福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第5888号
原告王华庆，男，1953年10月1日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告王亮，男，1982年6月18日出生，汉族，住址。
共同委托代理人陈月辉、许玲，福建首嘉律师事务所律师。
被告徐炜成，男，1989年8月31日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄倩颖，福建天衡联合律师事务所律师。
被告蔡祺威，男，1991年2月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人许清松、纪金桃，福建闽翔律师事务所律师。
第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路609号厦门海峡农业科技交流中心12层C、D单元。
法定代表人陈文寨。
原告王华庆、王亮与被告徐炜成、蔡祺威、第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，由审判员彭朝辉担任审判长，与代理审判员张佩虹、人民陪审员陈清白组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王庆华、两原告共同委托代理人陈月辉、许玲，被告徐炜成委托代理人黄倩颖，被告蔡祺威委托代理人许清松、纪金桃到庭参加诉讼。第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王华庆、王亮诉称，讼争房产系两原告所有，自2001年5月居住至今。2012年12月，原告因承包工地施工急需资金，经朋友介绍委托第三人以自有的讼争房产办理抵押贷款。第三人总经理陈文寨告知原告办理贷款需准备产权证、身份证，并需公证委托第三人员工代为办理。2012年12月28日，原告与第三人员工即被告徐炜成办理了公证委托。因讼争房产尚有银行贷款未偿还，第三人称需还清旧贷方可办理新贷款，其可以垫付该部分资金，但需原告支付利息。故2013年1月8日，原告与第三人员工陈惠良签订了《委托咨询服务合同》及《借款合同》，约定原告委托陈惠良办理银行贷款手续、向陈惠良借款2500000元，月息4.5%。原告在当月向第三人支付了第一个月的利息112500元。上述合同签订后，第三人并未及时为原告办理贷款手续，而是以各种理由敷衍。至2013年4月，原告迫于无奈自行向兴业银行申请消费贷款，在兴业银行审查过程中发现讼争房产已于2013年1月22日办理了抵押。原告遂追问被告徐炜成，其表示可以解押，但一直没有办理。故原告于2013年4月7日向鹭江公证处申请办理终止对被告徐炜成的委托，鹭江公证处于2013年4月9日出具了一份《终止委托声明书》，即日送达第三人交给被告徐炜成，遭到第三人员工殴打并报警。事后，原告得知被告徐炜成在2013年4月8日以原告代理人名义将讼争房产以2000000元的价格出卖给被告蔡祺威，并办理过户手续。2013年4月17日，被告蔡祺威取得讼争房产权属证书。原告认为，首先，被告徐炜成与被告蔡祺威签订的《存量房买卖合同》系与第三人恶意串通，严重损害原告的合法财产利益，违反了合同法的规定：被告徐炜成、蔡祺威均是第三人的员工；借款给原告的陈惠良也是第三人的员工；讼争房产成交价远低于市场价；被告蔡祺威从未看过房；在终止委托后，被告徐炜成仍将卖房所得支付给陈惠良；其次，被告徐炜成以2000000元出售房产违背了原告委托办理贷款的真实意思；第三，被告徐炜成以低价将讼争房产过户给被告蔡祺威显然不是原告的真实意思。故诉请法院判令：1.确认被告徐炜成以原告名义与被告蔡祺威所签订的关于厦门市思明区阳鸿园10号402室的《存量房买卖合同》无效；2.被告蔡祺威将厦门市思明区阳鸿园10号402室的权属恢复登记至原告名下。
被告徐炜成辩称，其根据原告签订的《委托书》的授权进行贷（借）款清偿以及房产出售，没有超越授权范围，代为签订房屋买卖合同，是真实合法的交易，应受法律保护。一、因讼争房产仍有贷款未还，无法办理抵押贷款，故原告向陈惠良借款2500000元，原告公证委托其代为办理抵押、出售房产等事宜，并指示其在向陈惠良借款时，将房产抵押给陈惠良。故原告向陈惠良贷款并提供抵押担保在先，委托陈惠良代为向银行办理贷款在后，签订的《委托书》、《借款合同》、《委托咨询服务合同》都是其真实意思表示。二、其作为受托人，在受托权限范围内处理受托事务，是合法有效的。其曾多次带被告蔡祺威看房，原告并未提出异议，其在授权范围内将讼争房产出售给被告蔡祺威，并用购房款支付原告欠陈惠良的欠款，均有原告明确授权，交易已完成并办理过户登记手续。三、其从来没有收到过《终止委托声明书》，且在出售讼争房产之后，不存在无效情形。借款、抵押、卖房都是原告的真实意思表示，其均是按照原告指示，在授权范围内完成，不存在任何过错，《房产买卖协议》是建立在平等自愿的市场交易行为，不存在无效情形。此外，原告欠陈惠良的债务已超过诉讼时效，原告起诉的根本目的是既不还款又拿回房屋。故原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告蔡祺威辩称，原告与第三人是否存在借贷关系与其无关，其也不知情，也不影响其与被告徐炜成签订的存量房买卖合同的合法性。签订买卖合同时，其有查看委托书、公证书，其已实际履行了合同义务，将购房款支付到指定的陈惠良名下，并支付相关的税费。讼争房产处于抵押中，价值为2000000元，讼争房屋买卖合同合法有效，价格合乎情理。原告终止委托在签订房屋买卖合同之后，与其无关。其曾诉至法院，法院已判令原告腾空房屋并办理讼争房产。被告与第三人不存在恶意串通，讼争房屋买卖合同合法有效。
第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司未作陈述。
经审理查明，原告王华庆、王亮系厦门市思明区阳鸿园10号402室的原产权人。2011年8月17日，原告王亮公证委托原告王华庆办理讼争房产的还贷解押、抵押贷款、出售、出租等事宜。2012年12月28日，原告王华庆将前述受托权限公证转委托给被告徐炜成。同日，原告王华庆与其配偶刘静公证委托被告徐炜成办理讼争房产的还贷解押、抵押贷款、出租、出售等事宜。2013年1月8日，被告徐炜成出具了一张《收物清单》载明：“兹收到王华庆房产证（厦地房证地00192417号）、农行卡（账号62×××11，开户行：农行滨北支行）、网银盾（序号220036276222），待手续办完后一并归还”。2013年1月22日，被告徐炜成出具了一份《收物单》载明：“兹收到王华庆户口本一份，王亮委托王华庆的委托公证书2份，待用完后归还”。
2013年1月8日，原告王华庆与案外人陈惠良签署了一份《借款合同》（编号XWJ2013-0108-01），约定原告王华庆向陈惠良贷款2500000元，期限2个月，从2013年1月8日至2013年3月8日，月利率2%，按次支付利息等。同时，双方又签订了一份《补充条款》，约定本笔借款另按每月2.5%收取管理费和咨询费，按实际借款天数计算，若借款人提前还款，费用按每天2‰收取，若按合同规定日期还款，费用则按合同规定收取。同日，原告王华庆与陈惠良签署了一份《委托咨询服务合同》（编号XWJ2013-0108-01），约定原告王华庆委托陈惠良办理银行贷款手续，咨询服务费10000元；合同签订时原告王华庆支付定金2000元，银行额度批准后当日一次性支付剩余8000元；款项发放后，原告王华庆应先归还向陈惠良的借款即2500000元等。2013年1月15日，原告王华庆出具了两份《收款收据》，载明收到陈惠良贷款，其中1000000元转入原告王华庆卡号为62×××69的账户内，其中1500000元转入原告王华庆卡号为62×××81的账户内。2013年1月31日，陈惠良取得讼争房产的他项权证（抵押权）［抵押编号：201307312），他项权利价值2500000元。
2013年4月8日，被告徐炜成代原告王华庆、王亮与被告蔡祺威签订了一份《存量房买卖合同》（买卖合同号00154318）约定，原告王华庆、王亮将讼争房产出售给被告蔡祺威，成交价2000000元，买方应向卖方支付定金100000元，买方向银行按揭贷款方式付款：须于2013年4月8日之前支付定金、交房保证金之外的剩余首期款500000元；须于2013年4月8日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起30日内，将上述房产正式交付给买方；买卖过户所涉及税、费由买方承担等等。同日，被告徐炜成代王华庆、刘静、王亮出具了一份《购房款支付告知书》，告知被告蔡祺威将购房款2000000元支付至下列账户：户名陈惠良、账号62×××18，开户行民生银行厦门江头支行。2013年4月9日，陈惠良作为抵押权人出具了一份《同意抵押房产交易放行单》，同意讼争房产交易，向厦门市房地产交易权籍登记中心申请抵押登记放行办理交易过户手续，但不注销原抵押登记，待新产权证领取时再注销的抵押登记。
2013年4月9日，原告王华庆、刘静公证终止对被告徐炜成在（2012）厦鹭证松字第2549号《公证书》的所有授权，原告王华庆公证终止对被告徐炜成在（2012）厦鹭证松字第2548号《公证书》的转委托授权。同日下午15时许，原告王华庆在磐基酒店商务楼10楼因琐事产生纠纷，向厦门市公安局嘉莲派出所报案。
2013年4月17日，被告蔡祺威取得讼争房产权属证书（厦国土房证第01062947号）。2013年5月6、7日，被告蔡祺威分四次转账支付给陈惠良共计2000000元。被告蔡祺威支付了各项税费共计173266.68元。
2013年7月11日，被告蔡祺威委托律师向原告王华庆、王亮及刘静发出律师函，要求三人务必于收函后七日内履行合同义务，依法将房屋腾空并交付使用等。
2014年12月，被告蔡祺威向法院起诉，要求原告王华庆及刘静搬出讼争房产，并赔偿损失60000元。2015年4月17日，本院作出（2015）思民初字第289号民事判决书，判决原告王华庆、刘静搬出讼争房产，并将该房产腾空交由被告蔡祺威管业；驳回被告蔡祺威的其他诉讼请求。原告王华庆、刘静不服，提起上诉，厦门市中级人民法院于2015年8月6日作出（2015）厦民终字第2288号民事裁定书，撤销前述判决，发回本院重审。
另查明，原告王华庆、王亮及刘静自2001年5月起至今，居住在讼争房产内。
在本案审理过程中，经原告王华庆、王亮申请，本院委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对“厦门市思明区阳鸿园10号402室房屋在2013年4月8日时点的市场价值”进行评估。2016年1月12日，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司作出厦信衡房评字（2016）第F16045号房地产估价报告书，估价结果：评估对象在满足估价的全部假设及限制条件下于价值时点2013年4月8日的估价结果如下：评估总价3830400元，评估单价25172元／m2。
上述事实，有原告提供的土地房屋权证、（2012）厦鹭证松字第2549号公证委托书、收物清单、委托咨询服务合同、借款合同、（2013）厦鹭证松字第1376、1377号终止委托书、律师函、存量房买卖合同、报警回执、证明、（2015）厦民终字第2288号民事裁定书，被告徐炜成提交的收款收据，被告蔡祺威提交的（2011）厦鹭证内字第06762号和（2012）厦鹭证松字第2548、2549号公证书、土地房屋他项权证、存量房买卖合同、购房款支付告知书、对账单、税费发票、（2015）思民初字第289号民事判决书及各方当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。
审理中，经本院主持调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，本案的争议焦点在于：讼争的《存量房买卖合同》的效力如何？
原告王华庆、王亮主张，被告蔡祺威取得讼争房产是基于与被告徐炜成恶意串通的结果，并非善意买受人，该买卖合同无效。一、原告仅有一套住房，至今仍实际居住，原告出具委托书的真实意思是代办贷款；二、从提供的通话录音及工商登记信息证据可以证明，被告徐炜成、蔡祺威，陈惠良均是第三人的员工；三、原告于2013年4月7日向公证处申请终止对被告徐炜成的授权，在公证书出具后第一时间送达给被告徐炜成，即使被告蔡祺威购买了讼争房产，也应将购房款支付给原告；四、评估报告证明讼争房产成交价格明显低于市场价，是不合理的；五、被告蔡祺威从未看过房，对房源来源无法澄清，对款项来源也不清楚；六、买卖合同实际履行与合同约定不符。故根据合同法的规定，应认定本案合同无效。
被告徐炜成抗辩，一、本案不存在合同无效的情形。原告并不存在受欺诈、胁迫或者乘人之危的情形；两被告不存在恶意串通，损害原告利益的无效情形，被告徐炜成代为出售房产，是在合法的授权范围内，按照原告的指示完成的，没有越权代理，更不存在恶意串通；原告并未对房屋价款在委托书中明确，且明确写明代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等，故被告徐炜成有权以2000000元的价格出售给选定的被告蔡祺威，2000000元也符合当时的市场行情；原告在被告徐炜成完成委托事务后才作出终止委托声明书，对被告徐炜成不发生效力；即使被告徐炜成被认定为是案外人陈惠良的指示，在债务没有得到清偿时，抵押权人也有权处分抵押物，不存在无效情形。二、本案买卖交易真实，被告徐炜成有处分权，被告蔡祺威支付合理对价，且已完成变更登记，被告蔡祺威作为第三人合法取得房屋所有权受法律保护。
被告蔡祺威认为，原告授权被告徐炜成与被告蔡祺威的买卖行为合法有效，原告作为完全民事行为能力人，授权给被告徐炜成的公证书已载明涉及房产买卖、购房款指定等事项，并非原告所述仅为贷款，被告有权代原告出售房产。两被告的交易行为合法，有支付价款，办理过户，不存在恶意，交易价格经双方商定，没有损害第三人利益。原告在高额的利息下以2000000元处分讼争房产符合正常短期交易。若原告认为该买卖行为不是其真实意思表示，与实际市场价值有偏差，应提起撤销之诉非合同确认之诉。故本案合同是有效的，不存在恶意串通情形。
本院分析认为，首先，虽然被告徐炜成、蔡祺威对原告举证的通话录音的真实性不予认可，但未提供反驳证据，故对该通话录音的真实性予以确认。在原告王华庆与被告徐炜成的通话录音中，被告徐炜成陈述：“我没有决定权……我只是公司叫我把资料送给银行……不可能我一个刚出社会的员工去银行查资料”、“在我看来，当时过户给蔡祺威……他是公司接手我的人，我要离开这个公司了，回家去了，所以说你儿子已转委托我了无法再委托给蔡祺威，所以我只能选择过户给他”、“是公司要求我这么做的，没有别的办法了”、“这个价格确实不是我定的，我也是执行公司要求我做的事情”……。可见，被告徐炜成接受原告的委托代为办理抵押贷款、出售房产等事宜，是在被告徐炜成所在公司的指示下完成的；再结合以下诸点，可进一步认定，被告徐炜成与被告蔡祺威签订存量房买卖合同是恶意串通。
其次，根据被告蔡祺威提交的对账单，其中显示在2013年5月6、7日购房人即被告蔡祺威才支付了购房款2000000元，如此并未按照《存量房买卖合同》之约定，即在2013年4月8日之前支付定金、交房保证金之外的剩余首期款500000元、办理银行按揭手续。在购房人即被告蔡祺威分文未付的情形下，售房人于签订买卖合同当日就办理房产过户手续，明显有悖房产交易之常情，亦可见两被告之恶意。
第三，本案经委托评估，在2013年4月8日讼争房产的市场评估总价为3830400元，而《存量房买卖合同》约定的房产成交价为2000000元，明显低于讼争房产在同一时点的市场价值，买卖双方非亲非故，以低价签订房屋买卖合同，明显不合情理。被告蔡祺威抗辩系原告急于短期处置房产，但即便原告有“急于短期”的时间要求，却很难理解何以有“低价处置”的决定，该抗辩难以自圆其说，不予采信。
第四，如前述评估报告所载，讼争房产价值数百万元，依生活经验法则，假设被告蔡祺威为真实、善意购买人，必然前往讼争房屋“看房”，而被告蔡祺威亦抗辩其前往“看房”，难而对此并无举证证明或合理说明，比如何时与何人前往、如何进入讼争房屋，房内有何人何物等等。相反的，原告证实其自2001年起一直居住于讼争房内，并未有人前来“看房”。再从情理上论，讼争房屋系原告唯一住房，如有出售，对于交房时间应有妥善安排，但《存量房买卖合同》约定的交房时间（“卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起30日内，将上述房产正式交付给买方”）显然仓促，不合情理。再对照上述第二点之认定即未付款而办理过户等等，违反常理常规更是昭然若揭。
综合以上诸点，本院认为，被告徐炜成、蔡祺威系恶意串通，损害原告之利益，该《存量房买卖合同》属无效合同。原告诉请确认合同无效、恢复讼争房产权属登记，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。被告徐炜成、蔡祺威的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。第三人未到庭参加诉讼，应视其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告徐炜成代理原告王华庆、王亮与被告蔡祺威于2013年4月8日签订的关于买卖厦门市思明区阳鸿园10号402室房屋的《存量房买卖合同》无效；
二、被告蔡祺威于本判决生效之日起七日内协助原告王华庆、王亮将厦门市思明区阳鸿园10号402室房屋的权属恢复登记至原告王华庆、王亮名下。
本案案件受理费22800元，由被告徐炜成、蔡祺威、第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司负担。款项于本判决生效之日七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 彭朝辉
代理审判员 张佩虹
人民陪审员 陈清白
二〇一六年三月二十三日
代书 记员 陈伟萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。