四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川20民终589号
上诉人（原审原告）：朱永，男，生于1974年11月12日，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡祖胜，四川杰中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王伦，男，生于1967年11月18日，汉族，居民，住四川省安岳县。
被上诉人（原审被告）：向俊虎，男，生于1967年7月14日，汉族，居民，住四川省安岳县。
委托代理人：杨祖勇，四川博鉴律师事务所律师。
上诉人朱永因与被上诉人王伦、向俊虎租赁合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2015）安岳民初字第2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日收到一审法院移送的案卷后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱永的委托诉讼代理人饶杰、胡祖胜与被上诉人王伦、向俊虎及其委托诉讼代理人杨祖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱永上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定：“朱永（即上诉人）已拆除120个摊位及将部分摊位移至北场”。该认定与原审法院“审理查明”事项之8“2015年3月下旬在杨春立组织下拆除了案涉市场120个摊位，市场共计240多个摊位”自相矛盾，事实上，依上诉人与被上诉人之间的《租赁协议》第六条之约定，对市场内原有摊位的拆除等基础设施进行改造的义务也在被上诉人一方。上诉人与被上诉人未约定转让费，依照约定，上诉人只有在每年1月11日向被上诉人支付当年租金的义务，没有给付转让费的义务，而被上诉人向上诉人又确实额外收取了转让费20万元，那么，被上诉人收取的20万元转让费就没有合法理由，系不当得利，依法应当返还。客观上，造成上诉人不能进入案涉市场开办、经营超市即不能实现合同目的进而形成本案纠纷的原因是：1.被上诉人不履行《租赁协议》第六条约定之义务，不对市场内的基础设施（如固定摊位拆除等）进行改造，以达到上诉人开办超市的基础条件；2.被上诉人在《租赁协议》订立后，非但不积极向上诉人交付租赁物即案涉市场，反而违背诚实信用原则私刻市场印章于2015年4月再次收取市场内所有固定摊位一年租金，恶意造成上诉人在事实上不可能进得了场开办超市，因为再次交一年租金的摊位经营者肯定以使用权未到期抗衡；3.被上诉人不是租赁物的所有权人，即使被上诉人愿意履行对原摊位拆除等基础设施改造之合同义务，但原租用摊位的租用者不一定服从，原审法院业已查明的前述120个摊位拆除依赖于市场的所有权人杨春立等即是例证。也就是说：被上诉人没有向上诉人交付租赁物的主观愿望，在客观上被上诉人恶意造成交付租赁物不能，造成上诉人无论如何也不能实现合同目的；显然，造成不能实现合同目的责任全在被上诉人一方，不能归责于上诉人。双方之间的《租赁协议》依《合同法》第九十四条之规定应予以解除。被上诉人不是租赁物的所有权人，不具备订立租赁合同目的主体资格；《租赁协议》本身显失公平，租赁合同签订于2014年9月6日，但租期自2013年1月1日就起算，不但缩短了上诉人租赁年限，也将起始租金增加两万；上诉人在订立《租赁协议》时误认为被上诉人有能力对市场基础设施进行改造（如对原有摊位拆除等）并向上诉人移交市场以开办超市，但事实上被上诉人办不到，显系重大误解，原审法院对此视而不见，依法应予以纠正。
二、原审法院遗漏当事人、严重违反程序法。被上诉人将案涉市场转租给上诉人，但被上诉人与市场业主之间的承包合同并未解除，虽然被上诉人有转租权但无出租权，《租赁协议》理应由市场业主与上诉人订立；且市场业主与上诉人在没有合同关系的情况下收取了上诉人8万元租金，市场业主又系租赁物所有权人，上诉人因租赁物不能交付不能实现合同目的为由提请解除合同和要求返还已交费用，在法律上与市场业主有直接利害关系，原审法院依法应通知案涉市场业主参加诉讼。原审法院对本案历经三次庭审，前两次均由书记员刘盛彬独审理，书证员唐莉担任法院记录；第三次由审判员唐夙隆、陈建权二人审理，书记员唐莉记录，人民陪审员陈光兰未参加庭审，原审法院显然严重违反审判程序。
三、原审法院判决错误。如前所述，由于原法院认定事实错误又严重违反审判程序，判决必然错误。
王伦、向俊虎答辩称：一、一审认定事实正确，上诉人是安排杨春立拆除120个摊位，所以一审查明的事实和认定的事实不矛盾。上诉状中陈述合同第六条的内容与实际合同第六条不一致，上诉状中的陈述对条款进行了添加。关于转让费的约定，合同中没有约定转让费，后双方有一个欠条对转让费的约定，所以不存在不当得利。关于履行合同的问题，实际上合同签订后市场就转给了上诉人，上诉人没有建成市场是因为上诉人与摊主没有协调好激化了矛盾。8万元租金的问题，上诉人欠租金，被上诉人发出交纳租金的通知，后来通知上诉人来协商后上诉人交纳了8万元的租金。关于合同租期的时间问题，是因为被上诉人先租赁了5年，做了1年，上诉人来租赁，他要求租赁15年，叫被上诉人再去续租10年，后来被上诉人又续租了10年，在签订合同时上诉人要求将合同期限签订在2013年。我们在与上诉人签订合同时与杨春立达成了3个条件：1.上诉人要求在租赁期限从2013年开始延长10年。2.杨春立给上诉人相关手续。3.上诉人在延长的10年租期增加1万元的租金。关于租赁费的问题，2014年的租赁费上诉人没有交纳，上诉人叫我们垫支了8万元的租金。上诉人承诺在三个月之内支付给我们，但是到期后上诉人不支付租金。我们发出通知，印章是市场办公室里的印章。我们通知上诉人来协商，但是上诉人始终不出面，还有市场已经转租给上诉人了，合同是有效的。我们要求继续履行合同，合同是有效的，我们要求继续履行合同。二、一审程序合法，不存在违反法律规定。请二审驳回上诉，维持原判。
朱永向一审法院起诉请求：请求法院调解或判决解除原、被告所订立的《租赁协议》，立即向原告返还转让费20万元，并赔偿原告损失2.5万元。
一审法院认定事实：1.案涉安岳县龙台镇塔水桥农贸综合市场位于龙台镇禾麻村四组，属普通合伙企业，具营业执照，杨春立为执行事务合伙人。2.2014年9月6日原告朱永与被告王伦、向俊虎订立《租赁协议》，《租赁协议》内容主要约定如下：甲方（向俊虎、王伦）把自已所拥有使用权的龙台镇塔水桥农贸市场位置以租赁方式给乙方（朱永）经营，经营种类为食品、百货、生鲜，期限为2013年1月1日-2027年12月31日，甲方同意将市场管辖范围内所有地盘和摊位的经营权租赁给乙方，作为农超经营，租赁期为15年；2014年租金140000元，2015年租金为160000元……；甲方有义务与乙方和政府协调市场管理；合同签订后，如一方违约，另一方有权终止合同，并由违约方赔偿因违约所造成的一切经济损失，并承担一切法律责任；本合同自双方签字时起生效。3.市场总共的转让费是50万元，朱永向王伦和向俊虎已支付了20万元转让费和租金8万元；4.该市场是由王伦和向俊虎在杨春立处承租，王伦和向俊虎再转租给朱永，杨春立同意转租，租赁期限从2014年9月6日起到2027年12月31日止。5.2015年11月10日原告向被告王伦、向俊虎出具欠条一张，交被告收执，欠条载明：“今欠到王伦、向俊虎塔水桥农贸市场2015年3月1日至2027年12月31日期间市场经营权转让费叁拾伍万元正，此费用在龙台镇塔水桥农贸市场农超开业后叁个月支付完。……王伦、向俊虎在朱永入场前有义务协助朱永收回摊位经营权交朱永”。6.2015年1月25日原告朱永所雇工作人员在案涉市场张贴了“通知”对案涉市场进行规划、调整。7.2015年3月24日被告向原告发出欠2015年租金8万元的催告书，经石羊镇龙阁社区居委转交朱永。8.2015年3月下旬在杨春立组织下拆除了案涉市场120个摊位，市场共计240多个摊位，原告朱永通过银行转账付给杨春立1.3万元摊位移位材料费。9.原告朱永从2014年9月6日至2015年4月雇请谭衡、彭明鲁管理案涉市场。现原告请求法院调解或判决解除原、被告所订立的《租赁协议》，立即向原告返还转让费20万元，并赔偿原告损失2.5万元。一审法院认为，原、被告所签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，属有效合同，双方应当恪守。原告对案涉市场租赁时的经营状态及设施现状是明知的，原告朱永从2014年9月6日至2015年4月先后雇请谭衡、彭明鲁管理案涉市场，从2015年1月25日原告所张贴“通知”的行为和内容来看，系原告自己对租赁市场进行的规划、调整，原告要求摊位业主搬离，是在行使市场管理经营权。朱永现已拆除120个摊位及将部分摊位移至北场，实际上是在行使对案涉市场的经营权，原告在已经拆除的摊位场地上修建超市或另作他用或继续拆除剩余摊位均是原告的权利。从《租赁协议》来看，该合同的目的是原告取得案涉市场的经营权，原告取得经营权后是继续维持原状或是提前收回摊位亦或进行改造自营，均是原告自己行使经营权的权利。综上，被告实际已将案涉市场经营权交付与原告朱永。原告向被告王伦、向俊虎所出具“欠条”载明，王伦、向俊虎在朱永入场前有义务协助朱永收回摊位经营权，从上述分析来看，事实上朱永已经入场。原告在2015年1月1日前按《租赁协议》约定应当交纳租金给被告，但原告至今仍欠8万元租金未交纳，因此应属原告违约在前。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原告所提供证据不足以证明原告合同目的不能实现。故原告请求法院调解或判决解除原、被告所订立的《租赁协议》及要求被告赔偿损失25000元的诉请不予支持；在本案《租赁协议》中，原、被告双方并未约定转让费，原告要求被告返还转让费20万元的诉讼请求不符合相关法律法规规定，故对原告该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条的规定判决如下：驳回原告朱永的诉讼请求。本案受理费2337.5元，由原告朱永负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱永提交以下证据材料：
1.安岳县公安局龙台派出所对朱永、谭衡的询问笔录各一份拟证明上诉人和谭衡向派出所报案要求追究被上诉人私刻企业印章的刑事法律责任，但是刑事案件没有立案。
被上诉人王伦、向俊虎质证称：对上诉人提交的证据材料本身没有异议，但与本案没有关联性，并且公安机关没有立案，不能达到上诉人的证明目的。印章是早就刻好了的，只是对内用，不对外的。该证据材料与本案合同没有关系，2015年3月份收费，上诉人在2016年才报案，如果他有异议，应该在2015年报案。
被上诉人王伦、向俊虎提交以下证据材料：
2.我们与杨春立的承包合同复印件拟证明上诉人租用市场是我们的合同没有到期，上诉人要求延长10年。上诉人要求将合同时间签订改到我们与杨春立签订合同的时间，所以上诉人实际租赁市场的时间和合同约定的不一样。
3.补充合同欠条（2014年9月6日）复印件拟证明我们签订合同是达成了一致意见，转让费50万元，原件已遗失。
上诉人朱永质证称：承包合同系复印件，无原件核对，且承包合同与本案的合同租赁期限不一致，而且该证据与本案无关。
对上诉人提交的两份调查笔录的真实性本院予以确认，其证明目的与本案无关联，故本院不予采信。对被上诉人提交的承包协议，因被上诉人未提交原件予以核实，上诉人不予认可，故对其真实性不予确认。对2014年9月6日的欠条，因朱永于2014年11月10日重新出具，并且注明2014年9月6日的欠条作废，不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
证明本案的事实有双方当事人的陈述、身份材料、《租赁协议》、银行汇款凭证、通知、欠条、收条、催告书、龙阁社区居委证明复印件及出庭证人覃浩、彭政勇、陈天凤、谭衡、彭明鲁证言等证据在卷。
本案争议的焦点是：1.一审审理程序是否合法。2.上诉人要求解除租赁协议的理由是否成立。3.被上诉人是否应当向上诉人返还转让费和赔偿损失。
本院认为：一、关于一审审理程序是否合法的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”之规定，根据合同的相对性，本案所涉及的《租赁协议》系朱永与王伦、向俊虎之间订立，因该合同所引发的纠纷，应当由合同的当事人参加诉讼。租赁协议中市场的业主不是本案必要的诉讼参加人，故一审法院未通知市场业主参加诉讼不违反法律规定。经审查，一审经过三次庭审，庭审笔录均有独任审判员或合议庭成员签名，不存在上诉人朱永提到的审判人员或合议庭成员未到庭的情形，故朱永认为一审审理程序违法无事实依据，对其主张本院不予支持。
二、关于《租赁协议》是否应当解除的问题。朱永与向俊虎、王伦在平等协商的基础上订立的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法、有效。在合同履行期内，双方均应遵照诚实信用原则按照合同的约定享有各自的权利，承担相应的义务。朱永以“王伦、向岳虎不能撤离其转租场地内的其他经营业主及排除有碍朱永经营的相关障碍，使朱永从订立《租赁协议》之日至今未能入场经营，造成朱永不能实现《租赁协议》上所载明的相关权益，并给朱永带来相应损失”为由主张解除双方的《租赁协议》。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，在不能与王伦、向俊虎就合同解除问题协商一致的情况下，朱永提出解除合同应当符合双方合同约定或法律规定的情形。根据租赁协议约定“合同签订后，如一方违约，另一方有权终止合同，并由违约方赔偿因违约所造成的一切经济损失，并承担一切法律责任”，双方约定有一方存在违约，另一方享有解除合同的权利。处理本案的关键，应当审查王伦、向俊虎是否存在朱永所主张的违约事实。虽在与王伦、向俊虎签订《租赁协议》时，朱永对合同中所涉市场的经营状态及设施现状是明知的，即租赁摊位的经营户经营期限未到，在协议中也未体现王伦、向俊虎有协助朱永收回摊位经营权的义务，但2014年11月10日朱永向王伦、向俊虎出具的欠条载明“今欠王伦、向俊虎安岳县龙台镇塔水桥农贸市场2015年3月1日至2027年12月31日期间市场经营权转让费叁拾伍万元正，此费用在龙台镇塔水桥农贸市场农超开业后叁个月内支付完……王伦、向俊虎在朱永入场前有义务协助朱永收回摊位经营权交朱永”，说明在签订租赁协议后，双方又就订立协议的目的，转让费及金额，王伦、向俊虎的合同义务进一步进行了明确，而且王伦、向俊虎作为出租人有义务保证租赁物无权利瑕疵。从朱永在2014年9月6日至2015年4月先后雇请谭衡、彭明鲁管理案涉市场；在2015年1月25日朱永所张贴“通知”的行为和内容来看，系朱永对自己租赁市场进行规划、调整的行为；朱永要求摊位业主搬离，是在行使市场管理经营权。王伦、向俊虎在朱永未按约定缴纳租赁费的情形下本应行使合法的途径进行催收，现无证据证明王伦、向俊虎经过朱永同意向摊主收取租赁费，即与租赁摊位的经营者继续订立租赁合同，该行为实际妨碍了朱永正当行使经营管理权，有违双方的约定。针对王伦、向俊虎的违约行为，朱永有权终止合同，故朱永行使合同解除权的请求本院予以支持。现朱永未提交证据证明在提起本案诉讼之前向对方送达了解除通知，故应以朱永向一审法院提起诉讼，一审法院依法向王伦、向俊虎送达起诉状副本之日，即2015年8月20日为该协议的解除时间。
三、关于王伦、向俊虎是否应当向朱永返还转让费和赔偿损失的问题。朱永为获取龙台镇塔水桥农贸市场的经营权而协议约定向王伦、向俊虎支付转让费50万元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，该转让费系为获取2015年3月1日至2027年12月31日共计153个月的经营权所支付，现朱永请求解除合同的主张得到支持，合同解除的时间为其要求解除合同的通知到达对方时解除，即2015年8月20日解除，实际履行期间为11个月，其应支付的转让费为35948元，朱永已支付20万元，王伦、向俊虎实际应退还转让费164052元，因朱永在订立合同后将部分摊位进行了改造，如恢复原状需要一定费用，故本院酌情考虑后确定由王伦、向俊虎退还转让费10万元。本案合同解除后，朱永应保持现状将租赁物退还给王伦、向俊虎。朱永未提交证据证明自己因此而遭受的损失，故其要求赔偿损失的主张本院不予支持。
综上，上诉人朱永的上诉请求部分成立，对该部分请求予支持。一审判决认定事实基本正确，但适用法律有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省安岳县人民法院（2015）安岳民初字第2789号民事判决；
二、朱永与王伦、向俊虎签订的《租赁协议》于2015年8月20日解除；
三、由王伦、向俊虎于本判决生效后十日内退还朱永转让费10万元；
四、驳回上诉人朱永的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费2337.5元，由上诉人朱永负担1169元，由王伦、向俊虎负担1168.5元。本案二审诉讼费4675元，由上诉人朱永负担2337.5元，被上诉人王伦、向俊虎负担2337.5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 彤
审判员 周 群
审判员 严霁云
二〇一六年九月一十八日
书记员 卓浩军