浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3387号上诉人（原审被告）：章旭媛，女，1975年2月13日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人：章建宏，男，1970年2月8日出生，汉族，住杭州市上城区，系章旭媛丈夫。上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：杭州市上城区祠堂巷19号。组织机构代码：68907281-2。法定代表人：邓海鹰，董事长。委托代理人：夏晓明、牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。上诉人章旭媛因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年12月17日，杭州南宋御街商业管理有限公司（作为甲方）与章旭媛（作为乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，将座落于杭州市上城区中山中路19-21号及大井巷2-10号商铺出租给乙方使用。该商铺建筑面积为288平方米，最终面积以房屋测绘部门的实际测量报告为准。租赁期限为5年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止。第一年（自2010年3月1日至2011年2月28日止）租金为402451元，第二年（自2011年3月1日至2012年2月28日止）租金为536112元，第三年（自2012年3月1日至2013年2月28日止）租金为563443元，第四年（自2013年3月1日至2014年2月28日止）租金为563443元，第五年（自2014年3月1日至2015年2月28日止）租金为563443元。租金均按季支付，先付后租。全年的首季租金，在计租日前十日起支付，并支付95个日租金，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金，每季按90天支付。乙方签署本合同之日起5个工作日内向甲方交纳租赁保证金88000元。如乙方逾期支付租金的，按照逾期付款额每天0.4%的标准支付违约金。同时对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。合同签订后，南宋御街管理公司将讼争房屋交付章旭媛使用。2012年4月20日，双方签订承诺书，约定南宋御街管理公司对中山中路门面部分（面积144平方米）给予租金优惠政策，章旭媛需于2012年4月28日前缴纳优惠后2009年9月30日至2012年9月30日的租金2905.08元。2012年9月20日前缴纳优惠后2012年10月1日至2013年9月30日的租金211291.2元。2013年10月1日后，按商铺租赁合同约定缴纳房租。如章旭媛无正当理由未在承诺书规定时间内缴清租金，视为放弃享受该优惠政策的权利，双方仍按商铺租赁合同书的约定履行。并备注：鉴于该承租户的物业有部分归属大井巷，双方同意该物业的一半面积享受大井巷的租金优惠政策，一半面积享受中山中路的租金优惠政策。因大井巷的租金优惠政策尚未推出，故现行结算中山中路面积的优惠后租金。后南宋御街管理公司发出催缴通知单，称章旭媛已拖欠租金累计1534146.16元（计费时间：2010年10月1日至2015年2月28日），催促章旭媛在2014年12月31日前将该租金汇入指定账号，该通知单由章旭媛的丈夫代为签字确认。现商铺租赁合同书已期满，讼争房屋已经交还南宋御街管理公司。2015年9月2日，南宋御街管理公司诉至法院，请求判令：1、章旭媛支付拖欠的租金1172435.68元（自2010年6月1日起计至2015年2月28日止），并支付违约金192369.61元（自2012年4月28日起暂计至2015年8月26日），并按央行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清时止；2、章旭媛支付2015年3月的房屋使用费46953.58元；3、章旭媛支付逾期腾房违约金71781.09元（自2015年3月1日起按1543.68元/日的1.5倍计算至2015年3月31日止）；4、本案诉讼费用由章旭媛承担。在本案诉讼过程中，南宋御街管理公司自愿撤回第二、三项诉讼请求。庭审中，南宋御街管理公司、章旭媛一致陈述商铺租赁合同书约定的讼争房屋坐落于杭州市上城区，实际交付章旭媛使用的讼争房屋坐落于杭州市上城区，实际交付使用的建筑面积为288平方米，符合合同的约定。原审法院认为，杭州南宋御街商业管理有限公司与章旭媛签订的商铺租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。章旭媛经催讨仍欠付租金至今，南宋御街管理公司诉请章旭媛支付租金1172435.68元（自2010年6月1日起计至2015年2月28日），其中讼争房屋中山中路面积部分按照承诺书的金额计算，大井巷面积部分酌情予以减免，章旭媛虽抗辩欠付的租金金额应为60多万元，但对此并未举证予以证明，故该院对南宋御街管理公司该项诉请予以支持。南宋御街管理公司诉请章旭媛支付违约金192369.61元（自2012年4月28日起暂计至2015年8月26日），并按央行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清时止；其计算有误，本院依法调整为173792.96元（自2012年4月28日起暂计至2015年8月26日），并以未付租金为基数，自2015年8月27日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清时止。在本案审理过程中，南宋御街管理公司申请撤回第二、三项诉讼请求，系其行使自身的民事权利，不损害他人的利益，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、章旭媛于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司房屋租金1172435.68元；二、章旭媛于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司违约金173792.96元，并以未付租金为基数，自2015年8月27日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清时止；三、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18152元，减半收取9076元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担618元，由章旭媛负担8458.03元。宣判后，章旭媛不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足，计算存在错误。1、《商铺租赁合同书》中约定该商铺的最终面积以测绘部门的实际测量报告为准，上诉人自测的该物业面积为259平米，并非合同上约定的288平米。应以测绘部门的实际测量报告作为计费依据。上诉人按259平米的一半面积计算中山路部分未付租金应为190035.15元。2、上诉人在2009年12月18日支付的意向保证金88000元应在未付租金中扣除，一审没有扣除。3、2012年4月20日上诉人签完承诺书后，又于2013年与被上诉人达成协议：中山路部分租金7.5折优惠延续至2014年9月30日，大井巷租金标准调整为3元/平米.日，优惠折扣标准、时间同中山路部分。基于协商结果，被上诉人于2013年10月16日、2014年4月18日2次向上诉人发出交款通知书通知上诉人交款，但交款通知书的2、3项计算有误，其中第2项大井巷部分2013年10月1日至2014年9月30的租金并未打7.5折，被上诉人按144平米计算结果为352153元，多计算了39420元，而上诉人根据实际面积259平米的一半计算应为283605元；第3项的计费时间有误，应为2014年10月1日至2015年2月28日。上诉人发现上述错误后，向被上诉人反映，无果。4、被上诉人违反招商承诺，未兑现将“南宋御街”打造成具有影响力、一站式服务的商业综合体。上诉人为配合被上诉人打造“南宋御街”品牌形象，投入资金进行品牌包装、推广及媒介活动，在《时尚周末》、《行报》等媒体上进行宣传推广，但由于被上诉人推广不力，直至今日，“南宋御街”商区除河坊街外，仍处于人气不旺、客流稀少的状况。2011年起，由于经营状况不好，上诉人多次和被上诉人协商租金及优惠政策问题，被上诉人屡屡以租金可以减免、有相关优惠政策为由挽留。在这种情况下，上诉人为搞活经营，在2009年装修之后，于2011年、2013年又2次投入资金装修，改变内部布局，以求改善经营状况，效果甚微。2013年9月，上诉人在无奈之下，将该物业大井巷部分及整个2层停业，并告知被上诉人相关情况，仅保留中山路部分一层维持营业至2014年10月。上诉人实际于2013年9月已停止使用该处物业的绝大部分，直至2014年10月完全停业。故要求减免2014年10月1日至2015年2月28日的租金163475.62元（其中中山路104812.12元，大井巷58663.5元）。综上，上诉人拖欠租金应为385640.15元。一审中，租金多判了786795.53元，违约金按比例多判了116628.59元，两项合计共多判903424.12元。基于以上事实和理由，上诉人依法上诉，请求法院撤销一审判决，对租赁费和违约金依法改判，一审多判903424.12元，二审应予调整；案件受理费合理分担。被上诉人南宋御街管理公司答辩称：一、案涉房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案中上诉人违约，未按合同约定的时间支付租金，上诉人欠租事实确凿，这一点在一审庭审中上诉人也予以认可，上诉人逾期未支付房屋租金，按照合同的约定应当支付违约金、被上诉人主张违约金的标准系双方的约定，于法有据；二、针对商铺面积被上诉人在一审庭审中提交的证据一《商铺租赁合同》以及《承诺书》，上诉人对其三性均无异议，该证据中都明确了双方确认的商铺面积，上诉人也是认可的。上诉人诉称要求调整租金和违约金，依法依约无据，更无任何证据支持，依据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，上诉人理应承担举证不能之败诉责任。三、关于保证金问题，被上诉人不同意扣除，同时在一审诉讼中，上诉人没有提出要求扣除保证金88000元，所以就保证金部分已经超过二审审理范围。四、本案是租赁合同纠纷，双方应该按照合同约定的内容履行。同时，上诉人没有证据证明其所陈述的观点。就中山路7.5折优惠是否享受的问题，被上诉人提供的计算方式是正确的。大井巷租金本无优惠，一审也给予了优惠计算。上诉人主张的优惠，均无证据可以证明。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。二审期间，上诉人章旭媛提交如下证据：1、商铺租赁合同，证明根据合同1.3条，证明最终面积应为测绘实际报告，但被上诉人未提供，证明测绘的实际面积259平米。2、缴费通知单两份，证明被上诉人同意：中山路部分租金7.5折优惠延续至2014年9月30日，大井巷租金标准调整为3元/平米日，优惠折扣标准，时间同中山路部分，同时证明被上诉人主张的，截止2014年9月30日，上诉人拖欠的总租金。但上诉人认为计算错误，2013年10月16日的催款单有异议，上诉人认为被上诉人重复计算正式时间应该从2014年10月份开始计算；2014年4月18日交费通知单，应该从2014年10月1日开始计算。3、按288平米计算的拖欠总租金，证明上诉人计算出的各年度租金，并得出拖欠的总租金数量。和证据3中被上诉人的缴费通知单中主张的数值差异，上诉人拖欠708431.04元，没有扣除保证金。4、按259平米计算的拖欠总租金，证明上诉人计算出的各年度租金，并得出拖欠的总租金数量，证明上诉人拖欠租金的实际数额。上诉人一共拖欠385620.36元（扣减保证金以及第四个理由部分）。被上诉人南宋御街管理公司未提交证据，对上诉人章旭媛提交证据认为：证据1，对合同的真实性认可，但是对证明对象有异议，因为在一审的时候，上诉人对南宋御街管理公司的证明对象没有异议，所以不能否认商铺实际面积288平米。对证据2认可是南宋御街管理公司发的，只是金额数字计算错误，认为还是应该按合同的计算方式来计算三笔金额。证据3、4不属于证据，只是上诉人章旭媛计算租金的公式。本院认为，对上诉人章旭媛提交证据1的真实性本院予以确认，但对证明目的不予确认；对涉案房屋面积，上诉人章旭媛代理人表示一审时章旭媛认可房屋面积为288平方米，故也认可涉案房屋面积为288平方米。证据2的真实性南宋御街管理公司无异议，本院予以确认。证据3、4不属于证据而系上诉人自行计算，本院不予确认。本院依据有效证据经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致。本院另查明：2013年10月16日、2014年4月18日，南宋御街管理公司分两次向章旭媛送达缴费通知单。2014年4月18日缴费通知单的内容为：半日闲章旭媛:根据贵方与我公司签订的《承诺书》之约定，请务必于2013年10月31日前，支付以下费用:1、已拖欠的沿中山中路门面享受优惠政策的第四年租金贰拾壹万壹仟贰佰玖拾壹元贰角整(￥211291.2)(计费时间:2013年10月1日至2014年9月30日)。2、己拖欠的沿大井巷门面享受优惠政策的四年租金叁拾伍万贰仟壹佰伍拾叁圆整(￥352153)(计费时间:2010年6月1日至2014年9月30日)。3、优惠政策结束后正常缴纳的租金叁拾柒万伍仟壹佰壹拾肆圆贰角肆分整(￥375114.24)(计费时间:2013年10月1日至2014年5月30日，243天)。共计应缴租金玖拾叁万捌仟伍佰伍拾捌元肆角肆分整(￥938558.44)。请贵方直接打入以下资金账号，凭交款单换取发票。帐户名称:杭州市清河坊历史街区管理委员会账户:19×××90银行:农行杭州吴山支行杭州南宋御街商业管理有限公司2014年4月18日签收内容:半日闲优惠前及优惠后玖拾叁万捌仟伍佰伍拾捌元肆角肆分整(￥938558.44)。本院认为，南宋御街管理公司与章旭媛签订的商铺租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。关于章旭媛上诉理由涉案商铺的面积为259平方米的问题，现章旭媛代理人章建宏明确表示看了一审笔录后，章旭媛认可商铺面积288平方米，故认可商铺面积为288平方米，故本院对章旭媛该主张不再作为争议焦点。关于章旭媛2009年12月18日支付的意向保证金88000元，章旭媛要求在本院审理时一并处理，但南宋御街管理公司明确表示不同意，而且在一审时也表示不在本案中一并处理，故对该意向保证金88000元章旭媛可以另行主张。章旭媛上诉主张南宋御街管理公司违反招商承诺，造成其损失的请求，鉴于章旭媛一审时并未提出该请求，故不属于本院审理范围，章旭媛对该请求可另行依法主张。关于章旭媛应付租金的数额。从2014年4月18日南宋御街管理公司送达给章旭媛缴费通知单来看，章旭媛对欠费的第一项、第二项没有异议。南宋御街管理公司认为应以合同为准。本院认为，缴费通知单载明中山中路2013年10月1日至2014年9月30日的第四年租金211291.2元和大井巷门面优惠政策的四年租金即2010年6月1日至2014年9月30日计352153元。如果存在计算错误，也是南宋御街管理公司自行计算错误所造成，因此本院对按缴费通知单上所确认的数字计563444.2元予以确认。对第三项租金，双方当事人均确认起算时间点错误，应为2014年10月1日开始计算而非2013年10月1日开始计算。结止日为2015年2月28日，双方交接商铺的时间，共计151天。对中山中路租金按5.36元标准计算，共计116547.84元（即5.36*144*151=116547.84元），双方当事人无异议，本院予以确认。对2014年10月1日至2015年2月28日止的大井巷门面租金标准章旭媛认为应按优惠标准3元计算；南宋御街管理公司不同意章旭媛该主张，认为应按5.36元的标准计算，没有优惠一说。对章旭媛表示应享受优惠标准计算该租金，但章旭媛并未提交证据来佐证其主张该时段享受优惠标准的事实，故本院对章旭媛该主张不予采纳。对大井巷门面该时段的租金与中山中路的租金一致即116547.84元。从而，结合2014年4月18日缴费通知单，章旭媛共计应支付的租金为796539.88元。对2013年10月1日前中山中路门面租金问题，章旭媛认为2014年4月18日催款通知单之前的租金已经交了，尚欠的就是催款通知单的三笔。南宋御街管理公司认为还有两笔，2011年10月1日至2012年9月30日章旭媛还应该支付租金2905.08元，2012年10月1日至2013年9月30日章旭媛应支付的租金211291.2元。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，章旭媛主张该两笔租金共计214196.28元已经交纳，但未提交证据佐证已经交纳该期间租金的事实。同时，章旭媛自已在2012年4月20日签字确认的承诺书第一条明确：于2012年4月28日前缴纳优惠后2009年9月30日至2012年9月30日的租金2905.08元；2012年10月1日至2013年9月30日优惠后租金在2012年9月20日前缴纳211291.2元。现章旭媛并无证据证明已按该承诺付款，故可以确认章旭媛对该214196.28元租金尚未支付。综上，章旭媛共应向南宋御街管理公司交纳租金共计1010736.16元。关于违约金，鉴于章旭媛未按合同约定和自己签字确认的承诺支付租金，故章旭媛应承担迟延支付租金的责任，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算违约金，因本案中章旭媛支付的租金系分段支付，故对违约金本院亦分段暂计算至2015年2月28日，即中山中路门面的违约金：2011年10月1日至2012年9月30日的租金2095.08元从2012年4月28日开始计算至2015年2月28日的违约金749.91元；2012年10月1至2013年9月30日的租金211291.2元从2012年9月20日开始计算至2015年2月28日的违约金46908.22元；2013年10月1至2014年9月30日的租金211291.2元从2013年11月1日开始计算至2015年2月28日的违约金41485.61元；2014年10月1日至2015年2月28日的租金116547.84元的违约金4355.98元。大井巷门面的违约金：2010年6月1日至2014年9月30日的租金352153元从2013年11月1日开始计算至2015年2月28日的违约金42468.48元；2014年10月1日至2015年2月28日的租金116547.84元的违约金4355.98元。综上，章旭媛在2015年2月28日前应支付的违约金为140324.18元，2015年2月28日后章旭媛应承担的违约金以1010736.16元为基准，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清日止。鉴于章旭媛在本院审理期间对租金的计算提交了新证据，本院依据本案的客观事实进行改判，故原审判决并不属于错案。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第六十四条之规定，判决如下：一、撤销杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1559号民事判决；二、章旭媛于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司房屋租金1010736.16元；三、章旭媛于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司逾期支付租金的违约金140324.18元，并以未付租金1010736.16元为基数，自2015年3月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清时止；四、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18846元，减半收取9076元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担1816元，章旭媛负担7260元。杭州南宋御街商业管理有限公司已交纳的案件受理费，可在本判决生效之日起七日自行向杭州市上城区人民法院办理退回手续；章旭媛应承担的一审案件受理费于判决生效之日起七日内交纳杭州市上城区人民法院；二审案件受理费12834元，杭州南宋御街商业管理有限公司负担2824元，章旭媛负担10010元。章旭媛已交纳的二审案件受理费中的2824元于判决生效之日起七日内向本院办理退回手续；杭州南宋御街商业管理有限公司应的二审案件受理费应在本判决生效之日起七日内交纳本院。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  盛 峰审判员  张一文二〇一六年三月二十三日书记员  何英杰???*MERGEFORMAT?１?