湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民一终字第00498号
上诉人（原审被告）刘旭，男。
委托代理人黄鹏，湖北百龙律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被上诉人（原审原告）廖玉文，女。
委托代理人朱永伟，湖北法正大律师事务所律师。代理权限为一般授权。
上诉人刘旭因与被上诉人廖玉文房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2015）鄂襄城民二初字第00808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定，廖玉文2010年12月15日取得了位于襄阳市襄城区四季青四组襄樊市国用2010第310472099号国有土地使用权。该土地的用途是城镇住宅用地。同年10月25日，襄樊市城乡规划局为廖玉文发放了《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工规划验收合格证》。廖玉文按规划许可的要求，在该土地上建造了236.52平方米2层房屋并居住在内。2015年6月，廖玉文与刘旭经过协商，廖玉文将租赁房屋向东临公路的墙面开凿了一个大门，供刘旭租赁使用。同年6月11日，双方签订一份《租赁合同》，该合同系刘旭从网上下载。合同出租方廖玉文为合同中甲方，刘旭承租方为合同中乙方。合同内容：“经双方协商甲方将位于襄城区苏家园四组房屋出租给乙方居住使用。一、租房时间为2015年6月11日起至2018年6月11日止。二、月租金为1200元，缴租方式为1年支付一次，人民币14400元，以后应当提前20天支付。三、约定事项：1、乙方入住时，应及时更换门锁，若发生意外与甲方无关。因使用不当引起火灾、电、气灾等非自然灾害所造成损失，由乙方负责。2、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议立即终止。在有效期限出租方不能收回房子。若是强制收回，应补偿承租方赔偿款，余下天数的销售额和搬迁费。3、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、光纤、电话，物业管理等费用。4、租赁期间甲、乙双方应共同保障房屋及附属品，设备设施处于使用和安全状态。对于房屋及其附属品，设备设施因自然属性或者合同使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后及时维修。5、甲方如遇如房屋拆迂等特殊情况，需要提前三个月给乙方空档时间进行转让迁移，若是临时通知，甲方应当补偿乙方损失。损失为3个月的销售额。6、房屋租金每年的浮动不能超过10%。房屋到期，乙方有优先承租权，房租不能高于市面价格。7、因自然灾害不可抗拒因素造成房屋损失，甲方作为房东，应及时对房屋进行修复和维护。8、甲方如果需要改造结构，需要提前和乙方商议，乙方不同意，甲方执意改造房屋，一切费用，甲方自付。并不能从此借口提高房租，或不予租赁乙方。水电费应当与物价局定价为准，甲方提供过高，乙方不予理会。9、在租赁期间，出租人不得擅自提高房租，转租。备注2015年6月至2016年14400元、2016年6月至2017年16800元、2017年6月至2018年16800元。本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水3元每吨，电1元每度。乙方有权转让。甲方签字廖玉文乙方签字刘旭”。合同签订后，刘旭对租赁房屋进行包括内墙面粘贴墙纸、安装电表、走廊和厕所各安装一个门、厕所安装一个换气扇、在向东的外墙上安装“刘记大排挡”招牌等的装修。之后开始餐饮经营。
2015年7月21日，廖玉文以刘旭未按时交纳租金，向法院提起诉讼，要求解除租赁合同。同年7月23日，廖玉文与刘旭就租金签订补充协议。协议约定，“2015年6月11日至2016年6月11日本年8月20日之前全部付清（欠9000元）；2016年6月11日至2017年6月11日在2016年6月11日前2O天全部付清房费；2017年6月11日至2018年6月11日在2017年6月11日前2O天全部付清房费。2015年7月23日转让有甲方在场。签字刘旭廖玉文。”同年7月24日，廖玉文以“因双方达成协议，被告同意于2015年8月付清欠款”为由，申请撤回起诉。自同年8月起至9月10日止，刘旭水费170元，电费20元。
2015年8月10日，廖玉文又以刘旭改变租赁房屋用途，要求解除《租赁合同》，并向原审法院提起诉讼。诉讼中又增加“被告未按时支付租金”作为合同解除的诉讼理由。廖玉文不同意利用刘旭的装修，但同意补偿刘旭装修损失3000元。刘旭不接受。
原审法院认为，廖玉文与刘旭签订的《租赁合同》系有效合同，但对租赁房屋的用途存在分歧。该合同系刘旭提供，合同中即有“居住使用”的约定，又有“甲方违约，应赔偿乙方余下天数的销售额”的约定，该两处约定在本案中明显相互冲突，审理中双方不能达成一致协议。参照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。。。”的规定，就“甲方违约，应赔偿乙方余下天数的销售额”的理解，应当理解为系违约责任计算方式条款，而不应当理解为突破合同约定的“居住使用”条款，即允许刘旭从事经营的条款。从房屋所占土地的性质和房屋使用性质来看，也是住宅。2015年7月23日，双方再就租金方面继续进行协议中，也没有将房屋用途改变为经营。故应认定刘旭改变了合同约定对租赁房屋的用途，廖玉文以此为由要求解除合同理由正当，予以支持。因廖玉文不同意利用刘旭在租赁房屋内的装修，但同意补偿刘旭部分装修损失，经调解，刘旭不接受廖玉文的补偿。故合同解除后，刘旭应当将房屋恢复原状，腾空租赁房屋后，将房屋返还给廖玉文。刘旭对下欠水电费190元没有异议，廖玉文要求支付水电费的请求，予以支持。刘旭辩称租赁房屋的用途系从事餐饮经营，没有充分证据证实，即使在租赁房屋上安装招牌廖玉文没有反对，无论刘旭是否支付给廖玉文剩余租金，都不能说明廖玉文同意改变合同中租用房屋用途，且廖玉文又以刘旭改变租赁物的用途为由提起诉讼，故刘旭辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）（五）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，判决：一、解除原告廖玉文与被告刘旭2015年6月11日签订的《租赁合同》和2015年7月23日签订的《补充协议》。二、被告刘旭于本判决生效后十日内将房屋恢复原状，腾空后返还给原告廖玉文。三、被告刘旭于本判决生效后五日内一次性支付原告廖玉文水电费190元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由被告刘旭负担。
上诉人刘旭不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，一、一审判决对合同双方就租赁房屋用途的约定事实认定错误。本案中，就租赁房屋的用途，上诉人与被上诉人约定的就是经营使用。正是有此约定，在租赁之时，被上诉人将租赁房屋向东面临公路的墙面开凿了一个大门，以保证上诉人的经营需要，并且，为方便上诉人经营，被上诉人还特地安装的是卷闸门。若双方约定的租房是为居住使用，则被上诉人另行凿墙开门根本没有必要。其次，在上诉人收到租赁房之后，即对租房外空地进行铺设水泥，平整场地，加盖沟盖板，对租房内进行餐饮经营改造装修，并在被上诉人的配合下，从其居住的租房的二楼吊装餐饮招牌。对上诉人上述一系列行为，被上诉从未提出异议，反而是尽力配合。若双方实际约定的租赁用途为居住使用，被上诉人定然是及时反对，上诉人根本无法投入使用，更不用说租赁后的正常经营。其三，在上诉人已经利用涉案租赁房屋进行正常餐饮经营之后，被上诉人提出解除租赁合同，其理由也并不是上诉人未按租赁用途使用，而是称上诉人未交租金，且此后双方在就租金事宜达成协议后，被上诉人即行撤诉，这同样说明被上诉人对上诉利用租赁房屋进行经营使用是同意和认可的，双方原本约定的就是经营使用。并且，从另一方面讲，即便双方约定租赁房屋用途为居住，被上诉人的以上行为也应当视双方对改变租房用途方面达成一致，双方就合同变更已达成协议。虽然上诉人与被上诉人双方在合同中有居住使用的约定，但在合同中也同样多处明确约定有甲方违约后赔偿乙方按天数计算的销售额的相反约定。之所以出现合同前后不一，相互矛盾的表述，其原因就是上诉人与被上诉人在协议签订之时没有合同拟订能力，而是交由被上诉人从互联网上下载后直接使用，但这下载的合同版本并没有反映合同双方真实的意思，从而导致被上诉人作出与合同不一的行为。一审判决以上诉人系提供格式合同一方，故认为应当作出不利于上诉人的理解，明显缺乏法律依据。依据民法理论，所谓格式条款，是指基于签约对象的广泛性和不特定性，而由一方当事人事先拟订好的，其内容未经双方当事人讨论的合同条款，其主要适用于金融、保险、运输等领域。在本案中，《租赁合同》虽系上诉人从网上下载，但并不代表是上诉人提供，更不存在排除被上诉人更改情形，欺仍然是双方协商一致的结果。故一审判以上诉人系格式条款的提供方为由判认上述事实，没有法律依据。二、一审判决适用法律错误。本案中，被上诉人的诉讼请求为解除双方签订的房屋租赁合同。根据合同法规定，合同解除有约定解除和法定解除两种。本案中，上诉人与被上诉人双方事前并没有在合同中约定在改变房屋租赁用途后出租方享有合同解除权，更何况，本案中上诉人也不存在改变合同用途，并且，双方事后也未就此达成合同解除协议，故被上诉人只能依法定解除合同。但在本案中，并不存在被上诉人出租房屋但不能获取收益，无法实现合同目的的情形，即根本不具备法定解除的条件，被上诉人的合同解除主张根本没有事实和法律依据。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人廖玉文答辩称，服从原审判决。
对原审法院审理查明的案件事实，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案当事人在租赁合同中约定“乙方（刘旭）必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议立即终止。”从查明的案件事实看，刘旭未按时缴纳房租，在出租方廖玉文诉至人民法院，双方达成和解协议，廖玉文撤回起诉后，刘旭仍然未缴纳房租，根据合同约定，廖玉文有权解除合同。原审法院判决解除合同并返还租赁物，符合法律规定。但合同对租赁房屋用途的约定前后矛盾，原审法院将当事人从网络上下载的合同参考范本理解为格式合同条款，并以此作出对下载方不利的解释，不符合法律规定，对原审法院的观点，本院不予认可。同时，双方当事人在合同中对合同解除后，添附物的处理未进行约定，上诉人刘旭可以另行主张权利。原审法院认定基本事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘旭负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一五年十二月二十八日
书记员 李 帆