浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初13112号
原告（反诉被告）：胡乾浩，男，1939年10月21日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：张金煜，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐鹏翀，浙江煜华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑爱群，女，1970年3月6日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：张镇钢，浙江高邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卓颖，浙江高邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡乾浩与被告（反诉原告）郑爱群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序于2017年12月27日公开开庭进行审理，后转为普通程序，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。胡乾浩的委托诉讼代理人徐鹏翀与到庭参加第一、二次庭审，郑爱群到庭参加第一次庭审，郑爱群的委托诉讼代理人张镇钢到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告胡乾浩向本院提出诉讼请求：1.被告郑爱群支付违约金28000元；2.被告郑爱群支付从2017年9月1日到房屋恢复至原状并将租房及钥匙退还原告时止的租金。事实和理由：2014年1月10日，被告郑爱群向原告胡乾浩租赁在位于吉祥新村211-217的房屋，用于开设幼儿园。双方签订了租房协议，明确租期为2014年3月1日至2018年2月底，约定租金为十四万元，每年两次各支付50%。此外还约定了违约金为年租金的20%。2017年8月29日，被告郑爱群单方面提出提前终止租赁要求，原告未予同意，被告郑爱群也未将租赁房屋及钥匙归还，也未按租房协议约定恢复房屋。此后，原、被告多次交涉无果。2017年9月22日，原告通过街道办事人员送达催促函，明确其违约责任，作为最后一次通知被告郑爱群，均未果。
被告郑爱群辩称，2017年4月中旬，原告胡乾浩未与被告沟通，擅自将部分房屋租给艺高机器人，影响了幼儿园正常教学工作开展，导致租房协议无法履行，被告于4月提出终止合同，并于8月29日腾空后告知原告把钥匙放在门卫处。根据租房协议第六条约定，被告有权选择合同终止后租房装修无偿归原告所用。2017年9月25日，被告把回复函交给西洋寺的村领导，该领导曾送被告的催促函给原告。
反诉原告郑爱群向本院提出反诉诉讼请求：1.请求反诉被告胡乾浩支付违约金28000元；2.请求反诉被告胡乾浩支付2017年3月至8月底的水电费由反诉原告垫付部分5034元；3.诉讼费由反诉被告承担。审理中反诉原告郑爱群增加反诉诉请，要求确认合同于2017年8月29日解除。事实与理由同本诉答辩意见一致，另补充，2017年8月29日，反诉原告向光宏参茸店收取2017年3月至8月底的水电费，光宏参茸店表示已由反诉被告收取。陆杰霞作为房主人，是反诉被告的家人，其应支付的水电费也应由反诉被告支付。
反诉被告胡乾浩答辩称：不同意解除合同。是反诉原告郑爱群违约而非反诉被告违约，违约金不应由反诉被告承担。水电费实际是反诉原告与案外人间的费用结算，与反诉被告无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，胡乾浩与郑爱群签订租房协议一份，协议约定胡乾浩将坐落于吉祥新村211-217号房屋租给郑爱群作为幼儿园使用，租赁期限从2014年3月1日至2018年2月底，租金每年十四万，租赁期间有一方违约，提前终止租赁，应付另一方违约金，违约金为一年租金的20%。承租方需要装修，在不改变房屋结构的前提下，经出租方同意方可实施，并且租赁期满恢复原样或无偿归出租方。补充协议约定一楼北店面及四楼不属于承租范围。2017年9月22日，胡乾浩向郑爱群发送催促函一份，表示2017年8月29日郑爱群提出终止租赁，但未将租赁房屋和钥匙退还，也未恢复房屋原状，希望租到期满，如坚持退租，应当将房屋恢复原状。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于郑爱群承租的范围问题。胡乾浩称郑爱群仅租赁吉祥新村211-217号房屋其中北边一幢楼的部分楼层，未租用南边一幢楼。郑爱群称，其承租范围包括南边一幢楼及院子。对此，胡乾浩提供了房产证二份、慈溪开发培训学校承包协议及附件一份。郑爱群提供租房协议及补充协议一份，照片若干。根据胡乾浩提供的证据，北边房屋产权人为慈溪市浒山镇拓业化纤塑料整理厂（法定代表人胡乾浩），南边房屋产权人为慈溪开发培训学校，慈溪市开发培训学校于2013年4月28日与许磊签订承包协议，将学校经营权承包给许磊，承包期限为2013年6月1日至2018年5月30日。郑爱群亦认可其承租房屋前许磊使用了二幢楼，其承租后，许磊使用南边一幢楼，其使用北边这幢楼，其所支付的租金亦只是北边这幢楼。另其陈述，原、被告曾口头约定承租全部房屋，待许磊搬出后另行约定房租，但胡乾浩对此表示否认。本院认为，虽原、被告签订的租房协议载明的租赁标的为吉祥新村211-217号房屋，但双方签订的租房协议实际约定的租金仅是北边一幢楼部分楼层的租金，郑爱群实际使用的亦只是北边该部分楼层，即使郑爱群的关于双方曾口头约定承租南北二幢房屋的陈述属实，南边一幢房屋既未确定租金，亦未确定何时承租，故难以认定其承租南边一幢房屋的事实。2.郑爱群提供照片若干证明其承租房屋和操场作为幼儿园使用，胡乾浩租给艺高机器人后车、人随意进出，车辆随意停放，影响了幼儿园正常工作。胡乾浩质证认为，租赁物并不包括操场。本院认为，根据上文分析，郑爱群仅承租北边一幢房屋部分楼层，对于大门操场的等共有部位原、被告亦未作排他性使用的约定，故不足以以此认定胡乾浩违约。3.郑爱群提供照片若干、回复函一份证明其于2017年4月提出解除租赁合同，2017年8月29日腾空房屋并将钥匙放在门卫抽屉的事实。胡乾后对房屋腾空的现状照片无异议，但无法确认放钥匙的时间，对回复函，承认于9月25日收到，但函件所述并非事实。本院认为，郑爱群交付钥匙的门卫处原为郑爱群的工作人员，其搬离后，工作人员亦已搬离，根据现有证据无法确定其实际搬离时间是否为8月29日，更无证据显示胡乾浩已于8月29日取得该钥匙。胡乾浩于2017年9月22日的催促函亦称郑爱群未将租赁房屋及钥匙退还，故难以认定郑爱群于2017年8月29日返还房屋。但由于郑爱群交付胡乾浩的回复函件已明确告知其已于2017年8月29日腾空房屋，该回复函胡乾浩于2017年9月25日已收到，故胡乾浩此时应当知道郑爱群已腾空房屋，并可取得放于门卫处的钥匙，故本院认定涉案房屋已于2017年9月25日返还。4.郑爱群提供光宏参茸店和陆杰霞的用电用水对账单一份、证明一份，证明其为光宏参茸店垫付的水电费已由胡乾浩收取2665元，陆杰霞系房主人及胡乾浩家人，其为陆杰霞垫付的水电费应由胡乾浩支付。本院认为，其为光宏参茸店和陆杰霞垫付水电费，应由郑爱群向光宏参茸店和陆杰霞另行理直，上述证据与本案无关联性，本院不予认定。
本院认为，原、被告争议焦点在于双方谁构成违约。郑爱群称胡乾浩将其承租的部分房屋即南边一幢楼出租给他人，影响教学。经上文分析，郑爱群实际仅承租北边一幢房屋的部分楼层，并未承租南边一幢房屋。胡乾浩已按约向郑爱群交付其所承租的房屋，南边一幢楼的产权人慈溪开发培训学校将郑爱群未承租的房屋出租给他人，是对自己所有物的合法处分，且在郑爱群承租之前以及承租之后，南边的房屋亦是由他人使用的，人员进出亦是必然结果，郑爱群应当对此具有预见性，故不足以此认定胡乾浩违约。郑爱群在合同履行期限届满前提出解除合同，构成违约。关于租金问题，胡乾浩要求计算至房屋恢复原样时止，郑爱群表示其已于2017年8月29日腾空，装修无偿归胡乾浩。因双方合同中对于装修约定为租赁期满恢复原样或无偿归出租方所用，未明确由谁进行选择，考虑到卫生间部分拆除物已由胡乾浩自行处理，以及处理目前遗留装修的便利性，可由出租方自行处置遗留装修。租金计算至胡乾浩明确知道郑爱群已腾空房屋日止。
综上所述，郑爱群在合同履行期限届满前提出解除合同，构成违约，对胡乾浩要求郑爱群支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告郑爱群要求反诉被告胡乾浩支付违约金的诉讼请求本院不予支持。因郑爱群已实际腾空房屋，租赁合同已缺乏继续履行的基础，合同自胡乾浩明确知道郑爱群已腾空房屋时即2017年9月25日解除。对反诉原告确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持，但解除时间应为2017年9月25日。郑爱群应支付至2017年9月25日止的租金，计9722元。对原告胡乾浩主张被告郑爱群支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。郑爱群主张胡乾浩支付其垫付的水电费，该水电费为郑爱群替案外人垫付，应另行理直，对该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原、被告于2014年1月10日签订的租房协议于2017年9月25日解除；
二、被告郑爱群应于本判决生效之日起七日内支付原告胡乾浩违约金28000元、租金9722元，合计37722元；
三、驳回原告胡乾浩其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告郑爱群其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费1229元，由原告胡乾浩负担418元，被告郑爱群负担811元，反诉案件受理费313元，由反诉原告郑爱群负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 杨丹丹
审 判 员 张 熠
人民陪审员 施剑阳
二〇一八年五月四日
书 记 员 张 瑜
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