广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1805号原告雷杵华，男，汉族，1979年12月6日出生，住广东省乐昌市。委托代理人朱永祺、陈国柱，广东永祺律师事务所律师。被告佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所：佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，营业执照440602000325683。法定代表人陈耀荣。被告佛山市鸿湖物业投资有限公司，住所：佛山市禅城区雾岗路西侧自编C座第二层201室，营业执照440602000269034。法定代表人陈耀荣。两被告共同委托代理人梁光楷、区丽容，广东煜日律师事务所律师。原告雷杵华诉被告佛山市华艺物业经营管理有限公司、佛山市鸿湖物业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员陈超独任审判，鉴于与原告同时起诉还包括其他租户，案号分别为（2015）佛城法民一初字第1767、1768、1769、1770、1773、1774号，本院分别于2015年10月14日、同年12月8日对上述各案合并公开开庭审理。原告及委托代理人朱永祺、陈国柱，被告华艺公司及鸿湖公司共同委托代理人区丽荣、梁光楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年，被告佛山市鸿湖物业投资有限公司（下称鸿湖公司）推出新华艺物流材料装饰城东区时，向旧华艺租户宣称将开通一条从东区直通佛山大道的公路，同时在编制广告上标明该路线。在租户交纳每间商铺40000-60000元不等的推广费入驻后，每次面对租户关于何时开通该路的询问，鸿湖公司总说“很快很快”，甚至承诺开通的具体时间，但最后确定开通不了。据查，尚未发现任何文件对该路做出规划。租户入驻不久，鸿湖公司成立佛山市华艺物业经营管理有限公司（下称华艺公司）。在没有和租户解除合同情况下，鸿湖公司将租户骗给华艺公司，让租户与华艺公司签订了租赁物管合同（至今租户还以为与鸿湖公司签合同）。�湖公司收取租金和管理费后，东区周围出入口相继封闭了四个，东区变得人少车稀，经营环境令人窒息。鸿湖公司对租户的合理诉求不作任何回应。据查，暂未发现东区建筑符合出租要求。为此，特向法院请求判令：1、原告向华艺公司减少交纳租金和管理费共计19500元（原告商铺为60㎡，按每月每方减少25元租金和管理费，从2015年5月15日起计至2016年6月14日共13个月）；2、鸿湖公司返还原告推广费40000元；3、两被告承担本案诉讼费。诉讼中，经本院释明，原告变更其诉讼请求为：1、确认原告与华艺公司签订的合同无效；2、被告华艺公司返还原告押金15800元；3、被告鸿湖公司返还原告推广费40000元；4、被告华艺公司、鸿湖公司连带赔偿原告装修商铺损失35000元；5、两被告承担本案诉讼费用。两被告共同辩称：一、双方签订的合同是在平等协商基础上签订，�关条款是双方协议一致的结果，应受法律保护。原告的诉请只能通过双方协商解决，其主张缺乏法律依据。二、关于推广费，由于双方对市场需要达成共识，因此被告收取的推广费是合理的，在收取费用后也进行了强有力、持续性的推广活动，符合双方利益追求。被告收取推广费后再无向原告收取其他推广费，没有增加其负担。推广费收取支付符合民法契约自由，合理合法，应得到法律支持。原告在超过一年的诉讼时效再主张撤销之诉不符合法律规定。请求法院驳回原告诉请。对于原告变更后的诉讼请求，被告认为原告诉请无法律依据，请法院予以驳回。诉讼中，原告提供如下证据：1、原告身份证，两被告企业机读档案登记资料复印件。拟证明各方诉讼主体资格，同时证明华艺公司是在2014年1月6日成立，先由鸿湖公司与原告签订租赁合同、收�推广费，在华艺公司成立后，再由华艺公司与各原告签订租赁合同。2、宣传图册截图、《关于东区商户反映意见的复函》。拟证明鸿湖公司在对东区出租宣传时宣称要开通一条从物流城通往佛山大道的主干道，但实际没有开通，被告系虚假宣传。3、东区出入口现状相片（5张）。拟证明华××材料物流城东区进入番村的通道被拦截。4、原告与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》。拟证明华艺公司转租了商铺给原告。5、《收据》（押金）。拟证明原告交纳了押金。6、《收据》（推广费）。拟证明原告支付了推广费给鸿湖公司。诉讼中，两被告统一举证如下：1、《租赁合同（门口田地块）》。拟证明被告交付给原告的物业来源合法。2、《集体土地使用证》【证�分别为：佛府集用（2006）第0600080501534号、佛府集用（2005）第0600080501480号、佛府集用（2007）第0600080501656号、佛府集用（2000年）字第0600080500002号、佛府集用（2000年）字第0600080500003号】、《建设工程规划许可证》、《建设工程初步设计审批表》、《临时商业服务业提升工作审批申请表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《临时住所（经营场所）使用证明》（3份）、《总平面图》（华××材料物流城东区铺位）。拟证明涉案商铺所处土地来源，涉案商铺属于合法出租物。3、涉案图片（3张）。拟证明从华××材料物流城东区有一路口连接佛山大道，涉案商铺在经营上没有障碍。4、《广告发布业务合同》及附件（合同编号：FS150260032）；《活动策划、执行合同》；《第116届广交会展位代理申请协议书》；《广告发布启动通知书》；《合同�》；《广告发布业务合同》及附件；《制作项目合同》；《佛山珠江传媒集团股份有限公司电台广告合同》；《合同》（肥佬，合同编号：2014TC6010）；《LED显示屏户外媒体广告发布合同》（编号：XHYZM-20141124）；《活动物料租用及制作协议书》；《华艺-车世界活动制作合同》；《新华艺微信公众平台开发与运营合作合同》；《策划咨询合同》；《户外广告合同》（3份）、照片一组。拟证明被告在收取推广费后进行了持续的推广，被告于案中提供的合同只是部分推广活动的依据。5、《物业管理服务承包合同》、佛山市泰联物业管理有限公司（下称泰联公司）及鸿湖公司物业服务企业资质证书。拟证明被告华艺公司将华艺装饰材料物流城二期（北区、东区）发包予具备二级管理资质的泰联公司进行物业管理。诉讼中，本院出示：《现场笔录》、�场图片（6页）、《建设工程规划许可证》（编号：佛规（禅）工证【2006】J093号）、《建设工程初步设计审批表》、建筑总平面图（不锈钢配送中心商铺、工程号2005Y-16）、涉案商铺《评估报告书》。本院认证如下：对原告提交的证据，因被告对证据真实性均无异议，且与本案处理存在关联，本院予以采信；对其中的证据6，因该收据并无加盖鸿湖公司印章，而被告华艺公司自认由该司收取，故本院对原告拟证内容不予采信。对被告提供的证据1，因原告无异议，本院予以采信；对被告提供的证据2，虽原告对证据的真实性无异议，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审�庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，被告该组证据不能证实其交付予原告的涉案房产符合法律规定，故对该组证据的证明内容本院不予采信；对被告提供的证据3，因与本院现场查勘情况一致，本院予以采信；对被告提供的证据4，因原告对证据真实性并无异议，且被告提供证据核对，本院予以采信；对被告提供的证据5，因原告提供证据原件以供核对，且该组证据得以印证涉案合同性质，故本院对该组证据予以采信。对本院依职权出示的证据，虽被告认为评估结论未采用科学方法，评判的成本价缺乏参考依据，且未明确原材料及人工等相关费用，但被告对此并无反证推翻鉴定结论，本次司法委托评估程序合法，评估机构具备相应资质，所采用的成本法对标的进行评估并无不当，故本院对该报告予以采信；对本院出示的其他证据，来源合法，内容真实，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年1月6日，华艺公司登记设立。2014年2月19日，原告交纳了佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城内东区第7座一层4号商铺前期推广费4万元。2014年4月7日，原告（乙方、物业使用方）与华艺公司（甲方、物业管理方）签订2份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，主要约定：甲方将位于佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城内东区第7座一层4号商铺（总面积60㎡）转租给乙方；合同期限从2014年6月15日起至2019年6月14日止，从2014年6月15日起计收管理费和租金；2014年6月15日至2016年6月14日间的租金按每月36元/平方米计收，管理费按每月26元/平方米；保证金、管理费和租金按先交后使�原则执行，在签订合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金；管理费和租金按三个月一期收取。双方并于合同中对各自权利义务作出相关约定。同日，原告向华艺公司交纳了押金，据华艺公司出具的《收据》所载，租金押金10800元（按60平方米，按60元/平方米计算），水电费押金5000元（按1间，以5000元/间计算），合计15800元。2013年1月至2015年7月期间，华艺公司与鸿湖公司分别与多家广告公司或媒体单位签署广告合同，以主题活动、户外广告等方式对华艺装饰材料物流城进行整体推广。另查明一：华艺公司与泰联公司签订《物业管理服务承包合同》，主要约定华艺公司将华艺装饰材料物流城二期物业（北区、东区）发包予泰联公司实行物业管理服务，物业管理服务期限从2014年2月1日至2017年1月30日，每月总包干服务费为22.1万元。泰联公司具二级物业管理资质，证书编号为粤物管证字贰1300074号。另查明二：华艺公司经营范围为物业管理、物业租赁、房地产咨询及租赁服务、房屋维修。经本院书面释明，华艺公司于诉讼中未能提供其取得物业管理资质相关证据。鸿湖公司的经营范围为对物业经营企业及项目的投资；房地产咨询及租赁服务，自有物业租赁，物业管理，房屋维修。鸿湖公司具三级物业管理资质，资质证书编号为粤佛物管证字第1300337号。诉讼中，本院工作人员于2015年10月14日到华××材料物流城东区进行现场查勘并对涉案商铺现状拍照留存。经查，涉案商铺正常营业，门面字号“明兴电缆”；从禅城区雾岗路、魁奇路以及绿景西路均有道路通往华××材料物流城东区；有一小路连接佛山大道与华××材料物流城东区，该小路并无封闭；华艺装饰材料物流城与番村相邻�设有两个出入口，出入口均设有门禁；对应被告提供的华××材料物流城东区《总平面图》，东区7座（对应平面图D座）为一层钢混结构建筑，东区6座（对应平面图B座）为设有隔空层的4层钢混结构建筑，东区3座（对应平面图A座）为一层钢混结构建筑，东区2座则对应与平面图A座相邻的四层的钢混结构建筑。2015年10月15日，本院工作人员持被告提供的《总平面图》（华××材料物流城东区铺位）及《建设工程初步设计审批表》、《建设工程规划许可证》【佛规（禅）工证[2006]J093号】到佛山市禅城区发展规划和统计局进行调查，经该局专业人员核对，被告《建设工程规划许可证》【佛规（禅）工证[2006]J093号】所载位于佛山大道西侧××商铺（××、××）均不为合并审理各案商铺所处楼座，并调取《建设工程规划许可证》【佛规（禅）工证[2006]J093号】对应的建筑总平面图�不锈钢配送中心商铺、工程号2005Y-16）。案中，经本院多次书面通知，被告均未能提供华××材料物流城东区7座、6座或3座规划报建手续，且未能提供被告华艺公司物业管理资质证书。诉讼中，原告陈述：原告是向鸿湖公司支付了推广费，并认为向鸿湖公司收取了推广费就等于签订了合同；原告无法提交与鸿湖公司的租赁合同；是鸿湖公司促成了原告与华艺公司签订合同，鸿湖公司存在过错，故应对涉案商铺的装修损失承担责任；被告收取的推广费就是进场费，因进场费不合法，故以“前期推广费”的名义收取；华艺公司与原告签署的合同是混合合同，包括租赁费用和管理费在内；原告不愿意继续承租涉案商铺。诉讼中，被告陈述：华艺公司与原告签署的数份合同都是同一天签订，因前期（2014年至2016年间）约定的租金价格不变，此后租期的租金按期递增，故合同分开签署；鸿湖公司没有与原告签署过租赁合同，也没有向原告收取相应的租金；华艺公司与鸿湖公司业务上共同推广，两公司的股东大体一致，基于成立时间有先后顺序，两公司对不同片区收取推广费有内部划拨，故存在一定关联，但两公司财务上相互独立，不是混同的公司；华艺公司负责管理华艺装饰材料物流城的东区、北区，鸿湖公司负责管理西区和南区；对于推广费，没有与原告签订合同，基于推广华艺装饰材料物流城的需要，因推广所产生的费用理应由原告与被告共同分担，故原告承租涉案商铺前需交纳一定的推广费，不是原告所称的“进场费”；基于每个商铺所处地理位置不同，受益程度也不一样，故收取的金额不一，但都是双方协商同意的；因推广工作受益最大的是一层商铺，故被告只对一层商铺收取推广费，对二楼以上商户则不�取推广费用；华艺公司成立后，原由鸿湖公司收取的东区商铺的推广费，通过内部划拨已交予华艺公司；推广费收据注明的前期，被告认为是指双方签订的第一份租赁合同所包括的租赁期间（即2014年至2016年间），另推广费是一次性收取；东区的商铺，只要是在2014年1月6日前交纳的推广费都是鸿湖公司收取，在此日期之后的推广费都是由华艺公司收取；虽然华艺公司与鸿湖公司管理片区有别，但两司对华艺装饰材料物流城的推广工作都是共同进行的，不因管理片区有别而作区分；华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》实质上是租赁合同，只是将租金分拆为“租金”和“管理费”两部分，租金收取的单价标准实质上是按押金收据所载的租金标准，合同所载的“租金”与“管理费”单价总和较押金收据所载租金单价多出的2元/平方米，实质是收取保�费和保洁费；华艺公司已将华艺装饰材料物流城发包予泰联公司进行物业管理。诉讼中，本院据原告申请委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对涉案商铺装修现值（残值）进行评估。2015年11月25日，该司向本院出具《评估报告书》，价格评估结论显示涉案商铺装修现值（残值）评估值为26762元。原告预付了评估费2000元。本院认为：原告诉中所述鸿湖公司招租时宣称将开通一条从东区直通佛山大道的公路，继而认为被告交付的涉案商铺不符出租要求。对此，本院作如下评判：首先，即使被告在招租时所出示的平面图有原告所称道路，但道路开通与否只是原告作为自身商业盈利大小的考量因素，而不是作为签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》主要条款内容之一。其次，原告将道路开通作为判断出租方交付涉案商铺是否符合约定的条件，过分扩张了被告方的义务。第三，被告招租时提供的平面图对区域道路明确标示，只是对商铺外部环境的宣传，是希望有意承租者向其发出承租要约，该宣传只能是要约邀请，而不为要约。第四，经本院现场勘查，涉案商铺所处的华××材料物流城东区有多条道路连接市内主干道，佛山大道与东区亦有可行车小路相连，道路通行方面并不影响原告经营。故，原告以此为由主张被告交付的涉案商铺不符合同约定，本院不予支持。据《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》所载，原告须支付的费用包括租金和管理费两类费用在内，但因被告庭审中自认该合同实质上为租赁合同，只是将租金分拆项目收取，而押金收据所载亦能印证原告该项主张，且原告事实上亦将华××材料物流城东区、北区发包予具备物业管理资质的泰联公司进行管理，故本院对被告上述意见予以采纳。但因被告在诉讼中经本院多番释明均未能提供涉案商铺业经合法报建手续之证据，且其提供的报建手续所涉建筑物并非涉案商铺所处楼座，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，确认原告与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》为无效合同。原告相应诉请，本院予以支持。对于原告要求华艺公司返还押金的诉请。据案件查明事实，原告向华艺公司所交纳的押金合计15800元。据《合同法》第五十八条之规定，因涉案合同无效，故华艺公司所收取的押金应予退还原告。原告相关诉请，本院予以支持。对原告诉请鸿湖公司退付的推广费。对于“前期推广费”的性质�双方案中各执一词。因双方并未就此签订合同，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，按相应收据字面所载并结合双方庭审陈述，采纳被告意见，确定该费用系为对外推广华艺装饰材料物流城商业项目且基于涉案商铺所处地理位置所收取的推广费用。原告主张该项费用为“入场费”，缺乏事实依据，本院不予支持。对于收取推广费的主体，因原告提供的证据不能证实系由鸿湖公司收取该费用，而华艺公司自认系其收取，故原告诉请鸿湖公司退还缺乏事实依据。同时，从本案证据显示，华艺公司与鸿湖公司均对华艺装饰材料物流城进行了持续性的推广工作，已履行推广义务，虽华艺公司与原告签署的租赁合同为无效合同，但并不影响双方就收取推广费所达成的合意有效性。况且，本案并无充分证据证实华艺公司与鸿湖公司存在人格混同，依�公司法关于法人人格独立相关规定，即使原告认为该项费用系因合同无效所产生的损失，亦不应向鸿湖公司主张权利。故，本院对原告此项诉求不予支持。对原告所主张的装修损失。涉案商铺所处的华艺装饰材料物流城系大型商业项目，华艺公司将未行规划报建的商铺对外出租，存在明显过错；虽原告承租未经规划报建的商铺属未尽审慎义务，但相较于出租方的过错，原告过错显然较小。据《合同法》第五十八条关于“有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”之规定，本院酌定华艺公司赔付原告装修现值损失的80%，即26762元×80%=21409.6元。至于鸿湖公司应否对此项损失承担责任的问题。因涉案合同系华艺公司与原告签署，原告不能举证证明与鸿湖公司之间存在租赁合同，鸿湖公司对此亦予否认，且缺乏充分证据证实鸿湖公司与华艺公司存在人格混同，故原告要求鸿湖公司共同承担此项赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告雷杵华为承租佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城内东区第7座一层4号商铺于2014年4月7日与被告佛山市华艺物业经营管理有限公司签订的2份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》均为无效合同；二、被告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷杵华返还押金15800元；三、�告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷杵华赔偿佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城内东区第7座一层4号商铺装修损失21409.6元；四、驳回原告雷杵华其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取1035元，评估费2000元，由原告雷杵华负担1010元，由被告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担2025元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  陈超二〇一五年十二月十日书书记员  林立附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。