重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第09397号
原告杨斌，男，1984年7月28日生，汉族，务工，住河南省义马市千秋镇裴村。
委托代理人冉小平，重庆天亿律师事务所律师。
被告冉晓波，男，1983年1月21日生，汉族，住重庆市万州区新田镇。
委托代理人冉振富，男，1955年3月28日生，汉族，住重庆市万州区新田镇。
委托代理人幸坤平，重庆法韵律师事务所律师。
第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区江南新区综合楼7楼，组织机构代码79070312-1。
法定代表人刘毅，总经理。
委托代理人蓝翔，女，1970年6月17日生，住重庆市万州区沙龙路一段。
原告杨斌与被告冉晓波、第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由审判员牟登春独任审判，于2014年12月2日、2015年1月8日适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员牟登春担任审判长与人民陪审员魏英、王万富组成合议庭，共同负责该案的审判。并于2015年3月12日、2015年5月11日公开开庭进行了审理，原告杨斌及委托代理人冉小平和被告冉晓波及委托代理人冉振富、幸坤平，第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司委托代理人蓝翔均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨斌诉称，2010年4月26日，被告以总价246013元购买由北京中恒房地产开发有限公司万州分公司开发的位于万州区江南第一城。2012年10月，被告装修入住后发现该房特别潮湿与开发商发生纠纷，经开发商介绍，原、被告协商一致并签订房屋买卖协议，约定由原告以60万元价款买受该房，另由原告支付被告25000元租房费，所有款项付清后被告向原告交付房屋，协议签订后，原告依约定于2012年11月19日通过银行转账40万元，随后又支付20万元及2.5万元的租房费，但被告收到上述款项后，拒不交房，也不办理合同变更，故起诉要求被告立即将位于万州区江南第一城交付原告并办理合同变更手续，并按已付购房款的日万分之五从2012年11月29日起支付违约金。诉讼费用由被告承担。
被告冉晓波辩称，原告所述不属实，对于原告称后打入的20万元，不是房款，而是第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司支付被告房屋漏水损失的20万元，该款是第三人安排的人员打入的损失，不是原告的房款，因第三人与被告口头约定支付被告20万元的损失，现原告称该款是房款，不是事实，同时，原告是购买我的房屋，为啥还要支付我2.5万元的租金费用？违背常理。因原告不能证明已经支付尚欠的20万元房款，对于原告请求要求交付房屋及变更合同，我方没有异议；对于原告主张的违约金，首先，我方没有违约行为，不应承担违约责任；其次，原告的损失也是逾期交房的损失，仅仅是租金损失，不应按合同约定的每日万分之五计算，该约定明显过高。
第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司述称，我公司没有与被告达成赔偿协议，也没有赔偿20万元损失，更没有安排人员给被告20万元，被告所述不是事实，对于原、被告认可变更合同我方同意，我方也希望原、被告能协商解决。
经审理查明，2010年4月26日，被告冉晓波以价款246013元购买由第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司开发的位于万州区江南第一城（建筑面积90.32平方米），被告冉晓波购买的该房，首付10013元，银行按揭146000元。2012年10月被告冉晓波装修入住该房，发现该房屋潮湿且造成室内装潢及物品损坏，遂与第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司协商，2012年11月9日，经第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司项目经陈勇（鉴证人）和作为施工方项目经理的原告杨斌（乙方）、被告冉晓波（甲方）协商达成转让协议：1、甲方向乙方转让其购买的中恒江南第一城，自本协议签订之日起，甲方与北京中恒房地产开发有限公司万州分公司原签订的重庆市商品房买卖合同即行解除。2、转让总价为人民币60万元，该转让款包含房屋价款、固定的装修装饰费及其他甲方因装修投入的费用。3、本协议签订后，乙方于2012年11月16日向甲方支付转让房款40万元，甲方收到该笔转让款后应立即到其贷款银行还清该套房屋的银行按揭贷款。4、甲方应在还清贷款当日与开发商一道办理购房合同抵押注销登记即购房合同注销登记手续，乙方应于购房合同注销后35日内支付剩余房款20万元。5、如因甲方未及时还清银行按揭余款或未及时配合开发商办理合同注销手续致使乙方不能及时支付甲方相关款项，则甲方应按已付房款的日万分之五向乙方支付违约金。如合同注销手续完结后，乙方未按时支付甲方相应款项，则乙方应按应付款的日万分之五向甲方支付违约金。6、甲方收到首笔转让房款之日，该房屋的相关权利和义务即由乙方履行，甲方不再享有该房屋的相关权利和义务，甲方也不得就该房屋再向北京中恒地产公司提出其他异议和要求，且甲方收到首笔转让款后15日内自行搬出室内可移动的家具、家电及其他物品，固定的装修、装饰物品归乙方所有，甲方不得拆除或毁损，否则，乙方有权扣减房屋转让费。7、甲乙双方按国家相关规定各自承担相关税费。8、因甲方转让该房屋后，其购买的中恒江南第一城尚未交房，受让人同意承租一套三居室供甲方居住，租期2年，房租由受让人承担。9、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。该协议签订后，原告杨斌当即通过转账支付被告首笔房款40万元，被告冉晓波出具收条一张。2012年12月10日，被告冉晓波又收到原告支付的2.5万元的租房费，被告也出具有收条。2013年1月29日，原告杨斌委托杨志给被告冉晓波银行转账20万元。
另查明，被告冉晓波购买的万州区江南第一城，被告冉晓波以该房在重庆农村商业银行万州支行办理借款抵押。2015年5月11日，被告冉晓波偿还银行借款，该行出具注销房产抵押贷款监证的函件。
上诉事实，由原、被告及第三人提交的证据及庭审记录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，被告冉晓波在第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司处购买房屋后装修入住，发现该房屋质量问题后，经协商由施工方购回该房屋，因此签订转让协议，该转让协议符合法律规定，属合法有效的，各方当事人应当按照协议履行。原告在按约定支付40万元房款后，被告应当及时办理注销抵押登记，但被告未及时办理，却于2015年5月11日方才办理抵押注销登记。对此，被告认为系原告未支付余款20万元，并称2013年1月29日杨志转账支付的20万元系第三人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司因该房屋质量问题赔偿被告冉晓波的费用，该事实因被告冉晓波陈述证据不充分，本院不予采信。对于原告现主张要求被告交付房屋，原告无异议；对于原告请求变更合同，虽然被告及第三人均无异议，但该请求不属于本案调整范畴，本院不作处理，原、被告可自行按照法律、法规办理。对于原告请求要求被告按照约定支付已付款项日万分之五的违约金请求，被告提出自己未违约及即使有违约，也应按逾期交房的实际违约损失（租金实际损失计算），对此，本院从本案不仅仅是简单的房屋买卖合同纠纷，而是房屋质量问题导致，由出售方回购该房屋产生的纠纷，且在转让协议中，原告杨斌也支付被告冉晓波2年房屋租金2.5万元。同时，结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院调整被告应当按照已付款项的同期人民银行同期同类贷款利率承担违约责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告冉晓波于判决生效后三日内将万州区江南第一城（建筑面积90.32平方米）交与原告杨斌。
二、被告冉晓波在判决生效后七日内支付原告杨斌违约金（违约金以本金40万元从2012年11月20日起和以本金20万元从2013年1月30日起至被告冉晓波交房止按同期中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10400元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 牟登春
人民陪审员 魏 英
人民陪审员 王万富
二〇一五年五月十二日
书 记 员 罗小莉