北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第14811号
原告北京市木材厂有限责任公司，住所地北京市丰台区永外大红门西路4号。
法定代表人孟祥斌，总经理。
委托代理人李磊，北京市华洋律师事务所律师。
委托代理人韩来喜，该公司员工。
被告北京月色天使娱乐有限公司，住所地北京市丰台区大红门西路4号（北厂）1号楼一层、二层。
法定代表人董振，总经理。
委托代理人董旭，该公司副经理。
委托代理人魏艳青，该公司法务。
原告北京市木材厂有限责任公司（以下简称木材厂）与被告北京月色天使娱乐有限公司（以下简称月色天使公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告木材厂的委托代理人李磊、韩来喜，被告月色天使公司的委托代理人董旭、魏艳青参加诉讼。本案现已审理终结。
原告木材厂诉称：2008年5月16日，我公司与北京迈格思瑞广告有限公司（以下简称迈格思瑞公司）签订了一份《房屋土地租赁合同》，将位于丰台区大红门西路4号的房屋场地租赁给迈格思瑞公司。合同约定：租期两年，自2008年10月1日至2010年9月30日止，两年后若条件许可乙方可继续租用，续租累计达五年后，甲方重新招标租赁，在同等条件下，甲方优先租乙方；租金三十五万元整，自第二年开始每年租金递增2%，提前三十天缴纳。合同签订后，我公司按约定将租赁标的交付迈格思瑞公司。2010年10月26日，被告向我公司出具一份书面《保证书》，称其公司经营的月色天使娱乐会馆是2008年11月从迈格思瑞公司转租的我公司房产，希望我公司同意其继续维持经营，并由其直接向我公司缴纳房屋使用费，同时保证使用期至2013年9月30日，到期之后保证腾退房屋，并保证每年缴纳房屋使用费60万元，每半年提前缴纳。此后，房租一直由被告缴纳、另外，被告在使用期间，对我公司原有房屋进行了翻建、扩建，并在场地内新建了一些房屋。2013年9月30日原告《租赁合同》到期后，我公司根据上级公司要求，决定不再与被告续签租赁合同，要求被告按照合同约定和承诺交回租赁房屋场地，但被告以种种借口拒不腾退。被告的行为，严重侵犯了我公司的合法权益。诉讼请求：1、判令被告将位于本市丰台区大红门西路4号院内的承租房屋、自建房屋及场地腾空后交给原告；2、判令被告支付自2013年10月1日起至房屋场地腾空交付之日止的房屋使用费（按每年60万元计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告月色天使公司辩称：1、2008年被告未成立前就以北京圣派娱乐有限公司（以下简称圣派娱乐公司）与迈格思瑞有限公司签订租赁合同租用原告涉诉房屋。一开始承租时租赁房屋东侧二楼就有一个规模较小的歌厅处于停业状态，当时房屋破损非常严重到处都是垃圾，已经成为危房，且有一些无业人员非法占用房屋。原告一直没有将上述闲散人员清走，后来被告承租后投入大量的人力物力财力才将上述人员清空，被告的行为为原告的房屋能够正常经营使用，取得收益做了巨大贡献。2、被告租用房屋后2008年5月份开始至2012年曾数次装修，在被告装修过程中原告曾多次进行阻挠，给被告的装修带来大量困难，在被告已经办理工商营业执照合法经营歌厅的情况下原告还通过种种手段阻碍被告的正常经营。为了公司能正常经营在原告的逼迫下被告在2010年10月26日给原告出具了保证书，上述保证书对被告明显显示公平且被告是受到胁迫出具，上述保证书并不是被告真实的意思表示，被告认为该保证书应属无效。3、被告与迈格思瑞公司签订租赁合同后从2009年10月1日开始被告即直接向原告交纳租金，双方约定租金半年一付全年租金为60万元。被告一直按照双方约定按时交纳房屋租金不曾有过拖欠，在被告2013年9月向原告交纳房屋租金时原告拒绝收取，但水电费还予以收取。被告认为双方的租赁关系一直在延续没有终止，原告也从来没有向被告书面通知终止租赁关系，原告因其单方原因拒绝收取租金，责任应由其承担，原告也没有任何理由拒绝收取被告租金。4、被告租用房屋后对房屋进行了大量的装修及对房屋增建和改建投入了大量成本，原告如让被告腾退房屋应对被告进行相应补偿。5、被告为正当守法的经营商户，在被告经营期间没有给周围群众及原告带来任何不便及麻烦，被告希望继续租用原告的房屋从而使双方的租赁关系得以延续，所欠租金被告现在就可以全额支付，日后也会按时交纳租金。2013年原告改制时已经同意我方继续承租房屋，双方续签租赁合同。被告认为双方有一个良好的合作基础，双方继续租赁关系对双方都有好处。综上，被告不同意原告诉讼请求，请求法院查明事实依法裁判。
经审理查明：木材厂系位于本市丰台区大红门西路4号院内房屋的所有权人。2008年5月16日，木材厂（甲方）与案外人迈格思瑞公司（乙方）签订《房屋土地租赁合同》，木材厂将位于本市丰台区大红门西路4号北厂原食堂二层及一层餐厅（以下简称涉诉房屋）出租给迈格思瑞公司使用。合同主要内容：租期两年自2008年10月1日至2010年9月30日止，两年后若条件许可乙方可继续租用，续租累计达五年后，甲方重新招标租赁，在同等条件下，甲方优先租乙方；租金35万元，自第二年开始每年租金递增2%;租赁用途：餐饮、办公。
迈格思瑞公司承租涉诉房屋后并未在此实际经营，而是于2008年5月19日与月色天使公司的前身圣派娱乐公司签订《房屋土地租赁合同》，将涉诉房屋转租给圣派娱乐公司，租期五年自2008年12月1日至2013年11月30日，年租金60万元，从第二年开始按年租金的2%递增。2009年1月24日，月色天使公司在涉诉房屋经工商登记成立，并在此经营娱乐行业“月色天使KTV”。经营期间，月色天使公司对涉诉房屋进行了多次装修改造及扩建。
2010年10月26日，月色天使公司向木材厂出具《保证书》，内容为：我公司经营的月色天使娱乐会馆是2008年11月从北京迈格思瑞广告有限公司转租的贵公司的房产，总投资近1000万元。由于租赁时不知贵公司有“只能用作餐饮、办公，不能他用”和“不得改变租赁标的用途”的条款，致使我公司面临进退两难的境界。期间贵公司多次以违反合同约定为由取缔经营，致使本会馆经营始终无法正常进行。我公司经营娱乐行业多年，此次投资失误不但使我公司蒙受损失，同时也给贵公司带来诸多麻烦。但是由于投资太大，还希望贵公司能给予理解和支持，同意我公司继续维持经营，并由我公司直接向贵公司缴纳房产使用费。为此我公司保证如下：1、使用期至2013年9月30日，到期之日保证腾退房屋，并保证每年缴纳房产使用费60万元，每半年提前交纳。2、保证守法经营。3、保证在使用期内，如遇金隅集团有限责任公司、金隅股份公司、金隅嘉业房地产开发公司、贵公司要求拆除或规划用地、开发占地（或贵公司南厂开发），自贵公司通知30日内我公司无条件在规定期限内搬出，不破坏房屋结构，并放弃所有补偿要求，贵公司不承担任何赔偿责任”。木材厂认可了《保证书》，此后月色天使公司直接向木材厂交纳房屋租金及水电费。2013年9月30日后，月色天使公司仍在使用涉诉房屋，木材厂则要求其腾空搬离涉诉房屋并不再收取房屋租金。
另查，月色天使公司在本案审理期间就装修扩建损失提起反诉，并申请对其投资的装修扩建工程进行现价值的评估鉴定，后月色天使公司于鉴定期间撤回鉴定申请，且逾期未交纳反诉案件受理费。
上述事实有《房屋土地租赁合同》、《保证书》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：木材厂与案外人迈格思瑞公司之间未就续展合同租期达成过任何协议，故双方之间的房屋租赁合同关系已于2010年9月30日到期终止。作为涉诉房屋的实际占用人，月色天使公司向木材厂出具的《保证书》在内容性质上属于合同要约，木材厂虽未以书面形式就是否接受要约通知月色天使公司，但以收取租赁费、水电费的实际行为接受月色天使公司的要约。据此，木材厂与月色天使公司之间建立了房屋租赁合同关系。月色天使公司关于受胁迫出具《保证书》的抗辩，无相关证据予以佐证，本院不予采纳。
根据《保证书》的约定，至2013年9月30日，木材厂与月色天使公司的房屋租赁合同关系到期终止。木材厂关于月色天使公司腾退交还涉诉房屋的主张，本院予以支持。月色天使公司在租期期满后继续占用涉诉房屋至今，故木材厂关于主张月色天使公司按租金标准支付房屋使用费的诉求，本院予以支持。月色天使公司虽提起反诉，但逾期未交纳反诉案件受理费，视为其撤回反诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告北京月色天使娱乐有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市丰台区大红门西路4号院内的承租房屋、自建房屋及场地腾空交还原告北京市木材厂有限责任公司；
二、被告北京月色天使娱乐有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京市木材厂有限责任公司自二○一三年十月一日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按年租金六十万元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千三百元，由被告北京月色天使娱乐有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋 堃
人民陪审员 刘秀娥
人民陪审员 齐春艳
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 肖 荣