天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7221号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈梅春，女，1979年6月22日出生，汉族，无业，户籍地福建省福鼎市。
委托诉讼代理人：宋永娇，天津大有律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨智勇，男，1975年7月19日出生，汉族，大唐基业（天津）科技发展有限公司总裁，住天津开发区。
委托诉讼代理人：宋永娇，天津大有律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵玉香，女，1975年3月4日出生，汉族，东北证券公司天津营业部分析师，住天津经济技术开发区。
上诉人陈梅春、杨智勇因与被上诉人赵玉香房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初82752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈梅春、杨智勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持陈梅春、杨智勇的一审诉请，驳回赵玉香的一审诉请；2、一、二审诉讼费用由赵玉香承担。事实和理由：涉诉房屋漏水严重，无法正常经营使用，赵玉香对此不积极进行维修，沟通期间拉闸断电、锁门进行威胁，漏水问题始终未得到解决，为此，陈梅春、杨智勇于2016年10月5日搬离租赁房屋。另，赵玉香对涉诉房屋内安装自来水明管道与广告牌明知且认可。另，一审程序存在违法之处，其判决论理前后矛盾。
赵玉香辩称，不同意陈梅春与杨智勇的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。房屋不存在严重漏水，只是渗水，我方进行了积极维修。断电锁门的情况存在，但系因对方不交付房租，且均有警察在场作证，当日就解决了。另对安装自来水明管道与广告牌的情况不知情。
陈梅春、杨智勇向一审法院起诉请求：1、解除陈梅春、杨智勇与赵玉香所签订的《房屋租赁合同》；2、赵玉香赔偿陈梅春、杨智勇由于房屋漏水导致茶叶进水损失10000元；3、赵玉香退还陈梅春、杨智勇已交纳的2016年8月17日至9月17日期间的房租10000元；4、赵玉香退还陈梅春、杨智勇已交纳的房屋漏水及维修期间的租金15000元；5、赵玉香退还陈梅春、杨智勇房屋租赁押金15000元；6、诉讼费用由赵玉香承担。
赵玉香向一审法院反诉请求：1、解除双方所签订的房屋租赁合同，陈梅春、杨智勇立即腾房；2、陈梅春、杨智勇支付赵玉香房租、物业费至房屋交接之日；3、陈梅春、杨智勇支付赵玉香违约金25000元；4、陈梅春、杨智勇将房屋恢复原状；5、反诉费用由陈梅春、杨智勇承担。
一审法院认定事实：坐落于天津开发区房屋（鸿泰花园别墅），建筑面积189.21平方米，所有权人登记在赵玉香名下。2015年9月12日，陈梅春与赵玉香签订房屋租赁合同，约定陈梅春承租赵玉香名下的上述房屋，期限五年，自2015年9月18日至2020年9月17日，房屋租金每月10000元，签订合同时由承租人支付出租人押金15000元，每12个月支付租金一次，每次租金到期前30天支付下期租金。该租赁合同还约定，本合同生效后，双方未经协商一致均不得提前解约，否则以一个月租金作为违约金由违约方赔偿给守约方。补充条款还约定，在合同期内承租人提前解约，视为违约；出租人未能在该收租金当年的8月18日前收到房租视为承租人违约；承租人违反以上任何一条，均视为违约，扣除一个月的房租，押金不退
上述房屋租赁合同签订当日，赵玉香向陈梅春交付房屋钥匙，陈梅春向赵玉香交付房租120000元，另交付押金15000元以及水电费用等，双方办理房屋交接，签署交接清单。
陈梅春、杨智勇称，双方系朋友关系，该房屋租赁系二人合伙承租，杨智勇当庭表示同意作为本诉原告参加共同诉讼。陈梅春、杨智勇称在承租上述房屋期间，2016年6月28日前后，上述房屋出现渗水情况，7月11日后开始漏水。2016年7月4日通知赵玉香，赵玉香当庭认可当日得知房屋存在漏水问题。赵玉香称2016年7-8月期间对房屋漏水问题进行维修。陈梅春当庭陈述，到2016年8月底，不再要求使用该房屋，向赵玉香提出解除租赁合同。由于不再使用坐便器和淋浴花洒，所以不再渗漏。
陈梅春于2016年8月23日起诉，主张解除房屋租赁合同，一审法院立案受理。2016年11月16日一审第一次开庭审理时，赵玉香答辩称，同意解除双方所签订的房屋租赁合同。赵玉香于2017年3月1日向一审法院提出反诉，一审法院受理。在2017年3月20日一审第二次开庭审理时，合议庭对现场进行实地勘察，陈梅春打开房屋门，现场状况为承租人已将房屋腾空。在现场，赵玉香指认该房屋自一楼客厅、二楼主卧室、卫生间均有自来水明管道，需要拆除，陈梅春当庭认可上述自来水管道系其承租期间安装。一审庭审中，双方就漏水原因问题，以及拆除明管道恢复原状的修复造价等问题，均要求进行司法鉴定。为保证鉴定工作进行，双方当时未就房屋钥匙进行交接。
2017年7月28日，一审法院委托鉴定单位就上述房屋的鉴定工作进行现场勘验，状况为该房屋卫生间墙内暗管已修复，坐便器下水管已修复，现状已不再漏水，鉴定漏水原因已不具备条件。恢复原状造价鉴定问题，原状状态已无法追朔，不具备鉴定条件。对于安装广告牌置入涨管对房屋影响，国家无相关的标准和规范。鉴定单位无法完成此项鉴定。2017年8月2日一审第三次庭审中，法庭将鉴定单位上述回复意见当庭告知双方。赵玉香当庭表示调整诉请为要求陈梅春方拆除室外广告牌，不再坚持要求赔偿恢复原状的造价损失等诉请，陈梅春表示同意拆除室外广告牌的要求。陈梅春、杨智勇当庭交付所承租房屋的钥匙三把（房屋前门、后门、三楼防盗门各一把），赵玉香当庭收取上述钥匙。赵玉香当庭调整诉请，主张对方支付其2017年3月20日至2017年8月2日期间的房屋使用费，标准参照租金标准。陈梅春称已于2016年10月5日搬离承租的房屋，房屋自此不再使用，对此无相应证据证明。陈梅春认为由于涉及退还押金问题，再有赵玉香开始不同意解除合同，双方纠纷成讼，故无法完成房屋的交付。陈梅春一审当庭还表示，就本诉主张中赔偿因漏水导致茶叶损失10000元的诉请，不再坚持。
另，赵玉香于2016年12月25日已向物业公司交纳上述房屋2016年7月-2017年6月期间物业费3450元。
一审法院认为，依照《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。陈梅春与赵玉香所签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方的租赁合同关系应受法律保护。
针对本案陈梅春、杨智勇的主张：第一，关于解除租赁合同问题，在诉讼过程中，赵玉香同意解除租赁合同，一审法院照准。第二，关于主张赔偿由于房屋漏水导致茶叶损失10000元的诉请，陈梅春、杨智勇当庭表示不再坚持此项诉请，一审法院照准。第三，关于主张退还房屋漏水及维修期间的房租15000元的问题，依照《合同法》规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。结合本案实际情况，赵玉香认可在得知房屋发生渗漏水情况后，积极给予维修，表明租赁物在承租期间确系发生问题需要给予维修的事实。出现问题至维修完成后期间内，对承租人正常使用承租物有一定影响应是客观的，但现有证据尚不能证明由于发生渗漏水情况，该房屋已完全不能正常使用。故依照上述法律规定，应减少此期间的租金，一审法院在此酌情考虑减少租金7500元，由赵玉香退还陈梅春、杨智勇此期间租金7500元，陈梅春、杨智勇主张退还15000元的诉请，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。第四，关于陈梅春、杨智勇主张退还已交付第一年的最后一个月租金，即2016年8月17日至9月17日的租金10000元，由于在起诉前就解除合同问题双方并未达成一致，且无证据证明陈梅春、杨智勇在上述期间不再使用该房屋，故陈梅春、杨智勇此项诉请，无事实依据，不予支持。第五，关于陈梅春、杨智勇主张退还押金15000元的诉请。同前述意见，现有证据尚不能证明由于发生渗漏水情况，该房屋已完全不能正常使用。陈梅春、杨智勇作为承租人在合同期内单方提出解除合同，在赵玉香作为承租人不予认可的情况下，属于违约行为，依据合同约定，押金不予退还。故陈梅春、杨智勇主张退还押金的诉请，事实依据和法律依据均不充分，予以驳回。
针对本案赵玉香的主张：第一，关于解除租赁合同，承租人腾交房屋的主张，经诉讼过程中勘察现场，陈梅春、杨智勇当庭答辩且实际交付承租房屋钥匙，赵玉香此项诉请已履行完毕。第二，关于赵玉香主张陈梅春、杨智勇支付欠付的房租及物业费的问题。依照《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，陈梅春、赵玉香双方在起诉前未就解除合同问题达成一致意见。但就陈梅春、杨智勇主张解除合同的请求，在第一次庭审时，赵玉香答辩同意解除该合同，应视为双方协商一致解除合同。故，2016年9月18日至2016年11月16日期间，仍为合同履行期内，陈梅春、杨智勇应依约履行支付房租的义务。年租金120000元，按每年365天计算，折合日租金为328.8元，陈梅春、杨智勇应支付赵玉香上述期间房租19342.40元。2016年11月17日之后的部分，以2017年3月20日庭审勘察现场显示陈梅春、杨智勇已实际腾空房屋为止，参照房租标准，陈梅春、杨智勇应予支付赵玉香房屋使用费，即40986.40元。赵玉香主张给付至2017年8月2日交付钥匙止的房屋使用费，由于事实证明陈梅春、杨智勇已不再实际使用上述房屋，未实际交付钥匙系诉讼过程中，为保证鉴定工作进行所致，故赵玉香主张上述期间的房屋使用费，事实依据不足，不予支持。陈梅春、杨智勇认为自2016年10月5日之后已搬离租赁房屋，不予支付房租及房屋使用费的抗辩意见，证据不足，不予支持。物业费问题，同前述意见，2016年9月18日至2017年3月20日的物业费，应由陈梅春、杨智勇承担，以赵玉香已交付的物业费折算，即1729.73元。赵玉香主张高于上述标准的部分，不予支持。第三、关于主张支付违约金的诉请。陈梅春、杨智勇当庭认可在承租房屋期间在室内打孔安装自来水明管道，以及在屋顶安装广告牌的问题，违反相关法律规定，属于违约行为。赵玉香依约主张陈梅春、杨智勇支付违约金的诉请，事实依据和法律依据充分，应予支持。具体为，支付一个月房租10000元，押金15000元不予退还。第四，关于主张赔偿损失问题，赵玉香当庭表示调整此项诉请，要求陈梅春、杨智勇拆除广告牌，陈梅春、杨智勇当庭表示同意，一审法院照准。
一审法院判决：“一、本诉原告（反诉被告）陈梅春、杨智勇与反诉原告（本诉被告）赵玉香的房屋租赁合同解除，反诉被告腾交房屋给反诉原告（已执行完毕）；二、本诉被告赵玉香自本判决生效之日起五日内退还本诉原告陈梅春、杨智勇已交付的房屋漏水维修期间的租金7500元；三、驳回本诉原告陈梅春、杨智勇的其他诉讼请求；四、反诉被告陈梅春、杨智勇自本判决生效之日起五日内支付反诉原告赵玉香2016年9月18日至2016年11月16日期间的租金19342.40元，2016年11月17日至2017年3月20日期间的房屋使用费40986.40元，2016年9月18日至2017年3月20日期间的物业费1729.73元；五、反诉被告陈梅春、杨智勇自本判决生效之日起五日内支付反诉原告赵玉香违约金25000元（其中相当于一个月房租10000元，押金15000元不予退还，实际执行10000元）；六、反诉被告陈梅春、杨智勇自判决生效之日起五日内拆除承租房屋屋顶的广告牌；七、驳回反诉原告赵玉香的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务和其他义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息，支付迟延履行金。本诉案件受理费1050元，由本诉原告承担892元，本诉被告承担158元。反诉案件受理费2669元，由反诉原告承担1045元，反诉被告承担1624元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈梅春、杨智勇提交的照片、维修单、录音材料、租赁合同、凭证，赵玉香提交的照片均不属于二审新证据，且与本案缺乏关联性，本院均不予采信。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于租金与房屋占用费问题。上诉人认可一审关于租金的判决，不同意支付2016年11月17日至2017年3月20日期间的房屋占用费，主张2016年11月17日已经腾房，但未提供充分证据予以证实，2017年3月20日一审法院现场勘察房屋状态为腾空，故一审判决上诉人支付此日期前的房屋占用费并无不当。
关于押金退还与违约金给付问题。本案系上诉人在合同履行期间提出不再租赁涉案房屋，虽上诉人主张房屋漏水严重，影响其正常经营，但未提供充分证据予以证实，现被上诉人针对上诉人提出的二楼卫生间漏水进行了维修，鉴定报告证实卫生间墙内暗管、座便器下水管均已修复，一审亦判决被上诉人对该期间的租金进行了减免，上诉人提出的被上诉人锁门拉闸断电发生在后，非被上诉人拒绝维修漏水，上诉人无充分证据证实租赁合同目的不能实现，其单方提出解除合同，构成违约，另上诉人在涉案房屋安装自来水明管道与广告牌，无证据证实经被上诉人同意以及有关部门批准，亦构成违约，按照双方合同约定，一审判决上诉人不退还押金，并由被上诉人给付一个月租金作为违约金并无不当。
综上所述，陈梅春、杨智勇的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1976元，由上诉人陈梅春、杨智勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱立军
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 刘 谨