浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江笕民初字第31号
原告杭州淮浙贸易有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇丁石路64号。
法定代表人姚小青，总经理。
委托代理人刘珂、徐学航，浙江六和律师事务所律师。
被告杭州海弘木材超市有限公司，住所地杭州市江干区丁石路63号。
法定代表人刘振亮，董事长。
委托代理人孙波澜，员工。
被告赵孝敏。
委托代理人王伟、刘春晖，浙江世元律师事务所律师。
原告杭州淮浙贸易有限公司（以下简称杭州杭州淮浙公司）为与被告杭州海弘木材超市有限公司（以下简称杭州海弘公司）、赵孝敏租赁合同纠纷一案，于2014年1月26日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月6日、2014年3月18日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂依法延长审限，后于2014年9月25日、2014年10月14日进行调查，于2014年12月31日、2015年2月2日公开开庭审理。原告杭州淮浙公司委托代理人刘珂、被告杭州海弘公司委托代理人孙波澜及法定代表人�振亮、被告赵孝敏委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州淮浙公司诉称：2010年3月15日原告与杭州海弘公司就位于杭州市江干区丁石路63号房屋第五层整体4000平方米建筑面积商铺租赁事宜签订了合同书。合同签订后，原告依约向被告杭州海弘公司付清了全额租金1200万元，并由其开具了收款收据。根据合同约定被告杭州海弘公司应当在2010年12月15日将案涉商铺交付给原告使用。但时至今日，被告杭州海弘公司未能向原告交付房屋，已经给原告造成了巨额的经济损失。合同第十条违约责任约定“甲方逾期交付商铺的，应按日向乙方支付已付总租金的万分之八作为违约金，合同继续履行，逾期超过90日的乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付的总租金外还应按本合同租金总额的20%支付违约金”，原告现选择解除合同，要求被告杭州海弘公司返还原告已付总租金1200万元并支付240万元违约金。根据被告赵孝敏签署的保证条款，被告赵孝敏应当为被告杭州海弘公司的履行及违约向原告承担连带保证责任。诉讼请求：1、判令解除原告与被告杭州海弘公司签订的合同书；2、判令被告杭州海弘公司返还原告已付总租金1200万元，并支付违约金240万元；3、判令被告赵孝敏对被告杭州海弘公司上述付款义务向原告承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告杭州海弘公司辩称：没有收到原告所述的1200万元，对如何签订合同书不清楚。原告单方修改了合同约定的租金支付时间。合同约定原告应在2010年12月15日要求被告交付房屋，2011年1月18日原告即已知晓房屋要求拆迁，原告在2014年1月起诉，已超过诉讼时效。
被告赵孝敏辩称：原告没有按照约定支付租金，违反合同在先。案涉房屋遇到政府拆迁，不能履行合同并不是被告杭州海弘公司的原因，海弘公司没有违约行为，被告赵孝敏不需要承担保证责任。合同约定交房时间是2010年12月15日，原告的诉请超过诉讼时效。原告在起诉之前未向被告赵孝敏主张过保证责任，已超过保证期限。
原告杭州淮浙公司向本院提交的证据有：
1、合同书一份，证明原告与被告杭州海弘公司就丁石路63号房屋第五层整体4000平方米建筑面积商铺租赁一事签订合同，并对双方权利义务进行了约定。
2、收款收据一份、本票申请书两份，证明原告通过借款冲抵租金的方式支付了房屋全部租金1200万元，并由被告杭州海弘公司出具了租金收据。
3、2010年1月12日的借款合同一份、2010年8月26日的收条一份、收款说明一份、2010年8月23日和8月27日的中国农业银行进账单各一份，证明原告已经根据合同约定以借款冲抵的方式向被告杭州海弘公司支付了1200万元租�。
4、确认函一份，证明原告已经向被告支付1200万元的租金，2011年1月28日被告杭州海弘公司向原告出具确认函说明原告已多次要求被告杭州海弘公司交付房屋；被告杭州海弘公司提出案涉房屋因涉及政府拆迁暂时无法交付，拆迁补偿款和补偿权益均由原告享有；原告与杭州海弘公司并未就租赁合同进行解除或者终止的约定，属被告杭州海弘公司对原告作出的单方承诺，并不影响原告要求两被告承担义务。
被告赵孝敏向本院提交证据有：
5、承诺函一份，证明原告与被告杭州海弘公司之间的租赁合同已经解除，双方对租赁合同解除后续处理已经达成一致意见。
经庭审质证，被告杭州海弘公司对原告提交的证据1合同书、证据2中收款收据、证据3中借款合同和银行进账单的真实性没有异议，签订借款合同时被告赵孝敏是杭州海弘公司的实际控制人，公司很多员工都�清楚该份借款合同以及签订该份合同的用途，表示已经归还借款合同的借款，不欠原告任何款项，对为何签订租赁合同表示不清楚，收条和收款说明是原告单方出具，真实性有异议，农业银行进账单所涉的200万元款项性质不清楚；对证据4、5真实性没有异议。被告赵孝敏对证据1真实性无异议，但表示在签合同时合同第五条支付方式没有更改，而原告单方作了修改，没有经过被告确认；对证据2表示原告未实际向杭州海弘公司支付1200万元款项，该收据并未反映真实情况，对本票申请书真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告已经支付1200万元租金的事实；对证据3中借款合同真实性无异议，相应纠纷经法院调解结案并已经履行完毕，收条是原告单方意思表示，不能作为证据使用，收款说明被告赵孝敏已经收到，是被告杭州海弘公司代赵孝敏归还了1400万元，对农�银行进账单真实性无异议，所涉200万元款项性质不清楚；对证据真实性没有异议，原告已经收到确认函而未提出异议，应当视为认可确认函和承诺书的内容，确认函和承诺书可以说明在2011年原告已经明知被告杭州海弘公司无法按照租赁合同约定履行交付房屋的义务。原告对证据5真实性没有异议，意见同承诺函。
本院对上述证据审查后认为，证据1租赁合同书，两被告对各自印章和签字的真实性没有异议，本院予以确认，原合同书面打印体“签订合同当日”手写更改为“2010年8月20日”，且仅有杭州淮浙公司单位公章，结合该证据原件第九条第三项修改处有杭州海弘公司和杭州淮浙公司的公章共同确认的情形，故该处修改内容存疑，不能以修改后的日期为合同当事人的一致意思表示，本院以原打印体即“乙方在签订本合同当日即2010年3月15日一次性支付全额租金，合�为人民币1200万元整”为真实有效内容。证据2中收款收据，被告杭州海弘公司对其真实性无异议，本院予以确认；2010年1月12日上海浦东发展银行汇（本）票申请书，具有真实性，本院予以确认。证据3中借款合同具有真实性，能够证明2010年1月12日出借人杭州淮浙公司与借款人赵孝敏、担保人杭州海弘公司、杭州亿佳混凝土有限公司、杭州亿佳实业有限公司签订借款金额为1750万元借款合同的事实，本院予以确认；收条系杭州淮浙公司单方出具，未经对方认可，缺乏证据效力，本院不予确认；收款说明系杭州淮浙公司出具给赵孝敏，赵孝敏表示无异议，本院予以确认；中国农业银行进账单显示2010年8月23日、8月27日杭州淮浙公司分别收到杭州海弘公司支付的150万元、50万元，本院予以确认。证据4、5确认函和承诺函，具有真实性，本院予以确认。
根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2010年1月12日，出借人杭州淮浙公司（甲方）、借款人赵孝敏（乙方）及担保人杭州海弘公司、杭州亿佳混凝土有限公司、杭州亿佳实业有限公司（三担保人为丙方）签订借款合同一份，约定赵孝敏向杭州淮浙公司借款1750万元，以银行转账方式交付，借款期限自2010年1月12日至2010年1月30日，借款期限内不计息，乙方逾期归还借款从2010年3月1日开始按照银行同期贷款利率四倍支付逾期违约金；丙方对乙方的借款本金、利息等费用承担连带责任保证，保证期间自合同开始履行直至届满后两年，保证为独立的、不可撤销的、持续的担保。借款合同签订后2010年1月12日，杭州淮浙公司根据赵孝敏指示向杭州亿佳混凝土有限公司支付890万元、860万元。
2010年3月15日，杭州海弘公司（甲方）与杭州淮浙公司（乙方）签订合同书一份，约定甲方自愿将位于杭州市江干区丁石路63号房屋第五层整体共计4000平方米建筑面积商铺，租赁给乙方合法经营，第一阶段租赁期限为2010年12月15日起至2030年12月14日止，限期为20年；本合同项下商铺租赁期收取的租金总额为1200万元，乙方在签订合同当日一次性付清全额租金；甲方应于2010年12月15日前将符合交付条件的商铺交付给乙方；租赁期限届满双方应当依照本合同约定的租赁条件自动续订租赁合同，双方同意可以不再另行签订租赁合同，甲方无偿将续订商铺提供给乙方再使用20年，自2030年12月15日起至2050年12月14日止；甲方逾期交付商铺应按日向乙方支付已付总租金万分之八的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付的总租金外还应按本合同租金总额的20%支付违约金；乙方延迟支付租金的应按日向甲方支付所欠租金的万分之八的�约金，逾期超过90日的，甲方有权解除合同，乙方应按本合同租金总额的20%支付违约金；履行过程中双方发生争议由商铺所在地人民法院裁决。赵孝敏作为保证人在上述合同书上签署保证条款，约定“保证人为甲方的履行及违约承担连带保证责任”。
2010年8月，杭州淮浙公司收到杭州海弘公司支付的200万元。2010年8月26日，杭州海弘公司向杭州淮浙公司出具金额为1200万元的收款收据并加盖公司财务专用章。2010年8月26日，杭州淮浙公司向赵孝敏出具收款说明，载明已收到担保人杭州海弘公司代赵孝敏归还的借款本金（2010年1月12日借款合同之借款）共计1400万元整。
2011年1月，杭州海弘公司向杭州淮浙公司出具承诺函和保证函，言明杭州海弘公司已将丁石路63号房屋第五层整层房屋建筑物及房屋占用范围内的土地（按容积率计算）的拆迁权益转让给杭州淮浙公司，现丁�路63号房屋将被拆迁，承诺并确认相应拆迁补偿款价值按照丁石路63号全部拆迁补偿款（包括所有房屋和土地）除以总建筑面积乘以第五层建筑面积计算，全部归杭州淮浙公司所有。
2011年11月17日，杭州淮浙公司以民间借贷纠纷为由诉至本院要求赵孝敏归还上述借款合同项下借款本金350万元及拖欠的利息4912597元，并要求杭州亿佳混凝土有限公司、杭州亿佳实业有限公司、杭州海弘公司承担连带清偿责任。后双方达成调解协议对上述本金和利息的支付作了相关约定。
本院认为，杭州淮浙公司与杭州海弘公司之间成立的租赁合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。杭州淮浙公司主张1750万元的借款合同，其中350万元通过法院调解的方式确认债权并通过强制执行得以实现，其中200万元由杭州海弘公司以�票的方式支付，剩余1200万元以杭州淮浙公司应支付给杭州海弘公司的案涉租金予以抵偿。本院认为根据杭州淮浙公司提供的借款合同、200万元的本票、租赁合同以及相应民事调解书能够印证上述事实，结合杭州海弘公司出具1200万元收款收据，承诺将租赁合同项下房屋拆迁补偿款转让给杭州淮浙公司的情形，能够证明杭州海弘公司认可杭州淮浙公司以享有的借款债权冲抵所应支付的租金。杭州海弘公司及赵孝敏虽声称已归还1200万元借款，但未能提交相关证据予以证明，故杭州海弘公司抗辩杭州淮浙公司未支付1200万元租金，理由不成立。
关于诉讼时效，民法通则及相关司法解释规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外，并且诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，一方当事人超过法定的诉讼时效期间向人民法院请求保护债权，另一方当事人对此提出抗辩，其将失去胜诉的权利。合同法第九十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。合同解除后的法律效力为尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律的规定，可以得出享有合同解除权的当事人为保护自身民事权利应当在法律规定的诉讼时效期间内主张权利，怠于行使权利将承担不利法律后果。首先，杭州海弘公司未按期交付房屋构成违约，租赁合同约定的解除权发生日为2010年12月15日起逾期90日即2011年3月15日，从2011年3月15日起杭州淮浙公司就享有解除合同并要求杭州海弘公司赔偿的权利。杭州淮浙公司直至2014年1月才提起诉讼，早已超过两�的诉讼时效。在解除权发生之日和起诉之日期间，杭州淮浙公司未提交证据证明曾向杭州海弘公司主张过权利，也无证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形，可见杭州淮浙公司怠于行使民事权利。其次，在合同解除权发生日之前即2011年1月28日，杭州海弘公司以承诺函的形式告知案涉房屋将被拆迁，承诺将相应拆迁补偿款让与杭州淮浙公司，杭州淮浙公司应当更加明确房屋无法交付的事实，故可以认定在2011年3月15日杭州淮浙公司是知晓或者应当知晓其租赁合同项下民事权利被侵害，其认为杭州海弘公司能够交付房屋缺乏必要的信赖基础。再次，案涉房屋被拆迁是在2013年10月，拆迁事实发生在合同解除权发生日起两年之后，拆迁事实不属于诉讼时效中止或中断的情形。因此，杭州淮浙公司对杭州海弘公司的主张超过诉讼时效，丧失胜诉的权利。
赵孝敏提供保证系�真实意思表示，保证合同关系合法有效。保证条款约定“保证人为杭州海弘公司的履行及违约承担连带责任”，赵孝敏保证的形式是保证杭州海弘公司在上述期限内履行交付商铺义务以及逾期交付所应承担的违约责任。杭州海弘公司和赵孝敏都不能向杭州淮浙公司履行交付商铺的义务，赵孝敏作为连带责任保证人应当承担保证责任。主债务诉讼时效期间届满，保证人享有主债务人的诉讼时效抗辩权。赵孝敏作为保证人抗辩杭州淮浙公司的主张超过诉讼时效，理由成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十一条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州淮浙贸易有限公司全部诉讼请求。
案件受理费108200元，由原告杭州淮浙贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币108200元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘水良
代理审判员 李 敏
人民陪审员 周桂芳
二〇一五年二月五日
代书 记员 陈丽娜