浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第517号
上诉人（原审被告）裘志勇。
委托代理人（特别授权代理）张兆兴。
委托代理人（特别授权代理）相垚。
被上诉人（原审原告）嵊州市滨江城市花园业主委员会。
负责人俞少益。
委托代理人（特别授权代理）马啸。
上诉人裘志勇因物权保护纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2014）绍嵊民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人裘志勇及其委托代理人张兆兴、相垚，被上诉人绍兴市滨江城市花园业主委员会的委托代理人马啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告系经嵊州市建设局备案的嵊州市滨江城市花园的业主委员会。2011年7月5日在嵊州市鹿山街道捣臼爿社区居民委员会的鉴证下，浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订了嵊州市滨江城市花园5号楼、7号楼底层车库及小高楼7、8、9层阁楼（夹层）储藏室移交协议，浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司将嵊州市滨江城市花园7号楼东首底层5间车库（5-9号）等产权无偿移交给原告，由嵊州市滨江城市花园全体业主共有。现原告以被告占有了上述车库中的5号及6号车库为由，要求被告予以腾退。另查明：1、浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司系嵊州市滨江城市花园的开发商；2、被告占有的车库（其自述为嵊州市滨江城市花园7号楼4号车库）位于嵊州市滨江城市花园7号楼东首，车库楼上的房屋为7幢1单元102室；3、嵊州市滨江城市花园7号楼东首底层共有车库5间，其中朝南靠西的2间由被告占有使用，未办理相应的权属证书。
原审判决认为：该案原告主张的车库与被告占有的车库是否为同一间车库？经现场勘查，案涉小区7号楼东首底层共有车库5间，原、被告双方虽对车库的编号理解不同，但指向同一，讼争车库的位置为嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置。该院认为，鉴于案涉车库没有权属证书，故其编号系由当事人自行理解，被告不能仅凭该编号的不同来对抗原告的主张。考虑到案涉小区7号楼东首底层的车库仅有5间，结合原告与小区开发商的移交协议，该院认定原告主张的车库与被告占有的车库系同一车库，为免于争议，该院将案涉车库的位置标注为嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置的车库。该院认为，根据原告提供的证据，已可以证明案涉车库属小区全体业主共有，被告认为其从案外人处购得该车库，但却不能证明该案外人对该车库具有处分权，故应由被告承担举证不能的不利后果。嵊州市滨江城市花园业主委员会作为小区业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，故其可以作为原告提起诉讼并代表全体业主接收案涉车库。综上，原告的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：裘志勇在判决发生法律效力之日起十日内将嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置的车库返还给嵊州市滨江城市花园全体业主，由嵊州市滨江城市花园业主委员会接收。案件受理费80元，减半收取40元，由被告裘志勇负担（限被告裘志勇在本判决发生法律效力之日起10日内向该院付清）。
上诉人裘志勇上诉称：一、本案原审被告主体不符，上诉人不是适格的被告。原审判决被上诉人拥有涉案车库是基于被上诉人与浙江佳合房地产开发有限公司签订的《嵊州市滨江城市花园5号楼、7号楼底层车库及小高楼7、8、9层阁楼（加层）储藏室移交协议》。该协议书第一条写明：“佳合嵊州分公司同意将本公司出资建造的滨江……的所有权和使用权无偿移交给滨江城市花园业主委员会所有。”这份协议签订于2011年7月5日，而上诉人购买该车库时间是2004年6月，也即涉案车库在协议签订前7年已由上诉人使用。因此，协议书约定“移交”，实际未履行协议。因此，根据合同相对性原则，被上诉人应根据移交协议的约定，向浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司主张权利，而不是向上诉人主张权利，故本案上诉人为被告的主体不适格。二、根据表见代理，上诉人对车库是合法所有。浙江佳合房地产开发有限公司对滨江城市花园房屋的开发和销售一直是陈生泉为代理人。这一事实，既表现在该地块的房屋拆迁、建设项目的呈报、车库工程的建造及房屋的预售等，陈生泉都是浙江佳合房地产开发有限公司的代理人。基于上述事实，上诉人有理由相信陈生泉有售卖车库的代理权限，故2004年5月19日向陈生泉交款5万元，2004年6月27日交款4万元，合计9万元，用于购买车库，并书名收款凭证在办证时调换，故陈生泉表见代理成立。三、即使陈生泉无处分权，上诉人善意取得，被上诉人不享有原告主体资格。根据《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产转让给受让人，受让人善意的，以合理价格受让，受让人属善意取得，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。故即使陈生泉无处分权，但上诉人购买车库是善意的，支付9万元车库款，并实际使用10年之久，应认定该车库为上诉人所有。四、原审认定事实不清。上诉人购买的车库，是7号朝东第4间，但原审判决未7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷门所属位置的车库，把一间变成了两间。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人嵊州市滨江城市花园业主委员会答辩称：一、涉案车库所在的滨江城市花园整个小区由浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司在嵊州市原布厂地块独家整体开发建设，被上诉人依法成立后，开发商于2011年7月5日将包括涉案车库在内的嵊州市滨江城市花园5号楼、7号楼底屋车库及小高楼7、8、9屋阁楼（夹层）贮藏室等作为全体业主共有的房产移交给被上诉人具体管理，该公司承诺未对外出售或出租，凡打着佳合旗号的不法占有行为与佳合无涉，属非法侵占，由被上诉人出面负责清退。陈生泉仅是浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司普通工作人员，其个人无权处分涉案车库。对于本案中上诉人提出的表见代理意见，由于房地产开发、销售是一项严肃、且国家对此由严格的程序规定。对于本案中的不动产的开发、销售国家法律规定不适用表见代理，至于上诉人在原审中提出的涉案车库由陈生泉独立于整个小区开发而个人建造并出卖给他的意见更是无中生有。二、涉案车库由于属全体业主共同所有，根据目前绍兴市的房地产政策无法办理房产证，也没有经过地名办的地名登记。但被上诉人所侵占的上诉人所指的七号楼朝东第四间车库与被上诉人所指的七号楼东首底层5号及6号车库是开发商所标。且开庭前，原审法官到现场进行勘察，确定涉案车库位于滨江城市花园7号楼，车库楼上的房屋为7号楼1单元102室，为7号楼1单元102室楼下朝南靠西卷帘门所属车库。三、陈生泉作为浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司工作人员利用职务之便，假冒公司名义将属于全体业主共有的等房产私自卖给上诉人之行为明显属诈骗行为，在几年前，有关部门已作了处理，陈生泉在受让人的要求下也作了退赔。上诉人出于价格考虑，不愿意主动退赔反而选择了侵占车库损害全体业主的做法，其行为明显恶意。在被上诉人经全体业主选举产生合法成立，且开发商将嵊州市滨江城市花园5号楼、7号楼底屋车库及小高楼7、8、9屋阁楼（夹层）储藏室等作为全体业主共有的房产移交给被上诉人具体管理后，一部分房产因原占有者主动配合交还被上诉人。请法院公正判决。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
二审期间，本院经现场勘查，上诉人当场打开嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西第二间卷帘门所属位置的车库，并否认侵占嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西第一间卷帘门所属位置的车库。
本院认为，《嵊州市滨江城市花园5号楼、7号楼底层车库及小高楼7、8、9层阁楼（夹层）储藏室移交协议》约定：佳合嵊州分公司同意将本公司出资建造的滨江5号楼东首底层3间车库（2-4号）、7号楼东首底层5间车库（5-9号），以及13号小高楼7、8、9三层电梯间前室阁楼3间储藏室（每间约24.5平方）和西首楼梯7、8、9层夹层（每层一间）共计三间的小储藏室的所有权和使用权无偿移交给滨江城市花园业主委员会所有，作为滨江城市花园全体业主的共有房产，由小区全体业主共享。佳合嵊州分公司确认上述移交的房屋未对外出售或者出租，凡是打着佳合公司旗号不法占有这些车库和储藏室的行为，均与佳合公司无涉，属于非法侵占，由接收方滨江城市花园业主委员会在接收后负责清退事宜或者主张权利。该协议由浙江佳合房地产开发有限公司与嵊州市滨江城市花园业主委员会的盖章，并有嵊州市鹿山街道捣臼爿社区盖章确认。浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司作为嵊州市滨江城市花园的开发商，在确认其未将滨江5号楼东首底层3间车库（2-4号）、7号楼东首底层5间车库（5-9号），以及13号小高楼7、8、9三层电梯间前室阁楼3间储藏室（每间约24.5平方）和西首楼梯7、8、9层夹层（每层一间）共计三间的小储藏室出卖给他人的前提下，有权将其出资建造的上述房产的所有权和使用权移交给滨江城市花园全体业主，嵊州市滨江城市花园业主委员会作为滨江城市花园业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，故其有权代表全体业主提起物权保护之诉，要求上诉人返还车库。
上诉人在原审出具收款凭证、暂收款凭证，证明其使用的车库是支付了90000元向陈生泉购买，车库的钥匙是陈生泉交付于上诉人。上诉人提供的暂收款凭证用途一栏中载明“收滨江城市花园7号楼第4号车库款合计玖万元已收5万元。此凭证待办证时调换”；收款凭证用途一栏载明“收滨江城市花园7号楼朝东第四间车库总价9万元”，上述两张凭证的收款人均为陈生泉。本院认为，在将滨江5号楼东首底层3间车库（2-4号）、7号楼东首底层5间车库（5-9号），以及13号小高楼7、8、9三层电梯间前室阁楼3间储藏室（每间约24.5平方）和西首楼梯7、8、9层夹层（每层一间）共计三间的小储藏室的所有权和使用权移交给滨江城市花园全体业主前，讼争车库的合法所有人为浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司，上诉人无法提供证据证明陈生泉出卖车库的行为系浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司授权，亦无法证明其交付陈生泉的款项实际由浙江佳合房地产开发有限公司收取。现上诉人在未提供任何证据证明其从浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司处购买车库的情况下主张其是合法占有车库，无相应法律依据和事实依据。上诉人主张其对车库的占有系善意取得，但其对于其出于“善意”无法提供证据，且因车库层高不足2.2米，车库亦未进行产权登记，结合上诉人向浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司购买房屋的同时却未向至浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司的销售中心购买车库，而是在陈生泉是否具有开发商授权并不明确的情况下，向陈生泉购买车库的事实，本院对于上诉人主张善意取得不予采信。
关于被上诉人原审中主张的车库与上诉人占有的车库是否是同一车库的问题。被上诉人主张的车库为嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置的车库，经本院现场勘查，上诉人打开7号楼1单元102室楼下朝南靠西第二间卷帘门所属位置的车库，但否认侵占第一间卷帘门所属位置的车库。7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置的车库均系嵊州市滨江城市花园业主所共有，但被上诉人主张均为上诉人侵占，不能提供相应证据证明，本院现场勘验仅能确定7号楼1单元102室楼下朝南靠西第二间卷帘门所属位置的车库由被上诉人侵占，7号楼1单元102室楼下朝南靠西第一间卷帘门所属位置的车库被上诉人可待查明具体情况后另行主张权利。
综上，上诉人的上诉理由合理部分，本院依法予以支持。原审对部分事实认定错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销（2014）绍嵊民初字第135号民事判决；
二、裘志勇在本判决发生法律效力之日起十日内将嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西第二间卷帘门所属位置的车库返还嵊州市滨江花园全体业主，由嵊州市滨江城市花园业主委员会接收。
三、驳回被上诉人嵊州市滨江城市花园业主委员会原审的其他诉讼请求。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 王 翠
二〇一四年五月三十日
书 记 员 余建维