广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第1138号
上诉人（一审被告）黄文声，
上诉人（一审被告）廖丽琴，
委托代理人张雪勇，
委托代理人廖铭经，
被上诉人（一审原告）谢辉，
委托代理人玉荣怀，
委托代理人伍舜
一审第三人覃贵幸，
一审第三人赵惠英
上诉人黄文声、廖丽琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民一初字第1478号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成由审判员刘慕祥担任审判长，审判员黄智文和代理审判员丘洪兵参加的合议庭，审理了本案。代书记员李思思担任记录。被上诉人谢辉及其委托代理人玉荣怀、伍舜，上诉人廖丽琴的诉讼代理人张雪勇、廖铭经，原审第三人覃贵幸，原审第三人赵惠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，黄文声、廖丽琴系夫妻关系，覃贵幸、赵惠英系夫妻关系。位于柳州市柳北区北雀路71号15栋2单元4-2号房屋系以黄文声的名义在柳州市化学纤维厂购买的集资房。2007年12月18日，黄文声与谢辉签订协议书，约定黄文声将上述房屋建房指标转让给谢辉，转让费37000元，该套房屋的集资房款89700元由谢辉支付，协议签订后，谢辉依约定支付了上述款项。2008年11月10日，上述房屋交付使用，谢辉自2008年11月11日起至今居住于该房屋内。2012年12月，黄文声委托柳州市居家房产投资有限公司出卖上述房屋。2013年1月19日，赵惠英与柳州市居家房产投资有限公司签订房屋认购合同书，约定赵惠英以410000元的价格购买位于柳州市柳北区北雀路71号15栋2单元4-2号房屋。2013年3月22日，覃贵幸、赵惠英获得该房屋的所有权证。之后，覃贵幸、赵惠英要求居住在上述房屋的谢辉搬离，谢辉提出异议。为此，覃贵幸、赵惠英于2013年4月22日向原审法院提起诉讼，请求谢辉搬离上述房屋，支付占用房屋使用费。原审法院于2013年7月30日作出（2013）北民一初字第653号民事判决书，判决：一、谢辉搬出位于柳州市柳北区北雀路71号15栋2单元4-2号房屋；二、谢辉自2013年3月23日起至2013年7月24日止以每月800元的标准向原告覃贵幸、赵惠英支付房屋使用费；三、驳回原告覃贵幸、赵惠英的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，谢辉提起本案的诉讼。
一审法院审理认为，谢辉与黄文声于2007年12月18日在平等自愿、协商一致的基础上签订的协议书，未违反法律规定，应认定谢辉、黄文声、廖丽琴签订的协议书有效。出卖人黄文声、廖丽琴一物二卖，在上述集资房，原、黄文声、廖丽琴签订协议书满5年后，黄文声、廖丽琴又将该房屋出卖给覃贵幸、赵惠英，并办理了物权登记，出卖人黄文声、廖丽琴的行为具有明显恶意的，致使买受人谢辉无法取得该房屋的所有权，黄文声、廖丽琴的行为构违约，应承担违约责任。原告谢辉请求：黄文声、廖丽琴返还谢辉转让费37000元、购房款89700元、集资建房预付办证款项1500元、补交集资建房款项9439.50元，用共计136139.5元。证据充分，合法合理，一审法院予以支持。原告谢辉增加了重置房产的成本，应考虑善意受让方的信赖利益损失及出卖人因房产升值所获溢价和受让人因前后房产价格差异造成的损失。覃贵幸、赵惠英以410000元价格购买上述房屋，原告谢辉因前后房产价格差异造成的损失为273860.50元（410000元-136139.5元），另一审法院（2013）北民一初字第653号民事判决书，判决：谢辉自2013年3月23日起至2013年7月24日止以每月800元的标准向覃贵幸、赵惠英支付房屋使用费，计3200元，造成谢辉的经济损失共计277060.50元，应由黄文声、廖丽琴承担赔偿责任。谢辉请求：黄文声、廖丽琴赔偿谢辉购房损失410000元，广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院不予全部支持。应判决黄文声、廖丽琴向原告谢辉赔偿损失277060.50元。谢辉请求：黄文声、廖丽琴赔偿房屋装修费用51080元给谢辉，覃贵幸、赵惠英对此负连带清偿责任。因证据不足，与法无据，该请求一审法院不予支持。反诉原告黄文声、廖丽琴请求：反诉谢辉支付给反诉谢辉房屋使用费41600元（以每月800元计，从2008年11月11日至2013年3月23日，共计52个月）。理由不充分，与法无据，一审法院不与支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：黄文声、廖丽琴向原告谢辉返还谢辉转让费、购房款、集资建房预付办证款项共计人民币136139.5元；黄文声、廖丽琴向谢辉赔偿损失277060.50元；驳回谢辉的其他诉讼请求；驳回黄文声、廖丽琴的诉讼请求。
上诉人黄文声、廖丽琴不服一审判决，上诉称，一审法院认定事实不清、适用法律错误。一．现有证据，只能证实上诉人收到被上诉人给付的集资房指标款30000元和房款89700元，共计119700元。集资建房预付办证款项1500元，补交集资建房款项9439.50元，是上诉人自行交纳，交费原件也在上诉人手中。一审判决认为被上诉人给付了37000元转让费及集资建房预付办证款项1500元、补交集资建房款项9439.50元，显然没有事实依据。二、上诉人与被上诉人签订的《协议书》，违反了法律的强制性规定，是无效合同。被上诉人与上诉人黄文声与2007年12月18日签订的《协议书》该协议书约定的是转让柳州市柳州化学纤维厂集资房的指标，属无效合同，没有法律效力。首先，单位集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。而将分配的集资房指标转让给他人的行为从根本上违反了国家有关住房政策，因为集资房指标与职工个人身份密切相关。根据建设部《经济适用住房管理办法》的规定，参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭，若集资房的买受人并非建房单位职工或者是单位职工但已经有房而不符合条件的，则不能享有该单位的集资房指标。从法律意义上讲，有关标的的条款是一切合同必备的主要条款，而“指标”并不是一种具体、明确的标的，甚至可以说是一种不存在的。因此，属无效合同。其次，该协议书违反我国《民法通则》第五十五条第五项和第七项的规定，属无效合同；违反我国《合同法》第五十二条第三项和第五项的规定，属无效合同；违反我国《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定，行为人签订的合同违反我国法律的强制性规定，显然是无效合同。三、一审法院认为“应考虑善意受让方的信赖利益损失及出场人因房产升值所获益价和受让人因前后房价价格差异造成的损失……支付房屋使用费，计3200元，造成原告的经济损失共计277060.50元，应由被告黄文声、廖丽琴承担赔偿责任。”与法无据。被上诉人并非善意受让方。集资房指标不可买卖，被上诉人是明知的，在明知的情况下被上诉人仍然与上诉人签订《协议书》很显然，被上诉人就是想通过不正当的方式获得不当利益，由始至终，未见被上诉人善意何在。房屋买卖，价格有高有低，本案中，第三人购买上述房屋的价格具有特定性，一审法院以特定性价格作为普通性价格作为确认被上诉人差异损失的依据，没有依据；而且上诉人出卖上述房屋，并没有获得一审所述的41万元，故上诉至法院，请求判令：1、撤销一审判决第一项，改判为上诉人返还被上诉人购买集资房指标款30000元和房款89700元，共计119700元；2、撤销一审判决第二项，驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉请；驳回对廖丽琴承担责任的申请。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人谢辉辩称，上诉请求没有事实理由和依据，请求二审法院予以驳回。1、钱很准确，而且我们也给了。2、最高法合同法解释一不得以地方性法律规定为依据和最高法向违背的，3、廖丽琴在本案中其了很大的作用，钱也是廖丽琴拿，包括带去看房，她花的钱比黄文声还多。4、上诉人卖方行为有一房二卖的行为。整个过程中上诉人明知是一房二卖，对被上诉人和第三人都是不公平的。被上诉人损失：房子卖给第三人，退了购房款，买这个房子去了四十万，上诉人想多要钱，等到了房屋可以办证之后，上诉人觉得自己吃亏，他们以四十万的价格卖给第三人。由于上诉方的违法违规行为请求二审法院驳回上诉请求。
一审第三人覃贵幸、赵惠英称：我们不清楚房子是卖给谢辉，有争议的房子，被上诉人也没有告诉给我们。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：被上诉人是否给付了37000元转让费及集资建房预付办证款项1500元、补交集资建房款项9439.50元。
上诉人对争议事实未提供的新证据。被上诉人对争议事实提供的新证据：广西农村信用社（合作银行）2010年8月30日现金缴款单，是被上诉人的丈夫去银行交款的笔迹。上诉人对被上诉人提供的新证据质证意见：对证据的真实性没有异议，我们不清楚这个条款到底是谁写的，证据不能证明是被上诉人交的款。
本院对被上诉人提供的证据的分析，诉辩双方对2010年8月30日现金缴款单证据的真实性没有异议，证据是有争议房子的现金缴款单，又符合证据的法律规定，应确认为有效证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2007年12月18日在平等自愿、协商一致的基础上签订的协议书，未违反法律规定，应认定双方签订的协议书有效。上诉人主张与被上诉人签订的《协议书》，违反了法律的强制性规定，是无效合同。但上诉人没有提出法律根据，所提出的一般规章，不是法律的强制性规定，不能否定合同效力，上诉人该主张不符合法律规定，不予支持。上诉人主张被上诉人给付了37000元转让费及集资建房预付办证款项1500元、补交集资建房款项9439.50元不准确。但上诉人没有提出事实根据，被上诉人提供的证据，有争议房子的现金缴款单，又符合证据的合法性，应确认为有效证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。上诉人该主张不符合本案证据事实，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5703元，（上诉人已预交）由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘慕祥
审 判 员 黄智文
代理审判员 丘洪兵
二〇一四年十一月二十六日
代书 记员 李思思