辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第00924号
上诉人（原审原告）：葫芦岛市金昌家园业主委员会。
负责人：冯军，系该业主委员会主任。
委托代理人：刘广权，连山区兴工街道法律服务所法律工作者。
委托代理人：刘成吉，男，1951年5月15日出生，葫芦岛市金昌家园业主委员会员工。
被上诉人（原审被告）：王宝江，男，1977年11月20日生，汉族，个体业者。
委托代理人：王秀颖，辽宁义帆律师事务所律师。
委托代理人：胡剑峰，男，1974年4�8日生，汉族，个体业者。
上诉人葫芦岛市金昌家园业主委员会（以下简称金昌家园业主委员会）与被上诉人王宝江物业服务合同纠纷一案。葫芦岛市连山区人民法院作出（2015）连民三初字第00016号民事判决，金昌家园业主委员会不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金昌家园业主委员会的委托代理人刘广权、刘成吉；被上诉人王宝江的委托代理人王秀颖、胡剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，葫芦岛市金昌家园小区位于葫芦岛市连山区新华大街15号，王宝江拥有该小区的3-8号六个门市，总面积为5661.99平方米，王宝江在购买房屋时曾向葫芦岛市物业管理中心缴纳过物业维修基金。金昌家园小区的物业服务曾由葫芦岛市房产物业管理有限公司、葫芦岛市金昌房地产开发有限公司管理。之后，因葫芦岛市金昌房地产开发有限公司拒绝管理金昌家园小区物业，2013年10月底，在葫芦岛市连山区渤海街道、育才社区组织下召开金昌家园业主大会，成立了金昌家园新的业主委员会，全盘接管金昌家园物业管理，直接收取物业管理费，并规定2014年以前的物业费按0.85元／平方米／月，2014年物业收费标准为1元／平方米／月收取。新的金昌家园业主委员会成立后，该金昌家园业委会的负责人冯军曾与王宝江沟通，要求其交纳物业费及消防维修保护费，但遭到王宝江拒绝。
另查明，金昌家园业主委员会与案外人葫芦岛市龙运消防有限公司曾多次签订《建筑消防设施维护保养协议》，维护保养的内容及范围为：金昌家园住宅商务楼火灾自动报警系统及联动控制系统；自动喷水灭火系统；消火栓系统；应急照明及疏散指示等安全疏散设施；消防泵房；应急广播，维修费�为年15000.00元。
再查明，金昌家园业主委员会现有物业服务人员9人，其中保安5人，保洁3人，维修1人。金昌家园业主委员会雇用的保洁和保安人员仅对金昌家园小区院内提供物业服务，对于王宝江的房屋及房屋临街范围不提供物业服务。王宝江自雇保洁、保安人员，对于其经营的商场及临街范围提供保洁、保安服务。
原审法院认为，金昌家园业委会作为业主自治的非法人组织，其业委会的决定，对全体业主具有约束力，其也应对全体业主提供完整的物业服务，而在本案中金昌家园业主委员会没有对王宝江提供保洁、保安、维修服务，王宝江享受到的只是小区的公共设施、设备，上下水管线等的日常管理、维修和保养，不能享受到物业提供给其他业主的同等服务，结合本案实际情况，王宝江应按物业服务费的30%向金昌家园业主委员会缴纳物业费。又因2013年10月底�成立的金昌家园业主委员会全盘接管金昌家园小区的物业，因金昌家园业主委员会进行物业服务的时间为2013年10月底，金昌家园业主委员会不能提供证据证明具体物业服务的时间，故物业费的起算点应自2013年11月1日开始计算，王宝江应向金昌家园业主委员会支付2013、2014年物业费23270.77元{2013年物业费2887.61元（5661.99平方米×2个月×0.85元／平方米×30%）＋2014年物业费20383.16元（5661.99平方米×12个月×1.00元／平方米×30%）}。对于金昌家园业主委员会向王宝江主张的消防维修保护费问题，因金昌家园业主委员会与案外人葫芦岛市龙运消防有限公司签订的维护保养协议中所约定的维护保养内容是整个金昌家园小区，受益者为金昌家园小区的全体业主，故在未征得王宝江同意的情况下，不应将该笔消防维修费强加于王宝江身上，加之王宝江在购买房屋时已缴纳了物业维修基金，金昌家园业主委员会的该项支出应当纳入物业专项维修资金的开支范围，故对金昌家园业主委员会的该项诉讼请求，法院不予以支持。对于王宝江辩解，金昌家园业主委员会没有与其充分达成一致意见，没有签订书面的物业服务合同或协议，所以不应向王宝江收取物业管理费问题，因王宝江的房屋座落在金昌家园小区内，事实上已经实际享受到金昌家园业主委员会提供的部份物业服务，故对王宝江的辩解，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、《住宅专项维修资金管理办法》第十八条之规定，判决如下：
一、王宝江于本判决生效后十日内给付葫芦岛市金昌家园业主委员会物业费23270.77元，并以2887.61元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向葫芦岛市金昌家园业主委员会支付利息至本判决所确定的给付之日止，以20383.16元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向葫芦岛市金昌家园业主委员会支付利息至本判决所确定的给付之日止。二，驳回葫芦岛市金昌家园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3437.00元，由葫芦岛市金昌家园业主委员会承担2990.00元，王宝江承担447.00元。
宣判后，金昌家园业主委员会不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、认定金昌家园业主委员会收取物业费时间有误。从2012年10月1日起，金昌家园业主委员会就开始小区�业管理工作。2、认定金昌家园业主委员会不完整的物业服务既不符合事实，也不符合法律规定。3、把消防维护保养费认定为维修、更新、改造费是错误的，并说由住宅专项维修基金中支出错误。依据住宅管理办法规定，专项维修基金用于物业维修期满后物业共同部位、共用设施的维修和更新改造。二、一审判决适用法律错误。一审判决以王宝江按照30%给付拖欠的物业费不符合法律规定。请求二审法院撤销一审判决，改判由王宝江给付拖欠物业费146648.94元（其中包括消防维保费20952元）滞纳金10191.58元。
王宝江答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院认定金昌家园业主委员会收取物业费时间是正确的。依照葫芦岛市物业服务收费管理办法规定，金昌家园业主委员会只有经过物价部门备案认定并取得收费许可证才有资格收费服务。二、认定不完整的物业服务符合客观事实，因为金昌家园业主委员会许多物业服务王宝江无法享受的。三、消防维修保养费属于物业公共部分，费用应该从物业服务费中列支。故不应该收取王宝江消防维修保养费。四、一审判决适用法律正确，依据物业服务收费管理办法及省物业服务管理实施办法、葫芦岛市物业服务收费管理办法规定，一审判决王宝江承担30%物业费是公平的。请求二审维持原判。
本院二审另查明，二审庭审中，王宝江提供了其所有门市房（大江名店）的葫芦岛市消防局建设工程消防设计审核意见书、葫芦岛市消防局建设工程消防验收意见书、消防检测协议书、葫芦岛市消防设施检测有限公司检验报告、葫芦岛市众安消防检测有限公司检验报告、大江名店消防排烟系统、2015年消防检测费5000元的收据及大江名店消防工作人员名单。用以证明王宝江所有的门市房的消防设施已经经过消防部门的检测并交纳了费用。其它事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题之一是王宝江应该给付金昌家园业主委员会物业费数额问题。金昌家园业主委员会诉请王宝江给付拖欠物业费的房产为门市房，对于物业费的征收应该依据各级政府物价管理部门所颁布的物业服务收费管理办法执行，葫芦岛市物业服务收费管理办法规定，物业服务企业对商厦、写字楼收取物业服务费，必须事先充分征求业主意见，与业主或物业买受人签订协议。并到物价部门办理价格认定备案后方可收费。本案中，金昌家园业主委员会未提供其与王宝江签订协议并到物价部门办理价格认定备案的相关证据。故原审法院判决“自2013年11月1日开始计算，王宝江应向金昌家园业主委员会支付2013、2014年物业费23270.77元{2013年物业费2887.61元（5661.99平方米×2个月×0.85元／平方米×30%）＋2014年物业费20383.16元（5661.99平方米×12个月×1.00元／平方米×30%）}。”本院予以确认。
本案争议的焦点问题之二是王宝江是否应该缴纳消防维修保养费问题。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，建筑物的消防、公共照明等附属设施、设备应该认定为物权法所称的公共部分。所产生的费用应该由物业维修基金内支出，并且王宝江所有的门市房有属于该门市房的消防设施，故金昌家园业主委员会诉请王宝江给付消防维修保养费的诉讼请求本院不予支持。
原审判决中“一、王宝江于本判决生效后十日内给付葫芦岛市金昌家园业主委员会物业费23270.77元，并以2887.61元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向“被告”支付利息至本判决所确定的给付之日止，以20383.16元为基�，从2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向“被告”支付利息至本判决所确定的给付之日止。属于笔误，应该变更为“王宝江于本判决生效后十日内给付葫芦岛市金昌家园业主委员会物业费23270.77元，并以2887.61元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向“葫芦岛市金昌家园业主委员会”支付利息至本判决所确定的给付之日止，以20383.16元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向“葫芦岛市金昌家园业主委员会”支付利息至本判决所确定的给付之日止。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3437元，由上诉人葫芦岛市金昌家园业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭逸群
审判员 李春学
审判员 吴玉刚
二〇一五年九月二十一日
书记员 刘 影
本裁定书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；