广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法棠民初字第230号
原告：陈成林，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：梁勇，系广东三良律师事务所律师。
委托代理人：黄健嫦。
被告：江门义乌小商品城有限公司，住所地：，组织机构代码55364820-2。
法定代表人：吴间涛，该公司总经理。
委托代理人：郑洋洋，系广东凌志律师事务所律师。
委托代理人：黄超，系广东凌志律师事务所律师。
原告陈成林诉被告江门义乌小商品城有限公司（下称义乌小商品城）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法由审判员梁珊适用简易程序，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告陈成林及其委托代理人梁勇、黄健嫦，被告义乌小商品城的委托代理人郑洋洋、黄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈成林诉称：2013年7月6日，原告与被告签订四份《江门义乌小商品批发城商铺租赁合同》，约定原告租赁被告的铺位，分别是义乌小商品批发城一期负一层D297号、D328号、D652号、D653号，租赁期限从2013年12月16日起至2016年12月15日止。签订合同当日，原告向被告支付了上述四卡铺位的3个月租金、第一季度物业管理费、第一季度中央空调费合计人民币26343元。2013年12月16日，原告要求被告交付铺位，但被告一再拖延，至今未交付铺位给原告。
根据原、被告签订的《租赁合同》第七条第2款规定：“甲方在租赁起始日起三十天内未能交付铺位，视为违约。违约一天按已收乙方款项总额的5%计付违约金；超过六十天未交付铺位，乙方有权解除本租赁合同并要求返还其已缴铺位款项和定金。”现被告已逾期85天未交付铺位，因此原告要求与被告解除合同，退回已缴的款项，并由被告承担相应的违约责任。据此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告退回原告已缴纳的四个铺位的租金、物业管理费、空调费合计人民币26343元；3、被告向原告支付违约金人民币111957.75元（D297号违约金：6759元×5%×85天=28725.75元，D328号违约金：6759元×5%×85天=28725.75元，D652号违约金：5670元×5%×85天=24097.5元，D653号违约金：7155元×5%×85天=30408.75元）。
原告向本院提交证据有：1、身份证，证明原告诉讼主体资格；2、被告企业机读档案登记资料及组织机构代码证，证明被告诉讼主体资格；3、A2013-00D652《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》、A2013-00D653《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》、A2013-00D297《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》、A2013-00D328《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》，证明原告向被告租赁四个铺位的事实；4、NO：0003089-NO：0003092《江门义乌小商品批发城有限公司专用收据》4份，证明原告于2013年7月6日向被告交纳了4个铺位的总款项为26343元。
被告义乌小商品城辩称：第一，我方认为由于小商品城负一层至今没有对外营业，简单履行双方的租赁合同只能给原告带来更大的损失，为避免这样的情况出现，我方多次和原告协商，亦建议以其他楼层的铺位替代合同约定的铺位给原告使用，但是原告方拒绝；我方为避免原告方的更大损失及可能出现的日后原告方因生意问题再与被告发生其他经济纠纷，我方再三考虑暂不交付涉案铺位给原告。第二，我方认为双方约定的违约金过高，而且原告方亦没有举证其因本案造成的损失，我方同意退回已收取的费用给原告，并且诉前我方与原告协调时，也多次提出上述建议，但是原告拒绝。
被告在举证期限内没有向本院提交证据。
经审理查明：2013年7月17日，原告陈成林与被告义乌小商品城签订四份《江门义乌小商品批发城商铺租赁合同》（原告签字时间为2013年7月6日，被告盖章时间为2013年7月17日），合同编号分别为A2013-00D297、A2013-00D328、A2013-00D652、A2013-00D653。合同约定：原告租赁被告位于江门市北新区双龙大道的江门义乌小商品批发城一期负一层D297号、D328号、D652号、D653号共四个铺位，租赁期限从2013年12月16日起至2016年12月15日止；原告需预交合同期内一个季度的租金、物业管理费及中央空调费；被告在租赁起始日起三十天内未能交付铺位，视为违约，违约一天按已收原告款项总额的5%计付违约金；超过六十天未交付铺位，原告有权解除本租赁合同并要求返还其已缴铺位款项和定金。合同并对租赁面积、租金、物业管理费及中央空调费的计算标准、缴费时间、违约责任等事项进行了约定。
原告于2013年7月6日向被告交纳了上述四个铺位的三个月租金、第一季度物业管理费及中央空调费合计人民币26343元，其中D297号租金5805元、物业管理费573元、中央空调费381元，D328号租金5805元、物业管理费573元、中央空调费381元，D652号租金4851元、物业管理费492元、中央空调费327元，D653号租金6324元、物业管理费498元、中央空调费333元。
2013年12月16日，被告没有按合同约定向原告交付铺位而引发本案纠纷，双方协商无果，原告诉至法院请求解决。至庭审之日，被告仍未交付上述铺位给原告使用。被告当庭确认无法向原告交付涉案铺位，同意解除双方签订的租赁合同。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告陈成林与被告义乌小商品城签订的四份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同自签订之日起成立，双方当事人均应遵照合同约定履行各自的义务。原告已依约预交了四个铺位的租金、物业管理费及中央空调费，被告确认其没有在合同约定的期限内向原告交付铺位，虽然被告声称不交付铺位是减少原告的损失，但该理由无法否定被告已构成违约的事实，故被告应承担全部的违约责任。因原、被告双方对解除租赁合同均无异议，本院对原告该诉讼请求予以支持，被告应将已收取的租金、物业管理费及中央空调费共26343元退还给原告。
本案争议的焦点是合同约定的违约金是否过高及违约金从何时开始计算。
关于违约金是否过高的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，本院认为，违约金约定“过高”的事实依据是违约造成实际损失，本案中，对违约损失的举证责任应由原告承担。虽然原告主张在其他地方经营同类商品时每间铺位月收入30000元，但没有提供证据证明，且涉案铺位所在的负一层整体至今没有对外营业，无法计算预期利益。故双方合同约定违约一天按已收款项总额的5%计付违约金，明显过高且显失公平，应调整为以原告已交款项26343元为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率上浮30%）的四倍计算为宜，原告请求违约金超出该数额的部分，本院不予支持。
关于违约金起算时间问题。根据双方合同约定：被告在租赁起始日起三十天内未能交付铺位，视为违约。租赁起始日为2013年12月16日，即被告在2014年1月15日前交付铺位给原告均不属违约，故原告主张从2013年12月16日起计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持，违约金应从2014年1月15日起计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、原告陈成林与被告江门义乌小商品城有限公司签订的A2013-00D297《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》、A2013-00D328《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》、A2013-00D652《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》、A2013-00D653《江门市义乌小商品批发城商铺租赁合同》自本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告江门义乌小商品城有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还已收取的租金、物业管理费及中央空调费共26343元及支付违约金（以26343元为基数自2014年1月15日起至本判决规定的款项付清之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的四倍计算）给原告陈成林；
三、驳回原告陈成林的其他诉讼请求。
如被告不按本判决指定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费5076元，减半收取2538元，由原告陈成林负担1244.5元，被告江门义乌小商品城有限公司负担1293.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 梁珊
二〇一四年五月二十日
书记员 李海