江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5891号上诉人（原审被告）：曹明杰，男，1964年10月10日生，汉族。委托诉讼代理人：张理，江苏博士达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京百花置业有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园七巷五号。法定代表人：张远扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉鹏，江苏协恒律师事务所实习律师。原审第三人：南京丘比特餐饮娱乐有限公司，住所地南京市鼓楼区热河路8号。法定代表人：王秀强，该公司总经理。上诉人曹明杰因与被上诉人南京百花置业有限公司（以下简称百花公司）、原审第三人南京丘比特餐饮娱乐有限公司（以下简称丘比特公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人曹明杰以及委托诉讼代理人张理、被上诉人百花公司的委托诉讼代理人吴小喜到庭参加诉讼。原审第三人丘比特公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曹明杰上诉请求：1.撤销一审判决，驳回百花公司对其的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由百花公司、丘比特公司负担。事实与理由：一审事实认定错误，判决错误。一、一审判决认定曹明杰是房屋租赁合同的承租人，不符合事实。（一）租赁关系发生变更。案涉房屋原由谢超等人租赁，以丘比特公司名义从事KTV经营活动。后谢超因债务纠纷跑路，拖欠百花公司租金。曹明杰与谢超有债权债务和合伙关系，试图将丘比特公司继续经营下去，并以此清偿谢超对自己的债务，所以曹明杰与百花公司的文化艺术中心管理处在2009年4月8日签订《房屋租赁协议》，该场地仍然是丘比特的经营场所。2010年10月，谢超、朱言委托曹明杰办理丘比特公司工商登记手续，公司法定代表人是顾云桂，股东是谢超、朱言，曹明杰任监事。在申请设立登记时，申请人提交了曹明杰与百花公司签订的《房屋租赁协议》，但在乙方（承租人）曹明杰名字后加上了“（南京丘比特餐饮娱乐有限公司）”字样，最后落款乙方负责人处加上了“朱言、谢超”。2012年4月，丘比特公司发生股东变更，由原股东谢超、朱言变更为王秀强、杨遥，王秀强为法定代表人，股东会决议，免去曹明杰监事职务。此后曹明杰与丘比特公司完全没有关系。丘比特公司成为王秀强等人的公司。曹明杰与王秀强签订转让合同，将曹明杰承租房屋转让给王秀强。曹明杰和王秀强一起到百花公司处，与赵伟主任等人讲明情况，百花公司同意由王秀强继续租赁房屋。根据百花公司和丘比特公司在一审中的陈述，确认曹明杰向百花公司缴纳了截至2012年3月的租金、水电费等费用，并履行了其在《房屋租赁协议》第四条中承诺的代为偿还谢超欠款等事项，曹明杰认为自己已脱离了租赁关系。（二）百花公司和丘比特公司明知租赁关系变更的事实，并且实际履行新的租赁合同。1.从2012年4月起，百花公司没有向曹明杰讨要过租金，曹明杰也没有缴纳租金，双方不存在出租人与承租人之间的权利义务。2.从2012年4月到2015年9月长达三年多时间里，百花公司和丘比特公司没有联系过曹明杰，不管是租赁房屋质量问题，还是拖欠租金等等通常需要承租人出面解决的事项，统统没有找过曹明杰，完全与曹明杰无关。百花公司在一审中称，曹明杰屡屡不能按合同约定交付租金，百花公司曾多次催要未果，几经努力仍毫无结果，却没有提出任何有证明效力的证据。3.百花公司和丘比特公司已经用行动表明，房屋租赁合同的主体是百花公司和丘比特公司。（1）百花公司一审中提交的交租明细和租金收据，都把丘比特公司作为交租人，说明百花公司也认为丘比特公司是承租人。（2）百花公司于2014年11月12日向丘比特夜总会发出函告，该函由丘比特公司员工陈小隆签收。该函系发给丘比特夜总会，表明百花公司将丘比特公司作为承租人。（3）百花公司提交的由薛良签字的承诺书也证明，百花公司始终与丘比特公司交涉解决租赁合同纠纷，并把丘比特公司作为债务人。就算薛良不是代丘比特公司作意思表示，薛良出具的承诺函也表明其要承担丘比特公司的债务，法庭应当追加薛良参加诉讼。（三）《房屋租赁协议》明确约定不得转租，更加证明曹明杰与丘比特公司之间不是转租，是转让承租权，应当发生合同主体变更的结果。1.自丘比特公司加入后的数年间，百花公司不再与曹明杰往来，而是直接与丘比特公司发生租金收付、违约追究等行为，这种情形与转租不符。2.房屋租赁协议约定禁止转租以，曹明杰是遵守合同履约守信之人，既然协议明确约定不得转租，曹明杰不会违反。3.本案事实完全符合合同转让的特征，丘比特公司加入后，曹明杰退出原租赁关系，承租人变更为丘比特公司，丘比特公司承继曹明杰在租赁合同中的权利义务。百花公司否认转租，否定承租人发生变更，但无法解释为何长期不与曹明杰联系，不行使租赁权利也不要求履行承租义务，在丘比特公司严重违约情况下也不向曹明杰要求履行和承担责任等情形，对明显违反租赁关系基本常识的事实加以回避不予回答。二、百花公司没有依照合同采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。据百花公司所称，2012年3月15日后其租金即被拖欠，其却没有采取终止协议的措施。甚至到2013年11月30日约定的合同终止期限届满时，也没有采取措施。直到2015年9月起诉。而其租金和“逾期占有使用费”一直算至起诉前。对2012年4月后的租金请求属于未采取适当措施而扩大的损失，不应支持。三、百花公司对曹明杰的起诉已过诉讼时效。如确如百花公司所言，自2012年3月15日后其租金被拖欠，而其又认为曹明杰是承租人，则它应当自租金被拖欠之日起两年内提起诉讼。百花公司没有提交任何证据证明其在被拖欠租金后两年内向曹明杰提出支付租金等租赁合同债务履行要求。四、一审判决中其他错误。1.一审判决认定曹明杰出具转让费10万元的收条，不是事实。这份收条不是曹明杰所写，未经法庭质证。一审将未经质证的证据作为事实认定，违反了诉讼程序。2.一审判决没有给出丘比特公司在法律关系中的定位，却要曹明杰承担丘比特公司的债务。百花公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，曹明杰的上诉请求不能成立。一、曹明杰认为其已经不是案涉房屋的承租人，是丘比特公司承租案涉房屋。但曹明杰拿不出一份有说服力有法律依据的证据，证明曹明杰是什么时候退出承租人的关系，丘比特公司何时与百花公司建立承租关系，因此曹明杰的上诉理由不能成立。百花公司将曹明杰列为被告，系因双方存在租赁协议。曹明杰强调其在承租人后写了丘比特公司，那是因为曹明杰承租房屋系经营丘比特公司，百花公司还是认曹明杰。百花公司向丘比特公司催租，也是因曹明杰承租房屋是为了从事丘比特公司的经营，其找不到曹明杰，就找到店里面去，店员无论是薛良还是朱言也好，其均视为代表曹明杰，如果曹明杰已经不是承租人了，那么应该明确告知，并且应得到百花公司的同意。租赁关系发生变化，应该是法律上的变化，应当要有变更手续，曹明杰主张其将承租权转给丘比特公司系经百花公司赵伟的同意，但没有证据证明，曹明杰作为承租人应当承担相应的法律责任。二、曹明杰认为百花公司扩大损失，不得就扩大的损失要求赔偿，没有依据。按照合同约定，曹明杰应及时交房租，如果不交，百花公司员工的催促是在尽出租人的责任，是相信曹明杰会履行义务。三、百花公司主张权利在法律规定的时间内，曹明杰认为超过诉讼时效的观点不能成立。四、关于一审中变更丘比特公司的主体地位问题，是百花公司在诉讼过程当中觉得法律关系上需要调整，才向法院申请变更，不违反法律规定。请求二审法院查明事实，依法驳回曹明杰的上诉请求。百花公司向一审法院起诉请求：1.曹明杰及丘比特公司迁出本市鼓楼区热河路8号文化艺术中心大楼地下室房屋（面积1040平方米），并返还百花公司；2.曹明杰及丘比特公司支付截至2015年8月31日的房屋租金及占有使用费829746元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区热河路8号负一层房屋（建筑面积3994.07平方米，以下简称案涉房屋）登记的房屋所有权人系南京市下关区房产经营公司（后更名为南京下关房产经营有限公司，以下简称下关房产经营公司），设计用途为非住宅，产别为直管公房。2002年9月30日，下关房产经营公司（甲方）与南京百花物业管理有限责任公司（乙方，后更名为百花公司）签订《托管协议》，约定甲方将位于热河路8号文化艺术中心地下室房屋托管给乙方进行经营和管理，托管期共10年，从2002年10月1日起至2012年9月30日止，乙方在受托期间，对所托管场地有使用及经营管理权，但经营项目必须报甲方备案后方可进行，同时受托场地的经营管理安全责任一并移交乙方等等。2012年9月30日，下关房产经营公司（甲方）与百花公司再次签订《房屋托管协议》，约定甲方将本市热河路8号地下室房屋（建筑面积1040平方米）托管给乙方进行经营和管理，托管期共六年，从2012年10月1日起至2018年9月30日止等等。2009年4月8日，南京百花物业管理有限责任公司文化艺术中心管理处（甲方）与曹明杰（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方因拓展业务需要，租赁甲方位于本市热河路8号文化艺术中心大楼地下室部分房屋，经营KTV演艺酒吧，乙方租赁甲方文化艺术中心地下室房屋1040平方米，从签字之日起生效，租期自2009年5月1日至2013年11月30日止；租金标准为每月每平方米14元计，自租赁之日起19月后在原基础上递增3%，即2009年5月1日至2009年11月30日租金为101920元，2009年12月1日至2010年11月30日租金为174720元，2010年12月1日至2011年11月30日租金为179961元，2011年12月1日至2012年11月30日租金为179961元，2012年12月1日至2013年11月30日租金为179961元；租金的支付为乙方按每月支付一次租金，时间为每月的5号之前支付甲方，先付后用，如乙方不能按期向甲方交付租金，甲方视乙方违约，终止本协议；原乙方合伙人谢超所欠的租金等费用由乙方负责偿还，时间为2009年6月30日之前由乙方付清，如乙方不能按期偿还，甲方视乙方违约，终止本协议；因该地区为商业用房，所以电费的价格为每度一元，水费的价格为每度三元四角，由乙方在每月的15日之前按实际用量向甲方支付水电费；乙方在租期内不得改变房屋核定用途，不得转租他人，否则甲方有权提前终止协议，无条件收回房屋；本协议届满或提前终止时，甲方按乙方使用该房产的实际状态（未经甲方许可的装修或改造或更换，乙方负责恢复并承担赔偿费用）收回房产及设备设施，乙方有权拆走在租赁期内添置的办公桌、椅、柜、电器等与房产和装修无粘连物品，但在拆走时，不得损坏装修及墙地面等其它设备设施，乙方在终止日前未搬走之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方处理。上述合同签订后，百花公司将租赁房屋交付曹明杰，曹明杰用于经营“丘比特”夜总会。后曹明杰将案涉房屋转租给丘比特公司，丘比特公司经营“丘比特”纯KTV。2012年3月12日，丘比特公司支付曹明杰转让费10万元，曹明杰出具收条，载明收到丘比特娱乐餐饮公司转让给王秀强转让费10万元。2012年4月26日，丘比特公司法定代表人由顾云桂变更为王秀强，股东由谢超、朱言变更为王秀强、杨遥。2014年11月12日，百花公司向丘比特夜总会发送了《函告》，载明租赁协议已于2013年11月30日到期，租赁期间，你方一直拖欠租金，严重违约，我方已多次函告，明确不再与你方续签租赁协议，尽快搬空物品，将房屋无条件交还我方，但你方至今一直未搬，现特此函告，请你方于2014年12月31日前搬空物品，并将所欠租金、水电费及房屋无条件交还我方，否则我方将于2015年1月1日起停止供应水、电、并提起司法诉讼，所造成的一切法律后果由你方自行承担。丘比特公司员工陈小隆签收。2015年4月16日，薛良向百花公司出具《承诺书》，载明：丘比特夜总会于2015年4月1日即将停止营业，开始遣散人员，清理内部事务和经营设备，我们承诺，丘比特夜总会的所有债权债务由我们承担，与下关房产经营公司无关，并在2015年7月31日前腾空鼓楼区热河路8号地下室的房屋，将该房屋无条件（不享受任何经济补偿）交还给下关房产经营公司，若逾期不交还房屋我方愿意承担一切责任及相应的法律后果。丘比特公司称薛良并非其公司的员工。一审法院另查明，南京百花物业管理有限责任公司文化艺术中心管理处是百花公司下属部门。案涉租赁房屋租金自2009年5月1日起至起诉之日止已实际支付301708元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。案涉房屋系所有权人下关房产经营公司委托百花公司经营管理，依据百花公司与下关房产经营公司之间签订的托管协议，百花公司有权对外出租并处理因租赁引起的纠纷，故对丘比特公司关于百花公司主体不适格的意见，不予采信。百花公司与曹明杰签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于百花公司主张的房屋迁让问题。房屋租赁合同租赁期限届满，××逾期退房的，出租人有权要求××返还租赁房屋并赔偿损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次××返还租赁房屋并赔偿损失，××承担连带赔偿责任。双方签订的房屋租赁协议约定的租赁期限于2013年11月30日届满，曹明杰及丘比特公司至今尚未将租赁房屋返还百花公司，仍由丘比特公司实际占有使用，百花公司主张曹明杰及丘比特公司迁出并返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于百花公司主张的租金问题。出租人百花公司已按照合同约定将租赁物交付××曹明杰，××曹明杰应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁协议约定的租金合计816523元，曹明杰仅支付301708元，尚欠514815元。曹明杰辩称租赁房屋经百花公司同意已转租给丘比特公司，曹明杰转租时已结清所有费用，之后拖欠的租金应由丘比特公司偿还，由于曹明杰未提供证据证明其转租行为系经得百花公司同意，且百花公司对曹明杰的转租行为现不予认可，故对曹明杰的该项辩解意见，不予采信。曹明杰应根据双方合同约定支付拖欠的租赁期间内的租金514815元。百花公司主张丘比特公司对曹明杰拖欠的租赁期间的租金514815元承担连带责任，由于百花公司与丘比特公司之间无合同关系，该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。租赁期间届满，××应当返还租赁物，曹明杰未将租赁房屋返还百花公司，仍继续由丘比特公司实际占有使用房屋，百花公司主张丘比特公司继续按原合同租金标准支付租赁期满即2013年12月1日至2015年8月31日的逾期占有使用费314931元，曹明杰对上述逾期占有使用费承担连带责任，符合法律规定，较为合理，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、曹明杰及南京丘比特餐饮娱乐有限公司于判决生效之日起十五日内迁出本市鼓楼区热河路8号文化艺术中心大楼地下室房屋（建筑面积1040平方米），并返还南京百花置业有限公司；二、曹明杰于判决生效之日起十五日内支付南京百花置业有限公司截至2013年11月30日的房屋租金514815元及2013年12月1日至2015年8月31日的逾期占有使用费314931元，南京丘比特餐饮娱乐有限公司对上述逾期占有使用费314931元承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12177元，由曹明杰负担7555元，南京丘比特餐饮娱乐有限公司负担4622元（此款百花公司已预付，曹明杰与丘比特公司在给付上述款项时直接支付给百花公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹明杰提供谢超、朱言的情况说明、企业名称核准通知书、公司设立登记中的房屋租赁协议、两次股东会决议、工商变更登记通知书、企业登记资料查询表等证据，证明丘比特公司自2007年开始经营，至2010年办理完相关证照，2012年时股东发生变更，曹明杰已经退出该公司的事实。百花公司对上述证据的真实性没有异议，但认为和本案没有关联性。二审中，曹明杰对一审认定其将房屋转租给丘比特公司提出异议，并认为2012年3月12日曹明杰出具给丘比特公司的转让费15万元收条不是曹明杰所写，该证据在一审中并未质证。经查，在2016年2月1日一审法院第二次庭审中，曹明杰陈述，其与丘比特公司有转租协议，百花公司都清楚，租赁协议找不到了，薛良是其股东，其进行转租，转让费多少已经忘记了。在该次庭审中，丘比特公司认可其与曹明杰之间是转租，曾签过转租协议，但时间长找不到了，百花公司对转租是认可的。在2015年10月21日一审承办法官与百花公司赵伟的谈话中，法官询问，曹明杰陈述09年7月底将房屋转租给一个王姓人员，并征得赵伟同意的事是否属实？赵伟陈述，姓王的其认识，是通过曹明杰认识的，曹明杰找过来的，其当时说房屋合同未到期不能转租，姓王的说他们是合作经营。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人曹明杰与被上诉人百花公司于2009年4月8日签订的《房屋租赁协议》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。曹明杰承租房屋经营丘比特公司，后又将丘比特公司转让给案外人，其虽主张将案涉房屋一并转让给案外人经营，且征得百花公司同意，但其并没有与百花公司解除原租赁协议，也没有提供证据证明其与百花公司以及丘比特公司新的接手人就房屋租赁签订三方权利义务转让协议，曹明杰提供的公司股东变更登记等证据只能证明丘比特公司的股东变更情况，但公司股权变更与房屋租赁系不同的法律关系，并不能证明曹明杰已经与百花公司解除了租赁关系。现百花公司对曹明杰主张的转让事实不予认可，曹明杰亦无充分证据证明自己的主张，一审法院结合各当事人的陈述，认定曹明杰与丘比特公司之间系转租关系并无不当，曹明杰此项上诉主张，本院不予采纳。百花公司依据合同相对性向曹明杰主张权利，符合法律规定，本院予以确认。曹明杰二审中认为，百花公司只是向丘比特公司主张过租金，并未向其本人主张过，百花公司的租金请求已经超过诉讼时效。因丘比特公司的经营场地即租赁房屋，百花公司向租赁房屋内的经营人发送租金催告函，不能视为其怠于行使权利，且曹明杰在一审中并未对诉讼时效提出过抗辩，故对其二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，曹明杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6024元，由上诉人曹明杰负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  刘 凡审判员  白文虎二〇一六年十一月八日书记员  朱亚芳