福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初2726号原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层，统一社会信用代码91350200612025428E。法定代表人：王春茂，董事长。委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所律师。被告：黄婉珠，女，1965年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：肖映汉，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世明，北京大成（厦门）律师事务所律师。原告厦门国贸物业管理有限公司与被告黄婉珠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门国贸物业管理有限公司委托的诉讼代理人王秀爱与被告黄婉珠委托的诉讼代理人肖映汉、王世明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告厦门国贸物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄婉珠立即支付厦门市翔安区金门湾琉金港59号110室房屋的物业管理费12625元、公共维修金1261.6元、公摊电费273.3元、公摊水费102.9元，合计14262.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告厦门国贸物业管理有限公司系厦门市翔安区金门湾琉金港（又名“海岸金街”）住宅区的前期物业管理公司，被告黄婉珠系琉金港59号110室房屋的产权人。上列房屋建筑面积66.45㎡，物业管理费5元/㎡，公共维修资金0.5元/㎡。2012年11月1日至2015年12月31日期间，被告黄婉珠共拖欠物业管理费12625元、公共维修金1261.6元、公摊电费273.3元、公摊电费102.9元，合计14262.8元。该欠款经原告厦门国贸物业管理有限公司多次向被告黄婉珠催讨未果。原告厦门国贸物业管理有限公司认为被告黄婉珠的行为已侵害其合法权益，故起诉至法院，请求判如所请。被告黄婉珠辩称，一、原告厦门国贸物业管理有限公司未提供证据证明其已经按照约定的厦门市四级标准履行了物业服务内容，四级标准有其清晰明确的服务内容和质量标准，原告厦门国贸物业管理有限公司一直没有依照四级标准的要求提供物业服务，因此无权按照合同收取物业费，更何况即使按照四级标准，对应的政府指导价5元/平方米·月的物业管理费也远远违背了政府规定和质价相符的原则。二、原告厦门物业管理有限公司主张的物业管理费部分已经过了诉讼时效，应当从起诉之日起向前推两年计算。三、原告厦门国贸物业管理有限公司未提供公摊部分的计算明细及标准，其提供的证据仅能表明某一计量工具的读数，不能证明该计量工具与被告黄婉珠应当分担部分的逻辑关系。本院经审理认定事实如下：1、被告黄婉珠系厦门市翔安区金门湾琉金港（又名“海岸金街”）59号110室房屋的业主（该房屋建筑面积66.45㎡）。2、2012年10月22日，厦门国贸东润置业有限公司向被告黄婉珠寄送《交房通知书》，通知被告黄婉珠于2012年10月30日前往指定地点办理交房手续；2012年12月29日，被告黄婉珠签署了《房屋交接单》及《业主入住合约》，并于当日与原告厦门国贸物业管理有限公司签订《物业服务协议》，协议约定商业店面的物业管理费为5元/月·平方米，房屋公共维修金为0.5元/月·平方米；协议第十条同时约定：本合同期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止，但在本合同期限内，按照相关规定、程序成立的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满业主委员会尚未成立，本合同期限顺延。3、2012年5月28日、2013年12月31日、2014年12月31日，原告厦门国贸物业管理有限公司与厦门国贸东润置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定厦门国贸东润置业有限公司将“X2004G01-1#地块（国贸金门湾·海岸金街）”交由原告厦门国贸物业管理有限公司进行前期物业管理服务；合同同时约定商业店面物业管理费为5元/月·平方米，商业店面房屋公共维修金为0.5元/月·平方米。合同签订后，原告厦门国贸物业管理有限公司依约为“X2004G01-1#地块（国贸金门湾·海岸金街）”提供物业服务，并代缴公共水电费用。4、原告厦门国贸物业管理有限公司于2016年4月26日通过福建金方正律师事务所向被告黄婉珠发律师函催讨2012年11月1日至2015年12月31日期间的物业管理费、房屋公共维修金等费用，未果。5、“国贸金门湾·海岸金街”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原告厦门国贸物业管理有限公司提交的前期物业服务委托合同、房屋买卖合同、律师函、邮件寄送回执清单、公共部分水费缴费清单、历月电费明细、业主入住合约、物业服务协议、交房通知书、房屋交接单，以及原、被告陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并经本院审查核实，可以采信并认定。本院认为，原告厦门国贸物业管理有限公司是具有合法资质的物业管理公司，其公司与厦门国贸东润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告厦门国贸物业管理有限公司与厦门国贸东润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告黄婉珠在内的全部业主均有拘束力。原告厦门国贸物业管理有限公司作为金门湾琉金港（又名“海岸金街”）的前期物业管理服务单位，在履行了金门湾琉金港（又名“海岸金街”）的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业服务合同》及其与被告黄婉珠签订的《物业服务协议》中约定的收费标准向被告黄婉珠收取相应的物业管理服务费等费用。被告黄婉珠拒绝向原告厦门国贸物业管理有限公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，故原告厦门国贸物业管理有限公司主张被告黄婉珠支付欠缴纳的物业管理费及公共维修金的诉讼请求，符合法规定，依法应当予以支持。被告黄婉珠认为原告厦门国贸物业管理有限公司主张的物业管理费部分已经超过诉讼时效，应当从起诉之日起向前推两年计算。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，诉讼时效期间为两年。根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。从原告厦门国贸物业管理有限公司提交的催讨记录可知，原告厦门国贸物业管理有限公司仅提供其于2016年4月26日通过福建金方正律师事务所向被告黄婉珠发送书面催讨拖欠的物业管理费的律师函，故本院依法认定原告厦门国贸物业管理有限公司主张的2014年4月至2015年12月期间的物业管理费及房屋公共维修金并未超过诉讼时效，本院依法予以支持，超过诉讼时效的部分，本院不予支持。根据《前期物业服务合同》及《物业管理协议》的约定，被告黄美莺欠缴的2014年4月至2015年12月期间的物业管理费应计算为6977.25元【5元/平方米·月×66.45平方米×21个月】，欠缴的2014年4月至2015年12月期间的房屋公共维修金应计算为697.73元【0.5元/平方米·月×66.45平方米×21个月】。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，原告厦门国贸物业管理有限公司为被告黄婉珠代缴公摊水费102.9元、公摊电费273.3元后，被告黄婉珠有义务向原告厦门国贸物业管理有限公司支付该费用。上述物业服务费用合计8051.18元。被告黄婉珠认为，原告厦门国贸物业管理有限公司没有按照约定履行物业服务职责，拒绝缴纳相关物业管理费用，本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行服务义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非拒绝缴纳物业管理服务费等费用，故此，本院依法认定被告黄婉珠的该项抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院依法认定，被告黄婉珠应向原告厦门国贸物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等合计8051.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄婉珠应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告厦门国贸物业管理有限公司支付物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等合计8051.18元。被告黄婉珠如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费157元，适用简易程序审理减半收取为78.5元，由被告黄婉珠负担44元，由原告厦门国贸物业管理有限公司负担34.5元，款均限于本判决生效之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 蔡                      玉                      桂二〇一六年十二月十二日书记员 吴                      飞                      凡法 官 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。