福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽08民终89号上诉人（原审原告）：游笑美，女，1944年5月28日出生，汉族，住龙岩市新罗区。上诉人（原审原告）：林振湖，男，1964年1月9日出生，汉族，住龙岩市新罗区。上诉人（原审原告）：林丽娟，女，1965年10月30日出生，汉族，住龙岩市新罗区。上诉人（原审原告）：林振潮，男，1967年11月19日出生，汉族，住龙岩市新罗区。四上诉人的共同委托诉讼代理人：兰子禄，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。四上诉人的共同委托诉讼代理人：饶宝兰，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙岩市龙盛房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区曹溪街道曹溪北路111号（晟龙豪庭商住楼二期）2幢14层1404，统一社会信用代码91350800666873190T。法定代表人：陈川仁，执行董事。委托诉讼代理人：苏尚葵，福建挺秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉丽，福建挺秀律师事务所律师。上诉人游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮因与被上诉人龙岩市龙盛房地产开发有限公司（以下简称龙盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省龙岩市人民法院（2017）闽0802民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮上诉请求：撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、金诺公司出具的《房地产估价报告》以杂物间的标准评估涉案房屋缺乏依据。从一审中被上诉人庭上陈述“整个楼盘是没有杂物间的设计，只是将2#101及2#101西侧面积65平方米作为杂物间安置给原告”，以及《岩城规（2016）140号龙岩市城乡规划局文件》证实，安置给上诉人的2#101#功能为单身公寓。该房系合法建设，能够办理产权证书，产权证上登记的必然为住宅而非杂物间。同样的，若涉案房屋能够办理产权证，其功能属性必然属于住宅公寓，而非杂物间。因此，金诺公司以杂物间标准进行评估前提错误，一审中，上诉人就涉案房屋的功能属性申请鉴定，未有答复，程序违法。2、《房地产估价报告》违背了“合法原则”及“最高最佳利用原则”。评估鉴定人员出庭接受质询时陈述，评估应当遵循合法原则，合法性是以规划用途进行鉴定，而涉案房屋并未经有关部门确认用途，就被上诉人的规划设计，整个小区没有杂物间的设计，那么安置给上诉人的房屋不可能存在规划用途为杂物间的房屋，因此，评估报告违背了合法原则。评估鉴定人员庭上陈述一般杂物间用途是储存杂物，不需要通上水、下水。经过实地勘察，涉案房屋交通便捷、已达到六通（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通燃气），基础设施完善、水电设施齐全、消防系统、防盗系统。涉案房屋的基础设施已超出一般住宅的标准。但是评估报告无视实地勘察信息，仍然简单地以杂物间标准计算价格，违背了最高最佳利用原则，严重损害上诉人的合法权益。3、《房地产估价报告》违反相关法规规定。根据住房城乡建设部《建筑工程建设面积计算规范》的规定“.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。”以及《福建省城乡规划管理技术规定》“住宅建筑标准层高不应小于2.8米，但不宜大于3.2米，当住宅层高大于上述规定且小于5.4米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面积的２倍计算，当住宅层高大于5.4米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面积的３倍计算。”评估报告全然不顾上述规定，仅以个人经验作出1.04的修正缺乏依据，违反了相关规定。鉴于《房地产估价报告》存在上述诸多错误，上诉人在开庭前申请重新鉴定，一审未予以答复，仍作为判决依据，显属证据不足，程序错误。4、被上诉人将公共区域安置给上诉人，致使合同目的无法实现，属于故意违约。被上诉人明知涉案建筑空间属于全体业主所有，仍然将其安置给上诉人，属于故意违约，亦属欺诈，使合同目的无法实现，相应的责任应由被上诉人承担。5、一审认定被上诉人存在违约行为，却无需承担违约责任。根据《合同法》第五十八条、第六十条、第一百一十三条规定，并依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八、九条的规定，上诉人主张涉案房屋按市场价一倍承担违约责任符合法律规定。在本案中，正是被上诉人隐瞒擅自加盖的事实，使上诉人产生错误的认识并与被上诉人签订协议同意该房屋的安置。而今被上诉人已无其他符合条件的房屋重新安置给上诉人，一审评估机构作出的估价根本无法购买同地段相同面积的房屋。综上所述，评估公司作出的《房地产评估报告》依据不足，标准错误，以及以建筑面积单价评估套内面积建筑价格错误，缺乏客观性与公正性，不应当采纳。请求二审法院依法查明事实，撤销原判，并改判支持上诉人的原审诉讼请求。龙盛公司辩称，一、一审法院以福建金诺土地房地产评估有限公司认定的评估价格人民币27.12万元作为诉争杂物间的赔偿价格是正确的。1、根据上诉人林振湖与答辩人于2012年12月10日签订的《安置房屋、车位确认协议书》第3条已经明确，答辩人安置给上诉人101#西侧面积约65平方米是杂物间，并非单身公寓，上诉人对于安置房屋的用途应当也是十分明确的，因而评估报告以杂物间用途作为估价前提是正确的。2、上诉人要求诉争杂物间按单身公寓性质进行评估没有事实依据。二、上诉人同意依照福建金诺土地房地产评估有限公司认定的评估价格赔偿上诉人的损失，但上诉人要求答辩人承担一倍的赔偿责任于法无据。1、答辩人与上诉人于2012年12月10日签订《安置房屋、车位确认协议书》时，诉争杂物间尚未被确认归全体业主共有，答辩人拒约接收而向龙岩市规划行政部门投诉后，诉争杂物间才被认定为归全体业主所有，并不存在答辩人将诉争杂物间转让给第三人的情形。2、就本案而言，上诉人与被上诉人之前属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而不是消费合同纠纷，故本案不适用《消费者权益保护法》的规定。3、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7、8条的规定，理由：第一，第七条第一款和第二款适用的情节是如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。而本案中，不存在答辩人将安置的诉争杂物间出卖给第三人的情形，故不适用该规定。第二、适用第八条的前提是“合同订立后，出卖人（答辩人）未告知买受人（上诉人）又将该房屋抵押给第三人”或者“合同订立后，出卖人（答辩人）又将该房屋出卖给第三人”，而本案中，均不存在前述的情形。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮向一审法院起诉请求：1.判令被告将西洋村坪尾综合楼安置房2号楼101西侧面积65㎡（套内面积）的安置杂物间按市场价74.75万元折价支付原告林振湖及林振潮并判令被告承担上述市场价一倍的赔偿责任；2.判令被告支付原告因本案诉讼而支出的律师服务费8000元；3.本案诉讼费及鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2008年11月11日，原告亲属林克金因被告龙岩市龙盛房地产开发有限公司需要征用房屋和土地，与被告签订《拆迁补偿安置协议书》，该协议约定龙盛公司将西洋坪尾综合楼安置房（后变更为“晟龙新天地”）2#楼408#、1108#、1208#、1107#、1207#、1307#六套房及杂物间M2#、M3#、M4#和停车位1#、7#、8#的产权置换给原告。原告家人积极履行协议于2008年12月5日经过龙岩市顺达拆迁有限公司的腾房验收。2012年原告亲属林克金过世前，林克金与原告等人签订析产协议，约定西洋村龙腾路旁的“西洋坪尾综合楼”（晟龙新天地）的房产由原告林振湖及林振潮继承。后因被告变更安置房屋和停车位，原告林振湖迫于无奈于2012年12月10日签订《安置房屋、车位确认协议书》，该协议约定被告将“晟龙新天地”项目的2#楼1110#、1111#等12套房屋、地下一层C051、C052等五个车位及2#楼101#和101#西侧面积65平方米的杂物间安置给原告。2015年6月25日，被告通知原告林振湖于2015年7月5日到被告的莲花湖畔售楼处办理12套房屋及2#楼101#杂物间的交房手续。但未将2#楼101#西侧面积约65平方米的安置杂物间交付，其行为违反双方于2012年12月10日签订《安置房屋、车位确认协议书》。后原告从龙岩市城乡规划局了解到“经查阅相关图纸，建设工程规划许可证附件审批图纸2号101为单身公寓、101#西侧为地下室坡道上空（挑空公共架空层），规划竣工图为2#楼101为单身公寓，101#西侧为下地下室坡道上空（公共架空层）。在该项目规划预验收期间发现建设单位擅自在2#楼101#西侧（下地下室坡道上空）增加一块结构板，但该功能仍公共架空层（不计容），属于全体业主所有”。即涉案建筑物应属于全体业主。原告诉至法院后，经福建金诺土地房地产评估有限公司鉴定，本案讼争的位龙岩市新罗区西洋坪尾综合安置房2#101#西侧的安置杂物间（套内面积为65平方米）的评估价格为27.12万元。四原告诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《拆迁补偿安置协议书》、《安置房屋、车位确认协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应受法律保护。根据双方所签《安置房屋、车位确认协议书》，龙盛公司应向原告安置杂物间为2#楼101#和101#西侧面积为65平方米。现本案讼争的2#101#西侧的安置杂物间区域属于全体业主所有，龙盛公司无法按约定向原告交付杂物间，故应认定龙盛公司存在违约行为，应承担赔偿损失等违约责任。经鉴定，该杂物间的评估价格为27.12万元，故龙盛公司主张按该鉴定价格赔偿原告有理，法院予以准许。关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7、8条的规定，被告是否应承担双倍赔偿责任的问题，法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的两种双倍赔偿的情形均与本案不符，故本案不适用该规定，原告诉请双倍赔偿于法无据，法院不予支持。关于原告主张8000元律师服务费的问题，法院认为，双方在协议中并未对此有约定，且律师费并非原告必然开支，故法院对原告律师费的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决：一、龙岩市龙盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿林振湖、林振潮龙岩市新罗区洋坪尾综合安置房2号楼101西侧面积65㎡的安置杂物间补偿款271200元。二、驳回游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11355元，减半收取为5678元，由龙岩市龙盛房地产开发有限公司负担1024元，由游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮负担4654元；鉴定费2000元，由龙岩市龙盛房地产开发有限公司负担360元，由游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮负担1640元。本院二审期间，游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮对原审判决书第5页倒数第8行的事实认定内容有异议，其认为，65平方米不是杂物间。对原审判决书第6页第6-7行事实认定内容有异议，其认为，安置的不是杂物间，评估价格27.12万元也是错误的。本院认为，游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮对前述事实异议主张不能举证证明，本院对该事实异议主张不予采信。龙盛公司对原审判决查明认定的事实无异议。本院对原审判决查明认定的事实予以确认。二审诉讼期间，游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮、龙盛公司均未向本院提供新的证据。本院认为，2012年12月10日林振湖与龙盛公司签订《安置房屋、车位确认协议书》，该协议约定龙龙盛公司将涉案标的龙岩市新罗区洋坪尾综合安置房2号楼101西侧面积65㎡房屋安置给上诉人，《安置房屋、车位确认协议书》第3条内容明确表明该65㎡房屋为杂物间。虽然林振湖因龙盛公司变更安置房屋和停车位出于无奈签订该《安置房屋、车位确认协议书》，但系其的真实意思表示，该协议书的签订不违反法律规定。因此，福建金诺土地房地产评估有限公司将上述65㎡房屋以杂物间标准进行鉴定价格评估并无不当，福建金诺土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》鉴定程序合法，依据充分。游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮上诉提出的“金诺公司出具的《房地产估价报告》以杂物间的标准评估涉案房屋缺乏依据、《房地产估价报告》违背了‘合法原则’及‘最高最佳利用原则’、《房地产估价报告》违反相关法规规定”的理由不能成立，本院不予支持。由于本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的两种双倍赔偿的情形，虽然龙盛公司未能按上述协议书约定内容交付杂物间存在违约行为，但原审判决对游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮提出的双倍赔偿主张不予支持的理由并无不当，本院予以认同。综上所述，游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11355元，由游笑美、林振湖、林丽娟、林振潮负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 敏审 判 员  李小东审 判 员  刘彬辉二〇一八年一月二十四日法官助理  陈聪聪书 记 员  陈其溢