徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第3990号
原告冯思诚，xxxxxxx职员。
原告刘艳江，北京东华天业房地产评估有限公司徐州分公司职工。
二原告共同委托代理人ＸＸ，江苏徐海律师事务所律师。
被告南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司，住所地徐州市xx路xx号xx大厦春天时尚5楼。
负责人何仰东，经理。
被告南通开发区爱东房地产有限公司，住所地江苏省xx市人民路王府大厦1-601室。
法定代表人何成东，董事长。
二被告共同委托代理人屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。
原告冯思诚、刘艳江诉被告南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司（以下简称爱东徐州公司）、南通开发区爱东房地产有限公司（以下简称爱东公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。后因案情需要依法组成合议庭，于2015年4月8日再次开庭进行了审理。原告冯思诚、刘艳江及其共同委托代理人ＸＸ、两被告共同委托代理人屈庆功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯思诚、刘艳江诉称，2012年8月13日，南通爱东徐州公司向二原告借款10万元，用于工程开发建设，借期一年，年息18%，南通爱东公司用房屋买卖形式作为借款担保，与二原告签订《商品房买卖合同》，转让其开发的春天时尚购物广场xxxx房屋。双方同时签订的《特别约定》约定：南通爱东徐州公司如按期还本付息，则《商品房买卖合同》失效，否则按《商品房买卖合同》约定履行，其价格、楼层、面积及总价款不变，南通爱东徐州公司无条件为二原告办理上房手续，乙方按照购房合同享受业主权利，爱东徐州公司应积极配合乙方完成上房手续，如不配合，按日赔偿借款总额千分之三的违约金。《特别约定》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，双方各自遵守，履行中如发生争议，双方协商解决，协商不果，在出借人所在地的法院诉讼解决。2012年12月20日，爱东徐州公司负责人马建华在特别约定上签注“2013年8月12日还本付息，如不能还本付息，则开售房发票，办证”。爱东徐州公司未能于2013年8月12日还本付息，于2013年8月28日向原告开具发票，并在房屋权属登记申请书上盖章。但因内部管理混乱，爱东徐州公司未给原告办理上房手续，未移交收取房屋租金的权利，又因爱东徐州公司开发违规，房屋无法办理房证。原告多次交涉未果，现向法院起诉，请求法院判令被告返还借款本金10万元，支付1年利息18000元，并承担本案诉讼费。
被告南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司、南通开发区爱东房地产有限公司共同答辩称，被告认为原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回，理由：被告并未授权马建华向二原告借款，马建华也无权私自使用公司印鉴对外签订特别约定，原告诉称的相关款项也并未进入公司账户，即使原告所述马建华借款行为成立，也应当由马建华个人承担债务，因此请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月13日，被告爱东徐州公司向二原告借款10万元，双方签订一份特别约定：约定借款人民币壹拾万元，借款用途为工程开发建设，借期12个月，自2012年8月13日起至2013年8月12日止，借款利息为年息18%，按季付息。为保证乙方资金安全，爱东徐州公司以其开发的“春天时尚”第1幢1单元343号房屋买卖的形式作为保证，甲乙双方签订《商品房买卖合同》。《特别约定》还约定：爱东徐州公司如按期还本付息，则《商品房买卖合同》失效，乙方无条件退出相应房产，甲方到期不履行或不完全履行还本付息义务，则按《商品房买卖合同》约定履行，其价格、楼层、面积及总价款不变，爱东徐州公司无条件为二原告办理上房手续，乙方按照购房合同享受业主权利，爱东徐州公司应积极配合乙方完成上房手续，如不配合，按日赔偿借款总额千分之三的违约金。该份特别约定盖有爱东徐州公司及马建华印章。在该份特别约定下方，时任爱东徐州公司负责人马建华签注“2013年8月12日还本付息，如不能还本付息，则开售房发票、办证”。同日，二原告将现金10万元交至爱东徐州公司，爱东徐州公司开具了收据，双方还就春天时尚第xxxx号房产签订了编号为NO.0309463号商品房买卖合同，并在徐州市房产登记交易中心进行了网上登记备案。
2013年8月28日，因被告爱东徐州公司未能履行还本付息义务，遂向二原告开具销售不动产统一发票，原告持发票、商品房买卖合同及商品房备案证明书办理权属证书过程中，因爱东徐州公司原因未能办理。
另查明，爱东徐州公司系南通爱东公司开办的非法人分支机构，2008年11月27日，南通爱东公司与马建华签订分公司承包经营管理合同，约定由马建华承包经营爱东徐州公司并担任徐州分公司负责人，从事徐州地区春天时尚工程项目后期开发建设及处理解决前期承包过程中的全部遗留问题，乙方（马建华）不得以分公司的名义从事与该项目无关其他经营业务。承包方式为“3、2自本协议签订之日起，项目的经营权，包括项目的所有投资（包括前期投资）、开发建设、商品房销售、租赁等全部开发经营权利由乙方享有。”承包期限自本协议签订之日起至徐州春天时尚项目竣工，并在乙方完成承包指标及履行完各方协议，无任何遗留后终止。甲方的权利义务为“6.3甲方指派沈斌、施海华为观察员及印章管理员协助乙方管理。甲方在审核乙方（马建华）所提供所需盖章的文本后，在1-2个工作日内加盖印章。”凡有乙方签字后盖章的分公司及“春天时尚”项目项下的所有函件及合同等等，由乙方承担责任。6.4.2出具由乙方全权负责该项目的法人委托书。6.4.3恢复南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司的所有手续，并提供南通开发区爱东房地产有限公司的合同专用章，项下印章由甲方指派沈斌、施海华管理。”乙方的权利义务为“乙方对承包期间形成的债务负全部责任，债权由乙方享有。……承包期间，乙方对外签订的合同、协议及从事的其他工作，所产生的法律责任，由乙方自行承担。”协议签订后，马建华即负责爱东徐州公司事务，亦到工商登记机关将爱东徐州公司负责人变更为马建华。2013年6月双方承包合同解除，但马建华一直未将爱东徐州公司资料移交给爱东公司。
2009年2月16日，爱东公司向马建华发出通知，启用“南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司”印章，马建华在该份通知上签字注明收到。案件审理过程中，被告认为原告提供的商品房买卖合同及徐州市房屋权属登记申请书中爱东徐州公司的印章与该份印章不符，申请鉴定。经南京金陵司法鉴定所鉴定，原告与爱东徐州公司签订的的商品房买卖合同及徐州市房屋权属登记申请书中爱东徐州公司的印章与爱东公司发函启用的徐州分公司印章不是同一枚印章。
上述事实有当事人当庭陈述、原被告出具的商品房买卖合同、购房发票、特别约定、徐州市房屋权属登记申请书、商品房备案证明书、爱东公司出具的收据等证据证实。
本院认为，本案中原告虽然与被告爱东徐州公司签订了商品房买卖合同，实质是为了保证出借款项的按时给付而以房屋买卖的形式形成的让与担保，双方之间名为房屋买卖实为民间借贷关系，原告现按照民间借贷主张权利符合法律规定。本案争议焦点为马建华代表爱东徐州公司与原告签订的《特别约定》是否具有合法效力，如具有合法效力，应由谁负责偿还。本院认为，马建华在承包爱东徐州公司期间形成的债权债务应由爱东徐州公司负责承担。理由为：一、被告自称马建华与爱东公司签订的承包经营协议中约定承包期间的债权债务应由马建华个人负担，但并无证据证明已将约定告知原告。内部承包合同仅对合同双方当事人具有约束力，对外不产生约束。二、原告与被告爱东徐州公司就借款签订的《特别约定》时间为2012年8月13日，此时马建华身为爱东徐州公司的负责人，营业执照也登记其为负责人，全面负责爱东公司徐州分公司各项事务，原告与爱东徐州公司签订的《特别约定》、《商品房买卖合同》也加盖了爱东徐州公司的公章，作为善意第三人无从知晓马建华与爱东公司的内部承包权利义务，也无法辨别爱东徐州公司在《特别约定》、《商品房买卖合同》上加盖公章的真伪，且出借款也由爱东徐州公司财务人员收取并出具收据，作为出借人，原告完全有理由相信马建华的行为系爱东徐州公司行为，综上，马建华代表爱东徐州公司与原告之间形成的借款关系，其行为所产生的法律后果应由爱东徐州公司承担。爱东徐州公司系爱东公司开办的非法人分支机构，对外不能独立承担民事责任，按照最高人民法院【2001】民监他字第4号《关于企业分支机构的负责人以分支机构的名义对外签订借款合同企业应承担民事责任的复函》精神，本案债务首先确定由被告爱东徐州公司偿还，故其清偿不足部分，应由爱东公司进行补充清偿。原告现按照双方签订的《特别约定》中约定的年息18%主张一年的利息符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司本判决生效后十日内，支付原告冯思诚、刘艳江借款本金100000元、利息18000元；
二、对被告南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司偿还该笔借款本金及利息不足部分，由被告南通开发区爱东房地产有限公司承担补充清偿责任。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2660元，鉴定费2000元，合计4660元，由被告南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李彩虹
审 判 员 张 璟
人民陪审员 牛太平
二〇一五年五月十五日
书 记 员 刘星辰