广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第1080号原告：李焯华，男，1982年9月22日出生，汉族，住中山市大涌镇。委托代理人：徐小安、郭敏珊，均系广东中亿律师事务所律师。被告：广东亿海木业股份有限公司，住所地中山市东区。法定代表人：肖永青，该公司总经理。委托代理人：林绮华、吕学如，分别系广东丰邦律师事务所律师、律师助理。原告李焯华诉被告广东亿海木业股份有限公司（以下简称亿海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告李焯华的委托代理人郭敏珊到庭参加诉讼。被告亿海公司的委托代理人林绮华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李焯华诉称：2015年5月24日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于中山市大涌镇X卡约为950平方米的房产租赁给原告做商业使用。合同签订后，原告在将该房产做商业使用办理消防验收手续过程中，因被告的房产性质属于工业，无法办理消防验收合格手续及工商、税务、卫生等其他行政许可手续，导致原告无法将该房产商用，双方签订的房屋租赁合同目的已无法实现。但原告为租赁该房屋商用，已将该房屋装修完毕，装修款为150000元。被告的上述行为已违反相关法律法规及双方签订的房屋租赁合同的约定，应当承担违约责任。原告多次找被告协商解决均无果，故原告于2015年7月29日向被告发出告知函解除双方签订的房屋租赁合同，2015年8月1日被告向原告回复复函同意解除。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.被告亿海公司向原告李焯华退回押金24128元；2.被告亿海公司向原告李焯华退回租金74100元；3.被告亿海公司赔偿原告李焯华经济损失150000元；4.被告亿海公司向原告李焯华支付违约金72384元；5.被告亿海公司承担本案诉讼费。原告李焯华为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.房屋租赁合同；2.收据2份；3.房地权证；4.建设工程消防验收意见书；5.装饰工程施工合同；6.装饰工程预算清单；7.图纸；8.收据5张；9.告知函；10.复函、律师函；11.收据4张。被告亿海公司辩称：1.违约责任在原告而非被告，被告无需向其支付损失及违约金。原告作为职业开设幼儿园的专家，应当清楚知悉开设幼儿园所需要的各种资质和证照。被告作为普通的出租方已按合同约定将证照交原告办理，不能办理仅因其要开设的是幼儿园而不是普通商户。因此，被告已完成合同约定的责任，没有任何违约。2.原告故意隐瞒租赁房屋用于幼儿园的事实，被告作为出租方在没有任何被告知的情况下无需承担这种特殊的违约责任。原告于2015年7月29日给被告发的告知函中仍隐瞒事实，称要开培训中心，实际就是幼儿园。3.被告的土地用途为商业住宅，房屋是工业的，本身是土地规划的问题，与被告无关，但法院也可以调查被告出租给其他所有商铺都可以用商用，只有原告不能通过消防检查，说明不是被告过错，是原告本身存在过错。因开办幼儿园是需要特殊资质的。4.关于押金与租金，现被告不同意退回，因原告的违约行为导致被告不能将商铺出租，本案责任在于原告。因此，被告不同意退回，没收的押金作为违约金，租金作为被告的损失。被告亿海公司对其辩解向本院提交了如下证据：1.土地房产产权档案资料证明3份；2.工商营业执照。经审理查明：2015年5月24日，亿海公司（甲方即出租方）与李焯华（乙方即承租方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将位于中山市大涌镇X卡约950平方米租赁给乙方用于商业使用；租期从2015年7月1日起至2021年7月1日止共6年，每月租金12350元整，合同期满，本合同自行解除，如甲方继续出租该房屋在同等条件下可优先租给乙方；签约时，乙方向甲方交付押金24128元整，该押金租期满时，乙方交清该铺位的水电费后，本合同押金不计息一次性返还乙方；租期内乙方梅半年（6个月）交一次租金合计74100元整，租期内乙方如拖欠租金超过10天则作乙方违约，甲方有权终止合同，收回铺位，合同押金不予退还（特殊情况除外）；甲方交铺位给乙方在2015年6月1日至2015年7月1日为装修期，从2015年7月1日起开始正式算租交租金给甲方；合同还约定了其他事项。亿海公司出具的收据，内容为：今收到李焯华承租X物业X卡铺位2个月押金24128元，收款单位处盖有亿海公司的公章。亿海公司出具的另一份收据的内容为:今收到李焯华半年租金2015年7月1日至2016年2月1日共74100元（柒万肆仟壹佰元整），地址：大涌镇X共950平方米，收款单位处盖有亿海公司的公章。合同签订后，亿海公司将上述房屋交给李焯华使用，李焯华在收到房屋后开始对房屋进行装修。2015年5月28日，李焯华（甲方即发包方）与程向阳（乙方即承包方）签订装饰工程施工合同，约定工程地点为大涌镇X卡；施工面积950平方米；工程造价全部总预算150000元，按照实际工程量依照子项单价决算，经双方认可的变更施工内容，变更部分的工程款按实另计（后附工程预算清单）；合同还约定了其他事项。李焯华提交的收据显示，2015年5月29日李焯华向程向阳交付装修定金（前期付款）40000元整，2015年6月11日李焯华向程向阳支付工程款20000元整，2015年6月23日李焯华向程向阳支付装饰款7000元整，2015年7月6日李焯华向程向阳支付装修款5800元整，2015年7月15日李焯华向程向阳支付装修而宽4200元整，以上合计77000元整。李焯华到相关部门办理消防验收手续时，被告知该房产性质属于工业，无法办理消防验收合格手续及工商、税务、卫生等其他行政许可手续，无法将该房产商用。2015年7月29日，李焯华向亿海公司出具告知函，告知因亿海公司违约解除双方签订的房屋租赁合同，并要求亿海公司在收到本告知函的三日内退还李焯华交付的押金24128元及半年租金74100元，赔偿李焯华损失150000元（装修费），并赔偿违约金72384元（押金金额三倍）。2015年8月1日，亿海公司复函称同意于2015年8月2日前解除双方签订的房屋租赁合同，同意退还李焯华交付的押金24128元及半年租金74100元，但亿海公司认为其并未违约而不同意赔偿李焯华损失150000元（装修费）及违约金72384元（押金金额三倍）。庭审中，双方均确认房屋租赁合同已于2015年8月2日实际解除。另查：亿海公司是中山市大涌镇X的房地产权属人。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李焯华与亿海公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点是：何方违约及违约责任的承担。对此，本院分析如下：关于违约方的认定问题。双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行义务，亿海公司已按合同约定将租赁物交给李焯华使用，履行了作为出租方相应的义务。李焯华称因该房产规划用途是工业致使其无法办理相关消防验收合格手续及其他行政许可手续，从而导致其最终无法实现将该房屋商用的目的，因此违约方是亿海公司。结合本案具体案情，出租方无法对所有承租方承租租赁物的各种用途所需要的所有条件和相关证件、资质等有穷尽的了解，相反承租方对自己租赁物的用途、办理营业执照所需的各种条件应比较清楚，承租方自身应承担审核义务。本案中，李焯华作为承租方应对所租赁房屋的用途及办理营业执照所需条件、所承租的租赁物现状进行详细审核，而亿海公司作为出租方不承担该责任。李焯华称因其向亿海公司提出查看房产证件，但亿海公司未向其提交，其是基于信任，才投入资金进行装修。而亿海公司辩称出租时已将证件交李焯华办理相关手续。本院认为，李焯华作为成年人，应当知道相应的风险。因此，亿海公司不存在过错，并未违约。李焯华主张亿海公司承担违约责任，支付违约金的诉请请求，理据不充分，本院不予支持。关于经济损失的问题。虽李焯华提交了装饰工程施工合同、装饰工程预算清单、图纸、收据5张拟证明其为租赁该房屋商用，已经将该房屋装修完毕，装修款为150000元，已经向施工方支付了77000元，但因装饰工程施工合同是李焯华与第三方单方面签订，收据并未提供转账凭证予以证明其真实性，且亿海公司对此不予确认。因此，李焯华请求亿海公司向其赔偿经济损失150000元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于押金和租金的问题。庭审中，双方均确认房屋租赁合同已于2015年8月2日实际解除，并已交还房屋给亿海公司。且亿海公司于2015年8月1日的复函中明确表示同意退还李焯华交付的押金24128元及半年租金74100元，虽然亿海公司在庭审中表示不同意退回租金及押金，但因双方已于2015年8月2日解除合同并交还租赁物，故亿海公司应向李焯华退还押金24128元及5个月的租金61750元。综上，原告李焯华的诉请，合理部分，本院予以支持，被告亿海公司的抗辩，合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告亿海公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李焯华退回押金24128元；二、被告亿海公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李焯华退回租金61750元；三、驳回原告李焯华的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6110元（原告已预交），由原告李焯华负担3854元，被告亿海公司负担2256元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内直接返还原告李焯华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 忠代理审判员  刘敏娟人民陪审员  梁蓓莉二○二○一六年六月二十四日书 记 员  罗 敏谭银娣