西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00639号
上诉人（原审原告、反诉被告）武满寅，男，汉族。
委托代理人徐凌君，陕西方益律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）西安联合信息技术股份有限公司，住所地西安市太白南路181号工业写字楼A区三层。
法定代表人李涛，该公司总经理。
委托代理人王强，男，汉族。
委托代理人程洁，女，汉族。
上诉人武满寅与上诉人西安联合信息技术股份有限公司（以下简称联合公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武满寅及其委托代理人徐凌君，联合公司的委托代理人程洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月22日，武满寅诉至原审法院称，2010年9月1日，其与联合公司签订了房屋租赁合同，约定联合公司将位于本市火炬路17号楼l层面积为45平方米的房屋出租给其经营腊汁肉夹馍，租赁期限为2010年9月1日至2013年12月30日，租金为每年17280元。合同约定，联合公司应保证武满寅房屋的正常使用状态，负责正常维护。2013年3月起，联合公司开始对其承租楼房后方的楼房进行拆除重建，产生巨大的灰尘及噪音，极大地影响了顾客的用餐环境及卫生，导致武满寅的营业额从2013年5月起锐减，平均每月损失7050元。武满寅多次要求联合公司在武满寅经营时间停工，但联合公司置之不理，造成损失不断扩大。武满寅无奈于2013年9月停止经营至今。请求：1、判令联合公司赔偿武满寅2013年5月至2013年8月的经营损失28202元；2、判令联合公司赔偿武满寅2013年9月至2013年12月的停业损失110696元；3、诉讼费由联合公司承担。
联合公司辩称，其对主楼的装修并未造成武满寅所租赁房屋的墙体损坏或者通行障碍等方面的损失，不影响房屋的正常使用。签订合同时联合公司已经告知武满寅租赁期间将对出租楼盘进行改造，武满寅已经同意。武满寅的请求于法无据，应予驳回。根据双方合同约定，武满寅应在2013年9月30前支付联合公司2013年10月1日至2013年12月30日的租金及管理费4806元及逾期付款的违约金100元，武满寅至今未支付。反诉请求：1、判决武满寅支付2013年10月1日至2013年12月30日的租金、管理费4806元及逾期付款的违约金100元；2、判决武满寅承担本案诉讼费。
武满寅针对联合公司反诉辩称，根据双方租赁合同约定，联合公司应当保证其对房屋的正常使用，联合公司的装修，影响了正常经营活动，其要求联合公司赔偿损失联合公司不予答复，其不付2013年10月1日至2013年12月30日的租金、管理费系行使不安抗辩权。不同意联合公司反诉请求。
原审法院经审理查明，2009年1月1日武满寅与陕西奥达电子科技有限�司签订了房屋租赁合同，武满寅承租了该公司公园南路17号楼1层45平方米房屋用于经营，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月30日，年租金为17280元，每季度前五日交纳租金及综合管理费，出租方负责房屋结构公用设施的维修。武满寅承租房屋后，用于经营秦盛腊汁肉夹馍。此后，因该租赁房屋转归联合公司所有，2010年9月1日武满寅与联合公司就该房屋重新签订了房屋租赁合同，合同除将房屋坐落地址表述为西安市火炬路17号，约定房屋租赁期限自2010年9月1日至2013年12月30日，武满寅需缴纳履约保证金1000元及合同第九条的内容外，其余内容与武满寅原与陕西奥达电子科技有限公司签订的房屋租赁合同一致。合同第九条的内容为特别约定：“出租方将在租赁期限内对出租的楼盘进行整体改造（包括但不限于外立面，公共区域、水电设施、电梯、楼道等），改造期间承租方不得以影响使用为由拒付租金，改造结束后租赁价格将按照房屋设施及周围市场价格进行上浮，自改造竣工验收之日起执行新租赁价格。在签订租赁合同的同时，武满寅与联合公司签订了物业管理合同，约定联合公司向武满寅代收的综合管理费为每月135元。2011年8月16日武满寅、联合公司签订《物业管理合同》补充协议，约定将综合管理费调整为162元每月。2013年4月联合公司对武满寅承租的17号楼进行整体改造，改造产生的停电、噪音，粉尘、安全隐患等对武满寅的营业造成了严重影响，导致武满寅经营收入减少。2013年8月30日，武满寅从租赁地点搬离，另找地点经营。为此，武满寅未向联合公司缴纳2013年第四季度的房租及物业费用。本案在审理中，经武满寅申请，经西安市中级人民法院委托陕西兴华会计师事务所有限责任公司对武满寅2013年5月至2013年8月的经营损失�2013年9月至12月的停止经营损失进行了审计。2014年1月25日陕西兴华会计师事务所有限责任公司做出了陕兴审字（2014）第140号审计报告，结论为：2013年5月至2013年8月的经营损失共计22737元，2013年9月至12月的停止经营损失共计为103948元。
原审法院经审理认为，武满寅与联合公司签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律禁止性规定，应为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。在房屋租赁合同中，出租人应保证出租房屋符合约定的用途，武满寅承租房屋，用于经营饮食，联合公司作为出租人应保证房屋符合经营饮食的基本条件。在租赁期内，因联合公司对其房屋进行改造，造成的停电、噪音、粉尘、安全隐患等对武满寅的营业造成了严重影响，导致武满寅经营收入减少，联合公司的行为，违反了其合同义务，应对武满寅承担违约赔偿责任，赔偿武满寅由此减少的经营利润损失。武满寅要求联合公司赔偿2013年9月至12月的停止经营损失，因武满寅系自行搬走，并且当事人具有防止损失扩大的义务，对于武满寅2013年9月至12月的损失仍应比照鉴定结论确定的减少的经营利润损失处理。双方合同第九条约定改造期间承租方不得以影响使用为由拒付租金。该条文在未被依法撤销的情况下，对双方仍具约束力。据此，对联合公司要求武满寅支付2013年10月1日至2013年12月30日的租金、管理费4806元的请求依法予以支持。因联合公司在合同履行中存在违约，对其请求武满寅承担逾期付款的违约金100元的请求，不予支持。西安市碑林区人民法院于2014年3月26日，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，判决：一、本判决生效后三日内，被告西安联合信息技术股份有限公司赔偿原告武满寅2013年5月至2013年12月的损失45474元。二、本判决生效后三日内，原告武满寅支付被告西安联合信息技术股份有限公司2013年10月1日至2013年12月30日的租金、管理费4806元。三、驳回被告西安联合信息技术股份有限公司要求原告武满寅支付逾期付款的违约金100元之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6078元（含鉴定费3000元）由被告西安联合信息技术股份有限公司负担。反诉费25元由原告武满寅负担。
上诉人武满寅不服上述判决，向本院提起上诉称，其从事的是饮食经营，多年来积累了大量老客户和良好的口碑，从未想过更换经营地址，因联合公司进行的拆除重建产生的巨大震动、噪音、灰尘、安全隐患导致其�法正常经营被迫停业。原审法院认定其自愿搬走与事实不符。其关门停业正是在履行防止损失扩大的义务，继续经营对上诉人的品牌口碑将造成恶劣影响。由于联合公司的行为产生的影响越来越严重，其利润也逐月锐减，若不停业，将面临亏损的境地。其承租的楼房后墙已被挖出一条裂缝，整栋楼存在安全隐患，因此其无法再在施工期间内营业。双方签订的合同第九条的特别约定系联合公司私自添加，内容显失公平，应予撤销；依据该条约定，联合公司也存在违约行为，其公司是对出租楼进行拆除重建，而非改造装修，其公司使用大型挖掘机、破碎机进入出租楼内，对楼内的窗户、墙面进行整体拆除。联合公司不得依据第九条要求武满寅支付租金、管理费。东岸茶坊诉联合公司房屋租赁纠纷一案与本案案情相同，其一审判决判令联合公司赔偿东岸茶坊全部经营损失共计340000元。而本案仅判令联合公司赔偿武满寅少部分经营损失，实属不公。请求：二审法院改判被上诉人赔偿上诉人全部经营损失共计126685元，驳回被上诉人反诉请求，诉讼费由联合公司承担。
联合公司针对武满寅的上诉答辩称，其公司房屋装修是在2013年4月开始，8月结束。武满寅在8月自行将店面关掉，4月至8月只是营业收入减少，并非零收入。合同中已经说明其公司将对房屋进行改造，改造应当包括重建，对方不应以房屋改造为由拒付租金。签订的合同是双方真实意思表示，并不存在胁迫情形。
上诉人联合公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，判案证据不足。其公司不存在违反《房屋租赁合同》的行为，不应承担赔偿责任。其与武满寅在2010年签订《房屋租赁合同》及《物业管理合同》时，其公司所拥有的楼房整体面积为19000多平米，该楼盘已异常陈旧，如不装修加固将不能正常使用。其公司在对外签订合同时都专门告知所有承租户需要改造楼盘的计划，并最终在合同中予以具体体现。武满寅明知其公司对该楼盘装修改造的计划仍签订《房屋租赁合同》，其公司不存在违约行为。一审法院在无充足证据的情况下，在判决书中认定“因被告对其房屋进行改造，改造造成的停电、噪音、粉尘、安全隐患等对被告的营业造成了严重影响，被告应对原告承担违约赔偿责任，赔偿原告由此减少的经营利润损失”违反法律规定，形成错误的审判结果。武满寅并没有提供任何能证明装修与经营损失之间存在因果关系的证据，这一认定其公司严重违约的主要证据严重不足。原审判决采纳的《陕西兴华会计师事务所有限公司审计报告》，不能作为判案的依据。武满寅的经营损失与联合公司的装修之间不具有必然�因果关系，在不具有因果关系的前提下进行审计评估，不符合逻辑和法律规定。审计报告采取的数据不符合法律规定，不具有法律效力。请求驳回武满寅的诉讼请求；由武满寅承担一、二审诉讼费用。
武满寅针对联合公司的上诉答辩称，联合公司应保证房屋的正常使用，但该公司对房屋进行大规模改造，严重影响了房屋使用。联合公司明知自己的改造行为会给商户造成巨大损失才约定了合同第九条，该第九条应当予以撤销。其从事的是餐饮经营，对方大型机械进入楼内，大量灰尘进入武满寅餐饮店内，联合公司的行为与其经营利润减少具有直接因果关系。其向法院提交了8年来的经营账本，审计报告具有法律效力。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，武满寅与联合公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的�制性规定，合法有效。联合公司作为出租人应保证出租房屋符合约定的用途，承租人武满寅应按约交纳租金等费用。武满寅承租房屋，用于经营餐饮，联合信息公司作为出租人应保证房屋符合经营的基本条件。在租赁期内，因联合信息公司对其房屋进行改造造成的停电、噪音、粉尘、安全隐患等对武满寅的营业造成了严重影响，导致武满寅经营收入减少，联合信息公司的行为，违反了其合同义务，应承担违约赔偿责任，赔偿武满寅的经营利润损失。双方合同第九条特别约定，“改造期间承租方不得以影响使用为由拒付租金或者要求降低租金，改造结束后租赁价格将按照房屋设施配备及周边市场价格进行上浮调价，自改造竣工验收之日起执行新租赁价格”。武满寅已支付2013年1月至9月房租，评估部门在评估过程中已扣除了合同期内的相应经营成本。现武满寅诉请的�非是特别约定中表述的“拒付租金或要求降低租金”，而是要求联合信息公司赔偿因其违约导致的经营利润损失，该诉请与双方的上述特别约定并不矛盾。评估机构在审计报告中出具鉴定意见：武满寅2013年5月至8月的经营损失共计22737元，2013年9月至12月的停止经营损失共计103948元。2013年9月至12月武满寅已被迫停业，原审判决仍按同年5至8月的营业损失计算该期间停业损失有欠妥当。但该审计报告的依据为武满寅自行提交的现金日记账，结合实际经营中存在一定的商业风险，武满寅2013年9月至12月的停业损失酌情以鉴定意见103948元的60%计算为宜。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01573号民事判决第二项、第三项；
二、变更西安市碑林�人民法院（2013）碑民二初字第01573号民事判决第一项为，本判决生效后三日内，西安联合信息技术股份有限公司赔偿武满寅2013年5月至2013年12月的损失85105元。
一审案件受理费6078元（含鉴定费3000元）由，西安联合信息技术股份有限公司负担5000元；由武满寅负担1078元。反诉费25元由武满寅负担。
二审案件受理费，西安联合信息技术股份有限公司预交937元，由西安联合信息技术股份有限公司负担；武满寅预交3087元，由武满寅负担1539元，由西安联合信息技术股份有限公司负担1539元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玲
审 判 员 李刚
代理审判员 刘旭
二〇一四年十月十三日
书 记 员 郭旭