长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二民初字第621号
原告：范凯，长春市响铃实业集团有限责任公司总经理，住长春市二道区，现住长春经济技术开发区。
委托代理人：李雪东，吉林吉鹰律师事务所律师。
被告：长春大政房地产开发建设有限公司。住所：长春市二道区和顺街**号。
法定代表人：王尽晖，董事长。
委托代理人：宿辉、徐妤倩，吉林阳光博舟律师事务所律师。
原告范凯诉被告长春大政房地产开发建设有限公司（以下简称大政公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范凯委托代理人李雪东，被告大政公司委托代理人宿辉、徐妤倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范凯诉称：2009年11月18日，原告与被告大政公司下属旭晟分公司签订《商品房内部预订合同》一份，约定：原告购买被告大政公司旭晟分公司开发的位于长春市二道区吉林大路与乐群街交汇处“阳光佳苑”项目第16栋西侧400平方米一二层门市房，单价每平方米9000元，总价4000000元；同时约定被告大政公司旭晟分公司应于2011年10月31日前交付房屋等。合同签订后，原告向被告大政公司旭晟分公司交付了4000000元购房款，被告大政公司旭晟分公司为原告开具购房款收据。合同约定的交房日期过后，原告要求被告大政公司旭晟分公司交付门市房，被告大政公司旭晟分公司经理谷雨表示门市房已涨价，要求原告按照现行市场价购买，后又借口称原告所购门市房的位置已经改建森工集团办公楼，已不能向原告交付其预订的房屋。2013年10月30日，被告大政公司旭晟分公司经理谷雨与原告范凯签订《解除购房合同协议》一份，约定，旭晟分公司退还原告购房款4000000元，赔偿原告利息1300000元；若旭晟分公司不能给付，原购房合同继续有效，不超过起诉期限。后被告大政公司旭晟分公司未按解除协议约定给付原告购房款及赔偿的利息。故原告诉至法院，诉求：1、解除原告与被告大政公司旭晟分公司2009年11月18日签订的《商品房内部预订合同》；2、被告返还原告已交的购房款4000000元；3、被告赔偿原告经济损失6403200元（原告当庭将该项请求数额根据其鉴定结论由8400000元变更为6403200元）；4、被告承担诉讼费用。
被告大政公司辩称：（一）原告与被告签订的《商品房内部预订合同》为商品房买卖合同，是无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。至原告起诉之日，被告没有取得商品房预售许可，《商品房内部预订合同》应为无效合同，无效合同自始无效，故原告诉请解除合同、被告承担违约责任没有事实和法律依据；（二）原告的诉讼请求已超过诉讼时效。根据《商品房内部预订合同》第三条约定：甲方定于2011年10月31日前交付使用。本案中被告未于约定交房日期交付房屋，也没有向原告提交可以延期交付房屋的证明文件，原告明知自己的民事权利受到侵害，但没有在法定期限内向被告主张权利。因此，原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告提供的《解除购房合同协议》真实性无从认定，并且没有被告公司盖章，签名的谷雨与被告公司没有关系，因此该协议不能作为原告向被告主张过权利的证明。《商品房内部预订合同》的签订主体为长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司，是被告的分支机构，不具有独立法人资格，原告明知编号为长国用2007第050003280号《国有土地使用权证书》登记的建设用地使用权人为被告大政公司，故原告应当向被告主张权利，而被告是一直存续经营的，因此，被告大政公司旭晟分公司的注销不能成为原告未在法定期限内主张权利的理由；（三）原告存在过错，被告不应赔偿原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还….双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告不应赔偿原告的损失。“欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。”原告是在明知被告缺少预售许可证的前提下与之签订的合同，因此原告主张被告有欺诈行为是没有依据的。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在起诉前取得预售许可证即可认定合同有效。即法律在鼓励交易的立法本意上并不禁止没有预售许可证的买卖房屋行为。因此，原告主张被告有欺诈行为是错误的；（四）原告单方委托评估机构对争议房屋进行的评估，没有法律效力。综上所述，原告与被告签订的《商品房内部预订合同》为无效合同，原告要求赔偿损失的诉讼请求没有事实与法律依据，法院应依法维护被告的合法权益。
原告范凯在庭审中提供了6份证据：
证据1、《商品房内部预订合同》一份，来源原告与被告下属旭晟分公司签订，证明原告按照合同约定向被告支付了4000000元的购房款，被告未与原告签订正式合同构成违约；
证据2、收据一份，来源：被告大政公司旭晟分公司为原告出具，证明原告按合同约定向被告大政公司旭晟分公司支付4000000元购房款；
证据3、中国农业银行综合应用系统转款票据一份，来源：中国农业银行，证明原告为被告支付4000000元购房款的转帐方式；
证据4、《解除购房合同协议书》一份，证明由于被告未按合同约定与原告签订正式合同并交付房屋，原告找被告大政公司旭晟分公司要求与其签订了该协议书。《解除购房合同协议》签订后，被告仍未按约定履行给付购房款及违约款项；另证明原告在诉讼时效内向被告主张权利的事实；
证据5、工商登记两份，来源长春市工商行政管理局、长春市工商行政管理局二道分局，证明被告大政公司应对其设立的旭晟分公司承担民事责任，旭晟分公司被注销登记，原告主张权利时找不到该公司，而且这个项目迟迟没有开工建设，这也构成诉讼时效中止中断的事由；
证据6、资产评估报告书及鉴定费发票各一份，证明按照双方合同约定，原告订购的400平方米门市房至起诉时止市场价值经评估为10403200元；
被告大政公司对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，对证据1证明的问题不认可，认为由于被告未取得该项目的许可证，本合同所约定房屋未按双方的意向进行建设，是无效合同，合同自始无效，被告不存在违约问题。因原、被告对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，本院对这三份证据予以采信。被告对证据4的真实性提出异议，认为协议书没有提供来源，也没有被告或被告分支机构的公章，签约人为谷雨，无法判定与本案之间的关系。庭审中，原告表示签约人谷雨为被告大政公司旭晟分公司的经理，与旭晟分公司工商登记负责人谷杰系兄弟关系，原告自与被告大政公司旭晟分公司签订《商品房内部预订合同》后，原告始终与被告大政公司旭晟分公司经理谷雨联系及了解其所购买门市房屋的相关事宜，本院认为，原告虽未能提供关于谷雨身份及职务的相关证明，鉴于本案原告所花大额资金预约购买房屋及被告所建设开发该房屋多年未建成的实际情况，对原告所述被告未按合同约定向原告交付房屋，原告在长达四年的时间里多次找被告大政公司旭晟分公司经理谷雨及相关人员主张权利，至诉讼时效前一日遂与被告大政公司旭晟分公司经理谷雨签订《解除购房合同协议》的事实的真实性应予确认，即被告大政公司旭晟分公司经理谷雨在与原告签订的《解除购房合同协议》中签字，应认定为本案诉讼时效中断的情形，故本院应对原告提出以该份证据证明的问题予以认可，本院对该份证据予以采信；被告对证据5无异议，本院予以采信；被告对证据6的来源及真实性均有异议，本院认为，该资产评估报告系原告单方依据合同中所购房屋的相关信息进行评估，非经法院组成双方当事人按照法定程序进行评估，被告提出异议，法院不能认可，故该证据本院无法采信。
被告大政公司在庭审中提供了3份证据：
证据1、《商品房内部预订合同》一份，证据该合同第一条，双方明确拟建项目所取得的土地证编号为长国用2007第字050003280号，被告在上述土地开发新建商品房由被告预售。原、被告在订立该份合同时，明知该项目只具备建筑用地使用权证书，不具备建设用地规划许可、建设工程规划许可和商品房预售许可，不存在原告诉请解除合同的基础；
证据2、被告当庭用电脑显示长春市规划局官方网站及住房和社会保障局官方网站的公示信息栏、长春市住房和社会保障局预售许可证查询系统，证明以“被告大政公司”进行检索，检索为无相关信息，即原告所购房屋所在地项目至2014年11月2日止尚未取得预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同为无效合同；
证据3、《华谷国际商品房认购协议书》一份，证明被告于2010年5月10日已将原告所购房屋所在地的开发项目转让给森工集团，没有建设原告所认购的门市房。
原告对被告提供证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，本院予以采信。原告对被告证据1所证明问题不认可，认为被告所述第一条正是被告用以欺诈作为消费者的原告的表现形式，被告以此条约定使消费者认为该项目是合法的，合同中没有明示告知购房者没有其他证件，被告明知该合同无效还与原告签订，构成欺诈行为；被告用证据2证明原告所购房屋所在地项目至2014年11月2日止尚未取得房屋预售许可证，而被告在2009年即开始向原告预售房屋，属恶意欺诈原告；原告对被告证据3证明问题不予认可，表示该协议系其公司的内部交易行为，同时也证明了被告大政公司的违约行为是恶意违约，被告大政公司与原告在2009年11月18日签订《商品房内部预订合同》，2010年5月10日即通过内部交易将已经预定并交付全额款项的门市房的位置改作他用，属恶意违约行为，原告签订预订房屋的合同在先，被告属主观上不想向原告交付房屋。
本院经审理查明：
（一）2009年11月18日，原告范凯与被告大政公司旭晟分公司签订《商品房内部预订合同》一份，约定：原告购买被告大政公司旭晟分公司开发的位于长春市二道区乐群街国有土地面积（原药厂职工住宅）85200平方米土地使用开发权。土地证编号：长国用2007第字050003280号。被告大政公司旭晟分公司在上述土地开发兴建商品房，系“阳光佳苑”定名由被告大政公司旭晟分公司预售；原告预定上述发开区域内的第16栋西侧门市房一至二层门市房，建筑面积约400平方米；单价每平方米9000元，总价4000000元；被告大政公司旭晟分公司于2011年10月31日前交付房屋。合同签订后，原告范凯于2009年11月18日向被告大政公司旭晟分公司交付了4000000元购房款，被告大政公司旭晟分公司为原告开具收到4000000元购房款收据，并备注16栋西侧400平方米门市房。合同签订后，被告大政公司旭晟分公司未开发建设该项目。
（二）2010年5月10日，被告大政公司旭晟分公司作为出卖方（甲方），中国吉林森林工业集团有限责任公司作为买受方（乙方），双方签订《华谷国际商品房认购协议书》一份，约定：甲、乙双方经协商，就乙方定向认购甲方按照乙方要求量身打造的位于长春市二道区吉林大路与乐群街交汇处的华谷国际城项目中的商品房（含写字楼、酒店、住宅等）事宜，达成协议：一、认购标的：甲方根据乙方要求，在长春市二道区东至乐群街、南至吉林大路、西至福安街、北至同兴路，占地85200平方米的地块上为乙方量身打造含写字楼、酒店、住宅、地下面积在内的部分房地产建设项目....；六、特别声明：甲方于订立本协议之时已向乙方明示尚未取得《商品房预售许可证》，乙方对此知晓并予认可，乙方并将此事实向住宅团购个人予以传达，购房人予以认可；甲、乙双方将待甲方取得《商品房预售许可证》后签订正式的《商品房买卖合同》。
基于上述两份合同，被告大政公司旭晟分公司将原告范凯预购门市房的房地产建设项目于2010年5月10日转让给中国吉林森林工业集团有限责任公司建设开发，该开发项目至今未办理《商品房预售许可证》；原告范凯于2009年11月18日与被告大政公司旭晟分公司签订《商品房内部预订合同》中位于长春市二道区吉林大路与乐群街交汇处“阳光佳苑”项目第16栋西侧400平方米一二层门市房并未建设。
（三）2013年10月30日，被告大政公司旭晟分公司经理谷雨与原告范凯签订《解除购房合同协议》一份，约定，被告大政公司旭晟分公司于2013年11月11日退还原告购房款4000000元，赔偿原告利息1300000元；若旭晟分公司不能给付，原购房合同继续有效，不超过起诉期限。到期后，被告大政公司旭晟分公司未按协议约定返还原告购房款4000000元及赔偿1300000元利息。
（四）被告大政公司旭晟分公司在所属的被告大政公司的经营范围内从事房地产开发叁级经营，其民事责任由所隶属的被告大政公司承担。被告大政公司旭晟分公司于2012年6月7日被长春市工商行政管理局二道分局注销。
本院认为：
（一）被告大政公司旭晟分公司隶属被告大政公司，被告大政公司对其下属旭晟分公司的民事行为承担法律责任。2009年11月18日，被告大政公司旭晟分公司与原告范凯签订《商品房内部预订合同》后，2010年5月10日，被告大政公司旭晟分公司与中国吉林森林工业集团有限责任公司签订转让合同，将原告范凯已交付全额款项的预购门市房所在的开发项目转让他方，不再进行开发建设，即原告所预购门市房屋不再建设，被告大政公司旭晟分公司在向原告预售房屋时并未办理《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因被告大政公司旭晟分公司于2010年5月10日已将原告所预购门市房屋的开发项目转让步他方建设，原告预购门市房屋不复存在，转让前尚未取得《商品房预售许可证》，即原告范凯2009年11月18日与被告大政公司旭晟分公司签订的《商品房内部预订合同》属无效合同。
（二）原告范凯明知该项目不具备商品房预售许可而仍选择购买，应对合同无效承担部分责任，故对其要求比照该商品房建成后的当前实际价值赔偿损失的主张不予支持。大政公司旭晟分公司未取得《商品房预售许可证》即对外预售商品房，应对本案原告与大政公司旭晟分公司所签订的《商品房内部预订合同》的无效承担主要责任，结合原告自身过错、房价上涨水平以及大政公司旭晟分公司对该笔款项的占用时间等事实，本院酌定大政公司旭晟分公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍赔偿原告范凯交付款项的利息损失。
（三）被告大政公司提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，因本案原告在庭审中虽未能提供关于谷雨身份及职务的相关证明，鉴于原告自2009年11月18日至2013年10月30日长达四年的时间里曾多次与旭晟分公司经理谷雨联系及商谈其所购房屋事宜，至诉讼时效前一日与被告大政公司旭晟分公司经理谷雨签订《解除购房合同协议》的事实，本院应对原告所述谷雨身份及职务的真实性应予确认。即被告大政公司旭晟分公司经理谷雨在与原告签订的《解除购房合同协议》中签字，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（一）款的关于“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；”产生诉讼时效中断的效力的规定，原告与被告大政公司旭晟分公司谷雨签订解除协议，证明原告诉讼时效中断情形，同时对被告大政公司具有法律效力。故被告大政公司关于诉讼时效的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（一）款的规定，判决如下：
一、长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司与原告范凯2009年11月18日签订的《商品房内部预订合同》无效。
二、被告长春大政房地产开发建设有限公司返还原告范凯所交购房款人民币4000000元。此款于本判决生效后立即给付。
三、被告长春大政房地产开发建设有限公司给付原告范凯购房款人民币4000000元的利息，自2009年11月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍给付，至实际给付之日。
四、驳回原告范凯的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96200元，原告范凯负担48000元，被告长春大政房地产开发建设有限公司负担48200元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判长 范思峰
审判员 张金燕
审判员 孙立君
二〇一五年一月二十日
书记员 马世超