海南省海口市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）海中法行终字第129号
上诉人（原审原告）海南晓天房地产开发有限公司。
法定代表人陈华柏，经理。
委托代理人朱模圣，海南昌博律师事务所律师。
委托代理林柏，海南昌博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南省海口市地方税务局。
法定代表人林川。
委托代理人李际康，海南外经律师事务所律师。
委托代理人黄瑾，海南省海口市地方税务局。
上诉人海南晓天房地产开发有限公司（以下简称晓天房产公司）因与被上诉人海南省海口市地方税务局（以下简称市地税局）税务行政管理一案，不服美兰区人民法院（2014）美行初字第5号行政判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人晓天房产公司的委托代理朱模圣、林柏，被上诉人市地税局的委托代理人李际康、黄瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年8月17日、2003年12月11日、2004年9月24日，晓天房产公司通过拍卖竞买取得位于海口市和平南路33-1号已建到主体封顶的“和平城市广场”停缓建工程项目（1-25层，19层除外），成交金额分别为32，000，000元、6，800，000元、4，002，000元，总计42，802，000元；拍卖佣金分别为：3，200，000元、238，000元、200，100元，总计3，638，100元。晓天房产公司取得“和平城市广场”项目后边续建边销售，截止到2010年10月销售完毕。2004年2月至2006年12月，晓天房产公司销售“和平城市广场”项目取得的销售收入为82，581，042元（售房合同金额81，603，700元＋多开发票金额977，342元），允许扣除购置原价分摊为29，505，552.76元，依法应予减免的税款为2，919，151.91元。2007年1月至2010年10月销售收入为58，301，923元（售房合同金额44，260，900元＋多开发票金额14，041，023元），允许扣除购置原价分摊为13，296，447.24元，应缴纳营业税额2，250，273.79元、城市维护建设税157，519.17元、教育费附加67，508.21元，合计应缴营业税及附加2，475，301.17元。截止2013年2月25日，晓天房产公司已缴纳营业税2，195，533.85元、城市维护建设税153，650.37元、教育费附加65，853.03元，现应补缴营业税55，239.94元、城市维护建设税3，868.80元、教育费附加1，655.17元，总计应补缴营业税及附加60，763.91元。同时，应依法缴纳滞纳金30，086.35元。2013年2月25日，晓天房产公司向市地税局提交《“和平城市广场”项目营业税及附加退税申请暨税款清算异议书》。2013年8月16日，市地税局对晓天房产公司作出海口地税函（2013）233号《海南省海口市地方税务局关于海南晓天房地产开发公司申请营业税差额征收事项的复函》（以下简称233号《复函》。对“和平城市广场”项目销售收入、项目购置成本及分摊进行核实列表，核实2004年2月-2006年12月项目销售收入应减免的营业税及附加为2，919，151.91元，2007年1月-2010年10月项目销售收入应缴的营业税及附加2，475，301.17元，2007年1月-2010年10月项目销售收入应补缴的营业税及附加为60，763.91元，并认定应补缴的营业税及附加为60，763.91元，系晓天房产公司在销售该项目过程中开具发票金额多出合同金额的部分，未足额申报缴纳的原因造成。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对应补缴的营业税55，239.94元、城市维护建设税3，868.80元，合计59，108.74元，从2010年11月16日起至2013年2月25日止，按日加收万分之五的滞纳金，具体金额由税费征管系统计算。应补缴的营业税及附加60，763.91元及滞纳金，在接到本复函之日起15日内缴纳入库。晓天房产公司不服，于2013年10月8日向海口市人民政府申请行政复议。2013年12月3日，海口市人民政府作出海府复决（2013）27号《行政复议决定书》，维持市地税局作出的233号《复函》。晓天房产公司遂于2013年12月17日提起本案诉讼。
原审法院认为，该案争议焦点是市地税局作出的233号《复函》的具体行政行为认定的事实是否清楚，证据是否充分，程序是否合法，适用法律法规和规范性文件是否正确。依照《中华人民共和国营业税暂行条例》第四条规定，应纳税额=营业额×税率。依照财税（2003）第16号《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第三条第（二十）项的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。晓天房产公司分3次购置“和平城市广场”项目后边续建边销售，购置原价的单位价款不一，市地税局依据售房时间，按实建面积分摊，确定不同时间房产购置原价后，扣除已售房产相应的购置原价，计算营业税计税依据，征收营业税及附加。依照《财政部国家税务总局关于处置海南省积压房地产有关税收优惠政策问题的通知》（财税字（2000）63号）第二条“1998年12月31日以前已经停缓建的房地产项目，在2001年12月31日以前转让销售时实行免征营业税、契税的优惠政策”，《财政部国家税务总局关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税（2002）205号）第一条“将《财政部、国家税务总局关于处置海南省积压房地产有关税收政策问题的通知》（财税字（2000）63号）文件中规定的相关政策执行时间延长至2004年12月31日”，和《财政部国家税务总局关于2004年底到期税收优惠政策问题的通知》（财税（2005）49号）第一条“《财政部国家税务总局关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税（2002）205号），执行期限延长至2006年12月31日”的规定，停缓建房地产项目在2006年12月31日以前转让销售取得的收入免征营业税，自2007年1月1日起取得的收入应按规定征收营业税。因此，对晓天房产公司转让“和平城市广场”项目应按其转让销售取得的收入时间，分别计算在2006年12月以前免征营业税及附加，及自2007年1月起取得的收入应缴营业税及附加。晓天房产公司提出购置不动产的原价应包括成交价和拍卖佣金，其根据是财税（2009）29号《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》，该通知的适用范围为企业所得税，故对晓天房产公司提出的营业税计算方式，不予支持。《批准减免税通知书》所确定的免税额，当时是按照全额征税的方式计算得出，如果以应纳税额减去免税额来计算最终应纳税额是不准确的。市地税局依据晓天房产公司发票开票记录，及晓天房产公司提供的销售合同，核实晓天房产公司2004年至2006年取得的销售收入为晓天房产公司销售“和平城市广场”的最终情况，不包含退房、撤销合同等因素。晓天房产公司提出《批准减免税通知书》所确定的免税额已超过法定三年期限，不能变更或撤销。依照《税收征收管理法》第二十五条的规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及以税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。经市地税局调查，晓天房产公司在免税期间存在退房、撤销合同等情形，但晓天房产公司未如实申报，故市地税局变更《批准减免税通知书》所确定的免税额，不属于《税收征收管理法》第五十二条中“因税务机关责任”的规定，不受三年期限的限制。因此，市地税局可依法变更或撤销《批准减免税通知书》所确定的免税额。因晓天房产公司在免税期间存在退房、撤销合同等情形，故晓天房产公司提出应根据《批准减免税通知书》所确定的免税额倒算出该期间的销售收入是不准确的，该意见不予支持。经市地税局调查，晓天房产公司存在开具发票金额多出合同金额的事实，故市地税局调增营业税不受法定三年期限的限制，市地税局作出的233号《复函》以发票金额为基础确定销售收入，符合法律规定。晓天房产公司提出市地税局应根据“土地增值税清算情况汇报”退还晓天房产公司土地增值税，并抵扣欠税，不加收滞纳金。因该汇报是市地税局在对“和平城市广场”项目进行土地增值税清算审核中征求企业的有关意见，并不是最终审核结果，不能据此认定应退还晓天房产公司土地增值税，更不能抵减应补缴的营业税及附加。依照《税收征收管理法》第三十二条的规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。故市地税局要求晓天房产公司缴纳滞纳金，有事实和法律依据。综上，市地税局作出的233号《复函》认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项的规定，判决：维持市地税局于2013年8月16日对晓天房产公司作出的233号《复函》。案件受理费人民币50元，由晓天房产公司负担。
上诉人晓天房产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、“和平城市广场”项目按差额确定营业额并计税，应退还上诉人多缴的营业税及附加2076299.61元、滞纳金30086.35元，并加算银行同期存款利息。具体计算方法是：第1步，原本属于应税项目，应先按差额确定营业额：销售收入13984XXXXX元—购置原价47080XXXXX元＝92761XXXXX元。第2步，根据营业额计算应纳税额：营业额92761XXXXX元×5.5%＝5101876.89元。第3步，根据积压房地产税收优惠政策并经批准：免税额为4702875.33元。第4步：免税后应纳营业税及附加额：应纳税额5101876.89元—免税额4702875.33元＝399001.56元。第5步，应补营业税及附加额：应缴税额399001.56元—已缴税额2475301.17元＝-2076XXXXX.61元。因此，根据《税收征收管理法》第五十一条的规定，税务机关应当依法退还上诉人多缴的营业税及附加人民币2076299.61元和滞纳金30086.35元，并加算银行同期存款利息。
二、海口地税函（2013）233号《复函》违反法律规定，存在多处错误，应予以撤销并要求被上诉人依法退税。
（一）被上诉人先减除2006年前销售收入，再扣除相应购置原价，违反法律规定和计税逻辑，导致计算错误！财税（2003）16号文规定销售不动产按差额确定的营业额是营业税的计税依据，计税依据是税款计征的基数。因此，购置不动产的原价47080XXXXX元必须在第一步确定计税依据时全额扣除，否则是颠倒逻辑。
（二）税务机关作出免税4702875.33元的批复，已超过法定的3年期限，不能进行更改或撤销；行政相对人有信赖既定行政行为的权利，应足额享受，不得减损免税利益。税务机关批准减免“和平城市广场”项目营业税及附加4702875.33元，数额具体明确，上诉人作为纳税人有权充分信赖和足额享受该优惠。而且批准文件均已超过3年期限，根据《税收征管法》第五十二条“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金”的规定，税务机关不得更改或撤销，而导致增加纳税人负担。
（三）被上诉人以上诉人开具发票金额多出合同金额为由，调增1041467元后核实销售收入为14088XXXXX元，没有事实和法律根据。
1、根据附件四显示，调增金额很大一部分属于2004至2006年的免税期间，属于免征营业税及附加的范畴。被上诉人现今计税时调增该部分金额，要求上诉人补缴税款明显违法。
2、根据《税收征管法》第五十二条“因税务机关的责任，致使纳税入、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金”的规定，被上诉人也不应调增超过期限的销售收入，而要求纳税人补缴税款。
（四）被上诉人核实2004年2月至2006年12月项目销售收入为82581XXXXX元亦属明显错误。根据税务机关的减免税批复，共减免营业税及附加4702875.33元，倒算计税金额即为85506XXXXX.19元（4702875.33元／5.5%），“土地增值税清算情况汇报”亦已作出同样认定。
（五）被上诉人决定按日加收万分之五的滞纳金也没有法律依据。首先，上诉人依法不应补缴税款，反而应由税务机关退还多缴的税款。其次，根据“土地增值税清算情况汇报”，被上诉人应退给上诉人土地增值税78824.63元，足以抵扣被上诉人所称的欠税，不应加收滞纳金。
被上诉人市地税局答辩称：一、一审判决书认定事实清楚、证据确实充分。
（一）争议项目情况。
晓天房产公司于2003年8月17日、12月11日，2004年9月24日通过竞买取得位于海口市和平南路已建到主体封顶的“和平城市广场”停缓建工程项目（1-25层除19层外，下同），竞买价值42，802，000元，合同面积74，953.98㎡。晓天房产公司竞买该项目后于2004年4月20日取得土地使用证，土地面积合计5，078.27㎡（其中晓天房产公司拥有4，321.27㎡），2004年4月8日取得房产预售许可证，2004年5月8日取得建筑工程施工许可证，2005年12月20日经市质站办理竣工验收，2006年1月21日取得建设工程规划许可证（批建总建筑面积为79，667.04㎡），实建面积与批建面积一致。晓天房产公司取得“和平城市广场”项目后边续建边销售，截止到2010年10月31日申报销售收入为139，841，498元（不含发票金额多开数）。其中，申报2004年至2006年的销售收入额85，506，824.18元，2007年至2010年10月销售收入54，334，673.82元。
（二）我局对停缓建工程营业税减免、征收情况。
根据海南省地方税务局（下称省地税局）当时对停缓建工程处置工作的布置，对房地产开发公司购置的停缓建工程项目，取得规划和建设主管部门重新核发《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》后续建，在取得《房产预售许可证》后销售，视同开发商品房销售。因此，我局对房地产开发公司购置后经报建后续建的停缓建工程项目，均视同新开发项目，对其在2006年前销售的经审核批准后按销售收入（合同金额）全额给予减免营业税；2007年销售的以及2006年前销售未获批准减免的，按其申报的收入（合同金额）全额征收营业税。在土地增值税清算时按规定允许扣除购置及续建成本费用。对购置的停缓建工程续建后销售，视同新开发商品房销售，按销售收入（合同金额）给予办理减免营业税，对未获减免税的销售收入不允许扣除相应的购置价值后的余额为计算营业额计征营业税。
对晓天房产公司购置的“和平城市广场”停缓建项目续建后销售，是否能根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税（2003）16号，下称财税（2003）16号文）第二条第（七）项第2目“转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按‘销售不动产’税目征收营业税。在建项目是指立项后尚未完工的房地产项目或其他建设项目”，及第三条第（二十）项“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，确定营业税计税依据为销售该项目取得的全部收入减去购置该项目原价后的余额一事，我局特向省地税局提出请示。2013年6月5日，省地税局对我局下达《海南省地方税务局关于营业税差额征税问题的批复》（琼地税函（2013）319号，下称琼地税函（2013）319号文），明确了对晓天房产公司取得不动产项目续建后销售，应根据财税（2003）16号文第三条第（二十）项的规定确定计税依据计算营业税。对该公司在2006年12月31日（含当日）前销售该项目房产取得的销售收入，允许扣除相应房产购置原价后余额计算营业税额并予以减免；2006年12月31日后销售该项目房产取得的销售收入，允许扣除相应房产购置原价后余额计征营业税。同时明确了应根据《税收征收管理法》第五十一条“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息”，及《税收征收管理法实施细则》第七十九条“当纳税人既有应退税款又有欠缴税款时，税务机关可以将应退税款和利息先抵扣欠缴税款；抵后尚有余额的，退还纳税人”的规定，计算补退税款。
（三）我局对晓天房产公司“和平城市广场”差额征收营业税的情况。
1、晓天房产公司销售房产销售收入的核实情况。
晓天房产公司提供销售合同记载，截止到2010年10月售房合同金额累计125，864，600，其中，2004年至2006年为81，603，700元，2007年至2010年10月为44，260，900元。同时，该公司开具发票记录显示，截止到2010年12月开具发票金额比售房合同金额累计多出15，018，365元。其中，2004年2月至2006年12月多出977，342元，2007年1月至2010年10月多出14，041，023元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”，及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票”的规定，我局确认晓天房产公司截止到2010年10月销售“和平城市广场”项目取得的销售收入为140，882，965元（售房合同金额125，864，600＋多开发票金额15，018，365元，下同）。其中，2004年至2006年为82，581，042元（81，603，700元＋977，342元），2007年至2010年10月为58，301，923元（44，260，900元＋14，041，023元）。
经我局核实晓天房产公司取得的销售收入2004年至2006年82，581，042元，与《批准减免税通知书》（琼地税免函（2004）0342号、琼地税免函（2004）0340号、琼地税免函（2005）0314号、海口地税免函（2006）423号、海口地税免函（2006）1010号、海口地税免函（2006）1266号、海口地税免函（2006）1932号、海口地税免函（2007）1059号、海口地税免函（2007）2679号，以下统称《批准减免税通知书》）按减免营业税及附加推算的销售收入存在差异，是因我局依据晓天房产公司发票开票记录，及该公司提供的销售合同，均为晓天房产公司销售“和平城市广场”的最终情况，不包含退房、撤销合同等因素。
2、晓天房产公司购置“和平城市广场”项目房产原价的核实、分摊情况。晓天房产公司分别于2003年8月17日、2003年12月11日、2004年9月24日按楼层购进该项目，竞买价值42，802，000元，购置原价为购进单价不等。竞买合同建筑面积74，953.98㎡，批建总建筑面积为79，667.04㎡，实建面积与批建面积一致。由于该项目的竞买合同建筑面积与实建面积不一致，且晓天房产公司以实建面积销售，故按实建面积进行分摊。
经核实，晓天房产公司2004年2月至2006年12月销售房产面积为55，462.96㎡，允许扣除购置原价分摊为29，505，552.76元；2007年1月至2010年10月销售房产面积为19，932.37㎡，允许扣除购置原价分摊为13，296，447.24元。
3、税款计算的情况。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税（2003）16号）第三条第（二十）项“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”，及琼地税函（2013）319号文第二条的规定，鉴于晓天房产公司分3次购置该项目后边续建边销售，购置原价的单位价款不一，因此，我局依据售房时间，按实建面积分摊，确定不同时间房产购置原价后，扣除已售房产相应的购置原价，计算营业税计税依据，征收营业税及附加。
（1）晓天房产公司2004年2月至2006年12月前销售该项目房产取得的销售收入为82，581，042.00元，减除允许扣除相应房产购置原价29，505，552.76后，以余额53，075，489.24元作为计税依据，依5%的税率计算，应缴营业税额265，3774.46元；并按营业税税额，依7%的税率计算，应缴城市维护建设税185，764.21元，依3%的征收率计算，应缴教育费附加185，764.21元，以上应缴营业税及附加合计2，919，151.91元，根据琼地税函（2013）319号文第二条的规定，可予以减免。
（2）晓天房产公司2007年1月至2010年10月后销售该项目房产取得的销售收入58，301，923.00元，减除允许扣除相应房产购置原价13，296，447.24元后，以余额45，005，475.76元作为计税依据，依5%的税率计算，应缴营业税额2，250，273.79元；并按营业税税额，依7%的税率计算，应缴城市维护建设税157，519.17元，依3%的征收率计算应缴教育费附加67，508.21元，以上应缴营业税及附加合计2，475，301.17元。抵减已缴纳的营业税2，195，533.85元、城市维护建设税153，650.37元、教育费附加65，853.03元后，应补缴营业税55，239.94元、城市维护建设税3，868.80元、教育费附加1，655.17元，应补缴营业税及附加60，763.91元。
二、一审判决认定我局的具体行政行为适用法律正确、程序合法，并无不当。
（一）晓天房产公司计算多缴税款有误。
1、晓天房产公司主张的按整个项目先扣除购置原价确定营业额，再计算应缴税款，不符合财税（2003）16号文第三条第（二十）项及琼地税函（2013）319号文第二条，按销售房产取得的销售收入，允许扣除相应房产购置原价后余额计算营业税额的规定。
2、晓天房产公司获得减免税为对该公司在2006年12月以前取得销售收入应缴营业税及附加的减免，并不包括在2007年1月后的销售房产项目取得销售收入应缴的营业税及附加，不能将对2006年12月以前取得销售收入获得的减免税作为整个项目销售收入应缴营业税附加的减免税额度。根据《财政部国家税务总局关于处置海南省积压房地产有关税收优惠政策问题的通知》（财税字（2000）63号）第二条“1998年12月31日以前已经停缓建的房地产项目，在2001年12月31日以前转让销售时实行免征营业税、契税的优惠政策”，《财政部国家税务总局关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税（2002）205号）第一条“将《财政部、国家税务总局关于处置海南省积压房地产有关税收政策问题的通知》（财税字（2000）63号）文件中规定的相关政策执行时间延长至2004年12月31日”，和《财政部国家税务总局关于2004年底到期税收优惠政策问题的通知》（财税（2005）49号）第一条“《财政部国家税务总局关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税（2002）205号），执行期限延长至2006年12月31日”的规定，停缓建房地产项目在2006年12月31日以前转让销售取得的收入免征营业税，自2007年1月1日起取得的收入应按规定征收营业税。因此，对晓天房产公司转让“和平城市广场”项目应按其转让销售取得的收入时间，分别计算在2006年12月以前免征营业税及附加，及自2007年1月起取得的收入应缴营业税及附加。其次，无论是《批准减免税通知书》按合同销售金额85，506，824.18元在未扣除购置原价的基础上，所批准的减免营业税及附加4，702，875.33元，还是海口地税函（2013）233号复函中按扣除购置原价的基础上计算可减免的营业税及附加，均以晓天房产公司在2006年12月以前取得的销售收入作为计算营业税及附加，并不包含该公司自2007年1月起取得的销售收入。
（二）晓天房产公司应根据实际取得销售收入分别享受减免税税收优惠和缴纳税款。
1、根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十三条第二款“享受减税、免税优惠的纳税人，减税、免税条件发生变化的，应当自发生变化之日起15日内向税务机关报告；不再符合减税、免税条件的，应当依法履行纳税义务；未依法纳税的，税务机关应当予以追缴”的规定，晓天房产公司应按海口地税函（2013）233号复函中确定的可减免营业税及附加2，919，151.91元享受减免税优惠政策。
2、根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十三条第一款“法律、行政法规规定或者经法定的审批机关批准减税、免税的纳税人，应当持有关文件到主管税务机关办理减税、免税手续。减税、免税期满，应当自期满次日起恢复纳税”，《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第136号，2008年12月31日停止执行）第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”及其实施细则第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，以及《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令2008年第540号，2009年1月1日起施行）第十二条“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”及其实施细则第二十五条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，晓房产天公司2007年1月至2010年10月取得的销售收入应缴纳营业税及附加以上营业税及附加合计2，475，301.17元。按照琼地税函（2013）319号文第三条的要求，根据《税收征收管理法》第五十一条“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息”，及《税收征收管理法实施细则》第七十九条“当纳税人既有应退税款又有欠缴税款时，税务机关可以将应退税款和利息先抵扣欠缴税款；抵后尚有余额的，退还纳税人”的规定，抵减已缴纳的营业税2，195，533.85元、城市维护建设税153，650.37元、教育费附加65，853.03元后，应补缴营业税55，239.94元、城市维护建设税3，868.80元、教育费附加1，655.17元，应补缴营业税及附加60，763.91元。同时，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”的规定，应从其从滞纳税款之日起，到纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止，对应补缴的营业税55，239.94元、城市维护建设税3，868.80元按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
（三）我局调增晓天房产公司销售收入的依据充分。
如本答辩状第三条第（一）项所述，我局调增销售收入均依据现行的法律法规，是按晓天房产公司合同金额与开具发票金额，即实际取得的销售收入进行确认，并依据其销售时间，分别对调整收入部分确定减免税收入和纳税收入。同时，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条“纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料”的规定，晓天房产公司未如实申报销售收入已经违反上述规定，我局据实调增收入不属于《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条规定的“因税务机关责任”范围。
（四）晓天房产公司还应补缴土地增值税，无法抵减应补缴营业税及附加。晓天房产公司在上诉状中提及的“土地增值税清算情况汇报”，是我局在对“和平城市广场”项目进行土地增值税清算审核中征求企业的有关意见，不是最终审核结果。最终结果2013年12月16日做出，晓天房产公司应补缴土地增值税106，294.82元。
综上所述，一审判决认定我局233号《复函》认定事实清楚、证据确实充分，程序合法，适用法律法规正确，应予维持的决定是正确的，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
被上诉人对一审法院查明的事实无异议；上诉人对一审法院以233号《复函》查明的各项销售收入、减免税款的数额作为查明事实的依据不认可，对查明的其他事实无异议。
二审另查明，涉案“和平城市广场”项目为积压房地产停缓建项目。晓天房产公司在市地税局作出233号《复函》后，于2013年9月11日补缴了营业税和滞纳金。
本院认为：上诉人晓天房产公司通过竞买取得的涉案“和平城市广场”项目属积压房地产项目，对该项目营业税征收事项，应适用相关的政策法规来计征。首先，关于“和平城市广场”营业税差额征收问题。晓天房产公司以2010年10月销售完毕“和平城市广场”项目取得的全部收入139，841，498元，减去同期购置原价计47，080，100元来确定营业额；被上诉人市地税局经请示海南省地方税务局，海南省地方税务局依据《财政部国家税务总局关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税（2002）205号）和《财政部国家税务总局关于2004年底到期税收优惠政策问题的通知》（财税（2005）49号）规定，经批复对晓天房产公司2006的12月31日前销售该项目房产取得的销售收入，允许扣除相应房产购置原价后余额计算营业税额并予以减免。2006年12月31日后销售该项目房产取得的销售收入，允许扣除相应房产购置原价后余额计征营业税。市地税局由此依据上述政策法规，对晓天房产公司的项目房产分期计算营业税，符合规定。晓天房产公司的计算方式不符合国家对积压房地产税收优惠政策的规定，对其计算方法，本院不予支持。
其次，对晓天房产公司认为市地税局作出的共计4，702，875.33元的批准减免税通知，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条的规定，已经超过三年期限，税务机关不应要求补缴或加收滞纳金的主张。因市地税局查明晓天房产公司是按销售合同来申报销售额，与实际开具的发票有差额，且存在退房、撤销合同的情形。其行为违反《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条的规定。因此，市地税局依据有关积压房地产优惠政策对2006年以后销售以及2006年前销售未获批准的，按开具发票的数额重新计算晓天房产公司销售收入，导致销售收入变动的责任不在税务机关。因此，该情形不属《税收征收管理法》第五十二条规定的事项。
市地税局作为税收征收管理部门，有责任规范纳税义务人的税收征收和缴纳行为。晓天房产公司作为纳税义务人亦应当按照相关税收征管法规、政策缴纳应纳税款。市地税局以发票为依据重新确定销售收入，符合相关政策法规规定。因晓天房产公司分三次竞买“和平城市广场”停缓建工程项目，购置原价与购进单位不等，市地税局以实建面积分摊核实2006年12月前后两个时期购置原价，按发票开具的时间扣除已售房产相应的购置原价后计算营业税及附加，最终计算出晓天房产公司应补缴营业税及附加60，763.91元，属履行职责的行为。
因晓天房产公司存在未按规定期限缴纳税款的情形，市地税局依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条，“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳金税款万分之五的滞纳金。”的规定，对晓天房产公司应补缴的营业税及城市维持建设税计59，108.74元，加收万分之五的滞纳金，符合法律规定。市地税局于2013年8月16日向晓天房产公司作出233号《复函》，并告知晓天房产公司申请复议的权利。晓天房产公司不服，于2013年10月8日向海口市人民政府申请复议，海口市人民政府于2013年12月3日作出复议决定，维持了市地税局作出的233号《复函》。因此，市地税局作出233号《复函》的程序合法。
综上，被上诉人市地税局作出的233号《复函》，认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，一审判决维持233号《复函》的行政行为正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人海南晓天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文红
代理审判员 钟 山
代理审判员 何 芳
二〇一四年十月十四日
书 记 员 黄河君
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
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审核：符汉平撰稿：陈文红校对：黄河君印刷：何宗谦
海南省海口市中级人民法院2014年10月15日印制
（共印19份）