北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02031号
上诉人（原审被告）杨在琴，女，1966年12月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京市顺义区大孙各庄中心小学校，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村。
法定代表人姚庆民，校长。
委托代理人刘晓波，北京市青天律师事务所律师。
上诉人杨在琴因与被上诉人北京市顺义区大孙各庄中心小学校（以下简称大孙各庄小学）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年9月，大孙各庄小学起诉至原审法院称：杨在琴自2003年7月1日始承租大孙各庄小学所有的房产，每年签订房屋租赁合同。双方一直严格履行租赁合同。2011年12月21日，双方再次签订租赁合同，租赁期至2012年6月30日。依据双方签订的合同，合同期已在2012年6月30日结束。2013年5月28日，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知杨在琴解除租赁关系，腾退房屋，杨在琴拒不腾退。双方在租赁结束后不签订新的租赁合同，双方均有权随时解除租赁关系。大孙各庄小学已经以通知的方式告知杨在琴解除租赁关系，双方租赁关系已解除。杨在琴除应支付2012-2013年度应付的租金以外，还应当支付至实际腾退之日占用期间的占用费，占用费比照租金计算。为维护大孙各庄小学合法权益，现诉至法院，要求：1.判决杨在琴腾退承租大孙各庄小学的房屋；2.判决杨在琴将其增建的后背房、厕所、厨房等全部增建建筑自行拆除；3.判决杨在琴支付2012-2013年度租赁费1800元；4.判决杨在琴以每月每间75元的标准支付占用费，自2013年7月1日起至实际腾退之日止。
杨在琴在原审法院辩称：2003年，杨在琴与镇政府签订租房协议。经营几年后，镇政府表示，为支持本镇教育事业，让杨在琴将房租交给大孙各庄小学，杨在琴表示同意。大孙各庄小学称，为方便管理，又重新与杨在琴签订租房协议，杨在琴亦表示同意。但大孙各庄小学对房屋损坏、养护、修缮不闻不问。2012年6月30日，我们向大孙各庄小学反映情况提出意见，决定不再与大孙各庄小学签订新的协议，继续履行和镇政府的协议。大孙各庄小学未反对，未表示不同意。此后一年，大孙各庄小学收取了水电费，但未收取房租。杨在琴认为：1.此房产不属于大孙各庄小学。大孙各庄小学不能提供房产证，不能证明属于学校所有，故无权提出诉讼请求。2.大孙各庄小学称于2013年5月28日以张贴广告方式告知杨在琴解除租赁合同，不符合常理。杨在琴与大孙各庄小学签订的协议已于2012年6月30日到期，不应再解除协议。2013年6月30日之后的一切事宜（除水电费外）与大孙各庄小学无关，大孙各庄小学无权收取租金。3.杨在琴与镇政府签订合同时，为方便经营，经镇政府口头同意，杨在琴增设了附属设施（库房、大棚），此事与学校无关。4.镇政府与杨在琴的合同尚在合同期内。综上，请求法院驳回大孙各庄小学的所有诉讼请求。同时，希望大孙各庄小学为杨在琴安排一个合理的去处。
原审法院经审理查明：2003年7月1日，北京市顺义区大孙各庄镇资产运营中心（以下简称资产运营中心）与杨在琴之夫梁孝生签订《房屋租赁协议书》，约定：一、大孙各庄镇资产运营中心愿意把大孙各庄镇小学北侧临街房屋2间租赁给梁孝生使用。二、租赁期为十年，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、前三年的租费一次性交纳。第四年以后的房屋租赁费在每年的7月1日前一次性交齐。租赁标准为每间每年壹仟贰佰元，共7200元。四、对于梁孝生承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向大孙各庄镇资产运营中心申请，经大孙各庄镇资产运营中心同意后施工。五、梁孝生要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。六、租赁期满，梁孝生要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。七、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给梁孝生。八、梁孝生在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。九、梁孝生要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。十、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，梁孝生无条件搬迁。十一、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由杨在琴个人承担，资产运营中心概不负责。
针对涉诉房屋，大孙各庄小学与杨在琴于2011年12月21日重新签订《房屋租赁协议书》，约定：一、大孙各庄小学愿意把大孙各庄镇小学北侧临街房屋2间租赁给杨在琴使用。二、乙方租赁期为十年的租户，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、对于杨在琴承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向大孙各庄小学申请，经大孙各庄小学同意后施工。四、杨在琴要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。五、租赁期满，杨在琴要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。六、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给杨在琴。七、杨在琴在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。八、杨在琴要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。九、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，杨在琴无条件搬迁。十、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由杨在琴个人承担，大孙各庄小学概不负责。十一、房屋租赁费用收取时间：每年的一月一日和每年的七月一日。本租赁协议合同有效期限：2011年7月1日起至2012年6月30日止。
大孙各庄小学和杨在琴共同确认大孙各庄小学以每间每月75元向杨在琴收取租金。杨在琴认可，2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费1800元未给付。
杨在琴认为，依据杨在琴与大孙各庄小学《房屋租赁协议书》第十一条，合同已于2012年6月30日到期，此后，杨在琴系履行资产运营中心与杨在琴签订的《房屋租赁协议书》。大孙各庄小学表示，依据杨在琴与大孙各庄小学《房屋租赁协议书》第二条，合同于2013年6月30日到期。经查，2013年7月1日至今，杨在琴一直在使用涉诉房屋。
2013年5月，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知双方之间的租赁合同于2013年6月30日到期，大孙各庄小学不再续签，租户应于2013年7月1日前将店铺退回给大孙各庄小学。杨在琴认可通知过，但表示2012年6月30日之后系履行与资产运营中心所签的合同。
针对房屋的权属问题，大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》以证明涉诉房屋归大孙各庄小学所有。杨在琴认可证据的真实性，但不认可其证明目的。
经勘验，大孙各庄小学大门北侧南数第十、第十一间为杨在琴所租用大孙各庄小学的房屋，房屋东侧为杨在琴加盖的后背房（小百货店、卧室、厨房），该后背房东侧为杨在琴加盖的厕所、洗澡间、小石棉瓦棚。
原审法院经审理认为：对于杨在琴所述房屋不属于大孙各庄小学，大孙各庄小学无权提出诉讼请求的辩解理由，因大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》等证据，足以证明涉诉房屋归大孙各庄小学所有，且大孙各庄小学系依据双方签订的《房屋租赁协议书》主张权利，故法院对杨在琴该辩解理由难以采纳。
2003年，杨在琴与资产运营中心签订了涉诉房屋租赁合同。后在三方协商一致情况下，针对涉诉房屋，大孙各庄小学与杨在琴重新签订了《房屋租赁协议书》，故双方应按照大孙各庄小学与杨在琴所签协议履行。杨在琴表示，其自2012年6月30日起系履行与资产运营中心所签合同，但因大孙各庄小学与杨在琴重新签订合同，变更了合同主体，故原合同已经终止履行。双方应按大孙各庄小学与杨在琴所签合同履行。故杨在琴与镇政府签订的合同尚在合同期的辩解理由，法院难以采信。
杨在琴系租期为十年的租户，故根据大孙各庄小学与杨在琴签订《房屋租赁协议书》第二条，双方的合同应于2013年6月30日到期。依杨在琴主张，双方应按大孙各庄小学与杨在琴所签合同第十一条规定，双方合同应于2012年6月30日到期。按照法律规定，杨在琴继续使用涉诉房屋，双方之间为不定期租赁，出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知出租人。本案中，大孙各庄小学在合同期限前通知杨在琴合同于2013年6月30日解除。故无论是依据双方合同第二条还是第十一条，双方合同均于2013年6月30日到期并解除。2013年6月30日，双方合同到期，双方未续签合同，故杨在琴应腾退承租大孙各庄小学的房屋。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。对于大孙各庄小学要求杨在琴拆除所增建的房屋的诉讼请求，因杨在琴所增建的房屋系占用大孙各庄小学享有使用权的土地，双方合同已解除，杨在琴未提供证据证明其所增建的建筑经过出租人同意，故杨在琴应拆除其所增建的房屋。
对于大孙各庄小学要求杨在琴给付2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费1800元的诉讼请求，因该租赁费尚未给付，故杨在琴依法应给付租赁费。
对于大孙各庄小学要求杨在琴以每月每间75元的标准支付自2013年7月1日始至实际腾退之日止期间占用费的诉讼请求，因杨在琴至今仍占有使用涉诉房屋，故应参照合同标准支付占有使用费，故法院对大孙各庄小学的上述请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、杨在琴自行拆除其在租赁房屋东侧所建的后背房、厕所、洗澡间、煤棚等建筑，并将涉诉租赁物腾退给大孙各庄小学，于判决生效之日起十五日内履行；二、杨在琴给付大孙各庄小学二○一二年七月一日至二○一三年六月三十日期间的租赁费一千八百元，于判决生效之日起七日内给付；三、杨在琴以每日每间二元五角的标准向大孙各庄小学支付自二○一三年七月一日起至实际腾退之日止的占用费，于判决生效之日起七日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨在琴不服，上诉至本院称：1、杨在琴之夫梁效生与资产运营中心于2013年4月10日签订的房屋租赁协议书可以证实，是梁效生在涉诉房屋经营买卖至今。杨在琴只是从业人员，没有权利变更或终止梁效生与资产运营中心的租赁合同。而且大孙各庄小学与杨在琴签订所谓的租赁合同，不是出于杨在琴的本意，是被骗签的。2、大孙各庄小学未能出示涉诉房屋的所有权证，无权向杨在琴主张权利，也无权向杨在琴收取租金及占用费。3、梁效生增设库房、大棚等地上物时，事先征得了资产运营中心同意。综上，请求撤销原判，改判驳回大孙各庄小学的全部诉讼请求。大孙各庄小学同意原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁协议书》、（2013）顺民初字第9498号民事卷宗、照片、勘验笔录在案佐证。
本院认为：关于涉诉房屋的权属问题，大孙各庄小学提交的《集体土地建设用地使用权证》、北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》、《房屋申请拆除报告》等证据已足以证明其有权对外出租涉诉房屋。
2011年11月21日，杨在琴与大孙各庄小学就涉诉房屋签订了《房屋租赁协议书》，且从杨在琴向大孙各庄小学交纳租金这一事实来看，上述合同已实际履行。该合同明确约定租期至2013年6月30日止，故双方的租赁合同于2013年6月30日期满。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在杨在琴未举证证明扩建等经过大孙各庄小学同意的前提下，大孙各庄小学要求杨在琴拆除后返还房屋，支付欠付的租金及占有使用费，于法有据，应予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨在琴之夫梁效生与资产运营中心之间的合同纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由杨在琴负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由杨在琴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏莉
审 判 员 王成
代理审判员 曾彦
二〇一四年三月十九日
书 记 员 刘栋