重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00887号
上诉人（原审被告）刘东，住重庆市长寿区。
委托代理人袁格奇。
被上诉人（原审原告）蒲儒红，住重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
原审第三人重庆乐至置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区晏家街道育才路B区13号1幢1-6号。
法定代表人廖智辉，该公司董事长。
委托代理人何守兵，重庆元炳律师事务所律师。
上诉人刘东与被上诉人蒲儒红、原审第三人重庆乐至置业发展有限公司（以下简称重庆乐至公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年12月15日作出（2014）长法民初字第04249号民事判决。刘东不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日对本案进行了询问。刘东及其委托代理人袁格奇、蒲儒红、重庆乐至公司的委托代理人何守兵到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：第三人重庆乐至公司系长寿区江南一期定向销售住房A区3幢36号商业用房的所有权人。2008年7月25日，第三人重庆乐至公司（甲方）与原告刘东（乙方）签订《门面租赁合同》，约定将上述房屋租赁给原告使用，租赁期限从2008年8月1日至2009年7月31日，租金为5443元／年，保证金1814元；承租期间乙方不得转租，如私自转租，甲方有权收回该门面，并不退还剩余租金和租赁保证金。该合同到期后，第三人与原告两次签订《商业用房续租合同》，约定续租期间从2009年8月17日至2011年8月31日，租金标准不变；乙方第一次签合同时缴纳的保证金转为续租期间的保证金；承租期间乙方不得转租，如私自转租，甲方有权收回该门面，并不退还剩余租金和租赁保证金；续租期满后，乙方必须自行撤出并恢复商业用房原貌，甲方延长四个月让乙方自行销售底货和退回商业用房（2011年9月1日至2011年12月31日）。2011年6月10日，第三人发布《通知》，明确表示租赁期满后将收回门面不再续租。
同时查明，原、被告于2009年9月25日签订《门面租赁合同》，次日签订《补充协议》，约定原告将其从第三人重庆乐至公司处租赁的位于长寿区江南一期定销商品房A区3幢36号门面房的使用权转租给被告，租赁期限从2009年9月26日至2014年8月17日，租金为12500元／年，同时被告支付原告转让费4500元。合同签订后，原告将该门面交给被告使用，被告用于理发经营。被告向原告缴纳租金至2013年8月31日，之后未再缴纳。2014年4月26日，被告向原告出具欠条一张，载明欠原告2013年至2014年8月17日共1年房租12500元。租赁期限届满后，原、被告未续签书面合同，被告继续占用租赁房屋至今。
原告刘东诉称，原、被告于2009年9月25日签订《门面租赁合同》，次日签订《补充协议》，约定原告将其从第三人重庆乐至公司处租赁的位于长寿区江南一期定销商品房A区3幢36号门面房屋的使用权转租给被告，租赁期限为2009年9月26日至2014年8月17日，租金为12500元／年，同时被告支付原告转让费4500元。合同签订后，原告将该房交给被告使用。2014年4月26日，被告向原告出具欠条一张，载明欠原告房租12500元。合同到期后，被告既不支付所欠房租，也不搬离房屋。现请求法院判令：1、被告搬出涉案租赁房屋；2、被告支付原告房租12500元及合同期满后强占房屋的占用费，占用费从2014年8月17日起按34.25元／天计算至被告搬出租赁房屋时止。对于与第三人签订的《门面租赁合同》和《商业用房续租合同》，原告确系违约转租，愿意承担相应的违约责任。
被告蒲儒红辩称，被告与原告签订《门面租赁合同》时不知原告系无权转租，故该合同应属无效合同。根据第三人的通知，原告自2012年1月1日起丧失该房屋的使用权，无权向被告收取租金。被告房租交纳至2013年8月31日，现在继续占用房屋。因原告无权出租房屋，且转租期限不能超过原租赁合同的期限，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人重庆乐至公司述称，第三人系该房屋的所有权人，与原告签订的《门面租赁合同》和《商业用房续租合同》中均约定不得转租，原、被告签订的《门面租赁合同》无效。现请求法院判令：1、原、被告搬离诉争房屋；2、原告向第三人支付2012年1月1日至2013年8月31日期间的占用费20840元，被告向第三人支付2013年9月1日至2014年11月1日占用门面房屋期间的占用费14560元。
一审法院认为：本案中，第三人与原告签订的三份《门面租赁合同》、《商业用房续租合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原告与被告签订的《门面租赁合同》及《补偿协议》，因原告在未经第三人同意的情况下签订，系无权处分行为，属效力待定的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但本案中第三人在知晓原告将其房屋私自转租给被告后，立即表示不允许转租，即未对原告与被告签订的《门面租赁合同》及《补偿协议》的合同效力进行追认，故该合同应属无效合同。审理中，经一审法院释明，原告仍坚持其诉讼请求。对于第三人要求原、被告搬离诉争房屋的诉讼请求，一审法院认为，第三人作为涉案房屋的所有权人，其与原告签订的《门面租赁合同》及《商业用房续租合同》已经终止，有权要求承租人或房屋实际占用人返还房屋。现出租房屋系被告实际占用，故一审法院认为，第三人要求被告搬离诉争房屋的诉讼请求应予支持。对于第三人要求原告支付2012年1月1日至2013年8月31日期间的占用费20840元的诉讼请求，以及要求被告支付2013年9月1日至2014年11月1日占用门面期间的占用费14560元的诉讼请求，一审法院认为，第三人与原告签订的三份《门面租赁合同》、《商业用房续租合同》中均约定不得转租，且租赁期间均已届满，第三人明确表示不再续租，原告应当返还诉争房屋给第三人，但原告却将该房屋转租给被告使用，其转租行为无效。被告在未征得第三人同意的情况下占用第三人的房屋，应当按照市场价格支付占用使用费。鉴于被告基于无效的转租合同向原告缴纳了2012年1月1日至2013年8月31日期间的租金共计20833元（12500元／年÷12个月／年×20个月=”20”833元），该费用系被告使用第三人房屋支付的对价，原告私自转租的行为侵害了第三人的利益，其基于出租房屋的收益应当归第三人所有，故该20833元应由原告向第三人支付。对于被告2013年9月1日至2014年11月1日期间占用第三人的房屋，第三人有权向被告收取该期间占用费，占用费参照原、被告签订转租合同中约定的租金标准计算为宜，故被告在2013年9月1日至2014年11月1日期间的占用使用费应为14583元（12500元／年÷12个月／年×14个月=”14”583元），现第三人要求被告支付此期间的占用费14560元，一审法院予以支持。关于原告要求被告搬出涉案租赁房屋、支付所欠租金12500元及合同期满后强占房屋的占用费的诉讼请求，一审法院认为，原告与被告签订《门面租赁合同》及《补偿协议》属无效合同，原告据此无效合同要求被告搬出涉案租赁房屋、支付所欠租金12500元及合同期满后强占房屋的占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告蒲儒红在本判决生效后五日内搬离长寿区江南一期定销商品房A区3幢36号门面房屋；二、被告蒲儒红在本判决生效后五日内支付第三人重庆乐至置业发展有限公司房屋占用费14560元；三、原告刘东在本判决生效后五日内支付第三人重庆乐至置业发展有限公司房屋占用费20833元；四、驳回原告刘东对被告蒲儒红的诉讼请求；五、驳回第三人重庆乐至置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112元，减半收取56元，由原告刘东负担28元，被告蒲儒红负担28元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。
宣判后，刘东向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市长寿区人民法院（2014）长法民初字第04249号民事判决书，并依法改判；2、一、二审案件受理费由蒲儒红承担。主要事实和理由：1、未经出租人同意的转租合同，为效力待定的合同，当出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同有效；2、本案中重庆乐至公司并未解除合同，其张贴《通知》的行为不能视为解除合同的意思表示，刘东在等待重庆乐至公司明确提出解除合同的意思表示，而这是直到一审法院第二次开庭，重庆乐至公司才表明知道该转租行为，随后才提出解除合同；3、第三人按约收取房租，不应将刘东从蒲儒红处收取的租金加付给第三人。刘东虽违约却并未给第三人造成损失，其赔偿责任应仅限于合同约定：收回租赁房屋，并不退还剩余租金和租赁保证金。
被上诉人蒲儒红答辩称：刘东一直未告知第三人不同意转租，
原审第三人重庆乐至公司答辩称：我公司不同意转租是合同明确约定，在一审庭审时，我们也明确反对转租。刘东应将多收取的租金返还公司，并赔偿非法占用的损失，请求维持原判。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本院认为，第三人与原告两次签订《商业用房续租合同》，约定续租期间从2009年8月17日至2011年8月31日，租金标准不变；乙方第一次签合同时缴纳的保证金转为续租期间的保证金；承租期间乙方不得转租，如私自转租，甲方有权收回该门面，并不退还剩余租金和租赁保证金；续租期满后，乙方必须自行撤出并恢复商业用房原貌，甲方延长四个月让乙方自行销售底货和退回商业用房（2011年9月1日至2011年12月31日）。2011年6月10日，第三人发布《通知》，明确表示租赁期满后将收回门面不再续租。第三人已经以其行为明示不再与上诉人订立新的租赁合同，双方的租赁合同已于2011年12月31日届满，合同已然终止。自2012年1月1日起，刘东对涉讼房屋的占有系无权占有，其因无权占有该门面所获取的利益应归于第三人重庆乐至公司。故一审判决确定刘东将2012年1月1日至2013年8月31日期间的租金共计20833元作为占有使用费返还给第三人重庆乐至公司，于法有据，本院依法予以支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人刘东的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费321元，由上诉人刘东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 曾 静