江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江开民初字第1478号
原告吴国华。
原告王娟。
上述两原告共同�托代理人郁金芹。
被告苏州金球地产有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。
法定代表人沈建祥，总经理。
委托代理人濮阿堂。
委托代理人沈根荣。
本院于2014年9月16日立案受理了原告吴国华、王娟诉被告苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）商品房销售合同纠纷一案，由审判员刘丽鹏适用简易程序于2014年12月2日公开开庭进行审理，原告吴国华及两原告共同委托代理人郁金芹、被告金球公司的委托代理人沈根荣到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本案依法组成合议庭适用普通程序于2015年2月2日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人郁金芹、被告金球公司的委托代理人沈根荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴国华、王娟共同诉称，2012年9月30日，原、被告签订商品房买卖合同一份，该合同约定被告将其开发的位于吴江经济技术开发区长安路2888号星宝花园31幢305室的房屋一套及一个自行车库、一个汽车车位出售给原告。原告按照合同约定履行了付款义务，其中房屋价款为905450元、自行车库价款为43708元、汽车车位价款为56000元，合计1005158元。合同约定被告应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用，但被告分别于2013年12月15日、2014年6月30日向原告送达了书面的延期交房通知书，屡次将交房时间延后，且至今未交房。原告认为被告延迟交房不存在法定或约定的免责事由，违约事实明显。双方在合同第九条第二款中约定的逾期交房违约金明显低于原告的实际损失，属格式条款，且与合同附件中约定原告违约应支付总房价20%的违约金相比，存在明显不平等之处，故原告认为应调整为按总购房款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金。原告为维护自身合法权益，向法院起诉请求判令：一、被告继续履行合同约定的交房义务；二、被告向原告支付逾期交房违约金暂计61113元（按总房价每日万分之二的比例计算，从2014年1月1日暂计至2014年10月31日，要求计算至实际履行合同之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。本案审理中，原告撤回了第一项诉讼请求，同时明确第二项诉请中逾期交房违约金的计算方式为：以总价款1005158元，自2014年1月1日起至实际交房之日止，按每日万分之二的标准计算。
被告金球公司辩称，对于逾期交房的事实无异议。原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，被告同意按照合同第九条第二款的约定支付逾期交房违约金，原告无权要求调增逾期交房违约金。即使原告认为其租金损失远高于合同约定的违约金，也应以毛坯状态下的房屋作为租金损失的评估标准。此外，原告对汽车车位仅享有使用权，而非所有权，且双方未约定车位交付的具体时间，故被告无需支付汽车车位的逾期交房违约金。
经审理查明，2012年9月30日，吴国华、王娟与金球公司签订《商品房买卖合同》二份，约定金球公司将位于吴江学院路南侧、长安路东侧星宝花园31幢3单元305室的房产以及第31幢28号自行车车库出售给吴国华、王娟，其中房屋面积为127.69平方米，单价7091元／平方米，总价款为905449.79元；自行车车库面积为15.61平方米，单价2800元／平方米，总价款为43708元。房屋及自行车车库的交付期限均为2013年12月31日前。对于逾期交房的违约责任，均约定如下：逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，吴国华、王娟于2012年9月30日按约支付了购房款905450元及自行车车库款43708元，但金球公司至今未能按约定的期限交付房屋及自行车车库。
另查明，吴国华与金球公司签订了《星宝花园地下车位有偿使用协议》一份，约定金球公司同意吴国华、王娟使用星宝花园177号停车位（车位编号最终以相关部门认定为准），有偿使用期限为该车位交付至2081年8月4日。吴国华、王娟应于2012年9月30日之前，本协议签订之日付清有偿使用费56000元。该车位在星宝花园入伙交付后交付吴国华、王娟使用。协议签订后，吴国华、王娟于2012年9月30日按约支付了地下车位款56000元，但金球公司至今未将地下车位交付给吴国华、王娟使用。
再查明，吴国华、王娟在本案审理中申请对涉案房屋精装修状态下的月租金进行评估，评估费用1750元由吴国华预交。2014年11月3日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司根据本院的委托作出苏拓房（2014）第0273号《房地产估价报告》，估价结果为：本次估价对象房地产（设定为精装修房）在估价时点2014年10月28日，租赁周期为2014年1月1日至2014年10月31日，共计10个月的租金价格为27000元。2015年1月6日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司向本院出具了补充说明，明确苏拓房（2014）第0273号《房地产评估报告》所涉估价对象各部分的具体租金价格为：星宝花园31幢305室租金价格为2522元／月，31幢28号自行车车库租金价格为78元／月，177号停车位租金价格为100元／月。补充说明同时明确，若评估设定星宝花园31幢305室为普通装修，则其租金为2267元／月，车库的租金不变。吴国华、王娟一致认为精装修及普通装修的评估价均过低，�其实际损失相差过大。金球公司认为应以毛坯房作为租金损失的评估标准
本案审理中，金球公司当庭确认未能按约定期限交房是由于公司自身水电、规划等原因。
庭审后，经本院释明，吴国华、王娟表示将地下车位逾期交房违约金的诉请明确为：即是要求被告赔偿因逾期交付地下车位给其造成的损失（按已付地下车位款56000元，自2014年1月1日起至地下车位实际交付之日，按每日万分之二的标准计算）。
以上事实有《商品房买卖合同》、《星宝花园地下车位有偿使用协议》、付款凭证、延期交房通知书、《房地产估价报告》、补充说明、房屋租赁合同书、收款收据、缴费凭证以及原、被告双方的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，首先，关于房屋及自行车车库的逾期交房违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，均依法成立并生�，当事人应当恪守履行。两原告已全面履行了付款义务，但被告因其自身原因未按合同约定在2013年12月31日前交付房屋及自行车车库，故应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》虽然对逾期交付房屋及自行车车库的违约金作了约定，但原告认为约定违约金过低，并要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。同时司法解释还规定，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准�定。同时依照《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十八条的规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案的《商品房买卖合同》，被告延期交房，两原告所受到的是不能按期居住房屋的使用利益损失，故本院认为评价违约金的约定是否过低，可参照同地段同类房屋及自行车车库的租金损失来衡量。经本院委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对本案所涉房产、自行车车库的租金水平进行价格鉴证，结论为涉案房屋合同约定的建筑面积为127.69平方米，精装修状态下月租金为2522元／月，普通装修状态下月租金为2267元／月，自行车车库月租金为78元／月。依据该标准，原、被告双方合同中约定的违约金确属过低，应予增加。但原告要求按总购房款每日万分之二计算房屋及自行车车库逾期交房违约金调的主张，因�提供损失计算的相应依据，且与司法解释的规定不符，本院不予采纳。依据公平原则及损失补偿原则，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，结合本案的实际，房屋状态以满足两原告居住所需为合理，本院据此参照鉴定结论中自行车车库月租金78元／月以及普通装修状态下房屋的月租金2267元／月对双方约定的房屋及自行车库的逾期交房违约金进行调整。
其次，关于被告逾期交付地下车位的损失赔偿。被告认为双方在《星宝花园地下车位有偿使用协议》中并未约定车位交付的具体时间，故不属于逾期交付。本院认为，地下车位的使用功能是作为房屋的配套设施，其与房屋属于一个整体，同时交付符合常理。此外，协议中约定在星宝花园入伙交付后交付车位，在商品房买卖中，入伙通常指的就是交房，故原告认为被告应于2013年12月31日前交付地下车位的主张�本院予以支持。现原告方已履行了地下车位款的付款义务，但被告因其自身原因未按时履行地下车位交付义务。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，被告应赔偿原告相应损失。本案中，《星宝花园地下车位有偿使用协议》的标的物是小区的地下停车位，被告延期交付地下车位的，两原告所受到的是不能按期使用地下车位的使用利益损失，故本院认为被告应赔偿两原告地下停车位的租金损失。据此，结合本案的实际，本院以鉴定结论中地下车位月租金100元／月的标准计算被告逾期交付地下车位给原告造成的损失。
第三，关于逾期天数。由于原、被告在本案审理中一致确认房屋、自行车车库及地下车位至今均未实际交付，故金球公司逾期交房的天数尚不确定，两原告主张从2014年1月1日起计算至实际交付之日止，本院予以支持。
第四，关于评估费用。由于被告未按约履行房屋、自行车车库及地下车位的交付义务，致本案诉讼，故造成本案纠纷的责任在被告，而原告提起鉴定申请系基于案件审理需要，故相应的评估费用应由被告承担。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告苏州金球地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴国华、王娟逾期交房违约金（从2014年1月1日起计算至房屋实际交付之日止，按月租金2267元／月计算；从2014年1月1日起计算至自行车车库实际交付之日止，按月租金78元／月计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：xxxxxx）。
二、被告苏州金球地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴国华、王娟损失（从2014年1月1日起计算至地下车位实际交付之日止，按月租金100元／月计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：xxxxxx）。
三、驳回原告吴国华、王娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理�1328元，由原告吴国华、王娟负担664元，由被告苏州金球地产有限公司负担664元，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴国华、王娟。原告吴国华、王娟已预交的诉讼费用本院不再退还。评估费1750元，由被告苏州金球地产有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴国华、王娟（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 刘丽鹏
人民陪审员 胡云政
人民陪审员 郗战联
二〇一五年三月十一日
书 记 员 陈志威