四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终627号
上诉人（原审原告）：韩云聪，男，生于1983年5月24日，汉族，四川省苍溪县人，城镇居民，住四川省苍溪县。
被上诉人（原审被告）：四川荣新房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市盐都大道盐都花园会所。
法定代表人：张森，该公司董事长。
委托代理人：徐凯，男，生于1986年7月26日，汉族，四川省盐亭县人，住四川省盐亭县，该单位职工。
上诉人韩云聪因与被上诉人四川荣新房地产开发有限公司(简称荣新公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人韩云聪、被上诉人荣新公司委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人韩云聪上诉请求：撤销（2016）川0824民初243号民事判决，改判荣新公司按照合同约定从每天万分之三变更为每天万分之五赔付违约金，支付自违约之日起至韩云聪实际取得产权证书之日止的违约金42782.72元，支付逾期交房违约金9814.86元，并由荣新公司承担本案的诉讼费。事实和理由：双方所签购房合同第11、12条明确约定了交房条件及相关设施标准，荣新公司称没有逾期与事实不符。韩云聪自行领走办证资料交往办证机关，是荣新公司违约之后的自救行为，是为了避免损失的扩大，符合合同法的规定。韩云聪将办证手续办妥后仍然无法取得产权证，原因在于荣新公司未完成税费交纳，尽管本案起诉之后产权登记已办理，荣新公司仍因对其违约行为承担违约责任。被上诉人荣新公司辩称，案涉房产于2013年8月即具备房屋竣工验收手续，2014年7月是材料收集完毕时间，该程序性问题不影响荣新公司具备交房条件的事实认定。而且荣新公司在2013年12月就发出公告，韩云聪并未按期接收房屋，是其自身原因，公司无延期交房的事实。关于韩云聪主张的延期办证的问题，原则上应由韩云聪向荣新公司出具委托，后韩云聪将材料自行带走，双方之间的委托手续并未履行，荣新公司不承担延期办证的违约责任。
一审法院认定事实：2012年8月6日，原告韩云聪与被告荣新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同称原告韩云聪为买受人，被告荣新房地产公司为出卖人，该合同对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、抵押情况、计价方式与价款、付款方式及期限、规划与设计变更的约定、逾期付款责任、交付条件、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、商品房质量装饰设备标准、住宅保修责任、商品房节能措施、使用承诺、产权登记、共有权益的约定、附属建筑物构筑物的约定、前期物业服务、专项维修资金、不可抗力、争议解决方式、及合同生效的条件等进行了合同约定，原告韩云聪在该合同上签字具了结，被告荣新房地产公司及法人加盖了印章，其委托销售机构申婧在该合同上签了字。关于交房时间、交房条件、交房手续、产权办理，合同中有如下约定：第十一条约定，（一）出卖人应当在二0一三年十二月三十一日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十二条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到：上水、下水、电、燃气、电话、光纤、公共绿地、公共道路、公共停车场等达到使用条件，如果在约定的期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：1、买受人允许出卖人在90日内予以完善；2、出卖人逾期90日内仍未达到上述使用条件，出卖人赔偿买受人造成的直接经济损失。第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时分别处理，不作累加。1、逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文明或者出示证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：因买受人原因而逾期未办理接手续的，则视为该房屋已交付，并以合同约定的交房期限届满日视为出卖人的实际交付日。（三）双方同意按照下列2、3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费、办理产权证、国土证的相关税费、产权登记费、共有人登记费等税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。3、买受人自行向相关单位缴纳第二十三约定的物业服务费用。第二十条，产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在二0一四年十二月三十日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理。1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起*日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的*%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之*的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起*日内向买受人支付。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金，并于出卖人实际取得该商品房所在楼栋权属证明之日起三十日内向买受人支付。同时，原告韩云聪与被告荣新房地产公司签订了《购房合同补充协议》，共十四条，其中第三条，关于买卖合同第十一条交付条件的补充约定。房屋符合买卖合同规定的交付条件，买受人不得以房屋存在瑕疵拒绝办理接房手续，否则视为出卖人已按约定完成交房。房屋符合买卖合同规定的交付条件，买受人不得以房屋存在裂纹、空鼓、几何尺寸偏差、渗水等质量瑕疵而拒绝办理接房手续，否则视为出卖人已按约定交房。对于房屋质量瑕疵，出卖人应当于买受人通知之日起限期六十日内负责整改并承担相应的整改费用。第五条，关于买卖合同第十五条的补充约定。1、买受人须按合同约定的交房日期办理房屋交接手续，非因出卖人原因，买受人未按合同约定的交付日办理房屋交接手续的，出卖人不承担逾期交付责任，视为出卖人已向买受人交付该房屋，该房屋的毁损灭失及保管等风险责任自合同约定的交付之次日起由买受人承担，买受人不向出卖人主张任何权利，质保期从合同约定的交付日之次日起计算，买受人至此时间开始承担物业服务等费用。2、如在合同约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，此时，房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费等因该房屋所发生的全部费用应自合同约定的交房期限届满之日起由买受人承担。在买受人付清应付款或违约金后，仍视为该房屋已在合同约定的交房期限届满之日前交付。第六条，关于买卖合同第二十条的补充约定。1、出卖人延期交房的，则办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户房屋所有权证时间相应顺延，但出卖人应按照法律规定向买受人赔偿相关的损失。2、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人，贷款银行办理，上述委托为无偿委托。3、买受人须在出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。4、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房要求，同时不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人承担。5、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后的18个月内为买受人提供应由出卖人提供的办理国有土地使用权证的资料。如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需要的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日起每日向出卖人支付100元作为违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。《商品房买卖合同》与《购房合同补充协议》签订后，原告韩云聪当即向被告荣新房地产公司交纳了首付款76664元，缴纳房屋维修基金2236元；同年九月二十九日，原告韩云聪交纳购房款170000元，二次共缴纳购房款246664元。二0一三年十二月二十八日，原告韩云聪向被告荣新房地产公司缴纳了面积补差款66元，同时缴纳了契税、办证费2697元。被告荣新房地产公司出具了财务专用收据。二0一三年七月二十日，主管该开发项目的专业技术（质量）单位四川华企建设工程有限公司与监理单位四川省城市建设工程监理有限公司，对该开发工程项目住宅工程质量分户（室内空间、构件尺寸、室内地面与墙面、门窗安装、防水工程、公共部位部分质量、安装工程质量）进行了验收，验收结果为：已按照《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的相关规定要求进行了质量分户验收，验收结论为合格。二0一三年十二月二十三日，被告荣新房地产公司在《广元晚报》上登出《交房公告》，其公告内容为：交房公告，尊敬的苍溪江南半岛小区3、4、9楼业主：您购买的江南半岛小区商品房，现已具备《商品房买卖合同》所约定的交付条件。根据合同约定我司将于2013年12月27－31日统一办理交付手续。现将有关事项公告如下：一、交付时间，12月27日交付江南半岛9栋；12月28、29日交付江南半岛3栋；12月30、31日交付江南半岛4栋。二、交付地点，江南半岛小区大门旁物业办公中心；三、应带资料，1、买受人身份证明（户口及身份证）、婚姻关系、首套房证明原件及复印件，若业主本人无法到场办理，可由办理人持公证后有效委托行为的委托书及双方身份证明代为办理；2、《商品房买卖合同》原件，商品房交款收据原件。并告知了客服热线、物业热线。苍溪江南半岛项目，2013年12月23日。二0一三年十二月三十一日，原告韩云聪在接收购买的商品房时，认为其所购买的商品房不具备交房条件，拒绝接收所购房屋，同时给被告荣新房地产公司送达了《收房查验情况回复》，该回复的内容为：四川荣新房地产开发有限公司：你方寄来的《交房通知书》本人已收悉，并于2013年12月31日下午到楼盘现场查验，情况如下：一、住宅周转公共设施部分尚未完成，路梯仍在施工。二、验房时已出示房屋面积测绘报告（苍经房测字（2013）第243号），但未见出示《建筑工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》，未见房屋权属证明。三、暂无消防部门出具的《建筑工程消验收意见书》、质监部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》、环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》和卫生部门核发的《用水合格证》以及民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》等证明文书。综上所述，该房屋状态应为尚未达到约定的交付条件。因此希望你方尽快完成以下：1、30日内完成房屋交付必须的全部文件、资料的办理，并在达到合同约定的交房条件后及时通知我方查验。2、90日内完善道路、绿地等公共设施。若到期内仍没有达到交房要求，则按合同第十三条逾期交房责任约定的条款，从约定交房日起计算你方违约责任。另外，你方交由物业公司进行交付手续，物业公司要求交纳其所要求的费用后才交付房屋钥匙，而其所要求装修保证金等费用并无法律依据，更无物价局出具的收费许可。若因物业公司行为导致延迟等果，责任将由你方承担。3－2－6－4业主。二0一四年三月三日，原告韩云聪按照《交房流程单》对涉诉房屋进行了验收并在《业主（用户）文件/物品签领记录表》签了字，并领取了涉诉房屋钥匙。二0一四年七月十五日，苍溪县城乡规划建设和住房保障局以苍规建住质备（2014）032号给被告荣新房地产公司开发的“荣新.江南半岛3房建筑工程”发放了《竣工验收备案书》。结论为：本工程竣工验收备案文件已于2014年7月15日收讫，文件齐全。并加盖了苍溪县城乡规划建设和住房保障局工程竣工验收备案文件收讫的印章。二0一五年一月二十二日，原告韩云聪在被告荣新房地产公司领取了办证合同，并在《房产证办理合同领用登记表》上签了字，原告领取办理合同后未将相关资料及办证委托交与被告。同日，原告自已将办理房屋产权的相关资料送到房地产管理部门。二0一六年一月二十九日，被告荣新房地产公司为原告韩云聪登记办理了房屋所有权证。
一审法院认为，原告韩云聪与被告荣新房地产公司签订的《商品房买卖合同》与《购房合同补充协议》，系双方意思的真实表示，且不违反法律规定，因此合法有效，双方均应严格履行。关于被告是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》第十一条双方约定“出卖人应当在二0一三年十二月三十一日前向买受人交付该商品房”。被告荣新房地产开发公司提供的“荣新.江南半岛3房建筑工程”《竣工验收备案书》，可以确定涉诉房屋为合格房屋，且具备了交房条件。二0一三年十二月二十三日，被告荣新房地产公司在《广元晚报》上登出《交房公告》及给原告送达的交房通知书，可以证明被告荣新房地产开发公司按照约定向原告交付了其所购买的商品房。原告韩云聪以“住宅周围公共设施部分尚未完成，路梯仍在施工”为由拒绝接受房屋，不属于被告荣新房地产公司违约，且原告所提供的照片亦不能证明合同第十二条“买受人允许出卖人在90日内予以完善”后的公共设施情况。故原告韩云聪称被告逾期交房的理由，不能成立，要求被告按每天万分之五支付其违约金的请求，本院不予支持。关于被告是否应承担逾期办理房屋产权证的责任问题。《商品房买卖合同》第二十条双方约定出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。《购房合同补充协议》第六条五项约定出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后的18个月内为买受人提供应由出卖人提供的办理国有土地使用权证的资料。合同中可以看出，前者约定为系对被告取得整栋开发商品房权属证明的时间约定，后者为原告取得权属证明的时间约定。涉诉房屋原告韩云聪二0一五年一月二十二日在被告荣新房地产公司领取了办证合同，并在《房产证办理合同领用登记表》上签了字，该时间应为合同中约定的“出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续”。原告在被告处签收了《房产证办理合同领用登记表》后，并未委托被告为其办理房屋产权登记手续，亦未向被告交清有效资料，而是自已将相关资料交由房地管理部门，是原告自身的责任。且被告已为原告办理了房屋产权证，故其要求被告承担违约责任的理由，本院亦不予支持。判决：驳回原告韩云聪的诉讼请求。本案受理费1115元，减半收取557.50元，由原告韩云聪承担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。另查明，韩云聪与被上诉人荣新公司于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》约定的所购商品房为荣新公司开发的荣新·江南半岛楼盘3幢2单元6层4号住宅，预测建筑面积74.52平方米，单价每平方米3310.04元，总价款246664.00元。
本院认为，上诉人韩云聪与被上诉人荣新公司签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有拘束力。《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付条件中，所交付商品房应当取得建筑工程竣工验收备案表，而本案中案涉商品房相关的苍规建住质备【2016】032号竣工验收备案书形成于2014年7月15日，故荣新公司于2013年12月发布交房公告时其交房条件并不完全具备，韩云聪有权依照合同约定拒绝受领该商品房，并有权向荣新公司主张逾期交房的违约责任。违约金应以已付房款246730元（246664元+66元）为基数，以约定的每日万分之三的计算方法，自约定交房期限届满之次日即2014年1月1日起，计算至实际接收商品房之日即2014年3月3日止，即4589.18元（246730元×3/10000×62天）。韩云聪要求调整违约金计算方式为每日万分之五，缺乏合同依据，本院不予支持。关于房屋产权证办理期限，双方约定荣新公司接受韩云聪的委托为其办理商品房权属转移登记，荣新公司在韩云聪交清全部有效资料、税费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续的365日内为韩云聪办理房屋所有权证，本案中2015年1月韩云聪自行将房屋产权的相关资料送交房地产管理部门，并未委托荣新公司办理，而且2016年1月案涉商品房的产权证已予以了办理，故荣新公司在房屋产权证书办理过程中并无违约行为。原审认定事实清楚，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初243号民事判决；
二、被上诉人四川荣新房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向上诉人韩云聪支付逾期交付商品房的违约金4589.18元；
三、驳回原审原告韩云聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费557.00元，由原审被告韩云聪负担450.00元，原审被告四川荣新房地产开发有限公司负担107.00元；二审案件受理费1115.00元，由上诉人韩云聪负担800.00元，被上诉人四川荣新房地产开发有限公司负担315.00元。
本判决为终审判决。
审判长 刘顺波
审判员 宋开新
审判员 袁 峻
二〇一六年十二月八日
书记员 何 丹