广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民终1471号
上诉人（一审原告、反诉被告）：封开县森丰木业有限公司。住所地：广东省封开县渔涝镇白沙塘村。
法定代表人：林玮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：岑结彬，广东达声律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：刘婉兰，女，1967年7月29日出生，住广东省深圳市龙岗区，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：黄小凤、陈宗胜，均系广东祥麟律师事务所律师。
上诉人封开县森丰木业有限公司（以下简称森丰木业）因与被上诉人刘婉兰租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2015）肇中法民四初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人森丰木业的委托诉讼代理人岑结彬律师以及刘婉兰的委托诉讼代理人黄小凤、陈宗胜律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森丰木业上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令森丰木业与刘婉兰签订的《木村卷片厂经营协议》终结；3.刘婉兰向森丰木业支付自2013年7月1日起所欠的租金192500元；4.森丰木业没收刘婉兰支付的押金17500元；5.刘婉兰支付森丰木业代付的水电费5216元；6.本案全部诉讼费用由刘婉兰承担。事实和理由如下：（一）一审法院认定《木村卷片厂经营协议》第二点关于“场地租金”条款无效是错误的。1.森丰木业属具有独立法人资格的企业，有合法的经营场所，不可能一址多证，森丰木业将属于自己的经营场所及设备出租给刘婉兰，应当受法律保护。更为重要的是，森丰木业的企业设施及涉案场地至今还在正常经营，如果场地不合法，工商部门应予以注销，森丰木业不可能合法经营至今。2.森丰木业所在场地与孔令伟被处罚的场地完全不是重合关系，另一块土地上相关的违法建筑已经被拆除，一审法院不作现场调查，就认定森丰木业出租的场地就是孔令伟被处罚的场地，森丰木业对还在正常使用的场地和设备及相关建筑物不享有使用权和所有权，属认定事实不清。（二）一审法院认为《木村卷片厂经营协议》中的“场地租金”条款无效，并认为森丰木业有过错，判决森丰木业返还租金和押金，属适用法律错误。1.退一步说，即使《木村卷片厂经营协议》中的租金条款无效，森丰木业也没有过错。刘婉兰于2012年9月5日与孔令伟签订《成立木材切片厂及土地租赁开发项目合作协议》在先，森丰木业的企业成立在后，按理协议在先的刘婉兰应当知道合同或审查合同是否有效，本案中没有任何人或单位告诉森丰木业使用的土地是违法的，森丰木业将场地及设备出租，没有任何过错，但一审法院却忽视该事实，把属于刘婉兰的过错转由森丰木业承担，实属不公平。2.刘婉兰使用森丰木业的场地及设备近一年，即使相关租金条款无效，但森丰木业是涉案场地和设备的实际拥有人，刘婉兰也应当支付使用费，况且至今没有任何生效的法律文书确认森丰木业是违法使用土地。
刘婉兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回森丰木业的上诉请求。
森丰木业向一审法院提起诉讼请求判令：1.双方签订的《木材卷片厂经营协议》终结；2.刘婉兰向森丰木业支付自2013年7月1日起所欠的租金192500元；3.森丰木业没收刘婉兰支付的押金17500元；4.刘婉兰支付森丰木业代付的水电费5216元；5.刘婉兰立即交回擅自搬走的机械设备；6.依法分割共有的机械设备；7.本案诉讼费用由刘婉兰承担。
刘婉兰向一审法院提起反诉请求判令：1.确认《木材卷片厂经营协议》无效；2.森丰木业向刘婉兰返还已经支付的租金17500元和押金17500元；3.反诉费用由森丰木业承担。
一审法院认定事实：2013年6月1日，森丰木业（甲方）与刘婉兰（乙方）签订《木材卷片厂经营协议》，该协议主要约定内容如下：原由孔令伟发包给马建君、谢冬亮的位于封开县渔涝镇白沙塘村约60亩土地中（其中14亩的土地）的木材卷片厂，在2012年10月5日已由甲乙双方承接原有经营者的生产机械和设施合作经营，现因双方经营策略和理念的分歧，经双方商议决定进行拆分。一、拆分方式和方法……3.甲乙双方同意现由乙方先自行经营壹年，即从二0一三年六月一日至二0一四年五月三十一日止，其后交由甲方自行经营，双方约定甲方以金额共计人民币贰拾伍万叁仟叁佰叁拾叁元来承接以上的生产机械和设施，并于2014年5月31日前以现金方式一次性支付给乙方。二、场地租金……2、场地租金每年共分十二期来支付，每月缴交17500元给甲方，超出部分经营期满后结算；3、协议生效后乙方需支付人民币17500元给甲方作为押金，协议期满后甲方须原数退还给乙方。四、乙方责任……2、乙方在经营期间，在木材卷片厂经营所产生的水费、电费由乙方负责支付。等等。协议签订后，刘婉兰于同日向森丰木业支付2013年6月1日至7月1日租金17500元，支付场地押金17500元。因经营期间发生争议，刘婉兰于2013年10月29日向森丰木业发出终止通知书，认为森丰木业违反协议约定，刘婉兰于2013年10月31日终止该协议，要求森丰木业支付现金承接机械设备。森丰木业否认收到该通知书，认为是2014年6月在当地司法所才收到该通知书复印件。
一审法院另查明，一审诉讼中刘婉兰申请证人黄某出庭作证，黄某认为涉案木材卷片厂内机械设备属于黄某所有，是其在2012年10月承接过来的，同意以留在厂房的设备抵扣场地租金。刘婉兰提供2012年10月2日黄某与马建军签订的《设备转让协议书》并附有设备明细表，另提供2014年6月7日黄某运走设备清单，认为涉案卷片厂内仍存放价值超过90000元的机械设备，但森丰木业予以否认。
一审诉讼中，森丰木业申请撤回第5、6项诉讼请求。
一审法院再查明，2012年7月14日，封开县水务局作出封水[2012]行罚第3号水行政处罚决定书，该决定书载明，孔令伟未经水行政主管部门批准，于2012年5月初开始，在七星河渔涝镇白沙塘河段堤顶河道管理范围内擅自修建房屋和厕所，危及堤防安全。该行为违反了《中华人民共和国水法》第六十五条第二款的规定，根据该规定，责令孔令伟2012年7月31日前补办有关手续，并处罚款贰万元。2013年6月18日，封开县国土资源局作出封国土资执罚字[2013]11号行政处罚决定书，该决定书载明，孔令伟未经批准，擅自占用封开县渔涝镇白沙塘村的土地建房屋的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条、第44条和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第26条、第28条的规定，责令退还非法占用的土地，限期（收到决定书之日起十五日内）拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2014年8月19日，渔涝镇人民政府向刘婉（媛）兰发出通知书，因森丰木业在封开县渔涝镇白沙塘村所搭建的厂房属违章建筑，已于2013年立案查处，县人民法院作出强制拆除的裁定，为此，要求刘婉兰于2014年8月20日中午12时前将该公司厂房内的物品自行搬离，否则强制拆除造成损失自行负责。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。因刘婉兰为香港居民，本案属于涉港租赁合同案件，因此，应当参照适用涉外法律的规定。本案合同签订及履行地均在肇庆市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，一审法院对本案有管辖权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同争议的法律，没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家法律。合同的签订地、履行地均在我国内地，与我国内地有最密切联系，且双方均选择适用我国内地法律，因此，本案适用我国内地法律。综合一审法院查明的事实及当事人主张，本案争议焦点为：1.森丰木业与刘婉兰于2013年6月1日签订的《木材卷片厂经营协议》是否属于无效合同；2.涉案租金和押金如何处理；3.刘婉兰是否应向森丰木业支付5216元水电费。
关于森丰木业与刘婉兰于2013年6月1日签订的《木材卷片厂经营协议》是否属于无效合同的问题。双方签订的《木材卷片厂经营协议》约定森丰木业将场地租赁给刘婉兰使用，刘婉兰需支付租金，从协议内容“原由孔令伟发包给马建君、谢冬亮的位于封开县渔涝镇白沙塘村约60亩土地中（其中14亩的土地）的木材卷片厂”看，该协议指向的场地即孔令伟在封开县渔涝镇白沙塘村搭建的厂房已经被封开县国土资源局于2013年6月18日认定为非法建筑并责令限期拆除。森丰木业也未提交其他证据证实其合法占用涉案土地，因此，森丰木业出租给刘婉兰的场地，无论是土地还是厂房等建筑物，森丰木业均没有合法使用权或所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《木材卷片厂经营协议》中关于场地租赁的条款无效。另外，因森丰木业与刘婉兰虽有经营协议，但未约定成立公司等独立法人，且约定内容为拆分资产，因此，虽然刘婉兰为香港居民，但不能适用《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》等的规定确认合同无效。《木材卷片厂经营协议》另外包含机械设备承接、拆分、双方责任等条款，没有违反法律规定，应认定为有效条款，刘婉兰请求确认《木材卷片厂经营协议》整体无效的理由不成立，一审法院不予支持。综上，因森丰木业对出租场地无权处分，涉案场地均为非法建筑，《木材卷片厂经营协议》中第二条“场地租金”条款无效。
关于租金和押金如何处理的问题。如上所述，《木材卷片厂经营协议》中第二条“场地租金”条款无效，森丰木业无权依据该条款收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘婉兰向森丰木业交纳的租金17500元和押金17500元，虽确有占用涉案场地，但因森丰木业对涉案场地不享有权利，森丰木业明知该事实仍与刘婉兰签订《木材卷片厂经营协议》，存在过错。因此，综合考虑本案案情，且行为人不得从违法行为中获取利益，刘婉兰向森丰木业交纳的租金和押金，均应予返还。
关于刘婉兰是否应向森丰木业支付5216元水电费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《木材卷片厂经营协议》虽部分无效，但不影响其他条款的效力。根据《木材卷片厂经营协议》第四条的约定，刘婉兰经营期间的水电费由其负责支付，森丰木业要求刘婉兰向其支付代垫的水电费5216元，但未能提供证据证明该费用确实发生并且森丰木业已经支付该费用，因此，森丰木业的该项主张依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：（一）确认森丰木业与刘婉兰于2013年6月1日签订的《木材卷片厂经营协议》第二点“场地租金”条款无效；（二）封开县森丰木业有限公司于本判决生效之日起七日内向刘婉兰返还租金人民币17500元、押金人民币17500元；（三）驳回封开县森丰木业有限公司的诉讼请求；（四）驳回刘婉兰的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4528元，反诉案件受理费675元，合计5203元，由封开县森丰木业有限公司负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据双方诉辩意见，本案争议焦点是：（一）《木村卷片厂经营协议》第二点“场地租金”条款是否有效；（二）刘婉兰已支付的租金和押金如何处理；（三）刘婉兰是否应向森丰木业支付5216元水电费。
关于第一个问题。根据《木村卷片厂经营协议》的约定，森丰木业提供给刘婉兰使用的场地是指“原由孔令伟发包给马建君、谢冬亮的位于封开县渔涝镇白沙塘村约60亩土地中（其中14亩的土地）的木材卷片厂”，而该部分厂房已被封开县国土资源局于2013年6月18日认定为非法建筑并责令限期拆除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款的规定，《木村卷片厂经营协议》中有关场地租赁部分的条款应认定无效。至于《木村卷片厂经营协议》约定的其他内容，属于双方对机械设备承接、拆分方面等约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效条款。一审判决认定《木村卷片厂经营协议》第二条“场地租金”条款无效正确，本院依法予以维持。森丰木业上诉主张《木村卷片厂经营协议》第二条“场地租金”条款有效，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于第二个问题。根据查明的事实，森丰木业提供给刘婉兰使用的场地是“原由孔令伟发包给马建君、谢冬亮的位于封开县渔涝镇白沙塘村约60亩土地中（其中14亩的土地）的木材卷片厂”，但森丰木业没有提供充分的证据证明其已取得涉案场地的使用权或处分权，即森丰木业对涉案场地并不享有权利，且“场地租金”条款无效，因此，一审判决驳回森丰木业的诉讼请求，并判决森丰木业应将收取的租金和押金返还给刘婉兰，有事实和法律依据，本院依法予以维持。森丰木业上诉主张其无需向刘婉兰返还已收取的租金和押金，缺乏依据，本院依法不予支持。
关于第三个问题。根据《木材卷片厂经营协议》第四条的约定，刘婉兰经营期间的水电费由刘婉兰自行负责支付。森丰木业要求刘婉兰向其支付代垫的水电费5216元，但其未能提供证据证明该费用确实发生并且森丰木业已经支付该费用，因此，森丰木业的该项主张依据不足，一审判决不予支持正确，本院依法予以维持。
综上所述，森丰木业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4528元，诉讼保全费420元，合计4948元，由封开县森丰木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 佘琼圣
审判员 金锦城
审判员 王振宏
二〇一七年五月二十五日
书记员 陈爱姬