山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁11民终2001号
上诉人（原审被告）：日照天华房地产建设有限公司。
法定代表人：李天然，该公司经理。
委托诉讼代理人：靳佃春，山东风顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周巍，男。
委托诉讼代理人：王清芳，河南启轩律师事务所律师。
上诉人日照天华房地产建设有限公司（以下简称天华公司）因与被上诉人周巍房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2016）鲁1103民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
天华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判天华公司只返还合同定金5000元；2、一二审诉讼费用由周巍承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。天华公司没有与周巍签订合同，不存在合同有效与无效的问题，合同上签字的薛向明不是天华公司的职工，也不是授权的推销员。周巍是向天华公司交付的定金，购房款交给了薛向明，同时在预约认购书上薛向明是作为周巍的代理人签字的，是周巍与薛向明进行交易，与天华公司无关。二、天华公司只承担返还5000元合同定金的义务，没有义务返还周巍主张的其他款项及利息。天华公司只收取了周巍5000元合同定金，之后天华公司没有与周巍签订购房合同，周巍也没有交纳房款，周巍给付薛向明的现金与天华公司无关。三、一审法院认定合同无效的理由不成立。小产权房的买卖经过岚山区政府允许，否则天华公司无权进行合作开发买卖。现在国家取消农村和城镇户口，统一福利待遇，故即使天华公司与周巍签订了房屋买卖合同，也不至于无效。四、周巍所诉被告主体错误，本案被告应该是收取周巍房款的薛向明。
周巍辩称，天华公司和周巍之间签订了房屋预约认购书、购房合同，购房合同出卖人处有天华公司加盖的公章，委托代理人注明是薛向明，薛向明收取周巍的购房款是履行职务行为，其法律后果应当由天华公司承担。天华公司出卖给周巍的房屋属于小产权房，而周巍不是该经济组织内部成员，天华公司存在欺诈行为，天华公司与周巍之间签订的购房合同属于无效合同，天华公司收取的购房款和定金应当予以返还。请求维持原判。
周巍向一审法院起诉请求：1、确认周巍、天华公司签订的房屋买卖合同无效；2、判令天华公司返还周巍购房款147087元，并承担不超过一倍的赔偿金；3、本案的诉讼费和有关费用由天华公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月29日，周巍父亲周世义与天华公司签订《预约认购书》一份，约定周世义自愿购买天华公司建设的位于日照市岚山区的岚山凤凰城项目86幢3单元8层0802号房一处，建筑面积约61.7平方米，交付时以房管局实测面积为准，据实结算后交付。周世义在签订本认购书后于2011年10月29日前交齐房屋定金5000元。天华公司在收取定金后不得将上述房屋另行销售，如周世义未按时签订房屋买卖合同并付清首付款，该认购书自动失效，天华公司可将房屋另行销售，所收定金不予退还。当日，周世义交纳定金5000元，天华公司为其出具收据一份。
2011年11月3日，周巍与天华公司签订《房屋买卖合同》，约定周巍向天华公司购买位于日照市岚山区岚山－凤凰城86幢3单元8层0802号住宅房屋一处，约定建筑面积61.7平方米，单价2383.9元/㎡，房屋总价款为147087元。周巍于2012年4月30日前一次性交付房款147087元。天华公司应当于2013年10月31日前，将验收合格并符合约定条件的房屋交付周巍使用。天华公司若逾期交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天华公司按日向周巍支付已交付房价款2%的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，周巍有权解除合同。周巍解除合同的，天华公司应当自周巍解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按周巍已付房款的2%向周巍支付违约金。周巍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天华公司按周巍已付房款的2%向周巍支付违约金。合同还约定，周巍承担所有基于本房屋产权交易所产生的契税及相关费用，周巍同意按规定承担共有部位、公共设施维修基金（总价款×2%）并于交房前交付天华公司，由天华公司代收。上述合同由周巍签字，天华公司加盖公章，并由天华公司委托代理人薛向明签字确认。天华公司主张其与薛向明之间没有任何法律关系，天华公司将部分空白合同交予案外人郑培升自行销售，承诺以售楼款抵顶欠付郑培升的部分工程款，涉案购房合同系薛向明从郑培升处偷取的空白合同，天华公司并不知情，但对其上述主张，天华公司未能提供证据予以证实。
合同签订当日，张大明代周巍支付了全部剩余购房款，加上自己购买天华公司86幢3单元9层0902号住宅楼的购房款，共计29万元，薛向明在收取该29万元购房款后，向张大明出具《收到条》一份。2013年3月28日，薛向明出具《承诺书》一份，载明“本人薛向明因收张大明房款29万元，于2013年4月20日前付给天华公司14.5万元，剩余14.5万元于2013年5月20日付清，付清后由天华公司开收据交与张大明，将原收据收回交给本人”。
庭审中，周巍主张天华公司故意隐瞒涉案房屋系小产权房的事实，并承诺为周巍办理产权证明，在销售房屋过程中存在欺诈行为，并申请证人杜某出庭作证。证人述称，证人想在岚山为其父母购买一处房屋，便在张大明收房时一起来看房，过程中天华公司工作人员从未告知涉案房屋系小产权房，并承诺可以办理产权证。关于涉案土地的性质，一审法院曾于2016年3月7日向日照市岚山区安东卫东庄居委会党支部成员王为宝调查并制作调查笔录一份，王为宝陈述，涉案岚山凤凰社区筹建时，要求辖区8个村居将土地统一整合、重新划分，涉案86号楼所占土地就是分给东庄社区的，系社区集体土地。日照市岚山区安东卫东庄居委会与天华公司系合作开发关系，86号、91号两幢高层是天华公司给建设的，双方约定1－2层沿街归居委会所有，3层以上归天华公司抵顶工程建设费用。
一审法院认为，本案周巍提供的《房屋买卖合同》中加盖有天华公司的真实印章，并有天华公司委托代理人薛向明的签字，天华公司主张与薛向明之间没有任何法律关系，该合同系薛向明偷取的空白合同，但未能提供证据予以证实，一审法院不予采纳。即便天华公司没有委托薛向明办理房屋买卖相关事宜，但因涉案合同客观上具有使周巍相信薛向明有代理权的表象，在薛向明向周巍出具收到购房款的《收到条》和向天华公司交款及开具收据的《承诺书》后，周巍将部分购房款交付薛向明具有合理性。结合周巍父亲周世义与天华公司签订的《预约认购书》及天华公司收取周巍购房定金的事实，一审法院确认涉案《房屋买卖合同》依法成立。
根据《中华人民共和国土地管理法》及国家相关土地政策规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的房屋附着的土地属村居集体土地，参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房”之规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，故本案周巍与天华公司签订的《房屋买卖合同》应为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，天华公司应将周巍支付的购房款147087元返还周巍。天华公司明知周巍非本集体经济组织成员，隐瞒涉案房屋系小产权房的事实，告知周巍可以办理房屋权属证明，对合同无效应负主要责任，周巍未能尽到充分的审查注意义务，亦应承担一定责任。对周巍要求天华公司支付一倍赔偿金的诉讼请求，综合本案实际情况，考虑双方对合同无效的过错大小，一审法院确认天华公司对周巍的损失承担80%的赔偿责任，对该损失可自2011年11月3日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上所述，周巍关于要求确认其与天华公司签订的《房屋买卖合同》无效并返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；关于要求天华公司支付赔偿金的诉讼请求，对于其中合理的损失，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条之规定，一审判决：一、确认周巍与天华公司之间于2011年11月3日签订的《房屋买卖合同》无效；二、天华公司于判决生效后十日内返还周巍购房款147087元；三、天华公司于判决生效后十日内支付周巍损失（以147087元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年11月3日计算至本判决确定的还款期限届满之日止）的80%。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3342元，由天华公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实和证据与一审一致。
本院认为：周巍主张与天华公司签订了房屋买卖合同，提交了书面的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》的出卖人处有天华公司加盖的合同专用章，委托代理人处有薛向明的签字。天华公司主张未与周巍签订房屋买卖合同，但未提交反驳证据；天华公司另外主张薛向明不是其公司的职工及授权的推销员，但薛向明在天华公司的委托代理人处签字，对于第三人而言，有理由相信薛向明是天华公司销售房屋的代理人，薛向明收取购房款的行为亦应认定为职务行为，天华公司与薛向明之间的关系不能对抗善意第三人。
对于周巍与天华公司签订的《房屋买卖合同》的效力，天华公司虽然与安东卫东庄居委会合作开发了涉案房地产，但合作开发房地产合同的效力并不等同于买卖房屋合同的效力。因涉案房屋是在村集体土地上建设而成，故仅限于本村集体经济组织内部符合规定的成员享受使用，天华公司可以面向本村集体经济组织内部成员销售涉案房屋，或者在变更土地性质后再对外销售。天华公司未提供证据证明涉案房屋已经具备上市交易的条件，故其与周巍签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》及国家相关土地政策的强制性规定，合同无效。
合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，造成的损失应当赔偿。因薛向明收取房款的行为是职务行为，故一审判令天华公司向周巍返还涉案房款并赔偿相应损失，并无不当。
综上所述，天华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人日照天华房地产建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琳
代理审判员 李云
代理审判员 汤阳
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘敏