上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初656号原告：陈道荣，男，1948年11月11日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：何邦云(系陈道荣之妻)，女，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：许乐，上海瀛东律师事务所律师。被告：易博宇，男，1986年4月19日出生，汉族，户籍所在地四川省峨眉山市。委托诉讼代理人：张玉锋，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：刘栋梅，女，1986年12月23日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：张玉锋，泰和泰(上海)律师事务所律师。原告陈道荣与被告易博宇、刘栋梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈道荣的委托诉讼代理人何邦云、许乐，被告易博宇、刘栋梅及委托诉讼代理人张玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈道荣向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付剩余房款人民币(以下币种均为人民币)3.8万元；2、要求被告支付违约金(按每日625元，自2016年6月18日计至实际付清之日止)。事实和理由：2016年3月12日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，原告将本市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，总价125万元，明确约定了付款时间和方式。2016年4月1日，原告与被告签订补充协议，付款方式调整为首付50万元(已付清)，贷款73万元，尾款2万元。2016年5月6日，双方又签订补充协议，约定交房日期为2016年9月10日。2016年6月18日，双方申请办理产权过户，被告7月7日取得产权证，同日银行核准被告申请的70万元商业贷款，但在被告的拖延阻挠下，直至2016年8月2日，原告才收到银行贷款支付的第二期房款70万元。2016年9月26日被告支付房款9,500元，11月11日被告支付房款2,500元。截至目前，被告尚有3.8万元房款未付，按照《房地产买卖合同》补充条款(一)第7条约定，“乙方未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。”综上，原告起诉，要求判如所请。被告易博宇、刘栋梅辩称，对原告所述房款付款情况没有异议。被告于2016年6月3日向银行申请贷款70万元，2016年6月18日办理产权过户时，与原告口头约定尾款变更为5万元。2016年7月7日银行核准贷款，因原告迟延迁出户口，导致银行推迟放贷，是原告违约在先，且应向被告支付违约金，违约金金额超过了尾款，故在2016年9月10日交接房屋时，被告要求以违约金抵扣尾款，原告不同意，不配合交接，故被告于2016年9月下旬自行换锁进入系争房屋，10月中旬开始装修。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理，认定以下事实：2016年3月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告转让系争房屋，转让价款125万元。该合同附件《付款协议》约定，乙方应支付甲方首期房款43.75万元，其中15万元于签订《房地产买卖合同》时支付，28.75万元于2016年4月1日之前支付。第二期房款80万元，由乙方向贷款银行等申请贷款，若申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之日之前将相应房款直接支付甲方。第二期房款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准。尾款1.25万元，“交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。”2016年4月1日，原告与被告签订《补充协议》，对各期房款金额作出调整，调整后首付款50万元，贷款73万元，尾款2万元，共计125万元。2016年5月6日，原告与被告达成协议，约定2016年9月10日交付房屋。2016年6月18日，原告与被告就系争房屋申请办理过户，被告在《房地产登记申请书》的“说明事项”一栏签名确认“商业贷款700000元，期限从2016-06-03至2036-06-03其中商业贷款700000元，期限从2016-06-03至2036-06-03”等内容。被告于2016年9月26日和11月11日分别向原告支付房款9,500元和2,500元。本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告就系争房屋约定转让价款125万元，被告已支付121.2万元，尚余3.8万元未付。现系争房屋已经变更登记至被告名下，且被告已经实际占有系争房屋，被告应当将余款支付给原告，并承担迟延支付房款的违约责任。根据双方的约定，余款3.8万元包括第二期房款1.8万元和尾款2万元，双方就两笔房款约定的支付时间不一致，应分别计算违约金：1、按照双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》的约定，房款应分三期支付，首期50万元，贷款73万元，尾款2万元。2016年6月18日，原告与被告在申请办理过户时，被告已经明确知晓其贷款金额为70万元，而非之前确认的73万元，故按照《房地产买卖合同》的约定，被告应当在过户之前将贷款不足部分直接支付给原告。被告辩称在办理产权过户当日，双方口头约定变更了房款支付金额，变更后的第二期房款为70万元，尾款为5万元，并引用《房地产登记申请书》的“说明事项”一栏中对贷款金额确认为70万元一节以佐证其主张，原告对此予以否认。对此，本院认为，《房地产登记申请书》“说明事项”一栏中对被告贷款金额的确认并不必然推定出双方变更了第二期房款支付金额的事实，在被告没有其他证据可予以佐证的情况下，本院对被告的主张不予采信。因此，被告应自2016年6月18日起，承担迟延支付1.8万元房款的违约责任；2、尾款2万元，应在完成房屋交付之后支付。原告与被告依约于2016年9月10日办理房屋交接，完成了房屋验看，因被告认为原告迟延迁出户籍构成违约，要求以违约金抵销房款，双方发生争议，原告未向被告交付房屋。根据原告与被告在本案庭审中的陈述，可以确认被告在2016年9月21日实际占有和控制了系争房屋，故被告应自该日起承担迟延支付2万元房款的违约责任。此外，原告诉请的违约金过高，本院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告易博宇、刘栋梅于本判决生效之日起十日内，支付原告陈道荣房款3.8万元；二、被告易博宇、刘栋梅于本判决生效之日起十日内，支付原告违约金(以本金1.8万元，按每日万分之五，自2016年6月18日计至实际清偿之日止；以本金2万元，按每日万分之五，自2016年9月21日计至实际清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750元，减半收取375元，由被告易博宇、刘栋梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 勇二〇一七年三月二十日书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。