西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初5130号
原告西安中建投资开发有限公司，住所地：西安市高新区科技路33号高新国际商务中心1102室
法定代表人黄克斯，该公司总经理。
委托诉讼代理人陈猛，系该公司法务。
被告刘耀军，男，汉族，1976年1月9日出生，籍住陕西省神木县，现羁押于陕西省横山县看守所。
原告西安中建投资开发有限公司（以下简称中建公司）与被告刘耀军商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中建公司的委托诉讼代理人陈猛到庭参加诉讼，被告刘耀军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中建公司诉称，2010年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发的中华世纪城G区3幢2单元11层21104号商品房。合同签订后，被告支付了首付款，并与建设银行签订《建设银行个人住房借款合同》，余款570000元办理银行按揭贷款，原告对该笔贷款承担阶段性保证担保责任。自2015年1月起，被告开始出现断供。银行多次向被告催要无果后将被告诉至法院，原告依照西安市碑林区人民法院（2017）陕0103执126号执行裁定书，代被告向银行支付按揭贷款本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、案件执行费等共计546288.67元。现原告诉至法院，请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（备案号Y10002928）；2.判令被告协助原告办理注销买卖合同登记备案手续、注销预抵押登记手续；3.判令被告向原告返还西安市雁塔区团结南路中华世纪城G区第3幢2单元11层21104号房屋；4.判决原告依据西安市碑林区人民法院（2017）陕0103执126号裁定书已向贷款银行承担的担保责任546288.67元从应退被告购房款中扣除；5.判令被告支付原告违约金14479.44元及逾期偿还代偿款项的违约金2731元/日，截止2017年3月7日逾期偿还代偿款项违约金79199元（自2017年2月7日计算至实际清偿之日）；6.判令被告返还723972元购房款发票；7.本案案件受理费由被告承担。
被告刘耀军经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，原、被告于2010年1月14日签订备案号为Y10002928的《商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发的位于西安市××区团结南××、××路以南的中华世纪城G区第3幢2单元11层21104号房，房屋总价款723972元；被告在合同签订当日支付首付款153972元，余款570000元以贷款方式支付。合同附件四补充协议第八条约定，因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应当在收到出卖人追偿通知之日起10日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。买受人在出卖人提供贷款担保期间，因买受人不按期向银行还款或拖欠其他债务，导致银行或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务的，或者按揭银行要求出卖人承担剩余债务的担保责任，出卖人有权解除《买卖合同》，要求买受人立即腾空该房屋，将该房屋恢复原状，并按照补充协议关于解除合同的约定要求买受人承担责任。发生合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房款的2%向出卖人支付违约金，双方自《买卖合同》解除之日起30日内共同办理完毕销售登记备案注销手续，办理销售登记备案注销手续所发生的费用由过错方承担。双方办理解除《买卖合同》手续时，买受人应向出卖人退还已开具的购房发票。
被告于2010年1月7日向原告支付首付款153972元，并于2010年2月8日在中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）就剩余房款570000元办理按揭贷款，借款期限为240个月，原告为此提供最高额保证，当被告未按时足额履行时，原告在保证范围内承担保证责任。2011年10月14日，原告向被告开具号码为00101186、金额为723637元的销售不动产统一发票，被告已领取。2011年10月23日，被告接收房屋。2014年8月开始，被告不能按时偿还贷款，建行陕西省分行多次催收无果后诉至法院。西安市碑林区人民法院（以下简称碑林法院）依据（2017）陕0103执126号执行裁定书于2017年2月7日从原告银行账户中强制扣划代偿款项539097.67元及执行费7191元，共计546288.67元。2017年2月20日，原告分别向被告在合同上所留的地址、涉案房屋所在地及电话向被告发出《律师函》，要求被告清偿其被强制执行的代偿款项546288.67元，逾期，应自代偿之日起按日向中建公司给付代偿款项本金千分之五的违约金。经查，被告刘耀军已对涉案房屋进行了装修。案件审理过程中，本院向被告刘耀军释明，被告刘耀军拒绝发表答辩意见、拒绝对原告提交的证据进行质证，未在本院指定的期限内提交任何书面意见，亦未提交装修价值鉴定申请书，但表示原告请求的违约金过高，请求法院予以降低。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《律师函》、首付款收款收据、销售不动产统一发票、中建群贤汇发票签收单、两书发放登记表、快递单等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。因被告逾期偿还银行按揭贷款，碑林法院依据执行文书于2017年2月7日从原告的银行账户扣划546288.67元用于清偿被告欠付的按揭本息、罚息、复利及执行费。现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告协助原告办理涉案房屋的预售备案注销手续、返还房屋并返还购房发票，本院予以支持。同时，被告应向原告支付解除合同违约金14479.44元（总房款723972元的2%）。原告请求被告按合同约定以546288.67元为基数按日千分之五向其支付自2017年2月7日起至实际支付日止的代偿违约金，被告认为该违约金计算标准过高，请求法院降低，结合原告的资金占用损失情况及合同约定，本院酌情将违约金的计算标准调整为日万分之三，被告应以546288.67元为基数按日万分之三向其支付自2017年2月7日起至实际支付日止的代偿违约金，暂计算至庭审之日（2017年8月11日）为30482.91元。关于原告请求在应退被告购房款中扣除其已向贷款银行承担的保证责任546288.67元一节，因原告尚未向被告退还购房款，故该项诉请，本院依法不予支持。关于原告要求被告协助其办理抵押权注销手续一节，因该请求属另一法律关系，本院依法不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告西安中建投资开发有限公司与被告刘耀军所签订的关于西安市××区团结南××、××路以南的中华世纪城G区第3幢2单元11层21104号房的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10002928）。
二、被告刘耀军于本判决生效之日起三十日内协助原告西安中建投资开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10002928）的备案注销手续。
三、被告刘耀军于本判决生效之日起三十日内向原告西安中建投资开发有限公司返还西安市××区团结南××、××路以南的中华世纪城G区第3幢2单元11层21104号房屋。
四、被告刘耀军于本判决生效之日起十日内向原告西安中建投资开发有限公司支付解除合同违约金14479.44元。
五、被告刘耀军于本判决生效之日起十日内向原告西安中建投资开发有限公司支付代偿款项违约金（以546288.67元为基数，按日万分之三自2017年2月7日起计算至实际支付日止），暂计算至庭审之日（2017年8月11日）为30482.91元。
被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、被告刘耀军于本判决生效之日起十日内向原告西安中建投资开发有限公司返还号码为00101186、金额为723637元的销售不动产统一发票。
七、驳回原告西安中建投资开发有限公司的其余诉讼请求。
本案案件受理费11977元，由原告承担977元，被告承担11000元。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 潘 勇
人民陪审员 李连林
二〇一八年四月十二日
书 记 员 徐 欢
打印：扈艳红校对：康黎2018年月日送达