湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1743号
上诉人（原审被告）：神农架飞达房地产开发有限公司，住所地神农架林区松柏镇常青路。
法定代表人：程光华，董事长。
委托诉讼代理人：王朝阳，湖北竟成律师事务所律师。（一般授权代理）
被上诉人（原审原告）：周威，男，1985年7月13日出生，汉族，公务员，户籍地神农架林区，现住神农架林区。
被上诉人（原审原告）：李蕾（系周威之妻），女，1986年2月25日出生，汉族，住神农架林区。
委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。（一般授权代理）
委托诉讼代理人：黄进，湖北黄士功律师事务所律师。（一般授权代理）
上诉人神农架飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）因与被上诉人周威、李蕾商品房预售合同纠纷一案，不服神农架林区人民法院（2016）鄂9021民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人飞达公司上诉请求：请求撤销神农架林区人民法院（2016）鄂9021民初45号民事判决，改判驳回周威、李蕾的诉讼请求。事实和理由：周威、李蕾直至起诉时尚欠购房款59000元，二人未依合同全额交清购房款，不能享有依约解除商品房预售合同的权利。周威、李蕾不论是基于客观事实，还是基于合同约定的抗辩权利，均不享有合同解除权。
被上诉人周威、李蕾辩称，上诉人主张的先履行抗辩权不能成立。上诉人明确表示不能按时交房后，才主张先履行抗辩权是没有法律依据的。请求二审驳回上诉，维持原判。
周威、李蕾向一审法院起诉请求：请求判令解除购房合同，飞达公司退还购房款334922元，赔偿周威、李蕾因逾期交房造成的损失28619元（以购房款334922元为基数按银行同期存款利率3.75％计算2年的利息为25119元；从2015年7月1日至2016年1月租房费用3500元，合计28619元）。
一审判决认定，2013年11月23日，周威、李蕾与飞达公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人飞达公司将其开发的阳光佳苑第2幢3单元7层704号房出售给买受人周威、李蕾，该商品房建筑面积118.9平方米，商品房单价为每平方米3313.05元，总金额为393922元。出卖人应当在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。双方在《附件七合同补充协议》第二条中约定：签订本合同当日，买受人支付购房款102000元，2013年12月16日之前付款232922元，剩余房款59000元于交房之日前30日付清。合同签订当日，周威、李蕾支付购房款102000元；2013年12月16日，周威、李蕾支付购房款232922元，两次共计支付购房款334922元。飞达公司于2015年5月20日为周威、李蕾出具了334922元的购房款收据。2015年6月3日，李蕾经神农架住房公积金管理中心委托在中国农业银行神农架林区支行贷款26万元，准备支付剩余购房款及装修新房。2015年6月24日，飞达公司短信通知周威、李蕾将延期交付房屋，交房时间改为2015年9月30日，周威、李蕾回复飞达公司短信，要求退房、飞达公司退其购房款。飞达公司称，依据合同逾期交房超过60日后，买受人才有权解除合同。2015年8月31日，周威、李蕾向飞达公司递交退房申请书，要求解除商品房买卖合同，飞达公司予以签收。2015年9月27日，飞达公司再次通知周威、李蕾，告知将延期交房，交房时间改为2015年10月10日至10月15日。后周威、李蕾多次找飞达公司协商退房及退购房款事宜未果，遂于2016年1月21日诉至一审法院。
一审法院认为，飞达公司在开发出售商品房时，已具备了国家法律规定的条件，故双方签订的《商品房买卖合同》不违反相关法律法规规定，系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。飞达公司作为涉案房产的开发商，应按合同的约定履行交房义务。根据买卖合同约定，飞达公司应于2015年6月30日前向周威、李蕾交付房屋，但飞达公司于2015年10月10日才具备交付条件，逾期超过60日，显然已违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。周威、李蕾据此行使合同解除权，符合约定，应予以支持。对于飞达公司辩称“根据合同约定周威、李蕾只有在交纳全部购房款后才享有解除合同的权利，而周威、李蕾现只交了部分购房款，飞达公司有权拒绝交付房屋，飞达公司享有先履行抗辩权”的辩解意见，因双方签订的合同中并无此约定，且周威、李蕾于2015年8月31日向飞达公司递交退房申请书并要求解除合同时，飞达公司并不具备交房的条件，故对该意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方签订的商品房买卖合同解除后，飞达公司应将周威、李蕾已支付的购房款334922元返还给周威、李蕾。关于周威、李蕾主张的飞达公司逾期交房应承担的赔偿损失责任问题，周威、李蕾认为约定的违约金过低，主张按其实际损失（已支付购房款利息损失、租房损失）计算。一审法院认为，因双方在合同中对此并无约定，亦无相关法定规定，故对周威、李蕾主张的已支付购房款利息损失的诉讼请求，不予支持。关于周威、李蕾主张的租房费用损失，因周威、李蕾提交的房租费收条系便条，且未提供逾期交付使用房屋期间相关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，故对该项诉讼请求不予支持。而买卖合同中对逾期交房应承担的违约责任是双方当事人真实意思表示，且买卖合同中对逾期付款和逾期交房而应承担的违约责任是对等、公平的，并未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束，故飞达公司应按合同约定，按周威、李蕾累计已付款334922元的1%向周威、李蕾支付违约金3349.22元。判决：一、解除周威、李蕾与飞达公司于2013年11月23日签订的《商品房买卖合同》；二、飞达公司返还周威、李蕾购房款334922元，并支付周威、李蕾违约金3349.22元，合计338271.22元，限于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回周威、李蕾的其他诉讼请求。
本院二审中，被上诉人周威、李蕾向本院提交短信记录2份，证明上诉人飞达公司明确告知其不能按时交房的事实。上诉人飞达公司对上述证据无异议，本院依法予以确认。
经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人的争议焦点是被上诉人周威、李蕾是否享有合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，周威、李蕾与飞达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。双方当事人应当按照该合同约定内容履行各自义务。飞达公司2015年5月20日才向周威、李蕾出具其2013年12月16日之前收取绝大部分购房款（85%）的收据，周威、李蕾随即于6月3日办理公积金贷款，周威、李蕾以该行为明确表示其将按合同约定履行支付剩余15%房款的义务，但飞达公司于6月24日短信告知延期交房至9月30日。根据双方的合同约定，逾期超过60天交房的，买受人可以选择解除合同。飞达公司明确表示其将逾期交房超过60天，周威、李蕾申请退房解除合同，符合双方合同约定的解除合同条件。且周威、李蕾在飞达公司两次告知延期交房的过程中并无明确同意变更交房时间的意思表示，二人申请退房时和在案件审理中的陈述都明确表示不同意变更交房时间，飞达公司关于其享有先履行抗辩权，周威、李蕾二人未依合同全额交清购房款，不能享有依约解除商品房预售合同权利的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6753元，由上诉人神农架飞达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余焕春
审 判 员 邓宜华
代理审判员 张 端
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 刘周宜