四川省江安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江安民初字第127号
原告（反诉被告）江安县国土资源局，住所地江安县江安镇。
�定代表人刘美华，职务局长。
委托代理人严明三，四川蜀南律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄家华，男，1960年3月15日生，汉族，居民，住江安县江安镇。
被告（反诉原告）侯远平，男，1969年1月28日生，汉族，居民，住南溪县南溪镇。
委托代理人刘明清，四川翠屏律师事务所律师。
被告江安县房地产综合开发有限公司，住所地江安县江安镇建设路61号。
法定代表人黄家华，职务经理。
第三人江安县粮食局，住所地江安县江安镇广场新街38号。
法定代表人黄燕，职务局长。
委托代理人严明三，四川蜀南律师事务所律师。
原告（反诉被告）江安县国土资源局诉被告江安县房地产综合开发公司，被告（反诉原告）黄家华、侯远平，第三人江安县粮食局合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院被告黄家华、侯远平依法对本诉原告江安县国土资源局提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）江安县国土资源局的委托代理人严明三、被告（反诉原告）黄家华、侯远平的委托代理人刘明清、被告江安县房地产综合开发公司的法定代表人黄家华、第三人江安县粮食局的委托代理人严明三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江安县国土资源局（以下简称“国土局”）诉称，2007年7月17日，国土局以“带方案”拍卖的形式，将位于江安镇青云街宗地面积为1883平方米的国有土地，以每平方米660元的价格、总价124万余元的价款出让给被告黄家华、侯远平作为商住用途使用。同日，双方签订了江国出让（2007）4号《国有土地使用权出让合同》；江国土出让（补）（2007）第3号《江安县粮食局青云街宗地﹤国有土地使用权出让合同﹥补充协议》各一份，其载明：所“带方案”为在青云街临街面设计建设粮食应急调控指挥中心及军粮供应门面3间，规格为3间×4米×15米，建筑面积不低于180平方米；该门面上临街面二楼设计为应急指挥中心，建筑面积不低于60平方米，规格为1间×4米×15米。由受让方按上述标准设计建造，竣工验收后，将“两证”办结为江安县资产经营投资有限公司并交付江安县粮食局管理和使用。出让方及江安县资产经营投资有限公司、江安县粮食局不再向受让方支付任何房屋建设购置费及其他费用。被告黄家华、侯远平取得上述土地的使用权后，以江安县房地产综合开发公司的名义开发建设，并将宗地取名为“华远小区”。
经原告同意，2007年9月18日，第三人与被告签订了一份《换房协议》，约定将在青云街临�面设计建设粮食应急调控中心及军粮供应门市，按相同面积调换到C楼一楼，并附有“C楼底层平面图”和“华远小区总平面图”。被告建设的“华远小区”工程于2013年5月通过竣工验收。但自竣工验收之后一年多来，虽经县政府多次召集有关行政部门及被告参加的座谈会要求被告履行交房义务；我局和第三人也多次以各种形式向被告主张权利，但均遭其无理拖延，致使第三人至今没能行使到该房的占有权和使用权，给我县粮食应急调控指挥中心工作和军粮供应造成了障碍。为维护国有资产的管理权和使用权，根据法律规定，特提起诉讼。请求人民法院判决被告立即将座落在江安县江安镇“华远小区”C楼一层建筑面积为240平方米的门面房交付给第三人。
被告江安县房地产综合开发公司，被告（反诉原告）黄家华辩称，对原告起诉的事实无异议；被告同意有�件交付房屋，1、该标的房屋的水电等设备安装费应由原告承担，应支付给被告；2、被告垫付的拆迁费也应由原告支付给被告；3、原告未按时交付土地，原告应赔偿被告的损失；4、原告到该收房时未收房，应支付被告看管费；5、原告应支付被告已垫付的设备费用的资金利息。
被告（反诉原告）侯远平未答辩。
第三人述称，同意本诉原告的意见。
被告（反诉原告）黄家华、侯远平反诉称，2007年7月17日，反诉被告江安县国土资源局与二反诉原告签订了（2007）4号《国有土地使用权出让合同》及江国土出让（补）（2007）第3号《江安县粮食局青云街宗地﹤国有土地使用权出让合同﹥补充协议》各一份，上述《合同》、《补充协议》于2007年7月30日经江安县公证处（2007）江证字第251号《公证书》予以公证。《合同》第七条约定：本合同项下宗地的土地使用权出让金为660元／㎡，总额为1242780.00元。《合同》第三十二条约定：“受让人按合同约定支付土地使用权出让金后，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金……。”《补充协议》第三条约定：“受让人将土地出让金按《出让合同》第九条约定日期缴后，出让人在10日内向受让人交付宗地，并按《宗地平面示意图》界址红线钉木桩。”合同签订后，反诉原告依约交纳了500000元作为履行合同的定金。反诉原告挂靠江安县房地产综合开发公司对上述宗地进行开发建设，并成立了江安县房地产综合开发公司华远小区项目部。而第三人江安县粮食局未在宗地出让成交后30日内完成宗地内住户的�迁和补偿，导致施工队伍停工。2008年6月3日，江安县国土资源局以江国土资函（2008）30号函告江安县粮食局，要求该局按照县委县府主要领导现场办公会议精神，及时协调相关住户的搬迁，确保按时交地。否则出让方应承担的违约损失赔偿将在受让方提供给该局的门面中扣减。在之后与住户搬迁协商过程中，反诉原告于2009年10月为反诉被告、第三人垫付了拆迁补助款36000元。反诉原告按《补充协议》及反诉原告与第三人江安县粮食局签订的《换房协议》约定，为第三人在“华远小区”C楼一层建成了面积为240㎡的房屋，并为其安装了水电，垫付了水电安装费104000元。由于反诉被告的违约给反诉原告造成的损失未得到解决，以及反诉原告为反诉被告、第三人垫付的拆迁补助金、水电安装费未得到解决，反诉原告还为反诉被告及第三人看管上述房屋，双方酿成纠纷持续�今。反诉原告根据《民事诉讼法》相关规定，特提起反诉，请求法院判决反诉被告支付二反诉原告违约金831419.820（1242.78元／天×669天）元；反诉被告和第三人向二反诉原告支付垫付款140000元及资金利息；反诉案件受理费由反诉被告、第三人承担。
原告（反诉被告）国土局辩称，1、国有土地出让合同签订后，国土局确有逾期事实，二反诉原告在2008年上半年就知道，二反诉原告明知反诉被告有逾期行为，但直至本案开庭时才提出请求，二反诉原告的主张超过诉讼时效，其实体权利不受法律保护；2、反诉原告要求反诉被告支付拆迁费补偿款及水电安装费的主张不能成立。根据补充协议的约定，国土局实施拆迁安置补偿并承担安置费，但房屋构筑物的拆除及有关费用由反诉原告承担；且根据合同约定，反诉被告不承担任何费用，水电及拆迁房属于其他费用。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
被告江安县房地产综合开发公司辩称，同意反诉原告的意见。
第三人述称，同意国土局的意见。
经审理查明，2007年7月17日，国土局与被告黄家华、侯远平签订《国有土地使用权出让合同》。该合同载明：“第三十二条、受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同的约定，按时提供出让土地。由于出让人为按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人以及支付的土地使用权出让金的1.00%向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。”同日，双方签订江国土出让（补�（2007）第3号《江安县粮食局青云街宗地﹤国有土地使用权出让合同﹥补充协议》，其载明：“第一条、宗地为现状土地净地出让。宗地现状土地净地出让是指宗地内的土地现状为尚有部分建构筑屋未拆除，宗地出让后由出让人实施拆迁安置补偿并承担全部费用，向受让人交付净地，但房屋建构筑物由受让方实施拆除并承担费用和安全责任。第三条、受让人将土地出让金按照《出让合同》第九条约定日期缴讫后，出让人在10日向受让人交付宗地，并按《宗地平面示意图》界址放线钉桩。第四条、宗地实行“带方案”拍卖出让，其方案为在青云街临街面设计建设粮食应急调控指挥中心及军粮供应门面3间，规格为3间×4米×15米，建筑面积不低于180平方米；该门面上临街面二楼设计为应急指挥中心，建筑面积不低于60平方米，规格为1间×4米×15米。由受让方按上述标准设计建造，竣工验收后，将“两证”办结为江安县资产经营投资有限公司并交付江安县粮食局管理和使用，出让方及江安县资产经营投资有限公司、江安县粮食局不再向受让方支付任何房屋建设购置费及其他费用。”
2007年9月28日，第三人江安县粮食局与三被告签订了一份《换房协议》。该《换房协议》载明：“双方根据实际情况一致同意将原计划在青云街的应急调控及军粮供应门市（180平方米）按相同面积调换到C楼一楼；应急指挥中心原方案为60平方米，调换面积为82.33平方米，房屋调房屋的60平方米互不补差，增加部分（22.33平方米）按建筑面积甲方同意按交房时的市场价格补乙方差价。”本诉原告国土局认可该《换房协议》。
2008年6月3日，原告国土局向江安县粮食局出具“关于江安县青云街粮食局宗地拍卖成交后及时交地的函”，该函载明：“�江安县人民政府批准，江安镇青云街宗地“带方案”公开拍卖出让。按照县政府的批复精神及其土地出让合同的决定，该宗地拍卖出让的“带方案”条件为：在青云街临街面设计建设粮食应急调控及军粮供应门面3间，其规格为3间×4米×15米，建筑面积不低于180平方米，该门面上临街面二楼设计为应急指挥中心，建筑面积不低于60平方米，其规格为1间×4米×15米。由受让方按上述标准设计建造，竣工验收后，将“两证”办结为江安县资产投资经营有限公司并交付江安县粮食局管理和使用，出让方及江安县资产投资经营有限公司，江安县粮食局不再向受让方支付任何费用。县粮食局在宗地出让成交30日之内负责实施宗地内住户的搬迁和补偿，其费用在土地出让金中支付。该宗地已于2007年7月17日在我局拍卖大厅公开拍卖，由黄家华、侯远平以660元每平方米成交，成交总额124.278万元，黄家华、侯元平已按合同约定于2007年11月21日交清了全部土地出让金。但目前任有部分拆迁户未搬迁，导致我局也无法办理正常交接手续，现黄家华、侯元平已向县政府提出违约赔偿。根据2008年6月2日县委常委、纪委书记廖卫明和县政府黄明县长率领县监察局、国土资源局和规划和建设局现场办公室会议精神，请你局负责及时协调相关住户的搬迁，确保按时交地。否则出让方应承担的违约损失赔偿将在受让方提供给你局的门面中扣减。”
2009年6月19日，江安县房地产综合开发公司华远小区项目部与宜宾远能电业集团有限责任公司江安分公司签订《安装工程合同》，约定由电业公司安装变压器一台，合同金额为25000元；2010年9月17日，江安县房地产综合开发公司华远小区项目部与宜宾远能电业集团有限责任公司江安分公司签订《安装工程合同》，约定由电业公司负责安装户表等项目，合同金额为555000元；2010年10月18日，江安县房地产综合开发公司华远小区项目部与江安县汉安供排水有限责任公司签订《自来水安装工程合同》，约定由自来水公司负责安装到户自来水表等，合同价格为379490元。
2013年5月10日，江安县住房和城乡规划建设局向国土局出具“江安县住房和城乡规划建设局关于华远小区建设情况的函”，该函称由江安县房地产综合开发公司开发建设的花园小区工程已经竣工。并附“华远小区”竣工验收报告。
本案审理过程中，黄家华、侯远平申请证人彭祖良、张贤兵、陈祖怀出庭作证。证人彭祖良陈述承包“华远小区”的泥工，标的土地上的房屋在2009年10月才搬离；证人张贤兵陈述在“华远小区”从事泥工，该工程在施工过程中因有一小青瓦房未搬离导致停工，直到2009年才搬走；证�陈祖怀陈述在“华远小区”看工地，因工地上有住户在2009年才搬走，该住户搬走后才继续施工。黄家华，侯远平另提供了付英琼的“证明”，该“证明”载明付英琼在2009年11月收到黄家华拆迁补偿款36000元。
本诉原告国土局自述“华远小区”工地上房屋的拆除时间为2008年7月；各方当事人就交房事宜多次座谈协商。反诉原告黄家华自述上述争议房屋未办理产权登记，现在的房屋所有权属于江安县房地产综合开发公司；黄家华、侯远平与江安县房地产综合开发公司系挂靠关系。
上述事实有国土局提供的《国有土地使用权出让合同》、《补充协议》、《换房协议》复印件，《关于华远小区建设情况的函》、《竣工验收报告》；黄家华、侯远平提供的《国有土地使用权出让合同》、《补充协议》、公证书、“关于江安县青云街粮食局宗地拍卖成交后及时交地的函”，《安装工程合同》两份、《自来水安装工程合同》证人彭祖良、张贤兵、陈祖怀的当庭陈述，付英琼的“证明”以及各方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的（2007）4号《国有土地使用权出让合同》及江国土出让（补）（2007）第3号《江安县粮食局青云街宗地﹤国有土地使用权出让合同﹥补充协议》各一份，以及第三人与被告签订的《换房协议》系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，上述合同合法有效，各方均应依照诚实信用原则自觉履行各自的合同义务，同时享有合同约定的权利。2013年5月10日，江安县住房和城乡规划建设局向国土局出具“江安县住房和城乡规划建设局关于华远小区建设情况的函”，该函称由江安县房地产综合开发公司开发建设的花园小区工程已经竣工。并附“华远小区”竣工验收报告。按照《补充协议》第四条以及《换房协议》的约定，本诉被告应当按照约定将座落在江安县江安镇“华远小区”C楼一层建筑面积为240平方米的门面房交付给第三人。反诉原告黄家华、侯元平已按合同约定于2007年11月21日交清了全部土地出让金124.278万元。根据《国有土地使用权出让合同》第三十二条“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同的约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人以及支付的土地使用权出让金的1.00%向受让人给付违约金。”的约定，国土局应按照合同的约定于2007年12月1日交付标的土地，从原告国土局向江安县粮食局出具“关于江安县青云街粮食局宗地拍卖成交后及时交地的函”载明的事实及本诉原告当庭自述，标的�地上的房屋系2008年7月才予以拆除，本院确定本诉原告系在2008年7月才将标的土地完整交付本诉被告即黄家华、侯远平。本诉原告国土局迟延交付标的土地，应当承担违约责任。本诉原告国土局承认各方当事人多次就交房事宜协商，但反诉原告没有就迟延交地向本诉原告主张违约责任，从本诉原告国土局向江安县粮食局出具“关于江安县青云街粮食局宗地拍卖成交后及时交地的函”来看，反诉原告是主张了迟延交地的违约责任，且既然各方当事人就交付房屋多次协商，但反诉原告不主张迟延交地的违约责任也不符合情理，故本诉原告主张迟延交地的违约责任已超过诉讼时效的意见本院不予以采纳，本诉原告国土局应当承担违约责任。反诉原告主张迟延交地的违约金计算至2009年11月30日，但原告未提供相应证据证明出庭的证人系标的土地工地上的工人，且各证人陈述�一致，故本院依据原告的陈述确定违约金计算至2008年7月31日。根据《国有土地使用权出让合同》第三十二条的规定，本院确定本诉原告应支付的违约金为303238.32元（244天×1‰×124.278万元）。根据“补充协议”第四条“……出让方及江安县资产经营投资有限公司、江安县粮食局不再向受让方支付任何房屋建设购置费及其他费用。”的约定，反诉原告要求反诉被告及第三人支付水电安装费104000元的理由不成立，本院依法不予以支持。反诉原告要求反诉被告及第三人支付拆迁补偿垫付款36000元，但反诉原告仅提供了一份证明，该证人也未出庭作证，反诉原告未提供充分证据证明其代为支付了拆迁补偿款，本院依法不予支持该诉讼请求。据此，第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、本诉被告江安县房地产综合开发公司、黄家华、侯远平于本判决生效后十日内将座落在江安县江安镇“华远小区”C楼一层建筑面积为240平方米的门面房交付给第三人江安县粮食局；
二、反诉被告江安县国土资源局于本判决生效后十日内向反诉原告黄家华、侯远平支付违约金303238.32元；
三、驳回反诉原告黄家华、侯远平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11000元依法由本诉被告江安县房地产综合开发公司、黄家华、侯远平承担，此款本诉原告江安县国土资源局已预交，由本诉被告江安县房地产综合开发公司、黄家华、侯远平在本判决生效后十日内直接向本诉原告江安县国土资源局支付。反诉案件受理费6757元，由反诉原告黄家华、侯远平承担4757元，反诉被告江安县国土资源局承担2000元，此款反诉原告黄家华已预交，由反诉被告江安县国土资源局在本判决生效后十日内直接向反诉原告黄家华、侯远平支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 李小波
代理审判员 朱 琳
人民陪审员 肖永生
二〇一五年十月十二日
书 记 员 杨 美