福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同民初字第2786号
原告沈言峰，男，1977年5月10日出生，汉族。
委托代理人黄平旺、钟小庆，福建兰海律师事务所律师。
被告陈回中，男，1976年3月16日出生，汉族。
原告沈言峰与被告陈回中合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告沈言峰之委托代理人黄平旺、钟小庆，被告陈回中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈言峰诉称，2013年3月9日，其与被告陈回中经双方协商，沈言峰以人民币（币种，下同）100000元购买陈回中所有的�于福建省厦门市同安区新民镇凤南农场的房屋宅基地，并签订了《房屋宅基地转让合同书》，沈言峰分别于2013年3月9日、2013年3月10日各支付订金10000元。订金支付之后，沈言峰经过咨询得知农村宅基地不能转让系法律强制规定，随即要求退还陈回中订金20000元，但陈回中予以拒绝。故沈言峰请求判令：1、沈言峰及陈回中签订的《房屋宅基地转让合同书》无效，被告返还原告订金20000元；2、本案的诉讼费用由陈回中承担。
被告陈回中辩称，1、其确与原告沈言峰签订《房屋宅基地转让合同书》，也有收到订金20000元；2、其不同意返还20000元订金，因为当时说的时候，沈言峰讲的理由和起诉书不一致。
经审理查明，2013年3月9日，原告沈言峰与被告陈回中经双方协商，签订了一份《房屋宅基地转让合同书》，该合同书载明：“甲方（出让人）：陈回中身份证号码：乙方（买受人）：沈言峰身份证号码：甲乙双方依据自愿、诚信原则，经友好协商，达成如下一致意见：一、甲方自愿转让的房屋宅基地座落于：厦门市同安区凤南农场南山南专：左边距吕水利宅基地1.5米，右边距吕胜战房屋1.5米，前边距吕世勇5米，后边距吕朱忠5米（后附图纸）二、各方承诺及保证1、甲方承诺并保证：同意将位于厦门市凤南农场房屋宅基地90㎡的所有权永久转让给乙方使用，共计人民币壹拾万元整。2、甲方保证该宅基地所有权的完整性、合法性，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。否则由此造成的损失由甲方全部承担。3、甲方保证无其它集体或个人对该宅基地提出任何异议，乙方向甲方支付土地价款后，如果转让出的宅基地使用权发生纠纷，甲方必须负责出面解决，解决不成给乙方造成损失的，由甲方按处置当时同等面积宅基地的转让价进行五倍赔偿给乙方。二、支付与交付：1、本合同书签订时，乙方向甲方交付该房屋宅基地购买订金人民币贰万元整。剩余捌万元待过户手续办妥之后，一次性付清（以银行到账为准）陈回中卡号：×××9882、乙方承诺及保证：将诚信履行本合同书的项下的合同义务。甲方双方，乙方支付净价壹拾万元整，不再承担其它税费，在合同履行过程中的相关税费产生，由甲方承当。2、甲方将本合同预定的宅基地“所有权”及准建证过户到乙方名下当日，乙方必须将余款捌万元支付到甲方指定账户。现金付清当日起该宅基地使用权属永远属于乙方所有，甲方即任何人不得以任何理由或借口占用该宗宅基地，并有义务协调乙方在房屋建造过程中处理邻里关系，以使乙方顺利建好房屋。3、若甲在半年内不能将宅基地“所有权”及准建证过户给乙方�甲方必须马上无条件将订金人民币贰万元退还给乙方。另付违约金两万元整。4、如果甲方准建证已办妥，在能合法过户给乙方而乙方无故毁约不要的情况下，应赔偿给甲方违约金两万元整。在乙方确定的时间，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用证的过户手续至乙方名下，包括但不限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明等。甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。三、违约责任1、因甲方提供的“宅基地的所有权”出现争议，而导致乙方主动或被动参与诉讼（仲裁）等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。2、本协议至签订之日起生效，如有任何一方变更或毁约不能履行本合同中的义务时，即为违约，应付对方违约金人民币伍万元。由违约方支付。四、杂项规定1、转让后如果该宅基地被国家征用，所有赔偿归乙方所有，甲方无权干涉。2、本合同书未竟事项，由双方依诚信、公平原则另行商定。3、本合同书及附件一式六份，由甲、乙各执一份，另肆份由乙方保管用于办理变更登记使用（如登记部门要求另行签订合同文书时，各方得另行签订用于登记，但各方权利义务以本合同书及附件图纸为准）。4、本合同书在各方签字后生效。甲方签名：陈回中2013年3月9日乙方签名：沈言峰2013年3月9日”。签订该合同书后，沈言峰分别于2013年3月9日、2013年3月10日各支付订金10000元。订金支付之后，沈言峰经过咨询得知农村宅基地不能转让系法律强制规定，随即要求退还陈回中订金20000元，但陈回中予以拒绝。沈言峰遂起诉，诉讼请求如上所述。庭审中，陈回中述称，其知道农村宅基地不能转让的法律规定，但签订合同时原告说以亲戚名义在其宅基地上建房，建房�续以其名义办理，待房子建好后让原告居住；其同意返还原告订金，但目前经济能力有限，无法返还。
另查明，原告沈言峰户籍所在地为河南省桐柏县程湾乡石头庄村大北庄16号，并非被告陈回中所在集体经济组织成员。
上述事实，有原告沈言峰举示的《房屋宅基地转让合同书》、银行转账凭证以及当事人的当庭陈述笔录等证据在案为证，本院经审查核实，对上述证据予以采信。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，涉诉的福建省厦门市同安区新民镇凤南农场宅基地系农民集体所有，被告陈回中将其出售给并非本集体经济组织成员的原告沈言峰，违反上述法律的强制性规定，因而陈回中与沈言峰于2013年3月9日签订的《房屋宅基地转让合同书》，应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈回中因该《房屋宅基地转让合同书》收取了沈言峰订金20000元，对于该20000元，陈回中应予以返还。沈言峰的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告沈言峰与被告陈回中于2013年3月9日签订的《房屋宅基地转让合同书》无效；
二、被告陈回中应于本判决生效之日起十日内返还原告沈言峰订金人民币20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币300元，适用简�程序减半收取为人民币150元，由被告陈回中负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 甘艳君
二〇一四年九月十七日
代书 记员 苏秋祝
附：本案所适用法律条文：
1.《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2．《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第�人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文�生效之日起计算。