北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04516号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑姣姣，女，1969年10月4日出生。
委托代理人杨迅，北京市世嘉律师事务所律师。
委托代理人宋怡，北京市世嘉律师事务所律师
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）朱鼎良，男，1967年9月19日出生。
委托代理人冀旭宇，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人郑姣姣因与被上诉人朱鼎良租赁合同纠纷一案，不服朝阳区人民法院（2013）朝民初字第25269号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审�。本案现已审理终结。
2013年5月，朱鼎良向原审法院起诉称：我与郑姣姣于2011年2月19日签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定由我自郑姣姣处承租位于本市朝阳区1801室房屋，租期自2011年3月1日至2013年2月28日，月租金标准为6300元，每半年付，另有押金8000元。合同签订后，我依约支付房租并履行其他合同义务。但在合同期限将近届满之时，郑姣姣拒绝协助配合办理房屋交接手续，拒不退还押金并无理扣押我的个人物品。此后我多次往返京沪之间处理此事，致使产生了巨大的经济损失。现我诉至法院，要求郑姣姣退还我租赁押金8000元，并赔偿我包含误工费、交通费、住宿费、物品损失费等在内的经济损失共计70000元。
郑姣姣在原审法院答辩并反诉称：双方签订房屋租赁合同属实，但朱鼎良在承租期间存在迟延交纳租金、逾期腾退房屋的违约情形，且房屋查验时装修、设施有部分被损坏，故我不同意退还押金，押金应当用于抵扣违约金及相应物品的修缮费用。朱鼎良要求赔偿的经济损失亦不具有事实和法律依据，我不同意赔偿。另外，基于其上述违约情形，我反诉要求朱鼎良支付租期届满后占用房屋的使用费45820元；支付欠付的卫视、冷热水、清洁费共计465元；支付违约金25200元；支付房屋内装修及设备修缮费用4000元。
朱鼎良针对反诉辩称：不同意全部反诉请求。因在房屋租赁期限届满时郑姣姣未及时履行配合办理腾退事宜，导致我未能在合同期限届满前搬离，因此逾期腾房并非我的原因造成的违约，而应当由郑姣姣自行承担后果，故房屋使用费我方不承担，违约金的反诉请求我方亦不予认可。第二、我在承租房屋期间妥善保管屋内设施，并无损毁物品的情形，故此项反诉请求并无事实依据。第三、承租房屋期间我不存在迟延支付租金的情形，未按照合同约定交纳租金系因收到房屋抵押权人的提示，防止出现房屋被收回的情况而行使不安抗辩权，仅是暂缓交纳当期租金，在该情形消灭后我方及时支付了房租。郑姣姣对此未提异议，应属双方协议对合同条款的变更，因此据此提出需负担违约金的反诉请求不能成立。第四、冷热水等费用已办理结算，我方无拖欠情形，故不同意再行支付。
原审法院经审理查明：2011年2月19日，经北京中原房地产经纪有限公司居间，朱鼎良与郑姣姣签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定朱鼎良自郑姣姣处承租位于本市朝阳区1801号房屋，租期自2011年3月1日至2013年2月28日，押金8000元，租金按照每月6300元标准每半年付。双方另补充约定“以后每半年租金提前十五天支付。房屋于2011年3月1日前交付乙方（指朱鼎良）使用”。合同签订后，双方分别依约履行交付租赁标的及支付押金首期租金的义务。合同履行中，朱鼎良分别于2011年8月18日支付租金40800元、2012年2月15日支付租金40800元、2012年8月24日支付租金6800元、2012年9月6日支付25000元。合同期限临近届满时，双方沟通退租事宜。至2013年2月28日，租赁标的未完成腾退。2013年7月23日，法院于诉讼中主持双方完成租赁标的腾退。庭审中，朱鼎良提交《律师函》、短信记录及视频资料光盘一张，证明郑姣姣在合同履行期限届满将近时未履行配合腾退房屋的义务，致使租赁标的未能在合同期限届满前完成腾退，故其应当自行负担并赔偿由此给双方造成的损失。损失一节，朱鼎良提供交通费票据、餐费住宿费发票、广州俊诚电器有限公司出具的误工证明等书面材料予以佐证。郑姣姣提交了短信记录、照片及《情况说明》等材料，主张已尽到协助腾退的附随义务，朱鼎良存在逾期腾�租赁房屋的违约情形。另，郑姣姣一并提供《请款通知书》、保洁费收据、短信记录等证据证明朱鼎良存在欠付冷热水费等情形，以此作为相应反诉请求的主张依据。
诉讼中，经双方申请，法院依法向北京市公安局朝阳分局建外派出所及中国银行北京海淀支行进行调查取证。调查结果显示租赁标的于2013年1月21日办理房屋他项权利证书；合同履行期内，曾在2012年3月至7月时间段内有逾期偿还贷款的情形；双方均曾就涉案房屋租赁事宜向北京市公安局朝阳分局建外派出所报警，公安机关未作实质处理。朱鼎良表示2012年8月支付当期租金系因基于逾期偿还贷款情形出现行使不安抗辩权，该情形消失后即补充交纳租金，故不存在迟延交纳租金的违约情形；郑姣姣则表示上述情形不构成行使不安抗辩权的前提条件，仅是抵押关系当事方之间的正常联络，相反承租人存在迟延交纳租金及逾期腾退房屋的违约情形。
原审法院经审理后认为：依法订立的合同受法律保护，合同当事方应当秉承诚实信用原则严格遵守合同约定并履行合同义务。本案中，双方签订《北京市房屋租赁合同》形成事实上的租赁合同关系，双方均认可合同关系的法律效力且合同业已履行完毕，现对于合同履行中是否存在违约情形及合同期限届满后续事宜的处理发生争议。法院认为，双方在本案中提出的各项请求和主张是否成立，需结合合同约定及合同履行中可查明事实进行认定。首先，承租方逾期腾退房屋为实，但对此双方均有过错。合同对于履行期限届满临近时不再继续租赁关系的告知时限未明确具体期日，因此退租事宜应当由双方适当提前沟通并予协商解决。在2013年2月21日、22日双方确就此事互通信息，为腾退房屋留有了相对充分的时间，后双方确定在合同履�期限届满前完成房屋腾退。但双方因退还押金、是否应支付违约金、赔偿房屋内物品损失等事宜发生争议，导致腾退未如期进行，至诉讼中法院主持下方才完成腾退。结合物业公司提供的《情况说明》及郑姣姣向公安机关报警要求承租方腾退的事实，双方在发生争议时均未能及时、有效处理是导致腾退无果的原因，在此过程中双方均存在违背合同约定及附随义务内容的情形，故逾期腾退产生的损失应由双方共同承担。第二，承租方在合同履行过程中确有拖延支付租金的情形，符合行使不安抗辩权的法律要件，不宜认定产生违约的有责后果。合同补充条款的内容可印证实际交付房屋的时间，依此计算朱鼎良除最后一期租金交纳有迟延外，其他交纳租金的时间均符合约定。郑姣姣于2012年4月至7月欠付租赁标的银行抵押贷款，银行前往租赁标的进行催款并拟办理房屋他项权利证。承租方基于银行告知的风险而迟延交纳部分租金，并在此风险情形消失后及时补充交纳了租金，故此情形不可认定为承租人恶意违约，亦不可要求其据此承担违约责任。第三，合同履行期限届满后，双方应当依约合理履行附随义务，即承租人进行适当的租区修复，双方查验后出租人合理退还押金。本案中，房屋腾退系在法院主持下完成，故租区清洁、修复等均未合理进行，因此产生费用应由承租人负担，可自押金内予以扣减。另，郑姣姣提交证据不能证明其进行了房屋内部的实际修复并产生了相应费用，亦不能证明承租人存在欠付卫视费、水费等情形，故此节反诉请求依法不予支持。郑姣姣应当在适当扣减清洁费用后退还朱鼎良剩余部分押金。据此，于2013年12月判决：一、郑姣姣于判决生效后十日内退还朱鼎良房屋租赁押金七千五百元；二、郑姣姣于判决�效后十日内赔偿朱鼎良经济损失一万二千元；三、朱鼎良于判决生效后十日内给付郑姣姣房屋使用费一万五千元；四、驳回朱鼎良的其他诉讼请求；五、驳回郑姣姣的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郑姣姣不服，提起上诉，主要上诉意见如下：一、朱鼎良三次租金支付均逾期，按约定应每次承担违约金6300元，即使第三次逾期支付合理，也应当承担逾期支付租金违约金12600元。按照约定，郑姣姣可以抵扣押金。二、朱鼎良主张损失源自数次退房或约定退房所产生的交通误工等费用。但朱鼎良第一次退房属未经共同查验提前撤离，违反合同约定，属无效退房，产生费用朱鼎良应自负。此后，双方约定腾退时间，但朱鼎良因索要押金不成拒不搬离，以强占房屋方式要挟郑姣姣索要押金，郑姣姣报警驱离未果。故属于朱鼎良未按约定退房，产生的费用应自行承担。最终，在法官主持下朱鼎良退房，属于合同终止产生的合理费用，应当自行承担。三、朱鼎良为索要押金在租赁期届满后仍拒不腾退房屋，并以“小心坐牢”恐吓郑姣姣不得将其物品移出。朱鼎良强占房屋145天，造成郑姣姣损失约4.5万元，原审判决仅支持1.5万元，远远不能补偿郑姣姣的损失，有失公允。四、郑姣姣的反诉请求有充分的事实依据，应当获得支持。综上，请求撤销原判，改判驳回朱鼎良的诉讼请求，支持郑姣姣的反诉请求。朱鼎良同意原审判决。
本案审理过程中，郑姣姣申请调取2013年2月28日的报警记录，并提交了物业公司的说明，证明其上诉主张。报警记录显示该日17：30左右，朝阳区建外派出所接到郑姣姣报警。朱鼎良认为报警记录与本案无关，物业公司的证明不是新证据，不予质证。本案审理过程中，郑姣姣另主张，朱鼎良从未有过搬离租住房屋的实际行为，其也从未阻止朱鼎良搬离。在约定好的28日搬离的日子，朱鼎良也没有搬离，后郑姣姣通过报警强烈要求朱鼎良搬离。郑姣姣同时主张，押金退还与搬家没有冲突，押金退还和维修费用属于协商事项，押金与搬家无关。本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《居住证明》、付款凭证、交通费发票、误工证明、短信记录、照片、《请款通知书》、《情况说明》、当事人当庭陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：朱鼎良与郑姣姣签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行各自�义务。根据查明的事实，在合同履行过程中，朱鼎良除最后一期租金交纳有迟延外，其他交纳租金的时间均符合约定。郑姣姣于2012年4月至7月期间存在欠付租赁标的银行抵押贷款的情形，银行前往租赁标的进行催款并拟办理房屋他项权利证。朱鼎良基于银行告知的风险而迟延交纳部分租金，并在此风险情形消失后及时补充交纳了租金，故此情形不宜认定为承租人恶意违约，亦不应据此要求其承担违约责任。合同履行期限即将届满时，双方因退还押金、是否应支付违约金、赔偿房屋内物品损失等事宜发生争议，导致腾退未如期进行，至诉讼中在原审法院主持下方才完成腾退。结合物业公司提供的《情况说明》及郑姣姣向公安机关报警要求朱鼎良腾退的事实，双方在发生争议时均未能及时、有效处理是导致腾退无果的原因，原审法院认定在此过程中双方均存在违背合�约定及附随义务内容的情形，逾期腾退产生的损失应由双方共同承担，该认定正确。房屋腾退系在法院主持下完成，故租赁房屋的清洁、修复等均未合理进行，因此产生费用应由朱鼎良负担，可自押金内予以扣减。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审本诉案件受理费875元，由朱鼎良负担657元（已交纳）；由郑姣姣负担218元（于本判决生效之日起七日内交纳）。原审反诉案件受理费844元，由郑姣姣负担676元（已交纳）；由朱鼎良负担168元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1687元，由郑姣姣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 刘向飞
二〇一四年六月二十日
书 记 员 胡 潇