湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第231号
上诉人（原审第三人）谭亚辉。
委托代理人易和仔，湖南公畅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭雪斌。
委托代理人徐文礼。
被上诉人（原审被告）湘潭长城资产经营管理有限公司。
法定代表人周四康，董事长。
委托代理人王丹，湖南晶石律师事务所律师。
上诉人谭亚辉因与被上诉人谭雪斌、湘潭长城资产经营管理有限公司（以下简称长城公司）合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人谭亚辉的委托代理人易和仔，被上诉人谭雪斌的委托代理人徐文礼，被上诉人长城公司的委托代理人王丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月24日，原告与被告签订了一份东方名苑爵士街商铺委托经营合同，合同约定：原告委托被告对其所有的位于东方名苑爵士街内D-010106、D-020106号商铺进行经营管理。委托期限从2010年1月1日起至2012年12月31日止。鉴于委托期间原告不承担任何经营风险，也无需支付被告报酬，因此原告不享有委托期间的任何收益，也不承担亏损。委托经营期间的收益在扣除物业管理费、经营管理成本、人力资源成本等费用后，剩余部分归被告所有。被告享有出租权，并有权以自己的名义与承租户签订租赁合同。委托经营期满后，被告应将商铺恢复原状。委托经营合同签订后，被告与第三人谭亚辉签订了一份商铺租赁合同，约定被告将上述商铺出租给第三人谭亚辉进行经营。期限从2010年1月1日起至2012年12月31日止。租金为一楼10元／㎡／月，二楼6元／㎡／月。租赁期满后，如被告继续出租上述商铺的，则第三人在同等条件下享有优先续租的权利。如不续租，合同期满前，第三人应将商铺恢复原状，相关费用由第三人承担。租赁期满前3个月，第三人如未向被告主动提出续租请求，则合同到期自然终止。原、被告之间的委托经营合同及被告与第三人之间的租赁合同均到期后，原告不再将上述商铺委托被告进行经营，第三人与原告之间就租金标准也未达成一致意见。2013年3月18日，第三人搬离上述商铺，但并未将商铺恢复原状。2013年5月9日，被告将商铺恢复原状后交付给了原告。
另查明，东方名苑D栋010106、020106号商铺位于湘潭市岳塘区宝塔街道双拥中路9号东方名苑内，产权人为原告谭雪斌，建筑面积100.62㎡，其与D-010107、D-020107；D-010108、D-020108；D-010109、D-020109；D-010110、D-020110等为东方名苑爵士街连号商铺。被告与第三人签订的商铺租赁合同中，将上述连号五个商铺一起出租给第三人经营网吧。根据齐文装与张赪签订的门面租赁合同、李产生与彭煜晴签订的门面租赁合同、湘潭市多凌酒店有限公司与杨数美签订的房屋租赁合同，同时段、类似房屋结构的商铺的租金标准均高于25元／㎡／月。
原审认为，原告与被告之间签订的东方名苑爵士街商铺委托经营合同以及被告与第三人签订的商铺租赁经营合同，均系各方真实意思表示，各方都应按照合同约定，严格履行各自的义务。原告与被告之间签订委托经营合同后，被告在原告的授权范围内以自己的名义与第三人签订了租赁合同，因第三人不知道原、被告之间的委托代理关系，故该租赁合同不能直接约束原告与第三人。被告因第三人的原因不能及时交付商铺，因而导致原告租金损失，待被告向原告披露第三人后，原告可以直接向第三人行使权利。本案中，第三人作为承租方，是商铺的实际占有者和使用人，其在与被告之间签订的租赁合同届满后，没有及时搬离商铺并将商铺恢复原状，是引起此次纠纷的直接原因，应当承担本案的全部责任。原告要求被告承担租金损失的诉讼请求，不符合案件事实和法律规定，不予支持，其租金损失应该由第三人承担。原告要求按照25元／㎡／月的标准计算租金损失的诉讼请求，合理合法，予以支持。原告的租金损失为10062元（从2013年1月1日起按25元／㎡／月的标准计算至2013年4月30日止）。原告诉请的租金损失为10060元，属于放弃自己的相关权利，符合法律规定。被告辩称被告不是商铺的实际承租人和占有人，不应当承担原告的租金损失，原告的租金损失应该由实际承租人和占有人即第三人承担的辩解意见，符合案件事实和法律规定，予以采纳。第三人述称其与原告不存在任何法律关系，原告请求25元／㎡／月的租金标准过高及其与被告签订的租赁合同中约定期满以后可以续租，但由于被告无权续租，已经给第三人造成了巨大的经济损失的辩解意见，不符合案件事实和法律规定，不予采纳。第三人述称其已于2013年3月18日将租赁的商铺交还给被告，故不承担2013年3月18日以后原告租金损失的辩解意见，因其在搬离商铺时没有将商铺恢复原状，违反了合同的约定，不予采纳。第三人述称其是与其他四人一起合伙承租的商铺，故应只承担原告租金损失的40%的辩解意见，因合伙人对合伙的债务承担连带责任，其内部合伙协议不能对抗债权人，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款之规定，遂判决：第三人谭亚辉于本判决生效之日起十日内一次性支付原告谭雪斌2013年1月1日至2013年4月30日的租金损失10060元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由第三人谭亚辉负担。
宣判后，谭亚辉不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，并判令由被上诉人负担全部诉讼费用。主要事实与理由如下：一、一审认定事实错误。长城公司与谭雪斌之间存在委托经营合同关系的事实，上诉人是在诉讼期间才知情，长城公司与谭雪斌在委托经营合同中约定只有三年的经营期限，长城公司就此并未向上诉人披露，而长城公司在与谭亚辉签订租赁合同时，却约定上诉人在租赁期满后有优先续租的权利，长城公司损害了上诉人的权利。原审认定租金损失按每平方米25元计算也是错误的，上诉人与长城公司租赁合同约定的租金是按每平方米8元计算，在2013年3月18日上诉人搬离租赁房屋前，合同并未解除，该期间是不定期租赁期间，租金应按每平方米8元计算。二、原审适用法律错误。原审适用合同法第四百零二条和四百零三条判决上诉人承担责任是错误的，谭雪斌起诉没有请求由上诉人承担责任，上诉人也不是其合同的相对方，上诉人不应承担责任。原审以长城公司向上诉人披露了谭雪斌为由，直接认定谭雪斌可以向上诉人行使权利的理由是错误的，且上诉人在租赁合同中约定有优先续租的权利，上诉人经营投入200多万元，现不能续租的责任是长城公司造成的，给上诉人造成了巨大损失，原审判决由上诉人承担责任是不公平的。
被上诉人谭雪斌答辩称：一、本案争议所涉租赁房屋为被上诉人谭雪斌所有，上诉人谭亚辉作为承租人，在与被上诉人长城公司签订的租赁合同期限届满后没有及时撤离并恢复原状，是导致纠纷发生的直接原因，故上诉人应当承担本案的全部责任。二、上诉人赔偿非法占有期间的租金损失合理合法，原审认定门面占有费用正确。湘潭市中级人民法院作出的（2013）潭中民一终字第422号民事判决中明确采信湘潭市锦宏价格评估事务所锦宏价评（2013）第93号《价格评估报告》。该评估报告对与本案争议房屋相类似房屋租金认定为25元／㎡／月，原审据此按该标准计算正确。
被上诉人长城公司答辩称：一、上诉人虽与谭雪斌无合同上的法律关系，但上诉人是租赁房屋实际占有人和使用人，上诉人在租赁期满后，不肯搬离门面，才产生门面占有使用费，上诉人依法负有支付该费用的义务。二、长城公司与被上诉人谭雪斌之间不是一审认定的委托代理关系。被上诉人谭雪斌在委托期间不承担任何经营风险，不享有任何经营收益，也无需向长城公司支付任何报酬。长城公司享有出租权，有权以自己的名义与他人签订租赁合同，并在经营期届满后，将商铺恢复原状。从长城公司与谭雪斌签订的合同来看，双方之间不是委托代理关系，更倾向于租赁关系，而且上诉人对此是知情的。长城公司系资产经营管理公司，是对他人的资产进行经营管理，上诉人在与长城公司签订合同时就知晓所租赁房屋是长城公司接受他人委托进行管理，上诉人在获取商铺招租、协商租赁事宜的过程中，均未提出异议，可以看出上诉人对此是知情的。在租赁期限届满后，长城公司和李文辉都对上诉人的非法占有行为提出了异议，不存在不定期租赁合同一说。综上，长城公司不是本案争议房屋的实际占有人和使用人，对房屋所有人的财产损失不应当承担赔偿责任，该租赁损失应当由实际占有、使用人谭亚辉承担，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人谭亚辉未提交新的证据。
被上诉人谭雪斌为支持其答辩主张，提交了湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民初字第196号民事判决书及本院（2013）潭中民一终字第422号民事判决书，在本院的该判决书第六页中对《价格评估报告》予以采信，拟证明湘潭市岳塘区东方名苑爵士街租金标准为2800元／月。
上诉人谭亚辉质证认为：我国不适用判例法，该两份判决书与本案没有法律上的关联性，同时该判决书中的评估报告与本案也无关联性，故不能作为定案的依据。而且不属于二审期间的新证据，不应采信。
被上诉人长城公司对该证据无异议。
被上诉人长城公司提交证据一份，2013年9月11日湘潭仲裁委会出具的仲裁案件受理通知书一份，拟证明在租赁期间，上诉人拖欠长城公司三个月租金以及上诉人违约的事实，湘潭仲裁委员会已受理此案。
上诉人谭亚辉质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该案是长城公司请求谭亚辉支付拖欠的三个月的租金，恰恰证明长城公司与谭亚辉之间存在法律关系，而上诉人谭亚辉与本案出租人之间不存在任何法律关系。
被上诉人谭雪斌对该证据无异议。
本院对当事人在二审期间提交的证据认为两被上诉人提交的证据与本案无直接关系，不具有关联性，不予采信。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题主要有两个：
一、原审判决由上诉人谭亚辉承担赔偿被上诉人李文辉租金损失的责任是否具有事实和法律依据。本案中谭雪斌与长城公司签订委托经营合同，长城公司以自己的名义与承租人签订租赁合同，谭雪斌与长城公司之间的关系符合委托合同法律关系，原审定性准确。本案三方当事人之间存在两层法律关系，即两被上诉人之间存在委托合同关系，上诉人谭亚辉与被上诉人长城公司之间的租赁合同关系。在本案中委托人谭雪斌向受托人长城公司主张权利时，因上诉人谭亚辉延期交付租赁房屋，且未将该房屋恢复原状，从而导致受托人长城公司不能向委托人谭雪斌履行合同。根据合同法第四百零三条的规定，此时在受托人长城公司向委托人谭雪斌披露第三人即本案的上诉人谭亚辉时，委托人谭雪斌可以行使对第三人即上诉人谭亚辉的权利，原审判决依据上述事实和法律规定，由上诉人承担赔偿损失的责任正确，上诉人认为原审判决由上诉人承担责任无事实和法律依据的理由不能成立，本院不予采纳。另外，关于上诉人的优先续租权利问题，因三方当事人在合同到期后并未就此达成新的协议，且上诉人也无证据证明因不能续租而造成巨大损失，上诉人的主张无事实依据，本院不予支持。
二、出租人租金损失依据的计算标准是否妥当。因谭雪斌举出了相应的证据，证明同等地段的商铺租金均已超过25元／㎡／月，一审认定按25元／㎡／月的标准计算谭亚辉实际占有使用商铺期间的损失正确。根据谭亚辉与长城公司的租赁合同，租赁期限至2012年12月31日止，合同到期后，谭亚辉并未与长城公司或谭雪斌达成续租的协议，故合同到期后，租赁合同终止。上诉人主张在合同到期后至2013年3月18日，即上诉人搬离租赁房屋前，仍按原合同租金标准计算房屋占有使用费无合同上和法律上的依据，该主张不能成立，本院不予支持。该期间也非不定期租赁合同期间，因双方并未有此合意，也无法律强制性规定，故上诉人认为该期间为不定期租赁合同期间的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人谭亚辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 李强华
代理审判员 曾波毅
二〇一四年九月十五日
代理书记员 周 尧
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……