湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0107民初1873号
原告：武汉跃翔工贸有限公司，住所地武汉市青山区冶金大道78号。
法定代表人：张小强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈芬，女，1983年11月15日出生，该公司职工（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：刘珂，女，1985年11月17日出生，该公司职工（特别授权代理）。
被告：殷林海，男，1968年7月9日出生，汉族，湖北省安陆市人，个体经营户，住武汉市洪山区。
原告武汉跃翔工贸有限公司与被告殷林海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉跃翔工贸有限公司的委托诉讼代理人陈芬、刘珂，被告殷林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉跃翔工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的租赁合同及口头协议，并要求被告腾退出A2-21、22及A2-23、A2-24号4间商铺；2、要求被告支付房屋租金79，321元（2015年11月1日至2016年9月30日）及违约金1，586元（按合同约定）；3、要求被告支付物业费3，520元（2015年11月1日至2016年9月30日）；4、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告分别于2013年3月13日、2014年10月28日签订编号为A2-21、22及A2-24的《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》各1份，以上商铺位于武汉市青山区冶金大道78号，其中编号为A2-21、22商铺面积120平方米，租期从2013年3月20日至2014年3月19日，月租金为3，762元，付款方式为每半年支付一次，物业费140元／月，半年总额840元。编号为A2-24商铺面积60平方米，租期从2014年11月1日至2015年10月31日，月租金为1，700元，付款方式为每3个月支付一次，物业费80元／月，3个月总额240元。编号为A2-23商铺面积60平方米，原、被告之间未签订书面合同，但被告一直在使用，前期被告一直按照月租金1，749元、物业费80元／月的标准支付该商铺租金和物业费。被告从2015年11月1日起，以其店铺生意冷清等各种理由拒绝向原告缴纳租金、物业费、水电费，按照双方签订的《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》第十一条之约定，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按本合同租金总额的2%向原告支付违约金，被告需承担违约金1，586元。被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经营损失，故原告诉至法院。
被告殷林海辩称，1、不同意解除合同，原告没有与我沟通，涉及到我前期投入以及装修的费用。如果原告要求解除合同，应承担我投入的相关费用。2、确实拖欠2015年11月1日至今的租赁费，但我只租赁了3间门面，不是4间，我同意按合同约定支付3间门面的租赁费，同意按合同约定支付物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告武汉跃翔工贸有限公司向本院提交了如下证据：
证据一、《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》，证明原告将A2-21、22、23、24门面租赁给被告使用，被告从2015年11月1日起拖欠原告商铺租金79，321元、物业费3，520元，应承担违约金1，586元。
证据二、收据12份，证明原告将A2-21、22、23、24门面租赁给被告使用，被告从2015年11月1日起拖欠原告房屋租金79，321元、物业费3，520元，应承担违约金1，586元。
证据三、企业询证函，证明2016年3月31日，被告对占用A2-23商铺签字认可。
被告殷林海未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二无异议，本院依法予以采信。
被告对原告提交的证据三的真实性无异议，认为是其本人签的字，但当时原告称要与被告协商，被告才签的字。
对原告提交的证据三，本院认为，被告对其真实性无异议，该证据能够证明原告所要证明的事实，本院予以采信。
经审理查明：原、被告于2013年3月13日签订《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》1份，约定：原告出租给被告的房屋位于武汉市青山区冶金大道78号，房屋租赁期12个月，自2013年3月20日至2014年3月19日，房屋区域编号：A2-21、22，房屋面积为60×2平方米，房屋每月租金为3，762元，6个月一交，共计22，572元。物业管理费140元／月，总额为840元／半年，水费为4元／吨、电费为1.55元／度，此费用由被告承担，直至合同期满。被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，被告应立即负责修复或经济赔偿，被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工。租赁期满后或被告责任导致退租的，除双方另有约定外，原告有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归原告所有；（2）要求被告恢复原状；（3）向被告收取恢复工程实际发生的费用。被告拖欠房租累计3个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照本合同租金总额的2%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原告于2013年3月将武汉市青山区冶金大道78号，编号为A2-21、22号商铺交付被告使用，被告按约交纳了房屋租金、水电费、物业费，合同期满后，原、被告未续签合同，但被告仍使用该商铺至今，其从2015年11月起再未交纳商铺租金、物业费。原、被告于2014年10月28日又签订《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》1份，约定：原告出租给被告的房屋位于武汉市青山区冶金大道78号，房屋租赁期12个月，自2014年11月1日至2015年10月31日，房屋区域编号：A2-24，房屋面积为60平方米，房屋每月租金为1，700元，3个月一交，共计5，100元。物业管理费80元／月，总额为240元／3个月，水费为5元／吨、电费为1.55元／度，此费用由被告承担，直至合同期满。被告拖欠房租累计3个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照本合同租金总额的2%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原告于2014年10月将武汉市青山区冶金大道78号，编号为A2-24号商铺交付被告使用，被告按约交纳了商铺租金、水电费、物业费，合同期满后，原、被告未续签合同，但被告仍使用该商铺至今，其从2015年11月起再未交纳房屋租金、物业费。2015年3月，原、被告口头约定：原告将武汉市青山区冶金大道78号，编号为A2-23号商铺租赁给被告使用，之后，原告于2015年3月9日将该商铺交付被告使用，被告按照租金1，749元／月、物业费100元／月的标准向原告支付该商铺的租金和物业费至2015年10月，从2015年11月起再未交纳该商铺的租金、物业费，庭审中，被告称其已于2016年1月腾退出了该商铺，但被告未与原告办理相关的腾退手续。
本院认为，原、被告于2013年3月13日、2014年10月28日签订的《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。此两份合同到期后，双方未续签租赁合同，但被告仍使用原告的商铺至今，原告对此没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，原告可以随时要求解除合同，但原告要求解除合同应当在合理期限之前通知被告，原告在诉讼程序之外并未依法向被告发出解除租赁合同的通知，但其在起诉状中明确提出要求解除合同，视同原告向被告发出了解除合同的通知。现原告要求解除原、被告于2013年3月13日、2014年10月28日签订的两份《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。两份租赁合同解除后，双方之间的权利义务关系终止，被告应将租赁物返还给原告，故原告要求被告腾退出A2-21、22及A2-24号商铺的诉请，本院应予支持。被告从2015年11月起未交纳A2-21、22及A2-24号商铺的租金、物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任，其除应按原《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》约定，向原告交纳从2015年11月起使用商铺期间的租金、物业费外，还应向原告支付违约金。原告要求被告支付2015年11月1日至2016年9月30日期间的商铺租金60，082元（3，762元／月＋1，700元／月）×11个月、物业费2，420元（140元／月＋80元／月）×11个月，不违反法律规定，本院予以支持。《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》约定：被告拖欠房租累计3个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照本合同租金总额的2%向原告支付违约金，故被告应向原告支付违约金1，310元（3，762元／月×12个月×0﹒02＋1，700元／月×12个月×0﹒02），原告要求被告支付违约金1，586元，不符合合同约定，本院不予支持。《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，本案中，原、被告于2015年3月口头约定：原告将A2-23号商铺租赁给被告使用，但双方未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁，原告可以随时要求解除合同，但原告要求解除合同应当在合理期限之前通知被告，原告在诉讼程序之外并未依法向被告发出解除租赁合同的通知，但其在起诉状中明确提出要求解除合同，视同原告向被告发出了解除合同的通知。现原告要求解除原、被告口头达成的关于原告将A2-23号商铺租赁给被告使用的《租赁协议》，于法有据，本院予以支持。口头《租赁协议》解除后，双方之间的权利义务关系终止，被告应将租赁物返还给原告，故原告要求被告腾退出A2-23号商铺的诉请，本院应予支持。被告从2015年11月起未交纳A2-23号商铺的租金、物业费，其应按原交纳租金1，749元／月、物业费100元／月的标准向原告交纳从2015年11月起使用商铺期间的租金、物业费，原告要求被告支付2015年11月1日至2016年9月30日期间的商铺租金19，239元（1，749元／月×11个月）、物业费1，100元（100元／月×11个月），不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，但原告没有证据证明双方之间对支付违约金进行了口头约定，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告辩称如果原告要求解除合同，应承担其投入的相关费用，不符合合同约定，该抗辩意见，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告武汉跃翔工贸有限公司与被告殷林海于2013年3月13日、2014年10月28日签订的两份《青山区都市工业园汽配城商铺租赁合同》及于2015年3月口头达成的《租赁协议》；
二、被告殷林海于本判决生效之日起两个月内腾退出位于武汉市青山区冶金大道78号A2-21、22及A2-23、A2-24号商铺，并交还给原告武汉跃翔工贸有限公司；
三、被告殷林海于本判决生效之日起10日内向原告武汉跃翔工贸有限公司支付租金79，321元（60，082元＋19，239元）、物业费3，520元（2，420元＋1，100元）；
四、被告殷林海于本判决生效之日起10日内向原告武汉跃翔工贸有限公司支付违约金1，310元；
五、驳回原告武汉跃翔工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费4，722元，由被告殷林海负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费9，444元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘友芬
二〇一六年十二月十九日
书记员 汤西倩