福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第310号
上诉人（原审被告、反诉原告）谢瑞堂，男，1962年2月4日出生，汉族，下岗工人。
委托代理人李让泉，男，公务员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴胜彪，男，1976年8月11日出生，汉族，私企员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何翔，男，1982年9月19日出生，汉族，私企员工。
委托代理人刘志洪，男。
委托代理人陈相林，男，教师。
上诉人谢瑞堂因合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2013）浦民初字第1407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢瑞堂及其委托代理人李让泉、被上诉人吴胜彪、何翔的委托代理人陈相林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴胜彪、何翔原审诉请，请求判令谢瑞堂立即交付坐落于武夷山市星村镇洋头山的光华山庄房产，并协助吴胜彪、何翔办理房屋产权过户登记手续；判令谢瑞堂从逾期交房之日起按房屋总价根据中国人民银行同期贷款利率支付违约金。
谢瑞堂原审反诉请求，确认吴胜彪、何翔与谢瑞堂签订的《以物抵债合同》无效。
原审法院查明，2012年9月2日，案外人谢世春、陈新元、陈仕太、张长春因需用资金向吴胜彪、何翔借款1800000元，借款月利率1.5%，期限至同年10月31日止，谢瑞堂为借款提供连带责任担保。因借款人未能按期偿还借款，2013年2月6日吴胜彪、何翔与谢瑞堂签订了《以物抵债合同》，约定，1、谢瑞堂以从武夷山农村信用联社受让的坐落于武夷山市星村镇洋头山的光华山庄的房产（证号：武房字第××号、未办理土地使用权证）及土地使用权作价2350000元抵债给吴胜彪、何翔。抵偿债务1800000元（不含息）后尚余550000元，吴胜彪、何翔在签订合同后支付转让款450000元，余款100000元在房产证过户取得土地使用权证后支付。2、谢瑞堂应协助吴胜彪、何翔办理房产证过房手续和土地使用权证，过户费用和欠交的土地出让金由吴胜彪、何翔负责，拒不协助的，承担转让价20%的违约金。3、2013年4月3日前，借款人或谢瑞堂还清借款本息的，本合同解除，谢瑞堂退还吴胜彪、何翔支付的转让款。4、谢瑞堂应在2013年4月30日前将房屋及土地交付给吴胜彪、何翔，逾期交付按转让总价的日3‰承担违约金，纠纷由浦城县人民法院管辖。
另查明，谢瑞堂从武夷山农村信用联社受让的房产系武夷山市光华山庄有限责任公司所有，2005年11月29日，武夷山市人民法院作出（2005）武民初字第742号民事调解书，武夷山市光华山庄有限责任公司经董事（股东）会决议，同意以其坐落于星村镇洋头山的光华山庄的房产（武房字第××号）抵偿武夷山市星村农村信用合作社的债务，双方确认武夷山市光华山庄有限责任公司所欠江子彪的债务及武夷山市土地局土地使用权出让金194382元，由武夷山市星村农村信用合作社代为清偿。2010年10月15日，武夷山市农村信用合作联社将该房屋转让给谢瑞堂，讼争房屋现由谢瑞堂占有、使用。
原审法院认为，以房抵债属于以物抵债的范围，是以物的给付来代替原有的金钱给付之债。吴胜彪、何翔与谢瑞堂之间签订的《以物抵债合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有恶意串通损害他人利益，该合同合法有效，双方均应诚信履行协议。现吴胜彪、何翔已按约定履行支付转让款义务，谢瑞堂也应当依照合同约定履行交付房屋及协助办理房屋产权过户登记手续义务。因此，吴胜彪、何翔请求谢瑞堂协助办理房屋所有权过户登记手续、交付讼争房屋及从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金，符合法律规定，原审法院予以支持。谢瑞堂反诉认为其无权处分讼争房屋，只有武夷山市星村农村信用合作社才有权处分该财产，双方签订的《以物抵债合同》为无效合同。原审法院认为，依照合同法的有关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。谢瑞堂从武夷山市农村信用合作联社受让房屋后，已实际占有、使用讼争房屋。故谢瑞堂的反诉请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、谢瑞堂应于判决生效之日起十日内协助吴胜彪、何翔办理坐落于武夷山市星村镇洋头山的光华山庄房屋（武房字第××号）所有权过户登记手续；二、谢瑞堂应于判决生效之日起十五日内将讼争房屋交付给吴胜彪、何翔；三、谢瑞堂从2013年5月1日起按房屋总价2350000元，根据中国人民银行同期同类贷款利率支付吴胜彪、何翔违约金至判决确定的房屋交付之日止；四、驳回谢瑞堂的反诉请求。
上诉人谢瑞堂上诉称，一、不动产物权的变动适用登记生效原则，谢瑞堂虽与武夷山市星村农村信用合作联社签订《房屋转让合同》，但讼争房产并没有登记在谢瑞堂的名下，因此谢瑞堂无权处分讼争房产，其与吴胜彪、何翔签订的《以物抵债合同》应为无效合同。二、《以物抵债合同》属于抵押合同，该合同系谢瑞堂为谢世春等人欠吴胜彪、何翔的180万元债务进行担保所签订的。双方在抵押合同中约定将讼争房屋及土地使用权抵债给吴胜彪、何翔，属于法律规定所禁止的流质抵押条款，依法应认定为无效。三、谢瑞堂并未收到《以物抵债合同》所约定的45万元房屋转让款。综上，请求二审撤销原判，驳回吴胜彪、何翔的诉讼请求。
被上诉人吴胜彪、何翔答辩称，《以物抵债合同》约定以讼争房产的给付来替代谢瑞堂所应担保偿还的180万元借款，吴胜彪、何翔还支付了谢瑞堂房产抵债后的差价转让款45万元，谢瑞堂收款后出具了收条，并注明是转让款。以上事实证明吴胜彪、何翔履行了《以物抵债合同》约定的义务，该合同不属于抵押合同。本案讼争房产虽未过户登记至谢瑞堂名下，但谢瑞堂已实际取得了该房产的处分权，且《以物抵债合同》的签订系谢瑞堂与吴胜彪、何翔的真实意思表示，该合同成立且生效。此外，法律规定流质抵押的前提条件是当事人在债务履行期限届满前约定以物抵债的情形，而《以物抵债合同》是在债务履行期限届满后所签订的，本案不存在法律所规定的流质抵押情形。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该规定系区分物权变动效力与合同效力的法律依据。本案讼争房产经由所有权人武夷山市光华山庄有限责任公司抵偿给武夷山市星村农村信用合作社，再由武夷山市星村农村信用合作社转让给谢瑞堂，并由谢瑞堂占有使用，谢瑞堂成为讼争房产的有权处分人。虽然讼争房产目前尚未变更登记于谢瑞堂的名下，但变更登记产生的法律效果是使该房产的物权发生变动，并不影响谢瑞堂处分该房产，故谢瑞堂提出讼争房产并没有登记在其名下，其无权处分讼争房产，其与吴胜彪、何翔签订的《以物抵债合同》应为无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
本案《以物抵债合同》系在案外人谢世春等人欠何翔、吴胜彪的借款履行期限届满后，由借款担保人谢瑞堂与何翔、吴胜彪之间自愿签订。该合同内容明确、具体，即将讼争房产及土地使用权作价235万元转让给何翔、吴胜彪，以此抵付案外人谢世春等人所欠何翔、吴胜彪的180万元债务，抵偿后对房产的差价55万元部分，由何翔、吴胜彪另行支付给谢瑞堂。而法律规定的抵押合同则是合同双方就相关不动产设定抵押权，并约定如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就抵押财产优先受偿。显然，《以物抵债合同》并非谢瑞堂与何翔、吴胜彪之间就讼争房产设定抵押权所签订的抵押合同，该合同于谢瑞堂所担保的债务履行期满后所签订，亦不存《中华人民共和国物权法》第一百八十六条所规定的“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之情形。此外，谢瑞堂提出其并未收到《以物抵债合同》所约定的45万元房屋转让款的上诉理由，本院认为，45万元房屋转让款是否支付系合同履行问题，与合同效力的认定并无关联，且谢瑞堂在本案亦未提出要求何翔、吴胜彪支付房屋转让款的反诉请求，故对该上诉理由本院不予支持。综上，本案《以物抵债合同》合法、有效，合同双方均应按照约定履行合同义务，并应依法承担未履行合同义务的违约责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人谢瑞堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 陈志勇
代理审判员 余观贵
二〇一四年六月六日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。