吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民二初字第97号
原告：彭晓丰，住吉林省松原市。
委托代理人董焕成，松原市兴原法律服务所法律工作者。
第一被告：松原市三合房地产开发有限公司。住所：松原市宁江区郭尔罗斯大路****号。组织机构代码66013385-3。
法人代表：刘云平，经理。
委托代理人张长江，松原市郊区法律服务所法律工作者。
第二被告：姜洪波，男，汉族，1973年10月8日生，住宁江区。身份证号码×××。
第三被告：松原市园林管理中心。住所：松原市宁江区和平路。组织机构代码41282402-2。
委托代理人杨淑梅，吉林迅捷律师事务所律师。
原告彭晓丰因与第一被告松原市三合房地产开发有限公司（以下简称三合公司）、第二被告姜洪波、第三被告松原市园林管理中心（以下简称园林中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭，于2014年10月13日、2014年10月28日公开开庭审理了本案。原告彭晓丰及其委托代理人董焕成，第一被告三合公司委托代理人张长江、第二被告姜洪波、第三被告园林中心委托代理人杨淑梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彭晓丰诉称：2012年，原告的房屋列入拆迁范围，原告与第一被告三合公司分别于2012年6月29日、8月4日签订两份《房屋拆迁安置补偿协议》，其中2012年6月29日的协议约定：乙方即原告彭晓丰将自有房屋1212.98平方米生产厂房非住宅交由甲方即被告三合公司拆除，三合公司将宁江区民主街馨怡小区2号楼1700平方米房屋置换补偿给原告，分别为：净尺寸18平方米的地上一层车库15套约300平方米，其余1400平方米用2号楼2单元2层以上住宅立体砍块偿还原告，作为产权调换，互不找价。回迁房位置为原地回迁。同时还约定回迁房交付时间为2013年10月30日，如甲方即三合公司违约，每迟延交工一个月，甲方赔偿乙方损失30万元，可用房屋抵顶。2012年8月4日的拆迁补偿安置协议约定：乙方即彭晓丰将自有商业用房218.77平方米房屋交由甲方即三合公司拆除；甲方给乙方回迁住宅楼780平方米；回迁房屋交付时间为2014年8月4日。经双方最终协商确定，回迁楼房的具体位置为：1.车库：馨怡小区2号楼地上一层14个车库约547平方米；2.住宅：2号楼2单元2-12层的201、203、301、303、401、403、501、503、601、603、701、703、801、803、901、903、1001、1003、1101、1103、1201、1203面积均约为82.053平方米，另有1002、1102、1202面积均约为77.59平方米，以上住宅合计总面积2037.9平方米（以实际面积为准）。拆迁协议签订后，原告依约将房屋交由被告三合公司拆除，现约定的回迁房屋交付时间已过，被告三合公司不但未交房，反而将《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的产权房屋另行出卖给他人，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第7条的规定，原告对《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定回迁的房屋具有优先权，被告三合公司出卖回迁房屋给第三人的行为已构成侵权，故诉至法院请求：一、原告与被告三合公司签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效并判决继续履行该合同。二、依法判令第一被告三合公司按《房屋拆迁补偿安置协议书》约定立即交付位于松原市宁江区民主街馨怡小区2号楼地上14个车库约547平方米；立即交付该小区2号楼2单元总面积约2037.9平方米住宅楼。三、请求人民法院依法确认上述房屋归原告所有。四、请求人民法院判令第一被告三合公司按原告与被告三合公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，给付原告迟延交付住宅楼补偿费60万元。五、请求依法判决第一被告三合公司与第二被告的商品房买卖合同无效。六、请求人民法院依法判决确认第一被告三合公司与第二被告园林中心签订的《商品房团购合同》中，已给予原告回迁又重复出售给园林中心职工的部分无效。七、由被告承担诉讼费用。
第一被告三合公司辩称，原告的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》是真实的，三合公司同意按该协议履行，并正在协商解决原告的《房屋拆迁补偿安置协议书》与第二被告园林中心的《商品房团购协议》问题，但原告主张立即交付房屋，因诉争的房屋未竣工验收，故交付不了。
第三被告园林中心辩称，园林中心与第一被告签订的《商品房团购协议》在先，故能对抗原告与第一被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，园林中心与第一被告签订的《商品房团购协议》合法有效。
第二被告姜洪波答辩意见同第三被告。
本院经审理查明：2012年6月29日，原告与第一被告三合公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书约定拆迁人三合公司（甲方）。被拆迁人彭晓丰（乙方）。一、乙方将自有平房1212.98平方米交由甲方拆除。二、甲方将开发新建的宁江区民主街2号楼1700平方米房屋置换补偿给乙方。其中分别为：按建设规定要求，净尺寸长乘以宽，长6米，宽为3米的15套车库（地上一层）和2单元2层以上，立体砍块住宅楼（除车库建筑面积部分）回迁给乙方，该楼为原地回迁，双方互不找差。四、甲乙双方认定，2号住宅楼竣工实际交付乙方时间为2013年10月30日。如确因甲方原因到期不能交工（不含不可预见因素）迟交一个月，乙方将收取甲方误交工补偿费人民币30万元整。如2014年10月30日仍不能交付使用，乙方还将收取2014年误交补偿费30万元，以下类推。甲方给乙方误交补偿费交付办法，可用甲方开发楼作价顶替。协议的三、五、六项还对其他事项进行了约定。2012年8月4日，原告与第一被告三合公司就原告所有的218.77平方米房屋，又签订了第二份《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议约定：拆迁人：三合公司（甲方）。委托拆迁单位：松原市城开拆迁公司。被拆迁人：彭晓丰。一、乙方服从城市建设需要，同意将自有建筑面积218.77平方米的房屋交由甲方拆除。二、甲方将坐落在馨怡小区期房的建筑面积总计780平方米，商业用房回迁住宅。四、乙方保证在2012年8月9日前搬迁腾空被拆迁房屋经甲方验收后由甲方拆除，甲方保证在2014年8月4日前将产权调换房屋交给乙方。协议还对其他事项进行了约定。经双方最终协商确定，回迁楼房的具体位置为：1.车库：馨怡小区2号楼地上一层14个车库约547平方米；2.住宅：2号楼2单元2-12层的201、203、301、303、401、403、501、503、601、603、701、703、801、803、901、903、1001、1003、1101、1103、1201、1203面积均约为82.053平方米，其中1002、1102、1202面积均约为77.59平方米，以上住宅合计总面积2037.9平方米（以实际面积为准）。现馨怡小区2号楼未竣工验收。
另查明，2011年5月31日，第三被告园林中心与松原市新世纪房地产开发有限公司签订《团购期房楼合同书》，约定：甲方：松原市新世纪房地产开发有限公司（以下简称甲方）。乙方：园林中心（以下简称乙方）。乙方团购甲方位于宁江区新城东路（原二轻锅炉厂）世纪明珠（待定）小区期房，经甲乙双方协商一致，签订本协议，甲方将宁江区新城东路世纪明珠小区1#、2#、3#楼共计300户由乙方团购。具体位置详见规划图及户型图。团购价格及交款方式：经双方商定团购价格为每平方米2550元；合同签订后，按房屋总价款付40%于2011年5月31日前交款，打桩时付10%，主体封顶付款40%，竣工验收合格后付款10%。乙方于第二次交款时，向甲方提供实际购房人和贷款人的相关信息及房源分配表，甲方在取得商品房销售许可后与购房人签订商品房买卖合同，并办理按揭事宜。竣工交付时间2013年10月末竣工并交付使用。合同还对其他事项进行了约定。经查，三合公司原打算将馨怡小区的项目转到松原市新世纪房地产开发有限公司，故以松原市新世纪房地产开发有限公司名义与园林中心签订了团购合同，后来因某种原因没有转成，现诉争的馨怡小区仍然是三合公司开发项目，至今为止三合公司未取得商品房预售许可。
再查明，第三被告姜洪波从园林中心职工手买的2号楼2单元201室的楼号，后在第一被告三合公司处及园林中心直接更名为姜洪波，并向该职工及第一被告三合公司交纳了应交楼号款和应交房款。
以上事实有原告彭晓丰与第一被告三合公司签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》及附图、附表，第三被告园林中心提供的《团购期房楼合同书》及附表，姜洪波交款收据等证据在卷，各方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。另有各方当事人当庭陈述在卷为证。
本院认为，原告彭晓丰与第一被告三合公司签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告彭晓丰与第一被告三合公司已对回迁房屋的位置、用途进行了了约定，原告对馨怡小区2号楼2单元2-12层及2号楼地上一层的14个车库与第三被告园林中心重合的25户房屋（包括第二被告姜洪波的201室）及2号楼地上一层的14个车库有优先取得诉争房屋所有权的权利，原告主张上述房屋及车库具有所有权请求，本院予以支持。原告告诉的三合公司给付未按时交工的补偿金60万元问题，双方于2012年6月29日签订的协议第四条约定“2号住宅楼竣工实际交付彭晓丰的时间为2013年10月30日。如确因三合公司原因到期不能交工（不含不可预见因素）迟交一个月，彭晓丰将收取三合公司误交工补偿费人民币30万元整。如2014年10月30日仍不能交付使用，彭晓丰还将收取2014年误交补偿费30万元。”的约定，三合公司应按合同约定该项补偿义务，原告的此点告诉请求，本院予以支持。至于原告告诉的请求法院立即交付诉争房屋问题，因诉争的馨怡小区2号楼未竣工验收，应待竣工验收合格后，立即交付。至于原告彭晓丰主张的与第三被告园林中心重合的馨怡小区2号楼2单元2-12层25套房屋无效问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”的规定，园林中心及姜洪波抗辩主张其与三合公司签订《团购期房楼合同书》在先，能够对抗原告的优先权，园林中心与三合公司签订合同时，三合公司未取得商品房预售许可，原告起诉前三合公司仍未取得商品房预售许可，故园林中心与原告重合的25套楼房（含姜洪波201室）应认定无效。经本院审判委员会2014年第35次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条、第七条第一款的规定，判决如下：
一、原告对第一被告松原市三合房地产开发有限公司的馨怡小区2号楼2单元2-12层201、203、301、303、401、403、501、503、601、603、701、703、801、803、901、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203的房屋及2号楼地上一层14个车库具有所有权（待竣工验收合格后立即予以交付）。
二、第一被告松原市三合房地产开发有限公司立即给付原告彭晓丰逾期交付房屋的补偿款60万元。
三、第一被告松原市三合房地产开发公司与第三被告松原市园林管理中心签订的《团购期房楼合同书》与原告重合的25套楼房（含第二被告姜洪波的201室）的部分无效。
四、驳回原告彭晓丰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费97400元，由第一被告松原市三合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 付 国
审判员 张建军
审判员 李 颖
二〇一四年十二月一日
书记员 王晋野