广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0205民初308号
原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路90-1号水榭花都商业楼。
法定代表人栾莉，该公司总经理。
委托代理人张建梅，该公司经理。
委托代理人杨惠珍，该公司主任。
被告何柳钢，男，1963年1月31日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。
委托代理人何小玲（系被告何柳钢妹妹），女，1964年8月16日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。
原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司与被告何柳钢物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法由审判员张高适用简易程序（小额诉讼），于2016年2月26日公开开庭审理了本案。书记员张驰担任记录。原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的委托代理人张建梅及杨惠珍、被告何柳钢的委托代理人何小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2004年8月1日与原告签订了《物业服务协议》，原告按合同约定向被告提供了物业管理服务，被告理应按双方签订的《物业服务协议》中的约定，向原告支付物业服务费，支付的标准为：2014年每月每平方米0.45元，2015年每月每平方米0.65元。被告自2014年1月份后一直未交纳物业服务费。根据《物业管理条例》等相关法律法规以及原被告双方签订的《物业服务协议》，原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费673.81元及违约金606.43元、2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费973.28元及违约金802.96元、2014年及2015年公摊电费72元，以上费用合计3128.5元；二、被告承担本次诉讼的相关费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。柳州市跃进路90-1号水榭花都7栋1单元5-2号房屋是被告所购买的，但实际居住人为其妹何小玲，是何小玲代被告缴纳了前期的物业服务费。后因何小玲的电动车中午放置在居住的楼下被盗，何小玲与物业服务公司的领导协商要求相关赔偿未果，故以不缴纳物业服务费之方式抵扣电动车的赔偿款。现原告公司更换了相关领导，其负责人不清楚相关情况。
经审理查明：原告系一家从事物业服务的有限责任公司。2004年7月31日，原告与柳州市水榭花都住宅小区的建设方柳州桂河房地产开发有限公司签订《水榭花都物业管理委托合同》，该合同约定，原告为柳州市水榭花都住宅小区提供前期物业服务，服务期间为2004年7月31日至2005年7月31日，但约定在小区业主委员会成立前该合同长期有效。后原被告之间签订《水榭花都物业管理服务协议》，该协议是水榭花都住宅小区的建设方委托原告办理交房手续时，与水榭花都住宅小区的业主签订的，该协议未注明签订日期。
另查明，水榭花都住宅小区至今尚未成立业主委员会。被告的房屋面积为124.27平方米。因被告拖欠物业服务费，原告曾于2014年3月13日向本院起诉要求被告交纳2010年8月1日至2013年12月31日期间的物业服务费、公摊电费及违约金。被告认可自2010年8月1日起便未再向原告交纳物业服务费及公摊电费，理由是原告未赔偿电动车被盗的相关损失。
再查明，柳州市物价局于2006年12月14日发出柳价字[2006]225号文件，确认自2007年1月1日起柳州市水榭花都小区住宅房屋的物业服务费标准为按建筑面积每平方米每月0.45元。2014年11月21日，经柳州市物价局备案，确认自2015年1月1日起柳州市水榭花都小区住宅房屋的物业服务费标准为按建筑面积每平方米每月0.65元。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予支持。本案中，原告向法庭提供的证据证实原告为包括被告在内的柳州市水榭花都住宅小区的业主提供了物业服务，并且其收取物业服务费的标准也得到了相关部门的批准和备案，故被告应向原告支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费671.06元（124.27平方米×0.45元/月/平方米×12个月）及2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费969.31元（124.27平方米×0.65元/月/平方米×12个月）。对原告诉请以上时间内物业服务费超出的部分，本院不予支持。另被告自认何小玲的电动车被盗时其未按规定停放在水榭花都小区物业指定的保管区域内，被告以原告未赔偿电动车被盗相关损失为由拒交物业服务费之理由不能成立，本院不予认可。关于公摊电费，虽然原告未能提供相应证据，但按照柳州市电费收费标准以及由物业服务企业统一代收城市生活小区公摊部分电费的惯例，本院认为原告按照每户每月3元之标准收取公摊电费合情合理，应予支持，故被告应向原告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的公摊电费72元（3元/月×24个月）。综上，被告应支付原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费及公摊电费合计1712.37元。
关于违约金，虽然前期物业服务合同中已对违约金作出了约定，但是约定的违约金标准过高，应以实际损失为基础。被告未按时交纳物业服务费，损害了原告获得相应利息的权益。因此，违约金应参照利息损失的计算方法进行计算。依据法律的规定，利息应以不超过年利率24%为限。原告诉请的违约金已经超出了法律的规定，被告应以欠缴的物业服务费1640.37元（671.06元＋969.31元）为基数，从逾期缴纳之日即2014年1月1日起按年利率24%支付违约金至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。原告诉请违约金超出的部分，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十九条第一款，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告何柳钢支付原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费及公摊电费合计1712.37元；
二、被告何柳钢向原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付违约金（违约金计算方式：以所欠物业服务费1640.37元为基数，自2014年1月1日起按年利率24%计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；
三、驳回原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由被告何柳钢负担25元，本院退回原告柳州市亮丽物业服务有限公司25元。
以上应履行义务，义务人应当于接到本判决之次日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员 张高
二〇一六年三月三日
书记员 张驰
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
6、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
7、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
8、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
9、《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十九条第一款：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
10、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。