审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1399号
上诉人（原审被告）：武汉邦尼国际货运代理有限公司。住所地：武汉市江汉区发展大道***号。
法定代表人：何艳，该公司总经理。
委托代理人：张卫权、蔡江林，北京大成（武汉）律师事务律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市东风风华实业有限公司。住所地：武汉市硚口区东风村特*号。
法定代表人：李家旭，该公司董事长。
委托代理人：周志益，湖北凌枫律师事务所律师。
上诉人武汉邦尼国际货运代理有限公司（以下简称邦尼国际公司）因与被上诉人武汉市东风风华实业有限公司（以下简称东风风华公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，东风风华公司向一审法院提起诉讼，请求判令邦尼国际公司支付租金及物业管理费3538648.15元，并承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：2010年3月1日，武汉市硚口区长丰街东风村村民委员会（以下简称东风村村委会）与邦尼国际公司签订《房屋租赁合同》、《土地租赁合同》、《物业管理服务合同》，双方约定由东风村村委会将硚口区东风村东风创业园a栋房屋（面积13388平方米）及土地13388平方米出租给邦尼国际公司使用，并由东风村村委会为邦尼国际公司提供物业服务，房屋租金为每月46858元、土地每月租金53552元、物业管理费每月26776元，价格每三年按5%递增。租金和物业管理费按先租后使用的原则，半年支付一次。合同签订后，东风村村委会将东风村创业园a栋房屋交给邦尼国际公司使用。2013年1月6日，硚口区长丰地区“三合一”场所消防安全综合整治工作领导小组办公室发出公告，告知凡东风村范围内集体和自建工业园业主自公告发布之日起，应停止对外租赁行为，租赁双方应协商解除租赁关系。现有承租的生产经营企业即日起做好腾退、搬迁工作，2013年春节后不得继续在东风村域内工业园从事生产经营，不得继续存在“三合一”场所，彻底消除消防安全隐患。2013年1月11日，长丰地区消防安全综合整治领导小组办公室，对东风辖区工业园采取停电专项行动，对东风创业园停电一天。2013年9月，邦尼国际公司作出《承诺书》，内容为：“……由于众所周知的原因，致使本栋承租户于去年年底逐步退出，房屋暂时不能出租，造成2668696元的租金欠款及遗留问题，公司承诺10月份支付50万元，此后每月支付20万元，待我司财务和租赁工作趋于正常化，将积极协商分期解决前期遗留欠款问题；若违反上述承诺即按租赁合同中争议解决方式处理。”作出上述承诺后，邦尼国际公司在2013年10月至12月期间共向东风村村委会支付了100万元欠款后未再履行该承诺。2014年2月21日，东风村村委会发函给邦尼国际公司：“……贵司履行合同过程中，长期存在欠付租金和物业管理服务费的行为，已构成严重违约。……此后又未按照《承诺书》中承诺按计划偿还欠付租金及物业管理服务费，……致使我单位合同目的不能实现，我单位决定解除与贵司就东风创业园a栋租赁事宜签订的一系列合同，收回租赁标的物。请贵司于收悉本函后5日内腾退并交还租赁标的物，同时清偿拖欠租金及物业管理服务费。”2014年5月10日，东风村村委会函告邦尼国际公司将于2014年5月15日依法自行收回租赁房屋，请邦尼国际公司于此日起之前自行清退所有物品，腾空房屋，并补办相关交接手续。同年7月14日，东风村村委会通过快递发函告知邦尼国际公司：“……东风村已于2014年7月11日自行收回房屋，当时该栋房屋三、四、五楼已空无一物，一、二楼存有部分物品，截止2014年7月11日，邦尼国际公司共拖欠租金管理费共计3538648.15元应于收到函件15天后付清，并取走寄存物品。”截止2014年7月，邦尼国际公司共支付租金共计3110000元。2014年，东风村完成集体经济改制，债权债务由东风风华公司承接。
一审法院认为：双方争议的焦点为：1.本案所涉三份合同效力问题？2.对于邦尼国际公司应支付房屋、土地使用费及物业服务费的截止时间问题？
对于第一个焦点：根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。东风风华公司将硚口区东风村东风创业园a栋房屋出租给邦尼国际公司使用，因该房屋的建造未取得建设工程规划许可证，也未经过相关部门批准，因此双方签订的《房屋租赁合同》违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，房屋租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。位于硚口区东风村东风创业园土地属东风村享有为集体土地，双方签订的土地租赁合同违反了法律的禁止性规定，应为无效。另外，双方虽然签订了三份合同，但这三份合同实际上应视为一个整体，双方签订的三份合同均无效。
对于第二个焦点：虽然双方签订的合同无效，但是东风风华公司将诉争房屋及土地交给邦尼国际公司使用，邦尼国际公司应向东风风华公司支付房屋、土地使用费以及物业服务费用，费用标准可以参照双方在合同中约定的金额。对于邦尼国际公司主张的合同中土地面积与实际面积不符，应按照实际面积计算使用费的辩称理由，于法无据，不予采纳。邦尼国际公司主张其于2013年1月中下旬就搬离诉争房屋，应由邦尼国际公司承担举证责任，现邦尼国际公司对此未提供证据予以证明。而东风风华公司曾几次函告邦尼国际公司要求其腾退诉争房屋，邦尼国际公司接收函件后未提出异议，东风风华公司于2014年7月11日自行收回房屋，故邦尼国际公司应向东风风华公司支付使用费至2014年7月11日。邦尼国际公司主张诉争房屋因拆迁改造、长期停电无法使用，不应向东风风华公司支付租金，但是邦尼国际公司提供的证据仅能证明东风创业园于2013年1月15日停电一天，另外，邦尼国际公司如果认为房屋不能使用，应向东风风华公司交还标的物，但邦尼国际公司继续占用诉争房屋，应向东风风华公司支付占用费及物业服务费。2010年3月1日至2014年7月11日期间，邦尼国际公司应向东风风华公司支付使用费及物业管理服务费共计6762807.84元，已经支付3110000元，故邦尼国际公司还应向东风风华公司支付房屋、土地使用费及物业管理服务费为：3652807.84元。东风风华公司向邦尼国际公司主张3538648.15元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，一审判决：武汉邦尼国际货运代理有限公司于本判决生效之日起三日内向武汉市东风风华实业有限公司支付房屋、土地使用费及物业管理服务费3538648.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35110元，由武汉邦尼国际货运代理有限公司负担。
判后，上诉人邦尼国际公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回东风风华公司的诉讼请求。事实与理由：本案所涉三份合同，系不同的法律关系，权利义务亦不相同，一审定合同纠纷案由不当，应当分开审理。本案所涉三份合同无效，不应参照合同标准计算租金。另外，东风风华公司的请求具有重复收费，合同约定的土地面积远大于实际使用面积，房屋租金计算不当，且东风风华公司无权收取物业费。租金应计算到2013年1月，邦尼国际公司累计缴纳的费用已经超出合同约定，东风风华公司的请求应予以驳回。
被上诉人东风风华公司答辩要求驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉合同标的物为未取得建设工程规划许可证建设的房屋，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，东风风华公司与邦尼国际公司签订的三份合同应无效。本案所涉租赁合同无效，但三份合同约定的租金标准，邦尼国际公司未提出异议，且履行了支付租金的义务，视为认可租金标准。合同无效后，东风风华公司可以参照合同约定的租金标准请求邦尼国际公司支付租赁物占有期间的使用费，应以三份合同约定的租金标准予以计算。在租赁期间，有关部门虽于2013年1月6日发出公告，消除消防安全隐患、停止对外租赁行为，后又停电一天，对租赁产生不利影响，但双方未就腾退事宜协商一致，直至东风风华公司于2014年7月11日自行收回房屋，故一审判决以此时间为邦尼国际公司占有租赁物的截止时间，并无不当，本院予以维持。邦尼国际公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，
本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35110元，由武汉邦尼国际货运代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长叶玉宝
审判员余小乔
审判员张红
二〇一六年五月二十七日
书记员张博