衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯民初字第193号
原告（反诉被告）：翁靖敏。
委托代理人：汪献忠，浙江中桥律师事务所律师。
委托代理人：郑慧清，浙江中桥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：鲁盈。
原告（反诉被告）翁靖敏与被告（反诉原告）鲁盈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚冬琴独任审判，于2014年7月10日公开开庭审理。原告（反诉被告）翁靖敏的委托代理人郑慧清，被告（反诉原告）鲁盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁靖敏起诉称：2013年3月6日，被告与浙江盛世钢铁经贸有限公司签订房屋租赁合同一份，对双方的权利义务进行了约定。2013年6月29日，原告通过拍卖方式取得涉讼房屋的所有权。2013年8月8日，浙江盛世钢铁经贸有限公司及原、被告共同签订协议书一份，约定原浙江盛世钢铁经贸有限公司与被告签订的房屋租赁合同由原、被告双方按合同继续履行。后原告向被告催收2014年度的房租，但被告未按约支付，至今尚欠138400元未付。故原告诉至本院，要求判令被告支付2014年4月7日至2015年4月6日房屋租金138400元及违约金12420元。
被告鲁盈答辩称：一、合同约定：在协议履行过程中发生争议的双方协商解决，协商不成向当地法院起诉。原告在未与被告协商的情况下便提起诉讼，系对协议条款的重大误解，请求法院解除双方的租赁合同。二、原告对于涉讼房屋的漏水问题一直不予理睬，是原告违约在先，且被告的房租已经交到了2014年9月27日，并不存在未交房租的事实。三、被告经营困难，与原告协商不一致，为避免产生更大的矛盾，请求法院解除原、被告双方的租赁合同。
反诉原告鲁盈反诉称：2013年3月6日，反诉原告与浙江盛世钢铁经贸有限公司签订房屋租赁合同一份，租赁时双方口头约定第二年房租可拖欠，也可随时解除合同。2013年6月29日，反诉被告通过拍卖方式取得涉讼房屋的所有权，租赁合同的主体发生变化，反诉原告与反诉被告无法正常沟通。涉讼房屋存在漏水情况，反诉被告一直不予理睬，是反诉被告违约在先。反诉原告已经交给反诉被告11万元房屋租金及1万元押金，并没有实际意义上的拖欠房租。反诉请求：解除双方的租赁合同，反诉被告退还反诉原告房屋租金41400元和押金10000元，共计51400元。
反诉被告翁靖敏答辩称：反诉原告所陈述的第二年房租可拖欠也可随时解除合同与事实不符。原、被告双方已经和浙江盛世钢铁经贸有限公司就房屋租赁的事情进行协商，并签订了书面协议，应按照协议约定履行。至于房屋漏水问题，反诉原告从未向反诉被告反映过房屋存在漏水问题，反诉被告每个月都会派人去涉讼房屋处查看，反诉原告也没有提到过漏水的问题。请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）翁靖敏为证明被告与浙江盛世钢铁经贸有限公司签订租赁合同，对双方权利义务进行了约定的事实，向本院提交房屋租赁合同；为证明2013年6月29日原告通过拍卖的方式取得涉讼房屋所有权的事实，向本院提交拍卖成交确认书；为证明原、被告与浙江盛世钢铁经贸有限公司三方在充分协商后，达成协议的事实，向本院提交协议书。
被告（反诉原告）鲁盈为证明涉讼房屋存在漏水的质量问题，向本院提交房屋租赁合同、照片；为证明双方约定发生纠纷后应当先行协商，向本院提交协议书。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：对原告翁靖敏提交的证据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对被告鲁盈提交的房屋租赁合同与协议书，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对被告提交的照片，原告对其真实性有异议，经本院审核，该照片确系涉讼房屋，其来源、形式符合法律规定，内容真实，本院对其证据资格予以认定。
根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
2013年3月6日，被告（反诉原告）鲁盈与浙江盛世钢铁经贸有限公司签订《房屋租赁合同》一份。约定：甲方出租给乙方的房屋位于衢州市荷四路302号一楼店面一间及二楼，总面积共计756.11平米；该房屋租赁期共五年，自2013年3月7日起至2018年4月6日止（2013年3月7日至2013年4月6日作为装修期，甲方免费给乙方使用）；年租金总额为230000元，第二年始每年的租金在前一年的基础上按8%递增；房屋租金支付方式采用先付后用的原则，第一年房租于2013年3月7日之前付清，以后的房租在每年2月7日前付清；在租赁期前，乙方对该房屋及所属设施的状况应作充分检查了解，无异议。合同签订后，所有房屋使用、维护、保养由乙方承担（除房屋本身质量问题外），乙方不得以房屋使用状况为由拖延租金；租赁期间，乙方拖欠部分或全部房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同年租金总额的5%向甲方支付违约金。2013年6月29日，原告（反诉被告）翁靖敏在拍卖会上，经公开竞价的方式取得了涉讼房屋的所有权。2013年8月8日，原、被告与浙江盛世钢铁经贸有限公司共同签订《协议书》一份。约定：浙江盛世钢铁经贸有限公司原有的位于衢州市柯城区荷花四路302号房产由2013年7月20日开始已转让给原告翁靖敏，自转让之日起，浙江盛世钢铁经贸有限公司与被告鲁盈签订的《房屋租赁合同》的相关权利和义务由原告翁靖敏承担和享有。《房屋租赁合同》在租赁期限内继续生效，由原、被告双方按合同继续履行。2014年度的房租由被告直接向原告交纳。后，被告分四次向支付原告2014年度租金共110000元。2014年5月，原告诉至本院，诉请如前。
本院认为，本案涉及的《房屋租赁合同》、《协议书》均系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，各方均应按约履行。被告（反诉原告）应在2014年2月7日前付清2014年4月7日至2015年4月6日的租金共248400元，但被告仅支付了110000元，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告（反诉被告）要求被告支付剩余租金138400元及违约金12420元的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。被告提出涉讼房屋存在漏水问题，原告一直不予理睬，系原告违约在先的答辩意见，本院认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，本案涉讼房屋屋顶存在漏水问题，但漏水原因是房屋本身质量问题还是楼上其他住户的使用问题无法确认，且被告并未提交证据证明其已要求原告尽维修义务，故对被告的上述答辩意见，本院不予采纳。被告鲁盈主张因房屋漏水，经营不善，无力支付租金，要求解除双方租赁合同并据实结算房租的反诉请求，本院认为，合同解除涉及当事人权利义务的重大变更，在无法定或约定解除权的情况下，一方当事人请求解除合同，不应支持，被告鲁盈也未提供其客观不能履行的依据，故对被告鲁盈的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）鲁盈于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）翁靖敏支付2014年4月7日至2015年4月6日的房屋租金138400元及违约金12420元。
二、驳回被告（反诉原告）鲁盈的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3318元，减半收取1659元，反诉案件受理费1166元，减半收取583元，保全费1270元，合计3512元，由被告（反诉原告）鲁盈负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 姚冬琴
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 郭俊峰