黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第134号
原告（反诉被告）孙方君，1977年10月31日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人高玉华，黑龙江振华律师事务所律师。
委托代理人祝路珩，黑龙江振华律师事务所律师。
被告（反诉原告）黑龙江而立商贸有限公司，住所地哈尔滨市道外区南十六道街242号1栋1层102室。
法定代表人姜明文，该公司总经理。
委托代理人冯慧丽。
委托代理人刘庆财，北京市未名律师事务所哈尔滨分所律师。
被告姜明文，1960年5月29日出生（公民身份号码：×××），住所地黑龙江省牡丹江市。
委托代理人冯慧丽。
被告赵维，1987年3月29日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道里区。
委托代理人冯慧丽。
原告（反诉被告）孙方君与被告（反诉原告）黑龙江而立商贸有限公司（以下简称而立公司）、姜明文、赵维合同纠纷一案，原告孙方君于2015年1月16日向本院提起诉讼。本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告孙方君的委托代理人高玉华，被告而立公司、姜明文、赵维的委托代理人冯慧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙方君诉称：孙方君与哈尔滨问鼎商贸有限公司（以下简称问鼎公司）于2009年8月2日签订了《星星商场商铺使用权销售合同》（合同编号：0006），约定孙方君购买问鼎公司坐落于哈尔滨市道外区南十五道街仁里小区B区裙楼商场（推广名：星星商场）二层C区218号商铺，使用面积6.19平方米，商铺使用权时间自2009年4月10日至2049年4月9日止，商铺总价款为181842元。同日，孙方君与问鼎公司又签订了《商铺委托经营合同》，约定孙方君委托问鼎公司委托经营商铺，委托经营期限为五年，自2009年12月1日起至2014年11月30日止，约定委托经营期间的回报收益（即商铺租赁费）为每年14547元，即商铺价款的年8%。孙方君按约定向问鼎公司交付了扣除第一年返租金的全部商铺价款181842元。合同履行期间，问鼎公司于2011年9月2日注销，其资产及合同全部交由而立公司承继，孙方君与问鼎公司之间签订的商铺委托经营合同、星星商场商铺使用权销售合同继续由孙方君和而立公司实际继续履行，至2014年11月30日商铺委托经营合同期限届满后，而立公司理应将孙方君购买的商铺交还给孙方君，但而立公司仍占用孙方君的商铺，拒绝将商铺交还给孙方君，也不给付孙方君商铺使用费用，而立公司的行为严重侵犯了孙方君的合法权益，孙方君多次与而立公司协商未果，故诉至法院，诉讼请求：一、判令而立公司履行商铺委托经营合同的约定，将孙方君购买的商铺交还给孙方君，而立公司按14547元／年的标准给付孙方君自2014年12月1日起至实际交还商铺之日止期间占用孙方君商铺产生的费用；二、案件受理费由而立公司负担。
被告而立公司、姜明文、赵维辩称：对孙方君所述其与问鼎公司签订合同的时间、地点、商铺号、商铺使用时间、面积等均无异议，商铺委托经营合同到期后，而立公司有意愿与孙方君继续签订商铺委托经营合同，并支付相应费用，孙方君不同意。委托经营期间，由于各种原因导致商场关闭，为维护商场的利益、减少各方的损失，经而立公司的一再努力将商场整体对外出租，出租也是为了孙方君等商铺业主的利益最大化。出租不能是短期的，而立公司将房屋整体出租后，经营了很长时间，2014年11月30日委托经营合同到期前，商场已经对外整体出租，现孙方君要求返还商铺，是不公平，不诚信的。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条的规定，合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同之时无法预见的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，依据当事人的申请，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况，变更或解除合同。依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十二条的规定，只要存在情势变更的事实发生，致使合同的履行明显违反公平、等价、有偿的原则，就能够认定显失公平。本案中，因诉争商铺的位置已不存在，该商厦无法经营，为了维护商户的利益，经大多数商户的同意，而立公司已经将商厦整体出租给案外人刘迪，孙方君诉请继续履行合同，已经不能实现合同目的，即履行不能，且合同履行不能并且非是而立公司的原因，属于商业投资风险，是发生了情势变更情况。故孙方君诉请返还商铺的请求已经无法实现，应依据公平原则，最大限度保障双方当事人及其他商铺业主的利益，驳回孙方君的诉讼请求。孙方君追加了问鼎公司的两个股东为被告，因而立公司与问鼎公司的法定代表人均为姜明文，问鼎公司注销后，而立公司已经承接了问鼎公司的一切债权、债务，因此问鼎公司的债权、债务不由问鼎公司的股东来承担。因孙方君的诉讼请求是要求而立商铺公司返还商铺并支付租金，故与问鼎公司的股东姜明文、赵维无关。
被告而立公司反诉称：孙方君与问鼎公司于2009年8月2日签订星星商场商铺使用权销售合同（合同编号为0006号），孙方君购买诉争商铺，约定商铺使用权期限自2009年4月10日起至2049年4月9日止，商铺总价款为181842元。同日，双方签订商铺委托经营合同（合同编号为0006号），孙方君委托问鼎公司经营商铺，委托经营期限为五年，自2009年12月1日起至2014年11月30日止，委托经营回报收益每年按购铺合同金额的8％支付，现委托经营合同已到期。委托经营前期，商场经营不善，2012年被迫关门歇业，停止营业，为了最大限度地保护投资商户的利益，而立公司将商场整体出租给案外人刘迪，用于经营大型超市，孙方君所购商铺位置现已不存在，孙方君诉请返还商铺使用权已无法实现。因客观情况发生变化，由孙方君自行使用商铺不利于商场的整体经营，不利于包括孙方君在内的全体商户的利益，故而立公司提出反诉，诉讼请求：一、依法解除孙方君与问鼎公司签订的星星商场商铺使用权销售合同（合同编号为0009号），并返还孙方君商铺价款181842元的八分之七；二、本诉、反诉的案件受理费均由孙方君负担。
原告孙方君对被告而立公司的反诉辩称：一、而立公司不具备解除星星商场商铺使用权销售合同的主体资格。合同的成立与解除是合同当事人之间的行为，合同权利义务应由合同当事人行使。星星商场商铺使用权销售合同的主体是问鼎公司与孙方君，而立公司不是该合同当事人，不具有主体资格，无权诉请解除该合同，其反诉请求应予驳回。二、而立公司承继并履行的是孙方君与问鼎公司之间的商铺委托经营合同，而立公司不是合同当事人，由而立公司继续履行委托经营合同是基于而立公司与问鼎公司之间形成了转委托关系。诉争商铺的使用权已由问鼎公司出售给孙方君，孙方君已经实际接受商铺五年之久，孙方君与问鼎公司签订的星星商场商铺使用权销售合同已经履行完毕，不存在解除问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除是有一定期限的，当事人未在期限内提出解除合同的主张，权利消灭。三、诉争商铺未灭失，而立公司的反诉请求没有法律依据。而立公司以孙方君购买商铺的位置不存在为由提出解除合同，无事实依据和法律依据，而立公司妄图侵害孙方君的合法权益。星星商场商铺使用权销售合同明确规定委托经营期限五年，同时约定委托经营期满，在问鼎公司、孙方君双方不再继续维持委托经营关系时，问鼎公司承诺将该商铺恢复至原始状态。现委托经营期限已届满，双方没有签订新的委托经营合同，原委托经营合同自然解除。因而立公司在委托经营期间将孙方君的商铺进行了改动，依照原销售合同和委托经营合同的约定，合同终止时，应由而立公司恢复原状，而立公司对商铺的改动是其单方行为，恢复原状是原合同约定的重要事项，而立公司自行改动商铺并提出解除合同没有法律依据，不应得到支持。综上，而立公司不具备反诉原告主体资格，其反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
本院在开庭审理过程中，孙方君、而立公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据，孙方君、而立公司、姜明文、赵维发表了质证意见。
孙方君举示证据情况如下：
证据一、孙方君与问鼎公司签订的商铺委托经营合同，拟证明：孙方君将其合法购买的星星商场商铺使用权委托给问鼎公司经营，委托经营期限为5年，自2009年12月1日至2014年11月30日，委托回报收益每年14547元，结算日为每满一年后的次日，同时约定在委托的期限内，问鼎公司享有经营权，合同期限届满后，应当按照合同约定恢复商铺原始状态。现该合同履行期限已届满，而立公司应当交还孙方君的商铺，而立公司将格局该商铺改变，应立即恢复原状。同时要求而立公司按照14547元／年的标准给付2014年12月1日至交付之日而立公司占用孙方君商铺的使用费。
而立公司、姜明文、赵维质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，该合同已经履行完毕，合同履行期内，问鼎公司已经注销，其权利、义务均由而立公司承继，孙方君在诉状中已经自认，在合同经营期间商场停止营业达一年多，后经多方努力，商场整体出租给案外人刘迪，该情况属于情势变更，属于订立合同之时无法预见的情况，因此不能仅依据合同约定作为维持该案现状的依据，应综合全部因素予以分析，双方之间的合同约定已不存在。
证据二、孙方君与问鼎公司签订的星星商场商铺使用权销售合同，拟证明：孙方君以181842元的价格购买了星星商场的商铺，商铺位于星星商场二层C区218号，使用面积6.19平方米，商铺使用权自2009年4月10日至2049年4月9日，孙方君对该商铺拥有合法的使用权。
而立公司、姜明文、赵维质证认为：质证意见同证据一。
证据三、黑龙江省单位往来资金结算票据，拟证明：孙方君已经足额交付了购买商铺的总价款，孙方君享有商铺使用权，该票据记载的金额加上一年的商铺收益14547元，就是商铺的总价款。
而立公司、姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据四、商铺位置平面图，拟证明：孙方君购买商铺的具体位置及面积。
而立公司、姜明文、赵维质证认为：对真实性有异议，不能确定真实性，对证明问题有异议，无论该图纸真实与否，商铺所在位置已经出租给案外人刘迪，图纸加盖的是问鼎公司的公章，而孙方君认为问鼎公司和而立公司是两个主体，前后矛盾。
而立公司举示证据情况如下：
证据一、星星商场商铺使用权销售合同（复印件）、商
铺委托经营合同（第0006号），拟证明：2009年8月2日，孙方君和与而立商贸存在承继关系的问鼎公司签订星星商场商铺使用权销售合同，约定商铺使用期限自2009年4月10日至2049年4月9日止，总价款181842元，约定于销售合同签订之日将商铺交付给孙方君，同日，双方签订商铺委托经营合同，约定委托经营期限为5年，即2009年12月1日至2014年11月30日，孙方君于合同签订之日将商铺使用权委托给问鼎公司经营，该委托合同已经履行完毕。
孙方君质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，虽然孙方君在诉状中认为而立公司承继了问鼎公司的权利义务来履行委托经营合同，但而立公司用这两份证据不能证明而立公司与问鼎公司之间存在承继关系。而立公司应提供其承继问鼎公司相应财产和代问鼎公司履行合同义务的证据，证实双方之间存在承继关系。该委托合同中明确规定合同到期应恢复商铺原状，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条的规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事项，受托人末经委托人的同意，将商场整体出租，是损害委托人的合法利益、超越委托权限的行为，由此所发生的后果，应由受托人自行承担。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据二、而立公司出具的公示及照片5张，拟证明：问鼎公司解体后，而立公司承继了问鼎公司的所有权利、义务，因该商场经营不善，一直停业，经过与广大业户协商，已经将商场整体出租，并将下一步合同履行方案予以公示，该公示于2014年11月份张贴在商场外墙上，是在委托合同到期之前就将下一步履行合同问题进行公示，一直公示至今。照片体现诉争商铺所在的建筑物的经营情况，所有商铺混同，无恢复可能。诉争商铺所在的二楼整体出租，经营家家百货副食品超市。
孙方君质证认为：对公示的真实性和证明问题均有异议，而立公司提供法庭的该份公示明显与粘在建筑物外墙上的公示不是同一份，公示中称大部分业户同意终止合同，由而立公司回购商铺，孙方君等起诉的业主就有7家之多，没有一家同意其回购，也没有同意而立公司对商场进行整体出租，故不能证明而立公司的主张。公示中第七条载明，对少数业户不同意回购的，到当地人民法院主张权利，可以证明被告主张业户同意回购是不成立的。对5张照片的真实性无异议，对证明问题有异议，证明而立公司违备了委托人孙方君的意愿，擅自将孙方君的商铺出租给他人，行为无效。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据三、原星星商场商铺明细表、赵春明等55个商户的商铺使用权销售合同、付款凭证，拟证明：而立公司针对145个商户作出统计，其中已退商铺55户，同意年返5％并达成回购协议64户，正在协商中的7户，待解决的7户，已经起诉的12户，合计145户。其中已退55户商铺中，赵春明于2015年4月9日与而立公司达成协议并将商铺价款153600元退还给赵春明（按购买价的八折退款），其余54户均与赵春明一致。
孙方君质证认为：对真实性和证明问题均有异议，该证据是而立公司单方制作的，无法证明真实性，且与本案无关，不应作为本案的参考。该明细表中，包括孙方君等12人已经起诉，不能以而立公司为其他商铺退款来而证实而立公司具有该商铺的所有权，不能证明而立公司具有反诉孙方君、解除星星商场商铺使用权销售合同的主体资格，而立公司提出的赵春明等人的同意八折退还商铺价款是赵春明等人的自愿行为，与本案没有关系。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据四、星星商场商铺使用销售合同、付款凭单收据各57份，拟证明：姜彬洁于2015年4月22日与而立公司达成协议，针对姜彬洁购买的2层B区216号商铺，2014年12月1日至2015年11月30日而立公司按照商铺价款的百分之五给予经营回报收益为10347元，以后年度再议，其余56人与姜彬洁情况一致。这57人均已达成了回购意向，因而立公司没有足够的资金，所以分批回购。
孙方君质证认为：质证意见同证据三，另补充，从付款凭证来看，该57个商户没有与而立公司达成回购协议，而立公司仍是按委托经营方式，给予商户年百分之五投资回报，这57份材料证明而立公司没有对全部商铺进行回购，没有与全部商户达成一致回购意愿，只是这57户没有提起诉讼，而孙方君等7人提起诉讼，孙方君提起诉讼是维护自身合法权益的行为，而立公司举示的57份销售合同和付款凭证不能证明而立公司的主张。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据五、星星商场商铺使用权销售合同13份，拟证明：孙志慧、李长海等13个商铺业主正在积极与而立公司进行洽谈、协商。
孙方君质证认为：对真实性和证明问题均有异议，而立公司仅是提供了13户商铺使用权销售合同备件，没有任何证据来证明而立公司与上述13户业主达成回购意向，不能证明而立公司的主张。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据六、商品房买卖合同，拟证明：诉争商铺所在房屋系而立商贸所购买，是黑龙江省建工集团有限责任公司出卖给而立公司的，而立公司以出让的方式取得位于哈尔滨市道外区仁里街1栋1层T01号房，土地面积6038.5平方米，建筑面积5163.26平方米。
孙方君质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，而立公司称其所诉购买的是一栋楼，但合同明确表明而立公司购买的是1栋1层T01号房，该房的层高为2.80米，建筑层数为地上19层、地下1层，建筑面积5163.26，建筑面积和层数表明而立公司购买的是第一层，本案所涉及的商铺位于第二层，该证据不能证明而立公司对于诉争商铺有所有权，且该合同是2011年4月16日签订的，孙方君于2009年8月2日购买星星商场商铺使用权，从时间上来看，也不能证明而立公司对诉争商铺享有所有权。据孙方君所知，而立公司是2010年8月23日成立的，故该份证据不能证明而立公司的主张，且而立公司未提供购买房屋的收据进行佐证，不能证明其对诉争房屋的一层享有的所有权。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据七、租赁合同，拟证明：2013年7月5日，而立公司与案外人刘迪签订了租赁合同，而立公司将位于哈尔滨市道外区南十五道街163号仁里服装商厦（包括仁里商厦一层、二层、负1层）租给刘迪，租赁时间从2013年7月15日至2023年7月14日，租期为十年，约定第一年租金为280万，优惠20万即260万，第二年租金290万，第三年租金300万，合同签订后，而立公司交付出租房屋，刘迪装修并营业至今。
孙方君质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，从合同中看而立公司是将孙方君的具有使用权的商铺租给案外人刘迪，且租赁未经孙方君同意，孙方君委托而立公司对商铺进行经营的期限是截止至2014年11月30日，而立公司却将该商铺租赁至2023年7月14日，显然是违背了孙方君的意愿，而立公司用孙方君的商铺进行牟利，每年租金都有递增，三年之后每年递增8%，而立公司的行为严重的侵犯孙方君的合法权益。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
证据八、哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第337号民事判决书，拟证明：马占友诉而立公司租赁合同纠纷案的认定事实查明2012年9月6日商场二楼已经关闭。
孙方君质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，该判决仅是认定了2012年9月6日商场二楼关闭，此后又恢复经营，而立公司举示的其与案外人刘迪签订的租赁合同，证明该商场正在继续经营，故该证据不能证明诉争商铺所在的商场一直处于关闭状态。
姜明文、赵维质证认为：无异议。
本院确认：孙方君举示的证据一、证据二以及而立公司举示的证据一，均为孙方君与原问鼎公司签订的星星商场商铺使用权销售合同、商铺委托经营合同，能证明2009年8月2日孙方君从原问鼎公司购买了位于哈尔滨市道外区南十五道街仁里小区B区裙楼商场（推广名：星星商场）二层C区218号商铺的使用权，同日双方签订委托经营合同，孙方君将其购买的二层C区218号商铺委托给原问鼎公司经营，委托经营期限5年，从2009年12月1日至2014年11月30日，与本案有关联性，故本院予以采信。孙方君举示的证据三，来源合法，内容客观真实，能证明孙方君按照其与问鼎公司签订的商铺使用权销售合同及商铺委托经营合同的约定向原问鼎公司交付了扣除第一年委托经营收益后的全部商铺价款，与本案有关联性，故本院予以采信。孙方君举示的证据四，能证明原星星商场内的商铺划分及孙方君所购商铺的位置，与本案有关联性，本院予以采信。而立公司举示的证据二，其中公示能证明而立公司在孙方君的委托经营合同到期前，向孙方君等商铺业主发出公示，提出回购方案，与本案有关联性，故本院予以采信；其中5张照片能证明诉争商铺所在房屋现整体经营超市，原商铺界址点已经不存在，与本案有关联性，故本院予以采信。而立公司举示的证据三，其中明细表是而立公司单方制作的，不能证明其真实性，故本院不予采信；赵春明等55个商铺业主的商铺使用权销售合同及付款凭证，在孙方君没有相反证据的情况下，能证明而立公司已与原星星商场的赵春明等55个商铺业主达成退商铺还款的协议，并履行完毕，与本案有关联性，故本院予以采信。而立公司举示的证据四，姜彬洁等57个商铺业主的商铺使用销售合同及付款凭单收据，在孙方君没有相反证据的情况下，能证明而立公司已与姜彬洁等57个商铺业主达成回购意向，而立公司按照商铺价款的5%给付姜彬洁等人2014年12月1日至2015年11月30日的经营回报收益，与本案有关联性，故本院予以采信。而立公司举示的证据五，不能证明而立公司主张的其与该13个商铺的业主正在进行洽谈，故本院不予采信。而立公司举示的证据六能证明而立公司购买了位于哈尔滨市道外区仁里街1栋1层T01号房屋，与本案有关联性，故本院予以采信。而立公司举示的证据七，能证明而立公司已于2013年7月5日将诉争商铺所在房屋整体出租给案外人刘迪，租期十年，与本案有关联性，故本院予以采信。而立公司举示的证据八，与本案无关联性，故本院不予采信。
本院经审理查明：2009年8月2日，孙方君与问鼎公司签订星星商场商铺使用权销售合同，约定孙方君购买问鼎公司位于哈尔滨市道外区南十五道街仁里小区B区裙楼商场（推广名：星星商场）二层C区218号商铺，使用面积6.19平方米，使用权期限自2009年4月10日至2049年4月9日止，商铺总价款181842元，同时约定问鼎公司应当在2009年11月30日前将诉争商铺交付给孙方君。同日，双方签订了商铺委托经营合同，约定孙方君将其购买的商铺委托问鼎公司经营，委托经营期限五年，自2009年12月1日起至2014年11月30日止，委托经营期间的回报收益为每年商铺合同金额的8%即14547元。同日，孙方君向问鼎公司交付了扣除第一年委托经营收益后的全部商铺价款167295元。
2011年4月16日，而立公司与黑龙江省建工集团有限责任公司签订商品房买卖合同，约定而立公司购买黑龙江省建工集团有限责任公司开发的位于哈尔滨市道外区仁里街第1栋1层T01号房屋（即诉争商铺所在房屋），该房屋共三层，包括一层、跃层和地下一层。该合同关于房屋说明载明：“房屋跃层建筑面积2670.05平方米，跃层套内面积2231.89平方米，跃层分摊面积438.19平方米；本栋楼-1R01部分建筑面积2390.09平方米，战时无偿作为人防，非战时归而立公司管理和经营”。诉争商铺所在的商场原为星星商场，经营童装，后更名为仁里商厦，经营成人服装，其后因经营不善，2012年9月6日商场二楼全部关闭。2013年7月5日而立公司将诉争商铺所在房屋的一、二层及负一层整体出租给案外人刘迪，双方签订租赁合同，约定租期十年，自2013年7月15日至2023年7月14日止。刘迪用租赁的房屋开办“家家副食品超市”。
在孙方君与问鼎公司委托经营合同履行过程中，问鼎公司于2011年9月2日注销了工商登记，后由而立公司代问鼎公司向安金秋支付委托经营收益，至2014年10月30日委托经营合同期限届满时，5年委托经营期限内的收益已全部给付孙方君。委托经营期限届满时，而立公司对广大业户发出公示，将购买商铺的业主按照同意回购、要求继续履行等不同情形，分别提出了不同处理意见。其中有55个商铺业主与而立公司达成退商铺返款协议，并已经实际履行完毕；另有57个商铺业主与而立公司达成回购意向，而立公司按照商铺价款的5%给付自2014年12月1日至2015年11月30日的经营回报收益。孙方君未与而立公司达成协议。
本院认为：本案的争议焦点在于孙方君与问鼎公司签订的星星商场商铺使用权销售合同能否继续履行，孙方君能否基于该合同要求而立公司返还诉争商铺。本案中，孙方君与问鼎公司签订的星星商场商铺使用权销售合同和商铺委托经营合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依法承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孙方君购买诉争商铺当天即与问鼎公司签订的委托经营合同，问鼎公司未将诉争商铺交付给孙方君，双方签订了星星商场商铺使用权销售合同尚未履行完毕。商铺建成后，问鼎公司根据委托经营合同直接进行经营，现委托经营期限已届满，问鼎公司应按照约定将诉争商铺返还给孙方君，因委托经营期间问鼎公司注销工商登记，而立公司承继了问鼎公司的权利义务，应代替问鼎公司履行合同义务。但因而立公司作为诉争商铺所在房屋的购买人，其已将房屋整体出租给案外人刘迪用于经营超市，且大部分商铺业主已与而立公司达成回购协议或回购意向，孙方君购买的商铺事实上已不能交付，不适于强制履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。根据上述法律规定，孙方君诉请而立公司返还诉争商铺属于事实上履行不能，孙方君诉请而立公司返还商铺的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。而立公司反诉解除星星商场商铺使用权销售合同的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据该条法律规定，孙方君与问鼎公司签订的星星商场商铺使用权销售合同解除后，而立公司作为问鼎公司的权利义务承继人，应对孙方君承担恢复原状即返还商铺价款的义务，返还商铺价款的金额应为孙方君购买商铺价款总额即181842元，而立公司主张按照商铺价款的八分之七予以返还，没有事实和法律依据，其主张的理由不成立，本院不予支持。星星商场商铺使用权销售合同解除后，孙方君因解除合同产生的损失，双方可另行解决。孙方君诉请而立公司给付自2014年12月1日至而立公司交付商铺之日占用商铺期间的损失，因而立公司占用孙方君的商铺位置，造成孙方君财产损失，应参照原委托经营合同的标准即商铺价款181842元的年8%赔偿孙方君的财产损失，损失计算期限应自2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止，对孙方君的该部分诉讼请求，本院予以支持。
至于孙方君针对而立公司的反诉请求提出的而立公司不是星星商场使用权销售合同的主体，不具有解除该合同的权利，因而立公司自认承继了问鼎公司的权利义务，孙方君在起诉状中也承认“问鼎公司的资产及合同全部交由而立公司承继”，问鼎公司的股东姜明文、赵维在答辩中也承认“问鼎公司的一切债权、债务均由而立公司承担”，且而立公司作为诉争商铺所在房屋的购买人，其已代问鼎公司向孙方君支付委托经营收益，孙方君予以接受，可见而立公司已实际代替问鼎公司履行合同义务，故而立公司具备解除合同的主体资格，孙方君的该项抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）孙方君与哈尔滨问鼎商贸有限公司于2009年8月2日签订的星星商场商铺使用权销售合同（合同编号：0006）；
二、被告（反诉原告）黑龙江而立商贸有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告（反诉被告）孙方君商铺价款181842元；
三、被告（反诉原告）黑龙江而立商铺有限公司于本判决发生法律效力后立即按照诉争商铺价款181842元的年8%标准，赔偿原告（反诉被告）孙方君自2014年12月1日起至本判决发生法律效力止期间的财产损失；
四、驳回原告（反诉被告）孙方君要求被告（反诉原告）黑龙江而立商贸有限公司返还原告（反诉被告）孙方君购买的位于哈尔滨市道外区南十五道街仁里小区B区裙楼商场2层C区218号商铺的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元（原告孙方君已预交），由原告孙方君负担；反诉案件受理费1968元（反诉原告黑龙江而立商贸有限公司已预交），由反诉原告黑龙江而立商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 焦 佳
代理审判员 刘兆兴
二〇一五年六月五日
书 记 员 于 玥