吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民二初字第28号
原告闫国君（反诉被告），住永吉县。
委托代理人李涛，吉林玖新律师事务所律师。
被告王太君，个体木材厂业主，住永吉县。
被告王春石（反诉原告），住吉林省永吉县。
委托代理人王丰，吉林鑫美律师事务所律师。
委托代理人郭琳琳，吉林鑫美律师事务所律师。
第三人永吉县第三十中学，住所地永吉县双河镇镇内。
法定代表人杜春梅，该校校长。
委托代理人王国辉，永吉县双河镇法律服务所法律工作者。
原告闫国君（反诉被告）与被告王太君、被告王春石（反诉原告），第三人永吉县第三十中学房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫国君及其委托代理人李涛，被告王太君，被告王春石及其委托代理人王丰、郭琳琳，第三人永吉县第三十中学的委托代理人王国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫国君诉称：2009年5月29日，原、被告签订了购房协议，约定被告购买原告开发的位于永吉县双河镇三十中综合楼北数第五门一、二层商品楼，面积235.52平方米，每平方米1800.00元，被告付款方式为以木材抵顶。但后来，被告给付一部分木材之后，旋即终止给付木材。经后来结算，除了被告给付原告一部分木材合成价款外，被告尚欠原告购房款11万元（详见清单），逾期银行利息31680.00元，合计本息141680.00元。此款经原告多次催促，被告以各种理由推托不还。原告诉至本院，要求：1、两名被告立即清偿尾欠原告购房款11万元，银行同期贷款利息31680.00元（3年0.008元11万元12个月），本息合计141680.00元。2、诉讼费由被告承担。
被告王太君辩称：房屋买卖的事是我替我女儿王春石办理的，现在我不管了，由我女儿王春石做主。
被告王春石辩称：1、原告闫国君的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。2009年5月29日，被告王春石与原告闫国君签订购房合同书，约定原告闫国君将永吉县双河镇三十中综合楼北数第五门一、二层商品楼，面积235.52平方米，每平方米1800.00元卖给被告王春石，被告王春石以木材抵顶购房款。实际上双方签订的购房协议实质是互换协议，即王春石用木材交换闫国君的房子。王春石依约履行协议的时候发现闫国君无权处置该房屋，按照约定由其办理的更名过户手续，闫国君也办理不了。王春石咨询相关部门，称该房屋的所有权为永吉县三十中，而非闫国君所有。为此，王春石停止给闫国君提供木材，找闫国君商量闫国君也说不需要木材了，等办理完手续后再支付剩余尾款或者提供木材。如果办不了更名过户手续，闫国君要承担违约责任，因此本案中闫国君起诉王春石要求支付尾欠房款，是没有事实和法律依据的，本案的违约方是原告闫国君，法院应驳回其诉讼请求。2、在双方的尾欠房款中，王春石2010年8月10日和8月16日支付给闫国君的两车木材没有计算在内，两车木材价值16802.00元，应当从闫国君起诉的数额中扣减。另闫国君将王春石支付的小杆少算
3000.00元，此项需双方对账。因此，闫国君的起诉事实不清，数额不正确。3、被告王太君是受被告王春石委托办理此事的，王太君只是王春石的代理人，王太君在本案中所实施的行为，王春石全部追认，所以闫国君起诉王太君错误。
第三人永吉县第三十中学述称：2009年6月30日第三人与原告闫国君签订了“关于修建使用永吉县三十中综合楼协议书”，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同已经成立并生效。原告闫国君与第三人已经按照协议的内容全面履行了协议所约定的义务。原告是通过正常的行政程序建设的该综合楼，双方在履行协议过程中从未发生过纠纷和争议。故本案是原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，与第三人没有法律上的必然联系。
反诉原告王春石反诉称：2009年5月29日，王春石与闫国君签订购房合同书，闫国君将永吉县双河镇三十中综合楼北数第五门一、二层商品楼，面积235.52平方米，每平方米1800.00元卖给王春石，王春石以木材抵顶购房款。闫国君负责将房屋办理到王春石名下，费用由闫国君承担。当王春石支付大部分房款后，2010年到有关部门咨询得知，该房屋不能办理产权手续，为此，王春石通知闫国君，等办理产权手续后，再支付剩余房款，闫国君同意。但闫国君至今没有办理产权手续，反而起诉王太君和王春石。为此我依法提起反诉，要求依照双方约定和法律规定，判令闫国君将该房屋产权办到王春石名下，并承担更名过户的全部费用。
反诉被告闫国君辩称：反诉无理，理由如下：1、双方签订的购房合同书约定，反诉人王春石以木材抵顶购房款，而木材是用来建筑涉案诉争的房屋的，说明了该合同的履行是有先后顺序的，反诉人应当先履行在先。反诉人在没有完全履行自己的义务之前，无权要求答辩人履行合同义务，即使答辩人协助反诉人办理房屋产权更名过户手续，也仅仅是附随义务。2、双方当事人并未约定由答辩人闫国君负责办理房屋产权更名过户事宜，也没有约定由答辩人闫国君承担任何费用。3、双方当事人并未在合同中约定办理房屋产权更名过户的时间。4、答辩人早在合同签订的当年年底，诉争房屋竣工后，就将房屋交付给反诉人，反诉人应当足额足量给付木材。而反诉人不但不给付，在使用诉争房屋达三年之久时居然提起反诉，并要求答辩人承担一切损失，如果这样，答辩人同意将已收房款返还，但反诉人必须同时返还房屋。双方的损失另行计算。
本案争议焦点为：1、原告闫国君是否具有办理房屋更名手续及承担更名费用的义务，反诉原告王春石的反诉是否成立。2、原告闫国君所诉欠款数额是否正确。3、本案的争议与第三人永吉县第三十中学是否有法律上的利害关系。4、在合同履行过程中，哪一方负有违约责任。
针对本案争议的焦点问题，原告闫国君向本院提供了购房合同书一份，用以证明原、被告双方签订了购房合同及合同规定的具体条款。被告王春石对该证据的真实性有异议，认为缺少了一个附加条款。被告王太君质证认为他已经退出了，这个合同和他没关系。第三人质证认为该合同是原、被告双方之间的事，与三十中没有关系。
针对本案争议的焦点问题，被告王太君未提交证据。
针对本案争议的焦点问题，被告王春石向本院提供了如下证据：
1、购房合同书一份，用以证明原、被告2009年5月29日签订的房屋协议实为双方互换协议，合同约定如有违约，违约方承担违约责任。
2、木材运送单7张，用以证明2009年-2010年间被告为原告送木材23车，双方认可价款157707.66元，该款互相抵顶。其中收货人闫春财是原告的侄儿。
3、2009年8月16日和2009年8月25日欠据2张，用以证明被告为原告送3.5米立杆1190根，每根10.00元，双方认可价款11900.00元，该款互相抵顶，不包含证据2的账本中。
4、2009年9月30日收据及清单一张，用以证明被告替原告支付木材加工费29000.00元，该款顶房款，同时证明木材都送到闫国君指定的加工厂。
5、2009年11月23日收据1张，用以证明被告给付原告现金10万元，冲减房款。
6、2009年11月24日欠据1张，用以证明被告替原告偿还维修敬老院款33000.00元，该款应抵顶已付房款。
7、2013年2月25日律师调查笔录一份，用以证明司机高世财证实没有签字的2车木材送到原告指定的加工厂，金额是16802.00元。该款应抵顶已付房款。
被告王太君对上述证据的质证意见为：均无异议。认为被告提供的购房合同是甲方、乙方、证人都在场的时候签订的，附加条款是都知道的，该附加条件是王太君写上的，证人刘某某的签名是刘某某自己写的，原告所持的合同上没有该条款是因为基于彼此的信任。
原告对上述证据的质证意见为：对证据1（购房合同书）的真实性有异议，认为合同一式两份，现在被告王春石所持的合同与原告手中所持的合同内容不一致，被告合同上附加的手书条款是被告私自加上去的，原告不知情。而且证人刘某某签合同时根本不在场；对证据2（木材运送单7张）中有原告方人员签字的部分认账，但最后一页有两笔价款，没有原告方人员的签字，应该不是原告方的账，因为该木材是用来承建三十中综合楼的，该楼在2009年已经竣工，而该两笔是在2010年发生的，这两笔木材原告已经没有用了，所以不是原告要的木材；对证据3（2009年8月16日和2009年8月25日欠据2张）、证据4（2009年9月30日收据及清单），证据5（现金10万元收据）、证据6（维修敬老院款33000.00元欠据）的真实性均无异议，但认为所涉款额已经计算在被告已付的房款中；对证据7（律师调查笔录）的真实性有异议，认为证人在笔录当中说得很清楚，证人和被告王太君很熟，始终在和王太君接触，证人完全是按照自己的主观意识去判断的，他是惯性思维。而且证人没有出庭作证，证言不可采信。
第三人对上述证据的质证意见均为不知情，也与第三人没有关系。
针对本案争议的焦点问题，第三人永吉县第三十中学向本院提供了如下证据：
1、2009年6月30日第三人与原告闫国君签订的协议一份，用以证明约定了第三人和原告的义务。
2、双河镇政府关于拆除三十中会议室通知一份，用以证明三十中的会议室是政府要求拆除的，这个是先期通知，必须要先拆除后开发。
3、永吉三十中出具的综合楼情况说明一份，用以证明综合楼修建情况。
原告对上述证据的质证意见为：均无异议。认为以上三份证据能够证明原告卖给被告的房屋来源合法，原告出售的房屋是抵顶修建三十中综合楼工程款得到的。
被告王春石和王太君对上述证据的质证意见为：均有异议。认为证据1（2009年6月30日第三人与原告闫国君签订的协议）中原告闫国君是个人，没有资质开发修建综合楼，到目前为止没有发现他们所约定的任何手续，这个协议恰恰说明，学校不办理房照，由闫国君来办理；证据2（双河镇政府关于拆除三十中会议室通知）中通知只说叫把会议室拆除，没有说重建，不知道政府有没有批文允许建综合楼。证据3（永吉三十中出具的综合楼情况说明）没有三十中的公章，无校长签字，没有证明力。
反诉原告王春石没有向本院提供反诉证据。
反诉被告闫国君没有向本院提供反诉答辩证据。
对原、被告及第三人提供的证据，本院综合分析评判如下：
原告所举的证据（购房合同书）与被告所举的证据1（购房合同书）内容不一致，被告王太君称其所持的合同上的附加条款是其手写上去的，基于信任没有在原告闫国君的合同上补写，因原告予以否认，被告无直接证据证明其主张，故被告所举的证据1不具备真实、合法性，不予采信。对原告所举的购房合同书予以采信。被告王春石所举的证据2-7，原告对其真实性均无异议，但认为已经计算在已付房款中。经核对，确已计算在已付房款中，故对证据2-7所证明的问题不予采信。第三人所提供的三份证据均系三十中和双河镇政府出具，具有真实、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告闫国君所出售楼房来源合法且该楼房所占土地性质系国有土地的事实，予以采信。
根据各方当事人的举证、质证及本院认证情况，本院对以下事实予以确认：
2009年5月29日，被告王太君以其女儿被告王春石的名义与原告闫国君签订了购房协议（打印体，一式两份，双方各执一份），约定甲方原告闫国君将其抵顶修建双河镇三十中综合楼工程款得来的商品楼（位于永吉县双河镇三十中综合楼北数第五门一、二层面积235.52平方米），以每平方米1800.00元的价格出售给乙方被告王春石，总房款423936.00元。双方约定付款方式为以木材抵顶。合同履行过程中，被告王春石以该房屋不能办理个人名下产权为由停止向原告交付木材。2009年末，原告将该房屋交付被告王春石使用至今。该购房合同的签字及履行均由被告王春石之父被告王太君实际经手办理。原告诉至本院，要求被告王春石和王太君立即给付剩余房款11万元，逾期银行利息31680.00元，合计本息141680.00元。被告王春石承认尚欠房款，但认为原告不能办理房屋产权属违约行为，不同意支付利息。被告王春石提起反诉，要求原告闫国君按照双方所签购房合同中附加条款的约定内容将该房屋产权办到被告王春石名下，并承担更名过户的全部费用，待原告办理完产权手续后再支付剩余房款。反诉被告闫国君认为自己没有义务负责办理房屋更名过户手续，合同中无此约定，对王春石所持合同中的手写体附加条款不知情，自己所持的合同上无此附加条件。
本院认为，原告闫国君将其合法得来的房屋出售给被告王春石的行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方形成买卖合同法律关系。该合同应为生效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已将该房屋交付给被告王春石使用三年有余，被告应按照合同约定足额交付房款，故原告要求被告给付剩余房款的诉讼请求应予支持。虽合同未约定最后还款时间，但按照商业习惯，应在交付房屋同时将房款交齐，故被告王春石应当从接收房屋之日起向原告支付逾期付款的利息。反诉原告王春石要求反诉被告闫国君办理该房屋的更名过户手续并承担更名费用的诉讼请求，缺乏事实依据，反诉原告王春石没有证据证明闫国君具有办理房屋更名手续及承担更名费用的义务，反诉理由不能成立。本案所涉房屋系原告闫国君合法所得，作为权利主体，闫国君有权利将该房屋出售，原、被告双方在合同中的权利义务关系明确，第三人不是该买卖合同的一方当事人，故本案与第三人永吉县第三十中学不具有法律上的利害关系。被告王太君是代理行为，不是本案买卖合同的当事人，根据合同相对性，其亦不应承担给付价款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王春石于本判决生效后立即给付原告闫国君剩余房款11万元，并从2012年1月1日起至判决生效时止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率赔偿以上款项的逾期付款利息。
二、驳回原告闫国君的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告王春石的反诉请求。
案件受理费1567.00元，反诉费1567.00元，合计3134.00元由被告王春石负担。
如果被告王春石未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘桂玲
人民陪审员 于 顺
人民陪审员 匡佰华
二〇一三年三月十九日
书 记 员 吴 越