新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈垦民初字第466号
原告牛德宏，男，1970年12月30日出生。
委托代理人张瑜，新疆百丰天圆律师事务所律师。代理权限特别授权。
被告何明忠，男，1965年6月27日出生。
委托代理人王晓明，新疆新创律师事务所律师。代理权限特别授权。
原告牛德宏与被告何明忠物权确认纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由代理审判员段婷婷进行独任审理。2015年5月29日公开开庭审理了本案。原告牛德宏的委托代理人张瑜、被告何明忠的委托代理人王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛德宏诉称，2005年1月22日，原告借被告何明忠名义购买了位于哈密市大营房红星花苑某号房产一套，由被告何明忠出面与新疆亚德房地产开发有限公司（以下简称亚德公司）签订了《商品房买卖合同》，但由原告牛德宏向该房产公司一次性交付了所有房款。房产交付后，原告牛德宏一直居住在该房屋内至今。现原告诉至法院，请求判令：1、确认位于哈密市大营房红星花苑某号的房产为原告所有；2、被告履行上述房产的过户手续；3、本案的诉讼费用、邮寄费均由被告承担。
被告何明忠辩称，1、被告原系亚德公司的副总经理，本案房屋的《商品房买卖合同》是被告在该公司工作期间签订的，因当时房地产市场低迷，牛德宏当时作为亚德公司的法定代表人，给主要管理人员种种允诺，但允诺都没有兑现，故原告牛德宏将涉案房产赠与给被告何明忠，同种情况还有刘云和，她的丈夫任永是该公司工程师，刘云和也受赠了一套亚德公司的商品房。2、《商品房买卖合同》签订后，亚德公司给被告何明忠办理了房产登记，当时亚德公司资金出现问题，其向哈密市城市信用社申请贷款，被告用该房屋向信用社提供抵押担保。3、本案不存在原告牛德宏向亚德公司交付房款的事实，原告牛德宏当时的身份是亚德公司的股东和法定代表人，原告并没有交付房款。4、该房屋交工后，一直由亚德公司实际使用，该公司注销后，涉案房屋由牛德宏的爱人杨子平实际占有使用。根据以上事实，结合物权法规定，被告认为该房屋系自己所有，请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告牛德宏向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：
1、2005年1月22日《收据》原件一份，用于证明原告是涉案房屋交款人，是买卖合同的真实履行主体，涉案房屋的实际权利人是原告的事实。经质证，被告对该份证据的真实性不认可，其认为：1、本案中不存在交付购房款的事实。原告当时是亚德公司的法人代表，当时工程正需要资金，不可能出现原告向公司交款后再去抵押的情况。2、该份证据中的印章是有防伪编码的，但带有防伪编码的印章是在2008年底才开始实施的，在此之前的印章并没有编码。3、房产公司收取房款应当出具发票，收据不能作为认定双方交易的凭据。4、如果原告交付了房款，应该进一步提供原告向亚德公司转款的凭证。
2、大营房社区《证明》原件一份，用于证明原告自2005年以来一直实际使用涉案房屋的事实。经质证，被告何明忠对该份证据的真实性认可，对内容的真实性有异议，其认为原告不是本地人，如居住在哈密，应当按规定办理居住证，原告是否一直居住在该房屋，只能依据公安机关的居住证来认定。
3、物业费《收据》原件两份、电费《发票》原件三份、采暖费《收据》原件一份，用于证明原告实际使用涉案房屋并缴纳费用的事实。经质证，被告何明忠对该份证据的真实性认可，对关联性有异议，其认为：1、上述证据的用户名称并非原告牛德宏的名字，而是“牛总”。2、该房子如果由原告占有使用，产生的费用也应该是原告缴纳。
4、《借款协议》原件一份、抵押人《房屋所有权证》收存单原件三份、《收回贷款凭证》原件两份、《贷款利息收回凭证》原件一份，用于证明2005年亚德公司资金紧张，需要向银行贷款，故公司法定代表人牛德宏与刘学成达成协议，原告牛德宏提供3套房屋作为抵押，由刘学成出面以其名义向银行贷款，贷回款项再由刘学成借给原告，原告也实际偿还了银行贷款，房屋之所以登记在被告何明忠名下，是因为原告为了办理抵押贷款，借用被告的名字办理抵押贷款的事实。经质证，被告何明忠对《借款协议》的真实性及关联性均不认可，其认为该《借款协议》是否实际履行从该协议中无法反映。对三份收存单的真实性认可，对关联性不认可，其认为在2005年房产部门不接受个人间的抵押登记。对《收回贷款凭证》、《贷款利息收回凭证》不认可，认为三份凭证显示首贷日期为2007年7月5日，办理抵押登记时间是2005年6月10日，该三笔贷款和涉案房屋的抵押不存在关系。
5、《商品房买卖合同》原件一份，用于证明2015年1月22日，亚德公司与被告何明忠签订了买卖合同，合同原件一直由原告持有，虽然合同中记载的买受人系何明忠，但被告并不是实际的房产所有人，且合同中何明忠的签字和（2015）哈垦民初字465号案件诉状、代理手续中的签名不一样。《商品房买卖合同》系原亚德房地产公司的法定代表人牛德宏借用被告的身份证，由牛德宏签署，实际履行合同的也是原告的事实。经质证，被告何明忠对该份证据的真实性认可，认为合同证实了被告和亚德公司买卖关系的存在，商品房买售人的签字是被告何明忠本人的签字，签字不一样是因为被告使用的是个性签名，而现在用的是另一种字体，因为该种字体无人认识，所以被告换了字体，合同上的手印和字体都是被告本人的。
6、《私房产权证》原件一份，用于证明房产证一直由原告牛德宏持有，原告是实际权利人的事实。经质证，被告何明忠对该份证据的真实性认可，对证明的问题不认可，其认为房产证登记的权利人是何明忠，实际权利人也是何明忠。因本案房屋存在抵押贷款，在贷款归还完毕后，亚德公司拿回了房产证，故原告才会持有房产证。
庭审中，被告何明忠提交了亚德公司上岗证一份，用于证明被告是亚德公司的副总经理，亚德公司在筹建时给被告很多承诺，但在实际开盘后销售情况不理想，无法向员工兑现福利，为了留住管理人员，保证项目的正常运转，亚德公司给被告和刘云和各一套房产的事实。经质证，原告对该份证据的真实性不认可，认为被告何明忠是亚德公司的员工，并非副总经理，被告是经人介绍进入公司的，其工作时间较短，不足一年，后来被告自己辞职离开公司，被告主张涉案房屋系亚德公司赠与给被告的没有事实理由和赠与的依据。
庭审结束后，原告牛德宏提交《债务抵销协议书》原件一份、亚德公司工商档案一份，用于证明亚德公司成立时的股东为牛德宏与杨子平，牛德宏为该公司法定代表人，2005年6月，该公司法定代表人变更为杨子平，2008年12月该公司法定代表人变更为黑生明。在该公司法定代表人变更为黑生明结算前，原告牛德宏与黑生明签订债务抵销协议，约定将亚德公司对牛德宏的14万元债务以牛德宏用何明忠名义购买的位于红星花苑某号的房屋抵账，但收据应牛德宏的要求写为2005年1月22日的事实。经质证，被告何明忠对工商登记的真实性及关联性认可，对《债务抵销协议书》的真实性不认可。被告认为，原告牛德宏及其妻子杨子平先后作为该公司的企业法定代表人，必然持有该公司公章。该协议进一步证实原告牛德宏并未向亚德公司缴纳房款，与之前提交的《收据》相矛盾，且涉案房屋的产权登记在何明忠名下，该协议从法律性质上属于亚德公司与原告牛德宏以签订协议方式损害第三人利益的行为。
经审理查明，原告牛德宏原系亚德公司法定代表人，被告何明忠原系该公司职工。被告何明忠在该公司任职期间，于2005年1月22日与亚德公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告何明忠购买亚德公司开发的位于哈密市大营房桃园路红星花苑某号房屋一套，房款总价为108795元，合同下方有被告何明忠的签字及捺印，但被告何明忠并未实际向亚德公司缴纳房款。2005年1月24日新疆生产建设兵团房产管理局向被告何明忠办理了《私房产权证》。
再查，2005年6月9日，原告牛德宏与刘学成达成借款协议，协议约定：用杨子平、刘云和、何明忠三套在哈密城市信用社抵押的红星花苑小区住宅房产证担保贷款方式借款，借款金额为200000元，借款期限从2005年6月9日起至2006年6月8日止，本金、利息全部结清后，刘学成退还给亚德公司杨子平、刘云和、何明忠三套红星花苑小区住宅房产证。2005年6月10日，杨子平、刘云和、何明忠分别在农十三师房产管理局办理抵押贷款登记，后刘学成从哈密市城市信用社贷款430000元。2005年至2007年刘学成还款230000元及利息，2007年至2009年原告牛德宏以刘学成的名义还款200000元及利息。2009年刘学成还清贷款，三套抵押房屋均已解押。
另查，原告牛德宏与其妻子杨子平为原新疆亚德房地产开发有限公司成立时的股东，牛德宏为该公司法定代表人，2005年6月该公司法定代表人变更为杨子平，2008年12月该公司法定代表人变更为黑生明。在该公司企业法人变更为黑生明结算前，原告牛德宏与黑生明于2008年6月11日签订《债务抵销协议》，约定将亚德公司对牛德宏的14万元债务以牛德宏用何明忠名义购买的位于红星花苑某号的房屋抵账，并出具收据一份，为折抵延期支付房款违约金，亚德公司应原告牛德宏的要求将收据时间写为2005年1月22日。
又查，自2005年起，原告牛德宏一直居住在涉案房屋中，并缴纳物业费、燃气费等费用。2015年5月27日，原告牛德宏要求确认涉案房屋归其所有，起诉至法院，请求判令：1、确认位于哈密市大营房红星花苑某号的房产为原告所有；2、被告履行上述房产的过户手续；3、本案的诉讼费用、邮寄费均由被告承担。
本院认为，本案争议焦点为房屋所有权争议。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据事实要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，应予支持。
本案中，被告何明忠辩称涉案房屋的取得是原告牛德宏对其的赠与，原告牛德宏当时作为亚德公司的法定代表人，因房地产市场低迷，给予被告的种种允诺都没有兑现，故将该商品房赠与给被告。因赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人，受赠人表示接受的合同，但被告未能提供证据证明双方存在赠与关系，涉案房屋在交付后一直由原告牛德宏实际居住，并未向被告何明忠实际交付，不能证明被告何明忠已实际收受了涉案房屋，且原告牛德宏对双方存在赠与关系不予认可，故被告的该项主张证据不足，本院不予支持。
本案争议房屋权属证书载明的房屋所有权人为被告何明忠，原告牛德宏主张与被告何明忠之间系借名买房的关系并没有书面约定，但从庭审查明的事实看，被告何明忠与亚德公司签订《商品房买卖合同》后的第二天就办理出了私房产权证，原告称因要用涉案房屋办理抵押贷款，故原告协调有关部门快速办理了私房产权证有一定合理性，且原告在涉案房屋产权证办出后也实际使用该房产办理抵押贷款，并且在涉案房屋交付后长达10年的时间里，也由原告实际占有、使用该房屋。虽然原告也并未向亚德公司缴纳了房款，但2008年6月11日原告与亚德公司签订的《债务抵销协议书》，约定将亚德公司对牛德宏的14万元债务以牛德宏用何明忠名义购买的位于红星花苑某号的房屋抵账，足以证实原告为本案涉案房屋的实际所有人，原、被告之间借名买房事实成立。原告牛德宏为涉案房屋的实际所有人，应实际享有房屋权益，故原告请求确认位于哈密市大营房红星花苑某号房产归原告所有，判令被告履行该房产的过户手续，将上述房产所有权变更至原告名下的诉讼请求并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认被告何明忠名下位于哈密市大营房红星花苑某号房产（产权证号为兵房字05哈农第N13916号）归原告牛德宏所有；
二、被告何明忠于判决生效之日起十日内协助原告牛德宏将上述房产变更登记至原告牛德宏名下，过户费用由原告牛德宏承担；
案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告何明忠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。
当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 段婷婷
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 田玉洁