山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终3057号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱华，女，1958年2月1日出生，汉族，住泰安市。
委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市泰山区财源街道办事处更新社区居民委员会，住所地泰安市灵山南路1号。
法定代表人：李孝强，职务居委会主任。
委托诉讼代理人：于华，山东兴峰律师事务所律师。
上诉人朱华因与被上诉人泰安市泰山区财源街道办事处更新社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱华及其委托诉讼代理人高月欣、被上诉人泰安市泰山区财源街道办事处更新社区居民委员会的委托诉讼代理人于华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱华上诉请求：一、请求二审法院撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，支持上诉人对被上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人承担支付房屋使用费及违约金无事实和法律依据。上诉人没有违约，被上诉人作为出租人违约在先，应向上诉人承担违约责任，一审法院判决上诉人向被上诉人承担违约责任错误，二审法院应依法予以纠正。二、一审法院判决驳回上诉人对被上诉人的反诉错误，应依法支持上诉人的反诉请求。
被上诉人泰安市泰山区财源街道办事处更新社区居民委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人泰安市泰山区财源街道办事处更新社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的租赁协议、被告立即搬出房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋使用费6416.67元(计算至2015年8月15日)、违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
上诉人朱华向一审法院反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金及赔偿金10万元；2、诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2015年11月1日，原、被告签订《租赁协议书》，原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方）,约定：乙方自愿租赁甲方位于泰山酒厂院内的仓库，约80平方米，租期自2015年11月1日起至2016年10月31日止。租金为22000元/年，先交租金后租用，即15日前乙方向甲方交清当年租金，不得拖欠。租赁期内，房屋由乙方使用和管理，各类税费及其他管理费用，由乙方自行承担。乙方应当对该房屋进行正常合理的修缮、维护、水、电等费用及各类修缮费用由乙方在租赁费之外自行承担。合同第八条约定：“乙方有下列情形之一，本协议自动解除和终止,且乙方承诺并同意认可甲方采取一切强行措施收回所租院落、房屋。1、……；2、乙方拖欠租金累计达到1个月的；3、租期届满，未续签订租赁合同协议的。”第九条约定：“如有违约，由违约方承担违约责任，并支付对方违约金10000.00元。”本合同还约定了其他事项。以上合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告利用该房屋从事经营。租赁过程中，被告向原告缴纳了2015年11月1日至2016年4月30日的租金11000元，其余未付。原告于2016年7月8日向一审法院提起诉讼，要求解除双方合同，被告搬出房屋、支付房屋使用费、支付违约金。本案审理过程中，被告提起反诉，要求被告支付违约金、赔偿金10万元。关于2016年8月15日之后的房屋使用费，原告明确表示不再请求被告支付。
一审法院认为，涉案租赁合同签订后，原告将租赁房屋交付给了被告使用。被告欠付原告房租，事实清楚。因双方合同第八条明确约定：被告欠付原告房租累计达一个月，合同自动解除。依据该约定，双方合同自被告支付租金的履行期限届满之日起满一个月，该合同即自行解除。被告向原告缴纳了2015年11月1日至2016年4月30日的租金11000元，对于其余租金，按照双方关于“先交租金后使用”的约定，其应当于2016年4月15日之前支付，现其未付该部分租金，自一个月期满之日即2016年5月16日起双方合同即自动解除。因双方合同业已解除，原告再行要求解除涉案合同，没有事实依据。因合同已解除，自2016年5月16日起，被告应当向原告支付房屋使用费。对于2016年5月1日至2016年5月15日期间的租金，因本案中房屋使用费与租金系同一计算标准，原告要求被告以使用费形式支付该期间的租金，其主张成立。由此，自2016年5月1日至2016年8月15日被告应付租金、房屋使用费计算为：22000元/年÷365天×107天=6449.32元，本案中原告主张被告支付房屋使用费6416.67元，被告应付房屋使用费数额应依原告主张为准。双方合同解除情况下，被告应当腾退涉案房屋，同时被告应当按照合同约定向原告支付违约金10000元。被告主张从5月21号起其就开始搬了，原告多次用车挡住仓库不让搬，对此被告未提供证据予以证实，一审法院不予采信。被告提起反诉主张涉案房屋漏雨给其造成了损失，并要求原告支付违约金及赔偿金。一者，被告对其关于涉案租赁房屋漏雨的主张，未提供证据予以证实；二者，双方合同已明确约定租期内由被告方承担房屋的修缮、维护义务，并自行承担相关费用，故被告以上主张不能成立。被告主张其丈夫之前承租被告房屋（另一间小屋）时，被告在未予通知的情况下将房屋另租给他人，致其商品（酒）被侵占造成其损失；被告的该项主张与本案不属同一法律关系，应当另行处理。综上所述，对原告要求被告腾退涉案房屋、被告支付房屋使用费（租金）6416.67元、违约金10000元的诉讼请求，一审法院予以支持；对原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持；对被告以原告违约为由要求原告支付违约金、赔偿损失的反诉请求，一审法院不予支持。被告主张其丈夫租赁被告房屋期间，被告未予通知便将房屋另租给他人致其损失，不属本案审理范围，应当另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告朱华于本判决生效之日起十五日内腾退位于泰山酒厂院内的涉案租赁房屋（仓库）。二、被告朱华于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市泰山区财源街道办事处更新社区居民委员会房屋使用费（租金）6416.67元、违约金10000元。三、驳回被告就涉案房屋要求原告支付违约金、赔偿金100000元的反诉请求。四、驳回原告其他诉讼请求。本诉案件受理费200元，由原告泰安市泰山区财源街道办事处更新社区居民委员会负担80元，被告朱华负担120元；反诉案件受理费1150元，由被告朱华负担。
本案经二审审理查明事实与一审法院查明一致。
本院认为，本案双方当事人所签订的租赁协议系双方真实意思表示，形式要件齐备，该租赁协议系有效合同。该租赁协议履行过程中，上诉人自2016年5月份起至今未向被上诉人交纳租金，依据租赁协议的约定，被上诉人有权解除租赁合同。上诉人主张被上诉人无故要求与其解除合同无证据证实，本院不予采信。被上诉人现要求上诉人支付房屋使用费和违约金于法有据，本院予以支持。因本案租赁合同系双方当事人协商一致所达成，该租赁协议并不符合我国合同法规定的格式合同的法律特征，上诉人主张本案租赁合同中房屋修缮条款系格式条款于法无据，本院不予采信。因涉案租赁协议约定租赁房屋的修缮义务由上诉人承担，且上诉人对其所主张的酒损失未提交充分有效的证据予以证实，也没有证据证明被上诉人本案中存在违约行为，故上诉人反诉要求被上诉人赔偿其酒损失和违约金损失证据不足，本院不予采信。上诉人二审中提交的酒损失估算清单系其单方制作形成，无其他证据相互印证，被上诉人对上诉人提交的酒损失估算清单亦不予认可，本院对上诉人提交的酒损失估算清单不予采信。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元由上诉人朱华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 陈宗光
审判员 于永刚
二〇一六年十二月十二日
书记员 李丹丹