重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初4921号原告重庆枫林秀水物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇枫林秀水小区会所，组织机构代码77485385-9。法定代表人余洋，重庆枫林秀水物业管理有限公司经理。委托代理人胡华伦,男,重庆枫林秀水物业管理有限公司员工，住重庆市渝北区。被告张渝童，女，1959年4月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆枫林秀水物业管理有限公司与被告张渝童物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员黄文涛独任审判，适用小额诉讼程序于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告重庆枫林秀水物业管理有限公司的委托代理人胡华伦，被告张渝童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆枫林秀水物业管理有限公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区学林雅园小区的物业服务企业，被告是重庆市沙坪坝区学林雅园某号房屋的业主。原告与被告方代表学林雅园小区业主委员会分别于2011年7月1日、2014年7月7日签订了《重庆市物业服务合同》，约定被告应按照1元/月·平方米按月交纳物业服务费,被告应当在每月30日前（2月份在28日前）交纳,未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。原告按照约定为学林雅园小区提供了服务，但被告张渝童从2011年8月1日至2016年3月31日未交纳物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告张渝童支付原告自2011年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费7515.20元、违约金1915.60元、公摊电费338元，合计9768.80元。被告张渝童辩称,本被告是沙坪坝区学林雅园小区某号房屋的业主，2011年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费未交纳属实。因为：一、原告方物业服务人员无职业资格证。二、原告未尽到安全保障义务，小区多处被盗、推销泛滥。三、原告对小区的清扫不及时、不彻底、不干净。四、原告未配备专业物业维修人员，无法满足业主的维修需要。五、原告工作人员服务态度恶劣。六、本被告不存在违约行为，不应承担违约金。七、原告主张的公摊费系乱收费，本被告不应承担该费用。八、原告的主张已超过诉讼时效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告张渝童系重庆市沙坪坝区学林雅园小区某号房屋的业主，该房屋建筑面积134.19平方米。2011年7月，原告重庆枫林秀水物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区学林雅园小区业主委员会（甲方）签订了《学林雅园物业服务合同》，约定：甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所及设施、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7、依法或依业委会的规定对小区车辆停放进行规范管理。8、对小区实行24小时封闭管理，对小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出人制度。……物业服务费按建筑面积计算，物业服务费标准：有电梯住宅1.00元/月·平方米。公共能源分摊收取的标准：独立计量核算，据实分摊（但在执行过程中若因国家能源部门价格调整，则据实分摊的价格依据国家能源费调整而进行同比调整）。物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在每月30日前（2月份则在28日前）交纳当月物业服务费用。本合同期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。签订合同后至今，原告重庆枫林秀水物业管理有限公司在为被告张渝童所在的学林雅园小区提供物业服务。2014年7月7日，原告重庆枫林秀水物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区学林雅园小区业主委员会续签了《学林雅园物业服务合同》。另查明，原告曾于2013年5月30日、2014年10月27日、2015年10月9日通过挂号信等方式多次向被告送达催费通知。审理中，被告张渝童举示了小区被盗住户证明、2014年1月1日至2014年4月12日原告的巡逻签到表、电梯被关情况说明、树木照片，拟证明原告未按照物业服务合同提供相应的物业服务，故被告不应交纳物业服务费，原告对上述证据的关联性均不认可。诉讼中，原告以本案相关证据不足为由自愿申请撤回了要求被告支付公摊电费的诉讼请求。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提交的《学林雅园物业服务合同》等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告重庆枫林秀水物业管理有限公司与学林雅园业主委员会签订了《学林雅园物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。该物业服务合同签订后，原告实际提供了相应的物业服务，本案中被告的举证亦不能证明原告存在违反物业服务合同约定的行为，故被告张渝童应当向原告支付2011年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费7514.64元(1.00元/月·平方米×134.19平方米×56个月)。当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告提出的公摊费主张，因庭审中未举示相应的证据，故本案不予支持。关于原告提出撤回公摊电费的请求，该请求意思表示真实，本院予以准许。关于原告提出的违约金按照每日万分之三计算的主张，按照《学林雅园物业服务合同》约定，被告应向原告支付违约金，但鉴于该合同约定的违约金过高,本院根据被告的抗辩，依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从次月1日起、每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。关于被告提出的诉讼时效问题，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告曾于2013年5月30日、2014年10月27日、2015年10月9日通过挂号信等方式多次向被告送达催费通知，故原告的起诉未超过诉讼时效。关于被告辩称其未交纳物管费是因原告未按照物业服务合同提供相应的服务，但未提供充分的证据予以证明，故对被告的该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告张渝童在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆枫林秀水物业管理有限公司自2011年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费7514.64元。二、被告张渝童在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆枫林秀水物业管理有限公司从2011年8月1日至2016年3月31日的违约金：以每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，自2011年8月1日至2016年3月31日期间的次月1日起计算至物业服务费付清时为止。三、驳回原告重庆枫林秀水物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张渝童负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆枫林秀水物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  黄文涛二〇一六年五月五日书记员  张 丹