四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合江民初字第2597号
原告王某某，生于1964年9月29日，女，汉族。
委托代理人李某某，生于1986年6月19日，女，汉族。
被告张某某，生于1975年3月10日，女，汉族。
被告蒋某某，生于1961年12月27日，男，汉族。
委托代理人成晓卿，四川恒智达律师事务所律师。
第三人杨某某，生于1946年5月21日，男，汉族。
第三人王某某，生于1968年5月29日，男，汉族。
原告王某某诉被告张某某、蒋某某、第三人杨某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法由代理审判员周定洪适用简易程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理，后因工作调动原因，转由审判员刘雪松继续审理，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。由于案件较复杂，该案转为普通程序审理，由审判员刘雪松、杨治昂和人民陪审员王晓玲组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人李某某，被告张某某、被告蒋某某的委托代理人成晓卿、第三人杨某某、王某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2011年2月10日，被告委托第三人杨某某将其合江镇菜坝社区“捷达花园后面（兴教街6号）E区5号楼4单元5楼1#”的期房一套出售与原告，2011年3月24日签订《售房协议》，约定价格为256000元，交房时间为2011年7月31日，房屋面积以办证后房屋产权证上登记的为准，超出80平方米部分按3200元每平方米由原告补足。该房屋预售登记面积为82.17平方米，原告应补足9600元。按照合同的约定及被告张某某的要求，原告已支付房款258600元（其中1600元由第三人承诺补偿原告），余款8600元待过户后付清。被告张某某已将该房所有权证和土地使用证交给了原告，原告并已入住该房。后原告要求被告办理房屋产权证变更过户，遭被告蒋某某拒绝，原告始诉讼来院。请求判决被告张某某、蒋某某协助原告办理房产权变更登记手续；第三人杨某某继续履行中介义务，协助原、被告办理房产过户事宜；诉讼费由被告张某某、蒋某某承担。
被告张某某辩称，房屋是自己的娘家拆迁安置补偿给自己的，已卖给原告，房款已收，同意给原告办理产权过户登记手续，原告将房屋余款8600元支付被告。
被告蒋某某辩称，本案讼争房屋系二被告夫妻共同所有，被告张某某将房屋出售给原告，被告蒋某某并不知情，也不同意，其所签订的售房协议无效。该房系安置房，被告张某某将房屋出售给原告损害了女儿蒋某某未成年人的权利，故售房协议属无效行为。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人杨某某述称，对原告陈述的事实及请求无异议。该房系通过第三人杨某某的中介机构代为出售的，房屋系被告张某某的娘家拆迁安置所得的房屋，按理应是张某某个人的房屋，张某某委托本人将房屋出售，最后协商将房屋出售给原告，在签订售房协议时是通知了被告蒋某某，之后被告蒋某某还收过房款。房款已基本付清，故认为二被告应协助原告办理产权过户登记手续。
第三人王某某述称，2011年被告张某某、蒋某某二人曾将讼争房屋卖给第三人王某某，但未过户。后第三人王某某经二被告的同意后退出，并通过第三人杨某某的信息部将房屋卖给原告王某某，原告已付房款，二被告应协助原告办理产权过户登记手续。
经审理查明，被告张某某、蒋某某系夫妻关系，于2002年2月22日生育女蒋某某。2010年，合江县统一征地服务办公室对被告张某某户口所在地合江镇槽房村一社的土地依法进行征收，同年8月10日被告张某某就其在合江镇槽房村一社的房屋与合江县统一征地服务办公室签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。被告张某某选择货币补偿，定向限价商品房安置方式，被告张某某应享受80平方米的定向限价商品房安置。2010年8月11日，泸州市川泸房地产开发有限公司与被告张某某签订《合江县征地拆迁定向限价商品房购房协议》，被告张某某选得位于合江县合江镇“捷达花园后面”E区5号楼4单元5楼1号房屋一套，约80平方米，每平方米单价1500元，如面积增加在10平方米内，按1500元每平方米支付房款。该房于2014年7月4日取得产权证（房权证号：泸房权证合江县字第201414738-2号，面积82.17平方米，房屋坐落在合江县合江镇菜坝社区兴教街6号定向限价商住楼E区5号楼4-5-1号，所有权为被告张某某、蒋某某共有）。该房首期款72000元已由合江县统一征地服务办公室从被告张某某的安置补偿款中代扣缴纳；被告张某某按其签订的《合江县征地拆迁定向限价商品房购房协议》的约定，应付泸州市川泸房地产开发有限公司购房余款48000元及超面积2.17平方米价款3255元（2.17平方米×1500元／平方米）计51255元，系交房时第三人杨某某从收取的原告王某某购房款中代被告张某某直接支付给泸州市川泸房地产开发有限公司的。
2011年1月9日，被告张某某与第三人王某某签订《售房合同》，被告张某某以价款221600元将位于合江县合江镇“捷达花园后面”E区5号楼4单元5楼1号房屋一套（建筑面积约80平方米）出售给第三人王某某。售房合同上有被告张某某、蒋某某、第三人王某某的签名捺印，但被告蒋某某否认系其亲笔签名、捺印。2011年1月15日，第三人王某某给付被告张某某购房款160000元，被告张某某以张某某、蒋某某的名义出具收条一张，收条上载明：收到王某某房款160000元，余款在转房产证时全部付清。后第三人王某某有退出该房买卖，将该房转售的意思表示，经与被告张某某协商后，遂由被告张某某于2011年2月10日以张某某、蒋某某的名义向合江县联缘信息部的第三人杨某某出具委托书，委托第三人杨某某代理联系该房出售事宜。2011年3月24日，经第三人王某某联系来原告王某某，由第三人杨某某代被告张某某与原告王某某签订《售房协议》，约定：被告张某某自愿将座落在“捷达花园”后面E区5号楼4单元5楼1号的房地产（建筑面积80平方米）转让给原告王某某；成交价格为256000元；签字之日起付定金5000元，第二次付购房款196000元（含定金5000元），交房时付48000元，尾款12000元，双证过户后一次性付清。被告张某某领取双证及其它证件，过户前的一切税费由被告张某某负责，原告王某某过户费、税及过户后的一切税费由原告王某某负责。余款60000元在交房过户后一次性付清。2011年7月31日将房屋钥匙交给原告王某某。未尽事宜补充：房屋误差按国家标准，超出部分按3200元每平方米，由原告王某某补给被告张某某，超时、没按时（特殊原因除外）的过渡费每月每人300元由原告王某某所得，被告张某某必须保证此房无争议。2012年10月29日，被告张某某、原告王某某之女李某某代表原告签订了售房合同，约定：被告张某某自愿将座落在“捷达花园”后面E区5号楼4单元5楼1号的房产80平方）转让给李某某（原告王某某）；成交价格为221600元；第一次付购房款208000元（含付开发商所给的全部费用），余款13600元在两证过户后一次付清；被告张远芳保证能顺利过户，被告张远芳、李松蔓（原告王远芳）双方必须配合李松蔓（原告王远芳）过户。2012年11月2日，第三人王某某、被告张某某、原告之女李某某代表原告王某某签订了协议书。该协议书约定：被告张某某于2011年1月9日出售给王某某的位于合江县合江镇捷达花园后面E区5号楼4单元5楼1号房由张某某直接过户给李某某（原告王某某）。张某某将以上房屋过户给李某某（原告王某某）的行为视为将房屋交付给王某某的行为，张某某不再承担交付以上房屋给王某某的义务；王某某欠张某某的13600元购房款在张某某协助李某某（原告王某某）到相关部门办理房屋登记手续时由李某某（原告王某某）支付给张某某；王某某与张某某的房屋买卖合同视为履行完毕，双方不再有其他债权债务关系；张某某将房屋过户给李某某（原告王某某）时所有税收、费用由李某某（原告王某某）承担，张某某不再承担任何税、费。2012年11月10日，原告王某某又给付被告张某某购房款5000元，并由被告张某某出具收条一张，收条上载明：张某某于2012年11月10日收到王某某购房款5000元，王某某还尚欠购房款8600元。原告王某某按约已支付款项258600元（含中介费），尚欠被告张某某购房款8600元未付；被告张某某已得到除余款8600元外的约定的购房款；第三人王某某已收回其支出的购房款；第三人杨某某已得到应得的中介费；泸州市川泸房地产开发有限公司的应得房款已结清。被告张某某所持的房屋产权证、土地使用权证和房屋钥匙已交给了原告王某某，原告王某某已装修后入住所购合江县合江镇菜坝社区兴教街6号定向限价商住楼E区5号楼4-5-1号房屋。后原告王某某要求被告张某某、蒋某某协助办理产权过户登记手续未果，遂诉讼来院。
审理中，第三人王某某认为被告张某某与第三人王某某于2011年1月9日签订的《售房合同》上是被告蒋某某亲笔签名和捺印。被告蒋某某予以否认，遂于2015年1月7日申请对该合同上的签名、捺印是否系其所为提出鉴定，本院遂组织当事人搜集提供检材样本，对外委托司法鉴定。鉴定单位泸州科正司法鉴定中心于2015年4月7日以泸科正函（2015）10号函告本院：因提供的蒋某某笔迹为实验样本，缺少蒋某某笔迹的自然样本、缺乏鉴定条件，鉴定检材中蒋某某签名上捺印的指纹缺乏足够的鉴定特征，故不能对检材中的签名笔迹和捺印的指纹做出同一性鉴定，决定退案。本院告知当事人能否重新提供蒋某某笔迹的自然样本进行鉴定，但当事人均不能提供蒋某某笔迹的自然样本。故不能继续鉴定，本院恢复审理。
本案在审理过程中，除原、被告、第三人的陈述外，原告向本院提供了以下证据：1.售房协议、2.协议、3.收条、4.售房协议及收条、5.房产证、土地使用权证。被告蒋某某向本院提供了以下证据：1.购房协议、征地补偿安置清单、统征办征收通知、蒋某某的户口页、2.房屋权属登记信息查询结果单、3.被告蒋某某的低保证（质证后已退还）及寄住人口登记表。第三人杨某某向本院提供了以下证据：1.委托书、2.证明、3.被告张某某向信息部提供的二被告的结婚证复印件、身份证复印件、4.张某某与王某某的售房合同、王某某与张某某、蒋某某的售房合同、收条、5.房屋拆迁补偿协议、6.其他售房合同资料、7.营业执照、税务证、户口信息、8.公告。被告张某某、第三人王某某未向本院提供证据。
前述证据，经本院组织当事人当庭举证、质证。对原告王某某提供的证据1.2.3.4.5项的真实性被告张某某、第三人杨某某、王某某无异议，被告张某某对房屋曾出售给第三人后又出售给原告并收房款的事实认可，只是认为证据1项上是第三人杨某某代其签名，被告蒋某某认为被告张某某出售房屋的事实自己不知情，其所签订的合同无效，本院对原告王某某提供的证据1.2.3.4.5项的真实性予以确认、采信；对被告蒋某某提供的证据1.2.3项的真实性被告张某某、第三人王某某无异议，原告王某某、第三人杨某某对被告蒋某某提供的证据的真实性不持异议，只是认为被告蒋某某提供的证据与本案无关，第三人杨某某并认为蒋某某未参与安置补偿，被告蒋某某在榕山有未办产权的房屋，在出售房屋时被告蒋某某是参与了的，本院对被告蒋某某提供的证据1.2.3项的真实性予以确认；对第三人杨某某提供的证据1.2.3.4.5.6.7.8项的真实性原告王某某、第三人王某某无异议，被告张某某对第三人杨某某提供的证据3.4.5.7.项无异议，被告蒋某某对第三人杨某某提供的证据3.5.7.项无异议，本院对第三人杨某某提供的证据3.5.7.项的真实性予以确认。同时被告张某某质证认为合同是自己签订的，收条上蒋某某的名字是自己代写的，其他售房合同资料与自己无关，被告蒋某某质证认为，对两份售房合同、委托书都不知情，证明不符合证据形式要件，不予认可，其他售房合同资料与自己无关。本院确认被告张某某将其房屋卖与第三人王某某，又通过第三人杨某某中介将该房转卖给原告王某某，收取了相应房款的事实。
本院认为：被告张某某将其因土地征收、房屋拆迁安置获得产权的房屋卖与第三人王某某，第三人王某某与被告张某某商议后又由被告张某某将该房转卖给原告王某某，并经原告王某某、被告张某某、第三人王某某三方协商一致，由原告王某某与被告张某某签订了诉争房屋的买卖合同。为此，被告张某某与第三人王某某签订的购房协议、被告张某某与第三人王某某及原告王某某签订的协议书、被告张某某与原告王某某签订的房屋买卖合同，均是当事人间经过平等自愿、协商一致的真实意思表示，且其内容并不违反法律和法规的效力性的强制性规定，应认定其合法有效，但当事人均应按照法律、法规的规定和合同约定履行各自的纳税义务。依法成立的合同对当事人均有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中原告王某某按约已履行了支付绝大部分购房款的义务，并已装修入住所购房屋，其是善意第三人购买房屋，其还应将尚欠购房款8600元支付给被告张某某、蒋某某；被告张某某、蒋某某应履行为原告王某某办理该房产权过户相关手续的义务。被告蒋某某以其是所卖房屋的共有权人，自己并不知情也未授权被告张某某代为出售该房，因此被告张某某卖房是无权处分行为，并且被告张某某和原告王某某的房屋买卖行为已损害了其女蒋某某未成年人的权利为由，抗辩主张原告王某某与被告张某某的房屋买卖行为无效。但本案讼争房屋最开初就由被告张某某卖给了第三人王某某，继而又转卖给原告王某某。从被告张某某将诉争房屋卖与第三人王某某起，到该房转卖给原告王某某的较长时间里，其间被告张某某不仅提供了二被告的结婚证、被告蒋某某的身份证资料，第三人杨某某还代被告张某某直接支付购房余款48000元及超面积2.17平方米价款3255元给泸州市川泸房地产开发有限公司，协助被告张某某领取房屋产权证、土地使用权证及该房钥匙转交给原告王某某，由原告王某某装修并入住诉争房屋。在此期间里，被告蒋某某表示其并不知情，对本应由其与被告张某某履行交付给泸州市川泸房地产开发有限公司的购房余款48000元和超面积2.17平方米价款3255元的义务和接收所购房屋的权利持不管不问的态度，有违常理，对此原告王某某有理由相信被告张某某卖房是其夫妻共同的意思表示。原告王某某交付房款并已实际占有使用诉争房屋，属于法律意义上的善意第三人。按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条（婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人）的规定，故被告蒋英维不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人王远芳；按照《中华人民共和国物权法》第十七条（不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……）的规定，本案讼争房屋的权属证书登记产权人是被告张某某、蒋某某，二被告之女蒋某某并不是诉争房屋的产权人。并且原告王某某已支付绝大部分购房款给被告张某某，其是通过对价善意买得诉争房屋的，被告张某某、蒋某某可以将收取原告王某某的购房款用以维护其女蒋某某的未成年人的权利，因此原告王某某的购房行为并未损害其女蒋某某未成年人的权利。综上，本院对被告蒋某某的抗辩主张依法不能支持。被告张某某、蒋某某应该履行为原告王某某办理诉争房屋产权变更登记手续的义务，第三人杨某某、王某某应该协助、配合原、被告办理房产过户事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下：
被告张某某、蒋某某于本判决生效后十日内将其位于合江县合江镇菜坝社区兴教街6号定向限价商住楼E区5号楼4-5-1号房屋的房屋所有权、土地使用权办理过户登记在原告王某某名下。原告王某某，第三人杨某某、王某某予以协助、配合办理过户登记手续。
案件受理费5340元，由被告张某某、蒋某某负担（此款原告已预交，二被告在本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 刘雪松
审 判 员 杨治昂
人民陪审员 王晓玲
二〇一五年五月十四日
书 记 员 陈明琼