海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民二初字第68号
原告：苏利中，男，汉族，住山西省忻州市忻府区。
委托代理人：李永涛，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人：王宝锋，海南昌宇律师事务所律师。
被告：海南金澍投资管理有限公司。原住所地：海南省海口市玉沙路国贸中心*座13C，现住所地不详。
法定代表人：潘伟业，董事长。
被告：琼海温泉市场开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇万石坡。
法定代表人：方凯铭，董事长。
委托代理人：李忠兴，该公司总经理。
委托代理人：魏敏，该公司职员。
原告苏利中诉被告海南金澍投资管理有限公司（以下简称金澍公司）、琼海温泉市场开发有限公司（以下简称温泉公司）委托建房合同纠纷一案，本院2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告苏利中的委托代理人李永涛、王宝锋，被告温泉公司的委托代理人李忠兴、魏敏到庭参加诉讼，被告金澍公司缺席。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月28日，被告金澍公司和被告温泉公司签署《项目合作开发协议》，约定由被告金澍公司提供资金，被告温泉公司提供土地的方式合作开发国有土地使用权证号为海国用（98）字第XX号的土地。2008年1月12日，原告与被告金澍公司签订《委托建房合同》，约定由原告委托被告金澍公司在涉案土地上建设房屋一套，并在2008年12月30日前交付给原告使用。原告依约支付了全部建房款共计120900元，但是被告金澍公司至今未履行任何合同义务。2011年1月5日，山西忻州购房团代表杜占良与被告金澍公司签署《委托建房补充协议》，约定被告金澍公司如果在2011年6月30日前仍未取得开工批准文件且未动工，买房人有权终止协议，被告金澍公司应在协议终止30天内退还买房人的全部购房款本金及利息。利息从购房款交款之日起到退款之日止，按月息一分五厘计算。2014年11月28日，被告温泉公司承诺由自己履行《委托建房合同》中的义务并承担相应的责任。在这些年的协商处理过程中，两被告承诺按年利率6%向原告支付利息并作为原告的损失，但一直未支付。因此，原告还可要求两被告支付5年的利息，共计36270元。两被告已经没有能力继续履行合同，原告的合同目的根本无法实现。为了维护自己的合法权益，原告特依法向法院提起民事诉讼，请法院依法判令：1、解除原告与被告金澍公司签署的《委托建房合同》；2、被告金澍公司向原告返还购房款120900元，并支付利息36270元（按照年利率6%计算，暂计算5年，最终计算至被告金澍公司返还全部款项之日），共计157170元；3、被告温泉公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4、由两被告承担本案的保全费、案件受理费等全部费用。
原告为证明其主张，提供下列证据：1、委托建房合同（合同编号：琼A**）。证明原告与被告金澍公司签订委托建房合同，约定由原告委托被告金澍公司在被告温泉公司的土地上建设房屋1套并在2008年12月30日前交付给原告使用。2、收款收据。证明原告向被告金澍公司缴纳房款120900元。3、中国工商银行现金存款凭条。证明原告支付购房款的事实。4、购房代表徐秀珍出具的申请书。证明因被告违约，迟迟未能动工建房，2009年9月1日，购房代表提出退房款申请，被告同意退款，并承诺按6%的利率给予补偿。5、购房代表杜占良出具的申请书。证明因被告违约，迟迟未能动工建房，2009年8月10日，购房代表提出退房款申请，被告同意退款，并承诺按6%的利率给予补偿。6、委托建房补充协议。证明2011年1月5日，山西忻州购房团代表杜占良与被告签署委托建房补充协议，约定被告如果在2011年6月30日前仍未取得开工批准文件且未动工，买房人有权终止协议，被告应在协议终止30天内退还买房人全部购房款本金及利息。利息从购房款交款之日起到退款之日止，按月息一分五厘计算。7、要求退房款及利息的文件。证明2013年4月10日，购房代表再次向被告提出退还房款和支付利息，且被告金澍公司也同意退房退款。8、项目合作开发协议。证明2007年8月28日，两被告签署项目合作开发协议，约定由被告金澍公司提供资金、被告温泉公司提供土地的方式合作开发国有土地使用权证号为海国用（98）字第XX号土地，两被告应承担连带责任。9、委托建房合同书花名单。证明2014年11月28日，被告温泉公司承诺由自己履行委托建房合同中的义务并承担相应责任。故两被告应承担连带责任。
被告金澍公司没有作答辩，也没有提交证据。
被告温泉公司辩称：一、原告是要求我方承担连带责任情况下将我方作为被告，但我方并没有收到过这些款项；从合同上看，原告提供合同中的图号和我方土地证上的不一致。合同上不是当事人本人签名，甲方签字不是当事人的字体，是谁签的不清楚，没有委托书，也没有我方盖章，是无效合同。二、合同中第二条第3款（1）项中约定，价格包括土地款、立项、规划设计、建设施工、配套设施、绿化等。其所交的款不仅是房款，也包括土地款，但土地款并没有交到我方。合同中第二条第3款（4）项约定资金转入账户，但款项是否转到了该约定的账户，我方不清楚。另外，合同约定甲方将钱转入该账户后才生效。三、原告说的补偿，根据合同约定应按同期活期存款利率执行。总之，原告是与金澍公司签订合同的，我方和原告没有任何关系。钱也没有打给我方，原告没有权利申请查封我方的土地。原告申请保全我方的土地已经5个多月，提供的担保物价值是否与我方的土地价值相同，对于其担保物价值是否有评估报告。
被告温泉公司为证明其主张，提供下列证据：1、海国用（98）字第XX号土地证复印件。证明原告合同上的图号与土地证上的不相符。2、琼海市规划建设局的海建规划函（2015）13号函复印件，证明我公司一直在办理相关手续。
在审理过程中，本院向中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部调取了委托付款通知书及转账凭证各三份。
经质证，被告温泉公司对原告提供的证据1的真实性有异议，认为原告的合同中图号和温泉公司土地证上的数字都不一致，合同不是与温泉公司签订的，与温泉公司无关。证据2与温泉公司无关，不是温泉公司收的钱，汇款也不是汇给温泉公司。对证据3的真实性没有异议。证据4、5的申请书不是本人申请，与被告无关。证据6、7与被告无关。对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，但认为合作协议是在两年内合作开发才有效，现在已经超过了两年的有效期，应无效。对证据9的真实性无异议，但对内容有异议，认为委托建房合同与温泉公司没有任何关系，约定温泉公司承担相应责任，但在合同中并未约定温泉公司有任何的责任，故温泉公司不应承担责任。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，认为是看到了土地证才敢签订合同。被告称图号不一致，但2008年及2010年的合同中，两个项目记载的土地面积是一致的，其他情况也是一致的，图号不一致是笔误。完全不影响合同的认定。对证据2中说调整土地为二类居住用地原告表示认可，认为足以证明委托代建合同有效。原告对本院调取证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，认为这些能够证明二被告在银行设立账户共同收取原告房款。被告温泉公司认为委托付款是公司以前的事情，公司的法人、公章也已经换了，不清楚委托付款的事情。
本院对原告提供的证据1-9的真实性予以确认，证据1-4、7-9与本案存在实际关联，对其关联性予以确认。证据5、6与本案无关，对其关联性不予以确认。对被告提供的证据1、2的真实性予以确认。对本院依法调取的委托付款通知书和特种转账借方凭证的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2008年1月12日，原告与被告金澍公司签订《委托建房合同》（合同编号琼A**），约定原告委托被告金澍公司在两被告合作开发的位于琼海温泉万石坡的“金澍温泉养生村”项目的土地上建房一套，房屋建筑面积62㎡；委托建房总价格120900元，包括土地款、立项、规划设计、建设施工、建筑成本、户内装修、水电设施、配套设施、园林绿化、温泉入户等房屋建设过程中的相关费用；甲方（原告）需在合同签署后七天内将全部款项（减除已付订金1万元）汇入乙方（被告金澍公司）指定银行资金专管账户（开户行：工行海南省分行营业部；开户名称：中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部资产托管专户；账号：XXX），由乙方在银行专项资金管理下合理安排使用；房屋交付时间为2008年12月30日前；乙方整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方按交款先后次序优先选房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止，办证税费由甲乙双方分别承担各自费用等等。2008年1月12日，原告支付120900元购房款给被告金澍公司。之后，因被告金澍公司没有建房交付原告，2009年9月1日另一购房人徐秀珍代表原告等人向被告金澍公司提交申请书，内容为：“我于2008年1月10日至2008年3月5日先后给我的家人、亲戚、朋友购买你公司琼海温泉养生村合作建房共二十套，合计人民币2563060元。按照合同约定应在2008年12月30日前交付使用，可至今报建手续没有批复，没有动工。而且公司又未能明确告诉我们，项目迟迟不能批复，究竟什么原因？无限期一再拖延，给我们造成了很大的经济损失和精神损失。所以，我们决定不再参与和等待你公司金澍温泉养生村项目，请公司按照合同条款将房款按期如数退还。附：退房花名单。”被告金澍公司在申请书下方作出答复：“同意终止合同，并于2009年12月30日前分批退还委托建房款，逾期补偿按6%计算。”由于被告没有退还房款给原告等人，2013年4月10日购房代表徐秀珍、杜占良又去函被告金澍公司要求按合同及补充协议，将房款和利息在一个月内全部结清退还，否则，将依法起诉裁判。被告金澍公司在该函下方承诺同意终止合同并按合同约定办理退房手续。2014年11月28日被告温泉公司在《委托建房合同书》花名单下方注明：以上合同编号的合同（含原告的合同编号琼A0**）相关事宜由温泉公司履行执行并承担相应责任。由于两被告至今没有建房交付给原告，为此原告向本院提起诉讼。审理中，原告陈述被告金澍公司已向原告支付了两年利息。由于本院根据案件事实作出的认定与原告主张的民事行为的效力不一致，经告知原告，原告表示坚持其诉讼请求。因被告金澍公司办公地址不详无法送达，本院在《人民法院报》上向被告金澍公司公告送达起诉书副本、开庭传票等法律文书，被告金澍公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
另查明，被告金澍公司于2006年11月1日经海南省工商局批准成立，其经营范围为：投资管理项目咨询、种植业、养殖业深加工委托管理、长寿养老系列产品研发销售、旅游观光度假、房地产营销策划、房地产开发经营等。2007年8月28日被告温泉公司与被告金澍公司签订《项目合作开发协议》，约定共同开发被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡高速公路南侧的土地［土地使用权证号：海国用（98）字第XX号］。协议约定由被告温泉公司提供土地，被告金澍公司提供建设开发资金，建设项目为“金澍温泉养生村”。但该项目至今尚未办理土地使用审批及项目报建手续，也没有投资开发建设房屋，被告金澍公司没有提供经政府建设部门批准取得的房地产经营资质等级。2008年2月28日、2008年4月8日被告金澍公司与温泉公司共同委托中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部从资产托管专户中支付部分款项，其中2008年2月28日委托付款给温泉公司100万元，2008年4月9日委托付款给温泉公司190万元、2008年4月9日委托付款给金澍公司200万元。
2015年1月6日原告向本院申请诉前保全，要求对被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡土地使用权［使用权证号：海国用（98）字第XX号］进行查封，限值149916元范围内；并提供苏利中、翟慧芹名下的位于山西省忻州市忻府区学府东街精华商厦宿舍XX房屋一套（房产证号：忻房权证字第XX号和第**号）作为担保。本院以（2015）琼海民保字第7号民事裁定书查封被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡的国有土地使用权［土地使用权证号：海国用（98）字第XX号］，限值149916元范围内；同时查封了苏利中、翟慧芹名下的位于山西省忻州市忻府区学府东街精华商厦宿舍XX房屋一套（房产证号：忻房权证字第XX号和第**号）。
本院认为：本案争议焦点是：一、原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》是否有效；二、被告金澍公司应否退还原告的购房款，被告温泉公司是否应承担连带责任。
一、原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》是否有效。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告委托被告金澍公司建房的土地是两被告合作开发的“金澍温泉养生村”项目土地，该土地使用权人为被告温泉公司，原告没有取得该土地使用权，且被告金澍公司作为房地产开发企业也未经政府建设部门批准取得房地产经营资质等级，故原告委托被告金澍公司建房违反了法律、法规的规定。双方签订的合同第六条第（2）项约定，乙方（被告金澍公司）整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方（原告）按交款先后次序优先择房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止。办证税费由甲、乙双方分别承担各自费用。从查明的事实和合同约定内容看，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》名为委托建房合同，实为商品房预售合同。双方签订的《委托建房合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同，不受法律的保护。原告主张合同有效要求解除合同，没有法律依据，其主张应予驳回。
二、被告金澍公司应否退还原告的购房款，被告温泉公司是否应承担连带责任。原告购买两被告合作开发的“金澍温泉养生村”的房屋，被告金澍公司已收取购原告房款，但至今仍未办理该项目的开发审批及房屋报建手续，也没有建房交付原告，被告应当承担责任。由于原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》属无效合同。根据《合同法》第五十八条规定合同无效后，被告金澍公司应当退还原告购房款120900元及利息给原告。被告温泉公司与金澍公司签订《项目合作开发协议》共同开发项目，项目虽未实际运作，但双方共同设立资产托管专户收取委托建房款，且被告温泉公司于2014年11月28日同意对本合同相关事宜由温泉公司履行执行并承担相应责任。因此被告温泉公司应当与被告金澍公司共同退还原告购房款120900元及利息。被告已支付两年的利息给原告，利息可从2010年1月13日起以房款120900元按人民银行规定的同期档次贷款利率计至判决生效之日止。原告要求被告温泉公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。被告金澍公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
原告苏利中与被告海南金澍投资管理有限公司于2008年1月12日签订的《委托建房合同》（合同编号琼A0**）无效。
限被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司在本判决生效之日起的十日内一次性共同退还原告苏利中购房款人民币120900元及利息（利息从2010年1月13日起以已付房款120900元为基数，按中国人民银行规定的同期档次贷款利率计至判决生效之日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3543元，保全费1270元，由被告海南金澍投资管理有限公司和琼海温泉市场开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 周 英 俊
审 判 员 符 儒 超
代理审判员 王 望 来
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 祁永芳（代）