四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川民申2891号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：达州市通川区金鑫商务宾馆，住所地四川省达州市通川区大北街三圣宫巷**号。负责人：黄训荣，经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川达洲金属材料股份有限公司，住所地四川省达州市通川区西外镇马房坝路17号。法定代表人：张清容，董事长。委托诉讼代理人：于康平，四川虹信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：冮洋凡，男，出生于1988年5月1日，汉族，住四川省成都市成华区，二审上诉人（一审原告）：周利，男，生于1976年12月20日，汉族，“源典咖啡厅”业主，住四川省达州市达川区，再审申请人达州市通川区金鑫商务宾馆（简称金鑫宾馆）因与被申请人四川达洲金属材料股份有限公司（简称金属公司）、冮洋凡及原二审上诉人周利房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市中级人民法院(2014)达中民初字第14号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。金鑫宾馆申请再审称，1.原审判决对再审申请人金鑫宾馆租赁被申请人金属公司房屋及门市的相关事实和金鑫宾馆主张权利的时间认定错误。（1）再审申请人2011年1月9日承租被申请人位于门市，因被申请人原职工闹事，致使再审申请人无法正常营业，后经双方协商将2号门市置换为8号门市，但未另行签订租赁合同，该门市至今仍由再审申请人使用，被申请人未提出异议。原审判决对该租赁关系不予认定错误。（2）二被申请人签订抵偿房屋协议时间是2012年9月16日，2012年11月17日才对外公告，在再审申请人承租涉案房屋期限内，被申请人在公告前未告知再审申请人，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，侵害了再审申请人优先购买权利。原审判决关于再审申请人在租赁期满后才提起诉讼，请求撤销前案调解书及优先购买租赁房屋理由不能成立的认定错误。即使再审申请人在租赁期满后才提起诉讼，但在承租期内并未放弃优先购买，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定提起诉讼，并未超过诉讼时效。2.原审判决认定二被申请人就涉案租赁房屋以房抵债合法有效错误。（1）二被申请人之间1080万元的借贷事实不真实，系虚假借贷，依法不应认定。（2）二被申请人就案涉房产的抵偿行为系典型的恶意串通，欲以合法形式掩盖其非法目的，其抵偿行为无效。3.原审判决适用法律错误，严重损害了再审申请人的合法权益。原审判决错误认定二被申请人之间的虚假债权债务，并依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定认定抵偿行为有效，显然系适用法律错误。且二被申请人是基于虚假债权债务签订《房屋抵偿协议书》，二者之间不存在买卖关系，应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定由金鑫宾馆享有优先购买权，不应适用该司法解释第二十一条规定。4.原审判决有失公允，且明显错误。原审判决对二被申请人提供的自相矛盾的证据错误加以采信，从而错误认定案涉租赁房屋以房抵债的合法性。同时，对金鑫宾馆租赁金属公司房屋的相关事实和金鑫宾馆主张权利的时间认定错误，继而驳回金鑫宾馆的诉讼请求错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项的规定，请求撤销原审判决，并依法改判支持再审申请人的一审诉讼请求。金属公司提交意见称，原审法院作出的民事判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，再审申请人的请求不能成立。其理由：1.原审判决认定的金鑫公司租赁金属公司房屋及门市的相关事实和金鑫公司主张权利的时间证据充分。2.金鑫公司请求确认金属公司与冮洋凡形成的合同无效于法无据。既然该合同有效，原审法院调解书对该协议的内容予以确认当然也有效，金鑫公司要求撤销该调解书的理由不能成立。3.金鑫公司享有优先购买权的前置条件是同等条件，且系自己的租赁物，而金属公司抵偿的房屋是整栋楼属一个整体，不是单一进行处分，金鑫公司提出的优先购买权不符合法律规定的优先购买权的条件，原审判决适用法律正确，并未损害其利益。本院经审查认为，1.关于再审申请人提出的原审判决认定事实错误的问题。经查，再审申请人金鑫公司于2011年1月9日承租被申请人金属公司位于三圣宫2号的门市，后变更为8号门市，并租赁至今，但金鑫公司对此事实没有提供任何证据证明，金属公司对此事实亦予以否认，原审判决对金鑫公司主张的该事实不予认定并无不当。且即使租赁8号门市属实，根据双方协议的租期为一年，应于2012年1月8日租赁期满。金属公司与冮洋凡于2012年9月10日签订房屋抵债协议，将包括8号门市在内的房屋作了抵偿，金鑫公司主张租赁期满后的房屋优先购买权不符合法律规定。2.关于金鑫公司对其租赁期内的房屋是否有优先购买权的问题。承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。金属公司与冮洋凡于2012年9月10日签订房屋抵债协议时，正值金鑫公司租赁三圣宫5号4-9层楼梯左侧房屋及3-1、3-2、4-1、4-2、6-1、6-2、9-1号房屋的租赁期内，作为出租人的金属公司没有证据证明其在签订房屋抵债协议之前的合理期限内通知承租人金鑫公司。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，金鑫公司对其正在租赁期间的房屋享有同等条件下优先购买权的权利。原审法院于2O12年1O月23日以(2O12)达中民初字第65号民事调解书对房屋抵债协议内容进行了确认，金属公司2012年11月17日对外进行公告，金鑫公司在得知公告内容后六个月内提起本案诉讼，主张其租赁期内的房屋优先购买权，其主张符合法律规定。原审判决以金鑫公司在租赁期满后再主张权利已丧失优先购买权的理由不能成立。3.关于金鑫公司主张的优先购买权是否符合“同等条件”的问题。优先购买权是一种附条件的形成权，即需以同等条件为前提。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。金属公司将位于达州市三圣宫5号、大北街100号相关房屋整体以1080万元的价格抵偿给了冮洋凡，该房屋中包括了金鑫公司租赁期内的房屋。众所周知，房屋的价格受房屋修建年代、所在地域和位置、所处楼层等因素影响，金鑫公司要求以560万元优先购买大北街100号原招待所3-9层、综合楼侧楼第一层第8、9号门市及三圣宫5号侧楼5单元2-9层1号房屋，以上房屋只是金属公司抵偿房屋的一部分，且金鑫公司要求购买的房屋中有部分不在其租赁存续期内或没有建立租赁关系。因此，金鑫公司对上述房屋主张560万元购房价款与抵偿给冮洋凡的价款具有“同等条件”缺乏证据证实，其主张不能得到支持。4.关于原案是否属于虚假诉讼的问题。再审申请人金鑫公司以被申请人金属公司、冮洋凡之间的债权债务缺乏证据证实、房屋抵债协议系双方恶意串通形成为由主张原案系虚假诉讼，请求撤销原案民事调解，但对此未提供证据证明，而原案当事人金属公司、冮洋凡对两者之间的债权债务作了合理解释，并在原案中提供了相关证据予以证实。故金鑫公司关于原案属于虚假诉讼的理由不能成立。且优先购买权是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，即金鑫公司主张优先购买权首先要有出租人出卖房屋的事实，就本案而言，如果没有金属公司与冮洋凡之间房屋抵债的行为，就谈不上金鑫公司优先购买权的行使。金鑫公司否定金属公司与冮洋凡以房抵债行为，也就否认了自己的优先购买权。故金鑫公司该项再审理由亦不能成立。综上，原审判决关于再审申请人金鑫公司对其租期内的房屋在租赁期满后才主张优先购买权不能得到支持的认定不当，但该认定不影响本案的处理结果。金鑫公司申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回达州市通川区金鑫商务宾馆的再审申请。（此页无正文）审判长  向杜梅审判员  王学东审判员  肖黔蜀二〇一六年十二月十二日书记员  卢 佳