湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6449号
上诉人（原审被告）：郑向红，女，1968年2月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
被上诉人（原审原告）：欧阳敏，女，1969年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙市。
被上诉人（原审原告）：黄建兴，男，1965年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈礼滨，湖南星邦律师事务所律师。
原审被告：刘强，男，1965年3月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
上诉人郑向红因与被上诉人欧阳敏、黄建兴，原审被告刘强房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第05637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑向红上诉请求：撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第05637号民事判决第一项，并依法改判郑向红无需向欧阳敏、黄建兴赔偿购房损失1003924元。事实和理由：一、郑向红、刘强与欧阳敏、黄建兴签订的单位福利购房指标转让协议是无效协议，涉案福利房购房指标系国有企业湖南省建筑工程集团总公司内部指标，不允许对外转让，不能对外转让，双方之间的转让行为侵害了企业其他职工的购房权；二、欧阳敏、黄建兴不存在购房损失，二人已在涉案房屋居住十年，没有损失。
欧阳敏、黄建兴辩称：郑向红、刘强与欧阳敏、黄建兴签订的房屋买卖协议合法有效，单位福利房禁止对外买卖系单位内部规定，并无法律依据，双方协议并未违反法律、行政法规强制性规定，郑向红在出售房屋之前已经取得涉案房屋产权证，涉案房屋具有商品房性质，且合同约定如果不能及时办理房产过户，则由买受人无偿入住，购房款数额符合当时同地段房产价位，现在也应当按照评估鉴定报告确定损失数额。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
欧阳敏、黄建兴向一审法院起诉请求：一、判令郑向红、刘强退还所交的所有购房款及购房指标费，赔偿欧阳敏、黄建兴购房损失合计1570000元，并支付违约金135000元；二、判令郑向红、刘强承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：郑向红、刘强（甲方）与欧阳敏、黄建兴（乙方）于2005年11月19日签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方在征得父母亲同意的前提下，自愿将父亲刘运凯先生单位湖南省建筑工程集团总公司的内购房卖给乙方；2.因该房尚未交付，甲方仅有认购权，甲方同意乙方以其直接名义购买该房。甲方须全力配合其购买，若甲方不配合，导致乙方不能取得该房，甲方须承担总房款30%的违约责任；3.该房位于芙蓉南，总面积为165平方米。总价款约为400000元，待房产直接办理户名为乙方名下时，乙方于三十日内一次性支付50000元给甲方。其他房款按湖南省建筑工程集团公司要求由乙方自行承担；4.若是因为甲方的原因，乙方不能购得该房，甲方须承担总房款30%的违约金，若是该房户名办理到乙方名下时，乙方不支付50000元的报酬，也须承担总房款30%的违约金。案外人刘运凯于2006年1月24日出具授权书，同意涉案位于芙蓉南路××号建工新城小高层1栋404号的房产可由刘强夫妻购买，将产权办至其媳妇郑向红名下。《房屋买卖合同》签订后，欧阳敏、黄建兴分别为涉案房产交纳以下款项：2005年11月28日以刘运凯的名义交HC新城联户采购小组装修款82500元，2009年11月24日前以郑向红的名义向湖南省建筑工程房地产开发公司共交购房款317976.36元，2011年10月13日交湖南省建筑施工技术研究所契税、维修基金等费用合计22458元，2012年6月16日支付郑向红、刘强指标费50000元。2011年10月18日，长沙市住房和城乡建设委员会为涉案房产办妥房屋所有权证，将其产权登记在郑向红名下。2014年9月29日郑向红与湖南星沙农村商业银行签订最高额抵押合同，郑向红将涉案房产为其与湖南星沙农村商业银行在一定期限连续发生的债务提供抵押担保。一审法院另查明，2006年4月7日，欧阳敏、黄建兴（甲方）、郑向红、刘强（乙方）双方签订《抵押担保借款协议》，约定：甲方需购长沙市芙蓉南湖南省建工集团公司HC新城1栋404室做为投资，须向甲方借款45万元；借款期限为叁年，2005年6月20日至2008年6月20日；甲方须在2005年6月20将30万交付给乙方，在2005年10月30日将8.25万元交付给乙方，在2008年6月20日将6.75万元交付给乙方，上述款项也可由甲方直接交付给房产开发商；乙方将该房抵押给甲方做为该笔借款的担保且同意房子出来后，无偿提供给甲方使用；该笔借款的利息为年利息百分之二十四，到期归还，一次性还清；若乙方将该房出卖，甲方享有在同等条件下的优先购买权，若乙方违约将承担该房款总额的30%的违约金。欧阳敏、黄建兴已经以郑向红的名义向开发商接收涉案房产且入住。郑向红、刘强没有按照涉案《房屋买卖合同》的约定协助欧阳敏、黄建兴将涉案房产过户至欧阳敏、黄建兴名下。
一审法院认为：本案系房屋内部定购指标转让纠纷，欧阳敏、黄建兴与郑向红、刘强签订的《房屋买卖合同》的实质是郑向红、刘强对其内部定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。但郑向红、刘强在收取房屋认购款5万元且欧阳敏、黄建兴以郑向红的名义支付全部购房款后，郑向红、刘强以郑向红的名义取得涉案房产所有权后并未依合同约定将房屋产权过户至欧阳敏、黄建兴名，而是将该房屋抵押给湖南星沙农村商业银行，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，郑向红、刘强应当对欧阳敏、黄建兴承担赔偿损失的违约责任。关于欧阳敏、黄建兴要求郑向红、刘强返还购房指标费、购房款的诉求，经查，欧阳敏、黄建兴的购房指标费为50000元、购房款为400476元（装修款82500元+购房款317976.36），上述款项为欧阳敏、黄建兴现实的财产损失，郑向红、刘强亦同意返还，一审法院对此诉求予以支持。欧阳敏、黄建兴因未取得购房资格而造成的损失为可得利益损失，此系其丧失与他人另订合同的机会所产生的损失。郑向红、刘强擅自将争议房屋抵押给第三人导致其交付不能的行为严重违反诚实信用原则，应当赔偿欧阳敏、黄建兴的可得利益损失。该争议房屋现评估价为1404400元，因房屋升值而产生的增值额1003924元（房屋现评估价1404400元-购房款400476元）为欧阳敏、黄建兴的可得利益损失额，一审法院确认郑向红、刘强赔偿欧阳敏、黄建兴购房损失1003924元，超过部分不予支持。关于欧阳敏、黄建兴要求郑向红、刘强支付违约金13.5万元的诉求，一审法院认为，我国合同法关于违约的立法精神主要为赔偿损失，一审法院已经支持欧阳敏、黄建兴关于赔偿损失的诉求，其的损失已经得到弥补，因此对其要求郑向红、刘强支付违约金的诉求不再支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第七十六条之规定，判决：一、郑向红、刘强于本判决生效之日起10日内偿还欧阳敏、黄建兴购房款400476元、购房指标费50000元，赔偿欧阳敏、黄建兴购房损失1003924元；二、驳回欧阳敏、黄建兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费20145元，财产保全费5000元，合计25145元，由欧阳敏、黄建兴负担3696元，由郑向红、刘强负担21449元。
本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院二审另查明：一审诉讼过程中，欧阳敏、黄建兴于2016年4月12日向湖南省长沙市天心区人民法院提交评估申请书，请求对本案损因郑向红、刘强违约行为造成的损失数额进行鉴定，一审法院依法委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司对位于长沙市天心区芙蓉南路××号建工新城小高层1栋404房（建筑面积164,84平方米）进行估价，该公司于2016年7月14日出具《湘恒永房评字[2016]第J07006号房地产估价报告，该报告以2016年7月11日为价值时点，对估价对象估价140.44万元，评估单价为8520元/平方米。
本院认为：郑向红、刘强与欧阳敏、黄建兴签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自合同义务。在欧阳敏、黄建兴作为买受方全额支付购房款且郑向红取得涉案房屋产权的情况下，郑向红、刘强并未按约将涉案房屋过户给买受人，却将其抵押给湖南星沙农村商业银行，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审法院根据湖南恒永房地产评估咨询有限公司于2016年7月14日作出的《湘恒永房评字[2016]第J07006号房地产估价报告对涉案房屋的价值评估，确定郑向红、刘强应当赔偿欧阳敏、黄建兴房屋增值收益损失1003924元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人郑向红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13835元，由上诉人郑向红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。