陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00132号
上诉人（原审被告）西安和成置业有限公司。
法定代表人金仲周，系该公司董事长。
委托代理人冯振涛，北京市康达（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李国瑛。
上诉人西安和成置业有限公司（以下简称和成公司）因与李国瑛商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月5日李国瑛与西安和成置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由李国瑛购买该公司开发的位于西安市高新区太白南路与丈八东路交汇处的高山流水•和城3号楼22102号房屋一套，建筑面积为125.70平方米，房屋单价为每平方米7257.14元，房屋总价为912223元。据此，李国瑛于当日依约缴纳了首付房款282223元，和成公司出具有收款收据。余款630000元办理银行按揭，李国瑛当天与银行签订了《个人住房借款合同》，银行于2010年11月3日放款，至此，和成公司已收到全部购房款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年10月31日前，…将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。…出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金…。截止庭审时，涉诉房屋未实际交付。
2013年8月9日，李国瑛诉至西安市雁塔区人民法院称：2010年10月5日，李国瑛就位于西安市高新区太白南路与丈八东路交汇处的高山流水•和城3号楼22102号房屋与和成公司签订了商品房买卖合同，合同约定：房屋总价款为912223元，首付款为282223元，剩余款630000元办理银行按揭。合同第八条关于交付期限的约定：和成公司应于2012年10月31日前，房屋经验收合格后交付给李国瑛使用。合同第九条规定了和成公司逾期交房的违约责任，逾期超过90日的，李国瑛有权退房，和成公司应按已付房款的2％向李国瑛支付违约金。合同第十一条对房屋的交接做出了规定，和成公司应在房屋达到交付使用条件后，书面通知李国瑛办理交付手续，而且合同附件第六条（补充合同第十一条）规定，李国瑛未按和成公司书面通知的日期办理商品房验收交接手续的，和成公司应当发出书面催告书一次。合同签订后，李国瑛已于2010年10月5日支付了首付款，并于当天与银行签订了《个人住房借款合同》，银行于2010年11月3日开始放款，至此，和成公司已收到全部房款。李国瑛依约履行还款并已全部付清银行按揭贷款，而和成公司未能按约如期交房；直至起诉日和成公司也未履行书面告知和书面催告李国瑛收房的义务，此行为已严重违约，应当承担全部的违约责任。而合同规定的违约金（18244.46元）已不足以弥补李国瑛的实际损失，根据《合同法》第114条的规定，请求法院以实际损失确定违约金数额，以保障李国瑛的合法权益。为维护李国瑛的合法权益，现诉至法院，请求：1、依法解除原、被告2010年10月5日签订的《商品房买卖合同》，返还原告已付购房款912223元，并赔偿原告的实际损失（被告应自2010年10月5日起至实际给付日按照人民银行同期商业贷款利率支付原告已付购房款利息及违约造成的实际损失）。2、判令被告承担案件的全部诉讼费用。
和成公司辩称：我们承认确实是迟延交房达到91日，也同意按照合同约定解除商品房买卖合同，返还购房款，按合同约定进行赔偿。但是，李国瑛主张的实际损失我们认为与房屋迟延交付没有直接关系，对实际损失我们不同意赔偿。李国瑛诉称和成公司从未通知过收房一节与事实不符，2012年10月向李国瑛寄送过入伙通知书，通知李国瑛2012年10月31日收房。对李国瑛其他的诉讼请求和成公司不予认可。商品房买卖合同第九条明确约定，逾期交房90日后，买受人（即李国瑛）解除商品房买卖合同的，才会产生出卖人（即和成公司）向其支付其累计已付款2％的违约金的问题。现李国瑛并未行使其解除商品房买卖合同的权利，因此，谈不上和成公司需要向其支付累计已付款2％的违约金的问题，更谈不上约定的违约金过低进而请求法院调高违约金的问题。商品房买卖合同是李国瑛和和成公司平等自愿签订的，不存在显失公平，李国瑛的贷款利息损失不是和成公司的违约行为导致的，不是违约行为的损失。综上，其诉讼请求没有合法依据，请法庭依法驳回。
原审法院经审理认为：李国瑛与和成公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反相关的法律规定，应当予以保护。合同签订后，李国瑛依约向和成公司缴纳了全部的购房款；和成公司应当依照双方所签订合同的约定按期向李国瑛交付房屋。现和成公司未能按期交房，逾期交房已经超过90日，李国瑛要求解除双方签订的商品房买卖合同，和成公司庭审中表示同意解除，返还购房款，并愿意按照合同的约定支付累计已付房款2％的违约金。故李国瑛请求解除双方所签订的商品房买卖合同，返还李国瑛所缴纳的购房款912223元的诉讼请求，应予支持。至于李国瑛主张的实际损失部分，虽然双方在签订商品房买卖合同时约定了已付房款2％的违约金，但是，由于和成公司的违约，致使李国瑛实际产生并已经实际支付银行的利息损失部分，远远高于违约金，依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）中的相关规定，约定的违约金低于实际造成的损失，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故李国瑛要求支付其已付购房款利息损失的诉讼请求，应予支持。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条的规定，判决：一、自本判决生效之日起原告李国瑛与被告西安和成置业有限公司所签订的关于位于西安市高新区太白南路与丈八东路交汇处的高山流水•和城3号楼22102号房屋商品房买卖合同予以解除。二、被告西安和成置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李国瑛购房款912223元及利息（其中282223元本金，按照中国人民银行同期存款利率自2010年10月5日计算至实际给付之日；630000元本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2010年11月3日计算至实际给付之日）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余的诉讼请求。本案案件受理费13022元，由被告西安和成置业有限公司承担。由于原告李国瑛已预交，被告于支付上述款项时一并给付原告。
一审宣判后，和成公司不服，向本院提起上诉称：李国瑛的利息请求没有事实依据，和成公司的违约与李国瑛预付款的利息损失无因果关系。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定和成公司迟延交房的情形下，李国瑛选择解除合同时，和成公司支付的违约金为李国瑛累计已付购房款的2%，该约定应当得到尊重。即使造成损失也应依据《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条确定损失。综上，原审判决错误，请求二审法院：1、一、撤销雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05115号民事判决书第二项、改判上诉人仅需依据与被上诉人李国瑛签订的《商品房买卖合同》之约定退还已付购房本金912223元并向其支付其已付购房款2%的违约金（计18244．46元）；二、改判由被上诉人李国瑛承担本案的全部诉讼费用。
李国瑛二审辩称，本案一审判决事实清楚，证据充分，且适用法律正确，应当予以维持。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护其合法权益。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，李国瑛与和成公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。本案争议的焦点是：和成公司是依合同约定还是以预付房款利息赔付李国瑛违约金。本案双方虽然在签订商品房买卖合同时约定的违约金为已付购房款的2％，但和成公司的违约行为所造成李国瑛预付房款的利息损失高于双方约定的违约金数额；根据《商品房买卖合同纠纷解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原审法院以李国瑛预付购房款的利息损失确定违约金数额于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条是关于没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下如何计算违约金的问题，而本案双方合同明确约定了“按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金”，且李国瑛请求的预付款利息损失已实际发生且明确、具体，故本案不存在适用《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条的前提条件。综上，和成公司的上诉请求事实和法律依据不足，应予驳回；原审判决正确，应予维持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人西安和成置业有限公司预交的二审案件受理费2675元，由西安和成置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦海林
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱利安
二０一四年三月十一日
书 记 员 王 欢