本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民二初字第00132号
原告鲁静，女，1965年4月1日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，现住本溪市平山区。
原告郑某某，女，2004年11月1日出生，汉族，辽宁省本溪市人，学生，现住本溪市平山区。
法定代理人鲁静，女，1965年4月1日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，现住本溪市平山区。
两名原告共同委托代理人陈战胜，辽宁平正律师事务所律师。
被告本溪嘉业房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区华溪路34栋1号。
法定代表人景殿忠，该公司总经理。
委托代理人李辉，该公司工作人员。
委托代理人高枫，辽宁湘辉律师事务所律师。
原告鲁静、郑某某诉被告本溪嘉业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月15日作出（2013）平民二初字第00023号民事判决书。宣判后，原告不服，提起上诉，本溪市中级人民法院于2014年1月16日作出（2013）本民一终字第00223号民事裁定书，以原判违反法定程序为由，发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁静及其委托代理人陈战胜，被告本溪嘉业房地产开发有限公司委托代理人李辉、高枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：原告鲁静与丈夫郑某分别于2002年12月9日、2003年6月24日与被告签订了两份商品房买卖合同，购买了平山区群力街两处房屋，共向被告交付房款4564497.50元，合同约定面积共计772.72平方米，后实际测定面积为711.1平方米，缺少面积为61.62平方米，面积误差比为7.97%，因此，被告应当依照法律规定向原告返还相应的房价款。另外，被告至今没有为原告办理两房屋的房产证，原告请求人民法院一并判决被告履行该项义务，故起诉至法院要求：1、判令被告返还面积误差比在3%以内的房价款147203.16元；2、判令被告返还面积误差比在3%以内房价款的利息93267.92元（以中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、判令被告返还面积误差比超过3%的房价款487733.13元；4、判令被告协助原告办理房屋产权证书；5、判令被告承担全部诉讼费用。
被告辩称：我公司同意返还原告房屋差价款91812元，同意协助原告办理房屋产权证书，承担相应的诉讼费用。我公司不同意原告其他诉讼请求。对原告事实与理由部分的答辩意见如下：1、原、被告之间不存在房屋买卖关系，我公司与原告鲁静丈夫郑某之间存在房屋买卖关系。2012年12月9日原告鲁静虽然与被告前身本溪市凯达房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，但2013年7月29日原告鲁静将该份合同的权利义务转让给丈夫郑某，鲁静与该公司的房屋买卖关系解除，因此，原告鲁静与被告前身之间不存在买卖关系。2、2002年12月9日、2003年6月24日郑某购买两户商业用房，双方约定总房价款为4，860，891.50元，原告交付房款4，564，497.50元，尚欠房款296，394元没有给付。我公司交付给郑某的房屋按本溪市房屋产权管理处实测面积合计为711.1平方米，实际上被告少交付给原告的面积为14.57平方米。双方均存在违约行为。3、我公司交付郑某的商业用房哪户房屋面积缺少，无法确定，责任在原告。因郑某所购买的两户商业用房交付使用后，其擅自拆改房屋结构，将两处房屋打通，致使后期产权部门无法按照购买房屋的房号进行实测发照，而是按负一层、一层面积进行测量、发照。4、原告主张实际交付房屋的面积与合同约定的面积误差比为7.97%，超过3%没有事实及法律依据。原告所购买二户商业用房哪部分面积缺失无法确定的事实，购房单价只能够按照平均值6300元计算，被告交付房屋面积误差61.62平方米核房款为388206元，郑某实际应交付房款4472685.50元，原告已交房款4564497.50元，被告应返还原告房款91812元，原告多支付14.47平方米的房款，误差比为1.88%（14.47÷772.72），并没有超过3%。5、原告主张返还面积误差比在3%以内的房款及超过3%的双倍房款没有事实及法律依据。原告在购房屋时，房屋的价格是确定的，面积是不确定的，而是以实测为准。关于房屋的面积如何确定的问题，双方在签订《商品房买卖合同书》时已经做了明确的约定：“面积以市指定单位测算的面积为准，结算时执行多退少补。”对于该事实原告是明知的，不存在隐瞒和误解的问题。从该条的约定能够说明《商品房买卖合同书》所约定的房屋面积并不是被告最后出售给原告房屋的面积。因此，原告所主张的被告出售给原告的房屋面积有误差，面积少，被告违约是错误的。6、原告提出被告承诺给予原告购买A7房屋九折优惠与事实不符。2012年12月9日原告鲁静与本溪市凯达房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同书》并没有约定被告给原告九折优惠，且协议签订的当日，原告按照协议价交付全部购房款2964497.50元，并不是按照九折的价格2668047.75元交付房款。7、原告主张我公司给付多支付房款的利息问题，双方对于利息并未约定，应以取得《房屋所有权证》的时间即2007年1月10日来确定返还原告房屋面积款的时间，利息应从此时开始计算。
经审理查明：原告鲁静与郑某系夫妻关系，原告郑某某系鲁静与郑某长女。2012年2月18日郑某因病死亡。2002年12月9日，原告鲁静与被告（原为本溪市凯达房地产综合开发有限公司）签订《商品房买卖合同书》一份，购买其开发建设的位于本溪市平山区，房号为A7的商业用房一处。合同约定，A7房屋面积466.85平方米（其中233.425平方米，单价为5100元；另233.425平方米，单价为7600元），房款总额为2964497.50元。2003年6月24日，郑某与被告又签订《商品房买卖合同书》一份，购买同一栋楼，房号为A8的商业用房一处。房屋面积305.87平方米，单价为6200元，房款总额为1896394元。上述两处房屋总面积为772.72平方米，总价款为4860891.50元。两份合同中均注明“面积以市指定单位测算的面积为准，结算时执行多退少补”。同时约定，原告进户时必须以商品房销售结算单为依据，交齐全部剩余房款及相关费用，方可进户。合同签订后，原告鲁静于2002年12月9日、2003年6月23日分别以现金形式给付被告2784497.5元、1600000元，在购买A7房屋时，双方通过抹帐形式结算房款180000元，以上款项合计4564497.5元。随后原告进户购买房屋。2007年1月9日，本溪市房屋产权管理处就该两户房屋颁发房屋所有权证，其中A7、A8两户房屋地上部分合并登记为一户，建筑面积为355.71平方米；A7、A8两户房屋地下部分合并登记为一户，建筑面积为355.39平方米。该两处房屋实际登记面积为711.1平方米，实际面积比约定面积少61.62平方米，关于缺少面积的部分，双方均认可无法确定属于哪一处房屋。庭审中，双方均同意房屋单价按照6300元／平方米计算。
另查，原告鲁静与郑某共有两名子女，郑某父亲郑、母亲及长子均表示放弃其对本案争议房屋的继承权。
上述事实，有商品房买卖合同书、交款收据、房屋所有权证、户口簿、结婚证、崔东公安派出所证明及当事人陈述笔录等材料在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：《商品房买卖合同司法解释》第14条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理原则，即合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定的，以面积误差比绝对值3％为标准分别处理。本案中，双方签订的合同关于面积出现误差的约定为“面积以市核定单位测算的面积为准，结算时多退少补”，该约定系当事人自由意志的体现，体现出原告对风险的自我判断，当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循，故原告主张按照3%规则处理没有法律依据，不予支持。双方应当按照房屋登记面积和约定单价计算房屋价款，执行“多退少补”约定。
关于双方争议的购房款是否全部支付的问题。原告提出在购买A8房屋时，被告承诺A7房屋价款可以打九折，因此自己在交付A8房屋价款时即已将两套房屋价款结清。被告则否认房屋价款打九折的问题，主张原告尚欠房款296394元。对此，第一，从房屋价款数额来看，合同约定的A7房屋价款为2964497.50元，A8房屋价款为1896394元，A7房屋价款九折后为2668047.75元（2964497.50元×90%），与A8房屋价款总和为4564441.75元，此数额与原告实际缴纳的4564497.5元的房款仅有55.75元之差，这对原、被告之间几百万标的额的交易来说极其微小，因此原告的陈述符合常理。第二，原告自进户至起诉时长达十年，被告并未提供证据证明此期间其通过有效途径向原告主张尚欠购房款之事，被告系在原告起诉主张房屋面积误差赔偿的诉讼中提出原告未支付全部购房款，以此抵销原告的诉讼请求，因此被告的主张与常理不合。第三，双方的合同明确约定购房者进户时必须以商品房销售结算单为依据，交齐全部房款及费用方可准许进户，现原告已实际进户多年，被告又未能提供证据证明其与原告之间存在房款未交齐亦可进户的协议或约定故可以排除原告尚欠房款的情形。综上，本院认定原告已足额交付全部房款，被告的辩称不能成立。
关于购房款返还问题。双方均认可房屋购买单价为6300元。被告交付的房屋面积误差为61.62平方米，核房款为388206元（61.62平方米×6300元／平方米），执行多退少补的约定，被告应返还原告388206元，并支付相应利息。
关于原告主张的被告协助办理房屋权属证书问题，因被告同意协助办理，本院不持异议。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告本溪嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告鲁静、郑某某房屋差价款三十八万八千二百零六元及利息（自二ＯＯ三年六月二十三日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告于本判决生效后十日内协助两原告办理坐落于本溪市平山区两处房屋的所有权转移登记；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千零八十二元（原告已预交），由两原告负担五千一百七十四元，由被告负担五千九百零八元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 白德强
人民陪审员 张玉兰
人民陪审员 李继跃
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 潘营慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
另附：判决生效后申请执行适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。