江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门开民初字第00019号
原告薛水兰。
委托代理人吴俊杰，海门市常乐法律服务所法律工作者。
被告宋维祥。
被告宋维兵。
被告宋小平。
被告甘小末。
原告薛水兰与被告宋维祥、宋维兵、宋小平、甘小末（以下简称四被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告薛水兰及其委托代理人吴俊杰、被告宋维祥、宋维兵、宋小平到庭参加诉讼，被告甘小末经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告薛水兰诉称，被告甘小末与被告宋维祥、宋维兵、宋小平系母子关系，被告甘小末的丈夫已病故。2010年初，因海门市海门镇南海路南、张謇大道西侧前期项目开发工程建设需要，被告甘小末名下坐落于海门市海门镇日新村24组的42.19平方米平房（以下简称老房）面临拆迁，为此，四被告与海门市新天地房屋拆迁有限公司（以下简称新天地公司）签订了第0000142号房屋拆迁补偿安置协议（以下简称142号协议），约定被告甘小末以产权调换方式被安置于嘉陵江北区。2010年6月12日，被告甘小末利用所享有的安置条件向海门市城市发展有限公司（以下简称城发公司）认购嘉陵江北区1幢401室，所附车库为1幢6号（以下简称前述房屋为定销房）。
2010年9月27日，我经海门红太阳中介所介绍购买上述定销房，并为此与四被告订立相应的售房协议，约定：由我购买定销房；我除了代替被告甘小末支付定销房的购房款及车库款16.5万元以外，另行给付被告甘小末购房款35.5万元；定销房的配套设施费由我代其与房产公司结算；被告甘小末办理房产证、土地证的费用由我支付。依照约定，我先付定金5万元，一周内支付房款20万元，协议中还包括被告协助我办理过户手续等内容。我依约于当日支付定金5万元，于2010年10月3日支付购房款20万元。
2013年11月，我得知，城发公司已发出通知，包括上述定销房在内的房屋于2013年10月28日开始交房。我为此电话通知被告甘小末履行合同义务。但被告提出无理要求，导致售房协议中的交房义务至今未能履行。我为此曾诉至贵院，要求：
1、四被告协助我向城发公司交纳余欠的购房款及配套设施费；
2、由我领取定销房，并由四被告协助我办理将定销房所有权登记至我名下的一切手续。
贵院经审理后作出（2013）门开民初字第00830号民事判决，支持了我的第1项诉讼请求，但以我尚未付清购房款为由驳回了我的第2项诉讼请求。该判决已生效。后经法院执行，我已向城发公司交付全部购房款262585元及配套设施费8044元，并实际领取了房屋，尚欠付的购房款7415元［35.5元-25万元-（262585元-165000元）］，因四被告拒绝受领，导致我无法完成交付义务。现再度起诉来院，要求四被告办理上述定销房的所有权及相应的土地使用权登记手续，并将该房的所有权及土地使用权过户登记至我名下。
被告宋维祥辩称，定销房及车库的实际单价应为3500元／平方米，原告因照此单价向我们（指四被告）支付购房款；我曾联系过原告未果，故未履行合同义务的责任不应由我们承担；如果法院判令我们履行过户手续，我们不负担过户费用。
被告宋维兵辩称，因被告甘小末年事已高，以后可能还需要一点生活费用，故要求原告在原合同价的基础上加价。
被告宋小平辩称，我的答辩意见与被告宋维祥、宋维兵的答辩意见一致。
被告甘小末未答辩。
经审理查明，被告甘小末与其丈夫宋友康共生育三个儿子，即被告宋维祥、宋维兵、宋小平。宋友康与甘小末曾于1971年至1972年间在海门市海门镇日新村24组建造了42.19平方米的住宅（即老房）。2000年左右，宋友康因病去世，宋友康的父母已早于其亡故。2010年5月31日，因老房拆迁，四被告与海门市土地资产储备中心、海门市新天地房屋拆迁有限公司（均为甲方）订立142号协议，协议中的乙方被写成“甘小末（宋友康）”，主要内容为：乙方应得拆迁补偿额为人民币85998元，选择产权调换方式进行安置，安置地点为海门市海门镇嘉陵江北区。四被告均在142号协议上签名同意。被告甘小末此后利用享有的拆迁安置待遇向城发公司选购定销房。2010年9月27日，原告经红太阳中介所介绍，与四被告订立售房协议，协议中的甲方为甘小末，乙方为原告薛水兰，协议内容为：
1、甲方自愿将上述定销房（房屋面积为121.88平方米，车库面积为30.77平方米）转让给乙方。
2、关于转让价额，甲方净进355000元，尚需向售房公司（即城发公司）支付的房款（含车库款）165000元，由乙方与售房公司结账。如结算金额超过165000元，超过部分由甲方负责；如实际结算额不足此金额，不足部分由乙方补给甲方。乙方于订约之日支付定金5万元，一星期内支付房款20万元。所有的配套设施费由乙方与售房公司结账。
3、定销房（含车库）的面积，以“监理所”核准的面积为准，成交价不变；
4、甲方的房屋所权证和土地使用权证的领证费用由乙方负责，转户所涉及的费用（含各种税收）均由乙方负责，乙方有权指定第三方和甲方完成转户手续，甲方表示同意，并愿意配合。
5、违约金确定为18万元整，款清交房。
6、中介费6000元由乙方负责。
在售房协议落款处甲方一栏，被告宋维祥、宋维兵、宋小平均签了名，被告甘小末因年事已高，在已写就其姓名的地方加盖其本人的手印。原告则在乙方一栏签名。
原告于售房协议订立当日将定金人民币5万元交付给被告宋维祥。2010年10月3日，原告又向被告宋维祥交付购房款20万元。2013年10月26日，城发公司在海门日报上发布交房通知，确定原嘉陵江北区1-4号楼于2013年10月28日开始交房，要求通过产权调换方式被安置于该区域内的被拆户相互转告。原告得知这一情况后，遂打电话与被告联系继续履行售房协议的相关事宜，但未能如愿，原告遂于2013年12月13日起诉来院，提出如下诉讼请求：
1、四被告协助原告向城发公司（定销房的销售公司）交纳余欠的购房款及配套设施费；
2、由原告领取定销房，并由四被告协助原告办理将定销房所有权登记至原告名下的一切手续。
在上述案件审理过程中，被告宋维祥、宋维兵、被告宋小平的妻子陈燕向本院明确表示，四被告准备“毁约”。本院于2014年8月21日作出（2013）门开民初字第00830号民事判决书，支持原告的上述第1项诉讼请求，并以原告尚欠付部分购房款为由驳回了原告的其他诉讼请求。该判决生效后，原告向本院申请执行。在执行过程中，原告向城发公司付清了本应由四被告交付的定销房结算款，其中包括定销房购置款259356元（含车库购置款39832元）、价外费用4768元（含楼宇门费550元、金属进户门费850元、有线电视初装费400元、门牌费12元、装璜垃圾清理费200元、封阳台费2756元）、代收费用8044元（含装潢保证金3000元、管道液化气2500元、公共设施设备维修基金2192元、物业管理费351元），去除应扣除费用1540元（含洁具140元、内门1000元、阳台推拉门400元），总计270628元。原告现已领取安置房钥匙并实际使用，但因四被告拒不办理定销房所有权及相应的土地使用权权属登记，致原告至今未能将定销房所有权及相应的土地使用权过户登记于自己名下，原告为此再度起诉来院，提出本案诉讼请求。
在本案审理过程中，原告提出：城发公司收取的代收款8044元即为售房协议中提及的“配套设施费”，依约定，其还需向四被告支付其中的7415元［35.5元-25万元-（262585元-165000元）］，但因四被告拒绝受领，导致其无法履行给付义务。四被告在审理过程中未对该陈述提出异议。现原告将7416元（相差1元为计算误差所致）交至本院，要求转交四被告，但经本院通知，四被告至今尚未领取该款。
以上事实，由本院（2013）门开民初字第00830号民事判决书、城发公司出具的东江嘉园36幢401室结算清单、第06650108号和007755264号发票联、专用收据客户联（第1203998号、1204245号、1204125号）、双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，老房系宋友康与被告甘小末建造，二人享有老房所有权。宋友康去世后，因无证据证明其留有遗嘱，老房的所有权除一半析出为被告甘小末所有外，其余部分由四被告均等继承。老房被拆迁后，尽管相应的142号协议上乙方抬头为“甘小末（宋友康）”，但该协议实为海门市土地资产储备中心、海门市新天地房屋拆迁有限公司与四被告共同签署，四被告均享有一定比例的拆迁安置补偿待遇。被告甘小末选购定销房后，被告宋维祥、宋维兵、宋小平并无异议。尽管原告与四被告订立的售房协议中甲方抬头被写成甘小末一人，但四被告显然均同意向原告转让定销房，并已共同签署该协议，因此，尚未完成结算和交付的定销房，未来即便包含被告宋维祥、宋维兵、宋小平的所有权份额，也不影响四被告转让定销房合意的成立及相应法律效果的成就。
定销房属四被告依142号协议以及与城发公司的买卖合同可获得的与拆迁安置补偿相关的交易标的，目前，并无禁止将此类标的在完成产权交付前再次用于交易的效力性法律或行政法规规范存在，售房协议的内容也不存在其他可能导致其无效的情形，因此该协议合法有效，应受法律保护。
被告宋维祥、宋维兵、被告宋小平的妻子陈燕曾向本院表示四被告意图毁约，但未提出任何能达成此目的合法理由。原告已向四被告支付定销房购房款25万元，依约还需向四被告支付10.5万元，款清交房。而售房协议第2条明确由原告与城发公司结算定销房购房款，结算金额超过165000元的，超过部分（以下简称超额结算款）由四被告负责，所有的配套设施费由原告与售房公司结账。前述条款中的配套设备费，通常应理解为不包括在定销房内，但为使定销房正常使用而提供的服务性设施费用中分摊到定销房结算金额中的部分。现原告已向城发公司交付结算款270628元，超出原定结算金额105628元（270628元-165000元），原告将其中的代收费用8044元理解为售房协议中提及的需要由其与城发公司单独结算的“配套设施费”，从该费用的实际构成看，这些费用由原告承担符合售房合同的本意，四被告在诉讼中也未就此提出异议，本院予以采纳。至此，已发生的超额结算款为97584元（105628元-8044元），本应由四被告依约承担，原告已向城发公司交付该款，实际上等同于向四被告履行购房款交付义务，尚未交付的7416元（10.5万元-97584元），原告显然愿意向四被告履行交付义务，但从四被告的“毁约”意图可以得知，四被告在恶意阻止定销房交付义务条件的成就，此种情况下，原告自然无法向四被告交付此款。现原告已将该款交至本院并要求转交四被告，虽然四被告尚未依通知领取，但本院认为，本着当事人在民事活动中行使权力、履行义务应当遵循的诚实信用原则，四被告应当履行交房义务，包括办理将定销房所有权及相应的土地使用权过户登记于原告名下所需要的一切权属登记手续，其中包括在必要情况下，由四被告中的一人或数人先行办理定销房所有权及相应的土地使用权权属登记后，再行过户登记至原告名下，所发生的税费依约由原告承担。
在本案审理过程中，被告甘小末无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告宋维祥、宋维兵、宋小平、甘小末于本判决生效后三十日内在原告承担所有税费的前提下协助原告办理将海门市海门街道东江嘉园36幢401室（即原嘉陵江北区1幢401室）房屋所有权及相应的土地使用权过户登记至原告名下所需全部权属登记手续，其中包括在必要时由被告宋维祥、宋维兵、宋小平、甘小末中的一人或数人依规定先行办理前述房屋的所有权及相应的土地使用权权属登记后，再行过户登记至原告名下。
案件受理费人民币100减半收取人民币50元，由被告宋维祥、宋维兵、宋小平、甘小末承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币100元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：47×××82）。
审判员 陈 伟
二〇一五年三月二十四日
书记员 刘青泉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十五条、出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。