上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5859号
上诉人（原审被告）陈剑，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）上海鹏跃置业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇跃进村1028号F71。法定代表人李华，董事长。委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。上诉人陈剑因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号店铺所有权人为黄1。2012年9月17日，黄1与上海鹏跃置业有限公司（以下简称鹏跃公司）签订《“卓越商务中心”商铺委托管理协议》，黄1将系争房屋委托鹏跃公司经营管理。2013年4月，鹏跃公司（甲方）与陈剑（乙方）签订《卓越商务中心租赁合同》，约定乙方租赁系争房屋，套内建筑面积42.04平方米。租赁期限5年，自计租日起至次年当月当日的前一天止为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。免租装修期内，乙方应当承担支付物业服务费等费用的义务，按房屋内套内建筑面积计算，每月每平方米人民币（下同）9元，从进场日计算至计租日。计租日为开业日。关于租金支付：租金采用固定租金基础上逐年递增的方式，第一个租约年每月每平方米3.5元，每月4,475.50元。甲方为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第1个租约年前4个季度中，每季度免除乙方第一个月租金，即前4各季度乙方每季度实际需交纳2个月的租金，共8,951元/季。第二个租约年，每半年免除乙方第一个月租金，即每半年乙方实际需交纳5个月的租金，共22,377.50元/半年。第1-2租约年每日每平方米3.5元，第3-4个租约年每日每平方米3.71元，第5个租约年每日每平方米3.93元。租金支付先付后用，以2个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方或甲方指定银行账号内，一次性足额汇入下个缴租期租金。还约定，本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付14,561.58元作为履约保证金。合同第九条约定，本合同项下开业日暂定为2013年7月15日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。关于物业服务费，乙方应当自计租日起向甲方缴纳物业服务费（免租装修期内物业服务费按合同第3.1款计算和收取）。物业服务费每平方米每月9元。每3个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。合同第十九条还约定，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，不予返还乙方的履约保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应按月租金的2倍的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵扣甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：……（2）乙方无故逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或甲方指定管理公司、公用事业单位支付的任何一项费用累计超过三十（30）日的；……。合同第二十条约定违约责任，乙方迟延缴纳或补足本合同项下履约保证金、租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的逾期付款违约金，违约金应当支付至实际补足约定的金额或本合同解除之日止。还约定，乙方迟延缴纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。原审另认定，2013年5月9日，陈剑签署了房屋交接验收确认书，拿到钥匙。并于该日缴纳了23,512.58元（包括租赁保证金14,561.58元及两个月租金8,951元）。2013年8月28日鹏跃公司通知陈剑为开业日，同时提供开业优惠方案，免去一个月租金。2014年11月14日，鹏跃公司向陈剑发出《收款通知书》言明陈剑欠租金合计35,804元，于2014年11月25日缴纳。2014年12月8日，鹏跃公司再次委托律师致函陈剑，告知陈剑在2014年12月15日前支付35,804元，若拒绝支付要求支付迟延履行违约金，且鹏跃公司有权解除合同，收回房屋，要求赔偿违约金，履约保证金不予返还，并补交免租期租金，由此造成其他不利后果，包括但不限于停水、停电或停止物业费用等，由陈剑承担。2015年1月，鹏跃公司对诉争房屋采取了停水、停电措施，至今未恢复。后鹏跃公司诉至法院，要求判令：1、解除鹏跃公司与陈剑签订的上海市XX中心XX层XX楼XX路XX弄XX号《卓越商务中心租赁合同》；2、陈剑将上海市XX中心XX层XX楼XX路XX弄XX号房屋恢复原状并搬离，返还鹏跃公司；3、陈剑向鹏跃公司支付自2014年1月28日起至合同解除之日止的租金（暂计至2015年7月27日为62,657元），以及逾期付款违约金（按万分之五计算），见附件欠款明细表（判决书后附）；4、陈剑向鹏跃公司支付自2013年7月15日起至实际搬离日止的物业服务费（暂计至2015年8月27日为6,410.35元），以及逾期付款违约金（按万分之五计算），见附件欠款明细表；5、陈剑向鹏跃公司支付月租金2倍的违约金8,951元；6、陈剑向鹏跃公司支付2013年7月15日起至2013年8月27日止共44天装修免租期租金6,474.16元，以及2013年8月28日至2013年9月27日、2013年9月28日至2013年10月27日、2013年11月28日至2013年12月27日、2014年2月28日至2014年3月27日、2014年5月28日至2014年6月27日、2014年8月28日至2014年9月27日、2015年2月28日至2015年3月27日，共7个月免租期租金，共计37,802.66元。原审庭审中，鹏跃公司自述其通知8月28日正式开业，电话通知9月28日只是开街仪式。双方确认陈剑对系争房屋进行吊顶、贴墙纸、铺复合地板。陈剑自述上述固定装潢约花费50,000-60,000元，鹏跃公司不予认可，且不同意利用，要求恢复至交付时的毛坯状态且根据合同约定不返还履约保证金。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。鹏跃公司与陈剑签订租赁合同，系双方真实意思表示、合法有效。因陈剑未按约缴纳租金，鹏跃公司依合同约定，要求解除合同，陈剑也予以同意，法院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，陈剑应将诉争房屋恢复至交付时毛坯状态，返还鹏跃公司。对于拖欠的租金，陈剑辩称由于附近商铺租金较低，鹏跃公司招商时承诺的知名商户亦未入住，要求适用情事变更原则，对租金进行调整。但法院认为，情事变更是当事人订立合同时所不可预见并不可避免的，而陈剑签约时对周边商铺租金情况应进行了解，陈剑作为经营者对于商业经营风险也应有预知，故对陈剑要求适用情事变更原则调整租金的辩称，法院不予采信。陈剑还辩称停水停电期间不应支付租金，合同约定的格式条款无效。法院认为，上述条款并未免除一方责任，加重对方责任，故对陈剑此项辩解法院不予采信。陈剑未按时支付租金，致使合同解除，应当支付拖欠的租金、物业费，并承担相应违约责任。第一，关于陈剑拖欠租金的支付：陈剑对鹏跃公司开业通知书没有异议，法院按开业通知书通知开业时间2013年8月28日作为起租日。陈剑辩称鹏跃公司停水停电至今，无法使用租赁房屋，故其无需支付停水停电后的租金。鹏跃公司自认在2015年1月停水停电，由于陈剑租赁商铺即为经营所用，暂停其全部能源供应，其合同目的无法实现，无法开展经营活动。综合陈剑的违约行为、停水停电时间等，法院对于鹏跃公司暂停能源供应后租金酌情确定为原约定租金40%。第二，拖欠的物业费：鹏跃公司自愿调整为6元每月每平方米，并自2013年7月15日起计算，于法无悖，法院予以确认。对于鹏跃公司暂停能源供应后物业费酌情确定为原约定物业费40%。第三，对于违约金：鹏跃公司要求陈剑支付逾期支付违约金及解除合同违约金。法院认为，上述两项违约金系陈剑在不同情况下所应承担的违约责任的约定，现鹏跃公司选择解除合同进而要求陈剑承担违约责任，则应适用解约违约金的约定，因此逾期付款违约金和解约违约金不应并用。陈剑辩称解约违约金约定过高，法院在鹏跃公司不返还保证金的前提下，对于免租期租金及约定的月租金2倍违约金，酌情予以调整。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，于二○一六年三月三十日作出判决：一、解除鹏跃公司与陈剑于2013年4月签订的《卓越商务中心租赁合同》；二、陈剑于判决生效之日起十日内恢复坐落于上海市奉贤区XX镇XX园XX路XX弄XX号房屋至毛坯状态并返还鹏跃公司；三、陈剑于判决生效之日起十日内支付鹏跃公司拖欠的租金（2015年8月27日前拖欠租金金额为人民币48,603.93元；2015年8月28日始，按每月1,897.61元计算至合同解除日止）；四、陈剑于判决生效之日起十日内支付鹏跃公司拖欠的物业费（2014年12月31日前为人民币4,414.20元；2015年1月1日始按每月151.34元，计算至实际搬离日止）；五、陈剑于判决生效之日起十日内支付鹏跃公司违约金13,426.50元；六、驳回鹏跃公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,446元，由鹏跃公司与陈剑各半负担。判决后，陈剑不服，上诉于本院，诉称:被上诉人承诺会有麦当劳等大品牌商家入驻，但实际上并未入住；被上诉人与运营商表示可免租四个月，上诉人准备支付，但后来被上诉人停水停电，也无人前来收取租金，故要求二审法院撤销原审判决主文第三、四、五项，改判其仅支付2014年12月31日前的物业费。被上诉人鹏跃公司辩称:招商手册仅是规划，且注明了仅供参考，不能作为合同的权利义务；被上诉人希望双方继续履行合同，因此有过协商，但如协商成功，双方应重签协议，对租金减免均有约定，本案双方显未协商一致，故其不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。陈剑主张鹏跃公司承诺会有麦当劳等大品牌商家入驻，而鹏跃公司则认为招商手册仅是规划，本院注意到招商手册的业态分布图载明“以上业态规划仅供参考”，二审中陈剑表示合同对此内容并无记载，故本院认为，鹏跃公司的上诉抗辩理由成立，招商手册的记载对本案双方尚不具有法律约束力。本院同时认为，支付租金、物业费系承租人的义务，本案中，仅依陈剑之陈述，尚不能确定其支付租金存在现实障碍，其欠租构成违约，理应承担违约责任。依据合同之相关约定，承租人延迟缴纳租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过出租人书面催告，承租人仍不缴纳的，出租人可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至承租人履行相关付款义务为止。因此，鹏跃公司停水停电有合同依据，况且，原审法院已考虑停水停电对承租人经营的影响，对于租金及物业费均予以酌减，应属合理妥当，可予维持。综上而言，陈剑关于撤销原审判决主文第三、四、五项，改判其仅支付2014年12月31日前的物业费的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币678.15元，由上诉人陈剑负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……