南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民初字第176号原告南京诚然物业管理有限公司。法定代表人包继勇，总经理。委托代理人张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。被告南京市公路防护设施工程有限责任公司。法定代表人马明文，总经理。委托代理人曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告南京诚然物业管理有限公司（以下简称诚然物业公司）与被告南京市公路防护设施工程有限责任公司（以下简称公路防护公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告诚然物业公司的委托代理人张良柏与被告公路防护公司的委托代理人曲兰平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诚然物业公司诉称，位于南京市洋珠巷54号房屋为被告所有，房屋建筑面积为830.16平方米，规划用途为商业用房，该房屋为秦淮区弓箭坊小区门面房的一部分。2012年2月29日，在秦淮区双塘街道弓箭坊社区居民委员会的鉴证下，原告和秦淮区弓箭坊小区业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定由原告为弓箭坊小区提供物业管理服务，物业管理范围为东至弓箭坊、南至洋珠巷、西至彩霞街、北至升州路，其中商业用房的物业管理服务费标准为每月每平方米2元。《物业管理合同》签订后，原告工作人员对秦淮区弓箭坊小区开展物业管理。被告为秦淮区弓箭坊小区业主，应当按照《物业管理合同》的约定按期支付物业管理服务费，但从2012年3月至今，被告从未支付过相关费用，欠付金额为人民币31546元，原告为此事多次和被告协商并发送函件，但被告仍拒绝支付，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳2012年3月至2013年9月物业管理服务费人民币31546元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告公路防护公司辩称，首先，本案《物业管理合同》的签订未经过业主大会同意，合同属于无效合同；其次，被告的物业区域具有相对独立性，涉案房屋是独立对外的门面房，由自己的独立的配电库和用水管道，原告并不能为被告提供任何的物业服务，且原告实际也未能提供物业服务，垃圾清扫也不及时，所以被告有权拒付物业服务费；再次，在原告起诉主张物业费的这一时间段内，被告的房屋一直处于空置状态，即便法院判令被告交纳物业服务费，也不应要求被告全额交纳，且原告并未向被告进行催收。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年2月29日，原告诚然物业公司（乙方）与南京弓箭坊住宅小区业主委员会（甲方）在南京市秦淮区双塘街道弓箭坊社区居民委员会（丙方）的鉴证下签订《物业服务合同》，约定：由乙方为弓箭坊住宅小区提供物业服务，小区四至为东至弓箭坊、南至洋珠巷、西至彩霞街、北至升州路；弓箭坊住宅小区为拆迁安置小区，经秦淮区政府协调由乙方提供物业服务，乙方同意在政府会议纪要的基础上，根据合同约定为本物业提供物业管理服务；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、化粪池清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；委托管理期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月29日；因弓箭坊高层小区为拆迁安置小区，从1998年入住以来一直是秦淮区大开发委派物业进行管理，情况较为特殊，在本合同终止前60天，秦淮区人民政府及有关部门应协调续签或另行委派有关物业公司继续管理；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元标准向业主或物业使用人收取物业管理服务费；南京市秦淮区区长办公会《会议纪要第24期》为乙方与甲方签订本合同的基础和前期条件，该会议纪要内容视同为本合同条款。该份《会议纪要》第3条载明：从2012年1月起，由诚然物业公司继续负责弓箭坊高层小区物业管理工作，物业公司选聘事宜由双塘街道物业办、弓箭坊居委会帮助业主委员会按程序规范操作，并签订服务合同，区住建（房产）局做好业务指导工作。被告公路防护公司系南京市秦淮区洋珠巷54号房屋产权人，该房屋建筑面积830.16平方米，规划用途为商业。2012年3月至2013年9月，被告未向原告缴纳上述房屋的物业服务费用。在本案审理过程中，原、被告双方一致确认南京市秦淮区洋珠巷54号房屋在2012年3月至2013年9月期间处于空置状态，原告同意该期间的物业服务费按7折标准收取。关于原告主张被告房屋并非独立物业，原告提供照片及房屋平面图，以证明被告房屋的一部分是与民用住宅连在一起的，并非独立物业。被告对于原告提供照片的真实性不予认可，对于房屋平面图的真实性予以认可，但是认为被告主张的房屋独立是指设施设备具有相对独立性，而不是整个房屋是一个独立的物业区域。关于原告主张其为涉案物业提供了物业服务，原告提供了部分物业管理记录，以证明其定期进行清扫，为被告提供了相应的物业服务。被告对于原告提供的上述记录的真实性不予认可，认为均系原告单方记录。关于原告主张其物业服务得到其他业主认可，原告提供了票据三份，以证明物业小区内实际上也有业主按照标准定期交纳物业服务费用。被告对于原告提供的票据真实性不予认可，同时认为仅两户业主的交纳凭证不能证明整个小区对原告服务的认可。关于原告主张其已就物业费进行催缴，原告提供律师函及挂号信收据，以证明原告就被告欠缴物业费的行为已经发函进行了催缴，但被告始终未予回复。被告对于原告提供的上述证据的真实性不予认可，认为其从未收到过上述律师函。关于被告抗辩原告未尽清扫义务，被告提供光盘一张，以证明原告从未清扫过小区内的公共平台，未提供物业服务。原告对于被告提供照片的真实性予以认可，但是认为由于平台安全设计问题无法做到每天清扫，而是由保洁人员定期进行清扫，并不存在原告辩称的从不清扫的情况。以上事实有《物业服务委托合同》、《南京市秦淮区区长办公会会议纪要（第24期）》、房屋登记簿、照片、房屋平面图、物业服务记录、收据、律师函、挂号信收据、光盘及当事人陈述等予以证实。本院认为，原告诚然物业公司为弓箭坊住宅小区提供物业服务，被告作为南京市秦淮区洋珠巷54号房屋的所有权人，事实上接受了原告提供的物业服务，原告向被告主张物业服务费于法有据，故对于原告要求两被告支付自2012年3月起至2013年9月止的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告抗辩因未召开业主大会，故涉案物业服务合同系无效合同的主张，本院认为，首先，涉案物业服务合同并非南京弓箭坊住宅小区业主委员会擅自订立的，而是在区政府的协调、社区居委会的鉴证及监管下订立的；其次，自原告提供物业服务以来，亦无相关证据表明弓箭坊小区业主大会对于该份物业合同不予追认，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于被告抗辩其所有的洋珠巷54号房屋的设施设备具有相对的独立性，无需原告提供物业服务，而原告亦未向被告提供物业服务，故其不应缴纳物业服务费的主张，无相应事实及法律依据，本院亦不予采纳。本案审理过程中，原、被告双方一致认可涉案洋珠巷54号房屋在2012年3月至2013年9月期间处于空置状态，原告亦同意按照70%的标准收取物业服务费，不违反法律规定，本院予以确认。故被告应当缴纳的物业服务费为：830.16平方米×2元／月／平方米×19个月×70%=22082元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告南京市公路防护设施工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京诚然物业管理有限公司2012年3月至2013年9月的物业服务费合计22082元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费589元，减半收取295元，由被告南京市公路防护设施工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10105901040001276）。代理审判员 黄 茜二〇一四年四月三日见习书记员 朱秋萍