嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉秀民初字第1420号
原告：曾淑丽。
委托代理人（特别授权代理）：凌巧荣、唐建伟。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。
法定代表人：代礼平。
委托代理人（特别授权代理）：沈中山、汪荣祥。
原告曾淑丽诉被告嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称大业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年12月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理，原告曾淑丽的委托代理人唐建伟，被告大业房产公司委托代理人钱益波到庭参加诉讼。后原被告双方申请庭外和解六个月。本案现已审理终结。
原告曾淑丽起诉称：2006年8月28日原、被告签订《商品房买卖合同》七份，分别购买新洲国际大酒店第D幢D216号房，建筑面积约112.02平方米，商品房价款总金额623055元，应于2008年6月1日前交房；第2幢2-2315号房，建筑面积约58.84平方米，商品房价款总金额567908元，应于2008年1月1日前交房；第D幢D217号房，建筑面积约112.02平方米，商品房价款总金额623055元，应于2008年6月1日前交房；第2幢2-2311号房，建筑面积约74.14平方米，商品房价款总金额689961元，应于2008年1月1日前交房；第2幢2-2312号房，建筑面积约55.34平方米，商品房价款总金额536864元，应于2008年1月1日前交房；第2幢2-2303号房，建筑面积约57.85平方米，商品房价款总金额584065元，应于2008年1月1日前交房；第D幢D301号房，建筑面积约206.38平方米，商品房价款总金额1240756元，应于2008年6月1日前交房；七份《商品房买卖合同》均约定逾期超过90日后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述七套房屋购房款原告已全部付清。但被告至今也未能向原告交付房屋。原告遂起诉至法院，请求判令被告立即支付逾期交房违约金5046447.28元（暂计至2013年11月22日，2013年11月23日起至被告实际交房之日的违约金原告另行主张）。
被告大业房产公司辩称：原告关于逾期交房违约金存在计算错误依法应当予以调整，原告购买商品房之后已经与嘉兴新洲物业管理公司签订了委托经营合同，将房屋委托给新洲物业公司经营管理，前3年的经营回报已经在房款中扣除，双方签订的合同中约定的房款已扣除了3年经营回报；2、原告要求被告支付的逾期交房违约金过高，应当予以调整；3、原告于2013年11月22日向法院提起诉讼，如果要计算违约金，在2011年11月22日之前的违约金因为超过诉讼时效，不应得到支持。
原告曾淑丽为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同7份，证明原、被告双方的权利、义务关系，及违约金按照每日万分之五计算的事实。
经质证，被告对该证据的真实性没有异议，原告在签订合同的同时也签订了相应的委托经营管理合同，商品房买卖合同中约定的房价款为扣除了3年的委托经营管理收益之后的金额。
2、收据33份，证明原告已经付清全部房款的事实。
经质证，被告对该组证据的真实性没有异议。
被告大业房产公司在本院指定的举证期限内未向本院提交证据。
经审查，本院认证如下：
对原告提交的证据1、2，经质证被告对其真实性均没有异议，且与本案具有关联，本院予以确认。
根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2006年8月28日，原、被告签订商品房买卖合同7份，约定由原告购买被告开发的、位于嘉兴市蓬莱路、新洲路口的新洲国际大酒店第D幢D216号房，建筑面积112.02平方米，商品房价款总金额623055元；第D幢D217号房，建筑面积112.02平方米，商品房价款总金额623055元；第D幢D301号房，建筑面积206.38平方米，商品房价款总金额1240756元；被告应当在2008年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格、并符合本合同约定的上述三套商品房交付原告使用；购买了第2幢2-2303号房，建筑面积57.85平方米，商品房价款总金额584065元；2-2312号房，建筑面积55.34平方米，商品房价款总金额536864元；2-2311号房，建筑面积74.14平方米，商品房价款总金额689961元；2-2315号房，建筑面积58.54平方米，商品房价款总金额567908元；被告应当在2008年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格、并符合本合同约定的上述四套商品房交付原告使用；上述商品房用途为写字楼；除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理；逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金；双方并对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告于2007年1月26日支付D216室购房款249222元，支付D217室购房款249222元，支付D301室购房款500636.8元，支付2-2315室购房款919.20元；于2007年2月9日支付2-2303室购房款233626元，支付2-2312室购房款214745.6元，支付2-2315室购房款226244元；于2007年10月1日支付2-2303室购房款350439元，支付D301室购房款413466元，支付2-2311室购房款413976.6元，支付2-2312室购房款322118.40元；于2007年12月17日支付D216室购房款373833元，支付D217室购房款373833元，支付D301室购房款326653.20元，支付2-2315室购房款340744.80元；至此原告的七套房款已全部付清。因被告至今未交付房屋，遂成讼。
本院认为，原告曾淑丽与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，大大高于市场上房屋的实际租金，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告曾淑丽作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告，在原告不能证明实际损失的情况下，应承担对其不利的后果。本案中，原告主张的损失主要包括银行利息、投资收益损失等，但原告未提供其银行利息损失及投资收益损失的依据。综上，原告没有证据证明因逾期交房造成的实际损失。鉴于涉案房屋为写字楼，可参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按总房价的3%的年利率计算违约金，D216、D217、D301三套房折合为每日204.40元，2-2303、2-2311、2-2312、2-2315号房折合为每日195.52元，原告主张违约金暂计至2013年11月22日，本院予以准许，则D216、D217、D301号房自2010年6月2日至2013年11月22日止的违约金合计为408800元（204.40元／天×2000天），2-2303、2-2311、2-2312、2-2315号房自2010年1月2日起至2013年11月22日止的违约金合计为420759.04元（195.52元／天×2152天），合计829559.04元。被告辩称合同约定的商品房交付后的三年内原告实际已享受经营收益，但举证不能，本院不予采纳。被告辩称原告于2013年12月向本院提起诉讼，起诉前2年的违约金因已超过诉讼时效而不应得到支持。对此本院认为，截止原告起诉时，被告仍未按合同约定将房屋交付给原告，该违约情形一直存续，故对被告的抗辩本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾淑丽2-2303、2-2311、2-2312、2-2315号房自2010年1月2日起至2013年11月22日止、D216、D217、D301号房自2010年6月2日至2013年11月22日止的逾期交房违约金合计829559.04元；
二、驳回原告曾淑丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47125元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
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审 判 长 诸葛剑虹
审 判 员 童 潇 兰
人民陪审员 沈 忠 贤
二〇一四年九月十五日
书 记 员 沈 菲