湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资民一初字第163号
原告邵红梅，女，1979年7月10日出生，汉族，湖南资兴市人，农民。
委托代理人阮竹平，男，1953年5月3日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，系原告邵红梅所在基层组织推荐的委托代理人。
被告唐曹帅，男，1988年10月14日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民。
本院于2014年4月1日立案受理原告邵红梅与被告唐曹帅房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员鞠剑波适用简易程序公开进行审理。审理过程中，因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成由代理审判员鞠剑波担任审判长，人民陪审员袁春美、张碧清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵红梅及其委托代理人阮竹平，被告唐曹帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵红梅诉称：被告为了开办“百川石锅”店而租赁原告所有的位于资兴市阳安路一栋二层面积为150平方米的房屋。双方于2013年1月9日签订店面租赁合同，原告为甲方，被告为乙方。合同第二条约定，租赁期共三年，甲方从2013年1月9日起将房屋交付给乙方使用至2016年1月9日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将门面转租、分租、转让、转借、联营、入股与他人调剂交换的；2、利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益，触犯国家法律的；3、拖欠租金或者空置房屋一个月的。合同第三条约定，经双方协商，乙方须向甲方一次性支付房屋押金10000元，甲乙双方议定租金按季度支付，12500元／季度，由乙方在每季度首月9日交给甲方，先付后用。合同第六条约定，违约责任：1、甲方未按本合同第一条、第二条约定向乙方交付符合要求的房屋，由甲方负责赔偿乙方；2、甲方向乙方收取约定以外的费用，乙方有权拒付；3、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令乙方停止转让行为，终止租赁合同，按约定的租金20%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，而被告在租赁门面、房屋营业后仅支付两个季度的租金29162元，尚有四个季度余一个月的租金49992元（每个季度租金12500元，平均每月4166元）、违约金9998元（按尚欠租金的20%计算），合计59990元，一直未支付给原告。请求法院判决：1、终止原、被告之间的店门租赁合同，并判决被告将租赁的门面、房屋归还给原告；2、被告给付原告尚欠的租金49992元以及违约金9998元，合计59990元；3、案件受理费全部由被告负担。
原告邵红梅为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1，身份证，拟证明原告的身份情况；
证据2，户籍卡，拟证明被告的身份情况；
证据3，店面租赁合同，拟证明原、被告对房屋的租赁期限、租金、终止合同的情形以及违约金等内容进行了约定；
证据4，建筑设计图，拟证明房屋的内墙、厨房以及卫生间都贴了瓷砖的事实；
证据5，铝合金门窗安装合同，拟证明原告已安装好租赁房屋的门窗的事实；
证据6，收据，拟证明原告已在租赁房屋安装了钢架棚的事实；
证据7，证明，拟证明原告已在租赁房屋门前打好了水泥坪。
被告唐曹帅辩称：第一，合同是在三个合伙人都在场的情况下签订的，且被告是用高于市场价格一倍的租金租赁的原告的房屋。现在是原告违反合同在先，原告没有按照约定将厨房、厕所、窗户以及门前的地坪弄好；第二，诉讼之前，被告先后共计支付了34000元租金和押金给原告，且双方约定在装修期间不收取租金，然而原告却在签订合同之日起开始计租；第三，原告主张的租金计算方法错误；第四，被告装修房屋也支出了费用，现在原告要求收回房屋，原告应当对被告进行补偿；第五，原、被告签订的租赁合同没有公证人在场，且未经公证处公证，依法不具备法律效力；第六，如果法院认定合同有效，原告也应当出示租赁房屋的厨房、厕所、前坪以及窗户是其装修的证据，如果原告不能出示，原告就必须赔偿被告的经济损失和违约金共计人民币60000元；第七，房屋的全部装修是被告的，未经被告允许，任何人不得擅自损坏和使用。
被告唐曹帅未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告所举的证据1、2、3没有异议；但对原告所举的证据4、5、6、7的真实性均提出异议，认为该四份证据不足以证明原告对租赁房屋进行了贴瓷砖、安装门窗、打好水泥前坪等事实。
本院根据证据审查规则，对原告所举的证据认证如下：
原告所举的证据1、2、3，被告未提出异议，本院对该三份证据均予以采信；原告所举的证据4、5、6、7，因证据4、5系复印件，证据6、7系案外人出具的收据和证明，本院对证据的真实性无法作出认定，故本院对该四份证据不予以认定。
根据上述举证、质证以及认证情况，并结合当事人的陈述，本院综合认定本案事实如下：
2013年1月9日，原告邵红梅（甲方）与被告唐曹帅（乙方）签订店面租赁合同。合同第一条约定，甲方将自有的坐落在资兴市阳安西路的一栋二层、建筑面积为150平方米的自建房出租给乙方使用。合同第二条约定，租赁期限共三年，甲方从2013年1月9日起将房屋交付给乙方使用，至2016年1月9日收回。乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益和触犯国家法律的；3、拖欠租金或者空置房屋一个月的。合同第三条约定，租金按季度支付，每个季度12500元，由乙方在每个季度首月的9日支付给甲方，先付后用。同时，乙方须向甲方一次性支付押金10000元。合同第四条约定，厨房、窗户、房屋前面地坪由甲方负责，双方商议决定。合同第六条约定，违约责任：1、甲方未按合同第一条、第二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，由甲方负责赔偿乙方损失；2、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付；3、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令乙方停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的20%，以天计算由乙方向甲方支付违约金。合同签订当日，原告将房屋交付给了被告，被告支付了5000元押金给原告。被告对房屋进行了装修，并在租赁房屋内开办了百川石锅餐饮店。被告为该店办理了营业执照，登记业主为被告。租赁期间，因被告拖欠较长时间的租金未付，双方因此产生纠纷，为此，原告诉来本院。
庭审中，原告陈述被告只支付了包含押金在内的2013年7月之前的租金29162元，其诉请主张的49992元系2013年8月至2014年7月期间被告拖欠的租金数额，租期12个月，按每月4166元计算，共计49992元；被告主张其支付了包含押金在内的2013年9月之前的租金34000元给原告，但被告未提供证据予以证明；被告还主张原告违约在先，原告应当赔偿其经济损失，并应当补偿其装修残值损失；经本院依法释明，被告未就赔偿和补偿两项主张提起反诉。
另查明，被告经营的百川石锅餐饮店现已停业，原告曾于2013年11月通知被告，要求终止双方签订的店门租赁合同，并要求被告退还其房屋，但被告一直未将房屋退还给原告。
本案经本院调解，因双方当事人分歧较大，未能达成一致意见。
本院认为，原、被告签订的店面租赁合同，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当全面履行各自的合同义务。本案的处理主要涉及三个方面的问题，一是涉案的房屋租赁合同是否应当终止履行；二是被告是否应当给付原告诉请的租金和违约金；三是原告是否应当赔偿被告的经济损失以及原告是否应当补偿被告的装修残值损失。
关于问题一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第二款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原、被告在合同中就有关于被告在拖欠一个月租金未付的情况下原告有权终止合同的约定。现被告拖欠租金的时间已超过双方约定的时间，合同约定的解除条件已经成就，根据上述法律规定，原告有权解除双方签订的租赁合同。同时，原告在起诉前已于2013年11月将解除合同的意思表示通知了被告，原告解除合同的程序也符合上述法律规定，故本院对原告要求终止履行涉案的租赁合同以及要求被告退还租赁房屋的两项诉讼请求，依法予以支持。
关于问题二。其中，关于租金，根据谁主张谁举证的诉讼规则，被告作为负有给付义务的一方，其主张已经支付了34000元租金给原告，被告就应当提供相应的证据予以证明，否则被告就应承担举证不能的不利后果。庭审中，被告一直未提供能够证明其关于已付租金金额主张的证据，故本院对被告的该项主张不予采纳。而原告关于租金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金，从合同的整体内容来看，双方关于被告按租金的20%，以天计算向原告支付违约金的约定只限于被告擅自将承租房屋转给他人使用的情形，双方并没有关于被告在拖欠租金时所要承担的违约责任的约定，故原告关于违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于问题三。原告已将租赁房屋交付给了被告，且被告也已经使用了租赁房屋，并支付了一段时间的租金给原告。现被告虽主张原告违约在先，但被告并未提供证据予以证明，故本院对被告的该项主张不予支持。至于被告要求原告赔偿损失以及补偿装修残值损失的两项主张，依法属于独立的诉讼请求，现被告未在本案中提起反诉，故本院对被告的该两项主张不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告邵红梅与被告唐曹帅之间的店面租赁合同终止履行；
二、限被告唐曹帅在本判决生效之日起十五日内将租赁房屋腾空退还给原告邵红梅，并支付2013年8月至2014年7月期间的租金49992元给原告邵红梅；
三、驳回原告邵红梅的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告邵红梅负担200元，被告唐曹帅负担1100元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 鞠剑波
人民陪审员 袁春美
人民陪审员 张碧清
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 王晶晶
附本判决书所适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。