济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初960号
原告：刘秀玲，女，1978年8月23日出生，汉族，户籍所在地山东省禹城市，现住济南市。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理�：王玉臣，山东齐鲁律师事务所实习律师。
被告：傅燕平，男，1977年9月22日出生，汉族，住济南市。
第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：邵帅，男，1986年3月22日出生，汉族，住山东省淄博市。
原告刘秀玲与被告傅燕平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月5日公开开庭进行了第一次审理。原告刘秀玲及委托诉讼代理人高强、被告傅燕平到庭参加诉讼。庭审后，被告傅燕平提出申请，要求为查明案件事实，申请追加山东中住地产经纪有限公�（以下简称中住公司）作为本案第三人参加诉讼。本院审查后对其申请予以准许并通知中住公司参加诉讼。本案于2017年5月26日公开开庭进行了第二次审理。原告刘秀玲及委托诉讼代理人高强，被告傅燕平，第三人中住公司的委托诉讼代理人刘露、邵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘秀玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金45000元；2.判令被告承担律师费。事实和理由：2016年12月17日，原告与被告在中住公司的居间下签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于济南市xx房产出卖给原告，总价款103.50万元，定金4.5万元，原告应于2017年1月10日前将首付款31.50万元支付给被告，剩余房款通过银行按揭支付。合同签订当日，原告向被告支付定金4.5万元。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布的《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，原告受该政策限制，不具有购房资格，合同无法继续履行。原告认为，原被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。因原告不具有购房资格，且由于住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。因此原告有权要求解除《房屋买卖合同》。且有权要求被告返还原告购�定金4.5万元。为维护原告的合法权益，提起诉讼。
刘秀玲在本案诉讼中说明原要求的律师费不再主张。
傅燕平辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。
中住公司述称，我方没有什么意见，可以配合法院调查。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘秀玲提供《房屋买卖合同》、收条、房屋权属状况信息、《户口簿》、《不动产权证》、《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》打印件，傅燕平提供《社会保险个人权益记录单》，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
1.坐落于济南市xx号房屋原为傅燕平所有，共有人为韩xx，于2011年4月18日进行了权属登记，房屋所有权证号为槐xxxxxx。
2.2016年12月17日，傅燕平作为出卖方、甲方，刘秀玲作为买受人、乙方，中住公司作为居间人（具体经办人为邵帅）、丙方签订《房屋买卖合同》，载明。一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市xx室的房产给乙方，房屋所有权证书号槐字第xxxxxx（共有权证号：槐字第xxxxxx）；房屋所有权人为傅燕平（共有权人：韩xx），产别：共同共有；房屋建筑面积为106.11平方米；地下室/小房约10平方米;（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含使用权地下室一个，沙发一组等，房屋有抵押、出租中。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为1035000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金45000元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式。即按揭贷款：乙方于2017年1月10日前将首付房款315000元存入甲方指定账户；剩余房款720000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费由乙方承担，契税、个税、国家现行政策下所产生的费用。六、甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲乙双方应在本合同签订之日起60日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，导致合同不能履行的除外。九、解除抵押。该房产在中国工商银行设有房地产权抵押，甲方应当在过户之前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款。十、甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则应当向乙方支付2万元的违约金。十一、甲、乙双方同意，甲方于收到房屋全款通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签定《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任。1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担�一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4.委托代理人签订本合同需出示委托人的授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。十三、其他约定事项：1.签订合同当日乙方交购房定金45000元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。2.若甲乙双方协商解除合同，则双方均不违约，应当由甲乙双方各承担支付总房款的百分之一的服务佣金给丙方。3.此次交易价格以此次房�交易坐标为标准，若测绘后房屋面积大小发生差异，与此次交易价格无关。4.签定合同日起，甲乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题。丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。5.此合同签订即时生效。（1）因产权人韩淑华未能到场，其配偶代为签定此合同，韩淑华明确表示同意出售此房产，若韩淑华违约，傅燕平承担全部责任。（2）乙方尾款于2017年3月15日前支付。十四、如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致的，以第十三条约定的内容为准。
合同签订当日，刘秀玲向傅燕平交纳定金45000元，傅燕平向其出具《定金收条》。
3.刘秀玲的户籍为山东省禹城市辛寨镇先锋村；其另在本市历下区购有房屋，并于2016年4月22日进行了权属登记。
4.刘秀玲自2014年1月起在济南市缴纳社会保险。
5.济南市人民政府办公厅于2016年10月2日作出《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中有“本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房”的内容。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人双方有争议的事实，包括：
1.《房屋买卖合同》是否解除。
傅燕平提供标注时间为2017年2月11日的《解除合同通知函》，内容为“刘秀玲及山东中住地产经纪有限公司：本人与贵方于2016年12月17日签订《房屋买卖合同》，就本人所有的位于济南市xx室的房产出售给刘秀玲。根据《房屋买卖合同》约定，刘秀玲应于2017�1月10日之前将首付房款人民币315000元（大写叁拾壹万伍仟元整）支付给本人。但刘秀玲在支付了45000元定金给本人后，剩余的27万元（贰拾柒万元）首付款一直未支付给本人，刘秀玲构成违约。根据《房屋买卖合同》第12条第3项约定，本人要求解除本人与贵方签订的《房屋买卖合同》，并按《房屋买卖合同》约定要求刘秀玲承担违约责任。本人与刘秀玲及山东中住地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》从2017年2月11日开始解除”。该通知由中住公司的工作人员邵x于同日签收，写明“已收到甲方送达的通知书”。中住公司在本案诉讼中对该《解除合同通知函》确认签收无异议，并主张将该通知函的内容已经电话通知了刘秀玲。
刘秀玲在本案第一次开庭审理时否认收到过傅燕平发出的《解除合同通知函》，后在第二次开庭审理时认可中住公�工作人员电话通知过其此事，但其主张没有违约；其并就其未按《房屋买卖合同》的约定于2017年1月10日前向傅燕平交纳首付房款315000元解释称其因在济南市已购有一套房屋，所以再购房受到了“限购”政策影响，中介方（中住公司）称没有网签成功，所以没有再交纳首付款。
本院认为，因刘秀玲未按其与傅燕平签订的《房屋买卖合同》交纳首付款，已违反了合同约定，傅燕平于2017年2月11日作出《解除合同通知函》，符合《房屋买卖合同》中的约定解除条件，该通知函于同日送达其与刘秀玲签订《房屋买卖合同》的居间方中住公司，中住公司工作人员将通知内容告知了刘秀玲，由此说明傅燕平解除合同的意思表示已经到达刘秀玲。合同解除权为形成权，以解除权人的意思表示达到相对方即产生合同解除的效力，因此，尽管刘秀玲主张其不�约，但其行为实际已经违反合同约定，本院确认其与傅燕平于2016年12月17日签订的《房屋买卖合同》已于2017年2月11日解除。
2.《房屋买卖合同》签订时刘秀玲作为买受人的身份受到“限购”政策影响，双方当事人特别是傅燕平是否知晓。
中住公司在本案诉讼中主张其在居间促成刘秀玲与傅燕平于2016年12月17日签订《房屋买卖合同》时，已经知晓刘秀玲受到政策影响，限购，刘秀玲对此也明知。所以刘秀玲起初是欲以其哥哥的名义购房，其与刘秀玲还均主张傅燕平在签订合同时也知道刘秀玲作为买受人受到了限购政策影响。傅燕平对中住公司及刘秀玲的主张不予认可，其说明并不知道刘秀玲受到影响，而且此后刘秀玲对其称是因为没有缴纳社保受到限购政策影响，在其查询到刘秀玲已经缴纳社保后，刘秀玲才说明其另外在济南市购有一套住房。
本院认为，“谁主张、谁举证”是民事诉讼中的一项基本原则。刘秀玲及中住公司虽主张2016年12月17日签订《房屋买卖合同》时傅燕平已经知晓刘秀玲购房资格受到限购政策影响，但无论是刘秀玲还是中住公司均未对此主张提供任何证据，傅燕平对此亦不予认可。因此本院对刘秀玲及中住公司的该主张不予认可，不能确认傅燕平与刘秀玲、中住公司于2016年12月17日签订《房屋买卖合同》时已经知晓刘秀玲的购房资格受到限购政策的影响。
本院认为，傅燕平将自有房屋对外出售，与刘秀玲经过协商，于2016年12月17日签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思，合同内容不违反法律及行政法规的效力强制性规定，合同有效。但实际上早在双方签订该合同之前，济南市人民政府办公�已经于2016年10月2日作出《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，采取了相应限购措施。刘秀玲因户籍并不在济南市，且已经在济南市购买过一套住房，受到该政策的影响，客观上不具有购房资格，无法在合同签订后继续履行该合同。因此其在合同签订当日向傅燕平交纳了定金后，没有再继续按合同的约定向傅燕平交纳首付款。基于刘秀玲的违约行为及合同的约定，傅燕平作为合同的解除权人作出了解除合同通知，并已经将解除合同的意思通过中住公司转达给刘秀玲，双方签订的《房屋买卖合同》实际已经解除。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘秀玲提起诉讼，要�傅燕平退还其在合同签订后向傅燕平交纳的定金45000元。对此本院认为，本案纠纷的产生首先在于刘秀玲本人，其在与傅燕平签订《房屋买卖合同》时即已知晓其受到济南市“限购”政策的影响，不可能再另行购买房屋，仍置之不顾，继续与傅燕平签订合同并向其交纳定金，导致其后双方合同不能履行且产生一系列的矛盾和纠纷，对此刘秀玲应自行反思，居间方中住公司对此也应该进行检讨。傅燕平就刘秀玲要求返还定金的诉讼请求表示不予同意。但经本院审查，刘秀玲与傅燕平签订《房屋买卖合同》，并依约定向傅燕平交纳定金45000元，合同中关于定金在第十三条“其他约定事项”处约定“1.签订合同当日乙方交购房定金45000元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方”。此处明确约定若乙方（刘秀玲）违约，则定金不退。从此后合同的履行形式上来看，刘秀玲确实存在违约行为，包括首付款未依约交纳。但本案的特殊之处在于，刘秀玲受到“限购”政策影响，本就不应与傅燕平签订该合同，更不应该且事实也不可能再继续履行该合同。刘秀玲在合同签订后未继续履行，从表面上来看是违约，从实际情况来看，反而是确实不应该再继续履行。试想一下，如果刘秀玲在明知其受到“限购”政策影响的情况下，不仅与傅燕平签订合同，而且不管不顾继续履行合同、向傅燕平交纳首付款，但最终的结果仍然是合同客观上无法继续履行，如果这样继续履行，会给双方包括傅燕平带来更大的麻烦甚至经济损失，包括影响到傅燕平对房屋的另行处分。因此，从这个角度来说，刘秀玲终止合同的履行实际是避免或者减少了其后的损失。因此，如果再继续依该合同第十三条第1项的约定，支持傅燕平的答辩主张，不予返还该45000元定金也明显不合理。鉴于此，并考虑到刘秀玲在签订合同时存在的错误行为，本院酌定傅燕平向刘秀玲返还定金38000元，其余7000元款项则不予返还。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、傅燕平于本判决生效之日起十日内向刘秀玲返还定金38000元；
二、驳回刘秀玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，减半收取计462.50元，由刘秀玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一七年六月十四日
书记员 刘书宁