广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初1130号
原告：江门市雅建物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区迎宾大道西3号630室。
法定代表人：梁金均，该公司总经理。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅，均是广东五邑律师事务所律师。
被告：曾小梅，女，1975年12月18日出生，住佛山市顺德区，
原告江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司）诉被告曾小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年5月25日开庭进行审理，原告雅建公司的委托代理人黄日森、蔡莉雅到庭参加诉讼，被告曾小梅经本院传票传唤，没有正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅建公司诉称：2009年，曾小梅购买了位于江门市××广场××区1124公寓，该物业建筑面积79.5平方米。2014年11月1日，雅建公司通过竞投获得东方广场物业管理服务权，雅建公司与曾小梅签订了《物业管理服务合同》，约定涉案房屋物业管理费3.5元/月，按照房屋面积计算出每月应缴物业管理费278.25元，曾小梅应于每月10日前向雅建公司支付当月管理费和上月水电费，逾期缴纳则按欠费天数乘以欠费总金额的千分之一向雅建公司支付滞纳金。
2015年9月开始，曾小梅拖欠涉案房屋物业服务费、水电费至今，雅建公司多次催收未果，为维护雅建公司合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告立即支付2015年9月至2017年1月的物业管理费4730.25元及滞纳金1277.17元（滞纳金以278.25元为基数，按每日千分之一计算，从2015年9月11日起暂计至2017年1月31日，以后计至清偿之日止），合计6007.42元；2.被告立即支付水电费761.29元（从2015年7月1日起暂计至2016年12月30日），以后按实际产生水电费向原告缴纳；3.本案诉讼费用由被告负担。原告在庭审中撤销了以上第二项诉讼请求中关于“被告以后按实际产生水电费向原告缴纳”的请求。
原告雅建公司在举证期限内提供的证据有：
证据1.原告营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，证明原告诉讼主体适格。
证据2.被告身份证、房产权属证明、入伙通知书、收楼确认表、商品房买卖合同、业主与建东公司《前期物业管理服务协议》、业主与雅建公司《物业管理服务委托合同》各一份，证明被告诉讼主体资格；被告是涉案物业业主，故应承担交纳物业管理费、水电费的责任；2010年4月12日，被告与深圳市建东物业管理有限公司（以下简称“建东公司”）签订《前期物业管理服务协议》约定由该公司为其提供物业管理服务；建东公司与开发商签订的前期管理服务协议期满后，由雅建公司接管该物业；曾小梅与雅建公司签订的《物业管理服务委托合同》的事实及具体内容。
证据3.深南公司与建东公司《前期物业管理服务合同》、深南公司与雅建公司《前期物业服务合同》、《委托书》、《委托书》公告照片、《委托公示函》、《委托公示函》公告照片、《江门“东方广场：物业管理交接协议书》各一份，证明涉案房产开发商原委派建东公司为江门市东方广场提供物业服务，该合同于2014年5月31日到期后，雅建公司通过竞投获得东方广场物业管理权；开发商与雅建公司签订《前期物业服务合同》的事实及合同约定内容。
证据4.欠缴物管费、水电费统计表、物业管理费滞纳金统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票各一份，证明涉案房屋为被告所有，被告所欠物业管理费4730.25元，水电费761.29元，产生滞纳金1277.17元，原告一直为被告垫付水电费用，以上款项被告至今未付。
证据5.催缴物管费、水电费书面通知书；催缴物管费、水电费通知邮寄单；催缴物管费、水电费张贴照片；催缴物管费、水电费短信截图各一份，证明原告已使用多种途径向被告催缴物管费、水电费、被告欠费至今。
被告曾小梅缺席，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
经审理查明：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由建东公司为江门市东方广场提供物业管理服务，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2010年4月14日，建东公司江门蓬江分公司与曾小梅签订《前期物业管理服务协议》，约定：由建东公司江门蓬江分公司对曾小梅物业提供物业管理服务，自入伙之日起由曾小梅承担物业公共性服务费，酒店3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；曾小梅违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求曾小梅补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。
2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘原告雅建公司进行管理，并于2014年7月21日出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月20日，深南公司与雅建公司签订《前期物业服务合同》约定由雅建公司对江门东方广场实施前期物业管理服务事宜。2014年10月27日，雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。
被告曾小梅于2009年7月16日购买涉案房屋后，于2010年12月1日向房产登记管理部门递交《江门市房地产登记申请书（二）》，该申请书显示房屋坐落于江门市迎宾大道西××1124，领证日期为2011年1月28日，江门市不动产登记中心开具的《不动产登记信息证明》上显示权属人为曾小梅，建筑面积为79.5平方米，房屋性质：非住宅。东方广场现尚未成主业主委员会。
2015年8月1日，雅建公司（乙方）与曾小梅（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：物业类型：商业公寓物业，乙方对甲方物业提供物业管理服务，合同期限自2014年11月1日起至东方广场业委会成立签订合同止，甲方交纳的物业管理费为3.5元/月/平方米，每月物业管理费278.25元/月/平方米，从2014年11月1日起计算，甲方应在每月10日前向乙方支付当月管理费和上月水电费，无故逾期30天以上，甲方应按欠费天数乘以欠费总金额的千分之一支付滞纳金等条款。
另查明，原告雅建公司于2014年7月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。雅建公司庭上陈述在其管理期间，曾小梅在2014年11月至2015年8月都有向其缴纳物业管理费，在2014年11月至2015年6月都有向其缴纳水电费。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。雅建公司与曾小梅签订的《物业管理服务委托合同》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。
一、关于雅建公司主张曾小梅支付物业管理费有无依据，应否支持的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以及《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”本案中，从雅建公司提供的《入伙通知书》，曾小梅与建东公司、雅建公司签订的《前期物业管理服务协议》，《房地产登记申请书》等证据可以证实曾小梅已经合法占有涉案房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。雅建公司按照其与曾小梅签订的涉案《物业管理服务委托合同》为涉案物业提供物业服务，曾小梅作为业主获得雅建公司提供的物业管理服务，则应当按照《物业管理服务委托合同》的约定支付费用。曾小梅经雅建公司催告仍拖欠雅建公司2015年9月至2017年1月（共17个月）的物业服务费，构成违约，雅建公司有权请求其支付拖欠的物业管理费，涉案的位于江门市迎宾大道西××号房屋建筑面积为79.5平方米，每月物业服务费应为278.25元（3.5元/平方米/月×79.5平方米）。雅建公司据此主张曾小梅要求其支付2015年9月至2017年1月（共17个月）的物业服务费4730.25元（278.25元/月×17个月），合法合理，本院予以支持。
二、关于雅建公司请求曾小梅支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”本案中，曾小梅未按照其与雅建公司签订的《物业管理服务委托合同》的约定支付费用，构成违约，应承担相应的违约责任，根据涉案《物业管理服务委托合同》的约定，业主应在每月10日前向支付当月管理费和上月水电费，无故逾期30天以上未支付物业服务费，雅建公司有权按欠费天数乘以欠费总金额的千分之一支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金，由于曾小梅从2015年9月开始拖欠涉案物业的物业管理费未交，故其应从2015年10月11日起，以每月应缴物业服务费278.25元为基数，按每日1‰的标准向雅建公司支付滞纳金至本院判决确定的履行期限届满之日止。雅建公司请求曾小梅从2015年9月11日起向其支付滞纳金，没有事实和法律依据，本院予以调整。
三、关于雅建公司请求曾小梅支付水电费有无依据的问题。本案中，雅建公司主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，雅建公司主张其已代曾小梅垫付了涉案房屋2015年7月1日起至2016年12月31日的水电费761.29元，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，雅建公司也说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，雅建公司提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，故对于雅建公司请求曾小梅支付涉案房屋2015年7月1日起至2016年12月31日的水电费761.29元的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告曾小梅经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告曾小梅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市雅建物业管理有限公司支付2015年9月至2017年1月的物业服务费4730.25元以及逾期付款违约金（违约金应从2015年10月11日起，按每月应交的物业服务费278.25元为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
二、被告曾小梅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市雅建物业管理有限公司支付2015年7月1日起至2016年12月31日的水电费761.29元。
如果义务人曾小梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告曾小梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 郭俊平
审 判 员 余玉卿
人民陪审员 潘瑜冠
二〇一七年七月二十一日
法官 助理 李 华
书 记 员 茹晓琳