北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第06924号
原告栗明，男，1987年5月3日出生。
委托代理人赵钦，北京市浩东律师事务所律师。
被告魏权，男，1975年7月3日出生。
原告栗明（以下简称原告）与被告魏权（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵钦、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月8日，我与被告签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定我将位于北京市朝阳区常营乡五里桥二街2号院南9号楼×室（以下简称涉案房屋）出租给被告，约定每月租金7000元。《合同》第三条第一款约定租金支付日分别为2013年5月9日、2013年8月9日、2013年11月9日等等，被告仅支付了2013年5月9日至2013年8月8日的租金，到2013年8月9日被告就不再支付租金至今，并且我发现被告对涉案房屋进行拆改变动，给我的房屋造成损害。2014年1月涉案房屋被我举报群租，屋内电线很乱，对房屋有很大的安全隐患，我曾于2014年1月向常营派出所报警称被告群租，常营派出所民警和综治办都出面要求被告清退租户，被告的行为属于违法违规行为，其在2014年1月底将租户全部清退。被告强制占用涉案房屋长达八个多月，没有支付任何租赁费用，并不同意腾退，根据被告所述，其每月收益9000元，被告在没有给我支付租金的这段时间，其已经向租户收取租金共获益51000元，占用我的房屋所获得利益还不和我交接，被告还另行起诉我，其是恶意起诉。根据《合同》第七条第四款第一项约定被告不按照约定支付租金达3日，我有权单方解除合同。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除我与被告于2013年5月8日签订的《合同》，要求被告立即腾退涉案房屋；2、被告支付我从2013年8月9日起至《合同》解除之日止的房屋租金（计算到2013年12月31日止为33359元，按租金每月7000元主张）；3、被告支付我从《合同》解除之日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费（按每月7000元标准计算）。
被告辩称：同意解除合同，但这是原告违约造成的。原告所述的《合同》签订事实及租金交纳情况属实，我是从2013年8月9日之后没有交纳过租金。涉案房屋我转租给别人了，现在一直空着，从2014年1月5日、6日左右房屋就一直空着，之前是我转租的租户住着。涉案房屋确有拆改，但这是我之前与原告协商好的，但没有书面的，我之前和原告充分沟通过，我仅仅是对涉案房屋的隔断部分进行了改装，这是经过原告同意的，原告是知情的。明明是原告自己要违约，是原告歪曲事实，恶意诉讼。原告赔偿我损失后，我可以腾退房屋。我和原告签了2年的租赁合同，原来我们说好有40天的免租期，《合同》从2013年5月开始，但原告从2013年年底就开始跟我说他要卖房子，不能继续租给我，我就把租户赶走了。原告之前说2013年8月9日之后的租金不用我交了，但我没有书面材料。租赁涉案房屋时，我就跟原告说涉案房屋我可能会租给别人，我对外出租的租金是每月9000元，这与原告租给我的租金是有差额的，原告把房屋卖了，导致我不能继续租赁这房子，有预期利益的损失，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年5月8日，原告（甲方）、被告（乙方）在燕归来（北京）房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积80平方米，房屋租赁期自2013年5月10日至2015年6月20日，共计2年40天，甲方应于2013年5月9日将涉案房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为每月七千元，租金总计168000元，租金支付方式为押3000元付三个月，各期租金支付日期：2013年5月9日、2013年8月9日、2013年11月9日、2014年2月9日、2014年5月9日以此类推，押金3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。同日，原告书写《更正》，同意后续房租付款日期均顺延一个月。经询，被告称《合同》中约定的租期中40天系免租期，原告对此不予认可。
《合同》签订后，被告依约交纳了3个月的租金和3000元押金，原告于2013年5月9日将涉案房屋交付给被告，交房时的房屋情况为简单装修并配有部分家具家电。
关于原告要求解除合同的理由，其称系被告未按期交纳租金、擅自拆改涉案房屋且有群租行为，对此，其根据《合同》中“不按照约定支付租金达3日的”及“擅自改变房屋用途的”约定，要求单方解除《合同》，并发送短信给被告，要求其于2013年12月31日从涉案房屋中搬离。
对于房屋拆改问题，被告认可其入住涉案房屋后，对涉案房屋进行了拆改，并称拆改行为经过原告同意，但没有书面证据，原告对此不予认可，称被告拆改房屋未经其事先同意。
对于租金交纳问题，被告认可其仅交纳了3个月的租金，之后租金未予支付，其亦收到原告发来的要求其于2013年12月31日腾退房屋的短信，但其称未交纳租金系因原告要将涉案房屋出售，是原告明确要违约，故其暂停向原告支付租金，并就此提供了其与原告于2013年7月中上旬的录音。录音内容为：原告：“定到年底了，14年1月1日之前把房子交给他就完了，这不还有半年吗，现在是7月中旬，7月中旬不算，8月、9月、10月、11月、12月还有5个月…还剩5个月的时间，这5个月呢，我相当于租户都搬完，我给他们让掉1个月，然后三个月的房租我让给你，但是你之前装修投了点钱...”，被告：“不是投一点，整体装修这儿花了2万多…”，原告：“…你这楼上隔断，楼下是加了点，楼上是拆了重打的…那边是内蒙的他要办一公司在北京，这个公司呢，他要用，楼下办公，楼上住人…他那块没敲定，但现在敲定的就是到1月1日时候我把房得给他…回头等快到那个时间了吧，快到年底的时候，我估计他那儿，因为很多时候很多事情他都会变，有时候可能是这样，有时候可能不一定这样了，你说这房子一个月前我还没想要卖呢，好不容易还挺开心呢，终于是租出去了，省心、省劲儿，你看这现在…”，被告：“他把款给你打过去了？”，原告：“肯定打过来，我明天我跟人家签合同，要打款啊！所以今天赶紧催着一大早就把钱给我打过来…我没办法，确实着急用钱，业主老不愿意了，本来确定7月初，当时约定好的7月初，你想6月中旬基本就挂上去了，7月初好在我在外地，我说我在外地回不来，我说钱已到位，没问题，没敢吱声你知道吧。”对于录音，原告称其是有和被告说过考虑卖涉案房屋的事情，但是最终房子没有卖，被告亦未能提交其他证据证明涉案房屋出售事宜。
关于《合同》的解除时间，原告认为《合同》于2013年12月31日解除，但是双方对解除合同事宜未能达成一致意见，被告则认为《合同》于2014年1月7日解除，该日涉案房屋中的租户都搬走了，涉案房屋现在处于空置状态。经询，被告不同意在本院组织下对涉案房屋进行交接。
另，被告称对于预期利益损失，不要求在本案中处理，不提出反诉，要求另行主张权利。
上述事实，有《合同》、《更正》、短信、录音、庭审笔录等证据及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《合同》是原、被告自愿签订的，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《合同》签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告应当按期支付租金。根据原告书写的《声明》，双方已经将租金付款日进行了变更，即租金付款日均向后顺延一个月，但并未免除被告的租金交纳义务，故被告应当于2013年9月9日交纳租金。但被告并未按期交纳租金，虽然被告称不交纳租金的原因是原告要出售涉案房屋且承诺不需要其交纳租金，但根据被告提供的录音，无法证明原、被告就租金免除及合同解除事宜达成一致意见，故对于被告拒绝支付租金的抗辩意见本院不予采信。根据《合同》约定，被告未按期缴纳租金已经构成了合同解除的条件，故本院认为原、被告签订的《合同》应当解除。关于合同解除的时间，原告曾通过短信通知的方式要求被告于2013年12月31日从涉案房屋中腾退，被告收到了该短信，故原告解除合同的通知已经送达到了被告，《合同》应于2013年12月31日解除，被告应当缴纳自2013年8月9日至2013年12月31日的租金。关于租金的具体金额，原告计算有误，本院予以更正。合同解除后，被告应当从涉案房屋中腾退并将房屋交付给原告，虽然被告称租户已经于2014年1月7日搬出涉案房屋，但并未就此举证，且其拒绝通过法院办理房屋交接手续，故其应当支付对涉案房屋的占用使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告栗明与被告魏权于二〇一三年五月八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一三年十二月三十一日解除；
二、被告魏权本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区常营乡五里桥二街2号院南9号楼×号房屋腾退并交付原告栗明；
三、被告魏权于本判决生效之日起七日内支付原告栗明自二〇一三年八月九日至二〇一三年十二月三十一日止的租金共计三万三千一百三十三元；
四、被告魏权于本判决生效之日起七日内支付原告栗明自二〇一四年一月一日起至被告魏权将位于北京市朝阳区常营乡五里桥二街2号院南9号楼×号房屋腾退之日止的房屋占用使用费（按每月七千元标准计算）；
五、驳回原告栗明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费634元，由被告魏权负担（于本判决生效之日起七日内直接给付原告栗明）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 侯蓓丽
人民陪审员 张 宪
人民陪审员 杜月霞
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 李 楠