海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉法初字第63号
原告武潇。
被告林海明。
被告黄观妨。
第三人中国工商银行股份有限公司海口海甸支行。
负责人王玲。
委托代理人陈彦婷。
委托代理人蔡君。
原告武潇与被告林海明、黄观妨及第三人中国工商银行股份有限公司海口海甸支行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日受理，依法由审判员李晓莉、人民陪审员李芳和裴振山组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原定人民陪审员付向荣和廖绍辉因工作原因未到庭，变更为人民陪审员李芳和裴振山。原告武潇、被告林海明、黄观妨和第三人的委托代理人陈彦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月24日，原告与被告林海明、黄观妨（两人系夫妻）签订《房屋买卖契约》，约定被告将位于海口市工业大道豪苑路XX号亚洲豪苑逸湖阁3#楼7B房产（房产证号：海口市房权证海房字第HK035XXX**号）以83万元的价格转让给原告。原告在合同签订三日内向被告支付现金13万元；在2014年5月30日前，被告办理好房屋解贷，并配合原告办理过户手续，原告支付被告现金50万元；2014年7月30日前，原告办理好公积金贷款后支付被告现金20万元。原、被告同意于2014年4月30日前，被告将该房产交付原告使用。
合同签订当日原告向被告支付了1万元定金，并于2014年4月25日向被告支付了12万元房款。因被告资金不够偿还银行按揭贷款，被告向原告提出提前支付房款用于偿还银行贷款。于是，原告于2014年5月5日和2014年5月16日分别向被告支付了房款6万元和5万元。以上款项，被告均向原告出具了收据。至此，原告已经向被告支付了24万元房款，远超出了《房屋买卖契约》约定的应付款，原告履行了作为买方应尽的付款义务。按照约定，被告应在2015年5月30日前，提前偿还银行全部按揭贷款，办理房屋抵押登记涂销手续，并将该房屋过户至原告名下。但是，虽经原告多次催促，被告至今仍未到银行办理提前还款手续和房屋抵押登记涂销手续，未将该房屋过户至原告名下，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、确认原告与被告于2014年4月24日签订的《房屋买卖契约》合法有效；2、被告在5日内将位于海口市工业大道豪苑路XX号亚洲豪苑逸湖阁3#楼7B房产（房产证号：海口市房权证海房字第HK035XXX**号）过户至原告武潇名下；3、被告向原告双倍返还购房定金2万元；4、被告承担本案诉前财产保全费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告林海明辩称，一、原告与其签订的《房屋买卖契约》是合法有效的，双方约定房产的价格是83万元，但原告没有在约定的时间内付款。目前为止，原告只支付了24万元房款，所以被告林海明没有给原告办理房产过户。二、被告林海明可以为原告办理房产过户，但原告须支付余下的房款。三、原告先违约，没有按时支付房款，故不同意返还定金。
被告黄观妨的答辩意见同上。
第三人中国工商银行股份有限公司海口海甸支行辩称，一、第三人对本案诉争房产享有抵押权优先受偿权。2001年9月11日，被告林海明与第三人签订《个人购房借款合同》，约定被告林海明向第三人借款29万元，用于购买涉案房产，借款期限为20年，借款以涉案房产作抵押（他项权证号：海口市房海房他字第21800号）。在房屋抵押登记手续办理完毕后，第三人于2001年10月8日向被告林海明发放了29万元贷款。截止2014年8月8日，被告林海明借款本金余额145612.2元，积欠本金3994.14元、利息2021.87元。被告林海明的借款尚未偿清，第三人的主债权尚未消灭，担保物权尚未实现，依据《物权法》第一百七十条和一百七十九条的规定，第三人对本案诉争房屋享有优先受偿权。
二、本案原、被告未经抵押权人同意，其转让房屋的行为无效。《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原、被告未将买卖行为告知第三人，被告转让抵押房屋未经第三人同意，且受让人即本案原告也未代被告林海明清偿债务消灭抵押权，因此，原、被告间转让涉案房产的行为无效，双方签订的《房屋买卖契约》在未获得第三人同意前不能发生法律效力。
三、若原告代被告林海明清偿积欠第三人的全部贷款本金及利息，第三人同意被告将抵押房屋转让给原告。被告林海明在第三人处的债务尚未偿清，第三人的抵押权尚未消灭，应当受到法律保护。在原告代被告林海明清偿债务消灭抵押权前，涉案房屋的转让行为无效，原告的诉讼请求不应得到支持。
经审理查明，2014年4月24日，原告与被告林海明、黄观妨签订《房地产买卖契约》，约定被告林海明、黄观妨自愿将坐落在海口市工业大道豪苑路XX号亚洲豪苑逸湖阁3#楼7B房（房产证号：海口市房权证海房字第HK035XXX**号）出售给原告，房屋建筑面积125.08平方米，售价为83万元，付款方式为：签订契约3日内，原告向被告支付现金13万元；2014年5月30日前，被告办妥房屋解贷，并配合原告办理过户手续，原告向其支付现金50万元；2014年7月30日前，原告办理好公积金贷款后支付被告现金20万元。被告于2014年4月30日前将涉案房产交付给原告，于2014年5月30日前配合原告办理过户手续。原、被告双方还就违约责任约定如下：原告中途悔约，不得向被告索还定金；被告中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金退还给原告，并另给付原告相当于定金数额的违约金。合同签订后，原告于2014年4月25日、2014年5月5日、2014年5月16日分别向被告支付房款13万元（含定金1万元）、6万元、5万元，至此，原告已向被告共支付房款24万元。被告依约将涉案房产交付给原告使用至今。截至原告起诉之日2014年6月18日，被告未办理涉案房产房屋解贷手续，亦未按照合同约定将涉案房产过户至原告名下。
另查，涉案房产登记在被告林海明名下。2001年9月11日，被告林海明与第三人签订《个人购房借款合同》，约定第三人向被告林海明发放29万元个人住房贷款，用于被告林海明购买涉案房产，贷款期限为20年，即自2001年9月21日至2021年9月20日。被告林海明以涉案房产向第三人作抵押担保（他项权证号：海口市房海房他字第21800号）。第三人在与被告林海明办理完房屋抵押登记手续后，于2001年10月8日向被告林海明发放了29万元贷款。截止2014年8月8日，被告林海明尚欠第三人贷款余额
145612.2元，积欠本金合计3994.14元、积欠利息合计2021.87元。本案审理过程中，原、被告于2014年9月23日一同前往第三人处办理了房屋解贷手续，原告代被告林海明向第三人还清贷款本金及利息共计149394.33元，双方约定原告代交的该笔款项从总房款中扣除。房屋解贷手续办理完毕后，第三人已协助被告办理房屋解除抵押手续，但被告至今未协助原告办理房屋过户手续。
以上事实有《房地产买卖契约》、收据（3张）、《个人购房借款合同》、公证书、中国工商银行股份有限公司海口海甸支行自营历史明细列表、见证记录、当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告与被告林海明、黄观妨签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现原告已支付定金及部分购房款，且已代被告向第三人支付完全部涉案房屋贷款，并可以全额支付剩余购房款，故合同应当继续履行。由于第三人在原告代被告还清房屋贷款后，已协助被告办理了涉案房屋解除抵押手续，其已履行了应尽的义务。现涉案房产仍登记在被告林海明名下，故原告诉请被告林海明将其名下的涉案房产过户至原告名下有理，本院予以支持。由于原告已向被告支付购房款24万元，加上原告代被告偿还的房屋贷款149394.33元，原告合计已向被告支付购房款389394.33元，还需向被告支付剩余房款440605.67元。根据《房地产买卖契约》关于房款支付和过户的约定，被告在收到第一笔房款13万元后，应在约定期限内协助原告办理过户手续，而后原告向被告支付剩余房款70万元，其中20万元原告以公积金贷款的形式支付。故被告应协助原告办理过户手续，而后原告向被告支付剩余房款440605.67元。关于定金返还的问题。原、被告双方在契约中约定，被告中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金双倍返还。从实际看，被告并没有悔约的意思表示，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》已成立并生效，故对于原告主张双倍返还定金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告武潇与被告林海明、黄观妨于2014年4月24日签订的《房地产买卖契约》合法有效。
二、限被告林海明于本判决生效之日起十五日内将位于海口市工业大道豪苑路XX号亚洲豪苑逸湖阁3#楼7B房产（房权证号：海房字第HK035XXX**号）过户至原告武潇名下。
三、驳回原告武潇的其他诉讼请求。
本案案件受理费12300元，由原告武潇负担289元，被告林海明、黄观妨负担12011元。诉前财产保全费5000元，由被告林海明、黄观妨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 李晓莉
人民陪审员 李 芳
人民陪审员 裴振山
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 林一苗