广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民二终字第181号
上诉人（一审被告，反诉原告）：张群。
委托代理人：朱保都，广西闻名律师事务所律师。
委托代理人：郑隽，广西闻名律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）：余秀清。
委托代理人：周智居，柳州市柳北区长塘法律服务所法律工作者。
上诉人张群因与被诉人余秀清合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民二初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月4日受理后，依法组成合议庭于2013年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人张群及其委托代理人朱保都、郑隽、被上诉人余秀清及其委托代理人周智居到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年5月25日，张群与余秀清签订了《幼儿园承包合同》。该合同约定：余秀清将育红幼儿园承包给张群经营，承包地点位于柳州市柳东乡河东新村一区39号住宅楼的第一、第二层；承包时间从2011年3月1日起至2014年1月31日止；张群每月向余秀清交纳承包费3000元；从2011年3月1日起至2011年8月31日，张群每季度交纳承包费9000元，并在本季度第一个月的15日前交纳；从2011年9月1日起张群按半年交纳承包费给余秀清，并在第一个月的15日前交纳，逾期交纳则按每日50元赔偿给原告；幼儿园原有资产属余秀清所有，由张群增加的设备设施归张群所有；房屋如出现自然损坏问题，由余秀清负责维修；合同生效后，余秀清需保证幼儿园场地让张群正常使用；在承包期内，若双方任何一方擅自解除合同，都必须赔偿对方经济损失10000元。合同签订后，余秀清依约将育红幼儿园所在房屋的第一、第二层交付给张群经营使用，张群已交纳从2011年3月1日起至2012年8月31日期间的承包金，2012年9月1日之后的承包金未支付。
2013年1月14日，余秀清向张群发出《幼儿园承包合同解除告知书》，通知其解除合同。张群知悉后，于2013年1月18日向余秀清寄出一份答复函，表示同意解除合同。余秀清要求张群支付拖欠的承包金未果，遂诉至该院请求判令：一、依法解除双方于2011年5月25日签订的《幼儿园承包合同》；二、张群立即付清拖欠的租金15000元及赔偿金7500元（从2012年9月1日至2013年2月1日）；三、由张群承担诉讼费用。张群认为余秀清没有保证幼儿园场地让其正常使用，且单方解除合同，故提出反诉，请求判决余秀清向其支付违约金10000元。
一审法院审理认为：余秀清、张群在平等、自愿的基础上签订的《幼儿园承包合同》合法、有效，应受法律保护。但双方之间的合同关系名为承包实为租赁。余秀清将租赁物交付张群使用、收益，张群应支付余秀清租金。合同履行过程中，余秀清提出解除合同，张群于2013年1月18日回函同意解除合同，因此《幼儿园承包合同》已经在当天解除。故张群应当向余秀清支付从2012年9月1日起至2013年1月18日期间的租金13800元（每月3000元，每月以30天计：3000元／月×4个月＋3000元／月÷30天×18天＝13800元）。余秀清要求张群支付租金15000元与该院查明的事实不符，对其主张过高部分该院予以驳回。余秀清要求张群支付赔偿金7500元，张群拖欠租金虽然已经构成违约，但余秀清并未举证证实其因张群拖欠租金而造成的实际损失，故该主张于法无据，该院不予支持。张群辩称余秀清违约在先证据不足，该院不予认定。此外，合同解除后，张群应返还余秀清租赁物。
张群提出反诉，主张余秀清应当支付违约金10000元，但本案中当余秀清提出解除合同时，张群回函表示同意解除合同，双方就解除合同已经达成合意，不属于任何一方擅自解除合同的情形，故张群的反诉请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，该院判决如下：一、确认余秀清与张群于2011年5月25日签订的《幼儿园承包合同》于2013年1月18日解除。张群于本判决生效之日起十五日内返还余秀清租赁物；二、张群向余秀清支付租金13800元；三、驳回余秀清的其他诉讼请求；四、驳回张群的反诉请求。本诉案件受理费462元（余秀清已预交），减半收取，该院退回余秀清231元，余款231元由余秀清负担89.30元，张群负担141.70元；反诉案件受理费50元（已减半收取25元，张群已预交），由张群负担。
上诉人张群不服一审判决，上诉称：一审判决对本案基本事实认定不清，证据不足，依法应予撤销，具体理由如下：
第一、本案的《幼儿园承包合同》应为承包经营合同，并非租赁合同，因此一审法院对此定性错误。
第二、余秀清未按协议履行义务，应承担违约责任。双方于2011年5月25日签订的《幼儿园承包合同》第三条第一款第（3）项明确约定：承租房屋的门、窗、水管、化粪池如出现自然损坏，甲方（余秀清）应在10个工作日内必须维修好。而2013年2月26日柳州市公安局桂中派出所（以下简称桂中派出所）开具的《情况说明》则证实，在2011年4月至2012年9月之前，张群多次提出要余秀清按协议履行对漏雨的房屋、损坏的门窗进行维修，余秀清都没有按约定履行义务，事实上，余秀清已先期违约。而且，协议签订后，余秀清也未按协议约定保证幼儿园场地的正常使用。桂中派出所2012年7月27日和9月17日的两份《接报警案件信息登记表》清楚的记录是余秀清在租赁期间换锁关门，不给幼儿园学生入园上课，阻止张群招收幼儿入园，阻挠正常使用租赁房屋，使幼儿园无法正常经营。余秀清的行为给张群造成极大损失，违反了合同的约定，应承担违约责任，支付违约金10000元。
第三、一审法院判决张群向余秀清支付租金13800元认定错误。事实上，余秀清于2013年9月3日擅自更换租赁房屋门锁，张群多次与余秀清协商，余秀清皆置之不理，在无法进门的情况下，张群必然无法进行正常的营业。因此，从2012年9月至2013年1月18日张群实际上都没能使用育红幼儿园，此部分损失应由余秀清自行承担。
第四、一审法院认定2013年1月19日张群给余秀清的答复函视为同意解除合同与事实不符。张群在答复函中明确告知“答复人（张群）只有在发函人（余秀清）赔偿答复人的经济损失后，答复人同意就解除合同事宜再行商谈”。因此，该答复函应视为对余秀清单方提出解除合同给张群造成经济损失要求赔偿的意见书，不应视为同意解除合同。因此，一审法院在事实的认定上有错误。
据此，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法改判撤销一审判决第一、二、四项；判令由余秀清向张群支付经济损失10000元；并由余秀清承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人余秀清答辩称：一审法院查明及认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正合理合法，张群的上诉无事实及法律依据，请求二审法院依法查明本案事实，驳回上诉请求，维持原判。并且到目前为止，张群仍占用租赁房屋，且没有交还给余秀清，故余秀清要求将租金计算至二审法院庭审时止，以后的租金依法另计。
二审期间，上诉人张群、被上诉人余秀清对一审查明的事实均无异议，上诉人张群亦未向本院提交新证据。
被上诉人余秀清为证明其答辩意见在二审期间向本院提交如下新的证据：1、柳州市城中区育红幼儿园民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、组织机构代码证复印件各一份（经与原件核对一致），拟证明育红幼儿园的资质情况。2、柳州市安泰旧城改造服务有限公司《关于停办“育红幼儿园”学校的函》，拟证明由于幼儿园被划在红线区域内，故自2008年起就没有办法办理年检，但是不阻止余秀清继续进行办学。
对被上诉人余秀清提交的新证据上诉人张群认为对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
经质证，本院认为被上诉人余秀清提交的证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：余秀清认可其是将整个幼儿园承包给张群经营，由张群沿用育红幼儿园名字招生和经营，原有设施设备、场地由其使用，但不是将育红幼儿园予以转让，因此没有将相关证照移交给张群。自2012年9月起，余秀清更换了育红幼儿园的门锁，张群之后也未回过育红幼儿园。
二审还查明余秀清在柳州市河东新村一区39号开办柳州市城中区育红幼儿园（以下简称育红幼儿园）该幼儿园民办非企业单位登记证书的有效期为2005年11月8日至2009年11月8日，民办学校办学许可证的有效期为2005年8月3日至2010年8月30日。2008年3月7日，柳州市安泰旧城改造服务有限公司向育红幼儿园发出《关于停办“育红幼儿园”学校的函》，告知该园所处经营场所属于“桂中大道延长线工程”红线范围内，必须拆除；为不影响育红幼儿园正常上课，告知停止该园2008年下半年办学或另择新址。此后，育红幼儿园未到相关部门进行年检亦未延期。张群认可在与余秀清签订《幼儿园承包合同》时，知晓上述情况。
本院认为：结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、余秀清与张群签订的《幼儿园承包合同》性质为何？二、《幼儿园承包合同》是否有效？三、张群是否还应向余秀清支付2012年9月至2013年1月的费用13800元？四、余秀清是否应向张群赔偿经济损失10000元？
关于第一个争议焦点：余秀清与张群在《幼儿园承包合同》中已明确约定，余秀清将育红幼儿园承包给张群经营。虽双方在《幼儿园承包合同》中未就承包经营事项详细约定，但余秀清认可其是将整个幼儿园承包给张群，由张群沿用育红幼儿园名字进行招生和经营，原有设施设备、场地由张群使用。由此可知，余秀清不是简单的仅向张群提供经营幼儿园的场地，双方实际的履行与《幼儿园承包合同》中约定一致，是余秀清将整个育红幼儿园承包给张群经营。因此，余秀清与张群签订的《幼儿园承包合同》性质为承包经营合同，一审法院认定该合同性质为租赁不当，本院依法予以纠正。
关于第二个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国行政许可法》第八十条规定“被许可人有下列行为之一的，行政机关应当依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：……（二）超越行政许可范围进行活动的”。民办幼儿园系申请人申请符合条件后经审批机关审批设立，其活动需在行政许可规定的有效期限及范围内进行，因此，余秀清及其开办的育红幼儿园应在行政许可的有效期内行为。余秀清开办的育红幼儿园民办非企业单位登记证书的有效期至2009年11月8日止，民办学校办学许可证的有效期至2010年8月30日止，且在2008年后，余秀清并未办理年检或申请延续。因此，余秀清与张群签订《幼儿园承包合同》约定将育红幼儿园承包给张群时，育红幼儿园有效期已届满。此时，余秀清将期限届满的育红幼儿园承包给张群，违反《中华人民共和国行政许可法》第八十条规定，双方签订的《幼儿园承包合同》无效。一审法院认定合同有效不当，本院依法予以纠正。
关于第三个争议焦点：由于余秀清与张群签订的《幼儿园承包合同》为承包经营合同，该合同无效，自2012年9月起，余秀清更换了承包场地的门锁，张群之后也未实际使用承包场地，因此，余秀清无权依据该协议向张群主张2012年9月之后的租金，其诉请要求张群支付上述费用的主张于法无据，本院对此不予支持。
关于第四个争议焦点：双方约定在余秀清擅自解除合同的情况下，余秀清才向张群赔偿10000元经济损失，但本案情况并非余秀清擅自解除合同的情形，因此本案不符合该条款约定的适用情况。并且，在签订《幼儿园承包合同》时，张群知晓合同项下约定的育红幼儿园有效期已届满，本案争议涉及的场所在被拆迁范围内已不适合再开办幼儿园。因此，张群对造成《幼儿园承包合同》无效的后果也具有过错。故本院对张群要求余秀清赔偿其10000元经济损失的请求不予支持。
综上所述，上诉人张群的上诉主张于法无据，本院不予支持；一审判决认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、第五十七条、《中华人民共和国行政许可法》第八十条、《中华人民共和国民办教育促进法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2012）北民二初字第115号民事判决；
二、驳回上诉人张群的上诉请求；
三、驳回被上诉人余秀清的诉讼请求。
一审本诉案件受理费462元（余秀清已预交），减半收取，反诉案件受理费231元（张群已预交）；二审案件受理费195元（张群已预交），一、二审案件受理费合计657元，由余秀清承担329元，张群承担328元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
审 判 员 王 钢
代理审判员 李婷婷
二〇一三年九月十七日
书 记 员 莫妮旎