云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5084号上诉人（原审原告，反诉被告）：韩懿，男，汉族，1982年11月20日出生。委托诉讼代理人：吕海波，云南里程律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：付玲，云南里程律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告，反诉原告）：云南鲁胜投资有限公司。住所地：云南省昆明市高新区海源北路*号招商大厦办公室。法定代表人：杨鲁，董事长。委托诉讼代理人：刘晓军，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。上诉人韩懿因与被上诉人云南鲁胜投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人韩懿的委托诉讼代理人吕海波、付玲，被上诉人云南鲁胜投资有限公司的委托诉讼代理人刘晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩懿上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、解除上诉人与被上诉人于2014年10月29日签订的补充协议、补充协议（二），并将上诉人多支付给被上诉人的款项164580元抵作上诉人后期应付被上诉人的租金；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：房屋租赁合同第一条载明的租赁物建筑面积633平方米只是一个大概面积，不是准确数据，且该房屋租赁合同第三条也约定“乙方确认租金不以平方面积计算”，虽然补充协议二约定租金单价为130元/平方米，但在主合同就租赁物面积的两个条款相互矛盾的情况下，仅根据同一时间签订的补充协议约定的单价无法确定租金金额。无论补充协议约定的是咨询管理费还是租金，上诉人愿意支付如此高额的费用，是因为被上诉人诸多的承诺，被上诉人已经明确表示不履行其部分承诺，已经构成根本违约，拥有合同解除权的是上诉人而不是被上诉人。被上诉人云南鲁胜投资有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。韩懿向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告自2015年5月15日至2015年11月14日期间多支付的租金95940元（130元／平方米×123平米×6个月）；2、判令被告向原告支付违约金246870元（合同当月租金总额3倍）。上述两项费用合计342810元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。原告于诉讼中变更诉讼请求为：1、解除双方于2014年10月29日签订的《补充协议》、《补充协议（二）》；2、确认原告按双方签订的《房屋租赁合同》的约定向被告支付租金，并将原告多支付给被告的款项164580元﹝246870元×2＝493740元，54680元×6＝329160元，493740元-329160元＝164580元﹞，抵作原告后期应付被告的租金。3、撤回原第1、2项诉讼请求；4、原第3项诉讼请求变更为第四项。云南鲁胜投资有限公司提出反诉请求：1、判令韩懿立即按现状返还诉争房屋；2、判令韩懿向云南鲁胜投资有限公司承担当期月租金总额3倍的违约金，共计246870元；3、判令韩懿承担2015年12月25日至实际腾还租赁房屋之日止的租金（租金标准为每月82290元）；4、本案诉讼费由韩懿承担。一审法院认定事实：2014年10月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于昆明市盘龙区人民东路（昆明新工人文化宫商业广场）屋业裙楼B区一、二层BX-XX-XX、BX-XX-XX号房屋出租给原告使用。本合同签订前，原告已对租赁房屋进行过实地视察，清楚了解租赁房屋的现状，确认被告提供的租赁物业建筑面积约为633平方米。租赁期限为3年，自2014年11月15日起至2018年5月14日止，装修期自2014年11月15日起至2015年2月14日止，装修期内免收租金，经营免租期自2015年2月15日起至2015年5月14日止，自2015年5月15日开始正式计算租金。每月租金54860元，原告确认不以平方面积计算租金，从第二年起每年的租金标准在上一年度的租金标准基础上递增6%。按年支付租金，原告于本合同签订后5日支付被告，之后年度租金于上一年度租赁期限届满90日前支付。保证金32916元。被告逾期交付租金、物业管理费、水电费等其他相关费用，除应及时补交外，每延期一天应向被告支付应付金额5%的违约金；如连续拖欠达15天的，被告有权解除合同，收回承租房屋，没收保证金，原告同意被告停止对承租房屋的供水供电，并按当期月租金总额3倍向被告支付违约金，由此给被告造成损失的，原告应予以赔偿。本合同约定时间内双方就续租未能协商一致或合同到期或合同解除时，原告应在合同期满后3日内撤出，返还租赁房屋。同日，原告与被告签订《补充协议》及《补充协议二》，《补充协议》约定：在原《房屋租赁合同》租金基础上，原告尚应支付被告咨询管理服务费每月82290元，每年987480元。此咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定租金的权利、义务一致，在计算租金递增、违约责任等情况时应加入本协议约定的咨询管理服务费数额。履约保证金为49374元，合同期限届满或合同终止后，原告未出现《房屋租赁合同》约定违约情形，于10个工作日无息退回。本协议与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，本协议未尽事宜，按原《房屋租赁合同》约定履行。《补充协议二》约定：将原合同的租赁期调整为8年，《房屋租赁合同》中的租金总额（该总金额不含递增金额）终止时间为2020年5月14日。变更《房屋租赁合同》条款第三条为：被告租金单价为每平方米130元，并从第四年起，每年的租金标准在上一年度的租金标准上递增6%的租金政策执行到第五年期满（即2020年5月14日止）。自第六年起（即2020年5月15日起）被告租金计租标准按第六年的市场租金价格核计，直至第八年期满（即2023年5月14日止）。第一年付款方式为押1付3，即签订合同当日内支付押金82290元，签订合同后5日内原告需支付3个月租金246870元。后续需缴纳的租金需于前期租金到期日前30天支付。从第二年起原告付款方式为年付（即一次付清当年租金），租金需于前期租金到期日前30天支付，之后年度租金需于上一年度租赁期限届满90日前支付。2014年10月27日，被告向原告出具《收据》，记载“收到BX-XX-XX、BX-XX-XX号房屋押金82290元”；2014年11月4日，被告向原告出具《收据》，记载“收到BX-XX-XX、BX-XX-XX号商铺租金246870元”。2015年8月10日，原告向被告出具《承诺书》，载明：其应于2015年7月15日按照双方签订的《房屋租赁合同》向被告支付2015年8月15日至2015年11月14日的房租共计246870元，但因其资金不足，未按时支付，现申请并承诺如下：1、于2015年8月7日前一次性支付50000元；2、于2015年8月14日前一次性支付73435元；3、于2015年9月15日前一次性支付123435元；4、因逾期交纳此次房租而产生滞纳金按照每月2%的比例支付给被告（按月租金82290元收取2%，仅支付一个月）；5、如未按照承诺时间交纳费用，将自动按照双方签订的《房屋租赁合同》相关约定承担违约责任。2015年12月11日，被告向原告出具《收据》，记载“韩懿2015年8月12日支付租金50000元，8月14日支付租金80000元，2015年1月15日116870元，共计246870元”。2015年12月25日，被告向原告出具《解除函》，主要内容为：原告支付了2015年5月15日起至2015年11月14日止共计6个月的租金493740元，应于2015年10月15日前缴纳2015年11月15日至2016年2月14日的租金246870元，但原告已逾期71天，决定解除双方签订的《房屋租赁合同》及全部补充协议。被告于2015年12月28日通过邮政特快专递将《解除函》送达给了原告,并将邮寄送达《解除函》的过程及内容进行了证据保全公证。一审法院认为，关于本诉，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》系双方当事人自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告以被告交付的租赁房屋面积与合同约定面积相差123平方米及被告未履行招商手册宣传的承诺为由主张解除双方签订的《补充协议》及《补充协议二》，而双方在《房屋租赁合同》中载明：“本合同签订前，原告已对租赁房屋进行过实地视察，清楚了解租赁房屋的现状，确认被告提供的租赁物业建筑面积约为633平方米”，原告也未提交有效证据证实租赁房屋面积与合同约定面积存在差异，而被告的招商手册仅是宣传，不能作为合同的义务，故原告要求解除双方签订的《补充协议》及《补充协议二》的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。关于房屋租金，原告主张月租金为54860元，被告主张为82290元，因双方在《房屋租赁合同》中约定建筑面积为633平方米，在《补充协议二》中约定租金单价为每平方米130元，故确认月租金为82290元。原告已向被告交付的租金493740元系按月租金82290元计算的自2015年5月15日起至2015年11月14日止共计6个月的租金，故原告主张按每月54860元计算租金并要求被告退还多支付款项的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。关于反诉，双方在《房屋租赁合同》约定：如韩懿连续拖欠租金达15天的，被告有权解除合同，收回承租房屋，没收保证金。韩懿仅向被告交纳了自2015年5月15日起至2015年11月14日止共计6个月的租金493740元，自2015年11月15日起的租金至今未支付，韩懿未按合同约定支付租金的行为已构成违约。被告于2015年12月28日函告韩懿解除合同系行使约定解除权的行为，故上述合同及补充协议于2015年12月28日解除。虽然双方之间合同已解除，但韩懿实际仍占用该房屋，韩懿应将租赁房屋腾还给被告。针对被告主张的当期月租金总额3倍的违约金，因保证金82290元被告已经实际收取，且该保证金已足以弥补被告的损失，故支持以韩懿交纳的保证金抵扣被告的损失，对被告要求韩懿支付246870元违约金的诉讼请求不予支持。针对被告要求韩懿支付自2015年12月25日起至实际腾还租赁房屋之日止按每月82290元计算的租金的诉讼请求，因韩懿自2015年11月15日起就未向被告支付租金，故对该项诉请予以支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）韩懿的本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）韩懿于本判决生效之日起十日内将坐落于昆明市盘龙区人民中路昆明工人文化宫商业广场屋业裙楼B区一、二层BX-XX-XX、BX-XX-XX号房屋腾还被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司；三、原告（反诉被告）韩懿于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司支付自2015年12月25日起至实际腾房之日止的租金（租金按每月82290元计算）；四、驳回被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，上诉人韩懿向本院提交《昆明市新工人文化宫商业运营区经营管理权转让及BOT投资交易凭证》及附件一份，欲证明：被上诉人取得本案租赁物的出租权是通过公开招投标的方式取得，其取得经营管理权的同时还须履行BOT投资义务，被上诉人在租赁本案租赁物前需要对本案租赁物所在商圈完成8700万元投资，被上诉人的该投资义务与其在招商过程中的承诺是吻合的，加之被上诉人需要履行的合同义务在招投标过程中是向全社会公开的，所以上诉人对被上诉人的承诺具有信赖利益，但被上诉人并没有完成其投资义务，被上诉人需要支付的租赁费用（包括服务费、咨询费在内）为每月每平方米56.92元，而根据租赁合同上诉人需要支付的租金为每月每平方米74.57元，如果加上咨询管理费则为186.41元即上诉人承租价格的三倍多，这是不合理的。经质证，被上诉人云南鲁胜投资有限公司对上诉人提交的证据的真实性及合法性予以认可，但认为该证据是被上诉人与案外人所签订，对该证据与本案的关联性以及证明内容不予认可，认为被上诉人与案外人履行的问题和投资情况与本案无关，上诉人的计算方式不合理，对于被上诉人的投资成本，上诉人并未计算在租金范围内。鉴于被上诉人对上诉人提交的前述证据的真实性未持异议，本院对上诉人提交的前述证据的真实性依法予以确认，至于能否证明上诉人的上诉主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。被上诉人云南鲁胜投资有限公司未向本院提交证据。对于一审判决的确认事实，上诉人韩懿提出以下事实补充：认为被上诉人在招商广告宣传中做出过对租赁房屋所在商圈进行投资、建设影院、统一管理等大量承诺，但实际并没有履行该承诺。被上诉人云南鲁胜投资有限公司对于一审判决确认事实没有异议。针对上诉人韩懿提出的补充事实，因本案双方所签订的房屋租赁合同及补充协议中对此没有明确约定，故本院对其所做前述事实补充因证据不足，不予采纳。综上，本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、上诉人要求被上诉人退还多收取的租金的诉请是否应当支持？2、被上诉人是否有权解除《房屋租赁合同》及相关补充协议？3、上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金？本院认为：关于被上诉人是否应向上诉人退还多收取的租金的问题。本案双方于同一天签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》共三份协议。现双方对于租金计算标准存在争议，上诉人主张月租金应为54860元，但被上诉人不予认可，认为月租金应为82290元。对此本院认为，按照双方《房屋租赁合同》的约定，每月租金为54860元，虽然双方《补充协议二》约定了租金每平方米130元，但双方在《房屋租赁合同》中对于建筑面积约定“约为633平方米”即为概数，《房屋租赁合同》还明确约定上诉人确认不以平方面积计算租金，故一审法院基于前述约定确认月租金为82290元的依据不足。而双方实际履行过程中，上诉人所交纳的租金确实高于《房屋租赁合同》约定的租金标准，结合本案实际，其中应包括有咨询管理服务费的内容，对此，上诉人主张对于《房屋租赁合同》约定的租金以外的部分予以返还，本院认为，双方签订的《补充协议》虽约定有“咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定租金的权利、义务一致，在计算租金递增、违约责任等情况时应加入本协议约定的咨询管理服务费数额”的内容，但该条款仅约定咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定的租金权利、义务一致，但并未明确咨询管理服务费就是租金，并且双方对于被上诉人收取咨询管理服务费后应履行的义务也未有明确约定，故双方对咨询管理服务费的性质应为约定不明，也无法确认被上诉人在收取咨询管理服务费后所应履行的义务，并且上诉人应当知晓商业经营存在风险，商圈经营状况是否良好与市场经济状况紧密联系，其应意识到向被上诉人支付咨询管理服务费后并不必然带来相应收益，而上诉人自愿向被上诉人进行了实际缴纳，《补充协议》中也未就咨询管理服务费的退还进行约定，故上诉人要求被上诉人退还多收取部分款项无相应事实依据，本院对其该项上诉请求不予支持。关于上诉人是否有权解除《房屋租赁合同》及相关补充协议的问题。双方《房屋租赁合同》约定，如上诉人欠付租金达15天的，被上诉人有权解除合同。现上诉人欠付租金已逾期15天以上，构成违约，故根据《房屋租赁合同》的前述约定，被上诉人有权解除《房屋租赁合同》。因《房屋租赁合同》系主合同，主合同解除，《补充协议》、《补充协议二》作为从合同也应当一并解除，一审法院确认《房屋租赁合同》及两份补充协议于2015年12月28日解除并判令上诉人将涉案房屋腾还被上诉人的处理并无不当，本院予以维持。关于上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金及违约金的问题。根据本案查明事实，上诉人自2015年11月15日起未向被上诉人支付租金也未向被上诉人移交涉案房屋，故被上诉人要求上诉人支付自2015年12月25日起至实际腾还涉案房屋之日止的租金即房屋占用费具有事实和法律依据。如前文所述，结合双方对于租金的合同约定以及本案实际，本院认为对于房屋占用费应按《房屋租赁合同》中关于租金的约定计算，鉴于被上诉人本案表示不主张租金逐年递增，故本院确认月租金应为54860元，一审法院对此处理不当，本院予以改判。关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金，因上诉人逾期支付租金已构成违约，故应承担违约责任，本院结合合同履行情况，酌情判令上诉人向被上诉人支付违约金2000元。虽双方在《房屋租赁合同》中约定了保证金，因本院已判令上诉人向被上诉人支付违约金以弥补被上诉人的损失，在《房屋租赁合同》已解除的情况下，上诉人可就其已交纳的押金82290元另行向被上诉人进行主张退还。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初336号民事判决第一、二项，即“一、驳回原告（反诉被告）韩懿的本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）韩懿于本判决生效之日起十日内将坐落于昆明市盘龙区人民中路昆明工人文化宫商业广场屋业裙楼B区一、二层BX-XX-XX、BX-XX-XX号房屋腾还被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司；”；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初336号民事判决第三、四项，即“三、原告（反诉被告）韩懿于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司支付自2015年12月25日起至实际腾房之日止的租金（租金按每月82290元计算）；四、驳回被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司的其他反诉请求”；三、上诉人韩懿于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南鲁胜投资有限公司支付自2015年12月25日起至实际腾还房屋之日止的租金（以月租金54860元进行计算）；四、上诉人韩懿于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南鲁胜投资有限公司支付违约金2000元；五、驳回被上诉人云南鲁胜投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6442元，由上诉人韩懿负担；反诉案件受理费3119元，由上诉人韩懿负担1871.40元，由被上诉人云南鲁胜投资有限公司负担1247.60元。二审案件受理费9561元，由上诉人韩懿负担8313.40元，由被上诉人云南鲁胜投资有限公司负担1247.60元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一七年二月十日书记员  陈攀宇