北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第05624号
原告（反诉被告）王正永，女，1972年4月30日出生。
被告（反诉原告）晏雪飞，女，1974年2月13日出生。
原告（反诉被告）王正永与被告（反诉原告）晏雪飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常书燕独任审判，公开开庭进行了审理。王正永，晏雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王正永起诉称：王正永自2010年10月2日起租赁晏雪飞所有的位于北京市平谷区×小区×座×单元×号房屋。王正永预交租金至2014年10月2日。2014年8月23日，晏雪飞通知王正永解除租赁合同。王正永于2014年9月3日搬离该房屋，晏雪飞同意退还王正永2014年9月3日之后的房租。后晏雪飞不仅拒绝退还王正永预交的房租，还拒不退还租赁押金及垫付的水、电费，经平谷区滨河派出所解决未果。现起诉至法院，要求晏雪飞退还王正永关于北京市平谷区×小区×座×单元×号房屋的9月3日至10月20日的租金2500元；晏雪飞退还王正永北京市平谷区×小区×座×单元×号房屋的租赁押金2000元；要求晏雪飞退还王正永垫付的北京市平谷区×小区×座×单元×号房屋的水费50元、电费200元。
晏雪飞答辩称：不同意王正永的诉讼请求，因为是王正永违反双方之间协议的约定。晏雪飞于2014年8月23日通知王正永合同到期后，不再向王正永出租房屋，但是王正永至今未办理交接手续。电卡、水卡、煤气卡、房屋钥匙至今没有交还晏雪飞。此外，王正永违反爱护房屋设施等约定，晏雪飞为此不同意退还王正永押金，押金数额记不清了。
晏雪飞反诉称：王正永在租赁房屋过程中，房屋地板损坏、厨房厨具的挡板损坏、空调被烫坏、饮水机左侧损坏，冰箱以及电视、部分家具上有贴画的痕迹。电视墙北边以及房屋部分墙面上存有胶纸、污渍痕迹不能清除。上述状况若要恢复，需花费8000元。故提出反诉，要求王正永赔偿损失8000元。
王正永对晏雪飞的反诉答辩称：不同意赔偿晏雪飞的损失。王正永没有违约，是晏雪飞提出解除合同的。双方之间在第一年签有书面协议，第二、三、四年是续约。双方签订的合同中约定晏雪飞提前解除合同，应返还剩下的租金以及押金、物业费、收视费、水电费、煤气费。王正永承租晏雪飞的房屋，就对房屋享有了使用权，墙面不允许钉钉子，但是没有说明禁止贴东西。入住时，王正永的孩子1岁多，晏雪飞对此事亦是知晓的。王正永贴贴画是正常使用、损耗，晏雪飞作为房主有修缮的责任。
经审理查明，2009年3月2日，晏雪飞与北京阳益房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买了北京阳益房地产开发有限公司开发建设的位于北京市平谷区×小区×座商业住宅×层×单元×号房屋。
2010年9月28日，晏雪飞作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王正永签订一份租房协议，约定甲方愿将×小区×座×单元×号房屋出租给乙方，租期自2010年10月1日至至2011年10月1日；每月租金2200元，下一缴款日为2011年1月20日；甲乙双方达成租赁协议后，乙方须预先交纳押金2000元；乙方负责租房期间的水费、电费、取暖费、收视费、卫生费、物业费、燃气费等；租期内，乙方不得提前终止租赁协议，否则甲方有权不退剩余租金和押金；房屋内现存物品有：新双人床2张、新美的213升冰箱、新液晶32吋电视、新空调3个、立柜2个、床头柜1个、灶具、餐桌1个、餐椅4个等（以上东西都是新的）；乙方必须服从租住地居委会、派出所的管理、自觉遵守各项规定，不扰民、不违法乱纪，爱护房内设施，保持房屋清洁卫生，损坏东西按价赔偿，出现一切事故全部由乙方负责等。签订租赁协议后，王正永向晏雪飞交纳了押金2000元。合同期满后，王正永与晏雪飞均同意继续履行合同，为此双方在原告租赁协议上部书写了一份补充协议，主要内容：按原协议执行，延长日期为2011年10月2日至2012年10月1日；如提前中止协议，须提前20天通知对方，每月租金变更为2400元，如有剩余租金、物业费、水电费、有线电视费，如数返还等。补充协议约定的租赁期限届满后，晏雪飞与王正永未再签订书面租赁协议，但双方同意继续履行合同，并将2012年10月1日以后的租金调整为每月2500元。2014年8月23日，晏雪飞通过短信告知王正永，涉案房屋到期不再续租，王正永应另找房屋居住。王正永对此表示同意并通过短信回复晏雪飞。2014年8月29日，王正永以短信告知晏雪飞其将于9月10日前搬家，要求晏雪飞办理交接手续。王正永称其在2014年9月3日搬离其承租的涉案房屋，但双方并未能办理交接手续，房屋钥匙以及水卡、电卡、燃气卡仍由其保管。2014年9月5日，王正永与晏雪飞之妹晏春美在涉案房屋办理交接手续时，因晏春美不同意退还押金，王正永不同意交还房屋钥匙，双方发生争执，王正永报警，但亦未能协商解决。晏雪飞于当日更换了涉案房屋的门锁。
本案审理过程中，晏雪飞对于房屋内现存物品数量未提出异议，但提出由于王正永使用不当，造成房屋内部分设施、物品损坏或污损。本院于2014年10月10日组织双方当事人到涉案房屋进行了现场勘查。经查：（1）厨房内厨柜底部挡板有损坏、一块地板砖有破损；（2）房屋内一块木地板损坏；（3）客厅内空调、饮水机外壳有损坏；（4）冰箱、电视及电视柜等部分家具上有未清除的贴画；（5）电视背景墙左侧墙面及其他部分墙面有未能清除的胶条痕迹；（6）部分墙面有污渍。经王正永与晏雪飞协商一致，厨房内厨柜挡板、地面损失各以200元计算。王正永不同意赔偿地板损失，认为地板在保修期内，不应由其赔偿。王正永否认客厅内的空调、饮水机的外壳是其租赁过程中损坏，不同意赔偿，但王正永未提供证据证明空调、饮水机的外壳是晏雪飞或他人损坏。王正永未提供证据证明冰箱、电视及电视柜等部分家具上的贴画的粘贴系经过晏雪飞同意。王正永承认墙面上遗留的胶条痕迹不能清除。就晏雪飞要求赔偿的损失，双方当事人不能协商一致；而经本院释明，双方当事人均明确表示不申请鉴定，要求法院酌情确定。当日，王正永将涉案房屋的水卡、电卡、燃气卡交还晏雪飞，并对水卡、电卡、燃气卡上的余额进行确认：电卡尚余电费258.38元、水卡上尚存有20吨水（每吨5元）、燃气卡还有11.5立方燃气。晏雪飞提出，王正永最初承租涉案房屋时，其分别为王正永充值电费50元、水费50元以及10立方燃气。王正永对此未提出异议。此外，王正永承认尚欠晏雪飞中水费571元、上网费193.55元未付，并同意由其支付上述款项。
上述事实，有租房协议、商品房预售合同、上网费明细、催缴单、通信业务收据和客户综合业务登记单、短信记录、收条，本院制作的勘察笔录、现场照片，以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：王正永与晏雪飞于2010年9月28日签订的租房协议以及协议期满后双方签订的补充协议，均未违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属合法有效。补充协议约定的期限届满后，王正永经晏雪飞同意继续使用涉案房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系。依照相关法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同关系，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王正永收到晏雪飞通过短信方式送达的解除合同通知后，并未提出异议，且在2014年9月3日搬离涉案房屋。但因押金的返还等问题，王正永与晏雪飞产生争议，从而拒绝向晏雪飞交付涉案房屋钥匙。在此情形下，王正永虽搬离涉案房屋，但并未向晏雪飞腾退返还，涉案房屋实际仍处于王正永的管领和控制之下，在此期间，王正永仍需支付房屋租赁费，直至晏雪飞将涉案房屋门锁更换之日止。租赁合同终止后，晏雪飞应将王正永在租赁之初交纳的2000元押金退还，并对王正永交还的水卡、电卡上的费用余额予以补偿。此外，王正永同意向晏雪飞支付尚欠的部分中水费、上网费，不违法律规定，本院予以准许。
王正永作为承租方，在占有使用房屋期间，损坏屋内木地板、厨柜底部档板等财产，其行为已超出租赁房屋的正常损耗范围。同时，王正永在墙面上粘贴物品，以致遗留不能清除的胶条痕迹；在冰箱、电视以及部分家具上贴画，均与其个人的偏好与审美相关，具有很强的主观性，在客观上与其作为承租人租赁房屋的用途有关。王正永未提供证据证明其在冰箱、电视及电视柜等部分家具上贴画、在墙面上粘贴物品系经过晏雪飞同意，租赁合同终止时，王正永应承担恢复原状的义务，否则应赔偿相应损失。对于晏雪飞要求赔偿的损失，虽经本院释明，双方当事人均不申请鉴定，本院根据财产的损坏程度、对涉案房屋以及财物的使用是否存在重大影响、王正永租赁房屋的时间、市场价格等因素酌情确定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下：
一、被告（反诉原告）晏雪飞于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）王正永四千五百元，其中：押金二千元、租赁费二千二百五十元、水费五十元、电费二百元；
二、原告（反诉被告）王正永于本判决生效后十日内付给被告（反诉原告）晏雪飞中水费、上网费共计七百六十四元五角五分，并赔偿厨房内厨柜底部挡板损失、房屋内地板损失以及清除冰箱、电视、部分家具上的贴画以及墙面上遗留的胶条痕迹、污渍的费用等共计一千三百元；
三、驳回原告（反诉被告）王正永的其他诉讼请求以及被告晏雪飞（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）晏雪飞负担（限本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）王正永负担（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 常书燕
二〇一四年十一月二十八日
书记员 沈翔云