江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）苏06行终37号
上诉人（原审原告）李飞琴（又名李斐群），女，1934年1月11日生，汉族，住启东市。
委托代理人黄志义，男，1936年6月10日生，住址同上。
被上诉人（原审被告）启东市住房和城乡建设局，住所地启东市。
法定代表人高广军，局长。
委托代理人梅陆斌，江苏东晋律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）启东市土地储备中心，住所地启东市。
法定代表人徐永华，主任。
委托代理人吴进标，启东市土地储备中心工作人员。
上诉人李飞琴因拆迁行政裁决一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684行初123号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李飞琴的委托代理人黄志义，被上诉人启东市住房和城乡建设局（以下简称启东住建局）的应诉负责人郑荣辉及委托代理人梅陆斌，被上诉人启东市土地储备中心（以下简称启东储备中心）的委托代理人吴进标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2010年4月28日，启东储备中心取得了启建拆许字（2010）第06号房屋拆迁许可，拆迁东至江海中路、南至长江路、西至和平中路、北至紫薇路范围内房屋及其附属物。李飞琴的房屋位于拆迁范围内。
2010年5月22日，启东储备中心向李飞琴方发出了拆迁通知书，李飞琴选择启东市东方房地产评估有限公司进行拆迁评估。同年6月4日，评估公司对李飞琴的房屋及其附属物清点造册。2014年5月8日，李飞琴再次选择启东市东方房地产评估有限公司进行拆迁评估。评估公司对李飞琴房屋进行了初步估价，并在5月14日至21日期间进行了公示。5月27日，由启东储备中心向李飞琴方送达了房地产估价报告。李飞琴收悉后，对评估面积、土地性质、房屋用途、评估依据提出四点异议，评估机构于6月12日逐项进行了答复。
李飞琴于2016年1月8日向启东住建局申请行政裁决。启东住建局受理后，于同年1月12日组织李飞琴与启东储备中心进行调解。因双方未能达成共识，致调解不成。裁决过程中，李飞琴认为估价报告存在漏评，启东住建局于1月18日根据《城市房屋拆迁行政裁决规程》第十二条、《江苏省城市房屋拆迁行政裁决规程》第十六条的规定，决定中止裁决，并于3月3日组织启东储备中心、李飞琴及评估公司对李飞琴的拆迁房屋及附属物再次进行现场勘察。评估公司于3月25日重新作出房地产估价报告，并送达李飞琴。李飞琴于4月21日向启东储备中心和评估公司提出异议，评估公司于4月27日对李飞琴提出的异议进行了书面答复。启东住建局恢复裁决程序，于5月11日作出启建拆裁[2016]第001号房屋拆迁补偿安置裁决书，裁决主要内容是：一、启东储备中心向李飞琴提供位于启东市××镇××新村××号楼××室，面积为××平方米，车库××平方米；××新村××号楼××室，面积为××平方米，车库××平方米，作为安置房，李飞琴在接收安置房屋前按房屋总价374519.73元（不包括物业维修基金等代收费）结清房价。二、李飞琴在本裁决书送达之日起十五天内腾空启东市（××镇××路××号）为李飞琴的房屋并交启东储备中心拆除。三、启东储备中心在接收李飞琴房屋前向李飞琴支付被拆迁房屋房地产评估价格587581元（包括改变用途补偿124811元），搬迁补助费600元，误工补助费400元，合计588581元。并提供位于××市××镇××苑××号楼××室作为拆迁临时过渡用房，临时过渡用房使用至安置房交付之日。李飞琴不服提起行政诉讼，请求：一、依法撤销启东住建局作出的启建拆裁[2016]第001号房屋拆迁补偿安置裁决书；二、确认李飞琴合法产权面积367.6平方米；三、支付李飞琴拆迁补偿款3492064元；四、归还92年拆迁的产权面积52.99平方米；五、支付92年拆迁补偿金5967860元；六、原地安置商业门面房；七、支付60.98平方米厂房补偿金345634.64元；八、工厂原地或异地安置。
一审另查明，1996年10月29日，启东市城乡建设委员会对李飞琴依法（96）罚字第23号处罚决定，认定李飞琴动工建筑的293平方米住宅楼项目擅自改变规划确定的内容加层、超面积建设，属违法建设，决定罚款15600元。李飞琴不服，诉至法院，经过一审、二审，法院维持了启东市城乡建设委员的处罚决定。2011年10月24日，李飞琴不服启东市房屋产权监理所房屋行政登记，向启东市人民法院提起行政诉讼，启东市人民法院经审理查明，启东市房屋产权监理所颁发给李飞琴的房屋所有权证登记的合法建筑面积为98.69平方米，补增合法建筑面积14.99平方米，对违法建筑不予登记符合《房屋登记办法》第二十二条第一款第（一）项的规定。
一审法院认为，本案对评估报告以及行政裁决的争议主要为以下几个方面：
一、关于李飞琴主张的“合法建筑面积367.6平方米”评估、安置的问题。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第（三）项规定，被拆迁房屋的建筑面积为房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。李飞琴所谓合法建筑面积367.6平方米，除房屋所有权证书载明面积（包括补增面积）外，生效行政处罚和法院生效裁判已确认其为违法建筑。本案中，评估公司以合法的产权登记面积作为评估依据，并无不当。至于有关违法建筑评估公司经实测登记，给予一定补偿，有利于行政相对人，并无不当。
二、关于补偿金额的问题。评估公司依据合法房屋面积楼房98.69平方米、平房14.99平房米，按房屋重置成新价的80％、100％折算，超建面积197.38平房米及附房1、2、3按重置成新价的三分之一折算，附属设施分列明细，并在评估报告中分项计算，载明适用依据，符合《中华人民共和国房地产估价规范》、《房地产市场价格评估暂行规定》的规定。
三、关于经营性用房的补偿及安置。李飞琴举证营业执照、年审记录、纳税单等可以证明附房用于经营的事实，适用《城市房屋拆迁管理条例》的补偿规定。对此，评估公司依据李飞琴的经营时间、房屋面积、生产设备等作出专业评估，补偿有据。经营性房屋的拆迁安置，依据城市房屋拆迁法律法规的规定，应该以被拆迁房屋的合法为前提，李飞琴主张的经营性用房系超建房屋，虽然缴纳了罚款，但未补办相关批准手续，并不当然转为合法建筑，不适用“房屋产权调换”条件。因此，李飞琴要求原地或异地安置经营性用房缺乏事实和法律依据。
四、关于李飞琴1992年的房屋拆迁安置及补偿问题。李飞琴该项主张的拆迁主体、拆迁行为均非本次裁决申请的对象，不属于本次拆迁裁决审查范围，启东住建局不予一并处理并无不当。
五、关于被诉拆迁裁决程序是否合法的问题。启东住建局在受理李飞琴的裁决申请后，组织拆迁双方当事人进行了协调，核实补偿安置标准及安置方式。裁决过程中，因李飞琴提出估价报告有漏评的情况，为进一步查证事实，启东住建局依法中止裁决，在评估公司作出更正报告后，恢复裁决，符合行政裁决程序的规定。
综上，评估公司作出的拆迁房屋及其附属物的估价报告确实充分、合法有据，可以作为行政裁决的依据，启东住建局据此作出的被诉行政裁决，认定事实清楚，证据充分，适用法律、法规正确，程序合法。李飞琴主张合法产权面积367.6平方米，以此要求进行安置，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院遂判决驳回李飞琴的诉讼请求。
李飞琴不服提起上诉称，拆迁评估报告存在错评和漏评。上诉人的合法建筑面积应为367.6平方米，土地性质应为国有土地，三相线电厂与门面房评估错误。上诉人有产权证、宅基地证、门面房营业执照,被上诉人启东住建局应原地安置上诉人门面房。上诉人在1992年拆迁时的遗留问题，被上诉人启东住建局未予裁决不当。请求撤销原判，支持上诉人的诉请。
被上诉人启东住建局辩称，上诉人的房屋登记面积是98.69平方米，拆迁过程中给予增补14.99平方米，本次裁决以该两项面积作为被拆迁房屋的合法面积符合法律规定。本次裁决认定的评估报告由上诉人委托的机构作出，土地性质认定为集体土地有上诉人的土地证证明。三相线电厂的补偿已经进行相应评估。评估报告可以作为本次裁决的依据。上诉人的房屋原本是住宅房屋，上诉人要求安置门面房缺乏法律依据。上诉人提到的92年拆迁遗留问题与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人启东储备中心同意启东住建局的答辩意见。
李飞琴提起上诉后，一审法院已将各方当事人提供的证据材料随案移送本院。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据原审判决及各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要集中在以下两个方面:一是2016年3月25日的评估报告能否作为被诉行政裁决的依据；二是被诉行政裁决对上诉人要求原地安置门面房的要求未予采纳是否符合规定。
关于2016年3月25日的评估报告能否作为被诉行政裁决依据的问题。在拆迁实施过程中，上诉人选择了启东市东方房地产评估有限公司作为评估机构，该评估公司具备相应的评估资质。在上诉人对房屋拆迁评估报告提出异议后，评估公司于2016年3月25日作出最终的评估报告。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第（三）项规定，被拆迁房屋的建筑面积为房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。本案中，上诉人的产权证面积为98.69平方米，启东市房屋产权监理所增补核定面积14.99平方米，评估公司以该两项面积作为被拆迁房屋的合法面积符合规定。上诉人认为其合法建筑面积应为367.6平方米，但除了已认定为合法面积的部分，其余部分已被生效行政处罚及生效裁判文书确认为违法建筑，本院对上诉人的该主张不予支持。对于上诉人提出的三相线电厂和门面房的补偿，评估公司均按照相关规定进行了评估。至于土地性质的问题，评估公司根据上诉人集体土地使用证的记载认定为集体土地并无不当。故2016年3月25日的评估报告能够作为被诉行政裁决的依据，被上诉人启东住建局以此对上诉人进行补偿与安置，并没有侵犯上诉人的合法权益。
关于被诉行政裁决对上诉人要求原地安置门面房的要求未予采纳是否符合规定的问题。上诉人的房屋性质为住宅，上诉人改变用途作营业用房，对此在评估时已按住改商增加了补偿。被上诉人启东住建局裁决时未采纳上诉人原地安置门面房的要求，按产权调换的方式，安置上诉人两套住宅及车库并无不当。
至于上诉人要求对1992年拆迁时的遗留问题一并裁决的问题。因上诉人主张的1992年的拆迁与本次裁决所涉的拆迁不是同一法律关系，不在本次补偿安置的范围内，被上诉人启东住建局未一并裁决亦无不当。
综上所述，一审法院经审理后所作驳回上诉人诉讼请求的行政判决正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李飞琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘羽梅
审 判 员 仇秀珍
代理审判员 金保阳
二〇一七年四月七日
书 记 员 王 蕾
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；