湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终156号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孝感市中大房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路***号。统一社会信用代码：91420900744630742E。
法定代表人：方运红，该公司经理。
委托诉讼代理人：彭莉，湖北书院律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代领法律文书等。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨敏，女，1978年3月4日出生，汉族，住湖北省孝感市城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：饶惠章，男，1970年10月16日出生，汉族，住湖北省孝感市城区。
委托诉讼代理人：杨敏，系饶惠章之妻。代理权限：一般代理。
上诉人孝感市中大房地产开发有限公司（以下简称中大房地产公司）因与被上诉人饶惠章、杨敏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第02616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后依法组成合议庭,于2017年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人中大房地产公司的委托诉讼代理人彭莉，被上诉人饶惠章的委托诉讼代理人并被上诉人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中大房地产公司上诉请求：1.维持（2015）鄂孝南民初字第02616号民事判决第二项的基础上，改判饶惠章、杨敏向中大房地产公司增加赔偿20420元；2.一审反诉费、二审上诉费用全部由饶惠章、杨敏承担。事实与理由：一、一审判决认定的部分事实不清，饶惠章、杨敏提供的其与中大房地产公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。饶惠章、杨敏购买的房屋系孝感市信息产业局名义申报的集资建房，建房土地系孝感市信息产业局的划拨土地。2004年中大房地产公司与孝感市信息产业局约定：“由中大房地产公司与孝感市信息产业局联合建设仙女路检信小区住房，施工完成后以其中一幢折价作为工程款抵偿给中大房地产公司。2007年房屋竣工，饶惠章系中大房地产公司职工，以当时集资建房成本确定的价格购买了孝感市信息产业局抵偿给中大房地产公司的其中一套房屋即涉诉房屋，但并未与中大房地产公司签订任何合同。2007年时该房屋系集资房并非商品房，中大房地产公司对该房屋没有所有权和土地使用权，中大房地产公司不可能与饶惠章、杨敏签订《房屋买卖合同》，与其他购买房屋的职工均没有签订合同，作为集资建房不可能办理预售许可证，该《房屋买卖合同》内容虚假，是饶惠章当时作为中大房地产公司的部门经理利用其掌管公司印章私自与自己签订的，没有法定代表人签名，加盖的詹志意的签章不属实，是无效合同，不能产生法律效力。二、双方约定的房屋价格系2007年按集资建房成本确定的价格，未考虑土地出让金、税费等相关费用，后因政策变化需补交土地出让金、税费等相关费用才能办理房屋所有权证及土地使用权证，属于情势变更，对发生的上述费用中大房地产公司补交后应属于房屋成本，分摊到房屋总价中由各购买者最终承担，中大房地产公司为办理房屋所有权及土地使用权总证，已垫付土地出让金及相关税费，该费用理应由饶惠章、杨敏承担后，中大房地产公司才协助饶惠章、杨敏办理不动产登记手续，一审驳回中大房地产公司的该项诉请错误。双方约定的房屋价格系2007年按集资建房成本确定的价格，没有考虑土地出让金及税费等相关费用，2013年新政策出台不允许集资建房，导致涉案房屋无法办理房屋所有权及土地使用权等登记手续，当时包括饶惠章、杨敏在内的其他所有购买者均仍然表示同意购买，并出具声明同意由个人负责办理房屋权属证等手续，相关费用由自己承担。基于该情况中大房地产公司才补交土地出让金及税金等费用，办理了房屋所有权及土地使用权总证，补交的上述费用系中大房地产公司为各购买者垫付的费用，也应计入房屋成本，作为成本费用分摊到房屋总价中由各购买者承担。其中一部分购买者已按436元／平方米补交上述费用，虽然有部分人持异议上访，但也于2013年经孝感市政府协调按200／平方米交纳给中大房地产公司，除饶惠章、杨敏外其他人已履行完毕并办理房屋所有权证及土地使用权证。饶惠章、杨敏应当将其应交的土地出让金、税费等应承担的费用交纳给中大房地产公司后，中大房地产公司才协助饶惠章、杨敏办理登记手续。对于补交的金额，中大房地产公司同意作出让利，要求按政府协调的方案每平方米200元交纳。
被上诉人饶惠章、杨敏二审答辩称，1.中大房地产公司所称不是事实，饶惠章与中大房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实有效。2015年2月，杨敏到税务局投诉中大房地产公司没有开具购房发票时，中大房地产公司并没有提出买卖合同无效，亦没有提出未付清房款，只是称饶惠章没有交纳开具发票的税费，而开具销售不动产发票的税费和土地出让金理应由中大房地产公司缴纳。2.住房维修基金3063元系中大房地产公司应抵扣的饶惠章的工资款。3.饶惠章与中大房地产公司签订的商品房买卖合同的价款为178034元，饶惠章、杨敏交纳的房款为168000元，下欠的房款已通过中大房地产公司向饶惠章、杨敏借款的利息一万元抵扣，饶惠章、杨敏不欠中大房地产公司购房款。4.中大房地产公司下欠饶惠章13437元工资的事实清楚，证据充分。5.中大房地产公司没有及时向饶惠章、杨敏办理两证已构成违约，应支付违约金34487.50元。
饶惠章、杨敏一审诉讼请求：1.判令中大房地产公司立即为饶惠章、杨敏办理房屋所有权证及土地使用权证；2.判令中大房地产公司立即支付逾期办理“两证”的违约金；3.由中大房地产公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，饶惠章、杨敏明确诉讼请求2为：请求中大房地产公司支付逾期办证违约金34487.50元（从2013年8月23日起算）。
中大房地产公司一审反诉请求：1.判令饶惠章、杨敏立即支付集资建房款、住房维修基金费、税费、违约金共计26001.68元，并支付其应承担的土地出让金；2.判令饶惠章、杨敏承担反诉费。
一审查明：2007年12月8日，饶惠章与中大房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：中大房地产公司将位于孝感市仙女路检信小区6号楼1单元401室、面积为101.30平方米的房屋以178034.75元价格出售给饶惠章、杨敏；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第_项办理……”。合同签订后，中大房地产公司将房屋交付饶惠章、杨敏使用，饶惠章、杨敏陆续支付房款合计168000元（其中2007年2月9日付50000元、2007年12月6日付26667元、2008年7月17日付82500元、2010年3月30日付8833元）。2013年4月2日，中大房地产公司为饶惠章、杨敏（发票户名为杨敏、饶慧璋）缴纳住房维修基金3063元。2013年8月23日，中大房地产公司取得了“仙女路检信小区6栋”的房屋所有权证（房屋所有权证号：2013001191），2014年12月4日，中大房地产公司取得了该栋房屋的国有土地使用权证（土地证号：孝城国用2014第001**号）。2015年7月1日，中大房地产公司为饶惠章、杨敏开具了销售不动产统一网络代开发票，金额为179696元（其中缴纳税费10242.68元、付款方名称为杨敏、饶惠璋、建筑面积为102.10平方米）。之后，饶惠章、杨敏与中大房地产公司因房屋分户办证发生纠纷，以致成讼。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。饶惠章、杨敏与中大房地产公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律禁止性规定，该合同合法、有效。该合同第十五条虽然就诉争房屋的产权登记未进行明确约定，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。中大房地产公司应协助饶惠章、杨敏办理房屋所有权证和土地使用权证。饶惠章、杨敏主张要求中大房地产公司支付逾期办证违约金34487.50元的诉讼请求，因无约定，且饶惠章、杨敏未提供证据证明系中大房地产公司的原因导致不能办证，故对该诉讼请求一审法院未予支持。根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主应当交存住宅专项维修资金，故饶惠章、杨敏应当返还中大房地产公司为其缴纳的住房维修基金，饶惠章、杨敏辩称已抵扣了其工资款，但无相关证据证明，未予采纳。中大房地产公司要求饶惠章、杨敏支付集资建房款，一审法院认为，饶惠章、杨敏应该按照合同约定价格及不动产统一网络代开发票上的面积支付下欠的集资款11440.75元（1757.50元×102.10平方米-168000元），饶惠章、杨敏辩称约定利息10000元抵扣了房款，因未提交证据证明，依法未予采信。中大房地产公司要求饶惠章、杨敏支付税费、违约金及土地出让金的诉讼请求既无约定又无相关法律规定，未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.中大房地产公司在判决生效后十五日内协助饶惠章、杨敏办理孝感市仙女路检信小区6号楼1单元401号房屋的不动产登记手续。2.饶惠章、杨敏于判决生效后十五日内支付中大房地产公司房屋价款11440.75元、住房维修基金3063元，合计14503.75元。3.驳回饶惠章、杨敏及中大房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由饶惠章、杨敏负担；反诉费225元，由中大房地产公司负担。
二审期间，当事人围绕其诉讼请求和答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，中大房地产公司提交的证据一、二不足以证明饶惠章、杨敏应当补交土地出让金376元/平方米的事实，本院不予采信。饶惠章、杨敏提交的证据一、二的证明目的是中大房地产公司构成违约，应向饶惠章、杨敏支付逾期办证违约金。因一审判决后，饶惠章、杨敏并未提出上诉，中大房地产公司应否向饶惠章、杨敏支付逾期办证违约金不是本案二审的审理范围。饶惠章、杨敏提交的证据三、四的证明目的是中大房地产公司应支付下欠的饶惠章的工资。因饶惠章、杨敏一审并未提出该诉求，中大房地产公司应否向饶惠章支付下欠的工资不是本案二审的审理范围。故对饶惠章、杨敏提交的四份证据，本院不予采信。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2007年11月28日，中大房地产公司与饶惠章签订的《关于检信小区6#楼办理房屋产权证、土地证的情况说明》（中大房地产公司一审提交的证据三），内容为：“检信小区6#楼是本公司以信息产业局的名义报建立项的，由我公司投资兴建。现在土地总证和房产总证正在办理过程中，待土地总证和房产总证过户到我公司名下后，我公司再提供办理双证相关手续，然后由买主自行办理所购房屋的产权证和土地证。”饶惠章注明“本人知道上述情况，并购买此房”并签名。
本案的争议焦点：1.2007年12月8日，饶惠章与中大房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否真实有效；2.饶惠章、杨敏应否向中大房地产公司补交土地出让金、税费20420元。
本院认为，争议焦点1，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，依法成立、有效。中大房地产公司对于饶惠章管理公章且私自加盖的事实并未提供有效的证据证实，且对该合同上加盖的中大房地产公司原法定代表人詹志意的印签未做出合理解释。中大房地产公司上诉称，双方未签订任何合同，但却收取了饶惠章、杨敏的购房款并交付了房屋。故此，中大房地产公司认为“合同加盖的中大房地产公司公章系饶惠章在管理公章时私自加盖，该合同无效”的上诉理由不成立，本院不予采信。
争议焦点2，补交土地出让金和税费的问题。中大房地产公司上诉称：案涉的房屋是由集资房变更为商品房的，中大房地产公司补交的土地出让金和营业税是在饶惠章、杨敏购房后因政策变化而无法预料的，是不能归责于中大房地产公司的原因而导致，属于合同履行中的情势变更，该费用应计入房屋总价中由购房人最终承担。本院认为，从2007年11月28日双方达成的《关于检信小区6#楼办理房屋产权证、土地证的情况说明》来看，双方在订立合同前就已对案涉房屋为集资房，并计划转为商品房的情况均是明知的，房屋属性发生的变化不是当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化；且2007年12月8日的《商品房买卖合同》是双方在清楚案涉房屋情况之后订立的，但双方对补交土地出让金和税费并未做出特别约定，亦未签订补充协议予以明确。中大房地产公司称其他购房户已按孝感市政府协调价格200元/平方米补交了费用，未提交有效证据予以证实，且中大房地产公司与案外人之间的约定不能约束本案的购房人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同的情势变更是指在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。中大房地产公司称合同履行时发生了“情势变更”之理由，不符合上述规定，本院不予采信。中大房地产公司要求饶惠章、杨敏按每平方米200元补交土地出让金、税费的请求无合同依据，本院不予支持。
对于饶惠章、杨敏二审答辩时提到的住房维修基金系中大房地产公司抵扣的饶惠章的工资款、中大房地产公司下欠饶惠章的工资以及中大房地产公司应支付的违约金和借款利息等问题，因其对一审判决未提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院不予审查。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。上诉人中大房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人孝感市中大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 红
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一七年三月二十七日
书记员 潘 洁