福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初2132号
原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行，住所地龙岩市新罗区南城莲东北路7号（凯乐大厦）1层01-09号。
代表人邱文锋，行长。
委托代理人梁丽珍，女，1986年11月9日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行客户经理，住福建省上杭县。
委托代理人吴海，男，1967年6月8日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司龙岩龙津支行员工，住福建省连城县。
被告ＸＸＸ，男，1960年5月2日出生，汉族，闽西日报社发行中心新罗发行站员工，住龙岩市新罗区。
被告李玉珍，女，1961年10月20日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
二被告共同委托代理人曾镜荣（两被告的女婿），1969年8月10日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行与被告ＸＸＸ、李玉珍金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法由审判员陈庆林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁丽珍，被告ＸＸＸ、李玉珍及其共同委托代理人曾镜荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行诉称，2014年6月18日，被告ＸＸＸ以购置二手住房资金不足为由向原告申请个人购置住房贷款。2014年7月21日，原告与被告ＸＸＸ、李玉珍签订一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定，被告ＸＸＸ向原告借款25万元，借款利率在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮10%，即执行年利率7.205%，借款期限10年。借款的实际放款日与到期日以借款借据为准。借款人应按期归还本息。如未按期还款，则贷款人有权在合同利率基础上上浮40%计收罚息。借款未按约偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息按罚息利率标准计收复利。被告ＸＸＸ自愿以其所购置的位于龙岩市新罗区东城幸福路五巷146-1号区教育局集资房4幢402室房屋为上述贷款本息提供担保，抵押范围包括合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权的费用等。上述房屋在龙岩市房地产交易服务中心办理了抵押登记手续。2014年7月30日，原告向被告ＸＸＸ发放了贷款25万元。贷款发放后，两被告在2015年6月前尚能按约支付贷款本息。自2015年7月开始，两被告开始出现违约。截至2016年3月21日，被告ＸＸＸ、李玉珍尚欠原告贷款本金228021.03元、利息6104.94元。为此，原告经催讨未果，遂具状本院请求判令：一、被告ＸＸＸ、李玉珍返还贷款本金228021.03元，并支付利息、复利（计算方法：1.截至2016年3月21日的利息为6104.94元。2.2016年3月22日起至款清结之日止的罚息，以228021.03元为本金，按年利率7.546%计算。3.2016年3月22日起至款清结之日止的复利，以6104.94元为本金，按年利率7.546%计算）。二、被告ＸＸＸ、李玉珍若未履行上述债务，则原告有权对位于龙岩市新罗区东城幸福路五巷146-1号区教育局集资房4幢402室房产折价，或者以拍卖、变卖前述房屋后所得的价款优先受偿。
被告ＸＸＸ、李玉珍辩称，两被告对原告所述事实以及主张的诉讼请求均无异议，请求人民法院依法判决。
经审理查明，1988年1月28日，被告ＸＸＸ、李玉珍在原龙岩市人民政府办理了结婚登记手续。2014年6月18日，被告ＸＸＸ以购置二手住房资金不足为由向原告申请个人购置住房贷款。2014年7月21日，原告与被告ＸＸＸ、李玉珍签订一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定，被告ＸＸＸ向原告借款25万元，借款利率在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮10%，即执行年利率7.205%，借款期限10年。借款的实际放款日与到期日以借款借据为准。借款人应按期归还本息。如未按期还款，则贷款人有权在合同利率基础上上浮40%计收罚息。借款未按约偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息按罚息利率标准计收复利。被告ＸＸＸ自愿以其所购置的位于龙岩市新罗区东城幸福路五巷146-1号区教育局集资房4幢402室房屋为上述贷款本息提供担保，抵押范围包括合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权的费用等。2014年7月24日，被告ＸＸＸ所有的前述房屋在龙岩市房地产交易服务中心办理了抵押登记手续。2014年7月30日，原告根据前合同的约定将贷款25万元发放至双方指定的银行账户。自2015年7月开始，两被告开始未按期足额还款。截至2016年3月21日，被告ＸＸＸ、李玉珍尚欠原告贷款本金228021.03元、利息6104.94元。经催款未果后，原告遂具状本院请求判令如上所诉。
以上事实，有原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行提供的《个人住房贷款申请表》、房产买卖合同、首付款证明及付款凭证、《个人购房借款／担保合同》、房屋他项权证、放款委托书、借款凭证、个人贷款催收通知书、结婚证以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告ＸＸＸ、李玉珍签订的《个人购房借款／担保合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。被告ＸＸＸ、李玉珍未能按约履行还款义务，已构成违约，侵害了原告的合法债权。原告诉请被告两被告返还贷款本金228021.03元，并支付利息和复利，本院予以支持。被告ＸＸＸ自愿以其所有的房屋为本案的讼争债务提供抵押，并办理了抵押登记手续。因此，原告诉请对上述抵押物享有优受偿权，理由正当，本院予以支持。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由被告ＸＸＸ、李玉珍继续清偿。原告的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸＸ、李玉珍应于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行贷款本金228021.03元，并支付利息、复利（计算方法：1.截至2016年3月21日的利息为6104.94元。2.2016年3月22日起至本判决指定的履行期限届满之日止的罚息，以228021.03元为本金，按年利率7.546%计算。3.2016年3月22日起至本判决指定的履行期限届满之日止的复利，以6104.94元为本金，按年利率7.546%计算）。
二、被告ＸＸＸ、李玉珍若未履行上述债务，则原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行有权对位于龙岩市新罗区东城幸福路五巷146-1号区教育局集资房4幢402室房产折价，或者以拍卖、变卖前述房屋后所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4812元，减半收取为2406元，由被告ＸＸＸ、李玉珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 庆 林
二〇一六年五月九日
书记员 郭露莹（代）
附主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
五、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名
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