山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3523号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东新广源汽车服务俱乐部有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋振勇，总经理。
委托诉讼代理人：魏秀彩，女，1982年11月16日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：黄召福，山东润泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市历城区机关行政事务管理局，住所地济南市。
法定代表人：王家河，局长。
委托诉讼代理人：王恩春，男，1971年12月8日出生，汉族，该局设备科科长，住济南市。
委托诉讼代理人：张伟，北京市君致（济南）律师事务所律师。
上诉人山东新广源汽车服务俱乐部有限公司（以下简称新广源公司）因与被上诉人济南市历城区机关行政事务管理局（以下简称历城行管局）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人新广源公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法判决新广源公司与历城行管局签订的租赁合同无效，依法改判或发回重审。二、请求法院调整（免除或减少）新广源公司自2013年8月1日以后的租金及违约金。三、请求法院判决因新广源公司投资扩建、新建而增加的设备、设施、道路、建筑面积和新增绿化部分所得各种拆迁补偿款全部归新广源公司所有。四、请求法院判决上诉人只返还其承租的被上诉人原建筑物面积，对其新增、扩建的部分不予返还。五、请求法院判决历城行管局对新广源公司的投入损失承担赔偿责任，新广源公司的投入损失暂定1000万元(具体损失数额以评估机构作出的评估报告为准)。六、由历城行管局承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对房屋及土地实际产权人认定有误。新广源公司提交的中共济南市历城区委办公厅济历城办发【2001】4号文、济南市历城区国有资产管理局济历城国资字【2001】11号文显示，早在2001年水上酒家的所有资产已经通过行政划拨的方式划归了其主管部门济南市历城区人民政府招待所所有。涉案土地及房产的实际产权人为济南市历城区人民政府招待所而非历城行管局，历城行管局主体不适格，无权以原告身份参加本案诉讼，一审法院认定历城行管局具有原告资格证据不足。另外，涉案土地属于划拨性质，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拔土地使用权和地上建筑物出租的需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其出租应当经过法定审批程序，否则无效，一审法院没有据此认定《租赁合同》无效属于适用法律错误。二、历城行管局只要求新广源公司返还其承租的历城行管局原建筑物面积，对新广源公司承租后新建、扩建部分并未要求返还，但一审法院却判决新广源公司将其承租后新建、扩建部分也一并返还给历城行管局超越了当事人的诉求。另外，历城行管局一审诉讼请求并未要求按每日万分之五主张延期支付租金的违约金，只是要求新广源公司按当年租金的五倍支付违约金，但一审法院却以延期支付租金的滞纳金计算方式已被法院生效文书确认为由，判决新广源公司每日按万分之五支付延期支付租金的违约金超越了当事人的诉求。再者，新广源公司一审中提出变更诉讼请求，请求法院判决历城行管局赔偿新广源公司的损失，一审法院对此未予受理，但也应在判决书中予以提及，并说明理由，但一审法院对此却只字未提。一审法院违反法律程序。三、一审判决适用法律错误。首先，新广源公司在一审中请求法院判决因新广源公司投资扩建、新建而增加的设备、设施、建筑面积和新增绿化部分所得各种拆迁补偿款，全部归新广源公司所有，历城行管局对此也予以同意，但一审法院却以“因涉案房屋及院落拆迁补偿标准数额现在并未确定”为由，不予处理。新广源公司认为此诉讼请求为确认之诉，且新广源公司与历城行管局双方达成一致意见，同意该补偿款归新广源公司所有，一审法院对此就应予以确认，不应以拆迁补偿标准未确定为由驳回新广源公司的反诉请求。其次，《合同法司法解释二》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故确定违约金时不应超过造成损失的百分之三十。”本案中，历城行管局并未举证证实新广源公司拖欠租金给其造成的实际损失，且新广源公司拖欠租金主要是由于政府拆迁行为导致的，历城行管局诉讼要求解除合同等原因，使得新广源公司无法继续履约所致，另外历城行管局自身也存在很大过错，且涉案房屋及院落面临拆迁，历城行管局将租赁物收回后亦不能另行出租或使用以获取收益，解除租赁合同不会给历城行管局造成损失，因此新广源公司请求一审法院对历城行管局主张的违约金予以减免，合情合法，但一审法院却判决新广源公司支付给历城行管局高达200万元的解除合同违约金，并将历城行管局未予主张的延期支付租金的违约金一并判决，属于适用法律错误。
被上诉人历城行管局答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
被上诉人历城行管局向一审法院起诉请求：1、解除双方于2011年2月1日签订的卧虎山水上酒家《租赁合同》；2、新广源公司将承租的卧虎山水上酒家的房屋、院落及设施等租赁物返还给历城行管局；3、新广源公司支付历城行管局租金80万元整（自2013年8月1日至2014年7月31日止），并支付违约金400万元；4、新广源公司按照合同约定的标准支付2014年8月1日之后的租金（2014年8月1日至2015年3月2日，租金数额466667元），直至新广源公司返还历城行管局的租赁物为止，并支付违约金（2014年8月1日至2015年3月2日，违约金数额200万元）。庭审中，历城行管局明确其第二项请求为要求新广源公司返还卧虎山水上酒家的房屋主体及院落。
反诉原告新广源公司向一审法院起诉请求：请求判令变更租赁合同条款，判决历城行管局免除或减少自2013年8月1日以后的租金（暂计算至2015年4月30日共计160万元）及违约金（400万元）。如遇政策性拆迁，无论合同是否解除以及新广源公司是否违约，因新广源公司投资扩建、新建而增加的设备、设施、建筑面积和新增绿化部分所得各种补偿金，全部归新广源公司所有。
一审法院认定事实，原坐落于济南市历城区卧虎山水库北岸的“济南市历城区水上酒家”的房屋所有权人为济南市历城区水上酒家，产别为全民自管产，土地使用者亦为济南市历城区水上酒家，使用权类型为划拨。2008年1月，济南市历城区机构编制委员会对历城行管局《关于历城区水上酒家更名为区直机关服务中心的请示》做出批复，同意将历城区水上酒家更名为区直机关服务中心。
2011年1月12日，济南市历城区人民政府授权委托历城行管局代表济南市历城区人民政府与新广源公司签订整体租赁“卧虎山水上酒家”的租赁合同。
2011年2月1日，历城行管局与新广源公司签订的租赁合同，约定：历城行管局将位于济南市历城区卧虎山水库北岸的原“卧虎山水上酒家”的房屋、院落及现有设施租赁给新广源公司进行餐饮、客房等经营活动，其中房屋建筑面积为7767.59平方米，占地面积约24679平方米（以土地证、房产证载明的为准），现有设施设备在租赁期间归新广源公司使用，房产性质为公有，土地性质为国有划拨土地；租赁期限二十年，自2011年2月1日起至2031年1月31日止。合同期满，在同等条件下，新广源公司享有优先租赁权，合同签订三日内，历城行管局、新广源公司办理移交房屋、场地、设施设备的有关手续；合同第一个五年期间，即2011年2月1日至2016年1月31日，新广源公司每年向历城行管局交纳租金80万元。第二个五年期间（2016年2月1日至2021年1月31日）、第三个五年期间（2021年2月1日至2026年1月31日）、第四个五年期间（2026年2月1日至2031年2月1日），新广源公司分别按每年90万元、100万元、110万元支付租金；因新广源公司改建、扩建投资较大、工期较长，历城行管局给予新广源公司6个月（2011年2月1日至2011年7月31日）的工程建设期，期间免收租金40万元，但水、电费等经营费用由新广源公司自负；新广源公司进行改建、扩建、新建、装修、装饰前，必须征得历城行管局的书面同意，历城行管局在30日内给予书面答复，否则视为认可；按照先交纳租金后使用的原则，新广源公司于每年2月第一周前三个工作日交纳上半年租金，每年8月第一周前三个工作日交纳下半年的租金；历城行管局有权监督新广源公司实际投资情况，监督乙方在对“水上酒家”进行改建、扩建、新建、装饰等工程情况，新广源公司需向甲方提供有关图纸等资料，经甲方同意后实施；合同期满或终止时，不得拆卸与房屋结合为一体的装修设施，如果因为新广源公司的原因提前终止或解除合同时，历城行管局不给予装修方面的补偿；双方对扩建、新建部分及园林绿化部分的产权约定，由新广源公司投资进行的扩建、新建而增加的建筑部分及新增园林绿化部分产权归历城行管局所有。在本合同期内，由新广源公司使用，本合同期满后，按原投资总额计提折旧经审计后适当补偿新广源公司；合同履行期间，如果遇到政策行拆迁或地产开发等，因新广源公司投资扩建、新建而增加的设备、设施、建筑面积和新增绿化部分所得各种补偿金，全部归新广源公司所有；违约责任约定，新广源公司如逾期交付租金，需按每日万分之五交纳滞纳金，新广源公司逾期三个月不按时交付租金，历城行管局有权解除本合同，新广源公司应无条件退出，损失自负，并按实际占用期间交纳租金，另加收新广源公司当年租金的五倍违约金等。合同签订，新广源公司收到历城行管局的房屋、场地后，即对房屋、场地进行了改建、扩建。关于设施设备，历城行管局称已向新广源公司交付，新广源公司称装修时确实有物品，但物品为何物不清楚，因物品陈旧，新广源公司在建设时已进行了清理。
新广源公司分别于2011年11月7日、2012年7月3日、2013年8月26日支付历城行管局租金40万元，即历城行管局免除新广源公司2011年2月1日至同年7月31日期间的租金40万元后，新广源公司已支付历城行管局2011年8月1日至2013年1月31日期间的租金共计120万元。2013年2月1日至2013年7月31日期间的租金40万元，新广源公司未支付。
2013年5月27日，历城行管局向一审法院提起（2013）历城民初字第1379号民事诉讼，诉讼请求为要求判令新广源公司支付2013年2月1日至2013年7月31日的租金40万元，支付2012年8月1日至2013年8月25日的违约金77000元、2013年2月1日至2013年3月31日的违约金11200元，均以40万元为基数，按每日万分之五计算，并自2013年4月1日起另行支付违约金至判决生效之日止，诉讼费用由新广源公司负担。经审理，一审法院作出（2013）历城民初字第1379号民事判决书，判决新广源公司向历城行管局支付2013年2月1日至2013年7月31日的租金40万元，2012年8月4日至2013年8月25日期间的违约金77000元，2013年2月6日至2013年3月31日期间的违约金10800元，新广源公司以40万元为基数，按每日万分之五，支付历城行管局逾期付款违约金，自2013年4月1日起，至判决生效之日止。案件受理费8617元，由新广源公司负担。新广源公司不服上述判决，提起上诉，经济南市中级人民法院审理，作出（2014）济民四终字第652号民事判决，确定本案所涉及的租赁合同系济南市历城区水上酒家的产权人济南市历城区人民政府委托历城行管局与新广源公司签订，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务，并作出（2014）济民四终字第652号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为，“新广源公司未按照合同约定及时支付租金，已构成违约，而新广源公司既没有不构成违约的正当理由，亦没有证据证明未给历城行管局造成损失，故新广源公司应当按照欠款金额、违约的时间及合同约定向历城行管局支付违约金”。新广源公司未主动履行上述生效文书的判决，历城行管局向一审法院申请强制执行，现该案在强制执行过程中。新广源公司亦未向历城行管局支付2013年8月1日之后的租金。历城行管局于2014年10月14日提起本案诉讼，因无法直接向新广源公司送达诉讼材料，一审法院于2014年11月27日向其公告送达。另查明，2013年8月第一周的第3个工作日为2013年8月5日，2014年2月第一周的第3个工作日为2014年2月5日，2014年8月第一周第3个工作日为2014年8月5日。
涉案土地的国有土地使用证济南市历城区水上酒家于2001年9月24日取得，证号为历城国用（2001）字第215号，用途为商业服务划拨，使用权面积为24679平方米。涉案院落中的17幢楼分别办理了房产证，其中1-5幢楼的房产证号为济房权证历城字第0301**号、6-10幢楼的房产证号为济房权证历城字第0301**号、11-15幢楼的房产证号为济房权证历城字第03017**号、16-17幢楼的房产证号为济房权证历城字第03017**号。现涉案房屋及场地由新广源公司占有使用。庭审中，一审法院对济南市历城区水上酒家进行勘验，经勘验济南市历城区水上酒家为一整体建筑楼群，该建筑楼群主楼为地下一层、地上二层，共3层，建筑物间相互连接，无法对应房产证将各幢楼予以区分。新广源公司在接收涉案建筑物后将该建筑的原门窗拆除并在原建筑物3层的楼顶加盖了一层钢结构房屋，现钢结构房屋基本完工，窗框已经安装，门没有安装。历城行管局与新广源公司均认可新广源公司承租涉案院落及房屋后在原房屋基础上进行了加盖，并未拆除任何主体，涉案土地和院落没有变化。历城行管局称其在本案中不要求新广源公司恢复原状及返还拆除的原有设施，只要求新广源公司返还济南市历城区水上酒家的房屋主体及院落，因该处面临拆迁，同意新广源公司承租后的添附物一并返还历城行管局，历城行管局与新广源公司对于拆迁补偿款另行处理。新广源公司称其不要求将扩建、新建部分拆除，要求法院确认新广源公司扩建、新建的部分归新广源公司所有，针对于该部分的拆迁补偿款归新广源公司所有。
济南市玉符河综合治理工程建设指挥部【2014】5号会议纪要中要求对涉案院落及房屋所在地的土地上的附着物全部清除。至本案法庭辩论终结，相关部门未作出补偿方案，亦未对涉案土地上的建筑物及设施予以清除。
一审法院认为，2011年2月1日，历城行管局受济南市历城区水上酒家的产权人济南市历城区人民政府的委托与新广源公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。历城行管局、新广源公司应根据合同约定履行各自的权利、义务。历城行管局按照约定将租赁物交付新广源公司，新广源公司应按照约定支付租金并按照约定使用租赁物。新广源公司在第一次提起诉讼要求支付欠付的租赁费，该判决生效后，自2013年8月1日起至本案诉讼前仍未支付此期间的租赁费，历城行管局向一审法院提起诉讼主张解除历城行管局与新广源公司双方的租赁合同，符合双方的合同约定及相关法律规定，该请求一审法院予以支持，确定历城行管局与新广源公司的租赁合同于2015年1月26日（向新广源公司公告送达起诉状副本期满之日）解除。新广源公司应在租赁合同解除后将租赁物归还历城行管局，并应依照合同约定向历城行管局支付自2013年8月1日至2015年1月26日的租金，自2015年1月27日后按原租赁费标准支付占用费。审理中查明，新广源公司使用租赁物期间添附了部分设施，并在房屋楼顶加建钢结构房屋，历城行管局、新广源公司均确认不要求进行拆除，所以应与租赁物一并返还给历城行管局。历城行管局与新广源公司在合同中明确约定了违约责任，新广源公司因未按照合同约定及时支付租金，已构成违约，且新广源公司陈述的原因并非构成违约的正当理由，相关滞纳金计算方式已经法院生效文书确认，新广源公司亦未举证证实存在新的需变更滞纳金计算方式事由，故新广源公司应当按照欠款的金额、违约的时间以及合同约定支付历城行管局违约金。关于合同履行期间的违约金，自2013年8月6日至2015年1月26日，共计538天，以40万元为基数，按每日万分之五计算，违约金为107600元；自2014年2月6日至2015年1月26日，共计354天，以40万元为基数，按每日万分之五计算，违约金为70800元；自2014年8月6日至2015年1月26日，共计173天，以40万元为基数，按每日万分之五计算，违约金为34600元。历城行管局主张新广源公司支付应缴纳租金五倍的违约金，新广源公司对此提出异议，认为约定的违约金过高，历城行管局没有能够证明存在实际损失的证据，要求法院对该项约定予以调整或不予支付，并提起反诉要求对违约金予以减免。历城行管局、新广源公司在合同中约定，新广源公司如逾期交付租金，需按每日万分之五交纳滞纳金，新广源公司逾期三个月不按时交付租金，历城行管局有权解除本合同，新广源公司应无条件退出，损失自负，并按实际占用期间交纳租金，另加收新广源公司当年租金的五倍违约金。合同约定的“加收当年租金的五倍违约金”是由于承租方违约造成合同解除后用于弥补出租方因合同解除造成的损失，结合历城行管局与新广源公司关于解除合同违约金的约定及因新广源公司的违约行为导致双方合同解除及新广源公司在承租院落及房屋后将部分设施予以拆除的事实，考虑到涉案土地及院落面临拆迁，历城行管局在将租赁物收回后亦不能另行出租或使用以获取收益的事实，一审法院对历城行管局主张的解除合同违约金予以调整，确定新广源公司支付历城行管局解除合同违约金200万元。新广源公司签订租赁合同时作为承租人就应当知道卧虎山水库是济南市水源保护地，对租赁物使用和改造应保护水源环境应当有预期，所以新广源公司以政府加强水资源保护措施为情势变更主张变更租赁合同条款，减免2013年8月1日以后的租金的反诉请求不符合本案事实及法律规定，一审法院不予支持。因涉案房屋及院落拆迁补偿标准数额现在并未确定，一审法院对新广源公司要求确认其扩建及增加部分建筑的补偿金归其所有的反诉请求不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定判决，一、济南市历城区机关行政事务管理局与山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于2011年2月1日签订的租赁合同于2015年1月26日解除。二、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于判决生效之日起10日内将历城国用（2001）字第215号的土地及土地上的房屋及设施（包括新广源公司自济南市历城区机关行政事务管理局处承租的房屋及承租后新建、扩建部分）返还给济南市历城区机关行政事务管理局。三、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内支付济南市历城区机关行政事务管理局2013年8月1日至2015年1月26日的租金1189041元。四、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司按照每日2191.78元的标准向济南市历城区机关行政事务管理局支付房屋占用费，自2015年1月27日起至判决规定的履行期限届满之日或新广源公司在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止（应至2016年1月20日交接之日止）。五、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内支付济南市历城区机关行政事务管理局2013年8月1日至2015年1月26日延期支付租金的违约金213000元。六、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司支付济南市历城区机关行政事务管理局延期支付租金的违约金，以1189041元为基数，按每日万分之五计算，自2015年1月27日起至判决规定的履行期限届满之日或新广源公司在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止。七、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内支付济南市历城区机关行政事务管理局解除合同违约金2000000元。八、驳回济南市历城区机关行政事务管理局的其他诉讼请求。九、驳回山东新广源汽车服务俱乐部有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65140元，由济南市历城区机关行政事务管理局负担25140元，山东新广源汽车服务俱乐部有限公司负担40000元。反诉案件受理费24800元，由山东新广源汽车服务俱乐部有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
1、新广源公司在二审中提交了中共济南市历城区委办公厅济历城办发【2001】4号文、济南市历城区国有资产管理局济历城国资字【2001】11号文，该两份文件显示，2001年8月29日，济南市历城区人民政府将卧虎山水上酒家整建制移交给济南市历城区人民政府招待所管理。车辆、通讯工具、电器设备、厨具及办公用品等动产、不动产，一一登记入册，全部移交。新广源公司提供上述证据以证实涉案租赁合同标的物的产权人是历城区人民政府招待所，而不是一审法院认定的历城区人民政府。历城行管局对两份证据的真实性无异议，对其证据目的有异议，该两份文件发布于2001年，生效判决采用的文号是2008年，历城区人民政府对水上酒家的管理权限作出相应的调整，将历城区水上酒家更名为区直机关服务中心是行使的政府管理职能，所以新广源公司提供的两份证据从时效来讲不具备证明效力。2、新广源公司提交了从工商部门调取的济南市历城区水上酒家非公司法人信息、济南市历城区人民政府招待所非公司法人信息。济南市历城区水上酒家非公司法人信息载明，企业类型为全民所有制，企业状态注销企业。济南市历城区人民政府招待所非公司法人信息载明，企业类型为全民所有制，企业状态在营企业，主管部门济南市历城区人民政府。新广源公司提供上述证据证实济南市历城区水上酒家2006年7月24日已经注销，历城区人民政府招待所现还在营业状态，政府无权干涉法人企业的财产处理。历城行管局对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为上述两份证据与本案无关，〔2008〕1号文已明确将历城区水上酒家更名为区直机关服务中心，目前的企业状态为注销，它的主管部门是历城行管局。另外，本案案由为租赁合同纠纷，只要房屋产权归济南市历城区人民政府所有，并且授权历城行管局进行管理，历城行管局是本案的适格主体。3、新广源公司提交了2016年1月20日水上酒家房产接收单，该接收单显示：依据（2014）历城民初字第3478号民事判决的判决结果，交接国有土地使用证证号为（2001）字第215号的土地及地上的房屋及设施（包括新广源公司自历城行管局承租的房屋及承租后新建、扩建部分）。该份交接单有交接人张乃胜、魏秀彩，王恩春签字并加盖了两单位的公章。历城行管局对该份证据无异议，认可双方交接的事实。
以上事实有济历城办发【2001】4号文、济历城国资字【2001】11号文、水上酒家、济南市历城区人民政府招待所非公司法人信息、水上酒家房产接收单及二审调查笔录在案为凭。
本院认为，本案的争议焦点为：一、历城行管局以原告身份提起本案诉讼，主体是否适格，租赁合同是否有效；二、原审法院对新广源公司扩建、新建部分的处理是否妥当；三、新广源公司要求历城行管局赔偿其投入损失能否支持；四、新广源公司要求调整租金及违约金的请求能否支持。关于焦点问题一，从新广源公司提交的济历城办发【2001】4号文、济历城国资字【2001】11号文及历城行管局提供的济历城编发（2008）1号文、济南市历城区人民政府招待所非公司法人信息载明，济南市历城区人民政府授权历城行管局代表其与新广源公司签订整体租赁“卧虎山水上酒家”的合同可以证实，卧虎山水上酒家虽为全民所有制企业，后于2001年9月17日被注销。经由济南市历城区人民政府批复，更名为区直机关服务中心，由济南市历城区人民政府予以管理。济南市历城区人民政府原决定将水上酒家交由其内部招待所具体管理，后调整授权由历城行管局代表其与新广源公司签订“卧虎山水上酒家”租赁合同。历城行管局基于济南市历城区人民政府的授权与新广源公司签订的“卧虎山水上酒家”租赁合同，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，且该份合同的效力亦经已生效的（2014）济民四终字第652号民事判决予以确定。新广源公司关于该份合同无效的主张，本院不予支持。新广源公司从2011年1月12日从历城行管局处接收了卧虎山水上酒家，租赁了5年后，至2016年1月20日将卧虎山水上酒家又移交给历城行管局，历城行管局为该租赁合同的出租方，新广源公司关于历城行管局原告主体不适格的主张本院不予支持。关于焦点问题二，双方均认可，新广源公司租赁卧虎山水上酒家后，在原建筑物3层的楼顶加盖了一层钢结构房屋。双方签订的租赁合同约定“双方对扩建、新建部分及园林绿化部分的产权约定，由新广源公司投资进行的扩建、新建而增加的建筑部分及新增园林绿化部分产权归历城行管局所有。在本合同期内，由新广源公司使用，本合同期满后，按原投资总额计提折旧经审计后适当补偿新广源公司；合同履行期间，如果遇到政策拆迁或地产开发等，因新广源公司投资扩建、新建而增加的设备、设施、建筑面积和新增绿化部分所得各种补偿金，全部归新广源公司所有”。基于合同约定，新广源公司投资扩建、新建而增加的设备、设施、建筑面积和新增绿化部分产权归历城行管局所有，所得各种补偿金，全部归新广源公司所有。因原有建筑与扩建、新建部分无法全然分开，而双方当事人均表示不用将扩建、新建部分拆除，在房屋面临拆迁、拆迁补偿款尚未最终确定的情况下，原审法院判决新广源公司将卧虎山水上酒家原有建筑及扩建、新建部分一并返还给历城行管局，待拆迁补偿款最终确定后，由双方再行处理或者由新广源公司另行主张权利，既符合客观实际又符合合同约定，又未侵犯到新广源公司的合法权益。新广源公司在本案二审中要求一并处理或者不予返还扩建、新建部分本院不予支持。关于焦点问题三，新广源公司虽在本案一审中提起了反诉，但其对此项主张未提出反诉，本院二审无法一并审理，如新广源公司认为存在损失，可另行主张权利。关于焦点问题四，双方签订的《租赁合同》约定，“乙方如逾期交付租金，需按每日万分之五缴纳滞纳金；乙方逾期三个月不按时交付租金，甲方有权解除本合同，乙方应无条件退出，损失自负，并按实际占用期间交纳租金，另加收乙方当年年租金的五倍违约金”。本案中，新广源公司未按时交付租金已超过三个月，历城行管局要求解除租赁合同，并按照“乙方当年年租金的五倍违约金”要求新广源公司承担违约责任。原审法院判决新广源公司既按照“每日万分之五缴纳滞纳金”、又按照“当年租金的五倍支付违约金”，既超越了当事人的诉求，又违反了《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的相应规定，本院予以纠正。另外，在（2013）历城民初字第1379号及（2014）济民四终字第652号民事判决中，当时，新广源公司尚不存在严重的逾期交付租金的情形，历城行管局仅要求新广源公司支付租金并按照“每日万分之五缴纳滞纳金”，已生效的（2014）济民四终字第652号民事判决亦是依当事人诉求作为基础予以判决的。该案与本案的情形不一致，原审法院以相关滞纳金计算方式已经法院生效文书确认为由予以判决不妥。关于双方约定的违约金是否过高的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，双方约定，“乙方逾期三个月不按时交付租金，甲方有权解除本合同，乙方应无条件退出，损失自负，并按实际占用期间交纳租金，另加收乙方当年年租金的五倍违约金”，该约定过分高于造成的损失，新广源公司请求法院予以调整，本院予以调整。历城行管局在本案中并未提供新广源公司逾期交付租金给其造成的损失的相应证据。根据双方签订的租赁标的物的面积、租赁期限、已履行期限、逾期交付租金的时间、数额及诉争标的物将面临拆迁的趋势，依照相应的法律规定，本院酌定新广源公司应向历城行管局承担的违约损失为100万元。综上所述，新广源公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3478号民事判决第一项、第二项、第三项、第九项及案件受理费的反诉部分。
二、撤销济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3478号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项、第八项及案件受理费的本诉部分。
三、上诉人山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月66666元、按照每日2191.78元的标准向被上诉人济南市历城区机关行政事务管理局支付自2015年1月27日至2016年1月20日止的房屋占有使用费784658元（80万元-7天×2191.78元）
四、上诉人山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人济南市历城区机关行政事务管理局支付违约金100万元。
五、驳回被上诉人济南市历城区机关行政事务管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费65140元，由上诉人山东新广源汽车服务俱乐部有限公司负担23003元，由被上诉人济南市历城区机关行政事务管理局负担42137元。二审案件受理费89940元，由上诉人山东新广源汽车服务俱乐部有限公司负担58461元，由被上诉人济南市历城区机关行政事务管理局负担31479元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一六年九月十三日
书 记 员 徐 敏