宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民商初字第272号
原告宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜工业园区。
法定代表人王宝华，该公司总经理。
委托代理人孙婕，女，汉族，1987年12月1日出生，宁夏贺兰县人，大学文化，金冠置业公司人事部经理，现住宁夏回族自治区银川市贺兰县。
被告宁夏美特惠购物有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜工业园区。
法定代表人，崔孟，系该公司总经理。
原告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）与被告宁夏美特惠购物有限责任公司（以下简称美特惠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月25日公开开庭进行了审理，原告金冠公司的委托代理人孙婕到庭参加了诉讼，被告美特惠公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金冠公司诉称，原告与被告于2013年11月签订生效租赁合同，合同约定我公司将位于银川市贺兰县德胜工业园区德胜西路8号太平商场银川店负一层4688平方米的摊位整体租给乙方从事大型生活超市经营。本合同进入实际履行阶段，原告依照双方租赁合同的约定按时将涉案场地交付被告用以经营大型超市。2014年6月2日正值端午节期间，被告拖欠供货商货款两百余万元不能按时结算，导致100多家供货商通过拉横幅的方式封堵原告太平商场进出门口，致使原告无法营业3天，给原告造成巨大损失。被告当初承诺保证在15日之内解决拖欠供货商50%的货款，若未能按承诺保证的期限解决问题，原告有权单方面解除双方租赁合同和追究被告给原告造成的一切经济损失。上述事件发生之后，原告多次催促被告缴纳拖欠的电费71995.8元以及电费滞纳违约金26816.14元，共计98811.94元，但被告迟迟不予缴纳。截至目前为止，被告仍然没能解决处理拖欠供货商货款一事，供货商加锁封闭租赁楼层出口已有30多天，仍然不能开门正常营业。2014年9月23日，原告为了防止损失继续扩大，通过邮递公证送达的方式向其送达了宁金函字（2014）第（13）号《关于解除租赁合同的告知函》。同时，因被告与另案原告邓文斌民间借贷纠纷一案，被告连同原告在租赁楼层内的所有财产已被贺兰县人民法院查封。原告认为，被告的行为已导致原告合同目的不能实现，且已符合合同约定解除的相应约定，原告有权解除双方合同并要求被告赔偿损失。为维护自己的合法权益和停止被告继续损害原告利益，依据相关法律规定特向人民法院提起诉讼，1、请求依法解除原告与被告之间的《租赁合同》；2、请求依法判令被告自行清场，归还涉案场地；3、请求依法判令被告赔偿原告因合同解除产生的损失703200元（2013年12月1日至2014年10月1日的租赁费用）；4、请求依法判令被告支付租赁合同解除之后无偿使用涉案场地的费用70320元（2014年9月27日至2014年10月27日，后续发生的费用计算至被告清偿之日，计算标准为每月15元每平方米）；5、请求依法判令被告支付原告已垫付的电费71995.80元以及电费滞纳违约金26816.14元，共计98811.94元；6、本案诉讼费由被告承担。
原告金冠公司为证明自己的主张当庭举了以下证据：
证据一、租赁合同原件、南京太平购物中心有限责任公司决议原件、注销证明复印件各一份，证明南京太平购物中心有限责任公司银川分公司与被告签订租赁合同、租赁期限为2013年12月1日至2028年11月30日止，双方约定了各自的权利义务以及该公司将所有债权债务已经转移给原告公司的事实。
经被告美特惠公司法定代表人崔孟庭后质证，对租赁合同的真实性没有异议。
证据二、承诺原件二份，证明被告未兑现承诺内容，且被告承诺原告有权追究因此造成的损失以及有权单方面解除双方租赁合同关系。
经被告美特惠公司法定代表人崔孟庭后质证，对承诺书的真实性没有异议。
证据三、美特惠超市电费欠费催缴函一份，证明原告公司向被告催缴所签电费并由被告公司店长梁建刚签收，但被告仍未能支付所欠费用。
经被告美特惠公司法定代表人崔孟庭后质证，对电费欠费催缴函的真实性没有异议。
证据四、公证书一份，证明原告已按照合同第十条所约定的被告地址向被告发出解除合同函，且合同第十条第2点明确约定，若乙方预留的联系方式发生变更，应当提前三日书面告知甲方，若因乙方未能履行告知义务而导致不能送达的，则甲方通过原联系方式发出的通知即视为送达，由此产生的法律后果由乙方自行成承担。
经被告美特惠公司法定代表人崔孟庭后质证，对公证书的真实性没有异议，但其没有收到公证书中所记载的原告金冠公司发出的解除合同函。
证据五、2014年3月至2015年2月被告电费清单及现场电表照片，证明被告电费总金额为175663.3元，后被告刷卡交费37115.6元，充抵2014年7月15日函中所述的礼品费40153元、42600元后被告尚欠原告55794.7元。
经被告美特惠公司法定代表人崔孟庭后质证，对欠付电费的金额没有异议。
被告美特惠公司经本院传唤未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见及证据，视为放弃答辩、举证等相应的诉讼权利。
经当庭举证、质证，以及被告美特惠公司法定代表人崔孟庭后进行质证，原告金冠公司提交的租赁合同、南京太平购物中心有限责任公司的决议、南京太平购物中心有限责任公司银川分公司的注销证明、书面承诺书、美特惠超市电费欠费催缴函，经被告美特惠公司法定代表人崔孟质证对其真实性均没有异议，本院予以采信。对原告金冠公司提交的公证书，根据公证书记载的内容，能够反映原告金冠公司于2014年9月24日以收件人为崔孟向“宁夏银川市胜利街16号楼5号、宁夏银川北门市景墨家园8号楼美特惠连锁超市”寄出了解除合同函。但原告金冠公司并未提交相应的证据证明上述公证书确认的解除合同函已实际送达被告美特惠公司，对其证明其已于2014年9月24日与被告美特惠公司解除租赁合同的证明目的本院不予采信。对于原告金冠公司提交的2014年3月至2015年2月被告电费清单及现电表照片，经被告美特惠公司法定代表人崔孟质证对其真实性没有异议，且认可下欠电费为55794.7元，对此本院予以采信。
根据本院认定的证据及原告方当庭陈述，能够确认以下事实。
经审理查明，南京太平购物中心有限责任公司银川分公司（甲乙方）与被告美特惠公司（乙方）于2013年9月16日签订租赁合同一份，约定甲方将位于银川市贺兰县德胜工业园德胜西路8号太平商场银川店负一层4688平方米的摊位出租给乙方从事大型超市经营。租赁期从2013年12月1日起至2028年11月30日止，其中2013年12月1日起至2015年11月30日止为免租期，作为装修及培养期支持，之后以合同约定支付租金。租赁期间电费为1.2元／度／月，按约抄表正常收取。水费、天然气费免租期内免收，此后按约定收取。每月5日前由乙方将上月水、电、天然气费交给甲方，逾期缴款乙方应向甲方支付每日1%的滞纳金。合同签订后10日内乙方需缴纳100000元的合作意向保证金交至甲方。如乙方中途违约，该合同保证金作为乙方违约金，甲方不予退还。在合同有效期期间，乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，因此发生的损失由乙方承担。（1）拖欠费用超过30天的；（2）因乙方过错给甲方造成重大经济损失或者使甲方商誉受到严重损害的；（3）乙方利用租赁场地进行非法活动，损害公共利益的。合同签订后，被告美特惠公司向南京太平购物中心有限责任公司银川分公司交纳了100000元合同保证金，并接收上述场地开设经营美特惠超市，2013年12月30日，南京太平购物中心有限责任公司做出决议，决定注销南京太平购物中心有限责任公司银川分公司，并将南京太平购物中心有限责任公司银川分公司所有债权债务转移给原告金冠公司。南京太平购物中心有限责任公司银川分公司于2014年12月11日办理了注销登记。
2014年6月3日，被告美特惠公司因欠供货商货款，导致供货商聚集封堵太平商场的进出门口，其与原告金冠公司签订书面承诺书一份，承诺在承诺书签订之日起一个月内进行整改，恢复正常营业，并尽快处理拖欠货款事宜，杜绝上述类似事件发生。如被告美特惠公司不能做到上述两项承诺，原告金冠公司有权追究被告美特惠公司的给原告造成的一切经济损失，且原告有权解除双方的租赁合同关系。后被告美特惠公司未能恢复正常营业，目前仍处于停业状态。经被告美特惠公司法定代表人崔孟确认，下欠原告金冠公司电费欠原告55794.7元。原告金冠公司于2014年11月3日向法院提起诉讼，请求判如所请
本院认为，南京太平购物中心有限责任公司银川分公司与被告美特惠于2013年9月16日签订租赁合同，意思表示真实，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。南京太平购物中心有限责任公司银川分公司已经按约将场地交付被告美特惠公司使用，被告美特惠公司应当按照约定履行相应的合同义务。南京太平购物中心有限责任公司银川分公司于2014年12月11日办理了注销登记，在其注销前即2013年12月30日即将其全部债权债务转移给本案原告金冠公司，被告美特惠公司在2014年6月3日与原告金冠公司签订书面承诺书即能够确认被告美特惠公司对上述转让知情，南京太平购物中心有限责任公司银川分公司将其与上述租赁合同有关的权利转让予本案原告金冠公司符合法律规定，原告金冠公司能够以上述租赁合同向被告美特惠公司主张相应的权利。按照合同及承诺书约定，被告美特惠公司拖欠费用超过30天的或者自2014年6月3日起一个月内未能恢复正常营业，原告金冠公司即有权解除租赁合同，现被告美特惠公司下欠电费未能按约支付，且涉案超市一直未能恢复正常营业，原告金冠公司解除租赁合同的诉讼请求符合双方的约定，本院予以支持。合同解除后，被告美特惠公司应当向原告金冠公司交还其所租赁的场地，对原告金冠公司要求被告美特惠公司归还涉案场地的诉讼请求本院亦予以支持。对于原告金冠公司要求被告赔偿因合同解除产生的损失即2013年12月1日至2014年10月1日的租赁费703200元。根据双方的租赁合同约定，上述期间内被告美特惠公司租用涉案场地为免租期，原告金冠公司诉请租赁费损失没有事实依据，本院不予支持。对于原告金冠公司要求被告美特惠公司支付租赁合同解除之后即2014年9月27日至2014年10月27日无偿使用涉案场地的费用70320元及后续发生的费用，原告金冠公司没有提交足够的证据证明其于2014年9月29日即与被告美特惠公司解除了涉案租赁合同，被告美特惠公司截止本判决生效之日均属合法占有使用涉案场地，按照合同约定上述期间均为免租期，原告金冠公司的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告金冠公司诉请要求被告美特惠公司支付其已垫付的电费71995.80元以及电费滞纳违约金26816.14元，在本案庭审举证过程中，原告金冠公司自认被告美特惠公司下欠电费为55794.7元，被告美特惠公司法定代表人崔孟对此亦表示认可，故被告美特惠公司应付电费金额为55794.7元。根据合同约定，被告美特惠公司应当于每月5日前将上月水、电、天然气费交给原告，逾期支付每日1%的滞纳金。关于该滞纳金的约定实际是由被告美特惠公司向原告金冠公司赔偿因不能按时支付相关费用的经济损失，该约定每日1%明显过高。作为货币债务，应酌情自逾期之日按照银行同期贷款利率支付利息。现原告金冠公司未能说明下欠电费55794.7元应付款的时间，本院认为应当以其主张的电费中最后一次的结算时间即2015年2月作为结算期限，按合同约定于次月即2015年3月5日起计赔利息损失，截至本判决作出之日即2015年6月8日，应付电费滞纳金应为813元（55794.7元×5.6%÷365天×95天）。故对于原告金冠公司要求被告美特惠公司支付电费71995.80元、电费滞纳违约金26816.14元的诉讼请求，在电费55794.7元、滞纳金813元的范围内本院予以支持，对超出部分本院不予支持。关于被告美特惠公司向南京太平购物中心有限责任公司银川分公司交纳的100000元合同保证金，根据合同中“如乙方中途违约，该合同保证金作为乙方违约金，甲方不予退还”的约定，该合同保证金实为履约保证金，关于乙方中途违约的约定实际上是指被告美特惠公司根本性违约即终止履行租赁合同，现被告美特惠公司并未构成根本性违约，原告金冠公司要求解除合同，上述保证金应当予以退还。扣除被告美特惠公司应当向原告支付的费用后，原告金冠公司应向被告美特惠公司退还合同保证金43392.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原南京太平购物中心有限责任公司银川分公司与被告宁夏美特惠购物有限责任公司于2013年9月16日签订租赁合同；
二、被告宁夏美特惠购物有限责任公司于本判决生效之日起十五日内归还原告宁夏金冠投资置业有限公司位于银川市贺兰县德胜工业园德胜西路8号太平商场银川店负一层场地。原告宁夏金冠投资置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告宁夏美特惠购物有限责任公司返还合同保证金43392.3元；
三、驳回原告宁夏金冠投资置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12623元，由被告宁夏美特惠购物有限责任公司负担100元，原告宁夏金冠投资置业有限公司负担12523元。公告费300元由被告宁夏美特惠购物有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 李义军
人民陪审员 汪世明
人民陪审员 保瑞娟
二〇一五年六月八日
书 记 员 张红梅
附本案的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证据。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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