福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第3298号
原告福建五洲物业管理有限公司，住所地永安市五洲小区457号。组织机构代码：68936775-X。
法定代表人康志强，总经理。
委托代理人邓治辉、施曾福。
被告罗小琴，女，1979年10月23日出生，汉族，住永安市。
原告福建五洲物业管理有限公司与被告罗小琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓治辉、施曾福到庭参加了诉讼。被告罗小琴�本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年12月1日与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲第一城B区物业管理服务合同》，接管永安市五洲第一城B区物业。双方在合同中约定：由原告按有关法规规定提供各项物业服务，被告按建筑面积每平方米0.80元交纳物业服务费。从签订协议至今，原告完全履行了该协议约定的服务事项和义务，但被告却未全面履行交纳物业服务费之义务，至今仍拖欠原告从2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费、公摊水电费等共计2704.60元。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，现原告依法诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费1864.60元（97.11平方米×0.80元／平方米×24个月，从2012年1月1日算至2013年12月31日）、公摊水电费840元及违约金6144.30元，合计8848.90元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告主张的违约金数额明确为175.80元［其中物业费违约金：1864.60元×6%÷12×1.3倍×10个月＝121.20元（从2014年1月1日算至2014年10月31日，按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）；水电公摊费违约金：840元×6%÷12×1.3倍×10个月＝54.60元（从2014年1月1日算至2014年10月31日，按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）］。
被告罗小琴未作答辩。
经审理查明：永安市五洲第一城B地块楼盘系三明环球房地产发展有限公司开发建设。2009年8月19日，原告与三明环球房地产发展有限公司签订《五洲第一城B地块前期物业服务合同》，约定由原告为永安市五洲第一城B地块小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为小高层、高层住宅每平方米每月0.80元，业主应从交房之日起按时交纳物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或�业使用人应于每季度首月15日前向原告交纳当期物业服务费，在每季度次月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的1‰作为违约金；合同期限自签订之日起至五洲第一城B地块业主委员会成立30日后终止。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约接管该小区物业并提供物业服务。
2012年6月7日，永安市燕南五洲小区B区业主委员会成立。2012年12月1日，原告与永安市燕南五洲小区B区业主委员会签订《五洲第一城B区物业服务合同》，约定由原告为永安市五洲第一城B区物业提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每平方米每月0.80元，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主、物业使用人应于每月10日前向原告缴纳物业服务费，业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳�业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的3‰比例交纳滞纳金；合同期限自2012年12月1日至2013年12月31日终止。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约继续提供物业服务至2013年12月31日。
被告罗小琴系永安市五洲小区35幢5单元902室房产业主，于2010年5月4日办理交房手续，该房产建筑面积为97.11平方米。被告从2012年1月1日至2013年12月31日期间共24个月未交纳过相应的物业服务费用；被告还应支付2011年10月1日至2013年12月31日期间水电公摊费840元（含2012年4月1日至2013年3月31日期间的电梯年检费41.30元及2013年4月1日至2013年12月31日期间的2014年电梯年检费30.90元），该费用原告已先行垫付。原告曾向被告书面催讨上述费用未果，故诉至法院，引发本案讼争。
上述事实，有原告提供的《五洲第一城B地块前期物业服�合同》、《五洲第一城B区物业服务合同》、交房通知单、交房会签名单、入伙登记表、永安市房产登记情况查询结果证明、业主委员会备案证明、公摊水电费明细表、公共水电公摊说明、电梯年检费明细及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务单位与永安市五洲小区B区建设单位签订的《五洲第一城B地块前期物业服务合同》及与该小区业主委员会签订的《五洲第一城B区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，原告依照上述合同约定为被告所有的永安市五洲小区35幢5单元902室房产提供了物业服务，被告作为该房产的业主理应向原告支付相应的物业服务费，原告要求按0.80元／平方米计算物业服务费，符合合同约定，合理合法，故被告应支付给原告尚欠的2012年1月1日至2013年12月31日期间共24个月的物业服务费1864.51元（97.11平方米×0.80元／平方米×24个月）；被告还应支付2011年10月1日至2013年12月31日期间水电公摊费840元（含2012年4月1日至2013年3月31日期间的电梯年检费41.30元及2013年4月1日至2013年12月31日期间的2014年电梯年检费30.90元），该费用由原告先行垫付，被告应当将该费用支付给原告。鉴于被告拖欠物业服务费，违反物业服务合同约定并给原告造成一定的损失，故原告要求被告支付违约金损失的理由依法成立，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成�失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告主张的物业服务费违约金121.20元，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付公摊水电费（含电梯年检费）违约金的请求，依据不足，本院不予支持。被告罗小琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗小琴应于本判决生效后七日内支付原告福建五洲物业�理有限公司2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费人民币1864.51元。
二、被告罗小琴应于本判决生效后七日内支付原告福建五洲物业管理有限公司2011年10月1日至2013年12月31日期间的水电公摊费（含电梯年检费）人民币840元。
三、被告罗小琴应于本判决生效后七日内支付原告福建五洲物业管理有限公司违约金人民币121.20元。
四、驳回原告福建五洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），由被告罗小琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 钟增贵
二〇一四年十一月十日
书记员 苏少香
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供�务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。