广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第753号
原告：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地。
法定代表人：梁顺源。
委托代理人：李永好、任泽权，该公司员工。
被告：谢斌，女，1977年8月21日出生，汉族，住广州市东山区。
原告广州莱佛士物业服务有限公司诉被告谢斌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理。依法由代理审判员赖雯丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莱佛士物业公司的委托代理人李永好、任泽权，被告谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱佛士物业公司诉称：被告是位于广州增城新塘镇东江大道南88号10栋302房业主。2013年6月30日，原告与广州山阳实业有限公司签订《豪进山湖珺璟物业管理委托合同》，约定原告为包括被告所购物业在内的广州增城新塘镇东江大道南88号豪进山湖珺璟提供物业管理服务，并确定小区物业管理费高层洋房按每月每平方米2.5元收取；五层及八层叠加别墅按每月每平方米2.8元收取；商铺每月每平方米5元收取，即被告按每月每平方米2.8元，所购物业建筑面积为207.74平方米，被告每月应交管理费共计为581.7元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务费、公摊电费，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理服务费
4653.6元、公摊电费184元。经原告多次催收无果，为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，原告特此提起诉讼，请求法院判令，一、被告向原告清付拖欠的2013年10月至2014年5月的物业管理费4653.6元；二、被告向原告清付拖欠的2013年7月至2014年4月的公摊电费184元；三、被告向原告支付逾期违约金（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至缴清费用之日止）；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告谢斌辩称：不同意原告的诉讼请求，因为从被告提供的证据来看，原告没有为被告解决房屋存在的相关质量问题，所以被告才没有缴纳物业管理费。根据物业管理委托合同第二条第9点，原告代开发商进行室内装修管理和质量验收。根据前期物业服务协议第三条第1点，要保持被告房屋的外观完好。根据被告提供的证据，所有的问题都反映出原告没有尽到了管理的责任。
经审理查明：原告系于2003年6月9日经广州市工商行政管理局核准登记的有限责任公司，经营范围为物业管理、房地产信息咨询、房地产代理（经有关部门批准方可经营）等。位于增城市新塘镇东江大道南88号10幢302房（建筑面积为208.4平方米）登记在被告名下。
2013年6月30日，原告（乙方）与广州山阳实业有限公司（甲方）签订了《豪进.山湖珺璟物业管理委托合同》，约定“第一条豪进.山湖珺璟（以下简称本物业）物业基本情况座落位置：增城市新塘镇东江大道南88号……第二条乙方提供之管理服务事项乙方替甲方及本物业全体业主，就本物业被告统一管理提供下列的物业管理服务：……9.本物业业主的室内装修管理及质量验收……第三条合同期限本管理合同自2013年7月1日至2017年6月30日止……”。
2013年8月30日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“甲方是指房地产开发建设单位或其委托的物业服务企业……前期物业管理是指自房屋出售之日起业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。……本物业名称：豪进.山湖珺璟花园……乙方所购房屋基本情况：……座落位置：广州增城市新塘镇东江大道南88号10-302建筑面积：207.74平方米……第三条物业管理服务质量1.房屋外观1.1外观整洁、完好……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共享部位共享设施设备大、中修、更新、改造的费用）1、乙方开始交纳物业管理服务费用及公共分摊费用，从房地产开发建设单位与乙方书面约定的收楼日期为准；或乙方实际接收所购房屋之日之次日起计算，但最迟不能超过房地产开发单位发出收楼通知书或正式公告一个月内。住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积算）高层洋房每月每平方米人民币2.5元，五层及八层叠加别墅每月每平方米人民币2.8元……2、本物业内的公共能耗费用，以每月实际发生额由本物业全体业主共同分摊承担，乙方按其房屋建筑面积为准承担相应的费用。3、乙方每月15日前缴交当月的管理费用和缴交上月的公共分摊费用……第十一条违约责任……4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用……第十八条本协议自双方签字之日起生效。”同日，被告在在《收楼表格》上签名接收涉案房屋。被告接收涉案房屋后，依约缴纳物业管理服务费，但从同年10月起未缴交物业管理服务费。
在本院审理本案过程中，一、原告主张其第一项诉讼请求的物业管理费是以2.8元／平方米计算，涉案房屋面积为207.74平方米，被告对原告主张的物业管理服务费4653.6元没有异议，但提出其未支付物业管理服务费的原因是原告未解决涉案房屋的质量问题，为此被告提供《室内设备检查记录表》复印件三份以及《关于10栋302管理费缴交申请》一份。原告对证据的真实性不持异议，但认为房屋的上述质量问题并不影响被告居住；二、原告在法庭辩论终结后撤回了第二项诉讼请求。三、原告明确其第三项诉讼请求主张的逾期违约金从每月的16日起计算，被告对原告第三项诉讼请求有异议，认为原告未为被告解决好房屋的质量问题，原告有错在先，被告不应承担违约金。
本院认为：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业管理服务费。对此，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告以原告未为其解决房屋质量问题为由拒绝支付物业管理服务费，但涉案房屋是否存有质量问题，是被告与涉案居住小区开发商之间的纠纷，并不能成为被告拒绝支付物业管理服务费的理由，被告上述抗辩无法律与事实依据，本院不予采纳。被告未依约支付物业管理服务费并对原告主张的物业管理服务费的数额不持异议，按照《前期物业管理服务协议》第四条约定，被告应在每月的15日前缴交当月的管理费用和上月的公共公摊费用，以及第十一条约定，被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交相关费用并按每天0.1%收取违约金，违约金从逾期之日起至其缴清应缴费用之日止。故原告要求被告支付2013年10月至2014年5月期间的物业管理服务费4653.6元以及逾期违约金有事实依据，本院予以支持，但每月违约金的金额不得超过当月应付的物业管理服务费581.67元（2.8元×207.74平方米）。另原告自愿撤回第二项诉讼请求，是原告对其权利的自行处分，没有违反法律的相关规定，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告谢斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2013年10月至2014年5月期间的物业管理服务费4653.6元以及逾期违约金（以当月未付物业管理服务费为基数，从每月的16日起算至被告付清物业管理服务费之日止，按每日0.1%计算，但每月物业管理服务费的违约金不得超过当月应付的物业管理服务费581.67元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告谢斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赖雯丽
二〇一四年九月十六日
书 记 员 刘翠荣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。