四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0723民初2123号
原告（执行案外人）：王玉兰，女，生于1966年3月28日，汉族，住四川省成都市高新区。
特别委托代理人：张洪宴，男，生于1975年9月28日，汉族，住四川省成都市锦江区。
委托代理人：向凤熬。
被告（申请执行人）四川省盐亭建筑安装工程公司，住所地：盐亭县。
法定代表人：何加培。
委托代理人：王龙。
被告（被执行人）：四川正太房地产开发有限责任公司，住所地：四川省盐亭县。
法定代表人：胥彩芬。
第三人：邓时伟，男，生于1977年11月15日，住四川省射洪县。
特别授权委托代理人：张龙。
原告王玉兰与被告四川省盐亭建筑安装工程公司、四川正太房地产开发有限责任公司、第三人邓时伟案外人执行异议之诉一案，本案于2016年8月14日受理后，依法由审判员冯波担任审判长、代理审判员胥科、人民陪审员胡晓松组成合议庭于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告王玉兰特别授权委托代理人张洪宴、委托代理人向凤熬被告四川省盐亭建筑安装工程公司委托代理人王龙、第三人邓时伟特别授权委托代理人张龙到庭参加了诉讼，四川正太房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉兰向本院提出诉讼请求：1、请求盐亭县人民法院判决不得执行盐亭县寺垭“清华苑“一幢房面向该楼从右至左（5-16号）房产，并解除查封；2、请求人民法院依法判令被告四川正太房地产开发有限责任公司将其开发的盐亭县寺垭“清华苑”一幢房面向该楼从右至左（5-16号）房产交付原告，并立即为其办理相关权属登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：首先，案涉房屋系原告合法购买并在盐亭县房产管理所办理预售备案登记，且已全额支付了购房款。案涉房产系四川正太房地产开发有限责任公司通过出让方式取得位于盐亭县云溪镇文同路上段139号地国有土地使用权后开发的商品房（命名为清华苑）；2014年5月12日，被告四川正太房地产开发有限责任公司与原告签订了《商品房买卖合同》，将该楼盘一幢一层6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号门面房出售给原告，原告先后累计向被告支付了购房款及应由卖方承担的各种税费共计5017000元；被告于2014年5月13日将案涉商品房买卖合同在盐亭县房产管理所进行了预售备案登记。后因案涉房屋所在楼盘未能在双方约定的时间内通过竣工验收并向原告交付房屋、办理转移登记，故发生纷争，经盐亭县人民调解委员会调解达成协议后，由盐亭县人民法院作出的（2016）川0723民特43号民事裁定书所确认。其次案涉房屋的所有权人系四川正太房地产开发有限责任公司，而不是本案第三人邓时伟。盐亭县人民法院据以执行的（2016）川0723民初40号民事调解书的债务清偿主体是邓时伟而不是四川正太房地产开发有限责任公司，邓时伟与四川正太房地产开发有限责任公司之间是两个独立的主体，两者间的权利义务及财务分配截止今日尚未了结。因此，盐亭县人民法院依职权查封四川正太公司已经出售的房屋并试图用此房屋清偿个人债务的行为明显不当。第三，被告四川省盐亭建筑安装工程公司早已知晓案涉房屋已经出售给申请人的事实。被告四川省建筑安装工程公司委派的负责人ＸＸ于2016年3月11日向原告出具了书面承诺，承诺在2016年3月20日前将其堆放在案涉房屋处的材料搬离，使原告能实际占有、使用该处房产。最后，原告与被告四川正太房地产开发有限责任公司之间不存在恶意损害被告四川省盐亭建筑安装工程公司利益的可能。原告与被告四川正太公司签订《商品房买卖合同》时，两被告之间尚未发生纠纷，案涉房屋之上也不存在其他任何限制性权利，故不存在恶意损害被告权益的行为。综上，盐亭县人民法院所出具的（2016）川0723执90号执行裁定书所查封的房屋无论在法律上、还是客观事实上均属申请人合法受让所得；盐亭县人民法院在执行中依职权采取查封行为，不符合相关法律规定；以执行裁定否定同一法院已生效裁判文书的效力更是错误。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，特提起诉讼。
被告四川省盐亭建筑安装工程公司辩称，该案是案外人执行异议之诉，执行所依据的是（2016）川0723执90号执行裁定书，该裁定书送达后已经生效。该案中，执行内容涉及到的5-16号房屋予以查封，原告的第一项诉讼请求不是裁定书的内容，所以被告四川建安公司认为原告应当依照审判监督程序办理，不应该提起案外人执行异议之诉。对于第二项诉讼请求与本案无关，根据事实与理由，原告诉称支付了全部房款，从前面的几个诉讼中表明原告并未支付相关购房款。第三人邓时伟是挂靠在四川正太，根据相关规定涉及到邓时伟的应当以四川正太公司的名义进行处理。被告四川建安公司并不知道四川正太公司与王玉兰的买卖关系，事实上他们的买卖关系不成立，他们是名为买卖实为借贷关系。关于承诺书，是王玉兰特别授权委托代理人张洪宴对ＸＸ进行殴打和对ＸＸ妻子进行威胁后出具的承诺。因此原告的诉讼请求依法不能成立，请求盐亭县人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告四川正太房地产开发有限责任公司未答辩。
第三人邓时伟答辩称，针对原告诉称的案情而言，有违事实，涉案房屋的备案登记，事实上是因第三人通过四川金诺鼎投资理财信息咨询公司在本案原告王玉兰、吴俊斌等多人处借款，四川金诺鼎投资理财信息咨询公司的法定代表人张洪宴为确保资金安全提出的以房备案的担保之举，二者间名为买卖实质是借贷担保。第三人认为，应当驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、盐亭县人民法院依法执行生效（2016）川0723民初40号民事调解书是法律赋予的职权行为，“清华苑“一楼门面的涉案房产是被执行人邓时伟挂靠在四川正太公司的房产，法院在先查封的基础上，依据申请人申请而强制执行并无不当。2、（2016）川0723民特43号民事裁定书时程序违法、实体处理无法律依据的，是属于无效法律文书。因此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以认定，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院经审理认定事实如下：2014年5月12日，原告王玉兰与被告四川正太房地产开发有限责任公司签订了11份商品房买卖合同，分别将位于盐亭县云溪镇文同路139号的商品房“清华苑”1幢第一层1-6号之1-16号共计11间房屋出售给王玉兰。合同约定了每套房屋的建筑面积及单价，同时在盐亭县房屋管理所办理了商品房买卖合同登记。2016年2月25日，原告王玉兰与被告四川正太房地产开发有限责任公司在盐亭县调解委员会达成了购房款结算协议书，盐亭县人民调解委员会作出了（2016）盐人调字第060号购房款结算协议书，双方协议：1、鉴于清华苑由自然人邓时伟开发，与四川正太房地产开发有限责任公司存在挂靠关系，且目前邓时伟无法取得联系。因此公司只认定与王玉兰签订的购房合同有效，合同涉及的单价，面积总价及已付款和未付等事项不在此认定范围。2、双方维持于2014年5月13日签订的购房合同（合同编号为：2014001844、2014001845、2014001846、2014001847、2014001848、2014001849、2014001850、2014001851、2014001853、2014001854、2014001855）。3、该商品房预测面积501.7平方米，其中套内面积481.95平方米，公用房屋分摊面积19.75平方米。4、按照套内面积计算，该商品房单价每平方米人民币10410.77元，总价人民币5223083.31元（大写伍佰贰拾贰万叁仟零捌拾三元叁角壹分）。5、本协议经双方签字或者捺手印后生效。6、本协议经法定程序确认后，买受人王玉兰不得以任何形式向法院提起与正太房地产开发有限责任公司相关的诉讼。2016年2月26日原告王玉兰同被告四川正太房地产开发有限责任公司向我院申请确认该调解协议，我院受理后，同日作出（2016）川0723民特43号民事裁定书，对调解协议中的第一项、第二项、第五项、第六项裁定上述四项合法有效。
另查明，被告四川正太房地产开发有限责任公司在修建“清华苑”房地产项目工程过程中尚欠被告四川盐亭建筑安装工程公司支付工程款170万元。被告四川正太房地产开发有限责任公公司与被告四川盐亭建筑安装工程公司就此款项达成调解协议。我院作出（2016）川0723民初40号民事调解书确认“1、由被告邓时伟挂靠被告四川正太当地产有限责任公司开发建设的“清华苑”房地产项目工程，由被告邓时伟（“清华苑”项目的实际负责人）在领取本调解后10日内支付四川盐亭建筑安装工程公司建设“清华苑”项目工程及附属工程的工程款1760000元。该调解书生效后，2016年3月11日权利人四川盐亭建筑安装工程公司向本院申请执行。2016年4月1日，我院作出（2016）川0723执字90号执行裁定书，裁定：将被告四川正太房地产开发有限责任公司开发的“清华苑”工程中，属于邓时伟投资修建的一幢门面房（5-16号）已备案登记在王玉兰名下的房屋予以查封。查封期限自2016年4月1日起至2018年3月31日止。2016年7月8日，原告王玉兰向本院提出执行异议，本院受理后同日作出（2016）川0723执异10号执行裁定书，裁定驳回异议人王玉兰的异议，其理由是：原告及他人为居间服务人，由吴俊城为代表各出借人与邓时伟签订了《借款合同》借款金额为2400000元，以“清华苑”1栋1楼商铺1-1至1-16号共计801.03平方米抵押给出借人代表吴俊城、王玉兰作为该借款的担保物。但未依法办理抵押登记。“清华苑”项目系被告邓时伟挂靠四川正太房地产开发有限责任公司修建，邓时伟系该项目实际权益人，2014年5月13日邓时伟以四川正太房地产开发有限责任公司的名义与王玉兰签订了书面的《商品房买卖合同》11份，并已在房管部门备享登记在王玉兰名下，用以抵偿邓时伟所欠原告王玉兰的欠款。该行为是以合法形式掩盖非法目的，以买卖的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，因此邓时伟以四川正太房地产开发有限责任公司的名义与王玉兰签订的《商品房买卖合同》的真实性，合法性无法审查，依照法律规定驳回异议人王玉兰异议。
上述事实，有原、被告的陈述、盐亭县人民调解委员会调解书、商品房买卖合同、盐亭县人民法院民事裁定书等等证据在卷证实。
本院认为，原告与被告四川正太房地产开发有限责任公司签订了商品房预售合同登记，该合同登记备案制度上对预购人具有保护功能，且该合同经我院确认为有效，但原、被告均未向登记机构申请预告登记。如果预购人想要更好的将来实习物权就应该在合同登记备享之后再进行预告登记，预告登记具有准物权效力。其权利人具有准物权权利人的性质。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：当事签订了买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，单招约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以原告向我院提供的证据不享有足以排除强制执行的民事权益。为此依照最高人民法院最高人民法院《关于适用（中华人民共和国的诉讼法）的解释》第三百一十二条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：
驳回原告王玉兰的诉讼请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元，由原告王玉兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 冯 波
代理审判员 胥 科
人民陪审员 胡晓松
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 勾海舟