辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02533号
上诉人（原审被告）：沈阳地之润房产租赁有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山西路21号3门。
法定代表人：罗东申，系该公司经理。
委托代理人：王阳辅，男，1977年2月1日出生，汉族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区国有资产经营公司，住所地沈阳市皇姑区泰山小区69号楼18栋。
法定代表人：陈作秋，系该公司经理。
委托代理人：施宏，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：郝明浩，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人沈阳地之润房产租赁有限公司（以下简称“地之润公司”）因与被上诉人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（以下简称“国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年11月17日公开开庭审理了本案，上诉人地之润公司的法定代表人罗东申、委托代理人王阳辅，被上诉人国资公司的委托代理人施宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
国资公司一审诉称，2013年1月1日，其与地之润公司签订《房屋租赁合同》，约定国资公司将位于沈阳市皇姑区宁山西路21号1门商业网点租给地之润公司，租期一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收取，每季度租金为1932元。现双方租赁合同已到期，地之润公司仍继续使用该网点，并拖欠租金6762元，因地之润公司拒不腾房，故请求法院判令解除国资公司与地之润公司签订的租赁合同；判令地之润公司向国资公司支付拖欠的租金6762元；判令腾退房屋；判令自解除合同之日起至实际腾房之日止按40元／平方米／月向国资公司支付房屋占用费用。
地之润公司一审辩称，国资公司与地之润公司间不是租赁关系，本案涉及企业改制过程的纠纷，人民法院不应当受理；拖欠房费的事不属实，系国资公司不收；国资公司主体不适格，应追加转制时出让方沈阳市皇姑区商业贸易管理委员会参加诉讼；地之润公司经营使用争议房屋是改制时政府部门承诺的符条件的法律行为，我方已接收了职工，不应该解除合同，我方有权继续租赁，不涨房租，国资公司请求腾退房屋不具有可行性；地之润公司因欺诈行为签订本案的租赁合同，并非真实意思表示，该合同应认定无效。
原审法院审理查明，位于沈阳市皇姑区宁山西路21号1-4门（建筑面积891平方米），原地址为沈阳市皇姑区宁山路五段十九号，为1987年沈阳机车车辆厂自建砖混结构房屋。其中1门（门号序号从东向西），面积为314平方米的房屋为涉诉房屋，1988年2月，沈阳市皇姑区商业网点规划建设办公室向皇姑区副食品公司纸盒厂（系地之润公司前身）下发“商业网点房产使用证”，该房现地之润公司作为饭店经营用房。1994年，沈阳市皇姑区商业网点办（系沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室前身）取得该房房证。1998年6月，沈阳市皇姑区副食品公司纸盒厂由集体企业改制为股份合作制企业，改制过程中对其1996年回迁并投入使用的自有产权，建筑面积261平方米的砖混结构门市房，作为企业资产进行了评估，但未涉及涉诉房屋。2013年1月1日，国资公司、地之润公司签订《房屋租赁合同》，约定国资公司将涉诉网点房出租给地之润公司使用，租金按季度收缴，每季度首月末前地之润公司将当季租金1932元一次性上缴。地之润公司2013年12月31日前租金已交纳。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议，地之润公司仍继续使用租赁房屋。双方曾就继续建立租赁关系的租金标准进行协商，未能达成一致。2014年11月5日，国资公司于“辽沈晚报”发布公告一份，通知地之润公司解除双方间的租赁合同。后地之润公司仍未腾房，亦未交纳房租，国资公司遂起诉至原审法院。
另查，2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发（2013）13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权国资公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以国资公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。
再查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区宁山西路属本地区三级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为40元。
原审法院认为，本案争议焦点：1、本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋的问题；2、国资公司此次诉讼是否属于民事案件受理范围；3、合同是否应予解除的问题。
首先，直管产权是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拔借给单位使用的房产。根据地之润公司改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。另外，从针对地之润公司企业出售的资产评估报告也能证明涉诉房屋并非属于企业自有或房产局直管，诉争房在转制时并未列入转制资产范围之列。
其次，对地之润公司主张本案系属政府主管部门在对企业国有资产进行政策性调整、转化过程中发生的纠纷，应依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》不予受理的请求是否应予支持问题。该规定是指，政府部门作为主体，对企业的国有资产为标的物，对其进行依照行政权力，进行产权调整及转化的，导致产权人发生变化的，因具有行政因素，法院不得干涉的规定。而本案所涉房产并未发生上述变化行为，故属于人民法院民事受案范围。
再次，对于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及解除问题。该协议为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。地之润公司虽主张双方不是普通的租赁关系，是基于改制前提下形成的附条件租赁关系，应依据政策继续维持租赁关系，且租金标准仍按改制前执行。但评估报告载明企业出售的资产中既未包含涉诉房产，该房产亦不属于直管公房，故地之润公司主张双方系附条件的租赁关系无事实法律依据依据。现沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了涉诉房产物权，国资公司依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，原审法院予以支持。
关于解除合同的时间，国资公司主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时地之润公司并未下落不明，故国资公司采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2015年1月26日国资公司提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故本院确认双方间房屋租赁关系于2015年1月26日解除。
关于给付租金及占用费问题。庭审中国资公司、地之润公司双方均承认租金已交纳至2013年12月31日前，故租金应自2014年1月1日起给付至2015年1月26日止，共计1年26天，为8286元（1932元＊4个月＋1932元／3个月／30天＊26天）。自2015年1月27日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按皇姑区宁山西路地段）、商业用房租金指导价，每月每平方米40元标准给付占用费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条之规定，原审法院判决：一、确认原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳地之润房产租赁有限公司的房屋租赁合同关系于2015年1月26日解除；二、被告沈阳地之润房产租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金8286元；三、被告沈阳地之润房产租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费，按每月每平方米40元标准给付，自2015年1月27日起至房屋实际腾出时止；四、被告沈阳地之润房产租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区宁山西路21号1门（面积314平方米，门序号自东向西）腾出，完好交予原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2050元，由被告沈阳地之润房产租赁有限公司承担。
宣判后，上诉人地之润公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清——被上诉人不是本案适格原告，无权就诉争房屋以自己名义提起诉讼；二、本案不属于民事诉讼受案范围；三、一审法院适用法律错误——诉争房屋为国有直管非住宅用房；四、上诉人有权继续租赁使用诉争房屋。
被上诉人国资公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有房产证、沈皇编发（2013）13号文件、沈皇编发（2013）20号文件、情况说明、房证、房屋租赁合同、公告、沈价发（2013）70号文件等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：地之润公司与国资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。国资公司作为对争议房产具有管理权的民事主体，有权就双方租赁合同进行诉讼。故本院对上诉人提出被上诉人的诉讼主体资格错误及本案不属于人民法院受理范围的上诉请求，本院均不予以支持。
关于本案租赁合同应否予以解除的问题，因争议房屋在转制时并未列入转制资产范围之列，且合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现涉案房屋沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，该房屋是否为直管公房并不影响被上诉人依房屋所有权人授权行使解除合同、收回房屋的请求权，故沈阳市皇姑区国有资产经营公司起诉要求解除双方间租赁合同，并由上诉人给付其租金均受法律保护，本院对上诉人提出涉案租赁关系不应解除的上诉主张，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人沈阳地之润房产租赁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。