河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0928民初4315号原告：濮阳县文留供销合作社。住所地：濮阳县文留镇文留集。法定代表人：王保拴，该合作社副主任。委托诉讼代理人：牛朝霞，河南长庚律师事务所律师。被告：张同山，男，1975年12月18日生，汉族，农民，住濮阳县。原告濮阳县文留供销合作社诉被告张同山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告濮阳县文留供销合作社法定代表人王保栓及其委托诉讼代理人牛朝霞、被告张同山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告支付拖欠的原告租赁费用19400元、损失5216元及违约金1595元，共计26211元。原告庭审中就诉讼请求作出变更，不再要求被告支付违约金，只要求支付租赁费与违约产的的损失5216元，损失是按被告每年未交纳的租金部分按银行同期贷款利率计算的损失。事实与理由：2001年1月1日，原告将文留供销社文兴北路路西门市房屋2间租赁给被告使用，签订有书面的租赁协议，双方约定年租赁费共计2280元（年缴），每年缴费时间为合同生效月份的前一个月。并且约定“乙方不能按时交付甲方租金时，协议自行终止，并按承租金额支付甲方2%的滞纳金”。合同约定的起止时间为2001年1月1日至2006年12月31日。合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，但被告一直在实际使用，租金费用自2006年开始就一直存在不足额支付、未支付的情形。截止到2017年12月31日被告共计拖欠原告租赁费19400元。虽经原告多次催要，但被告均未支付。综上，被告长期拖欠房屋租赁费用的行为已构成根本违约。为此，原告依据相关法律规定，特提起诉讼，望依法查明事实，支持原告诉请。被告辩称，原告诉状所说2001年1月1日开始租赁原告的两间门市房属实，具体位置位于文留镇文兴北路路西文留供销社东大门以南的第三间、第四间。当时与原告约定了租赁费为每年2280元，一年一交纳。原告所说被告欠原告租赁费19400元不属实，被告自2001年至2012年一直按年足额交纳了租赁费，后来被告又交纳了2013年的租金2400元，自2013年开始被告再也没有交纳过租金了，不交的原因是原告把被告建造的两间仓库给拆掉了，当时原告承诺给被告补偿，但一直没有给。被告现在的意见是原告必须见解决好被告两间仓库赔偿的事，被告才同意继续支付租金。被告不同意支付原告诉状中说的损失5216元，因为被告一直交纳了租赁费，没有违约。被告同意继续租赁原告的门市房。经审理查明，原告濮阳县文留供销合作社系县级以下供销系统单位，属企业性质的集体所有制经济实体，其使用土地为国有划拨土地，濮阳县人民政府于2013年9月11日向原告补发国有划拨土地使用权证书，证书号为国用（2013）47号。原告与被告王德善签订书面资产租赁协议一份，约定由被告自2001年1月1日开始租赁原告所有的门市房××（××位置××镇××北路路西文留供销社东大门以南第五间、第六间），被告每年向原告交纳租金2280元，租赁期限自2001年1月1日至2006年12月31日，并约定了支付租金的方法为每年支付一次，首次支付在合同生效前支付，否则合同无效，第二年支付要在合同生效月份的前一个月支付，以后年份支付与第二年时间相同。协议还约定了如被告不能按时交付原告租金，协议自行终止，并按承租金额支付原告日2%的滞纳金。双方签订的租赁合同到期后，被告一直继续使用原告所有的涉案房屋，亦向原告交纳了一部分租金，但双方未约定具体租赁期限，亦未再签订书面租赁合同。被告承租后截止到2017年12月31日，只交纳了19360元租金，其余应交纳租金均未交纳，共拖欠原告租金19400元。以上事实有原、被告陈述，国有划拨土地使用权证书、租金收据，调查笔录等证据相互印证、予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式的规定，及该法第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁的规定，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定的规定，被告首次租赁原告房屋时采用书面形式订立了书面协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方在租赁协议关于租金交纳办法的约定中已为后续续租租金的支付时间作出约定，虽然在后续租赁时双方未签订书面租赁协议，但实际双方已达成了被告继续按照首次签订的租赁协议的约定租赁原告房屋的口头协议，被告后续亦交纳了一部分租金，原告予以了接收，双方的租赁合同已实际履行，故应认定双方达成的租赁合同有效，双方均应恪守。被告未能依约履行按时支付租金的义务，由此引发诉讼，责任在被告，故其理应承担补交租金的责任。原告应将收受的租金中所含土地收益部分上缴国家。原告主张逾期交纳租金违约损失，因被告未能依约按时支付租金，已经构成违约，应按照相关法律规定承担赔偿损失等违约责任。被告未依约付款，承担的是支付逾期付款违约损害赔偿的责任，逾期付款违约损害赔偿应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告主张的违约损失于法有据，予以支持。原告不再要求被告承担违约金，系原告对其自身权利的处分，本院不予干涉。被告辩称自2001年至2013年的租金其一直按年足额交纳，但未提供证据支持其辩称意见，故应承担举证不能的法律后果。对被告提出的原告拆了其两间仓库，原告承诺的赔偿没有做到，原告赔偿后才同意支付租金的辩解意见，本院认为被告该主张与本案不是同一法律关系，被告不应将二者的法律关系混同，被告如有证据可就该主张另案或采取其他途径解决，故不予采信。关于原、被告之间的房屋租赁关系是否应当解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同的规定，及该法第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁的规定，以及该法第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定，本案被告无正当理由逾期支付租金，及后续租赁未与原告约定具体租赁期限，且租赁原告房屋在6个月以上未与原告签订书面租赁合同，双方自2007年1月1日始已形成不定期租赁合同关系，故原告要求解除与被告的房屋租赁关系于法有据，应予支持。案经调解无果，故依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及其他有关民事法律之规定，判决如下：解除原告濮阳县文留供销合作社与被告张同山之间的房屋租赁合同。被告张同山补交所欠原告濮阳县文留供销合作社租金19400元并赔偿原告逾期付款损失（损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年12月31日）。上列一、二项限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，由被告张同山承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 员 刘效涛二〇一八年八月十三日法官助理 马传聪书 记 员 李盼超