宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0105民初1444号原告银川宏信物业服务有限公司，住所地宁夏银川市西夏区。法定代表人吕志亮，该公司经理。委托代理人陶丽娟，女，1976年9月29日出生，汉族，银川宏信物业服务有限公司职工，住宁夏银川市西夏区。委托代理人李海宁，宁夏正义达律师事务所律师。被告徐杰，男，1978年1月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。被告侯智儒，男，1967年7月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市兴庆区。原告银川宏信物业服务有限公司与被告徐杰、侯智儒物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理，原告银川宏信物业服务有限公司的委托代理人陶丽娟、李海宁、被告徐杰到庭参加诉讼，被告侯智儒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。又于2016年11月27日公开开庭进行了审理，原告银川宏信物业服务有限公司的委托代理人陶丽娟、李海宁、被告徐杰、侯智儒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月，原告进入兴业家园小区为该小区提供物业服务。被告侯智儒系兴业家园小区3-3号楼11、12号商业房的业主，房屋面积449.48平方米，该房屋由被告徐杰经营使用。原告严格履行物业服务后，二被告拖延交纳2012年9月18日至今的物业服务费，截止2016年5月18日，被告拖欠44个月的物业服务费共计23732元，经原告多次向被告催交，被告以种种理由拒绝交纳。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费23732元（2012年9月18日至2016年5月18日），违约金1864元，合计25596元；2、本案诉讼费由被告承担。被告徐杰辩称，原告所诉时间期限有误，原告是2013年4月入驻兴业家园小区，之前的物业服务不是原告提供的，不同意向原告支付2013年4月之前的物业服务费用。我对原告的收费标准有异议，应提供相关证据。我在使用房屋期间，水管坏了，原告没有及时修理，导致我交纳水费79635.5元。兴业家园3-3-11/12号房屋的业主是被告侯智儒，我租赁的该房屋，我与被告侯智儒约定，租赁期间的物业费由我负担。我同意支付2013年5月之后，122.5平方米（12号营业房的一层）的物业费，二层的物业费不缴纳，之所以不缴纳是因为没有维修水管、暖气不热。我入住时涉案房屋的水管就存在问题，2014年8月，我自行将涉案房屋的水管维修好，不缴纳物业费不是我单方面的原因，故违约金我不承担。被告侯智儒辩称，我是兴业家园3区3号11、12号营业房的所有人，房屋建筑面积共计449.48平方米，11、12号营业房的建筑面积是一样的。2011年9月，我将涉案房屋出租给被告徐杰，约定房屋租赁期间物业费由承租人承担。对原告收取2012年9月18日至2013年5月的物业费有异议，因为在此期间不是原告为小区提供物业服务，物业公司之间交接变更未通知业主。涉案房屋出租给被告徐杰后，2011年暖气不热，同当时的物业公司协调，该公司确定屋内无暖气并联系建筑商和开发商进行维修查看，结果一直无人来，因为经营茶楼，所以只能添置空调机、电暖气进行取暖。2012年3月，我找物业公司及开发商对暖气进行维修，但依旧没有结果，后与物业公司协商，用2012年-2013年度的暖气费冲抵2013年的物业费。之后，两个物业公司之间交接无人通知我们，原告来收费，我将暖气费抵顶物业费的情况告诉原告，且因屋内冷经营惨淡，希望原告考虑实际情况，减免一部分，但原告说全额收费。后房屋一直由被告徐杰租赁，具体情况我不清楚。经审理查明，2013年5月20日，宁夏立业房地产开发集团有限公司与原告签订《物业服务合同》，约定原告为银川市西夏区兴业家园小区提供物业服务，服务期限为2013年6月1日起至2018年5月31日止。合同约定，业主按照其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，收费标准为商业物业按建筑面积1.2元/㎡/月。被告侯智儒系该小区3区3号楼11号、12号营业房屋的业主，房屋建筑面积为449.48平方米，被告徐杰于2011年9月18日起租赁该房屋至今，被告徐杰、侯智儒约定房屋租赁期间产生的物业服务费由被告徐杰承担。涉案房屋2012年9月18日至2016年5月18日期间的物业服务费被告徐杰、侯智儒至今未付。另查明，2013年6月1日，银川万宇物业服务有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理移交协议书》1份，该协议书约定：“因甲方与宁夏立业房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同到期，甲方不再续签合同。为了保障兴业家园小区业主整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲乙双方以及宁夏立业房地产开发有限公司协商决定，将位于西夏区丽子园北街兴业家园小区的物业管理工作移交乙方进行管理，就有关事宜达成如下协议：一、甲方移交的物业范围：兴业家园小区1期、2期、3期、4期及1387户营业房，甲方与立业房地产公司约定的物业服务期限为2010年4月1日至2013年3月31日。二、现甲方物业服务期限到期，甲方不再提供物业管理服务，为保证小区的正常服务，根据三方协商决定，从2013年5月31日起甲方退出的物业管理工作移交乙方进行全面管理。三、2013年6月1日之前，乙方应与宁夏立业房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，就收费标准、服务内容另行协商，乙方应按照约定的标准履行合同义务，按标准向服务业主收取服务费用。……六、截止2013年5月31日，甲方提供物业服务期间，未退装修保证金420000元，未退装修人员押金25600元，预收物业费168575.46元，预收泊位费59511元，上述费用共计673687元，所提供服务小区业主尚欠甲方物业服务费用231526.7元（详见清单），经双方协商自本协议签订之日该欠付的物业服务费用由甲方转让给乙方所有，由乙方向欠付业主收取，甲方再向乙方转交物业款442160.4元。……”上述事实，有原、被告当庭陈述，物业服务合同、业主联系卡、进住协议书、排水系统清理承包协议书、垃圾清运协议书、卫生责任区代运协议、物业管理移交协议书等证据在案佐证，经庭审举证、质证、本院审核，予以采信。本院认为，原告、被告徐杰、侯智儒系物业服务合同关系，原告依约为二被告提供了物业服务，二被告应当按照《物业服务合同》的约定交纳物业服务费。宁夏立业房地产开发集团有限公司与原告签订的《物业服务合同》约定的服务期限为2013年6月1日起至2018年5月31日止，故涉案房屋2013年6月1日至2016年5月18日产生物业服务费19197.35元（449.48平方米×1.2元×35月+449.48平方米×1.2元×12月÷365天×18天）。依据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，故被告徐杰应向原告支付2013年6月1日至2016年5月18日物业服务费19197.35元，被告侯智儒承担连带清偿责任。原告依据其与银川万宇物业服务有限公司签订的《物业管理移交协议书》诉请被告交纳2012年9月18日至2013年5月31日的物业服务费，因原告未提交有效证据证明银川万宇物业服务有限公司向被告徐杰、侯智儒通知物业管理移交事项，故该项诉讼请求，本院不予支持。原告关于违约金1864元的诉讼请求，合同中虽有约定，但因本案双方对物业服务存在争议，不属无故拖欠，故对该请求不予支持。被告的辩解理由，因无相关证据予以证明，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐杰于本判决生效之日起十日内向原告银川宏信物业服务有限公司支付2013年6月1日至2016年5月18日物业服务费19197.35元；二、被告侯智儒对上述款项承担连带支付责任；三、驳回原告银川宏信物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由原告银川宏信物业服务有限公司负担160元，被告徐杰、侯智儒负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 张 静人民陪审员 黎 波人民陪审员 丁丽芳二〇一六年十二月十二日书 记 员 侯玉娇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。