福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第2214号
原告陈细琳，女，1974年1月10日出生，系台湾地区居民。
委托代理人胡晓勇、周丽慧，福建今朝律师事务所律师。
被告薛安生，男，1944年4月21日出生，汉族。
被告薛伍星，男，1950年12月5日出生，汉族。
被告薛溪玛，女，1947年6月20日出生，汉族。
被告薛瑞英，女，1952年6月16日出生，汉族。
被告薛瑞华，女，1955年10月1日出生，汉族。
被告薛瑞锦，女，1960年12月27日出生，汉族。
上述六被告之共同委托代理人刁玫，福建旭丰律师事务所律师。
上述六被告之共同委托代理人李忻，福建万石律师事务所律师。
第三人林德其，男，1947年2月16日出生，汉族。
第三人林德民，男，1949年2月14日出生，汉族。
第三人林德辉，男，1952年8月22日出生，汉族。
第三人林德琳，男，1955年6月17日出生，汉族。
第三人林英英，女，1961年5月17日出生，汉族。
上述五第三人之共同委托代理人危夏玲，福建旭丰律师事务所律师。
原告陈细琳与被告薛安生、薛伍星、薛溪玛、薛瑞英、薛瑞华、薛瑞锦合同纠纷一案，本院于2012年7月16日受理后，依法组成合议庭于2012年9月22日公开开庭进行了审理，后因被告申请查找追加本案讼争房产的其他继承权人参与诉讼，本院依法追加林德其、林德民、林德辉、林德琳、林英英作为第三人于2013年8月28日公开开庭审理。审理中，原告向本院提出鉴定申请，要求对讼争房产的价值进行评估鉴定，本院依法委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司进行鉴定，被告亦向本院提出鉴定申请，要求对讼争房产自1998年1月1日至2013年12月31日期间的租金进行评估，本院依法委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司进行评估鉴定，本院收到两份鉴定意见后，于2014年12月16日再次公开开庭进行了审理。原告陈细琳及其委托代理人胡晓勇、周丽慧，被告薛安生、薛伍星、薛溪玛、薛瑞英、薛瑞华、薛瑞锦及其共同委托代理人刁玫，第三人林德其、林德民、林德辉、林德琳、林英英之共同委托代理人危夏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈细琳诉称，1995年原告与陈柚花及其六子女即六被告签订一份《宅基地转让书》，约定将厦门市湖里区禾山街道办枋湖村林后社396号厝地转让给原告，原告向陈柚花及六被告支付人民币（下同）20万元对价。协议同时约定，为确保原告在该地兴建房屋并永久居住日后不受他人争议、干涉，陈柚花及六被告应协助办理好一切过户手续等以及为原告提供水电通讯等方便。后原告在该地兴建了四层房子居住。该地上所建房子产权证至2012年4月24日办出，产权证上权利人为薛文烈（陈柚花之公公）。现陈柚花已故，原告为顺利办理过户事宜，要求六被告协助办理上述房产的土地出让手续，但被告拒不配合。原告遂诉至法院，请求判令六被告协助原告办理厦门市湖里区禾山街道枋湖村林后社396号厝地的土地出让手续。审理中，经本院释明《宅基地转让书》无效后，原告遂变更诉讼请求为：1、判令六被告一次性返还原告地价款20万元及利息491400元（利息以中国人民银行1996年5月1日五年期以上贷款利率15.12%，从1997年8月16日计算至2013年11月16日止），合计691400元。2、判令六被告一次性支付原告因无法取得讼争房产的折价补偿损失（应当包括鉴定结论认定的252.38万元和第4层超建部分139.73平方米的价值）。3、鉴定费用7048元由被告承担。4、判令第三人对上述债务承担连带清偿责任。5、六被告及第三人承担本案诉讼费用。
被告薛安生、薛伍星、薛溪玛、薛瑞英、薛瑞华、薛瑞锦辩称，一、陈柚花（薛文烈之儿媳）及六被告均无权处分讼争土地使用权。讼争合同即《宅基地转让书》系无效合同，讼争土地使用权转让行为无效。根据厦门市征地拆迁办公室《确认书》及《厦门市土地房屋权证》的记载，本案讼争土地的权利人系薛文烈。薛文烈共有包括薛建朝在内的三名子女，薛文烈已故，其土地使用权作为其遗产依法应当由其继承人即包括薛建朝在内的兄妹们共同共有。陈柚花的无权处分行为未经薛文烈其他继承人的追认。故讼争合同系无效合同。原告的诉讼请求与六被告没有法律上的关联，六被告既无权利也无义务将薛文烈的土地使用权协助办理过户给原告。二、该讼争房地产依法不得转让。1、处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。2、共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产，不得转让。三、根据登记资料，薛文烈系该讼争房地产的土地使用权人及房屋所有权人，若判决将讼争土地使用权过户到其名下，则必然导致经由法院判决粗暴地侵害薛文烈或薛文烈其他继承人的房屋所有权。四、依照国务院发布的“房地产限购令”，原告不具备受让该房地产的法律资格。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，一、因讼争房地产的签订主体、转让人及转让价款的收款人均系六被告之母陈柚花，而非六被告，故六被告不应当承担返还地价款及赔偿损失的责任。二、退一步讲，即便认定六被告须承担返还转让款及赔偿损失的责任，原告所主张的损失赔偿金额亦不能予以支持。1、原告按照1997年的15.12%的贷款利率标准来计算十几年的利息损失不合理，人民银行贷款利率在逐步调低，并非一成不变。2、原告要求支付房屋折价款或赔偿增值损失没有法律依据。合同无效的责任是缔约过失责任，即合同无效的赔偿范围仅限于信赖利益损失，不包括在合同有效情形下通过履行合同可以获得的可得利益损失。房屋增值属于履行合同后的可得利益，因此，房屋增值损失不应当在本案的损害赔偿范围之内。3、原告十几年占有使用讼争房屋，客观上得到了利益，转让合同无效后，原告所主张的最终损失，应当是其占有使用房屋期间的既得利益与客观损失进行损益相抵后的最终的实际损失金额。原告占有使用房屋的既得利益应参照房屋租金的市场行情标准予以估算。根据评估意见1998年1月1日至2014年12月31日租金为362940元（2014年租金参照2013年标准计算），该款项应在原告主张的损失中扣减。4、原告应当承担相应的过错责任，原告的损失，不应当由被告全额赔偿。原告作为买受人，未认真审核房屋的权属及共有人情况，主观上亦存在一定过错。事实上，原告签订合同时之所以以义女的身份来接受诉争土地，正是因为原告已经认识到可能存在交易障碍的风险，在该交易中原告亦存在明显过错。三、原告依法应立即腾退房屋，将房屋返还六被告。四、原告主张赔偿超建部分的价值缺乏事实和法律依据。
第三人林德其、林德民、林德辉、林德琳、林英英述称：一、第三人系本案诉争土地的共有人之一。本案《宅基地转让协议》所转让的土地的权利人系薛文烈，薛文烈系第三人母亲薛碧珠的父亲，即第三人的外公。权利人薛文烈去世之后，第三人母亲即为本案讼争土地的法定继承人之一。第三人母亲已于1983年去世，其继承份额，依法即由第三人继承，因此，第三人即为讼争土地的法定继承人之一。遗产未分割的，即为共同共有，第三人依法即为讼争土地的共有人之一。二、本案诉争《宅基地转让书》无效。1、处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。陈柚花在未告知更未经第三人同意的情况下，擅自将共有的诉争土地出让给陈细琳，该行为严重侵犯了第三人的合法权益。对该无权处分行为，第三人不予追认，未经权利人追认的，该合同无效。2、本案诉争土地使用权是划拨取得，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案诉争土地截至目前并未获得批准。3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让；未依法登记领取权属证书的，不得转让。本案诉争土地产权证直到2012年4月24日才办出，此前不得转让。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，第三人辩称，一、第三人并非讼争合同的签订主体，对合同无效亦不存在任何过错，无需承担任何连带责任。二、原告同时主张要求利息损失和因无法取得诉争房产的折价补偿及损失，缺乏事实和法律依据。三、原告在签订诉争合同时，即已认识到存在无法交易的风险，而假意以义女的身份来受赠诉争土地，显然，在该交易中原告存在明显过错。原告应承担相应的过错责任。
经审理查明，1995年1月22日厦门市征地拆迁办公室发布厦征（1995）007号确认书，内容为：因金尚路建设需要，禾山镇枋湖村村民薛文烈（已故）、薛建朝（已故）、薛安生、陈柚花、薛魁妈、薛国仲所属房屋一幢，建筑面积141.53平方米，因土地已征用，应予拆迁。遵照相关规定，拆迁人与被拆迁人于1994年11月30日签订了《拆迁补偿安置协议》，现确认……二、给予安置迁建用地薛文烈、薛安生、薛伍星各80平方米一块、综合准建建筑面积720平方米（按三层计算）。1997年8月16日，原告陈细琳（乙方）与六被告及其母亲陈柚花（甲方）签订一份《宅基地转让书》，约定：甲方于林后社迁建用地分得的三块80平方米厝地，其中（编号第6#）的一块厝地同意转让给乙方，1、甲方与乙方是干娘义女关系，双方及亲属是不可否认，本着互敬互爱的母女深厚感情，干娘陈柚花及两个儿子和四个女儿一致同意情愿赠送林后新村第6号厝地（80平方米）给义女陈细琳永久性的建设并供本人居住。2、为报答干娘的疼女之情，义女陈细琳情愿赠付给干娘20万元，作为养老费用及厝地的酬金。3、为了义女兴建该厝地居住永无后顾之忧，日后无它人争议、干涉，干娘及儿女应协助办好一切过户手续等（包括红线图）以及水电通讯等的方便，有关费用应由义女自负。4、本转让书一式四份，各执两份，签字及付清款项后生效。陈柚花在甲方一栏签字，陈细琳在乙方一栏签字，六被告在甲方子女一栏签字，另有公证人两人及旁证人一人签字。合同签订后，陈细琳按约支付陈柚花20万元后即在讼争地块上兴建了一栋四层房屋（原告自称1998年房屋建成并入住）。2012年4月24日，厦门市房地产交易权籍登记中心填发厦国土房证第00915098号土地房屋权证，记载权利人：薛文烈（已故），房地坐落：厦门市湖里区禾山街道办枋湖村林后社396号，土地使用权类型：划拨，批准土地用途：住宅，总用地面积84.7平方米，房屋建筑面积240平方米，总层数4层，备注：实际宗地面积84.7平方米，建筑面积379.73平方米，层数4层，合法批准宗地面积80平方米，建筑面积240平方米，层数3层，超占宗地面积4.7平方米，超建建筑面积139.73平方米，超1层。讼争房产建成后一直由陈细琳管业至今。
另查明，陈柚花于2001年2月12日去世。2012年12月20日厦门市公安局禾山派出所出具一份《证明》：经调查，辖区居民薛文烈原居住在厦门市湖里区林后社，其有二男一女，大儿子为薛建通，二儿子薛建朝，女儿薛碧珠。特此证明！同时查明，薛建朝（已故）与陈柚花（已故）生育六个子女，即本案六被告，薛碧珠（已故）与丈夫林天庇（已故）生育五个子女，即本案第三人。被告及第三人陈述薛建通常年在缅甸生活，已故，其继承人的信息不明。
审理中，原告向本院提出鉴定申请，要求对讼争房产的价值进行评估鉴定，本院依法委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见：估价对象为湖里区禾山街道办枋湖村林后社396号住宅房地产1-3层，建筑面积240平方米，土地使用类型为划拨，本次评估过程中设定为出让，估价时点为2013年12月3日，价值类型为市场价值，在估价时点假定无法定优先权利下的市场价值为252.38万元，房地产单价为10516元，估价结果内涵包括估价对象建筑物（含室内二次装修）、土地使用权（已扣除应补交的土地出让金价值）及配套设施价值。为此，原告花费鉴定费7048元。被告亦向本院提出鉴定申请，要求对讼争房产自1998年1月1日至2013年12月31日期间的租金进行评估，本院依法委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司进行评估鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见：估价对象为合法批准建筑面积240平方米，估价类型为市场租金价格（包括建筑物、划拨土地使用权和室内装修，不包括室内家电），自1998年1月1日至2013年12月31日累计租金总值为324300元。
上述事实，有原告提供的《宅基地转让书》、收款收据，被告提供的土地房屋权证、派出所证明，第三人提供的户籍登记资料以及鉴定机构出具的鉴定意见、各方当事人的陈述、庭审笔录在案为凭。
本院认为，原告陈细琳系台湾地区居民，本案为涉台合同纠纷，应当参照涉外案件处理。本案合同履行地为福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此，本院对本案享有管辖权。本案各方对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用中华人民共和国法律。
根据《中华人民共和国房地产管理法》（1994年）第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。”该条款规定的内容与修正后的《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定内容相同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条亦规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案诉争房产的土地使用权的类型是划拨，原、被告及陈柚花在没有履行任何审批手续的情况下签订了《宅基地转让书》，违反了法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政法律法规的强制性规定”的规定，且截止至庭审辩论终结前，尚无证据证明讼争房产的土地使用权转让已经获得相关部门的批准。因此，原、被告及被告母亲陈柚花签订的《宅基地转让书》应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，被告应当返还原告20万元。被告辩称款项系其母亲陈柚花收取，被告无需承担返还责任，本院认为，讼争房产登记在薛文烈名下，薛建朝作为其儿子系法定继承人，薛建朝去世后，陈柚花及六被告均系薛建朝的法定继承人，陈柚花及六被告均在《宅基地转让书》中表示同意向原告转让讼争土地，并在该合同上签字确认，应认定陈柚花及六被告均系《宅基地转让书》的合同当事人，且被告母亲陈柚花已经去世，陈柚花的法定继承人亦是六被告，故被告不同意承担返还责任的辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。同时，本案中，被告及其母亲陈柚花明知讼争房产的土地使用权属于划拨性质，在没有履行任何审批手续且在明知讼争房产可能存在其他继承人的情况下仍然转让给原告，具有重大过错；原告在受让土地前未了解土地性质及相关法律法规的规定，亦具有一定过错，综合双方当事人的过错程度，本院认定被告及其母亲陈柚花应对合同无效的后果承担80%的过错责任，原告承担20%的过错责任。
关于原告因合同无效造成的经济损失，本院认为，原告因合同无效造成的经济损失应当综合考虑房屋的建设成本、土地升值、房屋升值带来的经济利益及原告因重新购置房产造成的财产损失等因素来确定。根据厦门均达土地房地产评估咨询有限公司出具鉴定意见：厦门市湖里区禾山街道办枋湖村林后社396号住宅房地产1-3层，建筑面积240平方米，市场价值为2523800元。该价值系原告在同等条件下重置房产所需价格，重置价格与原告原支付的土地款之间的差额属于原告经济损失，即2523800元-200000元=2323800元。被告提出合同确认无效后，原告的实际损失应当是其占有使用房屋期间的既得利益与经济损失进行损益相抵后最终的损失金额，原告占有使用房屋的既得利益应参照房屋租金的市场行情标准予以估算，本院认为，本案讼争房产系由原告出资建造，假使合同有效，原告既能够享有该房产的占有使用权，又能够取得该房产的增值利益，二者均为原告在合同有效情况下应得的利益。如果将原告占有使用房屋期间的既得利益在房产增值利益中予以扣减，则明显有失公允。故被告该辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。另外，原告主张鉴定费7048元，因对讼争房产价值的鉴定系为了解决双方当事人基于合同无效产生的纠纷，属于原告的合理损失，应予支持。综上，原告的全部经济损失为2323800元＋7048元=2330848元。该部分经济损失被告应承担80%即1864678.4元，原告自行承担20%即466169.6元。至于原告要求被告支付地价款20万元利息的主张，因本院认定的上述重置房产价格实际上是原告在购地时支付的20万元款项至今所应得到的利益，重置价格已经包含了原告的利息损失，该项诉求，本院不予支持。原告主张被告应当赔偿讼争房产超建面积的价值，因超建房产不属法院案件受理范围，应予驳回。原告要求第三人对上述债务承担连带清偿责任，因本案属合同纠纷，根据合同相对性原理，第三人并非合同当事人，不应承担因合同无效造成的法律责任。故原告该项主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告薛安生、薛伍星、薛溪玛、薛瑞英、薛瑞华、薛瑞锦于本判决生效之日起十日内返还原告陈细琳人民币200000元，并赔偿原告陈细琳经济损失人民币1864678.4元。
二、驳回原告陈细琳的其他诉讼请求。
如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费32578元，由原告陈细琳负担9261元，被告薛安生、薛伍星、薛溪玛、薛瑞英、薛瑞华、薛瑞锦负担23317元。
如不服本判决，原告陈细琳可在判决书送达之日起三十日内，被告薛安生、薛伍星、薛溪玛、薛瑞英、薛瑞华、薛瑞锦可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 罗小茜
审 判 员 陈进杰
人民陪审员 吴进忠
二〇一五年二月十一日
书 记 员 叶炎乾
附本案适用的法律：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。