陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终3748号
上诉人（原审被告）西安市双生联鑫房地产信息咨询中介服务部，住所地西安市未央区纬二十八街方新路36号圣地亚哥20105室。
经营者何联平。
被上诉人（原审原告）陈乐乐，西安六树企业营销策划有限公司员工。
委托代理人刘恒，陕西同步律师事务所律师。
原审第三人韦菲，华山监狱狱警。
上诉人西安市双生联鑫房地产信息咨询中介服务部（以下简称双生联鑫服务部）因与被上诉人陈乐乐、第三人韦菲居间合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第03389号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人双生联鑫服务部经营者何联平、被上诉人陈乐乐及其委托代理人刘恒到庭参加诉讼。第三人韦菲经法庭传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
陈乐乐向原审法院诉称，2014年8月15日，其与双生联鑫服务部订立了《房屋租赁合同》，约定将坐落于西安市未央区多彩路圣地亚哥小区1号楼1单元18层3号房子出租给其居住，租金为每月1600元。合同签订后，双生联鑫服务部收取其中介费800元。同时要求其缴纳房租4800元和保证金1600元，由双生联鑫服务部转交给房屋出租人。其缴纳上述款项，双生联鑫服务部出具了收条，其于当日搬入租赁房屋居住。2014年10月7日，双生联鑫服务部要求其缴纳下季度租金，其提出下季度不再续租，双生联鑫服务部表示同意，但要求其先缴纳房租，等到其搬离出租房时将租金退还。其向双生联鑫服务部缴纳4800元房租后于2014年11月14日搬离出租房屋，同时告知了双生联鑫服务部，并要求双生联鑫服务部退还所缴纳的房租和保证金，双生联鑫服务部表示同意退还，但是需要等几日，但经其多次讨要，双生联鑫服务部未能退款。2014年11月底，韦菲告知其是房屋的出租人，要求其支付在居住期间的房屋租金。请求判令：双生联鑫服务部返还其缴纳的房租9600元及保证金1600元，共计11200元；双生联鑫服务部承担诉讼费用。
双生联鑫服务部辩称，其对陈乐乐租赁房屋一事并不知情，房屋租赁合同是其服务部员工在未告知服务部的情况下私自和陈乐乐签订的，房屋租赁合同上既没有第三人韦菲的签字也没有其服务部经营者何联平的签字，应该是无效的合同。其服务部没有收过陈乐乐的房租，因此不同意退钱。
第三人韦菲辩称，2014年7月其委托双生联鑫服务部出租其的房屋，但双生联鑫服务部在房子出租之后没有给其通知。2014年8月，其给双生联鑫服务部打电话后才知道服务部代其收取了3个月的房租，其告知双生联鑫服务部把房租打到其的账户上，但是双生联鑫服务部一直没有给其打钱。直到2014年11月，其才得到陈乐乐的电话，与陈乐乐沟通过之后，其才知道陈乐乐已经把半年的房租都给了双生联鑫服务部。
原审法院经审理查明，2014年8月15日，陈乐乐与双生联鑫服务部订立了《房屋租赁合同》，陈乐乐在乙方（承租方）处签字，双生联鑫服务部在中介方处签字，甲方（出租方）处没有第三人韦菲的签字。《房屋租赁合同》约定：“甲方将其合法拥有的坐落在西安市未央区多彩路圣地亚哥小区1号楼1单元18层3号的房屋出租给乙方居住，双方议定租金为每月人民币1600元，付款方式为季付。乙方将全部租金分4次付给甲方。第一次于2014年8月15日前付款4800元。以后各期租金应提前一个月付清。本合同签订之日起，乙方即向甲方支付房屋设施及各项费用保证金1600元，租赁期满后，若设施无损坏，各项费用无拖欠，配合后续看房并按时腾房，则保证金全部退还。甲方确保所出租的房屋享有出租的权利，如租赁期间该房屋发生所有权全部或部分转移、设定他项权利或者其他影响乙方权益的事情，甲方应在此事发生前二十天通知乙方，并保证所有权人、他项权利人或者其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，否则视为甲方违约。”合同签订后，陈乐乐于2014年8月16日正式搬入该房屋，2014年11月14日陈乐乐搬离了出租房屋。2014年8月15日与2014年10月7日，陈乐乐分别向双生联鑫服务部缴纳了两次租金合计9600元。2014年8月15日向双生联鑫服务部缴纳了租房押金1600元。因双生联鑫服务部没有向陈乐乐退还已交付的租金，陈乐乐于2015年5月26日诉至法院。庭审中，双生联鑫服务部主张出租房屋一事系其公司员工王军军与陈乐乐及第三人韦菲进行联系，出租房屋及收取租金一事系王军军所为，双生联鑫服务部并不知情。同时认可陈乐乐出示的房租收条上系其服务部的印章。韦菲承认其并不知道是陈乐乐承租了房屋，亦没有收到双生联鑫服务部转交的租金。同时亦承认该出租房屋并非其所有，系其将承租赵荣的房屋委托双生联鑫服务部转租给了陈乐乐。另查明，韦菲与赵荣订立了房屋租赁合同，合同约定，乙方（韦菲）不得擅自将房屋转租与出租，爱护房屋及设施，如因乙方过失造成设施房屋与设施损坏，则赔偿损失，实地验收过的家电，乙方日常使用中出现的问题自费维修。赵荣表示其不同意第三人韦菲将其所有的房屋转租给陈乐乐。
原审法院经审理认为，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，陈乐乐、双生联鑫服务部、韦菲均认可陈乐乐承租房屋一事系双生联鑫服务部员工王军军负责，亦由王军军收取房屋租金及押金。因此王军军的上述职务行为应当由双生联鑫服务部承担民事责任。韦菲虽未在与陈乐乐订立的租赁合同上签字，但韦菲同意双生联鑫服务部以其名义出租房屋，且陈乐乐已经实际入住该房屋，因此应当认定为陈乐乐与韦菲已形成实际上的租赁关系。房屋所有人赵荣明确表示其不同意韦菲的转租行为，因此韦菲与陈乐乐订立的租赁合同无效，韦菲应当退还因租赁合同取得的利益。双生联鑫服务部与韦菲系委托租赁关系，由双生联鑫服务部代为收取租金本无不妥，但其在代理过程中未将租金交给韦菲存在过错，故双生联鑫服务部的代理行为给韦菲造成的上述租金损失应由双生联鑫服务部承担。鉴于双生联鑫服务部已经实际取得了上述房租及押金，故陈乐乐主张的房租9600元及押金1600元，应由双生联鑫公司退还。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条的规定，判决：双生联鑫服务部在本判决生效之日起十五日内退还陈乐乐房屋租金9600元及房屋押金1600元；案件受理费80元，由双生联鑫服务部承担。
宣判后，双生联鑫服务部不服上述判决，向本院上诉称，陈乐乐在本案中存在过错，陈乐乐应该知道中介公司只是从中协调，房屋租赁合同应该和出租人签订，租金也应该交给出租人。但是陈乐乐既不要求房东到场，也不要求房东签字就签了合同，存在过错。陈乐乐应该知道房屋中介只能收中介费，不能代收租金，但仍把租金交给王军军，存在过错，损失应该自己承担。陈乐乐明确表示自己下个月不租了，还于2014年10月7日把下个季度的租金交给王军军，不符合常理，损失应该自己承担。另称，王军军的行为涉嫌刑事犯罪，原审法院不应该受理本案。请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由陈乐乐承担。
陈乐乐辩称,韦菲已经全权委托双生联鑫服务部向外出租韦菲承租的房屋，其向双生联鑫服务部交付租金及押金并无过错。其向王军军交付押金及两次房租时，王军军在双生联鑫服务部上班，且交款均在双生联鑫服务部店内，王军军作为双生联鑫服务部的员工，其行为是以双生联鑫服务部的名义实施的，应该由双生联鑫服务部承担责任。原审判决事实清楚，程序合法，应予维持。
第三人韦菲未到庭，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的由行为人承担民事责任。本案中，陈乐乐、双生联鑫服务部、韦菲均认可双生联鑫服务部员工王军军负责陈乐乐承租房屋事宜以及收取房屋租金和押金的事实，也均认可房屋租赁合同及房租、押金收条上双生联鑫服务部的印章的真实性。因此应认定王军军的上述行为系双生联鑫服务部的营业行为，应由双生联鑫服务部承担民事责任。双生联鑫服务部受韦菲委托出租韦菲承租的房屋，收取中介服务费，其行为系居间服务行为。韦菲虽未在与陈乐乐订立的房屋租赁合同上签字，但是由双生联鑫服务部代其向陈乐乐交付了房屋钥匙，陈乐乐也实际入住了该房屋，韦菲与陈乐乐之间已经形成实际的房屋租赁关系。韦菲未委托双生联鑫服务部代其收取房租及押金，双生联鑫服务部无权代理韦菲收取房租及押金。但是，2014年8月份，当韦菲知道双生联鑫服务部代其收取了陈乐乐3个月的房租以后，并未对双生联鑫服务部此次代收房租的行为提出异议，而是打电话要求双生联鑫服务部将房租打到其账户上，韦菲的上述行为系对双生联鑫服务部代为收取3个月房租代理权的追认。陈乐乐于2014年8月15日至2014年11月14日期间已实际租用了房屋三个月，理应按照合同约定交纳房屋租金。因此，陈乐乐要求双生联鑫服务部返还其已交纳的2014年8月15日至2014年11月14日三个月房屋租金的诉讼请求依法不予支持。双生联鑫服务部2014年8月15日收取陈乐乐1600元押金及2014年10月7日收取陈乐乐4800元钱，未经韦菲委托授权，事后韦菲亦未追认其效力，故双生联鑫服务部的此次收款行为没有依据，陈乐乐要求双生联鑫服务部退还其押金1600元以及2014年10月7日所收取的4800元的诉讼请求，依法应予支持。双生联鑫服务部辩称陈乐乐于2014年10月7日交下季度租金存在过错，以及原审法院不应受理该案之理由，于法无据，本院不予采信。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第03389号民事判决“西安市双生联鑫房地产信息咨询中介服务部在本判决生效之日起十五日内退还陈乐乐房屋租金9600元及房屋押金1600元”为：西安市双生联鑫房地产信息咨询中介服务部在本判决生效之日起十五日内退还陈乐乐房屋租金4800元及房屋押金1600元。
二、驳回陈乐乐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，二审案件80元，均由西安市双生联鑫房地产信息咨询中介服务部负担。一审案件受理费陈乐乐已预交，由西安市双生联鑫房地产信息咨询中介服务部在履行上述判决时一并支付给陈乐乐。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 楚 涵
代理审判员 陈 帅
二〇一六年六月十六日
书 记 员 刘明明