上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11201号
上诉人（原审原告）：刘光胜，男，1973年12月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：奚国孙，男，1948年1月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。原审第三人：上海华义房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区浦北路225号一层。法定代表人：王拈华，总经理。委托诉讼代理人：朱军，上海华义房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：马涛，上海华义房地产经纪有限公司员工。上诉人刘光胜因与被上诉人奚国孙、原审第三人上海华义房地产经纪有限公司（以下简称华义公司）定金合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘光胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人奚国孙双倍返还定金人民币（以下币种相同）6万元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人存在违约行为。本案的事实是，2015年12月26日至28日，上诉人及妻子孟某与被上诉人的女儿女婿在华义公司处协商，双方达成口头约定，事后被上诉人拒不履行合同。之后，上诉人刘光胜及妻子孟某与被上诉人奚国孙及其女儿共四人又在华义公司处商谈，被上诉人女儿直接拒绝了上诉人的购房要求，根本未对付款期限及方式再次协商，一审判决认定被上诉人的女儿女婿与上诉人协商付款事宜，该认定缺乏证据支持。二、被上诉人的女儿女婿在协商过程中不具有委托手续。被上诉人出售的房屋，产权证上只有其一人的名字，其女儿女婿不具有与买受方商谈房屋买卖事宜的资格，而被上诉人的女儿女婿亦未向上诉人出示过授权委托书，手续不全，已违约在先。三、一审判决认定未签买卖合同不能归责于任何一方是错误的。上诉人在《房屋买卖居间合同》规定的时间内将7万元定金交给中介方，但被上诉人拒收，已构成第一次违约。此后，被上诉人的女儿女婿与上诉人达成口头约定，而被上诉人拒不履行，构成第二次违约。被上诉人两次违约，理应承担违约责任。被上诉人奚国孙辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人华义公司述称：2015年12月23日刘光胜与奚国孙及华义公司签订了《房地产买卖居间合同》，刘光胜的3万元是定金，并非意向金，因为钱已给了出卖方奚国孙，由奚国孙出具收据，只是由于当晚怕不安全，故委托华义公司代为保管。该3万元加上次日应支付的7万元定金共计10万元是准备一起给奚国孙的，但第二天奚国孙违约拒绝收取定金。刘光胜向一审法院起诉请求：奚国孙双倍返还定金60,000元及银行利息。一审法院认定事实：奚国孙为上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋公示登记的产权人。2015年12月23日，刘光胜（乙方）与奚国孙（甲方）通过第三人上海华义房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2015年12月23日向丙方支付购房意向金3万元，甲、乙双方均同意在签署本合同后壹日内，乙方向甲方追加定金7万元整。房屋地址上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室(即系争房屋)，成交价445万元。甲乙双方协商一致同意于本合同生效后于2016年1月31日前至徐汇区XX路XX室签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同。合同另约定，乙方于2015年12月23日支付甲方3万元整，于2015年12月24日支付甲方7万元整，于2016年1月31日支付甲方50万元整，于2015年2月28日支付100万元整，贷款金额280万元整，交房尾款5万元整，甲方承诺该房屋为满五年唯一一套住宅。合同另就其他内容作了约定。合同订立当日，奚国孙出具收条一份，收取刘光胜支付的定金3万元，并出具定金保管书一份，将上述3万元交由华义公司保管。居间合同订立后，2015年12月24日，奚国孙的女儿女婿与刘光胜至华义公司处就贷款付款问题等进行协商，双方协商未果，奚国孙遂未再收取刘光胜应支付的其余定金。此后奚国孙亦在他处看房，为履行合同做准备。后在合同约定的期限内，刘光胜与奚国孙又至华义公司处进行协商，但仍对付款期限、方式等未能协商一致，双方遂未签订房地产买卖合同。因协商未果，刘光胜遂提起诉讼。一审法院认为，刘光胜与奚国孙签订的房地产买卖居间合同依法成立，合法有效，双方当事人均应恪守。鉴于订立房地产买卖合同系较为重要的民事法律行为，故在签订正式买卖合同前，为保证交易的顺利进行，买卖双方应对过户日期、交房日期、违约责任等重大事项进行协商，此为签订买卖合同的必经程序，现刘光胜与奚国孙双方在买卖过程中未能就上述事由协商并达成一致，致使未订立买卖合同，其原因不能归责于任何一方，买卖双方均无过错，任何一方不得要求对方承担违约责任。在不能成功交易的情形下，奚国孙应当将其收取的定金3万元返还给刘光胜，因上述定金由华义公司保管，故应由华义公司将该笔定金返还给刘光胜。刘光胜要求双倍返还定金并支付利息的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：一、上海华义房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还刘光胜30,000元；二、驳回刘光胜的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计650元，由刘光胜负担325元，奚国孙负担325元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。除2015年12月24日后的磋商情况外，一审判决认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年12月24日上午，刘光胜按约至华义公司处准备交付剩余定金7万元，华义公司的工作人员朱军电话电话及短信联系奚国孙，奚国孙未接电话亦未回短信。当天晚上朱军至奚国孙家，奚国孙在家但未开门。奚国孙对此解释为，当天其妻子骨折了，故未去华义公司，华义公司人员来敲门其也未开门。2015年12月27、28日，奚国孙的女儿女婿前往华义公司与刘光胜协商付款事宜，双方达成口头协议，由华义公司工作人员打印成稿，但双方未曾签字。具体内容为：乙方于2015年12月23日前支付甲方定金3万元；2015年12月24日前支付甲方定金7万元；2016年1月30日前支付甲方房款50万元（双方约定付款当天签订上海市房屋买卖合同）；2016年2月28日前支付甲方房款100万元（甲乙双方约定付款后两天内备齐审税、贷款相关材料向银行申请贷款）；乙方以贷款形式支付房款280万元，该款项由银行收到他项权利证后一次性划入甲方账户；乙方于办妥房地产交接手续当日支付甲方房款5万元（交房日期2016年4月15日前）。2016年1月15日，刘光胜及妻子与奚国孙及其女儿双方在上海师范大学金融学院内进行协商，华义公司人员未在场。刘光胜称，当天奚国孙女儿已明确表示拒绝再出售房屋。奚国孙则认为，当天由于刘光胜方贷款不成，故商量没结果，其女儿未说不卖房。以上事实，有各方当事人的当庭陈述为证，证明属实。本院认为，刘光胜、奚国孙及华义公司于2015年12月23日签订的《房地产买卖居间合同》是各方的真实意思表示，与法不悖，当属合法有效。该协议签订当日，刘光胜向奚国孙支付了3万元定金，奚国孙已出具收条确认收到。此款属于立约定金，即对买卖双方于将来约定时间签订正式的房地产买卖合同之担保，如任何一方违约，则应适用定金罚则。至于奚国孙收取3万元后将之交付给中介方华义公司代为保管一节，不影响对该款性质的认定。《房地产买卖居间合同》签订后，奚国孙先是拒绝收取剩余定金7万元，其后又不按约与刘光胜签订正式的《房地产买卖合同》，其行为已构成违约，应承担双倍返还定金之责。奚国孙之女儿女婿于2015年12月27、28日与刘光胜在华义公司处就付款事宜进行协商并达成口头协议，其内容与《房地产买卖居间合同》并无相悖之处，对原合同的内容及效力不构成影响。2016年1月15日，刘光胜及妻子与奚国孙及其女儿双方进行了协商，刘光胜称奚国孙女儿明确表示拒绝再出售房屋，而奚国孙称未曾拒绝出售房屋，系因刘光胜贷款不成故商量无结果。本院认为，关于该次协商的情况双方各执一词，但奚国孙的说法明显不符合常理，因为在房屋买卖过程中，买受方贷款手续的办理必须在签订正式的房地产买卖合同之后，之前无法申办贷款，不存在贷款不成之说，而根据中介方的说法以及其后奚国孙未按约与刘光胜签订正式的房地产买卖合同之事实，可以认定刘光胜的说法属实，本案系因奚国孙的违约而导致纠纷产生。综上所述，上诉人刘光胜的上诉请求成立，应予支持，被上诉人奚国孙应承担双倍返还定金6万元之责任，因3万元现由原审第三人华义公司代为保管，故由华义公司直接返还给上诉人刘光胜；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17091号民事判决；二、被上诉人奚国孙应于本判决生效后十日内双倍返还上诉人刘光胜定金人民币6万元，其中人民币3万元由原审第三人上海华义房地产经纪有限公司代为返还给上诉人刘光胜。一审案件受理费人民币650元，二审案件受理费人民币650元，共计人民币1300元，由被上诉人奚国孙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 许 洁
代理审判员 胡天和
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 周仕颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……