苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初136号
原告：朱音，男，1982年12月14日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。
委托诉讼代理人：郁军，江苏竹辉律师事务所律师。
被告：马德福，男，1969年1月25日出生，回族，户籍所在地甘肃省兰州市城关区。
原告朱音与被告马德福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员陈新雄适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告朱音及其委托诉讼代理人郁军,被告马德福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱音向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还苏州工业园区钟慧路66号1幢103室房屋并向原告支付房屋使用费暂计30000元（使用费计算方式：按360000元/年，自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止）；2、判令被告赔偿原告损失140000元（空房期间暂算3个月）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年底，原告朱音与被告马德福签订了最近一期的房屋租赁合同，约定原告将湖畔天城商业房E-103室(即苏州工业园区钟慧路66号1幢103室)租赁给被告使用，租期为2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同还约定“被告如续租的应提前一个月告知原告，否则视为放弃续租”，“房屋租赁期满后甲方（被告）即应立即退出，并按己约定好的装修归还乙方（原告）使用。经营期间所产生的各种规费、电、水费等应结清”。因原告朱音和被告马德福未能达成续租协议，原告朱音遂于2016年12月16日向被告马德福寄送了《告知函》，明确不再续租，并告知被告应按约退场等相关事宜。2016年12月20日，原告朱音与案外人刘渌波签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋租赁给刘渌波使用，年租金为36万元，刘渌波还为此支付了50000元的租赁定金。因被告马德福拒不退还房屋，导致原告朱音无法将涉案房屋交付给案外人刘渌波使用，从而致使原告承担了双倍的定金罚，即向刘渌波退还了定金50000元并支付了50000元的赔偿款。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。
被告马德福辩称：第一，被告在承租期间对涉案的租赁房屋进行了装修且装修成本较大，如果原告目前收回房屋，被告损失较大，原告应予以相应赔偿；第二，原告此前提出如续租则租金将涨至360000元/年，则该租金标准过高，被告无力承受，被告仅同意按市场价核算租金并进行续租。
本院经审理查明的事实如下：2010年左右，原告朱音（乙方）即将其名下的苏州工业园区钟慧路66号1幢103室房屋出租给被告马德福（甲方）。双方最近一期的《房屋租赁协议》签订于2013年底，该合同约定的租赁期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
上述合同第二条约定：乙方考虑到甲方对房屋进行改造时用去了一定的费用，故乙方同意以较为优惠的价格，将整体E-103（二层带阁楼）商铺出租给甲方，同时也允许甲方在征得乙方同意的基础上，将底层出租给第三方，但租赁起始日与终止日必须与甲方与乙方签订的租赁合同相同，支付租金方式也应保持一致。超过期限均无效，同时一旦甲乙双方解除租赁协议，甲方出租给第三方的协议也随即终止。第一年即2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金为15万元正（不含一切税费）；第二年2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金为16.5万元正（不含一切税费）；第三年2016年1月1日至2016年12月31日止，年租金为18万元正（不含一切税费）。第三条约定：……如甲方下一年度需继续或不愿续租，均应提前一个月告知乙方，如不提前一个月告知，乙方视作甲方放弃续租，乙方即可对外发布出租信息。第五条约定：房屋租赁期满后甲方即应立即退出，并按已约定好的装修归还乙方使用（除双方认同的事项以外）。经营期间所产生的各种规费、电、水费等均应结清。
另查明：庭审中，双方确认被告的租金支付至2016年12月31日，此后的费用均未支付，涉案的房屋目前仍由被告马德福在占有使用。诉讼中，原告称其在2016年12月20日曾与案外人刘渌波签订房屋租赁合同，约定在原、被告双方合同到期后将涉案房屋出租给刘渌波，但由于被告在合同到期后拒不交还房屋，导致该合同无法履行并致原告承担违约损失50000元，对于该陈述，原告还提交了《商铺租赁合同》及支付凭证等予以佐证。被告称其对于该情况不清楚，对于原告陈述内容不予认可。
还查明：2016年12月16日，原告朱音向被告马德福发出了《告知函》一份，该函中载明：“双方就顺驰湖畔天城商业房的E-103室(苏州工业园区钟慧路66号1幢103室)的租赁事宜签订《房屋租赁协议》，该协议约定该房屋的租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。该协议对各方责任、租赁金额等也作了约定。现租赁合同即将期限届满，为维护双方权益，现特别致函贵方，以便贵方知晓:1、贵方未能在本年度12月1日前与我方达成续租协定，因此上述租赁合同期满后，租赁合同不再续签;2、请贵方在2016年12月31日前结消经营期间所产生的各种规费、水电费，并按照双方的约定将房屋交还我方。逾期不结清上述费用或不归还房屋的，我方将向贵方追究相应的法律责任和对我方造成的经济损失”。庭审中，被告马德福确认其在2016年12月17日收到了上述函件。
以上事实有《房屋租赁协议》、《告知函》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告朱音与被告马德福签订了《房屋租赁协议》，约定由原告将其名下的苏州工业园区钟慧路66号1幢103室房屋出租给被告马德福使用，该合同依法成立、有效。合同约定的租赁期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日止，目前涉案合同的期限已经届满，原、被告双方也未能签订新的租赁合同，故原告作为房屋所有人要求被告返还房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于房屋使用费，合同期满后，涉案房屋目前仍由被告在占有使用，被告应根据实际使用的期限支付相应的占有使用费，该项费用的标准应参照原合同中约定的租金标准计算（即180000元/年），原告虽主张同地段的租金标准应为360000元/年，但该标准缺乏足够的事实证据予以证实，对此本院不予认可。关于被告所提出的原告应向其补偿房屋装修的相应损失的主张，根据双方签订的租赁合同，在租赁期满后，房屋装修归出租人即原告所有，被告的该项主张与合同约定不符，本院不予认可。关于原告主张的租赁合同到期后因被告拒不交还房屋导致原告无法及时重新出租而造成的损失，本院认为，在租赁合同期满后，双方又未签订新的租赁合同，在此前提下被告有义务将涉案房屋及时返还，由于被告一直占用租赁房屋，该行为客观上导致原告无法预计房屋何时能返还并影响其订立新的租赁合同，综合考虑上述因素，本院酌定被告赔偿原告按原租赁合同的租金标准赔偿二个月的租金损失即30000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告马德福于本判决生效之日起十五日内将苏州工业园区钟慧路66号1幢103室返还给原告朱音；
二、被告马德福于本判决生效之日起十日内支付原告朱音损失30000元及房屋使用费（房屋使用费计算方式：按180000元/年，自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；
三、驳回原告朱音的其余诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1850元，由原告自行负担350元，由被告马德福负担1500元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告马德福负担部分在判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审判员 陈新雄
二〇一七年四月十七日
书记员 姚海燕
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