山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2019号
上诉人（一审原告）：徐加林，男，l962年8月16日出生，汉族，住山东省新泰市。
委托诉讼代理人：徐志斌，山东仁诚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：高广勇，男，1971年9月20日出生，汉族，住济南市历城区。
委托诉讼代理人:宁召磊，山东舜泽律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：新泰希格玛金属制品有限公司，住所地新泰市羊流镇工业园北路l8号。
法定代表人王晓岩，董事长。
上诉人徐加林因与被上诉人高广勇、新泰希格玛金属制品有限公司（以下简称希格玛公司）案外人执行异议之诉一案，不服济南市中级人民法院(2016)鲁01民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐加林的委托诉讼代理人徐志斌，被上诉人高广勇的委托诉讼代理人宁召磊到庭参加诉讼。被上诉人希格玛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐加林上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐加林的一审诉讼请求或发回重审，诉讼费由高广勇、希格玛公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。（一）一审法院没有查清高广勇的抵押权已经过期失效。高广勇在一审中提交的《他项权利证书》记载的权利存续期限是1998年6月26日-2000年6月25日。高广勇取得的抵押权在2000年6月25日之后就已丧失。因此，高广勇不能获得优先受偿权。高广勇没有优先受偿权也就不能对抗徐加林因《财产租赁合同》获得的使用权。（二）徐加林对一审法院(2004)济民四初字第l99号判决书的内容以及高广勇购买债权毫不知情。在此情况下，徐加林签订《财产租赁合同》并作了大量投入，是善意第三人，法院执行案件不能侵害善意第三人的合法权利。（三）徐加林成立了“新泰市羊流镇腾安通讯器材部”，并与新泰市移动公司合作，投资购置了一百万元的设备，承接了羊流、天宝、西张庄三个乡镇的移动电话和网路安装、维护、运营业务。现在上述三个乡镇的群众一直在使用该网路。对上述事实，徐加林提供了机房设备、线路、办公室经营的照片为证。一审法院未考虑徐加林的巨大投入，驳回徐加林诉讼请求，让法院继续强制执行，必然给徐加林造成巨大经济损失，同时严重影响三个乡镇群众的生产、生活，造成极大社会影响。徐加林与希格玛公司于2004年8月1日签订了《财产租赁合同》，即使房产过户，根据法律“买卖不破租赁”的规定，徐加林仍有权继续租赁相关财产，无须腾出上述房屋。
被上诉人高广勇辩称，1998年6月26日，签订《抵押合同》并进行登记，而徐加林与希格玛公司的《财产租赁合同》签订于2004年8月1日，《抵押合同》签订在先，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立以后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
被上诉人希格玛公司未作答辩。
上诉人徐加林向一审法院起诉请求:1.撤销（2016）鲁01执异39号执行裁定书；2.判决中止对（2004）济民初字第199号民事判决书的执行，中止执行原告腾出涉案房屋。3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：l998年6月26日，中国农业银行新泰支行羊流办事处与希格玛公司签订《抵押借款合同》，贷款金额294.5万元，同日，借贷双方签订《抵押合同》，希格玛公司以其厂房、办公室为该笔借款提供抵押，并办理了新房他字050号房屋他项权证。
2000年6月10日，中国农业银行新泰支行羊流办事处将该笔借款本息转让给中国长城资产管理公司济南办事处，2006年9月26日，中国长城资产管理公司济南办事处又将借款本息转让给济南德丰联合经贸发展有限公司。济南德丰联合经贸发展有限公司将包括该笔债权在内的多笔债权提起诉讼，一审法院于2007年11月6日作出(2004)济民四初字第l99号民事判决，判令希格玛公司向济南德丰联合经贸发展有限公司偿还借款本息，并认定济南德丰联合经贸发展有限公司对抵押物享优先受偿权。
2014年1月8日，一审法院作出(2012)济中法执恢字第11-2号执行裁定书，裁定变更高广勇为(2004)济民四初字第l99号民事判决的申请执行人。2015年5月18日，一审法院作出(2012)济中法执恢字第11
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5号执行裁定书，将证号为新房正字第450-01项下l-21号房产抵偿给高广勇，并于2015年12月14日作出(2012)济中法执恢字第11号公告，要求占有、使用房屋的业主于2015年12月30日前自行腾出房屋。徐加林作为案外人提出执行异议，要求中止执行，一审法院作出(2016)鲁01执异39号执行裁定书，驳回徐加林的执行异议。2004年8月1日，徐加林与希格玛公司签订《财产租赁合同》，约定：徐加林租赁该公司房屋l65平方米，承租期限为20年，年租金1500元，租金总额30000元必须一次性支付。
一审法院认为，已生效的(2004)济民四初字第l99号民事判决，认定济南德丰联合经贸发展有限公司对抵押物(即涉案厂房)享有优先受偿权，高广勇受让该判决所确认的债权后，自然也取得了相应的抵押权。该抵押权的设立时间为1998年6月26日，而徐加林租赁厂房的时间为2004年8月1日，由此可见，涉案厂房在出租前已设立抵押权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的相关规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人要求继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。徐加林的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定判决：驳回徐加林的诉讼请求。案件受理费100元，由徐加林负担。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，抵押权是指“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。”该条款规定了当事人约定的或者登记部门要求登记的抵押期间，对抵押的存续不具有法律约束力。因此，高广勇已取得的抵押权合法有效，徐加林主张高广勇已取得的抵押权在2000年6月25日之后就已丧失的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案抵押权于1998年6月26日设立并进行登记，徐加林与希格玛公司于2004年8月1日签订《财产租赁合同》，涉案房产在出租之前已设立抵押权并进行登记，徐加林与希格玛公司之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，徐加林主张其有权继续租赁涉案房产的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐加林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李守军
审 判 员 张 豪
代理审判员 张 磊
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 马抒祺