福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第6335号
原告林永智，男，1970年3月24日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人钟喜华，福建知圆律师事务所律师。
被告厦门轻工集团有限公司，住所地厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦18楼B-E单元。
法定代表人杨庆伟，董事长。
委托代理人吴蕊蕊、林净祺，公司职员。
原告林永智与被告厦门轻工集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法由审判员冯军适用简易程序，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告林永智的委托代理人钟喜华、被告厦门轻工集团有限公司的委托代理人吴蕊蕊、林静祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林永智诉称，2004年7月1日原告与厦门新星包装有限公司就思明区XXXX房屋签订为期三年的房屋租赁合同，在合同签订时，因该房屋（包括店面、仓库）已经非常破损，无法满足租赁需求，为此在征得厦门新星包装有限公司同意后，原告花巨资对该房屋进行重新装修，并在原房屋的基础上，加建一间店面（约40平方米）和一排杂物间（约100平方米）。因此，在原告装修并加建店面和杂物间后，厦门新星包装有限公司向原告承诺：若在租赁一年内房屋被拆迁，则厦门新星包装有限公司不赔偿原告；若超过一年房屋未被拆迁，则厦门新星包装有限公司将房屋出租给原告至拆迁为止，并以三年一签的方式进行，若三年合同到期未续签或遇到拆迁，则厦门新星包装有限公司按实际价值给予赔偿。在与厦门新星包装有限公司的租赁合同期满前，因该房屋产权所有人由厦门新星包装有限公司变更为被告，故原告将与厦门新星包装有限公司之间约定告知被告，并合同期满后与被告续签租赁合同，被告也同意将房屋出租给原告至拆迁为止，并以合同一年一签的方式进行。
因原告对讼争房屋进行大规模的更新，且长时间在讼争房屋经营红木家具，因此在该地段原告所经营的店铺已经形成了品牌效应，对于该地段的店面租金增值起到了非常的作用。故在租赁合同到期前，原告就向被告提出续租的要求，但是被告却拒不考虑原告承租该房屋长时间进行经营和花费巨资进行装修、加建店面、杂物间的实际情况，以及因原告经营所形成的品牌效应，且一直未与原告续签租赁合同。原告认为：无论是从原告对该房屋长时间进行经营所形成的品牌效应来看，还是从原告从租赁该房屋开始就花巨资进行装修并在原告房屋的基础上加建一间店面和一排杂物间的情况来看，综合在承租时原告取得厦门新星包装有限公司、被告同意将房屋出租给原告至房屋被拆迁为止的实际情况，结合《民法通则》、《合同法》的公平原则，原告对该房屋在同等条件下应依法具有优先租赁权，而被告利用自己作为思明区XXXX房屋承继而来的所有权人的优势，在原告同意以被告对外租赁的相同条件续签租赁合同的情况下，拒不与原告续签租赁合同，显然违背了公平公正原则。现被告就思明区XXXX房屋以17000元／月的租金对外招租，原告依法享有以17000元／月的租金优先续签租赁合同。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判令：1、被告就思明区XXXX之十三房屋在同等条件下优先与原告续签租赁合同。2、由被告承担本案诉讼费用。
被告厦门轻工集团有限公司辩称，一、原告主张优先承租权无事实和法律依据。在我国法律体系当中，并未规定优先承租权，换句话说，该权利之取得是基于合同当事人之间的事先约定；若合同当事人未对该事宜进行事先约定的，则该权利即无适用之余地。在本案当中，答辩人与原告于2010年12月31日所签订的《房屋租赁合同》中，并无约定优先承租权。既然体现缔约自由的合同并无约定优先承租权，若原告向答辩人主张优先承租权，则显然违背了双方的真实意思表示，亦违背了合同的公平原则，同时也侵犯出租人对租赁物的所有权。优先承租权，是指租赁关系存续期间，承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。为了保证出租方的利益，原承租人只有在同等条件下才享有优先承租权。同等条件所要考虑的因素，除了租赁价格、租赁支付方式、租赁期限之外，还有承租人的诚信度。然，本案中，因原告严重缺乏诚信度，在其与答辩人的房屋租赁关系终止后，至今仍非法占有答辩人房产，长期拖欠房屋占有使用费高达14.8万元（该使用费之计算仅是以原告原向答辩人租赁房产之租金金额为标准）。并且，为了达到侵占答辩人房产之目的，原告屡生事端，挑讼生非，在侵占答辩人房产期间，另行起诉答辩人，无理要求答辩人向其赔偿所谓的装修款。由于于事实和法律无据，原告一审败诉，二审其在上诉后径直撤诉。显然，出租人无论是从情理上还是从心理上都不愿意再与其继续合作。据此，答辩人当庭明确不愿意与原告建立租赁关系。故原告主张优先承租权没有事实和法律依据。二、答辩人与原告之间的租赁关系早已终止，原告无权主张优先承租权。
房屋承租人主张优先承租权的客观前提条件是其与出租人之间存在合法有效的租赁关系。一旦租赁关系被解除或终止，承租人在同等条件下的优先承租权将无从谈起。本案中，答辩人与原告之间的租赁关系已于2012年3月31日终止，该事实业经贵院依法作出的（2012）思民初字第6597号《民事判决书》和厦门市中级法院作出的（2012）厦民终字第3199号《民事判决书》所查明并判定。根据生效判决，答辩人与原告的租赁关系已终止，原告应向答辩人返还房产。事实上，由于原告拒不腾房，答辩人已于2013年3月8日向贵院执行局申请强制执行，至今执行未果，原告仍在侵占答辩人之房产，侵占行为长达两年之久。前文所述，优先承租权系指租赁关系存续期间，承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。而原告在其与答辩人的租赁关系终止两年多之后，再向答辩人主张租赁房屋的优先承租权显然已过期限，且无依据。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求事实及理由不成立，且原告提起该诉讼明显是为了恶意侵占房产、拖延交付房产期限之目的。恳请贵院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明，案外人厦门新星包装有限公司与案外人林永其曾于2004年签订一份关于厦门市XXXX号（以下简称讼争房产）沿街店面、仓库的租赁合同，约定林永其承租该店面、仓库，双方约定租期为2004年7月1日至2007年6月30日。原告与案外人林永其将上述店面、仓库用于经营之用。根据2006年11月11日《厦门轻工集团有限公司关于厦门绿泉实业总公司部分资产和负债无偿划转的通知》以及厦门市人民政府厦府（2006）356号文件，被告获得厦门市思明区XXXX房产的产权。
2010年12月31日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，约定原告向被告承租厦门市思明区XXXX之十三的房产，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，每月租金为12105元，支付方式为一月一缴，租金从签订合同之日起开始计收；租赁期满后，原告应在租赁期满十日内完成搬迁，不按时搬迁的，被告有权自行处置被告房内的一切物品。前述合同期满后，原、被告未续签租赁合同，原告至今仍继续使用讼争房屋，并向被告缴纳了至2012年3月31日止的租金。
2012年5月29日，被告厦门轻工集团有限公司向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求确认与原告房屋租赁合同已终止，并要求原告返还讼争房产，支付拖欠的房屋占有使用费及利息。2012年9月26日，厦门市思明区人民法院判令原告与被告之间的房屋租赁合同终止，原告应于判决生效之日起三十日内将房屋腾空还给被告，并支付房屋占有使用费及利息。原告不服，提起上诉。2012年12月19日，厦门市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、被告提供的福建省厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第6597号民事判决书、福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第3199号民事判决书及询问笔录、庭审笔录为证。
本院认为，优先租赁权的享有应该是在双方存在租赁关系的前提下，原、被告之间的租赁合同已被法院终审判决确认终止，原告不享有优先租赁权，因此原告要求对讼争房产在同等条件下优先与被告续签租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告林永智的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告林永智负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 冯 军
二〇一四年五月十二日
书记员 王丽娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。