广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）青民一初字第2579号
原告：李梅（反诉被告）。
委托代理人王威，广西华胜律师事务所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（反诉原告），住所地：南宁市民族大道。
负责人孙建东，总经理。
委托代理人邱宁，中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司员工。
委托代理人张玉波，北京鼎业律师事务所律师。
被告：广西天立房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人李壮，总经理。
委托代理人张继钢，广西正权律师事务所律师。
第三人：林永健，广西正槌拍卖有限责任公司业务经理。
委托代理人莫远海，广西万益律师事务所律师。
委托代理人李金晟，广西万益律师事务所律师。
原告李梅（反诉被告）诉被告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（反诉原告，以下简称信达公司）、广西天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）、第三人林永健商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王威、被告信达公司委托代理人邱宁、张玉波、被告天立公司委托代理人张继钢和第三人林永健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李梅诉称：2004年8月9日，原告向被告信达公司设置在幸福家园小区内的售楼部交纳1万元现金作为购买幸福家园小区8栋1单元某房的定金。同年8月18日，原告在该售楼部签订《幸福家园认购协议书》，确认购买幸福家园小区8栋1单元某房产，总价款155237元。2004年11月17日，原告接到售楼部工作人员通知后到售楼部签订购房合同，并按合同要求在同年12月17日在售楼部交纳了购房尾款145237元，售楼处向原告出具了天立公司的收据，并称之后“以此收据更换信达公司收据”，但其后一直未更换收据，合同也一直放在售楼部。2004年12月31日，信达公司向原告交付房屋，原告则与其委托的物业管理机构签订了前期物业管理服务协议、消防责任状等文书，并一直居住至今。2006年6月7日，售楼部被人为冲击、哄抢，很多业主购房资料被抢走。事后，天立公司在小区内张贴“特别提示”，说明其为售楼部的实际工作方。2011年4月28日，信达公司在明知原告已经交纳完房款的情况下把原告购买并已居住7年的幸福家园小区8栋1单元某房转卖给本案第三人林永健，导致原告的生活受到极大影响。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告信达公司返还房款155237元以及利息74513元（从2004年12月17日按1年期银行同期贷款利率计算至返还为止）；2、被告信达公司赔偿损失90万元；3、被告信达公司承担一房二卖的双倍赔偿责任310474元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告信达公司答辩并反诉称：信达公司认为原告的起诉是没有事实和法律依据的。信达公司没有收到原告的购房款，也没有到房产局办理房产登记的手续，因此原告是非法占有房屋，请求驳回原告诉讼请求。另，被告还认为，原告无权主张幸福家园小区8栋1单元某房所有权，且原告自2004年11月30日起至2011年4月28日止占有使用属于被告所有的房屋，应赔偿损失，该损失按该房屋的租金收入损失计算合计131259元。
被告天立公司针对原告的起诉和被告信达公司的反诉辩称：天立公司认可原告的诉讼请求。天立公司代表信达公司销售房屋，原告交付了房款，房屋也已经交付给原告使用，原告享有房屋所有权，不存在非法占有问题。被告信达公司将房屋卖给第三人，产生的法律后果应由其自行承担。另外，天立公司也认为被告信达公司的反诉是没有事实和法律依据的。天立公司与信达公司有合作关系，天立公司代表信达公司出售房屋给原告，信达公司也确实收到了款项，天立公司和信达公司内部关系没有处理好，这不能影响原告作为业主的合法权益，原告是依法行使其权利的。
第三人林永健针对原告的起诉和被告信达公司的反诉辩称：第三人是通过信达公司依法购买房屋的，并办理了房产证手续，坚持房屋归其所有。
原告李梅对被告信达公司的反诉辩称：信达公司的反诉是没有事实和法律依据的。原告是在信达公司的售楼部买下涉案房屋的，并将购房款交给了售楼部，信达公司亦给原告开具了定金票据。天立公司和信达公司存在事实上的合作关系，天立公司是否将房款交给信达公司与原告无关。且从原告提交的证据可以看出，信达公司当时是认可收到房款的。故原告认为信达公司将涉案房屋卖给第三人是属于一屋多卖的行为，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明：2004年8月18日，原告李梅（买受人）与中国信达资产管理公司南宁办事处（出卖人，以下简称信达南宁办事处）签订了一份《“幸福家园”认购协议书》，约定原告自愿购买幸福家园8栋1区某号商品房，总价款155237元。协议第五条第1项约定：“出卖人不得将买受人已认购的商品房另售他人或移做他用，否则出卖人向买受人双倍返还定金。”第六条约定：“本认购协议与中国信达资产管理公司南宁办事处出具的购房定金收据共同构成客户定房凭证。”协议加盖中国信达资产管理公司南宁办事处公章，原告李梅签字。协议签订前，原告已于2004年8月9日支付10000元购房定金，信达南宁办事处出具收条，载明：“今收到李梅交来‘幸福家园’8栋1单元某号室房屋定金10000元。”收据加盖信达南宁办事处财务专用章。2004年12月17日，原告再支付购房款145237元，由天立公司出具收据并加盖天立公司财务专用章。2004年11月30日，信达南宁办事处向原告发《幸福家园入住通知书》，告知原告幸福家园具备交付条件，要求原告于2005年1月1日至2005年1月15日办理入住手续。原告收到通知后按通知办理入住手续，2005年1月5日南宁市自来水公司出具的水费缴费通知单显示幸福家园8栋1区某号房1月用水量7M3，2005年1月19日南宁市供电局电费专用发票显示涉诉房屋2005年1月电费30.89元。
2011年4月，被告信达公司将涉诉房屋卖给第三人林永健。2011年6月21日，被告信达公司通知原告：“我公司已于2011年4月28日，将位于南宁市望园路10号幸福家园8栋1单元某房出售给林永健，现该房产合法产权人为林永健，请你户于2011年7月10日前搬离该房屋，如未能按期搬离所发生的后果自负。”2011年8月4日，第三人林永健办理望园路10号幸福家园8栋1单元某房产权证（邕房权证字第××号）。
另查明，2001年4月24日信达南宁办事处与案外人北京鑫亨利实业发展总公司（以下简称鑫亨利公司）签订一份《合作售房协议书》，约定：信达南宁办事处将原南宁伟业房地产开发有限公司开发的位于南宁市东葛路东段伟业小区第5、6、7、8、9、10、13、14号住宅楼面积35673平方米和第29号综合楼面积24990平方米（涉案房屋所在地）委托给鑫亨利公司销售。2004年6月4日，鑫亨利公司和天立公司签订一份《合作售房协议书》，约定：鑫亨利公司将南宁市东葛路东段伟业小区第5、6、7、8、9、10号住宅楼中的未销售部分房屋委托给天立公司销售。合作代理期限自天立公司交付保证金之日起至2005年5月31日止。
2012年2月16日，原告李梅申请对望园路10号幸福家园8栋1单元某房的市场价值进行评估。本院依法委托广西品盟房地产评估公司进行评估。但原告未在法院指定的期间交纳评估鉴定费。
再查明，信达公司因与案外人唐竞、唐莉、丁苏平、向华、唐晓梅、孙恒飞，第三人鑫亨利公司、天立公司商品房买卖纠纷诉至本院，（2008）青民一初字第286号。该案经初审、二审、重审及再审程序，南宁市中级人民法院于2013年11月14日作出（2013）南市民再字第88号民事判决，该判决再审查明：2005年5月31日，鑫亨利公司与天立公司签订的《合作售房协议书》的合作期限届满，但天立公司的员工并未完全退出幸福家园售楼部，天立公司在2006年6月才撤走幸福家园售楼部的全部工作人员。2010年7月22日，中国信达资产管理公司南宁办事处名称变更为中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。该判决认定唐竞等六人向天立公司支付首付款的行为是向信达公司履行合同的行为。
本院认为，1、关于原告李梅与被告信达公司商品房买卖合同关系是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案虽然原告签订的是认购协议书，但是该认购协议书上加盖有信达南宁办事处公章，协议书对当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房总价款、付款方式等内容进行了约定。协议签订后原告按约定付清了全部房款，并收到了加盖有信达南宁办事处公章的入住通知，从2005年1月5日南宁市自来水公司出具的水费缴费通知单及2005年1月19日南宁市供电局电费专用发票显示涉诉房屋从2005年1月开始产生水电费，可以认定为入住。因此双方商品房买卖合同关系成立，受法律保护。虽然被告信达公司否认收到原告的购房款，但是从原告提交的收款收据来看，定金10000元收据加盖有信达公司的公章，余款145237元虽是由天立公司收取，但是之前是由信达公司将幸福家园小区内的商品房交由鑫亨利公司包销，鑫亨利公司又将上述商品房交给天立公司包销，信达公司则提供合同、发票、交房通知、账户收款及产权证办证盖章等协助义务。原告根据盖有信达公司公章的认购协议将145237元交给天立公司，该款亦是在2005年5月31日鑫亨利公司与天立公司合作期限届满前，即2004年12月17日支付，故应视为原告向信达公司履行合同的行为。被告信达公司否认收到原告购房款的主张不成立，本院不予采信。
2、关于购房款的返还及赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案原告李梅与被告信达公司签订房屋认购协议，付完购房款并长期入住，在双方房屋买卖关系成立的情况下，被告信达公司又将涉诉房屋出卖给第三人林永健明显违反上述法律规定，原告要求被告信达公司承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿合理合法，本院予以支持，至于原告要求被告信达公司赔偿损失90万元问题，因原告未在法院指定的期间交纳评估鉴定费，导致鉴定无法进行，故该诉请本案不作处理。
3、关于被告信达公司反诉问题。导致本案纠纷产生的原因在于被告信达公司一房二卖，侵害了原告的合法权益，被告信达公司应承担违约责任。原告入住涉诉房屋是基于合法的房屋买卖合同关系，并在信达公司发出入住通知书时入住的，原告行为没有过错，故被告反诉要求原告赔偿占有使用涉诉房屋期间的租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司返还原告李梅购房款155237元及利息（计算方法：以本金155237元为基数，从2004年12月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按银行同期1年期贷款基准利率分段计付。）；
二、被告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司赔偿给原告李梅损失155237元；
三、驳回被告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司反诉请求。
本诉案件受理费9202元，由原告承担2645元，被告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担6557元，该款原告已预交3405元，由被告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司于本判决生效后十日内向原告支付760元，并向本院交纳5797元；反诉案件受理费1463元由被告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 赖观凤
二〇一四年三月二十日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。