浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终4126号
上诉人（原审原告、反诉被告）：余姚雍和宫大酒店有限公司。住所地：余姚市胜山西路***号。
法定代表人：宣乐群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐惠永，浙江囤德律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余姚市公路运输有限公司。住所地：余姚市子陵路***号。
法定代表人：范建平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘飞锋，浙江舜联律师事务所律师。
上诉人余姚雍和宫大酒店有限公司（以下简称雍和宫公司）与上诉人余姚市公路运输有限公司（以下简称公路运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服余姚市人民法院于2016年11月14日作出的（2015）甬余民初字第3252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2015年3月30日，被告公路运输公司通过行政审批被准许以竞价方式对涉案房屋进行公开招租。2015年4月7日，被告公路运输公司（甲方）作为委托人与余姚市产权交易所（乙方）作为受托人签订《委托竞价合同》一份，载明：甲方委托乙方于2015年4月17日上午9时开始在余姚市招标投标网“网上竞价平台”以网上竞价的方式对余姚市城东路××、××、××、××底层房屋租赁权进行公开竞价。竞价标的：余姚市城东路××、××、××、××底层房屋租赁权。总建筑面积：约416平方米；出租年限：五年，租金底价：人民币380000元/年；竞价保证金人民币80000元；现状：售房部。注：标的按现状进行竞价。履约保证金人民币180000元。收费标准乙方按第一年租金成交款的5%向竞得人收取竞价服务费，免收甲方招租服务费等内容。同月10日，余姚市产权交易所公布网上竞价须知，载明：本次竞价标的数据以委托人提供的《资产评估报告书》相关数据记载为准。竞价人在报名登记前必须仔细审看竞价标的，一旦做出竞价决定并成交，即表明本人接受竞价标的之一切现状，愿意承担法律责任，并且不以任何理由提出退还标的或拒付成交款等内容。同月10日，余姚市产权交易所发布对涉案房屋租赁权的网上竞价公告，载明：从公告发布之日起接受咨询、自行看样或提前与本所联系看样。竞价人的资格要求：1.自然人、法人或其他组织均可报名参加；2.竞得人的经营不得涉及易燃易爆物品等危险活动，且必须符合法律法规等相关规定等内容。在《资产评估报告书》中附有涉案房屋的房产证复印件，在该复印件上表明房屋性质为商住。
2015年4月17日，余姚市产权交易所作为组织人与原告雍和宫公司签订《成交确认书》一份，载明：竞得人于2015年4月17日在“网上竞价平台”举行的余姚市城东路××、××、××、××底层房屋租赁权竞价活动中，通过公开竞价，竞得余姚市城东路××、××、××、××底层房屋租赁权。按照国家有关法律、法规及《竞价须知》中的约定，双方签订成交确认书如下：一、成交标的：余姚市城东路××、××、××、××底层房屋租赁权。总建筑面积约416平方米，出租年限五年。二、租金成交款与竞价服务费：租金成交款为人民币380000元/年，大写人民币叁拾捌万元整/年。竞价服务费为第一年租金成交款的5%，即人民币19000元，大写人民币一万玖仟元整。三、付款方式及签约时间：竞得人须在2015年4月24日下午4时前向组织人一次性付清第一年租金成交款和第一年租金成交款5%的竞价服务费，然后与余姚市公路运输有限公司签订《房屋租赁合同》。四、标的交付：签订《房屋租赁合同》后由余姚市公路运输有限公司交付给竞得人。五、竞得人对以上成交标的现状及组织人提供的《竞价须知》等资料表示确认，并作为《成交确认书》的有效组成部分等内容。
2015年4月24日，原告雍和宫公司向余姚市产权交易所缴纳竞价服务费19000元和第一笔年租金380000元。同月27日，原告雍和宫公司支付被告房屋押金180000元。
2015年4月30日，原告雍和宫公司（作为乙方）与被告公路运输公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：第一条出租房屋情况和租赁用途甲方同意将坐落在余姚市城东路××、××、××、××底层房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积约416平方米，4间，出租年限五年。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用；经营不得涉及噪音、易燃易爆物品等危险火丁，废气排放符合环保要求，房屋西侧要封闭，门前东侧花坛要加强管理，车辆不得进入草坪停，并保证在租赁期间严格遵守国家和甲方有关房屋使用的规定。第二条交付日期和租赁期限甲乙双方约定，甲方于2015年5月15日前向乙方交付该房屋，租赁期为5年，自2015年6月16日起至2020年6月15日止。租赁期满，本合同终止，乙方应如期返还该房。第三条租金、支付方式和限期甲乙双方约定，该房屋租金：年租金为人民币380000元，出租年限五年，总计为人民币1900000元（大写壹佰玖拾万元整）。甲乙双方同意按年支付、先付后用的原则，乙方必须在每年的5月16日前向甲方交付下一年的租金，支付方式转账。乙方应按前款要求及时向甲方支付租金，若逾期则属乙方违约。第四条保证金和其他费用。甲乙双方约定，甲方交付该房时，乙方应向甲方交付房屋履约保证金人民币180000元（无息）。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁期间，乙方使用该房所发生的水、电、通信、有线电视、物业管理费、各类费用等日常费用由乙方承担，并及时缴清：若逾期则乙方需向甲方交纳所欠费用每日万分之六违约金，并且甲方有权解除本合同。水：底数708，电：底数71309。第七条房屋使用要求和维修责任乙方若需装修或者增设附属设施和设备的，应经甲方同意，若需经相关职能部门批准的，由乙方自行办理相关审批手续。营业用房装饰装修，应当按照消防技术标准的要求进行。装修时不得损坏或改变主体结构，不得超出许可范围，否则属违约。第八条违约责任签订合同后，甲方不能按时将承租房交付乙方使用的，应按日向乙方承担双倍租金的违约金；在租赁期间，因政策要求甲方须转让该房屋的，租赁合同自然终止，并对承租人给予合理补偿（原则上对承租人实际投入按净残值依法予以合理补偿），剩余租金和履约保证金予以返还。乙方不按约定用途或相关规定使用承租房的，甲方有权提前收回该房，终止本租赁合同；乙方逾期交付租金，甲方有权解除本合同提前收回该房，且乙方应承担每日双倍租金的违约金；……乙方未按合同要求而违约的，甲方有权提前终止本合同，收回该房。已付租金和履约保证金不予退还等内容。
后因涉案房屋的性质系商住，原告办理餐饮项目不能通过环保审批手续。
2015年7月23日，房产证持有者余姚市交通投资有限公司与受委托管理方被告公路运输公司共同向余姚市环保局出具说明和承诺一份，载明：余姚市环保局：余姚市交通投资有限公司所属办公大楼位于文山路公交首末站内，朝文山路5间为文山路630号1-5，朝城东路4间为城东路790号1-4。楼高四层，一楼9间为店面，二层至四层为余姚市公路运输有限公司办公楼，目前该大楼委托余姚市公路运输有限公司使用管理。2015年5月余姚市公路运输有限公司通过网上招标与市雍和宫大酒店有限公司签订房屋租赁合同，时间从2015年6月16日至2020年6月15日止。现雍和宫大酒店有限公司正在办理装修及营业执照，在办理过程中到贵局办证窗口发现大楼房产证中房产性质为商住，不能经营餐饮业。鉴此，余姚市交通投资有限公司和余姚市公路运输有限公司承诺因该大楼整体是公司办公大楼，一层店面出租用作餐饮业不会对公司办公带来影响，因为该店已经安装好烟道及隔油池，不会因产生餐饮废气造成对办公环境影响引起任何纠纷。以上情况特此予以承诺，请环保局领导审核支持。
原告雍和宫公司对涉案承租房屋有部分已经装修，经原、被告双方确认装饰部分180964.01元，恢复部分10496.43元，合计191460.44元。另，原告购买油烟净化器花费4000元。
原审原告雍和宫公司于2015年8月27日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告房屋租赁合同；2.原审被告因不能将租房提供原告使用，返还租金380000元，并以合同约定按日向原审原告承担双倍租金的违约金；3.原审被告返还原审原告租房押金180000元，承担双倍违约金；4.原审被告因网上竞价，承担原告竞价服务费损失19000元；5.原审被告因隐瞒、欺骗房产性质，导致原审原告不能从事餐饮经营的实际经济损失，计人民币883217元；6.本案诉讼费由原审被告负担。
原审被告公路运输公司反诉至原审法院，请求判令：1.原审原告腾空返还余姚市城东路××、××、××、××底层房屋；2.原审原告支付租金95000元，租金自2015年6月15日暂计算至2015年9月15日，以后租金要求计算至原审原告将租赁房屋恢复原状返还原审被告之日止；3.原审被告无需返还房屋履约保证金180000元；4.本案诉讼费由原审原告负担。
原审法院审理认为：本案争议焦点：本案中涉及的损失由哪一方来承担？原告认为被告隐瞒了涉案房屋的性质是商住，导致不能办理餐饮业的环保审批，故要求被告承担违约金以及损失。被告认为关于涉案房屋的性质以及现状，在余姚市产权交易所公布网上竞价须知当中都有载明，应当由原告自行了解看样等，导致现状应当由原告承担违约责任，而且原告在环保手续没有办理之前，擅自装修导致损失，应当由原告自行承担。根据《网上竞价须知》以及公告，明确写明本次竞价标的数据以委托人提供的《资产评估报告书》相关数据记载为准，在《资产评估报告书》中附有房屋所有权证，载明房屋规划用途为商住，故作为竞价人是应当了解涉案房屋的相关信息，包括房屋的性质，同时原告作为我市较大的餐饮企业，更应该知道环保审批手续中需要的材料、对经营餐饮业房屋的性质要求，故在本案纠纷中原告自身应当承担相应责任。被告虽然在《网上竞价须知》中载明相关数据以《资产评估报告书》为准，但是在竞价标的中可以明确载明涉案房屋的性质，应当给予竞价人更为直接的明示，同时在与原告签订租赁合同时双方约定做“餐饮”使用，作为被告应当是清楚涉案房屋的性质，故被告也应当承担相应的责任。综合本案实际情况，由原、被告各承担50%的责任为宜。
原审法院认为，合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，涉案的承租房屋属于商住性质，不能做餐饮使用，故该房屋合同目的已经不能实现，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求依法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张要求被告返还租金以及租房押金，反诉原告要求反诉被告恢复原状腾空返还余姚市城东路××、××、××、××底层房屋，均系要求恢复原状的行为，对上述请求予以支持。原告主张的涉案房屋竞价服务损失费19000元、装修费用（包含装饰部分和恢复部分）191460.44元、油烟净化器4000元以及反诉原告所主张的租金，应由原、被告各自按照比例承担相应责任。至于原告主张的其他损失，在本案中没有足够证据予以佐证，难以支持。因原、被告签订的合同实际不能履行，并不存在哪一方违约的问题，故对原告要求被告支付双倍租金的违约金及租房押金双倍违约金的诉讼请求，反诉原告要求无需返还房屋履约保证金180000元的反诉请求均依法无据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除原告余姚雍和宫大酒店有限公司与被告余姚市公路运输有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告余姚市公路运输有限公司返还原告余姚雍和宫大酒店有限公司房屋租金380000元以及租房押金180000元，合计560000元，款于判决发生法律效力后十日内付清；三、被告余姚市公路运输有限公司赔偿原告余姚雍和宫大酒店有限公司竞价服务损失费19000元以及装修费用（包含装饰部分和恢复部分）191460.44元、油烟净化器4000元，合计214460.44元的50%计107230.22元，款于判决发生法律效力后十日内付清；四、反诉被告余姚雍和宫大酒店有限公司于判决发生法律效力后十日内腾空返还反诉原告余姚市公路运输有限公司位于余姚市城东路××、××、××、××底层的房屋；五、反诉被告余姚雍和宫大酒店有限公司支付反诉原告余姚市公路运输有限公司自2015年6月16日起至反诉被告余姚雍和宫大酒店有限公司实际将位于余姚市城东路××、××、××、××底层的房屋恢复原状并返还给反诉原告余姚市公路运输有限公司之日止的以每日1041.10元计算的租金（房屋占有使用费）总额的50%，款于判决发生法律效力后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。六、驳回原告余姚雍和宫大酒店有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告余姚市公路运输有限公司的其他反诉请求。案件受理费17960元，由原告余姚雍和宫大酒店有限公司负担7408元，被告余姚市公路运输有限公司负担10552元。反诉案件受理费1087.50元，由反诉原告余姚市公路运输有限公司负担544元，由反诉被告余姚雍和宫大酒店有限公司负担543.50元。
宣判后，原审原、被告均不服，上诉至本院。
原审原告雍和宫公司上诉称：1.一审法院认定事实不清。一审法院未查清涉案《房屋租赁合同》不能履行的原因。双方当事人及案外人余姚市产权交易所均知道上诉人向被上诉人承租涉案房屋为了从事餐饮工作，被上诉人向余姚市产权交易所提交了完整资料，余姚市产权交易所对房屋性质为商住是清楚的，其对外公布的招标信息和文件中未公布该信息，致使涉案《房屋租赁合同》不能履行，损失应由余姚市产权交易所承担，一审法院判决双方当事人各承担50%的赔偿责任，判决不当。2.一审法院审理程序违法。一审法院应追加余姚市产权交易所为本案第三人并判决其承担相应损失。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
针对雍和宫公司的上诉，公路运输公司答辩称：公路运输公司已经将全部资料交给余姚市产权交易所，责任不应由公路运输公司承担。
公路运输公司上诉称：1.一审法院判决违背事实。雍和宫公司通过网上竞价，成交确认后，签订《房屋租赁合同》时才与公路运输公司接触，此时，雍和宫公司向公路运输公司提出租赁房屋做餐饮用途，所以合同中约定了餐饮用途，公路运输公司对房屋租赁权的竞得人做何种用途无选择权。2.公路运输公司无过错。雍和宫公司作为专业经营餐饮的公司，应知晓餐饮项目的环保审批条件，并向余姚市产权交易所进行咨询。其怠于行使自己的咨询、看样等权利，由此产生的后果应由雍和宫公司自行承担。3.一审法院审理程序违法。余姚市产权交易所对外发布公告及须知时遗漏了房屋性质是导致本次诉讼的主要原因，且本案处理结果和余姚市产权交易所有法律上的利害关系，一审法院应通知余姚市产权交易所参加诉讼。
针对公路运输公司的上诉，雍和宫公司答辩称：双方当事人均无过错，余姚市产权交易所在网上发布信息时发布不全，是造成合同解除的原因，应由余姚市产权交易所承担全部赔偿责任。
在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋属于商住性质，不能作餐饮使用，故该《房屋租赁合同》的目的已无法实现，故一审法院判决解除涉案《房屋租赁合同》，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均有损失，一审法院酌定由双方当事人各承担50%的赔偿责任，基本合理。至于余姚市产权交易所是否有过错、是否应承担赔偿责任，不属本案审理范围，本院不予审查。
综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。俩上诉人的上诉理由均不足，本院均难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19047.50元，由上诉人余姚雍和宫大酒店有限公司负担7951.50元，上诉人余姚市公路运输有限公司负担11096元。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年三月十四日
书记员 桂红艳