广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第1300-1352号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄高丹等53户业主（再审申请人身份信息及对应二审案号见附表）。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市金地宝城房地产开发有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：张晓峰，总经理。
再审申请人黄高丹等53户业主因与被申请人深圳市金地宝城房地产开发有限公司（以下简称金地宝城公司）商品房预售合同纠纷五十三案，不服深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第2360-2365、2367-2413号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本五十三案进行了审查，现已审查终结。
黄高丹等53户业主申请再审称：（一）金地宝城公司对涉案楼盘进行了大量的虚假宣传，二审判决疏漏本案重要事实认定。金地宝城公司在对涉案楼盘的营销宣传中，全方位综合（电视广告、宣传彩页、沙盘模型、网络宣传、售楼员等）宣传“深圳实验学校就在金地名峰小区边上，是九年制公立学校，是深圳前3的一个学校，预计明年9月份开始招生”、“省级名校优越教育，让孩子奔向锦绣前程”、“周边学府林立，幼儿园、小学、中学相距500米内，公立九年一贯制重点学校
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深圳市实验学校，近在咫尺；好教育好环境好前程”、“项目一路之隔的是公立9年一贯制重点学校深圳实验学校或将入驻”、“顶尖名校进驻在即”等等。金地名峰售楼中心的沙盘模型明确摆放着“深圳实验学校”的模型，模型具体明确，售楼中心墙壁上的地理位置图也明确标注着“深圳实验学校”。大量的宣传让黄高丹等53户业主信以为真，加上深圳实验学校作为深圳排名前三的学校，具有巨大的吸引力，因此黄高丹等53户业主为了将来自己的孩子能在深圳实验学校上学，不顾金地名峰存在地理位置偏僻、配套设施滞后、楼价高于周边楼盘三四千的不利因素，与金地宝城公司签订了房屋买卖合同。金地宝城公司虚假宣传深圳实验学校配套入驻的行为，已被深圳市消委会作为2013年十大消费维权案例之一向社会公开发布，被深圳市市场监督管理局龙岗分局定性为违法行为。黄高丹等53户业主认为，金地宝城公司的虚假宣传行为对涉案房屋买卖合同的订立和价格存在重大影响。根据黄高丹等53户业主提供的《房地产减损价值咨询报告》，其结论为“金地名峰小区因配套名校失实而导致的房地产价值减损为每平方米2506元”。该咨询报告由第三方专业机构出具，其结论真实合法有效，反映了涉案房地产价值减损的事实。二审判决对该报告不做说明，刻意回避客观事实的存在。（二）二审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。本条所说的“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施，其中商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。建设部、国家计委等七部委于2002年4月发布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中要求“房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确”。国家工商行政管理局1998年12月30日发布的《房地产广告发布暂行规定》的规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众，广告中涉及交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件等，如在规划或建设中，应当在广告中注明。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条、《合同法》第42条和第54条的规定，在商品房开发规划范围内，如果出卖人就房屋及相关设施所作的明确具体、欺诈性的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在商品房开发规划范围外，如果开发商对相关设施进行明确具体、欺诈性的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，虽然不能被视为合同内容，不发生合同的效力。但是由于开发商的欺诈导致购房者损失，开发商也应为自己的欺诈行为承担责任，即民法所称缔约过失责任。据此，金地宝城公司应承担违约责任或者承担缔约过失责任。二审判决认定金地宝城公司所做的宣传在规划范围外，并且属于要约邀请，其认定事实、适用法律是错误的。（三）一、二审判决程序违法。对于本案一审法院存在违反“立审分离”原则、审理程序混乱、捏造并不存在的《认购书补充协议》第21条等问题，二审法院未予查实。同时，二审法院还存在认定本案上诉人人数的问题。据此，黄高丹等53户业主请求撤销原审判决，再审本系列案件。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据黄高丹等53户业主的再审申请，本案的争议焦点是：一是本案二审程序是否存在违法之处；二是金地宝城公司关于引进深圳实验中学的宣传是要约还是要约邀请，金地宝城公司应否承担违约责任或缔约过失责任。
关于本案二审程序是否存在违法之处的问题。对于黄高丹等53户业主主张的一审法院存在违反“立审分离”原则、审理程序混乱，以及二审法院错误认定本案上诉人人数的问题，黄高丹等53户业主并未提供充分证据予以证明。至于黄高丹等53户业主认为一审判决书引用金地宝城公司提交的证据《认购书补充协议》第21条，但事实上该《认购书补充协议》并没有第21条的问题，一审法院在本案一审宣判后已另行制作民事裁定书对该项笔误做了更正，二审法院没有对此问题再作说明并无不当。
关于金地宝城公司应否承担违约责任或缔约过失责任的问题。该问题的关键是判断金地宝城公司关于引进深圳实验中学的宣传是要约还是要约邀请。本案中，深圳实验中学不属于金地宝城公司涉案项目的开发规划范围，且买卖双方在商品房预售合同附件五《买卖双方补充约定》第十八条中明确约定，买受人确认出卖人所作的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力；第十九条进一步约定补充协议系经双方充分协商而达成一致的约定，双方在签署之前已经认真阅读、理解、知悉并接受，买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受。据此，二审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定金地宝城公司对涉案楼房关于引进深圳实验中学的宣传不构成要约，金地宝城公司无需承担违约责任并无不当。
至于黄高丹等53户业主主张根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条、《合同法》第42条和第54条等规定，金地宝城公司应承担缔约过失责任的问题。根据《合同法》第42条的规定，缔约过失责任适用于合同未成立、无效或被撤销的情形，涉案商品房预售合同已经实际履行且未被认定无效，黄高丹等53户业主也没有请求变更或撤销涉案合同，二审判决认定金地宝城公司无需承担缔约过失责任亦无不当。
综上，黄高丹等53户业主的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回黄高丹等53户业主的再审申请。
审 判 长 金锦城
审 判 员 陈志坚
代理审判员 王振宏
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 黄水妹
案号
再审申请人
（2015）粤高法民一申字第1300号
王立恒，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
（2015）粤高法民一申字第1301号
王均豪，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省红安县。
（2015）粤高法民一申字第1302号
夏海洋，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
（2015）粤高法民一申字第1303号
卢小平，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住四川省营山县。
（2015）粤高法民一申字第1304号
刘少芬，女，1987年7月12日出生，汉族，住河南省宜阳县城关镇政府家属院一区1号。
（2015）粤高法民一申字第1305号
仇士俊，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住青海省民和县。
（2015）粤高法民一申字第1306号
李呈华，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
（2015）粤高法民一申字第1307号
李欣，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住四川省南江县。
（2015）粤高法民一申字第1308号
胡先伟，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住四川省成都市。
（2015）粤高法民一申字第1309号
韩绍君，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
（2015）粤高法民一申字第1310号
朱江霞，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
（2015）粤高法民一申字第1311号
贾凤颖，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
（2015）粤高法民一申字第1312号
周文娜，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
（2015）粤高法民一申字第1313号
ＸＸ，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住河南省长垣县。
（2015）粤高法民一申字第1314号
刘涛，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
（2015）粤高法民一申字第1315号
肖正华，男，XX年XX月XX出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。
（2015）粤高法民一申字第1316号
卢江，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住四川省营山县。
（2015）粤高法民一申字第1317号
林天从，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住福建省泉州市。
（2015）粤高法民一申字第1318号
姚友娟，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住重庆市合川市。
（2015）粤高法民一申字第1319号
刘欢，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
（2015）粤高法民一申字第1320号
王兰，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
（2015）粤高法民一申字第1321号
唐治华，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
（2015）粤高法民一申字第1322号
王湘，女，XX年XX月23日出生，白族，住广东省深圳市罗湖区。
（2015）粤高法民一申字第1323号
吴宏昌，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住河南省中牟县。
（2015）粤高法民一申字第1324号
郝清卿，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
（2015）粤高法民一申字第1325号
陆李生，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
（2015）粤高法民一申字第1326号
吴晓凤，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
（2015）粤高法民一申字第1327号
甘少程，女，XX年XX月XX日出生，壮族，住广东省深圳市龙岗区。
（2015）粤高法民一申字第1328号
柳萍，女，XX年XX月XX日生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
（2015）粤高法民一申字第1329号
王淑琴，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。
（2015）粤高法民一申字第1330号
曹雄华，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住江西省九江市修水县。
（2015）粤高法民一申字第1331号
郑云芳，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
（2015）粤高法民一申字第1332号
张蓓，女，XX年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
（2015）粤高法民一申字第1333号
陈赞亮，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省新丰县。
（2015）粤高法民一申字第1334号
简小文，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市南山区；陈小珍，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住江西省高安市建山镇。
（2015）粤高法民一申字第1335号
刘苑清，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省兴宁市罗岗镇。
（2015）粤高法民一申字第1336号
邵红，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
（2015）粤高法民一申字第1337号
初立娜，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区宝。
（2015）粤高法民一申字第1338号
肖观秀，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
（2015）粤高法民一申字第1339号
丁浩，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住安徽省阜南县地城镇。
（2015）粤高法民一申字第1340号
吴花球，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住江西省井冈山市。
（2015）粤高法民一申字第1341号
明守念，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区；陶水香，女，汉族，XX年XX月XX日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
（2015）粤高法民一申字第1342号
万志鹏，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省团风县；蔡林，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省武穴市田镇。
（2015）粤高法民一申字第1343号
刘金宝，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市福田区；王丽华，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省天门市。
（2015）粤高法民一申字第1344号
宋颖，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
（2015）粤高法民一申字第1345号
孙燕丽，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
（2015）粤高法民一申字第1346号
温逊，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。
（2015）粤高法民一申字第1347号
邓红丽，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省常宁市。
（2015）粤高法民一申字第1348号
华贵成，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
（2015）粤高法民一申字第1349号
黄丽球，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省惠来县。
（2015）粤高法民一申字第1350号
廖怡娇，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
（2015）粤高法民一申字第1351号
郑丽娟，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
（2015）粤高法民一申字第1352号
黄高丹，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。