北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8312号
上诉人（原审被告）：北京天乐宫酒楼，住所地北京市东城区火桥北里*号。
法定代表人：冯世权，经理。
委托诉讼代理人：冯世恭，男，1949年5月4日出生，该酒楼职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：李速，男，1959年11月7日出生，该酒楼职员，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：北京市东城区绿化二队，住所地北京市东城区左安门北里*号。
法定代表人：隋立扣，队长。
委托诉讼代理人：陈琪，北京市则度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鹏宇，男，1980年7月30日出生，该单位职员，住北京市东城区。
上诉人北京天乐宫酒楼（以下简称天乐宫酒楼）因与被上诉人北京市东城区绿化二队（以下简称东城绿化二队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初9772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天乐宫酒楼上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回东城绿化二队的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决适用法律不当。本案涉案房屋系由天乐宫酒楼自行出资建设的，自己建的房屋自己使用，故不需要向东城绿化二队支付使用费。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》判决天乐宫酒楼向东城绿化二队支付房屋使用费系对该司法解释理解错误。
东城绿化二队辩称：首先，涉案房屋系在原北京市崇文区绿化队（以下简称崇文区绿化队）原有三间房屋75平方米的基础上经过改扩建成为如今380.6平方米现状的。在原崇文区绿化队与北京亨大物资供应公司于1994年6月28日签订的《协议书》中明确约定：“产权归崇文区绿化队所有”，签约双方对该协议未有任何异议，并早已履行完毕。天乐宫酒楼既不是该协议的签约方，也不是履约方，更不是权利承继方，无权对该协议主张权利。其次，在2014年12月26日东城绿化二队与天乐宫酒楼签订的《房屋租赁协议》中明确载明：“租赁房屋所有权归出租房即东城绿化二队所有”。该协议系双方当事人真实意思表示，天乐宫酒楼不仅签署了协议，而且履行了相应义务，并未提出任何异议。综上，请依法驳回天乐宫酒楼的上诉请求，维持原判。
东城绿化二队向一审法院起诉请求：1、天乐宫酒楼将位于北京市东城区火桥北里9号的房屋腾空交还东城绿化二队；2、天乐宫酒楼向东城绿化二队支付2015年7月1日至实际交房之日的房屋使用费，每日按685元的标准计算。诉讼费由天乐宫酒楼负担。
一审法院认定事实：东城绿化二队原为北京市崇文区绿化队，2011年5月更名为现名称。
2014年12月26日，东城绿化二队（出租方）与天乐宫酒楼（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定位于北京市龙潭路火桥北里9号、建筑面积345平方米的房屋所有权为出租方所有，由于租赁房屋面临修路拆迁，故双方约定租赁期限为半年，自2015年1月1日至2015年6月30日，租金为6个月12.5万元，签订协议时一次性支付。由于本房屋原为绿化管理用房，属集体房屋所有权手续，承租方开业所需一切手续自理，出租方提供方便。承租方应充分考虑房屋的使用租赁期限，适度装修，如遇国家拆迁，装修费用自行承担，出租方不予补偿。协议期间，如遇国家占地、修路、拆迁等不可抗力情况发生，承租方在接到通知一周内无条件搬出腾退，交还出租方，租赁协议自动解除、租金按月清算，按实际使用时间退补。
一审庭审中，对于房屋的产权及归属问题，东城绿化二队称涉案房屋原为崇文区绿化队的一个班点，有三间房，约75平方米，是经过规划部门批准的，但现在也找不到相关批准手续了。1992年左右出租给了法定代表人为冯世权的北京亨大经贸公司。1994年左右，原崇文区绿化队与北京亨大物资供应公司签订协议书，约定由北京亨大物资供应公司法定代表人冯世权在涉案房屋位置建140平方米临时房使用，产权手续归崇文区绿化队，冯世权使用20年，使用费为1万元，20年后房屋归还绿化队。后来一直由天乐宫酒楼使用，并进行了改扩建，现在房屋面积约为345平方米，现在房屋已经无法分清临建和扩建，混到一起了。天乐宫酒楼称原来的75平方米也是临建，租金交纳至2001年左右，之后与140平方米的临建一并交纳费用，直到2014年12月25日之后，双方才开始每半年签订一次租赁合同。对于房屋的情况，天乐宫酒楼提供了1992年崇文区绿化队与北京亨大经贸公司的《房屋租赁合同》，合同显示崇文区绿化队将龙潭路器件三厂南门外约75平方米的房屋出租给北京亨大经贸公司使用，在北京亨大经贸公司法定代表人处签有冯世权的名字；东城绿化二队提供了1994年崇文区绿化队（协议甲方）与北京亨大物资供应公司（协议乙方）的《协议书》，协议书约定，位于火桥北里9号，6间门面房西侧至器件三厂南门外东侧有一空地，系崇文区绿化队辖区，崇文区绿化队同意由北京亨大物资供应公司法人代表冯世权在此建临时房使用，崇文区绿化队提供必要的文件和材料，有关报批建房手续等事宜由北京亨大物质供应公司负责办理，建房所用资金，由乙方自行解决，产权归甲方所有，使用权归乙方所有。甲方每年向乙方收取占地费1万元，并每年递增5%，缴费时间自竣工使用之日起，使用期暂定20年，20年后，乙方在同等条件优先另议。东城绿化二队提供了1994年6月14日，原崇文区城市规划管理局（94）临字55号建设工程许可证，规划证显示同意崇文区绿化队在崇文区龙潭路建设管理用房施工，面积为140平方米。经双方现场测量，涉案房屋现状东西长约41.3米，西侧宽约9.7米，东侧宽约8米，面积约为380.6平方米。双方均认可涉案房屋现状未曾报规划部门审批。
对于房屋的使用情况，双方均认可由天乐宫酒楼经营使用，西侧为万福园家常菜、东侧为陈寔包子铺。东城绿化二队起诉时，曾将案外人王立春和陈刚二人作为本案的共同被告起诉，要求二人与天乐宫酒楼一并承担腾退房屋和支付房屋使用费。在案件审理中，天乐宫酒楼及王立春、陈刚均认可双方系内部承包关系，对于房屋腾退问题，王立春、陈刚二人表示如果法院判令腾退房屋，二人配合腾退，不向东城绿化二队主张权利，东城绿化二队撤回了对二人的起诉。
东城绿化二队提供了北京市东城区发展和改革委员会《关于东城区龙潭路东段道路工程项目建议书（代可行性报告）的批复》及拆迁公司的函件，证明涉案房屋所在的龙潭湖东段面临拆迁的事实。天乐宫酒楼提供了双方2014年4月25日和2014年6月30日签订的《房屋租赁临时协议》两份，证明双方已经签订过三份协议。对于房屋的具体位置情况，双方均表示原来房屋名称为火桥北里9号，现在是什么名称不清楚，但具体位置是东城区龙潭路东段北侧翔龙大厦南院门东北侧的平房。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。东城绿化二队未就涉案房屋提供有效的产权证明文件，在1994年东城绿化二队报规划部门批准建设临时用房也是140平方米，与现状已完全无法对应。对于目前房屋情况，双方均未能提供产权证和建设工程规划许可证等有效法律文件，故而，法院认为东城绿化二队与天乐宫酒楼签订的《房屋租赁协议》为无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故东城绿化二队要求天乐宫酒楼腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持；对于东城绿化二队要求天乐宫酒楼支付2015年7月1日至实际腾退房屋之日占用费的诉讼请求，自2015年6月30日之后，天乐宫酒楼一直占用涉案房屋，未向东城绿化二队支付房屋使用的费用，故对东城绿化二队的该项诉讼请求，法院予以支持。尽管房屋实际测量的面积与合同约定的面积不一致，但双方在签订合同时，是对房屋整体出租达成一致意见的，故法院参考双方合同约定的租金标准酌情支持房屋使用费的数额。对于天乐宫酒楼所称房屋是天乐宫酒楼所有的意见，证据不足，法院不予采信。天乐宫酒楼所称双方租赁关系不真实、目的不真实等意见，没有法律依据，法院亦不予采信。据此，一审法院判决：一、北京天乐宫酒楼于判决生效后三十日内将其占用的位于北京市东城区龙潭路东段北侧（翔龙大厦南院门东北侧平房）的房屋腾空交还北京市东城区绿化二队；二、北京天乐宫酒楼于判决生效后七日内向北京市东城区绿化二队支付二〇一五年七月一日至房屋实际交还之日的房屋使用费（按照每日六百八十五元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据亦未提出新的事实。二审查明事实与一审查明事实无异，本院予以确认。
本院认为：依查明的事实，就涉案房屋的权属情况，鉴于双方均未能提交相关产权证明及建设工程规划许可证等有效的法律文件，原审法院据此认定双方所签《房屋租赁协议》无效是正确的，本院予以确认。在双方所签协议无效且东城绿化二队不同意天乐宫酒楼继续使用涉案房屋的情况下，天乐宫酒楼继续占有使用涉案房屋明显缺乏依据，理应及时腾退并支付房屋使用费。原审法院判决天乐宫酒楼将涉案房屋腾空交还东城绿化二队，并参照双方合同约定标准向东城绿化二队支付自2015年7月1日至涉案房屋实际交还之日止房屋使用费，于法有据，本院不持异议。天乐宫酒楼称涉案房屋系其所建，应归其所有，不应支付房屋使用费的上诉意见，明显缺乏法律依据，本院不予采信。综上，天乐宫酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4434元，由北京天乐宫酒楼负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 刁久豹
审判员 刘慧慧
二〇一六年十月十九日
书记员 何海云