浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永象民初字第104号
原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社，住所地：永康市西城街道庙下村。
法定代表人胡晓阳，系该社社长。
委托代理人吕友法，永康市民心法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）吕新陈。
委托代理人吕震江，浙江丽州律师事务所律师。
委托代理人吕菱萍，浙江丽州律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社（以下简称“庙下村经济合作社”）与被告（反诉原告）吕新陈租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由代理审判员应昕洁适用简易程序进行审理。2015年10月23日，被告吕新陈向本院提起反诉，经审查，本院予以受理。本院于2015年10月27日和2016年4月27日二次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人胡晓阳及其委托代理人吕友法，被告吕新陈的委托代理人吕震江、吕菱萍二次均到庭参加诉讼，被告吕新陈于第一次开庭时到庭参加诉讼。
庙下村经济合作社起诉称：原、被告于2003年7月16日签订土地有偿使用合同一份，合计面积3200多平方米，租期三十年，自2003年8月1日起至2033年7月31日止。租金以每年1元每平方米、2元每平方米、3元每平方米分段计算。合同签订后，被告未经批准就在该土地上建造厂房若干幢进行经营活动，并拖欠原告租金五年。2014年6月6日，永康市政府认为被告非法用地，违章建房，责令限期拆除，清空非法建筑内的所有财产，恢复原状。后因被告未履行拆违义务而被市政府强制拆除，导致合同无法履行。故原告具状起诉，请求依法判令：1、终止原、被告所签订的土地租赁合同；2、由被告清理地面残留物、恢复原状、交回土地；3、由被告支付所欠租金34600元。
吕新陈答辩称：1、2003年7月16日，原、被告双方签订的《场地有偿使用合同》属实。但原告方提出被告拖欠租金五年未交，要求被告支付所欠租金34600元不属实。退一步讲，就算如原告方主张的被告方拖欠原告租金五年之久，那么根据双方所签订的《场地有偿使用合同》第五条及《民法通则》第136条的规定“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”，原告向被告方主张租金明显已过诉讼时效，理应予以驳回。2、双方签订的《场地有偿使用合同》系双方当事人真实意思的表示，受法律保护，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。现由于原告未有为被告办理场地使用报批手续，最终导致2014年6月份，永康市政府以非法用地、违章建房为由强制拆除被告所搭建的价值数百万元的厂房，致使合同无法履行，并造成了被告巨大的损失。根据《场地使用合同》中第十二条第一款的约定，“如甲方违约除双倍返还乙方已交的当期使用费用外，还应赔偿乙方的直接经济损失”。故原告要求终止土地租赁合同并由被告立即清理地面残留物、恢复原状、交回土地，必须建立在原告方赔偿被告因此所造成的损失，具体损失金额以评估价为准。庭前被告方已经向法院提交申请鉴定并提出反诉。另，根据合同约定，土地审批手续是应该由原告去办理的，被告方的厂房被拆除是由于原告未及时办理审批手续。综上，请求法庭驳回本诉原告方的诉讼请求。
吕新陈反诉称：双方于2003年7月16日签订《场地有偿使用合同》一份，合计面积3200平方米，租期三十年，自2003年8月1日起至2033年7月31日止。租金以每年1元每平方米、2元每平方米、3元每平方米分段计算。合同约定庙下村经济合作社负责场地的政府报批手续，若违约除双倍返还我方已交的当期使用费外，还应赔偿我方的直接经济损失。合同签订后，我方如期缴纳租金，且按庙下村经济合作社的要求在该土地上建造厂房。但庙下村经济合作社未及时办理场地使用报批手续，最终导致2014年下半年，永康市人民政府以非法用地、违章建房为由强制拆除我方价值数百万的厂房。我方认为，庙下村经济合作社将场地出租给我方使用，理应向我方提供无权利瑕疵的租赁物，保证我方在租赁期间使用、收益。庙下村经济合作社未向我方提供可用于非农建设的土地并履行相关报批义务是导致原告厂房被拆除的根本原因，故庙下村经济合作社应承担相应的违约及过错责任。故反诉人请求依法判令：1、由反诉被告永康市西城街道庙下村经济合作社双倍返还租金共计113028元；2、由反诉被告永康市西城街道庙下村经济合作社赔偿反诉原告吕新陈经济损失40万元（损失暂计40万元，最终损失以评估价为准）；3、本案反诉费用由永康市西城街道庙下村经济合作社承担。反诉人于庭审结束前撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：由反诉被告赔偿原告经济损失包括鉴定费合计356899元。
庙下村经济合作社答辩称：原告方不存在违约，也不存在侵权，反诉请求无依据。1、关于报批问题，合同没有约定由原告报批，即使有义务也只能是“协助”办理，而非保证批准；2、租赁物并不存在权利瑕疵而是合同风险；3、无效的民事行为不存在赔偿。4、被告方拖欠租金已经构成违约。综上，请求法庭驳回其反诉请求。
庙下村经济合作社为证明其诉讼主张，于本诉中向本院举证如下：
1、场地有偿使用合同原件一份，证明被、原告签订土地租赁合同一份，合计面积3200多平方米，租期30年，租金以1元/平方米，2元/平方米，3元/平方米分年段计算，于每年8月1日前交清新年租金等内容的事实。
2、拆除两违通知书及照片各一份，证明认定被告租赁土地违法，永康市人民政府西城街道办事处责令其限期拆除非法建筑物，并清空所有财物，恢复原状的事实。
3、2011年4月25日收据、2011年4月25日现金缴款单、计算表（加盖永康市西城街道庙下村经济合作社公章）一份，证明被告已经交付的租金56514元，其中48600元是2009年至2010年超810平方的租金，其余7914元是支付2010年至2011年的租金的事实。
4、超平方缴纳协议一份，证明除了3200平方米之外还超租810平方米，被告所称已缴纳的系超出部分的租金而非涉案土地租金的事实。
（证据1、2原件经当庭核对，已退还原告）
吕新陈的质证意见：对证据1、2的真实性无异议。对证据3、4的真实性有异议，证据3，被告自始至终也没有收到过该收据不知道原告从何而来。对现金缴款单的真实性没有异议。对计算单的真实性有异议，被告方不清楚该计算单是对什么东西的计算，还有计算单据是原告方单方出具的，被告方不予认可。证据4，被告没有签过字。不存在所谓的超平方要按照30元每平方计算的情况。作为本案的诉讼是本届干部，其不清楚之前的事情，这个事情是往届干部参与的。原告所陈述的事实，我方不认可。
吕新陈为证明其主张，于本诉中向本院举证如下：
A、2008年8月22日、2009年5月19日金华市农村集体经济组织统一收据原件各一份，证明被告一直以3957平方米，每平方米2元，以每年7914元交纳租金的事实。
庙下村经济合作社的质证意见：上述收据系对其宽容对待，之后经测量得出超平方部分，才达成了超平方协议，要求其缴纳超平方部分的租金。
B、视频资料（U盘）一份，欲证明涉案土地上厂房拆除之前的原状。
庙下村经济合作社的质证意见：无异议。
C、2015年12月24日由吕溪出具证明一份、2015年12月25日由胡龙华出具的证明一份，欲证明被拆除厂房于2009年搭建，系钢结构厂房，有水泥墙等事实。（并附本院询问笔录两份）
庙下村经济合作社的质证意见：胡龙华系当时的村干部，但他的陈述是他个人意见，我方不认可。对吕溪的证明，也不清楚。
在审理过程中，吕新陈申请本院对其承租的永康市西城街道庙下村处名为东园溪滩上的于2014年6月14日被拆除部分的价值进行鉴定。本院审核后，依法予以准许，并委托浙江省金华市金建价格评估有限公司鉴定。该公司作出了金建估价（2016）005号价格评估报告书。报告书载明：评估价值698798元，其中保留部分192971元（水泥地面：为厂区投入配套设施系目前现场保留部分）。为此，吕新陈支出鉴定费7500元。
吕新陈的质证意见：无异议。
庙下村经济合作社的质证意见：合同约定廉价租金，风险自负，强拆损失与庙下村经济合作社无关，合同签订时承租方应自行承担报批风险。强拆是政府行为，与我方无关。评估范围和重置成本计算不具有合法性和关联性，被告承租后，擅自违章及扩建。
吕新陈为证明其主张，于反诉中向本院举证如下：
D、2003年7月16日的场地有偿使用合同复印件一份，证明双方在2003年7月16日签订的合同，反诉被告有义务提供可用于经营办厂的土地，且合同上明确约定场地面积以实际丈量为准，故不存在超平方按30元／年计算的约定。同时，反诉被告允许反诉原告搭建厂房，且因反诉被告未提供可用于经营办厂的土地，导致反诉原告无法办理报批手续，致使反诉原告的厂房被政府拆除，所以相应的损失由反诉被告方承担的事实。
E、2008年8月22日、2009年5月19日金华市农村集体经济组织统一收据各一份，2011年4月25日现金缴款单复印件一份，证明被告方已经提前交付了租金的事实。
庙下村经济合作社的质证意见：对证据D，1、合同中第六条约定关于场地使用的报批手续的经费负担；报批手续由原告负责“协助”办理，有关费用由被告负担。证明原告承担的是辅助义务，而被告承担的是主要义务；2、第十二条违约责任约定如原告方违约除双倍返还被告已交的当期使用费外，还应赔偿被告方的直接经济损失；应当明确合同约定的是“当期”而不是“全部”。3、如果被告方中途终止合同（被告方逾期二个月未交使用费，原告视为合同终止），已交的租金不予返还。可见被告已欠租金5年，终止合同的条件已经成就，原告有权收回场地及所有建筑物。对证据E，被告方所提供的数字跟我方提供的数字是符合的，但是被告方提供的数据里已经包含合同约定的租金和超平方部分的租金。但是还有5年的合同约定的租金和超平方的租金没有交付。
经庙下村经济合作社申请，本院向永康市西城街道土管所调取：2006-2020年土地利用总体规划图一份，经核对涉案土地属于园地，系农用地。
庙下村经济合作社对该规划图无异议。
吕新陈的意见：对真实性没有异议。该规划图恰恰证明庙下村经济合作社将没有转为工业用地的土地租赁给被告方，导致被告厂房被强制拆除,故庙下村经济合作社构成违约。
本院认证意见：庙下村经济合作社提供的证据1、2，吕新陈对真实性无异议，故本院对证据1、2的真实性予以确认。吕新陈对证据3、4的真实性有异议，证据3中的缴款单与吕新陈提交的证据E中的缴款单相一致，本院对其真实性予以确认；证据3中的收据及证据4超平方缴费协议均盖有“永康市西城街道庙下村经济合作社”公章，且有胡洪波（上届村书记）签字确认，而计算单上得出的金额与吕新陈缴纳金额相符，故，证据3、4的真实性本院予以确认。根据庙下村经济合作社的质证意见及陈述，本院对吕新陈提交的证据A、B、D、E的真实性予以确认。对吕新陈提交的证据C，用于证明被拆除部分厂房的建成时间及材质，庙下村经济合作社对该部分表示不清楚，胡龙华为当年的村干部、吕溪为承建人，故本院对证据C予以确认。对于上述证据的证明目的，本院将在下文中予以综合分析认定。
对本院向永康市西城街道土管所调取的2006-2020年土地利用总体规划图，双方均无异议，故本院对该证据予以确认。
对浙江省金华市金建价格评估有限公司作出的金建估价（2016）005号价格评估报告书，经质证，吕新陈无异议。庙下村经济合作社认为，损失与其无关，且计算方法有误。本院认为，涉案土地上的厂房及设施虽已被强制拆除，但经浙江省金华市金建价格评估有限公司采用重置价格的方法可以进行评估，且该报告书程序合法、内容客观公正，本院予以认定。
经审理，本院认定事实如下：2003年7月16日，吕新陈与庙下村经济合作社签订《场地有偿使用合同》一份，合同约定：为发展集体经济，走治穷致富之路，经三委讨论决定，将村集体所有的东园溪滩转让给吕新陈经营办厂，面积约3200平方米（以实际丈量面积为准）；使用期限为三十年，即自2003年8月1日开始至2033年7月31日止；使用费：开始三年每年为1元每平方米、第四年至第二十年为2元每平方米、自第二十一年开始至合同届满为3元每平方米；吕新陈需在本合同成立之日将开始三年的使用费一次性交清，之后租金于每年的8月1日前交清新年的使用费，逐年类推；场地使用的报批手续由庙下村经济合作社负责协助办理，有关费用由吕新陈负担；如吕新陈在2003年11月30日前不动工搭建厂房，已交的使用费庙下村经济合作社有权不退，合同终止，另行招租；如吕新陈中途终止合同（乙方逾期二个月未交使用费，甲方视合同终止），已交的租金不予返还，场地内的一切建筑物及设施（不包括机器设备、材料）概无偿归甲方所有，合同终止，另行招租……
经查明，合同租赁的土地属于园地，系农用地。
合同签订后，被告方在该土地上建造厂房若干幢进行经营活动。因原告出租的土地系农村集体所有，土地性质为农用地。2014年6月6日永康市人民政府西城街道办事处向吕新陈发送限期拆除“两违”用地通知书要求其在2014年6月12日前清空非法建筑内的所有财物，自行拆除在非法占用土地上的建筑物并恢复土地原状。2014年6月14日，涉案土地上的建筑物被强制拆除，仅余一幢办公楼。
另外，吕新陈按合同约定支付租金至2010年8月1日。并于2011年4月25日向永康市西城街道办事处村级财务代理服务中心转账56514元（含2010年缴纳的租金7914元）。
2015年10月23日，吕新陈对涉案土地上厂房被拆除的损失部分价值申请鉴定，本院审核后依法委托浙江省金华市金建价格评估有限公司进行鉴定。2016年4月5日，该公司作出了金建估价（2016）005号价格评估报告书。报告书载明：评估价值698798元，其中保留部分192971元（水泥地面：为厂区投入配套设施系目前现场保留部分）。为此，吕新陈支出鉴定费7500元。
本院认为，庙下村经济合作社与吕新陈签订的《场地有偿使用合同》，系双方的真实意思表示，但合同中双方约定用途为经营办厂，已违反《中华人民共合国土地管理法》第63条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，应确认无效。双方的主要争议就在于吕新陈未支付的租金是否还需继续缴纳，吕新陈所缴纳的56514元是属于缴纳涉案土地的租金还是含超平方部分的租金及《场地有偿使用合同》无效，双方责任的划分、赔偿数额的确定。为此，本院分析如下：
一、吕新陈未支付的租金是否还需继续缴纳。虽合同无效，但民法通则第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。而且公平原则系民事行为基本原则，一切民事法律行为均应受其约束。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使权力。本案中，庙下村经济合作社为发展集体经济与吕新陈签订合同，均系双方真实意思表示。合同中约定的使用费也符合当时的市场价格，从2003年合同签订后，吕新陈一直都在涉案土地上从事办厂经营活动，从而产生收益。随着物价的增长，一定程度上而言当时约定的使用费已偏低。故，虽合同无效但吕新陈实际占有使用涉案土地，应当参照双方约定的租金标准支付土地占用费。2010年8月1日至2014年6月14日（3年零10个半月）所产生的土地占用费应参照双方约定支付，为30666.75元（7914×3+7914÷12×10.5）。2014年6月14日，涉案土地上建筑物被强制拆除后，吕新陈已无法在该土地上继续经营办厂，故2014年6月14日至今的土地占用费，吕新陈无需支付。另，吕新陈答辩称庙下村经济合作社要求其支付租金的诉请已超过诉讼时效，本院认为，租赁行为具有延续性，即便是涉案土地上的厂房被拆除之后，仍留有办公楼一幢至今未拆除。庙下村经济合作社对土地占用费的主张，合法有据部分，本院予以支持。
二、吕新陈所缴纳的56514元是属于缴纳涉案土地的租金还是含超平方部分的租金。综合双方陈述及提交的证据，现吕新陈从2007年起以每年7914元缴纳租金。庙下村经济合作社提交金华市农村集体经济组织统一收据一份，证明已收到2010年租金7914元及2009-2010年超810平方厂租48600元，合计56514元。该金额与双方提交的2011年4月25日现金缴款单上的金额一致。吕新陈称该56514元系缴纳租金，不符合其缴纳厂租的习惯，而且以租金计算也无法得出该金额。根据收据结合庙下村经济合作社提交的计算单、超平方部分协议：2009年-2010年超平方部分：810平方米×2年×30元/每平方米/年=48600元。相应证据与庙下村经济合作社的陈述相印证。吕新陈虽对超平方部分协议及租金计算不予认可，但其在2011年4月25日，即庙下村经济合作社出具的超平方缴费协议的次日，将相应款项以转账形式缴纳的行为，应当可以确认其知晓并同意履行。故吕新陈于2011年4月25日的转账款56514元，应认定为2010年的租金及超平方部分的租金。
三、《场地有偿使用合同》无效，双方责任的划分、赔偿数额的确定。《场地有偿使用合同》中载明为发展集体经济，走治穷致富之路，庙下村经济合作社将涉案土地租赁给吕新陈办厂经营，且办理审批手续需庙下村经济合作社提供协助。因此，庙下村经济合作社以无效的民事行为不存在赔偿，吕新陈的损失系政府行为造成与其无关的答辩，本院依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条，对合同无效的法律后果做出了规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庙下村经济合作社认为吕新陈明知集体土地属于限制物权，未经审批不得改作他用，其擅自扩建，导致强拆，责任应当自负。从国土部门提供的规划图看，未经审批的土地并非仅仅是扩建部分，合同约定出租的土地均系农用地。从双方签订的合同内容看，双方均知晓在该土地上办厂经营需要进行审批。故，合同无效，双方均存在过错。
吕新陈作为承租方，具有办厂经营的经验，为节约成本而租赁涉案土地办厂经营，且在合同签订时已明知在涉案土地上的办厂需经过政府部门审批，在未经审批的情况下建造厂房，致使其违章建筑被拆除而造成的损失，主要过错和责任在承租方。庙下村经济合作社将涉案土地租赁给被告办厂经营，且在合同中约定承租方需在2003年11月30日前动工搭建厂房，否则已交的使用费不予退还。虽然其收取的土地使用费即租金，仅为每平方1、2、3元，但也因该土地租赁行为获利。而吕新陈，于2003年至2010年，前三年（2004年、2005年、2006年）租金为3000多元每年，2007、2008、2009、2010年租金为7914元每年，加之缴纳的超平方部分租金48600元，合计约：90000多元。平均下来3200多平方米，每年租金约13000元，每平方不到4元。由此可见，吕新陈在涉案土地上办厂经营系最大的受益方。因此，本院认为以吕新陈自行承担损失80%、庙下村经济合作社承担本案损失的20%为宜。
浙江省金华市金建价格评估有限公司作出的金建估价（2016）005号价格评估报告书可以作为确定本案损失的依据。该报告书载明：评估价值698798元，其中保留部分192971元（水泥地面：为厂区投入配套设施系目前现场保留部分），且已考虑其折旧。本院认为，水泥地面系厂区投入配套设施，地面上的厂房已拆除，该水泥地面已无法继续实现其价值，应包含在损失中。因此，庙下村经济合作社承担的损失为698798×20%=139759.60元。
综上，对双方诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条，第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社与被告（反诉原告）吕新陈于2003年7月16日《场地有偿使用合同》无效。
二、由被告（反诉原告）吕新陈于本判决生效之日起一个月内，将土地返还原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社；
三、由被告（反诉原告）吕新陈于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社土地占用费30666.75元；
四、由原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社于本判决生效之日起一个月内赔偿被告（反诉原告）吕新陈人民币139759.60元；
五、驳回原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）吕新陈的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）吕新陈、原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费333元（已减半收取），由被告（反诉原告）吕新陈负担283元，由原告（反诉被告）永康市庙下村经济合作社负担50元。反诉案件受理费4465元（已减半收取），应收取3327元，由原告（反诉被告）永康市庙下村经济合作社负担1548元，由被告（反诉原告）吕新陈负担1779元。鉴定费用7500元，由原告（反诉被告）永康市庙下村经济合作社负担1500元，由被告（反诉原告）吕新陈负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 应昕洁
二〇一六年六月二十三日
代书 记员 施建芳