广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2652号
上诉人（原审被告）陈婉萍，女，1959年6月6日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）曾宪维，男，1984年4月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）黎靖文，女，1986年12月2日出生，汉族，住广州市越秀区。
上列上诉人共同委托代理人黄志明，广东格林律师事务所律师。
上列上诉人共同委托代理人钟云剑，广东格林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）广州海月置业有限公司，住所地。
法定代表人方锭川，职务总经理。
委托代理人郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人周晓雪，广东华之杰律师事务所职员。
上诉人陈婉萍、曾宪维、黎靖文因与被上诉人广州海月置业有限公司（以下简称海月公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
海月公司于2014年1月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈婉萍、曾宪维、黎靖文（含同住人员）立即搬空腾退广州市越秀区珠光路荣利新街53号903房交还海月公司。2、陈婉萍、曾宪维、黎靖文立即向海月公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街53号903房的房屋使用金（自2013年3月22日起，参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给海月公司之日为止的房屋使用金，按房屋建筑面积为61.71平方米计算）。
原审法院认为，海月公司通过购买的方式取得了涉讼房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈婉萍、曾宪维、黎靖文在原住房屋被拆迁后回迁入住涉讼房屋，虽未与征用拆迁企业建立租赁关系，但由于陈婉萍、曾宪维、黎靖文是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉案房屋的，陈婉萍、曾宪维、黎靖文在涉案房屋的居住权理应受到法律保护。而且，海月公司在购买涉案房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉。因此，海月公司要求陈婉萍、曾宪维、黎靖文立即腾退涉案房屋的诉讼请求，不予支持。考虑到海月公司的公司类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，非国有企业，根据等价有偿的法律原则，陈婉萍、曾宪维、黎靖文应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司计付房屋使用金。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，原审法院于2014年4月8日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，被告陈婉萍、曾宪维、黎靖文户暂住广州市越秀区珠光路荣利新街53号903房两年，暂住期间，被告陈婉萍、曾宪维、黎靖文参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价逐月向原告广州海月置业有限公司计付房屋使用金。二、被告陈婉萍、曾宪维、黎靖文应在本判决发生法律效力之日起15日内参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向原告广州海月置业有限公司支付自2013年3月22日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金。三、驳回原告广州海月置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取87元，由原告广州海月置业有限公司负担62元，被告陈婉萍、曾宪维、黎靖文共同负担25元。
判后，陈婉萍、曾宪维、黎靖文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判令陈婉萍、曾宪维、黎靖文暂住两年，无法律依据。陈婉萍、曾宪维、黎靖文原先属于公房租户，后因拆迁，才回到涉讼房屋继续居住使用。涉讼房产属于永迁安置房，而根据目前的法律和政策，对于永迁安置用房，并没有使用年限的限制。而且，海月公司由始至终也没提供任何法律依据和事实根据证明陈婉萍、曾宪维、黎靖文已不具备继续使用该永迁安置房的资格。二、原审判决查明“被告从未与他人就涉讼房屋建立租赁关系，亦未曾缴纳租金”是错误的，与事实不符。1、《房屋拆迁安置协议书》第十条明确约定“给乙方回迁居住，乙方应与甲方签订租赁合约”，尽管最终广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）和陈婉萍、曾宪维、黎靖文之间没有签订书面租赁合约，但双方实际已形成事实租赁关系。是否交付租金不能成为判断租赁关系是否成立的标准，即使没有支付租金，最多也只能说是承租人违约，出租人可以追究其违约责任，但并不能因此就认为双方之间并不存在租赁关系。2、陈婉萍、曾宪维、黎靖文没有向广协公司及之后的几个业主缴纳租金，本身并无过错。首先，广协公司存在迟延回迁的行为，为免承担违约责任，才放弃租金。其次，根据广州市花都区人民法院（2012）穗花法民二初字第266号民事调解书，广协公司在陈婉萍、曾宪维、黎靖文回迁后次月即2002年的11月就将包括涉讼房产在内的一共35套房产，以每平方米2900元的价格转让给了案外人广东省轻工业供销公司（以下简称轻工业供销公司），既然上述房产已经转让，广协公司也就没资格再向陈婉萍、曾宪维、黎靖文要求支付租金。在一系列的转让中，每一次交易都是在没有通知陈婉萍、曾宪维、黎靖文等回迁户的情况下进行的，陈婉萍、曾宪维、黎靖文一直都蒙在鼓里，也从未有任何一个买受人向陈婉萍、曾宪维、黎靖文催缴过房租，直至本次诉讼，陈婉萍、曾宪维、黎靖文等众回迁户才知道回迁房屋已几经转手。三、原审法院仅判决参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付房屋使用金，未明确以公房租金来计付租金，忽略了陈婉萍、曾宪维、黎靖文原先属于公房租户身份的事实。三、海月公司通过非法手段获得涉讼房屋，原审判决遗漏查明，事实不清。据此请求：一、撤销原审判决第一、二项，改判驳回海月公司全部诉讼请求：二、；判令一、二审受理费全部由海月公司负担。
海月公司答辩称：不同意陈婉萍、曾宪维、黎靖文的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明，广州市越秀区珠光路荣利新街53号903房（建筑面积61.71平方米、套内建筑面积51.67平方米，规划用途为住宅）是海月公司于2013年3月向案外人庄义英购买的房屋。广州市国土资源和房屋管理局于同年3月22日将该房屋的所有权登记在海月公司名下。据海月公司持有的《企业法人营业执照》记载其公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。
1992年11月26日，曾培才与广协公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定广协公司拆除珠光路荣利新街55号三楼房屋，于1995年7月10日安置曾培才回迁至珠光路C4区北幢第九层东南向居住面积38.5平方米的房屋居住。
2000年9月21日，广协公司与曾培才签订《回迁确认书》，约定广协公司安排曾培才回迁珠光路C4区大楼第壹梯九层193套间，套间的居住面积为39平方米。
2002年10月9日，广协公司向曾培才发出《回迁通知书》，通知其回迁至涉案房屋。
曾培才与陈婉萍为夫妻关系，曾培才于2012年6月17日死亡。曾宪维、陈婉萍的户籍均登记在涉案房屋，黎靖文的户籍并非登记在涉案房屋。陈婉萍、曾宪维、黎靖文未与他人就涉讼房屋签订租赁合同，亦未曾缴纳租金。
原审庭审中，陈婉萍、曾宪维、黎靖文为证明其生活情况及名下房产情况，提交了以下材料：1、曾宪维、陈婉萍个人名下房地产登记情况查询证明，显示曾宪维、陈婉萍名下无房产情况记录。2、曾培才的《广州市低收入困难家庭证》。3、曾嘉茜的残疾人证。海月公司认为上述证据与本案无关。
原审庭审中，陈婉萍、曾宪维、黎靖文表示：涉讼房屋现由陈婉萍、曾宪维、曾嘉茜、曾向乐、黎靖文居住，陈婉萍、曾宪维、黎靖文户目前没有其他房屋可供搬迁，陈婉萍退休，曾宪维没有固定收入，曾嘉茜是残疾人，曾向乐为成年人，黎靖文有工作，我们是低保户家庭。海月公司表示：海月公司在购买涉案房屋时知道有人居住，至今未与陈婉萍、曾宪维、黎靖文签订租赁合同，亦未收取租金。
二审期间，陈婉萍、曾宪维、黎靖文提交下列证据：1、广州市广协房地产开发公司、广东省轻工业供销公司、广州市穗美工程承包公司签订的《售商品房合同书》；2、广州市广协房地产开发公司、广东省工业供销公司、广州市穗美工程承包公司签订的《以楼房作价还款协议书》；3、广州市广协房地产开发公司、广东省轻工供销公司签订的《补充协议书》；4、广州市广协房地产开发公司向广东省轻工业供销公司发出的《确认函》；5、广东省轻工业供销公司与广州市花都区好泰鑫投资咨询服务中心签订的《债权转让协议书》；6、广东省轻工工业供销公司与广州市花都区好泰鑫投资咨询服务中心签订的《以楼房作价还款协议书》；7、广东省轻工业供销公司与广州市花都区好泰鑫投资咨询服务中心向广州市广协房地产开发公司、广州华美公司发出的《债权转让通知》；8、广州市广协房地产开发公司向广东省轻工业供销公司、花都区好泰鑫公司发出的《债权转让通知》回执；9、广州市广协房地产开发公司向花都区好泰鑫公司发出的《声明和承诺书》。
海月公司发表意见称：第一，我方认为不属于新的证据；第二，证据和本案没有关系，所有证据都不是我方签订的；第三，《信访事项告知函》不能证明涉讼房屋是直管房，《补充协议书》后附有表格，表明是侨租房。
本院认为，海月公司通过购买方式取得涉讼房屋所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈婉萍、曾宪维、黎靖文户在原住房屋被拆迁后回迁入住涉讼房屋，并未与征用拆迁企业签订租赁合同，亦未缴纳租金。鉴于陈婉萍、曾宪维、黎靖文是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉讼房屋，且海月公司购买涉讼房屋时明知该房屋为不交吉，为保护陈婉萍、曾宪维、黎靖文的居住权，原审法院酌情判令陈婉萍、曾宪维、黎靖文暂住两年，并无不当。
海月公司依据其经合法登记取得的物权主张陈婉萍、曾宪维、黎靖文支付房屋使用金，合法有据。原审法院根据海月公司的所有权性质，判令陈婉萍、曾宪维、黎靖文应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司计付房屋使用金，并无不当。陈婉萍、曾宪维、黎靖文上诉主张按照公房标准支付房屋使用金，并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈婉萍、曾宪维、黎靖文的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费174元，由上诉人陈婉萍、曾宪维、黎靖文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年八月七日
书 记 员 郝 烨