上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10622号
上诉人（原审被告）：周洁，女，1974年10月25日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周庆（系周洁弟弟），1978年9月30日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：李友祥，男，1979年3月3日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人周洁因与被上诉人李友祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初9610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人周洁上诉请求：1、撤销原判第三项，改判周洁无需赔偿被上诉人李友祥损失人民币（下同）50,000元；2、改判一审财产保全费4,520元、评估费8,000元均由李友祥承担；3、判令李友祥赔偿周洁律师费损失20,000元。事实和理由：1、根据双方提交的关于李友祥购房资格的相关税单及社保记录，李友祥在签订合同时以及之后的任何时间点都不具备购房资格，并且在签订合同时李友祥的税单还差三个月时间。2、一审时周洁提交的录音及补充证据均能证明签订合同时，由于李友祥及中介故意向周洁隐瞒李友祥不具备购房资格的事实，导致周洁在不知情的情况下签订涉案居间协议和买卖合同，该过错在李友祥和中介方。一审法院采信中介说辞认为涉案居间协议和买卖合同有效，与周洁提供的证据相矛盾。3、李友祥在诉讼中擅自冻结周洁房屋，其应自行承担保全费用。4、在李友祥不具备购房资格、系争房价涨跌均与其无关的情况下，李友祥应自行承担评估费用。被上诉人李友祥辩称：1、根据周洁提供的2016年1月17日的录音、周洁于2016年1月18日已将系争房屋出售给案外人的事实等可以证明双方未能签订示范文本买卖合同系由于周洁违约所致。2、即便在2015年12月28日或2016年1月17日李友祥缴纳社保未满24个月，但根据双方合同约定，过户是在2016年5月20日，根据新政以前的政策李友祥符合购房条件，类似情况法院有过相关判例，认可买房人在过户时满足限购条件即可过户。2016年3月25日的新政是不可预知的，且是在周洁违约之后发生的，故周洁的违约情况客观存在。一审仅判令周洁支付50,000元赔偿款，李友祥其实难以认同。故不同意周洁的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。李友祥向一审法院起诉请求：1、判决解除双方就系争房屋签订的居间协议和买卖合同；2、判令周洁返还李友祥定金50,000元；3、判令周洁支付李友祥实际损失960,000元。一审法院认定事实如下：系争的上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权人为周洁，建筑面积78.43平方米。2015年12月28日，周洁（出卖方、甲方）与李友祥（买受方、乙方）以及A公司（居间方、丙方、以下简称A公司）签订居间协议，约定甲方转让系争房屋给乙方，房屋总价款1,590,000元。同日，双方签订买卖合同，约定房屋转让总价款1,590,000元。为办理交易过户手续之需，双方同意于合同签署后20天内前往居间方签订网签文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订网签合同的日期。付款方式：首期房价款，乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）500,000元。第二期房价款1,090,000元，乙方于签订网签合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，……。甲乙双方应于2016年5月20日前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付的定金不予返还。违约责任：甲乙双方均同意，任何一方未能按照本合同约定事项按时切实履行自己义务的，均应按本合同约定的房屋总价款的日万分之五支付守约方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，守约方有权单方解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。约定冲突：若双方签订的居间协议与本合同冲突，以本合同为准，并按照本合同约定的条件签署网签合同。签署网签合同仅为办理交易过户手续之需，若网签合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。补充约定：甲方承诺该房屋内无户口。乙方补偿甲方2,000元，在签订正式网签合同当日支付给甲方。甲方房产证在办理中，预计20天内办出，办出后积极配合乙方进行交易。合同另对其他事项作了约定。2015年12月28日，周洁出具收款收据，确认收到李友祥支付购买系争房屋的定金30,000元。次日，李友祥另向周洁转账支付20,000元。周洁确认收取定金合计50,000元。此后，双方未能在买卖合同约定的截止日期即2016年1月17日之前签订示范合同，遂涉讼。审理中，李友祥申请证人闫某、毛某到庭作证。证人闫某到庭陈述，其是居间协议中居间方工作人员，李友祥、周洁签订买卖合同时周洁的房产证还在办理之中，周洁同意待产证办妥后签订正式买卖合同，此后到了约定的网签合同时间，证人多次拨打周洁电话，周洁不愿配合签订合同，起初周洁还接听电话，后来就不接居间方的电话，证人还根据周洁提供的身份证地址上门寻找，发现该地址上已拆迁。签订居间协议时证人告诉过周洁，李友祥的购房资格还差了一个多月，周洁当时表示没有问题。证人毛某到庭陈述，其是居间方工作人员，李友祥、周洁签订居间协议时约定20天内即2016年1月17日之前签订正式网签合同，当时口头讲到因李友祥是外地户籍，截止2016年3月份，李友祥在本市缴纳的税单才满2年（即符合购房资格），周洁同意在1月17日先网签合同，因该网签合同不能用以过户，说好待李友祥满2年购房资格后，再将网签合同的时间作更改，故双方在买卖合同上将产权过户时间延迟至2016年5月份，无论是办理贷款还是资格审核，该时间比较充裕。到1月17日，周洁不接居间方的电话，发送手机短信告知周洁来履约，周洁也没有回复。经庭审质证，李友祥对证人陈述无异议。周洁认为系争房屋的交易中介费由李友祥负担，李友祥与证人间存在利害关系，签订居间协议和买卖合同时周洁不知晓李友祥没有购房资格，1月17日不签订示范合同是由于李友祥已告知周洁其没有购房资格，不能买房。证人的陈述不应予以采纳。另查明，2016年1月18日，周洁就系争房屋与案外人签订了网上备案的买卖合同。2016年3月24日，上海市人民政府转发关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，意见中提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。审理中，李友祥另提供了其个人税收完税证明以及银行卡交易记录、周洁代理人周庆与证人闫某的通话录音，证明李友祥自2014年3月起在本市申报纳税，截止2016年2月，李友祥连续缴纳税收已满2年，符合购房条件。另李友祥在2016年1月17日已备足首付款的资金，周洁代理人在2016年1月17日已明确表示房价上涨，不愿意继续出卖系争房屋给李友祥，并表示已经有案外人愿出更高的价格购买系争房屋。经庭审质证，周洁表示根据本市2016年3月新颁布的限购政策，李友祥也不具备购房资格，2016年1月17日周洁代理人主动拨打证人电话，周洁代理人的意思表示不代表周洁本人，且事后由于李友祥不愿意购买系争房屋，致使示范合同没有签成。周洁则提供了其代理人周庆与证人闫某之间于2016年1月23日的通话录音，证明证人在电话中表示李友祥不是限购对象。经庭审质证，李友祥对该录音内容的真实性表示无法确认。根据李友祥的申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托，对系争房屋的市场价格进行评估。上海信衡房地产估价有限公司出具房地产估价报告，估价时点为2016年3月21日，估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为2,550,000元。经庭审质证，李友祥对估价报告无异议，认为2016年3月21日是李友祥得知周洁已与案外人签订网签示范合同的日期，当天李友祥得知双方买卖合同无法继续履行故变更请求要求解除合同。周洁认为系争房屋的市场价值不足2,550,000元，且李友祥不符合购房条件，本案没有必要评估，房屋的差价与李友祥没有关系。一审法院认为，周洁、李友祥就系争房屋签订的居间协议以及买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应当认定有效。双方约定于签署买卖合同后20天内即2016年1月17日之前前往居间方签订网签示范合同，周洁未在2016年1月17日或之前与李友祥签订示范合同，周洁称其代理人周庆于1月17日当天在居间方楼下遇见李友祥，对方告知由于限购故不再购买系争房屋，为此周洁没有前往签约。对此陈述，周洁没有相应证据佐证，故不予采信。根据证人的到庭陈述以及李友祥提供的录音证据反映，周洁在1月17日拒绝至居间方签订示范合同，其行为违反了双方买卖合同的约定，故就系争房屋不能签订示范合同的责任在于周洁。现李友祥主张解除双方间的居间协议以及买卖合同，并要求周洁返还定金50,000元，周洁表示同意，予以准许。但是，一审注意到，依据当事人的陈述以及相关证据反映，双方订立买卖合同时约定的网签合同截止日期为2016年1月17日，李友祥均不符合非本市户籍居民家庭购房的条件，故即使双方于2016年1月17日签订了示范合同，该合同亦不能用于办理系争房屋的转让过户手续。李友祥及其申请的证人到庭称双方应当在李友祥符合在本市的购房资格后另行对网签示范合同的日期进行更改，对此，买卖合同中并未作出约定。况且，本市在2016年3月24日出台的购房新政策，提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，依照新政策的规定，在双方买卖合同约定办理交易过户手续的日期即2016年5月20日，李友祥仍不具备购房资格。故系争房屋在双方签订买卖合同之后的升值部分并非李友祥的可得利益损失，李友祥诉请要求周洁赔偿实际损失960,000元，缺乏相应依据。考虑到周洁没有依照双方买卖合同的约定签订示范合同，直接导致双方的买卖合同未能继续履行，李友祥在本案中未依据定金罚则向周洁主张违约责任，故酌情确定周洁赔偿李友祥损失50,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，于二○一六年六月二十二日作出判决：一、解除李友祥与周洁就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》；二、周洁于判决生效之日起十日内返还李友祥定金50,000元；三、周洁于判决生效之日起十日内赔偿李友祥损失50,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,400元，减半收取计6,700元，财产保全费4,520元，评估费8,000元，合计19,220元，由李友祥、周洁各半负担9,610元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就双方未能在2016年1月17日按约签订网签合同的原因，周洁主张系在该日李友祥告知其不具备购房资格故不再购买系争房屋，故周洁未前往签约，而之前签订居间协议和买卖合同是由于李友祥以及中介方隐瞒李友祥限购情况所致。对此，因中介方工作人员在一审时出庭作证证实在签订居间协议和买卖合同时已经向周洁明确告知了李友祥限购的情况，为确保顺利交易，故双方在买卖合同中约定产权过户时间延迟至2016年5月，1月17日系周洁未按约到场签约。对此，虽然周洁主张证人与李友祥存在利害关系，故其证词不应被采信，但鉴于中介方系同时为买卖双方提供居间服务的机构，在没有切实的相反证据情况下，中介经办人员对交易过程中相关事实的陈述应具有证明力，且合同中关于过户时间的约定亦能印证证人证言的合理性，而反观周洁的主张，却无任何依据相印证，且在双方约定网签合同的次日，其即就系争房屋与他人签订网签合同，故一审法院认定双方未能签订网签合同系由于周洁违约所致，并无不当，本院对此予以认同。鉴于新政出台后李友祥在双方约定的过户日期亦不具备购房资格，周洁也已就系争房屋与他人签订网签合同，故一审法院判决解除双方就系争房屋签订的居间协议、买卖合同，判令周洁返还李友祥定金50,000元并基于李友祥的诉请参照定金罚则判令周洁赔偿李友祥损失50,000元，该处理尚属合理妥当。综上所述，周洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,050元，由上诉人周洁负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十一月二十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……