安徽省来安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民一初字第02159号
原告：滁州市中环百货有限公司，住所地安徽省来安县。
法定代表人：范国卿，该公司总经理。
委托代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。
被告：陈定福，男，1975年1月19日生，汉族，个体户，住安徽省来安县。
委托代理人：宁传德，安徽伟诚律师事务所律师。
原告滁州市中环百货有限公司（以下简称中环百货公司）与被告陈定福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由审判员林如江适用简易程序，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告中环百货公司委托代理人经世成、被告陈定福及其委托代理人宁传德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中环百货公司诉称：2014年1月26日，其与陈定福签订商铺租赁合同一份，将位于来安县南大街峰汇国际购物广场三层3048-3050号商铺租赁给陈定福经营“美丸美料”。商铺面积63.27平方米，租赁时间从2014年10月1日起至2017年9月30日止。商铺每平方米每月租金40元，租金按季度支付。逾期支付租金，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金。若陈定福逾期支付租金30天，其有权解除合同，收回出租的商铺。合同签订后，其将商铺交付陈定福使用。自2015年5月7日起至11月6日，陈定福拖欠租金15372元，经其多次催要一直未付，因陈定福违约，故起诉要求判令：解除双方签订的租赁合同，陈定福交还租赁的商铺；陈定福支付2015年5月7日起至2015年11月6日止的租金15372元，以后的商铺使用费按照实际使用时间计算；陈定福自2014年5月7日起至付清全部租金时止，按每日1.5%标准支付违约金；诉讼费由陈定福承担。
陈定福在庭审中辩称：因为中环百货公司交付的商铺面积不符合合同约定，故租金数额不能确定；中环百货公司承诺2015年租金减半，因为租金数额不能确定，故中环百货公司诉称其违约没有依据；本合同系格式合同，排除了其主要权利，且中环百货公司在招商时做了虚假承诺，没有将永辉超市等招商进商场，没有保证其良好的经营环境，属严重违约；中环百货公司没有按约定时间2014年10月1日交付商铺，给其造成重大经济损失。要求对商铺的面积进行鉴定。
经审理查明：2014年1月26日，中环百货公司（甲方）与陈定福（乙方）签订商铺租赁合同一份，合同约定的主要内容为：甲方将位于来安县南大街峰汇国际三层3048-3050号建筑面积63.27平方米商铺（具体位置详见附件一：商铺位置及面积平面图）出租给乙方使用。商铺的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件二中加以说明，该附件作为甲方按本合同约定向交付乙方商铺和乙方在本合同承租期满返还商铺的验收依据。租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。租金标准：40元／㎡／月，年租金30370元。租金支付期限：按季支付，三个月一交。承租方可以通过现金支付或银行转账的方式，向出租方按时支付承租费用。承租方逾期支付租金的，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金。承租商铺在租赁期间产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、水电费、房产租赁税等杂费及税款均由承租方承担。乙方于合同签订后当日向甲方支付押金2600元，乙方同意上述押金作为乙方按时和全面履行合同的保证，押金用途按合同相关约定执行。承租商铺为乙方自用，具体用途为：美丸美料。承租方有下列行为的，出租方有权解除合同：1、承租方逾期支付租金30天或逾期支付其他费用导致出租方被追索或承担的；2、承租方违反合同约定，且在收到出租方要求其纠正违约的通知后十天内，未予纠正的。宽限：乙方特此同意并确认，对于乙方履行本合同和本合同义务的责任，甲方有权予以免除，或放弃其权利，或延长乙方履行义务的期限。甲方允许乙方延期履行本合同和本合同条款和条件规定的义务，不得导致该义务被减少或取消。甲方在任何时候对乙方违反本合同和本合同的违约行为予以免除，不构成甲方放弃其就乙方任何后续违约行为所享有的权利，亦不影响甲方要求乙方赔偿的权利。合同终止：无论本合同因何原因终止，乙方应于合同终止后3日内以承租商铺具备良好和适于再次出租的状况及条件向甲方返还房屋，否则甲方有权按照本合同约定的租金标准的200%向乙方收取承租商铺占用费。甲方有权在乙方押金中扣除上述商铺占用费。本合同的生效：本合同经甲方加盖公章、指定签字代表或授权的招商经理签署且由乙方加盖公章或法定代表人或授权代表签字后生效。本合同附件为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等的法律效力。合同签订后，中环百货公司将商铺交付给陈定福使用。2013年12月30日，陈定福向中环百货公司交押金2600元。2014年1月20日陈定福向中环百货公司交2014年10于1日至2014年12月31日房租7686元。2015年5月8日，中环百货公司向陈定福等商户出具告知书，载明：公司决定免收各商户6个月房租。自2015年2月6日起，各商户先交三个月房租，至2015年7月6日再交三个月房租，可享受一年租期，即到2016年2月6日止。注：截止2015年7月6日，共缴纳6个月租金，方可享受一年租期。即第一季度缴纳2个月租金的商户，第二季度需缴纳4个月租金。后来，陈定福没有按照告知书的要求交付租金。2015年6月18日，中环百货公司向陈定福等商户下发租金催缴通知，载明：商户需要在2015年6月30日前至公司一次性缴清本年剩余房租（1、如已交两个月房租，补交剩余6个月房租；2、如已交三个月房租，补交剩余5个月房租），如公司未在上述规定时间内收到足额租金，我方会默认您为单方面违约，将按合同执行，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。后来，陈定福也没有按照通知要求缴纳租金。
上述事实，有双方当事人的陈述，中环百货公司提交的租赁合同，陈定福提交的商铺租金催缴通知书、告知书、租赁合同、租金收据、押金收据等证据在卷佐证。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、陈定福是否构成违约，是否符合解除合同的条件；二、陈定福如何承担民事责任。
对争议焦点一，中环百货公司提交的其与陈定福签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同中约定的计租面积是指该商铺的建筑面积，包括商铺内建筑面积及分摊的公用建筑面积，并不是该商铺的实际面积，该计租面积系双方当事人协商一致的结果。因租赁的商铺是双方当事人均认可的来安县南大街峰汇国际三层3048-3050号四间商铺，该商铺的具体位置、范围已经在合同附件一中加以固定，该租赁物是特定的商铺，同时，合同中约定每年年租金总额为30370元，也是一个的固定数额。中环百货公司按约交付该特定商铺给陈定福时，陈定福不仅没有提出异议，还依约缴纳了三个月的租金，表明双方对租赁物是认可的。陈定福没有举证证明其在订立合同时存在重大误解、显失公平的情形，以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付租金，本院不予支持。陈定福没有按照合同约定以及中环百货公司宽限要求支付租金，构成违约。并且陈定福迟延缴纳租金天数超过30天以上，按照合同约定，中环百货公司有权解除合同。中环百货公司要求解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持，该合同自中环百货公司向本院起诉之日解除。陈定福辩称租赁合同排除了中环百货公司的所有义务，没有举证证明，本院不予采信。陈定福提交的27张照片看不出中环百货公司进行了虚假招商，且合同中并没有将永辉超市等品牌入住等作为中环百货公司的义务，故不能证明中环百货公司违约。
对争议焦点二，2015年5月8日，中环百货公司向陈定福等商户出具告知书是附条件减轻陈定福等承租人的租金并没有加重陈定福的负担，但是陈定福没有按照告知书的要求及时缴纳租金，故陈定福不应当再享受告知书中的优惠租金标准。2015年6月18日，中环百货公司向陈定福等商户下发租金催缴通知，也是附条件对2015年合同租金标准进行调整，也没有加重陈定福的租金标准，陈定福没有按照该通知要求及时缴纳租金，故陈定福也不应当再享受该通知中的优惠租金标准。陈定福以中环百货公司的告知书、租金催缴通知等抗辩其租金还在协商之中的理由不能成立，本院不予采信。陈定福应当按照合同约定的租金标准缴纳租金，并支付违约金，故对中环百货公司要求陈定福支付2015年5月7日至2015年11月6日房屋租金的诉请予以支持，陈定福应支付该租赁期内的租金为15185元（30370元／年÷12个月／年×6个月）。对合同解除后，陈定福仍应当按照合同约定的租金标准支付中环百货公司商铺使用费至交付商铺时止。合同中约定的逾期支付租金，按照应付款项每天1.5%标准支付违约金，明显过高，本院酌定按照每月15‰标准支付违约金。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告滁州市中环百货有限公司与被告陈定福签订的商铺租赁合同于2015年11月17日解除；
二、被告陈定福于本判决生效后十日内将位于来安县南大街峰汇国际购物广场三层3048、3049、3050号商铺交还给原告滁州市中环百货有限公司；
三、被告陈定福于本判决生效之日起十日内支付原告滁州市中环百货有限公司2015年5月7日至2015年11月6日的商铺租金15185元，并自2015年5月7日起，以应缴租金为基数按月利率15‰支付违约金；
四、被告陈定福按照30370元／年标准，向原告滁州市中环百货有限公司支付自2015年11月18日起至搬出商铺之日止的商铺使用费；
五、驳回原告滁州市中环百货有限公司的其他诉讼请求。
上述付款汇至开户行：来安农村商业银行新河支行，账号：20000350242210300000018，收款单位：来安县人民法院。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费184元，减半收取92元，由原告滁州市中环百货有限公司负担20元，被告陈定福负担72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 林如江
二〇一五年十二月十四日
代理书记员 朱 洁
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：
（四）返还财产；
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。