上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6557号
上诉人(原审原告)：上海航天实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：候正全，总经理。委托诉讼代理人：张志成，上海上华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海新阳普超市有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张建平，董事长。委托诉讼代理人：陈顺，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勤，上海市竞业律师事务所律师。上诉人上海航天实业有限公司(以下简称“航天公司”)因与被上诉人上海新阳普超市有限公司(以下简称“新阳普公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。航天公司上诉请求：撤销原判，支持其诉讼请求。事实与理由：1、新阳普公司既未提前三个月书面要求续租，又未支付租金超过六个月，已构成违约，航天公司有权终止合同；2、双方签订的合同已于2014年8月1日到期，新阳普公司应当支付之后的使用费，而非一审法院判决的租金。新阳普公司辩称：1、上海杨浦商贸(集团)有限公司(以下简称“商贸公司”)与航天公司就上海市杨浦区国年路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)产权纠纷正在诉讼，商贸公司通知新阳普公司缓交租金，故新阳普公司不应承担责任；2、新阳普公司当时是解决职工安置问题才取得系争房屋承租权，续租应当按照政府定价，这是合同的兜底条款。航天公司向一审法院起诉请求判令：1、新阳普公司将系争房屋返还给航天公司；2、新阳普公司按每年人民币(以下币种均为人民币)140,000元的标准支付2014年8月1日至实际迁出之日的占有使用费及10%的违约金。一审法院认定事实�1986年经上海市建设委员会批准，上海机电二局所属上海新亚无线电厂在上海市五角场国权路、政熙路建造职工住宅，并在转角处建造公建配套的菜场。该工程于1990年竣工。1995年，上海市杨浦区国年路XXX号的产权人登记为上海航天局。1995年2月，上海航天局更名为上海航天技术研究院。1995年5月31日，由上海航天局房产经营管理所(甲方)与上海阳普(集团)三原经营公司(乙方)签订《有关国年菜场的房租解缴及转租的会议纪要》，就国年菜场房租费用结算及上海阳普(集团)三原经营公司准备将国年菜场转租他方之事作出具体约定。该协议约定国年菜场每平方米的标准月租金为3.5元。92年9月至94年11月的房租费双方同意按60%收取，即29,427.30元。94年12月至95年6月双方同意按全租收取，即12,715.50元。1995年6月后如乙方仍以目前方式承包给职工开设副食品商店，则按市府有关非居房租标准支付租金，如乙方将菜场转租第三方办超市等项目，则每年年租金为100,000元。签约后，乙方将国年菜场转租给上海联华超市有限公司使用。2005年7月25日，上海航天局下属上海航宁物业管理部(甲方)与新阳普公司[系上海阳普(集团)三原经营公司的转制单位、乙方]签订《公有非居住房屋租赁合同》，由新阳普公司承租系争房屋，月租金为10,417元，租赁合同期限为叁年，自2005年8月1日至2008年7月31日。第七条约定，租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意。第十四条第(二)款约定，乙方延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额10%的违约金。逾期不支付租金累计超过六个月的，甲方可以解除租赁合同。第十五条当事人约定的其他事项第(三)项约�：合同期满，乙方每次续租，如市政府及行政主管部门颁布新的公有非居住用房租金的办法规定出台，新规定租金低于本合同，租金仍按合同租金支付，超出本合同租金标准，甲、乙双方按新规定执行。2008年8月14日，上海航宁物业管理部与新阳普公司签订《续签合同》，双方同意将2005年7月25日的租赁合同期限顺延五年，从2008年8月1日至2013年7月31日止，其他条款不变，乙方支付甲方的年租金为12.5万元。乙方将国年路XXX号两侧各约10平方米与第三方联营，乙方同意返利给甲方1.5万元/年。2013年上海航天技术研究院出具委托书，委托航天公司全权经营管理系争房屋。2013年7月30日，航天公司与新阳普公司签订《续签合同》，称因上海航天局组织架构的变动，原上海航宁物业管理部已注销工商税务登记，其一切债权、债务及经营业务由航天公司承担。双方经协商一致，同意租赁期自2013年8月1日至2014年7月31日，为期一年。新阳普公司支付年租金12.5万元。新阳普公司将租赁房屋两侧各约10平方米房屋与第三方联营，新阳普公司同意返利给航天公司1.5万元/年，新阳普公司合计支付航天公司租金14万元/年。合同同时约定2005年7月25日上海航宁物业管理部与新阳普公司签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》作为本次双方签合同的附件，具有同等法律效力。2014年3月11日，杨浦区商业网点办公室被撤销，杨浦区国资委授权商贸公司经营管理原杨浦区商业网点办公室的资产。商贸公司清点资产中，发现上海新亚无线电厂国权路工房筹建组曾与杨浦区商业网点办公室签订过《补充协议》，约定本案所涉菜场建造后产权归杨浦区商业网点办公室所有，故新阳普公司自2014年8月1日起未支付租金。并且，商贸公司于2014年9月诉至一审法院，要求确认系�房屋产权归商贸公司所有。本案依法中止审理。一审法院支持了商贸公司的诉请。本院认为，即使杨浦区商业网点办公室与上海新亚无线电厂在补充协议中约定系争房屋产权归杨浦区商业网点办公室，在履行中实际建立租赁关系的事实，也应视为当事人以自己的行为对补充协议的约定进行了变更，且租赁情况发生在数十年前，并持续至今。故驳回了商贸公司的诉请。该案判决后，本案恢复审理。新阳普公司表示鉴于产权经过法院生效判决确认，新阳普公司要求继续履行租赁合同，并一次性付清2014年8月1日至2016年7月31日的租金280,000元。一审法院询问当事人租赁合同每次到期后续签合同是否要新阳普公司提前三个月提出书面申请，新阳普公司表示根本不需要。航天公司回答不清楚，也无法查询相关资料。一审法院认为，航天公司与新阳普公司于2013年签订的最后一份�续签合同》约定2005年双方签订的《公有非居住房屋租赁合同》作为附件继续有效。2005年双方所签订的《公有非居住房屋租赁合同》第七条约定，新阳普公司在租赁期届满后，需继续承租的提前三个月提出书面要求，除存在新阳普公司违反法律、法规规定和合同约定情况外，航天公司应予以同意。现新阳普公司并无违反法律、法规的情况。且实际上，在每次续租时，也无证据表明新阳普公司需提出书面申请。因商贸公司认为系争房屋应归其所有，并在收集证据后于2014年9月提起了确权之诉，新阳普公司认为产权权属有争议才自2014年8月起未向航天公司付租，也合乎情理。而在生效法律文书确认了上海航天技术研究院为产权人，其有权委托航天公司经营管理系争房屋后，新阳普公司即在恢复本案审理后就向航天公司提出续租要求，并同意一次性支付欠付的租金。故航天公司要求新阳普公司返还系争房屋的诉请，难以支持。新阳普公司同意支付自2014年8月1日至2016年7月31日的租金280,000元，予以准许。航天公司主张的违约金虽有合同依据，但新阳普公司并非无故拖欠租金，因此，不予支持。判决：一、上海航天实业有限公司要求上海新阳普超市有限公司返还上海市杨浦区国年路XXX号房屋的诉请，不予支持；二、准上海新阳普超市有限公司于判决生效之日起十日内向上海航天实业有限公司支付2014年8月1日至2016年7月31日的租金人民币280,000元；三、上海航天实业有限公司其余诉请，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，航天公司与新阳普公司签订的《续签合同》约定，新阳普公司在租赁期届满后，需继续承租系争房屋的，应当提前三个月提出书面要求，除存在新阳普公司违反法律、法规规定和合同约定情况外，航天公司应予以同意。现新阳普公司在合同约定的租期届满前未提出续租申请，租期届满后，既未与航天公司签订租赁合同，又未支付租金，其继续使用系争房屋，已无合同依据。在系争房屋权属未变更的情况下，案外人确权之诉不能成为新阳普公司拒绝与航天公司建立租赁关系，并拒付租金的理由。在航天公司不愿与新阳普公司签订租赁合同的情况下，法院不能强迫双方建立合同关系。航天公司诉请新阳普公司返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。考虑到新阳普公司所从事业态的特殊性，本院酌情给予其半年的搬迁期限。合同还约定，新阳普公司延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额10%的违约金。2014年8月1日之后双方并未签订租赁合同，新阳普公司继续使用系争房屋，应当参照租赁合同的租金标准，支付使用费直至搬出日止。但航天公司主张占有使用费10%的违约金，缺乏依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第456号民事判决；二、上海新阳普超市有限公司应于本判决生效之日起六个月内，迁出上海市杨浦区国年路XXX号房屋；三、上海新阳普超市有限公司应支付上海航天实业有限公司房屋使用费(按每年14万元的标准，自2014年8月1日起至实际迁出之日止)；四、上海航天实业有限公司其余诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,725元、二审案件受理费1,725元，均由被上诉人上海新阳普超市有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年十二月五日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……