成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第1218号
原告李永会。
委托代理人杨卿，四川重泰律师事务所律师。
原告龚琼英。
委托代理人杨卿，四川重泰律师事务所律师。
被告杨宁。
委托代理人胡家贵，四川科信律师事务所律师。
第三人曾丽萍。
原告李永会、龚琼英与被告杨宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员舒旭东独任审判，于2013年2月21日第一次公开开庭进行了审理，原告李永会及其委托代理人杨卿，被告杨宁及其委托代理人胡家贵到庭参加了诉讼。因本案涉及次承租人，故本院依职权追加次承租人曾丽萍为第三人参加诉讼。本案于2013年3月25日再次公开开庭进行了审理，原告李永会及其委托代理人杨卿，被告委托代理人胡家贵到庭参加了诉讼，第三人曾丽萍经本院依法传票传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告李永会与被告杨宁于2009年12月1日签订了房屋租赁合同，原告将位于星河路＊号附＊号房屋出租给被告作为经营场地使用，租赁时间为2009年12月1日至2012年11月30日止，共计三年。被告使用房屋的期限已到，但拒不向原告返还房屋，非法占有使用该房屋，损害了原告的合法利益。根据合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原告请求人民法院依法判令：1、被告立即返还原告位于星河路＊号附＊号的房屋；2、被告支付因其不按时履行返还房屋的义务给原告造成的损失，包括交通费、住宿费、违约金、及违约使用房屋的租金共计25000元，以上费用最终以法院执行完毕，返还房屋之日止实际发生的费用为准，即每月损失按8333.33元计算；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，2007年7月，杨宁经人介绍，从星河路＊号附＊号房屋的原承租人李蓉手中转租该房屋，并支付了3万元转让费，月租金为1500元。目前，铺面转让收取转让费是成都市租赁市场的行规，转让费中事实上包括了房屋租赁的权利，以及承租人对房屋装饰装修的费用。2009年7月，第一次房屋租赁合同约定的房屋租赁期间届满。2009年12月1日，经双方协商一致，李永会与杨宁续签了第二次房屋租赁合同，约定租赁期为2009年12月1日至2012年11月30日，月租金调整为1800元。在这两次的房屋租赁合同中，第五条均作了明确规定，合同期内铺面可转让。转让与转租是不同的含义，杨宁的行为是转让该房屋的出租权利而不是转租该房屋。2012年7月，房屋租赁期届满前，杨宁曾多次打电话与李永会协商房屋的续租事宜，杨宁告知李永会，如果要涨房租，公司要提前有新的计划安排，但李永会当时表示到期再协商。杨宁再次表示先把租赁期内最后一个季度的房租交清，到期再协商续租事宜。在后来的多次商量中，李永会要求将房租涨到6000元／月，租期1年，中途不能转让。对于此条件，杨宁公司认为房租过高，所以后来就一直没有就续租事宜达成一致意见。在这种情况下，杨宁只有将房屋租赁权转让，且当时电话告知了李永会，李永会也说要转就转。且合同约定了，合同期内杨宁享有转让的权利。所以2012年8月，杨宁在房屋租赁合同期满前就准备把该房屋的承租权转让给第三人曾丽萍，并与曾丽萍签订了房屋转租合同，收取转让费也只是希望把曾经自己支付的转让费收回来。转让合同中，月租金涨到4000元。当时，杨宁将该情况告知了李永会，经沟通，李永会同意月租金涨到4500元。所以，合同期满后，在没有续签第三次合同的情况下，杨宁就先向李永会支付了12月的4500元租金。针对李永会提出的第二项诉讼请求，杨宁认为李永会主张的交通费、住宿费、违约使用房屋的违约金没有法律依据，在此期间，杨宁已支付了4500元的租金，所以李永会并没有实际损失发生。后来没有续交房屋是因为李永会向杨宁发出了律师函，对4500元房租提出了异议，所以才没有继续支付后面的租金。
第三人曾丽萍未按照本院传票传唤的时间到庭答辩，庭审结束后，第三人曾丽萍到庭接受本院询问。第三人曾丽萍对庭审中原告的诉讼请求及提交的证据均无异议，对被告质证意见及提交的证据均无异议。第三人曾丽萍辩称，2012年8月26日第三人曾丽萍与被告杨宁签定了《房屋转租合同》，支付了定金，但是诉争房屋至今还没有开始使用，一直由被告杨宁在使用。现在押金也无法退还，第三人曾丽萍希望继续租赁该房屋。
经审理查明，位于金牛区星河路＊号附＊号（现产权证地址为金牛区九里堤交大智能小区四期＊栋＊层＊号）房屋系原告李永会、龚琼英共同共有的房屋。原告李永会与被告杨宁于2006年7月25日第一次签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间为2006年8月1日至2009年7月31日止，房屋月租金为1800元／月，另交纳房屋押金1000元。2009年12月1日，原告李永会与被告杨宁第二次签定《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期间为2009年12月1日至2012年11月30日止，房屋月租金为1800元，按季度缴纳，第一次房屋押金1000元转至该合同。《房屋租赁合同》第四条约定：租赁期间，乙方（被告杨宁）不得擅自改变租赁房的基本结构，该房屋的维护由乙方负责，并承担所有维护费用。出租期间房屋内发生的水、电、气费、税费均由乙方承担。租赁期间届满时，乙方如需继续承租所租房屋，享有优先续租权，但应提前二个月与甲方（原告李永会）商议并订立续租合同。《房屋租赁合同》第五条约定：合同期内铺面可转让。2012年7月31日，被告杨宁通过银行转账方式向原告李永会支付了第二次房屋租赁合同期内最后一个季度的房租6400元。2012年12月1日，被告杨宁通过银行转账方式单方面向原告李永会支付了2012年12月的房租4500元。
另查明，2012年12月1日原告李永会通过书面通告的形式告知被告杨宁：双方签订的房屋租赁合同已于2012年11月30日到期，因该商铺李永会有另外的用途需要马上收回，请杨宁于2012年12月4日前将铺内物品搬走，腾空房屋并交还给李永会。2012年12月4日，杨宁并没有履行腾退房屋义务，李永会再次通过律师函形式告知杨宁：李永会于2012年12月1日已经在该房屋处当面告知并以告知书形式要求杨宁交房，但截止2012年12月4日，杨宁仍拒不交房，并于2012年12月1日私自转款4500元至李永会账户，试图通过单方面的转款行为来证明李永会同意续租。鉴于此，请杨宁尽快无条件交还李永会房屋，并支付延期交房的房租及因此给李永会造成的损失，对于杨宁单方面的打款行为不予认可，不同意继续续租房屋，对于已经交纳的4500元房租待杨宁交房后，双方结算完毕后，如有剩余，予以退还。
再查明，2012年8月26日，被告杨宁与第三人曾丽萍签订《房屋转租合同》，合同约定：租赁时间自2012年9月6日至2014年9月5止，共计两年。房屋月租金4000元，另交纳房屋维护及水电气费、月租金的押金共计6000元。合同约定第三人曾丽萍向被告杨宁支付转让费65000元。
以上事实有身份证、安岳县公安局八庙派出所证明、房屋产权证、国土证，门牌号变更证明、《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、通告、律师函、房屋押金收条、租金支付银行凭证及各方当事人当庭一致陈述在案予以佐证，足以认定。
本院认为，原告李永会与被告杨宁于2006年7月25日签订的第一次《房屋租赁合同》与双方于2009年12月1日签订的第二次《房屋租赁合同》系两个独立的合同法律关系，双方于2006年7月25日签订的第一次《房屋租赁合同》不是本案审理范围。原告李永会与被告杨宁于2009年12月1日第二次签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，双方之间的房屋租赁合同合法有效，双方当人事应当依约全面适当的履行合同义务。《房屋租赁合同》第四条已明确约定，租赁期间届满时，被告杨宁如需继续承租所租房屋，享有优先续租权，但应提前二个月与原告李永会商议并订立续租合同。合同期满前，被告杨宁虽希望继续续租房屋，但双方未能协商一致，且在合同期满后，2012年12月1日和12月4日，原告李永会先后通过通告、律师函的形式告知被告杨宁，其不愿再与被告杨宁续租，要求被告杨宁返还房屋。因此，在合同期满前二个月，被告杨宁未能与原告李永会协商一致并订立续租合同，故在2012年11月30日合同期满后，被告杨宁不再享有对租赁房屋的优先续租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告李永会与被告杨宁之间的房屋租赁合同期满后，双方未能就续租事宜达成一致意见，被告杨宁应当按时返还租赁房屋。房屋租赁期满后，被告杨宁继续使用房屋的行为事实上给原告李永会造成了租金收入的损失，因此，对于原告李永会要求被告杨宁支付违约使用房屋租金的诉讼请求本院予以支持。根据双方签订的房屋租赁合同第二条约定房屋月租金为1800元／月，以及合同最后一条补充条款约定，“房价问题根据当地市场情况，作适当增减，由双方共同协商”，且双方当事人在庭审中的一致陈述，能够确认原告李永会与被告杨宁在合同的实际履行过程中，已经将房屋月租金调整为4500元。所以，在合同租赁期满后，被告杨宁继续使用租赁房屋的行为给原告李永会造成的租金损失应以每月4500元计算。对于诉讼中原告李永会主张的交通费、住宿费损失以及违约使用房屋的违约金的诉讼请求，因双方在房屋租赁合同中没有明确约定，原告李永会亦未举证证明其所遭受的交通费、住宿费及违约金损失，故对原告李永会的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，原告李永会与被告杨宁在《房屋租赁合同》中明确约定了合同期内铺面可转让，故被告杨宁在房屋租赁期间内有权利将房屋转租。但被告杨宁与第三人曾丽萍签订的《房屋转租合同》约定的租赁期为2012年9月6日至2014年9月5日，已超出了原告李永会与被告杨宁约定的租赁合同期限，故超出部分应属无效。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杨宁于本判决生效之日起10日内返还李永会、龚琼英位于星河路＊号附＊号的房屋。
二、杨宁于本判决生效之日起10日内以每月4500元的标准向李永会、龚琼英支付返还李永会、龚琼英位于星河路＊号附＊号房屋时的逾期使用房屋租金。
三、驳回李永会的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费262.5元，由杨宁负担（此款已由李永会、龚琼英垫付，杨宁应于本判决生效之日起10日内支付给李永会、龚琼英262.5元）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
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审判员 舒旭东
二〇一三年三月二十六日
书记员 郭雅丽