福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初6681号
原告：中国银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽街中段南侧中银大厦，统一社会信用代码913505008561054327。
法定代表人：邱吉晨，该分行行长。
委托诉讼代理人：卢朝民，男，该分行工作人员。
被告：姚清江，男，1971年1月16日出生，汉族，住福建省永春县。
被告：黄桂梅，女，1972年5月23日出生，汉族，住福建省永春县。
被告：惠安县隆盛房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。
法定代表人：郭修彬，该公司负责人。
原告中国银行股份有限公司泉州分行（以下简称中行泉州分行）与被告姚清江、黄桂梅、惠安县隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行泉州分行的委托诉讼代理人卢朝民到庭参加诉讼，被告姚清江、黄桂梅、隆盛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、姚清江偿还中行泉州分行借款本金329766.94元及相应利息、罚息（利息、罚息按贷款合同的约定计付至实际还款之日止，暂计至2017年6月28日，利息21847.43元、罚息2533.11元）；2、中行泉州分行对姚清江提供的抵押物，即贷款购置的址在台商投资区百崎乡后海村（通港公路与杏秀公路交汇处）福隆花园3#商住楼2405号房屋享有优先受偿权；3、黄桂梅对姚清江上述第一项债务承担共同还款责任；4、隆盛公司对姚清江上述第一项债务承担连带清偿责任；5、姚清江、黄桂梅、隆盛公司共同负担本案的案件受理费。事实和理由：中行泉州分行与姚清江于2012年4月27日签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（下称贷款合同），约定由中行泉州分行向姚清江提供贷款用于购买址在台商投资区百崎乡后海村（通港公路与杏秀公路交汇处）福隆花园3#商住楼2405号房屋，贷款总金额为37万元，贷款期限为240个月；姚清江应按月偿还贷款本息。姚清江以其购买的址在台商投资区百崎乡后海村（通港公路与杏秀公路交汇处）福隆花园3#商住楼2405号的房屋为本合同项下贷款提供抵押担保，并依法办理了房屋预告抵押登记。如果姚清江未按约定向中行泉州分行进行清偿，中行泉州分行有权依法律规定及本合同的约定，行使抵押权。双方发生争议的，依法向贷款人所在地即丰泽区人民法院起诉。根据附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款第二项、第三条第二款第二项和第五项、第八项，以及第七条的约定，如姚清江未能按期归还贷款本息，中行泉州分行有权宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，并对逾期还款部分按合同约定加收逾期利息，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；与贷款合同有关的费用（包括律师费、催收短信费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等），均由姚清江承担。此外，姚清江与黄桂梅系夫妻关系，本案诉争的金融借款债务发生于双方婚姻存续期间，系夫妻共同债务。根据附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》显示，黄桂梅系本案台商投资区百崎乡后海村（通港公路与杏秀公路交汇处）福隆花园3#商住楼2405号的共有权人，其对此是知情的，故黄桂梅应对姚清江的上述债务承担共同还款责任。同时，姚清江与隆盛公司（开发商）系本案房产买卖关系，隆盛公司（开发商）已在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》保证人上盖章确认，为姚清江提供阶段性连带责任担保，根据贷款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第二款的约定，本案姚清江违约发生于隆盛公司（开发商）提供阶段性连带责任保证期间，因此隆盛公司应为姚清江违约连带责任，故隆盛公司应对姚清江的上述债务承担连带清偿责任。合同签订后，中行泉州分行依约于2012年4月28日发放了贷款，抵押物已依法办理了预告抵押登记【泉房预台商投资区（台）字第201200488号】。自2016年3月28日起，姚清江开始拖欠还本付息，截止至2017年6月28日，姚清江已连续逾期六期未偿还到期本息，累计欠中行泉州分行到期应还借款本金18488.96元、利息21847.43元、罚息2533.11元，未到期本金311277.98元，姚清江的行为已构成违约。
姚清江、黄桂梅、隆盛公司均未作答辩。
中行泉州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，包括营业执照、身份证、结婚证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、个人消费贷款借款借据、逾期明细、抵押权预告登记证等。姚清江、黄桂梅、隆盛公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议或提交证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。中行泉州分行提供的上述证据具备形式真实性，姚清江、黄桂梅、隆盛公司亦未提出异议，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：2012年4月27日，贷款人中行泉州分行与借款人姚清江、保证人隆盛公司签订一份编号为2012年借字ZFC20120088号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：姚清江向中行泉州分行借款37万元，用于支付其购买坐落于泉州市台商投资区产的购房款，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.875‰；借款期限240个月，自2012年4月28日至2032年4月28日，还款日为每月的10日，还款方式为按月等额本息；贷款发放的指定账户为隆盛公司开立在中国银行股份有限公司泉州刺桐支行的账号42×××73；若借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；姚清江以本合同项下贷款所购房屋向中行泉州分行提供抵押担保；隆盛公司为本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使。姚清江、黄桂梅系夫妻，双方于1994年11月17日登记结婚，黄桂梅作为抵押物共有人在上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》上签名捺印。本案抵押物于2012年5月7日办理预购商品房抵押权预告登记，尚未办理产权证和抵押登记。2012年4月28日，中行泉州分行依约将借款本金37万元划入隆盛公司的账户。贷款发放后，姚清江未按时足额还款，截至2017年6月28日，尚欠中行泉州分行借款本金329766.94元、利息21847.43元、罚息2533.11元。中行泉州分行催讨未果，诉至本院。
本院认为，中行泉州分行与姚清江、隆盛公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，中行泉州分行依约向姚清江发放贷款37万元，但姚清江未能按时足额还本付息，已构成违约。中行泉州分行据此要求姚清江提前清偿尚欠的借款本金并按合同约定支付相应的利息、罚息、复利，具有事实与法律依据，本院予以支持。姚清江、黄桂梅系夫妻，本案借款发生于其夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，对中行泉州分行要求黄桂梅共同偿付本案借款本息的诉求，予以支持。隆盛公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。中行泉州分行在保证期限内向隆盛公司主张权利，合理合法，应予支持。隆盛公司在承担保证责任后，有权向姚清江、黄桂梅追偿。中行泉州分行另主张对姚清江、黄桂梅提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至姚清江、黄桂梅名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，中行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。中行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。中行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。姚清江、黄桂梅、隆盛公司经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、姚清江、黄桂梅应于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金329766.94元、利息21847.43元、罚息2533.11元，并支付自2017年6月29日起至还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、惠安县隆盛房地产开发有限公司应对姚清江、黄桂梅的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向姚清江、黄桂梅追偿；
三、驳回中国银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6612元，由姚清江、黄桂梅、惠安县隆盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 杨 伟
审 判 员 周华丽
人们陪审员卢侨生
二〇一七年十二月五日
法官助理 魏鋆妮
书 记 员 王银春
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。