广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第950号
上诉人（原审被告）广州市丰泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右二横路10号。
法定代表人龚莉，职务经理。
委托代理人刘伶俐，女，该公司职员。
被上诉人（原审原告）井绪瑶，女，1968年3月12日生，苗族。
委托代理人卢锦荣，男。与被上诉人是夫妻关系。
原审被告广东燕塘物业管理有限公司，住所地广州市天河区沙河燕塘大院内。
法定代表人李永生，该公司总经理。
委托代理人陈芙蓉，该公司职员。
原审被告广州市久诚物业管理有限公司（原称广州市久诚停车场管理有限公司），住所地广州市越秀区寺右二横路10号101房。
法定代表人钟芙蓉，该公司总经理。
委托代理人文良，该公司职员。
原审被告乐景大厦管理处，住所地广州市越秀区寺右二横路**号。
负责人刘伶俐。
委托代理人刘伶俐，广州市丰泽物业管理有限公司职员，通讯地址同该公司。
上诉人广州市丰泽物业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，乐景大厦管理处（以下简称乐景管理处）是广州市丰泽物业管理有限公司（以下简称丰泽公司）下属分支机构，没有独立法人资格。2006年5月20日，广州军区司令部老干部住房建设办公室与广州恒城实业有限公司向丰泽公司及乐景管理处出具《物业管理委托书》，内容为：广州市寺右二横路10号之乐景阁及乐景大厦B栋（司令部幼儿园职工宿舍）属于军队物业，现委托丰泽公司及其乐景管理处进行物业管理，时限自2006年6月1日至2013年6月30日；委托管理期间，乐景大厦B栋司令部幼儿园职工宿舍免收物业管理费；为了补偿因免缴幼儿园职工的物管费和维修费造成的损失，委托期间将乐景阁306、307、308共三套房交给乐景管理处使用，其收取的租金费用自行转为管理费用等。丰泽公司、乐景管理处没有提供证据证明广州军区司令部老干部住房建设办公室与广州恒城实业有限公司是涉讼房屋所有权人的证据。
2012年8月9日，井绪瑶（承租人、乙方）和乐景管理处（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将座落在越秀区寺右二横路10号之三乐景阁307房的房屋租赁给乙方作办公用途，建筑面积70平方米，租期从2012年8月11日至2013年6月30日；租金按35.7元／平方米／月计算，管理费按2.1元／平方米／月计算，每月租金为2500元，每月管理费为147元，每月卫生费为15元；乙方向甲方交纳5000元保证金；租金支付方式为每月交纳一次，每月21-30日交纳下一个月房租、管理费、卫生费及当月水电费，交付房租后乙方临时退房，甲方需扣除乙方两个月保证金，用于补偿招租期间的损失；甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏及公用部分的维修责任；如租赁房屋发生自然损坏可能造成人身或财产损失而乙方告知甲方后，甲方延误维修的，经甲方同意并确认维修预算后乙方可代甲方修缮，所需费用由甲方负责；乙方应爱护和正常使用租赁房屋，发现房屋主体结构自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤害财产损失的，由乙方负责赔偿；租赁期间，任何一方提前终止合同的，须提前两个月书面通知对方，并支付相当于2个月租金的补偿金；租赁期满或合同解除后，如乙方已缴清全部租金及其他费用并无违法行为，甲方应在乙方搬迁后十五天内将乙方的租赁保证金如数（免息）退还乙方等。签订合同后，井绪瑶向丰泽公司缴纳了5000元，丰泽公司开具收据称收到“押金”5000元。乐景管理处亦已将涉讼房屋交付给井绪瑶使用。井绪瑶按约定向乐景管理处缴纳租金等费用及向广州市久诚物业管理有限公司（以下简称久诚公司）支付停车场地费至2013年1月底，乐景管理处均向井绪瑶开具加盖“广东燕塘物业管理有限公司（以下简称燕塘公司）收费专用章”（椭圆形）的收据。燕塘公司称该“广东燕塘物业管理有限公司收费专用章”并不属于其司所有，其司的收费专用章为圆形，其司亦没有收取过井绪瑶所交的租金等费用。丰泽公司称井绪瑶所缴纳的租金等费用均由乐景管理处转交其司，与燕塘公司无关。井绪瑶坚持要求燕塘公司在本案中承担责任。
井绪瑶于2013年6月8日向原审法院起诉称：井绪瑶于2012年8月9日与乐景管理处签订合同，约定由乐景管理处出租广州市寺右二横路十号之三乐景阁307房给井绪瑶使用。乐景管理处从签约一开始就充满欺诈之意：1、与井绪瑶签订合同的乐景大厦经查实，无工商、税务登记，而却指使其他三方出面收款，当时乐景管理处还声称他们是一套人马一起办公、同一个老板。2、出租房无产权登记、无定期安全检查、无税务登记。合同期间，乐景管理处管理低劣、服务差，只收钱、不服务时常发生。1、室内墙壁多处渗水漏水，无定期检查安全隐患，多次交涉无人理无人修；2、汽车保管收月保费、还霸道的额外乱收费；3、汽车被刮伤刮花不理不睬。由于被告的低劣管理、又霸道的多次多收费、乱收费，井绪瑶权益严重受损，已无法正常办公，已忍无可忍，于2013年1月底被迫搬离该处。为此，起诉请求：1、判令燕塘公司、丰泽公司、久诚公司、乐景管理处共同返还5000元押金。2、判令燕塘公司、丰泽公司、久诚公司、乐景管理处共同双倍赔偿：违约金10000元、被迫搬迁费3000元、误工费860元共13860元。
燕塘公司原审中辩称：1、我司并非本案的适格被告，与各被告没有任何联系，本案与我司无关。2、我司从未使用过井绪瑶证据中出现的公章，我司认为该公章是伪造。
丰泽公司原审中辩称：不同意井绪瑶的诉讼请求，井绪瑶的请求没有事实及法律依据。我司委托被告乐景管理处（是我司的下属部门，没有独立的法人资格）与井绪瑶签订租赁合同，我司并无任何违约情形。请求法院驳回井绪瑶的诉讼请求。
乐景管理处原审中辩称：同意被告丰泽公司的答辩意见。
久诚公司原审中辩称：不同意井绪瑶的诉讼请求，我司并不存在乱收费的情况。
原审中井绪瑶提交的《租赁合同》，第八页有手写内容“注：停车管理月保，每月300元”；丰泽公司提交的《租赁合同》则没有上述内容。
原审中井绪瑶称因认为乐景管理处没有出租涉讼房屋的资格、私刻燕塘公司公章、与其签订合同弄虚作假、隐瞒实情，故在2013年1月底迁出涉讼房屋。丰泽公司称井绪瑶是自行搬迁，没有与其司办理房屋交接手续，但现已收回涉讼房屋自用；并称因合同未到期且井绪瑶未办理任何退租手续故不同意退还押金。
原审中井绪瑶为证明其主张，另提供了如下证据：1、地址为越秀区寺右二横路10号的《房地产登记薄查册表》，登记的使用性质为车库，所有权人为广州市泰之恒贸易有限公司。2、涉讼房屋的照片，显示该房屋墙壁有涂层剥落的现象。3、报警回执。4、搬迁办公家具、货物费、运输费收据，金额为2360元。5、打印、复印费收据，金额为55元。6、租办公、仓库中介费收据，金额为3500元。7、广州市工商行政管理局公开信息检索费、复制费票据，金额为10.6元。8广州市房地产档案馆证明费票据，金额40元。
丰泽公司及乐景管理处认为上述证据中的照片不能确认是在井绪瑶承租期间所拍摄，且井绪瑶使用涉讼房屋期间从未向其司提出涉讼房屋有漏水并需要被告进行修复的申请。井绪瑶称已将漏水情况口头告知了丰泽公司及乐景管理处，但没有书面证据予以证实。
本案一审庭审结束后，井绪瑶又向原审法院提交一张“收条”，内容为：今收到乐景阁307房租户井绪瑶交来钥匙一条，室内全部清空，表面无损坏。水737，电6264。落款为文良、广州市久诚物业管理有限公司、2013.1.4。井绪瑶称上述收条是其将涉讼房屋腾空交还给丰泽公司及乐景管理处时，由久诚公司在本案中的委托代理人所写，落款日期为笔误，实际是2013年2月4日。久诚公司、丰泽公司及乐景管理处均称井绪瑶是在一审庭审结束后才提交的证据，故不同意质证。丰泽公司亦在本案一审庭审结束后向原审法院提交了如下证据：1、广州军区司令部老干部住房建设办公室（甲方）与广州恒城实业有限公司（乙方）于1996年7月签订的《合作建房协议书》，内容为双方合作建设寺右二横路司令部幼儿园之乐景阁首层（全部）及其地下车库、乐景阁东向值班用房和西向入口处附属用房；建好后，乐景阁地下车库上盖（幼儿园厨房）和西出口的附属房（不含值班用房）归甲方所有，乐景阁地下车库及东向附属值班用房（包括乐景阁一楼的其它房间等）归乙方所有等。2、广州恒城实业有限公司（甲方）与丰泽公司（乙方）签订的《合同》，内容为甲方将乐景阁的值班用房和地下车库权益有偿转让给乙方，自2000年6月1日起乙方自行安排使用和管理；乙方接受甲方委托，并确保依据法律法规对上述物业实施物业管理，物业管理范围：包括管线维护、电梯养护、代收代付水电费、保洁保安、清疏沙井化粪池等；物业管理时限为：乐景阁上盖物业（45套房）自2000年6月1日至2013年5月15日止等；3、广州军区司令部老干部住房建设办公室于2003年3月2日出具的《证明》，内容为乐景阁一层（包括幼儿园厨房）及地下车库、乐景桥值班用房和西门口附属用房等均由广州市恒城实业有限公司管理处独立投资修建等。4、广州军区司令部幼儿园与丰泽公司于2013年5月16日签订的《乐景阁交接手续》，内容为丰泽公司应在2013年5月16日17：00前将乐景阁一层的四间用房和供电用房，二层以上房屋（共计45套）及附属电梯、相关设施设备等按现状完好无条件交接等。5、广州军区司令部老干部住房建设办公室的《组织机构代码证》复印件。
原审法院认为，丰泽公司及乐景管理处在举证期间提供的《物业管理委托书》，只能证明其是受广州军区司令部老干部住房建设办公室与广州恒城实业有限公司的委托出租涉讼房屋，但不能证明广州军区司令部老干部住房建设办公室与广州恒城实业有限公司是涉讼房屋所有权人或有权出租涉讼房屋。故该《物业管理委托书》不足以证明丰泽公司及乐景管理处有权出租涉讼房屋。丰泽公司在一审庭审结束后补充提交的上述四项证据，亦不足以证明丰泽公司及乐景管理处有权出租涉讼房屋。因此，在井绪瑶已经腾退涉讼房屋、涉讼《租赁合同》已经实际解除的情况下，丰泽公司理应将所收取的保证金5000元（即收据所述之押金）退还给井绪瑶。因井绪瑶提供的证据不足以证明丰泽公司及乐景管理处存在违约行为导致上述《租赁合同》解除，故其要求丰泽公司等人双倍支付违约金以及赔偿相关费用的诉讼请求，不予支持。至于井绪瑶认为丰泽公司、久诚公司在物业管理、汽车保管方面存在违约或侵权行为，因与本案处理的租赁关系不属于同一法律关系，不予调处。
由于丰泽公司、乐景管理处所使用的“广东燕塘物业管理有限公司收费专用章”与燕塘公司所使用的收费专用章在形状上存在明显的差异，且丰泽公司承认乐景管理处所收取的费用已全部转交其司，与燕塘公司无关。故井绪瑶要求燕塘公司承担本案责任的诉讼请求，不予支持。至于丰泽公司及乐景管理处是否私刻、伪造燕塘公司的收费专用章的问题，由燕塘公司另循合法途径向相关主管部门主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决：一、广州市丰泽物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向井绪瑶退还租赁保证金5000元。二、驳回井绪瑶的其他诉讼请求。本案受理费272元，减半收取136元，由井绪瑶负担50元，广州市丰泽物业管理有限公司负担86元。
判后，丰泽公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院将上诉人提交用于证明上诉人出租涉案房屋合法的证据，用割裂认定的方式否认上诉人与被上诉人签订的租赁合同的有效性。上诉人一审开庭提交了《物业管理委托书》用于证明上诉人是涉案房屋管理者并接受委托有权对外出租。庭审后依法官要求又提供了《合作建房协议书》、广州军区建房办证明涉案房屋是军队物业的《证明》，上诉人将涉案物业移交广州军区幼儿园的“交接手续”以及广州军区建房办组织机构代码等证据。在取得一审法官同意后补充提交了涉案房屋在广州军区房地产管理局及广州军区司令部和广州国土资源和房屋管理局越秀区分局进行登记备案的《军队房地产租赁合同》进一步证明上诉人有权出租涉案房屋。二、一审法院认定上诉人无权出租涉案房屋，实质就是认定租赁合同的无效，然后，被上诉人从立案到庭审一直没有提出合同无效的诉求，只是多次强调上诉人违约，依据民事审判不告不理原则及审判不能超越当事人诉请原则，一审判决超越审判权限。三、被上诉人以上诉人违约提起本案诉讼，但没有提交任何证据证明，其应承担举证不能的法律后果。被上诉人所谓房屋漏水也是为了谋求不正当利益使用的借口，如果真是漏水，被上诉人完全可以通知上诉人进行维修或者自行维修后找上诉人结算费用，但是上诉人从没有收到被上诉人提供关于维修的要求。上诉人单方终止合同，且事先没有知会上诉人，根据租赁合同第二十四条约定。因此，5000元是毁约补偿金。综上，请求撤销（2013）穗越法民三初字第1660号第一项判项，改判为驳回被上诉人要求返还5000元押金的请求，本案诉讼费由被上诉人承担。
井绪瑶答辩称：1、上诉人违约，上诉人是三无单位，不可以签合同；2、上诉人私自刻燕塘公司公章是违法行为；3、上诉人没有房产证是不受法律保护的；4、涉案房屋一直漏水，我们是被逼走的。我们搬离费用三千元要对方承担。
燕塘公司答辩称：本案与我们无关，公章并非我们所盖。
久诚公司答辩称：本案与我们无关。
乐景大厦管理处答辩称：一审判决偏向被上诉人，乐景大厦有45套房，均有街道房管部门盖章、部队房管部门盖章、房管部门备案、工商局出具营业执照办公司的。
经查，各方当事人对原审查明事实部分均无异议，本院依法予以确认。二审中各方均无新证据提交.
本院认为，虽然上诉人主张被上诉人没有与其办理交接手续，但是涉案双方原审中均确认被上诉人2013年1月底已经搬离涉案场地，上诉人也确认其已经收回涉案房屋，再结合落款为“文良、广州市久诚物业管理有限公司”的收条内容“今收到东景阁307房租户井绪瑶交来钥匙一条，室内全部清空，表面无损坏”，故一审认定涉案《租赁合同》已经实际解除正确。被上诉人因出租人是否合法出租存在争议而提出解除合同，上诉人提供的证据并不足以证明丰泽公司及乐景管理处有权出租涉案房屋，故原审法院在涉案合同实际解除的情况下，判令上诉人退回保证金5000元（即收据所述之押金）并无不妥。本院予以支持。
综上，丰泽公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市丰泽物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷