浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙衢民终字第424号
上诉人（原审原告）：胡成荣。
上诉人（原审原告）：王小娟。
两上诉人共同委托代理人：刘清�，北京长安（上海）律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：罗笙铭，北京长安（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江山市博瑞房地产有限公司，住所地：浙江省江山市双塔街道北环路88号。
法定代表人：徐奕锋，董事长。
委托代理人：姜纪勇，浙江天赞律师事务所律师。
委托代理人：胡剑飞，浙江天赞律师事务所律师。
上诉人胡成荣、王小娟为与被上诉人江山市博瑞房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院于2014年8月25日作出的（2014）衢江民初字第710号民事判决，于2014年10月8日向本院提起上诉。本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人胡成荣及其与上诉人王小娟的共同委托代理人刘清萍、罗笙铭，被上诉人江山市博瑞房地产有限公司委托代理人姜纪�、胡剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年1月28日，双方签订了《商品房买卖合同》三份，约定由胡成荣、王小娟购买江山市博瑞房地产有限公司开发建设的江山市鹿溪一区（博瑞·明珠城）8幢404、504复式楼房及293号车库、284号车位。胡成荣、王小娟已支付全部购房款，并办理了相关产权登记手续。胡成荣、王小娟向原审法院提起诉讼，主张江山市博瑞房地产有限公司在销售房屋过程中进行虚假宣传、提供虚假情况并故意隐瞒重要事实，给胡成荣、王小娟造成重大损失，要求江山市博瑞房地产有限公司赔偿经济损失（签订合同当时的市场差价）810000元，并从胡成荣、王小娟支付购房款时起计算利息至判决生效之日（按金融机构同期同类贷款利率计算），案件诉讼费用由江山市博瑞房地产有限公司承担。
原审法院审理认为：本案争议焦�一，江山市博瑞房地产有限公司在商品房销售过程中是否存在欺诈行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。具体到本案，如江山市博瑞房地产有限公司存在虚假宣传和恶意销售等欺诈行为，则应承担相应民事责任，反之则无需承担民事责任。首先，胡成荣、王小娟主张江山市博瑞房地产有限公司在销售过程中宣传讼争房屋系复式结构住宅，江山市博瑞房地产有限公司主张其自始至终未对外宣传系复式结构住宅，因江山市博瑞房地产有限公司承认宣传图纸系其发放，图纸上明确记载了“跃层”概念，故先要明确跃层式住宅与复式结构住宅的区别。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定，复式住宅是指套内空间跨越两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高；跃层住宅是指房屋套内空间跨越两个自然层以上的住宅。两者区别主要是厅高不同，如客厅高度跨越两个自然楼层为复式结构住宅，客厅高度只有一个楼层高则为跃层式住宅。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的是上下两层房屋，中间留有一洞（江山市博瑞房地产有限公司主张是楼梯预留口），客厅并未跨越两个自然楼层，故讼争房屋具备跃层式住宅的特征，与江山市博瑞房地产有限公司宣传相符，故可认定江山市博瑞房地产有限公司宣传其出售的房屋并非复式结构住宅而是跃层式�宅。至于讼争房屋是否具备跃层式住宅的使用功能，江山市博瑞房地产有限公司提供了单位工程竣工验收结论汇总表、房屋建筑面积测绘成果书证明讼争房屋面积与合同约定相符、质量合格，提供了申请函证明上下两层中间楼面预留的一个洞可以内部增设楼梯通道，而胡成荣、王小娟未提供相反证据予以反驳，且未提供证据证明讼争房屋不具备跃层式住宅的使用功能，应承担举证不能的法律后果，故胡成荣、王小娟主张江山市博瑞房地产有限公司存在虚假宣传行为不能成立。其次，要明确江山市博瑞房地产有限公司销售房屋过程中是否存在恶意行为。胡成荣、王小娟主张江山市博瑞房地产有限公司诱引其成为VIP会员，但未得到相应优惠，江山市博瑞房地产有限公司则主张胡成荣、王小娟提供的VIP卡申领须知、合同会审单、选房单均是复印件，无法核实真实性，且�非胡成荣、王小娟本人名字，故与本案不具备关联性，原审法院认为江山市博瑞房地产有限公司异议成立，胡成荣、王小娟主张江山市博瑞房地产有限公司存在恶意销售行为亦不能成立。综上，原审法院认定江山市博瑞房地产有限公司销售讼争房屋过程中不存在欺诈行为。
本案争议焦点二，胡成荣、王小娟要求江山市博瑞房地产有限公司赔偿经济损失（签订合同当时的市场差价）810000元是否符合法律规定。本案中，胡成荣、王小娟是以江山市博瑞房地产有限公司存在欺诈行为，基于侵权法律关系提起诉讼，因原审法院已认定江山市博瑞房地产有限公司不存在欺诈行为，则胡成荣、王小娟以江山市博瑞房地产有限公司存在欺诈行为为由要求赔偿经济损失的主张丧失了前提条件，原审法院不予支持，对胡成荣、王小娟申请对房屋单价进行评估原审法院不予准许。
综�，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡成荣、王小娟未提供充分证据证明江山市博瑞房地产有限公司销售房屋存在欺诈行为，故其诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回胡成荣、王小娟的诉讼请求。案件受理费11900元，由胡成荣、王小娟负担。
判决后，胡成荣、王小娟不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，并依法改判支持胡成荣、王小娟的诉讼请求，一、二审诉讼费用由江山市博瑞房地产有限公司承担。理由：一、江山市博瑞房地产有限公司虚假宣传，以致双方签订合同及最后交房。2009年，江山市博瑞房地产有限公司通过邮寄宣传册、�纸等方式对外宣传销售涉案房屋，告知涉案楼盘属享受别墅级复式空间的复式楼房，数量有限，造成消费者急切购买心理，以抬高房价，并将不符合规划的房屋出售给消费者。江山市博瑞房地产有限公司现场复式楼房模型与宣传册相符，故胡成荣、王小娟认购了涉案房屋。之后江山市博瑞房地产有限公司为规避欺诈之嫌，策划所谓申请书混合于房屋买卖合同等文件中，但并非所有购房户签署了申请书，也没有证据证明胡成荣、王小娟签署过。涉案楼房竣工后，胡成荣、王小娟发现不是销售及签订合同过程中宣传的复式楼房，而是两个不具备独立使用功能的小套房，在两个楼层中间留了一个很大的洞。二、根据江山市博瑞房地产有限公司的自认及江山市住房和城乡建设局的信访回复，本案涉案房屋的规划为套房，而从模型照片可知，售楼处的模型是复式楼房。一审�审中，江山市博瑞房地产有限公司承认模型在其控制之下，但其拒绝提供当时的模型到法庭，故应作出不利于江山市博瑞房地产有限公司的解释。G2宣传册上的房屋是一套建筑面积达191.23平方米的四室二厅三卫的复式结构楼房，宣传册右侧小区的房屋坐落俯视图在6、7、8三栋房屋上特别用红色标记，以告知G2宣传册介绍的是这三栋房屋。宣传册下方明确描述“南北双阳台设计，享受别墅级复式空间”、“主卧套房设计，实现别墅生活”，可见与江山市博瑞房地产有限公司规划的两个小套房不相符。宣传册反映的是四室二厅三卫是由两层空间组成的一套封闭式房屋，而非实际两个层面都可以通往外界的两个小套房。
江山市博瑞房地产有限公司答辩称：一、胡成荣、王小娟的诉讼主体不适格。涉案房屋已出卖给案外第三人，相应的权利义务已经转让。二、一审法院严格按照合同约定及江山市博瑞房地产有限公司对外宣传资料认定事实符合客观情况，宣传资料可以说明江山市博瑞房地产有限公司对外宣传的房屋为跃层，不是复式。一审中本公司已充分举证，房屋的质量合格且符合相应功能，交付面积与合同约定也相符。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，胡成荣、王小娟向本院提供与王军、周春燕房屋买卖合同一份，用以证明胡成荣、王小娟在出售涉案房屋过程中保留了与开发商之间的权利与义务。经质证，江山市博瑞房地产有限公司认为该份合同系复印件，对其真实性不予确认，该份证据材料一审之前就已形成，不属于二审期间新的证据，且与一审庭审中胡成荣、王小娟称涉案房屋的房产证、土地证未携带至法庭的陈述不一致。本院认为，江山市博瑞房地产有限公司的质证意见成立，该份证据材料形成于一审�审前，不属于法律规定新的证据，且胡成荣、王小娟与王军、周春燕的约定对江山市博瑞房地产有限公司并无拘束力，与本案争议事实的处理并不相关，故本院不予确认。
江山市博瑞房地产有限公司向本院提供照片五张，用以证明房屋楼梯等符合跃层的功能，不存在不能居住的情形。经质证，胡成荣、王小娟对该份证据材料的真实性、关联性不予确认，认为该组照片拍摄的不是涉案房屋，并不能证明江山市博瑞房地产有限公司不存在欺诈行为。本院审查认为，江山市博瑞房地产有限公司提供的照片不属于二审阶段新的证据，且与本案无关联性，本院不予确认。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：胡成荣、王小娟诉请江山市博瑞房地产有限公司赔偿本案合同订立时的市场差价810000元，根据合同相对性原则，该权利义务关系发生于胡成荣、王小娟与江山市博瑞房地产有限公司之间，现胡成荣、王小娟起诉要求赔偿损失，主体适格，符合法律规定。结合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是江山市博瑞房地产有限公司在销售涉案商品房过程中是否存在欺诈行为。江山市博瑞房地产有限公司在其印发的“博瑞·明珠城”宣传图纸的显著位置标明商品房为跃层结构。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定，跃层住宅指套内空间跨跃两个自然层及以上的住宅，而复式住宅则是指套内空间跨越两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高。从涉案商品房实际情况看，房屋为上下两层结构，楼层中间有楼梯预留口，客厅为一楼层高，符合跃层住宅的定义。江山市博瑞房地产有限公司的上述宣传并非虚假。双方于2011年1月28日签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况、第�条计价方式与价款均注明有两个房号的商品房。胡成荣、王小娟于同日向浙江省工业设计研究院申请变更设计的函亦写明“我在博瑞·明珠城一期项目的8幢2单元购买了404室504室上下两套住宅，在不影响外观和使用功能的情况下，要求将室内两层中间楼面的合理部位增设上下楼梯通道”。从上述证据可以认定胡成荣、王小娟在签订《商品房买卖合同》时应当知道涉案商品房由上下两套住宅组成的事实及楼梯预留口的状况。胡成荣、王小娟未提供充分证据证明江山市博瑞房地产有限公司在销售涉案商品房过程中存在欺诈行为，原审法院判决驳回胡成荣、王小娟关于赔偿经济损失的诉讼请求并无不当。综上，上诉人胡成荣、王小娟的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费11900元，由上诉人胡成荣、王小娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
代理审判员 郑一珺
代理审判员 方 帅
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 胡芬芬