陕西省泾阳人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0423民初1904号原告：陕西祥安置业投资发展有限责任公司（以下简称祥安置业）。法定代表人：王某1，系公司总经理。委托诉讼代理人：王某2、刘某某，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：韩某某，男，汉族，村民。委托诉讼代理人：邱某某，陕西万兴律师事务所律师。第三人：李某某，男，汉族。原告祥安置业诉被告韩某某及第三人李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥安置业的委托代理人王某2、刘某某，被告韩某某及委托代理人邱某某到庭参加了诉讼，第三人李某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告祥安置业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付全部房屋价款459620元；2、请求依法判决被告向原告支付因其逾期缴纳全部房屋价款而应承担的违约金97072元；3、请求依法判决本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2010年，原、被告双方就祥安雅居花园项目商品房达成购买意向，被告向原告支付20000元购房定金。原告出于对被告的信任，在未签订商品房买卖合同的情况下，于2013年5月19日向被告交付了房屋钥匙。同时向被告强调，被告应立即向原告支付房款。2013年9月20日，双方签订了商品房买卖合同。合同约定了房号、单价及付款方式。后原告多次向被告催要房款，被告仍未履行交纳房屋价款的义务，故原告诉至法院。被告辩称，原告所述与事实不符，郭某某收取了100万是两套房子的钱。后被告交纳了大修基金、契税等。被告不欠房款且多交4万余元，应驳回原告的诉讼请求。第三人李某某述称，收到的被告的房款，自己和原告法定代表人王某1合作开发祥安雅居花园项目，其中李某某占30%股份，利润三七分成，但至今未分配利润。王某1对收钱买房的事情均知道。郭某某是其司机，很多具体事宜是由他替其办理的。庭审中原告提交的证据1—5，被告对其真实性无异议。被告提交7份证据，原告对被告证据的真实性均予以认可，对关联性均不予认可。原告对本院与李某某的谈话笔录内容不认可，李某某与王某1的合作事宜与原告销售房屋是两个法律关系，不能相互抵消，李某某收取被告款项没有原告公司的授权。被告对该谈话笔录认可。本院为查明案件事实，依职权调取证据：1、祥安公司土地使用权登记申请相关手续；2、与泾阳县农业机械厂张某某的谈话笔录及厂里土地流转文件。原告质证意见如下：依职权调取证据是否合法有待考证，质证的证据亦未给原告预留时间。对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。证据无法证明李某某与本案存在关联性，其�被告之间的收据系另一法律关系，与本案无关联。被告质证意见：证据来源合法、客观真实、与本案有关联，证明了李某某与王某1合伙开发房地产的事实。经双方当事人举证、质证，本院对证据认定如下：原告的证据客观真实、来源合法与本案有关联，予以认定。被告的证据结合本院与第三人李某某的谈话、调取的证据、与泾阳县农业机械厂张某某的谈话可以相互印证李某某和祥安置业有合作开发的事实，予以认定。本案有如下的争议焦点：一、商品房买卖合同的效力。原、被告于2013年5月5日签订的商品房买卖合同。原、被告均在确认单上签名捺印，表明其是自己真实的意思表达。该合同主体适格、意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合�。买卖合同上商品房的单价与之前的购房确认单不一致，应当认定为双方一致同意对合同主要条款的变更。本院宜按照商品房买卖合同确定的价款作为商品房的单价。被告辩称与李某某有议定房价但未向本院提供支持其主张的相关证据。被告辩称原告让其签订买卖合同系办理房产证需要，因被告认可其在合同上的签名，被告对其行为的法律后果承担民事责任。该辩称不予采信。二、李某某收取的房款性质的界定。本案中被告韩某某向李某某交纳了500000元的房款。后原告祥安公司与被告签订购房确认单，原告将房屋交付被告，被告入住装修、交纳物业费、水电费等一系列行为，均表明原告祥安公司对被告交纳房款的知悉和认可。原告诉称基于信任在被告仅交纳2万元定金的情况下交付房屋并同意�装修、供应水、电的行为，不符合商品房买卖的交易习惯，本院不予采信。原告祥安公司与李某某的行为足以让被告相信李某某是有权出卖房屋及收取房款的。故本院认为李某某的行为构成表见代理，其法律后果应当由祥安公司承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月20日，李某某的司机郭某某收取了被告韩某某3-3-1502房款50万元，并向其出具收条。2013年5月19日，被告交纳了房屋契税、维修基金、物业费用等代收费用。原告公司出具收款收据并加盖了现金收讫的公章并将房屋交付给被告。当日，物业公司同被告签订了前期物业服务协议等相关文件。2013年9月20日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定的房号为3号楼3单元1502房，面积为134.81平方米，单价为3557.75元，总价为479620元，付款方式为七日之内付清全部房款。逾期超过30日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。后原告以被告未全部交纳房款为由多次向其催要房款未果诉至本院。另查：2008年3月10日，泾阳县农业机械厂与陕西龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉地产）签订了关于委托开发建设的协议书，李某某作为龙泉地产的受托人在协议书上签名，协议内容为农业机械厂出让其土地用于龙泉地产开发建设居民住宅楼。同年4月10日，泾阳县农业机械厂又与本案原告祥安置业签订了关于委托开发建房的协议，李某某在该协议书上被列为祥安置业的受托人，但未在受托人处签名。后祥安置业取得农业机械厂北厂区的土地开发权。本院认为，原、被告于2013年9月20日签订的商品房买卖合同主体适格、意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。原告诉称被告按照该合同履行付款义务，于法有据，本院予以支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中李某某作为龙泉地产的受托人与泾阳县农业机械厂签订开发建房协议，但龙泉地产并未实际开发。后泾阳县农业机械厂又与本案原告祥安置业签订了关于委托开发建房的协议，李某某作为受托人被列在协议中，李某某虽未在该协议上签字，但李某某与祥安置业合作开发，指示其司机收取房款，为购房者办理交房手续。祥安公司亦认可了李某某的收款行为，并办理了交房手续。李某某收取房款、原告交房的行为构成表见代理，被告有理由相信李某某收取其50万元房款即是本案原�祥安置业的行为，李某某的代理行为的法律后果亦由原告承担。被告已经交纳的部分应予以扣除。故依照合同约定的房屋价款被告已经履行完毕，原告诉请没有法律依据，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，判决如下：驳回原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司的诉讼请求。案件受理费人民币8194元，由原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 左   锋审 判 员 �张晓保代理审判员 王 金 梅二〇一七年七月三日书 记 员 张 默 涵法条索引：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。