广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民终字第143号
上诉人（一审被告）方瑞深，农民。
委托代理人蓝辉华，崇左市祥安法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）宁明县海渊镇中心小学，住所地广西壮族自治区宁明县海渊镇海思大道***号。
法定代表人黄旭升，校长。
委托代理人陈锡林，宁明县桐绵乡法律服务所法律工作者。
一审被告阮如金，农民。
上诉人方瑞深因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2014）宁民初字第773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成由审判员农雄楼担任审判长，代理审判员陆有帅、黄世美参加的合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。书记员农吕君担任记录。上诉人方瑞深及其委托代理人蓝辉华，被上诉人宁明县海渊镇中心小学（以下简称“海渊镇中心小学”）的委托代理人陈锡林到庭参加诉讼。一审被告阮如金经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年11月3日，原告海渊镇中心小学与被告方瑞深、阮如金签订《租赁合同书》，把撤并后的宁明县海渊镇桐骨村桐骨小学（以下简称“桐骨小学”）校园租赁给方瑞深、阮如金管理使用，该合同主要约定：甲方将桐骨小学的使用权出租给乙方使用，租赁期限为十年，自2011年11月3日至2021年11月2日止，每年租金为1500元，十年租金共15000元；在租赁期间，若甲方需要校园、校舍用于教育教学，要提前三个月通知乙方，乙方将无条件交出校园、校舍的使用权给甲方，且要把校园、校舍恢复原样，同时甲方将当年的租金全部退给乙方，并终止合同；经甲乙双方商定，租金的交纳于本合同生效之日起由乙方一次性交付给甲方，即人民币15000元。上述合同签订后，2011年11月4日方瑞深、阮如金交给海渊镇中心小学租金人民币1500元，就开始使用至今。海渊镇中心小学多次追索租金未果，认为方瑞深、阮如金已构成根本违约，遂向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除该租赁合同；2、方瑞深、阮如金补交纳2012年至2014年的租金并恢复校园道路通行。
一审法院审理认为，关于原告海渊镇中心小学主张解除与被告方瑞深、阮如金的《租赁合同书》是否有事实和法律依据的问题。双方在平等自愿的基础上签订租赁合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，是合法有效的合同，各方应依约全面履行合同义务。2011年11月3日海渊镇中心小学与方瑞深、阮如金签订合同后，海渊镇中心小学依约将校园、校舍交付给方瑞深、阮如金管理使用，同年同月4日方瑞深、阮如金通过农村信用合作社向海渊镇中心小学支付了一年的租金1500元，就使用至今。海渊镇中心小学多次追索租金未果，于2014年9月26日向方瑞深、阮如金发出《终止租赁合同书通知书》，表明要终止租赁合同，因方瑞深没有同意终止合同，海渊镇中心小学认为方瑞深、阮如金已严重违约，于2014年11月11日发出《解除租赁合同书通知书》，表明要解除与方瑞深、阮如金签订的租赁合同，同年同月12日方瑞深收到该通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”2011年11月4日方瑞深支付给海渊镇中心小学一年的租金后就再未支付租金，方瑞深辩称其在支付一年的租金之后六个月内已把剩余租金支付给了海渊镇中心小学，但未提供证据证明，一审法院不予采信。根据双方签订的租赁合同第十一条关于租金的交纳于合同生效之日起由乙方一次性交付给甲方（既人民币15000元）的约定，方瑞深、阮如金在合同签订后第二天只支付了一年的租金，且方瑞深没有举证证明其具有免责事由，方瑞深迟延履行付租义务的行为致使不能实现合同目的，构成根本违约，严重损害了合同另一方当事人的利益，海渊镇中心小学据此享有合同解除权。2014年11月11日海渊镇中心小学向方瑞深、阮如金发出《解除租赁合同书通知书》，同年同月12日方瑞深收到该通知书，据此一审法院确认双方签订的《租赁合同书》于2014年11月12日解除。
对于海渊镇中心小学主张方瑞深、阮如金恢复校园道路通行和补交租金的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”海渊镇中心小学请求方瑞深、阮如金恢复其阻塞桐骨村卫生室两旁进出校园的通道和补交租金于法有据，一审法院予以支持。但根据双方租赁合同第六条的规定：合同终止后，甲方将当年的租金全部退给乙方。所以，海渊镇中心小学请求方瑞深、阮如金补交2012年、2013年、2014年的租金问题，一审法院只支持方瑞深、阮如金补交2012年、2013年的租金共计3000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告宁明县海渊镇中心小学与被告方瑞深、阮如金之间的《租赁合同书》于2014年11月12日解除；二、被告方瑞深、阮如金于本案判决生效后的十日内恢复宁明县海渊镇桐骨小学桐骨村卫生室两旁的进出校园道路通行；三、被告方瑞深、阮如金支付原告宁明县海渊镇中心小学2012年、2013年的租金共计3000元；四、驳回原告宁明县海渊镇中心小学的其他诉讼请求。
上诉人方瑞深不服一审判决，上诉称，一、一审判决以方瑞深未交付租金为由，判决由方瑞深、阮如金支付海渊镇中心小学2012年、2013年的租金共计3000元并解除双方的租赁合同错误。方瑞深于签订租赁合同的次日通过农村信用社将租金1500元转入海渊镇中心小学账户后，剩下的租金13500元也在半个月内以现金的方式交给海渊镇中心小学校长黄旭升。缘于对校长黄旭升的信任，方瑞深未要求黄旭升出具收取租金13500元的收据，方瑞深没有拖欠校方的租金。而且，如果方瑞深未按租赁合同交付租金，海渊镇中心小学不可能让其使用桐骨小学至2014年。二、海渊镇中心小学提出解除双方签订租赁合同的理由不符合约定。双方签订的《租赁合同书》第六条约定，校方收回校园、校舍的条件是需要用于教学，且要提前三个月通知承租方。而海渊镇中心小学提交的《终止租赁合同书通知书》和《解除租赁合同书通知书》的理由均为宁明县海渊镇党委、政府决定把桐骨村小学校园改扩建为公共公益场所，而不是合同约定的用于教育教学的理由。三、一审判决由方瑞深恢复桐骨小学旁桐骨村卫生室两旁进出校园道路通行错误。该租赁合同还在履行期限内，海渊镇中心小学无权要求方瑞深恢复校园通道。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决。
被上诉人海渊镇中心小学辩称，一、方瑞深只交了一年的租金。其上诉主张已付清十年租金给海渊镇中心小学校长黄旭升无证据证实，且已经宁明县海渊镇纪律检查委员会调查证实：黄旭升未收到方瑞深的任何款项。二、方瑞深交了2011年的租金后，几年来使用校园未经营任何项目、也未有经济收益，其不交付2012年至2014年的租金符合逻辑。海渊镇中心小学早已想解除双方签订的租赁合同，该租赁合同应予撤销。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。
本院综合诉辩双方的意见，上诉人方瑞深对一审查明事实有如下异议：认定海渊镇中心小学多次追索租金错误。海渊镇中心小学从未向其追索租金。被上诉人海渊镇中心小学对一审查明的事实无异议。
二审诉讼中，双方当事人未提供新证据。
本院对当事人争议事实的分析与认定：结合本案双方当事人提供的证据材料，均未能证明海渊镇中心小学向方瑞深追索过租金，方瑞深对上述事实的争议，本院予以支持。
综上分析，一审查明的事实除认定海渊镇中心小学多次向方瑞深追索租金错误外，其它事实属实，本院予以确认。
另查明，方瑞深承租桐骨小学后，原计划使用教学楼的教室经营养蛇生意并对部分教室进行了装修，后因周围村民反对未实际投入经营。现方瑞深承租的桐骨小学校园内杂草丛生，未有经营任何项目。
综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点为：一、在租赁合同履行过程中，上诉人方瑞深是否已按约定履行支付租金的义务，是否存在违约行为；二、被上诉人海渊镇中心小学解除与上诉人方瑞深的租赁合同有无事实和法律依据；三、上诉人方瑞深应否向被上诉人海渊镇中心小学支付2012年和2013年的租金合计3000元并恢复桐骨小学进出校园通道原状。
根据本案双方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下：
一、关于租赁合同履行过程中，上诉人方瑞深是否已按约定履行支付租金的义务，是否存在违约行为的问题。
方瑞深主张签订租赁合同的次日通过银行转账支付租金1500元给海渊镇中心小学后，剩下的租金13500元已在半个月内以现金的方式交给海渊镇中心小学校长黄旭升。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。方瑞深对其主张，应承担举证责任。方瑞深对其主张只有其本人的陈述，未能提出证据证实，且海渊镇中心小学对方瑞深的主张也不予认可，故方瑞深应承担举证不能的不利后果。因此，本院对方瑞深的主张不予采信。同时，双方签订的《租赁合同书》对租金的支付约定为：“于本合同生效之日起由乙方（方瑞深）一次性交付给甲方（海渊镇中心小学），即人民币15000元。”该约定对支付租金的期限约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”海渊镇中心小学可以随时要求方瑞深履行支付租金的义务。本案中，方瑞深支付一年租金后未再向校方支付租金是事实，但海渊镇中心小学既未向方瑞深追索租金，也未阻止其继续租赁校园，现海渊镇中心小学以方瑞深未交付租金为由要求追究方瑞深的违约责任理由不充分。综上，在租赁合同履行的过程中，方瑞深虽然没有履行完支付租金的义务，但根据双方对租金支付的约定，方瑞深不存在违约行为。一审认定方瑞深迟延履行付租义务构成根本违约错误，本院予以纠正。
二、关于被上诉人海渊镇中心小学解除与上诉人方瑞深的租赁合同有无事实和法律依据的问题。2014年海渊镇中心小学以宁明县海渊镇党委、政府决定把桐骨小学校园改扩建为公共公益场所为由先后向方瑞深、阮如金送达《终止租赁合同书通知书》和《解除租赁合同书通知书》，方瑞深在庭审中也对宁明县海渊镇党委、政府要收回桐骨小学校园改扩建为公共公益场所的事实进行了确认。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。宁明县海渊镇党委、政府决定收回桐骨小学校园改扩建为公共公益场所系双方当事人在订立合同时无法预见、无法避免、无法抗拒的事由造成的不属于商业风险的客观情况，《租赁合同书》的合同目的已经根本不能实现，故对海渊镇中心小学解除双方租赁合同的主张本院予以支持。
三、关于上诉人方瑞深应否向被上诉人海渊镇中心小学支付2012年和2013年的租金合计3000元并恢复桐骨小学进出校园通道原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款和第九十六条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案的租赁合同因客观情况发生了当事人在签订合同时不能预见的情形致使不能实现合同目的，故一审法院以方瑞深收到《解除租赁合同书通知书》的时间为双方当事人合同解除之时间符合法律规定，租金应计算至合同解除之日止比较恰当。因本案解除合同的理由不符合双方租赁合同第六条约定的需用于教育教学的目的，因此，海渊镇中心小学无需依照该条约定将当年的租金退给方瑞深。方瑞深应向海渊镇中心小学支付2012年至2014年的租金。因海渊镇中心小学对一审法院只判决方瑞深支付2012年和2013年的租金无异议，视为对其自身权利的处置，本院予以确认。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赔偿损失应以方瑞深的实际经济损失为准。结合本案，双方的租赁合同依法解除后，海渊镇中心小学要求恢复桐骨小学进出校园通道原状合理合法，本院予以支持。合同签订后方瑞深对承租的校园中的教室等进行装修支出的费用，合同解除后由海渊镇中心小学给予其适当的补偿是合理的。但因方瑞深在庭审后提交的装修费用等投资损失清单未作为本案证据进行举证，该清单仅是其个人制表，非正式票据，海渊镇中心小学又不予认可。故不能以此作为认定方瑞深投资损失的依据。此后如方瑞深能提供证据证明其实际投资损失，其可另行就此诉讼解决。
综上所述，一审判决认定事实和适用法律部分有误，本院已予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人方瑞深负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 农雄楼
代理审判员 陆有帅
代理审判员 黄世美
二〇一五年六月十一日
书 记 员 农吕君