天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第1478号
上诉人（原审被告）天津市千子莲健身有限公司，住所地天津市南开区鼓楼南街88号。
法定代表人徐小宁，董事长。
委托代理人周丽美，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托代理人冯俊武，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市鑫森置业有限公司，住所地西青经济开发区。
法定代表人苏兆宏，董事长。
委托代理人刘晶，北京大成（天津）律师事务所律师。
委托代理人贾明，北京大成（天津）律师事务所律师。
原审被告北京千子莲投资管理有限公司，住所地北京市通州区漷县开发区觅鑫街57号。
法定代表人李军，董事长。
委托代理人周丽美，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托代理人冯俊武，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
上诉人天津市千子莲健身有限公司（以下简称天津千子莲公司）因租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区云南路12号清华园2号楼1门底商，建筑面积为1195.13平方米，设计用途为商业，房屋所有权人为原告。2012年8月15日，原告与被告天津千子莲公司签订房屋租赁合同。合同约定：原告将天津市和平区云南路12号森淼清华园2号楼首层底商出租给被告天津千子莲公司，出租房屋总建筑面积1133.89平方米。租期自2012年8月1日至2018年7月31日止。租赁合同第3.1条约定了每年租金标准，并约定原告免除被告天津千子莲公司第一年租期内的租金48万元。房租每三个月支付一次，每三个月中的第一个月的5号前支付本期租金。租赁合同第6.2.2条还约定，如被告天津千子莲公司逾期支付租金达30天，原告有权收回房屋，并要求被告天津千子莲公司支付相当于当年度租金的违约金。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告天津千子莲公司使用，被告天津千子莲公司向原告支付了2012年至2014年1月31日的全部租金。2014年2月1日至2014年4月30日期间的三个月租金，被告天津千子莲公司于2014年5月4日向原告支付206925元、于2014年8月15日向原告支付30万元、于2014年10月27日向原告支付20万元，以上三次付款被告天津千子莲公司共计向原告支付了租金706925元。2014年5月1日以后产生的租金，被告天津千子莲公司未向原告支付。原告起诉之后，被告天津千子莲公司于2014年12月31日向原告支付了共计70万元租金，原告为被告天津千子莲公司开具了租金发票，租金发票记载的内容为2014年租金。另查，本案与（2014）和民二初字第1040号案件（以下简称1040号案件）为关联案件，两案合并审理。1040号案件涉案房屋位于本案涉案房屋上方的二层和三层，房屋所有权人为本案原告，1040号案件原告天津市鑫森物业管理有限公司经本案原告授权于2012年8月15日与被告天津千子莲公司签订房屋租赁合同，由被告天津千子莲公司租用本案涉案房屋上方的二层和三层房屋，租期亦为2012年8月1日至2018年7月31日。被告天津千子莲公司租用本案涉案房屋及1040号案件涉案房屋共同作为其经营场所。再查，在本案审理中，法院前往涉案房屋及1040号案件涉案房屋现场勘验、拍照。经现场勘验涉案房屋位于天津市和平区宜昌道和云南路交口底商一层，1040号案件涉案房屋在上述底商的二层、三层。现场勘验中，原告指出涉案房屋的水表及阀门位于涉案房屋外的云南路人行过道竖井内。经查看，该竖井井盖并未上锁，现场可以打开。涉案房屋内经现场检查没有自来水上水。涉案房屋电表位于森淼清华园小区停车场内，由天津市鑫森物业管理有限公司管理。现场勘验中发现本案的涉案房屋一层前台屏风后由管理涉案房屋电路的电箱，在1040号案的涉案房屋二层也有管理二、三层房屋电路的电箱。当场将上述两个电箱内的电闸合上后，本案一层房屋及1040号案件的二、三层房屋内均可以通电。原告起诉请求法院判令：1、二被告连带支付2014年2月1日至合同解除之日止的租金本金共计3846995元（暂计至2015年4月30日），并支付自合同解除之日止实际腾房之日止的使用费，使用费标准按照合同约定的租金标准，若在合同期限2018年7月31日之后仍未腾房，则我方主张使用费按合同约定每年递增2%计算；2、二被告连带支付自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息，利率按照一年期同期贷款利率6%上浮50%主张，共计113360元；3、判令天津千子莲公司与我方解除合同，并按照房屋租赁合同约定的条款腾空归还房屋，办理房屋交接手续；4、二被告连带支付解除合同的违约金3671935元（按照2014年8月1日至2015年7月31日期间年租金计算）；5、全部诉费及其他相关费用均由二被告共同承担。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告天津千子莲公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法应属合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自权利、义务。在上述租赁合同履行中，对于涉案房屋2014年2月1日至2014年4月30日期间产生的租金，被告天津千子莲公司向原告支付了706925元，在原告起诉前尚欠193059元。并且2014年5月1日之后产生的房屋租金，在原告起诉前，被告天津千子莲公司均未向原告支付。虽然在原告起诉后，被告天津千子莲公司向原告支付了70万元，但被告天津千子莲公司仍并未付清涉案房屋租赁。被告天津千子莲公司的上述行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。针对原告的诉讼主张，被告抗辩认为原告在合同履行中存在将涉案房屋断水断电的违约行为，但被告提供的证据不能证实原告存在被告所述行为，并且现场勘验情况亦与被告所述情况不一致，因此对于被告的该抗辩理由，不予采信。对于原告要求判令解除与被告天津千子莲公司的租赁合同，并按照房屋租赁合同约定的条款腾空归还房屋，办理房屋交接手续的诉讼请求，根据原告与被告天津千子莲公司签订的租赁合同约定，如被告逾期支付租金达30天，原告有权收回房屋。现被告的违约行为已经达到合同约定的解除条件，构成合同根本违约，原告有权要求解除合同。鉴于原告要求解除合同的诉讼请求系原告在诉讼中所增加，该请求送达被告天津千子莲公司的时间应为2015年3月17日。故确定原告与被告天津千子莲公司就涉案房屋签订的租赁合同自2015年3月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此被告天津千子莲公司应当将涉案房屋腾空归还原告。对于原告请求被告天津千子莲公司支付2014年2月1日至合同解除之日止的租金本金共计3846995元（暂计至2015年4月30日），并支付自合同解除之日止实际腾房之日止的使用费，使用费标准按照合同约定的租金标准（若在合同期限2018年7月31日之后仍未腾房，则原告主张使用费按合同约定每年递增2%计算）的诉讼请求，被告欠付租金构成违约应承担继续履行支付租金的责任。对于2014年2月1日至2014年4月30日期间涉案房屋产生的租金，被告天津千子莲公司向原告支付了706925元，在原告起诉前尚欠193059元。并且2014年5月1日之后产生的房屋租金，在原告起诉前，被告天津千子莲公司均未向原告支付。被告天津千子莲公司在原告起诉后向原告支付了70万元，根据原告为被告天津千子莲公司开具的发票显示该70万元记载为2014年租金，因此该70万元应当冲抵被告天津千子莲公司2014年的欠付租金。冲抵后，被告天津千子莲公司应向原告支付欠付原告自2014年6月至2015年3月17日（合同解除之日）的租金2702809.2元。自2015年3月18日合同解除之后，被告天津千子莲公司未将涉案房屋归还原告，被告天津千子莲公司应当向原告支付自2015年3月18日至实际将房屋返还给原告之日的使用费。对于使用费标准，原告主张按照租赁合同约定的租金标准计算且主张应当根据合同约定逐年递增。由于租赁合同已自2015年3月17日解除，租赁合同中所约定逐年递增的租金标准不能及于租赁合同解除后的使用费。根据公平合理、等价有偿的原则，确定被告天津千子莲应支付的使用费标准应当按照租赁合同解除之时的租金标准计算，即每月305994.7元。故被告天津千子莲公司应当向原告支付自2015年3月18日至实际将房屋返还给原告之日的使用费，使用费标准按每月305994.7元计算。对于原告请求被告天津千子莲公司支付自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息113360元（利率按照一年期同期贷款利率6%上浮50%计算）的诉讼请求，在案件审理中原告明确该项诉讼请求系主张被告逾期支付租金给原告造成的实际损失。对于原告主张利息的利率，原告认为应当按照中国人民银行发布的同期贷款利率上浮50%计算，原告提供《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按何种标准计算问题的批复》作为其主张的依据。但该批复已明确表明系针对逾期付款违约金，而本案中原告明确表示其主张的系实际损失，原告的该请求不能按照该意见处理。针对被告天津千子莲公司欠付原告房屋租金的违约行为，实际会给原告造成经济损失，被告天津千子莲公司应向原告支付逾期支付租金的利息，利息利率应按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。根据上述标准计算，原告主张的自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息共计应为71166.4元。对于原告要求被告天津千子莲公司支付解除合同违约金3671935元（按照2014年8月1日至2015年7月31日期间年租金计算）的诉讼请求，被告天津千子莲公司欠付租金的行为导致房屋租赁合同解除，根据原告与被告天津千子莲公司签订的房屋租赁协议6.2.1条和6.2.2条的约定，因被告天津千子莲公司逾期支付租金，原告收回房屋的，原告有权要求被告天津千子莲公司支付相当于当年度一年租金的违约金。针对原告的该诉讼请求，被告提出了约定违约金标准过高的抗辩，原告未提供证据证实解除合同其实际损失。因被告违约导致合同提前解除，对于原告是一种利益的损害，导致原告遭受一定经济损失，这些损失可能包括租金的利息、房屋空置期的租金、物业管理费损失、新租赁合同的免租期损失、新旧租赁合同的租金差价等。原告主张解除合同违约金可以弥补上述损失，但以一年租金数额作为违约金显系过高，结合本案案情，酌情考虑，被告天津千子莲公司向原告支付相当于三个月租金合计917984元的违约金作为对原告提前解除合同的补偿为宜。对于原告要求被告北京千子莲公司对被告天津千子莲公司在本案中应支付的债务承担连带给付义务的诉讼请求，被告天津千子莲公司属于一人有限责任公司，被告北京千子莲投资管理有限公司（以下简称北京千子莲公司）系被告天津千子莲公司的法人股东。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现本案二被告仅提供的2007年验资报告以及2007年至2012年12月31日期间的若干审计报告，未能提供在租赁关系存在期间2013年、2014年度公司会计账册、审计报告，二被告未能证实被告天津千子莲公司的财产独立于被告北京千子莲公司的财产，被告北京千子莲公司应对被告天津千子莲公司在本案中应支付的债务承担连带给付义务。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告天津市鑫森置业有限公司与被告天津市千子莲健身有限公司就涉案房屋签订的租赁合同自2015年3月17日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司将租用的天津市和平区云南路12号清华园2号楼1门底商房屋腾空归还原告；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付自2014年6月至2015年3月17日（合同解除之日）的租金2702809.2元；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付自2015年3月18日至实际将房屋返还给原告之日的使用费，使用费标准按每月305994.7元计算；五、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息共计应为71166.4元；六、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付提前解除合同违约金917984元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费58801元，减半收取29400.5元，保全费5000元，共计34400.5元，由原告负担10484.9元，由被告负担23915.6元。
上诉人不服一审判决，以被上诉人在擅自对诉争房屋断水、断电的情况下提出解除合同，其关于房租、违约金及利息损失等的一审诉讼请求不应得到支持为由提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，一审判决不仅认定事实清楚，而且适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告答辩称同意上诉人意见。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，双方当事人于2012年8月15日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，对其效力本院予以确认。双方当事人均应依约履行各自权利、义务。被上诉人依约向上诉人交付了房屋，但上诉人未依约如期向被上诉人支付房屋租金，上诉人的行为已经构成违约，依约应承担相应的违约责任。一审法院依法判令上诉人向被上诉人支付房屋租金及利息、房屋使用费、提前解除合同违约金，无不当，本院应予维持。上诉人关于被上诉人存在擅自将涉案房屋断水断电的行为的上诉主张，依据不足，对其主张本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费8273元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 王福群
代理审判员 尹 来
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……