吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第1236号
原告（反诉被告）：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：浑江区浑江大街***号（广泽购物中心***室）。
法定代表人：张丽红，该公司经理。
委托代理人：蔡衍文，吉林乾羽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园。住所：广泽三层004、005号。
经营者：李刚。
委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。
原告（反诉被告）白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）诉被告（反诉原告）白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园（以下简称妙思奇乐园）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广泽公司委托代理人蔡衍文、被告妙思奇乐园经营者李刚及其委托代理人王文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称：2014年11月4日，原、被告签订《广泽国际购物中心租赁合同》，合同约定：原告将位于白山市浑江大街152号广泽国际购物中心3层004、005号商铺租赁给被告用于经营，该商铺面积为752.4平方米，租赁期限为3年（从2014年12月20日起至2017年12月19日止）；物业费收取标准为35元/月/平方米，月物业费总额为26334元整。还约定了被告若未按指定时间支付物业费，原告有权收取滞纳金。现被告拖欠2015年1月、3月至11月的物业费共计242952.39元整。原告多次找到被告主张该款，但被告却以多种理由拒不给付。故原告诉至法院，请求依法判令：被告支付原告物业费共计242952.39元整及滞纳金。法庭审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告签订的《广泽国际购物中心租赁合同》；二、被告向原告支付物业费共计269286.39元，及滞纳金5930元，合计275217元。计算方式为：1、物业费：2015年1月欠5946.39元，2015年3月至12月共欠263340元（752.4平方米×35元/月/平方米×10个月=263340元），共计269286.39元；2、滞纳金：5930元[（26334元/月×0.05%/天×15天+26334元/月×0.1%/天×15天）×10个月=5930元]。
本诉被告辩称：一、原告请求解除租赁合同没有依据。二、原告请求支付物业费不应当支持。原告依据35元/月/平方米的标准收取物业费违反法律法规规定的标准。原告的物业资质为三级，根据白山市区非住宅物业管理服务政府指导价格的规定，商场物业费收取标准为每平方米2元至2.50元，因此，原告按照35元的标准收取物业费没有法律依据。并且物业服务费中所包含的公共水、电费应按照实际发生的用量以水务和电力部门收取的数额据实结算。空调费和其他费用在商场运营过程中未实际发生，被告不应支付。三、因广泽公司于2015年11月23日将妙思奇乐园用电切断，妙思奇乐园无法正常营业。庭审时广泽公司提出增加物业费为2015年11月23日之后产生的费用没有依据，停电期间妙思奇乐园不应支付任何费用。综上，被告认为原告收取的各项费用标准违反法律法规规定，并且部分费用未实际发生，被告不应支付。双方签订的租赁合同依法应继续履行，请贵院明察，依法驳回其诉讼请求。
反诉原告诉称：反诉原告被反诉被告的招商宣传吸引到广泽国购购物中心从事娱乐（淘气堡）项目经营。反诉被告让反诉原告在空白租赁合同上签名后，称回公司盖章后再给反诉原告合同，谁知反诉被告直到本次诉讼时才将合同给反诉原告。而且合同中的一些手写内容并未与反诉原告协商，是反诉被告单方填写，反诉原告认为合同第六条约定的物业管理费违反了法律法规规定的标准且显失公平。合同中所体现的商业服务费，由于从商场开业至今反诉被告从未提供过该项服务费，因此，反诉被告收取的该项费用应予以返还。另外，反诉原告在开业前依据反诉被告的要求对店面进行了整体装修，但在消防验收时却被通知不合格，需要拆改。当时反诉被告承诺拆改所产生的损失由其承担，在此前提下反诉原告进行了拆改，但反诉被告对给反诉原告造成的损失一直未兑现。因此，反诉原告提起反诉，请求法院依法判令：一、变更合同第六条的物业费标准为每月每平方米2.50元，公共水费、公共电费据实结算；二、反诉被告返还已收取的物业服务费26334元、商业服务费1316.70元；三、反诉被告返还保证金1万元；四、反诉被告赔偿反诉原告装修拆改造成的各项损失款212598.40元；五、反诉被告立即恢复供水、供电，保证反诉人正常营业。法庭审理过程中，反诉原告撤回第二项诉请中的商业服务费和第五项诉讼请求。
反诉被告辩称：一、反诉原告与反诉被告签订的租赁合同是基于真实意思表示，在平等自愿的情况下签订的，合同内容双方均知情，该合同合法有效。反诉原告没有按照合同约定向反诉被告缴纳物业费，依据合同约定，反诉被告有权单方解除合同；二、反诉原告反诉请求第一项只是政府的指导价格，但反诉原告与反诉被告已经签订租赁合同，并已经实际履行合同约定的物业费标准，是反诉原告的认可行为。况且政府的指导价格不属于本案审理范围，所以应当按照合同约定的标准支付物业费；三、反诉被告不应返还物业服务费，因为反诉被告按照合同约定为反诉原告提供了物业服务，所以反诉原告请求返还该款没有事实和法律依据。反诉被告已经按照合同约定为整个商场提供了商业服务，比如说保洁、清理垃圾、雇佣保安维持商场秩序、使各商户正常营业。所以反诉被告已经按照合同约定履行了合同义务。反诉原告主张的商业服务费没有事实依据；四、本案中不存在显示公平的事实，也不存在商业欺诈虚假宣传的行为，况且反诉原告所主张的此观点没有事实依据；五、反诉原告请求返还装修保证金1万元，根据该合同约定反诉原告没有向反诉被告交纳物业费，反诉被告有权从该保证金中予以扣除，所以该保证金反诉被告没有返还的义务；六、反诉原告请求的赔偿相关损失没有事实和法律依据，反诉原告是自行装修、自主营业、自负盈亏，其装修是反诉原告个人行为与反诉被告无关，同时其装修近一年，自身存在损耗，无法确定具体损失数额，且与反诉被告无关。
法庭审理过程中，广泽公司为证明其事实主张，针对本、反诉举证并陈述如下：
1、2014年11月4日广泽公司与妙思奇乐园签订的租赁合同书和收据各1份，证明妙思奇乐园租赁的广泽公司的商铺面积752.4平方米，用于经营儿童娱乐项目，租赁期限为三年，从2014年12月20日起至2017年12月19日止。物业费每月35元每平方米，月物业费26334元。同时约定妙思奇乐园未按指定时间交付物业费应向广泽公司交纳滞纳金，滞纳金计算方式为：1-15天为应付金额的每日0.05%元，16-30天为应付金额每日0.1%元。妙思奇乐园于2014年11月4日已经向广泽公司交纳了物业费，现尚欠广泽公司物业费共计269286.39元。通过收据可以证明妙思奇乐园已经按照合同约定向广泽公司交纳相关款项，是妙思奇乐园的自认行为。
2、2015年1月13日广泽商业管理中心与马煜签订的垃圾清理临时合同1份、吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩、邵宗宇签订的劳工合同书各1份及白山市人力资源和社会保障局对上述5人签订的劳动合同备案名册2页、2015年2月1日吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订的日常保洁服务合同1份、芜湖优利吉保洁服务有限公司为广泽公司出具的发票5张、中国建设银行单位客户专用回单2份、中国建设银行电汇凭证1份、中国建设银行进账单及转账支票存根各4份、白山市广泽商业管理有限公司与北京山川秀美保洁有限公司签订的白山市广泽国际购物中心开荒保洁服务合同1份，证明广泽公司按照合同约定为整个商场进行了清洁，为商场正常秩序提供保障，为商场进行了商业服务，因此，广泽公司履行了合同义务。该组证据中的票据及汇款凭证能够证明每月保洁费为63330元，共11个月，近70万元。如果按照每月2.50元的标准收取物业费将不利于广泽公司为其商户提供保洁服务，且显失公平。广泽公司已为妙思奇乐园提供了物业服务。
结合证据1、2，广泽公司履行了合同义务，但妙思奇乐园违反合同约定未交纳物业费，广泽公司依据合同第六条第三项的约定有权单方解除合同。假若按妙思奇乐园主张的2.50元标准向广泽公司交纳物业费，妙思奇乐园也未向广泽公司交纳物业费，违反合同约定。
妙思奇乐园质证：对证据1有如下质证意见：一、该合同是广泽公司单方制作，而且并没有跟妙思奇乐园经营者李刚进行协商。该份合同是在广泽公司起草后由妙思奇经营者李刚签字，广泽公司称需对具体条款协商并加盖公章后再将合同交给妙思奇乐园，但该合同在广泽公司拿回后直到现在也没有将合同原件给予妙思奇乐园；二、广泽公司在举证时称物业费为每月每平米35元，该项标准违反了国家物业管理条例第四十一条、吉林省物业服务收费管理实施细则第七条第三项和白山市商业商铺物业收费指导价格的规定。广泽公司物业资质为三级，根据法律规定收费标准不得高于2.50元，广泽公司所称的每平米35元违反法律规定且显失公平；三、合同第八、九条约定了妙思奇乐园已向广泽公司交纳了履约保证金2万元、装修保证金1万元，该两项款项仍在广泽公司处，根据合同第六条的约定，该两笔保证金足以抵顶广泽公司起诉主张的费用，因此，根据该项约定妙思奇乐园不存在欠费违约行为。而且妙思奇乐园已经实际交纳了26334元，按照物业费2.50元标准，该笔款项足以抵顶一年以上的物业费。因此妙思奇乐园不存在欠费违约，广泽公司提出解除合同没有依据。而且广泽公司依据合同约定解除合同没有依法向妙思奇乐园书面通知，解除无效；四、广泽公司在合同履行过程中没有按照合同第十条的约定向妙思奇乐园提供供暖空调、垃圾及时清运等物业必备设施和提供相应的物业服务。因此，广泽公司在合同履行过程中先存在违约，导致妙思奇乐园在内的商户拒绝交纳物业费。
对证据2有如下质证意见：一、广泽公司提供的证据能够证实其保安是2015年8月1日进场，之前并没有该项服务。垃圾清运及保洁也是在商场开业前进行，商场开业后广泽并没有对妙思奇乐园店铺门前的垃圾进行及时清理，提供的物业服务不符合合同约定。并且商场内全年没有空调和供暖，广泽公司所称的物业服务根本达不到合同约定的要求，因此，妙思奇乐园不能按合同约定的收费标准予以付费。按照政府指导价格收取物业费，广泽公司也没有服务到位；二、原告提供的2份保洁合同为事后制作，商场经营初期并不存在该两家保洁公司。5份劳动合同是2015年8月1日签订，岗位是保安，也就是说在2015年8月1日前该商场无保安服务，并且5名保安负责16万平方米的商场的保安服务根本达不到物业服务标准。广泽公司提交的该组证据与妙思奇乐园反诉内容不具有关联性。对于商场16万平方米的面积，物业服务按1元的标准收取费用，每月费用就高达16万元。广泽公司在合同中单方写明35元每平方米每月，与其提供的每月支出6万余元的费用完全不成比例。因此，广泽公司按照吉林省和白山市规定的物业收费标准完全可以支付其费用支出，其所定物业费标准应按国家规定标准。
妙思奇乐园为证明其事实主张，针对本、反诉举证并陈述如下：
1、租赁合同1份，证明如下问题：一、合同第六条约定的物业管理费除包括物业服务费用外，另外包括公共水费、公共电费、空调费以及商场对外统一媒体宣传及品牌形象推广费，标准为每月每平方米35元，该标准严重超过法律法规规定的物业服务费标准，其中除物业服务费外其他费用应按实际发生的结算。在商场运营过程中除水、电费外，其他费用均未发生；二、合同第九条约定妙思奇乐园进场装修需按广泽公司的要求装修，装修方案由广泽公司审批，并交纳装修保证金1万元。合同第十条约定广泽公司应统一进行广告宣传和商场促销等业务，并提供综合配套设施满足消费者和妙思奇乐园的需求。以上合同约定条款广泽公司均未履约，其违约在先。
2、白山市广泽物业服务有限公司注册登记表1份、白山市区非住宅物业管理服务政府指导价格表1份，证明广泽公司的物业管理服务等级为三级，对于妙思奇乐园所承租的商场应收取的物业服务费为每平方米2元至2.50元。广泽公司在合同中约定的每平方米35元超出政府指导价格，属于不合理收费，物业费应按政府指导价收取。其他水、电等费用应按实际发生结算。因此，广泽公司所要求的物业费数额没有法律依据。
3、妙思奇乐园交纳装修保证金和履约保证金收据各1张，证明妙思奇乐园交纳装修保证金，按合同约定广泽公司应予以返还。
4、被告装修平面图2份，妙思奇乐园在装修前已将该平面图交广泽公司审批，妙思奇乐园并按此图装修完毕。
5、照片24张，证明妙思奇乐园按广泽公司要求和审批装修完成后，经消防验收部分不合格被强行要求拆改，依据合同约定和广泽公司承诺对于该部分拆改费用应由广泽公司承担。
6、妙思奇乐园装修明细表1份（5页），证明妙思奇乐园装修完毕后被强行拆改部分为表中的第一项（费用68678元）、第二项（费用40434.60元）、第十一项（费用34277.80元）、第十三项（费用6386元），合计149776.40元，以上费用应由广泽公司承担。
7、收据及明细表各1份，证明妙思奇乐园被强行拆改所发生的费用30822元，该费用应由广泽公司承担。
8、销售合同1份，证明妙思奇乐园被强行拆改后闲置设备32000元，应由广泽公司承担损失。
9、广泽公司开业前的招商宣传广告、商户联名信访申请书、商户联名的广泽国际购物中心商户证明信各1份，证明广泽公司在招商前进行的宣传和承诺，在开业后无一兑现，广泽公司的行为已构成虚假宣传和欺诈，妙思奇乐园被蒙骗进商场营业，并投入大量资金无法回收，造成巨大经济损失，广泽公司应承担赔偿责任。
10、关于广泽三层娱乐项目恶性重叠事宜的报告、关于妙思奇经营中出现的困难急需解决的申请、关于广泽三楼妙思奇儿童乐园区域温度过低请求供暖申请、关于妙思奇进驻广泽后未缴费原因的报告、申请书、关于妙思奇品牌位置迁移涉及的问题各1份，证明针对广泽公司在合同履行过程中一再出现的违约现象，妙思奇乐园依据合同约定已书面通知广泽公司，并要求其赔偿，广泽公司未给予任何答复。其中包括商场中冬天没有供暖系统，夏天没有空调制冷，造成妙思奇乐园的客户无法进行娱乐，该两项是合同中有约定的物业服务必备设施。广泽公司并没有达到约定的服务标准。
11、广泽公司与妙思奇乐园签订的合同意向书照片、广泽公司与第三方的联营合同书照片各1份、妙思奇乐园前期投资表1份（17页），证明广泽公司在与妙思奇乐园签订合同前承诺妙思奇乐园所经营项目在广泽国际购物中心为独家经营。广泽公司违反该承诺又引进了一家同样的项目，造成妙思奇乐园前期投入资金无法回收，应由广泽公司承担违约责任。正是基于此，广泽公司才在本案中提出与妙思奇乐园解除合同，与第三方进行该项目合作。广泽公司的该项举措构成欺诈，并严重损害妙思奇乐园的合法权益，广泽公司应承担妙思奇乐园的全部损失。
12、录音资料整理2份及光盘1张，证明广泽公司的负责人对于其违约给妙思奇乐园造成的各项损失承诺要予以赔偿，但因其管理层频繁更换一直未兑现承诺。
13、通知和快递回执各2份，证明对于广泽公司的违约行为妙思奇乐园书面通知其改正并要求其承担责任。
14、照片3张（2015年12月14日拍摄），证明2015年12月14日广泽公司将垃圾堆放在妙思奇乐园店铺门前，妙思奇乐园多次提出协商，但广泽公司不予清理，直到2015年12月28日才将垃圾从店面门前清走。广泽公司该行为严重违反合同约定，且造成过道堵塞。
广泽公司质证：对证据1真实性没有异议，该份合同恰能证明因妙思奇乐园没有按照合同约定向广泽公司交纳物业费，所以广泽公司有权利对其停水、停电。广泽公司已经按照合同约定对商场品牌进行了宣传，并进行商品促销，广泽公司按照每月每平方米35元收取物业费是广泽与妙思奇自愿达成的约定，妙思奇乐园也向广泽公司交纳过物业费，这是妙思奇乐园的自认行为。该合同是双方真实意思表示，应当按照合同约定，妙思奇乐园向广泽公司交纳物业费。因此，妙思奇乐园违约在先，而不是广泽公司违约在先。
对证据2真实性没有异议，该组证据只是白山市政府对物业收费情况的指导价格，该指导价格并不是法律和行政法的强制性规定。广泽公司按照合同约定向妙思奇乐园收取物业费是基于双方真实意思表示，也是妙思奇乐园自愿向广泽公司交纳该费用，况且已经交纳了1个月物业费，合同已经实际履行。该政府指导价格不具有强制力只是作为白山市地区相关行业的参考价格，并不是法律或行政法规，仅有该参考价格并不能认定广泽公司收取物业费是违法的。同时物业管理条例及吉林省物业管理收费办法中并没有明确规定物业费的具体标准。因此，广泽公司依据合同约定收取物业费系合法的。
对证据3真实性没有异议，虽然广泽公司收取妙思奇乐园装修保证金1万元，但妙思奇乐园没有向广泽公司按月交纳物业费，依照合同约定广泽公司有权将此款扣留冲抵物业费，所以广泽公司没有义务返还该款。
对证据4真实有异议，该份证据只是一份平面图，但不能证明是妙思奇乐园所经营的场所，也不能证明其装修经过广泽公司审批。
对证据5本身没有异议，但该组照片只是妙思奇乐园现场环境的展现，而不能证明妙思奇乐园所主张的内容。至于妙思奇乐园主张拆改费用没有证据证明。
对证据6真实性有异议，该证据是妙思奇乐园单方制作，广泽公司不予认可，该证据中所体现相关费用我公司不予认可。
对证据7真实性有异议，该收据只是普通收据，而并不是税务机关出具的正规发票，是否强拆所支付的费用，该证据无法证明。
对证据8真实性有异议，该合同只有中山市金龙游乐设备有限公司的公章，而买受人处没有妙思奇乐园单位的或者业主的签字或盖章。况且只是合同，是否进行实际交易也没有正规发票予以认定。
对证据9真实性没有异议，广泽国际购物中心成立不到一年，仍在规划完善之中，广泽公司也积极争取所作宣传的各种项目，在将来会将宣传各项活动落实，不存在虚假宣传及欺诈。但各商户所作的信访并未得到相关部门的处理，只是各业户反映的诉求，无法证明广泽公司给妙思奇乐园造成相关损失
对证据10真实性有异议，该证据只是妙思奇乐园单方制作，没有体现广泽公司的任何字样，广泽公司不知情。也无法证明妙思奇乐园所要证明的内容。
对证据11真实性有异议，广泽公司对照片无法认定，第一份照片只是意向书，该意向书中也没有体现妙思奇乐园在广泽公司处享有独家经营权。而该意向书的签订主体是广泽公司与李刚，第二份联营合同签订主体是白山市广泽商业管理分公司而不是本案原告。同时该联营合同也未体现出第三方将进入该商场的事项，所以妙思奇乐园主张广泽公司娱乐项目恶性重叠没有依据，也无法证明广泽公司在该商场又增加第三方进行投资参与娱乐项目。所以妙思奇乐园主张的证明内容该证据无法证明。另外妙思奇乐园前期投资明细表是妙思奇乐园单方制作，对证据真实性有异议，广泽公司不予认可，是否造成损失无法确定。
对证据12真实性有异议，该组信息资料只是称李总、刘、宋，而并没有具体名字，无法确定是广泽公司的员工或领导。
对证据13真实性有异议，该组证据中通知书广泽公司没有收到，快递回执没有广泽公司签收字样。
对证据14真实性有异议，该组照片没有具体的日期，也无法证明是广泽公司的商场，也无法证明是在妙思奇门前留置的垃圾。
关于本案证据，本院认证如下：
对于广泽公司所举的证据1，虽然妙思奇乐园主张租赁合同系广泽公司单方制作，合同内容未与妙思奇乐园协商，但其并无证据证明上述主张，故对于妙思奇乐园上述主张本院不予支持。该证据中的收据妙思奇乐园无异议，且其自认已经交纳26334元物业费。故对于证据1本院予以确认；对于证据2，虽然妙思奇乐园认为保安、垃圾清运和保洁等物业服务均是在商场开业后进场并陆续进行的，物业服务不合格，且广泽公司收取物业费标准过高，但该组证据均能够证明广泽国际购物中心提供物业服务，与本案有关，故本院予以确认。
对于妙思奇乐园所举的证据1、2、3，广泽公司对其真实性无异议，该三组证据所载内容与本案有关，故本院予以确认；证据4、5无法证明妙思奇乐园的装修系经过广泽公司审批，且其装修被拆改过，因此，本院不予确认；证据6为妙思奇乐园单方制作，其真实性无法确定，故本院不予确认；证据7、8在无其他证据佐证的情况下不能证明妙思奇乐园的装修拆改及设备闲置所产生的费用与广泽公司有关，且证据8没有妙思奇乐园在合同落款处签名或盖章，该合同是否成立并生效无法确定，故对于该两份证据本院不予确认；对于证据9，其中的招商宣传广告与本案无关，其中的信访申请书及商户证明信仅是商户出具的，其中反映的问题是否存在，其诉求是否被受理并解决无证据证明，故对于该组证据本院不予确认；对于证据10，该组证据系妙思奇乐园单方制作，该组证据是否送达给广泽公司无证据证明，故本院不予确认；对于证据11，意向书与联营合同书无原件予以核对，其真实性无法确定，且该两份证据也无法证明妙思奇乐园对于其经营的淘气堡项目有独家经营权。前期投资表系妙思奇乐园单方制作，该证据真实性无法确定，本院不予确认；对于证据12，因录音中的人物身份无法确定，故本院不予确认；对于证据13，其中的通知系妙思奇乐园单方制作，中通快递的邮单也未体现是否投递并被签收，因此，该组证据真实性无法确定，本院不予确认；对于证据14，该组照片的实际拍摄时间及地点无法确定，因此，其与本案的关联性无法确定，故本院不予确认。
根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、辩论和本院认证，本院对以下案件事实予以确认：
2014年11月4日，原告（反诉被告）广泽公司与李刚签订《租赁合同》，约定：李刚向广泽公司承租位于白山市浑江区浑江大街152号广泽国际购物中心三层004、005号商铺；商铺面积为752.40平方米；李刚承租商铺所经营商品或服务品类为娱乐，经营内容为淘气堡；租赁期限为3年，从2014年12月20日起至2017年12月19日止，如果开业延迟，则租赁期限时段顺延；广泽公司提供综合物业服务，向李刚收取物业服务管理费，该费用包括物业服务（保安、清洁、设备设施维护保养）等费用，还包括李刚应当分摊的公共水费、公共电费、空调费以及商场对外统一媒体宣传及品牌形象推广等费用；物业管理费收取标准为35元/月/平方米，月物业费总额26334元；李刚若未按指定时间支付物业管理费或其他费用，则广泽公司有权收取滞纳金，具体标准为：1天-15天为应付金额的0.05%/日，16天-30天为应付金额的0.1%/日，若超过30天未付服务管理费，广泽公司有权单方面解除合同，并扣除履约保证金用于商铺物业管理费的补偿，并有权将商铺另行出租；为担保李刚按约履行本合同项下的全部义务和责任，李刚应在签订正式合同时向广泽公司支付履约保证金2万元；李刚因单独使用所产生的水、电费单独计量，李刚同意按1.24元/千瓦时的标准承担电费，按7.90元/吨的标准承担水费，李刚每月所发生的独立水费、电费、燃气费以当月实际抄表数据为准，当月结算；李刚按37元/平方米的标准交纳店铺内取暖费；李刚需按广泽公司指定的《装修管理规定》所规定的程序和要求组织装修施工，在办理相关装修进场施工手续的同时要交纳装修保证金及其它款项，装修保证金为1万元，李刚在装修竣工经广泽公司验收合格后方可经营，同时办理装修保证金返还手续；广泽公司应统一进行广告宣传和商场促销，提高商场的形象和知名度；广泽公司应提供综合配套设施，为李刚提供经营所需的水、电、通讯、暖气、空调、消防等物业必备设施，以满足消费者和李刚交易需要，为消费者提供舒适的购物环境。李刚于当日向广泽公司交纳了2015年2月份物业服务费26334元、装修保证金1万元、履约保证金2万元。李刚经营的被告（反诉原告）妙思奇乐园尚欠广泽公司如下物业费：2015年1月份5946.39元，2015年3月至12月共欠263340元（752.4平方米×35元/月/平方米×10个月=263340元），合计269286.39元。
白山市广泽商业管理有限公司于2014年9月24日与北京山川秀美保洁有限公司签订了《白山市广泽国际购物中心开荒保洁服务合同》，约定北京山川秀美保洁有限公司从2014年11月20日起至2014年12月20日白山市广泽商业管理有限公司验收并确认合格之日止为白山市广泽国际购物中心的约定区域提供开荒保洁服务。白山市广泽商业管理有限公司于2015年1月13日与马煜签订了《垃圾清理临时合同》，约定马煜为白山市广泽商业管理有限公司挖埋国购西北角临时卫生间及地面垃圾。吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年2月1日与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订了《日常保洁服务合同》，约定芜湖优利吉保洁服务有限公司为吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司管理的白山广泽国际购物中心提供日常保洁、垃圾清运等服务。合同签订后，吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司按约定向芜湖优利吉保洁服务有限公司支付保洁费。吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年8月1日分别与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩和邵宗宇签订了《劳动合同书》，约定上述5人担任保安员，合同期限为2015年8月1日起至2016年8月1日止。上述劳动合同均在白山市人力资源和社会保障局备案。
另查，白山市广泽国际购物中心于2015年1月25日开业，妙思奇乐园也于同日开始营业。2015年11月23日广泽公司开始对妙思奇乐园采取停电措施，直至2015年12月31日本院作出（2015）浑民二初字第1285号《民事裁定书》，裁定广泽公司立即恢复对妙思奇乐园的供电，广泽公司才恢复供电。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李刚经营的被告（反诉原告）妙思奇乐园无证据证明其与原告（反诉被告）广泽公司于2014年11月4日签订的《租赁合同》违反其真实意思表示，因此，对于妙思奇乐园的该主张本院不予支持。上述合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。针对本诉部分，广泽公司以妙思奇乐园欠交物业费为由请求解除合同符合《租赁合同》的约定，本院予以支持。合同解除后，妙思奇乐园应当向广泽公司将所欠的物业费付清，广泽公司应当返还妙思奇乐园交纳的2万元履约保证金。但在2015年11月23日至2015年12月31日停电期间，妙思奇乐园因广泽公司的原因未营业，其所交纳的物业费应当扣除该期间的物业费34234.20元（26334元/月÷30天/月×39天=34234.20元），即妙思奇乐园应当向广泽公司支付物业费235052.19元（269286.39元-34234.20元=235052.19元）。对于广泽公司主张的滞纳金，按照合同约定，本院支持的滞纳金数额为5226元（26334元/月×0.05%/天×15天×9个月+26334元/月×0.1%/天×15天×8.73个月=5226元）。针对反诉部分，妙思奇乐园关于变更物业费收取标准的诉讼请求，因《租赁合同》约定的物业费标准是双方当事人签订合同时的真实意思表示，双方均应当按约定履行，且妙思奇乐园已经按照约定交纳了一个月的物业费，该行为系其对物业费标准的认可。虽然合同约定的物业费收取标准高于政府指导价格，但关于物业费的政府指导价非效力性强制性规定，并不能否定当事人自愿订立的合同的效力。故对于妙思奇乐园请求变更物业费收取标准的诉讼请求本院不予支持。对于妙思奇乐园关于公共水费、电费据实核算的诉讼请求，因该部分费用系商场内公共区域所产生的水、电费开支，该部分费用应由全体业主分摊，将该部分费用计入物业费不违反法律规定，且妙思奇乐园在签订合同时亦对公共水、电费收取方式予以认可，故对于其该项主张本院不予支持。对于妙思奇乐园交纳的装修保证金，妙思奇乐园已装修完毕并正在经营使用，因无证据证明广泽公司存在有权扣留该笔保证金的情形，故广泽公司应当返还妙思奇乐园交纳的装修保证金1万元。对于妙思奇乐园主张的装修拆改所造成的损失，因其无充分证据证明其主张，故本院不予支持。妙思奇乐园撤回部分反诉请求的行为不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）白山市广泽房地产开发有限公司与被告（反诉原告）白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园于2014年11月4日签订的《租赁合同》。
二、被告（反诉原告）白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园于本判决发生法律效力后立即向原告（反诉被告）白山市广泽房地产开发有限公司支付物业费235052.19元和滞纳金5226元，合计240278.19元。
三、原告（反诉被告）白山市广泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还被告（反诉原告）白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园装修保证金1万元和履约保证金2万元。
四、驳回反诉原告白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园的其他反诉请求。
五、上述第二、三两项相抵充后，被告（反诉原告）白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园应于本判决发生法律效力后立即向原告（反诉被告）白山市广泽房地产开发有限公司支付210278.19元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2713元由原告白山市广泽房地产开发有限公司负担263元，被告白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园负担2450元。反诉案件受理费2550元由反诉原告白山市浑江区广泽国购妙思奇亲子乐园负担2275元，反诉被告白山市广泽房地产开发有限公司负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 于青平
代理审判员 孙玉霞
人民陪审员 孙秀芝
二〇一六年七月十一日
书 记 员 宋 凯