上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初2644号
原告翟金美。原告徐燕。上列两原告共同委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。被告翟金凤。委托代理人尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。原告翟金美、徐燕诉被告翟金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年4月21日第一次公开开庭进行审理，原告翟金美及两原告共同委托代理人赵凤英、被告翟金凤及其委托代理人尹琼雪到庭参加了诉讼。依据被告申请，本院于2016年4月21日依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行笔迹鉴定。本案于2016年6月13日第二次公开开庭进行审理，原告翟金美及两原告共同委托代理人赵凤英、被告翟金凤及其委托代理人尹琼雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟金美、徐燕诉称：两原告系母女关系，被告系原告翟金美之妹。2004年10月20日，翟某某(又名翟金福，系翟金美、翟金凤之父，于2005年死亡)与上海市青浦区房屋土地管理局签订《上海市公有住房出售合同》，约定由翟某某按照“94方案”的相关规定购买青浦区庆丰新村XXX号XXX室的公有房屋，房屋产权登记在翟某某名下。2004年11月9日，被告与翟某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定翟某某以人民币(以下币种均为人民币)81,630元的价格将上述房屋转让给被告。次日，房屋产权登记至被告名下，但被告未支付房屋转让款。两原告于1997年将户口迁入系争房屋，并一直居住在系争房屋内。2004年翟某某购买系争房屋时，房屋内户口有四人即两原告、翟某某及其妻徐秋英(于2005年死亡)。原告认为，系争房屋原系公有房屋，购买房屋时两原告作为成年同住人也是房屋的共有产权人，被告对该情况也是知晓的，却与翟某某未经两原告同意而通过买卖合同的形式将产权变更登记于被告名下，侵犯了两原告的利益，鉴于翟某某现已死亡，故诉至本院请求：1、判令被告与翟某某于2004年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告协助两原告将青浦区庆丰新村XXX号XXX室房屋产权登记至两原告名下。被告翟金凤辩称：不同意原告诉请。被告与翟某某签订的房屋买卖合同是经过两原告与原告翟金美母亲徐秋英的同意，买卖合同合法有效且房屋已经登记在被告名下。经开庭审理查明：两原告系母女关系，原告翟金美与被告皆系案外人翟某某(又名翟金福)及徐秋英夫妇之女。翟某某与徐秋英均于2005年过世，生前与两原告共同居住于系争的上海市青浦区庆丰新村XXX号XXX室房屋。上述青浦区庆丰新村XXX号XXX室房屋原系公有住房。2004年9月30日，被告翟金凤与原告翟金美共同出具《同意书》：“翟金福的房子由翟金凤全部买下，也就是说这幢房子就是翟金凤的，现在这幢房子虽然翟金凤买下，但目前还是写翟金福，等翟金福过世了，这幢房子的房主就是翟金凤，家里人同意的话，签字。”尾部有字样“买房人翟金凤”、“同意买房”、“翟金美”。2004年10月9日，翟某某、徐秋英及两原告共同签署《职工家庭购买公有住房协议书》，约定：系争房屋或受配人翟某某经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋确定为翟某某个人所有。经约定的所有权人同意，委托翟金凤代为办理购买公有住房的一切手续。合同尾部，翟某某在“承租人或受配人”处签名并盖章，徐秋英、两原告在“同住成年人”处签名并盖章。2004年10月20日，青浦区房屋土地管理局与翟某某签订《上海市公有住房出售合同》，确认翟某某购买系争房屋的全部售价为10,198元，扣除付款折扣后，实际付款金额为8,158元。翟某某应缴付的费用为房屋实际付款金额、房屋首期维修基金980元。翟某某应在签订本合同后，于2004年10月30日前将本合同第六条规定的费用9,138元交付至中国建设银行上海分行青浦支行。同日翟某某缴纳上述费用9,138元、其他费用109元、契税274.14元，并向房地产交易中心提交房地产登记申请书，将房屋产权登记至翟某某名下。被告翟金凤表示此些费用实际均有被告出资支付。2004年11月9日，翟某某与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定翟某某将青浦区庆丰新村XXX号XXX室房屋转让给被告，转让价款为81,630元。同日，被告缴纳契税1,224.45元，但上述房款并未实际支付给翟某某。2004年11月10日，系争房屋登记于被告名下。另查明，2004年11月19日，翟某某、徐秋英及两原告签署《托咐书(备忘)》，载明：“翟金美……拖着女儿寄居在父母家，且无工作，更无固定收入。经家庭人员再三商议，征得小女儿翟金凤的同意，由翟金凤本人筹资金，用翟某某的工龄福利，将庆丰新村XXX号XXX室现居住的公房，通过房产公司购买下来，然后再出钱将房屋产权更名至翟金凤名下。至此，该房产权属翟金凤。这样，既解决了房屋问题，也可以让父母在此房内安度晚年。而翟金美若仍需和父母暂时同住的，则需承担起伺候赡养父母的职责和义务。”尾部有翟某某、徐秋英的盖章和指印、两原告的签名和盖章。2005年8月，徐秋英过世。2005年12月，翟某某过世。之后，系争房屋实际由原告翟金美等人的居住使用。再查明，2016年2月29日上海市公安局青浦分局夏阳派出所出具的《户籍档案材料查阅证明》载明，两原告的户籍于1997年5月5日迁入系争房屋；至2004年间，翟某某、徐秋英、两原告的户口在系争房屋。又查明，针对原告方在2004年9月30日《同意书》以及2004年11月19日《托咐书》上的签名真实性之异议，依据被告申请由本院委托进行司法鉴定。华东政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》华政[2016]物证(文)鉴字第A-120号，鉴定意见为：(一)据现有材料的条件，不能排除检材一“同意书”落款“同意买房”处的“翟金美”签名字迹与样本“翟金美”签名字迹是同一人所写的可能；检材二《托咐书(备忘)》落款“大女儿”处的“翟金美”签名字迹与样本“翟金美”签名字迹是同一人所写；(二)检材二《托咐书(备忘)》落款“外孙女”处的“徐燕”签名字迹与样本“徐燕”签名字迹是同一人所写。为此，被告支付鉴定费9,000元。以上事实，有原、被告的陈述、上海市房地产权证、《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、《上海市房地产买卖合同》、《托咐书》、《户籍档案材料查阅证明》、《司法鉴定意见书》、户口本、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，两原告表示：原告知晓委托被告办理公房买断的事情，但不知道原告与翟某某之间的买卖合同，直到徐燕儿子读书办理入学手续向被告要房产证的时候才知道。被告与翟某某签订买卖合同时未与作为共有人的两原告协商，也未支付购房款，合同价款远远低于市场价格，该份房屋买卖合同应为无效。《同意书》是委托被告办理公转私手续的委托书，被告实际并未出资，同意书实际并未履行，且其上只有翟金美签名，翟金美无权代表其他共有人，《同意书》亦为无效。《托咐书》签订在买卖合同之后，仅是转让房屋的意向，具体内容需进一步商谈，无法改变买卖合同无效的事实。现两原告户口仍在系争房屋内，对房屋仍享有合法居住权。被告表示：代办公房转私手续支付的10,310.14元都是被告出资的，其中9,247元是房款，其他的是税费及其他费用。《托咐书》载明了翟某某与两原告租住公房时好几年没有支付的房租，也是被告支付的，因此被告对系争房屋进行了等价支付。居住权不是本案处理的范围。被告同意父母健在时原告居住在系争房屋内，现父母去世、徐燕出嫁，翟金美也有退休工资，被告不同意居住权由两原告享有。为此，被告提供收据一组，证明公房购买款由被告支付。原告对此表示无法看出是被告支付的钱款，父母存折在被告处，即使票据在被告手上也不能证明钱款是被告支付的。根据庭审确认的事实，本院认为：系争房屋系翟某某依照上海市“94方案”相关规定购买的售后公房，无论是《上海市公有住房出售合同》上的购房人，还是《上海市房地产登记申请书》上的受让人，抑或是契税免税证上的纳税人，均为翟某某一人，因此翟某某作为系争房屋的登记权利人，有权处分系争房屋。而在翟某某处分系争房屋过程中，因“94方案”本身缺陷导致未能登记为共有人的同住人徐秋英、翟金美、徐燕，在翟某某处分房产之前与之后，均以书面形式确认了：由被告代办公房转私手续、翟某某过世后由被告成为房主、由被告出资购买系争房屋的事实。可见，翟某某处分房屋给被告的过程中，征得了同住人徐秋英、翟金美、徐燕三人的意见，房屋所有权利人均意思表示一致。综上，翟某某与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，无相反证据证明非系双方真实意思表示，或侵害了其他合法权利人的权益，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告虽未就合同约定的房屋转让价款有实际支付履行行为，但从原、被告双方提供的证据以及原被告的亲属关系、原被告家庭合意内容来看，本院有理由相信被告以代付系争房屋公转私费用、租金费用、产权过户变更等费用来实现对价，解决家庭住房困难及老人赡养等事宜。原告提出的对于房屋转让不知情，即使在《同意书》及《托咐书》上的签名也不代表其同意房屋转让致合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告翟金美、徐燕的全部诉讼请求不予支持。本案受理费人民币1,840.70元，减半收取计人民币920.35元，鉴定费人民币9,000元(被告已垫付)，均由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一六年七月二十九日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。