杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第633号
原告：何桂根。
委托代理人：刘杰、卢玉娟。
被告：徐芷湘。
原告何桂根为与被告徐芷湘房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告何桂根及其委托代理人卢玉娟，被告徐芷湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何桂根起诉称：1999年4月28日，原、被告双方签订合同，约定被告将涉诉房屋使用权转让给原告，并配合原告在政策允许时办理房屋过户手续。合同签订后，原告在当日向被告支付购房款，被告向原告交付了杭州市公有住宅租用证原件。但被告一直没有依约配合原告办理过户手续。后被告通过房管局补办了租用证并办理了房改购房手续，取得了房屋所有权证。目前被告已经将房屋出卖并过户给了第三人，致使原、被告间的合同无法实际履行，原告遭受损失，为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的房屋买卖合同；2.判令被告赔偿原告实际损失817200元（按照涉诉房屋的建筑面积34.05平方米与市场价格24000／平米计算）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。庭后原告放弃部分诉讼请求，第二项请求变更为：被告赔偿原告实际损失600000元（按照被告将涉诉房屋出让给第三人的价格计算）。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.杭州市公有住宅租用证，证明被告为涉诉房屋的使用权人。
2.协议书，证明被告与原告签订转让协议，约定将涉诉房屋转让给原告并为原告办理过户手续的事实。
3.收条，证明被告收取原告购房款的事实。
4.房产证，证明被告于2013年5月16日将涉诉房屋转让给第三人吴某的事实。
5.网页截图，证明涉诉房屋目前的市场价格在240000元／平米左右。
6.杭州市公有住房业务办理申请表、公有住房租赁合同，证明被告补办涉诉房屋租用证的事实。
7.公有住房购买协议书，
8.杭州市房屋转让合同，
证据7-8共同证明被告取得涉诉房屋所有权后将涉诉房屋转让给第三人的事实。
被告徐芷湘答辩称：1999年4月28日中午，被告女婿郑某带原告到被告处，当时郑某要用钱，原、被告签订了转让杭州市下城区潮鸣苑X幢X单元XXX室房屋使用权的协议。当时房卡过户需要被告的身份证和户口本，原告将被告的身份证和户口本拿走了，过了几个月原告妻子将证件还给被告。被告问为何不去过户，她说因为没有钱，所以不能过户。因此没有过户是原告自己放弃，与被告无关。签订协议时在场的有原、被告和郑某三人，50000元款项不是被告所收，是郑某收取的，收据是假的。2011年5月1日被告去杭州日报登报声明房卡作废，三个月之久无人投诉，自动放弃权利，原房卡作废。被告拿到新房卡后按房改政策购买了涉案房屋，买房过程合法。2011年8月29日，被告拿到了房屋产权证。2012年2月7日、4月30日，被告发告知书要求原告还房，但原告不理不应。后因女儿急需用钱，被告于2012年9月将房屋抵押，2013年5月低价出售给第三方。原告不去过户是放弃自己的权利，故其诉请没有任何依据，与被告无关。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.郑某的证言，证明原告所述被告妨碍其过户不是事实，协议签订当天被告就把身份证和户口本交给原告了，过了几个月原告妻子将证件还给被告，称没钱故不过户了。
2.收据、证明，证明郑某收取了原告的50000元购房款，被告并未收到原告任何款项，原告提供的收条是假的。
3.告知书，证明被告通知原告要求其归还房屋的事实。
4.杭州日报分类广告认刊书，证明被告登报挂失房卡，合法取得了新的房卡。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的八组证据，被告对证据1，没有异议，是原来交给原告的租用证。对证据2，有异议，协议书是原告自己写的，签字是被告签的。对证据3，有异议，签字不是被告签的，是假的，被告没有收钱，是郑某收的钱。对证据4，没有异议，因为原告不肯归还房屋。对证据5，不清楚。对证据6-8，无异议，被告的确登报补办了房卡，之后房改买下再卖给吴某。本院对证据1的效力予以确认。证据2被告对在协议上签字的事实并无异议，对转让房屋使用权亦无异议，故本院该证据的效力予以确认。证据3，被告否认收条中“徐芷湘”三字为其本人所签，但未对私章提出异议，同时对于原告在协议签订后当场支付50000元房款的事实无异议，故本院认为，即使该收条非原告本人所写，也不能否认原、被告之间签订房屋使用权转让协议书，原告已向被告支付50000元购房款的事实，之后即使被告将原告支付的房款交给其女婿郑某，也与原告无关，故对证据4的效力予以确认。证据5的真实性无法核实，故不予确认。证据6－8被告均无异议，本院予以确认。
被告提交的四组证据，原告对证据1，真实性、合法性有异议，上面的内容都是被告和郑某单方面陈述，没有任何辅助证据证明，且郑某系被告女婿，对其出具该证据的立场有怀疑，不予认可。对证据2，如果证明所述是事实，为何没有借条和抵押凭证，且日期是2014年6月14日签署，并不能对事实作出确认。被告认为收条是假的，但是有签名和被告的私章。被告自认其曾要求原告归还房卡，并愿意归还房款。对收条的证明目的有异议。对证据3，真实性存在异议，原告没有收到过，被告既不能证明挂号信的内容就是该告知书，也不能证明该信件属有效送达。对证据4，证明对象有异议，被告向杭州日报登报挂失，是补办房卡的程序之一，不能证明原告放弃权利。被告明知道房卡原件在原告处，却还通过隐瞒原告的方式补办房卡。本院认为证据1系郑某及被告单方陈述的事实，郑某系被告女婿，与本案具有利害关系，该证据中手写部分内容系被告本人添加，且郑某未出庭作证，该证据的形式要件不合法，不予确认。证据2中郑某出具的证明，系其单方陈述，且郑某未出庭作证，该证据的形式要件不合法，不予确认。收条即原告的证据3，认证意见同上。证据3不能证明已向原告送达，该告知书的内容恰恰可以证明被告认可收到购房款的事实。证据4的真实性予以确认，被告明知房卡在原告处，却以遗失为由登报补办房卡，证明其主观上也并不愿意履行合同义务。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
1999年4月28日，原告何桂根与被告徐芷湘签订一份《协议书》，约定：被告将杭州市下城区潮鸣苑X－X－XXX室房屋，使用面积22.51平方米使用权转让给原告，转让价格为人民币50000元，一次付清。过户手续由原告何桂根负责办理，过户费由原告自行负担，被告提供户口簿、身份证，过户结束后归还被告。协议签订后，原告即向被告支付现金50000元，被告同时将案涉房屋及公有住宅租用证交付给原告。原告居住至今，并按月交纳房租。
2011年5月3日，被告在杭州日报登报声明遗失公有住房租用证一本，重新申领了杭州市下城区潮鸣苑X－X－XXX室房屋公有住房租用证，承租人仍为被告。2011年8月28日，被告与杭州市房产管理局签订《公有住房买卖协议书》，被告取得涉案房屋的所有权。2013年5月16日，被告与案外人吴某签订《杭州市房屋转让合同》，将杭州市下城区潮鸣苑X－X－XXX室房屋以总价600000元转让给吴某，将该房屋过户至吴某名下。为此引起本案纷争。
本院认为：原、被告之间所签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，该协议并未违反法律和行政法规的禁止性规定，协议签订后，原告履行了付款义务，被告也将房屋及公有住宅租用证交付给原告，原告在该房屋内居住至今。虽然该房屋的承租人未变更至原告名下，但并不影响协议书本身的效力。2011年被告取得该房屋的所有权，双方之间的协议已经具备履行条件，但被告却将房屋另行转让他人，致使原、被告之间的协议事实上无法履行，故被告的行为已构成根本性违约。现原告主张解除双方之间的协议，并由被告赔偿因其违约而给原告造成的损失，理由正当充分，本院予以采纳。原告以被告将房屋转让他人的价格作为其实际损失的依据，要求被告赔偿损失600000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
一、解除原告何桂根与被告徐芷湘于1999年4月28日签订的协议书；
二、被告徐芷湘于本判决生效之日起十日内向原告何桂根赔偿损失600000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告徐芷湘负担（于本判决生效之日起十日内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审判员 叶东晓
二〇一四年六月二十六日
书记员 俞梦潇