广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第93号
原告：江金信，住广州市花都区。
委托代理人：陈广康，广东颐和律师事务所律师。
委托代理人：陈丽珊，广东颐和律师事务所职员。
被告：江亭妤，住广州市花都区。
第三人：江文威。住广州市花都区。
原告江金信诉被告江亭妤、第三人江文威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理，后因案情需要，本院依法将本案转为普通程序并依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月26日公开开庭进行审理，原告的委托代理人陈广康和被告的委托代理人杨秋玲及第三人江文威到庭参加诉讼。庭审后，原、被告双方及第三人向本院申请30天的调解期，该调解期不计入审限，调解期满后，原、被告双方及第三人因分歧较大，未能达成调解协议。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告的公证委托代理人江文威于2014年10月31日签署了房屋买卖合同，约定原告支付400000元购买被告位于广州市花都区新华街建设北路97号之一304房，并约定双方应于2014年11月30日前完成过户，如被告不能出售房屋应承担房价20%之违约金。被告的公正委托代理人江文威告知原告：“被告在2014年11月6日申请了房产证遗失登记，并且房子欠银行的钱还没还，现在我代理不了江亭妤办理房屋买卖手续了”，被告没在约定的时间内履行房屋买卖的义务，已严重违约。至今，原、被告双方的房屋买卖合同因被告原因不能履行，为维护自身的合法权益，原告唯有具状起诉，请求法院依法判令：1.被告支付违约金80000元；2.诉讼费由被告承担。
被告辩称：第一，根据经公证的委托合同的约定，第三人江文威在清偿了银行的贷款本息完毕后才有权出售本案房屋并签订房屋买卖合同，而上述房屋至今从未清偿�行贷款本息，第三人江文威出售上述房屋签订买卖合同的条件尚未成就，第三人江文威以被告名义与原告签订房屋买卖合同行为，属于没有代理权、超越代理权的行为，该买卖合同应为无效合同。根据民诉法第66条规定，该买卖行为只有经过被告追认，被告才承担民事责任。第二，退一万步言，若法院认定该房屋买卖合同有效，根据该合同约定，原告付款义务在先，被告的申请产权转移登记义务在后，被告至今未收到原告支付的任何款项，原告违约在先，根据合同法第67规定，先履行合同义务的一方，履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，同时我方保留追究原告违约责任的权利。综上，请法庭依法驳回原告全部诉讼请求。
第三人述称：被告就涉案房屋与我签订了20年租约，我一次性支付了20年的租金给被告，后我与被告一起前往�证处公证了委托合同，约定了被告授权我办理房屋的买卖、涂消抵押、过户递件等手续。后被告委托我与原告签订了房屋买卖合同，被告承诺签订合同后办理农业银行的涂消抵押手续，但过了一段时间后查册发现被告报失了房产证，后我无法联系到被告。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街建设北路97号之一304房，权属人为被告。
2014年2月24日，被告（委托人）与第三人（受托人）签订了《委托合同》，约定：被告是涉案房屋的产权人，现委托第三人为其合法代理人，全权代表被告办理以下事务：办理提前清偿房屋按揭贷款所欠的贷款本息手续，领取还款资料、他项权证等手续；清偿完上述贷款本息后，代为办理领取房地产权证、他项权证等有关文件和证明；向房管部门办理涉案房屋的注销抵押登记手续，领取相关文件；清偿上述银�贷款本息完毕后，出售涉案房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续，代为收取售房款，办理上述房屋买卖的转移登记手续等事项。同年2月25日，被告与第三人在广州市花都公证处对《委托合同》进行了公证。
2014年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方，由第三人代理）签订《房屋买卖合同》，约定：一、乙方将涉案房屋出售给甲方，涉案房屋建筑面积88.91平方米。二、成交价为400000元，合同签订后10日内，乙方向甲方支付80000元作为购房定金，剩余房屋价款320000元，乙方应当于递件成功当日向甲方支付。甲乙双方应当于2014年11月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，应于2014年11月30日前完成过户。三、甲方不按合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的20%，并退回乙方已付的�部费用以及因此产生的律师费、保全费、诉讼费等。乙方不按合同约定买入涉案房屋的，乙方向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的20%。此外，双方还对合同其他权利义务关系进行了约定。
2014年11月6日，被告前往房管部门为涉案房屋办理了房产证报失手续。后原告未向被告支付购房定金，被告未办理涉案房屋的提前还贷、涂销抵押等手续，双方亦没有前往房管部门办理涉案房屋的交易递件、过户手续。后原告以被告违约为由具状起诉本院而成讼。
诉讼中，原告向本院申请财产保全，要求查封被告价值50000元的财产，并提供担保人陈锦全名下位于广州市花都区新华街新华路131号501房作为担保。本院审查后于2015年2月12日作出（2015）穗花法民三初字第93号民事裁定，裁定查封被告价值共50000元的财产。随后，本院依法对涉案房屋价值50000元的房产部分进行了查封。
庭审中，原、被告双方就房屋买卖合同无法履行的责任归属问题各执一词。原告认为，按照其与被告签订的房屋买卖合同的约定，其应于2014年11月10日前向被告支付80000元购房定金，但是被告却在2014年11月6日对涉案房屋房产证进行了挂失手续，导致第三人无法办理涉案房屋买卖的相应后续手续，其行使不安抗辩权，故没有支付定金80000元给原告，其后被告拒不配合办理涉案房屋的涂销抵押及递件过户手续，构成违约。被告认为，其与第三人签订的委托合同约定第三人在清偿了银行贷款本息完毕后才有权代理被告出售涉案房屋，但第三人在涉案房屋未清偿银行按揭贷款本息的情况下，与原告签订涉案房屋买卖合同，属于没有代理权、超越代理权的行为，该房屋买卖合同对被告不产生法律效力。退一万步而言，即使法院认定买卖合同�效，根据合同约定，原告付款义务在先，被告的申请产权转移登记义务在后，被告至今未收到原告支付的任何款项，原告违约在先。对此，第三人认为，因为房屋的买卖一定要清偿完银行贷款本息后才能办理过户手续，所以办理公证的委托合同约定“清偿上述银行贷款本息完毕后，出售上述房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续……”，该条款不代表我要清偿完银行贷款本息以后才有权签订买卖合同，不影响我代理被告与原告签订的房屋买卖合同的效力，只是影响后续办理涉案房屋的过户手续。房屋买卖合同签订之前，我已经跟被告商量好了，已经帮被告在银行排队办理提前还贷手续，合同签订后，被告没有将房产证原件交给我，办理了房产证的挂失手续，后来我就联系不上被告了。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》（以下简称合同）是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
被告与第三人签订的委托合同虽然约定“清偿上述银行贷款本息完毕后，出售上述房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续……”，但根据原告与第三人的陈述，表明该条款仅仅系一般性的引导性条款，在于引导买卖双方在清偿完涉案房屋的住房按揭贷款后，签订房屋买卖合同并办理递件过户手续，并非强制要求第三人必须在清偿涉案房屋住房抵押贷款之后方可出售涉案房屋，故被告认为涉案房屋买卖合同系第三人无权代理、超越代理权限而签订，该合同无效或者不对被告产生法律效力的抗辩主张，缺乏理据，本院不予采纳。
合同约定，原告应在合同签订后10日内向被告支付购房定金80000元，后被告在合同签订后的�6日（即2014年11月6日）办理了涉案房屋房地产权证的挂失手续，原告据此未向被告支付80000元购房定金，其后，被告亦没有办理涉案房屋的涂销抵押手续，双方亦未能前往房管部门办理过户递件手续。原告行使不安抗辩权而中止支付购房定金，应当及时通知被告，在被告提供适当担保的情况下，应当恢复履行，但其并没有提供证据证明其中止付款义务以后及时通知了被告，履行不安抗辩权存在过错。被告无故办理涉案房屋房地产权证的挂失手续，造成涉案房屋买卖合同无法继续履行，亦存在一定过错，双方过错相抵，互不承担违约责任。故原告要求被告支付违约金80000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判�如下：
驳回原告江金信的诉讼请求。
案件受理费1800元、保全费520元，均由原告江金信负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 兵
人民陪审员 李玢姝
人民陪审员 毕钊良
二〇一五年七月三十日
书 记 员 王学丹
刘雄燕