广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第672号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。
法定代表人：曾伟燕，总经理。
委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谌灿辉，女，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：祝启欢、林明凤，均系广东大观律师事务所律师。
原审第三人：清远市清新区农村信用合作联社。
法定代表人：黄喜忠，该单位理事长。
委托代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司因与被上诉人谌灿辉，原审第三人清远市清新区农村信用合作联社商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月2日，谌灿辉（买受人）与清远市清新区恒利房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》。《广东省商品房买卖合同》约定：谌灿辉购买清远市清新区恒利房地产开发有限公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城×幢×号房屋。第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5101.55元，总金额355323元。第六条约定：付款方式及期限为银行按揭贷款：首付款（含定金）为人民币115323元于2013年4月26日付清，余款人民币240000元办理银行按揭。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况等。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交按单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2013年5月2日，谌灿辉向清远市清新区恒利房地产开发有限公司付清涉案房屋首付款115323元、交纳房权证综合费2138元，向原清新县环保和建设局交纳住宅专项维修基金1967元。
2013年6月9日，原清新县地方税务局城区税务分局开具的税收转帐专用完税证记载：纳税人为谌灿辉，征收机关为原清新县地方税务局城区税务分局，税种为契税，实缴金额为10659.69元，房地产位置为清新县太和镇清新大道北8号恒利阳光新城×幢×号。
2013年10月9日，谌灿辉作为借款人与清远市清新区农村信用合作联社作为贷款人、清远市清新区恒利房地产开发有限公司作为担保人签订《个人购房按揭借款合同》，约定谌灿辉向清远市清新区农村信用合作联社借款人民币240000元用于谌灿辉购买涉案房产，借款期限自2013年10月9日起至2038年10月8日止，共300个月，还款方式为等额本息偿还法，借款人应从贷款发放日起，按月分期偿还借款本、息，每月的2日为还款日，谌灿辉自愿将涉案房产向清远市清新区农村信用合作联社提供抵押担保。涉案房屋于2013年10月11日办理预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登清新字第0100015821号）。借款合同签订后，清远市清新区农村信用合作联社于2013年10月17日按照约定放款240000元，谌灿辉向清远市清新区恒利房地产开发有限公司付清购房款。
2014年6月18日，清远市清新区恒利房地产开发有限公司致业主一封信载明：a3、a4、a11、a12四幢处于工程完成阶段，无法依照合同规定的交楼时间内交楼，计划延期至2014年10月30日前办理正式收楼手续。
2014年10月30日，清远市清新区恒利房地产开发有限公司发出《关于a3、a4、a11、a12栋延期收楼告知》，告知各业主关于a3、a4、a11、a12四栋需继续延期交楼的原因及验收工作进度。
清远市清新区恒利房地产开发有限公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2015年2月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为广东中诚项目管理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建筑工程质量监督站，竣工验收备案日期为2015年3月6日。
2015年3月26日，谌灿辉向清远市清新区恒利房地产开发有限公司发出《解除合同通知书》称，谌灿辉于2015年1月26日行使解除权，向清远市清新区恒利房地产开发有限公司提交了解除合同的申请，清远市清新区恒利房地产开发有限公司未于15个工作日内给予答复，因此，其已于2015年1月26日与清远市清新区恒利房地产开发有限公司解除《广东省商品房买卖合同》及其附件。2015年3月29日，清远市清新区恒利房地产开发有限公司收到该《解除合同通知书》。
截至法庭辩论结束前（即2015年5月11日），谌灿辉向清远市清新区农村信用合作联社偿还贷款本金及利息共30032.22元。
原审法院认为：该案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。谌灿辉与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》和谌灿辉与清远市清新区农村信用合作联社签订的《个人购房按揭借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于合同的解除。本案中，《广东省商品房买卖合同》第九条约定“清远市清新区恒利房地产开发有限公司逾期交房的，逾期超过60日后，谌灿辉有权解除合同”，谌灿辉已按照合同约定支付了购房款，清远市清新区恒利房地产开发有限公司理应在2014年6月30日前交付房屋，涉案房屋2015年2月12日才通过竣工验收，清远市清新区恒利房地产开发有限公司逾期交付商品房超过了60日，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方约定的解除合同条件成就，谌灿辉有权依约解除与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》。谌灿辉称其于2015年1月25日已向清远市清新区恒利房地产开发有限公司提交了解除合同的申请，清远市清新区恒利房地产开发有限公司不予认可，且谌灿辉没有提供证据予以证明，原审法院不予采信。清远市清新区恒利房地产开发有限公司于2015年3月29日收到谌灿辉发出的《解除合同通知书》后，并未提出异议，因此，谌灿辉与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》于2015年3月29日解除。此外，谌灿辉与清远市清新区农村信用合作联社签订的《个人购房按揭借款合同》的目的是为谌灿辉购买涉案商品房提供按揭，而谌灿辉与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》解除后，《个人购房按揭借款合同》的合同目的已不可能实现，因此，谌灿辉请求解除与清远市清新区农村信用合作联社签订的《个人购房按揭借款合同》，合法合理，原审法院予以支持。三、关于房款、贷款本息、房权证综合费、契税、住房维修基金的返还问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向谌灿辉支付款项共计145355.22元（115323元＋30032.22元），对于应返还清远市清新区农村信用合作联社的贷款本金及利息，清远市清新区农村信用合作联社没有主张权利，宜另案处理。对于房权证综合费2138元，该费用由清远市清新区恒利房地产开发有限公司收取，是依合同的履行而发生的，且清远市清新区恒利房地产开发有限公司未提供证据证明该费用的使用情况，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向谌灿辉退还房权证综合费2138元。对于契税10659.69元，税务部门开具税款的发票记载纳税人为谌灿辉，该发票并由谌灿辉收执，换言之，款项并非清远市清新区恒利房地产开发有限公司收取，只是代缴性质，清远市清新区恒利房地产开发有限公司没有占有该款项，该费用应由谌灿辉按规定向相关税务部门申请退还。对于住房维修基金1967元，该费用并非清远市清新区恒利房地产开发有限公司收取，清远市清新区恒利房地产开发有限公司没有直接退还义务。谌灿辉未能提供证据证明上述费用不能退还，对此，原审法院不予支持。四、关于违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于合同的解除系由清远市清新区恒利房地产开发有限公司逾期交房的违约行为所导致，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应承担相应的违约责任。《广东省商品房买卖合同》第九条约定“谌灿辉解除合同的，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应自谌灿辉解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按谌灿辉累计已付款的5％向谌灿辉支付违约金”。谌灿辉已向清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付首期款115323元，其向清远市清新区农村信用合作联社申请的按揭贷款240000元也已付至清远市清新区恒利房地产开发有限公司帐号，因此清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向谌灿辉支付违约金17766.15元（355323元×5%）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、确认谌灿辉与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》于2015年3月29日解除。二、解除谌灿辉与清远市清新区农村信用合作联社签订的《个人购房按揭借款合同》。三、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还谌灿辉已支付的首期款115323元。四、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向谌灿辉返还其向清远市清新区农村信用合作联社缴纳的自2013年11月2日至2015年5月11日止的贷款本金及利息共30032.22元。2015年5月11日后谌灿辉向清远市清新区农村信用合作联社支付的月供款，清远市清新区恒利房地产开发有限公司亦应向谌灿辉返还。五、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向谌灿辉返还房权证综合费2138元。六、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向谌灿辉支付违约金17766.15元。七、驳回谌灿辉的其他诉讼请求。案件受理费1897元，由谌灿辉负担103元，清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担1794元。
宣判后，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、被上诉人认购的商品房在合同约定的交付时间前已经竣工，完全具备使用条件，且被上诉人认购的房屋已经于2015年2月12日通过竣工验收，能实现合同目的，被上诉人要求解除合同缺乏事实依据。即使上诉人迟延交付房屋，被上诉人主张解除合同亦不符合《合同法》的规定，应予驳回。二、双方当事人已对违约金作明确约定，原审法院既按合同约定支持违约金，又判令上诉人支付银行贷款利息，不符合合同约定，上诉人无须支付银行贷款利息。三、原审判令上诉人退还被上诉人房权证综合费2138元缺乏事实依据，住房维修基金、办证费、税金均是上诉人代为收取的费用，并非上诉人收取，上诉人无须承担返还义务。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人谌灿辉口头答辩称：请求二审法院维持原判。
原审第三人清远市清新区农村信用合作联社口头答辩称：一、第三人对原审判决无意见。二、如判令解除合同，上诉人应按回购保证书约定回购房屋，将被上诉人所欠第三人的借款本息全部清除给第三人。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》应否解除；二、上诉人应否同时向被上诉人支付违约金及返还贷款利息。
关于上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》应否解除的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2014年6月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用，上诉人逾期交房超过60日的，被上诉人有权解除合同。涉案房屋竣工验收日期为2015年2月12日，竣工验收备案日期为2015年3月6日，已远远超过合同约定的交楼期限，上诉人逾期交楼超过60日，被上诉人按照合同约定主张解除合同，理由充分，应予支持。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，上诉人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务。而涉案房屋在逾期交房超过60日后通过竣工验收备案，亦不能以此对抗被上诉人根据合同约定行使解除合同的权利。综上，上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人应否同时向被上诉人支付违约金及返还贷款利息的问题。鉴于上诉人在履行合同过程中存在逾期交房的违约情节，被上诉人在主张解除商品房买卖合同的同时，主张上诉人按照已付房款5%的标准支付违约金符合双方合同约定，应予支持。而被上诉人在商品房担保贷款合同解除之前支付的贷款利息，属于其为购买涉案房屋实际支出的费用，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，上诉人应当将收受购房款的本金及利息返还给被上诉人。因此，上诉人应同时向被上诉人支付违约金及返还贷款利息。上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。
至于上诉人应否退还房权证综合费的问题，房权证综合费由上诉人收取，现由于上诉人违约致使合同解除，上诉人收取该部分费用已不存在合法依据，应由上诉人予以退还。
综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3794元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。