山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1302民初1779号
原告王成英，居民。
委托代理人王伟，山东舜平律师事务所律师。
被告王兆阳，居民。
被告周玮。
二被告共同委托代理人徐冰，山东力维律师事务所律师。
原告王成英诉被告王兆阳、周玮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王成英及其委托代理人王伟，被告王兆阳、周玮的共同委托代理人徐冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王成英诉称，2006年6月26日，原告与被告达成购买位于临沂市兰山区沂蒙路北段56号梅山小区4号楼××的房屋买卖合同，并由刘玉建为被告提供连带责任担保。合同约定：“该房屋成交价总计376000元，原告向被告支付预付房款176000元，剩余房款在被告将房权证办理过户给原告后十天内全部付清。”原告依照合同约定，当日就将预付款176000元支付给被告，按照合同约定，被告应在收到预付款后及时为原告办理涉案房屋的房产证过户手续，但被告在收到预付款后迟迟不向原告办理房屋过户手续，并以各种理由向原告索要剩余房款。原告无奈前后向被告支付房款共计411000元，被告仍迟迟不为原告办理过户手续。后原告得知，被告王兆阳、周玮于2011年就将该房屋过户到自己名下，并在2013年将包含该房屋在内的三套房产抵押给银行贷款。被告以上种种行为已经侵害到原告的合法权益。被告刘玉建作为该房屋买卖合同中的连带责任保证的担保人，应当承担连带责任。经原告多次找被告王兆阳、周玮协商房屋过户事宜，被告以各种理由推脱，严重侵害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判决解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；被告返还涉案房屋购房成交价款411000元及利息；被告赔偿原告的损失300000元，并承担违约金100000元；诉讼费、保全费由被告承担。
被告王兆阳辩称，一、原告与答辩人2006年6月26日签订的房屋买卖合同是无效合同。本案涉及的房屋（梅山小区4号楼××）为周玮参加兴粮食品厂集资建房取得，周玮交付集资建房的时间为2003年，房屋竣工并交付的时间为2005年，即周玮在2005年已取得该房屋的所有权。周玮与王兆阳登记结婚的时间为2006年4月19日，因此，该房屋为周玮的婚前个人财产。王兆阳对该房屋无权处分，周玮也未予追认。因此，原告与王兆阳签订的房屋买卖合同是无效合同。二、周玮不是上述房屋买卖合同的主体，不应承担因合同无效而产生的法律后果，原告起诉周玮系主体错误，请求法院依法驳回原告对周玮的诉讼请求。三、因答辩人与原告签订的房屋买卖合同无效，双方因该合同取得的财产应返还对方，原告应返还周玮房屋，答辩人应返还原告购房款。原告的利息损失与原告获得的收益（应支付而未支付的房租）基本相当，建议相互充抵。综上所述，原告应返还周玮房屋，答辩人应返还原告购房款，原告的其他诉讼请求均不成立，请求贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告周玮辩称，一、原告与王兆阳2006年6月26日签订的房屋买卖合同是无效合同。本案涉及的房屋（梅山小区4号楼××）为答辩人参加兴粮食品厂集资建房取得。答辩人交付集资建房的时间为2003年，房屋竣工并交付的时间为2005年，即答辩人在2005年已取得该房屋的所有权。答辩人与王兆阳登记结婚的时间为2006年4月19日，因此，该房屋为答辩人的婚前个人财产。王兆阳对该房屋无权处分，答辩人也未予追认。因此，原告与王兆阳签订的房屋买卖合同是无效合同。二、答辩人不是上述房屋买卖合同的主体，不应承担因合同无效而产生的法律后果，原告起诉答辩人系主体错误，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
经审理查明，被告周玮于2003年参加临沂市兰山区粮食局兴粮食品厂集资建房，于2004年向兴粮食品厂交齐了购房款。2005年4月15日，被告周玮(乙方)与兴粮食品厂(甲方)签订集资建房协议一份：“根据国家有关政策规定，经临沂市粮食局兰山分局研究决定，在沂蒙路56号集资建设宿舍楼一栋，解决单位职工住房困难，为明确单位与职工的权利和义务达成如下协议：一、房屋座落兰山区梅山小区兴粮食品厂4号楼××。配房编号××号。二、房屋面积：总建筑面积132.61平方米，主房103.5平方米,配房29.11平方米，总计金额122400元。三、房屋竣工日期：2005年。四、房屋产权全部归乙方所有，允许转让，在同等条件下甲方有优先购买权。五、乙方服从甲方物业管理。未尽事宜双方另行协商，与本协议具有同等效力。”
2006年4月19日，被告周玮与被告王兆阳登记结婚。2006年6月26日，原告王成英作为买受人（乙方），被告王兆阳作为出卖人（甲方），签订了《房屋买卖合同》一份，约定如下：“根据《合同法》和国家房地产法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，就房屋买卖达成如下协议：一、甲方将坐落于沂蒙路北段56号梅山小区4号楼××（兴粮食品厂住址）房屋出售给乙方，合同约定建筑面积约计136平方米，包括主房面积106平方米，车库30平方米，甲方必须保证产权面积属实。二、上述房屋成交价款总计人民币￥376000.00元（大写：叁拾柒万陆仟元整）。成交的房屋包括主房、车库及所有附属物。三、乙方于2006年6月26日前预付给甲方房款￥176000.00元（大写：壹拾柒万陆仟元整）,剩余房款在甲方将房权证办理过户给乙方后十天内全部付清。该剩余房款自2006年7月1日起计算利息。本合同签定后，甲方应尽快办理房屋产权过户登记手续，如不能办理，甲方不收取乙方利息。四、在规定事项内，甲方如不交给乙方房屋，甲方必须返还乙方全部房款。乙方违约，乙方所交给甲方的房款，甲方不予返回。五、甲方必须保证所售房屋产权清晰，若发生与甲方有关的房产纠纷和债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。六、在甲方该房屋产权未交给乙方之前，所有的债权、债务均由甲方承担；在交给乙方后，与甲方有关的债权、债务仍由甲方承担。新发生的债权、债务由乙方承担。七、房屋产权更名过户办证手续由甲方负责，乙方配合，过户办证费用￥10000.00元以内由乙方承担，超过￥10000.00元的部分由甲方承担，房权办证手续由甲乙双方共同提供。办证和办理相关手续时，甲方必须配合；如不配合，甲方必须退还购房成交价款的两倍给乙方。八、无论市场价格如何变动，甲乙双方议定的房屋成交价格均不变动。九、乙方取得上述房屋即占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳相应税费和过户。十、因不可抗力原因给乙方造成的损失，与甲方无关；因甲方原因给乙方造成损失的，视为甲方违约，甲方承担全部责任。十一、合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其议定事项经双方签字后与本合同具有同等效力。本合同附件与合同有同等效力。十二、本合同在履行中如发生争议，甲乙双方采取协商方法解决，协商不成时，可依法解决。十三、中介服务费￥500.00元整，由乙方承担，甲乙双方签订本合同并发生第一次款项时，由乙方一次性全部付清。甲乙双方确认中介人介绍说明的情况属实。十四、双方约定的其他事项：现房屋内全套家具及配套设施无偿归乙方所有。十五、本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，备用两份，自双方签订之日起生效。”原告王成英、被告王兆阳在合同上签字，案外人刘玉建作为甲方担保人亦在合同上签字。原告起诉时曾将刘玉建作为被告诉至本院，后在审理过程中撤回了对刘玉建的起诉。涉案房屋买卖合同签订当日，原告付给被告王兆阳购房款176000元。此后，原告及其配偶陈卫国分多次向被告王兆阳支付房款235000元，分别是：2007年9月5日付15000元，2008年1月2日付30000元，2008年5月23日付20000元，2009年1月24日付20000元，2015年12月28日付150000元。原告在2006年6月28日入住涉案房屋至今，期间支出自来水改造费1278元。2011年5月18日，二被告办理了涉案房屋的产权证，所有权人为周玮，共有权人为王兆阳，产权证号为：临房权证兰山区字第××号。2013年，二被告将该房产抵押给案外人中国民生银行股份有限公司临沂支行。
庭审中，原告提交了原告配偶陈卫国与被告周玮的通话录音一份。在录音中，被告周玮表示对被告王兆阳卖房并多次收取房款事宜均知情。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋及配套车库的现有价值予以评估，以明确原告的损失。经本院委托，青岛衡元德房地产评估有限公司于2016年6月20日作出[2016]贵衡房估（临沂）字第L045号司法鉴定估价报告，评估结果为，位于临沂市兰山区沂蒙路56号梅山小区4号楼××的房屋及配套车库的现有价值为660000元。原告支出评估费3300元。原告对该评估报告无异议。被告对该评估报告有异议，认为评估价值过高，但未申请重新评估。
上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原、被告对原告与被告王兆阳签订的房屋买卖合同真实性无异议，现原、被告争议的焦点是原告与被告王兆阳签订的房屋买卖合同是否合法有效。涉案房屋虽系被告周玮的婚前个人财产，但被告周玮在该房买卖时与被告王兆阳系夫妻关系，被告周玮对被告王兆阳卖房并收取房款事宜均知情，且被告周玮在原告入住涉案房屋近十年的时间里从未向原告主张返还房屋，应认定被告周玮已认可并同意该房屋卖予原告。故原告与被告王兆阳签订的房屋买卖合同合法有效。被告收取房款后，将涉案房屋确权至二被告名下，后又将涉案房屋抵押给银行，致使原告无法实现合同目的。原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告王成英依据该合同所取得的房屋及被告所得购房款均应予以各自返还。关于原告主张的损失300000元和违约金100000元，本院分析如下，《房屋买卖合同》第十条约定：“……因甲方（王兆阳）原因给乙方（王成英）造成损失的，视为甲方违约，甲方承担全部责任。”涉案房屋的现有价值为660000元，与原告实交房款411000的差价为249000元，该部分房屋差价系被告违约给原告造成的损失，应由被告负赔偿责任，被告无需再支付原告违约金100000元。关于原告支出的自来水改造费1278元，系原告居住、使用房屋过程中必要的支出，应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王成英与被告王兆阳于2006年6月26日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告王兆阳、周玮返还原告王成英购房款411000元；
三、被告王兆阳、周玮赔偿原告王成英因房屋升值造成的损失249000元；
四、被告王兆阳、周玮赔偿原告王成英支出的评估费3300元；
五、在被告王兆阳、周玮履行上述第二至四项后二十日内，原告王成英将位于临沂市兰山区沂蒙路56号梅山小区4号楼××的房屋及配套车库返还给被告王兆阳、周玮；
驳回原告王成英的其他诉讼请求。
上述第二、三、四项，被告王兆阳、周玮于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11910元，保全费4520元，均由被告王兆阳、周玮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费，视为不上诉。
审 判 长 李向欣
人民陪审员 汲长松
人民陪审员 杨庆芳
二〇一六年八月十一日
代书 记员 刘培培