上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1837号
上诉人（原审被告）上海海益实业发展有限公司
法定代表人＊＊，执行董事。
委托代理人张洁，该公司员工。
被上诉人（原审原告）上海怡新物业管理有限公司
法定代表人＊＊，经理。
委托代理人赵路，上海博和律师事务所律师。
上诉人上海海益实业发展有限公司（以下简称海益公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第2759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，上海怡新物业管理有限公司（以下简称怡新公司）与上海市闵行区海联花苑业主大会于2008年7月5日签订《物业服务合同》1份，约定由怡新公司负责管理闵行区xxxx1-42号，总建筑面积49，000平方米，其中住宅面积47，000平方米。物业管理费标准为多层住宅人民币（下同）0.54元／月／平方米，办公楼3元／月／平方米；合同期限自2006年10月1日起至2008年9月30日止。上述合同到期后，怡新公司仍继续管理上述小区。2009年2月5日，怡新公司与上海市闵行区海联花苑业主大会再次签订《物业服务合同》1份，约定由怡新公司负责管理闵行区xxxx、yyyy9号，总建筑面积10万平方米，其中住宅面积9万平方米。物业管理费标准为多层住宅0.54元／月／平方米，未约定办公楼管理费价格；合同期限自2009年2月5日起至2010年2月5日止。上述合同到期后，怡新公司仍继续管理上述小区至今。
海益公司原名为上海海联房地产开发经营有限公司，系上海市闵行区zzzz（建筑面积1，542.56平方米）、135弄22号101室（建筑面积83.40平方米）、135弄21号604室（建筑面积99.01平方米）房屋的业主。其中293号房屋系办公用房，该房屋同属于海联花苑小区。海益公司自2012年1月起未支付上述全部物业之物业管理费。
另查明，怡新公司曾于2012年4月1日向上海市闵行区人民法院起诉海益公司，要求海益公司支付至判决生效之日止的物业服务费及滞纳金。后法院出具（2012）闵民一（民）初字第972号民事判决书，判令海益公司按照2元／月／平方米支付zzzz房屋的物业服务费，按照0.54元／月／平方米支付xxxx22号101室和xxxx21号604室房屋的物业服务费。该份判决已经生效。
原审审理中，怡新公司起诉要求判令海益公司支付怡新公司自2011年12月起至2013年12月止的物业管理服务费暂计79，590.54元。
原审认为，怡新公司与涉案小区业主大会于2008年7月5日、2009年2月5日签订的2份《物业服务合同》均合法有效，对包括海益公司在内的小区业主均具有法律约束力，怡新公司、海益公司间物业服务合同关系依法成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。怡新公司于上述合同到期后对海联花苑小区进行了事实物业管理，事实物业管理期间，海益公司仍应按前述合同约定之相关标准，缴纳物业服务费。现怡新公司要求海益公司支付拖欠的系争房屋自2011年12月起至2013年12月止的物业服务费，符合相关法律规定，法院予以支持。海益公司认为，怡新公司现未尽到物业管理的完全义务，主张应从其管理费中扣除适当部分，原审认为，因怡新公司的物业管理义务与本案非属同一法律关系，故海益公司以此作为其拒付物业服务费的理由，缺乏依据，法院难以采纳。若海益公司认为其合法权益受侵害，应另寻法律途径解决。综上，海益公司应向怡新公司支付自2011年12月起至2013年12月止的xxxx22号101室、xxxx21号604室、zzzz房屋物业服务费，合计“77，590.54”元。
据此，原审法院于二○一四年五月二十一日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，作出判决：上海海益实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海怡新物业管理有限公司自2011年12月1日起至2013年12月30日止的物业服务费总计77，590.54元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计894.88元，由上海海益实业发展有限公司负担。
判决后，上海海益实业发展有限公司不服上述民事判决，上诉称：一、原审法院的判决违背了《中华人民共和国合同法》第五条公平原则、《中华人民共和国民法通则》第四条自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。二、原审法院运用法律条款失当、判决错误。三、原审法院认为被上诉人物业管理义务与本案非属同一法律关系是错误的，从合同相对性而言，权利与义务是同时存在且发生的，没有权利就没有义务，反之亦然。四、被上诉人在物业管理期间有严重违反《中华人民共和国消防法》及《上海市住宅物业消防安全管理规定》的行为，而且是长期的、故意的。五、本案中，被上诉人对上诉人的物业存在拒绝服务、不尽物业管理义务等。故请求二审法院撤销原判，改判上诉人支付给被上诉人部分物业管理费即原判金额的30％。被上诉人上海怡新物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人是上海市闵行区海联花苑小区的物业管理单位，上诉人是该小区的业主。2008年7月5日、2009年2月5日，被上诉人与该小区业主大会签订的2份《物业服务合同》均合法有效，对包括上诉人在内的小区业主均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行应尽义务。被上诉人在为该小区进行物业管理服务后，上诉人应当履行支付义务。由于上诉人未支付物业管理费，被上诉人则起诉要求上诉人支付物业管理费的诉讼请求，依法有据。上诉人上诉称是因为被上诉人物业服务存在瑕疵而不支付或少付物业管理费的诉辩理由，缺乏充分依据。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，被上诉人在对小区进行物业服务时要有容忍性，不断自查，如有不足之处应当及时改正，提高物业服务水平。另，原审判决主文确定的物业管理费总额77，590.54元数额有误，应为79，590.54元，原审法院在作出判决后对此自行出具更正裁定与法定程序不符，本院依法对原审判决主文予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第2759号民事判决主文为：上海海益实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海怡新物业管理有限公司自2011年12月起至2013年12月止的物业服务费总计人民币79，590.54元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币894.88元、二审案件受理费人民币1，193元，均由上海海益实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年八月二十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……