广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初354号
原告：佛山市佳德仕物业服务有限公司，住所地：佛山市三水区南山镇迳口民乐一路1号萌茵花园25座103室。统一社会信用代码：914406076886305362。
法定代表人：卢生能。
委托代理人：冼雪婷，系该公司员工。
被告：马家洪，男，汉族，1984年2月25日出生，住四会市。
被告：刘秀芬，女，汉族，1988年10月11日出生，住四会市。
原告佛山市佳德仕物业服务有限公司（以下简称佳德仕公司）诉被告马家洪物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月17日立案受理后，原告以刘秀芬是案涉物业的共同产权人为由，申请追加了刘秀芬作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告的委托代理人冼雪婷，被告马家洪、刘秀芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：由于怡雅茗苑未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，2013年10月14日，四会市长江房地产开发有限公司与原告签订了一份《怡雅茗苑前期物业管理服务合同》，委托原告对怡雅茗苑进行物业管理，委托期限为2013年12月1日至2016年11月30日，又于2016年11月25日签订一份《怡雅茗苑前期物业管理服务合同的补充协议》，明确了委托期限延长一个月，即委托期限至2016年12月31日止。合同第三条、第十三条约定：原告提供服务的受益人为怡雅茗苑的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应责任；原告负责向业主和物业使用人收取物业服务费、车辆场地费及按规定应由业主和物业使用人缴交的其他费用。协议同时约定，被告按建筑面积0.9元/平方米/月的标准从与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼时间计交物业管理费，每月应交物业管理费71.15元，合同第十九条第6点：在规定的缴费期限后未能缴付的，原告有权依法向人民法院起诉并收取未缴付项目自应付之日起到支付日的滞纳金，滞纳金标准按每日千分之一计算。之后，被告亦按约定的标准向原告交付了该物业至2014年12月的物业管理费，但从2015年1月起拖欠管理费，至2016年12月共拖欠物业管理费24个月共1707.6元，逾期履行滞纳金651.1元，合计2358.7元。被告无故拖欠物业管理费经原告多次催促，都拒不交纳，为此，请求判令：1.俩被告立即支付原告物业管理费1707.6元，及至实际清偿日止的逾期履行违约金（计至2016年12月31日，以71.15元为基数，按日千分之一计算为651.1元），合计2358.7元。2.案件受理费由被告承担。原告于庭审中明确诉讼请求1为：判令被告马家洪和刘秀芬支付原告2015年1月至2016年12月的物业管理费1707.6元及违约金651.1元（违约金以71.15元为基数，按每日千分之一的标准，从欠交物业管理费当月的8号起计至还清之日止，暂计至2016年12月31日止为651.1元）。原告于庭审后补充情况说明，称《怡雅茗苑前期物业管理服务合同的补充协议》系由佛山市佳德仕物业服务有限公司四会分公司与四会市长江投资开发有限公司所签订，现在本案中主张要求被告支付拖欠的物业服务费期限为2015年1月至2016年11月，对2016年12月份的物业服务费将另行主张。
原告为支持其诉求递交证据如下：1、被告马家洪身份证复印件，证明马家洪是本案的诉讼主体；2、怡雅茗苑前期物业管理服务合同，证明原告对怡雅茗苑开展物业管理服务的依据；3、怡雅茗苑前期物业管理服务合同的补充协议，证明怡雅茗苑前期物业服务管理合同的补充部分，明确拟定原、被告的服务期限延长一个月；4、怡雅茗苑XX座XX号拖欠物业管理费明细表，证明被告拖欠2015年1月-2016年12月的物管费；5、怡雅茗苑XX座XX号迟交物业费违约金，证明违约金的计算标准；6、缴费通知复印件，证明原告以书面形式通知被告缴费；7、最后缴费通知复印件，证明起诉前有通知被告缴清欠费；8、张贴催费通知照片复印件，证明原告有将通知张贴到被告门前；9、不动产登记资料查询结果证明，证明四会市XX街道XX居委会XX路XX苑XX座XX号的产权人为被告；10、怡雅茗苑前期物业服务协议复印件，证明原、被告之间的服务与被服务的关系。
被告马家洪和刘秀芬答辩称：拒交理由：1、小区大门出入口没人看管（有照片为证）。2、整个小区只有一名清洁工人，卫生清洁不干净。二楼公共花园楼梯口处有乱堆放生活垃圾，影响公共环境，向物管处反应多次，垃圾从2013年开始堆放直至2016年才解决；3、小区以外的人来访没有任何登记，外来人员可随意进出本小区；4、小区24小时无保安巡查，所聘请的保安只负责看管小区停车场，没有对小区大门进行看管。因此在支付了两年的物业管理费后，该物管公司没有提升自身的服务质量，本人有理由拒绝继续交物业管理费。
被告递交证据如下：照片（共4张），证明对小区来访、出入都没有登记，小区的大门口没有保安。
经审理查明：2013年10月24日，四会市长江房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《怡雅茗苑前期物业管理服务合同》，委托原告对怡雅茗苑住宅区提供物业管理服务，服务期限从2013年12月1日至2016年11月30日止，委托管理事项包括：住宅区房屋建筑共用部分的维护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面（不含外墙清洗）、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；住宅小区公用设施、设备的维护、运行和管理，包括共用的上下水管道、排污管、共用照明、楼内消防设施设备等；住宅小区内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井及停车场（清理化粪池费用由全体业户分摊）；住宅小区内公用绿化、花木、建筑小品的养护和管理；住宅小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；住宅小区交通与车辆停放秩序的维持；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收资料；协助精神文明建设部门组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、车辆场地费；3、按规定应由业主和物业使用人缴交的其他费用；被告辩称上述合同约定的委托管理事项，原告除了在住宅区房屋建筑共用部分的维护和管理、住宅小区公共环境卫生方面提供的物业服务不到位，没有提供门岗执勤和巡视外，上述的其余事项均有提供。该合同还约定业主缴纳物业服务费的时间按甲方与购房者签订的《商品房买卖合同》约定的交楼时间计收，每次交纳费用时间为每个季度的首七日内，多层住宅按建筑面积0.9元/月/㎡为单位计算;在规定的缴费期限后未能缴付的，收取未缴付款项目自应付之日起到支付日的违约金，违约金标准按每日千分之一计算；在业主委员会代表业主大会与物业公司签订物业管理合同之日起，本合同自然终止。
双方确认登记在俩被告名下的四会市XX街道XX居委会XX路XX苑XX座XX号的房屋建筑面积为79.1㎡。俩被告从2015年1月起没有缴纳物业管理费。原告主张俩被告按0.9元/㎡的标准支付该房屋的物业管理费至2016年11月30日，并以每月应交的物业管理费71.15元为基数，按每日千分之一的标准从欠交物业管理费当月的8日起计付违约金至实际清偿日止。被告对原告主张按0.9元/㎡的标准计付物业管理费有异议，但确认之前是按该标准向原告交纳费用。被告辩称原告主张的违约金计付标准过高，应调整为每日0.1‰。被告确认在欠费后曾收到原告的催款通知书。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市长江房地产开发有限公司签订的《怡雅茗苑前期物业管理服务合同》对俩被告具有约束力。
根据原告与四会市长江房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，原告接受委托管理事项包括：住宅区房屋建筑共用部分的维护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面（不含外墙清洗）、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；住宅小区公用设施、设备的维护、运行和管理，包括共用的上下水管道、排污管、共用照明、楼内消防设施设备等；住宅小区内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井及停车场（清理化粪池费用由全体业户分摊）；住宅小区内公用绿化、花木、建筑小品的养护和管理；住宅小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；住宅小区交通与车辆停放秩序的维持；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收资料；协助精神文明建设部门组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、车辆场地费；3、按规定应由业主和物业使用人缴交的其他费用。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。
《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告以原告提供的清洁服务不到位，未提供巡视、门岗执勤服务为由拒交物业管理费，但其提供的证据未足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，故被告拒交物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。被告每月应向原告支付物业管理费71.19元（0.9元/㎡×79.1㎡），原告主张71.15元/月是对其权利的自由处分，本院予以采纳。故被告应向原告支付2015年1月1日至2016年11月30日期间拖欠的物业管理费1636.5元（71.15元/月×23个月）。
关于违约金的问题。交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。原告主张俩被告按合同约定的每日千分之一的标准计付违约金，被告认为过高，要求调整为每日0.1‰。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，在原告未能举证存在其他损失的情况下，被告迟延交纳物业服务费，给原告造成的损失是资金占用的利息损失，原、被告于《怡雅茗苑前期物业管理服务合同》约定在每个季度的首七日前缴交物业管理费，本院酌定对合同约定的违约金在本案中予以适当调整，按照中国人民银行同期同类的整存整取存款利率分别以每季度应交物业服务费213.45元（71.15×3个月）为本金，自欠交当季物业管理费的下个月8日起计至还清日止为宜。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告马家洪、刘秀芬应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2015年1月1日至2016年11月30日的物业管理费1636.5元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类的整存整取存款利率分别以每季度应交物业服务费213.45元为本金，自欠交当季物业管理费的下个月8日起计至还清日止）给原告佛山市佳德仕物业服务有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由俩被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 夏睿娜
二〇一七年五月九日
书记员 赖 莹