安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初2186号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行，住所地安徽省芜湖市鸠江区皖江财富广场C2#楼1101室，组织机构代码67420820-3。
负责人：刘希军，行长。
委托代理人：尚涛，安徽文理律师事务所律师。
委托代理人：袁昌琴，安徽文理律师事务所实习律师。
被告：孙汉雨，男，1987年4月13日出生，住安徽省郎溪县。
被告：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖，统一社会信用代码913402086679321054（1-1）。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：吴进，该公司员工。
委托代理人：崔勇，该公司员工。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行诉被告孙汉雨、芜湖晋智房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理，依法由审判员刘翔适用简易程序独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行(以下简称邮储芜湖分行)委托代理人尚涛，被告芜湖晋智房地产开发有限公司(以下简称晋智房地产公司)委托代理人吴进到庭参加诉讼，被告孙汉雨经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮储芜湖分行诉称：2014年1月28日，原告与被告孙汉雨、晋智房地产公司签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定，被告孙汉雨向原告借款33万元，贷款期限自2014年1月28日至2034年1月28日；被告孙汉雨以其所有的坐落于芜湖市三山区碧桂园江心环玉×楼×单元×室房屋提供抵押担保；被告晋智房地产公司为被告孙汉雨的借款提供阶段性连带责任保证。2014年2月21日，原告向被告孙汉雨发放贷款33万元。但自2015年11月22日起被告孙汉雨开始逾期，截至2016年3月22日，被告孙汉雨尚欠原告贷款本金315212.38元、利息7273.18元、罚息127.44元。故原告起诉要求被告孙汉雨偿还贷款本金315212.38元、利息7273.18元、罚息127.44元，并支付自2016年3月23日起至实际给付之日止利息、罚息；被告孙汉雨承担实现债权费用9000元；原告对抵押物享有优先受偿权；被告晋智房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告孙汉雨未作答辩，亦未提交相关证据。
被告晋智房地产公司辩称：被告晋智房地产公司与原告签订协议，约定保证期间为购房者办理了抵押预告登记之日止，本案被告孙汉雨已于2014年2月26日办理预告抵押登记，故被告晋智房地产公司不再承担保证责任。根据双方签订的协议，即使被告晋智房地产公司承担责任也是对抵押物不足部分承担连带清偿责任。双方协议约定原告在借款人连续四期逾期时应书面通知被告，否则被告晋智房地产公司从第五期开始不承担责任。本案原告在被告孙汉雨连续逾期四期时没有通知被告晋智房地产公司，被告晋智房地产公司从第五期开始不承担责任。综上，请求驳回原告对被告晋智房地产公司的诉讼请求。
经审理查明：2014年1月28日，原告与被告孙汉雨、晋智房地产公司签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定，被告孙汉雨向原告借款33万元，贷款期限自2014年1月28日至2034年1月28日；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率；按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率基础上加收30%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）；保证人晋智房地产公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，直至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人免除保证责任。2014年2月26日，被告孙汉雨以其所有的坐落于芜湖市三山区碧桂园江心环玉×楼×单元×室房屋在房管部门办理了抵押预告登记手续。
2014年2月21日，原告向被告孙汉雨发放贷款33万元，借款年利率6.55%，借款期限自2014年2月21日至2034年2月21日。但自2015年11月22日起被告孙汉雨开始逾期，截至2016年3月22日，被告孙汉雨尚欠原告贷款本金315212.38元、利息7273.18元、罚息127.44元。2016年3月25日，原告为主张债权委托了代理律师，并支付律师费9000元。
另查明：2013年7月30日，原告邮储芜湖分行（甲方）与被告晋智房地产公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，协议约定，乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知乙方。如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。同日，原告邮储芜湖分行（甲方）又与被告晋智房地产公司（乙方）签订《个人住房贷款差别化服务合作协议》，协议约定，本协议约定的乙方的连带责任保证的期限为甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房借款及担保合同》将贷予购房者的款项划入乙方开设的账户之日起至该笔贷款办妥相应的预购商品房抵押权预告登记之日止。
上述事实，有个人购房借款及担保合同、抵押权预告登记、按揭业务担保合作协议、个人住房贷款差别化服务合作协议、个人贷款借据、情况说明、贷款结清试算、贷款清偿明细表、委托代理合同、发票及原、被告的陈述可以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。被告孙汉雨连续三期未按时足额偿还贷款本息，原告依据双方合同约定提前收回全部贷款本金，并主张利息、罚息，符合法律规定，本院予以支持。原告主张实现债权费用9000元，根据安徽省律师服务收费标准，本院认为偏高，调整为7000元。抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故原告在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。《个人购房借款及担保合同》约定，保证期间自贷款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止，由此，被告晋智房地产公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，被告晋智房地产公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。被告晋智房地产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于被告晋智房地产公司辩称保证期间为购房者办理了抵押预告登记之日止。原告与被告晋智房地产公司先后签订了三份合同，其中两份合同均约定了保证期间为办理他项权证书止，仅有一份合同约定了保证期间为办理了抵押预告登记之日止。从双方签订担保合同的真实意思表示来看，保证期间应该是办理了他项权证书之日止，因为办理了抵押预告登记，贷款人并不能对抵押预告登记的房屋享有优先受偿权，起不到担保的作用，故对被告晋智房地产公司的该意见本院不予采纳。关于被告晋智房地产公司辩称原告在借款人连续四期逾期时没有书面通知被告，故被告晋智房地产公司从第五期开始不承担责任的意见。原告在借款人连续四期没有按期履行还款义务时，已依据合同约定要求提前收回全部贷款本息，原告的主张在保证期间内，被告晋智房地产公司不能免除保证责任，故对被告晋智房地产公司的该意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙汉雨于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行贷款本金315212.38元、利息7273.18元、罚息127.44元，并支付自2016年3月23日起至实际清偿之日止利息、罚息（按合同约定的利率计算）；
二、被告孙汉雨于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行实现债权费用7000元；
三、被告芜湖晋智房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告芜湖晋智房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3237元，由被告孙汉雨、芜湖晋智房地产开发有限公司负担（诉讼费原告已预交，二被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 刘 翔
二〇一六年六月十七日
书记员 奚文君
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。