江苏省常州市戚墅堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）戚民初字第194号
原告赵建生。
委托代理人杨婷，江苏博爱星律师事务所律师。
委托代理人张奇，江苏博爱星律师事务所律师。
被告徐小锅。
委托代理人王亮，江苏尊法律师事务所律师。
原告赵建生与被告徐小锅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理。依法由审判员黄冬梅适用简易程序于2014年6月19日公开开庭进行了审理。2014年8月1日，本院依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告赵建生的委托代理人杨婷、被告徐小锅的委托代理人王亮到庭参加诉讼，原告赵建生参加了2014年6月19日的庭审。本案现已审理终结。
原告赵建生诉称，2001年2月11日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定将原告私有的常州市戚墅堰区韩村委前韩66号（以下简称前韩66号）共计87.6平方米的房屋以9800元的价格卖给被告。当天，原、被告再次协商，约定将上述房屋中的71.6平方米（楼上一层）卖给被告，而楼下一层后半间16平方米仍归原告，价格仍为9800元，双方为此重新签订了一份房屋买卖协议。合同签订后，原告经多方了解宅基地不能买卖，根据“房随地走、地随房走”的原则，宅基地上的房屋也同样是不能流转的，故原告多次找到被告协商，要求妥善解除双方签订的房屋买卖协议但无果。原告认为，根据我国《宪法》第十条及《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时根据我国《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。故请求判令：1、确认原、被告签订的关于前韩66号房屋买卖合同无效；2、被告返还原告关于该套房屋的拆迁补偿款50万元；本案诉讼费用由被告承担。
原告赵建生为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、房产证复印件1份，以证明本案讼争的前韩66号房屋系农村房屋，所有权人为原告。
2、落款时间为2001年2月11日的房屋买卖协议复印件1份，以证明原告将涉案房屋的楼上一层及楼下前半间共计71.6平方米卖给被告，但楼下一层后半间的16平方米是留作自用的，应属于原告所有。
被告徐小锅未作书面答辩，庭审中辩称，1、本案农村房屋买卖合同自签订起即生效，其并非法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续才生效的合同，故原告主张合同无效没有法律依据。2、本案讼争房屋所占有范围内的土地已被征用，不再涉及关于集体土地的法律关系。3、对本案讼争房屋拆迁补偿款的归属，原、被告明确作出了归被告所有的约定，故原告无权主张返还。
被告徐小锅为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、落款时间为2001年2月11日的协议书原件1份，以证明本案的讼争房屋由原告卖给被告，并且经过房屋所在地常州市戚墅堰区潞城镇韩村委第二村民小组的确认。
2、落款时间为2006年10月30日的协议书原件1份，以证明原、被告约定讼争房屋今后的拆迁费用归被告所有。
审理中，本院对原常州市戚墅堰区潞城镇韩村委第二村民小组组长朱福正（曾用名朱敖兴）进行调查。朱福正陈述：其村民小组成员赵建生将位于该村民小组的前韩66号房屋卖给徐小锅，双方签订了协议，其作为中间人签字并加盖了该村民小组的印章。后因徐小锅不是本地户口，不得办理上述房产过户手续。赵建生考虑到今后房屋可能会被拆迁，就要求被告重新签订协议，明确楼下后半间16平方米的房屋留给赵建生自用。而徐小锅担心以后产生矛盾说不清楚，便与原告约定今后该房屋的拆迁费归被告所有，于是双方在2006年10月30日当天签订了两份协议，一份是房屋买卖协议，另一份是关于拆迁费归属的协议，其作为中间人在上述两份协议上签字。
被告徐小锅对原告赵建生所举证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性没有异议，但认为原告当时将房屋出卖给被告后就将房产证原件交付给了被告。对证据2的真实性没有异议，但认为原告是为了在拆迁过程中获得部分拆迁补偿安置才与被告补签的。对本院向朱福正所作笔录的真实性没有异议，认为该笔录证实前后三份协议均由原、被告签字确认，真实合法有效。
原告赵建生对被告徐小锅所举证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性有异议，认为该协议书上原告的名字不是原告本人所签，但对该协议的内容没有异议。对证据2的真实性有异议，认为该协议书上原告的名字不是其本人所签。对本院向朱福正所作笔录的真实性没有异议，认为原、被告所签订的房屋买卖协议应以后来签订的为准，即原告出卖给被告的房屋中有16平方米仍然属于原告。
经审理查明，原告赵建生系原常州市戚墅堰区潞城镇韩村（现为常州市戚墅堰区潞城街道东升村）村民，自建了座落于该村前韩66号两层两间房屋（建筑面积为87.6平方米）。1997年10月，原告取得了有关部门颁发的村镇房屋所有权证。2011年2月11日，原告赵建生与被告徐小锅签订协议书，约定原告将上述房屋出卖给被告（户籍地为江苏省句容市茅山风景区西湖塘自然村30号）为业，房价为9800元，现金一次性付清后房产证、土地证给被告，常州市潞城镇韩村委第二村民小组组长朱福正（曾用名为朱敖兴）以中间人身份签字，并加盖了该村民小组印章。协议签订后，被告按约向原告支付了购房款9800元，原告将涉案房屋的房产证及土地使用权证交付给了被告。此后被告一直居住使用该房屋，并对该房屋进行了扩建和装修，直至该房屋被拆迁，但双方未办理该房产的过户手续。2006年10月30日，原、被告签订协议书，约定今后房子拆迁费归徐小锅所有。同日，原、被告又签订房屋买卖协议书，约定原告将前韩66号房屋的楼上一层及楼下前半间共71.6平方米卖给被告为业，楼下一层后半间16平方米原告自用，房价为9800元，现金一次付清。协议落款时间为2011年2月11日。2014年5月7日，常州星耀房屋拆迁工程有限公司与徐小锅签订补偿协议书，约定该拆迁公司征收前韩66号的房屋，建筑面积为103.95平方米，补偿费用合计356388元。
庭审中，原告对被告提供的落款时间为2011年2月11日，并加盖常州市潞城镇韩村委第二村民小组印章的协议书上其签名的真实性不予认可，但认可该协议书的内容；对落款时间为2006年10月30日的协议书上其签名的真实性有异议，认为不是其本人所签，在本院就举证责任向其进行释明后，其并未申请鉴定。
本院认为，关于原、被告双方所签订的房屋买卖协议的效力问题。因该协议所涉土地属农村宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而被告并不是该房屋所在地农村集体经济组织成员，其依法无权享有该村的宅基地使用权，故双方买卖农村房屋的行为因违反法律、法规的禁止性规定而属无效。原告要求确认上述房屋买卖合同无效的请求合法，本院予以支持。
关于被告是否应当返还拆迁补偿款的问题。根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然双方签订的房屋买卖合同因违反我国法律的有关规定而无效，但该合同系双方当事人的真实意思表示，且原、被告均已实际履行。被告虽没能取得该房屋的产权登记，但此后十几年一直居住在该房屋内，并对该房屋进行了扩建和装修，已对该房屋形成了稳定的占有关系。原告签订房屋买卖协议并实际履行后，在得知该房屋于2014年5月被拆迁，被告可能获得大量补偿的情况下，又以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认买卖合同无效，进而要求返还拆迁款，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。另外，原、被告曾于2006年10月30日签订协议明确约定今后房屋的拆迁费归被告所有。虽然原告主张该协议不是其本人所签，但在本院就举证责任向其进行释明后，被告仍未提出鉴定申请，依法应承担举证不能的法律后果。综上，原告要求被告返还涉案房屋拆迁补偿款的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告赵建生与被告徐小锅签订的关于常州市戚墅堰区潞城镇韩村委（现常州市戚墅堰区潞城街道东升村委）前韩66号房屋买卖协议无效。
二、驳回原告赵建生要求被告徐小锅返还上述房屋拆迁补偿款的诉讼请求。
案件受理费8800元、保全费3020元，合计11820元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（户名：常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄冬梅
人民陪审员 朱菊英
人民陪审员 卞耀坤
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 唐 华