广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初19033号
原告尤云花，女，汉族，1978年7月26日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。
原告林益清，男，汉族，1977年7月25日出生，身份证住址广东省和平县。
原告共同委托代理人林乐军，广东华途律师事务所律师。
原告共同委托代理人禄振强，广东华途律师事务所律师。
被告张钦，男，汉族，1976年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
原告尤云花、林益清与被告张钦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林益清及委托代理人禄振强、被告张钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年12月29日，原告林益清与被告签订一份《二手房买卖合同》(合同编号：000463号)。合同约定：一、被告将位于深圳市龙华新区福龙路福东龙华府1栋19D号房出售给原告林益清；二、约定成交价为人民币276万元整；三、原告林益清同意在合同生效当日向被告支付定金人民币10万元，在合同生效后5日内，再向被告支付定金人民币30万元。定金由双方约定的第三方监管；四、成交物业处于抵押状态，被告需于合同签署之日起3日内，与担保公司签订服务合同并向担保公司出具办理赎楼的公正委托书及办理赎楼的其他手续；五、原告林益清需在2016年3月30日前，向按揭银行提交按揭贷款申请资料，并支付除贷款金额(以银行贷款承诺书为准)以外的首期款至第三方监管账户。六、合同备注条款约定：1、买卖双方均清楚交易物业已具备办一手房产证条件，但当时开发商垫付首期款未支付完毕，故处于一手房产证未办理出来的状态；2、原告林益清同意从定金里面以借款的形式帮被告在五天内付清卖方所欠的约人民币35万元，剩余部分直接付给被告共40万元，房产证办理出来后自动转为定金；3、剩余房款部分人民币100万元必须转入张红霞的账号(注：属于张朝阳80％产权款)；4、在原告林益清办理赎楼、按揭办证时，被告必须提供身份证原件，银行卡原件配合担保公司办理回款抵押；5、原告林益清有更名权及增名权；6、以上条款所规定的办事时间为初定，具体以新证办理出来为准。双方在合同里面，还约定了其他多项内容。2016年1月3日，两原告、被告三方签订《主体变更确认书》，原告林益清将与被告签订的《二手房买卖合同》中自己享有的权利义务转让给原告尤云花。原告林益清对原告尤云花履行合同义务承担连带保证责任。合同签订后，原告林益清于2016年1月6日开始以借款的形式陆续向被告支付了40万元用于被告偿还开发商的借款和被告之前已向他人出售涉案物业应支付他人的违约金。后又于2016年3月9日，以借款的形式向被告支付了2万元，用于办理房产证交税。但被告于2016年3月9日办出房产证(房产证号：00××74)后，却因为房价上涨反悔，借口与前妻离婚后财产纠纷，拒绝再与原告尤云花继续交易。被告在与原告交易前，已经卖过一次涉案房产，也是因为房价上涨，拒绝出售，赔偿他人违约金，已经违约一次。被告再次的违约行为，致使合同无法履行，构成根本违约。为维护自己的合法权益，特起诉至贵院，请求法院判令：1、解除原告尤云花与被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告林益清返还人民币420000元购房款项；3、被告向原告尤云花支付20%的违约金552000元；4、被告承担本案受理费与保全费等诉讼费用。
被告张钦答辩称：一、我与原告尤云花没有签过合同，只是与原告林益清签过合同，这个合同因为罗湖法院5896号判决书生效后已为无效合同；二、我的确向原告林益清借过42万元；三、原告林益清从原告尤云花手中接手过来的这个合同，没有违约金之说；四、合同没法履行下去的根本原因不在我，在于罗湖法院5896号判决书致使合同无效。
经审理查明：2016年3月19日，经房产登记部门核准，位于深圳市宝安区大浪街道和平西路北侧福东龙华府1栋2号住宅19D房产登记在被告张钦名下，登记份额为100%，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第00××74号。
2015年12月29日，原告林益清作为买方，被告作为卖方，双方签订了《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市龙华区福龙路福东龙华府1栋2号楼19D单位，房地产证号为待定（以房产证为准）；2、房产的转让价格为276万元；3、买方在签订合同时向卖方支付定金10万元，买方在签署本合同之日起五日内再向卖方支付定金30万元；4、买方须于2016年3月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺书为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；5、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；6、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。7、合同备注条款约定：1、买卖双方均清楚交易物业已具备办一手房产证条件，但当时开发商垫付首期款未支付完毕，故处于一手房产证未办理出来的状态；2、原告林益清同意从定金里面以借款的形式帮被告在五天内付清卖方所欠的约人民币35万元，剩余部分直接付给被告共40万元，房产证办理出来后自动转为定金；3、剩余房款部分人民币100万元必须转入张红霞的账号(注：属于张朝阳80％产权款)；4、在原告林益清办理赎楼、按揭办证时，被告必须提供身份证原件，银行卡原件配合担保公司办理回款抵押；5、原告林益清有更名权及增名权；6、以上条款所规定的办事时间为初定，具体以新证办理出来为准。
2016年1月6日，两原告及被告签订《主体变更确认书》，确认涉案物业买方由原告林益清变更为原告尤云花，由原告尤云花继续履行合同及合同附件项下的权利义务，原告林益清对原告尤云花履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任。同时被告张钦向原告林益清书面出具借条，确认向原告林益清借款人民币40万元，用于本人理赔解除协议、银行按揭逾期、小额贷款逾期、欠开发商款项及违约金罚息等。该借款仅约束被告需配合开发商从今日起二个月内将一手房产证办理出来，自动转化为原告林益清购买被告张钦名下案涉房产的购房款定金。
2015年12月30日至2016年3月9日，原告林益清通过网上转账方式分六笔共向被告张钦支付42万元，其中2万元是帮助被告张钦办理房产证税费，庭审中被告张钦确认收到原告林益清支付的款项42万元。
2016年3月25日，深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第5896号民事判决书判决登记在被告名下的案涉房产80%产权份额归案外人张朝阳所有，20%产权份额归被告张钦所有。
另查明，2015年12月11日，被告张钦与案外人张红霞签订离婚协议，对案涉房产约定产权80%归案外人张朝阳所有，产权20%归被告张钦所有。
以上事实，有二手房买卖合同、主体变更确认书、借条、付款凭证、不动产权证书、罗湖法院民事判决书、离婚协议等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告林益清与被告签订的《二手房买卖合同》及两原告与被告签订《主体变更确认书》均是各方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行各项约定义务。
关于涉案合同未能继续履行的原因及违约责任的承担。原告称涉案房产因被告与前妻的离婚纠纷涉及涉案房产的分割故被法院查封，导致涉案合同无法继续履行，且原告在签订涉案合同时对此情况完全不知晓，故被告的行为构成根本违约，应承担违约责任。被告称签订涉案合同时被告对涉案房产的产权情况是知晓的，故被告愿意返还已经收取的购房款，但是不应承担20%的违约金。本院认为，涉案交易非因原告的原因无法继续履行，被告的抗辩理由无事实与法律依据，本院不予确认。被告明确表示不再出售涉案房产，被告的行为已经构成根本违约，原告作为守约方有权要求解除涉案合同并要求被告承担违约责任。
关于合同解除的时间及违约金的金额。根据已查明的事实，本院确认涉案合同于本案起诉状副本送达被告之日即2016年9月6日解除。关于违约金的数额，原告要求被告支付违约金55.2万元，本院认为，结合本案具体案情，两原告在签订涉案合同时应系明知涉案房产产权未明晰的事实，原告尤云花作为买方，在购买涉案房产时没有尽到应有的审慎注意义务,在签订案涉合同中亦存在过错，故综合原告过错程度、合同履行阶段及交易期间深圳市房价涨幅，本院将违约金酌情调整27.6万元，即被告应向原告尤云花支付违约金人民币27.6万元。
由于合同已解除，被告应将收取的购房款人民币42万元返还原告林益清。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告林益清与被告张钦于2015年12月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年9月6日解除；
二、被告张钦于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林益清返还购房款人民币42万元；
三、被告张钦于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尤云花支付违约金人民币27.6万元；
四、驳回原告尤云花、林益清的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6,760元，由原告负担1,380元，被告负担5,380元。财产保全费5,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 何冰清
二〇一六年十二月五日
书记员 梁 诚
书记员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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