上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1045号
原告（反诉被告）鲁萍。
原告（反诉被告）沈晔。
上述二原告共同委托代理人沈国平。
上述二原告共同委托代理人杨卫华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱颖。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）鲁萍、沈晔与被告（反诉原告）朱颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用简易程序分别于2014年5月7日、7月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2014年11月13日再次公开开庭进行了审理。原告鲁萍及二原告的前委托代理人路嘉明参加了第一次庭审，二原告的共同委托代理人杨卫华参加了第二、三次庭审，原告沈晔及二原告的共同委托代理人沈国平、被告朱颖及其委托代理人李亚辉均参加了三次庭审。本案现已审理终结。
原告鲁萍、沈晔诉称：原、被告于2009年1月2日就被告购买原告名下位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定房屋转让价为人民币（以下币种同）250，000元，2013年8月至12月31日间办理房产过户手续。合同签订后，被告及其丈夫一直拖延办理手续，直至2014年3月10日，双方至房产交易中心办理过户手续时，被告在交易中心工作人员的询问下才透露自己交金未满以及自己丈夫已有房的事实。此刻原告才知道被告不能过户以及一直拖延过户时间的原因。鉴于合同已超过规定过户期限，且被告又存在不能办理过户手续、逾期不付剩余20，000元购房款的事实，原告诉至法院，请求判令：1、解除与被告签订的上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房地产买卖合同。2、被告搬出上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室，并把房屋还给原告。
被告朱颖辩称：同意解除与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，但解除合同的过错不在被告，房子没有过户的原因不是限购，而是限售，事实上双方在中介签订房屋买卖合同时就明知系争房屋是动迁安置房，满5年后才能交易，而原、被告订立合同时是不可能预知限购的发生，限购政策没有溯及力，如果没有2009年房屋的限售，原、被告早就可以过户。被告咨询交易中心后得知，对于限售加限购的情况，不能完成过户是由于限售导致的，即便不限购双方也要重新签订合同。根据规定，购房时间以网上备案时间为准，如果不是限售，2009年双方就可以完成网上备案，现由于限售原因网上备案时间不是2009年，这是没有完成过户的原因。本案合同解除存在互相返还的问题，被告同意返还原告房屋，但现在房价上涨，原告拿回房屋没有损失，但被告却因政策原因产生损失，原告应当返还被告购房款并赔偿相应的房屋溢价款。为此，被告还向本院提起反诉，请求判令：1、原、被告2009年订立的房地产买卖合同于2014年5月30日解除；2、原告赔偿被告房价损失97万元；3、原告返还被告已付购房款23万元。
原告鲁萍、沈晔针对被告的反诉辩称：同意原、被告2009年订立的房地产买卖合同于2014年5月30日解除，但不同意支付被告房价损失97万元，导致合同不能履行且实现目的的责任方是被告而非原告，本案所涉交易不能完成的原因不是政策，是因为被告的行为，被告在明知有限购政策的情况下，没有努力使自己符合过户条件，存在重大过错，被告应为合同解除承担违约责任。本案合同目的无法实现，符合法定解除的条件。原告本诉中未要求被告赔偿损失，原告的租金主张是考虑调解而提出的，不是作为诉请要求被告赔偿，如果被告如期迁出系争房屋，原告同意返还被告已付的购房款。
经审理查明：2008年8月3日，系争房屋被核准登记在二原告名下，该房屋系配套商品房，自登记之日起5年内不得转让、出租。
2009年1月2日，二原告作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款共计250，000元，乙方于2009年1月2日前支付150，000元，于2009年4月30日前支付80，000元，于2013年12月31日前支付20，000元；甲、乙双方同意，甲方于2009年1月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按照本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。买卖合同还对房屋交易中的其他事宜进行了约定。
合同签订后，被告按约共计支付二原告购房款230，000元。2009年1月2日，原告将系争房屋交付被告，被告进行了装修。
2013年10月8日，二原告的委托代理人沈国平与被告朱颖的配偶见面商讨了增加房款的问题。2014年1月11日、2月13日，二原告的委托代理人沈国平向被告朱颖发函，通知被告办理系争房屋的过户手续，但信件均被退回。2014年2月18日至2014年3月10日，二原告的委托代理人沈国平与被告朱颖短信沟通了增加房款和房屋过户的事宜。2014年3月10日，二原告及被告共同赴上海市松江区房地产交易中心办理系争房屋的产权过户，但因当时被告已不符合本市的购房政策而未能过户。
另查明，2008年12月21日，被告朱颖及案外人王某某与案外人张某、宋某签订了《上海市房地产买卖合同一份》，将位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房屋出售给案外人张某、宋某，上述房屋于2009年4月25日被核准登记在张某、宋某名下。被告朱颖欲证明其为购买系争房屋已将仅有的一套房屋卖掉。二原告则认为二次交易具有独立性，被告提交的该合同与本案无关，且根据被告的陈述，其换房属越换越小，与常理不符。
庭审中，二原告亦提交了房屋租赁协议书及租金收据等证据，欲证明二原告不能完成过户交易，导致其不能购房产生了房租损失。被告则认为原告在上海是有房屋的，这些合同可以随意至中介处签订，故被告对于该合同及收据的真实性均不认可。
诉讼中，鉴于原、被告对于系争房屋的市场价值无法达成一致意见，且二原告主张以2013年8月系争房屋可进入交易市场的时间为评估时点，而被告主张以2014年5月30日双方解除合同的时间为评估时点，故经原、被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋在以上二个时点的市场价值进行了评估。该公司于2014年10月10日出具了二份房地产估价报告，该报告明确系争房屋在2013年8月30日的市场价值为106万元，在2014年5月30日的市场价值为114万元。
针对上述估价报告，原、被告均没有异议。二原告认为评估的发起方不是原告，希望法庭对于评估费予以考虑；要求采用2013年8月份的估价报告，当时就可以过户了，原告反复催促被告过户，但被告拖延办理，所以后续房屋价格的变化风险应由被告承担。被告则认为应以2014年5月30日的估价报告作为认定事实的依据，本案诉讼焦点是合同解除后的责任以及后果处理的问题，故以合同解除时间作为评估时点是合理的，根据2013年8月份的事实和政策，当时是不可能过户的，原告对此也是知晓的。鉴定部门认为，估价是针对时点的，时间不同，价格会有浮动，评估费无法合并，因为双方对于房价评估的时点不同，所以鉴定部门向原、被告各自收取了4，000元鉴定费用，分别出具了报告，评估价格中包含了二次装修的价格。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、信函及收据、短信记录、房地产估价报告以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告于2009年1月2日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但因系争房屋是拆迁安置房，交易过户的周期较长，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即被告朱颖非本市户籍居民，受本市限购令影响，事实上已不可能继续履行合同，故原、被告均同意于2014年5月30日解除双方所签的《上海市房地产买卖合同》，于法不悖，本院予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告理应搬离并将系争房屋连同添附在房屋上的装饰装修物一并返还给二原告，二原告亦应将已收取的购房款23万元返还给被告。再次，对于被告所主张的系争房屋溢价的损失，本院认为，本案中合同解除的缘由主要是限购政策所致，而并非可归责于双方当事人的原因，故以2014年5月30日合同解除之日作为房屋估价的评估时点更为合理、公正，为此，根据鉴定部门的估价报告，本案系争房屋的市场价值应为114万元，至于其中的溢价款部分89万元，如果合同继续履行，应属于被告可以获得的利益，现因不可归责于双方的原因导致合同解除，从公平原则考虑，二原告理应将该笔溢价款全额返还给被告。被告提供的证据不足以证明其存在为订立合同而实际发生的费用等合理损失，故本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）鲁萍、沈晔与被告（反诉原告）朱颖于2009年1月2日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年5月30日解除；
二、被告（反诉原告）朱颖于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）鲁萍、沈晔位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
三、原告（反诉被告）鲁萍、沈晔于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）朱颖已付购房款230，000元；
四、原告（反诉被告）鲁萍、沈晔于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱颖房屋溢价损失890，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费7，840元，司法鉴定费8，000元，合计诉讼费15，920元，由原告（反诉被告）鲁萍、沈晔负担15，173元（已付4，080元，余款11，093元于判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）朱颖负担747元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。