呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终2782号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨俊龙，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：王素林，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：李然，内蒙古京仲然律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东库街将军花园综合楼3楼326号。
委托诉讼代理人：张建军，内蒙古远舰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田汝汝，内蒙古远舰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晓红，住呼和浩特市。
被上诉人（原审第三人）：内蒙古蒙糖商贸有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区新城南街108号。
法定代表人：王爱国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田文义，住呼和浩特市。
杨俊龙的上诉请求：撤销一审判决，改判蒙珏公司、李晓红、蒙糖公司赔偿其酒店装修及财产损失2263789.4元，并由蒙珏公司、李晓红、蒙糖公司承担诉讼费。事实与理由：第一，一审程序违法。在2013年6月25日，蒙糖公司与呼和浩特市鼎昕装饰装潢有限责任公司签订的《装饰装修工程合同》中约定”2014年8月27日租赁合同到期后，继续由杨俊龙按原有大合同条款续租，每两年续签一次，一直到杨俊龙放弃续租终止合同。如因其他因素的变故谁接管涉案房屋，由谁来支付杨俊龙的全部装修费用，按每年已用评估差价来计算”。蒙珏公司2013年12月6日取得涉案房屋所有权后，没有按照上述合同条款履行租赁合同，造成了杨俊龙的损失，在本案中，蒙糖公司的诉讼地位应与蒙珏公司一致，而不应作为第三人参加诉讼，一审法院对于蒙糖公司诉讼地位定位错误，而且本案也牵连呼和浩特市鼎新装饰装潢有限责任公司，该公司也应作为第三人参加诉讼。第二，一审法院没有查清事实，适用法律错误，作出了错误的判决。一审法院对于出租房屋的装修是由承租人杨俊龙出资装修的这一事实，以及作为房屋出租承继关系的双方蒙糖公司和蒙珏公司没有按照《装饰装修工程合同》中约定的条款签订续租合同，不仅给杨俊龙造成了装修损失，还有酒店至今无法营业的经营损失。一审法院判决杨俊龙承担2014年8月28日至今50%的房屋占有使用费显然有违事实和法律。而且上述合同条款表明，涉案房屋的产权承继的蒙珏公司与蒙糖公司未按约定签订续租合同，违反了买卖不破租赁的原则，构成违约。
蒙珏公司答辩称，一、一审法院程序并无不当，本案属于租赁合同纠纷，诉讼主体是蒙珏公司与杨俊龙，在承租人未按照合同约定支付租金和无权占有使用出租房屋的基础上，蒙珏公司向法院起诉，主体设置并无不当；杨俊龙上诉主张的建设工程施工合同纠纷与本案租赁合同不是同一法律关系，对蒙珏公司不产生约束力，蒙糖公司对杨俊龙的续租承诺并不必然对蒙珏公司产生约束。杨俊龙的装修损失可另行向蒙糖公司主张，而不应由蒙珏公司承担。二、蒙珏公司取得涉案房屋所有权后告知所有商户及承租人2014年3月1日以后的酒店收益包括租金由蒙珏公司收取，杨俊龙拒付2014年3月-8月的租金，已构成违约，而且双方的租赁合同2014年8月27日已经到期，双方没有签订新的租赁合同，杨俊龙至今占用租赁房屋，没有依据。蒙糖公司也不是租赁房屋的所有权人，其产权在蒙珏公司之前属于东方资产管理公司所有，原《租赁合同》第十条及《续租协议》第二条中均明确约定了该租赁房屋在出租房主体发生变更时，双方按照实际的租赁日起计算租金及费用。三、本案并未违反买卖不破租赁的原则规定，本案是租赁合同期限届满，双方并没有签订新的租赁合同，并不属于买卖不破租赁原则的规定。
李晓红答辩称，我和杨俊龙签订合同后，我就全部撤出了，撤出后的事情我不知道。
蒙糖公司答辩称，酒店转租后实际是属于蒙珏公司与杨俊龙之间的事，中间没有蒙糖公司的利益，蒙糖公司不应该参加本案诉讼。
蒙珏公司上诉请求：撤销一审判决第三项和第五项，并在查清事实的基础上依法改判。事实与理由：一、一审法院对于杨俊龙在租赁合同到期后继续占用蒙珏公司的房子的事实予以认定，却在杨俊龙没有任何证据的情况下，以占有使用费的发生蒙珏公司也有责任为由，判决杨俊龙和蒙珏公司各承担50%的占有使用费，缺乏事实和法律依据。二、《租赁合同》中对于租赁房屋产权及租赁期间装修费用进行了明确约定，而且2013年6月25日蒙糖公司与呼和浩特市鼎新装饰装潢有限责任公司签订的《装修合同》，主体是蒙糖公司与装修公司，与本案租赁合同纠纷的蒙珏公司、杨俊龙、李晓红不是同一法律关系，该合同对蒙珏公司不产生约束力。该合同条款对第三人蒙珏公司设定了义务应属无效。一审法院据此判决蒙珏公司承担杨俊龙的装修费及鉴定费于法无据。
杨俊龙答辩称，蒙珏公司2013年12月取得九州酒店的产权后，作为房屋租赁合同的承继方，同样也是装修合同的发包方的承继人，2014年2月提出不租给杨俊龙，违反了装修合同2.3条的约定，造成了杨俊龙的装修损失及营业损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，杨俊龙有权要求蒙珏公司继续履行不定期租赁合同，蒙珏公司不履行租赁合同构成违约，杨俊龙从未阻止过蒙糖公司或蒙珏公司出资装修，酒店一直一没能营业是蒙珏公司与蒙糖公司造成的，让杨俊龙承担50%的使用费没有依据。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《装修合同》第2.3条，杨俊龙的装修损失应当得到赔偿。但杨俊龙的装修剩余材料和已购置酒店用品等损失一审法院以杨俊龙未交鉴定费不予鉴定损害了杨俊龙的合法权益。杨俊龙也依法对此提出了上诉，要求蒙珏公司与蒙糖公司承担赔偿责任。
李晓红答辩称，与杨俊龙签订转租合同后就撤出来了，同意一审法院的认定，对与蒙糖公司与杨俊龙其他的合同不了解。
蒙糖公司对蒙珏公司上诉请求及理由未做答辩。
蒙珏公司一审诉讼请求为：1.判令杨俊龙立即停止侵害，返还非法占用的蒙珏公司的房屋；2.判令杨俊龙支付从2014年3月1日至2014年8月27日期间的租金人民币30万元，李晓红对此承担连带责任；3.杨俊龙按每日1600元支付自2014年8月28日直至返还房屋之日止的非法占用蒙珏公司房屋期间的占有使用费。
杨俊龙一审反诉请求：1.判令杨俊龙继续租赁蒙珏公司具有所有权的房屋，并与杨俊龙签订合理期限的租赁合同，租金执行原合同每年人民币60万元标准；2.若蒙珏公司单方解除该房屋租赁合同，判令蒙珏公司赔偿因单方解除租赁合同给杨俊龙造成的装修损失人民币2263789.4元；3.判令蒙珏公司承担鉴定费等全部费用。
一审法院经审理查明，2005年7月28日，蒙糖公司与李晓红签订租赁合同，合同约定由李晓红承租九州商厦北区的九州大酒店地下一层、地面十一层整体（包括四层餐厅、厨房，五至十层客房，十一层会议室、办公室，地下一层，前厅），共计4882平方米。租赁期限为2005年7月28日起至2010年8月27日止。该合同第七条第二款约定，李晓红在经营期间对经营场所改造装修后形成的固定设施，在合同期满后，归蒙糖公司所有，李晓红自行购进的设备用具属李晓红所有，也可以折价后由蒙糖公司接收。合同第十条约定，关于出租经营场所的产权说明，蒙糖公司出租给李晓红的经营场所，产权归东方资产经营公司所有，在租赁期内，如出现更换经营者主体的情形，致使合同无法继续履行提前终止合同时，李晓红不追究蒙糖公司的责任。租金收付应以经营截止当日算起，退还多交部分。该合同到期后，双方于2012年8月16日签订了《租赁合同》补充协议，约定除双方重新约定的事项外，2005年7月28日签订的《租赁合同》的其他内容继续有效。该协议约定将租赁期限延长至2014年8月27日止，每年租金人民币60万元，按月支付。该补充协议第二条蒙糖公司将原《租赁合同》第十条约定的出租房屋的产权情况进行重申。
2013年4月8日，李晓红向蒙糖公司提出书面申请，申请将承租的房屋转租给杨俊龙，转租期间，仍以李晓红的名义执行原《租赁合同》，包括续租合同所有条款的约定。并提出待2014年8月27日合同到期后，建议蒙糖公司将房屋租给杨俊龙继续经营。经蒙糖公司同意，2013年4月10日，李晓红与杨俊龙签订了《转租合同》，合同约定，将李晓红承租的房屋转租给杨俊龙，租赁期限从2013年4月28日起至2014年8月28日止，租金为每月人民币5万元，杨俊龙应于每月28日前直接交付蒙糖公司。合同中对租赁场所装修后设施设备的归属和关于租赁场所产权说明的约定与李晓红和蒙糖公司签订的《租赁合同》相同。
另查明，2013年6月25日，蒙糖公司与呼和浩特市鼎昕装饰装璜有限责任公司签订《装饰装修工程合同》，约定对涉案房屋进行装饰装修，合同价款人民币4619720元。合同第2.3条约定，2014年8月27日租赁合同到期后，继续由杨俊龙按原有的大合同条款续租，每两年续签一次，一直到杨俊龙同意放弃续租终止合同。如因其他因素的变故，谁接管涉案房屋，由谁来支付杨俊龙的全部装修费用，按每年已用评估差价来计算。
又查明，蒙珏公司于2013年12月6日取得涉案房屋的房屋所有权证。2014年2月17日，蒙珏公司与蒙糖公司形成《关于九州商厦交接会议纪要》，约定蒙糖公司于2014年3月1日前将涉案房屋交给蒙珏公司，2014年3月1日之后的租金由蒙珏公司收取。并对承租人进行了告知。
还查明，杨俊龙未付2014年3月1日至2014年8月27日的房屋租金。自2014年8月28日至今，涉案房屋由杨俊龙占有。
以上事实有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《转租申请》、《转租合同》、《关于九州商厦交接会议纪要》、当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，关于蒙珏公司的本诉诉请，蒙糖公司与李晓红于2005年7月28日签订的《租赁合同》，2012年8月16日签订的《租赁合同补充协议》，2013年4月10日，李晓红经蒙糖公司同意与杨俊龙签订的《转租合同》，均合法有效，对双方具有约束力。《转租合同》约定，李晓红承租的房屋转租给杨俊龙，租赁期限从2013年4月28日起至2014年8月28日止，租金为每月人民币5万元，杨俊龙应于每月28日前直接交付蒙糖公司。李晓红对2014年3月1日至2014年8月27日的房屋租金不应承担连带责任。房屋租赁合同履行期限届满后，蒙珏公司与杨俊龙并未形成新的合同关系，杨俊龙继续占有涉案房屋没有依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。蒙珏公司作为房屋的所有权人诉请要求被告杨俊龙立即停止侵害，返还占用蒙珏公司的房屋应予支持。关于蒙珏公司要求杨俊龙支付自2014年8月28日至实际返还房屋之日止的占用原告房屋期间的占有使用费的诉请，双方对费用的发生都有责任，由杨俊龙承担50%。
杨俊龙要求与蒙珏公司继续签订租赁合同的反诉请求，由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，在蒙糖公司与李晓红的租赁合同期满后，承租人李晓红与出租人的租赁关系终止，承租人李晓红与次承租人杨俊龙的转租关系也终止，次承租人杨俊龙要求与蒙珏公司继续签订租赁合同的主张，违反契约自由原则，不能成立，一审法院不予支持。
关于杨俊龙要求蒙珏公司支付装修损失费的反诉请求。杨俊龙申请对装修费用和所购买的物品价值进行鉴定。一审法院委托呼和浩特市百晨资产评估事务所对物品价值进行鉴定，后因杨俊龙未交纳鉴定费，该鉴定被退回。杨俊龙提出重新鉴定的申请，一审法院认为杨俊龙的鉴定申请因未按时交纳鉴定费被退回，不应准许重新鉴定。一审法院委托内蒙古华才工程造价咨询有限公司对工程造价进行鉴定。鉴定结果为工程总造价为827595元。蒙糖公司与呼和浩特市鼎昕装饰装璜有限责任公司签订的《装饰装修工程合同》中约定谁接管涉案房屋，由谁来支付被告杨俊龙的全部装修费用的约定。蒙珏公司应支付杨俊龙装修费用人民币827595元。
该案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、杨俊龙于本判决生效之日起十日内支付呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司2014年3月1日至2014年8月27日期间的房屋租金人民币295920元；二、杨俊龙于本判决生效之日起十日内返还占有的呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司的房屋【九州商厦北区的九州大酒店地下一层、地面十一层整体（包括四层餐厅、厨房，五至十层客房，十一层会议室、办公室，地下一层，前厅），共计4882平方米】；三、杨俊龙支付呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司房屋占用使用费（按每天1600元计算自2014年8月28日至实际返还房屋之日止）的50%；四、驳回呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司的其他诉讼请求；五、呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付杨俊龙装修费人民币827595元及鉴定费人民币8000元；六、驳回杨俊龙的其他反诉请求。
二审开庭后，杨俊龙向本院提交了一份新证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。杨俊龙提交的新证据为2016年12月15日蒙糖公司出具的《证明》一份，拟证明2013年6月，蒙糖公司与杨俊龙协商由其对酒店进行装修改造，同时因为原有的租赁合同2014年8月27日到期，蒙糖公司向杨俊龙做出了续签合同及装修费用如何承担的承诺，该承诺蒙糖公司写进了与呼和浩特市鼎新装饰装潢有限责任公司的装修合同中，全部装修改造费用由杨俊龙出资。根据买卖不破租赁的原则，蒙珏公司作为蒙糖公司的继受人，应当继续履行合同。蒙珏公司对该份证据质证认为，该份证据的真实性予以认可，但证明问题不认可，该证明的内容与签署装修合同的内容基本一致，是杨俊龙与蒙糖公司之间的约定，为第三方设定了义务，该条款无效，应由行为人自行承担法律后果。2014年8月17日租赁合同已经履行完毕，杨俊龙没有返还租赁物，也没有形成新的租赁合同，买卖不破租赁的前提不存在。李晓红质证认为，对于该份证明所反映的内容，李晓红不清楚。蒙糖公司质证认为该份证明是蒙糖公司出具，是为了尽快解决纠纷，而且该内容在装修合同中已有所体现。对该份证明的真实性本院予以认可，但对其所要证明的问题本院不予确认，原因在本院认为中一并说明。同时二审中各方当事人就杨俊龙所主张的一审中未进行鉴定的财产进行了清点确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、杨俊龙向蒙珏公司返还租赁房屋是否有事实和法律依据；二、杨俊龙向蒙珏公司支付2014年3月1日至2014年8月27日期间的租金人民币295920元是否有事实和法律依据；三、杨俊龙是否应向蒙珏公司支付按日1600元的使用费，自2014年8月28日至实际返还租赁房屋之日，按50%支付是否恰当；四、蒙珏公司应否向杨俊龙支付装修赔偿金，如应支付，应当支付多少赔偿金？
关于争议焦点一，2005年7月28日，蒙糖公司将其管理的东方资产经营公司所有的九州酒店地下一层、地面十一层整体共计4882平方米出租给了李晓红。2012年8月16日，双方又以补充协议的形式将租赁期间延长至2014年8月27日。2013年4月10日，经蒙糖公司同意，李晓红将该租赁房屋转租给杨俊龙，转租期间为2013年4月28日至2014年4月28日。上述租赁及转租行为均签订了书面协议。2013年12月6日蒙珏公司取得涉案租赁房屋的所有权证。2014年8月27日租赁合同到期后，杨俊龙与蒙珏公司公司没有形成新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。......”的规定，杨俊龙应当在2014年8月27日租赁合同到期后返还蒙珏公司涉案租赁房屋。
关于李晓红与杨俊龙签订的《转租合同》中，租赁期限约定至2014年8月28日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条”承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，该转租合同中约定的租赁期限超过了剩余租期的部分无效，故杨俊龙的转租合同2014年8月27日履行期限届满。
关于是否存在买卖不破租赁的情况。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条”租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”的规定，在李晓红与杨俊龙转租合同履行期间，九州酒店的所有权发生了变化，2013年12月6日蒙珏公司取得了所有权。至2014年8月27日租赁合同期限届满前，蒙珏公司遵循了买卖不破租赁的原则，继续履行了租赁合同义务，并未收回涉案租赁房屋。杨俊龙主张的蒙糖公司继续租赁给杨俊龙，至杨俊龙自己同意放弃续租为止的承诺，该内容的表达是在蒙糖公司与案外人呼和浩特市鼎新装饰装潢有限责任公司的装修合同中体现的，而杨俊龙并非该合同的相对方，对杨俊龙不直接发生合同效力，蒙糖公司与杨俊龙没有形成续租的法律关系。该租赁合同的履行期限至2014年8月27日届满，蒙珏公司取得所有权后并未违反买卖不破租赁的原则。
综上，杨俊龙在2014年8月27日租赁合同届满后没有与蒙珏公司形成新的租赁合同关系，应当根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条返还租赁物。对于杨俊龙所主张的损失，已鉴定的以鉴定结论为准，未鉴定损失的物品，本院将依据各方当事人共同确认的《关于杨俊龙酒店备品的清点意见》指定保管人。
鉴于本案仍有部分事实不清，为减少因诉讼期间造成损失的扩大，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条”人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，本案对于已查清部分先行判决。对于本案中其他争议焦点所涉内容，本院将在（2016）内01民终2782号民事裁定中进行裁判。
综上所述，杨俊龙在2014年8月27日租赁合同届满后返还涉案租赁房屋有事实和法律依据，蒙珏公司的该项诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持呼和浩特市新城区人民法院(2014)新民一初字第00357号民事判决第二项，即”杨俊龙于本判决生效之日起十五日内返还呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司的房屋：九州商厦北区的九州大酒店地下一层、地面十一层整体（包括四层餐厅、厨房，五至十层客房，十一层会议室、办公室，地下一层，前厅），共计4882平方米”。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 韬
审 判 员 戴玉英
代理审判员 刘 伟
二〇一七年五月二日
书 记 员 曹建飞