福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3885号
上诉人（原审被告）朱志辉，男，汉族，1993年2月12日出生，住江西省上饶市余干县。
委托代理人杨瑞田，福建万得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）官良，男，汉族，1989年10月14日出生，住福建省连江县。
委托代理人余忠勇，福建大佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州金海岸房产服务有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人袁敏，董事长。
委托代理人黄翠芳，公司职员。
上诉人朱志辉因与被上诉人官良、福州金海岸房产服务有限公司（下称“金海岸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第2350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，坐落于福州市仓山区三叉街金浦小区12#楼3××单元及2层7附属间登记的产权人为案外人张炳照、林雪玉。2014年5月16日，经被告福州金海岸房产服务有限公司居间介绍，被告朱志辉以张炳照、林雪玉代理人的身份与原告签订了一份《房地产经纪合同》，合同约定原告以740000元价格购买上述房屋以及原、被告各自的权利义务等内容。合同签订当日，原告根据合同约定向被告福州金海岸房产服务有限公司支付定金70000元；同日，被告朱志辉出具一份声明，表示产权人张炳照、林雪玉因故未能到场，由其代为签订该合同，由此引起的一切责任均由其承担；原告亦出具声明书表示知悉上述情况。
原告先后于2014年6月6日、6月25日向被告福州金海岸房产服务有限公司、朱志辉邮寄了《关于撤销20140516581合同的函》，在函件中，原告以被告朱志辉无代理权为由要求撤销《房地产经纪合同》。
另查明，福州市仓山区三叉街金浦小区12#楼3××单元及2层7附属间登记的产权人张炳照、林雪玉于2013年9月25日在福州市公证处签署一份公证委托书，在委托书中，张炳照、林雪玉表示将上述房屋的申请还款手续、抵押注销受理手续、房产买卖合同签订手续等事宜委托给案外人程继来，委托期限自委托之日起至2016年9月23日止。委托书特别注明“受托人无转委托权”。
原审法院认为，根据原、被告提交的证据及当事人在庭审中的陈述可以确认，被告朱志辉在签订《房地产经纪合同》时，并未取得诉争房屋登记产权人张炳照、林雪玉的授权，且事后亦未取得张炳照、林雪玉的追认，故原告有权撤销其与两被告签订的《房地产经纪合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告已向两被告书面通知撤销合同，现其要求被告福州金海岸房产服务有限公司返还定金70000元的要求，合理合法，予以支持。原告在明知被告朱志辉无相应授权委托材料的情况下，仍与两被告签订《房地产经纪合同》，其自身亦存在相应的过错，故其要求两被告支付相应损失的请求，依据不足，不予支持。被告朱志辉辩称签订买卖合同已取得案外人程继来的认可，故其有权有原告签订合同，对此，原审法院认为，根据被告提交的《公证书》可以确认，案外人程继来作为诉争房屋登记产权人张炳照、林雪玉的受托人并无转委托权，故即使被告朱志辉取得程继来的授权，其亦无权代为签订诉争房产买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，判决：一、被告福州金海岸房产服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告官良70000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，适用简易程序减半收取780元，由两被告分别负担390元；两被告应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人朱志辉上诉称，一、讼争房产的产权人张炳照、林雪玉已以实际行为（配合评估人员现场看点进行评估）对本案合同进行了追认。程继来作为产权人的委托代理人亦对本案合同进行了书面确认，因此本案合同合法有效。原审法院未追加张炳照、林雪玉、程继来参加诉讼导致案件事实未查清，一审遗漏当事人导致事实未查清，属程序违法。二、根据《合同法》第四十八条第二款的规定，只有善意的相对人才有合同撤销权。但本案中，被上诉人官良在签订合同之时明知上诉人未得到相应授权，仍与上诉人签订该合同，故被上诉人自身存在过错，不属于善意相对人，其无权行使撤销权。综上，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人官良的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人官良负担。
被上诉人官良答辩称，一、上诉人签订本案合同未得到产权人张炳照、林雪玉的追认，因此相应合同责任应由上诉人自行承担，张炳照、林雪玉并非本案必要共同诉讼当事人。此外，程继来并无转委托的权利，因此本案也无需追加程继来参加诉讼。二、《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。”本案现有证据表明上诉人在签订合同时未取得产权人的授权，且事后亦未取得产权人的追认。且金海岸公司也未将相关情况告知被上诉人，被上诉人作为一名初次购房的购房者，是完全信任中介公司的，不存在任何过错，属于善意相对人。因此，被上诉人有权撤销讼争合同，且已尽到了通知义务，讼争合同已被撤销。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金海岸公司答辩称，一、对上诉人的上诉意见不持异议。二、被上诉人官良在撤销合同之前，已委托中介机构对房产进行评估且由我方代缴了评估费用，该费用应由官良承担。三、我方已尽到了相应的居间服务义务，一审诉讼费不应由我方承担。
二审中，上诉人向本院提交被上诉人官良出具的《收证收据》一份，证明官良在签订合同之时已收到《公证书》，知晓产权人的委托代理人是程继来且程继来无转委托权，因此官良并非善意相对人。被上诉人官良质证认为，该证据不属于二审新证据，被上诉人在签订合同之时未看到授权委托的《公证书》原件。被上诉人金海岸公司对该证据不持异议。本院认定，该证据有原件以供核对，本院对其真实性予以确认。
根据本案现有证据，本院确认原审法院认定事实正确。
本院认为，上诉人以讼争房产产权人张炳照、林雪玉的名义与被上诉人签订《房地产经纪合同》及补充协议，而上诉人并无证据证明其已取得产权人的授权或事后得到了产权人的追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”的规定，被上诉人官良有权撤销该合同，一审判决正确。上诉人在签订合同之时出具了《声明书》，表示若产权人不同意将该房产出售给被上诉人，则其愿意承担一切法律责任。被上诉人系基于对上诉人的信赖而签订本案合同，主观上并不存在恶意或重大过失，因此上诉人认为被上诉人并非善意相对人的上诉理由不能成立。
此外，因上诉人签订讼争合同的行为属无权代理，相应合同责任应由上诉人自行承担，因此其要求追加产权人或程继来参加诉讼的上诉理由亦不成立。
综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1560元，由上诉人朱志辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
代理审判员 汪 霞
代理审判员 张佳佳
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 李 晶