杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第896号
原告：陈浩。
委托代理人：张玲燕，浙江尹天律师事务所律师。
被�：杭州万悦投资有限公司。
法定代表人：陈帮政。
委托代理人：陈捷，国浩律师（杭州）事务所律师。
原告陈浩诉被告杭州万悦投资有限公司（以下简称万悦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘承娜独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年11月24日第二次公开开庭审理了本案。原告陈浩及其委托代理人张玲燕，被告的委托代理人陈捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年7月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》和《时代山商务大厦精装修委托服务合同》，约定原告购买被告开发的位于杭州经济技术开发区时代山商务大厦2幢714室，建筑面积56.18平方米，单价13517元／平方米，总价759385元，商品房为精装修房屋�合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。双方约定出卖人应在2012年12月31日前，将符合下列交付条件的商品房交付买受人使用：…用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。被告至今未交付符合约定条件的商品房，合同项下商品房根本未安装管道燃气，不具备用气条件。被告在销售商品房过程中进行了虚假宣传，商品房用电与销售广告宣传不符，被告未能按销售广告的说明允诺兑现使用民用电。根据视频投资精明眼＋第19期，具体确定地说到该项目申请下来是民用电，但实际并非民用电。显然，被告的行为已经构成违约，根据商品房买卖合同第九条、第十条之约定，被告应当承担逾期交房及相应用气、用电的违约责任。关于产权登记，被告承诺于2013年3月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能按约交付权属证书�，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现出卖人未按约定交付权属证书，故根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条之约定，被告应当承担逾期交付权属证书的违约责任。该房屋约定为精装修标准交付，但被告未能按约交付商品房。该房屋的质量问题主要有：1.入门口处侧边墙纸发霉；2.各房间顶棚破裂；3.厨房、卫生间台面与墙面交接面不密闭；4.露台未设置地漏；5.卫生间台盆下水口不能密闭；6.淋浴房地漏不能开启；7.淋浴喷头与淋浴不能切换；8.淋浴房玻璃隔断不符合规范100mm厚度；9.卫生间墙面瓷砖大量空鼓；10.浴霸安装位置错误，未安装在淋浴房内；11.电热水口未设置检修孔；12.主卧灯泡有损坏；13.次卧未安装灯具；14.门窗洞口不平齐。依据《浙江省商品房买卖合同》第十四条及《时代山商务大厦精装修委托服务合同》第六条，被告应负责返修和整改。《时代山商务大厦精装修委托服务合同》第五条第三项约定，该房屋所配置的材料、设备的产品质量由供应商或厂家负责，甲方负责向乙方提供供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件，乙方在产品质量发生问题时，自行向供应商或厂家主张权利。根据该条约定，原告有权要求被告提供房屋所配置的材料、设备的供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件。作为土地使用年限，从合同可以看出，该商品房的土地使用年限为40年，从开发商申请土地使用权证批准开始，从开始计算40年到合同约定的交房日期，是开发商开发房产正常合理的期限，但是逾期交房的时间实际上占用了40年中的时间。原告购买商品房，包括了土地使用权的出让金和房产所有权的价值，如果土地使用年限缩短了，无形中房产价值也�减少了。所以，原告有权要求被告承担土地使用年限损失。综上所述，原告认为被告至今未交付符合约定条件的商品房，且存在严重质量问题，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现根据合同法及相关司法解释等法律规定，诉至法院请求判决：1.被告支付原告逾期交房违约金112768.673元（按合同约定自2013年1月1日起暂计算至2014年5月10日，此后计算至交房之日止）；2.被告支付原告逾期交付权属证书的违约金30831.031元（按合同约定自2013年3月30日起暂计算至2014年5月10日，此后计算至交付权证之日止）；3.被告对原告提出的房屋质量问题进行保修和整改；4.被告提供房屋所配置的材料、设备的供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件；5.被告承担延期交房及房屋整改期间的全部物业费和公共能耗费4134.85元；6.被告承担因延期交房而造成的土地使用年限损失10000�；7.本案诉讼费及评估费等相关费用由被告承担。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付房屋质量损失7788元（不包含因被告多次反复造成的时间延误损失）。
原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》及附件，用以证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，被告逾期交付房屋和产权证书，应承担相应的违约责任。
2.《时代山商务大厦精装修委托服务合同》及附件，用以证明案涉房屋应当精装修交付，被告交付的房屋不符合约定。
3.销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证、个人住房贷款费用明细表和完税证，用以证明原告依约向被告支付了首付款和办理了银行按揭相关手续。
4.视频光盘（投资精明眼＋第19期）及视频记录，用以证明该商品房按约应为精装修交付，用电为民用电。
5.通告，用以证明被告承认未办理出公用电变民用电手续。
6.房屋装修质量问题照片，用以证明该商品房有严重的质量问题，且被告未进行保修和整改。
7.合同范本，用以证明被告根据商品房特点已经修改过格式文本，原、被告签订的是修改过的合同文本。
8.前期物业协议管理公约，用以证明原告主张物业费及公共能耗费的依据。
原告的证据均系复印件，其中证据1-3与原件核对一致。
被告答辩称：关于原告的诉讼请求，逾期交房违约金的计算时间和依据有异议。逾期交房时间不超过90天，应按照万分之二的标准计算，应计算至2013年3月25日。逾期交付权属证书的违约金不应支持。装修存在的问题已经整改，现在问题不存在。厂家的质量保证或承诺文件，有质保书的如没在住房内，可以提交。2013年3月25日之前不存在物业费，此后的物业费由于原告自己不收房，由其自行承担。土地占用�不存在。原告认为商品房没有安装管道问题不存在，合同第三条、第二十条均已明确，房屋是作为办公楼使用，根据相关规定，无需安装管道等，合同条款是格式条款，被告无提供供气义务。合同并无约定房屋是民用电，本案所涉房屋已符合用电条件，被告不承担逾期交房违约责任。关于产权证书交付的违约金，原告自己拒绝收房，且拒绝办理相应的权属证书，因此该责任应由原告自行承担。根据合同约定，房屋主体结构的质量问题才是买受人拒绝收房的原因，因此，原告不能依据其列出的问题拒绝收房。
被告为证明其抗辩的事实，向本院提交了下列证据材料：
1.竣工验收备案表，用以证明案涉房屋在2013年3月25日已经达到交房条件。
2.交房通知书、交房须知及快递回单，用以证明被告已经通知原告收房。
3.电费发票，用以证明本案房屋已经是民用电，不存在原告主张的问题。
4.房屋所有权证，用以证明本案所涉房屋已于2013年6月24日办理初始登记。
5.杭州市政府文件，用以证明本案所涉房屋用途是办公楼，不设置管道煤气。
被告的证据1-4系复印件，其中证据2-4与原件核对无异，证据5为网络打印件。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：
一、原告提供的证据，被告对证据1、2的真实性无异议，对证明对象有异议，本院对其真实性予以确认，其可以作为认定案件事实的依据。证据3，被告质证后无异议，本院予以确认。证据4，被告对其“三性”有异议，认为其为复制件，不能确认真实性；证据5，被告认为真实性无法确认，但需要说明的是涉案房屋已经办理了民用电，本院认为证据4、5相结合，能够证明被告在广告宣传中提及办理民用电的事实。证据6，被告对其“三性”有异议，本院认为本院已组织双�进行现场勘查，确认了相关的质量问题，在事实部分认定。证据7，被告认为与本案没有关联性，本院认为被告异议理由成立，该份合同文本与本案无关联，不予认定。证据8，被告认为需要核实，且原告未造成实际损失，不能主张物业费。本院对该份证据的真实性予以确认，对其证明对象是否认定，在判决说理部分综合分析。
二、被告提供的证据，原告对证据1的“三性”有异议，认为其系复印件，且不能证明主张的内容，即便真实，也不具备合同约定的交房条件，本院审查后对该份证据的真实性予以确认。证据2，原告认可其真实性，但认为原告未收房，无需缴纳相关费用，本院对该组证据的真实性予以确认。证据3，原告对其真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为发票内容没有显示是民用电，被告应当提交其他证据加以证明。本院对该份证据的真实性�以确认，经核实，该房户为居民生活用电。证据4，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋所有权证的登记时间是2013年6月24日，恰好证明被告已经逾期办证，不符合合同第16条约定的被告应当于2013年3月31日前取得房屋权属证书交付买受人，本院对该份证据的真实性予以确认。证据5，原告对其“三性”均有异议，认为文件没有盖章，且为复印件，不能证明其证明目的。本院认为该份材料不属于证据，不作进一步分析。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
2011年7月4日，原告陈浩与被告万悦公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买杭州经济技术开发区时代山商务大厦2幢714（办公）室，建筑面积56.18平方米，总价款759385元。第七条约定，买受人应在本合同签订之日支付首付款380385元，剩余房款379000�在本合同签订之日次日起5个工作日内与银行签订按揭贷款合同手续。第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房不超过90日，按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问�外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定的保修范围及保修期限承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支�已交付房价款万分之一的违约金。第二十条约定，买受人的房屋仅作办公楼使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。同日，原、被告签订了《时代山商务大厦精装修委托服务合同》，约定原告自愿委托被告为其所购买的涉案房屋提供精装修管理服务。第五条第三项约定，该房屋所配置的材料、设备的产品质量由供应商或厂家负责，被告负责向原告提供供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件，原告在产品质量发生问题时，自行向供应商或厂家主张权利。第六条第三项约定，被告应在双方办理验收交接手续时，将装修设计平面图、装修管线图，以及装修设备说明书、保修卡等资料交给原告。
合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。涉案房屋于2013年3月25日办理了竣工验收备案登记手续。2013年3月，被告向原告邮寄了《交房须知》、《交房通知书》、《需缴纳款项明细》，要求原告于2013年3月28日办理收房手续。原告认为被告存在多方面违约未办理收房手续。2013年6月24日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。
本案在审理过程中，经本院组织双方现场勘查，确认房屋现存的问题：1.露台未设置地漏；2.卫生间墙面瓷砖大量空鼓；3.主卧灯泡有损坏；4.房间门窗洞口不平齐。原告主张整修上述房屋问题需花费7788元（未包含时间延误损失），被告同意支付原告7788元。
本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《时代山商务大厦精装修委托服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告应按约支付购房款，被告应按约交付房屋和权属证书。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未能按约交付房屋和权属证书构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定交房时间为2012年12月31日前，但被告于2013年3月25日才办理房屋竣工验收备案登记手续，通知原告收房时间为2013年3月28日，逾期交房87天，应按照已付购房款759385元的日万分之二支付原告违约金13213.30元。合同约定2013年3月30日前，被告办理土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，交付给原告，但被告于2013年6月24日才取得《房屋所有权证》，逾期85天，应按照已付购房款759385元的日万分之一支付原告违约金6454.77元。原告主张逾期交房和逾期办证违约金暂计算至2014年5月10日，实际计算至交房之日，本院认为被告2013年3月25日办理了房屋竣工验收备案登记手续，具备商品房正常使用的基本条件，已通知原告于2013年3月28日办理收房手续，但原告以房屋通电非民用电、无天然气等理由拒绝收房，上述不能成为原告拒收房屋的理由，由于原告未收房导致的时间延误，不能由被告承担违约责任。对于房屋质量问题，双方已达成一致意见，按照7788元计算，本院予以确认。对于原告主张的除维修费7788元之外的时间延误损失，于法无据，本院不予支持。原告要求被告提供房屋所配置的材料、设备的供应商或厂家关于质量的保证或承诺文件，因被告已通知原告收房，但原告并未收房，而上述材料需在收房时交接，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告要求被告承担延期交房及房屋整改期间的全部物业费和公共能耗费，庭审中，原告自述其至今未交纳物业费及公共能耗费，该项费用并未实际发生，现原告不存在物业费和公共能耗损失，故本院对该项诉请不予支持。原告主张被告承担因延�交房而造成的土地使用年限损失10000元，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告并无证据证明土地使用年限损失10000元，本院对该项诉请亦不予支持。被告抗辩不应当支付逾期交付权属证书的违约金，因合同对逾期交付权属证书的情形及计算方式有明确约定，被告已逾期交付权属证书，应承担相应的违约责任，故本院对该项抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州万悦投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈浩逾期交房违约金13213.30元。
二、被告杭州万悦投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈浩逾期办证违约金6454.77元。
三、被告杭州万悦投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈浩房屋维修费7788元。
四、驳回原告陈浩的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3610元，由原告陈浩负担3011元，被告杭州万悦投资有限公司负担599元。原告陈浩于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州万悦投资有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。
审 判 长 刘承娜
人民陪审员 王 宇
人民陪审员 林祥宽
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 沈吉丹