云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终361号
上诉人（原审被告）沙永富，云南省文山市人，现住文山市。
上诉人（原审被告）陈怡江，云南省文山市人，现住文山市。
两上诉人委托代理人王春辉，云南天信律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）罗桂花，云南省文山市人，家住文山市。
被上诉人（原审原告）高兴冲，云南省文山市人，住文山市。
两被上诉人委托代理人王嘉丞，东风法律服务所法律工作者，特别授权。
上诉人沙永富、陈怡江因与被上诉人高兴冲、罗桂花建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文平民初字第131号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月26日受理后依法组成合议庭审理了本案，并于2016年6月2日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人沙永富、陈怡江及其委托代理人王春辉，被上诉人高兴冲、罗桂花委托代理人王嘉丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2009年12月12日两被告（系夫妻关系）将其向文山阳光房地产开发集团有限公司认购的位于文山市开化镇金石路文新小区第一组团的土地一宗出让给两原告（系夫妻关系）。2012年10月2日，原告罗桂花与被告沙永富签订了《土地买卖协议》，约定原告罗桂花以4500元/㎡的价格购买被告位于文山市开化镇金石路文新小区8米路的土地一宗，并约定：一、土地面积：95平方米（宽5米×深19米）；二、土地单价：4500元/平方米，土地总价为427500元；三、待公司通知办证后，由被告协助原告办理土地证，但办理土地证所产生的相关办证费、契税及土地出让金等均由原告承担，与被告无关；四、土地证办证面积以土地部门的办证相关规定及要求办理；五、原告必须严格按照城建规划的要求建盖房屋，若擅自违反规划要求施工，所造成的一切后果由原告自负；六、原告于2012年10月1日支付土地款人民币400000元给被告，余款27500元待土地证办妥后，原告一次性付清给被告；七、若土地出售面积有误差时，以实际放线面积为准，土地款按实际放线面积计算，多退少补。协议签订前一天即2012年10月1日，原告高兴冲通过银行转账方式将购地首款400000元打入被告陈怡江在文山市农村信用合作社的账户，2014年1月29日原告罗桂花将尾款27500元以现金方式支付给被告沙永富。2015年5月5日，被告沙永富将办理好的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》交由原告罗桂花，《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》登记的合法使用权面积为80㎡，与签订协议时的面积相差15㎡。
原判认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《土地买卖协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。原、被告签订的《土地买卖协议》第四条约定：“土地证办证面积以土地部门的办证相关规定及要求办理”及第七条约定的：“若土地出售面积有误差时，以实际放线面积为准，土地款按实际放线面积计算，多退少补”系原、被告的真实意思表示，《土地使用权证》登记的合法使用权面积为80㎡，与签订协议时的面积相差15㎡，故原告请求被告多支付15㎡的价款67500元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告沙永富、陈怡江于本判决生效之日起十日内返还原告罗桂花、高兴冲购地款67500元。案件受理费1490元，由被告沙永富、陈怡江负担。
一审判决送达后，原审被告沙永富、陈怡江不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担案件诉讼费。理由如下：一、一审判决事实认定错误。首先，一审判决将“放线面积”等同于“办证面积”是严重错误的。上诉人与被上诉人《土地买卖协议》中约定的“放线面积”指的是文山阳光房地产开发集团有限公司(以下简称阳光公司)出让给被上诉人实际使用地块的实际测量面积，并不是指可以办理土地使用权证的面积。被上诉人与上诉人签订的合同的第四条明确约定：“土地证办证面积以土地部门的办证相关规定及要求办理。”可见，对于放线面积不一定能办理在土地证内这个情况，被上诉人当时是明知的。现在，被上诉人实际可以使用的面积也是95平方米，也就是说，实际放线面积就是95平方米。地块北面临八米大街宽五米、长三米的范围被上诉人仍然可以自己使用，只是不能办理土地证而已。被上诉人实际取得并且可以使用的土地面积与合同约定的“放线面积”完全一致，四至界限也与合同约定的界线完全一致，不存在不符合合同约定的情形。一审判决将“放线面积”等同于“办证面积”是严重错误的。阳光公司的放线面积是95平方米，与合同约定一致，至于土地部门能办理几个平方米的使用权，这是政府部门规划的要求，按规划，该地块只能办理80平方米的使用权面积，上诉人在签订合同时就已将这一情况明确告诉被上诉人。协议中“多退少补”防止的问题是宽度不够——放线在后的地块有可能被放线在前的购地者在建房过程中不慎挤占，造成宽度不够。现在，被上诉人抓住“多退少补”来做文章，其背信弃义，毫无诚信可言。其次，一审判决认定被上诉人于2015年5月5日收到办理好的《土地使用权证》，这是明显错误的。上诉人在一审时向法庭提交了被上诉人罗桂花亲自签字确认的《领条》，该领条足以证明被上诉人在2O15年1月29日，(也就是其向上诉人支付27500元尾款的当日)就收到了上诉人交付给他们的《土地使用证》。双方在协议中约定的是，尾款待《土地使用证》办理好再交付。实际上，被上诉人正是在2014年1月29日收到《土地使用权证》之后才向上诉人支付了27500元尾款。另外，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》是被上诉人自己去办的，不是上诉人去申请办理的。但是，一审法院却莫名其妙地认定：“2015年5月5日，被告沙永富将办理好的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》交给罗桂花……”这与案件客观事实严重不符，致使审判的天平完全偏向了被上诉人一方，导致案件判决不公。被上诉人已经知道土地使用权证上登记的使用权面积只有80平方米，仍然向上诉人支付了尾款，这足以说明，其对于办证面积只有80平方米是早已知晓并且愿意接受的——如果其认为土地使用权证上载明的面积与约定的相比少了15平方米，其收到土地使用权证时就可以要求上诉人返还多余的购地款4万元，为何还要向上诉人支付27500元尾款呢?不提供《土地使用证》根本无法办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，被上诉人是在取得《土地使用权证》后，才申请办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。如果被上诉人对办证面积不认可，其为何还要据此办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》呢？通过简单的逻辑推理都能看出上诉人在交易时就向被上诉人说明该地块使用权面积只能办理80平方米，假如被上诉人当时不认可，上诉人可另寻买主。正因为被上诉人对此表示认可，其才申请办证并建盖房屋。但一审法院却对这些合理解释不加考虑，以致作出了错误的判决。二、一审法院对法律关系的认定存在错误。上诉人与被上诉人签订《土地买卖协议》时，涉诉地块的建设用地使用权登记在阳光公司名下，使用权属于该公司所有，上诉人只是取得了该地块的认购权，并未取得该地块的使用权。上诉人与被上诉人签订的合同名为“土地买卖协议”，事实上却是一个认购权转让合同。这种认购权从法律上来讲是债权、请求权，决不能等同于涉诉地块的使用权——上诉人基于与阳光公司的合同关系，取得了对阳光公司的债权(此为给付之债，即要求阳光公司将土地使用权转让给自己的请求权)。此后，上诉人与被上诉人签订《土地买卖协议》，将自己已经取得的这一债权转让给被上人。被上诉人基于《土地买卖协议》支付给上诉人的价款实际上是一种债权转让对价，而非土地转让对价，因为当时上诉人根本没有取得土地的使用权，而只是取得了对土地使用权转让的请求权。在与被上诉人签订《土地买卖协议》后，上诉人与阳光公司解除了双方之间的土地出让合同关系，并且协调阳光公司与被上诉人签订了《土地出让合同》，上诉人已经全面履行了自己的合同义务，上诉人与被上诉人之间的《土地买卖协议》已经履行完毕，被上诉人无权要求上诉人再履行其他任何义务。现阳光公司转让给被上诉人的土地不能办理土地使用权证，那是被上诉人与阳光公司《土地出让合同》的履行问题，与上诉人无关。上诉人不是土地使用权的出让人，与被上诉人之间不存在土地使用权转让关系，不是本案适格被告。上诉人与被上诉人之间的法律关系是债权转让关系而非建设用地使用权关系，上诉人只是阳光公司的债权人而非土地使用权人，一审法院将上诉人与被上诉人之间的法律关系界定为建设用地使用权转让关系，这是错误的。土地使用权人是阳光公司，被上诉人与阳光公司签订了独立的转让合同，承担使用权转让义务的是阳光公司而非上诉人。综上所述，上诉人认为，一审判决事实认定不清，法律适用错误，依法应予纠正。现上诉人根据《民事诉讼法》第一百六十四条之规定提出上诉，恳请贵院依法撤销云南省文山市人民法院(2015)文平民初字第131号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人高兴冲、罗桂花辩称：一、被答辩人以土地“放线面积”不同于“办证面积”作为上诉理由，实属概念上的偷梁换柱，该上诉理由不应得到二审人民法院的支持，理由如下：1、双方于2012年10月2日签订的《土地买卖协议》内容约定得很明确，答辩人向被答辩人购买的土地面积为95m2，单价为4500元／m2，为购买这95m2的土地面积，答辩人为此支付了427500元的购地款给被答辩人，既然支付了95m2的购地款，答辩人合法土地使用权就应当为95m2，而国土部门颁证行为确认的答辩人合法土地使用权仅为80m2，这足以说明答辩人支付的土地总价款没有按双方协议约定的价款购得95m2的合法土地使用权，虽然其余15m2答辩人可以使用，但这15m2土地面积不是答辩人依法享有的合法的土地使用权面积，答辩人对这15m2土地并不享有任何产权。按常理，任何一个人都不会付钱购买不属于自己产权的土地，被答辩人以土地“放线面积”不同于“办证面积”作为上诉理由，实属概念上的偷梁换柱，因为任何人都知道，合法的建筑均须在合法的放线面积上建盖，超过合法放线面积的建筑属非法建筑，因此，合法的放线面积就是合法建筑的地面面积，就本案而言，合法的土地放线面积就是80m2，上诉人的上诉理由实属一厢情愿的单方无理解释，言而无信的是被答辩人一方；2、如按被答辩人诉称答辩人明知购地只能办证80m2及答辩人支付的购地总价款来算，80m2的土地单价应为5343.75元／m2，如答辩人是自愿按此价款购买80m2的土地面积，土地买卖协议第一条就应当直接写为：土地面积：80m2；第二条为：土地单价：5343.75元／m2，这样双方就能省去很多不必要的纠纷，答辩人也无任何理由起诉被答辩人，因此，被答辩人单方提供的《土地买卖协议》约定的土地面积95m2，单价4500元／m2纯属被答辩人画蛇添足，白找麻烦，相反，这足以证实答辩人支付的购地款就是购买95m2的合法土地使用权，双方订立协议时被答辩人并不知道支付的土地款只能购买80m2的土地使用权；3、从一审答辩人提交法庭的第4、5组证据及结合双方于2012年10月2日签订的《土地买卖协议》来看，由于陈怡江系阳光公司职员，协议内容除答辩人罗桂花填写部分外均为陈怡江本人填写，因此，由陈怡江经手的阳光公司与答辩人于同一天(2009年12月12日)补签的2份面积及单价不一致的协议(阳光公司档案为面积为95m2，国土局备案为面积80m2)均能证实被答辩人陈怡江本人一直知道该宗地只能办证80m2，陈怡江之所以这样操作，目的就是套取答辩人按字面上的购地面积多支付购地款，更能证实答辩人在三份协议中的画蛇添足行为，故此，被答辩人多收取的购地款依约、依法均应当退还答辩人。二、被答辩人系本案适格被告，理由如下：依据双方签订的《土地买卖协议》，本案争议双方均属合同相对人，与案件具备关联性，双方基于合同的履行产生法律关系，答辩人是按约定支付了全部购地款给被答辩人，且诉讼请求是请求人民法院判决被答辩人返还购地款67500元，阳光公司并没有收到答辩人支付的一分一文的购地款，虽然被答辩人享有宗地认购权是事实，但答辩人的购地款是支付给了被答辩人，并没有支付给阳光公司，而民事案由是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，因此，本案案由的定性不影响一审判决的实质内容，二审人民法院可以在判决时依据对证据的审查并依职权对甄别后的法律关系对案由给予调整，故此，被答辩人上诉称其不是案件适格被告的理由不应当得到二审的采纳和支持。三、答辩人于2014年1月29日收到被答辩人陈怡江转交的《土地使用证》及办理相关建房手续的行为不能证明答辩人于2012年10月2日前就知道该宗地只能办证80m2，理由如下：被答辩人提交的《领条》证据只能证明答辩人收到被答辩人陈怡江转交的《土地使用证》时才知道宗地只能办证80m2，被答辩人并无其他证据证实2012年10月2日前答辩人就知道该宗地只能办证80m2，依据证据规则，其上诉理由不应当得到二审法庭的支持。综上所述，请求二审人民法院在查明案件事实真相后，依法驳回被答辩人上诉请求，维持原判。
在二审审理期间，上诉人向本院提交以下证据：
第一组证据：《建房申请初审表》以及《建设工程规划许可证》回执通知。用以证明《建设工程规划许可证》是被上诉人取得《土地使用权证》后自行办理的。
经质证，被上诉人对该组证据的客观性、合法性、关联性没有异议，但该证据在一审时就已提交过，并不属于新证据，在对一审事实提出意见时我们已经认可，该证是我们自己办理的。
本院认为，被上诉人认可《建设工程规划许可证》是其自行办理的，本院对其真实性予以采信。
第二组证据：文山市文新小区分户规划图。用以证明阳光公司放线面积的进深是19M小区内所有住户的情况都一致，只有地块的宽度有差别，双方合同当中多退少补的约定是针对宽度误差导致的面积误差。
经质证，被上诉人对该证据的客观性、合法性、关联性认可，但该证据也是在一审中就已提交过，并不属于新证据，即便该证据客观真实，但没有被上诉人签字认可也不能证明上诉人已将情况告知被上诉人。
本院认为，该证据只是上诉人所在的阳光公司为文山市文新小区所设计的分户规划图，并不是国家行政主管机关颁发的权利证书，不能证明双方争议地块的最终产权面积。
在二审审理过程中，经征询双方当事人对一审认定法律事实的意见：上诉人对“2015年5月5日，被告沙永富将办理好的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》交由原告罗桂花”有异议，时间是2014年1月29日，《土地使用权证》是上诉人陈怡江交给被上诉人罗桂花的，《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》是被上诉人自行办理的，对其它事实认可。被上诉人对上诉人提出的异议认可，对其余法律事实无异议。
本院认为，上诉人在一审提交的第七组证据明确载明，被上诉人罗桂花于2014年1月29日收到土地使用权证；故一审认定2015年5月5日，被告沙永富将办理好的《土地使用权证》的时间错误；此外，经庭审查明，《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》是被上诉人罗桂花与高兴冲自行办理的，并不是上诉人沙永富办理的，故一审对此认定事实错误。
对一审认定的双方当事人均无异议的其余法律事实，本院依法予以确认。
归纳本案在二审中争议的焦点问题为：1、上诉人是否是本案的适格被告；2、上诉人是否构成违约，其是否应退还67500元给被上诉人。
关于上诉人是否是本案的适格被告的问题，本院认为，虽然2009年12月12日的《土地出让合同》的出让方为文山阳光房地产开发集团有限公司，但经庭审查明，该地块系阳光公司出售给其职工即上诉人陈怡江，陈怡江又转让给被上诉人的，该合同上除了被上诉人的签名，其余空格处均为上诉人陈怡江手工填写，至2012年10月2日，上诉人沙永富与被上诉人罗桂花签订《土地买卖协议》，双方的权利义务清楚。根据合同相对性原则，被上诉人高兴冲、罗桂花只是与上诉人陈怡江、沙永富发生合同交易行为，被上诉人高兴冲、罗桂花并没有与阳光公司发生交易行为，且从被上诉人高兴冲、罗桂花在一审提交的2号证据“文山市农村信用合作联社交易清单”可知，被上诉人高兴冲于2012年10月1日通过农村信用社转账40万元到陈怡江的帐户上，尾款27500元是2014年1月29日以现金形式支付给上诉人沙永富的，即双方所交易的所有款项均没有经过阳光公司的资金帐户，本案自始至终都是双方当事人自行交易，与阳光公司无关联，故上诉人沙永富、陈怡江是本案的适格被告。
关于上诉人是否构成违约，其是否应退还67500元给被上诉人的问题，本院认为，如前所述，本案争议土地使用权的转让实际交易主体为上诉人沙永富、陈怡江与被上诉人高兴冲、罗桂花，之所以会存在2009年12月12日的《土地出让合同》，是因为争议地块是阳光公司以优惠价格出让给其工作人员即上诉人陈怡江，上诉人陈怡江和沙永富再将该地块转让给被上诉人高兴冲和罗桂花。本案实际是围绕上诉人沙永富与被上诉人罗桂花于2012年10月2日签订的《土地买卖协议》而发生的争议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，为合法、有效的合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利、义务。根据《土地买卖协议》约定，本案争议地块的合同约定面积是95平方米，成交单价为4500元/平方米，总成交金额为427500元。作为土地受让方的被上诉人已于2012年10月1日就已将第一笔转让40万元支付给了上诉人，余款27500元被上诉人也按照合同约定在2014年1月29日收到土地使用权证时以现金支付给上诉人沙永富，被上诉人已完成了付款义务。《土地买卖协议》第七条约定，“若土地出售面积有误差时，以实际放线面积为准，土地款按实际放线面积计算，多退少补。”本案被上诉人领到的土地使用权证上载明的使用权面积为80平方米，其申请办理的建设用地规划许可证上载明的用地面积也只是80平方米，该面积与双方合同约定的面积有15平方米的误差，虽然上诉人主张“放线面积”与“办证面积”属于两个不同的概念，但其并不能提供证据证明“放线面积”与“办证面积”的差别，及两种面积的计算是否包含了公摊面积，以及公推面积谁应承担的依据，故一审以办证面积来认定上诉人违约并无不当，因此，上诉人应将多收取的土地转让款67500元退还给被上诉人。
综上所述，本院认为，上诉人沙永富、陈怡江是本案的适格主体，其未按合同约定履行义务，已构成违约，应将多收取的土地转让款67500元退还给被上诉人。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定基本事实部分错误，但适用法律正确，判决处理结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1490.00元，由上诉人沙永富、陈怡江承担。一审案件受理费按照一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力，当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 熊 祥
审判员 陆正义
审判员 秦永兴
二〇一六年六月十六日
书记员 王晶晶