湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终225号上诉人（原审原告）：胡培清。委托诉讼代理人：潘柳，湖南湘剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戈聪。委托诉讼代理人：周波，湘潭市岳塘区金龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李林平。上诉人胡培清因与被上诉人戈聪、李林平确认合同无效纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡培清上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的所有诉讼请求；本案一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决未认定二被上诉人是叔侄关系。被上诉人戈聪在一审庭审中陈述了与李林平系叔侄关系，该事实对认定本案房屋买卖合同是否适用善意取得有重大影响，一审判决未将该事实作为定案的考量依据，属于认定事实不清。2.一审判决未认定该房屋至拆迁前系由上诉人全权管理的事实。一审庭审中，上诉人申请了两位证人出庭作证，分别为房屋租客和涉案房屋的邻居。两位证人证明，在二被上诉人私自办理产权登记后至房屋拆迁前，一直是上诉人直接管理房屋，收取租金。一审判决虽然对两份证人证言的证明目的予以认可，却在事实认定部分直接认定“原告胡培清作为被告李林平的妻子，在房屋被卖长达四年的时间里对此毫不知情不合常理”，属于不顾证据和案件事实。3.一审判决并未查明被上诉人戈聪是否已经支付购房款给被上诉人李林平。本案中是否支付合理价款亦是案件审理的关键。二被上诉人均未提供支付依据，单凭被上诉人陈述的情况，无法认定该事实。4.一审判决未查明被上诉人戈聪提交的证据来源，也未对其物证作出认定。被上诉人戈聪一审提交了水电费票据拟证明其缴纳了房屋水电费，上诉人质证指出该票据上写明易碧芳实缴，而易碧芳曾是上诉人的租客，并且是上诉人提交过的出庭证人申请中的一人，该票据直接反映戈聪有涉嫌妨碍证人出庭作证的情况。而一审判决却未对该证据作出认定，也未查明被上诉人戈聪是否妨碍证人出庭作证情况。5.一审判决未认定被上诉人戈聪在一审中存在虚假陈述。一审庭审中，上诉人代理人询问戈聪办理房产过户手续时上诉人是否在场，其陈述为上诉人“去了”。在其后审判员询问戈聪，有没有跟上诉人沟通过买房事宜时，却回答“我没有沟通过，我妈妈打过电话给原告”。戈聪对上诉人是否明知该购房交易的事实回答前后矛盾，属于虚假陈述。另外，被上诉人戈聪在一审庭审中一方面举证陈述自己缴纳了房屋水电费，但发现票据上缴款人与其不符后，又陈述“买了这个房子就上锁了，没打算出租，也没自己住过”，可见，对是否占有使用该房屋的陈述再次前后矛盾，虚假陈述。二、一审判决适用法律错误。1.根据相关法律规定，一方擅自处分夫妻共同财产的，原则上认定为无效，第三人善意取得是例外。第三人应当承担是否属于善意取得的举证责任。而一审判决却认为善意取得是首先推定的事实，应由夫妻一方承担证明第三人不是善意取得的举证责任，系适用法律错误。第三人在未提供任何证据的情况下，被认定为善意取得。2.一审判决认为只要办理登记即推定为善意，属于适用法律错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”是善意取得的条件，说明“善意”与“办理产权登记手续”在法律适用上并非等同关系，无权处分中的善意应当考察第三人在交易时是否明知无权处分情况，是否明知其他共同共有人的存在，如明知有其他共有人存在，是否尽到告知义务。本案中，购房人戈聪是李林平的亲侄儿，戈聪应当知道该房屋为李林平与胡培清夫妻共同财产，但仍私下与李林平达成交易，结合其在购房后一直放任上诉人出租而不主张租金，说明其故意不告知胡培清购房事实，不属于善意购买。戈聪辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。1.答辩人2012年3月16日从被上诉人李林平处购买案涉房屋，由以下证据可以证明：(1)湘潭市房产局出示的2016年3月16日存量房买卖合同；(2)答辩人2016年3月21日缴纳的契税完税证明；(3)2016年3月26日办理该诉争房屋的过户手续，产权证号为潭房权证岳塘字第2012年003401号；(4)2016年6月28日湘潭市房产局档案馆出示的答辩人在湘潭市购买的唯一房产所有权的证明；(5)湖南省电力公司湘潭客户服务中心出示的诉争房屋用电户主为答辩人，以及从2012年1月至2016年10月用电的情况，以上事实可以充分证明答辩人对案涉房屋属于善意取得。2.上诉人作为被上诉人李林平的妻子，对诉争房屋被卖长达4年时间里称对此毫不知情违背常理。二、原审判决适用法律正确。1.根据物权法第九条的规定，不动产登记具有公信力。2.根据物权法第一百零六条及物权法司法解释（一）第十五条的规定，答辩人属于善意取得。3.根据婚姻法司法解释（三）第十一条第一款的规定，少数人的诉请于法无据。三、保留对上诉人胡培清、被上诉人李林平进行追诉的权利。答辩人从2016年3月26日取得诉争房屋后，因长年在外打工，无时间管理房屋，上诉人胡培清、被上诉人李林平背着答辩人将房屋私自出租，收取租金据为己有，侵犯了答辩人对该房屋的收益权，属于不当得利。综上，请求驳回上诉，维持原判。胡培清向一审法院起诉请求：1、判令确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告戈聪返还房屋拆迁款247899元；3、判令本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告胡培清与被告李林平于1992年12月1日登记结婚，婚后共同出资购买了位于湘潭市岳塘区五里堆晏家塘102号4栋209号职工房，并登记在被告李林平名下。2012年3月16日，被告李林平与被告戈聪签订房屋买卖合同，约定被告戈聪以4万元的价格购买李林平所有的位于湘潭市岳塘区五里堆晏家塘102号4栋209号房产，并办理了过户登记手续。2016年2月，涉案房屋被征拆，征收补偿费用为247899元。原告认为二被告行为损害其合法权益，特提出如诉之所请。一审法院认为，登记具有公信力，不动产登记簿所记载的权利状态和内容一般应推定为真实物权，交易参与人只要相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应直接推定为善意，受让人对于其“善意”之主观状态，无需承担举证责任，而是应当由主张其为非善意的对方当事人，承担举证责任。本案中，涉案房屋系原告胡培清与被告李林平夫妻共同财产，但登记在被告李林平一人名下，被告戈聪与被告李林平签订房屋买卖合同，支付房款，并办理了过户登记手续，应推定其为善意。原告胡培清诉称其不知情，且被告戈聪非善意。本院认为，原告胡培清作为被告李林平的妻子，在房屋被卖长达四年的时间里对此毫不知情不合常理，且原告未提供证据证实被告戈聪购买该房屋时非善意。因此，被告戈聪善意取得湘潭市岳塘区五里堆晏家塘102号4栋209号房产。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故原告胡培清要求确认房屋买卖合同无效和要求被告戈聪返还房屋拆迁款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院《关于适若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，判决：驳回原告胡培清的全部诉讼请求。案件受理费5050元，财产保全费1770元，合计6820元，由原告胡培清负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证人李磊的证言，拟证明上诉人一直到2016年房屋被拆迁前，对于李林平私下卖房一事完全不知情。二被上诉人办理房产交易后，故意隐瞒卖房事实，买房人故意不去主张管理，恶意隐瞒上诉人房子已经过户的事实。上诉人和李林平的夫妻关系以及和戈聪的家族关系均不好，二被上诉人是恶意串通。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证人因与其存在利害关系，且无其他证据予以佐证，故本院不予采信。此外，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题为：被上诉人戈聪对案涉房屋是否构成善意取得。案涉房屋在转让前虽系胡培清与李林平的夫妻共同财产，但登记在李林平一人名下。不动产的登记对外具备公信力，其记载的权利状态和内容应推定为真实物权，交易相对人只要根据公示状态进行交易，应推定为善意。戈聪作为购房者，虽与胡培清、李林平二人系亲戚关系，但并不能以此推定其知晓该房产属于夫妻共同财产的事实，且案涉房屋面积较小，价值不大，戈聪亦有理由相信李林平具有处置该房屋的家事代理权。相反，胡培清作为李林平的妻子，在房屋被卖长达四年的时间里，对李林平转让房屋及房款的用途毫不知情与常理不符，且胡培清并未提供证据证实戈聪购买该房屋时与李林平存在恶意串通的情形，故在戈聪支付了合理对价，且已办理产权过户登记手续的情况下，一审认定戈聪系善意取得并无不当，上诉人认为戈聪不构成善意取得的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，胡培清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人胡培清负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  曾波毅审 判 员  周 尧二〇一七年六月六日代理书记员  陈 石附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……