天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第2455号
原告谢莉。
被告天津永泰君悦酒店管理有限公司，住所地天津市河北区民族路与博爱道交口君临大厦西门。
法定代表人苏韵。
原告谢莉与被告天津永泰君悦酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢莉到庭参加诉讼。被告天津永泰君悦酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢莉诉称，2013年9月，我签订合同购买的河北区君临大厦4J103号房屋，2013年11月1日取得房屋产权证。2013年10月23日，我与被告天津永泰君悦酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将河北区君临大厦4J103号房屋出租给被告使用，租赁期限为四年，自2013年11月1日起至2017年10月31日止，每年租金为108000元，租金按年支付。合同签订后，2013年12月被告向我支付了第一年度，即2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金，第二租赁年度即2014年11月1日至2015年10月31日止的房屋租金108000元，被告至今未支付，而且被告拖欠君临大厦多位业主的租金，恶意逃避债务，已经构成预期违约。我为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；由被告赔偿原告两年房屋租金216000元；由被告支付合同有效期内所产生的全部水费、电费、供暖费、物业费、有线电视维护费等相关费用；由被告按照合同约定支付年租金的四倍违约金，但考虑到各种因素，要求被告按照赔偿租金额的30%向原告支付违约金64800元；诉讼费、公告费由被告承担。
被告天津永泰君悦酒店管理有限公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原告为天津市河北区君临大厦4J103号房屋的所有权人，2013年11月1日取得房屋所有权证。2013年10月23日，原告谢莉作为甲方与被告天津永泰君悦酒店管理有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，由原告将天津市河北区君临大厦4J103号房屋租赁给被告使用。该合同约定租期为4年，即自2013年11月1日起至2017年10月31日止；租金为每年108000元；租金支付方式为被告应当于2013年12月1日至2013年12月15日期间向甲方支付该租赁物业首期年租金，该首期年租金所对应的租期为2013年11月1日起至2014年10月31日止，此后被告应当于每年12月1日至12月15日期间支付当年11月1日起至下年10月31日止期间的该租赁物业的年租金，依此类推，直至租赁期满为止。违约责任约定：“1、本合同签订生效后，任何一方均不得擅自变更或解除本合同，否则即视为违约。违约方应当向守约方支付违约金，本条本款所约定的违约金按以下方式确定：A、2016年11月1日（含当日）前，一方擅自变更或解除本合同的，违约方应当按该租赁物业年租金的4倍向守约方支付违约金；B、2016年11月1日后，一方擅自变更或解除本合同的，违约方应当按该租赁物业年租金的2倍向守约方支付违约金。……4、乙方逾期支付该租赁物业租金的，每逾期一日则应当按当期应付但未付租金金额的同期银行贷款利率向甲方支付违约金。”合同签订后，被告于2013年12月向原告支付了2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金。2014年年底，被告公司人去楼空，已经没有工作人员办公，后被告一直未支付原告2014年11月1日至2015年10月31日期间的房屋租金。经向君临大厦物业服务部了解，物业人员没有涉诉房屋的钥匙，房屋内部是否经过装修也并不清楚。据物业人员介绍，被告现在已经没有工作人员在君临大厦办公，被告租赁用作酒店的房屋中有80%的业主已经自行将房门打开，并自行将房屋出租。2015年8月28日，原告交纳了涉诉房屋2014-2015年度采暖费1336元、违约金641.20元。现原告诉至法院，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；由被告赔偿原告两年房屋租金216000元；由被告支付合同有效期内所产生的全部水费、电费、供暖费、物业费、有线电视维护费等相关费用；由被告按照合同约定支付年租金的四倍违约金，但考虑到各种因素，要求被告按照赔偿租金额的30%向原告支付违约金64800元；诉讼费、公告费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告主张解除房屋租赁合同后要求被告一并将房屋腾空交予原告，并要求被告支付拖欠的租金直至房屋腾空。被告业经本院合法传唤，无故未到庭，亦未提交书面答辩意见。
上述事实，有原告陈述及相关书证为凭，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告在合同签订后依约将涉诉租赁房屋交付被告经营使用，被告应当按照合同约定给付原告租金。2014年11月1日到2015年10月31日的房屋租金，根据合同约定，被告应当于2014年12月1日至2014年12月15日期间给付原告，但被告现在下落不明，至今未能给付上述租金，造成原告的合同目的无法实现，而且如果继续履行合同，原告的租金损失将可能进一步扩大，故对原告要求解除《房屋租赁合同》并要求被告将房屋腾空交予原告的诉讼请求，本院予以支持。对于合同解除时，被告应支付给原告拖欠的房屋租金，应以被告实际使用房屋的时间来进行确定，房屋实际腾空之前产生的房屋使用费参照房屋租金来确定。对于原告要求由被告支付合同有效期内所产生的全部水费、电费、供暖费、物业费、有线电视维护费等相关费用的主张，因原告只提供了其垫付的涉诉房屋2014-2015年度供暖费发票，并未提供水费、电费、物业费、有线电视维护费等费用的票据，故对原告供暖费的主张，本院予以支持，对原告要求被告支付水费、电费、物业费、有线电视维护费等费用的诉讼请求，本院不予支持。因本案中被告的违约行为限于未按时支付房屋租金，对于被告逾期支付房屋租金的违约责任，双方签订的《房屋租赁合同》中违约责任第4款有明确约定，故应适用该款约定的违约责任，原告要求被告按照《房屋租赁合同》中违约责任第1款的约定支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于房屋租赁合同解除后给被告造成的损失问题，因房屋租赁合同解除后，原告需要时间去寻找租户，涉诉房屋会有一段时间的空置期，该空置期本院酌定为6个月，空置期的租金损失被告应给付原告。原告要求被告赔偿两年房屋租金损失216000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告谢莉与被告天津永泰君悦酒店管理有限公司就天津市河北区君临大厦4J103号房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、本判决生效后十日内，被告天津永泰君悦酒店管理有限公司将天津市河北区君临大厦4J103号房屋腾空交予原告谢莉；并将拖欠的房屋租金给付原告谢莉；（拖欠房屋租金的数额用年租金108000元除以365天乘以从2014年11月1日起至判决生效之日被告占用房屋的天数计算）
三、本判决生效后十日内，被告天津永泰君悦酒店管理有限公司赔偿原告谢莉《房屋租赁合同》解除产生的损失54000元（年租金108000元除以12个月乘以6个月）；
四、本判决生效后十日内，被告天津永泰君悦酒店管理有限公司以年租金108000元为基数，从2014年11月1日起，每逾期一日按中国人民银行同期同类贷款利率向原告谢莉支付违约金至判决生效之日；
五、本判决生效后十日内，被告天津永泰君悦酒店管理有限公司给付原告谢莉垫付的天津市河北区君临大厦4J103号房屋2014-2015年度采暖费1336元、违约金641.20元；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5512元，公告费560元，由被告天津永泰君悦酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 金晨生
审 判 员 于丽英
人民陪审员 赵贵珍
二〇一五年十一月五日
法官 助理 李飞朋
书 记 员 纪长胜
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。