昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初5565号原告：杨玉菊，女，汉族，1963年11月10日出生，身份证住址：云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：崔书荣，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南新都昌房地产开发有限公司。住所地:云南省昆明市西山区老海埂路都昌欣界苑*楼。法定代表人：吕国平,该公司董事长。委托诉讼代理人：冯俊声，男，汉族，1966年6月4日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区,该公司职员，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司昆明护国支行。住所地：云南省昆明市护国路*************号。法定代表人：刘勇，该行行长。委托诉讼代理人：田阳，云南泓旷律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：孙小丹，中国工商银行股份有限公司云南省分行营业部工作人员，特别授权代理。原告杨玉菊与被告云南新都昌房地产开发有限公司（以下简称新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，被告在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2016年9月21日作出（2016）云0112民初字第5565号《民事裁定书》，裁定驳回新都昌公司对本案管辖权提出的异议。新都昌公司不服，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，该院于2017年4月17日作出（2017）云01民辖终142号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。因中国工商银行股份有限公司昆明护国支行（以下简称工商银行昆明护国支行）与本案审理结果有利害关系，本院依法追加该支行为本案第三人参加诉讼。2017年6月7日，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告杨玉菊及其委托诉讼代理人崔书荣，被告新都昌公司的委托诉讼代理人冯俊声，第三人工商银行昆明护国支行的委托诉讼代理人田阳、孙小丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉菊向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、被告向原告返还购房首付款374922.96元、维修基金1080.42元、契税22047.69元、公证费360元、个人贷款综合服务费4320元；3、被告赔偿原告逾期办理房产证的违约金（自2012年12月31日起至判决书确认的履行期限届满止，以734922.96为基数，利率标准为7.125%，计算至起诉之日为187635元）；4、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2011年10月25日，原告向被告新都昌公司购买其开发的都昌欣界苑裙楼2层S-**号房屋，双方签订了《商品房购销合同》。双方约定：原告向被告购买都昌欣界苑裙楼2层S-**号房屋，该房屋套内建筑面积为7.93平方米，每平方米单价92676.28元，总价734922.96元，被告应当于2012年9月28日前向原告交付房屋，办理完房屋交接手续后，甲方在90日内将相关资料报送产权登记机关进行产权登记，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了首付款、契税、维修基金等费用，该房屋于2012年10月1日交付使用，但被告一直未帮原告办理相应产权登记，原告多次催促后，了解到无法办理产权证是因为被告拖欠契税所致，被告已违约。依法原告有权解除双方签订的《商品房购销合同》。被告新都昌公司辩称：其认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。由于涉案房屋的土地被查封，导致原告无法办理产权证，人民法院的查封属于不可抗拒的原因，因此不存在被告违约，也不存在解除合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行昆明护国支行述称：原告向被告购买房屋，总价是734922.96元，首付款支付了374922.96元，剩余尾款是向第三人工商银行昆明护国支行申请个人购置商品房贷款方式以本案商品房办理抵押作为保证和担保支付的。原告提出解除购销合同，必然导致无法办理抵押的相关事宜，原告未能还清尾款或是没有能够提供抵押的其他不动产，则原告无权提出解除合同。原告诉讼请求亦有误，其没有主张返还全部购房款，只主张返还首付款，对此，原告应向法院明确。原告围绕其诉讼请求、被告围绕其答辩意见、第三人围绕其参加诉讼意见依法提交了证据。经质证，原、被告对第三人提交公证书《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《个人贷款借据基本信息》均无异议，故对第三人提交的上述证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提交《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《云南省销售不动产统一发票》（发票号码为00XXXXXX、00XXXXXX）、《收据》、中国工商银行《收费凭条》、《云南省税控收款机专用发票》，被告及第三人对其真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以确认，此外，该证据来源合法，与本案有关联，故对上述证据的证明效力本院予以确认。对第三人提交《关于对昆明市西山区人民法院来函的回复》，原、被告对其真实性均无异议，故对该证据真实性本院予以确认，此外，该证据来源合法，与本案有关联，故对该证据的证明效力本院予以确认。本案经本院审理查明，确认以下法律事实：2011年10月25日，原告杨玉菊（乙方）与被告新都昌公司（甲方）签订《商品房购销合同》，双方约定：甲方以出让方式取得位于西山区永昌街道办事处永联社区编号为0XX-00X-XXXXX地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为昆国用2010第00XXX号；甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为都昌欣界苑；乙方购买的商品房为预售商品房，为都昌欣界苑项目第裙楼单元第2层S-**号房，属钢混结构，规划设计用途为商业用房；该商品房套内建筑面积为7.93平方米，单价为每平方米92676.28元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额734922.96元；买受人首期支付购房总价款的51.02%，金额为374922.96元，付款日期为2011年10月25日，其余价款360000元，向中国工商银行贷款支付；甲方应于2012年9月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。该合同第十二条约定：甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托甲方办理《房屋所有权证》，在乙方相关手续及资料全部齐备的前提下，甲方在九十日内将需要由甲方提供的相关资料报送产权登记机关登记备案因此产生的费用由乙方自行承担。因政策调整、面积误差等导致契税、印花税、维修基金等相关费用变化的，双方在办理房屋交接手续时，按实际应缴数额多退少补。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用证由乙方自行或者另行委托第三方办理，甲方可提供必要的协助。此外，原、被告签订《补充协议》就商品房价款、银行按揭、乙方逾期付款等内容作出了补充约定。另《商品房买卖合同登记备案表》记载：出卖人为新都昌公司；买受人为杨玉菊；乙方所购商品房为座落于西山区永昌办事处永联社区豆腐营村“都昌欣界苑”项目；合同总金额为人民币734922.96元；合同房屋情况为位于都昌欣界苑裙楼单元第2层S-***号钢混结构商业用房，建筑面积为套内7.93平方米，公摊8.44平方米，合计16.37平方米；付款方式为按揭；付款金额为374922.96元，付款日期为2011年10月25日；登记备案时间为2011年10月28日。《云南省销售不动产统一发票》载明：原告杨玉菊分别于2011年10月25日、12月14日支付被告新都昌公司都昌欣界苑S-***房款374922.96元、360000元。2011年10月25日，原告向被告缴纳都昌欣界苑S-***维修基金1080.42元、契税22047.69元，共计23128.11元。次日，王汝坤向云南省昆明市明信公证处支付公证费360元。2011年12月9日，王汝坤、原告杨玉菊作为借款人、抵押人与第三人工商银行昆明护国支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款(金额为人民币360000元)用于购买坐落于都昌欣界苑S-2058号建筑面积为16.37平方米的商铺。此外，双方另就担保方式、贷款期限、贷款利率等内容进行了约定。同日，原告还支付了个人贷款综合服务费4320元。另查明，中国工商银行《个人借款凭证》记载：借款人姓名为杨玉菊；贷款种类为个人商用房贷款；贷款用途为购商铺；贷款金额为人民币360000元；收款人户名为新都昌公司，金额为360000元；贷款期限为120个月，贷款发放日为2011年12月9日，贷款到期日为2021年12月9日。昆明市不动产登记中心于2016年9月7日出具的《关于对昆明市西山区人民法院来函的回复》载明：新都昌公司位于西山区永昌办事处永联社区的土地有两宗，登记情况为：土地使用权人为新都昌公司；土地使用证号分别为昆国用（2010）第00198号、昆国用（2010）第00199号，土地座落均为西山区永昌街道办事处永联社区；用途分别为城镇住宅用地、商务金融用地；使用权类型均为出让；使用证面积分别为12359.07平方米、8099.7平方米；上述两宗地于2015年12月9日被云南省高级人民法院查封，查封期限为2015年12月10日至2018年12月9日。目前云纺女性主题商场未提交土地登记资料，宗地未进行分割，按昆明市现行不动产登记政策，不符合办理不动产登记的条件。庭审中，原告陈述，王汝坤系原告配偶，原告在办理公证时开发票开成了王汝坤的名字。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，原告与被告签订《商品房购销合同》后，原告依约支付了全部购房款，被告虽向原告交付了房屋，但至今尚未为原告办理房屋权属证书。根据昆明市不动产登记中心出具回函的内容，被告至今未为原告办理涉案房屋权属证书（现为不动产权属证书），系因该房屋所对应土地于2015年12月9日被云南省高级人民法院查封。而合同约定的交房时间为2012年9月28日前，另依据《商品房购销合同》约定，双方办理完房屋交接手续，原告提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托被告办理《房屋所有权证》，在原告相关手续及资料全部齐备的前提下，被告应在九十日内将需要由被告提供的相关资料报送产权登记机关登记备案。由上可见，在云南省高级人民法院查封土地之前，被告就应当将必须由其提交的材料提交到产权登记机关。但本案中无证据证明被告曾履行过上述义务。被告亦未举证证实其辩称的土地被云南省高级人民法院查封与被告自身无关，属于客观原因。故本院认为，可以认定本案诉争房屋系由于被告的原因导致原告至今无法办理产权证。根据上述司法解释规定，原告要求解除其与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。上述合同解除后，被告依法应返还原告缴纳的购房首付款374922.96元，维修基金1080.42元、契税22047.69元并赔偿原告因买房支付的公证费360元、个人贷款综合服务费4320元。故对原告第二项诉讼请求，本院予以支持。此外，在双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》未就被告逾期办证的情形约定违约责任，根据上述规定，由于出卖人的原因，导致买受人在法定期限届满未能取得房屋权属证书，而合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告有权要求被告支付违约金。结合本案实际及《商品房购销合同》对于本案诉争房屋交付期限、产权登记的约定，本院酌定被告应当履行协助原告办证义务的合理期限至2013年3月28日。故对原告违约金的主张，本院支持被告向原告支付“自2013年3月29日至本判决生效之日，按已付购房款人民币734922.96元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的违约金。据此，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨玉菊与被告云南新都昌房地产开发有限公司于2011年10月25日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；二、被告云南新都昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨玉菊都昌欣界苑项目第裙楼单元第2层S-***号房屋购房首付款人民币374922.96元、维修基金人民币1080.42元、契税人民币22047.69元，并赔偿原告杨玉菊公证费人民币360元、个人贷款综合服务费人民币4320元；三、被告云南新都昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨玉菊支付逾期办理不动产权属证书的违约金（自2013年3月29日至本判决生效之日止，按已付购房款人民币734922.96元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、驳回原告杨玉菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9704元（原告已预交），由被告云南新都昌房地产开发有限公司负担（执行前款时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾志强人民陪审员  杨淑芬人民陪审员  赵沧媛二〇一七年七月五日书 记 员  阮姣姣