河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）承民再终字第73号
再审上诉人（原审被告、反诉原告）石家庄市源和房地产开发有限公司。
法定代表人郑向东，董事长。
委托代理人李旭月，河北蓝岛律师事务所律师，
再审被上诉人（原审原告、反诉被告）陈东阳。
再审被上诉人（原审原告、反诉被告）陈树丰。
二再审被上诉人委托代理人姜文韬，河北山庄律师事务所律师。
原告陈东阳、陈树丰与被告石家庄市源和房地产开发有限公司（下称源和公司）商品房销售合同纠纷一案，河北省隆化县人民法院于2012年7月30日作出（2012）隆民初字第778号民事判决。源和公司不服，向本院提出上诉。本院于2012年12月10日作出（2012）承民终字第1580号民事判决，已发生法律效力。源和公司仍不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院作出（2013）冀民申字第1426号民事裁定，指令本院再审。本院于2013年12月15日作出（2013）承民再终字第126号民事裁定，将本案发回河北省隆化县人民法院重审。该院于2014年8月27日作出（2014）隆民再初字第4号民事判决，源和公司仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再�上诉人石家庄市源和房地产开发有限公司法人的委托代理人李旭月、再审被上诉人陈东阳、陈树丰及其委托代理人姜文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月29日二原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于隆化县隆化镇兴洲路北侧225号第1幢一区一段301号房，拟用于经营餐厅或家俱城。签订合同后，被告方将房屋的公用部位擅自变更，严重影响原告所购商品房的使用功能，致原告无法对所购商品房进行接收、使用、收益。请求判令被告交付合同约定的房屋，并支付违约金272931元。
被告辩称，被告是在与原告签订合同之前对公用部分进行的变更，原告没有提供证据证明变更是在合同签订之后进行的，且未提供证据证明该变更影响了原告的通行和使用。被告多次通知原告接收房屋，原告拒不接收，造成的损失被告不承担赔偿�任，被告不存在违约，不同意向原告支付违约金。反而是原告违约，合同约定是2011年4月10日前将贷款110万元办理完毕，但直到2011年7月1日此贷款才到被告账户，原告逾期83天，应当向被告支付违约金45100元；在房屋可以交付时，原告拒不接收，至2012年5月20日，已迟延386天，应当按合同约定的每天50元的标准，支付19300元保管费。故提出反诉，请求原告向被告支付违约金45100元，支付保管费19300元。原审原告对于原审被告的反诉答辩称，逾期支付价款，是因为银行当年第二季度在4月份不发放贷款，直至7月份才发放的，责任不在原告，原告不承担违约责任。被告欲向原告交付的是不符合合同约定的房屋，原告有权拒收，且无需支付保管费用。
原一审查明，2010年1月31日，原告陈树丰与被告签订存瑞中学综合楼内部认购协议，约定原告陈树丰以按揭付款方式购买被告所建�存瑞中学综合楼三层，合同条款以双方最终签订的商品房买卖合同为准，原告陈树丰同时取得了该综合楼一层、负一层、三层的结构平面图。2011年3月29日，原、被告正式签订商品房买卖合同，约定房屋面积677.92平方米，套内面积为561.79平方米，公摊面积为116.13平方米，房屋交付时间为2011年5月31日。合同还约定：原告按揭贷款110万元在2011年4月10日前到指定银行办理完毕，否则视为逾期付款。如逾期，依逾期付款金额，买受人应当向出卖人按日万分之五支付违约金；由于买受人全部房款未如期到账而导致未交房的，不视为出卖人延期交房，不承担延期交房的违约责任。如逾期交房超过90日，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。未经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，如商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。在出卖人公告交房告知书后，如果买方不按时接收，应当按每天50元向卖方交保管费。2011年7月1日，贷款银行将原告申请的按揭贷款110万元汇入被告账户。至此，原告应当交付的2237136元的房价款全部付清。合同履行过程中，在2011年1月10日竣工验收后，被告又对一楼门厅进行了变更，建隔墙一道，将7.2米宽的门厅中3米划给地下室用户单独使用，致安全通道楼梯被隔墙挡住；又在电梯间前面建配电室，并允许他人建宾馆登记室，致走道剩下不足2米宽，公摊面积缩小为109.75平方米，已严重影响原告的使用，因此，虽经被告要求，原告仍未接收不符合�同约定的房屋。自2011年7月2日，至原审判决之日，即2012年7月12日，被告已逾期交房375日，依合同约定，应当向原告支付违约金419463元。
原一审认为，被告在与原告签订商品房买卖合同后，在未通知原告的情况下，将一楼公用部分原设计变更，改变用途，且该变更严重影响原告使用。虽在变更后征得了原设计单位同意，但对原告仍属违约行为。经实地勘验，因配电室已建设并投入使用，恢复原状将影响其他业主使用，因此，对该部分变更，可由被告承担违约赔偿责任。对于一楼楼道公用部分所建的隔墙，以及配电室以外的其他设施，严重影响二楼以上业主使用，影响安全通道的通行，应当拆除，原告的该部分诉讼请求，应予支持。根据案件实际情况，原告要求的全面履行原合同，交付约定房屋的诉讼请求，除配电室部分不能恢复原状的部分外，其余诉讼请求，本�予以支持；被告逾期交房，应当自原告交款次日，即2011年7月2日起，按合同约定的日万分之五向原告支付违约金，但因原告主张272931元，其余部分原告未表示是否放弃，在本次诉讼中，本院仅在原告诉讼请求范围内予以保护，其余部分不作处理。原告逾期交款83天，未提供证据证实有合理理由，亦应依合同约定向被告支付违约金45100元。因此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，做出如下判决：1、被告石家庄市源和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将一楼门厅除配电室外的其他部分恢复原状，向原告陈树丰、陈东阳交付房屋。并向二原告支付违约金272931元。2、原告陈树丰、陈东阳于本判决生效后十日内向被告石家庄市源和房地产开发有限公司支付违约金45100元。3、驳回二原告的其他诉讼请求。4、本诉案件受理费5494元，由被告石家庄市源和房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费464元，由原告陈东阳、陈树丰负担。
隆化县法院再审过程中，原审原告称，双方签订的《内部认购协议》、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方必须遵守执行。原告一方提交的一区一段三层、负一层、首层平面图为《商品房买卖合同》的组成部分，是其合同内容。开发公司的变更只有设计部门的变更手续，既没有经过规划部门的批准，也没有经建设行政主管部门审查、备案，更没有以任何方式通知买受人，是不合法的。因原告购买的商品房用途为商业，由于开发公司擅自变更使得原来设计的7.2米的通透门厅变为1.7米的窄道，对货物运送、招揽顾客等都带来严重影响，且存在重大安全隐患，丧失了商业使用价值，导致买受人至今不能对房屋进行接收和使用。被告至今不能交付合同约定的房屋，已构成严重违约，给原告造成重大损失。因被告所要交付的房屋不符合合同约定，至今不具备交房条件，应当承担违约责任。被告商品房的验收日期为2011年8月20日，在合同约定的2011年5月31日应该交房时，房屋并未经验收合格，应从5月31日起承担违约责任。如果原告接收了房屋，通道也不能变宽，不能利用该房屋进行商业经营，不能使损失降低，被告所述因原告拒收房屋造成损失扩大不能成立。因买售人没有过错，没有违约行为，开发公司要求买受人支付保管费用的请求不能成立。并增加诉讼请求如下：1、判令被告立即向原告交付符合合同约定条件的房屋；2、判令被告向原告支付违约金：（1）、自2011年7月2日起至2013年3月1日止共244天的违约金272931.00元。（2）、2012年3月2日起至2014年3月11日止740天的违约金为827734.40元。（3）、2014年3月12日起至法院判决之日止，每天按合同约定的房屋总价款的万分之五计算违约金。3、判令被告立即拆除存瑞中学综合楼一楼一区一段首层（1-4）至（1-6）轴公共门厅中增建的轻质隔断墙、以配电室为名的宾馆接待室、恢复一、三层电梯楼门朝向为正对楼门方向、整个门厅恢复为合同约定的设计结构。
原审被告辩称，1、双方签订的购房协议中，各条款均没有对轻质隔墙和配电室等附属加以约定，无论附属设施有什么变化均不在约定内，双方无约定，被告无违约；2、从证据反应的情况看，轻质隔墙和配电室是在双方签订购房合同之前发生的，也不存在被告方单独、擅自对设计进行变更；3、法律规定的交房条件是验收合格，本案中综合验收日期是2011年8月20日，在此之前已经具备了交房条件，被告方多�通知原告接收房屋，按着合同约定，被告有权按着原告的交款时间顺延交房日期，原告方全部款项的交付日期是在2011年7月2日，被告有权在2011年7月2日之后交付房屋，证据显示在此日期前后被告已多次通知原告接收房屋，因此被告不存在逾期交房的事实，不存在擅自变更工程设计的所谓违约事实，因此也无需向原告承担违约责任；4、按照法律规定和合同约定，在所交房屋不符合约定时，有两个选项，一是解除合同，一是继续履行合同，但是绝对没有拒绝接收房屋这个选项，原告拒绝接收房屋却要求被告立即交房并支付违约金，没有法律依据，并且在事实上扩大了自己的损失。
隆化县法院再审查明的基本事实与原审认定的事实一致。另查明，双方所争议的房屋原审原告至今没有接收，室内未装修，闲置至今。结合竣工图上加盖的竣工图章及验收报告，被告所开发�存中综合楼工程实际通过竣工验收日期为2011年8月2日。涉诉门厅中轻质隔墙隔出的供地下室用户单独使用的部位，在地下室业主张艳的房屋所有权档案附图中并无体现，张艳所购房屋产权登记面积与《隆化县存瑞中学综合楼房屋户（室）面积对照表》中实测面积及双方《商品房买卖合同》约定面积一致。原审被告对一楼门厅进行设计变更，并未通知原审原告。原告在中国工商银行贷款110万元，于2011年7月1日拨至源和房地产公司账户。起息日为2011年7月1日，到期日为2021年7月1日，借款执行利率为年息7.86%，逾期执行利率为年息10.608%。
隆化县法院再审认为，虽然本案原审被告提供的涉诉门厅的“工程设计变更单”标注的“更改日期”为2010年10月14日，但实际变更应发生在与原告签订商品房买卖合同及整体工程竣工之后。因该变更单未在住建局档案室存档，住建局存档的竣工图对相关变更情况亦无体现，且竣工图的涉诉部位标注了“按公摊测”字样，故可以判断涉诉部位的变更并未经验收合格。该变更实际上改变了涉诉门厅的结构，影响了原审原告三楼商品房的使用功能。原审被告在双方签订商品房买卖合同前提供的一楼门厅变更前的房屋平面图对双方合同的订立有重大影响，虽然未载入合同正文，但系合同附件之一，应视为合同内容。被告在未通知原告、原告并不知情的情况下对一楼门厅作重大设计变更，有违诚实信用原则，属违约行为，应承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及“当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告拆除涉诉门厅增建的轻质隔墙及以配电室为名的宾馆接待室，�采取补救措施，理由正当，应予支持。根据双方《商品房买卖合同》约定，原审原告所购商品房用途为商业，但原审被告改变了一楼门厅结构，直接影响原告所购三楼房屋的商用价值，被告所要交付的房屋，系不符合合同约定结构的房屋，应视为被告逾期交房，被告应按合同约定向原告支付违约金。因合同约定交房日期为2011年5月31日，原告交齐房款日为2011年7月1日，故2011年7月1日前不视为被告逾期交房。自2011年7月2日始，被告应按约定按原告已付房价款的日万分之五向原告支付违约金至判决之日。因原告要求继续履行合同，被告应按合同约定继续履行合同。关于电梯门朝向，从竣工图中可以看出，竣工验收时即发生了改变，并通过了验收，原告要求变更朝向不予支持。双方商品房买卖合同中有“买受人交购房首付款1137136元，剩余房款110万元，采用按揭贷款方式于2011年4月10前办理完毕，否则视为逾期付款”的条款，原审原告关于该条款中的“办理完毕”应理解为贷款手续办理完毕而非贷款到账，贷款未按时到账由合同双方以外的第三人因素决定，不属原告违约的理由不能成立，原告110万贷款实际于2011年7月1日到账，被告提出反诉要求原告向被告支付违约金45100元，不超过双方关于逾期付款日万分之五违约金的约定，理由正当，应与支持。关于原审被告要求原审原告支付房屋保管费用的请求，因涉诉房屋未实际交付使用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第二百零七条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的意见》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品�买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，经审判委员会讨论决定，判决一、原审被告石家庄市源和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内拆除位于存瑞中学综合楼一区一段（1-4）至（1-6）轴首层公共门厅中的轻质隔墙。同时拆除该区域内现当做宾馆接待室的配电室的南侧、东侧隔墙及门窗，但须保留西侧及北侧墙壁上的电表箱、开关箱等配电装置。原审被告在上述义务履行完毕后三日内向原审原告交付双方商品房买卖合同约定的房屋。二、原审被告石家庄市源和房地产开发有限公司向原审原告陈东阳、陈树丰支付逾期交房违约金1287471元；原审原告陈东阳、陈树丰向原审被告石家庄市源和房地产开发有限公司支付逾期交付房价款违约金45100元。前述款项相互抵顶后，被告给付原告违约金人民币1242371元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回�审原告关于改变电梯门朝向的诉讼请求。四、驳回原审被告关于由原审原告支付房屋保管费的反诉请求。
源和房地产公司上诉称，1、上诉人不存在违约行为，一审判决认定事实有误。双方签订的购房协议中，各条款均没有对轻质隔墙和配电室等附属加以约定，该变更是在双方签订购房合同之前发生的，也不存在被告方单独、擅自对设计进行变更；2、被上诉方全部款项的交付日期是在2011年7月2日，我公司有权在2011年7月2日之后交付房屋，证据显示在此日期前后被告已多次通知原告接收房屋，因此被告不存在逾期交房的事实；3、二被上诉人拒不接收房屋，导致上诉人代为看护，由此产生费用应由二人承担；4、一审判令违约金超出法律规定，二被上诉人关于此亦无相应证据证实其实际损失，二人增加诉请于法无据。综上，一审判决应当予以撤销。
二被上诉人辨称，我方提交的一区一段三层、负一层、首层平面图为《商品房买卖合同》的组成部分，是合同内容。开发公司的变更既没有经过规划部门的批准，也没有经建设行政主管部门审查、备案，更没有以任何方式通知买受人，是不合法的。因原告购买的商品房用途为商业，由于开发公司擅自变更使得原来设计的7.2米的通透门厅变为1.7米的窄道，对货物运送、招揽顾客等都带来严重影响，且存在重大安全隐患，丧失了商业使用价值，导致买受人至今不能对房屋进行接收和使用。因买售人没有过错，没有违约行为，开发公司要求买受人支付保管费用的请求不能成立。因我方到现在都不能接收房屋，故增加诉讼请求是合理的、公平的。原一审判决应当予以维持。
本院再审查明事实与原一审查明事实一致。
本院认为，双方当事人签订商品房买卖合同后，上诉人在未通知被上诉人的情况下，将一楼公用部分变更原设计，因该公用面积的约定亦属买卖合同的一部分，故上诉人行为有违诚实信用原则，属违约行为，应承担违约责任，按合同约定恢复原状。对于一楼楼道公用部分所建的隔墙应当拆除，如因此给第三人使用造成影响，上诉人可以与第三人协商解决。对于配电室以外的其他设施，亦应当拆除。但是，经实地勘验，配电室已建设并投入使用，电梯朝向亦随着配电室建设而改变，恢复原状将影响其他业主使用，因此，配电室和电梯朝向不能变更，应由上诉人按合同中违约条款的约定承担违约赔偿责任。故对一审判决第一项，本院予以维持。本案已进入再审阶段，被上诉人增加、变更诉讼请求，要求支持其在诉讼期间合同约定的违约金，法律依据不足；且被上诉人要求违约金过高，远高于贷款利息，被上诉人亦未提交有效证据形成证据链条�证明其存在其他损失，一审判决却对此全部支持，显失公平。故对其要求从2012年3月2日起至法院判决之日止，每天按合同约定的房屋总价款的万分之五计算违约金的诉请，本院不予支持。应当按原一审起诉时诉请，计算违约金数额，为272931元。如果二被上诉人有新证据证实其在诉讼期间存在除贷款利息以外的损失，可以另行主张。二被上诉人逾期交款83天，未提供证据证实有合理的逾期交付理由，亦应依合同约定向上诉人支付违约金45100元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款的规定，判决如下：
一、维持隆化县法院（2014）隆民再初字第4号民事判决第一项，即原审被告石家庄市源和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内拆除位于存瑞中学综合楼一区一段（1-4）至（1-6）轴首层公共门厅中的轻质隔墙；同时拆除该区域内现当做宾馆接待室的配电室的南侧、东侧隔墙及门窗，但须保留西侧及北侧墙壁上的电表箱、开关箱等配电装置；原审被告在上述义务履行完毕后三日内向原审原告交付双方商品房买卖合同约定的房屋；
二、撤销第（二、三、四）项，即（二）原审被告石家庄市源和房地产开发有限公司向原审原告陈东阳、陈树丰支付逾期交房违约金1287471元；原审原告陈东阳、陈树丰向原审被告石家庄市源和房地产开发有限公司支付逾期交付房价款违约金45100元。前述款项相互抵顶后，被告给付原告违约金人民币1242371元，于本判决生效后十日内付清；（三）驳回原审�告关于改变电梯门朝向的诉讼请求；（四）驳回原审被告关于由原审原告支付房屋保管费的反诉请求；
三、再审上诉人石家庄市源和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向再审被上诉人陈东阳、陈树丰支付违约金227831元（计算方法为272931元－45100元）。
一、二审案件本诉受理费10988元，由再审上诉人石家庄市源和房地产开发有限公司负担；一、二审案件反诉受理费总计928元以及一、二审案件再审受理费32976元，由再审被上诉人陈东阳、陈树丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金小雁
代理审判员 燕金玲
代理审判员 王丽丽
二〇一五年二月十一日
书 记 员 杨文静