江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02744号
上诉人（原审被告）江苏中豪控股集团有限公司。
委托代理人郭子皓，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱正财。
上诉人江苏中豪控股集团有限公司（以下简称“中豪公司”）因与被上诉人邱正财商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：邱正财与中豪公司于2012年11月5日签订《商品房买卖合同》，邱正财购买被告开发的中豪国际星城三期29幢二单元804室，并分别于当日和2013年1月4日分两次支付了全部房款72.6225万元。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并在3日内公告通知买受人办理交接手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或出示文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知15日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。
第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。该合同附件三约定装饰、设备及节能标准，电梯（施工图纸标明的以施工图纸为准）：西子奥的斯，维保两年，电表为一户一表。合同签订后，邱正财按合同约定付清房款。2013年12月10日，中豪公司在宿迁市晚报上公告：中豪国际星城28#-32#将于2013年12月9日-2013年12月11日进行分户验收，特此公告。邱正财于2014年1月8日受领涉案房屋。接收房屋后，邱正财等人得知其所购房屋所使用的是临时用电且所在楼层使用日立牌电梯，遂与中豪公司协商，双方协商未果，故而成讼。
另查明，义乌国际星城现名称为中豪国际星城。宿迁市中豪国际星城28-32幢纳入城市供电网络时间为2014年4月27日，临时供电的电力工程验收合格时间为2013年11月21日。中豪国际星城三期28-32号楼使用电梯于2013年12月12日经江苏省宿迁市质量技术监督局验收合格，涉案房屋建筑工程竣工验收日期为2013年12月30日，备案时间为2014年1月2日。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。
一、逾期交房问题
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人在合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。”
关于房屋交付条款，因双方一致认为合同约定的交房日期为2013年12月31日，但如约定“交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”，则指即便此前实际交付，中豪公司仍应负担2013年12月31日至取得《工程竣工验收备案表》之日的违约责任。因此，中豪公司逾期交房的的违约期限应从2014年1月1日起按照合同约定的标准计算至2014年1月8日止。
现邱正财等业主多认为因相关房屋至2014年4月27日始纳入城市供电网络，而依据相关规定不得使用临时用电，中豪公司的行为构成违约，应以2014年4月27日纳入城市供电网络之日算作交付房屋的时间作为认定房屋交付的时间，即逾期交房的截止日期，并以此作为计算违约金的时间依据。原审法院认为，根据双方合同的约定，交付房屋应符合“电表为一户一表”，而中豪公司起初交付房屋时用电状况为临时用电，不符合合同约定，系瑕疵履行。双方对使用临时用电这一瑕疵履行行为未明确约定违约责任。合同第十三条对装饰、设备未达标准之处理则约定“出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。”该约定不论是否应理解为仅仅包含补充安装产生的安装费用，因中豪公司已自愿负担纳入城市供电网络之前电费，属于中豪公司对使用临时用电的补救，但是否意味着其合同责任的终结则应详加考量。
业主接收房屋后，则宜认定为实际交付，但系瑕疵履行，应视情形考量是否给相关业主造成损失而向相关业主承担一定的违约责任。邱正财虽均未提供证据证实中豪公司这一瑕疵履行行为给其造成的具体损失，但显然给邱正财等业主造成电力使用的不便，考虑房屋交付时间等因素，酌定中豪公司因使用临时用电的瑕疵履行行为除了已负担相关电费外还向邱正财等业主承担最多1000元损失【从2014年1月1日起至同年4月27日止，计117天】，并以实际交付之日至2014年4月27日为计算各业主相应瑕疵履行违约损失。据此，中豪公司应向邱正财邱正财承担逾期交房违约金为1743元（726225元×8天×0.3‰】，瑕疵履行违约损失932元（1000元／117天×109天】，两项费用共计2675元。
二、中豪公司应否更换电梯
合同附件三的约定，中豪公司交付房屋所在楼应安装西子奥的斯牌电梯，实际安装的是日立牌电梯，且经过相关部门验收合格。邱正财虽主张中豪公司不按合同约定单方决定更换使用日立牌电梯可节省维护费用等，但未提供证据证实。而中豪公司则认为，之所以更换电梯系基于该公司前期相关小区使用合同约定西子奥帝斯运行故障较多故而选用日立牌电梯，且其提供证据证实其更换日立牌电梯不仅未节约支出反而多支出【通过对两种电梯购买价格及安装费用比较，中豪公司并未从中获取利益，反而日立牌电梯单价及安装单价之和高于西子奥的斯的电梯单价及安装价之和。】其实际选用日立牌电梯系为业主考虑的辩解可资采信，应认定其自行更换电梯的行为系积极履行合同的合法行为而非违约。故对邱正财请求更换电梯的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏中豪控股集团有限公司于判决生效之日起十日内，向邱正财支付逾期交房违约金1743元，瑕疵履行违约损失932元，两项费用共计2675元；二、驳回邱正财其他诉讼请求。
原审判决宣判后，中豪公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判中豪公司不承担逾期交房违约金及瑕疵履行违约损失。1、邱正财逾期缴纳房款首付款和办理按揭贷款，已构成违约。双方的违约给对方造成的损失相互冲抵，对此双方在交付房屋时达成协议，不再追究对方的违约责任。按照合同约定，中豪公司交付房屋的时间应为2014年1月1日，但中豪公司2013年12月9日已经在宿迁晚报刊登中豪国际星城分户验收报告，验收完后过一段时间就可以交房。中豪公司逾期交房时间不超过十日。2、临时用电电力工程已经相关部门验收合格，中豪公司不存在瑕疵履行行为。此外，临时用电问题并未造成任何损失，中豪公司也纳了临时用电期间的费用，所以不应再赔偿损失。
邱正财答辩称，1、不认可双方存在违约损失互相抵消的口头约定。2、关于供电问题，配置临时用电的情况下，小区业主基本没有入住。因为电线为中豪公司私接，故不承认临时用电期间的费用是由中豪公司承担的，中豪公司对此应当提供证据。中豪公司未能按照约定提供纳入城市用电网络的房屋，以及保证相关用电设备的正常使用，给业主的生活带来了极大的不便。门禁系统及网络、有线电视一直到2015年6月30日才可以正常使用。
本案二审的争议焦点为：1、中豪公司是否应当承担逾期交房违约金；2、中豪公司是否应当赔偿临时用电期间所造成的损失，数额应如何认定。
二审期间，双方当事人未提交新的证据，且对原审查明事实均无异议，本院对原审查明事实予以确认。
本院认为，关于第一争议焦点。中豪公司主张邱正财等业主存在逾期支付购房首付款及逾期办理按揭手续的违约行为，双方在交付房屋时口头约定互不追究违约责任。邱正财对此不予认可。中豪公司对此并未提供相应的证据予以证明，故对其该项主张不予支持。
关于第二争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。根据商品房买卖合同附件三的约定，电表应一户一表，即纳入城市用电网络。虽然涉案房屋于2014年1月8日交付，但交付时中豪国际星城三期房屋是使用临时用电。中豪公司为涉案房屋配置临时用电的行为违反合同约定，属于瑕疵履行。虽然2014年4月27日之后，涉案房屋已经纳入城市用电网络，但中豪公司仍应赔偿邱正财等业主的损失。在损失数额的确定上，邱正财未提供充分的证据。本院认为，应从如下几个方面考量：1、江苏省电力公司宿迁供电公司2013年11月21日盖章确认的《宿迁市建筑工程单项验收评定表》载明，“因规划调整，正式电力工程正在实施。现临时用电的电力工程已验收合格”。故房屋交付时，临时供电电力工程已经验收合格，且配置临时用电的主要原因为客观原因，正式电力工程当时已经在实施。2、中豪公司自行承担了临时用电期间产生的电费，部分赔偿了邱正财等业主的损失。3、考虑到临时用电确实会给邱正财等业主在生活上带来一定的不便，应结合临时用电时长、配置临时用电的原因、临时用电安全性等因素综合决定赔偿损失的数额。原审法院酌定中豪公司对每户赔偿不超过1000元的损失（逾期交房期间的损失不重复计入），并无不当。
综上，上诉人中豪公司就其上诉主张举证不足，其上诉请求难以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人江苏中豪控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 震
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 葛 娜
二〇一六年三月七日
法官 助理 钱 钥
书 记 员 袁海燕
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