福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第166号
上诉人（原审被告）福建百宏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号。
法定代表人陈碧玲，该公司总经理。
委托代理人吴炳坤。系该公司职员。
被上诉人（原审原告）陈柳源。
委托代理人陈连生、陈丽萍，福建联谊律师事务所律师、实习律师。
上诉人福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏公司）因与被上诉人陈柳源商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年2月23日，原告陈柳源作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：原告向原泉州百宏房地产开发有限公司购买安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第A幢1101号房，总价款为人民币316366元；合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第六条约定：房屋移交清楚后，出卖人配合买受人办理产权登记手续，所涉费用由买受人支付，若由于买受人原因没有及时配合，其责任由买受人自行承担。合同签订后，原告依约支付了房价款人民币316366元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为福建百宏房地产开发有限公司。被告开发的“百宏.滨江花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收。2011年8月11日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告向安溪县住建局提交材料，请求办理其开发的“百宏.滨江花苑”建设工程竣工验收备案。该局于2013年3月11日出具了《竣工验收备案证明书》。2014年7月24日，原告提起诉讼，请求依法判令：1.被告立即协助原告办理安溪县百宏·滨江花苑第A幢11层1101号房的房屋权属证书；2.被告支付逾期违约金（自2011年11月12日起每日按照已付房款316366元的0.01%计算提交办证资料给产权登记机关备案之日止，现暂计算至2014年7月11日止为30792.96元，具体数额以实际日数计算）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。
原审判决认为，原告陈柳源与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案讼争房屋的交房时间为2011年8月11日，原告可主张逾期办证违约责任的开始时间应为2011年11月10日，故原告主张逾期办证违约责任的诉讼时效应为2013年11月10日内，而且双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2014年7月24日向本院起诉主张权利，应认定诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原告主张被告承担自2012年7月24日起的逾期协助办证的违约责任并未超过诉讼时效，予以支持，但请求被告承担2012年7月24日之前的违约责任，因已超过诉讼时效，故依法不予支持。被告主张原告请求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，于法有据部分，予以采纳。根据国务院《房屋登记办法》的规定，被告向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定完成房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。被告未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记须由被告提供的材料交付原告，也不能提供证据证明是由于原告没有及时配合造成的，故应承担举证不能的法律后果。被告主张逾期办证的原因是政府行为（“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在该文件施行之后，即使有存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于被告应当预见的问题，其提供的安溪县住建局出具的情况说明只能证明被告曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理。而根据安溪县住建局出具的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证明，可证实被告直至2013年2月28日向安溪县住建局申请办理竣工验收备案时，仍然欠缺应由被告提供的相关材料，而安溪县住建局出具的《竣工验收备案证明书》明确讼争工程是于2013年3月11日通过备案，上述事实足以证明在2013年2月28日之前，讼争工程无法通过竣工验收备案是被告自身原因造成的，被告主张逾期办证的原因是政府行为造成的，证据不足，不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告最迟应当在2011年11月19日前履行协助原告办理取得房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。虽然，自2013年3月13日后，被告已通知原告办理房屋权属证书，原告也上交了有关办证的税收，但原告至今仍未能取得房屋所有权证书。据此，被告逾期协助办证已构成违约，根据合同第十四条的约定，结合本案的具体情况，被告应当自2012年7月24日起至履行完协助办证义务（将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告）时止，按原告已付房价款316366元的日0.01%向原告支付违约金。被告辩称双方签订的《合同补充协议》已确定被告系代为办理房屋产权登记手续，不再存在被告应提交办理权属登记所需材料给原告的义务，所以不存在逾期提供办证材料的事实情况的意见，因与补充协议第六条的约定不符，本院不予采纳。综上，原告诉讼请求中合法的部分，予以支持。被告辩解中合法有据的意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内协助办理址在安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第A幢11层1101号房屋的权属证书；二、被告福建百宏房地产开发有限公司应自2012年7月24日起按房价款人民币316366元的日0.01%向原告陈柳源支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回原告陈柳源的其他诉讼请求。案件受理费人民币570元，减半收取为人民币285元，由原告陈柳源负担100元，被告百宏房地产公司负担185元。
宣判后，被告百宏公司不服，向本院提起上诉。
上诉人百宏公司上诉称，一、被上诉人起诉主张逾期协助办证违约金已超过法定两年的诉讼时效，因为合同约定在2010年9月8日交房，但被上诉人直至2014年7月24日才提起诉讼，故被上诉人的起诉请求明显超过法定的2年诉讼时效。二、商品房房屋所有权初始登记和权属证书在2013年3月13日之前没有办理，并不是上诉人主观故意或过失造成，上诉人不应承担任何责任。上诉人在开发建设百宏·滨江花苑小区楼盘时，按当时福建省建设厅的文件规定，对商品房工程质量抽检试块的检测机构可以异地检测，达到检测合格后才能办理竣工验收备案证明书和相关房产权属证件手续。但当上述工程竣工后，上诉人将异地检测合格材料和其他工程相关材料送交安溪县住房和城乡规划建设局用以办理竣工验收备案证明书时，却被告知要求商品房工程质量抽检试块的检测机构必须选择在安溪本县的检测机构。由此，延长商品房房屋所有权初始预登记和房屋权属证书的办理时间的原因是福建省建设厅的文件临时更改造成的，并不是上诉人的违约责任造成。上诉人在原审法院提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》以及《关于百宏·滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》证实了上诉人在2011年3月起陆续交付商品房给业主至8月份基本完成交房时，于2011年8月份就向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理房屋所有权初始登记手续，因政府文件执行问题而延误，直至2013年3月13日才取得竣工备案证明书，因欠缺竣工备案证明书，导致未能办理房屋所有权初始登记，故上诉人在2011年8月至2013年3月期间不存在任何过错。原审判决认定上诉人直至2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交材料办理竣工验收备案手续，系认定事实错误。本案不存在上诉人承担提供权属登记所需材料给被上诉人办理房屋所有权登记的责任和义务，双方的《合同补充协议》及事实行为确认上诉人是代为办理房屋所有权初始登记和权属证书的责任和义务，并非协助办证。关于告知单中所体现的人防工程竣工验收表和建设项目竣工环境保护验收申请，上诉人早在2011年4月12日和2011年7月6日已经完成并具备，不可能在2013年2月28日仍然欠缺。三、上诉人在原审提供的“（2014）安民初字第987号”民事判决书内容，系同在安溪县区城内开发的房地产楼盘，因同样在申请办理工程竣工验收备案时，出现同样的政府执行文件无法达成统一意见而产生无法取得竣工验收备案证明书。但判决书内容却采纳该政府行为的搁置时间应予扣除，并顺延办理的判决内容，对此上诉人认为该判决内容所查询的事实与本案是具有高度关联性，不能以同样的事实作出不同的采纳意见。综上，原审判决认定事实错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人陈柳源答辩称，同意一审的认定意见，上诉人的上诉请求不能成立，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任；如构成违约，违约金的数额应如何确定。2.被上诉人请求上诉人支付逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效期间。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。
二审期间，被上诉人向本院明确表示其原审中关于协助办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求指的是办理房屋所有权证的相关事宜。本院依法向安溪县住房和城乡建设局调查核实本案涉讼房屋的办证事宜。该局向本院出具《百宏滨江花苑办证清单》，证据来源和形式合法，内容真实，与本案事实相关，且被上诉人对此亦无异议，上述证明材料具有证明力。根据该《办证清单》可以体现，本案涉讼房屋的分户登记申请办理事宜系由上诉人百宏公司向安溪县住房和城乡建设局提交材料申请办理，并于2014年2月20日由该局受理，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。上诉人在一、二审中均未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的材料交付被上诉人，应承担举证不能的法律后果。《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。根据安溪县住建局出具的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证明，上诉人在2013年2月28日向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案时仍然欠缺办证所需的7项重要文件，原审据此认定，在2013年2月28日之前诉争工程无法通过竣工验收备案是上诉人自身原因造成的，并无不当。本案涉讼房屋实际交房时间为2011年8月11日，根据《商品房买卖合同》第十四条之规定，上诉人未在2011年11月10日之前履行协助被上诉人办理房屋所有权证的义务，应当承担逾期办证的违约责任。双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。被上诉人于2014年7月24日起诉本案，故原审认定上诉人应自2012年7月24日起计算逾期协助办证的违约金是正确的，应予维持。上诉人代为申请办理分户登记由房屋权属机构受理应视为上诉人已经依约履行协助办证义务。根据查明的事实，涉讼房屋已由上诉人提交材料申请办理分户登记事项并于2014年2月20日由安溪县住房和城乡规划建设局受理。基于此，上诉人承担的逾期办证违约金应计算至上诉人向房屋权属机构提交材料申请涉讼房屋的分户登记事宜时即分户登记受理时间止。上诉人应当自2012年7月24日起至2014年2月20日止按被上诉人已付房价款316366元的日0.01%向被上诉人支付违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决内容部分不当，应予以相应变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4469号民事判决第三项；
二、撤销福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4469号民事判决第一项；
三、变更福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4469号民事判决第二项即“被告福建百宏房地产开发有限公司应自2012年7月24日起按房价款人民币316366元的日0.01%向原告陈柳源支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）；”为“上诉人福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向被上诉人陈柳源支付自2012年7月24日起至2014年2月20日止按被上诉人已付房价款316366元的日0.01%计算的逾期协助办证违约金。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币570元，减半收取为人民币285元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担185元，被上诉人陈柳源负担100元；二审案件受理费570元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一五年三月十八日
书 记 员 康艳华
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。