沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈和民二初字第00287号
原告沈阳格林豪森物业管理有限公司。
法定代表人谭书云，系该公司董事长。
委托代理人王兴权，系辽宁沃丰律师事务所律师
被告侴辉，男，汉族，系沈阳热力设备制造总厂厂长。
委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师
被告沈阳热力设备制造总厂。
法定代表人侴辉，系该厂厂长。
委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。
原告沈阳格林豪森物业管理有限公司诉被告侴辉、沈阳热力设备制造总厂物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月27日立案受理后，依法由审判员耿玉发适用简易程序进行了审理，在审理过程中因本案案情复杂，转为普通程序审理，后因办案人工作调动，由审判员王萍担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、戢伟参加评议，于2014年5月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王兴权，被告侴辉及二被告委托代理人常壮到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告沈阳格林豪森物业管理有限公司（以下简称格林物业）诉称，原告负责位于沈阳市和平区X路X号甲XXX大厦的物业服务工作，原告与大厦建设单位沈阳格林豪森房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定SOHO大厦物业费商场部分收费标准为10元／月／平方米。原告按规定进行了物业服务工作，被告事实上也接受了物业服务并多次书面对物业服务表示满意，但被告却拖欠2010年11月1日至2012年10月31日物业费共计1497612元，原告多次催要，被告拒不给付。被告二与沈阳格林豪森房地产开发有限公司于2004年以产权置换的形式签订《协议书》，沈阳格林豪森房地产开发有限公司于2006年向沈阳热力设备制造总厂及侴辉交付格林SOHO大厦一、二层共计6240.05平方米的物业，其中4045平方米归被告一所有，2095.05平方米归被告二所有，后被告一成立沈阳市禾丰炊具交易中心在该物业进行商业经营。被告二为个人独资企业，投资人为被告一。根据法律规定，个人独资企业的财产不足以清偿债务的，其投资人应当以其个人财产予以清偿，故被告一对被告二的物业费承担连带给付义务。鉴于以上事实，特诉至贵院，请法院支持原告的诉讼请求。：诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠的物业费1497612元（被告一给付物业费970800元，被告二给付物业费526812元）；2、请求法院判令被告一对被告二拖欠的物业费承担连带给付义务；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。
被告侴辉辩称，答辩人与原告不存在物业管理合同关系，原告要求答辩人给付物业费的诉讼请求不能成立，建议法庭驳回原告诉讼请求，理由如下：
一、答辩人不应给付原告物业费
沈阳格林豪森房产公司与被告二签订协议书一份，该协议第2条第2款规定，甲方给乙方提供的产权调换安置用房，必须保证是整体独立封闭的一、二层商业用房，协议签订后，房产公司交付房屋时，违反了协议的约定，交付的商业用房没有做到独立封闭的标准。在房屋交付的过程中，被告方的物业人员准备接手自己享有所有权房屋的物业管理，但是本案原告在房产公司的指使下已经实现强占了本案诉争房屋的物业管理。就这件事，被告与房产公司及原告多次进行交涉，在交涉过程中，物业公司的总经理兼房产公司的副总经理亢云生答复说，现在因为房屋已经建好，独立封闭已经做不到了。二层以上的房屋也都已经销售了，我们可以用不收取物业费来补偿这个问题。因此，被告物业公司的人员就没有接手物业管理。房产公司和物业公司也从来没有向被告提出过收取物业费的问题。按照交易的惯例，如果当初没有这种答复或者是默契的话，原告应该在被告办理入住手续的时候就应当让被告预缴一年的物业费。但事实上，物业公司和房产公司都没有提出，也证明当初就物业管理问题发生了纠纷，房产公司的人想要以不收取物业费来换取没有进行独立封闭作为补偿。但是被告和房产公司之间关于独立封闭的这个标准没有达到标准发生纠纷，经过沈阳市中级人民法院、和辽宁省高级人民法院，两审的审理均认定房地产公司违约，应当承担相应的违约责任。在这种情况下，物业公司才向本案的被告提起诉讼，距离入住已经有三年多的时间了。
二、原告与被告没有建立物业服务合同关系
1、诉争房屋是商业用房，不适用于普通物业住宅前期物业合同。前期物业管理合同必须要向业主公示，得到业主的认可后，才能对业主发生法律效力。开发商和物业公司委托的这种前期物业，物业管理条例明确规定，开发商必须在售房的同时对业主进行公示。收费标准也没有任何规定，答辩人与原告之间从未签订物业服务合同，双方也从未就物业服务的内容、方式、价格等进行任何形式的协商。原告所谓的“负责物业服务工作”一直未得到答辩人的认可。原告虽然于2007年2月取得了收费许可，但随后沈阳市物价局的文件即规定，非住宅的物业费用依照市场定价，此前与这一文件不一致的规定也同时废止，也就是说，原告取得的收费许可证在2007年11月起即没有任何效力。原告以此作为依据向答辩人主张物业费自然不能得到支持。
2、原告是受沈阳格林豪森房地产开发有限公司委托进行的前期物业管理，并且原告与房产开发公司系关联企业，房产开发公司为原告的股东。对于原告进行物业管理答辩人一直未予认可。首先，前期物业管理适用于住宅小区，且须在业主委员会未能成立的情况下进行临时物业管理。而本案诉争的物业系商业用途，非普通住宅小区，选择物业服务企业应当由物业所有权人依照市场行为确定。同时，就物业管理问题，答辩人与房产开发公司及原告一直存在争议，答辩人一直主张对此部分物业应当进行独立封闭，并且自行进行物业管理，并且向沈阳市中级人民法院提起诉讼，沈阳市中级人民法院和辽宁省高级人民法院的一、二审判决均证明了此部分事实，因此，原告依照房产开发公司进行物业管理，并且就此要求答辩人支付物业费的诉讼请求不能成立。
三、原告与开发公司此前一直对答辩人强调物业管理系无偿服务
1、由于答辩人与开发公司之间就房屋独立封闭及答辩人自己进行物业管理的事项一直存在纠纷，开发公司与原告均提出独立封闭目前无法实现，对答辩人不收取物业费。
2、本案物业使用人沈阳市禾丰炊具交易中心在原告的提供的调查表上盖章时，也是原告提出物业管理是无偿的，调查表是用于物业公司参加评比的需要情况下才出具的。
另外，2004年十三纬路炊具市场是当时最大的炊具中心，我们已经在这经营了13年了，经营面积为1万多平方米，当时格林房产的总经理找到我，说我们能不能合作一下，楼上归格林房产，楼下你继续开市场，我没有同意，后来又找了我几次。后来我找到同学帮我计算，我的同学与陈广生联系上了，陈广生帮我计算，之后派了好多人来做我工作，劝我与他们合作，后来我同意了，签订了合同。最后格林房产并没有没有按照合同执行，约定7000多平方米，后来只给我6000多平方米，合同约定给我的是独立封闭的，格林房产并没有按照合同约定执行。2008年我起诉到法院。依合同约定为独立封闭，水、电、煤气均为独立的。而现在却没有独立，所有的人都需要经过一楼上去。现在的炊具市场逐渐萎缩，市周边都在建立炊具市场，将我的业主都挖走了。现在有人看好我的房屋，但是因为当初并没有进行独立封闭影响到了我出售房屋。管理上十分混乱，无形的损失巨大。由于没有进行独立封闭，电梯、楼梯、滚梯的面积及工作量加大，一楼到二楼七个通道，面积达到能开车上去，导致我的实际使用面积减少。我认为物业费应当由格林地产公司向原告支付，因为造成这个局面的是格林地产公司导致的，而且格林地产公司也向我承诺过不收取我物业费。纠纷发生的根源主要是格林房地产违约造成的，当初交给我们房子的时候，我方就提到了没有独立封闭，我方找当时是格林房地产公司的副总经理兼格林物业公司的总经理亢云生谈了几次，他不让我方物业进住，说一个大楼不能有两个物业公司，让我们的物业撤出，也不收取我方的物业费了。所以我方就没有在物业的问题上与原告发生冲突。我们动迁的时候谈好的条件就是要求独立封闭，这也是一个前提。由于当时我不相信格林房产是否能够给我独立封闭，所以我还与他们谈了此事。在合同当中也提到了一、二楼是独立封闭的，所以是格林地产公司违约造成了此事。当时格林房地产公司还承诺我不收物业费弥补我的损失，所以在2008年起诉格林房地产公司违约行为时，原告并没有起诉物业费。
综上所述，原告与答辩人之间不存在物业管理合同关系，原告接受开发商的指定进行物业管理的行为答辩人一直未予认可，并且就此答辩人曾经提起诉讼，原告向答辩人提出给付物业费的诉讼请求不能成立，建议法庭驳回原告诉讼请求。
被告沈阳热力设备制造总厂辩称（以下简称热力总厂）辩称，同被告侴辉的答辩意见。
经审理查明：2004年11月12日，案外人沈阳格林豪森房地产开发有限公司（以下简称格林房产）与被告热力总厂签订协议书一份，约定以产权置换方式改造建设十三纬路炊具广场，格林房产向被告热力总厂提供产权置换建筑面积7388平方米，作为产权调换安置炊具广场商业用房，不足面积部分在五层提供办公室面积作为补足，两项合计7388平方米。格林房产提供给热力总厂的产权调换安置用房必须保证是独立封闭的一、二层商业用房，配电线路能达到独立控制的标准，供暖、供水、洗手间等相关配套设施应健全，可进驻使用。格林房产负责在该产权调换安置商业用房内配置能达到消防规定的消防设施，并在该部分工程竣工交付给热力总厂使用前，通过消防部门检测。改造工程完工后，格林房产向被告热力总厂及被告侴辉交付格林SOHO大厦一、二层共计6240.05平方米的房屋，被告于2007年5月31日接收。该房屋（即诉争房产）尚未办理产权证。庭审中二被告认可其中4045平方米归被告侴辉所有，剩余2195.05平方米归热力总厂所有。
就诉争房产热力总厂与格林房产发生房屋置换纠纷，热力总厂于2009年诉至沈阳市中级人民法院，在该诉讼中热力总厂诉讼请求之四为判令沈阳格林豪森房地产开发有限公司封闭一、二层商业用房，使其整体独立并承担改造费用，沈阳市中级人民法院于2011年1月10日作出的（2009）沈中民二初字第7号民事判决，市法院认为该项诉讼请求因涉案项目已经竣工备案，现有条件已无法进行整体封闭，故原告要求被告封闭一、二层商业用房的请求，无法支持。但是考虑到被告提供的置换房屋并未封闭，确实不符合双方合同约定，其行为已构成违约。虽然现无法对原告因被告未封闭房屋的违约行为而受到的具体损失数额作出明确鉴定，但鉴于被告应就其违约行为向原告承担相应的违约责任，故本院酌情判令被告给予原告适应的赔偿，赔偿数额酌定为50万元。关于原告提出要求其自管物业的主张，市法院认为，鉴于被告未封闭一、二层房屋的违约行为将一直持续，从解决双方矛盾的角度出发，原告应当与相关物业公司协商物业管理事宜，如协商不成，原告作为业主可自行进行物业管理事宜。对此判决，格林房产提起上诉，辽宁省高级人民法院于2011年5月5日作出（2011）辽民一终字第00056号民事判决书，对于热力总厂诉讼请求之四，省高院认为，一审判决第四项50万元赔偿额，是在鉴定机构无法评估的情况下而作出的酌定，缺乏证据支持，本院不予认定。如热力总厂仍然不服，可待证据充分时另行主张。
对于诉争房产所在的格林SOHO大厦，2006年9月20日第三人格林房产（甲方）与原告（乙方）签订前期物业管理服务委托合同一份，约定了委托管理服务内容、质量、物业管理服务费用、委托管理期限、双方权利义务、违约责任等内容。其中合同第七条约定大厦首次物业管理服务费收费标准：商场：10元／月.平方米……在该物业服务履行过程中，原告对诉争房产提供了物业服务。
依据二〇〇七年一月二十四日沈阳市物价局沈价发（2007）11号关于沈阳“格林SOH0大厦”物业服务收费指导标准的批复文件，商业部分物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积10.00元。原告于2007年2月5日取得收费许可证，商业部分收费标准为10元／月／平方米。
依据二〇〇七年十月二十四日沈阳市物价局沈价发（2007）87号关于规范物业服务收费管理工作的通知，公寓、别墅区和各类办公、生产、经营用房等非住宅建筑的物业服务，以及物业服务企业接受物业产权人（使用人）个别委托开展的特约服务，其服务收费实行市场调节价格，不再办理《收费许可证》。本通知从2007年11月1日起执行。
格林房产是原告的控股股东，控股80%。
被告热力总厂为个人独资企业，投资人为侴辉。
上述事实，有原告向法庭提供的协议书、商品房销售面积（变更）审核分层分户表、个人独资企业登记情况查询卡、（2010）沈和民二初字第1986号民事判决书、收费许可证、沈价发（2007）11号文件、前期物业管理服务委托合同、关于格林SOHO物业申请协议方式选聘物业企业的批复、（2011）辽民一终字第56号判决书、被告向法庭提供的（2009）沈中民二初字第7号民事判决书、原告公司变更登记核准通知书、原告工商注册档案、沈阳市物价局沈价发（2007）11号、87号文件及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为：案外人格林房产与原告签订前期物业管理服务委托合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。该协议已经约定原告为诉争房屋所在大厦的物业服务单位，原告客观上也为物业产权人被告侴辉、热力总厂在内的大厦业主提供了物业服务，二被告亦接受了原告的服务，原、被告之间已经形成物业服务合同关系，二被告应依合同的约定交纳物业费。被告热力总厂系个人独资企业，依据法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故在热力设备厂财产不足以清偿债务时，被告侴辉应以个人财产对该单位的债务进行清偿。对于原告主张的物业费应予支持。关于物业费的收费标准，原告主张10元／月／平方米计算，本院准许；被告侴辉、热力总厂按各自产权面积即4045平方米、2195.05平方米分别计算物业费，共二年，物业费分别为970800元、526812元。关于被告侴辉提出根据沈阳市物价局沈价发（2007）87号文件规定，物业服务收费实行市场调节价格，不再办理《收费许可证》，不应按照10元／月／平方米计算物业费的抗辩意见，原告提供的物业服务费标准是经物价局批准的，在沈阳市物价局在下发沈价发（2007）87号文件后，原告与被告侴辉及热力总厂并未就物业费的收费的标准达成新的协议，故物业费仍按原标准计算；被告提出的未与原告签订物业服务合同故不交纳物业费、前期物业管理仅适用于住宅小区而不适用于商业用途的诉争房的抗辩，无法律依据，本院不予采信。被告提出的原告及格林房产之前提出物业管理系无偿服务的抗辩，证据不足，本院不予采信。关于被告侴辉提出原告的物业服务存在瑕疵抗辩意见，因未提供相应的证据证明，本院不予采信。被告提出应由格林房产支付物业费的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告侴辉于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司从2010年11月1日至2012年10月31日期间的物业费970800元；
二、被告沈阳热力设备制造总厂于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司从2010年11月1日至2012年10月31日期间的物业费526812元；
三、被告侴辉对被告沈阳热力设备制造总厂给付的上述款项承担连带责任；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
四、驳回原告沈阳格林豪森物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费18279元（原告已预交），由被告侴辉承担13508元，由被告沈阳热力设备制造总厂承担4771元，并于付款同时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 萍
人民陪审员 董 秀 坤
人民陪审员 戢 伟
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 宇文思宁
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定之规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。