杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初1247号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行。住所地：浙江省杭州市拱墅区湖墅南路***号。
负责人：李震宇，行长。
委托代理人：王良，男，1970年7月12日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系该行员工。
委托代理人：宋磊，男，1982年12月19日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系该行员工。
被告：蒋燕锋，男，1979年2月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市�
被告：蒋琴，女，1983年11月30日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被告：浙江清水湾置业有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区中泰街道大院内。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：张媛媛，浙江金道律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行（以下简称工商银行）诉被告蒋燕锋、蒋琴、浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理，依法由审判员卜亮独任审理，于2016年4月9日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人王良、宋磊，被告清水湾公司的委托代理人张媛媛到庭参加诉讼。被告蒋燕锋、蒋琴经本院依法传唤未到庭应诉。后因案情复杂，本案依法转为普�程序并组成合议庭，于2016年11月3日再次公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人宋磊到庭参加诉讼。被告蒋燕锋、蒋琴、清水湾公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2009年1月22日，被告蒋燕锋因购买位于杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑31幢31-12室房产（以下简称31-12室）房屋需要，向原告申请个人一手房住房贷款，经原告审核同意，被告蒋燕锋、清水湾公司与原告共同签订《个人房屋担保借款合同》一份。该合同约定被告蒋燕锋向原告借款金额为1330000元整；分300期归还；被告蒋琴向原告出具了共同还款承诺书，承诺对上述贷款本息承担共同还款责任；并以31-12室房产作贷款抵押担保，办理了抵押预登记事宜。被告清水湾公司对上述贷款本息提供了连带保证责任。合同签订后，原告按约发放了个人购房贷�，但被告蒋燕锋、蒋琴自2014年8月22日开始连续超过18期未按时归还贷款本息，原告根据合同第十二条的约定，已宣布借款合同提前到期，要求提前清偿所有贷款本息，但被告周琦、蒋小莲至今未还，被告清水湾公司也没有履行连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、被告蒋燕锋、蒋琴立即归还贷款本金1147258.20元，利息、复息及罚息73793.85元（暂计算至2016年1月21日）；2016年1月22日起至贷款本息还清之日止的利息、复利、罚息按合同标准另计；2、被告清水湾公司对上述款项承担连带清偿保证责任；3、原告对31-12室房屋处置价款享有优先受偿权；4、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告蒋燕锋、蒋琴未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
被告清水湾公司答辩称：1、被告清水湾公司每月向被告账户存入按揭款，也有现金请款单，载�是每月内部按揭款，涉嫌假按揭；如假按揭属实，则案涉房屋应属清水湾公司。清水湾公司愿意承担归还款项的责任，但相应利息等应计算至2014年8月20日。2、原告对31-12室房屋只进行预售商品房抵押权预告登记，该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，且购房借款合同是无效的，相应的抵押条款也无效，故原告不应享有优先受偿权。因此，请求法院驳回原告诉请。
原告工商银行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、《个人房屋担保借款合同》,证明原、被告之间的借贷合同关系,被告蒋燕锋、蒋琴提供31-12室房产抵押，被告清水湾提供保证担保的事实。
2、贷款凭证,证明原告发放贷款的事实。
3、抵押权预告登记证书,证明原告的抵押权合法有效。
4、共同还款承诺书、还款清单,证明蒋琴对借款有共同还�责任，被告积欠贷款本金、利息金额及违约事实。
5、宣布贷款提前到期通知书和送达证明,证明原告已宣布贷款提前到期。
6、发放贷款时被告提供的审核材料,证明原告尽到审核义务,即使有虚假按揭也无法审查。
被告蒋燕锋、蒋琴未到庭，亦未提供证据，视为放弃质证和举证的权利。
被告清水湾公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、被告清水湾公司归还按揭款的明细、部分现金存款单,证明案涉房屋的按揭款是清水湾公司支付的。
2、现金请款单,证明存在涉嫌假按揭的情况。
到庭各方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，结合相关案件的审理情况，本院认定事实如下：
2009年1月，蒋燕锋与清水湾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定蒋燕锋购买31-12室房屋，该房屋建筑面积为223.1平方米，商品房价款为2224753元，交房时间为2010年12月31日前。该合同在房管部门作了预售备案。
2009年1月22日，工商银行与蒋燕锋、蒋琴、清水湾公司签订《个人房屋担保借款合同》一份，约定工商银行根据蒋燕锋的申请，同意向蒋燕锋发放购房贷款，借款金额为1330000元，用于购买31-12室房屋；借款期限为300个月，自2009年1月22日起至2034年1月22日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例下调30%，月实际执行利率为3.465000‰，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人按5.4054％计收罚息，如遇人民银行调整罚息标准，按规定执行，贷款人不再通知；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；还款方式为等额本息还款，每期归还本息之和7136.78元，按月计息；借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；合同还约定本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，由清水湾公司提供阶段性保证担保，从本合同签订之日起至借款人取得《房屋所有权证》，办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权等费用；蒋燕锋以其所购房屋作抵押。蒋琴向工商银行出具了《共同还款承诺书》一份，表明愿意与蒋燕锋共同承担上述还款责任。
同日，工商银行按约发放了个人购房贷款1330000元，将相关款项汇至合同约定的清水湾公司账户。2009年2月4日，工商银行办理了抵押权预告登记，取得了该处房产的预抵押登记证书（编号为：余房预字第09003668号），预告登记债权数额为2224753元。之后，清水湾公司按月支付按揭款本息。
2014年8月20日，本院裁定受理清水湾公司的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任清水湾公司的联合管理人。大约从2014年8月起，蒋燕锋、蒋琴开始连续十八个月未按时偿还贷款本息。至2014年8月20日，尚未欠息。2016年1月4日，工商银行通过邮寄EMS方式向蒋燕锋、蒋琴宣布提前到期，要求还款。截至2016年1月21日，尚欠工商银行贷款本金1147258.20元、利息、罚息、复利73793.85元。31-12室房屋因土地原因尚未办理正式抵押权登记。
本院认为：蒋燕锋、蒋琴、清水湾公司在《个人房屋担保借款合同》上的签名、签章均真实，《个人房屋担保借款合同》本身也并�存在合同法第五十二条规定的合同无效情形。本案证据表明，工商银行向蒋燕锋发放贷款时，审查了贷款申请材料，尽到了形式审查义务，无证据表明工商银行与蒋燕锋、蒋琴、清水湾公司互相串通。工商银行也未主张撤销《个人房屋担保借款合同》。故《个人房屋担保借款合同》应属合法有效。现借款人未能按约履行还本付息，已构成违约。工商银行要求蒋燕锋归还借款本息、罚息等款项，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。蒋琴出具共同还款承诺书，应承担共同还款责任。清水湾公司为蒋燕锋的债务提供阶段性连带责任保证，其应对蒋燕锋因贷款合同所产生的债务承担连带清偿责任，但相应利息（罚息、复利）应计算至2014年8月20日，本院对清水湾公司的相应抗辩意见予以采信。经核实，至2014年8月20日尚未欠息。涉案房屋已办理银行预抵押登记，工商银�已发放贷款，按揭合同已履行多年，至今未办理正式的抵押登记原因也不在于银行，工商银行有权就处置31-12室房屋所得价款优先受偿，因清水湾公司进入破产重整程序，工商银行应及时申报债权按破产程序行使相应权利。蒋燕锋、蒋琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、蒋燕锋、蒋琴于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行贷款本金1147258.20元、利息、罚息、复利73793.85元（利息、罚息、复利按照合同约定暂计算至2016年1月21日），并支付2016年1月22日起至贷款还清之日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息、复利。
二、确认浙江清水湾置业有限公司对蒋燕锋、蒋琴上述应付贷款本金1147258.20元承担连带清偿责任。
三、确认中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行有权就处置杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑31幢31-12室房屋所得价款优先受偿。
四、驳回中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15790元，由蒋燕锋、蒋琴、浙江清水湾置业有限公司承担。公告费650元，由蒋燕锋、蒋琴�担，于本判决生效之日起七日内径直支付中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行。
中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；蒋燕锋、蒋琴、浙江清水湾置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 周 震 生
人民陪审员 王景莉二○一六年十一月四日书记员谭一萍