广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终1213号上诉人（原审被告）：覃东。委托诉讼代理人：龙思海，广西辉博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：零有远。委托诉讼代理人：黄法健，广西双贺律师事务所律师。原审被告：韦光桂。原审被告：黄振桐。原审第三人：广西贵源房地产开发有限公司。法定代表人：饶明芳，该公司董事长。上诉人覃东因与被上诉人零有远、原审被告韦光桂、黄振桐、广西贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区横县人民法院（2016)桂0127民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月12日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人覃东的委托诉讼代理人龙思海，被上诉人零有远的委托诉讼代理人黄法健到庭参加诉讼。原审被告韦光桂、黄振桐、贵源房地产公司未到庭。本案现已审理终结。上诉人覃东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人在一审中提供的证据不合法，不应得到认定。1、被上诉人与贵源房地产公司签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，依法不能成立。贵源房地产公司明知经预告登记的房产，未向房地产管理部门办理撤销登记，不能再次向他人出售，贵源房地产公司故意违反法律规定，与被上诉人互相串通，将涉案房产再次出卖给被上诉人，明显违反法律规定，依法不能成立。2、被上诉人提供的付款凭证是一般收据，不是完税发票，依法不应采信。房地产开发公司收款，应向付款人开具发票，但被上诉人提供的是一般收据，收据的开具有随意性，不能证明双方真实存在买卖及收款行为。二、一审判决认为被上诉人已实际占有房产、非其原因未能在主管部门办理备案登记及过户登记，明显不符合事实及法律。2013年11月4日，贵源房地产公司在与被上诉人订立合同前，未办理撤销登记，而是在被查封后的2016年11月30日单方提出撤销申请，不符合撤销条件，不可能得到批准，是其订立合同时就应当预见的结果，而且没有任何证据证明被上诉人已占有房屋，至今房屋仍是毛坯房，不符合基本居住条件，一审判决的认定是错误的。三、被上诉人与贵源房地产公司订立的合同不能对抗已经预售登记的合同的效力，不能作为不执行查封财产的依据。上诉人依照生效判决执行韦光桂的财产，人民法院依法查封涉案房产，合法有效。被上诉人在未撤销登记前与贵源房地产公司订立的合同，不具有法律效力。并且人民法院于2014年12月31日查封房产，被上诉人于2016年7月21日才提出执行异议，充分说明人民法院依法查封房产没有错误，是被上诉人得知房产被查封后，与韦光桂合谋制造虚假材料对抗执行。四、一审判决适用法律错误。被上诉人与贵源房地产公司应为无效合同，其未提供有效证据证明房屋已经有被上诉人合法占有，被上诉人仅支付12万多元，绝大部分房款由韦光桂支付，被上诉人未提供证据证明其已申请办理产权登记。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人零有远辩称：1、被上诉人于2013年11月4日与贵源房地产公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，已经将应交的房款交付给贵源房地产公司，并于2013年12月12日占有使用涉案房屋至今。2、根据房地产管理法及城市商品房预售管理办法的规定，备案登记是房产管理部门行使的一种备案性质行政管理职能，登记备案并不产生登记请求权的物权效力，原审被告韦光桂未取得讼争房屋的物权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告韦光桂、黄振桐、贵源房地产公司未陈述意见。被上诉人零有远向一审法院起诉请求：1.判令不得强制执行位于横县贵源国际新城第x号楼x单元x层x号房产；2、判决x号房所有权归零有远所有；3.本案受理费由覃东、韦光桂、黄振桐承担。一审法院认定事实：2012年3月24日，韦光桂与贵源房地产公司签订《贵源国际新城购房协议书》，约定韦光桂购买位于横县贵源国际新城第x号楼x单元x层x号房产（下称x号房）。当日，韦光桂向贵源房地产公司交付房款30000元。同年4月6日，韦光桂向贵源房地产公司交付首付款237990元。同年5月6日，双方签订《商品房买卖合同》。同年5月17日，贵源房地产公司到横县房地产管理部门办理x号房的《商品房买卖合同登记备案证明》，备案买受人为韦光桂。2013年11月4日，零有远、零少宁与韦光桂、黄振桐分别作为甲、乙双方签订《协议书》，约定：1.乙方为清偿甲方借款，愿将x号房的购买权转给甲方，并将乙方已付房款转为甲方已付房款以抵乙方所欠甲方借款；2.经甲、乙双方及贵源房地产公司一致确认，甲方补交剩余房款后即成为买受人……当日，零有远向贵源房地产公司交付剩余房款129855元，双方签订x栋x号《商品房买卖合同》。同年12月2日，零有远与贵源房地产公司签订《贵源国际新城交房手续书》，将x号房交付零有远，零有远入住该房屋至今。2014年5月21日，一审法院对覃东与韦光桂、黄振桐民间借贷纠纷一案作出（2014）横民一初字第578号民事判决书，判令“韦光桂黄振桐于该案判决生效后三十天内共同返还借款15万元给覃东”等内容。同年12月31日，一审法院就上述案件作出（2014）横法执字第380-3号执行裁定书，裁定“查封被执行人韦光桂所有的在横县贵源新城x栋x单元x号的房产一套”。零有远就该查封裁定查封x号房产向一审法院提出异议，2016年7月27日，一审法院作出（2016）桂0127执异4号执行裁定书，驳回零有远对x号房的执行异议。2016年11月30日，贵源房地产公司向横县房地产管理所提交书面《申请》，请求注销韦光桂商品房买卖合同备案登记，但横县房地产管理所答复按相关规定不能撤销备案。一审法院认为：原房屋买受人韦光桂与零有远签订《协议书》，明确表达放弃购买x号房，并将其预付房款折抵所欠借款，转由零有远购买房屋的意愿，并作为零有远支付的购房款。该行为已得到贵源房地产公司的认可。且原《商品房买卖合同登记备案证明》权利人韦光桂已同意贵源房地产公司与零有远签订《商品房买卖合同》另行处分x号房。此时，韦光桂已退出x号房的买卖关系，不再是x号房的实际买受人和权利主体，原买卖合同登记备案证明已无保障其将来实现物权之必要。此外，本案中，在一审法院查封x号房之前，零有远已与贵源房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，并在签订《贵源国际新城交房手续书》后实际占有该房产，且已通过自行交付房款和由韦光桂代付房款以抵偿债务的方式支付全部房款。后因非零有远自身之原因，未能在主管部门办理备案及过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，零有远请求不得强制执行x号房，符合法律规定，应予以支持。在案证据证明，x号房已由出售人贵源房地产公司转让给买受人零有远，零有远在支付足额房款后，第三人贵源房地产公司已将x号房予以交付，并由零有远实际占有和管理使用。因此零有远是x号房的所有人，对此，出售人第三人贵源房地产公司亦无异议。零有远请求确认x号房为其所有，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国商品房开发经营管理条例》第二十七条第二款、《中华人民共和国商品房预售管理办法》第十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、不得执行本院（2014）横法执字第380-3号执行裁定书中查封的横县贵源新城x栋x单元x号的房产（房产预告登记号码：横房预字：第x号）；二、位于横县贵源新城x栋x单元x号房（房产预告登记号码：横房预字：第x号）归零有远所有。案件受理费7268元，由零有远负担268元，韦光桂、黄振桐负担7000元。本案二审期间，上诉人覃东、被上诉人零有远、原审被告韦光桂、黄振桐、贵源房地产公司均未向本院提交新证据。就当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人覃东对一审判决认定“零有远入住该房屋至今。”提出异议，认为被上诉人没有入住涉案房屋。院认为，被上诉人就该待证事实在一审时已提供《贵源·国际新城交房手续书》及物业费相关票据为凭，上诉人覃东对此提出异议，但未提供充分反驳证据，对其异议本院不予采纳。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审判决认定的其他事实亦予以确认。本院认为：被上诉人零有远与原审被告韦光桂签订《协议书》，约定韦光桂购买讼争房屋的预付房款用于折抵所欠借款，被上诉人零有远另与贵源房地产公司签订《商品房买卖合同》，并付清剩余房款，贵源房地产公司亦将讼争房屋交付被上诉人零有远占有使用。以上事实可以看出，原审被告韦光桂与贵源房地产公司签订的《商品房买卖合同》已终止履行，讼争房屋的实际买受人已变更为被上诉人零有远，其与贵源房地产公司之间的《商品房买卖合同》已实际履行，故一审法院认定被上诉人零有远为讼争房屋的所有权人，理据充分，本院予以认同。上诉人覃东主张韦光桂与贵源房地产公司签订的《商品房买卖合同》已办理合同登记备案，在未撤销备案前零有远另与贵源房地产公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，并主张零有远与韦光桂存在恶意串通的行为。本院认为，虽然韦光桂与贵源房地产公司签订的《商品房买卖合同》已办理合同登记备案，但零有远另与贵源房地产公司签订的《商品房买卖合同》已经原买受人韦光桂认可，零有远与贵源房地产公司未变更或撤销原合同备案并不影响双方签订《商品房买卖合同》的效力。再者，前述事实均发生于上诉人覃东起诉原审被告韦光桂民间借贷纠纷一案之前，上诉人覃东在本案中并未提供充分证据证明零有远与韦光桂存在恶意串通行为，故一审判决判令不得执行本案讼争房屋，并确定该房屋归被上诉人零有远所有，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7268元（上诉人覃东已预交），由上诉人覃东负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓 杰审 判 员 陈 杨代理审判员 兰 帅appoint二〇一七年八月七日书 记 员 王熙伟