南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0116民初1396号
原告南京市六合区长芦街道农民资金专业合作社，住所地在南京市六合区长芦街道方水路5号。
法定代表人沈朝仁，理事长。
委托代理人金辉，男，汉族，南京市六合区长芦街道农民资金专业合作社员工。
被告陈春节,男，1971年1月1日生。
被告刘玉玲，女，1971年8月3日生，汉族。
被告南京红楼梦缘雨花石有限公司，住所地在南京市六合区横梁街道。
法定代表人陈春节。
原告南京市六合区长芦街道农民资金专业合作社（以下简称长芦农民资金合作社）与被告陈春节、刘玉玲、南京红楼梦缘雨花石有限公司（以下简称红楼梦缘公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长芦农民资金合作社的委托代理人金辉到庭参加诉讼，被告陈春节、刘玉玲、红楼梦缘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长芦农民资金合作社诉称：2014年3月3日，原告与被告陈春节签订一份《最高额借款合同》，约定：原告向被告陈春节提供最高额借款260万元，合同期内利率为月利率10‰，贷款逾期利率为月利率20‰，借款期限为一年，到期日是2015年3月3日；同日，原告与被告陈春节签订《最高额抵押合同》，约定以被告陈春节名下所有的位于南京市六合区横梁镇兴镇路122号2幢301室、六合区横梁镇兴镇路122号3幢12号、六合区横梁镇兴镇路122号3幢13号共计三处房产作为抵押，双方办理了抵押登记手续；同时，原告与被告刘玉玲、红楼梦缘公司签订《最高额保证合同》，表示如陈春节不能按期还款，愿意对原告承担连带保证责任。次日，原告向被告陈春节发放贷款260万元。2014年10月28日，被告归还借款260万元，并重新向原告贷款245万，期限为2014年10月28日至2015年4月28日。贷款到期后，陈春节仅归还本金224195.58元，利息支付至2015年6月14日。因经原告多次催要，被告未履行还款义务，原告故诉至法院，要求：1、被告陈春节、刘玉玲共同归还借款本金2225804.42元及利息（自2015年6月15日起至实际给付之日按年利率24%计算）；2、原告对被告陈春节所有的位于南京市六合区横梁镇兴镇路122号2幢301室、六合区横梁镇兴镇路122号3幢12号、六合区横梁镇兴镇路122号3幢13号房屋享有优先受偿权。3、被告红楼梦缘公司对被告陈春节的上述还款义务承担连带保证责任；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告陈春节、刘玉玲、红楼梦缘公司均未到庭发表答辩意见，亦未向本院提交书面答辩状或证据。
经审理查明：2014年3月3日，原告与被告陈春节签订《最高额借款合同》一份，约定原告在2014年3月3日至2015年3月3日向被告陈春节提供最高额不超过260万元的借款，借款人在该贷款额度内可周转使用贷款；上述期间仅指借款发生时间，不包括借款到期时间；利率为年利率12%，合同有效期内合同利率不变；日利率=年利率/360；按月结息，结息日为每月的二十日；借款人在合同项下单笔借款的借款金额、发放日期、到期日期等借款内容以提款申请书和借款借据为准；借款人不能按时还清借款，贷款人有权自逾期之日起按本合同借款利率加收100%计收罚息。此外，该合同还约定：借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收借款本息所需的费用，包括但不限于公告费、律师费、诉讼费、拍卖费等，均由借款人负担。
同日，原告与被告陈春节签订《最高额抵押合同》和《南京市房地产抵押合同》，约定被告陈春节用其名下位于南京市六合区横梁镇兴镇路122号3幢12号（丘权号07052052-III-13、36.34平米）、六合区横梁镇兴镇路122号横梁甸商业广场3幢13号（丘权号07052052-III-14、37.85平米）、六合区横梁镇兴镇路122号2幢301室（丘权号052052-II-24、831.13平米）共计905.32平米房屋作为其上述最高额260万元贷款的抵押，其中南京市六合区横梁镇兴镇路122号2幢301室房屋抵押债权数额为200万元，六合区横梁镇兴镇路122号3幢12号、六合区横梁镇兴镇路122号横梁甸商业广场3幢13号房屋抵押债权数额为60万元。2014年3月10日，双方办理了上述三处房屋的抵押登记手续，原告领取了房屋他项权证。
陈春节与刘玉玲系夫妻关系。2014年3月3日，原告与被告刘玉玲、红楼梦缘公司签订《最高额保证合同》，约定保证人刘玉玲、红楼梦缘公司自愿为被告陈春节2014年3月3日至2015年3月3日最高额260万元的贷款提供连带责任保证；上述期间仅指债务发生时间，非指债务期间或保证期间；上述最高额仅指债务本金的最高数额；在合同约定的期限和最高额内，债权人发放贷款或提供其他银行信用时无需逐笔办理担保手续；保证担保的范围包括本金、利息、逾期利息、实现债权的费用等；保证期间为借款到期日之后两年。后刘玉玲、红楼梦缘公司又向原告出具《保证承诺书》一份，承诺如借款人不能按期还款，保证人须对借款合同中的本金、罚息、诉讼费以及贷款人实现债权所支出的费用承担连带保证责任。
2014年3月4日，原告向陈春节发放贷款260万元，借款借据载明借款到期日为2014年9月4日，月占用费率为10‰，逾期加费100%。此后被告陈春节按月归还利息，并于2014年10月28日结清全部本金、利息。
2014年10月28日，被告陈春节又向原告借款245万元，借款借据载明借款到期日为2015年4月28日，月占用费率为10‰，逾期加费100%。借款到期后，陈春节分三次共归还本金224195.58元，并支付截止至2015年6月14日的利息。
原告因多次向被告催要本金及利息未果，遂诉讼来院。
上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《最高额借款合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》、保证承诺书、房屋他项权证、农民资金专业合作社归还占用互助金结算凭证、农民资金专业合作社占用互助金凭证等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为：原告与被告陈春节签订的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》及《南京市房地产抵押合同》是当事人双方的真实意思表示，且符合法律规定，对其为有效合同，本院依法予以确认。合同签订后，原告履行了放贷义务，被告陈春节未按约归还借款本息，是对诚实信用原则和合法约定的违反，对引起本案纠纷应负有相应的民事责任。故对原告要求被告陈春节归还原告借款本金2225804.42元及2015年6月15日之后按照年利率24%计算的利息的诉讼请求，本院依法予以支持。
陈春节与刘玉玲系夫妻关系，上述债务发生在婚姻关系存续期间，应属于夫妻共同债务。故对原告要求被告刘玉玲对陈春节的上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。
被告红楼梦缘公司与原告签订了《最高额保证合同》，自愿为陈春节在2014年3月3日至2015年3月3日最高额260万元的贷款提供连带责任保证，且担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、复利、违约金、实现债权的费用等，故红楼梦缘公司应对上述债务承担连带清偿责任。又由于本案中被担保的债权既有物的担保又有人的担保，且当事人并未约定实现担保物权的情形，加上被告陈春节作为主债务人用自已的房屋为自已的债务提供物的担保，因此，根据物权法的相关规定，原告应当先就该物的担保实现债权后，方可要求保证人承担保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈春节、刘玉玲于本判决生效之日起十日内归还原告长芦农民资金合作社借款本金2225804.42元及利息（自2015年6月15日起至实际给付之日按年利率24%计算）；
二、如被告陈春节不能及时履行上述还款义务，原告长芦农民资金合作社有权以被告陈春节所有的位于南京市六合区横梁镇兴镇路122号2幢301室、六合区横梁镇兴镇路122号3幢12号、六合区横梁镇兴镇路122号横梁甸商业广场3幢13号房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；其中南京市六合区横梁镇兴镇路122号2幢301室房屋优先受偿数额为200万元，六合区横梁镇兴镇路122号3幢12号、六合区横梁镇兴镇路122号横梁甸商业广场3幢13号房屋优先受偿数额为60万元；
三、原告长芦农民资金合作社行使上述第二项权利后，被告红楼梦缘公司对被告陈春节的上述第一项义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27586元，由被告陈春节、刘玉玲、红楼梦缘公司承担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费27586元（户名：南京市中级人民法院，开户行：工商银行南京汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 王 菲
人民陪审员 侯裕华
人民陪审员 汤永丽
二〇一六年六月十七日
书 记 员 李 良