湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初236号
原告朱成群，男，土家族，湖北省利川市人，居民。
委托代理人（特别授权）邱兵，湖北施南律师事务所律师。
被告湖北新楚源置业有限公司，住所地：湖北省恩施市施州大道155号。统一社会信用代码：914228016856315684。
法定代表人王永明，董事长。
委托代理人（特别授权）侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）李朝平，居民。系湖北新楚源置业有限公司行政部经理。
第三人朱全文，男，土家族，湖北省建始县人，居民。
委托代理人（特别授权）李进，居民。
原告朱成群诉被告湖北新楚源置业有限公司（以下简称新楚源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由审判员谭淑琼适用简易程序于2016年3月23日、5月11日两次公开开庭进行了审理。原告朱成群的委托代理人邱兵、被告新楚源公司的委托代理人侯明峰、李朝平到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解期二个月。随后，本院依法追加朱全文作为第三人参与本案诉讼。本案现已审理终结。
原告朱成群诉称，被告新楚源公司系恩施武陵国际装饰城的开发商，恩施州中祥酒店管理有限公司（以下简称中祥酒店公司）系被告设立的全资子公司，经营恩施州瑞享酒店。湖北中天时代网络工程有限公司（以下简称中天时代公司）承接瑞享酒店智能化工程，中天时代公司是原告朱成群设立的一人公司，朱明鹏是中天时代公司员工。中祥酒店公司的瑞享酒店智能化工程完工后，中祥酒店公司下欠中天时代公司工程款若干，经被告新楚源公司、中祥酒店公司、中天时代公司、朱明鹏协商一致，四方于2015年1月19日签订了《协议书》，约定新楚源公司将武陵国际装饰城一期B02栋503号门面出售给原告，房款为2813200元，房屋契税113934.60元，共计2927134.60元，原告应付被告的房款抵扣中祥酒店公司应付中天时代公司的工程款。协议书签订后，原告依照合同约定向被告支付了房屋维修基金等各项代收费用共计31111元。原告购买的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面为成品房，被告拒不将房屋交付给原告使用，擅自将该房屋租赁给第三方使用，其行为侵犯了原告的合同权利，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权利，具状请求：1、判令被告将其开发的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面房屋交付给原告使用；2、判令被告为原告办理武陵国际装饰城一期B02栋503号门面房屋产权证及土地使用权证；3、判令被告赔偿延期交付房屋期间的租金损失，租金损失按114500元／年计算至实际交房之日止；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告新楚源公司辩称，1、被告与中祥酒店公司是两个独立的公司，并非原告所称的中祥酒店公司系被告的全资子公司；2、原告起诉是基于被告与中祥酒店公司、中天时代公司、朱民鹏的四方协议。虽然原告与被告成立了房屋买卖关系，但双方并不存在房款的抵扣，原告应该向被告履行付款义务。本案中，原告并未支付房款，所以原告的诉讼请求不应得到支持。3、本案原告的诉讼主体不适格。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人朱全文述称，原、被告间对涉案房屋的买卖行为，只要不妨碍其对涉案房屋的租赁就行，不主张涉案房屋的优先购买权。
经审理查明，2015年1月19日，�施州中祥酒店有限公司（甲方）、被告（乙方）、湖北中天时代网络工程有限公司（丙方）、朱明鹏（丁方）签订《协议书》，载明：“丙方是甲方恩施瑞享酒店项目智能化工程的承包人，双方于2013年1月31日签订《恩施瑞享酒店项目智能化工程施工合同》，丁方为智能化工程的实际施工人。丁方欲购买甲方的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面。为了同时处理工程款支付和房款支付问题，根据中华人民共和国合同法的规定，达成以下协议：一、丙方全权委托丁方代表丙方办理工程款结算事宜，丙方同意以丁方购买的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面应付的房款抵扣工程款。乙方同意将应收丁方的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面的房款抵扣甲方应付丙方的工程款；二、丁方购买乙方武陵国际装饰城一期B02栋503号门面面积502.2平方米，单价6000元／平方米，总价为3013200元，乙方给丁方优惠200000元，实际房款总价为2813200元，房屋契税113934.60元，合计2927134.60元。维修基金等各项代收费用小计31111元由丁方自行支付。武陵国际装饰城一期B02栋503号门面的具体情况以《房屋买卖合同》的约定为准。三、因目前恩施瑞享酒店项目智能化工程尚未审计完结，工程款总价无法核定，经甲乙丙丁四方确定，抵扣房款后的工程款剩余金额待恩施瑞享酒店项目智能化工程审计完结，且甲丙丁三方对审计结论无异议后确认，并另行确定支付时间。四、乙方与丁方《房屋买卖合同》签订后，即视为甲方已经向丙方支付工程款2927134.60元。丙方与丁方应及时支付材料及设备款等一切与恩施瑞享酒店项目智能化工程有关的欠付款。本协议签订后，丙方应严格履行《恩施瑞享酒店项目智能化工程施工合同》的约定，不得中断智能化工程设备的运转。如丙方中断�能化工程设备的运转的，应向甲方支付违约金，违约金的金额为10万元／次”。嗣后，乙方与丁方在签订《商品房买卖合同》时，变更购房主体为原告（即丁方之子）。随后，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ES1500378）。合同载明：第一条“××以出让方式取得位于舞阳街道办事处耿家坪村、金子坝村的地块的土地使用权。（土地使用权证号）为恩市国用（2009）第032123。该地块土地面积为35793.24平方米，规划用途为商用，土地使用年限自2009年8月28日至2049年8月27日。××经批准，在上述地块上建设商品房（现定名）武陵国际装饰城。建设工程规划许可证号为鄂规工程42280020100001，施工许可证号为2010-15。”第三条“××购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B02栋第5层503号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.3米建筑层数地上6层。该商品房建筑面积共502.2平方米，其中套内建筑面积400.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积102.17平方米。”第四条“××与××约定按下述第1种方式计算商品房价款：1、按建筑面积计算该商品房单价为每平方米5601.75元，总金额贰佰捌拾壹万叁仟贰佰元整。”第六条“××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。签订合同时付清全部房款（人民币）大写：贰佰捌拾壹万叁仟贰佰元整。小写2813200.00元”第八条“××应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。”第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第1中方式处理：1、按�期时间，分别处理（不作累加）（1）预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条“××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。”
合同签订当日，被告即将合同向恩施市房地产管理局开发科备案，原告即与被告的财务人员陈芳及工作人员刘祥芳于当日办理了“湖北新楚源置业有限公司武陵国际装饰城尾盘交房结算清单”，该清单载明：“××即原告已付房款2813200元、实际应补款31111元（即房屋维修基金27119元、配套设施费1810元、土地证工本费18元、房屋登记费550元、土地登记代理费500元、土地登记及工本费110元、测绘费1004元）”。同日，原告向被告交纳了前述应补款31111元。嗣后，被告未向原告交付涉案房屋。故原告向本院起诉，请求判准前述诉讼请求。
审理中，第三人表示继续租赁涉案房屋，不主张优先购买权。
另查明，2014年7月16日，被告将涉案房屋委托恩施武陵国际装饰城经营管理有限公司租赁给第三人朱全文，约定租赁�限自2014年7月17日至2017年10月16日止，前三个月为装修免租期，年租金114500元。嗣后，第三人朱全文即××已将租金交至2016年10月16日，下欠租金金额为114500元，于2016年9月16日支付，租期届满合同自行终止，××向出租人腾退房屋。2016年4月25日，湖北中天时代网络工程有限公司对原告用其工程款支付涉案房屋房款的行为予以追认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且第三人朱全文（××）不主张优先购买权，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。从原、被告订立《商品房买卖合同》后的履行情况和第三人的租赁情况上看，涉案房屋买卖属现房交易，原告完全履行了《商品房买卖合同》约定的义务，即向被告交纳了房屋维修�金、房屋登记费、土地登记代理费等费用，被告未能及时向原告交付房屋和让原告取得房地产权属证书而产生争议诉至本院。本案争议的焦点是：一、涉案房屋的交付；二、原告主张的租金损失应否支持；三、被告应何时为原告办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。本院结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，评判如下：
一、涉案房屋的交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由××承担，交付使用后由××承担；××接到××的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由××承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除�。”转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付于他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上取得物的管领力时完成。转移占有有以下特征：1、必须有让与占有的意思表示；2、必须将占有物交付给受让人。因此转移占有是一种事实状态的占有，但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。依据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全，不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。结合本案涉案房屋在租赁期�产权变动的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条即是对买卖双方在订立买卖合同时，应遵循“买卖不破租赁”原则的规定。买卖合同的生效并不会自动终止买卖标的物之前已经存在的租赁关系，相反，××还应代替××，继续履行原来的租赁合同。故本案的房屋交付方式应以法定登记为交付方式较为适宜。故原告要求将涉案房屋交付其使用的主张，本院不予支持。
二、原告主张的租金损失应否支持。本案中，涉案房屋买卖属现房交易，自××即原告支付完房价款及相关费用后，被告应立即向原告交付涉案房屋，即自2015年1月19日起，涉案房屋所有权人应为本案原告。原告主张的租金损失，系涉案房屋所有权人即原告的应得利益。现因涉案房屋的所有权发生变�，被告收取涉案房屋出卖后的租金应向原告补偿，未收取的租金由××即第三人直接向原告支付。第三人已将租金交至2016年10月16日（年交纳租金标准为114500元）。自被告应交付涉案房屋之日（即2015年1月19日）起至2016年10月16日止期间的租金199420.83元（114500元÷360天×627天），由被告补偿给原告；自2016年10月17日起至2017年10月16日止的租金114500元，由第三人直接向原告交纳；租期届满后，由第三人将涉案房屋直接返还给原告。
三、被告应何时为原告办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。从订立合同的目的看，原告向被告购买其开发建设的房屋，以获房屋所有权为目的，包括相关权属证书。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条的约定，截至目前，原、被告双方约定的期限早已届满，且被告收取了代理原告办理权属证书的代理费�。现原告要求被告为原告办理涉案房屋的产权证和土地使用权证的主张，本院予以支持。
原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告即是适格主体。故被告称原告不是适格主体的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告朱成群与被告湖北新楚源置业有限公司于2015年1月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ES1500378）有效。
二、被告湖北新楚源置业有限公司于本判决生效后十日内代理原告朱成群办理涉案房屋所有权及国有土地使用权登记。即将位于舞阳街道办事处耿家坪村、金子坝村武陵国际装饰城第B02栋5层503号房屋所有权、国有土地使用权登记到原告朱成群名下。
三、被告湖北新楚源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告朱成群补偿其收取第三人朱全文交纳的自2015年1月19日起至2016年10月16日止的涉案房屋租金199420.83元。该期限之后的房屋租金由第三人朱全文直接向原告朱成群支付。
四、第三人朱全文于租赁期届满后将租赁房屋退还给原告朱成群。
五、驳回原告朱成群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费6008元，减半交纳3004元，由被告湖北新楚源置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谭淑琼
二〇一六年五月十四日
书记员 区海玲
书记员 谭远双