杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初12447号原告：倪某。委托代理人：喻云皓、张文进，××律师事务所律师。被告：杭州桃源山庄房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区中泰街道桃源社区。法定代表人：徐某某。被告：新明集团有限公司，住所地杭州市西湖区黄龙路5号恒励大厦五层F-H座。法定代表人：陈某某。两被告共同委托代理人：陈建东，系被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司员工。原告倪某诉被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司（以下简称桃园山庄）、新明集团有限公司（新明集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法由代理审判员卢燕担任审判长，与人民陪审员宋维宝、人民陪审员王金龙组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭审理了本案。原告倪某的委托代理人喻云皓、张文进、被告桃源山庄、新明集团的委托代理人陈建东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪某起诉称：2009年11月2日，原告与被告桃源山庄签订了《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告桃源山庄购买位于新明半岛熙园17幢xx-x室的房屋。原告依约支付了购房款共计4735062元。但因上述房屋存在严重的质量问题，原告未予以接收。经多次协商，双方于2014年5月20日签订了《换房协议书》，约定被告桃源山庄将尚在报建阶段的位于新明半岛三期Ⅰ区内施工编号为xx幢x号的房屋调换给原告。《换房协议书》签订后，双方协商由于原告支付了差价款100万元。后因被告桃源山庄变更规划，导致无法交付房屋，故双方另行签订《退款协议》，约定：双方同意取消预订房屋并退款；退款最后期限为2016年8月30日，退款金额为5735062元；若不按时退款，应自2014年1月1日起按照年息18%支付利息，并承担原告为实现债权支付的诉讼费、律师费；被告新明集团愿作为被告桃源山庄的保证人，担保被告桃源山庄履行本协议等等。现退款期限已经到期，但是两被告均未履行承诺，为此起诉，请求依法判决支持原告全部诉请。请求事项：1、请求判令被告桃源山庄立即退还原告购房款5735062元；2、请求判令被告桃源山庄支付原告利息2754715.23元（自2014年1月1日起暂算至2016年8月31日，共974天，按购房款5735062元的年利率18%计算），并判令被告自2016年9月1日起按5735062元的年利率18%计算标准计算支付至还清全部购房款之日止；3、请求判令被告桃源山庄支付原告因本案支出的律师费275000元；4、请求被告新明集团对上述三项请求承担连带责任；5、请求判令两被告承担本案案件受理费及财产保全费。后原告变更诉请为：1、请求判令被告杭州桃源山庄支付原告倪某利息2785826.01元（自2014年1月1日至2016年9月11日，共985天，按购房款5735062元的年利率18%计算）；2、请求判令被告杭州桃源山庄立即支付原告倪某因本案支出的律师费110000元；3、请求被告新明集团对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；4、请求判令被告杭州桃源山庄、新明集团承担本案案件受理费、财产保全申请费。原告倪某为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.余中民调（2014）010号人民调解书、特约商户签购单、收据、销售不动产统一发票、商业贷款结算证明各一份，用以证明原告与被告桃源山庄于2009年1月20日签订合同，约定原告向被告桃源山庄购买新明半岛熙园17幢xx-x室的房屋，且原告已经依约支付购房款的事实；2.换房协议书、2014年6月16日付款凭证、2015年2月9日付款凭证各一份，�以证明被告桃源山庄承诺将尚在报建阶段的位于新明半岛三期Ⅰ区内施工编号为xx幢x号的房屋调换给原告，原告于2014年6月16日、2015年2月9日向被告支付购房款差价额共计100万元的事实；3.余杭区住房和城乡建设局关于对新明半岛Ⅰ、F（含J）局部调整进行公示的说明一份，用以证明新明半岛三期Ⅰ区内的规划进行调整，Ⅰ区房屋的房屋结构与布局产生了巨大变化，且施工编号为xx幢x号的房屋经规划调整后不复存在的事实；4.退款协议一份，用以证明原告与被告桃源山庄约定取消预订房屋，被告桃源山庄于2016年8月30日前退还购房款5735062元，并明确约定了逾期利息18%/年，诉讼费、律师费由被告桃源山庄承担等，且被告新明集团提供担保的事实；5.法律服务委托协议书、律师费发票各一份，用以证明原告支出律师费275000元的事实；6.银行汇款凭证及发票共三张，用以证明原告因本案支出律师费275000元的事实；7.银行凭证7份，用以证明被告一支付原告退房款600万元，被告多支付了264938元的事实，原告已经予以返还；8.法律服务委托协议书补充协议，杭州银行进账单、律师费发票各一份，用以证明诉请变更后原告因本案支出律师代理费变更为11万的事实。被告桃源山庄、新明集团共同答辩称：2009年11月2日，原告购买了新明半岛熙园17幢xx-x室的房屋，后因原告认为三期的排屋更加好，于是在2013年底向我公司提出换房请求。经多方协商，被告同意给原告换房。原告选中了还在报批的新明半岛三期Ⅰ区内施工编号为xx幢x号的房屋，签订了换房协议。原房屋公司再次出售价仅为2854320元，导致被告损失差价巨大。换房并非因原房屋质量问题所致。因新房屋项目审批未�过，被告被迫签订了退款协议书，做出了不真实的意思表达。后因G20峰会要求8月20日之前停止施工，资金走出计划被打乱。被告在8月27日联系原告丈夫，说明了当时的情况特殊，退款要延迟。同时被告答应原告丈夫，在9月8日上班后一周内支付。当时对方表示理解和认同。8月31日，处于礼貌和尊重，也为了让原告放心，我方再次以微信方式表达了上述意见。对方也未明确表示反对。上班后，立即处理退款事宜，9月12日上午全部支付给原告退款。按照合同约定，延期了12天，但原告仍以逾期支付为由，向被告主张300多万的违约金，有失公平诚信原则，被告无法接受。被告桃源山庄、新明集团为证明上述事实，向本院提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同一份，用以证明为了满足原告退房，导致被告产生差价损失188万元；2.浙江省住房和�设厅文件一份，用以证明被告因G20峰会期间停工的事实；3.微信截图一份（打印件），用以证明原被告双方为了逾期支付进行沟通的事实；4.短信截图二份（打印件），用以证明要求原告丈夫提供退款账号的事实。原告倪某提供的证据，被告桃源山庄、新明集团经庭审质证，认为：证据1-3、6-8无异议；证据4有异议，该协议约定的违约金过高，被告是被胁迫签订；证据5真实性有异议。本院经审查后认为，原告倪某提交的证据1-8，真实性均予以确认。被告桃源山庄、新明集团提供的证据，原告经庭审质证，认为：对证据1真实性、关联性均有异议；证据2真实性无异议，但与本案无关；证据3真实性有异议，原告未收到该信息；证据4真实性无异议，但无法证明被告的待证事实。本院经审查后认为，被告提交的证据1-4真实性均予以�认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年11月2日，倪某与桃源山庄签订《商品房买卖合同》一份，合同约定倪某购买桃源山庄开发的新明半岛熙园17幢xx-x室房屋一套。2014年5月20日，桃源山庄（甲方）与倪某（乙方）签订《换房协议书》，约定：一、甲方同意乙方的换房要求，同意将尚在报建阶段的位于新明半岛三期I区内施工编号xx幢x号房屋调换给乙方。该房屋的坐落、户型、面积、朝向等最终以政府规划部门审批为准。二、甲乙双方确认新选购的房屋总价款原则定价为680万元。三、乙方自行选择换新房，新房总价款减去原购房款473.5062万元后乙方同意再支付150万元。乙方同意在本协议签订后一周内支付给甲方。四、甲乙双方确认并同意乙方原购房屋在办理退房后，已付房款计623.5062元甲方不再退还乙方且�贴利息，乙方已支付的房款在《新合同》签订时转为新购房款，该新房的总价款扣除乙方已支付的房款，甲乙双方多退少补。五、甲乙双方在签订所换新房的《商品房买卖合同》之前，乙方必须偿清原购房合同项下的银行按揭贷款并解除借款合同。原合同项下房屋的注销抵押登记及退房手续由甲乙双方共同负责办理。若退房时涉及费用由乙方负责承担。原购房屋退房及解除抵押登记手续审批完成之时，甲乙双方签订的原购房合同同时废止。六、乙方在接到甲方签约通知后一周内必须与甲方签订所换新房的《新合同》，具体条款均以《新合同》约定为准。所换新房的《新合同》签订生效之时，本协议自动失效。……2014年5月23日，经余杭区中泰街道人民调解委员会调解，倪某与桃源山庄达成调解协议，双方自愿解除2009年11月2日签订的《商品房买卖合同》，并办理注销手续。后倪某分别于2014年6月16日、2015年2月9日共向桃源山庄支付房款100万元。2016年3月8日，杭州市余杭区住房合同城乡建设局发布公示，对新明半岛三期IFJ区块方案进行调整。根据调整后的方案，原、被告双方签订的《换房协议书》中的新明半岛三期I区xx幢x号房屋被取消。2016年5月31日，桃源山庄（甲方）、倪某（乙方）、新明集团（丙方）签订《退款协议》一份，就2014年5月20日签订的换房协议达成如下协议：一、乙方2014年6月16日汇入桃源山庄800000元，2015年2月9日汇入桃源山庄200000元，连同原熙园17幢xx-x室退房款4735062元，合计5735062元用于预定甲方新明半岛三期I区内施工编号的xx幢x号房，现因客观原因，双方同意取消预定房屋和退款。二、双方约定退款最后期限为2016年8月30日，退款金额5735062元。三、若甲方在2016年8月31日前不按时退款5735062元，应自2014年1月1日按照年息18%支付乙方利息，并承担乙方为实现债权支付的诉讼费、律师费。四、丙方愿作为甲方保证人，担保甲方履行本协议。2016年8月31日，被告工作人员向原告丈夫短信告知：房款在节后即办理退还手续，请予以谅解。原告丈夫回复：辛苦你了。后因被告未按约付款，原告于2016年9月8日起诉来院，并提出以上诉请。案件审理过程中，被告桃源山庄于2016年9月12日支付原告倪某退房款5735062元。另查明，原告倪某因本案诉讼，支付律师代理费110000元。本院认为：原、被告双方签订的《换房协议书》实为预约合同，后因规划变更，标的房屋消灭，双方自愿签订《退款协议》，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。协议约定，被告应于2016年8月30日前退还原告5735062元，逾期支付，应承担相应利息等。协议中约定的逾期后果�表述为利息，但实为对违约责任的约定。而被告桃源山庄于2016年9月12日向原告退还上述款项，故，被告桃源山庄确实存在迟延履行情形，应承担相应的违约责任。被告抗辩称，被告并非恶意违约，系因款项支付期限临近G20峰会，相关人员放假，无法办理汇款业务，且双方约定的违约金过高，应予调整。本院认为，结合原告的实际损失及被告的实际履行情况来看，双方履行期限届满时恰逢G20峰会，被告未能如约履行时积极与原告告知沟通，客观原因消除后于2016年9月12日立即办妥还款事宜。综合各方因素，本院酌情调整为400000元。原告主张被告支付为实现债权产生的律师费110000元及保全费5000元，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告新明集团对桃源山庄应付债务承担连带责任，符合双方约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第�款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告倪某利息400000元；二、被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告倪某律师费、保全费共计115000元；三、被告新明集团有限公司对上述第一、二项债务承担连带责任。本案案件受理费29966元，由被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司、新明集团有限公司共同负担29966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费29966元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  卢 燕人民陪审员  宋维宝人民陪审员  王金龙二〇一六年十一月四日书 记 员  徐 昕