宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第6754号
原告（反诉被告）：马芳，女，1973年10月11日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：王建力，系原告马芳丈夫，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：海玉忠，宁夏海潮律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李彬，男，1984年10月15日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：李佳，宁夏德声律师事务所律师。
原告马芳与被告李彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，被告李彬在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告李彬的管辖权异议。被告李彬不服该裁定，上诉于银川市中级人民法院。2015年3月9日，银川市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年5月8日，被告李彬提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告马芳及其委托代理人海玉忠、王建力，被告李彬的委托代理人李佳到庭参加诉讼。因原告马芳申请司法鉴定，本案扣除审限。本案经本院院长批准，延长审限六个月，现已审理终结。
马芳向本院提出诉讼请求：1、解除马芳与李彬签订的《房屋租赁合同》；2、李彬支付马芳违约金12000元，赔偿装修费260000元、设备损失60000元、营业损失60000元（20000元/月×3个月）；3、本案诉讼费由李彬承担。事实及理由：2012年10月8日，原告马芳与被告李彬签订《房屋租赁合同》一份，约定李彬将位于银川市兴庆区某营业房租赁给马芳用于经营餐饮，租赁期限为三年（2012年11月1日至2015年11月1日）。合同签订后，马芳投入32万余元对涉案房屋进行装修，又购置了大量餐饮设备（其中部分设备无法拆卸），并按照合同约定如期向李彬交纳了第一年及第二年的租金共计220000元。但到2014年8月，李彬突然开始对涉案餐厅及相邻楼梯的内外墙进行装修，并在餐厅正门搭设施工架，致使餐厅二楼一片黑暗，根本无法正常经营。后马芳多次与李彬交涉，但李彬一直不予解决。
李彬辩称，马芳的陈述与事实不符。涉案房屋所在楼宇的装修并非李彬所为，并且马芳未在合同约定的期限内支付2014-2015年度租金，而是以各种理由推诿，马芳违约在先，故对其诉请的违约金及损失不予认可。另本案系马芳恶意诉讼，产生的各项费用均没有事实和法律依据，应当由其自行承担。因马芳未按期支付2014-2015年度的租金，且一直占用涉案房屋至2016年8月1日。为此提起反诉，请求判令：一、马芳支付李彬2014-2015年度房屋租赁费120000元、2015年11月2日至2016年8月1日期间房屋超期占用费90000元；二、马芳支付李彬违约金40000元；三、本案的全部诉讼费用由马芳承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日，马芳与李彬签订《房屋租赁合同》一份，约定李彬将位于银川市兴庆区某商铺租赁给马芳使用，商铺建筑面积大约为175平方米，租赁期限自2012年11月1日至2015年11月1日；其中第一年房屋租金110000元、第二年房屋租金110000元、第三年房屋租金120000元，租金按年计租，按年收付，马芳须提前30天将一年租金以现金形式一次性交付到李彬处，马芳拖欠租金累计超过20天的，李彬有权提前终止合同，收回商铺；李彬应保证所出租的商铺及配套设备应在交付马芳使用时完好并能够正常使用，李彬不得以任何理由占用马芳所租门面及其附近附属设施，如门前面的空地等；任何一方未能履行本合同规定条款的，均视为违约，当单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付一个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿，违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收事前违约金总额1%或（及）实欠赔偿金总额1%的滞纳金。
2013年12月17日，李彬的妻子白娜与银川银风房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，白娜以1249744元购买位于银川市兴庆区某（复式）室房屋一套。经本院到银川市房屋产权交易管理中心核实，银川市兴庆区该（复式）室与马芳和李彬签订的《房屋租赁合同》中约定的“银川市兴庆区涉案商铺”为同一房屋。该商铺所在楼宇分为上下两部分，3-7层为天湖佳华酒店，1-2层为包括608号商铺在内的多个商铺。该楼宇自2014年8月开始进行装修，并在该楼房外面搭建了脚手架，2014年11月19日开始拆除。马芳称因楼宇外墙整体装修时间过长，给其商铺正常经营造成了严重影响，李彬作为608号商铺的房东一直不予解决，故一直未向李彬支付2014-2015年度的房屋租金，并且已于2014年11月17日将其承租的商铺上锁后离开。李彬称对楼宇外墙整体装修是3-7层的天湖佳华酒店。
庭审中，马芳向法庭提交装修合同一份，收据六张，销货清单、销货登记卡、信誉卡共计十一张，小玉米面馆2014年度营业明细表一份，收据一份，证明其在承租涉案房屋后，开设一家名为“小玉米面馆”的餐厅，并对餐厅进行装修花费260000元，购买餐厨设备花费65880元，2014年1月至8月期间，小玉米面馆每日营收额为2600元，但2014年8月楼房外墙开始装修后，每日营收额降至1000元，因李彬未为608号房屋安装固定电线，马芳为店铺经营只能临时搭线，后被城管部分强制拆除，导致马芳租赁发电机花费550元。李彬认为装修费用及购买餐厨设备的费用是马芳的自行投资行为，与其无关，且马芳违约在先，如产生装修损失和设备损失，也应由马芳自行承担；小玉米面馆的营收额系电脑打印，该额度完全可以人为调整，该营业明细表不能真实反映出小玉米面馆的营收情况；与马芳签订《房屋租赁合同》的时间为2012年，但马芳直至本案庭审时才提出涉案房屋没有安装固定电线，明显不符合常理。
因李彬对原告马芳提交的装修合同、收据、销货清单、销货登记卡及信誉卡均不予认可，马芳于2016年3月16日向法庭申请对涉案房屋的剩余装修价值进行司法鉴定，本院依法委托银川市兴庆区价格认证中心进行鉴定。2016年8月24日，银川市兴庆区价格认证中心作出《价格认定结论书》一份，鉴定意见为：截止2014年11月17日马芳停止营业时，涉案房屋内的剩余装修价值为180000元。马芳对该结论书无异议；李彬认为银川市兴庆区价格认证中心在接受司法委托后，又将该委托事项交由宁夏正源价格评估有限公司完成，且鉴定结论明显过高，故不予认可。马芳支付鉴定费2000元。
本案在审理过程中，根据鉴定机构要求，本院于2016年7月21日组织马芳和李彬到位于银川市兴庆区涉案商铺对房屋内物品进行了清点。清点完毕后，马芳向法庭出具说明一份，确认小玉米面馆内可移动的设备及设施均已经全部收到并搬走，无法拆卸的设备设施价值以鉴定结论为准。李彬向法庭出具收条一份，确认收到马芳交付的银川市兴庆区涉案商铺钥匙四把。
本院认为，马芳与李彬于2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，因马芳于2014年11月17日停止营业并搬离承租房屋，该合同约定的租赁期限已于2015年11月1日届满，故马芳要求解除双方签订的《房屋租赁合同》已无必要。根据《鉴定程序通则》的规定，在鉴定过程中涉及疑难复杂等相关技术问题的，鉴定机构可以向本机构以外的专业领域的专家进行咨询，虽然《价格认定结论书》中包含有宁夏正源价格评估有限公司协助的内容，但该结论书的最终鉴定意见系由银川市兴庆区价格认定中心出具，李彬对鉴定意见存有异议，但无推翻该鉴定意见的证据，故对该鉴定意见，本院予以采信。
综上所述，马芳租赁的涉案商铺系用于开设餐厅，但在经营过程中，该商铺外墙因他人装修而搭设脚手架长达数月，影响了马芳餐厅的正常营业，马芳于2014年11月17日停业并搬离该商铺，且李彬已于2016年7月21日将涉案商铺收回，根据公平原则，对于马芳投入的装修，李彬应当根据《价格认定结论书》向马芳支付涉案商铺截止2014年11月17日的剩余装修价值180000元（含不可拆卸餐厨设备等装修价值）。关于马芳主张的自2014年8月（脚手架搭建时间）至2014年11月17日（原告停止营业时间）的营业损失60000元及违约金，因马芳的营业损失并非因李彬的违约造成，故对马芳主张的该营业损失及违约金，本院不予支持。
反诉部分，李彬要求马芳支付2014-2015年度租金120000元及2015年11月2日至2016年8月1日的房屋超期占用费90000元，因马芳于2014年11月17日擅自将涉案商铺上锁并离开，直至2016年7月21日才向李彬交付该商铺钥匙，马芳应当支付所欠租金120000元并按照年租金120000元的标准向李彬支付自2015年11月2日（合同期限届满之次日）至2016年7月21日期间的房屋租金损失86333元（120000元/年÷12个月×8个月零19天）。马芳因608号商铺所在楼宇装修而无法正常经营，多次与房主李彬交涉但未果，且本院已经确定马芳支付占用房屋期间的损失，故对李彬主张的违约金，本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：
一、被告李彬支付原告马芳装修损失180000元（含不可拆卸餐厨设备等装修价值）；
二、反诉被告马芳向反诉原告李彬支付房屋租金及损失206333元。
以上第一、第二判项折抵后，马芳于本判决生效之日起十日内支付李彬人民币26333元。
如果原告马芳未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7100元，由原告马芳负担3740元，被告李彬负担3260元；反诉案件受理费2450元，由反诉原告李彬负担252元，反诉被告马芳负担2198元；鉴定费2000元，由原告马芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马 云
代理审判员 蒋维国
代理审判员 龙文臣
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 杨 媛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。