成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温江民初字第1082号
原告彭某梅。
被告曾某成。
第三人李某友。
原告彭某梅与被告曾某成、第三人李某友案外人执行异议之诉一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭某梅，被告曾某成，第三人李某友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭某梅诉称，2014年12月30日，原告收到成都市温江区人民法院（2015）温江执裁字第2号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出执行异议的裁定事项，未审查客观事实，严重损害了原告的合法权益。2001年9月8日，原告从赵某刚手中受让到住房一套，该住房系原温江某某轴承厂职工宿舍，李某友系该厂法定代表人，赵某林为该厂股东，该厂为了偿还欠债于1991年6月将该套房屋以28500元的价格出售给职工赵某刚。原告与赵某刚签订了房产转让合同，将位于温江区柳城镇外北街＊号（�柳城鱼凫路＊号）院内＊幢＊层计1494平方米的温江某某轴承厂自有职工宿舍楼自编号＊单元＊楼＊号的职工住房一套，以28500元价格出售给原告，购房款给付完结之时，赵某刚将购房手续转交给了原告，同时交出房屋，同日赵某刚出具收条，收到原告28500元。案涉房屋1999年11月1日因公产买卖所有权变更为温江某某轴承厂，2014年1月10日变更为李某友。原告付清房款后，实际占有居住多年，无任何争议。原告购房在先，被告办理抵押在后，被告无权对属于原告的上述房产申请执行。现原告诉至法院，诉讼请求：1.请求停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号（原柳城镇外北街＊号）院内的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产住房的强制执行，解除查封，确认2001年9月8日的房屋买卖合同有效，第三人必须协助配合原告办理过户手续；2.诉讼费用由被告承担。
被告曾某成�称，曾某成对原告与第三人之间的房屋买卖情况不清楚。曾某成与李某友在办理房屋抵押登记的时候，房屋权属清楚，办理公证也是由李某友提出的，原告提交的证据不能对抗曾某成享有的抵押权。
第三人李某友辩称，房屋不应当过户给被告，应当分户给原告。房屋编号存在变更的情况，合同上的二单元＊楼＊号为自编号，实为＊单元＊号。对原告提交的房屋位置示意图无异议。
经审理查明，2001年9月8日，原告与赵某刚签订《房产转让合同》，约定：“一、甲方自购房屋一套，位置于温江区柳城镇外北鱼凫路＊号院内一单元＊楼＊号，（注：此房原购于温江某某轴承厂大东大酒店内宿舍楼。）现作价人民币28000元整出售给乙方。二、乙方自愿出价人民币28000元购买甲方此套住房并以现金支付方式一次性付给甲方购房款。三、购房款给付完结之时，甲方将元购此套住房的购房手续移交给乙方并同时交出房屋。四、未尽事宜，双方协商解决。”2001年9月8日，原告一次性支付购房款28000元，赵某刚出具收据上载明：“彭某梅购房款现金28000元整”。原告付清房款后，实际占有居住多年。
1999年11月1日，温江某某轴承厂因公产买卖取得柳城镇外北街＊号2栋1层5平方米、3栋4层1494平方米、4栋1层13平方米的所有权。2014年1月10日，第三人取得该处房屋的所有权。2014年1月24日，第三人将柳城镇外北街＊号＊栋＊层、＊栋＊层、＊栋＊层房屋抵押给被告，并办理了抵押登记。2014年4月21日，第三人与被告签订《还款合同》，约定还款总额为2100000元，还款最后期限为2014年5月20日；第三人自愿以成都市温江区柳城镇外北街＊号＊栋＊层、＊栋＊层、＊栋＊层房屋为此次还款提供担保。2014年4月22日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律公证内经字第11045号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对《还款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2014年6月16日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律公证内经字第16087号《执行证书》，载明因第三人违反合同约定，被告可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年7月2日，被告向本院申请强制执行。2014年7月3日，本院作出（2014）温江执字第563号《民事裁定书》，查封了第三人所有的位于成都市温江区柳城镇外北街＊号＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产。随后，原告向本院提出执行异议。2014年12月26日，本院作出（2015）温江执裁字第3号《执行裁定书》，驳回原告的异议。原告不服该裁定，诉至本院。
另查明，2014年6月23日，成都市公安局温江区分局柳城派出所出具《地址证明》，载明：“持证人李某友，，要求证明的房屋地址，经我所社区民警按照《成都市门（楼）牌管理办法》规定核实后，详细地址为：成都市温江区柳城鱼凫路＊号。（变更前地址为柳城镇外北街＊号）。”
庭审中，原告提交示意图，拟证明其购买并使用的讼争房屋实际为温江区柳城鱼凫路＊号（原外北街＊号）3幢1单元四楼7号房屋。第三人对此予以认可。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的当事人身份信息、《房产转让合同》、信用社贷方传票、房屋所有权证、照片、示意图、《执行裁定书》，被告提交的《还款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》、《受理执行案件通知书》、《执行裁定书》、房屋他项权证、房屋信息摘要等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。
本院认为，本案系因被告曾某成在申请强制执行登记在第三人李某友名下房产的过程中，原告以第三人李某友已经将房屋出售给原告等为由，要求停止执行而提出执行异议引发的诉讼。本案争议的焦点是，1、房产转让合同是否有效；2、原告作为买受人的权利能否对抗被告曾某成享有的抵押权，是否停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产的强制执行，以及第三人李某友是否应协助原告办理过户手续。
一、关于原告与温江某某轴承厂职工赵某刚签订的《房产转让合同》效力的问题。原告与赵某刚于2001年9月8日签订的《房产转让合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违背我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
二、关于原告作为房屋买受人的权利能否对抗被告曾某成享有的抵押权，是否停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产的强制执行，以及第三人李某�是否应协助原告办理过户手续的问题。
首先，本案中，根据原告提供的《房产转让合同》、房款给付票据，虽能证明原告在诉争房屋办理抵押登记前已经购买该房屋，且在本院执行案件裁定查封该房屋之前已经付清房款并实际占有使用该房屋，但由于原告与第三人李某友未完成诉争房屋的所有权过户登记手续，该房屋的所有权人仍为第三人李某友。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告对诉争房屋享有的仅是债权而非物权。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当�人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，本案中，包括讼争房屋在内的位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产已抵押给被告曾某成并办理了抵押登记，被告曾某成对诉争房屋享有抵押权，抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，被告曾某成可以诉争房屋折价或者从诉争房屋变卖、拍卖所得的价款中优先于一般债权人而获得先位清偿；而原告通过《房产转让合同》对诉争房屋享有的只是债权请求权，不能对抗被告曾某成作为抵押权人享有的优先受偿权。故原告请求停止对包括本案讼争房屋在内位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层号房产强制执行的主张不能成立。
第三，被告曾某成主张实现担保物权，在第三人李某友未清偿所欠被告的债务而使被告曾�成享有的抵押权消灭以前，不能实现将讼争房屋的所有权转移登记给原告，故对原告要求第三人配合原告办理过户手续的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告彭某梅与赵某刚签订的《房产转让合同》有效；
二、驳回原告彭某梅的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取300元，由原告彭某梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨宗武
代理审判员 汪仁可
人民陪审员 宋水泉
二〇一五年七月十三日
书 记 员 常 洁