重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第03531号
原告：刘孝林，男，汉族，1965年8月7日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。特别授权。
被告：张严匀，女，汉族，1963年3月23日出生，住重庆市江津区。
原告刘孝林与被告张严匀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序公开进行了审理。后因案情需要变更为普通程序，依法由审判员周思远担任审判长，与人民陪审员刘崇福、朱道群组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告刘孝林及其委托代理人廖厚洪到庭参加诉讼。被告张严匀下落不明，经本院依法公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告刘孝林诉称：原告与被告张严匀分别于2013年12月26日、2014年2月24日签订了位于重庆市江津区南干道广电中心西侧营业用房4号和5号门面的《租赁合同》，合同约定租期为2年，每间门面月租金8200元，每间门面被告分别应交保证金16000元，租金6个月支付一次，提前10天交纳，先支付租金后使用房屋。2014年2月27日，双方又签订《约定》，约定4号门面《租赁合同》如有未明确约定的条款，双方遵照5号门面租赁合同执行。虽然两份《租赁合同》均有被告未按合同约定支付租金，原告有权解除合同保证金不予退还的约定，但5号门面的《租赁合同》中还约定，如未按期支付租金，违约方应向守约方支付三个月租金金额的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告也按约定交纳了两份合同头6个月，即4号门面2014年1月6日至同年7月5日、5号门面2014年3月8日至同年9月7日的租金各49200元，并交纳了两份合同的保证金各16000元。之后的第二期租金，即4号门面至2015年1月5日的租金，被告本应于2014年6月26日前交纳，5号门面至2015年3月7日的租金，被告本应于2014年8月29日前交纳，但被告分别于2014年8月8日、9月17日、11月14日支付了40000元、40000元、20000元。第三期租金，即被告分别应于2014年12月27日、2015年2月26日前交纳的，4号门面2015年1月6日至同年7月5日、5号门面2015年3月8日至9月7日的租金，被告至今未交纳。4号和5号门面分别至2015年4月5日、4月7日的租金，被告共计应支付229600元（未含保证金），被告实付租金198400元（未含保证金），被告尚欠租金31200元。请求人民法院判决解除原被告分别于2013年12月26日、2014年2月24日签订《租赁合同》；被告立即将其承租的房屋腾退原告；被告支付所欠原告4号和5号门面分别至2015年4月5日、4月7日的租金32100元，并按8200元／月支付4号门面2015年4月6日后、5号门面2015年4月8日后的租金，至被告实际腾退房屋之日止；支付两份合同的违约金49200元。
经审理查明：原告刘孝林在重庆市江津区鼎山街道办事处鼎山大道广播电视中心西侧（原南干道16号地块）有建筑面积为1187.48平方米的非住宅，其权属证书字号为“203房地证2010字第26326号”。2013年12月26日，原告与被告张严匀签订《租赁合同》约定：原告将“江津市南干道广电中心营业房西栋4号房屋（门面）二层”，建筑面积170平方米出租给被告使用；租期从2014年1月6日至2016年1月5日（注：含本日，下同）；租金8200元／月，按6个月方式支付，先交费用后使用；合同生效时被告向原告支付保证金16000元，期满后，被告无欠费等违约行为原告一次性退还；被告在租赁期内，必须按约定方式支付租金及保证金，否则原告有权单方解除合同，收回房屋，被告并应承担违约责任，保证金不予退还；如被告未遵守本合同约定，则承担违约责任，赔偿对方损失，保证金不予退还。除上述内容外，合同还就出租房屋的交付、房屋的装修及装修的拆除、被告承租房屋期间所产生费用的负担、房屋用途、租期满后的优先承租权，以及房屋不得转租等进行了约定。2014年2月24日，原被告又签订《租赁合同》约定：原告将“江津市南干道广电中心营业房西栋5号房屋（门面）二层”，建筑面积约170平方米出租给被告使用；租期从2014年3月8日至2016年3月7日；合同签订生效时被告向原告支付保证金16000元，期满后，被告无欠费等违约责任原告一次性退还；租金8200元／月，被告第一次应付租金49200元，保证金16000元，共计65200元，签订合同时付40000元，交房时付25200元后，双方签字后合同才生效；以后租金均按6个月缴纳一次，须提前10天支付下一期的租金，如被告未能按时向原告支付租金，则按月租金总额的1%计算每日的滞纳金，并连同房屋租金一并支付原告；如被告逾期10日仍未能向原告支付完租金及滞纳金，则原告有权单方解除本合同，没收履约保证金，收回房屋；被告未按期缴纳租金、经营费用、提供票据等行为均为违约，违约方应当向守约方支付当年三个月租金金额的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失，守约方还可根据违约方的违约程度及对合同履行的影响，决定是否解除合同；被告在租赁期内，必须按约定方式支付租金及保证金，否则原告有权单方解除合同，收回房屋，被告并应承担违约责任，保证金不予退还；如被告未遵守本合同约定，则承担违约责任，赔偿对方损失，保证金不予退还。除上述内容外，合同还就出租房屋的交付、房屋的装修及装修的拆除、被告承租房屋期间所产生费用的负担、房屋用途、租期满后的优先承租权、房屋不得转租、被告提前退租及提前退租的责任，以及原告可以解除合同的其他情形等进行了约定。同月27日，原被告又签订《约定》约定：……；被告所租用4号门面的租赁合同中“如未明确约定的条款，双方遵照5号门面租赁合同执行”。合同签订后，原告按约定将房交付使用，被告也按约定交纳了两份合同头6个月，即4号门面2014年1月6日至同年7月5日、5号门面2014年3月8日至同年9月7日的租金各49200元，并交纳了两份合同的保证金各16000元。之后被告分别于2014年8月8日、9月17日、11月14日通过银行向原告转款40000元、40000元、20000元。被告至今未按约定交纳应于2014年12月27日、2015年2月26日前交纳的，4号门面2015年1月6日至同年7月5日、5号门面2015年3月8日至9月7日的租金。原告遂诉讼来院。
上述事实，有原告刘孝林提供的房屋权属证书、《租赁合同》、收到原告保证金和两份合同第一期租金的《收据》4份，庭审调查中当事人的陈述等证据相佐证。
本院认为，原告刘孝林与被告张严匀签订的两份《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同合法有效。合同有效，双方当事人应按合同约定严格履行各自承担的义务。被告在原告将合同约定的房屋交付使用后，也应按合同约定向原告支付租金。按合同约定，第2期租金即4号门面2014年7月6日至2015年1月5日的租金、5号门面2014年9月8日至2015年3月7日的租金，被告分别应于2014年6月26日前和2014年8月29日前交纳；第三期租金即4号门面2015年1月6日至同年7月5日、5号门面2015年3月8日至9月7日的租金，被告分别应于2014年12月27日、2015年2月26日前交纳；但被告第2期租金迟延交纳，第三期租金除被告在支付第二期租金时预付了1600元，至今未付，因此原告请求被告支付其尚欠的4号和5号门面分别至2015年4月5日、4月7日的租金32100元，本院予以支持。由于被告至今未交纳应于2015年6月26日、2015年8月29日前交纳的4号和5号门面的第四期租金，因此被告也应支付原告4号门面2015年4月6日后、5号门面2015年4月8日后的租金。被告迟延交纳租金，按合同约定原告便享有合同解除权，故原告解除合同的请求予法有据，本院予以支持。合同解除后，被告依法应将依据合同所承租的房屋退还原告。对原告诉请被告支付的违约金，4号门面：由于该门面的《租赁合同》中，对被告迟延支付租金的违约行为只约定了保证金不予退还，并未另外约定支付违约，而保证金不予退还的法律依据便是因被告违约而作为支付原告的违约金，因此原告请求被告支付4号门面《租赁合同》违约金的理由成立，但违约金的金额只能以原告收取的保证金的金额为限；对4号门面，原告请求被告依照5号门面《租赁合同》约定，支付3个月租金的违约金的请求，因为原被告在签订的《约定》中所约定的是“如未明确约定的条款，双方遵照5号门面租赁合同执行”，该约定表述的是4号门面的合同中未明确约定的条款，并非未约定的条款，所以4号门面《租赁合同》中未约定条款不能参照5号门面《租赁合同》增加的条款执行。5号门面：该门面的《租赁合同》中，对被告迟延支付租金的行为，在不同的条款既约定了保证金不予退，又约定了支付滞纳金，还约定了支付3个月租金的违约金，原告选择被告支付3个月租金的违约金符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告刘孝林与被告张严匀分别于2013年12月26日、2014年2月24日签订的关于重庆市江津区鼎山街道办事处南干道广电中心西侧营业用房4号和5号门面的《租赁合同》。
二、被告张严匀在本判决生效后二十日内将位于重庆市江津区鼎山街道办事处南干道广电中心西侧营业用房4号和5号门面退还原告刘孝林。
三、被告张严匀在本判决生效后十日支付所欠原告刘孝林4号门面2015年4月5日前、5号门面2015年4月7日前的租金32100元。
四、被告张严匀在本判决生效后十日内支付原告刘孝林4号门面2015年4月6日后、5号门面2015年4月8日后至本判决生效之日止的租金（分别按8200元／月计算）。
五、本判决生效后至被告张严匀腾退房之日止的房屋使用费，被告张严匀在腾退房屋之日支付原告刘孝林（分别按8200元／月计算）。
六、被告张严匀在本判决生效后十日支付原告刘孝林4号和5号门面《租赁合同》的违约金共计40600元.
七、驳回原告刘孝林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2548元，由被告张严匀负担。限被告张严匀在本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周思远
人民陪审员 刘崇福
人民陪审员 朱道群
二〇一五年九月九日
书 记 员 周 寒