广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民二终字第66号
上诉人（一审被告）：广西沃沃投资发展有限公司。
委托代理人：李见国，广西桂新律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄铨兵。
委托代理人：卢健忠。
一审第三人：南宁市江南区沙井街道办仁义村八组。
上诉人广西沃沃投资发展有限公司（以下简称沃沃公司）因与被上诉人黄铨兵、一审第三人南宁市江南区沙井街道办仁义村八组（以下简称仁义村八组）租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民二初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人沃沃公司的委托代理人李见国，被上诉人黄铨兵及其委托代理人卢健忠到庭参加诉讼。一审第三人仁义村八组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年6月10，沃沃公司与仁义村八组签订一份《场地租赁合同》，约定将权属仁义村八组集体所有的养猪地、节瓜地等共11.5亩出租给沃沃公司经营开发使用，租赁期限20年，从2011年4月8日其至2031年4月8日止，租赁期内沃沃公司可以将土地及其他投资建设的厂房采取出租或合作等方式进行经营，但原则上整体转让必须经仁义村八组同意。2011年11月8日，沃沃公司将上述租赁土地中的8.54亩转租给黄铨兵，并与黄铨兵签订一份《场地租赁合同》，合同主要约定：沃沃公司将租赁的权属仁义村八组所有的养猪、节瓜地其中的8.45亩转租黄铨兵，用于建设经营学校使用；租赁期为18年3个月，从2012年1月1日起至2030年3月30日止；采取先交租金后使用的方式进行经营，租金分四个阶段计算，其中，第一阶段从2012年1月1日至2016年12月31日，每年租金245000元；黄铨兵须向沃沃公司交付20000元作为合同履约金，合同期满后10天内由沃沃公司退回黄铨兵（不计利息）；沃沃公司积极协助黄铨兵办理土地开发、建设用地物业报建、规划等建设所需材料，一切费用由黄铨兵承担；黄铨兵在租赁地上进行基础建设，办理消防、环保、安全、计生和外来人员暂住所需的一切税费、手续费等均由黄铨兵负责与沃沃公司无关，在办理以上相关手续时需被告出具相关的证明材料的，沃沃公司有义务协助提供证明材料。2012年3月15日，黄铨兵和沃沃公司又签订一份《补充协议》，约定将土地租赁期限延长至2030年7月31日止。上述合同签订后，黄铨兵向沃沃公司支付了第一年租金245000元及合同履约金20000元。之后，黄铨兵积极筹备建设学校，学校校舍经竣工验收后将学校命名为文海学校。2012年3月31日，南宁市江南区教育局对文海学校发出《停办通知书》，告知文海学校因其涉嫌违反占用耕地进行违法建设，不同意其申请办学许可证，并责成其停止办学。2012年7月6日，南宁市规划管理局、南宁市国土资源局以违法占地为由对文海学校进行强制拆除。至开庭时，文海学校建筑已被全部拆除，拆除后的建筑垃圾仍留在原地，未被清理。之后，黄铨兵找沃沃公司要求退租金，未果，黄铨兵遂起诉至法院，要求沃沃公司退还2012年8月至12月的租金共计102083元及合同履约金20000元。
一审法院经审理认为：黄铨兵与沃沃公司签订的《场地租赁合同》明确黄铨兵租地的目的为建设经营学校，而综合全案证据，沃沃公司租给黄铨兵的土地实为耕地，黄铨兵与沃沃公司签订的该份合同因涉及将农业用地用于非农生产，违反了我国《土地管理法》第六十三条的强制性规定，应属无效。黄铨兵、沃沃公司双方就租地期限所签的《补充协议》亦应为无效。根据我国《合同法》第五十八条的规定，“合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，黄铨兵已支付给沃沃公司合同履约金20000元及第一年租金即从2012年1月1日至2012年12月31日的租金245000元，鉴于黄铨兵已实际使用所租赁土地近7个月，黄铨兵现要求沃沃公司返还2012年8月至12月的租金102083元及合同履约金20000元，于法有据，予以支持。同时，黄铨兵应及时把所租赁土地上的建筑垃圾清理干净。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及五十八条之规定，判决：一、黄铨兵与沃沃公司于2011年11月8日签订的《场地租赁合同》、于2012年3月15日签订的《补充协议》无效；二、沃沃公司应返还黄铨兵租金102083元；三、沃沃公司应返还黄铨兵合同履约金20000元。案件受理费2742元，由沃沃公司承担。
上诉人沃沃公司不服一审判决，上诉称：一审判决对黄铨兵一直占用租用场地至今的事实不予认定，明显错误。黄铨兵因违反民办教育法和城市规划法及土地管理法的相关规定，被政府有关部门强行拆除后，建筑垃圾仍堆积如山，几乎占用了大半个场地。以上事实均有沃沃公司在一审提交的租赁场地被拆除后现场照片，及沃沃公司在一审时提交的要求清理并交付场地的登报通知为证。2012年7月6日黄铨兵违法搭建的校舍被拆除后，沃沃公司曾多次口头和书面要求黄铨兵如需继续租用场地，必须依法办理相关手续，也告知如不继续租用该场地，应恢复原状，并将场地上物品清理干净，将租赁场地恢复原状后交还给沃沃公司（详见2012年7月30日清理并交付场地通知的报纸公告内容）。由于黄铨兵直至一审判决下达后，也拒不将租赁场地堆积如山的建筑垃圾清理运走，长期占用沃沃公司的租赁场地。为避免损失扩大，沃沃公司被迫雇人和车辆将黄铨兵因违法办学和搭建被拆除的留在租赁场地上的垃圾拉走，自行恢复租赁土地原状。为此，沃沃公司花费不少费用，因此遭受巨大经济损失（详见沃沃公司提交的搬运建筑垃圾开支的费用及其他新的证据材料）。既然一审认定黄铨兵直到开庭时，文海学校建筑已被全部拆除，拆除后的建筑垃圾仍留在原地，未被清理。根据合同法第五十八条：合同无效或被撤销后……有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的应各自承担责任。很明显本案黄铨兵在明知自己无任何办学资质和手续的情况下，私自搭建校舍的行为违反民办教育法和城市规划法和土地法的有关规定，过错主要在黄铨兵。沃沃公司现因黄铨兵的违法行为而遭受的损失理应由黄铨兵承担。但一审只是简单认定合同无效，而没有认定黄铨兵不顾沃沃公司多次书面和口头催告，不及时将堆积如山的建筑垃圾清理，也属于继续占用和使用沃沃公司租赁场地。更没认定黄铨兵为此应负主要责任。按照合同法对合同无效的立法精神解释，合同无效的法律后果，就是恢复到无效前的状态。所以，合同被认定无效后，黄铨兵有义务清理干净租赁场地，并恢复到原来状态。不恢复就理应视为继续使用和占用租赁场地。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决第二项；2、认定黄铨兵在沃沃公司书面和口头催告其限期清理和运走，因其违法搭建校舍被有关部门强拆堆积在租赁场地大量建筑垃圾，黄铨兵拒不清理和恢复场地原状的行为属于继续占用沃沃公司场地，应继续支付场地使用费，并从黄铨兵已交纳的102083元租金和20000元履约金中抵扣。
被上诉人黄铨兵答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉请求。双方当事人在签订合同的过程中，沃沃公司故意隐瞒租赁场地是耕地的事实，沃沃公司在黄铨兵建设学校过程中不配合，导致黄铨兵建的学校被强拆。一审判决已经认定，涉案土地属于农民集体所有。由农村集体组织以外的人承包，需经过三分之二的村民同意。沃沃公司将土地租赁给黄铨兵没有经过审批手续。
二审期间，沃沃公司提交了以下证据：1、再次要求清理并交付场地通知；2、国内特快专递邮件详情单；证据1、2证明黄铨兵因违法被政府有关部门拆除违章校舍后，拒不清理场地堆积如山垃圾占用场地的事实；3、关于《再次要求并交付场地通知》的复函，证明黄铨兵收到沃沃公司要求清理并交付场地后，拒不清理；4、场地清理施工协议书，证明沃沃公司在黄铨兵拒不清理和交付租赁场地后，自行支出费用请人清理场地；5、建筑业统一发票；6、农村信用合作社进账单；证据5、6证明沃沃公司支出清理场地费用；7、场地清理前、中、后照片，证明租赁场地因黄铨兵违法搭建校舍被有关政府部门拆除前后的状况。
黄铨兵在二审期间没有提交证据。
经庭审质证，黄铨兵对沃沃公司提交的证据1-7的真实性均无异议。但对证据1-5的关联性有异议，认为是沃沃公司隐瞒涉案土地是农耕地的事实才导致学校被拆，不是黄铨兵的自身原因造成的，沃沃公司有过错。场地清理施工协议是沃沃公司与第三方的协议，没有告知黄铨兵清理的事实。
本院对上述争议的证据经审理认为：黄铨兵对沃沃公司提交的证据1-7的真实性没有异议，本院予以确认。
二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议。
本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实相同外，还查明：沃沃公司于二审开庭前已将租赁土地上的建筑垃圾清理干净。
本案的争议焦点是：1、沃沃公司与黄铨兵签订的《场地租赁合同》及《补充协议》是否合法有效？2、沃沃公司应否返还黄铨兵租金102083元？
本院认为：沃沃公司作为甲方与黄铨兵作为乙方于2011年11月8日签订的《场地租赁合同》第一条第一款约定：甲方同意将承租权属仁义村八组集体所有的养猪地、节瓜种植地出租给乙方经营办学校使用。该合同约定沃沃公司将属于南宁市江南区沙井街道仁义村所有的农业用地出租给黄铨兵用于非农生产使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应当无效。黄铨兵、沃沃公司双方就租地期限所签的《补充协议》亦应为无效。
合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，沃沃公司应返还黄铨兵租金102083元及合同履约金20000元。一审判决对沃沃公司应返还租金的数额论述得当，本院不再赘述，予以维持。同时，一审判决黄铨兵应当及时把租赁土地上的建筑垃圾清理干净是正确的。但由于沃沃公司于二审开庭前已将租赁土地上的建筑垃圾清理干净，二审再判决黄铨兵把租赁土地上的建筑垃圾清理干净已不具有实际履行意义。由于沃沃公司清理建筑垃圾的事实是于二审期间新提出的，故因沃沃公司清理建筑垃圾而产生争议的，可另行主张，本案不予处理。《场地租赁合同》系无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，沃沃公司上诉主张黄铨兵应继续支付场地使用费至建筑垃圾清理完毕之日的理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2742元（上诉人广西沃沃投资发展有限公司已预交），由上诉人广西沃沃投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 蔚
代理审判员 蒋维维
代理审判员 杨 柳
二〇一四年五月九日
书 记 员 姜圆梦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。