江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01398号
上诉人（原审被告）苏州兴旗房地产经纪有限公司，住所地苏州工业园区东港新村192幢101室。
法定代表人张炳南，总经理。
委托代理人董志峰，江苏苏明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）屈雷。
被上诉人（原审原告）赵华。
委托代理人徐刘伟、张振华，江苏众冠律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
原审被告新兴精密电子（苏州）有限公司，住所地苏州吴中经济开发区兴南路58号。
法定代表人JUNGKYUHYUNG（郑圭亨），董事长。
委托代理人顾青峰，江苏正盛律师事务所律师。
上诉人苏州兴旗房地产经纪有限公司（以下简称兴旗公司）因与被上诉人屈雷、赵华及原审被告新兴精密电子（苏州）有限公司（以下简称新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，屈雷、赵华为苏州工业园区加城花园13幢204室所有权人。2010年12月3日，屈雷（合同“甲方”）与案外人许正华（即徐正华，合同“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，丙方为兴旗公司。租赁合同约定甲方将其合法拥有的位于苏州工业园区加城花园13幢204室的房屋出租给乙方使用，建筑面积为157平方米。租赁期限为12个月，自2010年12月30日至2011年12月29日止。房屋租金为5000元／月，中介费4500元由甲方承担，并在收到第一季度租金时支付丙方，乙方于2010年12月20日缴纳首期租金15000元给甲方；该房屋按季度支付，以甲方实际收到为准。租赁合同约定，乙方应在签订本合同后交纳首期租金时支付甲方5000元作为押金，待租赁期满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。合同第十条约定，租金汇入房东屈雷账户上（农业银行账号：62×××17），租金由兴旗房地产经纪有限公司汇出。该租赁合同的首部“承租人（乙方）及单位”处为：许正华、新兴精密电子（苏州）有限公司。合同的尾部“承租人（乙方）”处仅有“徐正华”签字，无新兴公司盖章，见证方处由兴旗公司盖章。
2011年11月17日，屈雷（合同“甲方”）与兴旗公司（合同“乙方”）签订《佣金确认书》，委托出租的房屋为加城花园13幢204室，租金4800元／月（含物业）。双方约定：乙方成功出租甲方物业后，则甲方须在收到第一笔租金后三日内支付乙方5850元作为服务报酬，备注：乙方对甲方的租赁物及租金提供担保。委托期限为2011年12月30日至2012年12月29日。在该期限内，涉案的13幢204室继续由徐正华居住使用。
2012年12月，兴旗公司向屈雷以传真形式发出《续租协议》，该协议中首部载明的甲方为屈雷，乙方为“徐正华”、“新兴精密电子苏州有限公司”，代理方为“苏州兴旗房地产经纪有限公司”。该《续租协议》中甲乙双方就加城花园13幢204室达成如下续约协议：1、租期从2012年12月30日至2013年2月28日止。2、租金为每月4800元，续租租金在下一期合同开始前7天付款。3、本协议为原合同的修改件，原合同未被本协议修改的部分继续有效。4、续租期间押金为5000元，所付押金从原合同中转付。该《续租协议》传真件中的落款的乙方为“徐正华”，无新兴公司印章；甲方由赵华签字，代理方为兴旗公司，但未盖章。2012年12月24日，赵华支付兴旗公司中介费400元。
2013年2月，案外人徐正华从13幢204室房屋内搬离。2013年3月5日，赵华报警称房客徐正华于2月离开，未交还房屋钥匙。当日在民警与中介见证下，赵华让锁匠开门，进屋后查看室内装潢多处损坏，包括门板、门锁、窗户、灯饰、墙体、地板等。屈雷、赵华在庭审中说明收到房屋押金5000元未退还，从2010年12月30日至2013年2月28日的全部承租期间的租金已经付清，租金是由承租人支付给兴旗公司，再由兴旗公司转账给屈雷、赵华。
另查明，兴旗公司向屈雷、赵华出具《情况说明书》，内容为：2010年12月3日，屈雷、赵华将其共有的位于加城花园13幢204室的房屋委托我公司出租。我公司经过实地检查，房屋为完好、精装修，并拍摄了部分照片用于网上招租。后，新兴公司向我司承租此房屋作为其公司高管使用。2010年12月3日签订了房屋租赁合同。根据房屋租赁合同约定，房租支付方式为新兴公司向我司交付了房租，我司在扣除中介费后，再向房主指定账号支付房租。后于2012年12月25日签订续租协。续租期间，我公司与新兴公司、赵华、屈雷之间的权利义务按照原佣金确认书、租赁合同及新签订的续租协议履行。2013年2月1日，新兴公司在未经房主验收后，将房屋家具搬离。我司丁飞飞交付了2000元给加城花园作为押金。后，2013年3月7日，房主赵华在公安机关警官、我公司员工丁飞飞见证下聘请苏州新春锁业有限公司打开加成花园13幢204室，进屋后发现房屋被承租人损坏严重。公安机关警官和我司当场拍照留存。庭审中，兴旗公司对该份《情况说明书》的形成经过解释如下：兴旗公司员工丁飞飞（以下简称“丁”）接到徐正华的通知说要搬家，让丁去照看一下。丁过去后打电话给屈雷、赵华，让屈雷、赵华履行一下交接手续，屈雷、赵华称没有空过来，所以当时徐正华就自行搬离。因没有房东在场，当时物业不让徐正华搬离，在丁交付了2000元押金给物业后才放行。事情发生后，丁自行向兴旗公司交代了上述情况并要求公司协助其将2000元押金要回来，兴旗公司鉴于丁作为务工者也不容易，因此出具了这份证明。并且该证明全部内容都是屈雷、赵华草拟后发给丁盖章。
原审法院向兴旗公司员工丁飞飞调查核实，丁陈述，1、丁不是本案《房屋租赁合同》的经办人，对此签订过程不清楚；《佣金确认书》是兴旗公司与赵华所签；《续租协议》是因徐正华要续租，徐正华签过字之后，由兴旗公司传真给了赵华，赵华补签的字。2、丁不清楚徐正华与新兴公司之间是何关系，《房屋租赁合同》和《续租协议》中载有“新兴精密电子（苏州）有限公司”，是因为徐正华提供的信息。新兴公司未参与租赁合同和续租协议的磋商过程，在本案房屋的承租时间段内，新兴公司没有委托过兴旗公司寻租过房产，双方没有经济往来。涉案房屋租金都是徐正华到兴旗公司付的现金，再由兴旗公司转账给了房东。承租期间，兴旗公司都是与徐正华处理承租事宜。丁认为房屋的承租人就是韩国人徐正华。
丁陈述了徐正华搬离的进过：徐正华搬走的前几天已经联系中介方说是要搬走了，中介方也提前联系了房东，房东说可以的，搬的时候打个电话确认一下。2月1日徐正华搬离的当天，中介人员联系房东，但是两个人都关机了，联系不到。正常情况下租客搬走，房东要到场的。徐正华要搬走，小区物业说需要房东同意，之后丁押了2000元押金放到物业公司，才让徐正华搬走。丁到小区的时候，徐正华已经将东西搬上车了，丁是到场去交的钱，当天房间里面没有去看过。徐正华搬走之后一两天，中介方联系到了房东，之后约房东到房间里办退租的事情，丁与房东一起过去后，敲门没有人回应。丁说曾一起与房东进入房内看过状况，原审法院向丁出示屈雷、赵华提交的房屋损坏状况的照片，丁辨认后认为与退租后丁进入104室房屋内所看到的状况基本相符。丁针对《情况说明》陈述，因房东要起诉想要证据充足点，丁也想把在物业的押金2000元拿回来，然后就配合房东在房东提供的材料上盖章，希望房东能配合丁把押金拿回来。
以上事实，由屈雷、赵华提交的《房屋租赁合同》、《佣金确认书》、《续租协议》、《报警记录》、《情况说明书》等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
原审原告屈雷、赵华的诉讼请求是：1、新兴公司赔告损失39672.9元（房屋装修损失23092.9元、电力损失1370元、开换锁210元，装修造成租金损失15000元）；2、兴旗公司对第一项赔偿承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由新兴公司、兴旗公司承担。
原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：
一、涉案房屋租赁合同的承租人是否为新兴公司。涉案租赁合同的当事人应结合租赁合同的缔结经过、合同内容和履行过程等因素综合判断。首先，新兴公司、兴旗公司均否认双方之间存在委托承租房屋的业务关系，丁飞飞陈述新兴公司未参与涉案租赁合同的签约磋商过程。屈雷、赵华无证据证明新兴公司参与了该租赁合同的签订。其次，租赁合同中虽写有新兴公司的名称，但无新兴公司盖章确认。屈雷、赵华未证明徐正华与新兴公司的身份关系，更无从证明在租赁房屋的事宜上徐正华签约具有代表新兴公司的效力。再次，在合同履行上，兴旗公司确认租金是由徐正华支付，承租期间的相关事宜也是联系徐正华处理。屈雷、赵华无证据证明房屋租金是由新兴公司支付，就本案租金亦未开具发票确定承租人。屈雷、赵华在出租过程中及发现房屋损坏后，是与兴旗公司联系处理事宜，而不是直接向新兴公司主张赔偿。因此，屈雷、赵华认为新兴公司为本案租赁合同的承租人，缺乏证据支持，该租赁合同依据合同内容和履行事实，承租人应为徐正华。屈雷、赵华向新兴公司赔偿，无事实依据，原审法院不予支持。
二、屈雷、赵华主张的各项损失的认定。首先，装修损失。认定房屋维修费用应涉及三个方面的事实认定。1、房屋遭受损坏的事实。按照房屋租赁的市场交易习惯，租赁双方在房屋交付时应对房屋室内设施及物品进行查验、交接，承租人接受房屋，应视为对房屋室内设施结构和功能完整性的认可。兴旗公司专门从事房屋中介服务，经由其居间的房屋租赁更应遵循市场交易惯例操作。《房屋租赁合同》中未说明出租时房屋的设施存在损坏状况，应认定该房屋的室内设施状况是完好的。兴旗公司的《情况说明书》中也证明了其在出租时，经过实地检查，房屋状况完好。另一方面，徐正华退租之后房屋的损坏事实由多组证据予以佐证。公安机关的接处警记录中说明室内门板、窗户、灯饰、墙体、地板等多处装修损坏，并拍摄了房屋损坏的视频，上述证据具备较高的证明效力，原审法院予以采信。同时，丁飞飞处理退租事宜，在第一时间进入房屋现场人，也确认了屈雷、赵华照片中房屋损坏的事实。结合其提交的照片、视频资料和相关人员陈述，该房屋内的门、地板、灯饰和墙体等多处严重损坏，明显超过了租赁物合理正常使用后而造成的自然损耗，屈雷、赵华房屋内设施被破坏的事实可予以认定。2、房屋损坏的责任主体。承租人应妥善保管租赁物，因保管不善导致租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。涉案的104室一直由案外人徐正华居住使用，其未与屈雷、赵华办理房屋交接而私自搬离，徐正华应对其使用期间的房屋损坏承担赔偿责任。徐正华搬离之后至屈雷、赵华3月5日进入室内，期间虽然存在间隔，但无证据证明该期间房屋有他人入住或破坏。屈雷、赵华进入室内，是在租赁期满后以报警、开锁的方式，在警察、中介人员见证下进行的，当时房屋损坏的事实已经形成。在房屋未正常返还屈雷、赵华的情况下，徐正华仍应对租赁期间房屋内的设施承担保管责任，应对屈雷、赵华的室内物品的损坏承担赔偿责任。3、维修范围和金额合理性的认定。屈雷、赵华作为受害人，其在房屋受损后积极维修，而不是将房屋闲置，维持房屋损坏的结果，坐等相关责任人进行维修，该行为实际上避免了损失的扩大。屈雷、赵华的积极维修行为改变了房屋损坏的状况，虽然导致不能通过评估等方式确定维修费用。但是其维修后可将房屋再次出租，避免房屋闲置，既利于市场资源的配置和再利用，促进社会资源的流通，又同时减少了自身损失和责任人的赔偿责任。屈雷、赵华积极减损的行为应予以鼓励，在相关责任人未履行维修义务，而受害人积极减损的情况下，不应对受害人因实施减损行为而形成的证据过于苛责。屈雷、赵华提交的工程报价单、结算单中的维修项目主要涉及地板、墙面、门和灯等方面，这些损坏部位与接处警记录和现场视频中反映的内容相吻合。现场施工负责人王小平针对各维修项目的损坏情况和维修的内容也作出了合理的解释。屈雷、赵华针对上述损坏部位进行维修，未超过合理限度，原审法院对其维修范围的合理性予以认可。同时，屈雷、赵华主张的维修费用有施工合同、结算单和维修费发票予以印证，原审法院对此予以采信。并据此认定维修费为23092.9元。
其次，房屋租金损失和电费、门锁更换费用。屈雷、赵华说明，其在房屋受损后就维修赔偿事宜与兴旗公司沟通。协商无果后，屈雷、赵华在告知兴旗公司并得到其同意的情况下，请有资质的公司进行维修，维修期从2013年4月1日至5月1日。维修完毕后通风除味，并于2013年6月对外出租。屈雷、赵华主张三个月的房屋租金损失（2013年3月至6月），按每月5000元计算，共主张15000元。原审法院认为，屈雷、赵华因房屋损坏需要维修，维修期间房屋闲置不能出租使用，由此产生的租金损失理应赔偿。屈雷、赵华按三个月主张，该期间涉及维修事宜的沟通、维修事项的施工以及施工后的通风除味时间，该三个月为处理上述事宜的合理时间，原审法院予以支持。按照房屋受损前最近一期租赁合同约定的租金4800元／月认定租金损失为14400元。
屈雷、赵华主张的电费损失1370元。发票显示的电费抄表时间为2013年2月5日，按照电费先用后付的缴费惯例，该费用应为承租期间产生，原审法院依照票据支持该项费用。屈雷、赵华提交了发票及单据，主张开锁费用70元、换锁费用140元，该费用的产生有接处警记录予以证明，亦因承租人擅自搬离而产生，对该费用亦予以支持。
原审法院认定屈雷、赵华各项损失合计39072.9元。
三、屈雷、赵华损失的赔偿责任主体。本院认为，《佣金确认书》特别备注“乙方（兴旗公司）对甲方租赁物和租金提供担保”。该备注意思表明，如承租人在承租期间造成租赁物损坏或欠付租金，兴旗公司应向出租人即屈雷、赵华承担连带赔偿责任。该《佣金确认书》约定的委托期限即承租期间至2012年12月29日，但到期后，屈雷、赵华与徐正华仍通过兴旗公司的居间签订了《续租合同》，兴旗公司收取了400元中介费。兴旗公司及丁飞飞虽说明出具《情况说明书》是为了取得2000元押金而配合屈雷、赵华，但该《情况说明书》中除在承租主体的认定上前后不一致以外，在签约、续租、退租等事实方面与丁飞飞的陈述及查明的事实基本相符，上述基本事实可以采信。兴旗公司在《情况说明书》中确认在续租期间，兴旗公司与屈雷、赵华之间的权利义务关系按照原佣金确认书、租赁合同及新签订的续租协议履行。兴旗公司无证据推翻或否定该责任承担内容的效力，其应在续租期间仍对承租人造成的租赁物损坏向屈雷、赵华承担赔偿责任，即赔偿屈雷、赵华39072.9元。兴旗公司承担的担保赔偿责任因徐正华应承担的违约赔偿责任而存在，屈雷、赵华收到徐正华的5000元押金未退还，扣除该款项后，兴旗公司尚应赔偿屈雷、赵华34072.9元。
遂依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州兴旗房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内赔偿屈雷、赵华34072.9元；二、驳回屈雷、赵华的其他诉讼请求。案件受理费收取792元，由屈雷、赵华负担100元，苏州兴旗房地产经纪有限公司负担692元。
上诉人兴旗公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审认定案外人徐正华是房屋承租人，新兴公司不是承租人，不承担赔偿责任，那么被上诉人要求上诉人承担连带责任就没有基础；2、徐正华退房是征得被上诉人同意的，2013年2月1日徐正华搬走后，没有证据证明此后房屋内的损失是由徐正华造成的，并且上诉人的担保期限已届满。一审认定被上诉人自行修复是为了避免损失的扩大不当，被上诉人聘请上海装饰公司维修扩大了损失，另外，一审认定3个月租金损失不合理；3、一审审理周期过长，程序有瑕疵。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人屈雷、赵华答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
原审被告新兴公司答辩称对一审判决无异议。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，根据2010年12月3日，屈雷与徐正华及兴旗公司签订的《房屋租赁合同》，2011年11月17日，屈雷与兴旗公司签订的《佣金确认书》，2012年12月，兴旗公司与徐正华、赵华签订的续租协议，以及兴旗公司出具《情况说明书》，可以认定以下事实和法律关系：屈雷、赵华通过兴旗公司的中介将本案诉争房屋交由徐正华租赁使用，租赁期限至2013年2月28日届满；屈雷、赵华与徐正华之间构成房屋租赁合同关系，兴旗公司则与双方构成居间关系；同时兴旗公司对屈雷、赵华的租赁物及租金提供担保。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，根据公安机关的接处警记录、相关照片、视频资料及兴旗公司工作人员的陈述，足以证明屈雷、赵华房屋设施在徐正华租赁期内被破坏的事实。作为承租人，徐正华应当赔偿损失。损害发生后，在双方无法达成一致的情况下，被上诉人聘请装饰公司进行维修并无不当，维修费用有施工合同、结算单、发票证明，应予认定。关于3个月房屋维修期间的租金损失，原审法院是在考虑了维修事宜的沟通、维修事项的施工以及施工后的通风除味时间等因素的情况下作出酌情认定的，因此该部分损失的认定为司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，应予以支持。上诉人称徐正华退房是征得被上诉人同意的，仅是其工作人员的陈述，而无其他证据加以证明，故对此上诉理由不予采纳。其次，如前所述，徐正华作为承租人，应当承担损害赔偿责任。但在一审审理期间，经原审法院释明，屈雷、赵华不申请追加徐正华为被告，而兴旗公司对屈雷、赵华的租赁物及租金提供担保，根据法律规定，当事人对保证方式没有约定或约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任，因此屈雷、赵华要求兴旗公司承担连带责任进行赔偿于法有据。第三，经查，原审没有违反法定程序，对案件实体处理并无影响。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人兴旗公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费792元，由上诉人苏州兴旗房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年六月五日
书 记 员 吴茂程