北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第40119号
原告：王忠斌，男，1963年9月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：彭彦斌，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田超，北京市京师律师事务所实习律师。
被告：北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号观湖公寓1号楼5层。
法定代表人：罗国强，董事长。
委托诉讼代理人：王军，北京市鼎石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝雪，北京市鼎石律师事务所律师。
原告王忠斌（以下简称原告）与被告北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭彦斌，被告的委托代理王军、郝雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿更换中央空调的费用75452元（其中另行购买中央空调的费用55452元、原中央空调的拆除费用10000元、新中央空调的安装费用10000元）；2.要求被告赔偿因更换中央空调造成的房屋空置损失20000元；3.要求被告赔偿因中央空调达不到使用标准而给房屋造成的使用价值降低的损失90000元。事实和理由：2005年底，我与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的北京市朝阳区东四环北路88号观湖国际7号楼2单元×1室房屋（以下简称涉诉房屋），并约定该房屋为精装修，含空调等设备、设施，能够满足交房后业主入住的标准。2006年5月份，被告交付房屋。入住后的当年夏天，我就发现所谓的高档房屋的空调制冷存在严重不足的问题，最好的制冷状态在摄氏28度、29度（设计标准为摄氏26度），而且空调主机从未停止运转，同时开启三个以上房间的空调，空调机不工作。我发现此问题的同时，也了解到凡7号楼2单元××户型（预售时为G1户型）的房屋均出现同样的空调制冷严重不足问题。为此，我与全体05户型业主曾多次反映情况，被告每次均答应给予维修。从2006年夏天至2013年夏天，被告虽然每年都给予维修，但至今中央空调的制冷效果依然达不到使用标准。在此期间，我一直不明白到底什么原因造成了中央空调使用效果不能达标，被告也一直没有给出明确的答复。2014年5月中旬，我得知7号楼2单元××户型业主之一的×2号房屋业主安×就中央空调使用效果不达标问题起诉被告房屋买卖合同纠纷的终审判决下达了。经仔细阅读该判决，我才知道，被告对我构成了违约。但此后，我与被告协商解决违约赔偿事宜，被告均予拒绝。故为维护合法权益，我诉至法院。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。首先，原告并非一手购房人，其购买的是二手房，与我公司并不存在合同关系。因原告购买的是现状房，如果认为房屋存在质量问题也应向其售房人主张。其次，没有证据表明涉诉房屋的中央空调存在质量问题。原告诉状中称空调温度不够，但就空调设计方面国家没有专门标准，我公司采用的是舒适型设计的空调，而非强力制冷的空调。其次，近年来北京夏季极端性炎热天气较多，才造成原告感觉比较热，但这不能说明涉诉房屋的空调有设计问题。我公司按照国家标准设计安装空调，并经过验收，是合格的。涉诉房屋原始购房人在交房后也没有向我公司提出过空调质量问题或主张过损失，从原告取得房产证的时间来看，我公司推论其是2009年才入住房屋，而当时空调已经过了质保期，很可能因为空调的保养维护以及制冷剂的缺乏等问题，导致空调无法达到正常制冷效果，但这与我公司无关。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月19日，原告与案外人谢××签订《商品房买卖合同》，由谢××购买被告开发的涉诉房屋，该房屋为精装修。合同附件三《住宅设备及装修标准》中载明：小区集中供暖，采用地板辐射采暖、约克户式中央空调制冷。2006年4月29日，被告将房屋交付谢××。
2009年5月5日，原告（买受人）与谢××（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告购买涉诉房屋，并约定交房时间为2009年6月8日，出卖人须保持房屋现状、厨卫能正常使用、空调能正常使用。2009年5月20日，原告取得房屋产权证，载明的房屋所在层数为2层，房屋建筑面积为228.17平方米，套内建筑面积为188.44平方米。
原告称涉诉房屋的中央空调存在如下问题：1.屋内空调不制冷；2.同时开启三个以上房间的空调，空调机不工作。
关于该房屋制冷系统的设计标准，原告提交了北京市建筑设计研究院第三设计所出具的《观湖国际G1户型标准层空调负荷计算参数及设计要求》，显示：G1户型全户空调房间面积为127平方米，包括起居室、门厅、小卧室、书房、主卧、次卧；室内设计温度取26℃；参照《空调调节设计手册》北京地区夏季空调室外计算干球温度33.2℃、湿球温度26.4℃；外墙为250mm混凝土外贴50mm挤塑聚苯，传热系数0.59W/(㎡.℃)，外窗为单框双玻，传热系数2.8W/(㎡.℃)；参照《全国民用建筑工程设计技术措施》窗玻璃的遮挡系数取0.86，窗内遮阳设施的遮阳系数（按布窗帘考虑）取0.65；参照《居住建筑节能设计标准》3.0.4条，换气故取1次／h；全户设计冷负荷11.9Kw，选用设备供冷能力14Kw。被告认可该标准，但表示该标准中的设计温度26℃是指在室外温度33.2℃的情况下关闭外窗、挂上隔热窗帘并开机运行一段时间后达到26.4℃，但因涉诉房屋套内面积远大于设计标准中的空调房屋面积，且夏天的室外温度也可能高于33.2℃，加之原告使用方法等问题，其感到室内温度较高也属正常。
为证明涉诉房屋及所在单元的同户型房屋均存在中央空调不制冷的问题，原告提交了：1.2007年6月7号楼××户型全体业主向被告提交的《关于要求解决空调制冷严重不足等问题的函》及业主联名签字表（其中有谢××的签字），证明此户型中央空调不制冷具有普遍性，且在2007年空调质保期内就已出现问题；2.2008年4月2日由朝阳区建设工程质量监督站工作人员、观湖国际业主代表、北京市建筑设计研究院工作人员、被告工作人员、约克空调工作人员共同举行会议的《会议纪要》，主要内容为：“关于观湖国际7号楼2单××户型业主向区建委投诉该房屋存在空调制冷严重不足的问题，区建委召集相关单位与业主代表召开协调会，达成以下共识：1、设计院于下周一将空调设计参数及设计依据提供给开发商。2、开发商于下周二将空调设计参数及设计依据、空调机的相关参数、相应的检测报告等资料提供给业主代表。3、若对设计有疑问，业主可向设计单位的行政主管部门北京市规划委员会提出申诉。4、在进行以上工作的同时由业主和开发商共同委托有资质的检测机构对该户型的空调制冷功能进行检测，并将检测结果报区建委。”；3.（2012）朝民初字第××号民事判决及（2014）三中民终字第××号民事判决，证明与涉诉房屋同户型的北京市朝阳区东四环北路88号观湖国际7号楼2单元×2室房屋业主安×曾在2012年将被告诉至本院，要求就中央空调质量问题承担违约责任，该案经北京市第三中级人民法院作出生效判决，认定被告违约，判令被告赔偿安×中央空调款、拆除费及其他损失，且上述函件、业主联名签字表及《会议纪要》均系安源案件中被告已经认可的证据。被告认可民事判决书的真实性，但认为与本案无关。经询，原、被告取得设计要求后双方未能共同委托检测机构进行检测。
本院在本案审理过程中，本院于2016年8月19日11时到涉诉房屋内进行测温。测温时，室外阴凉处温度约29℃，室外阳光下温度约32℃。开启空调前，涉诉房屋内各房间温度为26.0℃至28.1℃。随后，将涉诉房屋的窗户全部关闭、拉上深色窗帘，并将中央空调全部开启、设定温度为16℃。半小时后，房屋内各房间温度为25.1℃至27.4℃，空调各出风口温度为15.6℃至17.0℃。原告表示系2016年7月10日对于该中央空调进行了清洗、加氟和更换启动器才使其制冷效果有所提升，并就此提交了《空调服务单》。被告认可《空调服务单》，并认为据此能够证明该中央空调经维修保养后能够正常运转并达到制冷效果。
庭审中，原告提交了约克空调代理商北京克雷福特科技发展有限公司出具的约克中央空调报价单及匹配表，证明涉诉房屋的中央空调售价为55452元。被告认为该报价系零售价，其购买涉诉房屋中央空调时属于大宗采购，交易价格较低。就此，被告提交了《户式中央空调供应合同》，原告认可此合同真实性，但认为其内容是2005年大宗采购的价格，而原告诉讼请求是现在更换中央空调的价格，故不应以此为依据。
原告还提交了北京吉安圣达科技有限公司出具的《报价单》，证明拆装涉诉房屋内中央空调的费用情况。被告不认可此报价单的真实性。
被告表示涉诉房屋的中央空调质量合格，且安装后亦能够达到设计的制冷要求。为此，被告提交了：1.国家空调设备质量监督检验中心于2005年7月16日出具的《检验报告》，证明涉诉房屋内安装的约克中央空调质量合格；2.竣工验收备案表，证明观湖国际小区房屋及市政基础设施已在2006年4月12日竣工验收合格；3.城市建设档案中有关观湖国际小区7号楼××户型通风与空调工程施工文件，证明涉诉房屋中央空调安装后的制冷系统气密性合格、风管漏光检测合格、灌水试验结果合格、风管与配件制作检验批质量验收合格、空调制冷效果合格、空调系统运行正常。对于《检验报告》，原告认可真实性，但认为空调出厂时质量合格不代表安装后仍能达到制冷标准。对于竣工验收备案表，原告认可真实性，但认为该验收是针对房屋建筑质量，亦证明不了房屋中央空调是否符合设计标准。对于城市建设档案，原告不确认其真实性，并认为即便气密性合格、漏光检测合格、灌水试验结果合格、风管与配件制作检验批质量验收合格，也不代表该中央空调能够达到设计的制冷标准，因档案中显示的空调制冷效果合格的试运转时间都是在2006年3月，但当时天气依旧寒冷，并不具备检验空调制冷效果的条件。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，供热与供冷系统的最低保修期限为工程竣工验收合格之日起二个供暖期、供冷期。本案中，涉诉房屋的中央空调系房屋精装修中的一部分，属于上述办法所指向的供冷系统，故根据被告提交的竣工验收备案表，涉诉房屋的竣工验收时间为2006年4月12日，则据此二年之内均属房屋中央空调的保修期。
原告提交的《关于要求解决空调制冷严重不足等问题的函》、业主联名签字表、《会议纪要》能够证明××户型业主在入住后第一年即普遍发现了中央空调制冷效果不足的问题，并就此反映给被告，且双方多次沟通。被告主张中央空调符合质量标准及设计要求，并提供了出厂检验报告、房屋竣工验收备案表及空调工程施工文件。就此，本院认为，中央空调对设计、安装有较高要求，空调出厂时质量合格并不代表安装后仍能达到设计要求。至于施工文件中对于安装后中央空调制冷效果的运行测试均在2006年3月，而当时所处节气的昼夜气温均普遍较低，即便试运行时的制冷效果合格，并据此通过房屋竣工验收，也不代表该空调在夏季运行时仍能达到设计要求，故被告未能提供充分证据证明其交付的中央空调符合质量标准。
因××户型业主向被告反映空调制冷问题时该空调仍在保修期内，而被告未举证证明其此后通过维修等方式解决了空调的制冷问题，故被告就该中央空调在保修期内出现制冷问题所负之义务并不因房屋所有权人的变更而消灭。原告通过从谢××处购买涉诉房屋而承继了谢××以《商品房买卖合同》为依据要求被告就该中央空调承担修理、更换、赔偿损失等责任的权利。
根据本院测温情况以及原告提交的《空调服务单》，涉诉房屋内的中央空调经维修、保养后能实现较好的制冷效果，其出风口温度在15℃至17℃之间，通过运行空调，涉诉房屋也基本达到了室内温度26℃的要求，该空调并无更换之必要，故对于原告主张更换中央空调费用及更换期间房屋空置损失的诉讼请求，本院均不予支持。
关于房屋使用价值的损失，因房屋中央空调能够通过维修、保养等方式实现制冷效果，原告并无另行租房居住的必要，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。但考虑到北京夏季天气炎热，需要时常对空调维修、保养亦会造成生活不便以及费用支出，此系被告违约行为所造成的其他损失，被告应予赔偿。具体金额，由本院结合原告举证的《空调服务单》以及其在涉诉房屋内的居住年限等因素依法酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）款、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十四条、第一百五十五条之规定，判决如下：
一、被告北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王忠斌20000元；
二、驳回原告王忠斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4009元，由原告王忠斌负担3709元（已交纳），由被告北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司负担300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
审 判 员 斯晓荷
代理审判员 柯 岩
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 张 颖