北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1226号
上诉人（原审被告）：乔栢年，男，1932年6月7日出生。
委托诉讼代理人：冯德华，北京桂润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗西林，男，1947年7月6日出生。
委托诉讼代理人：郝琳娜，北京德禄律师事务所律师。
上诉人乔栢年因与被上诉人罗西林农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第17414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乔栢年上诉请求：撤销一审判决，驳回罗西林的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误，不存在一审判决认定的口头协议；第二，一审判决适用法律不明，“违反了相关法律、行政法规的强制性规定”未指明是什么法律、行政法规的具体规定；第三，一审判决判非所请，罗西林请求确认房屋买卖协议无效，而一审判决为确认口头买卖协议无效；第四，罗西林不是适格原告，无权提起诉讼；即使存在房屋，罗西林也不是合法权利人；即使罗西林曾经使用过原房屋所在宅基地，也因其拆除房屋、搬离而丧失了宅基地使用权，无权提起本次诉讼。
罗西林辩称，同意一审判决，不同意乔栢年的上诉请求。
罗西林向一审法院起诉请求：罗西林与乔栢年于1998年3月31日签订的关于北京市大兴区×××村农村房屋买卖协议无效。
一审法院认定事实：罗西林原为北京市大兴区×××村村民，其在该村有一处宅院，该宅院的四至为东至胡同、南至罗向东、西至张井贤和杜金凤、北至环村路，院落内共有房屋六间，该院落后被编排为×××街北七条1号。后，罗西林搬离×××村迁往他处生活。1998年3、4月份，罗西林经与乔栢年协商一致，罗西林将上述房产作价5000元卖与乔栢年，此后罗西林支付了上述款项。
经查，乔栢年原为北京市×××学院院长，户籍性质为城镇居民，其现户籍所在地为北京市朝阳区×××29楼7号。上述房屋后经乔栢年翻建、扩建，现该院落内有北房三排，每排各六间房屋。
一审中，一审法院向时任村委会书记了解情况。其陈述涉案的宅院原系罗西林所有，后罗西林将房屋卖与了乔栢年，当时其作为中间人进行主持。
罗西林提交了×××村村民委员会证明，证明当时乔栢年自其处购买房屋的事实。乔栢年对此证明真实性不予认可。罗西林另提交了一份自北京市大兴区×××镇人民政府土地科调取的购房协议书，其自述当时并未签订书面协议，但当时在×××镇土地管理部门进行了备案。乔栢年对此协议书的真实性不予认可。乔栢年提交了集体土地宅基地使用证，该使用证加盖了×××镇人民政府的公章，罗西林对此证据的证明目的不予认可。
一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。按照我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准取得。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经济组织的权益。本案中，综合罗西林提交的证据、法院的走访调查及双方当事人的陈述，可以认定罗西林于上世纪九十年代将涉案原有房屋卖与乔栢年的事实，乔栢年在购买上述房屋时系城镇居民，且双方就诉争宅院房屋的买卖行为未经有权部门审批，双方口头达成的农村房屋买卖协议，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故罗西林请求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条之规定，于2016年12月判决：乔栢年与罗西林就位于北京市大兴区×××村的原有房屋（房屋四至为东至胡同、南至罗向东、西至张井贤和杜金凤、北至环村路）达成的口头买卖协议无效。
本院二审期间，乔栢年提交护照签证页，证明其于1997年12月出境，至1998年5月入镜，不可能在1998年3、4月份与罗西林协商一致进行房屋买卖。罗西林质证称：护照的真实性不认可，不是二审的新证据。对于罗西林调取的购房协议书称，罗西林称，其签字是本人写的，乔栢年的名字是他儿子乔宏签的。乔栢年称乔宏代其向镇政府交纳租地和建房的款项，没有安排乔宏向任何人缴纳房款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：乔栢年提交的护照签证页可以证明其未签署书面协议，罗西林对此并无异议，认可书面协议并非罗西林本人所签；双方对该事实并无争议，本院予以确认。
另查，罗西林在一审中提交了其自北京市大兴区档案馆调取的土地房产所有证存根，证明户主罗万顺是其父，涉案宅基地是其祖宅。在罗西林一审中提交的×××镇人民政府调取的购房协议书中，原大兴县×××镇西段村村民委员会作为公证方盖有公章并有时任村书记张井志的签字。
本院认为：本案涉及两个逻辑上呈递进关系的争点。争点之一是房屋买卖合同关系是否成立；如果罗西林与乔栢年之间成立房屋买卖合同关系，则涉及争点之二，即该合同的效力。
争点之一，房屋买卖合同关系是否成立。根据本案的事实，涉案宅基地原为罗西林的祖宅，后由乔栢年使用。双方争议在于乔栢年取得宅基地的途径。罗西林提交了×××村村民委员会证明，证明当时乔栢年自其处购买房屋的事实。对于罗西林提交的×××镇人民政府调取的购房协议书，本院查明乔栢年的签字并非本人所签，但此后涉案宅基地确实由乔栢年占有使用；考虑到村民委员会作为公证方对该协议予以确认，罗西林的签字真实无疑，可以推断乔栢年的签字存在他人代签的可能性。再结合村民委员会证明、一审法院走访情况等情形，可以确认罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同具有高度盖然的可能性。乔栢年虽不认可双方成立买卖合同关系，但是未能举证证明乔栢年通过其他方式取得宅基地使用权。在没有相关证据佐证其他可能性存在的情况下，买卖合同成立这一高度盖然的事实可以被确认为法律事实。因此，本院根据相关事实和证据推定罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同。
争点之二，房屋买卖合同的效力。首先，当时适用的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正，现已废止）第六条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”据此，农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。现行《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”上述宅基地使用权的特定身份属性基本法律原则在土地管理法律规范修正过程中始终未发生变化。故乔栢年不是集体经济组织成员，无权享有该集体组织的宅基地使用权。其次，《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正，现已废止）第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”虽乔栢年取得了乡镇人民政府颁发的宅基地使用证，但未经区县人民政府批准，故不能据此取得合法的宅基地使用权。现行《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”土地管理法律规范虽几经修正，但未经区县人民政府批准而由乡镇人民政府颁发的宅基地使用证至今没有法律依据，故乔栢年至今未能取得合法的宅基使用权属证明。根据上述两方面分析结论，罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立的买卖合同违反法律强制性规定，破坏国家土地管理秩序，当属无效。
综上所述，一审法院认定罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同并确认该合同无效，于法有据，应予维持。乔栢年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正，现已废止）第六条第二款、第四十一条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由乔栢年负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由乔栢年负担（已交纳50元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李俊晔
审判员 顾国增
审判员 王艳芳
二〇一七年二月二十八日
书记员 李 丽