湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0408民初1016号
原告陈德秀，女。
委托代理人刘媛中，女，。
委托代理人刘继向，男，衡阳市中恒法律援助中心法律工作者。
被告衡阳市新恒泰置业有限公司，住所地：衡阳市常胜中路希望广场16栋B座。
法定代表人黄大华，董事长。
第三人衡阳市长红房地产开发有限公司。
法定代表人罗国强，该公司经理。
第三人邹群英，女，。
委托代理人刘东满，湖南业达律师事务所律师。
委托代理人陈炜，湖南业达律师事务所律师。
原告陈德秀与被告衡阳市新恒泰置业有限公司（以下简称新恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2008年5月7日向本院提起诉讼，本院于2008年6月23日作出（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决，已发生法律效力。2010年7月28日，邹群英向本院提出申诉，请求再审撤销（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决，并撤销本院（2008）衡蒸执字第167号执行函。上述案件经过再审复查，经本院院长提交院审判委员会讨论，于2011年8月24日作出（2011）衡蒸民一申字第1号民事裁定，决定对（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决进行再审。2011年8月25日立案再审后，依法通知案外人邹群英、衡阳市长红房地产开发有限公司（以下简称长红公司）作为第三人参加诉讼。2014年11月17日，本院作出（2011）衡蒸民一再字第6号民事判决，撤销了本院（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决。陈德秀不服判决，向衡阳市中级人民法院提起上诉。该院于2016年6月12日作出（2016）湘04民再6号民事判决，撤销了本院（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决和（2011）衡蒸民一再字第6号民事判决，将案件发回本院重审。2016年7月14日，本院重新立案后，依法另行组成合议庭。因被告新恒泰公司、第三人长红公司地址不明，本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书。并于2016年12月2日公开开庭对本案进行审理。原告陈德秀的委托代理人刘媛中、刘继向，第三人邹群英及其委托代理人刘东满、陈炜到庭参加诉讼，被告新恒泰公司、第三人长红公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈德秀诉称，2004年12月13日，原告陈德秀与被告新恒泰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：“原审原告购买原审被告开发的衡阳市新恒泰置业广场C栋605房，建筑面积99.18平方米，总价款109098元，于签订合同时一次性付清购房款。被告于2006年8月10日前将验收合格的商品房交付给原审原告。”原告交清了购房款，原审被告出具了收款收据，并于2005年1月4日向衡阳市房产管理局产权监理处办理了房屋预售备案登记。本案诉争房屋是原审被告新恒泰公司开发的，其是合法购得房屋，经过法院判决及强制执行办理了过户手续，已经获得了该诉争房屋所有权。法院的原审判决及执行措施均是正确的，应当判决予以维持。法院再审时依职权调取的相关证据均证明，新恒泰公司已经与长红公司终止了合作开发协议，本案第三人长红公司无权卖房，第三人邹群英与长红公司签订的房屋买卖合同无效。故第三人邹群英强占诉争房屋违法，其再审请求也无理。被告至今未按合同约定交付房屋，特向法院起诉，请求判令：被告新恒泰公司履行合同交付房屋，并协助办理房屋产权证及国土使用证。
原告陈德秀为支持其诉讼主张，其并提供以下证据：
1、原告的身份证复印件，证明其主体资格；
2、房屋买卖合同，证明签订合同情况；
3、收款凭证及收据，证明已经全部交清购房款；
4、衡阳市市委的批复；
5、建筑工程施工许可证；
6、建设用地规划许可证；
7、建设工程规划许可证；
8、国有土地使用证。以上八份证据共同证明原审原告付清购房款，原审被告取得了售房资格，具备售房条件。
原告陈德秀在再审时提供以下证据：
9、2004年12月6日衡阳市中级人民法院出具的函；
10、（2010）衡中法民一终字第96号民事判决书。用以证明经衡阳市中级人民法院确认，该诉争房屋自2004年10月29日起可以对外销售，且经（2010）衡中法民一终字第96号民事判决确认，其是合法购得诉争房屋。
原告陈德秀在本次重审时提供以下证据：
11、终止签订开发合作协议书原件。以证明长红公司与邹群英于2003年9月8日签订的《商品房门面合同》无效。
对原告陈德秀的上述证据，第三人邹群英对原告陈德秀在本案原审时提供的证据没有异议。对再审时提供的证据9没有异议，对证据10的三性有异议，认为不能达到原告的证明目的。对证据11有异议，在以前庭审中原告并未提供该证据原件，请求法庭对该原件进行核实，在本案几次审理过程中，法院依职权调取了长红公司所签订的买卖合同不仅是邹群英该房屋，还有其他套房屋，被告均知情。
被告新恒泰公司未作答辩，亦未提供证据。
第三人长红公司未作答辩，亦未提供证据。
第三人邹群英述称：其持有的两份证据，新恒泰公司与长红公司于2002年6月5日及2002年11月15日分别签订的合作开发合同及合作开发补充协议，可以证明该诉争房屋系新恒泰公司与长红公司合作开发的，长红公司根据合作协议，有权卖房。其是通过与第三人（案外人）长红公司签订商品房买卖合同，交付了购房款，合法购得诉争房屋，并实际占有使用。本案诉争房屋并未经过竣工验收，不能办理房屋产权登记手续。法院却在2008年6月23日作出（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决，将属于其合法购买的房屋，判令被告衡阳新恒泰置业有限公司交付给原告陈德秀，并要求该公司协助办理房屋产权证系适用法律错误。法院发出的（2008）衡蒸执字第167号协助执行通知书将该房屋产权证办理给陈德秀，是执行错误，已经损害其利益。故以案外人身份向衡阳市蒸湘区人民法院提出再审之诉，申请撤销上述判决和房屋过户行为。另外，法院本次再审时依职权调取的有关新恒泰公司与长红公司解除了合作开发协议的相关证据，因未得到相关判决确认，无法判断证据真伪，且与本案无关，所以不能证明新恒泰公司与长红公司解除了合作开发协议，也不能证明长红公司不能卖房。
第三人邹群英为支持其主张，提供了以下证据：
1、2003年9月8日第三人邹群英与长红公司签订的第006398号衡阳市商品房买卖合同，2003年9月8日长红公司分别出具的2份收到邹群英20000元及40000元购房款收据；
2、2002年6月5日新恒泰公司与长红公司签订的合作开发合同，2002年11月15日新恒泰公司与长红公司签订的合作开发补充协议；
上述2份证据用以证明第三人邹群英合法购得诉争房屋。
原告陈德秀对第三人邹群英提供的证据1的真实性、合法性有异议，认为合同是复印件；案件诉争的房屋位于衡阳市西站正街3号新恒泰置业广场C栋，第三人不能证明购买的房屋就是案件诉争房屋；本案的原审被告是新恒泰公司而不是长红公司，该合同未在房产局备案。对证据2的关联性有异议，认为不能证明该两份合同实际得到履行，更不能证明长红公司对诉争房屋有销售权。
为查明案件事实，本院在再审过程中，依法收集了如下证据：
1、衡阳市房产管理局产权监理处2004年12月14日核发的预许字（2004）第024号商品房预售许可证，标明新恒泰公司已取得位于衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋商品房预售许可证；
2、2011年7月26日，衡阳市建设工程质量监理站对本院出具证明称，该栋房屋于2002年开工建设，已建成，至今未经验收合格；
3、本院（2011）衡蒸民一初字第227号原告刘建莲诉被告新恒泰公司、第三人蒋艳萍、长红公司商品房买卖合同纠纷案件，新恒泰置业公司向法庭提供6份证据：a、刘建莲的代理律师代理词；b、新恒泰置业公司2005年3月29日制作的“衡阳市长红房地产开发有限公司与罗国强非法出售商品房诈骗房款一事报告”；c、新恒泰公司2003年3月6日与长红公司终止“合作开发合同”协议书；d、新恒泰公司2002年10月29日对长红公司的函告；e、新恒泰公司2002年11月22日对长红公司的通知及通知书背面罗国强的承诺；f、罗国强的借条。该6份证据，新恒泰公司用以证明已经在2003年3月6日终止了与长红公司的合作，该公司的售房行为不合法，新恒泰公司才是诉争房屋的所有权人。这些证据本院已开庭质证，但案件已中止审理，未对证据作出评判；
4、本院审理的（2004）衡蒸民一初字第40号李红旗与衡阳市长红房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件4组相关证据；
5、本院审理的（2004）民二初字第5号廖俊祥与新恒泰公司、长红公司、衡阳市古建筑公司货运合同纠纷案的6组相关证据。
对本院收集的证据（1）、（2），原告陈德秀及第三人邹群英没有异议。对证据（3）、（4）、（5），原告陈德秀没有异议，认为可以证实新恒泰公司已经终止与长红公司的合作建房，长红公司无权卖房；第三人邹群英认为该3组证据未经法院判决确认，无法判断证据的真伪。
对原告陈德秀、第三人邹群英提供的证据及本院调取的证据，本院认为:
1、（1）原告陈德秀在原审时向本院提供的8份证据，第三人邹群英没有异议，被告新恒泰公司未出庭质证，故本院予以认定。（2）原告陈德秀在再审时向本院提供的2份证据，第三人邹群英提出异议，认为应提供相关原件。第一份衡阳市中级人民法院的函系原审时已存在、可以向法庭提供而未提供的证据；第二份是该院维持本院关于陈德秀与邹群英、汪知秀排除妨害纠纷一案的民事判决书，虽在原审判决后才形成，但由于该两份证据与本案无关，不属再审新证据，故本院不予采信。（3）原告陈德秀在本次重审时提供的《终止签订开发合作协议书》证据原件，本院认为，其来源形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，对其效力本院予以确认。
2、第三人邹群英在再审时提供的2组证据，证据1是购房合同及交款收据，虽然原告提出异议，但其在法庭上出示了合同原件，结合第三人已经实际住进诉争房屋的事实，可以采信为再审新证据，认定其与案件事实相关。证据2是新恒泰公司与长红公司两份合作建房协议复印件，原告对证据关联性和真实性提出异议。由于被告新恒泰公司及第三人长红公司未到庭质证，无法判断该两份协议的真伪及实际履行情况，故不能作为再审新证据予以采信。
3、本院依法调取的证据1、2，分别是衡阳市房产管理局产权监理处核发的商品房预售许可证，以及衡阳市建设工程质量监理站出具的证明，原告及第三人邹群英没有异议，可以证实该诉争房屋已在2002年开工建设完工后，没有经过验收，但新恒泰公司已取得商品房预售许可证的事实，故该两份证据应予采信。证据3，是本院另案中出现的证明材料，原告没有异议，第三人认为证据无法核实真伪。这些证明材料因为未得到判决确认，故不能采信为再审新证据。证据4，仅是针对购房人与长红公司商品房买卖合同的相关证据，与新恒泰公司及原告无关，故不能采信为本案再审新证据。证据5，是供货商与新恒泰公司、长红公司、衡阳市古建筑公司买卖合同纠纷案的相关证据，虽然新恒泰公司出示了与长红公司合作建设新恒泰置业广场C栋建设项目的合作协议及终止合作协议等相关证据，用以证明已经终止与长红公司的合作建房关系，改为由长红公司法定代表人罗国强挂靠衡阳市古建筑公司，以栋号承包方式建设该项目。长红公司对该事实当庭予以认可。但该案仅是针对一般货物买卖合同进行审理的案件，与原告陈德秀及第三人邹群英争议的案件事实无关，且该案在判决书中已经对这些证据作出与该案无关的证据评判，故本院不予采信为本案再审新证据。
经审理查明，2004年12月13日，原告陈德秀与被告新恒泰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：“陈德秀购买新恒泰公司开发的位于衡阳市蒸湘区雁城路110号衡阳市新恒泰置业广场C栋605房，建筑面积99.18平方米，总价款109098元，于签订合同时一次性付清购房款。新恒泰公司于2006年8月10日前将验收合格的商品房交付给陈德秀”。原告交清了购房款，被告出具了收款收据。原告于2005年1月4日向衡阳市房产管理局产权监理处办理了房屋预售备案登记。但被告逾期至原审判决时止未按合同约定交付房屋。
另查明，2003年9月8日，第三人邹群英与第三人长红公司签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人邹群英以790元/平方米，按总价款79790元，购买长红公司101平方米的新恒泰C幢3单元6E号房。在签订合同时，交付60000元购房款，在交房时交付余款19790元。在2003年12月30日前，长红公司将房屋交付买受人使用。”。第三人邹群英于当日分两笔交付购房款40000元、20000元，共计60000元，长红公司出具了收款收据。长红公司未能在约定的时间将房屋交付邹群英，但其在2008年4月简单装修后入住该房至今。
再查明，2002年6月5日，被告新恒泰公司与第三人长红公司就衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋的开发签订了《合作开发合同》。该合同第三条第1项约定合作双方对门面和住宅面积每层各占50%。2003年3月6日，被告新恒泰公司与第三人长红公司签订《终止“合作开发合同”协议书》。该协议第四条第1项约定：“1、主体工程施工期间至完工，甲方应付给罗国强工程款贰佰伍拾万元，中间如果资金有困难，甲方用一、二层部分商业用房由罗国强联系购房人定购，提请甲方认可，定购资金由罗国强收取，为甲方应付工程款。待资金全部到位后，甲方与购房人办理认购手续。罗国强必须把此款全部用于该工程，不能用于其它工程或挪作他用，否则所造成的一切后果或纠纷，均由罗国强自行承担”。2004年12月14日，经衡阳市房产管理局产权监理处核发预许字（2004）第024号商品房预售许可证，被告新恒泰公司取得位于衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋商品房预售许可证。被告新恒泰公司1997年11月12日经衡阳市工商管理局核准成立的私营有限责任公司，注册资本800万元，法定代表人是黄大华。于2007年12月29日被吊销营业执照，公司未清算；第三人长红公司是2002年4月9日经衡阳市工商管理局核准成立的私营有限责任公司，注册资本800万元，法定代表人是罗国强。于2005年12月29日被吊销营业执照，公司未清算。
又查明，2008年9月4日，本院根据申请执行人陈德秀的申请，依据（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决，对衡阳市房地产产权监理处发出（2008）衡蒸执字第167号协助执行通知，要求该处为申请人陈德秀办理诉争房屋所有权过户手续。2009年7月2日，衡阳市房地产产权监理处向本院发出一份《关于不能协助执行的情况说明》的函，认为根据相关规定难以尽到协助执行的义务。同年7月6日，本院具函，认为根据相关法律规定，衡阳市房地产产权监理处应依法为陈德秀办理该诉争房屋产权登记手续。同年7月20日，衡阳市房地产产权监理处将该诉争房屋登记到陈德秀名下。由于该诉争房屋中住户邹群英、汪知秀拒不搬出房屋，陈德秀又于2009年9月23日将邹群英、汪知秀列为被告，向本院提起排除妨害纠纷诉讼。本院于2009年12月17日作出（2009）衡蒸民一初字第353号民事判决，判令被告邹群英、汪知秀在判决生效后二十日内搬离诉争房屋，并将房屋交付给原告陈德秀。邹群英、汪知秀不服判决，向衡阳市中级人民法院提起上诉。该院于2010年4月12日作出（2010）衡中法民一终字第96号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，邹群英、汪知秀未按判决书规定的时间搬出诉争房屋。第三人邹群英购买的新恒泰C栋3单元6E号房是长红公司自行确定的房号，陈德秀购买的新恒泰C栋3单元605号房是衡阳市房地产产权监理处核定的房号，该两个房号实际是指新恒泰公司开发的新恒泰C栋同一套房屋。
本院认为，本案中，被告新恒泰公司与第三人长红公司就衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋进行合作开发，根据合同约定，合作双方对门面和住宅面积每层各占50%。尔后，被告新恒泰公司与第三人长红公司虽然终止了合作开发合同，但仍许可第三人长红公司的法定代表人罗国强联系买房人并有权收取定购资金，且第三人邹群英作为善意购房人，对双方终止合作开发合同并不知情。因此，原告陈德秀与被告新恒泰公司签订的《商品房买卖合同》以及第三人邹群英与长红公司签订《商品房买卖合同》，均为有效合同。第三人邹群英的合同签订时间、交款时间均早于原告陈德秀，且第三人邹群英已实际占有使用涉案房屋多年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，被告新恒泰公司无法履行与原告陈德秀在合同中所约定的交房义务，不能实现原告的购房目的，被告新恒泰公司应对原告承担返还购房款、赔偿损失等违约责任。因此，对原告陈德秀要求被告新恒泰公司履行交付房屋的相关主张本院不予支持。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，在被告不能实际履行交付房屋的合同义务，导致合同事实上不能履行，原告诉讼请求的民事行为的主张不能得到人民法院判决支持时，原告可以变更诉讼请求为要求被告新恒泰公司返还购房款、赔偿损失。本院已经就是否变更诉讼请求一事对原告陈德秀进行释明，但原告仍坚持其原诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第八条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈德秀的诉讼请求。
案件受理费2490元，由原告陈德秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 赵志平
代理审判员 罗 娜
人民陪审员 范重辉
二〇一七年三月十七日
代理书记员 谢 伶
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条第一款（一）项：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。