江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1102民初1073号
原告：张大凤。
委托诉讼代理人：王丹丹，江苏瀛镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仇昊，江苏瀛镇律师事务所律师。
原告：胡青健。
委托诉讼代理人：王丹丹，江苏瀛镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仇昊，江苏瀛镇律师事务所律师。
被告：上海锐翔上房物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市京口区东吴路120号28号楼。
负责人：沈峰，该公分司总经理。
被告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路255号。
法定代表人：张圣哲。
被告：南通中南世纪城物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市东吴路168号1幢1-3层116室。
负责人：陆赤子，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：谷青旺，系被告中南镇江房地产开发有限公司员工。
被告：南通中南世纪城物业管理有限公司，住所地南通市桃园路8号中南世纪城内。
法定代表人：蔡凯宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷青旺，系被告中南镇江房地产开发有限公司员工。
被告：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市禹山路中南御锦城会所3楼。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谷青旺，系被告中南镇江房地产开发有限公司员工。
原告张大凤、胡青健与被告上海锐翔上房物业管理有限公司镇江分公司（以下简称锐翔物管公司镇江分公司）、上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称锐翔物管公司）、南通中南世纪城物业管理有限公司镇江分公司（以下简称中南物管公司镇江分公司）、南通中南世纪城物业管理有限公司（以下简称中南物管公司）、中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年3月17日立案，诉讼中,原告申请撤回了对被告锐翔物管公司镇江分公司、锐翔物管公司的起诉。本院依法组成合议庭于2016年7月13日、11月25日两次公开开庭审理了本案。原告张大凤、胡青健及其共同诉讼代理人王丹丹，被告中南物管公司镇江分公司、中南物管公司、中南房地产公司的共同诉讼代理人谷青旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张大凤、胡青健向本院提出诉讼请求：判令被告中南物管公司镇江分公司、中南物管公司、中南房地产公司连带赔偿损失62271元。诉讼中，原告增加诉讼请求为要求连带赔偿74271元。事实与理由：2015年4月，两原告购买镇江市中南世纪城大三期7幢2304室房屋一套，购买后即开始装修，预计2016年3月搬迁入住。2016年1月29日，案涉房屋墙体内水管破裂导致家中房顶、墙壁及地板均受损。两原告报警处理，被告中南物管公司镇江分公司答应维修，但拒不承担赔偿责任。被告中南物管公司镇江分公司未尽到物业责任，明知长时间的寒冷天气会使水管破裂漏水，却未进道对水管的养护监管，导致损失发生，应承担赔偿责任。被告中南物管公司作为其总公司，应承担连带赔偿责任。另，破裂的水管属于墙体组成部分，属于房屋保修范围，被告中南房地产公司也应承担赔偿责任。为维护其权益，故其诉至法院，请求依法判决。
被告中南物管公司镇江分公司、中南物管公司共同辩称，其和原告之间存在物业服务合同关系，仅应对公共部分设施承担义务，对原告室内设施并无义务。本案中漏水管道在原告室内，原告作为业主具有维护职责。同时，两被告答应对水管进行维修，但因原告的原因无法彻底维修。综上，认为其已合理适当的履行了义务，不应当承担赔偿责任。
被告中南房地产公司辩称，1、原告之诉为侵权行为之诉，故原告不但应举证证实侵权结果的存在，尚须证实因果关系及被告的过错，原告未能适当举证。2、原告未举证证实水管破裂可能的其它原因，相反，被告可以举证证实水管并无质量问题，且水管破裂距原告收房已达半年以上，期间不可避免的进行了使用，也可以证实水管本身无质量问题。3、考虑到水管破裂时的天气原因，当时处于镇江由罕见的极寒天气转暖的过程中，水管破裂存在不可抗力的因素。
为支持其诉讼请求的成立，原告向本院提交的证据材料有：
1、《商品房买卖合同》及购房发票各一份，欲证实两原告为案涉房屋所有权人，且距房屋购买时间不足两年，属于质量保证期内。
2、《前期物业管理协议》一份及物业费发票、管理押金收据等，欲证实被告锐翔物管公司镇江分公司为原告的前期物业服务单位。
3、《房屋质量保证书》一份，欲证实给排水管道的质量保证期为2年，房屋处理质量保证期内。
4、光盘一份，欲证实房屋水管破裂时的情况。
5、《上臣地板销售订货单》一份，欲证实原告购买木地板的木楞子及支付安装费4600元。
6、《青田木门销售合同》一份，欲证实原告购买门及门套支付6669元。
7、《德国玛堡壁纸销售单》一份，欲证实原告客厅损失1608元。
8、《淘宝交易记录单》一份，欲证实原告购买灯具、插座及开关共支付2490.32元。
9、《装饰装修合同》一份及承包人身份证复印件一份，欲证实原告受损房屋正处于装修过程中，因本次事故导致停止装修。
10、《房屋租赁合同》两份，欲证实原告因事故在外租赁房屋，支付房租的情况。
11、《损失资产评估报告书》一份，欲证实原告财产损失为18077.75元。
12、《漏水受损部位拆除、修复所需人工费》一份，欲证实案涉房屋受损物品拆除、修复的人工费支出为9394元。
13、证人戴某当庭证言一份，欲证实案涉房屋拆除、修复的工时费情况。
14、证人衡某当庭证言一份，欲证实原告因房屋受损在外租赁房子的情况。
为支持其抗辩主张的成立，三被告向本院提交的证据材料有：
1、《接处警工作登记表》一份，欲证实水管破裂的位置在两原告室内。
2、水管管材检测报告及管材施工现场抽检记录，欲证实案涉房屋所用管材质量符合国家规定，无质量问题。
对上述证据材料，本院根据相关法律规定，并结合各方当事人的质证意见，分别认证如下：
1、原告提交的证据材料1、3、4、11，形式合法，内容客观真实、与本案事实相关联，可以证实原告的欲证内容，本院予以采信。
2、原告提交的证据材料2，指向的物业服务企业为被告锐翔物管公司镇江分公司，因原告已撤回对该被告的起诉，该证据材料与本案的处理已不具有关联性，故本院不予采信。
3、原告提交的证据材料5-8，原告欲证实的内容均为其损失，对该部分，本院将结合《损失资产评估报告书》及其它证据材料综合认定。
4、原告提交的证据材料9、12、13,形式合法，内容客观真实、与本案事实相关联，可以相互印证两原告受损物品修复、拆除的工时费数额，本院予以采信。
5、原告提交的证据材料10、14，形式合法，内容客观真实、与本案事实相关联，可以相互印证两原告承租房屋的事实，对于合理租金的损失数额，本院将结合案涉其它事实予以认定。
6、被告提交的证据材料1，可以证实两原告水管破裂的具体位置在两原告房屋内、入户门的上方，该份证据材料，本院予以采信。
7、被告提交的证据材料2，虽能证实水管安装前质量合格，但水管质量的检测仅为抽样检测，该质量合格并不能否定其应该承担的合同责任或侵权责任，本院对该证据材料的真实性予以采信，但对其关联性不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2015年4月19日，两原告与被告中南房地产公司签订一份《商品房买卖合同》一份，约定购买被告中南房地产公司开发的中南世纪城（三期）7幢2304室房屋一套。2015年7月25日，该房屋交付于两原告，同时被告中南房地产公司交付应该《住宅质量保证书》一份，该《住宅质量保证书》载明发表房屋交付使用时间为2015年6月30日，其中约定电气管线、给排水管道、设备安装的保质期为两年，该时间以收房通知书上注明的收房日作起始时间。2015年9月10日，两原告委托案外人戴某对房屋进行装修，至案涉房屋水管破裂时房屋已水电安装、吊顶、安装柜子和木门、墙壁粉刷腻子、铺设地板木楞等。2016年1月29日，案涉房屋入户门上方的水管破裂，自来水流入案涉房屋，致两原告房屋受损。
2、诉讼中，两原告申请本院对案涉房屋受损情况对外委托评估。本院委托镇江明诚资产评估有限公司进行损失评估，该公司评估后出具镇诚评报字【2016】第33号资产评估报告，评估采用重置成本法，认定两原告财产损失为18077.75元。该评估报告特别注明本次评估是针对损失具体情况，不考虑部分受损财产今后拆除残值的影响。对于评估报告分项的具体损失内容，评估机构陈述除第3项“客厅墙面”部分包含工时费，其余均不含工时费，仅为财产的直接损失。
3、诉讼中，两原告提交装修人员戴某签字的《漏水受损部位拆除、修复所需人工费》清单一份，显示拆除、修复需要工时费9394元，戴某出庭对拆除、修复的具体费用逐一进行了解释，陈述上述费用含拆除、修复的工时费及拆除物品的垃圾清运费。2015年2月1日，两原告与案外人衡某签订《个人租房合同》一份，承租案外人衡某位于镇江市梦溪园巷2幢3单元405室房屋一套，月租金1500元。
本院认为：
1、关于被告中南物管公司镇江分公司、中南物管公司是否应承担责任的问题。本案中，被告中南物管公司镇江分公司是两原告所在小区的物业服务企业，双方之间形成的是物业服务合同关系。被告中南物管公司镇江分公司应按照《物业管理条例》等法律、法规的规定及双方物业服务合同的约定向两原告提供物业服务，两原告则应依照双方合同的约定向被告中南物管公司镇江分公司交纳物业费。对于两原告因案涉房屋水管破裂造成的损失，被告中南物管公司镇江分公司既不存在违约行为，亦不存在侵权行为，并无责任可言，作为被告中南物管公司镇江分公司的总公司被告中南物管公司亦不应该承担责任。综上，原告要求被告中南物管公司镇江分公司、中南物管公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
2、关于被告中南房地产公司是否应承担责任的问题。本案中，两原告与被告中南房地产公司之间签订了《商品房买卖合同》，双方之间形成的是买卖合同的民事法律关系。作为买受人的两原告应足额向被告中南房地产公司支付购房款，作为出卖人的被告中南房地产公司应向两原告交付符合法律规定及合同约定的商品房，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”的规定，被告中南房地产公司应承担案涉房屋物的瑕疵担保责任。被告中南房地产公司向原告交付的《住宅质量保证书》约定电气管线、给排水管道、设备安装的保质期为两年，并自收房通知书上注明的收房日作起始时间。本案中，案涉房屋水管发生破裂尚在两年保质期内，被告中南房地产公司应承担违约责任。且该水管破裂导致两原告房内其它财产受损，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，经本院释明，两原告选择侵权行为之诉作为其请求权的基础。破裂水管本身属于案涉房屋的附属配套设施，双方就该部分亦成立买卖合同的民事法律关系。对于产品质量的侵权责任，法律规定的侵权责任归责原则为无过错责任原则，除了法定例外情形，产品的生产者或者销售者均应承担责任，本案不存在这样的例外情形，故被告中南房地产公司应对水管破裂对两原告造成的损害承担赔偿责任。
3、关于两原告的具体损失范围。（1）、《资产评估报告》评估的财产损失为18077.75元；（2）、受损财产拆除及修复的工时费为9394元；（3）、支付租金的损失。本案中，两原告房屋受损是2016年1月29日，截止该日原告装修尚未结束，墙壁粉刷了腻子粉，墙纸未粘贴，地板未安装。本院综合考虑房屋装修所需剩余时间、入住前购置家具和家电时间、房屋正常的晾晒时间等，酌定两原告房租损失为6个月，计9000元。综上，两原告的损失共计36471.75元，两原告诉讼超出部分依法不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第一百三十条、第一百五十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告中南镇江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日十日内向赔偿原告张大凤、胡青健损失36471.75元；
二、驳回原告张大凤、胡青健对被告南通中南世纪城物业管理有限公司镇江分公司、被告南通中南世纪城物业管理有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告张大凤、胡青健的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1657元，评估费1750元，合计3407元，原告张大凤、胡青健共同承担1807元，被告中南镇江房地产开发有限公司承担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 兰 欢
人民陪审员 钱宏远
人民陪审员 张 宁
二〇一六年十二月二日
书 记 员 於 联
（上诉须知、法律条文）
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
《中华人民共和国侵权责任法》
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。