中华人民共和国
江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执异6号
案外人张振华，男，汉族，1977年6月4日生。
申请执行人南京市江宁区创业担保有限责任公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市江宁区东山竹山路56号。
法定代表人车鸣，该××董事长。
委托代理人秦在丛，江苏××律师事务所律师。
被执行人南京艺田电子科技有限公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市江宁区淳化街道工业集中区胜利河路9号。
法定代表人金升旭（KIMSUNGWOOK）。
被执行人南京荣旭电子有限公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市江宁区东山街道上坊工业园南区。
法定代表人玄光植（HYUNKWANGSIK）。
被执行人李霞，女，汉族，1976年3月20日生。
被执行人金升旭（KIMSUNGWOOK），男，1962年9月25日生，韩国国籍，护照号码M76993147，住中华人民共和国江苏省南京市江宁区禄口街道宁溧路***号博恩花园御涵轩**幢**室。
被执行人黄京淑（HWANGKYNGSUK），女，1962年2月1日生，韩国国籍，护照号码M38834859，住中华人民共和国江苏省南京市雨花台区玉兰路*号玉兰山庄*幢***室。
本院在执行申请执行人南京市江宁区创业担保有限责任公司（以下简称创业担保公司）与被执行人南京艺田电子科技有限公司（以下简称艺田公司）、南京荣旭电子有限公司（以下简称荣旭公司）、李霞、金升旭、黄京淑追偿权纠纷一案中，于2015年12月5日发出（2015）宁执字第612、644、645号公告，案外人张振华对此向本院提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
案外人张振华异议称，其收到南京市中级人民法院的公告，要求南京市江宁区禄口街道宁溧路188号博恩花园御涵轩43幢04室（房产证号为雨转字第××号）（以下简称涉案房屋）占有（使用）人于2015年12月20日前迁出，其对此提出执行异议。理由是，上述涉案房屋所有权人金升旭已于2014年4月1日与其签订租赁合同，将上述涉案房屋租赁给其，每月租金4000元。其是通过同学李霞的介绍，开始信任艺田公司，金升旭是艺田公司的法定代表人，其借了1000余万元给艺田公司，借款合同中规定其可以随时向艺田公司主张借款。其承租了金升旭的涉案房屋，约定租金用借款来抵偿。
经审查查明，创业担保公司与艺田公司、荣旭公司、李霞、金升旭、黄京淑追偿权纠纷一案，本院于2015年6月18日作出（2014）宁商外初字第55号民事判决书，判决：一、艺田公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还创业担保公司代偿款人民币5015625元及违约金（以5015625元为基数，自2014年8月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；二、艺田公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付创业担保公司律师费164200元；三、荣旭公司对艺田公司的上述第一项、第二项还款承担连带清偿责任；四、李霞、金升旭、黄金淑对艺田公司的上述第一项还款承担连带清偿责任；五、如艺田公司未能按上述第一、二项如数按期还款，创业担保公司有权就其债权未得清偿部分，以对艺田公司和荣旭公司用于抵押的机器设备（动产抵押登记书号为苏A**－03－2014－0004、苏A**-02-2014-0005）、金升旭和黄京淑用于抵押的位于江苏省南京市江宁区禄口街道宁溧路188号博恩花园御涵轩43幢04室、33幢02室的房产（房屋他项权证号宁房他证江字第JNA1285**号）依法折价或拍卖、变卖所得的价款在500万元的范围内优先受偿；六、荣旭公司、李霞、金升旭、黄京淑承担上述清偿责任后，有权就其实际承担部分依法向艺田公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
另查明，创业担保公司与金升旭、黄金淑于2014年4月24日签订了南京市江宁区房地产抵押合同，约定金升旭以其名下的涉案房屋和黄京淑以其名下位于江苏省南京市江宁区禄口街道宁溧路188号博恩花园御涵轩33幢02室为主债合同提供抵押担保，2014年4月28日办理了抵押登记，创业担保公司取得编号为宁房他证江字第JNA1285**号他项权证。诉讼中，因创业担保公司申请，本院于2014年9月11日作出（2014）宁商外初字第55-1号民事裁定书，裁定查封艺田公司、荣旭公司、李霞、金升旭及黄京淑价值人民500万元的财产，并于次日查封涉案房屋，查封期限两年。
本院（2014）宁商外初字第55号民事判决生效后，艺田公司、荣旭公司、李霞、金升旭、黄京淑未履行法律文书确定的义务，创业担保公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院根据申请执行人创业担保公司的申请，依法对金升旭所有的已被本院查封的涉案房屋进行评估、拍卖，并于2015年12月5日发出公告，责令涉案房屋的占有（使用）人于2015年12月20日前迁出。案外人张振华以“涉案房屋所有权人已将涉案房屋租赁给自己”为由，向本院提出执行异议。
案外人张振华向法庭提交一份房屋租赁合同，该租赁合同的落款时间为2014年4月1日。租赁合同约定：租赁房屋为涉案房屋；租赁期限为20年（自2014年4月1日至2034年3月31日）；租金标准为每月人民币4000元，共计租金人民币96万元；租金支付方式为：金升旭、黄京淑以房屋租金96万元用作冲抵艺田公司归还张振华的借款部分本息。案外人张振华还向法庭提交一份本院于2015年5月21日作出的（2014）宁商初字第225号民事判决书，该民事判决书判令：一、艺田公司于本判决生效之日起十日内偿还张振华借款本金7610992.03元，并按照中国人民银行同期借款利率四倍支付逾期利息；二、艺田公司于本判决生效之日起十日内支付张振华律师费50000元；三、金升旭、李霞、荣旭公司对艺田公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；金升旭、李霞、荣旭公司承担担保责任后，有权向艺田公司进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该民事判决并未涉及张振华提交的租赁合同约定的用房屋租金96万元冲抵艺田公司归还张振华的借款部分本息的内容。
本院认为，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，可以认定承租人取得了该不动产的租赁权，根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。在本案中，张振华与被执行人金升旭签订的涉案房屋租赁合同的时间虽然早于被执行人金升旭将涉案房屋抵押给工行江宁支行办理抵押登记的时间，但是张振华并未向法庭提供其在2014年4月1日签订租赁合同时即占有使用涉案房屋的证据，并且张振华提供的（2014）宁商初字第225号民事判决书仅证明张振华对艺田公司享有700余万元债权，该民事判决并未将房屋租赁合同中约定的租金用来冲抵艺田公司所欠张振华的债务，因此不能说明张振华已实际支付了租金。综上，对案外人张振华提出对涉案房屋享有合法租赁权，主张中止执行的异议，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人张振华的异议。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王 俊
审 判 员 于静明
代理审判员 金 鑫
二〇一六年三月十六日
见习书记员 李 好