湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第207号
上诉人（原审原告、反诉被告）向延振，男，1955年8月1日出生，土家族，大学文化，居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）张家界天成房地产中介服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大桥路。
法定代表人朱杰，该公司总经理。
委托代理人李志才，湖南正诚律师事务所律师。
原审第三人田胜国，男，1973年6月19日出生，土家族，高中文化，农民。
原审第三人陈初华，女，1975年9月21日出生，土家族，初中文化，农民。
上诉人向延振与上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司，原审第三人田胜国、陈初华合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一四年九月四日作出的（2014）张定民一初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员尹立，代理审判员盖景阳参加的合议庭，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人向延振，被上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司的委托代理人李志才到庭参加诉讼。原审第三人田胜国、陈初华经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判认定：2013年12月17日，原告（反诉被告）向延振（乙方）与第三人田胜国、陈初华（甲方）以及中介方即被告（反诉原告）张家界天成房地产中介服务有限公司（丙方）三方共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将其坐落于张家界市永定区官黎坪新村2组的房屋一栋出售给乙方，售价为68.8万元，合同签订之日，乙方支付甲方定金2万元，余款在乙方的银行贷款到位后给付，甲方在乙方付清购房款之日交付房屋。合同还约定，在合同签订之日，甲、乙双方应各自按总房款的1.5%支付给丙方居间服务费各为10000元，但向延振及第三人田胜国、陈初华对此并未实际履行。2014年2月20日，向延振与陈初华以及张家界天成房地产中介服务有限公司的工作人员马蘅三方签订了关于上述《房屋买卖合同》的补充协议，约定“若有人在向延振之前全款付清购买此房屋，则陈初华有权单方面解除合同，无其他人购买此房屋，则合同继续履行”。此后，田胜国、陈初华将房屋卖给他人，合同无法继续履行。向延振在得知房屋已经卖给他人后，要求张家界天成房地产中介服务有限公司返还购房定金2万元，但张家界天成房地产中介服务有限公司未返还，向延振遂诉至人民法院。
另查明，《房屋买卖合同》中约定的定金2万元，由张家界天成房地产中介服务有限公司代收，第三人田胜国、陈初华并未收取。
原判认为：原、被告及第三人三方签订的《房屋买卖合同》系原、被告及第三人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，但在2014年2月20日，原告向延振及第三人陈初华在被告张家界天成房地产中介服务有限公司的工作人员马蘅的参与下，又对《房屋买卖合同》做了补充协议，使得《房屋买卖合同》成为一份附解除条件的合同，即如果有人在向延振之前先付清全款购买房屋，则原合同自动解除，反之则继续履行。该补充协议系向延振及陈初华的真实意思表示，张家界天成房地产中介服务有限公司的工作人员也签字予以认可，视为对原合同的合法变更，具有法律效力。因在向延振付清购房余款之前，已经有其他人以全额付款的方式购买了第三人田胜国、陈初华的房屋，即补充协议中解除合同的条件成就，原《房屋买卖合同》解除，其中约定的权利义务即终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，第三人田胜国、陈初华应当向向延振返还购房定金，但由于该定金在实际履行过程中由张家界天成房地产中介服务有限公司代为收取，故应当由其承担返还定金的义务，即对于向延振提出的要求张家界天成房地产中介服务有限公司返还定金2万元的诉讼请求，予以支持。对于向延振提出的第二项诉讼请求即要求张家界天成房地产中介服务有限公司自2014年2月20日起按照合同约定（每逾期一日，依照所付定金2万元的2%）向其给付违约金至实际退还定金之日止，经查，向延振提出该项诉讼请求所依据的违约金条款仅适用于约束房屋买卖合同的买卖双方迟延给付居间服务费的情形，且由于原《房屋买卖合同》因约定条件成就而自行解除，原、被告及第三人均无违约行为，故原告向延振请求被告张家界天成房地产中介服务有限公司支付违约金没有事实依据，依法予以驳回。
关于反诉原告张家界天成房地产中介服务有限公司要求反诉被告向延振给付居间服务费及逾期违约金的诉讼请求。向延振虽然与第三人田胜国、陈初华在张家界天成房地产中介服务有限公司的居间下就位于张家界市永定区官黎坪新村2组的一栋房屋签订了《房屋买卖合同》，但之后又因为补充协议的签订以及案外人全额付款购买该房屋情形的发生，导致原合同自行解除。根据相关法律的规定，在此情况下，合同尚未履行的，要终止履行，本案中张家界天成房地产中介服务有限公司诉请的居间服务费用，并未实际履行，现合同已经解除，张家界天成房地产中介服务有限公司仍要求向延振支付居间服务费并给付迟延履行违约金缺乏依据，不予支持。对于张家界天成房地产中介服务有限公司提出的向延振与第三人陈初华签订的补充协议只有其工作人员马蘅的签名，而没有公司的盖章，因此该行为系马蘅的个人行为而非公司行为的诉称意见，因马蘅作为张家界天成房地产中介服务有限公司的工作人员，全程参与向延振与第三人田胜国、陈初华之间的房屋买卖事宜，向延振及第三人田胜国、陈初华均有理由相信马蘅的行为即代表其公司行为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，马蘅与向延振以及第三人之间签订的补充协议，其效力能够及于张家界天成房地产中介服务有限公司，马蘅的行为系有效行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第四十九条、第九十一条、第九十七条之规定，判决：一、被告张家界天成房地产中介服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告向延振退还所收取的定金20000元；二、驳回原告向延振的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张家界天成房地产中介服务有限公司的反诉请求。案件受理费800元，反诉案件受理费400元，共计1200元，适用简易程序减半收取600元，由原告向延振负担200元，被告张家界天成房地产中介服务有限公司负担400元。
张家界天成房地产中介服务有限公司与向延振均不服上述判决，向本院提起上诉。
张家界天成房地产中介服务有限公司上诉称：1、马蘅与向延振、陈初华订立补充协议是其个人的行为，并不是以上诉人的名义订立，上诉人事后也没有追认，不构成对上诉人的有效代理；2、《房屋买卖合同》依法成立，向延振向上诉人支付居间服务费符合法律规定。请求二审法院：1、依法撤销原判并改判向延振支付张家界天成房地产中介服务有限公司10000元居间服务费；2、向延振承担本案的诉讼费用。
向延振辩称：张家界天成房地产中介服务有限公司扣留向延振购房定金违法违约，应予以返还并赔偿相应损失。
向延振上诉称：1、张家界天成房地产中介服务有限公司无权扣留上诉人的购房定金，应当向上诉人返还并赔偿上诉人的损失；2、本案因张家界天成房地产中介服务有限公司拒不返还定金而起，诉讼费用应全部由其承担。请求二审法院判决：张家界天成房地产中介服务有限公司退还上诉人的购房定金并按中国人民银行的同期贷款利率50﹪-100﹪向上诉人支付自2013年12月18日起至实际退还定金之日的利息；一、二审诉讼费用由张家界天成房地产中介服务有限公司承担。
张家界天成房地产中介服务有限公司辩称：1、张家界天成房地产中介服务有限公司预收定金得到了向延振及原审第三人的认可；2、张家界天成房地产中介服务有限公司对2014年2月20日所订立的补充协议不知情，事后也并未追认；3、定金责任和违约金责任不能同时主张。
二审中，向延振向本院提交了以下证据：1、马蘅的名片原件一张，拟证明补充协议签订时马蘅的身份；2、中国电信张家界分公司CDMA语音清单复印件一份，拟证明张家界天成房地产中介服务有限公司至少在2014年4月1日就知道了补充协议签订的事实；3、罗显庆的证明一份，拟证明2014年4月11日，向延振在张家界天成房地产中介服务有限公司办公室。张家界天成房地产中介服务有限公司在二审中未提交新的证据。
经庭审质证，张家界天成房地产中介服务有限公司对向延振所提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到向延振的证明目的；对证据2的合法性及证明目的有异议，认为不能达到向延振的证明目的；3、对证据3的真实性、合法性有异议，证人未出庭作证，且不能达到向延振的证明目的。
本院经审查认为：向延振所提交的证据不属于二审程序中的新的证据，且与本案处理没有关联性，故不予采纳。
本院二审查明：2013年12月3日，向延振作为看房人与张家界天成房地产中介服务有限公司（乙方）签订《看房确认书（售）》，约定“一、看房人要求天成房产为其提供中介服务，并承诺天成房产促成交易时支付报酬给天成房产。二、天成房产经纪人促成买卖交易，看房人须向天成房产支付房屋成交总价的1.5%作为服务报酬，看房人须在签订《房屋买卖合同》时一次性支付给乙方……”。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案一审本诉是因房屋买卖合同的解除所引发的纠纷，反诉是因为房屋买卖中介服务的居间服务费支付问题引发的纠纷，涉及房屋买卖合同、居间合同两种合同法律关系，故本案的案由应为合同纠纷，原判将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷不当，本院依法予以纠正。
向延振上诉请求二审法院判决张家界天成房地产中介服务有限公司退还购房定金并按中国人民银行的同期贷款利率50﹪-100﹪支付自2013年12月18日起至实际退还定金之日的利息，因原判决已经支持了向延振要求张家界天成房地产中介服务有限公司返还购房定金的诉讼请求，而支付利息的诉求属于二审程序中新增加的诉讼请求，经本院释明后，向延振放弃上述上诉请求，仅就诉讼费用承担问题提起上诉。依据《诉讼费用交纳办法》第四十三条第一款“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉”的规定，向延振不得单独就原判决诉讼费用的负担提起上诉，故向延振的上诉请求本院不予审理，对本案诉讼费用的负担，本院将根据相关法律规定进行处理。
张家界天成房地产中介服务有限公司作为本案中的居间人，其工作人员马蘅代表公司从事具体的居间服务工作且参与《房屋买卖合同》的签订，向延振与原审第三人有理由相信马蘅所从事的相关行为代表了公司，因此对马蘅签订补充协议的行为，即便张家界天成房地产中介服务有限公司没有相关授权，向延振与原审第三人也有理由相信系代表公司所为，行为效力依法及于公司，无需公司追认，故张家界天成房地产中介服务有限公司认为马蘅与向延振、陈初华订立补充协议是其个人的行为，不构成对张家界天成房地产中介服务有限公司的有效代理的上诉理由不能成立，本院不予支持。而《房屋买卖合同》及《看房确认书（售）》均明确约定向延振给张家界天成房地产中介服务有限公司支付居间服务费的时间为《房屋买卖合同》签订之时，虽然向延振因《房屋买卖合同》的解除没有实际购买到原审第三人的房屋，但实际购买房屋并不是合同约定的向延振应支付服务费的条件，向延振已享受了张家界天成房地产中介服务有限公司提供的服务，应按照约定履行支付服务费的义务，其支付服务费亦符合《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，故张家界天成房地产中介服务有限公司认为《房屋买卖合同》依法成立，向延振应支付居间服务费用的上诉理由成立，本院予以支持。但因向延振并未违反《房屋买卖合同》的约定，张家界天成房地产中介服务有限公司无权在向延振所交的定金中扣留服务费。
综上，原判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2014）张定民一初字第1236号民事判决第一、二项，即：上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司自本判决生效之日起十日内向上诉人向延振退还所收取的定金20000元；驳回上诉人向延振的其他诉讼请求；
二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2014）张定民一初字第1236号民事判决第三项；
三、上诉人向延振自本判决生效之日起十日内向上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司支付居间服务费10000元；
四、驳回上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费800元，适用简易程序减半收取400元，由上诉人向延振负担100元，上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司负担300元；一审反诉案件受理费400元，适用简易程序减半收取200元，由上诉人向延振负担150元，上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司负担50元。二审案件受理费800元，由上诉人向延振负担600元，上诉人张家界天成房地产中介服务有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
审 判 员 尹 立
代理审判员 盖景阳
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。