广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1726号
上诉人（原审被告）苏慧妍，女，汉族，住广州市芳村区。
委托代理人林伟列，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈智玄，男，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）胡国伟，男，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人苏慧妍因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据房管部门于2013年1月28日提供的《房地产登记簿查册表》载明，胡国伟、苏慧妍是海珠区xx路xx街27号的权属人；恒生银行（中国）有限公司广州分行是他项权利人，他项权登记时间是2009年6月23日。
2012年12月4日陈智玄（买方）与胡国伟、苏慧妍（卖方）及广州浚富咨询有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将其所有的广州市海珠区xx路xx街27号出售给买方，成交价6280000元。合同约定付款方式为涂销抵押一次性付款，买方于2012年12月4日前支付50000元作为部分定金，卖方于2012年12月8日前办毕申请提前还款手续并取得银行提前还款回执证明当天内，买方支付150000元作为定金余款，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；首期楼价款（包含定金）共4400000元应不迟于2013年1月30日前支付，但支付首期款的前提条件是双方到房管局成功办妥交易申请递件；于交易过户买方取得新房产证当天付清楼价余款共计1880000元，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；等。同日，陈智玄向胡国伟、苏慧妍支付定金50000元。
2013年1月31日陈智玄向胡国伟、苏慧妍发出《告知函》，大致内容是：由于胡国伟、苏慧妍仍未配合陈智玄办理交易递件手续，且连最基本提前还贷的申请手续都未完成，导致合同无法履行，已构成严重违约，故陈智玄做出不再购买该房屋的决定，请求返还陈智玄已交支付购房定金和支付成交价10%的违约金。胡国伟、苏慧妍确认已收到该函件。
陈智玄于2013年2月3日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除陈智玄与胡国伟、苏慧妍之间签订的房屋买卖合同；2、胡国伟、苏慧妍向陈智玄返还购房定金50000元；3、胡国伟、苏慧妍向陈智玄支付违约金628000元（以总房款6280000元的10%计）；4、胡国伟、苏慧妍承担向中介支付咨询及中介服务费的义务；5、胡国伟、苏慧妍对其违约行为承担无限连带责任；6、胡国伟、苏慧妍承担本案诉讼费用。
原审诉讼中，苏慧妍对其抗辩意见提交证据如下：1、海珠区xx路xx街27号房屋的旧房产证，证明房屋原来仅有农业银行的抵押登记记录；2、离婚协议书，证明胡国伟、苏慧妍在2011年离婚协议中约定由胡国伟承担涉案房屋所有供楼款，故自离婚后苏慧妍对农业银行按揭款无需承担，且从未接到银行任何通知；3、农业银行提供的涉案房屋提前还款的资料，证明2013年3月4日农业银行提供的资料显示胡国伟持骗取的“20093号公证书”向农业银行申请提前还贷并领取了苏慧妍的房产证，而苏慧妍对此一无所知；4、经公证的《房地产抵押贷款合同》，证明胡国伟伙同刘凤于2009年6月1日持“20093号公证书”在苏慧妍不知情的情况下以苏慧妍的名义与恒生银行签订了抵押物贷款合同并经公证【公证书号为（2009）南公证内经字第15496号】，以涉案房产为胡国伟的贷款提供担保；5、公证委托书，证明胡国伟伙同刘凤于2009年6月1日持“20093号公证书”办理了2009南公证内经字第15496号公证书转委托黄燕陵等人作为受托人代为办理抵押登记（涂销）手续；6、广州市房地产他项权利登记申请书，证明黄燕陵在2009年6月23日持（2009）南公证内经字第15496号公证书在同一日向广州房管局申请涂销了以农业银行为抵押权人的涂销抵押等登记手续；7、撤销公证书决定书，证明广东省南方公证处撤销了胡国伟骗取的三份公证书：（2008）南公证内经字第20093号公证书、（2009）南公证内经字第15945号公证书、（2009）南公证内经字第15496号公证书，且所有纠纷均源于胡国伟伙同他人骗取公证书后所实施的行为所致，故因此所产生的后果均应由胡国伟承担。
经原审开庭质证，陈智玄的质证意见是：对证据1真实性无异议，陈智玄知道产权是属于胡国伟、苏慧妍以及有抵押登记的情况；对证据2表示只听说胡国伟、苏慧妍是夫妻且都是产权人，有否离婚不清楚，且与本案没有关联性；对证据3不清楚；对证据4-6表示在购买时就知道胡国伟、苏慧妍将涉案房屋抵押给恒生银行；对证据7认为与本案没有关联，陈智玄也不清楚，本案起诉后陈智玄才知道有该份资料。苏慧妍提交的上述所有证据是胡国伟、苏慧妍之间的纠纷，与陈智玄无关。
胡国伟的质证意见是：对证据1真实性无异议，但与本案无关；对证据2真实性、关联性、合法性无异议；对证据3认为农业银行的贷款在离婚前就已清还；对证据4-6表示到恒生银行办理了抵押借款是事实，但与本案没有关联性；对证据7真实性无异议，但与本案没有关联性，认为公证委托书是真实的，不应当撤销。
原审庭审中，陈智玄、胡国伟、苏慧妍均表示愿意解除合同。另陈智玄表示撤销第四项、第五项诉讼请求，胡国伟、苏慧妍对此表示没有异议。
原审法院认为：陈智玄与胡国伟、苏慧妍及广州浚富咨询有限公司签订了《房屋买卖合同》，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。该合同有两个法律关系，其一是陈智玄、胡国伟、苏慧妍之间的买卖合同关系，其二是陈智玄、胡国伟、苏慧妍与经纪方之间的居间合同关系，本案只处理陈智玄、胡国伟、苏慧妍之间的买卖合同关系。根据合同约定，陈智玄、胡国伟、苏慧妍采取涂销抵押一次性付款方式支付购房款，胡国伟、苏慧妍于2012年12月8日前办毕申请提前还款手续。陈智玄支付了定金50000元后，胡国伟、苏慧妍至今没有办理申请提前还款的手续，致使合同无法履行，对此胡国伟、苏慧妍应承担违约责任。根据房产证记载，胡国伟、苏慧妍是涉案房屋的共有产权人，涉案的买卖合同也是胡国伟、苏慧妍共同与陈智玄签订的，故胡国伟、苏慧妍内部之间的约定对陈智玄没有约束力，对胡国伟、苏慧妍以此为由抗辩不承担违约责任的意见，不予采纳。庭审中陈智玄、胡国伟、苏慧妍均表示愿意解除合同，予以采纳。合同解除后，胡国伟、苏慧妍应将购房定金50000元返还给陈智玄。陈智玄要求胡国伟、苏慧妍以总房款6280000元的10%计付违约金，符合合同约定，对苏慧妍抗辩的违约金标准过高及本案应适用双倍返还定金的违约赔偿责任意见，不予采纳。对陈智玄撤销本案第四项、第五项诉讼请求，予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，于2013年10月25日作出判决：一、解除陈智玄与胡国伟、苏慧妍及广州浚富咨询有限公司签订《房屋买卖合同》中关于陈智玄、胡国伟、苏慧妍之间的买卖合同关系。二、胡国伟、苏慧妍在判决生效之日起十日内返还定金50000元给陈智玄。三、胡国伟、苏慧妍在判决生效之日起十日内支付违约金628000元给陈智玄。案件受理费10680元，由胡国伟、苏慧妍负担。上述受理费已经由陈智玄预交，陈智玄同意由胡国伟、苏慧妍在履行判决时将受理费直接支付给陈智玄。
判后，上诉人苏慧妍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决苏慧妍和胡国伟按照合同总金额的10%向陈智玄承担违约责任，明显错误。1、合同双方当事人实际上按定金条款履行，一方违约的情况下，应按定金条款的罚则执行。《房屋买卖合同》第十一条约定了违约一方应向对方支付物业总成交价的10%作为违约金，但在合同附件第4条的第（1）点有关付款的约定为，于2012年12月4日，陈智玄向胡国伟及苏慧妍支付定金5万元。根据合同条款的先后，约定在后的附件的约定应优先于合同主文的约定。且实际上双方也按定金条款履行，胡国伟和苏慧妍也仅收到了陈智玄的5万元定金。在这种情况下，一方违约，应按定金条款罚则执行。2、双方仅仅签订了合同并收付定金，并未进入实质性履行，按合同交易金额10%执行违约责任，明显不合理。若双方的合同已经进入实质性履行阶段，如陈智玄已经支付了全部或绝大部分购房款，苏慧妍和胡国伟违约的，按10%判决承担违约责任，相对于双方来说才是公平合理的。而本案中，苏慧妍和胡国伟与陈智玄仅仅签了合同收取5万元定金，合同并未真正进入履行阶段，在这种情况下，按定金条款执行，较为公平。判决苏慧妍和胡国伟向陈智玄承担合同交易额的10%的违约金，陈智玄有不当得利之嫌。3、苏慧妍和胡国伟向陈智玄按双倍定金赔偿，足以弥补陈智玄的损失。本案中，陈智玄仅仅支付了5万元定金，苏慧妍和胡国伟违约给其造成的损失也仅仅是该5万元定金的利息损失，按双倍定金10万元赔偿，足以弥补其损失。二、导致合同无法履行的根本原因在于胡国伟，依法判决由胡国伟承担违约责任。1、签订本案房屋买卖合同时，苏慧妍仅对涉案房屋存在购房时向农业银行的贷款的情况知悉，对于涉案房屋被胡国伟作为抵押物向恒生银行贷款毫不知情。苏慧妍与胡国伟于2003年12月25日向广州市南洲房地产开发有限公司购买涉案房屋时除了预付款之外，剩余楼款79万元向农业银行广东省分行营业部申请了15年期的个人住房按揭贷款，并以涉案房屋作为抵押，后苏慧妍与胡国伟2011年离婚时约定房屋按揭款由胡国伟独自承担，且签订涉案房屋买卖合同之前，苏慧妍从未与胡国伟向农业银行办理提前按揭还款手续。故苏慧妍一直以为涉案房屋仅存在农业银行的按揭款提供抵押担保，并不存在其他的抵押担保。至签订本案的《房屋买卖合同》后准备办理提前按揭还款时才得知涉案房屋在2009年由胡国伟偷偷办理了提前还款并作为向恒生银行贷款的抵押担保。2、导致合同无法履行的根本原因是胡国伟在苏慧妍毫不知情的情况下通过非法获取公证书的方式向恒生银行非法抵押贷款所致。2008年12月26日通过胡国伟非法手段在广东省南方公证处取得了第一份公证书--（2008）南公证内经字第20093号《公证书》（该公证书上苏慧妍的签名均为冒签，公证书也已被南方公证处撤销）。公证书的内容是：由胡国伟和苏慧妍共同委托刘凤作为受托人，代为办理涉案房屋的抵押登记，代为申请提前还款、赎契、取回房产证，代为签署银行抵押贷款合同文件等。之后，胡国伟、刘凤持上述《公证书》向农业银行申请提前清偿购房当时的按揭贷款，并从农业银行冒领了苏慧妍的房产证。胡国伟和刘凤持（2008）南公证内经字第20093号《公证书》在2009年6月1日以胡国伟和苏慧妍的名义与恒生银行签订了《房地产抵押贷款合同》，以该涉案房产为胡国伟向恒生银行的贷款199万元提供抵押担保，上述《房地产抵押贷款合同》也经南方公证书办理了公证，公证号为（2009）南公证内经字第15945号。同样在2009年6月1日，胡国伟和刘凤持（2008）南公证内经字第20093号《公证书》办理了（2009）南公证内经字第15945号《公证书》，由胡国伟和刘凤转委托给黄燕陵。由黄燕陵作为受托人于2009年6月23日先申请涂销了农业银行作为抵押权人的抵押登记后申请办理了以恒生银行为抵押权人的抵押登记手续。上述三份《公证书》中所有关于苏慧妍的签名均为冒签，且胡国伟向恒生银行提交有关苏慧妍的身份证复印件、户口本复印件均为伪造。苏慧妍对于上述公证的事情及胡国伟向恒生银行的贷款事情毫不知情，一直到房屋买卖合同签订后才得知。因此，违约责任应由胡国伟承担。3、苏慧妍签订房屋买卖合同，存在被胡国伟欺骗的因素。本案涉案房屋的放盘、价格磋商的事宜均是胡国伟安排，买家也是胡国伟联系。苏慧妍是在胡国伟安排好了签约前的一切事情后才被胡国伟通知去签约。苏慧妍对此前情况并不知晓。虽然苏慧妍没有直接证据证明，但事后明显感觉这次买卖是胡国伟设定的一个骗局。三、一审遗漏重要的诉讼参与人，应当发回重审。导致本案苏慧妍违约还有一个重要原因，即是在签订本案《房屋买卖合同》之前，中介方广州浚富咨询有限公司的工作人员未在签约之前履行房产查册的义务所致。若中介方履行了查询房产情况的话，各方对于房屋存在恒生银行的贷款抵押情况就能提前掌握。那么苏慧妍就能提前知悉涉案房产存在恒生银行抵押登记的情况，作出是否签订房屋买卖合同的决定。因此，中介方对于苏慧妍和胡国伟的违约负有不可推卸的责任，依法应当共同承担违约责任。在一审时，苏慧妍已经向一审法院提交追加中介公司作为被告的申请，但一审法院不予批准。一审法院的行为属于遗漏必要诉讼参加人的行为，应依法予以纠正。请求法院判令：1、按双倍定金10万元返还陈智玄；2、违约责任仅由胡国伟承担，无需苏慧妍承担；3、上诉费由胡国伟、陈智玄承担。
被上诉人陈智玄答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡国伟答辩称：胡国伟根本没有违约，应由苏慧妍承担责任；由于房屋买卖不成功，胡国伟也拖欠了银行的款项，银行对胡国伟提出了诉讼。
各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。
本院认为：苏慧妍、胡国伟与陈智玄签订的《房屋买卖合同》是当事人真实的意思表示，并不违法法律的规定，原审法院认定该合同合法有效正确，本院予以维持。因《房地产买卖合同》中约定苏慧妍、胡国伟应在2012年12月8日前办理提前还贷手续，但苏慧妍、胡国伟却未能在合同约定期限内履行自己的义务，原审法院据此认定苏慧妍、胡国伟应承担违约责任正确，本院予以维持。至于苏慧妍认为违约责任应按照定金条款执行而不应适用违约金约定的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，陈智玄作为守约方，当然有权选择使用违约金条款，故苏慧妍的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于苏慧妍认为胡国伟伪造其签名办理公证委托，在苏慧妍不知情的情况下擅自将涉案房屋抵押给恒生银行贷款，导致无法偿还恒生银行贷款而不能履行《房屋买卖合同》，因此过错在于胡国伟，苏慧妍不应承担违约责任的上诉理由。因涉案房屋登记在苏慧妍、胡国伟名下，且《房屋买卖合同》是苏慧妍、胡国伟共同签署，因此，苏慧妍、胡国伟作为涉案房屋的所有人及《房屋买卖合同》的合同相对方，应共同承担对陈智玄的违约责任。即使如苏慧妍所陈述，胡国伟自行向恒生银行借款并用涉案房屋作为借款抵押担保及苏慧妍与胡国伟在离婚协议中对涉案房屋的产权份额及如何分担银行贷款进行了约定，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，苏慧妍与胡国伟内部之间关于夫妻财产的处理及约定并不能对抗陈智玄，且并无证据表明陈智玄知悉苏慧妍与胡国伟之间的内部约定，故原审认为胡国伟、苏慧妍应共同承担对陈智玄的违约责任正确，本院予以维持。
至于苏慧妍认为一审遗漏必须参加诉讼的广州浚富咨询有限公司，应发回重审的上诉理由。因本案审理的陈智玄与胡国伟、苏慧妍之间的房屋买卖合同纠纷，而关于苏慧妍、胡国伟、陈智玄与广州浚富咨询有限公司之间的居间合同关系，原审法院对于陈智玄与胡国伟、苏慧妍的房屋买卖合同关系进行审理并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
本判决为终审判决。