广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第892号
上诉人（原审原告）林辉，男，汉族，1991年11月15日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黄思周，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人丘念宗，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市名胜投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人郝恒乐。
委托代理人肖章，男，汉族，1985年9月25日出生，住湖北省武汉市洪山区。
原审第三人招商银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人艾东。
委托代理人殷喜平，男，汉族，1968年7月18日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人可丹琼，女，汉族，1993年1月5日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人林辉因与被上诉人佛山市名胜投资有限公司（以下简称名胜公司）、原审第三人招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称招行佛山分行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第409号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回林辉的诉讼请求。案件受理费61268.16元（已减半收取），由林辉承担。
上诉人林辉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院错误认定佛山市顺德区国土城建和水务局相关复函的意思，该复函认定“房产公司已承认合同存在严重错误，并提出包括退房在内的若干方案与信访人磋商”，是名胜公司承认合同存在严重错误，而非“因名胜公司使用合同版本存在严重错误所致”。2.一审法院错误认定林辉与案外人签订了红树湾二街l6号、红树湾一街2号《商品房买卖合同》。林辉并无与案外人签订该合同，该两套房产并不是林辉购买的，而林辉也不认识其购买者，更无与其签订合同。上述两份合同所附的宗地图均是竣工图，并不是合同约定的房屋预售时的平面图。房屋预售必附平面图，上述两份合同清楚证实，名胜公司在预售商品房时并无提供房屋平面图，而是房屋竣工后才把竣工图补入预售合同。3.一审法院漏认林辉与名胜公司签订的《商品房买卖合同》没有合同附件一，即房屋平面图及购房须知。双方签订的《商品房买卖合同》没有第三条约定的平面图，名胜公司亦无提供该合同第二十五条所约定的《购房须知》，这是法庭调查所查实的事实，一审法院漏认。该合同第一条规定了《建设工程规划许可证》为佛顺建证（2008）0002230号，该证载明，建筑规模为地上4层、地下l层，一审法院亦漏认。一审法院还漏认预售时案涉房屋所在道路的施工状态以及道路最终完工时间，该时间对预售时的整体环境有重大影响。
二、一审法院判决理由不成立。1.一审法院通过名胜公司提供的规划、验收资料就认定案涉房产的层数规格是片面采证的结论。上述规划、验收资料都是案件诉讼后名胜公司提供的资料，是否真实可靠应以林辉与名胜公司签订合同时的资料为准。林辉与名胜公司签订合同时名胜公司没有提供房屋平面图，就可证明合同签订时的平面图不是地上四层、地下零层，否则，名胜公司为何不提供。名胜公司提供的合同所附平面图全部为竣工平面图，可见名胜公司是在竣工后才有地上四层、地下零层的平面图，而不是预售时就有的。名胜公司完全是故意不提供预售房产平面图以隐瞒图纸与合同约定不符。2.一审法院认为林辉购房时已现场勘查案涉房屋并清楚房屋的规格为地下零层、地上四层，是错误的。首先，名胜公司提供的样板房中就有地上三层、地下一层共四层的房屋结构。林辉有理由相信合同约定层数是正确的。其次，名胜公司是预售房产，而不是现售房产。预售就说明房产未建好，配套道路、设施未建好，林辉能查看的房屋是半成品，不能清楚显示为地上四层、地下零层。林辉购买时房屋现场当时还是施工工地，道路水平面未确定，林辉看到的房屋是四层，但没有理由在合同写明是地上三层、地下一层的情况下，把看到的四层房产理解成地上四层、地下零层。当时以为房产是合同约定的地下一层、地上三层。只有在道路水平确定后才正式看到是地上几层、地下几层。后来在名胜公司交楼时才知道交付的房产是地上四层、地下零层。再次，一审法院曲解林辉的陈述。林辉清楚所购房产是地下一层、地上三层，总共四层。林辉知道自己所购房产面积及价款。至于一审法官询问的占地面积、建基面积这样完全是专业的名词解释，林辉无法知道，《商品房买卖合同》中亦无此用语的表述。3.一审法院主观认为“在林辉进行现场查勘案涉房屋时，案涉房屋的状况应为地下零层，地上四层，且林辉系知晓该事实。名胜公司展示出实物为地下零层，地上四层而故意向林辉虚构该实物为地下一层，地上三层的可能性较小”，该认定是错误的。按照当时房产的现场状况，林辉无法根据目测判断所购房产的规格为地上四层、地下零层。名胜公司在预售房产时，房产所在小区的道路未修好，要爬2米多高的土坡然后再下坡才能进入房产，林辉当时认为房产有地下室。名胜公司在预售时，不提供房屋平面图，就是让购房者无法用图纸与实物对照。再者，名胜公司展示的实物是未完工的预售房产，根本无法准确显示竣工后的房屋实际状况。一审法官以可能性小，而否定可能性，是逻辑错误。4.一审法院以行政机关复函及案外人合同确认名胜公司使用了错误的合同版本，这是错误的。事实上，行政机关认定名胜公司已承认合同存在严重错误，并提出包括退房在内的若干方案。行政机关并无认定名胜公司使用错误的合同版本。案外人两份合同所附的房屋平面图均为竣工宗地图，而不是预售平面图。5.即使《商品房买卖合同》附件二的《装饰、设备标准》没有对地下一层进行约定，一审法院也不能据此认定林辉所购房产系地上四层、地下零层。
三、一审法院适用法律错误。案涉合同是应撤销的合同，一审法院认为是不可撤销的合同。当事人主张的法律关系性质与人民法院作出的认定不一致，法官应当行使释明权，但一审法官未作释明，违反《最高人民法院关予民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，一审法院适用法律错误。
四、名胜公司在向林辉销售房产过程中存在明显欺诈，名胜公司应就欺诈行为向林辉承担责任。名胜公司在向林辉销售房屋时，故意隐瞒房产的真实规划和预售许可情况，欺骗林辉签订购房合同。名胜公司在签订合同前没有按《商品房销售管理办法》第二十三条的规定向林辉出示或在销售现场张贴《城市商品房预售管理办法》。且名胜公司故意隐瞒《商品房买卖合同》第一条所列明的《建设工程规划许可证》（佛顺建证（2008）0002230号）以及《商品房买卖合同》第二条所约定的《商品房预售许可证》（顺预许字2010019803号），没有向林辉出示，更未向林辉进行解释。名胜公司故意隐瞒《商品房买卖合同》第三条所规定的房屋平面图（即附件一），故意不在合同中附入，导致林辉相信所购房产为地上三层地下一层。一审法院应根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条的规定判决名胜公司应就其欺诈销售房产行为对林辉承担责任。
据此上诉请求：1.撤销原审判决；2.支持林辉的全部诉讼请求；3.名胜公司承担所有的诉讼费用。
被上诉人名胜公司答辩称，坚持一审时的答辩意见。
原审第三人招行佛山分行陈述称，由法院判决。
上诉人林辉在二审期间向本院提交证据如下：1.现场照片，以证明照片中的房子是名胜公司当时带林辉参观的样板房；2.现场照片，以证明在售房产也是有地下室的；3.现场照片，以证明该房子同样有地下室；4.现场照片，证明林辉购买的房子没有地下一层。被上诉人名胜公司质证认为，证据1中照片为独栋房屋样板房，与本案涉案房屋存在本质区别，林辉在购买联排别墅时参观的是联排别墅而非独栋别墅，名胜公司并未承诺为独栋别墅，也未带林辉参观独栋别墅并宣传作为卖点；证据2中照片依然属于独栋别墅而非联排别墅；证据3中红树湾一街17-41是针对单号的，红树湾22号是属于双号，且该车库并非为地下车库，也并非意味着所售房屋有地下一层，房屋的一层仍为地面上，只是车库和房屋同层而已；证据4中照片为红树湾22号的真实照片，该照片清晰可见为地上四层地下零层，林辉在购买房屋时已经查看过房屋，并不存在货不对板的情形。原审第三人招行佛山分行质证认为，由法院依法认定。
被上诉人名胜公司在二审期间向本院提交证据如下：证据1.照片（36号）一张，以证明涉案房屋从结构上清晰可见为地上四层地下零层；证据2.视频光盘（36号）一张，以证明从案涉房屋后面独栋别墅上可清楚的看见案涉房屋整体结构情况，即地上四层地下零层。上诉人林辉质证认为，对其真实性合法性关联性均不予认可，照片是现在拍摄的，拍摄时间晚于买卖的时间，当时根本不可能看到房屋的现状。原审第三人招行佛山分行质证认为，没有意见。
本院对上述证据作如下认证：林辉提供的证据1-4及名胜公司提供的证据1-2为拍摄的照片或视频，故本院对其真实性予以采信。
原审第三人招行佛山分行在二审期间没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，二审期间的争议焦点在于名胜公司在销售案涉房产过程中是否存在欺诈行为的问题。林辉上诉认为名胜公司存在欺诈行为，应承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，第一，根据查明的事实，案涉房产规划验收宗地图反映建筑物间隔、布局、平面使用功能与规划报建图纸相符，其从规划到竣工验收，建筑层数均为地下零层，地上四层。林辉并没有提供证据证明名胜公司在销售案涉房产时对案涉房产的前述规划设计情况作了虚假陈述。第二，案涉房产所在楼盘区分有联排别墅和独栋别墅，也区分有地下零层、地上四层和地下一层、地上三层的不同设计，作为一项大额不动产交易的买方，林辉在购买前也到现场查看并了解过情况，故应对案涉房产包括设计在内的基本情况有充分了解。而且在双方签订的合同附件二《装饰、设备标准》中标题部分以大号字体注明“红树湾（1-6～16栋）联排别墅交楼标准”，林辉在此标题旁签名确认，由此可以认定其是明确知悉自己所购房屋为“联排别墅”，其在诉讼中表示不清楚自己所购房屋是联排别墅还是独栋别墅，明显与事实不符。第三，从案外人购买红树湾二街16号、红树湾一街2号所签订《商品房买卖合同》来看，该合同中亦约定为地下一层，地上三层，但合同所附宗地图仍显示房产为地下零层，地上四层。综合上述分析可知，案涉《商品房买卖合同》约定“地下一层、地上三层”，属于名胜公司错误记载所致，真实意思为“地下零层、地上四层”。虽然名胜公司就此存在过错，但并不能据此认定名胜公司存在虚构事实、隐瞒真相的故意。因此，林辉认为名胜公司存在欺诈行为及要求撤销合同、名胜公司退回房款等费用及赔偿一倍房款等主张，均理据不足，本院不予支持。
综上，林辉的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费160202元，由上诉人林辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年六月十九日
书 记 员 莫志恒