南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通潮民初字第0550号
原告南通市通州东方红木雕刻有限公司。
法定代表人姚建平。
委托代理人杨亮。
委托代理人管学良。
被告何建华。
委托代理人张红霞。
第三人嵇旭光。
委托代理人钱德新。
原告南通市通州东方红木雕刻有限公司与被告何建华、第三人嵇旭光租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月25日立案受理后，依法由审判员金雷适用简易程序，于2013年8月12日、9月3日、9月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序于2013年12月16日组成合议庭进行了审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年10月30日，原告与案外人嵇庆峰订立“财产租赁合同”1份，约定原告出租房屋给嵇庆峰开办文峰超市平东店。2008年5月24日，该超市整体转让给被告何建华。同时被告为开办浴室，另向原告租用部分土地和房产，双方为此订立协议书1份。被告履行该协议至2010年底。2010年11月20日，被告经营的文峰超市平东店因故不再继续经营，被告为此与原告解除了租赁关系并向原告出具“承诺书”1份，承诺关于浴室租赁协议的履行维持原合同条款。但自2011年起，被告就不再按约交纳租金。原告为此曾向被告发出催告函，但被告未能自觉履行。原告曾诉至法院，后因案外人嵇旭光认为侵害了其利益而撤回起诉。现再次诉至法院，要求被告履行涉案合同并给付自2011年至2013年三年的租金共计24万元及通道使用费9000元。审理中，原告变更诉请为：一、解除原、被告于2008年5月24日签订的租赁合同；二、要求被告给付自2011年至2013年三年的租金24万元；三、要求出租土地上的新建建筑物归原告所有。同时放弃要求被告给付通道使用费9000元的诉讼请求。
被告辩称：一、2008年5月24日，被告是代表嵇旭光、王秀龙、王秀兵及被告本人在内的四人为开办浴室事宜与原告签订租赁协议的。除王秀龙外的其他三位合伙人都参与了该租赁协议的商谈和最终确定。被告仅是作为四人的代表与原告签字而已。且原告对此是知情并认可的。二、2009年8月19日，其他三个合伙人将浴室的股份全部转让给嵇旭光一人经营，原告也是知情并认可的。三、合伙经营期间的租金由合伙人交纳，其他三人退伙后，租金都由嵇旭光一人交纳。在嵇旭光不能如期交纳租金时，原告仅是通过被告向嵇旭光催要。综上，涉案租赁协议的权利义务均在原告与第三人之间，被告不是合同相对人，原告要求被告根据租赁合同履行给付租金的义务没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人诉称：一、原告以厂内翻建厂房为由骗取通州区平东镇人民政府批准，实际是由被告、第三人及其他合伙人出资兴建雅客来浴室，其行为违法。二、原、被告订立的土地租赁协议因严重违反《中华人民共和国土地管理法》的规定而无效。三、雅客来浴室的投资，其他合伙人均已退出合伙，现全部资产均归第三人所有。四、因原、被告的过错造成租赁合同无效且在实际履行过程中，因原告接受被告的指示对浴室进行停电使第三人被迫停业，由此造成的损失426041元由原告赔偿，由被告承担连带责任。
原告对此辩称：一、第三人的诉请事实不清，证据不实：1、涉案出租标的物包括原告合法拥有的生产性用房和经国家依法划拨的合法建设用地，原告出租上述标的物不违反国家现行法律的相关禁止性规定。因此，原告与被告于2008年5月24日签订的合同合法有效。2、出租土地上原有合法生产性用房，向政府提出拆除翻建申请的日期在原、被告合同签订之前的5月18日，翻建申请获得政府批复合法合理，因此第三人所谓的原告“骗取批复”之说纯属无稽之谈。只能说被告在翻建过程中未严格按照批文操作执行的行为存在过错。3、（2011）通潮民初字第0146号案件因第三人提请检察院抗诉进入再审程序后，原告撤回起诉的行为符合法律规定，且获法院准许，此系原告维护自身合法权益的正当行为。二、租赁合同和被告等人的内部合伙不具有关联性：1、根据“法不责租”的原则，租赁合同调整的是原始物权关系，被告与第三人之间的内部合伙关系必须严格遵守租赁合同。2、原告只有依法收取约定租金的本意，被告和第三人的合伙解体过程中存在利益处分矛盾才是导致雅客来浴室不能继续经营的直接原因，第三人所谓“原告停电”之说无事实依据。3、到目前为止，涉案动产及不动产仍然完全处于第三人的实际管控中，在南通市通州区价格认证中心至现场评估时，浴室大门也是第三人亲自所开。（2011）通潮民初字第0146号案件的资产转让事实上并未实施，原告并未实际占有和支配被告与第三人的财产。综上，第三人的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回第三人的诉讼请求。
被告对此辩称：第三人所诉大部分内容与事实不符：一、2008年5月24日签订的租赁合同是原告与被告等四位合伙人共同商定的结果，其他合伙人均清楚该租赁合同的内容，被告仅是作为合伙体的代表在合同上签字而已；二、2009年8月19日股权转让协议签订后，其他三位合伙人将股权转让给嵇旭光一人经营。股权转让协议第六条明确约定由嵇旭光向房东交纳租金。事实上，股权转让协议签订后，第三人也向原告交纳了2010年全年的租金；三、第三人不按约及时交纳租金导致原告对雅客来浴室采取了停电措施；四、2011年5月16日原、被告双方的纠纷时在法院调解过程中，被告已将自己不是实际租赁人的事实向法庭陈述，不存在故意隐瞒案件重大事实的情形，被告更未将房屋无偿转让给原告，当时只是为避免损失进一步扩大，不得已才与原告解除合同；五、在第三人不及时交纳租金，原告即将诉讼之际，被告作为原合伙人，及时发函第三人要求其及时交纳租金，并通知其他原合伙人协助处理此事，已尽被告最大的善意提醒。综上，被告在该案中没有任何过错，依法不应承担任何责任。
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
1、2008年5月24日，原、被告及嵇庆峰订立的“协议书”1份。协议其中约定：厂区内大门西侧地块租赁面积约1200平方米，包括二层4间小楼房，原配电房1间由原告（甲方）出租给被告（乙方）使用。租期10年，自2008年6月1日至2018年5月31日止。租金标准，建筑物施工建设之前每年6万元，自建设施工开始年租金8万元，第6年起，每年递增1万元。交付方式，协议订立支付50%，第7个月起付清50%。同时还约定，由乙方组织新建的建筑物在协议订立第6年起产权归甲方所有，前5年内如乙方在任何时刻提出解除本协议，产权归属甲方。还约定，厂区大门内通道的占用，何建华每年支付占用费3000元。
被告质证后对其真实性不持异议，但认为被告在该协议上的签名代表了四位合伙人（被告本人、第三人嵇旭光及王秀兵、王秀龙），且该协议由四人与原告共同商谈订立，原告对此是明知并认可的。订立协议时第三人及王秀兵均在场，但未签字。
第三人质证后对其真实性没有异议，但认为第三人没有参与协议的商谈与订立，无证据证明被告在协议上的签名代表了另外三位合伙人。
原告对此作出解释，洽谈时被告、第三人及王秀兵在场是事实，但第三人与王秀兵没有参与协议的签订。原告坚持认为合同双方是原告与被告何建华，并不清楚被告及第三人等人的合伙筹建雅客来浴室事宜。
2、被告何建华于2010年11月20日出具给原告的“承诺书”1份。内容为：“文峰超市因经营不善，已关闭几个月了，经双方友好协商，就文峰超市双方租赁协议同意自动解除。雅客来浴室待内部商量后再另行商量承租人变更事宜，雅客来浴室承租人仍由何建华负责，维持原合同条款（超市扩建部分资产交由东强处置，东强不再主张其他要求）”。原告以此证明雅客来浴室的承租人是何建华，同时证明何建华承租的土地和财产用途为开办雅客来浴室。
被告质证后对其真实性不持异议，但认为出具该承诺书的时候，雅客来浴室已由第三人嵇旭光一人经营。被告之所以向原告出具该承诺书是因为被告急需解除与原告关于文峰超市的租赁关系。其本意是协助原告向第三人催要租金。
第三人质证后对其真实性也没有异议，认为该承诺书证明了2008年5月24日租赁合同的承租人没有变更，仍然为被告。
3、原告于2011年3月28日发给被告何建华的公函1份及邮寄该函的EMS邮寄单1份。公函大意为：因被告未能按约履行2008年5月24日形成的协议及2010年11月20日出具的承诺，现要求被告自觉给付租金，否则将终止协议并追究责任。
被告质证后对收到该催告公函不持异议，且被告在收到该公函次日向第三人发出催交租金的通知（附有东方红木公司的催告函复印件）并告知后果，同时也向其他合伙人（王秀兵、王秀龙）发出通知，要求他们协助配合实际经营人嵇旭光向原告履行租金义务。被告就上述通知函的邮寄进行了公证。
第三人认为与其没有关联，未发表质证意见。
4、南通市通州区人民法院（2011）通潮民初字第0146号民事调解书、南通市通州区人民法院（2012）通民监字第0002号民事裁定书及（2012）通民再初字第2号民事裁定书各1份，南通市通州区人民检察院通检民行立通（2012）2号民事行政检察立案通知书及该院（2012）3号民事行政检察再审检察建议书。证明该案曾经通州区人民法院调解结案，后进入再审程序，原告撤回起诉。
被告质证后对其真实性不持异议，对原告的证明目的也不持异议。陈述当时与原告达成调解协议是想尽快解决事情，并不存在恶意串通的情形。事后发现自己的错误也通过法院要求再审。
第三人质证后对其真实性不持异议。
5、原南通县计划委员会通计（1982）498号“关于工艺雕刻厂使用土地的批复”。批复中同意工艺雕刻厂关于新建雕刻车间要求征用土地的报告，同意在平东公社农科二队征用二亩整，有关使用土地补偿费用按双方协议执行。原告以此证明涉案出租土地的合法性。
被告质证后对其真实性不持异议，但认为与涉案租赁土地没有关联。
第三人质证后对其真实性不持异议，但认为虽征用但没有办理土地使用证。且按规定划拨土地不得出租。另外，征用的目的是用于建设雕刻车间，但原告改变用途用于建造营业用房。
6、通州市房屋产权监理所于1999年12月23日颁发的涉案房屋的产权证1份。证明其中序号为“2”的8间混合二层计304.85平方米两层楼房即租赁协议中的二层4间小楼房。序号为“3”的8间平房计277.65平方米有产权证为证，后因年久失修倒塌被拆除，在拆除该房的基础上准备新建车间，经批准后由被告建造了雅客来浴室。
被告及第三人对其真实性不持异议。
被告为支持自己的抗辩意见，提供如下证据：
1、2007年7月5日，被告、第三人、王秀兵、王秀龙四人订立的“股东投资确认说明书”1份。该说明书约定，四人拟在平东文峰超市西隔壁合资组建“雅客来休闲会所”，由王秀兵任总经理。说明承租行为是四人合伙行为，在2008年5月24日的协议签订前的2007年7月5日就有建造浴室意向。
原告对此表示不清楚。
第三人质证后对其真实性不持异议。
2、2009年8月19日，被告、第三人、王秀兵、王秀龙四人签订的“雅客来浴室各股东股份转让协议书”1份。证明2009年8月19日，雅客来浴室的其中三位合伙人退伙，由第三人嵇旭光一人经营。
原告质证后对其真实性表示不清楚。
第三人质证后对其真实性没有异议，且认为自此雅客来浴室的经营人就是第三人。
3、录音笔录1份。内容为涉案租赁合同中的原配电间由原告交付给第三人，后原告将该配电间收回另行出租。证明涉案合同的义务主体并非被告而是第三人。
原告质证后认可因雅客来浴室不再经营后，为减少损失，原告在2011年9月1日起将该配电间出租给案外人沙爱萍。2011年9月1日至2013年9月1日三年的租金已预收。第一年的年租金为5500元，第二、三年的年租金均为6800元。
第三人认可在股权转让后从原告处要回该配电间并出租给案外人沙爱萍，但仅收取了2009年一年的租金5500元。
第三人为证明自己的主张，提供如下证据：
1、南通市通州区价格认证中心通价认鉴（2013）3号文件“关于通州平东雅客来洗浴场所的平房及内部装潢、设备的价格鉴证结论书”1份，证明雅客来浴场的平房及内部装潢、设备价值为426041元。
原告及被告对其真实性不持异议，但原告认为价格鉴证结论书应仅限于不动产，而动产不应在评估范围内。
2、2009年8月19日的“雅客来浴室各股东股份转让协议书”（该协议书被告已提供），证明股权转让后，雅客来浴室的财产及经营权均归第三人嵇旭光一人所有。
原告对其真实性不持异议，但认为由此可以看出第三人对2008年5月24日的合同也是认可的。
被告对其真实性也不持异议，但认为由此可以看出2008年5月24日的合同义务人实际上是第三人。
3、2008年5月18日，原告向平东镇人民政府提交的申请1份。内容为原告申请翻建生产车间一间，建筑面积600平方米，但实际上在批复后建造了浴室。原告是为了建造浴室骗取政府的批复，其建设行为违法。
原、被告对其真实性不持异议，但不同意第三人的证明目的。
4、2011年1月20日，原告单位会计姜新泉出具的“说明”1份。内容为“因原文峰超市平东店雅客来浴场2011年上半年租金至今未付，已和原法人何建华多次电话联系，经何建华指示对浴场采取停电措施（上午九时）”。以证明因原、被告的原因，原告根据被告的指示停电致第三人无法经营而自此停业。
原告对其真实性无法确定，称不存在对雅客来浴室进行停电的客观行为。
被告称无法确认其真实性，但认为证明内容中称“根据原法人何建华的指示停电”不是事实，何建华并不是原法人，也从未指示过原告停电。
经审理查明：2005年10月30日，原告与案外人嵇庆峰就文峰超市平东店的租赁达成“财产租赁合同”1份。约定原告将189平方米的店面房出租给嵇庆峰开办文峰超市，租期10年，从2005年12月18日至2015年12月17日。
2007年7月5日，被告、第三人、王秀兵及王秀龙四人订立“股东投资确认说明”1份，约定四位合伙人共同投资，在通州区平东镇文峰超市西隔壁开办“雅客来休闲会所”，由王秀兵任总经理。其中王秀龙投资22万，占股28.95%；嵇旭光投资22万，占股28.95%；王秀兵投资16万，占股21.05%；何建华投资16万，占股21.05%。
2008年5月18月，因原有厂房倒塌，原告向所在地的通州区平东镇人民政府提交申请1份，申请翻建平房车间1幢600平方米。2008年5月29日，通州区平东镇人民政府工作人员在该申请上签署“同意翻建”并盖有平东镇人民政府印章。
2008年5月24日，经原告同意，嵇庆峰将文峰超市经营权转让给被告何建华。另约定原告将其厂区内大门西侧面积约1200平方米的地块、二层小楼房1幢及配电间1间出租给被告。租期10年，自2008年6月1日至2018年5月31日止。在建筑物建设之前年租金6万元，自建设施工开始年租金为8万元，第6年起每年递增1万元。租金支付方式：协议订立支付50%，第7个月起付清50%。同时约定，被告组织新建建筑物协议订立第6年起产权归属原告所有，前五年内如被告在任何时候提出解除本协议，产权归属原告。还约定，厂区大门及内通道的占用，被告每年支付占用费3000元。协议由原、被告及嵇庆峰签字。
后被告等四合伙人共同建成钢构平房1幢（面积为584平方米），连同向原告承租的二层楼房1幢共同经营雅客来浴室。2008年11月25日，办理个体工商户营业执照，字号为“通州市平东雅客来洗浴场”，经营者姓名为王秀兵。该执照于2011年8月12日核准注销。
2009年8月19日，被告等四合伙人订立“雅客来浴室各股东股份转让协议书”1份。协议书约定王秀龙的16万元、王秀兵的17万元、何建华的12万元投资款全部转让给嵇旭光并由嵇旭光一人经营。原债权债务由嵇旭光负责，租金也由其交纳。此后，雅客来浴室由嵇旭光一人经营，房租亦由嵇旭光向原告交纳至2010年底。
2010年11月20日，被告提前解除与原告间关于文峰超市平东店的租赁关系，并向原告承诺雅客来浴室承租人仍由被告负责，维持原合同条款。
2011年1月起，第三人不再经营雅客来浴室。也未再预交2011年上半年的租金。雅客来浴室停业。2011年3月28日，原告向被告发出催告公函，要求被告履行2008年5月24日的合同义务。被告接函后，于2011年3月29日分别向第三人以及王秀兵、王秀龙发函各1份，要求嵇旭光履行租金给付义务，要求王秀兵、王秀龙配合处理此事，两份催告函经南通市公证处公证。
2011年5月16日，原告与被告的租赁合同纠纷经本院调解结案。双方达成协议：一、双方解除2008年5月24日订立的租赁合同；二、被告何建华在租赁期内建造的钢结构房屋归原告所有；三、被告何建华于2011年6月16日前向原告交纳租金4万元。
第三人知悉该调解结果后，向南通市通州区人民检察院提出抗诉申请。再审程序中，原告撤回起诉，本院裁定准许并撤销本院（2011）通潮民初字第0146号民事调解书。
另查明：1、2009年，嵇旭光一人经营雅客来浴室后，其将出租标的中的配电间1间从原告处要回并出租给其他人。租金由嵇旭光收取。2011年，雅客来浴室不再经营后，原告收回配电间并出租，至2014年8月30日的租金19100元亦由原告收取（第一年的年租金为5500元，第二年起年租金每年6800元）。
2、1982年，原南通县计划委员会作出通计（1982）498号“关于工艺雕刻厂使用土地的批复”，批复中同意原告关于新建雕刻车间要求征用土地的申请，同意在平东公社农科二队征用二亩整，有关使用土地补偿费用按双方协议执行。
3、通州市房屋产权监理所于1999年12月23日为涉案房屋颁发产权证。其中序号为“2”的8间混合二层计304.85平方米两层楼房即租赁协议中的二层4间小楼房。序号为“3”的8间平房计277.65平方米，因年久失修倒塌被拆除。
本案审理中，第三人向本院申请对雅客来浴室的平房及内部装潢、设备的价值进行鉴定。本院委托南通市通州区价格认证中心对“雅客来洗浴场的平房及内部装潢、设备”进行了价格鉴定，该鉴定中心于2013年6月10日作出鉴定结论：“价格鉴定标的在委托鉴证基准日价格为426041元”，其中平房1幢584平方米计280320元。
以上事实，有原、被告提供的相关证据及本院庭审笔录在卷为证。
由于双方各执一词，本案调解无法达成一致意见。
本院归纳本案争议焦点如下：一、2008年5月24日原、被告签订的租赁合同的效力以及合同相对人如何认定；二、原告要求解除上述合同的诉请能否支持；三、原告其他诉请能否支持。
根据原、被告的举证、质证意见结合本院查明的事实，本院分析如下：
一、关于涉案租赁合同的效力及合同相对人如何认定的问题。本院认为，2008年5月24日的租赁合同是原、被告双方在平等协商的基础上签订的，无证据证明双方当事人存在非自愿的情形。从合同内容来看，也无违背法律强制性规定的情形。因此，该合同应认定为有效。
对第三人认为原告以申请翻建厂房为由骗取政府批准后实际建造了营业用房致上述合同无效的意见，本院认为，涉案土地上原告原有的厂房已倒塌并拆除，原告向政府提交报告申请翻建厂房并得到批准，符合有关建设规定，翻建房屋落成后是否符合原来房屋的用途并不当然导致合同无效，故本院对第三人该观点不予采纳。
对第三人认为原告在仅取得土地征用的批准，未办理土地权属证明的情况下将土地出租给被告使用违反了国家有关土地管理的规定而致合同无效的意见，本院认为，我国土地管理法律法规并未明文规定无权属证明的土地不得出租，且本案讼争的土地位于原告厂区内，原告早在1982年就以征用方式取得，因此，对第三人该意见，本院亦不予采纳。
对第三人认为原告在未办理土地使用性质变更手续的情况下擅自改变土地用途而致合同无效的意见，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》虽然规定了改变土地权属及用途的，应当依法办理变更登记手续，但该规定属管理性规定，不办理变更登记手续不必然导致本案租赁合同无效。
综上，对第三人认为涉案合同无效的抗辩意见，本院不予采信。
关于涉案合同的相对人问题，本院认为合同上签名的相对人明确为被告，合同履行过程中，合同相对人也未有变更，合同权利义务也未转让。直至2010年11月20日被告出具给原告的承诺中，被告依然承诺其是承租人，由此，本院认为，2008年5月24日的房屋租赁合同的相对人为被告。
二、关于原告主张解除涉案合同的诉请能否支持的问题，本院认为，合同中的租赁行为分两部分。第一部分为被告转租嵇庆峰文峰超市经营权，该租赁行为原、被告双方已于2010年11月20日约定提前解除。关于承租涉案土地、楼房、配电间的租赁行为，因自2011年起，雅客来浴室不再经营，被告及第三人也不再交纳租金，经营方已以自己的行为表明不再履行合同主要债务。且雅客来浴室已申请注销，现原告以合同目的不能实现提出解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告该主张应予支持。
三、关于原告要求被告给付租金及要求出租土地上的新建建筑物归其所有的诉请能否得到法律支持的问题。本院认为，2008年5月24日订立的租赁合同中涉及本案原、被告权利义务部分，双方应依约履行。为此，对原告主张要求被告依约给付自2011年至2013年的租金的诉讼请求应予支持。但其中应扣除原告已收取的配电间三年的租金19100元，为此，原告该诉请计算为220900元，由被告作为合同相对人支付。关于被告与第三人之间基于合伙关系的权利义务，本案不予理涉。关于原告能否依据涉案合同约定要求将建设在出租土地上的钢构平房1幢判归原告所有的诉请能否支持的问题，本院认为，涉案合同已经本院认定有效，其约定条款在无法律规定无效的情况下，当然有效。现原告依据租赁合同中“协议订立第六年起产权归属原告所有”的约定，要求涉案房屋归其所有的主张，有据可依，应得到法律的支持。现第三人实际占有该房屋，故在被告向原告返还房屋时，第三人依法有协助的义务。关于第三人基于涉案租赁合同无效及原、被告停电行为导致雅客来浴室被迫停业而要求原、被告赔偿损失的诉请，本院认为，本院已认定涉案合同有效，第三人所举证据不足以证明原、被告对雅客来浴室停电并导致浴室停业的事实，第三人该诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告南通市通州东方红木雕刻有限公司与被告何建华于2008年5月24日订立的租赁协议。
二、被告何建华给付原告租金220900元。
三、被告何建华将坐落于原告南通市通州东方红木雕刻有限公司厂区内的出租标的物：四底四楼楼房1幢、土地1200平方米交付原告南通市通州东方红木雕刻有限公司所有，第三人嵇旭光有协助义务。
四、坐落于原告南通市通州东方红木雕刻有限公司厂区内面积为584平方米的钢构平房1幢归原告南通市通州东方红木雕刻有限公司所有。由被告何建华负责交付，第三人嵇旭光有协助义务。
上述二、三、四项的执行期限为本判决生效后三十日内。
五、驳回第三人嵇旭光的诉讼请求。
六、驳回原告南通市通州东方红木雕刻有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，被告何建华应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12120元，鉴定费5900元，合计18020元，由原告负担1000元，被告何建华负担3430元，由第三人嵇旭光负担13590元（被告负担部分原告已代垫，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12120元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行西被闸支行，账号：471558227682）。
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审 判 长 金 雷
代理审判员 刘 杨
人民陪审员 黄德祥
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 黄 琴