河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初25350号
原告：蒋歌歌，女。
委托代理人：张明、夏彪，河南紫鼎律师事务所律师。
被告：马新丽，女。
委托代理人：陈华民，荥阳市法律服务所法律工作者。
原告蒋歌歌诉被告马新丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。并于2017年5月13日作出（2016）豫0105民初25633号民事判决，蒋歌歌不服判决，提起上诉，郑州市中级人民法院经审理于2017年9月25日作出（2017）豫01民终9745号民事裁定，裁定撤销本院（2016）豫0105民初25633号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋歌歌及其委托代理人张明，被告马新丽及其委托代理人陈华民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋歌歌向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告马新丽继续履行房屋买卖合同，并按合同约定将房屋过户给原告；2、被告马新丽向原告支付截止起诉之日前的违约金30000元，起诉之日至实际过户之日止按日千分之一计算；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月10日，原、被告通过中介公司签订一份房屋买卖合同，约定被告将自己所有的房屋出售给原告，建筑面积为73.15平方米，总购房款97万元，原告当天缴纳了2万元作为购房定金，同时约定双方在签订本合同之日起60个工作日内到房管局办理过户手续，并约定了付款方式及违约责任的处理方式。为保证房屋的顺利过户，被告通过中介又与原告和张一于当月24号签订了借款协议，原告和张一支付了用于解押房屋的垫资款406000元（其中包括原告为购买房屋支付的首付款）。合同签订后，被告一直不配合原告办理网签手续导致房屋过户手续没法办理，并以房屋涨价为由，要求原告另行加价，否则不再将房屋卖给原告。原告多次找被告协商无果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告马新丽辩称：一、被告与原告2016年10月8日签订的房屋买卖合同已解除。根据原、被告2016年10月8日签订的房屋买卖合同第十条第1、2款的约定，被告认为该合同已解除，故不存在违约行为。被告认为房屋买卖合同第十条第1、2款约定的定金为解约定金而非违约定金。二、本案所涉房屋买卖合同继续履行明显存在现实困难，事实上不能履行，更不适用于强制履行。本案中，原告除了已向被告支付的1万元定金外，再没有向被告支付任何房款，原告合同约定义务没有履行完毕。根据买卖合同的约定原告选择的是银行按揭贷款方式支付除首付款外的剩余购房款，根据《合同法》第4条和《商业银行法》第41条的规定，在原告未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下，若按双方合同约定继续履行必将涉及贷款银行，但民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而确定贷款银行及强制贷款银行发放贷款及具体金额；即本案房屋买卖合同继续履行明显存在现实困难，事实上不能履行，更不适于强制履行，不具有法律上意义上的可强制执行性。综上，本案的情况符合《合同法》第110条的规定，本案所涉房屋买卖合同不能履行，更不能强制过户。三、被告与张一之间的借款系另一个法律关系，与本案无关。四、双方签订的买卖合同系无效合同，被告房屋处于抵押状态，签订合同时未告知抵押人及银行，违反担保法第49条的规定，即使合同有效，双方也已解除。综上所述，望法院查明事实，依法驳回原告诉请。
原告为证明其主张提交证据如下：一、房屋买卖合同一份；二、收据、收条各一份；三、中国民生银行个人账户对账单一份，中国工商银行转账凭证一份，张瑞华、张一证人证言各一份，借款协议一份；四、网签监管担保业务单一份。
被告提交证据如下：一、房屋买卖合同一份；二、借款协议一份。
经审理查明：2016年8月10日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定：卖方（甲方）马新丽，买方（乙方）蒋歌歌，见证方（丙方）郑州丰旺房地产营销策划有限公司（以下简称丰旺房地产公司）；甲方拥有的房屋，房屋所有权证书号，房屋所有权人为马新丽，房屋建筑面积为73.15平方米；成交价格97万元；乙方于本合同签订时支付定金/佣金/代办费2万元，其中佣金2%成交价、代办费1000元，余额作为代收定金;付款方式为按揭贷款，乙方应在立契时，将首付房款按评估价与成交价计算支付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；甲乙双方约定选择非资金监管银行办理买方贷款，买方应配合中介方并积极办理；立契过户时间为甲、乙双方签订本合同之日起60个工作日内，首次共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相应义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。
2016年8月10日丰旺房地产公司出具收据一份，载明：今收到蒋歌歌1万元，系付购房定金及佣金。同日，被告马新丽出具收条一份，载明：今收到蒋歌歌购房款定金1万元。
2016年8月24日，原告、被告、丰旺房地产公司、张一签订借款协议一份，约定：甲方马新丽，乙方蒋歌歌，丙方（中介方）丰旺房地产公司，丁方（垫资方）张一；乙方购买甲方房产，产权人马新丽，成交价97万元；丁方借给甲方40.6万元，本款项甲方用于上述房产交易前解押；房屋过户后，乙方按揭银行贷款款项放到甲方账户当日，甲方应当日还款给丁方40.6万元，丁方向甲方交还借款凭证，甲方为乙方出具首付款凭证；等等。
2016年8月24日被告出具借条一份，载明：今借张一40.6万元，用于房产解除抵押，落款处被告马新丽签字确认。同日，张一出具收条一份，载明：今收到蒋歌歌14万元，此款为购买马新丽房产保证金，若蒋歌歌在房产交易中违约，则此款不予退还，蒋歌歌对此无异议，落款处张一签字确认。庭审过程中，被告马新丽认可收到原告14万元，另从中介收到原告1万元定金，共计15万元。被告收到张一借款25.6万元。原被告双方同意另1万元定金存在中介处。
原告提交的被告与中介公司工作人员的通话及短信显示被告因房价上涨，提出要求原告加价才办理房屋过户手续。原告于2016年10月8日向本院提出诉讼。
在重审过程中，原告明确表示愿意继续履行双方房屋买卖合同，并同意一次性付清购房余款。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告约定在合同签订之日起60个工作日内首次共同到房管部门立契并办理房产过户手续，被告要求原告加价并不配合办理房产过户，即使在合同约定的日期（2016年11月10日）也未办理，被告的行为在合同履行期限到来之前明确表示不履行，在到来之后实际未履行，其行为已构成违约，故原告请求被告继续履行合同并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称本案不适合强制履行，无法约束贷款银行，因在诉讼过程中，原告表示愿意一次性支付剩余房款，故不存在履行障碍，根据双方所签合同义务履行先后顺序，应先由原告向被告付清购房款，被告再办理房产过户手续。因原被告双方签订房屋买卖合同中约定的违约金过高，被告要求适当调整，本院根据原被告双方合同履行的实际情况，调整违约金以已付房款的日万分之二计算较为适宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原、被告双方继续履行于2016年8月10日所签订的房屋买卖合同，原告蒋歌歌于本判决书生效之日起十日内向被告付清购房余款820000元；被告马新丽于收到原告蒋歌歌支付的购房款820000元之日起七日内协助原告蒋歌歌办理房屋过户手续；
二、被告马新丽于本判决书生效之日起十日内支付原告蒋歌歌违约金，以原告已付款150000元为基数，自2016年11月10日起至本判决生效之日止，以日万分之二计算；
三、驳回原告蒋歌歌的其他诉讼请求。
案件受理费13675元，保全费5000元，由被告马新丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李继卫
人民陪审员 宋增喜
人民陪审员 邹峰礼
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 张慧洁