南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通潮民初字第01183号
原告江苏省刘桥粮食储备直属库。
法定代表人王建，主任。
委托代理人王建新，系该单位副主任。
委托代理人王引。
被告南通宝峰米业有限公司。
法定代表人林卫平，总经理。
委托代理人邱伟。
原告江苏省刘桥粮食储备直属库（以下简称刘桥粮库）与被告南通宝峰米业有限公司（以下简称宝峰米业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由审判员张红娟适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王建及委托代理人王引、王建新，被告委托代理人邱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于通州区刘桥镇刘平路5号内的27号、28号仓库及部分办公用房、生活用房及砻糠堆放场地，用于经营大米加工。租赁期五年。到期后，双方又续订了租赁合同。现最后一份租赁合同已于2014年12月31日到期。此后双方未再续订合同。但被告一直占用上述房屋及场地，亦不交纳租金。原告多次口头通知被告迁出，其不予理会。2015年8月1日，原告书面通知被告要求其在3个月内迁出并结清费用，但被告签收后仍拒绝搬迁。为此诉至法院要求判令：1、被告将承租原告的位于南通市通州区刘桥镇刘平路5号内的27号、28号仓库，老办公楼下东头4间办公室，老办公楼上楼梯西头1间，北面朝东住宿楼楼上第1、3、4、5共4间，33号仓库南朝西1间及老食堂，砻糠堆放场地及附属配电间交还原告，同时将上述房屋和场地恢复原状，如不能恢复则赔偿修复费用。2、要求被告自2015年1月1日起按每年41400元的标准赔偿原告租金损失直至迁出时为止。
被告辩称，被告系原通州市人民政府通过招商引资成立的外商独资企业。经营年限为四十年。被告进入原告位于通州区刘桥镇刘平路5号的场所进行经营系受政府安排。故原、被告所签订的房屋租赁合同并非合同法所调整的租赁民事法律关系。被告交纳的租金实质为《外资企业法实施细则》第34条规定的土地使用费。现原告因库区改造要求被告迁出，但应待政府重新安排被告用地之后。为此被告已向南通中院起诉通州区人民政府，要求政府给予行政答复。在该案判决前，申请中止对本案的审理。另外被告还向原告的主管机关江苏省粮食局申请信息公开，以查明原告的库区改造是否为国家建设所需，改造范围是否涉及被告使用的范围。故在该信息未公开前，本案也应中止审理。另外，被告进入原告库区经营系通州粮食局招商引资的项目，在被告进库经营后原告从未提出过异议，对被告在库区进行的基础设施建设也从未提出过异议，现被告搬迁应按照《通州区企业拆迁与补偿办法（试行）》解决，原告企图以终止租赁合同的形式逼迫被告搬迁与法与理均不符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年4月6日，原告刘桥粮库与被告宝峰米业签订房屋租赁合同1份，约定被告承租原告27号、28号仓，必要的办公、生活用房，以及砻糠堆放场地，用于大米加工厂。租赁期限自2005年5月1日起至2010年4月30日止，年租金35000元，租金于每年的5月1日交付。同时还约定被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得原告书面同意，投资由被告自理。退租时，除另有约定外，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。该合同由原通州市粮良局予以鉴证。合同签订后，双方均按约履行。
2010年4月29日，原、被告续签了房屋租赁合同，合同内容基本同上，但明确了办公房为老办公楼下东头四间，生活用房为老办公楼上楼梯西头三间，附属设施包括：配电间及1、2号码头。合同期自2010年5月1日至2013年4月30日止。
2013年4月29日，原、被告再次续签了房屋租赁合同，合同期限自2013年5月1日至2014年4月30日止，其中约定被告承租设施完好的27号、28号仓及必要的办公房（指老办公楼下东头四间做办公室）；生活用房（指老办公楼上楼梯西头三间）；以及砻糠堆放场地。附属设施仅有配电间，其他内容未变。
2014年1月6日，原、被告重新签订的房屋租赁合同，合同约定：被告承租原告27号、28号仓及必要的办公房（指老办公楼下东头四间做办公室）；生活用房（指老办公楼上楼梯西头一间，北面朝东住宿楼楼上第1、3、4、5共4间，33号仓南朝西一间以及老食堂）；以及砻糠堆放场地。附属设施为配电间。用途为加工大米。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。年租金为41400元。合同还约定，1、被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得原告书面同意，投资由被告自理。退租时，除另有约定外，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。2、租赁期满，本合同即终止，届时被告必须将房屋退还原告。如被告要求继续租赁，则须提前2个月书面向原告提出，原告在合同期满前1个月内向被告正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。该份合同到期后，双方未再续订合同。被告房租已结清至2014年12月31日止，其后未再向原告交纳过房租，但一直占用案涉房屋至今。
2015年8月1日，原告向被告发出“关于中止房屋租赁合同的通知”1份，内容主要为：原告因国家建设需要（老库区建筑年代较长，墙壁多处裂缝）拆除重建，今年初至现在，已多次口头通知被告，尽快做好终止租赁准备，故合同到期后双方一直未续订合同，现书面通知被告，在接到本通知后与原告签订终止合同书，并在三个月内搬迁完毕，结清搬迁前房租及其他费用。被告于同日签收了该通知。
此后，被告于2015年12月将上述承租房屋中的：老办公楼上楼梯西头1间，北面朝东住宿楼楼上第1、3、4、5共4间，33号仓南朝西1间及老食堂返还给了原告。剩余27号、28号仓及砻糠堆放场地、配电间未予返还，仍占用至今。双方协商无果，故原告诉至本院要求处理。
另查明，被告在承租原告案涉房屋期间，在仓内安装了加工设备，并在28号仓东头过道，建造了砻糠仓库，在部分场地上建造了彩钢瓦棚及彩钢瓦房。
以上事实，有原、被告提供的证据，本院证据交换笔录及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应合法有效，双方应恪守合同义务。按照案涉租赁合同的约定，租赁期满，合同终止，被告应将租赁的房屋退还给原告。现原、被告订立的房屋租赁合同已于2014年12月31日期满，期满后双方未再续签租赁合同。故双方房屋租赁合同已终止。被告理应及时将承租的房屋退还原告。被告未履行上述退房义务至今已有一年有余，现原告要求被告返还租赁物，并按租金标准支付房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。考虑到被告已于2015年12月将其中承租的部分房屋返还给了原告的实际情况，2015年1月1日的房屋占用使用费的标准参照原年租金41400元计算，从2016年1月1日起的房屋占用使用费本院酌情按照35000元/年的标准计算至被告实际交付止。被告在承租期间对部分租赁物进行了改造，并在场地搭建了部分建筑物，被告并未提供证据证明该行为征得原告的书面同意，故被告在退还租赁物时，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。现就恢复工程所需要的费用原告未提供证据证明具体金额，故本院对原告要求被告向其交纳恢复工程费用的主张难以支持。审理中，被告要求本院中止本案的审理，理由是其已向南通市中级人民法院要求南通市通州区人民政府就重新安排用地问题给予行政答复。另外其还向原告主管机关江苏省粮食局申请信息公开，以查明原告的库区改造是否为国家建设所需，改造范围是否涉及被告使用的范围。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告提起的行政诉讼及信息公开要求与本案没有直接联系，本院对其该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告南通宝峰米业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将其占用的原告位于南通市通州区刘桥镇刘平路5号内的27号、28号仓，老办公楼下东头4间办公用房，砻糠堆放场地及附属配电间恢复原状并交还给原告江苏省刘桥粮食储备直属库。
二、被告南通宝峰米业有限公司支付原告占用期间的房屋使用费41400元（已计算至2015年12月31日）。
三、被告南通宝峰米业有限公司按35000元/年的标准支付原告从2016年1月1日至其实际搬迁交付之日止的房屋使用费。
上述二、三项限被告南通宝峰米业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。
四、驳回原告江苏省刘桥粮食储备直属库的其他诉讼请求。
如被告南通宝峰米业有限公司未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取458元，由被告负担（被告负担部分原告已代垫，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费916元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行西被闸支行，账号：4782）。
审判员 张红娟
二〇一六年三月十五日
书记员 黄 琴