广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第395号
原告（反诉被告）：蒋树彬，男，1968年10月29日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：叶景达，广东富荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江广轶，男，1970年4月13日出生，汉族，住广州市花都区。
被告（反诉原告）：王国才，男，1973年1月28日出生，汉族，住广州市花都区。
两被告的共同委托代理人：何家毅，广东古风律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人：黄焱，广东古风律师事务所实习律师。
原告蒋树彬诉被告江广轶、王国才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，被告江广轶、王国才在答辩期内向本院提出反诉。经审查，本院决定将本诉与反诉合并进行审理。2014年4月3日，本院第一次公开开庭审理本案，原告蒋树彬的委托代理人叶景达，两被告的共同委托代理人何家毅、黄焱到庭参加诉讼。第一次庭审后，两被告申请对涉案房屋的装修物现值进行评估。2014年10月15日，本院第二次公开开庭审理本案，原告蒋树彬的委托代理人叶景达、两被告的共同委托代理人何家毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告经协商一致，于2011年10月31日签订《房屋租赁及经营权转让合同》，约定原告将位于花都区新华街迎宾大道东莲塘市场侧综�楼面积5000平方米转租给两被告使用，租赁期限从2011年11月1日至2022年3月31日止。综合楼月租金为每平方米16元，第三年开始上调10%；停车场月租金为10000元，第三年开始上调10%。合同并约定：原告将所有餐饮设施转让给两被告，转让款250万元。同时，合同第五条第三款约定：合同期内，被告必须准时全额交纳租金及合同规定的公摊费用；否则，第一个月加收千分之一的滞纳金，第二个月原告有权收回本合同所规定的物业并加收滞纳金。合同签订后，原告已经按照约定将涉案的楼房及所有餐饮设施交付两被告使用，但两被告却严重违反合同约定，未按时缴纳租金及支付转让款。原告经多次催收无果，故起诉至法院，请求法院判令：1、立即解除原、被告于2011年10月31日签订的《房屋租赁及经营权转让合同》；2、两被告立即迁出位于花都区新华街迎宾大道东莲塘市场侧综�楼面积5000平方米的房屋，并返还房屋给原告；3、两被告立即向原告支付2014年1月前的租金398000元及违约金（以拖欠的租金398000元为基数，按日千分之一的标准，从2013年9月1日起计算至两被告付清款之日止）；4、两被告向原告支付房屋占有使用费（按合同约定租金标准计算，自2014年1月1日起计至两被告向原告返还房屋之日止）；5、两被告立即向原告支付转让款100000元及违约金（以100000元为基数，按日千分之一的标准，从2012年3月1日起计至两被告付清款日止）；6、案件受理费由两被告负担。
庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令立即解除原、被告于2011年10月31日签订的《房屋租赁及经营权转让合同》当中原被告之间的房屋租赁合同关系。
两被告答辩并反诉称：由于涉案租赁物没有合法报建手续，该租赁合同属于无效合同。我方请求驳回原告的诉讼请求。由于原告向法院请求解除合同，而我方在涉案租赁物上已投入4348899.5元的装修款，原告应退还给我方。另外根据《房屋租赁及经营权转让合同》第一条约定，租赁期限为2011年11月1日至2022年3月31日，租赁期限为10年零4个月，截止原告提起诉讼之日实际租赁期限为2年零4个月，因此原告应向我方支付的装修款为：（4348899.5×（1-2.3／10.3）=3377786.02元】，故两被告提起反诉，请求法院判令：1、原告向两被告支付房屋装修款3377786.02元；2、原告承担本案的诉讼费用。
第一次庭审时，两被告将反诉请求变更为请求法院判令：1、确认原告与两被告之间签订的《房屋租赁及经营权转让合同》无效；2、原告向被告退回转让款240万元，并按银行同期同类贷款利率支付自付款之日起至退款之日止的利息；3、原告赔偿被告装修款1559119.6元；4、原告承担本案的诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称：1、我方认为《房屋租赁及经营权转让合同》是合法有效的，房屋租赁合同的解除是由于被告无故长期拖欠租金的严重违约行为造成的，因此合同解除的全部过错在于被告一方，我方不存在违约行为。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此被告无权要求我方赔偿损失。2、被告所主张的所谓1559119.6元房屋装修款是完全不成立的，被告所提供的证据不能证明其有投入装修，更不能证明其存在损失，被告应承担举证不能的后果。3、我方实际收到被告的设施转让款为220万元，从被告提交的证据可以印证。我方在本案中只要求被告支付100000元的转让款，是因为涉案合同约定的250万元转让款中的20万�是通过原告在被告的酒店以签单消费的形式进行抵扣的，实际上该20万元也没有抵扣完毕，故我方保留向被告另案主张的权利。我方希望被告方实事求是，尊重事实。4、被告要求我方退回转让款是没有事实和法律依据的，设备设施的转让合同是合法有效的，并且这些设备设施已经交付给被告使用，双方已经实际履行合同，不存在返还转让款的问题。综上，请求法院在查明事实的基础上，驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2011年10月31日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋租赁及经营权转让合同》，约定如下：一、租赁范围、现状及期限，1、甲方将位于广州市花都区新华街迎宾大道东莲塘市场侧综合楼正在经营的云海阁酒家分店（本综合楼一、二楼）面积5000平方米转租给乙方在营业执照经营范围内正当使用，期限从2011年11月1日至2022年3月31日止。2、该租赁物为甲方向广州市名高飞骏电子有限公司租赁所得，甲方保证其取得该出租物的来源合法性。否则甲方赔偿乙方一切损失。3、甲方给一个月时间给乙方作为装修期，装修期不收租金，乙方装修完毕完开业后十天内一次性付两个月租金作为定金，并交第一个月的租金。二、租金计算和付款方式，1、综合楼一、二层租金从2011年12月1日开始计算，每月租金按每平方米16元计算，第三年开始上调10%租金。即2011年12月1日至2013年11月30日每月每平方米16元；2013年12月1日至2015年11月30日每月每平方米17.60元……2、停车场租金从2011年12月1日开始计算，按每层5000元，两层共10000元，第三年开始上调10%计算租金。即：2011年12月1日至2013年11月30日每月10000元；2013年12月1日至2015年11月30日每月11000元……3、每月租金在当月10日前缴交，甲方开具收款收据。如乙方须开具发票，所有税费由乙方�责。三、经营权及餐饮设施转让，甲方一次性将本综合楼一、二层所有餐饮设施转让给乙方，转让费250万元，其中合同签定当日支付200万元，2012年2月20日至2月29日内支付30万元，余下20万元以甲方在乙方酒店签单消费形式扣除。五、双方的权利和义务，3、合同期内，乙方必须准时全额交纳大楼一二层、停车场的租金及合同约定的公摊费用；否则，第一个月加收千分之一的滞纳金，第二个月甲方有权收回本合同所规定的物业并加收滞纳金。5、合同期内，乙方有义务保持建筑物的完整性，如超出乙方经营范围所发生转租、分租、改建必须经甲方同意。甲方同意乙方在餐厅正门造海鲜池、明档及园林。7、合同期满，乙方在房屋入墙、改建的材料和供水、供电、消防设施均不可拆走。8、合同期满，乙方必须向甲方交清一切费用后，可将投入的设备、办公设施等搬走。甲方无息退回所有押金给乙方。合同还对其它事项进行了约定。
两被告承租涉案场地后，注册成立了广州市花都区新华泰海餐厅经营餐饮业务。合同签订后，两被告向原告支付了转让费220万元，加上合同约定的以原告消费签单方式支付的20万元后，两被告尚有转让费10万未支付给原告。至本案庭审时，双方确认两被告缴纳租金至2013年9月，其中2013年9月份欠了2万元，之后的租金均未缴纳。至2014年1月份，两被告共拖欠原告租金398000元。
另查明，涉案房屋所在土地使用权人为广州市花都区新华街莲塘村二村经济合作社，土地性质为工业用地，涉案建筑物未办理规划报建手续，未取得建设工程规划许可证。涉案场地系原告向广州市名高飞骏电子有限公司承租，并将其中的第一、二层及停车场分租给两被告。
诉讼中，原告表示假如涉案合同无效，其将第1项诉讼请求变更为�求确认《房屋租赁及经营权转让合同》中原、被告之间关于租赁合同关系部分的约定无效，第3项请求的租金变更为场地占用费，其他诉讼请求不变。
关于装修款，两被告提供案外人出具的工程款收据、餐费发票等证据拟证明其主张。原告对该系列证据均不予确认，且无法核实上述证据的真实性及合法性，上述证据亦无法充分证明相关款项系涉案房屋装修所支出的费用。诉讼中，两被告申请对涉案房屋的装修物现值进行评估，之后由于无法提供评估所需资料，导致该项评估工作无法进行。之后被告撤回了评估申请，并自行对涉案场地内属其所有的可移动物品进行了处置。2014年12月17日，在本院组织下，原、被告双方办理了场地交接手续，原告认为两被告在处置物品过程中造成涉案房屋部分天花板的损坏，且两被告尚欠原告电费5万多元未付，但同意按现状接收涉案�地；两被告表示关于电费，需要进行核实，但同意按现状将涉案场地交还给原告。
关于合同约定的转让费250万元的性质。原告认为该费用属于餐饮设施的转让费，认为关于设施设备的转让实质上是一个买卖合同关系，且涉案场地在出租给被告之前亦用于餐饮业务，该款是被告向原告购买原有餐饮设施设备所应支付的对价，被告已接收相关设施并实际使用，故应向原告支付购买款。被告则认为合同约定的250万元转让费属于顶手费，而法律上又不存在顶手费的说法，原告收取该费用不合理，因此要求原告返还已收转让费。
诉前，原告向本院申请诉前财产保全，本院于2014年2月18日作出了（2014）穗花法立保字第46号民事裁定书，裁定查封江广轶、王国才价值498000元的财产。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁及经营权转让合同》包含两部分内容，一是关于场地租赁�约定，二是关于经营权及餐饮设施转让的约定。
一、关于场地租赁部分的约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房屋在本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，依据上述规定，《房屋租赁及经营权转让合同》中关于租赁事项部分的约定应为无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”�告要求两被告支付场地占用费至两被告实际交还场地之日（2014年12月17日）止的请求合法有据，本院予以支持。场地占用费应按合同约定的租金标准计算，但考虑到双方对合同部分无效均有过错，且两被告在第一次庭审时已明确请求法院确认合同无效，因此对第一次庭审之日（2014年4月3日）起至两被告交还场地期间的场地占用费，本院酌定两被告应按合同约定租金标准的70%支付给原告。经计算，两被告应向原告支付的场地占用费包括：1、2013年9月至2014年1月的场地占用费398000元；2、2014年2月至2014年4月2日的场地占用费204930元（17.6元×5000平方米×2.07个月＋11000元／月×2.07个月）；3、2014年4月3日至2014年12月17日的场地占用费587664元【（17.6元×5000平方米×8.48个月＋11000元／月×8.48个月）×70%】。因此，两被告应向原告支付的场地占用费金额为1190594元（398000元＋204930元＋587664元）。因合同关于租赁部分的约定无效，原告请求两被告支付逾期交租违约金没有法律依据，本院不予支持。
二是关于经营权及餐饮设施转让部分的约定。原告要求两被告支付转让费100000元及违约金，两被告要求原告返还转让费2400000元。本院认为，双方在合同中并未约定顶手费，合同第三条经营权及餐饮设施转让约定：甲方一次性将本综合楼一、二层所有餐饮设施转让给乙方，转让费250万元。该条款的名称为经营权及餐饮设施转让，同时明确是将一、二层的所有餐饮设施转让给被告，被告支付对价250万元。且两被告承租后也实际利用了相关设施设备进行经营。因此，该250万元应为餐饮设施转让费；被告认为转让费即为顶手费的意见没有事实依据，本院不予采纳；关于经营权及餐饮设施转让部分的约定是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。
合同签订后，原告已将相关设施设备交由两被告使用，两被告退场时也已将全部可移动物品自行处置完毕，因此两被告应向原告支付设施转让费。原告要求两被告支付设施转让费10万元合理合法，本院予以支持；对两被告要求原告返还转让款240万元的请求，本院不予支持。合同并未约定逾期支付转让费的违约责任，故原告要求两被告支付逾期支付转让款违约金证据不足，本院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”两被告要求原告支付装修损失1559119.6元，但未提供充足的证据证明，应承担举证不能的后果，对该项请求，本院不予�持。诉讼中，原、被告双方已办妥场地交接手续，故对原告要求两被告迁出并交还涉案场地的请求，本院不再进行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告蒋树彬与被告江广轶、王国才于2011年10月31日签订的《房屋租赁及经营权转让合同》中关于租赁部分约定的条款无效；
二、被告江广轶、王国才于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋树彬支付2013年9月至2014年12月17日期间的场地占用费1190594元；
三、被告江广轶、王国才于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋树彬支付转让费100000元；
四、驳回原告蒋树彬的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告江广轶、王国才的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8770元、反诉案件受理费16911元、诉前财产保全费3010元，均由被告（反诉原告）江广轶、王国才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈耿俊
人民陪审员 毕明涛
人民陪审员 钟永秀
二〇一五年二月十三日
书 记 员 孙雪芳