延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第190号
上诉人（原审被告）：赵玉华，住延吉市。
被上诉人（原审原告）：吉林省延房置业集团有限公司，住所延吉市河南街天池路2169号。
法定代表人：金永勇，董事长。
委托代理人：赵金玲，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人赵玉华因与被上诉人吉林省延房置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2014）延民初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
在一审中原告诉称：2012年12月至今，被告赵玉华占有、使用原告位于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-91-（-1），面积740.32平方米的营业房屋，拖欠房屋租金，被告使用原告位于延吉市局子街停车场，两年未缴使用费，原告多次与被告协商，被告赵玉华拒绝返还房屋、停车场。为维护原告的合法权益，请求判令被告返还房屋、停车场；支付房屋使用费162500元（每月租金12500元，自2012年12月1日起至2013年12月31日止，逾期返还房屋，房屋使用费计算至被告返还房屋之日止）；停车场使用费20000元；诉讼费用由被告承担。
在一审中被告辩称：原告所述与事实不符，原、被告之间存在事实上的房屋租赁关系，被告在租赁期间，由于原告一再上调房屋租金，双方产生纠纷，被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理认定：2010年11月30日，原告与案外人史永生签订房屋租赁合同，史永生租赁原告位于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-91-（-1），面积743.32平方米房屋，租赁期限自2009年12月1日起至2010年11月30日止，月租金7200元，按月支付，在租赁期间，案外人史永生不得将租赁房屋转租，被告转租房屋，原告有权解除合同。合同签订后，原告与案外人史永生双方按合同约定履行，租赁期限届满后，原告与案外人史永生未续签房屋租赁合同，原告按月收取案外人史永生租金8200元。2011年5月20日，被告在延吉市工商行政管理局注册成立延吉市龙逸天下影视城，经营场所延吉市局子街文化胡同48号（四区），即原告位于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-91-（-1），面积743.32平方米房屋由被告租赁使用，被告按月以案外人史永生的名义向原告缴纳房屋租金，原告出具收取案外人史永生缴纳房屋租金收据。2012年12月案外人史永生未能按约缴纳房屋租金，原告在催缴房屋租金过程中，知道是被告在使用租赁房屋，原告未提出异议。2013年6月，原告自行制作房屋租金价格一览表给付被告，被告认为原告提供的房屋租金价格一览表中载明的房屋租金价格过高，双方未能协商一致，被告自2012年12月1日起未缴纳房屋租金。2013年11月28日，原告在被告经营场所大门上张贴通知，通知被告于2013年12月5日前到原告处缴纳房屋租金，被告不同意原告上调房屋租金，拒绝缴纳2012年12月1日起至2013年12月31日止的房屋租金。2014年1月8日，原告诉讼来院，要求被告返还房屋、停车场；支付房屋使用费162500元（每月租金12500元，自2012年12月1日起至2013年12月31日止，逾期返还房屋，房屋使用费计算至被告返还房屋之日止）；停车场使用费20000元；诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，放弃要求被告返还停车场及停车场使用费20000元的诉讼请求。
一审法院认为：原告与案外人史永生签订的房屋租赁合同租赁期限届满后，双方未续签房屋租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期租赁，租赁房屋自2011年5月20日起由被告占有、使用。2012年12月原告知道案外人史永生转租后，对被告占有、使用租赁房屋在六个月内未提出异议，原、被告之间形成事实上的转租合同关系，其转租合同应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，被告占有、使用原告房屋，无正当理由未支付租金，原告限期被告缴纳房屋租金，已在合理期限之前通知被告，被告不同意原告上调房屋租金，拒绝按原告上调的房屋租金价格缴纳租金，应承担违约责任。对原告要求被告返还租赁房屋、支付房屋使用费的诉讼请求。符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、解除原告吉林省延房置业集团有限公司与被告赵玉华之间的房屋转租合同。二、被告赵玉华于本判决生效之日起10日内将位于延吉市文化胡同44号，产籍号3-18-91-（-1），面积743.32平方米营业房屋返还给原告吉林省延房置业集团有限公司。三、被告赵玉华于本判决生效之日起10日内支付原告吉林省延房置业集团有限公司房屋租金106600元（自2012年12月1日起至2013年12月31日止，自2014年1月1日起至返还房屋时止继续计算房屋租金，每月房屋租金8200元）。案件受理费3550元，减半收取1775元，保全费2638元，其他费用80元，共计4493元（原告已预交6668元），由原告负担559元，由被告赵玉华负担3934元。
宣判后，赵玉华不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一审综合认定事实错误。首先，2010年11月30日史永生与被上诉人签订协议月租金7200元，而第二年为什么没有签协议，第二年要签协议时负责人姜军叫我们此房三个业主要再次调价，史永生地下租金调价为8200元，讲到这次调价后五年内不再调价，并说合同内容重新制定。一审讲到史永生将房屋转租给我不是事实，2011年以后史永生投资的生意赔钱没法做下去的情况下找到我，经双方协商投资共同经营地下，租房合同及费用他来承担，投资按比例，我投70%，他投30%，随后他回老家组织钱，先期我来投资。因为此楼是个20多年的老楼地下，我来投资前地下因20多年老化潮湿，除主体外基本上都废了。由于老楼没有消防设施，史永生经营期间年年消防检查不合格被罚款，我通过消防朋友找到消防主管，领导派人到现场指导，我投资近40万上了一整套消防设备，安装了中央排风空调，全面进行了改造装修近半年，房费一直由史永生按月打到管区负责人太金兰卡上，由于投资大，我先后借用3家房屋做了抵押，还借了不少高息。直到装修好，史永生也没有带钱回来，但房费一直由他按月交，2011年5月，史永生同意我到工商申请执照，几个月后开了业。由于事先对影视行业了解不够，所以开业后生意不是太好，史永生一看生意不好就将他投资那部分转给在家借款姓王的手里，姓王的来延吉到被上诉人处办理了转租，后来一直由姓王的来交房租，一直交到2012年年底一看生意不好就没再交。2013年初，我到被上诉人公司找到负责人姜军，商量此房转租给我，他讲转租给我可以，前提是解决我与史永生之间的矛盾，因矛盾没解决，所以一直拖到2013年底。2013年由于老楼外部电缆损坏，我先后几次通知被上诉人修理，过了很长时间，负责人姜军带部长来到现场，部长讲他单位有大电缆，只花人工费就行，姜军说解决租赁关系后再说，加上2013年市里对此楼整体美化，基本上此楼都无法营业，装修到11月底因地下没电，地下气味无法进人，后来我看接电没希望，我花了近万元找人接上了电。后来我听说史永生放弃此房租赁，我找到被上诉人要签协议，负责人讲，考虑到我投资较大可以转租给我，管区负责人给了我新的调价单，负责人讲转租给我的前提是史永生所欠的房费由我来交，造成停电未营业损失单位不负责，如果同意可以办手续，我已经投资近200万元，不同意也不行，就同意由我负责，让我找部长协商房租，部长是新上任的，谈了几次都是因为房价由每月8200元调价为9600元，如果转租给我调价为每月12500元，合同期为一年，原来每年上涨几百元租金现在变成每年几千元，我已经投入了大量资金，如果继续干还要借钱，不干投资近200万元什么都没有，变得倾家荡产负债累累妻离子散，因为没有谈好租金，把事情闹到法院。一审后，我又找被上诉人去谈，部长讲判决下来了没办法谈，我只能上诉到中院审理，给个老百姓公正判决，否则因这个单位合同会造成更多租房业主家破人亡。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吉林省延房置业集团有限公司辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，审理程序合法。因此，吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第242号民事判决合理合法，请求二审法院维护答辩人的合法权益。本案已经证实的事实如下：1.2010年11月30日，答辩人将延吉市局子街文化胡同44号面积743.32平方米的房屋出租给案外人史永生，租赁期限一年，合同期满后，双方未续签房屋租赁合同，案外人史永生按月支付租金8200元。2.2011年5月20日，上诉人赵玉华在延吉市工商局注册成立延吉市龙逸天下影视城，经营场所延吉市局子街文化胡同48号，即答辩人位于延吉市局子街文化胡同44号房屋，案外人史永生将房屋转租给赵玉华使用。3.自2012年12月至今，上诉人未向答辩人交纳房屋租金，答辩人已多次向上诉人催缴房屋租金，均被上诉人无理拒绝，上诉人严重侵害了答辩人的合法权益，致答辩人的经济利益受损。4.2013年11月28日，答辩人向上诉人发出最后通知，要求上诉人务必于2013年12月5日前交纳房屋租金，但上诉人仍然无视事实与法律，拒绝支付房屋租金。二、答辩人对上诉状中观点的反驳。1.上诉人赵玉华占有、使用延吉市局子街文化胡同48号房产时，对其装修未经出租人同意，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”2.房租价格上调是市场行为，且答辩人多次向其发出通知，催缴房屋租金，答辩人已经给与上诉人合理的期限，上诉人都无理拒付房租。综上所述，上诉人的行为已严重侵害了答辩人的合法权益，我们认为，上诉人的上诉请求无理，一审法院判决正确，请求人民法院依法公断。
经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人赵玉华与被上诉人吉林省延房置业集团有限公司虽未签订书面房屋租赁合同，但存在事实上的房屋租赁关系。因双方对房屋租赁期间未作出明确约定，应当视为不定期租赁。一审判决对此部分的认定正确。
关于上诉人主张其由于自己投入过大为由，不同意解除合同问题。本院认为，上诉人赵玉华作为承租他人房屋进行经营的投资者，理应考虑到房屋租赁期限、租金变化等直接影响投资成本回收和利润的因素，再行决定投资数额的多少。而其在没有与出租人达成具体租赁期限、租金的情况下，自行投入巨资对承租房屋进行维修添附，然后再以投入巨大为由不同意解除房屋租赁合同，既不符合交易原则，也不符合法律规定。既然上诉人赵玉华在没有与出租人对租赁期限和租金数额达成一致意见的情况下进行投资并占有使用诉争房屋，就应当按照房屋出租人的要求支付租金，其拒付租金构成根本性违约，出租人可以解除合同并要求返还房屋。故上诉人赵玉华的上诉理由不能成立，本院不予支持。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2432元，由上诉人赵玉华负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 全智光
二〇一四年七月十日
书记员 尹光熹