黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑06执异14号案外人：李慧，女，1976年9月5日出生，住黑龙江省大庆市红岗区。申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。法定代表人：胡勇，该公司总经理。被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。法定代表人：马硕，该公司总经理。在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人李慧对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李慧称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城5A-X-X室，该房系其购买金地房地产抵账给江苏中阳建设集团有限公司（以下简称江苏中阳公司）的房产，金地房地产已将该房屋转出给案外人，双方对该买卖契约的真实性与合法性均无异议。房屋现已交付给其使用，该房屋已属案外人所有。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失，为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”案外人李慧在异议审查期间向本院提交《房源清单》、《置换房源转出审批单》、《房屋买卖合同》、《交房承诺书》、收据及物业费、电梯费、热费、燃气费收据发票复印件，经核对与原件无异。其中，《房源清单》、《置换房源转出审批单》证实江苏中阳公司于2015年12月8日将5A-X-X转给李慧，财务部置换限额审核备注：抵款房源，以实测面积为准，面积差额由买受人多退少补。2015年12月6日甲方李宇、乙方李慧、丙方窦丽签订《房屋买卖合同》约定：1.甲方自愿将其位于红岗新城5A号楼X单元X室的房屋（建筑面积115.3平方米，总价约为：¥44万元），以人民币叁拾叁万元整的价格出售给乙方。乙方以首付壹拾万元，余款银行商业贷款形式支付双方协定的款项。房屋转让手续办理前，乙方支付甲方贰万元整的订金，甲方办理转让手续。手续办理完，乙方取消购买，之前所缴纳订金不予退还。如甲方不能办理房源转出手续，甲方返还乙方肆万元整。2.甲方负责缴纳除商业贷款以外的首付款（金额约为：21万元），开具首付款缴款发票及签订正式《商品房买卖合同》。3.甲方将《商品房买卖合同》及金地房地产开具的首付款发票提供给乙方后，乙方自行办理银行商业贷款，商业贷款转到“大庆市金地房地产开发有限公司”账户后，乙方负责配合甲方办理取款手续。4.甲方将正式《商品房买卖合同》及金地房地产开具的首付款发票交给乙方后，因乙方原因未能办理商业贷款的，按照以下方式解决：（1）乙方在《商品房买卖合同》签订一个月后将双方协定价格全部款项一次性支付给甲方。（2）如不能按期支付全部款项，甲方收回该房屋的所有权利，《商品房买卖合同》注销、更名及乙方接房所产生的费用均由乙方负责。2015年12月11日李宇出具收据证实“今收到李慧购红岗新城抵款房5A#-X-X首付款壹拾万元整，总价为叁拾叁万元整，余款为贰拾叁万元整。”《交房承诺书》证实“客户李慧在红岗新城购买江苏中阳建设集团有限公司抵款房源5A-X-X房，由于江苏中阳建设集团有限公司尚未办理结算，无法办理交房手续。由于客户急于入住，现申请提前交房，因此产生的一切责任均由江苏中阳建设集团有限公司负责。”物业费、电梯费、热费、燃气费收据发票证实最早时间为2015年12月8日。本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人所主张权利的标的物系抵款房，其并非此意义上的消费者，故虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。虽案外人在本院审查异议期间向本院提交《置换房源转出审批单》《房屋买卖合同》等证据材料欲证实其对争议房产所有，但因该《房屋买卖合同》并非其与金地房地产签订，形式上亦不符合上述条款中关于商品房买卖合同的规定，而《置换房源转出审批单》、《房源清单》等又无法等同商品房买卖合同，故无法认定其在本院查封前已签订《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的商品房买卖合同。虽案外人向本院提交收据欲证实其已按约定支付房款，但该收据系李宇出具而非本案被执行人金地房地产出具，而执行程序无权认定李宇与金地房地产及案外人之间的法律关系，案外人应通过诉讼程序进行实体认定，结合本案其他证据材料及收据内容本身无法形成证据链条证实案外人已支付全部价款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故案外人的异议请求亦不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，且案外人签订《交房承诺书》约定对因提前交房入住产生的一切责任由江苏中阳公司负责，故其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人李慧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  孙 丽代理审判员  李统君代理审判员  王 慧二〇一七年三月二十二日书 记 员  赵奇奇