广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第150号
原告：李小红。
委托代理人：赵宏，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：顾传毅，广东法制盛邦律师事务所实习人员。
被告：周佳南。
被告：苏会芳。
被告：王非平。
被告：何伟明，男，1963年8月27日出生，汉族，住所地北海市银海区四川南路顺怡花园十区东一巷*号。
第三人：陈文秀。
委托代理人：苏德浩，广西嘉友律师事务所律师。
原告李小红诉被告周佳南、苏会芳、王非平、何伟明、第三人陈文秀宅基地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李小红及其委托代理人赵宏、顾传毅，被告周佳南、苏会芳、王非平、何伟明，第三人陈文秀的委托代理人苏德浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小红诉称：2007年8月15日，被告周佳南与被告苏会芳、王非平、何伟明签订协议，将被告周佳南所有的北海市银海区银滩镇北背岭村银滩拆迁回建宅基地抽签权的指标转让给被告苏会芳、王非平、何伟明。2007年8月27日，四被告组成甲方与原告签订《银滩拆迁安置点北背岭回建宅基地指标转让协议》（以下简称协议二），协议约定甲方（周佳南）将60平米的北海市银海区银滩镇北背岭村银滩拆迁回建宅基地抽签权的指标转让给乙方（李小红）。协议签订后，原告向被告周佳南支付土地转让款，向被告苏会芳、王非平、何伟明支付指标转让款，并由原告按照协议约定支付费用办理宅基地抽签及《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》等证件，《建设用地规划许可证》、《土地使用证》现均登记在被告周佳南名下，原件由原告持有。原告多次要求被告周佳南按照协议将国有土地使用权过户至原告名下，被告周佳南均以各种理由拒绝，为维护原告合法权益，特具状起诉，请求判令：1、被告周佳南将座落于北海市银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权过户至原告名下；2、被告苏会芳、王非平、何伟明协助被告周佳南将上述土地的国有土地使用权过户至原告名下。
被告周佳南辩称：1、2007年8月15日其与被告苏会芳、王非平、何伟明签订的《银滩二期拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》（以下简称协议一），由于回建宅基地的具体位置尚未明确，故该协议是双方的一个意向计划。协议签订后，被告苏会芳、王非平、何伟明未支付过指标款5000元，也没有签订转让合同。2、涉案土地使用权的土地出让金是土地储备中心直接从补偿款中扣除的，不是原告代缴的。
被告苏会芳辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述事实理由不实。
被告王非平辩称：不同意原告的诉讼请求。协议二上周佳南的签名是被告苏会芳代签的，但协议一约定5000元指标费没有支付，故协议都是无效。
被告何伟明辩称：其与被告苏会芳、王非平和周佳南签订协议一，但由于第三人不同意，故未支付5000元转让费，协议一无效。
第三人陈文秀述称：1、涉案宅基地是夫妻共有财产，四被告均无权处分，协议一、协议二均无效；2、协议一转让的是指标，且被告苏会芳、王非平、何伟明也没有支付指标款，协议二转让的标的是国有土地使用权，被告苏会芳、王非平、何伟明无权转让属于第三人与被告周佳南共有的涉案宅基地。
第三人陈文秀诉称：1981年1月23日，第三人与被告周佳南登记结婚。2007年，第三人与被告周佳南因拆迁获得位于北海市银海区银滩社会主义新农村回建四区3苑C2型61号回建宅基地，该财产属于第三人与被告周佳南的夫妻共同财产。2007年8月15日，被告周佳南在第三人不知情的情况下与被告苏会芳、王非平、何伟明签订的《银滩二期拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》；2007年8月27日，他人冒用周佳南的名义与原告签订《银滩拆迁安置点北背岭回建宅基地指标转让协议》，由于第三人对此不知情亦不同意出让，并向原告及四被告提出异议。现原告李小红与被告周佳南、苏会芳、王非平、何伟明宅基地使用权转让合同纠纷一案，因本案的处理结果与申请人陈文秀有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，陈文秀申请以第三人身份参加诉讼，请求确认：《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》无效。
原告对第三人请求辩称：不同意第三人的诉讼请求。第三人与周佳南对转让事宜均知情，被告周佳南对其名下的财产转让合法有效，第三人的诉讼请求没有事实和法律依据。
被告周佳南辩称：同意第三人的诉讼请求。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
证据一、身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据二、2007年8月15日《银滩二期拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》，拟证明四被告签订协议的相关情况；
证据三、2007年8月27日《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》，拟证明原告与被告周佳南、苏会芳、王非平签订协议的相关情况；
证据四、2007年8月27日《收据》与2007年9月1日《收条》、《收据》，拟证明原告依约向四被告支付宅基地转让款与指标转让款的事实；
证据五、《北海银滩中区改造和社会主义新农村基础设施项目建设房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称安置协议），拟证明被告周佳南作为被拆迁人与北海市土地储备中心签订拆迁补偿安置协议的基本情况，被告周佳南实际于2007年8月20日取得涉案宅基地的国有土地使用权的事实；
证据六、《国有土地使用权出让合同》，拟证明被告周佳南符合转让的法律规定，并以其名义签订了《国有土地使用权出让合同》的事实；
证据七、《国有土地使用权证》，拟证明本案涉案宅基地的基本情况，被告周佳南已经取得国有土地使用权证，符合转让的法律规定，满足了转让条件；
证据八、《建设用地规划许可证》，拟证明原告已经以被告周佳南的名义办理的涉案宅基地的《建设用地规划许可证》；
证据九、缴交国有土地使用权出让金登记单，拟证明原告代被告周佳南缴交国有土地使用权出让金的事实；
证据十、国有土地使用权有偿使用权收入专用收据1张，拟证明原告代被告周佳南缴交国有土地使用权出让金的事实；
证据十一、契税完税证，拟证明原告代被告周佳南缴交国有土地使用权出让金的事实；
证据十二、中国农业银行现金缴款受理回执，拟证明原告代被告周佳南缴交回建区统建基础工程款的事实；
证据十三，事业性收费统一收据，拟证明原告代被告周佳南缴交回建区统建基础工程款的事实；
证据十四、服务、娱乐业发票1张，拟证明原告代被告周佳南缴交界址点测绘费的事实；
证据十五、非税收入一般缴款书（收据）2张，拟证明原告代被告周佳南缴交地籍调查测绘费、证书费、建设款的事实；
证据十六、抽签选择回建宅基地通知书、回建宅基地选择结果认定表（回执）和周佳南建设用地界限图，拟证明被告周佳南以其名义委托证人吴某抽选宅基地的事实与基本情况；
证据十七、宅基地基础工程建设委托代理书，拟证明原告代被告周佳南缴款并委托北海市银海区人民政府对本案涉案宅基地进行基础工程建设的事实；
证据十八、建设用地规划许可证审批单，拟证明原告代被告周佳南缴款并办理一切手续后领取到本案涉案宅基地的建设用地规划许可证审批单的基本情况。
证据十九、证人吴某的证言，拟证实第三人对转让宅基地事宜知情；
证据二十、证人黄某的证言，拟证实第三人对转让宅基地事宜知情.
被告周佳南对原告上述证据的质证意见：对证据一、二无异议，对证据三的真实性、合法性有异议，因为协议上的周佳南的签名不是本人所签；对证据四中2007年8月27日和9月1日的收据的真实性有异议，对9月1日的收条的关联性有异议，该款不是涉案宅基地的转让款，而是转让电建村农村集体宅基地的转让款；对证据五、六、七、八无异议；对证据九、十的证明内容有异议，出让金96000元由本人交纳。对证据十一、十三、十四、十五、十六的证明内容有异议，相关款项由本人交纳并签字；对证据十七的真实性和关联性有异议，其没有委托过吴某办过任何事情，上面“周佳南”的名字也不是本人所签。对证据十二、十八的三性无异议；对证据十九、二十的真实性有异议，证人所述不是事实。
第三人对原告上述证据的质证意见：对证据一无异议；对证据二、三的合法性及关联性有异议，涉案宅基地属于夫妻共同财产，没有第三人的签字，协议无效，第三人不知情也没有追认，违反了相关法律规定；且证据三中的周佳南的签名是他人冒签的，也没有何伟明的签名，涉案宅基当时也没有取得权属证书；对证据四中2007年8月27日收据的三性有异议，因为协议二中第二条中记载的是先交定金5000元与收据中的指标定金5000元的性质不一致；对2007年9月1日的收条的合法性和关联性有异议，因为涉案宅基地属夫妻共同财产，被告周佳南无擅自处分权。对2007年9月1日的收据的三性有异议，收据中记载的是宅基地转让款8000元，原告起诉书上记载的是指标转让款8000元，且何伟明的签名与协议一中的签名不一致；对证据五、六、七、八的无异议；对证据九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十八的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明内容有异议；证据九、十的证明内容有异议，根据证据五第四条规定出让金是由土地储备中心从周佳南补偿款中直接扣缴的，没有个人亲自去缴交的说法，所以原告称其去缴交了出让金是不符合事实的；对证据十六、十七的质证意见和被告周佳南一致。对证据十九的合法性有异议，证人在曾某听过庭审；对证据二十的的真实性、合法性有异议，原告未在举证期限内申请证人出庭作证，证人人认识周佳南，对此事并不知情，且于原告的丈夫是朋友关系，其与本案有利害关系。
本院认为，原告提供的证据一、五至十八，各方均无异议，本院予以确认。证据二是四被告签订的相关协议，具有合法性和关联性，本院予以采纳；证据三与证据四，证实四被告及被告周佳南收取相关款项，被告周佳南收取相关款项的行为是对证据三的追认，以上二组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。证据十九的证人曾某听过庭审，且与原告是同学关系，证明力较低；证据二十的证言并非其亲身经历的案件事实；以上两份证据本院不予采纳。
被告周佳南对其主张提供了以下证据：
证据（一）、北集用（2001）字第704030097号集体土地使用证，拟证明被告周佳南收取原告96000元宅基地转让款是转让该地的价款；
证据（二）、照片3张，拟证明涉案宅基地现状；
证据（三）、移交回建房屋基础工程通知书1份，证明2008年9月10日涉案宅基地基础工程完工；
原告对被告周佳南上述证据的质证意见：对证据（一）的关联性有异议，该证土地的地址及面积与涉案宅基地不是同一地址及面积，单凭这一份土地证不足以证明其证明的内容。对证据（二）的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据（三）的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，该通知书恰恰证明被告周佳南2008年9月10日就已知道涉案宅基的基本情况。
第三人对被告周佳南提供的证据无异议。
本院认为，对各方均无异议的被告周佳南提供的证据（二）、（三），本院予以确认。对证据（一），被告周佳南以该证据证实96000元转让款的买卖标的为该款土地，没有提供其他证据佐证，该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。
第三人对其主张提供了以下证据：
证据1、结婚证、户口簿，证明第三人与被告周佳南1981年9月23日登记结婚，至今是夫妻关系；
证据2、北海银滩中区改造和社会主义新农村基础设施项目建设房屋拆迁补偿安置协议，证明位于原咸田村花炮厂旁被拆迁房屋系陈文秀夫妻共有财产，北海市银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］土地款由陈文秀、周佳南共同支付，该宅基地使用权系陈文秀夫妻共同财产。
原告对第三人上述证据的质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据2的证明内容有异议，该证据不能证明该宅基地是夫妻共同财产。
被告周佳南对第三人提供的证据1、2的均无异议。
本院认为，对第三人提供的上述证据的真实性、合法性、关联性，各方当事人均无异议，本院确认其能够作为本案认定事实的依据。
被告苏会芳、王非平、何伟明在举证期限内未提交证据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2007年8月15日，被告周佳南与被告苏会芳、王非平、何伟明签订协议一，约定：被告周佳南将银滩二期拆迁回建地的指标60平方转让给被告苏会芳、王非平、何伟明，指标转让费5000元，相关办证费用由被告苏会芳、王非平、何伟明负担，被告周佳南协助被告王非平、何伟明、苏会芳办理土地使用权证和建筑许可证及过户手续，如有违约，违约方须赔偿另一方违约金20000元。协议一签订后，双方未履行该协议。
2007年8月27日，原告与被告周佳南（周佳南的签名系被告苏会芳代签）签订协议二，被告苏会芳、王非平在协议二签名并将协议二交给原告，协议二约定：周佳南转让给李小红北海市银海区银滩镇北背岭村银滩拆迁回建60平方米的宅基地，土地费用109000元，先交定金5000元，其余104000元办理指标时一次性付清（在拆迁人扣除甲方土地款后，两天内付清）。周佳南提供身份证、户口薄等相关证件办理一切过户手续，所需费用全部由李小红支付；如因周佳南原因或违约不能转让该宅基地，责任由周佳南全部负担，退回全款并赔偿李小红100000元；如因李小红原因不能转让，李小红负全部责任；如因政府原因不能拆迁，周佳南将所付款项如数返还李小红；北背岭村回建宅基地指标转让后，宅基地的一切损失及利益与周佳南无关，房屋建成后一切产权归李小红所有；该宅基地的位置由李小红抽签选定，抽签时间和顺序由周佳南提供。协议签订当日，被告苏会芳、王非平收取原告北背岭回建宅基地转让指标定金5000元；2007年9月1日，被告周佳南收取李小红交来的宅基地转让款96000元，被告苏会芳、王非平、何伟明收取原告宅基地转让款8000元。
2007年9月13日，原告以周佳南的名义向北海市国土资源局银海区分局交纳国有土地使用权出让金96000元；2009年6月2日，原告以周佳南的名义交纳土地使用权出让契税2880元。2008年1月27日，原告以周佳南的名义向北海市银滩改造和建设项目回建区房屋建设工程领导小组办公室交纳回建区统建基础工程款（四区B苑）15210元。
2008年11月15日，北海市城市规划局颁发《建设用地规划许可证》，用地单位为周佳南，用地面积6.6×9.9=65.34平方米。2009年7月7日，北海市国土资源局颁发北国用（2009）第S01289号《国有土地使用权证》，土地使用权人为周佳南，地号10-1-133，使用权面积62.28平方米。
另查明，安置协议、国有土地使用权出让合同、北国用（2009）第S01289号《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、国有土地使用权有偿使用收入专用收据、契税完税证、中国农业银行现金缴款受理回执、事业性收费统一收据、发票、缴交国有土地使用权出让金登记单、广西壮族自治区事业性收费统一收据的原件均由原告保管。
再查明，被告周佳南与第三人陈文秀于1981年9月23日登记结婚，是夫妻关系，双方共同生活居住在北海市海城区广东路富泰小区北楼2号。
本案争议的焦点一：协议二是否是被告周佳南的真实意思表示。
本院认为，2007年8月27日，被告苏会芳在协议二上代签“周佳南”的签名，被告苏会芳代被告周佳南签合同时没有代理权，2007年9月1日，被告周佳南收取了原告交来的宅基地转让款96000元；并将安置协议、国有土地使用权出让合同、北国用（2009）第S01289号《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、国有土地使用权有偿使用收入专用收据、契税完税证、中国农业银行现金缴款受理回执、事业性统一收据、发票、收据交给原告。被告周佳南交付原件及收取相关款项的行为表示其认可被告苏会芳、王非平收取的5000元及被告苏会芳、王非平、何伟明收取的8000元为转让涉案宅基地的相应款项。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，被告周佳南知道被告苏会芳以其名义实施民事行为而不作否认表示，且履行了部分义务，收取了相应款项，应视为其同意并认可协议二，故原告与被告周佳南签订的《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》是被告周佳南与原告的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。经本院释明后，第三人坚持主张确认《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》无效，第三人的主张于法无据。被告周佳南辩称在其不知情的情况下被告苏会芳代其签名，不是其真实意思表示，并主张收取的96000元是其向原告出售位于北海市银海区咸田镇电建村委北路85号的集体土地使用权宅基地的价款，没有提供相应证据证实，以上辩解本院不予采信。
本案争议的焦点二：被告周佳南的转让行为是否有效。
本院认为，本案涉及涉案宅基地的安置协议、国有土地使用权出让合同等相关文件均为被告周佳南签署，国有土地使用权证的土地使用权人为被告周佳南，且被告周佳南与第三人陈文秀一直共同居住生活，对于双方共同所有的涉案宅基地的处置，属于家庭重大财产的处分。从合同签订到原告起诉，时间达七年之久，第三人在合理期限内未向原告主张及表示反对，应视为第三人陈文秀同意转让，原告有理由相信被告周佳南有处分权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告周佳南转让涉案宅基地的行为有效。第三人主张曾向原告及四被告提出异议，没有提供证据证实，本院不予采信。
综上，原告与被告周佳南就位于北海市银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地转让事宜签订的协议二，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，第三人主张《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》无效，理由不成立，本院不予支持。原告主张被告周佳南将座落于北海市银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权过户至原告名下，由于被告周佳南已违约，故其应承担协助过户的义务；鉴于涉案的宅基地是被告周佳南及第三人陈文秀的夫妻共同财产，故第三人在过户时亦应承担协助过户义务，相关过户费用由原告承担。原告请求被告苏会芳、王非平、何伟明协助过户，由于涉案宅基地不属于被告苏会芳、王非平、何伟明所有，原告的该项请求没有事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告周佳南、第三人陈文秀在本判决发生法律效力之日起十日内，将座落于北海市银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权协助过户至原告李小红名下，相关过户费用由原告李小红承担；
二、驳回原告李小红的其他诉讼请求；
三、驳回第三人陈文秀的诉讼请求。
本案案件受理费2480元，由被告周佳南负担1480元，原告李小红负担1000元；第三人独立请求权之诉案件受理费100元，由第三人陈文秀负担。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2480元、第三人独立请求权案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭丽萍
审 判 员 刘 瑞
代理审判员 钱 芳
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 许 建
本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。