上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初11405号
原告：上海联公实业有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：郭怀根，总经理。委托诉讼代理人：张慧卿，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：施扬，上海市恒业律师事务所律师。被告：上海宝尚怀卫投资开发管理有限公司，住所地上海市宝山区富联路XXX号XXX区XXX室。法定代表人：马恒兰，执行董事。委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。原告上海联公实业有限公司与被告上海宝尚怀卫投资开发管理有限公司债权债务概括转移合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海联公实业有限公司的法定代表人郭怀根及其委托诉讼代理人施扬，被告上海宝尚怀卫投资开发管理有限公司的委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海联公实业有限公司诉称，原告与上海金芒果制衣有限公司(以下简称金芒果公司)于2015年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定，金芒果公司将宝山区塘祁路XXX号房屋(以下简称为系争房屋)出租给原告，用途为公寓。同日，原告支付金芒果公司租赁保证金人民币162,881元。2015年12月，原、被告磋商公寓项目转让事宜。2016年1月3日，原、被告将系争房屋公寓项目整体转让给被告，双方签订了《项目整体转让现场交接协议》。次日，原、被告及金芒果公司三方签订《转让协议》，约定，被告承接《房屋租赁合同》中原告的权利义务，被告向原告支付租赁保证金162,881元。之后，原告向被告交付了公寓项目，被告也付清了全部转让款。但被告迟迟未将租赁保证金支付给原告，故原告起诉要求被告支付租赁保证金162,881元。被告上海宝尚怀卫投资开发管理有限公司辩称，被告代原告向金芒果公司支付了水费3,922元，金芒果公司还委托被告向原告收取欠付的电费56,220.13元，该两笔钱款应从租赁保证金中扣除。《转让协议》约定，原告转让给被告的家具家电完好可用，但实际很多物品无法使用，双方就该部分物品的价值一直在协商，未达成一致。故被告不同意支付租赁保证金。经审理查明，2015年5月15日，金芒果公司(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将宝山区塘祁路XXX号房屋出租给乙方；租期从2015年5月18日至2025年5月17日，乙方租赁该房屋作为公寓使用；乙方向甲方支付租赁保证金162,881.25元。当日，原告向金芒果公司支付了租赁保证金162,881.25元。2016年1月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了项目整体转让现场交接协议，主要约定，甲乙双方就塘祁路XXX号公寓项目转让交接事宜达成协议；乙方同意并接受甲方原2015年5月15日签订的房屋租赁合同的各项条款内容，并知晓承、出租双方的权利义务违约责任；甲方已告知乙方该项目所有装修进展及设备、目前已经完成装修并达到使用标准的房间总数为189间，上下办公室2间，房间内配置标准以设备清单为准，甲方保证189间房间内所有器具、家具、家电、门禁系统等完好可用；另靠西面还未全部完成装修的房间共36间，以现状交付，不再装修配置家具、设备等，大楼外墙、走道等均以现状交付；转让金额为348万元，以2016年1月3日为交接时间点；该日前的租金、项目建设费用、债务等所有支出由甲方承担，该日后相关费用由乙方承担；乙方于2015年12月12日支付甲方定金20万元，签订本协议后支付128万元，待金芒果公司与乙方签订正式转让协议后当日，乙方支付甲方剩余200万元，以及2016年1月1日至2016年2月25日的租金。当日，原、被告签订了移交清单。次日，原告(甲方)与被告(乙方)、金芒果公司(丙方)签订了《转让协议》，约定，经甲乙丙三方协商就宝山区塘祁路XXX号公寓项目转让事宜达成协议；乙方同意并接受甲方与丙方于2015年5月15日签订的房屋租赁合同的各项条款内容，转让范畴为原合同转让，甲方协助乙方在根据甲丙两方原合同基础上与丙方签订补充协议；甲方原支付丙方租赁保证金162,881.25元，作为乙方支付丙方的租赁保证金，甲乙双方另办理保证金交接手续；丙方同意甲乙双方的转让合同；本协议自甲乙丙三方签署之日起生效。协议签订后，被告向原告付清了全部转让款。审理中，原告提供：2016年3月2日，郭怀根、被告的股东王怀卫、金芒果公司的梁经理的谈话录音，主要内容为，王怀卫称公寓项目需要更换设施及没有完工的费用至少需要10万元，还有电费8,480元，水费3,922元。郭怀根称租赁保证金扣除水电费后就算15万元。王怀卫未接受郭怀根的意见。原告当时并不想诉讼，故同意扣除水、电费，但前提是扣除水电费后被告需将剩余的保证金返还。被告表示，对录音的真实性无异议。被告提供：1、上海宝山希尔士实业公司出具的水费增值税发票，金额为3,922元，付款人为原告。2、金芒果公司出具的情况说明，主要内容为，原告租赁期间共欠金芒果公司电费53,092.31元，供电局直接从金芒果公司账上划款，金芒果公司委托被告向原告催缴该电费未果，望原被告通过民事诉讼案妥善解决拖欠金芒果公司电费的问题。3、2015年12月16日的检查清单，列明了系争房屋内的损坏及缺少的设施、物品等。该清单落款处写有“联公、孙”。4、被告自行制作的更换维修材料及工时费说明，主要内容为，维修更换设备等总费用需152,045元。被告表示，水费交给了村公司，证明被告代原告支付了2015年10-12月的水费。原告表示，收取水费的单位不明，开增值税发票也不符合常理；情况说明不能证明原告拖欠电费，即使欠电费债权人也应该是金芒果公司，而不是被告；检查清单真实性不予认可，签字人身份不清楚，该清单日期在原、被告交接项目之前，如果有清单所列问题应该在交接及签订转让协议时涉及；被告对项目的维修费用应当自行承担，与原告无关。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、项目整体转让现场交接协议、《转让协议》、谈话录音，被告提供的水费发票、情况说明、检查清单、说明，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告要求被告支付租赁保证金162,881元，符合《转让协议》约定，本院予以准许。被告主张代原告支付了水费3,922元，提供了水费发票，原告在谈话录音中也认可扣除该款，被告要求从租赁保证金中扣除该款，本院予以准许。被告主张金芒果公司委托被告向原告收取电费56,220.13元，即使该电费真实，债权人应为金芒果公司，原告不同意向被告支付该款，应由金芒果公司向原告主张电费。被告要求在租赁保证金中抵扣电费的意见，本院不予采纳。被告提供的检查清单日期在原、被告签订交接协议及转让协议之前，被告在签订上述协议时未就系争房屋内的设施设备缺失、损坏等提出异议，并全额支付了转让款，可以推断被告是认可系争房屋内的实际状况并接受的。现被告再要求原告支付更换、维修费，并在租赁保证金中抵扣维修费的意见，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，判决如下：被告上海宝尚怀卫投资开发管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海联公实业有限公司158,959元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,778.50元，由原告上海联公实业有限公司负担45元，由被告上海宝尚怀卫投资开发管理有限公司负担1733.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年十月十九日
书记员 薛辰彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。