上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8066号
原告(反诉被告)袁嵘，男，1972年1月27日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)赵淑苓，女，1939年2月8日生，汉族，户籍地上海市宝山区。上列两原告共同委托代理人涂南。上列两原告共同委托代理人钱佳仪，上海市广海律师事务所律师。被告(反诉原告)田玉新，男，1972年9月1日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)王英红，女，1971年3月30日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托代理人徐颖，上海元竹律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人王政，上海政博律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)袁嵘、赵淑苓与被告(反诉原告，以下简称“被告”)田玉新、王英红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，田玉新、王英红向本院提出反诉，本案依法由审判员戴筱岚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。两原告的委托代理人涂南、钱佳仪，两被�的委托代理人徐颖、王政，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁嵘、赵淑苓诉称，2015年3月4日，原被告就上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》。原告已于2015年9月18日将房屋交付给被告，但被告拒绝支付尾款5万元。故原告起诉要求：1、判令被告支付拖欠的房款5万元整；2、判令被告支付逾期付款违约金(以第一款诉讼请求金额为基数，按日万分之五计算，自2015年9月19日起计至被告实际付清房款之日止)；3、判令被告支付合同总额5%的赔偿金105,000元。被告田玉新、王英红辩称，原告未按合同约定支付契税，还逾期交房45天，根据合同约定逾期交房应当支付违约金，该违约金支付在尾款支付之前，被告已行使了法定抵销权。被告并未违约，是原告违约在先，不存在违约金。原告主张的诉请3，前提是甲�单方解除合同，并书面通知乙方，事实上合同已经履行，房屋已经交付和过户。综上，不同意原告所有诉请。被告反诉请求：1、判令原告支付被告拖欠至今的应缴契税部分31,500元；2、判令原告支付迟延交房违约金人民币72,000元；3、判令原告给付逾期支付契税及违约金的利息暂计5,647元(按中国人民银行同期贷款利率计算，其中契税部分自2015年4月1日起计算至实际归还之日止，违约金部分自2015年8月4日起计算至实际归还之日止)。原告针对反诉辩称，被告主张诉请1的依据是2014年12月14日的特别协议，但该协议明确约定该协议本身为《上海市房地产买卖合同》的补充协议，但双方在特别协议签署之日并未签订任何房地产买卖合同，也就是说该补充协议无任何正协议，皮之不存毛将焉附，故该补充协议效力不应当被支持。即使2014年12月14日补充协议被视为2014年12月20日合同�补充协议，该补充协议也因2015年3月4日签订的《上海市房地产买卖合同》的变更而变更。合同实际履行过程中被告也并未提出异议，3月28日缴税当天原被告包括中介是一同前往的，被告自主交清税款，并当着中介的面说双方已经另行协商税费由被告承担。关于反诉请求2，原告提供的2015年8月23日签订的特别协议，该协议明确约定双方协商一致的最终交房时间为2015年9月15日，据此，原告自发主动想与被告交房，但被告并未按照交房约定履行，双方于2015年9月18日完成交房，故原告并未延迟交房。经审理查明，2014年12月6日，袁嵘(甲方)与田玉新(乙方)就系争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋以325万的价格出售给乙方。2014年12月14日，袁嵘(甲方)与田玉新(乙方)签订《特别协议》，约定：本次交易中若乙方购买甲方上述物业交税时以3%征收契税，�1.5%由甲方承担，1.5%由乙方承担；本协议是《上海市房地产买卖合同》的补充协议，《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》及《居间协议》中如有不同部分以本协议为准。2014年12月20日，原被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(测试版)，合同约定房屋转让总价210万元。2015年1月3日，原被告签订《特别协议》，约定：系争房屋实际总成交价325万元，双方签订的《上海市房地产买卖合同》的价格是210万元，双方同意系争房屋的装修及固定设施，搬迁补偿费等不包含在转让价款中，另作价115万元，乙方应在2015年3月15日之前支付给甲方。2015年3月4日，原被告重新签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定：双方于2015年3月15日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；甲方未按合同约定将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，�乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%；乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至甲方指定账户后90日内，甲方将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方尾款5万元。2015年8月23日，袁嵘与田玉新签订《特别协议》，约定系争房屋最终交房时间定于2015年9月15日。另查明，被告已支付房款320万元，还余5万元尾款未付，系争房屋已经过户至两被告名下，原告于2015年9月18日将系争房屋交付给了被告。2015年3月28日，被告支付契税65,730元，计税金额2,191,000元，税率为3%。审理中，被告表示为了计算方便�只主张31,500元契税。以上事实，有房地产登记簿、《房屋买卖合同》、两份《上海市房地产买卖合同》、三份《特别协议》、契税发票及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、2015年1月3日的《特别协议》及袁嵘与田玉新于2014年12月14日、2015年8月23日签订的两份《特别协议》，对原被告双方均具有约束力，双方均应恪守履行。原告应按照协议约定分担一半的契税，被告自愿放弃部分金额，仅主张31,500元，于法不悖，本院予以准许。因被告在过户前交纳税费时，未向原告主张，只是事后通过诉讼方法主张，故原告无需承担逾期支付税费的违约金。双方签订协议约定2015年9月15日交付系争房屋，事后实际于9月18日交房，尚在合理期限内，故对被告主张的违约金及利息不予支持。原告已�将系争房屋交给被告，被告应支付尾款5万元。由于原告在9月18日才交房，且其主张的诉请3系解除合同违约金，而双方的合同已实际履行，故原告主张的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)田玉新、王英红于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)袁嵘、赵淑苓房款5万元；二、原告(反诉被告)袁嵘、赵淑苓于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)田玉新、王英红契税31,500元；三、原告(反诉被告)袁嵘、赵淑苓的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)田玉新、王英红的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1,755元，由原告(反诉被告)袁嵘、赵淑苓负担1,230元、被告(反诉原告)田玉新、王英红负担525元；反诉案件受理费减半收取为1,238元，由原告(反诉被告)袁嵘、赵淑苓负担293元、被告(反诉原告)田玉新、王英红负担945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年八月十五日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。