广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第339号
原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈穗欣，所长。
委托代理人：寇明茹，该所职员，联系地址同上。
原告：广州市东晓物业管理有限公司，住所地海珠区。
法定代表人：梁树松，经理。
委托代理人：郭嘉亮、翟洁梅，该公司职员，联系地址同公司。
被告：黄汝强，住所地广州市海珠区。
委托代理人：黄施韵、李庆辉，均为广东实德律师事务所律师。
第三人：黄金玉，住所地广州市海珠区。
委托代理人：黄汝强，系本案被告。
委托代理人：黄施韵，广东实德律师事务所律师。
原告广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市东晓物业管理有限公司诉被告黄汝强、第三人黄金玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的委托代理人寇明茹、原告广州市东晓物业管理有限公司的委托代理人郭嘉亮、被告及其委托代理人、第三人黄金玉及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市海珠区得胜岗2号601、602部位是我单位辖内管理的公产房屋，承租人是被告。我单位与被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已于2011年5月31日期满，至今未办理续租手续。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所先后在2014年5月12日和2014年7月7日向被告发出《通知》，通知其到广州市东晓物业管理有限公司办理退房手续，但被告至今仍未按通知要求办理。经查证，被告与其妻子（曹某甲）名下共有2处自有产权房屋，分别位于花都区和海珠区。依据《广东省公有房产管理条例》第十一条规定以及《广州市直管房（住宅）租赁合同》第二十条之约定，我单位有权解除租赁合同并收回房屋。为此，故起诉请求：1、解除被告黄汝强与原告广州市东晓物业管理有限公司关于海珠区得胜岗2号601、602部位房屋的租赁合同；2、被告黄汝强和第三人黄金玉在判决生效之日起3日内腾空并交付讼争房屋；3、被告黄汝强按照313.60元／月的标准缴纳从2014年7月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的主张违背了涉案《广州市直管房租赁合同》的重要的客观历史事实，严重与事实不符。一、涉案《广州市直管房租赁合同》有别于一般合同的性质和特征。上述合同表面上是一份民事合同，其实质是行政合同。首先，《租赁合同》双方主体并非平等的缔约主体。原告其实有着行政管理职能所在，而被告仅是一个普通的公民。其次，签订租赁合同只是便于原告的行政管理，其依据更多是来源于行政法规，而非合同法。再者，租赁合同中双方当事人的法律地位也是不平等的。最后，从租赁合同的内容看，也谈不上约定了平等的权利义务。合同的主要条款，例如租金条款、租赁期、违约责任等均不是合同双方共同协商的结果，而是原告制定好，且不允许被告做任何修改的格式合同，整个合同的履行方式就是通过行政管理职权实现的。因此，租赁合同签订的历史背景、过往原因在本案中显得尤为重要。被告和全市所有租赁居住公有房的居民一样，与原告签订了《租赁合同》，按市政府房管有关部门对签订该租赁合同的相关规定，签订人并不是仅仅代表其个人行使租赁合同的权责，同时，也包括了家庭共同申请人共同履行租赁合同的权责。也就是说，该租赁合同履行人除了户主（家庭租赁公有房的代表人），还有家庭的其他申请人。这种签订公有房关系的存在，是我国长期以来实行公有房保障制度必然产生的客观实际情况，具有十分特殊的国情需要。二、众所周知，我国城镇居民住房保障制度历史沿革和发展，经历了两大阶段。一是低租金实物配给的住房福利代分配制度（1949年-1987年）；二是住房制度改革阶段（1988年-1997年）。在住房福利化的制度内，城镇居民向房管部门申请住房主要是以家庭为单位进行申请的，然后由房管部门根据申请家庭人口的多少来分配相应的居住面积，以此解决居民的住房问题。三、既然存在着“其他家庭成员为共同申请人”的法定事实，就不应让履行合同的权责仅由户主一人独自承担。事实上，只要是有其他家庭成员为共同申请人并依法取得租赁使用权的，就必然是由出租方和承租方（户主及其家庭共同申请人）共同履行合同，这是一个基本的法律事实。公有房保障制度由于长期以来都是以家庭为单位进行申请，所以一直以来并无要求租户签订租赁合同，自2000年开始，房管部门开始统一要求我们每户承租户指定一个户主，作为家庭代表与房管部门签订公有房租赁合同，房管部门从未实行过“一个租房居民一个租簿”的制度，这与居民户口簿管理制度一样，原则上都是一个家庭只拥有一个户口簿。即使到了今天，由广州市人民政府公布的《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）的通知》仍规定，“公共租赁住房保障原则上以家庭为单位申请。每个家庭确定一名申请人，其他家庭成员为共同申请人”。四、涉案租赁房屋的家庭共同申请人黄金玉（同户口同租簿）居住房屋的权利依法应受到保护。取得涉案租赁房屋合法居住权的黄金玉是一个归国华侨，同时也是一个无子女照顾和没有依靠的孤寡老人，此外也无任何固定资产，亦从未享受过国家任何的购房优惠政策，现涉案租赁房屋是其唯一的栖身房屋。根据国家颁布的《中华人民共和国归侨眷权益保护法》、《中华人民共和国老年人权益保护法》以及《广东省老年人权益保护条例》等有关法规，她是理应得到特别照顾和保护的。早在1970年，被告和胞妹黄金玉等家庭成员作为共同申请人，由被告父亲黄某作为家庭确定的代表（户主）申请住房，并获得分配并承租了涉案601房和602房，两房合计40多平方米，该公房是60年代建造的预制件结构，八户人共用2个蹲厕，两户人共用一个不到2平方米的小厨房。后来，因被告本人子女长大成人需成家立室，一家人不可能再常年挤在一个几十平方的小房子里，所以被告自筹资金购房搬出，现原告岂能仅以作为共同申请人的被告已有自有住房为由而剥夺被告胞妹黄金玉依法取得的房屋居住使用权。况且，黄金玉从1970年至今将近50年的时间里，一直未离开过该租赁房屋，其户口关系也一直在该租赁房屋进行登记管理。同时，在近十多年来父母也跟随黄金玉居住（当地派出所、街道以及街坊众人都可作证）。五、再者，如果没有黄金玉作为家庭共同申请人进行申请，被告本人根本不可能获分配40平方米大小的房屋。六、被告积极主动配合政府有关整顿公有房管理的工作，在收到原告通知后，被告以及黄金玉多次到原告处反映实际情况，并多次提出书面报告，但原告未予处理，反而要求居住在讼争房屋的所有人全部搬离，被告感到费解。
第三人述称：同意被告意见，不同意原告的诉讼请求。第三人作为涉案房屋的共同承租人，有权继续使用涉案房屋，被告自行购房行为与第三人本人无关，同时第三人是孤寡老人，涉案房屋是第三人唯一住所，因此不能因为被告的个人购房行为而剥夺第三人继续承租涉案房屋的合法、合理的权利。
经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编（2013）20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务主要由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管。广州市海珠区得胜岗2号楼房是房管部门管理的公房。
被告（乙方、承租人）与原告广州市东晓物业管理有限公司（甲方、出租人）于2007年6月1日签订了一份《广州市直管房（住宅）租赁合同》，订明：（第一条）甲方同意将坐落在海珠区江南大道中路得胜岗2号601、602部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积43.50平方米；（第二条）租赁期限、租金情况如下：2008年5月1日至2011年5月31日，月租金额为313.60元；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等等。
另查明，被告黄汝强和第三人黄金玉系兄妹关系，上述海珠区江南大道中路得胜岗2号601、602房屋原系以被告和第三人的父亲黄某的名义承租，之后该房屋由黄某夫妻、第三人及被告共同居住使用。因黄某夫妻迁走，故被告于1982年9月9日申请更改租户名称，房管部门同意由1982年10月1日起租户名称变更为被告。之后被告也搬出上述房屋，上述房屋由第三人一直使用至今。
根据广州市公安局于2014年7月14日出具的《户籍证明》，黄金玉的户籍为广州市海珠区得胜岗2号601房，该户的户主为黄某；黄某于1970年9月7日从十三行120号之一迁入本址，并于1977年4月12日往印尼，注销户口；妻：温梅枝，于1970年9月7日从十三行120号之一迁入本址，并于1978年4月4日往印尼，注销户口；女：黄金玉于1970年9月7日从十三行120号之一迁入本址；子：黄汝强，于1978年2月25日从徐闻县勇士农场迁入本址；经核查1980年至1999年户籍档案，得胜岗2号601房的户主为黄汝强，妹：黄金玉。
广州市海珠区人民政府侨务和外事办公室于2014年7月18日向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所出具的《广东省归侨身份证明》载明：黄金玉的住址为广州市海珠区得胜岗2号601房，系1954年从印度尼西亚回国定居的归侨。
广州市海珠区退休职工管理委员会办公室于2015年2月13日出具的《证明》载明：黄金玉，2009年7月广州广橡企业集团有限公司《特殊人员基本情况表》内人员类别：孤寡。
广州市房管部门出具的日期为2014年6月26日的《个人名下房地产登记情况查询证明》载明：海珠区翠城中街19号2205房的产权人为被告和其妻子曹某甲（建筑面积：101.0306平方米）；花都区金港西一街1号204房的产权人是曹某甲和曹某乙（建筑面积：79.89平方米）。
广州市房管部门出具的日期为2015年9月17日的《个人名下房地产登记情况查询证明》载明：第三人黄金玉查无房地产情况记录。
广州市公安局海珠区分局江南中派出所出具的《境外人员临时住宿登记表》载明：被告和第三人的父母ＸＸ、温梅枝入境后的临时居住地址是广州市海珠区得胜岗2号601房。
诉讼中，被告和第三人均表示未缴交从2014年7月1日起的租金，但不是因为被告和第三人不支付，是原告不收。
本院认为：涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。从本案证据看，被告和第三人系兄妹关系，涉案公房原系以被告和第三人的父亲黄某的名义向房管部门承租，但该房屋是由黄某夫妻及其子女（即被告和第三人）一家人共同居住使用，之后因为黄某夫妻迁往境外，涉案房屋由被告和第三人共同居住使用，被告因此于1982年向房管部门申请将租户名称由黄某改为被告。此后被告也搬离涉案房屋，房屋则由第三人黄金玉单独使用至今。从户籍档案资料看，第三人黄金玉的户籍是和黄某夫妻同时迁入涉案房屋，被告的户籍迁入时间则要晚于第三人黄金玉的户籍迁入时间。综合上述情况，被告和第三人关于涉案房屋是由被告和第三人共同承租使用、被告仅是作为租户代表签订租赁合同的意见合理，本院予以采纳。综合考虑第三人黄金玉在涉案租赁房屋居住的历史情况及黄金玉的现状，原告以被告已有自有产权房屋为由要求被告和第三人交回第三人所实际承租使用的涉案房屋依据不足，但鉴于涉案租赁房屋包括601房和602房，而被告已有自有产权房屋，且被告已不在该房屋居住，故被告和第三人应将602房交还给原告，上述601房则仍由黄金玉承租使用为宜。原告要求解除原告广州市东晓物业管理有限公司和被告签订的租赁合同中关于上述602房的租赁关系及交还602房，本院予以支持，原告要求解除上述601房的租赁关系及交还601房，本院不予支持。原告要求被告按照313.60元／月的标准支付2014年7月1日起的房屋使用费，本院予以支持，但该房屋使用费计至上述602房交还之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除被告黄汝强和原告广州市东晓物业管理有限公司签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中关于广州市海珠区得胜岗2号602房的租赁关系。
二、被告黄汝强和第三人黄金玉在本判决生效之日起30日内将广州市海珠区得胜岗2号602房腾空交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所和广州市东晓物业管理有限公司。
三、被告按照313.60元／月的标准向两原告支付从2014年7月1日起至交还上述602房之日止的房屋使用费。
四、驳回两原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 王君碧
二〇一五年十二月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧