四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江油民初字第4914号
原告：江油市健博物业服务有限责任公司，住所地江油市中坝镇穿城埝7号。
法定代表人：徐小艳，该公司总经理。
委托代理人：徐桂林，该公司副总经理。
被告：四川清香园调味品股份有限公司，住所地江油市德胜南路208号。
法定代表人：邓晓，该公司总经理。
委托代理人：欧堂兴，四川太白律师事务所律师。
原告江油市健博物业服务有限责任公司（以下简称健博物业公司）诉被告四川东辰（集团）股份有限公司（以下简称东辰公司），四川清香园调味品股份有限公司（以下简称清香园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2014年10月9日公开开庭进行了审理，原告健博物业公司法定代表人徐小艳、委托代理人徐桂林，被告清香园公司委托代理人欧堂兴均到庭参加诉讼，原告健博物业公司当庭申请撤销对东辰公司的起诉，经合议庭合议后，口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月1日，江油市银燕物业服务有限责任公司（以下简称银燕公司）与东辰公司签订《前期物业管理委托合同》，对江油市东辰财富广场实施物业管理至今，银燕公司依合同履行义务，东辰公司将东辰财富广场的业主变更为清香园公司，请求判令：1、清香园公司支付2007年8月1日至2009年12月31日东辰财富广场商业用房物业管理费298700元（29月×20600㎡×0.5元／㎡）；2、清香园公司支付2010年1月1日至2013年12月31日物业管理费494400元（4年×12月／年×20600㎡×0.5元／㎡）；3、本案诉讼费由清香园公司负担。
原告为支持自己的诉称，向本院提交以下证据：
一、公司的原营业执照和变更后的营业执照复印件，证明主体适格；
二、前期物业管理委托合同、值班记录表8页、物业管理招投标备案表一份、业主领取钥匙通知书一份、住户投诉意见表、化粪池清掏费用的收据、小区平面规划图，证明原告是在依法签订前期物业合同后进入小区管理以及物业费的核算及物业的期限，按约依法履行了合同义务，对小区进行了全面管理；
三、撤离公告牌和备考表6页，证明原告合法单方解除合同，管理服务终止时间是12月31日，费用计算期间是2007年在8月1日至2013年12月31日。
原审其他证据不再作为本案证据提交。
被告辩称：2008年11月13日东辰财富广场成立了业主委员会，根据前期物业管理合同的约定和物业管理条例的规定，本案所涉的前期物业管理合同已于2008年11月13日自动终止，终止之后，原、被告未就物业管理签订任何新的物业管理合同；2、前期物业管理合同是根据房管局的要求只是为了备案，合同签订当天双方签订补充协议，从协议可以看出是将前期物业管理合同进行了变更，将商业用房的管理从前期合同中剔除，双方至今仍未签订任何合同针对东辰财富广场的物业管理；3、原告未对财富广场的商业用房进行过相关的物业管理，财富广场竣工后，商业广场先后招来摩尔玛、鸭天下等四家单位，都是由这四家单位各自或者协同管理，原告未对商业部分管理，管理的仅仅是住户的部分。
被告为支持自己的辩称，向本院提交以下证据：
一、江府发（2004）164号文件、《关于变更东辰财富广场建设单位的事情》、川东辰（2007）29号文件、江发改（2007）145号文件复印件各1份，证明东辰财富广场的业主已经变更为清香园公司；
二、前期物业合同、补充协议复印件各1份，证明实际物业管理的内容，双方合同已经发生变更；
三、经营承包合同复印件1份，证明双方对地下停车场的经营另行协商，原告对商业用房、地下停车场没有物业服务权利；
四、《东辰财富广场财富西路管理协议》、《清掏协议》复印件各1份，证明东辰财富广场使用人自行管理，原告未进行物业管理；
五、摩尔玛公司、家福来公司、米格歌城、鸭天下出具的证明复印件各1份，证明使用人自行物业管理；
六、夜间巡逻守护协议、停车租赁协议复印件各1份，证明商业部分的管理使用人另行与原告签订的有偿合同，原告提供的服务并不是根据前期的合同提供服务；
七、江油市物业管理区域业主委员会备案回执、关于成立“东辰财富广场业主委员会”的报告、东辰财富广场业主委员会公告复印件各1份，证明东辰财富广场业委会已经与2008年11月13日成立，前期物业服务合同已经于2008年11月13日终止，终止后原告未与业委会签订新的服务合同；
八、东辰财富广场配电设备预防性实验调试及部分设备维修复印件即项目预算申报审批表、电气设备预防性实验调试预算、发票2份，证明我公司在对作为公用设备的配电进行维护和保养并支付费用，从而证明银燕公司并没有对财富广场的商业用户进行服务、管理；
九、东辰财富广场家福来暖气物业管理的公函、财富广场设施设备管理及责任划分协议、费用明细表复印件各1份、发票2份，江油米格KTV电梯保养维护合同复印件，证明财富广场的物业管理以家福来等四家联合管理、维护、保养费用四家分摊，银燕物业公司没有对东辰财富广场进行管理；
十、摩尔玛对物业管理的回复函、清洁服务承包合同及发票、污水管道、化粪池清掏合同、电梯维护保养合同及发票、消防设施维修合同及发票、中央空调维护合同及发票，证明目的同证据九。
根据本院要求，被告提交被告与摩尔玛、家福来、米格KTV、鸭天下业主冯强签订的房屋租赁合同共4份。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：证据一无异议；证据二前期物业服务合同是真实的，后签订补充协议，对商业部分进行了否定，物业管理招投标备案表、小区规划均无异议，业主领取钥匙通知书、住户投诉意见表、化粪池清掏费用的收据与本案无关联，值班记录表真实性有异议，与本案也无关联，是单方面的制定；证据三真实性无异议，与本案无关联，从移交清单看原告只对住户进行服务。
原告对被告提交证据的质证意见为：证据一真实性无异议；证据二前期管理合同无异议，补充协议是真实的，主体是东辰公司与原告签订的，与本案被告清香园公司无关；证据三真实性无异议，因地震无法执行；证据四真实性不予认可，即使是真实的也是对专有部分进行管理，公用部分是物业服务管理的范围之内；证据五由于四家公司与被告有利害关系，真实性均不予认可；证据六真实性无异议，巡逻的内容是家福来的库房，是其专有部分不是共有部分，与物业管理不冲突，停车租赁协议因地震无法实行；证据七业主委员会成立不合法；证据八、九、十真实性不予认可，即使是真实的，也是对其专有部分应该承担的费用。
原告被告提交的被告与摩尔玛、家福来、米格KTV、鸭天下业主冯强签订的房屋租赁合同共4份的质证意见为：真实性无异议，与本案无关，清香园公司与其他租户的约定不能对抗法律规定。
根据证据的真实性、合法性、关联性，经本院审查后认为：原告提交的证据一及证据二中的前期物业管理委托合同、物业管理招投标备案表小区平面规划图符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其效力予以认定；证据二中的值班记录表系原告自行制作，真实性无法确认，本院对其效力不于认定，钥匙领取通知书、住户投诉意见表、化粪池清掏费用收据均是原告对住宅小区的物业服务，与本案争议的商业用房不具有关联性，本院对其效力不予认定；证据三均是原告对东辰财富广场鸿源（弘源）小区中物业服务撤离材料，与本案不具关联性，本院对其效力不予认定。
被告提交的证据一、二、三、六符合证据的真实性、合法性、关联性，原告对其真实性均予以认可，本院对其证明效力予以认定，原告认为被告提交的证据三、六因“5·12地震”没有实施，该协议虽因不可抗力在实施的过程中发生中断，但并影响不可抗力因素发生前后时合同的效力，本院对其质证意见不予采纳，原告认为被告提交的补充协议签订主体系东辰公司，与本案被告无关没有法律依据，且原告主张的《前期物业合同》也系银燕公司与东辰公司签订的；证据七与本案不具备关联性，本院对其效力不予认定；证据四、五、八、九、十及本院要求被告提交的被告与摩尔玛、家福来、米格KTV、鸭天下业主冯强签订的房屋租赁合同相互印证，形成完整的证据锁链，能够证明被告东辰财富广场商业部分系承租方与被告进行部分物业管理，本院对其部分效力予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2007年3月9日，银燕公司与东辰公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由银燕公司对东辰财富广场项目提供前期物业管理服务，建筑面积26800㎡，住户57个，合同期限自2007年5月1日至物业业主委员会成立之日，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.25元、商业用房按建筑面积收取每月每平方米0.5元。当日，银燕公司与东辰公司又签订《东辰财富广场前期物业管理委托合同补充协议》，约定：1、商业用房、地下停车场的管理模式及具体细节待甲方（东辰公司）招商完成后，再另行商定；2、空置住宅待出售入住后开始计费；3、如果甲方委托乙方（银燕公司）对商业用房进行物业管理，其收费标准、服务内容由双方另行协商，其空置商业用房待出租、出售成交后开始计费，收费标准由双方协商；4、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方负责人签字，加盖公章后生效，本协议与主合同不一致时，以本补充协议为准。双方负责人均在该协议上签字并加盖本单位公章。2007年7月11日，经东辰公司申请，江油市发展和改革局同意将东辰财富广场的建设业主变更为清香园公司。2007年8月21日，清香园公司与摩尔玛公司签订商场租赁合同，将东辰财富广场一楼、二楼及一楼正门前约1000㎡的广场和停车场、一楼、二楼建筑物表面及外围广告、招牌位租赁给摩尔玛公司，对物业管理方面约定“乙方（摩尔玛公司）原则上自行负责标的物的物业管理、如确有部分物业管理需甲方（清香园公司）或甲方指定的物业管理公司管理的，经双方签订合同或协议另行约定”。2007年12月12日，清香园公司与冯强签订租房合同，约定将一楼的240平方米租给冯强，清香园公司应确保冯强因正常经营活动产生的排烟、下水通畅。2008年4月8日，清香园公司与家福来公司签订房屋租赁合同，将东辰财富广场一楼1-5轴线及对应广场出租给家福来公司。2008年4月18日，清香园公司与银燕公司签订《经营承包合同》，将东辰财富广场地下停车场交由银燕公司承包经营。2008年4月30日，江油摩尔玛商业有限公司租赁银燕公司所管理的东辰财富广场地下停车库地下停车场用于该公司员工停车，银燕公司收取车位使用费。家福来公司与银燕公司签订“夜间巡逻守护协议”，约定由银燕公司对家福来公司进行联防安全管理，夜间守护地方为：江油市诗仙中路家福来电器一楼正门面及侧边后门、东辰财富广场三楼家福来电器办公室（含财务办公室）及地下室小库房仓储间。2008年11月3日，清香园公司与赵勇签订营业用房租用协议，将东辰财富广场西侧三楼房屋共计1340㎡出租给赵勇，约定“物业管理事宜另行协商”。2009年5月31日，摩尔玛公司、家福来公司、鸭天下（业主为冯强）、米格歌城对东辰财富广场西路（从广场中坝镇医院板房到鸭天下转角电线杆处的路面和人行道路）的环境卫生和秩序管理达成一致意见，6月11日，上述四家单位委托曹文田对东辰财富广场污水管道、化粪池清掏达成协议。清香园公司在与上述四家单位履行出租合同时，分别对房屋的配电进行维护和保养，并支付费用。东辰公司与银燕公司签订补充协议后，双方未对东辰财富广场的物业服务进行其他协商。2010年7月22日，银燕公司法定代表人变更为徐小艳，2014年8月19日，银燕公司名称变更为健博物业公司。
本院认为：本案的争议焦点有两点，一、原、被告双方是否对商业用房的物业管理进行了约定；二、原告是否实际履行了对商业用房的物业管理。银燕公司与东辰公司签订的《前期物业管理委托合同》、《东辰财富广场前期物业管理委托合同补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，银燕公司名称变更为健博物业公司、东辰财富广场的业主变更为清香园公司，上述协议为变更前签订，对变更后的双方依然具备法律约束力。双方在《前期物业管理委托合同》中对物业服务的各方面作了约定，当日，双方又签订补充协议，且双方最终达成的约定应以补充协议为准，“商业用房、地下停车场的管理模式及具体细节待甲方（东辰公司）招商完成后，再另行商定”、“如果甲方委托乙方（银燕公司）对商业用房进行物业管理，其收费标准、服务内容由双方另行协商”，2008年4月18日，双方对地下停车场的物业服务进行了协商，而商业用房方面，原、被告均表示自补充协议签订后未进行协商，由此可见，双方并未对商业用房的物业服务进行约定，原告主张被告支付物业服务费没有合同依据。关于商业用房实际物业服务单位。根据原、被告双方提交的证据，原告没有证据证明其对东辰财富广场商业用房进行了物业服务，从原告提交的证据可以看出，原告是对东辰财富广场的鸿源（弘源）小区进行了物业服务，原告主张被告支付东辰财富广场商业用房的物业服务费没有事实依据。综上，原告主张被告支付物业服务费没有事实及法律依据，本院不予支持。案经审委会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告江油市健博物业服务有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费11951元，由原告江油市健博物业服务有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 赵从亮
代理审判员 芮发勤
人民陪审员 郑 强
二〇一四年十月二十五日
书 记 员 王晓倩