云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第760号
上诉人（原审被告）云南弘力房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市北门街北仓坡*号。
法定代表人杨祖辉，董事长。
特别授权诉讼代理人杨学勇，男，1957年9月8日出生。
被上诉人（原审原告）谢晨星，男，1976年4月28日出生。
特别授权诉讼代理人李志斌、黄波，云南新洋务律师事务所律师。
上诉人云南弘力房地产开发有限公司与被上诉人谢晨星房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2011年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于昆明市西坝新村641号安康景苑小区C幢第8层805号房屋，价款为596495元。付款方式及期限约定为：“买受人首期支付购房总价款的31.27%金额186495元，大写（壹拾捌万陆仟肆佰玖拾伍元整），付款日期：2011-11-10。其余价款410000（元），大写（肆拾壹万元整），向中国银行昆明市八一支行贷款支付。乙方在付完首付款后7日内向银行办理完按揭手续。”逾期付款的违约责任约定为：“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止10天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2012年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。如果法律法规政策规定调整及不可抗力等因素使不能按合同约定交房，甲方在公告或书面通知乙方后交房时间顺延，甲方不承担逾期交房的违约责任。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，其中对违约责任补充约定：“任何一方经法院认定违约，违约方除了愿意承担主合同所约定的违约责任之外，还愿意承担守约方因此所耗费的律师费、公证费、邮寄费和其他损失等违约责任。律师费以政府部门所规定的最高限额为准。”原告于2011年11月10日支付购房首付款186495元。2011年11月29日，原、被告与中国银行股份有限公司昆明市八一支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告贷款410000元，被告作为保证人。2014年4月1日，原、被告签订《商品房购销合同补充协议》，约定由于被告的责任造成延期交房给原告造成极大损失，责任完全由被告承担，被告按原《商品房购销合同》第9条承担违约赔偿。赔偿方式为：①2014年4月30日之前支付原告50%违约金（延期交房日起至2014年3月31日止）；②余下的50%违约金（含2014年4月1日起至实际公告交房之日止），在公告交房之日起五个工作日内支付给原告（先赔付，后接房）。被告承诺原告最后交房时间为2014年11月30日；若被告提前交房，须提前告知原告。另，原告与云南新洋务律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，约定因原告与被告商品房购销合同纠纷一案，原告委托云南新洋务律师事务所律师进行诉讼代理，律师服务费经双方协商确认为（1）基本代理费人民币壹仟元整；（2）标的费为原告最终获得的赔偿款项的13%。2014年5月12日，原告支付代理费1000元。原告认为被告的行为构成违约，故诉至一审法院，请求判令：1、被告立即向原告履行交房义务；2、被告赔偿原告从2012年10月1日起至2014年3月31日止按合同约定计算的违约金的50%即35721元；3、被告向原告支付因原告维权所产生的律师代理费［基本代理费1000元和风险代理费（最后法院裁判文书确定的被告应向原告支付的违约金金额乘以13%）］；4、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原、被告一致陈述：原告已经按照约定的时间和金额向被告支付了房屋价款。涉案小区尚未竣工验收，不具备交房的条件。
一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定的时间向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2012年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的房屋交付给原告，其行为已构成违约。双方于2014年4月1日达成《商品房购销合同补充协议》，对被告逾期交房应承担的违约责任及承担违约责任的方式进行了补充约定。虽然双方就该协议中约定的违约金的计算期间及违约金数额存在争议，但是双方一致认可被告应于2014年4月30日前向原告支付自合同约定的交房期间届满的次日起至2014年3月31日止的违约金（按商品房购销合同约定的逾期交房的违约金的计算方式）的50%。庭审中，被告明确表示该笔款项没有支付原告。故被告应向原告支付32081.78元。关于原告要求被告立即向其履行交房义务的诉讼请求，因双方一致陈述涉案小区尚未竣工验收，不具备交房条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，一审法院不予支持。至于原告主张的律师代理费，庭审中，原告明确表示律师代理费包含基本代理费1000元和风险代理费（最后法院裁判文书确定的被告应当向原告支付的违约金金额乘以13%）。一审法院认为，被告没有按照约定的期限向原告交付房屋的行为已构成违约，按照双方的约定，被告应承担原告因此所支付的基本代理费1000元。但就风险代理费，一方面，原告尚未实际支付；另一方面，根据合同法上的可预见规则，被告因其违约行为给原告造成损失的，其赔偿损失的数额不应超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失。故一审法院对原告主张的风险代理费不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：“一、被告云南弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢晨星违约金32081.78元。二、被告云南弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢晨星律师代理费1000元。三、驳回原告谢晨星其他诉讼请求。”案件受理费693元，减半收取即346.5元，由被告承担。
一审宣判后，上诉人云南弘力房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人于2014年4月1日就延期交房事宜签订了《商品房购销合同补充协议》，该协议第二条明确约定，最后交房日期为2014年11月30日，同时对交房前的赔偿问题进行了安排。该《商品房购销合同补充协议》是双方真实意思表示，是对原《商品房购销合同》的补充与修订，应受法律的保护。被上诉人一审起诉时显然还未到最终交房时间，说明上诉人并没有违反《商品房购销合同补充协议》，也证明上诉人最终履行义务的期间还未到来，一审判决在该事实上认定不清。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判依据《商品房购销合同补充协议》履行双方权利义务；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谢晨星答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房购销合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房购销合同补充协议》第一条明确约定：“由于甲方（上诉人）的责任造成延期交房给乙方（被上诉人）造成极大损失……甲方按原《商品房购销合同》第9条承担违约赔偿。赔偿方式为：①2014年4月30日之前支付乙方50%违约金（延期交房日起至2014年3月31日止）；②余下的50%违约金（含2014年4月1日起至实际公告交房之日止）。”从该约定的内容来看，上诉人支付第一笔违约金的时间应当为2014年4月30日之前，上诉人至今未履行此义务，被上诉人于合同约定的履行期限届满后诉至法院要求被上诉人履行义务，符合合同约定，本院予以支持。上诉人上诉认为其履行义务的期限为2014年11月30日，本院认为，2014年11月30日为合同约定的上诉人履行交房义务的时间而非履行支付第一笔违约金的义务的时间，上诉人的该主张与合同约定不符，本院不予支持。对于一审判决确认的上诉人应当支付的违约金数额，上诉人在二审审理过程中明确表示无异议，本院予以维持。其次，对于被上诉人主张的律师代理费，因上诉人未按合同约定支付违约金已经构成违约，根据《合同补充协议》第九条关于“任何一方经法院认定违约，违约方除了愿意承担主合同所约定的违约责任之外，还愿意承担守约方因此所耗费的律师费、公证费、邮寄费和其他损失等违约责任……”的约定，该费用上诉人理应承担，而对于一审判决确认的律师代理费的数额，上诉人在二审审理中亦无异议，本院予以维持。
综上，上诉人云南弘力房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币693元，由上诉人云南弘力房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 田 庄
审判员 陆有林
审判员 朱 欢
二〇一五年二月二日
书记员 孙浩宇