上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1008号
原告上海市土地学会。
法定代表人吕华青。
委托代理人戴健，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海靓阳新材料科技有限公司。
法定代表人苏长青。
委托代理人李红光。
原告上海市土地学会（以下简称“土地学会”）诉被告上海靓阳新材料科技有限公司（以下简称“靓阳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告土地学会的法定代表人吕华青及委托代理人戴健、被告靓阳公司的委托代理人李红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告土地学会诉称，2010年12月，原告与案外人上海金越室内设计工程有限公司（以下简称“金越公司”）订立《物业租赁合同》，约定原告将本市金陵东路XXX号XXX楼办公室楼整层（以下简称系争房屋）出租给金越公司，期限为20年（自2011年3月15日至2030年3月15日止），其中复原期1个月、装修期2个月，期间不计租金，年租金人民币（以下币种均为人民币）80万元，以五年为一期，每五年上调2%，租金按双月支付。2013年6月15日，原告土地学会、金越公司、被告靓阳公司三方签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定，根据金越公司要求，《物业租赁合同》项下的金越公司权利、义务由被告履约执行。靓阳公司按约于2013年6月15日计租，但补充协议签订后，被告除2013年9月11日向原告支付12万元租金外，再未支付。到目前为止已结欠租金8个月以上。原告于2014年4月13日向被告发出解除合同函，被告于次日收到。故原告诉至法院要求判令1、确认原、被告之间订立的合同和协议书于2014年4月14日解除；2、被告迁出系争房屋，并对房屋复原和承担恢复费用；3、被告支付原告系争房屋租金（从2013年6月15日起算至2014年4月14日，每月6.7万元）；4、被告支付系争房屋使用费（从2014年4月15日至实际迁出、交还系争房屋日止，每月6.7万元）；5、被告支付原告违约金6.7万元；6、被告支付原告滞纳金（以日租金为基数，每日万分之五利息计算，从2013年8月15日起算至实际支付日止）。
被告靓阳公司辩称，同意原告诉请1、2，不同意诉请3、4、5。因为原告违约在先，并未按照合同约定向被告提供房屋租赁费用发票，对于该问题被告一直与对方积极沟通，但无果，拖延至今。2014年1月6日，被告与原告电话联系时，被告已表示因为对方违约不能再付费。因为原告违约在前。被告并无违约。
经审理查明，系争房屋权利人为原告土地学会，建筑面积1，040.49平方米，类型为商场。
2010年12月20日，原告土地学会（甲方）与案外人金越公司（乙方）签订《物业租赁合同》，由乙方向甲方承租系争房屋，约定租期20年（自2011年3月15日至2030年3月15日止）；保证金为6.6万元，租赁期满保证金无息退还；年租金80万元，以五年为一期，每五年上调2%，租金按双月支付，每月第二周支付当期租金；甲方承担物业管理费、房屋维修费、电梯检测费、消防检测费；乙方承担电费、水费及电梯运行费；乙方对系争房屋装修装潢、改造改建，向物业管理公司备案及办理相关手续后方可施工；（转租约定）经甲方同意，乙可利用系争房屋为外资客户提供服务，双方的责任、权利不因乙方的转租服务性行为而改变。合同还约定，乙方拖欠租金等各类费用2个月以上的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同并收回租赁物，由此造成甲方损失的，乙方负责赔偿；任何一方违反合同约定或提前终止合同的，须向对方支付违约金，违约金为月租金的1倍，如甲方要求提前终止合同须按照年租金双倍标准赔偿乙方装修损失；乙方逾期未交付租金的，甲方给予书面催款通知，乙方应在收到催款通知后的5个工作日内付清租金，同时应向甲方支付滞纳金，滞纳金为逾期天数乘以日租金的万分之五，逾期天数从应付未付租金日开始计算。
合同成立后，双方履行合同义务，金越公司支付保证金6.6万元及至2013年6月15日前的租金。
2013年6月15日，原告土地学会（甲方）、被告靓阳公司（丙方）及第三人金越公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定根据乙方要求，原由甲、乙双方签订的金陵东路XXX号XXX楼的《物业租赁合同》中乙方的责任、权利与义务由丙方履行；为便于账户处理，甲方每年度为丙方出具咨询服务费发票，需要丙方另行签订《咨询服务合同》，双方无条件配合执行；其它条款无变化。审理中，原、被告确认双方自补充合同签订日起计算租金。
2013年9月11日，被告通过案外人姚丽娟名义汇款12万元，收款人为原告土地学会下属的咨询服务部，用途为还款。审理中，原、被告确认，被告已付租金为12万元。
由于，被告未按期付款，原告于2014年4月11日原告向被告发出《催款函》，称自补充协议签订后，被告除2013年9月11日支付12万元租金（2013年6月15日至2013年8月14日）外，未支付其他租金，到目前已累计拖欠租金8个月以上，通知被告终止双方租赁关系，解除房屋租赁合同及补充协议；要求被告自收到通知之日起三日内清空、搬离租赁房屋，办理交接手续；结清水、电费等。
另查，2014年2月14日，被告靓阳公司股东李红光致电土地学会，“……，因为现在目前的这种情况，我们不想做了，看大家一起按照合同怎样处理”、“从今天开始我的租金停止支付了”。同年5月25日，被告靓阳公司与案外人金越公司向原告土地学会发送《关于开具物业租赁费用发票的催告函》，称就系争房屋租赁发票事宜，2010年12月20日至今金越公司实际支付租金196.8万元，靓阳公司已实际支付12万元，但至今未收到发票，三方补充协议内容，经咨询税务部门，租赁费用以咨询服务费方法违反法律规定，为此多次向土地学会沟通，要求提出正规发票，未果；要求土地学会于2014年6月10日前给付发票。同月30日，靓阳公司致土地学会《关于退还金陵东路XXX号XXX楼物业的通知》，称土地学会迟迟不能够出具物业发票，已导致被告无法继续经营，2014年1月6日，被告已与原告联系退还物业，原告已接受，希望被告能够处理完成现有租户情况再交还物业，发票另行协商。今日已经正式处理完成与原有租户的所有事宜，现正式交还物业给原告，随函件邮寄钥匙2把；房屋内所有物品被告全部放弃，请原告随意处理［附本院（2013）黄浦民四（民）初字第2043号调解笔录］。2014年6月6日，土地学会回函给金越公司、靓阳公司，称双方合同及补充协议约定，租金以咨询服务费名义开具发票，几年来原告按约开具发票，对方从未提出异议，经向税务部门咨询，原告将更改咨询服务费为房屋租赁发票，且在办理中，要求对方尽快将已开具的发票全部退回，以便办理发票更换手续。
再查，案外人李某某于2013年11月27日向本院提出诉讼，以不能达到合同目的为由，要求解除与靓阳公司、李红光就系争房屋的租赁合同及赔偿损失等。经查，2013年9月5日，李某某与靓阳公司签订租赁合同，用途为商用；合同成立后，李某某将系争房屋进行改造装修，用于开设经济型旅馆，拆除原办公室装修，分割为单间。装修期间，李某某因未经报备，被有关部门叫停。现状为已被分割若干单间、安装给排水管道。该案于2014年5月30日双方达成调解，确认双方租赁合同于2014年5月30日解除，双方均不主张任何费用，房屋以当日现场状态交付（无执行标的，未出具法律文书）。
诉讼中，原告陈述双方已于庭审后的次日6月13日办理房屋交接；表示放弃要求被告对房屋复原和承担恢复费用的诉请、已收保证金作为冲抵部分租金。
上述事实，有原告提供、出示的房地权证、《物业租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、被告付款凭证（上海银行业务回单）、催款函、被告致原告的《关于开具物业租赁费用发票的催告函》、原告《关于更换物业租赁费用发票的告知》、现场照片；被告提供、出示的2014年2月14双方通话光盘、《关于开具物业租赁费用发票的催告函》、《关于退还金陵东路XXX号XXX楼物业的通知》。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告土地学会、案外人金越公司签订房屋租赁合同后原告土地学会、案外人金越公司与被告靓阳公司三方签订补充协议，将金越公司合同项下的权利、义务，概括性转让给被告靓阳公司。该转让合同系三方真实意思表示，且合同内容已实际履行，应认定合法有效，原、被告均受原合同约定的约束。被告靓阳公司自2013年6月15日承继原合同权利、义务后，仅于2013年9月支付2013年6月15日至8月14日止的部分租金12万元，后未再向原告支付租金，至原告2014年4月催款时，被告已逾期8个月之久，故原告依据合同约定解除双方租赁合同，符合合同和法律规定。审理中被告对原告解除合同及合同2014年4月14日为解除日无异议，本院予以确认。诉讼中，原、被告已于2014年6月13日办理房屋交接手续。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付2013年6月15日至合同解除日2014年4月14日间租金（抵扣已付12万元租金）及要求被告按每月租金标准支付自2014年4月15日至房屋返还日止的房屋使用费等诉请，符合法律规定。合同解除后，原告已收保证金应予退还，审理中原告表示该款可抵冲部分租金及违约金，本院予以准许。根据合同约定，任何一方违反合同约定或提前终止合同的，须向对方支付违约金，违约金为月租金安的1倍，故对原告主张违约金诉请，本院予以支持。合同约定“租金按双月支付，每月第二周支付当期租金”，“乙方逾期未交付租金的，甲方给予书面催款通知，乙方应在收到催款通知后的5个工作日内付清租金，同时应向甲方支付滞纳金，滞纳金为逾期天数乘以日租金的万分之五，逾期天数从交付未付租金日开始计算”，该约定确立催缴付租方法和日期，但不影响逾期计算日期应从应付未付日起计算的目的；被告自2013年6月15日起计租，但其实际付款金额仅为12万元，按二个月一期计算至2013年8月14日仍差当期租金1.333万元，根据合同条款约定，本院酌情确认自2013年9月10日起计算被告逾期付款迟纳金，对原告要求被告按日租金的万分之五计算至被告实际付清租金日止的逾期违约金，本院予以支持。审理中，原告表示对房屋复原和复原费用放弃主张，对此部分本院不再予以处理。关于被告提出原告违约在先，由于原告未出具正规税务发票，其并于2014年1月6日已电话告知原告止付租金一节，本院认为租赁合同中，承租人支付租金为履行合同主要义务，出租人出具发票为履行合同附随义务。双方补充协议约定，由原告出具咨询发票，被告予以接受。现被告在延付租金长达半年之久，且其未提供应付租金已办理公证提存等手续，证明其有能力履行合同或支付拖欠租金等，以此为由拒付租金辩解，无法律依据，本院不予采信。至于原告未按税法规定开具税务发票的行为，被告可向有关部门反映。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十三条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海市土地学会与被告上海靓阳新材料科技有限公司的《物业租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》于2014年4月14日解除；
二、被告上海靓阳新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内按年租金人民币80万元标准支付原告上海市土地学会2013年6月15日至2014年4月14日止的租金（其中应扣除被告已支付租金12万元）；
三、被告上海靓阳新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内按年租金人民币80万元标准支付原告上海市土地学会2014年4月15日至2014年6月13日止的房屋使用费；
四、被告上海靓阳新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告上海市土地学会违约金66，667元；
五、被告上海靓阳新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内按日租金（年租金人民币80万元÷365日）的万分之五标准赔付原告上海市土地学会自2013年9月10日至实际支付欠租日止的逾期付款滞纳金；
六、原告上海市土地学会应于本判决生效之日起十日内返还被告上海靓阳新材料科技有限公司租赁保证金人民币66，000元（该保证金先行冲抵本判决第一条租金）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9，944元，因适用简易程序，减半收取，计人民币4，972元，由被告上海靓阳新材料科技有限公司负担。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 茅德成
二〇一四年九月十八日
书记员 周 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。