安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）弋民一初字第01274号
原告：王次华，男，汉族，住芜湖市芜湖县。
委托代理人：俞正德，安徽耕天律师事务所律师。
委托代理人：张伟，安徽耕天律师事务所实习律师。
被告：王茂芳，男，汉族，住芜湖市弋江区。
委托代理人：王永璟，男，汉族，住芜湖市镜湖区。
被告：吴显斌，男，汉族，住芜湖市弋江区。
被告：吴传安，男，汉族，住芜湖市弋江区。
以上两被告共同委托代理人：何秋东，安徽方振律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人：王礼洁，安徽方振律师事务所律师。
第三人：芜湖中奥置业有限公司，住所地芜湖市弋江区。
法定代表人：王启莲，董事长。
原告王次华诉被告王茂芳、吴显斌、吴传安、第三人芜湖中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法适用普通程序于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告王次华及其委托代理人俞正德、被告吴显斌及委托代理人王礼洁、被告吴传安委托代理人王礼洁到庭参加诉讼，被告王茂芳、第三人中奥公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王次华诉称：被告王茂芳于2010年12月24日与第三人中奥公司签订《商品房买卖合同》一份，约定中奥公司将自己开发的弋江区金玺商业广场主楼A1608，建筑面积310.68平方米房屋出售给王茂芳，总价款2050488元。合同签订后，王茂芳即支付首付款118.69万元，余款在中国光大银行股份有限公司芜湖分行（以下简称光大银行）办理按揭贷款后逐月还款，并于2011年9月26日办理商品房抵押预告登记。2011年5月16日，原告王次华与被告王茂芳签订《商品房买卖合同》，约定被告王茂芳将其在中奥公司购买的上述房屋，以同样价格每平方米6600元，总价为205.05万元转让给原告王次华。合同签订后，王次华向王茂芳支付了该房屋首付款118.69万元，并支付前期几次按揭贷款。随后，王茂芳将上述房屋交付给王次华。王次华对该房屋进行了装修，进驻办公使用至今。2013年1月，王次华得知该房屋已由被告吴传安登记在其名下，并办理房屋产权证。王次华经调查得知，2012年7月6日，王茂芳向中奥公司提出申请，将上述房屋由原购房人王茂芳更名为现购房人吴传安。吴传安凭此更名申请到房管部门办理了预售合同登记备案注销和预购商品房抵押权预告注销登记。同时吴传安与第三人中奥公司签订《商品房买卖合同》，在房管部门办理了房屋买卖登记，并取得产权证。后王次华找到王茂芳，王茂芳称其并未将涉案房屋卖给吴传安或吴显斌，王茂芳向王次华提交了其与吴传安之间的《商品房转让协议》，该协议中将A1602-1607房屋转让给吴传安，并未将A1608房屋转让给吴传安。王茂芳同时提供了其与吴显斌（吴传安系吴显斌儿子，该讼争房屋变更、购房等手续及资金支付实质均由吴显斌办理）的对账协议，也未将讼争房屋转让给吴传安或吴显斌。王茂芳也实际未从二人处收到该讼争房屋任何房款。原告认为王茂芳已明知将A1608房屋转让给王次华，在向中奥公司的更名申请中，仍将A1608房屋由原告购房人更名为吴传安，而不将其更名为王次华，这严重侵害了原告合法权益。王茂芳事实上未将A1608房卖给吴传安或吴显斌，但其二人却在未支付给王茂芳任何购房款情况下，通过其他途径取得上述房屋产权，给原告造成重大损失，现依法诉请判令：一、被告王茂芳将金玺商业广场主楼A1608室房屋由原购房户王茂芳更名为新购房户吴传安的行为无效；二、被告吴传安与第三人中奥公司签订的《商品房买卖合同》无效；三、确认原告王次华与被告王茂芳2011年5月16日签订的《商品房买卖合同》有效。
被告王茂芳未作答辩也未提交证据。
被告吴显斌、吴传安共同辩称：1、吴传安与第三人签订的房屋买卖合同有效，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也不符合合同无效的五种法定情形。2、买卖合同成立是在原告无力偿还涉案房屋的剩余购房款放弃了该房屋优先购买权的情况下吴显斌、吴传安通过正常方式取得的，王茂芳一房数卖的违约责任应当由王茂芳承担，与吴显斌、吴传安无关。3、2012年8月10日王次华出具了一份承诺书，该承诺书表明王次华已经放弃了优先购买权，可以推断原告知道当时房屋已经卖给了吴显斌、吴传安，原告提出的调解书中明确确认涉案房屋的所有权系吴传安，原告主张诉请必须先撤销该调解书。4、2012年8月10日原告已经知道房屋卖给了吴传安，至起诉之日已经超过诉讼时效，根据维护交易稳定的原则请求法院驳回原告诉请。
第三人中奥公司未提交证据也未作答辩。
经审理查明：弋江区金玺商业广场主楼系中奥公司开发建设。自2010年12月24日起，被告王茂芳分期购买了上述金玺商业广场主楼A1601至A1608房屋，并与中奥公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，王茂芳支付了部分购房款，剩余购房款在光大银行办理房屋抵押贷款支付，并办理预购商品房抵押权预告登记，权利人为光大银行，义务人为王茂芳及其妻子罗红平。2011年5月16日，原告王次华与被告王茂芳签订《商品房买卖合同》一份，王茂芳将其中A1608房屋出售给原告王次华，约定建筑面积310.68平方米，单价为每平方米6600元，总价款2050488元，于2011年5月16日支付1030488元，余款于同年12月31日支付。合同签订当日，王次华向王茂芳支付1030488元。后王茂芳将上述房屋交付给王次华，王次华对该房屋进行了装修，并进驻办公使用。2012年7月6日，王茂芳向中奥公司提出《更名申请》，称因生意周转困难，导致A1601至A1608房屋在银行贷款无力偿还，银行多次催要未果，请求将金玺广场主楼A1601室至A1608房屋更名至吴传安名下。同日及7月10日，中奥公司与吴传安签订《商品房买卖合同》合计八份，约定中奥公司将位于弋江区金玺广场主楼A1601至A1608房屋共计八套出售给被告吴传安。其中涉及A1608房屋合同编号为现字200830809。后王茂芳、中奥公司、光大银行等凭此在房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案注销及预购商品房抵押权预告注销登记。7月11日，被告吴传安取得上述A1608室房产产权证。8月7日，吴传安作为抵押人与招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行小贷中心）签订了《最高额抵押合同》，约定吴传安以其所有的上述A1601至A1608号房屋所有权和土地使用权为芜湖市兵珠玻纤有限公司（以下简称兵珠公司）在2012年8月7日至2015年8月4日期间的所有贷款及其他授信本金及相应利息等提供最高额抵押担保，并办理了抵押物抵押登记。后因兵珠公司未按时还款，法院判决兵珠公司偿还借款本金1000万元及相应利息等367000元，招行小贷中心对吴传安抵押的上述房屋所有权和土地使用权的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权。后因兵珠公司、吴传安等未依法履行还款义务，招行小贷中心向芜湖市中级人民法院申请强制执行，现该案正在执行中。
另查明，被告吴显斌与吴传安系父子关系。王茂芳将其中A1608房屋出售给王次华后，将A1601房屋出售给吴显斌，后于2012年4月12日，王茂芳与被告吴传安签订《商品房转让协议》将A1602至A1607房屋转让给吴传安。2012年7月9吴显斌、吴传安向中奥公司出具欠条一份，载明今欠到中奥公司金玺商业广场主楼A1601-A1608房款1942868元，半年内全部付清（自2012年8月份开始履行）。后因尚欠购房款642868元，中奥公司于2013年7月22日诉至法院，案件审理过程中，双方达成调解协议，被告吴传安于2013年8月28日一次性支付购房款642868元。后吴传安未按约履行，中奥公司申请强制执行，现该案正在执行中。
另关于涉案房产转让情况，吴显斌在公安机关对其的询问笔录（询问时间为2013年6月3日）中陈述：2012年4月份，因王茂芳无力支付A1601至A1608房子银行贷款，我俩签订一份商业房转让协议，王茂芳将其中A1601至A1607房子转让给我儿子吴传安，但直接过户要缴税，后根据市建委会议纪要，我们商定王茂芳把光大银行贷款714万元全部还掉，注销他和中奥公司在产权中心的预售登记，由中奥公司重新把房子卖给我。后我、王茂芳、王次华商量，我和王次华各自准备1601至1607房子及1608房子贷款，准备好各自办证，同时约好了办证时间，可那天王次华没来，我打了几个电话，他讲在搞钱，到11点他都没来，王茂芳和他老婆罗红平也在场。王次华后来也没筹到钱。我记得为这个事，我俩单独谈过，我写了承诺书给他，要求王次华把他做担保借我的700万元及我帮他垫的贷款（一百零几万元）给我，我把招商银行贷款的钱也还给他，银行的按揭由我来还，贷款到期就将1608房子过户给他。王次华当时答应了，并在招商银行的资料上盖了他的乐惠公司的章，意思是如果我还不了银行贷款，银行收房子，他同意搬出1608房屋。针对吴显斌上述陈述，王次华称：我没有放弃房屋所有权，2012年7月4日我也没有与被告通话，那天我没有筹到尾款我没有去，他们办理的时候也没有通知我在哪里，只发了一条短信问我款筹到没有？我回复他我没有筹到钱，先过户到我名下，我做完按揭就将尾款还给被告。
上述事实有原告提交的户籍证明复印件、《商品房买卖合同》（中奥公司与王茂芳于2010年12月24日签订）、房屋登记簿（2011年9月26日光大银行抵押权预告登记）、《商品房买卖合同》（王茂芳与王次华于2011年5月16日签订）、银行进账单、更名申请、预售合同登记备案注销申请、预购商品房抵押权预告注销登记申请、商品房买卖合同（中奥公司与吴传安于2012年7月6日签订）、房屋登记簿（2012年7月6日房产登记）、《商品房转让协议》（2012年4月12日王茂芳与吴传安签订）、情况说明、对账协议、装修工程施工合同、询问笔录，被告吴显斌、吴传安提交的询问笔录、收条、转账单、承诺书及企业信息查询单及当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告王茂芳将其从中奥公司购买的A1608房屋出售给王次华，双方因此于2011年5月16日签订《商品房买卖合同》，此系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。但根据我国物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自登记于不动产登记簿时发生效力，由此一般来讲不动产物权归属和内容的根据是不动产登记簿，而非当事人签订的合同，合同行为仅是物权变动的原因行为。故原告与王茂芳签订的上述《商品房买卖合同》并不必然影响王茂芳后续对A1608房屋的物权处分行为的效力。且中奥公司与吴传安签订《商品房买卖合同》后，吴显斌、吴传安也依约支付了A1608房屋部分房款，并办理了产权登记，后又以该房屋为抵押物为其他债务设置了抵押担保，并办理抵押权登记，故现原告诉请确认被告王茂芳将A1608室房屋由原购房户王茂芳更名为新购房户吴传安的行为无效，中奥公司与吴传安签订的《商品房买卖合同》无效，本院难以支持。如原告与被告王茂芳签订的《商品房买卖合同》履行不能导致原告损失，其可另行提出相应主张。
综上，本院为维护交易安全及秩序，维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王次华与被告王茂芳于2011年5月16日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、驳回原告王次华的其余诉讼请求。
案件受理费23364元，由原告承担11682元，被告王茂芳、吴显斌、吴传安承担11682元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 陈利利
人民陪审员 余红华
人民陪审员 姚文化
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 周 冉
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。