宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁05民终182号上诉人（原审被告、反诉原告）：任波，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：吴轶庭，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚文祥，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：姚立山，男，系姚文祥之子。委托诉讼代理人：张馥华，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人任波与被上诉人姚文祥土地租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2083号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人任波及其委托诉讼代理人吴轶庭，被上诉人姚文祥及其委托诉讼代理人姚立山、张馥华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任波上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定双方约定的五年租赁期满后，上诉人应向被上诉人交还土地不符合客观事实。上诉人因经营农家乐之需，与被上诉人协商后，于2011年6月签订土地租用合同。虽在该合同中双方约定土地租用年限为五年，但实际上双方约定的五年期限仅是为了确定租赁费收费标准的一个时间段。一审庭审时，上诉人申请出庭的证人证实，双方在签订合同时原本商定的租赁期为十年，但因租赁费用需要调整的问题，双方在合同中约定了五年，待五年期满后，重新调整收费标准继续由上诉人租赁使用。该证言与双方签订的合同第八条相互印证，应当进行认定。二、一审法院判决上诉人无条件向被上诉人返还租赁土地不符合公平原则。上诉人租赁涉案土地时属于一片荒地，为了达到经营条件吸引顾客，上诉人投入大量资金进行开发、建设，经过几年的经营使得农家乐刚有起色但还未将投入的成本收回时，被上诉人就以合同约定的租赁期满为由要求返还土地。上诉人的投资和经营行为，已经使涉案土地的经济价值显著增加，但一审法院却判决上诉人无条件向被上诉人返还，明显违背公平原则。综上，请求二审法院支持任波的上诉请求。被上诉人姚文祥答辩称，一、任波与姚文祥签订的土地租赁合同是双方当事人真实意思表示，而上诉人在一审中提供的证人证言只是当时证人的主观反映，不能证明双方当事人的真实意思。同时合同第九条已明确约定，合同到期后终止履行的意思表示。二、关于上诉人所谓的投资损失不应由被上诉人承担，上诉人所称的损失即自己的投资损失，但不是被上诉人造成的。上诉人在签订合同时，就应当考虑到合同有效期内的投资成效，现上诉人将自己的投资风险归责于被上诉人租期太短的理由没有法律依据。三、上诉人称其投资使得租赁的土地经济价值显著增加没有依据，就涉案租赁的土地，其经济价值提升是由于政府经济向前发展的必然结果，综合价值的提升是周围投资环境改善带来的结果，并不是上诉人的投资行为所致。本案一、二审庭审过程中，上诉人一直未就其投资行为导致租赁土地价值提升进一步举证，应由上诉人承担相应的不利后果。综上，请求二审法院依法驳回任波的上诉，维持原判。姚文祥向一审法院起诉请求：1、判令任波返还租赁姚文祥的卫国用（1995）字第04011-02号土地，并恢复原状；2、判令任波支付姚文祥实际交付日止的土地使用费；3、本案诉讼费由任波承担。一审法院认定事实：1995年12月，姚文祥取得位于龙宫滩9.73亩土地使用权，并以卫国用（1995）字第04011-02号土地使用证予以确认，土地四至为：东靠县林场土地、西靠黑沟坂、南靠北干渠坂、北靠县林场土地。2011年6月10日，姚文祥（甲方）、任波（乙方）签订《土地租用合同》，双方约定，本合同项下的土地租用期限为5年，自本合同签字之日起算。......土地租用费每年5000元，土地租用押金为5000元（租赁期满后押金退还乙方或抵算租金）。......在乙方经营期间甲方不得干涉乙方经营，租赁期满乙方无条件享有优先承租权，同等条件下甲方不得自行经营或另转第三方经营。土地租用费收取标准五年后租赁期满根据国家有关规定由甲方可做相应调整（调整幅度不得超过市场价10%），乙方承租土地后地上建筑物、附着物属乙方所有，如果甲方或第三方使用建筑物、附着物按市场价及可得利益一并转让。土地租用年限期满，本合同同时终止履行。乙方应向甲方交还土地，办理注销登记手续。后任波租赁该地经营农家乐。合同期满后，姚文祥要求任波返还该地并打算自己发展养殖业，任波却不愿返还，故姚文祥诉至法院。一审法院认为：租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方明确约定租赁期限为5年，现租赁期间届满，姚文祥要求任波返还租赁土地，应予支持。关于姚文祥要求任波支付自2016年6月10日起至任波实际交付期间的土地使用费的诉讼请求，因双方约定每年租用费5000元，故任波应按约定支付该期间租金，暂计算至2016年12月30日为2739.73元（年租金5000÷365天×200天，自2016年6月10日起至2016年12月30日），关于姚文祥要求任波恢复原状的诉讼请求，因双方并未约定返还的租赁物状态，且现租赁物也符合按照其性质使用后的状态，故姚文祥该诉讼请求不能成立，不予支持。至于任波反诉并辩称签订合同时，双方本意是任波长期租赁的意见，因任波未提供有效证据予以证明且与合同约定不符，故不予采纳；关于任波反诉并辩称根据《土地租用合同》第七条”在乙方经营期间甲方不得干涉乙方经营，租赁期满乙方无条件享有优先承租权，同等条件下甲方不得自行经营或另转第三方经营”的约定，任波在租赁期满后，有权继续租赁的意见，因该约定系附条件约定，现条件并未成就，姚文祥作为土地使用权人，有权在租赁期满后，收回土地自由处分，故该意见不予采纳，对其主张姚文祥继续将该土地租赁给任波使用的请求亦不予支持；关于任波辩称并反诉称，对其投资，如姚文祥不认可，任波将申请评估的意见以及主张如不能继续租赁则由姚文祥赔偿任波投资损失60万元的诉讼请求，根据双方约定”乙方承租土地后地上建筑物、附着物属乙方所有，如果甲方或第三方使用建筑物、附着物按市场价及可得利益一并转让”，现租赁期限届满且姚文祥表示不使用任波的设施，该土地用来发展养殖，因约定条件并未成就，任波可在条件成就时，另行主张，任波对其添加的设施可自行处理。故对该意见不予采纳，对该诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、任波于判决生效之日起十日内返还姚文祥位于龙宫滩9.73亩土地（四至为：东靠县林场土地、西靠黑沟坂、南靠北干渠板、北靠县林场土地）；二、任波于判决生效之日起十日内支付姚文祥土地使用费2739.73元，2016年12月30日之后的土地使用费按每年5000元计算至任波实际交付土地之日；三、驳回姚文祥的其他诉讼请求；四、驳回任波的反诉请求。本诉案件受理费150元、反诉案件受理费9800元，均由任波负担。二审中，上诉人任波与被上诉人姚文祥均未提交证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2011年6月10日，在姚文祥与任波就涉案土地签订《土地租用合同》时，合同中对租赁期限、租费标准、违约责任均进行了明确约定，其中第三条约定”本合同项下的土地租用年限为五年，自本合同签字之日起算”、第九条约定”土地租用年限期满，本合同同时终止履行。任波应向姚文祥交还土地，办理注销登记手续”。虽然合同第八条约定了”土地租用费收取标准五年后租赁期满根据国家有关规定由姚文祥可作调整......”但该条是在双方继续达成租赁协议的前提下才能执行，而现在姚文祥要收回土地自行使用，双方就续租事宜已经无法达成一致意见，故原审按照合同约定判决任波向姚文祥返还土地并无不当，对任波上诉认为双方约定的五年租赁期限仅仅是确定租赁费收费标准的时间段，双方原本约定的租赁期限为十年的意见本院不予采纳。任波租赁涉案土地后，为了经营所需在土地上进行了投资并添加部分附属设施，但这是其农家乐正常运转必须进行的投入,任波在添加附属设施和投资的时候应当对五年租期届满后如双方无法达成继续租赁合意后的损失和风险有预期准备，因为任波没有充分的进行评估，现在租期届满姚文祥要收回土地，任波添加的附属设施和没有达到预期收益的后果应由其自行处理和承担，对任波上诉认为因其投资行为使涉案土地经济价值增加，原审判决其无条件返还违背公平原则的意见亦不予采纳。综上，任波的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9927，由上诉人任波负担。本判决为终审判决。审判长  张国宏审判员  孙 静审判员  杨 涛二〇一七年四月十七日书记员  李佰平