贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4193号上诉人（原审被告）：汇凯隆食品有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黔春路105号。法定代表人陈亚云，公司董事长。委托诉讼代理人张毅，贵州汇能辉律师事务所律师。委托诉讼代理人曾燕，贵州汇能辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区白云大道222号附1号。法定代表人邓运兴，公司执行董事。委托诉讼代理人钟远人，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人骆婧，贵州黔信律师事务所律师。上诉人汇凯隆食品有限公司（以下简称汇凯隆公司）因与被上诉人贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司（以下简称中盛发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳贵阳市南明区人民法院（2016）黔8601民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇凯隆公司上诉请求：一、请依法撤销（2016）黔8601民初151号民事判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、涉案房屋存在客观上不能完全交付的情况，被上诉人明知而故意隐瞒该事实；2、被上诉人未按照合同约定完全履行交房义务，被上诉人仅交付了2、3、4层，第1层至今尚未交付；3、被上诉人违反合同约定，因未将第1层交付，致使不能对涉案房屋第二层使用，且被上诉人关闭了多个大门入口，只保留了一个入口，不能保障上诉人的正常经营和使用；二、汇凯隆公司逾期交付租金的过错是由于被上诉人仅交付了部分房屋。被上诉人中盛发公司辩称，1、其已经按照合同约定将涉案房屋全部交付上诉人使用，其客户并没有使用一层房屋；2、涉案房屋只有两个大门，一个入口不影响进出；3、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。中盛发公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《经营用物业租赁合同》，并将租赁房屋返还给原告；2.被告向原告支付租金1722805元（暂计算2015年10月1日至2016年4月30日共计7个月的租金，直至被告全部腾空冷库交还给原告为止）；3.被告向原告支付违约金516841元（按应付租金的30%计算）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营用物业租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于贵阳市云岩区白云大道222号附1号1号本市场C栋摊位建筑面积13744平方米、7号棚一半为月台8**平方米；经营范围为保鲜和冷冻食品；租赁期限自2015年6月16日至2024年12月31日止；首年摊位租金和市场管理费：1、2、3层每平方米每月19元，建筑面积10308平方米，计195852元/月，4层每平方米每月10元，建筑面积3436平方米，计34360元/月；7号棚一半为月台，建筑面积837平方米，每平方米每月19元，计约15903元/月；以上合计246115元/月；从签订合同之日起免3个月的租金，租金按日历月度缴纳，按照先缴纳后使用的原则，乙方每次提前10天交下月租金，首次缴纳租金为2015年9月20日缴纳10月1日至10月31日的租金；从第二年起租金每年递增8%；为尽快提高冷库货物入库率，甲方从合同生效之日起免收乙方三年的车辆进场费；甲方收取乙方保证金60万元，本合同签订后三个工作日内乙方缴纳保证金到甲方账户后乙方进场改建施工，租赁期满后双方合同解除且乙方办理完毕交接手续后甲方予以返还；乙方逾期30日未支付租金及水电、管理等费用，甲方有权解除合同，视情节轻重由乙方支付违约金（在乙方交纳的保证金中部分或全部扣除）；甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同；乙方未按约定支付租金或水电等费用，除必须缴纳迟付那部分租金或水电等费用外，还应按每日3%的比例向甲方支付迟付部分租金或费用的滞纳金。另查明，该案租赁物贵阳市云岩区白云大道222号附1号1号本市场C栋摊位、7号棚所有权人为成都军区房地产管理局贵州分局，成都军区房地产管理局贵州分局与贵阳蜀黔物流园有限公司于2013年12月25日签订《营区整治租赁合同》，成都军区房地产管理局贵州分局将贵阳市云岩区白云大道222号的营区整体出租给贵阳蜀黔物流园有限公司整治经营，原告中盛发公司系贵阳蜀黔物流园有限公司一名股东出资设立的有限责任公司。还查明：2015年7月6日，被告汇凯隆公司向贵阳蜀黔物流园有限公司支付《经营用物业租赁合同》保证金60万元。一审法院认为，该案争议的焦点：一是贵阳市云岩区白云大道222号附1号1号本市场C栋摊位1层（以下简称C栋摊位1层）是否交付；二是原告是否免收被告车辆进场费。对于双方争议的C栋摊位1层原告是否交付给被告的问题，该院通知中盛发公司负责人、委托代理人，汇凯隆公司负责人、委托代理人一起到现场勘验，查明：C栋摊位1层中的工棚、若干黄色支架系汇凯隆公司搭建，摆放的冰柜、冷冻类物品、纸箱若干属汇凯隆公司；另有若干机器设备、车辆权属不明。该院认为：原被告签订的《经营用物业租赁合同》约定，乙方缴纳保证金后进场施工，现已查明被告于2015年7月进入C栋摊位2、3、4层施工，虽然C栋摊位1层有部分为有门封锁的粮油交易区，但大部分区域为一面无门封锁的开放式结构场地，且被告在1层搭建有支架、工棚；结合《经营用物业租赁合同》约定的首次缴纳租金为整体计算及房屋租赁的交易习惯，从《经营用物业租赁合同》生效至原告诉至该院时止，被告未就《经营用物业租赁合同》约定的租赁房屋交付向原告提出书面异议、意见，故该院确认C栋摊位1、2、3、4层已一并交付。对于双方争议的原告是否免收被告车辆进场费的问题，原告提供车辆放行条证明被告所属车辆免收进场费，被告对该证据认可，该院予以采信。该院认为：原告与被告自愿订立的《经营用物业租赁合同》，意思真实，内容合法，系有效合同，双方应当按照合同约定自觉履行各自的义务。被告未按该合同约定履行给付租金义务，原告诉请被告支付2015年10月1日至2016年4月30日的租金1722805元（=246115元/月×7），合理有据，因原告交付的C栋摊位1层确有部分区域无法使用，该院酌情对C栋摊位1层的租金扣减10%（65284元/月×10%×7），扣减后租金确认为1677106.2元（=1722805元45698.8元）；《经营用物业租赁合同》约定，未按约定支付租金，违约责任的承担方式为按每日3%的比例计算滞纳金，现原告主张按照欠付租金总额30%计算违约金，过分高于原告的实际损失，该院予以适当减少，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍（17.4%）计算，即1677106.2元×17.4%=291816.48元，因原告收取被告60万元保证金，根据合同约定，违约金从保证金中扣除；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及《经营用物业租赁合同》第九条第三项的约定，被告欠付租金达到双方约定的解除合同条件，解除权人可以解除合同，原告请求解除合同并返还租赁房屋的理由成立，该院予以支持。原告收取被告60万元保证金，扣除291816.48元违约金，剩余308183.52元，抵扣被告欠付的租金，被告还应支付原告租金1368922.68元（=1677106.2元308183.52元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司与被告汇凯隆食品有限公司双方之间的《经营用物业租赁合同》；二、被告汇凯隆食品有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的位于贵阳市云岩区白云大道222号附1号1号本市场C栋、7号棚一半返还给原告贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司；三、被告汇凯隆食品有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司支付租金1368922.68元，并从2016年5月1日起至返还房屋之日止按239586.6元/月支付房屋租金；四、驳回原告贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，贵阳市云岩区白云大道222号附1号1号本市场C栋摊位的1层（以下简称涉案摊位1层）中有一个面积为一百多平方米的粮油交易区，该粮油交易区并未实际交付给汇凯隆公司使用。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《经营用物业租赁合同》，依法成立，应予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，上诉人和被上诉人应当全面履行涉案合同约定的相关义务。本院认为，汇凯隆公司已经实际占有、管理、使用涉案C栋摊位除1层中的粮油交易区之外的涉案房屋，汇凯隆公司应当支付相应租金，故原审酌情对C栋摊位1层按扣减10%后的其余部分租金予以支持，并无不当，本院予以确认。另，根据双方订立的《经营用物业租赁合同》第九条之约定，汇凯隆公司因逾期30日未付租金，合同解除条件已经成就，故原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定判决解除涉案合同，并无不当，本院亦予以确认。至于违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因中盛发公司在交付涉案摊位1层过程中存在过错，故对于一审参照中国人民银行同期贷款利率的四倍（17.4%）计算违约金，本院予以适当调整，即参照中国人民银行同期贷款利率的两倍（8.7%）计算为145908.24元（1677106.2×8.7%）。故对于一审判决第三项予以变更，变更租金部分（扣除保证金和违约金）金额为1223014.44元。综上所述，汇凯隆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔8601民初151号民事判决第一项，即“解除贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司与汇凯隆食品有限公司双方之间的《经营用物业租赁合同》；第二项“汇凯隆食品有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的位于贵阳市云岩区白云大道222号附1号1号本市场C栋、7号棚一半返还给贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司”；第四项“贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司的其他诉讼请求”；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔8601民初151号民事判决第三项为：汇凯隆食品有限公司自本判决生效之日起十五日内向贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司支付租金1223014.44元，并从2016年5月1日起至返还房屋之日止按239586.6元/月支付房屋租金。三、驳回汇凯隆食品有限公司的其余上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取12359元，由贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司负担3799元，汇凯隆食品有限公司负担8560元；，二审案件受理费17120元，由贵阳中盛发农畜产品批发市场有限公司负担1712元，汇凯隆食品有限公司负担15408元。本判决为终审判决。审 判 长 龙 珑代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十一月十一日书 记 员 马知遥