上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初56571号
原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陆成，董事长。
委托诉讼代理人：张可可，男。
被告：融宜宝积家投资管理(北京)有限公司，住所地北京市。
法定代表人：王会师。
原告上海中原物业顾问有限公司诉被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人张可可到庭参加了诉讼，被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2016年9月被告与原告就上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX、XXX室物业租赁事宜签署了《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，租赁期间为2016年10月15日至2019年4月14日。原告依约支付了租赁保证金(房屋押金)人民币(以下币种相同)247,742.40元、物业费押金26,830.44元。2017年3月因被告未按约向物业产权人PARRYWU等支付租金，案外人于2017年3月3日提出解约，解除与被告签署的《办公楼租赁合同》并要求被告于3月10日清理退还房屋。被告的逾期支付租金行为造成原告与被告之间的租赁合同无法继续履行。原告为此向被告提出解约并要求被告返还租赁保证金247,742.40元、物业费押金26,830.44元，但被告拒绝返还，同时根据租赁合同的约定被告已经违约，应承担违约责任。为此，原告诉至法院，要求法院判令：1、解除《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》；2、被告返还原告租赁保证金(房屋押金)247,742.40元；3、被告返还原告物业费押金26,830.44元；4、被告承担违约金247,742.40元。
被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司未到庭应诉答辩，亦未提供证据。
经审理查明，2016年9月原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》。合同第一条“出租或预租房屋情况”约定：甲方出租给乙方的房屋座(坐)落在本市浦东新区浦东南路XXX号XXX、XXX室(以下简称系争房屋)，该房屋实测建筑面积为319.41平方米，房屋用途为办公，房屋类型为办公楼……，甲方作为该房屋的法律规定的其他权利人与乙方建立租赁关系……。合同第三条“交付日期和租赁期限”约定：甲方于2016年10月1日前向乙方交付该房屋，房屋交付标志为乙方收取该房屋钥匙，出租房屋租赁期自2016年10月15日起至2019年4月14日止，装修免租期为自房屋实际交付之日起至2016年10月14日止……。合同第四条“租金、支付方式和期限”约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为8.50元，月租金为82,580.80元，该房屋租金合同期内不变……；乙方应于每月5号前向甲方支付下个期间租金(该期间以月为单位)，如房屋租赁起算日为2016年10月15日(若与实际租赁起算日不一致的，以实际租赁起算日为准)，则次月租金支付日为乙方应于11月5日前支付2016年11月15日至2016年12月14日租金，以此类推，则甲方收到租金后的7个工作日内向乙方提供房屋租赁发票；乙方支付租金的方式为：押叁付壹(2016年10月1日前支付相当于三个月租金的租赁保证金和首期租金)，其余租金按月转账支付……。合同第五条“保证金和其他费用”约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金即247,742.40元，甲方收取保证金后应于3日内向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金及物业管理费押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应在租赁关系终止后3个工作日内无息归还乙方……。合同第十条“违约责任”约定：……租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的贰倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同附件“租赁补充条款”第2条约定：甲方应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期限内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的情事时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此而遭受损害，甲方应负赔偿责任；第4条约定：承租期间房屋所产生的物业管理费由乙方承担，付款方式为押三付一(即物业管理费保证金和首期物业管理费)，其中三个月的物业管理费押金共计26,830.44元支付至甲方账户……，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金和物业管理费押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应在租赁关系终止后3个工作日内无息归还乙方；第6条约定：本补充条款与本合同正文以及其他部分具有同等法律效力，本补充条款与本合同正文以及其他部分不相一致的，以本补充条款为准。2016年9月29日原告转账支付被告房屋押金247,742.40元和物业管理费押金26,830.44元，2016年10月8日被告就上述款项各开具了收据一张。2016年9月29日原告支付被告同年10月15日至11月14日租金82,580.80元，2016年11月22日原告支付被告同年11月15日至12月14日租金82,580.80元，2016年12月19日原告支付被告2016年12月15日至2017年1月14日租金82,580.80元，2017年2月16日原告支付被告同年1月15日至2月14日租金82,580.80元。2017年3月7日原告向被告发出《催告兼通知函》，提出：因被告未按约向业主支付租金，业主已单方面行使合同解除权，因被告与业主已解除了原租赁合同，致使原告与被告签订的租赁合同处于无法继续履行的状态，业主并要求原告于2017年3月10日之前清空并返还系争房屋，为此要求被告在2017年3月9日前与业主解决该物业的租赁纠纷并与原告洽谈解约事宜。2017年4月5日原告(承租方，乙方)与PARRYWU(吴沛元)(出租方，甲方)签订《办公楼租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号鄂尔多斯国际大厦办公楼，乙方自愿承租该大厦办公楼6层01-04室，租赁期限从2017年4月1日至2020年4月9日。《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》签订后原告使用系争房屋至今。
审理中，原告提出2017年4月5日原告与系争房屋的权利人另行签订了《办公楼租赁合同》，原告承租了权利人该楼层(即6层)的01-04室办公室，并于2017年4月17日支付押金和租金620,700元，原告仍继续使用系争房屋，但因被告与权利人的租赁合同已经解除，造成原、被告之间租赁合同无法继续履行，被告的行为违反了合同的约定，原告根据合同约定可以解除合同，同时合同解除系被告违约所致，被告应根据合同约定返还租赁保证金、物业押金，并支付原告解除合同违约金，因合同约定的违约金是按照提前收回天数租金的2倍计算，金额较高，原告现主张要求被告赔付相当于三个月租金的违约金即247,742.40元。
认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、《催告兼通知函》附快递单、中国工商银行业务回单、收据等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方应按约履行。被告作为系争房屋的出租人，应确保对该房屋享有出租的权利，但合同履行期间，因被告的原因造成被告与权利人之间的租赁合同解除，客观上导致原、被告之间的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》无法继续履行，原告要求解除双方签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》符合合同约定，对此诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求损害赔偿。因被告违约造成了租赁合同的解除，故原告要求被告返还房屋租赁保证金(房屋押金)247,742.40元和物业费押金(物业管理费押金)26,830.44元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，同时原告主张的解除合同违约金247,742.40元亦无不当，对此诉请本院一并予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海中原物业顾问有限公司与被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》；
二、被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日返还原告上海中原物业顾问有限公司房屋租赁保证金247,742.40元、物业费押金(物业管理费押金)26,830.44元；
三、被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司解除合同违约金247,742.40元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,023元、公告费560元，由被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 梅丽华
二〇一八年一月十六日
书 记 员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。