河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民二终字第1343号
上诉人（原审被告、反诉原告）河南清华物业发展有限公司。
法定代表人赵廷忠，该公司总经理。
委托代理人党艳峰，河南九同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李彦霞，女，1978年3月17日出生，汉族。
上诉人河南清华物业发展有限公司与被上诉人李彦霞房屋租赁合同纠纷一案，李彦霞于2013年9月2日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令被告退还原告收取的押金46000元，诉讼费用由被告承担。河南清华物业发展有限公司提起反诉，请求判令李彦霞承担违约赔偿金48750元；李彦霞承担因违约给反诉人造成的损失费用42100元；李彦霞承担本案的全部诉讼费用。河南省郑州市金水区人民法院于2014年5月22日作出（2013）金民二初字第5130民事判决。宣判后，河南清华物业发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日公开审理了本案。上诉人河南清华物业发展有限公司的委托代理人党艳峰，被上诉人李彦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1、2012年10月21日，河南清华物业发展有限公司（甲方）与李彦霞（乙方）签订《房产租赁契约》一份，主要约定：甲方自愿将坐落在郑州市金水区纬五路与经七路交叉口西路南沿街第三层的房屋，建筑面积260平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房产；甲乙双方约定的上述房产月租金为19500元，三个月租金为58500元，租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日止，租金按季结算，乙方应于上三个月末前10个工作日内交清下三个月房租，逾期视为违约；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，一方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之五向乙方加收违约金，情节严重的直接收回房屋；本契约签订后乙方交押金46000元。
2、李彦霞提交的2012年10月22日收据显示：今收到纬五路经七路拐角三层押金46000元，该收据收款人一栏有“张永贵”的签字。
3、河南清华物业发展有限公司提交的张永贵、崔轶才出具的证明中显示：2013年7月2日，李彦霞告知张永贵、崔轶才屋内东西已搬走，要退房、撕毁合同，并扔下钥匙离开，为了减少损失，该二人就商议想其他办法先租出去，再通过法律途径来解决问题，后张永贵通过报社、横幅等出租该房屋。张永贵、崔轶才系河南清华物业发展有限公司的员工。
4、李彦霞提交的银行存款凭条显示，其于2012年12月31日向张永贵汇款58500元，于2013年3月30日向张永贵汇款58500元。河南清华物业发展有限公司承认李彦霞的租金已交至2013年6月底。
5、河南清华物业发展有限公司于2013年8月6日将位于郑州市金水区纬五路与经七路交叉口西路南沿街三层的房屋租给他人。
原审法院认为：李彦霞与河南清华物业发展有限公司于2012年10月21日签订的《房产租赁契约》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当依约行使权利、履行义务。《房产租赁契约》签订后李彦霞要求解除合同，并于2013年7月2日将本案所涉房屋的钥匙留给河南清华物业发展有限公司的员工，河南清华物业发展有限公司亦开始着手再次出租本案所涉房屋的事宜，从李彦霞与河南清华物业发展有限公司的行为可以看出，双方于2012年10月21日签订的《房产租赁契约》已于2013年7月2日解除。张永贵于2012年10月22日向李彦霞出具收据一份，载明其收到押金46000元，因张永贵系河南清华物业发展有限公司的员工，可以认定河南清华物业发展有限公司已收到李彦霞押金46000元，现双方签订的《房产租赁契约》已经解除，故河南清华物业发展有限公司应当退还李彦霞押金46000元。河南清华物业发展有限公司辩称该押金属于履约保证金，但双方仅约定“在契约签订后乙方交押金为46000元”，河南清华物业发展有限公司的该辩称无事实和法律依据，该院不予采信。
关于河南清华物业发展有限公司要求的违约赔偿金48750元，河南清华物业发展有限公司称其主张该48750元的依据为《房产租赁契约》的第七条违约责任的规定，但该条约定的违约金系逾期交付房租的违约金，河南清华物业发展有限公司并无证据证明李彦霞逾期交付房租，故本院不予支持。关于河南清华物业发展有限公司要求的因违约造成的损失，因李彦霞在合同履行期限届满前要求解除合同，致使本案所涉房屋空置，造成河南清华物业发展有限公司的房租损失，李彦霞应当赔偿，该院确定该损失应为从2013年7月1日到河南清华物业发展有限公司将本案所涉房屋再次出租之日期间的房屋租赁费用，根据双方约定的每月租金数额，应为23400元（19500元÷30天×36天）。关于河南清华物业发展有限公司要求的雇佣两人从事房屋出租的雇佣费，证据不足，该院不予支持；关于河南清华物业发展有限公司要求的所雇用人员的车费、餐饮费及住宿费，因其不能证明其提交的相应证据的关联性，该院不予支持；关于河南清华物业发展有限公司要求的报纸发稿费，因其无正规发票证明，该院不予支持。综上，河南清华物业发展有限公司应退还的押金46000元与李彦霞应支付的损失23400元相抵消后，河南清华物业发展有限公司应当退还李彦霞22600元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南清华物业发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）李彦霞22600元。二、驳回原告（反诉被告）李彦霞的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）河南清华物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元、反诉案件受理费2071元，由原告（反诉被告）李彦霞负担533元，由被告（反诉原告）河南清华物业发展有限公司负担2488元。
上诉人河南清华物业发展有限公司上诉称：原审判决认定事实不清，故意偏袒被上诉人一方。1、原审认定上诉人与被上诉人双方与2012年10月21日签订的《房屋租赁契约》已于2013年7月2日解除，是原审法院没有依据的主观推测。被上诉人并没有把房屋钥匙留给上诉人的任何员工，被上诉人要求解除合同没有经过上诉人同意且双方没有达成弥补上诉人损失的共识，不存在协商解除。上诉人为避免损失而登广告出租房屋，并不是同意被上诉人的解除协议行为。2、原审认定上诉人员工张永贵收到被上诉人押金46000元，即上诉人收到被上诉人押金46000元。上诉人不认可该认定，张永贵以个人名义写下的收条并不能证明是公司的行为。3、关于上诉人主张的违约赔偿金48750元，原审认定上诉人无证据证明被上诉人逾期交付房租，而《房产租赁契约》约定“乙方（被上诉人）应于上三个月末前10个工作日内交清下三个月房租，逾期视为违约”，实际上被上诉人坚持退房，拒不履约，构成根本违约。4、上诉人在一审提交的两份证人证言足以证明上诉人雇佣人员为出租房屋所支出的费用。5、上诉人提供发稿单足以证明报纸发稿费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人李彦霞辩称：被上诉人为开办一个儿童教育发展中心，需要经营场地，租赁了上诉人的房屋，上诉人承诺所出租的房屋房产手续齐全，产权明确，该房产手续可以办理营业证件，于是双方签订《房产租赁契约》。合同签订后，被上诉人投资10万元对房子进行了装修，租金按时交付，房子装修完毕后，被上诉人因上诉人提供不了房产手续无法办理经营手续，无法开展正常经营，达不到租赁房屋目的，为此，被上诉人多次联系上诉人，要求解除合同退还押金。2013年7月2日经双方商谈，同意解除合同，收回房子另行出租，上诉人已另行招租，且已实际向其他承租人实际收取了20000元转让费，被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人承担赔偿费用的请求不能成立。上诉人的上诉事由和上诉请求均不能成立，依法应予驳回。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：2012年10月21日，上诉人河南清华物业发展有限公司与被上诉人李彦霞签订的《房产租赁契约》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方租赁期限为2012年12月1日至2015年11月30日。租金按季结算。李彦霞要求解除合同，并于2013年7月2日搬出房屋，双方签订的租赁合同已经解除。合同解除后，上诉人应当返还收取被上诉人的押金。上诉人称其并不同意解除合同，但并未明确向被上诉人提出也并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而是开始着手刊登广告出租房屋事宜，可以说明上诉人与被上诉人是就解除合同后的责任问题发生争议。被上诉人在合同履行期限届满前要求解除合同，构成违约，但因双方的租赁合同没有承租人提前解除合同的违约金的明确约定，被上诉人应当承担赔偿损失的民事责任。对上诉人要求被上诉人按照逾期交付房租支付违约金的上诉理由本院不予采纳。被上诉人提前解除双方租赁合同，造成上诉人房屋空置的房租损失，被上诉人应当予以赔偿。上诉人要求被上诉人承担的雇佣两人从事房屋出租的雇佣费、所雇用人员的车费、餐饮费、住宿费以及报纸发稿费，因证据不足，原审法院未予支持并无不当。综上，上诉人河南清华物业发展有限公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳，对上诉人相应的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2488元，由上诉人河南清华物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王燕燕
代理审判员 曹逢春
代理审判员 潘 冲
二〇一四年十二月五日
书 记 员 魏少娟