苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初10398号
原告张艇。
委托代理人吕芳芳，江苏力信律师事务所律师。
被告冯忠平。
委托代理人李美柯，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人程高明，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告冯忠艳。
原告张艇诉被告冯忠艳、冯忠平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年10月8日、2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告张艇及其委托代理人吕芳芳、被告冯忠平的委托代理人程高明到庭参加诉讼。被告冯忠艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯忠平诉称：2015年12月6日，原告与被告冯忠艳及苏州鼎好不动产经纪有限公司（以下简称鼎好公司）签订了《吴江区存量房买卖居间合同》一份，约定被告冯忠艳将其共有的位于苏州市吴江区松陵镇中山南路988号华邦商务广场16幢2401号的房屋出售给原告，成交价格为100万元。合同还约定二被告在办妥以二被告为该房屋权利人的产权登记后15个工作日，与原告至房屋交易中心进行过户交易。后鼎好公司与被告冯忠平确认，冯忠平同意将上述房屋出售给原告。合同签订后，原告依约将第一笔购房款50万元转账至被告冯忠艳账户。为办理上述房屋的土地使用权证，鼎好公司通知二被告将其暂放至鼎好公司的房产证取回，被告冯忠平亲自至鼎好公司取房产证，并再次明确表示知悉上述房屋的出售情况，并表示办妥土地证后立即将两证送回，并协助原告办理房屋过户手续。2016年6月13日，原告一再联系二被告，要求办理房屋过户手续，但二被告一直推脱不肯配合，日前，原告知悉二被告将涉案房屋再次放在网上出售，其行为侵害了原告的权益，现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令二被告继续履行《吴江区存量房买卖居间合同》，协助原告办理房屋产权转移手续，将位于苏州市吴江区松陵镇中山南路988号华邦商务广场16幢2401号的房屋所有权及土地使用权转移至原告或原告指定人员名下；2、二被告向原告支付违约金（以100万元为基数，自2016年6月14日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告冯忠平辩称：原告与被告冯忠平之间不具备相应的法律关系，原告诉被告冯忠平主体不适格。我方不同意也不打算售卖该房屋，请求法院驳回原告对被告冯忠平的起诉和诉请。
被告冯忠艳未作答辩。
经审理查明：二被告冯忠艳、冯忠平系姐妹。2013年9月17日，冯忠艳、冯忠平作为买受人与江苏金坤置业有限公司（以下简称金坤公司）签订商品房买卖合同一份，约定由冯忠艳、冯忠平以总金额1152386元的价格购买金坤公司开发的涉案房屋，出卖人于2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2015年6月15日，苏州市吴江区住房和城乡建设局向冯忠平、冯忠艳颁发案涉房屋的房屋所有权证书，该房屋所有权证书载明，二人系按份共有人，其中冯忠平份额为百分之九十九，冯忠艳份额为百分之一。
2015年12月6日，冯忠艳作为出卖人（甲方）与张艇作为买受人（乙方）通过鼎好公司（丙方）签订《吴江区存量房买卖居间合同》一份，该合同载明出卖方冯忠平、冯忠艳，购买方张艇，关于房地产权属状况记载如下：产权人冯忠平、共有人冯忠艳，房屋地址松陵镇中山南路988号华邦商务广场16幢2401，房产权证号苏房权证吴江第250759**号，土地权证号办理中。合同其余部分主要内容为：甲方保证上述房屋权属真实、合法、清楚，房屋符合国家及地方房屋出让的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋出让交易，甲方须保证在签订本合同同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订合同。上述房地产转让价款为1000000元整。甲、乙双方约定，该房屋内的水电、燃气费、有线电视费、物业费等费用在交房前由甲方承担，交房后由乙方自行承担。乙方于2015年12月6日（含）前交付部分购房款项500000元整，甲方应在乙方支付该购房款项的同时，将该房屋的房产证和相关房屋资料交由丙方代管（土地证须等甲方房产开发公司为甲方办好再与乙方做过户交接）。若甲方以任何理由拒绝出售该处房屋，则应赔偿乙方购房违约金壹拾万元整，并退还乙方购房房款；若乙方以任何理由拒绝购买该处房屋，则应赔偿甲方购房违约金壹拾万元整；并退还乙方购房房款，无论甲、乙双方有一方拒绝出售或购买该处房屋，均视为违约，违约方需支付丙方全额服务费。乙方付款方式为以现金形式汇入甲方指定人冯忠艳个人银行卡为准。合同关于违约责任的规定为：甲、乙双方中若有一方未按照合同的约定履行义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，若逾期超过三十个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金，如给守约方造成其他损失的，违约方应当赔偿。甲、乙双方任何一方违约导致合同无法继续履行的，违约方需支付丙方全额服务费。合同落款处，甲方栏中有冯忠艳的签名及捺印，乙方栏中有张艇的签名及捺印，丙方栏中有鼎好公司字样，并加盖有该公司章。
合同签订后，张艇于2015年12月6日通过银行转账向冯忠艳支付500000元。同日，冯忠艳将案涉房屋的不动产发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书、购房合同、业主临时公约、前期物业管理服务协议交给鼎好公司。
2016年3月20日，鼎好公司将案涉及房屋7把钥匙及2本房屋所有权证书交给原告张艇。后因冯忠艳称要取回房屋所有权证书办理土地使用权证书，张艇于2016年4月17日将案涉房屋所有权证书交还鼎好公司，后冯忠平至鼎好公司取回上述房屋所有权证书，再未交给鼎好公司或张艇。
审理过程中，为了证明冯忠平同意出售涉案房屋，张艇申请鼎好公司员工王某到庭作证。证人王某于2016年10月8日陈述：因为房屋所有权证书上有两个人名字，签订合同时，冯忠平没有到场，我们建议在合同上加一条约定“甲方保证有权将该房屋出让交易，保证在签订本合同同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订合同”，当时冯忠艳明确冯忠平同意出售房屋的。签订合同时土地证未办理，房产证是冯忠艳打电话给开发商让我去拿的。因办理土地证需要房产证，冯忠艳打电话来告诉我土地证可以办理了，由妹妹冯忠平来中介领回房产证去办土地证。后来冯忠平过来领取房产证，交给她房产证时，我告诉她土地证办完后要送回来，我们要继续办理过户手续的，冯忠平明确表示可以的。她明确说办理好土地证后拿回来，同意出售房屋的。
庭审中，冯忠平陈述，因其与冯忠艳系姐妹，二人共同居住在一起，案涉房屋又系二人共同购买，故钥匙、商品房买卖合同等相关材料资料冯忠艳可以随时拿到，并不能代表自己同意出售该房屋。
以上事实，有原告提交的《吴江区存量房买卖居间合同》、收款收据、证人证言，被告提交的《吴江市商品房买卖合同》、收款收据、房屋所有权证书及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。处分共有的不动产，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人同意。被告冯忠平、冯忠艳对案涉房屋系按份共有，其中冯忠平占有99%的份额，冯忠艳占有1%的份额。冯忠艳出售案涉房屋，应取得冯忠平授权，经其同意，否则构成无权处分。冯忠艳在与张艇签订房屋买卖合同时，并未提供冯忠平的授权委托书或其他其有权代理的证据，故不能认定冯忠艳系有权代理冯忠平出售该房屋。关于冯忠艳将案涉房屋的不动产发票、购房合同、钥匙等交给中介方鼎好公司，因其系案涉房屋的共有人之一，其又与另一共有人冯忠平系姐妹，二人共同居住，故其持有或取得上述材料、物品符合常理，不能以此推断系基于冯忠平知悉并同意出售该房屋而将上述材料、物品交与冯忠艳，即冯忠艳亦不构成表见代理。故冯忠艳与张艇签订的房屋买卖合同将冯忠平所有的99%份额的房屋出售系无权处分。
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。现冯忠平庭审中明确表示不知悉且不同意冯忠艳将案涉房屋出售张艇，即对该房屋买卖合同不予追认。关于冯忠平在合同签订后至中介方鼎好公司取回房屋所有权证书时，对中介工作人员表示“办理好土地证后拿回来（房产证）”，并不能仅以此认为上述陈述系对冯忠艳出卖该房屋的追认，综合考虑其事后并未将房产证交回，本院认为，冯忠平对中介方上述陈述系为了便于取回房产证所作的表示，并不能推定其同意将房屋出售张艇，也非其对冯忠艳无权处分的追认。
综上，被告冯忠艳以自己仅占1%份额的案涉房屋为标的物出售原告张艇，双方之间签订的房屋买卖合同虽然成立并有效，但因冯忠艳无权处分了被告冯忠平所占99%份额的房屋所有权，事后未取得冯忠平的追认，冯忠艳在签订合同后也未取得处分权，故原告张艇与被告冯忠艳签订买卖合同的标的物所有权不能发生转移，原告张艇要求判令二被告继续履行《吴江区存量房买卖居间合同》，协助原告办理房屋产权转移手续，将案涉的房屋所有权、土地使用权转移至原告或原告指定人员名下的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的违约金，系基于房屋买卖合同对合同继续履约基础上所作的约定，现合同无法继续履行，故对该诉讼请求，本院不予支持。对原告因案涉房屋所有权不能转移所造成的损失，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告张艇的诉讼请求。
案件受理费减半收取6900元、诉讼保全费5000元，合计11900元，由原告张艇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已上诉费的凭证提交本院。逾期提交，视为自动撤回上诉。
审判员 康 琳
二〇一七年二月十日
书记员 傅辰浩