连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第01990号原告连云港康鹏房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区院前路3号。法定代表人吴家康，董事长。委托代理人张向东，江苏苍梧律师事务所律师。被告于兴平。被告左梅芳（被告于兴平之妻）。两被告共同委托代理人黄卫党、汪能洋，江苏同科律师事务所律师。原告连云港康鹏房地产开发有限公司（以下简称康鹏房地产）与被告于兴平、左梅芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康鹏房地产诉称，2004年6月初，原告因周转资金需要，与被告签订虚假的房屋买卖合同，约定由两被告购买原告位于连云区院前路3号院2号楼4层共计面积为377.81平方的房屋，房屋总价款为62万元。双方约定由原告出具虚假的被告已经付首付款32万元的收据，另由被告向银行贷款30万元给原告使用，银行贷款由原告予以偿还，并在原告需要收回房屋所有权或转让房屋时被告给予无条件配合。合同签订后，原、被告办理了上述房屋的过户手续，并且由被告向银行贷款30万元交与原告。从2005年起原告多次需要收回房屋所有权时，被告一直不予配合，且原告为被告偿还贷款至2010年6月28日，由于被告拒绝办理房产过户，故原告就未能偿还剩余贷款。依据《合同法》第五十二条第三款的规定，该合同应属于无效合同，两被告应退还房屋。故诉至法院，请求法院判令原、被告之间所签订的商品房买卖合同无效；由被告退还原告位于连云区院前路3号院2号楼4层房屋；由被告承担本案的诉讼费用。被告于兴平、左梅芳辩称，原告的起诉行为属于恶意诉讼，原告以同一事实向贵院提起诉讼，在诉状中以合同有效为前提要求答辩人按照合同支付垫付款561795元及违约金，案件经开庭审理后，因答辩人依照合同约定向原告追究违约损失，原告感到诉讼结果不利，于是申请撤诉，贵院裁定准予其撤诉，本案属于重新起诉，原告为了达到诉讼非法目的，从2004年6月7日房产过户登记到2015年9月28日的诉讼，在长达11年的时间里，原告出尔反尔，既承认有效现在又提出合同无效，并谎称从2005年起多次向被告要求收回房屋使用权，被告不予配合，这显然违背事实，原告在前一诉状中称其还贷款至2010年7月，也就是说答辩人与原告一直到2010年7月都没有纠纷，说明原告对房屋买卖的真实性、合法性是认可的，也没有向答辩人主张过房屋所有权，直到2010年7月后，由于原告内部矛盾，遂引起纠纷。本案起诉的事实与原告先前起诉的事实完全相反，因此属于恶意诉讼，以此达到非法目的。本案合同合法有效，原告称合同是以合法形式掩盖非法目的，是滥用民法条款，因为原告将不好卖的二手房为了促成交易，双方达成原告垫付首付款和银行抵押贷款直至贷款还完，在现实中也是习惯交易行为，答辩人之所以这样做，也是抱着房屋价格上涨的预期，如果房屋价格下跌，原告也不会主张该房屋买卖合同无效，所以本案交易行为对双方而言是互利互惠的，没有任何非法目的。涉案房屋物权登记也是合法有效的，从2004年6月7日房产管理部门依法将涉案房屋登记在答辩人名下，直至原告起诉时从未提出过异议，所以本案物权登记是合法有效的，被告拥有合法所有权，而且原连云港市新浦区人民法院（2014）新商初字第0159号民事判决书生效并执行，该生效判决书也确定了被告对该诉争房屋具有所有权，原告对已经登记的物权如果有异议，应该提起行政诉讼。经审理查明，被告于兴平与被告左梅芳系夫妻关系。2004年被告于兴平与原告康鹏房地产签订了《房地产买卖契约》1份，约定了“由于原告收到被告于兴平10000元的定金，故原告将其所有的坐落在连云区院前路3号2号楼4层377.81平方米的房屋以62万元的价格出售给被告于兴平；付款的方式为2004年6月10日之前以现金的方式一次性付清；原告同意于2004年6月10日将该房屋交付给被告于兴平”等内容。合同签订后，两被告并没有向原告交纳购房款，原告便将该房屋过户至被告于兴平名下，被告于兴平随即与案外人建设银行连云港分行（以下简称银行）签订了《房地产抵押合同》以及《个人住房借款合同》，并办理了该房的抵押登记手续，以上述房产作抵押从银行借款30万元。被告收到该30万元的借款后，将该30万元交由原告使用，由原告按照上述借款合同约定向银行偿还借款。原告偿还至2010年6月28日后未再还款，两被告也没有偿还过贷款，银行因而诉至原连云港市新浦区法院，要求解除与被告之间的上述借款合同，被告提前偿还借款本金143954.89元及利息；对上述抵押房产享有、折价、变卖、拍卖后价款的优先受偿权。该院经过审理作出了（2014）新商初字第0159号民事判决，判决被告于兴平、左梅芳偿还银行借款本金143954.89元及利息（截止至2013年10月15日的利息为43545.62元、2013年10月16日起至该判决确定的还款之日止的利息按借款合同约定的利率标准计算）；如果两被告不能按期还款，银行有权要求对该抵押房产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。该判决生效后，被告没有履行该判决确定的给付义务，现该案已经进入执行程序，但被告至今未履行判决书上确定的给付义务。原告曾于2015年7月27日诉至本院，要求两被告给付购房款32万元以及偿还的贷款241795元，庭审时原告主张其诉状所写的事实错误，双方并不存在真实的房屋买卖关系，因而撤回了该次诉讼。2015年10月9日，原告再次诉至本院，即本案。庭审中，原告明确其诉求第二项“由被告退还原告位于连云区院前路3号院2号楼4层的房屋”是指“要求被告将涉案房产再过户至原告名下”。本院还查明，涉案房屋原告至今未向两被告交付。原告主张至今未交付的原因系双方本身就不存在真正的房屋买卖关系，将房屋过户到被告名下是为了被告从银行抵押贷款给原告使用，因为原告作为单位办理抵押贷款时贷款年限不如个人贷款的年限长，这样可以缓解资金周转的压力。两被告主张系因为其与原告口头约定将涉案房屋出租给原告使用，但双方对租金的价格以及租赁的期限均未作约定，另外因为原告一直替被告垫付贷款，所以其一直未向原告要求交付房屋。原告主张被告于兴平也未向其缴纳双方签订的《房地产买卖契约》所约定10000元定金；两被告主张其实际缴纳了该定金。双方对各自的上述主张均未能向本院提供相应证据加以证明。上述事实有原告向本院提供的房屋买卖合同、房屋登记信息证明、原告偿还银行贷款的凭证、被告向本院提供的房屋所有权证、原新浦区法院（2014）新商初字第0159号民事判决书以及庭审笔录等在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益；当事人以合法形式掩盖非法目的而签订的合同无效。本案原告2004年与被告于兴平签订《房地产买卖契约》，约定原告将其所有的涉案房屋出售给被告于兴平，但是根据庭审时查明的“原告在被告于兴平并没有向其缴纳约定的购房定金及购房款的前提下即与于兴平签订买卖契约并办理过户手续；被告于兴平在涉案房屋过户到其名下后即将该房屋抵押贷款并将所贷款项交与原告使用；由原告按照贷款合同约定偿还贷款本息以及房屋买卖契约签订多年后房屋一直由原告使用，被告也不要求原告交付房屋”等事实以及被告关于“因为原告一直替其垫付贷款所以才没有要求原告交付房屋；其将房屋出租给原告使用但没有约定租金及租赁期限”等明显不符合常理的辩解主张均可以看出双方签订该买卖契约的真实目的并不是买卖涉案房屋，而是为了套取银行贷款给原告使用，该行为是一种扰乱社会经济秩序、以合法形式掩盖非法目的的行为，该行为应当受到法律的制裁，故双方签订的《房地产买卖契约》属于无效合同，本院对原告主张的要求确认该《房地产买卖契约》无效的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张的要求两被告将涉案房屋再过户至其名下的诉求，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，但是因为涉案房屋在被告于兴平抵押贷款的时候已经办理了抵押登记手续，现贷款尚未还清，建设银行连云港分行仍是该房屋的抵押权人，原告没有证据证明抵押权人同意将抵押物变更登记在其名下，故本院对其该诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告连云港康鹏房地产开发有限公司与被告于兴平2004年签订的《房地产买卖契约》无效。二、驳回原告要求被告于兴平、左梅芳将涉案位于连云区院前路3号院2号楼4层的房屋过户至其名下的诉讼请求。案件受理费10000元由原告连云港康鹏房地产开发有限公司承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费10000元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  苏 静审 判 员  穆维增人民陪审员  王 娟二〇一六年二月二十三日书 记 员  徐敏艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、上诉须知根根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获得批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。