浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭临民初字第1859号
原告徐超。
委托代理人方永锋、姚鉴，浙江满江红律师事务所律师。
被告临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店。
负责人鞠慧。
委托代理人张庆华。
委托代理人蔡旦祥，浙江萧和律师事务所律师。
被告临沂市金狮壹佰宾馆有限公司。
法定代表人鞠慧。
委托代理人蔡旦祥，浙江萧和律师事务所律师。
原告徐超为与被告临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店（以下简称金狮宾馆临安分店）、青岛金狮大饭店有限公司（以下简称金狮大饭店）、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司（以下简称金狮宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2015年2月4日公开开庭审理，原告徐超的委托代理人方永锋、姚鉴，被告金狮宾馆临安分店、金狮大饭店、金狮宾馆的共同委托代理人蔡旦祥到庭参加诉讼；又于2015年9月1日公开开庭审理，原告徐超的委托代理人姚鉴，被告金狮宾馆临安分店、金狮大饭店、金狮宾馆的共同委托代理人蔡旦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月14日，被告金狮大饭店与杭州伊斯特服装有限公司（以下简称伊斯特公司）签订房屋租赁合同一份，伊斯特公司将其所有的位于临安市石镜街888号房屋一栋1-7层出租给金狮大饭店，租期为2008年2月18日至2028年2月17日。合同签订后，该租赁房屋实际由金狮宾馆临安分店承租使用。2010年4月1日，金狮大饭店以金狮宾馆临安分店的名义与原告签订租房合同一份，将上述房屋的一楼三间门面房转租给原告，并得到了伊斯特公司的书面同意，租期为2010年4月2日至2020年4月1日，并对违约责任等进行了约定。转租合同签订后，原告为经营临安雷赛朗特饭店（丁哥黑鱼馆），对该三间门面房进行了装修，并对丁哥黑鱼馆进行了宣传推广等。在转租期间，伊斯特公司以金狮大饭店拖欠租金为由向法院起诉要求解除合同，临安市人民法院于2013年5月30日作出（2013）杭临民初字第417号民事判决书，判决金狮大饭店限期腾空上述整栋房屋并归还给伊斯特公司；金狮大饭店不服提起上诉，杭州中级人民法院于2013年9月26日作出（2013）浙杭民终字第2077号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。因被告方拖欠租金等违约行为，导致主合同被解除，进而导致转租合同无法继续履行，现伊斯特公司已要求原告腾空并交还房屋，原告因此受损严重。原告认为，金狮宾馆临安分店与金狮大饭店作为转租合同的共同转租人，应当共同承担合同义务，而金狮宾馆临安分店系金狮宾馆的分公司，金狮宾馆应对金狮宾馆临安分店的债务承担民事责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告金狮宾馆临安分店、金狮大饭店赔偿原告剩余租期内装饰装修残值损失237800元，评估费用18000元，公证费2000元；二、被告金狮宾馆临安分店、金狮大饭店支付原告违约金150000元；三、被告金狮宾馆对上述款项承担共同清偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。后原告徐超变更诉讼请求为：一、被告金狮宾馆临安分店、金狮大饭店支付原告违约金407800元；二、被告金狮宾馆对上述款项承担连带清偿责任；三、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告于2015年9月1日（第二次庭审结束后）向本院申请撤回对被告金狮大饭店的起诉，本院裁定予以准予。
为证明以上事实，原告向本院提供以下证据：
证据一、房屋租赁合同复印件三份，欲证明三被告于2007年8月14日分别与伊斯特公司签订房屋租赁合同一份，共同承租位于临安市石境街888号1-7楼房屋；金狮宾馆临安分店系金狮宾馆的分公司。
证据二、工商登记基本情况一份，欲证明金狮宾馆临安分店系金狮宾馆的分公司。
证据三、租房合同复印件及个体工商户登记情况各一份，欲证明原告于2010年4月1日与金狮宾馆临安分店签订了租房合同一份，向三被告转租了上述房屋一楼的三间门面房，约定租期10年，前五年租金为150000元/年，并对双方权利义务、违约责任进行了约定；原告将租赁房屋用于经营临安雷赛朗特饭店。另根据装修条款，被告方应预见到原告将对房屋进行装修。
证据四、本院（2013）杭临民初字第417号民事判决书、杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2077号民事判决书、临安市人民法院公告复印件各一份，欲证明根据生效判决，被告方因未及时支付房租，导致伊斯特公司解除了主合同，并要求被告方限期腾空房屋，导致转租合同无法继续履行。
证据五、通知一份，欲证明伊斯特公司基于上述判决，要求原告于2014年10月底前腾空一楼房屋，致使转租合同无法继续履行，饭店无法继续经营，损失严重。
证据六、资产评估报告、公证书各一份及发票二份，欲证明：1、经原告申请，临安市人民法院委托评估，案涉房屋装饰装修工程的市场价值为237800元；2、临安市公证处在评估的同时对案涉房屋装修现状进行现场拍摄予以证据保全；3、原告支付评估费、公证费共计20000元。
证据七、收据一份，欲证明原告已按约支付了第四年度（2013年4月1日起至2014年4月1日止）的租金，不存在违约的事实。
被告金狮宾馆临安分店辩称：1、原告未缴纳租金，构成违约，导致合同自动解除，并应承担赔偿责任。金狮宾馆临安分店没有违约，不存在原告要求被告赔偿装修残值的问题；2、原告诉称的主合同解除未涉及金狮宾馆临安分店与原告的转租合同，原告要求金狮宾馆临安分店承担装修费用的条件不成熟。
被告金狮宾馆辩称：金狮宾馆临安分店虽是金狮宾馆的分公司，但其有独立的营业执照，其与原告签订合同应由合同双方负责，与金狮宾馆无关。
二被告向本院提供杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第1126号民事判决书复印件一份，欲证明本案原告与该案原审原告黄根旺一样，房屋一直在使用中；本案原告主张的装饰装修损失应比照该判决书考虑折旧后的残值损失，且残值损失原告能够取回的，应进一步扣除。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据一，二被告对承租方为金狮大饭店的房屋租赁合同认可；另两份房屋租赁合同不清楚，也不认可，可能是为了办理工商手续的需要而重复签订。本院根据生效判决并结合原告的质证意见，对伊斯特公司与金狮大饭店签订的房屋租赁合同予以确认。
原告提供的证据二，二被告无异议，本院予以确认。
原告提供的证据三，二被告对个体工商户登记情况无异议，对租赁合同的真实性无异议，对证明对象有异议：合同约定装修费用自理，且该租赁合同有伊斯特公司签章确认，说明是独立的合同关系，若伊斯特公司要求原告腾空房屋，也是伊斯特公司违约。本院结合被告的质证意见，对该组证据的真实性予以认定。
原告提供的证据四，二被告对判决书的真实性无异议，对证明对象有异议，房屋承租人与使用人不同。本院结合被告的质证意见审核后，对该组证据的真实性予以认定。
原告提供的证据五，二被告对证据的真实性有异议，认为无法定代表人签字，且从内容看，伊斯特公司是同意转租的，故该证据不能达到原告的证明目的。经审核，本院对该证据的真实性予以认定。
原告提供的证据六，二被告对资产评估报告不认可，评估报告是在管辖权异议未确定前进行，程序有问题，且合同约定装修费用原告自理；对公证书及发票的真实性无异议，关联性有异议，该证据与被告无关。本院认为，本院以委托司法鉴定的方式进行证据保全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第八十一条的规定，对该资产评估报告予以采信；公证书是对案涉租赁房屋装修现状所进行的证据保全，公证费及评估费发票是为保全证据所支出的费用，与本案有关，本院一并予以采信。
原告提供的证据七，二被告无异议，认为该证据可证明与原告签订合同及向原告收取租金的均是金狮宾馆临安分店，原告是与金狮宾馆临安分店存在合同关系。本院结合被告的质证意见，对该证据予以采纳。
二被告提供的证据，原告对真实性无异议，对关联性有异议，该判决书装饰装修按成本重置完全价的方法进行评估，而本案系直接对装饰装修残值进行评估，原告也无任何财产可以取回；该证据反可证明二被告、金狮大饭店系关联企业，且二被告、金狮大饭店系分别与伊斯特公司签订内容完全相同的房屋租赁合同，三公司人格混同，应共同对原告承担责任。本院认为，案涉装饰装修评估的范围为地面、墙面、天棚等装修和安装工程，无证据证明该评估范围内原告尚有财产可供取回；本院委托事项是对案涉装饰装修的残值进行评估，评估机构是以资产的持续使用和公开市场为前提，采用成本法对案涉装饰装修工程的市场价值进行评估，评估基准日为2014年10月28日，评估计算过程中已对重置全价按成新率进行折算，即其评估结论是案涉装饰装修的残值；因原告已撤回对金狮大饭店的起诉，本院对三公司是否构成人格混同不再评析。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
2007年8月14日，伊斯特公司与金狮大饭店签订房屋租赁合同一份，将座落于临安市石镜街888号主楼1-7层的房屋出租给金狮大饭店，租期从2008年2月18日起至2028年2月17日止，租金每半年支付一次，每次提前一周支付，如第一年前半年的租金在2008年2月11日前支付，逾期支付租金30日以上，出租方可解除合同。
2010年4月1日，金狮宾馆临安分店与徐超签订租房合同一份，将座落于临安市石镜街888号主楼1层三间房屋出租给徐超，双方约定租期从2010年4月2日起至2020年4月1日止，并约定前五年每年租金为150000元，从第六年起每年递增10000元，租金每年支付一次，签订合同之日起须将当年租金一次交清，每次交租金时间在付款日前一月缴纳；并约定徐超承租后装修、维护费自理，合同期满或终止后，可移动的设备归徐超，不可移动的部分由金狮宾馆临安分店无偿收回；另约定违约一方向对方赔偿一年年租金。徐超用租赁房屋开办临安雷赛朗特饭店（丁哥黑鱼馆），为个体工商户。徐超租金付至2014年4月1日。
2013年3月22日，伊斯特公司以金狮大饭店未支付2013年2月18日起的租金为由，向本院提起诉讼，要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告腾空租赁房屋并支付租金及违约金。本院于2013年5月31日作出（2013）杭临民初字第417号民事判决，认定金狮大饭店未支付2013年2月18日至2013年8月17日的租金，且已逾期30日以上，故判决解除双方之间的房屋租赁合同，被告腾空、返还原告租赁房屋，并支付房屋使用费及违约金。金狮大饭店不服该判决提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2013年9月26日作出（2013）浙杭民终字第2077号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。伊斯特公司申请执行后，本院于2013年12月23日发出（2013）杭临执民字第3657号公告，责令金狮大饭店在15日内将临安市石镜街888号主楼1-7层房屋腾空，到期不履行的，依法强制执行。伊斯特公司于2014年7月21日通知丁哥黑鱼馆，允许其营业至2014年10月底，要求其于到期日准时搬迁。
本院于2014年10月20日裁定驳回金狮大饭店、金狮宾馆提出的管辖权异议，二公司不服提起上诉，杭州市中级人民法院于2014年12月11日裁定驳回上诉、维持原裁定。根据原告的申请，本院于2014年9月28日裁定准予对原告徐超经营的临安雷赛朗特饭店（丁哥黑鱼馆）的装饰装修残值先进行司法鉴定的方式进行证据保全，经本院委托，浙江中联耀信资产评估有限公司对上述事项进行评估，并于2014年11月20日出具浙联评报字[2014]第178号资产评估报告，评估结论为：在评估基准日2014年10月28日持续使用前提下，委托评估的临安雷赛朗特饭店（丁哥黑鱼馆）装饰装修工程市场价值为237800元；2014年10月28日，经原告申请，浙江省临安市公证处对其所经营的上述饭店的装修现状采取现场拍照等形式进行证据保全，并出具（2014）浙杭临证民字第5930号公证书。原告为此花费评估费18000元、公证费2000元。
本院认为，伊斯特公司与金狮大饭店签订房屋租赁合同（以下简称前合同），将临安市石镜街888号主楼1-7层出租给金狮大饭店，金狮大饭店交由金狮宾馆临安分店使用；金狮宾馆临安分店此后与原告签订租房合同（以下简称后合同），将上述房屋一层三间出租给原告。前合同被生效判决解除后，后合同无法继续履行，应随之解除。金狮宾馆临安分店因前合同承租人的违约行为而丧失租赁权，不能依照后合同的约定继续向原告提供案涉租赁房屋的使用权，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告装修案涉租赁房屋系经金狮宾馆临安分店同意，原告投入资金对租赁房屋进行装修用于经营饭店，但其无法预见和控制前合同承租人的行为，其在没有过错的情况下，因前合同承租人拖欠租金而致该合同出租人解除合同、收回房屋，其仅装饰装修残值、评估费、公证费损失就达257800元，高于原告与被告金狮宾馆临安分店约定的违约金150000元，且原告腾空、搬迁设备，另行选址，及因此导致的停业等必然会产生其他损失，故原告请求增加违约金的诉请合理，本院酌情将违约金增加至350000元。金狮宾馆临安分店进行了工商登记，具有独立的诉讼主体资格，但因其系金狮宾馆的分公司，无独立的财产，不具有法人资格，故金狮宾馆应与其共同对原告承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告临沂市金狮壹佰宾馆有限公司、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店支付原告徐超违约金350000元，款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告徐超的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7417元，减半收取3708.5元，由原告徐超负担433.5元，被告金临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司负担3275元；财产保全费3520元，由被告金临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7417元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨支行，账号为12×××68）。
审判员 李国臣
二〇一五年九月九日
书记员 孟一欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。