沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初4661号原告：朱合礼，男，1972年3月26日出生，汉族，户籍地河南省项城市，现住沈阳市于洪区。委托代理人：胡琳，系辽宁圣法律师事务所律师。被告：李志英，女，1954年9月26日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被告：陈守顺，男，1954年9月16日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。二被告委托代理人：孙建新，系沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。原告朱合礼诉被告李志英、陈守顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告朱合礼及委托代理人胡琳，被告李志英、陈守顺及二被告委托代理人孙建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告返还原告购房款21万元；2、请求依法判令二被告向原告支付利息12.6万元（2012年10月份至2017年5月份按购房款1%计算）；3、请求依法判令二被告承担连带给付责任；4、由被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告对第二项请求表述为12.6万元系在立案时暂定数额，现明确为从2012年10月至实际给付之日止，按购房款1%计算。事实与理由：2011年3月，因沈阜开发大道（304国道）项目建设的需要，二被告夫妻共同所有的位于于洪区于洪街道办事处红旗村房屋（建筑面积240平方米）依法被政府征收。3月21日，被告方以陈守顺名义与于洪街道办事处签订了《城�房屋拆迁补偿安置协议》（合同编号：红旗村路南段177—1）。《协议》第四条约定，甲方于洪街道办事处即将在原红旗村村委会南侧建设的期房作为产权调换的回迁房屋（建筑面积60平方米），对被告进行实物补偿。2012年5月，原告经案外人于洋立、马忠武、李万俊等人介绍得知，二被告欲转让《城市房屋拆迁补偿安置协议》中所确定的回迁期房的权利。后双方达成合意，原告同意购买案涉期房，并向被告支付了21万元的转让款。被告于2013年5月13日向原告交付了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，同时被告以李志英的名义向原告出具了“今收到朱合礼买动迁房票款：贰拾壹万元整（动迁号177—1陈守顺）”的收条。同时，被告方作出了案涉期房在几个月就能回迁，如不能回迁，被告方按月利率1%向原告支付利息的承诺（有证明人：马忠武、于洋立、李万俊）。但在合同实际履行的过程中，案涉回迁期房由于客观原因中途建设搁浅，直至起诉前，案涉房屋也没有按被告方的承诺的时间建设完毕并回迁。鉴于此，原告多次要求被告返还购房票款并给付利息，被告却以种种理由拒不返还。原告认为，被告的行为已经构成严重的违约，现原、被告双方的合同目的不能实现，为了维护原告的合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告辩称，1、原告与被告之间达成的动迁房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有违反国家法律和强制性规定，应当是合法有效。并且被告也已将该动迁房屋《城市房屋拆迁补偿安置协议》交付原告，该协议对该动迁房屋性质、基本情况、面积以及产前调换房屋、交付时间、逾期交付违约责任都作已明确载明，原告作为完全民事行为能力的自然人，应当明白该房屋是回迁期房，什么时间建成，什么时间能够交付都不能十分确定，该房屋至今未能向原告交付是因政府原因，也属于不可抗力因素，这些都不是被告所能左右的。原告明知所购的是动迁房票，期房，并不是已建成的房屋，被告也向原告交付该房屋所有权凭证，也即将该房屋所有的不可预知的风险转移给原告。依据《合同法》关于买卖合同风险转移的规定，应当由原告承担该房屋不能按时交付的风险，其可以依据《城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定向拆迁人于洪街道办事处主张逾期交房的违约责任；2、原告在本案中违背诚实信用原则，在没有证据证明其主张的事实就诉讼被告没有法律依据，被告也从未向原告承诺回迁安置时间及支付利息，这完全是原告无中生有，其是为达到解约的目的，政府什么时间交房答辩人无权干涉。综上，被告在这起事件中没有违约行为，更没有作出任何承诺，至于原告所称合同目的不能实现，是因为政府原因，也是原告应当承担的风险，最后恳请法院查清事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1、城市房屋拆迁补偿安置协议，证明拆迁安置补偿的被拆迁人为陈守顺；原告方买受期房的建筑面积为60平方米，编号为177—1。2、2012年5月13日，二被告以李志英的名义向原告出具收条一份，证明原告购买了涉案房屋（期房），房票面积60平方米，动迁号为177—1以及该收条上有三个证明人，能够证明当时双方交易的过程。3、照片4张，证明涉案回迁房屋只建设至四层，且据有关部门说该房屋有不再建设的可能。4、证人余洋立证言，证明被告承诺2012年10月份回迁，若不能按时回迁退回房款，并按月息1分支付利息。被告未向本院提交证据。对于原告提交的上述证据，被告经质证认为，对证据1、2均无异议；对证据3真实性有异议；对证据4证人与本案原告存在亲属关系，其所作证人证言无证明力，而且证人所述事实与实际不符，也没有书面的证据进行佐证，均为口头所述，对证人证言不予认可。上述证据，对于当事人双方均无异议的城市房屋拆迁补偿安置协议、收条，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审查认定如下：对于原告提交的照片，没有形成时间，且被告对真实性有异议，本案不予采信；证人证言因证人与原告系亲属关系，且其证言作为单方证据，在无其他证据佐证，不具有证明力，本院不予采信。根据�事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2011年3月21日，甲方（拆迁人）沈阳市于洪区于洪街道办事处、被委托拆迁单位沈阳宝丰源房屋拆迁有限公司、乙方（被拆迁人）陈守顺签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（合同编号：红旗村路南段177-1）。约定：甲方因沈阜开发大道（304国道）项目建设需要，经审查批准，在规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方房屋基本情况：房屋座落在于洪街道红旗村，《房屋所有权证》编号：779，建筑面积240平方米，使用面积240平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅。注：分户（60㎡、45㎡、45㎡、45㎡、45㎡）。产权调换房屋：甲方将座落在原红旗村村委会南侧的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计�途为住宅，该房屋为【期房】；期房的建筑面积60平方米。2012年5月13日，原被告达成合意，即原告从二被告处购买上述产权调换房屋【期房】，原告将购房款21万元交付与被告李志英，被告李志英向原告出具收条一份，内容记载：今收到朱合礼买动迁房票款：贰拾壹万元整（动迁号177-1陈守顺）、（房票面积60平方米），房票出卖以后发生所有费用由朱合礼全部承担，同时将《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（合同编号：红旗村路南段177-1）交付与原告。另查，在审理过程中，原被告均表示涉案房屋系产权调换期房，因政府原因涉案房屋至今未竣工验收，亦未交付与被拆迁人。原告认为，出售房屋时被告承诺同年10月份能够回迁，若不能按期回迁退回房款并承担月息1分利息；被告则认为，其从未承诺回迁时间及利息。本院认为：二被告以产权调换获得的期房出售与原告，并将产权调换协议书交予原告，原告支付了相应的房款。原被之间形成的买卖协议系双方当事人真实意思表示，其合同内容不违反法律、法规规定，该合同合法有效。但由于不可归责于双方当事人的原因，产权调换房屋至今未能回迁，导致当事人不能履行合同的义务，从而不能实现合同目的，原告亦至今未能取得标的物。现原告要求解除双方之间的买卖协议，应予解除。被告基于买卖行为取得的购房款21万元应返还与原告；原告亦将《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（合同编号：红旗村路南段177-1）返还与被告。关于原告主张被告应从交付购房款之日起按月息1分承担利息请求，因在合同履行及导致解除双方间买卖协议，被告并无过错，且原告明知买�标的物系无确定回迁时间的期房事实，原告亦未能举出充分证据证明其主张成立，故本院认定利息从其主张之日起，即2017年4月17日本院立案之日起承担利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告陈守顺、李志英返还原告朱合礼购房款21万元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行；二、被告陈守顺、李志英支付原告朱合礼利息（计算方法：从2017年4月17日起以21万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止），于本判决发生法律效力之日起十日内履行；三、原告朱合礼返还被告陈守顺、李志英《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（合同编号：红旗村路南段177-1），于本判决发生法律效力之日起十日内履行；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元（原告已预交），被告陈守顺、李志英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金京玉审 判 员  刘 佳人民陪审员  陈 颖二〇一七年六月一日书 记 员  张明明