湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初5067号
原告马如龙，男，1963年9月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。
委托代理人钟纽坤，湖南智嵘律师事务所律师。
委托代理人伍乐，长沙县民生律师事务所法律工作者。
被告湖南鸿俊房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区望仙路236号。
法定代表人：张少金。
委托代理人杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。
原告马如龙与被告湖南鸿俊房地产开发有限公司（以下简称鸿俊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原告马如龙请求判令：1、被告履行合同，并立即将符合合同约定的商品房交付原告,协助原告办理产权登记事宜；2、被告承担逾期交房的违约金70623元（按合同第十一条约定标准，从2014年9月1日起暂时计算至2016年10月1日止，以后计算至实际交付之日止）；3、被告承担本案包括诉讼费在内的所有费用。
被告鸿俊公司答辩要点：１、鸿俊公司已经依照商品房买卖合同约定交付了房屋；2、鸿俊公司不存在违约情形，原告要求被告承担逾期交房违约金逾70623元无事实和法律依据。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实：
1、2013年2月28日，原告马如龙与被告湖南鸿俊公司签订了《长沙县商品房买卖合同》，约定由马如龙购买鸿俊公司坐落于长沙县××大道××号蓝山郡第二期A栋19层1903房。合同第八条约定：“（一）出卖人应当在2014年8月31日（交付日）前向买受人交付该商品房……。（二）该商品房交付时应当符合下列第2、3项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、经验收。……”第十条约定：“……出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，但无需承担逾期交房责任。……（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗水；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关�灵……”第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按约定的时间和条件将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”。
2、长沙县××大道××号蓝山郡第二期A栋19层1903房，房屋总金额为450964元，首付款230964元，余款220000元以公积金方式向长沙市公积金中心申请贷款。首付款及余款马如龙均已支付，鸿俊公司分别于2014年2月28日、2014年8月13日开具《销售不动产统一发票》。另马如龙已缴纳了9313元的物业专项维修资金，并已开具发票。于2014年11月25日缴纳了4508.04元的契税，并已开具发票。
3、2014年8月24日前，被告鸿俊公司通过特快专递及公告方式通知原告马如龙办理交房手续。2014年8月24日，原告马如龙来到现场验收房屋，经马如龙查验，认为房屋存在质量瑕疵，双方未完成房屋交接手续的办理。2014年12月1日、12月2日、12月17日、12月23日、2015年4月2日马如龙到蓝山郡二期物业处借取蓝山郡第二期A栋19层1903房钥匙。
二、双方当事人有争议的事实
1、原告马如龙购买的房屋未办理交接手续的原因。原告马如龙认为，因为验房时，房屋存在质量问题，要求被告整改，且被告鸿俊公司之后也一直未再通知原告马如龙收房，所以一直未办理交接手续。为证明其主张，原告马如龙提交了《长沙三川房地产咨询有限公司检验报告》及房屋整改通知书。被告鸿俊公司认为，房屋质量不存在马如龙所提出的问题，并且马如龙所提房屋质量问题不构成原告拒绝办理交接手续的原因。为�明其主张，被告鸿俊公司提交了建设工程竣工验收备案表，证明房屋在合同约定时间已经达到了交付条件，并已验收合格。本院认为，马如龙提交的《长沙三川房地产咨询有限公司检验报告》载明案涉房屋存在空鼓、燃气管顶未填嵌、室内墙面掉灰等问题，该报告由长沙三川房地产咨询有限公司参与验收并制作，长沙三川房地产咨询有限公司的经营范围涵盖毛胚房、精装修房验房咨询。在被告鸿俊公司未能提供相反证据的情况下，本院对报告列明的房屋存在的质量问题予以采信。故对原告陈述的验房时因房屋存在质量问题而未办理交接手续的主张，予以采信。在庭审过程中，原、被告均陈述验收后被告鸿俊公司对案涉房屋进行了修复，本院认为，修复后被告鸿俊公司有义务通知原告马如龙再行办理交接手续，且有合同约定，被告鸿俊公司陈述其通过电话方式履行了通知义务，原告不予认可，因被告鸿俊公司未能提供证据证实，对鸿俊公司此主张本院不予采信。则依现有证据，本院认为，被告鸿俊公司未履行再行通知原告马如龙办理交接手续的义务，故原、被告一直未办理房屋交接手续。
2、被告鸿俊公司是否履行了房屋交付义务。原告马如龙认为，房屋须经买受人验收合格后，才符合交付条件，鸿俊公司整改后，马如龙一直未收到鸿俊公司的交房通知和整改进度通知，故被告鸿俊公司未履行交房义务。被告鸿俊公司认为，马如龙所提的房屋质量问题不影响交付，在买受人首次收到出卖人收房通知书时，即完成了交房义务，依据商品房买卖合同补充协议第六点第（一）款第2项“……买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。”，第（二）款第5项“出卖人在交付房屋时须达到买卖合同约定的房屋交付质量条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房”之约定，被告鸿俊公司的交房义务已经完成。同时，鸿俊公司还提交业主回访记录表及蓝山郡二期钥匙借用表，证明虽然原、被告双方虽未办理房屋交接手续，但原告马如龙已经实际收房，并多次到物业看房。本院认为，从蓝山郡二期钥匙借用表可看，马如龙未领取案涉房屋钥匙，双方未办理房屋交接手续。而依合同第十条，验房时案涉房屋存在第十条列明的除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷。且第十条还约定“……对该房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，但�需承担逾期交房责任……”，可知若存在前述房屋质量缺陷的房屋若未能在30日内修复，需要承担逾期交房责任。虽与补充协议第六点矛盾之处，但应采用不利于提供格式条款一方的条款。故本院认定，被告鸿俊公司未履行房屋交付义务。
判决的理由与结果
本院认为，一、原告马如龙与被告鸿俊公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上经协商达成的协议，是双方真实意思的表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效。据原告庭审陈述，其要求整改后，被告鸿俊公司进行了整改，现仅有门框未《长沙三川房地产咨询有限公司检验报告》载明的要求整改好，本院认为已符合合同约定的房屋交付条件，原告马如龙要求被告鸿俊公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持，并应于判�生效后十日内办理房屋交付手续。在庭审中，原告马如龙自愿放弃要求被告协助原告办理产权登记事宜的诉讼请求，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。二、被告鸿俊公司未按合同约定的时间交付商品房，已构成违约，应承担违约责任。据原告马如龙提交的违约金赔偿表，其从2014年9月1日开始以已付的全部款项464625.04元（含购房款450964元、维修资金9313元、契税4508.04元）为基数，按日万分之二计算违约金，截止至2016年10月1日的违约金为70623元。本院认为，合同第十条约定“……出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修�费用，修复完成后再行交付，但无需承担逾期交房责任。……”故原告马如龙要求被告鸿俊公司从2014年9月1日开始支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。根据合同约定，原告马如龙购买的房屋总金额为450964元，故原告马如龙以464625.04元为基数计算违约金，与事实不符，本院不予支持。且违约金应以“补偿为主、以惩罚为辅”，原告马如龙没有向本院提交其因被告未按时交房造成其重大经济损失的证据，按合同约定计算的从2014年9月1日至2016年10月1日的违约金明显过高，且依据庭审原、被告陈述，在起诉前，双方已就房屋交付情况进行了协商，可见原告马如龙应是认可房屋已达交付条件的，只是因为交房前物业费的交纳及逾期交房违约金的支付问题未能达成一致意见而未办理房屋交接手续，故根据合同履行情况，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定10000元。理由如前所述，原告马如龙要求被告鸿俊公司支付2016年10月2日至实际交房之日的违约金本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告湖南鸿俊房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马如龙交付坐落于长沙县星沙大道198号蓝山郡第二期A栋19层1903房；
二、限被告湖南鸿俊房地产开发有限公司向原告马如龙支付违约金10000元；
三、驳回原告马如龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1566元，减半收取783元，由被告湖南鸿俊房地产开发有限公司负担673元，原告马如龙负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 蔡明
二〇一七年三月二十七日
书记员 利莉
附本判决所引用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。