中华人民共和国
海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民三初字第4号
原告：侯明慧（HouMingHui），女，瑞典国籍，1967年11月18日出生。
委托代理人：聂友峰，海南中海律师事务所律师。
被告：三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道18号。
法定代表人：孙占德，该公司总经理。
委托代理人：宁典，海南云帆律师事务所律师。
原告侯明慧（HouMingHui）诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯明慧（HouMingHui）的委托代理人聂友峰、被告万宝公司的委托代理人宁典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯明慧诉称：2010年1月31日，侯明慧与万宝公司签订了《商品房买卖合同》，约定侯明慧购买万宝公司开发的位于三亚市南边海渔港路的万宝·威尼斯蓝湾第8栋703号房；合同约定套内建筑面积为58.47平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为1212900元；双方约定以“套内建筑面积”为依据进行面积确认及面积差异处理，即“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金。上述合同签订后，侯明慧依约向万宝公司付清了全部购房款。房屋交付使用后，万宝公司迟迟未为侯明慧办理房屋产权证，侯明慧遂多次催促万宝公司尽快办理。万宝公司于2012年3月16日，向侯明慧等业主发出《承诺书》，承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，若不能按期完成，自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二支付违约金，2012年1月1日至2012年5月31日的违约金按原合同执行。但是直到2014年3月19日侯明慧的房屋权属证书才办妥，根据双方签订的合同第十五条约定以及《承诺书》的承诺内容，万宝公司应当支付延期办证违约金共计175870元。侯明慧房屋产权证上登记的套内建筑面积为58.39平方米，依据上述合同约定，万宝公司应当返还的房价款为1662元。另外，侯明慧向万宝公司交纳的代为办理产证的款项为48516元，而事实上应当由侯明慧承担的各项费用只包括下列项目：印花税、契税、价格调节基金、交易服务费、土地房屋权属调查费（含土地权属调查费、土地注册登记发证、房屋所有权转移登记费共三项），合计为20114元。由于万宝公司于2013年4月1日已向侯明慧退款19106.12元，故万宝公司还应当向侯明慧退还代为办证费9296元。由于万宝公司所收办证费用比实际发生的办证费用明显超出很多，万宝公司还应承担多收办证费用的同期贷款利息；万宝公司在承诺书中还承诺，对提前收取的办证费用承担同期存款利息，因此，对提前收取的办证费用，应当依据承诺书支付同期存款利息。由于万宝公司一直不履行上述义务，特具状起诉，请求法院支持侯明慧的诉讼请求：1、请求法院判令万宝公司向侯明慧支付自2011年2月1日至2011年5月31日的延期办证违约金7277元、自2012年1月1日至2012年5月31日的延期办证违约金9218元、自2012年6月1日至房产证办妥之日的延期办证违约金159375元，合计175870元；2、请求法院判令万宝公司向侯明慧返还房价款1662元；3、请求判令万宝公司向侯明慧退还多收的办理房产证费用9296元及贷款利息（按同期银行贷款利率标准，自2010年2月1日起记至生效判决确定给付之日）；4、万宝公司向侯明慧支付实际发生的办证费用存款利息2043元（本金20114元，按同期银行3年期存款利率标准每年3.33%，从2010年2月1日起计算至万宝公司实际缴纳契税之日-2013年2月19日）。5、由万宝公司承担本案全部诉讼费用。
被告万宝房地产开发有限公司答辩称：一、侯明慧关于支付延期办证违约金的诉求明显超过诉讼时效，依法应予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，侯明慧向万宝公司主张办证违约金的诉讼时效为二年，只有存在中断情形，诉讼时效才能重新计算。本案中，不存在诉讼时效中断的情形，侯明慧主张延期办证违约金明显已超过诉讼时效。首先，侯明慧于2010年2月1日收房，按照《商品房买卖合同》第十五条之规定，万宝公司在2011年2月1日未办理房屋产权证，侯明慧应在2013年2月1日向法院提起诉讼保护权利，侯明慧于2014年11月25日才向法院起诉，明显超过诉讼时效。其次，本案不存在因当事人一方提出要求或者同意履行义务而使诉讼时效中断的情形。侯明慧提供的证据不能证明存在诉讼时效中断的情形，具体如下：侯明慧提交的万宝公司于2012年3月16日出具的《承诺书》因未能出示原件查证，真实无法确认，应认定侯明慧没有收到万宝公司出具承诺书向侯明慧作出承诺。2013年5月31日《信访登记表》并没有侯明慧的签名，与本案没有关联性；2014年2月23日派出所的《会议纪要及签到表》没有侯明慧的签名，尽管万宝公司代表王田庆回答其他参与会议的业主“没得到承诺书的同样有效”，但稍后王田庆的上述回答并没有上升到公司意思以万宝公司名义对未收到承诺书的业主作出正式承诺或签订补充协议；另外，即便王田庆对其他参会业主的回答能代表万宝公司意思，实质属于万宝公司与其他参会业主对合同之外第三人包括未收到承诺书的侯明慧作出利他合同。第三人的侯明慧并没作出接受的明示，万宝公司也否定其承诺侯明慧按《承诺书》履行。因此，《会议纪要及签到表》对侯明慧没有效力，也不能说明万宝公司同意按承诺书向侯明慧履行。2014年5月19日的EMS邮寄单和律师函，是侯明慧在已超过诉讼时效一年多后（诉讼时效至2013年2月1日）为了起诉而向万宝公司发出，当事人一方在诉讼时效之外提出要求显然并不能导致诉讼时效中断。侯明慧提供的证据材料并不能证明存在因当事人一方提出要求或者同意履行义务而使诉讼时效中断的情形，侯明慧关于延期办证违约金的诉求已明显超过诉讼时效，依法应予驳回。二、侯明慧诉求支付办证费用利息缺少依据，依法不应支持。侯明慧和万宝公司形成的商品房买卖合同关系，双方的权利义务应严格按照合同约定确定。双方2010年1月31日签订的商品房《补充协议》第四条约定，1、专项维修基金由出卖人代为向政府有关部门缴纳，并依据该缴纳凭证与买受人结算，多退少补；2、契税，由出卖人代为向政府有关部门缴纳，并依据该缴纳凭证与买受人结算，多退少补。2012年3月16日万宝公司向部分业主发出的承诺书并未向侯明慧送达，其中关于返还契税存款利息的约定对侯明慧无效。办证费用应严格依照《补充协议》第四条约定退还。万宝公司是受侯明慧委托代付办证费用，双方结算的方式是多退少补，不存在返还利息的约定。侯明慧主张万宝公司支付多收取办证费用的贷款利息和办证费用的存款利息无事实依据和法律依据。三、关于各项费用的计算，即使按侯明慧的主张，侯明慧计算的各项费用也比实际多出较多，计算错误。1、侯明慧计算迟延办证违约金错误。办证义务中，万宝公司的义务是按约定将办证材料递交政府部门申请办证，政府部门办证时间的长短并不是万宝公司所能控制。延期办证违约金也只能计算至万宝公司向政府递交办证申请之日即2014年3月13日。侯明慧计算至实际取得产权证之日即2014年3月19日，期限明显错误。另外，侯明慧违约金计算数额也错误，明显偏高。2、万宝公司已于2012年4月12日向侯明慧支付办证违约金12978元，于2013年4月1日向侯明慧退还办证费用19106.12元，二笔费用共计32084.12元，应予以扣除，3、万宝公司代侯明慧支付的办证费用为契税17280.88元、价格调节基金1817元、交易服务费908元、土地房产权属查办（土地权属调查、登记和房屋所有权转移登记）108元、专有维修基金4257.6元、制图费70元、登记表费15元、代洗照片15元，以上共计24471.48元，侯明慧只计算为20114元，计算错误。综上，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对各方当事人具有约束力，双方应严格按照合同履行义务。万宝公司只应按照合同补充协议约定退还侯明慧办证费用，不应支付利息；万宝公司办证违约，侯明慧应在诉讼时效内主张诉讼救济，但其至今才起诉主张延期办证违约金，明显已超过诉讼时效。请法院驳回侯明慧的延期办证违约金和办证费用利息的无理诉求，依据事实和法律公正判决。
经审理查明：2010年1月31日，侯明慧与万宝公司签订了《商品房买卖合同》，约定侯明慧购买万宝公司开发的位于三亚市南边海渔港路的万宝·威尼斯蓝湾第8栋703号房；合同约定套内建筑面积为58.47平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为1212900元；双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，即“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金。
合同签订后，侯明慧依约向万宝公司支付了1212900元购房款，万宝公司依约交付房屋。2010年2月1日，侯明慧向万宝公司预缴办证费用48516元。2013年2月19日，万宝公司代缴契税17280.88元；2014年1月8日，代缴价格调节基金1817元；2014年1月13日，代缴交易服务费908元；2014年1月16日，代缴土地房产权属查办费用108元；2014年1月22日，共计代缴费用20114元。2013年4月1日，万宝公司向侯明慧退还部分预缴费用19106.12元。
因万宝公司未按约定将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案，经小区业主要求，万宝公司于2012年3月16日向小区业主发出《承诺书》，承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，若不能按期完成，自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二支付违约金，2012年1月1日至2012年5月31日的违约金按原合同执行，并将业主已交契税及银行定期存款利息一并返还给业主。同年3月29日，万宝公司又发出一份《通知》，内容为：“尊敬的业主，您好！关于房产证办理违约金一事，我公司已于3月16日对各位业主作出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知。”2012年4月5日，万宝公司向侯明慧支付2011年5月31日至2012年12月31日期间的逾期办证违约金12978元。2013年5月31日，王田庆、姜春涛前往三亚市信访局参加信访会议，在报到登记表上注明王田庆为万宝公司董事长、姜春涛为万宝公司总经理。2014年2月13日，万宝公司董事长王田庆主动邀请居委会、业主代表、派出所召开会议，在会议上表明未取得万宝公司出具《承诺书》的业主，其权利与其他取得《承诺书》业主的权利一致。2014年5月19日，侯明慧向万宝公司发出一份律师函。
另查明，2013年8月26日，万宝公司取得万宝·威尼斯蓝湾小区8幢房地产的土地房屋权证。2014年3月13日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。2014年3月19日，侯明慧取得8栋703号房的土地房屋权证，该证载明，涉案房屋的建筑面积为70.96平方米，分摊公共建筑面积为12.57平方米，即套内使用面积为58.39平方米。
以上事实有商品房买卖合同、购房款缴费单据、发票、海南省三亚市三土方（2014）字第04049号土地房屋权证、代收办证费用收款收据、《房产证办证时间表》、《承诺书》、《通知》、《三亚市信访局会议报到登记表》（1月12日、5月31日）、2014年2月13日会议纪要及签到表、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细、《律师函》、《委托书》、契税发票、价格调节基金发票、交易服务费发票、土地房产权属查办发票、违约金支付审批单、《保证书》、违约金收据、违约金银行支付凭证、《房地产转让登记受理通知书》及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，因侯明慧（HouMingHui）具有瑞典国籍，故本案属于涉外案件，按照涉外民事诉讼程序办理。鉴于双方在合同中没有选择准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应适用与合同有最密切联系的国家法律，本案合同签订地和履行地在中国海南省三亚市，依最密切联系原则应适用中华人民共和国法律。本案中，侯明慧与万宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同全面履行自己的义务。
一、关于侯明慧诉求万宝公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。
万宝公司与侯明慧签订的购房合同约定，万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因万宝公司责任导致侯明慧不能在规定期限内取得权属证书的，万宝公司应按已付房价款每日万分之零点五支付违约金。本案涉诉房屋的交付时间为2010年2月1日，万宝公司应按合同约定在2011年2月1日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。万宝公司于2013年8月26日取得万宝·威尼斯蓝湾小区8幢楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的办理分户权证备案时间，构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。王田庆、姜春涛前往三亚市信访局参加信访会议，在报到登记表上注明王田庆为万宝公司董事长、姜春涛为万宝公司总经理，对此，确认王田庆、姜春涛为万宝公司的管理人员。姜春涛和王田庆均在公众场合表明，未取得万宝公司出具《承诺书》的业主，其权利与其他取得《承诺书》业主的权利一致。姜春涛和王田庆都是在业主维权过程中代表公司所做的发言，该口头承诺产生的法律后果应由万宝公司来承担。万宝公司主张姜春涛与王田庆的发言为个人行为，不能代表公司违背客观事实，不予采纳。据此，依据王田庆、姜春涛代表公司作出的承诺，万宝公司作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于未取得《承诺书》的侯明慧，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向侯明慧履行义务。《通知》写明万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。因此，2年的诉讼时效期间应从2012年5月31日的次日即2012年6月1日起算，至2014年6月1日届满。但是2014年2月13日万宝公司董事长王田庆在会议上承诺履行义务，且侯明慧于2014年5月19日向万宝公司发出律师函，向其主张权利，导致时效中断。因此，侯明慧于2014年12月1日提起诉讼，并没有超过诉讼时效。侯明慧根据《承诺书》的内容诉求2012年1月1日至2012年5月31日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，2012年6月1日起的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，予以支持。据此，万宝公司应给付侯明慧逾期办证违约金为175506.63元［（1212900元×0.00005×270天）＋（1212900元×0.0002×656天）］。
二、关于退还房产面积误差款的问题。
购房合同约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还侯明慧；绝对值超过3%部分的房价款由万宝公司双倍返还侯明慧。购房合同约定的套内面积为58.47平方米，产权登记套内面积为58.39平方米，面积误差为0.08平方米。因此，侯明慧主张万宝公司向其返还房价款于法有据，本院予以支持。由于房屋面积误差绝对值未超过3%，房价为每平方米20743.97元。据此，万宝公司应退还侯明慧房产面积误差款1659.52元（0.08平方米×20743.97元／平方米）。
三、关于多收的办证费用是否需要支付同期银行贷款利息的问题。
根据本院查明的事实，2010年2月1日，侯明慧向万宝公司预缴办证费用48516。2013年2月19至2014年1月，万宝公司代缴各类办证费用共计20114元。2013年4月1日，万宝公司向侯明慧退还部分预缴费用19106.12元，万宝公司还需退还侯明慧9296元预缴费用。对于该9296元的预缴费用，本院认为，在房屋权证办理完成之前，开发商和购房者均无法准确确定办理房屋权证所需的具体费用，只能大概估算，购房者向开发商预缴的办证费用超过实际所需费用符合常理。但在为侯明慧办理完成房屋产权证之后，万宝公司应及时退还多收的办证费用并承担未及时退还款项的法律后果。因此，万宝公司应退还侯明慧多收的办证预缴费用9296元，并按照银行同期贷款利率支付相应利息，从2014年3月19日计算至付清之日止。
四、关于实际发生的办证费用是否需要支付同期银行存款利息的问题。
万宝公司于2012年3月16日向侯明慧发出一份《承诺书》，承诺将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主。该承诺书为万宝公司的真实意思表示，合法有效。因此，万宝公司应按照《承诺书》的约定，按照银行同期3年期存款利率向侯明慧支付实际办证费用20114元的利息，从2010年2月1日起计算至万宝公司实际缴纳契税之日2013年2月19日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：
一、三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付侯明慧逾期办证违约金175506.63元；
二、三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还侯明慧房产面积误差款1659.52元；
三、三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内退还侯明慧多收的办证预缴费用9296元，并按照银行同期贷款利率支付利息，从2014年3月19日计算至付清之日止；
四、三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内按照银行同期3年期存款利率向侯明慧支付实际办证费用20114元的利息，从2010年2月1日起计算至2013年2月19日止；
五、驳回侯明慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4076元（原告已预缴），由被告三亚万宝房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 尹合欢
审判员 吴 忠
审判员 梁 朝
二〇一五年十一月十二日
书记员 符雅慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。