北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初12060号
原告：董大瑞，女，1947年7月9日出生。
委托诉讼代理人：沈永存（原告之夫），1947年2月25日出生，北人职业技术学校退休教师，住北京市西城区。
被告：徐涛，男，1960年11月11日出生。
委托诉讼代理人：徐波（被告之弟），1963年1月23日出生，北京市司法局干部，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：孙桂茹（被告之妻），1961年6月6日出生，北京市工商局西城分局干部，住北京市西城区。
董大瑞与徐涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董大瑞及其委托诉讼代理人沈永存，被告徐涛委托诉讼代理人徐波、孙桂茹参加了诉讼。本案现已审理终结。
董大瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月26日签订的房屋买卖合同及补充协议；2.判令被告支付违约金九十五万元；3.判令被告支付定金二十五万元。事实和理由：2016年3月26日，董大瑞与徐涛签订房屋买卖合同及补充协议，约定董大瑞将位于北京市西城区XX胡同甲XX号XX号楼XX层XX号，建筑面67.6平方米的房子出售给徐涛，双方在合同约定，徐涛拒绝购买该房屋，需按相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金，在补充协议中，约定徐涛于2016年3月31日前支付董大瑞25万元定金，徐涛于期限截止日未交付定金，经董大瑞催告后，徐涛明确表示不履行合同。因房屋买卖合同中约定了解约定金及违约金，徐涛构成根本违约，可以同时适用解约定金及违约金；同时，徐涛的违约行为导致我方购买天通苑的二套住房的目的无法实现，故诉至法院。
徐涛当庭辩称，因徐涛家庭已有两套住房，基于国家的限购政策，涉案的房屋买卖合同及补充协议无法履行，故同意解除双方之间上述合同，但不同意董大瑞其他诉讼请求，理由如下：一、董大瑞支付违约金缺乏法律依据，其要求的支付的违约金过高。依据法律规定，违约金具有补偿性质，本合同买卖合同虽然已经签订，但没有进行网签，原告没有实际损失，故其要求我方支付违约金没有法律依据，且董大瑞合同履行也存在过错。二、董大瑞以欠条为依据，要求我方支付定金，缺乏法律依据，我方与董大瑞之间不存在借贷关系，欠条本质是定金的组成部分，只能证明我方在约定期间未交纳定金，但是定金条款未实践性合同，我方未交纳的情况下不适用定金罚则；即便董大瑞收取了我方全部定金，如果合同解除也要退还。三、双方之间的录音内容记载并不是能够产生法律后果的事件或行为，故该证据不具有关联性。四、合同签约前将我方的卖房行为与我方和董大瑞进行了关联和口头约定，理应成为房屋买卖合同的组成部分，但合同约定双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，故双方应当将签约前“先卖房后买房”的口头约定形成书面协议，才能对合同双方具有法律约束力。
本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，董大瑞作为出卖人，徐涛作为买受人，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××），约定出卖人将其名下位于北京市西城区XX胡同甲XX号XX号楼XX层XX号房屋，建筑面积67.6平方米，出售给买受人，双方约定上述房屋成交价格为2000000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4060000元。双方约定买受人直接向出卖人支付定金250000元。该合同第五条约定：“房屋产权及具体状况的承诺。（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追加违反承诺方的法律责任……”双方于合同第七条违约责任中约定：“……（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”同日，董大瑞作为甲方（出卖人），徐涛作为乙方（买受人），约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币6060000元，此价格为甲方净得价，不含税。双方约定乙方于2016年3月31日支付定金250000元，其中10万元为自行支付，另外15万元为以理房通托管方式支付甲方。乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款1000000元以建委资金的方式支付甲方；乙方于过户前3个工作日之内将第二笔首付款3810000元以理房通托管的方式支付甲方。补充协议第四条违约责任约定：“……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……”乙方若出现同日，董大瑞作为甲方，徐涛作为乙方，北京市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为丙方（居间人），三方签订《买卖定金协议书》，其中约定甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管方式向甲方支付定金人民币25万元整。在该协议后附有定金收付收据（由甲方，即出售人）自收到定金时签署，载明：“在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人徐涛购买位于西城区XX胡同甲XX号XX号楼XX层XX的房屋的定金共计人民币贰拾伍万元整”。同日，徐涛向董大瑞出具欠条，载明：“本人承诺3月31日之前将定金25万元整一次性转入甲方银行卡内”。2016年3月31日，董大瑞向徐涛发送短信息，要求其支付定金，但徐涛并未于2016年3月31日前支付上述定金款项。
2016年4月3日，徐涛向链家公司发送《关于变更合同条款或签订补充协议的申请》，要求提出补充条款“德外大街乙XX号XX号楼XX单元XX室出售价格不低于580万元，售出后将给付甲方继续办理后续手续，早卖早办”，申请变更或签订补充协议，请中介公司转告董大瑞。董大瑞不同意徐涛提出的上述补充意见。2016年4月6日，徐涛向董大瑞发出《关于暂时中止购房合同履行的意见》，提出因合同中对交易房屋的实际交付时间约定不明，根据合同法的规定，需要买卖双方协商补充，徐涛提出暂时中止购房合同的履行，以便双方协商消除争议问题。
董大瑞于2016年4月22日诉至法院，请求1.判令被告支付违约金一百二十万元；2.被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，增加诉讼请求：判令解除原、被告于2016年3月26日签订的房屋买卖合同及补充协议。诉讼过程中，董大瑞变更“请求被告支付违约一百二十万元”诉讼请求为：“被告支付违约金九十五万元”。徐涛以其答辩意见不同意董大瑞的诉讼请求。
诉讼过程中，徐涛起诉董大瑞房屋买卖合同纠纷一案，要求依法撤销双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××）及补充协议，本案予以中止审理。经审查，本院出具（2016）京0102民初18913号民事判决书，其中载明：“……庭审中原告（徐涛）提交了其和爱人孙桂茹名下的房屋产权证明，证明其家庭名下已有两套住房，按照国家政策，无法再购房房屋。对此被告（董大瑞）称双方协商时原告称其卖出一套房产后购买其房屋，不是合同无效的理由……”，驳回徐涛的全部诉讼请求。上述民事判决已生效。
另查，一、庭审中，董大瑞提交其与徐涛及链家公司与徐涛之间的短信息截屏，证明董大瑞催促徐涛交付定金，徐涛违约不再履行合同的情况；徐涛认为上述短信息并非实际法律行为，与本案无关。另，董大瑞提交2016年3月25日、2016年3月26日、2016年3月29日及2016年6月25日的录音，证明因徐涛一方称其要出售其家庭名下房屋，购买涉案房屋，但最终未出售房屋等不诚信行为，使董大瑞丧失与他人卖房的机会，以及徐涛明显违约的情况；徐涛认为2016年6月25日的录音并未有其参加，真实性不认可；对于上述其他录音，认为系双方协商过程，不是法律事实，应当以书面合同为准，同时其认为董大瑞在合同签约前就已知晓徐涛家庭名下由两套住房的事实和国家限购政策，且购买董大瑞房屋的行为与徐涛出售房屋的行为进行了关联。
二、庭审中，董大瑞提交房屋价格截屏及房屋价格走势图，证明房屋价格的上升情况及因徐涛不履行合同给董大瑞造成的损失。徐涛认为上述证据与本案无关。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××）、补充协议、《买卖定金协议书》、欠条、《关于变更合同条款或签订补充协议的申请》、《关于暂时中止购房合同履行的意见》、（2016）京0102民初18913号民事判决书、房产所有权证、短信截屏及录音等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。本案中，双方在补充协议中约定徐涛应在2016年3月31日前支付定金25万元，但徐涛一直未向董大瑞按约定支付上述定金款项，已构成补充协议约定的根本违约，故董大瑞主张解除双方之间于2016年3月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，于法有据，本院予以支持。因双方均确认上述合同于2016年11月10日解除，本院不持异议。对于徐涛称涉案合同补充协议不具有可操作性及遗漏其购买房屋前置条件的需要继续协商的抗辩，因双方签订合同时，双方已对合同基本权利义务达成了一致，并分别签字确定，其后双方未能就徐涛提出的补充意见达成一致，应按照原合同约定继续履行，故徐涛该项抗辩意见，本院不予采纳。
对于董大瑞要求徐涛支付违约金950000元的诉讼请求，因徐涛已构成根本违约，依据双方合同约定，应当向董大瑞支付违约金；对于董大瑞主张的违约金数额，徐涛提出违约金过高的抗辩。因双方签订房屋买卖合同时，徐涛家庭名下已有两套房屋，依据北京市的相关限购政策，徐涛购房时并不具备购房资格，而在签订涉案房屋的买卖合同及补充协议前，双方对此均情况系明知，故双方签订协议时均应知晓该笔交易存在不能履行的风险；双方签订合同前协商中，买收方同意出售其名下房屋已获得购房资格，但至庭审终结仍未对其名下房屋进行出售获取购房资格，亦是双方之间的房屋买卖合同不能继续履行原因。诉讼过程中，董大瑞提出因徐涛未能履行合同，导致此期间其欲要购买地区房价上涨，造成其无法购买其他两套房屋的损失。因董大瑞提交的证据不足以证明其所主张的损失的具体情况，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对违约金数额予以酌定。
对于董大瑞主张徐涛支付定金250
000元的诉讼请求，因当事人可以约定定金为合同担保的一种形式，定金是当事人为了确保合同的履行，依法或约定于合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱，故定金还属于金钱担保的一种形式，因此，定金合同是实践性合同，必须存在定金交付和收取的事实，定金合同方能成立、生效。本案中，徐涛向董大瑞出具欠条，其涉及款项虽为定金，但徐涛并未实际向董大瑞支付，故在徐涛尚未支付定金的前提下，定金合同尚未成立、生效，董大瑞要求徐涛支付定金250000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。董大瑞主张该定金为解约定金，应与违约金同时适用。由于解约定金是关于当事人以承担定金处罚为代价任意解除合同的约定，但双方当事人在合同中对定金约定为买收方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，故上述定金亦不应视为解约定金。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：
一、确认董大瑞与徐涛二〇一六年三月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××）及补充协议于二〇一六年十一月十日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，徐涛支付董大瑞违约金六万元。
三、驳回董大瑞其他诉讼请求。
如果徐涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千一百一十元，由徐涛承担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐澜涛
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 郭莹莹