南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第2606号
原告王京和，男，1961年12月14日生，汉族。
委托代理人张院生、仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。
被告周玉苏，男，1972年11月27日生，汉族。
被告周玉兰，女，1982年5月4日生，汉族。
原告王京和与被告周玉苏、被告周玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王京和及其委托代理人仉玉莲、被告周玉苏到庭参加诉讼。被告周玉兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王京和诉称，2011年3月29日，原告将位于浦珠中路310-18号房屋出租给被告周玉苏，并签订了一份房屋租赁合同，约定：期限自2011年5月10日至2016年5月9日，租金为35000元／年，从2011年5月10日起每年租金递增5000元至2016年5月9日结束。同时还约定，因房屋位置和拆迁因素等具有不确定性，经营过程中如遇一切不可预见或不可抗力等因素，造成无法经营，合同自然终止，承租人须付清房屋租赁期间的一切费用。在房屋租赁期间，被告周玉苏将其经营的天然居饭店交其妹妹即被告周玉兰管理。现因政府公共建设需要，须对涉案房屋进行拆迁，因两被告拒绝迁出房屋，致使原告无法与政府达成拆迁协议，给原告造成重大经济损失。现向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告周玉苏之间的房屋租赁合同；2、两被告立即迁出浦口区浦珠中路310-18号房屋，并支付自2013年5月份至迁出之日止的房屋租金和水电费；3、被告负担本案诉讼费用。
被告周玉苏辩称，涉案房屋是我从原告手中租赁的，后又转让给周玉兰，但并未通知原告，是私下转让的，我与周玉兰之间签订了协议，后来为了房屋租赁的事情，我与周玉兰也多次协商，但都没有结果，现在我也无法让周玉兰搬出。
被告周玉兰未答辩。
经审理查明，位于浦口区浦珠中路310-18号的房屋登记所有权人为解桂萍，登记建筑面积为197.09平方米。原告王京和与解桂萍系夫妻关系。2011年3月29日，原告与被告周玉苏签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于浦口区顶山镇石佛村（浦珠路旁）310-18号房屋一座出租给周玉苏使用，房屋为上下两层，共五间，建筑面积150平方米；租期为五年，自2011年5月10日起至2016年5月9日止；租金为35000元／年，从2011年5月10日起每年租金递增5000元，至2016年5月9日结束，其间房屋的经营权一切归周玉苏规划；租金为半年支付方式，提前一个月付清；周玉苏租用房屋期间经营发生的一切费用由自己承担；王京和在租用期间有义务为周玉苏提供办理证照等一切相关手续；周玉苏在租用期间属于自己增制的物品，由其保管使用，到期后自己带走；因该房屋位置和拆迁因素等具有不确定性，经营过程中如遇一切不可预见或不可抗力等因素，造成无法经营，该合同自然终止，双方互不赔偿，但周玉苏必须付清房屋存在期间的一切房租、水电费用等；自签订合同之日起，该房屋发生的水电等一切费用均由周玉苏承担；该房屋出租前发生的一切债务和其他一切纠纷由原告负责和承担；合同到期后，原告应保证第三方同等条件下，周玉苏优先得到该房屋的续租权；房屋间数为下层两间，上层三间（另含三间毛坯）；原告有责任全权负责整幢房屋的楼面、房顶的维修，室内漏雨等产生的损失，原告不赔，但要负责及时维修；若无拆迁行为，原告无由解除合同，若中止解除合同，原告赔偿一年利益，并赔偿装修投资费用。
另查明，2013年7月27日，原告与被告周玉兰曾经为房屋租赁纠纷经社区调解处理。在民间纠纷受理调解登记表中对于纠纷简要情况记载如下：王京和、周玉苏存在房屋承租关系，王京和为房主，周玉苏为承租户，因政府拆迁，坐落于浦珠中路310-18号房屋属拆迁范围内，房主王京和通知周玉苏搬出该房屋，但因周玉苏将天然居饭店委托妹妹周玉兰管理，现因拆迁，按照房主王京和与承租户周玉苏于2011年3月29日签订的房屋租赁合同，合同自然终止，甲乙双方互不赔偿，房主王京和于2013年7月10日通知周玉苏三天内搬出，否则停水停电，因周玉兰至今未搬出，房主于2013年7月26日将房屋断水断电，周玉苏到社区请求为其恢复水电。因社区对于该纠纷调解未果，原告遂诉至本院。
庭审中，原告陈述：涉案房屋已列入拆迁范围，故要求解除与被告周玉苏之间的房屋租赁合同，目前房屋已停水停电，处于停业状态，但仍处于周玉兰的占有、控制之下，原告并不清楚两被告之间的转租情况，直到房屋拆迁时才知道；租金已支付至2013年5月31日，故主张自2013年6月1日起按照3750元／月的标准支付租金，此外，双方曾口头约定一年房租中减免2000元用于修缮房屋；2013年5月至6月房屋产生电费445.74元，该费用由原告垫付，应由被告支付。为此，原告提交了南京市浦口区顶山街道征地拆迁办公室出具的证明一份和电费发票一张。证明内容为：兹有顶山街道浦珠中路310号-18的房屋位于市重点工程江北大道11标段项目征地拆迁范围内，目前产权人解桂萍已经和顶山拆迁办签订拆迁补偿协议。电费发票系2013年8月28日开具，户名为浦合汽车配件商店，地址为浦珠中路310-18号，金额为445.74元。
庭审中，被告周玉苏陈述：我与周玉兰是兄妹关系，我租赁涉案房屋是用于经营天然居饭店；在2012年底我已将饭店转让给周玉兰，包括天然居饭店的所有财产、设备、物品以及债权债务，转让费为50000元，已全部付清；转让时确实没有和原告讲，我与周玉兰之间不是委托管理关系；至于后期的租金和电费，因为后期我未参与经营，对此并不清楚；我现在同意解除合同，但是周玉兰不腾空房屋我也没有办法。
本案审理过程中，被告周玉兰就本院受理本案提出管辖权异议，本院依法做出（2013）浦民辖初字第39号民事裁定书，驳回周玉兰对本案管辖权提出的异议。
上述事实，有村镇房屋所有权证、结婚证、房屋租赁合同以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告王京和与被告周玉苏签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据房屋租赁合同约定，“因该房屋位置和拆迁因素等具有不确定性，经营过程中如遇一切不可预见或不可抗力等因素，造成无法经营，该合同自然终止，双方互不赔偿”，现涉案房屋将被拆迁，符合合同约定的解除条件，故原告据此主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告主张两被告迁出涉案房屋，并支付占用房屋期间的租金和电费，于法有据，其合理部分本院予以支持。根据合同约定，2013年5月10日至2014年5月9日期间的房屋租金为45000元／年，扣除2000元的房屋修缮费用，房屋使用费应为43000元／年，两被告应按此标准支付租金；至于电费，原告已提供了相关票据予以证明，本院予以支持。被告周玉苏认为已将其经营的饭店转让给周玉兰，对此，本院认为，被告周玉苏对此并未提供相关证据予以证明，在本院限定的时间内仍未提供相关转让合同予以证明，而且，即便周玉苏确系将涉案房屋转租周玉兰，则其将房屋转租未取得原告同意，原告有权要求次承租人即周玉兰返还租赁房屋并赔偿损失，并有权要求承租人即周玉苏承担连带责任。被告周玉兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告王京和与被告周玉苏于2011年3月29日签订的房屋租赁合同；
二、被告周玉苏、周玉兰于本判决生效之日起十五日内将位于浦口区浦珠中路310-18号的房屋腾空，并交还原告王京和；
三、被告周玉苏、周玉兰于本判决生效之日起十五日内连带给付原告王京和房屋使用费（房屋使用费计算标准：自2013年6月1日起按照43000元／年的标准计算至周玉苏、周玉兰腾空并交还上述房屋之日止）；
四、被告周玉苏、周玉兰于本判决生效之日起七日内连带给付原告王京和电费445.74元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3600元，由被告周玉苏、周玉兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吕太如
人民陪审员 唐明辉
人民陪审员 许维江
二〇一四年五月六日
书 记 员 王琦芳