北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12153号
上诉人（原审被告、反诉原告）张三福，男，1983年5月1日出生。
委托代理人李妍，北京广进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周建，男，1973年10月2日出生。
委托代理人王晓欣，北京市安悦律师事务所律师。
上诉人张三福因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第15476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，周建起诉至原审法院称：2014年6月10日，我与张三福签订《租赁合同》，我承租位于北京市×××超市里5平方米的地方进行经营，每月租金8700元，我向张三福交纳了17000元保证金，租赁期限为一年，从2014年6月10日至2015年6月9日。2015年中旬，美廉美超市与张三福的合同到期，不再出租给张三福，我与张三福之间的合同也已到期。我在撤出场地后多次与张三福联系，要求退还保证金，张三福至今不退。为维护自身合法权益，诉请法院判决张三福立即退还我保证金17000元。
张三福答辩并反诉称：2014年6月，双方签订了《租赁合同》，周建承租店面一套，租金每月8700元，预交17000元作为履约保证金，并约定如合同期满周建不再续约，应提前30日通知我，未提前通知的，不退还保证金。周建在合同期满前一个月未向我声明不再续租，且没有和我进行任何的水电费交割，擅自消失，因此不同意退还保证金。周建还将大量的经营器具放在承租的房屋内，为避免发生纠纷，我不敢擅自清场，造成了房租损失和水电损失共计9589元，反诉要求周建赔偿各项损失共计9589元。
周建针对反诉答辩称：不同意反诉请求，双方签订合同后，我一直履行合同及时交纳房租，在合同即将到期前，我与张三福多次说要继续续租，但遭到拒绝，我要求退还保证金，但因张三福一直未及时退还保证金，导致我合同到期后十多天无法搬出，直至6月29日才搬出。退出前确实没有进行水电费的交接，但不搬出的原因系张三福不退还保证金造成的。
原审法院经审理认为：周建与张三福签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。周建交纳了履约保证金，合同到期后，张三福理应将上述费用返还周建，周建的诉讼请求成立，法院予以支持。关于张三福所称因周建违反合同约定，未提前三十日通知其解约，故不同意返还保证金的答辩意见，法院认为合同中约定的提前三十日通知，没有明确表示仅为书面通知，口头通知亦在内，而且约定的是不续租的情况下，提前三十日通知，现根据张三福自行提供的照片显示，合同到期后周建仍实际占用着租赁地，表明其续租的意思，系因张三福与美廉美的合同到期，无法继续承租该场地，责任不在周建，故张三福的答辩意见不能成立，法院不予采纳。因合同到期后，周建仍实际占用场地至6月29日，故在此期间应按租金标准支付多占用20天的占用费，周建撤出场地前未与张三福结算水电费用，现双方对水电费达成一致意见，法院对此不持异议。据此，原审法院于2015年9月判决：一、张三福于判决生效后五日内返还周建履约保证金一万七千元；二、周建于判决生效后五日内给付张三福场地占用费五千八百元及尚未结算的水电费用八百八十九元。
判决后，张三福不服，上诉至本院称：原审判决将合同条款目的理解错误，合同约定“如合同到期乙方不再续签，乙方应提前30天通知甲方，未提前通知的，甲方不退乙方的履约保证金”的目的在于周建提前30天通知我不再续约，以便我有时间将店面出租给其他承租人从而避免租金损失，本案双方租期到期后，我与美廉美超市还有两个多月的租期没到，周建的行为使我不能及时出租空闲店面造成房租损失；原审判决的推理与周建陈述矛盾，且没有证据支持，原审开庭过程中，周建多次表示其租期届满后继续占有场地是因为我没有返还给他履约保证金，整个审理过程中周建从未提过“占地是为了续租”这个抗辩事由，原审判决认定“合同到期后周建仍实际占用着租赁地，表明其续租的意思”违背居中裁判的立场；周建未举证证明其曾提前30天通知我，周建的抗辩只是“是张三福要求不再续租的”且未对该抗辩举证，原审判决提出“提前通知包括口头通知”但对周建是否履行通知义务这个问题予以省略，在没有证据的情况下用推理推导出周建有续租的意图；双方合同到期后，我与美廉美超市还有两个多月的租期剩余，至少还能再续约两个多月，与周建同时在美廉美小吃城租赁店面的商户还有十几家，都是这么操作的，原审判决关于“张三福与美廉美的合同到期，无法继续承租该场地，责任不在周建”的认定不能成立；在我与美廉美超市的主合同比本案合同租期长两个多月的情况下，由于周建的原因（没有提前通知还恶意占有租赁地）使我的场地没有及时出租，造成租金损失，扣除履约保证金是为了弥补这个损失，原审判决认定了周建占地的事实，但未认定周建的行为给我带来不能出租场地的后果，未认定我的损失，同意原判第二项中关于水电费的内容，请求二审法院撤销原判第一项，并将原判第二项中场地占用费改判为赔偿房租损失8700元（2015年6月10日至2015年7月9日）。
周建同意原判。
经审理查明：2014年6月10日，张三福（甲方）与周建（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供位于北京市×××面积为5平方米的场地，租赁给乙方经营土豆粉、米线、酸辣粉、担担面；乙方要在本合同签订日向甲方交纳履约保证金17000元；租期1年，自2014年6月10日至2015年6月9日；每月租金8700元。合同第二条“违约责任及合同终止”第3款约定：如合同到期乙方不再续签，乙方应提前30天通知甲方，未提前通知的，甲方不退乙方的履约保证金。合同签订后，张三福将场地交付周建使用，周建给付张三福17000元履约保证金。周建支付租金至2015年6月9日。2015年6月29日，周建从场地搬离，当日张三福收回场地。
原审审理中，周建主张2015年6月9日之前张三福找到周建说不再续租了。张三福称合同约定乙方不续签合同应提前三十日通知甲方，现周建没有证据证明向其提出过续租或不续租的证据，因此应属于违反合同约定，不同意退还保证金，周建一直占用房屋到六月底七月初，导致房屋无法出租，要求赔偿损失。
本院审理中，周建主张2015年5月8日、9日左右，其爱人跟张三福联系表示想续租，张三福让先等着，合同期满后又找到张三福，张三福还是没有答复，张三福的说法就是等等看，张三福很忙，之后周建的想法是押金相当于2个月租金，就想再使用2个月，但2015年6月9日合同到期后，2015年6月10日张三福阻挠周建使用场地，要求周建搬离，周建认为要么张三福退还押金，要么让周建继续使用2个月，但张三福不退押金，让周建搬走，在这种情况下，周建占用了20多天，于2015年6月29日搬离。张三福不认可周建于2015年5月8日、9日左右提出续租的主张，表示在2015年6月8日、9日左右，张三福询问周建是否续租，周建表示不续租了，要求退还履约保证金，但张三福认为周建没有提前通知，履约保证金不退，要求周建期满搬离。
诉讼中，张三福主张其与美廉美超市之间租期从2014年6月10日至2015年8月9日，合同期比张三福与周建之间合同期多2个月。周建表示其与张三福的合同到期后，续约的话也是续约两三个月。周建主张其与张三福之间合同约定的不退履约保证金17000元明显高于张三福的实际损失。
关于水电费，诉讼中周建认可拖欠水电费889元，同意返还张三福。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、收据、照片等证据在案佐证。
本院认为：张三福与周建签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。2015年6月9日张三福与周建合同期满，双方未续约，合同自然终止。合同期满后，周建并未及时腾退房屋，实际占用场地至2015年6月29日，故周建应给付2015年6月10日至2015年6月29日期间的场地占用费，原审判决对此处理并无不妥，本院予以维持。张三福上诉要求周建赔偿2015年6月10日至2015年6月29日期间的租金损失，与前述场地占地费重复，本院不予支持。
诉讼中，张三福主张周建未按合同约定提前30天通知张三福不再续约，违反合同约定，履约保证金不应退还。根据张三福与周建之间租赁合同约定，如合同到期乙方不再续签，乙方应提前30天通知甲方，未提前通知的，甲方不退乙方的履约保证金。该约定赋予承租人周建积极作为的通知义务，目的在于对合同期满后双方是否续约提前做出安排，因此，如果合同期满周建不再续约，应提前30天通知张三福。虽然诉讼中周建主张合同期满前一个月其曾向张三福表示要求续租，但张三福对此不予认可，周建未能提供证据予以证明，周建实际占用租赁场地亦不足以作为认定周建有续租意思的事实依据，故本院对周建上述主张不予采纳。现周建未能提供证据证明其履行了合同约定的通知义务，本院不能认定周建履行了通知义务，故周建应当就此承担违约责任，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。
不退履约保证金17000元系双方合同约定的违约责任，张三福主张其与周建之间租期期满后，其与美廉美超市之间还有2个月的租期没有届满，周建未按合同约定提前30天通知张三福不再续约，导致张三福不能及时另行出租场地，造成2个月剩余租期的租金损失，不返还履约保证金是为了弥补租金损失。关于张三福与周建合同期满之后张三福与美廉美超市之间剩余租期的确定，诉讼中，张三福主张其与美廉美超市之间租期从2014年6月10日至2015年8月9日，合同期比张三福与周建之间合同期多2个月，剩余租期为2个月。周建表示其与张三福的合同到期后，续约的话也是续约两三个月。鉴于周建不能确定张三福与美廉美超市之间租赁合同的到期终止日，双方又均不能提交张三福与美廉美超市之间租赁期限的充分证据，根据双方当事人的陈述，本院酌情考虑张三福与美廉美超市之间租赁合同按照剩余租期2个月计算，即从2015年6月10日至2015年8月9日。本院前文已经认定周建应给付张三福2015年6月10日至2015年6月29日期间的场地占用费，故张三福的实际租金损失应从2015年6月30日计算至2015年8月9日，共11600元。张三福与周建之间合同约定的不退还履约保证金17000元的违约责任明显高于张三福的实际损失，现周建亦主张合同约定的违约金数额明显高于张三福的实际损失，本院依法对合同约定的违约责任予以调整，履约保证金用于抵扣2015年6月30日至2015年8月9日期间的租金损失，履约保证金抵扣租金损失后的剩余部分，张三福应予以返还。原审判决张三福全额返还履约保证金不妥，本院予以纠正，对于张三福有关履约保证金上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。
张三福上诉要求周建赔偿2015年6月30日至2015年7月9日房租损失，属于重复主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第15476号民事判决第二项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第15476号民事判决第一项为：张三福于本判决生效之日起五日内返还周建履约保证金五千四百元；
三、驳回周建的其他诉讼请求；
四、驳回张三福的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费113元，由周建负担77元（已交纳），由张三福负担36元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由张三福负担8元（已交纳），由周建负担17元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费298元，由张三福负担124元（已交纳），由周建负担174元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 祝 石