沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沁民一初字第00096号
原告温永健，男，1982年7月21日生，汉族，住沁阳市。
委托代理人温太平，系温永健父亲。
原告温太平，男，1950年5月15日生，汉族，住址同上。
被告辛江波，男，1981年5月25日生，汉族，住沁阳市。
被告辛波，男，1982年1月8日生，汉族，住沁阳市。
被告李志强，男，1981年7月10日生，汉族，住沁阳市。
原告温永健、温太平诉被告辛江波、辛波、李志强为房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温太平、被告辛江波、辛波、李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温永健、温太平诉称，2011年8月1日由辛江波代表三被告同原告签订了一份租房合同，合同第一条约定了起止时间，第二条约定了每年租金为43000元，第四条约定了合同到期后的续租办法。2012年8月1日，合同到期后根据第四条约定被告续交了当年房费双方同意合同仍然有效。随后被告每年虽有拖延交费的现象，但在原告的多次催促下也基本交清了房费。到2014年被告拖欠11000元房租长期不交，反复催要也没用，直至现在被告仍占用着房子既不交费又不退房，原告诉至本院。原告请求：1、要求三被告支付2014年8月份前所欠房费11000元；2、解除2011年8月1日原告与被告签订的租房合同，责令被告限期把仍占用的该合同所标房退还原告，并结付房费从2014年8月1日算起至退房时止，每月3583元；3、诉讼费用由被告承担。
三被告辩称，针对原告的第一项诉讼请求，最初签订合同时每年租金是43000元，2013至2014年的租赁费，三被告已经支付原告32000元，剩余的11000元租赁费确实没有支付给原告。现在不同意支付原告，原因有以下方面：1、2014年10月份左右，丁庄村四队锁住三被告的门，不让三被告继续经营，原因是原告温太平没有给丁庄村四队交钱；2、被告租赁房屋时候，租赁合同上写有保证最基本的水、电，当初三被告租赁房屋时漏水很严重，三被告找到原告温太平，他说房子本来就漏水，三被告只好花费了1800元左右修补；3、关于电费，三被告用房时候没有电，因为前一家租户没有交电费，三被告把前一家的电费1100元交了；4、关于用水，三被告承租的后院有压井，是队里边打的。后来三被告正常经营后，队里的人找到三被告要打压井的费用，三被告也去找原告温太平多次协商，队里边多次锁门，造成三被告停业好多次，后协商无果，三被告又交纳了2000元的打压井费用，交给来力台球厅的老板，因为井在该台球厅里边。后来，队里又把压井用水给三被告切断，三被告自己又打压井花费700元左右；5、丁庄村四队可能和原告温太平终止合同了，原告温太平和丁庄村四队签订的合同是5月份到期，三被告和原告温太平签订的合同是8月份到期，这中间的租赁费应当有个算法。针对原告的第二项请求，原告应当拿出原告和丁庄村四队签订的合同和2014年-2015年缴纳的费用条据才能证明这一项。现三被告已经向丁庄村四队交纳了2014年6月1日至2015年5月31日期间的租赁费30000元。
根据当事人的诉辩陈述，本院归纳本案庭审的争议焦点为：1、三被告关于拒付2014年8月前所欠房屋的租赁费11000元的理由能否成立？2、三被告辩称已付丁庄村四队租金30000元的事实是否存在？3、原告的各项诉讼请求能否成立？
围绕庭审争议焦点，原告温太平向本院提交如下证据：租赁合同两份。
三被告除向本院所作陈述外，未向本院提交其他证据材料。
经庭审质证，本院对本案证据认定如下：原告提交的证据，三被告对真实性均无异议，本院均予以采信。
根据当事人陈述及上述有效证据，本院可以认定以下案件事实：原告温太平从丁庄村四队取得丁庄村口15间房屋的承租权后，三被告因合伙做生意，2011年8月1日，二原告与三被告签订《租房合同》，约定：“甲方：温永健乙方：辛江波经双方协商，甲方同意位于丁庄村口房15间约平方米租给乙方使用，双方达成如下协议：一、租期壹年，从2011年8月1日至2012年8月1日止。二、租期内房租每年43000元人民币整，由乙方一次性付给甲方，租赁税金由乙方自行承担。……”。合同签订后，被告按照年租金43000元支付原告温太平。2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金，三被告拖欠原告11000元未付。三被告承租期间，为解决用水问题，支付费用2200元。诉讼中，三被告已经向丁庄村四队交纳了2014年6月1日至2015年5月31日期间的租赁费30000元。现三被告仍使用涉案房屋，但拒付租赁费。此为本案事实。
本院认为，（一）原告温太平从丁庄村四队取得涉案房屋的承租权后，二原告与三被告于2011年8月1日签订的房屋租赁合同，约定由三被告承租使用涉案房屋，并向二原告支付租金，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同全面履行自己的义务。由于原、被告之间的租赁合同约定有效期为一年，逾期后，双方仍按2011年8月1日签订的合同内容履行，但根据法律规定，双方为不定期租赁关系，原告可以随时解除合同，因三被告拒付租金，现二原告要求解除原、被告双方签订的租赁合同、三被告将所使用的房屋交还二原告，理由正当，本院予以支持。（二）关于二原告主张的2014年8月份之前拖欠的租金11000元，为进行合理核算，2014年8月往前提2个月，按双方合同约定租金数额核减两个月租金7166.67元，2014年6月1日前，三被告拖欠二原告的租金为11000元-7166.67元=3833.33元，本院予以确认。（三）关于二原告主张的2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金，因三被告已实际向丁庄村四队支付30000元，二原告不持异议，故相应扣减后，三被告应向二原告支付13000元。（四）2015年6月1日以后至三被告搬出涉案房屋期间的租金，由三被告按双方约定的每月租金3583元标准支付二原告。（五）关于三被告抗辩其修房、解决用水问题支出的费用，因二原告对三被告为解决用水问题支出的2000元费用不持异议，加上二原告认可三被告打压井的费用200元，故该2200元可从三被告支付二原告的租金中扣除。至于三被告抗辩支出的修房、解决用电方面的费用，因未举证证明，本院不予采信。根据合同相对性的原则，原告温太平与丁庄村四队之间的合同属于一个法律关系，二原告与三被告之间的合同属于另一法律关系，三被告不能因原告温太平与丁庄村四队之间的合同可能解除为由，拒不履行其与二原告之间的生效合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告温永健、温太平与被告辛江波、辛波、李志强于2011年8月1日签订的房屋租赁合同。三被告应于本判决生效后一个月内，从位于沁阳市丁庄村口的15间房屋中搬出，将房屋返还二原告。
二、被告辛江波、辛波、李志强应于本判决生效后十日内支付拖欠原告温永健、温太平2015年5月31日前租金16833.33元（11000元-7166.67元＋13000元）；2015年6月1日之后至判决生效之日期间的租金，三被告应于本判决生效后十日内按每月3583.33元标准计算，支付二原告。
三、被告辛江波、辛波、李志强承租涉案房屋期间解决用水问题的费用2200元，从三被告支付的上述租金中予以扣除。
案件受理费882元，由三被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 樊梅翠
代理审判员 张小娇
人民陪审员 王宇宙
二〇一五年十一月三日
书 记 员 郜奇奇