上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初6227号
原告帅琦，女，1984年7月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人阚卫民。被告朱永泉，男，1962年11月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人桂似春，上海尚佳律师事务所律师。原告帅琦诉被告朱永泉房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年4月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨槟涛独任审判，于2016年5月19日和2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告帅琦及其委托代理人阚卫民，被告的委托代理人桂似春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帅琦诉称,2015年11月，原、被告经中原房产居间介绍，签订了上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同，合同就房屋的面积、价格、装潢补贴、付款方式、过户日期、交房日期及违约责任等进行了约定，签约不久，原告即将大部分购房款支付给被告，现因房地产市场过热，致被告未能在双方约定的期限内履行过户手续，原告多次�被告进行沟通，未果。现原告认为被告违反诚实信用，给原告的居住及家庭稳定带来问题，导致原告无法在同等条件下购房，为保证合同的稳定性和公民的诚信，请求法院判令被告全面履行2015年11月与原告签订的上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同，登记过户至原告名下，按约向原告交付房屋，支付违约金90,475元，并向原告支付房屋租赁费13,500元。被告朱永泉辩称，原、被告签订的房屋买卖合同存在弄虚作假，为逃避应缴税金做了阴阳价格，违法国家法律法规，应为无效合同；合同履行过程中，按照付款约定，原告需要贷款支付剩余房款，但原告并未向被告提出银行已经审核通过银行贷款，在此情况下，被告无法配合原告履行过户手续；合同签约主体采取欺诈手段，原告属于限购人群，不具备购房资格，对该行为被告有权利撤销；对于违约金及租金，�为被告并不存在违约行为，未继续履行合同并不能归咎于被告，违约金约定偏高。经审理查明，2016年1月31日，被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定朱永泉将其位于上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告帅琦，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)305万元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或者其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。合同�十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起叁日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(二)在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三付款协议约定，1、首期房价款：乙方应在签订本合同后当日支付甲方部分首期房价款计人民币1,850,000元整，且乙方已于签订本合同前支付给甲方的首期房价款共计人民币1,950,000元整(包含已支付的定金)。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币1,100,000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核�过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房款，贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。……2016年1月31日，原、被告双方签订特别协议书，约定：甲乙双方就乙方购买甲方所有之坐落于杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室之房地产，准备于2016年1月31日前签订《上海市房地产买卖合同》。现双方在协商一致的基础上，就该买卖中未尽事宜达成本协议书，以资共同遵守：一、甲乙双方确认：双方买卖该房地产的名义成交价格计人民币3,050,000元。二、甲乙双方确认：双方所约定的房价款计人民币3,450,000元为双方买卖该房地产的实际成交价格。三、乙方承诺：乙方的付款义务仅以本协议书第二条所述的实际成交价格为准。四、因上述名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为人民币四十万元整作为装修补贴费用无正规发票，由乙方在甲乙双方签订上海市房地产买卖合同的当日直接支付给甲方人民币40万元整，并同意放弃向甲方追索差额部分人民币40万元整发票之权利。……同日，原、被告双方签署另一份特别协议书约定，甲乙双方就乙方购买甲方所有之坐落于杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房地产，准备于2016年1月31日签订《上海市房地产买卖合同》，现双方在协商一致的基础上，就该买卖中未尽事宜达成本协议书，以资共同遵守：一、在甲方收到乙方银行贷款10日内，把该房屋交与乙方。且甲方负责把房屋内之前未结清的水电煤费、物业费，全部结清。二、在乙方拿到此房屋新产证后于交房当日，甲方配合乙方煤气、有线、物业过户，若此房有维修基金，则转于乙方。若无，则乙方不追索甲方责任。2015年11月3日，被告出具收款收据，确认收到系争房屋定金1万元；2015年11月22日，被告出具收款收据，确认收到原告部分购房款9万元；2016年1月31日，被告出具收款收据，确认收到原告部分购房款225万元。2016年5月19日，原告提供上海市房地产登记申请书载明，位于长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积95.19，房产�值305万元，债权数额110万元，债务履行期限2016年1月31日至2041年1月31日，抵押权人中国银行股份有限公司上海市虹口支行、上海市公积金管理中心，抵押人帅琦，说明事项：其中商业贷款200,000元，期限从2016年1月31日至2041年1月31日，公积金贷款900,000元，2016年1月31日至2032年1月31日。申请日期为2016年2月25日。原告作为甲方，上海市公积金管理中心为乙方，中国银行虹口支行为丙方，张琪为戊方、巳方的住房公积金个人住房抵押借款合同第四十八条约定，甲方借款金额为90万元；合同第四十九条借款期限约定，甲方借款期限为16年，从2016年1月31日至2032年1月31日止，借款日期以丙方放款凭证为准；合同第五十一条约定，甲方借款所购买并作为抵押物的住房具体内容为，住房位于长阳路XXX弄XXX号XXX室，住房总价格为305万元；合同第五十四条约定，甲方委托丙方将贷款资金�入收款人名称为朱永泉的账户。原告作为借款人，中国银行股份有限公司上海市虹口支行作为贷款人，签署编号为2016年虹字XXXXXXXX号的中国银行股份有限公司个人二手房住房贷款合同，合同附件一约定，贷款金额为20万元，期限从2016年1月31日至2041年1月31日，贷款用途为购买住房，房屋地址为长阳路XXX弄XXX号XXX室，贷款发放账户名为朱永泉。2016年5月19日，原告提供查询结果一份载明，根据帅琦、张琪、张茜雯向上海市地方税务局杨浦区分局的查询申请，2016年2月2日其名下住房情况查询结果如下(此件用于房地产交易过户)：位于腾越路XXX弄XXX号房屋，建筑面积64.95，权利人姓名帅冬顺、帅琦，签约日/登记日2004年2月11日；位于航头镇航春路XXX弄XXX号房屋，建筑面积76.63，权利人姓名帅琦，签约日/登记日2014年12月12日。2016年6月17日，被告提供房地产登记薄记载，位于新沪�XXX弄XXX号的房屋，建筑面积134.66，登记核准日期2002年3月29日，由张伟风、邵建华、张琪共同共有。2016年3月22日，被告向原告发告知函载明，由于被告非房地产专业人士，发现两次签订的房价不一致，且存在多种风险，中原物业顾问有限公司及员工作为专业机构及从业人员，也未告知可能存在的风险，另帅琦在履行合同时对于付款时间也未严格按照合同履行。基于以上多种原因及我方慎重商议后，现明确通知帅琦，我方现决定终止与你的房地产买卖交易。帅琦之前支付给我方的部分购房款，我方于签订解约协议后两日内返还买方。2016年3月25日，原告向被告发函载明，我是你房屋买卖的下家(购房人帅琦)，此次购买你本市长阳路XXX弄XXX号XXX室住房时，由于当前房地产市场发烧，导致你们家庭意见不一致，为了避免今后产生不必要的纠纷、麻烦，同时也表明你是一位遵守自己信誉的人，特请你坚持原来的约定，勿忘我们已经约定在今年3月31日上午9时在长岭路XXX号(中山北二路不到)。以上事实，有《上海市房屋买卖合同》、《特别协议书》、《收款收据》、《上海市房地产登记申请书》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《中国银行股份有限公司个人二手房住房贷款合同》、《上海市房地产登记薄》、《函告》及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、房地产买卖合同是否因两种价格约定必然导致合同无效；2、原告是否系限购人群；3、被告是否构成违约，是否需承担违约责任。关于第一个争议焦点。被告认为，原告以虚报房价的方式办理税款事宜，属双方恶意串通侵犯国家、集体、第三人利益，买卖合同当属无效。原告认为，原告的购房符合法律及交易惯例并按约�支付房屋价格，原告并无违法行为导致合同无效。对此，本院认为，《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同对原、被告双方的付款、交房的时间及违约责任均做了明确的约定，原、被告均应当遵守并执行，从双方签订的上海市房地产买卖合同及其后签订的特别协议书来看，原、被告双方在合同中约定购房款为305万元，又将40万元作为装修补贴费用另行在补充协议中约定，故双方当事人对房款真实意思表示是345万元，即使系争房屋买卖合同约定的305万元价格条款无效，也不影响合同其他约定的效力，原、被告双方应按照购房款345万元继续履行合同。关于第二个争议焦点。根据原、被告签订的房地产买卖合同约定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于原告责任，造成被告经济损失的，原告应赔偿相应的损失。根据原、被告举证及系争房产买卖的合同履行情况看，双方并未至房地产交易中心办理过户手续，房地产交易中心未出具《不予办理房地产交易、过户通知》，被告仅根据原告自有及与他人共有房屋之情况，即自行认定原告违反上海市房屋限购政策，为限购人群，缺乏事实及法律依据，本院难以采信。关于第三个争议焦点。原告认为被告应当根据买卖合同约定，在2016年3月31日之前协助原告办理系争房屋的过户手续，现被告拒绝按期过户，应承担违约责任。被告则认为其拒绝协助过户是因为原告企图以虚报房价、签订阴阳合同的形式逃避应缴税款，且原告存在申请银行贷款延期及未及时通知银行贷款审批之情形，被告并未违约。对此，本院认为，系争房屋买卖合同系双方当事人协商签订，对合同内容双方均为明知并应按约履行，在合同履行过程中，原、被告并未就原告延期申请银行贷款及告知银行贷款审批情况的违约责任进行约定，难以认定原告违约。而被告以此为由抗辩，逾期未配合原告办理系争房屋过户手续，显属违约，应当承担违约责任。综上，被告抗辩理由不成立，原、被告签订的房地产买卖合同应当继续履行。被告未按合同约定履行义务，应承担违约责任。对于原告主张的违约金数额，被告认为约定偏高，并未请求调整，本院予以支持。对于原告主张房屋租赁费13,500元，本院已支持原告违约金之诉请，对原告租赁费之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告帅琦与被告朱永泉就上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告朱永泉在本判决生效之日起十日内协助原告帅琦办理上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；三、原告帅琦待上海市杨浦区房地产交易中心出具以帅琦为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给被告朱永泉第二期房款人民币1,100,000元；四、被告朱永泉应在收到原告帅琦通过贷款银行支付人民币1,100,000元十日内将上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告帅琦；五、被告朱永泉应于本判决生效之日起十日内支付原告帅琦逾期过户违约金人民币90,475元；六、驳回原告帅琦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2300元，减半收取计人民币1150元，由被告朱永泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨槟涛
二〇一六年七月十三日
书记员 陈乃彰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或�履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。