福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第724号
上诉人（原审原告）曹彤，男，1969年11月30日出生，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人杨开欢，福建天岩律师事务所律师。
委托代理人张建红，福建天岩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）福建龙岩渝家仔食品有限公司。
法定代表人廖继胜。
委托代理人黄佳军，福建吉弘律师事务所律师。
上诉人曹彤因与被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第104号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹彤的委托代理人杨开欢、张建红，被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司的委托代理人黄佳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2009年3月14日签订一份租赁合同。该合同约定：“1、原告将其所有的位于龙岩市新罗区龙腾路西侧莲西路路段水韵华都三期15幢1515号店铺（面积：55.56平方米）出租给被告使用，租期为五年，自2009年4月15日始至2014年4月14日止；2、租金第壹、贰年每平方米100元，合计每月5556元，以后从第叁年开始每年10%递增，租金按季度支付，于每季度的5日前缴清当季度租金；3、店铺租赁押金为16668元，水电押金为1430元；4、在租用年限内任何一方终止合同履行，违约方需赔偿给对方店铺租赁押金的五倍经济损失；5、被告没有按时支付租金，应向原告支付该次拖欠租金的违约金200元，并按所欠租金数额按日6%向原告支付滞纳金，超过15天，原告有权收回其营业场所并追究被告合同违约责任”。当时被告依约向原告交纳了店铺租赁押金16668元、装修押金1000元和水电押金1430元。合同签订后，原告依约将租赁店铺交付被告管理使用，被告依约向原告交纳了2013年9月以前的租金。因被告未向原告交纳2013年第四季度的租金，后经原告催讨，被告只向原告交纳了2013年10月份的租金，并于当月关闭租赁店铺停止营业。2013年11月11日，原告将告知书张贴在租赁店铺的门口，同日又用特快专递将告知书寄给被告。该告知书的内容是：“福建龙岩渝家仔食品有限公司：因贵公司租赁本人的位于龙岩市新罗区龙腾路西侧莲西路路段水韵华都三期15幢1515号店，在租赁合同期限内（即自2009年4月15日始至2014年4月14日止），擅自终止租赁合同，且违约未按期交纳店租。为此，本人依据与贵公司于2009年3月14日签订的《租赁合同》第五条第1、4款，我方有权解除合同，依法收回该店。特此通知店主：曹彤2013年11月11日”。2013年11月20日，被告将腾空的租赁店铺和该店铺的锁匙交付给原告。此后，双方对如何赔偿店铺的租金损失协商未果引起纠纷，原告诉至该院请求判令：1、解除原、被告于2009年3月14日签订的租赁合同；2、被告赔偿原告租金损失44370元，并向原告支付违约金83340元。另查明：2013年12月1日，原告与林连敏签订一份租赁合同，合同约定原告将本案讼争的店铺出租给林连敏使用，租赁期限从2014年4月15日起至2024年4月14日止。
原审判决认为，原、被告之间存在合法的租赁关系。2013年11月20日，被告将腾空的租赁店铺和该店铺的锁匙交付给原告，视为双方同意从此提前解除2009年3月14日签订的房屋租赁合同。现原告请求判令解除租赁合同，要求被告返还讼争店铺与实际不符，不予支持。被告在履行租赁合同中没有按期向原告交纳租金，显属违约。被告对于提前解除租赁合同给原告造成了一定的租金损失，应当承担相应的赔偿责任。结合原、被告在租赁店铺时对于装修期免交一个月租金的约定，以及原告于2013年12月1日与林连敏签订租赁合同，将本案讼争的店铺出租给林连敏使用的实际情况，认为被告承担赔偿责任由被告赔偿原告2013年11月1日至2013年12月20日期间的租金损失较为合理。关于被告所交纳的租赁押金、装修押金和水电押金，被告没有提起反诉，双方也没有要求用押金对抵所赔偿的损失，故认为上述押金由双方另案处理较妥。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告福建龙岩渝家仔食品有限公司应赔偿原告曹彤2013年11月至2013年12月20日期间、按每月6722.76元计算的租金损失共计11204.6元，限于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告曹彤要求解除双方于2009年3月14日签订的租赁合同的诉讼请求。三、驳回原告曹彤的其他诉讼请求。案件受理费3190元，由原告曹彤负担290元，被告福建龙岩渝家仔食品有限公司负担2900元。
宣判后，原审原告曹彤不服，向本院提出上诉。
上诉人曹彤上诉称：1、原审判决认定被上诉人将腾空的租赁店铺和钥匙交付给上诉人视为双方同意提前解除合同属认定事实错误。根据租赁合同约定的租赁期限至2014年4月14日止，被上诉人于2013年10月份擅自关门停业，后上诉人于同年11月11日告知被上诉人违约未支付租金，上诉人有权单方解除合同。2、被上诉人未按期支付租金违反合同约定，有权依合同主张违约责任，同时违约金并不是以守约方的损失为依据，原审判决被上诉人只赔偿租金损失是认定事实和适用法律错误。3、原审判决认定被上诉人将店铺钥匙交付给上诉人，视为双方同意提前解除租赁合同。既然是双方同意终止就不存在被上诉人违约之说，更不需要赔偿上诉人的损失，因此，原审判决前后矛盾。故请求二审撤销原审原判，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。
经庭审，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，予以确认，并作为二审查明的事实认定。
本院认为，上诉人曹彤与被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。被上诉人在履行合同过程中未按期向上诉人支付租金，属违约，上诉人有权依约解除合同。2013年11月20日，被上诉人将腾空的租赁店铺和该店铺的钥匙交给上诉人，是双方协商同意终止履行2009年3月14日签订的租赁合同。2013年12月1日，上诉人将店铺出租给案外人林连敏亦可证实上诉人已同意终止履行2009年3月14日签订的租赁合同。上诉人认为一审判决认定双方于2013年11月20日同意解除租赁合同是认定事实错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。合同履行的终止并不消灭双方当事人因此所应承担的赔偿损失、支付违约金等责任。根据合同法第一百一十九条的规定，被上诉人违约后，上诉人应当采取适当措施防止损失的扩大，虽然其与林连敏签订的租赁合同约定从2014年4月15日开始收取租金，但其也同意在此前给予林连敏四个月的装修期，因此，该期间的租金损失不应当由被上诉人承担。故一审判决被上诉人赔偿上诉人2013年11月1日至2013年12月20日期间的租金损失合理；从2013年4月15日起，合同约定每月租金为7395元，一审判决按每月6722.76元计算租金损失不当，本院予以纠正。对于违约金的问题，虽然双方约定的违约金为租赁押金的五倍，但被上诉人认为该约定远远超过了实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被上诉人的行为构成了根本违约，给上诉人造成了租金损失，但双方当事人约定的违约金标准过高，本院依各方的过错及前述规定酌减为六个月租金损失的30%，即13311元。故上诉人要求被上诉人承担违约金83340元的上诉，本院予以部分支持。被上诉人在原审中要求用租赁押金、装修押金和水电押金抵扣其应赔偿的债权，并提交了上诉人出具的租赁押金收条和装修押金收款收据，上诉人表示同意将租赁押金和装修押金抵扣被上诉人应赔偿的债权，但对被上诉人未提交凭据的水电押金，则表示若被上诉人出示上诉人出具的水电押金票据，愿意一并将水电押金抵扣。故原审认定被上诉人所交纳的租赁押金、装修押金和水电押金没有提起反诉，双方也没有要求用押金对抵所赔偿的损失不当，本院予以纠正。综上，被上诉人应偿付上诉人租金损失12325元、违约金13311元，合计25636元，上诉人已收取的租赁押金16668元、装修押金1000元应对抵上述被上诉人应付款项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第104号民事判决第二、三项，即“二、驳回原告曹彤要求解除双方于2009年3月14日签订的租赁合同的诉讼请求，三、驳回原告曹彤的其他诉讼请求”；
二、变更龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第104号民事判决第一项，即“被告福建龙岩渝家仔食品有限公司应赔偿原告曹彤2013年11月至2013年12月20日期间、按每月6722.76元计算的租金损失共计11204.6元，限于本判决生效后十日内付清”为“被告福建龙岩渝家仔食品有限公司应赔偿原告曹彤2013年11月至2013年12月20日期间、按每月7395元计算的租金损失共计12325元，限于本判决生效后十日内付清”；
三、被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司应于本判决生效后十日内支付上诉人曹彤违约金13311元。
综上，被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司应于本判决生效后十日内支付上诉人曹彤租金损失、违约金合计25636元，上诉人曹彤已收取的租赁押金16668元、装修押金1000元应对抵被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司应付上述款项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3190元，由上诉人曹彤负担290元，被上诉人福建龙岩渝家仔食品有限公司负担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 斌
审 判 员 连炎辉
代理审判员 吴胜佳
二〇一四年九月十八日
书 记 员 卢维善
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。