北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第15301号
原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街甲6号8层3座809。
法定代表人冯景芝，经理。
委托代理人冯玮，北京市铭达律师事务所律师。
被告（反诉原告）娄俊超，男，1963年5月17日出生。
委托代理人裴立新，北京市通广律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司（以下简称立德咨询公司）与被告（反诉原告）娄俊超（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈明荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯玮、被告的委托代理人裴立新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
立德咨询公司诉称：2013年4月2日，我公司与娄俊超签订了《房屋租赁合同》，约定娄俊超将北京市朝阳区光华路16号中期大厦xx室（以下简称涉案房屋）出租给我公司使用，租赁期自2013年4月14日至2014年4月13日止，2013年4月15日前为免租期，租金为每月33000元，付款方式为押一付三。我公司依约付款并入住。2013年11月中旬，中期大厦开始维修，我公司以为只是简单装修。但在2013年11月21日，我公司接到北京中期世纪物业管理有限公司的专门通知，才知道此次装修是大厦整体装修，该大厦A座已经无法办公。各层单位都已经迁出。鉴于此，我公司也准备搬出，就请求被告解除合同、退还押金和维修期间租金，但被告置之不理。故诉至法院，要求娄俊超返还自2013年11月21日至2014年1月15日的房屋租赁款59400元，返还房屋押金33000元。
娄俊超答辩并反诉称：合同于2014年4月13日已履行完毕，此前双方并没有进行房屋交接和合同解除手续。立德咨询公司现要求解除合同和退款没有依据。押金在交接结算后如有剩余才可以退，现在并未办理交接手续。立德咨询公司2012年就开始承租涉案房屋，当时大厦也声明装修，对四楼没有影响。2013年12月立德咨询公司将办公地址由海淀区迁至涉案房屋内。合同已履行完毕，立德咨询公司无权解除合同，且立德咨询公司未给付最后一季度的租金。我提出反诉，要求立德咨询公司给付自2014年1月15日起至2014年4月13日的房屋租金99000元，给付电费13.2元，赔偿自2014年1月8日起至实际给付之日止的房屋租金的利息损失，以99000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。
立德咨询公司针对反诉辩称：大厦开始装修时我公司才知道大厦不具备了办公条件，是有客观条件在先的，所以没有办法提前通知解除合同。我公司提出解除合同的请求后也遭到了娄俊超的拒绝。我公司于2014年1月2日搬离了中期大厦，搬至其他地点办公。我公司在2014年1月3日提出过交还房屋给娄俊超，娄俊超不接收房屋。搬离当天，我公司已经结清了电费。中期大厦2013年11月21日才下发的通知，之前的装修对我公司不存在影响。此次装修将大门都封上了，楼梯也在装修，导致了无法办公。出租方的责任造成承租方无法继续办公的情况下，应该减免租金，应将装修情况纳入考量。对于公司注册地址的变更，不能以执照办理到涉案房屋就推定涉案房屋可以正常办公使用。
经审理查明：2013年4月2日，娄俊超（出租方、甲方）与立德咨询公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁涉案房屋用于商业办公；租赁期自2013年4月14日至2014年4月13日止，2013年4月15日前为免租期；租金为每月33000元，付款方式为押一付三，乙方于合同生效之日向甲方支付押金33000元；租金按季结算，由乙方于每季的第1个月的7号前交付给甲方，共99000元；租赁期内，水、电费由乙方支付；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，立德咨询公司依约向娄俊超支付了至2014年1月15日的房屋租金及押金，娄俊超向立德咨询公司交付了房屋。
立德咨询公司提交了北京中期世纪物业管理有限公司出具的函件，该函件系北京中期世纪物业管理有限公司向中期大厦A405室发送，函件写明中期大厦进行装修阶段，各单位均已搬离大厦，A座只有4层在使用中，因大厦整体装修改造，包括外立面、大堂、电梯、电梯厅、卫生间、供水、供电、消防、网络等等，装修范围大，涉及面广，工期较长，势必会对办公环境造成一定的影响；近日起A座将全部由施工单位接管，人员及财产安全也请各位业主及租户引起足够重视。此函件落款日期为2013年11月21日。
承办人于2014年4月28日组织立德咨询公司及娄俊超就涉案房屋进行了交接并进行了现场勘验。勘验时涉案房屋所在A栋入口为封闭状态，须从B栋入口穿行地下通道至A栋方可前往涉案房屋。
立德咨询公司提交了录音及文字整理材料，证明其于2014年1月3日即向娄俊超提出过交接涉案房屋。
上述事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同》、勘验笔录、录音及文字整理材料等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。立德咨询公司与娄俊超签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自合同义务。通过双方的录音记录，立德咨询公司曾于2014年1月3日向娄俊超提出过交接房屋，但双方未就交接房屋及合同是否终止达成一致意见。双方合同中明确约定了终止合同的方式是通过书面通知后双方协商终止，故立德咨询公司搬离房屋的行为不符合双方合同的约定，不具有单方解除合同的效力。故直至本院现场组织双方交接房屋的时间节点前的涉案房屋应视为立德咨询公司未交接返还娄俊超，立德咨询公司应承担此期间的房屋租赁费用。需要指出的是，双方租赁合同约定了2013年4月15日前为免租期，故起算租金的时间节点为2013年4月16日，故娄俊超主张自2014年1月15日起的房屋租金起算时间错误，立德咨询公司应自2014年1月16起给付租金。因涉案房屋所在楼栋（中期大厦A栋）的装修，对于立德咨询公司正常使用涉案房屋势必产生不利影响，故对于自2013年11月21日起至娄俊超主张的2014年4月13日期间的租金，应予以酌减。根据本案实际情况，对于上述期间的租金，酌减一半为宜。双方未对合同到期或解除后押金如何处置作出约定，依据惯例，押金在抵扣承租应支付各项费用后，如有剩余，将退还出租人，因本案中立德咨询公司明确以请求形式主张娄俊超退还押金，而娄俊超亦以反诉请求形式主张了租金。故对于立德咨询公司退还押金的诉讼请求与娄俊超要求立德咨询公司支付租金的请求本院将分项作出处理。双方未对迟延支付租金作出滞纳金性质规定，故对于娄俊超主张的迟延支付租金的滞纳金请求，本院不予支持。娄俊超主张的电费发生在立德咨询公司尚未返还涉案房屋期间，故此项请求本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）娄俊超于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司二〇一三年十一月二十一日至二〇一四年一月十五日期间的房屋租金二万九千七百元、押金三万三千元。
二、原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）娄俊超二〇一四年一月十六日至二〇一四年四月十三日期间的租金四万八千四百元、电费一十三元二角。
三、驳回原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）娄俊超的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1055元，由原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司负担339元（已交纳），由被告（反诉原告）娄俊超负担716元【原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司已预交，被告（反诉原告）娄俊超于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司】。
反诉案件受理费1139元，由被告（反诉原告）娄俊超负担597元（已交纳），由原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司负担542元【被告（反诉原告）娄俊超已预交，原告（反诉被告）北京立德世纪咨询有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）娄俊超】。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈明荣
二〇一四年六月四日
书 记 员 顾 淼