李生春诉赵小明、原审被告李伟学房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
（2014）金中民一终字第56号
上诉人（原审被告）李生春，女，汉族，生于1938年3月8日。
委托代理人王兆荣，甘肃经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵小明，男，汉族，生于1983年4月15日。
原审被告李伟学，男，汉族，生�1962年7月4日。
上诉人李生春因与被上诉人赵小明、原审被告李伟学房屋买卖合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2013）金民二初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李生春的委托代理人王兆荣、被上诉人赵小明、原审被告李伟学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，被告李伟学系被告李生春之子。2008年11月2日，李生春与金川区宁远堡镇城中村改造办公室签订旧宅拆除协议，约定李生春分得西坡新村小区5-7号楼（现天庆花园46栋）1口1楼101号住宅楼一套。2009年12月2日，李伟学与原告赵小明签订协议书一份，将李生春分得的上述住宅楼以107427元（含地下室一间）的价格出卖给了赵小明。2010年1月8日，赵小明取得房屋钥匙后，对该房进行了装修并居住至今。2010年9月，李生春以李伟学未征得其�意出卖房屋为由，向法院提起诉讼，要求确认赵小明与李伟学签订的房屋买卖合同无效，并要求赵小明返还房屋。2012年7月3日法院作出（2012）金民二初字第67号民事判决，认定李伟学在出卖涉案房屋时给赵小明提供了与该房屋有关的资料及李生春的身份证、户口本，应视为李伟学出卖房屋时征得李生春的同意，故房屋买卖合同实际发生于李生春与赵小明之间。该房屋涉及农村宅基地使用权，李生春本人系宁远镇西坡村的村民，赵小明系宁远镇龙景村村民，与李生春不是同一集体经济组织成员，没有资格取得该房屋宅基地使用权，李生春与赵小明签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，遂判决赵小明返还李生春上述涉案房屋一套。赵小明不服判决，提起上诉。金昌市中级人民法院于2012年10月12日作出（2012）金中民一终字第116号民事判决：驳回赵小明的上诉，维持原判。赵小明遂提起诉讼，要求李生春、李伟学连带返还购房款107427元及装修费80000元，并按2013年同类商品房的市场价格评估房屋价格后，连带赔偿房屋涨价部分的差价损失60000元。
在审理本案过程中，赵小明请求对涉案房屋的价格、装修及房屋差价损失进行鉴定，法院委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司对涉案房屋按2012年10月的小产权房价格进行了评估鉴定。经鉴定，涉案房屋的总价值为218316元（其中，住宅单价每平米为2654元、地下室单价每平米为2176元），装修价值为38903元。庭审中，经双方协商，将其中的防盗门价值由1320元变更为1000元、将评估报告中未计入的地暖价值确定为2500元；扣除了报告中不应计入的不锈钢防护栏的价值879.65元、木包门柜的价值190元，最终确定装修价值为40013.35元。
认定上述事实的证据有，金川区人民法院（2012）金民二初字第67号民事判决书、甘肃金昌市中级人民法院（2012）金中民一终字第116号民事判决书、评估报告书、协议书、收条及原、被告的陈述。
原审法院认为，法院生效判决已认定涉案房屋买卖合同无效，且该合同实际发生于李生春与赵小明之间。基于合同的相对性，赵小明将李伟学列为被告，并要求李伟学与李生春承担连带责任的主张有违本案事实，也不符合《中华人民共和国民法通则》关于被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任的规定，对其主张，不予支持。因涉案房屋是城中村改造房，是在拆除原宅基地上旧宅而换得的房屋，应当以小产权房认定；李生春虽是2010年9月提起诉讼，但该案判决于2012年10月生效后，赵小明才负有返还房屋的义务。因此，对该房屋价格应以2012年10月的小产权房价格进行评估鉴定。涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，对此，双方均有过错，由此造成的损失，双方应共同承担。合同无效后，依该合同取得的财产应予返还。涉案房屋已判决返还李生春，赵小明对房屋的装修亦由李生春受益，李生春依该合同取得的购房款107427元应返还赵小明，并承担相应的装修费40013.35元。对因合同无效造成的房屋差价损失110889元，双方应共同承担。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告李生春返还原告赵小明购房款107427元；二、被告李生春给付原告赵小明装修款40013.35元；三、被告李生春赔偿赵小明房屋差价损失55444.50元；四、驳回原告赵小明要求被告李伟学承担连带责任的诉讼请求。以上给付内容，限被告李生春于判决书生效后十日内履行。案件受理费5086元，双方各承担2543元；鉴定费4000元，双方各承担2000元；保全费1070元，双方各承担535元。
李生春不服上述民事判决，向本院提起上诉称，上诉人交纳的拆迁保证金5000元已抵为房款，应当从上诉人返还赵小明的房款中扣减；李伟学未经上诉人同意出卖上诉人的房屋，上诉人没有过错，且赵小明在房屋权属存在争议的情况下不听劝告，执意装修房屋，扩大了损失，现房屋已使用近4年，原审法院判决上诉人承担装修费不当；赵小明与上诉人不是同一集体经济组织成员，其明知涉案房屋是小产权房而购买，有重大过错，因此，上诉人不应承担合同无效造成的房屋差价损失。请求二审法院依法改判。
二审查明，2009年12月2日，原审被告李伟学将上诉人李生春分得的涉案房屋出卖给被上诉人赵小明的当日，赵小明通过中间人李祥文给付房款50000元。2010年1月8日，赵小明以李生春名义向金川区宁远堡镇城中村改造办公室交房款57027元及装修水电费400元。
认定上述事�的证据有，李祥文出具的收条、金川区宁远堡镇城中村改造办公室所开的收据、金川区人民法院（2012）金民二初字第67号民事判决、金昌市中级人民法院（2012）金中民一终字第116号民事判决、双方当事人的陈述。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，被上诉人赵小明购买涉案房屋时支付房款107427元的事实，有中间人李祥文出具的收条、金川区宁远堡镇城中村改造办公室所开的收据及法院的生效判决证实，上诉人李生春虽向金川区宁远堡镇城中村改造办公室交纳拆迁保证金5000元，但原审法院根据赵小明实际付款数额，判决李生春返还的房款107427元中并不包括李生春所交的5000元，李生春提出其交纳的拆迁保证金5000元已抵为房款，应从其返还赵小明的房款中扣减的理由不能成立。涉案房屋是小产权房，李生春之子李伟学出卖该房屋时向赵小明提供了李生春的身份证、户口本及与涉案房屋有关的手续，由此证明，李生春对李伟学出卖房屋的事实是明知的。赵小明购买涉案房屋后对房屋进行了装修，该房屋经李生春请求，法院已判决赵小明返还李生春，李生春对赵小明添附在房屋上的装修享有利益，应当根据房屋装修的实际价值承担相应的装修费用。李生春所提赵小明执意装修房屋，擅自扩大损失，其不应承担装修费的理由无据证实，不能成立。李生春、赵小明明知涉案房屋是小产权房而进行买卖，双方签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，对此，双方均有过错，原审法院判决双方共同承担因房屋涨价而造成的房屋差价损失，符合法律规定。李生春所提不应承担房屋差价损失的理由，于法不符。上诉人李生春的上诉理由均不能成立，对其请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适�法律正确，判决结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5086元，由上诉人李生春承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尚晓霞
审 判 员 李 静
代理审判员 蔡中利
二〇一四年四月十七日
书 记 员 张 琴