湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民二初字第163号
原告：岳阳金成置业有限公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道会展中心后侧御景华都商务楼6楼。
法定代表人：蒋子检，董事长。
委托诉讼代理人：王战妹，湖南立华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。
被告：岳阳市万家居房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳县富荣西路南侧。
法定代表人：刘建兴，董事长。
委托诉讼代理人：肖向阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田晓红，湖南惠风律师事务所律师。
岳阳市岳阳楼区人民法院于2015年9月14日立案受理原告岳阳金成置业有限公司（以下简称金成置业公司）与被告岳阳市万家居房地产开发有限公司（以下简称岳阳万家居公司）国有土地使用权转让合同纠纷一案后，本院于2015年12月8日以（2015）岳中管终第74号民事裁定将本案提至本院作一审，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳成业公司的委托诉讼代理人王战妹、刘立华，被告岳阳万家居公司的委托诉讼代理人肖向阳、田晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金成置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令履行2014年11月10日所签订的《土地使用权转让合同》，在金成置业公司支付最后一笔土地转让余款2000万元后五个工作日内，将位于岳阳县城关镇长丰路西侧，权证编号为岳县国用（2013）第0287号土地使用权更名过户到金成置业公司名下，并由岳阳万家居公司承担因该宗土地转让过户所发生的全部税费；二、本案全部诉讼费用由岳阳万家居公司承担。事实与理由：2013年8月9日，岳阳万家居公司通过土地出让程序取得了位于岳阳县××镇长××路西侧××面积47511.3平方米的土地使用权，岳阳县人民政府颁发了岳县国用（2013）第0287号《国有土地使用权证》。2014年11月10日，原、被告双方签订《土地使用权转让合同》（下称“转让合同”）约定：岳阳万家居公司将该宗土地作价4500万元转让给金成置业公司；土地转让款分三期支付，即2015年7月30日前支付1000万元，2015年8月30日前支付1500万元，2015年9月30日前支付2000万元。鉴于当时岳阳万家居公司在岳阳成业财务咨询有限公司(以下简称岳阳成业公司)有三笔反担保业务，经三方协商，岳阳万家居公司同意：当上述转让款单笔支付时间到期时，如被告所担保的借款人龚天建、余雪芬、龚伟兴及反担保人未履行按期付息还本的义务，而岳阳成业公司履行担保义务后，由金成置业公司直接向岳阳成业公司支付当期土地转让款，直接冲抵金成置业公司应向被告支付的当期土地转让款，并约定在金成置业公司付清全部土地转让款5个工作日内，岳阳万家居公司负责将该宗土地变更过户至金成置业公司名下，并承担土地过户发生的全部费用。因岳阳万家居公司所反担保的债务人龚伟兴、余雪芬未履行按期付息还本之义务，岳阳成业公司予以代偿本息25207728元后，要求金成置业公司按上述协议之约定直接向该公司支付当期土地转让款2500万元。金成置业公司遂根据上述土地转让合同的约定分别于2015年7月31日、2015年8月30日向岳阳成业公司共计支付了2500万元，直接充抵了金成置业公司应向岳阳万家居公司支付的第一、第二期土地转让款。现查明，岳阳万家居公司于2015年3月、4月变更法定代表人、股东、出资额及出资比例，使其股权结构发生重大变化，且岳阳万家居公司所开发建设的宾馆也迟迟未能开业，其他开发项目亦未有起色，致使其之诚信、履行能力明显降低。金成置业公司如按约支付全部土地转让款后，能否顺利实现土地转让手续和资料交接手续和资料交接形成巨大的不安风险。金成置业公司为维护自己合法权益，起诉至人民法院，请求判如所请。
岳阳万家居公司辩称：一、岳阳成业公司与金成置业公司就同一事实同时提出诉讼，相互矛盾。2015年9月11日，金成置业公司向岳阳楼区人民法院提起诉讼，要求答辩人将岳县国用（2013）第0287号土地使用权过户到金成置业公司名下，理由是该公司认为其代为支付了岳阳成业公司担保的借款，就是支付了土地转让款。而岳阳成业公司亦提起诉讼，要求偿还借款本息2050万元。答辩人认为，龚天建只借款4500万元，岳阳成业公司和金成置业公司作为关联公司不能提起相互矛盾的诉讼；二、《土地使用权转让合同》无效。该宗土地已经抵押给了岳阳经济技术开发区金成小额贷款股份有限公司（以下简称金成小贷公司）并办理了他项权证。答辩人与金成置业公司将已经抵押的房屋进行转让，违反了《城市房地产管理法》第38条的规定，属于无效合同；三、即使合同有效，金成置业公司在未代偿全部借款之前，无权要求办理过户手续。
当事人围绕事实提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。当事人对于岳县国用（2013）第0287号《国有土地使用权证》、《国有建设用地使用权出让合同》、湖南省非税收入一般缴款书》没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：
1、岳阳万家居公司提出《土地使用权转让合同》、《股东会决议》与本案无关联性，本院认定上述证据直接证明本案核心事实，可以作为认定本案事实的证据使用；
2、岳阳万家居公司提出代偿龚伟兴借款的凭证、代偿余雪芬借款的凭证、工商银行电子回单、告知函、收据、工商银行转账凭证、收据与本案无关联性，本院认定上述证据与金成置业公司支付对价款的事实有关，可以作为认定本案事实的证据使用；
3、岳阳万家居公司提出工商变更登记信息与本案无关联性，因金成置业公司起诉请求按照履行顺序履行合同，而非行使不安抗辩权中止履行，本院认定上述证据与本案无关，不作为认定事实证据使用；
4、金成置业公司提出岳阳经济技术开发区金成小额贷款股份有限公司(以下简称金成小贷公司)与岳阳万家居公司的《借款合同》及补充协议、《民事起诉状》不具有真实性和关联性，本院认为上述证据与本案无关，不作为认定事实的证据使用；
5、金成置业公司提出《最高额借款抵押合同》、《他项权证》不具有真实性和关联性，本院经与原件核对无误，认定具备真实性，且上述证据证实本案标的物的权利状况，具备关联性，可以作为认定本案事实的证据使用；
6、岳阳万家居公司提出金成小贷公司的《告知函》真实性无异议，但属于空抵押，抵押权人无处理权，无权同意或不同意，不具备关联性。依照法律规定，抵押物转让应当取得抵押权人的同意，本院认定该《告知函》与本案有关联性，可以作为认定本案事实的证据使用。
本院经审理查明：2013年8月9日，岳阳万家居公司通过土地出让程序取得了位于岳阳县××镇长××路西侧一宗国有土地使用权(面积47511.3平方米；权证号：岳县国用（2013）第0287号)。2014年11月10日，岳阳万家居公司与金成置业公司双方签订《土地使用权转让合同》，约定：岳阳万家居公司位于岳阳县××镇长××路西侧××一宗国有土地使用权(面积47511.3平方米；权证号：岳县国用（2013）第0287号)转让给金成置业公司；转让价格4500万元。本合同签订后，岳阳万家居公司同意将该宗土地作为借款人龚天建、余雪芬、龚伟兴通过岳阳民间资金登记服务中心向不特定出借人借款4500万元的抵押担保（抵押担保手续办理至指定的金成小贷公司）；土地转让款分三期支付，即2015年7月30日前支付1000万元，2015年8月30日前支付1500万元，2015年9月30日前支付2000万元；岳阳万家居公司同意当上述单笔转让款支付时间到期时，如该公司担保的借款人龚天建、余雪芬、龚伟兴及反担保人未履行按期付息还本的义务，担保人岳阳成业公司履行担保义务后，由金成置业公司直接向岳阳成业公司支付当期土地转让款，直接充抵金成置业公司向岳阳万家居公司应当支付的当期土地转让款；如岳阳万家居公司担保的借款全部到期，金成置业公司已向岳阳成业公司代为支付的全部款项直接折抵应向岳阳万家居公司支付的土地款4500万元的对应金额；金成置业公司付清全部土地转让款5个工作日内，岳阳万家居公司负责将该宗土地更名过户到金成置业公司名下；因过户所发生的全部费用均由岳阳万家居公司承担。因岳阳万家居公司所反担保的债务人龚伟兴、余雪芬未按期付息还本，岳阳成业公司予以代偿本息25207728元，转而要求金成置业公司按上述协议之约定直接向该公司支付当期土地转让款2500万元。金成置业公司遂根据上述合同的约定分别于2015年7月31日、2015年8月30日向岳阳成业公司共计支付了2500万元，直接充抵了金成置业公司应向岳阳万家居公司支付的第一、第二期土地转让款。
另查明，岳阳万家居公司根据上述《土地使用权转让合同》及金成小贷公司签订的《最高额借款抵押合同》的约定，将标的物土地办理了抵押物登记（他项权证号：岳县他项[2014]第035号），抵押权人为金成小贷公司。金成小贷公司于2016年1月13日向金成置业公司、岳阳万家居公司出具《告知函》，同意岳县国用（2013）第0287号国有土地使用权在上述两公司之间转让。
本院认为，岳阳万家居公司与金成置业公司签订的《土地使用权转让合同》均系双方真实意思表示，标的物国有土地使用权取得程序合法，手续权证齐备，权属清楚，无权利受限情况，无共有人，且转让设定抵押的国有土地使用权取得了抵押权人金成小贷公司的同意，不违反法律法规包括《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，故该《土地使用权转让合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定严格予以履行。岳阳万家居公司关于《土地使用权转让合同》无效的答辩理由不能成立，本院不予采纳。合同签订后，金成置业公司按照合同的约定，直接向岳阳成业公司支付当期土地转让款2500万元，应当视为支付的第一，二期的土地转让款。合同既然有效，金成置业公司有权要求继续履行，其支付第三期土地转让对价款2000万元，完成全部付款义务后，岳阳万家居公司理应将合同标的物国有土地使用权交付给受让方金成置业公司。按照合同约定，支付土地对价款的方式可以是金成置业公司向岳阳成业公司代偿而充抵对价款，而直接支付同样也是履行付款义务，况且金成置业公司的诉讼请求中已经明确了该公司是先支付2000万元完成付款义务后才请求办理土地过户手续。岳阳万家居公司关于金成置业公司未完成代偿义务而没有达到约定交付条件的答辩理由不能成立，本院不予采纳。但依《土地使用权转让合同》约定，金成置业公司应于2015年9月30日前支付第三期土地转让对价款2000万元，而金成置业公司于2015年9月14日即提起本案诉讼，至今未支付该款，应对迟延支付土地转让尾款2000万元造成的岳阳万家居公司需向岳阳成业公司支付逾期清偿利息损失承担补偿责任。
此外，岳阳成业公司就案外人龚天健作为主债务人的借款共计2000万元的追偿权相关事实向本院另行起诉，与本案国有土地使用权转让不是同一法律关系，也与本案中以代偿龚伟兴、余雪芬所欠2500万元借款充抵土地转让款并非同一事实。岳阳万家居公司辩称的岳阳成业公司与金成置业公司就同一事实起诉和办理抵押的答辩理由不能成立，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：
一、岳阳市万家居房地产开发有限公司、岳阳金成置业有限公司继续履行《土地使用权转让合同》；
二、岳阳市万家居房地产开发有限公司在收到岳阳金成置业有限公司支付土地转让对价款2000万元及利息（以2000万元为基数按月利率2%自2015年10月1日起计算至支付之日止）后的五个工作日内办理完毕岳县国用（2013）第0287号国有土地使用权的转让手续，将其登记至岳阳金成置业有限公司名下，并由岳阳市万家居房地产开发有限公司承担因转让手续所产生的全部税费。
案件受理费141800元，保全费5000元，共计146800元，由岳阳市万家居房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 陈 值
审判员 华 雷
审判员 徐 艳
二〇一六年十一月二十八日
书记员 马任聪
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。