上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4786号原告：上海朗屹金属装饰工程有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王才德，总经理。委托诉讼代理人：葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。被告：上海荣玉投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢旭萍，执行董事。委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。原告上海朗屹金属装饰工程有限公司与被告上海荣玉投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。审理过程中经当事人同意并经院长审批延长适用简易程序三个月。原告的委托诉讼代理人葛峰以及被告的委托诉讼代理人程耀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告对松江区车墩镇申牛路XXX号(原洗涤厂部位)租赁房屋漏水屋顶进行维修，直至不再漏水为止；2.被告恢复申牛路XXX号(原洗涤厂部位)租赁房屋用电；3.判令被告赔偿房屋租赁费430,180元(自2016年5月1日起算至申牛路XXX号租赁房屋漏水屋顶维修完毕并恢复供电之日止)。事实和理由：原、被告于2013年1月15日签署《租赁合同》，约定被告将其管理的位于上海市松江区车墩镇申牛路XXX号“原洗涤厂部位”房屋(以下称系争房屋)出租给原告使用，建筑面积为2100平方米。因系争房屋屋顶漏水，影响到原告对系争房屋的正常使用，被告拒绝修复，故原告暂停支付了自2016年3月26日之后的租金。在被告第一次起诉原告解除租赁合同期间，被告于2016年4月30日对系争房屋断电至今，原告无奈另寻他处租赁房屋进行使用，故诉至本院请求判如所请。被告辩称，不同意全部诉请，应驳回原告全部诉讼请求，被告已经另案起诉解除租赁合同，被告未缴纳租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为案外人上海五丰企业(集团)有限公司，由案外人上海怡志仓储有限公司承租后委托被告管理。2013年1月15日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：1.被告将系争房屋出租给原告使用，面积为2,100平方米；2.原告承租房屋期间用作生产加工；3.房屋租赁期为6年，自2013年3月26日至2019年3月25日止，免租期为2013年1月26日至2013年3月25日止，每年租金为33万元，租金以三个月为一个支付周期，原告在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金82,500元，2016年3月26日至2019年3月25日每年租金为350,000元；4.房屋在租金缴费后方能使用，被告在收到租金后5天内开具发票给原告，原告应按相应规定日期支付，未按期支付的每天按日租金的3%缴纳滞纳金及承担相应的罚金；5.租赁合同签订时，原告应向被告支付27,500元作为租赁保证金；6.租金递增为2016年3月26日至2019年3月25日的年租金为35万元；7.在租赁期限内，原告应爱护并合理使用其所承租的房屋，如原告因使用不当造成房屋损坏的，原告应立即负责修复或予以经济赔偿，如未修复，被告代为修复的，其修复费用由原告承担；8.原告在租赁期限内，必须保证被告交付时房屋内原有设施完好(以客户进房交接单为准)，原告在租赁期间，若有设施损坏，一切修理费用由原告承担，退租时设施也必须完好；9.被告在租赁期限内，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告向原告支付违约金；10.在租赁期限内，原告有下列行为之一的，被告有权终止本合同，并收回房屋，由此造成被告损失的，原告应予赔偿：……(4)、拖欠租金或物业管理费、水电费等累计满10天的；11.因原告违反本合同的约定，且在收到被告书面通知后的20天内，原告未予以整改的，被告有权解除本合同，且原告应赔偿被告相应的经济损失；12.任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；等。合同签订后，原告向被告支付保证金27,500元，因原告自2015年12月26日开始的租金没有支付，被告于2016年4月5日起诉至本院请求解除与被告之间的租赁合同，本院于2016年11月25日判决：一、上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付2016年3月26日至2016年11月25日的租金233,333元；二、上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付逾期支付2015年12月26日至2016年3月25日期间租金的滞纳金2,577元；三、上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年3月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年3月26日至2016年6月25日期间租金的滞纳金；四、上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年6月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年6月26日至2016年9月25日期间租金的滞纳金；五、上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年9月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年9月26日至2016年11月25日期间租金的滞纳金；六、驳回上海荣玉投资管理有限公司的其余诉讼请求。判决后，原被告均未上诉。该判决于2016年12月15日生效，因原告未履行债务，被告于2017年1月10日申请执行，原告于2017年5月5日向本院支付代管款5万元、10万元、93,800.30元。另查明，被告于2016年12月23日向原告位于系争房屋的地址寄送《告知函》，要求原告履行判决的租金及其他款项并支付自2016年11月26日开始的下一个支付周期的租金，该告知函的物流信息显示邮件于2016年12月24日由门卫代收，但是原告表示因为已经搬去他处没有收到邮件。另，本院于2017年3月30日受理被告起诉原告要求解除租赁合同一案。原告曾于2016年3月14日交由顺丰速运向戴李辉寄送通知函，但遭到拒收退信，该通知函内容陈述：系争房屋存在漏水、塌陷等。原告自2016年3月19日多次发送短消息给被告方工作人员称系争房屋存在的瑕疵。2016年5月12日，上海市东方公证处对系争房屋进行公证，照片显示系争房屋存在漏水部位及墙体涂料脱落现象。原告在审理中陈述，被告对系争房屋自2016年4月30日开始实施了断电行为。审理中，被告确认，因为原告不付租金，被告自2017年5月开始对系争房屋进行断电，之前曾在2016年4月30日断电一次，后又临时性断电一次。原告故于2016年5月1日、2016年6月3日分别与案外人上海宏涂金属制品有限公司、上海鼎鹰金属装饰工程有限公司签订租赁合同分别承租厂房面积1,000平方米、600平方米。以上事实，主要由房地产权证、租赁合同、函件、公证文书、付款凭证、合同、及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。在另案被告起诉原告解除租赁合同一案中，本院认为原告无正当理由不予支付租金构成被告要求确认合同解除的事由，本院确认原被告之间的租赁合同于2017年4月7日解除。就系争房屋出现的瑕疵，本院认为，即便不考虑合同约定设施损坏的修理费用由原告承担，出租方未对租赁物进行维修的情况下，作为承租方的原告可以自行对房屋进行维修，并可以主张减少租金或者延长租金，而不是自2015年12月26日开始就不支付租金，甚至在被告第一次诉讼被驳回诉请但要求原告继续支付租金的情况下，原告也没有主动履行租金的支付义务，故对于原告以房屋需要维修为理由而不支付租金的意见，本院不予采纳。至于原告所述自2016年4月30日开始断电，原告没有证据显示系争房屋存在断电情况，被告对此也不予确认，仅认可自2017年5月开始对系争房屋进行断电，而且原告所述的断电情况发生于第一次诉讼期间，但是原告对此从未在诉讼中提及并提出主张，特别对一家生产性企业来说，没有电几乎是致命缺陷，原告既然主张要继续租赁系争房屋，没有道理在没电的情况下依然固守原地且不提出主张，特别是在上一次诉讼中被告已经明确主张解除合同，因此对于原告陈述的被告断电一事，本院难以采信。原告据此主张要求被告向其支付另行承租厂房而发生的费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第二百二十条、第二百二十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海朗屹金属装饰工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4,477元，减半收取2,238.50元，由原告上海朗屹金属装饰工程有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年九月二十二日书记员  姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。