梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终382号
上诉人（原审原告）：刘志权，男，汉族，现住平远县。
被上诉人（原审被告）：姚�祥，男，汉族，住所地：平远县。
委托代理人：姚史先，男，汉族，××年××月××日出生。
上诉人刘志权因与被上诉人姚广祥房屋租赁合同纠纷一案，不服平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日受理后，依法组成合议庭于2016年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人刘志权，被上诉人姚广祥及其委托代理人姚史先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2015年8月16日，刘志权向姚广祥租赁坐落在平远县大柘镇杞园村高坎下的房屋，双方当事人为此签订了房屋租赁合同，合同约定：第一条，租赁房屋坐落在大柘镇××村高坎下，底层三间门店另加三间房间二个卫生间，第二层7间厢房5个卫生间，第三层一间大厅二个卫生间。面积555.13平方左右。房屋是钢筋水泥框架结构新建房屋。大门宽1.8米，楼梯公共使用。以上房屋，门店及卫生间租给承租方开饭店使用；第二条，租赁期限8年（即2015年11月1日起至2023年12月1日止）；承租人擅自将房屋门店转租，转让或者转借的，出租人可以终止合同收回房屋和门店。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋和门店的，出租方享有优先权；第三条，起租三年内租金每月定为4500元，第四年递增5%，即：每月租金4725元，第5年每月租金4950元，第6年每月租金5175元，第七年每月租金5400元，第八年每月租金5625元。承租方应当在每月25日前向出租方交纳租金（按月交纳）；第四条（略）；第五条，承租方应当在签订合同当日向出租方交纳押金10000元，押金不计息，租赁期满后如不再续租，出租方在确认租赁的房屋和门店无人为的损坏后，将押金10000元退回给承租方；第六条（略）；第七条（略）；第八条，房屋门�转让租或者转借需征得出租方的同意，否则转让无效；第九条，二层、三层及底层门店改造、装修等，租赁期满后保持现状不准拆毁。装修改造费用由承租方负担。（但底层在改造期间，拆掉的墙应由砌砖及装修恢复原状。
2015年8月18日，姚广祥收到刘志权交付的押金10000元及预付的房租110000元，并向刘志权出具了收条。合同签订后，刘志权即进场着手装修出租房的二、三层楼房。
此后，刘志权认为姚广祥一直在该租赁房屋底层经营夜宵档，致使刘志权无法正常使用全部租赁范围内的房屋而提出被告的行为已经构成违约，应解除租赁房屋合同并赔偿刘志权损失。被告则抗辩称不是自己拒绝交付租赁房屋，而是早就交付了二、三层给刘志权装修，至于刘志权何时装修完毕何时开始经营使用与出租方屋主无关，刘志权不能经营的原因是由刘志权自己�成的，姚广祥之所以一直在底层出租房屋经营大排挡是因为双方有口头约定，刘志权要求将姚广祥放在底层的大排挡内的设备折价支付，但由于刘志权一直未支付折价款，故姚广祥才未腾退出底层房屋。姚广祥随时可以将租赁房屋交给刘志权使用，姚广祥没有违约，双方应继续履行合同。因双方多次交涉未果，为此刘志权向原审法院提起诉讼，请求判令解除房屋租赁合同；返还预收的店租11万元和押金1万元，共12万元及赔偿损失6885元；姚广祥返还刘志权装修费用97000元及诉讼费用由姚广祥承担。
另查明，姚广祥及其兄弟姚喜祥于2011年7月7日取得了大柘镇××村2009年“6.22”洪灾重建家园建设用地规划许可证，于2012年6月5日取得集体土地使用证［证号：平府集用（2012）第26101××××号］，姚喜祥对姚广祥出租本案所涉房屋无异议。
以上事实有《房屋租赁合同》复印件、付款收条、现场照片11张、录音证据一份、房屋装修收据6张及送货单1张。姚广的建设用地规划许可证及集体土地使用证复印件以及开庭笔录等证据予以证明，本院予以确认。
案经原审法院审理认为：本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是原、被告双方签订的房屋租赁合同是否可以解除。原告刘志权及被告姚广祥对《房屋租赁合同》的真实性均认可，因此原告刘志权与被告姚广祥签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同内容与法不悖，合同成立后对签订双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告认为被告一直经营租赁房屋一楼的夜宵档，未将一楼的房屋腾退出来交由原告使用，已经构成根本违约，应予解除合同。被告则认为原告自租赁合同签订后就已经进场装修，该行为已经证明将租赁物交付给原告使用，至于一楼未腾退的原因是当时双方口头约定如果腾退给原告使用，原告就会收购一楼的设备，因为原告未进行打价收购，所以一直未腾退一楼的设备。原审法院经综合分析双方证据的基础上确认，原告已履行交付租房款的义务，被告未依约完整地履行全部义务，被告仅仅在合同签订后交付了租赁物的二、三层，未将第一层腾退交付，属构成部分违约。但该违约行为并非为根本性违约行为，《房屋租赁合同》中亦未约定出现此情况可以解除合同，且在庭审过程中被告表示愿意腾退房屋交由原告使用，如果原、被告双方继续履行合同，该房屋租赁合同的目的仍然能够实现。原告诉请解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件，根据本案的实际情况，原、被告双方继续遵守合同的约定，继续履行合同，并无客观障碍，且对双方有利，�告的诉讼请求不予支持。另，因为被告存在一定的过错，未能及时腾退底层租赁房屋，对于租赁合同租赁期限的起算点（即计算租金的时间）可由双方另行协商调整，本案不作处理。被告还应当自觉无条件迅速地腾退出底层楼房供原告使用。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘志权的全部诉讼请求。本案受理费4658元，减半收取2329元，由原告刘志权负担。
上诉人刘志权不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：由于被上诉人—直拒绝提供出租房屋的权属及建筑批准凭证，直到开庭时才当场提供，发现土地使用权人是姚广祥、姚喜祥，建筑批准证书也是该二人，无证据�明被上诉人有完整权属（包括出租权），而且另一权属人与被上诉人不属同一家庭成员，属遗漏主体。其次，被上诉人已确认自签订合同并于2015年11月1日生效后，但直至今日出租房屋底层门店仍然由被上诉人占有并经营大排档，证明被上诉人已构成根本性违约。合同第四条解除权的约定，该条虽然只约定我方为按期缴交租金，出租方即可行使合同解除权，但是按照合同对等原则，出租方未按期交付出租房屋，承租方同样可以行使合同解除权。再次，我方已提交向被上诉方催交房屋的对话录音光盘，并手机当庭播放，被上诉人确认对话属实，证明我方已催取被上诉人交付出租房屋，其不但拒绝交付，还恶语相骂，我方唯有通过法律途径起诉。为此，请求二审法院依法撤销广东省平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第259民事判决书，发回重审或直接改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人姚广祥辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：上诉人刘志权向被上诉人姚广祥租赁房屋，并签订了《房屋租赁合同》，后因双方履行合同过程中发生争执而产生纠纷。上诉人刘志权认为被上诉人自签订合同后至今未将出租房屋底层门店交出，且仍由被上诉人占有并经营大排档，已构成根本性违约。被上诉人姚广祥则认为是当时双方口头约定上诉人收购其大排档设备后，才交出该房屋底层门店，现上诉人要求则可以交出该门店。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。和第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，被上诉人虽然未依约履行完全部义务，但仅仅属部分违约，并非为根本性违约行为，同时在《房屋租赁合同》中亦未约定出现此情况可以解除合同，且在一、二审庭审中被上诉人亦表示愿意腾退房屋交由上诉人使用，如果双方继续履行合同，该�屋租赁合同的目的仍然能够实现。据此，上诉人诉请解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件。另，因为被上诉人存在一定的过错，未能及时腾退底层租赁房屋，被上诉人应自觉无条件及时将租赁物腾退交付给上诉人使用。综上所述，上诉人的上诉请求的理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚和处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4658元，由上诉人刘志权负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐干忠
审判员 孔宁清
审判员 梁凯明
二〇一六年五月二十四日
书记员 幸静容