湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第652号
上诉人（原审原告）ＸＸ县瑶族自治县德昌房地产开发有限公司。
法定代表人何金昌。
委托代理人蒋和平。
委托代理人唐建强。
被上诉人（原审被告）贺晓萍。
上诉人ＸＸ县瑶族自治县德昌房地产开发有限公司因与被上诉人贺晓萍商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院于二○一五年八月十九日作出的（2015）华法民初字第1015号民事判决，于2015年9月21日向本院提起上诉。ＸＸ瑶族自治县人民法院于2015年11月13日将该案移送本院，本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日在第八审判庭公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ县瑶族自治县德昌房地产开发有限公司的委托代理人蒋和平、唐建强和被上诉人贺晓萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年8月8日，原告德昌公司与被告贺晓萍签订了《商品房买卖合同》。合同约定：一、贺晓萍购买位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇标准塘的德昌公司滨江花园B3三层商品房一套，建筑面积为293.96㎡，房价款为1，123，137元；二、房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的部分的房价款由德昌公司返还给贺晓萍，绝对值超出3%部分的房价款由德昌公司双倍返还贺晓萍；面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%；三、贺晓萍于本合同签定之日起一次性给付总房款1，123，137元；四、如逾期付款超过60日，贺晓萍愿意继续履行合同的，经德昌公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，贺晓萍按日向德昌公司支付逾期应付款0.3‰的违约金。2013年8月19日，被告贺晓萍之女刘格代贺晓萍给付原告德昌公司购房首付款293，137元，给付德昌公司订金50，000元。2014年7月10日，双方就房价款的给付期限和违约责任又达成补充协议，该补充协议约定：一、德昌公司按合同约定，将商品房交付贺晓萍使用，并为其办理有关交房过户办证手续，办证所需的各项费用和税收，由贺晓萍负担；二、贺晓萍在收到德昌公司交给的房产证、土地证后一个月内，需付清剩余房价款780，000元；如不能按期付清房价款余额的，德昌公司将向贺晓萍按余款总额计算每天收取1‰的违约金；三、本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，与其他附件均为其有效组成部分，两者之间如有矛盾冲突之处，以补充协议约定为准并随主合同生效而生效。2014年7月16日，贺晓萍从德昌公司领取了房屋所有权证；2014年10月23日，贺晓萍从德昌公司领取了国有土地使用证。但房屋所有权证的登记建筑面积为291.71㎡。房屋登记面积比合同约定面积少2.25㎡，面积误差比绝对值为0.77%（［291.71-293.96］÷293.96×100%）。2014年9月11日和2015年1月12日，德昌公司分别为贺晓萍代付测绘费、技术资料费和现状地形图费1，880元。2015年5月8日，因贺晓萍尚欠德昌公司房价款和欠测绘费、技术资料费、现状地形图费共计781，880元，德昌公司书面通知贺晓萍，要求贺晓萍在2015年5月15日前协商处理欠款事宜，否则，德昌公司依法起诉。但贺晓萍并未按此通知协商还款，德昌公司遂于2015年7月13日诉至法院。
原判认为，原告德昌公司与被告贺晓萍在履行《商品房买卖合同》过程中，贺晓萍是否存在逾期付款违约行为、是否应当支付违约金等发生争议，诉至法院，本案应定性为商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款之规定：依法成立的合同，自成立时生效。德昌公司和贺晓萍自愿签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，该二份合同的约定条款并未违反法律、行政法规禁止性规定，且德昌公司与贺晓萍约定，合同自双方签字之日起生效。所以，德昌公司与贺晓萍签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，依法成立，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第一百零七条之规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。德昌公司依据补充协议的约定分别于2014年7月16日和2014年10月23日给付了贺晓萍房屋所有权证和国有土地使用证并交付了房屋。贺晓萍应当依据补充协议的约定，自2014年10月23日后一个月内即2014年11月23日前付清德昌公司剩余房价款780，000元。但贺晓萍至今分文未付德昌公司剩余房价款，贺晓萍的行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任，即贺晓萍应当给付德昌公司剩余房价款780，000元。依照《商品房买卖合同》约定，产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由德昌公司返还给贺晓萍。德昌公司给付贺晓萍的产权登记面积比合同约定面积少2.25㎡，误差面积绝对值比为0.77%，在误差面积绝对值比3%的范围内，因此，德昌公司应依约返还贺晓萍因面积误差造成的差价款8，596.61元（［1，123，137元÷293.96㎡］×2.25㎡）。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款之规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。现贺晓萍提出将面积误差差价款8，585.3元从德昌公司的剩余房价款780，000元中予以抵扣的辩称意见，证据充分，符合法律规定，法院予以采纳。因此，贺晓萍尚应给付德昌公司房价款为771，414.7元。现德昌公司要求贺晓萍给付房价款780，000元的诉讼请求，其超出的部分，与合同约定不符，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。贺晓萍未按照补充协议约定的时间和数额给付德昌公司剩余房价款，已逾期付款240天（自2014年11月24日起至2015年7月22日止），其应当按照法律的规定和协议的约定向德昌公司支付违约金。根据该补充协议，如贺晓萍不能按期付清房价款余额的，德昌公司将向贺晓萍按余款总额计算每天收取1‰的违约金。该约定的违约金明显高于给德昌公司造成的损失。因此，可以适当减少，其减少标准，可以参照双方签订的《商品房买卖合同》约定的“按日向德昌公司支付逾期应付款0.3‰的违约金”标准计算。据此，贺晓萍应当支付德昌公司违约金55，541.86元（以剩余房价款771，414.7元为基数，按每天0.3‰计算240天）。德昌公司要求贺晓萍支付违约金187，200元，其超出的部分，证据不足，法院不予支持。依据补充协议约定：德昌公司为贺晓萍办理有关房屋办证手续，办证所需的各项费用和税收，由贺晓萍负担。德昌公司在为贺晓萍办理房屋所有权证和国有土地使用证过程中，为贺晓萍代付了测绘费、技术资料费和现状地形图费1，880元，此款应当依据补充由贺晓萍给付德昌公司。贺晓萍提出其购买了50，000元的VIP卡，购买时约定50，000元抵100，000元，此款应当抵消所欠德昌公司部分房价款的辩称意见，经查，贺晓萍于2013年8月19日所给付德昌公司50，000元，系购房订金，并非50，000元的VIP卡，对贺晓萍的这一辩称意见，证据不足，法院不予采纳；贺晓萍提出“德昌公司股东刘伟向原告借款150，000元，约定月利率为2.5%，刘伟尚欠原告借款本息180，000元，应从所欠德昌公司总房价款中抵消180，000元”的辩称意见，因刘伟向贺晓萍借款行为系刘伟个人行为，不是德昌公司的法人行为，应由刘伟个人承担民事责任，该笔借款与德昌公司无关联，因此，对贺晓萍的辩称意见，于法无据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款，第六十条第一款，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、限被告贺晓萍在本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司房价款771，414.7元，给付原告ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司测绘费、技术资料费和现状地形图费1，880元，支付原告ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司违约金55，541.86元。二、驳回原告ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6，745元，由被告贺晓萍负担。
宣判后，上诉人ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司不服提出上诉，请求二审法院依法改判被上诉人增加支付房价8，596.61元及增加支付违约金131，658.14元。其主要上诉理由有：1、销售的房屋是别墅，销售价格是按整套总价格计算，不是以平方面积单价计算，一审扣减房价款是错误的；2、双方签订的补充协议是真实合法有效的，违约金也应按补充协议所确定的每天1%标准计算，被上诉人至今未付房价款780，000元，计算到2015年7月22日，违约金应为187，200元。
被上诉人贺晓萍答辩称，房屋面积以房产证登记的为准，有误差则应当补足差价；上诉人未及时办理出房产证和土地证，违约在先，补充协议是在上诉人以不给房产证为由的胁迫之下签订。因被上诉人没有上诉，认可一审判决。
上诉人ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司与被上诉人贺晓萍在二审中均向本院未提交新证据。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实予以确认。
另查明，上诉人ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司与被上诉人贺晓萍于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》约定：“第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按套计价，该套商品房总价款为（人民币）壹百壹拾贰万叁千壹百叁拾柒元整。第五条面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”
以上事实由双方在一审提交的《商品房买卖合同》予以证实。
本院认为，针对上诉人ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司的上诉理由，本院认定如下：（一）关于房屋面积误差的处理问题。根据《商品房买卖合同》的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，这一内容系面积确认，不是合同双方处理面积差异的前提。涉案商品房系按套计价，不适用该合同第五条关于面积差异处理的约定，现查明涉案房屋的面积误差比绝对值为0.77%，误差比值未超出相关法律规定的范围，则应按照合同约定的价格（即房屋总价款1123，137元）结算，被上诉人已支付343，137元，还应支付购房款780，000元。上诉人对此提出的上诉理由成立，本院予以支持。（二）关于迟延给付房款的违约金计算问题。虽然上诉人依据补充协议主张违约金187，200元，但没有证据证实被上诉人违约造成的损失达上述金额，综合本案的实际情况看，该协议对迟延给付房款的违约金计算标准确实过高，一审法院参照双方签订的《商品房买卖合同》中逾期付款的违约金计算方式认定被上诉人应承担的违约金55，541.86元，符合公平原则，处理适当，本院予以维持。上诉人请求增加违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持，依法对原判进行改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第1015号民事判决第二项；
二、变更ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第1015号民事判决第一项为：限被上诉人贺晓萍在收到本判决之日起十日内给付上诉人ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司购房款780，000元，测绘费、技术资料费和现状地形图费1，880元，违约金55，541.86元，共计837，421.86元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6，745元，二审案件受理费3，105元，共计9，850元，由被上诉人贺晓萍负担7，350元，由上诉人ＸＸ瑶族自治县德昌房地产开发有限公司负担2，500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄素
代理审判员 龚建
代理审判员 曾忞
二〇一五年十二月二十五日
代理书记员 罗娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。