西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初3252号
原告:西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路创新大厦72号1幢30301室。
法定代表人：林茂祺，该公司董事长。
委托代理人：吴怡，北京市康达（西安）律师事务所律师。
被告：张冬旭，男，汉族，1982年6月6日出生，籍住张家畔镇二居委一组285号，现住址不详。
第三人：交通银行股份有限公司西安城南支行，住所地：西安市碑林区含光路108号。
负责人：罗晓东，该分行行长。
委托代理人：陈燕，该行员工。
委托代理人：张亚妹，该行员工。
原告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）与被告张冬旭、第三人交通银行股份有限公司西安城南支行（以下简称“交行城南支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司的委托代理人吴怡,第三人交行城南支行的委托代理人陈燕到庭参加了诉讼，被告张冬旭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告金辉公司诉称，被告张冬旭于2010年与原告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y1012xxx），被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第23幢1单元19层11903号房屋，建筑面积91.37平方米，总金额737948元；被告首付227948元，剩余51万元向银行办理抵押按揭。《商品房买卖合同》附件六第二条关于付款的补充约定第1款买受人采用银行按揭贷款形式支付购房款的第（2）项约定：“鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十（10%）的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售的价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”后被告与交行城南支行签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证责任，按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。但合同履行过程中被告停止向银行偿还本息（断供），且经银行催收不能按期偿还本息。银行要求原告承担保证责任，原告代被告进行了垫款。因被告违约事实清楚，原告享有解除权，原告已经通过EMS方式向被告寄送了《关于商品房买卖合同相关事宜的函》，被告逾期偿还房款导致原告承担保证责任，已经违反了双方《商品房买卖合同》的约定。现原告诉至法院请求判令：1.判决解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10120xxx）并判令被告支付原告违约金73794.8元；2.判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；3.判令被告、第三人协助办理解除抵押手续；4.诉讼费由被告承担。
被告张冬旭经本院合法传唤未出庭，亦未提交任何书面答辩意见。
第三人交行城南支行辩称：被告逾期还贷属实，原告确实替被告垫付了部分贷款本息，但尚欠本金及利息没有偿还完毕，故其不同意原告要求解除抵押手续的诉请，除非原告替被告将剩余贷款本息偿还完毕。
经审理查明，2010年，原告金辉公司与被告张冬旭签订了合同登记为Y10120xxx号的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第23幢x单元xx层xxxxx号房屋，建筑面积91.37平方米，每平方米8076.48元，房屋总价款为737948元。第六条第3款约定付款方式为买受人于2010年11月15日前向出卖人支付总房款30.88%计人民币贰拾贰万柒仟玖佰肆拾捌元整为首付款金额，余款伍拾壹万由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件六第2.1.2条约定：鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十（10%）的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售的价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。合同签订后，被告张冬旭依约支付了首付款227948元，剩余510000元在第三人交行城南支行办理了银行按揭，并与交行城南支行签订《个人购房按揭贷款借款合同》。
另查明，被告张冬旭在与第三人交行城南支行签订借款合同之后产生逾期还款行为，导致原告金辉公司承担了保证责任，向第三人承担了部分贷款本息，截止2017年8月14日，原告代被告向交通银行西安城南支行支付垫款57649.32元。
原告于2016年11月11日向被告以EMS的方式邮寄送达了《催款函》告知被告：1、请您在收函后立即与按揭贷款银行联系，协商偿还借款事宜。2、请您在收函后立即与我司联系，偿还我司代垫款及协商解决逾期还款事宜。若未在本函列明的期限内履行上述义务，我司将提起解除商品房买卖合同、收回房屋诉讼，并采取包括查封、扣押、冻结银行账户在内的法律措施。经查询快递签收记录，上述通知书被告已收到，但其至今未向原告清偿因被告逾期还贷致使交行城南支行从原告账户中划扣的代付款及相应的利息、罚息。
以上事实，有《商品房买卖合同》、交通银行西安城南支行出具的金辉逾期垫款说明及明细、记账凭证、偿还明细及中国建设银行单位客户专用回单《催款函》及EMS回执单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告金辉公司与被告张冬旭签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款510000元采用银行按揭形式向原告支付。现因被告未按期向第三人支付月供致使第三人从原告保证金账户划扣垫款本金、利息以及罚息共计57649.32元（截止到2017年8月14日止），且被告在原告催告之后至今未向原告清偿上述款项。被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益，该违约行为符合双方在《商品房买卖合同》合同附件六第2.1.2条约定的合同解除条件，依据该约定，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》应予解除、被告应当协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续,并按照房屋总价款的10%向原告支付解除合同违约金73794.8元。因被告在第三人处的贷款本息并未清偿完毕，故原告要求被告及第三人配合其办理解除抵押手续的诉请本院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告西安金辉房地产开发有限公司与被告张冬旭签订的备案号为Y10120xxx的《商品房买卖合同》解除，被告张冬旭应于本判决生效之日起十日内支付原告西安金辉房地产开发有限公司违约金73794.8元。
二、被告张冬旭应于本判决生效之日起三十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理双方签订的备案号为Y10120xxx的《商品房买卖合同》的备案注销手续。
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11917元由被告张冬旭承担，因原告西安金辉房地产开发有限公司已全部预交，本判决生效以后，被告张冬旭应将该款项连同上述费用一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 李晓婷
人民陪审员 廉晓建
人民陪审员 孟江晖
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 高彩娥