北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民（商）初字第13400号
原告安江，男，1977年6月20日出生。
委托代理人安涛（原告之妹），女，1980年8月25日出生。
被告沈凤宽，男，1956年5月17日出生。
被告白学花，女，1956年7月2日出生。
委托代理人杜文金（被告白学花之女婿），男，1985年11月15日出生，个体经营户，户籍地湖南省永州市。
二被告委托代理人沈娜（二被告之女），女，1982年7月6日出生，个体经营户，户籍地北京市东城区。
原告安江与被告沈凤宽、被告白学花定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由法官王磊担任审判长，与法官叶衍瑛、人民陪审员郎海鹏组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人安涛，二被告的委托代理人沈娜，被告白学花的委托代理人杜文金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，二被告系夫妻关系，二被告名下共同拥有一套位于北京市×××的房屋，并持有公有住宅租赁合同，合同编号为0332043，房屋出租方为原崇文区体育馆路房管所。二被告承诺原告上述房屋可以在2014年5月20日前由租赁性质变更为北京市正式产权。因此二被告与原告于2014年1月4日签订房屋买卖定金协议书，协议约定二被告于2014年5月20日之前将现有的北京市公有住宅租赁合同变更为房屋所有权证书，原告预定买入变更为北京市正式产权后的该房屋，双方约定房屋出售价格为160万元，定金10万元；如到期后，二被告未能取得房屋所有权证书导致双方不能按期签订房屋买卖合同及相关文件，二被告应向原告3倍返还定金。协议书签订后，原告于签约当天支付定金10万元。但自2015年5月至今，原告多次致电询问二被告房屋产权证书办理进展，被告沈凤宽称因房屋所在地区面临拆迁、户口冻结等原因导致房屋产权证书无法办理。原告认为二被告未依约定期限办理相应的房屋产权证书，其行为已构成违约，故原告起诉要求解除房屋买卖定金协议书，要求二被告依约赔偿3倍定金即30万元，要求二被告负担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了房屋买卖定金协议书、共有权人同意出售确认书、平安银行转账记录、收条。
二被告答辩称，系经中介介绍认识原告，原告在看房后撇开中介，于2014年1月4日到二被告家中与二被告签订合同，并称合同是从中介处取得，二被告实际并未阅读合同具体条款内容。签订合同后，二被告于2014年2月8日到房管局办理手续，并交付了相应的材料，房管局工作人员告知二被告回家等待。但此后经二被告多次询问，房管局仍称需要等待。后经了解得知因涉案房屋区域户口冻结无法办理相应的产权证书，为此二被告请托他人帮忙但需支付费用。对于上述情况原告是知晓的，并曾表示同意帮忙借款给付请托费用，此后二被告联系不上原告，现才知原告不要房屋要求赔偿了。综上，二被告认为签订合同时原告存在欺骗行为，现系因房管局的原因导致房屋产权证书无法办理，二被告并不构成违约，故同意解除合同、返还定金，但不同意赔偿3倍定金。
经审理查明，2014年1月4日，原告与被告沈凤宽签订房屋买卖定金协议书（以下简称协议书）一份，协议约定被告沈凤宽夫妻为出售方，原告为购买方，双方就原告购买二被告名下物业一事达成协议；原告预定二被告名下位于北京市×××（现有北京市公有住宅租赁合同编号为×××），建筑面积约36.97平方米，总房款为165万元；因二被告目前正在办理该房屋由北京市公有住宅租赁合同变更为房屋所有权证手续，二被告承诺该房屋所有权证于2014年5月20日前办理完成，如到期二被告未取得房屋所有权证导致双方不能正常签订《房屋买卖合同》及相关房屋交易文件，则双方需共同协商处理办理，如确实无法取得房屋所有权证，原告有权解除合同，二被告应向原告3倍返还定金；双方约定于2014年6月10日前签署正式的《房屋买卖合同》及相关房屋交易文件；协议签订时，原告向二被告支付定金人民币10万元；原告须在上述约定期限内，携本协议与二被告签订《房屋买卖合同》有关事宜，上述定金在双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款；因政府产业政策变化而导致本协议无法履行时，双方可以解除本协议并免责。同日，被告白学花出具共有权人同意出售确认书，确认与被告沈凤宽系配偶关系，明确表示同意登记在被告沈凤宽名下的位于北京市×××的房产出售。
同日，原告通过案外人容星分2次向被告沈凤宽的账户汇款定金共计10万元。当日，被告沈凤宽亦向原告出具收条，注明收到容星代替原告交来的买房定金10万元。现因二被告始终未取得出售房屋的产权证书，无法签订房屋买卖合同，故原告诉至本院。
庭审中，原告称经了解涉案房屋是可以办理正式产权证书的，二被告未能在约定的期限内办理相应的产权证书即构成违约，该情形亦不属于协议中约定的产业政策变化的情况。二被告称系因房管局的原因导致未能办理产权证书，并非二被告过错造成。
诉讼过程中，依据二被告的申请，本院前往北京市东城区房屋土地管理二中心体育馆分中心就涉案房屋办理产权证书一事进行调查。经询，该中心管理员称，涉案房屋系国家所有，承租给本案二被告居住，对于该种类型的房屋是可以办理正式产权证书的，但近几年来暂时只收取材料，最终办理需要等待上级通知。本案被告沈凤宽曾来咨询过此事，并于2014年年初提交了相应材料。对本院调查的上述情况，原告与二被告均无异议，但原告强调涉案房屋是可以办理产权证书的。
另查，原告向本院起诉在起诉状中明确要求解除协议书，本院于2014年11月7日向二被告送达了起诉状。
上述事实，有原告提交的房屋买卖定金协议书、共有权人同意出售确认书、平安银行转账记录、收条，依二被告申请本院向北京市东城区房屋土地管理二中心体育馆分中心调取的工作记录及原告与二被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告与被告沈凤宽签订的协议书，被告白学花出具的共有权人同意出售确认书系各方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行相应的权利义务。对于二被告称并未细看协议书中条款，原告在签订协议书过程中存在欺骗情形的答辩意见，因二被告未能提供相应的证据证明，故本院不予采信。
依据相关法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，依据协议书约定，二被告应于2014年5月20日前办理涉案房屋的产权证书，但上述期限届满后，涉案房屋未能办理产权证书，房屋买卖无法继续进行，合同目的已无法实现，故原告可以解除合同。现原告通过起诉方式通知二被告要求解除合同，二被告于2014年11月7日收到诉争的起诉状，故协议书已于2014年11月7日解除。
同时，依据相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告为与二被告签订房屋买卖协议，就二被告办理涉案房屋产权证书与二被告签订定金协议书，并向二被告给付定金10万元，现二被告未能依约在限定期限内办理涉案房屋的产权证书，故依据定金罚则，二被告应当双倍返还原告定金即20万元。对于原告称应按协议书约定返还3倍定金的主张，因该约定不符合相关法律规定，故本院予以调整。
对于二被告称系因房管局的原因导致未能办理涉案房屋产权证书，二被告并无过错的答辩意见，经查，二被告虽曾向房管局相关部门提交办理材料，现因房屋局办理需要时间而尚未取得涉案房屋的产权证书，但二被告作为房屋出售人，在尚未取得房屋产权证，尚不能确定何时可办理取得房屋产权证书的情况下，即与原告签订协议书、收取定金，并承诺限期办理，故对于现尚未能办理的后果二被告理应承担相应的违约责任，对于二被告的上述答辩意见，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告安江解除合同行为有效，原告安江与被告沈凤宽于二Ο一四年一月四日签订的房屋买卖定金协议书已于二Ο一四年十一月七日解除；
二、被告沈凤宽、被告白学花于本判决生效后十日内返还原告安江定金二十万元；
三、驳回原告安江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费五千八百元，由原告安江负担一千九百三十三元（已交纳），由被告沈凤宽、被告白学花负担三千八百六十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 磊
代理审判员 叶衍瑛
人民陪审员 郎海鹏
二〇一五年七月六日
书 记 员 荣 慧