湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第04340号原告宁乡县金盾物业有限公司。法定代表人赵超，该公司总经理。委托代理人李美容，湖南光阳律师事务所律师。委托代理人刘放来，该公司职工。被告湖南中铭置业有限公司。法定代表人彭泽舜，该公司总经理。委托代理人胡义志，湖南广济律师事务所律师。委托代理人段艳萍，该公司办公室工作人员。本院于2015年9月14日立案受理了原告宁乡县金盾物业有限公司诉被告湖南中铭置业有限公司物业服务合同纠纷一案。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁乡县金盾物业有限公司的委托代理人李美容、刘放来、被告湖南中铭置业有限公司委托代理人胡义志、段艳萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁乡县金盾物业有限公司诉称：原告为物业管理服务企业，被告为宁乡县金满地地下商业街开发企业。该商业街于2009年元月正式营业，前期的物业服务由被告提供。2012年2月28日，宁乡县金满地商业步行街业主委员会成立。因业主与被告存在多种矛盾，2012年4月始，宁乡县金满地地下商业街物业服务由业主委员会自行承担。2012年11月，因商业街业主委员会与被告矛盾不断激化，导致商业街关门停业。此后。经宁乡县玉潭镇人民政府主持协调，决定向社会公开招聘物业管理服务企业。原告与多家企业参与投标。2012年12月11日原告中标，2012年12月18日与宁乡金满地地下商业街业主委员会签订《宁乡金满地地下商业街物业管理服务合同》。合同对服务期限、范围、收费标准、违约责任等进行了明确约定。原告依约定提供了服务。被告有部分门面未出售，除少量出租后由承租人缴付物业管理费用外，从2012年12月至2015年6月30日止，被告门面拖欠物业管理费、卫生费、水电分摊费、电子显示屏费、迟到早退费、维修费、滞纳金共计891677.15元。此款经原告多次催收，至今未予交纳。故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费428057.7元、卫生费39343.5元、水电分摊费136023元、电子显示屏费1400元、迟到早退费46730元、维修费34351.32元、合计685905.5元，并支付滞纳金205771.65元，共计891677.15元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告湖南中铭置业有限公司辩称：1、原告提交的物业管理服务合同无效，按照《湖南省实施物业管理条例办法》第34条的规定，其主要内容是签订物业管理服务合同要通过业委会会议表决或授权，但是该合同没有经过业委会表决，也没有授权业主大会签订合同；2、原告没有履行合同主要义务，原告按合同约定应该保证商铺的出租率达到98%，但被告方商铺实际出租率不到50%，整个商业街的商铺出租率不到70%，既然原告没有履行合同的主要义务，被告有权拒绝缴纳未出租铺面的物业费；3、原告的物业收费未经物价部门批准，收费存在瑕疵；4、原告的物业收费项目不合理，如原告收取的物业管理费包括卫生费、迟到早退费等，这属于原告超范围收费。在举证期限内，原、被告围绕自己主张，进行了举证、质证，现分列如下：（一）原告宁乡县金盾物业有限公司提供下列证据：证据1、工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证，拟证明原告诉讼主体资格；证据2、企业注册登记资料，拟证明被告诉讼主体资格；证据3、备案登记证，拟证明业主委员会依法成立的事实；证据4、中标通知书，拟证明原告参与金满地物业管理服务招标活动中标的事实；证据5、物业管理服务合同，拟证明原告与金满地商业街业主委员会签订物业管理服务合同的事实；证据6、催收函及文件送达回执，拟证明原告多次向被告催收物业费、卫生费、水电费、维修费等费用的事实；证据7、欠费明细（总表、分表），拟证明被告自2012年12月18日以来一直拖欠原告物业费、卫生费、水电费、维修费用的事实；证据8、水费、电费缴费发票及明细，拟证明因金满地商城在沩江水面以下，地下渗水严重，整个商城有近280个水泵，日夜抽水，用电量大，水费为公共卫生间及空调用水，此二项费用为必然产生的费用，是由原告物业费中支出的事实；证据9、消防维修报销单，拟证明原告物业费中支付消防设施维修费的事实；证据10、招商登记，拟证明原告进入金满地商城后，引进板块经营，要求业主授权统一招租的事实；证据11、奖励报销单，拟证明原告指定奖励制度、对招商人员依约定奖励的事实；证据12、网上商城入住商家名单，拟证明原告引进（淘啊淘）电子商务平台，为商户推销产品，业务逐步发展，后因业委会认为有利可图，单方收回管理权，原告已经履行招商业务的事实；证据13、会议纪要、被告复函、说明，拟证明政府及相关部门多次要求被告向原告移交地下车库，被告以与业委会存在纠纷为由，拒不移交，使商户停车、进货困难，影响门面出租的事实；证据14、证人曾辉、肖长胜、廖金辉的证言，拟证明被告因与业委会存在矛盾、故意不租门面，个别业主不了解市场行情，盲目要价，导致门面未能出租的事实；证据15、电表及水表的读数记录明细表，拟证明电费水费是按照商场的整个面积进行分摊。经开庭质证，被告湖南中铭置业有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据7、8、9有异议，原告的物业收费没有公开给业主；对证据10不予认可，只能说明原告做了通知，但是通知可以随时制作，不代表原告已将招商通知告知所有金满地的业主，不能达到原告的证明目的；对证据11不予认可，原告所称的招商人即原告公司员工，而招商应当向不特定的主体进行，不能自己证明自己；对证据12不予认可，该证据只能证明这些商家在金满地从事商业经营活动，不能证明系由原告引进或由原告采取措施引进；对证据13有异议，原告未提交该证据的原件，其提交的复印件也无法显示证据的来源，也没有加盖政府公章；证据14曾辉的证言无法达到原告的证明目的，不代表原告履行了招商义务，证人肖长胜的证言恰好证明原告没有履行合同约定的招商义务，证人廖金辉的证言是否真实无法判别，没有其他证据予以佐证；证据15系原告当事人自制的表，对其真实性不予认可，且没有自来水公司和电力部门提供具体的有关用水用电的发票，水、电数量有重复，水表只有2个，但根据原告提供的证据，金满地抄出了5个水表，因此有重复收费行为，抄表人员的签名是虚假的。（二）被告湖南中铭置业有限公司提交了如下证据:证据1、金满地租赁情况表（2015年10月），拟证明原告没有履行合同约定的招商的主要义务。合同约定金满地出租率达到98%，到目前，被告出租面积占公司商铺总面积49.87%，金满地已出租商铺占商铺总面积75.15%。证据2、2016年元月份原告与金满地业主委员会达成的两份协议，拟证明只有实际经营的才收取水电分摊费，没有实际经营的不收取水电分摊费；证据3、金满地商铺出租率统计表，拟证明到截止到2015年3月份，金满地实际招租率只有65%。原告宁乡县金盾物业有限公司对被告提交的证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议；对证据2的两份协议与原告起诉的诉求无关，该系协议是在2016年因被告所在金满地业主委员会变更了，而不承认原告签订的物业合同，中途把电表收费器抢走。由于没有电表收费器不好收取费用，为了调解就达成了该协议，但该协议的前提是在纠纷发生过程中进行经营的就收取水电费，主动缴纳的在原来的基础上优惠一元钱，而不是被告与原告达成协议；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，被告只是大业主之一，与原告的起诉无关联。当事人提交的上列证据，本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6被告无异议，本院认为其来源合法，内容真实，与本案相关联，予以采信；证据7、8、9未与被告一致确认，且无其他证据相互印证，本院不予采信，证据10无其他证据佐证，本院不予采信。证据11、12、13、14不能达到原告的证明目的，不予采信。证据15无相应的缴费发票予以佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告提供的证据1、3与原告提供的证据7欠费明细表中统计的欠费面积能够相互印证，本院予以采信。被告提供的证据2来源真实、合法，本院予以采信。本院根据采信的证据及到庭当事人的陈述，确认如下案件事实：2012年12月1日，宁乡金满地商业街业主委员会向原告发出《中标通知书》，确定原告为宁乡县金满地物业管理服务项目的中标单位，中标金额物业费按每月10.88元/㎡收取（但水电公摊、环卫局垃圾清运、维修基金按每平方另外收取）。2012年12月18日，宁乡金满地商业街业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《宁乡金满地地下商业街物业管理服务合同》，约定：原告对宁乡金满地地下商业街物业管理进行服务，物业服务包括对外招商，依法提供管理的受益人，为本物业的全体业主及商业经营户；服务内容为：安全保卫管理、卫生清洁、维修管理、商铺的招租（购买管理）等；服务标准：安全保卫率100%、商场门铺招租（购买）经营率98%等；物业管理服务期限为五年，即2012年12月18日至2017年12月31日止；收费标准第一年以中标价格确定每月10.88元/㎡，乙方受甲方或有关部门委托提供代收、代缴水电费、垃圾清运费，收费标准按甲方和有关政府有关定价标准；物业经营与管理：乙方必须保证第一年商场经营率85%以上，第二年和第三年90%以上，第四年和第五年100%。合同还对双方的权利、义务及违约责任等进行了约定。合同订立后，原告进驻宁乡金满地地下商业街提供物业管理服务，但在原告提供物业服务期间，商铺的招租（购买）率未达到上述合同约定的标准。被告未缴纳其名下的未出租的门面物业管理费，遂酿成本案诉讼。另查明，原告与金满地商业街业主代表李志良、伍胜华于2016年1月14日、2016年1月17日签订《关于金满地地下商业街物业管理收费问题的谅解协议》及《的补充协议》，约定2015年12月之前金满地商业街所有正在经营的经营业主（未开门营业的门面一律不再收钱范围内），所欠缴金盾物业管理有限公司管理费按9.88元每平方米收缴，不再收取滞纳金和罚款。涉诉的《宁乡县金满地地下商业物业管理服务合同》已于2016年4月解除。本院认为，本案的争议焦点为：1、《宁乡县金满地地下商业物业管理服务合同》是否有效及对被告方是否有约束力；2、被告是否应当向原告交纳其为所有权人的位于宁乡县金满地地下商业街未出租门面的物业管理费、卫生费、水电分摊费、电子显示屏费、迟到早退费、维修费及滞纳金等费用。1、被告在庭审中辩称，因业主委员会未经业主大会授权，因此业主委员会签订的涉诉物业服务合同无效。但被告未提交证据证明该主张，故对该辩解意见本院不予采纳。原告与宁乡金满地商业街业主委员会签订的《宁乡县金满地地下商业物业管理服务合同》经过了法定招投标程序，系双方的真实意思表示，其内容合法、有效。被告作为宁乡县金满地地下商业街的业主之一，该物业合同对其具有约束力，原、被告双方均应依约履行各自的义务。2、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”依据物业服务合同约定，业主有交纳物业费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。本案中，原告起诉要求被告支付的物业管理费均系被告未出租的门面产生，依据物业服务合同约定的服务标准中含商场门铺招租（购买）经营率98%，且原告必须保证第一年商场经营率85%、第二年和第三年90%以上，第四年和第五年100%，原告应依约全面履行自己的义务，但在原告提供物业服务期间，第一、二、三、四年的商场门铺招租（购买）率均远未达到上述约定的标准，原告未全面履行自己的义务，基于此，被告有权就未出租（出售）的门面物业费交纳行使先履行义务抗辩权，故对原告起诉要求被告支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的卫生费、水电分摊费、维修费、原告未提供相应的证据证明，对该诉讼请求，本院不予支持。原告主张的电子显示屏费、迟到早退费不在《宁乡县金满地地下商业物业管理服务合同》约定的缴费范围之内，且原告未提供收取此费用的依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宁乡县金盾物业有限公司的诉讼请求。案件受理费12716元，由原告宁乡县金盾物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  许 萌人民陪审员  叶雪辉人民陪审员  贺劲松二〇一六年八月三十一日书 记 员  吴 艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。