湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第00698号
上诉人（原审原告）长沙市供销经贸发展总公司望岳经理处，住所地长沙市岳麓区河西望城坡。
法定代表人陈克非，经理。
委托代理人周明奇，湖南恒昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙市富安园林艺术有限公司，住所地长沙市岳麓区东方红镇。
法定代表人李富安，董事长。
上诉人长沙市供销经贸发展总公司望岳经理处（以下简称望岳供销社）因与被上诉人长沙市富安园林艺术有限公司（以下简称富安园林公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2011）岳民初字第00553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年1月14日，望岳供销社（甲方）与富安园林公司（乙方）签订《房屋转让协议》，该协议约定：“甲方同意将地处东方红镇长庆居委会的东方红商店的部分房屋及土地整体转让乙方，转让总价款20.28万元；乙方在签字生效后给付价款3万元后甲方将该地的有关历史资料移交乙方，在2004年4月15日前将该处房屋及土地移交乙方，乙方同时支付全部款项；该处房屋及土地处于历史性用地和用房，没有办理合法的权证手续，乙方自行负责办理该处红线、国土使用证及房屋产权证手续，乙方尽力协助配合理顺周边关系和内部职工的安置协调处理工作，配合乙方办理登记手续，费用由乙方负担；甲乙双方任何一方没有履行本协议，均视为违约，违约方按照超过日期每天200元计算违约金。”该协议签订后，富安园林公司按照约定履行了给付3万元款项的义务，由于望岳供销社没有在2004年4月15日前腾空房屋交付富安园林公司，双方于2004年12月20日签订补充协议，同意延长交房时间至2005年3月31日，并约定望岳供销社按期交付，富安园林公司则放弃追究其违约金的权利，如果没有按期交房，富安园林公司有权从补充协议签订之日起按照原合同标准追究望岳供销社的违约责任。2005年3月22日，望岳供销社致函富安园林公司提出：“职工意见较大，我单位无法兑现执行协议，且无力承担违约金，没有总公司与市供销社的批文，属于违规操作，鉴于我方遇到的如此难题，请求予以谅解，共同寻求解决的方法”。2005年3月31日，富安园林公司向望岳供销社发出敦促书，要求望岳供销社依法交付房屋，履行协议。2005年4月28日，望岳供销社当时的负责人周武书与富安园林公司的负责人李富安将合同约定的房屋中的24间房屋办理了移交手续。2005年5月30日，望岳供销社向其上级主管单位长沙市供销社直属基层管理处就与富安园林公司签订转让合同事宜书面报告，要求予以批示。2005年7月7日，长沙市供销总社以长供发（2005）36号《关于处置东方红商店的批复》答复望岳供销社：“同意你单位将始建于1978年，属砖木结构，占地2453.79平方米，建筑面积906.87平方米，既无土地、房产证，又无红线图的东方红商店以22.28万元的净收入整体转让，请协助受让方协调好有关部门的关系，做好职工的搬迁安置工作，转让资金全部用于企业的改革发展。”2005年8月31日，双方签订《整体转让东方红商店合同书》，约定：“一、甲方整体转让的标的物：东方红商店的百货布匹、南杂、日杂、生资门面及仓库、住房总占地面积2453.79平方米，建筑面积906平方米。二、甲方整体转让的标的物无红线图、房产权证，只有原始地籍档案资料。三、转让价格22.28万元。……五、东方红商店内的职工安置拆迁工作及其费用由甲方负责，其他问题由乙方处理，甲方只作协调工作。六、经乙方同意，留下甲方职工方英继续在东方红商店经营至拆迁或征收为止，该同志的拆迁安置工作由甲方负责处理。……八、乙方如不办理或缓办理过户手续，甲方同意乙方将产权寄属于甲方名下，如遇拆迁，所有补偿均归乙方所有。九、甲方的职工安置拆迁工作完成后即交付乙方使用，乙方一次性给付甲方18.28万元转让款，余款4万元待方英搬出后一次性付清。”该合同签订后，富安园林公司履行了其全部付款的义务，由于望岳供销社职工不配合，现仍有部分房屋没有实际交付。
另查明：该标的物于2006年已处于长沙市高新区东方红第六期拆迁范围，由于被补偿的主体不明确，就土地的性质问题望岳供销社在与市政府及国土部门协调，因数额和标准有争议，至今未达成补偿协议。后望岳供销社诉至原审法院，请求：确认双方2004年1月14日签订的《房屋转让协议》和2005年8月31日签订的《整体转让东方红商店合同书》无效。
原审法院认为：本案争议的土地及房屋属历史性用地和用房，应当根据当时的实际情况进行处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法取得登记领取权属证书，不得转让”，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，但这些法律规定为管理性强制性规定，并不能认定为合同无效的依据。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”另，《长沙市征地补偿实施办法》第十二条规定：“未取得市、县房屋产权部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法面积由区、县（市）土地行政主管部门按照下列规定认定：（二）市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡（镇、场、街道）批准，属于占用耕地建房的，须经区建设行政主管部门批准，未经批准的，按违法建筑处理。1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。（三）县（区）辖区内，1987年1月1日以前兴建的房屋，根据国家有关规定和实际情况进行认定。”因此，望岳供销社与富安园林公司于2004年1月14日签订的《房屋转让协议》和2005年8月31日签订的《整体转让东方红商店合同书》系双方真实意思表示，不损害国家和社会公共利益，且得到望岳供销社上级主管部门批准，亦符合当时的企业改制精神，富安园林公司也按约履行了付款义务，应当认定合法有效。故对于望岳供销社要求确认双方2004年1月14日签订的《房屋转让协议》和2005年8月31日签订的《整体转让东方红商店合同书》无效的诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，遂判决：驳回望岳供销社的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由望岳供销社承担。
望岳供销社不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决认定“2005年4月28日，望岳供销社当时的负责人周武成与富安园林公司的负责人李富安将合同约定的房屋中的24间房屋办理了移交手续”这个事实错误，实际情况是周武成与李富安两人私下写了一份所谓移交的书面材料，两人分别签字，富安园林公司加盖了公章。在本案诉讼之前，望岳供销社不知道有该份所谓“移交手续”的存在，而且事实上涉案房屋和土地自始至终也没有办理移交手续，更没有实际移交给富安园林公司。二、原审判决依据的《物权法》由全国人大于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行的，原审判决适用该法规定认定双方签订的《房屋转让协议》和《整体转让东方红商店合同》有效，违反“法不朔及既往”的法律适用原则，本案中双方签订的转让合同，由于违反我国法律对房屋、土地的相关强制性规定，所以不应具有法律效力。请求二审法院依法改判。
富安园林公司答辩称：原审判决合情合法，认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回望岳供销社的上诉请求。
在本案二审诉讼过程中，望岳供销社又向本院提交以下证据：1、长沙市供销合作总社长供发（2013）17号《关于同意撤销﹤关于处置东方红商店的批复﹥的批复》，拟证明长沙市供销社调查核实后已经撤销了原来的决议；2、照片12张，拟证明涉案土地上的房屋现在还没有移交。经质证，富安园林公司对于证据1不予认可，认为其不属于新证据的范围；对于证据2的真实性无异议，但证明目的有异议。本院认为，望岳供销社提交的证据1、2均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的二审程序中新的证据的范围，且不能达到其证明目的，故本院对以上证据不予采信。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点主要为望岳供销社与富安园林公司签订的《房屋转让协议》和《整体转让东方红商店合同书》的效力认定问题。
望岳供销社与富安园林公司签订的《房屋转让协议》和《整体转让东方红商店合同书》系双方当事人真实意思表示，且得到望岳供销社上级主管部门批准，符合当时的企业改制精神，富安园林公司已按约履行了付款义务，应当认定合法有效。望岳供销社与富安园林公司争议的土地及房屋因历史原因至今未办理土地及房屋产权登记手续，双方就土地及房屋转让协议的争议亦属于望岳供销社在企业改制过程中出现的历史问题，应结合当时的企业改制背景，按照尊重历史及交易习惯的原则处理，现政府有关部门并未否认土地及地上附着物的产权的合法性，仅围绕涉案土地的性质存在争议，这与《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关办理变更登记的相关规定有所区别，应当不属于违反法律、法规强制性规定的情形。故原审判决驳回望岳供销社要求确认双方2004年1月14日签订的《房屋转让协议》和2005年8月31日签订的《整体转让东方红商店合同书》无效的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人长沙市供销经贸发展总公司望岳经理处负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 罗芳海
二〇一五年二月十二日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。