辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00441号
上诉人（原审原告）：杜冠霖，男。
委托代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。
委托代理人：王红宇，辽宁云舒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：唐蕊，女。
委托代理人：高升，辽宁泽宇律师事务所律师。
第三人：丹东宾馆。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托代理人：蒋浩鹏，男。
上诉人杜冠霖与被上诉人唐蕊、第三人丹东宾馆房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年9月7日作出（2015）兴民一初字第00503号民事判决。上诉人不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人杜冠霖及其委托代理人矫春阳、王红宇，被上诉人唐蕊的委托代理人高升，第三人丹东宾馆的委托代理人蒋浩鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杜冠霖（原审原告）在一审诉称，2014年12月12日，原、被告签订租赁合同，约定被告将一间门市房（产权人为丹东市辽东宾馆）租赁给原告使用，合同租金为25000元，租期为一年。2015年2月5日，原告收到丹东市辽东宾馆的通知，涉案房屋于2015年3月6日到期，产权单位不再续租，于是，原告找到被告要求退还剩余租金，被告以各种理由不予退还。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告2015年2月5日至2015年12月12日期间租金20038元；被告赔偿原告牌匾、灯箱、简单装修损失1500元及经营损失9750元、雇佣台湾厨师月工资8000元。
唐蕊（原审被告）在一审辩称，原、被告租赁合同没有到期，被告从未要求原告提前解除合同，原告要求单方终止合同，是违约行为，由此产生的损失应由原告自行承担，被告没有义务退还原告私自提前解约的租金；同意返还2015年10月31日至12月12日期间租金；按照合同约定，装修费用应由原告自行承担，租赁期间届满时，原告应将涉案房屋恢复原貌，不能拆除的部分，归被告所有；聘请技师及停业损失，没有事实和法律依据，而且该损失是由原告经营不善造成的，与被告无关。
丹东宾馆（第三人）在一审述称，第三人将涉案房屋租赁给被告使用，原、被告纠纷与第三人无关，但不同意被告将涉案房屋转租给他人。
一审法院经审理查明，涉案房屋坐落于丹东市振兴区八纬路XX号第XX营业房一间，产权人为丹东市人民政府，原由丹东市辽东宾馆行使管理权，现由第三人行使管理权。
2014年3月6日，被告（承租方）与案外人丹东市辽东宾馆（出租方）签订了房屋租赁合同一份，主要约定如下：出租方将涉案房屋租给承租方作为门市房使用；租期自2014年3月6日起至2015年3月6日止；年租金15000元，租金缴纳方式为上纳租；承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方有权终止本合同，收回房屋等。
2015年5月4日，被告（承租方）与第三人（出租方）签订了房屋租赁合同一份，主要约定如下：出租方将涉案房屋租给承租方作为门市房使用；租期自2015年3月6日起至2015年10月31日，在此期间，出租方有权不再将该门市房出租给承租方，房租按合同未履行的天数返还；年租金9792元，押金1000元，租金缴纳方式为上纳租；承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方有权终止本合同，收回门市房等。
2014年12月12日，原告（承租方）与被告（出租方）签订了房屋租赁合同一份，主要约定如下：出租方将涉案房屋租给承租方作为门市房使用；租期自2014年12月12日起至2015年12月12日止；年租金25000元（月租金2083元，每天69.4元），租金缴纳方式为上纳租，即承租方开始租用房屋前，必须一次性的交纳租金，否则出租方将收回出租的房屋等。合同签订后，被告交付房屋，原告支付租金25000元。
2015年2月5日，丹东市辽东宾馆向包括原告在内的承租人发出通知，主要载明：根据市编办文件精神，撤销辽东宾馆编制，所属房产等一律上缴市财政处理。贵业主所承租的房屋截止到2015年4月30日前到期的不再续签合同，请按租期截止日搬出。租期未满的在2015年4月30日前也要搬离，逾期不搬的法律后果自负。现各承租人继续承租使用房屋。
一审法院经审理认为，原、被告及第三人签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定有效。合同一经依法成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，按约履行，不得擅自变更或解除。只有在主客观情况发生变化，使合同履行成为不必要或不可能时，才允许解除合同。在合同履行期限内，原告行使合同解除权，但没有提供证据证明出现合同解除的法定条件，虽然丹东市辽东宾馆发出过限期搬离通知，但其他各承租人并没有搬离，继续承租使用房屋，并未导致合同解除，现仍由第三人行使管理权，故原告提出的解除合同理由不成立，故对原告解除合同及解除合同的法律后果包括返还租金（被告与第三人合同租赁期间）及赔偿损失等诉讼请求，不予支持，但因被告同意返还自2015年10月31日至12月12日期间租金，应予以支持。据此判决：一、被告唐蕊于本判决生效后10日内返还原告杜冠霖自2015年10月31日至12月12日期间租金2984.2元；二、驳回原告杜冠霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取391元，由原告负担361元，被告负担30元（原告已预交）。
上诉人杜冠霖不服一审判决，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判解除双方的租赁合同并返还上诉人租金及赔偿上诉人损失。理由如下：一审已经查明上诉人、被上诉人、第三人、及案外人丹东市辽东宾馆签订房屋租赁合同的时间，并且也确认了案外人丹东市辽东宾馆通知上诉人撤离的事件确实存在。因此，应该对事实作出确切的认定：即被上诉人原租赁合同到期日为2015年3月6日。2015年3月6日后被上诉人对涉案房屋便没有了租赁权。2015年2月5日之后，因不可抗力的政府行为，致使无法实现合同目的。双方是可以解除合同，返还租金的。另外，一审中经法院多次组织调解，被上诉人均认可可以返还8000元的租金，而一审法院却认定被上诉人同意返还2015年10月31日至12月12日期间的租金。明显属于认定事实不清。与此同时，上诉人认为辽东宾馆有责任承担上诉方损失，因辽东宾馆通知被上诉人并口头告知上诉人停业尽快搬离租赁房屋的时候，辽东宾馆已知道上诉人为第三方承租人。根据辽东宾馆与被上诉人所签合同，禁止转租他人条款，辽东宾馆应找上诉人唐蕊问责，然辽东宾馆并未及时处理，督办不利，并且于2015年5月4日与被上诉人签订了一份租期为2015年3月6日至2015年10月30日的合同。因此上诉人认为被上诉人和辽东宾馆有造假包庇等行为，均有责任承担上诉人损失并给予赔偿。一审作出的判决结论，系对原告诉讼请求的实体问题的解决意见。但是在一审法院适用法律上，并没有引用实体法的法律条款作为判决根据，而是只引用了程序法的法律条款，明显属于适用法律错误。
被上诉人唐蕊辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人丹东宾馆述称，同意原审判决。
上诉人杜冠霖为支持自己的上诉主张，提供二张照片，证明涉案房屋自2015年2月5日丹东宾馆发出通知后，上诉人于4月10日发现门被丹东宾馆锁上了，上诉人一直无法进入，无法经营，也无法拿出自己的东西。
被上诉人唐蕊质证认为，对证据的真实性有异议，对证明的问题有异议，该照片看不出拍摄时间，也证明不了涉案房屋是由上诉人以外的人锁上的，涉案房屋一直由上诉人使用，其不开门经营与被上诉人无关。
第三人丹东宾馆质证认为，2015年2月5日丹东宾馆下了通知，因上诉人在涉案房屋经营让上诉人签了字，并告知其不能再经营了。2015年5月之后丹东宾馆才接手房屋，当时联系不上上诉人与被上诉人，因上诉人欠宾馆电费，第三人就把电给断了，因为门是卷帘门，电被断了，所以门就打不开了，断电时间是2015年5月份，不是4月份，上诉人只要交了电费就可以开门，但上诉人没有交电费。
本院认证认为，上诉人提供的证据不足以证明系第三人将涉案房屋锁上这一事实，对该份证据，本院不予采纳。
被上诉人唐蕊在二审期间未提供新证据。
第三人丹东宾馆在二审期间未提供新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依据相关法律规定，未经出租人同意，承租人不得擅自转租。第三人丹东宾馆作为出租人，将涉案房屋出租给被上诉人唐蕊，被上诉人唐蕊未经丹东宾馆同意将涉案房屋转租给上诉人杜冠霖，且在一审及二审庭审中，第三人丹东宾馆均陈述不同意被上诉人唐蕊转租涉案房屋，上诉人杜冠霖与被上诉人唐蕊签订的房屋租赁合同目的无法实现，故上诉人杜冠霖要求解除房屋租赁合同的主张，于法有据，本院予以支持。结合本案实际情况，自上诉人杜冠霖的起诉状副本送达被上诉人唐蕊时，双方之间的房屋租赁合同解除。关于上诉人杜冠霖要求被上诉人唐蕊赔偿其牌匾、灯箱、简单装修损失1500元、经营损失9750元及雇佣台湾厨师月工资8000元一节，因上诉人杜冠霖并未提供充分的证据证明以上损失确已实际发生，故上诉人的此项主张，本院不予支持。综上，原判认定事实正确，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
撤销丹东市振兴区人民法院（2015）兴民一初字第00503号民事判决；
解除上诉人杜冠霖与被上诉人唐蕊签订的房屋租赁合同；
被上诉人唐蕊于本判决生效后十日内，向上诉人杜冠霖返还自2015年6月4日至2015年12月12日期间租金13053.2元；
驳回上诉人杜冠霖其他上诉请求。
如未按本判决确定的期限履行义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费782元，减半收取391元，由杜冠霖负担211元，唐蕊负担180元。二审案件受理费782元，由杜冠霖负担422元，唐蕊负担360元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 王 杨
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王海鹰