海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终88号
上诉人（原审原告）深圳市万科物业服务有限公司海南分公司，住所地海南省三亚市三亚湾路30号中行滨海办公楼6-8层。
负责人王东升，该公司经理。
委托代理人艾风，该公司员工。
委托代理人吴伟，该公司员工。
上诉人（原审被告）龚明。
上诉人深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（简称万科公司）因与上诉人龚明物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人万科公司的委托代理人艾风、吴伟，上诉人龚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：万科公司系2010年8月26日注册成立的具有物业管理经营范围的企业非法人公司。2010年9月6日，建设方三亚高知园房地产有限公司海南分公司（以下简称高知园公司）与万科公司签订《前期物业服务合同》，约定由万科公司从2010年9月6日至2012年9月5日对三亚高知园小区进行物业服务，物业费公寓按2.28元/月/平方米收费，别墅按2.88元/月/平方米收费，业主应在每月15日前交纳当月物业费，逾期交纳物业费每人按欠费总额的万分之五支付违约金等。高知园一期小区至今未成立业主委员会。龚明系高知园一期小区13栋102房（一、二层）业主，房屋建筑面积245.24平方米，有专属的入户花园，房屋结构为连体二层房型。2011年高知园公司向龚明发出《房屋交付通知书》，要求龚明2011年11月30日办理收房手续。2011年11月30日，龚明与万科公司签订《委托银行收款协议书》，约定从2012年3月1日起由万科公司每月从龚明银行账号中扣划应交纳的物业费、维修资金、水电费，如指定账户余额不足，导致划款不成功，万科公司有权在逾期后每日按应收费用总额的万分之五收取违约金等。据此，龚明按2.88元/月/平方米交纳了交房后至2012年7月的物业费，从2012年8月起，龚明以万科公司及高知园公司逾期交房、房屋质量存在问题、庭院权属不明、收费标准存在争议为由，未交纳2012年8月至2015年5月物业费，共计拖欠物业费24330.06元、公摊电费558.31元、水费213.37元。万科公司经与龚明长期协商交费无果，遂诉至法院，要求判如所请。另查，在与涉案同房型的购房发票中已明确涉案同房型房屋为别墅房型。
一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。万科公司系具有物业服务资质的公司，与建设方高知园公司签订的《前期物业服务合同》依法有效，合同现虽已到期，但小区尚未成立业主委员会，依法前期物业服务合同可继续履行至新的物业服务合同约定开始提供服务之日止，故万科公司有权向龚明主张物业费及相关权利。龚明作为高知园小区业主，依法应按约定向万科公司交纳物业相关费及承担相应责任。关于物业费的收费标准问题。根据《前期物业服务合同》的约定，物业费公寓房按2.28元/月/平方米收费，别墅房按2.88元/月/平方米收费，从房屋的结构及龚明已交的物业费中已按别墅房型交费的事实，涉案房屋物业费应按别墅房2.88元/月/平方米收取。龚明与万科公司签订《委托银行收款协议书》，并交纳了交房至2012年7月的物业费，之后又以万科公司及高知园公司逾期交房、房屋质量存在问题、庭院权属不明、收费标准存在争议为由，拒绝交纳物业费，依法无据，不予支持，龚明应依法向万科公司交纳2012年8月至2015年5月的物业费24330.06元（每月715.59元）及相关公摊水费213.37元、电费558.31元。关于逾期交房、房屋质量、权属等问题存在纠纷，可依法向建设方主张权利。关于万科公司主张龚明支付拖欠的物业费及违约金问题。从本案案情来看，万科公司从2012年开始，与龚明一直关于物业交费等问题在协商沟通，是经过了长时间的协商无果后，万科公司才诉讼主张物业费，万科公司对龚明不交纳物业费的事实是明知而不主张权利，且一直在协商沟通状态，故其诉求龚明支付从2012年8月至起诉时的违约金，不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、龚明在判决生效之日起十日内向万科公司支付2012年8月至2015年5月的物业费24330.06元及相关公摊水费213.37元、电费558.31元。二、驳回万科公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费294元（万科公司已预缴），由万科公司负担94元，龚明负担200元。
上诉人万科公司不服一审判决，上诉称：一审对违约金不予支持错误。《前期物业服务合同》对业主逾期支付物业费的违约责任进行了具体且明确的约定，万科公司多次向业主催收物业费，这个过程是催收不是协商，不能因为多次催促无果反而不适用违约条款。综上，请求撤销原判，改判支持万科公司一审全部诉讼请求，且一、二审诉讼费用由龚明承担。
上诉人龚明针对万科公司的上诉，辩称：一审法院认定不适用违约金条款结论正确，但是理由不太充分，交付的房屋质量不符合合同约定，在没有处理好之前，龚明当然不应当交物业费，涉案房屋至今土建工程没有完工，周边地基塌方，房屋无法居住。关于物业费、整改等问题一直在协商。万科公司没有按照前期物业合同主张违约责任，所以龚明不应该承担违约金。
上诉人龚明不服一审判决，上诉称：一、一审判决书查明认定事实不属实。(一)一审判决书认定的涉案房产性质错误。本案作为物业服务合同纠纷案件，万科公司诉求的物业费当然与一定的房产直接相连。引发该纠纷的房产系位于高知园的13栋102号房，其性质系普通住宅而非别墅，判决书认定该房产为别墅的依据不充足，与事实不符，与国家规定和地方相关主管部门认定严重冲突。(二）一审判决书认定的物业费收费标准与涉案房产性质不符。前已述及，本案房产既然是普通住宅而非别墅，万科公司以别墅的标准来收费当然不合理，本着秉公执法原则，当前应该首先澄清并执行合理合法的收费标准。(三）一审判决书认定的“专属的入户花园”的表述与事实不符。最先校方说是所谓花园归属一楼住户，交房后花园发生纠纷，万科公司说管不着，高知园公司不同意分割，花园归属从来没说清过，事实上也没人管，万科公司收费、打官司则说是“专属花园”用来作为收费标准依据的户型认定之理由不充分。(四）一审判决书对龚明未缴物业费及公摊水电费理由的陈述与事实不符，其所认定的起算时间不实，收费标准错误，判付的数额不合理。交付手续办理时间严重违约，即使如此，交付时交付条件根本达不到基本标准，存在质量问题与严重安全隐患。合格交付时间应按照国家标准重新认定。二、一审程序违法、适用法律错误。本案事实复杂，一审程序适用简易程序审理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第157条规定，“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第256条规定：“民事诉讼法第157条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧”。本案作为物业服务合同纠纷案件，看似简单，实则案情复杂，所涉双方权利义务关系交错牵连，导致龚明多年来一直未缴物业费的原因很多，不然就不会导致同类型住宅全体业主（基本上都曾经是高校领导）都心怀不满、因物业收缴等发生长期纠纷。万科公司也为此要求立案、又要求撤案、再上诉。就此而言，该案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第157条和上述司法解释第256条所规定的情形，应当适用普通程序审理。三、如上所述，围绕物业费缴纳问题直接牵扯到开发商、物业公司及物业公司与业主三方，而开发商与物业公司即万科公司同属万科下属单位，开发商遗留了若干质量与隐患问题，严重损害了业主利益，并将长时间影响业主生活、工作，进而将使业主长期与物业产生纠纷；物业公司即万科公司主张书面权利，业主遭受同一集团不同公司的不公正对待，我们申请并案处理，以彻底解决这一长期纠缠三方的物业费缴纳问题。综上，一审判决查明认定的事实严重错误，程序严重违法，请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或者依法改判，判决驳回万科公司在一审中提出的全部诉讼请求。
上诉人万科公司针对上诉人龚明的上诉，辩称：1.房屋性质属于别墅，是概念性的。销售的时候都明确，这个是没有争议的。2.花园是否专属。花园属于相关的业主也就是4户业主共有。3.前期物业服务合同在三亚市住房和城乡建设局进行过备案，虽然已经过期，但是小区没有成立业主委员会，故万科公司按照该合同收取物业费符合法律规定。4.物业合同的签订的主体。前期只有开发商，没有业主委员会。根据相关的司法解释，业主是没有缔约权的。5.交付的问题。交付时间的问题是在签署买卖合同后认定的，是向特定人销售的，即向三亚学院的领导销售的。6.房屋质量问题属于开发商与业主的纠纷，是另外一个法律问题。但是验收房子经过备案的话，就具备了销售的条件，表面的瑕疵可以保修，不影响房屋的交付。7.本案适用简易程序符合法律规定。
经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：本院于2016年3月14日向三亚市住房和城乡建设局发出《关于深圳万科物业服务有限公司海南分公司与秦杰锋、龚明、陆德明、王勋铭等4人物业服务合同纠纷四案的函》，要求该局对涉案房屋性质及物业费收费标准进行明确。2016年4月1日，三亚市住房和城乡建设局作出《关于深圳万科物业服务有限公司海南分公司与秦杰锋、龚明、陆德明、王勋铭等4人物业服务合同纠纷四案的复函》（三住建函［2016］870号），结论如下：“该房屋性质为普通商品房，房屋类型为住宅。房屋物业费以双方签订的物业服务合同为标准。”双方当事人对三亚市住房和城乡建设局所做的复函真实性均无异议。另查明事实有经质证的《关于深圳万科物业服务有限公司海南分公司与秦杰锋、龚明、陆德明、王勋铭等4人物业服务合同纠纷四案的复函》（三住建函［2016］870号）及当事人陈述为证，足以认定。
本院认为：本案争议焦点为：1.涉案房屋的物业费应该如何计算。2.本案是否应适用违约金条款。3.一审判决是否存在程序违法的问题。
1.涉案房屋的物业费应该如何计算的问题
关于物业费的起算时间。龚明与万科公司签订《委托银行收款协议书》，并缴纳了交房至2012年7月的物业费。之后的物业费龚明一直未缴纳，其主张不缴纳物业费是因为房屋质量等存在问题，但这属于其与开发商之间的法律关系，不属于本案审理范围，其可以另行主张。本案中，龚明没有充分的证据证明其应该不缴纳物业费，故一审认定龚明应从2012年8月开始缴纳至2015年5月的物业费正确。
关于物业费收费标准。《前期物业服务合同》虽然约定公寓房按2.28元/月/平方米收费，别墅房按2.88元/月/平方米收费，但合同并未明确涉案房屋为公寓房还是别墅房，故根据三亚市住房和城乡建设局的复函，涉案房屋性质为普通商品房，应当按照公寓房的标准收费。万科公司主张按别墅房收费没有依据。一审判决认定龚明应按别墅标准缴纳物业费错误，应予纠正。
综上，龚明欠缴物业费的时间为2012年8月至2015年5月，按2.28元/月/平方米收费计算，每月物业费为559.15元，共计34个月，故龚明欠缴的物业费总额为19011.1元。
2.本案是否应适用违约金条款的问题
龚明欠缴物业费是因为双方对于物业收费标准存在争议，事出有因，故万科公司主张龚明支付违约金没有依据，不予支持。
3.一审判决是否存在程序违法的问题
关于一审法院适用简易程序审理本案是否正确。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。本案为物业服务合同纠纷，本案双方当事人主要争议焦点即物业费如何计算的问题，一审法院根据案件实际情况适用简易程序审理本案并无不当。
综上，一审认定事实错误，应予纠正，龚明的上诉理由部分成立，本院予以支持；万科公司的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4226号民事判决第二项，即“驳回万科公司的其他诉讼请求”；
二、变更三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4226号民事判决第一项“龚明在判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司海南分公司支付2012年8月至2015年5月的物业费24330.06元及相关公摊水费213.37元、电费558.31元”为“龚明在判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司海南分公司支付2012年8月至2015年5月的物业费19011.1元及相应月份应缴纳的公摊水费213.37元，公摊电费558.31元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费294元，由万科公司负担109.92元，龚明负担184.08元。龚明上诉的上诉费428元，由龚明负担337.31元，万科公司负担90.69元；万科公司上诉的上诉费589元，由万科公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁 审 判 员 李新建
审 判 员 陈太洪
二〇一六年四月七日
书 记 员 郭帅帅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……