江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初2496号
原告芦岗。
委托代理人丁红娟。
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人杨文杰。
委托代理人吴险峰。
原告芦岗与被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由审判员徐凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁红娟，被告碧桂园公司委托代理人吴险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以681865元的价格购买被告开发的靖江碧桂园12幢2单元1402号商品房。在原告购房期间，被告曾交付原告《购房温馨提示》，在付款方式和具体操作的提示项下，载明高层洋房采用自付方式在一个月内付清房款享受96折。合同签订后，原告在2013年11月3日前一次性付清了全部房款。然在《商品房买卖合同》履行期间，原告并未享受到该折扣优惠。请求法院判令被告支付原告购房折扣款27274.6元。
原告向本院提供了原、被告于2013年11月2日签订的《商品房买卖合同》、被告制作并发放的《购房温馨提示》、被告于2013年11月2日、11月3日向原告开具的预售定金和预收购房款发票各1份（金额合计为681865元），内容如原告所述。
被告碧桂园公司辩称：原告所述我司与其签订房屋买卖合同，并在合同签订后一个月内以自付方式付清房款是事实。但购房温馨提示无论从形式还是实际上，都不构成要约，对被告不具有约束力，温馨提示就是给予提醒引起注意，温馨提示是在双方签订认购书后由被告给予原告的，该单页无论从动机和内容上均无宣传之义，而只是对购房的重要事项和流程的善意提醒，是对已有事实的重复，而并非做出新的承诺。另外该单页也不符合最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第三条规定的宣传广告属于要约的适用情形。原告提供的《温馨提示》是在双方签订商品房买卖合同被告给付原告的，而商品房买卖合同是双方最终确定商品房价格的唯一且是最终依据，若原告认为未按《温馨提示》给予原告付款方式的折扣，原告完全可以拒绝签订商品房买卖合同。倘若原告查看商品房买卖合同中约定的价格没有所谓的折扣，依然签订了合同，那么可知原告是接受这个价格的，既然接受了价格并签订合同，就必须依合同履行。按常理，双方最终签订商品房买卖合同中确定的价格就是商品房的最终价格，不存在双方签订合同后再打折的情况。《温馨提示》根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》的规定，属于要约邀请而非要约，对被告不具有约束力，只是对购房的重要事项和流程的善意提醒，对已有事实的重复，而非做出新的承诺。我司在开盘时，公示的该套房屋的按揭原价848208元,该价格除以0.98才得到房屋原始价格865518元，以这个价格乘以0.96（就是原告主张的96折）后依次享受认购书的优惠项目，算下来合同价格就是681865元。因为整个公示表是默认在按揭付款方式下计算出来的公示表，本案原告是自付，因此需要通过计算回到房屋原始价格后重新计算。合同签订时，原告已享受了96折优惠，现原告再次要求按照《购房温馨提示》享受96折优惠，无事实和法律依据。此外，原告在向被告付款时，已收到《购房温馨提示》，应当知道提示中的折扣，而其现在才提起要求退还折扣款的诉讼，超过了法律规定的两年诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的辩称，原告补充陈述：被告所述的开盘时公示的按揭付款价（包含按揭原价、惠后价）原告是知晓的，被告其公示的按揭原价是原始价格的98折，及对如何优惠及折扣方式在原告向被告认购和付款时被告并未告知原告。在原告向被告付款时，支付的是预收购房款，在收房时，仍然可以与被告对预收购房款与实际房款进行结算，对是否享受到所有折扣优惠进行最终确认，故原告在收到房屋后，起诉要求被告退还温馨提示所载折扣款，并不超过诉讼时效期间。
经审理查明：“靖江碧桂园”楼盘系被告投资建设，2013年9月18日、10月17日被告先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉12幢2单元1402号房公示的按揭付款价中，“按揭原价”为848208元、“惠后价”为696980元。未公示自付价格。时被告发放给原告的《购房温馨提示》载明“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%”。2013年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉商品房，总房款681865元。合同签订当日，原告支付购房款471865元（含预售定金10000元），同年11月3日，原告支付购房款210000元。
本案争议焦点是被告是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付原告折扣款，原告起诉是否超过诉讼时效期间。
本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合原、被告陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于原告是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知原告，本院不予采信。合同签订后，原告已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的96折给予原告相应的房款折扣681865元×4%＝27274.6元。该折扣在被告向原告开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现原告要求被告退还该折扣款，应予支持。原告在2013年11月2日、3日向被告支付房款时，被告向原告开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如原告知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，被告向原告开具购房款发票或交付房屋时，仍可要求被告对预收购房款与购房款的差额进行结算，对原告所享受的折扣、优惠进行最终确认。2015年10月，被告交付房屋时，双方进行了结算，原告此时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。原告在2016年4月18日起诉要求被告退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对被告抗辩的原告诉讼请求超过诉讼时效期间的辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告芦岗购房折扣款27274.6元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费482元减半收取为241元，由被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费482元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国农业银行泰州海陵支行，帐号：10×××68）。
审判员 徐凯
二〇一六年七月十一日
书记员 龚静
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。