济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第782号
原告朱金秉，男，生于1980年3月8日，汉族，山东职业学院职工，住济南市。
委托代理人邢祖文，山东大正泰和律师事务所律师。
委托代理人张晓明，山东大正泰和律师事务所实习律师。
被告山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人冯艳华，总经理。
委托代理人李丹，女，生于1982年5月6日，汉族，山东腾骐置业发展集团有限公司员工，住济南市。
原告朱金秉诉被告山东七里堡置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告朱金秉，被告山东七里堡置业有限公司的委托代理人李丹到庭参加诉讼。原被告曾申请进行庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告朱金秉诉称，2010年6月1日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买惠风居小区＊号楼＊单元＊＊＊商品房一套，房产坐落于历城区二环东路以东祝舜路北。2011年2月17日，原被告就前述商品房买卖合同再行签订了编号为销售（字）201114970号《商品房买卖合同》。上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，被告于2013年4月23日向原告出具了正式发票，涉案房产总价为643864元。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内由被告为原告办理产权登记备案，如因被告原因，原告不能在被告报产权登记机关备案之日起180天内取得房屋产权证书的，被告需承担违约责任。自2011年10月10日房屋交付后，被告违反约定致使原告至今没有取得房屋产权证书。现原告提起诉讼，请求判令被告立即为原告办理房地产权属证书。判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（交房时间为2011年10月10日，其后365个工作日为2013年2月20日，自2013年2月21日起至办妥前述房地产权属证书之日止期间的违约金）暂计50000元。诉讼费由被告承担。
被告山东七里堡置业有限公司辩称，原告在诉状中提出的违约金计算方式和计算时间不予认可。2011年济南市出台7号文件，内容是由以前的单体验收、单体办证变更为综合验收、综合办证，我公司的项目正处于7号文下达的时间，由于要适应政策的变化，因此项目上很多设计和规划进行了大量的变更，从而增加了很多工程量的变更，报验手续上也更加繁琐，这是造成拖延的原因之一。在我们积极推进的过程中，又出现了施工单位因为不给我们出具不予拖欠农民工工资的证明，导致质检站不予验收，后经过我们与施工单位工程量以及工程结算的审计得出我们不但没有拖延付款而且还超付了工程款，最后达成调解，施工单位才出具了上述证明，这个时间是一年，这也是造成拖延办证的原因之一。上述问题解决后，在报验过程中，小区内有一处需要整改，整改后就可以具备办证条件。根据双方合同约定，出卖方能够单方说明原因或因政府原因造成的逾期，出卖方可以免责，因此被告方请求免除责任。
经审理本院认定，原被告于2010年6月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告朱金秉购买被告山东七里堡置业有限公司开发的历城区二环东路以东祝舜路以北惠风居小区＊号楼＊单元＊＊＊室房屋，建筑面积98.42平方米，单价6538.68元，金额为643537元，附属物面积8.18平方米，单价2800元，金额为22904元，房屋及附属物总价款为666441元，并约定房屋交付时间为2011年8月31日。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／日向买受人支付违约金。原被告在补充协议中并无相关办理权属登记时间的约定。合同签订后，原告朱金秉按照合同约定以按揭方式支付被告购房款666441元。被告山东七里堡置业有限公司于2011年10月10日向原告朱金秉交付涉案房屋。后原被告又签订落款时间为2011年2月17日的《商品房买卖合同》，该合同签订后，被告山东七里堡置业有限公司与原告朱金秉2010年6月1日签订的第一份《商品房买卖合同》作废。关于第二份《房屋买卖合同》的签订时间，原告朱金秉称是2013年4月23日，被告山东七里堡置业有限公司称是2011年2月17日。关于签订第二份《商品房买卖合同》的原因，被告山东七里堡置业有限公司称是网签需要。落款时间为2011年2月17日的《商品房买卖合同》中载明的房屋坐落、交房时间与落款时间为2010年6月1日的《房屋买卖合同》约定一致，但合同中无附属物的约定，房屋价款为643537元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该合同的附件五补充协议部分载明，1、办理银行按揭的买受人需在解冻出卖人通知后，五个工作日内提供所购商品房办理分户房屋所有权证书的相关资料，若买受人逾期交纳……买受人按日向出卖人支付所购商品房总价款万分之一的违约金；4、双方所签的《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限。如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权机关登记备案之日起180天之内取得房屋产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。2013年4月23日，原告朱金秉向被告山东七里堡置业有限公司补足面积差价款，房屋（不含附属物）价款合计为643864元。被告山东七里堡置业有限公司为原告朱金秉出具的发票中载明房屋金额为643864元，附属物金额为23716元。庭审中，被告山东七里堡置业有限公司对原告朱金秉提供的落款时间为2010年6月1日的《商品房买卖合同》复印件及发票提出异议，称确实在签订第二份合同前签订过一份合同，但不能确定是否为原告朱金秉当庭提供的证据。因原被告均认可曾签订过第一份《商品房买卖合同》，原告提供的复印件载明的房屋坐落、单价均与落款时间为2011年2月17日的《商品房买卖合同》相同，合同的大部分内容约定一致，且载明的附属物坐落及价款与被告山东七里堡置业有限公司2013年4月23日出具的发票载明内容一致，被告山东七里堡置业有限公司亦未提供相反证据予以反驳，本院对于原告朱金秉提供的落款时间为2010年6月1日的《商品房买卖合同》真实性予以确认。根据本案事实，应认定双方首先签订2010年6月1日的《商品房买卖合同》，后双方合意将第一份《商品房买卖合同》作废，重新签订落款时间为2011年2月17日的《商品房买卖合同》，并变更了部分合同约定内容。庭审中，原告朱金秉要求法院调整落款时间为2011年2月17日的《商品房买卖合同》中延期办证违约金的计算标准为日万分之一。另查明，至本案法庭辩论终结前，被告山东七里堡置业有限公司尚有需整改工程，未将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。自2011年10月10日次日计算第365个工作日为2013年3月25日，自2013年3月25日起第180天为2013年9月8日。
本院认为，落款时间为2011年2月17日的《商品房买卖合同》是原被告双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原被告应根据合同约定履行各自权利及义务。被告山东七里堡置业有限公司应在2013年3月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告山东七里堡置业有限公司辩称其存在免责事由，但未提供有效证据证实其上述主张，本院对其辩称主张不予采信，认定被告山东七里堡置业有限公司未在2013年3月25日前在登记机关完成资料备案存在违约行为。原告朱金秉要求被告山东七里堡置业有限公司立即为其办理房地产权属证书，因被告山东七里堡置业有限公司现未完全取得办理房屋产权证书所需材料，且办理房屋产权证书除被告的协助外还需行政主管部门进行审核，故原告朱金秉的该项请求目前不具有执行性，本院不予支持，待被告山东七里堡置业有限公司具备履行合同条件时，原告朱金秉可另行主张权利。根据原被告的合同约定，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得产权证书的，被告山东七里堡置业有限公司向原告支付违约金。被告山东七里堡置业有限公司应自2013年9月9日开始支付原告朱金秉延期办证违约金。因原被告约定的违约金过低，且该约定与被告山东七里堡置业有限公司违约时的违约金约定明显不一致，原告朱金秉要求法院调整违约金，符合法律规定，本院予以支持，确定被告山东七里堡置业有限公司按照中国人民银行同期银行贷款利息标准支付原告朱金秉延期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱金秉延期办证违约金99544.06元（以643864元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年9月9日起计算至2016年3月14日）。
二、驳回原告朱金秉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由被告山东七里堡置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张本荣
人民陪审员 朱翠荣
人民陪审员 张茂芳
二〇一六年三月十四日
书 记 员 吕桂文