上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第2868号
上诉人（原审原告）陈厚乐。
被上诉人（原审被告）王瑞隆。
被上诉人（原审被告）刘秀兰。
被上诉人（原审被告）印长发。
上诉人陈厚乐因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第40256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈厚乐、被上诉人印长发到庭参加诉讼。被上诉人王瑞隆、刘秀兰经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，2012年5月31日，陈厚乐（乙方、买受人）与王瑞隆、刘秀兰（甲方、出卖人）签订了《房屋买卖合同》，合同第一条“房屋的基本情况”约定：甲方房屋坐落于系争房屋，房屋结构为小高层，建筑面积为79.95平方米，房屋所有权证号、房地产权证号为安置协议。合同第三条“土地使用权性质”约定为：该房屋相应的土地使用权取得方式为动迁房。合同第四条“价格”约定为：该房屋售价为每平方米1万元，总金额为79.95万元。合同第五条“付款方式”约定为：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金60万元，甲方若有反悔，可于2012年7月30日前全额退还房屋买卖定金，并履行其他应尽义务，本合同可以认定终止，房屋移交后，其余购房款支付时间双方另行约定（最长三年之内），支付方式为以现金支付。合同第六条“交付期限”约定为：甲方应于本合同生效之日将该房屋的产权证书及相关证件交给乙方，并于2012年7月30日将该房屋移交给乙方。合同第七条“乙方逾期付款的违约责任”约定为：乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，水、电、煤气等各项费用的交接日期为2012年7月30日。合同第八条“甲方逾期交付房屋的违约责任”约定为：甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任，按合同法规定，逾期不能交付房屋，甲方退赔双倍定金，逾期超过三个月，则视为甲方拒不履行本合同，乙方有权按交付定金的三倍追究甲方的违约赔偿责任。合同第十二条“担保人及担保人责任”约定为：1、担保人印长发，担保额度以本合约项下责任及引起有关诉讼等费用为限，担保期限以本合约生效日起至出卖人完全履行本合约时为止；2、担保人自愿承担本合约的担保责任，如出卖人未能按本合同履行责任，或出卖人发生任何违约事项，受买人即通知担保人履行担保责任，并于30日内履行担保义务，代出卖人清偿购房定金及违约责任，担保人保证与受买人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行，以保障受买人的利益，担保人在此的担保责任是独立的，附加不受买受人从出卖人处获得楼房或其他抵押等担保权益所代替，只要出卖人违约，受买人无需先向出卖人追计或处置房产物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任，直至依照法律程序向法院申请强制执行。印长发在该《房屋买卖合同》上签名。
2012年5月31日，王瑞隆、刘秀兰向陈厚乐出具了收到陈厚乐买房定金60万元的《收条》一张，印长发在担保人项下签了姓名。2012年5月31日陈厚乐通过中国农业银行股份有限公司向刘秀兰银行账户中转账了10万元，2012年6月1日，陈厚乐支付刘秀兰现金5万元，当日陈厚乐通过中国农业银行股份有限公司向刘秀兰账户中转账了45万元。
2012年12月3日陈厚乐向法院提起诉讼，要求法院判决：1、王瑞隆、刘秀兰返还已付房款60万元；2、王瑞隆、刘秀兰按照定金罚则承担违约金25万元；3、印长发对上述两项承担连带责任；4、诉讼费由王瑞隆、刘秀兰、印长发承担。
原审另查明，陈厚乐户籍在安徽省某处，其未向法院提交在上海市缴纳社会保险或个人调节税的证明。
原审审理中，陈厚乐提出其虽为外省户籍人员，但有上海市临时居住证，符合在上海市购房的条件。由于王瑞隆、刘秀兰将系争房屋另卖给了案外人洪某，洪某已经实际入住，造成双方签订的《房屋买卖合同》在客观上无法继续履行的过错在王瑞隆、刘秀兰，故要求解除其与王瑞隆、刘秀兰、印长发签订的《房屋买卖合同》，王瑞隆、刘秀兰返还定金60万元并赔偿其25万元，印长发对王瑞隆、刘秀兰的付款义务承担连带责任。
原审法院认为，陈厚乐与王瑞隆、刘秀兰、印长发签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，法院予以确认。对于陈厚乐提出系王瑞隆、刘秀兰的过错造成双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行的问题，法院认为，双方合同约定王瑞隆、刘秀兰应于2012年7月30日将系争房屋交付陈厚乐，王瑞隆、刘秀兰未按期交房属实，但由于陈厚乐是外省户籍人员，而外省户籍人员在上海市购房受条件限制，如为已婚须符合在本市无房、已连续缴纳上海市社会保险满一年或连续缴纳个人调节税满一年的条件，仅有暂住证不符合购房条件，陈厚乐无证据证明其可以在上海市购房，无论王瑞隆、刘秀兰是否按约将系争房屋交付陈厚乐，双方签订的房屋买卖合同均无法继续履行，故陈厚乐要求解除与王瑞隆、刘秀兰、印长发签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。双方合同约定系争房屋转让价为799，500元，所以定金的最高金额为159，900元，陈厚乐与王瑞隆、刘秀兰、印长发签订的合同中约定定金为60万元违反了法律的规定，对该定金金额法院不予确认。因陈厚乐与王瑞隆、刘秀兰对造成合同未履行或无法继续履行均有过错，故合同解除后，陈厚乐要求王瑞隆、刘秀兰返还已支付的购房钱款60万元的诉讼请求，法院应予支持，但陈厚乐要求王瑞隆、刘秀兰按照合同约定或法律规定承担赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持；至于印长发的担保责任问题，由于印长发作为担保人在陈厚乐与王瑞隆、刘秀兰的《房屋买卖合同》上签名，故印长发应承担合同中的担保人责任，根据合同约定印长发作为担保人在王瑞隆、刘秀兰未按合同履行责任时，有义务代王瑞隆、刘秀兰清偿购房定金等责任，但该定金责任限于法院确认的定金金额159，900元，陈厚乐要求印长发承担60万元金额的请求法院不予支持，印长发不同意承担担保责任的的观点，法院不予采纳。王瑞隆、刘秀兰经法院合法传唤未到庭应诉，视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院于2013年8月2日作出判决：一、解除原告陈厚乐与被告王瑞隆、刘秀兰、印长发就坐落于系争房屋房屋于2012年5月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王瑞隆、刘秀兰应于本判决生效之日起十日内返还原告陈厚乐60万元（包括定金159，900元）；三、被告印长发对被告王瑞隆、刘秀兰返还原告陈厚乐定金159，900元承担连带责任；四、驳回原告陈厚乐的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，600元，由陈厚乐负担5，800元，王瑞隆、刘秀兰负担9，800元；财产保全申请费5，000元，由陈厚乐负担1，480元，王瑞隆、刘秀兰负担3，520元。
原审判决后，陈厚乐不服，上诉至本院称，王瑞隆、刘秀兰一房二卖，造成双方之间的《房屋买卖合同》不能履行，依法应当承担返还60万元房款，并赔偿违约金159，900元；印长发根据《房屋买卖合同》第十二条的约定，应当承担全额担保责任，至完全履行合同时为止，且印长发在60万元定金收据上也签字认可，印长发应当对王瑞隆、刘秀兰承担的经济义务承担全部连带责任。因此，陈厚乐要求撤销原审判决第二、三项，改判王瑞隆、刘秀兰返还其60万元并赔偿违约金159，900元，印长发对王瑞隆、刘秀兰的款项返还及赔付责任承担连带责任。
被上诉人王瑞隆、刘秀兰未答辩。
被上诉人印长发辩称，陈厚乐上诉要求王瑞隆、刘秀兰承担的责任其表示同意，但其仅作为《房屋买卖合同》签署时的见证人，承担见证责任，对原审判决其承担15万余元的连带责任无异议。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，陈厚乐与王瑞隆、刘秀兰签署的《房屋买卖合同》的第九条为“关于产权登记的约定”的条款，但其中并未约定具体明确的过户登记时间，其中还有几处空白亦未填写。
本院再查明，在现已判决生效的洪某诉王瑞隆、刘秀兰房屋买卖合同纠纷一案【（2012）浦民一（民）初字第40883号】中，法院经审理查明，2006年12月24日，王瑞隆与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》，被拆迁同住人有王某等4人；安置房坐落于系争房屋、案外房屋。2012年6月20日，洪某作为乙方（买受人），王隆瑞、刘秀兰作为甲方（出卖人）签订《购房协议书》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价100万元，……同日，甲、乙双方签署了《房屋交接书》，对水、电、煤抄见数作了记录，甲方将钥匙等交给乙方。洪某以银行转账方式等方式支付了房款。目前，系争房屋由洪某及家人共同居住，洪某还支付了自2012年1月起的系争房屋物业管理费。法院还认为，洪某与王瑞隆、刘秀兰就系争房屋签订的购房协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。
本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，陈厚乐与王瑞隆、刘秀兰签订的《房屋买卖合同》为当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据上述合同的约定，王瑞隆、刘秀兰应于2012年7月30日将系争房屋移交给陈厚乐，但据另案生效判决查明的事实，王瑞隆、刘秀兰在交付日期到来之前已于2012年6月20日将该房屋出售给案外人洪某，并于同日与洪某办理了房屋交接手续，该房屋目前由洪某及其家人共同居住。王瑞隆、刘秀兰将房屋出售并交付给洪某的行为，使得其履行与陈厚乐之间关于房屋交付的约定已无可能，其行为表明其不履行《房屋买卖合同》的主要债务，故陈厚乐有权解除合同并追究王瑞隆、刘秀兰的违约责任。《房屋买卖合同》约定，王瑞隆、刘秀兰如未按约将系争房屋交给陈厚乐使用，陈厚乐有权按已交付的房价款向王瑞隆、刘秀兰追究违约责任。逾期不能交付房屋，王瑞隆、刘秀兰退赔双倍定金，逾期超过三个月，则视为王瑞隆、刘秀兰拒不履行本合同，陈厚乐有权按交付定金的三倍追究王瑞隆、刘秀兰的违约赔偿责任，故陈厚乐要求王瑞隆、刘秀兰返还已支付的60万元款项并承担定金罚则，具有相应的依据。
根据法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，原审根据总房价款799，500元所认定的本案定金的最高金额为159，900元，当属无误。王瑞隆、刘秀兰本案中应承担的定金罚则具体为，双倍返还陈厚乐已支付的定金159，900元。因此，在《房屋买卖合同》解除后，王瑞隆、刘秀兰除应返还陈厚乐60万元（包括定金159，900元）外，还应赔偿陈厚乐159，900元。
根据《房屋买卖合同》中担保人及担保人责任条款的内容及印长发在该合同上签名的事实，印长发为出卖方履行合同的担保人，其担保额度以本合约项下责任及引起有关诉讼等费用为限，具体为代出卖人王瑞隆、刘秀兰清偿购房定金及违约责任，结合王瑞隆、刘秀兰向陈厚乐出具收到陈厚乐买房定金60万元的《收条》时，印长发再次在担保人项下签名的事实，本院认为，印长发应对王瑞隆、刘秀兰返还陈厚乐60万元（包括定金159，900元）及赔偿陈厚乐159，900元等付款义务承担连带责任，原审认定印长发的担保责任仅限于法院确认的定金金额159，900元，与当事人签署《房屋买卖合同》及《收条》时的真实意思不符，本院予以纠正。印长发有关其仅作为《房屋买卖合同》签署时的见证人，承担见证责任的辩称意见，无任何依据，本院不予采纳。
关于原审有关由于陈厚乐是外省户籍人员，其无证据证明其可以在上海市购房，无论王瑞隆、刘秀兰是否按约将系争房屋交付陈厚乐，双方签订的房屋买卖合同均无法继续履行的认定是否成立，本院认为，限购为房地产调控政策中的行政性措施，违反限购政策所导致的后果仅是房地产登记部门暂时不予办理物权登记，另本案《房屋买卖合同》对于何时办理产权过户手续，买卖双方并未约定具体明确的时间，因此，就本案的情况来说，所谓限购身份不能构成履行不能的理由。根据查明的事实，导致《房屋买卖合同》实际履行不能的原因为王瑞隆、刘秀兰的一房二卖行为，陈厚乐是否属于在上海市购房受限，并不必然导致合同的无法继续履行，故原审的认定不成立。王瑞隆、刘秀兰本案中存在违约行为，应当承担违约责任，原审未根据陈厚乐的请求判定王瑞隆、刘秀兰承担相应的责任错误，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第40256号民事判决第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第40256号民事判决第二、三、四项；
三、被上诉人王瑞隆、刘秀兰应于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈厚乐人民币60万元（包括定金159，900元），并赔偿陈厚乐定金159，900元；
四、被上诉人印长发对上述第三项所确定的被上诉人王瑞隆、刘秀兰向上诉人陈厚乐的付款义务承担连带清偿责任。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15，600元，由上诉人陈厚乐负担2，000元，被上诉人王瑞隆、刘秀兰负担13，600元；财产保全申请费5，000元，由陈厚乐负担500元，王瑞隆、刘秀兰负担4，500元。二审案件受理费11，399元，由被上诉人王瑞隆、刘秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王 盈
代理审判员 翟从海
二〇一四年三月七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……