江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00561号
上诉人（原审原告）李清华。
上诉人（原审原告）李能。
上诉人（原审原告）朱素芬。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师（代理上述三上诉人）。
被上诉人（原审被告）徐萍。
被上诉人（原审被告）马以友。
原审第三人朱学朋。
委托代理人孟凡国，男，1963年9月20日生，汉族。
上诉人李清华、李能、朱素芬因返还原物纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆千民初字第0361号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：20××0年××0月24日李能（乙方、买方）与朱学朋（甲方、卖方）签订房屋买卖合同××份，约定：由于乙方对该房屋买卖已作了充分了解，甲方已收到乙方购房定金××0000元，甲方自愿将坐落在××灯镇秦峰二村××幢206室房屋出售给乙方，建筑面积9××.89平方米（车库的建筑面积记载栏被划去），权证号××8××00××830。甲乙双方商定上述房屋成交价为人民币4××0000元整，购房定金将在最后一次冲抵。付款方式：到交易中心过户之前，首付××50000元整，剩余房款250000元等银行贷款下来付给甲方。所有费用由乙方负责（个人所得税、契税、贷款费、评估费、过户费等）。上述协议书由李能、朱学朋、中介方沈荣签字确认。三原审原告与朱学朋对于朱学朋依照该合同收到房款共计4××0000元整及所有过户的费用均由三原审原告承担的事实无异议。
徐萍、马以友为证明其已于2004年向第三人朱学朋购买诉争车库的事实，向原审法院提交了转让协议及合同一份，转让协议载明：“原秦峰二村7号楼××5号自行车库，愿以壹万肆仟伍佰元转让给徐萍，双方达成协议，付款方式：二次，第一次是付壹万元整20××4.××2.4，剩余肆仟伍佰元到此月（××2月）底付清，到时签订正式合同”，转让协议落款有朱学朋、徐萍的签字，落款时间为2004年××2月4日；合同载明“甲方：朱学朋乙方：徐萍位于××灯镇秦峰二村，7栋××5号车库，面积××2.××平方米，原房主朱学朋，愿以壹万肆仟伍佰元人民币转售给乙方（徐萍）。以后如有建筑及房主争执问题均与甲方无关，特签订此合同”，合同落款有朱学朋及徐萍的签字，落款时间为2004年××2月5日。三原审原告对该组证据表示真实性无法确认，与本案无关联性，对两组证据的笔迹的真实性及形成时间也不申请鉴定。第三人朱学朋对该组证据真实性无异议。
经原审法院调取诉争车库的房产档案显示：2005年××0月××0日朱学朋购买的位于昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室办理了房屋产权登记，房屋所有权证编号为：昆房权证××灯字第××8××00××830号，房屋状况为：××幢206室、建筑面积9××.89平方米、设计用途为成套住宅；7号楼0××5室、建筑面积××2.03平方米，设计用途为车库。住宅与车库登记在一本产权证上。20××0年××××月6日朱学朋与李能、李清华（李能的父亲）签订房地产买卖契约，约定朱学朋将位于昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室（建筑面积9××.89平方米）出售给李能、李清华，成交价格为344000元（委托市房产评估所评估价格为344588元），李能、李清华在20××0年××××月30日前二次付清给朱学朋，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式：二次付清。双方同意于20××0年××××月30日由朱学朋将上述房地产正式交付给李能、李清华。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。20××0年××××月6日朱学朋与李能、李清华签订房地产买卖契约，约定朱学朋将位于昆山市××灯镇秦峰花园二村7号楼0××5室（建筑面积××2.03平方米）出售给李能、李清华，成交价格为××2000元（委托市房产评估所评估价格为××2030元），李能、李清华在20××0年××××月30日前一次付清给朱学朋，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式：一次付清。双方同意于20××0年××××月30日由朱学朋将上述房地产正式交付给李能、李清华。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。朱学朋的妻子惠小敬分别在关于住宅及车库的房屋共有人同意出售证明上签字确认。本案的原审原告李能、李清华、朱素芳（李能的母亲）依照上述两份房地产买卖契约向昆山市房产交易中心申请办理昆山市房屋转移登记申请，李能、李清华、朱素芳据此于20××2年××2月2日分别取得了位于昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室住宅及7号楼0××5室车库的房屋产权证。20××3年××2月3日位于昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室住宅由三原审原告出售给案外人刘芳。上述房地产买卖契约及房屋买卖合同上均载有朱学朋的手机号码，在原审法院审理期间通过该手机号码可以联系到朱学朋。
三原审原告购买了朱学朋的昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室住宅后，将该房屋出租给朱学朋一年，在租赁期满时朱学朋将该房屋钥匙交予李清华，三原审原告在当时并未向朱学朋主张交付车库的事宜。三原审原告称之所以车库没有交付，是因为车库位置一直找不到，也联系不上朱学朋，且因车库登记原告名下，所以一直没有管车库。三原审原告与朱学朋双方确认在双方交易上述住宅时，双方一起去车库所在楼的外面由朱学朋指了一下车库的位置，未去车库内查看，朱学朋称之所以去看车库是因为住房与车库登记一本证上，原审原告称在再次转售房屋的时候防止房屋的买家询问车库位置。直至20××3年9月份，原审原告去找车库，发现车库有租客，经租客联系到了本案的原审被告徐萍、马以友，双方进行交涉未果，三原审原告主张车库产权登记在其名下，向原审法院提起诉讼。
经原审法院组织现场查看车库的位置，查明本案诉争的车库已经与徐萍、马以友占有的其它车库经改造连通，并重新安装出入门，通电通水，可出租他人生活居住。两间连通的车库在20××4年2月××2日由马以友出租给吴奎，月租金400元。
以上事实有原审原告提交的车库房产证及土地证复印件各2份、租房协议复印件××份、房地产买卖契约××份、原审被告徐萍、马以友提交的转让协议复印件××份、合同复印件××份、第三人朱学朋提交的房屋买卖合同××份、原审法院调取的朱学朋的房产证××份、房地产买卖契约2份、销售不动产统一发票××份、现金完税证明××份、房屋转移登记申请表××份、关于昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室的产权登记信息××份、房屋共有人同意出售证明2份及原审原告、原审被告、原审第三人在庭审中的陈述予以证实。
原审原告李清华、李能、朱素芬的诉讼请求为：××、判令两原审被告归还三原审原告所有的位于昆山市××灯镇秦峰花园二村7号楼0××5室的房屋（产权证号为昆房权证××灯字第××82005××62号）；2、判令两原审被告支付三原审原告车库占有使用费××6000元（房屋占用费以租金每月400元标准计算，从20××0年××2月2日起，暂算至起诉之日计40个月，最终计算至返还房屋之日止）；3、判令两原审被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点在于三原审原告是否享有位于昆山市××灯镇秦峰花园二村7号楼0××5室的所有权。李能与朱学朋于20××0年××0月24日签订关于昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室的房屋买卖合同时，朱学朋已在2005年××0月××0日取得涉案××号楼206室住宅及7号楼0××5室车库的房产证，且住宅及车库登记在一本所有权证上，可以推定三原审原告对住宅及车库的面积是知情的，而李能与朱学朋在房屋买卖合同中只注明了住宅的建筑面积，关于车库的建筑面积记载栏被划去。在办理房产过户手续时，尽管李能、李清华与朱学朋就住宅和车库分别签订了房地产买卖契约，但该两份房地产买卖契约约定的房款总额与朱学朋实际收到的房款总额4××0000元不符，约定过户费用的承担也与三原审原告实际承担所有费用的事实不符，朱学朋的房产在出让后由一本证转换成三原审原告持有的住宅及车库各一本证，基于以上事实，原审法院认定李能与朱学朋于20××0年××0月24日签订关于昆山市××灯镇秦峰花园二村××号楼206室的房屋买卖合同是双方真实意思表示，而在办理过户手续时所签订的房地产买卖契约仅仅是为了房产交易过户的便利而签订的。三原审原告在取得上述住宅及车库的房产证后将住宅出租给朱学朋一年，一年租期届满时，朱学朋将住宅交付给原审原告，原审原告未举证证明其要求朱学朋交付车库，且朱学朋的联系方式一直未变更。另三原审原告与朱学朋确认在原告购买上述住宅时朱学朋已经告知原告车库所在位置，原审原告在购买时并未去车库内查看车库的实际状况，故原审原告称一直未联系到朱学朋且找不到车库位置的抗辩意见，原审法院不予采信。三原审原告表示直到20××3年9月才找到车库并主张权利，显然不合常理，结合上述李能与朱学朋签订的房屋买卖合同中并未明确约定车库系在购买范围内，朱学朋亦确认未将车库转让给原审原告，且两原审被告与朱学朋在2004年××2月签订了诉争车库的转让协议，两原审被告一直占用诉争车库至今。综上，李能与朱学朋签订房屋买卖合同时双方就车库未进行交易磋商，三原审原告依法不应享有位于昆山市××灯镇秦峰花园二村7号楼0××5室的所有权，故三原审原告要求两原审被告返还该车库的诉讼请求及支付车库的占有使用费的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：驳回李清华、李能、朱素芬的全部诉讼请求。案件受理费280元，公告费300元，合计580元，由李清华、李能、朱素芬负担。
上诉人李清华、李能、朱素芬不服原审判决，向本院提起上诉称：第三人朱学朋已将7号楼0××5室出售给上诉人，朱学朋妻子惠小敬作为房屋共有人在同意出售证明上也签字确认，上诉人已取得7号楼0××5室的产权证，被上诉人无权占用上诉人房产。故请求二审法院依法改判。
被上诉人徐萍、马以友答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱学朋答辩称：对原审判决没有意见。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。朱学朋及妻子惠小敬共同将7号楼0××5室房屋出售给上诉人，上诉人也承担了该房屋的过户费用，并于20××2年××2月2日取得了该房屋的产权证书，故上诉人应为7号楼0××5室房屋所有权人。徐萍、马以友认为其根据2004年与朱学朋签订的转让协议已向朱学朋购买了诉争房屋，该房屋目前被徐萍、马以友占有，但徐萍、马以友相对于上诉人来说，系无权占有，上诉人作为产权人，要求徐萍、马以友返还诉争房屋的主张，应予支持。徐萍、马以友可另案向朱学朋主张损失。关于上诉人要求以租金每月400元标准计算诉争房屋使用费的主张，本院认为，根据徐萍、马以友20××4年2月××2日出租协议显示，租金每月为400元，但该租金系两间连通的车库出租的租金，而上诉人仅对其中一间车库享有所有权，且上诉人在取得诉争车库所有权后，也未对其所有的车库积极行使权力，直到20××3年9月份才发现车库由被上诉人占有，对损失的扩大负有一定责任，故上诉人要求被上诉人自20××0年××2月2日起按每月400元标准支付使用费依据不足，本院酌定按每月××00元确定使用费的标准，由徐萍、马以友向上诉人支付自20××0年××2月2日至返还诉争车库时止按每月××00元标准计算的使用费。综上，上诉人李清华、李能、朱素芬的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院作出（20××4）昆××民初字第036××号民事判决。
二、徐萍、马以友于本判决生效后十五日内将昆山市××灯镇秦峰花园二村7幢0××5室返还给李清华、李能、朱素芬。
三、徐萍、马以友于本判决生效后十五日支付李清华、李能、朱素芬昆山市××灯镇秦峰花园二村7幢0××5室使用费用（计算方式：自20××0年××2月2日至返还时止按每月××00元标准计算）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费280元，公告费300元，合计580元，由徐萍、马以友负担435元，由李清华、李能、朱素芬负担××45元；二审案件受理费280元，由上诉人李清华、李能、朱素芬负担70元，由徐萍、马以友负担2××0元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年四月十六日
书 记 员 闻 艺