河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商终字第133号
上诉人（原审被告、反诉原告）张家口安太妇产医院。
法定代表人柯晗。
委托代理人黄元富，北京市佳泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张家口市创鑫公司股份有限合作公司。
法定代表人王楠。
委托代理人王志达。
委托代理人马洪斌，河北扬正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张家口市平安房地产开发有限公司。
法定代表人梁玮鸣。
委托代理人雷挺，河北海龙律师事务所律师。
上诉人张家口安太妇产医院因租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2014）东民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张家口安太妇产医院的委托代理人黄元富，被上诉人张家口市创鑫公司股份有限合作公司的法定代表人王楠、委托代理人王志达、马洪斌，被上诉人张家口市平安房地产开发有限公司的委托代理人雷挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告创鑫公司诉称，原告于2005年10月20日通过抵债的形式租赁了张家口市燕通资讯有限公司（以下简称燕通公司）位于高新区高新路3号院内的整座二层的锅炉房，租期为12年，自2005年10月20日至2017年10月20日。合同生效后，原告使用了承租的房屋并将其转租给案外人王瑞飞，租金30000元／年，三年期满后王再付原告前期装修补偿金10000元。在原告承租期间，房屋产权变更，转到第一被告名下，第一被告于2008年7月初强行将原告所租房屋门焊死、掐断电源并阻止原告正常出入，并将承租人王瑞飞轰走，严重侵害了原告对房屋的使用权。第一被告反而以返还原物将原告诉至桥东法院，后经中院终审驳回，第一被告败诉，确认了原告的承租权。但此事已经严重地侵犯了原告的权益，迫使王瑞飞提前一年解除了合同，给原告造成40000元的经济损失。2009年8月8日，产权又易主于第二被告的法定代表人名下，但是两个被告都没有尽到通知义务。第二被告在装修时，擅自将原告承租房屋的使用面积占去起码70平方米之多，并封闭了通往楼上的通道、占用楼下作为库房、占用后夹道等。原告不仅不能向外转租，连自己也不能使用。造成原告巨大的经济损失。故诉至法院，要求第一被告支付返还租金40000元，利息12000元；要求第二被告支付租金损失从2009年到2014；年租金一共是310000元及拉电缆费用16800元，合计326800元。
反诉原告安太医院反诉称，原告于2005年10月20日承租了燕通公司位于高新区高新路的二层锅炉房，租期为2005年10月20日到2017年10月21日。其后，产权易主，变更到平安公司名下。2009年8月8日我公司的法定代表人柯晗从平安公司购买了主楼及诉争房屋，我公司继续履行原告与燕通公司签订的尚未履行完毕的房屋租赁合同。我公司法定代表人接手房屋时，诉争房屋即是空置房，满地灰尘，既无办公用房迹象，也无其它用途。当时，派人和原告协商，要求收回诉争房屋，并说明愿意退还原告尚未使用的租金。在协商过程中，原告却开出很高的补偿要求，致使收回诉争房屋的意愿无法实现。原告自始至终没有自己使用诉争房屋。由于我公司法定代表人不能接受原告的高额补偿要求，双方谈判搁浅。所以在其后大楼改造成医院的过程中，无法整体规划，装修仅限主楼，诉争锅炉房保持原状，但原告虽然占有该房屋却一直没有对房屋进行实质上的使用。从原告的起诉书中我们看到，原告从租赁初始就未曾自己使用诉争房屋，而是将此房出租给案外人王瑞飞，根据房屋租赁合同的约定，未经出租人同意，承租人是不可以将诉争房屋转租他人的。针对于诉争房屋的纠纷，原告早在2010年4月15日向桥东区人民法院提起过诉讼，要求平安公司和我公司的法定代表人赔偿原告租房不能使用的损失，然而在法院开庭审理以后，原告却撤回诉讼。时隔四年，原告照样不合理使用房屋，照样继续诉讼。请求法院驳回原告的诉讼请求。我公司要求解除《房屋租赁合同》，并愿意自解除租赁合同起退还原告剩余租金，且愿意依合同约定承担违约责任。
原审法院经审理查明，本案诉争房屋现位于张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房。诉争房屋的原所有权人为燕通公司。在2005年10月20日，燕通公司与原告创鑫公司签订一份房屋租赁合同，合同约定燕通公司将诉争房屋出租给原告，租期从2005年10月20日起至2017年10月21日止，租金每年30000元，用燕通公司所欠原告的装修款抵顶租金，租房用途为经营或办公，并约定未经出租人同意，不得转租。租赁期间燕通公司有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对原告继续有效。平安公司于2006年11月12日通过法院拍卖方式以8000000元购买了包括诉争房屋在内的拍卖房屋。并于2007年1月2日依法办理了诉争房屋在内的拍卖房屋的房屋所有权证。平安公司于2008年7月17日诉至法院，要求原告从诉争房屋腾出。法院判决原告于本判决生效之日起十五日内腾出位于张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房，并于平安公司。原告不服，上诉于张家口市中级人民法院，中院判决：一、撤销（2008）东民初字第1428号民事判决；二、位于张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房继续由原告租赁到2017年10月21日止。2009年8月8日平安公司将包括诉争房屋在内的房屋产权、土地使用权转让于安太医院的法定代表人柯晗。柯晗于2010年8月26日以该房屋所有权、土地使用权出资创办了安太医院。自2009年8月8日起，该房产所产生的权利义务全部由安太医院享有或承担。安太医院对主楼进行扩建延伸出2米加盖一层，原进入锅炉房的楼外门只能从主楼进入。锅炉房一层一间变电室被改建从主楼进入，锅炉房一侧门用砖垒住。锅炉房一层两间仓库，一间仓库存放着安太医院的医疗物品。
原审法院经审理后认为，原告创鑫公司应按其与燕通公司签订的租赁合同的期限继续承租张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房至2017年10月21日止，此事实已经生效法律文书所确认，依照买卖不破租赁原则，虽然平安公司将包括诉争房屋在内的房屋及土地使用权转让于被告安太医院，但租赁关系依然继续，双方均须依约履行。原告主ＸＸ安公司2008年8月20日至2009年8月8日妨碍原告及转租人占有、使用租赁房屋，其提供的证据不足以证实，且其就平安公司违约事实的陈述前后不一。依照其于2008年8月19日庭审中陈述“……现在由我们掌管暂时没有用。”及（2011）东执字第43号民事裁定书“经本院执行查明，所涉及的执行标的物二层锅炉房现已在申请执行人（创鑫公司）租赁使用中。申请执行人提出的其中一间租用房已由柯晗和其所开办的医院占用并改造无法使用……”，故对原告主ＸＸ安公司违约的诉求不予支持。原告租赁诉争房屋的租赁合同效力尚未终止，所以被告安太医院主张的原告对其的诉讼请求已过诉讼时效的主张不成立。原告主张安太医院擅自变更租赁房屋的面积，所提供的照片证据足以证实被告安太医院对房屋进行扩建、改建影响了被告租赁权的行使，且占用其中的房屋，被告安太医院抗辩占用的发电机房并不属于原告租赁的锅炉房，但经现场勘查，该房属于二层锅炉房中的一部分，应属一个整体，故认定被告安太医院违约事实存在，造成原告无法使用租赁房屋的损失应由安太医院承担。租赁合同约定的违约责任是关于初始提供房屋的，就租赁合同履行中的违约并未约定。原告的损失应包括已经抵帐支付的租金及欲再次租赁房屋差价。该损失从安太医院取得该诉争房屋所有权后，对房屋进行扩建、改建之日2009年9月起计算至作出判决2014年11月13日，就再次租赁房屋租金价格原告提供房屋中介机构出具的租金价格，被告提出异议，参照最初燕通公司与原告所签订的租赁合同的约定租金标准租金30000元／年，以及近年房屋租赁价格逐年递增的趋势，酌定从2009年9月至今年租金均价为45000元。原告的损失应为（30000元／年＋（45000-30000）元／年］X5年2月=232500元。原告主张安太医院给原告断电，致使原告重新拉电使用，支出了16850元，提供的证据非有效证据不予认定。因被告安太医院对房屋改建、扩建，影响原告继续占有、使用租赁房屋，租赁合同标的房屋已变更，不适租，原租赁合同目的不能实现，故对反诉原告安太医院提出的解除与反诉被告创鑫公司租赁关系的反诉请求予以支持。提前解除租赁合同，应退还剩余的租金，并应赔偿的损失。损失比照上述标准，即2014年11月14日起至2017年10月21日：（30000元／年＋（45000-30000）元／年］x2年11月20天=133000元。故判决，一、被告张家口安太妇产医院于本判决生效之日起赔偿原告张家口市创鑫公司股份有限合作公司人民币232500元。二、反诉原告张家口安太妇产医院与反诉被告张家口市创鑫公司股份有限合作公司租赁合同于2014年11月13日解除。三、反诉原告张家口安太妇产医院赔偿反诉被告张家口市创鑫公司股份有限合作公司损失人民币133000元。四、驳回原告其他的诉讼请求。
宣判后，张家口安太妇产医院不服，向本院上诉称，一、一审判决缺乏事实和法律依据。本案诉争的二层锅炉房是一个独立存在的产权房屋，发电机房是否属于诉争房屋范畴，存在争议。一审法院不应主观认定。二、发电机房并非本案的主要租赁物。该部分最多占全部租赁物的五分之一，且独立存在，不足于影响诉争房屋的整体使用。被上诉人始终没有采取有效措施防止损失扩大。三、一审法院的“酌定”明显偏袒。四、上诉人提起反诉承诺退回未使用的租金，一审法院的基价过高。诉争锅炉房为二层简易设计，法院判决支付高额赔偿款有失公平。故请求二审法院撤销原判决第一项、第三项。被上诉人张家口市创鑫公司股份有限合作公司、张家口市平安房地产开发有限公司服判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。被上诉人张家口市创鑫公司股份有限合作公司与燕通公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，本院予以确认。虽然诉争房屋已转让于上诉人张家口安太妇产医院，但该租赁关系依然存在，双方应依约履行各自的义务。现由于张家口安太妇产医院的违约行为，造成张家口市创鑫公司股份有限合作公司无法使用租赁的房屋，该损失应由上诉人张家口安太妇产医院承担。由于创鑫公司与燕通公司签订的房屋租赁合同约定该房屋每年租金为30000元，且创鑫公司转租给案外人王瑞飞时每年租金也是30000元，故其受到的损失也就相当于其转租的租金损失，应以每年30000元为宜，即30000元×5年2月＝155000元。由于诉争房屋已被上诉人张家口安太妇产医院改建、扩建、使用，原租赁合同的目的已不能实现，且上诉人张家口安太妇产医院反诉要求解除双方的租赁合同关系，本院予以支持。该合同解除的损失可参照创鑫公司与燕通公司签订的房屋租赁合同的租金标准及近年房屋租赁价格上涨的趋势，以原审酌定每年45000元为宜。上诉人张家口安太妇产医院认为发电机房并非本案的主要租赁物。经本院现场勘察及结合创鑫公司与燕通公司签订的房屋租赁合同，诉争房屋应属于一个整体，即二层锅炉房。该上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款，第四十一条，第六十条，第一百一十二条，第二百一十三条之规定，判决如下：
一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2014）东民初字第271号民事判决的第二、三、四项；
二、变更河北省张家口市桥东区人民法院（2014）东民初字第271号民事判决的第一项为，上诉人张家口安太妇产医院于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人张家口市创鑫公司股份有限合作公司人民币155000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7792元，二审案件受理费7792元，由上诉人张家口安太妇产医院负担11754元，由被上诉人张家口市创鑫公司股份有限合作公司负担3830元。
本判决为终审判决。
审判长 邢海丽
审判员 王 悦
审判员 赵宏魁
二〇一五年四月二十一日
书记员 宋 力