江西省吉安市吉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0802民初311号
原告(反诉被告)陈怀玉
委托代理人左鸫鸽
被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司
法定代表人陈居成
委托代理人胡小芬、刘方勇
原告（反诉被告）陈怀玉与被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司（下称百城地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理，依法由代理审判员曾秋兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈怀玉及其委托代理人左鸫鸽、被告江西百城房地产开发有限公司的委托代理人胡小芬、刘方勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈怀玉诉称，2015年10月11日，原、告双方签订《百联首府订购协议书》，协议约定：原告订购被告开发的百联首府1号楼1单元1401室房屋一套。2015年10月3日，原告向被告缴纳定金20000元整，被告出具收款收据一份，并约定于2016年1月30日前签订《商品房买卖合同》。后原告得知被告在双方签订定购协议书前已将土地使用权抵押，被告隐瞒了该事实，如果签订合同，原告取得土地使用权的目的无法实现，且被告隐瞒土地抵押的事实侵害了原告的权利。被告擅自改变规划，在小区内建设了垃圾中转站，宣传单上存在虚假宣传行为，实际并没有意式皇家园林和港式商业街区，原告订购的房屋也无法实现三房变四房的功能。诉请判令解除原、被告双方签订的定购协议书，要求被告返还原告定金20000元。
被告百城地产公司辩称，同意解除原、被告签订的定购协议书，但不同意返还20000元定金。原、被告签订的定购协议书系预约合同，定购协议书及定金缴纳的目的是担保按约签署正式的商品房买卖合同，原告定购的房屋可以签署商品房买卖合同。土地使用权是否抵押影响的是商品房买卖合同签订后的履约利益。原告定购的房屋所占的土地使用权实质上没有被抵押，因为银行同意原告定购的1#楼出售，也可以办理不动产登记证明，不存在损害原告的权利。被告开发的楼盘不存在更改规划行为，也没有作虚假宣传，“三房变四房”是业主在装修过程中根据自己的需要进行设计，原告当时定购房屋时也到现场查勘，被告不存在隐瞒欺诈行为，相反，被告开发的楼盘是在取得商品房预售许可证后出售，且已经竣工验收。即使是存在更改规划和虚假宣传的行为，也不能作为解除预约合同的事由。综上，请求驳回原告要求返还定金20000元的诉讼请求。
被告反诉称：根据原、被告签订的定购协议书的约定，原告应在2016年1月30日前至被告的营销中心签署商品房买卖合同及有关的其他法律文件，并支付相应款项。逾期，原告无权要求被告返还其所付定金，并视为其自愿放弃定购协议书定购的商品房，被告有权将该商品房另行销售。请求解除原、被告签订的定购协议书并没收定金20000元。
原告针对被告的反诉答辩称：被告要求没收20000元定金的理由不能成立，因为被告开发楼盘的土地使用权已被抵押，严重影响原告的合法权利的实现，而且被告还存在擅自变更规划和虚假宣传的行为。请求依法驳回被告要求没收20000元定金的反诉请求。
经审理查明，2015年10月11日，原告陈怀玉与被告江西百城地产开发有限公司签订《百联首府定购协议书》，该定购协议约定原告自愿交纳定金2万元，用于定购被告开发的吉安市百联首府1#栋1单元1401室房屋一套，房屋建筑面积为120.03平方米、单价为每平方米5752.2元。并约定原告需在2015年11月1日前，到被告售楼中心签署商品房买卖合同及有关的其他法律文件，并支付相应款项。在规定时间内，被告在未征得原告同意的情形下，将上述原告定购的商品房销售给他人，视为被告违约，被告须双倍返还原告的定金；在所规定的时间内，原告未能按时与被告签署《商品房买卖合同》及有关的其他法律文件，并支付款项，视为原告违约。原告则无权要求被告返还其所付定金，并视原告自愿放弃本协议定购的商品房，被告有权将该商品房另行销售。2015年10月3日，原告向被告缴纳定金20000元整，被告出具了收款收据一份。后被告方同意原告延期至2016年1月30日前办理相关购房手续及交付相关款项。2016年1月29日，原告以其定购房屋所在的地块的土地使用权被抵押、被告存在虚假宣传和擅自改变规划为由，向本院起诉要求解除双方签订的定购协议书，并要求被告返还20000元定金。
另查明，被告所开发的百联首府项目占用范围内的国有土地使用权已设定抵押，抵押权人系中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行。2015年4月2日，抵押权人向吉安市吉州房地产交易所出具一份证明，载明：江西百城房地产开发有限公司所开发的百联首府项目占用范围内的国有土地使用权已设定抵押，我行是该土地抵押的抵押权人（他项权证号：吉市他项（2013）第037、038号）。现因该项目商品房开发进展顺利，我行同意该公司就所开发的上述项目中第1#栋商品房及其所占用范围内土地使用权对外预（销）售，并同意贵所为上述项目商品房办理入网销售手续、商品房预（销）售合同备案登记、房屋预告登记及其它房屋处分登记。2015年12月29日，吉安市庐陵新区管理委员会同意了江西百城房地产开发有限公司开发的吉安南大道39号的百联首府工程的验收备案申请。2016年2月25日，案外人刘治国/肖有娣购买的百联首府1幢2-502号房办理了不动产登记证明。
以上事实，有原告提供的百联首府宣传单、定购协议书收款收据、转账凭证、被告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、合同编号为20160300740的商品房买卖合同、肖有娣的商品房买卖合同及不动产登记证明、中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行出具的关于同意商品房及其所占土地使用权出售和办理相关房屋登记的证明、《百联首府定购协议书》、商品房预售许可证、庐陵新区建设工程竣工验收备案申请表以及当事人庭审陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告签订的《百联首府定购协议书》属于双方真实的意思表示，合法有效。该定购协议属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同。原告交纳的定金20000元属于订约定金，即为了保证将来签订房屋买卖合同而支付的保证金。如果原告将来不签订合同，则原告无权要求返还定金；如被告拒绝签订合同，则被告应双倍返还定金给原告。原告要求解除原、被告双方签订的定购协议书，被告表示同意，对原告的该项主张予以支持。原告主张因被告开发楼盘的土地使用权已被抵押，被告在签订定购协议书时又未告知该土地使用权已被抵押的事实，原告取得土地使用权的目的将无法实现。而原告购买的房屋所在的1#楼抵押权人已经出具证明同意被告出售房屋及房管部门办理预告登记等其它房屋处分登记行为，案外人刘治国/肖有娣购买的百联首府1幢2-502号房亦办理了不动产登记证明，因此，原告主张的因土地使用权被抵押从而影响其权利的实现的理由不能成立。原告提出被告擅自更改规划和存在虚假宣传的行为，因其未提供证据证明，且被告开发的百联首府工程已经竣工验收，对此诉称不予支持。综上，原告拒绝签订商品房买卖合同的理由不成立，其在双方协议的时间内未与被告签署商品房买卖合同，原告的行为构成违约，应承担违约责任。按照定购书的约定，被告百城地产公司有权没收定金，原告要求被告返还20000元定金的诉讼请求，本院不予支持，被告反诉要求没收原告20000元定金的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈怀玉与被告江西百城房地产开发有限公司于2015年10月11日签订的《百联首府定购协议书》；
二、驳回原告陈怀玉的其他诉讼请求；
三、反诉被告陈怀玉所交定金20000元归反诉原告江西百城房地产开发有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费300元，减半收取，反诉费150元，合计300元，由原告陈怀玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
代理审判员 曾秋兰
二〇一六年四月十一日
书 记 员 黄 婷
相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。