南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖迈民初字第435号
原告史华涛，男，汉族，1978年11月26日生。
委托代理人徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。
被告南京爱思开房地产开发有限公司，住南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路39号柳塘小学内。
法定代表人周继星，该公司董事长。
委托代理人王小虎，系南京爱思开房地产开发有限公司员工。
原告史华涛与被告南京爱思开房地产开发有限公司（以下简称爱思开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员虞爱娟独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告史华涛的委托代理人徐金琪，被告爱思开公司的委托代理人王小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史华涛诉称，2013年9月3日，原、被告签订商品房预售合同，由原告购买被告位于南京市栖霞区某某街道某某山庄x号楼xxx室房屋，面积为97.62平方米，单价11115元/平方米，房屋款1085046元。合同第6条约定房屋交付时间为2014年2月28日。合同约定被告迟延交付房屋的违约责任。由于合同版本是由被告事先打印，有关违约责任方面极不公平合理，凡是被告违约情形，违约责任只有百分之一或者最高一千元、最高千分之一；凡是原告违约情形，违约责任就是百分之十或者是每日万分之一，没有上限。合同订立后，原告按约支�了房款。2014年2月28日，合同约定的交房时间届满，但被告逾期交付。原告多次催促之下，2014年6月15日，被告承诺：自2014年7月11日起至实际交付房屋日止，赔偿原告合同约定除外的损失每日100元。但被告还有900元未付清。2014年8月28日，被告通知原告于2014年8月30日交房，至此交房逾期180日。原告的房屋面积短少0.2平方米，被告应按合同约定退还差价2334元。综上，请求：1、被告支付原告迟延交房的违约金20340元（自2014年2月28日起至2014年8月30日止，共计182日，每日按房价款的万分之一计算）；2、被告按承诺赔偿违约金900元（应付5000元，已付4100元）；3、被告退还房屋面积差价款2334元；4、被告赔偿配套设施不全的违约金400元；5、诉讼费由被告承担。
被告爱思开公司辩称，第一，原告诉请的违约金不符合合同约定，按合同约定上限不应超过房屋款的千分之一。第二，原告未足额支付合同约定的购房定金，无权享受额外的违约赔偿款。第三，认可退还房屋差价款2334元。第四，被告交付房屋时配套设施齐全，原告已接收房屋。2015年5月8日晚，部分业主将小区已建好的围墙推倒，被告已报警处理，故不存在配套设施违约的事实。
经审理查明，2013年8月22日，原告欲购买爱思开公司建设的栖霞区燕子矶街道某某山庄商品房，向爱思开公司支付定金50000元。2013年9月3日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同第一、四条约定：原告（乙方）购买某某山庄x号楼xxx室住宅房屋，建筑面积为97.62平方米，房屋单价11115元/平方米，总价1085046元。合同第三条约定：乙方应于2013年8月22日前向甲方支付定金100000元，定金在最后一次付款时充抵合同价款。合同第五条约定：乙方应于2013年9月3�前支付购房款435046元，余款办理贷款支付。如因乙方或银行原因造成按揭不能按时到达甲方银行账户的，乙方应该在15个工作日内选择其他方式将剩余房款补齐，否则视为逾期。乙方逾期支付合同价款的，应按未付到期价款的每日万分之一向甲方支付违约金，在乙方未付清房款及逾期付款违约金前，甲方有权延期交房，且不承担延期交房的违约责任。合同第六条约定：甲方应于2014年2月28日前交房，交房时应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。甲方迟延交付房屋的，违约金总额上限不超过合同总价款的千分之一。合同第七条约定：配套基础设施和其他设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方按20元/日支付违约金，上限不超过1000元。合同第十一条约定：建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按约定单价据实结算。产权登记面积与合同约定面积发生差异的，按约定单价据实结算。签约后，原告付清了房款。2014年8月28日，爱思开公司通知购房人于2014年8月30日交房。2014年8月30日，原、被告办理了房屋交接手续。
另查明，2014年6月15日，爱思开公司因逾期交房事宜，向全体购房人作出书面承诺，内容为：“我公司承诺，小区验收并交付后围网及绿化，公司重新整改，小区的围墙（即围网改砖墙）、绿化整改到位，以上工作在青奥会结束后2个月做完。某某山庄交付时间2014年7月10日之前，如果2014年7月10日前交付不了，自2014年7月11日开始，我公司在合同所规定的赔偿外，每户每天赔付人民币100元整，赔偿日结（未按协议规定的时间内交付房款的除外）”。发布承诺后，爱思开公司按每日100元的标准，已支付原告违约金4100元，尚欠900元未付清。
再查明，2015年5月8日，某某小区物业人员因该小区的围墙被业主推倒向公安机关报警，经现场协调后纠纷当事人前往社区协调。
又查明，2015年7月6日，原、被告签订《协议书》，约定爱思开公司将某某山庄地下车库97号车位出租给原告，租期自2015年7月1日起至2016年6月30日止，租金合计2880元在逾期交房违约金中扣除。审理中，爱思开公司主张在应付违约金中抵销车位租金，原告予以认可。
上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房预售合同、爱思开公司承诺书、接处警登记表、付款凭证等证据证实。
本院认为，原、被告订立的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定爱思开公司应承担的逾期交房违约金上限不超过房屋总价款的千分之一，按此标准计算违约金总额远低于原告的实际损失，因此，原告有权要求参照同地段房屋租金价格请求违约金，以弥补实际损失。根据同地段房屋出租市场价格行情，本院酌定爱思开公司按2200元/月的租金价格赔偿原告因此受到的损失，即爱思开公司按73元/日支付违约金，逾期期间为183日，原告主张182日系计算有误，予以纠正。原告诉请按照每日万分之一的房屋总价款进行赔偿并无合同依据和法律依据，不予支持。违约金总额中抵销车位租金2880元，爱思开公司应付10479元（73元/日183日-2880）。
爱思开公司发出的承诺虽载明未按约付款的购房人属于除外赔付对象，但爱思开公司在履行承诺义务时，实际上并未区分购房人是否存在未按约付款的情形，购房人亦同意接受，该事实应视为承诺双方在额外赔偿问题上具有一致的意思表示，则爱思开公司需按承诺履行。
关于配套设施建设的违约责任，原、被告对于配套设施交付标准虽然未涉及小区围墙，但围墙设施属于小区的必需配套，爱思开在承诺中也表明将对围网式围墙进行整改，至房屋交付时围墙整改工作尚未完全结束。故爱思开公司理应按合同约定承担相应的违约责任。爱思开公司提出围墙被他人推倒，该事实并不影响其向原告承担违约责任，原告诉请爱思开公司赔偿违约金400元数额适当，予以支持。
爱思开公司对退还房屋面积差价款不持异议，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下:
一、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内给付原告史华涛逾期交房违约金人民币10479元（73元/日183日-2880）；
二、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内给付原告史华涛违约金人民币900元；
三、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内退还原告史华涛购房款人民币2334元；
四、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内给付原告史华涛逾期交付配套设施违约金400元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费379元，减半收取189元，保全费270元，合计459元，由史华涛负担59元，由被告爱思开公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 虞爱娟
二〇一五年十二月十七日
书记员 王 颖