广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11558号
上诉人（原审原告）：李建文，男，1969年12月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：张家锋，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁富斌，男，1976年9月23日出生，汉族，住湖北省京山县。
上诉人李建文与上诉人梁富斌租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李建文及其委托诉讼代理人张家锋、上诉人梁富斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李建文上诉请求：1.增加判决梁富斌赔偿李建文装修损失102235元、评估费5200元，合计107435元；2.一、二审诉讼费用由梁富斌承担。事实和理由如下：梁富斌作为转租人，在明知自身与出租人马永康的租赁期限仅到2014年3月5日的情况下，仍将涉案物业转租给李建文，约定租赁期限至2017年6月30日止。梁富斌用同意出租《声明》表示绝对可以出租7年给李建文，《承租合同》第八条4-5款亦清楚注明若梁富斌收回物业需要承担和赔偿给李建文造成的装修损失，李建文因此才在有7年合同期限的情况下举债装修该物业；另，李建文是广州失业人员和举巨额债务装修涉案物业，梁富斌聘请黑社会人员打伤李建文强行收回涉案物业后给李建文家庭经济造成巨大损失。综上，梁富斌对合同因超期限无效部分导致李建文装修损失具有完全的过错，应当全部赔偿，请求二审法院予以改判。
被上诉人梁富斌针对李建文的上诉答辩称：不同意李建文的上诉请求。李建文对涉案房屋装修后已经使用3年，并从中获益，装修仅是简单的刷白，并未进行大额的装修，一审法院判决我方向其赔偿10万元无事实依据。
上诉人梁富斌上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李建文起诉及全部诉讼请求。事实和理由如下：一、双方在2013年12月31日签署穗天车西岸民调[2013]01号人民调解协议书，约定双方签订的《广州房租租赁合同》终止，此后李建文再未向梁富斌主张归还押金，至今该笔押金的诉讼请求已经超过诉讼时效；该调解书亦约定李建文应向梁富斌结清房租，但至今日其仍未向梁富斌结清房租；二、李建文基于同样的事实理由提起本案诉讼违反一事不再理的原则；三、本案中德高公司成立于2014年3月5日，评估时间为2014年1月20日，在该公司未成立前提交《报告书》是不合法的，且该《报告书》出具时间为2016年5月18日，时间相隔较长，同时德高公司是在2014年8月8日取得价格评估资质证书，该评估报告书不合法。另，李建文在（2015）穗中法民五终字第5156号案中撤回了对涉案物业内家具现值进行鉴定的申请，在本案中亦表示不申请对涉案房屋的装修价值进行评估，故其要求梁富斌赔偿其装修损失缺乏事实和法律依据；四、李建文对涉案房屋装修后已经使用3年，并从中获益，装修仅是简单的刷白，并未进行大额的装修，一审法院判决我方向其赔偿10万元无事实依据。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人李建文针对梁富斌的上诉答辩称：本案不属于一事不再理，本案中我方提供的评估报告书属于新证据。前案是因为没有评估法院无法判决才予以驳回的。关于评估报告的合法性问题，我方认为评估报告合法，评估公司及评估报告均是在有效范围内作出。关于没有支付剩余房租的问题，一审对方并未提出，因此该问题不应在本案二审中处理。关于装修使用3年的问题，我方的报告书中已对此进行了折算。
2016年7月6日，李建文向一审法院起诉请求判令：1、梁富斌赔偿李建文装修费损失202235元、评估费10400元；2、梁富斌退回李建文房租押金22000元；3、梁富斌承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2011年6月18日，李建文（承租人/乙方）与梁富斌（出租人/甲方）签订《广州房屋租赁合同》，约定：甲方将自己承租坐落在广州市天河区车陂路清水塘街1号二楼整层和五楼整层的房地产（以下简称案涉房屋）出租给乙方作住房宿舍及出租房等用途使用；租赁期限自2011年7月1日至2017年6月30日共6年；租金按月结算；乙方向甲方交纳20000元的现金作为本合同保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起3日内将该保证金无息退还给乙方；（第八条第1款）甲方同意按乙方要求进行装修，产生的费用由乙方负责；等内容。
2011年6月19日，李建文向梁富斌缴纳房租押金20000元。2011年6月27日，李建文向梁富斌缴纳房租押金2000元及2011年7月份房租11000元，共计13000元。庭审时，梁富斌确认收取李建文房租押金22000元，但抗辩李建文要求退回押金的诉讼请求已经超过诉讼时效。
2013年12月31日，广州市天河区车陂街西岸社区居委人民调解委员会组织李建文与梁富斌就案涉房屋的租赁纠纷进行调解，并于当天作出穗天车西岸民调[2013]01号人民调解协议书，协议内容如下：“2011年7月1日梁富斌与李建文签订广州市天河区车陂路清水塘工业区2楼、5楼宿舍分租合同（合同期至2017年6月30日止共6年）。现因梁富斌与马永康先生物业的总承包合同已到期（至2013年12月31日终止）而未能续约。致使梁富斌与李建文双方签订的分租合同无法履行而造成李建文投资装修经济损失（损失赔偿双方另行协商），现经双方协商达成终止合同协议，李建文于2013年12月31日向梁富斌结清剩余租金”。
由于上述调解协议书未对案涉房屋的装修损失问题进行调解，也未涉及房租押金退回问题，故李建文现以梁富斌违约为由提起本案诉讼，要求梁富斌赔偿装修损失并退回房租押金。为证明案涉房屋的装修损失，李建文提交了广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）于2016年5月18日出具的《报告书》作为证据。《报告书》载明：德高公司接受李建文委托，对案涉房屋的装饰装修工程费用进行价格评估；估价时点为2014年1月20日；采用重置成本法求取评估对象的全新重置价值；最终确认案涉房屋装饰装修的价值为346690元。李建文为此向德高公司支付了鉴定费10400元，并提供发票予以证明。经查，德高公司系广东省人民法院司法委托中介机构名册中的在册委托价格鉴定机构，于2014年8月8日取得价格评估机构资质证书，资质等级为丙级。梁富斌对《报告书》不予确认，并表示装修损失的举证责任在于李建文，故其无需再对案涉房屋的装修损失提起鉴定申请。
另查，李建文曾向一审法院提起（2014）穗天法民四初字第189号案（以下简称189号案）诉讼，要求梁富斌及案外人马永康赔偿案涉房屋的装修损失249841元并退回多收取的租金24000元；在该案诉讼过程中，李建文向一审法院申请对案涉房屋的装修损失进行鉴定，后因未能缴纳鉴定费用而撤回鉴定申请；一审法院于2015年7月30日作出判决，驳回李建文的全部诉讼请求；李建文不服提起上诉，广州市中级人民法院于2015年12月2日作出（2015）穗中法民五终字第5156号民事判决，驳回李建文上诉，维持原判。上述判决均已发生法律效力。189号案民事判决查明：2007年9月8日，马永康与案外人奥威特西服厂签订《合同书》，约定其向奥威特西服厂承租位于广州市天河区车陂第六经济社所属用地（土名：清水塘）的房屋（第2、3、4、5层厂房，第1、2、3、4层宿舍），租赁期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日。2010年12月18日，马永康与奥威特西服厂签订《补充协议》，约定继续向奥威特西服厂承租上述房屋，租赁期限为3年，自2011年1月1日起至2014年3月5日止，该《补充协议》落款处还备注以下内容：“从2011年5月起由梁富斌转接本合同，到期后押金由梁富斌领取。区志明（奥威特西服厂的签约代表）同意梁富斌负责该合同权利、义务。一切由梁富斌负责。”梁富斌和马永康均确认广州市天河区车陂第六经济社所属用地（土名：清水塘）的房屋（第2、3、4、5层厂房，第1、2、3、4层宿舍）自2011年5月起由梁富斌接手承租。在189号案中，梁富斌未能举证证明其曾向李建文出示过上述《合同书》和《补充协议》，亦未能举证证明其曾向李建文告知关于其与马永康之间对广州市天河区车陂第六经济社所属用地（土名：清水塘）的房屋（第2、3、4、5层厂房，第1、2、3、4层宿舍）的租赁期限仅约定自2011年1月1日起至2014年3月5日止的事实，同时也未能举证证明马永康同意其将案涉房屋转租给李建文至2017年6月30日。此外，李建文在189号案中主张在2011年7月对案涉房屋进行装修，但未能提交证据证明其对案涉房屋进行装修有经过马永康的同意，梁富斌也未能提交证据证明马永康同意李建文对案涉房屋进行装修，但双方均确认在李建文承租案涉房屋时双方并未对案涉房屋的装修情况进行确认。另，马永康在189号案庭审时确认已收回案涉房屋。梁富斌则以上述判决已经驳回李建文要求赔偿装修损失的诉讼请求为由，主张李建文重复起诉，违反一事不再理原则。
一审法院认为：李建文、梁富斌签订的《广州房屋租赁合同》是双方的真实意思表示。由于案涉房屋是梁富斌从马永康处承租之后转租给李建文的，而梁富斌与马永康之间的租赁合同关系约定于2014年3月5日期满终止，故李建文与梁富斌之间的租赁合同关系亦应于2014年3月5日期满终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”由于现有证据无法证明马永康同意梁富斌转租案涉房屋给李建文至2017年6月30日，故一审法院认定李建文与梁富斌签订的《广州房屋租赁合同》中关于2014年3月5日之前的约定部分合法有效，而关于2014年3月5日之后的约定部分则无效。关于装修损失的问题。李建文提交的《报告书》是由具备价格评估机构资质的德高公司出具的，且德高公司系广东省人民法院司法委托中介机构名册中的在册委托价格鉴定机构，在梁富斌未能提交其他证据对《报告书》予以反驳的情况下，一审法院采纳《报告书》作为确定案涉房屋装修损失的参考依据。虽然《报告书》采用重置成本法确定案涉房屋在估价时点（2014年1月20日）的装修价值为346690元，但因案涉房屋的装修时间为2011年7月，距离双方终止房租租赁关系已经接近3年时间，且案涉房屋的装修并未经得马永康同意，李建文是擅自装修，梁富斌则是擅自同意李建文装修，对此所造成的装修损失应由双方承担。据此，一审法院以《报告书》为参考，考虑案涉房屋装修的使用年限，结合李建文、梁富斌的过错责任，确认梁富斌应向李建文赔偿装修损失100000元。关于评估费的问题，李建文为证明案涉房屋的装修损失委托德高公司进行鉴定，并提供发票证明评估费用为10400元，予以采信。综合案情，一审法院确定该评估费由李建文、梁富斌各负担一半，即5200元。关于退还押金的问题。如前述，李建文、梁富斌已经以协商一致的方式终止了《广州房屋租赁合同》，按照合同约定，梁富斌应将押金退还给李建文，故对李建文要求梁富斌退回押金22000元的诉讼请求，予以支持。至于梁富斌抗辩李建文要求退回押金的诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立，对此不予采纳。至于李建文是否重复起诉的问题。虽然李建文在189号案中因未能缴纳鉴定费用致使鉴定工作无法形成鉴定结论从而导致证据不足而败诉，但李建文提起本案诉讼时已经委托鉴定机构对案涉房屋的装修价值进行了鉴定，提供了新的证据，虽是基于房屋租赁这同一法律关系，但并非基于同一事实和同一理由，不属于重复起诉，即不违反一事不再理的原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2017年12月26日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，梁富斌向李建文赔偿装修损失100000元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，梁富斌向李建文赔偿评估费5200元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，梁富斌向李建文退回押金22000元；四、驳回李建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4820元，由李建文负担2420元，梁富斌负担2400元。
本院二审期间，梁富斌向本院提交了：1.广州市城市管理局网站打印的广州市城市管理指挥中心投诉案件复印件（案件号：001408110272），拟证明李建文在涉案房屋内并未装修，且鉴定时房屋已经不存在；2.德高公司的工商查档资料，拟证明德高公司成立时间为2014年3月5日，李建文提供的评估报告的评估时点为2014年1月20日，该评估报告不合法。李建文质证称对上述证据的真实性、合法性不予确认。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对李建文、梁富斌各自的上诉请求，认定如下：
关于本案李建文诉请涉案房屋装修费损失是否重复起诉问题。经查，李建文于前案中系因未能缴纳鉴定费用致使鉴定工作无法形成鉴定结论从而导致证据不足而败诉，但李建文提起本案诉讼时已经委托鉴定机构对涉案房屋的装修价值进行了鉴定，提供了新的证据，发生新的事实。因此，一审认为本案不属于重复起诉，并无不当。
关于李建文主张的装修损失202235元应否支持问题。本案李建文提交了德高公司于2016年5月18日出具的《报告书》证明涉案房屋在估价时点（2014年1月20日）的装修价值。德高公司系广东省高级人民法院司法委托中介机构名册中的在册委托价格鉴定机构，其成立时间为2014年3月5日，出具《报告书》时已具备价格评估机构资质。梁富斌认为德高公司对其成立之前的估价时点2014年1月20日作出评估，故《报告书》不合法的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院鉴于涉案房屋装修时间距离双方终止房屋租赁关系已经接近3年时间以及双方对房屋装修均具有过错等情况，酌定梁富斌应赔偿李建文100000元装修损失，并无不当，本院予以维持。关于评估费的问题，李建文提供发票证明其委托评估公司支付了评估费用10400元，一审法院综合本案案情，确定该评估费由李建文、梁富斌各负担一半，并无不当。
关于李建文诉请梁富斌退回押金22000元是否超过诉讼时效问题。经查，双方于2013年12月31日协商终止涉案租赁合同，同时约定李建文于2013年12月31日向梁富斌结清剩余租金。上述调解协议并未对押金如何处理作出约定，但双方租赁关系已于2013年12月31日终止，李建文应于该日起积极主张权利。李建文于前案中并未诉请梁富斌退回押金，本案亦无证据证实李建文于本案起诉之日，即2016年7月6日之前曾经要求梁富斌退回押金，发生时效中断的事实，因此，本案李建文诉请梁富斌退回押金22000元，已经超过诉讼时效，不能得到支持。一审对此处理不当，本院予以纠正。
至于梁富斌二审提供的证据，不能证明其主张，本院不予采信。
综上所述，一审查明事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12059号民事判决第一、二项；
二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12059号民事判决第三、四项；
三、驳回李建文的其他诉讼请求。
一审案件受理费4820元，由李建文负担2770元，梁富斌负担2050元。二审案件受理费4849元，由李建文负担2799元，梁富斌负担2050元。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年八月十五日
书记员 张 旭