江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第00848号
原告周恩明。
委托代理人曹建新，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人何沈君，江苏沉浮律师事务所律师。
被告董晶。
委托代理人陈超。
被告陈超。
第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号，组织机构代码83813148-5。
负责人沈屏炎。
委托代理人李振华，江苏六典律师事务所律师。
原告周恩明与被告董晶、陈超、第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，分别于2014年9月22日第一次公开开庭审理了本案，原告周恩明及其委托代理人何沈君、被告董晶的委托代理人陈超、被告陈超、第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行的委托代理人李振华到庭参加了诉讼，于2014年10月14日第二次公开开庭进行了审理，原告周恩明及其委托代理人曹建新、被告董晶的委托代理人陈超、被告陈超、第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行的委托代理人李振华到庭参加了诉讼，后由于案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理，原告周恩明及其委托代理人曹建新、被告董晶的委托代理人陈超、被告陈超、第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行的委托代理人李振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周恩明诉称：原、被告经昆山汉盟不动产投资咨询有限公司居间，于2012年7月13日签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买二被告名下的位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋，房屋面积为88.50平方米，总价为58万元，付款方式为首付26万元，余款32万元通过申请银行按揭贷款方式支付。由于被告已经将涉案房屋向第三人办理了抵押贷款，故协议还约定被告应当于协议签订之日起20个工作日内还清贷款并办理注销抵押登记手续，以便办理过户登记手续。合同签订后，原告依约支付给被告26万元，被告也将房屋钥匙交付原告并由原告简单装修后居住使用至今。但被告却未能依约还清银行贷款以便办理过户登记，经原告及居间方屡次催促均无果，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、判决确认原、被告于2012年7月13日签订的买卖昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋的《房地产买卖居间协议》（即房屋买卖合同）有效；2、判令准许原告直接向第三人代为清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息343826.73元（暂计至2014年7月21日，具体以判决确定之日的剩余本息为准）及相关提前还贷的费用；并由两被告和第三人协助原告办理涉案房屋的抵押登记涤销手续；3、判令两被告协助将昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋所有权及国有土地使用权过户至原告名下，履行转移房屋所有权的义务；4.判令两被告返还原告23826.73元（暂以代位清偿贷款本息343826.73元与原告应付购房款之差额计算，具体以判决确定清偿的剩余本息为准计算）；5、判令案件受理费由被告承担。审理中原告申请撤回第四项诉讼请求，本院予以准许。
被告董晶、陈超辩称：第一，认为居间协议是无效的，因为原告的房款没有完全支付；第二，认为合同是无效的，所以后续事情也无法进行，不同意消除抵押；第三，因为原告没有完全付清房款，所以原告违约了，不同意过户；第四，不认可原告主张的第五项诉讼请求。
第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行辩称：本案是基于原、被告之间的买卖合同纠纷，第三人认为，若原、被告之间的买卖合同有效，应在办理过户及抵押注销之前清偿所欠第三人贷款本息，若原、被告之间的买卖合同不成立或无法履行，被告也应按照原借款合同按期履行还款义务，截止2014年9月22日，涉案房屋所欠银行贷款本息共计为340730.5元，关于原告其他方面诉请，请求法庭依法判决。
经审理查明：二被告在签订房屋买卖时为夫妻关系，2012年7月13日，原告周恩明与被告董晶签订《房屋买卖合同》，约定由原告周恩明购买被告陈超、董晶名下的位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋。房屋面积88.5平方米，房屋总价580000元，并约定房款的支付方式为：首付款260000元，以银行按揭方式支付320000元，并约定签署购房协议时支付10000元保证金，签署完协议后转化为定金。并约定由买方承担过户税费。该合同第十五条备注中载明：第一部分房款须在客户贷款审批下来时付清；客户因贷款政策问题不能达成此协议则双方负责。该协议还载明：涉案房屋处于抵押状态，卖方应于签署本协议之日起20个工作日内向银行办理还贷手续，并办理注销抵押登记手续。该合同中并未约定过户时间。庭审中被告陈超表示当时对董晶签署的房屋买卖协议知情也同意，但现在不同意继续履行合同。
另查明：原告周恩明依约于2012年8月17日支付首付款260000元给被告陈超。但鉴于实际办理贷款过程中，原告获批了360000元贷款，而房屋买卖合同中双方约定以贷款形式支付320000元，故被告陈超出具了一张40000元的借条给原告，该借条载明了2012年8月17日借到周恩明人民币四万元整，现金40000元，贷款到帐后归还。庭审中被告陈超否认该款为购房款，表示其仅收到220000元现金，认为该40000元款项系其与原告周恩明之间单纯的借贷。但庭审中原告周恩明提供了银行贷款审批通知书证明其获批贷款360000元，且提供了中介出具的证明以及证人（本案中介）出庭作证，证明原告依约支付了260000元首付款，仅因为其多贷到了40000元房款，原告经被告陈超同意在贷款到账后将该40000元返还原告周恩明才写下该借条。
另查明：涉案房屋于2011年5月30日登记在被告陈超、董晶名下，并于当日抵押给中国建设银行股份有限公司昆山支行且办理了抵押权证，债权数额375000元，借款期限自2009年7月20日至2039年7月20日。涉案房屋于2012年9月已交付给原告，由原告周恩明实际居住至今，被告陈超表示该房屋系其出租给原告居住使用，但其未能提供任何相应租房合同、租金收取等证据证明其系出租该房屋。涉案房屋现在仍有抵押，抵押权人第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行表示若原或被告清偿剩余贷款本息，其可以配合消除抵押权。
再查明：原告周恩明庭审中表示能够支付剩余房款，并愿意代为消除涉案房屋现有抵押。
上述事实有原告提供的房地产买卖居间协议、借条、收据、银行取款凭证、房产证、土地证、个人住房借款合同、他项权证、婚姻登记信息、银行审批通知书、证人证言以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原告与被告董晶之间的房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，被告陈超也表示在涉案房屋买卖时其系知情并同意的，涉案房屋登记在被告陈超、董晶名下，该合同不违反相关法律规定或损害其他人合法权益，系有效合同，效力及于二被告。
房屋买卖双方应当依照合同约定履行各自义务。根据合同约定，原告依约支付了首付款后，并在相关银行及时申请了贷款，且手续到位，表明其在履行合同。结合原告提供的银行贷款审批证明以及证人证言，可以认定原告依约付足了首付款260000元。根据合同约定，被告陈超、董晶应在合同签订后二十日内还清涉案房屋上贷款，以便于原告办理贷款手续，但至今被告董晶、陈超并未按合同履行还贷义务，且未履行过通知原告可以办理产证及要求支付贷款的任何手续，原告庭审中表示愿意继续履行合同可以继续支付剩余房款，故本院对被告陈述原告违约、不愿继续履行合同的意见不予采纳。合同中虽未约定过户时间，但在本案中原被告应依约履行各自义务。原告应当及时补足剩余房款320000元，在原告补足剩余房款后被告应当协助原告办理过户手续。该房屋买卖协议中约定过户税费由买方即本案原告周恩明支付，本院对此予以认定。
鉴于本案的涉案房屋上存在抵押，买受人即本案原告在房屋买卖时已知情，现原告主动提出愿意提被告代偿相关银行贷款本息，表明合同能够继续履行，本案第三人即抵押权人中国建设银行股份有限公司昆山分行表示同意接受原告代被告偿还剩余贷款本息，消除抵押权，本院在此予以确认。代偿的数额以判决生效时的剩余本息总额为准。原告周恩明代被告董晶、陈超应归还第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行剩余贷款本息，第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行解除抵押权后，由被告董晶、陈超协助将昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋过户至原告周恩明名下。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告周恩明与被告陈超、董晶之间的位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋的房屋买卖合同有效；
二、原告周恩明支付剩余房款320000元给被告董晶、陈超，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）；
三、被告董晶、陈超协助将昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋过户至原告周恩明名下，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10156元，保全措施申请费3420元，两项共计13576元，由被告董晶、陈超负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告董晶、陈超在支付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 叶翌晨
人民陪审员 陆 芳
人民陪审员 郭静芳
二〇一五年二月六日
书 记 员 朱 彬