江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01164号
上诉人（原审原告）徐秀艳。
委托代理人周雪森，江苏润鑫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）孙洁。
委托代理人陶兴亚、孙磊，江苏海滋律师事务所律师。
上诉人徐秀艳与上诉人孙洁因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2013）东商初字第0535号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐秀艳一审诉称：2006年5月2日，徐秀艳和孙洁签订《门面房租赁协议》，约定租期三年，自2006年5月10日起至2009年5月9日止，每年租金23000元，期满一年提前一个月付清第二年租金。2009年5月9日期满后，徐秀艳、孙洁约定再续三年，每年租金26000元。徐秀艳按约将第一年租金付给孙洁。徐秀艳经营到2009年8月份，准备经营其他，欲将所租门面房转租，孙洁得知后，主动找到徐秀艳，言明将房屋收回自营，同意将徐秀艳所租房内剩余商品一并接收，徐秀艳同意，孙洁遂将其自销的暖气片等商品搬进该房内。后孙洁得知徐秀艳所剩商品价值41538元，便后悔，要求接收部分，为此发生争议，孙洁拒不付款，徐秀艳欲取回房屋自用，将门锁换上，被孙洁强行砸开，并将徐秀艳装潢损坏，还将徐秀艳在所租房屋内所剩商品搬出扔在露天日晒雨淋。为维护合法权益，徐秀艳于2010年4月18日提出诉讼，因需调取证据，徐秀艳撤诉。现依法提起诉讼，请求判令孙洁返还租金17328元，赔偿徐秀艳损失41500元，由孙洁承担本案诉讼费用。
孙洁一审辩称：徐秀艳提出的基本事实没有法律依据，双方对房屋租赁是口头协议，并不是2010年5月，孙洁只收徐秀艳一年租金。徐秀艳诉称在2009年8月孙洁解除协议没有依据，应驳回徐秀艳的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年2月17日，孙洁与徐某合伙做生意，并以徐某名义与江苏省东海农场签订了《租赁合同》，租用东海农场在东海县牛山镇建材城两套四间房屋，租赁期限为2006年3月5日至2009年3月4日，每套年租金21000元，在签订合同时付年租金42000元，下一年度的租金自该年度的元月一日至三日一次性付清。租赁期满后，孙洁与徐某不再合伙，由孙洁续租，并与东海农场签订了《租赁合同》，约定租赁期限为2009年3月5日至2012年3月4日，每套每年租金22000元，其他约定同徐某签订的《租赁合同》的约定。
2006年5月，孙洁与徐某将其租来的房屋的其中两间转租给徐秀艳，并由徐某与徐秀艳签订一份《门面房租赁协议》，该租赁协议约定：孙洁将东海县环城东路某号出租给徐秀艳用于商业经营，租期为三年，自2006年5月10日起至2009年5月9日止，租金每年23000元，期满一年提前一个月付清第二年租金。因孙洁、徐某与东海农场签订的租赁合同期满日为2009年3月，担心合同期满后，东海农场可能会收回房屋，故孙洁在2007年收徐秀艳房租时少收2个月的租金，并和徐秀艳口头约定租房时间从2006年3月1日起算。2009年租赁期满，因孙洁与东海农场签订了续租合同，故孙洁与徐秀艳口头约定继续租赁一年，租金每年26000元，徐秀艳于2009年3月12日给付孙洁租金20000元，2009年4月27日给付孙洁租金6000元。徐秀艳经营到2009年8月份，准备经营其他，欲将所租门面房转租，孙洁得知后，找到徐秀艳，称可以提前将房子收回，并接收未处理完的货品，并将自家经营的暖气片存放徐秀艳店内，后孙洁听徐秀艳称尚有四、五万元的货物，不再同意接受货物，双方发生矛盾。2010年3月8日，孙洁给徐秀艳的丈夫发短信，通知其房屋已到期，如果不来交接，要强行撬锁，但徐秀艳没有去。2010年3月9日，孙洁撬开徐秀艳的店门，并砸坏玻璃门，徐秀艳听说后赶到现场并报警。后徐秀艳仍没有将货品搬出，2010年3月17日孙洁将徐秀艳店内物品搬出店外堆放，一段时间后租赁陈某房屋存放。
原审法院另查明，2010年3月12日，因王某打算接收徐秀艳的店内货物，故徐秀艳和张某、王某对店内的物品进行了清点，并制作了清单，由张某、王某在清单上签名。2013年12月2日，原审法院在徐秀艳、孙洁的委托代理人陶兴亚在场的情况下，对孙洁存放在东海县牛山镇英疃村陈某家的涉案货品进行现场清点，后经与徐秀艳核对，确定了被损坏及丢失的货品名称、数量，按照进货清单的价格，确认其损失为13335元。
原审法院认为，徐秀艳与孙洁口头协议的房屋租赁合同合法有效。租赁期满后，徐秀艳应当搬出货品交还房屋，在徐秀艳没有交还房屋的情况下，孙洁强行将徐秀艳货品搬出，并致徐秀艳物品部分丢失、损坏，应当承担赔偿责任；其他没有损坏的物品应当交还徐秀艳。对于租赁到期日为2009年的5月还是3月，因有徐秀艳、孙洁在公安机关的谈话笔录可以直接证实双方口头协议的租赁开始时间是2009年3月，再有徐某与东海农场的租赁合同、租金收条等的印证，足以认定，租赁到期日应为2009年3月1日，故对于与徐秀艳要求退还租金的诉讼请求不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、孙洁于判决生效之日起10日内赔偿徐秀艳13335元，并将存放于东海县牛山镇英疃村陈某家的徐秀艳的货物返还徐秀艳；二、驳回徐秀艳的其他诉讼请求。案件受理费1270元，由孙洁负担（徐秀艳已预付，待孙洁给付上述款项时一并付给徐秀艳）。
徐秀艳不服一审判决，向本院提出上诉称：原审认定孙洁在2007年少收两个月的租金，并和徐秀艳口头约定租房时间从2006年3月1日起算，该认定无事实根据，且与门面房租赁协议签订时间及协议约定相矛盾。孙洁在租赁未到期的情况下，强行砸门，并将徐秀艳的商品扔在外面风吹日晒大半个月，严重侵犯徐秀艳的财产权，孙洁应承担后果，即未到期的租金当然应当退还，孙洁应当按徐秀艳的进价收购其商品，且双方本来就约定由孙洁对所租房屋内剩余商品全部收购。请求依法撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由孙洁承担。
上诉人孙洁针对徐秀艳的上诉，答辩称：该租赁期限到期日为2010年3月1日，不存在孙洁违法将徐秀艳的货物搬出房屋。孙洁与徐秀艳口头约定在2007年少收徐秀艳房租2个月，不存在退还租金一事。
孙洁不服一审判决，向本院提出上诉称：一审法院认定孙洁应当承担损失没有法律依据，一审法院认定租赁到期日为2010年3月5日，孙洁作为出租人在租赁到期后履行了通知义务，告知徐秀艳退还房屋，但徐秀艳仍非法占有。2010年3月17日，孙洁在公安机关在场的情况下清理涉案房屋，租赁案外人陈某的房屋用于存放徐秀艳的物品，是自救行为，并无不当。不能因此确定孙洁侵犯了徐秀艳的合法权利，徐秀艳的损失不是孙洁造成的。2、确定损坏和丢失物品价格为13335元没有依据。没有证据证明2013年12月2日现场清点时发现的损失物品是孙洁造成的，且以徐秀艳进货清单上的价格作为定案依据明显错误，没有购物发票作为依据，涉案商品是老旧的生活用品或其零部件，如今已无人购买使用，其价格应大幅度减少，不宜以当年的进货价格确定损失。原审法院对丢失物品的数量认定证据不足。一审诉讼费用由孙洁承担没有依据，孙洁只承担合理范围内的诉讼费用。一审审理时间超过普通程序审理期限，程序违法。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判，徐秀艳承担诉讼费用。
上诉人徐秀艳针对孙洁的上诉，答辩称：1、孙洁在房屋租赁期限没有到期，徐秀艳不在场的情况下，将徐秀艳的商品扔在外面风吹日晒大半个月，且多次搬运造成损失，侵犯徐秀艳的财产权，对该行为所产生的后果应由孙洁承担。孙洁关于其实施的行为是公安机关在场，是自救的观点，没有事实和法律依据。2、对于损坏和丢失的物品，由孙洁照价赔偿是合情合法的。价格有徐秀艳的进货清单予以充分证实，货物的数量有徐秀艳准备转让给王某时清点的清单予以证实。诉讼费用应由孙洁承担。涉案房屋租期从2009年5月10日至2010年5月9日，徐秀艳和徐某2006年签订的门面房租赁协议约定租期是2006年5月10日至2009年5月9日，提前一个月付清第二年租金。孙洁于2009年3月12日、2009年4月27日出具收据，符合提前一个月付第二年租金的约定，足以印证徐秀艳是交付2009年5月10日至2010年5月9日的租金。徐秀艳在笔录中只是说从2009年3月12日就直接和孙洁谈租赁该房屋，没有承认从此时直接使用该房屋，对未到期的租金应当退还。请求二审法院依法驳回孙洁的上诉。
经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
上诉人徐秀艳为支持其上诉请求，二审期间提供以下证据：沈某书面证人证言，证明涉案的物品在2010年3月12日准备由沈某妻子王某收购，由于孙洁擅自将货物搬走，导致风吹日晒致使沈某夫妻不再收购，还证明涉案物品被孙洁搬出去二十天。录相，系沈某录制，证明物品被孙洁搬出，从3月17日搬出至4月5日。孙洁质证认为，对沈某书面证人证言不合法，不符合证据形式要件，且沈某与徐秀艳有利害关系，其证明力不高，不能证明沈某想要收购物品。对录相，其形式不合法，来源不清楚，录制时间可以修改，视频内容也与本案无关，不能证明录相中的物品即是涉案物品，对关联性有异议。孙洁二审期间未提交新证据。
本案二审期间的争议焦点为：1、涉案房屋租赁期间的起算时间，徐秀艳主张退还未到期的租金是否成立；2、一审判决孙洁赔偿丢失和损坏的物品价值13335元是否正确。
关于第一个争议焦点，本院认为，徐秀艳在2010年3月10日公安机关的询问笔录中明确陈述“2009年3月12日我们就直接和孙某租用该房子”，双方达成口头协议，并于当日给付孙洁2万元房租。孙洁在2010年3月11日公安机关的询问笔录中陈述徐某与徐秀艳签订的房屋租赁合同期间是2006年5月10日至2009年5月9日，因担心协议期满东海农场将房屋收回，所以在2007年少收徐秀艳两个月的租金，并协商好租房时间从3月1日起算，2009年2月，孙洁与徐秀艳达成口头协议，由徐秀艳继续租用该房屋。且孙洁与江苏省东海农场签订的租赁合同约定的租赁期间为2009年3月5日至2012年3月4日。综合以上事实，本院认为，孙洁与徐秀艳之间的租赁合同的租赁期间为2009年3月5日至2010年3月4日，至孙洁于2010年3月8日主张收回涉案租赁房屋时，租赁期间已经届满，故一审判决对徐秀艳主张退还未到期的租金的请求未予支持，并无不当，本院对此予以确认。
关于第二个争议焦点，本院认为，孙洁在其徐秀艳之间的租赁合同到期后，应通过合法途径主张权利，其自行将徐秀艳的物品搬出涉案租赁房屋，对此存在过错。双方当事人对一审查明的损坏物品的名称、数量、以及按徐秀艳进货清单价格确定的损失物品价值为13335元均无异议。一审判决认定由孙洁对于损坏、丢失的物品承担赔偿责任，鉴于损坏、丢失的物品无法进行价格评估，故由孙洁按进货清单的价格赔偿徐秀艳13335元，该认定并无不当，本院对此予以确认。对于徐秀艳辩称其物品被扔在外面风吹日晒半个月，加之搬运损坏、年久陈旧无法出售，孙洁应当按徐秀艳的进货价格收购其商品，对此，其提供的沈某的书面证言不符合证据的形式要件，本院对此不予采信，其提供的录相亦不能证实该主张，且徐秀艳在一审期间陈述其物品被放在外面三、四天就搬走了。且徐秀艳在其与孙洁的租赁合同到期后，并接到孙洁的短信息通知，仍未能按时搬离涉案房屋，对此其存在过错。综合以上事实，本院对徐秀艳的该主张不予采纳。
另，对于一审诉讼费用的承担，由一审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审审理期限不属于程序违法问题。
综上，上诉人徐秀艳、上诉人孙洁的上诉请求与理由均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1270元（徐秀艳、孙洁分别预交1270元），由上诉人徐秀艳负担635元，由上诉人孙洁负担635元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一六年一月十九日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；