广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0304民初575号
原告中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市中山中路2号。
负责人黎敦满，行长。
委托代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。
被告吴先福，男，汉族，1978年10月23日生，住广西钟山县。
原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告吴先福借款合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序由审判员李钦毅独任审判，代书记员刘裕林担任法庭记录，公开开庭进行了审理,在该案审理过程中，原告中行桂林分行向本院提出申请，撤销了对桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司的相关诉讼。原告中行桂林分行诉讼代理人邹倩到庭参加诉讼，被告吴先福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行桂林分行诉称，2010年1月14日，原告与吴先福、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司签订《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》（编号：2010年桂中银零个房贷字第122号），约定：被告吴先福向原告贷款人民币72000元，用于支付其购买的位于桂林市七星区房屋的购房款，贷款期限10年/120个月，被告吴先福以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，保证人昌浩房地产公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。此后，原告依约向被告吴先福发放贷款，但被告吴先福未按期向原告归还贷款本息，截止2017年1月23日共拖欠贷款本金30804.23元、利息577.37元、罚息74.77元未归还。根据《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》及附件一《个人住房贷款抵押合同通用条款》的合同约定，以及《承诺书》条款，被告吴先福未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提前到期，要求被告吴先福赔偿违约损失、承担律师代理费等相关费用，并对抵押房屋行使抵押权。故现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告吴先福、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司于2010年1月14日签署的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》（编号：2010桂中银零个房贷字第122号）；2、被告吴先福向原告偿还贷款本金30804.23元、利息577.37元、罚息74.77元（利息及罚息按《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》暂计至2017年1月23日，此后计至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费1572元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计33028.37元；3、原告对位于桂林市七星区房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；4、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用及相关费用。
原告为证明其主张，在举证期间提交的证据有：
一：1、身份证；2、户口本；3、婚姻状况具结书；4、电脑咨询单，证明被告身份情况。
二：1、零售贷款面签记录；2、声明；3、借款申请表；4、中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同，证明被告吴先福向原告贷款人民币72000元，用于支付其购买位于桂林市七星区房屋的购房款，贷款期限10年/120个月，被告吴先福以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，昌浩房地产公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。
三：借款借据，证明原告已依约向被告吴先福发放贷款，完成了贷款支付义务。
四：房屋他项权证，证明被告吴先福以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，原告是该房屋的抵押权人。
五：1、邮寄单；2、解除合同通知书，证明被告吴先福未依约按期归还借款本息，原告通知其解除合同。
六：1.委托代理合同；2.律师收费计算说明；3.发票，证明原告为追索贷款支出的律师费用。
七：贷款本息清单，证明被告吴先福所欠原告贷款本息的情况。
被告吴先福未举证质证，亦未答辩。
经庭审质证及当事人当庭陈述，本案查明基本事实如下：
2010年1月14日，被告吴先福向原告递交个人住房借款申请表，拟向原告贷款72000元购房。同日，被告吴先福向原告出具《声明》，表示愿意以所购房产为贷款作抵押担保。2010年1月14日，原告中行桂林分行与被告吴先福签订了编号为2010年桂中银零个房贷字第122号的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》一份。合同约定：原告中行桂林分行向被告吴先福发放贷款72000元，用于支付其购买位于桂林市七星区房屋，贷款期限为10年，贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起12个月内按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款。合同后附《个人住房贷款抵押合同通用条款》，其内约定：借款人未按期归还贷款本息的构成合同项下违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用；对抵押房屋行使抵押权，并要求保证人承担保证责任。被告吴先福以其所购买的位于桂林市七星区房屋提供抵押担保，并办理了桂林市房他证七星区字第××号产权登记。合同签订后，吴先福以借款人身份签字，房产开发商即昌浩房地产公司则以保证人身份在合同上签章，其保证方式为阶段性连带责任保证，即在原告取得房屋他项权证前应承担相应担保责任。
2010年3月3日，中行桂林分行发放金额为72000元的贷款给被告吴先福。在贷款初期，被告吴先福尚能按照合同约定按时足额归还贷款本息。截至2016年11月6日，被告吴先福拖欠原告中行桂林分行贷款本金人民币2579.52元、利息340.91元、罚息29.40元。此后，原告多次催促被告还款，但被告仍未归还，原告故诉至法院，提出前之诉请。
另查明，被告吴先福所购买的坐落在桂林市七星区房屋系昌浩房地产公司开发，该房屋现已实际交付，并在2015年9月21日取得房屋他项权证，该证已交付至原告。2017年2月15日，原告与广西君健律师事务所签订一份《民事诉讼委托代理合同》，委托该所律师代理本案一审阶段事务，约定律师服务费为1572元。为此原告支出律师代理费786元（发票金额），其余786元双方约定在原告本案开庭后付清。因昌浩公司在本次贷款关系中承担的是阶段性担保责任，即在原告取得房屋他项权证前应承担相应担保责任；而本案被告吴先福涉案的欠款均系原告已取得房屋他项权证后所欠，此时昌浩公司的担保义务已免除；故原告申请撤销了对昌浩公司的诉讼，本院予以准许。
本院认为，原告中行桂林分行与被告吴先福间的《个人住房贷款抵押合同》系当事人经平等协商后自愿签订，是双方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额发放了贷款，已全面履行了贷款人义务；被告吴先福作为借款方，仅按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款，其行为已构成违约，按照法律及合同约定，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，如借款方（被告方）违反合同约定，贷款方（原告方）可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，终止或解除合同，并要求借款人归还借款本息、罚息及赔偿因其违约而给贷款人造成包括因实现债权而导致的律师费等相关费用的损失。故现原告要求解除双方合同，被告归还全部未到期贷款本金及利息、罚息的诉请符合双方合同约定，依法应予以支持。至2017年3月28日，被告吴先福尚欠原告中行桂林分行贷款本金5845.6元，利息725.68元，罚息127.65元，未到期本金24958.63元；此欠款金额符合本案事实，亦符合双方合同约定的利息、罚息计算标准，本院予以确认，被告吴先福应予以归还。原告为实现本案的债权已支出律师代理费786元，根据双方的合同约定，该费用应由被告吴先福承担，其余786元尚未实际发生，本案不予处理。本案中，因昌浩房地产公司承担的是阶段性担保责任，而其担保责任在原告取得房屋他项权证后已完成，本案欠款系发生在昌浩公司担保责任免除之后，故原告要求撤销对昌浩公司的相关诉讼请求，本院予以准许。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、一百零八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告吴先福在2010年1月14日签订的编号为2010年桂中银零个房贷字第122号的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》。
二、被告吴先福偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金30804.23元，利息577.37元，罚息74.77元（利息、罚息暂计至2017年1月23日，之后的利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》的约定继续计算至实际清偿完毕之日止）。
三、被告吴先福支付原告中国银行股份有限公司桂林分行律师代理费786元。
四、原告中国银行股份有限公司桂林分行对被告吴先福名下位于桂林市七星区房屋依法处分所得价款享有优先受偿权。
五、驳回原告中国银行股份有限公司桂林分行其它诉讼请求。
本案案件受理费313元、邮寄费31元（原告已预交），该款由被告吴先福承担。
以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费626元[户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 李钦毅
二〇一七年四月五日
（代）书记员 刘裕林