山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终2175号上诉人（原审被告）诸城天祥置业有限公司，住所地：诸城市横二路文华公寓北门。法定代表人徐桂斋，董事长。委托代理人丁作刚，山东法恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谭玉彩。原审被告诸城市技工学校，住所地：诸城市经济开发区。法定代表人高崇臻，校长。委托代理人丁作刚，山东法恩律师事务所律师。上诉人诸城天祥置业有限公司（以下简称天祥置业公司）因与被上诉人谭玉彩、原审被告诸城市技工学校（以下简称诸城技校）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2015）诸民初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2013年3月27日，谭玉彩与天祥置业公司签订诸城市商品房预售合同一份，合同主要内容为：谭玉彩购买天祥置业公司开发的文华公寓小区1幢1单元第701号房屋一处，预测建筑面积130.28平方米；价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3100.55元，总价款为人民币403939元。约定付款方式为商业贷款，买受人首期支付全部房款的30%；出卖人应在2014年5月1日前向买受人交付商品房，交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在150日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，谭玉彩按约交纳首付款,并办理了贷款。天祥置业公司分别于2013年5月23日、2013年8月14日为谭玉彩出具了金额共计403939元的购房发票,并于2013年7月18日到诸城市房产管理办公室办理了鲁潍房预诸城市字第060378号房屋预告登记证明，预告登记权利人为谭玉彩。合同约定的交房期限届满后，天祥置业公司未向谭玉彩交付房屋。为此，谭玉彩提起诉讼。另查明，涉案房屋已建成，该商品房未经建筑工程竣工验收，也未办理相应的验收备案、消防验收手续。2015年9月15日，天祥置业公司张贴通知，载明：文华公寓项目现已竣工，根据原先确定的“职工团购、定向开发、成本价建房、每户房款最终费用多退少补”的原则，该工程经有资质的审计部门核算，按照成本价格，每户业主需补交房款，正房均价按400元/平方米补交、地下停车位按70000元/个、附属房屋按图纸面积1800元/平方米收取、阁楼按照套内面积确定单价448元/平方米收取，另外合同外单收的项目：太阳能4380元/套。自2015年9月15日开始交房，望各购房业户积极筹措资金，及时补交房款，交足房款即可领取钥匙。再查明，文华公寓一期工程初期系诸城技校集资建房，大部分业主均系诸城技校的教师，后期对外销售，谭玉彩在诸城技校处与天祥置业公司签订商品房预售合同，并将首付款交付诸城技校财务，后诸城技校将相应的盖有天祥置业公司公章的购房款发票交付谭玉彩。庭审过程中，天祥置业公司与谭玉彩对于合同约定的单价3100.55元不能达成一致意见，谭玉彩称，购房之初，天祥置业公司承诺房屋基准价定为2700元，其中1号、2号楼基准层定为第10层，3号、4号、5号、6号楼基准层定为第6层，7号、8号楼基准层定为第7层，基准层以上每层加20元每平方米，基准层以下每层减20元每平方米，车位、附房共计60000元，买车位送附房，具体位置由诸城技校统一分配，业主无条件接受，价款已均摊在合同约定的单价3100.55元中，并提供2015年1月29日诸城技校总务科出具的“文华公寓房价的说明”一份以证明房屋的基准价和车位、附房的价格，该说明系谭玉彩去诸城技校处询问时校长所给。天祥置业公司不予认可，主张合同签订时存在重大误解，合同约定的单价低于成本价，并提供天祥置业自行制作的文华公寓项目成本明细表一份，房屋成本单价为3100元每平方米，附房1800元每平方米，车位70000元，带阁楼的按套内面积是4177元每平方米；对于谭玉彩提供的说明，天祥置业公司认为说明中第1、2、3、4项关于基准价、基准层及单价是真实的，且明确约定每户费用多退少补，第5、6项关于车位、附房、顶层阁楼的说明不真实，且合同约定的单价3100.55元系正房价格，车位及附房根据成本价格另行出售。上述事实，有当事人陈述、商品房预售合同、购房发票、房屋预告登记证明、交房通知、房价说明、成本明细表及庭审笔录等在案为证。原审法院认为，谭玉彩与天祥置业公司签订的商品房预售合同，是双方在平等互利、协商一致的基础上自愿签订的，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。因此，重大误解须表意人不知内心的效果意思与表示的不一致，而且欠缺认识的原因为基础，天祥置业公司作为房地产开发商和出卖人，对于商品房的建设成本及建设过程中所存在的市场风险应事先预见，其辩称合同约定的价款低于成本价，系重大误解，应予以变更，与其认知水平明显不符，其辩解不能成立。合同订立后，谭玉彩按约支付房屋价款，已经履行了合同义务，天祥置业公司应按约定期限交付房屋。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，双方争议房屋所属工程虽已竣工，但未经验收，故对于谭玉彩要求天祥置业公司交付房屋的主张，不予支持，谭玉彩可待工程验收合格后另行主张。对于谭玉彩主张的逾期交房违约金，双方在合同中明确约定：逾期超过180日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该约定虽系当事人真实意思表示，但因天祥置业公司至今未向谭玉彩交付房屋，存在持续违约行为，且合同系格式合同，故对于天祥置业公司辩称未达到付款条件的主张，不予支持。同时，天祥置业公司主张违约金比例过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，违约金不得高于损失的30%，双方约定的比例并未超出法律允许的范围，故天祥置业公司应按合同约定的比例支付谭玉彩违约金，自2014年5月1日计算至2015年6月1日，应为15996元（403939元×396天×0.01%），谭玉彩只主张15000元，系对自己权利的处分，且不违反法律规定，予以确认。诸城技校无开发资质，亦非商品房预售合同的当事人，其组织职工集资建房，办理合同签订及收款手续，均系以天祥置业公司名义所实施，系代理行为，天祥置业公司亦予以认可，故其行为后果应由天祥置业公司承担，谭玉彩要求诸城技校承担违约金于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（八）项,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第七十一条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、诸城天祥置业有限公司支付谭玉彩逾期交房违约金15000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回谭玉彩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理175元，由诸城天祥置业有限公司负担。宣判后，天祥置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，根据双方约定，购房款多退少补，现在被上诉人未付清全部购房款之前，上诉人不交付房屋不构成违约；涉案房屋不具备交付条件，无法交付，在此情况下，原审判令上诉人支付违约金不当。综上，原审认定事实不清，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判。被上诉人谭玉彩未提交书面答辩意见。原审被告诸城技校未提交书面陈述意见。二审审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方在自愿平等的基础上签订，体现了双方的意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。被上诉人已经按合同约定支付房款，上诉人未按约定的交房期限交付房屋，上诉人构成违约，应向被上诉人支付违约金。上诉人主张双方约定违约金在楼房交付后30日内付清，在交房条件未成就的情况下，其不应支付违约金。由于涉案房屋非因可归责于被上诉人的原因而一直未交付，上诉人存在持续违约行为，原审判令上诉人支付被上诉人自2014年5月1日（合同约定的交房之日）至2015年6月1日的违约金并无不当，本院予以支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人诸城天祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 义代理审判员  石建军代理审判员  李丹华二〇一六年六月二十二日书 记 员  张瑞丰