福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3442号
上诉人（原审被告、反诉原告）厦门加州家居有限公司，组织机构代码57502226-X。
法定代表人黄凌峰，总经理。
委托代理人张君、涂添禄，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门市永图贸易有限公司。
法定代表人陈代仲，总经理。
委托代理人俞承生、刘良辉，福建金海湾律师事务所律师。
上诉人厦门加州家居有限公司（下称加州公司）因与被上诉人厦门市永图贸易有限公司（下称永图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永图公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的加州建材家居广场《租赁合同》和《临时场地租赁合同》为无效合同；2、加州公司立即赔偿永图公司装修损失216300元；3、加州公司立即返还永图公司保证金9288元、水电押金3000元。
加州公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、永图公司立即搬离撤出加州建材家居广场外围区域E11、12、13号场地，并将该场地腾空并回恢复原状后完整地移交给加州公司；2、永图公司立即向加州公司支付拖欠的租金68428.5元，并赔付逾期付款利息损失（利息损失按人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年11月1日起计至还清欠款之日止）；3、永图公司向加州公司赔付自2014年11月1日起至实际腾退房屋之日止的场地占用费损失（按每月7430.4元的标准）和物业管理费损失（按每月1857.6元的标准）。
原审判决查明，2012年10月25日，永图公司、加州公司签订了一份《加州建材家居广场租赁合同》（以下简称为协议一），约定永图公司向加州公司承租位于厦门市思明区云顶中路515号加州建材家居广场E-11、12、13展厅（以下简称讼争展厅，该展厅独立建造于加州建材家居广场墙内，与该家居广场主体建筑结构相分离），面积为92.88平方米，租赁期限为2013年3月1日起至2013年10月31日止，月租金标准为52.75元／平方米，月租金共计4899.4元，物业管理费为47.25元／平方米／月，永图公司应当另行支付保证金9288元及水电费、燃气费押金3000元。该合同第五条对相关装修事宜作了专门约定，约定永图公司应将详细的装修方案报送加州公司审定，在其书面同意后方可开始装修。该合同附件中载明了租赁展厅的相关位置及平面图，并在附件中载明加州建材家居广场的物业公司为厦门嘉州商业管理有限公司。该合同签订后，双方又于2012年10月27日签订了一份《补充协议》，约定将租赁期限变更为2012年11月1日起至2013年10月31日止，2012年11月1日至2012年11月30日为装修期，在装修期内无需交纳租金，但应按20.25元／平方米／月的标准支付物业管理费，合计1880.8元，由永图公司在签订该协议时一次性支付加州公司；2012年12月1日至2013年2月28日为免租期，在此期间，无需交纳租金，但应按47.25元／平方米／月的标准支付物业管理费。后，加州公司已于2012年11月将讼争展厅交付永图公司使用，永图公司亦依约支付加州公司保证金9288元、水电押金3000元，并对讼争展厅进行了装修。
另查明，协议一约定的租赁期限届满后，永图公司、加州公司又于2013年10月15日签订了一份《临时场地租赁合同》（以下简称为协议二），约定加州公司将加州建材家居广场外围区域E-11、12、13#（面积约92.88m2）出租给永图公司，租赁期限自2013年11月1起至2014年10月31日止，租金单价为80元／平方米／月，月租金为7430.4元，物业管理费单价为20元／平方米／月，月管理费为1857.6元；该合同中亦附有出租场地的所在位置平面图。该协议签订后，永图公司继续使用讼争展厅。
还查明，双方于2015年4月10日办理了讼争展厅的交接手续；自建造时至今，讼争展厅均未取得建设工程规划许可证。
经永图公司申请，原审法院委托福建方成司法鉴定中心对讼争展厅已形成附合部分的装饰装修的现值进行评估，该鉴定中心于2015年5月19日作出（2015）评鉴（工程）字05号《建筑工程鉴定意见书》，鉴定结果为讼争展厅已形成附合部分的装饰装修的现值为235869元。
本案审理中，依法向双方当事人释明协议一、协议二均属无效，释明后，加州公司将其第2项反诉请求变更为：要求永图公司立即向加州公司支付拖欠的占有使用费68428.5元，并赔付逾期付款利息损失（利息损失按人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年11月1日起计至还清欠款之日止），其他反诉请求不变。
以上事实，有《加州建材家居广场租赁合同》、《临时场地租赁合同》、《建筑工程鉴定意见书》及询问笔录、庭审笔录为证。
庭审中，永图公司主张加州公司于2014年11月1日对讼争展厅停水停电，并以强行上锁方式收回了讼争展厅，并提交一份《关于商场店面水电表读书的报告》，该报告中载明讼争展厅于2014年11月3日电表数为2222，备注有“撤场，已于2014年11月1日停电市场营业部杨洋”；加州公司对永图公司前述主张不予确认，否认曾对讼争展厅停电、上锁。2015年4月9日，原审法院至讼争展厅处组织双方办理交接手续，交接过程中加州公司市场部工作人员杨洋确认了《关于商场店面水电表读书的报告》的真实性。
本案中，双方当事人争议焦点为：一、永图公司在租赁期限内是否欠付租金；二、加州公司是否同意永图公司装修讼争展厅。
一、关于永图公司在租赁期限内是否欠付租金。
永图公司主张，其已足额支付两份租赁合同租期内即2013年3月1日至2014年10月31日的租金及物业管理费，租金和物业管理费都是一并支付，具体付款情况为：在2013年3月1日至2014年4月29日期间，每月支付4388.6元，在2014年4月30日至2014年10月31日期间，每月支付9288元。因商场生意不佳，加州公司对全体商场租户都调降了租金及物业管理费，2013年3月1日至2014年4月29日期间的租金及物业管理费标准合计按47.25元／平方米／月收取，永图公司已按该标准支付了该期间的租金及物业管理费；另，2014年4月30日开始的租金系按80元／平方米／月的标准支付，物业管理费按20元／平方米／月支付。提交以下证据予以证明：1、落款时间为2014年5月4日的申请书，载明内容为“商户厦门永图贸易有限公司向加州家居有限公司租赁E-11-12-13店铺该商户与我司签订合同期限为2012.11.01-2013.10.31后续该商户人仍在经营，未签订租赁合同，现向公司申请2013.3.1-2014.4.29期间的租金及物业费按47.25元／m2缴交”，申请人处载明“陈代忠”，该申请书空白处亦载明“黄2014.5.5”“曹鹭波”；永图公司主张因协议一约定的租赁期限届满后，其不愿意签订协议二，故加州公司的工作人员拿了该申请书复印件给永图公司，并告知永图公司“陈代忠”系其代签，曹鹭波系加州公司经理、负责招商工作，“黄”指的是加州公司法定代表人，该申请书亦能证明协议二系倒签；2、厦门市琳强工贸有限公司的证明、营业执照，厦门市思明区卓岩建材经营部的证明、营业执照，主张厦门市琳强工贸有限公司、厦门市思明区卓岩建材经营部也曾承租加州家居建材广场E馆的其他展厅，该两家承租人亦在前述申请书中盖章，证明租金、物业管理费标准已经统一变更为合计47.25元／平方米／月；3、三张租金发票及两张物业费发票，分别载明2013年3月1日至2013年3月31日的租金为4899.4元，2013年11月1日至2014年6月30日租金为25310.6元，2014年7月1日至2014年8月31日租金为14860.8元，2013年11月1日至2014年6月30日物业管理费为14860.8元，2014年7月1日至2014年8月31日物业管理费为3715.2元。
加州公司主张，讼争租金及物业管理费均由加州公司收取，确认永图公司在2013年3月1日至2014年4月29日期间，每月支付加州公司4388.6元，在2014年4月30日至2014年10月31日期间，每月支付加州公司9288元；永图公司支付的上述款项已足额支付了物业管理费，但尚不足以支付租金。其中永图公司在2013年3月1日至2013年10月31日期间支付的款项均系物业管理费，租金均未支付，共计欠付租金39195元（4899.4元／月×8个月）；另，永图公司在2013年11月1日至2014年4月30日期间支付的款项应先抵扣物业管理费，余款尚不足以支付租金，共计欠付租金29396元【（80元／平方米／月-27.25元／平方米／月）×92.88平方米×6个月】。对永图公司提交的证据质证认为：1、落款时间为2014年5月4日的申请书，无原件核对，真实性不予确认，永图公司确认“陈代忠”并非其法定代表人本人所签，故其自身亦否认了该申请书的真实性。关于曹鹭波身份，加州公司在庭审时确认系其公司员工，后又在询问笔录中陈述系加州公司聘请的物业公司的经理；2、厦门市琳强工贸有限公司的证明、营业执照，厦门市思明区卓岩建材经营部的证明、营业执照，确认卓岩公司有向加州公司承租；3、三张租金发票及两张物业费发票，真实性予以确认，证明永图公司欠付租金。
原审法院分析认为，鉴于加州公司对永图公司主张的前述付款事实并无异议，对永图公司付款事实认定如下：永图公司在2013年3月1日至2014年4月29日期间，每月支付加州公司4388.6元；在2014年4月30日至2014年10月31日期间，每月支付加州公司9288元。
首先，在2013年3月1日至2014年4月29日期间，永图公司按4388.6元／月的标准实际支付加州公司相关款项，即按47.25元／平方米／月标准支付，其实际付款情况与永图公司所提交的前述申请书所载明的计价标准及计价期间皆能吻合；其次，前述申请书的行文内容系以加州公司方口吻所书写，该申请书原件应交予加州公司处，故永图公司无法出示原件，符合常理；关于曹鹭波之身份，加州公司庭审时陈述系其公司职员，后陈述系物业公司经理，但无论曹鹭波具体系何种身份，根据诚实信用原则，加州公司对该申请书之真实性不予确认，应就该申请书中“曹鹭波”签字是否真实及签名原因等承担举证责任，现加州公司并未就此进行举证，且永图公司实际付款情况与申请书内容能互相吻合，故对该申请书真实性予以确认；再次，加州公司主张永图公司在履行协议一过程中，仅支付了物业管理费，并未支付任何租金，然根据永图公司所举示的落款为2013年8月30日的发票，永图公司系曾支付过2013年3月的租金，且协议一约定的租期长达8个月，在永图公司从未支付任何租金情况下，加州公司仍继续与永图公司续签协议二，有悖于一般交易习惯；且永图公司在2014年4月30日至2014年10月31日期间，每月均有支付加州公司9288元，如存在欠付此前租金，其所缴纳款项也理应先抵扣积欠租金。
综上分析，根据永图公司所提交的申请书，原审法院认定2013年3月1日至2014年4月29日期间，讼争展厅的租金及物业管理费合计按47.25元／平方米／月的标准计收，故永图公司并未欠付讼争两份合同租赁期限内的租金。
二、关于加州公司是否同意永图公司装修讼争展厅。
永图公司主张，其对讼争展厅进行装修已经过加州公司同意，永图公司在装修前已向加州公司提交详细的装修方案，经加州公司同意后，永图公司聘请厦门尚卓观艺术有限公司对讼争展厅进行了装修；提交厦门尚卓观艺术有限公司出具的装修设计效果图、决算表为证。
加州公司主张，对永图公司装修的事实予以确认，但永图公司的装修未经加州公司同意，也未向加州公司报送装修方案，加州公司是在合同期满后才知晓装修的事实，加州公司不同意利用现有装修。对永图公司提交的装修设计效果图、决算表真实性均不予确认。
审理中，厦门尚卓观艺术有限公司法定代表人段某出庭作证，陈述讼争展厅的装修均由其公司完成，2012年12月份左右进入加州建材城装修，加州公司曾要求对展馆的门进行调整，因此停工数月，装修过程中，加州公司工程部的员工经常查看装修情况。
原审法院分析认为，首先，协议一中已特别就讼争展厅的装修事宜进行专章约定，后双方又在补充协议中再次就装修期进行约定，故加州公司应当知道永图公司需对讼争展厅进行装修；其次，加州公司公司的经营地址与讼争展厅同在加州建材家居广场内，加州公司主张在合同期限届满后，才得知永图公司装修的事实，显然有悖常理；再次，永图公司所提交的装修设计效果图、决算表与段某的证言能够互相印证，段某亦陈述加州公司公司工程部员工经常至讼争展厅处查看装修情况。综上，认定加州公司对永图公司装修讼争展厅之事实应当知晓，现加州公司并未举证证明其已经明示反对装修，故应视为加州公司已同意永图公司对讼争展厅进行装修。
综上，原审法院认为，双方在《加州建材家居广场租赁合同》所约定的租赁期限届满后，又于2013年10月15日签订了《临时场地租赁合同》，两份合同中所附租赁物的平面图均一致，永图公司实际承租使用的租赁标的物也一直为加州建材家居广场E-11、12、13展厅，故该两份合同的租赁标的物均为讼争展厅，均属房屋租赁合同。因讼争展厅是在未取得建设工程规划许可证的情形下所建造，故讼争两份合同均属无效合同，加州公司已收取的保证金9288元、水电押金3000元，应退还永图公司，对永图公司该项诉求，予以支持。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，确定装饰装修物的现值损失不需考虑租赁期限之长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊；故对加州公司提出两份租赁合同租赁期限已经届满，永图公司已完全享用了装修利益，不应再主张装修损失的抗辩意见，不予采信；如前分析，加州公司同意永图公司对讼争展厅进行装修，现加州公司表示不同意利用讼争展厅中的现有装修，故讼争展厅的装修现值损失由双方按照导致合同无效的过错分担。讼争两份合同系因租赁物未有合法批建手续而导致无效，加州公司作为出租方，将未取得合法批建手续的房屋出租，对讼争合同无效存在过错；讼争展厅与加州建材家居广场的主体建筑结构相分离，对于该位于特殊地理位置的租赁物，永图公司在承租时却未审核是否具备合法建设手续，未尽到合理的注意义务，对讼争合同无效亦存在过错，根据双方过错程度，酌定加州公司对讼争展厅已形成附合的装修现值损失承担50%的赔偿责任。另，（2015）评鉴（工程）字05号《建筑工程鉴定意见书》系法院委托作出，相关鉴定机构、鉴定人员具备相应的鉴定资质，该鉴定结论可作为认定讼争展厅已形成附合部分装饰装修物现值的依据，故加州公司应赔偿永图公司已形成附合的装修现值损失为117934.5元，对永图公司要求加州公司赔偿装修损失之诉求，在该范围内予以支持。
关于反诉请求，因双方已于2015年4月10日办理了讼争展厅的交接手续，故对加州公司要求永图公司腾退讼争展厅之请求，不再支持，如加州公司认为永图公司的交付存在瑕疵，可另行主张。两份讼争合同虽属无效合同，但加州公司仍可按合同约定的租金标准向永图公司主张占有使用费，如前分析，永图公司并未积欠租期内的租金，故对加州公司要求永图公司支付租期内的占有使用费及逾期利息之诉求，不予支持。永图公司虽主张加州公司已于2014年11月1日以强行上锁方式收回了讼争展厅，但并未举证证明，且其确于2015年4月10日方才将相关物品搬离讼争展厅，故永图公司应支付加州公司2014年11月1日至2015年4月10日期间的占有使用费，加州公司主张按7430.4元／月的租金标准支付，符合法律规定，予以照准，合计为39381.1元（7430.4元／月×5个月＋7430.4元／月÷30天×10天）；另，因讼争展厅的物业管理公司系厦门嘉州商业管理有限公司，加州公司未举证证明已实际支付了2014年11月1日至2015年4月10日期间的物业管理费用，对加州公司要求永图公司支付该项费用之反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、厦门市永图贸易有限公司与加州公司厦门加州家居有限公司签订的《加州建材家居广场租赁合同》、《临时场地租赁合同》无效；二、厦门加州家居有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿厦门市永图贸易有限公司装修现值损失117934.5元；三、厦门加州家居有限公司于本判决生效之日起十日内退还厦门市永图贸易有限公司保证金9288元、水电押金3000元；四、厦门市永图贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门加州家居有限公司房屋自2014年11月1日至2015年4月10日期间的房屋占有使用费39381.1元；五、驳回厦门市永图贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回厦门加州家居有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2364元，由永图公司负担1017元、加州公司负担1347元；反诉受理费988元，由加州公司负担541元、永图公司负担447元。本案鉴定费25000元，由永图公司负担12500元、加州公司负担12500元，鉴于该鉴定费已由永图公司垫付，故加州公司应于本判决生效之日起七日内向永图公司支付鉴定费12500元。
宣判后，加州公司不服，向本院提起上诉。
上诉人加州公司上诉称，一、原判认定涉案的两份租赁合同无效，事实认定错误，适用法律错误。第一份《租赁合同》的租赁标的名为展厅，实为临时场地，双方已经在所签订的第二份《临时场地租赁合同》中将租赁物的性质予以更正和明确，即：租赁标的物为“临时场地”，而非地上建筑物。临时场地的租赁并不需要以取得有关主管部门的批准为前提。上诉人对该临时场地拥有合法的使用权，出租该临时场地的行为并未违反法律的强制性规定。而且，被上诉人是在已经进行了实地考察并对租赁标的物的法律现状和物理现状进行了充分了解的情况下，才与上诉人签订租赁合同的。故，第二份《租赁合同》应为有效合同。
二、原判完全采信鉴定结论，并判决上诉人赔偿被上诉人装修现值损失117934.5元，适用法律错误，事实认定不清，数额计算错误。1、被上诉人对涉案租赁物进行装修，并未经上诉人的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，被上诉人所谓的装修费用，应由其自行负担。2、涉案两份租赁合同的租赁期间均早已届满，被上诉人已经在约定的完整的租赁期间内占有使用租赁物、完全享用了装修利益，其附合装修费用已经摊销完毕，不应再列入合同无效的损失范围，因此，被上诉人关于赔偿装修损失的诉求，与法不符，于理无据，应予驳回。首先，本案的核心事实是：涉案的两份《租赁合同》的租赁期间均已届满。而且，双方并未约定租赁期间届满时被上诉人有权获得装修补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”之规定，即便法院认定被上诉人的装修经过上诉人同意，被上诉人在涉案租赁期间届满后所提出的赔偿装修损失的诉求，与法不符，也应予以驳回。其次，租赁合同履行期间届满的，即便合同无效，承租人请求赔偿装修损失的，也不应予以支持。根据立法精神，“在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围”、“在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿”。可见，只有因合同无效而导致承租人不能在完整的租赁期间内继续使用租赁物的，承租人方才有权要求出租人分担装修损失。而本案中，被上诉人的装修行为事实发生在第一份《租赁合同》履行期间，并在合同约定的完整租赁期间内占有使用租赁物、完全享用了装修利益。随着租赁期间的届满，被上诉人的附合装修费用已经摊销完毕，不应再列入合同无效的损失范围，上诉人人无须给予补偿。而第二份《租赁合同》履行期间，并未发生装修行为事实，故上诉人无权要求赔偿因第二份合同无效受到的装修损失。3、即便涉案租赁合同无效，但被上诉人并未因合同无效而遭受损失，且被上诉人在已经实现其租赁合同目的的情况下，在租期届满后才提出索赔，有违诚实信用、公平合理的基本原则。首先，合同无效与遭受损失，二者之间并无必然因果关系。也就是说，虽然租赁合同无效，但承租人未必有损失。本案中，被上诉人请求赔偿因合同无效受到的损失，应当对其损失承担举证责任。但实际上，被上诉人并不会因为合同无效而遭受损失。因为，涉案租赁物，即便存在权利瑕疵，但丝毫不影响被上诉人的正常使用。该临时场地有行政许可手续也好，无行政许可手续也罢，不管涉案租赁合同的效力如何，被上诉人都是一样地利用该房屋从事经营活动，并不存在涉案租赁物有行政许可手续的情况下被上诉人可以获取更多经营利润的情况。其次，任何投资皆有风险。被上诉人作为承租人，在对涉案房屋进行装修时，自然会考虑装修物将来的处理问题。被上诉人既然与上诉人人签订了为期一年的租赁合同，其就已经明知装修物在一年之后不可拆卸取回，但其仍然愿意进行装修，可见被上诉人已经将该装修费用作为实现租赁合同目的的必要成本并在合同期内分摊完毕。否则，被上诉人必定会事先对合同期满后的装修费用的承担问题与上诉人进行特别约定。现被上诉人已经占有使用涉案租赁物达两年多时间，其租赁合同的目的早已实现，装修费用作为其实现合同目的的必要成本已经分摊完毕，此时却反过来抓住合同无效的把柄进行索赔，明显有违诚实信用、公平合理的基本原则。4、原判完全采信鉴定结论是错误的，从而导致数额计算错误。涉案租赁物的已形成符合的装修装饰物的现值仅为94623元，而非235869元。（1）鉴定书中措施项目费15185.56元（其中文明施工6249.65、安全施工3837.51、临时设施费3727.86）、其他项目费1822.49元（其中工程担保费60.47、人工单价厦门地区价差1762.02）、规费557.98元、价格调节基金583.23元、税金10139.39元，合计28288.65元。因装修单位无开工报建合法手续、无竣工报验合法手续、未开具建筑安装发票，且被上诉人也没有实际支付这些费用，因此这些费用不应计入装修现值，应予以扣减。（2）鉴定书附件“分部分项工程量清单与计价表”第9页序号2-（1）“木壁柜”，其现场实际状况为展示墙，且大部分面积镂空，无可开启的门扇，因此不应称之为“柜”，应按木芯板隔墙计算。依据定额编号20102363项目“细目工板隔断墙木龙骨双面”，该项目的综合单价应调整为每平米189元，总价应扣减：（420.66-189）元／平方米×64.18平方米=14867.93元。（3）鉴定书第4页，装修项目的经济寿命年限一般为3-5年，此次鉴定采取最高极值5年，不合理。合理年限应取平均值4年。成新率=2.92÷4=73%。综上三点意见，鉴定书所列出的分部分项工程项目总价应为：302396-28288.65-14867.93=259239.42元。在鉴定时点的现值应为：259239.42元×73%=189245元。（4）此外，被上诉人的经营的产品为“石材”，鉴定书所列出的工程项目所使用的施工材料绝大部分为石材。上诉人认为，这些工程项目不应当完全认定为涉案租赁物的装修装饰物。因为，这其中很大一部分工程项目（例如：石材楼地面拼花拱形门洞装饰柱、雅士白罗马柱），是被上诉人纯碎为了其石材产品展示需要而施工的，并非为了租赁物本身的经营需要。这些基于产品展示需要而施工的工程项目，实质上属于被上诉人的产品或属于对被上诉人产品的装修装饰，不应作为涉案租赁物的装修装饰物。对此，上诉人认为应扣减50%为宜。综上全部意见，涉案租赁物的已形成符合的装修装饰物的现值应为：189245元×50%=94623元。原审并非将上述第一点所涉及的数额从鉴定结论数额中予以扣减，是错误的。即便合同无效，即便按50%的比例分摊现值损失，上诉人也仅分担47311.5元。
三、原审判决上诉人退还被上诉人保证金9288元、水电押金3000元，事实认定不清，适用法律错误。鉴于被上诉人拖欠合同期限内的租金以及逾期腾房期间的占用费和管理费损失合计达117716.8元，上诉人有权直接用保证金和水电押金充抵，无须退还。
四、原审判决驳回上诉人要求被上诉人支付合同租赁期限内的场地占用费68428.5元的诉求，认定事实错误，举证责任分配不当，违反证据审核认定规则。1、原判将一份落款时间为2014年5月4日的《申请书》复印件作为认定事实核心依据，严重违背证据审核认定规则，举证分配不当。首先，该《申请书》确系复印件，上诉人始终不予认可，这是双方无争议的事实。其次，被上诉人在庭审中，反复强调该《申请书》中落款处的“陈代忠”签名字样是上诉人的工作人员伪造的，其本身对该《申请书》的真实性亦不予认可。再次，原判以“申请书的行文内容系以被告公司方口吻所书写”为由，判定“该申请书原件应交予被告公司处，故原告无法出示原件，符合常理”，是极其荒唐的。倘若有人以法院的口吻出具判决书复印件，是否也可以推定判决书的原件存在于法院吗？在被上诉人并无任何证据证明上诉人持有该《申请书》原件的情况下，原判就推定原件存放在上诉人处，纯属空穴来风，是极其草率的。最后，原判还要求上诉人对该只有复印件的《申请书》中的“曹鹭波”签字是否真实及签名原因承担举证责任，明显是举证责任分配不当。合法的举证规则应当是：被上诉人应当先提供出有“曹鹭波”签名的《申请书》原件，应当先举证证明曹鹭波确实有在《申请书》上签名，而后，若上诉人对签名真实性予以否则的，才承担举证责任。但是，本案中，《申请书》中的“曹鹭波”的签名字样本身就是复印件。在被上诉人尚未先尽到举证义务的情况下，原判直接适用举证责任倒置，毫无法律依据。倘若某一原告向法院提供一张借条复印件诉求还款，而被告缺席，难道法院敢判决支持该原告的诉求吗？2、原判套用并不存在的“一般交易习惯”，逻辑错误。首先，原判认为“协议一约定的租期长达8个月，在原告从未支付任何租金的情况下，被告仍继续与原告续签协议二，有悖于一般交易习惯”，也是毫无事实和法律依据的。“人之初，性本善”。但是，原判这种观点，其价值取向却是“人性本恶”。在被上诉人未交租的情况下，上诉人仍然与其续签协议，这难道不能是上诉人对被上诉人的一种友善和帮助？这难道不能是双方相互信任的一种结果？在被上诉人未交租的情况下，难道非得兵戎相见、以暴制暴，才是一般交易习惯吗？其次，原判又认为“2014年4月30日至2014年10月31日期间原告每月有支付9288元，如存在欠付此前租金，也应先抵扣积欠租金”，这又是一次主观臆断的认定。被上诉人在哪个月交来租金，上诉人就作为这个月当月租金，符合财务会计规则，有何不妥？这种做账方式很容易区别被上诉人到底哪个月的租金有交，哪个月的租金没交，以及某个时间段交了多少租金，完全符合常理。综上，被上诉人关于上诉人承诺减免租金的主张，并无充分证据佐证，不应予以采信。原判仅凭一份《申请书》复印件和并不存在的“一般交易习惯”就推翻涉案租赁合同中白纸黑字的约定，是极为错误的。被上诉人应当严格依照涉案租赁合同约定的数额，向上诉人缴纳拖欠的租金（占用费）。
五、原审判决驳回上诉人要求被上诉人支付自2014年11月1日至2015年4月10日期间的物业管理费9907.2元的诉求，违背当事人的合同约定，适用法律错误。涉案租赁合同明确约定，上诉人有权向被上诉人收取物业管理费，且被上诉人应当将物业管理费支付到甲方指定的账户上。而且，被上诉人此前已经缴纳的物业管理费，也是由上诉人直接收取，而不是向物业管理公司支付。因此，上诉人要求被上诉人支付逾期腾房期间的物业管理费，具有合同依据，也符合交易习惯。涉案租赁合同并未约定上诉人只有垫付了物业管理费之后才有权向被上诉人收取。因此，原判以“反诉原告并未举证证明已经实际支付了物业管理费”为由，对上诉人要求被上诉人支付物业管理费的主张不予支持，严重违背了当事人的约定，适用法律错误。综上所述，除逾期腾房期间的占用费部分之外，原判存在事实认定错误，适用法律错误，举证责任分配不当，严重违背证据审核规则，违背当事人约定。请求撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；撤销原审判决第六项，改判为：被上诉人立即向上诉人支付合同租赁期限内的场地占用费68428.5元，并支付自2014年11月1日至2015年4月10日期间的物业管理费9907.2元。
被上诉人永图公司答辩称，一、诉争租赁物是没有合法建设手续的临时建筑，原审认定租赁合同无效正确。1、租赁物是没有合法建设手续的临时建筑，而不是临时场地；2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。3、因此，原审认定租赁合同无效正确。二、上诉人声称未同意被上诉人装修是无理的辩解。以下事实能够充分证明上诉人同意被上诉人装修：1、双方签订的协议对展厅装修进行了专章约定，此后由在补充协议当中再次约定装修事项；2、上诉人从开始向被上诉人收取租金和和物业费时，就知道被上诉人装修情况；而且被上诉人的展厅在上诉人的经营范围管辖之内；3、展厅必须进行装修，才能进行经营。4、在实际装修过程中，上诉人还要求被上诉人装修漂亮一些，因为被上诉人的展厅位于大门的入口右边，也相当于上诉人的门面。5、被上诉人提交的效果图、决算表和证人段某的证人证言能够互相印证。6、上诉人的工作人员对装修进行监管。7、上诉人没有提出不同意装修的证据。三、本案所涉合同无效，当然也就没有约束双方的合同年限。四、上诉人是恶意欺诈被上诉人，应当负主要赔偿责任。上诉人将违章建筑当做主体C馆出租给被上诉人、直到签订第二份合同时才告知是临时场地，而此时被上诉人已经装修使用了一段时间。显然，上诉人是恶意欺诈被上诉人，应当负主要责任。根据上述最高院司法解释第九条规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。上诉人应当赔偿被上诉人的损失。五、原审完全采信鉴定结论是正确的，因为法院不是鉴定机构。六、因合同无效，被上诉人支付的保证金和水电押金理应退还。七、原审判决被上诉人支付占用费是错误的，恳请纠正。因为：1、第二份合同期满后，自2014年11月1日起上诉人就采取断水断电措施，被上诉人根本无法营业。2、上诉人将被上诉人的展厅加锁，被上诉人无法进入展厅。3、上诉人不允许被上诉人搬走，即便是在法院协调下，上诉人的保安还是阻止被上诉人搬走。4、因此，原审判决被上诉人支付占用费是错误的，恳请二审法院纠正。八、上诉人无权收取物业费。2014年11月1日-2015年4月10日，如上所述被上诉人并未时间占有并使用诉争展厅，判决被上诉人支付占用费本身是错误的，当然更没有理由收取物业费。更何况上诉人对违章建筑收到物业费本身就是错误的，其物业费的收取没有合法根据。
经审理查明，到庭当事人对原审判决查明事实没有异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。
本院认为，首先，讼争展厅并无合法批建手续，原审判决认定双方签订的租赁合同无效，并无不妥。其次，关于装修残值的问题。虽然永图公司装修讼争展厅未经加州公司书面确认，但讼争展厅就在加州建材家居广场内，加州公司知道或应当知道永图公司装修的事实，加州公司未提出异议，应视为同意永图公司的装修行为。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。虽然讼争租赁合同期限已经届满，但由于合同无效，因此，双方仍应根据过错分担装修的现值损失。原审判决通过鉴定确定装修的现值损失，并酌定双方各承担该损失的50%，并无不妥。第三，因讼争租赁合同无效，加州公司收取的保证金、水电押金应退还给永图公司。第四，关于租金支付问题。永图公司在原审中提交一份申请书，证明2013年3月1日至2014年4月29日期间，租金及物业管理费按47.25元／㎡计算。虽然该申请书系复印件，但原审法院对此进行充分的论述。本院也注意到：双方在发生争议前，实际系按该申请书所述内容履行合同，加州公司并未提出异议；加州公司并未提交相反证据否定该协议书，对申请书中签名的真实性也未进一步举证予以否定；建材城内其他公司也出具证明，证明永图公司的主张。综合考虑本案各项因素，原审判决确认申请书的真实性，认定永图公司未欠付租金，并无不妥。最后，加州公司并非讼争展厅的物业管理公司，在其并未举证证明已实际支付讼争展厅的物业管理费的情况下，原审判决驳回其物业管理费的主张，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2928元，由上诉人加州公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 洪德琨
审 判 员 胡林蓉
二〇一五年十一月三十日
代书记员 肖子发
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。