浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1321号
原告：台州双龙物业管理有限公司。
法定代表人：陆福军。
被告：温岭市泓威房地产开发有限公司。
法定代表人：刘平建。
原告台州双龙物业管理有限公司（以下简称双龙公司）与被告温岭市泓威房地产开发有限公司（以下简称泓威公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月29日以简易程序立案受理。因被告泓威公司下落不明，本院于2014年9月24日将本案转为普通程序并依法组成合议庭，分别于2014年12月30日、2015年6月23日两次公开开庭进行了审理。原告双龙公司的法定代表人陆福军均到庭参加诉讼，被告泓威公司经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经批准延长审理期限六个月，现已审理终结。
原告双龙公司起诉称：原、被告于2012年12月15日签订《泓威公寓物业管理委托合同》一份，合同约定由原告为被告开发的坐落于温岭市温峤镇中大街与书院路交叉口的泓威公寓提供物业服务。泓威公寓的建筑面积为10464平方米，其中住宅的建筑面积为7583平方米、商业用房的建筑面积为2881平方米。合同并约定了物业服务费的缴纳标准：其中高层住宅为1.5元每月每平方米，商业用房为1.45元每月每平方米，停车位为30元每月每个。物业服务期限自2013年2月28日起至2015年2月28日止，物业服务费每年支付一次。合同签订后，原告按约为泓威公寓提供了物业服务，截止2014年8月18日，被告需支付给原告未售房屋的物业服务费72038.64元、已售房屋交付前的物业服务费32603.49元、开办费14000元、第一年人员配备预算表亏空28000元、物业经营用房营业性收入18000元、停车位物业服务费7983元、电费2600元、保安提前进驻费450元、电缆费150元等共计175825.13元，扣除被告前期支付的80000元，尚欠原告物业服务费95825.13元。经原告多次催讨，被告仍不支付。现原告起诉请求判令：被告泓威公司立即支付自2013年8月18日起至2014年8月18日止的物业服务费95825.13元。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告泓威公司立即支付第二、三年的人员配备预算表亏空合计22400元。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、原、被告的企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，用以证明原、被告的主体资格。
2、《物业管理委托合同》一份，用以证明原、被告已在合同中约定了各自的权利及义务的事实。
3、未售房支付清单、泓威公寓物业管理费清单各一份，用以证明泓威公寓的交房情况。
4、照片一份，用以证明原告起诉前已向被告催讨过物业服务费的事实。
5、泓威公寓物业收费清单一份，用以证明原告的收支情况及每年亏空28000元的事实。
6、房屋分户面积明细表一份，用以证明泓威公寓的总建筑面积以及每套住宅用房、商业用房、物业用房的建筑面积。
7、房屋登记信息查询记录两份，用以证明被告泓威公司名下尚有25套房屋未出售的事实。
8、交房领取清单、承诺书25份，用以证明泓威公寓已出售的其中25套房屋的交房时间。
被告泓威公司未作答辩，亦未向本院提交相关证据。
经庭审举证，本院认证如下：被告泓威公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原告提交的证据1、2、4、6、7、8，本院审查认为上述证据来源合法，内容真实，能够证明原告所主张的事实，本院予以认定。原告提交的证据3、5，本院审查认为上述证据系原告自身制作，并不能证明原告所主张的事实，故本院不予认定。
综上，本院认定案件事实如下：
原、被告于2012年12月15日签订《泓威公寓物业管理委托合同》一份，合同约定由原告为被告开发的坐落于温岭市温峤镇中大街与书院路交叉口的泓威公寓提供物业服务，并约定了物业服务费的缴纳标准：高层住宅为1.5元每月每平方米，商业用房为1.45元每月每平方米，停车位为30元每月每个。服务期限暂定为自2013年2月28日起至2015年2月28日止。另合同约定泓威公寓的业主应于被告的《交房通知书》发出之日次月起缴纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因房产公司原因未能按时交给物业买受人的物业及本小区空置房，其物业服务费由房产公司及使用人按费用的90%比例缴纳。物业服务费每年缴纳一次，由业主或物业使用人在物业公司进驻本小区的第一个月里履行缴纳义务。此外，合同还约定了开办费14000元及第一年的人员配备预算表亏空28000元由被告承担，并由被告继续承担第二、三年的人员配备预算表亏空14000元、8400元。合同签订后，原告于2013年8月18日正式入驻泓威公寓。此后，原告按照合同约定为泓威公寓提供了物业服务，但被告并未按照合同约定支付物业服务费，仅前期支付了物业服务费80000元。经原告多次催讨，被告仍不支付。
另查明，泓威公寓共有房屋68套，建筑面积为10477.51平方米。其中住宅用房54套，建筑面积为7532.82平方米；商业用房11套，建筑面积为2866.73平方米；物业用房3套，建筑面积为77.96平方米。目前登记在被告名下尚未出售的房屋共有25套，其中住宅用房16套，建筑面积为2239.04平方米；商业用房9套，建筑面积为2283.92平方米。已出售的其中25套房屋中，住宅用房23套，每套房屋的交房时间分别为：402室为2014年5月6日，405室为2014年1月26日，406室为2013年12月30日，502室为2013年12月26日，503室为2013年10月12日，506室为2014年5月22日，602室为2014年4月30日，603室为2014年1月24日，604室为2014年2月10日，606室为2013年12月9日，702室为2014年6月15日，703室为2014年3月3日，704室为2013年9月12日，705室为2013年12月5日，801室为2013年10月8日，802室为2013年9月13日，804室为2014年4月22日，805室为2014年4月9日，902室为2014年5月17日，903室为2014年6月5日，904室为2014年2月1日，905室为2014年4月18日，1106室为2013年12月14日。其中402室、406室、502室、503室、506室、602室、603室、606室、702室、703室、801室、802室、902室、903室、1106室的建筑面积皆为141.27平方米；405室、604室、704室、705室、804室、805室、904室、905室的建筑面积皆为135.95平方米。此外，另有2套商业用房，其交房的时间和建筑面积分别为：104室的建筑面积为268.74平方米，交房时间为2014年6月20日；111室的建筑面积为314.07平方米，交房时间为2013年12月12日。另外，泓威公寓共有停车泊位56个。
本院认为：原、被告签订的《泓威公寓物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告按约为泓威公寓提供了相应的物业服务，相关义务人亦应按约支付物业服务费。按照约定，尚未出售的房屋，其物业服务费由被告按缴纳标准的90%比例承担。现泓威公寓尚有25套房屋未出售，故该25套房屋的物业服务费应由被告承担。未出售的25套房屋中，其中住宅用房的建筑面积为2239.04平方米，商业用房的建筑面积为2283.92平方米。按照住宅用房1.5元每月每平方米以及商业用房1.45元每月每平方米的缴纳标准，被告应支付给原告上述25套房屋自2013年8月18日起至2014年8月18日止的物业服务费72038.64元。故对于原告要求被告支付未售房屋的物业服务费72038.64元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付已售的其中25套房屋交付前的物业服务费32603.49元的问题。由于已售的25套房屋自2013年8月18日起至2014年8月18日止陆续交付。按照约定，该25套房屋在交付业主之前的物业服务费亦应由被告承担。按照25套房屋中每套房屋的交付时间，被告应支付给原告上述25套房屋交付前的物业服务费29833.58元。故对于原告要求被告支付已售房屋交付前的物业服务费的合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告支付开办费14000元及第一、二、三年的人员配备预算表亏空50400元的问题。按照合同约定，开办费14000元以及第一、二、三年的人员配备预算表亏空由被告承担，但目前尚处于合同履行期的第二年，第三年的人员配备预算表亏空并未实际发生，故对于原告要求被告支付开办费14000元以及第一、二年的人员配备预算表亏空28000元、14000元的诉讼请求，本院予以支持。对于要求被告支付第三年的人员配备预算表亏空8400元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付停车位的物业服务费7983元的主张，应当由被告举证证明泓威公寓共有多少停车位已交付以及交付的时间，但被告并未提供相关证据，应由被告承担举证不能的不利后果。但原告自认泓威公寓共有21个停车位尚未出售以及9个停车位的具体交付时间，系原告处分自身在诉讼中的权利，本院对此予以确认。按照约定，被告应支付给原告停车位的物业服务费7865.1元，故对于原告要求被告支付停车位的物业服务费的合理部分，本院予以支持。对于原告要求被告支付电费2600元、物业经营用房的营业性收入18000元、保安提前进驻费450元、电缆费150元等诉讼请求，因原告并未提供相关证据予以证明，故本院对于上述诉讼请求，不予支持。综上，被告应支付给原告物业服务费109737.32元、开办费14000元、人员配备预算表亏空42000元共计165737.32元，扣除被告已支付的80000元，被告尚需支付给原告85737.32元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告温岭市泓威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告台州双龙物业管理有限公司物业服务费85737.32元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2196元，由原告台州双龙物业管理有限公司负担603.45元，被告温岭市泓威房地产开发有限公司负担1592.55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费2196元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 郭军标
人民陪审员 李新柱
人民陪审员 吴正飞
二〇一五年七月一日
代书 记员 胡 鑫