广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第1940号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鑫和兴旧货市场经营管理有限公司。
法定代表人：陈景华，执行董事。
委托代理人：刘晓林，广东博商律师事务所律师。
委托代理人：柴宗前，广东博商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市奥康德糖烟酒有限公司。
法定代表人：林俊鈿，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：林俊生.
两被上诉人共同委托代理人：廖顺英，广东深明德律师事务所律师。
原审第三人：郑锦明.
上诉人深圳市鑫和兴旧货市场经营管理有限公司（以下简称鑫和兴公司）因与被上诉人深圳市奥康德糖烟酒有限公司（以下简称奥康德公司）、林俊生及原审第三人郑锦明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第952号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：奥康德公司为涉案房产所有权人。2009年3月27日，郑锦明与奥康德公司签订《深圳市房地产租赁合同书》【合同登记（备案）号：罗DA011328（备）】，鑫和兴公司承租奥康德公司位于深圳市罗湖区宝岗路XX栋1-3层房产用于商业经营，租赁期限自2009年3月1日起至2014年5月31日止。租赁房产的单位租金按房地产面积每平方米30元，月租金额为148680元。出租方应于每季度第1个月5日前向出租方交付租金。同日，郑锦明与奥康德公司签订《房屋租赁合同书补充合同》，约定鑫和兴公司承租奥康德公司位于深圳市罗湖区宝岗路XX栋1-3层房产用于商业经营。第一、二年租金为518015元，第三年租金为543916元，第四年租金为571112元，第五年租金为599667元。承租人应在租赁物交付的当日向出租人付清房屋的租赁保证金，租赁保证金总额为3108090元。此保证金将作为承租人切实按照合同约定的条款履行及遵守自己义务的保证。在本合同租赁期满时，如承租人没有违反本合同条款，则待承租人结清费用并办理了退房手续后，出租人将凭保证金收据原件，于l5日内将该保证金不计利息退回承租人，但因承租人违反本合同条款而令出租人遭受损失的，出租人可不予退还保证金。如承租人出现违约情况的，出租人有权单方解除合同，租赁保证金不予退还。承租人必须按照约定支付租金，如果承租人逾期未支付，则出租人有权向承租人收取逾期支付的违约金，该违约金的金额为：拖欠日乘以月租金的总额的千分之一。合同签订后，奥康德公司将涉案房产交付给郑锦明使用。涉案房产在鑫和兴公司成立后，一直由鑫和兴公司占有、使用。2009年3月6日，郑锦明向奥康德公司支付租赁保证金300万元，奥康德公司的股东林俊生出具《收条》。2009年4月21日，鑫和兴公司成立，郑锦明为其股东，出资比例占49%。
2014年5月23日，郑锦明发表出示申明一份，载明：“鑫和兴公司登记成立日期为2009年4月21日，2009年3月27日，本人受鑫和兴公司（筹）的委托，作为承租方与深圳市奥康德糖烟酒有限公司签署《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：罗DA011328）、《房屋租赁合同书补充合同》两份合同，同时受鑫和兴公司的委托，支付给出租方押金300万元并承担税费7万元。2009年5月26日，本人将持有的鑫和兴公司的股权转让，已经退出该公司，《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：罗DA011328）、《房屋租赁合同书补充合同》的合同权利义务以及追索押金（保证金）的诉讼和实体权利人均是鑫和兴公司，与本人无关”。
鑫和兴公司出具了2013年10月3日奥康德公司发出的通知一份，载明：“旧货市场各商户，根据各商户的要求，结合本旧货市场的发展，同意将本公司物业继续作为旧货市场，为方便旧货市场的管理，租赁合同采取一年一签的方式，公司将对原合同进行转换，在完成原合同时限的基础上签订新的租赁合同。需继续签订租赁合同及合同转换的原商户，请于2013年10月30日前到旧货市场5楼办公室办理。若原商户不再续签但已转换合同的，请按原租赁合同到期日2014年4月30日前交还铺位给公司。”奥康德公司否认出具过该通知，但在原审法院指定的期间内未提出对该通知进行鉴定的书面通知。
鑫和兴公司的一审诉讼请求：1、奥康德公司、林俊生返还租赁保证金300万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日计至奥康德公司、林俊生实际返还款项之日止）；2、由奥康德公司、林俊生承担本案诉讼费。
原审法院认为：郑锦明与奥康德公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。鑫和兴公司与郑锦明均称郑锦明与奥康德公司签订上述合同是受鑫和兴公司委托。原审法院认为，郑锦明签订上述合同时鑫和兴公司尚未成立，合同中的承租人一栏也明确载明为郑锦明。且奥康德公司对于鑫和兴公司与郑锦明的辩护意见予以否认，因此，原审法院对于鑫和兴公司所称的郑锦明签订上述的合同的行为是代理鑫和兴公司的行为的辩论意见不予采纳。奥康德公司将涉案房产交付郑锦明后，实际使用涉案房产的是鑫和兴公司，但郑锦明未将涉案合同的权利、义务转移给鑫和兴公司之前，合同的承租方依然为郑锦明。2014年5月23日，郑锦明发表出示申明一份，将涉案《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：罗DA011328）、《房屋租赁合同书补充合同》权利义务以及追索押金（保证金）的诉讼和实体权利转让给鑫和兴公司。原审法院认为，根据合同法的规定，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。现郑锦明将涉案《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：罗DA011328）、《房屋租赁合同书补充合同》的全部权利义务转移给鑫和兴公司，奥康德公司并不同意，因此，该转移不发生法律效力。因此，要求奥康德公司返还保证金的主体应为郑锦明，鑫和兴公司与本案没有直接的利害关系，其起诉应当予以驳回。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定：驳回鑫和兴公司的起诉。鑫和兴公司预交的一审案件受理费30800元，由原审法院全部退还。
上诉人鑫和兴公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令撤销原审裁定，将案件发回原审法院审理，并由奥康德公司、林俊生承担诉讼费用。上诉理由：一、鑫和兴公司是涉案房产的实际承租人，是房屋租赁合同权利义务的承担者，一审法院裁定鑫和兴公司与本案没有直接利害关系，不符合事实。本案租赁合同虽然由郑锦明与奥康德公司签署，但是郑锦明是以鑫和兴公司（筹）的股东身份，在鑫和兴公司尚未正式取得营业执照前，代表鑫和兴公司签署的合同。租赁合同保证金的缴纳也是郑锦明代表鑫和兴公司的职务行为。涉案房产在鑫和兴公司成立后，一直由鑫和兴公司占有、使用，房产租赁费用也由鑫和兴公司以及鑫和兴公司的法定代表人交纳。奥康德公司在合同履行的过程中向鑫和兴公司收取租金，租赁合同履行过程中的沟通、协商均是在鑫和兴公司与林俊生之间直接发生，林俊生事实上也是认可鑫和兴公司为租赁合同的承租方。鑫和兴公司交付租金，奥康德公司从未提出过异议，也从未向郑锦明主张、催要过租金，奥康德公司以自己的实际行为，事实上已经承认鑫和兴公司为承租方。郑锦明的《申明》是对案件事实的客观陈述，郑锦明本人也到庭接受一审法院调查、核实，涉案房产的合同权利义务一直由鑫和兴公司承担，并非自该《申明》出具之日转移给鑫和兴公司。综上，鑫和兴公司一直系涉案房产的实际承租人，是合同权利与义务的承担者，一审法院认定鑫和兴公司与本案没有直接的利害关系，不符合事实。二、一审审理程序存在疏漏，一审法院对关键问题没有查明即作出裁定。（一）鑫和兴公司一审提交了林俊生于2013年10月3日发出的一份通知，鑫和兴公司在庭审中也出示了该通知的原件，该份通知上有奥康德公司的公章。奥康德公司对此予以否认，也未按照法院的要求，对公章真实性进行鉴定，应承担不利的法律后果，但一审法院只是对此进行一般性的陈述，没有依法作出判断。（二）本案一审于2015年4月1日下午14时30分再次开庭。因庭审中奥康德公司律师否认与鑫和兴公司之间存在租赁关系，否认收取鑫和兴公司租金，法庭要求鑫和兴公司在三日内提交证据予以证明，鑫和兴公司按照规定提交了相关证据。在鑫和兴公司按照要求提交相关证据后，一审法院没有再次开庭对相关证据进行质证，也没有在一审的裁定中对上述证据作出认定。
被上诉人奥康德公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，鑫和兴公司不是本案的适格原告。奥康德公司与鑫和兴公司没有任何直接法律关系，涉案合同是奥康德公司与郑锦明签订的，保证金也是郑锦明支付的，涉案租赁合同纠纷的当事人应该是奥康德公司与郑锦明。郑锦明在2014年5月23日出具的声明是单方制作，该声明违背事实，郑锦明在声明中称签署租赁合同及交付押金是受鑫和兴公司委托，奥康德公司对此明知并认可。郑锦明的上述说法不实，奥康德公司不但无从知道也没有认可。郑锦明称租赁合同和补充合同的权利义务及追索押金的诉讼和实体权利人均是鑫和兴公司，该主张不成立。合同法对合同的变更和转让有明确规定，郑锦明在涉案租赁合同中的权利是使用租赁场地，义务是交付租金，但是这两项权利义务的转让郑锦明没有通知奥康德公司，更没有取得奥康德公司同意。根据涉案合同第二十四条约定，双方没有在登记机关办理变更协议的登记，也没有签订转租合同。因此，郑锦明的声明是没有任何法律效力的，不能改变本案租赁合同关系。
被上诉人林俊生的答辩意见与被上诉人奥康德公司的答辩意见一致。
原审第三人郑锦明述称：同意上诉人鑫和兴公司的上诉意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：在本案中，郑锦明虽然是以自己名义与奥康德公司签订涉案房屋租赁合同，但郑锦明系鑫和兴公司的股东，其承租涉案房屋后系用于鑫和兴公司的经营。在鑫和兴公司成立后，涉案房屋租赁合同也是由鑫和兴公司实际履行，鑫和兴公司也认可涉案房屋租赁合同承租人的义务由其承担。郑锦明声明其系受鑫和兴公司委托支付租赁保证金，租赁保证金的相关权利人是鑫和兴公司。该声明即使未及时送达奥康德公司，但郑锦明在本案诉讼中仍坚持上述声明，奥康德公司在本案诉讼中也已知晓该声明，可认定为奥康德公司已经收到郑锦明有关租赁保证金权利转让的通知，鑫和兴公司已经成为租赁保证金的相关权利人。鑫和兴公司既实际承担涉案房屋租赁合同承租人的义务，又从郑锦明处受让租赁保证金的相关权利，鑫和兴公司系本案的利害关系人。鑫和兴公司起诉主张租赁保证金，符合民事案件受理条件。原审法院以鑫和兴公司不是本案利害关系人，驳回鑫和兴公司的起诉，处理不当。
综上，上诉人鑫和兴公司是本案适格原告，本案应当进行实体审理。原审裁定认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第952号民事裁定；
二、指令深圳市罗湖区人民法院对本案进行审理。
本案二审不收取案件受理费。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十二月一日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。