湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第2008号
原告（反诉被告）株洲华运实业有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人周斗斗，系公司执行董事。
本诉及反诉委托代理人赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。
本诉委托代理人程琳，湖南御辩律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。
反诉委托代理人杨娜，湖南御辩律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）株洲市政务服务中心，住所地株洲市天元区。
法定代表人郝建东，系株洲市政务服务中心主任。
本诉及反诉委托代理人胡灿，男，1978年2月18日出生，汉族，湖南省株洲市人。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与法庭调解，提出反诉。
本诉及反诉委托代理人陈为民，湖南中航律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告株洲华运实业有限公司（以下简称华运公司）诉被告株洲市政务服务中心（以下简称政务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理。政务中心于2015年11月24日向本院提出反诉，本院予以受理并合并审理。本案依法由审判员刘洋与人民陪审员彭福寿、李树仁组成合议庭适用普通程序分别于2015年12月22日、2016年6月17日公开开庭进行了审理，书记员戴芬担任法庭记录。华运公司委托代理人赵星、程琳、杨娜，政务中心委托代理人胡灿、陈为民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华运公司诉称：原告与被告于2007年1月25日签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于株洲市天元区黄河南路市政务服务中心附楼（共三层），租赁期限为六年，自2007年2月1日起至2013年1月31日止。原告交付押金20000元。租赁费用为每月2500元，物业管理费为每月5500元，合计每月8000元。租赁费用采取月度交纳方式，于次月15日前向政务中心一次性支付上月租赁费用，原告一直按约定履行合同项下的支付义务。2009年7月27日，在合同履行过程，被告根据市政府“数字株洲”的建设方案，书面致函原告要求解除合同并征用承租的场地，并指令原告限期完成搬迁，从而导致原告的日常经营被全面打乱，不但自营的部分完全停顿，二楼的场地也不得已予以强行清退，造成原告重大经济损失。在原告就赔偿问题与被告协商过程中，被告却又莫名其妙地搁置了征用方案，并与原告开始了长达数年的赔偿商谈，但一直无果，且被告阻止原告对于场地二、三楼的使用经营。正是被告这种对合同极不严肃的反复态度，造成原告承租的二、三楼停止营业至今。经双方委托的评估机构评估确认直接造成原告装饰装修损失688218元，改扩建部分损失657309元，室内物品损失567371元，合计1912898元。二楼原合作方在接到被告征用通知退出后，原告赔偿其损失250000元；原告2009年8月31日至2013年1月31日二、三楼被迫停止营业期间预期可得利益854000元。原告认为，当事人依法签订的合同对各方均有约束力，各方均应全面履行自己的合同义务。被告单方解除租赁合同的行为已损害了原告的经济利益，已构成违约，应当依法承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告因违约造成的二、三楼装饰装修损失688218元，改扩建部分损失657309元，室内物品损失567371元，合计1912898元；2.被告承担原告向第三人已实际支付的违约损失250000元；3.被告赔偿原告预期经营利润损失854000元；4.被告退还原告押金20000元（本案审理过程中华运公司自愿放弃该项诉求）；5.被告承担本案诉讼费用。
被告政务中心辩称，一、原告从2007年2月起一直租赁位于株洲市天元区黄河南路市政务中心附楼，一直到2015年，除了在2007年1月双方签订的第一份租赁合同，原告在2012年3月和2013年8月和被告又签订过两份房屋租赁合同，对租金和租赁期限等租赁条件重新作出约定。原告一直正常使用租赁场地，正常营业被告没有违约行为，也没有给原告造成实际损失，原告主张的所谓违约损失既没有事实依据，又不符合法律规定；二、原告在租赁期间存在违约行为，在没有经过被告同意的情况下擅自经营一些项目，并且有部分场地转租的行为，有些费用没有及时交纳；三、原告所主张的各项诉求，除了退还押金的请求外，其它诉求早已超过了法律规定的诉讼时效。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告政务中心提起反诉诉称，2013年8月，政务中心与华运公司签订租赁合同，将市政务中心附楼（共三层）由政务中心租给华运公司使用，租赁期限由2013年2月1日到2015年1月31日，租金每月11000元。合同到期后，华运公司没有搬出，导致政务中心无法使用该房屋。政务中心认为，华运公司应当返还租赁房屋，并且赔偿占用房屋给政务中心造成的损失。故政务中心提起反诉请求判令：1、反诉被告从政务中心附楼搬离，将政务中心附楼返还反诉原告（本案审理过程中政务中心自愿放弃该项诉求）；2、反诉被告华运公司赔偿反诉原告因占用房屋所造成的损失607500元（暂计算至2015年10月底止，最终损失应一直计算到反诉被告实际搬出为止）。
反诉被告华运公司针对反诉辩称，一、政务中心所诉占用房屋损失并不存在。2015年1月31日后，华运公司与政务中心虽没有续签书面租赁合同，但存在事实租赁关系。华运公司依据原合同约定数额按期支付租金，政务中心对此并没有异议并出具了相应收款收据。根据双方签订的租赁合同，租赁期限为2013年2月1日至2015年1月31日。该合同到期后，由于华运公司与政务中心仍有历史遗留问题需协商解决，华运公司没有同意立即搬离政务中心附楼，遂暂时继续使用案涉租赁物。此后，华运公司一直按照原书面租赁合同约定数额支付租金、水电等各项费用，政务中心对此并无异议，并向华运公司出具了相应的非税收入缴款凭据，事实上承认了原房屋租赁合同的效力。因此，政务中心并不存在因华运公司占用租赁房屋而遭受损失；二、政务中心反诉要求华运公司搬离租赁房屋的请求没有意义，华运公司已经搬离租赁房屋。华运公司于2015年7月20日承诺依据政务中心之《通知》于2015年7月26日前搬离租赁房屋，如未履行承诺，则租赁房屋任凭政务中心处置。华运公司在起诉前已将租赁房屋之二、三层腾空，但政务中心一直未与华运公司办理搬迁的交接手续，且一直未与华运公司就2007年签订的租赁合同在履行期间发生违约赔偿等历史遗留问题进行协商解决。华运公司认为，其已经履行搬离租赁房屋之应尽义务，而作为出租人的政务中心未履行其接收租赁房屋之义务且未就历史遗留问题进行协商。
经审理查明：原告华运公司与被告政务中心于2007年1月25日签订一份《租赁合同》，约定华运公司承租株洲高科集团有限公司所有授权政务中心使用管理的位于株洲市天元区黄河南路500号市政务服务中心附楼（共三层，以下称租赁物）；租赁期限为六年，自2007年2月1日起至2013年1月31日止；租赁费用为租金每月2500元、物业管理费每月5500元，合计每月8000元；租赁费用采取月度交纳方式，华运公司于次月15日前向政务中心一次性支付上月租赁费用。原告承租后进行装修并购置了相关物品，以华运会所名义经营茶餐厅、台球，并对租赁物进行了部分改扩建，但改扩建部分未取得产权。
在合同履行过程，被告于2009年7月27日根据市政府“数字株洲”建设方案要求，向原告出具了一份《株洲市政务服务中心关于华运会所搬迁时限的通知》，告知需征用租赁物，且要求原告于2009年8月31日前完成搬迁工作，以便“数字株洲”项目建设进场开工。2009年5月，政务中心及华运公司法定代表人周斗斗共同委托湖南建业房地产评估经纪有限责任公司对租赁物的装饰装修、改扩建部分及室内物品在2009年5月20日时的市场价值进行了评估，评估意见为：租赁物装饰装修损失评估现值688218元（其中改扩建部分装修261523元），改扩建部分现值657309元，室内物品现值567371元，合计1912898元。
此前，华运公司法定代表人周斗斗未经政务中心同意于2008年3月28日将租赁物二楼“华运球苑”承包给张坚经营球类体育项目。双方签订了承包协议，协议约定承包期限为2008年4月1日至2013年5月31日，年承包租金为250000元。后双方因政务中心要求收回租赁物就承包协议终止履行的赔偿问题进行了协商，后达成协议由周斗斗退还张坚2009年9月1日至2010年6月1日期间的承包金187500元，并另补偿合同终止后经营损失250000元给张坚。张坚收到周斗斗上述款项后，停止了在华运球苑的经营活动。
2009年7月17日，政务中心出具了收回租赁物初步赔偿方案，即：（1）改扩建部分及装修，因未办任何证件，不予赔偿；（2）装修部分（除改扩建部分）按现值全额赔偿；（3）室内物品按现值三分之一赔偿，物品由对方处理，收益归对方。但华运公司未同意以上赔偿方案。后由于情况发生变化，“数字株洲”项目搁置，政务中心放弃收回租赁物，因此华运公司一直继续使用租赁物，且按照2007年1月25日签订的《租赁合同》支付租金。2012年3月27日，株洲市行政资产经营有限责任公司与华运公司、政务中心签订一份《资产租赁合同》，约定华运公司承租租赁物，租用时间从2012年1月1日起至2013年1月31日止，月租金8000元，按月交纳租金，租金由政务中心代收后交至资产公司指定账户。2013年1月7日，华运公司向政务中心交纳了押金20000元，政务中心出具了收条。2013年8月8日，政务中心与华运公司又签订一份《租赁合同》，双方约定华运公司承租租赁物，租赁期限自2013年2月1日起至2015年1月31日止，租赁费用每月11000元，租赁费用按月交纳。华运公司后按照上述合同约定交纳租赁费用。2015年1月31日合同到期后，华运公司继续占有使用租赁物，并将租金交至2015年3月31日，政务中心对此并未提出异议并向华运公司出具了相应收款收据。2015年3月31日后，原告华运公司继续占有使用租赁物，未再交纳租赁费用。2015年7月20日，政务中心向华运公司发出一份通知，要求华运公司在2015年7月26日前将租赁物内属于华运公司所有的物品搬离，在搬离后下一个工作日与政务中心完成水电费用清算及押金退还工作。租赁期间其他遗留问题，搬迁完毕后双方另行友好协商。因对于其他遗留问题双方未达成一致意见，华运公司收到通知后未将租赁物内物品全部搬离，也未将租赁物返还政务中心。2016年3月3日，双方办理了租赁物移交，并签订了移交书，确认华运公司需交纳2015年5月、6月、7月电费13600.29元，2015年6月、7月水费2527.68元，2015年6月、7月垃圾转运费700元，共计16827.97元。华运公司预交的20000元押金抵扣上述费用后，由政务中心退还3172.03元给华运公司。在本案审理过程中，政务中心于2015年12月26日向本院提交申请，申请租赁物自2015年3月1日至2015年12月31日期间的市场租金进行评估，以确定政务中心的房屋租金损失。本院依法委托湖南中鼎精诚资产评估有限公司进行评估。湖南中鼎精诚资产评估有限公司出具的资产评估报告书，结论为委托评估对象的评估价值为222525.4元，月租金22252.54元。
以上事实有房产证及证明、搬迁通知，证人张坚的证言、租赁合同、咨询报告、资产评估报告、承包协议及收据、租金及水电费支付凭证、经营发票、公证书、移交书、通话内容等证据以及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案审查的重点为本诉原告及反诉原告的诉讼请求有无事实与法律依据。根据合同法规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告于2007年1月25日签订了《租赁合同》，租赁期限为六年，合同对双方的权利义务进行了明确，双方由此成立房屋租赁合同关系，均应当按照合同约定行使权利履行义务。在合同履行过程中，因株洲市政府“数字株洲”建设需要，政务中心于2009年7月27日书面致函华运公司要求解除合同并收回租赁物，并指令原告限期完成搬迁。原告给予了积极配合，并要求与原告法定代表人周斗斗签订《承包协议》经营租赁物二楼华运球苑的张坚停止经营，且周斗斗与张坚达成协议由周斗斗全额退还张坚2009年9月1日至2010年6月1日期间的承包金187500元，并另补偿经营损失250000元给张坚。由此可知，因政务中心不按照《租赁合同》履行义务，限期原告搬离，导致华运公司的日常经营活动受到影响，并遭受了一定经济损失，依法应当由政务中心承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，本院对政务中心的诉讼请求分别分析如下：
一、关于装修损失、改扩建损失及室内物品损失。虽然政务中心于2009年7月27日书面致函华运公司要求解除合同并收回租赁物，并限期完成搬迁，但最终因为“数字株洲”项目搁置，华运公司一直在继续使用租赁物，并未搬离，直至双方于2007年1月25日签订的《租赁合同》期限届满。首先华运公司主张的是二、三楼装饰装修损失、改扩建损失、室内物品损失，而湖南建业房地产评估经纪有限责任公司出具的咨询结果报告中的估价对象为一楼茶餐厅、二楼台球室、三楼包厢、办公室、住房的装修损失，一二楼大厅、三楼住房和两间包厢的改扩建损失及一、二、三楼的所有室内物品损失，并未对二楼和三楼的装饰装修损失、改扩建损失、室内物品损失单独列明。故其主张的损失数额无法进行具体认定。此外，华运公司在政务中心放弃收回租赁物后仍可对二、三楼的装饰装修物、改扩建部分、室内物品继续加以利用，事实上华运公司也使用二、三楼长达八年并正常向政务中心支付了包括二、三楼部分在内的相应租金，充分享受了装饰装修、改扩建部分及室内物品带来的利益。故本院对华运公司要求政务中心赔偿装修损失、改扩建损失及室内物品损失合计1912898元的请求不予支持。
二、关于华运公司向第三人已实际支付的违约损失250000元。华运公司提交了周斗斗向张坚支付补偿款250000元的书面凭证，且张坚出庭进行佐证，足以证明周斗斗向其支付了250000元违约补偿款，故本院对华运公司要求政务中心承担法定代表人周斗斗向第三人张坚已实际支付的250000元的请求予以支持。
三、关于华运公司预期经营利润损失。华运公司主张其租赁期间的预期经营利润损失为854000元，其陈述该854000元的计算依据为按照每年250000元的承包经营利润从2009年8月31日计算至2013年1月31日，提交的证据仅能证明其向张坚支付了2009年9月1日至2010年6月1日期间的承包金187500元，该187500元应当认定为合同履行后可获得的利益应由违约方政务中心赔偿。至于2010年6月1日之后的承包金，应当认定为政务中心在订立合同时难以预见的因违反合同可能造成的损失。且华运公司将租赁物二楼承包给张坚经营未经过政务中心同意，按照权利义务对等的法律原则，其将来可能从第三人处获取的不确定性利益不应由并不知情、每月仅收取租金8000元的出租人负责赔偿。故本院仅支持由政务中心赔偿华运公司预期经营利润损失187500元。
对于政务中心反诉要求华运公司赔偿因占用房屋所造成的损失问题。政务中心要求按照湖南中鼎精诚资产评估有限公司的评估结论计算租金损失，而华运公司认为评估结论中的租金偏高，只能按照最后一份合同约定的租金标准计算租金。本院认为，双方于2013年8月8日签订的《租赁合同》在2015年1月31日到期后，华运公司继续使用承租的房屋，政务中心对此并未提出异议，且按照2013年8月8日签订的《租赁合同》中约定的租金标准收取了华运公司2015年2月、3月的房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条的规定，应当认定双方2013年8月8日签订的《租赁合同》继续有效，因此本案宜按照该合同中约定的租金标准计算政务中心的租金损失。对于租金损失的计算时间，应当从2015年4月算至华运公司2016年3月将租赁物移交给政务中心为止，即11个月。双方在2013年8月8日的《租赁合同》中约定月租金为11000元，故本院认定政务中心因华运公司占有使用房屋所致损失为121000元。
关于诉讼时效问题。政务中心认为在2009年其要求华运公司搬离时华运公司即知道自己权利受到侵害，但华运公司未在法律规定的两年时效内主张权利，并且在此后重新签订房租租赁合同时也未提及赔偿损失问题，故认为华运公司的诉请已经超过了诉讼时效。本院认为，政务中心在2009年已出具初步赔偿方案，且在2015年7月20日向华运公司出具的通知中也提及租赁期间其他遗留问题在搬迁完毕后双方另行友好协商，可以证明华运公司并未怠于行使权利，而政务中心也同意履行，另结合双方的通话内容来看，故华运公司主张本案权利并未超过诉讼时效期间。
综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告株洲市政务服务中心于本判决生效之日起十日内向本诉原告株洲华运实业有限公司赔偿损失437500元；
二、反诉被告株洲华运实业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲市政务服务中心支付2015年4月至2016年2月期间房屋占有使用费121000元；
三、驳回本诉原告株洲华运实业有限公司及反诉原告株洲市政务服务中心其他诉讼请求。
以上一、二项相抵后，株洲市政务服务中心还应向株洲华运实业有限公司支付316500元，限本判决生效之日起十日内支付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31095元，由本诉原告株洲华运实业有限公司负担26615元，本诉被告株洲市政务服务中心负担4480元；反诉案件受理费4938元，由反诉原告株洲市政务服务中心负担3954元，反诉被告株洲华运实业有限公司负担984元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 彭福寿
人民陪审员 李树仁
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 戴 芬
附本案适用的法律条文:
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百六十三条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。