北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第08959号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京首慧建筑装饰工程有限公司，住所地北京市石景山区古城路古城中心小学9号平房。
法定代表人李德茂，经理。
委托代理人屈献庄，北京市恒顿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京市王文才金属结构加工中心，住所地北京市石景山区水屯村东。
负责人王文才，经理。
委托代理人栗荆，北京市亚太律师事务所律师。
委托代理人张振立，北京市亚太律师事务所律师。
上诉人北京首慧建筑装饰工程有限公司（以下简称首慧公司）与被上诉人北京市王文才金属结构加工中心（以下简称王文才加工中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人首慧公司的法定代表人李德茂及其委托代理人屈献庄、王文才加工中心之委托代理人栗荆到庭参加了诉讼。
首慧公司在原审法院起诉称：首慧公司、王文才加工中心于2011年1月1日签订了租赁协议书，约定：首慧公司将位于石景山马场首钢建设集团有限公司物资分公司（以下简称首建物资分公司）的院子出租给王文才加工中心，租期为5年。年租费为18万元，租费支付日期为12月5日前给付。王文才加工中心尚欠2012年的租费9万元、2013年的租费18万元，共计27万元。王文才加工中心违反了租赁协议的第四条，首慧公司有权解除该协议，且王文才加工中心应承担违约之责。诉讼请求为：1、判令解除双方于2011年2月10日签订的位于石景山养马场首建物资分公司院内房屋的租赁合同；2、判令王文才加工中心将养马场首建物资分公司院内库区的办公楼北侧一层11间办公室和该办公室对面的锅炉房、食堂的房屋及公共水房、过道院内空地立即腾空交付给首慧公司。3、判令王文才加工中心支付自2014年1月1日起至解除协议之日的租金及协议解除至实际腾退交付租赁房屋之日的占用费（计算标准为每日493元）；4、诉讼费由王文才加工中心承担。
王文才加工中心在原审法院答辩称：王文才加工中心同意首慧公司的第一项诉求，不同意其他诉讼请求。首先王文才加工中心所建的自建房是经过首慧公司许可的，租赁范围是合同当中载明的第一项和第二项，租赁场地在物资院内，不仅有房屋，对院内空地都有使用权。王文才加工中心经首慧公司允许建了自建房和天棚，首慧公司解除合同应当给予王文才加工中心相应的补偿我们。关于租金问题，院落的产权单位2013年10月给首慧公司发了通知，禁止使用房屋，在2013年底腾房，2014年也发了腾退通知。自2012年7月21日大雨之后，王文才加工中心没有实际使用房屋。其次，院落的原有房屋共19间，签订合同时，首慧公司交付给了王文才加工中心11间，王文才加工中心对上诉房屋进行了装修装饰，另外8间房屋被原产权单位物资公司锁着。
王文才加工中心在原审法院反诉称：《租赁协议》签订后，王文才加工中心在租赁院内新建房屋35间，面积约1039平方米，用彩钢板棚院落约660平方米，准备用作办公及厂房。现提起反诉，反诉请求为：1、判令首慧公司给付王文才加工中心扩建费用638311元，并将自建、扩建部分交付首慧公司。2、诉讼费由首慧公司承担。
首慧公司针对王文才加工中心的反诉答辩称：首慧公司不同意王文才加工中心的反诉请求，王文才加工中心扩建的房屋不在租赁范围内，是在院外擅自建设，属于违章建筑，违章建筑与租赁合同无关。王文才加工中心主张的装修费用应提交相应的证据。
原审法院认为：首慧公司、王文才加工中心所签订的租赁合同系双方真实意思表示，系合法有效，双方均应依约履行。出租人应当向承租人依约交付房屋，并保证承租人能够正常使用房屋，承租人应当按照合同约定向出租人交纳房租，并按合同约定使用房屋。
本案双方争议的焦点主要有王文才加工中心是否存在拖延支付房租的违约行为，首慧公司是否有合同的单方解除权，租赁合同约定的租赁范围、王文才加工中心自建房屋是否得到了首慧公司的认可以及首慧公司是否应当就自建部分予以补偿。
对于第一个焦点问题，根据王文才加工中心关于租金支付方式的自认，可以认定双方约定的租金支付方式为每年的12月5日之前支付下一年度的租金，王文才加工中心未及时向首慧公司支付租金，构成违约，首慧公司有权行使合同解除权，因此，对首慧公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
首慧公司主张租赁范围为房屋平面图中的阴影部分的房屋，不包括房屋所在院落，王文才加工中心表示其租赁面积为双方认可的房屋范围及整个院落。对此，原审法院认为，根据首建物资分公司与首慧公司的租赁合同约定内容及首建物资分公司的整改通知书可以看出，首慧公司承租的范围不包括院落，因此，原审法院对王文才加工中心主张院落在租赁房屋内的抗辩意见，原审法院不予采信。且即使院落在本案租赁合同范围内，该部分的租赁面积的约定已因首慧公司未取得院落部分的承租权而可能归于无效。
对于第二个焦点问题，（2013）石民初字第3468号民事判决认定2012年7月下雨后，租赁房屋进水，导致王文才加工中心在一定时间内无法使用房屋，对2012年租金进行了酌减。根据本案现场勘查情况，租赁房屋内已停水停电，因此原审法院对首慧公司主张的租金根据房屋使用状况予以酌减。合同解除后，王文才加工中心继续占用租赁房屋、自建房屋已无合法理由，应支付相应的使用费用。
对于第三个焦点问题，首慧公司表示，合同约定场地内不可以建永久性库房，但是根据证人证言，以及首慧公司的陈述，王文才加工中心在自建房屋时，李德茂并未明确提出异议，虽首慧公司提出首建物资分公司进行了两次拆除，但未提交相应的证据证明。首建物资分公司所发出的整改通知书亦未载明不同意自建房屋并以此要求解除合同。因此，对首慧公司提出的王文才加工中心未经其同意自建房屋的抗辩理由，原审法院不予采纳。首慧公司提出，王文才加工中心的自建房屋不在双方的租赁范围内，因此不同意补偿。对此，原审法院认为，王文才加工中心在院落内自建房屋系因与首慧公司存在租赁合同而发生，而首慧公司在王文才加工中心自建房屋过程中以及之后的合理期限内未提出异议，因此，对王文才加工中心要求给付自建房屋价值补偿款的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，原审法院作出判决：一、解除北京首慧建筑装饰工程有限公司、北京市王文才金属结构加工中心于二○一一年二月十日签订的房屋租赁合同；二、北京市王文才金属结构加工中心于本判决生效后七日内将养马场首钢物资公司院内库区的办公楼北侧一层11间办公室和该办公室对面的锅炉房、食堂的房屋及公共水房、自建（扩建）房屋腾空交付给北京首慧建筑装饰工程有限公司。三、北京市王文才金属结构加工中心于本判决生效后七日内按照每年十二万元的标准向北京首慧建筑装饰工程有限公司支付自2014年1月1日起至合同解除之日止的房屋租金；四、北京市王文才金属结构加工中心于本判决生效后七日内，按照每年十八万元的标准向北京首慧建筑装饰工程有限公司支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；五、北京首慧建筑装饰工程有限公司于本判决生效后七日内向北京市王文才金属结构加工中心支付自建房价值补偿六十三万八千三百一十一元；六、驳回北京首慧建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
首慧公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判王文才加工中心按协议约定的标准向首慧公司支付2014年1月1日至协议解除之日的租金，以及协议解除后至租赁场地交还之日前的占用费；改判王文才加工中心拆除租赁区域内的自建房，恢复原状后将房屋交还首慧公司。其上诉理由是：首慧公司租赁给王文才加工中心的租赁物只是院落中的部分房屋和过道，院落中未出租的房屋和王文才加工中心后来自建房屋的道路护坡区域均属房屋产权单位首建物资分公司的管理范围，王文才加工中心在道路护坡上建造房屋，被侵害人和受益人均不是首慧公司，首慧公司对王文才加工中心的自建房屋没有制止的权利和义务，也不应承担对王文才加工中心的补偿责任。双方在合同中明确约定，租赁场地内不可建永久性库房，故原审判决依据张文的证言，认定首慧公司同意王文才加工中心自建房屋错误。王文才加工中心所建房屋属于违法建筑，且首慧公司与首建物资分公司的合同已经到期，故首慧公司不是上述建筑的受益者，因此原审法院认定首慧公司全额补偿王文才加工中心的建房费用不当。王文才加工中心应将租赁范围内建设的房屋拆除，并将租赁房屋交还首慧公司。首建物资分公司开具的电费转帐单和收据可以证明，2014年7月8日前王文才加工中心一直正常使用水电，故此前的租赁费用不应减少。
王文才加工中心服从原审判决，针对首慧公司的上诉请求和理由答辩称：首建物资分公司已经向首慧公司送达了通知，明确表示解除合同，首慧公司与首建物资分公司的合同已经终止，故首慧公司要求王文才加工中心支付租金没有依据。王文才加工中心所建的房屋即便未经过批准，但投入了材料和人工，首慧公司知道建房情况且未提出反对意见，首慧公司应当给予补偿。关于拆除自建房问题，首慧公司在原审中已经撤回该项诉讼请求。
本院认为：本案涉诉房屋系首慧公司从首建物资分公司承租而来，后转租给王文才加工中心。因此，首建物资分公司出租的房屋是否办理了合法建设手续，将直接关系到首慧公司与首建物资分公司之间租赁合同的效力，进而影响首慧公司与王文才加工中心之间转租合同的效力。在审理本案中，原审法院对首建物资分公司出租的房屋是否办理了合法建设手续未予审查。
2013年10月28日，首建物资分公司向首慧公司送达解除合同的通知，以首慧公司拒不履行支付租金的义务为由提出即日解除合同，并要求首慧公司于2013年12月31日前腾房。首慧公司接到了该通知。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由该规定可知，如果首慧公司在异议期内未提出异议，或者异议不成立，则首建物资分公司与首慧公司的租赁合同解除。首慧公司与首建物资分公司的租赁合同是否解除直接关系到首慧公司与王文才加工中心之间合同的履行。在审理本案中，原审法院对首慧公司与首建物资分公司之间的租赁合同是否存续未能查清。
王文才加工中心自建的房屋是否办理合法建设手续关系到首慧公司与王文才加工中心对扩建房屋费用的负担责任。在审查本案中，原审法院对王文才加工中心自建的房屋是否办理合法建设手续未予审查。
如上所析，本案的审理与首建物资分公司存在利害关系，故为查明案情，宜将首建物资分公司追加为第三人。
综上所述，原审法院在审理本案中认定基本事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第1738号民事判决；
二、发回北京市石景山区人民法院重审。
审 判 长 王良胜
代理审判员 朱文君
代理审判员 夏根辉
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 罗娇杨