广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第76号原告：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A-12区办公商铺80卡，组织机构代码75564321-5。负责人：陈燕平，职务经理。委托代理人:俞海，男，1989年03月11日出生，汉族，系该公司法务助理。委托代理人：刘乃凤，女，1987年06月06日出生，汉族，住广东省新兴县，系该公司物业助理。被告：黄玉珍，女，1977年9月3日出生，汉族，住中山市火炬开发区，委托代理人：李昆明，男，1975年7月15日出生，汉族，住中山市，系被告的丈夫。原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称为雅居乐物业公司）诉被告黄玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法由审判员杨颖适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘乃风、被告委托代理人李昆明出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告黄玉珍为中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A03区16-805房的业主，原告受托为该小区提供物业管理服务，原告与被告签订前期物业管理协议约定被告应于每月10日前向原告支付当月物业管理费用，如不能按时交付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。截至起诉之日止，被告尚欠原告物业管理费及滞纳金4101.68元，为此，原告诉至法院，请求判令被告：1．支付物业管理费3476元（暂计2013年10月至2014年8月期间产生）；2.向原告支付滞纳金625.68元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按千分之一计算，现计至2014年8月31日止）；3.承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告向原告清偿拖欠的物业管理费5056元（自2013年10月至2015年1月期间产生）；2.判令被告向原告支付滞纳金1289.28元（暂计至2015年1月31日止）。原告为支持其诉讼请求提交的证据有：商品房销售登记备案表各1份；收楼通知书1份；律师函及律师函回执各1份；物业服务合同2份；业主住户手册钥匙资料签收表、入住合约各1份。被告黄玉珍答辩称：被告在2013年3月收到物业管理公司的电话通知收楼，于2013年4月打算收楼，原告告知当时办理收楼可以免收半年的物业管理费，原告让被告先签合同并预交三个月的物业管理费再去看楼，但在被告看楼之后发现门窗、落地窗和门锁都有问题，被告在2013年6月再次看房发现房屋的问题还是没有修好，在2014年12月22日，被告去看房还是发现质量问题没有处理好。经审理查明：黄玉珍与中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称为凯茵公司）于2011年8月30日签订商品房买卖合同1份，约定黄玉珍向凯茵公司位于中山市火炬开发区××号凯茵新城03区16幢805房，建筑面积为112.68平方米。合同补充协议约定凯茵公司按合同约定向黄玉珍发出商品房交付的通知后，黄玉珍无合法理由拒绝接收，商品房的物业管理费自发出通知书指定收楼日的次日起由黄玉珍承担。2011年9月8日，涉案商品房办理了中山市商品房销售登记备案手续。2013年4月16日，黄玉珍办理了收楼手续。2014年3月21日，雅居乐物业公司向黄玉珍发出律师函要求黄玉珍在限定时间内缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金。由于黄玉珍一直未向雅居乐物业公司支付物业管理费，据此，雅居乐物业公司诉至本院，提出前述请求。另查：2011年3月20日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会签订物业服务合同1份，约定雅居乐物业公司对凯茵新城商住小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境、的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，期限为2011年3月20日至2014年3月19日，收费标准为高层洋房每平方米2.5元，物业管理费由业主或物业使用人在每月10日以前向雅居乐物业公司支付，若逾期交纳物业管理费，雅居乐物业公司有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。2014年3月16日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会续签该物业服务合同，合同期限为2014年3月19日至2017年3月18日，收费标准为A03区雅湖半岛高层洋房管理费为每平方米2.8元。庭审中，黄玉珍表示其因客厅落地门无法上锁、飘窗不平、厨房和卫生间排污管倒灌等问题得不到解决而拒交物业管理费。雅居乐物业公司认为黄玉珍反映的问题属于房屋保修问题，应交由房屋的开发商进行处理，但雅居乐物业公司确认其有义务从中进行调解并向开发商反映情况、对工程质量问题进行跟进。庭后，雅居乐物业公司就黄玉珍庭审中反映的质量问题进行书面回复：关于排污管倒灌问题，只需业主装修时把管子接好就不会出现倒灌问题；关于门框凹凸不平问题，已经通知房地产安排施工人员进行维修。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点有：1.雅居乐物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对黄玉珍有无约束力；2.雅居乐物业公司向黄玉珍提供的物业管理服务有无存在瑕疵，若有，应按什么标准向黄玉珍收取物业管理费。关于争议焦点一。黄玉珍办理涉案商品房收楼手续后，按照双方合同约定，黄玉珍享受了雅居乐物业公司提供之物业管理服务，相应需向雅居乐物业管理公司支付相应的物业管理费用。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”雅居乐物业公司分别于2011年3月20日、2014年3月16日与中山市凯茵新城商住小区业主委员会签订中山市凯茵新城商住小区物业服务合同，约定对凯茵新城商住小区提供有偿物业管理服务，两份合同的期限分别为2011年3月20日至2014年3月19日、2014年3月19日至2017年3月18日。黄玉珍所购置之商品房属于凯茵新城商住小区物业，黄玉珍为该商住小区业主，雅居乐物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对黄玉珍具有约束力，黄玉珍应按照该合同约定向雅居乐物业公司缴纳物业管理费。关于争议焦点二。根据庭审中雅居乐物业公司的陈述，该司提供的物业管理服务中包含对业主所购房屋出现质量问题时与开发商沟通反映情况并进行及时跟进的义务。根据黄玉珍提供的服务派工单反映，对于黄玉珍所购房屋存在的质量瑕疵问题，黄玉珍已多次与雅居乐物业公司反映情况并要求整改，但因雅居乐物业公司对黄玉珍所反映的问题未能与开发商进行有效沟通及跟进，导致上述房屋质量瑕疵问题未能及时解决而影响使用。因此，本院认定雅居乐物业公司未充分履行其义务，向黄玉珍所提供的物业管理服务存在瑕疵。故对于雅居乐物业公司向黄玉珍收取的物业管理费应酌情予以扣减，本院依法将黄玉珍每月需缴纳的物业管理费酌定为应缴款的90%。因此，黄玉珍需向雅居乐物业公司支付2013年10月至2015年1月期间的物业管理费为4360.68元（2013年10月至2014年3月每月物业管理费为112.68平方米×2.5元/平方米=281.7元，6个月的物业管理费为281.7元×6个月=1690.2元；2014年4月至2015年1月每月物业管理费为112.68平方米×2.8元/平方米=315.5元，10个月的物业管理费为315.5元×10个月=3155元；以上合计4845.2元；4845.2元×90%=4360.68元）综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第一条、第三条之规定，判决如下：被告黄玉珍应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付物业管理费4360.68元（2013年10月至2015年1月）及滞纳金（滞纳金从2013年10月1日起至被告实际清偿之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按日千分之一计算）。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告黄玉珍负担（该款被告应于本判决生效之日起七日内径付原告）。如果被告黄玉珍未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  杨颖二〇一五年三月十日书记员  黄莺姚志姬