湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民初5号
原告中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行，住所地湖南省湘潭市岳塘区学卫村8栋1单元。
负责人：莫微波，系该行行长。
委托诉讼代理人：刘灿，女，汉族，湖南省湘潭市雨湖区人，该行职员。委托诉讼代理人：唐勇，男，汉族，湖南省湘潭市岳塘区人，该行职员。
被告：湘潭市中瀚地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区吉安路77号。
法定代表人袁子雄，系该公司董事长。
委托代理人：付安全，湖南广云律师事务所律师。
被告：袁子雄，男，汉族，广东省深圳市人。
被告：张凌云，女，汉族，广东省深圳市人。
被告：熊燕娟，女，汉族，广东省深圳市人。
原告中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行(以下简称工行板塘支行，判决主文除外)与被告湘潭市中瀚地产开发有限公司（以下简称中瀚地产，判决主文除外）、袁子雄、张凌云、熊燕娟金融借款合同纠纷一案,本院受理后，被告中瀚地产在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经审查，本院于2016年6月16日作出（2016）湘03民初5号之一号民事裁定书，驳回其管辖异议，被告中瀚地产不服该裁定，提起上诉，2016年10月28日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民辖终331号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，于2017年2月7日公开开庭审理了本案，原告工行板塘支行的委托诉讼代理人刘灿、唐勇，被告中瀚地产的委托诉讼代理人付安全到庭参加了诉讼，被告袁子雄、张凌云、熊燕娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告工行板塘支行诉讼请求：1、判令被告中瀚地产返还其所欠原告截至2017年1月20日止的房地产贷款本金8250.26万元及利息3926070.95元，剩余利息按合同约定计算并支付至清偿之日止；2、判令原告对被告中瀚地产位于雨湖区先锋乡湘大新路6号“聚龙广场”A座0101001土地及547处在建工程、“聚龙广场”A座负一层地下车位在建工程享有优先受偿权；3、判令被告袁子雄、张凌云、熊燕娟对被告中瀚地产的上述全部债务承担连带偿还责任；4、判令四被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由，2014年1月3日和4月11日，原告分两次与被告中瀚地产签订了《房地产借款合同》，借款金额分别为5000万元、5000万元，期限三年，利率为年息6.15%。被告中瀚地产以其开发的位于雨湖区先锋乡湘大新路6号的“聚龙广场”A座0101001土地和在建工程（547处）作抵押，并与原告签订了19040309-2014年板塘（抵）字0008号《最高额抵押合同》，约定抵押担保债权自2013年12月28日至2016年12月27日期间，在人民币10479万元的最高余额内提供抵押担保，同时办理了抵押登记手续，领取了《在建工程抵押登记证明》（潭房建湘潭市字第Z2014000011号）。2013年12月27日，被告袁子雄、张凌云和熊燕娟分别与原告签订了《最高额保证合同》，约定自2013年12月28日至2017年12月26日期间，在人民币12000万元的最高余额内，为被告中瀚地产在原告处融资提供连带责任保证。后原告于2014年1月8日、1月13日、1月23日、3月23日、4月28日、6月26日向被告中瀚地产共计发放了贷款9500万元。2015年7月3日，原告追加被告中瀚地产位于雨湖区先锋乡湘大新路6号的“聚龙广场”A座负一层地下车位在建工程作抵押，并签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，领取了《在建工程抵押登记证明》（潭房建湘潭市字第Z2015000008号）。后因被告中瀚地产经营不善、涉诉纠纷众多且多次违约，严重影响原告贷款安全。2015年10月23日，原告以公证送达方式向被告中瀚地产送达《宣布贷款提前到期通知书》，宣布其在原告处贷款立即到期，并提起诉讼。
被告中瀚地产辩称：被答辩人给答辩人发放贷款9500万元属实，但被答辩人违反中国银监会《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》【（2012）3号】的规定，导致答辩人实际没有使用全部贷款，表现在：1、被答辩人违反“不得以贷收费”的规定，向答辩人加收了50%中间业务费586.1万元。2、被答辩人违反“不得以贷转存”的规定，将其中的3700万元贷款转为三个月定期存单，开具同额同期银行承兑汇票，导致答辩人产生额外费用90.65万元【含过桥资金使用费33.3万元（37000000*3‰*3天）、承兑贴现利息55.5万元（37000000*6‰*4天）、手续费1.85万元（万分之五）】。3、被答辩人违反“不得借款搭售”的规定，要求答辩人办理项目财产保险（两年期，已付9.9万元），要求答辩人法定代表人购买个人人身保险（三年期，已付30万元）。上述三项费用共计716.65万元，答辩人认为应由被答辩人承担。同时被答辩人要求他人（湖南亿城投资有限公司）作为居间人才与答辩人发生借贷关系，导致答辩人额外发生居间费用2000万元（已付1700万元），对此答辩人恳请法庭查明其中缘由。故答辩人实际使用被答辩人的贷款仅仅只有7000余万元（9500-716.65-1700）。答辩人已归还借款本金1236万元，已支付2014、2015两年利息合计911.4万元。答辩人不能按期还款主要原因是：（1）房产销售受大气候的影响不景气，导致投入资金无法回笼。（2）被答辩人单方面决定不解押，导致答辩人无法销售，从而导致无资金还款，为此恳请法庭考虑前述原因，妥善解决本案纠纷。
为证明其提出的诉讼请求所依据的事实，原告向本院提交了如下五组证据：
第一组证据：1、房地产借款合同2份编号：2013年（板塘）字0135号，2014年（板塘）字0018号；2、借款借据9份：2014年1月8日、1月13日、1月23日、3月13日、4月28日、6月6日、6月26日各1份，拟证明：原告与被告中瀚地产的借贷关系成立；原告已按合同约定发放了9500万元贷款；借款的利率计算标准。
第二组证据：1、最高额抵押合同2份：19040309-2014板塘（抵）字0008号、190400005-2015板塘（抵）字0014号；2、《在建工程抵押登记证明》2份（潭房建湘潭市字第Z2014000011号、潭房建湘潭市字第Z2015000008号），拟证明：被告中瀚地产为其借款提供了抵押担保，且办理了合法有效的抵押登记手续。
第三组证据：最高额保证合同3份：20131227-1、20131227-2、20131227-3，拟证明：被告袁子雄、张凌云、熊燕娟为被告中瀚地产向原告的借款分别提供了最高额12000万元的连带责任保证担保。
第四组证据：公证书1份：（2015）湘潭湖证内民字第1999号，拟证明：原告通过公证方式向被告中瀚地产送达了宣布贷款提前到期函，宣布讼争贷款于2015年10月23日全部到期。
第五组证据：客户利息总账，拟证明：截至2017年1月20日止，被告中瀚地产拖欠原告利息金额为3926070.95元。
质证时，被告中瀚地产认为：对第一、二组证据真实性、合法性、关联性没有异议；对第三组证据不发表质证意见；对第四组证据没有异议；对第五组证据请法庭依法审核。
为反驳原告提出的诉讼请求所依据的事实，被告中瀚地产提交如下证据：
第一组证据：“中间业务费”发票10份，拟证明：原告收取其中间业务费的事实，认为该行为既违反合同约定，也违反“不得以贷收费”的法律规定，应予退还。
第二组证据：3700万元的存单，部分费用凭证，拟证明：原告违反“不得以贷转存”的法律规定，给被告造成了不必要的损失共计90.65万元。
第三组证据：保险费发票，拟证明：原告违反“不得借贷搭售”的法律规定，加重了被告的负担。
第四组证据：借款合同，拟证明：双方在合同中并没有约定原告有收取中间业务费的权利。
原告质证认为，对第一组证据真实性没有异议，对关联性有异议，发票与本案借款事实没有直接关系；对第二组证据真实性没有异议，但是与本案无关，贷款发放到被告公司账户后，被告如何使用是其权利，所造成的损失经营后果应由被告自行承担；对第三组证据，因为抵押财产是在建工程，所以要办理保险，同时个人的人身保险与本案无关。对第四组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，借款合同虽没有约定中间业务费收取，但在其他合同有约定。
被告袁子雄、张凌云、熊燕娟未向本院提交证据。
本院认为，工行板塘支行和中瀚地产对对方提供证据的真实性均未提出异议，经审查，本院对双方提供证据的真实性予以确认，关联性综合全案予以认定。
根据本院采信的证据及当事人陈述，经审理查明，2014年1月3日和4月11日，原告工行板塘支行分两次与被告中瀚地产签订了《房地产借款合同》，两份合同均约定：借款用途为中瀚“聚龙广场”项目，借款金额分别为5000万元、5000万元，期限三年，借款利率执行浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为合同生效日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为零，按月结息，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为原借款利率基础上加收50%；对未按时支付的利息，原告有权按合同约定的借款逾期罚息利率计收复利，并约定如被告出现停业、歇业、破产、清算、解散、吊销营业执照、涉及重大经济纠纷、财务状况恶化等情形，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，立即收回未偿还款项并要求被告承担违约责任等内容。
另查明，2014年4月11日，原告工行板塘支行与被告中瀚地产签订了19040309-2014年板塘（抵）字0008号《最高额抵押合同》，该合同约定，被告中瀚地产以其开发的位于雨湖区先锋乡湘大新路6号的“聚龙广场”A座0101001土地和在建工程（547处）为原告对中瀚地产在2013年12月28日至2016年12月27日期间，在人民币10479万元的最高余额内享有的所有债权（含本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等）提供最高额抵押担保，并在湘潭市房地产产权监督管理处办理了抵押登记手续，领取了《在建工程抵押登记证明》（潭房建湘潭市字第Z2014000011号）。2015年7月2日，原告工行板塘支行与被告中瀚地产又签订了0190400005-2015年板塘（抵）字00014号《最高额抵押合同》，该合同约定被告中瀚地产以其开发的位于雨湖区先锋乡湘大新路6号的“聚龙广场”A座负一层地下车位在建工程为原告对中瀚地产在2015年7月2日至2016年12月27日期间，在人民币1900万元的最高余额内享有的所有债权（含本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等）提供最高额抵押担保，并在湘潭市房地产产权监督管理处办理了抵押登记手续，领取了《在建工程抵押登记证明》（潭房建湘潭市字第Z2015000008号）。同时查明，2013年12月27日，被告袁子雄、张凌云和熊燕娟分别与原告签订了《最高额保证合同》，约定其为原告对中瀚地产在2013年12月27日至2017年12月26日期间，在人民币12000万元的最高余额内享有的所有债权（含本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等）提供连带责任保证,并约定原告主债权存在物的担保，不论该物的担保是由债务人提供还是第三人提供，原告有权要求保证人先承担保证责任，保证人不因此提出抗辩等。
合同签订后，原告工行板塘支行依约向被告中瀚地产发放了贷款9500万元，借款利率为年息6.15%，被告中瀚地产也返还了原告部分借款本息。后因被告中瀚地产涉诉纠纷众多且多次未及时支付利息，原告认为中瀚地产已构成违约，于2015年10月23日以公证方式向被告中瀚地产送达《宣布贷款提前到期通知书》，宣布中瀚地产在原告处贷款8272.472901万元立即到期，要求中瀚地产立即偿还，并于2016年1月26日向本院提起诉讼。另查明，截至2017年1月20日止，被告中瀚地产欠原告的房地产贷款本金8250.26万元，利息3926070.95元。
本院认为，本案原告工行板塘支行与被告中瀚地产签订的讼争《房地产借款合同》和《最高额抵押合同》，原告工行板塘支行与被告袁子雄、张凌云和熊燕娟签订的讼争《最高额保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且符合未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告依约履行了义务，在履行过程中，因被告中瀚地产出现经营状况恶化并涉及重大经济纠纷等情形，原告根据合同约定，有权宣布贷款提前到期，提前收回全部借款本息并要求被告承担逾期付款的违约责任，故原告要求被告中瀚地产返还借款本息并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。被告中瀚地产以其开发的位于雨湖区先锋乡湘大新路6号的“聚龙广场”A座0101001土地和在建工程（547处）及“聚龙广场”A座负一层地下车位在建工程为其借款提供最高额抵押担保，并领取了《在建工程抵押登记证明》（潭房建湘潭市字第Z2014000011号和潭房建湘潭市字第Z2015000008号），抵押权依法设立，因被告中瀚地产违约，根据约定及法律规定，原告有权就抵押财产优先受偿。同时根据被告袁子雄、张凌云和熊燕娟与原告签订了《最高额保证合同》，约定其为原告对中瀚地产在2013年12月27日至2017年12月26日期间，在人民币12000万元的最高余额内享有的所有债权提供连带责任保证，讼争债权属上述约定范围内，故原告要求被告袁子雄、张凌云和熊燕娟承担连带责任保证责任的诉讼请求，本院予以支持。本案属金融借款合同纠纷，被告中瀚地产提出的原告违反“不得以贷收费”、“不得以贷转存”、“不得借款搭售”等规定，要求原告承担费用716.65万元的抗辩事由，与本案不属同一法律关系，本院不予采纳。同时，被告中瀚地产提出关于第三方收取居间费用的答辩意见，亦与本案无关，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告湘潭市中瀚地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行借款本金8250.26万元和截止2017年1月20日的利息3926070.95元及此后利息（以本金8250.26万元为基数，按年利率6.15%上浮的150%的标准从2017年1月21日起计算至付清之日止；同时对未按时支付的利息，按上述利率标准计算复利）；
二、原告中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行在本判决第一项确定的应得款项范围内对潭房建湘潭市字第Z2014000011号《在建工程抵押登记证明》的抵押财产，在人民币10479万的最高余额内享有优先受偿的权利；
三、原告中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行在本判决第一项确定的应得款项范围内对潭房建湘潭市字第Z2015000008号《在建工程抵押登记证明》的抵押财产，在人民币1900万元的最高余额内享有优先受偿的权利；
四、被告袁子雄、张凌云和熊燕娟对本判决第一项确定的被告湘潭市中瀚地产开发有限公司应承担的债务在人民币12000万元的最高余额内承担连带责任；被告袁子雄、张凌云和熊燕娟在承担保证责任后，有权向被告湘潭市中瀚地产开发有限公司追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费460245元，保全费5000元，合计465245元，由被告湘潭市中瀚地产开发有限公司、袁子雄、张凌云和熊燕娟负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 李明智
代理审判员 钟贻云
代理审判员 许 姣
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 唐 灏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。