山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终2872号
上诉人（原审被告）田翠娥，女，1973年2月15日出生，汉族，太原市村民，住太原市。
委托代理人程如光，山西如光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郭永华，男，1973年2月13日出生，汉族，太原市村民，住太原市。
上诉人（原审被告）：周秀兵，女，1951年1月26日出生，汉族，太原市村民，住太原市。
委托代理人田翠娥，女，太原市村民，住太原市。
被上诉人（原审原告）：郭桐露，男，1986年12月12日出生，汉族，太原市村民，住太原市。
上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2016）晋0108民初7号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告郭桐露与被告周秀兵、郭永华、田翠娥于2014年7月24日签订了《房屋买卖及宅基地使用权转让合同》，合同约定，三被告将位于太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村北大街008号房屋以100万元转让于原告郭桐露，原告郭桐露分三次将合同价款交付三被告，同时，三被告将出卖房产的宅基地使用证、房屋所有权证等全部手续一并交给原告；双方一致确认，从本合同签订之日起，房屋的所有权及宅基地使用权归原告所有；价款支付及房屋交付完成之后，被告协助原告办理宅基地使用证或房产证的变更登记手续；本合同一经签订对双方均具有法律约束力，如果一方反悔，导致买卖失败，违约方应向守约方支付合同总价款30%的违约金。合同签订后，太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村村民委员会出具《证明》，确认经三被告一致同意，将太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村北大街008号房屋以100万元卖给原告郭桐露。合同签订当日，古小虎代原告郭桐露向三被告支付购房款20万元，被告郭永华出具收条载明”今收到古小虎购房押金人民币贰拾万元整（200000）”。2014年8月1日，被告田翠娥出具收条载明”今收到古小虎购房款（50万元正）人民币五十万元正”。后经原告郭桐露与被告田翠娥协商，将购房款100万元变更为90万元，为了不修改原合同，被告田翠娥又向原告出具欠条一张，载明”今借到古小虎人民币壹拾万元整（100000）”。原告郭桐露共计向被告支付购房款70万元，现本案所涉房屋仍由被告占有，未向原告交付，被告亦未向原告履行所有权变更登记手续。被告田翠娥于2016年春节前向原告支付5万元。原告未向被告继续支付剩余购房款。
原审法院认为，原告与三被告签订的《房屋买卖及宅基地使用权转让合同》系合同签订各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同生效后，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。原告向三被告支付购房款70万元的事实，双方予以确认，本院对该事实予以认定。原告已向三被告支付购房款70万元，三被告理应将房屋交付原告并协助办理房屋变更登记手续，现三被告的行为已构成违约，应当继续履行交付房屋、协助办理房屋变更登记的义务，并承担相应的违约责任，故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告田翠娥辩称，被告周秀兵及郭永华知情房屋价款变更为90万元后不愿意再继续出卖房屋，现同意退还原告购房款70万元并支付利息，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，故被告的辩解意见无法律依据，本院不予支持。关于被告田翠娥辩称的原告郭桐露并非真实房屋买受人，实际买受人系其亲戚古小虎的辩解意见，本院认为，双方签订的合同及村委会出具的证明均可证实房屋买受人系原告郭桐露的事实，且被告未向法庭提交相应证据对其辩解意见予以佐证，故本院不予采纳。关于被告田翠娥辩称的在2016年春节前已经向原告支付5万元现金的辩解意见，原告对此予以认可，故本院予以确认，鉴于双方并无证据证明对5万元款项进行约定，故本院认定其为被告向原告支付的违约金。合同约定购房款为100万元，原告亦应当根据合同约定向三被告继续履行合同项下剩余购房款30万元。一审法院判决”1、被告周秀兵、被告郭永华、被告田翠娥于本判决生效之日起十五日内将位于太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村北大街008号的房屋交付原告郭桐露，并协助原告郭桐露办理房屋产权变更登记手续；2、原告郭桐露于本判决生效之日起十五日内支付被告周秀兵、被告郭永华、被告田翠娥剩余购房款人民币30万元；3、被告周秀兵、被告郭永华、被告田翠娥于本判决生效之日起十五日内支付原告郭桐露违约金人民币25万元；5、驳回原告郭桐露的其他诉讼请求”。案件受理费14700元，由原告郭桐露负担450元，被告周秀兵、被告郭永华、被告田翠娥共同负担14250元。
原审法院判决后，上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵均不服原审法院判决，向本院共同提出上诉称，1、本案所涉宅基地和房产位于摄乐村北大街8号1户，该宅基地的使用人除上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵外，还有上诉人周秀兵的丈夫郭跃，郭跃对转让在基地不知情，也未在《房屋买卖合同》上签字，上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵与被上诉人郭桐露签订的《房屋买卖合同》严重侵害第三人郭跃的合法权益。被上诉人郭桐露直到现在也未给上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵交清合同项下的款项，被上诉人郭桐露应承担违约责任；2、涉案的《房屋买卖合同》是被上诉人郭桐露，而交款却是古小虎，应将古小虎列为当事人参加诉讼，才能查清案情。一审法院判决事实不清，遗漏了必要的诉讼主体，要求二审法院查清事实后依法改判驳回被上诉人郭桐露的原审诉讼请求。
被上诉人郭桐露辩称，本案所涉宅基地使用证上的名字是上诉人周秀兵的，才与上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵签订《房屋买卖合同》，委托古小虎将70万元支付给上诉人。三上诉人收款后未将房产的宅基地使用证房屋所有权证等证件交给被上诉人郭桐露构成违约。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵按照法律及相关政策规定可以将共同所有的宅基地使用权转给同一集体组织成员，上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵与被上诉人郭桐露同为太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村集体组织成员，太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村也没有给被上诉人郭桐露分配过宅基地，上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵与被上诉人郭桐露签订的《房屋买卖及宅基地使用权转让合同》已由太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村村委会出具的证明证实房屋买受人系被上诉人郭桐露，是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。被上诉人郭桐露未按合同约定足额支付合同价款，构成违约，应承担违约责任；上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵收到被上诉人郭桐露的大部分购房后款，未将房屋交付被上诉人郭桐露并协助办理房屋变更登记手续，也已构成违约，因上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵与被上诉人郭桐露都存在违约行为，双方的违约责任互不追究。上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵转让涉案的房屋和宅基地，乃至上诉人田翠娥、上诉人郭永华收取被上诉人郭桐露房款时三上诉人称上诉人周秀兵的丈夫郭跃不知情，在一审法院庭审时，三上诉人也未就该情况向法庭说明或要求将郭跃列为本案的当事人参加诉讼主张其权利，且上诉人周秀兵的丈夫郭跃属城镇居民，对涉案的房屋和宅基地使用权，但并非涉案宅基地的共有人；上诉人周秀兵的丈夫郭跃作为该家庭的重要成员，上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵家庭中作出重要决定在开始上诉人周秀兵的丈夫郭跃不知情，进入诉讼阶段后也不知情，不符合实际情况。本案所涉的70万元购房款虽为古小虎向上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵支付，是被上诉人郭桐露与古小虎之间的民事法律关系，与本案不属同一法律关系，三上诉人也无证据证明实际购房人为古小虎。
综上所述，上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵称上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵与被上诉人郭桐露签订的《房屋买卖合同》严重侵害上诉人周秀兵的郭跃的合法权益以及一审法院判决遗漏了必要的诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵在一审法院庭审时称涉案房无人居住，三上诉人与被上诉人郭桐露签订的《房屋买卖及宅基地使用权转让合同》具备履行条件，且三上诉人以收取了大部分合同价款，应当继续履行。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持太原市尖草坪区人民法院（2016）晋108号民初7号民事判决的第一项、第二项和第四项；
二、撤销太原市尖草坪区人民法院（2016）晋108号民初7号民事判决的第三项。
一审、二审案件受理费28950元，由上诉人田翠娥、上诉人郭永华、上诉人周秀兵负担18950元，由被上诉人郭桐露负担10000元，
本判决为终审判决。
审判长 刘 光
审判员 姜宏亮
审判员 李学贵
二〇一七年二月二十八日
书记员 薛 英