广西壮族自治区田东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1022民初360号
原告陆奇伟，个体户。
原告陆铭振，个体户。
两原告委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。
两原告委托代理人苏俊峰，广西中名律师事务所实习律师。
被告田东县鸿润房地产有限责任公司。
法定代表人黄中朗，该公司经理。
被告陈菊香。
两被告的委托代理人许绍强，田东县全兴法律服务所法律工作者。
原告陆奇伟、陆铭振与被告田东县鸿润房地产有限责任公司（以下简称鸿润公司）、陈菊香合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，依法由审判员蒙秋美独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行审理。书记员冼维彬担任法庭记录。原告陆奇伟、陆铭振及委托代理人黄龙南、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆奇伟、陆铭振诉称，原告陆奇伟与被告鸿润公司的幕后老板被告陈菊香曾为同事，彼此较为熟悉。2014年1月1日，在闲谈中，被告陈菊香向原告推销被告鸿润公司开发的香格里拉小区的套房和车库作为原告住房及开办矿业公司的办公室。原告陆奇伟与被告陈菊香一起看房后即达成口头协议。原告向被告购买一套住房和5间车库，套房房价为34万元，5间车库共30万元。原告先支付5万元定金，余下房款6年内付清。被告陈菊香随即带被告田东广场香格里拉售楼部领取《认购协议书》格式合同。当日，原告陆奇伟的儿子陆铭振将5万元定金汇入被告陈菊香指定的账户。被告在收到定金后，当天与原告签订《认购协议书》。协议书由被告售楼人员潘晓展填写，再由被告陈菊香拿给原告签字并按捺手印。原告当时认为协议与双方口头协商的约定一致，故未看协议就签字。原告签字后才认真审阅认购协议书，发现协议并非按双方口头约定填写，而是按首付和分期付款认购的。原告当即提出异议，但被告陈菊香说协议是做样子，不是真的，过几天再按双方口头协议填写购房合同。并说原、被告所签订的认购协议作废，各自销毁手上的协议书，并且协议书上并无公司盖章，潘晓展为经办人，不代表公司行为。事后，被告陈菊香通过电话告知原告，因太忙，购房合同未写好，如原告着急可先对房屋进行装修，并告知原告到小区去找一个叫黄中朗的人拿房屋钥匙。原告在黄中朗处拿到钥匙后，于2014年1月13日开始装修并于2014年3月装修完毕。2014年4月7日，原告将车库装改成办公用房。套房和车库装修费用共计38.6万元。当原告装修完毕后，被告陈菊香才拿着其写好的购房合同书找到原告，告知原告因原来的口头协议遭到其儿子和被告鸿润公司股东的反对，故购房合同只能按照被告所拟定的条款来签订。该购房合同将原来口头约定的房款在6年内付清改为于2014年12月30日付清。车库由原来的5间30万元改为6间36万元。原告当即拒绝并要求按照原来口头协议约定订立购房合同。但被告不顾原告反对，分别于2014年10月、11月两次向原告发出通知书，要求原告按被告单方所写的合同期限交款。原告始终不同意，故本案购房合同至今一直无法签订。被告从2014年11月7日起单方停水停电，并拆走水表。原告向消费者协会投诉并将被告拆走水表一事向田东县公安局110指挥中心报案。但被告不顾消费者协会和110的调解，停水停电至今，给原告工作生活造成严重影响。被告还将无效的《认购协议书》，单方加盖公司公章，而原告手上的《认购协议书》均无被告签字盖章。2014年12月26日，被告鸿润公司以原告占有其房屋为由于2014年12月26日向法院起诉。法院于2015年3月30日判决原告将本案所涉房产交还被告鸿润公司。原告认为，原、被告之间存在口头协议，并支付了5万元定金，说明原告向被告购房的事实存在。由于被告提供的购房合同与口头约定不一致才导致纠纷的产生。另外，被告实际已履行了口头协议，主动将6把房门钥匙交给原告让原告进行装修，并代办用电合同和用水手续等。现原告投入38.6万元对房产进行装修，被告应对原告装修损失进行赔偿。原告特向法院起诉，要求法院：1、判令被告支付原告装修费用共计386000元；2、判令被告双倍返还定金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告陆奇伟、陆铭振对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、《香格里拉认购协议书》、《香格里拉车库认购协议书》、《通知》、《限期搬出房屋通知》，证明被告为达到目的不择手段，将自称各自销毁的认购协议在事后加盖其公章补上签名，并向法院提起诉讼；被告不守信用，出尔反尔，将原、被告的口头约定推翻，诱骗原告购房。证据2、钥匙照片及说明，证明被告通过黄中朗将房门钥匙交给原告，自愿将房屋交给原告装修入住，且在装修入住期间被告没有阻止和反对。证据3、《小区居民供用电合同》《田东县鸿润房地产有限责任公司报装情况说明》，证明被告认可原、被告之间口头协议并自愿到田东县供电公司帮助原告办理供用电合同，所有住房的用电手续均系被告办理。证据4、物业收据（2份）及楼梯口两把防盗钥匙，证明被告承认原、被告之间的口头协议，允许原告装修后入住。证据5、装修工人黄显志收据（2份）、黄显志证明、黄惜春证明，证明原告对房产进行装修是得到被告认可，不存在被告所说的占用或强行装修，原告装修时，被告并未出面阻止，而是在原告装修完毕后才要求原告办理，给原告造成严重的经济损失。
被告鸿润公司、陈菊香辩称，一、被告陈菊香不具有被诉主体资格，被告陈菊香不是田东县鸿润房地产有限责任公司的股东或职员，原告没有任何证据证明被告陈菊香在合同缔约过程中，属于个人行为。房产和车库所有权属被告田东县鸿润房地产有限责任公司，被告陈菊香不是合同主体。再次，原告所交的认购定金款项，收款人并不是被告陈菊香。因此，被告陈菊香不具被诉主体资格。二、原告请求赔偿房屋、车库装修费损失及双倍返还定金，没有事实和法律依据。1、原告与被告田东县鸿润房地产有限责任公司在签订涉案的房屋、车库的《认购协议书》后，双方应按认购书中约定履行各自的权利、义务。原告与被告田东县鸿润房地产有限责任公司未签订房屋、车库买卖合同，涉案房产和车库所有权未发生转移，仍属房地产开发商。原告未经所有权人同意的情况下，擅自对涉案房屋和车库进行装修，装修损失应由原告自行承担。被告田东县鸿润房地产有限责任公司保留向原告请求排除妨碍和恢复原状的权利。2、原告请求双倍返还定金，不应予支持。根据已生效的（2015）百中民一终字第752号民事判决书认定：“依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购”。本案中，原告据以合同关系，主张“双倍”返还定金，没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告鸿润公司、陈菊香对其陈述事实在举证期限提交以下证据：证据1、营业执照，证明被告鸿润房地产有限责任公司主体资格；证据2、认购协议书，证明被告田东县鸿润房地产有限责任公司的3号楼1单元201号商品房，双方属认购关系，并非商品房买卖合同关系；证据3、认购协议书，证明原告认购被告田东县鸿润房地产有限责任公司的3号楼5个车库，双方属于认购关系，并非商品房买卖合同关系；证据4、收据，证明被告田东县鸿润房地产有限责任公司收到原告认购的商品房的3万元定金，被告陈菊香并非收款当事人，不具有被诉主体资格；证据5、收据，证明被告田东县鸿润房地产有限责任公司收到原告认购的车库的2万元定金，被告陈菊香并非收款当事人，不具有被诉主体资格；证据6、（2015）东民一初字第39号判决书、（2015）百中民一终字第752号判决书，证明原告与被告田东县鸿润房地产有限责任公司之间没有买卖合同关系，原告据以合同关系起诉，没有事实和法律依据。
经过庭审质证，被告鸿润公司、陈菊香对原告陆奇伟、陆铭振提交的证据1的真实性无异议，对关联性有异议。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，交付钥匙时间是在原告强行装修之后，为了使管理不出现问题，才将钥匙交给原告。对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关，原告主张不能成立，用电是由供电公司统一办理后各业主再另行与供电公司签订供用电合同。对证据4的真实性无异议，关联性有异议，不能证明口头合同的存在，物业费是由物业公司收取，不是被告公司收取。对于上述证据，被告真实性均无异议，本院依法确认证据对相应事实具有证明力。对证据5、6、7的真实性、关联性、合法性都有异议。本院认为，证据5中收据和证明属于证人证言，证人未出庭作证，故本院对证据5不予采纳；对于证据6、7，本院认为，该证据为原告单方制作，本院不予采纳。
原告陆奇伟、陆铭振对被告鸿润公司、陈菊香提交的证据1的关联性、合法性、真实性无异议。本院对该证据予以确认，可以作为本案的定案依据。对证据2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证明内容有异议，认为原、被告双方是存在买卖合同关系的；对证据4、5、6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告认为不能证明被告所主张的目的。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，本院依法确认证据对相应事实具有证明力。
本案在审理过程中，对本案所涉商品房及车库装修费损失委托广西永信资产评估有限公司进行评估。广西永信资产评估有限公司于2016年5月20日作出《报告书》（桂永评报字（2016）第016号，评估结论价值为336100元。原告对于该《报告书》无异议。被告鸿润公司、陈菊香对《报告书》有异议，认为，报告不客观、不真实，且评估结论与被告无任何关系。庭审中本院对是否申请重新评估向被告进行询问，被告明确表示不申请。故本院对该评估结论予以采纳。
综合本案的有效证据，本院确认以下法律事实：被告鸿润公司系田东县平马镇东宁东路“香格里拉”小区的开发商。2014年1月1日，原告陆奇伟、陆铭振与被告鸿润公司分别签订了一份认购该小区3号楼1单元201号商品房的《认购协议书》和一份认购该小区3号楼第7、8、9、10、11号车库的《认购协议书》。两份认购协议书均对房屋、车库的价款、付款方式进行了约定，并载明：认购方在签订协议书之日起七日内携认购书、定金收据、身份证和有关证件到“香格里拉”小区售楼部签订《商品房买卖合同》（《车库买卖合同》）及有关文件，并按认购书约定的付款方式交付房款，否则出售方有权解除本认购书、并可对认购书所订购的房产（车库）另行处置，认购方所付定金不予返还······等条款。原告与被告鸿润公司作为认购方和出售方分别在认购协议书中签名（其中，原告陆铭振的签名由原告陆奇伟代签）。2014年1月3日，原告向被告鸿润公司交付了认购商品房的定金30000元和认购车库的定金20000元，共计50000元。此后，原告开始对房屋、车库进行装修，后入住、办公。因双方在签订认购协议书后，对房屋、车库的付款方式和期限存在异议，从而原告与被告鸿润公司未签订《商品房买卖合同》和《车库买卖合同》，且原告亦未交纳购房款、车库款。2014年10月30日，被告鸿润公司发出“通知”，内容载明：被告鸿润公司同意原告分期还款，2014年12月3日开始还款，以此类推，但原告一直不签字，因原告一直未付购房款和车库款，违反了双方初定的还款协议时限，被告鸿润公司要求在2014年11月10日前付清房款和车库款后办理备案手续，逾期不办理的，被告鸿润公司将依法收回房屋另售他人，所交定金不予退回。2014年11月11日，被告鸿润公司再次向原告发出“限期搬出房屋通知”，内容载明因原告未按规定交纳购房款，导致无法办理房屋备案登记，公司有权另售他人，并限原告五日内自动搬离3号楼1单元201号房和6个车库，将房屋钥匙交至公司，逾期公司将停水停电。原告在收到两份通知后，仍未向被告鸿润公司缴纳购房款、车库款，亦未搬离房屋和车库。被告鸿润公司遂于2014年12月26日以排除妨害侵权之诉诉至本院，要求原告停止侵权，搬出“香格里拉”小区3号楼1单元201号房和3号楼7、8、9、10、11、12号车库并赔偿被告鸿润公司33600元。本院于2015年3月30日作出（2015）东民一初字第39号民事判决书，判决原告搬离田东县平马镇东宁东路“香格里拉”小区3号楼1单元201号房和3号楼7、8、9、10、11、12号车库，将房屋车库交还被告鸿润公司并赔偿被告鸿润公司21000元。原告不服上诉后，百色市中级人民法院作出（2015）百中民一终字第752号民事判决书，判决驳回原告的上诉，维持（2015）东民一初字第39号判决。该判决书中确认，原告与被告鸿润公司签订购买商品房和车库的两份《认购协议书》为商品房买卖合同的预约合同，原告和被告鸿润公司之间未形成商品房买卖合同关系。原告认为原、被告之间存在口头协议，并支付了5万元定金，说明原告向被告购房的事实存在。由于被告提供的购房合同与口头约定不一致才导致纠纷的产生。另外，原告实际已履行了口头协议，主动将6把房门钥匙交给原告让原告进行装修，并代办用电合同和用水手续等。现原告投入38.6万元对房产进行装修，被告应对原告装修损失进行赔偿。原告特向法院起诉，要求法院：1、判令被告支付原告装修费用共计386000元；2、判令被告双倍返还定金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告鸿润公司认为，原告请求赔偿房屋、车库装修费损失及双倍返还定金，没有事实和法律依据。被告陈菊香认为其不是本案适格主体，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院认为，预约合同纠纷，原告与被告鸿润公司签订的《香格里拉认购协议书》和《香格里拉车库认购协议书》内容真实，形式合法有效，故双方应当按照协议书履行自己权利义务。两份协议书中已对商品房及车库的价款、付款方式及签订《商品房买卖合同》、《车库买卖合同》的条件、期限做了明确约定。作为认购方的原告应当全面按照约定履行支付购房款并签订《商品房买卖合同》、《车库买卖合同》的义务。本案中原告主张因被告鸿润公司提供的购房合同约定的付款方式与口头约定不同而导致无法签订《商品房买卖合同》、《车库买卖合同》，但未能提交证据证明。依法，当事人对自己所主张的事实应提供证据证明，故本院对原告该主张不予采纳。《香格里拉认购书》和《香格里拉车库认购协议书》约定条款第1条约定认购方在签订协议书之日起七日内携认购书、定金收据、身份证和有关证件到“香格里拉”小区售楼部签订《商品房买卖合同》（《车库买卖合同》）及有关文件，并按认购书约定的付款方式交付房款，否则出售方有权解除本认购书、并可对认购书所订购的房产（车库）另行处置，认购方所付定金不予返还······。本案中，原告在支付50000元定金后，至今未按照约定交付房款并签订《商品房买卖合同》（《车库买卖合同》），按照该约定，原告无权主张双倍返还定金。故原告诉请被告鸿润公司双倍返还定金100000元，依法无据，本院不予支持。
关于原告请求判令被告赔偿装修损失386000元。原告主张因原告实际已履行了口头协议，主动将6把房门钥匙交给原告让原告进行装修，并代办用电合同和用水手续等，被告却违反约定收回房屋及车库，造成原告装修损失。本院认为，原告无证据证明口头协议的内容，而被告因原告不按约定支付购房款而向法院起诉要求收回房屋，故原告应对不支付购房款而造成的装修损失承担责任。被告鸿润公司与原告签订认购协议书，在原告未按照认购协议履行义务时，对原告的装修行为未进行及时制止，故对该损失也应承担相应责任。根据本案实际情况及双方过错，本院认为由原告承担90%的责任，被告鸿润公司承担10%的责任。本案装修损失经过评估，确认装修损失为336100元。故原告应承担302490元，被告鸿润公司应向原告赔偿装修损失33610元。
关于被告陈菊香是否为本案适格被告问题。原告对主张被告陈菊香为被告鸿润公司幕后老板，未提供证据证明。且其提交的两份认购协议也并非被告陈菊香签订。故被告陈菊香与原告不存在任何合同关系。不是本案适格被告。原告请求判令陈菊香与被告鸿润公司赔偿装修损失并双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条至规定，判决如下：
一、被告田东县鸿润房地产有限责任公司赔偿原告陆奇伟、陆铭振装修损失33610元。
二、驳回原告陆奇伟、陆铭振的其他诉讼请求。
本案受理费8590元，减半收取4295元，由原告陆奇伟、陆铭振负担3865.5元，被告田东县鸿润房地产有限责任公司负担429.5元（案件受理费原告已预交，由被告田东县鸿润房地产有限责任公司在履行上述义务时一并向原告支付）。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项
--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蒙秋美
二〇一六年七月二十八日
书记员 冼维彬