北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3158号
上诉人（原审原告）：北京悠优综合超市有限公司，住所地北京市朝阳区劲松二区210号。
法定代表人：郑金英，董事长。
委托诉讼代理人：于林波，男，1986年12月28日出生，北京悠优综合超市有限公司员工。
委托诉讼代理人：宋晨光，北京市中琪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：彭京垚，男，1987年10月5日出生，住北京市顺义区。
上诉人北京悠优综合超市有限公司（以下简称：悠优综合超市）、彭京垚租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第19492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人悠优综合超市的委托诉讼代理人宋晨光、上诉人彭京垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
悠优综合超市上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其原审诉求。事实和理由：1.合同尚未解除之前彭京垚已占有标的物，构成违约，应全额退还押金、赔偿损失并支付违约金；2.合同在一审诉讼中方解除，在一审诉讼之前双方并未就解约达成合意。
彭京垚不同意悠优综合超市的上诉主张，答辩称在2015年10月31日，悠优综合超市就打电话给彭京垚表示要解除合同，11月13日双方又进行了面谈，就合同解除一事已达成合意，只是没有谈妥合同解除的违约责任。
彭京垚亦不服原审判决，上诉请求：1.维持原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，改判驳回悠优综合超市的该项诉讼请求。事实和理由：悠优综合超市未履行完合同的全部内容，应支付部分免租期租金，在押金中一并扣除。
悠优综合超市不同意彭京垚的上诉请求，答辩称合同尚未解除，租赁关系仍旧存在。
悠优综合超市向一审法院起诉请求：1.解除悠优综合超市和彭京垚于2014年9月23日签订的房屋租赁合同；2.彭京垚向悠优综合超市返还押金12万元；3.彭京垚向悠优综合超市支付违约金5万元；4.彭京垚向悠优综合超市赔偿损失458904元；5.诉讼费由彭京垚承担。
一审法院认定事实：悠优综合超市原名称为北京东方九龙香稻食品有限公司，于2014年12月25日变更为现名称。2014年9月23日，悠优综合超市（乙方、承租方）与彭京垚（甲方、出租方）签订了一份房屋租赁合同。合同第一条约定：甲方将其合法拥有的（或租用的）坐落在顺义区怡馨家园29号楼102-103号房屋及其附属设施出租给乙方。第三条约定：1.租赁期限为5年，自计租日起计算，即自2014年11月16日至2019年11月15日止。2.免租期为38天，自租赁物交付之日起的次日起算。3.计租日即租赁物开始计算租金之日。双方约定免租期结束的次日为计租日。如因甲方原因导致双方在约定的租赁物交付日未签署租赁物移交文件的，则免租期、计租日、租赁期限起算日相应顺延。4.本合同租赁期限届满或非因乙方原因导致合同终止，在合同期满或终止后7日之内，乙方应撤出租赁物，该撤空期内不计租金。5.在租期届满或合同提前终止时，乙方应自费搬运和清理租赁物内乙方有关设备和物品。乙方撤出租赁物时，有权带走乙方投资的设备、设施、商品，如有遗留家具杂物不搬者，视同乙方放弃该物品，甲方有权处置。租赁物依机器设备拆除搬迁后的现状（不含移动性设备、冷气、电气设备）交还甲方。6.甲方提前终止合同的，甲方应当对乙方投入的装饰装修费用、设备设施费用、商品、人工费用以及新建的不动产费用等予以补偿，或乙方对上述投入作价后由甲方购买。第四条约定：1.2014年10月9日至2015年11月15日租金77万元，2015年11月16日至2016年11月15日租金77万元，2016年11月16日至2017年11月15日租金793100元，2017年11月16日至2018年11月15日租金793100元，2018年11月16日至2019年11月15日租金793100元。租金按全年支付。首期租金在房屋交付后5日内支付，以后每期租金在上一期租金结束前10日内支付。2.以支票或转账的方式支付均可。甲方按本合同约定的租金金额开具房屋租金发票，并承担相关税费，其他未约定费用，由实际使用方负担。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权暂延支付下期租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止。乙方行使该项权利是不受本合同违约条款的约束，不为违约行为。3.乙方需支付12万元作为押金，押金随第一期租金一并交付。租赁期满或合同解除后，在乙方全部履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间并交清所欠的一切费用后的20个工作日内，甲方无息退还乙方押金。第五条约定：甲方应于2014年10月9日将租赁物交付给乙方。第八条约定：1.甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担5万元的违约金。1）乙方擅自整体转租该房屋。2）乙方无正当理由，单方面终止合同履行的。3）非因甲方违约或不可抗力原因乙方延迟支付租金超过1个月的。2.乙方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式不计息地暂停支付租金，直至甲方纠正并补偿该违约给乙方造成的全部损失（乙方也可以从应付甲方的租金中直接抵扣相应金额，或直接以书面通知的形式解除本合同，如乙方决定解除合同的，乙方有权要求甲方承担5万元的违约金，并赔偿乙方的经济损失，赔偿范围包括但不限于装饰装修费用，设备设施费用、人工费用、新建的不动产费用、预期收益等……2）甲方无正当理由单方面终止合同的履行的……3.乙方若为按时交付租金，则乙方应从迟付的第一天起每天向甲方按应付当期租金的3%支付滞纳金。合同签订后，悠优综合超市于2014年9月29日向彭京垚支付押金12万元。2014年10月9日彭京垚将涉案房屋交付悠优综合超市使用。2014年10月15日，悠优综合超市向彭京垚支付了第一年租金77万元。
2015年3月12日，悠优综合超市（乙方）与彭京垚（甲方）又签订了一份房屋租赁合同补充协议。协议约定：甲、乙双方2014年11月16日签订房屋租赁合同，现因甲方电力扩容，造成乙方延期开业，现经双方协商一致，达成如下意见：1.甲、乙双方协商达成一致，给乙方延长15天的免租期，挪到2015年11月15日开始计算免租期一直到2015年11月29日，共计15天。从2015年（诉讼中，双方认可应为2014年）11月30日正式开始计算租金。2.本补充协议与房屋租赁合同效力等合同，如有冲突，以本协议为准。诉讼中，双方认可免租期为2014年10月9日至2014年11月29日，认可租赁期间届满时间为2019年11月29日。
悠优综合超市将上述房屋用于开办果蔬超市。2015年10月16日，悠优综合超市开办的果蔬超市停止营业，所售货物被撤出，经营人员被撤离。后悠优综合超市向彭京垚提出解除合同，双方就解除合同的条件未达成一致意见。
2015年11月25日，涉案超市负责人费某向顺义公安分局胜利派出所报案称：因在此处开超市亏损及公司经营模式变更等原因，果蔬超市于2015年10月16日已停止营业，后一直在和彭京垚商量解除合同这件事，但是到现在还没有达成一致。2015年11月25日3时许，我发现房屋的门锁被换了，屋内中央空调、货架、玻璃鱼缸丢失，店内装修被破坏。彭京垚向顺义公安分局胜利派出所陈述称：2015年11月初，对方联系我说超市做不下去了，要提前解约，11月6日双方见面商量租金的问题，我说提前解约要付5万元违约金，我手里有12万元的押金，扣掉违约金还剩下7万元，因为给我的租金只到2015年10月9日，7万元可以抵33天的房租，租期可以延长到11月12日，他当时认可5万元的违约金，但没同意我说的7万元抵房租的事，说再考虑考虑，后来我们打电话的时候，他提出说合同里有一项规定说有一个半月的免租期，超了的这段时间正好和免租期相抵，他还提出把房子里的空调和货架都留给我，让我退他7万元，我没同意。他提前解约就不享受免租期。2015年11月17日，我们第二次见面谈房租的事，双方还是各自坚持自己的意见，我认为他不租了，原房东也急着收房，我就让他赶紧把他的东西搬走，否则就把东西拆了，他不让我拆。最后我们还是没谈好。过了一两天后，房东给我打电话说要进场，我就跟房东说把门锁锯掉，换新的，把屋内东西都弄走。弄走的当天我没在，之后听房东说他找人弄走的，弄走的人一共给了他5000元。后来租房的人知道我卖掉了他留在店里的东西，问我要7万元，我不同意给，他就报警了。房东把屋内物品都清走，他不知道。
诉讼中，悠优综合超市提交了装饰装修工程施工承包合同、海鲜池制作合同、门头制作合同、志高空调销售安装合同、木制品报价单及增项及相关发票（上述合同约定金额共计495465元），用以证明彭京垚单方终止合同，给其造成了495465元经济损失。悠优综合超市称因计算有误，其只要求赔偿458904元，差额部分可作为一年的折旧。彭京垚认可拆除了合同中涉及的物品，称因拆除这些东西要有拆除费，谈的拆除费是5000元，货架、隔断、海鲜池都当垃圾处理了，拆了4台空调，空调就抵拆除费了，门头没动。悠优综合超市认可门头在报警时还在，但认为因为是彭京垚违反合同，提前收回房屋，导致其不能继续使用，故门头是否拆除彭京垚都应该赔偿损失。
诉讼中，就合同解除问题，悠优综合超市称：2015年10月31日打电话把解除合同的意思透露给了彭京垚，最后一次谈应该是2015年11月13日，没有达成一致意见，我们就把里面的设备撤走，准备经营别的东西。彭京垚称，悠优综合超市在10月中旬就已经遣散员工把所有东西撤走了。悠优综合超市认可10月中旬是停止经营了，对人员进行调整了，并称当时在和北京谷兴源食品有限公司谈合作。悠优综合超市并提交了一份其公司第三届第五次股东会决议及一份北京谷兴源食品有限公司出具的证明（证明内容为：悠优综合超市于2015年10月中旬，与我公司洽谈合作经营顺义怡馨花园超市合作事宜，准备撤去他们现在的经营项目，改为经营我公司的特色产品，经过一个月左右的洽谈，合作细节基本洽谈完毕，双方准备于2015年11月下旬签订合同。但悠优综合超市后又于2015年11月下旬通知我公司，因房东将房屋收回，双方合作无法进行。故该合作项目没有进行），用以证明股东会决议在不能与彭京垚达成解除合同协议的情况下，为避免更大损失，对现有经营模式进行改造，继续在涉案房屋经营。悠优综合超市称谈的过程中和彭京垚说过股东会决议内容，但没给彭京垚看过这个决议。彭京垚经质证对悠优综合超市的证明目的不予认可，称决议内容是悠优综合超市单方面自己决定的，悠优综合超市未向其告知，只是通知其不租了，且悠优综合超市未按期交付下一年度的房租。另彭京垚认为，双方签了5年的合同现在只租了1年不可能给免租期。
诉讼中，法院就相关问题向费某进行了询问。费某向法院陈述：是我和彭京垚谈的，说超市不准备经营了，要撤租的话看对方有什么条件，当时彭京垚说的押金不退了，而且要给一部分赔偿，他提的这个方案我去问领导，领导不同意。因为是我这方违约，我方提出我方支付5万元违约金，双方解约，这个意见我跟彭京垚说了，彭京垚不同意，我给他打电话不接发短信不回，到2015年11月十几号的时候，我到他家里去谈，他跟我说房已经退给房东了，里面东西已经拆了。我从彭京垚家出来路过店里，我看到里面有动静，看到有车从涉案房屋搬东西，我也没在意就走了，我当时的想法是双方还得再谈。第二天我就去杭州出差了，二十几号回来，隔了几天我去店里看，东西已经清完了，然后我给他打电话没联系上，然后我就报警了。没有说过给彭京垚5万元违约金，屋里的东西都给他这个条件。和彭京垚说过如果我们损失不大我们就不租了，如果损失大还要继续租，但是原话怎么说的我忘了，肯定不会这么说，没跟他说过继续做什么，因为这属于商业机密。
一审法院认为：悠优综合超市与彭京垚签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定悠优综合超市无正当理由单方面终止合同履行的，如彭京垚决定解除合同，彭京垚有权要求悠优综合超市承担5万元的违约金。双方约定的租赁期限届满时间为2019年11月29日，悠优综合超市于2015年10月即向彭京垚提出解除合同，且在提出解除合同前，果蔬超市已停止营业，所售货物已被撤出，经营人员已被撤离，故彭京垚有理由相信悠优综合超市已决定与其解除合同。悠优综合超市要求提前解除合同的行为属违约，彭京垚同意解除合同，悠优综合超市应按上述合同约定向彭京垚支付5万元违约金，该违约金应从悠优综合超市已向彭京垚支付的押金中扣除，故悠优综合超市要求返还全部押金的诉讼请求，法院不予支持。彭京垚关于双方签了5年合同，现在只租了1年，不可能给免租期的辩解意见，没有合同依据，法院不予采信，故彭京垚应将扣除5万元违约金后的押金返还悠优综合超市。合同解除系悠优综合超市提出，悠优综合超市主张彭京垚单方终止合同履行，没有事实依据，法院不予采信，故悠优综合超市要求彭京垚支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。在涉案房屋内空调等物品被拆除时，悠优综合超市对拆除行为知情，但悠优综合超市未予制止，应视为悠优综合超市放弃了涉案房屋内物品，故现悠优综合超市要求彭京垚予以赔偿，法院亦不予支持。
从双方的陈述，以及涉案房屋内空调等物品被拆除时悠优综合超市未予制止看，在涉案房屋内物品被拆除前，双方就合同的解除已经达成合意，仅就悠优综合超市是否还能够享受免租期及押金的返还数额等未能达成一致意见，故法院依法确认双方的合同已解除。悠优综合超市在本案中再行要求解除合同，法院不予赘判。悠优综合超市称在不能与彭京垚达成解除合同协议的情况下，其将继续在涉案房屋经营，彭京垚否认悠优综合超市曾向其提出继续经营，且按悠优综合超市陈述及举证，其一方面和彭京垚谈解除合同问题，一方面和北京谷兴源食品有限公司谈在涉案房屋合作问题，如彭京垚同意其所提条件，合同解除后悠优综合超市与北京谷兴源食品有限公司的合作将无法实现，故悠优综合超市的陈述相互矛盾，法院不予采信。
据此，一审法院判决：
一、确认悠优综合超市与彭京垚之间的租赁合同关系已解除；
二、彭京垚返还悠优综合超市押金七万元，于判决生效之日起七日内执行；
三、驳回悠优综合超市的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、费某向顺义公安分局胜利派出所报案档案材料、装饰装修工程施工承包合同，海鲜池制作合同、门头制作合同、志高空调销售安装合同、木制品报价单及增项和相关发票及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：悠优综合超市和彭京垚于2014年9月23日、2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。
结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是合同于何时、因何方违约而解除。根据该合同约定，悠优综合超市需在上一期租金结束前10日内（即2015年11月20日至2015年11月30日期间）交纳下一期租金。综合考虑悠优综合超市既未如期交纳新一期租金，且在租金到期前的合理期间内将超市停止营业、撤离货物和工作人员，并结合双方当事人的陈述及证人费某的证人证言，在2015年10月31日至2015年11月13日期间悠优综合超市与彭京垚联系明确表示提前解除合同等因素，可以确认在此期间，悠优综合超市已通过实际行动明确表示解除合同，双方虽对违约金的具体数额尚存在分歧，但已就合同提前解除一事已达成合议，因此一审法院确认悠优综合超市与彭京垚之间的租赁合同关系已解除是正确的，本院应予维持。因合同租赁期限届满时间为2019年11月29日，现悠优综合超市提前解除合同已构成违约，应支付违约金，原审法院判决将违约金在押金中扣除是正确的，本院予以维持。
悠优综合超市上诉请求彭京垚赔偿其损失458904元，其实质是租赁物装饰装修损失，其内容包括海鲜鱼池、门头等已形成附和的装饰装修物，也包括空调等可移动的其他设备、设施。关于已形成附和的装饰装修物，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现悠优综合超市要求彭京垚赔偿已形成附和的装饰装修损失，本院不予支持。关于空调等可移动的其他设备、设施，根据合同约定，在租期届满或合同提前终止时，乙方应自费搬运和清理租赁物内乙方有关设备和物品。乙方撤出租赁物时，有权带走乙方投资的设备、设施、商品，如有遗留家具杂物不搬者，视同乙方放弃该物品，甲方有权处置。现租赁合同已解除，悠优综合超市撤离时未将空调等设备设施办理，依据合同约定，彭京垚有权处置悠优综合超市的遗留物品。综上，悠优综合超市关于彭京垚赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。
彭京垚上诉要求在押金中扣除悠优综合超市应支付的部分免租期的租金，因无合同依据，本院不予支持。
综上所述，悠优综合超市和彭京垚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10090元，由北京悠优综合超市有限公司负担8657元（已交纳），由彭京垚负担1433元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 夏 莉
审 判 员 曾 彦
二〇一七年三月八日
法官助理 田 晔
书 记 员 胡 潇