河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0502民初262号
原告（执行案外人）：王庆洋，男，1967年8月27日出生，汉族，住安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：杜炳林，河南彪炳律师事务所律师。
被告（申请执行人）：郜福龙，男，1966年12月10日出生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：许中伟，河南安易律师事务所律师。
第三人：刘桂枝（被执行人），女，1963年5月17日出生，汉族，住安阳市文峰区。
原告王庆洋与被告郜福龙、第三人刘桂枝案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年3月9日公开开庭进行了审理。原告王庆洋委托诉讼代理人杜炳林，被告郜福龙委托诉讼代理人许中伟，第三人刘桂枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王庆洋向本院提出诉讼请求：1、判令位于安阳市文峰区××街××号房屋（房权证号产监私字第××号）归申请人所有；2、请求法院撤销安阳市文峰区人民法院下达的（2017）豫0502执异54号执行裁定书，并停止对安阳市文峰区××街××号房屋（房权证号产监私字第××号）的拍卖行为，解除对该房屋的查封；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人刘桂枝的丈夫杨少良生前因开办饭店先后向原告借走现金43万元，杨少良病故后，被告自愿将位于安阳市文峰区××街××号的房屋以48万元人民币永久性有偿转让给乙方原告居住使用或再建住宅之用地，双方签订有《农村宅基地（房屋）转让协议书》。该协议生效后，第三人刘桂枝给王庆洋出具有收到原告支付转让费43万元的收据，双方约定剩余5万元待第三人找到住处，并负责搬空家中所有能移动的物品，在甲方交付钥匙给乙方时结清剩余房款。原告支付转让费的方式是用第三人刘桂枝丈夫杨少良先前所借款43万元进行置换冲抵。之后原告曾多次让第三人刘桂枝腾房，交付原告使用，但第三人一直以身体不好、资金紧张等理由拖延，也不配合原告办理房屋产权过户。该房屋土地系安阳市××王村集体所有，因此未能过户。后原告同意从双方签订转让该处房屋起算租金，这期间原告按照每月600元租金折抵第三人应支付的剩余的5万元转让费，距今已有55个月了，目前原告基本不用再支付剩余5万元转让费给第三人。因第三人刘桂枝还涉及拖欠被告郜福龙的欠款，郜福龙将刘桂枝起诉至法院，该案件现已进入执行阶段，郜福龙向法院提出强制执行申请，法院作出（2017）豫0502执异54号执行裁定书，将第三人刘桂枝名下已经转让给原告的房产查封，准备拍卖，侵犯了原告利益，特对被告及第三人提起民事诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告郜福龙辩称，原告主张的权利不足以排除强制执行；原告与刘桂枝之间的买卖合同违反了法律规定，应属无效协议；原告并未实际占有该房屋，且未办理相关权属登记，依法应驳回原告的诉讼请求。
第三人刘桂枝辩称，房子是卖给王庆洋了，房子应归王庆洋所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告王庆洋提交（2017）豫0502执异54号执行裁定书及送达回证、农村宅基地（房屋）转让协议书、村委会证明，收款证明、房屋租赁协议、杨璐出具的刘桂枝租房证明、执行异议申请报告，被告郜福龙提交民事判决书3份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告郜福龙与第三人刘桂枝买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月20日作出（2014）文民二初字第499号民事判决书，判决第三人刘桂枝于该判决生效后十日内返还原告郜福龙购房款人民币20万元，并从2013年5月1日起至判决限定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付应返还款项的利息。判决生效后，第三人刘桂枝未履行生效判决，郜福龙向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年4月5日依法查封了杨少良名下位于安阳市××东郊乡王村（产监私字第××号的房产），王庆洋不服该裁定，提起本案诉讼。
2.位于安阳市××东郊乡王村，房产证号为产监私字第××号的房屋登记所有人为杨少良，登记时间为1998年7月15日。杨少良系第三人刘桂枝的丈夫，已去世。原、被告及第三人对该房屋即案涉房屋均无异议。
第三人刘桂枝述称，第三人在安阳市××王村只有案涉房屋一处房屋，第三人现在该房屋居住。2010年左右，第三人及丈夫杨少良经营葛记羊肉店的时候，曾陆续向原告借款43万元。2012年11月第三人丈夫杨少良去世，不再经营饭店，后第三人与原告王庆洋达成房屋买卖协议，约定将案涉房屋以48万元的价格卖于原告。因第三人孩子小，上学不方便，第三人身体不好，就与原告商议后达成租房协议，约定房租每月600元，从剩余的5万元房款中扣除，第三人继续使用该房屋。
3.原告王庆洋与第三人刘桂枝均为安阳市××王村居民。原告王庆洋在安阳市××王村有一处房屋。
对当事人有争议的事实和证据，1.原告王庆洋提交2013年3月9日原告与第三人刘桂枝签订的农村宅基地（房屋）转让协议书1份，主要内容为甲方刘桂枝未偿还其丈夫杨少良在病故前所欠外债，自愿将位于安阳市文峰区××街××号，属于村集体土地性质，面积109.6平方米，房屋所有权证号018952的宅基地一幅（包括地面所有房屋），永久性有偿转让给乙方原告王庆洋。转让金额48万元，付款方式：双方在协议签订之日，乙方支付甲方人民币43万元，剩余5万元待甲方找到住处，并搬空家中物品，将钥匙交付给乙方时，乙方支付剩余房款…。2.原告提交收款证明1份，主要内容为今有刘桂枝收到王庆洋支付宅基地（房屋）转让费用肆拾叁万元人民币整（小写：430000元），收款人：刘桂枝，2013年3月10日。3.原告提交2013年4月1日原告与第三人刘桂枝签订的房屋租赁协议书1份，主要内容为：2013年3月9日，甲方王庆洋购买乙方刘桂枝村集体小产权房屋一套，包含房屋所属宅基地，该房屋位于安阳市文峰区××街××号，属于村集体土地性质，房屋所有权证号018952，自乙方收到转让房款之日起，乙方开始清点属于自己的物品，自行找车搬离该处房屋，并正式将该房屋所有权（房屋手续）移交给甲方拥有。在乙方搬离该房屋并经甲方正式接管拥有该处房屋后，于2013年4月1日，由于乙方租赁不到合适房屋居住，乙方提出要租赁甲方房屋，双方达成协议：乙方租赁甲方位于安阳市文峰区××街××号的房屋，房屋所有权证号018952，租金每月600元，租金甲方从欠乙方转让费5万元中直接抵扣，用以充当房租…。4.原告提交2017年11月24日，安阳市文峰区东关街道王村村民委员会出具证明一份，主要内容为：兹证明我村村民刘桂枝（身份证号码：），位于王村的房产所占用土地为我村集体土地。现同意将该房产产权转移到我村村民王庆洋（身份证号码：）名下使用。该证明上有魏海林的签字，原告称魏海林为王村村委会主任。被告对原告提交的上述证据均不予认可，辩称原告主张的购房款是债权抵销，并未实际向第三人支付购房款，农村宅基地转让协议违背法律规定，应属无效。
本院认为，农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。农村村民一户只能拥有一处宅基地。原告王庆洋与第三人刘桂枝同为安阳市××王村集体组织成员，原告王庆洋在安阳市××王村有一处住房，案涉房屋为第三人刘桂枝唯一住房，原告与第三人之间签订的《农村宅基地（房屋）转让协议书》不符合农村宅基地使用权转让条件，且未经过相关政府部门批准，另根据审理查明情况，原告王庆洋对案涉房屋并未实际占有，故本院认为，原告王庆洋对案涉房屋不享有足以排除执行的权利，原告主张判决确认案涉房屋归原告所有，请求撤销本院（2017）豫0502执异54号执行裁定书，并停止对案涉房屋的拍卖行为，解除对该房屋的查封，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条、《农村宅基地管理办法》第八条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回原告王庆洋的诉讼请求。
案件受理费8500元，由原告王庆洋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 孙莉莉
审 判 员 李 雪
人民陪审员 晁顺祥
二〇一八年七月四日
代理书记员 汪 海