上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11290号
原告牟丹，女，1988年12月8日生，汉族，户籍地甘肃省兰州市。
委托代理人李向农，上海普世律师事务所律师。
委托代理人邱鹏飞，上海普世律师事务所律师。
被告张华琴，女，1970年1月4日生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
委托代理人刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人廖述兰，上海瀛泰律师事务所律师。
原告牟丹诉被告张华琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于同年11月4日公开开庭进行了审理。原告牟丹及其委托代理人李向农，被告张华琴及其委托代理人刘敏青均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告牟丹诉称，原告于2013年3月15日经案外人上海锐丰房地产投资顾问有限公司第九十四分公司居间介绍，与被告就购买上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，该附件三《付款协议》约定，系争房屋首期房价款人民币280万元，被告同意原告现扣留房价尾款10万元待交付完毕后支付，被告收到上述款项后应先偿还系争房屋抵押权人的借款，并办理抵押注销手续。原告按约定分别于2013年3月14日通过工商银行向被告汇款5万元，于2013年3月15日通过工商银行汇款220万元，通过招商银行汇款45万元，以上共计支付首期房价款270万元，被告相应出具了收款收据。之后，被告向原告提出资金周转困难，希望预支12万元房价款，原告出于帮助被告的善意于2013年5月7日通过招商银行向被告汇款。原告履约后，多次亲自或经中介公司询问被告向抵押权人还款及注销抵押的情况，被告开始时口头表示会尽快配合，实际上却迟迟不按合同约定提供系争房屋他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等，也不办理抵押注销手续。再以后，被告则以种种理由推诿，甚至回避与原告联系，如同失踪一般，致使双方无法继续履行该合同。直至2014年8月，原告无奈自行查询系争房屋登记得以了解房屋权属现状，得知被告不但未将首期房价款用于偿还贷款，解除该房屋抵押，还于2014年1月21日被浙江省乐清市人民法院、2014年4月24日海宁市人民法院查封。此后，原告多次联系被告，要求被告就上述情况作出解释，但被告未予回复。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告于2013年3月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款282万元；3、判令被告支付中介费损失3万元、以及以282万元为基数，自2013年5月8日起算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的银行利息损失。
被告张华琴辩称，双方确实就系争房屋签订了买卖合同，原告所述的282万元也已经收到。在双方合同中约定，其余500余万元原告通过贷款获得并向被告支付，在履行合同过程中，原告实际并未按照合同附件三《付款协议》第3条的约定在签订合同后向银行申请贷款，且双方合同也明确约定应于2013年5月1日之前办理系争房屋的过户手续，故原告应当在该日之前审批通过银行贷款，也没有补足房款差额，故原告构成了违约。关于系争房屋上存有的中国建设银行为抵押权人的抵押，双方曾约定通过原告发放的贷款予以归还，并涤除抵押。至于系争房屋上此后即2014年的司法查封，本可以在双方过户后予以避免。综上，被告认为双方的合同应当继续履行，如原告坚持需解除合同，被告表示同意，但系原告的违约行为造成的。
经审理查明，原告和被告曾在上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间下就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定的房价款为703万元。2013年3月14日，原告向被告支付5万元。
2013年3月15日，原告与被告经中介公司居间签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告转让系争房屋给原告，转让价款为783万元；双方确认，于2013年5月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。附件三《付款协议》约定：1、待双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后当日内，被告应自行直接向原告支付或交中介公司暂为保管部分首期房价款计260万元。本合同签订前被告已支付定金20万元亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款计280万元。被告确认，全额首期房价款将专项用于本付款协议第2条所述用途（被告同意原告从上述任何款项中先行扣留房价尾款计10万元，由原告暂为保管，依据下述第6条约定转付）；2、待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，被告将用原告支付的首期房价款或由中介公司提取代为保管的首期房价款并陪同被告，至抵押权人处全额还清被告尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由被告自行补足；若有剩余，转付被告），从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交中介公司保管，并由中介公司代为办理抵押注销手续；被告同意原告通过向贷款银行申请503万元整贷款的形式支付第二期房价款，原告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续。若原告之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且原告应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付被告。4、待原告之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有），且该房地产商设定之抵押登记已经注销后二十个工作日内，双方亲自或委托中介公司赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，原告应支付给被告第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。5、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证，且被告收到第二期房价款后三日内，双方应对该房地产进行验看、清点，被告应将该房地产交付原告；6、双方确认，房价尾款的支付条件为，双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且被告已经将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由原告直接支付给被告。
合同签订当日，原告向被告分别支付220万元和45万元。2013年5月7日原告又向被告支付12万元。
另查明，系争房屋的权利人为被告。目前该房屋设定有抵押，登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海长宁支行，债权数额为527万元，债务履行期限自2010年9月21日至2039年9月21日。此外，该房屋另存有两个司法查封，其中一个登记的限制人为浙江省乐清市人民法院，限制起始日为2014年1月21日，预计结束日为2016年1月21日；另一个限制人为浙江省海宁市人民法院，限制起始日为2014年4月23日，预计结束日为2016年4月23日。
还查明，为购买系争房屋，原告于2013年3月16日向上海锐丰房地产投资顾问有限公司支付居间费3万元。
证明上述事实的证据有：房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、工商银行历史明细单、户口历史交易明细表、2013年3月14日和15日的收款收据、上海市房地产登记簿、2013年3月16日的收款收据和中国农业银行银行卡交易明细清单为证，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，依法有效，双方均应依约严格履行。根据合同附件三《付款协议》的约定，原告在向被告支付房屋首期房价款后，被告应当用原告支付的首期房价款全额还清被告尚欠抵押权人的借款余额，首期房价款若有不足，也由被告自行补足，并由中介公司代为办理抵押注销手续，现在履行合同过程中，原告向被告支付首期房价款后，被告并未涤除系争房屋上抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海长宁支行的抵押，已经构成了违约。虽被告认为当时系争房屋上还有其他抵押，双方合同约定的是涤除另一个抵押，且另一个抵押实际也已经涤除，而现存的中国建设银行股份有限公司上海长宁支行的抵押双方约定需在原告申请贷款后用于归还，对此，原告不予认可，且被告的说法与合同约定的不相一致，本院不予采信。根据合同的约定，原告应在签订合同七日内向贷款银行申请贷款，结合双方约定应于2013年5月1日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续的内容，原告亦应在2013年5月1日之前由银行完成贷款审批通过的程序，如未经审核通过或未全额经审核通过，其也应在上述时间之前备足第二期的房价款，现原告并无证据证明其已经在2013年5月1日前已经银行审批通过贷款，也无证据证明在上述日期前已经补足了相应房价款，为此原告也已经构成了违约。基于上述原告和被告各自的违约行为，导致合同至此不能继续履行，且目前系争房屋存有司法查封，致合同履行不能，为此，原告现主张解除合同，符合法律规定，且被告也予以确认，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，为此原告要求被告返还已经支付的房价款282万元的主张，本院应予支持。因被告实际占用上述房款至今，为此原告主张利息损失的诉请，本院可予支持，但利息标准应按照中国人民银行规定的同期同类存款利率标准计算。关于原告主张的中介费3万元，因在履行合同过程中双方均有违约行为，致合同不能履行，并致最终解除合同，故该中介费损失由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告牟丹与被告张华琴于2013年3月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告张华琴于本判决生效之日起十日内返还原告牟丹购房款282万元；
三、被告张华琴于本判决生效之日起十日内偿付原告牟丹以282万元为基数，自2013年5月8日计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期同类存款利率标准计算的银行利息；
四、驳回原告牟丹的其余诉讼请求；
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32，156元，保全费5，000元，公告费300元，上述共计37，456元，由原告牟丹负担1，050元，被告张华琴负担36，406元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。