同无效的依据；原告企业内部职工反映的问题属内部管理范畴。本案被告按照双方签订的协议办理房屋过户手续其程序合法有效。首先，原、被告所签订的房屋买卖协议除具备一般生效要件外，还具备法律、法规要求合同必须办理相应的批准、登记手续等特别要件。被告提交的证据证明购买房屋的实体要件具备、合同内容明确、双方意思真实、程序合法。被告从签协议到办证严格按照法律规定程序，从形式上和内容上符合法律规定。其次，本案诉争的物权已实际交付，被告以其原告的名义与房屋租赁人形成的诉讼已产生法律效力，信阳市中级人民法院（2016）豫15民终3270号已生效的民事判决已得到证实。再者，被告在办理房屋产权证时已经过国有资产处置，对房屋价格已进行评估，到房屋管理部门进行依法登记过户，被告已完全拥有所有权。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》规定划拨土地上的房产经审批后可以转让，本案所涉房屋占用范围内的建设用地使用权与房屋可以一并处分。因此，原告商城县医药总公司要求依法确认被告对“观音堂药店”六间商铺不享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第五十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：驳回原告商城县医药总公司的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告商城县医药总公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  汤品一审判员  赵曾行陪审员  王 勇二〇一七年三月十四日书记员  熊 笛