江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠民初字第1329号
原告周逢庆。
原告章慧。
委托代理人张旭光（受周逢庆、章慧的共同特别授权委托），江苏万仕邦律师事务所律师。
被告明发集团无锡房地产开发有限公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳天一新街18号。
法定代表人黄焕明，明发集团无锡房地产开发有限公司董事长。
委托代理人仲勇（受明发集团无锡房地产开发有限公司的特别授权委托）。
原告周逢庆、章慧与被告明发集团无锡房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法由审判员周小娇适用简易程序于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告周逢庆与章慧的共同委托代理人张旭光、被告明发公司的委托代理人仲勇到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭并于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告周逢庆及其与章慧的共同委托代理人张旭光、被告明发公司的委托代理人仲勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周逢庆、章慧诉称：2010年9月14日，周逢庆、章慧与明发公司签订商品房买卖合同一份，约定由周逢庆、章慧向明发公司购买无锡市惠山区明发商业广场DXXXX号房，总价438567元。合同签订后周逢庆、章慧即支付了购房款228567元，剩余21万元由于明发公司所出售的房产手续不完备，不具备贷款条件，无法办理贷款而未付清。另外，明发公司未能按约交房及未能按约办理相关产权证。根据合同约定，明发公司已经构成违约，周逢庆、章慧有权解除合同。周逢庆、章慧提出解除合同后，明发公司予以拒绝，双方无法达成一致。故诉至法院请求判令解除双方签订的商品房买卖合同；请求判令明发公司立即向周逢庆、章慧返还购房款228567元，并按照银行同期同类贷款利率向周逢庆、章慧支付自2010年9月14日起至判决给付之日期间的利息；判令明发公司立即向周逢庆、章慧支付逾期交房导致解除合同的违约金4511.34元。
被告明发公司辩称：因为周逢庆、章慧房款未清，根据房地产行业的惯例，不可能向周逢庆、章慧交房，也不可能为原告办理产权证。签订合同时原告不能向银行贷款，是因为明发公司不具备初始化登记证，但是周逢庆、章慧在知道银行不能贷款的事实后，享有解除权的期限是一年，即2011年9月14日享有解除权的除斥期间期满，在2011年9月14日之后，周逢庆、章慧提出的是协议解除请求权，并不是法定解除权，明发公司现拒绝与周逢庆、章慧解除合同，请求法院驳回周逢庆、章慧的诉讼请求。
经审理查明：
2010年9月14日，周逢庆、章慧与明发公司签订商品房买卖合同一份，约定由周逢庆、章慧向明发公司购买明发商业广场2层DXXXX号房屋，用途为商业，建筑面积36.57平方米，总价438576元。合同第六条约定了付款方式及期限：买受人于合同签订之日付款228567元，余款21万元以办理银行按揭方式支付。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2011年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。交房时，若到期应付房款或合同约定的违约金未付清，出卖人有权推迟交房时间，且不承担逾期交房的违约责任。合同第十五条约定了关于产权登记的事项：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2010年9月14日，周逢庆、章慧向明发公司支付了购房款228567元。
2010年4月22日，周逢庆、章慧与无锡明胜经营管理有限公司（以下简称明胜公司）签订租赁合同书一份，约定周逢庆、章慧将其已购并拥有的无锡明发商业广场D区DXXXX号店面出租给明胜公司，租赁期五年，租赁期限自租赁标的物交付之日起计算。前两年的租赁期间为租赁标的的市场培育期，市场培育期不计算租金。市场培育期届满后的两年年租金为购买租赁标的价值的4%，即年租金为17542.68元。租赁期间第五年的租金为租赁标的价值的8%，即年租金为35085.36元。
明发公司于2012年9月28日办理取得涉案房屋的分割登记证，2013年6月27日办理取得涉案房屋的初始登记证。
庭审中，周逢庆、章慧陈述，购房合同签订后就办理了贷款申请，半年后知道办不下来，后来又申请办理，三五个月后知道办不下来。后来还递交过申请，但都没有办下来，原因是明发公司未能提供房屋的初始登记证给银行。明发公司则表示未取得贷款，确系明发公司的责任，因为当时出售的现房，明发公司在签订合同时未取得产权初始登记证和土地分割证，故无法办理贷款，但周逢庆、章慧以此来解除合同，其法定解除除斥期间已过。
周逢庆、章慧还提供客户退房审批单一份，载明时间2012年9月8日，客户姓名周逢庆，退房原因产权证办不下来，备注：本单共三联，第一联客户留存，第二联开发商留存，第三联豪斯留存，左上方手写83500888耿某。周逢庆、章慧陈述除了耿某是耿某本人所写，其他字迹都是周逢庆所写，审批单是2012年9月18日向明发商业广场的一个代销公司提出的，耿某是代销公司的人员，留存的是客户联。明发公司对退房审批单的真实性与关联性均有异议，审批单无相关人员的签字确认，审批单的取得途径无法确定，审批单与明发公司无关，周逢庆、章慧也未向明发公司提出退房，耿某与明发公司无关，并且退房审批单的理由与本案诉争的银行贷款无关。
2013年7月24日，周逢庆、章慧诉至法院。
以上事实由商品房买卖合同、销售不动产统一发票、客户退房审批单、租赁合同书及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，周逢庆、章慧与明发公司所签的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应依法认定合法有效。符合法律规定的情形，当事人可以解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消
灭。
该司法解释同时规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因明发公司在2013年6月27日前未取得涉案房屋的初始登记证，导致周逢庆、章慧未能及时订立商品房担保贷款合同，房款未付清明发公司从而拒绝交房，也一并影响了权属登记手续的办理和使用收益，周逢庆、章慧有权在法律规定的解除权行使期限内解除合同并赔偿损失。但是，据周逢庆、章慧陈述于购房合同签订后就办理了贷款申请，半年后知道办不下来，即在2011年上半年即知晓因明发公司未办理涉案房屋的初始登记证而无法签订商品房担保贷款合同，此时，法定解除权已发生，但周逢庆、章慧直至2013年7月24日才向本院起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，且无证据证明已在法定的解除权行使期限内向明发公司提出解除合同，确已过法定解除合同的除斥期间，解除权消灭。周逢庆、章慧认为明发公司应当在2011年3月31日前交付房屋，逾期超过120日有权主张解除合同，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故对周逢庆、章慧主张解除合同、返还已付购房款、赔偿利息损失及解除合同约定违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回周逢庆、章慧的诉讼请求。
案件受理费4796元，由周逢庆、章慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周小娇
审 判 员 刘 辉
人民陪审员 陆惠良
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 周 腾
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。