宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初2432号
原告（反诉被告）：宁波吉时达置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区高桥镇联升村。
法定代表人：陈斌，该公司总经理。
委托代理人：汤婕，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：何璐洁，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴晓燕，女，1963年2月28日出生（身
份证号码为330226196302280027），汉族，退休，住宁海县跃龙街道桃源中路***弄*号。
委托代理人：黄旭明，浙江甬泰律师事务所律师。
原告宁波吉时达置业有限公司为与被告戴晓燕商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案于2016年5月16日公开开庭进行审理，原告的委托代理人汤婕、何璐洁，被告的委托代理人黄旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波吉时达置业有限公司起诉称：2011年1月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买罗曼风情小区3幢501号房，房屋建筑面积87.21平方米，单价为14087.02元，总价1228529元。房屋价款采取其他付款方式，在2011年1月6日前支付房款378529元，余款85万元在房屋结顶前办理完成银行按揭手续。双方还就其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告于2011年1月6日支付首期购房款378529元，2011年4月23日，涉案房屋所在的3#楼主体结构结顶，2012年12月7日原告发函通知被告于2012年12月25日办理交房手续并结清剩余房款，但被告置之不理。此后，原告又多次致电、致函催讨剩余房款，但被告至今未支付剩余房款。被告拒不支付购房款的行为已构成违约，损失了原告合法权益，故原告请求判令：一、被告立即向原告支付购房款850000元；二、被告按照日万分之二的标准向原告支付逾期付款违约金至房款实际付清之日止（自2015年11月1日起算，暂算至2016年3月20日共计141天，为23970元）。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付逾期付款违约金（以850000元为基数，按照日万分之二的标准自2011年5月4日起算至实际履行之日止）。
被告戴晓燕反诉并答辩称：原、被告签订房屋买卖合同及被告已经向原告支付首期房款378529元属实。按照合同约定，被告应于房屋结顶前支付剩余购房款，现涉案房屋已经在2011年4月23日结顶，原告在付款时间过去近5年才起诉要求被告付款，已经超过2年的诉讼时效，原告无权再主张被告支付剩余房款。另外，原告违反合同约定以及涉案合同履行中已发生情势变更，涉案合同应该予以解除。首先，合同第十六条约定原告应在2013年3月31日前取得涉案房屋的土地使用权登记证书及房屋所有权证，交付给被告，但是原告至今未向被告交付，按照合同约定，被告有权要求解除合同并退房。其次，根据国务院发〔2010〕4号、10号、国办发〔2011〕1号等有关文件规定，被告曾以按揭贷款形式买房，订立涉案合同前虽已出售原来房屋，但涉案房屋仍然属于第二套房，不能享受总房款60%的贷款，且被告现已退休，无法办理按揭贷款，无法继续履行涉案合同。为此，被告认为，被告在签订房屋买卖合同后由于发生情势变更致使涉案合同无法继续履行，按照相关规定可以要求解除合同。综上，要求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令：1、解除原、被告于2011年1月6日签订的《商品房买卖合同》；2、原告向被告退还预付的购房款398529元。审理中，被告将第二项诉讼请求变更为要求原告退还预付购房款378529元。
原告宁波吉时达置业有限公司针对反诉答辩称：本案是商品房预售合同纠纷，涉及不动产纠纷，不应适用一般债权的诉讼时效，应适用物权的20年时效。且原告一直在向被告催讨剩余房款，系被告始终避而不见，本案尚未超过诉讼时效。原告不存在违约行为，且被告称的限购令是国家明文发布的，被告在购买房屋时已经明知该政策，被告购买涉案房屋时亦未告知原告其曾经按揭买房。综上，被告不能办理按揭贷款的原因并非原告，按照合同及补充协议的约定，被告应该通过其他方式支付剩余房款，故请求驳回原告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、《商品房买卖合同》及补充协议1份，用以证明原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同及补充协议对双方的权利义务均进行了约定的事实；
2、销售不动产统一发票复印件1份，用以证明被告于合同签订当天支付首付款378529元的事实；
3、结顶证明及宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书各1份，用以证明涉案房屋所在的3#楼于2011年4月23日主体结构结顶以及2012年12月4日罗曼风情项目A、B地块已经竣工综合验收备案的事实；
4、交房通知单及国内特快专递邮件面单各1份，用以证明原告发函通知被告其所购买的房屋定于2012年12月25日办理交付手续，并请被告结清剩余房款的事实；
5、函（复印件）、快递面单及邮件签收记录（打印件）各1份，用以证明原告发函向被告催收剩余房款的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、房产证1份，用以证明被告曾经以银行按揭方式购买房屋，再次购买涉案房屋属于限贷对象的事实；
2、销售不动产统一发票复印件2份，用以证明被告已经支付购房款378529元的事实；
3、退休证1份，用以证明被告已经退休，无按揭贷款资格的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：
对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告对宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书的真实性无异议，对结顶证明的真实性有异议，认为原告并未将结顶的事实告知被告。本院认为，原告提交的证据为原件，无明显瑕疵，故对该证据的真实性予以确认，对涉案房屋所在的3#楼于2011年4月23日结顶的事实予以确认。对原告提交的证据4，被告对真实性有异议，认为从未收到过该份通知书。本院认为，原告提交的邮件快递面单为原件，且该面单上有EMS加盖的收件章及现金付讫章，可以证明向被告寄送通知书的事实，但是原告未提交该份通知书的签收情况，现被告又不认可收到了上述通知书，故本院认为原告的交付通知并未送达被告。对原告提交的证据5，被告认可收到该份函，本院予以确认。
对被告提交的证据1、3，原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院对该两份证据的真实性予以确认。对被告提交的证据2，原告无异议，本院予以确认。
综上，本院根据原、被告的陈述及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年1月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买罗曼风情小区3幢501号房，房屋建筑面积87.21平方米，单价为14087.02元，总价1228529元。房屋价款采取其他付款方式，在2011年1月6日前支付房款378529元，余款85万元在房屋结顶前办理完成银行按揭手续。第八条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日的，自本合同约定的应付款期限之第二天其至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2012年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；第十六条，关于产权登记的约定，出卖人承诺2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。当天，双方还签订了补充协议一份，补充协议第五条对按揭贷款方式的补充：在本合同签订后，如遇银行贷款利率调整（或优惠缩减）或首付款比例调整，买受人应予遵守；因买受人原因致使按揭不能获得批准或者不能足额批准的，买受人应在收到按揭银行或出卖人通知之日起7日内付清，否则视为买受人逾期付款，买受人应按本《合同》第八条约定向出卖人支付违约金。补充协议第八条，对本合同第十六条“关于产权登记的约定”的补充，该商品房交付时，如买受人以银行按揭方式购买的，则其权属转移登记及抵押登记手续必须委托出卖人统一办理，如买受人在交付前付清所有房款的，可以选择委托出卖人办理。凡委托出卖人办理商品房转移登记的，出卖人取得的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记不再转交给买受人，同时有权转委托给指定的代办单位。买受人办理交付手续时预缴契税等相关税费及提供相关资料，同时须按物价局核定的代办费用按套向代办单位缴纳，办理完结后结算，多退少补。上述合同及补充协议签订后，被告于2011年1月6日支付购房款378529元。涉案房屋所在的3#楼于2011年4月23日结顶，涉案楼盘于2012年12月4日取得房地产开发项目备案证明书。2015年10月20日，原告向被告发送《函》一份，通知被告在接到通知后三个工作日内办理按揭手续或办理余款一次性付清手续。被告于2015年10月21日收到该份函。
本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定涉案房屋的价款为1228529元，被告仅支付了378529元，剩余85万元至今未付，按照合同约定被告应在房屋结顶后办理按揭贷款或一次性支付，且原告亦已向被告发送催款通知书，被告逾期不付，显属无理，故本院对原告要求被告支付剩余购房款85万元的主张予以支持。关于被告对本案已经过诉讼时效的辩称，本院认为，原告有发函给被告催讨房款，被告在庭审中亦陈述其就按揭贷款事宜多次向原告交涉，证明原告一直在向被告主张剩余房款，本案诉讼时效尚未过期，原告有权向被告主张剩余房款。对于逾期付款违约金，合同已明确约定了款项支付时间，并约定逾期付款超过60日，原告愿意继续履行合同的，被告应按照日万分之二的标准支付从应付款日的次日至实际付款日止的逾期付款违约金。合同约定被告应在房屋结顶前办理完成银行按揭手续，原告未将房屋结顶事宜通知被告，原告发送交付通知书的面单虽记载邮政收件年份为2012年，但无法看清具体的时间，且原告也未能提交邮件送达情况，无法证明被告是否收到交付通知。2015年10月20日，原告向被告发送催款函，被告亦认可收到该份函件，根据函件，被告应在收到该函之后三个工作日内即2015年10月26日前办理银行按揭或者一次性付款，原告可从2015年10月27日起向被告主张剩余850000元购房款的利息。对于被告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的主张，被告认为原告未履行合同约定的义务，向被告交付房屋产权证明，且被告属于限购对象并于2013年退休，无法办理银行按揭贷款，属于发生情势变更，应该解除双方合同。本院认为，根据补充协议的约定，按揭贷款的买受人必须委托办证，初始产权证不再交付买受人，被告系按揭贷款买受人，根据该约定原告无需向其交付初始产权证。而被告关于情势变更应该解除合同的主张，本院认为，被告所称限购政策在2010年已经出台，被告在2011年购买涉案房屋时对该政策应属明知，被告在购买涉案房屋时即已属于限购对象，不属于被告所称的发生情势变更。而被告因退休无法办理按揭系因被告自身原因无法办理，根据原、被告签订的补充协议的约定，被告应该采取一次性付款方式支付剩余房款。故本院认为被告主张解除合同退还购房款的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百十四条之规定，判决如下：.
一、限被告戴晓燕于本判决生效之日起七日内向原告宁波吉时达置业有限公司支付购房款850000元；
二、限被告戴晓燕于本判决生效之日起七日内向原告宁波吉时达置业有限公司支付逾期付款违约金（以850000元为基数，按照日万分之二自2015年10月27日起算至本判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告宁波吉时达置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告戴晓燕的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费15176元，减半收取7588元，反诉受理费3489元，由原告宁波吉时达置业有限公司负担1836元，被告戴晓燕负担9241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
代理审判员 邝荣
二〇一六年六月三日
书 记 员 向婧