温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温鹿藤民初字第94号
原告：金秋兰。
委托代理人：王海程。
被告：马松娒。
被告：马忠林。
被告：马翠凤。
法定代理人：马松娒，男，1947年8月8日出生，汉族，住址同上，公民身份号码：3303211947********。
以上三被告共同委托代理人：江丁库、金陈漫。
原告金秋兰为与被告马松娒、马忠林、马翠凤房屋买卖合同纠纷一案，于2012年10月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员叶璋适用简易程序，于2012年11月29日公开开庭进行了审理，此后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭进行了审理。原告金秋兰的委托代理人王海程，三被告共同委托代理人江丁库、金陈漫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金秋兰诉称：2006年9月30日，被告马松娒、马忠林、马翠凤将位于温州市鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号私房中的60平方米出卖给原告金秋兰，并与原告金秋兰签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“一、双方议定总房价计为人民币壹拾陆万元正。二、该房屋现有产权证2005浙温鹿证字第01××52号公证书。三、立本协议之日，乙方即付甲方购房定金壹万元正，其余房款乙方于2006年10月30日前全数付清，否则自动作放弃处理。……八、未尽事宜，商定如下：1、房屋暂扣款人民币叁万元正；2、安置费2007年5月以后由金秋兰收，安置房摸号由买受人自己摸，3、不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受”。在本协议签订后，原告当场支付了壹万元定金，并于2006年10月17日向被告支付了十二万元，由被告马忠林出具收条，现该房屋已被拆迁并得到安置，原告多次向三被告要求根据合同约定向原告交付房屋均遭到拒绝，综上，原告请求确认原告与三被告于2006年9月30日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；判令三被告向原告交付合同约定的房屋及房屋钥匙等资料；本案诉讼费用由三被告承担。
为此原告金秋兰在本案举证期限内，提供如下证据证明自己的主张：
1.原、被告身份情况，证明原、被告的诉讼主体资格；
2.《房屋买卖协议书》及《公证书》，证明三被告将其共同拥有的位于温州市鹿城区藤桥镇山岸村临编门牌××号私房中60平米转让给原告的事实；
3.收条，证明原告按《房屋买卖协议书》约定向三被告支付购房款的事实；
4.温州鹿城轻工产业园区管委会渔藤公路拆迁安置房房价结算表3份；
5.温州鹿城轻工业产业园区管委会证明；
以上两证据证明本案上戍乡山岸村临编××号房屋已得到安置，其中上戍上盛锦园7幢601室房屋已交付给三被告的事实。
被告马松娒、马忠林、马翠凤辩称：原告诉称要求确认的买卖协议合法有效，该诉求无事实法律依据，买卖交易的标的物已经不存在；该协议违反法律法规强制性规定，属于无效合同，因为诉称的山岸村临编××号房屋的土地性质为集体土地，原告作为城镇居民不得购买；该房屋属于家庭共有，未经另一共有人马松娒的长女马海华确认，该协议无效；本案涉及一无民事行为人马翠凤的财产处理，根据《民法通则》的规定，监护人不得擅自处分其财产，除为了其利益，因此，结合本案实际，签订的协议属于无效合同；原告要求交付的房屋与该协议无关，该诉求没有事实和法律依据。
被告马松娒、马忠林、马翠凤在本案举证期限内，提供如下证据证明自己的主张：
1.残疾人证、住院病历，证明马翠凤为二级精神病人，无民事行为能力人。
2.产权调换协议书，证明2005年马忠林安置房已确定为120平方。
经原、被告的诉辩称及举证证明，本院对双方当事人无争议的事实认定如下：
2006年9月30日，原告金秋兰经人介绍与被告马松娒、马忠林、马翠凤达成购房意向，三被告向原告出示（2005）浙温鹿证字第01××52号公证书一份，载明：“协议人马松娒、周景英室马忠林、马翠凤的父母，兹证明协议人马松娒有房屋座落在温州市上戍乡山岸村临编门牌××号，计违法（章）建筑面积163.56平方米，上述房屋属温州市鹿城区渔藤公路工程建设拆迁改建范围……现经全体协议人协商一致，决定将上述房屋给马松娒、马翠凤、马忠林安置购买。具体份额如下：一、上述违章建筑面积34平方米由马松娒安置购买。二、上述违章建筑面积25.56平方米由马翠凤购买。三、上述违章建筑面积104平方米由马忠林购买。”原告遂与三被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定“兹甲方有座落温州市鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号的房屋一套，计建筑面积60平方米，自愿出卖给乙方为业。今经双方议定，特立协议如下：一、双方议定总房价计为人民币壹拾陆万元正。二、该房屋现有产权证2005浙温鹿证字第01××52号公证书。三、立本协议之日，乙方即付甲方购房定金壹万元正，其余房款乙方于2006年10月30日前全数付清，否则自动作放弃处理。……八、未尽事宜，商定如下：1、房屋暂扣款人民币叁万元正；2、安置费2007年5月以后由金秋兰收，安置房摸号由买受人自己摸，3、不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受”。在协议签订后，原告当场支付了定金1万元，并于2006年10月17日向被告支付了12万元，由被告马忠林出具收条为证。
本院另查明：被告马翠凤因精神疾病，自2001年2月8日起陆续住院治疗，但2006年9月30日其并未住院治疗。2009年1月19日，温州市残疾人联合会向其颁发残疾人证，载明残疾类别多重，残疾等级二级。
本院再查明：马松娒与周景英系夫妻，共有三个子女为马海华、马忠林、马翠凤，周景英于2006年7月4日死亡。
上述事实，有原告提供的证据1-3及被告提供的证据1予以证实。
对被告提供的证据2，原告认为不能明确被告马忠林享有的房屋是120平方米，该份证据的证明对象不能成立。本院认为该份证据涉及被告马忠林享有的安置用房建筑面积这一页已经加盖印章表明本页作废，且马忠林事实上得到的安置用房建筑面积为146.55平方米，故本院对该证据不予认定。
对原告提供的证据4-5，被告认为证据4没有加盖公章，证据5系单位出具的证明，应该由法定代表人或负责人签字，且证明的内容跟本案没有关联性。浙江温州鹿城轻工产业园区管委会拆迁安置办公室非出具证明的适格主体。经本院与浙江温州鹿城轻工产业园区管委会核实，山岸村临编××号房屋拆迁安置情况为被告马松娒安置房为非住宅用房，被告马翠凤安置房为上戍上盛锦园3幢404室，建筑面积69.36平方米，尚未结算。被告马忠林安置房为上戍上盛锦园7幢601室，建筑面积146.55平方米，已经结算并交付。渔藤公路拆迁安置房土地性质为国有划拨。
本院认为，本案原、被告对法律事实没有争议，主要争议焦点在于《房屋买卖协议书》是否有效。为此，三被告认为该《房屋买卖协议书》买卖的标的物为鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号的房屋，该房屋土地性质系集体土地，现在也已不存在，故合同无效。本院认为三被告承认在签订《房屋买卖协议书》前向原告出示过（2005）浙温鹿证字第01××52号公证书，在该公证书中载明鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号的房屋已经属于温州市鹿城区渔藤公路工程建设拆迁改建范围，且根据协议书第八条约定：“……安置费2007年5月以后由金秋兰收，安置房摸号由买受人自己摸，不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受……”可见《房屋买卖协议书》指向的标的物为鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号的房屋拆迁后所得的安置用房，该安置用房土地性质为国有划拨，故没有违反法律、行政法规的强制性规定。三被告又认为《房屋买卖协议书》涉及的房屋属于家庭共有，未经另一共有人马海华确认，该协议无效，本院认为（2005）浙温鹿证字第01××52号公证书上载明鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号的房屋由被告马松娒、马翠凤、马忠林安置购买，可见鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号的房屋为三被告安份共有，拆迁所得安置房也属于三被告共有，三被告的主张不成立。三被告还认为《房屋买卖协议书》涉及处分无民事行为人马翠凤的财产处理，同时主张《房屋买卖协议书》上马翠凤的签名非本人所签，应为无效。本院认为，三被告认为《房屋买卖协议书》上马翠凤的签名非本人所签，又拒绝回答是谁签字，也未申请鉴定，且被告马松娒作为被告马翠凤的监护人亦在其上签名，故本院认为该签名为被告马翠凤本人所签。被告马翠凤没有完全民事行为能力，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。但鹿城区上戍乡山岸村临编门牌××号的房屋系被告家庭共有，且被告马松娒、马翠凤、马忠林已协商一致各自份额，根据我国拆迁安置的实践，在确定各共有人份额后可以分别进行拆迁补偿，故该《房屋买卖协议书》的签订并不必然意味着处分被告马翠凤所有的财产，即使处分被告马翠凤的财产，原告也已支付相应的房款，没有侵犯其权益。故本院认为该《房屋买卖协议书》系原、被告真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。现三被告安置用房已经定位并可结算，应按约向原告交付房产。因合同中对交付哪套安置用房未明确约定，考虑到被告马松娒的安置用房性质为非住房，被告马翠凤的安置用房虽然与《房屋买卖协议书》约定的面积相近，但考虑到其没有完全民事行为能力，应保障其合法权益，以被告马忠林交付其安置用房为宜，虽然被告马忠林的安置用房建筑面积为146.55平方米，但三被告在签订《房屋买卖协议书》已预见到拆迁安置用房可能与约定购买的面积不一致，并作了相应约定。根据《房屋买卖协议书》：“不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受”，原告应按拆迁安置房房价结算表向三被告支付超出60平方米部分的房价。根据拆迁安置房房价结算表，购房款总计153354元，代收水、电表990元，合计154344元，减去60平方米安置用房价款55080元，尚应支付99264元。原、被告虽然约定安置费2007年5月以后由原告收取，但原告并未主张，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、确认原告金秋兰与被告马松娒、马翠凤、马忠林于2006年9月30日签订的《房屋买卖协议书》有效；
二、被告马忠林于本判决生效之日起三十日内向原告金秋兰交付坐落于上戍上盛锦园7幢601室的房屋（计建筑面积146.55平方米）；
三、原告金秋兰于房屋交付之日支付被告马松娒、马翠凤、马忠林超出部分房款99264元及暂扣款30000元，合计129264元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，由被告马松娒、马翠凤、马忠林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 璋
人民陪审员 王欢欢
人民陪审员 周炳利
二〇一三年四月十八日
代书 记员 周志微