湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂嘉鱼民初字第00919号
原告殷先莲，女，1968年2月28日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。
委托代理人汪怀珠，嘉鱼县法律援助中心律师。代理权限：特别授权。
被告张ＸＸ（曾用名张万礼），男，1979年11月22日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。
委托代理人周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告殷先莲与被告张ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法由审判员吕凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷先莲及其委托代理人汪怀珠、被告张ＸＸ及其委托代理人周跃进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告殷先莲诉称，2012年6月，原告计划在南嘉商业城开办一个美术、音乐、舞蹈等培训中心，遂租下该商城二楼12家商铺，并进行了装修。后因舞蹈培训班未办起来导致部分商铺闲置。2013年12月原告在南嘉商业城遇到欲在该商城租房的被告，双方通过协商，达成一致意见，于同月31日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期暂定为三年半，自2014年1月1日起至2017年6月20日止。租金为第一年5万元，第二年55000元，第三年6万元，最后半年3万元。每年的1月1日被告一次性向原告交纳当年租金。因原告房屋已装修，被告需破坏原有装修才能经营，所以被告须交纳2万元保证金，保证租用三年半，保证金抵后半年租金，不足部分，被告补齐。原告须向被告提供水电，水免费提供，电费按实际使用数由被告按月缴纳。合同签订后，被告拆除了所租房屋的隔墙，拿走了原告所有的2台吊扇，打碎了20㎡的玻璃镜等物品，对房屋进行了重新装修，后开办了儿童乐园。原告按照约定于2015年元月要求被告交纳当年租金，被告要求退租，原告遂要求被告把东西搬走退房给原告，而被告要求原告返还2万元保证金，否则不予退房。原告认为该2万元保证金系被告租满三年半的保证金，被告中途退租，该保证金应归原告所有。被告仅支付了2014年的租金5万元和租期保证金2万元，按其实际使用电量缴纳了部分电费，尚欠电费700元。被告直至2015年6月26日晚才从租赁商铺悄悄搬走。故原告诉至法院，请求依法判令：1.解除双方之间的租赁合同并由被告支付2015年度房租55000元及下欠的电费700元；2.被告返还原告所有的20㎡的玻璃镜一面及吊扇2台；3.本案诉讼费由被告负担。
原告殷先莲为证明其主张的事实成立并支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件一份，用以证明原告身份情况及诉讼主体资格；
2、铺面租赁合同五份，用以证明原告租赁位于嘉鱼县沙阳大道南嘉商业城一幢二层2038号、2040、2041、2042、2043号铺面及期限，且与出租人约定可以转租；
3、原告与被告签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告于2013年12月31日签订了租赁合同，原告将位于嘉鱼县沙阳大道南嘉商业城二楼的爱乐艺术培训中心内教室转租给被告的事实。
被告张ＸＸ辩称，原告所诉不是事实，被告租赁原告开办的爱乐艺术培训中心面积约280㎡的教室用于经营开心一乐儿童主题乐园，花去装修款25864元。被告于2014年3月8日开始营业，至同年4月中旬，多次有人以房屋转租给被告未经出租人同意及未经原告合伙人同意为由责令被告停业并搬出房屋，影响了被告的经营。由于被告租赁开办的开心一乐儿童主题乐园没有厕所，顾客只能使用南嘉商业城三楼公厕。至2014年8月中旬，公厕因杂物堵塞被封闭，致使被告顾客要求退款和无法经营。被告于2015年元月经与原告协商解除房屋租赁合同，原告口头同意解除合同，但不肯退还被告交付的2万元保证金，并无理要求被告赔偿原告房屋装修的石膏板隔墙损失2万元，否则扣押被告的儿童玩具设备不予返还，被告迫于无奈于2015年6月26日晚将儿童玩具设备搬走，并于同月29日将房屋钥匙交给原告。被告认为其已经全面履行了合同义务，双方已口头解除了房屋租赁合同，原告请求被告支付2015年度房租55000元没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；被告愿意承担下欠的电费700元，但被告未拿原告的两台吊扇，原告20㎡的玻璃镜被告已支付装修款给原告了，请法院驳回原告该项诉讼请求。被告是合法解除租赁合同的，原告应依法返还被告2万元保证金，并赔偿被告装修租赁房屋的装修款25864元。
被告张ＸＸ为证明其辩称的事实成立并支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、被告身份证复印件一份，用以证明被告身份情况及诉讼主体资格；
2、《房屋租赁合同》复印件一份及收条三张复印件一份，用以证明原、被告于2013年12月31日所签订的租赁合同的内容及原告收取被告第一年租金及装修款5万元、保证金2万元及三台美的空调的购买款12000元的事实；
3、门面装修合同及装修付款清单复印件一份，用以证明被告为装修租赁房屋共花去装修款25864元；
4、中国移动客户清单及原被告电话录音材料，用以证明2014年8月及2015年元月，双方口头约定解除合同的事实；
5、照片一组，用以证明因公厕无法使用造成被告无法实现合同目的，符合合同的法定解除形式。
本案在庭审中，对原、被告所举证据进行了质证。被告对原告所举证据1无异议，本院依法予以确认。原告所举证据2，被告对其真实性有异议，五份合同的出租人没有出庭作证，也没有提交房屋所有权证；且双方签订的合同期限为2014年元月至2017年6月20日，超出了原告的使用期限。本院认为，胡雅芳等五人享有原告转租给被告的五间商铺的房屋所有权，与原告签订的商铺租赁合同合法有效，故原告享有该五间商铺的转租权。转租期限超过承租人即原告剩余租赁期限部分的约定无效，但未超过剩余租赁期限部分的有效。对原告所举证据3，被告对其真实性无异议，但合同约定，被告破坏原告装修是经过原告认可的，2万元保证金为房屋租赁的定金，被告租赁了该房屋，定金就应该返还给被告。被告是在原告合同允许范围内装修的，没有违约行为，不需要承担违约责任。本院认为，从合同条款来看，该2万元保证金为被告租赁3年半的保证金，且被告在交付第一年租金时也未提出2万元保证金抵租金，故对被告的质证意见，本院不予采信，对原告该项证据予以采信。
对被告所举证据1，原告无异议，本院依法予以确认。对被告所举证据2，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为2万元保证金应为被告租满三年半的保证金。本院认为，根据该合同条款的文字表述、对合同的整体理解和原告出具给被告的保证金收条，本院对原告的质证意见予以采信，认定2万元保证金为被告租满三年半的保证金。对被告所举证据3，原告认为，装修款不实且应由被告自行承担。本院认为，被告要求原告赔偿装修款无事实及法律依据，故认定该证据与本案无关。对被告提交的证据4，原告认为该证据的形式不合法，不能作为证据使用，本院对原告的质证意见予以采信，对该证据不予认定。对被告所举证据5，原告认为与本案无关，本院对原告的质证意见予以采信，对被告的该项证据不予认定。
本院依据以上依法确认、采信的证据及当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：
2012年6月，原告计划在南嘉商业城开办一个美术、音乐、舞蹈等培训中心，遂租下该商城二楼12家商铺，并进行了装修。后因舞蹈培训班未办起来导致部分商铺闲置。2013年12月原告在南嘉商业城遇到欲在该商城租房的被告，双方通过协商，原告将其闲置的五间约280㎡的商铺转租给被告，被告于同月9日向原告支付保证金2万元，原告向被告出具了收条一张，载明“今收到张ＸＸ保证金贰万元整。此保证金抵最后半年租金。殷先莲，2013年12.9。”同月30日被告向原告支付了第一年的租金5万元，原告向被告出具了收条一张，载明“南嘉商业城二楼房租及装修款伍万元整（50000.00），从2014年元月1日至2015年元月1日，2013年12月30日，收款人：殷先莲。”同时，被告给付原告转让三台美的空调款12000元，原告向被告出具了“收到三台美的空调款壹万贰仟元整（￥12000元），收款人：殷先莲。”的收条一张。2013年12月31日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期暂定为三年半，自2014年1月1日起至2017年6月20日止。合同第三条约定“因甲方（原告）房屋现已装修，乙方（被告）经营须破坏原有装修，故乙方付租金和装修费用：第一年五万元整，第二年五万伍仟元整，第三年陆万元整，最后半年租金叁万元整。”每年的1月1日被告一次性向原告交纳当年租金。因原告房屋已装修，被告需破坏原有装修才能经营，所以被告须交纳2万元保证金，保证租用三年半，保证金抵（最）后半年租金，不足部分，被告补齐。原告须向被告提供水电，水免费提供，电费按实际使用数由被告按月缴纳。合同签订后，原告将门面房屋钥匙交付给被告，被告对房屋进行了重新装修，开办了开心一乐儿童主题乐园并开始经营。由于该乐园内没有厕所，顾客只能使用南嘉商业城三楼公厕和原告其他门面的厕所，但原告提供的厕所只能在原告营业时间使用。至2014年10月中旬，公厕因杂物堵塞被封闭，被告生意冷清，遂于2015年元月关门停止营业。被告未按照合同约定于2015年元月1日向原告支付当年租金并要求提前解除合同，原告遂要求被告把东西搬走退房给原告，而被告要求原告返还2万元保证金，否则不予退房。原告认为该2万元保证金系被告租满三年半的保证金，被告中途退租，该保证金应归原告所有。被告一直占用该租赁房屋，直至2015年6月26日晚才从承租门面搬走并于同月29日将钥匙交付给原告。截至2015年6月29日被告尚欠电费700元。为此，原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且五出租人与原告签订的五份商铺租赁合同均为与原告个人签订的，且均约定了原告可以转租，对被告提出的原告转租未取得出租人及合伙人同意而致原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应当依约履行。原告按照约定将房屋交付给被告使用，已履行了合同的义务，被告以南嘉商业城三楼公厕无法使用为不可抗力致使不能实现合同目的为由，享有合同解除权的抗辩意见不能成立。被告虽然于2015年元月口头要求与原告解除合同，但双方未达成解除合同的协议，被告直至2015年6月29日才将房屋钥匙交付给原告，根据合同约定，被告应支付自2015年1月1日起至同年6月29日止的租金，按照双方约定的第二年的租金55000元一年的标准计算，应为27123.29元（55000元／年÷365日／年×180日）。因被告未按合同约定时间交纳房屋租金，且经原告催告被告在合理期限内仍未支付租金，原告可以解除房屋租赁合同。双方合同约定的租赁期限为三年半，且约定了被告租满三年半的保证金为2万元，保证金抵（最）后半年租金。被告已破坏原告原有的装修部分，现被告提前解除合同，造成原告的装修部分及租金损失，已构成违约，原告有权扣除被告交纳的2万元保证金，故对于被告要求原告返还2万元保证金的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩要求原告赔偿装修款25864元，既未提供相应证据，又未说明要求原告赔偿的理由，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告返还两台吊扇，但未提交原告将其所有的两台吊扇交付给被告的相应证据，本院不予支持。原告要求被告返还的面积为20㎡的玻璃镜，属于原告同意被告破坏的其原装修部分，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告殷先莲与被告张ＸＸ于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》，被告张ＸＸ于本判决生效之日起五日内支付原告殷先莲租金27123.29元及电费700元，以上合计27823.29元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告张ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由原告殷先莲负担300元，被告张ＸＸ负担300元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：上诉费；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕凯
二〇一五年十一月二十七日
书记员 杜娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。