广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1673号
上诉人（原审被告）：佛山市达磐恒房地产开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区。
法定代表人：何健良。
委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务律师。
委托诉讼代理人：周明星，广东联顺律师事务律师。
被上诉人（原审原告）：康沛，男，1988年3月4日出生，汉族，住湖南省双峰县，
委托诉讼代理人：耿雷，广东法盛律师事务所律师。
上诉人佛山市达磐恒房地产开发有限公司（以下简称达磐恒公司）因与被上诉人康沛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人达磐恒公司上诉请求：1.改判一审判决第一项关于违约金的计付部分为违约金以1519298元为本金，自2017年12月6日起按日0.05%计算至达磐恒公司实际退还上述款项之日止；2.撤销一审判决第三项；3.本案一、二审诉讼费用由康沛承担。事实和理由：一、一审判决认定达磐恒公司应从2017年9月10日起向康沛支付违约金不当，康沛在2017年12月6日庭审中变更诉讼请求为解除合同并要求返还购房款，违约金的计算应从该请求提出时起算。2017年7月26日，达磐恒公司与康沛签订《退房协议书》，其中约定康沛可以选择要求达磐恒公司继续履行房屋买卖合同，或者要求解除房屋买卖合同，并退还相关购房款项。实际上，康沛主张的违约金属于合同无法继续履行而解除所导致的违约金，起算时间应以康沛诉讼主张解除合同的时间为准。康沛在2017年9月22日向一审法院提起本案诉讼时的诉讼请求为要求达磐恒公司继续履行房屋买卖合同，2017年12月6日庭审中才变更诉讼请求为解除合同并要求返还购房款项。因此，达磐恒公司向康沛计付违约金的时间应从2017年12月6日起计算，一审法院认定从2017年9月10日起计算没有事实和法律依据。二、达磐恒公司在本案中因客观原因无法继续履行合同，过错不大，因本案引起的律师费60000元及诉讼保全担保费9274.24元应当由康沛自行承担。在双方签订《退房协议书》后，达磐恒公司积极履行相关义务，不存在恶意拖延，拒不履行的情形。由于涉案商铺被司法查封导致无法办理网签合同的注销，导致达磐恒公司无法再继续履行《退房协议书》。由于康沛一直坚持要求达磐恒公司继续履行房屋买卖合同，而该涉案商铺又因被司法查封等原因无法交付，才导致本案的发生。
被上诉人康沛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
康沛向一审法院提出诉讼请求：1.达磐恒公司继续履行商品房买卖合同，向康沛交付佛山市禅城区新塘路52号首层1××号房产；2.达磐恒公司继续履行商品房买卖合同，向佛山市禅城区房屋登记中心申请佛山市禅城区新塘路52号首层1××号房产产权登记备案；3.达磐恒公司继续履行商品房买卖合同，为康沛办理佛山市禅城区新塘路52号首层1××号房产权属证书；4.达磐恒公司承担延期交付佛山市禅城区新塘路52号首层1××号房屋及办理产权登记备案、权属证书的违约责任，违约金为52116.843元（自2016年9月30日至2017年8月30日，每日违约金为以已交付房款1579298元的万分之一计算）；5.达磐恒公司承担康沛维权费用：律师费60000元，诉讼费16043，保全费5000元，财产保全担保保险费9274.24元。第一次庭审中，康沛诉讼请求第4项变更为：请求达磐恒公司承担违约金14213.68元（自2016年9月30日至2016年12月30日，按万分之一计算），第二部分违约金为949758.17元（自2016年12月31日至2017年10月30日，按万分之二计算），违约金合计108971.85元。第二次庭审中，康沛变更诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.达磐恒公司向康沛退还购房款1579298元；3.达磐恒公司向康沛支付解除合同的违约金（违约金按照已付房款的30%计算）；4.达磐恒公司协助康沛办理维修基金、契税、印花税的退费手续；5.达磐恒公司承担康沛维权费用：律师费60000元，诉讼费16043元，保全费5000元，财产保全担保保险费9274.24元。
一审法院查明：2015年12月18日,康沛与达磐恒公司签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1××3)，合同约定：康沛向达磐恒公司购买佛山市禅城区新塘路52号首层1××号房屋，合同价款为3039298元；付款方式为银行按揭，其中康沛应于2016年1月18日前现金支付购房款1529298元，剩余1510000元购房款采用商业贷款方式支付；达磐恒公司应于2016年9月30日前将该商品房通过竣工验收合格后交付于康沛使用，逾期交房的，逾期不超过90日，达磐恒公司按日向康沛支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，康沛有权解除合同，康沛要求解除合同的，达磐恒公司应当自康沛解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按康沛累计已付款的1%支付违约金；康沛要求继续履行合同的，合同继续履行，达磐恒公司按日向康沛支付已支付房价款万分之二的违约金；达磐恒公司应在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因达磐恒公司原因导致康沛不能在规定期限取得房地产权属证书的，康沛不退房，若延期100天以内，每延期一日，达磐恒公司按已付房价款的万分之一支付违约金，若延期超过100天，每延期一日，达磐恒公司按已付房价款的万分之一点五支付违约金，直至康沛取得房地产权属证书。
2017年7月26日，康沛、达磐恒公司签订《退房协议书》，主要内容为：一、由于出卖人未能按合同约定在广东省商品房买卖合同签订后30天内办理合同备案登记，也未及时交付房屋及办理产权证，双方经沟通后，协商一致，同意解除双方签订的广东省商品房买卖合同。二、出卖人同意在本协议签订后15天内办理完成解除商品房买卖合同所需的协议公证及网签合同注销手续，买受人应协助、配合办理。出卖人应在办理完成前述手续后一个月内退还、支付给买受人1579298元，包括以下款项：1、买受人于2015年12月5日在“交五万抵十五万”优惠活动中的预交款50000元；2、买受人于2015年12月18日已支付给出卖人的购房款1529298元；三、买受人同意出卖人在其应付的上述款项中扣减买受人应退还给出卖人的商铺经营押金60000元，出卖人实际应向买受人支付款项为1519298元；四、出卖人应配合、协助买受人向有关部门申请退还已交契税、公维金；五、若出卖人逾期办理解除手续或退还、支付上述全部款项的，买受人有权选择要求出卖人退还、支付上述相关款项或要求出卖人继续履行商品房买卖合同，且出卖人应承担买受人为维权支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全担保所涉费用等）。若买受人选择要求退还、支付相关款项，出卖人需自约定退还、支付相关款项逾期之日起每日按未付金额的0.05%支付违约金给买受人，直至款项全部付清。
2017年7月26日，康沛、达磐恒公司签订《协议书》，一致同意案涉合同终止，双方共同到佛山市禅城区房地产交易所办理注销交易登记。2017年7月27日，佛山市禅城公证处对上述《协议书》进行了公证。
另查明一：根据佛山市（禅城区）不动产登记（查封等限制）信息查询结果，案涉房屋于2016年12月1日被本院预查封，限制文号为（2016）粤06执保373号，限制日期为2016年12月1日起至2019年11月30日止。
另查明二：康沛向代理律师事务所支付了律师费60000元，为诉讼保全支付了担保费9274.24元。
一审法院认为，康沛、达磐恒公司双方签订的商品房买卖合同及退房协议书，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人有法律拘束力。
关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，康沛、达磐恒公司通过签订退房协议书的形式就解除商品房买卖合同达成一致，达磐恒公司在诉讼中对康沛提出的解除合同请求也无异议，故可确认案涉商品房买卖合同于康沛、达磐恒公司双方签订退房协议书之日即2017年7月26日解除。至于康沛诉请达磐恒公司协助办理物业维修基金和契税、印花税的退费、退税手续，系合同解除后达磐恒公司的附随义务，故一审法院予以支持。
关于退款及违约责任。案涉买卖合同解除后，双方的权利义务应以退房协议书为准。根据协议书约定，达磐恒公司在本协议签订后15天内办理完成解除商品房买卖合同所需的协议公证及网签合同注销手续，但经查明，达磐恒公司未能完成上述网签合同注销手续。尽管达磐恒公司提出不能完成该注销手续是由于案涉房屋被法院查封，但该房屋被查封时间为2016年12月，达磐恒公司作为房屋产权人对此理应知悉，其在此情况下仍与康沛约定注销网签合同的义务，应对不能履行该义务负违约责任。根据退房协议书“若出卖人逾期办理解除手续…的，买受人有权选择要求出卖人退还、支付上述相关款项…，且出卖人应承担买受人为维权支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全担保所涉费用等）”的约定，康沛有权要求达磐恒公司退还购房款，但退还金额应为协议约定的1519298元，而非康沛主张的1579298元；至于违约责任，根据上述约定，康沛为本案诉讼支付的律师费60000元、诉讼保全担保费9274.24元，应由达磐恒公司负担；违约金方面，根据上述协议书约定，达磐恒公司需自约定退还、支付相关款项逾期之日起每日按未付金额的0.05%支付违约金给康沛，而协议书约定达磐恒公司应在协议签订后15天内完成相关解除手续并在完成解除手续后一个月内完成退款，故可认定，自协议签订后的第46天即2017年9月10日起，达磐恒公司应按0.05%向康沛支付违约金至实际清偿日止。康沛主张达磐恒公司按已付款项的30%支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认康沛康沛与达磐恒公司于2015年12月18日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1501027143)于2017年7月26日解除；二、达磐恒公司于判决发生法律效力之日起十日内向康沛退还购房款1519298元，并支付违约金（违约金以1519298元为本金，自2017年9月10日起按日0.05%计算至达磐恒公司实际退还上述款项之日止）；三、达磐恒公司于判决发生法律效力之日起十日内向康沛支付律师费60000元、诉讼保全担保费9274.24元；四、达磐恒公司于判决发生法律效力之日起十日内协助康沛办理物业维修基金和契税、印花税的退费、退税手续；五、驳回康沛的其他诉讼请求。案件受理费9819元，财产保全费5000元，合共14819元，由康沛负担539元，达磐恒公司负担14280元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系:1.达磐恒公司应从何时起向康沛计付迟延退款的违约金；2.达磐恒公司应否向康沛支付律师费60000元、诉讼保全担保费9274.24元。
首先，关于达磐恒公司应从何时起向康沛计付迟延退款违约金的问题。达磐恒公司与康沛于2017年7月26日以签订《退款协议书》的形式确认解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，并就解除《广东省商品房买卖合同》后双方之间的权利义务进行了约定。该《退房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，此其一；其二，达磐恒公司与康沛签订上述《退房协议书》的同日，又根据《退房协议书》的约定签订了一份《协议书》确认双方一致同意终止案涉《广东省商品房买卖合同》，并就该《协议书》的内容进行了公证。一审法院据此认定案涉《广东省商品房买卖合同》于2017年7月26日解除符合事实和法律规定，本院予以维持。案涉合同于2017年7月26日解除后，达磐恒公司与康沛之间的权利义务受《退房协议书》的约束。达磐恒公司未能按照《退房协议书》的约定履行网签合同注销手续，根据《退房协议书》第五条的约定，康沛有权要求达磐恒公司退还房款，并要求达磐恒公司自约定退款逾期之日起按未付金额的0.05%向其支付违约金。一审法院根据《退房协议书》的约定认定达磐恒公司自2017年9月10日起按0.05%向康沛支付违约金至实际清偿日止符合合同约定，本院予以维持。达磐恒公司上诉主张违约金计算的起始时间应以2017年12月6日为准缺乏依据，本院不予支持。
其次，关于达磐恒公司应否向康沛支付律师费60000元、诉讼保全担保费9274.24元的问题。达磐恒公司上诉主张其并未怠于履行网签合同注销手续，网签合同注销手续无法办理是因案涉商铺被司法查封导致的，其不应承担律师费、诉讼保全担保费。根据已查明的事实可知，案涉商铺已于2016年12月被司法查封，达磐恒公司作为案涉商铺的权利人，其理应知晓该情况，且案涉商铺被司法查封并不属于法律规定的不可抗力的免责事由，因此，达磐恒公司应承担不能履行网签合同注销手续义务的违约责任，达磐恒公司该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。根据《退房协议书》第五条的约定可知，康沛有权要求达磐恒公司承担康沛为维权支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全担保所涉费用等）。康沛提交了民事委托合同、发票和诉讼财产保全保险单、发票予以证明其为维权支出的费用，一审法院据此认定达磐恒公司应向康沛支付律师费60000元、诉讼保全担保费9274.24元于法有据，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。达磐恒公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1557元，由上诉人佛山市达磐恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年四月二十五日
法官助理 黄结仪
书 记 员 冯隽尧