浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异229号
案外人顾凤英，女，1969年3月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人章建明，男，1975年10月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）邢炜军，浙江越泽律师事务所律师。
被执行人楼炳良，男，1965年9月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人胡欢喜，女，1965年10月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。
在本院执行申请执行人章建明与被执行人楼炳良、胡欢喜民间借贷纠纷一案中，案外人顾凤英提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人顾凤英称，一、案外人原计划购买绍兴市越城区曹江路5号405室（以下简称涉案房产）作为儿子胡锋贤的结婚用房，在楼炳良购买涉案房产之前，案外人装修耗资538000元。案外人儿子胡锋贤大学毕业，不久去上海工作，并在上海结婚安家，为此案外人购买上述房屋作为儿子婚房的计划落空。2015年1月1日，案外人与楼炳良签订房屋租赁承诺协议，约定楼炳良同意案外人租赁涉案房产，时间从2015年1月1日起至2022年12月31日止。房屋租金每月4800元，案外人以装修款538000元抵充租金。二、案外人租赁涉案房产在抵押之前，根据《中华人民共和国合同法》第229条等法律、法规规定，涉案房产的产权变更不影响案外人对涉案房产的租赁权。第三，涉案房产的装修属于案外人所有。故提出执行异议，请求法院带租约拍卖涉案房产；在对涉案房产进行评估时，不得将房屋装修进行评估。
申请执行人章建明称，第一，案外人未到庭参加听证，应按自动撤回异议处理。第二，由于案外人提交的证据都是复印件，申请执行人无法对复印件进行质证。第三，申请执行人办理房屋抵押借款的时候，房屋所有权人楼炳良及其配偶胡欢喜明确告知申请执行人涉案房产已出租给案外人，租期是2014年1月1日至2015年12月31日，并向申请执行人提供了房屋租赁合同复印件1份，该租赁合同中明确记载房屋租赁期限是2014年1月1日至2015年12月31日，两被执行人还在该复印件上签名、捺印。申请执行人考虑到房屋租赁马上到期，才同意办理房屋抵押借款。案外人顾凤英提出执行异议主张涉案房产由其装修，是虚假的；其向法庭提交的落款时间为2015年1月1日的协议也是事后伪造的，而且该租赁合同中也没有约定由承租人装修房屋。在办理房屋抵押借款前，申请执行人曾到涉案房产现场进行勘察，当时案外人也曾向申请执行人出示房屋租赁合同，该合同内容与楼炳良提供的合同是一致的，而且案外人也没有提出还要租8年，如果当时案外人提出要租8年的话，申请执行人不可能同意办理房屋抵押借款。案外人提供的有线电视证复印件等证据只能证明当时其确实居住在涉案房产内，并不能证明有8年租赁期，因为承租人可以凭租赁合同向相关主管部门办理手续，综上，请求驳回案外人的执行异议请求。
被执行人楼炳良、胡欢喜未发表意见。
本院查明：2015年10月13日，被执行人楼炳良取得涉案房产的所有权证，权证号为F0000307403号。2015年11月6日，楼炳良、胡欢喜向章建明借款110万元，并出具借条1份，该借条上明确记载“该房屋已出租给顾凤英，时间为2014年1月1日至2015年12月31日止，到期后该房无出租给个人或单位”。为确保上述债权实现，当天，楼炳良将自己名下的涉案房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续，他项权证号为绍房他证绍市字第K0001104**号。因楼炳良、胡欢喜未按约归还借款，章建明向本院提起诉讼，本院经审理于2016年4月27日作出（2016）浙0602民初2021号民事判决书，判决被告楼炳良、胡欢喜共同归还原告章建明借款本金110万元，并支付自2015年12月6日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息（应扣除已支付的利息88000元），于判决生效之日起十日内履行；若被告楼炳良、胡欢喜未按上述第一项履行，则原告对被告楼炳良名下座落于绍兴市越城区曹江路5号405室房屋（房屋所有权证号F0000307403）经折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权；驳回原告章建明的其他诉讼请求。2016年7月5日，本院对上述判决书立案执行，执行中，本院于2016年8月19日查封了涉案房产的房屋所有权及相应的土地使用权。2016年8月20日，本院作出（2016）浙0602执3058号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人，于2016年9月1日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。还查明，2016年9月2日，本院执行人员对被执行人楼炳良制作执行笔录，其明确陈述涉案房产已经租给了案外人顾红英，合同为一年一签，租金已收到2016年12月。根据申请执行人提供的出租方（甲方）为楼炳良，承租方（乙方）为案外人，落款时间为2014年1月1日的房屋租赁合同复印件记载，甲方同意将涉案房产出租给乙方使用，双方商定上述房屋月租金为4800元，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日，付款方式为先付后用，租金按三月付款一次；随房物品包括电视机1只、电冰箱1只、空调3只、洗衣机1只；协议同时对双方其他权利义务事项作了约定，楼炳良、胡欢喜在该复印件空白处签字捺印。
根据案外人顾凤英提供的出租方（甲方）为楼炳良，承租方（乙方）为案外人，落款时间为2015年1月1日的房屋租赁承诺协议复印件记载，“涉案房产案外人当时准备购房给儿子结婚用，该房案外人装修款用去人民币538000元，现经双方协商楼炳良同意案外人租用8年，租金从装修款538000元按每月4800元退。租用时间从2015年1月1日起至2022年12月31日止。租赁期满后，案外人不得拆除室内任何装修，可以搬走各种电器及家具。在8年承租期间，如乙方自愿放弃合同，甲方不退还剩余装修款，房屋内所有装修归甲方所有，乙方不得自行拆除装修设施。”案外人为证明其主张的事实成立，还向本院提交了曹江路1号地块农贸市场营业房内部投资购建诚意金交纳确认单、房产公司居住证明、燃气公司开户证明、数字电视用户证、燃气费发票复印件各1份、数字电视费发票复印件2张。本案异议审查中，案外人经本院通知未到庭参加听证。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。本案中，案外人顾凤英主张对涉案房产享有租赁权，但其提供的房屋租赁承诺协议为复印件且与申请执行人提供的房屋租赁合同复印件的内容及被执行人楼炳良的陈述并不一致，故对该协议的真实性，本院难以认定；此外，案外对其主张的房屋装修事实也未提供充分证据予以证明，综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人顾凤英的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。