北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第05810号
原告牛楠，男，1980年7月18日出生。
原告应娜，女，1980年12月28日出生。
二原告委托代理人马洁，北京市清华源律师事务所律师。
被告戴忆杰，男，1957年11月1日出生。
委托代理人戴晓曼，女，1986年3月5日出生。
原告牛楠、应娜与被告戴忆杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员丁飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告牛楠、应娜之委托代理人马洁、被告戴忆杰之委托代理人戴晓曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛楠诉称：2012年11月21日，原、被告在北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊经纪公司）的居间下，就位于北京市昌平区沙阳路XX号房屋买卖一事达成协议，并签订北京市存量房买卖合同（经纪成交版）（以下简称房屋买卖合同）及房屋买卖经纪服务合同。同日，原告向被告支付上述房屋定金人民币4万元整及首付款27万元整。在房屋买卖合同中约定，原被告双方应于房屋买卖合同签订之日起45个工作日内完成上述房屋买卖过户手续。但在合同履行过程中，被告告知原告上述房屋因被告单位原因不能履行过户手续，随即解除了与原告签订的房屋买卖合同，并将原告支付的全部款项退还。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同依法有效，被告的行为已经构成违约。依据房屋买卖合同第9条第二款及第四款之约定，被告应向原告支付上述房屋总价款20%的违约金及不超出房屋总价款5%的律师费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金共计人民币178000元整；2、被告向原告支付律师费共计人民币44500元整；3、由被告承担诉讼费用。
被告戴忆杰辩称：牛楠与本案无直接利害关系，故牛楠作为本案原告的主体资格不适格，在合同履行过程中，合同主体买受人发生变更，实际买受人并非牛楠而是其女友应娜。网签、贷款都是应娜，应娜应作为原告；被告未有主观故意行为，未构成违约，不应承担赔偿责任，被告真心诚意卖房，至今愿意出售该房屋；被告在出售该房屋前并不知道该处房屋属于央产房、更不知该处房屋属于央产房中的政策性住房，在不能出售的范围内；被告并非与原告私下交易，而是找专业的房屋中介机构提供服务、进行交易；原告对于该处房屋状况是完全知情的，并且是经过确认的；导致最终不能过户的根本原因为国家政策性原因，而非被告主观上故意的违约。被告在出售房屋之前与之后对原告及居间人并无任何隐瞒，提供的材料真实可信，无法过户并非被告主观意志，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
2003年2月24日，北京钨钼材料厂（甲方）与被告（乙方）签订《北京钨钼材料厂售房协议书》。约定，乙方自愿购买甲方位于昌平区沙阳路北京钨钼材料厂职工住宅XX房屋，房屋用途为普通住宅。房屋建筑面积为96.59平方米。协议书第十一条约定，乙方房屋转让出售时，按市场价格在同等条件下应优先向北京钨钼材料厂职工出售。2010年1月21日，双方签订《补充协议》，约定原售房协议书中房屋经公安部门确认为昌平区沙阳路XX号。原合同房屋建筑面积为96.59平方米，后经测绘部门实测为建筑面积98.37平方米。2003年6月13日，北京矿冶研究总院（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋预售协议书》。约定，乙方自愿购买甲方位于昌平区沙河沙阳路XX厂XX号房屋，房屋用途为普通住宅。合同第一条约定合计售房面积96.59平方米。合同第二条约定，乙方首付购房款39772元，第二次所付购房款应不少于总房价款的90%。合同第十一条约定，本协议双方签字后经公证处公证，自公证之日起生效，未尽事宜，双方可另签补充协议。2003年6月26日，北京市海淀区公证处对该预售协议书进行了公证。2010年4月26日，被告取得该房屋的所有权证书（X京房权证昌字第4370**号），房屋性质为按经济适用住房管理。
2012年11月21日，牛楠（买受人）与被告（出卖人）在北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定，出卖人所售房屋坐落为昌平区沙阳路XX室。房屋建筑面积98.37平方米。合同第三条约定，房屋成交总价为人民币89万元，买受人在签订本合同时支付定金人民币4万元。买受人向商业银行申办抵押贷款。合同第九条第二款约定，买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同另一方全部财务，并按照总房款的百分之二十向合同另一方支付违约金。1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。合同第九条第四款约定，出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。同日，牛楠向被告交付定金4万元。2012年11月28日，牛楠委托女友应娜与戴忆杰签订网签合同《存量房屋买卖合同》。约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为：昌平区沙阳路XX号，建筑面积为98.37平方米，房屋所有权证号为：X京房权证昌字第4370**号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为84万元。合同第四条第三款约定，买受人向中国工商银行申办贷款，贷款金额为人民币58万元。2012年12月14日，被告与案外人李勤签署《声明》，内容为：”本人戴忆杰于2003年在工作单位（北京矿冶研究总院）购买位于北京市昌平区沙阳路XX房产。经本人在工作单位核实，在本单位购买的房产如果不能进行买卖，个人是不能取得房产证的，而本人在2010年已经取得房产证。对于个人出售此房屋，单位没有特殊要求，不限制买卖交易。对于此次房屋买卖交易，本人和爱人李勤着重声明：如今后因此房产和工作单位（北京矿冶总院）发生法律纠纷，由我夫妻二人负一切法律责任，并退回买受人全部房款。”2012年12月19日，应娜获得中国工商银行股份有限公司北京昌平支行批贷。后双方得知该房屋不能过户。2013年1月18日，被告将定金退还于原告牛楠。
2013年8月13日，北京市昌平区人民法院沙河法庭工作人员前往昌平区住房和城乡建设委员会了解情况，建委工作人员告知《北京钨钼材料厂售房协议书》约定了限制条件导致不能过户。
庭审过程中，被告申请追加北京鑫尊房地产顾问有限责任公司（以下简称鑫尊房地产公司）为本案第三人。因案件处理与应娜有利害关系，本院依法追加应娜为共同原告。
上述事实，有售房协议书、公证书、房屋所有权证书、存量房屋买卖合同、贷款承诺函、汇款单、证明及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护；原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》及网签合同，均系双方当事人的真实意思表示，未损害第三人合法权益，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。涉案房屋因《北京钨钼材料厂售房协议书》约定限制条件导致不能过户，双方签订的房屋买卖合同已不具有履行之条件，被告将定金退还原告牛楠，双方合同已解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为出卖人，有义务明确知晓出售房屋产权性质以及房屋转卖的限制条件，对合同不能继续履行的结果，被告虽无主观恶意，但具有一定的过错。对解除合同给原告造成的损失，本院结合合同实际履行情况、原告损失情况以及被告的过错程度，按照公平原则予以处理。因原告牛楠与应娜系委托合同关系，原告牛楠有权向被告主张相关权利。故原告牛楠要求被告支付违约金之诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持，双方约定的违约金过分高于给原告牛楠造成的损失，具体数额由本院酌定，原告牛楠诉讼请求过高部分，于法无据，本院不予支持。在合同中原告牛楠与被告约定了违约方应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，故原告牛楠要求被告支付律师费之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。具体数额由本院酌定，原告牛楠诉讼请求过高部分，于法无据，本院不予支持。本案中原告诉讼请求与鑫尊房地产公司无法律上的利害关系，故被告追加鑫尊房地产公司为第三人之申请，于法无据，本院不予准许。被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信，被告其他答辩意见，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六之规定，判决如下：
一、被告戴忆杰于本判决生效之日起十日内支付原告牛楠违约金二万元；
二、被告戴忆杰于本判决生效之日起十日内支付原告牛楠律师费一万元；
三、驳回原告牛楠、应娜的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百三十八元，由原告牛楠负担二千一百一十三元（已交纳），被告戴忆杰负担二百七十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 丁飞
二〇一三年十一月七日
书 记 员 黄成