贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第568号
上诉人（原审被告）贵州福海房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。
法定代表人程三，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）莫龙，男，1988年8月6日生，苗族，贵州省独山县人，住独山县。
上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司（以下简称福海房开公司）与被上诉人莫龙商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年3月30日作出（2014）都民初字第259号民事判决后，福海房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2010年12月6日，原告与被告在被告销售部签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：1、由原告购买被告开发建设的现房“城南新家园”3号楼12层1号房，房款总价为288479元；2、第六条：付款方式及期限：买受人（原告）一次性支付房款88479元，余下房款200000元由买受人办理银行按揭；3、该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.2%赔偿买受人；如不退房，出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金。”。合同签订后，原告分别于2010年12月20日、2011年9月3日两次共交房款88479元，被告同时向原告出具了“收据”，并于2010年12月30日将房屋钥匙移交给原告，并出具了“收房证明书”。后由于福海房开公司内部彭彬彬与程三产生经济纠纷，故被告否认与原告的买卖合同，一直未协助原告办理银行按揭贷款的相关手续，致使原告至今未能向被告支付房屋余款，后原告自行到房屋产权登记部门办理了房屋权属备案登记。庭审中，被告采取换锁等方式阻扰原告行使权利。被告在答辩期内以本案案情复杂、重大为由，提出管辖权异议，都匀市人民法院于2014年2月19日作出（2014）都民初字第259号裁定书，裁定驳回被告的申请。被告不服该裁定，向黔南州中级人民法院提出上诉，该院于2014年4月11日作出（2014）黔南立民终字第10号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年6月18日，原告向法院申请撤回第二项诉讼请求，坚持第一、第三项诉讼请求。2014年7月21日，原告向法院提出鉴定申请，请求对合同及收据上所盖公章是否为福海房开公司声明作废前使用过的公章进行鉴定。经原、被告双方选定贵州警官职业学院司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定中心于2015年1月5日作出编号：贵警院司法鉴定中心（2014）文检鉴字第240号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、所送检入账日期标示为：2010年12月20日，编号为NO.4064699，交款单位为：陈有兰的《收据》落款部分“单位盖章”一栏处的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”印文与所提供比对的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”印文是同一枚印章所盖印；2、所送检落款日期标示为2011年9月3日，编号为NO.1832566，交款单位为：莫龙的《收据》落款部分“单位盖章”一栏处的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”印文与所提供比对的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”印文是同一枚印章所盖印。2014年11月13日，法院依法向彭彬彬调查取证，彭彬彬认可与原告的买卖关系，并认可收到购房款。
一审另查明：福海房开公司与彭彬彬于2010年1月13日签订《联合开发协议》，由彭彬彬出资2500万元购买福海房开公司开发的海新花园项目未开发部分51%的股权，并由彭彬彬担任福海房开公司法人代表。后由于双方在合作过程中产生纠纷，福海房开公司于2010年7月26日，将法定代表人由彭彬彬变更为程三，并于2010年7月30日、2010年8月4日，在《黔南日报》上刊登了两篇遗失启事，以公司公章遗失为由，公告原福海房开公司所用的公章、合同专用章、财务专用章作废。之后，福海房开公司启用新的公章。2010年12月29日，彭彬彬在《黔南日报》刊登以福海房开公司为名的一则公告，该公告称“因福海房开公司法定代表人程三拒不履行联合开发协议，并拒绝与我方核对房屋销售控制表，如发生重复销售情况，一切后果由福海房开公司承担”。
原审原告莫龙一审诉称：2010年12月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的现房“城南新家园”3号楼12层1号房，房款总价为288479元。原告分别于2010年12月20日、2011年9月3日两次共交房款88479元。被告也分别于2010年12月20日和2011年9月3日向原告出具收据。2011年9月3日，被告向原告出具了“收房证明书”，同时将房屋钥匙交给了原告，但被告却迟迟不与原告办理银行按揭贷款的相关手续，致使原告至今未能向被告支付房屋余款。原告准备对房屋进行装修时，被告的工作员多次阻碍，并几次更换门上的锁心，导致原告不能正常行使权利。为了防止发生变故，原告于2010年11月15日到市住建局进行了房屋存档备案登记，以确保原告的合同目的得以实现。但由于被告出尔反尔，不履行合同相应义务，为此，特提起本案诉讼，提出如下诉请：1、请求人民法院依法确认原告与被告于2010年12月6日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2、请求判决被告履行协助原告办理银行按揭贷款的义务；3、本案诉讼等费用由被告承担。
原审被告福海房开公司一审辩称：都匀市工商行政管理局于2010年7月27日向福海房开公司颁发的企业营业执照载明：福海房开公司法定代表人是程三，而莫龙向法院提供的所谓《商品房买卖合同》载明：2010年12月6日，福海房开公司法定代表人彭彬彬代表福海房开公司将其开发的现房“城南新家园”3号楼12层1号房出售给莫龙，《商品房买卖合同》上盖有所谓福海房开公司售房专用章。福海房开公司认为，《商品房买卖合同》上盖有的所谓福海房开公司售房专用章，不是福海房开公司自2010年7月26日开始合法使用至今的售房专用章，彭彬彬不是福海房开公司的法定代表人，根据法律规定，彭彬彬不能将福海房开公司开发的现房“城南新家园”3号楼12层1号房出售给莫龙。因此，被答辩人莫龙向法院提供的所谓《商品房买卖合同》系虚假合同，被答辩人莫龙依据虚假的《商品房买卖合同》提出的诉讼请求理应被法院判决驳回。
一审审理认为：关于合同效力问题。2010年12月6日，原、被告在被告销售部签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法有效。庭审中，被告认为彭彬彬代理权已终止，但由于《商品房买卖合同》是以福海房开公司名义在销售部签订，且合同明确的法定代表人为彭彬彬，故原告有理由相信彭彬彬的行为系职务行为，按照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，彭彬彬即使在没有代理权或者代理权终止的情况下实施的行为构成表见代理，据此，应当认定合同有效，故对原告请求确认合同有效的诉讼请求，予以支持。关于原告是否支付房款的问题，原告提供的收据、彭彬彬证言、司法鉴定意见书等证据材料能够相互印证，故应当认定原告支付了房屋首付款共计88479元。关于被告辩称原告诉讼的事实和理由是虚假的辩驳理由，庭审中，被告未提交证据证明原告的买卖行为是虚假的，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”和第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应当承担不利的后果，故对被告的辩驳理由，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二款之规定，判决：原告莫龙与被告福海房开公司于2010年12月6日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费5627元、鉴定费2000元，共计7627元，由被告福海房开公司承担。
一审判决宣判后，福海房开公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。其主要理由：1、都匀市工商局于2010年7月27日向上诉人颁发的企业营业执照载明，上诉人法定代表人是程三，而被上诉人向法院提供的《商品房买卖合同》载明，2010年12月6日上诉人法定代表人彭彬彬代表上诉人将其开发的现房“城南新家园”3号楼12层1号房出售给被上诉人，《商品房买卖合同》上盖有上诉人行政专用章。上诉人认为，《商品房买卖合同》上盖有的上诉人行政专用章不是上诉人自2010年7月26日开始合法使用至今的行政专用章，彭彬彬不是上诉人的法定代表人，根据法律规定，彭彬彬不能将上诉人开发的房屋出售给被上诉人。因此，被上诉人提供《商品房买卖合同》是虚假合同，一审以此支持被上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清；2、被上诉人向法院提供的上诉人财务专用章收据载明，2010年12月20日、2011年9月3日上诉人收到被上诉人交来购房款现金88479元，被上诉人用该收据证明其按照《商品房买卖合同》的约定交纳了部分购房款。上诉人认为，由于上诉人未与被上诉人签订过《商品房买卖合同》，也从来没有向被上诉人收取购房款，上诉人也没有向被上诉人出具过收据，被上诉人向法院提交的收据上盖有的上诉人财务专用章不是上诉人自2010年7月26日开始合法使用至今的财务专用章。因此，被上诉人提供的收据是伪造的，一审以此支持被上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清；3、上诉人任何一个工作人员至今都没有向被上诉人出具过任何“收房证明书”，故被上诉人提供的“收房证明书”是伪造的，一审以此支持被上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清。
被上诉人莫龙二审未答辩。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要是：被上诉人提供的《商品房买卖合同》、《收房证明书》及收款收据是否是伪造的。
本院认为：被上诉人为证实“城南新家园”3号楼12层1号房系其购买的，向一审法院出具了与上诉人签订的《商品房买卖合同》、《收房证明书》、收款收据及上诉人盖有印章的记帐凭证等证据，其中收款收据上所加盖的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”还经贵州警官职业学院司法鉴定中心鉴定，与上诉人于2010年7月30日和2010年8月4日在《黔南日报》上刊登遗失启事前使用的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”是一致的，故应当认定被上诉人提供的《商品房买卖合同》、《收房证明书》及收款收据是真实的。虽然被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》时，该合同上加盖的是上诉人启用新的印章之前使用的印章，且法定代表人一栏处加盖的是彭彬彬的印章，而此时上诉人的法定代表人已由彭彬彬变更为程三，但被上诉人在签订《商品房买卖合同》时是在上诉人的售楼部，被上诉人作为购房者无法识别《商品房买卖合同》上加盖的印章是否是上诉人新启用的印章，也不知晓上诉人的法定代表人已变更为程三，被上诉人完全有理由相信彭彬彬在《商品房买卖合同》上法定代表人一栏处加盖其印章的行为就是履行职务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，一审认定被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效于法有据。上诉人主张被上诉人提交的《商品房买卖合同》、《收房证明书》及收款收据是伪造的，应当提交相关证据予以证实，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人未提供证据证实其主张，其应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人的该项主张与事实不符，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人福海房开公司的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
审 判 员 熊元伦
代理审判员 蔡云飞
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 杨 墨