广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民二终字第125号
上诉人（一审被告，反诉原告）广西长盈物流有限公司，住所地钦州市钦北区皇马工业园一区。
法定代表人黄活，该公司总经理。
委托代理人吴国英，该公司副总经理。
委托代理人李泓沅，广西海岸律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）广西钦州鸿锦医药保健品有限公司，住所地钦州市钦南区城西仙鹤路一巷3号。
法定代表人刘鸿泽，该公司董事长。
委托代理人林志明，北京市佳法律师事务所律师。
上诉人广西长盈物流有限公司（下称长盈公司）因与被上诉人广西钦州鸿锦医药保健品有限公司（下称鸿锦公司）关于土地租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人长盈公司的委托代理人吴国英、李泓沅，被上诉人的委托代理人林志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年4月18日，经原、被告双方协商一致，签订了一份《场地租赁合同》，约定原告（反诉被告）将其所有及使用的位于钦南区大番坡镇星火大道交叉路口东面马鞍岭20亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给被告（反诉原告）作停车场使用，约定租赁期为三年，从2010年5月16日起至2013年5月15日止。该合同约定第一年租金120000元和押金60000元，第二年租金180000元，第三年租金240000元。合同签订后，双方按合同的约定履行了义务。2012年5月15日，双方又签订了一份《场地租赁合同之补充说明》，将三年租金调整为每年180000元，押金为60000元。事后，原、被告双方按照《场地租赁合同》和《场地租赁合同之补充说明》履行了义务。合同期满后，原、被告没有继续签订合同，也不按照合同约交付租赁场地和缴纳租金。原、被告为此产生纠纷，原告（反诉被告）向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告清理土地交还原告（反诉被告）使用；被告（反诉原告）按照每日1000元给付土地使用费给原告（反诉被告）；3、被告（反诉原告）支付违约金100000元和赔偿经营损失50000元给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）提出反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）213万元；2、返还押金60000元及相应利息5000元（从2012年5月16日计至2013年8月16日，以后另计，年利率按照银行一年贷款利率计）。
另查明，原告（反诉被告）鸿锦公司成立于1993年9月2日，2002年12月27日被钦州市工商局吊销营业执照。
还查明，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的场地使用后，在场地上建造了混凝土结构的办公用房两层一栋和板块宿舍两层一栋，还建造了部分围墙并铺砌硬化地面等设施。被告（反诉原告）在从事上述工作时，没有告知原告（反诉被告），原告（反诉被告）也没有提出意见。2014年6月13日，一审法院依据被告（反诉原告）的申请，委托广西正意价格评估有限公司对被告在租赁期间增建的设施建设造价进行评估，造价为1591670元，评估费47750元，差旅费2000元。
一审法院认为，工商行政管理部门对原告（反诉被告）吊销营业执照的行为，属于工商行政管理部门对原告行政相对人的一种行政处罚措施，并不导致原告享有的民事主体资格的灭失，原告仍享有民事主体资格的情况下，与被告签约的合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行义务。租赁期限届满后，由于而死原、被告双方没有就继续履行合同协商一致，被告（反诉原告）继续使用租赁场地，原告也没有反对，该行为属于不定期的租赁行为。但是在原告（反诉被告）明确表示不再租给被告（反诉原告）后，被告（反诉原告）拒绝将租赁的场地归还给原告（反诉被告），继续使用至今，被告（反诉原告）的行为已构成侵权，原告（反诉被告）请求被告将场地交还原告（反诉被告）及赔偿其租金损失的请求符合法律的规定，对原告的请求予以支持，但原告（反诉被告）请求按照每日1000元给付土地使用费过高，应参照双方约定的每年180000元的标准计算。同时，根据双方《场地租赁合同》第八条的约定，在租赁期满后，被告（反诉原告）有义务将土地清场交还原告（反诉被告），但被告（反诉原告）至今没有履行清场义务，为此，被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）赔偿在租用的场地上建造混凝土结构的办公用房、板块宿舍、部分围墙、铺砌硬化地面等设施的损失213万元及返还合同押金60000元和支付利息5000元的诉讼请求，没有合同约定，评估部门出具的差旅费2000元的收据也非正式发票，为此，被告（反诉原告）反诉，缺乏事实和法律依据，反诉的理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权法》第三条、第十五条第一款（四）、（五）、（六）项、第十九条的规定，判决：一、被告（反诉原告）广西长盈物流有限公司将租赁场地清理交还原告（反诉被告）广西钦州鸿锦医药保健品有限公司；二、被告（反诉原告）广西长盈物流有限公司支付给原告（反诉被告）广西钦州鸿锦医药保健品有限公司土地占用费（土地占用费的计算：参照每年租金180000元的标准，从2013年5月16日至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、驳回原告（反诉被告）广西钦州鸿锦医药保健品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4100元，反诉案件受理费11660元，评估费47750元，由原告（反诉被告）广西钦州鸿锦医药保健品有限公司负担2000元，被告（反诉原告）广西长盈物流有限公司负担61510元。
上诉人长盈公司不服一审判决，认为一审判决错误，请求二审法院判令：一、撤销钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第693号民事判决；二、驳回被上诉人鸿锦公司的诉讼请求；三、被上诉人鸿锦公司赔偿上诉人长盈公司213万元、返还押金60000元及相应利息5000元（从2012年5月16日计至2013年8月16日，以后另计，年利率按照银行一年贷款利率计）；四、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由是：
一、一审判决认定《场地租赁合同》和《场地租赁合同之补充说明》合法有效是错误的。被上诉人在被吊销营业执照后，故意隐瞒被吊销和改变土地用途这一事实，为了非法获取及骗取上诉人在该租赁地上建房，与上诉人签订《场地租赁合同》和《场地租赁合同之补充说明》，该两个合同属无效合同。1、被上诉人于1999年10月以办医院的名义申请用地，但被上诉人既没有建医院的能力也没有经营从事医院的资格，其目的就是日后非法出租土地获取暴利。被上诉人在未经政府同意改变土地用途的情况下，擅自将医院用地租给上诉人作物流用地，其行为违反了《土地管理法》第56条的规定，属于违法行为，所签订的租赁合同属无效合同，被上诉人收取的租金应当收缴上交国库。对此，钦州市国土资源局于2014年4月23日作出钦市国土资监字（2014）02第5号《行政处罚决定书》，并已向被上诉人送达，该处罚决定已生效。2、被上诉人自成立后没有住所也没有实际经营，且于2002年12月27日被吊销了营业执照。3、被上诉人被吊销营业执照后，虽然具有诉讼主体资格，但民事权利的民事行为能力均受到法律的限制，其只能从事清算范围内的活动。被上诉人被吊销营业执照后仍以其他方签订合同，其行为违反了《民法通则》、《公司法》、《企业法人登记管理条例》的强制性规定，根据《合同法》52条的规定，签订的合同应认定为无效合同。
二、一审判决上诉人将租赁场地清理交还被上诉人不但错误且公然与政府行政处罚决定对抗。根据钦州市国土资源局钦市国土资监字（2014）02第5号《行政处罚决定书》第一项已责令被上诉人交还改变用途的国有土地即本案所涉及租赁物，钦州市国土资源局已吊销被上诉人的土地证，并已将该土地重新挂牌出让给他人，被上诉人对土地已失去使用权，一审却要求将已不属于被上诉人使用权的土地交还被上诉人，这是与政府作对。
三、一审判决上诉人支付被上诉人土地占用费不但错误且公开支持和鼓动被上诉人进行违法活动。既然钦州市国土资源局钦市国土资监字（2014）02第5号《行政处罚决定书》认定被上诉人出租土地给上诉人使用属于违法行为，被上诉人就无权收取上诉人的土地占用费，土地占用费应收缴给国家而不是给被上诉人。
四、一是判决驳回上诉人的诉讼请求于法无据。1、被上诉人在签订合同时就知道自己已被吊销营业执照，在明知自己对外不能签订合同的情况下与上诉人签订租赁合同，违背了依法诚实信用原则所应的义务，致使合同无效，被上诉人应承担过错责任。2、租赁物属于建医院的土地，被上诉人却故意隐瞒而欺骗上诉人说是物流集散基地，并表示同意第二期继续租赁，误导上诉人在租赁物建办公用房、围墙并硬化地面投入300多万元。被上诉人赔偿上诉人213万元给上诉人是合同合理的，一审驳回上诉人的反诉于法无据。3、既然合同无效，应相互返还财产，被上诉人应对已取上诉人的54万元租金和6万元押金和利息返还给上诉人。
五、一审适用法律错误。被上诉人主张的是违约责任，一审却适用侵权责任法作出处理。对于土地占用费，一审参照原合同租金作为计算赔偿标准没有事实和法律依据，应以评估数额作为赔偿的标准。
被上诉人鸿锦公司答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律和处理正确，上诉人长盈公司的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。事实和理由是：
一、双方签订的《场地租赁合同》和《场地租赁合同之补充说明》是合法有效的合同。被上诉人虽然被吊销了营业执照，但民事主体资格仍存在，并不是主体的消灭，其与上诉人签订的租赁合同，并没有违反法律的规定，因此，合同是有效的。在签订合同时，被上诉人并没有隐瞒土地的使用性质，在合同中附有被上诉人的国有土地使用权证，上诉人是清楚土地使用性质的。且在合同中，双方明确约定土地出租给上诉人是作为停车场使用，在场地内增设配套项目及建筑物，需要申报有关部门审批许可，方可实施。上诉人称被上诉人隐瞒用途，不经批准改变土地的使用性质没有事实依据。是上诉人不经审批擅自增设建筑物，改变了土地性质，责任应由其自己承担，上诉人提出反诉要求被上诉人赔偿建筑物的损失没有法律依据。
二、关于被上诉人因闲置土地被处罚的问题，钦州市国土资源局先后作出内容相同的两份处罚决定，其处罚的程序是违法的，且处罚决定书没有送达给被上诉人，被上诉人已提起行政诉讼，因此，行政处罚决定还没有生效。在政府收回土地之前，土地使用权仍是被上诉人所有，一审判决将土地交还被上诉人并没有违反法律的规定。
三、由于双方约定的租赁期限已届满，而双方又没有约定继续租赁，上诉人仍一直占用土地，一审参照原合同的约定作为确认土地占用费的标准符合交易规则。
上诉人长盈公司对一审认定事实提出异议，认为一审对上诉人提供的证据10-17没有进行认证，遗漏查明被上诉人被行政处罚的事实。
被上诉人鸿锦公司对一审认定事实没有异议。
上诉人长盈公司为证明其主张在二审提供了一份钦南区工商局的电脑咨询单，证明被上诉人的经营资格至2004年9月2日已经届满，被上诉人签订合同的主体资格不合法。
被上诉人鸿锦公司在二审提供一份钦州市钦南区人民法院送达给被上诉人的（2015）钦南行初字第60号土地行政处罚案开庭传票，证明被上诉人对钦州市国土资源局的行政处罚决定提起行政诉讼。
经庭审质证，上诉人对被上诉人提供的证据无异议。被上诉人对上诉人提供证据的真实性无异议，但认为被吊销营业执照的企业仍具有主体资格。
本院认为，上诉人和被上诉人对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以确认。
对于上诉人长盈公司提出一审认定事实的异议，从一审判决书可以看出，一审法院虽对上诉人在一审提供的证据10-17列举了出来，但并没有进行认证，对与本案有密切相关的行政处罚情况没有作出认定。
经二审查明的事实除一审遗漏认定被上诉人被行政处罚的事实外，其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院另查明，钦州市国土资源局钦南分局于2013年12月5日就被上诉人出租的土地问题作出《闲置土地调查通知书》，钦州市国土资源局于2014年4月4日作出《国土资源行政处罚告知书》，2014年4月23日作出钦市国土资监字（2014）02第5号《行政处罚决定书》，责令被上诉人交还改变用途的国有土地13333.33平方米，并处予每平方米30元的罚款。
综合诉辩双方的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、上诉人长盈公司与被上诉人鸿锦公司于2010年4月18日签订的《场地租赁合同》、2012年5月15日签订的《场地租赁合同之补充说明》是否合法有效；二、被上诉人是否应该将租赁的土地交还上诉人，并支付土地占用费180000元；三、被上诉人鸿锦公司是否应该赔偿上诉人长盈公司经济损失213万元，并退还押金60000元及支付利息5000元。
对上述争议的问题，本院评判如下：
一、关于双方签订的《场地租赁合同》和《场地租赁合同之补充说明》的效力问题。本院认为，1、具有诉讼主体资格，不等于具有经营主体资格。《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》作出了明确解释，企业被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。上诉人长盈公司和被上诉人鸿锦公司对被上诉人被吊销营业执照后仍具有诉讼主体资格都没有异议。但被上诉人具有诉讼主体资格，不等于具有经营主体资格，《中华人民共和国公司法》第一百八十条规定，公司因依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销而解散；第一百八十三条规定，公司出现解散事由的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算；第一百八十六条的规定，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。被上诉人鸿锦公司因已被吊销营业执照，已被剥夺了继续从事经营的资格，属于限制权利能力和行为能力的法人，此时，公司的权利能力和行为能力均只限于清算事务以及与清算事务相关的活动。显然，被上诉人鸿锦公司将土地出租盈利的行为并不属于清算事务及相关的活动，其行为已违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十六条的规定。2、土地使用权的行使必须执行土地管理法律、法规的规定。本案中，被上诉人鸿锦公司出租给上诉人长盈公司的土地，在被上诉人与钦州市大番坡乡人民政府于1993年11月签订的《征地协议》中，许可作建医院保健品用地，1995年申办的《建设用地规划许可证》，许可作戒毒所工程项目，1996年申办的国有土地使用权证，批准用途为医院。从上述行政许可看，土地用途为医院。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定“国家被告土地用途管制制度”；第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；第五十六条对改变土地建设用途作了相应规定。被上诉人鸿锦公司未经批准改变土地用途的行为已被钦州市国土资源局行政处罚。被上诉人出租涉案土地给上诉人的行为，违反了上述土地管理法律的规定。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》和《场地租赁合同之补充说明》的行为违反了法律的强制性规定，双方签订的合同应认定为无效合同。因此，上诉人主张双方签订的合同无效，应予支持。
二、关于土地是否应交还上诉人鸿锦公司及支付土地占用费的问题。如上所述，由于上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》和《场地租赁合同之补充说明》违反法律的强制性规定，该两个合同是无效的合同。本案中，被上诉人没有提供证据证实在签订租赁合同前已向上诉人告知鸿锦公司已经被吊销营业执照，而上诉人也没有尽到审查对方营业执照和经营资格的义务，且双方在履行中，被上诉人违法改变土地用途，放任上诉人建设违反用地规划建筑物，上诉人明知本案建筑物须取得行政许可，而在未取得的情况下就建设，双方的行为均存在违法性，因此，对造成合同无效的后果双方都有责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案的实际情况，鉴于双方签订的租赁合同已届满，且为无效合同，上诉人长盈公司应将承租的土地交还被上诉人鸿锦公司。因此，被上诉人请求上诉人交还承租的土地，本院予以支持。但根据无效合同的处理原则，结合被上诉人对造成本案合同无效存在重大过错的实际，被上诉人请求上诉人支付土地占用费，本院不予支持。上诉人主张承租的土地应交给政府，这不符合本案的事实和法律的规定，虽然被上诉人受到行政处罚，但在土地被收回之前，使用权仍属于被上诉人，况且钦州市国土地资源局作出的处罚决定，是责令被上诉人将土地交回政府，并不是通知上诉人直接将土地交给政府。政府如何处置违法改变建设用途的土地，是行政机关的职权，不属本案审查的范围。因此，一审判决上诉人清场将土地交还给被上诉人并无不当。
三、关于上诉人长盈公司的反诉请求是否应该支持的问题。上诉人已支付给被上诉人的押金60000元，属于被上诉人签订《场地租赁合同》后取得的财产，因合同无效，应该予以返还。至于上诉人在租赁土地上增设建筑物造成损失，由于该建筑物没有取得相关部门许可审批建设，上诉人明知双方签订《场地租赁合同》第二条的约定，已预见到建设须取得许可，但没有取得行政许可而建设，对此而造成的损失，有明显过错，且上诉人无法证明该建筑物日后合法化及受益方为被上诉人，因此，应该由上诉人自己承担。上诉人主张增设建筑物得到被上诉人的允许，但其没有提供证据证实，且与双方所签订合同不符。因此，上诉人请求被上诉人退还押金60000元，符合法律规定，本院予以支持，但其请求支付押金的利息和赔偿增设建筑物的损失213万元，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审遗漏认定被上诉人被行政处罚的事实，且认定合同效力、适用法律和实体处理均有不当，判决交还土地没有确定期限，应予纠正。依照《中华人民共和国公司法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第693号民事判决第三、四项；
二、撤销钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第693号民事判决第二项；
三、变更钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第693号民事判决第一项为：上诉人广西长盈物流有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内将租赁的场地清场交还给被上诉人广西钦州鸿锦医药保健品有限公司。
四、被上诉人广西钦州鸿锦医药保健品有限公司退还收取上诉人广西长盈物流有限公司的押金60000元。
一审案件受理费4100元，反诉案件受理费用11660元，评估费47750元，由上诉人广西长盈物流有限公司负担58210元，被上诉人广西钦州鸿锦医药保健品有限公司负担5300元；二审案件受理费用11660元（上诉人已预交），由上诉人广西长盈物流有限公司负担9740元，被上诉人广西钦州鸿锦医药保健品有限公司负担1920元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄润莲
审 判 员 李忠祝
代理审判员 李彦君
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 林思敏