广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第344号
上诉人（一审被告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司，住所地钦州市子材东大街88号。
法定代表人刘玉芝，董事长。
委托代理人罗世民，公司职员。
委托代理人潘爱书，公司职员。
被上诉人（一审原告）刘欣琳，职工。
委托代理人吴绍聊，钦州市钦南区向阳街道法律服务所法律工作者。
委托代理人庞杰，钦州市钦南区沙埠镇法律服务所法律工作者。
上诉人钦州钦廉恒大置业投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人钦州钦廉恒大置业投资有限公司的委托代理人罗世民，被上诉人刘欣琳的委托代理人吴绍聊、庞杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告与被告于2012年9月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号12090087），合同约定由原告购买被告开发的位于钦州市子材东大街88号钦州恒大绿洲12栋1403号商品房，该房总价款为659087元，要求2012年8月30日前支付首付款489087元，余款17万元原告采取银行按揭付款的方式支付；合同第八条同时约定：被告应在2013年9月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告；第九条约定被告逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日的自合同约定的交房第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付的购房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、超过90日的，原告有权解除合同；原告继续履行合同的被告向原告支付自合同约定的交房第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付的购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款489087元，被告2012年9月2日出具发票给原告。被告的销售工作人员黎旋于2012年9月8日向原告作出书面《交房时间承诺书》，承诺原告所购房屋经公司确认交房时间为2012年12月30日日前，如逾期原告有权退房。2013年7月24日被告通过邮件的方式向原告送达收房通知书，要求原告验收房屋。原告于2013年11月17日与被告进行验收房屋，并在验收房屋时认为由于房屋存在的质量问题而拒绝收房。2013年8月18日、2013年8月21日、2013年8月28日被告按合同约定对房屋存在的质量问题进行维修。2014年7月20日原告就房屋质量问题进行报修，被告于2014年8月21日完成维修，原告于同日予以确认；2015年4月11日原告再次就房屋质量问题进行报修，被告于同日进行维修，原告予以确认。原告要求被告交房屋门窗的节给计算书及检验报告书，由于被告拒绝提供，为此双方产生纠纷，原告遂以被告延期交房及房屋存在重大质量问题等为由起诉至法院要求解决。在诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为赔偿损失31200元。
一审法院审理认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方的买卖关系合法有效，双方均应恪守履行。由于被告的销售人员黎旋对原告作出的承诺书，实际是对合同履行的变更，该承诺行为的法律后果应由被告承担。因此被告应在2012年12月30日前履行合同义务将房屋交付给原告，现被告在2013年7月24日通知原告收房已经构成延期交房，因此被告应承担延期交房期间相应的违约责任，即被告应向原告支付延期交房违约金为从2012年12月31日至2013年7月24日止共204天，按原告主张的每日48.9087元计算，共人民币9977.37元。
对于原告要求被告赔偿延期交房期间其租房居住的租金损失31200元的诉讼请求，由于原告提供的证据不能足以认定租赁关系的存在及租金的支付情况，因此法院对原告该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告钦州钦廉恒大置业投资有限公司在本案判决生效之日起十内支付给原告刘欣琳延期交房违约金人民币9977.37元；二、驳回原告刘欣琳其他诉讼请求。案件受理费人民币1544元，减半收取人民币772元，由原告刘欣琳承担人民币117元，被告钦州钦廉恒大置业投资有限公司负担人民币655元。
上诉人钦州钦廉恒大置业投资有限公司不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实依据不足，法律定性依据不足。认定黎旋代本公司作出提前交房的《交房时间承诺书》，黎旋作为案外人并未到庭，承诺书也未加盖任何印章，该承诺书的真实性无法确认，其是否具备证据资格及证据证明力存疑；被上诉人提交的工程业务联系单也无有关交房时间的相关记载，除此之外，被上诉人就其主张未能完成举证责任，其证据的关联性、真实性无法确认，未能形成完整的证据链条，无法证明被上诉人的主张成立。法律定性依据不足。购房为日常生活的重要事项，按一般交易习惯，变更交房时间，应由出卖人与买受人签订补充协议，而不是私下出具承诺。被上诉人收房后入住已经一年以上，双方至今从未签订过补充协议，被上诉人称销售人员变更交房时间，明显不符合交易习惯及常理，而从逻辑和对合同签订影响看，承诺时间晚于合同签订时间，即使承诺书存在也是在合同签订之后，实际并未影响合同或对合同构成重大误解。况且承诺书未加盖上诉人公章，无法证明上诉人知悉和认可，不应仅凭此推定构成公司行为并由上诉人承担法律后果。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘欣琳的委托代理人吴绍卿在二审庭审时答辩称，一审判决客观真实、公正合理。上诉人的上诉没有道理，黎旋是上诉人的员工，代表公司履行职务，其没有到庭的问题应由上诉人负责，举证责任应由上诉人承担。上诉人以交易习惯进行辩论，不符合客观真实，购房合同是上诉人单方印好的，付款时间、交房时间均由上诉人决定，没有习惯与常理之说。经双方洽谈，销售人员明确了交房时间，其行为是代表公司的，其承诺即是上诉人的承诺，上诉人的上诉没有道理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审公开开庭审理，对一审法院所查明的事实，上诉人除对一审判决书第六页第三行关于黎旋交房承诺部分有异议，对其他事实的认定无异议；被上诉人对一审判决书所查明的事实无异议；对本案双方没有异议的部分事实，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：一、本案《商品房买卖合同》对于交房时间是如何约定的？二、上诉人钦州恒大公司在履行合同中是否存在违约？是否应当承担违约责任？
本院认为，一、关于本案《商品房买卖合同》对于交房时间如何约定的问题。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，为合同有效的合同，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定，全面履行合同所约定的义务。黎旋作为上诉人的销售人员，其于2012年9月8日向被上诉人作出的《交房时间承诺书》，是其履行职务的行为，实际上是对合同履行的变更，该承诺行为所产生的法律后果应由上诉人承担。因此，本案《商品房买卖合同》约定的交房时间，应认定为2012年12月30日前。
二、关于上诉人钦州恒大公司在履行合同中是否存在违约、是否应当承担违约责任的问题。
双方在签订《商品房买卖合同》后，再由上诉人的销售人员出具《交房时间承诺书》，是其履行职务的行为，实际上是对合同履行的变更，约定本案交房时间为2012年12月30日前，合同依法成立，当事人应当按照合同的约定，全面履行各自的义务，但上诉人直至2013年7月24日才通知被上诉人收房，其行为已经构成延期交房，因此，上诉人应当承担延期交房的违约责任，违约金从2012年12月30日起至2013年7月24日止共9977.37元。一审判决认定上诉人构成违约并承担违约责任，是正确的，本院依法应予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法应予维持。上诉人上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1544元，由上诉人钦州恒大置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 成
审判员 陆 斌
审判员 文其谦
二〇一五年十一月二十五日
书记员 黄永璐