广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第125号
原告：张海军，住湖南省祁东县。
原告：周芳，住广东省广州市萝岗区。
上列两原告的共同委托代理人：邓志琴、ＸＸ龙，广东金粤律师事务所律师。
被告：增城香江房地产有限公司，住所地广东省增城市新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲商业街A幢三楼。
法定代表人：翟美卿，该公司董事长。
委托代理人：乐昕，该公司职员。
原告张海军、周芳诉被告增城香江房地产有限公司（以下简称香江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审理，公开开庭进行了审理。原告张海军、周芳的共同委托代理人邓志琴，被告香江公司的委托代理人乐昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海军、周芳诉称：张海军、周芳与香江公司于2012年2月21日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定张海军、周芳以套内建筑面积单价8294.87元／平方米购买香江公司位于增城市翡翠绿洲森林半岛街77号804房（套内面积81.79平方米），上述合同第十八条约定“面积差异处理”，房屋套内实测面积少于合同约定套内面积的，其中面积误差比在3%以内的房价款和利息由香江公司返还给张海军、周芳；面积误差比超过3%部分的房价款由香江公司双倍返还张海军、周芳。2014年8月28日，张海军、周芳领取涉案房屋的房产证，房产证上显示该房屋套内面积为77.13平方米，与合同约定面积误差比为5.70%。因此，香江公司应返还房价款及利息，现香江公司对张海军、周芳的合法要求予以拒绝。为此，张海军、周芳诉至法院，请求法院判令，一、香江公司向张海军、周芳支付房产套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的房款价20492.12元及利息（利息从2012年7月27日起按同期房地产开发贷款利率即中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清款项之日止）；二、香江公司向张海军、周芳支付房产套内建筑面积误差比绝对值超过3%以上部分的双倍房款价36969.45元；三、香江公司向张海军、周芳支付逾期支付违约金（从2014年10月28日起按未付款项60430.97元以每日万分之五计至实际付清款项之日止）；四、本案诉讼费用由香江公司承担。
被告香江公司辩称：一、对于张海军、周芳提出的第一项诉讼请求中房价款20492.12元没有意见，对利息有异议，因合同没有约定利息。二、对于张海军、周芳提出的第二项诉讼请求中双倍返还面积差异款有异议，张海军、周芳该项诉请没有依据，因附件七补充协议第六条明确约定面积差异的处理方式，若双方不解除合同，在办妥产权证之日起六十日内，按约定的套内面积单价及对应面积计算进行多退少补，故不存在双倍返还面积差异款的情况。三、香江公司同意支付违约金，对于张海军、周芳主张的违约金按每日万分之五计算的标准没有异议，因香江公司与张海军、周芳于2014年11月14日签订了《翡翠绿洲产权证面积差异多退少补款确认书》，所以违约金的起算时间应为2014年11月14日，计算基数以应退房款38977元为准。
经审理查明：2012年2月21日，张海军、周芳（乙方、买方）与香江公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为……森林半岛街77号幢8层804号房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇翡翠绿洲森林半岛街77号804房。……该商品房合同约定建筑面积共106.03平方米，其中，套内建筑面积81.79平方米，共有分摊面积约24.24平方米……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米（人民币）8364.13元，总金额（人民币）684102元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款……按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州第一支行……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……乙方同意继续履行本合同情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=│（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积│／合同约定套内建筑面积×100%……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1.甲乙双方共同办理甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”，该合同附件七本合同补充协议约定“……第六条关于面积差异处理方式的变更约定《商品房买卖合同》约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，买卖双方不解除合同，在产权证办妥之日起60日内根据约定的套内面积单价对计价面积进行多退少补。甲乙双方任何一方未按约定履行面积差异多退少补义务的，违约方应每日向守约方支付应补或应退款项的万分之五作为违约金……第十五条本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准”。签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件后，张海军、周芳依约履行了支付房价款的义务。
2014年8月28日，增城市国土资源和房屋管理局填发房地产权属人为张海军、周芳的《房屋所有权证》，载明位于增城市新塘镇翡翠绿洲森林半岛街77号804房的建筑面积为101.17平方米，套内建筑面积为77.13平方米。
2014年11月14日，张海军、周芳在香江公司处领取涉案房屋的房地产权证，并签署《领取﹤房地产权证﹥原件确认单》。同日，张海军、周芳在香江公司提供的《翡翠绿洲产权证面积差异多退少补款确认书》上签名，确认以下内容，合同约定套内面积81.79平方米，实测套内面积77.13平方米，误差面积4.66平方米，误差比5.69%，房屋单价8364.13元／平方米，香江公司应退房款38977元，退房款转到周芳名下，银行卡号62×××88，等等。另，张海军、周芳将该栏中打印的内容“本人确认上述房屋面积差异款项到账后，开发商已经按照合同约定履行完毕义务，本人不再就面积差异的问题向贵司再行主张任何权利。”用笔划线删除。
在本案审理过程中，一、张海军、周芳和香江公司均确认至2015年1月21日，香江公司仍未支付给张海军、周芳涉案房屋的面积差异款。二、香江公司同意退还38977元面积差异款给张海军、周芳。三、张海军、周芳陈述在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时，由于法律意识不强，只看了合同内容，没有看补充协议的内容，且补充协议第五条、第六条等约定排除了香江公司的义务；合同第十八条对面积差异的计算有明确约定，故应以该约定为准；香江公司已确认合同第十八条的面积差异计算公式适用于本案，所以对于面积差异比率在3%以内的按单倍计算并计算利息，面积差异比率在3%以上的按双倍计算；根据合同第三十二条约定，合同与补充协议有同等效力，故补充协议不应优于合同，合同与补充协议都是香江公司提供的格式合同，在双方有争议的情况下，应作出不利于香江公司的解释；香江公司拒不按合同约定退补面积差异房价款有违合同约定和法律规定；因涉案房屋的实际面积与合同约定面积不一致，香江公司已构成违约，且涉案房屋面积的减少，导致房屋户型产生变化，香江公司仅退还单倍面积差异款，不足以弥补其经济损失。香江公司抗辩，无论是合同还是补充协议都有张海军、周芳的签名，说明张海军、周芳是知晓并理解整个合同的，现张海军、周芳仅引用对自己有利的条款予以认可，对其不利的条款予以排除，违反契约精神；其公司承认合同第十八条的计算公式，是因该计算公式是独立于第十八条的技术性约定，即使合同第十八条没有作出说明，对于面积差也是按该公式计算，但不能引申为其公司认可第十八条中关于利息的计算；双方在签订涉案合同时是无法确认涉案房屋的实际面积，因此才约定了面积差异的相关条款，现张海军、周芳因涉案房屋存在面积差异而主张其公司存在违约没有依据。四、张海军、周芳主张《翡翠绿洲产权证面积差异多退少补款确认书》是香江公司单方制作，若其不在该确认书中签名就无法领取到产权证书，故对该确认书的内容不予认可。香江公司抗辩，该确认书虽是其公司制作，但确认书的内容是可以修改的，且张海军、周芳已作出的更改，将“业主确认”一栏打印的内容划线删除，故未修改或删除部分的内容是张海军、周芳认可的；同时，张海军、周芳称不签该确认书就无法领取涉案房屋产权证的陈述不属实。五、对于合同附件七第六条中约定的“产权证办妥之日”如何理解的问题。张海军、周芳认为，“产权证办妥之日”指的房屋产权证上载明的登记日期，涉案房屋的产权证书在2014年8月28日已办妥，根据补充协议第六条约定违约金应从办妥涉案房屋产权证之日即2014年10月28日起算。香江公司则认为，“产权证办妥之日”指的是张海军、周芳自香江公司处签领房屋产权证之日。
2015年1月26日，中国工商银行股份有限公司广州第一支行出具《情况说明》，载明“客户张海军、周芳的房产证原件已于2014年11月7日移交给开发商客服部，房产证编号分别为穗字第1220360427号、穗字第1220360428号。特此声明。”
为查明涉案房屋的房屋产权证的领取情况，本院向增城市国土资源和房屋管理局发函，该局于2015年2月10日向本院出具《市国土房管局关于新塘镇翡翠绿洲森林半岛街77号804房权属情况的答复》（含附件受理回执复印件），内容为“位于新塘镇翡翠绿洲森林半岛77号804房的权属人为张海军、周芳。该房屋的《房地产权证》和《房地产他项权证》原件由中国工商银行有限公司广州第一支行代理人曾志炜于2014年11月7号领取。专此函复。”。
本院认为：张海军、周芳与香江公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应严格遵守。
关于面积差异款的计付问题。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》的第十八条约定了房屋面积差异款的处理方式，但在附件七补充协议中，双方已经协商变更了上述条文中关于房屋面积差异款处理方式的约定，故张海军、周芳认为不应适用附件七补充协议第六条的约定，主张面积差异超过3%的部分按《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条的约定双倍计算以及要求香江公司支付利息的诉请，于法无据，本院不予支持。根据附件七补充协议第六条“《商品房买卖合同》约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，买卖双方不解除合同，在产权证办妥之日起60日内根据约定的套内面积单价对面积进行多退少补。”的约定，涉案房屋的面积差异款应据实结算；经核算，涉案房屋的面积差异款为38976.85元［（81.79平方米－77.13平方米）×8364.13元／平方米］。鉴于张海军、周芳向香江公司签署的《翡翠绿洲产权证面积差异多退少补确认书》已确认涉案房屋应退房款为38977元，且香江公司答辩亦同意支付面积差异款38977元给张海军、周芳，现张海军、周芳要求香江公司支付面积差异款38977元，本院予以支持。至于张海军、周芳诉请超过38977元部分的面积差异款及利息，缺乏依据，本院不予支持。
关于违约金的计付问题。本院认为，涉案房屋是否存在面积差异以及差异的面积大小，须在涉案房屋取得产权证书后方才能确定，而香江公司只有在知悉涉案房屋的产权证登记的面积后方能据此核算涉案房屋的面积差异数值以及应退房款。从本案查明的事实可知，张海军、周芳办理按揭贷款的中国工商银行股份有限公司广州第一支行在2014年11月7日从房管部门领取涉案房屋房产证并交给了香江公司，由此可见，香江公司应当在2014年11月7日知悉并确定涉案房屋的面积差异数值，因此本院综合考量认定应以涉案房屋的按揭银行领取房屋产权证之日视为“产权证办妥之日”较为合理。根据附件七补充协议第六条约定，香江公司应在办妥产权证之日的60日内即2014年11月7日至2015年1月5日期间根据套内面积单价对面积进行退款，逾期未履行该项义务的，每日按应退款项的万分之五支付违约金。但香江公司至今未支付涉案房屋面积差异款给张海军、周芳，其行为已经构成违约，现张海军、周芳主张要求香江公司支付违约金，合理合法，本院予以支持。鉴于香江公司答辩同意自张海军、周芳签署《翡翠绿洲产权证面积差异多退少补确认书》之日即2014年11月14日起每日按应退房款38977元的万分之五计付违约金给张海军、周芳，本院予以准许，但违约金总额应以面积差异款38977元为限。对于张海军、周芳诉请的违约金计算方式以及超出上述数额的违约金部分，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告增城香江房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张海军、周芳支付涉案房屋面积差异款38977元；
二、被告增城香江房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张海军、周芳支付房屋面积差异款的违约金（从2014年11月14日起每日按面积差异款38977元的万分之五计至付清上述面积差异款之日止，违约金的总额以不超过房屋面积差异款38977元为限）；
三、驳回原告张海军、周芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费670元，由原告张海军、周芳负担245元，被告增城香江房地产有限公司负担425元。原告张海军、周芳已预交案件受理费670元，除应由原告张海军、周芳负担案件受理费425元外，其余的245元本院不予退回，由被告增城香江房地产有限公司在履行上述判决义务时一并迳付给原告张海军、周芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卢艳晖
二〇一五年三月十六日
书记员 赵洁玲
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。