海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终272号上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1973年4月11日出生，汉族，现住海南省儋州市东成镇。委托诉讼代理人：陈莉莎，海南为先律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘初联，女，1961年4月15日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市东成镇。委托诉讼代理人：陈松青，住海南省儋州市东成镇，系被上诉人的丈夫。上诉人ＸＸ因与被上诉人刘初联房屋租赁纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：1.依法撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4015号民事判决。2.改判刘初联向ＸＸ支付租金30000元及违约金15000元，双方继续履行合同。3.本案一、二审诉讼费用由刘初联承担。事实和理由：1.ＸＸ与刘初联签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效合同。合同中已经约定房屋用作学生宿舍，刘初联将租赁房屋用于开办幼儿园与合同效力没有关系。2.ＸＸ将前租赁合同未到期的房屋出租，对此，刘初联是知情的，且刘初联也已经对房屋进行装修、使用。刘初联辩称，ＸＸ在前合同未到期的情况下就将房子出租给刘初联，导致刘初联无法正常使用该房屋，刘初联曾多次向ＸＸ提出解除合同。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。ＸＸ向一审法院起诉请求：1.判令刘初联继续履行双方签订的《租房合同》；2.判令刘初联支付租金30000元及违约金15000元；3.刘初联承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月10日，ＸＸ与刘初联签订《租房协议书》。由ＸＸ将位于海南省儋州市东成镇原长坡粮所大院内面积为340平方米的房屋及设施租赁给刘初联开办幼儿园，租赁期限为三年（自2016年7月10日至2019年7月10日止），租金每年35000元，并约定每年9月10日前一次性支付租金。合同签订后，刘初联向ＸＸ预付5000元，ＸＸ将房屋的钥匙交给刘初联。刘初联在使用房屋的过程中，发现ＸＸ之前已将房屋出租给符振梅使用开办幼儿园，且ＸＸ与符振梅所签订的合同期限未满，致使双方签订的合同无法按约定的期限履行，刘初联无法正常使用该房屋。刘初联因此多次找ＸＸ协商处理未果，并到派出所报警处理，现ＸＸ以刘初联违约为由向法院提起诉讼。另查明：ＸＸ出租的位于海南省儋州市东成镇原长坡粮所大院内的房屋只有国有土地使用权证，而没有房屋所有权证。该国有土地使用权证登记在许小灵名下，ＸＸ与许小灵系夫妻关系。ＸＸ、刘初联签订租赁合同时约定租用房屋系作为开办幼儿园，但在合同上却写明作学生住宿之用。且ＸＸ与符振梅签订的租赁合同期限届满时间是2016年9月1日，由于ＸＸ在合同期限未届满就与刘初联签订租赁合同，ＸＸ与符振梅因此发生矛盾，符振梅曾印发双方签订的合同给大院内的人看，以示ＸＸ违约。一审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为应具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。这是合同一般生效要件。同时根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；本案中，ＸＸ出租的房屋未依法取得房屋所有权证，且ＸＸ与符振梅签订的租赁合同履行期限未届满，ＸＸ在未告知刘初联的情况下，使刘初联违背真实意思与其签订租赁合同，造成合同不能按约定的期限履行，租赁物无法使用。加之，在明知或应当知道刘初联没有创办幼儿园资质的条件下，将房屋出租给刘初联开办幼儿园，合同内容违反法律规定。ＸＸ主张已告知刘初联且刘初联已得知前合同期限未届满的事实，证据不足，不予采纳。刘初联的抗辩，理由充分，且有证人证言及询问笔录为凭据，证据充足，应予采信。故双方签订的合同意思表示不真实，且内容不合法，不符合法律规定的合同有效要件，依法确认为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此双方签订的租赁合同没有法律约束力。按照《中华人民共和国民法通则》第六十一条和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，当事人因该合同取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人在签订合同过程中，ＸＸ的意思表示不真实，刘初联在没有创办幼儿园资质条件下租赁房屋开办幼儿园，双方都有过错，应各自承担相应的责任。ＸＸ因该合同取得的5000元应予返还。综上所述，ＸＸ主张刘初联继续履行合同及支付租金和违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。刘初联提出的抗辩请求，于法有据，应予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、ＸＸ与刘初联于2016年7月10日签订的租房合同无效；二、ＸＸ应在判决生效之日起十日内返还给刘初联5000元；三、驳回ＸＸ的诉讼请求。二审中，ＸＸ围绕上诉请求向法庭提交了如下证据：1.长坡社区居委会出具的证明，拟证明涉案房屋为许小灵和ＸＸ所建。2.ＸＸ与符振梅的通话录音，拟证明ＸＸ与符振梅在2016年6月已解除涉案房屋的租赁合同。刘初联对ＸＸ提交的证据的真实性、合法性、关联性均不认可。经举证、质证，因ＸＸ提交的该份证据没有其他证据予以佐证，故对ＸＸ提交的证据的证明力不予确认。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.ＸＸ与刘初联签订的租赁合同的效力问题。2.刘初联是否需要向ＸＸ支付租金、违约金及数额问题。关于ＸＸ与刘初联签订的租赁合同的效力问题。2016年7月10日，ＸＸ与刘初联签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。虽涉案房屋未办理房屋产权证书，但ＸＸ对该房屋已享有处分权，仅是未完成公示过程，权利人对房屋进行使用、收益的权利依法应受保护。刘初联答辩称该合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，但未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。故一审法院认定ＸＸ与刘初联签订的《租房合同》无效，属适用法律错误，应予纠正。有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应按照合同约定全面履行义务。承租人刘初联承租房屋的主要目的就是对租赁房屋的占有、使用和收益。因此ＸＸ作为出租人有义务按照约定将无瑕疵的房屋交付给承租人刘初联使用。但其违反合同约定，在前租赁合同尚未到期，前租客尚未完全搬离租赁房屋的情况下就交付刘初联，导致刘初联因与前租客发生纠纷，无法按时正常使用该房屋，对租赁房屋的占有、使用和收益的根本目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故刘初联主张合同已终止的意见有事实根据和法律依据，本院予以采纳。ＸＸ提出的要求刘初联继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。关于刘初联是否需要向ＸＸ支付租金、违约金及数额的问题。ＸＸ将前租赁合同尚未到期的房屋出租给刘初联，故存在主要过错。刘初联在签订合同前对拟租赁的房屋有审慎检查的义务，其对合同的订立也存在一定过错。从2016年7月至本案诉讼中房屋一直空置，故对此造成的损失本院酌情由刘初联负担5000元。鉴于签订《租房合同》后，刘初联已经向ＸＸ支付5000元，故刘初联不需要再向ＸＸ支付该笔费用。ＸＸ请求刘初联支付剩余房租30000元及违约金15000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4015号民事判决；驳回ＸＸ全部诉讼请求。一审案件受理费926元，减半收取463元，由ＸＸ负担；二审案件受理费926元，由ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 王柱进审 判 员 何昌恩审 判 员 龙蜀娟二〇一七年三月二十日法官助理 平英梅书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。