上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2562号
上诉人（原审被告）吴先锋。
委托代理人李淑娟。
委托代理人肖云华。
被上诉人（原审原告）上海闵行盛隆综合市场有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人胡灿。
原审被告柯丽玲。
委托代理人李淑娟。
委托代理人肖云华。
上诉人吴先锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人吴先锋暨原审被告柯丽玲的委托代理人肖云华，被上诉人上海闵行盛隆综合市场有限公司（以下简称盛隆公司）的委托代理人胡灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2000年5月1日，案外人公司1（作为出租方，签约甲方，以下简称绍盛工贸公司）与盛隆公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租北青公路＊＊＊号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金人民币（以下币种相同）500，000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金；乙方可将租赁房屋向第三方转租。
2000年7月25日，案外人村委会1（签约甲方）与绍盛工贸公司（签约乙方）签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区北青公路＊＊＊号的上海盛隆综合市场转让给乙方；房产价格2，000，000元，乙方承担受让房产的用地费341，366元；乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。
2001年4月30日，案外人村委会2（原村委会1）（作为出租方，签约甲方）与案外人＊＊＊（作为承租方，签约乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区北青公路＊＊＊号与北青公路＊＊＊弄土地，土地面积64，360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。
2001年5月18日，公司1之企业名称变更为公司甲，上海市工商行政管理局予以核准登记。
2010年1月20日，盛隆公司（作为出租人，签约甲方）与吴先锋（作为承租人，签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租位于北青公路＊＊＊号市场内三区二幢1-3号计三间房屋（以下简称系争房屋）；租赁期限自2010年1月20日起至2011年1月19日止，租金每月8，504元，先付后用，每季度一付。柯丽玲作为乙方的委托代理人在合同尾部进行签字。盛隆公司开具的租金及水电费支付凭证中载明的承租人均为吴先锋。
2013年4月8日，盛隆公司发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。
嗣后，吴先锋仍未搬离系争房屋，且自认自2013年4月1日起就房屋使用即未向盛隆公司支付过费用。盛隆公司撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，盛隆公司作为出租人怠于履行相关义务。
2014年7月2日，盛隆公司向吴先锋发送《催租函》，告知其自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求其于2014年7月10日前一次性付清租金。2015年1月22日，盛隆公司再次向吴先锋发送《催租函》，告知其自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求其于2015年1月31日前一次性付清租金。
2015年4月17日，盛隆公司发出《通知》，告知经研究决定，自即日起签订2014年10月1日至2015年9月30日的《租赁合同》，租金收费标准不变，同时缴纳相应的租金，以便在政府动迁时盛隆公司确认承租后为该市场的正式商户，请接到该通知后于2015年4月22日前来盛隆公司办公室办理相关手续。但吴先锋并未与盛隆公司重新签订《租赁合同》。
盛隆公司诉称，盛隆公司与柯丽玲、吴先锋于2010年1月20日签订《租赁合同》，将系争房屋出租给柯丽玲、吴先锋，租金按季度支付。租赁期限届满后，柯丽玲、吴先锋继续使用本案系争房屋并按季度支付租金。但自2013年4月1日起，柯丽玲、吴先锋不再支付租金，盛隆公司多次催讨无果，故诉诸法院要求判令：（一）柯丽玲、吴先锋支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止按每月8，504元计算的租金229，608元；（二）柯丽玲、吴先锋支付违约金1，063元（以2013年4月1日起至2015年4月30日止的拖欠租金212，600元的千分之五计）。
柯丽玲辩称，其并非《租赁合同》的相对人，仅是代吴先锋签署合同，故不应作为承租人对盛隆公司承担责任。
吴先锋辩称，第一，其与盛隆公司之间签订的租赁合同早已到期，并且系争房屋无产证，租赁合同应属于无效合同，盛隆公司不能以无效合同约定的标准来主张租金，吴先锋即便需要支付费用也是支付房屋占有使用费。第二，盛隆公司已经于2013年4月向吴先锋发出通知，告知系争房屋即将拆迁，要求吴先锋另行寻找经营场所，盛隆公司撤掉了一切保安及维修人员，当日起市场杂乱无章，从2013年6月起，盛隆公司承诺不要租金，也未进行催讨。第三，系争房屋漏水严重，影响店面形象，盛隆公司提交的租赁物有瑕疵，其作为出租人没有履行维修义务，吴先锋存在先履行抗辩权，应不付或少付使用费。第四，吴先锋为此只能自行修理，也支付了修理费用。第五，市场环境非常差，到处都是拆字，顾客不再进来购买物品，导致吴先锋处于亏本经营，且盛隆公司撤掉保安导致店铺发生被盗行为。第六，2014年10月盛隆公司与吴先锋协商过，因面临拆迁需要租户配合去要拆迁补偿，盛隆公司同意不收2014年10月1日前的使用费，只主张2014年10月1日后的使用费。对于2014年10月1日之后的使用费，吴先锋可以和盛隆公司自行协商支付标准和起算时间，但一定要比原来约定的标准低。
一审审理期间，吴先锋申请证人李1、兰1、林1出庭作证。法院依法传唤李1、兰1、林1到庭作证。上述三位证人均表示，系争房屋所在市场环境脏乱差，路面损坏、房屋漏水，盛隆公司均不进行修理，严重影响了包括吴先锋在内的承租户对房屋的实际使用。市场内的保安、保洁也都撤掉了，市场日常经营活动无法正常进行。
原审认为，本案系争房屋的《租赁合同》中承租人明确载明为吴先锋，柯丽玲仅是以委托代理人身份代吴先锋签署该合同。盛隆公司开具的租金及水电费支付凭证中载明的承租人均为吴先锋，而嗣后盛隆公司亦是向吴先锋发送所有函件。故本案《租赁合同》的承租人应为吴先锋，盛隆公司将柯丽玲作为被告提起诉讼，缺乏依据，不予支持。
盛隆公司未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故其与吴先锋之间签订的《租赁合同》当属无效。但鉴于系争房屋系盛隆公司建造，且目前仍由盛隆公司经营管理，故吴先锋基于其占有使用行为，应当向盛隆公司支付相应的占有使用费。考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而盛隆公司确实存有怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，法院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾盛隆公司、吴先锋之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金8，504元的标准，酌情确认系争房屋使用费的支付标准为每月3，400元。故吴先锋应向盛隆公司支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费91，800元（3，400元／月×27个月=91，800元）。鉴于《租赁合同》无效，对于盛隆公司要求吴先锋支付违约金之诉请，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，于二○一五年六月二十四日作出判决：一、吴先锋于判决生效之日起十日内支付上海闵行盛隆综合市场有限公司自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费91，800元；二、驳回上海闵行盛隆综合市场有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，706.48元，减半收取计2，853.24元，由上海闵行盛隆综合市场有限公司负担1，961.62元，由吴先锋负担891.62元。
判决后，吴先锋不服，上诉于本院称，既然原审已经判令本案《租赁合同》无效，则被上诉人无权依据合同向上诉人主张租金，但原审判令上诉人支付占有使用费违反了民诉法不告不理的原则。系争房屋是被上诉人转租给上诉人的，该转租权是被上诉人与绍盛工贸公司签订的租赁合同而来，但该租赁合同也是无效的，故被上诉人没有转租权，其无权向上诉人主张租金或使用费。而系争房屋在2013年就属于拆迁房屋，不再具有原本的使用属性，而被上诉人自2013年起就撤掉了维护租赁房屋的保洁和保安，放弃了对系争房屋的管理，使得租赁房屋所在市场杂乱无章，漏雨严重，被上诉人也不予维修，故系争房屋已不符合合同约定的标准，上诉人有权拒付租金或使用费。由于被上诉人放弃了管理维护房屋，故其多次和上诉人等人协商签订2015年的租赁合同，被上诉人实际上已经默认放弃了2014年10月之前的租金或使用费。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人盛隆公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告柯丽玲述称，同意原审判决。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案《租赁合同》因系争房屋的搭建缺乏合法手续而无效，合同无效后，理应对合同无效的后果进行处理，《合同法》规定，合同权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力，故原审判令上诉人支付系争房屋的占有使用费并以《租赁合同》中约定的租金标准作为参照数，并没有违反不告不理原则，符合法律规定。至于被上诉人与绍盛工贸公司签订的租赁合同并非本案审理范围，其租赁标的等合同内容与本案《租赁合同》均不相同，被上诉人作为系争房屋所在市场的实际管理人及《租赁合同》的签订相对方，有权提起本案诉讼。本案主要的争议焦点是上诉人是否有权拒付系争房屋的占有使用费。
上诉人主张被上诉人以其实际行为表明其放弃了向上诉人收取2014年10月之前的房屋使用费。然而，从被上诉人向上诉人发送的《催租函》及《通知》的内容来看，被上诉人均没有明确表示放弃该时段租金的收取，况且，上诉人也没有按照《通知》上的内容与被上诉人重新签订租赁合同，双方对系争房屋租金的减免并未达成任何协议，上诉人也无证据证明被上诉人曾口头承诺减免租金，故本院对上诉人的上述主张不予采信。上诉人另主张被上诉人疏于管理系争房屋所在的市场，使得系争房屋不符合租赁用途。对此本院认为，上诉人占有使用系争房屋至今是不争的事实，而原审已将房屋使用费的标准酌情降低，系已经考虑到被上诉人存在怠于履行相关管理保障义务的情况，但上诉人以此为由拒付全部占有使用费显然依据不足，本院实难支持。
综上所述，上诉人吴先锋的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，095元，由上诉人吴先锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年十月十二日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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