广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终162号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋某，男，汉族，住广东省韶关市浈江区，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林某，女，汉族，住广东省佛山市南海区，
上诉人宋某因与被上诉人林某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7250号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宋某上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判林某向宋某退回押金3000元、租金516.13元，合计3516.13元；2.一、二审案件受理费由林某负担。事实与理由：（一）涉案房屋木地板上的划痕是正常使用的损耗，宋某不应予赔偿。（二）宋某在合同到期之前告知不再续租，宋某对此有选择权，不构成单方解约。宋某不存在违约行为，应退回押金。
林某辩称，宋某是假装中介与林某协商租金，用欺骗手段签订合同，房屋租金过低。合同到期后，林某本不打算再租给宋某，但宋某称要续租，于是与其协商续租一年。2016年6月15日，宋某告知林某其到2016年7月20日就不再租房了，而且后来还擅自搬走了。宋某搬走后，林某代垫了宋某欠付的电费。林某多次要求宋某将房卡和扣费存折交还林某，但宋某一直拒不交还，导致林某只好到管理处将房卡作废，造成办卡损失200元。涉案房屋内的木地板损坏，宋某应修复好，或支付800元的修复费用。宋某欠电费、物管费、地板损坏等费用共计1323.74元。宋某违约，3000元押金不予退是合理的，2016年7月20日前的租金也不应退还。另外，林某更改门锁密码的时间是2016年7月20日，而不是2016年7月8日。涉案合同的解除时间应为2016年8月4日。
宋某向一审法院起诉请求判令：1.林某退回宋某押金3000元及利息（利息以3000元押金为本金，从2016年7月20日起按日百分之二计算至实际返还之日止）；2.林某退还宋某2016年7月9日至2016年7月19日合计12天的租金640元。
林某反诉请求判令：1.解除宋某、林某的口头租赁协议；2.林某没收宋某支付的押金3000元；3.宋某支付拖欠的电费323.74元；4.宋某支付重新办理四张房卡和一本电费存折的费用合计200元；5.宋某支付木地板维修费800元。
一审法院认定事实：2014年6月13日，林某（出租方、甲方）与宋某（承租方、乙方）签订《租赁契约》，双方约定如下：一、甲方将佛山市禅城区某路某房出租给乙方作为商住用途。房屋建筑面积为37.59平方米。二、月租金为1500元，租赁期自2014年6月20日起至2016年6月19日。三、乙方向甲方交纳3000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）退回乙方。六、租赁期内，乙方承担下列责任:。5、爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备自然损耗，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人人身、财产损害，乙方应负责赔偿。6、因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏，乙方应负责赔偿或修复。七、违约责任。1、任何一方违反本合同条款或法律规定，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。租赁期满解除之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现人为损坏，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。十二、双方约定的其他事项：1、房租每月1500为房主实收，其他所有费用由租客承担。2、给租客两张房卡，价值100元，如果遗失，由租客负责新换与原锁一样的门锁。同日，宋某向林某交纳3000元押金，林某出具收据一份。
2016年5月30日，宋某向林某发语音微信：“林小姐，怎么满堂红今天过来看房，我们不是说好续租的吗？”林某回复：一直在放卖，前段时间顺便放租。好吧，我让卖的去看租房就别去看了。宋某回复：好的。
2016年6月13日，宋某向林某交纳2016年6月20日至2016年7月19日的租金1600元。
2016年6月15日宋某向林某发微信：林小姐，真不好意思！星星801的房子，我打算租到下个月20日就不租了，因为在楼上办公，没有生意，所以想换街铺，感谢你这两年以来的支持。林某回复：帮我转租出去吧，我就说你怎么不签合同呢。宋某回复：你想租办公还是住家？林某回复：都可以，只要租金能高点，前些天别人要租，你又说续租。我跟别人说你已经续租了。宋某回复：提前帮你放租，还有一个多月，可以找到租客的，放心吧。林某回复：你帮我转租出去，价格尽量高点我就不再怪你。宋某回复：帮你找个价格高的好租客。林某陈述：小宋，你什么时候搬都行，但搬之前要帮我租出去。不要让我的房空置，太亏了。好吗？宋某回复：全体员工，努力帮你租出去。
2016年7月8日宋某向林某打电话、发微信，其中宋某微信中陈述：林小姐，星星XX房公寓，我们已经搬走。你有空可以过来验收一下，我们可以提前交给你。林某回复：不行，自己说续租的，你得转租出去才能搬走，这是起码的常识，房卡、存折都不交我，搬东西都不让我过去看看，不怕我去起诉你没有诚信吗？。你说续租，才交了一个月房租又说不租，我说你得转租出去，你说没问题，还说找个价格高的好租客，你现在又直接跑掉，你这口头协议是为了行骗吗？宋某回复：我们是合同到期，不存在转租，情义上，我帮你转租,我们租金交到20号，有些东西没收拾好，你不能提前收房。我已经加大力度，义务上帮你转租。林某回复：你20号之前没转租出去，必须按时交房租，说好每月1600元。你跑掉了，我得拿回钥匙和房卡房租，你把我的水电费、管理费存折给我，我要查你欠了多少费用。宋某回复：20号前，我会把卫生搞好，房卡全部交给你。
2016年7月20日，林某向佛山供电局交纳涉案房屋2016年5月1日至2016年7月1日的电费323.74元。
据林某提供的照片显示，房屋内木地板上有划痕，木地板和地砖连接处的木线有部分破损。
另查明，林某与佛山市永利德房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由林某购买涉案房屋，房屋用途为酒店用房，建筑面积为37.59平方米，套内面积为26.24平方米。
宋某陈述，宋某已于2016年7月8日搬离。
林某陈述,林某已于2016年7月9日收回房屋且更改门锁密码。林某没有重新办理新房卡，只是让管理处作废之前的房卡。
宋某、林某一致确认：2016年5月30日，宋某向林某提出续租房屋，双方口头约定续租的时间为一年。每月租金1600元，于每月15日前交。其他约定与原合同约定一致。
庭审中，宋某将房卡四张和电费存折一本返还林某。林某解释6月15日林某的微信聊天中陈述“不要让我的房屋空置、太亏了”的意思为要求宋某将房屋转租出去，不要让房屋空置；宋某认为林某的意思是担心其房屋没有人承租。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。宋某、林某于2014年6月13日签订的《租赁契约》已于2016年6月19日届满。上述合同租期届满前，双方协议由宋某继续租赁涉案房屋，并对租赁期限、租金单价、交租期限等进行重新约定，未重新约定部分双方确认与原租赁契约一致，双方虽无再签订书面租赁合同，但上述约定系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人应按照合同约定全面善意履行各自义务。
关于林某诉请解除租赁合同。据审理查明，宋某单方提前终止合同，其行为已构成根本违约，林某依法有权解除合同。因林某确认已于2016年7月9日收回涉案房屋，故一审法院确认宋某、林某的租赁合同已于2016年7月9日解除。
关于宋某诉请退还押金、支付利息，林某反诉请求没收押金。宋某单方提前终止合同，根据《租赁契约》第七条第1点的约定，林某有权没收保证金，林某该项诉请有理，一审法院予以支持，宋某退还押金及支付利息的诉请，一审法院不予支持。
关于宋某诉请退还租金。因林某已于2016年7月9日收回房屋，故林某已收取宋某2016年7月10日至2016年7月19日期间的租金516.13元（1600元÷31日×10日）应予退还，宋某诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于林某诉请支付电费。因林某已垫付宋某在承租期间产生的电费323.74元，林某诉请宋某支付合法合理，一审法院予以支持。
关于林某诉请支付木地板维修费。据前查明，涉案房屋的木地板确有破损和划痕，根据日常经验法则，该破损及划痕并不属于正常使用家具导致的自然损耗，故对宋某正常损耗的抗辩意见一审法院不予采纳，参考市场价格和受损面积，一审法院酌定宋某赔偿林某维修费用500元，林某诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于林某诉请重新办理房卡和存折的费用。林某主张因注销房卡导致其损失，但未举证证明，且诉讼中，宋某已向林某返还房卡和存折，林某亦确认并未重新办理房卡，故对该项诉请，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决：一、确认宋某与林某之间关于佛山市禅城区某路某房的租赁合同关系已于2016年7月9日解除；二、林某于判决发生法律效力之日起十日内，向宋某返还2016年7月10日起至2016年7月19日止的租金516.13元；三、宋某于判决发生法律效力之日起十日内，向林某支付电费323.74元、木地板维修费500元，合计823.74元；四、林某已收取的押金3000元不予退还宋某；五、因宋某、林某互付给付金钱义务，上述第二、三项折抵后，宋某仍需于判决发生法律效力三日起十日内向林某支付307.61元；六、驳回宋某的其他诉讼请求；七、驳回林某的其他反诉请求。本案适用简易程序审理，本诉受理费减半收取25元，由宋某负担21元，林某负担4元；反诉受理费收取25元，由宋某负担23元，林某负担2元。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为林某是否应当向宋某退还押金；宋某是否应向林某赔偿木地板维修费以及支付电费。
在涉案合同期满前，林某与宋某约定续租一年，租金每月1600元，于每月15日前交，其他约定与原合同一致。该约定是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，双方应当按约定履行各自的合同义务，不能随意解除合同。宋某在合同期届满前，单方解除合同，其行为构成违约，根据双方合同的约定，林某有权没收押金。宋某请求林某返还押金缺乏理据，本院不予支持。宋某使用租赁物时对木地板造成了明显的划痕，该划痕并不属于正常使用涉案房屋造成的合理磨损，故一审法院判决宋某应向林某赔偿维修费用并无不当。一审法院酌定宋某向林某赔偿500元数额合理，本院予以维持。林某支付的涉案电费是其垫付的在宋某承租涉案房屋期间所产生的电费，一审法院判令宋某应向林某予以返还并无不当，本院予以维持。
综上所述，宋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宋某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年三月十七日
书 记 员 黎嘉鸿