江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0268号
上诉人（原审被告）俞剑。
委托代理人章志东，远闻（张家港）律师事务所律师。
委托代理人陶海泉，远闻（张家港）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张家港市同济堂药店有限公司。
委托代理人钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师。
委托代理人周益锋，江苏梁丰律师事务所律师。
原审被告缪益新。
上诉人俞剑因与被上诉人张家港市同济堂药店有限公司（以下简称同济堂公司）、原审被告缪益新房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2013）张民初字第0057号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，江苏省电力公司张家港市供电公司（以下简称张家港市供电公司）是张家港市杨舍镇南门路2号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。张家港市供电公司将涉诉房屋（包括土地）交付给张家港市港源物业管理有限公司（以下简称港源公司）管理使用，房租由港源公司负责收取。
2006年12月28日（港源公司落款时间），港源公司与陈东签订书面房屋租赁合同，双方约定租赁期间为2007年1月18日至2011年1月17日；租金为每年190400元；租金交付方式为先交款后使用，次年租金陈东应提前一个月向港源公司交清，否则港源公司有权终止合同。双方并就其他合同条款进行了约定。
2008年3月5日，陈东与俞剑签订房屋租赁合同，约定陈东将涉诉房屋转租俞剑，租赁期限为2008年3月15日至2011年3月15日，第一年签订合同首付12.5万元，次年起的租金为每半年付，双方并就其他合同条款进行了约定。
2010年11月12日，俞剑与同济堂公司签订租房协议书，约定：1、将涉诉房屋中的门面房三间及相关附房（面积约400平方米）转租给同济堂公司；2、租赁期为叁年，自2010年11月12日至2013年11月11日；3、租金为每年20万元，每年度的房租金同济堂公司须提前一个月支付，另同济堂公司应向俞剑交纳5000元作为房子使用及相关水电费的保证金，协议终止若无纠纷保证金全部返还；4、经营期内，若因房租上涨，本协议年租金同比上涨。上涨日期与俞剑作为承租方签订的租房日期保持一致。经营期内，若遇政府拆迁或其他不可抗力因素（房屋产权单位收回房屋等），房租金按实际使用时间计算，余额由俞剑返还给同济堂公司。同济堂公司装修的门、墙、顶、地、水电、空调等装潢设施归同济堂公司所有。因拆迁产生的损失由同济堂公司向政府有关部门协商赔付，俞剑有协助义务，同济堂公司的损失与俞剑无关；5、在经营期内同济堂公司对房屋进行装修，不能破坏房屋结构且所有费用自理。终止协议时自行处理，不得作价强卖，水电设施由同济堂公司安装到俞剑指定位置，费用由同济堂公司承担，水电费同济堂公司按时结算给俞剑，俞剑认可同济堂公司租用房屋对应的门头位置归同济堂公司使用，屋顶广告位置留一面给同济堂公司使用。双方并就其他条款进行了约定。
另查明，2010年11月13日同济堂公司支付给缪益新房租20万元。在原审法院审理的同济堂公司诉缪益新、俞剑不当得利纠纷［（2012）张民初字第0844号］一案的庭审过程中俞剑认可已经收到缪益新交给他的同济堂公司法定代表人秦峰交的年租金20万元。
2013年5月14日，港源公司向原审法院出具情况说明一份，内容为：关于我公司与陈东于2006年12月18日将位于杨舍镇南门路2号的房屋租赁给陈东使用，租期为2007年1月18日至2011年1月17日。嗣后，陈东将至2011年1月17日内的房屋交付给我公司。到期后到现在，陈东包括转租人俞剑、张家港市王府宾馆，并未将实际使用期间的房租支付给我公司。
再查明，在原审法院审理的港源公司诉陈东、俞剑、缪立新、同济堂公司房屋租赁合同纠纷［（2013）张民初字第0433号］一案中，港源公司作为出租人要求与陈东解除租赁合同及要求涉诉房屋的实际使用人缪立新、同济堂公司搬离涉诉房屋，原审法院在2013年2月16日立案受理了该案，并于2013年3月8日向陈东等承租人（包括次承租人）发出了应诉通知书。该案中，对于同济堂公司应承担的租金及使用费，港源公司表示与同济堂公司自行结算。
上述事实，由2002年10月28日张家港市供电公司委托港源公司管理其房产并由港源公司收取房租的委托协议书、2008年7月28日张家港市供电公司关于将涉诉房屋交付给港源公司管理使用的证明、2006年12月28日港源公司与陈东的房屋租赁合同、陈东与俞剑签订的房屋租赁合同、俞剑与同济堂公司的租房协议书、银行付款凭证、2013年5月14日港源公司出具的情况说明、（2012）张民初字第0844号庭审笔录、（2013）张民初字第0433号庭审笔录及本案庭审笔录等证据予以佐证。
原审原告同济堂公司的诉讼请求为：请求依法判令同济堂公司与俞剑签订的租赁协议超出租期部分无效；判令俞剑、缪益新立即返还租金141122元；本案诉讼费用由俞剑、缪益新承担。审理中，同济堂公司明确因港源公司要求同济堂公司支付自2011年3月16日起至实际迁让之日止的房屋使用费，故扣除4个月零3天（指2010年11月12日至2011年3月15日）的租金68312元，俞剑、缪益新应返还租金131688元。
原审法院认为，首先，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定应为无效。在原审法院审理的港源公司诉陈东、俞剑、缪立新、同济堂公司房屋租赁合同纠纷［（2013）张民初字第0433号］一案中，因港源公司与陈东的租赁合同期限届满（即2011年1月17日）后，港源公司未能提供证据证明在起诉前明确要求陈东等租户返还租赁房屋，或对陈东等继续租赁使用涉诉房屋明确提出异议，故从2011年1月17日至2013年3月8日原审法院在该案中向陈东送达应诉材料止，港源公司与陈东的原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。从2013年3月8日起港源公司与陈东的租赁合同关系解除。本案中，同济堂公司与俞剑所签租赁协议中自2013年3月8日起至2013年11月11日止属于转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分，故该部分租赁期间为无效。其次，本案中同济堂公司依约已于2010年11月13日向俞剑支付了租金20万元，俞剑作为转租出租人（次承租人）本应向承租人陈东或出租人港源公司支付相应租金，但其应缴纳而未缴纳，其转租行为明显违背诚实信用原则，导致出租人港源公司起诉要求同济堂公司立即搬离涉诉房屋，并支付自2011年3月16日起至实际迁让之日止的房屋使用费，对此俞剑应承担责任，俞剑不应再享有因转租房屋给同济堂公司而产生的转租收益。故同济堂公司主张扣除4个月零3天（即2010年11月12日至2011年3月15日）的租金68312元后，俞剑返还租金131688元（200000元-68312元=131688元）的请求，并无不当，予以支持。同济堂公司主张缪益新对上述租金承担共同返还责任，没有事实和法律依据，不予支持。对于同济堂公司应承担的租金及使用费，港源公司与同济堂公司均同意双方自行结算，不属于本案处理范围，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等其他法律规定，原审法院判决：一、确认张家港市同济堂药店有限公司与俞剑所签租赁协议中自2013年3月8日起至2013年11月11日止的租赁期间无效。二、俞剑应返还给张家港市同济堂药店有限公司租金131688元，限于判决生效后10日内履行。三、驳回张家港市同济堂药店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3122元，由张家港市同济堂药店有限公司负担209元，由俞剑负担2913元。
上诉人俞剑不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。俞剑与同济堂公司签订的租房协议书已提交港源公司备案，同济堂公司对此是明知的，但在原审中却故意隐瞒真相，混淆是非。同济堂公司在起诉状中提出曾在2011年3月接到房屋产权人张家港市供电公司的通知，自2011年3月1日起涉诉房屋已由张家港市市级机关事务管理中心承租，但原审判决对该节事实却未有涉及。同济堂公司实际使用的房屋除转租部分之外，还有俞剑自行搭建部分，原审判决对此没有查明。二、原审判决适用法律错误。根据合同相对性，俞剑没有向港源公司直接支付租金的义务，即使俞剑没有向陈东支付租金，也不构成对港源公司合法权益的侵害。合同法及相关法律法规并没有规定转租人丧失转租收益的情形，原审判决剥夺俞剑的转租收益，显然于法相悖。原审判决仅认定自2013年3月8日至2013年11月11日的期间属于转租期限超出承租人剩余租赁期限的部分，那么自2010年11月12日至2013年3月8日的期间就应当属于合法有效的租赁期间，在此租赁期间内，同济堂公司有义务按约定支付租金。三、原审判决遗漏诉讼当事人，程序不当。本案中原审法院应当通知出租人港源公司、承租人陈东作为第三人参加诉讼，以查明案件事实。四、同济堂公司与港源公司恶意串通，原审判决有意偏袒同济堂公司，有违公正性。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人同济堂公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告缪益新二审未作答辩。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，港源公司诉陈东、俞剑、缪立新、同济堂公司房屋租赁合同纠纷一案，原审法院作出（2013）张民初字第0433号民事判决后，缪立新不服，向本院提出上诉。本院经审理作出（2013）苏中民终字第2158号民事判决，该判决认定港源公司与陈东之间的租赁合同到期后继续有效，租赁期限转为不定期，租赁合同于2013年3月8日解除。
本案二审中，俞剑提供了2010年11月15日港源公司出具的一份证明，内容为“市区南门路2号商务大楼是供电公司交付给我物业公司管理并拍租给陈东使用的，现同意陈东将南门路2号房屋转租给俞剑、秦峰使用”。俞剑主张，秦峰即为同济堂公司的法定代表人，港源公司对俞剑将房屋转租给同济堂公司是同意的，同济堂公司还据此领取了工商营业执照。同济堂公司对该证明的真实性没有异议。俞剑还提供了一份2008年5月12日俞剑与张功国签订的租房协议书以及一份工程结算单，用于证明俞剑与同济堂公司签订的租房协议书中约定的相关附房是俞剑自行搭建的。同济堂公司对上述租房协议书和工程结算单不予认可。
同济堂公司提供下列证据：一、2011年3月1日张家港市供电公司与张家港市市级机关事务管理中心（以下简称张家港市事务管理中心）签订的租赁合同一份，该合同载明，甲方张家港市供电公司将涉诉房屋出租给乙方张家港市事务管理中心，租赁期限为2011年3月1日至2013年2月28日，年租金为32万元。该租赁合同落款下方有“同意乙方将房屋转租给张家港市同济堂药店有限公司使用”的手写内容，张家港市供电公司在该手写内容处加盖公章。同济堂公司主张该份证据可以证明同济堂公司从张家港市事务管理中心转租涉诉房屋，租赁期限为2011年3月1日至2013年2月28日。二、2011年8月15日、2012年12月25日同济堂公司支付张家港市供电公司各32万元的银行进账单以及张家港市供电公司开具的租金发票（付款方为张家港市事务管理中心）。同济堂公司主张，该组证据可以证明其已经支付了2011年3月1日至2013年2月28日二年的租金64万元。俞剑对同济堂公司提供的上述证据的真实性没有异议，但认为张家港市供电公司委托港源公司管理涉诉房屋，在未撤销委托的情况下，张家港市供电公司无权将涉诉房屋另行出租。
二审中，本院至张家港市供电公司和张家港市事务管理中心进行了调查。张家港市供电公司在本院调查时称，2011年3月1日张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订的房屋租赁合同是真实的。张家港市供电公司对张家港市事务管理中心将房屋转租给同济堂公司是同意的。同济堂公司代张家港市事务管理中心支付了二年的租金，张家港市供电公司也开具了相应的发票。2013年港源公司起诉陈东、俞剑、缪立新和同济堂公司的诉讼，张家港市供电公司是知道的，这个诉讼其实是张家港市事务管理中心要求以港源公司的名义起诉的。港源公司是张家港市供电公司下属的集体企业，具有独立法人资格。张家港市事务管理中心在本院调查时称，2011年3月1日张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订的房屋租赁合同是真实的。租赁房屋由张家港市事务管理中心转租给同济堂公司，租金是同济堂公司直接支付给张家港市供电公司的。
张家港市事务管理中心还向本院提供了2011年3月1日其与同济堂公司签订的协议书一份以及2014年3月24日情况说明一份。2011年3月1日协议书载明：“为帮助同济堂药店总店搬迁，保证职工就业和社会稳定，支持政府实事工程小城河改造建设，经市政府办公室领导协调，根据张家港市供电公司要求，张家港市事务管理中心与张家港市供电公司签订房屋租赁合同，租赁南门路2号房屋。经张家港市供电公司同意，张家港市事务管理中心将房屋转租给同济堂公司使用。同济堂公司为租赁合同的实际履约方，承担租赁合同约定的全部权利和义务。同济堂公司作为房屋租赁合同履约方，自行处理与房屋原承租人的关系”。2012年3月24日情况说明载明：“张家港市供电公司将涉诉房屋委托港源公司经营、出租。在港源公司与陈东签订的租赁合同到期后，张家港市供电公司将涉诉房屋出租给张家港市事务管理中心。张家港市事务管理中心发现张家港市供电公司与原租户没有办理清退房屋手续，要求张家港市供电公司将与原租户的租赁纠纷处理完毕，再向张家港市事务管理中心交房，由张家港市事务管理中心对涉诉房屋承租、收益。为此，张家港市供电公司委托港源公司提起诉讼，清理与陈东等原租户的租赁关系。即原告港源公司诉陈东、俞剑、缪立新房屋租赁合同纠纷一案（2013）张民初字第0433号。张家港市事务管理中心只有权利要求张家港市供电公司交付出租房屋，并无权利向张家港市供电公司的原租赁户要求交房，因此，仍由张家港市供电公司的资产管理单位港源公司起诉。张家港市供电公司与张家港市事务管理中心的租赁合同、租金结算由两者另行进行”。
经质证，俞剑、同济堂公司对本院两份调查笔录、2011年3月1日协议书以及2014年3月24日情况说明的真实性均无异议。俞剑认为，这几份证据与本院（2013）苏中民终字第2158号民事判决认定事实不一致。张家港市供电公司对港源公司提起诉讼的情况是明知的。张家港市供电公司无权直接对外出租房屋。无论是在本案一审中还是在港源公司提起诉讼一案的一、二审中，同济堂公司均没有向法院提交相关证据，其怠于行使权利应当承担不利后果。同济堂公司在明知其与俞剑的租赁合同尚未履行完毕的情况下擅自与张家港市事务管理中心签订合同并缴纳租金，有明显过错。
以上事实，由本院（2013）苏中民终字第2158号民事判决书、2011年3月1日张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订的房屋租赁合同、两份银行进账单、两份发票、2011年3月1日张家港市事务管理中心与同济堂公司签订的协议书、2014年3月24日张家港市事务管理中心出具的情况说明以及本院调查笔录予以证实。
本院认为，根据2002年10月28日张家港市供电公司与港源公司签订的委托协议书和2008年7月28日张家港市供电公司出具的证明，张家港市供电公司与港源公司之间形成了委托合同关系，张家港市供电公司委托港源公司管理涉诉房屋。港源公司将涉诉房屋出租给陈东，陈东转租给俞剑，俞剑又将部分房屋转租给同济堂公司。二审中俞剑提供的港源公司出具的证明可以证实，俞剑与同济堂公司的转租经过了港源公司的同意，故转租合同合法有效，但转租期限超过承租人陈东剩余租赁期限的部分应为无效。本案中，在港源公司与陈东的房屋租赁合同到期后，张家港市供电公司没有明确解除对港源公司的委托，港源公司也没有明确要求陈东返还房屋，故港源公司与陈东之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该不定期租赁有效期内，陈东与俞剑之间、俞剑与同济堂公司之间的转租合同亦继续有效。虽然2011年3月1日张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订了房屋租赁合同，但当时港源公司与承租人陈东以及次承租人俞剑、同济堂公司并未办理房屋腾退，故涉诉房屋并不具备交付给张家港市事务管理中心的条件，张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订的房屋租赁合同实际未能履行。根据本院（2013）苏中民终字第2158号民事判决的认定，港源公司与陈东之间的不定期租赁合同关系于2013年3月8日解除，故俞剑与同济堂公司之间的转租期限超过2013年3月8日的部分应认定为无效。原审判决确认同济堂公司与俞剑所签租赁协议中自2013年3月8日起至2013年11月11日止的租赁期限无效，并无不当。俞剑在合法有效的转租期内有权向转租合同相对方同济堂公司收取转租租金。俞剑是否向承租人陈东支付租金，属于另一法律关系，不影响俞剑与同济堂公司之间的权利义务关系。故本案同济堂公司要求俞剑、缪益新返还租金131688元的诉讼请求，不能成立。原审判决俞剑应返还同济堂公司租金131688元有误，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持张家港市人民法院（2013）张民初字第0057号民事判决主文第一项；
二、撤销张家港市人民法院（2013）张民初字第0057号民事判决主文第二、三项；
三、驳回张家港市同济堂药店有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3122元、二审案件受理费3122元，均由张家港市同济堂药店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 孙 毅
审判员 周 红
二〇一四年五月七日
书记员 王文君