北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第31704号
原告（反诉被告）王滨映，男，1972年9月14日出生。
被告（反诉原告）刘保国，男，1955年3月16日出生。
委托代理人刘晓菲（刘保国之女），1986年3月14日出生。
原告（反诉被告）王滨映与被告（反诉原告）刘保国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告王滨映、被告刘保国及其委托代理人刘晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年12月8日签订了《房屋租赁协议》，约定：被告将位于北京市西城区宏建北里XXX号1层（XXX）门面房出租给原告，租赁期限为2012年12月8日至2014年12月17日，月租金为7500元。合同签订后，原告向被告交纳2年租金18万元及租房押金7500元，并开始装修及购买设备、装修共花费36000元，购买设备花费75000元。但原告在办理营业执照的时候被工商部门告知不能办理。在原告与被告沟通后，被告告知原告此门面房曾办理过相关营业执照，并将营业执照复印件提供给原告。原告一直在涉案房屋经营至合同期满。原告与被告又于2015年2月11日补充签订了新的《房屋租赁协议》，约定被告将此房出租给原告，租期从2014年12月19日起至2015年12月18日止，月租金7500元，支付时间为2014年12月10日、2015年3月10日、2015年6月10日。合同签订后，原告依约定将租金交至2015年9月10日。但2015年6月底开始，政府贴出拆迁公告，工商公安联合执法过程中以无照经营为由，要求此店关门，故原告经营的店面于2015年7月1日开始停业。现请求判令1、被告向原告支付租房押金7500元；2、被告退还两个月租金15000元；3、被告赔偿原告装修损失20000元；4、被告赔偿经营损失40000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原、被告之间协议约定，由原告自行办理经营注册手续，被告提供房产证复印件，因此被告已履行合同约定，且被告之前曾经办理过营业执照，在租给原告后，被告为便于原告办理营业手续将自己的营业执照注销，因此原告称不能办理营业执照与事实不符；2、原告所谓各项损失皆为其自身行为所致，被告无赔偿责任；3、被告返还押金需要在原告履行完协议约定义务后退还。故不同意原告的诉讼请求。
被告反诉称：1、原告违反合同约定，未交纳2015年第四季度房屋租金，应当按合同约定，解除合同，腾退房屋。2、原告因自身违约行为导致被告损失2015年9月11日至2015年10月26日房屋租金11500元。故请求判令解除原、被告签订的房屋租赁协议，原告腾退所租赁房屋；原告向被告支付2015年9月10日至2015年10月26日的房屋租金11500元，本案诉讼费由原告负担。
原告针对被告的反诉，答辩称：被告出租房屋就应当提供相应手续，来办理营业执照，故同意解除合同，腾退房屋，但不同意被告的其他反诉请求。
经审理查明：原告与被告于2012年12月8日签订了《房屋租赁协议》，约定：被告将位于北京市西城区宏建北里1-20、25-57号1号楼1层（5）-1-102房屋出租给原告，租赁期限自2012年12月8日起至2014年12月17日止，原告需向被告另交质押金7500元，协议终止后3日内被告应如数退还质押金。合同另约定由原告自行办理经营注册等手续，被告提供房产证复印件，所发生相关费用由原告承担。
合同签订后，原、被告依约履行合同，原告给付被告房屋质押金7500元及相应的房屋租金。原告将所承租房屋用于经营，但未办理营业执照。
合同到期后，原、被告双方于2015年2月11日重新签订了《房屋租赁协议》，约定被告将位于北京市西城区宏建北里XXX号1号楼1层XXX房屋出租给原告，租赁期限自2014年12月19日起至2015年12月18日止，年租金为9万元加9万元应缴纳税金，房租按季度提前缴纳，应缴纳时间分别为2014年12月10日前、2015年3月10日前、2015年6月10日前、2015年9月10日前。原告如逾期不缴纳下一季租金视为终止协议，无条件退房。原告需向被告另交质押金7500元，协议终止后10日内被告应如数退还质押金。合同另约定由原告自行办理经营注册等手续，被告提供房产证复印件，所发生相关费用由原告承担，被告不承担相关责任。
合同签订后，原告给付房屋租金至2015年9月10日。原告仍将所承租房屋用于经营，但未办理营业执照。
2015年，原告所承租房屋涉及光源里棚户区改造。2015年10月15日，该房屋所属区域的征收补偿方案征求意见稿及入户调查结果对社会公布。原告所承租房屋在2015年10月16日所拍摄的照片中显示，处于停业状态，但周围其余商铺仍在正常经营。原告在庭审中自认自己因无营业执照被工商部门禁止经营，其他商户办有营业执照的仍可正常经营。
另查，2011年3月8日，北京市工商行政管理局西城分局将被告名下位于北京市西城区宏建北里XXX号1层XXX房屋的名称为北京清雅丽人美容中心的个体工商户营业执照注销。2011年11月28日，被告与案外人XXX签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租谢金勇经营百货，租期一年。2012年，北京市工商行政管理局西城分局将XXX名下的名称为北京谢金勇超市的营业执照注销。。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁协议、照片、房产证、存折页、营业执照、核准注销通知书、征收补偿方案征求意见稿及入户调查结果等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的二份《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原、被告均应按照合同约定，履行各自的义务。原告逾期未交纳房屋租金，依据双方2015年房屋租赁协议第3条之约定，被告有权单方面解除合同，并要求原告腾退房屋。故本院对于被告的要求解除合同，腾退房屋的反诉请求，予以支持。依据双方2015年房屋租赁协议第3条之约定，本院确认其合同解除的日期为2015年9月11日。
原告认为其不交房租的理由，是被告无法配合其办理营业执照，并因此停业。依据双方2015年房屋租赁协议第4条之约定，原告自行办理经营注册等手续，被告提供房产证复印件，所发生相关费用由原告承担，被告不承担相关责任。原告向本院提供的证据中包含有被告所出租房屋的产权证复印件，恰恰证明了被告已经履行了合同约定的义务。且被告通过举证，证明了其所出租的房屋于2010年和2011年两次成功的办理了营业执照并已经依法注销。被告的行为可以反映出其为了配合原告办理营业执照而履行了自己的义务。本院认为，原告因无营业执照而停业，其责任应由原告承担。原告认为被告所出租的房屋因不能办理营业执照而停业，并据此要求被告退还租金，并赔偿装修经营损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
在原、被告的房屋租赁合同解除的情形下，原告依然占用被告房屋，产生的房屋占用损失，应由原告承担，其标准适用双方合同所约定的租金标准。故本院对被告要求原告支付2015年9月11日至2015年10月26日的房屋租金11500元的反诉请求，予以支持。
对于原、被告签订的房屋租赁合同中涉及的租房质押金7500元。本院认为，该质押金的目的为保证房租的交纳和对租赁物的保管及使用，其性质为押金，在双方合同已经解除的情况下，被告继续保有该质押金，没有事实及法律依据，应当返还原告。故对于原告的该项主张，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，本院判决如下：
一、判决王滨映与刘保国于二○一五年二月十一日签订的《房屋租赁协议》于二○一五年九月十一日解除。
二、自本判决生效之日起十日内，王滨映将北京市西城区宏建北里1-20、25-27号1层（5）-1-102的房屋腾空交付刘保国。
三、自本判决生效之日起十日内，王滨映给付刘保国自二○一五年九月十一日至二○一五年十月二十六日的房屋占用费一万一千五百元。
四、自本判决生效之日起十日内，刘保国返还王滨映房屋押金七千五百元。
五、驳回王滨映的其他诉讼请求。
如果刘保国或王滨映未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百三十一元，由王滨映负担八百四十六元（已交纳），由刘保国负担八十五元（自本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费四十三元七角五分，由王滨映负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
审判员 韩楠
二〇一五年十一月九日
书记员 李婷