陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民高终字第00084号
上诉人（原审原告）西安群力自控设备有限公司。
法定代表人潘海峰，该公司总经理。
委托代理人李浩，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人薛孟果，陕西博硕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西英顺思保险代理有限公司。法定代表人王俊，该公司总经理。
委托代理人刘引荣，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人张西超，陕西丰瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京美日保险代理有限公司。法定代表人李建民，该公司董事长。
委托代理人高治平，该公司职员。
委托代理人赵挺，该公司职员。
上诉人西安群力自控设备有限公司（以下简称群力公司）、陕西英顺思保险代理有限公司（以下简称英顺思公司）因与被上诉人北京美日保险代理有限公司（以下简称北京美日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人群力公司之委托代理人李浩、薛孟果，英顺思公司之委托代理人刘引荣、张西超，被上诉人北京美日公司之委托代理人高治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月3日群力公司与北京美日公司签订《房屋租赁合同》，将群力公司位于西安市电子二路61A号群力大厦四层建筑面积1700平方米的房屋租赁给北京美日公司在西安的项目公司使用，合同约定：租赁期限自2011年6月1日起至2016年7月31日。租金为每月91800元，支付方式为半年一付。双方签订合同后，甲方（群力公司）将采取减免租金60天的方式给予特别优惠。减租方式为从2011年8月1日开始起计收房租。如果乙方（北京美日公司）承租时间没有达到合同约定时间提前解除本租房合同的，需向甲方（群力公司）支付免租租金183600元。还约定：违约责任为双方约定的情形导致合同不能履行的，应按年租金的2%向另一方支付违约金。因合同签订时，英顺思公司的工商登记手续尚未办理完毕，故北京美日公司与群力公司在合同第十四条中约定，英顺思公司正式成立后，北京美日公司在合同的权利和义务均由英顺思公司承担。此后，一直由英顺思公司向群力公司支付费用，由英顺思公司一直使用，群力公司后又与英顺思公司签订房屋租赁合同并备案。2013年5月15日，英顺思公司向群力公司发出《退租申请书》称因其公司内部原因，其单方面决定自2013年7月15日起不再租用群力公司的房屋。接到申请书后，群力公司分别于2013年5月29日、2013年8月7日，采用致函、登报公告等方式，多次向英顺思公司、北京美日公司要求结清房租、水、电费等全部费用，并赔偿群力公司相关损失。
群力公司于2013年9月诉至西安市雁塔区人民法院称，2011年6月3日群力公司与北京美日公司签订《房屋租赁合同》，将其公司位于西安市电子二路61A号群力大厦四层建筑面积1700平方米的房屋租赁给北京美日公司在西安的项目公司使用，租赁期自2011年6月1日起至2016年7月31日止。同时，根据北京美日公司的要求，其公司对出租的房屋进行了电力增容，花费87500元。因合同签订时，英顺思公司的工商登记手续尚未办理完毕，故北京美日公司与其公司在合同第十四条中约定，英顺思公司正式成立后，北京美日公司在合同的权利和义务均由英顺思公司承担。此后，一直由英顺思公司向其公司支付费用，其公司与英顺思公司建立了事实的房屋租赁合同关系。2013年5月15日，英顺思公司向其公司发出《退租申请书》，称因英顺思公司内部原因，单方面决定自2013年7月15日起不再租用其公司的房屋。接到申请书后，其公司分别于2013年5月29日、2013年8月7日，采用致函、登报公告等方式，多次向英顺思公司、北京美日公司要求结清房租、水、电费等全部费用，并赔偿其公司相关损失，但英顺思公司、北京美日公司至今置之不理。其公司认为英顺思公司、北京美日公司与群力公司建立了房屋租赁合同关系，现英顺思公司、北京美日公司单方面解约，给其公司造成了巨大损失，在协商未果后，故诉至法院，要求依法判令英顺思公司立即腾房；判令英顺思公司、北京美日公司连带赔偿其公司损失551850元（房屋两个月租金183600元、电力容量增容费87500元、登报费5350元，赔偿其公司损失三个月租金275400元）；本案的诉讼费由英顺思公司、北京美日公司承担。
英顺思公司辩称，群力公司的诉讼请求没有事实和法律依据。其公司已经提前两个月向群力公司发出退租申请，通知解除双方的租赁合同。因此到2013年7月15日，双方之间不存在租赁关系，其公司不需再支付租赁费用。其公司已经将租金支付到2013年7月31日，群力公司要求其公司承担7月份之后的房屋租金没有事实和法律依据。关于电力增容费，按照租赁合同约定，群力公司所交付的房屋应当满足其公司的电力需求，群力公司应当按照合同约定将原有的电力增容至满足其公司使用为宜，由此产生的费用由群力公司承担。合同中也没有约定电力增容费由其公司承担，因此群力公司要求赔偿电力增容费没有事实和法律依据。关于登报费用，其公司在2013年5月15日发出解除租赁合同关系之后，于6月9日和10日商谈腾房的事宜，而且其公司在西安市有依法注册的地址，群力公司有各种方式和其公司取得联系，但是群力公司单方在报纸上发出公告，导致登报费的产生，该费用应当由群力公司承担。关于腾房的问题，群力公司要求其公司腾房的理由不能成立，其公司在提出解除合同之后，一直在和群力公司联系，群力公司及物业公司先后要求其公司出具腾房计划，缴纳保证金，先后设置各种事由，导致其公司不能及时腾房，因此不能及时腾房的原因是群力公司造成的。因此租赁房屋不能腾空的责任不是其公司造成。其公司也愿意在群力公司提供协助不设置各种障碍的情况下完成腾房。故不同意群力公司的诉讼请求。
北京美日公司辩称，根据双方的租赁合同的最后一条，在英顺思公司成立之后，北京美日公司和群力公司的租赁合同自动终止。事实上英顺思公司和群力公司的租赁合同依法成立，群力公司和北京美日公司不存在租赁关系，群力公司要求北京美日公司对所谓的房屋租金、电力增容费、登报费等承担连带责任，没有事实和法律依据。故不同意群力公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为，群力公司与英顺思公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。双方应按照合同全面履行各自的义务。英顺思公司因自身业务原因提前解除合同，停止向群力公司支付租金，其行为已经构成违约。英顺思公司于2013年5月15日作出退租申请书，要求从2013年7月15日退租解除租赁合同，群力公司于2013年5月29日作出的回函要求英顺思公司赔偿退租损失，对于解除房屋租赁合同双方已达成合意，双方的租赁合同于2013年7月15日解除。但英顺思公司至今未搬离租赁房屋，仍在占用该租赁房屋。对群力公司已造成了实际损失。根据双方《房屋租赁合同》第四条（二）约定：如果乙方承租时间没有达到合同约定时间提前解除本租房合同的，应向甲方支付免租租金183600元。英顺思公司未到租期届满于2013年5月向群力公司发出退租申请，故对群力公司请求英顺思公司支付免租租金183600元的请求，原审法院予以支持。现双方就此案情形的提前解除合同的违约责任没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条：当事人违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。群力公司要求英顺思公司支付三个月的租金为损失赔偿，英顺思公司辩称是物业公司不让其搬离，因英顺思公司一直拖欠物业公司费用，后英顺思公司在本案诉讼中补交，但至今仍占用该租赁房屋，英顺思公司在解除合同后仍然占用该房屋应向群力公司支付占用费。英顺思公司房租交至2013年7月15日。至2014年3月，英顺思公司已占用8月，对于占用费参照租金每月91800元。群力公司请求支付3个月租金275400元作为损失赔偿的请求符合法律规定，原审法院予以支持。对于群力公司请求英顺思公司支付增容费的请求，因双方对此没有明确约定，且群力公司没有充分的证据证明电力增容是英顺思公司的要求，故对群力公司请求支付电力增容费的请求，原审法院不予支持。群力公司登报等广告花费等系群力公司自己行为，为自己争取更高利益的行为，群力公司请求支付，没有法律依据，原审法院不予支持。该租赁房屋一直由英顺思公司使用，在该公司创立时由北京美日公司签订，租赁合同第十四条约定：乙方（北京美日公司）拟成立新公司，名称暂定为“陕西英顺思保险代理有限公司”，甲方（群力公司）配合乙方（北京美日公司）出具与本合同条款完全一致，待乙方（北京美日公司）新公司成立后，我公司再行与新成立公司签订房屋租赁合同，作为甲（群力公司）乙（北京美日公司）双方权利和义务的执行依据。本合同项下的所有权利义务自新公司成立之日起均由新公司承担，本合同自行作废。且群力公司与英顺思公司签订了租赁合同，本案争议的合同双方当事人应为群力公司与英顺思公司，故群力公司要求北京美日公司与英顺思公司承担连带责任的请求不符合法律规定，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西英顺思保险代理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾交租赁房屋给群力公司西安群力自控设备有限公司。二、被告陕西英顺思保险代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付群力公司西安群力自控设备有限公司房屋损失275400元、免租期的房屋租金183600元，共计459000元。三、驳回西安群力自控设备有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14575元，由英思顺公司承担8285元，群力公司承担6290元。因群力公司已经预交，英思顺公司在履行生效判决时一并支付给群力公司。
宣判后，群力公司、英思顺公司不服，均向本院提起上诉。
上诉人群力公司提起上诉称，1、房屋租赁合同第一条第三款约定：“电力容量正在增容阶段，甲方承诺在合同签订后二十个自然日内增容至260KW”及第十三条约定：“因为早方需在合同开始就大厦四层整体进行电力增容等维修、完善部分设施，涉及金额较大，此部分的实施时间需计入免租期。”根据上述约定，其公司是应英顺思公司等要求进行了电力增容，故其公司主张87500元的电力增容损失完全合理。2、其公司在开发区导报、西安晚报及三秦都市报登报的内容均为要求英顺思公司等尽早与其公司协商处理违约事宜，登报花费属于因防止损失扩大而支出的合理费用，应由违约方承担。请求维持原判第一、二项，撤销第三项，改判英顺思公司等支付电力增容费87500元，登报费5350元，并承担一、二审诉讼费。
上诉人英顺思公司辩称，双方并未在房屋租赁合同中约定电力增容费的承担问题，群力公司若不能提供符合要求的电力服务，其公司是不可能承租房屋的。群力公司要求其公司承担电力增容损失，没有任何依据。双方合同解除后，其公司与群力公司多次联系沟通搬离事宜，不存在英顺思公司找不到的问题，群力公司登报花费与其公司无关。
上诉人英顺思公司同时提起上诉称，1、其公司在通知群力公司解除合同后，于2013年6月10日即通知群力公司要求搬离所租房屋，但群力公司却以种种理由及设置障碍不允许其公司搬离，由此造成的不利后果应由群力公司自行承担。2、群力公司早在2013年7月4日即对外发布了招租广告，其公司在本案诉讼中的举证不能证明因英思顺公司未搬离所租房屋对其公司造成了损失，原审法院认定英思顺公司在合同解除后仍占用房屋应当赔偿群力公司损失，依据不足。3、原判在事实认定中已确定从2011年8月1日开始计收房屋租金，在认定已付30个月租金2754000元的基础上，又认定英思顺公司租金交至2013年7月15日，上述对英思顺公司租金交付截止时间的认定显然与事实认定相矛盾。请求维持原判第一、三项，撤销原判第二项，改判英思顺公司支付群力公司免租期内房屋租金183600元，并由群力公司承担诉讼费。
上诉人群力公司针对上诉人英顺思公司提起的上诉辩称，英顺思公司单方与其公司解除房屋租赁合同已经一年，英顺思公司一直不腾交房屋，给其公司造成了严重损失。其公司在本案中只诉请了三个月的房屋租金损失，应予支持。
被上诉人北京美日公司表示同意英顺思公司的上诉及答辩意见。
本院经审理查明，本案各方对涉案《房屋租赁合同》已于2013年7月15日解除的事实均无异议，其余事实同原审查明一致。上诉人群力公司、英思顺公司均未提交新的证据佐证其主张。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，英顺思公司在《房屋租赁合同》履行期间，因自身业务原因提出退租申请，群力公司回函同意并要求赔偿退租损失，双方已就解除《房屋租赁合同》达成合意，涉案《房屋租赁合同》应予解除。英顺思公司提前解除合同，并停止支付租金，违反合同相关约定，英顺思公司已构成违约，应当承担相应违约责任。现原审法院综合合同约定、履约情况、当事人诉请、举证等因素，判令英顺思公司腾交租赁房屋、支付房屋租金损失、免租期房屋租金，该判处符合《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》等法律规定中有关“合同的权利义务终止”的条款规定，裁判有据，处理得当。关于电力增容费问题，虽然本案所涉《房屋租赁合同》第一条第三款、第十三条中分别提及电力容量正在增容阶段及实施时间需计入免租期问题，但双方并没有在合同其它条款中就电力增容的实施及责任等具体事项进行明确约定，根据上述条款难以认定电力增容是英顺思公司的特殊要求及群力公司为合同履行提供了特殊条件等事实，且诉讼中群力公司亦无其它证据佐证其公司关于电力增容费的主张，故原审法院驳回群力公司该项诉请，并无不妥。上诉人群力公司上诉要求英顺思公司支付电力增容费之主张，依据不足，本院不予支持。关于登报花费问题，群力公司所提交的证据不足以证明采取登报行为向英顺思公司催要拖欠租金的合理性及必要性，原审法院未支持该项诉请，亦无不当。至于房屋租金损失问题，《房屋租赁合同》解除后，英顺思公司至2014年8月仍未腾交涉案房屋，群力公司确实存在租金损失，英顺思公司应当支付房屋占用费。原审综合考虑解约原因、群力公司诉请、房屋实际占用等情况，判决支持三个月的租金损失，符合实际、裁量有度。上诉人英顺思公司就房屋租金损失提起的上诉，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6094元，由群力公司承担2122元，英顺思公司承担3972元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 季立耘
代理审判员 何 强
二〇一四年八月十一日
书 记 员 潘丽娜