湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初696号原告：孙成钢，男，1985年9月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：梅明，女，住安徽省合肥市蜀山区，系原告孙成钢妻子。被告：崔轩，男，1986年9月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：湖南中环地产顾问有限公司，住所地长沙市芙蓉区定王台街道五一大道766号中天广场24050房。法定代表人：秦帅辉。被告：长沙市望城区家乐房屋信息咨询服务部，住所地长沙市望城区月亮岛街道双盈卧龙湾10号裙楼一楼外4号门面。经营者：王斌，店长。原告孙成钢诉被告崔轩、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称“中环地产公司”）、长沙市望城区家乐房屋信息咨询服务部（以下简称“家乐咨询服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后依法追加被告中环地产公司、家乐咨询服务部作为本案当事人参加诉讼，并于2017年5月30日转为普通程序继续审理。原告孙成钢及其委托诉讼代理人梅明到庭参加了第一次诉讼，原告孙成钢及其委托诉讼代理人梅明、被告家乐咨询服务部到庭参加了第二次诉讼，被告崔轩、中环地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法宣布对二被告缺席审理。本案现已审理终结。原告孙成钢向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告交付的购房定金6万元，并承担违约金6万元，合计12万元；3、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，经本院释明，原告于2017年5月27日申请追加被告中环地产公司、家乐咨询服务部作为本案被告参加诉讼，同时变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告崔轩双倍返还原告定金6万元共计12万元；3、被告中环地产公司返还原告中介服务费10300元，并赔偿误工费、交通费损失共计1万元，被告家乐咨询服务部对上述费用承担连带偿还责任。事实与理由：2016年11月9日，原、被告签订了一份《房地产买卖居间合同》，原告作为买方，被告崔轩作为卖方，被告中环地产公司、家乐咨询服务部作为提供居间服务的中介方，由原告购买被告崔轩所有的位于长沙市望城区星城镇金星北路208号长沙玫瑰园社区二期1-2栋1302号房屋。合同约定，房屋成交价格为60.6万元，原告支付购房定金6万元，甲方应于合同签订后45日内还清贷款本息（含赎楼罚息），办妥解除抵押手续。甲乙双方需于银行审批通过且甲方赎楼拿证后三个工作日内办理过户手续，乙方于过户前向甲方支付剩余的购房款。甲乙双方约定于2016年12月30日前将房屋交接给乙方。合同签订当日，原告依约支付定金6万元，但被告崔轩在收到定金后拒不履行合同，至今案涉房屋并未办理解押手续，也为办理过户手续，其行为已经构成根本违约。另外，案涉房屋已经在2016年11月被北京银行申请人民法院司法查封。原告多次通过被告家乐咨询服务部店长王斌与被告崔轩沟通，被告崔轩均明确表示不履行合同。原告现在无法联系被告崔轩，被告崔轩也拒不露面，因此向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告崔轩、中环地产公司未予答辩。被告家乐咨询服务部辩称，1、被告家乐咨询服务部作为居间方不存在违约行为；2、从后续发展来看，原告知道房屋被冻结是被告家乐咨询服务部提供的信息，而且三方一起去北京银行咨询过，当时北京银行的答复是可以偿还贷款；3、当初原告看房子的时候也不是被告家乐咨询服务部带他们去的，是后来原告有意向购买房屋才找到被告家乐咨询服务部，当时去房地产交易中心查询的时候是没有冻结的，后来去银行办理贷款手续的时候才发现房屋被冻结了；4、所有的风险被告家乐咨询服务部都告知了原告，原告当初也是愿意为被告崔轩偿还贷款的，后来没有还是什么原因被告家乐咨询服务部不清楚。因此，原告的诉讼主张是不成立的。原告孙成钢为了支持其诉讼请求，向本院提交了《房地产买卖居间合同》、定金收条、短信截屏记录、通话记录、（2016）湘0105民初5286号民事裁定书、房屋产权情况、长沙市开福区人民法院12月5日开庭公告、中环地产收款收据、代办协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告家乐咨询服务部对原告提交的证据均无异议，仅对长沙市开福区人民法院12月5日开庭公告表示不清楚，本院认为，结合（2016）湘105民初5286号民事裁定书来看，能够反映被告崔轩因银行按揭贷款与贷款银行之间有纠纷正在人民法院处理的基本事实，本院予以采信。被告崔轩、中环地产公司未到庭参加诉讼，视为其放弃相应举证质证的基本权利。根据本案有效证据及原告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2016年11月9日，原告孙成钢（乙方）、被告崔轩（甲方）、被告家乐咨询服务部（丙方）、被告中环地产公司（丁方）签订了一份合同编号为SF2017201号的《房地产买卖居间合同》，崔轩将其所有的位于长沙市望城区星城镇金星北路208号长沙玫瑰园社区二期1-2栋1302号的房屋以总价款60.6万元的价格出售给孙成钢，中环地产公司、家乐咨询服务部居中提供信息咨询及居间服务并收取一定的居间服务费用。合同第三条约定，甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处分权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方，同时负责缴清该房产出售前的契税和其他相关费用。合同第六条约定，乙方在本合同签订后当日支付购房定金6万元，并确定付款方式为申请银行按揭贷款，由乙方的按揭贷款银行或第三方直接放款至甲方指定账户。同时，甲方同意在收取购房款时支付5000元作为交房保证金，由双方指定的第三方监管，并于2016年12月30日前交付房屋。合同第七条约定，如该房屋系按揭贷款或抵押房，甲方应于合同签订后45日内还清贷款本息（含赎楼罚息），办妥解除抵押手续，若甲方需要委托担保公司，应于合同签订后25日内办理全权委托公证书给担保公司或是丁方指定人员，赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等相关费用）由甲方承担。合同第八条约定，甲方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费2000元，乙方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费5000元。合同第九条约定，乙方承担全部过户税费，成交后关于产权交易过户、委托公证代办服务费500元由乙方支付给丙方，按揭贷款服务费4800元由乙方支付给丙方。合同第十条约定，若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约责任，守约方有权选择定金罚则主张权利或是要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之十的违约金。同时，双方还就中介服务费用、不可抗力等相关事项进行了详细约定。合同签订后，孙成钢于同日支付崔轩购房定金6万元并由崔轩出具定金收条，并支付中环地产公司10300元（其中包括居间服务费5000元、过户费500元、按揭贷款服务费4800元）。之后，双方因合同履行产生纠纷，经多次协商未果，因而成诉。另查明，案涉房产在双方达成买卖合意之前，已经设定银行贷款抵押，抵押权人为北京银行股份有限公司长沙分行，贷款金额为39万元，贷款期间为2014年1月2日至2034年1月2日。长沙市开福区人民法院根据抵押权人北京银行股份有限公司长沙分行的申请，于2016年10月19日下发（2016）湘0105民初5286号民事裁定书，依法冻结抵押人崔轩的银行存款40万元或查封、扣押其价值相当的其他财产，并于2016年10月24日向长沙市望城区不动产登记中心发出协助执行通知书，依法冻结案涉房产的产权，冻结期间为2016年10月24日至2019年10月23日。因案涉房产在双方签订买卖合同之前存在贷款抵押，且出卖人崔轩因未偿还银行贷款与抵押权人存在纠纷尚未解决，案涉房产也被司法机关依法冻结产权，导致案涉房产在合同签订后未能办理抵押注销及过户手续。之后，双方多次就合同履行问题进行协商，但均未能达成一致意见，因而成诉。本院认为，原告孙成钢与被告崔轩、中环地产公司、家乐咨询服务部签订的书面《房地产买卖居间合同》系各方当事人经过充分协商后达成，是真实意思表示，合法有效，各方均应当严格依照合同约定履行义务，任何一方未能履行合同义务给对方造成损失的，还应当承担相应的违约责任。关于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，合同双方就解除合同达成合意的，一方当事人可以在条件成就时行使合同解除权；且合同解除以通知到达对方为要件。本案中，合同约定买卖双方任何一方未在合同约定期限内履行本合同约定事项和义务的，对方可以解除合同。双方约定崔轩应当在合同签订后45日内还清贷款本息（含赎楼罚息）并办妥解除抵押手续，并于2016年12月30日前将房屋交接给孙成钢，但在买卖合同签订前，崔轩即因逾期偿还银行按揭贷款被抵押权人诉至人民法院，且案涉房产被采取司法冻结措施限制产权，直至孙成钢向本院提起诉讼，仍未能完成案涉房产的抵押注销手续并在约定期限内完成交房手续，则双方约定的合同解除条件已然成就，且孙成钢想要依照买卖合同所达成之目的已然无法实现，孙成钢有权解除合同。因《房地产买卖居间合同》系混合合同，既包含买卖双方的房屋买卖合同关系，也包括买卖双方与中介方的房屋买卖居间合同关系，各方未明确房屋买卖居间合同的解除条件，考虑居间合同条款与买卖合同条款糅杂于一份合同之中，且居间条款的约定主要在于更好地保障买卖合同的顺利达成及有效履行，而实际居间服务方家乐咨询服务部对于一并解除居间合同条款并无异议，故本院对于各方之间的房屋买卖合同及房屋买卖居间合同一并予以解除。孙成钢虽未向崔轩、中环地产公司、家乐咨询服务部发出书面解除通知，但考虑案涉房产在合同签订之前即因经济纠纷被司法机关限制产权导致买方的合同目的无法实现，且在孙成钢向本院提起诉讼后，崔轩、中环地产公司并未提出任何异议，家乐咨询服务部也表示同意解除，故应认定孙成钢主张解除《房地产买卖居间合同》的诉讼请求成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，合同解除的，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之十的违约金。崔轩未在合同签订前如实告知孙成钢案涉房产已经涉及诉讼且被司法机关采取产权限制措施，无法完成过户手续的基本事实，导致孙成钢在签订合同时不能准确评估房产交易的风险，且合同签订的目的也无法达成，已经构成严重违约。孙成钢已实际支付崔轩购房定金6万元，则有权要求崔轩按照定金罚则双倍返还定金合计12万元。关于中介服务费10300元，买卖合同达成后，孙成钢向中介方中环地产公司支付10300元，其中包括佣金5000元、过户费500元、按揭贷款服务费4800元，孙成钢主张由中环地产公司予以退还并由家乐咨询服务部承担连带偿还责任，家乐咨询服务部称中介服务费用可以退还，但按揭服务费用已经实际产生无法退还。本院认为，合同约定上述费用支付给家乐咨询服务部，实际收取则为中环地产公司，根据庭审查明事实，家乐咨询服务部与中环地产公司系加盟合作关系，即由家乐咨询服务部使用中环地产公司的品牌，中环地产公司提供信息、人员、财务管理等技术支持并收取一定的加盟服务费用，则二者对于应当退还的服务费用应当承担共同退还责任。至于退还费用的具体数额，因家乐咨询服务部、中环地产公司在提供居间服务过程中存在一定的服务瑕疵，未能明确案涉房产的产权受限情况，且案涉房产交易未能达成，买卖双方的合同目的均未能实现，则从公平的角度出发，居间服务费用及并未实际产生的过户费用应当予以退还，已实际提供按揭贷款服务并支付的按揭贷款服务费不再退还。关于误工费、交通费损失1万元，因孙成钢并未向本院提交有效证据证实相关费用产生的具体数额以及与本案的直接联系，无法确定是否产生实际损失及损失大小，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙成钢、被告崔轩、湖南中环地产顾问有限公司、长沙市望城区家乐房屋信息咨询服务部于2016年11月9日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告崔轩于本判决生效后十日内退还原告孙成钢购房定金6万元并按照定金罚则支付原告6万元，合计12万元；三、被告湖南中环地产顾问有限公司、长沙市望城区家乐房屋信息咨询服务部于本判决生效后十日内退还原告孙成钢居间服务费5000元、过户费500元，合计5500元；四、驳回原告孙成钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3106元，财产保全费1220元，二项合计4326元，由原告孙成钢负担456元，由被告崔轩负担3870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  殷兵兵人民陪审员  姚建明人民陪审员  纪 佳二〇一七年九月四日代理书记员  袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。