四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阆民初字第63号
原告乔兴元。
原告黄克容。
二原告委托代理人张小云，四川源正律师事务所律师。
被告四川省阆中川北房地产开发有限责任公司。
法定代表人程国富，该公司董事长。
委托代理人王兴模、程波，该公司职员。
被告罗斌。
委托代理人蒲军，四川伊丽达律师事务所律师。
原告乔兴元、黄克容诉被告四川省阆中川北房地产开发有限责任公司（以下简称川北房产公司）、罗斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何清卫担任审判长，与人民陪审员蒲春辉、马勇组成合议庭，分别于2015年4月14日和7月2日公开开庭进行了审理。原告乔兴元、黄克容及其委托代理人张小云，被告川北房产公司委托代理人王兴模、程波和被告罗斌委托代理人蒲军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我们在火药局街有砖混房屋482.41m2，因城市改造需要拆除，2000年10月我们与被告川北房产公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由川北房产公司在原地建房给我们安置住宅房约290m2、门面营业性用房82m2、邻西边空坝归我们使用，同时约定在2001年10月30日前回迁房屋。我们原有住宅房是447.41m2、门面营业性用房是35m2。被告至今未给我原告安置房屋，其行为违反了双方的约定，请求判令：1、被告按照《关于落实房屋拆迁补偿的协议》的内容交付X号楼住房第一、二楼住房共4套给原告（同时被告负责水、电、气、电话、电视的回装和费用，所有房屋应验收合格），交付办理现有营业安置房（原何家老瓦房）的产权给原告（注：以上所有房屋一审时由阆中市人民法院承担保全）；2、被告从2001年10月30日起计算并给付原告房屋拆迁期间的拆迁安置过渡补偿费：其中住宅房447.41平方米按照10.5元每平方米给付，营业房35平方米按照每月每平方米36元给付，直到交付房屋为止（注：1、一审已在阆中市建设局冻结30万元；2、乙方已领35万元房屋拆迁过渡安置补偿款；3、被告按照销售约定办理底层车库50平方米的房屋产权；4、被告给付房屋结构差价款29000元；5、被告给付违约金10万元；6、被告赔偿因土地使用权灭失的直接损失（暂定）30万元；7、本案一审诉讼费5800元，保全费5000元，鉴定费3528元，二审诉讼费5800元，公告费1200元，共计15528元，由被告负担；8、撤销“中兴房评（2010）阆字第005号”《房地产评估报告书》。
被告罗斌辩称，拆迁原告房屋属实，没有及时按安置是由双方原因造成的，因政府变更没有及时安置，还房按原一、二审的判决，住房3套是合理的，补偿问题应客观看待，住房4套已被原告申请查封，我方不能卖，用3套还原告，原告不同意，这对我方不公平，对车库产权办理及30万补偿不应支持，愿意协商尽快解决。
被告川北房产公司辩称，同意罗斌的意见，双方协商一下，我方因建设局签了这份协议，我方其实不愿意签，原告与罗斌协商好后，我方同意出面办理相关手续事宜。
经审理查明，原告乔兴元、黄克容系夫妻关系，二原告在阆中市火药局街（现为2号）原有砖混结构的住宅房447.41m2、营业房35m2。因城市改造需拆除北街与火药局街相交汇处的旧房开发新建商品房，2000年10月5日，二原告与被告川北房产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定：1、由川北房产公司拆除二原告在火药局街的砖混结构房屋482.41m2，其中有营业房35m2。2、川北房产公司在火药局街所修的4号楼底层一单元左右给二原告安置三室二厅两套住宅房屋约290m2，其结构系错层式，川北房产公司应给二原告安置营业房82m2（北侧临街）。3、4号楼邻西边的空坝（宅基地）归二原告使用。4、双方互不找补即川北房产公司不给二原告补偿租房费、搬家费、营业房停业损失费、附属物折价款，二原告不给川北房产公司补偿房屋结构价差款、营业房差面积款，二原告剩余面积川北房产公司不予给付折价款及安置房屋。5、川北房产公司2001年10月30日前向二原告交付房屋。6、搬迁过渡期限为12个月，自2000年10月30日起至2001年10月30日止，乙方（原告）在协定的时间内如不能按期回迁，甲方（川北房产公司）按《细则》（《阆中市城市房屋拆迁管理实施办法》）第43条之过渡付给乙方临时安置补助费。7、如有违约，由违约方向对方给付违约金500元。协议订立后，二原告即将房屋交付给了被告。
北街与火药局街相交汇处的土地开发，实际投资人是被告罗斌，罗斌在该处共开发修建有4幢商品房，其中邻北街有两幢，称为1号楼、2号楼，邻火药局街有两幢楼，称为3号楼、4号楼，该地段为三级商业地段。二原告的旧房在现在的3号楼通道旁。4号楼是座西向东，邻西边有一块空坝土地。4号楼是每层两户，共六层，底层设计的是车库，但修的又是住宅房结构，二楼以上设计的是住宅房。4号楼所修的住宅房均是平板房。4号楼第一层两套房屋，其建筑面积均为88.91m2；4号楼第二层至第六层共计10套房屋，其建筑面积均为94.55m2。
由于政府对该处的规划发生变化，致使被告一直无法修建4号楼给二原告安置房屋。2006年9月15日，阆中市人民政府召开常务会议解决该处的遗留问题并形成会议纪要，决定由政府一次性补偿川北房产公司项目经理罗斌200万元，由罗斌负责处理好该处的被拆迁户安置补偿工作。2009年下半年才开始修建4号楼，2010年初竣工，但4号楼未修建营业性用房，罗斌在该地段修建的其他营业性用房，全部销售他人。
2009年4月1日，川北房产公司、罗斌作为甲方与乔兴元作为乙方签订了《关于落实房屋拆迁补偿的协议》，约定由甲方给乙方安置新建的4号楼一楼一层住房、二楼一层住房约300m2，4号楼后边空坝约250m2归乙方使用，底层后面车库约50m2按原协议执行。何家老瓦房由甲方维修后，安置给乙方，超过或不足的面积由甲乙双方协商按市场价协商解决。甲方给乙方拆迁安置补偿过渡费暂定35万元，此款罗斌已向二原告支付。如单方违约给付对方违约金10万元。同月4日双方签订了一份《房屋拆迁补偿协议书（附本）的附加协议》，约定从4月1日算起，60天内由甲方筹集资金95万元一次性买断应给乙方安置的房屋，房屋拆迁补偿协议（附本）有效，老协议作废；甲方在60天内不能筹集资金95万元付给乙方，2000年10月5日双方所签订的拆迁安置补偿协议（老协议）有效，按照协议内容还房，（附本）协议作废，乙方所领35万元作为执行（老协议）的拆迁补偿安置费。附加协议签订后至今，川北房产公司、罗斌未向二原告支付95万元的现金。
同时查明，2000年10月9日，原告预付2万元预购了位于1号楼南侧约50平方米小车库（不是标准车库，是小库房）。4号楼二层北侧房屋被告在2010年初出售给他人后已装修好入住。
诉讼中，本院委托四川中兴房地产评估咨询有限公司对被告在火药局街所修的4号楼的商业性用房和住宅房每平方米的价值进行司法鉴定，该公司于2010年8月20日作出评估报告，其结论是：商业用房4800元／m2，住宅用房（平板一层）2800元／m2，住宅用房（平板二、三层）2900元／m2，住宅用房（错层一层）2900元／m2，住宅用房（错层二至三层）3000元／m2。原告分别于2010年3月29日和2015年1月27日向本院提出财产保全申请，本院于2015年1月29日作出（2010）阆民诉保字第26-1号民事裁定书，裁定：一、对被告四川省阆中川北房地产开发有限责任公司开发修建的位于阆中市火药局街X号院内的X号楼第一层两套住宅房屋、第二层两套住宅房屋以及临西面的空坝约250平方米的土地使用权予以查封。二、对被告四川省阆中川北房地产开发有限责任公司所有的位于阆中市火药局街2号院南侧的瓦平房两间半予以查封。三、对被告四川省阆中川北房地产开发有限责任公司在阆中市住房和城乡建设局的补偿款300，000.00元予以冻结。”
经现场查看，原告和川北房产公司职工王兴模现场确认，原告合同中约定的调换门面房位置就位于现在未拆迁的“何家院”。该院系土木结构瓦房，位于阆中古城片区，为了保护古建筑，阆中市政府改变了开始的规划，“何家院”禁止拆除，现在整体结构完好，由于年久失修，门窗、房顶和个别房梁等有不同程度毁损，前院和4号楼后的空坝杂草丛生。开始规划在空坝处修建的地下车库修建了大部分后，也因市政规划原因停止修建。
认定上述事实，有当事人的陈述、房屋拆迁安置补偿协议、房屋所有权证书、补充协议、关于落实房屋拆迁补偿的协议、房屋拆迁补偿协议书（附本）的附加协议、政府常务会议纪要、领条、民事裁定书、评估报告、房屋面积测绘报告、询问笔录、照片、规划图等为据。
本院认为，原告与被告川北房产公司于2000年10月5日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》中，涉及的该处西边空坝土地应属全体业主共享，不能约定由某一个业主独占使用，故协议约定归原告使用违反了法律规定，应属无效，其余内容的约定是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应属有效，被告应当按照协议中有效约定全面履行自己的义务。因约定空坝土地使用权无效的过错在被告，被告应当赔偿因此给原告造成的损失，但损失无法确定，根据本案具体情况，原告请求赔偿30万元过高，本院确定损失为5万元。
原、被告在2009年4月4日签订了《房屋拆迁补偿协议（附本）的附加协议》，由被告用货币买断应给原告安置的房屋，而被告却未向原告支付货币致该附加协议未履行，按约定，附加协议未履行，仍应履行2000年10月5日签订的协议。原协议已明确约定应给原告安置住宅房290m2，安置营业房82m2，并在一年内向原告交付安置房，但被告逾期未给原告安置房屋，被告的行为，违反了双方的约定，应当承担继续履行、赔偿损失等合同约定的违约责任。原告主张由被告安置住宅房和分阶段给付安置补助费，合法有据，本院予以支持。但在计算安置补助费时，应从2001年11月1日即逾期安置房屋之日起算至回迁房屋时止。因何家老瓦房政府变更规划未拆除，被告未在此处修建原、被告约定的营业房，而双方2009年4月1日的协议被2009年4月4日签订的协议所替代，不能按4月1日的协议履行，故原告请求交付办理现有营业安置房（原何家老瓦房）的产权给原告以及按照《关于落实房屋拆迁补偿的协议》安置住房，本院不予支持，只能由被告根据评估报告用货币对原告给予折价补偿款。原告主张的营业房停业损失费和过渡安置等费用，应分阶段从逾期安置营业房之日即2001年11月1日起计算至本案原一审判决作出之日（2010年12月22日）止，根据合同约定并参照2006年4月阆中市物价局和阆中市规划和建设局阆物价字（2006）33号关于公布《城市房屋拆迁有关补偿标准》的通知第五条和第六条的规定。按原、被告在2000年10月5日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》对违约责任之约定，违约方应向对方支付违约金500元，原告主张的违约金10万元，系双方2009年4月1日《关于落实房屋拆迁补偿的协议》中的约定，但双方在2009年4月4日又签订了《房屋拆迁补偿协议（附本）的附加协议》，虽然没有明确2009年4月1日的协议作废，事实上由新的协议代替了原协议，故应按双方2000年10月5日签订的协议中约定的违约金数额处理，即被告应向原告支付违约金500元，但由于被告在长达十余年的时间内未对原告落实房屋拆迁补偿，约定的违约金明显与给原告造成的损失相差巨大，原告请求赔偿10万元违约金，也与双方2009年4月1日《关于落实房屋拆迁补偿的协议》中的约定的违约金一样，视为原告请求增加了违约金9.5万元，根据本案实际情况来看也是合适的，故本院予以支持。根据本案的实际情况，可由被告向原告安置2号院内的4号楼第一层左右（北侧和南侧）两套住房屋和第二层南侧一套住房，共计建筑面积272.37m2。安置的住宅房屋面积不足的17.63㎡部分按一层错层2900元／㎡计算折价款为51127.00元。根据双方的约定，应由被告给原告安置错层式的住宅房，而被告现在修建的是平板式住宅房，两者价值之差为100元。故被告应向原告补偿错层式住宅房与平板式住宅房之差额部分。
原告请求被告按照销售约定办理底层车库50平方米的房屋产权，是其与被告之间是房屋买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，原告可以另案主张，故原告该请求本院在本案中不作处理。
该处地块开发的实际投资受益人是被告罗斌，因此罗斌应直接向原告履行安置房屋并偿付各种款项的义务，川北房产公司对罗斌应履行的义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六第第一款，中华人民共和国国务院2001年6月颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条第二款、第三十三条和参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条第一款、第三十条之规定，判决如下：
一、被告罗斌将位于阆中市火药局街2号院内所修的4号楼第一层左右（北侧和南侧）两套住房和第二层南侧一套住房，共计建筑面积272.37m2安置给原告乔兴元、黄克容。
二、被告罗斌向原告乔兴元、黄克容偿付不能安置的营业房82m2的折价款393，600元。
三、以290m2为基数从2001年11月1日起计算至2006年3月31日止的住宅房屋逾期安置的临时安置补助费76，850元由被告罗斌向原告乔兴元、黄克容给付；以290m2为基数从2006年4月1日起按每平方米每月3.50元的3倍计算至原告乔兴元、黄克容回迁住宅房屋时止的逾期安置的临时安置补助费由被告罗斌向原告乔兴元、黄克容偿付。
四、以82m2为基数从2001年11月1日起计算至2006年3月31日止的门面营业房逾期回迁的停业补偿费计69，536.00元由被告罗斌向原告乔兴元、黄克容偿付；以82m2为基数从2006年4月1日起至2010年12月22日止的门面营业房逾期回迁的停业补偿费计135，267.20元由被告罗斌向原告乔兴元、黄克容偿付。
五、由被告罗斌向原告乔兴元、黄克容偿付未安置的住宅房17.63㎡的折价款计51，127.00元；由被告罗斌向原告乔兴元、黄克容偿付平板式房屋与错层式房屋的差价款27，237.00元。
六、被告罗斌向原告乔兴元、黄克容赔偿因对4号楼西边空坝土地使用权约定无效所造成的损失50，000.00元。
七、被告罗斌向原告乔兴元、黄克容支付违约金100，000.00元。
八、被告四川省阆中川北房地产开发有限责任公司对被告罗斌应向原告乔兴元、黄克容履行安置房屋及偿付的各类款项承担连带责任。
九、驳回原告乔兴元、黄克容的其他诉讼请求。
上列第一、二、三、四、五、六、七项内容，限被告罗斌在本判决发生法律效力后二十日内履行完毕。被告罗斌在向二原告偿付前列款项时，应扣除已向二原告支付的现金350，000.00元。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，800元，鉴定费3，528元，合计9，328元，由被告罗斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 何清卫
人民陪审员 蒲春辉
人民陪审员 马 勇
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 陈玉娇