广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第416号
上诉人（一审被告）：玉林市创旺房地产开发有限责任公司。
委托代理人：周开瑜、赵玲秋，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：江XX。
委托代理人：吕坤才，广西玉洲律师事务所律师。
上诉人玉林市创旺房地产开发有限责任公司（以下简称创旺公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2014年12月12日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人创旺公司的委托代理人周开瑜，被上诉人江XX及其委托代理人吕坤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月10日，原告江XX与被告创旺公司签订《玉林市商品房买卖合同》，约定购买被告创旺公司开发的玉林大世界商住大厦第A座2412号房，建筑面积为45.72平方米，单价为3482.83元／平方米，房屋总价款为159235元。该合同第八条“交付期限”规定：“出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人引起的停电、停水，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。原告江XX按合同约定分别于2010年9月7日支付房款80235元给被告创旺公司，余款79000元由中国工商银行玉林分行按揭贷款支付。另查明：2010年9月10日至2011年8月30日期间，玉林大世界商住大厦因下雨停工53天，交通管制、政府活动停工10天，合计63天。2011年7月31日，玉林大世界商住大厦通过建筑工程质量竣工验收。2011年8月30日，被告创旺公司通过短信及在售房部公告交房通知。2011年8月30日原告江XX签订一份“协议”，被告创旺公司因逾期交房，代原告江XX缴纳了2011年9月至2012年5月份的物业管理费288元和电梯维护费117元，合计405元。
2012年3月2日，江XX向一审法院起诉，请求：判令被告创旺公司支付逾期交房违约金7787元。
一审法院审理认为：一、关于被告创旺公司是否存在逾期交房的问题。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2010年9月10日，原告江XX与被告创旺公司经过平等协商，自愿签订《玉林市商品房买卖合同》。该合同依法成立，自签订之日起生效，双方当事人均应当根据合同的约定履行各自义务。依据原、被告双方在《玉林市商品房买卖合同》第八条第一款“出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”之约定，被告创旺公司应当在2011年3月31日前将符合交房条件的商品房交付给原告使用，但是从本案证据分析，玉林大世界商住大厦于2011年7月31日才通过建筑工程质量竣工验收，并于2011年8月30日才通知业主交房，逾期天数为152天（2011.8.30-2011.3.31=152天）。根据双方在《玉林市商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人引起的停电、停水，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误”之约定，一审法院认为，由于原、被告双方签订合同后该条款才对双方当事人具有约束力，故只有上述特殊因素发生在双方签订合同后才应当予以延期。对于签订合同之前发生的上述特殊因素，由于是发生在当事人签订合同之前，且被告创旺公司作为房地产开发企业，对已经发生的特殊因素和房屋建设进度应当知晓，不应据此再予以延期。同时，根据施工日记记载，2010年9月10日至2011年8月30日期间，玉林大世界商住大厦因下雨停工53天，交通管制、政府活动停工10天，合计63天，符合上述约定的延期交房条件，应从逾期天数中予以扣除，故被告实际逾期交房天数为89天（152天-63天＝89天）。二、关于被告创旺公司是否应当支付逾期交房违约金给原告？及违约金如何计算的问题。根据上述分析，被告创旺公司存在违约行为，逾期交付房屋给原告，依照双方签订的《玉林市商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”之规定，被告创旺公司应当根据双方的约定支付违约金4251.57元（违约金的计算为：89天×159235元×0.3‰＝4251.57元）给原告.因原告江XX主张逾期交房违约金，被告主张其代缴的物业费405元应予返还，一审法院予以支持。故被告创旺公司应当支付违约金3846.57元。原告多诉部分的受理费，由其负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告玉林市创旺房地产开发有限责任公司支付违约金3846.57元给原告江XX。本案受理费50元，由原告江XX负担30元，被告玉林市创旺房地产开发有限责任公司负担20元（原告江XX已预交，被告玉林市创旺房地产开发有限责任公司在支付上述款项时一并支付给原告江XX）。
上诉人创旺公司不服一审判决，上诉称：双方签订的《玉林市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2011年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如出现停水、停电，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误，上诉人可以延期交房。而施工期间，上诉人因天气原因、重大节假日、政府重大活动等客观原因，被迫停工。由于出现约定的可以延期交房的情形，导致上诉人在2011年8月30日才能向被上诉人交房，同时，双方就延期交房问题达成和解，在和解文书上载明延期原因，上诉人为被上诉人代缴9个月的物业管理费及电梯使用费。双方自愿在和解书上签字和盖章，并已实际履行完毕。在此情况下，被上诉人又以上诉人延期交房为由，要求上诉人承担违约责任是没有事实和法律依据的。上诉请求：撤销（2012）玉区法民初字第1612号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人江XX答辩称：上诉人的上诉请求没有事实依据，二审应当驳回。理由：1、上诉人主张与被上诉人达成延期交房和解协议不是事实，2011年8月30日上诉人出具书函一份给被上诉人是事实，但此书函不是和解协议，实际上属于一份告知书，因此，上诉人以此书函提出不支付延期交房的违约金没有理由；2、上诉人并没有说明一审计算的逾期天数错误之处，被上诉人无法答辩且认为一审判决认定的逾期天数正确。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：创旺公司是否存在逾期交房行为；创旺公司是否应当支付逾期交房违约金给被上诉人；如须支付，违约金如何计算。
二审中，被上诉人江XX提交玉林市祥苑物业管理有限责任公司出具的发票和收款收据各一份及入伙缴费清单一份，欲证实其已经交付2011年9月至2012年8月的物业管理费384元、电梯维护费156元等费用。
上诉人创旺公司对此证明无异议。
经审理查明：一审判决认定事实除创旺公司为江XX代缴2011年9月至2012年5月的物业费、电梯维护费有误外，其余属实，本院予以确认。
另查明：创旺公司于2011年8月30日出具书函一份，内容为：尊敬的业主：我们应于2011年3月31日交付房屋，由于对天气及政府活动对施工影响估计不足，造成交房时间的延迟，所以我们代为缴纳9个月的物业管理费及电梯使用费。该书函下部业主栏签有江XX名字。江XX于2011年9月10日交付2011年9月至2012年8月的物业管理费384元、电梯维护费156元等费用。
本院认为：创旺公司与江XX经过自愿、平等协商，签订的《玉林市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约履行各自义务。依据合同第八条之约定，创旺公司应当在2011年3月31日前将符合交房条件的商品房交付给业主使用，但创旺公司于2011年8月30日才通知业主交房，属逾期交房。在扣除合同约定可以延期的相应天数之后，创旺公司应当依照合同约定支付逾期交房违约金给江XX。江XX请求创旺公司支付逾期交房违约金有理，本院予以支持，由于江XX已经自行交付2011年9月至2012年8月的物业管理费和电梯维护费，因此不应再予减扣，本院对一审判决扣减创旺公司代缴费用计算出的违约金数额予以纠正。对于创旺公司上诉称双方就延期交房问题达成和解，其不应再支付违约金给江XX的问题，2011年8月30日书函内容并没有明确约定在创旺公司代缴物业管理费和电梯使用费后，创旺公司可以免除逾期交房的违约责任，故创旺公司此上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第1612号民事判决为：玉林市创旺房地产开发有限责任公司支付违约金4251.57元给江XX。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由江XX负担23元，玉林市创旺房地产开发有限责任公司负担77元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敦文
审 判 员 吕海欢
代理审判员 郑燕冰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 梁伟成