北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第02155号
上诉人（原审被告）广州市依纯服装有限公司，住所地广州市天河区临江大道5号第17层01、02、03、04、05、06、07单元。
法定代表人周志荣，总经理。
委托代理人孙兵文，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京凯德新兴房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号新华联商业大厦201。
法定代表人陈子威，经理。
委托代理人郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。
上诉人广州市依纯服装有限公司（以下简称依纯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（以下简称凯德公司）在原审法院起诉称：2012年5月9日，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定由依纯公司承租我公司12A号房屋，该房屋面积为ll7.70平方米，租赁期限从2012年6月10日至2015年6月9日。2014年2月16日，我公司发现依纯公司已经闭店，停止经营。2月17日，我公司向依纯公司发函，要求依纯公司按照合同约定继续经营，但依纯公司置之不理。3月11日，我公司委托律师再次向依纯公司发出律师函，要求依纯公司恢复店铺营业，否则将追究依纯公司的违约责任，依纯公司仍置之不理。2014年3月31日，因依纯公司的严重违约行为，我公司告向依纯公司发出解约函，于当日解除了与依纯公司签订的房屋租赁合同。截止解约日，依纯公司尚拖欠我公司租金、物业管理费、电费、滞纳金共计人民币131018.57元，依纯公司应当支付。根据合同第12.2条约定，依纯公司存在严重违约行为，我公司有权单方解除合同，依纯公司已支付的房屋租赁保证金206916.6元及公共事业保证金9416元、POS机押金1200元，共计217532.6元均不予退还。同时依纯公司应当向我公司支付相当于当年六个月租金（51788元／月）和六个月的物业管理费（9416元／月）作为违约金，共计人民币367224元。根据合同第21.5条约定，依纯公司逾期不交还房屋的，我公司有权要求依纯公司按照每日每平方米人民币57.8元（6803元／日）的标准支付逾期期间的房屋占用费，截止我公司起诉日，依纯公司已经逾期91天，应当向我公司支付房屋占用费619073元，且依纯公司尚未腾空房屋，我公司主张该房屋占用费应当计算至依纯公司实际腾空房屋之日止。根据合同第13.1条约定，依纯公司应当于合同解除日向我公司交还房屋，依纯公司应将其添置的可移动物品在解除日前搬离，并将其添置的不可移动的物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由依纯公司承担，依纯公司逾期未拆除的，我公司有权自行拆除，并要求依纯公司承担相应的拆除费用。目前依纯公司拒绝拆除其添置的物品并恢复原状，我公司需自行拆除，由此将发生拆除铺位费用25500元，搭建围挡费用4500元，应当由依纯公司支付。综上所述，因依纯公司的严重违约行为，我公司依照合同约定已经解除了双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定，依纯公司应当向我公司承担违约责任。现起诉请求：1、确认双方签订的合同于2014年3月31日解除；2、判令依纯公司向我公司支付拖欠的租金、物业费、滞纳金及其他费用131018.57元；3、判令依纯公司已经向我公司支付的房屋租赁保证金206916.6元及公共事业保证金9416元、POS机押金1200元，共计217532.6元不再退还；4、判令依纯公司向我公司支付解除合同的违约金367224元；5、判令依纯公司向我公司支付自2014年4月1日起的房屋占用费按每日每平方米57.8元计算至依纯公司实际腾退房屋之日止（至2014年7月1日已经发生619073元）；6、依纯公司向我公司支付铺位拆除费25500元及搭建围挡费用4500元，共计30000元，以上共计1364848.17元。
依纯公司在原审法院答辩称：我公司同意双方签订的合同于2014年3月31日解除。我公司停止营业是因为经济萧条，根据情势变更我公司可以终止，不应当认为我公司构成违约，合同约定违约金过高，实际上我方离开凯德公司场所时间是2014年2月16日，停业撤场当天凯德公司进行单方面停水断电，凯德公司主张的金额过分高于损失，请求法院降低。凯德公司主张的拆除的费用，我公司装修的东西并没有拆除，我公司查看时发现现在的情况与之前一致，我公司支付的保证金足以弥补凯德公司损失，请法院部分支持凯德公司诉讼请求，部分驳回凯德公司诉讼请求。
原审法院审理查明：2012年5月9日，凯德公司（出租方，甲方）与依纯公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定如下：租用面积包括该房屋内的使用面积（包括该房屋内的内墙和立柱的面积）和该房屋与公用建筑空间之间的分隔墙与外墙（包括山墙）的全部面积以及该房屋与其他房屋的分隔墙一半的面积。乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金），乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金：其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.1租赁保证金4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。第十条乙方的违约责任第10.2条约定，乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第十二条合同的变更和解除中第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之区间的差额。第二部分专用条款约定，甲方出租给乙方的房屋12A号，房屋类型为商业。甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为117.70平方米。乙方承诺租赁房屋作为经营37度LOVE品牌系列商品之用途。本合同的收银方式为甲方POS机。该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2012年6月10日至2015年6月9日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2012年5月10日至2015年6月9日。双方暂约定该房屋交付日为2012年5月10日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。保底租金，按租用面积计算，第一租金计收年度的月租金额为每平方米人民币400元，月保底租金为人民币47080元；第二租金计收年度的月租金额为每平方米人民币440元，月保底租金为人民币51788元；第三租金计收年度的月租金额为每平方米人民币506元，月保底租金为人民币59556.2元。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方交付房屋租金保证金人民币206916.6元。甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币80元核算，即该房屋的每月物业管理费用为人民币9416元。乙方应于租赁期满之日或本合同提起终止之日向甲方交还房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同第13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币57.8元的标准交付逾期期间的房屋占用费。同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。若收银方式为租用甲方POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租金用为人民币1200元／台，保证金为人民币400元／台。本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：乙方：广州市依纯服装有限公司，地址二17楼全层，收件人邝祖利，或者按照接收一方向发出一方所最新书面通知的其他地址或传真号号码发出。
该租赁合同签订后，依纯公司向凯德公司支付了房屋租赁保证金206916.6元及公共事业保证金9416元、POS机押金1200元。凯德公司依约向依纯公司交付了前述标的房屋。2014年2月16日，依纯公司在未向凯德公司发出通知的情况下标的房屋的商铺停业，但是并未将承租房屋交还凯德公司，依纯公司向凯德公司支付租金至2014年1月，之后再未交纳。
2014年2月17日，凯德公司向依纯公司发出《02-12A商铺停业事宜》的函件，该函件表示：“2014年2月16日，您在未告知我公司的情形下无故停止营业至今；违反了租赁合同第19.4款的营业时间规定。按照租赁合同第10.5条的约定，您方应当事先书面通知我公司并在获得我公司书面同意后方可暂停或停止营业。您方上述行为违反了双方签署的房屋租赁合同第19.4及第10.5条款关于营业时间的有关规定。如您方擅自停止营业，将给我公司造成了极大的负面影响，且损害了我公司的经济利益，将构成严重违约。现我公司特此函告：限您于收到本函后的2日内恢复该房屋内的正常经营。否则，我公司将依法解除租赁合同，并依据合同12.2条款向您收取相对应的违约金人民币369624.00元（即叁拾陆万玖仟陆佰贰拾肆元整），并收回该房屋，由此产生的一切后果由您自行承担。同时我司将有权要求您承担违约责任并赔偿因此给我司造成的一切经济损失。”
2014年3月11日，北京市中伦文德律师事务所受凯德公司的委托向依纯公司发出律师函，要求依纯公司于2014年3月14日前恢复营业，并告知了未按时恢复营业的违约责任及凯德公司将行使解除权的问题。依纯公司未按照该律师函要求的时限恢复营业。
2014年3月31日，凯德公司向依纯公司发出《解约函》，表示因依纯公司严重单方违约导致租赁合同无法继续履行，该公司行使解除权于2014年3月31日正式解除，截止合同解除日，依纯公司尚欠该公司2014年3月31日前的租金及物业管理费123208元，水电费2508.15元及滞纳金5302.42元，上述费用131018.57元，要求依纯公司于2014年4月4日前支付；并要求该公司务必于2014年4月5日前，搬离房屋内一切设备设施、拆除装修将房屋恢复原状交付该公司，逾期搬离的应按照每日每平米人民币（57.80）元的标准向该公司支付逾期期间的房屋占用费及承担因占用房屋给该公司造成的一切损失赔偿责任，滞留在房屋内的一切物品均视为自弃，该公司有权自行处置，且因房屋恢复原状产生的一切费用亦应由依纯公司承担；同时，因该公司单方严重违约行为导致《租赁合同》解除，依照《租赁合同》第12、13条之约定，依纯公司已支付的全部费用包括租赁保证金、装修保证金、公共事业保证金等全部费用均不予退还，同时依纯公司应向该公司支付违约金，金额为六个月的租金及物业管理费用，依纯公司必须于2014年4月4日前支付。之后，依纯公司未返回清点货物并交还承租房屋及按照前述解除函的要求支付相关费用及赔偿。直到2014年7月8日，凯德公司将诉争房屋出租给下一家租户。
庭审中，凯德公司主张依纯公司应当向该公司支付铺位拆除费25500元及搭建围挡费用4500元，依纯公司对该赔偿项目不予认可，凯德公司未就该主张向法院提交相应证据予以佐证。另外，依纯公司主张凯德公司要求赔偿的违约金及滞纳金过高，理由是该公司已交纳的保证金足以填补凯德公司的损失，凯德公司主张违约金及滞纳金明显过高，该公司向法院申请行使司法变更权对违约金及滞纳金进行酌减。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、停业警告函件、律师函、解约函、快递回单等证据在案佐证。
原审法院判决认定：凯德公司与依纯公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，依纯公司未经与凯德公司协商于2014年2月16日单方对承租商铺停业，经凯德公司两次发函要求恢复营业后仍未停止歇业，2014年3月31日凯德公司依照合同第12.2条规定行使约定解除权向依纯公司发出了解约函解除了双方的房屋租赁合同，其行使单方解除权具有合同依据并按照法定要求完成了解约通知，现凯德公司要求确认《房屋租赁合同》于2014年3月31日解除的诉讼请求，于法有据，理由正当，法院依法予以支持。截止合同解除日，依纯公司尚欠凯德公司2014年3月31日前的租金及物业管理费123208元，水电费2508.15元及滞纳金5302.42元，上述费用共计131018.57元，凯德公司在解约函中要求依纯公司于2014年4月4日前支付，但依纯公司至今未支付前述拖欠费用，现凯德公司要求依纯公司支付前述拖欠费用的诉讼请求，理由正当，法院依法予以支持。鉴于依纯公司在2014年4月1日至2014年7月7日期间未返回清点货物并腾退交还房屋导致承租房屋被继续占用，依纯公司应当依照房屋租赁合同约定按每日每平方米人民币57.8元的标准交付逾期期间的房屋占用费，依纯公司应当向凯德公司支付前述期间房屋占用费共计666699.88元，故法院对凯德公司要求依纯公司支付前述期间房屋占用费的诉讼请求部分予以支持。按照租赁合同第12.2条约定，因依纯公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，依纯公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。依纯公司在租赁合同签订后向凯德公司支付了房屋租赁保证金206916.6元及公共事业保证金9416元、POS机押金1200元，现凯德公司要求按照前述约定确认前述款项均不予退还，故法院对凯德公司要求确认前述款项不予退还的诉讼请求予以支持。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，依纯公司还须承担支付给凯德公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费作为违约金的违约责任。如果违约金不足以弥补因此给凯德公司造成的损失的，依纯公司应补足凯德公司损失额与违约金之区间的差额。鉴于法院已经判令依纯公司向凯德公司支付拖欠款项及逾期占用房屋的房屋使用费并确认凯德公司不再退还依纯公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金及POS机押金，现凯德公司依据该合同约定继续主张由依纯公司赔偿其相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费作为违约金，该违约金在前述款项弥补主要损失的情况下明显过高，现依纯公司申请法院依法行使司法变更权对该违约金进行酌减，于法有据，法院依法予以支持，综合考虑凯德公司在本案中的相关损失，法院判定违约金酌减至相当于当年一个月的租金金额。至于依纯公司主张凯德公司主张的滞纳金过高的问题，无相应依据，法院对其要求酌减滞纳金的主张不予支持。凯德公司主张依纯公司应当向该公司支付铺位拆除费25500元及搭建围挡费用4500元，但该公司未就该主张向法院提交相应证据予以佐证，依纯公司对该赔偿款项亦不予认可，故法院对凯德公司的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司与被告广州市依纯服装有限公司之间的《房屋租赁合同》于二〇一四年三月三十一日解除；二、确认被告广州市依纯服装有限公司向原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司已支付的房屋租赁保证金二十万六千九百一十六元六角及公共事业保证金九千四百一十六元、POS机押金一千二百元均不予退还；三、被告广州市依纯服装有限公司于本判决生效后七日内向原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付拖欠租金、物业管理费、水电费、POS机租金共计十三万一千零一十八元五角七分；四、被告广州市依纯服装有限公司于本判决生效后七日内向原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付二〇一四年四月一日至二〇一四年七月七日期间的房屋占用费六十六万六千六百九十九元八角八分；五、被告广州市依纯服装有限公司于本判决生效后七日内向原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付违约金五万一千七百八十八元；六、驳回原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
依纯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二项，并确认依纯公司所交206916元及公共事业保证金9416元POS机押金1200元优先支付原审判决第三项，剩余部分用于支付2014年4月1日起至7月7日止的租金、物业管理费、POS机的租金217532.6元；二、撤销原审法院判决第四项，确认依纯公司仅需支付自2014年4月1日起至7月7日止的租金、物业管理费、POS机的租金。上诉理由：一、依纯公司停止营业是因整体经济萧条，尤其是服饰行业受宏观经济形势尤其是电子商务冲击导致持续亏损无法正常营业所致，根据商业管理，属于情势变更可以单方面终止合同的情形，不应当认为构成违约；二、原审法院即便认为依纯公司提前退租给凯德公司造成了一定的损失构成违约，原审判决的金额明显过分高于实际损失，请二审法院予以调整降低。
凯德公司答辩称：服从原审法院判决，不同意依纯公司的上诉请求及理由。凯德公司是严格按照合同的约定主张权利。原审判决已将违约金降低，原审判决的数额不能弥补因依纯公司违约给凯德公司造成的损失。依纯公司违约给凯德公司造成了严重损失和后果，依纯公司要求按租金标准支付占用费不符合合同约定，不能得到支持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：凯德公司与依纯公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。依纯公司未与凯德公司协商于2014年2月16日单方对承租商铺停业，且经凯德公司函告后仍不恢复营业，致使双方无法继续履行合同，故凯德公司依约行使合同解除权，合同已于2014年3月31日解除。依纯公司应依约向凯德公司支付2014年3月31日前所欠的租金、物业费、滞纳金等各项费用共计131018.57元。依纯公司认为滞纳金过高，无相应依据，原审法院对其要求酌减滞纳金的主张不予支持并无不当。依纯公司自2014年4月1日至2014年7月7日期间继续占用承租房屋，其应依约按每日每平方米人民币57.8元的标准交付逾期期间的房屋占用费666699.88元。原审法院对凯德公司的上述请求予以支持并无不当。依纯公司上诉要求按租金标准支付上述期间房屋占用费的理由和请求，不符合合同约定，本院不予支持。
按照租赁合同第12.2条约定，因依纯公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，依纯公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。现因依纯公司自身原因导致合同解除，故凯德公司要求按照前述约定确认不予退还依纯公司已支付的房屋租赁保证金206916.6元及公共事业保证金9416元、POS机押金1200元，具有合同依据，原审判决予以支持并无不当。依纯公司上诉关于原审判决上述不予退还的款项应折抵其应支付款项的理由，缺乏合同依据，本院不予支持。
按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，依纯公司还须承担支付给凯德公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费作为违约金的违约责任。如果违约金不足以弥补因此给凯德公司造成的损失的，依纯公司应补足凯德公司损失额与违约金之区间的差额。现凯德公司依上述合同约定主张由依纯公司赔偿其相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费作为违约金，但该违约金在前述款项弥补主要损失的情况下明显过高，原审法院根据依纯公司的申请及法律规定酌减违约金为51788元适当。依纯公司上诉关于其不构成违约，原审判决的金额明显过分高于实际损失，请二审法院再予以调整降低的理由和请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依纯公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千五百四十二元，由广州市依纯服装有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万二千六百四十二元，由广州市依纯服装有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年四月二十一日
书记员 赵梦芸