浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初3108号
原告（反诉被告）：张建凤，女，1970年9月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：高鹏，浙江子竣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉兴吴越购物有限公司，住所地：嘉兴市精严寺街88号A幢B幢。
法定代表人：俞海林，董事长。
委托代理人：俞英（系公司员工），女，1987年2月16日出生，汉族。
原告（反诉被告）张建凤因与被告（反诉原告）嘉兴吴越购物有限公司（以下简称吴越购物）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月7日受理后，被告于2016年6月20日提出反诉，本院受理后，决定合并审理，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2016年7月7日公开开庭审理了本案，原告委托代理人高鹏和吴越购物委托代理人俞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建凤起诉称，2014年9月18日，张建凤通过招商进入吴越购物所在购物中心从事营业活动，2015年2月10签订《场地租赁合同》一份，约定由吴越购物将二层219号商铺租赁给张建凤经营，租期自2015年1月1日至2016年12月31日止，第一年租金41349元，第二年租金43416元，另交履约保证金（押金）3000元，年综合管理费1988元。合同签订后，张建凤于2014年9月18日向吴越购物支付2015年租赁定金5000元，于2015年2月10日向吴越购物支付2015年部分租金（含管理费）23337元。2015年3月18日，吴越购物与张建凤签订补充协议，约定吴越购物中心1-4层每层入住率达到70%，购物中心正式开业，正式开业之日起才开始收取房租。但自2015年3月18日起至今，购物中心内的商户尤其是第四层商户入住均未达到70%，即说明吴越购物至今一直未正式营业。2016年3月，吴越购物单方面发布清场公告，要求张建凤搬离。至2016年4月12日止，吴越购物连续四次发布清场公告，要求张建凤搬离，否则将诉诸法律。张建凤根据补充协议，要求吴越购物退还2015年租金，为此与吴越购物多次交涉无果。4月15日，吴越购物单方纠集一群人将涉案店铺全部拆毁，店内价值4866.67元的装修及货物被强行毁坏、搬走。张建凤认为，吴越购物单方面违反合同约定在先，却要求张建凤承担本无需承担的合同义务，现又强行毁坏、搬走张建凤的财物，给张建凤造成很大的经济损失，故诉请判令：一、吴越购物退还张建凤2015年部分租金（含管理费）23337元、保证金3000元、水电押金2000元、律师代理费1500元，合计29837元；二、吴越购物赔偿张建凤因被清场遭受的损失4866.67元；三、本案诉讼费由吴越购物承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求吴越购物对2016年4月15日的清场行为以书面形式向原告赔礼道歉。
吴越购物答辩称，第一，张建凤要求退还租金、保证金、管理费并支付律师费的诉讼请求没有依据，吴越购物自2015年提供租赁场地和相关公共设施给张建凤，没有违反双方签订的《场地租赁合同》，但张建凤未按照要求按时开铺营业，违反了双方合同约定，也没有按照合同约定的付款承诺支付场地租赁费用。第二，关于赔偿清场损失，也没有依据，吴越购物已经通过短信、电话及书面四次公告通知张建凤，请其办理退场手续及相关事宜。但张建凤一直拖延不愿搬离，导致吴越购物招商无法开展，造成巨大经济损失。吴越购物的清场行为完全是在通知到张建凤的情况下才开始的，张建凤置之不理，现又追讨赔偿是没有依据的。第三，张建凤增加诉讼请求要求吴越购物书面道歉，已超过举证期限，不予认可。第四，张建凤并未与吴越购物签订《补充协议》，更没有全额支付2015年的场地租赁费用。
吴越购物反诉称，2015年2月10日吴越购物与张建凤签订了《场地租赁合同》，约定：吴越购物将位于浙江省嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心，场地编号为二层219号，建筑面积为27.61平方米的场地租赁给张建凤；该场地第一年租金为人民币41439元，履约保证金为3000元，第二年租金为43416元，租金采用先付后用原则，如拖欠则按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金，若超过五日未付，吴越购物有权单方解除合同，并要求张建凤承担违约金；合同期满或被解除后，双方权利义务终止时，张建凤应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，如逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。合同签订后，吴越购物依约履行合同义务，然张建凤却未依合同约定支付租金等费用，经多次催促付款均未果。后吴越购物多次以公告形式宣布解除双方的《场地租赁合同》，并要求张建凤腾退，并支付实际使用租赁场地的费用，张建凤拒绝腾退与付款，严重损害了吴越购物的合法权益，故诉请判令：一、依法解除吴越购物与张建凤于2015年2月10日签订的编号为WYGW20141205号《场地租赁合同》；二、张建凤支付吴越购物2015年剩余租金18012元和2016年实际使用场地租金12542.40元（自2016年1月1日起，按年租金43416元计算，暂计至2016年4月14日，要求计算至张建凤实际腾退之日止）；三、张建凤支付吴越购物拖欠租金的滞纳金22576.32元（自2016年1月1日起，以年租金43416元为基数，按每日5‰计算，暂计至2016年4月14日，要求计算至张建凤实际腾退之日止）；四、张建凤赔偿吴越购物逾期腾退场地的违约金7236元；五、本案诉讼费由张建凤负担。
张建凤答辩称，第一，《场地租赁合同》已经完全没有履行可能，同意解除。第二，吴越购物主张租金没有事实和法律依据，在补充协议没有解除之前，张建凤没有向被告支付租金的义务。第三，吴越购物的第三、四、五项诉请无事实和法律依据。
针对自己的主张，张建凤提供了下列证据：
1.《场地租赁合同》一份，证明吴越购物与张建凤签订租赁合同的事实。
2.《综合管理服务合同》一份，证明嘉兴宝泽投资管理有限公司与张建凤就涉案房屋的综合管理服务达成约定的事实。
3.收据、收条各一份，证明吴越购物在2014年9月18日收到租赁定金5000元以及在2015年2月10日收到张建凤支付的部分房租费23337元的事实。
4.收条一份，证明张建凤在2014年底时支出涉案商铺装修费用8600元，后因吴越购物清场行为造成损失的事实。
5.吴越购物在2015年7、8月份用电度数表一份，证明购物中心四楼没有商铺入住，不应当是真实开业的情况。
吴越购物无正当理由未按时到庭，故未予质证，也未就本诉部分提供证据。
针对自己的反诉主张，吴越购物提供了下列证据：
1.吴越购物协商一份，证明2016年1月发生了租户聚众闹事事件，吴越购物与包括张建凤在内的承租户协商要求其清场的方案。
2.吴越购物发布的三次清场公告，证明吴越购物要求包括张建凤在内的承租户办理腾退，并协商解除合同的事实。
3.出警记录一份，证明2016年1月15日吴越购物商场内发生过闹事事件，之后吴越购物与承租户被迫签订的补充协议应属无效。
4.房产证、营业执照各一份，证明商场的产权人委托吴越购物经营。
经质证，张建凤对原告提供的证据1真实性、合法性有异议，没有租户的签字确认；对证据2没有异议，但对吴越购物据此主张清场行为的合理性、合法性有异议，并未通知到张建凤本人，只是贴在大门一角处，另外清场方案也没有得到张建凤的同意；对证据3真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告据此主张的待证事实有异议，根据警方的调查了解，承租户当天只是集体催讨要求退还租金，没有闹事的情况出现；对证据4没有异议。
针对反诉部分，张建凤未提供证据。
本院认证如下：原告张建凤提供的证据1、证据3、证据5经审查真实性予以确认；证据2系张建凤与案外人签订，与本案没有关联性，不予认定；证据4系证人证言，鉴于证人无正当理由未能到庭接受询问，且原告未能提供其他证据予以佐证，故对原告据此主张的装修费用数额不予认定，但结合庭审调查情况，本院对张建凤主张因吴越购物的清场行为遭受一定损失予以采信，具体在下文中予以阐述。对吴越购物提供的证据真实性，本院均予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下，2015年2月10日，张建凤（乙方）与吴越购物（甲方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心场地编号为二层219号，建筑面积为27.61平方米的场地出租给乙方使用做服装类商品展示和经销，该场地第一年租金为41349元，第二年租金为43416元。本合同款项支付方式为分期付，履约保证金（押金）为3000元（履约保证金应该在本合同签订之日一次性支付，一次性付清合同款项不采用履约保证金，该保证金在合同期结束或退出经营后20天无息退还）。本合同采用先付后用的原则，乙方如拖欠租赁费，按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金。若乙方超过5日仍未支付，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约金，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。合同租赁期限届满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该场地恢复原状发生的费用。如乙方逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。上述合同签订前，张建凤于2014年9月18日已向吴越购物支付租赁定金（包括保证金和水电押金）5000元。合同签订当日，张建凤支付了部分房租费23337元。吴越购物将涉案场地交付张建凤使用。
2016年3月13日、3月22日、4月2日，吴越购物三次发布清场公告，通知商户与其协商解除合同及退场事宜。其中，2016年4月2日发布的清场公告将2016年4月3日至4月7日作为清场最后期限，逾期不清场的商户将视为无主处理，并声明至今未办理清场手续和未缴清2015年房租的商户，将追究其2016年1月至3月的场地费用和水电费用。2016年4月15日，吴越购物对张建凤的商铺强制进行了清场处理。现张建凤认为因商场无法正常开业以及吴越购物的清场行为遭受了租金、律师代理费、装修费等损失，而吴越购物则认为张建凤拖欠租金未及时支付，双方遂纠纷成诉。
另查明，2016年1月15日，公安机关接到报警，称十多个人在吴越购物中心楼顶因为老板跑了要集体跳楼，后建设派出所民警到达现场，经了解数十名吴越购物广场的商铺业主（承租户），因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。后经嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所和街道司法所的协调，组织商场负责人和承租户代表进行调解。
再查明，嘉兴市勤俭路1000号房屋吴越购物中心产权登记在俞英名下，俞英陈述与吴越购物签订租赁合同，吴越购物对于购物中心有权使用及对外出租。涉案吴越购物中心至今未通过消防验收。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、双方的《场地租赁合同》是否解除；二、吴越购物是否应返还张建凤已经支付的租金、保证金、水电押金并支付律师代理费；三、张建凤是否应支付吴越购物场地使用费用及逾期支付租金的滞纳金、逾期腾退场地的违约金；四、吴越购物是否应赔偿张建凤商铺被清场遭受的损失及书面赔礼道歉。
关于焦点一，本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》约定“乙方（张建凤）延期支付租赁费用超过五日的，甲方（吴越购物）有权单方解除合同……甲方有权解除本合同的条件为乙方拖欠应付租赁费用（包括租金、综合管理服务费及其他费用等）且在收到甲方要求其纠正的通知后7天内，未予纠正”，现张建凤未按时支付租金，吴越购物以此为由主张行使合同解除权，但未提供证据证明曾通过发函或其他合理方式敦促张建凤在一定期限内支付欠付租金，即以承租方未按照约定支付租金因而构成根本违约为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，欠缺法律依据。但鉴于张建凤在收到法庭送达的反诉状副本7日内仍未支付拖欠租金，且当庭也表示同意解除租赁合同，双方均已表明不愿继续履行双方之间的租赁合同，故本院依法照准吴越购物要求解除合同的诉请，并确认双方签订的《场地租赁合同》于张建凤收到反诉状后第八日即2016年7月2日解除。至于张建凤提出因双方签有《补充协议》并据此享有一定条件下免付租金权利的意见，因张建凤未能提交上述《补充协议》，吴越购物也否认曾与之签订相关协议，故本院对其抗辩意见不予采纳。
关于焦点二，经庭审查明，张建凤在承租期内已实际接收并使用涉案场地进行经营活动，对其要求按照《补充协议》约定进行免租和退还已付全部租金，缺乏事实和法律依据。退一步讲，即使双方曾签订《补充协议》，但根据本院受理的吴越购物同类案件分析，吴越购物在签订《场地出租合同》后又与众多承租户签订《补充协议》，其目的在于避免群体性事件的发生，保证购物中心可以正常经营管理，可见，合同中关于免租期的约定是附条件的，协议不仅要求签订者本人不参与聚众事件，而且约定客观上发生聚众事件则协议“作废”，故应视为附解除条件的合同。数十名业主在签订《补充协议》后又再次聚众讨要租金，《补充协议》约定的解除条件也已经成就，张建凤即使曾签订相关《补充协议》也不应再享有免租期，应当支付实际使用场地期间的费用。但另一方面，吴越购物作为出租方，理应保障良好的经营环境，根据本院另案查明的事实，涉案购物中心存在空调、电梯设备和照明设备错峰运行的情况，经营环境存在不足，一定程度上影响了张建凤的正常经营，故本院酌情确定吴越购物退还张建凤租金2333.70元，此处需指出，张建凤称已支付的23337元包括了2015年度部分租金和管理服务费，但结合本案证据看，该笔费用的收据上仅注明为租金，双方合同中也未就管理服务费作出约定，故本院认定该笔费用为租金。关于张建凤要求吴越购物退还保证金3000元，考虑本案情形，本院酌情予以支持。另外，水电押金应为保证水电费能够及时缴纳，原告虽已实际腾退但双方未能及时结算，诉讼过程中也未能协商一致，现有证据本院无法查明涉案场地实际产生的水电费数额，故该部分诉请本案不作处理，双方可另行按实结算。关于律师代理费，张建凤未提供正规票据予以证明，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，根据双方合同约定，张建凤应支付2015年度的租金数额为41349元，扣除已支付的23337元，尚余18012元租金应予支付。另外自2016年1月1日起至2016年4月15日被强制清场期间，张建凤一直实际占用场地，应按照租赁合同约定支付该段时间内共计106日的租金12608元，以年租金43416元为标准计算。鉴于吴越购物中心经营环境存在不足（在争议焦点二中已经论述），酌定张建凤实际支付吴越购物的金额为上述费用的90%即27558元。对于吴越购物要求张建凤支付拖欠租金的违约金及滞纳金，本院认为，吴越购物未及时履行敦促对方在一定限期内支付租金的通知义务，且在涉案《场地租赁合同》解除前，吴越购物要求张建凤赔偿逾期腾退场地的违约金也缺乏依据，故结合本案情形，本院不予支持。
关于焦点四，在双方签订的《场地租赁合同》解除前，吴越购物无权对张建凤的物品等进行强制清场处理，吴越购物的行为存在过错，应承担相应的责任。综合考虑本案实际情况，本院酌定吴越购物赔偿张建凤损失3000元。对于张建凤主张吴越购物书面赔礼道歉的诉请，考虑本院已就吴越购物的清场行为造成的损失作出判决，且张建凤在履行合同中长期拖欠租金，也存在明显的违约行为，故对其诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、反诉被告张建凤与反诉原告嘉兴吴越购物有限公司签订的《场地租赁合同》（编号：WYGW20141205）于2016年7月2日解除；
二、反诉被告张建凤于判决生效后七日内支付反诉原告嘉兴吴越购物有限公司2015年剩余租金及2016年1月1日至实际腾退之日的租金合计27558元；
三、被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内退还原告张建凤租金2333.70元、保证金3000元；
四、被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内赔偿原告张建凤清场损失3000元；
五、驳回原告张建凤的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告嘉兴吴越购物有限公司的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取334元，由张建凤负担254元，嘉兴吴越购物有限公司负担80元；反诉案件受理费减半收取655元，由嘉兴吴越购物有限公司负担356元，由张建凤负担299元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 陈叶君
二〇一六年十一月八日
书 记 员 邹邦羽