广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初3279号
原告（反诉被告）巫丽华，女，1986年6月14日出生，汉族，住址广东省五华县。
委托代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）卢健，男，1959年11月16日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人陈思远，广东民道律师事务所律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区深南大道。
法定代表人杜欣，职务董事长。
委托代理人朱丹，系该公司职员。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告巫丽华的委托代理人方俊、被告卢健及其委托代理人陈思远、第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托代理人朱丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巫丽华诉称，2015年12月11日，原告与被告通过第三人的居间介绍签署《房产买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市宝安区安源居308的房产，成交价为2,938,000元。合同签订后，原告依约向被告支付了定金100,000元，其中5,000元由第三人以交房保证金名义保管，剩余95,000元定金直接交付给被告。原告于合同约定的期限内到银行办理首期款和按揭申请手续，但被告以原告当日首期款未到账为由拒绝配合，导致该次首期款监管手续并未完成。2016年1月9日至11日经沟通无果后，2016年1月12日原告向被告签发《履约催促函》，催告被告收函后配合原告到银行签订资金监管协议，继续履行合同。被告收函后并未履行，反而发来《告知函》，表示被告已经没有履行该合同的义务，合同失效。2016年1月21日，原告委托律师再次向被告发送《律师函（履约催告函）》，告知被告无权解除合同，要求被告配合办理首期款监管及配合按揭申请有关手续，并告知被告原告将会于2016年1月27日下午14时至15时在链家深圳总部等待被告前来共同办理，但被告收函后至今未配合办理。综上所述，被告在不享有合同解除权的情况下，经原告多次催告仍拒绝履行合同，被告已经构成根本违约，原告有权要求被告按照合同约定承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认2015年12月11日原告与被告签署的《房产买卖合同》已解除；二、被告返还原告定金100,000元(其中95,000元由被告直接返还给原告，另外5,000元由第三人直接代为返还给原告)；三、被告赔偿原告违约金587,600元；四、受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。
被告卢健答辩称，一、被告已配合办理房产买卖合同约定的资金监管手续。被告在2016年1月10日前多次电话催告原告办理资金监管手续，深圳移动出具的通话记录可以佐证，被告根据原告的要求按时于2016年1月8日到第三人总部当场签署了房屋交易资金监管协议书及相关文件，被告已充分履行买卖合同约定的配合义务，原告认为因被告原因无法办理资金监管手续是错误，如果被告已签署了资金监管相关文件，却拒绝原告支付首期款做监管不符合逻辑。二、为促成交易，被告作出让步同意减少了监管金额，但原告仍未在约定期限内凑齐监管资金进行资金监管，原告已构成违约。综上，被告已依据房产买卖合同履行了自身的义务，不应承担任何的责任，请求驳回原告的诉讼请求。
被告卢健反诉称，2015年12月11日，被告与原告签署的《房产买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市宝安区安源居A-308的房产，房产的转让价格为2,938,000元，买卖合同第七条约定“买方需于2016年1月10日之前预付首期购房款，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方统治后积极配合办理，并签订相关协议”。被告应原告的要求，于2015年1月8日（买卖合同约定的首期购房款付款期限届满前最后一个工作日），去第三人总部办理首期资金监管手续，被告与原告于当日签署了《房屋交易资金托管业务协议书》等多份文件，约定监管资金为708,000元，被告在当日已按照约定履行了配合义务；然而，原告因资金不足，无法按照资金监管协议约定足额存入监管资金，还向被告提出迟延存入监管资金的无理要求，遭到监管银行和被告拒绝，然而，原告一直未凑足首期款，直到下午四时原告和第三人业务员告知被告回家，被告这才离开第三人总部，期间被告一直未离开第三人总部。原告在2016年1月10日之前未再通知被告办理相关资金手续。被告逾期支付首期款后，不顾违约事实，此后多次发函声称造成逾期违约的责任在被告，要求被告按原合同办理资金监管手续，却对何时足额存入首期款作资金监管和承担什么违约责任只字不提，被告深感自身的合法利益无法得到保障，被告于2016年1月19日向原告发出《告知函》，通知原告因其逾期违约行为，致使买卖合同无法履行，合同已失效。此外，根据买卖合同第六条约定，从原告支付给被告的定金中扣除5,000元作为交房保证金，该保证金至今由第三人扣留，并以各种理由拒绝向被告提供收款收据，对被告的合法利益造成损失。综上所述，被告已按照合同约定充分履行了相应的责任和义务，由于原告未按期履行其合同义务，导致合同无法继续履行责任完全在原告。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、确认被告与原告签署的《房产买卖合同》已解除；二、被告没收原告定金95,000元；三、第三人向被告移交交房保证金5,000元；四、原告赔偿被告违约金487,600元；五、原告承担本案本诉与反诉的所有诉讼费用；
庭审中，本院向被告释明如其主张原告违约，根据案涉合同关于违约责任的约定，被告可选择没收定金或要求原告支付违约金，被告明确其反诉诉讼请求系主张房产转让价20%的违约金，第四项反诉诉讼请求中的违约金数额是房产转让成交价的20%的数额减去100,000元定金的余额。
原告巫丽华针对反诉答辩称，双方合同约定在2015年1月10日前办理首期款监管手续，1月10日是星期天，1月9日是星期六，原告首期款资金确实要在1月11日周一才能到位，为了防止超过1月10日，因此提前到1月8日到银行签署了监管文件，首期款款项在周一补交到银行账户。但双方签署后监管文件后，被告得知原告的首期款款项当天不能到账，于是将所有首期款监管文件私自带走，导致原告也无法在周一将首期款补交到银行账号，原告认为原告在首期款监管方面，仅存在一天的逾期行为，在法律上仅构成延迟履行或是一般性履行，该情况下，被告是不享有合同解除权，但被告以此为由，要求解除合同，经原告及中介多次书面催促，被告仍执意解除合同，因此原告认为被告违法解除了合同，导致合同无法继续履行合同，被告应承担相应的违约责任。
第三人链家公司针对本诉和反诉答辩称，一、2015年12月1日，在第三人的居间服务下，原被告双方签署了房产买卖合同，合同签订后第三人一直在积极协助双方办理房产交易手续，尽到了居间方的义务，但由于被告未配合办理监管手续，于是合同未能继续履行；二、5,000元交房保证金托管在第三人处，第三人愿意依据法院的判决处理。
经审理查明：2011年7月27日，被告卢健取得了深房地字第××号《房地产证》，被告卢健系深圳市宝安区西乡街道宝民路安源居A栋308号房地产权利人，房产建筑面积为91.75平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年12月1日，巫丽华作为买方与作为卖方的被告卢健签订了一份《房产买卖合同》，约定被告卢健将上述房地产转让给原告，转让成交价为2,938,000元。房产无抵押，卖方应在签订合同后将房产证原件交付给第三方办理过户手续之用。案涉反差感如有租约，买卖双方同意卖方在合同签订后30日内与承租人解除租赁合同，并向买方、第三方提交书面的解除租赁合同依据；如承租人主张优先购买权而导致买方或其他第三人损失，由卖方承担。买方同意在合同签订当日向卖方支付定金50,000元，签订合同后3日内买方补交定金50,000元；定金交由双方所约定第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；卖方同意从定金中预留5,000元作为交房保证金，托管于第三方。买方须于2016年1月10日前预付首期购房款（不包括定金，以银行实际监管金额为准）到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在双方办理首期购房款监管截止日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件。在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3日内，买卖双方办理递件过户手续。过户税费由买方负担。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20％违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
上述合同签订后，原告依约支付了定金100,000元，其中5,000元作为交房保证金托管在第三人处。
2016年1月8日，原、被告双方签订了一份《房屋交易资金托管业务协议书》，约定由建设银行监管首期款708,000元。建设银行并未在上述协议书上签章，上述协议书共四联均由被告持有。庭审中，被告确认其于2016年1月8日当日拿走了上述协议书等与首期款资金监管有关的全部文件，并称原告在2016年1月10日前办理资金监管，被告将配合。
2016年1月12日，原告和第三人向被告发出《履约催促函》，称被告没有在合同约定的2016年1月10日前配合买方办理资金监管手续并签订相关协议，因此催促被告在收到函件后3日内到买方贷款银行签订资金监管相关协议。
2016年1月19日，被告向原告发出《告知函》，称原、被告及第三人工作人员已于2016年1月8日到建设银行办理资金监管，被告已经签署了相关协议，但因原告首期款资金不足，导致当日无法足额支付首期资金，致使无法进行首期款资金监管，直至2016年1月10日，原告仍未与被告进行资金监管，已超过合同约定履行期限，原告已构成违约，合同已失效。
2016年1月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称根据案涉合同约定，即使原告支付的首期款加上银行承诺的贷款金额少于应交房款余额的，原告有权在3日内补足，被告无权立即解除合同。根据合同法的规定，原告迟延履行主要债务的，在经催告后仍未履行的，被告方才享有合同解除权，原告仅构成迟延履行，不构成根本违约，被告无权立即解除合同。因此，通知被告在收到函件后7日内到第三人总部建设银行窗口办理首期款监管及配合办理按揭申请相关手续，原告亦会于2016年1月27日14时至15时在上述地点等候被告前来共同办理。
2016年1月27日，被告并未到第三人总部建设银行窗口配合原告办理相关手续。
2016年1月30日，原告向被告发出《通知函》，称被告在原告催告后仍未配合原告办理首期款监管手续，已构成根本违约，通知被告解除案涉合同。
被告提供了一份第三人员工向被告发送的短信，时间为2016年1月10日19:40，主要内容为“从签合同到现在，所有的约定都是你和客户之间履行，我们只是一个中介方督促你们签署和履行合同，不存在着是我们的承担什么责任或者风险，客户的情况虽然是有意隐瞒，但这些都是他根据实际情况，况且他私底下也给了你1万作为补偿，我不是命令你或者怎么样，致使在阐述这个事实和通知你明天监管补签这个消息”，被告依据该份证据主张原告首期款资金不足，且原告和第三人有意隐瞒。原告认可该份证据的真实性，并称为补偿被告同意减少首期款，原告向被告支付了10,000元给被告作为补偿，且并未在本案中提起诉讼请求；第三人业务员在2016年1月10日明确通知被告于2016年1月11日办理资金监管手续，但被告不同意继续履行合同。第三人认可该份证据的真实性。
被告提供了户口本和一份深圳科士达股份有限公司于2016年3月21日出具的《关于实施“员工合伙人投资计划”的证明》，并依据上述证据主张其出售案涉房产的目的系为了筹资给其子卢春宇参与员工合伙人投资计划，因原告违约，无法凑足资金，其遭受了损失。上述证据显示卢春宇系被告之子，卢春宇系深圳科士达股份有限公司员工，原计划出资2,000,000元参与“员工合伙人投资计划”，但由于资金未按时到位，致使未能按时足额认购该计划。原告和第三人对《关于实施“员工合伙人投资计划”的证明》的真实性均不认可。
庭审中，被告确认其在签订合同时未向原告披露其出售案涉房产的目的系为其子筹资参加深圳科士达股份有限公司“员工合伙人投资计划”。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房产买卖合同、房地产证。履约催促函、告知函、律师函、通知函快递单等证据，被告提交的房产买卖合同、资金托管协议书、短信、告知函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定全面适当履行合同义务。
关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。根据案涉合同关于违约责任的约定，原、被告任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担为违约责任。根据上述法律规定和合同约定，只有在原、被告一方不履行合同义务致使交易无法完成时，守约方方可解除合同。本院认为，迟延履行是指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上不是特别重要时，即使债务人在履行期限届满后履行，也不至于使合同目的落空，在这种情形下，原则上不允许债权人立即解除合同，而由债权人向债务人发出履行催告，给予债务人一个宽限期，债务人在该宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。二手房交易过程中，办理资金监管手续的首期款一般在房屋过户后方由监管银行划付给卖方。具体到本案，原告应于2016年1月10日前支付首期款，并在此期限内通知被告办理首期款资金监管手续。2016年1月8日，被告在经原告通知后于当日配合原告签署了首期款资金监管协议等办理资金监管所需相关文件，但之后又将上述文件资料全部带走，客观上剥夺了原告在2016年1月10日前支付首期款的条件，视为被告并未配合原告办理首期款资金监管，被告已构成违约。原告在反诉答辩意见中明确确认其可于2015年1月11日凑齐首期款，但该期限已超过合同约定的2016年1月10日，原告亦构成迟延履行。即使原、被告双方在2016年1月10日办理了首期款监管手续，被告亦无法于当日取得首期款，被告取得首期款还需要满足案涉房屋办理过户登记的条件。因此，原告迟延一天履行支付首期款的合同义务，尚不足以导致被告合同目的落空，被告应当配合原告办理首期款资金监管手续，但被告在2016年1月10日接到第三人工作人员的通知后未配合原告办理首期款资金监管手续，其已构成违约。被告在接到原告发出的催告通知后仍未在合理期限内配合办理资金监管手续，原告随后于2016年2月1日发出解除合同的通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定和案涉合同关于违约责任的约定，案涉合同已于2016年2月1日解除。
关于违约责任。根据案涉合同关于违约责任的约定，原告有权解除合同并有权要求被告双倍返还定金或支付房产转让价20％的违约金。但考虑到原告存在迟延履行的行为，且案涉合同履行至首期款资金监管办理前，原告有能力通过另行购买房屋等行为避免损失的扩大，为体现违约金的惩罚和补偿功能，制裁民事违法行为，规范引导市场交易行为，根据公平和诚实信用原则，本院将违约金数额酌定为200,000元。因案涉合同已解除，被告应当将定金返还给原告，其中95,000元由被告返还给原告，5,000元由第三人深圳链家房地产经纪有限公司返还给原告。被告全部反诉诉讼请求基于原告根本违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告巫丽华和被告卢健之间的《二手房买卖合同》已于2016年2月1日解除；
二、被告卢健与本判决生效之日起三日内将定金95,000元退还给原告巫丽华；
三、被告卢健于本判决生效之日起三日内支付原告巫丽华违约金200,000元；
四、第三人深圳链家房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起三日内将定金（交楼押金）5,000元退还给原告巫丽华；
五、驳回原告巫丽华的其他诉讼请求；
六、驳回被告卢健的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5,338元、保全费2,120元，由原告负担5,295元、被告负担2,163元，受理费原告已预交；反诉受理费4,838元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一六年五月六日
书记员 方擎柱
书记员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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