湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1220号
上诉人（原审被告）：向某。
被上诉人（原审原告）：李某。
被上诉人（原审原告）：杨某。
原审被告：路某。
上诉人向某因与被上诉人李某、杨某，原审被告路某物权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第01624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月27日，李某、杨某共同诉至一审法院称，李某、杨某系夫妻关系。2005年5月，李某名下位于武汉市江岸区下正街404号的房屋取得武汉市江岸区房产管理局的房屋所有权登记，建筑面积80.54平方米，房屋所有权证号为武房权证岸字第××号，国有土地使用证号为岸国用私2005第134号。2006年1月25日，李某、杨某与路某、向某签订《抵押借款协议》，约定李某、杨某以武汉市江岸区下正街404号房屋抵押向路某借款150，000元，期限1年，同时还约定如逾期不能偿还借款，则房屋归路某所有，路某有权将房屋处置。向某作为担保人在该协议上签字。实际履行过程中，李某、杨某收到了路某的150，000元借款，但该房屋一直未能办理抵押登记。2007年12月17日，路某与向某在未通知李某、杨某的情况下擅自签订《房屋转让协议》，约定路某将武汉市江岸区下正街404号房屋以180，000元转让给向某。后李某知道此事后，双方对该房屋的所有权归属产生争议。李某、杨某认为房屋所有权证仍然登记在李某名下，路某、向某之间的《房屋转让协议》不具备法律效力，请求：确认武汉市江岸区下正街404号房屋（房屋所有权证号：武房权证岸字第××号，土地使用权证号：岸国用私2005第134号）归李某、杨某共同所有，本案诉讼费用由路某、向某负担。
路某辩称：李某、杨某诉称的事实不认可，路某有《抵押借款协议》，该协议是双方认可的，协议中载明的是双方同意达成的条款。协议中写明了还款金额、时间和期限以及不能还款的后果，李某、杨某并没有按照协议上的约定进行还款，就应该承担相应的后果。李某第一次借款150，000元，第二次借款30，000元，总共借款180，000元。路某将房屋转让给向某是180，000元，李某、杨某遗漏了30，000元。李某、杨某在2007年没有还款及利息，也没有打招呼，路某的联系方式没有变过，足以证明李某、杨某放弃了向路某还款，也应该知道没有还款的后果。所以李某、杨某违约在先，路某是按照双方的协议处理涉案房屋。李某、杨某事隔这么多年再主张对涉案房屋的权利，还能再主张吗？李某、杨某应当知道后果，请求法院驳回李某、杨某的诉讼请求。
向某辩称：李某、杨某说向某是担保人，但向某在本案中没有实质的担保义务，向某不是第三人抵押物，李某、杨某说抵押没有登记是无效的，但是根据法律规定，未办理抵押登记不影响合同效力。这么多年过去，涉案房屋要拆迁，李某、杨某才想起来要确认物权，如果涉案房屋房价下跌，要求李某、杨某赔偿，法院也是不会受理，过了这么多年，李某、杨某的诉请已经超过了诉讼时效了。要求驳回李某、杨某的诉讼请求。
一审法院经审理查明：李某、杨某1988年8月16日登记结婚，系夫妻关系。向某系李某的姐夫。涉案房屋位于武汉市江岸区下正街404号（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号、国有土地使用证号为岸国用私2005第134号），结构为混合结构，房屋总层数为4层，所在层数为1-2层，建筑面积为80.54㎡，房屋所有权人、土地使用权人均登记为李某。
2006年1月25日，路某（甲方）与李某、杨某（乙方）及向某（担保人）签订《抵押借款协议》，载明：经甲、乙双方协商，达成抵押借款如下：一、乙方因急用现金，愿意将武汉市江岸区下正街404号房屋财产（建筑面积80.54㎡）以现金壹拾伍万元整抵押给甲方，期限为壹年，从2006年1月25日至2007年1月24日，乙方分两期还款给甲方，第一期还款时间为2006年7月25日，金额为柒万伍仟元整，第二期还款时间为2007年1月24日，金额为柒万伍仟元整。如乙方逾期不能偿还甲方借款则该房屋归甲方所有，甲方有权将其房屋处置。二、甲方同意乙方用其私有房屋财产抵押人民币壹拾伍万元整，期限为壹年。乙方须每月付利息给甲方，每半年一付，前陆个月为每月贰仟元，后陆个月为每月壹仟元。三、乙方在抵押借款期间不得将该房屋变卖给第三方，如有违约乙方将负法律责任。四、乙方将房屋所有权证（武房权证岸字第××号）土地使用证（岸国用私2005第134号）原件以及户口本、身份证复印件给甲方质押，甲方将于还清借款之日归还所有证件。五、本协议一式叁份，甲、乙双方以及担保人签字后即视为产生法律效力。甲方：路某乙方：李某杨某担保人：向某。
同日，李某、杨某出具《借条》一份，载明：今借到路某老板人民币壹拾伍万元正（整）。借款人：李某、杨某。经一审法院询问，李某、杨某认可至今未偿还上述借款本金，对于偿还的利息数额双方各执一词但并未提交证据。此外，各方均认可诉争房屋未就此办理抵押登记，仅由路某持有诉争房屋两证原件，现诉争房屋两证原件由向某持有。
2006年10月19日，李某出具《借条》一份，载明：今借到光远公司人民币叁万元正（整）。年内归还。李某。李某称该借款已通过向某偿还完毕但未就此提交证据。
一审法院另查明：路某、向某提交《房屋转让协议》一份，载明：甲方（卖方）路某、乙方（买方）向某，为了明确甲乙双方的权利和义务，根据《合同法》的相关规定，经双方协商一致达成协议如下，望双方共同遵守。一、甲方路某将自己以人民币壹拾伍万元现金抵押过来的现房，以人民币壹拾捌万元整转让给乙方（向某）所有。二、甲方抵押过来的现房座落于武汉市江岸区下正街404号，面积1-4楼壹栋，房产证［武房权证岸证（字）第2005042**号］，土地使用证［岸国用私20（0）5第134号］原件以及被抵押的户口本、身份证复印件，婚姻登记证复印件一并交给乙方，为所有的有效依据。三、付款方式为乙方应于本协议生效日起，一次性将房屋转让金支付给甲方不得拖欠。四、甲方在交易时，该房屋应没有产权纠纷，抵押债务，交易后如有上述事项，由甲方承担全部责任。五、甲、乙双方在履行本协议过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的向区级法院起诉。六、本协议签定时，甲、乙双方应清点所有文字及证件核对无误后，签字付款后，即时生效。甲方（××）：路某签名捺印。乙方（××）：向某签名捺印。签约日期：2007年12月17日。同日，路某出具《收条》一份，载明：今收到向某房屋转让款（江岸区下正街404号）人民币壹拾捌万元整。收款人：路某。
一审法院再查明：2015年5月25日，路某以民间借贷纠纷为由向一审法院提出诉前保全李某、杨某1，000，000元的申请，该院于2015年5月25日作出（2015）鄂江岸保字第00232号民事裁定书，裁定查封李某名下位于武汉市江岸区下正街404号房屋（所有权证号：武房权证岸字第××号，建筑面积80.54㎡）即本案诉争房屋。后路某、向某以确认合同效力纠纷为由起诉，请求确认路某、向某于2007年12月17日签订的《房屋转让协议》合法有效、本案诉争房屋归向某所有，该案目前正在审理中。后经核实，诉争房屋目前无抵押登记、有查封登记。
一审法院还查明：路某称其未实际居住过诉争房屋，也不清楚诉争房屋的居住情况，向某称其2005年后未实际居住过诉争房屋。
一审法院认为：李某、杨某系夫妻关系，本案诉争房屋在房屋管理部门和土地管理部门备案登记的房屋所有权人和土地使用权人均为李某，虽至今未出现变更，但因诉争房屋两证并未由李某、杨某持有且双方与路某、向某就诉争房屋的所有权归属产生争议，现李某、杨某起诉请求确认诉争房屋的所有权归其所有，路某、向某表示不同意并认为因李某、杨某未偿还借款，路某可自行处理诉争房屋且已通过签订《房屋转让协议》由路某卖给了向某、诉争房屋应归向某所有。根据《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。办理抵押物登记的部分如下：（一）以土地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……。李某、杨某与路某签订《抵押借款协议》，关于借贷关系双方予以认可，但该协议中关于诉争房屋的抵押条款约定违反了上述法律的规定且并未到相关部门办理抵押登记，即使李某、杨某未偿还借款本金且诉争房屋的两证原件由路某持有，但诉争房屋一直登记在李某名下，路某与向某签订《房屋转让协议》出售诉争房屋的行为系无权处分且李某、杨某均表示不予认可，向某称其取得诉争房屋仅系持有两证原件、并未办理房屋所有权人和土地使用权人的变更登记，亦不符合善意取得的条件，故对路某、向某认为双方间《房屋转让协议》合法有效、诉争房屋应归向某所有的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。诉争房屋的房屋所有权和土地使用权均于2005年登记于李某名下，李某、杨某系夫妻关系且双方认可诉争房屋系夫妻共同财产、请求确认归双方共同所有，路某、向某就此并未提交充分的证据予以反驳，故对李某、杨某的诉讼请求予以支持。此外，路某、向某提出诉讼时效的抗辩，但因诉争房屋一直登记在李某、杨某名下并未发生变更，且路某、向某在此期间均未实际居住过诉争房屋，故对路某、向某诉讼时效的抗辩亦不予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：确认李某名下位于武汉市江岸区下正街404号的房屋一套（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号、国有土地使用证号为岸国用私2005第134号，结构为混合结构，房屋总层数为4层，所在层数为1-2层，建筑面积为80.54㎡）归李某、杨某共同所有。案件受理费9，438元、邮寄送达费40元，共计9，478元，由路某、向某负担。
判后，向某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审。事实及理由：李某从开始就没有依法取得本案诉争房屋的产权，李某是通过违法公证，采取继承、赠与的方式骗取了诉争房屋的产权。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当撤销原判，发回重审。
被上诉人李某、杨某共同答辩，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告路某述称，尊重法院判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：2015年6月23日，路某、向某共同以原告身份向李某（被告）、杨某（被告）提起诉讼，请求判令路某、向某于2007年12月17日签订的《房屋转让协议》合法有效、本案诉争房屋归向某所有。一审法院审理后认为路某与向某签订《房屋转让协议》出售诉争房屋的行为系无权处分，且向某不符合善意取得的条件，于2015年12月23日作出（2015）鄂江岸民初字第01868号民事判决，驳回路某、向某的诉讼请求。该判决向双方送达后，双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
本院认为：本案系李某、杨某在得知路某与向某对诉争房屋存在买卖关系的情形下提起的物权确认之诉，诉争房屋的房屋所有权和土地使用权均于2005年登记于李某名下，至今未出现变更，虽然诉争房屋两证并未由李某、杨某持有，但房屋所有权并未不发生变动。李某、杨某系夫妻关系且双方认可诉争房屋系夫妻共同财产、请求确认归双方共同所有，一审判决予以支持有事实和法律依据。关于路某、向某基于双方之间的房屋买卖关系对本案诉争房屋归属产生的争议，生效判决已认定路某与向某签订《房屋转让协议》出售诉争房屋的行为系无权处分，且向某不符合善意取得的条件，一审判决不予采信并无不当。
关于向某上诉主张李某从开始就没有依法取得本案诉争房屋的产权，李某是通过违法公证，采取继承、赠与的方式骗取了诉争房屋产权的问题，本案系因路某与向某签订《房屋转让协议》出售诉争房屋，导致李某、杨某主张确权，向某并无确权请求，故向某的上诉理由与本案不属同一法律关系，本案不予审理。
综上，上诉人向某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决案件受理费分担不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9，438元、邮寄送达费40元，共计9，478元，由李某、杨某负担。
二审案件受理费9，438元，由向某负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年五月五日
书记员 饶诗敏