上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11279号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙忠孝，男，1977年7月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐红，女，1959年1月13日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗美恩，女，1982年11月25日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘嘉倩，上海明庭律师事务所律师。上诉人孙忠孝因与被上诉人徐红、罗美恩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初7196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙忠孝上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二、三项，改判徐红、罗美恩支付其违约金6.15万元和解除合同违约金13.53万元（123万元×1%/日×11日）。事实和理由：一审将约定的违约金40余万元调低到5万元，缺乏依据，且对孙忠孝不公平；2、孙忠孝因本案造成欲购商铺利益等损失，故应按约定计算违约金计19.68万元。徐红、罗美恩辩称，不同意孙忠孝的上诉请求，双方于2016月3月5日已通过电话协商将过户时间延期，孙忠孝无证据证明其与他人购买商铺等而造成损失，因上海房价上涨，孙忠孝再与他人交易涉案房产，有大幅的收益差价，徐红、罗美恩无违约事由，且已名下无房，故请求驳回孙忠孝的上诉，维持原判。2016年4月徐红、罗美恩向一审法院请求：孙忠孝继续履行《上海市房地产买卖合同》，并于判决生效后七日内办理涉案房屋过户手续；孙忠孝支付其相应违约金。期间，孙忠孝向一审法院反诉请求：1、双方间的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月21日解除；2、徐红、罗美恩支付其违约金6.15万元；3、徐红、罗美恩支付其解除合同违约金37.4万元。一审法院认定，孙忠孝系涉案房屋的产权人。2015年10月22日，甲方（孙忠孝）与乙方（徐红、罗美恩）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过案外人上海A有限公司第十五分公司居间介绍，由乙方受让甲方的涉案房屋；房地产转让价为1,870,000元；甲、乙双方确认，在2016年3月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款（包括房地产权利转移）的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款百分之一计算，违约金自本协议应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期五日之后乙方仍未支付房款的，除乙方向甲方支付五日违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款……2015年9月14日前与甲方签订购房定金协议当日，乙方支付购房定金款给甲方20,000元整；2015年9月28日前乙方再次支付购房定金款给甲方100,000元整；2015年10月22日双方签订购房合同当日乙方支付购房款给甲方620,000元整（含以上两笔已经支付的定金），乙方购买该房屋计划申请公积金贷款400,000元整，该笔贷款额度申请通过后，由银行直接支付给甲方指定帐户；甲乙双方共同向长宁区房地产交易中心申请权利转移当天，乙方支付购房款830,000元；交房当天结清房屋内所有水、电、煤、物业相关费用后乙方支付购房尾款20,000元给甲方等。合同签订后，徐红、罗美恩向孙忠孝共计支付了购房款620,000元，孙忠孝出具了收据。之后，双方未按合同履行2016年3月5日赴交易中心办理涉案房屋过户，对于此节事实经过，徐红、罗美恩表示其曾通过中介单位上海B有限公司与孙忠孝的中介单位联系的，要求延期去过户，孙忠孝是同意的，2016年3月5日，徐红、罗美恩打电话给孙忠孝的妻子核实了延迟过户的事情，她也表示同意。孙忠孝则表示，徐红、罗美恩所述不是事实，2016年3月5日徐红、罗美恩打电话给孙忠孝称，因为限购当日无法过户并同意给孙忠孝作补偿，但未提出支付房款，孙忠孝未同意，且事先孙忠孝也不知道此事，中介单位未将徐红、罗美恩要求延迟过户之事告诉孙忠孝。2016年3月21日，孙忠孝向徐红、罗美恩发送通知，表示徐红、罗美恩存在违约，要求解除双方之间的买卖合同。徐红、罗美恩自认其于2016年3月26日、27日收到该通知。一审法院认为，双方当事人之间的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的，双方应恪守履行。一审认定本案的争议焦点主要在于：对于合同未按约履行的过错应由哪一方承担、孙忠孝是否有权解除合同以及违约金数额的确认等。对于哪方过错导致合同解除的问题，徐红、孙忠孝主张其事先通过中介单位、2016年3月5日当天通过电话与孙忠孝妻子沟通延迟涉案房屋过户时间得到同意等事实，孙忠孝则表示否认。对于该节事实，应由徐红、罗美恩承担举证责任，现徐红、罗美恩无适格证据予以佐证，一审法院实难采信。而买卖合同中又明确约定2016年3月5日当日过户、徐红、罗美恩支付房款830,000元等事项，但徐红、罗美恩并未按时付款，故合同解除的过错在于徐红、罗美恩。根据孙忠孝依据合同约定行使合同解除权的事实，一审法院确定双方的买卖合同于2016年3月27日解除，徐红、罗美恩的本诉有关继续履行涉案合同等请求，均予以驳回；徐红、罗美恩已支付的房款，孙忠孝应予返还。对于违约金的问题，徐红、罗美恩认为孙忠孝反诉主张的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。一审法院鉴于孙忠孝于2016年3月5日发现徐红、罗美恩存在违约行为后，其于2016年3月21日立即发函行使了单方解除权，及时止损并保护了己方权利；2015年至2016年本市二手房房价大幅上涨的客观情况；孙忠孝主张其子户口迁移以及丧失购买商铺的权利等损失，均未举证证明实际发生损失的金额等，对于解除合同的违约金与逾期付款的违约金一并考量，据此酌情判令徐红、罗美恩向孙忠孝支付违约金50,000元。对于孙忠孝反诉的其余诉讼请求，均不予支持。据此，判决：一、确认徐红、罗美恩与孙忠孝就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月27日解除；二、徐红、罗美恩应于本判决生效之日起十日内支付孙忠孝违约金50,000元；三、孙忠孝应于本判决生效之日起十日内返还徐红、罗美恩房款620,000元；四、驳回徐红、罗美恩的全部本诉诉讼请求；五、驳回孙忠孝的其余反诉诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的二审诉辩意见，本院确定，本案的争议焦点为一审法院确定的5万元违约金是否公平恰当。本院认为，孙忠孝与徐红、罗美恩间签订的涉案房地产买卖合同应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据本案证据可见，双方约定于2015年3月5日共同至相关房地产交易中心办理过户手续，且徐红、罗美恩当日应支付给孙忠孝房款123万元，但徐红、罗美恩未提供确实证据证实，双方就延期过户和支付房款事宜均达成一致意见，一审认定涉案合同解除的过错在徐红、罗美恩无误，本案予以确认。关于违约金一节，本院认为，虽然涉案合同对违约金计算等有明确约定，但根据我国合同法司法解释（二）第二十八条规定，对方当事人有权请求适当减少违约金，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。就本案而言，孙忠孝作为守约方理应获得违约金，但其并未提供确实证据证明其实际损失的具体金额，一审法院已考虑到上海近二年房地产大幅上涨等因素，对涉案解约违约金与逾期付款违约金一并考量，从而确定系争违约金为5万元。该酌定违约金数额于上述规定不悖，本院予以确认。孙忠孝的上诉，本院不予支持。综上所述，孙忠孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,236元，由上诉人孙忠孝负担。本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十一月九日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……