北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第22268号
原告孙桂峰，男，1964年12月3日出生。
委托代理人卢志杰，北京市诚汇律师事务所律师。
被告池晓东，男，1962年8月27日出生。
委托代理人张琪（系被告池晓东之妻），女，1962年2月6日出生。
第三人池长海，男，1940年7月24日出生。
第三人苏士宏，女，1968年5月10日出生。
原告孙桂峰与被告池晓东、第三人池长海及苏士宏农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何杨彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙桂峰及其委托代理人卢志杰，被告池晓东的委托代理人张琪，第三人池长海及苏士宏到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告孙桂峰起诉称：1994年2月27日，被告池晓东之父池长海将位于北京市通州区潞城镇南刘各庄村村x号登记在池晓东名下的正房五间作价3400元卖给本村村民王拥军（已去世）、苏士宏夫妇，并签订了房屋买卖协议。2004年4月3日，苏士宏又将上述房屋作价38000元出售给本村村民原告孙桂峰。后该房屋一直由原告孙桂峰管理使用。因为房屋宅基地使用权证书一直由村委会保管，2014年5月19日，被告池晓东将上述宅基地使用权证书从村委会取走。原告孙桂峰得知后向被告池晓东索要，遭到被告池晓东的拒绝。经协商不能达成一致意见。故原告孙桂峰提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认第三人池长海与王拥军、第三人苏士宏之间的房屋买卖合同有效，确认第三人苏士宏与原告孙桂峰之间的房屋买卖合同有效；2、确认位于北京市通州区潞城镇南刘各庄村x号房屋归原告孙桂峰所有；3、本案诉讼费由被告承担。
被告池晓东答辩称：不同意原告孙桂峰的诉讼请求。涉案房屋不是被告池晓东本人卖的，卖房协议上不是被告池晓东本人签字。第三人池长海无权处分被告池晓东的房屋。
第三人池长海答辩称：房产证是被告池晓东的名，第三人池长海没有权利卖。
第三人苏士宏答辩称：合同是有效的。第三人苏士宏认为涉案房屋应该归原告孙桂峰所有，第三人苏士宏系从第三人池长海那里买的，后又卖给了原告孙桂峰。同意原告孙桂峰的诉讼请求。
经审理查明：1994年2月27日，北京市通州区潞城镇南刘各庄村村民第三人池长海将位于北京市通州区潞城镇南刘各庄村x号院落（以下简称涉诉院落）卖给同村村民王拥军（王拥军与第三人苏士宏系夫妻关系，王拥军于2003年去世），双方签订了《买卖房契约》，约定：南刘各庄村村民池长海在小前街有住宅一处，上房五间以及院墙、门楼、地面上树木六棵经中人说和一并卖给本村村民王拥军名下为业；约定了房屋的坐落及具体范围，并约定经双方协商作价3400元整当即付款3000元，其余400元于3月10日前付清，产权即日起变更，空口无凭，立此契约为证。合同上的买房人处有王拥军的签名，卖房人处系池长海的签名，并有中人和证人等各人的签名。
2004年4月3日，原告孙桂峰与第三人苏士宏签订《买卖房契约》，第三人苏士宏将本案涉诉院落出售给原告孙桂峰，售价为38000元，于立约签字时一次交清，产权即日变更，永不反悔，空口无凭，此约为证。在该契约的落款处的买房人处有原告孙桂峰的签名，卖房人处有第三人苏士宏的签名，并有中人及证人等。同日，双方还签署了一份证明，证明的内容与《买卖房契约》的内容一致。
本案涉诉院落系1993年登记在被告池晓东（通集建（93胡）字第x号集体土地建设用地使用证上的土地使用者的名字为池小东，与被告池晓东为同一人）名下的农村宅基地，第三人池长海系被告池晓东的父亲。原告孙桂峰的户口登记在北京市通州区潞城镇南刘各庄村x号，与被告池晓东、第三人池长海及第三人苏士宏、王拥军均为同村村民，均系同一集体经济组织成员。王拥军与第三人苏士宏系夫妻关系，王拥军于2003年已经去世。被告池晓东的父亲第三人池长海将涉诉院落出售给同村村民王拥军，王拥军的妻子第三人苏士宏在王拥军去世后又将涉诉院落出售给同村村民原告孙桂峰，原告孙桂峰购买涉诉院落后于2004年8月3日向所在村村委会即南刘各庄村村委会提出申请，因原住房破旧无法主任，现申请建正房五间，村委会同意了原告孙桂峰的申请，同意在使用范围内建房五间。
庭审中，第三人池长海认可在1994年将涉诉院落出售给王拥军后的两三年后将出售契约给被告池晓东看了，告知被告池晓东出售涉诉院落的事宜，被告池晓东知道后并未作出任何举动，从未找过第三人苏士宏或者原告孙桂峰。被告池晓东与第三人池长海均住在南刘各庄村。第三人池长海出售的涉诉院落在出售之前一直由第三人池长海在此居住。被告池晓东从南刘各庄村村委会取走集体土地建设用地使用证，明确知道宅基地登记的名字为被告池晓东至今已经超过一年。第三人苏士宏在庭审中称自己将涉诉院落又出售给原告孙桂峰得到了王拥军的母亲和孩子的同意。
上述事实，有《买卖房契约》两份（1994年2月27日签订的及2004年4月3日签订的）、集体土地建设用地使用权证、户口本、土地登记审批表、申请及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。本案中第三人池长海在1994年将涉诉院落作价3400元出售给同村村民王拥军，被告池晓东提出涉诉院落系登记其名下，第三人池长海无权处分该房产，不认可第三人池长海与王拥军签订的《买卖房契约》的效力。本院认为，首先，第三人池长海与王拥军属于同一集体经济组织成员，王拥军有权购买第三人池长海出售的宅基地；其次，第三人池长海与被告池晓东系父子关系，两人同住一个村，第三人池长海也认可在出售涉诉院落两三年后告知了被告池晓东出售事宜，被告池晓东未作出任何表示，亦未找王拥军或第三人苏士宏要回宅基地；第三，被告池晓东从村委会取走集体土地使用证明确知道出售的宅基地系登记在其名下，仍未作出任何表示，一直放任这种状态持续至今；第四，涉诉院落一直由第三人池长海居住使用，池长海称在出售涉诉院落之前已经在此居住了30年，故王拥军购买时有理由相信宅基地系第三人池长海所有，王拥军系善意购买人，并不知晓宅基地登记在被告池晓东名下，第三人池长海亦一直以为宅基地系登记在其名下，被告池晓东及第三人池长海应遵守诚实信用原则。综上，本院认为被告池晓东关于第三人池长海系无权处分，不认可第三人池长海与王拥军签订的《买卖房契约》的效力的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故本院对于原告孙桂峰提出的要求确认第三人池长海与王拥军签订的《买卖房契约》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人苏士宏与原告孙桂峰签订的《买卖房契约》的效力，第三人苏士宏表示认可合同的效力，并提出其系王拥军的妻子，且与购买人原告孙桂峰系同一集体经济组织成员，王拥军的其他合法继承人明确表示同意第三人苏士宏将涉诉院落出售给原告孙桂峰，对此并未提出异议，从2004年至今一直未提出任何异议。故本院认为，从本案的情况来看现在涉诉院落最终系由同一集体经济组织成员所得，系由与第三人池长海、苏士宏为同一集体经济组织成员原告孙桂峰所购得，原告孙桂峰基于其身份关系有权购买并有权使用涉诉院落，符合法律规定。故原告孙桂峰要求确认其与苏士宏签订的《买卖房契约》有效及确认涉诉院落归其所有，于法有据，证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、确认第三人池长海与王拥军于一九九四年二月二十七日签订的《买卖房契约》有效；
二、确认第三人苏士宏与原告孙桂峰于二○○四年四月三日签订的《买卖房契约》有效；
三、确认位于北京市通州区潞城镇南刘各庄村x号房屋归原告孙桂峰所有。
案件受理费三百七十五元，由原告孙桂峰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何杨彪
二〇一六年一月十二日
书记员 王 芳