江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初946号原告：周某，女，1963年3月29日出生，汉族，住上海市闸北区。被告：叶某，男，1938年12月19日出生，汉族，住上海市闸北区。原告周某与被告叶某离婚后财产纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序于2018年3月13日公开开庭进行了审理，原告周某、被告叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：判令被告叶某支付原告周某太仓市浏家港农贸市场5号门面房17号房产的出租租金收益27416元。事实和理由：1.原告周某与被告叶某于××××年××月××日登记结婚，双方共同出资于2009年12月21日购买了位于太仓市××农贸市场××门面××号房××套，该房产在产权证申领时明确为共同共有。2.该房产购买后一直由被告叶某经管出租事宜。3.原告每年都向被告提出平分该房历年出租租金所得�被告一直不给。4.2017年5月18日被告叶某在太仓市人民法院港区法庭人民调解时明确“2010年2月21日开始出租，租金标准7000元/年，从来没有给过”。2010年2月21日至2017年12月21日期间涉案房屋出租租金收益共计54833元，被告叶某应按照50%比例给付原告周某27416元。被告叶某承认原告周某主张的第1、2项事实，承认原告周某主张第4项事实中的出租开始日期、租金标准、租期内的租金金额及至今未分配的事实，不认可原告周某主张的第3项事实及第4项事实中分配比例，并辩称：1.两人共享涉案房屋出租租金应计算至2014年8月21日被告叶某归还原告周某110000元房屋出资款时止，之后因原告退伙就不应再共享出租租金收益；2.因原告周某的购房出资款系分批支付，故原告周某享有的出租租金收益应分段按出资比例享有，2010年2月21日至2012年2月20日期间周某享有的租金收益比例为1/4,2012年2月21日至2014年8月21日期间周某享有的租金收益比例为1/3；3.在购买涉案房屋时，除购房款320000元外，被告叶某在办证时另外支出税款10712元，该款应由原告周某承担1/3，当时说好周某要出1/3即3570元，但周某至今未出；4.在购买涉案房屋前，因对另一套价高（345000元）的房屋买卖订购合同毁约导致其支付中介的1000元押金作为赔款给中介，该1000元损失应由原告周某承担1/3。综上，经折算后被告叶某无需再支付原告周某任何款项，请求法院驳回原告周某的诉讼请求。原告周某针对被告叶某的答辩意见补充称：1.其从未退过伙，出租租金收益分配期间应截至2017年12月21日；2.涉案房屋从购买后一直都是两人共同共有，两人口头明确出租租金收益要平分的；3.涉案房屋含税价总价为280000元，而非320000元，上次诉讼中系其为便于法院审理才认可320000元的，且关于税金从未约定过周某需负担1/3，被告叶某也从未要过税金；4.被告叶某从未说过其因毁约曾赔偿过中介押金1000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换并质证。对于当事人双方没有争议的原告主张的第1、2项事实及第4项事实中出租开始日期、租金标准、租期内的租金金额及至今未分配的事实，本院依法予以确认；对于双方存在争议的事实及证据，本院分别予以分析。原告周某主张其每年都向被告叶某要求分配出租租金收益，被告叶某称周某从未向其主张过出租租金收益，且原告周某庭审中明确直至此次离婚后财产纠纷诉讼才在本院人民调解时提出分配涉案房屋出租租金事宜，故本院对其主张的第3项事实不予确认。被告叶某为证明其购买另套价格房屋违约损失1000元押金的事实，向本院提供了房产转让协议书，被告周某对该证据不予认可；本院认为该证据系孤证，且亦无法证明其损失1000元的事实，故本院对被告叶某主张因购买此价高房屋损失1000元押金的事实不予确认。被告叶某为主张其购买涉案房屋支出契税10712元的事实，向本院提供了江苏省契税完税证票据，原告周某对该证据不持异议并同意法院一并处理、但认为该票据上面计税房价为267800元而非320000元，本院对曾发生契税10712元的事实予以确认。本院另查明：1.因购买涉案房屋，原、被告两人于2009年12月9日在宝山区顾村中心幼儿园纸头上书面约定：购买浏家港一套房子、两人共同所有、房价叁拾贰万元。房价全部由叶某付出，周某以后每月付五万元；盈亏照投入比例分担。2.2011年3月8日，原、被告以协议方式登记离婚。3.2017年7月4日，原告周某诉被告叶某离婚后财产纠纷一案，诉请内容为分割涉案房产，本院于2017年12月27日判决涉案房屋产权归叶某单独所有、叶某支付周某补偿款20000元，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。4.原、被告共同确认：两人结婚后离婚之前原、被告共同居住生活在被告叶某家里，两人于2009年12月9日书写书面约定“盈亏照投入比例分担”意思仅指房价。被告叶某称当时根本没说过出租租金收益的事情，之后也没谈过；离婚前的出租租金收益都用于两人的生活开销了，离婚后的出租租金收益都系其自己花销了。原告周某称当时口头约定出租租金收益平分，但没书面写下来。5.关于涉案房屋的购买总价，原告周某称含税价为280000元，上次分割房产纠纷中其为便于法院审理确认房屋含税总价为320000元；被告叶某称涉案房屋不含税总价为320000元，另支出契税10712元，涉案房屋总价为330712元；因两人写书面出资�议时尚未到涉及到契税交纳，故当时对契税负担未谈及；上次分割房产的诉讼中之所以没提税金是因为周某未提出分配涉案房屋出租租金收益；房价320000元其都是现金交给中介的，中介转交给了房东，中介和房东都没开具收据；契税票据上的计税金额系为了少缴税，中介帮忙操办的，实际房价就是320000元（不含税）。本案的争议焦点为：涉案房屋出租租金应分配的期间、比例及契税是否影响原告周某应分配的出租租金收益金额，原告周某认为分配期间为2010年2月21日起至2017年12月21日止、分配比例为50%、契税不影响出租租金收益分配，被告叶某认为分配期间为2010年2月21日起至2014年8月21日止、比例为前两年1/4后两年半1/3、契税也应由周某负担3570元；就此本院注意到：1.原告周某称签订出资协议时口头商定出租租金收益一人一半的分配方案，被告叶某明�两人从未对出租租金收益分配进行过任何约定，在两人对购房出资进行明确书面约定的基础上，若当时谈及出租租金收益分配事宜，更可能的结果为一并写进出资协议书中，相反并无任何证据证明两人对出租租金收益分配进行过商量和约定，且事实上原告周某也承认直至诉请分割涉案房屋纠纷时才提及涉案房屋租金收益分配事宜，故本院对原告周某称口头商定的主张不予采信；2.原、被告于××××年××月××日结婚，于2009年12月购买涉案房屋并由叶某将涉案房屋于2010年2月21日对外出租，至2011年3月8日离婚，期间共有约7300元的出租租金收益，但该期间两人共同居住生活在被告叶某家中，加之两人未对出租租金收益分配进行过约定，且被告叶某明确称该期间的租金收益已用于两人的共同生活开销，两人在离婚协议书中已明确财产分割完毕，故两人离婚前的租金收益原告�某无权再要求分配；3.叶某签订买卖合同购买涉案房屋后两人才书写出资协议书，当时两人对实际的购房出资总额均已明确为320000元，且叶某在房产分割纠纷案中出示的购房合同上明确记载契税由卖方负担，原、被告两人购房的实际出资只有320000元，故叶某要求周某分担契税3570元缺乏事实依据；退一步讲，即使被告叶某在两人婚姻存续期间支出税金也系两人夫妻共同生活期间的开销，两人夫妻关系存续期间的出租租金收益约7300元，因无证据证明两人对购房税金的负担比例作出过任何约定，被告叶某庭审中称其一直要求周某承担税金3570元，原告周某称叶某从未向其索要过税金，因税金的支出系两人夫妻关系存续期间的债务负担、出租租金收益的收入系两人夫妻关系存续期间的债权收益，且无证据证明两人曾对夫妻关系存续期间的税金负担和出租租金收益作出过约定，故两人夫妻关系存续期间非专属于个人财产外的出租租金收益及税金负担均系共同财产或共同债务，均不宜作分担处理，本院依据公平原则及夫妻财产法定原则做混同抵消处理，两人均不得向对方主张夫妻婚姻存续期间的两项权益，被告叶某无权向原告周某要求分担税金；4.两人对购房出资约定各出资160000元、两人对房价涨则共享涨价收益跌则共担跌价风险，但并未对出租租金收益进行过约定，相反从两人的出资协议书来看周某的应出资额已转化为欠款分期归还给叶某，按照出资协议书共同共有的约定及产权证共同共有的登记记载，在两人未对出租租金收益分配方案进行过特别约定的情况下，原则上应按照共同共有的法律原则来确定两人的租金收益分配比例，故涉案房屋转移至个人名下之前的出租租金收益应按照法律规定一人分一半，被告叶某认为应根据出资进�、比例分配的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，按照原告周某主张的出租租金收益分配期间，本院经核算2011年3月9日至2017年12月21日期间的出租租金收益合计约47480元，该款已全部由被告叶某收取且未给予周某分文分配，故被告叶某应按照一人一半的分配原则支付原告周某23740元。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告叶某于本判决生效之日起10日内支付原告周某房产出租租金收益23740元。原告周某确认接受履行款项的银行账户为：户名周某，开户行中国银行上海闸北支行，账号60×××70。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元、减半收取计213元，由原告周某负担33元，被告叶某负担180元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 王云超二〇一八年四月二十五日法官助理 王 伦书 记 员 陈寒艳