山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊东商初字第1750号
原告聊城农村商业银行股份有限公司，住所地聊城市东昌东路61号。
法定代表人颜景元，董事长。
委托代理人（特别授权代理）杨斌，男，汉族，该商行公司营销部客户经理。
被告聊城市鑫华石油加油中心，住所地聊城市经济开发区许营镇袁庄村南聊滑路路北。
法定代表人武中华，董事长。
被告武中华，男，汉族。
被告李英，女，汉族，东昌府区光明路43号湖北小区**号楼*单元***室。
三被告共同委托代理人袁志林，山东普新律师事务所律师。
三被告共同委托代理人谢新婷，山东普新律师事务所律师。
原告聊城农村商业银行股份有限公司（以下简称聊城农商行）与被告聊城市鑫华石油加油中心（以下简称加油中心）、武中华、李英借款合同纠纷一案，于2015年9月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聊城农商行委托代理人杨斌，被告加油中心、武中华、李英委托代理人袁志林、谢新婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告聊城农商行诉称，2015年2月13日原告与加油中心签订了流动资金借款合同，合同约定加油中心向原告借款人民币225万元，借款期限2015年2月13日至2016年1月15日，借款年利率9.52%。同日，原告与被告武中华、李英签订了保证合同，约定保证方式为连带责任保证，并约定了保证范围及保证期间等。2014年2月26日原告与加油中心签订了最高额抵押合同，约定为加油中心在2014年2月26日至2017年2月25日期间在原告处的借款提供抵押担保。合同签订后，原告依约将借款交付被告加油中心使用，依法履行了借款合同约定的义务。被告加油中心现因经营出现严重困难，已超过三个月未交纳利息，构成违约，根据《借款合同补充协议书》第二条第一款的约定，我行已宣布与借款人加油中心签订的借款合同项下未偿还的借款立即到期。为维护我行的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判令被告加油中心立即清偿借款本金225万元、截止2015年8月20日的利息73863.59元及至还款日的利息，被告武中华、李英对借款本息承担连带清偿责任，确认最高额抵押合同有效，原告对抵押土地享有优先受偿权，本案诉讼费用由被告承担。
被告加油中心辩称，原告所诉借款及抵押担保属实，但现在因资金短缺经营困难，无力一次性偿还，同意分批偿还。
被告武中华、李英辩称，原告所诉担保属实，同意承担保证责任。
本案经审理可以认定以下事实，2014年2月26日聊城农商行与加油中心签订了（公司营销部）高抵字（2014）年第6号最高额抵押合同。合同主要约定：抵押人：加油中心；抵押权人聊城农村商业银行股份有限公司；为确保抵押权人债权的实现，抵押人自愿向抵押权人提供最高额抵押担保；抵押人所担保的主债权为自2014年2月26日至2017年2月25日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间），在人民币贰佰陆拾万元整的最高余额内，抵押权人依据与加油中心签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权；抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得扣除，而不包括在最高余额内；抵押财产祥见编号为2014－6的房地产抵押清单；上述抵押财产作价人民币叁佰柒拾伍万伍仟伍佰贰拾元整，但本作价约定不作为抵押权人处分该抵押财产时的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制；同时约定了抵押的效力、抵押物的占管、抵押物的保险、抵押登记、抵押权的实现及违约责任等。合同签订后，原、被告到土地管理部门办理了抵押登记手续，2014年2月27日聊城市国土资源局颁发了聊他项（2014）第017号土地他项权利证明书。载明：义务人加油中心；座落：聊城开发区许营镇袁月村南；抵押期限：2014年2月26日至2017年2月25日。
2015年2月13日原告与被告加油中心签订了（聊城农商行公司营销部）流借字（2015）年第24号流动资金借款合同。合同主要约定：加油中心向原告借款225万元；借款用途购汽柴油；借款期限自2015年2月13日至2016年1月15日；年利率为9.25%，在合同有效期内利率不变；本合同项下借款自实际提款日起按日计算，按月结息，借款到期，利随本清；2016年1月15日借款期限届满（包括贷款人依据法律法规及本合同约定宣布借款期限提前届满）之日一次性还本；担保方式为保证担保和抵押担保；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的借款利率计收复利；借款逾期后仍未支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他相关费用等内容。同时，原、被告签订了（聊农商行公司营销部）借提补字（2015－24）号借款合同补充协议书，约定了贷款人有权宣布贷款提前到期的情形，其中约定：借款人连续2次、累计3次未按主借款合同的约定方式结息，或者累计拖欠利息达到90天（不含）以上的等内容。
2015年1月20日加油中心向原告提交了承诺函和抵押承诺函，主要载明加油中心同意在原告处借款，知悉借款用途，自愿以自有土地提供抵押担保，依据（2014）年第6号最高额抵押合同的约定承担相应的责任，放弃一切抗辩权。
2015年2月13日，原告与被告武中华、李英签订了（聊农商行公司营销部）保字（2015）年第24号保证合同。合同主要约定：保证人愿为债权人依主合同与债务人形成的债权提供连带责任保证，被担保的本金数额为人民币贰佰贰拾伍万元整；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；保证方式为连带责任保证等内容。
合同签订后，原告依约将借款转入加油中心帐户，并出具了NO.020982439号贷转存凭证（借款借据），载明：贷出日2015年2月13日，到期日2016年1月15日，利率7.93333‰。借款后，加油中心前期尚能按合同约定按月付息，自2015年4月21日起开始欠息。保证人亦未履行相应责任，原告经催收未果，宣布贷款提前到期，诉至法院，
原告为支持其诉求向本院提交了如下证据：证据一、2015年2月13日签订的（聊农商行公司营销部）流借字（2015）年第24号流动资金借款合同，证明被告加油中心在原告处借款225万元，原、被告间存有借贷关系的事实；证据二、2015年2月13日签订的（聊农商行公司营销部）保字（2015）年第24号保证合同，证明保证人自愿提供连带责任保证；证据三、2014年2月26日（公司营销部）高抵字（2014）年第6号最高额抵押合同及抵押承诺函，证明加油中心自愿以其自有土地向原告提供最高额抵押担保；证据四、2015年2月13日的借款凭证，证明原告将借款225万元交付了被告加油中心，履行了放贷义务。证据五、2015年1月20日的承诺函，证明加油中心同意在原告处借款；证据六、（2011）第179号开050号土地使用证及聊他项（2014）第047号土地他项权利证明书，证明加油中心用于抵押的土地的具体位置及在相关部门办理了抵押登记；证据七、加油中心的利率变动明细表，证明加油中心自2015年4月21日起开始欠息；证据八、被告的身份证复印件各一份，证明被告的身份情况。上述证据经被告加油中心、武中华、李英质证对证据的真实性及关联性均无异议。
本院认为，原、被告签订的流动资金借款合同、保证合同、最高额抵押合同及抵押承诺函均系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的效力性强制性规定，属有效合同。原、被告均应按合同约定履行各自的义务，原告按合同约定将借款交付被告加油中心，加油中心亦应按合同约定偿还借款本息，加油中心未履行还款义务，保证人亦应履行保证责任。被告未履行还款及保证责任的行为，属违约行为，其应按合同约定承担相应的违约责任。故原告要求被告加油中心偿还借款本息之诉求，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告加油中心签订了最高额抵押合同且办理了土地他项权利证明书，故原告要求对被告加油中心抵押的土地享有优先受偿权之诉求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，被告武中华、李英应对被告加油中心抵押物以外的债务承担保证责任，故被告武中华、李英应对抵押物受偿不足部分承担连带责任。原告诉求武中华、李英对借款本息承担连带清偿责任的请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、限被告聊城市鑫华石油加油中心于本判决生效后二十日内偿还原告聊城农村商业银行股份有限公司借款本金225万元及利息（自2015年4月21日起按合同约定利率计算至本判决确定还款之日止）。
二、原告聊城农村商业银行股份有限公司对被告聊城市鑫华石油加油中心抵押的土地有权以该土地折价或者以拍卖、变卖该土地的价款优先受偿。
三、被告武中华、李英对聊城市鑫华石油加油中心抵押物不足部分承担连带责任。
四、被告武中华、李英承担保证责任后，有权向被告聊城市鑫华石油加油中心追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25391元，财产保全费5000元均由被告负担（原告已预交，待执行时一并执行转付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 姚 娟
审 判 员 王振广
人民陪审员 郑利安
二〇一五年十二月十日
书 记 员 魏亚男