江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第002号
原告中国工商银行股份有限公司无锡南长支行，住所无锡市中山路81号。
负责人李庆宁，该行行长。
委托代理人高畅，江苏梁溪律师事务所律师。
委托代理人姚卫兴，该行员工。
被告潘维琨。
被告无锡中邦房地产开发有限公司，住所无锡市新区江溪街道坊前新芳路32号。
法定代表人卫平，该公司董事长。
委托代理人姚尚宏、谢孟林，均系上海市君和律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司无锡南长支行（以下简称工行南长支行）与被告潘维琨、无锡中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行南长支行的委托代理人高畅、姚卫兴，被告中邦公司的委托代理人谢孟林到庭参加诉讼，被告潘维琨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行南长支行诉称：2012年5月17日，工行南长支行与潘维琨签订个人购房借款/担保合同，约定由潘维琨向工行南长支行借款434000元，潘维琨以无锡市中邦城市花园的房产办理预告抵押登记；合同签订后，工行南长支行依约于2012年5月17日发放了贷款；2008年11月1日，工行南长支行与中邦公司签订按揭贷款项目合作协议书（以下简称按揭协议），中邦公司为上述借款提供阶段性连带责任保证；在借款合同履行过程中，潘维琨多次未按约还款，截止2014年11月21日欠本金423508.89元、利息11346.43元；聘请律师支付费用16000元。要求，1、潘维琨立即偿还所欠贷款本金423508.89元及相应利息（计算至2014年11月21日为11346.43元，自2014年11月22日起按贷款合同约定利率上浮50%计算）；2、潘维琨支付工行南长支行为本案诉讼支出的律师费16000元；3、潘维琨承担本案诉讼费用；4、工行南长支行对抵押房产在抵押财产价值范围内对上述两项请求及本案诉讼费的给付享有优先受偿权；5、中邦公司对上述第1、2、3项诉讼请求承担连带保证责任。
被告潘维琨未作答辩，亦未提供证据。
被告中邦公司辩称：个人购房借款∕担保合同中保证人签章部分没有中邦公司的盖章，故中邦公司不是该贷款的保证人；按揭协议仅是一项框架协议，并没有针对特定的购房者进行担保的约定；根据合同约定和实际履行情况，在预告登记后中邦公司不再承担保证责任，且房屋预告登记证明也未生效，故中邦公司
经审理查明：2008年11月1日，工行南长支行与中邦公司签订按揭贷款项目合作协议书一份，约定，为保证项目预售款和工程款不被挪用，工行南长支行经审查同意作为中邦公司销售中邦城市花园项目的按揭贷款银行，中邦公司在工行南长支行开产指定账户；工行南长支行对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额为700万元，贷款最高成数80%，贷款期限最长不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商用房）；在房屋他项权证未办妥之前，中邦公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，如借款人在中邦公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，中邦公司保证在接到工行南长支行书面催款通知后60日内履行还款义务；中邦公司负责协助工行南长支行和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程抵押的，先办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交予工行南长支行保管；在项目竣工后，中邦公司应协助工行南长支行和借款人办理房屋抵押登记手续，并将房屋他项权证等交由工行南长支行保管。
2012年5月17日，工行南长支行与潘维琨签订个人购房借款/担保合同一份，约定，潘维琨向工行南长支行借款434000元；借款用于购买中邦城市花园房产；借款的担保方式为抵押、保证；借款期限为30年，自2012年5月17日起至2042年5月17日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮3%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及本合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；潘维琨以按月等额本息还款法归还借款本息；借款发生逾期的，逾期罚息利率为合同所执行贷款利率的基础上加收50%；若潘维琨连续3个月或累计6次未按时足额偿还借款本息，工行南长支行即有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，并有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；工行南长支行为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；同时，潘维琨作为抵押人在该借款合同上签字，约定潘维琨同意为上述借款合同项下的借款提供抵押担保，抵押财产为中邦城市花园13幢4单元1501房产。
合同订立后，工行南长支行于2012年5月17日发放了贷款434000元。2012年10月9日，工行南长支行就抵押房产办理抵押预告登记手续，但未办理正式抵押登记手续。
在借款合同履行过程中，潘维琨多次未按约还款，截至2014年11月21日，已连续逾期5期并累计逾期11期，尚欠借款本金423508.89元、利息11346.43元。
另查明：2014年12月8日，工行南长支行与江苏梁溪律师事务所签订代理协议，载明工行南长支行因与潘维琨、中邦公司金融借款合同纠纷一案，委托江苏梁溪律师事务所律师出庭代理，并向江苏梁溪律师事务所支付代理费16000元。工行南长支行分别于2014年12月19日、2014年12月22日向江苏梁溪律师事务所支付现金6000元、10000元用于潘维琨、中邦公司的律师代理费。
上述事实，有按揭贷款项目合作协议书、个人购房借款／担保合同、无锡市房屋预告登记证明、借款凭证、个人贷款账户明细清单、聘请律师合同、现金缴纳单等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：工行南长支行与潘维琨签订的个人购房借款∕担保合同合法有效。借款合同履行过程中，潘维琨截止至2014年11月21日已连续逾期5期，累计逾期11期未按约还款，其行为已经构成违约，工行南长支行要求提前收回借款本金，并要求潘维琨支付逾期利息的主张，符合合同约定，予以支持；工行南长支行要求潘维琨支付律师费的主张，符合合同约定，予以支持；抵押房产虽办理预告登记，但至今未办理正式抵押登记手续，工行南长支行亦未取得房屋他项权证，工行南长支行主张就抵押房产实现抵押权，无法律依据，不予支持。
本案主要争议焦点为：中邦公司对潘维琨的上述借款是否需向工行南长支行承担连带保证责任？
本院认为，中邦公司应当对潘维琨的上述借款向工行南长支行承担连带保证责任。理由为：工行南长支行与中邦公司签订的按揭贷款项目合作协议合法有效，该协议明确在房屋他项权证未办妥之前，中邦公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，本案所涉房屋属于按揭贷款项目合作协议中约定的房屋，且未办理房屋他项权证，符合中邦公司提供连带保证责任的情形；因工行南长支行与中邦公司在按揭协议中已约定了提供连带责任保证的条件，且未说明针对借款人必须单独另行订立保证合同。故中邦公司提出的其未对潘维琨借款提供保证，对此不应承担保证责任的抗辩，不予支持。中邦公司应当按照按揭贷款项目合作协议书的约定向工行南长支行承担相应的保证责任，工行南长支行要求中邦公司对潘维琨偿还所欠贷款本金及利息的还款义务承担连带保证责任的主张，符合合同约定，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、潘维琨应于本判决生效后3日内归还中国工商银行股份有限公司无锡南长支行借款本金423508.89元及相应利息（计算至2014年11月21日为11346.43元，自2014年11月22日起至实际给付之日止，按年利率8.94825%计算），息随本清。
二、潘维琨应于本判决生效后3日内支付中国工商银行股份有限公司无锡南长支行律师代理费16000元。
三、无锡中邦房地产开发有限公司对潘维琨的上述第一项还款承担连带清偿责任。
四、驳回中国工商银行股份有限公司无锡南长支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8062元，财产保全费3020元，公告费566元，合计11648元（已由工行南长支行预交），由潘维琨、中邦公司共同负担（工行南长支行预交案件受理费由潘维琨、中邦公司向其直接支付，本院不再退还，由潘维琨、中邦公司在本判决生效后3日内向工行南长支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 茆倩娣
人民陪审员 徐 健
二〇一五年六月十六日
书 记 员 周蔚然
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。