上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6935号
上诉人（原审被告）：上海新闵实业总公司，住所地上海市闵行区沪闵路445号。
法定代表人：陶木官。
委托诉讼代理人：朱轶宸，上海市华亭律师事务所律师
委托诉讼代理人：许歆文，上海市华亭律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：周荣华，男，1952年6月18日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。
原审第三人：上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会，住所地上海市闵行区沪闵路445号。
负责人：钱宝弟。
上诉人上海新闵实业总公司（以下简称新闵公司）因与被上诉人周荣华及原审第三人上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初16750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新闵公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回周荣华的原审诉讼请求。事实与理由：在新闵公司与周荣华之间就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）即便成立买卖合同关系的情况下，一审法院未能认定新闵公司履行交房义务的条件是否已成就，该房屋买卖关系是否有继续进行的必要。周荣华在1999年支付的房款仅为部分房款，周荣华存在严重的违约情形，该违约行为持续了近二十年。因此，即便双方之间存在买卖关系，双方之间的买卖合同也已经没有继续履行的必要。
被上诉人周荣华辩称，不同意新闵公司的上诉请求，要求维持原判。由于周荣华与新闵公司之间没有签订完备的买卖合同，对于房款交付的时间没有明确约定，故周荣华不存在违约行为。周荣华提出补偿15万元，并不是自认周荣华方违约，而是为了息事宁人。
原审第三人上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。
周荣华向一审法院起诉请求：1、确认涉案房屋归周荣华所有；2、新闵公司协助周荣华将涉案房屋过户登记至周荣华名下，过户所产生的相关税费及手续费由周荣华、新闵公司按国家规定各自承担。一审审理中，周荣华撤回了第1项诉讼请求。
一审法院认定事实：1994年1月30日，新闵公司（乙方）与案外人上海市A总公司（甲方）签订《投资建房包干协议》，约定根据相关部门文件批准将上海县XX乡XX村河圈、南夏、唐家、郑家四个生产队土地共329.20亩划为闵行鹤庆路北居住区XX村XX街坊住宅基地，并由市政府确定甲方为总开发单位与总建设单位，负责该住宅基地建设的开发建设工作。乙方为解决职工住房困难，参与XX村XX街坊投资建房，甲方同意乙方投资，并经甲乙双方协商达成协议如下：1、乙方根据本单位住房情况及上级有关批文，参加甲方鹤庆路北居住区XX村XX街XX层住宅3,000平方米（具体得房面积以工程竣工后实际测算为准）；2、经甲乙双方商定乙方的得房率为100%，价格为每平方米建筑面积1,421.44元，包干价格计算共计4,264,320元;3、竣工交付期为1994年12月，住宅竣工后甲方即交付乙方使用，房产权由乙方自理。协议还对其他内容作了约定。该协议乙方负责人处有“张某”签字字样。
上述协议签署后，包括涉案房屋在内的位于上海市闵行区XX路XX弄的部分房屋于1994年年底完工。根据周荣华从上海市闵行区XX中心调取的填表日期为1994年11月30日《1994年闵行区统建集资第一期住房分配单》记载，单位为新闵公司，分配地段为XX路XX弄，分配情况中序号9记载了198号601室、建筑面积84.79平方米，序号31记载了234号201室、建筑面积83.61平方米。该分配单上印有新闵公司的公司印章及张某的个人印章。
后周荣华获知房源信息，于1995年与张某取得联系，并与张某协商一致，由周荣华购买涉案房屋，并由周荣华暂付购房款100,000元。协商一致后，周荣华陆续向张某支付了购房款100,000元。上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会于1999年3月30日向周荣华出具收据一张，该收据记载周荣华、XX路XX弄XX号XX室房款、100,000元、现金。
周荣华自1995年起居住使用涉案房屋至今。居住期间，周荣华的女儿周玲的户口于1996年8月6日迁入涉案房屋内，周荣华及妻子曾某的户口于2000年3月17日迁入涉案房屋内。
一审法院另查明，涉案房屋于2000年3月1日被核准登记于新闵公司名下。
因周荣华要求新闵公司将涉案房屋过户登记至周荣华名下，新闵公司不同意，遂成讼。
一审法院再查明，新闵公司系上海市闵行区颛桥镇新闵村的集体企业。2004年9月28日，新闵公司因违反《企业年度检验办法》第五条的规定，经上海市工商行政管理局闵行分局决定，吊销营业执照。
一审法院又查明，根据周荣华从上海市闵行区XX中心调取的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、发票、契税完税证，显示该房屋面积83.61平方米，转让价款为130,200元。
本案审理中，周荣华表示自愿补偿新闵公司150,000元。
一审审理过程中，周荣华为证明其诉讼主张，向法院申请证人张某、洪某1出庭作证，两人作证情况如下：
证人张某陈述，1984年到1997年期间，其先在新闵村大队担任大队长，新闵村村委会成立后，其担任村主任。其与周荣华在八十年代就认识了。当时，新闵村和闵行B总公司有一批参建房，时任村委会支部书记的陶木官口头叫其经办其中几套房屋的出售事宜。周荣华从他处获知村里有房屋出售，故就询问其。其表示只有六楼的房屋有售。周荣华同意。因当时涉案房屋是参建房，大产证未办出，陶木官也未向其表示房屋卖多少价位，故其就跟周荣华表示先付100,000元。之后，周荣华陆续向其支付了100,000元房款，其也将这些款项转交给了村里。周荣华提供的收据是村里开的，收款人“钱”是指钱宝弟，钱宝弟那时在村里担任会计，钱宝弟于2002年担任村支书。周荣华付了钱并入住涉案房屋后，曾向其询问何时能办理产证。当时因新闵公司欠银行的钱，公司账户被封，故无法办大产证。1997年以后，其退任。之后的事情，其就不清楚了。新闵公司账户何时解封、大产证何时办出，其均不清楚。周荣华也曾催过其几次，其当时回复新闵公司账户有可能还封着、产证不能办，但产证实际能不能办理，其也未问过村里。2000年以后，其去村里问过，村里答复以前能办的，现在又不能办了，不能办的原因，其也搞不清楚。现在因新闵公司营业执照被吊销，产证更不能办了。新闵公司是新闵村的集体企业。周荣华支付的房款有没有从新闵村账户中转给新闵公司，其不清楚。类似涉案房屋买卖，其经办过六套（包括涉案房屋），其曾听其中一个买受人洪某1表示洪某1总共付了200,000元不到的房款。其也听说其中3套房屋已经办理了房产证，包括洪某1的。他们如何办出产证的，其不清楚。
证人洪某1陈述，其和张某、陶木官认识几十年了。大概1994年、1995年，新闵村正好搞房地产，有参建房。其想买一套，正好张某在办房屋出售事宜，故其找张某买房。当时张某表示单价1,550元/平方米，出售给其的房屋坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，面积83.61平方米，故应付的房款为130,200元。其中50,000元通过贷款直接划账给了新闵公司，剩余房款是张某带至村里分两次交的，村里给其开了收据。一开始只有大产证，不能办小产证。后来能办小产证了，在其催促下，2001年办了小产证。办产证的时候，因为有消息说要征收遗产税，故其就干脆办在儿子洪某2的名下。办产证的时候收据换成了发票。其于1995年取得201室房屋的钥匙。张某是新闵村的村长。其也认识钱宝弟，当时钱宝弟是村里财务。其办产证时也是钱宝弟陪同办理的。买房时没有和村里或新闵公司签过合同，直到办产证的时候，才签了买卖合同，而且合同也是其去办理时代洪某2签的。洪某1同时向法院提交了户口簿以证明其与洪某2系父子关系。
周荣华对两位证人的证词表示无异议。新闵公司对张某的证言经质证后认为，若张某陈述属实，周荣华所付的100,000元仅为初期款项，不代表周荣华所述的过户条件已经成就，且张某是老村长，已经与新闵村没有关联。新闵公司对洪某1的证言经质证后认为，洪某1于2016年7月28日书面表示不能出庭作证，但却在2016年7月29日到庭向法院作了陈述，故对其陈述内容的效力问题有异议。
一审法院认为，本案争议焦点在于：1、案外人张某有无权利代表新闵公司出售涉案房屋；2、周荣华、新闵公司之间是否存在买卖合同关系。就第1项争议焦点，法院认为，首先，从周荣华提供的《投资建房包干协议》以及《1994年闵行区统建集资第一期住房分配单》可见，张某多次代表新闵公司签署有关XX路XX弄房屋的参建、分配确认等事宜的书面材料。其次，从张某、洪某1的证人证言以及关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、发票、契税完税证可见，涉案房屋同类型的201室房屋在购买时，也是通过张某购买的。再次，从张某的身份，周荣华、新闵公司均认可张某在1995年期间担任上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会主任职务，而新闵公司又系上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会集体企业。故综合前述，法院认为，张某有权代表新闵公司出售涉案房屋。就第2项争议焦点，法院认为，鉴于张某有权代表新闵公司出售涉案房屋，张某代表新闵公司与周荣华口头达成的有关涉案房屋买卖事宜的约定，内容未违反法律、法规强制性效力性规定，属合法有效，周荣华、新闵公司之间形成合法有效的房屋买卖合同关系。
周荣华作为购房人按约支付购房款系其主要义务，现周荣华已按其与张某的约定支付了100,000元购房款并居住使用涉案房屋，虽然从现有证据来看100,000元购房款的收款单位为上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会，上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会有无将款项支付给新闵公司，新闵公司和上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会均未给予答复，法院认为，鉴于新闵公司与上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会之间的关联，若上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会未将该款项支付给新闵公司，可由新闵公司与上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会另行结算。至于100,000元购房款是否应当为涉案房屋购买的总价，法院认为，从张某的证词及同类型的201室房屋的购买价格可知，100,000元应当仅为部分房款。现周荣华在参考同类型201室房屋的购买价格（面积83.61平方米，转让价款为130,200元）并考虑近年房价上涨的情况自愿另行补偿新闵公司150,000元，法院认为尚属合理，予以准许。对于周荣华要求新闵公司协助办理过户手续的诉讼请求，法院认为，新闵公司作为出售人按约办理过户手续系其主要义务。至于新闵公司提出的周荣华起诉的诉讼时效已过的意见，根据法律规定，诉讼时效期间应当从周荣华知道或者应当知道权利被侵害时起计算，现就本案，首先，周荣华、新闵公司并未约定具体的过户时间；其次，张某陈述周荣华此前也向其询问产证办理事宜，张某当时回复产证暂时不能办理；最后，从现有证据看，并无证据证明新闵公司此前有明确向周荣华表示拒绝协助办理的行为存在。因此，法院认为，周荣华的起诉并未超过诉讼时效。故周荣华诉请要求新闵公司协助办理过户手续，于法有据，法院予以支持。至于过户所产生的相关税费及手续费，鉴于双方并未做约定，故由周荣华、新闵公司按国家规定各自负担。
上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、上海新闵实业总公司于判决生效之日起七日内协助周荣华办理将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户登记至周荣华名下的手续，过户所产生的相关税费及手续费由周荣华、上海新闵实业总公司按国家规定各自负担；二、周荣华于判决生效之日起七日内向上海新闵实业总公司支付补偿款150,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,500元，由上海新闵实业总公司负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据现已查明的事实，涉案房屋自1995年起由周荣华居住使用至今。居住期间，周荣华的女儿周玲的户口于1996年8月6日迁入涉案房屋内，周荣华及其妻子曾某的户口于2000年3月17日迁入涉案房屋内。新闵公司对此从未提出过异议。结合周荣华陆续向张某支付了购房款100,000元后，上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会于1999年3月30日向周荣华出具房款收据的内容以及新闵公司为上海市闵行区颛桥镇新闵村民委员会的集体企业，现涉案房屋登记为新闵公司等情况，本院认为，原审认定周荣华与新闵公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，具有相应的依据。根据房款收据记载的内容、同类型房屋当时的购买价格以及出庭作证的证人的证言，并结合周荣华在本案审理过程中所作出的自愿补偿新闵公司15万元的陈述，本院认为，周荣华已付的以及自愿补偿的款项总计足以与涉案房屋当时的成交市场价格相当，故一审法院根据周荣华的诉请，判决新闵公司协助周荣华办理涉案房屋过户手续，同时由周荣华向新闵公司支付15万元补偿款，符合法律规定。因并无对于房款支付时间节点的明确约定，故即使周荣华当时支付的10万元房款不能认定为全部房款的足额支付，新闵公司据此认为周荣华存在违约行为，并以此作为抗辩周荣华在自愿再补偿15万元款项情况下的继续履行合同，办理房屋过户手续的请求，依据不足，本院难以采纳。上诉人新闵公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,000元，由上诉人上海新闵实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……