四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0704民初2095号原告：中国航发四川燃气涡轮研究院，住所地四川省成都市新都区。法定代表人：王永明，院长。委托诉讼代理人：林越涛，男，汉族，原告职工。委托诉讼代理人：张黎冬，四川真道律师事务所律师。被告：谌伦强，男，汉族，生于1977年11月8日，住四川省绵阳市涪城区。原告中国航发四川燃气涡轮研究院与被告谌伦强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国航发四川燃气涡轮研究院的委托诉讼代理人林越涛、张黎冬与被告谌伦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国航发四川燃气涡轮研究院向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告租赁合同关系已于2018年5月2日解除；2、判令被告立即向原告返还承租房屋；3、判令被告向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金（即违约金）34364.48元，并参照双方租金价格支付房屋占用费自2018年5月3日起至搬离该房屋之日止；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年6月15日签订《航空家园商铺租赁合同》，约定原告将位于绵阳市游仙区小枧沟镇三星路145号1-42、1-43号商铺（建筑面积161.7平方米）出租给被告经营超市使用。租赁期限为2016年7月1日起至2019年6月30日止，共计3年，租金为每月每平方米22元，每年按6个月收取租金，年租金总额为21344.4元，合同每年度届满5个工作日前支付下一年度的租金，如果未在规定期限内付款将按应缴纳费用每天5‰的标准收取滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，2017年6月30日第二期租金缴纳期限届满，被告无正当理由拒不向原告缴纳当期租金，且继续占用原告的房屋。经原告多次当面及书面催收无果后，原告于2018年5月2日向被告发出书面解除合同通知，要求被告缴纳欠付的租金、滞纳金，并限期搬离承租房屋。被告未按原告函告执行，原告遂诉至法院。被告谌伦强辩称：原、被告签订的租赁合同并没有解除，今年5月被告已经缴纳了租金，至今被告都没有收到原告的解除合同通知。被告已经缴纳了租金，原告再主张滞纳金不合理。被告并非有意不交租金，在租赁期间内，原告提供的房屋存在漏水现象，至今未处理；租赁房屋前的下水官网堵塞，下水上涌，至今没有处理；在租赁期间，原告继续进行道路施工并封路，影响了被告的正常经营，被告有权少付。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，原告中国航发四川燃气涡轮研究院（原中国燃气涡轮研究院）与被告谌伦强签订《航空家园商铺租赁合同》，约定原告将位于绵阳市游仙区小枧沟镇三星路145号1-42、1-43号商铺出租给被告经营超市，租赁面积共161.7平方米。租期三年，2016年7月1日至2019年6月20日，租金每平方米每月22元，每年按6个月收取租金，年租金总额21344.4元；被告按年度缴纳租金，租赁合同签订后5个工作日内即支付第一年度的租金，并在合同每年度届满5个工作日前支付下一年度的租金，如未在规定期限内付款将按应缴费用每天5‰的标准收取滞纳金。该合同第十五条还约定若被告“故意拖欠租金，不按时交付租金”，原告可以解除合同。合同签订后，被告依据约定向原告缴纳了商铺租赁保证金10672.2元，原告向被告交付了租赁房屋。第一年度租金被告已按时向原告缴纳，第二年度租金被告未按时缴纳。2018年5月2日，原告通过EMS邮政特快专递向被告寄送《通知书》，内容为：“……未按合同约定缴纳租金，并经我院多次催缴仍未交纳。经我院研究决定：1、按合同第十五条规定与你解除合同；2、请你于2018年5月10日前搬离并交回租赁房屋；3、同时补交租金17787元，并缴纳滞纳金。……”。该通知书寄送地址为“绵阳市三星路145号1-42”（即承租房屋地址），收件人电话为签订租赁合同时被告谌伦强在合同上注明的联系电话“1321997****”。经查询，该专递于2018年5月3日下午16时5分由“他人签收”，但被告表示其并未收到该通知书。2018年5月18日，被告向原告账户汇入第二年度租金21344.4元（2017年7月1日—2018年6月30日）。至法庭辩论终结时，被告尚未按照合同约定缴纳第三年度（2018年7月1日至2019年6月30日）租金。庭审中，原告表示若法院判决解除合同，原告愿意在本案中将被告缴纳的保证金10672.2元一并退还；被告表示若法院认为其存在违约行为，便主张调低滞纳金计算标准。上述事实，有建设工程规划许可证、消防意见书、航空家园商铺租赁合同、通知书及邮政快递单、照片、光碟视频、当事人陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《航空家园商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。根据双方诉辩主张，本案争议焦点如下：被告未按合同约定缴纳租金是否具有合理性；原告的解除合同通知是否已经达到被告。对此，本院论述如下：一、被告未按合同约定缴纳租金不具有合理性。首先，照片显示房屋确有少许墙面存在渗水的现象，但并未对房屋的正常使用造成重大影响；其次，视频显示暴雨天下水管道回水无法证明责任在于原告；再次，2017年3-8月间的道路施工也并未造成被告经营的超市与外界的彻底隔绝。现有证据无法证实因原告的违约行为造成涉案房屋使用价值的重大变化，因此被告未按合同约定缴纳租金的行为超越其权利的行使边界，不具有合理性，但上述事由可以作为衡量被告违约时主观过错的考量因素。二、原告的解除合同通知已于2018年5月3日到达被告。被告未在约定期限内缴纳第二年度的租金，根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告有权根据合同约定行使解除权，合同自通知到达被告时解除。本案中，虽然解除合同的通知显示由他人签收，但邮寄的送达地址为涉案房屋（超市），预留电话为被告签订合同时的确认电话，结合不久之后被告向原告缴纳第二年度房租的行为，该通知由被告指示超市工作人员签收的可能性远远大于无关人员签收的可能性，因此本院确认解除合同通知已于2018年5月3日到达被告。综上所述，原告依据合同约定行使解除权，该解除通知已于2018年5月3日到达被告，且被告未根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定在法定期限内向人民法院提出异议，故原、被告签订的《航空家园商铺租赁合同》已于2018年5月3日解除，原告应当将保证金10672.2元返还给被告；被告应当将租赁房屋返还给原告，并自2018年7月1日起（租金已交付至2018年6月30日）至房屋返还给原告时止参照合同约定的租金支付标准59.29元/天支付房屋占用费（21344.4元÷12月÷30天）。关于滞纳金。被告逾期交付租金，应当按照合同约定支付滞纳金。因约定的滞纳金计算标准远远大于原告实际损失，考量被告违约的主观过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，本院将滞纳金调整为年租金的10%，即2134.44元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：一、原告中国航发四川燃气涡轮研究院与被告谌伦强签订的《航空家园商铺租赁合同》于2018年5月3日解除。二、原告中国航发四川燃气涡轮研究院在本判决生效后十日内返还被告谌伦强保证金10672.2元，被告谌伦强在本判决生效后十日内向原告中国航发四川燃气涡轮研究院支付滞纳金2134.44元。三、被告谌伦强在本判决生效后十日内将承租的位于绵阳市游仙区小枧沟镇三星路145号1-42、1-43号商铺返还给原告中国航发四川燃气涡轮研究院，并自2018年7月1日起至房屋返还时止按59.29元/天的标准支付房屋占用费。四、驳回原告中国航发四川燃气涡轮研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，减半收取计1130元，由原告中国航发四川燃气涡轮研究院承担130元，被告谌伦强承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员 汪 江二〇一八年八月十七日书记员 张芸莹