湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1619号
上诉人（一审被告）：罗光辉，男，汉族，1971年5月10日出生，户籍地湖南省湘潭市雨湖区响水乡桃李村茶林村民组，现住湖南省湘潭市九华示范区奔驰路10号九怡佳苑小区*栋*单元*******号房。
被上诉人（一审原告）：湖南克林物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区建设北路5号潭城大厦附楼4楼。
法定代表人:李春芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于雷，男，汉族，1986年4月8日出生，住陕西省宝鸡市眉县横渠镇武家堡村六组44号，该公司员工。
上诉人罗光辉因与被上诉人湖南克林物业管理有限公司（以下简称克林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭于2016年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人罗光辉、被上诉人克林物业公司的委托诉讼代理人于雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗光辉上诉请求：撤销原审判决，改判罗光辉按照50%标准支付物业费。事实和理由：1.克林物业公司作为九怡佳苑小区的物业管理人，存在不履行安保义务、不维修公共设施、消防不通水、小区绿化未维护、垃圾未清理、房屋质量不合格等情况，严重影响小区居住环境和身体健康，根据《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”规定，克林物业公司应当减半收取物业费。2.根据合同法的相关规定，克林物业公司存在多处未按照物业合同约定履行物业管理义务的情形，依法应承担相应的违约责任，故克林物业公司应当减半收取物业服务费。
克林物业公司辩称,房屋质量及消防问题不属于物业管理范围，应当向开发商主张解决；在小区服务管理中确实存在确实存在一些瑕疵，并不像罗光辉主张那么严重，并已经尽力解决；根据物价部门的批准，九怡佳苑小区物业管理费可按照1.3元/月/平方米计算，现克林物业公司按1.2元/月/平方米收取物业费已经打了九折。
克林物业公司向一审法院起诉请求：罗光辉立即支付2014年8月至2016年7月的物业服务费用4044.96元。
一审法院认定事实：2012年6月11日，罗光辉与案外人湘潭华鑫置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买湘潭九华示范区奔驰路10号九怡佳苑3栋2单元0702002号房，建筑面积140.45平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人（注：华鑫公司）依法选聘物业管理企业为湖南克林物业管理有限公司，资质证号为：湘建房（物）证字141号；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2/月/平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3、买受人（注：被告姜早丽）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2013年7月20日，克林物业公司与华鑫公司签订了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，2015年8月12日，克林物业公司与华鑫公司又续签了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》。
一审法院认为，物业公司和小区业主发生纠纷的原因是多方面的，既有开发商遗留的房屋质量的问题，也有物业公司在服务过程中存在瑕疵的问题，也存在小部分业主对“服务收费”的理念没有得到更新的问题，等等。要想建立和谐小区，物业公司和小区业主均应当信守合约，全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，………，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在九怡佳苑小区没有召开业主大会、成立业主委员会、由业主委员会选聘物业服务企业之前，由华鑫公司选聘的克林物业公司为九怡佳苑小区提供的前期物业服务，华鑫公司与克林物业公司签订的《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》对罗光辉具有约束力。罗光辉应当按照合同的约定向克林物业公司缴纳相应的物业费用。因克林物业公司在向九怡佳苑小区业主提供前期物业服务过程中，的确存在小区入口处玻璃天井破碎未及时修补、小区绿化杂草丛生未及时剪除、小区垃圾堆放生臭未及时清运等瑕疵，因此，罗光辉作为业主可酌情按照90%的标准缴纳物业费。故罗光辉应支付自2014年8月1日至2016年7月31日的物业服务费为3640.46元（4044.96元×90%）。罗光辉主张克林物业公司在收取1.2元/月/平方米的物业费之外，还向业主收了其他的费用，以及克林物业公司在第一年多收了一半的物业费，但罗光辉并未提供相应证据，故不予采纳。至于小区业主提出的消防栓未通水、房屋需要维修、开发商承诺的退还税费等问题，并以其作为不缴纳物业服务费的抗辩理由，该院不予采纳。因为，这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可向开发商主张权利。当然，克林物业公司也有协助业主向开发商维权的义务，但是业主不能将开发商的义务与物业企业的义务混淆等同，以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，判决：一、罗光辉在本判决生效后十日内向克林物业公司支付自2014年8月1日至2016年7月31日的物业费3640.46元；二、驳回克林物业公司的其他诉讼请求。受理费50元，由罗光辉负担45元，由克林物业公司负担5元。
二审中，罗光辉向本院提交了如下证据：
证据1、七份视频，拟证明克林物业公司工作人员在上班期间打麻将；小区管理不严，导致业主摩托车丢失；消防栓无水；业主房屋有墙开裂的现象。
证据2、图片若干，拟证明小区地下停车场玻璃已开裂，物业未维修；小区绿地丢满垃圾，未得到养护。
上述证据储存在U盘中，法庭予以播放，组织当事人质证。
克林物业公司对上述证据的质证意见为：对证据真实性无异议；小区规划有摩托车停放区域，业主需把摩托车停放在规定区域才能保证不丢失；消防栓无水与物业无关，克林物业公司已经向有关部门反映，业主也可以自己去反映；房屋墙壁开裂属于房屋质量问题，应当找开发商索赔，克林物业公司已经配合协助解决；地下停车场玻璃已经更换一块，其他的经检验无需更换；小区绿化确实有瑕疵。
本院审查认为，罗光辉提供的证据中除关于房屋质量问题的部分证据与本案无关外，其他证据均具有真实性、合法性、关联性，应予采信。
本院二审查明，克林物业公司在为九怡佳苑提供物业服务的过程中，小区存在如下问题：克林物业公司工作人员有在上班期间从事与履行职责无关的其他活动的现象；消防栓未通水，至今未协助业主解决；地下停车场玻璃开裂未及时更换；绿化未及时维护，导致垃圾滋生、草木枯萎；垃圾未及时清运；小区存在丢失摩托车的现象。除上述事实外，一审法院认定的其他事实属实。
本院认为，克林物业公司与罗光辉之间是物业管理服务合同法律关系。克林物业公司应当依据合同约定和法律规定履行物业管理义务，罗光辉应当依据合同约定按时支付相应的物业费。克林物业公司作为九怡佳苑的物业服务提供者，应当履行对小区的卫生环境维护、公共设施维修、生活秩序维护等义务，如果未全面履行义务的，罗光辉有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，以克林物业公司提供的物业服务不符合约定的质量为由请求减少支付相应的物业费。对于克林物业公司提供物业服务的质量问题，克林物业公司在庭审中自认在提供物业服务过程中存在瑕疵，现有证据亦表明克林物业公司在提供物业服务的过程中存在诸多问题，服务质量有待改进，综合考量上述情况，本院确认罗光辉应按70%的标准缴纳2014年8月1日自2016年7月31日的物业费2831.47元（4044.96元×70%）。
综上所述，罗光辉上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初1333号民事判决；
二、罗光辉在本判决生效之日起十日内向湖南克林物业管理有限公司支付自2014年8月1日至2016年7月31日的物业费2831.47元；
三、驳回湖南克林物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由罗光辉负担70元，由湖南克林物业管理有限公司负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪强
代理审判员 何 霖
代理审判员 胡东海
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 邹梦月
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。