山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙龙民初字第622号
原告（反诉被告）：仇迎春，女，1963年1月30日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭雁，山东崇真律师事务所律师。
被告（反诉原告）：龙口市海富房地产开发有限公司。
法定代表人：曹杰，任董事长。
委托诉讼代理人：王志昌，龙口市海富房地产开发有限公司职工。
委托诉讼代理人：杨润东，龙口市海富房地产开发有限公司职工。
被告：天津江山锦绣房地产经纪有限公司。
法定代表人：江玉玮，任总经理。
原告（反诉被告）仇迎春与被告（反诉原告）龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称海富公司）、天津江山锦绣房地产经纪有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仇迎春的委托诉讼代理人郭雁，被告（反诉原告）海富公司的委托诉讼代理人王志昌、杨润东到庭参加了诉讼，被告天津江山锦绣房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）仇迎春诉称，2010年10月14日，原告与被告签订了《商品房预（销）售合同》及补充协议，原告购买的被告预售的位于龙口市的南山西海岸第63幢63号1单元11层1103号房，总房款248950元。被告应在2011年12月31日前将符合该合同约定的商品房交付原告，如逾期交房超过90日后，自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已缴付万分之二的违约金，但被告至今未交付房屋。请求依法判令被告给付原告逾期交房违约金66469.65元（248950元*每天万分之二*1335天）。
被告（反诉原告）海富公司辩称，原告提出的逾期交房及违约金问题，原告未按照约定期限支付房款，最后一笔交款时间为2013年9月15日，我方依据2010年10月14日与原告方签订的补充协议第二条规定，有权不承担逾期交房的违约责任。补充协议第二条约定，买受人必须按照合同约定的付款方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房的违约责任，该协议系双方真实意思的表示，协议是合法有效的，因此，不存在逾期交房的违约金问题。依据双方签订的商品房预销（售）合同约定，买受人于2010年10月25日前应付清首付款74685元，于三个月内即2011年1月25日前付房款99580元，余款74685元应于房屋交付使用前即2011年12月31日全部付清，原告未按约定期限付清购房款，已构成违约，我方提出反诉要求原告给付违约金24643元（其中第一笔违约金为75315元*33天*0.0005=1243元，第二笔违约金为75000元*624天*0.0005=24643元）。
反诉被告仇迎春辩称，反诉原告于2011年12月31日前涉案房屋根本没有建成，更达不到交付条件，故反诉被告根据不安履行抗辩权，没有支付房屋余款，且反诉原告于2013年9月15日通知反诉被告领取钥匙当日，反诉被告已将余款付清，且反诉原告接受款项时未提任何异议，因此反诉被告不存在逾期付款的行为。
被告天津锦绣房地产经纪有限公司未到庭应诉亦未答辩。
经审理查明，2010年10月14日，原告与被告海富公司签订《商品房预（销）售合同》，合同的主要内容为：原告购买被告海富公司位于龙口市开发区环海路西侧（西海岸）第63号楼1单元xx层xxxx室商品房。建筑面积为：60.61平方米。单价为每平方米4107.41元，总金额为：贰拾肆万捌仟玖百伍拾元。付款方式及期限为：原告于2010年10月25日前，付清首付款74685元，2011年1月25日前付房款99580元，余款74685元应于2011年12月31日前全部付清。原告逾期付款的违约责任：原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告海富公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告海富公司有权解除合同。被告海富公司解除合同的，原告按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告海富公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告海富公司支付逾期应付款万分之五的违约金。交付期限：被告海富公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格商品房，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告海富公司逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告海富公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告海富公司应当原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告海富公司按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金……。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，协议主要内容为：原告必须按合同约定的付款方式付清应付款项，否则被告海富公司不予交房且不承担逾期交房违约责任，原告在接到被告海富公司商品房交接通知后，必须在十五日内前来办理商品房交接手续。超过十五日后，每超一日原告按该商品房总价款的万分之五向被告海富公司支付违约金。原告接到商品房交接通知后三十日仍未前来办理商品房交接手续，被告海富公司有权解除合同。原告按合同约定承担违约责任。合同签订后，原告分别于2010年10月15日、2010年10月25日、2011年2月27日、2013年9月15日分别付给被告海富公司定金和购房款20000元、78950元、75000元、74589元。原告与被告海富公司对上述合同及付款情况均无异议。2013年9月15日，被告海富公司将房屋交付给原告。
2016年1月20日，被告海富公司取得了西海岸一期63号楼《龙口市建设工程竣工验收备案表》。
原告起诉时同时列天津江山锦绣房地产经纪有限公司为被告，后申请撤回起诉，本院当庭口头裁定准许原告撤回对天津江山锦绣房地产经纪有限公司的起诉。
上述事实有当事人陈述、《商品房预（销）售合同》、补充协议、收款收据、建设工程竣工验收备案表等证据在卷佐证。
本院认为，原告仇迎春与被告海富公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同的内容对双方当事人均具有约束力，当事人应当按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、被告海富公司是否存在逾期交房？是否应向对方承担违约责任。2、原告逾期付款是否存在违约,是否应承担违约责任?
针对焦点1，本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告海富公司应于2011年12月31日前将房屋交付给原告，但被告海富公司未按合同约定向原告交付房屋，于2013年9月15日才向原告交付房屋，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任。因此原告要求被告海富公司承担逾期交付房屋违约金的请求，证据充分，符合法律规定和双方约定，对于合理部分，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……。依照上述规定，被告已于2013年9月15日将房屋交付给了原告，而且原告也实际占有房屋，应认定被告海富公司于2013年9月15日履行了交付房屋的合同义务。故被告海富公司承担违约金的起止时间应为2012年1月1日至2013年9月15日止，共计623天。被告海富公司应按原告实际支付的购房款、实际逾期交付房屋的时间、约定的违约金比例向原告支付违约金。
针对焦点2，本院认为，按照双方合同约定，原告应于2011年1月25日前付给被告海富公司购房款99580元，但原告未按合同约定的时间履行给付购房款99580元的义务，其行为构成违约，应按合同约定向被告海富公司承担违约责任。因此被告海富公司反诉要求原告给付此次逾期付款违约金，理由正当，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告逾期支付购房款数额为：2011年1月25日前应支付99580元，原告第一次付款时按约定多支付24265元，2011年2月27日，原告支付75000元。故原告逾期支付购房款数额为：99580元-24265元=75315元。原告逾期付款天数为：33天。原告应按逾期付款的数额、逾期时间、约定的违约金比例向被告支付违约金。
原告2011年12月31日前未给付被告购房款74685元是否构成违约？对此本院认为，按双方合同约定和对合同的理解，被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋的同时原告向被告付清购房款74685元，而且双方在2013年9月15日办理房屋交接时也是按照此方式履行的。但此时被告并不具备按合同约定向原告履行交付合格商品房的能力。原告以被告未按合同约定交付房屋行使不安抗辩权，符合法律规定，因此原告对此次逾期付款不构成违约。故被告要求原告给付该笔逾期付款违约金的反诉请求，理由不当，本院依法不予支持。
综上，被告海富公司应支付给原告违约金为：173950元（2011年12月31日前实际付款）*0.002*623天=21674.17元；原告应支付被告海富公司违约金为：75315元（2011年1月25日前未付房款）*0.0005*33天=1243元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）龙口市海富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）仇迎春自2012年1月1日至2013年9月15日逾期交付房屋违约金21674.17元。
二、原告（反诉被告）仇迎春于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）龙口市海富房地产开发有限公司自2011年1月26日至2011年2月27日逾期付款违约金1243元。
三、驳回原告（反诉被告）仇迎春其他诉讼请求和被告（反诉原告）龙口市海富房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1462元，原告（反诉被告）仇迎春承担1120元，被告（反诉原告）龙口市海富房地产开发有限公司承担342元；反诉费208元，原告（反诉被告）仇迎春承担50元，被告（反诉原告）龙口市海富房地产开发有限公司承担158元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 刁希成
人民陪审员 王维君
人民陪审员 刘文花
二〇一六年十一月三日
书 记 员 吴楠楠