天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1814号
原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司，住所地天津市河东区晨阳道中段南侧昕旺北苑18-6号。
法定代表人徐虇，董事长
委托代理人丁维，公司员工。
委托代理人穆雪，公司员工。
被告（反诉原告）李若宁，个体工商户，
委托代理人冯莉，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人何洋，天津四方君汇律师事务所律师。
原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称恒盛阳光鑫地）诉被告（反诉原告）李若宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日、2015年7月15日、2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司的委托代理人丁维、穆雪，被告（反诉原告）李若宁及其委托代理人冯莉、曹梦楠均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地诉称，恒盛阳光鑫地与李若宁于2014年3月4日签订了商铺租赁合同。约定由李若宁承租位于天津市河东区××路××号的阳光星期八临街商铺。现李若宁欠付2014年9月18日至2015年3月17日期间的租金，虽经恒盛阳光鑫地多次催告，李若宁始终拒绝支付租金，因此恒盛阳光鑫地请求：1、李若宁支付拖欠的房屋租金（2014年9月18日至2015年3月17日）134976元；2、李若宁支付违约金669元；3、诉讼费由李若宁承担。对于李若宁的反诉请求，恒盛阳光鑫地表示其已经向李若宁交付了符合交付条件的房屋，李若宁反诉中所述损失是其经营管理不善造成的与恒盛阳光鑫地无关。
原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地提交如下证据：
1、合同1份；
2、房屋产权证1份。
（以上均为复印件）
被告（反诉原告）李若宁辩称，不同意原告的诉请。合同签订后李若宁按约定交付了租金，2014年9月17日后未再交租金。因为2014年8月16日深夜至17日凌晨天降大雨，因涉诉房屋存在排水管道施工的重大缺陷等原因，造成楼顶大量雨水未流入排水管道，反而流入涉诉房屋内，李若宁发现后进行清理，但由于雨水持续了数小时，且雨势不断增大，导致涉诉房屋墙体崩裂，房屋内的家具及存放的茶及字画均被雨水浸泡。经统计李若宁的装修损失、家具损失、茶叶及字画等损失共计619280元，已超过恒盛阳光鑫地的诉请。在漏水事件后李若宁当时报警，向阳楼派出所民警对事故现场进行了记录。另外李若宁分别于2014年9月1日和2015年1月10日向恒盛阳光鑫地邮寄告知函，要求恒盛阳光鑫地立即修复房屋的缺陷，并向李若宁赔偿因漏水造成的经济损失，且在房屋修缮完毕前，李若宁将暂停支付租金。但截至庭审日止，恒盛阳光鑫地仍未对李若宁损失进行任何形式的赔偿。恒盛阳光鑫地提供的出租房不能到达正常出租的标准，且存在再次进水的风险，恒盛阳光鑫地履行合同的行为，不符合合同约定，因此恒盛阳光鑫地无权要求李若宁支付租金。同时李若宁提出反诉，请求：1、恒盛阳光鑫地立即对涉诉房屋予以修复；2、恒盛阳光鑫地赔偿李若宁装修、家具、茶叶、字画损失共计619280元；3、恒盛阳光鑫地承担全部诉讼费用。
被告（反诉原告）李若宁提交如下证据
1、三项鉴定报告；
2、北京兰亭斋文化传播有限公司出具的茶叶收据；
3、天津一品堂工艺品拍卖公司字画收据；
4、李若宁与北京兰亭斋文化传播有限公司合同1份、北京兰亭斋文化传播有限公司营业执照1份；
（以上均为复印件）
5、手机录像视频；
6、茶叶损失清单。
经李若宁申请，本院由派出所调取的派出所民警出警时记录的录像视频（包含截取照片）及询问笔录一份。
经审理查明，恒盛阳光鑫地系坐落天津市河东区××路××号的产权人及开发商。2014年3月4日恒盛阳光鑫地与李若宁签订了《商铺租赁合同》。合同约定李若宁承租恒盛阳光鑫地所有的位于天津市河东区××路××号的阳关星期八临街商铺。2014年3月18日涉诉房屋交付李若宁使用。2014年9月18日至2015年3月17日期间李若宁欠付恒盛阳光鑫地租金134976元。2014年8月17日因涉诉房屋排水设计缺陷，涉诉房屋被雨水浸泡，造成涉诉房屋室内装修以及屋内的物品包括字画、家具、茶叶损失。
经李若宁申请，2015年12月10日天津中联资产评估有限责任公司出具《价值咨询报告书》，对于涉诉房屋内沉香树雕（数量2）、办公桌（数量2）、古木门（数量8）进行了损失、修复价值评估。上述物品损失价值分别为14000元、1000元、3000元。
经李若宁申请，中华文化促进会艺术品鉴会与评估委员会对涉诉房屋内受损的“长寿三尊新唐卡”进行了价值评估。该委员会于2016年3月3日出具了鉴定意见为：该唐卡市场价格约为30万元左右，但因受水侵浸，品相受到影响，因此降低了其价值，现残值为12万元左右。关于署名为孙其峰、徐悲鸿、刘继卣画作各一幅、吴作人书法一幅，经本院询问，李若宁表示不要求进行鉴定，主张恒盛阳光鑫地按照李若宁当初的购买价格赔偿。
经李若宁申请，天津市房屋安全鉴定检测中心于2016年2月14日出具对涉诉房屋室内装修损失的司法造价鉴定的意见书，经鉴定，涉诉房屋室内装修损失工程造价为71006.66元。
庭审中，恒盛阳光鑫地认可涉诉房屋内茶叶的损失数量。
上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据、本院由公安局调取的视频、笔录在案佐证，经质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，恒盛阳光鑫地与李若宁签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于恒盛阳光鑫地主张的租金请求，虽然涉诉房屋被雨水浸泡致使李若宁财产受损，但房屋受损程度并未严重到影响房屋正常使用，因此恒盛阳光鑫地要求李若宁支付2014年9月18日至2015年3月17日期间欠付租金134976元的诉讼请求，本院予以支持。关于恒盛阳光鑫地主张的违约金，因李若宁欠付租金的行为是基于恒盛阳光鑫地的原因造成了李若宁受损，而对赔偿事宜恒盛阳光鑫地始终未予解决，李若宁因此行使的抗辩权，并非其恶意不履行支付租金的义务，因此恒盛阳光鑫地该请求，本院不予支持。
关于李若宁提出的第一项反诉请求。因涉诉房屋的排水确有缺陷，恒盛阳光鑫地作为涉诉房屋的产权人和开发商有责任予以修复，若在本院规定的时间内恒盛阳光鑫地未予修复，李若宁可在执行程序中申请本院委托有资质的机构予以修复，恒盛阳光鑫地予以协助，相关费用由恒盛阳光鑫地负担。
关于李若宁提出的第二项反诉请求。因李若宁的财产受损系恒盛阳光鑫地提供房屋的排水设计缺陷造成的，作为开发商的恒盛阳光鑫地对于设计缺陷可能造成损失一节应当知晓、并应在与承租人签订合同之前对于该部分问题予以修复，同时向承租人告知实情，但恒盛阳光鑫地对问题未进行任何处理，直至租户财产因此受损。同时在此次事件中，李若宁并未存在重大过失，因此恒盛阳光鑫地应当承担赔偿李若宁损失的全部责任。关于李若宁主张损失数额的合理性。1、装修损失。对此李若宁申请了鉴定，鉴定部门出具了鉴定意见，双方对鉴定意见均不持异议，因此根据鉴定结论恒盛阳光鑫地应当赔偿李若宁装修损失71006.66元。2、家具损失。李若宁申请了对部分家具的损失价值进行了评估，鉴定单位出具了鉴定意见，双方对鉴定结果没有异议，数额共计18000元，本院予以支持。对于其他家具损失李若宁主张已经自行修复，但其未提供证据予以佐证，本院无法支持。3、字画损失。经李若宁申请，鉴定部门对于“长寿三尊新唐卡”的鉴定意见为该唐卡市场价格约为30万元左右，但因受水侵浸，品相受到影响，因此降低了其价值，现残值为12万元左右。因此本院确定恒盛阳光鑫地应当赔偿李若宁“长寿三尊新唐卡”的价值损失18万元。关于其他四幅书画作品，因李若宁不要求进行鉴定，且其提供的证据不足以证明物品的损失价值，故李若宁主张恒盛阳光鑫地赔偿署名为孙其峰、徐悲鸿、刘继卣、吴作人字画作品损失的请求，本院不予支持。4、茶叶损失。对此李若宁提供了证据2、4、5、6予以佐证，其中对于清单中的茶叶数量，恒盛阳光鑫地不持异议，本院予以确认。对于价格，虽然恒盛阳光鑫地对李若宁提供的证据不予认可，但恒盛阳光鑫地未能提供反证予以反驳，因此本院以李若宁提供的证据作为计算依据，且被雨水浸泡的茶叶已经不具备使用价值，因此恒盛阳光鑫地应当全部赔偿，经计算，恒盛阳光鑫地应赔偿李若宁茶叶损失111280元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）李若宁支付原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司2014年9月18日至2015年3月17日期间租金134976元；
二、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司对被告（反诉原告）李若宁承租的位于天津市河东区泰兴南路51号的阳关星期八临街商铺排水部位予以修复至符合上述建筑物排水标准，如原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司逾期履行，被告（反诉原告）李若宁可在执行程序中申请本院委托有资质的机构予以修复，原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司予以协助，所需费用由原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担；
三、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司赔偿被告（反诉原告）李若宁装修损失71006.66元、家具损失18000元、“长寿三尊新唐卡”的价值损失180000元、茶叶损失111280元；
四、驳回原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李若宁其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3013元，反诉费9993元，鉴定费48000元，由原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担54150元，被告（反诉原告）李若宁负担6856元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 员 徐新海
代理审判员 张 峥
人民陪审员 钟 强
二〇一六年六月十六日
书 记 员 姜万洲