上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第722号
上诉人（原审被告）上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张国松。
委托代理人顾宇清，上海合勤律师事务所律师。
上诉人上海旭博置业有限公司（以下简称“旭博公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人旭博公司的委托代理人谢锟，被上诉人张国松的委托代理人顾宇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月23日，张国松与旭博公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：张国松向旭博公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室，据旭博公司暂测该房屋建筑面积为90.09平方米；根据旭博公司暂测的房屋建筑面积，张国松购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，177，985元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；旭博公司对该房屋设定的抵押已注销；旭博公司已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定旭博公司定于2012年12月15日前将该房屋交付给张国松，除不可抗力外。合同第十二条约定旭博公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付张国松，应当向张国松支付违约金，违约金按张国松已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，旭博公司应在交付之日前7天书面通知张国松办理交付该房屋的手续，张国松应在收到该通知之日起7天内，会同旭博公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为旭博公司将房屋钥匙交给张国松。合同第十四条约定在旭博公司办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一中第18条约定：若因政府部门或张国松原因未能办理张国松名下的房屋产权证书（小产证）的，旭博公司不承担任何责任。若由于旭博公司原因致使张国松名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，旭博公司应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，旭博公司通知张国松办理交房手续。2014年1月18日双方办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为1，183，738元。
原审另查明：2012年12月14日，旭博公司取得了包括张国松所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，旭博公司向业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明旭博公司已取得房屋大产证，业主在7月24日至27日旭博公司处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，自行申办小产证。
原审还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
原审再查明，2013年1月15日，上海市青浦区公安消防支队向旭博公司发出责令立即改正通知书，内容为在2013年1月对旭博公司进行消防监督检查，发现旭博公司存在消防设施、器材、占用消防车通道、妨碍消防车通行的消防安全违法行为。2013年1月30日，上海市青浦区规划和土地管理局信访室告知该小区部分业主：该局于2011年1月11日核发了旭辉玫瑰湾项目的建设工规划许可证，其中2号楼北侧为垃圾站，之后，由于供电公司供电方案的调整，建设单位向该局提出图纸调整的申请，该局于2011年6月15日批复了该调整申请，将原20平方米的垃圾房调整为141平方米的垃圾房及变更站。该调整内容符合规划管理的相关规定并且调整完成时该楼盘尚未预售，建造的开关站数量、位置、面积符合调整后的图纸要求。关于小区地面停车位的问题，我局审批的总平面图纸上明确标示有地面停车位的具体布置，数量为513量，总停车位（包括地上及地下）为1，289个，满足每户1个的要求。2012年11月该局至现场进行竣工验收时，地面停车位与图纸相符。后该公司擅自将地面停车位改作他用，该局于2012年12月25日要求该公司进行整改。2013年2月22日上海市青浦区公安消防支队出具关于旭辉玫瑰湾存在火灾隐患的信访件处理报告，该报告载明收到关于旭辉玫瑰湾存在火灾隐患的信访件后，经查该小区部分高层住宅尤其是北面的高层住宅周围的消防车通道被绿化草坪占用，支队责令该单位改正、消除火灾隐患，并已对该单位违法行为进行3万元的行政处罚。2013年5月，部分业主向青浦区规土局申请，认为旭博公司私自对小区的车位、消防通道和绿化等规划进行变更，故要求依法行政，撤销规划验收合格证。
张国松诉于原审法院，要求：判令旭博公司向张国松支付逾期交房的违约金，根据合同约定，以总房价款万分之三每日为标准，自合同约定次日（2012年12月16日）起至实际交房（2014年1月18日）止计人民币141，693.44元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。旭博公司通知张国松交房后，张国松拒绝收房。现对于张国松未收房双方存在争议，张国松认为其不收房是对旭博公司交房流程持有异议、对垃圾房及配电间设施的大小、交房时车位是否完成及消防通道存在占用的情况认为不符合约定或规划。旭博公司则认为是张国松自身原因而未收房。原审法院认为，即使双方当事人就交房流程存在争议，也不能认定旭博公司存在逾期交房的违约行为。对于垃圾房和配电间的问题，因该设计在张国松购房前已变更，故该设施符合规划。对于张国松提出交房时旭博公司未完成地下车位的施工及原规划的消防通道被占用的情况，因旭博公司在取得交付使用许可证后确实将原设计的地上车位改为绿化，张国松所述的情况客观存在，且消防隐患确实会影响人们日常生活安全性，故张国松未收房存在一定合理性，旭博公司对此存在过错，应承担逾期交房的违约责任。但旭博公司在有关部门提出整改后在实施整改过程中，部分业主的意见和行为致旭博公司整改施工受阻，致使旭博公司通过整改方式使系争房屋符合双方约定及规划的行为受到阻碍，故对于旭博公司应承担的违约金，依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、旭博公司过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张国松逾期交房违约金人民币94，462.30元。
上诉人旭博公司不服原审判决，向本院提起上诉称，旭博公司已经取得《住宅交付使用许可证》，通知张国松收房，张国松也承认收到了交房通知。张国松没有在约定的时间里收房，应当自行承担不利后果。原审法院没有查明张国松未收房的真正原因。张国松如果按照合同约定2012年12月15日前来办理收房，并不存在停车位和消防不合格的情况，双方理应顺利交付。房屋不存在质量问题，张国松理应按期收房。张国松拒绝收房的四个原因，均不是其拒绝收房的合理抗辩。张国松没有证据证明系争房屋存在地下车位未完成和消防不合格的事实，也未对“消防通道无法通行”和“存在安全隐患”进行举证。原审法院推论“影响日常生活安全性”不合理。旭博公司请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人张国松辩称，旭博公司所交付的房屋不符合合同约定，也不能满足业主生活安全性要求，张国松拒绝收房符合情理，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，旭博公司取得新建住宅交付使用许可证后，未经批准将原设计的地上车位改为绿化。张国松原审中陈述的消防隐患确实存在，张国松未收房存在一定的合理性。原审法院认为旭博公司存有过错，应当承担逾期交房的违约责任，尚属合理，本院予以维持。旭博公司上诉认为其不应承担逾期交房的违约责任，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，161元，由上诉人上海旭博置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 顾继红
审判员 虞恒龄
审判员 张 松
二〇一五年三月二十五日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。