辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终467号上诉人（原审被告、反诉原告）齐凤忠，住辽宁省盘山县。委托代理人齐凤武，住辽宁省大洼县。委托代理人李嘉明，辽宁盛达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司，住所地辽宁省盘山县吴家镇榆树村。法定代表人秦秀兰，总经理。委托代理人秦四刚，该公司经理。委托代理人代中宁，辽宁大辽律师事务所律师。上诉人齐凤忠因土地租赁合同纠纷一案，不服辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐凤忠的委托代理人齐凤武、李嘉明，被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司的委托代理人秦四刚、代中宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司一审诉称：2014年8月26日，原被告签订土地使用权租赁合同，被告租用原告的土地，用于经营石材。租期自2014年8月26日至2019年12月31日，2014年12月末前不收取租金。自2015年1月1日起年租金40元/㎡（不含税金），被告于每年12月1日前交下一年度的租金，如逾期30日，原告有权解除合同。2015年5月18日，双方签订补充合同，原告将二期石材开发使用权出让给被告，期限同上，被告于每年的12月1日前交下一年的租金，到下一年的1月1日前必须交齐，否则原告有权收回场地建筑。被告履行了2015年合同约定的义务。但2015年12月1日后，被告明确表示不能履行2016年交付租金的义务，并且继续经营。故原告诉至法院，要求解除2014年8月26日签订的租赁合同；收回被告承租的土地使用权；被告承租土地上的建筑物无偿给原告所有；诉讼费用由被告承担。原审被告（反诉原告）齐凤忠一审辩称：2014年7月31日，盘山县吴家乡政府为招引我们石材厂业户入住，宣传并向商户承诺“石材厂经营业户入住免一年土地租赁费，招商方负责三通一平（路通、电通、水通、平整场地），享受市、县、镇各级招商优惠政策”。8月1日，我与其他16户石材厂对吴家乡政府的宣传表示认可并交纳了定金，进驻石材城投资、建房、搬迁，各户石材厂投资分别在数十万元和百万元不等，在投资建房搬迁后，2014年8月26日原告才要求我们签订土地租赁合同，合同约定的内容与我们事先约定的不符，表现为：1、合同中没有免一年土地租赁费；2、没有招商方负责“三通一平”；3、只对乙方约定违约责任，没有甲方违约责任；4、没有续租权；5、出现霸王条款“乙方违约将已建成的厂房等建筑物、附属物保持原状，所有权归甲方所有”。由于我们投入很大损失不起，无奈只能被迫把合同签了，交付了租金。为减少损失继续经营，愿意继续交付租金但原告拒收。2015年签订的华盛石材二期开发补充合同，根本无法实际履行，因为：1、在市场之间有一大库房阻碍开发，原告应予拆除却始终未拆除，造成市场根本无法开发修建；2、原告没有提供石材市场开发需要的开发手续和用地证明，造成二期市场无法开发。综上，我认为盘山县吴家乡以招商引资为幌子欺骗我们石材厂业户入驻，等我们投资入驻后胁迫我们签订上述两份合同。在合同履行中对我们实行断电、断水、利用大货车阻碍营业房门等行为，给我们造成巨大经济损失。故要求变更2014年签订“土地租赁合同”部分条款，确定“华盛石材二期开发补充合同”无效并予以撤销，同时返还租金2万元。原审被告（反诉原告）齐凤忠一审诉称：事实和理由与答辩意见一致。要求部分变更土地租赁合同，确定续租权，撤销第四条第二项霸王条款；解除《华盛石材城二期开发补充合同》，返还租金2万元，并由反诉被告承担本案的反诉费用。原审原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司一审辩称：与反诉原告签订的租赁合同是双方反复协商，自愿签订的，依法成立的合同受法律保护，被告无权要求变更合同，合同中不存在霸王条款。由于反诉原告没有提供《华盛石材城二期开发补充合同》交款收据，不存在返还租金问题。原审法院审理查明：2009年原告租赁了盘山县吴家镇榆树村委会所有的、位于该村吴榆路11号的土地及厂房等。2014年7月份被告及李绍山等经营石材的业户因原经营场所搬迁，李绍山找到原告的经理秦四刚，欲租赁原告的土地进行石材加工，当时有30多户业户按40元/㎡的价格交付定金。而后原告找到吴家镇政府，征求政府是否同意30多户石材业主进入，2014年7月31日，盘山县吴家镇政府针对广大石材市场商户下发“关于盘锦华盛新型建筑材料有限公司招商政策的通知”，对原告招商引进的石材业户，可享受市、县、镇各级招商的优惠政策，镇政府大力支持石材市场的个体工商户发展。由于原告认为没有利润，不想租赁并退还定金，其中有15户陆续搬走，不再参与经营，原告将定金如数退回。剩余17户业主再次找到原告协商，原告将3万平方米（前期15,000平方米，后期15,000平方米）土地租给被告等17户石材业主，让他们内部协商分配。同年8月26日，原告盘锦华盛公司与被告齐凤忠签订了租赁合同，约定：原告将位于盘山县吴家镇榆树村约500平方米（指前期面积，后期对应500平方米同时交租金，共1000平方米）的土地使用权出租给被告使用。租期5年（2014年8月26日—2019年12月31日）。合同第三条：“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应依本合同第六条之规定清腾场地”。第四条：“乙方使用租赁物必须进行合法经营，且不得将租赁物的使用权转租。如需进行转租，应经营同类项目，并征得甲方书面同意方可转租，转租期间租金正常交付。乙方违反本条规定的，甲方有权收回土地使用权，终止合同，并且不承担任何法律责任。乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，对已经成建的厂房等建筑物、附属物保持原状，所有权归甲方所有，甲方不需支付乙方任何费用”。第六条：“本合同履行中双方如有争议，应协商解决。协商不成的，提交租赁物所在地法院裁决”。合同签订后，原告开始修通道路，将3万平方米土地（包括前、后两期）交予17户业主使用，被告等17户业主陆续建房并搬迁后正常经营。2015年5月18日，17户业主集体研究，由齐凤武拟稿，征求原告同意，原告与被告等17户石材城全体业主补签《华盛石材城二期开发补充合同》，原告将华盛石材城二期（约15000平方米）开发使用权出让给一期17户业主（被告有500平方米），期限5年（2015年1月1日至2019年12月31日）。租金的数额及交付日期与原租赁合同约定的一致。第三条增加了被告如逾期支付租金，原告“有权收回场地建筑”。第四条:“出让期限内，乙方（被告）负责三通一平（路通、电通、水通、场地平整）及其他基础设施（包括路灯等）”。2014年7月31日，被告齐凤忠交纳订金1万元，8月26日交纳租金3万元，此款系被告交纳的2015年1月1日至2015年12月31日1000平方米（前、后期各500平方米）土地的租金。2016年的租金被告应于2015年12月1日前交纳。直至原告起诉时，被告仍未交纳。原审法院审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告书面答辩中认为双方签订的合同存在欺诈、胁迫和显示公平，但庭审时予以否认，自认与原告签订的《租赁合同》及《华盛石材城二期开发补充合同》是在平等自愿基础上签订的，不存在欺诈、胁迫、显示公平的情形。两份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告没有在约定的期限内给付租金，按《租赁合同》第三条“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应依本合同第六条之规定清腾场地”，原告有权利要求被告清腾场地，按《华盛石材城二期开发补充合同》第三条的规定收回场地建筑。关于提出的被告承租的地上建筑物无偿给原告所有的诉请，根据《租赁合同》第四条的约定，被告违反租赁物转租使用经营的情况下，原告才有权利无偿收回建筑物及附属物，本案中被告不存在违约转租情形，故对原告的该项诉请，不予支持。庭审时被告对第一次签订的《租赁合同》内容没有异议，同意履行合同按约定的数额给付租金。对于被告提出的解除《华盛石材城二期开发补充合同》，返还租金的抗辩及反诉请求，因被告没有提供证据证明原告存在解除合同的违约行为，且已交纳的2万元租金为2015年1月1日至2015年12月31日被告租赁二期土地期间应交纳的租金，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故对被告要求返还租金的抗辩不予支持。同理，反诉原告的反诉请求亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，据此判决，一、原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告齐凤忠签订的《租赁合同》及《华盛石材城二期开发补充合同》有效；二、解除原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告齐凤忠签订的《租赁合同》及《华盛石材城二期开发补充合同》；三、被告齐凤忠于判决发生法律效力后十日内清腾从原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司承租的1000平方米场地，同时将该土地返还原告；四、驳回反诉原告齐凤忠诉反诉被告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司的诉讼请求。诉讼费100元减半收取50元，由被告齐凤忠承担。反诉费300元，减半收取150元，由反诉原告齐凤忠承担。一审宣判后，原审被告（反诉原告）齐凤忠不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由是：租赁合同（一期）不存在违约，应判定继续履行；开发补充合同是无效合同，被上诉人应返还租金2万元；上诉人不应为本案诉讼主体。被上诉人（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司服从一审判决。本案争议的焦点：1、上诉人与被上诉人于2014年8月26日签订的租赁合同应否继续履行。2、上诉人与被上诉人于2015年5月18日签订的华盛食材城二期开发补充合同是否有效。3、上诉人是否为本案适格主体。围绕本案争议的问题，上诉人齐凤忠提供证据如下：1、提供录音资料一份，证明业主想交一期租金，而被上诉人的法律顾问王律师说不存在一期、二期，这是一个合同，要一起交。被上诉人认为，该证据不是新证据，不予质证。2、提供录像资料一份以及照片两张，证明被上诉人进行停水、停电、大货车堵门。被上诉人质证认为，该证据不符合证据形式，上诉人没有说明证据来源及调取方式是否合法，不具有公信力，与本案无关。3、提供航拍照片三张，证明二期什么都没有，地面是平的，大库横着。被上诉人质证认为，该证据不属实，该证据与其上诉请求不一致，与本案无关。4、提供土地登记申请书审批表复印件、地籍调查表复印件、房屋所有权证复印件、集体土地建设用地使用证复印件，证明被上诉人仅有13340平土地使用权，被上诉人并没有二期土地使用权，证明二期合同无效的。被上诉人质证认为，该组证据不属于新证据，上诉人迟延交付证据，部分没有原件，被上诉人不予质证，我们没有一期、二期之分，我们一共是70亩地，我都享有使用权，我有权出租。上诉人二审认为，第一份合同我们愿意继续履行，其中的部分条款虽显失公平，但是已经履行了一年，双方没有争议，业户都进行了大量投资，多则上百万，少则几十万，从社会效益角度来讲，解除合同影响政府的公信力，该项目是政府招商引资的项目，一审时提供了吴家镇政府的文件，证明该项目是政府招商引资的，从经济利益讲，这些投资都拆除，损失巨大，而且上诉人等并不是不交一期的租金，而是由于被上诉人的原因将两个合同捆绑一起加水电费、物业费一起收取，导致上诉人没有交纳2016年的租金，责任在被上诉人，被上诉人认为是一个合同是没有道理的，在第二份合同写的非常清楚，是15000平，开发使用权交给乙方，以现场实物为准，与一期没有关系，两个合同是独立的，合同也表明是二期。另被上诉人采取停水、停电等方式，我方有证据证明，这些行为给上诉人造成了巨大损失，被上诉人的行为是违约行为，原审认定合同有效，该合同显失公平，但也应继续履行，上诉人及其他业户都表示想交纳一期的租金。二期的合同，我方认为无效，我们提供证据证明被上诉人只有13340平的土地使用权，其余的都没有土地使用证。根据土地法第63条规定，农民集体土地不能用于非农建设，根据土地管理法第44条的规定，要转非农建设，必须履行相关审批手续，第11条第2款规定，必须到县级政府进行备案，第二个开发补充合同由于违反了法律强制性规定，合同是无效的，所以收取的上诉人租金应当予以返还。关于上诉人是否适格，根据第二份承包合同，主体是17个业户，并没有针对上诉人，综上，第一份合同尽管有不合格条款，但应继续履行，但第二份合同是无效的，该合同是针对17个业户签的。围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司未提供新证据。但认为，我们没有一期、二期之分，是一起出租的，在2015年5月18日签订的合同是对第一个合同的补充。另外，村委会2009年1月1日签订的租赁合同和2014年7月1日签订的补充协议中，被上诉人作为合法的用益物权人，并标明经营范围是石材建材。农村集体闲置的荒地，并建有厂房出租是合法行为，与上诉人提及的农用地不能用于建设有区别，不能断章取义。盘山县吴家镇政府的招商通知中鼓励发展和大力支持被上诉人招商经营，所以被上诉人的承租行为符合法律和政策上的要求。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同收到法律保护，双方应当按照合同的约定履行义务。上诉人与被上诉人签订的租赁合同以及二期开发补充合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。现上诉人提出被上诉人对二期开发补充合同中约定的土地不享有使用权，其无权出租该土地，故二期开发补充合同无效，被上诉人应返还租金2万元。但根据被上诉人在一审中提供的其与盘山县吴家乡榆树村签订的租赁合同以及补充协议可以证明被上诉人对诉争土地享有出租权，故对上诉人的这一主张不予支持，现上诉人逾期不支付租金，被上诉人要求解除合同，应予支持。关于上诉人提出的2014年8月26日签订的租赁合同应继续履行的主张，因双方在租赁合同中约定，上诉人应于每年12月1日前向被上诉人交纳下一年租金，如逾期超过30日，则被上诉人有权解除合同，根据庭审调查，上诉人截止至二审庭审法庭辩论终结前尚未向被上诉人交纳2016年租金，且被上诉人提出要求解除合同，故该租赁合同应予解除。关于上诉人的诉讼主体资格，上诉人提出二期开发补充合同是针对石材城的全体业主签订的，上诉人不能作为诉讼主体。法院认为，二期开发补充合同虽在承租方处打印为石材城一期全体业主，但在合同签字处为上诉人齐凤忠签名，且上诉人齐凤忠认可其二期承租的面积为500平，被上诉人也是按照上诉人承租的面积提出的诉讼请求，故上诉人作为本案的诉讼主体并无不当。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人齐凤忠承担。本判决为终审判决。审 判 长  张彦东审 判 员  李宝明代理审判员  王 丹二〇一六年六月二十二日书 记 员  杨皓博