广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民一初字第1732号
原告翁敬登（反诉被告），个体工商户。
委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。
被告严远新（反诉原告），个体工商户。
委托代理人齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
第三人广西峰宇保健食品有限公司，住所地百色市中山一路104号。
负责人陈县龙，该公司经理。
委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。
第三人广西百色安元科技公司，住所地百色市右江区爱新街文体巷百色体育馆三楼A区。
法定代表人曾明志，该公司经理。
委托代理人曾明辉，该公司业务主办。
第三人百色视窗广告传媒有限公司，住所地百色市中山一路104号。
法定代表人陈祺，该公司经理。
委托代理人庞俊宁，该公司副经理。
第三人百色百安堂医药连锁有限公司，住所地百色市右江区那毕大道富邦广场3号楼第二层。
法定代表人何名祖，该公司经理。
委托代理人农禄羊，百色市右江区龙景街道法律服务所法律工作者。
第三人百色市三十八度网络会所网吧，住所地百色市中山一路104号。
负责人李方勤，经理。
第三人肥姐洪裕水果贸易部，住所地百色市中山一路104号。
负责人常绍肥，经理。
委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。
第三人百色市正大文化办公用品有限公司，住所地百色市中山一路104号。
负责人陈小刚，经理。
原告翁敬登与被告严远新房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告严远新与反诉被告翁敬登、第三人广西峰宇保健食品有限公司等房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月22日立案受理，依法组成由审判员李瑞兴担任审判长，代理审判员汤萍，人民陪审员杨枝丰参加的合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了合并审理。书记员黄振步担任法庭记录。原告翁敬登及其委托代理人陆承德，被告严远新的委托代理人齐冠霖，第三人广西峰宇保健食品有限公司、第三人肥姐洪裕水果贸易部的委托代理人陆承德，第三人广西百色安元科技公司的委托代理人曾明辉，第三人百色视窗广告传媒有限公司的委托代理人庞俊宁，第三人百色百安堂医药连锁有限公司的委托代理人农禄羊到庭参加诉讼。第三人百色市三十八度网络会所网吧的负责人李方勤、百色市正大文化办公用品有限公司的负责人陈小刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月1日，原、被告就百色市中山一路104号（原百色市中山客运站）主楼的使用权签订了《房屋租赁合同》。该合同约定被告将客运站主楼的一楼约850平方米，二楼约700平方米，三楼约400平方米，四楼约400平方米，五楼约平方米310平方米，共计2660平方米出租给原告，租金每年52万元，租赁期限至2024年1月1日止。原告接收租赁房屋后，依约支付了租金。但被告未能依约将一楼约400平方米场地（现由三十八度网络会所网吧使用）交付给原告。原告了解得知，该场地已由梁健星、梁红依法拥有所有权。为此原告请求被告减少租金，但被告不予理睬，并在2015年1月1日以原告不能按时支付租金为由，单方取消承租权，另和陈滢签订租赁协议。同时向原告承租的各个租户发出通知书，禁止向原告交纳租金。原告多次联系被告协商，被告依然不予理睬。2015年7月，被告委托律师向原告发出律师函和《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》，以此单方解除合同。经原告多次联系协商未果，为此请求法院判决被告继续履行《房屋租赁合同》，并判决减少被告未能交付场地的租金每年22万元。关于被告提出的反诉请求。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》并没有解除，被告违约在先，其不能单方解除合同。被告不退还原告押金10万元没有法律依据。被告反诉称原告没有交纳2014年租金不是事实，原告在2014年向被告支付租金共计55万元。至于原告没有交纳2015年租金问题，原因是被告没有把场地全部交给原告，原告才不予交纳租金。被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份信息，证明被告诉讼主体资格；3、《房屋租赁合同》，证明双方签订租赁合同的场地范围、租赁期限等；4、（2014）右民一初字第1391号民事判决书，证明被告未交付场地给原告；5、律师函、《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》，证明被告单方解除合同；6、房屋产权证，证明被告出租给原告的楼房有两个产权人，被告有可能因此而违约，致使原告的合同目的不能实现。
被告辩称，原告要求继续履行合同，被告不予认可。原告没有按照合同的约定按时交纳租金，据此双方签订的租赁合同已经解除。原告要求减少交纳年租金22万元没有事实和法律依据，三十八度网络会所网吧原来是原告和他人合伙经营，该网吧的产权情况，原告是清楚的，这不是原告要求减少租金的理由。按照该合同的约定，原告租用被告合法取得中山客运站主楼共五层，租期从2014年1月1日至2024年1月1日止，每年1月1日支付上半年租金26万元，6月1日支付下半年租金26万元，押金10万元。同时补充协议约定，原告逾期五天未交纳租金，被告按租金总额10%收取滞纳金，如逾期三十天不交纳租金，被告有权单方解除租赁协议并收回场地，不退还原告押金10万元。原告要求继续履行租赁合同及减少租金理由不成立，本案产权人梁健星通过参与拍卖获得该楼一楼产权，并不能排除原来存在的租赁关系。被告具有该楼的合法使用权，并将该楼使用权交付原告。此外，梁健星获得该楼一楼产权前，当时被告已经将该楼出租给林建国，林建国又将该楼出租给原告及李方勤作网吧，2012年6月在其使用期间，梁健星向原告及李方勤主张过该楼权益。原告在知晓该出租房屋的产权情况下，顶替林建国与被告于2014年3月签订的整栋楼的租赁协议。原告明知并认可该出租房屋存在产权争议仍签订租赁合同，就应按合同约定履行交租义务，但原告2014年只交付10万元押金及部分租金，2015年租金分文未交纳。根据合同约定，被告有权单方解除租赁合同，并于2015年6月11日书面向原告再次确认解除租赁合同。被告在要求原告搬出租赁场地时，由于原告未经被告同意擅自将所租场地转租给各第三人，使得被告不能顺利收回租赁场地。为此，被告提起反诉，请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除，并判令原告交付被告的押金10万元不予退回，确认《房屋租赁合同》解除后，原告与各第三人所签订的转租合同失效。
被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；2、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；3、《房屋租赁合同》，证明原、被告存在房屋租赁关系及双方应当履行的权利义务；4、原告发给被告的手机短信，证明原告认可未按协议交租金，且其未提出减少租金要求；5、（2001）百中民初字第15号民事调解书、（2007）百中执字第110号民事裁定书，证明陈秋华享有中山一路104号客运综合楼房屋的租赁权和收益权；6、房屋租赁合同，证明陈秋华将房屋出租给被告；7、（2003）百中民二初字第42号民事判决书，证明农行对该楼房享有优先受偿权；8、（2007）桂民二终字第103号民事判决书，证明高院维持上述第42号判决；9、楼房拍卖公告，证明楼房存在瑕疵，竞买条件为楼房存在租赁关系，竞买人需按原设立的生效合同约定收取租金；10、《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》，证明被告将房屋出租给原告，原告未按时交纳租金后，被告书面通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》。
第三人广西峰宇保健食品有限公司陈述称，其与原告签订的《房屋转租合同》合法有效，该合同一直履行，被告要求解除该合同不成立。
第三人广西峰宇保健食品有限公司对其陈述事实，向本院提交（2015）右民一初字第1714号应诉通知书、（2015）右民一初字第1715号应诉通知书、（2015）右民一初字第1716号应诉通知书，证明被告出租给原告的楼房有多个产权人，致使合同目的不能实现，构成预期违约的可能性大。
第三人广西百色安元科技公司陈述称，公司之前都是按《房屋转租合同》履行义务交纳租金给原告，但是到2015年交纳租金时，原、被告双方均以书面形式要求公司不要将租金交付对方。故公司等待法院判决结果交纳租金。
第三人广西百色安元科技公司无证据提交本院。
第三人百色视窗广告传媒有限公司陈述称，公司等待法院判决结果交纳租金，因原告与公司存在债务关系，已经用债务抵作房屋租金。
第三人百色视窗广告传媒有限公司无证据提交本院。
第三人百色百安堂医药连锁有限公司陈述称，被告反诉请求确认原告与公司的租赁合同无效，缺乏事实和法律依据；公司与原告签订的租赁合同是合法有效的，应受到法律保护；被告蓄意破坏、非法控制公司合法经营药品门市部，依法应当承担相应的刑事责任和民事责任。
第三人百色百安堂医药连锁有限公司对其陈述事实，向本院提交《租赁合同》及银行汇款凭证，证明其租赁关系合法有效，且已全面履行合同约定支付租金义务。
第三人百色市三十八度网络会所网吧书面述称，三十八度网吧与原、被告没有签订任何房屋租赁合同，根据合同相对性原则，本案与三十八度网吧无任何权利义务关系；三十八度网吧现在使用的场地是与房屋所有权人梁健星、梁红合法承租取得，与原、被告无任何关系。
第三人百色市三十八度网络会所网吧无证据提交本院。
第三人肥姐洪裕水果贸易部的陈述意见与第三人广西峰宇保健食品有限公司的陈述意见一致。
第三人肥姐洪裕水果贸易部无证据提交本院。
第三人百色市正大文化办公用品有限公司无书面陈述意见，亦无证据提交本院。
经过开庭质证，被告及各第三人对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据5的三性均无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
被告对原告提交的证据4、证据6有异议，认为该判决书没有生效，二审审理当中；陈志杰三份产权证与本案无关。本院认为，该判决书未发生法律效力，对其证明力不予确认；陈志杰三份产权证与本案无关联，对其证明力也不予确认。
原告及第三人广西峰宇保健食品有限公司、肥姐洪裕水果贸易部对被告提交的10份证据的三性均无异议，但对其证明目的有异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
第三人广西百色安元科技公司、百色视窗广告传媒有限公司、百色百安堂医药连锁有限公司对被告提交的10份证据，以及第三人广西峰宇保健食品有限公司提交的三份证据，认为与其无关，不予质证。
原告及第三人肥姐洪裕水果贸易部对第三人广西峰宇保健食品有限公司提交的三份证据的三性均无异议。本院认为，原告及第三人肥姐洪裕水果贸易部、广西峰宇保健食品有限公司均委托陆承德作为代理人，故对代理人陆承德作出质证意见，本院不予认可。
被告对第三人广西峰宇保健食品有限公司的三份证据有异议，认为与本案无关。本院认为，第三人广西峰宇保健食品有限公司的三份证据与本案关联性，对其证明力不予确认。
原告及第三人广西峰宇保健食品有限公司、肥姐洪裕水果贸易部、广西百色安元科技公司、百色视窗广告传媒有限公司对第三人百色百安堂医药连锁有限公司提交的二份证据的三性均无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
被告对第三人百色百安堂医药连锁有限公司提交的二份证据有异议，认为与本案无关。本院认为，第三人百色百安堂医药连锁有限公司提交的二份证据符合证据的三性，对其证明力予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年3月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定被告将其享有使用权的位于百色市右江区中山一路104号（原百色市中山客运站）主楼的一楼约850平方米，二楼约700平方米，三楼约400平方米，四楼约400平方米，五楼约平方米310平方米，五层共计2660平方米出租给原告，租金每年52万元，租期从2014年1月1日至2024年1月1日止，每年1月1日支付上半年租金26万元，6月1日支付下半年租金26万元，押金10万元。同时该合同补充协议约定，原告逾期五天未交纳租金，被告按租金总额10%收取滞纳金，如逾期三十天不交纳租金，被告有权单方解除租赁协议并收回场地，不退还原告押金10万元等条款。该合同签订后，被告除了未能实际将一楼约400平方米场地（现由三十八度网络会所网吧经营使用，另案处理）交付给原告承租外，其他场地均依约交付原告承租。原告亦按合同约定交付了押金10万元给被告，但2014年度的租金，原告未能按合同的约定如数交付给被告。2015年6月11日，被告书面通知原告，双方签订的《房屋租赁合同》即日起予以解除。原告收到该通知后，通过手机短信告知被告，待其收回转租的租金后再如数交付尚欠租金给被告。
另查明，原告承租被告出租的位于百色市右江区中山一路104号（原百色市中山客运站）主楼后，分别将各楼层转租给第三人广西峰宇保健食品有限公司、广西百色安元科技公司、百色视窗广告传媒有限公司、百色百安堂医药连锁有限公司、肥姐洪裕水果贸易部、百色市正大文化办公用品有限公司，并签订《转租合同》及收取租金。因原、被告双方均以书面形式要求各租户不要将租金交付对方，以致2015年的租金未能按时交纳。至今原告亦未能交纳2015年度的租金给被告。
本院认为，关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已经解除问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合同为合法有效，应受到法律保护。依据双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议的约定，租金交付时间为每年1月1日支付上半年租金26万元，6月1日支付下半年租金26万元；原告逾期五天未交纳租金，被告按租金总额10%收取滞纳金，如逾期三十天不交纳租金，被告有权单方解除租赁协议并收回场地，不退还原告押金10万元。原告在承租被告出租的场地后，至今未能按该合同的约定按时足额交付2014年度租金和2015年度租金给被告，原告存在根本性违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案原告未能按合同的约定按时足额交付租金给被告，解除合同的条件已成就，被告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。2015年6月11日，被告已书面通知原告，双方签订的《房屋租赁合同》即日起予以解除。原告收到该通知后并通过手机短信告知被告，待其收回转租的租金后再如数交纳尚欠租金给被告。从原告自认的2015年7月被告委托律师向其发出律师函和《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》，足以认定被告行使解除权已于2015年7月通知到原告。据此，本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年7月予以解除。关于原告辩称其于2014年支付被告租金共计55万元的主张，因原告未能提供证据予以证实，故本院对原告的辩解不予采信，同时对原告诉请继续履行双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。
关于原告请求被告减少年租金22万元是否有事实和法律依据问题。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告确实未能将一楼约400平方米场地交付原告承租，该场地一直由三十八度网络会所网吧经营使用，被告理应从原告应交纳的年租金52万元中予以扣减租金，具体数额以三十八度网络会所网吧的年租金为准。
关于被告反诉请求租赁合同解除后不予退还原告押金10万元是否有事实和法律依据问题。因原告未能按租赁合同的约定足额交付租金给被告，根据双方的约定，原告逾期五天未交纳租金，被告按租金总额10%收取滞纳金，如逾期三十天不交纳租金，被告有权单方解除租赁协议并收回场地，不退还原告押金10万元。据此，原告交纳的押金10万元应视为抵作滞纳金或者违约金，租赁合同解除后不应退还原告。
关于被告反诉请求确认《房屋租赁合同》解除后，原告与各第三人所签订的《转租合同》是否失效问题。由于原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年7月予以解除，原告已无权与各第三人签订转租合同，故原告与各第三人原签订的《转租合同》亦应于2015年7月失效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
一、确认原告翁敬登与被告严远新签订的《房屋租赁合同》于2015年7月予以解除；
二、被告严远新应从原告翁敬登应交纳的年租金52万元中予以扣减租金，具体数额以三十八度网络会所网吧的年租金为准；
三、原告翁敬登交纳被告严远新押金10万元不予退还，以抵作滞纳金或者违约金；
四、原告翁敬登与第三人广西峰宇保健食品有限公司、广西百色安元科技公司、百色视窗广告传媒有限公司、百色百安堂医药连锁有限公司、肥姐洪裕水果贸易部、百色市正大文化办公用品有限公司签订的《转租合同》于2015年7月失效。
案件受理费4600元（原告已预交2300元），反诉费10886元（被告已预交5443元），共计15486元，由原告翁敬登负担10886元，被告严远新负担4600元。
上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付本金迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李瑞兴
代理审判员 汤 萍
人民陪审员 杨枝丰
二〇一六年一月十三日
书 记 员 黄振步
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”