黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第592号
上诉人（原审被告）哈尔滨市河松物业管理中心，住所地哈尔滨市道里区河松小区***栋。
法定代表人宋焕君，经理。
委托代理人柴金峰，男，1972年6月28日生，汉族，该单位法律顾问。
被上诉人（原审原告）杨怀金，男，1966年2月15日生，汉族，无固定职业。
委托代理人ＸＸ，黑龙江明正律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市河松物业管理中心（以下简称河松物业）因与被上诉人杨怀金财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民一初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河松物业的委托代理人柴金峰，被上诉人杨怀金的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：位于哈尔滨市道里区河松街河松小区208栋西南单元17层3号房屋（哈房权证里字第003226**号）的所有权人为杨怀金。2006年诉争房屋屋顶出现漏水现象，2011年诉争房屋屋顶再次出现漏水现象，诉争房屋屋顶漏水导致杨怀金房屋及屋内物品受到损失。在审理中，经杨怀金申请，法院依法委托黑龙江威龙司法鉴定服务有限责任公司和黑龙江晨星资产价格评估有限公司分别对诉争房屋漏水原因和房屋漏水造成的装修财产损失进行鉴定。2013年8月28日，杨怀金出具鉴定情况说明一份，主要内容为：“基于申请人（杨怀金）受到被申请人（河松物业）两次漏水致物损，经与鉴定机构沟通，因第一次漏水导致物损时间过长，无法作出鉴定意见。故申请人（杨怀金）现只针对第二次漏水导致物损申请鉴定机构作出鉴定意见”。2013年9月13日，黑龙江威龙司法鉴定服务有限责任公司做出黑威龙技鉴字（2013）第047号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“根据现场勘验结果分析，被鉴定房屋屋面漏水原因是其屋面施工质量不满足《屋面工程质量验收规范》的要求和屋面管理不到位两个方面的因素引起的”。2013年10月10日，黑龙江晨星资产价格评估有限公司做出黑晨资评字（2013）第50号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“根据以上方法测算的水浸物品损失金额在鉴定基准日的评估金额为26，556元”。
另查明，哈尔滨市道里区河松街河松小区208栋西南单元17层3号房屋屋面已经过了房屋建筑工程最低保修期限。河松物业经营项目主要为从事主办单位开发的房屋维修、管理并提供劳务性服务、停车服务、供热。
杨怀金诉称：杨怀金所有位于哈尔滨市道里区河松街河松小区208栋西南单元17层3号房屋，因河松物业管理原因导致房屋长期漏水。2006年房屋漏水导致杨怀金房屋及屋内物品受到不同程度损失，杨怀金及时向河松物业主张侵权损害赔偿权利，河松物业未处理解决。杨怀金将受损房屋及屋内物品证据保全后，自行处理，支付各项费用总计84，730元。2011年诉争房屋再次出现漏水现象，导致杨怀金房屋及屋内物品再次受到损失，杨怀金向河松物业主张相关权利，河松物业再次推托，杨怀金自行对房屋及屋内物品证据保全后自行处理，共计支付各项费104，908.1元。事故发生后杨怀金与河松物业对于房屋漏水造成的损害赔偿问题协商未果，故要求河松物业赔偿杨怀金财产损失111，286元。
河松物业辩称：杨怀金所主张的事实证据不足，真实性无法认定，不同意杨怀金的赔偿请求。一、诉争房屋漏水的主要原因是由于屋面防水质量的问题，属先天性房屋质量问题，2005年杨怀金进户后就发生漏水，杨怀金应找开发建设单位解决，河松物业没有解决处理漏水的义务，开发建设单位负有保修的责任义务。二、杨怀金的起诉已经超过了法定的诉讼时效，不应得到法院的支持。三、威龙司法鉴定机构出具的司法鉴定意见书显失客观公正，违背事实，故意规避诉争房屋漏水的真正原因，遗漏责任主体，依据不足，不能作为定案的依据。四、杨怀金投诉其楼上18层住户在楼顶私自搭建花园后，河松物业进行了及时制止，并给18层住户下发过要求恢复原状的整改通知书，其拒不恢复，因河松物业没有行政执法权，于是向哈尔滨市房屋监察大队进行了报告，执法部门到现场进行处理，新闻媒体也在电视上报道过该事件，证明河松物业在管理上已经尽到了职责，没有过错不应当承担赔偿责任。五、鉴定意见并没有明确此次鉴定出的财产损失不包括2006年漏水造成的损失，所以鉴定出的财产损失价值应为两次漏水造成的损失额。故请求法庭驳回杨怀金诉讼请求。
原审判决认为：依据《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。在本案中，河松物业作为哈尔滨市道里区河松街河松小区物业服务企业对其管理的建筑物负有养护和维修的义务，应当定期检查和及时维修，保证哈尔滨市道里区河松街河松小区208栋西南单元17层3号房屋屋面防水功能完好，以避免给业主造成损害。依据司法鉴定结论诉争房屋漏水的原因是其屋面施工质量不满足《屋面工程质量验收规范》的要求和屋面管理不到位两个方面的因素引起的，且在2011年漏水事故发生前诉争房屋的屋面就已经发生多次漏水，河松物业亦没有及时进行维修，故河松物业对损害事故的发生存在过错，应赔偿杨怀金的财产损失。哈尔滨市道里区河松街河松小区208栋西南单元17层3号房屋屋面在事故发生时，已经超过了《房屋建筑工程质量保修办法》第七条所规定的房屋建筑工程最低保修期限，开发建设单位已不负保修义务，故河松物业提出应由开发建设单位承担财产损害赔偿的抗辩主张，不予支持。杨怀金主张的2006年屋面漏水造成的财产损失因杨怀金提供的证据不能证明其主张事实的成立，且已超过诉讼时效，不予支持。杨怀金主张的2011年屋面漏水造成的财产损失以司法鉴定机构出具的司法鉴定意见26，556元为准，予以支持。据此判决：一、河松物业于本判决生效后十日内赔付杨怀金财产损失26，556元；二、驳回杨怀金其他诉讼请求。案件诉讼费13，093元（案件受理费4093元，鉴定费9000元）杨怀金负担案件受理费3116元；河松物业负担诉讼费9977元（案件受理费977元、鉴定费9000元），此款杨怀金已预交，河松物业于本判决生效后十日内给付杨怀金。
河松物业不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，遗漏诉讼主体，屋面漏水是房屋质量问题，应由房屋开发建设单位负责维修。屋面漏水另一原因是杨怀金楼上18层住户擅自搭建花园破坏屋面防水造成的，河松物业进行了制止，并依法向有关机关报告，尽到了管理职责。另外，屋面防水工程施工属于大中修工程，不属于物业责任范围内的维修，应从专项维修资金中支付，而该企业没有交纳维修资金。故判决河松物业承担赔偿责任法律依据不足，河松物业不应承担赔偿责任，请二审法院查清事实依法改判。
杨怀金同意原审判决。
二审审理期间双方均未举示新证据。
本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：关于是否遗漏诉讼主体问题。按照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条所规定的房屋建筑工程最低保修期限，开发建设单位已不负保修义务，杨怀金选择依据双方形成的物业合同关系，请求物业服务企业承担赔偿损失的违约责任，符合法律规定。故河松物业提出应追加房屋开发建设单位为本案被告并由其承担财产损害赔偿责任的抗辩主张，本院不予支持。
关于河松物业是否承担原审判决确认的赔偿责任问题。河松物业作为物业服务企业对屋面管理不到位，给业主财产造成了损害，应依据双方的物业合同关系承担相应的违约赔偿责任。河松物业提出的第三人侵权及维修费用支出问题，均不能免除物业服务企业对屋面的维修管护义务，原审判决其承担赔偿责任正确，河松物业提出的免责事由不能成立。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律得当，裁判正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费977元，由哈尔滨市河松物业管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 韧
代理审判员 周力平
代理审判员 闫建筑
二〇一四年九月十八日
书 记 员 王春贺