辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1127号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连成达食品集团有限公司，住所地辽宁省瓦房店市杨家满族乡杨家村。
法定代表人潘萍，系该公司经理。
委托代理人于人凤，辽宁昌信律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂，住所地沈阳市苏家屯区十里河街道十里河村。
法定代表人刘海彬，该厂厂长。
委托代理人万家明，男，1949年5月12日出生，汉族，无职业。
委托代理人刘述贤，男，1940年9月1日出生，汉族，无职业。
上诉人大连成达食品集团有限公司（以下简称“成达公司”）因与上诉人沈阳市电力东山肉禽加工厂（以下简称“肉禽加工厂”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第344号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原告东山肉禽加工厂诉称，原、被告于2010年3月19日签订租赁合同，原告将沈阳市电力东山肉禽加工厂（位于苏家屯区十里河街道）租赁给被告经营，租赁期至2020年3月31日，该合同第三条约定，每年租金80万元，每年3月15日前给付，第六条约定，违约方按照年租金的双倍向守约方支付违约金，造成损失的，应赔偿守约方相应的损失，现被告已经违约，应支付违约金160万元。被告仅支付2013年租金46万元，尚欠34万元。原告还为被告代缴电费33207.34元，代为加氨的费用为19437元，欠原告包装材料费2万元，现请求判令被告给付租金34万元、延期付款损失28264.20元、包装材料费2万元、代缴的电费33207.34元、代为加氨的费用19437元、违约金160万元，合计人民币2040908.54元。
被告大连成达公司辩称，原告的诉请没有法律依据，请求依法予以驳回。原、被告于2010年3月19日签订租赁合同，原告将东山肉禽加工厂租赁给被告经营，租期10年，年租金80万元。但在该合同履行接近四年的时候，即2014年1月23日，沈阳市苏家屯区安全生产监督管理局认为东山肉禽加工厂存在安全隐患，因此对原告下达了责令改正指令书，并提出了9项整改要求，但原告不能对租赁标的物进行整改达到安全生产监督管理局的标准，因此是原告提供的租赁物不符合标准，故被告只能书面告知原告无法继续履行租赁合同。原、被告经协商，双方于2014年3月29日签订了租赁合同终止履行协议书，双方明确约定被告新增的设备设施在最终解决前暂由原告使用，租金、新增添的设备设施其他未尽事宜另行解决，该协议书已经变更了原租赁合同中双方约定的终止合同后新增的设备、设施无偿归原告所有的约定。被告未向原告支付2013年剩余租金的原因是原告存在违约行为，其提供的标的物不符合标准，故被告不应再向原告支付剩余租金，原告也无权主张违约金，即使在应当支付违约金的情况下，被告认为违约金约定过高，应依法予以减少，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定未过分高于损失，故原告应当提供相应证据证明因被告的行为造成了损失及损失的数额，否则承担举证不能的法律后果。原告主张被告应向其支付电费及加氨的费用，根据原、被告签订的租赁合同终止履行协议，约定协议终止前所欠电费及4.3吨氨液的费用由原告代缴（被告财务人员参与），由被告承担，故原告代缴过程中，只有被告的财务人员参与，才能视为被告对上述费用的认可，只有满足约定的该项条件，被告才应向原告支付上述费用。被告并未欠原告任何材料费，原告没有证据证明其主张，不应予以支持。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。
反诉原告大连成达公司诉称，反诉人与被反诉人于2010年3月19日签订租赁合同，被反诉人将东山肉禽加工厂租赁给反诉人经营，双方约定租期十年，自2010年4月1日起至2020年3月31日止，同时在合同的第五条第一款约定，厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因无法继续履行，双方互不承担责任，并在第二款约定，合同到期后，反诉人增加的设备、设施无偿归反诉人所有。双方签订合同后，反诉人为投入生产而陆续购置了价值480393元的机器设备。但在2014年1月23日，沈阳市苏家屯区安全生产监督管理局认为东山肉禽加工厂存在安全隐患，下达了责令改正指令书，提出9项整改要求，但被反诉人不能对租赁标的物整改达到安全生产监督管理局要求的标准，导致反诉人只能告知被反诉人无法继续履行租赁合同书。经双方协商，于2014年3月29日签订租赁合同终止履行协议，约定反诉人新增的设备设施在最终解决前暂由被反诉人使用，租金、新增添的设备设施及其它未尽事宜等另行解决。但被反诉人未与反诉人就上述问题进行协商，直接提起诉讼，违反了双方的约定。反诉人认为无论是按照原租赁合同的约定还是终止履行协议中的约定，被反诉人都应向反诉人支付新增机器设备设施的折旧款，现请求判令被反诉人支付反诉人新增机器设备设施的折旧款252561元。
反诉被告东山肉禽加工厂辩称，本案不存在不可抗拒的因素。租赁合同第五条约定合同终止后甲方原有的设备、设施及乙方增加的设备、设施归甲方所有。沈阳市苏家屯区安全生产监督管理局下达的责令改正指令书，是在反诉人租赁经营期间，根据租赁合同第四条第二款约定，反诉人应当负责维护现有厂房和设备、设施、保证该厂房及其附属设施、设备正常的可使用和安全状态，故指令整改的项目，应当由反诉人完成，故反诉人关于其无法继续履行合同的辩解理由不能成立。双方签订的租赁合同终止履行协议并未约定禁止任何一方直接向法院起诉，故反诉人所称的被反诉人直接提起诉讼，违反双方约定不能成立。反诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
原审法院经审理查明，2010年3月10日原、被告双方签订租赁合同，约定被告大连成达公司租用原告东山肉禽加工厂的工厂，租赁范围为厂房、土地、设备及厂区外食堂、宿舍楼、污水处理，租赁期限十年，自2010年4月1日起至2020年3月31日止，年租金80万元，于每年3月15日前给付当年租金。双方另约定根据被告的需要（在提出申请后一个月内）及时安装800KVA变压器，由原告负责安装及一次测费用、二次测由被告自己负责安装及费用；合同终止后，原告原有的设备、设施及被告增加的设备、设施无偿归原告所有。双方约定的违约责任为违约方按照年租金的双倍向守约方支付违约金，造成损失的，还应赔偿守约方相应的经济损失。2014年3月29日原、被告双方签订租赁合同终止履行协议，约定自2014年3月18日终止履行租赁合同，被告租赁原告厂房、土地、设备及厂区外食堂、宿舍楼、污水处理由原告收回，被告新增设备设施问题在最终解决前暂由原告使用，被告盘子、办公用品、五金库存物品、维修用备品备件、器具等由甲乙双方盘点，被告将营业执照等经营所需证件移交原告，租金、新增添的设备设施及其他未尽事宜等另行解决，协议终止前所欠电费及4.3吨氨液的费用由原告代缴（被告财务人员参与），由被告承担。租赁合同终止后原告代被告缴纳电费33207.34元，代为充氨液发生费用19437元。2013年至2014年年度租金被告已给付原告46万元，尚欠原告34万元。在被告租赁期间，被告自2010年至2012年共新增设备、投入固定资产价值共计341093元，按照使用寿命十年、零残值计算折旧后的价值，至原、被告双方解除合同之日被告购买的机器设备折旧后的价值为221259元。
另查明，2014年1月23日沈阳市苏家屯区安全生产监督管理局对被告租赁的原告厂房下达责令改正指令书，载明存在以下问题：1、需要安装防爆型事故通风机、通风量需要按照规范要求进行计算，且安装位置不符合要求，已留出紧急泄氨器的位置，但未安装设备，存在重大隐患；2、消防器材不足，且摆放位置不符合要求，电控设备设置在压缩机室内，不符合国家要求，应急照明灯具、疏散指示灯不防爆且不符合安装位置要求；3、应急救援设施设备不全或失效，液氨管道无逆止阀。电器线路及配电设施凌乱，不符合安全要求，压缩机转动部分无防护罩，液氨储罐无水喷淋系统无围堰；4、氨浓度报警仪不足且未与防爆事故风机连锁，门外应设置事故启动按钮，管道和液氨装置无色表色环；5、压力表、安全阀缺失且未进行检测，液位计处设有违规照明灯且无高低压液位报警；6、阀门管道严重腐蚀，室外液氨装置应有防护措施，放散管应高于屋顶5米或引入水中；7、无消防水系统，无风向标；8、冷库及氨压缩机间安全警示标示不足，氨压缩机间无安全识别卡；9、管理制度、岗位责任制、操作规程未上墙，未提供有效的设计资质。
上述事实，有原、被告陈述、原、被告提供的租赁合同、补充协议、终止履行协议、原告提供的发票、被告提供的发票在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同、租赁合同终止履行协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应受合同约束。关于解除租赁合同原、被告哪一方应承担违约责任的问题，本院认为依据双方签订的租赁合同，被告负责维护现有厂房和附属设施、设备，保证厂房及其附属设施、设备正常的可使用和安全状态的义务，并承担其维护费用，并且有权根据经营需要，增加设备和改造现有厂房，故被告以租赁标的物不符合安全生产要求为由主张其有权利解除合同，本院不予支持，后原、被告双方虽签订了租赁合同终止履行协议，但双方并未对违约责任达成协议，双方签订的终止履行协议约定租金、新增添的设备设施及其它未尽事宜另行解决，被告以租赁标的物不符合安全生产要求为由解除合同应承担违约责任，但双方约定的违约金为年租金的2倍即160万元，原告自认2014年4月15日厂房已经另行出租，其主张的违约金过分高于实际损失，本院予以调减，违约金数额本院予以酌情减少至年租金的30%即24万元。被告尚欠原告的租金34万元，被告应予给付，自2013年3月16日被告即应承担逾期给付租金的违约责任，原告逾期付款的损失应参照中国人民银行同期同类贷款利率执行，原告主张逾期给付租金损失28264.20元符合法律规定，本院予以支持。原告主张的代被告垫付的电费33207.34元、代为加氨液的费用19437元，被告应予以返还，原告虽未按照双方约定在被告方财务人员的参与下缴纳前述费用，但该费用的实际承担者应为被告，在被告没有证据证明原告代为缴纳的费用存在虚假的情况下，被告应承担给付责任。关于原告主张的材料费2万元，因被告予以否认，且原告没有证据予以证明，故对原告的该项主张本院不予支持。关于被告主张的新增机器设备设施的折旧款252561元，本院认为双方在租赁合同中约定合同终止后原告原有的设备、设施及被告增加的设备、设施无偿归原告所有，此处的合同终止按照双方订立合同时的目的，应为合同期满后的合同终止，现双方提前解除合同，被告新增的设备、设施原告已经继续使用，则原告应支付剩余的使用价值，但被告主张全部的设备、设施均按照十年寿命计算，本院认为设备、设施的自然使用寿命各不相同，但双方约定租赁期满合同终止后被告增加的设备、设施归原告，故设备、设施的使用寿命均应计算至2020年3月31日，被告2010年购买的设备、设施可以按照十年折旧期计算，但2011年购买的设备、设施应按照9年折旧期计算，2012年购买的设备、设施应按照8年折旧期计算，被告新增的设备、设施折旧后的价值应为218732元。关于被告主张的变压器增容费用47000元，本院认为依据被告提供的发票记载，系1台规格型号为S11-500／10变压器，不能证明系双方约定的安装800KVA变压器的费用，故对被告主张的该项费用，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日七日内给付原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂租金人民币34万元并赔偿逾期给付租金损失人民币28264.20元；
二、被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日七日内给付原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂违约金人民币24万元；
三、被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日七日内返还原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂代缴电费33207.34元、代为加氨液的费用19437元，合计人民币52644.34元；
四、原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂于本判决发生法律效力之日起七日内给付被告（反诉原告）大连成达食品集团设备、设施款人民币218732元；
五、驳回原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23127元，由原告承担12127，被告承担11000元；反诉费3091元，由被告承担800元，原告承担2291元。
宣判后，成达公司与肉禽厂均不服，向本院提出上诉，上诉人成达公司请求：撤销一审法院判决书第二项，依法改判。上诉理由：1、合同中约定的我方负责维护现有的厂房和附属设备，是指起租时正常可使用和安全状态的义务，不应存在重大整改问题。2、上诉人有权根据经营需要增加设备和改造现有厂房，不包括因为政府部门责令整改而增加设备和改造现有厂房的意思，这是两码事，不能混为一谈，事实上，我方根据该项约定已经添置了几十万元的设备，只是尚不需要改造厂房。即使包含了“政府部门责令停产停业改造需要”的整改问题，“权利”与“义务”也是不一样的。我方认为终止履行租赁合同中将主要另议问题均作出明确列举，但未列违约责任问题。一审认定的租赁合同中违约金数额约定过高，但是酌定判决的24万元仍无法律和事实一句，应当以肉禽加工厂的实际损失，即不到6万元作为违约金数额的认定。
上诉人肉禽加工厂提出请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判为“上诉人成达公司增加的设备、设施无偿归上诉人肉禽加工厂所有”。2、撤销一审判决中第二项，依法改判为“上诉人成达公司向上诉人肉禽加工厂支付违约金160万元”。事实和理由：1、一审中认定“合同终止”专指其“合同期满后的合同终止”，没有事实和法律依据，我方认为，合同终止不排除其他因素造成的合同终止。2、上诉人成达公司擅自改造设备而支出的款项，不应当由我方承担。合同中约定“对现有工厂设备的改造需经我方书面同意”，本案中，上诉人成达公司未经我方同意对部分设备进行改造的行为是违约行为，因违约而造成的资金投入，应当由上诉人成达公司自行承担。3、一审中认定的《购入固定资产明细表》中所列项目都是增加的设备、设施，是明显的分类概念错误。上诉人成达公司只是对其中的相关设备、设施进行维护或改造，并非新增加设备、设施。维护设备和设施的费用应当由上诉人成达公司承担。一审中判决我方承担是错误的。4、违约金金额认定错误。本案租赁合同的约定期限是十年，违约金为年租金的2倍，即160万元，因为上诉人成达公司违约而提前6年终止合同，原合同的年租金是80万元，现只能匆忙以年租金50万元出租给他人，现出租了两年，而且现在的租赁合同是一年一签订，若之后出租不出去，那么实际损失并没有超过约定的违约金数额。一审法院酌定的24万元的违约金数额没有事实和法律依据。
上诉人肉禽加工厂在二审中提交如下证据：证据一、《承包经营合同》两份，证明上诉人成达公司终止租赁合同之后，上诉人肉禽加工厂迫不得已降价签订另外的租赁合同，年租金50万元，造成我方每年30万元的损失。上诉人成达公司对该证据的真实性有异议，签订合同的乙方是否真实存在，不能确认，即使该合同存在，上诉人肉禽加工厂与他人签订的合同约定的价格是经过上诉人肉禽加工厂与他人协商确定的，是双方自愿的行为，不受上诉人成达公司干涉和控制，不能证明损失与上诉人成达公司有任何关联性。证据二、2014年1月、2月、3月的房地产税收据，证明这个阶段是上诉人成达公司经营期间。上诉人成达公司认为该证据没有提供证据原件，对真实性有意义。
上诉人成达公司在二审中提交如下证据：《国务院安委会关于深入开展涉氨使用专项治理的通知》和《沈阳市安全生产委员会的文件》，证明上诉人肉禽加工厂的设备不具备两项文件的要求，应当进行停业整改，经验收合格后可生产经营，也就是说上诉人肉禽加工厂租赁给上诉人成达公司的工厂不符合工厂的使用目的。上诉人肉禽加工厂对该证据真实性没有异议，但是是否是针对上诉人肉禽加工厂的文件不予认可，文件是2013年10月30日和9月18日，双方之间的租赁合同是2010年3月29日签订的，文件的下达是在租赁合同生效后三年多才下达的。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
上述事实，由当事人的陈述，《承包经营合同》、房地产税收据等证据，已经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：双方当事人签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》以及《租赁合同终止履行协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。关于上诉人成达公司以租赁标的物不服务安全生产要求为由解除合同并不承担违约责任的主张，合同中约定由上诉人成达公司负责维护现有厂房和附属设备，上诉人成达公司认为维护“现有设备”即合同签订时对“原有设备”的维护。因上诉人成达公司是实际生产经营者，在生产加工过程中，厂房内设备和设施的正常使用和安全的生产状态理应由实际经营者即上诉人成达公司维护，确保实际经营者的正常生产和自身利益，以达到双方签订租赁合同时的根本目的，故上诉人成达公司该项主张本院不予支持。
关于上诉人肉禽加工厂主张合同终止后工厂内原有的设备、设施及租赁期间增加的设备、设施无偿归上诉人肉禽加工厂所有的问题。双方依法签订的《租赁合同终止履行协议》中虽未明确约定终止租赁时厂内设备、设施的归属，但原租赁合同约定“合同终止后工厂内原有的设备、设施及租赁期间增加的设备、设施无偿归上诉人肉禽加工厂所有”的目的不是将厂房内机器设备、设施与正常的生产经营机械的拆分理解，应理解为在合同终止后上诉人肉禽加工厂能够正常使用或者另租厂房及在内的所有生产线，不因合同终止后因拆除新增设备、设施而破坏原有的厂内设备。合同中该项约定的目的是为了保证双方利益的最大化。因双方提前解除租赁合同，上诉人成达公司在保证上诉人肉禽加工厂能够正常继续出租使用厂房及厂房在内的所有设备、设施的前提下，上诉人肉禽加工厂理应按照新增设备、设施折旧后的价值支付相应对价保证上诉人成达公司的利益，故上诉人肉禽加工厂该项主张本院不予支持。
关于违约金的认定，原租赁合同约定违约金数额为两年的年租金，应视为双方在签订合同时已经达成合意，即对一方违约时给另一方造成的损失应以两年的租金数额来衡量违约责任。上诉人肉禽加工厂在与上诉人成达公司于2014年3月29日终止租赁协议后，于2014年4月8日与他人签订承包协议已有两年，每年租金50万元，即自2014年3月29日起，终止原租赁合同给上诉人肉禽加工厂造成的损失为每年30万元，两年即为60万元。故对于上诉人肉禽加工厂和上诉人成达公司关于违约金的主张，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第344号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项即“一、被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日七日内给付原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂租金人民币34万元并赔偿逾期给付租金损失人民币28264.20元；三、被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日七日内返还原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂代缴电费33207.34元、代为加氨液的费用19437元，合计人民币52644.34元；四、原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂于本判决发生法律效力之日起七日内给付被告（反诉原告）大连成达食品集团设备、设施款人民币218732元；五、驳回原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司的其他诉讼请求”；
二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第344号民事判决第二项即“被告（反诉原告）大连成达食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日七日内给付原告（反诉被告）沈阳市电力东山肉禽加工厂违约金人民币24万元”；
三、上诉人大连成达食品集团有限公司于本判决发生法律之日七日内给付上诉人沈阳市电力东山肉禽加工厂违约金60万元；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如果上诉人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费由上诉人大连成达食品集团有限公司负担4900元，由上诉人沈阳市电力东山肉禽加工厂负担21169元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。