贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民初字第1266号
原告贵阳兴隆物业管理有限公司住所地：贵阳市花溪区小河漓江路57号
法定代表人：程芝元职务：董事长
委托代理人李桂勇，该公司员工，特别代理。
委托代理人秦疆飚，该公司员工，特别代理。
被告王伟秀，女，1945年9月11日出生，汉族，安徽省合肥市人，退休职工，住贵阳市花溪区小河兴隆城市花园碧波居*栋*单元*楼**号。
原告贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物管公司）与被告王伟秀物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由代理审判员王珏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兴隆物管公司委托代理人李桂勇、秦疆飚及被告王伟秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴隆物管公司诉称：我公司系被告王伟秀所居住的贵阳市原小河区漓江路57号兴隆城市花园小区的物业服务公司，至今一直连续不间断地为兴隆城市花园小区提供物业服务。按我公司于2006年12月20日与贵阳铁五建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及2010年1月1日与贵阳铁五建房地产开发有限公司续签的《物业服务合同》的约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅交付1.1元／月／平方米物业管理服务费，并同时约定物业服务费按季度／年度交纳，业主或物业使用人应在每季度／年度开始前3日履行交纳义务，业主如违反协议，未按时足额交纳物业服务费用的，应按照每天未付款项的1%的标准交付违约金。另，我公司按照合法程序在2012年1月1日正式上调物业服务费标准，高层住宅由原来的1.1元／月／平方米上调至1.35元／月／平方米。但被告从2009年1月1日开始至2014年6月30日一直未交纳物管费共计12，007元（2009年1月至2011年12月为1.1元／平方米／月×149.9㎡×36个月＝5，936元；2012年1月至2014年6月为1.35元／平方米／月×149.9㎡×30个月＝6，071元，共计12，007元），经我公司多次通过电话、书面等形式通知，但被告仍未交付。我公司提供了服务，理所当然可以要求被告支付其所欠的物业服务费12，007元及违约金2，401元（12，007元×20%＝2，401元，由于按照合同约定的违约金计算过高，我公司只请求被告承担未付款20%的违约金）。经我公司多次催收未果，现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费12，007元及违约金2，401元，共计14，408元；2、诉讼费用由被告承担。
被告王伟秀辩称，1、我与原告公司并未签订物业服务合同，不存在本案的合同纠纷，根据物业管理法相关规定，原告公司入驻小区应该根据招投标程序，且具有相应的资质，而原告公司在2010年9月26日才取得物业管理资格，其之前并未取得合法资质，入驻是不合法的，起诉不具备资格；2、我与贵阳铁五建物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，原告公司不能单方面对我与该公司签订的这份合同进行否定，我无需向原告公司交纳物管费；3、我自2002年入住到2008年，都是在年初交纳一年的物管费，现原告公司强制提高物业管理费，才引起小区业主的骚动，在社区服务中心及居委会等部门的组织下，我们小区业主委员会筹备小组成立，该筹备小组也对小区业主进行走访，结果为占走访人数的79.9%的业主不同意上调物管费；4、原告公司系以亏损为由上调物业管理费，但我认为原告公司并未亏损，物管费没有必要上调，现其强制性上调，我们不同意才没有交纳费用。综上，请求依法驳回原告诉请。
原告兴隆物管公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、企业的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、物业服务企业资质证书原件、税务登记证复印件一份，以证明原告具有物业管理资质及诉讼主体资格；
2、原告分别于2006年12月20日、2007年1月28日、2010年1月1日与贵阳铁五建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，证明在兴隆小区未成立业主委员会之前，原告依法按照物业管理条例的要求与小区建设单位签订了前期物业服务合同，对双方的权利义务进行了约定，原告公司自2007年起对兴隆城市花园一期、二期提供了前期物业服务；
3、2001年9月贵阳铁五建房地产开发有限公司与贵阳铁五建物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》、2005年1月15日原告与贵阳铁五建物业管理有限公司签订的《物业内部承包协议》，证明在兴隆小区一期开发的时候，贵阳铁五建房地产开发有限公司将物业服务交给其子公司贵阳铁五建物业管理有限公司负责，2005年1月，该又将兴隆城市花园的物业管理事宜委托给原告公司负责，期限自2005年1月1日至2005年12月31日；
4、记账联，证明被告王伟秀户的房屋建筑面积为149.9平方米，交纳物业管理费的时间截至2008年12月；
5、《关于兴隆城市花园物业管理事项的紧急报告》、《关于调整物业费业主意见征集表》、《关于调整物业费业主意见征集结果公示》、《发文本》，证明原告进行调整物业管理费用的程序合法；
被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：
对第1组证据真实性无异议；对第2、3组证据认为与本案无关，但认为原告应当提交其合法入驻的证据；对第4组证据真实性无异议，但认为交纳对象是铁五建物管公司；对第5组证据认为与其无关且不真实。
被告王伟秀为证明其辩称，提交了如下证据：
1、2003年1月26日，铁五建物管公司与被告签订的《前期物业管理协议》，证明与被告构成物业管理法律关系的主体是铁五建物业管理公司，该协议约定了被告应该交纳的物管费单价为1元／平方米、期限到业主委员会成立为止；
2、兴隆社区居委会、兴隆社区物业公司、兴隆社区筹备委员会于2009年3月11出具的通知及业主大会筹备组通讯录，证明为了解决物管公司单方面上调物业费的问题，兴隆小区于2009年3月13日召开会议，成立了兴隆城市花园业主大会筹备组；
3、2009年4月9日报送小河物价局的情况通报，证明兴隆城市花园业主大会筹备组根据上调物管费的问题走访了一、二期的业主，有79.9%不同意涨价，并将相关情况上报了物价局；
4、2009年7月21日《七二一协调会备忘录》，证明针对上调物管费的问题，政府牵头组织兴隆城市花园业主大会筹备组与原告公司协调过，但未达成一致意见；
5、2010年1月4日《关于“解决兴隆物管提高收费标准问题”的专题报告》，证明兴隆城市花园业主大会筹备组多次向相关部门反映，不同意物管公司上调物管费；
6、兴隆花园《非住宅》面积明细表、兴隆物业管理处2008年收支账目公布表、2009年兴隆花园预计的经营性收入、2013年收入收支表、照片若干，证明原告并未亏损，其上调物管费的理由不成立，不应该涨价；且原告在向业主公示的物管费收支报表存在虚假部分。
原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见：
对第1组证据的真实性无异议；对第2、3、4、5、6项证据的真实性均不予认可，且认为与本案无关。
综合分析原、被告的证据和质证意见，本院认定以下事实：
兴隆城市花园小区坐落于贵州省贵阳市原小河区漓江路57号，于2000年由贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）承建，该小区一期项目由采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居组成，建筑面积30.88万平方米，分别于2001年至2005年竣工验收交付使用，二期为桃源居，建筑面积约19万平方米，在2006年至2007年竣工验收交付使用。该公司委托由其及中铁五局建筑工程公司投资注册成立的贵阳铁五建物业管理有限公司（以下简称铁五建物管公司）作为前期物业服务企业为一期业主提供物业服务，并与一期业主签订有《前期物业管理服务协议》。
2001年9月，铁五建房开公司与铁五建物管公司签订《物业管理委托合同》，将兴隆城市花园的物业管理委托给铁五建物管公司，期限自2001年9月至2005年1月1日；2005年1月15日，铁五建物管公司与原告兴隆物管公司签订《物业内部承包协议》，约定由兴隆物管公司全权负责兴隆城市花园的物业管理事宜，期限自2005年1月1日至2005年12月31日。
被告王伟秀于2002年入住兴隆城市花园，2003年1月26日，其作为乙方与甲方铁五建物管公司签订《前期物业管理协议》，约定由该物管公司对被告坐落于贵阳市原小河区漓江路57号的兴隆城市花园碧A-1-4-11的房屋提供前期物业管理，期限自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理费用为每月每平方米1元。
2006年11月15日，铁五建房开公司作为甲方、铁五建物管公司作为乙方与原告兴隆物管公司作为丙方签订了《物业管理协议》，约定：鉴于甲方开发的兴隆城市花园二、三期项目正在开发建设过程中，未能成立兴隆城市花园业主委员会，以及兴隆城市花园二、三期项目的前期物业管理由丙方负责；且因乙方公司改制，乙方不能继续对兴隆城市花园一期项目（采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居）进行前期物业管理，为维护甲、丙双方，以及兴隆城市花园一期项目业主的合法权益，有利于整个兴隆城市花园项目的前期物业管理，自2007年1月1日起至兴隆城市花园业主委员会成立前，甲乙方同意将兴隆城市花园一期项目的前期物业管理委托给丙方，原乙方与兴隆城市花园一期项目业主签订的《前期物业管理协议》的权利义务一并由丙方负责享有和承担，兴隆城市花园一期项目的《前期物业管理协议》由丙方继续执行。同年12月20日，铁五建房开公司作为甲方与乙方即原告签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对兴隆城市花园一期提供前期物业管理服务事宜进行了约定，订立本合同。合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定为多层住宅：0.65元／月／平方米、高层住宅1.1元／月／平方米；第二十九约定：本合同期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十条约定：本合同期满前一月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该合同期满后，由于兴隆小区仍未成立业主大会，故在2010年1月1日，两公司就《前期物业服务合同》约定的相同事项再次签订了《物业服务合同》。
2011年10月9日，原告分别向原小河区物价局、原小河区物管办、兴隆社区服务中心报送《关于上调物业服务费收费标准的报告》，后原告经向兴隆城市花园3479户业主就上调物管费发放《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》征集意见，载明了上调物管费的原因及拟调整的具体标准。根据原告的统计结果，其中同意调整物管费的有2046户业主，占58.83%；大部分同意就同意调整的517户，占14.86%；联系不上尚未入住的业主有219户，占6.3%；不同意调整的697户，占20.04%；根据上述调查结果，自2012年1月1日原告就其为兴隆城市花园提供的物业服务收费标准调整为：多层0.85元／平方米／月，高层1.35元／平方米／月，花园洋房1.1元／平方米／月。被告自入住小区起，最初都能按期交纳管理费，但自2009年开始，其认为其与原告兴隆物管公司之间没有物业服务合同关系，且原告系非法入驻，不认可原告提供的物业服务，故开始拒绝交纳物业管理费至今。原告认为被告拖欠物管费的行为损害了其利益，故诉至法院，请求如前。
另查明：1、原告于2004年6月10日成立，2010年9月26日取得由国家住房和城乡建设部颁发的中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为壹级，原告入驻兴隆城市花园后未与兴隆城市花园一期项目
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采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居的业主签订前期物业服务协议，其与兴隆城市花园二期项目桃源居部分业主在2006年和2007年签订有《前期物业管理服务协议》，协议载明原告的资质等级为叁级。该小区至今未成立业主委员会。
2、铁五建物管公司由铁五建房开公司及中铁五局建筑工程总公司投资于1999年9月26日注册成立，注册资本为500万，于2012年5月23日注销。
3、原告在庭审中陈述其在2004年即入驻兴隆城市花园为小区提供物业服务，当时曾向小区业主发出公告进行公示，但被告对此不予认可，原告对此未予进行举证证实。
庭审中，本院依法组织原、被告进行调解，因双方分歧意见较大，故调解未果。
本院认为：本案争议的焦点为原告兴隆物管公司与被告王伟秀之间是否存在合法、有效的物业服务合同法律关系。本案中，原告在2007年入驻兴隆城市花园开展物业管理服务活动，确实未与包括被告在内的该小区一期项目业主签订书面的物业管理合同，原告在其入驻后直至2010年9月26日方取得住建部颁发的物业服务企业一级资质证书，但原告自入住至今对兴隆花园小区开展物业管理服务活动确为事实，被告亦明确知道2009年后系原告为其提供物业服务，虽然被告认为其以拒交物业管理费的方式否认了原告的服务，但实际上被告已接受了原告提供的物业服务，双方业已形成了事实上的物业管理服务合同关系，被告理应向原告履行交纳物业管理公共性服务费，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，本院结合本案实际情况，依据公平合理原则，兴隆物管公司作为适格的诉讼主体要求被告交纳物业管理公共性服务费的诉请于法有据，本院予以支持，对于被告认为原告不具有诉讼主体资格的辩称，本院不予采信。
对于2012年1月1日起，原告上调物业服务费的收费标准，其虽未能提交在小区内进行公示的相关证据，兴隆城市花园作为商品房，根据《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》，证实原告经与小区内业主协商，并征询意见后，多数业主同意其上调物业管理公共性服务费，原告与被告虽未就收费标准进行约定，但双方存在事实上的物业管理服务合同关系，故可以参照本小区同类物业合同的标准或者小区物业收费批文规定的收费标准确定王伟秀应交纳的物业服务费用。但由于原告兴隆物管公司于2010年9月26日方取得物业服务企业一级资质证书，具备了为兴隆城市花园提供服务的资质，故对其取得资质之前的物业服务费诉请不予支持，仅支持自2010年9月26日之后至今的物业管理费，故王伟秀应当向原告兴隆物管公司交纳的物业管理费为8，379元（2010年10月至2011年12月为1.1元／平方米／月×149.9㎡×14个月＝2，308元；2012年1月至2014年6月为1.35元／平方米／月×149.9㎡×30个月＝6，071元，共计8，379元）。被告提交兴隆城市花园业主大会筹备组向原小河区物价局提交的“情况通报”证明经筹备小组对小区业主的走访，有79.9%的业主不同意上调物管费，但该“情况通报”并没有相关的调查表或意见征集等资料相佐证，故本院对此不予采信；被告提交兴隆花园《非住宅》面积明细表及兴隆物业管理处收支账目公布表等证明原告并未亏损，不应当上调物管费，但仅从收支表无法证实被告的主张，故本院对此亦不予采信；而对于被告主张原告存在虚假报表的情况，不属于本案审理的范围，其可向相关部门另行主张权利。至于原告要求被告支付违约金2，401元的诉请，因原、被告并未就此进行约定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王伟秀于本判决生效后十日内向原告贵阳兴隆物业管理有限公司交纳物业管理公共性服务费人民币8，379元；
二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，减半收取80元，原告贵阳兴隆物业管理有限公司与被告王伟秀各负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。
代理审判员 王 珏
二〇一四年七月十八日
书 记 员 蒋云龙