重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1140号
上诉人（原审被告暨反诉原告）:重庆雅瑞阁物业有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道莲花街199号，统一社会信用代码91500227747450472U。
法定代表人：苏宇平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑晓芬，女，该公司员工，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：解伟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：林龙，男，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：张显均，国浩律师(重庆)事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：王娅洁，女，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：张显均，国浩律师(重庆)事务所律师。上诉人重庆雅瑞阁物业有限责任公司（以下简称雅瑞阁公
司）与被上诉人林龙、王娅洁商品房预售合同纠纷一案，重庆市璧山区人民法院于2017年11月24日作出（2017）渝0120民初4377号民事判决，雅瑞阁公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。二审诉讼中，双方申请庭外和解两个月未果。上诉人雅瑞阁公司的委托诉讼代理人郑晓芬、解伟、被上诉人林龙、王娅洁及其共同委托诉讼代理人张显均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人雅瑞阁公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回
林龙、王娅洁的全部诉讼请求或将案件发回原审法院重审或查清事实后改判；2、一、二审诉讼费由林龙、王娅洁承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、商品房买卖合同已履行完毕，合同已经消灭，不具备合同解除的事实基础。林龙、王娅洁已支付了首付款及以银行按揭贷款方式支付的房款，雅瑞阁公司代收代付了房屋过户的相关税费，涉案房屋的产权已转移登记为林龙、王娅洁，双方之间的债务已履行完毕。根据《合同法》第九十一条第一款的规定，合同已归于消灭，不具备判决解除的事实基础。2、林龙、王娅洁行使解除权的期限为一年，涉案房屋取得产权登记的时间为2016年1月16日，林龙、王娅洁至少从2016年1月16日起应当知道或者推定应当知道涉案房屋的实际面积，林龙、王娅洁以房屋面积误差超过3%为由行使合同解除权的期限于2017年1月15日届满，林龙、王娅洁于2017年5月16日向雅瑞阁公司发出解除合同的律师函，其解除权行使期限已超过一年的法定期限。即使法院认定应当解除，根据《合同法》第九十六条之规定，也应当确认合同自解除的律师函签收之日解除，而不是判决生效之日解除。3、契税及大修基金并非由雅瑞阁公司收取，雅瑞阁公司仅为代收、代付，即使合同解除，雅瑞阁公司仅仅承担向有关部门协助办理退费的义务，而不应当判令由雅瑞阁公司返还。二、一审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条第二项规定“……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”的规定，林龙、王娅洁以有效的授权行为明示同意继续履行商品房买卖合同，也以涉案房屋设定长期抵押权且至今没有注销该抵押权的事实行为同意继续履行商品房买卖合同。因此，法院应当判决驳回林龙、王娅洁的诉讼请求。三、一审法院漏列当事人，程序重大违法，依法应当发回重审。林龙、王娅洁的大部分房款是通过银行按揭贷款方式由银行支付的，并非林龙、王娅洁支付。商品房买卖合同解除后，必然导致银行按揭贷款合同是否解除及如何解除问题，因此，揭贷款银行与案件的处理结果有法律上的利害关系。林龙、王娅洁未申请将按揭贷款银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，法院也未依职权通知按揭贷款银行参加诉讼，违反了法定程序，一审判决解除商品房买卖合同并返还全部购房款，对雅瑞阁公司不公平，且严重损害按揭贷款银行的利益，请求将案件发回重审。
林龙、王娅洁答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律
正确，请求驳回上诉，维持原判。
林龙、王娅洁向一审法院起诉请求，1、判令解除原、被告
签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款592989元及利息（以592989元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率单倍标准计算，从2015年1月10日起计算至款退还为止）；3、判令被告赔偿原告因解除合同造成的损失，暂计15963元（契税、大修基金等费用）；4、诉讼费用由被告承担。
雅瑞阁公司辩称，雅瑞阁公司不同意解除合同。1、原、被
告双方签订商品房买卖的合同目的在于实现房屋所有权转让。至2016年1月16日，林龙、王娅洁已依法对所购买的房屋取得了物权，合同约定的房款也已结清。因此，双方的商品房买卖合同已经于2016年1月16日履行完毕。林龙、王娅洁要求解除商品房买卖合同，不符合《物权法》的规定。2、从约定交房期限2014年12月31日至今已两年半，超出了《合同法》有关解除合同、撤销合同的合理期限。3、林龙、王娅洁于2015年1月5日将房屋进行了抵押登记，至今未对涉案房屋的银行抵押进行解除，不符合解除合同条件。4、导致原告要求解除合同的原因不属于我方。因此，请求法院驳回林龙、王娅洁的诉讼请求。
雅瑞阁公司向一审法院提出反诉请求：1、请求林龙、王娅
洁赔偿雅瑞阁公司的税费损失71541.8元；2.诉讼费由林龙、王娅洁承担。
林龙、王娅洁对雅瑞阁公司的反诉辩称，1、被告在本案中
并未举示相关证据证明被告其所主张的损失，且被告提交的证据并不能证明其缴纳了相关税费及维修基金，应当承担举证不能的责任。2.造成本案合同解除的责任在于被告雅瑞阁公司，即便被告方存在税费的损失也应当由被告自行承担。本案涉案房屋属于预售期房，原告对房屋的面积的认知是通过被告在销售房屋时向原告所作的介绍，合同约定的面积是被告作为该房屋开发商告知的原告，被告作为涉案房屋开发商其对房屋设计及施工面积相应阐述应当明知。
一审法院审理查明：2014年9月19日，林龙、王娅洁与
雅瑞阁公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定林龙、王娅洁购买位于璧山区商品房，房屋套内建筑面积为106.68平方米，购房总价款为合同约定的592989元，交房期限为2014年12月31日前。同时，双方签订《合同补充协议》，约定林龙、王娅洁全权委托雅瑞阁公司向产权机关办理房地产转移登记、房地产抵押登记等相关手续。当日，雅瑞阁公司向林龙、王娅洁出具金额为193952元（包含首付款和相关全部税费）的收据。2017年4月14日，林龙、王娅洁向重庆市璧山区国土资源和房屋管理局查询房屋档案信息显示，所购买的房屋套内面积为111.03平方米。合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超4.07%。2017年5月16日，林龙、王娅洁要求解除合同的律师函由雅瑞阁公司签收。
另查明，雅瑞阁公司违反双方合同约定，未在合同约定期
限2014年12月31日前向林龙、王娅洁交付房屋。审理中，虽然雅瑞阁公司口头主张电话通知，但未提供相关证据证明。2016年1月16日，雅瑞阁公司代为取得涉案房屋不动产权证，但未通知林龙、王娅洁领取。雅瑞阁公司虽提供了《通知》作为证据证明其履行了通知业主领取产权证的义务，但该《通知》为雅瑞阁公司单方提供，也无其他证据佐证，因此一审法院不予采信。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束
力，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。2014年9月19日，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条第二项规定“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条“合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房”的规定，林龙、王娅洁有权退房并解除该合同。林龙、王娅洁虽委托雅瑞阁公司全权代为办理房屋产权登记，但委托行为并不意味着林龙、王娅洁作出了放弃退房和解除合同权利的意思表示，且雅瑞阁公司也未能举证证明。双方当事人未在《重庆市商品房买卖合同》中就解除权行使的期限作约定，雅瑞阁公司也于2017年5月16日签收了林龙、王娅洁要求解除合同的律师函。因此，对于林龙、王娅洁请求法院“判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》”的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于退还购房款及利息的问题。根据最高人民法院《关于
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条第二项规定“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，同时依据《重庆市商品房买卖合同》的约定及双方当事人的确认，涉案房屋的购房总价款为592989元。因此，对于林龙、王娅洁请求法院“判令被告退还原告购房款592989元及利息（以592989元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率单倍标准计算，从2015年1月10日起计算至款退还为止）”的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于赔偿契税、大修基金等费用损失的问题。雅瑞阁公司
向林龙、王娅洁出具金额为193952元（包含首付款和相关全部税费）的收据显示，林龙、王娅洁主张的契税、大修基金、其他费用共计15963元，而雅瑞阁公司未能提供相反证据。因此，对于请求法院“判令被告赔偿原告因解除合同造成的损失，暂计15963元（契税、大修基金等费用）”的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于雅瑞阁公司请求赔偿税费损失71541.8元的问题。雅瑞
阁公司认为71541.8元的税费是由该公司统一缴纳，要求林龙、王娅洁赔偿。一审法院认为，雅瑞阁公司提供的两张发票联显示付款方名称为“林龙、王娅洁”，提供的完税证明显示纳税人名称为“王娅洁、林龙”，提供的维修资金专用收据显示业主名称为“林龙、王娅洁”，上述证据显示的纳税人和缴费人均不是雅瑞阁公司，无法证明雅瑞阁公司遭受税费损失。因此，对于雅瑞阁公司“请求林龙、王娅洁赔偿重庆雅瑞阁物业有限责任公司的税费损失71541.8元”的反诉请求，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十
三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决如下：一、林龙、王娅洁与重庆雅瑞阁物业有限责任公司于2014年9月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》，于本判决生效之日予以解除;二、重庆雅瑞阁物业有限责任公司于本判决生效后十五日内返还林龙、王娅洁购房款592989元，自2015年1月10日起至还清款项时止，按中国人民银行同期贷款利率给付利息;三、重庆雅瑞阁物业有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿林龙、王娅契税、大修基金、其他费用，共计15963元;四、驳回重庆雅瑞阁物业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费本诉4865元，反诉794元，合计5659元，重庆雅瑞阁物业有限责任公司负担。
二审审理中，雅瑞阁公司向本院举示以下证据：1、林龙、王娅洁偿还银行按揭贷款的银行流水，拟证明林龙、王娅洁在发了解除合同的律师函之后，并未归还贷款，未办理抵押权注销手续，未将房屋过户给雅瑞阁公司，而是继续缴纳按揭款至今，林龙、王娅洁的上述事实行为表明其愿意继续履行合同，不要求退房。第2组证据：房地产销售代理合同、合同变更声明、房地产销售代理合同补充协议、销售公司出具的证明，拟证明：（1）重庆越甲三千房地产营销策划有限公司（以下简称越甲公司）是涉案房屋的销售公司，负责涉案房屋的销售、办证等事宜，陈攀是该销售公司的工作人员，负责通知接房、办理产权证、通知领取产权证等事宜，（2）2015年2月上旬，陈攀通过41402111或41402777的电话通知林龙、王娅洁办理接房手续；2015年底，2016年初，房地产办下来之后，陈攀通知林龙、王娅洁领取房产证，告知了房屋的面积以及补差价的问题，此时林龙、王娅洁已经知道了涉案房屋的实际面积；2016年3月上旬，在开发公司搬办公室之前，陈攀再次通知林龙、王娅洁领取房产证，因此，至林龙、王娅洁发函之日2017年5月16日，已经超过了解除合同的除斥期间。第三组，同批次其他购房者《产权证领取结算单》五份，拟证明对于同批次购房者，销售公司均在类似时间通知接房办证，佐证林龙、王娅洁应当在相同时间知道了房屋面积事宜，其解除合同超过了法定除斥期间。
林龙、王娅洁质证认为，第1组，银行流水明细真实性认可，但是与本案无关。因为雅瑞阁公司与林龙、王娅洁之间形成的是商品房买卖合同关系，而林龙、王娅洁与银行形成的是抵押贷款合同关系，这是两个不同的法律关系，按照林龙、王娅洁与银行之间的抵押贷款合同，林龙、王娅洁在该合同没有被解除或者被撤销之前，林龙、王娅洁应当按照合同履行，该交易明细仅仅只能证明林龙、王娅洁按照与银行的约定还款，达不到雅瑞阁公司的证明目的，即林龙、王娅洁并不是以事实行为表明愿意继续履行与雅瑞阁公司之间的房屋买卖合同。第2组，房地产销售代理合同、合同变更声明、房地产销售代理合同补充协议、销售公司出具的证明真实性不认可，该几份合同及协议形成时间分别为2013年4月3日、2014年6月1日、2014年9月13日、2018年3月2日，从上述材料(除证明外)，该证据形成时间早于一审庭审时间，雅瑞阁公司在一审中未举示，不符合新证据的规定，同时林龙、王娅洁认为该合同也与本案无关，请求不予采纳。对原件与复印件一致没有异议。同时林龙、王娅洁认为雅瑞阁公司在一审中故意或者怠于举示上述证据，违反了民事诉讼法司法解释第一百零二条，应当对其予以训诫或者罚款。退一步即使上述证据为真实的，林龙、王娅洁认为该证据仅仅只能证明雅瑞阁公司与案外人第三人形成了销售代理销售关系，与本案无关。对“证明”，对真实性、合法性、关联性均不认可，同时越甲公司与雅瑞阁公司之间存在重大经济利益关系，其“证明”系案外人第三方单方陈述，同时从内容上看，其存在电话通知无法通知到达的情况，也存在以书面形式通知的情况，而在一审中以及二审庭审，出具证明的案外人第三方并没有举示相应的通话记录以及发出书面通知的相关证据，同时该证明的最后一段话，即陈攀通知林龙、王娅洁领证以及告知面积存在差额的情况，该情况不属实，林龙、王娅洁没有接到雅瑞阁公司或者雅瑞阁公司以外的第三方的任何通知。对第3组证据，真实性无法核实，以合议庭审查核实为准。对合法性、关联性均不认可，该证据仅仅只能证明该结算单上载明的业主缴纳了相应的购房款以及税费等，而该结算单上载明的内容为面积款以及延期交房的违约金，该面积款是什么面积款，是不是属于差额不清楚，因此不能达到雅瑞阁公司的证明目的。该产权证领取单载明的时间有2015年12月23日、2016年2月29日，由此可见雅瑞阁公司开发楼盘在交房时间上存在不统一，更不能以此推导出对其他业主的交房就视为对本案林龙、王娅洁的交房时间以及交付产权证的时间，仅仅只能证明该结算单上载明的业主在单据上予以了签字。对复印件和原件的一致性没有异议。
二审诉讼中，雅瑞阁公司还申请越甲公司置业顾问陈攀出庭作证，该证人证实：其作为销售公司置业顾问，于2015年2月上旬电话通知1号楼的客户接房，2015年2月之后产权证办下来之后电话通知客户领取产权证。其于2014年10月国庆节后入职越甲公司，到2016年10月31日止，中途提出过离职，2016年1月又回到越甲公司上班至今。雅瑞阁公司质证认为对证人证言没有异议，但证人关于离职又入职的时间应该是口误。林龙、王娅洁对证人证言不予认可，认为证人证言提到2015年春节通知业主领取房屋产权证，但涉案房屋的产权证登记时间为2016年1月，证人证言对通知客户的具体时间、通知对象均不清楚，且存在诸多矛盾。
本院认为，雅瑞阁公司申请调取通话记录，不属于法院调取证据范畴，且通话记录不能反映通话内容，因此，对雅瑞阁公司的证据调取申请本院不予准许。林龙、王娅洁对雅瑞阁公司举示的证据1的真实性无异议，本院予以确认,但林龙、王娅洁在银行按揭贷款合同未解除的情况下偿还按揭贷款本息的行为，不能证明林龙、王娅洁愿意继续履行涉案的房屋买卖合同，本院对该证据的关联性不予采信。雅瑞阁公司举示的证据2、3结合其申请的证人证言，不足以证明雅瑞阁公司通知交房或办证的具体时间，本院不予采纳。
本院二审查明，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条约定“总价款592989元，其中首付款177989元，按揭贷款金额为415000元。”第六条约定“合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”双方确认雅瑞阁公司为林龙、王娅洁的涉案房屋按揭贷款提供了阶段性担保。林龙、王娅洁截止2018年2月一直向按揭贷款银行中国工商银行股份有限公司璧山支行偿还涉案房屋的按揭贷款本息。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，林龙、王娅洁与雅瑞阁公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、一审法院未予追加中国工商银行股份有限公司璧山支行为有独立请求权的第三人，是否违反了法定程序。二、雅瑞阁公司关于林龙、王娅洁解除权行使超过法定期间的上诉理由是否成立。三、林龙、王娅洁的相关诉讼请求是否成立。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、一审法院未予追加中国工商银行股份有限公司璧山支行为有独立请求权的第三人，是否违反了法定程序。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”根据前述规定，本案审理的是商品房买卖合同纠纷，中国工商银行股份有限公司璧山支行并未以有独立请求权的第三人的身份申请参加诉讼，因此一审法院未予追加其为当事人，并未违反法定程序。
二、雅瑞阁公司关于林龙、王娅洁解除权行使超过法定期间的上诉理由是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”本案双方没有约定解除权的行使期限，也不属于逾期交房或逾期支付房款而行使合同解除权，本案解除权的行使期限应当适用前述司法解释第二款之规定，即解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案系因房屋面积误差超过3%而解除合同，涉案房屋产权证办理完毕的时间虽为2016年1月16日，但雅瑞阁公司未举示充分的证据证明产权证办理完毕后，通知林龙、王娅洁领取产权证或告知林龙、王娅洁涉案房屋的实际面积的具体时间，因此，解除权发生之日不能确定，雅瑞阁公司关于林龙、王娅洁解除权行使超过法定期间的上诉理由不成立。
三、林龙、王娅洁的相关诉讼请求是否成立。首先，林龙、王娅洁请求判令解除合同的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合《重庆市商品房买卖合同》第六条“合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房”的约定，本案中，房屋面积误差比为4.07%，超过合同约定的3%，林龙、王娅洁以面积误差比超过合同约定为由行使解除权，符合合同约定。林龙、王娅洁虽委托雅瑞阁公司全权代为办理房屋产权登记，但该委托行为并不意味着林龙、王娅洁作出了放弃退房和解除合同权利的意思表示，且雅瑞阁公司也未能举证证明林龙、王娅洁明确放弃退房和解除合同权利，本院对雅瑞阁公司的该上诉理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，林龙、王娅洁于2017年5月15日向雅瑞阁公司发出解除合同的律师函，基于房屋面积误差超过3%提出解除合同。雅瑞阁公司于2017年5月16日收到前述律师函后，并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本院确认双方签订的房屋买卖合同已于2017年5月16日解除。林龙、王娅洁请求法院判令解除双方签订的《重庆市房屋买卖合同》已无必要，本院予以驳回。其次，关于购房款的返还及利息的诉讼请求是否成立。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条约定了首付款、利息退还时间及利息计算标准。林龙、王娅洁于2017年5月15日提出退房请求，但雅瑞阁公司未按照合同约定在30日内将首付款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给林龙、王娅洁，由于林龙、王娅洁于2014年9月19日支付首付款177989元，林龙、王娅洁主张从2015年1月10日起按银行同期贷款利率计算利息符合合同约定，本院予以确认。关于雅瑞阁公司是否应当将按揭贷款415000元返还给林龙、王娅洁的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，雅瑞阁公司为林龙、王娅洁的按揭贷款提供了保证担保，保证期限为林龙、王娅洁的《房屋所有权证》办理完毕后。担保权人中国工商银行股份有限公司璧山支行未作为有独立请求权的第三人参加诉讼。林龙、王娅洁主张雅瑞阁公司向其返还按揭贷款415000元，因林龙、王娅洁并未请求解除其与中国工商银行股份有限公司璧山支行、雅瑞阁公司签订的从合同即预购商品房抵押合同，本院对此不予审查，权利人可另行主张权利。林龙、王娅洁关于请求雅瑞阁公司返还按揭贷款415000元及利息的诉讼请求因未举示充分的证据予以明确证明且没有法律依据本院不予支持，一审法院关于返还按揭贷款及利息的处理不当，本院予以纠正。最后，林龙、王娅洁关于契税、大修基金、其他费用的返还，一审判决认定正确，本院予以确认。
综上所述，雅瑞阁公司的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以相应支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分有误，本院依法予以部分改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市璧山区人民法院作出的（2017）渝0120民初4377号民事判决第三、四项；
二、撤销重庆市璧山区人民法院作出的（2017）渝0120民初4377号民事判决第一、二项；
三、重庆雅瑞阁物业有限责任公司于本判决生效后十日内返还林龙、王娅洁购房款177989元及利息（以177989元为基数，自2015年1月10日起至还清款项时止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；
四、驳回林龙、王娅洁的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费4865元，由林龙、王娅洁负担3405元，由重庆雅瑞阁物业有限责任公司负担1460元，反诉案件受理费794元，由重庆雅瑞阁物业有限责任公司负担；二审案件受理9730元，由林龙、王娅洁负担6810元，由重庆雅瑞阁物业有限责任公司负担2920元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
审 判 员 刘家秀
审 判 员 康 炜
二〇一八年六月六日
法官助理 黄灵攀
书 记 员 喻 瑜