上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初22119号原告李明，男，1982年5月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告周烨，女，1981年6月3日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托代理人郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上列两原告的共同委托代理人王永杰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告王骏，男，1978年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告林芸，女，1981年1月30日，汉族，住上海市番愚路XXX弄XXX号XXX室。原告李明、周烨与被告王骏、林芸定金合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郜松江、王永杰及被告王骏、林芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明、周烨共同诉称，2015年12月20日，两原告与被告王骏通过中介居间介绍签订《房地产买卖(含居间)协议》(以下简称《买卖协议》)，约定两原告向被告王骏购买其拆迁所得的位于上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款人民币3,525,000元。被告王骏表示其已与其妻林芸协商一致。签订协议后，两原告向被告王骏支付定金20,000元，并多次催促两被告尽快办理系争房屋的房地产权证。2016年2月18日，两原告通知被告王骏准备支付首付款，但被告王骏一直拒绝商谈。2016年3月2日，两被告办理完毕系争房屋的房地产权证后，通知中介转达两原告要增加房屋交易价格，增加幅度达100多万。两原告表示可以适当增加购买价格，但虽经多次交涉，双方始终未达成一致。2016年3月9日，被告王骏出具《告知函》单方解除合同，并通过中介转交两原告。此后被告王骏表示仍有商量余地，两原告通过电话表示可将价格提高至4,100,000元，被告王骏表示两被告均同意，当晚两原告将新达成的合同发给两被告。次日，两原告与被告王骏在中介处确认合同内容时，被告林芸通过电话告诉原告周烨要继续加价。后两被告再未与两原告联系房产交易事宜，房地产市场价格巨变给两原告造成巨大损失。故两原告诉至法院，要求判令两被告双倍返还定金40,000元，赔偿两原告房屋差价损失3,000,000元，并由两被告共同承担本案财产保全所产生的担保费25,000元。被告王骏辩称，其与两原告确实签订《买卖协议》。其向两原告提出解除合同时愿意退还定金20,000元并赔偿20,000元，因两原告想要继续购买系争房屋，买不了就要赔偿，故两原告不肯收钱。被告林芸并不知道双方签订《买卖协议》，协议签订后其才告知被告林芸。由于两被告商量后未达成共识，故被告王骏才向两原告提出单方解除合同。对于两原告的诉请，被告王骏仅同意退还定金20,000元，并根据定金罚则赔偿两原告20,000元，不同意两原告的其余诉讼请求。被告林芸辩称，其对签订《买卖协议》事宜及细节均不知情，签订时无被告林芸的签字和委托，故《买卖协议》本身不合法不成立。两原告购买系争房屋理应知道房屋的权利人信息，被告林芸有被告知的义务。其得知两原告与被告王骏签订协议事宜后即在电话中表示异议。对于两原告的诉请，被告林芸仅同意退还定金20,000元，并根据定金罚则赔偿两原告20,000元，但不同意两原告的其余诉讼请求。经审理查明，两原告和两被告分别系夫妻关系。2015年12月20日，两原告(乙方)与被告王骏(甲方)经上海太平洋房屋服务有限公司(丙方)居间介绍签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定两原告向被告王骏购买位于上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积82.27平方米，出售总价3,525,000元，房地产权证号暂无。该协议第一条约定：“甲乙双方约定定金总额为人民币贰万元整，乙方于签订本协议时支付甲方定金人民币贰万元整……”第五条约定：“1、若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，甲方无异议。2、若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，乙方无异议。”当日，两原告向被告王骏支付定金20,000元。2016年2月19日，两被告取得系争房屋的房地产权证。2016年3月9日，被告王骏向两原告及中介发送《告知函》，内容为：“现以书面形式通知你，我方单方解除合同，并保留你方追究违约赔偿责任的权利。现要求居间方上海太平洋房屋服务有限公司撤销本人与周烨、李明签订的关于上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室之房屋的《房地产买卖(含居间)协议》(合同编号XXXXXXX)。”2016年3月10日，两原告向两被告发送《律师函》，表示将通过诉讼的方式来解决。双方至今未能签订房屋买卖合同，两原告已经另行购买房屋。两原告认为两被告违约应双倍返还定金并赔偿房屋差价损失，故诉至本院，要求判如所请。另查明，被告王骏在向两原告和中介公司发送《告知函》后遂委托其他中介公司对系争房屋以价款为5,700,000元进行挂牌出售。本案在审理中，两原告向本院提出财产保全申请，并提供相关担保公司的担保，为此两原告向担保公司支付担保费25,000元。本院准予两原告的上述申请后，作出了冻结两被告的银行存款3,000,000元或者查封、扣押两被告相同价值财产的民事裁定书。以上事实，由两原告提供的《房地产买卖(含居间)协议》、《告知函》、《律师函》、担保费发票以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，两原告与被告王骏签订的《房地产买卖(含居间)协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的定金合同关系成立并生效。根据上述协议的约定，两原告向被告王骏支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式买卖合同。现被告王骏向两原告发送《告知函》，明确要求单方解除合同，显属违反诚实信用，应当对双方未能签订房地产买卖合同承担违约责任。现两原告主张返还定金，并赔偿房屋差价损失，其实质就是按照《买卖协议》承担的违约责任不足以弥补两原告由此造成的实际损失而主张损失赔偿，符合相关规定，可予支持。由于两原告已主张违约损失，故其在要求返还定金同时再行要求按照定金罚则赔偿，构成重复计取，故本院不予支持。对于两原告主张的担保费损失，因该费用并不属于因被告王骏违约而造成的必然损失，故本院亦难以支持。至于两原告主张的未能购得系争房屋所造成的差价损失，由本院按照合同的性质，结合合同的履行情况、被告王骏的违约状况、系争房屋的市场价格等因素综合考虑予以酌定。债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。两被告系夫妻关系，故两原告要求两被告承担共同责任，与法并无不合，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：一、被告王骏、林芸应于本判决生效之日起十五日内共同返还原告李明、周烨定金20,000元；二、被告王骏、林芸应于本判决生效之日起十五日内共同赔偿原告李明、周烨损失300,000元；三、驳回原告李明、周烨的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,120元，减半收取计15,560元，保全费5,000元，共计20,560元，由原告李明、周烨共同负担5,560元，由被告王骏、林芸共同负担15,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一六年六月二十三日书记员  顾 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条??债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。