新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0105民初3262号原告（反诉被告）：吐某。委托诉讼代理人：它某。委托诉讼代理人：范祖林。被告（反诉原告）：李某。委托诉讼代理人：李纪萱，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿不都那比江·艾力，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告吐尔逊江•阿不拉与被告李乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，被告李乐在答辩期内向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告吐尔逊江•阿不拉及其委托诉讼代理人它义尔江·阿不拉、范祖林，被告李乐及其委托诉讼代理人阿不都那比江·艾力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吐尔逊江•阿不拉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告在2015年4月9日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付房租60000元（2016年4月9日-2016年10月9日），采暖费20000元，水费5000元，电费5000元，违约金30000元；3、判令被告承担诉讼费、邮寄费。事实和理由：2015年4月9日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告向被告交接了合同约定的房屋，被告也缴纳2015年4月9日至2016年4月9日的租金；原告按被告要求将二楼及三楼进行了改造并交付给被告使用；但截止到现在被告以种种理由不交第二年的房租，现诉至贵院。被告（反诉原告）李乐辩称，同意与原告解除房屋租赁合同关系。但解除租赁关系是租赁合同本身无效，并不是违约而需解除。原告的房屋没有房产证，也没有消防验收合格证书。被告认为原告的第二项诉讼请求不成立。原告应返还被告缴纳的第一年租金12万元。故提出反诉，请求：1、判令解除原告与被告2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告向被告返还被告已支付的2015年4月9日至2016年4月8日的租金12万元；3、判令原告赔偿被告损失204916元；4、判令原告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年4月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于乌鲁木齐市水磨沟区七道湾街八道湾村鸿祥路145号面积860平方米的房屋出租给被告，由被告作为幼儿教育培训经营场地，合同约定年租金为12万元。合同签订后，被告按约定支付了2015年4月9日至2016年4月8日的租金，并投入了大量财力进行装修。此后，被告在相关部门办理经营许可证手续时被告知出租房无房产证也无消防合格手续，故无法办理《办学许可证》，因而被告开办幼儿教育培训机构的合同目的根本无法实现。为此，被告多次找原告协商退还租金等事宜，遭拒。原告还多次威胁被告并扣押被告物品以索取第二年租金。为维护自己的合法权益，特提起反诉，望查明事实依法驳回原告本诉请求并支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）辩称，同意被告的第一项反诉请求。2015年4月9日签订合同时已告知被告实际情况，被告先看了场地，而后签订的合同。被告将此房屋作为培训基地经营了一年多，而不是幼儿教育培训。请求驳回被告的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交以下证据：证据1、《房屋租赁合同》。证明原告将房屋出租给被告，约定了房屋面积、地点、租赁期限、租金价格、违约责任。被告对该证据真实性认可，租赁用途是作为经营场所。本院对该证据真实性、关联性予以确认。证据2、八道湾村委会开具的证明、春祥社区门牌号变更证明。证明乌鲁木齐市水磨沟区七道湾街八道湾村鸿祥路143-145号的房屋归原告所有。被告对该组证据不予认可，八道湾村委会的证明没有相关经办人员署名。我国对房屋所有权是登记制，该两份证明无法证明是归原告所有，并且证明了此房屋至今没有房产证。本院对该组证据真实性、关联性予以确认。证据3、被告营业执照、宣传资料、现场照片。证明被告承租原告房屋二、三层，并予以使用，正在办学。被告对该组证据真实性认可，营业执照是以原告邻居的房产证办的，宣传资料虽然发了，但没有实际经营，不能证明已经办学。本院对该组证据真实性、关联性予以确认。证据4、采暖费收据。证明原告所有房屋面积1704.9平方米，向供热公司缴纳37507.8元采暖费，被告租用860平米，每平米22元，共计18720元被告未交。被告对该证据真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据真实性、关联性、合法性予以确认。被告向本院提交以下证据：证据1、《房屋租赁合同》、收条。证明原被告签订合同，约定房屋地址、租赁时间、租金，合同第六条约定租赁用途为教育培训场地。该房屋没有房产证，原告欺骗被告有房产证，致使被告无法办理相关手续，导致被告租赁房屋的目的无法实现。2015年4月9日，原告收到被告交纳的2015年4月9日至2016年4月9日的租金12万元。原告对该组证据真实性认可，无法证实被告所陈述“没有房产证、无法办理相关手续”。本院对该组证据真实性、关联性予以确认。证据3、收款收据5份。证明被告购买教学设备课桌椅、床铺、消毒柜、冷风机等共计支出41000元。原告对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。本院对该组证据真实性、关联性予以确认。证据4、装修款收据8份。证明被告装修承租房屋费用共计129418元。原告对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可，与原告无关。本院对该组证据真实性、关联性予以确认。证据5、收款收据1张。证明2016年2月26日搬离时产生的搬运费，因为原告原因剩余物品无法搬走。原告对该证据真实性不认可，被告的东西300元运费是无法搬走的。本院对该证据真实性、关联性予以确认。证据6、被告申请本院对原告所在七道湾片区管委会春祥社区做的询问笔录。原告对该询问笔录真实性、关联性、合法性均认可。被告对该询问笔录真实性、合法性认可，社区录入信息平台显示被告注册的公司注销登记时间是2016年6月12日，被告实际在2016年2月就将房屋交付原告，要搬走设备遇到原告阻扰。社区包户干部陈述被告承租房屋是用于办幼儿园的，但最终没有办成。本院对该询问笔录证明问题予以确认。根据当事人陈述结合经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系乌鲁木齐市水磨沟区七道湾街道八道湾村一组村民，乌鲁木齐市水磨沟区鸿翔路143-145号系原告自建房，房屋产权归原告所有，土地权属八道湾村集体所有，该房产手续正在办理之中。2015年4月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在乌鲁木齐市水磨沟区七道湾街道八道湾村鸿翔路145号860㎡，二楼、三楼出租给被告，用于教育培训经营场地；租赁时间从2015年4月9日至2018年4月9日，每年租金12万元，租金按年付，于到期之日前一个月支付；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设其他物件，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理有承租人所有；若一方违约，需支付对方违约金10万元。合同签订后，被告方向原告交纳了第一年租金12万元，原告按被告要求将房屋改造后交被告使用。被告方按经营需求对承租房屋进行了装饰装修。并于2015年7月3日以涉诉承租房地址为住所地注册成立了乌鲁木齐弘文卓信文化传播有限公司（自然人投资或控股）。其间，被告方为开办青少年培优中心、快乐学习特色班等投入了相关设备、设施、用品等。被告方在办理相关经营许可手续时，因承租的房屋无房产证等原因未成。其后，被告开办的学习项目因不符合开办条件被社区叫停。为此，被告方陷于不能经营及无力继续经营状态。2015年底至2016年初，被告搬离并处理了部分办学设备。第一年租期届满之前，被告未再向原告续交第二年租金。2016年6月12日，被告方注销了2015年7月3日以涉诉房屋地址为住所地注册成立的乌鲁木齐弘文卓信文化传播有限公司。另查明，2016年4月12日，原告向供热公司缴纳了2015-2016年其房屋采暖费37507.8元（1704.9平方米，每平方米22元）。其中含出租给被告的860平米房屋采暖费18720元（860平米×22元），被告未向原告支付。又查明，在被告承租原告房屋之前，已有其他人承租过原告房屋开办幼儿园，因不符合开办条件被社区叫停而搬离。2016年12月1日，本院及原被告共同前往涉诉房屋对现场进行勘查：被告对承租的房屋进行了装饰装修，安装了经营需要的设备、设施，对部分电路进行了改造，房屋内有一些办学设备和用具及办公生活用品等。2016年12月11日，被告将全部可搬动物品搬离承租房。被告装修时安装在二楼窗户上的三个不锈钢防护栏以及在二、三楼楼梯平台上的两个不锈钢隔离栅栏门没有拆除。本院认为，原被告签订的涉诉《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反国家法律或行政法规的禁止性规定，属有效合同。被告以原告房屋没有房产证和消防验收合格手续抗辩合同无效，于法无据，本院不予采纳。双方在签订涉诉房屋租赁合同时，均明知出租的房屋尚未办理房产证，也未申报过消防验收，用做经营场地不符合相关规定，办理经营手续存在障碍，仍然抱着侥幸和取巧的心态签订了合同，从而导致合同不能完全履行，双方的合同目的无法完全实现，双方均遭受损失的后果。对此后果，双方均存在过错，各自损失应由各自承担。综上所述，原被告均要求解除双方2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》的本诉、反诉请求，本院予以支持。原告要求被告支付房租的诉讼请求有事实依据，但主张金额依据不足，本院依据查明事实，对合理部分21041元予以支持。原告要求被告支付采暖费的诉讼请求合理有据，但主张数额有误，本院依据查明事实，对正确部分18720元予以支持。原告要求被告支付水费5000元、电费5000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。原告要求被告承担违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告返还已支付的2015年4月9日至2016年4月8日的租金12万元的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿损失204916元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吐尔逊江•阿不拉与被告（反诉原告）李乐2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）李乐支付原告（反诉被告）吐尔逊江•阿不拉房租21041元【120000元/年÷365天×64天（2016年4月9日-2016年6月12日）】；三、被告（反诉原告）李乐支付原告（反诉被告）吐尔逊江•阿不拉2015-2016年度采暖费18720元（860平米×22元/㎡）；四、驳回原告（反诉被告）吐尔逊江•阿不拉的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李乐的其他反诉请求。上述款项，被告李乐须于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉请标的120000元，支持标的39761元，占诉请标的33.13%。案件受理费2700元（原告吐尔逊江•阿不拉已预交）,由被告李乐负担894.51元（与案款一并支付原告吐尔逊江•阿不拉），原告吐尔逊江•阿不拉负担1805.49元。反诉受理费3086.87元（被告李乐已预交），由被告李乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 马 瑛人民陪审员 朱 辉人民陪审员 郭新霞二〇一七年五月十五日书 记 员 王 涛喜慧