福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民初字第1003号
原告简练，男，汉族，50岁。
委托代理人张翼翔，福建万融律师事务所律师。
被告杨威，男，汉族，24岁。
被告胡建彬，男，汉族，32岁。
原告简练与被告杨威、胡建彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告简练委托代理人张翼翔、被告胡建彬到庭参加诉讼，被告杨威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告简练诉称，原告与被告杨威于2012年12月17日签订房屋租赁合同，原告将位于三明市工业南路111号5幢503号、504号、509号、519号、520号租赁给被告杨威使用，租期自2013年元月1日至2018年元月1日止，每月租金4000元。另原告将位于工业南路111号5幢6号店租赁给被告杨威使用，租期自2013年元月1日至2018年元月1日止，每月租金3300元。双方约定：“每月付租金应在每个月的10号前付清；违约责任：2、乙方（杨威）须按约定时间向甲方（原告）缴纳租金，超过时间乙方每天按租金的1%加收滞纳金，超过第五天后按租金的2%加收滞纳金，并且甲方有权将房屋收回，并为乙方违约终止合同，同时乙方还需承担违约责任等同押金的违约金。”被告胡建彬为被告杨威提供履约担保。被告杨威应于2014年2月10日前支付的租金，至今未予支付，故依照合同约定，请求法院判令：一、终止原告与被告杨威于2012年12月17日签订的关于工业南路111号5幢503号、504号、509号、519号、520号及关于工业南路111号5幢6号店的房屋租赁合同；二、被告杨威、胡建彬连带支付原告至实际付款日租金（从2014年2月1日暂算至2014年4月30日，计21900元），至实际付款之日的滞纳金（从2014年2月1日暂算至2014年4月30日，计12629元），违约金11000元；三、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告请求变更第二项诉讼请求，要求计算租金、滞纳金至原告简练与被告杨威签订的《房屋租赁合同》终止之日止。
被告胡建彬辩称，对原告要求支付的租金无异议，原告要求支付的滞纳金过高，违约金不应得到法院的支持。且该担保应该是在被告杨威经法院强制执行后，仍无法支付租金的情况下才由被告胡建彬承担保证责任。被告原来有替杨威找过原告要求解除租赁合同，将租赁房屋转租给其他人，但是原告要求被告杨威要支付5000元违约金，并将房屋押金提高至30000元，所以双方没有谈拢。
被告杨威未在法定期限内提交书面答辩状，亦未到庭应诉。
经审理查明，2012年12月17日，原告简练作为甲方与被告杨威作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方出租的房屋坐落于三明市工业南路111号5幢503号、504号、509号、519号、520号；租期为5年，自2013年元月1日至2018年元月1日止；每月租金人民币肆仟元整，2016年元月1日起每月租金人民币肆仟伍佰元整，每月付租金应在每个月的10号前付清。乙方在租房期间须向甲方缴纳人民币伍仟元整，作为违约押金；乙方必须按约定向甲方缴纳租金，超过时间乙方每天按租金的1%加收滞纳金，超过第五天后按租金的2%加收滞纳金，并且甲方有权将房屋收回，并为乙方违约终止合同，拒绝返还押金。同时乙方还需承担违约责任等同押金的违约金等内容。同日，原告简练作为甲方又与被告杨威作为乙方签订另一《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方出租的房屋坐落于三明市工业南路111号5幢6号店，租赁期为5年，自2013年元月1日至2018年元月1日止；每月租金为人民币叁仟叁佰元整，2016年元月1日起每月租金为人民币肆仟元整；乙方在租房期间须向甲方缴纳人民币陆仟元整，作为违约押金；乙方必须按约定向甲方缴纳租金，超过时间乙方每天按租金的1%加收滞纳金，超过第五天后按租金的2%加收滞纳金，并且甲方有权将房屋收回，并为乙方违约终止合同，拒绝返还押金。同时乙方还需承担违约责任等同押金的违约金等内容。合同签订后，原告依约将所出租的房屋交由被告杨威使用，被告杨威向原告交纳押金11000元。因被告杨威未向原告支付自2014年2月1日起的租金也未将所租赁的房屋交还原告而引起本案诉讼。
另查明，2012年12月17日，被告胡建彬向原告简练出具担保书，担保书载明：“如果简练与杨威的租赁协议无法执行由胡建彬担保负责，在确保与杨威的房屋租赁协议执行下允许转让或转租，但必须与简练签订新的协议（同等条件下）”。
上述事实，有原告提交的身份证复印件、房屋所有权证书原件、房屋租赁合同原件、担保书原件及庭审笔录为凭，本院依法予以确认。
综上所述，本院认为，原告简练与被告杨威签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行。被告杨威未按期履行交纳租金义务，其行为已构成违约，且被告杨威经本院合法传唤，未到庭参加本案的审理，自愿放弃了质证的诉讼权利，故原告要求终止与被告杨威签订的《房屋租赁合同》、支付从2014年2月1日起至双方签订的《房屋租赁合同》终止之日止的租金及11000元违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付至实际付款日止的滞纳金，因无相应的法律依据，本院不予支持。被告胡建彬自愿为原告简练与被告杨威所签订的租赁协议提供担保，约定“如果简练与杨威的租赁协议无法执行由胡建彬担保负责”，应视为当事人约定在债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，该保证为一般保证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、终止原告简练与被告杨威于2012年12月17日签订的关于工业南路111号5幢503号、504号、509号、519号、520号及关于工业南路111号5幢6号店的《房屋租赁合同》。
二、被告杨威应于本判决生效之日起十日内支付原告简练房屋租金（自2014年2月1日起至原告简练与被告杨威签订的《房屋租赁合同》终止之日止，合计按月租金7300元计算）。
三、被告杨威应于本判决生效之日起十日内支付原告简练违约金11000元。
四、被告胡建彬对上述第二、三项判决承担一般保证责任。
五、驳回原告简练的其他的诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费938元，公告费600元，合计1538元，由被告杨威、胡建彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 周永熙
代理审判员 傅瑞芳
人民陪审员 崔永德
二〇一四年八月十二日
书 记 员 黄丽花
附本判决书所依据的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国担保法》
第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。