宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第951号
上诉人（原审被告、反诉原告）敬兴君，男，1975年2月2日出生，汉族，宁夏友谊装饰工程有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏友谊装饰工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人敬兴君，系该公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宁夏荣恒房地产集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人梁志东，该公司总经理。
委托代理人程燕、葛玉霞，宁夏合天律师事务所律师。
上诉人敬兴君、宁夏友谊装饰工程有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第5563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人敬兴君及作为宁夏友谊装饰工程有限公司的法定代表人，被上诉人宁夏荣恒房地产集团有限责任公司（以下简称荣恒房地产公司）的委托代理人程燕、葛玉霞参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年7月14日，原告与被告宁夏友谊装饰工程有限公司（以下简称友谊装饰公司）、敬兴君签订一份《营业房租赁合同》，双方约定原告将其所有的位于银川市兴庆区凝聚力装饰批发城X号营业房出租给被告从事门业销售，租赁期限三年，自2012年10月1日至2015年9月30日止，被告于签订合同之日向原告交纳10000元保证金；第一、二年的租金均为49241.52元，第三年租金为53180.84元，第一年租金于签订合同时一次性交纳，之后的年租金应于当年9月1日之前交纳。另外，双方还对房屋租赁期间的税费承担、装修等权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了第一年租金49241.52元，原告给被告交付了涉案房屋。因被告未向原告交纳2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金，故原告诉至法院，请求依法判令原、被告继续履行双方签订的《营业房租赁合同》；判令被告向原告支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金102422.36元；本案诉讼费由被告承担。被告提起反诉，请求确认原、被告签订的《营业房租赁合同》无效；判令原告向被告返还已支付的租金49241.52元、保证金10000元并赔偿被告相应的经济损失68000元；本案诉讼费由原告承担。
原审另查明，法院于2014年6月16日作出（2013）兴民初字第5501号，即原告荣恒房地产公司诉被告徐会房屋租赁合同纠纷一案的《民事判决书》，该判决认定，凝聚力装饰批发城三期在2012年度采暖期内未进行供暖，被告亦未交纳采暖费用。
原审再查明，2011年4月12日，宁夏回族自治区工商行政管理局为宁夏荣恒集团经营管理有限公司颁发《企业法人营业执照》，该公司住所地为银川市兴庆区新华东街526号，经营范围包括房屋租赁、物业服务、装饰材料销售等业务。
原审法院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告的租赁合同依法成立，予以确认。被告未按照合同约定期限向原告支付租金，应承担相应的民事责任。原告诉请的2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金102422.36元，符合法律规定和双方当事人的约定，予以支持。对被告提出原告未按照承诺的时间开业，且商户入驻率不足而影响其经营的抗辩理由，因凝聚力装饰批发城三期何时作整体开业宣传及商户入驻率问题属于原告的经营营销方案，与被告租赁房屋何时进行营业及经营效益不存在必然的联系。被告在租赁房屋时，应充分考虑自身的商业风险，商业风险属于从事商业活动的固有风险，被告应对租房市场的商业环境具有一定的预见和判断，而不能将该风险转移给出租人，且原、被告也未在合同中对凝聚力装饰批发城三期作整体开业宣传及商户入驻率的比例进行相关约定，故被告的该项抗辩理由不予采信。对被告提出原告经营的凝聚力装饰批发城三期未进行市场名称核准登记，且未领取营业执照的抗辩理由，因开办市场进行市场名称登记以及市场开办经营者依法领取营业执照，属于行政管理范畴，与原、被告之间的租赁合同关系无关联性，且凝聚力装饰批发城的相关经营活动现由宁夏荣恒集团经营管理有限公司进行管理，该公司于2011年4月12日已注册登记成立，并领取了营业执照，故原告的该项抗辩理由不予采信。对被告提出涉案房屋不具备使用条件，2012年至2013年度未开通供暖，也无相应的消防、通信、防震等审批手续，且原告擅自变更市场功能区划，双方签订的租赁合同属无效合同的反诉请求，虽然原告未在2012年至2013年度给涉案房屋供暖，但该事实并不能导致双方的租赁合同无效，被告也未向本院提供证据证明涉案房屋无相应的消防、通信、防震等审批手续，而市场功能区划属于市场开办单位和政府行政部门对市场建设发展的统筹规划，且被告也未向法院提供原告妨碍被告经营活动的证据，故被告提出租赁合同无效、返还已付租金及保证金并赔偿经济损失的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司与被告、宁夏友谊装饰工程有限公司、敬兴君于2012年7月14日签订的《营业房租赁合同》继续履行；二、被告宁夏友谊装饰工程有限公司、敬兴君于判决生效之日起三日内向原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金102422.36元；三、驳回反诉原告宁夏友谊装饰工程有限公司、敬兴君的反诉请求。案件受理费2448元，反诉费800元，共计3248元，由被告宁夏友谊装饰工程有限公司、敬兴君负担。
宣判后，友谊装饰公司、敬兴君不服提起上诉称，一、原审认定事实不清。2012年7月，被上诉人荣恒房地产公司开发建设的塞上凝聚力装饰批发城多次在该批发城组织宣传活动正式招商，当时宣称该装饰城各项基础设施建设均已完备，已经达到经营使用的条件，水电暖设施均已配备齐全，2012年10月1日正式开业，同时谎称签约入驻商户达到70%，诱导上诉人签订房屋租赁合同。但2013年7月28日，被上诉人才对外宣传并举行了开业仪式，当时入驻经营户不足20%，存在严重违约行为。二、2009年10月19日住房和城乡建设部经重新修正并公布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”竣工验收的质量要求不仅仅是房屋主体结构的质量验收合格，还包括规划、档案、消防、环保、抗震、绿化、燃气等验收合格，《工程竣工验收备案表》是房屋具备交付使用条件的标志。被上诉人与上诉人签订《营业房租赁合同》。上诉人从银川市城建档案馆调阅并向原审法院提交的《工程竣工验收备案表》却表明：涉案房屋竣工验收日期是2012年5月16日，而备案时间则是2013年3月14日。被上诉人租赁给上诉人使用的房屋不具备交付使用条件。涉案房屋不具备经营条件。三、原审法院对本案部分事实认定错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁为交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方签订的《租赁合同》中也预定“甲方需保证租赁房屋的水、电、暖正常使用。”上诉人按照合同约定交纳了第一年租金，并投入大量资金进行室内外装修入住经营。但涉案房屋2012年-2013年采暖季并未开通供暖，也没有任何形式的通知，电信及网络也是2013年5月、6月陆续开通，严重妨碍了商户的正常经营；同时，被上诉人改变塞上凝聚力三期业态分布，将装饰批发城变成了包括鸟鱼虫在内的混合市场，原审对此简单认定为“市场功能区划属于市场开办单位和政府行政部门对市场建设发展的统筹规划，”显属对事实认定有误。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人原审反诉请求。
被上诉人荣恒房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚、法律适用正确。上诉人、被上诉人签订的《营业房租赁合同》对权利义务有明确约定且不违反法律法规，因此该合同成立并生效，双方应按照约定履行合同义务。合同生效后，被上诉人依约向上诉人交付房屋并向上诉人提供该房屋的使用条件。双方还签订有一份《房屋交接确认书》，上诉人确认涉案房屋已满足《营业房租赁合同》所约定的交付条件。上诉人在完成接收房屋后对房屋进行了装修并正常开业经营至今。对于前述事实一审法院已进行清楚的认定并适用了正确的法律依据。同时被上诉人认为在前述事实基础上，该份《营业房租赁合同》仍能够继续履行，上诉人应当严格依约履行支付租金的义务。从合同完全履行的角度来说，上诉人属于逾期未支付租金的违约一方，本应由被上诉人解除《营业房租赁合同》并由上诉人支付违约金，但被上诉人基于经营管理的角度考量并未提出上诉，并不能由此忽视上诉人违约的事实。上诉人提出的涉案房屋不具备交付使用条件及经营条件的观点无任何法律、合同依据。本案属于被上诉人依约履行了全部义务而上诉人单方面违约的房屋租赁合同之诉。被上诉人向上诉人交付了质量合格的房屋，并且该房屋符合交付条件，上诉人以《房屋交接确认书》的形式予以认可。工程竣工验收备案仅仅是一个行政审批程序，与房屋质量及是否达到交付条件无任何关联性。没有任何法律法规明文规定出租人在出租其所有的房屋前必须要以房屋已办理工程竣工验收备案表作为前置条件，也没有任何法律法规规定房地产开发商在未办理工程竣工验收备案前不得向外出租房屋。上诉人以涉案房屋在出租时未办理工程竣工验收备案为由主张涉案房屋不具备交付条件的观点不能成立。上诉人提出的被上诉人未向上诉人提供用电、采暖、通讯条件、开业条件等主张，上诉人都无任何证据能够予以证明，并且合同中未就开业条件进行任何约定。上诉人提出的支付违约金及各项经济损失的请求不应支持。本案事实为上诉人单方面违约而被上诉人依约履行了全部义务，因此在被上诉人严格遵守合同约定的前提下上诉人无权要求被上诉人支付违约金及其他各项经济损失，且该经济损失均属于上诉人在租赁该房屋时应考虑到并承担的固有的商业风险，该商业风险以及由此所产生的经济损失不应当转嫁于出租人。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求并维持原审判决。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的《营业房租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人认为被诉人以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，无证据证实且双方签订的合同已经实际履行，并未存在非法性，故上诉人的该项主张不能成立，不予支持。原判判令《营业房租赁合同》继续履行并无不妥。涉案房屋竣工验收日期是2012年5月16日。《营业房租赁合同》是2012年7月14日签订的。上诉人、被上诉人签订的《房屋交接确认书》可以证明上诉人确认涉案房屋满足《营业房租赁合同》约定的交付条件。上诉人认为涉案房屋不具备租赁房屋交付使用条件无事实和法律依据。上诉人、被上诉人未在《营业房租赁合同》中对凝聚力装饰批发城三期作整体开业宣传及商户入驻率的比例进行相关约定，故对上诉人请求返还租金、保证金及赔偿经济损失的主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2448元，由上诉人宁夏友谊装饰工程有限公司、敬兴君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 任朝霞
代理审判员 徐玉芳
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 陈丽霞
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。