四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终931号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺利萍，女，汉族，1986年12月15日出生，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：毕龙顺，四川拓宇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王路遥，男，汉族，1987年9月27日出生，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：贺利萍，女，汉族，1986年12月15日出生，住四川省自贡市大安区。上诉人（原审被告、反诉原告）：贺兵，男，汉族，1979年8月6日出生，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：贺利萍，女，汉族，1986年12月15日出生，住四川省自贡市大安区。上诉人（原审被告、反诉原告）：游德琴，女，汉族，1955年11月18日出生，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：贺利萍，女，汉族，1986年12月15日出生，住四川省自贡市大安区。被上诉人（原审原告）：自贡市大安区城乡住房保障管理局，住所地四川省自贡市大安区。法定代表人王昭龙，局长。委托诉讼代理人：邓云绮，四川宏宗律师事务所律师。上诉人贺利萍、王路遥、贺兵、游德琴因与被上诉人自贡市大安区城乡住房保障管理局（简称大安区住保局）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2016）川0304民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺利萍及其委托诉讼代理人毕龙顺，上诉人王路遥、贺兵、游德琴的委托诉讼代理人贺利萍，被上诉人大安区住保局的委托诉讼代理人邓云绮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺利萍、王路遥、贺兵、游德琴上诉请求：1.依法驳回大安区住保局的本诉诉讼请求第一项、第二项，改判本诉一、二审诉讼费用由被上诉人承担；2.依法支持上诉人的反诉请求，即要求被上诉人向上诉人支付房屋装修费、增建费共计88000元并对上诉人进行房屋拆迁补偿安置，由被上诉人承担一审、二审诉讼费。二审庭审中确认只提出第2项上诉请求。事实和理由：1.上诉人缴纳了6000元有偿安置费，根据当时的口头协议，是一直长期享有居住权的，不存在返还房屋；上诉人缴纳的租金也至2017年年底，租期未到也不应该返还房屋；被上诉人的所谓公告解除，于法无据，不应当发生解除合同的法律效力。2.基于被上诉人的承诺和收取了6000元安置费的事实，上诉人在租赁之初投入的装修费用88000元应予返还，且应对上诉人进行安置。大安区住保局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大安区住保局向一审法院起诉请求：1.判决被告将坐落于马冲口街放牛山居委会6组5座18号的房屋交还原告；2.判决被告支付原告租金258.75元（截止到2015年5月31日）及房屋占用损失；3.诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第2项，放弃要求被告支付租金的请求，只请求被告支付自2016年1月1日起至交还房屋止的房屋占用损失。贺利萍、王路遥、贺兵、游德琴向一审法院提出反诉请求：1.被反诉人大安区住保局向反诉人支付房屋装修费、增建费用88000元；2.对反诉人进行房屋拆迁补偿安置；3.被反诉人承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年6月10日，原自贡市大安区房地产管理局（甲方）与被告（反诉原告）贺利萍（乙方）签订了《自贡市大安区公有房屋租赁合同》（以下简称《合同》）一份，该《合同》载明：“一、甲方同意将坐落在大安区马冲口街放牛山居委会6组公房5座18号的房屋出租给乙方作住宅使用。房屋计租面积共49.96平方米。……二、甲乙双方议定的上述房屋月租金，住宅为人民币（大写）：叁拾陆圆玖角柒分，¥（36.97元），租金按月结算。由乙方在当月25日交付给甲方。乙方付款方式：自缴现金。三、租赁期限自2011年5月1日起至2013年4月30日止。租赁期满，除办理续租外，本合同自行终止。四、乙方租赁甲方上述房屋，应缴纳房屋租赁保证金。租赁保证金按建筑面积计算4.00元/㎡，共计人民币200.00元，乙方在签订租赁合同时一次性交纳。租赁期满或合同解除后，保证金抵扣被告应承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。……五、乙方如需对承租房屋进行装修或增扩设备等，应事前征得甲方书面同意，改装修工程应委托甲方承修，其费用由乙方全额承担。未经甲方同意自行改装修造成的伤害，乙方应负责修复和赔偿。……八、合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；……”《合同》载明承租人家庭成员为贺利萍、游德琴、贺沁林、王路遥。2010年4月19日，被告（反诉原告）贺利萍向原告（反诉被告）缴纳租房保证金200元。2013年4月30日《合同》到期，并于2013年5月24日续签，承租方（乙方）变更为“全家几代”，续租时间从2013年5月1日至2015年4月30日止。2015年4月30日，《合同》到期后，双方未再续签，被告（反诉原告）继续使用该房屋并向原自贡市大安区房地产管理局交纳租金至2015年12月31日。根据自贡市委、市政府《关于加快推进城市棚户区改造的意见》（自委发[2013]12号），本诉被告（反诉原告）所租赁房屋纳入了大安区内的旧城棚户区改造范围。2015年6月10日，自贡市大安区人民政府印发了大府办发【2015】20号《自贡市大安区城乡住房保障管理局主要职责内设机构和人员编制规定》：“根据《中共自贡市委办公室、自贡市人民政府办公室印发的通知》（自委办【2014】69号）和《中共自贡市大安区委、自贡市大安区人民政府印发的通知》（大委发【2015】3号，设立自贡市大安区城乡住房保障管理局，为自贡市大安区人民政府工作部门。原大安区房地产管理局的行政管理职责整合划入大安区住房保障局。”2015年7月16日，原告（反诉被告）大安住房保障局向被告（反诉原告）贺利萍留置送达了《公有房屋租赁关系解除通知》，该通知的主要内容为：“贺利萍：原大安区房地产管理局与你签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》（合同编号N0：0001751），所载明位于大安区马冲口街放牛山居委会6组5座（栋）18号的公有房屋已于2015年4月30日到期。根据自贡市委、市政府《关于加快推进城市棚户区改造的意见》（自委发【2013】12号），你所租赁的公有房屋已被纳入大安旧城棚户区改造范围。现根据该《合同》的约定，我局决定解除与你的公有房屋租赁关系，请你自我局送达该通知之次日起60日内办理公有房屋租赁关系解除相关手续并腾空交房……。”被告（反诉原告）未交还租赁房屋。原告（反诉被告）为维护其合法权益，诉至法院，请求依法裁判并支持其诉讼请求。被告（反诉原告）在法定期限内向本院提起反诉。一审法院认为，原自贡市大安区房地产管理局与被告（反诉原告）之间签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原大安区房地产管理局的行政管理职责已经自贡市大安区人民政府整合划入大安区住房保障局，故原大安区房地产管理局的权利义务应由原告（反诉被告）大安区住房保障局承担。该租赁合同续租承租方为“全家几代”，而合同载明的承租人家庭成员为贺利萍、游德琴、贺沁林、王路遥，本院认为“全家几代”范围为贺利萍、游德琴、贺沁林、王路遥，故被告（反诉原告）贺兵不是合同承租方，在本案中不享有相关权利及承担相关责任。该租赁合同约定的租赁期限到期后，被告（反诉原告）继续使用该房屋，原自贡市大安区房地产管理局未提出异议，并收取被告（反诉原告）交纳的房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》继续有效，但房屋租赁期限已变更为不定期，根据法律规定，当事人双方均可随时解除租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告（反诉被告）于2015年7月16日，向被告（反诉原告）留置送达公有房屋租赁关系解除的通知，并给其预留60日腾空房屋的行为符合法律规定。当事人双方的不定期房屋租赁关系已于2015年7月16日解除。但被告（反诉原告）仍占用房屋至今，故对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交还房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴应交还大安区马冲口街放牛山居委会6组5座18号房屋。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）以月租金标准支付自2016年1月1日起至交还房屋之日止的房屋占用损失的主张。当事人双方签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》已于2015年7月16日解除，被告（反诉原告）应在原告（反诉被告）通知的期限内将承租的房屋交还原告（反诉被告），但被告（反诉原告）至今仍占用房屋，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋占用损失符合法律规定，本院予以支持。故被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴应以月租金36.97元为计算标准向原告（反诉被告）支付房屋占用损失，自2016年1月1日起计算至被告交还房屋之日止。被告（反诉原告）已交纳2015年全年租金，《合同》于2015年7月16日解除后，2015年7月16日至2015年12月31日的房屋占用费用在剩余租金中抵扣。为减少当事人诉累，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳的保证金200元在本案中一并处理，由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）予以退还。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋装修费、增建费用88000元的主张，根据当事人双方签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》第五条：“乙方如需对承租房屋进行装修或增扩设备等，应事前征得甲方书面同意，改装修工程应委托甲方承修，其费用由乙方全额承担。未经甲方同意自行改装修造成的伤害，乙方应负责修复和赔偿。”第八条“（二）下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要依法列入房屋拆迁范围的；”的约定，承租人搬迁房屋，出租人无需赔偿承租人装修、增建费用及其他损失。故被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴的反诉请求没有依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）进行房屋拆迁补偿安置的主张，不属于本案审理范围，本院不予支持。由于被告（反诉原告）贺兵不是租赁合同承租方，其反诉请求没有依据，本院不予支持。被告（反诉原告）称“原、被告第一次签订租赁合同的时间是2010年4月19日”，当事人双方均未举示2010年4月19日的合同，被告（反诉原告）所称无事实依据，不予支持；被告（反诉原告）称“交纳房租到2017年12月底”，被告（反诉原告）无证据予以证实，不予支持；被告（反诉原告）称“贺利萍重复交纳了2年的租金”，无证据予以证实，不予支持；被告（反诉原告）称“房管局工作人员向贺利萍解释有偿安置房屋是指贺利萍没有房屋买卖权，只有居住权及拆迁利益归属权”，无证据予以证实，不予支持;被告（反诉原告）称“现在的门牌号是71号，并不是原告所说的18号，请求法院驳回原告的诉讼请求第一条”，结合本案证据及当事人所述，本院认为71号是由18号变更而来，均指向《合同》所涉租赁房屋，被告（反诉原告）所请无事实依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴于本判决生效之日起十五日内将坐落于大安区马冲口街放牛山居委会6组5座18号的房屋交还给原告（反诉被告）自贡市大安区城乡住房保障管理局；二、被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）自贡市大安区城乡住房保障管理局支付房屋占用损失[以月租金36.97元为计算标准，自2016年1月1日起计算至被告（反诉原告）交还房屋之日止，并扣除原告（反诉被告）需退还被告（反诉原告）的保证金200元];三、被告（反诉原告）贺兵在本案中不承担责任；四、驳回被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴、贺兵的反诉请求。本案本诉受理费减半收取为50元,由被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴承担，原告（反诉被告）已预缴，不再退还，被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）。反诉受理费减半收取为1000元，由被告（反诉原告）贺利萍、王路遥、游德琴、贺兵负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人贺利萍、王路遥、贺兵、游德琴对一审判决查明的事实无异议。但认为判决书没有载明缴纳6000元安置费，没有认定自贡市大安区房地产管理局提供部分建材。被上诉人大安区住保局对一审判决查明的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据在案证据确认贺利萍于2010年4月19日向自贡市大安区房地产管理局缴纳直管公房有偿安置费6000元。上诉人贺利萍、王路遥、贺兵、游德琴称大安区房地产管理局提供部分建材，但没有提交证据予以证实，故不予确认。本院查明的其余事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案所涉公有房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因自贡市人民政府将本案所涉房屋纳入了旧城棚户区改造范围，大安区住保局于2015年7月16日向贺利萍送达了《公有房屋租赁关系解除通知》，通知解除房屋租赁关系并腾空交房，该解除租赁关系通知符合租赁合同的约定。大安区住保局的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。上诉人认为：基于被上诉人的承诺和收取了6000元安置费的事实，上诉人在租赁之初投入的装修费用88000元应予返还，且应对上诉人进行安置。根据租赁合同中承租人对承租房屋进行装修或增扩设备等，应事前征得出租人书面同意的约定，但诉讼中上诉人没有提交被上诉人承诺及书面同意装修的证据予以证实，其上诉理由无事实依据，不能成立。综上所述，上诉人贺利萍、王路遥、贺兵、游德琴的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人贺利萍、王路遥、贺兵、游德琴共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 勇代理审判员  王敏迪代理审判员  曾 静二〇一六年十二月六日书 记 员  党若丹