四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川04民终486号
上诉人（原审被告）四川麦当劳餐厅食品有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街**号百扬大厦**楼。
法定代表人张家茵，该公司首席执行官。
委托代理人吴雪松，四川晓明维序律师事务所律师。
委托代理人梁胜辉，四川晓明维序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川国瑞盛商贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗大街**号。
法定代表人焦胜，该公司执行董事。
委托代理人罗贵兴，四川科大律师事务所律师。
委托代理人王碧银，女，1978年5月11日生，汉族，四川国瑞盛商贸有限公司员工，住四川省攀枝花市西区。
上诉人四川麦当劳餐厅食品有限公司（以下简称麦当劳公司）因与被上诉人四川国瑞盛商贸有限公司（以下简称国瑞盛公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人麦当劳公司的委托代理人吴雪松、梁胜辉，被上诉人国瑞盛公司的委托代理人罗贵兴、王碧银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年4月，麦当劳公司与国瑞盛公司洽谈合作事宜。2014年6月20日，国瑞盛公司出具授权书，载明“授权王世金先生（男，身份证号：5****************1）全权代表我公司处理与贵公司之间合作的相关事宜”。2014年7月20日，国瑞盛公司与攀枝花市航源商贸部签订《攀枝花市东方新天地商场改建工程合同》，约定航源商贸部承包攀枝花市东方新天地商场改造工程，并对承包方式、价格、责任等内容作了约定。工程完毕后，双方签订《东方新天地商场楼改造工程装修结算》，确认装修总金额为2168230元。2014年7月24日，国瑞盛公司向攀枝花市东区政府提交《关于东方新天地商场升级改造的情况报告》，请求东区政府帮助协调城管、消防等部门解决商场内外改造。2014年11月24日，国瑞盛公司向攀枝花市人民政府政务服务中心申请办理城市户外广告设置许可并获准许。
2014年11月，国瑞盛公司与麦当劳公司签订《租赁合同》，约定麦当劳公司（乙方）承租国瑞盛公司（甲方）所有的位于四川省攀枝花市东区炳草岗大街89号东方新天地B幢2层部分商铺，场地使用面积至少382㎡，甲方同意给予乙方自场地按合同约定的交付之日起九十日的免租装修期，乙方应自餐厅正式开业之日起向甲方支付租金，租金按照乙方餐厅年销售额的比例提成计算。合同第2.8条约定：“自甲乙双方正式签订本合同起十五（15）个工作日内，乙方向甲方支付人民币拾万元（￥100,000）作为租赁保证金（以下简称“保证金”），甲方开具保证金收据予乙方。保证金在本合同届满或提前终止之日后的五（5）个工作日内甲方全额无息退还乙方（按本合同约定甲方有权扣减或不退还保证金的情形除外）。”第3.1条约定：“在完成本合同附件六及附件七约定的应在场地交付前完成的事项（以下简称“进场条件”）后，甲方不早于2014年11月1日、最迟不晚于2015年3月1日向乙方发出进场的书面通知，并将符合进场条件的场地交付乙方使用。乙方应于接到甲方书面通知后五（5）个工作日内对场地进行验收……如乙方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在乙方接到甲方的书面通知后的第五（5）个工作日进行了交付。”第12.4条约定：“本合同生效后，乙方有权经提前三（3）个月书面通知甲方而终止本合同，如乙方根据本条规定提前终止本合同的，乙方应向甲方支付相当于三（3）个月租金（按终止日前十二个月的月平均租金计算）的补偿费。如乙方根据本条规定提前终止本合同时，场地尚未交付的，或乙方餐厅尚未开业的，则乙方经提前一（1）个月书面通知甲方而终止本合同，并向甲方支付人民币拾万元（￥100,000）的补偿费。乙方已支付的保证金可抵扣该费用。除补偿费外，乙方无义务支付任何其他额外费用，甲方保证在接受补偿费后，不再就本合同提出任何权利主张。”第17条约定：“一方发给另一方的通知或信件应是书面的，按本合同内所示地址发送。上述通知或信件应以特快专递寄送或通过传真传送……就甲方而言：……收件人：王碧银”。合同的九份附件对场地红线、使用权、餐厅外立面及店标招牌、工程技术要求、进场条件等内容作了详尽规定。其中附件七约定进场条件涵盖消防验收合格、红线位置内拆除隔墙、达到工程技术条件、完成报批手续、取得各项证照许可等内容。2014年12月16日，国瑞盛公司与攀枝花市东区投资促进局签订了《固定资产投资服务协议》及《招商引资协议书》。2014年12月27日，国瑞盛公司向麦当劳公司发出《工作函》，催促麦当劳公司按约定支付100000元租赁保证金，并尽快验收入场，当日，麦当劳公司收到该函。2015年1月29日，麦当劳公司将“租赁合同提前终止事宜”函件（简称：解约函）送至攀枝花现场交王世金签收。
2015年7月16日，国瑞盛公司起诉来院，请求判令麦当劳公司赔偿其损失1482100元，并承担本案诉讼费用。诉讼中，麦当劳公司于2015年9月1日通过网上银行向国瑞盛公司支付了100000元，注明用途为租金保证金。
原审另查明，东方新天地B幢二楼产权面积1375.2㎡，套内建筑面积977.455㎡。2014年8月30日，国瑞盛公司与华信通讯公司签订《房屋租赁合同》，约定国瑞盛公司将东方新天地B幢内130㎡（套内面积97㎡）出租给华信通讯公司从事经营活动，租金为半年140400元，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月30日。
原审法院认为，国瑞盛公司与麦当劳公司签订《租赁合同》，建立租赁合同关系属实。本案争议焦点为双方签订的《租赁合同》是否已经依约定解除，国瑞盛公司要求麦当劳公司赔偿损失的主张是否成立。针对双方签订的《租赁合同》是否已经依约定解除的问题。《租赁合同》第12.4条约定麦当劳公司有单方解除合同的权利，但应遵循约定的方式。合同第17条明确约定，一方发给另一方的通知或信件应以特快专递寄送或通过传真传送至约定收件地点及指定人员。解约函作为重要通知，应当严格按照合同约定，以特快专递寄送或传真传送方式，送交国瑞盛公司收件人王碧银。本案中，国瑞盛公司曾于2014年6月20日授权王世金代表其处理与麦当劳公司之间合作的相关事宜，但是该授权的效力仅及于缔约过程。双方于2014年11月签订正式《租赁合同》，明确约定国瑞盛公司收件人为王碧银，并非王世金。麦当劳公司将解约函送至攀枝花，交王世金当场签收，该行为既不符合合同约定的送达方式，也未送达合同约定的收件人员，故该行为并未发生解除合同的效力。此外，麦当劳公司并未按照合同约定支付任何租赁保证金，在其发出解约函后也未支付分文补偿费，既违反合同第2.8条关于签订合同15个工作日内乙方应向甲方支付100000元租赁保证金的约定，也违反合同第12.4条关于乙方提前终止合同应向甲方支付100000元补偿费的约定。国瑞盛公司作为合同的守约方履行了全部合同义务，麦当劳公司的违约行为致使不能实现合同目的。2015年7月16日，国瑞盛公司诉至本院要求解除与麦当劳公司签订的《租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款当事人可以解除合同的情形：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，依法予以支持。
对国瑞盛公司要求麦当劳公司赔偿损失的主张是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”的规定，因本案合同最终未能履行，责任在麦当劳公司，守约方国瑞盛公司有权要求违约方麦当劳公司赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，国瑞盛公司有权要求麦当劳公司赔偿因麦当劳公司违约给其造成的直接损失以及合同履行后可以获得的租金收益损失。本案中，国瑞盛公司于2014年11月与麦当劳公司签订《租赁合同》，于2015年7月16日要求解除合同，期间本案所涉物业一直闲置。国瑞盛公司主张参照同楼层更差位置的物业租金计算租金损失，予以支持。2014年7月至11月期间，为双方缔约前的商谈阶段，国瑞盛公司在该段时间内的物业空置租金损失属于商业风险，应自行承担。故对国瑞盛公司主张的2014年7月开始至2014年11月期间的租金损失，依法不予支持。双方于2014年11月正式建立租赁合同关系，但双方均未能举证证明签订《租赁合同》的具体时间。依据查明事实及过错认定，判定国瑞盛公司租金损失的起算时间为2014年12月1日。参照所涉物业同楼层地理位置更差的物业租金计算标准，每月租金损失为92152.58元（140400元÷6个月÷97㎡×382㎡＝92152.58元），从2014年12月1日计算至2015年7月16日起诉之日，租金损失共计691144.35元。《租赁合同》附件对场地红线、使用权、餐厅外立面及店标招牌、工程技术要求、进场条件等内容作出详尽规定。国瑞盛公司完全履行了《租赁合同》及附件约定的全部义务，为满足合同约定的入场条件对所涉物业进行了整体装修改造，共计发生装修费2168230元。国瑞盛公司作为守约方，在合同履行过程中无任何过错，而麦当劳公司一未按约定支付100000元租赁保证金，二未按约定支付100000元补偿金，三未按约定行使解除合同权，其违约行为致使双方合同目的无法实现，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十三条的规定赔偿国瑞盛公司的装修损失。国瑞盛公司主张的317892.76元装修损失，系以本案所涉商铺所在楼层装修金额平摊到麦当劳公司租赁商铺面积后的计算结果，未超出602286.11元（装修总金额2168230元÷1375.2㎡产权面积×382㎡麦当劳面积＝602286.11元），依法予以支持。
国瑞盛公司主张《租赁合同》中多数格式条款并未在洽谈时进行过协商，签订合同时麦当劳公司也未采取合理方式提请国瑞盛公司注意免除或者限制其责任的条款。由于国瑞盛公司在《租赁合同》的每一页上均加盖有国瑞盛公司合同专用章，故对其关于格式条款无效的主张，依法不予支持。对691144.35元租金损失及317892.76元装修损失之外的其余损失，应由国瑞盛公司自行承担。诉讼中麦当劳公司向国瑞盛公司支付100000元租金保证金，应当从中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除国瑞盛公司与麦当劳公司签订的《租赁合同》；二、麦当劳公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿国瑞盛公司损失909037.11元；三、驳回国瑞盛公司的其他诉讼请求。
麦当劳公司不服一审判决，向本院提起上诉称，国瑞盛公司向王世金出具了《授权书》，授权王世金全权处理双方之间合作的相关事宜，2015年1月29日，上诉人将解约函送交王世金签收后，国瑞盛公司也未提出异议，故双方之间签订的《租赁合同》已按租赁合同12.4条的约定解除，原审判决否认双方之间租赁合同已经终止解除的事实属认定事实错误。原审判决参照华信通讯公司的租金标准，按照国瑞盛公司自行测量的套内面积97㎡计算每月241元∕㎡的租金损失支持国瑞盛公司缺乏事实依据和法律依据。且原审无视装修合同的真实性、装修单价计算的合理性径直认定装修费明显不妥，同时该装修行为被上诉人国瑞盛公司一直处于收益状态，并非被上诉人的损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请本院依法改判。
二审中麦当劳公司向本院提交的证据1.（2015）攀民终字第340号、（2015）攀东民初字第2399-1号民事判决书，拟证明同地段商铺每平米租金为75元左右；2.攀枝花泰隆商城租赁合同，拟证明所涉房屋对面的泰隆商城一楼每平米租金110元，二楼每平米租金58元；3.涉案位置现场照片3张，拟证明装修现国美商城在使用，装修费应作出合理扣除。
被上诉人国瑞盛公司在二审中答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉,维持原判。
国瑞盛公司在二审中未提交新证据。对麦当劳公司提供的证据1民事判决书的真实性无异议，但认为判决书载明的时间、地点与本案不一致，与本案不具有关联性，故不予认可。由于判决书确认的时间地点与本案均不一致，对本案不具有参考性，对其证明力本院不予采信；对证据2泰隆商城租赁合同，认为对本案没有参照性，不予认可。由于该证据系复印件，无法核实其真实性，也不能达到其证明目的，故本院不予采信；对证据3照片的真实性无异议，但与本案无关。由于照片只能证明涉案房屋的外观情况，不能证明其目的，对其证明力本院不予采信。
原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。二审同时查明，国瑞盛公司（甲方）与麦当劳公司（乙方）签订的《租赁合同》第2.1条规定“甲方同意给予乙方自场地按本合同约定的交付之日起九十日的免租装修期，如乙方在无不可抗力因素影响及无其他正当理由的情况下，超过交付之日起九十日尚未开业，则起租日不顺延，乙方按每日人民币2000元向甲方支付逾期开业的违约金直至乙方餐厅正式开业前日。乙方应自餐厅正式开业之日起向甲方支付租金”；第3.1条场地交接规定“在完成本合同附件六及附件七约定的应在场地交付前完成的事项后，甲方不早于2014年11月1日、最迟不晚于2015年3月1日向乙方发出进场书面通知，并将符合进场条件的场地交付乙方使用，乙方应于接到甲方书面通知后五个工作日内对场地进行验收。……如乙方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在乙方接到甲方的书面通知后的第五个工作日进行了交付”。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，国瑞盛公司与麦当劳公司于2014年11月签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，应合法有效，双方均应诚信履行。
关于上诉人麦当劳公司提出已将解约函送交国瑞盛公司代理人王世金签收，国瑞盛公司未提出异议，双方签订的《租赁合同》已经解除的上诉理由。解约函作为重要通知，麦当劳公司应该严格按照合同约定方式进行送达，本案在案证据《租赁合同》第17条通知中，明确约定“一方发给另一方的通知或信件应是书面的，按本合同内所示地址发送。国瑞盛公司的地址：攀枝花市攀枝花大道东段809号消防队大楼8楼，收件人：王碧银”。麦当劳公司既未按照合同约定的方式送达解约函，也未按合同约定方式送达给收件人王碧银，同时也未按合同第12.4条约定支付提前终止合同的100000元补偿费。在一审和二审中，麦当劳公司均没有提供充分的证据证明解约函已经送达给被上诉人国瑞盛公司指定的收件人王碧银，其提出送达给王世金就是送达给国瑞盛公司，租赁合同已经解除的上诉理由既不符合合同的约定，也不得国瑞盛公司的认可，故该上诉理由不成立。
关于上诉人提出原审参照其他公司的租金标准计算被上诉人的租金损失缺乏事实依据和法律依据是错误的上诉理由。根据《租赁合同》第2.1条规定“甲方（国瑞盛公司）同意给予乙方（麦当劳公司）自场地按本合同约定的交付之日起九十日的免租装修期，如乙方在无不可抗力因素影响及无其他正当理由的情况下，超过交付之日起九十日尚未开业，则起租日不顺延，乙方按每日人民币2000元向甲方支付逾期开业的违约金直至乙方餐厅正式开业前日”，在一审庭审中，双方当事人明确表示2000元就是逾期开业每天的租金损失，故应按照《租赁合同》第2.1条规定的逾期开业每天按2000元的标准计算租金损失。《租赁合同》第3.1条场地交接规定“甲方不早于2014年11月1日、最迟不晚于2015年3月1日向乙方发出进场书面通知，并将符合进场条件的场地交付乙方使用，乙方应于接到甲方书面通知后五个工作日内对场地进行验收。如乙方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在乙方接到甲方的书面通知后的第五个工作日进行了交付”，麦当劳公司在一审和二审中均认可是2014年12月27日收到国瑞盛公司发出的书面进场交付通知，由于麦当劳公司未进行验收，故按合同约定交付时间应确定为麦当劳公司收到通知后的第五个工作日即2015年1月5日。合同约定的三个月的免租装修期应是在麦当劳公司按照合同约定进场后的装修期，但麦当劳公司收到进场交付通知后，既未进场验收也未进行装修，故不存在有三个月的免租装修期。因此，计算租金损失应从2015年1月5日开始至国瑞盛公司起诉要求解除合同的2015年7月16日止，共计6个月零10天，每天2000元，每月60000元，共计380000元（2000元／天×30天×6个月+2000元／天×10天=380000元）。故上诉人提出的参照其他公司的租金标准计算被上诉人的租金损失是错误的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。
关于上诉人提出原审未审查装修合同的真实性、装修单价计算的合理性径直认定装修费明显不妥，且装修费不属于国瑞盛公司的损失的上诉理由。《租赁合同》附件对场地红线、使用权、餐厅外立面及店标招牌、工程技术要求、进场条件等内容作出详尽规定，国瑞盛公司完全履行了《租赁合同》及附件约定的全部义务，为满足合同约定的入场条件对所涉房屋进行了整体装修改造，并按约将场地交付麦当劳公司，上诉人在庭审中也认可国瑞盛公司为履行合同对所涉房屋进行了装修。国瑞盛公司作为守约方，在合同履行过程中没有过错，麦当劳公司在解约函中也明确载明“受市场环境影响，我司对该商铺及其周边市场重新进行细致研究和慎重调研，综合其商圈特征及红线位置等多方面因素考虑，认为其难以达到我司2015年投资目标”，合同终止是麦当劳公司自身原因违约造成的，其应当赔偿守约方国瑞盛公司由此造成的相关损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，原审根据整个装修面积和麦当劳公司租赁的面积，判决其赔偿国瑞盛公司装修费317892.76元并无不当，故上诉人提出的该上诉理由不成立。
综上所述，上诉人麦当劳公司提出的原审参照其他公司的租金标准计算被上诉人的租金损失是错误的上诉理由成立，该上诉请求本院予以支持，对租金损失本院确认为380000元。上诉人麦当劳公司提出的其他上诉理由不成立，对其他上诉请求本院不予支持。根据审理查明的事实，本院确认国瑞盛公司的损失共计697892.76元（380000元+317892.76元=697892.76元），扣减麦当劳公司已经支付的100000元租金保证金，麦当劳公司还应当支付国瑞盛公司597892.76元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第2303号民事判决第一项、第三项，即“一、解除四川国瑞盛商贸有限公司与四川麦当劳餐厅食品有限公司签订的《租赁合同》；三、驳回四川国瑞盛商贸有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第2303号民事判决第二项，即“二、四川麦当劳餐厅食品有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿四川国瑞盛商贸有限公司损失909037.11元”为“四川麦当劳餐厅食品有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿四川国瑞盛商贸有限公司损失597892.76元”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9069.5元，由四川麦当劳餐厅食品有限公司负担；二审案件受理费12890元，由四川麦当劳餐厅食品有限公司负担10778元，四川国瑞盛商贸有限公司负担2112元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 玉
审 判 员 李淑群
代理审判员 熊 疆
二〇一六年七月十三日
书 记 员 丁海然