福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初4239号原告：永安市凯盛物业有限公司，住所地：福建省永安市五洲小区29幢616室。统一社会信用代码：91350481081620235Y。法定代表人：田泽毅，职务：总经理。委托诉讼代理人：李岷，女，1974年3月14日出生，汉族，住福建省永安市，系永安市凯盛物业有限公司职员。被告：魏兴兰，女，1968年7月15日出生，汉族，原住福建省永安市，现住福建省永安市。委托诉讼代理人：阙永寿，男，1968年3月5日出生，汉族，原住福建省永安市，现住永安市。系魏兴兰丈夫。原告永安市凯盛物业有限公司（以下简称凯盛物业）与被告魏兴兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯盛物业的委托诉讼代理人李岷、被告魏兴兰及其委托代理人阙永寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯盛物业向本院提出诉讼请求：1.魏兴兰立即支付物业管理费2492.74元，水电费592元，合计3084.74元；2.魏兴兰支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的逾期付款滞纳金940.97元；并继续按每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费时止；3．魏兴兰承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月1日，凯盛物业与永安市五洲小区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》一份，其中合同第六条约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：①多层0.40元/月㎡，②高层0.80元/月㎡，③别墅1.20元/月㎡，④商业1.10元/月㎡。……，逾期交费的，每�按应交纳物业服务费总额的千分之一比例交纳滞纳金。合同签定后，凯盛物业立即进驻小区并按合同约定，为小区提供了物业管理服务，魏兴兰作为该小区业主接受凯盛物业提供的服务，应及时交纳物业服务费等费用，但魏兴兰无故拖欠物业管理费、水电公摊费等费用，凯盛物业多次催讨未果，故诉至法院。魏兴兰辩称：1.入驻小区时缴纳装修押金2000元，应当抵扣物业费；2.公摊水电费收费不合理，经常有其他业主通过43幢楼房的电梯进出地下车库，由此产生的费用不应当由43幢业主公摊；3.物业公司提供服务不到位，小区内摩托车经常随意摆放，蚊虫、蟑螂等没有灭杀；4.业主委员会成立不合法，凯盛物业与其签订的《物业服务合同》无效。综上，凯盛物业应当将装修押金2000元抵扣物业服务费，剩余费用同意缴纳。凯盛物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：企业法人营业执照、法定代表人身份证明、业主入伙登记表、《五洲小区B区物业服务合同》、《解除物业服务协议书》、永安市房产登记情况查询结果证明等证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：魏兴兰系永安市五洲小区43幢1804室房产的业主，从2012年6月15日正式入住该小区。2014年1月1日，凯盛物业与永安市五洲小区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》一份，合同约定：五洲小区业主委员会代表全体业主将五洲小区B区项目委托凯盛物业实施物业服务事宜；物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：①多层0.40元/月㎡，②高层0.80元/月㎡，③别墅1.20元/月㎡，④商业1.10元/月㎡；物业服务费用从物�交付买受人之日起按月收取，业主、物业使用人应于每月10日前交纳物业服务费……逾期交费的，每日按应交纳物业服务费总额的1‰比例交纳滞纳金；物业管理区域内，供水、供电等公共使用的由业主按实分摊。物业服务期限为壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，凯盛物业为该小区提供物业服务至2015年12月31日。该房产属于高层建筑，建筑面积为129.83平方米，其每月应交物业费104元。从2014年1月1日至2015年12月31日期间魏兴兰已欠物业费2492.74元。凯盛物业主张魏兴兰已欠水电公摊费592元（平均每月24.67元，从2014年1月1日计算至2015年12月31日止，按照楼层高低分阶段计算电梯费用、小区内景观照明用水、用电费用等，按供电局和自来水公司收取的费用公摊给小区业主，该笔费用由凯盛物业先行垫付）。另查明，凯盛物业与五洲小区B区业主委员会签订《物业服务合同》前，该小区系由福建五洲物业管理有限公司与开发商签订《前期物业服务合同》，魏兴兰入住五洲小区43幢1804室后，曾向福建五洲物业管理有限公司缴纳装修押金2000元。福建五洲物业管理有限公司停止对五洲小区B区提供物业服务时，未将业主缴纳的装修押金移交给凯盛物业。凯盛公司多次向魏兴兰催讨物业费，魏兴兰从2014年1月1日起至今未支付物业费，从而引发本案诉争。本院认为，凯盛物业作为物业服务单位与永安市燕南五洲小区B区业主委员会签订的《五洲小区B区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方及各小区业主均具有约束力。《五洲小区B区物业服务合同》到期后，凯盛物业与永安市燕南五洲小区B区业主委员会虽未就延长合同期�重新签订合同，但凯盛物业仍依据原合同继续提供物业服务至2015年12月31日，该事实有凯盛物业提供的《解除物业服务协议书》为凭，本院予以确认。魏兴兰作为五洲小区43幢1804室房产的业主理应向凯盛物业支付相应的物业服务费用，凯盛物业要求魏兴兰支付每月每平方米0.8元计算的物业服务费及代垫的水电公摊费之诉请，本院予以支持。魏兴兰提出五洲小区B区业主委员会成立不合法，水电公摊费用中由于非43幢业主出入地下车库而使用该幢楼房电梯造成费用增加，以及凯盛物业服务不到位，小区内车辆随意停放、蚊虫没有灭杀等主张，但魏兴兰未能向法庭提供相关证据予以证明其主张，本院不予采信。魏兴兰主张以装修押金2000元抵扣物业费的主张，与本案不是同一法律关系，且主体不同，不予支持。凯盛物业要求魏兴兰支付从2014年2月1日至2016年1月31日每日按应�费用1‰计算的违约金的主张，有其与该小区业主委员会签订的《五洲小区B区物业服务合同》为凭，但超出中国人民银行同期贷款年利率5.6%的1.3倍，即每日应按应缴费用0.2‰计算违约金，对于超出部分，本院不予支持。故魏兴兰应支付凯盛物业违约金364元,违约金计算方式：2014年2月1日至2016年1月31日期间共24个月的违约金，按每年365天计，24个月共计730天，违约金为：2492.74元×0.2‰×730天＝364元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、魏兴兰应于本判决生效后十日内支付永安市凯盛物业有限公司自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2492.74元、自2014年1月1日起至2015年12月31日止的水电公摊费592元，合计3084.74元;二、魏兴兰应于本判决生效后十日内支付永安市凯盛物业有限公司从2014年2月1日至2016年1月31日止的逾期付款违约金364元，并从2016年2月1日起继续按应缴物业费2492.74元、每日0.2‰计算违约金的标准支付违约金至实际偿清物业费时止；三、驳回永安市凯盛物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由魏兴兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 胡 倩二〇一七年一月二十四日书记员 池元超附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。