北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06831号
上诉人（原审被告）北京北琴海宾馆有限责任公司，住所地北京市海淀区彰化村彰化路北侧北京银利娜物业管理中心西区7号二层。
法定代表人卜炳昱，经理。
委托代理人吴佳，北京京创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈国其，男，1954年8月1日出生。
委托代理人郑瑞，北京市新开律师事务所律师。
上诉人北京北琴海宾馆有限责任公司（以下简称北琴海公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6729号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。北琴海公司之法定代表人卜炳昱、委托代理人吴佳，陈国其之委托代理人郑瑞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
陈国其在原审法院诉称：陈国其与北琴海公司于2011年9月1日签署房屋使用合同，陈国其将位于海淀区彰化路北侧北京银利娜物业管理中心（以下简称银利娜中心）西区7号房屋提供给北琴海公司使用，建筑面积400平方米，房屋使用费40万元。使用期自2011年10月1日至2016年9月30日止，房屋使用费每季度交付一次，每次提前十日交付。北琴海公司逾期一日按应交款的5%向陈国其支付滞纳金；陈国其提供给北琴海公司使用的房屋，北琴海公司使用期间发生国家政策或政府规划征地，上级土地开发，导致北琴海公司不能正常使用时，陈国其与北琴海公司无条件服从。陈国其提前一个月通知北琴海公司，双方互不承担责任，北琴海公司放弃因此而产生的任何补偿权利，北琴海公司不得向陈国其及征地单位、用地单位索要经济损失，陈国其不向北琴海公司作任何赔偿或补偿，北琴海公司需在陈国其通知的期限内腾空房屋交还陈国其，陈国其按实际使用的天数退还房屋剩余使用费及合同履行保证金。后陈国其依约履行，但北琴海公司欠缴陈国其2013年4月1日至5月31日的租金66666.66元。故请求法院判令：北琴海公司支付陈国其2013年4月1日至5月31日的房屋租金66666.66元；北琴海公司承担本案诉讼费。
北琴海公司在原审法院辩称：陈国其要求北琴海公司支付2013年4月1日至5月31日的租金的请求与事实不符。陈国其与银利娜中心签订的房屋使用合同2013年2月14日已经到期，陈国其与北琴海公司签订的合同期限为2013年2月15日到2016年9月30日，超过原租赁合同的部分属于无效。房屋因拆迁从2013年4月开始，无法正常使用水电，导致无法正常经营，无法实现北琴海公司当时承租房屋的目的。不同意陈国其的诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京市海淀区彰化村彰化路北侧银利娜中心西区7号房屋（即以下简称涉诉房屋）所有权人为北京市海淀区玉渊潭农工商总公司，该公司委托银利娜中心对涉诉房屋进行出租管理。2009年11月9日，银利娜中心将涉诉房屋出租给陈国其使用，双方签订《房屋使用合同》，租赁期限为2010年2月15日至2013年2月14日。
2011年9月1日，陈国其（出租方、甲方）与北琴海公司（承租方、乙方）签订《房屋使用合同》，约定租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日；第一年房屋使用费为40万元，第三年起一次性递增5%至第五年结束。北琴海公司与陈国其均确认北琴海公司交纳房租至2013年3月31日。
2013年2月14日，陈国其与银利娜中心所签合同已到期，双方并未续签合同，银利娜中心曾向陈国其下发腾退房屋通知，要求其于2013年5月5日前腾退。2013年4月，陈国其通知北琴海公司因涉诉房屋即将拆迁，要求解除合同并腾退房屋。2013年，北琴海公司将陈国其及北京市海淀区玉渊潭农工商总公司起诉至我院，要求陈国其返还房屋保证金5万元。原审法院于2013年8月15日作出（2013）海民初字第20645号民事判决，判令陈国其返还北琴海公司合同保证金五万元。陈国其对该判决不服，上诉至本院，后陈国其撤回上诉。
本案中，北琴海公司主张其于2013年5月4日实际将租赁房屋交还银利娜中心，但其就此未举证证明，而北琴海公司在（2013）海民初字第20645号案件的审理过程中确认使用涉诉房屋经营宾馆至2013年5月31日，其与陈国其均确认双方的租赁合同于2013年5月31日解除。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋使用合同、判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：当事人应按照约定全面履行自己的义务。银利娜中心就涉诉房屋与陈国其签订的《房屋使用合同》租赁期限为2010年2月15日至2013年2月14日。陈国其将涉诉房屋转租于北琴海公司，与北琴海公司签订的《房屋使用合同》租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日，该租赁期限超出了银利娜中心与陈国其签订合同的租赁期限，超出部分应属无效。
北琴海公司虽主张其于2013年5月4日实际将租赁房屋交还银利娜物业，但其就此未举证证明，且其在（2013）海民初字第20645号案件的审理过程中确认使用涉诉房屋经营宾馆至2013年5月31日，其与陈国其均确认双方的租赁合同于2013年5月31日解除。鉴此，北琴海公司自述前后矛盾，故本院对其上述主张不予采信，并确认其实际使用涉诉房屋经营宾馆至2013年5月31日。
虽然法院认定陈国其与北琴海公司所签合同中超出银利娜中心与陈国其所签合同租赁期限的部分应属无效，但因北琴海公司实际使用涉诉房屋经营宾馆至2013年5月31日，故其仍应按照与陈国其所签合同之约定向陈国其支付使用涉诉房屋的相应费用，现陈国其主张的房屋租金实为房屋使用费，其要求北琴海公司支付2013年4月1日至2013年5月31日的房屋使用费66666.66元的请求于法有据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：北京北琴海宾馆有限责任公司于本判决生效后七日内向陈国其支付二Ｏ一三年四月一日至二Ｏ一三年五月三十一日的房屋使用费六万六千六百六十六元六角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
北琴海公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决，改判驳回陈国其的原审诉讼请求。上诉理由是：原审法院认定事实及适用法律错误，原审法院在认定部分租赁合同无效的情形下判决我方支付该期间的房屋使用费存在错误；原审法院判决导致我方面临承担双份房屋使用费的风险。
被上诉人陈国其服从原审法院判决并针对北琴海公司的上诉答辩称：1、陈国其将涉诉房屋出租给北琴海公司，房屋产权人是同意的。2、虽然原审法院判决合同部分无效，但上诉人北琴海公司已实际使用了涉诉房屋，根据合同相对性，上诉人北琴海公司应当向陈国其支付使用费，且同理，银利娜中心无合同或法律依据向北琴海公司主张房屋使用费。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点是租赁合同认定无效后，出租人是否有权向承租人主张使用费的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。北琴海公司与陈国其签订的租赁合同因租赁期限超出陈国其与银利娜中心签订的租赁期限，故超出部分无效。虽然双方签订的租赁合同自2013年2月15日起无效，但北琴海公司自2013年2月15日起仍使用了涉诉房屋至2013年5月31日，北琴海公司理应支付相应的使用费，原审法院参照租赁合同租金的数额确定使用费的处理并无不当。由于合同相对性原则，本案的租赁合同系北琴海公司与陈国其之间签订，该双方之间产生债权债务关系，北琴海公司使用了陈国其提供的租赁房屋应向陈国其支付使用费。至于陈国其作为承租人与出租人银利娜中心之间的债权债务则由其双方之间的合同关系调整，与北琴海公司无关，故北琴海公司上诉所称其存在双重承担使用费的风险，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人北琴海公司之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千四百六十七元（陈国其已预交），由北京北琴海宾馆有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审审案件受理费一千四百六十七元，由北京北琴海宾馆有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年九月十六日
书记员 黄 闯