广东省阳山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清阳法民一初字第349号
原告：骆海群，女，汉族，1964年1月29日出生，阳山县人，住阳山县，现住阳山县。
原告：唐淑娟，女，汉族，1986年6月30日出生，阳山县人，住阳山县。
被告：林良群，男，汉族，1961年7月2日出生，阳山县人，住阳山县。
委托代理人：马炳有，男，汉族，1945年11月5日出生，阳山县人，住阳山县。
被告：阳山县洋宝房地产开发有限公司，地址，阳山县阳城镇工业大道168号一楼。
法定代表人：孙勇明。
第三人：庄义镇，男，汉族，1980年2月20日出生，广东省普宁市人，住广东省普宁市。
委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。
委托代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。
原告唐瑞其诉被告林良群、阳山县洋宝房地产开发有限公司（以下简称“洋宝公司”）、第三人庄义镇合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，先由审判员邹炳洪、助理陪审员谭福华和人民陪审员曾国华组成合议庭，于2016年10月15日公开开庭进行了审理。原告唐瑞其，被告林良群及其诉讼代理人马炳有到庭参加了诉讼。经审查，本案中争议的房屋和商铺均是由唐瑞其与其妻子骆海群共同共有，并且案件的处理结果同第三人庄义镇有法律上的利害关系，因此本院依法追加骆海群为共同原告，并通知庄义镇作为第三人参加诉讼，于2016年1月7日公开开庭进行了审理，原告唐瑞其及其诉讼代理人唐淑娟、骆海群，被告林良群的诉讼代理人马炳有到庭参加了诉讼，被告“洋宝公司”及第三人庄义镇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。在审理期间，原告唐瑞其于2016年1月11日去世，本院依法将本案原告唐瑞其、骆海群变更为唐瑞其的妻子骆海群及其两人婚生女儿唐淑娟。之后，本案由审判员邹炳洪、人民陪审员张国强和人民陪审员曾国华组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告骆海群、唐淑娟，被告林良群的诉讼代理人马炳有，第三人庄义镇及其诉讼代理人禤世文到庭参加了诉讼，被告“洋宝公司”经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆海群、唐淑娟诉称，原告与被告于2011年11月26日就房地产转让事宜签订房地产转让合同，甲方将位于阳山县城新区工业大道与连江大道交界处拥有的房地产【土地使用证号：阳府国用（2002）字第18230222765号，房地产权号：粤房地证字第C1132747号】土地面积：301.98㎡,有偿转让给被告。合同约定：被告投资开发上述房地产完工后，原告现有房产在本项目工业大道原有范围内置换成建筑面积为：301.98㎡商铺六卡，以及商品房叁套，由被告包办产权证及一切办证费用。该合同有被告“洋宝公司”在合同书盖章签名确认，有被告林良群在合同书上签名作担保，两被告应负连带责任。
被告完工后，已将在原有位置，即大街正面的六卡铺位及商品房三套，（其中一套为四房两厅送五年物业管理费及一台车五年的停位）十楼以下两套为115㎡的房产交付给原告使用，并与原告办理4卡商铺和两套商品房过户手续，剩余商铺2卡（即卡五、卡六、价值：50万元）商品房一套【君悦华庭】C梯1904房（四房两厅送五年物业管理费及一台车五年的停位、价值：20万元）没有给原告办理过户手续。经原告与被告多次联系得知，上述房产因被告欠他人的钱，已被法院查封，经原告多次与被告协商无果，现在连电话也没法联系。为维护自身权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、确认原告与两被告于2011年11月26日签订的房地产转让合同有效。二、两被告立即返还两个铺面（首层商铺05、06号）及住房（【君悦华庭】第C幢19单元04号房）一套给原告，并协助原告办理房屋产权过户手续。三、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求第一项：判令确认原告购买被告“洋宝公司”的两个铺面及住房一套归原告所有，并协助原告办理房屋产权过户手续。
原告提交的证据及要证明的事实有：1、身份证、户口簿，证明原告诉讼主体资格。2、房地产转让合同，证明原告与被告一签订房地产转让合同，被告二作担保人。3、企业机读档案登记资料，证明被告诉讼主体资格。（因为不懂法律，不知道这些证据有没有用）补充提交证据：4、广东省商品房买卖合同三份，证明原告与被告签订商品房买卖合同。5、铺面租赁合同，证明原告将涉案商铺租赁给案外人。6、收据，证明物业公司收取涉案房屋物业费。7、发票，证明阳山供电局收取涉案房屋电费。8、房地产权证（粤房地证字第××号），证明涉案房屋的土地原来是原告的，后来转让给“洋宝公司”开发。
被告林良群书面答辩称，一、关于原告与两被告于2011年11月26日签订的房地产转让合同有效问题，虽然本人确在《房地产转让合同》担保人一栏中签了名，但应免除保证责任。依据及理由为：1、原告与被告“洋宝公司”（法定代表人：孙勇明）签订的《房地产转让合同》是2010年11月26日签订的，合同中第九条约定：“此工程在两年内完工(即2012年11月26日止)，超期乙方（“洋宝公司”）应付甲方(原告)陆间商铺租金每月2600元。”原告于2015年6月4日提起民事诉讼，至今已4年零7个月的时间。根据《中华人民共和国担保法》的规定，本案的保证方式为连带责任保证，保证期间为二年，原告应该在合同履行期间届满之日起六个月内即至2012年11年25日止，要求保证人承担保证责任，否则免除保证责任。现至原告提起诉讼时保证人的保证期间早已届满，原告也未能举证证明有在保证期间届满前(即2012年11月26日前)要求保证人承担保证责任。二、关于原告请求法院判令两被告立即返还两个铺面及住房一套给原告，并协助原告办理房产证过户手续问题，也应免除保证责任。依据及理由为：1、保证期间已经届满。2、原告与被告“洋宝公司”在办理四卡商铺和两套商品房过户手续时（2013年度办理）却留下两卡铺面及一套房产不办理房产登记，也未在保证期限内要求保证人承担保证责任。
第三人庄义镇书面答辩称，原告与“洋宝公司”并不存在真实的商品房买卖合同关系，原告请求确认涉案房屋权属于原告及要求过户没有事实和法律的依据。首先涉案房屋直至目前仍没有网签及鉴证备案到原告名下，正常的房屋买卖在签订合同当天即网签到购房者的名下。其次，根据原告与“洋宝公司”签订的《房地产转让合同》，“洋宝公司”应将六间商铺（包括涉案两间）及三间房屋(包括涉案一间)过户至原告名下，但原告在办理其他四卡商铺、两间房屋的过户手续时却未同时办理涉案商铺及房屋的过户手续。最后，原告也一直没有向房管、税务等政府部门缴纳相关契税，物业维修基金等。
被告“洋宝公司”在答辩期限内未答辩，亦未举证。
本院调取证据：产权查询答复，证明位于阳山县阳城镇城南西社区工业大道168号【君悦华庭】的商铺05、06已被查封。
经审理查明：“洋宝公司”于2010年6月17日成立，其法定代表人是孙勇明。位于清远市阳山县城新区工业大道与连江大道交界处的土地使用权及其上房屋所有权【土地面积：301.98㎡；房屋建筑面积：264.98㎡；土地使用证号：阳府国用（2002）字第18230222765号；房地产权号：粤房地证字第C1132747号】的权属人是唐瑞其，该土地使用权及其上房屋由唐瑞其及其妻子骆海群共同共有。
2010年11月26日，唐瑞其与“洋宝公司”签订了《房地产转让合同》。合同约定：甲方将位于清远市阳山县城新区工业大道与连江大道交界处的土地使用权及其上房屋【土地面积：301.98㎡；房屋建筑面积：264.98㎡。土地使用证号：阳府国用（2002）字第18230222765号；房地产权号：粤房地证字××号】有偿转让给乙方。甲乙双方同意通过房产置换的方式给付房地产转让费用及补偿，即乙方投资开发上述房地产完工后，甲方现有房产在本项目工业大道原有范围内置换成建筑面积为301.98㎡商铺，乙方建筑完工后六卡铺面归甲方所有；在原有位置即大街正面（超出不足部分按5500/㎡价格多退少补）及商品房叁套（其中一套为四房两厅送五年物业管理及一台车五年的停位）十楼以下两套为115㎡以下的，不超115㎡以下的，不补任何差价，如超过115㎡按市场价格补差价款）。以上商铺及商品房乙方包办产权证及一切费用。甲方须在本合同签订之日起7日内还清上述房地产抵押贷款，并在本合同签订之日起20-40日内完成现有房产的拆迁及补偿工作以及所有相关费用。房地产转让税费由乙方负责缴纳。本合同由双方签字盖章生效，甲方在3日内配合乙方到政府主管部门办理房地产权变更登记手续。如甲方逾期未履行本合同第四条、第五条、第七条约定，每逾期一日向乙方支付违约金人民币贰仟元整（小写：2000元）。此工程在二年内完工，超期乙方应付甲方陆间商铺租金每月共6000元。该合同由唐瑞其在转让方处签名，由孙勇明在受让方处签名，由“洋宝公司”在受让方处盖章，由林良群在担保人处签名。
2013年7月31日，唐瑞其、骆海群与“洋宝公司”分别就涉案的阳山县阳城镇城南西社区工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房（建筑面积：139.13㎡，套内建筑面积约108.71㎡）、首层商铺05（建筑面积60.84㎡，套内面积59㎡）、首层商铺06（建筑面积62.59㎡，套内面积61.50㎡）又签订了三份《广东省商品房买卖合同》以及补充协议。根据三份合同以及补充协议的约定，出卖人以一次性赔偿的形式将阳山县阳城镇城南西社区工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房，首层商铺05、06出卖给买受人。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理：“3、非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。4、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记手续，双方另签订《委托办理权属登记协议书》。”商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳山县房管所申请登记备案。上述三份《广东省商品房买卖合同》均有“洋宝公司”在出卖方处盖公司公章，有法定代表人孙勇明在出卖方法定代表人处盖名章，有唐瑞其、骆海群在买受方处签名。
阳山县工业大道168号【君悦华庭】工程竣工后，被告“洋宝公司”分别于2013年2月和2013年11月将该工程位于阳山县城新区工业大道与连江大道交界处大街正面的商品房三套以及首层的六卡商铺补偿交付给原告。被告“洋宝公司”交付给原告的上述房屋和商铺中包括但不仅包括阳山县阳城镇城南西社区工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房（房屋编号：2924015000998；预售证号：阳住建预售许第201119）、首层商铺05（房屋编号：8841295511231；预售证号：阳住建预售许第201119）、首层商铺06（房屋编号：2271087874161；预售证号：阳住建预售许第201119）。
2013年12月将近过年时，原告入住到通过置换补偿的房屋。2014年1月1日，唐瑞其与林俊杰签订《铺面租赁合同》，约定将位于阳山县工业大道168号【君悦华庭】4-6卡铺面租给林俊杰使用。租用期限为五年，即从2014年1月1日起至2019年1月1日止。
另查明，被告“洋宝公司”至今未依约协助原告办理位于阳山县阳城镇工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房以及首层商铺05、06的产权过户手续，亦未申请登记备案。因第三人庄义镇申请财产保全，本院于2014年12月10日作出（2014）清阳法立保字第10号民事裁定书，依法查封阳山县阳城镇工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房（房屋编号：2924015000998；预售证号：阳住建预售许第201119）、首层商铺05（房屋编号：8841295511231；预售证号：阳住建预售许第201119）、首层商铺06（房屋编号：2271087874161；预售证号：阳住建预售许第201119）。
2016年1月11日，唐瑞其因病死亡，其妻子骆海群、婚生女儿唐淑娟明示作为继承人参加诉讼，本院依法将原告唐瑞其、骆海群变更为骆海群、唐淑娟。
以上事实有原告提供的房地产权证、《房地产转让合同》、《广东省商品房买卖合同》、《铺面租赁合同》、《死亡医学证明书》等证据及本院调取产权查询答复书、庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，唐瑞其与“洋宝公司”签订的《房地产转让合同》，唐瑞其、骆海群与“洋宝公司”签订的三份《广东省商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示、合同内容不违反法律法规规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《房地产转让合同》签订后，唐瑞其已经按照约定将位于清远市阳山县城新区工业大道与连江大道交界处的土地使用权及其上房屋【土地使用证号：阳府国用（2002）字第18230222765号；房地产权证号：粤房地证字××号】转让给“洋宝公司”进行开发，“洋宝公司”亦应按照约定将竣工后的阳山县阳城镇城南西社区工业大道168号【君悦华庭】六卡铺面及商品房三套（其中包括阳山县阳城镇工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房、首层商铺05、06）以置换的方式赔偿给唐瑞其，并协助办理房屋过户登记手续。又根据唐瑞其、骆海群与“洋宝公司”补充签订的三份《广东省商品房买卖合同》的约定，唐瑞其、骆海群通过赔偿的方式购买阳山县阳城镇工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房、首层商铺05、06，并已实际占有上述房屋及商铺。“洋宝公司”应依约将上述房屋及商铺的权属登记资料报产权登记机关备案，并协助办理房产过户手续。综上所述，原告请求确认涉案房屋及商铺的产权归原告所有，并要求被告为原告办理房屋过户登记手续的请求，符合合同约定和法律规定，依据充分，本院予以支持。
虽涉案的房屋和商铺已被查封，但原告已实际占有涉案房屋和商铺，故原告要求被告立即返还两个铺面（首层商铺05、06号）及住房（【君悦华庭】第C幢19单元04号房）一套的请求，本院不予支持。
关于被告林良群是否承担保证责任的问题，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”以及第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，由于在原告与被告“洋宝公司”签订的《房地产转让合同》中，并没有对保证方式和保证期间进行约定，因此林良群作为该份合同的保证人，其承担的保证责任方式为连带责任保证，保证期间为自主债务履行期届满之日起6个月。因为《房地产转让合同》的签订时间是2010年11月26日，又根据合同中有关【君悦华庭】工程项目在两年内完工后，被告“洋宝公司”将【君悦华庭】的商品房三套以及首层的六卡商铺置换补偿给原告所有，超期“洋宝公司”应付唐瑞其六卡商铺租金每月共6000元的约定，故原告应该在2013年5年25日前要求保证人承担保证责任。现被告林良群保证期间已届满，不承担保证责任。另外，担保人提供担保的对象是当事人因民事关系产生的债权，所以被告林良群承担保证责任的对象应是基于《房地产转让合同》的约定所产生的债权。而协助办理房屋的产权过户登记手续属于特定主体实施的物权变更行为，在该行为上设立的担保无效。因此，原告要求被告林良群协助其办理产权过户登记手续的请求，本院不予支持。
被告“洋宝公司”经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且不举证、不答辩，是被告对其诉讼权利中的举证权、答辩权及辩论权的一种处分，被告处分上述权利时也放弃了行使上述权利可能为其带来的利益。据此，本院依法对本案进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于阳山县阳城镇城南西社区工业大道168号【君悦华庭】C幢19层04号房（房屋编号：2924015000998；预售证号：阳住建预售许第201119）、首层商铺05（房屋编号：8841295511231；预售证号：阳住建预售许第201119）、首层商铺06（房屋编号：2271087874161；预售证号：阳住建预售许第201119）的产权归原告所有，被告阳山县洋宝房地产开发有限公司应在涉案房屋和商铺依法解封后协助原告骆海群、唐淑娟办理上述房屋和商铺的产权过户登记手续。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费10800元，由被告阳山县洋宝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 ：邹炳洪
人民陪审员 ：曾国华
人民陪审员 ：张国强
二〇一六年九月三日
书 记 员 ：黄慧婷