广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法沙民初字第1212号
原告（反诉被告）陈健萍。
委托代理人李亚宾、李晓斌。
被告（反诉原告）深圳富客隆物业管理有限公司。
法定代表人甘萍。
委托代理人申庆延。
被告甘萍。
委托代理人申庆延。
委托代理人吴伟明。
上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈健萍及委托代理人李亚宾、李晓斌，被告（反诉原告）深圳富客隆物业管理有限公司（以下简称富客隆公司）委托代理人申庆延，被告甘萍委托代理人申庆延、吴伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月24日，原告与被告富客隆公司签订了《沙*·沙*美食广场租赁合同书》，约定被告富客隆公司将位于宝安区沙*街道沙*村23号名称为“沙*·沙*美食广场”一层B08铺位出租给原告使用，铺位建筑面积19.18方米，每月租金1534元；租赁期限两年，自2015年4月24日起至2017年4月23日止，免租期1个月（自2015年4月24日起至2015年5月23日止）；自合同签订之日，原告应向被告富客隆公司交纳首期租金1534元及相当于两个月租金的租赁保证金3068元；原告一次性分担被告富客隆公司广场装饰装修费28000元，在本合同租赁期间或遭遇不可抗力无法继续履行本合同的，被告富客隆公司按原告剩余租期部分占本合同租期比例计算后返还原告。合同签订当日，原告即向被告富客隆公司交付了广场装饰装修费28000元、一个月租金1534元及两个月押金3068元。被告富客隆公司开具了相应的收款收据。经简单装修，原告于2015年5月25日入场经营。因涉案美食广场系违章建筑，双方签订的《沙*·沙*美食广场租赁合同书》无效，因此，被告富客隆公司应当返还原告装饰装修分摊费以及押金，并赔偿原告装修费损失。被告甘萍是被告富客隆公司的法定代表人，合同签订时，被告富客隆公司是甘萍个人独资公司，被告富客隆公司经营收入转入被告甘萍个人账户，原告认为被告甘萍应与被告富客隆公司共同承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告富客隆公司签订的《沙*·沙*美食广场租赁合同书》无效；2、两被告返还原告广场装饰装修分摊费28000元及押金3068元，并支付逾期利息（以银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计，至付清为止）；3、两被告赔偿原告装修费损失7000元；4、本案全部诉讼费用由两被告负担。
被告富客隆公司辩称并反诉称，合同效力由法院依法认定，但合同是否有效并不影响原告租赁铺位的目的，涉案租赁合同是原、被告自愿签订的，双方应当诚信履行；原告因经营无方提出的诉讼请求有违诚信。如果合同无效，原告除应当按被告富客隆公司的反诉请求支付相关费用以外，关于广场装修分摊费，应当参照合同约定按原告实际使用期限分摊。被告甘萍是被告富客隆公司的法定代表人，代表被告富客隆公司履行法定职务，不是适格的被告，故请求驳回原告对被告甘萍的起诉。另，被告富客隆公司提出反诉，请求判令：1、解除原告与被告富客隆公司签订的《沙*·沙*美食广场租赁合同书》，驳回原告的全部诉讼请求；2、原告赔偿被告富客隆公司免租期间（2015年4月24日至2015年5月23日）的房屋占用费1534元；3、原告支付被告富客隆公司自2015年6月24日至11月6日期间的房屋占用费6800元；4、原告支付被告富客隆公司2015年4月24日至2015年11月6日占用铺位期间的管理费1235元；5、原告支付被告富客隆公司水电费共计2366元（其中水费2100元、电费266元）；6、原告按每日5‰支付被告富客隆公司上述费用的逾期缴款滞纳金2964元；7、原告交还并安装恢复承租铺位内所撤走的水表；8、本案全部诉讼费用由原告负担。
被告甘萍辩称，被告甘萍是被告富客隆公司的法定代表人，代表公司履行法定职务。涉案租赁合同由原告与被告富客隆公司签订，公司是独立法人，合同的权利义务由公司承担，不应由被告甘萍承担。
原告对被告富客隆公司反诉辩称，应当以2015年11月6日原告所确认的撤场之日计算原告铺位占有使用费、管理费及水电费，被告反诉请求的水电费过高；被告要求的逾期滞纳金过高且无效。
经审理查明，2015年4月24日，原告与被告富客隆公司签订了《沙*·沙*美食广场租赁合同书》，约定：被告富客隆公司将位于宝安区沙*街道沙*村23号名称为“沙*·沙*美食广场”一层B08号铺位出租给原告使用，该铺位建筑面积19.18平方米，商铺用途仅限餐饮，经营范围为寿司、小吃、饮料；租赁期限两年，自2015年4月24日起至2017年4月23日止，每月租金1534元，免租期1个月（自2015年4月24日起至2015年5月23日止）；管理费每月192元，自2015年5月24日起收取；电费1.5元/度，双方交接时电表读数542度；水费7元/立方米，双方交接时水表读数0；本合同签订之日，原告应向被告富客隆公司交纳首期租金1534元及相当于两个月租金的租赁保证金3068元，租金、管理费、水电费等费用支付至林*个人账户；原告一次性分担被告富客隆公司广场装饰装修费28000元，并于本合同签订前一次性支付给被告富客隆公司，租赁期满原告无需被告富客隆公司退还该费用，且不就该费用向被告富客隆公司主张其他权利，但在本合同租赁期间因被告富客隆公司原因收回租赁物或遭遇不可抗力无法继续履行本合同的，被告富客隆公司按原告剩余租期部分占本合同租期的比例计算后返还原告。合同签订当日，原告向被告富客隆公司交付了广场装饰装修费28000元、一个月（即2015年5月24日至2015年6月23日）租金1534元及两个月押金3068元。原告对涉案铺位进行简单装修后，于2015年5月25日入场经营。原告提供了收款收据以证明其支出铺面装修费6300元。
2015年7月6日，原告等20名租户以涉案商铺系违法建筑以致租赁合同无效为由向本院提起诉讼，两被告于7月21日签收了起诉状副本。在提交答辩状期间，被告甘萍向本院提出管辖权异议，认为其本人住所地位于福田区，且非涉案租赁合同当事人，本案应移送至深圳市福田区人民法院管辖。经审查，本院依法于2015年8月3日裁定驳回被告甘萍对本案管辖权提出的异议。被告甘萍不服提出上诉，深圳市中级人民法院于2015年9月28日裁定驳回上诉，维持原裁定。
2015年11月6日，在本院组织下，原、被告双方前往涉案商铺现场，商铺内已基本腾空（除地上留有少量废弃物品），铺门被锁，双方均称门锁并非自己所为；经双方同意确认，由物业管理方当场撬开门锁，双方办理了交接手续。当日，原告明确表示不申请对涉案商铺装饰装修进行保全以及对装修现值进行评估。经现场确认，截至11月6日，涉案商铺电表读数719度。原告主张其于2015年7月8日离场，撤场时将自己新买安装的水表一并拆走了，用水量约为4立方米，被告对此不予认可，其在庭审中主张原告一直使用涉案商铺至2015年10月底，11月6日才腾空交还。
另查，涉案商铺未取得房地产证，被告富客隆公司在本院指定的期限内未能提交证据证明涉案商铺取得建设工程规划许可证；原告在签订合同时未审查核实涉案商铺的相关合法性文件。
又查，被告富客隆公司原为被告甘萍个人独资的有限责任公司，2015年6月12日变更为有限责任公司，股东为苏*、甘萍。原告提交了部分承租人（系另案原告）的收款收据及付款凭证，以证明承租人将涉案商铺租金、押金及广场装饰装修费转账至被告甘萍的个人账户以及两被告财产混同的事实。两被告对上述收款收据及付款凭证予以认可。
再查，涉案商铺系深圳市沙*沙*股份合作公司于2012年12月出租给深圳***物业管理有限公司经营使用，后深圳***物业管理有限公司将涉案商铺租赁关系及相关权利转让给被告富客隆公司，由被告富客隆公司承租使用。被告富客隆公司提供了《租赁证明》、收款收据、银行转账回单及个人结算业务申请书，证明其向深圳***物业管理有限公司支付了涉案物业及配套装饰装修的相关转让款共计280万元；提供了林*出具的收据，证明被告富客隆公司受让涉案物业后，继续对租赁物业投入资金进行装饰装修改造。
以上事实，有《租赁合同书》、收款收据、原被告双方于2015年11月6日签名确认的商铺汇总信息（附当日商铺现场照片）、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告富客隆公司未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，其与原告签订的《沙*·沙*美食广场租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案租赁合同无效，被告富客隆公司依据无效合同取得的广场装饰装修费28000元以及租赁保证金3068元应当退还给原告。被告富客隆公司虽辩称原告应当参照合同约定按实际使用期限分摊广场装饰装修费，但是首先，本案原告当庭提交了《商铺租赁诚意金协议书》、《定铺确认书》，以证明被告富客隆公司收取的装饰装修费实为入场费，上述证据有原件且出租方（即甲方：被告富客隆公司）有“姜*”等人签名，被告富客隆公司虽不予认可，但未提供证据反驳，且其中《定铺确认书》与另案中原告吴涛提交且经被告富客隆公司认可的装饰装修费和租赁保证金收款收据（经手人处亦有“姜*”签名）、租赁合同书可以相互印证，另，原告提交的有“林*”签名的2014年12月-2015年4月甘总收商铺资金明细及商铺诚意金签署明细、涉案美食广场客户接待须知（载明进场费用于美化整个美食广场，后期运营美食广场）及简介、已成交客户明细表亦可佐证，因此，本院采信原告主张的事实；其次，被告富客隆公司未提供有效证据证明其将收取的装饰装修费用于涉案商铺装修，即使其因受让涉案物业租赁权利及其配套装饰装修而向案外人深圳***物业管理有限公司支付了相应对价，以及受让后继续投入资金对物业进行装饰装修改造，但涉案物业的装饰装修价值为被告富客隆公司所有，且从涉案商铺现场可以看出，商铺内仅有简单装修，而双方约定的租金高于政府指导租金，不存在因收取该笔费用而降低租金的情况。综上，双方在合同中约定的广场装饰装修费实质是被告富客隆公司向原告收取的租金之外的“入场费”，合同无效后，被告富客隆公司应予返还。被告富客隆公司作为商铺的出租人，对出租商铺的合法性负有责任，其未能提供商铺的合法性文件，对租赁合同的无效负有过错；同时原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应履行交易时审慎义务，但原告在签订租赁合同时未尽相关注意义务，其对于租赁合同的无效亦负有过错。因此，原告与被告富客隆公司双方均应各自承担相应的责任。原告主张被告富客隆公司支付广场装饰装修费及押金逾期利息的诉求，本院予以驳回。
关于原告主张装修费损失的请求，原告虽然没有提交涉案商铺的装修费发票，但结合被告富客隆公司给予原告一个月免租期（装修期）的事实以及涉案商铺腾退时的现状，可以推定原告对涉案商铺进行了装饰装修且经被告富客隆公司同意。对于实际装修的费用，虽然双方未对装修现值申请评估而无法确认准确价值，鉴于涉案商铺存在装修事实，合同无效后必然产生装修损失，结合原告提交的收款收据、原告已经占有商铺的时间以及被告富客隆公司的过错程度，本院酌情按照原告主张的装修费损失的20%比例估算装修损失即1400元（7000元×20%），由被告富客隆公司赔偿原告装修费损失700元。
关于原告主张被告甘萍承担连带责任的请求，涉案租赁合同签订时，被告富客隆公司是被告甘萍个人独资的有限责任公司，且另案（其他14名承租人）合同约定租金、水电等费用支付至被告甘萍个人的银行账户，部分承租人亦据此将相关款项转入被告甘萍银行账户，因此，被告甘萍对被告富客隆公司应支付给原告的上述款项承担连带清偿责任。
关于被告富客隆公司主张商铺占用费的反诉请求，虽然涉案租赁合同无效，但原告占有使用了涉案商铺，应支付占有使用期间的房屋占有使用费。因双方在涉案合同中明确约定原告无需缴纳免租期内（即2015年4月24日至2015年5月23日）的租金，故商铺占有使用费从2015年5月24日起计算。关于计算占有使用费的截止日期，双方于2015年11月6日办理了退铺交接手续，原告虽然主张被告富客隆公司夸大宣传，未按双方约定履行广告宣传义务，且被告富客隆公司在缴费时间未到的情况下以欠租金、水电费等为由停水停电，导致原告不再经营，并于2015年7月8日已离场，对此，原告未能提供有效证据证明，即使原告7月8日搬离情况属实，原告并未举证证明其已将搬离退场情况告知被告富客隆公司并及时履行了涉案商铺交还义务，也无充分有效证据证明涉案商铺在其搬离后被被告富客隆公司上锁并已实际控制，原告亦未在本案受理后积极提出要求办理相关交接手续，因此，被告富客隆公司主张商铺占有使用费支付至2015年11月6日的请求，本院予以支持。但考虑到：1、涉案租赁合同无效双方均有过错；2、从2015年11月6日涉案商铺现场可知，涉案商铺已基本清空（除地上留有少量废弃物品），铺门被锁，双方确认商铺占有使用期间用电177度，根据日常生活经验以及商铺正常使用期间的用电水平，原告所称7月8日已搬离、自此未再经营的主张较为符合常理；3、涉案租赁合同无效，合同已无法继续履行，双方发生争议后，原告作为承租人在不使用商铺的情况下应及时交还涉案商铺并办理相关交接手续，被告富客隆公司也应积极收回，如因商铺的交还存在争议，双方均应积极解决该争议而非将损失扩大。综上，关于2015年5月24日至2015年7月21日（被告收到诉状副本之日）期间的商铺占有使用费，原告已付2015年5月24日至2015年6月23日商铺占有使用费1534元，参照合同约定的租金1534元／月，经核算，原告尚应支付2015年6月24日至2015年7月21日的商铺占有使用费1397.09元【1534元÷30天×7天+1534元÷31天×21天】；关于2015年7月22日至2015年11月6日期间的商铺占有使用费，遵循公平合理原则，本院酌情按照920元／月，经核算，原告应支付该期间的商铺占有使用费3240.77元【920元×3个月+920元÷31天×10天+920元÷30天×6天】。以上合计4637.86元。
关于被告富客隆公司主张管理费的反诉请求，被告富客隆公司在涉案租赁合同中明确表示自2015年5月24日起收取管理费，故原告应自2015年5月24日起支付铺面管理费至2015年11月6日止。其中2015年5月24日至2015年7月21日期间的铺面管理费，参照合同约定的192元／月，原告应支付被告富客隆公司该期间管理费371.61元【192元+192元÷31天×（8天+21天）】；关于2015年7月22日至2015年11月6日期间的管理费，遵循公平合理原则，本院酌情按照115元／月标准，经核算，原告应支付该期间的管理费405.1元【115元×3个月+115元÷31天×10天+115元÷30天×6天】。以上合计776.71元。
关于被告富客隆公司主张水电费的反诉请求，原告对被告富客隆公司主张的电费266元认可，本院予以确认；被告富客隆公司主张原告应付水费按300立方米计算，因无有效证据支持，且原告不认可，故本院参照另案中经营范围类似及面积相当的商铺用水量酌定以30立方米计算，原告应支付水费210元。
关于被告富客隆公司主张交还并安装恢复商铺内所撤走的水表的反诉请求，因被告富客隆公司未能提供有效证据证明其交付涉案商铺给原告时其有安装水表，故被告富客隆公司的该项请求，本院不予支持。
关于被告富客隆公司主张滞纳金的反诉请求，因涉案租赁合同无效，且被告富客隆公司对合同无效存在过错，其该项请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告陈健萍与被告深圳富客隆物业管理有限公司于2015年4月24日签订的《沙*·沙*美食广场租赁合同书》无效；
二、被告深圳富客隆物业管理有限公司、被告甘萍应于本判决生效之日起五日内退还原告陈健萍租赁保证金人民币3068元、广场装饰装修费人民币28000元；
三、被告深圳富客隆物业管理有限公司、被告甘萍应于本判决生效之日起五日内赔偿原告陈健萍装修费损失人民币700元；
四、反诉被告陈健萍应于本判决生效之日起五日内支付反诉原告深圳富客隆物业管理有限公司商铺占有使用费人民币4637.86元、管理费人民币776.71元、水费人民币210元以及电费人民币266元；
五、驳回原告陈健萍其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告深圳富客隆物业管理有限公司其他反诉请求。
如双方未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费376元，由原告陈健萍负担62元，两被告共同负担314元；反诉受理费86.24元，由反诉原告深圳富客隆物业管理有限公司负担52.24元，反诉被告陈健萍负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 黄 绪 喜
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 郑 淦 元
书 记 员 苏莉（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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