湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0107民初363号原告：王汉文，男，1971年11月18日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：黄凯，湖北扬子律师事务所律师（一般代理）。被告：徐慧，女，1972年6月10日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区，第三人：王昌青，男，1957年8月12日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区，原告王汉文与被告徐慧及第三人王昌青排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王汉文的委托诉讼代理人黄凯，被告徐慧、第三人王昌青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王汉文向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐慧腾退武汉市青山区新沟桥18街5门14号房屋并支付2006年7月至实际腾退之日期间的房屋实际使用费（按1500元/月计算）；2、本案诉讼费由被告徐慧承担。事实和理由：原告于1999年自其工作单位青山热电厂分得武汉市青山区新沟桥18街5门14号房屋使用权，并将该房屋借给第三人王昌青居住。2000年，原告离汉去往外地工作。2006年原告购买了诉争房屋产权并取得房屋所有权证。同年7月，第三人王昌青在原告不知情的情况下，擅自将诉争房屋出售给被告徐慧，并分两次收取被告购房款120000元，且未将此款交付原告。原告对第三人王昌青针对诉争房屋的无权处分行为不予认可。被告徐慧向第三人王昌青购房行为无效，其对该房屋的非法占有侵犯了原告的房屋所有权。原告为维护自身合法权益，要求被告腾退未果，故诉至法院，请求判如所请。被告徐慧辩称：我于2006年向第三人王昌青购买了诉争房屋，购房时王昌青声称该房屋系其本人借以原告名义购买的房改房，故其享有处分权。购房后我曾多次催促王昌青办理房屋过户手续，但王昌青既未予配合也未主张解除合同。原告已于2017年9月自行将诉争房屋撬门换锁，此后我再未进入屋内继续居住，但我个人物品仍留存于该房屋内。我认为我对此房屋享有合法的居住使用权，也未对原告造成物权妨害，请求驳回原告诉请。第三人王昌青述称：原告于2002年将诉争房屋交予我使用，我于2006年以个人名义将此房出售给被告，被告于当年支付了购房款80000元并入住使用该房屋。2007年，因我无法取得该房屋房产证，不能配合办理过户登记，我向被告提出解除合同主张，但被告不同意解除并于同年10月再向我支付了购房款40000元。我对原告所述事实及主张无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王汉文为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：武汉市青山区新沟桥18街坊34栋5门7楼14号房屋所有权证（证号：武房权证省直字第××号）及国有土地使用证（证号：青国用[改2009]第2137号）、徐慧与王昌青就诉争房屋交易签订的《协议》、（2017）鄂0107民初2484号民事裁定书及该案起诉状副本，拟证明原告系诉争房屋所有权人以及徐慧向王昌青购买并占用该房屋的事实。本院根据原告王汉文的申请，依职权调取了武汉市公安局青山区分局新沟桥街派出所于2017年9月30日对原、被告所作询问笔录，原告王汉文拟以此证明被告徐慧购买诉争房屋时即已知晓原告系该房屋实际所有权人。被告徐慧、第三人王昌青均未提交证据。经庭审质证，被告徐慧、第三人王昌青对原告王汉文提交及本院依职权调取的证据均无异议。本院认为，上述证据均客观真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：第三人王昌青系原告王汉文之长兄。1999年，原告王汉文工作单位中国华电集团公司湖北青山热电厂将位于武汉市青山区新沟桥街18街坊34栋5门14号房屋分配给王汉文供其居住使用，此后王汉文参与房改购买该房屋产权。2002年，王汉文因调任外地工作，故将上述房屋交予王昌青保管并居住。2006年3月，王昌青以其本人名义将诉争房屋以80000元成交价出售给被告徐慧，徐慧遂入住该房屋。同年4月6日，武汉市房产管理局制发武房权证省直字第××号房屋所有权证，登记确认原告王汉文为诉争房屋所有权人。2008年10月14日，被告徐慧再向第三人王昌青增补支付购房款40000元。同日，王昌青向徐慧出具《协议》一份，载明“今收到徐慧购房款壹拾贰万圆整（系付房物红钢城18街34栋5门14号）房款已付清。如将来有任何变故本人王昌青负一切责任。”其后，徐慧继续占住使用诉争房屋。2017年9月28日，原告王汉文自行前往诉争房屋撬换门锁并拆除了水表，此后徐慧再未进入该房屋居住使用。2017年10月18日，徐慧以房屋买卖合同纠纷为由将王汉文、王昌青诉至本院，后于同年11月13日撤回该案起诉。本案庭审中，被告徐慧自认其向第三人王昌青购房时已知晓诉争房屋所有权人为原告王汉文。原告王汉文自认其于2017年9月中旬方才知晓被告徐慧购房占住事实，遂于当月底向徐慧提出腾退主张。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。受让人知道他人已经依法享有不动产物权，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。本案中，原告王汉文依法取得诉争房屋并完成不动产权登记，系该房屋所有权人，其对该房屋所享有物权应受法律保护。第三人王昌青未经王汉文许可，擅自将该房屋出售给被告徐慧，且事后未经王汉文的追认，其售房行为已构成无权处分。被告徐慧在已明知王昌青并非诉争房屋所有权人的情况下，仍向其购买该房屋，自身亦具有重大过失，故不构成对诉争房屋的善意取得。原告王汉文作为诉争房屋所有权人要求被告徐慧腾退该房屋的主张，于法有据，本院依法予以支持。另一方面，虽然因第三人王昌青未取得诉争房屋处分权导致该房屋所有权无法转移，但不能以此否定被告徐慧与其达成的房屋买卖合同关系，徐慧按照合约价格向王昌青支付购房款，由此取得诉争房屋居住使用权，无证据显示王昌青在徐慧占用该房屋期间曾向其主张解除合同，王汉文亦自认其在2017年9月底前未就徐慧占住事实提出异议或要求其腾退，被告徐慧对诉争房屋所享有的居住使用权虽不能对抗原告王汉文基于物权所享有的排他性权利，但其主观上并无恶意侵占故意，客观上也未构成对原告物权的损害。自2017年9月28日原告王汉文自行更换诉争房屋门锁并提出腾退主张至今，被告徐慧再未进入或实际使用该房屋，虽徐慧尚有部分个人物品留置屋内，但显然不能将此归责于其单方行为。综上，原告王汉文主张被告徐慧支付自2006年7月起至2017年9月的房屋占用费，本院不予支持，对2017年10月起至实际腾退之日的房屋占用费，本院参照原告所主张的计付标准酌情予以部分支持。原告王汉文可就其因第三人王昌青擅自售房所产生的实际损失向王昌青另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐慧于本判决书生效之日起三十日内腾退出位于武汉市青山区新沟桥18街5门14号的房屋，将该房屋交付给原告王汉文并向其支付房屋占用费（自2017年10月1日起至本判决生效之日止按25元/天标准计算，自本判决生效之日起至被告实际腾退之日止按50元/天标准计算）；二、驳回原告王汉文的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4652元，由原告王汉文、被告徐慧各负担2326元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 洋人民陪审员 桂 英人民陪审员 白 琳二〇一八年七月十八日书 记 员 胡小雨