河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二终字第00924号
上诉人（原审被告）范青，干部。
上诉人（原审被告）田东，职工。
二上诉人共同委托代理人余良，河南朝野律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵玉海，个体户。
委托代理人周天雷，河南兴淮律师事务所律师。
上诉人范青、田东因与被上诉人赵玉海为合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2013）桐民初字第00261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范青及二上诉人共同委托代理人余良，被上诉人赵玉海及其委托代理人周天雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告赵玉海原在桐柏县城关镇淮庙社区第六小区34号有砖混结构两层房屋一处，原告有房屋所有权证，房屋所有权证写明房屋所有权人为赵玉海。2010年11月8日，原告赵玉海与被告范青、田东签订了《房屋联建协议书》，约定原告的房宅交由二被告开发，房屋建好后，一、二楼房屋的所有权归原告，二被告付给原告款170000元，《房屋联建协议书》第四条约定：房屋出现一、二楼所有房屋里、房屋外质量问题，一切由乙方全部负责承担。房屋按合格工程质量为准。《房屋联建协议书》第七条约定：甲乙双方应本着友好、合作、协商的原则，因任何一方违约所造成的经济损失，由违约方全部赔偿承担，并承担违约金80000元整。原告入住后，发现房屋多处开裂，存在质量问题。经南阳市房建房屋安全鉴定中心房屋安全鉴定：综合评定该楼房安全等级为B级，建议加固处理。经郑州市瑞杰结构加固工程有限公司鉴定：该楼房（共七层）加固费用为24080元。原告房屋裂缝仍在继续扩大，经济损失数额现不能确定。
原审法院认为：原被告签订《房屋联建协议书》，约定原告的房宅交由二被告开发，房屋建好后，一、二楼房屋的所有权归原告，二被告支付给原告款170000元，并约定一、二楼所有房屋如出现质量问题由二被告全部负责，因任何一方违约所造成的经济损失，由违约方全部赔偿，并赔偿违约金80000元。因原告原来的房屋有房屋所有权证，原被告联建的新房屋有关部门可依法为其补办房屋所有权证等相关手续，故原被告签订的《房屋联建协议书》属有效合同。原被告自愿达成的协议符合法律规定，本院应予采纳。二被告所建房屋经房屋安全鉴定：综合评定该楼房安全等级为B级，建议加固处理。二被告的行为违反了双方签订的《房屋联建协议书》的约定，二被告应支付原告协议约定的违约金，且二被告应互负连带赔偿责任。原告要求二被告赔偿违约金80000元，应予支持。经鉴定所需加固费用是指共七层楼房的加固费用，并非仅原告一、二层房屋加固费用，原告房屋裂缝仍在继续扩大，经济损失数额现不能确定，且二被告也没有请求调整违约金数额，故应按协议约定赔偿违约金。原告要求二被告赔偿经济损失，因已支持原告违约金请求，对损失赔偿本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告范青、田东于本判决生效后十日内赔偿原告赵玉海违约金80000元，被告范青、田东互负连带赔偿责任。二、驳回原告赵玉海要求被告范青、田东赔偿经济损失30000元的诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，鉴定费30000元，共计32500元，原告负担107OO元，二被告负担21800元。
范青、田东上诉称：1、双方签订的房屋联建协议约定所建的楼房未经规划许可、未经勘察设计，明显违反法律的禁止性规定，属无效协议，一审认定协议有效错误；2、双方联建房屋第一、二层是按照被上诉人的要求建设的，房屋出现质量问题责任在被上诉人，上诉人并不违约，不应向被上诉人支付8万元违约金；3、根据鉴定报告本案整栋房屋的加固费用为24080元，违约金依法不应超过7300元，一审认定80000元违约金明显过高；4、被上诉人申请所做的鉴定与其诉讼请求毫无关联，鉴定费不应由上诉人承担。本案应为合伙协议纠纷，一审认定为建筑工程合同纠纷不当。故请求撤销一审判决，发回重审，或依法改判，诉讼费、鉴定费由被上诉人负担。
被上诉人赵玉海辩称：1、双方签订的联建协议，主体合格，内容合法，意思表示真实，应为有效合同，即使合同无效，也不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力，上诉人仍应支付8万元违约金；2、从协议看，双方是房屋联建关系，而非合伙关系，双方协议约定上诉人对房屋质量负责，被上诉人没有任何责任；3、由于质量问题给被上诉人造成巨大损失，现裂缝仍在扩大，损失仍在增加，远远大于维修加固费用，8万元违约金过高明显不成立，本案鉴定费也应当由上诉人负担。故原审判决认定事实清楚，证据扎实充分，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人双方均无新证据向本院提交。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋联建协议明确约定房屋出现质量问题，一切由上诉人全部负责承担，现被上诉人入住后，发现房屋多处开裂，存在质量问题，经南阳市房建房屋安全鉴定中心鉴定：综合评定该楼房安全等级为B级，建议加固处理，故上诉人应对联建房屋存在的质量问题承担责任，上诉人称其不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于被上诉人的损失问题，本案争议楼房经南阳市房建房屋安全鉴定中心房屋综合评定，该楼房安全等级为B级，建议加固处理，后经郑州市瑞杰结构加固工程有限公司鉴定，该公司于2014年7月1日出具鉴定报告，针对房屋当时的问题出具了加固方案和报价，加固费用为24080元，这应当成为本案认定被上诉人损失和违约金的依据。本案中被上诉人的损失应为对楼房进行维修加固的费用，即24080元，根据鉴定报告该费用应用于对双方联建房屋的加固，一审中被上诉人请求判令上诉人赔偿其经济损失10万元没有依据，不予支持。关于违约金是否过高问题，违约金不仅具有惩罚性，还具有补偿性，虽然双方的房屋联建协议约定如一方违约给对方造成经济损失，违约方承担赔偿全部损失，并承担违约金8万元整，但本案中被上诉人的实际损失为24080元维修加固费用，双方约定的8万元违约金明显超过所造成损失的30%，依法应当认定为过分高于所造成的损失，故上诉人称原审判令其支付被上诉人违约金8万元过高的上诉理由成立，本院予以采纳，综合考虑双方过错、协议的履行情况、本案实际损失及房屋至今仍未加固处理的情况，就本案而言，上诉人应承担的违约金酌定为：7224元（24080×30%）。另外被上诉人申请对联建房屋加固费用进行鉴定所支出的1万元鉴定费用，属被上诉人为进行诉讼所必须支出的费用，应由上诉人承担，上诉人所支出的2万元鉴定费由其自行承担。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销桐柏县人民法院（2013）桐民初字第00261号民事判决；
二、上诉人范青、田东于本判决生效之日起五日内赔偿被上诉人赵玉海损失24080元（加固费用），由其委托有资质的第三方依照郑州市瑞杰结构加固工程有限公司所出具的加固方案对本案联建房屋进行加固处理；
三、上诉人范青、田东于本判决生效之日起五日内支付被上诉人赵玉海违约金7224元；
四、驳回被上诉人赵玉海的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2500元、鉴定费30000元，二审案件受理费1800元，合计34300元，由上诉人范青、田东共同负担31800元、被上诉人赵玉海负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长 王干祥
审判员 王 生
审判员 王小军
二〇一五年十一月二日
书记员 高 璐