浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金浦民初字第1021号
原告楼向阳。
委托代理人朱明光、黄群芳，浙江仙华律师事务所律师。
被告吴军民。
委托代理人张美珍，浙江文达律师事务所律师。
原告楼向阳诉被告吴军民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日、2016年6月7日二次公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年3月份，被告吴军民委托付某办理坐落于浦江县浦南街道平一村后陈三间旧房屋的买卖事宜。2004年4月15日，原、被告签订《杜绝卖约》一份，约定：被告将坐落于浦江县浦南街道平一村后陈三间旧房屋出卖给原告，房屋四至为：第一幢楼屋两间，东至吴贤林屋，南至明堂，西至吴景春屋，北至下明堂；第二幢楼屋一间，东至陈有堂屋，南至吴景春屋，西至吴贤林屋，北至下明堂。房款为25.8万元，双方签约后先付15.8万元，余款10万元等到土地证、房产证过户手续办理后付清。如遇村整体搬迁，地基补助面积按国家规定补助办法归原告所有。合同签订后，原告支付了首付款15.8万元，被告将房屋交付原告使用，但至今未协助办理相关过户手续。2012年，平一村后陈旧村改造，原告向被告购买房屋的拆迁确认面积为80.98平米，被告名下另有面积为86.35平米的拆迁房屋。被告名下分得位于浦江县丰安花园二区11幢201室套间一套及车库、B19号处地基4.5间。另外，被告领得原告所购三间房屋的拆迁补偿费、租房安置款等共计172638元。现原告起诉至法院要求判令：1、请求确认原、被告于2004年4月15日签订的《杜绝卖约》无效；2、由被告返还原告购房款158000元；3、由被告赔偿原告房产溢价损失70万元（具体以估价为准）；4、由被告返还原告房屋拆迁补偿费、租房安置费等共计172638元，以上合计1030638元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告提供以下证据：1、土地使用权证（复印件）一份，2、委托书（复印件）、信件各一份，3、《杜绝卖约》一份，4、收条一份，5、《关于对存在买卖纠纷的房屋暂缓安排级差地基的要求》一份，6、浦阳镇房屋拆迁估算清单一份（复印件），7、平一村后陈自然村农房改造实施办法、套间安置情况表、地基安置情况表及平面布置图各一份（都系复印件），8、证明一份。
被告辩称：《杜绝卖约》合同不成立，上面没有被告的签字，签字当事人也没经被告委托。被告本人没有收到过原告任何房款，也没有委托付某收取本案房款，付某的个人行为与被告无关。付某在合同签订时实际也只收到108000元的房款，另5万元经付某多次催讨，原告一直拒付。有关拆迁补偿费、租房安置费、房产溢价等均与原告无关，应由被告享有。
被告提供了以下证据：1、平一村后陈自然村农房改造拆迁安置协议书一份，2、收款收据、交款通知书等共四份，3、户口簿、土地证各一份（都系复印件），4、说明一份，5、借条、收条复印件各一份,并申请证人付某出庭作证。
本院出示证据：金华信立泰房地产评估代理有限公司出具的估价报告书一份。
经审理查明：2004年4月15日，被告吴军民委托付某将坐落于浦江县浦南街道平一村后陈新屋里三间旧楼屋出卖给原告楼向阳，双方签订《杜绝卖约》一份，约定：一、吴军民将新屋里旧楼屋三间出卖给楼向阳居住，四至：第一幢楼屋两间，东至吴贤林屋，南至明堂，西至吴景春屋，北至下明堂；第二幢楼屋一间，东至陈有堂屋，南至吴景春屋，西至吴贤林屋，北至下明堂。二、旧楼屋三间上连椽瓦，下连基地，门扇板浆一并买卖在内（即房屋及土地使用权）时值屋价计25.8万元，屋款双方签约后先付15.8万元，余款10万元等到土地证、房产证过户手续齐备，全部付清。五、如村整体搬迁，地基补助面积按国家规定补助办法，归楼向阳所有。合同签订当日，原告向付某支付了部分购房款，其中：现金10.8万元，另5万元房款则由楼向阳向付某出具5万元的借条充抵，未实际交付。被告方后未能协助原告办理房屋权属过户手续。另查明，原告系城镇居民户口，不是浦江县浦南街道平一村后陈自然村村民。
2013年8月28日，吴军民与浦南街道后陈自然村农房改造领导小组就吴军民名下的拆迁房屋签订了农房改造拆迁安置协议，约定：被拆迁房屋的建筑基底面积为167.33平米，拆迁房屋补偿费为166374元，其中本案争议的三间旧楼屋的拆迁确认基底面积为80.98平米，安置面积为89.98平米，安置地基为浦江县浦南街道平一村后陈拆迁区块B19的2.5间地基。另外，吴军民还支付了选取后陈拆迁区块B19的4.5间地基的选位费5220元。经原告申请，本院委托金华信立泰房地产评估代理有限公司对浦江县浦南街道平一村后陈拆迁区块B19的4.5间地基的使用价值进行评估，结论为：该4.5间地基的市场价值为173.25万元，每间地基市场价值为38.5万。楼向阳支付了评估费5531元。
以上事实，有原、被告双方提交的上述证据，证人付某的证言，本院出示证据及当事人的庭审陈述等证实。
本院认为：农村宅基地使用权既有财产性质，又涉及村民的身份关系。现行法律规定宅基地使用权不同于一般财产，不得违法出让、转让或者出租。本案中，原、被告双方签订的《杜绝卖约》涉及农村宅基地使用权的转让，而楼向阳系城镇居民户口，非宅基地所在村集体经济组织成员，故本院认定原、被告于2004年4月15日签订的《杜绝卖约》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，原告实际支付的购房款为10.8万元，故被告应返还原告购房款10.8万元。被告先向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产，后在村农房改造中与后陈自然村农房改造领导小组签订了拆迁安置协议并实际享受了各项拆迁权益，又违反了诚信原则，故被告在涉案农房的买卖中存在主要过错。原告作为城镇居民受让该房产，对涉案农房买卖的发生也存在较大过错，应承担相应责任。本案争议房屋拆迁安置地基的市场价值约为96.25元（38.5万元*2.5间），拆迁补偿费约为80517元{166374元*（80.98平米/167.33平米）}，安置地基选位费约为2900元{5220元*（2.5间/4.5间）}。由于原告购买的涉案农房已不存在，进行价值评估不具有现实可操作性，本院综合考量双方买卖农房的过错程度、房屋价款支付情况、房屋拆迁补偿情况及争议房屋拆迁安置地基的市场价值等客观实际，酌情确定由被告赔偿原告因双方签订《杜绝卖约》导致原告的损失620000元。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；其他诉请，依据不足，本院不予支持。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决如下：
一、确认原、被告之间于2004年4月15日签订的《杜绝卖约》无效；
二、由被告吴军民返还原告楼向阳购房款108000元；
三、由被告吴军民赔偿原告楼向阳因双方签订《杜绝卖约》导致原告楼向阳的损失620000元；
四、驳回原告楼向阳的其他诉讼请求。
上述判决第二、第三项，合计人民币728000元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14076元，估价费5531元，合计19607元，由原告承担5757元，被告承担13850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费14076元，上诉受理费汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户；开户银行：中国农业银行金华市分行；汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 王宏宇
代理审判员 张婉君
人民陪审员 洪惠昌
申请执行时效贰年逾期不予执行
二〇一六年六月十四日
代书 记员 应 敏