黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第355号
上诉人（原审被告）哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区团结镇天恒大街178号。
法定代表人张宗真，董事长。
委托代理人张宝芹哈尔滨市道外区太古法律事务所法律工作者。
委托代理人梁甲欣哈尔滨市道外区太古法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李学胜，住黑龙江省宾县。
被上诉人（原审原告）石桂兰，住黑龙江省宾县。
二被上诉人委托代理人宋宁，黑龙江中山律师事务所律师。
上诉人哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司（以下简称滨江开发公司）因与被上诉人李学胜、石桂兰商品房预售合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民一初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。现已审理终结。
原审判决认定：2013年10月6日，李明侠与滨江开发公司签订《房屋买卖合同》约定：李明侠向滨江开发公司购买坐落于哈尔滨市道外区天恒大街179号19栋4单元202室房屋（建筑面积为86.48平方米），购房总价款为408696元，买受人于2013年10月1日以现金的方式交纳128696元，余款280000元办理商业贷款，并约定如因买受人原因要求终止合同并退房的，买受人须承担违约责任并按已付款的20%赔偿出卖人损失等，但双方未如约履行。2014年1月6日，双方重新签订《房屋买卖合同》，除对付款方式、时间及金额重新约定外（约定现金交款188696元、余款220000元办理商业贷款，付款时间为2014年1月6日），其他条款未变更。李明侠于2013年7月6日、7月8日分二次共向滨江开发公司交付购房款128696元。2014年1月6日，李明侠再次交付购房款60000元，滨江开发公司于当日亦为买受人李明侠出具了收到其预付购房款188696元的哈尔滨市商品房销售预收款专用票据一张。2014年1月16日，李明侠死亡，其生前未如约办理商业贷款。
另查明，李明侠生前未登记结婚，亦无子女，李学胜、石桂兰系其父母，为其合法继承人。李学胜、石桂兰系黑龙江省宾县宁远镇青阳村范家屯农民，且已年近七旬，不符合商业贷款条件。
李学胜、石桂兰诉称：其长女李明侠生前与滨江开发公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定购买坐落于哈尔滨市道外区天恒大街179号19栋4单元202号房屋。合同签订后，李明侠交付了首付款188696元，李明侠于同年1月16日死亡，其与滨江开发公司签订《房屋买卖合同》约定的权利义务关系依法终止，其交付的购房首付款应作为遗产由滨江开发公司退还，故请求：1、判令滨江开发公司返还李明侠交付的购房首付款188696元；2、案件受理费由滨江开发公司负担。
滨江开发公司辩称：李明侠确实交付了购房首付款。2014年4月，其弟弟以李明侠死亡为由到滨江开发公司要求办理退房，但未提供李明侠死亡证明、购房合同原件、交款票据等具有法律效力的相关证据。在李明侠弟弟要求退房的同时，另有人到滨江开发公司以李明侠购房系作为教会活动场所，其交付的首付款系教友集资，要求滨江开发公司退还购房首付款。为避免将来发生争议，滨江开发公司未办理退房。另外，双方在《商品房买卖合同》中已明确约定因买受人原因终止合同并退房的，买受人应按已支付房款的20%赔偿出卖人损失。现李学胜、石桂兰主张退还购房首付款，则应依约赔偿滨江开发公司20%的损失即37739元。请求法院查明事实，依法判决。
原审判决认为：《商品房买卖合同》约定，买受人以担保贷款方式付款的，若因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，李明侠生前虽与滨江开发公司约定以办理商业贷款的方式交付剩余购房款，但因其在签订合同后10日死亡，未能在合理期限内办理商业贷款，而其合法继承人又均系七旬老人且为农民，不符合办理商业贷款的条件，故李学胜、石桂兰主张承继买受人李明侠生前民事法律行为产生的权利并诉请滨江开发公司返还购房首付款，符合法律规定，应予支持；滨江开发公司虽抗辩其与李明侠在买卖合同中已约定因买受人原因要求终止合同并退房的，买受人须承担违约责任并按已付款的20%赔偿出卖人损失，要求李学胜、石桂兰先行依约赔偿已交付购房款20%的损失即37739元，但李明侠于2013年10月6日与滨江开发公司首次签订买卖合同后，双方已自愿协商变更了合同内容，并于2014年1月6日重新签订了买卖合同，因此双方应按重新签订的合同依法履行各自权利义务。现李明侠未能如约办理商业贷款系因其在签订合同后短期内死亡所致，李学胜、石桂兰在主张承继合同权利的同时却不能依合同约定办理商业贷款系因其自身条件受限所致，上述两种情形均非买受人主观原因而系不可归责于双当事人的事由所致，因此滨江开发公司的该项抗辩理由依法不能成立，不予采信，其应依法将李明侠交付的购房付款188696元全额返还；滨江开发公司抗辩在李明侠死亡后另有教会人员向其主张返还购房首付款，但未举示证据证明其上述抗辩主张成立，其该项抗辩理由依法不能成立，据此判决：待本判决发生法律效力后，滨江开发公司立即返还李学胜、石桂兰购房首付款18696元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4074元，由滨江开发公司负担。
滨江开发公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方合同约定因买受人原因退还商品房，买受人承担责任，按照已付款的20%收取违约金。2、李明侠交纳的购房款系案外人集资。请求二审法院撤销原判或改判同时，将案外人吴秀波等人追加为本案第三人。
李学胜、石桂兰辩称：李明侠在与滨江开发公司履行房屋买卖合同过程中死亡，不存在违约退房的情况，亦不存在承担给付已付款20%违约金的责任。原审法院认定事实清楚，同意原审判决。另本案不存在合同外第三人问题，滨江开发公司要求追加第三人属于无理诉请。请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审庭审中，滨江开发公司举示了下列证据：
证据一、《哈尔滨市商品房销售专用发票》。证明：李明侠与滨江开发公司签订房屋买卖合同的事实。
证据二、《火化证明》、《死亡证明》等。证明：死者丧事消费8000余元，系教会的24人集资。
证据三、二十四位证人证言，吴秀波等三人代表出庭作证。证明：李明侠无生活来源，靠教会人接济，李明侠购房系教会24位人员以李明侠名义进行的集资购房，该房归24位成员集体所有。
李学胜、石桂兰质证认为：证据一不能证明滨江开发公司的上诉主张。对证据二、证据三认为与本案无关。
本院经审查认为：滨江开发公司举示的证据一能够证实双方购房的事实，本院对真实性予以认定。证据二、证据三能够证实李明侠死亡的事实，本院予以采信，但证明不了集资购房，本院对此不予采信。
被上诉人李学胜、石桂兰二审未举示新证据。
本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：2014年1月6日，双方签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。合同约定李明侠现金交款188696元、余款220000元办理商业贷款。2014年1月16日，李明侠死亡，未如约办理商业贷款，导致房屋买卖合同无法实际履行。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，李明侠死亡后，其合法继承人李学胜、石桂兰不符合办理商业贷款的条件，故李学胜、石桂兰请求滨江开发公司返还购房首付款，符合上述法律规定，原审据此判令滨江开发公司返还李学胜、石桂兰购房首付款188696元正确，本院予以维持。滨江开发公司上诉认为系买受人违约，应按已付房款的20%赔偿损失。因本案属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，故滨江开发公司的该上诉主张依法不能成立，本院不予支持。滨江开发公司上诉认为争议房屋涉及教会人员集资款，但未举示证据证实，故对滨江开发公司上诉请求追加本案第三人的主张，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4074元，由上诉人哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 刘 军
代理审判员 邵 田
二〇一五年五月十五日
书 记 员 吴浩松