四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第1424号
上诉人（原审原告）庄光强。
委托代理人戴雷。
被上诉人（原审被告）四川万兴置业有限公司。
法定代表人黄光华。
委托代理人王瑞平。
委托代理人阳勤。
上诉人庄光强与被上诉人四川万兴置业有限公司（以下简称万兴公司）确认解除合同效力纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2011）阆民初字第2883号和四川省南充市中级人民法院（2012）南中法民终字第759号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2013年12月10作出（2013）川民提字第552号民事裁定，撤销前述判决，将案件发回阆中市人民法院重审。2014年3月31日，阆中市人民法院作出（2014）阆民重字第01号民事判决。上诉人庄光强不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人庄光强的委托代理人胡小龙，被上诉人万兴公司的法定代表人黄光华、委托代理人王瑞平、阳勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于阆中市七里新区“金色维也纳’’小区系万兴公司投资开发建设的项目。2010年4月5日，庄光强委托胡小龙与万兴置业公司签订《认购书》，双方约定：1．万兴公司将金色维也纳小区A栋B单元2楼1号住宅房一套约计84.98平方米出售给庄光强。2．一次性付款单价为每平方米2，968.00元（此单价包括水、电、气建设成本费用）。3．待该楼盘办完相关手续万兴公司通知庄光强后7日内，庄光强付清全部房款。4．庄光强须于2010年4月10日前补足认购房款10万元。5．万兴公司已告知庄光强该楼盘暂未办完相关手续，庄光强属自愿认购。6．庄光强在本认购协议约定的期限内付清全款，同时与万兴公司签订商品房买卖合同，否则，万兴公司有权解除本认购书。2010年4月5日，庄光强交认购房屋款10，000.00元，4月l7日，补交认购房屋款90，000.00元，合计交纳了100，000.00元。2010年12月20日，万兴公司取得庄光强认购房屋范围内商住楼的《商品房预售许可证》，并在阆中市广播电视台发布了许可该楼盘预售的公告。2011年初，万兴公司电话告知庄光强，已取得《商品房预售许可证》，要求其交消全部房款并签订《商品房买卖合同》。2011年2月下旬，庄光强的委托代理人胡小龙到万兴公司，提出要在办好《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后才交清全部购房款，万兴公司不同意，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。2011年5月30日，万兴公司向庄光强发出《关于解除认购协议的函告》，告知庄光强“因未在我公司通知之日起七日内（即2010年12月30日前）来我公司取得正式商品房买卖合同并付清全部房款，但截至2011年5月30日你仍未前往我公司办理相关手续，请你方于2011年6月5日前来我公司办理退房手续”，庄光强收到函的次日，给万兴公司发去《律师函》，认为双方的认购协议实为正式商品房买卖合同，协议约定“办完相关手续”应是商品房所有手续，万兴公司单方解除合同无效。2011年6月9日，万兴公司再次书面通知庄光强，通知在2011年6月15日前付清房款并签订《商品房买卖合同》，庄光强仍以上述理由拒绝。2011年7月9日，万兴公司又向庄光强发《关于解除认购协议的通知》，庄光强收到该通知后未答复。庭审中，原审法院征询庄光强意见，是否将诉讼请求变更为返还认购房屋款，庄光强予以拒绝。2011年8月21日，庄光强向原审法院担起诉讼，请求依法确认万兴公司单方解除《认购书》的行为无效，并判令万兴公司继续履行《认购书》约定的义务。
原审认为，关于《认购书》的问题。房屋认购协议是在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，但尚未取得商品房预售许可证期间与房屋买受人签订的协议。本案中，双方当事人签订的《认购书》属于商品房认购性质，且是双方当事人的真实意思表示，符合法律法规，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于《认购书》是否具有《商品房买卖合同》效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。双方当事人签订的《认购书》对交房条件及交房时间、办证时间等主要内容均不完备，故原告主张《认购书》具有正式《商品房买卖合同》的效力，其理由不成立，不予采信。本案双方当事人主要对《认购书》中约定“待该楼盘办完相关手续”的理解产生了分歧。从双方当事人所签订的《认购书》内容来看，“待该楼盘办完相关手续”之后万兴公司即通知庄光强，庄光强须在七日内交清全部购房款，然后双方才签订正式的《商品房买卖合同》，如果按照庄光强的理解“待该楼盘办完相关手续”是指所出售住宅的房屋、土地权利证均办好，双方才签订正式的《商品房买卖合同》，这明显不符合行业习惯，也与情理相悖。况且，庄光强支付的认购金仅约占所购房款的百分之四十，若按照庄光强的理解，大部分房款要待万兴公司将所售住宅的房屋、土地权利证书均办好之后才支付，也是不符合现实中房屋交易习惯的。我国商品房销售分现房销售和在建房预售，对在建房预售国家实行许可证制度加以管理规范，即商品房预售时必须取得许可证。故《认购书》中“待该楼盘办完相关手续”，应当理解为办完该楼盘的立项、规划、报建审批和商品房预售许可证等前期手续，才符合常理。关于被告能否解除《认购书》的问题。本案万兴公司依照《认购书》的约定，在取得商品房预售许可证后，从2011年初至2011年6月9日，在长达半年的时间内多次通知庄光强付清全部房款并与其签订正式的《商品房买卖合同》，庄光强却拒绝履行。按照《认购书》第6条的约定，万兴公司有权解除认购协议。基于上述原因，庄光强要求确认万兴公司单方解除《认购书》无效；要求万兴公司继续履行认购书约定的义务，向其交付位于阆中市七里新区“金色维也纳小区”A栋B单元2楼1号住房一套，并办理房屋所有权证和国有土地使用权证等诉讼请求，不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释……”…第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”和“最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，判决：驳回原告庄光强的全部诉讼请求；案件受理费300元，由原告庄光强负担。
宣判后，上诉人庄光强不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其全部诉讼请求，其理由：一是原审判决认定事实错误。上诉人庄光强从未向被上诉人提出过要办好房屋所有权证和国土使用证才交清全部购房款的要求，原审认定该事实无依据；二是被上诉人在发出解除合同的通知前，并未向上诉人出示预售房许可证明文件，阆中市广播电视台出具的证明其公示时间2010年12月16日，但事实上《商品房预售许可证》载明时间是2010年12月20日，且被上诉人在广播电视台的播出行为只是一种广告宣传行为，不能以此行为证明被上诉人履行了出示预售许可证的义务，故被上诉人不能证明其实际上取得了预售许可证，因而不能认定本案的解除条件已成就；三是因为《认购书》约定的所有条款均具有直接履行的效力，加之《城市房地产开发经营管理条例》第17条对交房条件作了明确规定，不需要另行订立合同双方才能履行，案涉的《认购书》具有正式的商品房买卖合同的效力；四是原审判决认为双方签订的认购书中的“待该楼盘办完相关手续”为“是指所出售住宅的房屋、土地权利证书均办好，双方才签订正式的《商品房买卖合同》，这明显不符合行业习惯，也与情理相悖”不当，因为上诉人不可能知道或应当知道商品房销售领域的交易习惯的存在，加之被上诉人亦未举证证明该交易习惯存在，故原审判决以交易习惯来否定上诉人对争议条款的理解，无事实和法律依据，且超出了一般人的理解。五是对格式条款的理解应遵循公平和保护弱势群体利益的角度出发，本案如将“相关手续”解释为预售许可证，意味着争议的房屋尚未修建，买受人就必须付清全部房款，风险负担明显不公。由于被上诉人未对格式条款所涉的“相关手续”的内容进行明确，引发纠纷，应承担相应的过错责任。
被上诉人万兴公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的代理人提出的要求办理“两证”和竣工备案手续，原先的判决均作了认定，现在又提出要取得竣工验收备案表的说法不成立；被上诉人在通知解除《认购书》前是多次发了通知，且在相关的通知中明确告知了预售许可证的编号，预售许可证也在售房部进行了张贴；《认购书》对交房条件未予明确，因而不能认定为是商品房买卖合同，只是预约而不是本约，且《认购书》不符合格式合同的法律特征；《认购书》所指的相关手续，是只签认购书要具备的手续，之所以当时没有签正式的商品房买卖合同，是因为当时还不具备签正式合同的条件。被上诉人向广播电视台交款的时间是2010年12月15日，实际上是取得了预售许可证后才播出的。在此次二审审理中，上诉人庄光强的委托代理人胡小龙称其当初与被上诉人万兴公司交涉时提出的要求是“达到交房条件，一手交房子，一手交钱”。
本院经审理查明，位于阆中市七里新区的“金色维也纳”小区是被上诉人万兴公司开发的楼盘。2010年4月5日，被上诉人万兴公司作为甲方与上诉人庄光强作为乙方（委托代理人胡小龙）签订了《四川万兴置业有限公司“金色维也纳”认购书》，该认购书载明“乙方认购甲方楼盘位置：金色维也纳项目A栋B单元2楼1号住房，暂测建筑面积84.98平方米……一次性付款单价为：2968元∕㎡，乙方须于∕年／月∕日前（或待该楼盘办完相关手续甲方通知乙方后7日内）付清全部房款……乙方自愿向甲方交认购金10000元……（注，乙方须于2010年4月10日以内补足认购金100000元）……甲方已告知乙方，甲方暂未办完相关手续，乙方属自愿认购，并不因甲方未完善手续而追究其任何责任……乙方应在本认购书约定的期限内付清全款∕首付款，同时与甲方签署《商品房买卖合同》。否则，甲方有权解除本认购书，并将上述房产另行出售，乙方已付的认购金不予返还……本认购书一式贰份，甲乙双方各执一份，凭此签订《商品房屋买卖合同》”。2010年4月5日，庄光强与交纳认购金10，000.00元；2010年4月17日，庄光强交纳认购金90，000.00元，合计已交纳100，000.00元。2010年12月20日，被上诉人万兴公司取得了“金色维也纳”商住小区的《商品房预售许可证》。2010年12月15日，被上诉人万兴公司给阆中市广播电视信息网络有限公司交纳宣传费2，000.00元，经手人注明系“5、6号楼办理预售许可证电视预售公告交费”。2011年6月2日，被上诉人万兴公司向胡小龙、上诉人庄光强寄递了《关于解除认购协议的函告》，通知上诉人庄光强于“2011年6月5日前来公司办理退房手续……若逾期不办理，视为你方同意解除与我方认购协议”。2011年6月7日，四川纪明律师事务所戴雷律师给被上诉人万兴公司寄递了律师函，称双方签订的认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议实为商品房买卖合同，单方解除合同的行为无效；并称“在认购书约定的付款期限内，即在贵公司办理完该楼盘的竣工验收手续并向庄先生发出付款通知后七日内付清全部房款”。2011年6月9日，被上诉人万兴公司又给上诉人庄光强发送了通知，通知载明“希你在2011年6月15日前来我公司签订正式的《商品房买卖合同》、付清房款并办理相应的备案登记，逾期我公司将依法解除与你签订的认购书”。2011年7月9日，被上诉人万兴公司给上诉人庄光强发送了《关于解除认购协议的通知》，正式通知解除双方于2010年4月5日签订的认购协议。2012年2月10日，在原审法院对本案重审过程中，被上诉人万兴公司自认上诉人庄光强所认购房屋已为他人订购。2013年3月30日，阆中市广播电视台出具了内容为“四川万兴置业有限公司于2010年12月16日起至2010年12月31日止，在我台发布了取得阆中金色维也纳商住小区5、6号楼预售许可证的公告”的证明。
本院认为，上诉人庄光强与被上诉人万兴公司在平等自愿协商一致基础上签订的《认购书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。现双方当事人对“待该楼盘办完相关手续”的理解产生了分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，对争议合同条款的解释应遵循整体解释原则，由于本案双方当事人争议的“相关手续”除了在《认购书》第二条第一项载明以外，还在第三条第一款也有约定，即“甲方已告知乙方，甲方暂未办完相关手续……”，故联系前面两条有关“相关手续”约定，应当认定“相关手续”的真实含义是被上诉人万兴公司办完商品房屋的报建、预售等手续。再则，如果签订《认购书》时，被上诉人万兴公司已经取得了《商品房预售许可证》，其即可正式对外出售房屋，而不需要再与上诉人庄光强签订《认购书》，并在其中约定于将来一定时间签订正式的商品房买卖合同，由此亦可从反面推定出“相关手续”的真正含义符合前述认定。加之，在商品房开发经营行业，开发商在未取得《商品房预售许可证》前，以认购、预订等方式与买受人订立预约合同，约定在正式取得《商品房预售许可证》后，即与买受人签订正式的商品房买卖合同已是商品房销售领域的交易习惯。由于《认购书》并未约定房屋交付的条件和时限，故上诉人庄光强提出的“达到交付条件，一手交房子，一手交钱”的理由无事实依据和法律依据。《认购书》第三条第二项约定“乙方应在本认购书约定的期限内付清全款∕首付款，同时与甲方签署《商品房买卖合同》。否则，甲方有权解除本认购书，并将上述房产另行出售，乙方已付的认购金不予返还”，被上诉人万兴公司在取得《商品房预售许可证》后多次通知上诉人庄光强及其委托代理人胡小龙签订正式的《商品房买卖合同》并交清房款，上诉人庄光强未履行相应的签订正式合同、付清全部购房款的义务，符合《认购书》约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条第一款关于有下列情形的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人万兴公司单方解除合同的行为既符合《认购书》的约定，也符合法律规定。上诉人庄光强的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。在本案二审审理中，被上诉人万兴公司向本院作出书面承诺，愿意退还上诉人庄光强认购金100，000.00元，并支付20，000.00元的资金利息，此系当事人对自己民事权利的处分，本院予以确认。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2014）阆民重字第01号民事判决；
二、由被上诉人四川万兴置业有限公司在本判决生效之日起30日内返还上诉人庄光强认购金100，000.00元，并支付20，000.00元的资金占用利息。
二审案件受理费300元，由上诉人庄光强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 田 娟
代理审判员 石 炜
二〇一四年九月一日
书 记 员 彭 宣