上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0107执异29号
申请执行人沈宏卿，男，1984年2月24日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人翟立伟，上海市百良律师事务所律师。
被执行人许敏骅，男，1978年6月23日出生，汉族，户籍地上海市。
案外异议人朱辉，男，1986年6月20日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托代理人李献银，男，1972年10月29日出生，汉族，户籍地安徽省。
本院在审理(2016)沪0107民初7804号原告沈宏卿诉被告许敏骅民间借贷纠纷案过程中，根据原告沈宏卿诉讼保全的申请，于2016年4月11日查封登记在被告许敏骅与许某、张某名下共有的位于上海市房屋(以下简称系争房屋)的产权。因许敏骅未按本院于2016年7月8日作出的(2016)沪0107民初7804号民事调解书规定的期限履行付款义务，沈宏卿于2016年8月17日向本院申请执行，本院受理后以(2016)沪0107执3709号立案执行。执行过程中，案外异议人朱辉以在本院查封前已向被执行人沈宏卿等购买系争房屋，并支付了全部房款，也已实际入住，因法院查封的原因导致系争房屋产权未能过户至案外异议人名下，要求本院解除对系争房屋的保全措施为由，向本院提出书面异议并提供了相应的证据材料。
经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房屋登记资料记载，该房屋产权为被执行人许敏骅及许某、张某共同共有，产权登记日期为2015年1月28日，本院于2016年4月11日因本院(2016)沪0107民初7804号案查封该房屋产权、于同年7月6日因本院(2016)沪0107民初12501号案轮候查封至今。
根据本院(2016)沪0107执3709号案卷记载，因被执行人许敏骅未向申请执行人沈宏卿履行本院作出的(2016)沪0107民初7804号民事调解书规定的归还借款本息人民币33万元(币种为人民币，下均同)、支付保全费及案件受理费的义务，本院于2016年8月23日以(2016)沪0107执3709号立案并向被执行人许敏骅发出执行通知书，被执行人至今未履行上述调解书确定的义务。
根据案外异议人朱辉在听证审查过程中提供的证据材料，2016年3月14日，案外异议人经上海天景房地产经纪有限公司居间介绍与被执行人许敏骅及系争房屋共有人许某、张某签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定案外异议人作为乙方以125万元的价格向作为甲方的被执行人许敏骅及房屋共有人许某、张某购买系争房屋，该合同约定乙方于同年3月20日支付甲方38万元(含定金20万元)；于同年4月10日前过户当日支付甲方房款57万元；于交房交割当日支付甲方30万元，另载明房屋交接的时间为同年5月31日。案外异议人朱辉提供《收款收据》三份、《理财金账户历史明细清单》二份以证明其已全部支付购房款项，其于同年3月14日支付现金20万元，于同年3月15日以李某账户向许某银行转账18万元，许某也向案外异议人分别出具收到购房款20万元和18万元的《收款收据》两份；于同年3月26日支付现金8万元，许起良向案外异议人出具收到购房款8万元的《收款收据》一份；于同年3月30日、4月8日以李某账户向许某银行转账60万元、19万元，该款项无《收款收据》，案外异议人同时提供6份《自助服务终端凭条》以证明其所支付的部分现金来源系向他人借贷所得。案外异议人提供下列证据，证明其已对系争房屋居住使用，由居住于本市的居民贾某、缪某书写并经当地居民委员会见证的《证明》一份，证明系争房屋原业主许某于2016年3月26日搬家。案外异议人提供下列证据证明系争房屋的过户手续已被房地产登记机关受理，上海市普陀房地产登记处出具的《上海市普陀区房地产登记收件收据》一份，载明收件日期为2016年3月30日；上海市地方税务局普陀分局出具的《销售不动产统一发票(代开)》一份，载明金额为125万元。
根据案外异议人朱辉在听证审查过程中的陈述：其委托其舅舅李某全权代理买房，与被执行人许敏骅等签署上述《上海市房地产买卖合同》后于2016年3月28日即入住系争房屋至今；于同年3月30日办理系争房屋过户手续后准备拿房产证时，房地产登记机关告知房屋已被本院查封，至其无法办理系争房屋的过户。所支付的购房款之所以未按合同的约定是因为对方催款较急且不同意贷款，所以向朋友借款凑足后就支付，其中8万元系被执行人提出要搬走需在外借房，故提前以现金支付，另在4月8日支付19万元是因为派出所民警称被执行人一家的户口可以迁入公共户口，且其也急于为孩子办理居住证上幼儿园，故亦提前支付了房款。
根据申请执行人沈宏卿在听证审查过程中的陈述：其不同意案外异议人朱辉所提之异议，认为房屋买卖不符合正常交易，作为购房人的朱辉未从其账户中支付一分钱，均由其舅舅支付不合常理，且异议人的付款过程与购房合同所约定的金额完全不符，至开庭之日被执行人的户口仍未迁出而案外异议人已全部付清房款也不合常理，故申请执行人怀疑案外异议人的舅舅与被执行人有其他经济往来，案外异议人对系争房屋的权属只是挂名，但申请执行人沈宏卿对上述未提供证据材料。
被执行人许敏骅经本院通知未到庭参加听证，也未提供证据材料。
另查，经本院向上海天景房地产经纪有限公司调查，该公司称其系系争房屋买卖的中介公司，该系争房屋除签订的《上海市房地产买卖合同》外未签订其他附属合同，案外异议人支付的购房款125万元，其中20万元及8万元系在该中介公司经办人的面前用现金支付，其他通过银行转账支付。买卖双方自行办理房屋交接手续，据该中介公司经办人所知房屋交接时间在2016年3月底4月初。
经本院向系争房屋所属居民委员会调查，该居委会称确实为居民贾某、缪某所写的《证明》见证，该《证明》系许某要求开具的，其未说明用途，《证明》中的二人均系许某的邻居，其中缪某为楼组长。
上述事实由案外异议人提供的相关证据材料、系争房屋登记资料、本院(2016)沪0107执3709号案卷材料、听证笔录、调查笔录等在案佐证。
本院认为：根据上述查明的事实，上述系争房屋至今仍登记在被执行人名下且已被本院查封至今，而被执行人系上述本院生效法律文书确定的义务人，在其未向申请执行人履行给付相应钱款义务的情况下，本院依法查封并无不当。然，现有证据表明，在本院查封前，案外异议人已与被执行人签订购买系争房屋的合同，并已按合同约定的价款支付了相应的房款，尽管该款项分批提前支付不符合合同的约定时间，且系通过案外异议人亲属的银行账户支付或支付现金，但该行为符合交易习惯，亦未影响上述购房合同的履行；案外异议人已实际入住系争房屋，因本案申请人申请保全，本院依法对系争房屋查封，最终导致系争房屋产权未能过户至案外异议人名下，案外异议人对此并无过错，符合依法可支持案外人异议主张的情形，申请执行人有关案外异议人对系争房屋的权属只是挂名的主张缺乏证据支持，本院不予采纳，故案外异议人的异议理由成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止本院在(2016)沪0107执3709号案中对上海市房屋的执行。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 但振华
审 判 员 单世平
人民陪审员 徐天云
二〇一六年十二月一日
书 记 员 沈蓓丽
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。