内蒙古自治区准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内1622民初2113号
原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇水晶路。
负责人何文焕，该分行行长
委托代理人孟福荣，该公司员工
委托代理人赵建民，该公司员工
被告崔文，男，1954年5月17日出生，汉族，准格尔旗农村信用合作联社退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告贾秀花，女，1954年4月9日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告准格尔旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。
法定代表人张茂雄，该公司理事长
委托代理人刘丰，该公司员工
委托代理人朱向鹏，该公司员工
本院受理原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行（以下简称建行准格尔分行）与被告崔文、贾秀花、准格尔旗农村信用合作联社（以下简称农村信用联社）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月12日受理后,依法由代理审判员张丽峰于2016年7月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行准格尔分行委托代理人孟福荣，被告崔文、农村信用联社委托代理人刘丰、朱向鹏到庭参加诉讼，被告贾秀花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行准格尔分行诉称，2009年9月8日，原告与被告崔文、贾秀花、农村信用联社签订了《个人住房（商品房）借款合同》（合同编号150885000-2009001213），约定被告崔文、贾秀花向原告借款本金140000元，借款执行利率为人民银行基准利率，逾期在执行的借款利率基础上浮50%计收罚息。借款期限为2009年9月8日至2018年9月8日。被告崔文、贾秀花以其所有的位于准格尔开发区信合佳苑小区1号楼3单元306室的房屋为上述贷款提供抵押担保，双方办理了抵押登记。被告农村信用联社对上述贷款提供连带责任保证。被告农村信用联社对上述贷款提供保证金担保。原告建行准格尔分行将全部借款划入被告农村信用联社指定账户，但被告从2015年3月起至今未按照合同约定还款，已构成违约，原告可要求被告立即清偿全部剩余借款本金、利息及相关费用。故请求：1、依法判令被告崔文、贾秀花偿还原告借款本金71550.18元及利息3924.40元，本息合计75474.58元（利息暂计算至2016年5月5日，之后的利息按照《个人住房（商品房）借款合同》约定的利息及罚息计收方式即利息按照人民银行基准利率计算，逾期按照所执行贷款利率上浮50%计算罚息，并计收复利至本息全部清偿之日止）；2、依法判令原告建行准格尔分行对《个人住房（商品房）借款合同》项下的被告崔文、贾秀花的抵押财产享有优先受偿权；3、依法判令被告农村信用联社对全部债务承担连带给付责任；4、原告对被告农村信用联社保证金质押账户内的保证金享有优先受偿权；5、依法判令三被告共同承担诉讼费、保全费等因实现债权而发生的一切费用。
原告建行准格尔支行出示《个人住房（商品用房）借款合同》、《商品房买卖合同》、贷款账户通知书、转账凭证、农村信用联社营业执照、被告崔文贾秀花身份证、户口本、结婚证、房屋产权证复印件各一份，拟证明其主张。
被告崔文辩称，借款事实及欠款金额均认可，还款方式为按月还等额本息。农村信用联社提供的担保及以其名义交付的保证金，保证金金额只是被告崔文、贾秀花借款金额的10%，超出部分不是为原告建行准格尔分行与被告崔文、贾秀花之间的借款合同提供的担保。
被告崔文未向法庭出示证据。
被告贾秀花未发表答辩意见亦未向法庭出示证据。
被告农村信用联社辩称，农村信用联社提供的担保方式为保证担保，并非质押担保。保证金为借款本金的10%，而不是保证金账户内的所有余额，且原告建行准格尔支行已经将部分保证金退还借款人。借款人已经提供了物保，应当优先对该物保采取法律措施，偿还借款人的债务，对物保不能偿还部分，由保证人承担相应的保证责任或对保证金优先受偿。
被告农村信用联社未向法庭出示证据。
经审理查明，2006年8月20日，被告崔文向被告农村信用联社购买位于准旗沙镇信合佳苑1栋3单元306室房屋一套，房屋总价为200207元。2009年9月8日，被告崔文、贾秀花与原告建行准格尔分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款人为崔文、贾秀花，贷款人为建行准格尔分行，保证人为农村信用联社，抵押人为崔文、贾秀花。合同约定借款人向贷款人借款140000元整，借款期限为2009年9月8日到2018年9月8日，贷款利率为基准利率（基准利率为中国人民银行公布执行的同期同档贷款利率，如无此利率基准利率为银行同业公认的同期同档贷款利率，如无上述两种基准利率为贷款人公布的同期同档贷款利率）；还款方式为等额本金还款法；担保方式为抵押加保证，保证期间为保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，贷款人宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的贷款提前到期日后两年内。被告崔文、贾秀花提供的抵押财产位于准旗沙镇信合佳苑1-3-306室。保证人同意从其资产中按照借款人借款本金的10%提留担保保证金，并存入贷款人指定的保证金账户，未经贷款人书面同意不得动用。借款人不能按时还款时，贷款人有权从保证人的保证金账户中予以扣收。原告建行准格尔分行向被告崔文、贾秀花履行了付款义务，被告崔文、贾秀花未按照约定还款。截止2016年5月5日，被告崔文、贾秀花欠款本金71550.18元、利息及罚息3924.4元（利息按照基准利率计算，罚息按照执行贷款利率上浮50%计收）。被告建行准格尔支行依法办理了抵押权登记并取得了位于准旗沙镇信合佳苑1栋3单元306室房屋的抵押权。
以上事实，由原被告陈述及原告出示的证据予以证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中原告建行准格尔分行与被告崔文、贾秀花、农村信用联社签订的《个人住房（商品用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告崔文、贾秀花应当按照合同约定偿还剩余贷款本金71550.18元及利息及罚息3924.4元（利息按照基准利率计算，罚息按照执行贷款利率上浮50%计收）及从2016年5月5日起至给付之日止的利息及罚息。
对原告建行准格尔分行主张对被告崔文、贾秀花的抵押财产享有优先受偿权，本案中，被告崔文、贾秀花抵押意思表示真实，且原告建行准格尔分行依法取得了位于准旗沙镇信合佳苑1-3-306室房屋抵押权，原告建行准格尔分行有权就抵押房产在《个人房屋（商品用房）借款合同》项下的本金、利息、罚息及实现债权费用范围内享有优先受偿权。
对原告建行准格尔分行主张被告农村信用联社承担连带偿还责任，《个人住房（商品用房）借款合同》中被告农村信用联社作为保证人签字，合同并未明确约定的担保方式，按照法律规定被告农村信用联社提供的担保方式为连带责任保证，被告农村信用联社应当对被告崔文、贾秀花借款本金、利息及罚息承担连带偿还责任。
对原告建行准格尔分行主张对被告农村信用联社保证金质押账户内的保证金享有优先受偿权，被告农村信用联社辩称被告农村信用联社提供的保证金金额为被告崔文、贾秀花借款金额的10%并非保证金账户内全部资金。本院认为，《个人住房（商品用房）借款合同》约定“保证人同意从其资产中按照借款人借款本金的10%提留担保保证金，并存入贷款人指定的保证金账户，未经贷款人书面同意不得动用。借款人不能按时还款时，贷款人有权从保证人的保证金账户中予以扣收”，该条款能够明确被告农村信用联社作为保证人提留的保证金为借款人借款金额的10%即14000元，且被告农村信用联社已将该笔保证金存入保证金账户。原告建行准格尔分行仅在合同明确约定的保证金金额14000元范围内享有优先受偿权。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，本案中，《个人住房（商品用房）借款合同》并未明确约定实现债权的方式，因此原告建行准格尔分行应当先就债务人提供的担保物优先实现债权。在保证人、保证金均在债务人担保物无法清偿的债务范围内承担保证责任及优先受偿权。
综上，原告建行准格尔分行的诉讼请求部分成立，应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：
一、被告崔文、贾秀花偿还原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行借款本金71550.18元及利息、罚息3924.4元（利息结算至2016年5月5日）及从2016年5月5日起至给付之日止的利息及复利（利息按照人民银行基准利率计算，逾期罚息按照所执行利率上浮50%计算）；
二、原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行对被告崔文、贾秀花提供的抵押财产内享有优先受偿权；
三、被告准格尔旗农村信用合作联社对被告崔文、贾秀花的债务在被告崔文、贾秀花提供的抵押财产无法清偿范围内承担担保责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行对被告准格尔旗农村信用合作联社保证金账户内的保证金14000元在被告崔文、贾秀花提供的抵押财产无法清偿范围内对被告崔文、贾秀花的债务享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1687元，减半收取844元（原告已预交844元），由被告崔文、贾秀花、准格尔旗农村信用合作联社共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
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代理审判员 张丽峰
二〇一六年八月十五日
书 记 员 张桐语
附：本案援引法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
3、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。