上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第4247号
原告黄移山，男，1955年6月9日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人黄河清（系原告弟弟），男，1956年11月14日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告赵人杰，男，1959年6月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告黄移山诉被告赵人杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄移山的委托代理人黄河清、被告赵人杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄移山诉称，2015年3月7日，原、被告签订房屋租赁协议，约定将上海市杨浦区江浦路1092、1094号底层房屋（以下简称系争房屋）租赁给被告使用，租期自2015年2月1日起至2016年12月31日，月租金人民币16，500元（以下货币单位均为人民币）。租金押二付四（即支付二个月的押金，每次支付四个月的租金），每期租金应提前7天支付给原告。押金和首期四个月租金于租赁协议签订当日支付给原告，第二期租金于2015年5月24日前支付，之后各期租金的支付日以此类推。被告不得以任何理由拖延和不付租金，逾期一日，按当天房租的5倍计算。逾期超过7日，视为被告无条件放弃租赁协议并承担违约责任等，同时本协议终止。租赁协议签订生效后，原告向被告交付了系争房屋，被告支付了2015年2月1日至2015年9月30日的房租，其后被告没有支付房租，已经违约，原、被告交涉未果。另外，原、被告签订租赁合同时，被告没有告知过其系受案外人李某某的委托签订合同，更没有出示过委托书，原告认为，案外人李某某系被告的合伙人或工作人员，其系代表被告向原告支付房租，系争房屋的实际承租人就是被告。现诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2015年3月7日就系争房屋签订的房屋租赁协议于2015年10月31日解除；2、被告腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给原告；3、被告支付2015年10月1日至2015年10月31日的房租82，500元；4、被告支付自2015年10月31日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月82，500元计算；5、被告支付违约金3，3000元；6、原告于被告腾空、搬离返还系争房屋并结清所有费用后，返还押金3，3000元。
被告赵人杰辩称，同意解除租赁协议，但解除日期为2015年9月底。系争房屋实际不是被告实际使用，而是因原告坚持要求与上海户籍人签订租赁协议，故系争房屋的实际使用人李某某通过朋友找到被告，要求被告与原告签订系争房屋的租赁协议，被告纯粹是帮忙性质，签订合同时，被告明确告知了原告，并向其出示了李某某的委托书，因此被告实际从未拿到过系争房屋钥匙，房租与押金均是李某某向原告支付的，故被告实际无法搬离、返还系争房屋。关于房租，被告认为合同约定的按租金5倍标准计算过高，应按原租金标准计算，关于房屋使用费，也应按原租金标准计算。不同意支付违约金，因为被告于2015年9月底就向原告提出终止租赁合同，为此被告至少打了10多个电话，故被告没有违约，且认为合同约定的违约金金额为2个月房租的约定过高，要求调整。
经审理查明，2015年3月7日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《租赁协议书》，约定因乙方要求经甲方同意将上海市江浦路1092、1094号底层甲方商用房屋出租给乙方使用，该物业建筑面积为144平方米，租金为每月16，500元，租期从2015年2月1日至2016年12月31日止，租金按照先付款后使用的原则进行，押二付四（即支付二个月的保证金押金，每次支付四个月的租金）。每期租金应提前7天付到甲方指定的账号上或当面交清。乙方所支付的保证金押金和第一期租金应于本协议签署当天向甲方支付，第二期租金应于2015年2月1日后的第四个月前7天（2015年5月24日前）向甲方支付，之后各期租金的支付日以此类推。乙方所支付的保证金押金待本协议期满后乙方履行了应尽的义务后的三天内由甲方无息归还乙方。乙方不得以任何理由拖延和不付租金，如逾期1日按当天房租金的5倍计算，逾期3日未付清费用的，甲方有权停电、锁门，为此所造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任。超过7日视为乙方自愿无条件放弃本协议，室内可移动的物品若乙方不拿走，超过7天甲方有权当无主物品处理。甲乙双方约定本协议违约金为二个月的房租，即33，000元。合同另对双方的权利、义务作了约定。当日，被告向原告支付了系争房屋租房押金33，000元及2015年2月至2015年5月的房租66，000元。2015年5月，被告支付了2015年6月至2015年9月的房租66，000元，自2015年10月1日起的房租，被告至今未支付。
2015年10月20日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《终止租赁协议》，内容为：甲乙双方曾于2015年3月7日就乙方租赁系争房屋签署协议。因乙方违反协议第二大条“租金的支付方式与保证金及其它费用”的约定，应当在2015年9月24日支付的租金66，000元乙方目前尚未支付。经双方共同协商，同意按租赁协议第四大条“解除本协议的条件及违约责任”中的第二小条第六款所约定的方式履行，同意终止本协议。甲乙双方就终止租赁协议一事进行了友好协商并达成如下一致：1、租赁协议应于2015年10月27日前由乙方腾空该房屋所有遗留设施、物品后向甲方正式移交之日起正式终止。完成移交以双方签署“移交、接收确认书”为前提。2、正式移交后该房内所遗留乙方所有设施、物品为乙方放弃物，甲方有权清理、处置，乙方不再主张权利。3、在乙方付清租赁协议约定应付所有费用（包括但不限于：物业费、水、电、租金等）后，甲方同意将乙方之前所付保证金退还乙方，如乙方未尽上述付费义务，甲方在扣除所欠款项后退给乙方，如保证金不足于抵充乙方应付款项，甲方保留追讨权利。甲方同意，双方顺利履行了本协议，则甲方不再追究乙方其他违约责任。协议签订后，被告至今未将系争房屋交付给原告。
2015年11月，原告具状来院，作如上诉请。
另查，系争房屋的产权人为陈晓彦、黄湛、黄明夷，建筑面积为144.54平方米，类型为店铺。该三位产权人均同意原告负责处理系争房屋的出租事宜等。
审理中，原告称自己的实际损失为至今未收到房租。
以上事实，由原告提供的房屋所有权证、授权委托书、租赁协议书；被告提供的终止租赁协议书、租赁协议书、收条及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2015年3月7日就系争房屋签订的租赁协议书，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同在实际履行过程中，被告未按约支付2015年10月起的房租，经原、被告协商，于2015年10月20日签订《终止租赁协议》，明确终止上述租赁合同，故本院确认上述租赁协议于2015年10月20日经原、被告协商一致解除。合同解除后，被告理应按终止协议的约定腾空、搬离并返还系争房屋。现被告至今未履行，故现原告要求被告腾空、搬离并返还系争房屋的主张，于法有据，本院予以支持。基于被告未按约支付房租，且未按约履行双方于2015年10月20日签订的终止协议，属于违约，应承担相应的违约责任。原告按合同约定的逾期付款1日按当天租金的5倍主张租金及以合同约定以二个月房租主张违约金，审理中，被告认为合同中该两项约定均过高，要求法院调整，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付的2015年10月1日至2015年10月20日的房租金额及被告应支付的违约金。因被告至今未搬离系争房屋，理应向原告支付实际使用费，原告以租金标准的5倍主张房屋使用费，缺乏合同及法律的依据，本院调整为原租金标准。原告主张于被告腾空、搬离返还系争房屋并结清所有费用后返还原告押金33，000元的请求，被告亦同意，并无不当，本院予以支持。对于被告抗辩系争房屋实际承租人系案外人李某某，被告与原告签订租赁合同系帮忙性质，对此原告亦明知，故不同意搬离系争房屋、支付违约金等。对此，首先，被告系具有完全民事行为能力人，其应承担以自己名义与原告签订房屋租赁协议书及终止租赁协议书的法律后果；其次，被告称其与原告签订租赁合同时即告知原告其系代案外人李某某签署协议，就此，被告未提供相关证据证明，本院难以采信；第三，即使被告向原告披露了其与案外人李某某之间的代理关系，现原告选择向被告主张其权利，于法有据，被告与案外人李某某之间的关系，非本案处理范围。故本院对于被告的上述抗辩意见，难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告黄移山、被告赵人杰于2015年3月7日就上海市杨浦区江浦路1092、1094号底层房屋签订的《租赁协议书》于2015年10月20日解除；
二、被告赵人杰应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区江浦路1092、1094号底层房屋，并将该房屋返还给原告黄移山；
三、被告赵人杰应于本判决生效之日起十日内支付原告黄移山2015年10月1日至2015年10月20日的房租人民币12，000元；
四、被告赵人杰应于本判决生效之日起十日内支付原告黄移山自2015年10月21日起至被告赵人杰实际搬离上海市杨浦区江浦路1092、1094号底层房屋之日止的实际使用费，按每月人民币16，500元计算；
五、被告赵人杰应于本判决生效之日起十日内支付原告黄移山违约金4，000元；
六、原告黄移山应于本判决生效之日起十日内返还被告赵人杰押金人民币33，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，930元，减半收取计人民币1，965元，由原告黄移山负担人民币500元，由被告赵人杰负担人民币1，465元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金玮
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 饶馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。