江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣1024民初89号原告章年秀，公务员。原告周志邦，江西崇仁人，职工，系章年秀丈夫。被告崇仁县城镇建设综合开发总公司，住所地崇仁县巴山镇县府西路建设大厦。组织机构代码：。法定代表人黄利星。委托代理人罗平平，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告章年秀、周志邦与被告崇仁县城镇建设综合开发总公司（以下简称崇仁城建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告章年秀、周志邦，被告崇仁城建公司的委托代理人罗平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章年秀诉称，2014年1月6日，原告在永华财富广场欲购买603号商品房，售房员向原告介绍603号房是公寓房，他们将统一组织做宾馆，房款扣除租金只需付3万元左右，原告即交了1万元。回去后，原告查阅了《商品房销售管理办法》，发现被告售房行为违法，被告未向原告明示《商品房销售管理办法》、商品房买卖合同示范文本和《城市商品房预售管理办法》，其行为违反了该办法第二十三条规定，并且统一组织出租的行为也违反了第四十二条的规定，所以原告及时向被告提出退还1万元。但未果，无奈原告只有去与被告签订购房合同，但在签订过程中无法与被告协商购房合同条款，遭到被告要求强制性的接受他们提供的格式化条款合同，没有协商修改的余地，严重违背了订立合同的意思自治原则，致使购房合同不能签订，被告应承担购房合同不能签订的全部责任，故诉至法院要求判令被告返还购房定金1万元；本案诉讼费由被告承担。原告为证实其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1、收据，拟证明原告向被告给付定金1万元的事实。2、认购协议书、付款清单，拟证明双方签订认购603号房屋认购协议及该协议书中房屋的房款构成情况。3、录音光盘，拟证明被告未向原告明示商品房销售管理办法。且被告提供的合同为格式条款合同，原告没有任何可以提出异议或修改的余地，违背了订立合同应遵循的平等协商原则，以及被告的包租行为亦违反了商品房销售管理办法的有关条款。被告崇仁城建公司辩称，我公司并未违反商品房销售合同管理办法第四十二条的规定，理由是租赁协议是承租人与买受人签订；我公司不同意返还定金1万元，理由是若买受人未在认购协议约定的时间内与我公司签订购房合同，我公司有权没收定金并不予退还，并将房屋零售他人。被告为证实其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1、租赁合同，拟证明被告未违反商品房销售合同管理办法的规定。2、认购协议书，拟证明原告在协议书规定的7日内未签订购房协议时，被告有权没收定金1万元。被告对原告提交的证据质证如下：对于证据1，被告无异议；对于证据2，被告对认购协议书无异议，对付款清单，因无法确认，故对其“三性”不发表意见；对证据3无异议，认为录音是在2014年4月10日。原告对被告的证据质证如下：、对证据1，原告认为无关联性；对证据2，对真实性无异议。根据原、被告双方的举证质证意见，本院认定如下：原告所提供的证据1、证据2中的认购协议书及证据3，依法予以采信；对证据2中的付款清单，因被告不予确认，且与本案无直接关联，故不予采信。被告所提供的证据1，因原告对关联性有异议，故不予采信；对证据2，依法予以采信。经审理查明，2014年1月6日，原告章年秀与被告崇仁城建公司签订《永华财富广场商品房认购协议书》一份，约定原告章年秀认购被告崇仁城建公司开发的永华财富广场项目中的第6层03号房；预售许可证号为崇房预售证第2013007号；该商品房按照建筑面积计价，单价6738元/平方米，面积41.75平方，总房价款合计人民币¥281312元（未扣除优惠）；认购人应当自签订本认购协议时缴纳定金1万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证；认购人应当在签订本（协议）之日起7日内，携本协议与收款收据到被告售楼处，与被告签订《商品房买卖（预售）合同》有关事宜。上述定金在双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，抵作该房屋的购房价款；认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权单方解除本认购书而不予通知。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出售给第三方；出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出售给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金等。认购协议书签订当日，原告章年秀向被告支付了定金1万元。此后，章年秀以被告的销售行为违反《商品房销售管理办法》的有关规定，且双方无法就签订商品房买卖合同的有关条款达成一致意见为由，要求被告退还定金未果，故诉至本院。另查明，章年秀与周志邦系夫妻关系。上述事实有当事人提交的结婚证、《永华财富广场商品房认购协议书》、收据及原、被告的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告章年秀与被告崇仁城建公司签订《永华财富广场商品房认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该认购协议书是原、被告订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，其目的是先行约明部分条款，为双方在公平、诚信原则下继续履行进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，均构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。依约定如原告章年秀在签订认购协议书之日起7日内（即2014年1月13日前），未与被告签订《商品房买卖（预售）合同》时，被告有权解除双方所签订的《永华财富广场商品房认购协议书》，并对已支付的定金1万元不予返还。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”现原告未能提供充分证据证明，其在2014年1月13日前，曾与被告就签订《商品房买卖（预售）合同》的相关事项进行过磋商，故应由原告承担举证不能的不利法律后果，故对原告提出的返还定金的诉讼请求，依法不予支持。另外，对于原告提出的其未与被告签订正式买卖合同，是因为被告在与其签订认购协议书前，未向其明示《商品房销售管理办法》、商品房买卖合同示范文本和《城市商品房预售管理办法》，且被告的销售行为存在包租行为等，由于《商品房销售管理办法》属于部门规章，故即使被告存在违反该办法中的有关条款的行为时，也不构成导致双方不能签订《商品房买卖（预售）合同》的情形之一。若双方在签订认购协议时不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四规定的合同无效、可变更或可撤销情形时，并不必然构成阻却原告继续履行认购协议书的抗辩理由，而被告的有关违规行为应由国家有关行政主管部门进行依法处理，故对原告提出的上述主张，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告章年秀、周志邦的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告章年秀、周志邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名为：抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处，账号：351601040000929）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理审 判 长  王诗印人民陪审员  陈爱红人民陪审员  孙志强二〇一六年五月二十日书 记 员  邓书怡