广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第621号
原告（反诉被告）：梁细妹，住所地广州市海珠区。
委托代理人：徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邝绍华，住所地广州市越秀区。
原告梁细妹诉被告邝绍华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐柏坚、被告邝绍华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年12月9日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将海珠区昌岗大街15号自编之六、天台一个及昌岗大街143号二楼出租给被告作火锅店使用；租赁期限为三年，自2014年12月15日至2017年12月14日止，每月租金为2.6万元；并约定该合同签订后，被告向原告缴纳5.2万元保证金。该合同约定，若被告拖欠租金满5天，原告将停止供水、供电，若被告拖欠租金满十天，原告有权终止合同，收回房屋并没收保证金。被告违约或要求提前解除合同的应提前一个月通知原告，被告承担因此给原告造成的一切损失未到期的租金50%，甲方不予退还保证金。现被告拖欠2015年2月15日至2015年3月14日的租金2.6万元，2015年1月15日至2015年2月14日止的水电费也未交纳给原告，经原告多次追偿，均没有结果，被告的行为已构成严重违约，严重损害原告的合法权益。故起诉请求：1、判令被告支付海珠区昌岗大街15号自编之六、天台一个及昌岗大街143号二楼从2015年2月15日至2015年4月13日止的租金，每月按2.6万元计算；2、被告支付水电费7389元（2015年1月15日-2015年2月14日）；3、没收被告的保证金5.2万元；4、被告承担本案的受理费用。
被告答辩和反诉称：我方承租涉案物业是为了经营餐饮，但涉案物业不能满足经营餐饮的条件。原告虚构、夸大出租条件，误导我方签订合同，合同不具有履行可能，应予撤销。因出租方没有按照合同履行协助办理营业执照的义务，才导致合同无法履行，出租方应对此承担过错责任，退还已收款并赔偿损失。故反诉请求：1、要求撤销双方签订的合同；2、原告返还转让费10万元、保证金5.2万元；3、原告赔偿被告已投入的装修损失177194.4元。
原告反诉辩称：不同意被告的反诉请求。第一，涉案物业属于广州市海珠区昌某街联星泉一经济合作社，我方在2015年2月1日将泉一经济合作社和被告签订的合同、场地证明和法人的身份证、法定代表人证明书、企业组织代码证、集体经济组织证明书交付给被告办理营业执照，不存在原告所说的夸大出租条件来误导被告签订合同；第二，被告陈述我方场地不能办理营业执照不属实，之前我方的场地都是有办理营业执照的，涉案物业可以办理营业执照。
经审理查明：2014年12月9日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区昌岗大街15号自编之六（60平方）、天台一个及昌岗大街143号二楼（250平方）出租给乙方作火锅店使用；甲乙双方议定上述房屋租赁期限为叁年，自2014年12月15日至2017年12月14日止；该房屋每月租金合计为26000元正，租金按月结算，乙方必须在每月15日前一次性缴交当月租金给甲方，该房屋的水电费及管理费由乙方负责支付；双方签订合同后，乙方向甲方交纳52000元作为保证金；在租赁期满或解除合同之日，乙方付清所有欠款后，甲方把保证金本金退回乙方；甲方有权按上述约定时间向乙方收取租金，乙方如拖欠租金满五天，甲方将停止供水、供电，乙方如拖欠租金满十天，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收保证金；乙方违约或要求提前解除合同的应提前一个月通知甲方，乙方承担因此给甲方造成的一切损失未到期的租金50%，甲方不予退还保证金；注：1、在合同三年内如遇国家征用或业主收回，设备转让费20万元按三年分摊，每月5555元，甲方按乙方未使用月份按月赔偿，如未征用或业主未收回部分由乙方继续使用并支付相应租金；2、海珠区昌岗大街15号自编之六及天台租金每月15500元，海珠区昌岗大街143号二楼租金每月10500元；等。之后，被告向原告支付了押金52000元以及设备转让费10万元，并约定余下的10万元设备转让费待办好证照后付清，最迟不能超过2015年5月30日。
原告为证明其主张还提供了如下证据：
1、落款日期为2014年12月9日的《消防安全责任书》，载明：根据国家《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》由2014年12月15日起，至2017年12月14日止，邝绍华为海珠区昌岗大街15号自编之六及天台、昌岗大街143号二楼物业单位的直接消防安全责任人，具体负责本承租物业单位的消防安全工作。
2、被告邝绍华签署的落款日期为2014年12月11日的《承顶协议》，载明：经过甲方梁细妹与乙方邝绍华协商，乙方愿意以20万元承顶甲方位于海珠区昌岗大街15号之六、天台及昌岗大街143号二楼的餐饮设备，甲方同意乙方签订合同当日先付10万元顶手费，余下欠甲方10万元待乙方办理好营业执照后付清，甲方只提供场地证明给乙方办理牌照，乙方应积极去办理，并且所欠10万元顶手费要在2015年5月30日前一次性付清。
3、被告邝绍华2015年4月7日向原告发的函，载明：梁细妹女士您好：鉴于出租人梁细妹与承租人邝绍华的租赁合同已进入司法程序，邝绍华郑重向你提出声明撤销合同，并于2015年4月10日前安排时间约邝绍华来，你接收邝绍华交付的场地。
4、被告邝绍华于2015年4月13日将该场地交还原告的证明。
5、被告邝绍华于2015年2月1日在广州市海珠区昌岗街联星第一经济合作社和邝绍华为合同当事人的《广州市房屋租赁合同》上书写的已签收相关资料的声明，邝绍华书写的内容如下：泉一社开具此合同一式四份只作为工商续牌证之用，不作为双方租赁合同，租赁期限内如要上“三资”交易平台竞拍，承租人将无条件服从。
6、提供给被告的用于办理营业执照的相关资料，包括广州市海珠区昌岗街联星第一经济合作社和被告的合同、广州市海珠区昌岗街联星第一经济合作社出具的场地证明和法人的身份证、法定代表人证明书、企业组织代码证、广东省农村集体经济组织证明书。
7、营业执照，拟证明涉案物业是可以办理营业执照的。
被告质证意见如下：证据1、2没有异议；证据3没有异议，确认是2015年4月7日向原告发函；证据4没有异议；证据5的合同不是被告签订的，被告签名只是确认收到了资料；证据6没有异议，确认收到了相关资料；证据7没有异议。
被告为证明其主张提供了如下证据：
1、日期为2015年1月9日的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》、《广州市城市管理综合执法证据先行登记保存通知书》、执法过程照片，其中《限期改正通知书》载明：邝绍华，你于2015年1月9日在昌岗大街15号天面（海南羊庄）进行架设伸缩雨篷、简易铝合板房，违反了《广州市市容环境卫生管理规定》的规定……请你在2015年1月14日17时前自行拆除清理；等。上述《证据先行登记保存通知书》载明：海南羊庄（昌岗大街15号）……你（单位）在昌岗大街15号旁空地涉嫌占用公共空地乱堆放……；等。另有广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书若干张，日期分别为2015年1月27日、2015年2月9日、2015年3月11日，限期整改的行为包括超出门窗、占用天面经营。
2、广州市海珠区昌某街道流动人员和出租屋管理服务中心整改通知书，通知位于海珠区昌岗大街143号铺二楼的出租屋无营业执照、不符合消防标准。
3、原告梁细妹提供给邝绍华的邝绍华与广州市海珠区昌岗联星泉一经济合作社的广州市房屋租赁合同，法定代表人证明书、场地证明、广东农村集体经济组织证明书。
4、原告梁细妹发出的催款租金通知书，拟证明原告自知理亏将租金下调至20000元整；该通知书通知被告在2015年3月8日前一次性缴清2015年2月15日至2015年3月14日拖欠的房租2万元及其它费用7389元；等。
5、装修设施单据，拟证明装修损失。
6、手机信息截屏，拟证明出现问题之后被告要求原告变更合同、减租金，但原告只是同意暂时减租金；其中被告方发送的一条信息载明：“天台唔收你租、一楼空地也没收你租，租金你只交厨房及143号二楼，一楼空地并不是连带厨房合同有约定。你目的只是想减租同拖租”。
7、相关部门向被告发出的日期为2015年1月6日的《整改通知书》以及《责令限期整改指令书》，《整改通知书》载明海珠区昌岗大街143号二楼无配备灭火器，未设置逃生口，缺防毒面具，无证照；《责令限期整改指令书》载明：昌岗大街143号2楼，经查，你单位存在下列问题：1、未按要求配备应急救援器材；2、未按要求设置符合紧急疏散需要、标志明显、保持畅通的通道和出口；3、未在有危险因素的场所和有关设施、设备上设置明显的安全警示标志。
原告质证意见如下：对证据1没有异议，但城管处罚不是因为执照的原因，是因为被告安装雨棚、超出门面经营、占用公共场地经营，是被告自己造成的，应该由被告承担责任；证据2被告没有提供原件，也没有注明时间，原告提供给被告的资料是可以办理营业执照的；证据3没有异议；证据4是因为被告以生意不好、城管处罚为理由要求减租金，原告就减了当月的租金；证据5装修情况不清楚，被告没有告知原告；证据6对短信的来往没有异议；证据7没有配置消防设备是被告自己的问题，至于营业执照，原告已经提交了资料让被告去办理。
原告于2015年3月13日提起本案诉讼。被告于2015年4月7日向原告发函要求撤销合同及交还场地给原告。之后，被告于2015年4月13日将涉案场地交还给原告。原告也申请撤回了要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及要求被告交还场地的诉讼请求。诉讼中，被告表示同意支付水电费7389元。
原告还陈述了如下意见：我方的义务是提供证明给被告自己去办理营业执照，如果我方提供的资料不符被告应通知我方补充提交资料，但被告一直没有向我方提出此要求，从原告提供的信息来看部分信息时间是在2月1日以后，但被告从未要求原告变更办理营业执照的相关资料；被告主要是因为经营不善，所以想退租。被告还陈述了如下意见：原告提供的泉一经济合作社的场地证明不能代表原告履行了原告与被告签订的合同，原告提供其是涉案物业的产权人的证明才能证明合同的合法性，至今原告也未能提供原告是涉案物业产权人的证明。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告主张原告不履行协助办理营业执照的义务，认为涉案物业不能满足经营餐饮的条件，涉案租赁合同无法履行，但原告提交了营业执照以证明涉案场地可以办理营业执照，原告也举证证明其已向被告提供了办理营业执照的相关资料，被告也签收了相关办证资料，而被告并未提供证据证明其无法办理营业执照；另外，涉案《承顶协议》也约定被告承顶涉案场地原有的餐饮设备，从被告提供的往来信息来看，双方也曾就减租的问题进行过协商，被告提供的证据显然不能证明涉案合同无法履行。综上，本案证据并不能证明被告的主张，被告应承担举证不能的法律后果。被告要求撤销双方签订的租赁合同，依据不足，本院不予支持。
被告拖欠原告租金和水电费，已构成违约，应承担违约责任。被告已于2015年4月13日将涉案场地交还给原告，原告要求被告支付涉案场地2015年2月15日至2015年4月13日的租金，合法合理，本院予以支持。从被告提供的双方往来信息看，原告方曾表示涉案天台不收租，租金标准也相应调整为20000元／月，故本案租金标准按20000元／月计算为宜，原告要求按26000元／月的标准计算，本院不予采纳。原告要求被告支付2015年1月15日至2015年2月14日的水电费7389元，被告表示同意，本院予以支持。被告拖欠租金和水电费，在原告调低了租金后仍不缴交，导致原告提起本案诉讼，而被告在诉讼中也要求提前交还场地给原告，并最终导致合同未能履行完毕，故被告要求原告退还保证金，依据不足，本院不予支持。原告要求没收被告支付的保证金5.2万元，符合合同约定，本院予以支持。被告要求原告赔偿已投入的装修损失177194.4元，依据不足，本院不予支持。
关于转让费的问题。双方约定“在合同三年内如遇国家征用或业主收回，设备转让费20万元按三年分摊，每月5555元，甲方按乙方未使用月份按月赔偿，如未征用或业主未收回部分由乙方继续使用并支付相应租金”，鉴于被告已于2015年4月13日交还场地，被告占有使用涉案场地期间分摊的设备转让费约为5555元×4个月=22220元，故原告应向被告返还转让费77780元，被告要求原告返还转让费10万元，对于超出77780元的部分本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告邝绍华在本判决生效之日起十日内，向原告梁细妹支付2015年2月15日至2015年4月13日的租金（按20000元／月的标准计算）。
二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2015年1月15日至2015年2月14日的水电费7389元。
三、原告没收被告支付的保证金52000元。
四、原告在本判决生效之日起十日内，向被告返还转让费77780元。
五、驳回原告的其它诉讼请求。
六、驳回被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2528元，由原告负担243元，被告负担2285元；反诉受理费3169元，由原告负担873元，被告负担2296元。原告已预交本诉受理费，原告同意由被告在履行判决时将应负担的本诉受理费直接支付给原告；被告已预交反诉受理费，被告同意由原告在履行判决时将应负担的反诉受理费直接支付给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 潘新标
人民陪审员 张烈明
二〇一五年九月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧