广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6605号
上诉人（原审原告）：边迪。
委托代理人：刘瞻，广东星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：季筛荣。
委托代理人：蒲友可，万商（天勤）深圳律师事务所律师。
委托代理人：张东，广东深田律师事务所律师。
原审第三人：戚翠萍。
委托代理人：蒲友可，万商（天勤）深圳律师事务所律师。
委托代理人：张东，广东深田律师事务所律师。
上诉人边迪因与被上诉人季筛荣、原审第三人戚翠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第926号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年3月18日，边迪（买方）与季筛荣（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区xx大厦xx30x房以195万元价格转让给买方，购房定金5万元，买方在签订合同当日支付；买方于2015年4月3日之前支付首期款55万元至买方贷款银行作资金监管，向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；双方协商在定金或首期款中预留2万元作为交房保证金，托管在第三方。该合同特别备注栏内备注：此交易过程中若国家出台新政策影响此交易，则三方友好协商，卖方不吃定，买方不要求赔定，经纪方不收佣金，此合同作废。
同日，边迪向季筛荣支付定金5万元。
2015年3月30日，边迪与季筛荣前往中国银行深圳上步支行办理资金监管手续，并与银行签订监管协议。协议约定监管期限为180天，如超过上述监管期限，边迪与季筛荣未到银行签订划款委托书，银行将监管的资金划入边迪指定的账户内。签订上述协议后，边迪依约向监管账户支付监管资金55万元。
2015年4月3日，上述银行出具二手住房按揭贷款承诺书，承诺向边迪发放金额为135万元的贷款。
同日，季筛荣委托律师向边迪发出协商函，认为3∙30新政属于备注条款中国家出台新政策，影响涉案买卖合同的交易，要求边迪收函后2日内联系律师协商此事。
收到上述协商函后，2015年4月8日，边迪委托律师向季筛荣发出律师函，要求季筛荣按照合同约定的时间与边迪签署二手房买卖合同并办理递件过户手续，不同意季筛荣解除合同的主张。
2015年4月9日，季筛荣再次委托律师向边迪发出律师函，认为3∙30新政影响交易，并函告边迪涉案房地产买卖合同作废，要求边迪另行寻找买家购买所需房产，并要求边迪立即找季筛荣办理退还定金和解除二手楼资金监管事宜。
庭审中，因边迪未能举证证明戚翠萍对于季筛荣向边迪出售涉案房产是知情并同意的，该院询问边迪是否变更诉讼请求。边迪当庭变更诉讼请求为：1、要求季筛荣退还定金3万元（剩余2万元托管在第三方，边迪另行主张）；2、季筛荣按照房产总价的20%向边迪支付违约金；3、季筛荣向边迪支付逾期返还定金和监管资金55万元的利息，利息自2015年3月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止；4、诉讼费和保全费由季筛荣承担；5、戚翠萍对季筛荣的上述债务承担连带清偿责任。
季筛荣对此答辩称：1、对于返还定金3万元没有异议，但不同意赔偿20%的违约金，因为没有合同依据，边迪也未提供证据证明其实际损失；2、2015年4月9日，季筛荣委托律师向边迪发函，就已经告知边迪合同作废，合同作废后边迪有义务采取措施防止损失扩大，边迪的损失与季筛荣无关；3、55万元监管资金已退至边迪账户，不存在利息损失。
戚翠萍的答辩意见同季筛荣，并称戚翠萍与季筛荣已经离婚，季筛荣的债务与戚翠萍无关，不同意承担连带清偿责任。
另查，戚翠萍与季筛荣于2015年11月16日离婚。
原审法院认为，季筛荣与边迪签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。季筛荣未按照合同约定在贷款承诺函出具后与边迪签订《二手房买卖合同》并办理过户手续，构成违约。边迪有权要求季筛荣返还定金3万元，并支付按照合同总价款的5%计算的违约金，即97500元（1950000元×5%）。边迪诉请违约金按照20%计算，没有合同依据，该院不予支持。如边迪认为上述5%的违约金不足以弥补其损失的，可另寻法律途径主张损失赔偿。季筛荣虽辩称3∙30新政属于合同约定的国家出台新政策影响交易的情形。但首先，季筛荣未提交证据证明在签订合同之时，双方已明确对于该条款的意思即是无论何方违约，均可以不继续履行合同，而不向守约方承担违约责任；再次，边迪对该条款的理解不同于季筛荣，而主张3∙30新政不构成备注条款的出台新政影响交易情形，并在起诉之初认为合同仍应继续履行。通常情况下来说，如合同约定一方违约导致合同无法履行仍无需承担违约责任，显失公平。该条款的意思应为如果出台新政，导致非因交易相对方任何一方的过错，一方无法出售或者无法购买涉案房产，则各方互不追究责任。季筛荣据此抗辩不应承担违约责任，该院不予支持。季筛荣又抗辩称2015年4月9日已告知边迪不再履行涉案房产，则扩大的损失不应由季筛荣承担。但季筛荣并未提交证据证明在提起本案诉讼前，已明确告知边迪，其配偶戚翠萍不同意季筛荣向边迪出售涉案的房产，4月9日的律师函中阐述的解除合同的依据系备注条款的国家政策。而如前所述的，该条款并不构成房产交易的事实上的履行不能。对于季筛荣的该项抗辩理由，该院亦不予支持。
边迪起诉请求季筛荣支付逾期返还定金和监管款项的利息，但上述合同约定的违约金足以弥补边迪定金的利息损失。对于边迪的该项诉讼请求，该院予以驳回。至于资金监管款项的利息问题。按照资金监管协议的约定，协议到期后，在边迪与季筛荣未前往银行签订划款委托书的情况下，监管资金应自动返还边迪账户。边迪并未举证证明超过监管期限后，因为季筛荣的原因导致银行未能及时返还监管资金。对于边迪的该项诉讼请求，该院不予支持。
戚翠萍虽于2015年11月16日与季筛荣离婚，但涉案房屋买卖合同签订于季筛荣与戚翠萍婚姻关系存续期间。季筛荣因违反合同约定而产生的违约责任的债务，也系夫妻关系存续期间所产生的债务。边迪据此有权要求戚翠萍对季筛荣上述返还定金和赔偿损失的债务承担共同清偿责任。
在第二次庭审即2015年11月19日，边迪当庭变更诉讼请求，要求季筛荣返还定金、赔偿损失，应视为边迪同意解除涉案房屋买卖合同。双方买卖合同于2015年11月19日解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、确认边迪与季筛荣于2015年3月18日签订的《房地产买卖合同》于2015年11月19日解除；二、季筛荣、戚翠萍应于该判决生效之日起十日内共同向边迪支付违约金97500元；三、季筛荣、戚翠萍应于该判决生效之日起十日内向边迪返还定金30000元。四、驳回边迪的其他诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22399元，因减少诉讼请求而由法院收取的7600元、保全费5000元（均已由边迪预交），由季筛荣和戚翠萍共同负担3825元，边迪负担8775元。
边迪上诉称，一、季筛荣属于严重违约，判罚房价5%的违约金不足以弥补边迪的损失。（一）深圳3∙30新政导致涉案房产涨价，是引发本案纠纷的根本原因。季筛荣见利忘义、坐地起价，拒绝继续履行房屋买卖合同的行为属于严重违约。（二）边迪提交的录音证据，充分证明戚翠萍知晓并同意本次房产交易，戚翠萍也要求边迪加价购房。二、原审法院不支持边迪房价20%的违约金请求，理由不充分。诚然，边迪与季筛荣签订的涉案合同中没有明确一方违约解除合同后，需要支付的违约金标准。因此可以说边迪要求按房价20%的标准支付违约金是没有合同约定。但原审法院同时又判令房价5%的违约金，是否有合同约定呢？原审法院既然已经认定季筛荣存在违约行为，加之双方没有约定违约金标准，应该综合全案，同时参考深圳市二手房买卖行业规定和交易习惯综合评定后，给予一个违约标准。请求：撤销原审判决第二项，依法改判季筛荣、戚翠萍共同向边迪支付违约金39万元，季筛荣、戚翠萍共同承担一、二审诉讼费和保全费。
季筛荣、戚翠萍辩称，一、根据双方之前签订的《房地产买卖合同》第十一条“违约责任”第1款的规定，解除合同之后所承担的违约金为合同定金，因此边迪在上诉状中称双方签订的合同没有明确约定违约解除合同后需要支付的违约金标准，与事实不符。二、原审法院判令季筛荣、戚翠萍承担房价5%的违约金，有合同依据。5%违约金为双方买卖合同的最高额违约金赔付款，边迪称没有合同约定与事实不符。原审法院已经充分考虑了边迪的损失问题，使用其自由裁量权提高了违约金。三、边迪要求我方赔偿房价20%违约金，没有合同依据。另外，边迪新提交的证据显示其另买房产，交易价格高出原买卖合同。购买房产的时间是2015年11月27日，季筛荣要求解除合同的时间是2015年4月3日，且季筛荣多次向边迪发出《律师函》，要求解除合同，并告知其受到的扩大损失不再由季筛荣承担。商品房的价格受到地理位置、面积、楼层、景观等各种不确定因素的影响，因此边迪以其另外购买的房产所高出的价格来主张损失，理由不成立。综上，请求维持原审判决。
本院查明，各方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。另外，边迪在二审中提交了其与案外人赵xx签订的《房产买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、银行账户历史交易明细表、银联签购单、不动产权资料电脑查询结果表、不动产信息查询结果单等证据，用以证明其已经另行购买房产，高出原房价112万元，实际损失超过涉案房价20%。季筛荣、戚翠萍的质证意见为:对证据的真实性、合法性无法确认，对证据的关联性不予确认。
本院认为，季筛荣与边迪于2015年3月18日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。季筛荣主张3∙30新政属于备注条款中国家出台新政策，影响涉案买卖合同的交易，但并不能明确解释具体哪一条款导致本案合同无法继续履行，因此，可以认定季筛荣不履行合同的行为构成违约。《房地产买卖合同》第十一条第1款约定：“如卖方未按照合同约定履行义务，买方可解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，并继续履行合同。”边迪在原审中先是要求继续履行合同，后变更诉请为要求按房价20%标准支付违约金。在边迪不要求继续履行合同的情况下，可以理解为其选择解除合同。而依照双方上述合同约定，在卖方违约的情况下，买方可以要求卖方双倍返还定金。边迪主张其另行购买房产多支出112万元，实际损失高于涉案房价20%。该房产与涉案房产属于不同楼盘；即使同一楼盘，房价亦会受方位、户型、面积等多种因素影响。因此，该房价不能作为认定边迪遭受损失的主要依据。考虑到涉案合同签订于2015年3月18日，季筛荣向边迪提出3∙30新政影响合同履行的时间为2015年4月3日，原审在双方约定违约金标准的基础上酌定提高违约金为涉案房价的5%，处理比较合理，本院对此予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7150元，由上诉人边迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。