广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初12232号原告（反诉被告）：金龙，男，1984年1月15日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市福田区，。委托诉讼代理人：黎恩豪，广东立国律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨燕清，女，1979年8月30日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，。委托诉讼代理人：郭乔冶，广东信度律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，广东港联律师事务所律师。原告金龙诉被告杨燕清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理，后于2016年12月5日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告金龙及其委托诉讼代理人黎恩豪，被告杨燕清及其委托诉讼代理人郭乔冶、刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙在本诉中向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告双倍返还原告定金26000元。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月10日，原告与被告通过中介签订《房屋租赁合同》（合同编号：N040333046892）合同约定：原告自2015年10月22日起至2018年10月21日止，以每月6500元的价格，承租被告深圳市南山区西丽德意名居（二期）某房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订之时原告向被告支付押金13000元，被告保证有权出租该房产，原告的正常使用不受第三方非法干扰和破坏，有关设施处于良好的可正常使用状态；被告如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，被告须向原告双倍返还定金。合同签订之时，被告告知原告房屋存在漏水情形，并保证尽快修缮完毕，至正常使用状态。然，原告入住后多时，被告未曾修缮；受自然条件影响今年雨量较多，导致该租住房屋经常漏水，经原告多次要求被告，以及原告向物业投诉后，被告仍不履行修缮义务，导致原告租赁房屋经常漏水、积水，无法继续正常使用。2016年9月6日，原告收到被告邮寄的《关于解除的通知函》，函称被告依法解除双方的《房屋租赁合同》，并要求原告立即搬出租赁房屋。原被告之间存在合法有效的《房屋租赁合同》，被告无视法律及契约精神，单方终止合同，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特依法向法院提出上述诉讼请求，请法院予以支持。被告辩称：1、原告没有合法理由拒绝履行租赁合同，构成根本违约。（1）被告已履行了修缮义务，不存在违约情形。被告曾派人维修漏水的窗户，但因原告的不配合无法完成全部修缮工作，被告曾于2015年11月、12月委托深圳市永雅装饰设计工程有限公司派人前往涉案房屋检查并维修窗户，后于2016年8月份因原告要求，被告又提出派人前往涉案房屋检查并维修，但因原告的拒绝没有完成。（2）原告之前通过诉讼的方式提前解除合同，违反了租赁合同第4条第2项，以表明其不再履行租赁合同。即原告曾于2016年8月12日向法院提起诉讼，要求提前解除房屋租赁合同，案号为（2016）粤0305民初9691号，因其拒绝履行，明示及行为已构成根本违约，被告依法于2016年9月5日向原告发函解除合同，但后续原告又撤回前一次的起诉。综上，原告不具有合法理由解除租赁合同，构成根本违约。被告有权依法解除合同，并不需要退回其所说的由押金转换成的定金。2、被告有权没收原告支付的押金，根据房屋租赁合同第4条第2项规定，原告在租赁期未届满时，以诉讼方式单方解除合同构成根本违约，被告可依据本条规定没收押金，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨燕清在反诉中向本院提出诉讼请求：1、解除被告和原告于2015年10月10日签署的《房屋租赁合同》；2、原告修缮被告的房屋并承担修缮费用，向被告赔偿损失9000元；3、原告承担个人房屋出租的房产税2669.62元和滞纳金159.11元（自2015年10月起至原告迁出房屋止，暂计至2016年7月）；4、原告向被告支付房屋占用费用15150元（自2016年8月16日起至原告迁出房屋止，暂计至2016年10月25日）：5、原告承担本案诉讼费用。被告当庭撤回第二项和第四项诉讼请求。事实和理由：被告将出租房屋及设施出租给原告，按合同约定履行了自己的义务。但在原告占有使用出租房屋及设施期间，出租房屋的设施及家具未能得到妥善保护和使用，多处被严重人为损坏、损毁。而且，原告自2015年10月份租用房屋至今，未按合同约定向税务机关缴纳该房屋的税款。为此，2016年8月3日，被告向税务机关补交了税款，共计2669.62元；又因原告未按时缴纳税款，被告另缴纳滞纳金共计159.11元。更为严重的是，原告无合法理由拒绝继续履行合同，并于2016年8月16日向法院起诉要求提前解除《房屋租赁合同》，案号为（2016）粤0305民初9691号。因原告拒绝履行合同的明示及行为，构成根本违约。被告依法于2016年9月5日向原告发函解除合同，要求其搬出租赁房屋并交还被告。综上所述，原告在合同履行过程中，没有履行合同义务并造成被告损失，无合法理由拒绝继续履行合同，已经构成根本违约，在合同履行及诉讼中不诚信，恶意诉讼，依法应承担违约及赔偿责任。为此，被告依法向法院提起反诉，恳请支持被告诉讼请求。原告针对被告的反诉辩称，1、同意被告解除房屋租赁合同的请求，原告于2016年9月5日收到被告通知函，要求解除租赁合同，但应给原告合理的搬出时间。2、根据房屋租赁合同的约定，修缮的费用由被告承担。3、房屋出租的收益归被告所有，应当支付的税费理应由被告承担。4、原告在搬出房屋前，租金已经按照合同约定支付到指定的账户。5、我方已经支付了搬出期间的占用费。6、在没有房屋交接之前，被告所述赔偿9000元是没有依据的。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月10日，原告（承租方）、被告（出租方）与经纪方深圳市家家顺房产交易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告，租期从2015年10月22日至2018年10月21日，租金每月6500元；基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费等相关费用由承租方负责支付；承租方在租赁期届满前单方解除租赁合同，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任；出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金；出租方保证有权出租该房产，承租方的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏；保证在租赁期间保持该房产始终符合约定的用途，有关设施处于良好的可正常使用状态；以及其他条款。同日，原告向被告支付押金13000元，被告向原告出具《收款收据》。2016年5月22日，原告向被告发短信表示“房子在雨水大的时候还是漏水”。原告提交了照片和视频，其中视频显示下大雨时窗户角处不停渗水。2016年8月2日，原告向管理处投诉窗体漏水，管理处的投诉处理记录表载明投诉的处理过程及结果为前往该户型查看渗水情况，提出维修意见，该户型衣帽间窗户右下角与墙面，接驳处渗水，因房屋外墙渗水保修期已过，建议该户型用户将渗水点内处掏空、重新铺进水泥及刷防漏漆可缓解渗水情况等。庭审中，原告表示在签订合同时，被告曾告诉其涉案房屋存在渗水情况，但承诺会修缮好。2016年8月3日，被告交纳房产税2828.73元。2016年8月24日，被告向原告发出关于解除《房屋租赁合同》的通知函。庭审中，原、被告双方确认原告租金付至2016年11月21日，且原告在该日搬离涉案房屋并办理了房屋交接。另查，原告于2016年8月16日向本院起诉被告要求解除合同等，案号为（2016）粤0305民初9691号，该案的相关诉讼材料已于2016年8月22日送达被告。证人范某出庭作证，表示其于2015年11月份曾到涉案房屋进行外墙维修，因漏水窗户无法打开，无法维修，后又于2015年12月份再次前往涉案房屋维修，窗户可以打开，便维修了外墙和涂防水胶，当时天气晴朗无法看到维修效果，需等到大雨时才知道维修效果。以上事实，有《房屋租赁合同》、《收款收据》、照片、视频、裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告、被告与经纪方深圳市家家顺房产交易有限公司签订《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据合同约定，出租方保证在租赁期间保持该房产始终符合约定的用途，有关设施处于良好的可正常使用状态，本案根据庭审查明的事实，原告在签订时就已知道涉案房屋存在渗水情况，事实上被告也曾安排维修人员在2015年对涉案房屋的漏水窗户进行了维修，后原告于2015年5月22日发信告诉被告涉案房屋仍存在漏水的情况，但被告未及时安排维修人员进行维修，直至2016年8月2日下大雨，渗水情况较严重时尚未维修好，后被告于2016年11月份安排人员前去维修，由此可见，从签订合同至2016年8月涉案房屋的窗户并未处于良好的可正常使用状态，而是渗水严重。在此情况下，原告于2016年8月16日提起诉讼要求解除合同并未违反合同约定，因（2016）粤0305民初9691号案件的相关诉讼材料已于2016年8月22日送达被告，故本院依法确认原告、被告与经纪方深圳市家家顺房产交易有限公司签订《房屋租赁合同》中的原告和被告之间的租赁合同关系于该日解除。合同解除后，对于原告要求被告退还押金13000元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。关于因涉案房屋出租而产生的房产税和滞纳金，根据合同约定应由原告承担，对于原告主张其曾要求被告办理，被告不予配合的抗辩，因原告未提交证据证明其已通知被告办理，本院不予采信，故原告应向被告支付房产税2669.62元和滞纳金159.11元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、确认原告金龙、被告杨燕清与经纪方深圳市家家顺房产交易有限公司于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》中的原告金龙和被告杨燕清之间的租赁合同关系于2016年8月22日解除；二、被告杨燕清于本判决生效之日起十日内向原告金龙返还房屋租赁押金13000元；三、原告金龙于本判决生效之日起十日内向被告杨燕清支付房产税2669.62元和滞纳金159.11元；四、驳回原告金龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费225元，由原告负担112.5元，被告负担112.5元；反诉案件受理费25元，由原告负担，被告多缴的94元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘湘二〇一六年十二月十三日书记员  黄笑附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。