广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河中法民一终字第713号
上诉人（原审被告）：河源市源城好万家电器有限公司。
法定代表人：罗志安。
委托代理人：李勇斌，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：袁小洪，男，汉族。
委托代理人：张海雄、马逸鸣，广东至友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河源市彩生活物业管理有限公司。
法定代表人：唐学斌。
被上诉人（原审被告）：河源市华达房地产开发有限公司。
法定代表人：伍建国。
委托代理人：张智良，男，汉族。
上诉人河源市源城好万家电器有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2013）河城法民一初字第870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年9月20日，河源市华达物业管理有限公司与被告华达房地产开发公司签订《委托招商协议书》，约定河源市华达物业管理有限公司委托被告华达房地产开发公司对河源市华达物业管理有限公司承租范围内商铺进行统一招商，并由被告华达房地产开发公司与商家签署相关协议，租金由被告华达房地产开发公司直接支付给各业主。2002年10月3日，原告与河源市华达物业管理有限公司签订《广晟花园（城市广场组团）二楼商铺租赁协议书》，约定原告将其名下建筑面积为13.41平方米的河源市兴源路广晟花园二层门店B2032号商铺（证号：粤房地证字第C1661082号）租给河源市华达物业管理有限公司，租期自2002年11月30日至2012年11月30日止，共10年，河源市华达物业管理有限公司向原告付清前3.5年租金11760元，后六年租金按每平方米30元，每月租金为430元。根据2002年9月20日签订的《委托招商协议书》，河源市华达物业管理有限公司将所承租的商铺（包括原告商铺）统一由被告华达房地产开发公司招商和管理，并以被告华达房地产开发公司名义与商家签署合同。2005年1月13日，被告华达房地产开发公司将包括原告商铺在内的商铺租给增城市家家乐电器有限公司使用，并签订了《合作经营协议书》，租赁期限自2005年3月15日起至2013年3月14日止，共8年。上述合同即将到期时，即2012年7月23日，被告华达房地产开发公司向原告发出《商议函》，商议是否继续将商铺委托被告华达房地产开发公司进行代理招商，原告表示不同意继续由被告华达房地产开发公司进行代理招商。2013年3月31日，被告华达房地产开发公司未经原告同意的情况下，又将包括原告商铺在内的广晟广场二层B区商铺租给河源市好万家电器有限公司使用，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日止，共10年。广晟广场二层B区总租赁面积2893平方米，租金按两部分计算：一、二楼天桥、楼梯、电梯井等区域450平方米，租金30元/平方米；二、其余部分2443平方米（从二层平面图来看原告商铺包括在此部分），租金48元/平方米，第二年起每年递增5%。经原、被告确认上述商铺正由被告好万家电器公司经营电器。原告据其商铺被转租的事实，与被告协商不能达成一致意见，遂提起诉讼。另查明，河源市华达物业管理有限公司于2013年7月19日名称变更为河源市彩生活物业管理有限公司（即本案被告彩生活物业公司）。
原审法院认为，原告将其所有的位于河源市兴源路广晟广场二层B区B2032商铺租给河源市华达物业管理有限公司，之后，河源市华达物业管理有限公司又将广晟广场二层B区商铺（包括原告商铺）委托被告华达房地产开发公司统一招商和管理，于2005年1月13日开始租给增城市家家乐电器有限公司，租期8年。合同到期后，未取得原告同意，被告华达房地产开发公司又将上述原告商铺租给被告好万家电器公司，租期10年。现正由被告好万家电器公司经营电器。原告与河源市华达物业管理有限公司签订的《广晟花园（城市广场组团）二楼商铺租赁协议书》于2012年11月30日到期，到期后，河源市华达物业管理有限公司应将商铺返还给原告，但河源市华达物业管理有限公司却继续委托被告华达房地产开发公司将商铺租给被告好万家电器公司。至最后一次法庭辩论终结，原告均表示不同意将商铺继续租给被告好万家电器公司使用，因此，被告华达房地产开发公司与被告好万家电器公司于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》中涉及原告袁小洪面积部分无效，根据《中华人民共和国物权》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告要求被告返还河源市兴源路广晟广场二层B区B2032商铺，符合法律规定，予以支持。关于原告请求的经济赔偿，经双方确认，被告好万家电器公司至法庭辩论终结止仍占有使用该商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，被告好万家电器公司作为承租人应当支付原告商铺占有使用费，占有使用费按被告华达房地产开发公司与被告好万家电器公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租金48元/平方米支付比较合理，即被告好万家电器公司应从2013年4月1日起按每月租金48元/平方米×13.41平方米＝643.68元的标准计付占有使用费，第二年起每年递增5%，计至被告好万家电器公司将商铺交回给原告时止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十八条之规定，判决：一、被告河源市华达房地产开发有限公司与被告河源市源城好万家电器有限公司于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》中涉及原告袁小洪面积部分无效。二、被告河源市源城好万家电器有限公司应立即停止对原告袁小洪名下商铺的侵害，并于本判决生效之日起十日内将上述商铺回复原状后返还给原告袁小洪。三、被告河源市源城好万家电器有限公司应从2013年4月1日起按每月643.68元的标准计付占有使用费，第二年起每递增5%，计至被告河源市源城好万家电器有限公司将商铺交回给原告袁小洪时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费302元，由被告好万家电器公司负担。
上诉人河源市源城好万家电器有限公司不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决第一项和第二项，发回原审人民法院重审或改判。主要理由：（一）原审认定“一审原告将其广晟广场二层B区B2032号商铺租给好万家电器公司（上诉人），之后上诉人又将B区商铺（包括一审原告商铺）委托被上诉人华达地产统一招商和管理，于2005年1月13日开始租给增城市家家乐电器公司，租期8年。合同到期后，未征得一审原告同意，被上诉人华达地产又将上述商铺租给好万家电器公司（上诉人），租期10年。”，此认定内容与事实不符。1、一审原告并未将其广晟广场二层B区B2032号商铺出租给上诉人，双方之间并未签署任何租赁合同；2、之后，上诉人也未将B区商铺（包括一审原告商铺）委托被上诉人华达地产统一招商和管理，双方之间也并未有任何委托招商和管理之协议书；3、2005年1月13日起，华达地产将B区商铺出租给增城市家家乐电器有限公司之事与上诉人不具有任何法律关系，并且上诉人对此情形毫不知情；4、华达地产与增城市家家乐电器公司8年租期到期后，未征得一审原告同意又将一审原告之商铺出租给上诉人，对此情形上诉人毫不知情。因2013年3月31日，上诉人与华达地产直接签署了广晟广场B区一、二、四楼的《房屋租赁合同》，签署租赁期为10年，并且该合同签署前整体租赁区域均系增城家家乐电器整体承租使用，出租方亦系华达地产，并无任何人对承租事宜提出异议。故上诉人有充分理由认为上诉人与华达地产签署的《房屋租赁合同》合法有效，同时上诉人在此过程中不存在任何过错及违法行为。（二）原审判决第二项，责令上诉人应立即停止对一审原告袁小洪名下商铺的侵害，并于本判决生效之日起十日内将上述商铺恢复原状后返还给原告袁小洪，上诉人认为，此项判决内容适用法律不当，违背了各方追求物的利益最大化、创建和谐社会的基本理念精神。1、原审认定上诉人对一审原告袁小洪的商铺构成了侵害，即上诉人之行为构成侵权，上诉人认为上诉人正常使用承租商铺的行为不构成侵权行为。首先上诉人主观上并无过错或重大过失，上诉人系基于与华达地产签署的《房屋租赁合同》而在正常履行，该标的租赁商铺整体在上诉人承租前亦系华达地产整体出租使用，上诉人完全有理由充分相信该租赁合同的合法性，即使该合同涉及到一审原告部分商铺的效力事宜，上诉人作为善意的第三方，亦不应承担相应的过错责任。其次，上诉人在承租期间，一直按合同约定准时足额向华达地产支付租金，经了解，华达地产也一直按同样标准向一审原告支付相应房屋租金，从事实上来讲，并未对一审原告造成利益上的损害，即上诉人认为对一审原告来讲，不存在损害后果。第三，即使一审原告认为上诉人的承租行为给其造成损害后果，但上诉人认为二者并不存在法律上的因果关系，即上诉人认为一审原告自认为的其损害后果系华达地产的出租行为所造成，而非上诉人之合法承租行为。综上，上诉人认为自身合法的承租行为并不构成对一审原告的侵权行为。2、上诉人承租华达地产的房产范围为广晟广场B区一、二、四楼，总建筑面积约6029平方米，其中一审原告所属二层B2032号商铺面积为13.41平方米，在上诉人承租了标的房产后统一进行电器稳定经营，从不拖欠租金，本案经一审原告一审立案后，上诉人亦进行了多方调查了解，上诉人承租房产范围内，华达地产为最大产权单位，其拥有产权的房产面积比例超过承租总面积的93%，另其他产权业主也均都表示同意将所属房产由华达统一出租给我方。受各种因素影响，广晟广场各商家经营效益均不甚理想，商铺业主各自为站均压力巨大，整体联合合作才能提高抗压能力及增强经济效益，充分体现实现物的利益最大化原则；如按原审判决第二项内容履行，势必影响到上诉人及其他关联业主的利益，同时造成该区域的实际经营不能的状况，引发其他更多矛盾，也不利于和谐社会创建以及切实维护各方（包括一审原告本身）的经济利益。我们在处理矛盾纠纷的时候，当然应当遵循法律的规定，但更应从最大限度维护各方实际权益的角度出发，同时充分考虑判决内容的合情、合理以及实际可操作性，以切实维护各方的权益。综上所述，恳请以事实为基础，以法律为准绳，以情理为参考，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人袁小洪答辩称：（一）一审判决认定华达房地产开发有限公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》中涉及被上诉人面积部分无效、上诉人应将商铺恢复原状后返还给被上诉人是正确的。1、被上诉人与河源市华达物业管理有限公司约定的租赁期限为2002年11月30日起至2012年11月30日止，2012年11月30日后被上诉人未同意继续租赁给物业公司，更未与物业公司签订协议对商铺进行续租。这有广晟花园商铺租赁协议书、广晟花园商铺租赁补充协议书可以证实。2、2012年11月30日后，被上诉人多次要求按合同约定收回店铺，但河源市华达物业管理有限公司、河源市华达房地产开发有限公司、上诉人均以各种理由拒绝交还。这有2012年12月11日广晟城市广场二楼众多商铺业主联名发送的函件可以充分证实。3、一审法院已查明2012年7月23日，华达房地产开发有限公司向被上诉人发出《商议函》，商议是否继续将商铺委托华达房地产开发有限公司进行代理招商，被上诉人明确表示不同意继续进行代理招商。事实上，广晟城市广场二楼的多数商铺业主是不同意由华达房地产开发有限公司继续进行代理招商的。4、物权具有绝对性，被上诉人系涉案商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人从未与被上诉人商谈租赁事宜，未经被上诉人的同意占用商铺，侵犯了被上诉人的合法权益，应当返还商铺并赔偿损失。5、没有任何法律法规规定商铺业主在是否统一出租问题上必须少数服从多数。（二）一审法院判决上诉人按每月643.68元的标准计付占有使用费，被上诉人对此是有不同意见的。一审法院认为上诉人作为承租人支付被上诉人的占有使用费按华达房地产开发有限公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定的租金48元／平方米支付比较合理，即上诉人应从2013年4月1日起按每月租金48元／平方米×13.41平方米=643.68元的标准计付占有使用费，第二年起每年递增5%，计至上诉人将商铺交回给被上诉人时止。但华达房地产开发公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定的租金48无／平方米价格明显偏低，远低于该地段同类商铺的实际市场租金标准，被上诉人认为上诉人应按该地段同类商铺的实际市场租金标准向被上诉人支付租金。综上所述，上诉人的上诉是没有事实依据和法律依据的，请依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人河源市彩生活物业管理有限公司未应诉答辩。
被上诉人河源市华达房地产开发有限公司答辩称：同意上诉人的意见。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：被上诉人河源市华达房地产开发有限公司与上诉人河源市源城好万家电器有限公司于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》中涉及被上诉人袁小洪的面积部分是否有效，上诉人河源市源城好万家电器有限公司应否将其占有使用的被上诉人袁小洪的商铺返还给被上诉人袁小洪。
本案中，被上诉人河源市华达房地产开发有限公司与上诉人河源市源城好万家电器有限公司于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》中涉及了被上诉人袁小洪的商铺，被上诉人河源市华达房地产开发有限公司并不享有出租被上诉人袁小洪商铺的权利，其出租行为既未取得被上诉人袁小洪的授权，也未得到被上诉人袁小洪的追认，属无效行为。因此，上述《房屋租赁合同》涉及被上诉人袁小洪商铺面积的部分无效。被上诉人袁小洪对其商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人河源市源城好万家电器有限公司予以占有使用没有事实和法律依据，应予以返还。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费302元，由上诉人河源市源城好万家电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢健生
审 判 员 高晓鸣
代理审判员 高 宇
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 黄秋君