陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第02105号
原告贾庆凯，男，汉族，陕西省安塞县人，初中文化，个体户。
被告赖尊盛，男，汉族，福建省长汀县人，初中文化，个体户。
委托代理人段世刚，陕西旷达律师事务所律师。
被告徐荣生（又名徐永生），男，汉族，陕西省延安市人，初中文化，延安治平集团建筑安装公司第五项目部负责人。
委托代理人刘俊杰、秦岭，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
原告贾庆凯诉被告赖尊盛、徐荣生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理。依法由审判员黑振燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告赖尊盛委托代理人及被告徐荣生委托代理人刘俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾庆凯诉称，2013年12月，被告徐永生将其所有的位于延安市宝塔区小东门的通达商厦1层至3层出租给被告赖尊盛。2014年4月15日，被告赖尊盛与原告签订了《房屋租赁合同》，将通达商厦二楼其中378平米商业房转租给原告用于餐饮经营。合同约定，租期五年，从2014年4月15日起至2019年4月14日止；被告给原告装修期，装修期免房租，开业仪式起算房租；第一年的租金为22.87万元。合同签订后，原告按约定将租金交付被告赖尊盛并开始装修房子，订购餐饮设备。不料，正当原告准备工作即将结束时，却得知自己所租的房子早已被政府列入拆迁范围。6月5日，原告正式接到了政府的拆迁通知书。2014年6月10日，被告赖尊盛与原告签订《补充协议》，约定由被告赖尊盛返还收取的原告租房款19万元，于2014年6月30日一次性还清，期间按借款2分利息计算，若未能按期返还，则按每天三干元的损失费付给原告。7月份，被告赖尊盛付给原告损失费4万元。2014年8月赖尊盛有急事跟原告借了5万，共计24万。其它费用至今未付。另据原告所知，早在被告赖尊盛租赁徐永生的通达商厦楼房前，政府相关部门已经明文告知徐永生，此楼即将要拆迁。但是被告徐荣生为使自己的经济利益最大化，在向被告赖尊盛出租时并未告知这一实情，导致被告赖尊盛与原告在不知情的情况下签订了五年的租赁合同，造成原告不应有的损失，引发本案，因此，两被告应承担连带责任。原告和两被告多次协商未果，故诉至法院，请求：1．判令被告赖尊盛尽快退还原告交纳的房租款24万元以及清偿利息6万元；2．判令两被告赔偿因其违约而给原告造成的损失30万元。3．本案诉讼费由两被告承担。
原告贾庆凯为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据一：收款收据。证明原告实际给被告赖尊盛交纳房租24万元；
证据二：房屋租赁合同和补充协议。证明原告和被告赖尊盛形成租赁关系，被告赖尊盛应当退还原告租赁费24万元，并承担利息6万元和损失30万元；
证据三：搬迁通知。证明2012年原告租赁的房屋已列入了政府改造计划，被告在知情的情况下仍然给原告租赁房屋，应当承担赔偿责任。
被告赖尊盛辩称，原告诉状中所述部分与客观事实不符。原告主张退还24万元租赁费的诉讼请求不应全部予以支持。原、被告签订房屋租赁合同后，原告仅向被告交纳租赁费19万元和5万元保证金，原告实际占有和使用租赁物达12个月。2014年7月份，被告赖尊盛已向原告先期退还过4万元，这4万元应予扣除。被告赖尊盛向原告交付商铺以来，原告实际占用和使用商铺12个月期间产生的物业费、水电费、电梯费共计8600元应予扣除。另外延安市统征办已向原告支付了装修补偿款。原告主张的6万元利息损失不应予以支持。关于原告所主张的违约损失30万元不应予以支持。原、被告签订的合同第十一条第1项约定，“租赁期内，若乙方承租的房屋被政府征收或拆迁的，本合同自行解除，双方互不追究违约责任……。”基于前述合同约定，原告主张违约金40万元的违约损失没有合同依据，应不予支持。被告赖尊盛承租通达商厦以来，由于另一被告徐荣生未告知自己商厦即将拆迁的事实，造成赖尊盛投入巨资改造商场，同样给被告赖尊盛造成了200多万元的损失。基于上述事实，人民法院应依法驳回原告主张30万元的违约金损失请求，另外对于原告主张退还24万元租赁费，扣除先期支付的4万元及物业等费用8600元。关于利息损失同样应予以驳回。另外，原告提交的《补充协议》是在原告组织十多人对被告赖尊盛经营的商场进行围攻的情况下，胁迫被告签订的，故提起反诉，请求撤销该《补充协议》。
被告赖尊盛为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内，向本院提交了收条一份作为证据，证明被告赖尊盛退还原告的租赁费4万元应予扣除。
被告徐荣生辩称，一、被告徐荣生与赖尊盛在签订商铺租赁合同之前，虽然社会上已经传闻南门坡周围的房屋要被征收，但政府相关部门并没有发布过征收公告，也不存在原告所说的政府相关部门已经明文告知被告徐荣生延安通达商厦将要拆迁的情况。被告徐荣生与赖尊盛于2013年11月18日签订《通达商厦租赁合同》后，直到2014年6月5日，延安市政府才发布了征收公告，同时公布了《延安市人民政府关于南门坡周边片区改造建设工程房屋征收的决定》（延政发[2014]26号），决定对南门坡周边片区改造建设工程用地范围内的房屋依法实施征收，至此，延安通达商厦的征收问题才成为事实。二、被告徐荣生与赖尊盛在签订租赁合同过程中对可能出现的房屋征收问题进行了协商，并对因房屋征收导致的合同解除问题进行了专门约定，被告赖尊盛对于房屋征收的可能性也是有预见的。2014年11月，被告赖尊盛主动找到了被告徐荣生，希望能租赁一至三楼进行经营。被告徐荣生向其说明社会上传闻市政府要对南门坡进行拆迁改造，希望赖尊盛考虑一下这个问题。但赖尊盛认为延安通达商厦地理位置好，人流集中，他想搞个小吃城，他愿意承担这样的风险。于是双方经过了充分的协商，于2013年11月18日签订了为期三年的《通达商厦租赁合同》。由于双方考虑到了存在房屋征收的可能性，所以双方在该合同的第十二条第2项明确约定“因国家政策需要征收、拆除或改造该商铺，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任”；该条第3项约定“因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”；该条第4项约定“如因商铺征收而合同解除，乙方新增装饰、装修部分及新增设备、设施的补偿费归乙方所有，其余的补偿费（包括停产停业损失）归甲方所有”。由此可见，被告徐荣生与赖尊盛在签订租赁合同之时，已考虑到了延安通达商厦可能存在的房屋征收问题，并对合同因房屋征收而解除的清理问题进行了专门的约定，并不存在原告所说被告徐荣生未向赖尊盛告知情况、赖尊盛不知情的问题。三、被告徐荣生与原告之间不存在直接的法律关系，原告要求被告徐荣生赔偿其损失没有法律依据。因此，基于合同相对性原理，被告徐荣生与原告并不发生直接的法律关系，在原告与赖尊盛发生争议的情况下，原告仅能向作为租赁合同相对人的赖尊盛主张权利，而不能向被告徐荣生主张权利。综上，请求依法驳回原告对被告徐荣生的起诉。
被告徐荣生为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内，向本院提交了如下证据：
《通达商厦商铺租赁合同》和延政发[2014]26号文件。证明：徐荣生与赖尊盛于2013年11月18日签订租赁合同时，社会上虽有南门坡周围房屋要进行拆迁的传闻，但政府部门并没有下发过相关文件，更没有做出过征收的决定和公告，直到2014年6月5日，征收决定才随征收公告一起对外发布。因此双方在签订商铺租赁合同时南门坡的拆迁是不确定的。
经庭审质证认证，原告提交的证据一和证据二真实、有效，本院依法予以采信。原告提交的证据三虽然真实，但不能证明其证明目的，故该证据的证明目的，本院依法不予采信。被告赖尊盛提交的证据真实、有效，本院依法不予采信。被告徐荣生提交的证据虽然真实，但与本案不具有关联性，故该证据本院依法不予审查。
经审理查明，2013年11月18日，被告徐永生与被告赖尊盛签订《通达商厦商铺租赁合同》，被告徐永生将位于延安市宝塔区小东门的通达商厦1层至3层出租给被告赖尊盛，租期三年。2014年4月15日，原告贾庆凯与被告赖尊盛签订了《房屋租赁合同》，将通达商厦二楼其中378平方米商业房出租给原告用于餐饮经营。合同约定，租期五年，从2014年4月15日起至2019年4月14日止；第一年的租金为22.87万元。合同签订后，原告共向被告赖尊盛交纳租赁费24万元。被告赖尊盛将房屋交付原告，原告开始装修房屋。2014年6月6日，原告正式收到了拆迁通知，并得知延安市政府决定对南门坡周边片区改造建设工程用地范围内的房屋实施征收，要求原告接到通知之日起15日内自行搬迁。2014年6月10日，原告与被告赖尊盛签订《补充协议》，约定由被告赖尊盛于2014年6月10日返还收取原告贾庆凯的房款19万元（实为24万元），因被告赖尊盛无钱偿还，经协议，由被告赖尊盛于2014年6月30日前一次性返还原告借款，期间按借款2分利息计算，若未能按期返还，则按每天3000元的损失费付给原告，到本息和损失费还清为止，还款期不得超过一个月，若超过一个月，借款人赖尊盛浦城县延安路华盛商场抵押给原告。在签订《补充协议》时，被告赖尊盛在原告与其签订的《房屋租赁合同》第12条处写明，8月30日之前免费经营，8月30日之后根据拆迁情况双方商议。2014年7月份，被告赖尊盛付给原告4万元，再未支付。后原告租赁的房屋被拆迁，原告领取了装修补偿款。原告多次向被告索要剩余款项未果，遂诉至本院。
另查明，原告认可被告赖尊盛为其垫付水电费1000元。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告贾庆凯与被告赖尊盛在自愿协商的基础上签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，合法、有效，本院依法予以支持。原告与被告赖尊盛签订的《房屋租赁合同》在双方签订《补充协议》后实际已协商解除，双方应当按照《补充协议》的约定履行。根据《补充协议》的约定，原告要求被告赖尊盛退还原告房款24万元并承担该款从2014年6月10日至2015年7月10日按照月息2分计算利息的诉讼请求，本院依法予以支持。但被告赖尊盛于2014年7月（由于原、被告均记不清支付的具体日期，本院将支付日期酌定为2014年7月15日）支付原告的4万元，应当按照先还息后还本的方法扣除。原告要求被告赔偿30万元违约损失，因其未提交相关证据，故本院依法不予支持。被告徐荣生与原告没有合同关系，故原告要求被告徐荣生赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。被告赖尊盛辩称其给原告垫付物业费、水电费、电梯费共计8600元应予扣除，经审查，除原告认可的1000元水电费应扣除外，被告赖尊盛没有提交相关证据证明该主张成立，故该辩解本院依法不予支持。被告赖尊盛称《补充协议》是在被胁迫的情况下签订的，因其未提交相关证据证明，故该辩解理由不成立，本院依法不予支持。被告赖尊盛要求撤销其与原告签订《补充协议》的反诉请求，因其未按时交纳反诉费，故本院依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告赖尊盛于本判决生效后五日内一次性支付原告贾庆凯租金及利息共计254766元（已扣除被告垫付的水电费1000元）；
二、驳回原告贾庆凯其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，原告贾庆凯已预交，减半收取，实际由被告赖尊盛负担4900元，该款由被告赖尊盛于案件款兑现时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审判员 黑振燕
二〇一五年八月二十五日
书记员 景延静