济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初4204号
原告（反诉被告）：孙文文，女，1986年6月8日出生，汉族，住山东省曲阜市。
委托诉讼代理人：李艳波，山东文聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘增江，山东文聪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：艾传贵，男，1964年10月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张怀振，山东千舜律师事务所律师。
第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：石健，男，1990年2月12日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
原告孙文文与被告艾传贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，原告孙文文向本院提出申请，要求保全被告艾传贵的财产并向本院提供了担保，本院审查后作出（2016）鲁0104民初4204号民事裁定书，采取了相应的保全措施。诉讼过程中，原告孙文文为查明案件事实，申请追加山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许并通知链家公司作为第三人参加诉讼。被告艾传贵提出反诉请求，经审查，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙文文的委托诉讼代理人李艳波、刘增江，被告（反诉原告）艾传贵及其委托诉讼代理人张怀振，第三人链家公司的委托诉讼代理人石健、高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙文文向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年7月25日签订的《存量房屋买卖合同》并支付违约金（违约金计算至一审判决生效之日）；2.判令被告支付居间代理费17600元；3.判令被告支付律师代理费10000元；4.判令被告承担诉讼费和保全费。
事实和理由：2016年7月25日，原、被告及居间人链家公司签订了《居间服务合同》、《存量房屋买卖合同》和《买方自行贷款协议》三份合同。上述合同约定：原告以公积金贷款的方式购买被告所有的位于槐荫区纬十二路9号御景城二区11号楼3-1202的房屋；《存量房屋买卖合同》第三条，原告于2016年9月10日前将第一笔购房款35万元支付给被告；第五条，被告收到原告定金及购房款共计40万元当日将房屋交付给原告；第八条第（一）项约定，买卖双方任何一方逾期履行本合同的约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第（五）项约定，任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方需承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费；《居间服务合同》第五条约定，甲方或乙方违反买卖合同或本合同约定，导致丙方（居间人）不能继续履行义务的，居间代理费由违约方支付。上述合同签订后，原告依约向被告支付了定金5万元。2016年9月9日原告向被告支付首付款35万元时，被告称不能依约交付房屋，提出不同意贷款需立即支付全款，原告对被告临时变更合同表示不满，要求坚持按合同约定履行，双方协商未成，直至起诉之日被告仍未向原告交付房屋。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告单方变更交房时间以及付款方式，给原告造成了不应有的损失，被告应当承担违约责任。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》之相关规定，孙文文诉至本院，要求判如所请。
诉讼过程中，原告孙文文变更其诉讼请求为：1.判令解除其与被告2016年7月25日签订的《存量房屋买卖合同》；向其返还已付定金50000元；2.判令被告向其支付违约金220000元；3.判令被告向其返还已付居间代理费17600元；4.判令被告向其赔偿律师费10000元、诉讼财产保全担保费2200元；5、判令被告承担本案诉讼费及保全费。
其变更的事实和理由为：2016年10月17日，经原告查询，被告在与原告签订《存量房屋买卖合同》之后，又于2016年9月26日将该套房屋抵押给薛永宝，违反了《存量房屋买卖合同》的约定及合同法的规定，致使该《存量房屋买卖合同》无法继续履行，原告的合同目的无法实现，被告属于根本违约，故要求变更诉讼请求。
艾传贵辩称，第一、我同意解除双方的房屋买卖合同，但是违约责任在原告；第二、原告所诉求的违约金、居间代理费、律师费等没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，请求驳回该第2、3、4项诉讼请求。
第三人链家公司述称，我方作为居间人已经促成合同成立，在居间过程中，没有违约行为，我方愿意配合法院调查事实，原告诉求的诉讼保全担保费用请求法院依法处理。
艾传贵向本院提出反诉请求：1.请求判令解除原、被告双方2016年7月25日所签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令反诉被告向其支付违约金220000元；3.判令反诉被告向其赔偿律师费20000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。
事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年7月25日通过居间人链家公司分别签订了《居间服务合同》、《存量房屋买卖合同》和《买方自行贷款协议》。合同约定总购房款为110万元，合同对付款方式进行了明确约定即：反诉被告应当在签订合同之日向反诉原告支付定金5万元，2016年9月10日前向反诉原告支付首付款35万元，2017年1月1日交清剩余房款70万元。上述合同签署后，反诉被告于2016年7月27日向反诉原告支付了定金5万元。首期房款一直拖欠，至今未付。反诉原告于2016年10月18日向反诉被告发出“解除房屋买卖合同通知书”，书面通知反诉被告解除双方签订的《存量房屋买卖合同》。综上，因反诉被告的上述违约行为已构成根本违约，反诉原告也依约履行了相关通知义务，故双方签订的合同已经解除，请法院依法予以支持。
孙文文针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据。事实是买卖合同签订后，反诉被告依约交付了定金，并准备好了首付款35万元，交付首付款当日，反诉原告单方擅自变更房屋交付时间，且反诉原告电话通知反诉被告变更房款交付方式，令反诉被告无法接受，给反诉被告造成负担。更为严重的是反诉原告在合同签订后，将房屋抵押给了案外人致使合同无法继续履行，反诉被告的合同目的无法实现，反诉原告的行为构成恶意违约，故反诉原告的反诉请求应当予以驳回。
第三人链家公司针对反诉述称，我方愿意配合法院查明案件事实，请求法院依法裁判。
当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对下列事实当事人没有异议且有相应的证据予以佐证，本院予以确认：
2016年7月25日，经链家公司居间介绍，艾传贵作为出售方（甲方），孙文文作为房屋购买人（乙方），双方签订《存量房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的位于济南市槐荫区纬十二路9号御景城二区11号楼3-1202室房屋（以下简称1202室房屋）以及地下室一个，以110万元的价格卖予乙方。因该房屋已经设定抵押，甲方应于2017年1月22日还清抵押贷款，并于2017年1月31日前办理完毕抵押注销手续。合同第三条约定：“（一）房款约定：……2.买受人于2016年7月25日前向甲方支付定金5万元……3.买受人于2016年9月10日前（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款35万元（不含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付给出卖人，该笔首付款用于出卖人办理还贷解押手续。……（二）关于房款支付方式的约定，买受人以公积金贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于合同签订后十五日内（请约定时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按照其规定将该部分房款直接支付给出卖人：买受人拟贷款金额为70万元。……”第五条约定：“房屋的交付：（一）出卖人应当于收到乙方定金及购房款共计40万元当日（请约定支付时间或条件）将该房屋交付给买受人。”第七条约定：“权属转移登记（一）出卖人与买受人双方应于乙方银行贷款审批通过且2017年1月23日后（请约定时间或条件），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理……”第八条约定：“违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情况之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的。5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。（三）买受人若出现下列情况之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.拒绝购买该房屋的；……4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。”上述合同还对税、费的承担、争议解决方式等问题进行了约定，其中第十条其他约定为非格式条款，系双方就偿还原贷款及具体过户时间等问题进行的约定。
签订上述合同的同时，艾传贵作为甲方、孙文文作为乙方，链家公司作为丙方，三方签订《居间服务合同》一份，约定，甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易由乙方向丙方支付居间服务费17600元。该合同第五条违约责任第3款约定，甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。以上合同还约定了其他内容。
2016年7月27日，孙文文向艾传贵交付了定金5万元。2016年7月31日，孙文文向链家公司支付了居间服务费17600元。
以上事实有孙文文提交的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖定金收条》、《链家公司专用收据》等证据及各方当事人的陈述为凭。
孙文文称2016年9月9日，其在链家公司欲向艾传贵交付剩余首付款35万元并要求艾传贵按照合同约定在该日向其腾房，但艾传贵拒绝腾房，要求将腾房时间延后至2016年9月20日，双方对此未能达成一致意见。其并说明，在其拒绝变更房屋交付时间的情况下，艾传贵于2016年9月21日又要求其以全款方式支付剩余购房款，在未获其同意的情况下，艾传贵于2016年9月26日将涉案房屋抵押给了案外人薛永宝。孙文文认为艾传贵的上述行为已经构成根本违约，导致其合同目的无法实现，双方合同应当予以解除，并且艾传贵应向其承担合同约定的违约责任。
为证明其上述主张，孙文文向本院提交如下证据：证据一《结婚证》一份，显示孙文文与吴玉祥于2013年3月8日登记结婚。证据二吴玉祥名下银行交易明细一份，显示2016年9月9日，其该账户余额为33万元，9月10日余额为35万元。其称该证据可以证明其具备依约支付首付款的能力。证据三2016年9月21日链家公司出具的《情况说明》一份，载明：“2016年7月25日出卖人艾传贵与买受人孙文文经我公司居间，达成《存量房屋买卖合同》一份，第三条第3项约定买受人于2016年9月10日前将第一笔购房款35万元支付给卖方；第五条第（一）项约定出卖人应当于收到乙方定金（已交付5万元）及购房款共计肆拾万元当日将该房屋交付给买受人。艾传贵于2016年9月7日晚到我单位询问支付款项问题，我公司工作人员石健接待并答复此款项是由银行直接打入孙文文账户（卖房尾款），我方尽快催促银行办理放款事宜。2016年9月9日我公司工作人员石健电话联系艾传贵和孙文文，双方于2016年9月9日晚上七时许到我公司办公地点办理付款手续，孙文文到我公司办公地点后向艾传贵表示房款35万元已准备好可以马上支付询问交房时间时，艾传贵表示我公司没有通知其在2016年9月10日交房（签约当日居间方链家工作人员石健已告知卖方艾传贵于收到买方孙文文支付定金及首付款肆拾万当日交房，并且约定2016年9月10日前付款），艾传贵要求腾房时间宽限至2016年9月20日前，孙文文表示不同意延期交房，要求付款当日交房。双方经协商但未能达成一致，艾传贵随即离开我公司，我公司工作人员石健继续与孙文文沟通解决方案，但最后孙文文要求按照合同履行，支付房款当日交房，随后孙文文离开我公司。此后，我公司工作人员石健继续与买卖双方电话沟通（沟通期间孙文文的对象曾拨打我公司400电话，要求尽快处理），孙文文坚持按照合同约定付款当日交房，艾传贵表示要求买受人支付全款，不再同意合同中约定的以贷款的方式接受买受方付款。我公司工作人员石健于2016年9月19日与艾传贵再次见面沟通，将沟通结果要求付全款的意思通过微信的方式告知孙文文。上述事实完全属实，特此说明。”证据四、2016年9月21日，孙文文与艾传贵之间的电话录音一份，内容为：“孙文文：我是购买你房子的那个。今天给您打电话是关于我们买卖房屋的问题，我想知道您的想法，之前光是听链家说了，我们也没有沟通过，房子是想卖给我们还是不想卖了？艾传贵：不是，我不是给你说了吗，你又不放心，我的想法是，你给我现钱，我接着给你钥匙。或者是你把购房款交到银行，让银行解除抵押，余下的钱给我。孙文文：您的意思是让我们交全款，然后你才给我钥匙？艾传贵：是啊，这样你也放心，我也放心了。9号那天晚上我要18万，你和你对象还有链家不都跟着去了吗，说明天9点去解押，你们不同意。现在现款就行了。孙文文：对对对，但主要是咱当时不是说那房子没腾出来吗，所以我们那钱也没给你，我们都是带着钱过去的，链家不是说没有提前通知你吗，你现在的意思是要我们付全款了？艾传贵：是啊，我要是不找他，你们现在也定不了，你必须得付全款了……我交钥匙。这样省事，我本来急着用钱才把房子卖给你们，要不我多卖10万，现在我也给你们说了，我光利息1万多，你还是付现钱……”上述录音还有其他交谈内容。证据五、《房屋权属状况信息》一份，显示涉案房屋于2016年9月26日抵押给了薛永宝，担保债务50万元。
艾传贵对上述证据质证认为：对证据一、二的真实性没有异议，认可吴玉祥与孙文文为夫妻关系，但是证据二中的银行交易记录仅能证明2016年9月9日当天吴玉祥的账户存有33万元，并不能证明孙文文有支付首付款的意思表示。证据三中链家公司的陈述与事实不符，在签订房屋买卖合同前，原、被告及第三人口头约定，在孙文文支付首付款前，应当提前10日至15日向其告知，为其留出腾房时间，因合同均为格式条款，双方未对书面约定的交房时间进行变更。但2016年9月9日孙文文称要求交付房款时并未向其提前通知，导致当日无法腾房。在此情况下，在链家公司的协调下，三方同意了在2016年9月20日交付房屋，并且在协商一致后到涉案房屋进行了测量，故不存在其逾期交房的违约行为。证据四的真实性认可，是原、被告双方的通话，但该通话明显具有引诱和误导性发问，因双方在2016年9月9日的协商中曾达成先付18万元首付款，然后再交房的一致意见，所以通话中提到的全款是指全部35万元的首付款，并非全部购房款。对证据五的真实予以认可，其之所以将房屋再次抵押，是因为其急需用钱才决定出售涉案房屋，但因孙文文一直拒付首付款，导致其其他债务到期，为了偿还其他债务，其无奈之下将房屋再次抵押借款偿还了其他债务。
链家公司对上述证据质证认为：对上述证据的真实性及证明目的均无异议，其并说明在2016年9月9日之后，孙文文一直要求在付首付款的同时交付房，然后办理贷款手续，但在2016年9月19日艾传贵要求孙文文以支付全款的方式支付房款。
为证明其上述主张，艾传贵向本院提交如下证据：证据一链家公司2016年10月20日出具的《情况说明补充》一份，内容为：“我公司于2016年9月21日出具了一份关于出卖人艾传贵买受人孙文文房屋买卖交易期间的《情况说明》，现对《情况说明》补充如下：签约时我公司工作人员石健与艾传贵、孙文文口头约定，买受人孙文文支付首付款35万元给出卖人艾传贵当日，出卖人艾传贵腾房；但我公司工作人员须在得知买受人孙文文首付款35万元到位或贷款银行能够放款（此贷款为孙文文所出售房屋，买受人刘敏的银行贷款）后提前10-15日通知艾传贵，腾房2016年10月25日。因孙文文所售房屋（济南市槐荫区御景城一区11号楼1-708室）已经和买受人刘敏办理完毕房屋所有权转移登记手续，银行贷款手续需等刘敏取得不动产所有权证并配合贷款银行办理抵押登记手续后才能放款，具体银行放款时间不能确定。2016年9月9日下午16时左右，我公司接到银行客户经理通知已放款，我公司工作人员石健立即与孙文文的对象取得联系，通知已放款及沟通晚上见面，买卖双方于晚上19时许在我公司见面，孙文文本人到场（对象吴玉祥此时未到场），艾传贵与孙文文协商腾房时间宽限至2016年9月20日，并且当日（9日）支付首付款壹拾捌万，约定10日支付剩余首付款及办理二押手续，当时孙文文本人表示可以接受，我公司工作人员石健协助房主艾传贵开具了一张壹拾捌万的房屋买卖收条（上面注明了腾房时间）。孙文文要求先去房屋内量尺寸，准备家具，待对象吴玉祥到场后打款，双方一起去房屋内量尺寸。孙文文对象吴玉祥到场后表示不同意延期交房，要求付款当日交房。双方经协商但未能达成一致，艾传贵随即离开我公司，我公司员工石健继续与孙文文沟通解决方案，但最后孙文文要求按照合同履行，支付房款当日交房，随后孙文文和对象吴玉祥离开我公司。上述事实完全属实，特此补充说明。”证据二2016年9月9日其出具的《房屋买卖收条》一份，内容为：“在链家公司的居间服务下，今收到孙文文购买坐落于济南市槐荫区纬十二路9号御景城二区11号楼3-1202室房屋首付款人民币18万元整。双方约定2016年9月20日前将房屋交付给购买方使用。艾传贵同意将此款项转账至ＸＸ户下。”其称上述收条除其签名为其本人所签外，其他部分为链家公司的经办人石健所写，当时其与孙文文协商一致先付首付款18万元，然后次日付剩余首付款并解除抵押，双方并将交房时间变更为9月20日。证据三《家具家电及附属设施清单》一份，显示原、被告双方签字确认涉案房屋内家具家电仅存热水器、灯具、整体橱柜和地板。其称上述清单系原、被告及第三人三方在2016年9月9日口头约定交房日期后，共同到涉案房款清点室内物品时制作，由此可以证明其没有改变付款方式，否则不会共同清查物品。证据四《解除房屋买卖合同通知书》一份及EMS快递单一份。通知载明：“致：孙文文：你于2016年7月25日在链家公司与我签订的购买1202室房屋的《存量房屋买卖合同》（合同编号：100000241987）。因你至今未按合同约定的时间和期限向我支付购房款首付款，现郑重通知如下：一、因你方迟迟未向我方支付35万元首付款，你方已延期履行合同义务超过30日，根据合同相关条款之约定，我方决定自即日起解除与你签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：100000241987），不退定金。二、我同时保留追究你其他责任的权利。特此通知！通知人：艾传贵。2016年10月17日。”EMS快递单一份显示于2016年10月18日艾传贵将上述通知向孙文文进行了邮寄。艾传贵称鉴于孙文文逾期付款的违约行为，其已经行使合同解除权，与孙文文解除了房屋买卖合同关系。
孙文文对上述证据发表质证意见如下：证据一不能证明原、被告双方口头约定了提前通知交款时间的事实，该内容与链家公司出具的《情况说明》存有矛盾之处，也不能证明原、被告双方达成了2016年9月20日交房的合意。证据二系艾传贵书写，也存在于艾传贵手中，艾传贵可以对收条的内容随意添加，该收条对其不具有法律效力。证据三的清单是合同的附件，2016年9月9日为了买家具做准备也确实去测量了房屋，但该清单不能证明双方达成了延期交房的约定。其认可收到了艾传贵向其发出的证据四中的通知，但是艾传贵不享有合同解除权，该通知对其没有法律约束力。
链家公司对上述证据的均予以认可，认可收条中除艾传贵的签名外为其公司经办人石健所写，也认可原、被告双方与其公司经办人石健在2016年9月9日晚去涉案房屋测量的事实。其称两份情况说明应当综合审查，内容均为属实，其对双方履行合同过程意见以上述两份情况说明为准。
另查明，孙文文与艾传贵分别为本案支付律师代理费1万元和2万元。孙文文称艾传贵的违约行为给其造成了借钱筹集购房款的借款利息损失，以及逾期交付房屋导致的其租房居住的租金损失等。艾传贵则对上述损失不予认可，其主张即使其存在违约行为，合同约定的违约金标准过高，要求本院予以调整。
以上事实有孙文文提交的《结婚证》、吴玉祥的银行流水、《情况说明》、电话录音、《房屋权属状况信息》、律师费发票，艾传贵提交的《情况说明补充》、《房屋买卖收条》、《家具家电及附属设施清单》、《解除房屋买卖合同通知书》及该通知书的快递单等证据及各方当事人的陈述为凭。
本院认为，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及原、被告双方与第三人签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同均合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
经审理，本院认为各方当事人争议的焦点问题主要有三：一是原、被告双方约定的具体腾房时间如何确定；二是合同签订后孙文与艾传贵哪一方存在违约行为，哪一方应当承担违约责任；三是双方在合同中约定的违约金计算标准是否过高。
关于第一个焦点问题，孙文文称按照合同约定腾房时间应为2016年9月10日前，其并在腾房之日向艾传贵支付首付款35万元。艾传贵则称原、被告双方口头约定应当在付款前提前10日左右向其通知后，其再腾房，因孙文文2016年9月9日才称准备好了房款，故其应当在2016年9月20日腾房。链家公司认可双方签订合同时口头约定过交款前提前10至15日通知艾传贵的事实。经查，《存量房屋买卖合同》第三条约定：“买受人于2016年9月10日前（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款35万元以自行支付方式支付给出卖人。”第五条约定：“房屋的交付：（一）出卖人应当于收到乙方定金及购房款共计40万元当日（请约定支付时间或条件）将该房屋交付给买受人。”由上述合同约定可知，双方书面约定了孙文文应当于2016年9月10日前将剩余首付款35万元交付艾传贵，同时艾传贵应当在收到上述房款时向孙文文交付涉案房屋。现艾传贵要求推翻上述书面约定，其应当承担举证责任。但本院认为，其所提交的证据及其与链家公司的陈述均不足以推翻上述合同的约定，理由如下：第一，提前通知付款时间仅为其与链家公司的口头陈述，两者均无证据证明签订合同时该意见经过了孙文文的认可。第二，链家公司出具的《情况说明》与《情况书面补充》中陈述的2016年9月9日原、被告双方协商腾房事宜时，均称艾传贵要求将腾房时间“宽限至”2016年9月20日，既然为“宽限至”，则与双方已经在合同签订时将交房时间为2016年9月10日前进行了变更的约定相互矛盾。第三，艾传贵称因合同为格式条款故没有变更书面合同约定的辩解也无依据，因合同第十条其他约定部分即为双方约定的非格式内容，双方完全可以将提前通知付款的约定在该条款中予以明确，不存在格式条款无法更改的问题。第四，其所提交的《家具家电及附属设施清单》显示，涉案房屋内除热水器和整体橱柜外已经没有其他的家具家电，其要求宽限十天腾房也无合理性支持。总之，原、被告双方签订房屋买卖合同的时间为2016年7月25日，约定的腾房时间和交付剩余首付款的时间为2016年9月10日之前，该时间段内艾传贵有充足的时间准备腾房，而且其也已经基本腾空了涉案房屋，在孙文文向其交付剩余首付款35万元时，其有义务同时向孙文文腾交涉案房屋。在孙文文明确表示且确实具备付款条件时，艾传贵拒绝腾房的主张，违反了双方合同对房屋交付时间的约定，孙文文有权行使同时履行抗辩权，拒绝向其交付剩余首付款35万元。
关于第二个焦点问题，即违约行为的认定及责任的具体承担。本院已经认定艾传贵未能在2016年9月10日向孙文文交付涉案房屋的行为构成违约，且孙文文此时享有同时履行抗辩权，故艾传贵无权以孙文文未向其支付35万元首付款为由解除合同，其于2016年10月18日向孙文文发出的《解除房屋买卖合同通知书》，不具有解除原、被告双方房屋买卖合同关系的法律效力。按照《存量房屋买卖合同》第八条第3款约定，出卖人逾期履行合同义务超过三十日的，买受人有权解除该合同。至2016年10月10日，艾传贵逾期交付房屋的行为已经超过三十日，此时孙文文享有合同解除权。孙文文向本院提交的变更诉讼请求申请书明确提出了解除合同的意思表示，艾传贵于2016年11月1日收到了该申请书。合同解除权作为形成权，其自解除合同的意思表示到达对方时发生法律效力，故原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》于2016年11月1日解除。
另，根据孙文文提交的录音显示，在逾期交付房屋后，艾传贵由将双方约定的以按揭贷款方式支付剩余购房款的约定变更为全款支付购房款，而且在双方合同尚未解除的情况下，擅自将涉案房屋抵押给了案外人，担保主债权金额50万元，为孙文文购买涉案房屋增加资金负担和权利障碍。虽然艾传贵提出其在录音中所称的“全款”为首付款35万元的全款，但通过整个录音内容的记载，任何一个普通的完全民事行为能力人，都不可能将录音中的“全款”理解为首付款的全款，其该主张明显属于狡辩。艾传贵的此两种行为导致孙文文以贷款方式购买房屋的合同目的无法实现，属于严重的不诚信的根本违约行为，其应当对其不诚信的行为承担违约责任。
鉴于双方房屋买卖合同关系已经解除，孙文文要求艾传贵向其返还定金50000元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。按照《居间服务合同》第五条第3款的约定，在艾传贵违约导致合同不能履行的情况下，孙文文支付给链家公司的居间代理费17600元，应当由艾传贵对孙文文以赔偿。孙文文要艾传贵向其赔偿居间代理费17600元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。关于律师费，孙文文提交的证据足以证明其已经为本案支出律师费10000元，按照《存量房屋买卖合同》第八条第（五）项的约定，艾传贵有义务予以赔偿，对孙文文的该项诉讼请求，本院予以支持。关于诉讼保全担保费（担保保险金）2200元，虽然孙文文实际支出了该费用，但该费用的支出并非诉讼中必然支出的费用，属于违约方不可预见的损失，且双方合同并未对此费用进行约定，故其该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三个焦点问题，即双方在合同中约定的违约金计算标准是否过高。孙文文要求艾传贵按照《存量房屋买卖合同》第八条的约定，按照总房款的20%向其支付违约金220000元。艾传贵则辩称该违约金约定过高，请求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，孙文文主张，艾传贵的行为给其造成了借款利息的损失、租房租金损失等。本院认为，孙文文基于合同能够继续履行的预期，已经向艾传贵支付了定金50000元，向链家公司支付了居间服务费17600元，也支付了律师费10000元，该部分费用的支出，必然产生利息损失。除该项能够确定的利息损失外，孙文文未能举证其他损失的存在及具体损失金额，且双方合同仅履行到了定金的缴纳，后续的合同权利义务均未实际履行，故220000元的违约金明显过高，本院应当予以调整。孙文文要求艾传贵按照该标准向其支付违约金的请求，本院不应予以支持。
另，艾传贵在本案中提出反诉，其反诉请求中即要求孙文文按照《存量房屋买卖合同》的约定向其支付违约金220000元。由此说明，其一方面针对孙文文的本诉辩称合同约定违约金过高，要求人民法院予以调整；其另一方面又实际接受该约定违约金标准，并以此作为依据要求孙文文向其支付，其自己在针对本诉的答辩和反诉的陈述中已经出现相反意见。艾传贵从其签约履约的过程到诉讼中所作出的陈述，均体现出其仅从自身利益出发，忽略合同对方当事人合法权益的思想，其行为明显有失诚信。对其该主观过错，应当作为本院调整违约金标准时的参考因素，以体现违约金的惩罚性。经查，原、被告双方签订的房屋买卖合同除了对违约责任进行了约定外，还约定了孙文文向艾传贵支付50000元定金作为履行合同的担保。此时，在艾传贵违约的情况下，孙文文有权选择艾传贵承担定金责任或违约金责任，而本案中50000元定金不超过法定标准，故在孙文文选择了违约金而放弃了定金责任的情况下，基于双方合同履行情况、可证实的具体损失以及艾传贵的过错程度等因素，孙文文有权主张的违约金数额不应当低于其所放弃的定金责任应当享有的赔偿金额，以体现弘扬诚信，惩罚失信的基本法律价值。综上，结合整个案件事实，本院酌定艾传贵向孙文文赔偿7万元违约金，以弥补孙文文的损失，惩罚艾传贵的违约行为。因本院已经认定艾传贵的行为构成违约，其以自己享有解除权为由要求解除《存量房屋买卖合同》，以及要求孙文文向其支付违约金及律师代理费的反诉请求，无理无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二十五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙文文与被告（反诉原告）艾传贵于2016年7月25日签订的《存量房屋买卖合同》于2016年11月1日解除；
二、被告（反诉原告）艾传贵于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙文文返还购房定金50000元；
三、被告（反诉原告）艾传贵于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙文文赔偿居间服务费17600元；
四、被告（反诉原告）艾传贵于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙文文赔偿律师费10000元；
五、被告（反诉原告）艾传贵于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙文文支付违约金70000元；
六、驳回原告（反诉被告）孙文文的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）艾传贵的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元，减半收取计7350元，由原告（反诉被告）孙文文负担2350元，由被告（反诉原告）艾传贵负担5000元；反诉案件受理费2550元、财产保全费5000元均由被告（反诉原告）艾传贵负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张斌
二〇一七年三月七日
书记员 官静