河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第335号
原告李某某，男，汉族，1962年11月13日生。
委托代理人李万方，开封市顺河区148法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告开封市江南帝州商业管理有限公司。
被告开封市江南房地产开发有限公司。
二被告委托代理人朱某某。代理权限为特别授权。
原告李某某诉被告开封市江南帝州商业管理有限公司（以下简称“江南帝州”公司）、开封市江南房地产开发有限公司（以下简称“江南房地产”公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人李万方，被告开封市江南帝州商业管理有限公司、开封市江南房地产开发有限公司委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年原告购买江南房地产公司位于自由路与解放路交叉口大润发商场209号房，双方订立《商品房买卖合同》（编号：gf-2000-0171），一式四份，具有同等法律效力，出卖人两份，开封市房地产交易登记中心一份，原告已付清购房款总额400086元。2011年9月30日双方订立一份《商铺委托经营及管理协议书》，就商铺委托经营及管理进行合作，合作期限至2030年9月30日止。《商铺委托经营及管理协议书》约定第四条：租金及支付方式。1、租金。甲方所购买商铺总金额为人民币400086元。上述商铺在委托经营及管理期间，按照下述标准计算年租金：（1）委托期限第1年至第3年内，年租金按照该商铺上述总金额的8%计算年租金，其年租金为人民币32007元（每半年的租金为人民币16004元）；（2）委托期限第4年至第6年内，年租金按照该商铺总金额的9%计算年租金，其年租金为人民币36008元（每半年的租金为人民币18004元）；（3）委托期限第7年至第10年内，年租金按照该商铺总金额的10%计算年租金，其年租金为人民币40009元（每半年的租金为人民币20005元）；（4）本条款所涉租金为税前租金。2、租金的支付方式。（1）2011年10月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方每半年向甲方支付一次，具体支付时间为2011年9月30日前支付第一个半年的租金人民币16004元，2012年3月31日前支付第二个半年的租金，以此类推。被告自2014年10月1日至今未支付给原告租金。根据《商铺委托经营及管理协议书》第十四条：乙方的违约责任中第2项，因乙方原因单方解除本协议书或者因乙方未按照本协议书约定支付租金达六十日由甲方提出解除本协议书的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍，甲方由于乙方的违约行为所造成的损失超出上述违约金的，乙方除应承担违约金外，对超出的部分应予以双倍赔偿。因被告一、被告二未按照本协议书约定支付租金达六十日，原告提出解除本协议书，并要求支付所欠房屋租金2014年10月1日至今半年共18004元，违约金108996.21元（18004＊日万分之三＊180天=972.21，36008＊3=18024，共计972.21＋108024=108996.21元），根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提供退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、超过约定时间一年的，买受人可按本条款第1、2项处理。《商品房买卖合同》第八条：交付期限。出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位共同验收合格。被告江南房地产公司于2011年9月30日前按期将原告购买的商品房交付使用，但是自2011年9月30日至今为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因其责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房，则需赔偿原告违约金400086＊0.5%=2000.43元，并由被告江南房地产公司于本判决生效10日内为原告办理房产证。原告以实际损失向二被告索赔未果，为维护其权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、被告江南房地产公司赔偿原告半年（2014年10月1日-2015年3月31日）房屋租金18004元；2、被告江南房地产公司赔偿原告违约金108996.21元（18004＊日万分之三＊180天=972.21，36008＊3=18024，共计972.21＋108024=108996.21元）；3、被告江南帝州公司赔偿原告违约金2000.43元（400086＊0.5%=2000.43元）；4、保留追加二被告的违约责任权；5、被告江南帝州公司于判决生效10日内为原告办理房产证；6、本案诉讼费用由二被告承担。在庭审中，原告变更诉讼请求为：第一项诉讼请求增加被告江南帝州支付其租金至交房之日止；第五项诉讼请求增加被告江南房地产公司如不能在10内为原告办理房产证，则按房现价的日万分之三赔付原告违约金；第六项变更为由被告承担本案诉讼费和保全费。增加请求判令解除原告与被告江南帝州商业管理有限公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》。
被告开封市江南帝州商业管理有限公司、开封市江南房地产开发有限公司辩称，1、原告第一项诉求及第二项诉求同时指向被告开封市江南帝州商业管理有限公司，现该公司处于资产重组阶段，重组协议于2015年2月15日签订，鉴于公司重组的实际情况，尚处于起步阶段，关于业主租金筹划工作，已列入时间计划表内，望原告本着积极协商，合情合理的原则，于被告进行有效联系，给企业一个合理重组、支付租金收益执行的期限，经过双方协商制定方案，公司予以支付。2、原告第三项及第四、五项诉请指向第二被告，现房地产大产证已报请审批发证，2014年3月份被告进入资产重组阶段，故办理房屋产权工作因此而停止。5、鉴于公司的实际重组阶段，愿意在法院的调解下与原告达成调解。
经审理查明，2011年4月28日，原告李某某与被告开封市江南房地产开发有限公司签订编号为gf-2000-0171（086719）的《商品房买卖合同》，约定原告购买位于自由路与解放路交叉口大润发商场中一层209号商铺，建筑面积19.12平方米，用途为商业，属框架结构，层高为5.2米，其单价为每平方米20925元，房款共计400086元。原告已向被告江南房地产公司付清上述购房款，但至今被告未为原告办理上述商铺的房地产权证书。该合同第十五条约定，被告江南房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如超过约定时间一年的，原告可退房，被告开封市江南房地产公司在原告提供退房要求之日起60日内将原告购房款退还并按已付房价款的0.5%赔偿原告损失；或者原告不退房，被告开封市江南房地产公司按已付房价款的0.5%向原告支付违约金（即400086＊0.5%=2000.43元）。
2011年9月30日，原告李某某作为甲方，被告江南帝州公司作为乙方，双方签订《商铺委托经营及管理协议书》，合同约定：1、甲方将其购买的涉案商铺委托被告乙方经营及管理，委托期限为10年，乙方负责商铺招商及培育市场。2、租金：委托期限第1-3年内，年租金按该商铺总房款的8%计算，为32007元；委托期限第4-6年内，年租金按总房款的9%计算，为36008元；委托期限第7-10年内，年租金按总房款的10%计算，为40009元。2、租金的支付方式。2011年10月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方每半年向甲方支付一次，具体支付时间为2011年9月30日前支付第一个半年的租金即人民币16004元，2012年3月31日前支付第二个半年的租金，以此类推。…。第十四条乙方的违约责任，1、乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书。2、因乙方原因单方解除本协议书或者因乙方未按照本协议书约定支付租金达六十日由甲方提出解除本协议书的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍……同日，原告与被告江南帝州有限公司对上述合同又补充以下内容：合同租赁经营期限变更为2011年9月30日到2030年9月30日。3、双方特别约定，委托经营管理期限届满三年之时，甲方提前90天以书面形式通知并明确告知乙方该商铺出售给乙方，乙方应按约定收购该商铺，价格为购买时总价款的130%即520112元，乙方在收到甲方发出的书面通知后90天内与甲方签署商品房买卖合同。4、乙方在本合同项下的权利与义务由被告江南帝州管理公司负责操作执行。该合同上加盖有被告江南帝州公司公章。合同签订后，双方即按约履行合同，委托经营管理期限三年届满后，因被告未按约定期限支付原告涉案房屋租金，原告申请解除与被告签订的委托合同，要求解除与被告江南帝州签订的商铺委托经营管理协议书，并收回商铺。庭审中，原告确认2015年6月18日被告江南帝州公司向原告支付了自2014年10月1日至2015年3月31日的租金18004元。该期间是双方签订委托合同的第4年至第6年内，其年租金为36008元（每半年的租金为18004元，月租金为3000.67元）。自2015年4月1日起，被告江南帝州公司未支付原告涉案房屋租金。
以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、委托经营及管理合同书、补充协议书、收据五份及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告江南房地产公司签订的商品房买卖合同、原告与被告江南帝州管理公司签订的商铺委托经营及管理合同书系当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，均为有效合同。对于原告要求被告江南房地产公司为其办理涉案商铺房产证书的诉求，原告李某某已按约定付清全部房款，被告江南房地产公司也按约定交付了房屋，但被告未按约定期限为原告办理涉案商铺的房产证，存在违约，故对原告该项诉求，本院予以支持；关于原告请求被告江南房地产公司承担逾期办证违约金2000.43元的诉求，因双方对逾期办证的违约有明确约定，故对原告该项诉求，本院予以支持。对于原告要求与被告江南帝州管理公司支付其2014年10月1日至2015年3月31日租金的诉求，因原告已认可诉讼过程中被告江南帝州公司已支付其租金至2015年4月份，故对原告该项诉求，本院不再处理。关于原告要求被告江南帝州公司赔偿其违约金的诉求，本案中，被告江南帝州公司虽已支付原告租金（2014年10月1日-2015年3月30日），但其未按照双方约定的时间支付，存在违约，故被告江南帝州公司应按当期（即委托协议第4年至第6年）租金的日万分之三支付原告违约金即18004＊日万分之三＊180天=972.21元。对原告要求解除与被告江南帝州公司签订委托合同并交还房屋的诉求，因被告江南帝州公司未按合同的“特别约定”收购涉案商铺，已构成根本性违约，并且在其收到原告送达的合同解约告知书后未作签字，故对原告该项诉求，本院予以支持。委托经营及管理合同解除后，被告江南帝州公司应交还原告涉案商铺。对原告要求按年租金三倍赔偿违约金的请求，其主张过高，本院对此按双方合同约定的第三年年租金即32007元的30%即9602.10元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告开封市江南房地产开发有限公司协助为原告李某某办理位于卧龙街158号大润发商场中一层209号商铺的房产登记手续，并支付原告李某某逾期办证违约金2000.43元；
二、解除原告李某某与被告开封市江南帝州商业管理有限公司于2011年9月30日所签《江南.帝州国际广场委托经营管理合同》。
三、本判决生效后十日内，被告开封市江南帝州商业管理有限公司将位于卧龙街158号大润发商场中一层209号商铺交还原告，并支付原告李某某自2015年4月1日至实际交房之日止的租金（月租金按3000.37元计算）及违约金（自2013年10月1日至2014年3月30日的违约金为972.21元，自2015年4月1日起至实际交房之日止的实际欠租金额的日万分之三计算。
四、本判决生效后十日内，被告开封市江南帝州商业管理有限公司支付原告李某某因解除合同的违约金9602.10元。
五、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2880元，保全费1370元，由二被告共同承担（原告已先行垫付，被告在履行判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 赵 丽
人民陪审员 龚新娅
人民陪审员 邵 军
二〇一六年一月十二日
书 记 员 陆 其