广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第217号
上诉人（原审原告）：李瑶音。
被上诉人（原审被告）：深圳市聚祥和物业管理有限公司。
上诉人李瑶音因与被上诉人深圳市聚祥和物业管理有限公司（以下简称聚祥和公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、李瑶音原是涉案房产业主。2010年8月19日，李瑶音与案外人田某签订《二手房买卖合同》，将涉案房产出售给案外人田某。并约定，李瑶音在交房前，应将附随于该物业的物业管理费等费用结清。2010年9月1日涉案房产登记至案外人田某名下。2010年9月18日，李瑶音向案外人田某交付了涉案房产的钥匙，2010年9月21日，李瑶音与案外人田某办理了涉案房产的水、电、煤气过户手续。同日，李瑶音向聚祥和公司支付了2010年9月的物业管理费人民币343.71。
二、聚祥和公司是涉案房产的物业管理单位。2010年9月23日，李瑶音将其所有的家具从涉案房产搬出，聚祥和公司要求李瑶音出具新业主田某的放行条方可将家具搬出涉案小区。由于涉案房产的新业主拒绝出具放行条，且新业主对李瑶音搬运家具的行为予以报警，聚祥和公司未对李瑶音搬运家具的行为予以放行。
李瑶音在原审诉讼时请求判令：一、聚祥和公司退还李瑶音2010年9月份的物业管理费343.71元；二、诉讼费由聚祥和公司承担。
原审法院认为，李瑶音与案外人田某签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效。李瑶音作为涉案房产的原业主，在与案外人田某签订《二手房买卖合同》时约定，在李瑶音交房前，应将附随于该物业的物业管理费等费用结清。李瑶音在2010年9月18日将涉案房产的钥匙交付给案外人田某，并与2010年9月21日结清了涉案房产的物业管理费，因此，李瑶音对于应由自己承担2010年9月的管理费并无异议。本案的主要争议焦点是聚祥和公司是否没有依照物业服务合同的约定履行了管理职责而应返还物业管理费。原审法院认为，李瑶音在2010年9月18日将涉案房产的钥匙交付给案外人田某，并与2010年9月21日与案外人田某办理了涉案房产的水、电、煤气过户手续。涉案房产也于2010年9月1日过户至案外人田某名下。因此，涉案房产在李瑶音将家具搬离涉案房产之日即2010年9月23日已经归案外人田某所有并由田某对涉案房产进行占有、使用。聚祥和公司作为涉案房产的物业管理者，对于李瑶音搬离涉案房产的家具不能判断是属于李瑶音所有还是新业主田某所有。因此，在案外人田某不同意出具放行条即不允许李瑶音将家具搬离涉案小区的情况下，聚祥和公司禁止李瑶音将家具搬离涉案小区并无不妥。聚祥和公司并未违反管理职责，因此，原审法院对于李瑶音要求聚祥和公司返还2010年9月份的物业管理费的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：驳回李瑶音要求聚祥和公司退回2010年9月的物业管理费人民币343.71元的诉讼请求。
上诉人李瑶音不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，改判聚祥和公司全额退回李瑶音2010年9月份的物业管理费343.71元；2、判令聚祥和公司承担本案的全部诉讼费用。
其上诉依据的事实和理由为：一、一审判决认定事实错误。1、2010年9月23日上午，聚祥和公司以房屋新业主肖某不让李瑶音搬走属于肖某的财物为由，阻止搬家工人把李瑶音的物品搬到货运车并挡住货运车不予放行。案外人肖某在聚祥和公司的配合下换用新门锁，李瑶音的部分家具财物被强行扣押在涉案房屋内（李瑶音已另案起诉）。案外人肖某以他的一块帝驼手表在涉案房屋内丢失为由报案。聚祥和公司未对此事作任何处理。下午2时左右某派出所民警到达现场，聚祥和公司工作人员才跟着到现场查看。民警带报案人肖某回去协助调查后，李瑶音到聚祥和公司要求放行，并请求聚祥和公司负责人到现场调解。但聚祥和公司负责人坚决不同意放行，也不愿意到小区调解，李瑶音便向警方报案。李瑶音的财物被非法扣押达15小时之久，直到某派出所出面干预，在第二天凌晨3时聚祥和公司才予以放行。聚祥和公司的违约及侵权行为造成李瑶音雇聘的先后三批共9人次搬家工人无法工作，货运车往返多次无法运货。李瑶音已下定金及确定起驶时间前往杭州的集装箱货运车因此延误发车时间约10多个小时，造成李瑶音的经济损失和精神伤害。派出所的出警记录及聚祥和公司向派出所写的情况说明都证明李瑶音的家具财物于2010年9月24日凌晨约3时才从涉案房屋基本搬出。一审判决认定“2010年9月23日，李瑶音将其所有的家具从涉案房搬出”是错误的。2、一审认定“聚祥和公司作为涉案房产的物业管理者，对于李瑶音搬离涉案房的家具不能判断是属于李瑶音所有还是新业主田某所有。因此，在案外人田某不同意出具放行条即不允许李瑶音将家具搬离涉案小区的情况下，聚祥和公司禁止李瑶音将家具搬离涉案小区并无不妥。”是错误的。田某自始至终不在现场，手机也一直处于休眠状态，自称田某丈夫的肖某在现场报假案实施敲诈。如一审认定是田某不同意出具放行条，就应提出田某的字据或者有效电话记录等证据。房产证上业主名字为田某，田某向贷款银行交了未婚声明。3、李瑶音2010年9月21日到聚祥和公司处交纳管理费，2010年9月23日搬家，中间只隔了一天。如聚祥和公司对原业主搬家的事实不能判断，应依照管理职责召集当事人进行调查了解，不应以“不能判断”为由逃避管理责任，应依据相关法律法规承担相应的法律后果。二、李瑶音已交纳2010年9月全月管理费。1、李瑶音作为原业主，已向聚祥和公司交纳2010年9月管理费，具有携带自家财物进出小区的自由，且应得到聚祥和公司提供的安全保障。2、聚祥和公司收取李瑶音交纳的管理费就应提供服务和安全保障。如没有提供服务、没有尽到管理责任、甚至配合他人伤害交费人，就应退回管理费并承担其它相应法律责任。3、李瑶音于2010年9月18日向新业主交了房屋钥匙，并征得同意留下一套钥匙作搬离家具等财物之用。
聚祥和公司答辩称，我方答辩意见与一审答辩意见一致。一、李瑶音于2012年8月19日将房屋转让给田某。自2010年9月1日起，田某成为该物业的新业主。二、2010年9月21日上午九时许，李瑶音与田某、肖某夫妇前往聚祥和公司在管理处办妥了新旧业主的物业管理的全部交接手续，各方当事人对相关费用的承担并没有任何异议。三、根据李瑶音提供的证据《二手房买卖合同》第9条规定，卖方在交房前，应当将附随于该物业的包括物业管理费在内的相关费用结算，结算清单交买方确认。由此说明，李瑶音对2012年9月月份的物业管理费的支付是没有任何异议的。四、根据聚祥和公司的公司财务规定，每月18日之前办理银行托收物业管理费手续，及给业主通过银行托收的当月的物业管理费应当在当月18日之前足额存入相关银行。对此，李瑶音也是完全知情的，也是完全自愿的行为，聚祥和公司无须退还9月份的物业管理费。五、至于李瑶音认为聚祥和公司收取了物业管理费而未提供相应服务的说法没有任何事实与法律依据，李瑶音在起诉状中所指控的所谓事实与理由根本不成立。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产于2010年9月1日过户至案外人田某名下，在2010年9月23日李瑶音将家具搬离涉案房产时，涉案房产已由田某占有使用。聚祥和公司作为涉案小区的物业管理者，在无法判断李瑶音搬离涉案房产的家具属于李瑶音所有还是新业主案外人田某所有，并在案外人田某未出具放行条的情况下，禁止李瑶音将家具搬离涉案小区并不违反物业管理职责。聚祥和公司未违反物业管理职责，李瑶音请求聚祥和公司返还其已交纳的2010年9月份的物业管理费，于理无据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。李瑶音的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币25元，由李瑶音负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 路德虎
代理 审 判员 许莹姣
二〇一三年三月十八日
书记员（兼） 刘尹琳
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。