广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终905号上诉人（原审被告）：容凤燕，女，汉族，1971年12月23日出生，住广东省揭阳市市辖区，委托诉讼代理人：林昭珊，女，汉族，1994年7月29日出生，住广东省揭阳市市辖区，系容凤燕的女儿。委托诉讼代理人：张育华，广东豪益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市泰联物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：潘钜明，总经理。委托诉讼代理人：杜志强，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟成明，广东通建律师事务所实习律师。上诉人容凤燕因与被上诉人佛山市泰联物业管理有限公司（以下简称泰联公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13593号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人容凤燕上诉请求：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13593号民事判决，驳回泰联公司全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由泰联公司承担。事实和理由：一、泰联公司没有按照《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》约定内容、服务标准为盛南新都花园B区提供全面的物业管理服务，如没有服务管理露天停车场这一业主公摊面积部分、在安保、卫生、车辆停放等方面的服务没有达到约定标准等，对于物业管理费的收费范围、标准应作相应调整。根据物业管理费的收取标准，泰联公司并非仅保障小区环境不恶化、不影响业主正常起居生活即可，不能因此否认泰联公司违约的事实，涉案小区全体业主均有权追究其违约责任。另外，泰联公司拒绝向容凤燕提供法定的收取物业管理费的凭据，违背了先行履行义务，致使容凤燕不敢向泰联公司缴纳物业管理费，否则其权益无法得到保障。二、泰联公司要求业主缴纳的公摊水电费没有计算标准，具有随意性，且公摊水电的总量过高，违背常理。三、容凤燕并非恶意拖欠物业管理费，是泰联公司违约在先，其无权要求容凤燕支付违约金。当前，包括容凤燕在内的业主仅可通过拒缴物业管理费来反抗不公待遇。被上诉人泰联公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回容凤燕的上诉请求。一、泰联公司已按照合同约定对案涉小区物业提供服务及管理，容凤燕要求调整物业管理费标准及降低支付费用没有事实和法律依据，容凤燕拖欠物业管理费等费用已违反了《前期物业管理服务协议》。二、泰联公司已向税务机关缴纳相关税费，不存在偷税漏税的行为，容凤燕以此拒缴物业管理费及推卸违约责任没有依据。三、业主应承担的公摊水电费完全是根据实际使用情况产生的，相关数据及材料泰联公司亦已进行了公示，不存在随意增加或弄虚作假的情况。四、泰联公司曾对小区内个别业主存在违建的行为发函告知改正及向城管部门举报，并于2017年8月7日协助城管部门对案涉小区内存在违建的行为进行处理。泰联公司向一审法院起诉请求：一、容凤燕向泰联公司支付从2015年11月至2017年8月的物业管理费4104.87元，2015年9月至2017年6月的住宅公摊水电费（含电梯用电费）480.34元，2015年12月至2017年8月的相关费用违约金1502.23元，共计6087.44元；二、容凤燕承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月11日，泰联公司与佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社签订三联盛南新都花园《前期物业服务合同》，佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社委托泰联公司对盛南新都花园实行物业管理服务，合同约定住宅按每平方米每月2.1元收费，物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯、公共部位的水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊。2013年，容凤燕向佛山市三联房地产开发有限公司购买了盛南新都花园6座*房。2013年5月27日，泰联公司（协议甲方）与容凤燕（协议乙方）签订《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购房屋基本情况：本物业名称：盛南新都花园6座*房；乙方所购房屋销售（预售）合同编号：130100****，类型住宅、建筑面积89.05平方米；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务订立本协议。乙方签订本协议表示认同佛山市三联房地产开发有限公司委托佛山市泰联物业管理有限公司对盛南新都花园进行物业管理服务，已阅读并同意佛山市三联房地产开发有限公司与佛山市泰联物业管理有限公司签订的《盛南新都花园前期物业服务合同》中的所有条款。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……二、乙方的权利和义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……第四条物业管理服务费用……二、住宅按建筑面积每月每平方米2.1元，商铺按建筑面积每月每平方米3.8元，车位按建筑面积每月每平方米1.5元，因乙方原因空置房屋的，按以上标准全额计收。上述收费标准不包括各楼层梯间、电梯、公共部分的水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊……七、物业管理服务费每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的五号前向甲方缴纳上月与本月的物业管理服务费及公共水电分摊费用。……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，无正当理由超过2个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采用停水、停电等催缴措施，逾期仍未缴交的，由物业管理公司依法向人民法院提起诉讼……。另，泰联公司的物业服务收费标准已向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案。2015年3月31日，容凤燕办理了盛南新都花园6座*房收楼手续。此外，容凤燕为*房办理了产权登记，产权登记的建筑面积为88.85平方米。另查，容凤燕拖欠泰联公司2015年11月至2017年8月的物业服务费4104.87元，拖欠2015年9月-2017年6月的公摊水电费480.34元。庭审中，泰联公司就如何提供物业服务陈述：按照物业服务合同约定履行义务，例如公共卫生、公共设施设备的维护、绿化、安保等。每一层的清洁都是外包清洁公司，每天都有清洁（早上7点-11点，下午1点-5点），垃圾是集中放在楼下。苗木是外包绿化公司来处理，小区的绿化做得不错。电梯维护和保养也是外包的，每个月定期两次。公摊水电费根据发票的金额进行公摊，按照楼层、建筑面积来计算，有在公告栏公示。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。泰联公司与容凤燕签订的《盛南新都花园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同。容凤燕辩称泰联公司未按合同约定提供物业服务并举证了证据对泰联公司的诉请予以反驳，但其举证的证据仅能证明泰联公司在卫生、车辆停放、安保等方面提供物业管理服务存在瑕疵，容凤燕对上述问题提交的证据不足以证明泰联公司未尽管理义务导致小区环境恶化，影响其正常起居生活，且泰联公司作为涉案小区的物业服务企业，所提供的服务具有公共性和整体性，容凤燕亦未能证明物管公司在2015年11月至2017年8月期间提供的物业服务与收取的物业管理费在权利义务上严重失衡，故对容凤燕的辩称一审法院不予采纳。泰联公司对盛南新都小区提供了物业管理服务，容凤燕为该小区业主，因此享受了泰联公司提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，容凤燕应当交纳物管费，一审法院对泰联公司诉请的2015年11月至2017年8月的物业管理费4104.87元予以支持。关于公摊水电费的问题。泰联公司举证证明其已先期垫付了小区的公摊水电费，合同约定小区公共水电费由小区业主分摊，一审法院对泰联公司要求容凤燕承担的2015年9月-2017年6月的公摊水电费480.34元予以支持。关于违约金的问题。容凤燕未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。容凤燕对违约金提出抗辩，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，将违约金调整为300元，对泰联公司诉请超出部分，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、容凤燕在判决发生法律效力之日起十日内向泰联公司支付2015年11月至2017年8月的物业管理费4104.87元；二、容凤燕在判决发生法律效力之日起十日内向泰联公司支付2015年9月至2017年6月的公摊水电费480.34元；三、容凤燕在判决发生法律效力之日起十日内向泰联公司支付违约金300元；四、驳回泰联公司的其他诉讼请求。如容凤燕未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审受理费25元，佛山市泰联物业管理有限公司负担5元，容凤燕负担20元。在二审诉讼中，上诉人容凤燕向本院提交了以下证据：证据1.网页截图一张，拟证明泰联公司未在收取管理费的同时向容凤燕及其他业主开具物业管理费发票。被上诉人泰联公司质证认为，证据1无原件核对，且无显示网址，其真实性由法院核实。同时，营改增政策的施行影响了增值税发票的开具，发票问题不能成为容凤燕不缴纳物业管理费的理由，是否开具发票与本案无关。被上诉人泰联公司向本院提交了以下证据：证据2.网页新闻截图一张、保安巡逻记录一份、照片二十二张，拟证明案涉露天停车场权属尚未明确，但泰联公司一直安排人员对停车场进行清洁、巡逻管理及检修。泰联公司亦协助了城管部门对涉案小区范围内存在违建的行为进行处理。证据3.泰联公司向禅城区国税局咨询函一份、禅城区国税局出具的《关于佛山市泰联物业管理服务有限公司咨询的回复》一份，拟证明只要业主支付物业管理费，泰联公司便按业主要求开具相关发票，不存在拒开发票及偷税漏税的行为。上诉人容凤燕质证认为，对证据2的真实性、合法性、关联性及拟证明内容不予确认。佛山日报的报道并未证明泰联公司已对涉案停车场进行了管理。照片均由泰联公司单方制作，无其他证据佐证，且整改通知书上亦无业主签名。对证据3中咨询函的真实性、合法性、关联性不予确认，对复函的真实性予以确认，对其拟证明内容不予确认。税务机关仅针对需要补开发票时如何操作进行说明，并未说明当时不能开具发票。本院审查认为，证据1因无原件核对，对其真实性不予确认，且即使该证据属实，亦与本案并无关联；证据2中网页新闻无原件核对，对其真实性不予确认，且即使该证据属实，亦与本案并无关联，而保安巡逻记录及照片均为泰联公司单方制作，故对其真实性不予确认；证据3有关咨询函及回复内容，与本案并无关联。综上，本院对上述证据均不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，综合双方诉辩意见，二审争议焦点为容凤燕应否向泰联公司支付物业管理费、公摊水电费及违约金。首先，根据泰联公司与容凤燕签订的《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，对物业管理服务内容及服务质量均有明确约定。因物业管理的服务对象为全体业主，对物业管理服务质量的认定，应综合物业管理区域内房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行整体考量。容凤燕并无证据证明泰联公司提供的物业管理服务质量未达到约定目标或存在重大管理过失，亦无证据证明泰联公司给容凤燕造成了损失。在泰联公司已提供了物业管理服务的情况下，即使存在一定管理瑕疵，容凤燕亦不能以此为由拒绝支付物业管理费。此外，容凤燕主张泰联公司拒绝提供收取物业管理费的凭据，但却未能举证予以证明，且即使该主张属实，亦不构成先履行抗辩或同时履行抗辩，容凤燕以此为由拒付物业管理费，于法无据，本院不予支持。其次，根据《盛南新都花园前期物业管理服务协议》约定，小区公共水电费用按实分摊。泰联公司提供了部分公用设施水电费的发票，证明公共水电费已实际发生。该公司向容凤燕主张22个月的公摊水电费为480.34元，按容凤燕所有的2503房建筑面积88.85平方米计算，公摊水电费约每月每平方米0.25元，数额在合理范围以内，且有关收费标准亦有向业主公示。故泰联公司要求容凤燕支付公摊水电费符合合同约定。对于容凤燕认为公摊水电标准不清、停车场等公摊部分未有有效管理等问题，属业主自治范畴，应通过成立业主委员会，监督和协助泰联公司履行物业服务合同。第三，如上所述，容凤燕未按合同约定支付物业管理费、公摊水电费，已构成违约，根据合同约定，应交纳违约金。一审法院将违约金数额酌定为300元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人容凤燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人容凤燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 文 坚审 判 员 余珂珂二〇一八年二月二十八日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔