广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第328号
原告蒋玉华，女，汉族，公民身份号码×××280X，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人翁均涛，广东华大律师事务所律师。
委托代理人廖丽娜，广东××律师事务所实习律师。
被告珠海市中港城房地产有限公司，住所地珠海市斗门区，机构代码79777597-X。
法定代表人邓锐标，董事长。
委托代理人王彦，该××员工。
第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行，住所地珠海市香洲区，机构代码70799432-8。
负责人杨伟明，行长。
委托代理人林苏云，广东晨光律师事务所律师。
原告蒋玉华诉被告珠海市中港城房地产有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行于2015年7月13日提出独立请求，本院依法组成合议庭于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告蒋玉华的委托代理人翁均涛、被告珠海市中港城房地产有限公司的委托代理人王彦、第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行的委托代理人林苏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋玉华诉称：2010年10月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东方威尼城某房，该房建筑面积82.97平方米，单价为6317.28元，房屋总价款为524145元。签订合同当天，原告向被告支付了首期款158145元、契税及产权登记费8362元、办证费500元及无房证明费30元，其余房款366000元通过银行贷款支付。2010年12月17日，原告与第三人签订了个人住房借款合同，第三人于2011年3月1日已将按揭贷款发放给被告。根据合同约定，被告应于2012年5月30日前向原告交付商品房，但是因被告与承建商发生纠纷，导致工程停工。2013年4月3日，原被告达成调解协议并经法院司法确认，被告同意于2013年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，如超期交房的，从2014年1月1日起逾期交房违约金标准调整为总购房款的万分之二；若被告在2014年5月31日仍无法交楼，原告有权通过人民法院起诉解除商品房买卖合同。但是被告至今仍无法交付房屋。为维护自身权益，原告故起诉要求判令：一、解除原、被告于2010年10月1日签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告返还已付首期房款158145元及利息，利息从2010年10月2日起计算至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、被告向原告返还已付契税及产权登记费8362元、办证费500元、查无房证明费30元及上述费用的利息，利息从2010年10月2日起计算至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、被告向原告支付银行按揭贷款本金和利息合计224790元（截至2015年8月），以实际清偿金额为准；五、被告向原告支付逾期交房违约金25368.61元（暂计2014年1月1日至2015年4月30日共484天，每天按照总房款万分之一计付），支付至合同解除之日止；六、被告向第三人支付原告未清偿的银行按揭贷款本金、利息及违约金；七、解除原告与第三人于2010年12月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；八、被告承担本案全部诉讼费用。
原告蒋玉华对其诉称提供如下证据：
一、商品房买卖合同（含附件），拟证明原告向被告购买商品房的事实，并按约定支付首期款、契税及相关费用；
二、房款发票，拟证明原告支付了房款；
三、收据（契税及产权登记费），拟证明原告支付了契税及产权登记费；
四、人民调解协议书，拟证明原被告就逾期交房达成了和解协议，2014年5月31日前仍无法交楼，原告有权解除合同；
五、确认裁定书，拟证明法院对人民调解协议书进行了司法确认；
六、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明原告已按照合同约定办结按揭贷款手续，原告与第三人存在借款合同关系；
七、个人贷款支付凭证，拟证明原告已经通过银行贷款支付房款；
八、贷款对账单，拟证明原告目前已支付的贷款本金和利息。
被告珠海市中港城房地产有限公司辩称：不同意解除购房合同，不同意原告的诉讼请求。据购房合同附件第七条约定，我方支付的逾期交楼违约金的标准为日万分之零点三，除此之外我方不再支付其他赔偿金。原告与我方签订的调解协议中约定的2014年之后的违约金计算标准（即万分之二）的条件是双方继续履行合同。
被告珠海市中港城房地产有限公司对其辩称没有提供证据。
第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行诉称，2010年12月17日，原告与第三人签订了个人住房借款合同，合同约定原告向第三人借款366000元，用于购买珠海市斗门区湖心路2223号某房，借款期限为120个月，从2010年12月17日起至2020年12月17日止，还款方式为等额本金还款法，采用浮动利率，在基准利率水平上下调25%，原告以所购买上述房产作为借款的抵押担保。合同签订后，原告与第三人办理了抵押预告登记。第三人于2011年3月1日将366000元借款划给被告指定的账户中。贷款发放后，原告一直正常供款，截止2015年7月2日，原告尚欠贷款本金207400元，利息26.58元。由于原告起诉要求解除商品房买卖合同，可能危及第三人抵押权的实现。商品房买卖合同解除后，将导致个人住房借款合同也被解除，被告应将购房贷款本金及利息返还第三人，原告也需要加付一个月利息作为违约金。故提出独立请求，要求法院判令：一、解除第三人与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告向第三人直接返还贷款本息，本金207400元及利息（其中暂计至2015年7月2日的利息为26.58元；从2015年7月3日起至清偿之日的利息，以207426.58元为基数，按中国人民银行关于逾期贷款利率计算），本息暂合计207426.58元；三、被告向第三人加付一个月的利息（提前还款本金×提前还款时的利率）作为提前还款的违约金；四、原告对被告应向第三人返还的贷款本息承担连带清偿责任；五、第三人对抵押房产（珠海市斗门区湖心路2223号某房）享有抵押权，并就处分抵押房产所得的价款优先受偿；六、本案诉讼费用由原被告承担。
第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行对其诉称提供如下证据：
一、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明原告向第三人借款的事实；
二、个人贷款支付凭证，拟证明第三人向原告发放贷款；
三、贷款账户基本信息单，拟证明原告尚欠结清的贷款本息；
四、房地产权预告登记，拟证明案涉房产办理预告登记情况；
五、房地产抵押权预告登记，拟证明案涉房产办理了抵押权预告登记；
六、楼宇抵押贷款合作协议，拟证明被告提供连带担保责任。
原被告针对第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行的诉讼请求辩称：原告不同意对被告应向第三人返还的贷款本息承担连带清偿责任，根据司法解释，应由开发商即被告直接返还未清偿部分贷款，对第三人其他请求没有异议。被告不同意解除借款合同，认为案涉房屋的工程建设已进入收尾阶段，很快就可以交付。
原告蒋玉华及第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行提交的证据，经当庭出示并质证，被告和第三人均对原告提交的证据没有异议，原告和被告对第三人提交的证据均没有异议。本院对各方提交的证据审核认定如下：原告及第三人提交的证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采信，可以作为认定事实的依据，但是具体的证明内容以本院确认的为准。
经审理查明：2009年1月7日，被告与第三人签署楼宇抵押贷款合作协议，双方约定就被告开发并销售的位于珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城的1、2、4栋的住宅和商业用房进行抵押贷款合作，被告同意对第三人向购房人发放的住房抵押贷款提供不可撤销连带保证，被告的保证期限为自第三人将贷款划入被告的银行账户之日起至被告办妥房地产权证和他项权利证交第三人保管之日止。
2010年10月1日，原告与被告签订商品房买卖合同及附件，约定：原告购买被告开发的位于珠海市斗门区白藤湖四围东方威尼城某房，该房建筑面积82.97平方米，单价为6317.28元，房屋总价款为524145元，首期款为158145元，其余房款366000元通过银行贷款支付。出卖人应当在2012年5月30日前将商品房所属的单栋建筑物主体结构竣工验收合格并交付买受人使用，如出卖人未按照买卖合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：出卖人逾期不超过90日，自买卖合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人仍要求继续履行合同的，则合同继续履行，自买卖合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金；若买受人选择解除合同，则合同自买受人书面通知送达出卖人之日起解除。但出卖人应付违约金总额不得超过买受人已付房价款的10%，除此之外，出卖人不再支付其他赔偿金。签订合同当天，原告向被告支付了首期款158145元、契税及产权登记费8362元、办证费500元及无房证明费30元。
2010年12月8日，珠海市斗门区湖心路2223号某房办理预购商品房预告登记，登记号为粤房地预登珠字第0300016128号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告。
2010年12月17日，原告与第三人签订个人住房借款合同，约定原告就购买位于珠海市斗门区湖心路2223号某房向第三人借款366000元，借款期限为120个月即从2010年12月17日起至2020年12月17日止，原告以珠海市斗门区湖心路2223号某房作为借款抵押。
2010年12月29日，珠海市斗门区湖心路2223号某房办理预购商品房抵押权预告登记，登记号为粤房地预登珠字第0300016738号，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为原告。
2011年3月1日，第三人向原告发放贷款，将借款366000元直接支付给被告。
2013年4月3日，原被告双方经珠海市斗门区井岸镇人民调解委员会主持调解，双方达成人民调解协议。人民调解协议的主要内容有：自2012年5月31日至2013年12月31日前为被告逾期交房的违约天数，被告以总房款524145元为基数，按照每天万分之一支付逾期违约金，支付期限为下一个月28日前兑现给原告；被告承诺2013年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，对此交房期限，原告予以理解并认可；超过2013年12月31日交房的，则从2014年1月1日起的逾期交房违约金标准调整为每日按总购房款的万分之二计算，违约金逐月计付，在下月28日前兑现给原告；若被告在2014年5月31日仍无法交楼，原告有权通过人民法院起诉解除商品房买卖合同，要求退房；如果原告按照本协议解除商品房买卖合同的，则双方不再履行本协议约定的违约金计算条款；商品房买卖合同与本协议相抵触的部分，以本协议为准。原被告就该人民调解协议向本院申请司法确认，2013年4月27日，本院作出（2013）珠斗法立调确字第23号确认裁定书，对该人民调解协议予以司法确认。庭审中原被告双方确认，至法庭辩论终结之日止，原告已经收到被告支付的自2012年6月1日至2015年6月30日止的逾期交楼违约金，该违约金是按照总房款每天万分之一的标准计算。
至法庭辩论终结之日止，珠海市斗门区湖心路2223号某房尚未取得竣工验收备案登记，无法交付原告。
本院认为：综合原被告及第三人诉辩意见，本案争议焦点如下：原告是否享有解除权解除商品房买卖合同；第三人是否可以主张解除借款合同；商品房买卖合同和借款合同解除后各方责任如何承担；第三人对案涉房屋是否享有抵押权并就处分抵押房产所得的价款优先受偿。
一、关于原告是否享有对商品房买卖合同的解除权的问题。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。按照合同约定，原告依约履行了支付全部房款的义务，但是被告没有按照合同的约定于2012年5月30日前交付房屋，已经构成违约。其后原被告双方经过协商达成人民调解协议并经法院司法确认，将交房时间变更为2013年12月31日前，并约定了原告解除合同的条件即被告在2014年5月31日前仍无法交楼，原告可以解除合同，但是案涉房屋直至法庭辩论终结前仍然无法交付，解除合同的条件已经成就，作为解除权人的原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告可以行使解除权解除合同，故原告起诉要求解除与被告于2010年10月1日签订的商品房买卖合同依法有据，本院予以支持。被告不同意解除商品房买卖合同的抗辩没有依据，本院不予采纳。
二、关于第三人是否可以主张解除个人住房借款合同的问题。鉴于原告可以行使解除权解除商品房买卖合同，商品房买卖合同被解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，第三人可以主张解除个人住房借款合同，故第三人要求解除于2010年12月17日与原告签订的个人住房（商业用房）借款合同依法有据，本院予以支持。
三、关于商品房买卖合同和个人住房借款合同解除后各方应如何承担责任的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同因被告违约而导致解除，故原告请求被告返还已支付的购房款并赔偿相应损失依法有据，本院予以支持。被告应返还给原告的款项包括原告直接支付给被告的首期款158145元和原告通过第三人按揭贷款支付给被告的款项366000元。但因被告的违约行为给原告造成的损失应以本院确定的为准。本院认为原告的损失包括以下部分：（1）原告因按揭贷款向第三人偿还的按揭贷款利息。该利息虽然是原告基于与第三人签订的个人住房借款合同向第三人支付的利息，但该借款是用于购买案涉房屋的款项，在商品房买卖合同因被告违约解除后，原告不再享有案涉房屋的权益，原告未因向第三人支付贷款利息获益，反而造成其自身财产的减少，原告的该损失完全是由于被告违约行为造成的，应当由被告负担，故被告应当赔偿原告已支付给第三人的按揭贷款利息；（2）原告已支付的契税及产权登记费、办证费及无房证明费。上述费用均是基于双方之间的商品房买卖合同关系产生的，双方的商品房买卖合同因被告违约而被解除后，原告支出的上述费用亦应由被告负担；（3）逾期交付案涉房屋给原告造成的损失。原被告双方在合同中约定被告于2012年5月30日前交付案涉房屋，但至本案辩论终结时被告仍无法向原告交付符合条件的房屋，故被告应当按照合同约定向原告支付逾期交付案涉房屋的违约金。但是根据原被告双方达成的人民调解协议内容来看，原被告双方已经对逾期交房违约金进行了处理，即约定自2012年5月31日至2013年12月31日的违约金按照总房款每天万分之一计算，从2014年1月1日起调整为按照总房款每天万分之二计算违约金，且庭审中原被告双方均确认，原告已经收到被告支付的自2012年6月1日至2015年6月30日止的逾期交楼违约金。本院认为，该人民调解协议已经本院司法确认，具有强制执行力，故本案不再处理逾期交楼违约金，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求应予以驳回。至于原告要求被告赔偿首期款和其他费用的利息损失。本院认为，原告要求被告赔偿的利息损失，被告已经通过支付逾期交楼违约金赔偿原告的损失，人民调解协议约定被告需要支付的逾期交房违约金可以弥补原告的损失，故对原告要求被告赔偿首期款和其他费用的利息的请求本院不予支持；（4）原告与第三人之间的个人住房借款合同解除，原告需要额外支付的提前还款违约金及利息。原告与第三人之间的个人住房借款合同解除，完全是因为被告的违约行为造成的，故原告因与第三人解除个人住房借款合同需支付的违约金及利息应由被告负担。为了便于履行，本院确定由被告将上述款项直接支付给第三人。
原告与第三人签订的个人住房借款合同被解除前，原告应当先清偿其所欠款项。故被告在向原告返还购房款后，原告需将其中部分款项支付给第三人，用于清偿剩余贷款。为了便于双方当事人履行义务，本院确定由被告将原告尚未清偿的贷款本金直接支付给第三人。
商品房买卖合同和个人住房借款合同被解除后的民事责任全部履行完毕后，第三人和原告应协助被告办理珠海市斗门区湖心路2223号某房的预购商品房抵押权预告登记和预购商品房预告登记的注销手续。
四、第三人对案涉房屋是否享有抵押权并就处分抵押房产所得的价款优先受偿的问题。本院认为，案涉房产上设定的预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第三人作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就后对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故本案抵押权并未设立，第三人主张对案涉房屋享有抵押权并对处分案涉房屋所得价款享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告蒋玉华与被告珠海市中港城房地产有限公司于2010年10月1日签订的商品房买卖合同；
二、被告珠海市中港城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蒋玉华返还首期房款158145元；
三、被告珠海市中港城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蒋玉华返还契税及产权登记费8362元、办证费500元及无房证明费30元，合计8892元；
四、被告珠海市中港城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蒋玉华支付原告蒋玉华已清偿给第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行的按揭贷款本金和利息（以实际清偿日为准）；
五、被告珠海市中港城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付原告蒋玉华尚未清偿的按揭贷款本金及利息（以实际清偿日为准），并支付提前还款违约金即一个月的贷款利息（以实际清偿日为准）；
六、被告珠海市中港城房地产有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行全额支付判项五确定的款项后，原告蒋玉华、第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行于2010年12月17日签订的个人住房借款合同解除，个人住房借款合同解除前原告蒋玉华继续履行清偿责任；
七、上述判项确定的义务全部履行完毕后二十日内，第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行协助被告珠海市中港城房地产有限公司办理珠海市斗门区湖心路2223号某房的预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登珠字第0300016738号）的注销手续，原告蒋玉华协助被告珠海市中港城房地产有限公司办理珠海市斗门区湖心路2223号某房的预购商品房预告登记（粤房地预登珠字第0300016128号）的注销手续；
八、驳回原告蒋玉华的其他诉讼请求；
九、驳回第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11247元（原告蒋玉华已经预交9041元，第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行已经预交2206元），由被告珠海市中港城房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 刘华东
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。