江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01766号
上诉人（原审被告、反诉原告）金莉。
委托代理人殷成刚，江苏同科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）连云港港连富华行商业管理有限公司。
法定代表人姚海林，该公司总经理。
委托代理人薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。
委托代理人姚建成，江苏港人律师事务所律师。
上诉人金莉因与被上诉人连云港港连富华行商业管理有限公司（以下简称港连富华行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日、2015年12月8日两次公开开庭进行了审理。上诉人金莉的委托代理人殷成刚、被上诉人港连富华行公司的委托代理人薛尚美、姚建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
港连富华行公司一审诉称：2014年12月18日，港连富华行公司与金莉签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定金莉承租港连富华行公司的面积为70平方米的商铺经营男装使用，租期为三年，第一年租金为90000元，若金莉逾期缴纳租金30日，港连富华行公司有权单方解除合同，收回租赁房屋，并要求金莉赔偿损失。合同签订后，港连富华行公司依约将商铺交付金莉使用，但金莉经港连富华行公司多次催促未按合同约定支付租金已满30日，港连富华行公司为减少损失，于2015年3月11日书面函告金莉，解除了双方的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，但金莉拒绝将租赁房屋返还港连富华行公司，为此，港连富华行公司特提起诉讼，请求依法确认港连富华行公司与金莉签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2015年3月11日起解除；判令金莉将租赁房屋恢复原样并返还给港连富华行公司；判令金莉向港连富华行公司支付欠付租金22500元（暂计算至2015年3月18日，之后至实际返还商铺期间的租金按照合同约定计算）并赔偿给港连富华行公司造成的损失20000元；判令金莉向港连富华行公司支付违约金10125元，（暂计算至2015年3月18日，之后至实际给付之日的违约金按照应缴租金每日5‰计算）；金莉承担本案诉讼费用。
金莉一审辩称：港连富华行公司的诉讼请求无事实和法律依据。1、双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议是港连富华行公司单方提供格式合同，合同条款没有经过双方协商一致，且港连富华行公司在签约时有误导和欺骗行为，合同违反公平公正协商一致原则。2、金莉在履行合同中没有违约，也没有欠租金行为，是港连富华行公司违约，港连富华行公司签约后没有按时履行交付义务，双方于2014年12月17日签订房屋租赁合同，签约时金莉即交付港连富华行公司费用11000元，但港连富华行公司并没有将具备使用功能的租赁物交付给金莉，经金莉多次催促，港连富华行公司才于2015年2月3日将租赁物交付给金莉，此时距离双方签约已逾期45天，为此，金莉与港连富华行公司协商，要求更改合同条款将租期顺延，双方正在协商中。3、2015年3月8日，港连富华行公司利用卖场下班的时间用胶合板将金莉经营的服装店全部封闭，无法开门经营，给金莉造成巨大损失，要求港连富华行公司赔偿服装店被封闭期间的经济损失人民币20000元，为此，请求法院驳回港连富华行公司的全部诉讼请求。
金莉一审反诉诉称：双方签订租赁合同，港连富华行公司将其商铺出租给金莉经营销售男装，由于港连富华行公司逾期交房，且交付房屋存在瑕疵，造成金莉不能按时开业，2015年3月8日，港连富华行公司将金莉的商铺上锁，造成金莉至今无法开门营业，为此，金莉提起反诉，请求港连富华行公司将商铺恢复原状交还金莉经营；赔偿金莉的经济损失20000元；港连富华行公司承担本案的反诉费用。
港连富华行公司针对一审反诉辩称：金莉的反诉请求无事实和法律依据，港连富华行公司按照合同约定于2014年12月20日将房屋交给金莉进行装修使用，金莉于2015年3月8日收到港连富华行公司的律师函，并将律师函贴在商铺玻璃门内，至今还在金莉所租商铺的门上，港连富华行公司没有任何违约行为，相反都是金莉违约行为造成的，港连富华行公司有权按照双方租赁合同约定单方解除合同，因金莉违约，其不仅要承担支付应支付的租金和各项费用，还应向港连富华行公司支付违约金，承担违约责任。
原审法院经审理查明，2014年12月18日，港连富华行公司、金莉双方签订了一份租赁合同，合同约定：“金莉租赁港连富华行公司商铺70平方米用于经营男装；租赁期限3年，自2014年12月27日起至2017年12月26日止；租金及支付办法：租金第一年度为166075元，合同期内租金总计为498225元，租金每季度交纳一次，一次交清，下一期租金须提前30日交纳；承租人在正式签订合同时，须向出租人支付履约保证金人民币5000元，作为履行合同的保证。履约保证金在合同终止后扣除承租人拖欠的租金、水电费、管理费及损坏赔偿后，如无遗留问题，出租人无息返还；违约责任：在租赁期内，承租人有逾期交纳租金、水电费、管理费满30日的，出租人有权立即以书面的形式通知承租人单方面解除合同，没收履约保证金，收回该房屋并可另行对外招租，由此造成的损失，由承租人予以赔偿。在租赁期限内，如承租人逾期交纳租金，出租人有权按每逾期一日收取承租人应缴租金5‰的违约金；其它条款：如双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决；协商不成，可依法向房屋所在地的人民法院起诉。后港连富华行公司与金莉对涉案租赁房屋又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，在原合同其它约定条款不变的前提下，将租金交纳方式变更为：第一年（从2014年12月27日至2015年12月26日）交纳租金人民币90000元；第二年（2015年12月26日至2016年12月26日）交纳租金人民币100000元；第三年（（2016年12月26日至2017年12月26日）交纳租金人民币100000元。并补充约定，承租人进场装修前，须与出租人签订商业街装修管理规定。双方分别在上述合同、协议书上盖章、签字予以确认。合同签订后，金莉共向港连富华行公司交纳款项人民币11000元。2014年12月20日，金莉进驻租赁商铺装修前，按规定于2014年12月20日领取装修进场许可证，并交纳进场装修许可证押金40元，进驻商铺进行装修后，金莉进驻租赁商铺营业，未按合同约定向港连富华行公司交纳租金，港连富华行公司从2015年1月26日起至2015年3月13日止多次向金莉催缴租金，金莉仍未交纳。2015年3月4日，港连富华行公司发律师函给金莉，函告其因已逾期交纳租金超过30日，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；限收函之日起3日内将承租期间全部欠付租金交清，并按照合同约定支付违约金；将承租商铺交还港连富华行公司，并自行承担费用恢复原样；逾期交还房屋，港连富华行公司将采取自力取回措施，届时造成的一切损失均将由其承担，且港连富华行公司因此产生的全部损失亦应由其承担。金莉收函后，仍未按函告内容履行，港连富华行公司于2015年3月11日自行将该商铺锁闭。金莉至今没有向港连富华行公司交清所欠港连富华行公司租金，金莉于2015年5月20日将租赁涉案商铺内物品搬出，将该商铺交还港连富华行公司。
原审法院另查明，金莉从2014年12月27日起至2015年3月27日止，金莉应交港连富华行公司第一季度租金22500元，扣除金莉已交港连富华行公司租金6000元（已交纳11000元中的另5000元为履约保证金），金莉尚欠港连富华行公司租金16500元；从2015年3月28日起至2015年5月20日止，金莉应交港连富华行公司租金13500元，合计尚欠港连富华行公司租金30000元。港连富华行公司主张金莉第一季度逾期缴纳租金16500元从2015年1月26日起算，第二季度逾期交纳租金13500元从2015年3月28日起算。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人所签订的合同，是其真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。金莉租赁港连富华行公司商铺从事商业经营，应按照合同约定向港连富华行公司交纳租金，逾期交纳租金按合同约定已构成违约，故金莉应履行向港连富华行公司缴纳所欠租金并按合同约定对港连富华行公司承担违约责任。金莉抗辩港连富华行公司在与金莉签约时，没有经过协商一致，对金莉有误导和欺骗行为，且逾期交房，没有事实依据，原审法院依法不予采纳。对其反诉要求港连富华行公司赔偿其经营损失，因未提供相应证据予以证明，原审法院依法不予支持。由于作为合同一方当事人的金莉迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，且一审诉讼中，港连富华行公司、金莉均同意解除合同，故对港连富华行公司要求确认其与金莉签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2015年3月11日起解除，原审法院依法予以支持，金莉应将租赁房屋交还给港连富华行公司。关于租金的计算截止时间，因金莉是在2015年5月20日搬出租赁港连富华行公司的商铺，故应计算至2015年5月20日止。涉案合同中港连富华行公司、金莉约定的违约金日千分之五过高，依法应予以调整，违约金比例应按日万分之五计算为宜。金莉第一季度应交租金16500元，从2015年1月26日起至2015年5月20日止，逾期交纳租金113天，金莉应向港连富华行公司承担违约金为932.25元。第二季度应交租金13500元，从2015年3月28日起至2015年5月20日止，逾期交纳租金54天，金莉应向港连富华行公司承担违约金364.5元。由于承租人违约逾期交纳租金导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，符合法律规定，原审法院依法予以支持。港连富华行公司要求金莉赔偿其损失20000元明显过高，原审法院依法酌定金莉应赔偿港连富华行公司一个月的租金损失7500元。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、港连富华行公司与金莉签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2015年3月11日解除；二、金莉于判决发生法律效力之日起十日内向港连富华行公司支付租金30000元，承担违约金1296.75元；三、金莉于判决发生法律效力之日起十日内赔偿港连富华行公司房屋租金损失7500元；四、驳回金莉对港连富华行公司的反诉请求。本诉案件受理费1116元，由港连富华行公司承担550元，金莉承担566元；反诉案件受理费300元，由金莉承担。（反诉案件受理费300元，金莉已缴纳；本诉案件受理费港连富华行公司已预交，金莉承担的部分，在金莉给付港连富华行公司款项时一并给付港连富华行公司）。
金莉不服一审判决，向本院提出上诉称：原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1、被上诉人在履行《雅禾.悦乐汇租赁合同》时存在瑕疵，没有按照合同约定按时交付租赁房屋，存在违约行为，在双方协商解决时，被上诉人单方决定将上诉人使用的租赁物锁门，致上诉人无法经营并造成上诉人重大损失，侵犯了上诉人的权益，违反合同法公平公正及诚实信用原则，被上诉人应赔偿给上诉人造成的损失。2、原审法院无视上诉人的要求，对因被上诉人过错给上诉人造成的损失的反诉请求不予采信，而对被上诉人的请求，不但判决上诉人给付因被上诉人过错致上诉人无法经营期间的房租费用，并承担违约责任，无事实和法律依据，且其无证据证明其存在损失，原审法院却判决酌定上诉人赔偿其损失。3、涉案房屋作为商场使用，属于人流密集场所，只有经过消防部门验收合格才能投入使用，涉案房屋没有经过消防部门验收，不具备出租条件，双方签订的合同为无效合同。4、2015年2月13日被上诉人才将涉案房屋的门安装好，2015年3月8日又将涉案房屋用木板封闭，导致上诉人无法使用，因此，2015年2月13日之前以及2015年3月8日以后不应计算租金。5、涉案房屋所在商场经常发生群体性的堵门事件，无法正常营业，被上诉人应退还租金并赔偿上诉人的货物损失及装修损失。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人港连富华行公司辩称：2014年12月18日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，被上诉人已于2014年12月20日将房屋交付上诉人，有上诉人在2014年12月20日领取的装修许可证予以证明。上诉人使用房屋后被上诉人已多次催要房屋租金，上诉人也收到催要租金的函并将相关律师函贴在门内，说明上诉人无履行合同的诚意。一审判决认定事实清楚，证据确实充分。被上诉人已于2014年12月20日将房屋交付上诉人，上诉人何时装修、何时营业是上诉人经营管理的问题，被上诉人将房屋交付后已履行完义务，上诉人有义务按约定的时间支付房屋租金。上诉人直到2015年5月20日才将涉案房屋内的物品搬离。一审判决按上诉人实际使用天数支付租金并无不当。上诉人与被上诉人签订的是三年房屋租赁合同，上诉人实际使用房屋为五个月，导致被上诉人需要对外重新出租，一审判决上诉人给一个月的租金损失并无不当。房屋是否经过消防验收不是房屋租赁合同生效的要件。上诉人称2015年2月13日被上诉人才将涉案房屋门安装好，没有事实依据。被上诉人没有义务给上诉人制作房屋门窗。从2015年3月8日至2015年5月20日房屋一直由上诉人占用，在此情况下，一审判决按房屋使用的天数计算租金是正确合理的。上诉人没有任何证据证明其是2015年2月13日才开始使用房屋。上诉人所称群体事件没有事实依据，也无法证实群体事件发生在房屋租赁期间，也无法证实群体事件与上诉人房屋租赁是否存在因果关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
上诉人金莉为支持其上诉请求，二审期间提交以下证据：1、工程结算单，证明上诉人对涉案房屋支出装修款60601.64元；2、进货单，证明上诉人购进服装价值188320元；3、照片，证明在商场开业后经常发生群体性的堵门事件，导致上诉人无法正常营业，以及被上诉人在2015年3月8日就将涉案房屋用木板封闭，导致上诉人无法使用房屋，也无法将货物取出；4、证人房某证言，证明2015年2月13日被上诉人才将涉案房屋的门安装好，导致上诉人无法正常营业。被上诉人质证认为：对证据1，系复印件，且系2014年2月4日出具的结算单，与本案无关；对证据2，系复印件，与本案没有关联性；对证据3，封门的照片是2015年3月12日拍摄的，我们双方均认可是在2015年3月11日进行封门的，不是2015年3月8日，这是我们在充分告知上诉人不按期交纳租金可能造成的后果后才采取的自救行为。堵门事件与本案无关，且没有显示时间，是在诉讼之后上诉人鼓动其他商户故意影响被上诉人营业场所秩序。对证据4，证明进场时间是2014年11月12日进场，对该证明的真实性有异议，是虚假的，当时合同还没有签订，不可能进场。证人证言与工程结算单不能完全吻合，其证言不应采信。结算单是2014年2月4日，这是书面证据，证人证言称是笔误，在证人证言与书面证据相冲突的情况下应采信书面证据。工程结算单并非真正意义上的决算单，决算书应是双方签字，上诉人提供的仅有证人公司的盖章，无法证实该工程的真实价值。上诉人没有提供装修的付款凭证，无法证实该装修的真实价值，无法证实证人就是实际的施工人，装修是上诉人经营必须的条件，其经营是否装修与被上诉人房屋出租不具有关联性。证人证言所称的没有门没有事实依据。证人称其与金莉之间有装潢合同应向法院提交。工程的结算时间并不代表是工程完成的时间。
被上诉人二审期间提交以下新证据：1、2014年9月1日，连云港市公安消防支队建设工程消防验收意见书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程竣工规划核实认可书，证明涉案海滨广场项目工程（雅禾.悦乐汇）具有合法的建设手续，且消防验收合格；2、连云港雅发实业有限公司与港连富华行公司签订的租赁合同，证明连云港雅发实业有限公司将涉案海滨广场项目工程（雅禾.悦乐汇）出租给港连富华行公司，租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日。上诉人金莉质证认为，对建设工程消防验收意见书真实性没有异议，但并不是整栋建筑的消防验收意见书，因为该意见书注明的工程建筑面积为14932平方米，而在工程质量竣工验收记录中记载的建筑面积是18255平方米。对单位工程验收竣工记录有异议，只是分部工程的验收记录，不是整栋建筑的验收，而且也没有质检部门盖章。对建设工程竣工规划核实认可书真实性没有异议。对连云港雅发实业有限公司与港连富华行公司签订的租赁合同是否真实不清楚。被上诉人质辩称：涉案工程经四方验收合格，竣工验收记录上记载的面积是略算的，以建设工程竣工规划核实认可书上记载的建筑面积为准。
本案二审期间的争议焦点为：1、涉案租赁合同的效力。2、如果合同有效，被上诉人是否存在未按照合同约定时间交付房屋的违约行为，涉案房屋是否具备经营使用的条件？3、一审判决酌定上诉人赔偿被上诉人一个月的租金损失是否正确？
关于涉案租赁合同的效力问题。本院认为，被上诉人二审期间提交的建设工程规划核实认可书、四方验收记录能够证明涉案工程具有合法的建设手续。双方当事人签订的租赁合同及补充协议系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。上诉人主张涉案房屋未经过消防部门验收合格，双方签订的租赁合同为无效合同，被上诉人二审期间已提交的建设工程消防验收意见书证明涉案工程经消防验收合格，故对上诉人的该上诉主张，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为，涉案租赁合同约定的租赁期间为2014年12月27日至2017年12月26日止，上诉人金莉于2014年12月20日领取进场装修许可证，金莉二审期间提供的证人房某的证言表明涉案房屋于2014年11月份就已经进场装修，以上事实表明被上诉人已经按照约定将涉案商铺交付给金莉，且金莉已经实际接收该商铺，故上诉人提出被上诉人没有按照合同约定时间交付租赁房屋的主张不能成立，本院对此不予支持。上诉人主张涉案商铺在交付时未安装门，导致其不能使用该房屋，上诉人仅提供证人房某的证言证明在装修期间没有门，被上诉人对此不予认可，被上诉人主张涉案商铺在交付前即已安装了玻璃门，本院认为，证人房某与金莉系装修工程合同关系，尚有装修工程款未付清，且证人证言系孤证，不足以证实涉案房屋在交付时未安装门的事实。被上诉人已经按照合同约定履行了交付房屋给上诉人金莉的义务，上诉人金莉亦已经实际接收使用了该房屋，金莉亦未举证证实其在接收房屋时提出房屋未安装门的事实，以及对房屋是否具备经营使用条件提出异议。综上，上诉人的该上诉主张无事实和法律依据，本院对此不予支持。
关于一审判决酌定上诉人赔偿被上诉人一个月的租金损失是否正确问题，本院认为，双方合同约定在租赁期内承租人有逾期交纳租金满30日的，出租人有权立即以书面的形式通知承租人单方面解除合同，没收履约保证金，收回该房屋并可另行对外招租，由此造成的损失，由承租人予以赔偿。上诉人在履行涉案租赁合同过程中，逾期交纳租金导致合同解除，上诉人对此存在过错，应赔偿因合同解除造成房屋闲置期间的损失，原审法院酌定由上诉人赔偿被上诉人一个月的租金损失7500元，并无不当，本院对此予以确认。
另，上诉人主张在2015年3月8日房屋的门被封以后不应计算租金，本院认为，一审审理过程中已经向上诉人释明让其搬离涉案房屋，被上诉人亦明确表示同意上诉人先将服装物品搬出，但上诉人不同意搬出，直至2015年5月20日在原审法院做其工作的情况下才搬出涉案房屋，因此，在涉案房屋被封以后至金莉实际搬出涉案房屋期间，涉案房屋一直被金莉占有，原审判决认定涉案房屋租金应计算至2015年5月20日，并无不当，本院对此予以确认。
对于上诉人主张的装修费用损失，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除时，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，本案系因承租人金莉违约导致合同解除，故对其主张的装修费用损失，本院不予支持。对上诉人主张的服装价值等损失，因上诉人的过错导致合同解除，且上诉人的服装等物品已经由上诉人于2015年5月20日搬出涉案房屋，对其主张被上诉人赔偿其服装等损失，无事实依据，该主张不能成立，本院对此不予支持。
上诉人主张涉案房屋所在的商场有群体性堵门事件，经本院与当地公安机关联系，并没有金莉所称的2015年3月6日的接处警记录；对于2015年7月份是否存在群体性堵门事件，与本案无关，故对金莉提出涉案商场存在群体性堵门事件导致其无法正常经营的主张，无事实依据，本院对此不予支持。
综上，金莉的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1416元，由上诉人金莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；