台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台椒民初字第3182号
原告：孙超美。
委托代理人：张秀红。
被告：王惠明。
委托代理人：徐明。
被告：茅小红。
被告：王滢婷。
法定代理人：茅小红，女，1978年1月28日出生，汉族，住台州市椒江区朝阳新村***号，系被告王滢婷母亲。
被告：穆领招。
原告孙超美为与被告王惠明房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员林平适用简易程序，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告孙超美的委托代理人张秀红，被告王惠明及其委托代理人徐明到庭参加诉讼。经原告孙超美申请，本院追加了茅小红、王滢婷、穆领招为共同被告参加诉讼，并于2014年2月14日再次公开开庭审理了本案。原告孙超美的委托代理人张秀红、被告王惠明及其委托代理人徐明、被告暨被告王滢婷的法定代理人茅小红、被告穆领招到庭参加诉讼。本案经各方当事人庭外和解未达成一致意见，现已审理终结。
原告孙超美起诉称：2009年7月27日，被告王惠明与原告孙超美签订《房地产买卖契约》，约定被告王惠明以718000元的价格将坐落于台州市椒江区瑞景名苑星明村审批房出售给原告孙超美，房屋建筑面积125平方米左右，外加车房面积10平方米，实际面积以房产证为准。合同还就付款方式、违约责任、交房期限等作出约定。合同签订后，原告孙超美按约支付了定金120000元与购房款240000元。2012年3月14日，椒江区葭沚街道星明村民委员会（以下简称星明村委会）公布《瑞景名苑套房安置议案》及《葭沚街道星明村村民瑞景名苑小区套房抽签办法》等文件，文件规定椒江区葭沚街道星明村（以下简称星明村）安置房分三批进行抽签：第一批为23号、24号、25号楼的一层安置房，由报名参加一层安置的对象户在上述一层房源中抽签安置，报名参加一层安置的对象户如在本批抽签前放弃的可进入第二批抽签，抽签后不得放弃；第二批为除第一批抽签户外所有的建房安置户，安置房源为除去23号、24号、25号楼一层和二层留房外的所有房源；第三批为参加第一批一楼安置的对象户中申报购买车位的安置户，在第二批车位抽签结束后进行抽签。选择瑞景名苑23号、24号、25号楼底层共15套安置房的，每套由方远公司补偿260000元；选择二层共15套安置房的，每套由方远公司补偿50000元。在此基础上，23号、24号、25号楼全部住户每套还可获补偿19000元，每间人防自行车房（储藏室）可再获补偿7500元。因此，选择一层套房作为安置房的，共可获得286500元的补偿。2012年4月8日，星明村套房安置（第一批）定位抽签活动在台州市椒江区金地大酒店举行。被告王惠明在事先未告知原告孙超美的情况下，就擅自决定参加一层安置房的抽签定位，并抽中瑞景名苑24号楼1单元102室（以下简称瑞景名苑102室）及336号地下车房（以下简称336号车房），原告孙超美因此失去了获得其他楼层安置房的机会。2012年7月3日，原告孙超美提起诉讼，要求确认原告孙超美与被告王惠明签订的《房地产买卖契约》合法有效，法院判决确认双方签订的《房地产买卖契约》有效。据原告孙超美向有关单位了解，方远公司已将办理房地产登记所需的一切资料交给了被告王惠明，并将补偿款全部汇入星明村账户，被告王惠明已领取瑞景名苑102室及336号车房的钥匙，并领取该安置房的补偿款286500元。目前，瑞景名苑23号、24号、25号楼的房屋产权已具备登记条件，但被告王惠明经原告孙超美多次催讨拒不办理产权过户手续。因被告王惠明认为其与原告孙超美买卖的房屋及车房系家庭共有财产，故要求四被告协助原告孙超美办理瑞景名苑102室及336号车房的产权过户手续；四被告将瑞景名苑102室及336号车房交付给原告孙超美；四被告向原告孙超美赔偿层次差损失286500元。
被告王惠明答辩称：虽然原告孙超美与被告王惠明签订了《房地产买卖契约》，并支付了定金120000元及购房款240000元，法院也确认了双方间的房屋买卖合同有效，但瑞景名苑102室及336号车房系四被告共有，其他被告均未同意出售房屋，故无法进行交付或办理过户手续。因双方签订合同时，并未约定具体的层次，也未约定由原告孙超美抽签确定房源，且原告孙超美在要求确认《房地产买卖契约》有效的案件中，也已确认购买的房屋就是瑞景名苑102室，故原告孙超美不存在层次差损失。要求驳回原告孙超美的诉讼请求。
被告茅小红答辩称：被告王惠明出售房屋、收取购房款的情况，被告茅小红并不知晓。被告茅小红不同意出售房屋，要求驳回原告孙超美的诉讼请求。
被告王滢婷的答辩意见与被告茅小红的意见一致。
被告穆领招答辩称：被告家庭成员有四、五人，出售了房屋无房可住，被告穆领招不同意出售房屋。
经审理查明：被告王惠明系星明村村民，其户以被告王惠明为户主，并以被告茅小红、王滢婷、穆领招为户内其他成员（分别作为户主的妻子、女儿、母亲）申请建房，经批准可在瑞景名苑安置套房两套。2009年7月27日，原告孙超美与被告王惠明签订《房地产买卖契约》，约定被告王惠明以718000元的价格将坐落在瑞景名苑星明村审批房及车房出售给原告孙超美。合同还就付款方式、违约责任等事项作出约定。合同签订后，原告孙超美支付了定金120000元与购房款240000元，被告王惠明分别出具了收条，其中购房款240000元的收条中除了记载收到款项、毁约责任等内容外，还记载了抓阄前被告王惠明夫妻必须决定好并签字。2010年8月1日，被告王惠明又参与签订一份协议书，向案外人王亨波出售瑞景名苑安置房一套及储藏室一间。2012年3月14日，星明村委会公布《瑞景名苑套房安置议案》及《葭沚街道星明村村民瑞景名苑小区套房抽签办法》。根据该议案及办法，瑞景名苑套房分三批安置，第一批为23号、24号、25号楼的一层安置房，由报名参加一层安置的对象户在一层房源中抽签确定，第二批为除第一批抽签户外所有的安置户，安置房源为除去23号、24号、25号楼一层和二层留房外的所有房屋，第三批为第一批安置的对象户中申报购买车位的安置户，在第二批车位抽签结束后进行抽签；瑞景名苑23号、24号、25号楼一层的安置房，每套可获方远公司补偿260000元，二层安置房，每套可获方远公司补偿50000元，另外，23号、24号、25号楼全部住户每套还可获补偿19000元，每间地下人防自行车房（储藏室）可再获补偿7500元。2012年4月8日，星明村套房安置（第一批）定位抽签活动在椒江区金地大酒店进行，经被告王惠明抽签，该户安置的房屋确定为瑞景名苑102室、336号车房。2012年4月12日，星明村套房、车位安置（第二批）定位抽签活动在椒江剧院进行，经王亨波抽签，被告王惠明户安置的另一套房屋确定为椒江区瑞景名苑24号楼1单元602室、人防地下储藏室357号。原告孙超美与被告王惠明签订的《房地产买卖契约》已经本院（2012）台椒民初字第1155号及台州市中级人民法院（2012）浙台民终字第974号民事判决确认为有效，在本院（2012）台椒民初字第1155号案件中，原告孙超美与被告王惠明已认可双方买卖的“审批房”即为瑞景名苑102室。日前，被告王惠明已领取瑞景名苑102室及336号车房的钥匙。被告王惠明户因安置了瑞景名苑102室及336号车房，可获层次差35000元及方远公司补偿279000元（260000元＋19000元），合计314000元，被告王惠明与星明村结算时直接扣除了安置两间套房需“听出”的款项100000元，领取了214000元。除该“听出”的100000元外，被告王惠明还分别于2011年12月5日、2012年1月17日向星明村支付了安置两间套房需支付的小区配套费60000元、套房“听出”款项100000元。
上述事实，有原告孙超美提供的《房地产买卖契约》、《公证书》、《瑞景名苑套房安置议案》、《葭沚街道星明村村民瑞景名苑小区套房抽签办法》、收条、本院（2012）台椒民初字第1155号民事判决书、台州市中级人民法院（2012）浙台民终字第974号民事判决书、《瑞景名苑业主入住手续书》、《瑞景名苑分房表》、《星明村瑞景名苑套房安置分房金额结算表》、台州市农村集体经济组织统一收据、现金支票存根，被告王惠明提供的《农村私人建房用地呈报表》、台州市农村集体经济组织统一收据以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原告孙超美与被告王惠明签订的《房地产买卖契约》虽为有效，但双方买卖的瑞景名苑102室及336号车房系四被告共同审批所得，被告王惠明出售该房屋，应经得其他共有人同意，相关房屋及车房的产权转移登记，也有赖于四被告的共同协助才能实现。被告茅小红、王滢婷、穆领招并非房屋买卖合同的签订者，原告孙超美要求该三人与被告王惠明共同协助办理产权转移登记手续，应当就该三人同意出售房屋或被告王惠明出售房屋的行为对该三人具有拘束力承担举证责任。现原告孙超美未能举证证明被告穆领招同意出售房屋，也未能证明被告王惠明出售房屋的行为对被告穆领招具有拘束力，应承担举证不能的不利后果，其无权要求被告穆领招履行协助义务。在此情况下，相关房屋及车房的产权无法转移登记至原告孙超美名下，原告孙超美要求四被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。而房屋的交付涉及房屋的转移占有，鉴于占有是所有权的权能之一，应以能够取得所有权为前提，本案中，原告孙超美无法取得房屋所有权，故其要求四被告交付房屋及车房的诉讼请求，本院亦不予支持。至于与房屋不能交付、过户有关的违约责任，原告孙超美可向被告王惠明另行主张。另外，虽然被告王惠明有意选择了一层安置房，但《房地产买卖契约》并未约定被告王惠明出售房屋的具体楼层，原告孙超美买受的并不当然是二层以上的房屋，合同中也未约定房屋的层次差由原告孙超美享受或负担，即使被告王惠明参加二层以上房屋的抽签活动，其抽中的房屋也存在楼层好差的区别，被告王惠明户获得的方远公司的补偿款与一层房屋的层次差无法等同，因此，原告孙超美以丧失择房权利为由要求赔偿相当于方远公司补偿款的层次差损失的依据不足，相应诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
驳回原告孙超美的诉讼请求。
案件受理费2800元（减半收取，原告孙超美已预付），由原告孙超美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
审 判 员 林 平
二〇一四年十月三十日
代书记员 蔡美燕
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条……
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。