福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0125民初434号原告：福州悦樟物业管理有限公司，住所地：福州市永泰县塘前乡大樟村大樟66号。法定代表人：韩徐南，经理。被告：丁菁，女，1965年7月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，原告福州悦樟物业管理有限公司（以下简称悦樟物业公司）诉被告丁菁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告悦樟物业公司法定代表人韩徐南、被告丁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦樟物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付福州市永泰县XX乡XX村XXX号别墅区X区XXX单元的物业管理费17550.72元（从2014年2月1日计至2016年10月31日）；2、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是福州市永泰县XX乡XX村XXX号别墅区X区XXX单元业主，该单元建筑面积265.92平方米。原被告签订《业主临时管理规约》，约定原告自交房之日起收缴物业管理费，物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计收，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用。从2014年2月1日至2016年10月31日期间被告共拖欠物业费17550.72元。期间，原告多次采取各种方式催缴物业费，但被告以种种借口推脱不交。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，被告的这种行为，不仅仅损害原告的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。为维护原告及社区业主的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请！丁菁辩称：本人房子购买合同签订于2009年6月29日，小区的物业管理合同与购房合同同时签订；2011年8月20日收房，到目前为止房子尚未装修。本人自2014年2月1日至2016年10月31止不再缴纳物业管理费，有以下原因：一、与原告从未存在合同关系。本人与福州唐乾明月房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》中，前期物业服务公司为“福州新有朋物业管理公司”，而非原告“福州悦樟物业管理有限公司”，本人不知道物业服务公司何时变更，本人从未与福州悦樟物业管理有限公司签订任何物业服务协议，故原告所称“被告违法协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用”不成立，自然无需向其缴纳物业费。二、物业费用去向不明。1.物业费缴纳账户可疑。2.预交费应返还却未返还。3.原属于业主的会所被变更为开发商的产权，为此业主们还要分担会所的租金。三、物业公司未尽到管理职责。1.水源安全无保障。2.垃圾久未清理。3.绿化久未维护。以上3点说明原告所称的“物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作”不成立。综上所述，本人既未与原告签订物业服务合同，也未享受到应有的物业服务，请求法院驳回原告的不正当诉求，追回被原告代收的预存电费、有线电视开通费、装修垃圾清理费共1080元，并由原告承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：永泰县XX乡XX村XXX号别墅区开发商福州唐乾明月房地产开发有限公司与福州新友朋物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，选聘福州新友朋物业管理有限公司为永泰县XX乡XX村XXX号别墅区前期物业管理企业，提供物业管理服务。2009年6月29日，丁菁与福州唐乾明月房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》及附件。《商品房买卖合同》约定丁菁购买永泰县XX乡XX村XXX号别墅区X区XXX单元，建筑面积263.48平方米。同时第十八条前期物业服务约定：本商品房项目由出卖人依法以[协议]方式选聘福州新友朋物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。同日，丁菁以购房人（业主）的名义在福州唐乾明月房地产开发有限公司作为物业建设单位（甲方）与福州新友朋物业管理有限公司作为物业服务企业（乙方）的《前期物业服务合同》上签字确认。附件四《前期物业服务合同》中确认福州新友朋物业管理有限公司为物业服务企业对“唐乾明月”项目提供前期物业服务。该合同第五条还约定：乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，多层低密度住宅贰元/月·平方米。2010年7月30日，悦樟物业公司向永泰县房管所进行备案。2011年5月间，福州唐乾明月房地产开发有限公司及悦樟物业公司共同向丁菁发出《交房通知书》。2011年8月20日，丁菁在落款为福州唐乾明月房地产开发有限公司及悦樟物业公司的《唐乾明月收房手续书》上签名确认收楼完毕。同日，丁菁向悦樟物业公司交纳装修垃圾清运费400元、电表开户预存电费300元、预存公摊水电费300元、有线电视初装费380元。2014年2月1日起，丁菁未按约交纳物业管理费。2017年2月7日悦樟物业公司诉至本院，要求丁菁支付悦樟物业公司从2014年2月1日计至2016年10月31日的物业管理服务费17550.72元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，作为物业建设单位（甲方）的福州唐乾明月房地产开发有限公司与作为物业服务企业（乙方）的福州新友朋物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》系合同的当事人，丁菁仅作为购房人（业主）在合同上签字确认，非合同的当事人。在合同履行过程中，福州唐乾明月房地产开发有限公司经报相关部门审批备案后，重新协议选聘悦樟物业公司提供前期物业服务，且在《交房通知书》、《唐乾明月收房手续书》上使用悦樟物业公司的名义提供服务。福州唐乾明月房地产开发有限公司虽有权重新协议选聘前期物业服务企业，但在履行告知等方面存在过失行为。悦樟物业公司作为前期物业服务企业后，丁菁在福州唐乾明月房地产开发有限公司及悦樟物业公司提供的《唐乾明月收房手续书》上签名确认收楼并向悦樟物业公司交纳装修垃圾清运费、电表开户预存电费、预存公摊水电费、有线电视初装费、2014年1月份以前的物业费等，表明其已经同意接受并按该合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，由此可见，丁菁是认可悦樟物业公司作为物业服务管理人的。悦樟物业公司为丁菁购买的小区提供物业服务，丁菁作为小区业主，在享受悦樟物业公司提供物业管理服务的同时，理应依照《商品房买卖合同》及附件四、附件五的约定履行缴纳物业管理费之义务，丁菁不交纳2014年2月1日至2016年10月31日的物业服务费用，违反了合同的约定，故本院对悦樟物业公司要求丁菁交纳所欠物业费的诉讼请求予以支持。但悦樟物业公司在履行物业服务合同中亦存在未能完全履行合同的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，也应承担赔偿损失的责任，应酌情减少丁菁欠交的物业费5000元。至于丁菁辩称装修垃圾清运费、电表开户预存电费、预存公摊水电费、有线电视初装费问题，因涉及公摊费用扣减、第三方代收等，本案不作审理，可另案处理。为此，本院对丁菁辩称与原告从未存在合同关系、物业费用去向不明等不予采信，其拒交物业费理由尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、丁菁应于本判决生效之日起十日内支付福州悦樟物业管理有限公司自2014年2月1日起至2016年10月31日止拖欠的物业管理服务费12550.72元。二、驳回福州悦樟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费238元，由福州悦樟物业管理有限公司负担67元，丁菁负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  郑少智二〇一七年五月五日书记员  林晓燕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。