吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉民终166号上诉人（一审原告）：杨晓红，女，汉族，1967年4月25日出生，住吉林省长春市朝阳区。被上诉人（一审被告）：长春房地产开发（集团）有限公司。住所：吉林省长春市宽城区。法定代表人：刁玉福，该公司董事长。诉讼代表人：张永利，该公司破产管理组组长。委托代理人：马天宇，该公司破产管理人。上诉人杨晓红因与被上诉人长春房地产开发（集团）有限公司（以下简称长开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一初字第41号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨晓红、被上诉人长开公司的委托代理人马天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓红一审诉称：杨晓红于2003年9月15日向长开集团支付89829元（部分房款），购买由长开公司开发建设的位于长春昆仑商场1层1162号商铺（建筑面积17.67平方米）（即案涉商铺）一处。2003年9月25日，双方签订《商品房买卖合同》，2003年10月10日，长开公司要求杨晓红与案外人长春昆仑百货有限公司（以下简称昆仑公司）签订《委托经营管理合同》。2004年1月，长开公司将商铺交付给杨晓红后，杨晓红遂依约交付昆仑公司经营，2009年4月1日委托期限届满后，昆仑公司拖欠租金87840元至今未付。经杨晓红多次索要，长开公司同意由其给付，后杨晓红以长开公司在2009年4月1日以后未经其同意和其不知情的情况下，将其名下的商铺出租他人行为无效为由，要求长开公司立即返还商铺，但时至今日，长开公司未予返还。2009年5月26日至2012年12月26日期间，长开公司陆续分10次给付杨晓红款项合计40137元。2013年6月18日，长开公司在报纸上刊登公告《解除租赁合同通知书》。案涉商铺为杨晓红所有，委托期限届满后未续约，也未同意长开公司委托经营管理，长开公司的行为给杨晓红造成巨大经济损失。另外，相同地段相同房屋租金从2008年1月1日后已涨至每月5000元。杨晓红诉请：1.判令长开公司立即给付杨晓红租金87840元（自2004年4月1日始至2009年4月1日止按每月1464元计）及违约金（按同期银行活期存款利率计算，自2009年4月2日始至给付时止）；2.判令长开公司赔偿杨晓红经营租金损失209863元（自2009年4月2日始至2013年6月18日止按每月5000元计）及利息（自2013年6月19日始按同期银行贷款利率计算至给付时止）；3.诉讼费用及相关费用由长开公司承担。长开公司一审答辩称：1.被告诉讼主体不适格，因为长开公司已经进入破产程序，主体应该是破产管理人；2.杨晓红起诉租金87840元是前五年的租金，但在长开公司账簿上体现总的购房款219669元，杨晓红首付91829元，前五年租金已经与杨晓红所欠购房款相抵销；3.杨晓红主张的租金损失不应承担，2007年12月长开公司已经进入破产程序；4.诉讼费及相关费用也不应由长开公司承担。一审法院经审理查明：2003年9月25日，长开公司与杨晓红签订一份《商品房买卖合同》，约定由杨晓红出资购买长开公司开发的长春昆仑商场一单元1162号房，房屋面积17.76平方米，总价款131892元。约定分期付款，2003年9月15日付89829元，2003年12月20日付42000元。2003年9月15日，杨晓红以预付的方式向长开集团支付购房款89829元。2003年10月10日（杨晓红一方签字时间为2003年9月23日），杨晓红（甲方）与昆仑公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，合同主要约定：“二、甲方将上述铺位全权委托乙方出租、转租、经营及管理；……四、委托期限为五年，日期从2004年4月1日起至2009年4月1日止。甲方应于接收该铺位之日即将铺位移交乙方进行委托经营的前期准备工作。如甲方未及时移交，则视为甲方违约，甲方应赔偿由此给乙方的整体经营所造成的经济损失及法律责任，且委托时间顺延。在合同执行期间，甲方绝对不得单方面提前解除本合同及提前收回铺位；……六、委托期满后，甲乙双方可在自愿前提下续约，续约经营期的租金将随市场行情另行拟定。如乙方与第三方（即经营公司等承租方）租赁合同的租赁期限长于本合同所约定的租赁期，则本合同的租赁期以与第三方签订的合同（协议）中的约定为准。如与第三方的合同（协议）续约或延期，本合同也随之延期（期限限于同年度12月31日）。如合同期满后，双方不再续约，甲方须遵守乙方所制定的《商场管理协议》进行租赁经营或自行经营，如甲方不遵守乙方的统一管理及上述管理协议，乙方有权按照相关的处罚条例对甲方进行处罚。七、本合同所标的的商铺租金，标准为人民币1464元/月，付款方式为每季度结算一次，由乙方在开业满三个月后，在第四个月10日前将前三个月的租金交付甲方，并以此顺延。八、乙方逾期缴付租金，逾期部分按同期银行活期存款利率向甲方支付违约金。……十二、乙方有权无需征得甲方同意选择商业经营公司经营管理本合同所标的铺位，乙方在本合同签订的权利及义务即转由该经营管理公司承担。本合同将作为乙方与经营管理公司签订经营管理或租赁合同之附件。十三、本合同自双方签字后，甲方应按购房合同约定将全部购房款按时支付给长开集团，甲方取得该铺位使用权成为该部分产权的合法拥有人后，本合同方生效。十四、本合同依据中华人民共和国法律拟定，如有未尽事宜，双方可另拟补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力。如有争议双方不能协商解决，可向长春市仲裁委员会申请仲裁。”该合同文本第七条中后半段打印的“计租时间为200年月日——（）年月日”字样被划掉及该条手写“年租率8%”字样亦被划掉，同时加盖“长春房地产开发（集团）有限公司校对章”。2007年12月11日，吉林省长春市中级人民法院裁定立案受理长开公司破产申请。2009年5月26日、11月27日、11月28日，长开公司三次给付租金9444元；2010年5月11日、11月2日两次给付租金7083元；2011年1月4日、7月1日两次给付租金9444元；2012年1月4日、6月28日、12月26日三次给付租金14166元。共计给付租金40137元。2013年6月18日，长开公司破产管理人向杨晓红发送一份《解除租赁合同通知书》，内容为“长开集团租赁您名下的昆仑商厦1162号商铺，双方没有签订书面房屋租赁合同，为不定期租赁合同。长开集团于2007年12月11日被法院裁定受理破产清算。根据我国《破产法》、《合同法》的相关规定，长开集团依法通知您：1.自2013年6月30日解除您与长开集团之间的不定期房屋租赁合同；2.因双方租赁关系而拖欠的租金，您可以到长开集团管理人处申报债权。”另查明：2003年3月7日，长开公司（甲方）与昆仑公司（乙方）签订《长春昆仑百货委托经营协议》，约定将长开公司开发的昆仑大厦地下一层至地上三层（不含一层独立门市房）部分，总计24949平方米委托昆仑公司经营昆仑百货商场。委托期限自2003年5月28日至2008年5月27日，合约期满，双方将就未来商场经营事宜重新签订协议。关于利润分配及返租金部分约定“1.乙方认同甲方分割商铺出售产权，保留经营权，在委托经营期间替代甲方向拥有商铺产权的业户支付租金，年租金额度为购商铺款的8%，乙方将此视为有偿使用经营场所的租赁成本。乙方按甲方销售方案直接与产权购买者签订《委托经营管理合同》，向产权持有者支付租金，同时自行处理与产权购买者的合同纠纷，自行承担由此产生的经济和法律责任。返租金支付范围为自2001年昆仑开盘销售以来，所有签订委托经营管理合同（包含原与甲方签订合同的）产权户。支付时间以委托经营协议相关条款为准。商场何时开业，经营效益好坏，均不影响乙方按合同约定支付返租金。”2005年4月25日，长开公司与案外人大连百年城集团有限公司（以下简称百年城公司）签订《房屋租赁合同》，约定长开公司将包括案涉商铺在内的昆仑商厦的商业裙楼地下1层及1层到3层商场部分出租给百年城公司使用，百年城公司以长春温州城名义开展经营活动。2006年4月1日，长开公司（甲方）、百年城公司（乙方）及案外人长春温州城商业管理有限公司（丙方）三方签订一份《协议书》，内容为：“2005年4月25日，甲、乙双方签订《房屋租赁合同》（以下简称该合同），乙方承租甲方位于长春市黑水路地块上的楼宇长春昆仑商厦。一、三方确认：自本协议签订之日起，该合同承租人变更为丙方，丙方享有该合同项下的全部权利，并履行该合同项下的全部义务；二、甲、乙双方不再就该合同的履行向对方主张任何权利；三、本协议作为该租赁合同的补充协议，与租赁合同具有同等法律效力。”一审法院认为：1.关于被告主体是否适格的问题。本案纠纷系长开公司与杨晓红因租赁合同纠纷产生的争议，而非因破产管理人未依法履行职责所引发的纠纷，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第七项关于破产管理人“代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”的规定，企业进入破产程序后，法律主体资格并不当然消灭，管理人参与诉讼系代表债务人，本案长开公司作为被告主体适格。2.案涉租赁关系当事人确定问题。虽然杨晓红系与昆仑公司直接签订的《委托经营管理合同》，但昆仑公司又系受长开公司的委托经营昆仑百货商场。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，杨晓红提供的其与昆仑公司的《委托经营管理合同》上加盖有“长春房地产开发（集团）有限公司校对章”的字样，说明其在签订上述合同时已知长开集团有权修改相关合同条款，且在实际履行过程中亦是由长开公司将昆仑商厦转租给百年城公司及由长开公司向杨晓红给付租金，杨晓红对此未提出异议，因此《委托经营管理合同》的实际当事人应为长开公司与杨晓红。3.2009年4月1日前的租金是否已抵销的问题。双方对2009年4月1日前案涉商铺租金应为87840元并无异议，但长开公司主张该笔租金已与杨晓红购房尾款相抵销。经查，案涉《商品房买卖合同》约定购房款为131829元，而非长开公司主张的219669元。长开公司亦未提供双方协商将购房款由131829元变更为219669元的证据，仅是主张按照8%年利率计算月租金1464元的基数系219669元，但在杨晓红与昆仑公司签订的《委托经营管理合同》中有关租金计算标准部分已将8%字样划掉，并加盖有长开公司校对章，故长开公司主张双方已协商将购房款变更为219669元依据不足，案涉商铺购房款仍应确定为131829元。长开公司关于2009年4月1日前应付租金与案涉商铺增加购房款已抵销的主张无事实依据，不予支持。因此，长开集团应向杨晓红给付2009年4月1日前租金87840元，并应按《委托经营管理合同》第八条约定给付逾期租金的违约金，标准按同期银行活期存款利率计算，期限自2004年7月11日起，同时参照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”的规定，至人民法院受理长开公司破产申请时即2007年12月11日止上述违约金应停止计算。经核算，逾期给付租金的违约金数额为4540.37元。4.杨晓红主张的2009年4月1日后租金损失赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，在案涉《委托经营管理合同》约定的租赁期限到期后，杨晓红并未对长开公司继续使用案涉商铺提出异议，且在2009年5月26日至2012年12月26日期间收取长开公司给付的租金，因此杨晓红主张2009年4月1日后长开公司违法将案涉商铺对外转租，侵害其权益的主张不能成立，但长开公司应按照约定租金标准向杨晓红给付双方解除合同止的租金，即长开公司应给付杨晓红2009年4月2日起至2013年6月18日止期间的租金74029.6元（1464元/月50个月+1464元/月÷30天17天）。综上，截止2013年6月18日，案涉商铺租金总额为161869.6元（87840元+74029.6元）。扣除已付租金40137元，长开公司尚应给付租金121732.69元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、第四百零二条，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、长开公司于判决生效后立即给付杨晓红租金人民币121732.69元；二、长开公司于判决生效后立即给付杨晓红2007年12月11日前应付租金的违约金人民币4540.37元；三、驳回杨晓红的其他诉讼请求。案件受理费5766元，由杨晓红负担2500元，由长开公司负担3266元。杨晓红二审上诉称：一、一审法院认定杨晓红与长开公司之间在2009年4月2日至2013年6月18日期间存在房屋租赁合同关系，属于认定事实不清。长开公司在2009年4月1日《委托经营管理合同》履行期限届满后，仍强行占有并对外租赁杨晓红的商铺，侵害了杨晓红的财产权利。二、鉴于双方在2009年4月1日之后并不存在租赁合同关系，故长开公司应赔偿杨晓红的财产损失，损失的计算标准为每月租金5000元，综上，杨晓红请求二审法院撤销一审判决的第一项，改判长开公司给付杨晓红自2009年4月2日至2013年6月18日期间租金损失209863元（50个月*5000元/月-40137元）。长开公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审中，杨晓红提交长春市宽城区人民法院（2011）宽民初字第2726号民事判决书一份，证明其在2011年曾经就本案争议商铺主张过权利，且该案件已经进行执行，但没有结果。长开公司对该份证据的质证意见如下：长开公司并不了解情况，该案件是通过公告送达的，且没有执行长开公司的财产。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院二审另查明，长春市宽城区人民法院于2012年8月30日作出（2011）宽民初字第2726号民事判决，该判决书已经发生法律效力。该判决书认定杨晓红与昆仑公司之间的《委托经营管理合同》合法有效，昆仑公司应给付杨晓红租金87840元及违约金（按同期中国人民银行活期存款利率计算，自2009年4月2日起至给付时止）。本院认为：鉴于杨晓红对于一审法院判决长开公司给付其2009年4月1日之前的商铺租金87840元及违约金4540.37元并无异议，且长开公司并未提起上诉，故本院对于一审法院确认的杨晓红与长开公司之间在2009年4月1日之前租赁合同关系的成立，以及租金、违约金的给付予以确认。关于杨晓红与长开公司之间在2009年4月2日至2013年6月18日期间是否存在租赁合同关系的问题。杨晓红主张其曾经多次向长开公司提出异议，要求收回涉案商铺，但均遭到长开公司的拒绝。对于上述主张，杨晓红并未提交其直接或者通过法院诉讼的间接方式向长开公司提出异议的证据，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定杨晓红与长开公司之间在2009年4月2日至2013年6月18日期间为不定期租赁合同关系并无不当，租金的计算方式亦依据双方合同的约定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4448元，由杨晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋文国代理审判员  王 亮代理审判员  刘 阳二〇一六年六月十六日书 记 员  李 镇