江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱商初字第0122号
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行，住所地盱眙县盱城镇淮河东路92号。
负责人王小林，该行行长。
委托代理人黄毓银。
被告孙海军。
被告盱眙大源房地产开发有限公司，住所地盱眙县五墩南路118号。
法定代表人祝先项，该公司董事长。
委托代理人朱春成。
委托代理人谢有玉。
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下简称盱眙农行）诉被告孙海军、盱眙大源房地产开发有限公司（以下简称大源公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由代理审判员王德宝适用简易程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理，原告盱眙农行委托代理人黄毓银以及被告大源公司委托代理人朱春成到庭参加了诉讼，被告孙海军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盱眙农行诉称，2011年8月17日，被告孙海军在原告处办理按揭贷款89000元，到期日为2021年8月16日，年利率7.05%，借款用途为购买位于盱眙县马坝镇楚东嘉苑2-502号商品房，并用该房屋作为该按揭贷款的抵押担保。被告大源公司作为该贷款的保证人签章担保。截止2015年1月30日，被告孙海军已经逾期7期未能按期足额偿还借款，已构成违约，现原告盱眙农行依据合同约定向法院主张提前收回全部贷款本息，对抵押财产享有优先受偿权，并要求被告大源公司承担连带清偿责任。
被告大源公司辩称，其公司未与原告盱眙农行发生过贷款担保关系，整个借款过程其公司也未参与。另外，相关贷款合同项下的涉及大源公司公章均为虚假的，故被告大源公司不应承担担保责任。
被告孙海军未作答辩。
经审理查明，被告大源公司系经相关部门核准的盱眙县马坝镇楚东嘉苑项目的开放商。2008年1月24日，原告盱眙农行与盱眙县房地产管理所以及被告大源公司签订商品房销售贷款合作协议书，约定在被告大源公司开发的楚东嘉苑住宅小区5、6号楼中，当购房人申请个人住房按揭贷款时，被告大源公司愿意为购房人提供贷款担保，同意在房屋他项权证办妥前承担阶段性连带保证责任，并同意向原告盱眙农行指定账户存入贷款金额的5%作为阶段性连带责任保证金。被告大源公司同意在原告盱眙农行开立房屋销售存款账户，同意将购房人贷款以借款人名义直接划入该账户。
2011年3月12日，被告孙海军与被告大源公司签订商品房买卖合同一份，约定被告孙海军向被告大源公司购买位于盱眙县马坝镇楚东嘉苑小区2幢502室的房屋。2011年8月17日，原告盱眙农行与被告孙海军签订个人购房担保借款合同一份，约定被告孙海军在原告盱眙农行处办理购房借款89000元，借款期限为2011年8月17日至2021年8月16日，借款利率采用浮动利率。借款人授权原告盱眙农行将全部借款划入被告大源公司在农行开设的10×××04账户中。阶段性保证担保保证人为盱眙大源房地产开发公司，阶段性保证人自本合同签订之日起在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。对借款人、抵押人的违约行为，按借款本金数额的百分之一收取违约金。在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同保证人栏内加盖盱眙大源房地产开发有限公司印章以及该公司原法定代表人马志强某被告孙海军在借款栏和抵押栏内签名。2011年8月17日，原告盱眙农行与被告孙海军签订房地产抵押合同一份，约定被告孙海军用其购买的楚东嘉苑2幢502房屋为其办理的89000元借款提供抵押担保，该抵押合同未经盱眙县房地产管理所备案登记。2011年8月17日，原告盱眙农行依据合同约定向被告大源公司10×××04账户发放借款本金89000元，借款借据载明执行利率为年利率7.05%。后被告孙海军未能按期偿还按揭贷款，截止2015年1月30日，已有7期未能按时偿还。
上述事实，有原被告的陈述，原告提供的合作协议书、房地产抵押合同、个人购房担保借款合同、借款凭证等证据证实，以上证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以确认。被告大源公司为证明合作协议书、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同中被告大源公司所加盖的印章不是其公司备案使用的印章，向本院提交了其公司的印模。
本院认为，原告盱眙农行与被告孙海军签订的个人购房担保借款合同以及房地产抵押合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因而合法有效。被告孙海军应当在原告盱眙农行发放按揭贷款后，按照合同约定的期限及金额及时还款。关于原告盱眙农行主张提前收回贷款本金70183.1元及利息，对此本院认为，原告盱眙农行与被告孙海军签订的个人购房担保借款合同中已经明确约定在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，截止2015年1月30日被告孙海军已经逾期7期，原告盱眙农行依据合同约定主张要求被告孙海军提前偿还全部借款本息并无不当，故原告主张要求被告孙海军偿还借款本金70183.1元、截止2015年1月21日的利息3043.69元以及之后的利息，本院予以支持。被告孙海军将其购买的楚东嘉苑2幢502房屋为其办理的89000元按揭贷款提供抵押担保，但该抵押合同未经盱眙县房地产管理所备案登记，故抵押权未设立，因此原告盱眙农行对被告孙海军、提供的抵押财产不具有优先受偿权。
关于被告大源公司是否应当承担连带责任的问题，被告大源公司认为商品房销售贷款合作协议书以及个人购房担保借款合同中被告大源公司的印章为虚假的，故被告大源公司不应承担连带担保责任。对此本院认为，经查，被告大源公司与被告孙海军之间的商品房买卖合同经网上签约至被告孙海军名下，且被告大源公司未能提供相反证据证明其与被告孙海军之间无商品房买卖合同关系，因而本院认定双方关于楚东嘉苑2幢502房屋的买卖合同关系成立。原告盱眙农行提供的抵押合同、商品房买卖合同以及商品房销售贷款合作协议书能够形成完整的证据链，具有高度盖然性；另一方面，在借款合同实际履行过程中原告盱眙农行将该借款按照合同约定发放至被告大源公司的账户中，被告大源公司也未提出异议，原告盱眙农行在办理及发放贷款过程中有理由相信该担保行为系被告大源公司的真实意思表示。综上，被告大源公司应当按照合同约定对借款人孙海军的借款承担阶段性担保责任。现被告大源公司未能按照合同约定的期限为购房者办理房屋产权证书，故被告大源公司应当对被告孙海军的借款承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙海军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行借款本金70183.1元及利息，其中2015年1月21日前的利息为3043.69元、2015年1月22日起的利息按合同约定利率计算至本判决限定的付款期限届满之日。
二、被告盱眙大源房地产开发有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行其他诉讼请求。
案件受理费1630元，减半收取815元，由被告孙海军、盱眙大源房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：10×××54）。
代理审判员 王德宝
二〇一五年四月一日
书 记 员 王 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。