福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第261号
上诉人（原审被告）汪先洋，男，1955年5月15日出生，汉族，私营业主。
委托代理人陈学财，男，宁化县客家中心法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）三明市城市建设投资集团有限公司。
法定代表人郭正清，董事长。
委托代理人黄敬清，男，1969年9月28日出生，汉族，三明市城市建设投资集团有限公司职员。
原审第三人宁化县土地收储中心。
法定代表人曾绍鹏，主任。
委托代理人黄昌堂，男，1964年8月10日出生，汉族，宁化县土地收储中心收储部经理。
上诉人汪先洋因与被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司，原审第三人宁化县土地收储中心房屋租赁合同纠纷一案，不服宁化县人民法院（2013）宁民初字第1314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈翔熙担任审判长，审判员黄国庆、代理审判员徐娟参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员吴志华担任记录。上诉人汪先洋及其委托代理人陈学财，被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司（以下简称“三明城投公司”）的委托代理人黄敬清，原审第三人宁化县土地收储中心的委托代理人黄昌堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，自2004年起，汪先洋承租案外人三明市第四医院宁化住院部的围墙外空地及简易宿舍用于生产水泥预制砖块。2005年10月25日，案外人三明市第四医院宁化住院部作为甲方与汪先洋作为乙方签订《租赁合同》，该合同对承租标的物用途、期限、租金及缴纳方式等进行了约定。2011年9月14日，汪先洋预付给案外人三明市第四医院房租费4800元，该交款项目注写2011年11月至2012年5月房租费4800元整。2011年11月1日，汪先洋在原承租期限届满情况下，与案外人三明市第四医院宁化住院部续签《租赁合同》，双方约定：“租赁期限为一年（2011年11月1日至2012年11月1日止），房租费为人民币800元，租金半年一次性付清，于2011年11月1日和2012年5月1日分别提前交清半年租金；租赁期间水、电由乙方自行解决，乙方不得随意改变原设施及房屋结构，不得转租他人，只做生产水泥预制砖块；由于不可抗拒的自然灾害或政府部门要求收回时，本合同即时终止，双方不得追究对方责任，乙方不得向甲方要求补偿；甲方在得到政府部门要求收回通知后及时通知乙方；合同到期后，乙方有优先承租权；租赁押金人民币1000元（此合同为续签合同，该押金是原合同中已交的1000元押金）。”合同期届满后，汪先洋与案外人三明市第四医院未续订合同，三明城投公司与案外人三明市第四医院亦未收取汪先洋任何费用。
2010年5月24日，三明城投公司根据三明市人民政府常务会议精神，经有关部门批准，依法取得三明市第四医院的资产。同年10月25日，三明城投公司与案外人三明市第四医院签订《土地、房屋建筑物固定资产移交协议》，该协议中的固定资产含三明市第四医院宁化住院部的房屋所有权（建筑面积6989.45平方米）及土地使用权（面积536747.51平方米），并办理了权属登记。2011年10月15日，三明市人民政府决定，三明城投公司所有和使用的原属三明市第四医院宁化住院部建筑物及土地由宁化县人民政府收储。为此，三明城投公司于2012年3月22日与第三人宁化县土地收储中心签订《国有土地收购储备合同》，该合同第四条约定，在签订本合同之日起60天内，三明城投公司负责搬迁和拆除收购地块的地上所有建筑物后，向第三人交付收购地块的土地使用权。同年4月9日和同年5月11日，三明城投公司向案外人三明市第四医院发送催告函，要求案外人三明市第四医院宁化住院部按时搬迁。2012年7月19日，三明城投公司与案外人三明市第四医院联合发出《搬迁通知》给汪先洋，但汪先洋拒绝在《搬迁通知》上签名。2012年11月19日，第三人宁化县土地收储中心致函三明城投公司，要求其在同年12月20日前将收购地块的地上所有建筑物全部搬迁、拆除。2012年7月以来，三明城投公司多次要求汪先洋搬离租赁场地无果，引起本案纠纷。本案诉讼过程中，三明城投公司承认三明市第四医院及下属的宁化住院部与汪先洋续签《租赁合同》及代收租金系受其委托。
对当事人争议的焦点问题即：汪先洋与案外人三明市第四医院2011年11月1日续签的《租赁合同》效力问题；三明城投公司是否有权向汪先洋主张尚欠租金及租赁期届满后使用费问题以及汪先洋尚欠租金及租赁期届满后使用费如何计算问题，原审法院作出如下认定：1、三明城投公司合法取得汪先洋承租标的物后，委托案外人三明市第四医院下属的宁化住院部对取得的资产进行管理，并同意以其名义与汪先洋订立合同，且该《租赁合同》系案外人三明市第四医院下属的宁化住院部与汪先洋在协商一致的基础上达成的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故汪先洋与三明市第四医院宁化住院部于2011年11月1日续签的《租赁合同》应认定为有效合同。2、三明城投公司依法取得汪先洋承租的租赁标的物所有权和使用权后，根据物权法的规定，对标的物享有占有、使用、收益和处分的权利。因三明城投公司委托案外人三明市第四医院及下属的宁化住院部以自己的名义与汪先洋签订《租赁合同》、收取租金，案外人三明市第四医院及下属的宁化住院部的行为即为三明城投公司的行为，其亦可随时取消委托，自行管理汪先洋承租的标的物，无需任何理由。因此，三明城投公司是本案适格的民事主体，有权向汪先洋主张尚欠的租金及租赁期届满后占有使用承租标的物的使用费。3、2011年11月1日的《租赁合同》约定租赁期限为一年，房租费为人民币800元，租金半年一次性付清，于2011年11月1日和2012年5月1日分别提前交清半年租金。2011年9月14日，汪先洋提前向案外人三明市第四医院交纳6个月租金4800元，案外人三明市第四医院出具给汪先洋的收款凭证交款项目中记载2011年11月至2012年5月房租费4800元，由此足以认定租赁双方约定每月租金为人民币800元的事实。故三明城投公司主张汪先洋尚欠6个月租金共计4800元有事实依据，予以支持。2012年7月19日，在《租赁合同》届满之前，三明城投公司及案外人三明市第四医院发出《搬迁通知》给汪先洋，要求其搬迁，表明不再将租赁标的物续租。汪先洋在租赁期届满后，未主动归还承租的标的物，已构成违约，应承担违约责任。三明城投公司有权请求赔偿损失，故其按原租赁期间每月800元计算损失的请求，有事实和法律依据，予以支持。汪先洋要求继续履行《租赁合同》的辩解于法无据，不予支持。
综上，原审法院认为，汪先洋与三明市第四医院宁化住院部续签的《租赁合同》合法、有效，三明城投公司系该《租赁合同》权利义务承受者，有权依据法律的规定向汪先洋主张权利，即三明城投公司有权要求汪先洋：立即搬离并返还承租的标的物；支付尚欠2012年5月1日起至2012年11月1日止的租金4800元和自2012年11月2日至搬离之日止，按每月800元支付使用费。汪先洋要求继续履行《租赁合同》和要求补偿搬迁费的辩解，无事实和法律依据，不能成立，但其交付的房租押金1000元，可以抵扣其欠交的租金。第三人宁化县土地收储中心经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、汪先洋在判决生效后30日内，将承租三明市第四医院宁化住院部围墙外空地及一幢简易宿舍腾空，交还给三明城投公司。二、限汪先洋于判决生效后30日内，支付给三明城投公司尚欠的2012年5月1日起至2012年11月1日止的租金4800元；并自2012年11月2日起至腾空，交还三明城投公司承租的标的物之日止，按每月800元，支付给三明城投公司房屋及土地使用费。三、三明城投公司应于判决生效后30日内，退还汪先洋所交房租押金1000元；该款与汪先洋尚欠2012年5月1日起至2012年11月1日止的租金4800元相抵扣后，汪先洋还应支付租金3800元。汪先洋如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由汪先洋负担。
上诉人汪先洋不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审程序违法。2013年8月7日，一审第一次开庭审理时，被上诉人未带证据原件供上诉人核对质证，在双方当事人均未申请中止审理的情形下，一审法院中止审理，不符合法律规定的中止审理条件。2、一审认定事实及适用法律错误。第一，上诉人针对被上诉人三明城投公司提交的十组证据因未提交原件核对，未质证，并不是判决书中写的无异议。一审对未经质证的证据予以采信也是错误的。第二，被上诉人三明城投公司未出具其与案外人三明市第四医院下属的宁化住院部的委托书，宁化住院部与上诉人订立的合同也未注明其是受被上诉人三明城投公司的委托。租赁合同是在2011年11月1日签订的，而在2011年4月7日，被上诉人三明城投公司已取得相关权属证书，因此，三明市第四医院无权签署租赁合同，该合同无效。第三，被上诉人三明城投公司无权向上诉人主张租金。租赁合同的出租方是三明市第四医院宁化住院部，该合同是无效合同，且合同中约定的租金为一年800元，不存在一个月800元的事实。被上诉人三明城投公司没有证据证实其享有三明市第四医院和宁化住院部的债权债务。第四，上诉人没有要求继续履行租赁合同，只是要求给予合理的搬迁补助费用。租赁合同只约定上诉人不得向三明市第四医院宁化住院部要求补偿，并没有约定不得向三明市第四医院以及被上诉人三明城投公司等第三方要求补偿。上诉人要求补偿搬迁机器设备、产品、建设新厂房时安装水电、机器设备等费用合情、合理、合法，应当予以补偿。第五，被上诉人三明城投公司并未通知上诉人搬迁，搬迁通知是其自行制作。3、即使2011年11月1日的租赁合同有效，但主张租金的诉讼时效已过。租赁合同约定的是2011年11月1日和2012年5月1日分别提前交清半年租金，自2012年5月1日起至被上诉人三明城投公司起诉，已超过1年的诉讼时效。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，直接依法改判驳回被上诉人三明城投公司的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人三明城投公司答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，上诉人汪先洋的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
原审第三人宁化县土地收储中心述称：本案讼争标的收储是经政府批准，该块土地应由被上诉人三明城投公司负责安排收回后由其收储。
案经审理，上诉人汪先洋除对是否收到搬迁通知有异议外，对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人三明城投公司及原审第三人宁化县土地收储中心对原审查明的事实没有异议。对各方当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审中，各方当事人争议的主要焦点问题是：1、一审程序是否违法？2、2011年11月1日，上诉人汪先洋与案外人三明市第四医院签订的租赁合同是否有效？3、被上诉人三明城投公司是否有权要求上诉人汪先洋支付租金、使用费以及其要求支付相关费用的主张是否超过诉讼时效？4、被上诉人三明城投公司是否需要支付上诉人汪先洋搬迁补偿费用？对此，本院根据各方当事人陈述、举证、质证情况，作如下综合分析与认定。
1、关于一审程序是否违法问题
上诉人汪先洋及其委托代理人主张，一审法院因被上诉人三明城投公司未提供证据原件就中止审理，不符合中止审理的情形，程序违法。
被上诉人三明城投公司及其委托代理人主张，一审法院并未中止审理，程序符合法律规定。
本院认为，经查阅一审2013年8月7日的开庭笔录，并不存在上诉人汪先洋所述中止审理的情况。开庭笔录中记载“鉴于原告在举证期限内提供了相应证据复印件，但是在庭审过程中被告提出要求核对证据原件，由于相关证据原件因客观原因无法提供，在原告将证据原件提供给法院后本院再组织双方举证质证”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证”、第四十条第二款“证据交换一般不超过两次。但重大、疑难和案情特别复杂的案件，人民法院认为确有必要再次进行证据交换的除外。”由此可见，原审法院并未中止审理，而是依法要求被上诉人三明城投公司提供证据的原件，以便全面、正确地核对证据的真实性、关联性、合法性，实施的是为查清案件事实所进行的正常的证据交换行为。因此，一审程序并不违法。
2、关于2011年11月1日，上诉人汪先洋与案外人三明市第四医院签订的租赁合同是否有效问题
上诉人汪先洋及其委托代理人主张，被上诉人三明城投公司已在2011年4月7日取得本案讼争地块的产权，因此，案外人三明市第四医院已经无权与上诉人签订租赁合同，所签合同是无效的。
被上诉人三明城投公司及其委托代理人主张，其与案外人三明市第四医院之间有授权委托书，委托案外人三明市第四医院与上诉人汪先洋签订租赁合同，双方补签的租赁合同合法有效。
本院认为，2011年8月17日，被上诉人三明城投公司与三明市第四医院协议签署委托书，由被上诉人委托三明市第四医院及其相关职能部门宁化住院部与上诉人商谈继租事项，并由三明市第四医院及其相关职能部门宁化住院部与上诉人签订租赁合同并代收租金，上诉人汪先洋亦认可该委托书的真实性，同时，三明市人民政府关于三明市第四医院宁化住院部土地资产由宁化县人民政府收储的决议发生在三明市第四医院与上诉人汪先洋签订租赁合同之后。由此可见，案外人三明市第四医院宁化住院部是受被上诉人的委托与上诉人签订租赁合同，上诉人汪先洋主张合同无效所依据的事实和理由并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院依法认定本案所涉租赁合同合法有效。
3、关于被上诉人三明城投公司是否有权要求上诉人汪先洋支付租金、使用费以及要求支付相关费用的主张是否超过诉讼时效问题
上诉人汪先洋及其委托代理人主张，其是与案外人三明市第四医院宁化住院部签订租赁合同，出租人不是被上诉人三明城投公司，且该合同是无效合同。约定的租金应理解为一年800元，而非一个月800元。上诉人应当缴纳租金的最后时间是2012年5月1日，至被上诉人三明城投公司起诉时，已超过一年的诉讼时效。
被上诉人三明城投公司及其委托代理人主张，其已经取得讼争房屋的土地和房屋的所有权和使用权，案外人三明市第四医院是受其委托与上诉人汪先洋签订租赁合同，其有权根据租赁合同的租金数额即每月800元要求上诉人汪先洋支付相关费用。上诉人汪先洋至今未缴纳房租和使用费，侵权行为一直持续，诉讼时效未超过。
本院认为，因涉案租赁合同合法有效，且被上诉人三明城投公司是委托方，故其有权自行收取租金。但因租赁合同约定的最后一期履行期限为2012年5月1日，从履行期限届满次日起至被上诉人起诉时即2013年6月25日，已超过一年的诉讼时效。被上诉人三明城投公司并未提供证据证明其有向上诉人汪先洋主张过租金事宜，故对被上诉人三明城投公司请求上诉人汪先洋支付下半年租金4800元，本院不予保护。根据法律规定，法院虽对被上诉人三明城投公司主张的租金不予保护，但并不意味其丧失向上诉人汪先洋主张的请求权，其仍可就此租金向上诉人汪先洋主张，并可与上诉人汪先洋先行支付的房租押金1000元或其他债权相抵销。被上诉人三明城投公司已多次通知上诉人汪先洋进行搬迁，且租赁合同在此期间已到期，在未续租的情形下，上诉人汪先洋未按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，仍占有并使用标的物，依法应当支付相关的使用费。同时，从涉案收据中可看出上诉人汪先洋支付2012年上半年的租金为4800元，与租赁合同的约定一致，故租金应当认定为每月800元。综上，上诉人汪先洋应当按照每月800元向被上诉人三明城投公司支付自2012年11月2日起到腾还租赁物止的使用费。
4、被上诉人三明城投公司是否需要支付上诉人汪先洋搬迁补偿费用问题
上诉人汪先洋及其委托代理人主张，其要求补偿搬迁机器设备、产品、建设新厂房时安装水电、机器设备等费用合情、合理、合法，应当予以补偿。
被上诉人三明城投公司及其委托代理人主张，租赁合同明确约定如政府部门要求收回，上诉人不得要求补偿。
本院认为，上诉人汪先洋要求补偿搬迁费用与本案租赁合同纠纷分属不同的法律关系，且其亦未就该请求提起反诉，故本院不予审理。
综上所述，本院认为，上诉人汪先洋关于讼争的4800元租金已超诉讼时效的上诉理由成立，对该部分应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁化县人民法院（2013）宁民初字第1314号民事判决第一项，即“汪先洋在本判决生效后30日内，将承租三明市第四医院宁化住院部围墙外空地及一幢简易宿舍腾空，交还给三明市城市建设投资集团有限公司。”
二、撤销宁化县人民法院（2013）宁民初字第1314号民事判决第三项，即“三明市城市建设投资集团有限公司应于本判决生效后30日内，退还汪先洋所交房租押金1000元；该款与汪先洋尚欠2012年5月1日起至2012年11月1日止的租金4800元相抵扣后，汪先洋还应支付租金3800元。”
三、变更宁化县人民法院（2013）宁民初字第1314号民事判决第二项为：上诉人汪先洋自2012年11月2日起至腾空，交还被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司承租的标的物之日止，按每月800元，支付给被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司房屋及土地使用费。该款可与上诉人汪先洋的房租押金1000元相抵扣。
二审案件受理费180元，由上诉人汪先洋负担102.6元，被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司负担77.4元。一审案件受理费180元，由上诉人汪先洋负担102.6元，被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司负担77.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈翔熙
审 判 员 黄国庆
代理审判员 徐 娟
二〇一四年五月二十日
书 记 员 吴志华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更