广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3594号
上诉人(原审被告)：程国全，男，1960年7月12日出生，汉族，住址河北省承德市隆化县。
委托诉讼代理人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖绮清，广东立邦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：钟伟彬，男，1982年4月22日出生，汉族，住址广东省惠州市惠阳区。
委托诉讼代理人：曾文景，广东标远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴文胜，广东标远律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：惠州市中楠房产信息咨询有限公司，住所地惠阳区淡水承修二路19号A铺。
法定代表人：钟伟彬。
委托诉讼代理人：曾利勇，该公司员工。
上诉人程国全与被上诉人钟伟彬、被上诉人惠州市中楠房产信息咨询有限公司（下称中楠公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年5月16日，原审原告钟伟彬向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告继续履行合同并立即协助原告办理房屋转让登记手续；2、判令被告向原告支付违约金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由是：
事实和理由：2015年12月30日双方通过中楠公司签订了《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于惠州市惠阳区淡水承修二路博雅苑A幢12层E号房的房屋（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）。合同约定房屋成交价438000元，定金10000元。原告支付了相应的定金和购房款，但被告至今未办理房产过户登记手续。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告履行了合同义务，被告未配合原告履行过户手续构成违约，根据合同法规定，被告应立即为原告办理过户手续，并支付违约金。
被告辩称：一、本案的房产是夫妻共同财产，答辩人无权出售夫妻共同财产。涉案房产登记的所有权人虽系答辩人，但答辩人与妻子赵银霞在1982年5月8日登记结婚，根据婚姻法的有关规定，一方处分共同财产应当取得另一方的同意，今答辩人妻子不同意，故答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告请求继续履行合同并办理涉案房屋过户登记无法实际履行。由于合同无效，原告的上述请求无依据。即使合同有效，但因涉案房产系夫妻共同财产，答辩人在未取得夫妻另一方同意情况下，答辩人无法协助办理过户手续；三、被答辩人提供的收款收据、付款凭证及完税凭证等无法证明其已实际支付了定金及购房款。定金收据、付款凭证、完税凭证分别是李金花、余传荣名字，被答辩人无证据证明与李金花、余传荣存在授权委托关系，应当承担举证不能的不利后果，其要求答辩人支付20000元违约金没有依据。
第三人请求违约方支付中介费13750元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告对原告提供的房地产权证有异议，称其没有原件，不予以质证，本院认为该份证据的原件应在被告方，结合原告提供的《房屋买卖合同》、付款凭证、完税凭证等证据内容，足以佐证，本院对该份证据予以采信；被告对原告提交的第一份《房屋买卖合同》真实性没有异议，关联性有异议，称原告并未支付相关的定金，购房款也未支付，本院认为被告对该份证据的真实性无异议，该合同是原、被告与第三人签订的且与本案有关联，应予以采信；被告对原告提交的《收款收据》、完税凭证的真实性没有异议，关联性有异议，称购买主体不符，与本案无关，本院认为《收款收据》合同主体不同，不予认定，而完税凭证记载内容的主体与本案合同约定由原告指定他人名下相关，对该份证据予以采信；被告对原告提交的交通银行个人信贷审批表、售房声明书有异议，称其是复印件没有银行盖章，不能作为证据使用，本院对该份证据真实性存疑不予采纳；被告对与李金花签订的《房屋买卖合同》真实性没有异议，称该份合同是被告与李金花之间的买卖关系，与本案原告没有直接关系，本院认为该份证据载明的合同主体、对象与本案无关，对该份证据不予采纳。原告对被告提交的常住人口登记卡、身份证复印件、计生证复印件、证明、《声明》的真实性没有异议，对其关联性有异议，称被告在转让涉案房屋时其配偶在售房声明书签名确认，是知情的，本院认为被告提供的该组证据与本案没有直接关联性，不予采信。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案的争议焦点：原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效及违约方的认定；原告是否已交付了定金和购房款给被告。一、关于《房屋买卖合同》是否有效。被告委托第三人媒介服务与原告签订了《房屋买卖合同》，是三方当事人的真实意思表示，合同包含了两种法律关系，即被告与第三人之间居间合同关系和原告与被告的房屋买卖合同关系。涉案房屋的登记权属人是被告，原告基于公示登记簿的信赖和效力与被告签订《房屋买卖合同》时，其没有责任和义务查证涉案房屋是否为夫妻共有财产或者家庭共有财产，否则会影响交易秩序、安全与效率。被告认为涉案房屋属于夫妻共有财产，被告单方无权买卖处分，则应由被告配偶提出登记异议，确认其共有权利后，推翻不动产登记簿记载的内容。因此，原、被告在涉案房屋不动产登记簿变更登记前签订的《房屋买卖合同》没有违反法律规定，合法有效。本案中，被告在原告为其支付银行按揭赎楼款，并缴纳交易契税后，拒绝协助原告办理房屋买卖过户手续，以自己行为表明不再将房屋出售给原告，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告继续履行合同并协助原告办理房屋过户手续，有合同依据和法律依据。二、关于原告是否交付了定金和购房款。原告提供编号N0115132《收款收据》载明“今收到李金花购买博雅苑A栋12E号定金10000元，经收人：程国全”，因主体合同关系不同，并无能推导证实原告已向被告支付了定金10000元，其诉请违约定金双倍返还20000元没有事实依据。原告提供编号NO807530《收据》载明“今收到钟伟彬交来购房惠州市惠阳区淡水承修二路博雅苑A幢12层E号人民币64000.00元，该笔款项为赎楼款”。庭审中，被告确认收到原告赎楼款64000元，故可认定原告已支付了该部分购房款给被告。另外，第三人要求违约方支付中介居间报酬，符合合同约定和法律规定。
综上所述，原告诉请被告继续履行《房屋买卖合同》并协助原告办理房屋转让登记手续，有合同依据和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告支付违约定金20000元，因缺乏事实依据，本院不予支持。第三人因提供居间媒介服务促成了合同成立，被告违约应支付第三人居间报酬13750元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告钟伟彬、被告程国全与第三人惠州市中楠房产信息咨询有限公司于本判决生效之日起七日内继续履行2015年12月30日签订的《房屋买卖合同》，履行方式：按《房屋买卖合同》购房总价款438000元减除原告钟伟彬已付部分64000元，剩余购房款由原告钟伟彬向被告程国全缴清或者向公证机关提存后，由被告程国全协助原告钟伟彬办理房屋过户手续。
二、被告程国全在本判决生效之日起七日内向第三人惠州市中楠房产信息咨询有限公司支付报酬13750元。
三、驳回原告钟伟彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7870元，适用简易程序减半收取计3935元，由被告程国全负担（原告钟伟彬已预交诉讼费7870元）。
当事人二审的意见
上诉人程国全不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2016)粤1303民初1552号《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人一的一审诉讼请求，并依法判令上诉人无需向被上诉人二支付中介费用；2、本案上诉费用由被上诉人方承担。
主要事实和理由：
一、上诉人与被上诉人一签订的《房屋买卖合同》系无效的。
1、本案的涉案房产系夫妻共同财产，上诉人无权处分夫妻共同财产，故上诉人与被上诉人一签订的《房屋买卖合同》系无效的。
虽然本案涉案房屋的房产证登记的所有权人系上诉人名字，但根据房产证可知，上诉人办理产权登记时间系2013年11月11日，而上诉人与妻子赵银霞在1982年5月8日已登记结婚，故本案涉案房屋属于婚后夫妻共同财产。上诉人购买本案涉案房屋系在夫妻关系存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定:“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第十七条规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定可知，夫妻任何一方对夫妻共同财产的进行处分的，应当取得另一方的同意，任何一方均无权擅自处分。
而在本案中，在夫妻共有财产存续期间，上诉人在未经过妻子赵银霞的同意，上诉人擅自处分涉及夫妻双方重大权益的房产的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，但现上诉人的妻子并不同意买卖本案涉案房屋，即上诉人在事后并无取得本案涉案房屋的处分权，也并未得到妻子赵银霞的追认，故上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》是无效的。
2、根据被上诉人一所提供的证据，在本案中关于涉案房产的买卖就出现了三份不同的合同，即上诉人与李金花于2015年4月16日签订的《房屋买卖合同》，转让价为445000元;上诉人与被上诉人一于2015年12月30日签订的《房屋买卖合同》，转让价为438000元及根据被上诉人一证据显示的上诉人于2016年1月19日将涉案房屋转让给余传荣，转让价为500000元。以上三个买卖关系的主体、时问、价格均不一致，不具有同一性，故上诉人与被上诉人一所签订的《房屋买卖合同》真实性、唯一性无法确认，故上述合同系无效的。
二、被上诉人一要求上诉人继续履行合同并办理涉案房屋过户登记的诉讼请求无法实际履行。
1、本案的涉案房产系夫妻共同财产，上诉人无权处分夫妻共同财产，故上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》系无效的，被上诉人一的要继续履行合同并办理涉案房屋过户登记的诉求并无依据，应予以驳回。
被上诉人一请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第以百一十条的规定:“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”而在本案中，鉴于涉案房屋系夫妻共同共有财产，而物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案涉案房屋共有权人即上诉人妻子不同意出售该房屋的情况下(上诉人一妻子赵银霞已出具声明书，明确表示不同意出售本案涉案房屋)，上诉人作为共有权人之一对涉案房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件，故被上诉人一的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。
另，《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续，人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。
2、被上诉人一对本案涉案房屋并不构成善意取得。
根据我国《物权法》的106条的规定，善意取得必须符合三个条件:1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，上诉人至今均一直生活居住在涉案房屋，并无将涉案交付给被上诉人一，且涉案房屋也未办理变更登记，故被上诉人一对本案涉案房屋并不构成善意取得。
三、被上诉人一提交的诉状中，其诉求及事实理由，与其在庭审期间陈述的内容均不一致，且被上诉人一提供的证据并不能形成完整的证据链，并不能证明其已实际向上诉人支付了定金及购房款。
被上诉人一在庭审期间述称其已向李金花支付了10000元定金，故其提供的收款收据(编号为115132)系李金花转到诉人名下的，但上诉人并不能提供其他证据予以佐证。上诉人认为上诉人的提供的编号为115132中，向上诉人支付了10000元定金的主体系李金花，该定金系上诉人与李金花的房屋买卖关系产生的，与本案无关，并不能用于证明上诉人已向上诉人支付定金。做个假设，若上诉人陈述的内容系真实的，则上诉人应在该收据上重新签字确认或重新向上诉人出具收据。
同理，根据被上诉人一提供的发票及完税凭证可知，付款方的名字均为余传荣，而非被上诉人一，且税务机关出具的发票及完税凭证仅是证明案外人余传荣履行了缴税义务，并不能证明被上诉人一向上诉人支付了购房款。而被上诉人一所提供的《交通银行个人信贷业务调查、审查表》及《售楼声明书》的主体均是案外人余传荣，且该《售楼声明书》并无原件也无交通银行的所加盖的公章，故其真实性及合法性均不能确认。
根据合同的相对性原则，被上诉人一针对本案所提交的证据均不能证明被上诉人一已实际向上诉人支付了定金及购房款，依法应当承担举证不能的不利后果。
四、本案在审理过程中存在程序不当之处。
根据一审法院作出了判决书第一页记载:“……因第三人申请参加诉讼，于2016年7月11日公开开庭进行了审理……”可知，被上诉人二即一审第三人惠州市中楠房地产信息咨询有限公司系通过申请的方式参加到本案的诉讼中的，但一审法院并未向上诉人送达被上诉人二参加诉讼的申请书及证据材料，也未向上诉人送达一审法院作出的同意追加第三入的民事裁定书，也未给予上诉人法定的答辩期，在程序上显然存在不当之处。
且本案被上诉人一的诉讼请求与被上诉人二要求上诉人支付中介费没有任何利益冲突，也并无关联性，而根据法律规定，被上诉人二作为有独立请求权的第三人参加到本案诉讼中应系既不同意原告的诉讼主张，也不同意被告的答辩意见，对原被告的诉讼标的享有独立的请求权，而在本案中并不存在上述情形，一审法院同意追加第三人参加诉讼也违法了法律规定，被上诉人二要求上诉人支付中介费应由其另行起诉，一审法院判决上诉人应向被上诉人二支付中介费用没有依据。
综上所述，一审法院对本事实案认定不清，适用法律错误，且程序违法，由此所做出判决是错误的，依法应予以撤销，并依法进行改判，依法驳回被上诉人一的一审诉讼请求，并判令上诉人无需向被上诉人二支付中介费用，希贵院能依法查明上述事实，以保障上诉人的合法权益不受侵害。
被上诉人钟伟彬答辩称:一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。
被上诉人中楠公司答辩称：与一审中发表的意见一致。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院查明的事实与一审查明的相同。
本案在二审中，经本院提议调解未果。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是双方当事人于2015年12月30日签订的《房屋买卖合同》是否有效，二是双方当事人签订的《房屋买卖合同》是否应当继续履行，三是中楠公司所主张的中介费可否在本案中一并处理。
关于双方当事人于2015年12月30日签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。对于上诉人程国全所说，其是私自隐瞒妻子与被上诉人钟伟彬签订的合同。根据我国物权法规定的基本原则，物权登记具备对外的公示效力，涉案的房屋是登记在程国全一人名下且并未有任何共有人的备注，钟伟彬选择与程国全成交的其属于善意第三人的合法权益应当得到保护。至于程国全处置涉案房屋的行为是否侵害其妻子作为共有人的合法权益的问题，是其基于家庭财产共有制的侵权行为，可待本案诉讼终结后另循法律途径处理。上诉人上诉所称其系私自处分共有财产的理由，本院不予以支持。此外，关于上诉人程国全所主张的本案存在三份金额不同、主体不同的《房屋买卖合同》故而与钟伟彬所签订的买卖合同应当无效的问题，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”的规定，并不因为同一标的物上有多重买卖合同就必然导致合同无效。程国全与案外人李金花、余传荣之间即便存在合同关系且合法有效，也不影响本案争议的程国全与钟伟彬之间的房屋买卖合同关系效力，所能产生的影响最多也只是合同能否履行的违约责任问题。
关于程国全与钟伟彬之间的合同能否履行的问题，从本案诉讼中程国全自己提交的证据中其以其妻子赵银霞名义于2016年1月19日出具的《售房声明书》的内容来看，赵银霞并不拒绝出售涉案的房屋，其所关注的只是成交价格问题。如前所述，如果程国全违反其与赵银霞的协商意见自行做主以43.8万元与钟伟彬成交的，所产生的侵权结果应当由程国全向赵银霞承担。在签约及合同的履行过程中，钟伟彬选择与程国全签约的，是其基于物权公示效力作出的基本判断，其作为善意相对人的合法权益应当依法予以保障。如果本案诉讼中钟伟彬所提交的以余传荣的名义缴税、申请按揭贷款等并非基于钟伟彬与程国全的一致意见为了履行本案所涉合同的，则钟伟彬应当自行缴纳契税等，余传荣因交税等问题所发生的法律关系相关当事人可以另循法律途径解决。至于案外人刘金花与程国全签约所缴纳的1万元定金的归属问题，一审法院并未纳入处理范围，程国全可待本案诉讼终结后另循法律途径与刘金花处理。
关于中楠公司所请求的中介费的问题，在本案诉讼中中楠公司作为第三人参加诉讼其明确提出了独立的诉讼请求，且根据合同的约定其依法应当收取相应的中介费，一审法院为减少当事人的诉累一并予以处理并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，本院予以维持。上诉人程国全的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费8170元，由上诉人程国全承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一七年一月十六日
法官 助理 赵 铎
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
1、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；