上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第252号
原告上海浩谦实业发展有限公司。
法定代表人周学杰。
委托代理人沈波，上海市沪北律师事务所律师。
被告金大健。
委托代理人陈啸，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人陈军，北京大成（上海）律师事务所律师。
第三人上海圆吉商贸有限公司。
法定代表人邢秀莲。
原告上海浩谦实业发展有限公司（以下简称浩谦公司）与被告金大健物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭，通知上海圆吉商贸有限公司（以下简称圆吉公司）作为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告浩谦公司的委托代理人沈波，被告金大健的委托代理人陈军到庭参加诉讼。第三人圆吉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告浩谦公司诉称，浩谦公司系上海市宝山区友谊路XXX号新宝山大厦的物业管理公司，金大健系上海市宝山区友谊路XXX号新宝山大厦8层B座房屋（以下简称系争房屋）的业主。系争房屋的原产权人为圆吉公司，浩谦公司曾因圆吉公司拖欠物业费向法院起诉，双方形成调解书，但圆吉公司未予以履行，且被申请强制执行。执行过程中，系争房屋因其他纠纷被司法拍卖，拍卖文件中明确：涉及系争房屋原应交付的所有欠费包括但不限于水电、物业费等费用由买受人最终承担。金大健于2012年3月通过司法拍卖获得了系争房屋的所有权，但并未履行拍卖文件所确定的承担欠付的物业费等费用的义务，且拒付其作为新业主应承担的物业费等费用，并拒绝与浩谦公司签订物业服务合同。2013年10月8日，上海遇台风侵袭，系争房屋因金大健疏忽未紧闭门窗，加之受系争房屋上原有的违章建筑的影响，导致房屋内被雨水严重倒灌、渗漏，给其他业主造成损失。浩谦公司为防止金大健及其他业主遭受更大的损失，采取紧急施救措施，将房屋内多达数吨的倒灌雨水排空，并协助其他业主转移财产，由此产生的施救费用，应由金大健承担。综上，浩谦公司起诉要求判令金大健支付圆吉公司于2009年12月前拖欠的物业费等费用人民币90，916元，2010年1月至2013年9月的物业费201，321.90元，2010年1月至2013年12月的电费、电气检测费、监控费、维修费总计108，320.46元；并按每日千分之三的计算标准支付上述费用的滞纳金1，032，410.90元（计算截止至2013年9月30日，要求计算至实际支付之日止）；支付排水抢险施救费10，000元。
被告金大健辩称，此前拖欠浩谦公司物业费、电费等相关费用的是圆吉公司，相关诉讼已经确认圆吉公司拖欠相关费用，故应当由圆吉公司向浩谦公司支付。金大健不知晓系争房屋此前所欠的费用，浩谦公司从未就系争房屋所涉的费用与金大健进行过沟通，浩谦公司的诉请已超过诉讼时效。金大健与浩谦公司没有合同关系，浩谦公司没有向金大健提供过任何服务，且系争房屋被浩谦公司锁着门，故不同意支付物业费。关于电费，愿意根据司法审计的结果，支付金大健成为系争房屋房地产权人之后的相关费用。关于电器检测费、监控费、维修费等，鉴于浩谦公司提供的相应票据上的开票单位是虚假的，故不予认可。此外，浩谦公司主张滞纳金缺乏法律依据，且滞纳金标准过高，综上，不同意浩谦公司的所有不合理诉讼请求。
第三人圆吉公司未作陈述。
经审理查明，圆吉公司原为系争房屋的房地产权利人。2012年3月6日，金大健（乙方，竞买人）与上海壹信拍卖有限公司（甲方，拍卖人）签订《房地产竞买协议书》，主要内容为，标的：上海市宝山区友谊路XXX号新宝山大厦8B室办公楼，建筑面积：522.17平方米：1、以现状拍卖，不包括任何室内物品。2、乙方承担房地产过户时依法由买方缴纳的所有税费，包括但不限于契税、印花税、交易手续费等（若有）。原应交应付的所有欠费包括但不限于水、电、煤、通信、物业管理费等（若有），由乙方自行调查并承担。……
2012年5月7日，上海市浦东新区人民法院作出执行裁定书，其中载明：被执行人圆吉公司名下位于上海市宝山区友谊路XXX号8B室房产所有权及相应的其他权利归买受人金大健所有。2012年11月23日，金大健经核准登记为系争房屋的房地产权利人，房屋面积为522.17平方米。
另查明，2003年5月29日，上海新宝山大厦（甲方）与圆吉公司（乙方）签订《新宝山大厦物业管理公约》，内容为，上海益申房地产开发有限公司下属物业管理部是新宝山大厦的物业管理机构，依照业主授权对该大厦的楼宇、公共设施、办公秩序等事务行使管理权。第二章“新宝山大厦物业管理部职责”中约定，第四条，负责新宝山大厦的管理、经营及新宝山大厦楼宇、公共配套设施的维修、养护。第五条，维护新宝山大厦广场及大厦内部公共部位及消防、供水、供电、电信等公用设备设施，并保持其功能良好。第六条，保持新宝山大厦广场、公共部位环境清洁卫生。第七条，负责大厦所属范围内所有绿化的维护和管理。第十一条，按规定向业主或物业使用人和其他应缴费人收取有关管理费。收取的管理费，单列账目，专款专用，年度费用收支情况张榜公布，接受缴费人监督。第四章“新宝山大厦物业管理费用标准及缴纳办法”约定，第十七条，根据上海市通常标准及新宝山大厦实际情况，新宝山大厦物业日常综合管理费收费标准暂定为4.55元／每建筑平方米／月。试行半年后，根据日常开支实际情况向业主委员会决定并经宝山区物价部门备案后，按宝山区物价部门备案的项目和标准执行。第十八条，新宝山大厦向业主或物业使用人提供2台5**千伏安变压器两路供电，各业主或物业使用人按建筑面积分摊变压器基本功率费，电费则根据各户专用电表读数加公用部位用电分摊数。按供电局收费标准计取。第十九条约定，新宝山大厦业主及物业使用人机动车固定车位停车管理费用为250元／位／月。第二十一条约定，新宝山大厦物业管理部每月底前将当月应缴各项费用通知单及收据交付各业主或物业使用人，业主或物业使用人应在5日内将全部款项交付物业管理部。对逾期不缴纳者，发放通知第六天起每天处以缴款额千分之三的滞纳金。收到通知第15日仍未足额缴付者，大厦管理部有权采取暂停物业服务、停电等强制措施。2003年10月，上海益申房地产开发有限公司经核准变更登记为浩谦公司。
2010年1月，浩谦公司因圆吉公司拖欠物业费等费用诉至本院，浩谦公司与圆吉公司于2010年1月28日达成调解，确定圆吉公司于2010年1月31日前向原告支付截止至2009年12月底的物业管理费、电费、停车费、阳台租赁费、电气检测费共计90，916元。此后，圆吉公司未按调解书付款。
审理中，经浩谦公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海求是会计师事务所有限公司对系争房屋自2010年1月起至2013年12月止应交付的电费（包括室内电费、公摊部分电费及基本功率费）、电气检测费、监控费、维修费进行司法鉴定，鉴定意见为：系争房屋自2010年1月起至2013年12月止应支付的费用金额为108，320.46元，其中：1、电费（包括室内电费、公摊部分电费及基本功率费）90，660.67元；2、电气检测费558.72元；3、监控费3，890.17元；4、维修费13，210.90元。浩谦公司对鉴定意见无异议。金大健对鉴定意见中的电费没有异议，但对于电气检测费、监控费、维修费等不予认可。
浩谦公司为证明己方主张，向本院提供下列证据：
1、物业收费通知单，证明从2010年1月起，浩谦公司每月对系争房屋发放收费通知，催缴物业费、电费、维修费、电力检测费、监控安装费等。
2、2008年8月21日新宝山大厦物业部发出的公告，内容为：我物业公司于2008年6月向各位业主发放了关于上调物业管理费的征询含（2／3业主同意上调物业管理费）。我物业公司已向宝山区物价局、宝山区物业管理科备案，2008年8月起向各位业主收取物业管理费6.5元／㎡·月。证明物业费收费标准。
3、2011年6月14日新宝山大厦物业管理部发出的通告，内容为：本物业公司经营规模小，但所需经营设施一应俱全。由于近两年物价上涨幅度较大，用工成本不断提高，物业管理费相对偏低。经多方权衡，为了提高更优质的服务，经物价部门备案，现决定从2011年7月起物业管理费由原6.5元／㎡·月上调至10.00元／㎡·月。望各位业主予以支持。证明物业费收费标准。
4、新宝山大厦其他业主的物业收费通知单及付款凭证，证明新宝山大厦内其他业主自2011年7月起的物业费收费标准均为10.00元／㎡·月。
5、浩谦公司及新宝山大厦物业管理部于2011年5月向各位业主发出的征询函及业主同意上调物业费的回执单、系争房屋所在楼宇内各房屋的房地产权证，证明业主同意上调物业费收费标准的情况。
6、上海市宝山区新宝山大厦业主委员会证书、注销备案表，证明上海市宝山区新宝山大厦业主委员会于2002年成立，于2004年注销。
7、监控设备、电气检测费等发票，证明浩谦公司要求金大健分摊的电气检测费、监控费、维修费的依据。
8、照片及视频资料，证明2012年10月8日，系争房屋因阳台门没有关住导致雨水倒灌，浩谦公司进行抢险施救。
金大健对上述证据发表如下质证意见：证据1-7，真实性不予认可。物业费应当遵守自愿原则，但浩谦公司是自说自话调高了物业费。经工商查询，监控设备费的发票的开票公司不存在，故发票应为假发票，故对相关费用不予认可。证据8，真实性无异议，系争房屋当天的确进水，浩谦公司的确进行了排水，但漏水的原因是屋顶漏雨，故排水是浩谦公司的正常维护。
审理中，浩谦公司表示，关于物业收费的标准，自2010年1月至2011年6月，按每月每平米6.5元计算，系争房屋的建筑面积为522.17平方米，但浩谦公司按520.21平方米计算，故每月物业费为3，381.40元。2011年7月至2013年9月，物业费按每月每平方米10元计算，浩谦公司按520.21平方米计算，故每月物业费为5，202.10元。新宝山大厦物业管理部是没有经过工商备案的名称，新宝山大厦的物业管理实际即由浩谦公司进行。由于新宝山大厦是办公楼，故物业费没有政府指导价格，也无须备案，故物业费没有进行备案，是市场行为。浩谦公司于2011年上调的物业费经过了大部分业主的同意，业主的人数及所占的面积均约占90%左右。监控设备费的开票单位是非正规就业劳动组织，发票上注明了“非正规就业劳动组织使用”。关于抢险的情况，系争房屋漏水时，浩谦公司通知了金大健前来处理，但金大健不来，并表示让浩谦公司进去排水。浩谦公司为了业主利益考虑，就破门而入，帮忙排水之后把门锁住。浩谦公司发动了12-13个人，从早上六点做到晚上12点才将系争房屋内的积水排空。过了几天，装修队前来装修，因为金大健没有办理任何入住手续，浩谦公司要求出示产权凭证后才能进入装修，故当时没有让装修队进场。此后，金大健就没有再来过，系争房屋一直锁着门。
以上事实，有原告浩谦公司提供的（2010）宝民三（民）初字第230号民事调解书、物业收费通知单、公告、通告、付款凭证、征询函、回执单、照片、视频、上海市房地产权证等，被告金大健提供的工商查询信息等，司法鉴定意见书等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点之一在于金大健是否应当支付物业费等相关费用。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。金大健通过拍卖获得系争房屋的房地产权利，其在房地产竞买协议书中承诺原应交应付的所有欠费包括但不限于水、电、煤、通信、物业管理费等由其自行调查并承担。金大健理应知晓浩谦公司为系争房屋的物业服务企业，充分调查浩谦公司的收费标准、圆吉公司此前拖欠的相关费用等重要信息。圆吉公司签署的新宝山大厦物业管理条约，应对金大健具有约束力。现金大健已登记成为系争房屋的房地产权人，浩谦公司作为物业公司对包括系争房屋所在的楼宇提供了物业服务，金大健理应支付物业费及其他合理费用。金大健以其与浩谦公司不存在合同关系为由，拒绝支付，缺乏依据，不予准许。鉴于金大健在房地产竞买协议书中的相关承诺，浩谦公司要求金大健承担圆吉公司此前拖欠的物业管理费等相关费用，合法有据，应予准许。生效民事调解书已确认的圆吉公司应付的物业费等90，916元，属于圆吉公司应交应付的欠费，房地产竞买协议书中并未将其从金大健应负担的费用中排除，故浩谦公司要求金大健予以承担，应予准许。浩谦公司要求金大健支付2013年12月前拖欠的物业费、电费、电气检测费、监控费、维修费等费用，合法有据，应予准许。
本案的争议焦点之二在于物业费的收费标准。根据圆吉公司签署的新宝山大厦物业管理公约，新宝山大厦物业日常综合管理费收费标准暂定为每月每平方米4.55元，试行半年后，根据日常开支实际情况由业主委员会决定并经宝山区物价部门备案后，按宝山区物价部门备案的项目和标准执行。根据浩谦公司提供的2008年公告，2008年8月起物业管理费为每月每平方米6.5元，且圆吉公司与浩谦公司达成的调解书可以反映，圆吉公司也是按每月每平方米6.5元的标准支付2008年11月至2009年12月的物业费，故本院对此予以确认。新宝山大厦物业管理部于2011年6月发出的通告，从2011年7月起，物业管理费上调至每月每平方米10元。上海市宝山区新宝山大厦业主委员已于2004年注销，浩谦公司及新宝山大厦物业管理部于2011年5月向各位业主发出的征询函，各业主反馈了同意上调物业费的回执单。根据系争房屋所在的楼宇的房地产权属情况，可以反映物业费收费标准上调至每月每平米10元已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；根据浩谦公司提供的其他业主支付物业费等的相关证据显示，浩谦公司目前正是按照上述标准进行收费。浩谦公司现按该标准向金大健主张物业费，并无不妥，应予准许。根据房地产登记信息显示，系争房屋的建筑面积为522.17平方米，浩谦公司按520.21平方米主张物业费，并无不妥。综上，金大健应向浩谦公司支付2010年1月起至2013年9月的物业费共计201，321.90元。
本案的争议焦点之三在于电费、电气检测费、监控费、维修费的收取。根据圆吉公司签署的新宝山大厦物业管理公约，业主按建筑面积分摊变压器基本功率费，电费根据各户专用电表读数加公用部位用电分摊数，现审计单位已对电费出具了意见，浩谦公司与金大健对此均无异议，本院予以认可。关于电气检测费、监控费、维修费，系浩谦公司对系争房屋所在楼宇提供物业服务中所支出的必要费用，浩谦公司对相关支出提供了依据，且相关费用已经审计，金大健理应支付。金大健表示监控设备费发票等为假发票，但未能提供充分证据予以证明，本院难以采信。综上，金大健应按司法审计意见支付相应费用共计108，320.46元。
本案的争议焦点之四在于浩谦公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效及金大健逾期支付相关费用的滞纳金的计算。2012年3月6日，金大健在《房地产竞买协议书》承诺对原应交应付的所有欠费包括但不限于水、电、煤、通信、物业管理费等，自行调查并承担。浩谦公司于2014年2月10日起诉要求金大健支付拖欠的各类费用，未超过诉讼时效。关于滞纳金，根据新宝山大厦物业管理公约的约定及物业收费通知单的提示，滞纳金的标准为日千分之三，金大健主张违约金标准过高，本院考虑到浩谦公司的损失、金大健逾期支付费用的情形等本案实际情况，酌情确定由金大健向浩谦公司支付滞纳金180，000元。
本案的争议焦点之五在于抢险费的情况。根据本院查明的事实，因系争房屋于2013年10月8日进水，浩谦公司为避免金大健的进一步损失，对系争房屋进行了排水等抢救措施，金大健理应向浩谦公司支付抢险产生的必要费用。本院考虑到案件实际情况，酌情确定由金大健向浩谦公司支付6，000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第一百一十四条第一、第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、被告金大健于本判决生效之日起十日内，向原告上海浩谦实业发展有限公司支付第三人上海圆吉商贸有限公司于2009年12月之前拖欠的各类费用90，916元；
二、被告金大健于本判决生效之日起十日内，向原告上海浩谦实业发展有限公司支付2010年1月至2013年9月的物业费共计201，321.90元；
三、被告金大健于本判决生效之日起十日内，向原告上海浩谦实业发展有限公司支付2010年1月至2013年9月的电费、电气检测费、监控费、维修费总计108，320.46元；
四、被告金大健于本判决生效之日起十日内，向原告上海浩谦实业发展有限公司支付上述第一至第三项款项的滞纳金180，000元；
五、被告金大健于本判决生效之日起十日内，向原告上海浩谦实业发展有限公司支付抢险费6，000元；
六、原告上海浩谦实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，786元，由被告金大健负担；司法审计费50，000元，由原告上海浩谦实业发展有限公司及被告金大健各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金敏浩
代理审判员 蒋梦娴
人民陪审员 时金兰
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
三、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
四、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。