贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第481号
上诉人（原审原告）林贤建，男，……
委托代理人吴永龙，……
被上诉人（原审被告）江文忠，男，……
委托代理人廖强，……
林贤建因租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年8月30日，以凯里市金泰购物广场（以下简称：金�广场）为甲方、原告江文忠为乙方签订了一份《金泰购物广场商位定金协议书》。主要内容为：甲方将金泰购物广场三楼3—8号铺位面积为209㎡（含30%公摊，准确面积双方现场测量确认）定给乙方经营餐饮的商业活动。……自签订本协议时，乙方一次性支付定金人民币1万元给甲方，签订合同时可转为乙方签订的商铺保证金或租金。乙方应于2014年9月10日至15日在甲方指定场所签订《金泰购物广场商位租赁合同》，逾期签订合同视为乙方自动放弃上述商位，定金将不予返还。协议签订后，原告当日向金泰购物广场交纳了一万元定金。2014年9月27日，以凯里市金泰购物广场为甲方、被告江文忠为乙方就商铺租赁事宜签订一份《商铺经营租赁合同》。合同约定：甲方将位于贵州省凯里市北京西路邮政大厦美食汇项目三楼3-8号铺位，建筑面积共209平方米（包含公摊的30%）的商�租赁给乙方用于经营餐饮；租赁期限为2014年11月1日起至2019年10月31日止，商场开业日期为2014年11月1日，实际计租日期以商场整体开业时间为准。甲方给予乙方自2014年10月1日至2014年10月20日的装修期限，期间产生的水、电、物业费等由乙方自行负担。第一年租金每年为16720元，按先交后使用原则，一次性缴纳三个月租金，合计为50160元。乙方应于合同签订同时缴纳全部租金。第二年租金在第一年价格基础上增10%。乙方应当在签订合同时向甲方交纳铺位的履约保证金（押金）16720元。同时约定商场内不再设置和乙方经营相同种类的项目（如冒菜、麻辣烫）。合同签订后，原告将商铺交付给被告管理使用，2014年10月2日，被告开始对商铺进行装修，并于同月7日向原告缴纳装修保证金5000元。被告在对商铺装修过程中，因原告引进眼镜麻辣烫，双方为此发生纠纷后，原告将被�原承租的商铺转租给他人经营“1＋7鹅掌门”，并于2014年12月25日提起诉讼。庭审中，因原、被告均不同意调解，本案未能组织双方当事人进行调解。
另查明：凯里市金泰购物广场系原告林贤建经营，组成形式为个人经营。
再查明：2014年11月21日，被告江文忠曾以凯里市金泰购物广场为被告提起诉讼，因凯里市金泰购物广场系林贤建经营，性质为个体工商户，原告于同年12月22日撤回起诉。2015年1月9日，江文忠以林贤建作为被告再次提起诉讼。
同时查明：金泰美食城整体开业时间为2014年12月5日。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述�租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告以金泰购物广场与被告江文忠签订的《商铺经营租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，予以确认。《中国人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告在与被告因门面租赁事宜发生纠纷尚未解决时，擅自把原出租给被告的商铺转租给他人，以致双方签订的租赁合同无法继续履行，鉴于被告已表示同意解除合同，故对原告诉请解除双方于2014年9月27日签订的《商铺经营租赁合同》予以支持。
商标的定义是标记，它是以独特符号来标明特定个人或企业所提供的商品与服务。原告引进“眼镜麻辣烫”餐饮店的行为违反了合同第七条第17项的约定，依法已经构成违约。被告未在合同签订当日支付履约保证金16720元和第一年前三个月的租金50160元是事实，根据协议书约定当日交纳的一万元定金已转换为租金或者履约保证金，虽然金额达不到约定的租金或者履约保证金的数额，但原告收取被告缴纳的装修保证金，并同意被告对铺面进行装修，足以说明双方更改了合同约定的“先交租金后使用的原则”。结合双方合同约定的实际计租日期以商场整体开业时间为准，应认为被告在签订合同时，没有交付三个月租金以及履约保证金的行为未构成违约。被告辩称双方口头约定租金的交付时间变更为在商场整体开业时再支付的辩解意见，予以采纳。被告基于原告违�的事实，拒绝支付租金于约于法有据。综上所述，原告主张被告支付2014年12月5日之后的租金，理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第三十二条、第六十条、第四十四条、第六十条、九十四第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告林贤建经营的凯里市金泰购物广场与被告江文忠于2014年9月27日签订的《商铺经营租赁合同》。二、驳回原告林贤建的其它诉讼请求。案件受理费140元，减半收取70元，由原告林贤建负担。
一审判决后，林贤建不服，上诉称：一、被上诉人称上诉人引进“眼镜麻辣烫”属于违约行为，但未就该店经营的项目是否属于“麻辣烫”项目尽举证义务，单凭商标不能说明上诉人违约，而应当以实际经营的项目是否属于双方合同约定禁止性项目，才能认定上诉人构成违约，一审法院认定上诉人违约缺乏足够的证据支撑，属错误认定；二、一审法院认定上诉人与被上诉人变更了合同约定的“先交后使用”的原则，缺乏证据支撑。合同签订后，上诉人多次要求被上诉人履行租金及履约保证金的交付义务，但被上诉人一直推诿拖延支付，在上诉人书面催缴后，被上诉人仍未在合理期限内交付租金和履约保证金已构成违约，一审驳回上诉人要求被上诉人交付租金和履约保证金诉请错误。请求撤销一审判决，依法改判。
江文忠二审期间以一审判决认定事实清楚，证据确实充分为由进行答辩，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审时另查明：上诉人林贤建与被上诉人江文忠于2014年8月30日签订《金泰购物广场商位定金协议书》并于2014年9月27日正式签订《商铺经营租赁合同》的同时，又于2014年9月25日与“眼镜麻辣烫”店业主杨英签订《商铺经营租赁合同》，将金泰美食汇项目三楼3—3号铺位出租给“眼镜麻辣烫”店业主杨英。
上诉人林贤建在与被上诉人江文忠发生纠纷后，在未与被上诉人江文忠解除合同的情况下将被上诉人江文忠基本装修完毕的租赁商铺于2014年12月1日出租给“1＋7鹅掌门”店业主李晓明装修并于2014年12月22日正式签订《商铺经营租赁合同》。
还查明：金泰美食城整体开业时间为2014年12月5日。
本院认为：上诉人林贤建与被上诉人江文忠所签订的《金泰购物广场商位定金协议书》、《商铺经营租赁合同》两个协议是在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对双方当事人具有法律约束力并受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。
上诉人林贤建与被上诉人江文忠在所签订的《商铺经营租赁合同》约定了在商场内不再设置和乙方（江文忠）拟经营的冒菜具有竞争性项目（冒菜、麻辣烫）的排他性约定。上诉人林贤建在明知合同中约定了乙方（江文忠）拟经营的冒菜具有竞争性项目（冒菜、麻辣烫）的排他性约定的情况下依然将被上诉人江文忠原承租的商铺的隔壁商铺出租给“眼镜麻辣烫”业主，眼镜麻辣烫店营业执照显示，其所从事的服务项目就有自助餐厅、饭店、餐馆、自助餐馆、快餐馆等，其店名足以让人相信其就是经营麻辣烫的，上诉人林贤建的行为违反了合同约定，上诉人林贤建在与被上诉人江文忠就此发生纠纷后，在未依法与被上诉人江文忠解除合同的情况下将被上诉人江文忠基本装修完毕的租赁商铺又转租给其他人，导致合同不能履行，上诉人林贤建的行为属于根本�违约。本案双方当事人均同意解除合同，故本院对上诉人林贤建诉请解除双方于2014年9月27日签订的《商铺经营租赁合同》予以支持。
上诉人林贤建与被上诉人江文忠在所签订的《商铺经营租赁合同》第三条使用期限中约定：金泰美食汇项目三楼3—8号铺位使用期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止，商场开业日期为2014年11月1日，实际计租日期以商场整体开业时间为准。……第五条履约保证金，第1项约定：为保证合同的顺利履行，乙方应在签订合同同时向甲方交纳铺位的履约保证金（押金）标准为16720元。本案被上诉人江文忠因上诉人林贤建违约发生纠纷后，于2014年11月20日向法院起诉，上诉人林贤建在未依法与被上诉人江文忠解除合同的情况下将被上诉人江文忠基本装修完毕的租赁商铺又于2014年12月1日租给他人。金泰美食城整体开业时间为2014年12月5日。因上诉�林贤建在计租日期前又将商铺租给他人，上诉人林贤建在因自己行为导致合同不能履行的情况下诉请被上诉人江文忠支付租金没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，本院予以维持。上诉人林贤建上诉理由不成立，故其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由上诉人林贤建负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 李邦华
审判员 王 莉
二〇一五年七月十五日
书记员 王 珺