广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠东法稔民初字第125号
原告：郑年武，男，1971年5月4日出生，汉族，广东省深圳市人。
被告：郑年良，男，1973年6月20日出生，汉族，广东省深圳市人。
原告郑年武诉被告郑年良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑年武、被告郑年良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑年武诉称：2014年7月10日，原告与被告签署《房屋转让协议》，依照协议的约定，被告将其拥有的位于××县××镇××小区××栋××单元××号房屋以人民币伍拾万元的价格转让给原告，同时约定被告应在2014年10月31日前将房产过户至原告名下。协议签订后，原告依照约定已适当履行完毕自己的付款义务，然而被告拖延至今仍未能将房产过户至原告名下。鉴于以上情形，原告遂诉至人民法院，请求判令：1.被告继续履行原、被告之间于2014年7月10日签署的《房屋转让协议》，并将位于××县××镇××小区××栋××单元××号房屋过户至原告名下；2.被告承担本案诉讼费用。
被告郑年良辩称：2014年10月份前是可以在开发商那里转名的，我也通知了原告一起去办理，但原告自己拖延了时间，所以没有办成，后来我们去办理的时候，国土部门说已经进行了产权确认，不同意转让，双方就没有办理过户。后来我把该房子租出去了，并签订了5年的租约，如果要过户给原告的话，原告需要自己跟承租人协商。
经审理查明：原告郑年武与被告郑年良签订了《房屋转让协议》，约定原告郑年良将位于××县××镇××小区××栋××单元××号房转让给被告郑年武，转让价款为人民币500000元，付款方式为2014年10月1日前全部付清，并约定被告郑年良须于2014年10月31日前将该房产过户到原告郑年武名下，并将该房产交付给原告郑年武使用。原告郑年武与被告郑年良均在该协议上签名，落款日期为2014年7月10日。原、被告双方签订该房屋转让协议后，被告郑年良依约通知原告郑年武协助办理相关转让手续，郑年武没有按照郑年良的要求配合办理相关转让手续；后原告郑年武要求被告郑年良履行《房屋转让协议》约定的义务，被告郑年武表示同意履行，双方在查询相关转让手续过程中了解到，该房产目前不能直接办理转让手续，原告郑年武遂向本院提起诉讼并提出前述诉讼请求。
原告郑年武认为其已经履行完毕付款义务，提供《收据》一份。该《收据》载：“今收到郑年武交来购房款伍拾万元整。注：位于××县××镇××小区××栋××单元××号房的购房款”，在该收据下方的“核准”及“经手人”处均签名为“郑年良”，通过肉眼鉴别，该两个签名有一定差别，且该两个签名与被告郑年良在《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》及本院《送达回证》等材料中的签名均差别较大，而郑年良在《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》及本院《送达回证》等材料中的签名相似度较一致。《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》、《收据》、本院《送达回证》显示被告郑年良签名日期分别为2013年11月22日、2014年7月10日、2014年9月8日、2015年6月3日。《收据》出具的时间点显然在上述四个时间点的中间时间段。被告郑年良明确表示《收据》的名字系其本人签名，并辩称字迹不一致是因为有的比较正楷，有的相对潦草，或者垫在被书写纸张下垫子的软硬度不同所造成。本院要求被告郑年良当庭对照《收据》书写其名字，但其书写的名字与《收据》中的名字不相一致。
原告郑年武称其在珠海××股份有限公司任董事一职，有能力支付上述款项，并表示上述转让款以现金的方式分三次交付给被告郑年良，其中有一次交付100000元，有两次分别交付200000元，具体支付时间、地点不清楚，也没有其他在场人等，但所有款项均是在2014年7月至2014年9月期间支付，且表示该现金来源系在支付前一个月到两个月间从银行取出，后支付给被告郑年良，在最后一次支付完毕后，被告郑年良统一出具了《收据》。被告郑年良称付款地点有一次在深圳市区，有两次在深圳市龙岗区中心城，但该三次交付地点都不在原告或被告家里，只是在被告家的附近；被告郑年良还表示其中有一次收到款项后就直接存入银行，还有两次收到款项后隔几天就存入银行。
原告郑年武向本院提供了其名下的卡号后四位为3809的××银行股份有限公司深圳××支行账户2014年4月17日至2014年9月11日的交易明细清单。从该明细清单显示，原告郑年武取款记录主要有：于2014年4月18日在柜面取现三笔款项分别显示“转取”100000元、“受托支付转取”2100000元（当日收入“发放贷款”2100000元显示在前，而后发生取款2100000元）、“转取”113000元，2014年6月13日在柜面“转取”35000元及ATM取款2000元，2014年6月14日ATM取款600元，2014年7月5日ATM取款500元，上述取现扣除受托支付“转取”2100000元外共取款251100元。
被告郑年良向本院提供了其名下的卡号后四位为2757的××银行账户2014年6月25日到2015年6月25日的个人账户交易明细清单，该明细清单显示，被告郑年良在ATM存款记录主要有：2014年7月7日存入5000元，2014年9月6日存入11笔款共计98600元，2014年9月15日存入8900元，2014年9月22日存入8700元，2014年10月24日存入三笔款共计21900元。另，被告郑年良提供了其名下的卡号后四位为8670的××银行明细对账单，该对账单显示，被告郑年良现金存款记录主要有：2014年8月28日存入两笔款共计20000元，2014年9月26日存入两笔款共计6700元。被告郑年良提供了其名下卡号后四位为4473的××银行交易明细，该明细显示，被告郑年良现金存款主要有：2014年7月20日存入110000元。从以上记录可知道，自2014年7月起至2014年9月15日，被告郑年良共用现金方式存款共计287500元；2014年9月16起至2014年10月24日共用现金存款37300元。
原告郑年武与被告郑年良的银行账户均存在较频繁的网银交易记录。
另查，郑年良与惠州市××房地产开发有限公司于2013年11月22日签订了编号为00××××3的《商品房买卖合同》，约定由惠州市××房地产开发有限公司将位于惠州市××县××镇××花园××期第××栋××单元××层××号预售商品房出卖给郑年良。该《商品房买卖合同》已经于2014年1月3日备案登记，登记预购人为郑年良。被告郑年良表示与惠州市××房地产开发有限公司没有发生纠纷。原告郑年武向本院提供了《房屋代租托管服务合同（一期）》复印件一份，根据该合同显示，被告郑年良与案外人惠州××××酒店管理有限公司约定自2015年2月1日起至2020年3月1日止将本案涉案房产交由惠州××××酒店管理有限公司进行代租托管，该合同签署日期显示为2015年1月1日。
又，原告郑年武与被告郑年良均表示双方系亲兄弟关系。
本案在庭审调查阶段中，本院特别询问原告郑年武是否需要变更诉讼请求，原告郑年武表示不变更，坚决要求被告郑年良继续履行合同并将本案涉案房产过户到郑年武名下。
以上事实，有原告提交的民事起诉状、身份证、房屋转让协议、收据、商品房买卖合同（复印件）、工作证明、银行流水交易明细、房屋代租托管服务合同（一期），被告提交的房屋权属登记查询结果、个人账户交易明细清单等银行流水、及本院开庭笔录等在卷为据。
本院认为：原告郑年良与被告郑年武均对《房屋转让协议》的真实性没有异议，另原告郑年武提供了《收据》一份，用于证明其已经履行了付款义务，但该《收据》中的签名与郑年良在《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》、本院《送达回证》的签名均有一定出入。按照常理，上述四份文件的字迹应当基本一致，或者时间点相近的文件的字迹基本一致，而本案中，唯独中间时间点的《收据》的签名与其他时间点的签名不相一致，与常理不相符合，且在庭审过程中被告郑年良对照《收据》进行签名的字迹与《收据》中的签名字迹也不相一致。根据原告郑年武及被告郑年良提供的银行流水显示，原告郑年武自2014年4月18日至2014年7月5日共取现金251100元，被告郑年武自2014年7月起至2014年9月15日，被告郑年良以现金方式存款共计287500元。结合原、被告双方的陈述与辩驳，该取款数额与存款数额有一定合理性，但与双方认可的数额为500000元，相差甚大。双方的银行账户均显示网银交易频繁，可见双方用网银转账均有一定的习惯，但原、被告双方均表示涉案金额系以现金的方式交付的，与双方的交易习惯不符。由于被告郑年良对《收据》明确加以认可，考虑到原、被告双方的自认行为系其对个人权利的处分，本院对原告郑年武是否已经履行完毕付款义务不作确认，仅对双方签署房屋转让协议的事实予以认可，原、被告双方应予遵守。
涉案的××县××镇××小区××栋××单元××号房，目前仍然为预售商品房，该房产未办理房产证，被告郑年良也并未领取该房产的权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项“未依法登记领取权属证书的”的房地产不得转让的规定，被告郑年良对本案涉案房产不具有法律上的物权效力，该房产不符合转让的条件。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”涉案房产由被告郑年良委托案外人进行管理代租，没有证据证明交付给原告郑年武，且该房产目前在法律上不符合转让条件，可见系法律上不能履行，原告郑年武请求继续履行合同没有法律依据，故本院对原告郑年武提出继续履行合同的诉讼请求不予支持。本院在庭审调查阶段特别询问原告郑年武是否需要变更诉讼请求，原告郑年武表示不变更诉讼请求。
依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十四条第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告郑年武的全部诉讼请求。
案件受理费4400元，由原告郑年武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
代理审判员 刘振尧
二〇一五年六月三十日
书 记 员 赖丽娴
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