湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初2968号
原告：熊爱东，女，1965年2月11日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马正海，湖南红都律师事务所律师。
被告：湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司，住所地湘潭市雨湖区三大桥市场2区6栋。
法定代表人：罗伏全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨俊，湖南湘剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹汝晨，湖南湘剑律师事务所实习律师。
原告熊爱东诉被告湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司（以下简称三桥农产品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊爱东的委托诉讼代理人余剑、被告三桥农产品公司的委托诉讼代理人杨俊、曹汝晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
熊爱东向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的门面买卖合同无效，被告返回原告门面款63600元，并赔偿相关经济损失20000元（暂定为依据同期贷款利息自2007年12月10日起本金34000元，2008年3月27日起本金29600元至退回之日止）；2、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2007年，被告对外宣传建设金海水果批发市场，并进行大规模招商。原告决定购买此处的门面，并于2007年12月10日向被告支付定金34000元。2008年3月27日，原、被告签订正式门面买卖合同，原告将余款29600元支付给被告。被告将早已建成的编号为67号的门面（2003年建成）交付给原告使用。该门面面积为41.85平方米，上下两层独立进出，同时该合同约定此门面系从繁城村集体土地租赁而来，只有三十年使用权限，被告并承诺在使用期间能争取办理正式产权手续。原告当时的购买价格为每平米1580元，而当时湘潭市的房价仅为1200元。2016年上半年，湘潭市雨湖区开始征拆工作，诉争房产在征拆范围内。然而，被告在未与原告协商的情况下，代表整个金海水果市场与雨湖区土地和房屋征收事务所签订了征收协议，将原告所有的门面处理掉了。另了解，被告并无房地产及集资收款等建设工程资格，进行建设的金海水果批发市场的房屋均是违法建筑物，由于被告的违法行为，将违法建设的门面卖给原告导致原告的利益受损，故原告诉至本院。
三桥农产品公司辩称，1、三桥农产品市场的房屋一直是合法使用，只是由土地性质决定不能办理产权证，拆迁也是认定的无证房屋而非非法建筑。2、原、被告签订的《门面建设及经营协议书》是合法有效的合同，不存在任何隐瞒、期诈内容，合同所含风险原告是知情并自愿承担的。3、被告承诺的补偿条件优于协议书确定的补偿方式，根据《湘潭市雨湖区征地拆迁补偿费用发放清册》，原告的门面应享受300元每平方的补助，按协议约定，原告只能得拆迁款10044元，现被告与全体业主协商一致，以原告交易金额的二分之一退款即愿意补偿原告31800元。故请驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告所举现场照片，拟证明现在门面的情况，不再经营了；被告质证对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，因为拆迁不是被告要进行的；本院认为，该份证据能够证明涉案门面目前的状况，本院予以确认。2、原告所举通知、拆迁表，拟证明涉案门面系非法建筑，被政府拆迁及补偿的明细；被告质证对证据的关联性有异议，拆迁不是以非法建筑拆迁的；本院认为该份证据能够体现本案的客观事实，本院予以确认。3、被告所举兴建优质农产品流通中心的报告等，拟证明金海水果大市场为合法建设项目；原告质证对真实性无异议，对关联性、合法性有异议；因该份证据能够反映该案的客观事实，本院对该组证据予以确认。4、被告所举集资加盟三桥农产品综合市场门面建设及经营协议书，拟证明原、被告已对门面的价格、土地使用权限及拆迁补偿方案有明确的约定；原告质证认为自己购买的是门面的所有权与土地的使用权；因该份证据与原告方提供的一致，故本院对该份证据予以确认。5、被告所举湘潭市雨湖征地拆迁补偿费用发放清册、会议记录等，拟证明政府对原告房屋的拆迁补助为300元每平方米，被告与市场内业主及经营户达成优于合同约定的拆迁补偿协议，已有部分业主领取了补偿款；原告质证原告购买的是无证房，没有手续，与被告达成补偿约定的多为租赁户，而不是门面所有人；因该组证据能够反映本案的客观事实，故本院对该组证据予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月10日，熊爱东、潘文书（另案原告）、叶军（另案原告）向三桥农产品公司支付购三桥市场65号、66号、67号门面款定金10万元。2008年3月27日，原、被告签订《集资加盟农产品综合市场门面建设及经营协议书》一份。该协议书约定：1、熊爱东选定三桥农产品公司市场内67号门面共计面积41.85平方米作经营场所；2、其集资费按每平方米1580元共计63600元交由三桥农产品公司，三桥农产品公司负责建好后交由熊爱东使用；3、该房产使用期按三桥农产品公司与繁城村土地联营协议期限为30年，熊爱东在使用期限内可以转让经营权或出租；4、熊爱东在使用期内每年必须按所占面积第一个五年每年每平方米土地占用费10元，以第一个五年为基础，每五年增加1元的标准递增给繁城村（由三桥农产品公司代收）；5、熊爱东本着来修去丢的原则，三桥农产品公司其房屋按工程竣工验收后的现状交熊爱东使用，合同期满，一切装修不能拆除；6、本房产属集体土地建置，如遇国家城市建设需要拆除，不算三桥农产品公司违约，如有其政策补偿费熊爱东占80%，其余20%作运作费用，在使用期间能争取办理正式产权手续，其费用照摊；7、熊爱东在装修房屋时，要爱护一切设施，经营项目上必须服从三桥农产品公司的统一划区内容（如做水果，按进场收费标准三分之一收取进场费不变或市场返租，其租金按转让价款的8%-10%计）。该协议还对熊爱东守法经营等进行了约定。
协议书签订后，三桥农产品公司将67号门面交付给原告。之后，熊爱东、潘文书（另案原告）、叶军（另案原告）又共同向三桥农产品公司支付了90800元款项。原告实际支付67号门面的对价为63600元。被告向原告出具了购门面款的收条。之后，原告开始在该门面内经营。经营期间，原告向被告交纳了物业管理费、卫生费、广告费。2016年上半年，三桥农产品公司（即金海水果市场）所在地段面临拆迁。2016年8月1日，湘潭市雨湖区征地拆迁补偿费用发放清册明确，征收地点为雨湖区万楼街道繁城村，户主姓名为金海水果市场（罗伏泉），属于无证房拆除补助，拆除补助为300元每平方米。
另查明，三桥农产品公司金海水果大市场项目，建设单位湘潭市农业物资有限公司于2007年底向相关部门呈报了建设项目核准预审表。2008年1月，湘潭市发展和改革委员会以潭发改商务（2008）7号批复，核准了该项目。但因该市场所占用地的性质问题，市场内房产均未办理国有土地使用权证与房产证。
原告认为，原告所购买的是67号门面的所有权，现该门面系违章建筑，买卖合同无效。
被告则认为，双方之间并非买卖合同关系，而是一个使用权、经营权的转让合同，且双方签订合同之时，被告已在合同中注明土地性质为集体所有，不存在隐瞒、欺诈内容。
本院认为，关于本案中合同的性质问题。原告主张双方之间为房屋买卖合同关系，虽然被告向原告出具了购门面款的收条，但从双方所签订的协议书内容（约定了使用年限以及装修方式等）以及合同的实际履行来看，双方之间实际为房屋租赁合同关系，即原告以63600元的对价取得三桥农产品公司金海水果大市场内67号门面的第一承租人资格,故本案应为房屋租赁合同纠纷。被告在与原告签订《集资加盟农产品综合市场门面建设及经营协议书》前即已取得建设该市场的批准文件，原告对于该房产没有产权证也是当时即明知，时至2016年原告再以该房产没有产权证为由要求确认合同无效，已无事实基础，故此，本院对原告提出房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。因被告已取得建设该市场的核准文件，故该租赁合同有效，双方均应严格履行合同义务。但双方约定的30年租期超过法律规定，对于超过部分应视为无效，故被告应退还原告租金21200元（63600元÷30年×10年=21200）。因遇政府拆迁，该市场现已整体拆除，依据双方协议第八条约定，不算被告违约，被告应补偿给原告的政策性补偿费为10044元（41.85平方米×300元/平方米×0.8=10044元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告熊爱东与被告湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司于2008年3月27日签订的《集资加盟三桥农产品综合市场门面建设及经营协议书》部分无效；
二、由湘潭市三桥农产品综合市场服务公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告熊爱东租金21200元；
三、由湘潭市三桥农产品综合市场服务公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告熊爱东拆迁补偿款10044元；
四、驳回原告熊爱东的其他诉讼请求。
本案案件受理费1890元，由原告熊爱东负担300元，由被告湘潭市三桥农产品综合市场服务公司负担1590元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 田 园
审 判 员 苏 刚
人民陪审员 俞建平
二〇一七年三月二十八日
代理书记员 谢艳廷
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条、
第五十二条第五项
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条：赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。