天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓟民初字第7590号
原告杨伶伶（反诉被告）。
委托代理人杨秀清，系原告之父。
委托代理人许文敏，天津仁合律师事务所律师。
被告天津国融丰业房地产开发有限公司（反诉原告），住所地蓟县兴华大街53号。
法定代表人齐雷生，公司总经理。
委托代理人王兵，公司员工。
委托代理人王涛，公司员工。
原告杨伶伶与被告天津国融丰业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪玉忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨伶伶的委托代理人杨秀清、许文敏，被告天津国融丰业房地产开发有限公司的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨伶伶（反诉被告）诉称，2013年6月27日，原、被告签订商品房买卖合同，原告从被告处购买天一绿海城（揽翠园）78-4-202室房屋。交纳了购房定金20000元，之后交纳了房款140000元。2013年11月13日，原告交纳了契税和维修基金及部分房款。2014年5月19日前，原告办理银行贷款20万元，并由银行打入被告帐户。至此，原告全部房款已交齐。2014年3月19日，原、被告签订正式的《天津市商品房买卖合同》。根据该合同约定，被告应于2013年6月30日前将商品房交给原告，但时至今日被告也未交付，2015年初原告到被告处催问，被告要求原告交纳2014年度取暖费和物业费。故原告起诉请求确认被告逾期交房违约，向原告支付违约金65661.50元。诉讼费由被告承担。
被告天津国融丰业房地产开发有限公司（反诉原告）辩称，反诉被告于2014年3月19日与反诉原告签订了商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告开发的蓟县天一绿海小区揽翠园78-4-202号房屋，该房屋为特惠房，反诉原告为其优惠了购房款的10%，双方在商品房买卖合同‘特惠确认’中明确约定：买受人确认除其所购房主体质量不合格外，出卖人无需承担逾期交房的违约责任，且买受人保证不依据商品房买卖合同就其所购商品房向出卖人主张房屋主体结构质量不合格外的任何其他权利，否则，买受人应补足出卖人给予的全部优惠。现反诉被告主张逾期交房违约，且向反诉原告主张违约金，反诉被告已经违反了合同约定，反诉被告应向反诉原告返还为其优惠的全部购房款。按商品房买卖合同约定，反诉被告应于2014年5月19日全额将34万元购房款到达反诉原告帐户，但反诉被告贷款并未按约定日期到账，已实际违约，反诉原告有权选择向反诉被告主张违约金。故提起反诉，请求判令反诉被告向反诉原告支付购房款145914.50元；反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金2176元。反诉费用由反诉被告承担。
经审理查明，2014年3月19日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的座落于蓟县崆峒山大道（东环路）北端东侧天一绿海城（揽翠园）78-4-202室房屋，房屋建筑面积为151.33平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为8677.92元，价款为1313230元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2013年6月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。合同第四条：贷款付款的，乙方应于2014年3月22日前，一次性存入商品房首付款1113230元。其余价款办理贷款。合同附件六：补充条款，3.对合同第四条的补充，买受人在付清首期房款后，余额人民币20万元整，以银行贷款方式支付，买受人应于签订本合同当日，开始办理贷款手续，如逾期7日仍未办理。每延期一日，买受人向出卖人支付房款余款万分之八的违约金。上述贷款应在2014年5月19日全额到达出卖人帐户，否则出卖人有权选择如下任何一种方式主张权利：（2）合同继续履行，买受人每逾期一日按差额款金额万分之八向出卖人支付违约金。4.在买受人未按合同付清全部房价款、未按照合同约定应支付的其他费用（包括逾期付款的违约金）或者买受人未支付出卖人为其垫付的应由买受人承担的全部费用（包括但不限于水费、电费、采暖费、物业费、燃气费等）前，出卖人有权拒绝交房，且出卖人该行为不视为延期交付，不承担延迟交付的违约责任，同时自合同约定的交付之日起，房屋的风险责任以及与房屋有关的一切费用由买受人承担。9.在约定的商品房交付时间之前，出卖人以电话通知买受人办理交房手续的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。出卖人以挂号信或快递邮寄送达的，按买受人签订商品房买卖合同时提供的地址，通知的送达时间为挂号信或快递寄出后三日。届时，由于买受人提供的地址不准确或买受人变更地址后未书面通知出卖人等原因造成买受人未收到交付通知的，或买受人拒收该通知的，交房通知确定之日为房屋交付之日，以房屋所在地为交付地点。
在双方签订上述合同之外，反诉被告杨伶伶在反诉原告出具的格式特惠确认书上签了名字。特惠确认：买受人确认，买受人所购商品房78-4-202号商品房系出卖人售予买受人的特惠房，故除房屋主体质量不合格外，出卖人无需承担涉及该商品房的任何赔偿及《天津市商品房买卖合同》项下任何违约责任（包括但不限于逾期交付商品房，设计变更，配套设施变更或未按时交付、逾期办理产权登记等违约责任），买受人同时保证不依据《天津市商品房买卖合同》就其所购买商品房向出卖人主张除房屋主体结构质量不合格外的任何其他权利。但如买卖违反前述承诺依据《天津市商品房买卖合同》向出卖人主张权利的，则买受人应补足出卖人给予买受人的全部优惠人民币26801元。庭审中，反诉原告提交了2013年6月27日商品房订购协议书一份，其优惠点位为10%，认购总价为1313230元，其客户签名为杨泽华。
双方签订合同后，原告杨伶伶于签订合同当日，在被告指定的中国建设银行蓟县支行办理了贷款手续。该行于2014年5月15日为原告出具了个人贷款支付凭证。2014年5月30日，被告依据原告签订《天津市商品房买卖合同》登记的住址，向原告邮寄送达入住通知书，天津市邮政速递物流公司蓟县揽投部系统记载在2014年6月1日、8日，未妥投原因均为：收件人要求自取。在原告多日未取邮件情况下，2014年6月12日该邮件被退回被告处。原告于2015年3月要求被告交付房屋，被告要求原告交纳取暖费、物业费、逾期收房违约金等双方发生口角。2015年6月16日，原告成讼。
上述事实有到庭当事人陈述，原告提交的《天津市商品房买卖合同》一份、购房发票、个人贷款支付凭证。被告提交的邮政跟踪查询单、特惠确认书、商品房订购协议书等证据在卷证实。
本院认为，原、被告于2014年3月19日签订《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。关于原告主张被告逾期交付房屋违约问题，合同中附件六的补充条款9条中，被告按约定原告所登记住址进行邮寄送达入住通知书，原告在接寄件单位电话后表示自行取回邮件，而原告未取回。被告符合双方送达约定条件，应视为原告收到通知，故此，原告主张被告交付房屋违约的事实不能成立，本院不予支持；关于原告主张被告不应收取2014年度取暖费、物业费问题，在双方签订的合同中附件六的补充条款4条中，明确约定在办理收房手续时被告应收取相关费用，故原告拒绝交纳相关费用诉求本院不予支持。关于反诉原告主张支付优惠点购房款145914.50元问题，双方所订立合同标明有每平方米的价格为8677.92元，双方在订立合同前所约定价款属双方议价过程，应以签订正式合同为准，且反诉原告让反诉被告杨伶伶所签格式特惠确认优惠价款数额与订立合同前优惠点价款数额不一致，其所提供格式特惠确认内容排除了对方主要权利，该特惠确认应属无效，双方均应遵照合同条款予以履行，对反诉原告请求返还房款没有事实和法律根据，本院不予支持；对反诉原告请求支付逾期违约金2176元问题，反诉被告是在反诉原告指定的时间和银行办理房贷手续，并在约定时间内办理完毕，反诉原告所主张反诉被告付款违约没有事实根据，本院亦不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回原告杨伶伶的诉讼请求；
二、驳回反诉原告天津国融丰业房地产开发有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费721元（已预交），由原告杨伶伶负担；反诉案件受理费1631元（已预交），由反诉原告被告天津国融丰业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 汪玉忠
二〇一五年九月十四日
书记员 刘金鸽
判决所引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。