山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第800号
上诉人（原审原告）刘广勇，男，1964年10月21日出生，汉族，山东演达律师事务所律师，住济南市。
上诉人（原审被告）山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人于加弋，董事长。
委托代理人李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南国美电器有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人毕超，男，1977年1月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
被上诉人（原审被告）三联商社股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人何阳青，董事长。
委托代理人郭辉，女，1977年12月19日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人张钦玥，女，1986年11月17日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人刘广勇、山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司（以下简称鲁建公司）因与被上诉人济南国美电器有限公司（以下简称国美公司）、三联商社股份有限公司（以下简称三联商社）物权保护纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民重字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘广勇，被上诉人鲁建公司委托代理人李晗，国美公司委托代理人毕超，三联商社委托代理人郭辉、张钦玥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2006年10月12日，刘广勇与鲁建公司签订《商品房买卖合同》一份，由刘广勇购买鲁建公司开发的鲁建世纪大厦2号楼二层1-272号商铺。该合同第一条约定，出卖人建设商品房鲁建世纪大厦，项目商业名称济南时代商业广场；该合同第三条约定，该商品房的用途为商业，暂测建筑面积16.78平方米，其中，套内建筑面积9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.78平方米；该合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7782元，总金额130596元。在合同签订后，刘广勇向鲁建公司交纳了全部购房款130596元。2006年11月7日，刘广勇与鲁建公司签署《商铺物业交接表》，双方对刘广勇购买的商铺进行了交接。刘广勇后于2010年4月29日取得涉案商铺的房屋所有权证（济房权证槐字第1253**号），该房屋所有权证载明：房屋所有权人刘广勇，房屋坐落槐荫区经二路385号1-272号，建筑面积16.88平方米，套内建筑面积9平方米。2007年2月14日，鲁建公司作为甲方（出租方）与国美公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一至三条约定，租赁房屋地址：济南市槐荫区经二路385号时代商业广场，租赁房屋范围：一层部分、二层整层，租赁房屋产权证明：商品房预售许可证（2005）243号、建筑工程施工许可证（20050195）、建筑工程规划许可证（2005）鲁01-02-99、建设用地规划许可证（2003）鲁01-03-15、国有土地使用证（槐荫国用2002字第0300220）。该合同第八至十条约定，本合同项下租赁期限为10年，自计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；自乙方接收房屋之日起90天为免租期，自2007年3月1日起至2007年5月30日止，在免租期内乙方无需支付租赁费用；本合同所述计租日为免租期届满后的次日。该合同第十四条约定，租赁费用计算标准1.4元／天／平方米，总计为174166.6元／月，209万元／年。该合同第三十一条约定，租赁房屋交付时间：2007年3月1日前交付。该合同第四十条约定，本租赁房屋妨碍第三方相邻权或其他合法权益的，由甲方承担责任。该合同还约定了其他事项。2007年3月1日，鲁建公司与国美公司双方签署《鹏润国美电器有限公司门店接收清单》，双方对租赁房屋进行了交接。该接收清单载明：租赁房屋的整体结构为框架。2009年9月15日，鲁建公司与国美公司签订《闭店协议》，解除了双方于2007年2月14日签订的《房屋租赁合同》，国美公司于2009年9月将租赁房屋返还鲁建公司。2009年8月28日，三联商社与鲁建公司委托的济南时代工业品市场管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一至三条约定，租赁房屋地址：济南市槐荫区经二路385号时代商业广场，租赁房屋范围：一层部分、二层部分，租赁房屋产权证明：商品房预售许可证（2005）243号、建筑工程施工许可证（20050195）、建筑工程规划许可证（2005）鲁01-02-99、建设用地规划许可证（2003）鲁01-03-15、国有土地使用证（槐荫国用2002字第0300220）。该合同第八条约定，本合同项下租赁期限为6年，自计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；该合同第十二条约定，租赁费用计算标准1.4元／天／平方米，总计为153462.7元／月，1-2年184.16万元／年，3-4年189.68万元／年，5-6年195.37万元／年（6年中两次递增3%）；该合同第十四条约定，首期租赁费用支付时间及方式为：交房后7日内以转帐支票方式；该合同第二十九条约定，租赁房屋交付时间：2009年9月16日前交付。该合同第三十八条约定，本租赁房屋妨碍第三方相邻权或其他合法权益的，由甲方承担责任。该合同还约定了其他事项。根据双方签订的上述《房屋租赁合同》，三联商社将包括刘广勇商铺在内的租赁房屋使用至今。
原审中，鲁建公司提交房屋买卖合同、房屋租赁协议各370份，用以证实鲁建世纪大厦2号楼已售出商铺375个，其中已签订租赁协议的370个，未签订租赁协议的5个，刘广勇购买的商铺所在的二层中只有李宗元和刘广勇未签订租赁协议。鲁建公司在未征得刘广勇等少部分人同意的情况下，将包括刘广勇购买的商铺在内的涉案房屋先后整体出租给国美公司、三联商社。本案审理过程中，鲁建公司又提交租赁协议三份、补充协议两份、退房协议书复印件一份，用于证实鲁建世纪大厦2号楼375个商铺中，已签订租赁协议及补充协议的为373户，现上述租赁协议及补充协议正在履行过程中，另2户业主为刘广勇和李宗元，李宗元已与鲁建公司签订了退房协议，并办理了相应的退房手续。
原审中，刘广勇就其购买的商铺的日租金损失按市场价值申请进行司法鉴定，原审法院依法委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司进行司法鉴定，该公司于2009年9月24日出具鲁新评字（2009）F062号房地产估价报告，确定鲁建世纪大厦2号楼二层1-272号商铺在2007年春节（2月18日）至2009年9月18日房屋平均日租金为3.59元／日／平方米。为此，刘广勇支付评估鉴定费2000元。原审法院在将上述房地产估价报告向双方送达后，国美公司对结论不服向原审法院提交书面异议，山东新永基土地房地产评估咨询有限公司针对其异议书出具关于“鲁建世纪大厦2号楼二层1-272号商铺房地产的评估报告书”异议的复函，该复函载明：“一、估价对象位于经二路与纬九路交叉口的东北角，周围有嘉华购物广场、华联商厦、西市场小商品批发市场等，已形成一个非常成熟的中心商业圈，我估价人员对周围类似房地产租赁情况进行了大量的市场调查，并从大量的交易案例中筛选出与估价对象类似的房地产，进行比较对照修正后才确定了估价对象房地产的租赁价格。二、估价对象为面积较小的产权商铺（鲁建世纪大厦2号楼二层1-272号建筑面积为16.78平方米），与异议人提供的整幢或大面积房地产出租案例无可比性。综上所述，我专业估价人员在实地查勘、认真分析有关资料和进行大量市场调查的基础上，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，结合估价经验，通过对估价对象所处区位、用途、配套设施、市场供求及有关国家和地方房地产的政策等影响其价值因素进行综合考虑之后，确定的估价结果，此结果是客观、公正、准确的。”该房地产估价报告明确载明，本评估报告有效期为壹年，自二OO九年九月二十四日至二O一O年九月二十三日止。在本案审理过程中，刘广勇陈述其不再申请评估鉴定，就报告生效后的商铺日租金可以按照鉴定报告评定的日租金标准予以主张相应的权利至本年度末止，鲁建公司辩称主张的日租金标准过高，但其不申请就商铺租金问题进行鉴定；国美公司、三联商社均辩称就日租金标准问题不发表意见，亦不申请就商铺租金问题进行鉴定。
审理过程中，鲁建公司提交涉案商场的设计图纸及设计说明各一份，用于证实商铺的现状就是设计图纸及竣工验收时的原样，其将商场整体出租符合工程设计和建造的目的，刘广勇对图纸的真实性予以认可，但认为鲁建公司提供的图纸只是该楼层共有部分的设计图纸，按照法律规定，必须要有具体到每个商铺和房间的设计图，鲁建公司也应当向法庭提交，且该图纸不能证明刘广勇商铺的原设计结构，更不能证明刘广勇商铺的现状。
审理过程中，刘广勇申请法庭调查，原审法院经到济南市规划局调查，调取了涉案鲁建世纪大厦2号楼二层平面图。
原审法院认为，刘广勇与鲁建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，刘广勇依约支付了购房款，鲁建公司亦将涉案商铺与刘广勇进行了交接，刘广勇亦取得了涉案商铺的房屋所有权证，尽管涉案商铺与其他商铺没有完全封闭的墙壁予以分隔，但房屋所有权证上明确的关于房屋记载足以证明其构成独立的物，因此，应当认定刘广勇对座落于本市槐荫区经二路385号1-272号商铺享有独立的产权。涉及鲁建世纪大厦2号楼的设计图纸可以清晰的看出该大厦一至四层为商场，刘广勇及其他鲁建世纪大厦2号楼的商铺业主所购买的商铺则不具有独立的使用价值，只有在广大业主均用所购买的商铺进行实际经营或将商铺所在大厦整体租赁的情况下，才能较好地发挥物的效用。就已购买了鲁建世纪大厦2号楼商铺的所有业主而言，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购买的商铺不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权的碰撞首先要考虑的原则是应当尽可能地协调所有业主的利益。结合商铺实际出租的情况分析，鲁建世纪大厦2号楼共售出商铺375个，除刘广勇拒绝签订租赁协议和另一户业主退房外，其余373户业主与鲁建公司签订的租赁协议正在履行过程中。基于上述情况考虑，如果支持刘广勇的恢复商铺原状并返还的诉讼请求，不仅三联商社要迁出其租赁房屋，鲁建公司要因此向三联商社承担违约责任，而这部分损失必然要由所有同意出租的其他业主分担。综上，为了能够更充分发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自已的利益，对刘广勇要求鲁建公司将其购买的商铺恢复原状后返还的诉讼请求原审法院暂不予支持。鉴于鲁建公司与三联商社的租赁合同尚未到期，刘广勇可在条件成就时就腾退商铺问题另行主张权利。所有权包括占有、使用、收益、处分四项内容，在本案中，鲁建公司在未征得刘广勇同意的情况下，将包括刘广勇购买的商铺在内的涉案房屋先后整体出租给国美公司、三联商社，导致刘广勇在对其所有的商铺无法行使占有权、使用权、处分权的情况下，而收益权还要听从鲁建公司的安排，这对刘广勇而言显然不公平。原审法院依法委托的鉴定机构出具的房地产估价报告虽然已过有效期，但刘广勇仍然坚持适用该鉴定报告的鉴定意见主张其商铺的经济损失，鲁建公司虽辩称刘广勇主张的日租金标准过高，但其拒绝就租金问题申请鉴定，结合物价上涨、地理位置等因素综合考量，对刘广勇主张以司法鉴定评估的3.59元／日／平方米作为其商铺经济损失的计算标准并要求鲁建公司赔偿自违法侵占其商铺之日起（即从2007年3月1日起）的经济损失合法有据，原审法院予以支持，鉴于其要求腾房的请求暂不能支持，其要求将损失计算到腾房之日止的诉讼请求在本次诉讼中亦不能支持，对于其本次判决生效之后的损失，刘广勇可另行起诉主张权利。刘广勇主张鲁建公司赔偿应付款利息，于法无据，原审法院不予支持。三被告虽对鉴定机构作出的司法鉴定结论不予认可，鉴定机构针对国美公司提出的书面异议进行了答复，综合鉴定机构的估价报告及答复的内容，原审法院对其鉴定结论予以采信。刘广勇因司法鉴定支出评估鉴定费2000元，对于该项费用亦应由鲁建公司承担。国美公司、三联商社依据分别与鲁建公司签订的租赁合同先后使用包括刘广勇所有的商铺在内的租赁房屋，并向鲁建公司支付租金，在此情况下，刘广勇向国美公司、三联商社主张赔偿其商铺被侵占的经济损失和承担评估鉴定费用，依据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条的规定判决：一、被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告刘广勇自2007年3月1日起至本案判决生效之日止的经济损失（以商铺面积16.88平方米作为基数乘以3.59元／日／平方米乘以自2007年3月1日起至判决生效之日止的实际天数）。二、被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告刘广勇评估鉴定费2000元。三、驳回原告刘广勇对被告济南国美电器有限公司、被告三联商社股份有限公司的诉讼请求以及其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担。
上诉人刘广勇不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法改判。1、上诉人购买的是具有隔墙的商铺，被上诉人擅自拆除成空旷的商场，被上诉人应当限期恢复商铺原状。2、被上诉人违法拆除共有建筑和消防设施，不仅侵犯了上诉人的权益，也对商铺使用者的安全构成了重大隐患，必须依法限期恢复原状。3、被上诉人国美公司及三联商社在明知本案物业系面向社会公开发售的数百个体商铺，并非鲁建公司独家拥有产权的商场，仍然与其签订整体租赁合同，其与鲁建公司具有共同侵权的性质，应当承担连带赔偿责任。综上，上诉人请求恢复商铺原状；被上诉人连带赔偿因侵权给上诉人造成的全部经济损失，赔偿金额同意原审判决；诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司不服原审判决上诉称，1、原审判决损失的计算标准过高，远远高出房租的市场价格，显失公平。2、上诉人曾多次要求将租金交给被上诉人刘广勇，但其一直拒绝接受。因此，被上诉人刘广勇的损失实际是不存在的，即使有租金的利息损失，也是其自身原因造成的。3、山东新永基土地房地产评估咨询有限公司出具的鲁新评字（2009）F062号房地产评估报告，在确定租金标准上，没有遵守《房地产估价规范》的规定，其结论不足采信。综上，上诉人请求撤销原审判决的第一项、第二项，改判驳回被上诉人刘广勇的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人刘广勇承担。
被上诉人济南国美电器有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审依法予以维持，驳回刘广勇对我公司的全部诉讼请求。鲁建公司没有针对我公司上诉，请求维持原审判决对本案事实的认定。
被上诉人三联商社股份有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回刘广勇对我公司的上诉请求。请求维持原审判决第三项。原审判决第一项和第二项是涉及刘广勇和鲁建公司的，与我公司无关。
经本院审理认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另查明，鲁建公司出售的房屋（商铺）为独立空间，户与户之间有隔墙（墙面为乳胶漆），留有门口，未装门，无顶。2007年2月，鲁建公司将所有隔墙拆除，整体出租给国美公司。
鲁建公司与国美公司协商房屋租赁时，国美公司调查了解了租赁房屋产权情况，鲁建公司提供给国美公司的房屋产权明细表中，并未记载涉案商铺已出售给上诉人刘广勇的信息。
本院认为，根据《物权法》第39条的规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占用、使用、收益、处分的权利。上诉人刘广勇于2006年10月12日购买鲁建世纪大厦2号楼二层1-272号商铺，并于2010年4月29日取得涉案商铺的房屋所有权证书，足以证明上诉人刘广勇是涉案商铺的所有权人。上诉人鲁建公司未经上诉人刘广勇的同意，擅自拆除商铺之间的隔墙，将涉案商铺出租获利，侵犯了上诉人刘广勇的房屋所有权。现上诉人刘广勇要求恢复原状，返还房屋，理由正当，本院予以支持。上诉人鲁建公司主张整体出租符合上诉人刘广勇利益，也符合全体业主的利益，但该抗辩应当以房屋产权人同意出租及不侵犯房屋所有权人物权为前提；上诉人鲁建公司并未征得房屋所有权人刘广勇的同意，并实施了拆除房屋隔墙、对外出租获利的侵权行为，故其主张整体出租符合刘广勇和全体业主利益的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。上诉人鲁建公司未经上诉人刘广勇的同意，擅自将涉案商铺租给国美公司和三联商社经营，导致上诉人刘广勇无法行使占用、使用、收益、处分的权利，给上诉人刘广勇造成了经济损失，应当承担赔偿责任。上诉人鲁建公司虽辩称损失的计算标准过高，但对租金标准其又不申请重新鉴定，故，原审判决依据山东新永基土地房地产评估咨询有限公司的鉴定意见计算损失并无不当，应予维持。上诉人鲁建公司有关损失计算标准过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人国美公司和三联商社与上诉人鲁建公司签订租赁合同时，鲁建公司并未将涉案房屋已出售给上诉人刘广勇的信息告知承租人国美公司和三联商社，国美公司和三联商社对承租的房屋产权情况也充分尽到了注意义务，上诉人刘广勇也无证据证明被上诉人国美公司、被上诉人三联商社与上诉人鲁建公司之间恶意串通损害其利益，故，上诉人刘广勇要求国美公司和三联商社承担连带赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决驳回上诉人刘广勇要求恢复原状返还房屋的诉讼请求不当，应当予以纠正。综上，依照《中华人民共和国事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2013）槐民重字第20号民事判决第一项、第二项。
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2013）槐民重字第20号民事判决第三项。
三、上诉人山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案商铺恢复原状，并返还上诉人刘广勇。
四、驳回上诉人刘广勇的其他诉讼请求。
二审案件受理费750元，由上诉人山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 松
审 判 员 林瑞国
代理审判员 贾慧芳
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 吕淑慧