山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1388号
上诉人（原审原告）魏晓燕，太原铝材厂退休工人。
委托代理人安晋刚，山西成开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）祈燕云，山西捷远建筑实业有限公司员工。
委托代理人姜玉萍，山西晋泰律师事务所律师。
上诉人魏晓燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第4560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人魏晓燕的委托代理人安晋刚，被上诉人祈燕云的委托代理人姜玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年5月19日，魏晓燕与谦娜公司签订《房屋租赁合同》，约定将谦娜公司名下的位于太原市平阳路66号临街的总层数为五层的楼房一层，使用面积为600平方米的房屋租赁给魏晓燕，租赁期限自2010年6月15日起至2016年6月14日止，用途为商业，房屋租金为75万元，交付租金时间为每半年一付，每年6月1日、12月1日交付人民币37.5万元，还约定双方应保证利益均不受到侵害，如发生魏晓燕不按约交纳租金，谦娜公司有权收回房屋租赁权。此外，合同还对权利义务、责任、违约处理、租赁期满、合同终止等作了明确约定，并在落款处由谦娜公司加盖公章，其法定代表人张谦签名。由于谦娜公司法定代表人由张谦变更为赵兵，故2011年6月1日，魏晓燕与谦娜公司在中证人(中间见证人)李某的见证下再次签订《房屋租赁合同》，约定将谦娜公司名下的位于太原市平阳路66号临街的总层数为五层的楼房一层，使用面积约600平方米的房屋租赁给魏晓燕，租赁期限自2011年6月15日起至2016年6月14日止，用途为商业，房屋租金为75万元，交付租金时间为半年一付，即在每年度6月15日和12月15日前一次性交付人民币37.5万元，如付款时间、金额方式有变化，双方应另行签订付款协议，付款协议同本合同具有同样的法律效力。此外，该合同还对权利义务、责任、违约处理、租赁期满、合同终止等作了明确约定。后因谦娜公司原因，需收回出租给原告的平阳路66号一层门面房从南向北第5、6号两间房屋，魏晓燕遂于2011年6月15日与谦娜公司签订《补充协议》，约定：因该两间房屋的租金已交纳，故在以后交纳房租时扣除，在收回5、6号两间门面房后，每年租金变为634000元，仍为每半年交付一次。2010年5月31日，谦娜公司的原法定代表人张谦向李某出具借条一张，注明“今借到李某人民币10万元”。2013年1月29日，谦娜公司经与魏晓燕协议，在中证人（中间见证人）李某的见证下，签订《提前交纳房租协议书》，约定:由承租人魏晓燕（原告）筹借资金交纳2013年6月15日至2014年6月14日一年的房租，出租方赵兵（谦娜公司的法定代表人）给予优惠，合同年租金63.7万元，支付60万元房租，租金交纳至2014年6月14日，谦娜公司原法人张谦借李某的借款10万元，从2014年6月14日交纳租金时再抵顶租金。2013年1月30日，谦娜公司向魏晓燕出具收条，注明“今收到魏晓燕交来2013年6月15日至2014年6月14日房租60万元整（银联卡转账50万元整，现金10万元整）。”2014年6月14日后，魏晓燕未再向谦娜公司交纳房屋租金。庭审中，魏晓燕称未再向谦娜公司交付租金是因为：首先，谦娜公司原法定代表人张谦曾借李某10万元，2013年1月29日与谦娜公司现法定代表人赵兵签订的《提前交纳房租协议书》中也约定该欠款10万元从2014年6月14日交纳租金时再抵顶租金；其次，谦娜公司收回的第5、6号门面房之前的房租已交纳，双方签订的《补充协议》第一条也注明“在以后交纳房租时扣除”，该部分价款有11.6万元；再次，魏晓燕承租的房屋有一处为肛肠医院所占用，其实际交纳了该部分租金，但从未占有、使用，也即魏晓燕多交纳了该部分租金，这三笔款项加起来有70余万元，远高于其应交的一年房租，应予抵顶，故就未向谦娜公司交纳2014年6月后的房租。2014年6月25日，谦娜公司向魏晓燕发出《通知书》，告知其承租的房屋已被查封，谦娜公司已将该楼房移交债权人太原市祥瑞德小额贷款公司和祈燕云管理，根据双方的《房屋租赁合同》，魏晓燕应于2014年6月15日前付清当年的全部租金，但是截止通知之日仍未付清，故望其在收到通知书之日起三日内向祥瑞德公司支付2014年的全部租金，如逾期按日支付未付款1%的滞纳金，逾期十日以上的原《租赁合同》予以解除。魏晓燕于2014年7月2日在该通知书上回复“收到通知书，按签订合同，我方权益要得到保障”。2014年8月28日，谦娜公司又向魏晓燕出具《通知书》，告知其依据6月25日向其发出的通知书，其与谦娜公司的《房屋租赁合同》已依法解除，其需付清2014年全年房租及滞纳金，并在10日内腾空房屋。魏晓燕于2014年9月10日在该《通知书》上回复“收到通知，不同意，按合同解决相关事宜及债权人造成的损失”。
另查明，魏晓燕在租赁了谦娜公司的该处房屋后，又与李秋华、太原美凯贸易有限公司、太原双合成食品有限公司等9家承租方签订《商铺租赁合同》，将位于太原市平阳路66号一层门面房的房屋分包出去。魏晓燕现主张祈燕云派时斌对该租赁房屋进行断水、断电、强行拆去店铺门头，搬走承租人唐久便利店的货物等行为，阻挠承租人的正常经营，并根据实际承租人自行所列由于上述行为给其造成2255804元的损失，要求祈燕云赔偿。再查明，2014年10月13日，太原市中级人民法院作出（2009）并执字第28-6号执行裁定书，裁定将山西谦娜房地产开发有限公司购得太原市商业银行位于本市平阳路66号、房权证并字第××号，建筑面积为3674.80平方米的房产作价38161200元，交付申请人祈燕云抵偿债务，申请人祈燕云可持本裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。
原审法院判决，本案的争议焦点为租赁合同是否应继续履行、祈燕云是否对魏晓燕构成侵权以及应否承担魏晓燕诉请的赔偿责任。首先，关于租赁合同是否应继续履行的问题。魏晓燕虽与谦娜公司在2010年5月19日、2011年6月1日先后签订了两份《房屋租赁合同》，但其庭审中也称第二份合同签订后，第一份合同即不具有效力，应以2011年6月1日签订的第二份《房屋租赁合同》为准。根据该合同约定，租赁期限自2011年6月15日起至2016年6月14日，房屋年租金为75万元，每半年一付，即每年度6月15日和12月15日前一次性交付半年租金37.5万元，如付款时间、金额方式有变化，双方应另行签订付款协议，付款协议同本合同同样具有法律效力。2013年1月29日，魏晓燕与谦娜公司签订《提前交纳房租协议书》，约定由其交纳2013年6月15日至2014年6月14日一年的房租，谦娜公司给予优惠，只需其支付60万元房租。其按约交纳了60万元的租金，谦娜公司也于2013年1月30日向其出具收条。2014年6月14日之后，魏晓燕再未交纳租金，其认为张谦欠李某的10万元、谦娜公司收回的第5、6号出租房屋其已交纳的房租11.6万元、谦娜公司未实际交付给原告使用的肛肠医院占用部分的租金，三项合计高达70多万元，已超过2014年度下半年应交房租，应予以抵顶，故未向谦娜公司交纳房租，谦娜公司分别于2014年6月25日和2014年8月28日向魏晓燕发出的催缴房租通知和解除合同通知，其虽已收到，但并不同意，并提出异议要求按合同履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按谦娜公司与魏晓燕在2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》中的约定，如对房屋租金的付款时间、金额方式有变化，双方应另行签订付款协议。因此，魏晓燕要求抵顶的款项，应与谦娜公司协商一致，另行签订付款协议方可抵顶，而本案中，魏晓燕仅单方认为应抵顶款项高于应交房租，但并未与谦娜公司就抵顶事宜协商一致，故其自2014年6月14日后不交纳房租，且经过谦娜公司于2014年6月25日发函催告后仍未交纳，该行为已构成违约，谦娜公司有权解除合同。2014年8月28日谦娜公司再次向魏晓燕发函，表示其与魏晓燕之间的《房屋租赁合同》已经解除，魏晓燕也分别于2014年9月10日和9月12日签字回复，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，即魏晓燕与谦娜公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月10日已经解除，祈燕云于2014年10月13日通过太原市中级人民法院作出的（2009）并执字第28-6号执行裁定书获得该房屋的所有权，魏晓燕在与谦娜公司约定的交付房租日期到期后，未与谦娜公司就付租金事宜达成一致意见，也未与本案祈燕云即新的房东就付租金事宜达成一致意见的情况下，诉至法院要求继续履行合同，理由不足，不予支持。其次，关于祈燕云是否对魏晓燕构成侵权及应否赔偿的问题。本院认为，魏晓燕虽提供了租赁房屋被拆除门头和锁门的照片、报警记录、公证书、证人证言等证据佐证被告对其实施了侵权行为，但这些证据中并未涉及祈燕云，不能证明造成侵害的事实与祈燕云有关，故对魏晓燕要求祈燕云停止侵害的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于损失赔偿方面，鉴于魏晓燕提供的证据不足以证明侵权行为人系祈燕云，且遭受损失的也非魏晓燕，而是其将租赁房屋分包后的实际承租人，魏晓燕未提供证据证明其已向实际承租人赔偿了该损失，故其无权代理实际承租人索要赔偿，况且损失程度也无相关证据予以证明，损失清单仅是实际承租人自己所列，不足以证明损失的实际情况，故对魏晓燕主张祈燕云赔偿给其造成的损失2255804元的诉讼请求，证据不足，不予支持。故判决：驳回原告魏晓燕的诉讼请求。
上诉人魏晓燕不服原审判决上诉称，一、原审判决对认定的事实有意曲解，对部分事实进行了非客观描述，造成逻辑错误，应予纠正。1、上诉人与谦娜公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《提前交纳房租协议书》合法有效，双方均应依约履行，谦娜公司在合同履行期间以通知的形式，不顾合同约定，要求上诉人向第三人太原市祥瑞德小额贷款公司和被上诉人祈燕云支付2014年底全年房租，强求上诉人按其无理的通知执行，上诉人不能接受。2、谦娜公司与祥瑞德小贷公司有起民事诉讼纠纷，上诉人多次找谦娜公司要求解决遗留问题，但谦娜公司对此置之不理，2014年7、8月上诉人连续两次收到太原市中级人民法院执行书的书面通知，该通知告知上诉人对即将拍卖的谦娜公司的房屋，上诉人有优先购买权，说明房屋租赁关系的存在。原审判决把合同约定的事项认定为上诉人单方义务，错误认定了谦娜公司的合同解除权。3、被上诉人在清楚知悉上诉人与谦娜公司的房屋租赁关系，却通过多种非法手段干扰上诉人承租房屋的正常经营。4、原审认为上诉人提供的证据证明上诉人遭受的经济损失并未涉及被上诉人，不能证明造成的侵害事实与被上诉人祁燕云有关，这是不顾事实的错误认定。二、原审判决适用法律错误，应予纠正。1、本案中上诉人有正当理由未支付或迟延支付租金，谦娜公司没有理由单方解除合同。被上诉人提出的房屋租赁合同已解除的主张无合同约定的事由支持，也不符合法律规定解除的情形，是上诉人履行不安抗辩权利的充分体现。2、原审民事诉讼程序问题。上诉人向法院提交申请追加次租户为本案的第三人，参与本案的审理。但原审法院拒绝接受上诉人提交的追加第三人申请，以致造成现在的结果。3、被上诉人不顾上诉人与谦娜公司房屋租赁合同的合法有效及谦娜公司存在先行违约的行为，违反法律规定一错再错持续违约，且给上诉人造成巨大的经济损失，理应承担赔偿责任。请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人祁燕云答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求维持原判。一审查明上诉人与谦娜公司的房屋租赁合同，由于上诉人不缴纳房租，构成根本违约，谦娜公司已经解除房屋租赁合同。答辩人取得房屋的所有权后，上诉人与答辩人未签订过房屋租赁合同，答辩人于2014年10月27日发函给上诉人限期搬离房屋，上诉人对此置之不理，使答辩人对房屋无法行使所有权，这严重侵害了答辩人的合法权益，基于上述事实，答辩人已经履行了合同解除告知义务，上诉人与答辩人无租赁合同关系，答辩人无履行合同的义务。上诉人的上诉请求无事实与法律依据。二、上诉人要求答辩人赔偿损失无法律与事实依据，上诉人提供次承租人的损失情况，并向答辩人索赔，答辩人未参与对次承租人的侵权行为。假设对实际承租人造成损失，上诉人无证据证明已向实际承租人赔偿损失，就应由实际承租人本人索要赔偿，上诉人无权代理实际承租人索要赔偿。另外，上诉人在上诉状中提到谦娜公司的房屋租赁关系继续存在，买卖不破租赁存在的前提是租赁合同有效存在且合同继续履行。本案不存在买卖不破租赁这一法律事实。综上，因上诉人不交租金的根本违约行为，导致其与谦娜公司的租赁合同解除，在答辩人取得所有权后，上诉人使用房屋的行为严重侵害了上诉人的权益，使答辩人遭受了损失。答辩人保留对上诉人的侵权责任赔偿。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，关于被上诉人祁燕云对上诉人魏晓燕是否应当承担停止侵害，履行合同，赔偿损失责任的问题。魏晓燕与原房屋出租人谦娜公司签订了房屋租赁协议，约定了房屋租赁的相关内容，房租交付至2014年6月14日；房租到期后，其未交纳下一年的房屋租金，原出租人谦娜公司与其解除了租赁合同。原租赁合同解除后，魏晓燕就房屋的继续租赁问题未与现房屋所有权人祁燕云签订新的租赁合同，故魏晓燕主张履行合同的主张，本院不予支持；魏晓燕所出示的证据不能证明祁燕云对其进行了侵害，故上诉人魏晓燕的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24846元，由上诉人魏晓燕承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙爱英
代理审判员 段雪丽
代理审判员 王丰毅
二〇一六年五月十一日
书 记 员 李文晶