北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1456号
原告（反诉被告）：叶祥才，男，1977年10月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：阳勇，男，1968年9月4日出生，汉族，禹阳盛世（北京）商贸有限公司总经理，住北京市丰台区。
被告禹阳盛世（北京）商贸有限公司，住所地北京市丰台区高立庄铁柜厂180号。
法定代表人：阳勇，总经理。
二被告委托诉讼代理人：唐勇，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告叶祥才与被告阳勇、禹阳盛世（北京）商贸有限公司（以下简称：禹阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶祥才、被告兼被告禹阳公司法定代表人阳勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶祥才向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告阳勇签订的餐厅租赁协议于2014年11月30日解除；2.判令被告阳勇退还预交房租款及租赁押金合计134500元；3.判令被告阳勇退还餐厅内原材料款15000元；4.判令被告阳勇退还餐厅内装修及厨具款200000元；5.判令被告退还原告多收的房屋租金25309元；6.判令被告承担本案诉讼费；7.被告禹阳公司对上述承担连带责任。事实与理由：2013年11月15日原告与被告签订餐厅租赁协议，协议第三条（四）约定甲方同意营业执照、卫生许可证、税务登记证（公章、财务章供给乙方使用由甲方保管除外）、发票专用章及餐厅现有所有设备供给乙方无偿使用，乙方同意合同期满后所有设备归甲方所有。第六条（一）甲方应保证餐厅的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人生安全。第七条（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，并按总租金的30%向乙方支付违约金及装修款；甲方应退还比例的租金及全部押金。协议签订后，在协议期内原告多次预交租金，原告多次向被告索要租赁款发票，被告一直不给发票，在协议期间，被告不能提供卫生许可证供乙方合法经营，双方协商未果，最终甲方强行在2014年12月1日收回餐厅并锁门，因此原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼请求。
被告禹阳公司、阳勇辩称，对原告陈述的房屋租赁时间、费用支付数额及时间均无异议，但对原告的诉讼请求均有异议。理由如下：本案的事情原因并非是双方不再继续履行合同，我们从未有解除合同的意思表示，对于锁门拿走钥匙的原因是属于先履行抗辩权，保护自己的合法权益。由于原告没有按期支付房租，且答辩人多次催促，原告拒绝所致。一、按照协议约定，第三次支付日期为2014年11月30日前支付58万元，但原告到12月1日都没有支付一分钱，且没有支付的意思表示。二、关于原告诉讼请求二134500元费用的问题，本费用不是原告诉称的费用组成部分，本费用包含三部分，一是8万元的租金，该费用属于原第一次支付的28万元，当初原告自己付款不方便，被告允许其给被告个人账户和单位账户分别支付，有银行汇款记录为证，有5万元属于房屋押金，另外4500元属于后面宿舍的押金，非本案同范围内的事务。三、由于原告没有按期支付房屋租金导致合同解除，被告不同意原告的其他诉讼请求。
被告阳勇向本院提出反诉请求：1.解除双方的租赁合同；2.判令原告叶祥才向被告支付租赁房屋的电费6213元、电话费443.23元、暖气费20203.66元，合计为27259.89元；3.判令原告叶祥才承担12天的房屋租金19068元；4.判令原告叶祥才承担阳勇补办各种证件及各种卡片、公章、挂失费及补卡费的费用合计6680元；5.判令叶祥才支付房屋自2014年12月1日至2015年4月26日期间的空置费用230410元；6.判令叶祥才支付王焕舟的房屋租金27246元、刘艳萍的押金10000元、房租7863元，以上合计328526.89元。
原告叶祥才对阳勇的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1.被告主张的电费的相关证据不足，电话费一直是预交的费用，因此不存在欠费的问题；关于暖气费，2014年11月16日至11月30日的供暖费应当现扣减手机店及肉饼店的暖气费，2014年12月1日阳勇强行锁门后，供暖费应当由阳勇承担；2.对被告阳勇主张的房租19068元不认可，叶祥才已经向被告支付过；3.阳勇补办的各种证照6680元不认可，12月1日阳勇强行锁门，所有证件都在店内，因此造成的损失与叶祥才无关；4.房屋空置费230410元，系阳勇违约在先，因此叶祥才不应对此承担责任；5.叶祥才并没有收取王焕舟及刘艳萍的房屋租金及押金，因此不同意退还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年11月15日原告叶祥才与被告阳勇签订餐厅租赁协议书，内容为：”第一条、餐厅坐落于丰台区樊羊路69号院2号楼1至2层116号（北京蜀阳缘酒楼），建筑面积460平方米；第二条、租赁用途：餐厅出租经营；第三条、（一）租赁期限自2013年11月20日起至2018年11月19日止。......（三）甲方（阳勇）分租的手机店及肉饼店，租金由乙方（叶祥才）收取，租赁权归乙方所有。（四）甲方同意营业执照、卫生许可证、税务登记证（公章、财务章供给乙方使用由甲方保管除外）、发票专用章及餐厅现有所有设备供给乙方无偿使用，乙方同意合同期满后所有设备归甲方所有；第四条、租金及押金支付：（一）出租合同期内总价格人民币共计二百八十八万元。（二）租金支付方式：首付日期为2013年11月30日前支付二十八万元；第二次支付日期为2014年4月30日前支付二十八万元；第三次支付日期为2014年11月30日前支付五十八万元；第四次支付日期为2015年11月30日前支付五十八万元；第五次支付日期为2016年11月30日前支付五十八万元；第六次支付日期为2017年11月30日前支付五十八万元。（三）乙方向甲方支付餐厅租赁押金五万元，支付方式为协议签订后一次性支付，租赁期满或合同解除后乙方向甲方支付的租赁押金，如数返还乙方。（四）支付方式：银行汇款或现金（备注卡号×××工行阳勇）；第五条、租赁期内的下列费用中暖气费、物业管理费、水费、电费、通讯费、燃气费、工资款由乙方承担；......第七条、违约责任（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，并按总租金的30%向乙方支付违约金及装修款，甲方应退还比例的租金及全部押金；......第八条、担保约定阳勇或禹阳盛世（北京）商贸有限公司自愿为阳勇（北京蜀阳缘酒楼）担保，同意承担所有法律责任及清偿责任。”
叶祥才向本院出示阳勇出具的收据五份，分别为：
1.2013年3月30日阳勇出具的收据内容为：”今收到叶祥才房租金10000元”。
2.2013年11月15日阳勇出具的收据内容为：”餐厅租赁押金50000元”。
3.2013年11月15日阳勇出具的收据内容为”今收到叶祥才交来租金280000元（2013年11月20日至2014年5月19日）”。
4．2013年12月4日阳勇出具的收据内容为：”叶祥才预付2014年5月20日至11月19日租金75537元”。
5.2014年3月30日阳勇出具的收据内容为：”今收到叶祥才（房租金）194463元”。
另查，2013年11月19日叶祥金向阳勇账户内汇款8万元，叶祥才认为此款系阳勇预收的房屋租金，而阳勇认为该笔款系叶祥才交纳的2013年11月20日至2014年5月19日的房屋租金。2014年8月2日叶祥才向阳勇账户内汇款4500元，叶祥才认为此款也为预交的房屋租金，阳勇认为此款为餐厅员工宿舍的押金，后来由叶祥才租用，因此叶祥才将押金4500元退还给阳勇。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告叶祥才与被告阳勇签订的北京蜀阳缘酒楼租赁协议书系双方真实的意思表示，应为有效，双方应当按照租赁协议约定的内容，履行各自义务。
本案双方当事人争议的焦点为：原告叶祥才是否存在违约逾期交纳租金的行为。首先，关于叶祥才于2013年11月19日通过案外人叶祥金的账户向阳勇的账户内汇款的8万元是否为阳勇预收的房屋租金，虽然阳勇先于2013年11月15日向叶祥才出具了租金收据，确认收到了叶祥才的房屋租金，此后收到了叶祥才汇入的8万元租金，不符合一般的生活常理，但此租金系交纳的2013年11月20日至5月19日的租金，仍在租期之前交纳；而叶祥才提出此款系阳勇收取的预付的房屋租金，既违反双方签订的租赁协议的约定也与一般的生活常理相悖，且即使为预收的房屋租金也应当在第二期的租金中抵扣，而叶祥才仍全额交纳了第二期的房屋租金，因此本院对叶祥才提出此8万元为预交租金的意见不予认可。其次，根据双方签订的《餐厅租赁协议书》中的约定，叶祥才应于2014年11月30日前支付第三期的房屋租金58万元，但叶祥才并未按时履行上述付款义务，因此叶祥才的行为已构成违约，2014年12月1日阳勇采取锁门的方式，终止履行合同，应当属于行使合同履行抗辩权的行为。故本院认为双方签订的餐厅租赁协议应于2014年12月1日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方在签订《餐厅租赁协议书》时约定：”租赁期满或合同解除后，乙方（叶祥才）向甲方（阳勇）支付的租赁押金，如数返还给乙方”，因此对原告主张被告返还押金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张赔偿原材料款及装修损失，因未向本院提供充分证据，且原告叶祥才违约在先，故本院对原告主张赔偿损失的诉讼请求不予支持。因双方对于拖欠租金导致的违约责任在《餐厅租赁协议书》中并未约定，而被告阳勇主张房屋空置期间的房租损失，符合法律规定，但考虑其主张的空置费过高，本院将根据房屋租金的情况及案件审理的实际情况酌情予以确定。被告阳勇主张的电费及供暖费等其他费用，证据不足，本院对此不予支持。原告叶祥才要求阳勇退还多收取的房屋租金4500元，证据不足，本院对此不予采信。根据双方协议约定，被告禹阳公司自愿为阳勇担保并同意承担所有法律责任及清偿责任，因此本院对原告叶祥才主张要求被告禹阳公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）叶祥才与被告（反诉原告）阳勇签订的《餐厅租赁协议书》于二〇一四年十二月一日解除。
二、被告（反诉原告）阳勇于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）叶祥才的房屋押金人民币五万元。
三、被告禹阳盛世（北京）商贸有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
四、原告（反诉被告）叶祥才向被告（反诉原告）阳勇支付房屋空置期间的损失人民币四万元。
五、驳回原告（反诉被告）叶祥才的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）阳勇的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千四百六十元，由原告叶祥才负担一千七百三十元，由被告阳勇负担一千七百三十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费三千一百一十四元，由原告叶祥才负担一千五百五十七元（于本判决生效后七日内交纳），被告阳勇负担一千五百五十七元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 郭 爽
人民陪审员 马新民
人民陪审员 项泉慧
二〇一七年四月六日
书 记 员 戴艳馨