广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9342号
上诉人（原审被告）：深圳市聚鼎盛投资管理有限公司。住所地：深圳市光明新区。
法定代表人：梁秋铭，董事长。
委托代理人：金华，广东康和律师事务所律师。
委托代理人：牛晓珊，广东康和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市鑫欣耀投资控股(集团)有限公司。住所地：深圳市光明新区。
法定代表人：方明东，董事长。
委托代理人：翟东卫，广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人：吴金红，广东瀛尊律师事务所律师。
原审第三人：深圳市光明汇智投资发展股份有限公司。住所地：深圳市光明新区。
法定代表人：杜百宁，董事长。
委托代理人：林坚，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市翠湖投资发展股份有限公司。住所地：深圳市光明新区。
法定代表人：朱汉民，董事长。
委托代理人：江嘉辉，系公司员工。
委托代理人：苏永宁，系公司员工。
上诉人深圳市聚鼎盛投资管理有限公司（以下简称聚鼎盛公司）因与被上诉人深圳市鑫欣耀投资控股（集团）有限公司（以下简称鑫欣耀公司）、原审第三人深圳市光明汇智投资发展股份有限公司（以下简称光明公司）、深圳市翠湖投资发展股份有限公司（以下简称翠湖公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第2879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
聚鼎盛公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回鑫欣耀公司的全部诉讼请求；2、诉讼费由鑫欣耀公司负担。事实及理由如下：一、2013年5月8日签订的《合作开发协议书》合法有效。原审判决认定《合作开发协议书》无效的法律依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条的规定。本案《合作开发协议书》是一个项目合作协议，而非建房合同。《合作开发协议书》约定的是四方当事人在此次合作项目中各自的权利和义务，并不涉及建设施工，也就不涉及房地产开发和施工资质的问题。此外，《合作开发协议书》第4.2、4.3条均约定鑫欣耀公司与第三人共同承担的一项义务是向相关政府部门履行相应的审批手续，开展项目前期工作。可见《合作开发协议书》中的四方当事人并非要以非法的方式建房，《合作开发协议书》中对由谁履行报批义务有明确的约定，义务方是否及时去履行报批手续是一个合同履行的问题，没有任何违反法律的强制性规定，而且依《合作开发协议书》的约定，履行向政府部门报批义务的应是鑫欣耀公司，而非原审判决认定的聚鼎盛公司。综上，《合作开发协议书》是四方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是否有房地产开发资质，是否己向政府报批不影响合作开发协议书》的法律效力，原审判决认定《合作开发协议书》无效没有法律依据。
二、聚鼎盛公司无需向鑫欣耀公司返还500万元的保证金。首先，如上述第一点所述，本案《合作开发协议书》合法有效，且一直处于履行状态。其次，本案的违约方是鑫欣耀公司。根据《合作开发协议书》第4.1条约定，聚鼎盛公司已经与深圳市光某某侨农场（集团）林果公司签订了《土地租赁合同书》。同时根据《合作开发协议书》第4.2条的约定，第三人也己出具股东大会会议决议。聚鼎盛公司与第三人均已按照《合作开发协议书》约定履行了各自的合同义务，反而是鑫欣耀公司当时的法定代表人肖开东以自身以及鑫欣耀公司出现财务问题等理由拒绝签署正式合同。再次，返还保证金的条件未成就。根据《合作开发协议书》第5.2条的约定：“如标的项目如期开展，投资方所支付的保证金在供地方取得约定分配的房产后，无息全额退回给投资方。项目合作期间，如非甲方过错，造成本协议不能履行，保证金不予退还”。依此约定，退还保证金的条件有2种，一是项目完成，聚鼎盛公司已取得约定利益，二是聚鼎盛公司有过错造成协议不能履行。对此，针对第一种条件，本案合作项目并未完成，聚鼎盛公司并未取得应分配的房产；针对第二种条件，聚鼎盛公司在协议履行过程中并无任何过错。故本案返还保证金的条件并未成就，即便本协议无法继续履行，依《合作开发协议书》第5.2条的约定，保证金也应不予退还。
三、聚鼎盛公司不应向鑫欣耀公司支付利息。首先，本案《合作开发协议书》系四方当事人真实意思表示，合法有效，不存在返还保证金的问题，故更不存在支付利息的问题。其次，《合作开发协议书》的签订是同四方当事人的自愿行为，鑫欣耀公司系自愿履行合同义务向聚鼎盛公司支付500万元保证金，聚鼎盛公司对此无任何过错。再次，根据《合作开发协议书》第4.3条的约定，履行报批手续是鑫欣耀公司的义务，原审判决认定：“在鑫欣耀公司起诉前，聚鼎盛公司也尚未取得涉案土地的相关审批手续”显然是错误的。聚鼎盛公司己与土地使用权人深圳市光某某侨农场（集团）林果公司签订了《土地租赁合同书》，已经完成了本案《合作开发协议书》中在本案提起诉讼之前聚鼎盛公司应履行的合同义务，聚鼎盛公司不存在任何过错或违约行为。故原审判决判令聚鼎盛公司向鑫欣耀公司支付利息没有事实和法律依据。
鑫欣耀公司答辩称，原审判决查明事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回聚鼎盛公司的上诉，理由如下：一、《合作开发协议书》违反了法律的强制性规定，属无效合同。根据相关法律规定，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的开发形式。《合作开发协议书》第一条第一款已约定项目的性质是开发用地建设项目，性质是建设用房。协议第二条关于合作方式约定聚鼎盛公司作为供地方提供项目工地，第三人作为平台方配合投资方鑫欣耀公司开展项目的前期工作。鑫欣耀公司是作为投资方负责投入所有建设开发资金，并负责项目开发建设工作。协议书第二条第三款还约定，鑫欣耀公司要保证项目在签订之日起36个月内完成项目开发建设，项目竣工验收合格并符合交付条件。从上述约定看，该份协议中有供地方、资金方、开发方，还约定了合作建房的竣工验收的期限及项目完成后四方的收益、分成等必要条款，完全符合合作建房的合同全部要素。根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作建房必须具备房地产开发经营资质，不管是在合同签订时，还是在鑫欣耀公司起诉时，甚至是现在，协议四方均没有房地产开发经营资质，也没有依法合作成立一家房地产资质的房地产开发企业，《合作开发协议书》自始无效。聚鼎盛公司认为四方并非要以非法的方式建房，而是要履行前期的报建审批手续，这一点是站不住脚的。即使履行了国有化土地报建手续，在四家公司都没有开发资质的情况下，该份《合作开发协议书》也是无效的，协议不涉及到实际履行的问题。
二、涉案土地性质是国有化土地，协议四方是为了合作开发合作建房，聚鼎盛公司作为供地方，并非土地的实际使用权人，在鑫欣耀公司起诉前聚鼎盛公司并未取得涉案土地的使用权，即使合同中有约定聚鼎盛公司有义务向鑫欣耀公司提供相应的土地使用文件，但是聚鼎盛公司自始至终都没有向鑫欣耀公司提供聚鼎盛公司取得涉案土地使用权的文件和资料，是在一审庭审时聚鼎盛公司才将文件作为证据提交，鑫欣耀公司才第一次看到相应的土地租赁协议，并且租赁的主体也非聚鼎盛公司。本案合作开发的土地使用权归属案外人深圳市光某某侨农场（集团）林果公司，聚鼎盛公司作为供地方不仅不是土地的使用权人，并且未经有批准权的人民政府批准，直到现在其也未办理批准手续，违反了法律的强制性规定，合作开发合同应属无效。
三、根据法律规定，在合同无效的情况下，合同无须再继续履行，因无效合同而取得财产应当予以返还。鑫欣耀公司在签订合同后向聚鼎盛公司支付了500万元保证金，聚鼎盛公司应当返还给鑫欣耀公司并且支付占用期间的利息。
原审第三人光明汇智投资公司答辩称，涉案合同是一份有效的合同。根据最高院审理国有土地使用权若干问题的司法解释，房地产合作开发经营合同是指一方以其所有的土地使用权，另一方以其资金作为投入，合作开发房地产的一份合同。本案中四方当事人通过友好合作方式促成一块与没有关联的第五方的土地开发，目前深圳市二次开发项目由于城市化转地过程中用地手续不完备，出现很多通过合作方式共同投资意向的其他方用地的情形，如果轻易否定合作项目的合同效力，不利于整个深圳市土地开发的活动。
原审第三人翠湖公司答辩称，《合作开发协议书》是四方当事人的真实意思表示，合法有效。《合作开发协议书》不是房地产合作开发，涉案土地也没有在任何一方当事人名下。
鑫欣耀公司向一审法院起诉请求：1、确认鑫欣耀公司与聚鼎盛公司于2013年5月8日签订的《合作开发协议书》无效；2、判令聚鼎盛公司向鑫欣耀公司返还己收取的保证金500万元，并支付占用期间的利息53.5万元(利息以500万元为基数，按照同期银行贷款利率，自2013年6月17日暂计至2015年6月17日，并计至聚鼎盛公司实际还清之日止)；3、聚鼎盛公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月8日，聚鼎盛公司作为甲方（供地方）、鑫欣耀公司作为丁方（投资方）、第三人光明公司、翠湖公司作为乙方、丙方（平台方）签订了一份《合作开发协议》，协议约定，项目性质：开发用地建设项目，性质为合作建房，项目用地位置和面积：位于光明××××以西，光明国税所及光明消防中队旁，面积约17700平方米。合作方式：甲、乙、丙、丁四方同意，由供地方提供项目用地作为合作条件，平台方配合投资方开展项目的前期工作作为合作条件，投资方负责投入所有立项及建设开发资金，投资方具体负责项目开发建设工作的形式进行合作，项目建成后，四方按照约定的比例分配房产及土地使用权。供地方以该项目用地使用权（该土地由供地方或其指定代理人与光明集团下属企业签订租地合同，期限50年，其中深圳市铭某兴实业有限公司3000平方米、深圳市某实业有限公司11501.7平方米，其余面积为已征收青苗且已平整土地，未签订相关土地使用合同）作为合作条件，并以净地方式与投资方合作开发建设本项目，不承担任何费用。各方权利义务约定：供地方应在本协议书生效后，向投资方提供相关土地租赁合同等资料，并在签订正式合同时把项目用地移交给投资方。平台方应在本协议生效后，出具公司股东大会会议决议，向光明办事处相关部门提交，并配合投资方开展项目前期工作。投资方在本协议生效后，履行相应的审批手续，开展项目前期工作，承担统筹调剂的全部费用，全部在本协议约定期限内签订正式的合作开发合同。投资方向供地方支付保证金1200万元（保证金分两期支付，在本协议书签订之日起三日内支付第一期500万元，本协议正式生效后60天内支付第二期700万元），本协议有效期60天，自本协议签署之日开始，各方应在本协议书有效期内签订正式的合作开发合同。协议签订后，鑫欣耀公司于2013年5月17日通过其法定代表人肖开东个人帐户支付保证金300万元，于2013年6月17日通过鑫欣耀公司的公司帐户支付保证金200万元，聚鼎盛公司确认收到上述款项。根据聚鼎盛公司提交的深圳市光某某侨畜牧场国土用地呈批表，涉案地块申请用地单位系深圳市光某某侨农场（集团）林果公司，为国有划拨土地。2011年1月31日，聚鼎盛公司及案外人深圳市铭某兴实业有限公司分别与深圳市光某某侨农场（集团）林果公司签订了《土地租赁合同书》，租赁案外人林果公司的土地。以上事实，有鑫欣耀公司、聚鼎盛公司当庭陈述、《合作开发协议书》、汇款凭证等证据在卷证实。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案中，涉案地块系国有划拨土地，双方合作的目的为开发用地建设项目，性质为合作建房，聚鼎盛公司作为供地方，并非涉案土地的使用权人，在鑫欣耀公司起诉前，聚鼎盛公司也尚未取得涉案土地的相关审批手续，同时，双方作为合作开发建房的任何一方均没有相关的房地产开发经营资质。《土地管理法》第四十三规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。鑫欣耀公司、聚鼎盛公司双方签订的《合作开发协议》违反相关的法律、法规，应属无效合同。聚鼎盛公司基于无效合同取得的财产应当予以返还，故对鑫欣耀公司要求退还保证金500万元的诉讼请求一审法院予以支持，利息按银行同期存款利率计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、确认鑫欣耀公司与聚鼎盛公司于2013年5月8日签订的《合作开发协议》无效；二、聚鼎盛公司于判决生效之日起五日内返还鑫欣耀公司保证金500万元及利息（利息以500万元为基数，按中国人民银行同期存款利率，自2013年6月17日起计至聚鼎盛公司实际支付之日止）；三、驳回鑫欣耀公司的其他诉讼请求。如果聚鼎盛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50545元，由聚鼎盛公司负担。
二审期间各方均未提交新的证据。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审期间本案的争议焦点为上诉人聚鼎盛公司与被上诉人鑫欣耀公司及第三人光明公司、翠湖公司签订的《合作开发协议》是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，《合作开发协议》明确约定项目性质为合作建房，由供地方聚鼎盛公司以涉案地块用地使用权，投资方鑫欣耀公司承担项目建设的全部开发以及建设开发资金的方式进行合作，符合上述司法解释有关合作开发房地产合同的法律特征。聚鼎盛公司和鑫欣耀公司均承认双方不具备房地产开发经营资质，且聚鼎盛公司作为供地方，并非涉案土地的使用权人，亦未就涉案地块的开发建设取得有批准权人民政府的批准，原审据此认定《合作开发协议》因违反相关法律而无效，并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审据此判令聚鼎盛公司退还鑫欣耀公司保证金500万元正确，本院予以维持。聚鼎盛公司及鑫欣耀公司对《合作开发协议》被认定为无效均存在过错，故原审根据过错程度按照中国人民银行同期存款利率标准计算利息亦无不妥。综上，聚鼎盛公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50545元，由上诉人深圳市聚鼎盛投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁 艳 玲
审判员 尤 武 雄
审判员 琚 虹
二〇一七年九月十一日
书记员 黄纯（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。