山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初390号原告（反诉被告）：泰安诺邦经贸有限公司，住所地:泰安市泰山区龙潭路62号。法定代表人：张超，该公司经理。委托诉讼代理人：徐道振，男，1981年2月24日出生，汉族，系原告公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘士强，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：泰安傲徕峰山庄有限公司，住所地:泰安市万吉路北首。法定代表人：顾建勇，该公司经理。被告（反诉原告）：铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院，住所地:泰安市万吉路北首。主要负责人：顾建勇，该院院长。两被告委托诉讼代理人：吴广军，男，1958年9月27日出生，汉族，系被告铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院职工。两被告委托诉讼代理人：魏炳庆，北京市亿嘉律师事务所律师。原告泰安诺邦经贸有限公司与被告泰安傲徕峰山庄有限公司（以下简称傲徕峰山庄）、铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院（以下简称疗养院）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐道振、刘士强，两被告委托诉讼代理人吴广军、魏炳庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安诺邦经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告傲徕峰山庄在2007年6月5日签订的租赁合同；2.要求两被告补偿原告经营期间投入部分（建设、改建、装饰装修）的价款329.15万元、并支付鉴定费5万元。事实和理由：2007年6月5日，原告与被告傲徕峰山庄签订《租赁合同》，合同期限自2007年6月1日至2010年2月28日止，除第二条特殊约定外，该被告将傲徕峰山庄（亦称泰山疗养院）院区整体出租给原告经营。合同到期后，两被告并未提出租赁院落交接事宜，亦未对原告建设、改建、装修部分协商解决，原告只能继续履行合同看管租赁院落。直到2012年4月12日，原告收到诉状得知被告泰山疗养院将院落出租给山东泰山创业股份投资有限公司，后因主体不适格，该公司撤诉。2012年5月9日，被告泰山疗养院又一同一理由就泰山榆树村菜馆提起诉讼，原告认为榆树村菜馆是原告整体租赁项之一，合同虽到期，但双方并未就善后问题予以解决。被告傲徕峰山庄系由被告泰山疗养院管理，且被告泰山疗养院管理正在行使被告傲徕峰山庄的权利，故两被告应当赔偿原告经济损失。傲徕峰山庄辩称，原告的第一项诉讼请求不成立，双方的租赁合同已于2010年3月1日终止，有生效的判决予以佐证；原告的第二项诉讼请求也不能成立，对于原告在经营期间投入部分，被告没有补偿义务，根据合同约定，原告在承租期间，未经被告书面同意不得对租赁的场地、设施、设备进行改造或改建，原告在承租场地和建筑物上附着的装饰装修适用来修去留原则，依据最高法院有关司法解释的规定，原告该诉讼请求不能得到保护，原告起诉被告，没有法定事实和理由，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。泰山疗养院辩称，同被告傲徕峰山庄的答辩意见。傲徕峰山庄、泰山疗养院向本院提出反诉请求：要求反诉被告将其擅自改造、改建的房屋恢复原状，并赔偿反诉原告因此而造成的损失约50万元。泰安诺邦经贸有限公司辩称，反诉原告自反诉被告承租该处所时，就在此办公，反诉被告的任何改、建等设施均是反诉原告同意后实施；现被拆除部分，已属反诉原告所有，反诉原告早已使用并受益，反诉原告应对拆除的后果负责，与反诉被告无关，反诉原告无理由要求反诉被告恢复原状并赔偿损失，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方无争议的证据和事实：被告泰山疗养院系由被告傲徕峰山庄和集团公司共同设立，涉诉房屋场地属于被告泰山疗养院，被告泰山疗养院同意被告傲徕峰山庄进行出租。2007年6月5日，原告与被告傲徕峰山庄签订《租赁合同》，该被告傲徕峰为甲方，原告为乙方。合同约定：一、出租场地的位置、设施设备，甲方同意将山庄院区内客房、餐厅、洗衣房、配电室、平房、综合活动楼及相关院落（具体承租范围详见附图一）整体出租给乙方经营管理。山庄院区内的设施、设备同时出租给乙方使用（设施设备清单附件二）。二、特别约定：1、在以上范围内甲方留用办公室三间（维持现状），洗衣房楼上客房一间及楼下储物间一间，301综合楼仓库。乙方在经营过程中如需使用上述房产，可与甲方协商解决。2、乙方因经营需要，已经投资的额度，由会计师事务所审核确认。3、乙方负担甲方4名正式职工的工作安排，负担其工资及各种基金，工资待遇不少于原有水平，甲方原聘工作人员原则上保留，双方协商安排，人员由乙方管理。4、乙方自己注册店名，但不得影响甲方店名的悬挂及宣传。三、乙方承租期自2007年6月1日至2010年2月28日止，共计两年零九个月。四、租金、保证金的额度、交付方式及时间，乙方所承租的场地、房屋、设施、设备的年租金为32万元。乙方承租期内为保证正常经营所需的各项税金（土地使用税、房产税等）及政府各职能部门的收费（土地使用费、排污费）和房屋设备维修（不可抗力除外）等费用，由乙方自理。乙方租金实行先交后租的原则，定于每半年上交一次。每半年的最后一天为交下半年租金的最后期限。乙方已交纳的租赁保证金10万元，额度不变。五、关于费用：乙方自合同签字后，自动负担院区内水、电、电话等服务费用的交纳事宜，自动负担院内房屋设备维修费用，自动负担交纳政府各职能部门征收的费用，自动负担各项税金。六、经营项目：甲方所租赁给乙方的场地，根据酒店评星级的标准要求，依照乙方的经营执照范围，确定为标准客房、餐厅包房服务及娱乐项目服务，该经营项目甲、乙方均不得自行改变。七、甲方的权利与义务：1、权利：甲方有权对所出租的场地、设施、设备及相关财产定期进行清查，实施监管。如损坏，乙方应负责修复或赔偿。在不影响乙方正常经营的情况下，甲方有权随时对乙方进行防火、防水、防盗的检查，乙方必须无条件配合。2、义务：在合同签字生效后，乙方经营期限内，甲方有义务在合规、合法前提下，配合、支持乙方的经营活动。配合乙方有关的改造装修工程，及时提供相关图纸及数据。八、乙方的权利与义务：1、权利：乙方在承租期内具有经营自主权、用工自主权、财务自主权。乙方有权向甲方要求提供相关图纸及资料。2、义务：乙方在承租期内，应维护酒店的整体形象与声誉，对所承租的财产不得损坏、遗失，应合理使用承租财产，不得破坏性经营，有义务按合同规定及时向甲方交纳租金，有义务向政府各职能部门交纳规费及各项税金，对院区内的消防、环保、安全负全责。乙方有义务将改建图纸送甲方存档管理。九、法律责任：乙方在承租期内，未经甲方书面同意不得对所租赁的场地、设施、设备进行改造或改建，否则，甲方有权制止并提出警告，如不听从甲方的劝告，甲方有权解除合同，租赁期满后，乙方必须对甲方出租场地内的固定设施、设备（依照交接清单）如数返还或提供甲、乙双方认可的处理记录。如有损坏或遗失，依照折旧情况或评估价值赔偿。在承租期内，乙方在承租场地及建筑物上附着的装饰、装修适用来修去留的原则。十二、其他：甲、乙双方签订本租赁合同的同时，解除2004年3月1日双方签订的《酒店营业场地、设施、设备租赁合同》和2005年5月16日签订的《补充协议》。甲、乙双方约定的权利、义务等事项，以本合同为准。本合同中的院落包括环山路以北院落及环山路以南院落。上述合同到期后，原告将上述院落中的环山路以北院落交还给被告傲徕峰山庄，未交还环山路以南院落。2007年10月23日，原告法定代表人张超使用环山路以南院落建立泰安市泰山区榆树村菜馆。本案被告泰山疗养院曾于2012年5月9日起诉本案原告的法定代表人张超，要求张超腾退房屋。本院于2013年6月6日作出（2012）泰山民初字第1224号民事判决书，判决张超将南院及相应房屋交付给本案被告泰山疗养院。该判决已于2013年7月10日生效。原告与被告傲徕峰山庄曾于2004年3月1日签订《酒店营业场地、设施、设备租赁合同》，其内容与双方于2007年6月5日签订的《租赁合同》基本一致，不同之处：第二条特别约定第2项为“乙方承诺分期投资100万元改造装修经营范围内的房屋、设备、设施及景观，甲方予以监管，所发生的费用由会计师事务所审核确认”；第三条租赁期限为“自2004年3月1日至2010年2月29日止，共计六年”。2009年12月10日，北京铁工经贸公司与山东泰山创业投资股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：北京铁工经贸公司将上述合同中的南院、北院及相应房屋出租给山东泰山创业投资股份有限公司，租赁期限自2010年3月1日至2020年2月29日，共计10年，10年租金共计875万元。2012年4月16日，山东泰山创业投资股份有限公司曾至本院起诉本案原告法定代表人张超及北京铁工经贸公司，要求腾退房屋，该公司于同年4月18日申请撤诉，本院作出（2012）泰山民初字第1020号民事裁定书，准许撤诉。2010年6月28日，原告与被告傲徕峰山庄签订《退还泰安诺邦经贸有限公司租赁押金的协议》，被告傲徕峰山庄为甲方，原告为乙方。双方约定：乙方租赁甲方场地、房屋及设施合同已于2010年3月1日期满，合同自然终止。按照约定甲方应退乙方租赁保证金10万元，根据乙方与中国联通有限公司泰安分公司及山东泰山创业投资股份有限公司签署的房屋租赁变更合同要求，现甲乙方达成以下协议：一、乙方委托甲方从乙方租赁保证金10万元中扣除5.6万元支付给山东泰山创业投资股份有限公司。二、剩余4.4万元待乙方与山东泰山创业投资股份有限公司签署租赁合同后委托甲方转交山东泰山创业投资股份有限公司。三、待上述租金保证金支付完毕，甲方退还乙方租赁保证金的工作也宣告完毕。2017年3月21日，原告及张超与山东泰山创业投资股份有限公司签订《协议》，山东泰山创业投资股份有限公司为甲方，原告及张超为乙方。双方约定：经双方协商原告及张超同意在2017年4月1日前退出环山路南原泰山疗养院低位水池院内（2017年4月1日前必须全部清理干净，否则视为物品放弃，乙方走时必须对水、电、天然气管道保持完好，即地面原有和现有房屋在合同期内无条件留给甲方使用，包括甲方今后续租在内）。乙方在此地时的租金，甲方决定对乙方全免（时间是2010年3月1日至2017年4月1日）。该协议手写备注：此协议和现在诺邦公司正在诉讼泰安傲徕峰山庄有限公司案子无任何关系，仅限于甲方双方。2013年3月25日，张超书写“今收到山东泰山创业投资股份有限公司现金5万元，用于退出环山路南原泰山疗养院低位水池院水、电、汽、设备补偿”。同日，原告将环山路以南院落交付给山东泰山创业投资股份有限公司。原告曾于2012年10月31日至本院起诉本案两被告，要求两被告补偿原告经营期间投入部分（建设、改建、装修）的价款（以鉴定结果为准），该案中，原告申请对其建设、改建、装修价款予以鉴定，本院委托泰安市泰山区价格认证中心予以鉴定，因鉴定结果迟迟未作出，原告于2016年12月8日申请撤诉，同日，本院（2012）泰山民初字第2697号民事裁定书予以准许。2017年1月初，泰安市泰山区价格认证中心出具了《涉案物品价格鉴定结论书》，原告遂依据该结论书再次起诉。关于原告改建、改造设施及装饰装修部分，在本院（2012）泰山民初字第2697号一案中，本院工作人员于2013年7月8日进行了现场勘验，并制作了勘验笔录，在场人员有原告的法定代表人张超、原告公司副经理张桂华（亦系张超之父），被告单位经理武克勤。上述结论书，鉴定项目为：关于泰安傲徕峰山庄有限公司、铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院改建、修建设施及装饰装修部分的价格，价格鉴定基准日为2010年2月28日。鉴定过程中，该鉴定机构派多次鉴定人员到现场进行了现场勘验，并拍摄了勘验照片、制作了勘验笔录，每次勘验时本院工作人员亦均到现场，在场人员有张桂华、徐道振、武克勤等。鉴定结论：1.2014年11月5日现场勘验部分的价格为272.50万元（价格鉴定明细表1）；2、根据本院提供的勘验笔录内容的价格为188.68万元（价格鉴定明细表2）；3.2015年9月30日、10月22日现场勘验部分的价格为37.61万元（价格鉴定明细表3）；4、2015年12月17日现场勘验部分的价格为19.04万元（价格鉴定明细表4）。原告依据鉴定结论1、3、4的价格主张改建、修建设施及装饰装修部分的价款329.15万元（272.50万元+37.61万元+19.04万元）。经本院核算，明细表1中建设、改建部分价款为1730894元，装饰装修部分价款为994083元；明细表3中建设、改建部分价款为174447元，装饰装修部分价款为201610元；明细表4中建设、改建部分价款为133488元，装饰装修部分价款为56890元。原告主张的价款中建设、改建部分价款合计2038829元，装饰装修部分价款合计为1252671元。原告主张支出鉴定费5万元，但未提交证据予以证实。被告提交泰山景区治理违法建设行动领导小组于2017年12月6日出具的证明及八张照片证实北院8号楼即餐厅楼周围违法建筑为372.27平方米已被强制拆除。原告提出经其丈量被拆除部分为125.1平方。经核算，8号楼在鉴定结论书中对应明细表1中的一至十一项，被拆除的餐厅楼周围违法建筑对应其中第一、三、四、五、八、十一项，该六项中建设、改建部分价款为371177元，装饰装修部分价款为28111元两被告提出反诉，以房子恢复原状产生费用及存在租金损失为由，要求原告赔偿赔偿损失50万元，但未提交证据证实50万元的计算依据。双方有争议的证据和事实：1、原告对租赁物的建设、改建、装饰装修是否得到被告的同意。被告提出未经其同意。原告则提出已经被告的同意，其提交2004年4月12日原告给被告提交的申请书，有被告的工作人员武克勤院长签名，对于餐厅一楼部分装修改造的申请，证实原告的部分改造和扩建在2004年已经过被告的同意。被告对该证据的真实性无异议，但提出这是指餐厅楼的一楼门厅及过道的改造，没有包括外廓，只是门厅小改。对于被告的意见，原告不予认可。原告还提出自原告承租该处所时，被告就在此办公，原告的任何建设、改建及装饰装修均是被告同意后实施。2、《涉案物品价格鉴定结论书》能否作为定案依据。原告对上述鉴定结论无异议，被告则提出诸多异议，为此，原告申请鉴定人出庭接受质询，本院遂通知鉴定机构出庭接受质询，鉴定人员对于原被告提出的问题及鉴定过程均给予解释及说明。本院认为该鉴定机构及鉴定人员具备相应鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论所依据的证据及事实无误，鉴定人员出庭对于被告提出的异议给予解释及说明，且被告并未提出重新鉴定，因此，该鉴定结论应为定案依据。本院认为，原告与被告傲徕峰山庄签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，属有效合同。合同双方均应按照合同的约定履行义务。原告要求终止原告与被告傲徕峰山庄在2007年6月5日签订的租赁合同，因租赁期自2007年6月1日至2010年2月28日止，到期后，该合同自然终止，因此，原告的该项诉求，无须本院处理。原告要求被告支付鉴定费5万元，因其未提交证据证实其支出该费用，故本院对该项诉讼请求不予支持。本案的焦点为：一、原告对租赁物的建设、改建、装饰装修是否得到被告的同意；二、原告主张的补偿能否予以支持；三、反诉原告的反诉请求能否予以支持。关于第一个焦点，合同约定被告傲徕峰山庄“配合乙方（即原告）有关的改造装修工程，及时提供相关图纸及数据”、“乙方有权向甲方要求提供相关图纸及资料”、“乙方有义务将改建图纸送甲方存档管理”，证实签订合同之前，被告傲徕峰山庄已经知悉原告将会在承办期内进行改造装修，在租赁期内被告留用办公室三间，长期有人员在此工作，原告进行的建设、改建、装饰装修工作均在被告的视线之内，合同约定“乙方在承租期内，未经甲方书面同意不得对所租赁的场地、设施、设备进行改造或改建，否则，甲方有权制止并提出警告，如不听从甲方的劝告，甲方有权解除合同”，而被告对于原告所进行的建设、改建、装饰装修工作均未予以制止，更未通知原告要求解除合同，且原告提交的2004年4月12日其给被告提交的申请书亦证实原告书面申请部分改建的事实，因此，被告对于原告的建设、改建、装饰装修显然是明知的是同意的，本院确认原告对租赁物的建设、改建、装饰装修已得到被告的同意。关于第二个焦点，《最高人民法院》系于2009年7月30日公告颁布，于2009年9月1日开始施行，该解释第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。此前，关于装修物补偿问题的法律规定仅有1988年4月2日试行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，该条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。本案合同签订时即2007年6月5日上述司法解释尚未颁布，当时，双方能够根据上述第八十六条的规定（合同法第二百二十三条侧重强调承租人有保持租赁物原状的义务，目的在保障出租人的利益，但对承租人的装修物补偿并无规定），双方不可能依据当时的法律规定必然充分注意到或者意识到应当在合同中明确约定合同到期后如何处理装修物的补偿事宜。合同约定“乙方在承租场地及建筑物上附着的装饰、装修适用来修去留的原则”，即合同到期后装饰装修物留给被告，其所有权使用权归属被告，而交付时装饰装修物显然具有本身的价值及使用价值，原告建设及改建的建筑物其所有权亦归属被告，基于原告的建设、改建及装饰装修，增加了院落房屋的本身价值，改善了院落房屋的使用条件，并显著提高了租赁物的租赁价格，2009年12月10日，北京铁工经贸公司与山东泰山创业投资股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定年租金87.5万元，远远超出了本案合同约定的年租金32万元证实了该事实。综上，本案的处理应当依据上述司法解释的规定，并考虑签订合同时的相关法律规定，亦应兼顾公平原则予以处理。综上，对于原告建设及改建的建筑物，因未办理合法建设手续，根据双方的过错程度及上述理由，本院确认应当由被告傲徕峰山庄承担原告在租赁期满时建设及改建的建筑物折价款的80%（鉴定结论所确定的价值系折旧后的价值），即1631063.20元（2038829元×80%）。关于8号楼已被拆除部分的建筑物，因自原告交付至被拆除时被告已使用时间长达近八年之久，考虑公平原则，在计算时不宜将该部分建筑物的折旧款扣除。对于装饰装修物，基于前述理由，本院确认由被告傲徕峰山庄承担原告在租赁期满时装饰装修物折价款的40%，即751602.60元（1252671元×60%）。被告泰山疗养院系由被告傲徕峰山庄和集团公司共同设立，涉诉房屋场地属于被告泰山疗养院，被告泰山疗养院同意被告傲徕峰山庄进行出租，且两被告共同提出反诉，其在本案中的权利义务一致，因此，被告泰山疗养院与被告傲徕峰山庄应承担共同补偿责任。关于焦点三，合同约定在承租期内，乙方在承租场地及建筑物上附着的装饰、装修适用来修去留的原则，即约定原告退出租赁时应当将装饰、装修留给被告傲徕峰山庄，而非拆除并恢复原状，原告将建设、改建物及装饰装修物交付给被告后其所有权及使用权即归属被告，且被告以房子恢复原状产生费用及存在租金损失为由，要求原告赔偿赔偿损失50万元，并未提交证据证实50万元的计算依据，因此，对于被告的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院》第十二条、第十四条规定，判决如下：一、被告泰安傲徕峰山庄有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告泰安诺邦经贸有限公司建设、改建物折价款1631063.20元；二、被告泰安傲徕峰山庄有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告泰安诺邦经贸有限公司装饰装修物折价款751602.60元；三、被告铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院与被告泰安傲徕峰山庄有限公司承担共同补偿责任；四、驳回原告泰安诺邦经贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告泰安傲徕峰山庄有限公司、铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16766元，由原告负担4836元、两被告负担11930；反诉费4400元，由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  尹栋二〇一八年七月三日书记员  张静