长沙市中级人民法院拟稿纸
签发：
审核：
拟稿时间：
拟稿人：
校对人：
份数：
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05339号
上诉人（原审被告）范立新。
委托代理人林群英，湖南星沙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王淼军。
委托代理人潘小明，湖南瑾辉律师事务所律师。
上诉人范立新与被上诉人王淼军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第4233号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年10月31日，长沙县金井镇观佳村白石洞水库移民户王淼军与该镇脱甲村村民范立新签订了《购房屋协议》，约定王淼军购买范立新位于脱甲村脱甲街上121号一缝二层楼房一栋（属农村房屋，只有建房用地许可证），总价款为222200元，房产权归王淼军所有；协议签定之日付10000元，余额212200元待白石洞移民工程款到位，由王淼军一次性将余额付给范立新，如移民工程款未及时到位，所欠部分最长不得超过2013年12月30日（农历年）；房屋款全部兑清后，范立新将房屋产权证交给王淼军管理使用。房屋交付期为2014年9月30日前，产权过户手续由王淼军办理；本协议签定后双方不得反悔，如有一方反悔，必须双倍赔偿对方损失。合同签定后，王淼军分别于2013年10月28日、2013年11月1日交付购房款10000元、200000元给范立新。范立新将该房的建房证原件及二楼的钥匙给了王淼军，但未交付房屋的一楼。后因王淼军未能按协议约定办理房屋过户手续，根据农村居民“一户一基”的原则，范立新也无法另行申请建房证建房，双方开始产生矛盾。之后范立新未完全履行交房义务，王淼军也未支付购房余款。另查明，长沙县人民政府长县政发（2013）42号文件，关于印发《长沙县白石洞水库建设征地移民安置办法》的通知，该办法第十三条第（三）项规定，长效实物补偿自行安置方式安置是指移民户自愿选择在金井镇范围内，按村民建房标准自行联系宅基地建房，采用集中安置长效实物补偿标准进行安置，不再要求安排生产生活资料的安置方式。选择该安置方式的移民户必须提供接收地村组同意建房等有效证明。2013年11月5日，王淼军以其父亲王树华为一户签订了搬迁安置协议，其选择长效实物补偿自行安置方式安置，自行联系的宅基地建房安置地为金井镇脱甲村黄土源组，签订安置协议的四方为长沙县金井镇人民政府、王树华（户主）、金井镇观佳村民委员会、金井镇脱甲村黄土源组，但金井镇脱甲村黄土源组未签字盖章确认。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。以上规定表明，1、农村房屋宅基地是农民无偿取得，具有社会福利性质，农民一户只能拥有一处宅基地。2、农民只能在本集体经济组织的土地上建房，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效。本案中，王淼军、范立新分属不同的村居民，属于不同的集体经济组织，范立新将其在集体经济组织宅基地上的房屋未经批准转让给非本集体经济组织成员即王淼军王淼军，该房屋转让合同无效，不受法律保护。且双方签订的房屋买卖协议约定的房屋过户手续，也正是因为违反了法律和现行政策的规定，导致无法办理。范立新因无法另行申请建房证建房，开始怠于履行交房义务，王淼军也怠于支付购房余款，最终导致双方签订的房屋买卖协议不能履行完毕，合同目的尚未完全实现。原审法院认为，出现上述问题的根本原因，是因为双方签订的《购房屋协议》违反了法律的强制性规定，合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。因此，范立新应返还王淼军的购房款210000元，王淼军返还范立新的建房证原件、房屋钥匙。因在签订合同时，双方均有一定的过错，王淼军请求范立新支付购房利息的请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条之规定，遂判决如下：一、王淼军与范立新于2013年10月31日签订的《购房屋协议》无效；二、限范立新于本判决生效后十日内返还王淼军的购房款210000元，王淼军于本判决生效后十日内返还范立新的建房证原件、房屋二楼的钥匙；三、驳回王淼军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4724元，由王淼军负担2362元，范立新负担2362元。
上诉人范立新不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定基本事实不清，导致对诉争房屋定性错误。1、诉争买卖的房屋位于脱甲集镇，不属于脱甲村黄土源组，非原审认定的农村房屋宅基地无偿取得的性质；2、原审判决查明的脱甲村黄土源组未在《搬迁安置协议》上签字不构成“未经批准”即无效的情形，脱甲社区或者脱甲村黄土源组均同意接受被上诉人；3、自2013年10月诉争双方在社区备案房屋买卖后，脱甲社区于2014年将121号房屋的环境卫生分片到户联系人更改为被上诉人，证明社区“已经批准”的事实；4、被上诉人选择长效实物补偿方式是利用与上诉人签订的《购房屋协议》才达到的条件，现在被上诉人选择的方式已经生效，金井镇政府承诺的协助办理建房证证明完全可以继续履行合同。二、被上诉人办理脱甲街121号房屋的建房证无法律和政策上的障碍，不违背《国土法》，符合《合同法》关于合同有效的情形。故请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人王淼军辩称：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖的土地属于宅基地，按照农村“一户一地”的原则，上诉人将宅基地卖给被上诉人以后，因为上诉人不能再申请宅基地，被上诉人亦不能办理房屋过户手续，双方于是产生纠纷。根据相关规定，宅基地被出卖和出租之后是不能再申请宅基地，并且只能在本村之内的人进行转让，而上诉人与被上诉人不属于同一集体经济组织，故双方之间不能进行宅基地买卖。
本院二审过程中，上诉人范立新向本院提交了以下新证据。1、脱甲社区和脱甲村黄土源组出具的《证明》一份。拟证明脱甲社区和脱甲村黄土源组已经批准被上诉人使用其集体经济组织宅基地的事实；2、《集镇设施征地费》、《邮建费》、《管理费》及税票。拟证明上诉人有偿取得脱甲集镇宅基地使用权，非原审认定的无偿取得农村宅基地的事实；3、2015年6月照片一张。拟证明脱甲集镇接收被上诉人成为同村集体经济主张成员且已经批准的事实。
针对上诉人范立新提交的新证据，被上诉人王淼军发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，对其关联性和证明目的有异议；对证据2中的税票的真实性有异议，没有原件，其他费用属于行政收费，与本案没有关联性；对证据3的真实性有异议。
针对上诉人范立新提交的新证据，本院认为：证据1，结合本案其他证据，且被上诉人对其真实性无异议，本院认定其真实性；证据2中的税票无原件，无法认定其真实性，其他票据亦不能达到其证明目的，本院不予采信；证据3，结合证据1，可以认定其真实性。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：范立新与王淼军之间签订的《购房屋协议》是否具有法律效力。
根据本案查明的事实，范立新与王淼军分别属于不同的村居民，属于不同的集体经济组织，双方签订的《购房屋协议》虽然系双方当时的真实意思表示，亦有转让人范立新所在集体经济组织金井镇脱甲村民委员会的盖章同意，但是根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农民只能在本集体经济组织的土地上建房，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效。范立新与王淼军之间签订的《购房屋协议》违反了我国上述法律的强制性规定，导致王淼军无法办理房屋过户手续，范立新亦无法另行申请建房证建房，故该协议不具有法律效力，原审判决并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持，上诉人范立新的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4724元，由范立新承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十一月二十日
书记员 黄 佳
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。