天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0117民初2858号原告（反诉被告）：李凤柱，男，1963年12月21日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：李兴才，天津市宁河区芦台镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李敏，女，1965年1月10日出生，汉族，住河北省保定市新市区。委托诉讼代理人：姜文华，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝金龙，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：周建伟，男，1975年1月12日出生，汉族，住河北省保定市新市区。委托诉讼代理人：姜文华，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝金龙，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告李凤柱与被告李敏租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。期间，根据原告申请依法追加周建伟为本案共同被告。2016年10月10日，被告李敏向原告提出反诉。原告（反诉被告）李凤柱及委托诉讼代理人李兴才，被告（反诉原告）李敏、被告周建伟及其共同委托诉讼代理人郝金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李凤柱向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付租赁费80万元人民币及违约金（违约金计算方式：以80万元为基数，自2016年1月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算）。2、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年3月23日签订租赁协议，原告将自己的厂区租赁给被告，约定租赁期限5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止，租赁费用140万元人民币，分两期付清。第一期于2015年3月23日前交50万元，已支付。第二期于2016年1月1日前支付剩余90万元。第二期被告给付10万元后，余款80万元经原告多次催要均未能给付。原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、2015年3月23日，李凤柱与李敏签订的《租赁协议》一份，证实原被告存在租赁合同关系，按合同约定被告应于2016年1月1日前付清全部租赁费用；2、2008年9月16日，李凤柱与宁河县苗庄镇人民政府签订的《租赁合同》一份，证实原告出租给被告的厂房、场地等取得了承包经营权，原告有权对外出租；3、手机短信截图三页，证实原告一直向被告索要租赁费，被告在2016年4月、5月间仍承诺给付拖欠的租赁费用。愿意履行租赁协议，但一直未付。4、排污池设施照片一张，证实2015年5月，原告按被告要求建造排污设施供被告生产使用；5、2016年4月11日，天津市宁河区市场和质量监督管理局颁发的《食品生产许可证》一份，证实被告承租的原告场地后，被告成立的天津艾玛斯特生物科技有限公司取得了食品生产许可。6、2009年10月30日《租赁合同》一份;2010年6月14日《场地租赁合同之补充协议》一份；2015年1月25日《租赁合同终止协议》一份。证实原告承租场地后承建厂房、办公楼等设施，并将上述设施出租给案外人唐福田，双方约定苗庄镇政府出具的证明文件只供唐福田注册天津艾玛斯特生物科技有限公司时使用，双方按租赁合同条款实际履行。2015年1月25日，原告与唐福田解除租赁合同后，原告已经实际占有该租赁物，享有出租权。被告李敏在法定期限内未提出书面答辩意见，庭审中辩称：1、原告与被告签订租赁协议时，原告出租的厂房并非原告所有，2010年4月6日宁河县苗庄镇人民政府证实，该厂房属于天津艾玛斯特生物科技有限公司所有，原告无权出租诉争厂房。2016年1月19日，被告受让天津艾玛斯特生物科技有限公司的全部股权给被告，《租赁协议》的签订时间是2015年3月23日，当时原告无权处分诉争厂房；2、被告租赁诉争厂区的目的是为了收购天津艾玛斯特生物科技有限公司，原告未协助被告完成对艾玛斯特公司的收购工作，艾玛斯特公司的环保手续不健全并拒绝交付税务账目、银行基本账户及其全部开户文件，被告签订《租赁协议》的目的不能实现；3、被告因合同目的不能实现而拒付租金并要求解除合同、返还已付部分租金符合合同约定及法律规定。综上，要求驳回原告的诉讼请求。李敏向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉人与被反诉人之间的《租赁协议》自2016年10月10日起解除；2、判决被反诉人返还反诉人已支付的租金149666.58元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：为开展对天津艾玛斯特生物科技有限公司的股权收购相关事宜，2015年3月23日，反诉人与被反诉人签订《租赁协议》，约定被反诉人将位于天津市宁河区苗庄镇原艾玛斯特公司的厂区租赁给反诉人使用，租期为2015年3月1日起至2020年2月29日。协议签订后反诉人依约交付了60万元租金，因被反诉人至今未协助反诉人办理环境影响评价手续，造成反诉人承租的厂区一直无法投入使用并被闲置至今，且严重影响反诉人对天津艾玛斯特生物科技有限公司股权收购工作的开展。目前该合同目的已不能实现，故提起反诉请求判如所请。被告（反诉原告）围绕其答辩及反诉请求向本院提交了证据，证据如下：1、天津市宁河县苗庄镇政府于2010年出具的《证明》一份，证实天津艾玛斯特生物科技有限公司的场地使用权及场地物所有权归拟设艾玛斯特公司所有；2、2016年1月19日《股权转让协议》两份，证实天津艾玛斯特生物科技有限公司原股东唐福田、徐广霞将股权转让给原告李凤柱。上述证据证实，原告并非诉争厂房的真实所有权人，其无权对外出租，应属无权处分。被告周建伟在法定期限内未提交书面答辩意见，庭审中辩称周建伟并非本案适格被告。原告与被告李敏签订的《租赁协议》，根据合同相对性的原则，原告只能根据合同约定起诉李敏。李敏承租诉争厂房并独自出资从事经营活动，其承租的目的并非用于夫妻共同生活，原告要求支付的租金并非被告周建伟与李敏的夫妻共同债务，应由李敏独自承担相应责任，要求驳回原告的诉讼请求。被告周建伟对其辩称未能举证。本院依法调取周建伟、李敏婚姻登记申请书一份，证实周建伟、李敏系夫妻关系，于1997年12月21日登记结婚；本院向天津市宁河区环境保护局调取天津艾玛斯特生物科技有限公司环境影响报告批复、准予许可决定书及竣工环境保护验收意见；向天津市宁河区市场和质量监督管理局调取天津艾玛斯特生物科技有限公司工商登记情况。原、被告对此均无异议，本院予以确认。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以确认；对证据2认为与被告提供的证据1相互矛盾；对证据3、4不予认可；对证据5真实性不予认可，称即使《食品生产许可证》真实，也不能证明艾玛斯特公司可以进行生产，也不能证明原告履行了协助义务。原告未协助艾玛斯特公司取得环评、排污等合法手续，亦未将公司税务账目、银行基本账户、开户文件等交付被告，艾玛斯特公司一直未能生产。对证据6认为超出举证期限，且与本案无关联性，并不能否定苗庄镇政府出具证明的真实性，故不予认可。对原告提供的证据2－6本院结合调取的相关证据，综合予以认定。李凤柱对李敏提供的证据1、2的真实性予以认可，对李敏的证明目的不予认可，称苗庄镇政府出具证明是办理工商登记时的要求，原告李凤柱是厂房的建设者和使用人。李敏提供的证据出自工商档案登记，本院对李敏提供证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月16日，宁河县苗庄镇人民政府（甲方）与原告李凤柱（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于苗庄村东南集贸市场院内东南部分土地总面积10260平方米租赁给乙方，期限自2008年11月1日至2058年10月31日，租金300000元，于2008年11月1日一次性交清。合同约定允许乙方在承租地内发展企业，甲方与其他民营企业一样对待。乙方新建企业，应在本地注册、纳税并优先安排本地人员就业。合同订立后，原告开始承建厂房、办公楼并增添水井、变压器等设施。上述设施建成后，2009年10月30日，原告与案外人唐福田订立租赁合同，原告李凤柱为出租方（甲方），唐福田为承租方（乙方）。合同约定，甲方将位于苗庄镇集贸市场东半部的工厂（以下建成租赁物）租赁给乙方使用，面积为10260平方米。租赁物包括土地、厂房、办公楼、水井、变压器等全部建筑及设施。租赁期限为10年，即从2009年10月30日至2019年10月29日止。租金每年20万元，合同签订之日交付100万元，2014年10月29日交付剩余租金。期间2010年3月30日，唐福田占用承租土地及厂房成立天津艾玛斯特生物科技有限公司，法定代表人为唐福田，经营范围包括食品添加剂生产经营、乳酸链球菌素生产经营等。2010年4月6日，宁河县苗庄镇人民政府出具证明，载明：“兹证明位于天津市宁河县苗庄镇芦玉公路东侧场地：东至农用地，南至原稀土厂，西至芦玉公路，北至苗庄粮站；可建设用地面积10260平米；可用建筑物：一栋办公楼、一座厂房。以上场地使用权及场地所有权产权归拟设天津艾玛斯特生物科技有限公司所有。”2010年5月18日，宁河县环境保护局作出《关于对天津艾玛斯特生物科技有限公司乳酸链球菌素（天然食品防腐剂）生产线项目环境影响报告表的批复》记载：“该项目位于宁河县苗庄镇工业集中地芦玉公路东侧，总投资800万元人民币，环保投资116万元。年产乳酸链球菌素（食品添加剂）40吨。根据环境影响报告表结论，在严格落实各项环保治理措施和符合总量控制的前提下，同意该项目建设。”同日宁河县环境保护局下达《准予许可决定书》，认定天津艾玛斯特生物科技有限公司环境影响登记表审批许可事项符合法定条件、标准。此后，天津艾玛斯特生物科技有限公司开始组织建设、生产。2010年6月14日，原告李凤柱（甲方）与天津艾玛斯特生物科技有限公司（乙方）签订《场地租赁合同之补充协议》，双方约定乙方需要履行的事项如下：1、乙方注册公司时甲方提供的证明文件（一份由苗庄镇政府证明、一份由政府土地管理办公室证明）只供乙方注册公司使用，其精神遵照租赁条款。2、经双方协商租赁期满后，如果甲乙双方没有续签租赁合同，乙方自愿将租赁期间所建造的宿舍、水塔、锅炉房（不包括锅炉及附属设施）无偿归甲方所有。3、租赁期满后，如果甲乙双方没有续签租赁合同，乙方迁走所有设备后，乙方需要负责将厂房房顶因吊装设备而拆除的部分修复，对于车间内的基础设施乙方不负责恢复。4、租赁期满后，如果甲乙双方没有续签租赁合同，办公楼空调归甲方所有。2013年12月25日，宁河县环境保护局出具《天津艾玛斯特生物科技有限公司乳酸链球菌素生产线项目建设项目竣工环境保护验收意见》载明：“经研究验收组认为该项目符合环保要求。根据验收组验收意见，同意该项目通过环境保护验收。”原告与唐福田之间的《租赁合同》履行五年后，双方协商终止履行。2015年1月25日，原告与唐福田签订《租赁合同终止协议》载明：出租方（甲方）李凤柱，承租方（乙方）代表人：唐福田。甲乙双方于2009年10月30日签署的《租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好，由于乙方经营原因，要求终止原《租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期计至2015年1月25日。二、从2015年1月25日起，尚未履行的合同内容，终止执行。三、乙方将生产设备转让给甲方，租赁物全部退回给甲方，乙方依附于租赁物的装修及建筑等全部归甲方所有。四、原合同终止后，乙方除已付租金外，不再另支付租金给甲方。五、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。六、双方如就本协议的履行发生争议，可通过协商解决，如协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，本协议书自双方盖章或签字之日起生效。甲方：李凤柱（签字），乙方：代表人：唐福田（签字），签订地点：宁河县苗庄镇，2015年1月25日。原告与唐福田签订的租赁合同终止后，2015年3月23日，原告李凤柱与被告李敏签订《租赁协议》。原告为出租方（甲方），被告李敏为承租方（乙方）。合同约定：第一条租赁位置、面积、功能及用途。1.1甲方将位于天津市宁河县苗庄镇原艾玛斯特公司的厂区（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为约20亩（以原公司厂区围墙为边界）。1.2本租赁物的功能为生产，办公，员工住宿等，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限。2.1租赁期限为5年，即从2015年3月1日起至2020年2月29日止。2.2租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条免租期及租赁物的交付。3.2在本出租合同生效之日起／日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条租赁费用的支付。4.1经甲乙商定，租期五年，租金共计人民币140万元。4.2第一年支付50万元，于2015年3月23日前支付。4.3第二年一次性支付剩余90万元。于2016年1月1日前支付。第五条双方责任甲方责任。5.1甲方承担和原承租方的一切纠纷，和乙方无关。5.2完成对出租范围内厂房的整修、翻新等工作，具体整修方案由甲乙双方商定。5.3在环评不达标的状况下，协助乙方完成厂区内污水处理方案。5.4甲方负责协调乙方与当地有关部门或个人的关系，保持良好的外部环境。乙方责任：5.1对设备进行检修，尽快投入生产。5.2对租赁物附属物妥善使用及维护，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。5.3招聘工人时，优先招用甲方所在地村镇符合条件的人员。第七条提前终止合同。合同生效后，任何一方不得无故终止合同履行。单方提出终止合同的，应与对方协商达成终止合同协议，确定解除条件。第八条免责条款。8.1因不可抗力造成的甲乙双方任何一方的经济损失，双方没有义务进行赔偿。8.2因不可归责于承租人的是由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，当不能实现合同目的时，承租人可以解除合同。第十条违约责任的承担。甲方违约：10.1甲方采取任何方式干扰乙方经营，造成乙方不能正常经营，应赔偿乙方全部直接和间接的经济损失。10.2甲方擅自终止合同，赔偿乙方全部和间接的经济损失。乙方违约：10.1乙方逾期交付租金，每逾期一天支付一千元违约金，知道付清全部租金为止。10.2乙方使用承租物有重大过错，导致租赁物严重损毁应当赔偿全部损失。10.3乙方擅自终止合同，无权要求退还已交租金。协议签订后，原告将《租赁协议》中涉及的厂房及设备交付被告使用。2016年2月1日天津艾玛斯特生物科技有限公司法定代表人由李凤柱变更为李敏，李凤柱将其占有的100%股份转让给李敏；2016年4月11日天津市宁河区市场和质量监督管理局向天津艾玛斯特生物科技有限公司颁发了《食品生产许可证》。2016年4月19日李敏将其中45%的股份转让给周建伟；将其中25%的股份转让给案外人胡国武；将其中20%的股份转让给案外人杨啸。《租赁协议》履行过程中，被告李敏于2015年1月给付租金10万元；于2015年3月给付租金40万元，于2016年4月给付10万元，共计给付原告租金60万元。本院认为，本案争议焦点为：1、原告李凤柱与被告李敏签订的《租赁协议》是否真实、有效，原告李凤柱对本案租赁物是否享有出租权；2、被告（反诉原告）李敏解除《租赁协议》的条件是否成就；3、被告周建伟是否承担相应的民事责任。第一，原告与被告签订的《租赁协议》建立在双方平等、自愿的基础上，是双方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，依法有效。被告(反诉原告)李敏反诉称原告（反诉被告）李凤柱无权出租诉争厂区。本院认为，租赁合同是以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人取得的仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而非租赁物的所有权。作为出租人是以其所有或者占有之物交由承租人占有、使用。出租人对其实际占有之物有权向外出租。原告在与案外人唐福田解除双方签订的租赁合同后已经实际占有该租赁物，故原告具有出租权。同时，2016年1月19日李凤柱成为艾玛斯特公司法定代表人及唯一股东，2016年2月1日李凤柱将艾玛斯特公司100%股份转让给李敏，并变更法定代表人为李敏后，李敏于2016年4月继续给付李凤柱租赁费的行为可以认定，李敏对其与李凤柱签订《租赁协议》予以认可，被告（反诉原告）李敏提出原告不是所有权人无权出租的主张，本院不予支持。第二，原告依约向被告提供租赁物并协助建造排污设施并办理股权转让、法定代表人变更手续、取得《食品生产许可证》，被告承租天津艾玛斯特生物科技有限公司厂房、设备具备了生产经营条件。被告(反诉原告)李敏反诉称原告（反诉被告）未协助被告（反诉原告）办理环境影响评价手续、交付税务账目、银行基本账户、开户资料等造成反诉人承租的厂区一直无法投入使用并被闲置至今，且严重影响反诉人对天津艾玛斯特生物科技有限公司股权收购工作。本院认为，本院调取的《环境影响报告表的批复》、《准予许可决定书》及《天津艾玛斯特生物科技有限公司乳酸链球菌素生产线项目建设项目竣工环境保护验收意见》记载，天津艾玛斯特生物科技有限公司项目符合环保要求并通过环境保护验收。原告已经履行环评达标的协助义务。另，《租赁合同》第三条约定，“甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租。”原告将租赁物交付被告李敏后，即履行了合同义务。被告（反诉原告）李敏提出由原告交付税务账目、银行基本账户、开户资料等，本院认为，李敏在成为天津艾玛斯特生物科技有限公司法定代表人及股东，并办理工商登记、取得《食品生产许可证》后，可以自行办理开户、纳税等资料，且《租赁协议》对上述内容未作约定，被告（反诉原告）李敏的上述主张，本院不予采纳。综上，原告（反诉被告）已经履行了合同约定的协助义务，现租赁物一直存在，未毁损、灭失，李敏签订该《租赁协议》的目的仍可实现。反诉原告（被告）称租赁合同的目的不能实现，要求自2016年10月10日起解除与反诉被告（原告）之间签订的《租赁协议》并要求反诉被告（原告）支付租金149666.58元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。原告按协议约定，应当于2016年1月1日前收取全部租赁费140万元，被告给付60万元后，余款80万元亦应及时给付，逾期付款构成违约，应承担还款及违约责任。原告要求被告李敏给付租赁费80万元及自2016年1月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金的请求，理据充分，本院予以支持。第三，被告李敏与周建伟系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间。《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”被告周建伟、李敏并未提供相关证据证明该债务系李敏的个人债务，故该欠款应认定为二被告夫妻共同债务。原告要求李敏与周建伟共同偿还租赁费80万元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告周建伟称自己不是租赁合同的相对方，李敏独自出资经营不应承担责任的抗辩意见，因工商档案记载李敏将其中45%的股份转让给周建伟，即证实艾玛斯特公司并非李敏独自出资经营，且周建伟未提供该债务系李敏的个人债务的证据，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、被告李敏、周建伟于本判决生效后三日内共同给付原告李凤柱租赁费80万元，并自2016年1月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金。二、驳回反诉原告李敏的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，诉讼保全费4520元，合计16320元，由被告李敏、周建伟共同承担。反诉案件受理费1646元，由被告李敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张东兴审 判 员  张 立人民陪审员  岳 敏二〇一七年三月十三日书 记 员  郑庆福相关法律链接1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。