江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2720号原告：毛勤兰，女，1970年4月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐可勋，江苏东域律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，统一社会信用代码913201007512873211，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告毛勤兰与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛勤兰及其委托诉讼代理人唐可勋、被告图腾公司委托诉讼代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛勤兰向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2015年8月31日签订的《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同书》；2.被告立即将商铺恢复成原状，并立即返还原告；3.判令被告立即支付拖欠的租金173513.33元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍支付自2016年3月16日至实际支付之日止的逾期利息；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告毛勤兰变更第3项诉讼请求为被告支付租金275771.45元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍支付相应的逾期利息。事实和理由：2009年12月28日，原、被告签订第一份《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定由原告委托被告对外租赁经营本市大观天地1157号房屋，合同期限自2010年4月30日至2015年4月29日止，年租赁回报=商铺房屋核准登记总价×8.5%等等。期限届满后，被告尚欠151392元的租赁回报。后双方再次于2015年8月31日签订第二份《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定年租赁回报=商铺房屋核准登记总价×4%，分四次支付给原告，每三个月支付一次，数额为71684元，支付时间为每年4月30日至5月15日期间、7月30日至8月15日期间、10月30日至11月15日期间、次年1月30日至2月15日期间等等。第二份合同签订后，被告分三次向原告支付欠缴的第一份合同的租赁回报，直至2016年2月19日付清。依据第二份合同，截至2015年11月15日被告应支付原告租赁回报215052元，截至2016年2月15日被告应支付原告租赁回报191157.33元，被告仅于2016年2月19日支付10964.55元，尚欠204087.45元，原告多次催要未果。原、被告双方签订的第二期合同约定，被告逾期30个工作日仍未付清本期租赁回报的，原告有权解除合同，并可以要求被告对原告直接经济损失进行赔偿。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾公司承认原告在本案中主张的事实，但认为：1.被告与原告签订合同后，又与实际使用人签订租赁合同，现涉案房屋已同临近的四个商铺共同出租给实际使用人，用于经营“百姓人家”，若原告解除合同收回商铺，将影响共同出租的业主及正在使用的商户，不利于公共利益；2.根据双方签订的合同第二条，原告应当认可被告与第三人签订的房屋租赁合同，在合同有效的情况下，原告无权要求恢复原状并返还房屋；3.原、被告双方签订的是委托合同，由被告接受原告的委托全程管理涉案商铺，并将取得的收益回报支付原告。本案中，被告在将近3年无委托报酬的情况下仍履行委托义务，要求被告在未收取足额回报的情况下支付固定的租赁回报，无合同和法律依据；4.原告对于具体诉讼请求数额的计算与合同约定不符，合同中三个月的回报为含税金额，而原告要求被告支付应缴税款，与合同约定不符，原告的每次计算都存在该问题。且由于被告的实际情况导致被告无法支付相关款项，而非出于故意，因此不应支付逾期付款利息，且该利息亦超出合同约定和实际损失。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于本市鼓楼区建宁路300号1157室不动产（建筑面积为230.91平方米，以下简称涉案房屋）系原告自被告处买受取得。2009年12月28日，毛勤兰（甲方，委托方）与图腾公司（乙方，受托方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称第一份合同），约定甲方将涉案房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2010年4月30日至2015年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益即租赁回报；租赁回报计算方式为购房总价款×8.5%；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为151392元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）等等。后被告在履行第一份合同期间欠付租赁回报151392元，扣除税费后实际欠付144712.55元。2015年8月31日，原告（甲方，乙方）再次与被告（乙方，受托方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称第二份合同），约定甲方将涉案房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2015年4月30日至2020年10月29日止；招商装修免租期为2015年4月30日至2015年8月29日，期间乙方无需支付甲方租赁回报；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益即租赁回报；租赁回报计算方式为购房总价款×4%；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为71684元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；委托经营期限届满后，乙方承诺将涉案房屋恢复至原有状态，如甲方同意保存既在布局，乙方可以不恢复至原有状态；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行。若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金；乙方逾期30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等。被告于2015年9月6日向原告支付租金72356.55元、50000元，2016年2月19日转账支付40000元，合计162356.55元，后未再支付任何款项。原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判如所请。原告陈述合同实际履行过程中，被告先使用房屋后付租金，并表示愿意自行支付第二份租赁合同所产生的税费。2015年9月23日，被告将涉案房屋及临近的1158室、1159室、1160室、1161室承租给案外人江苏百姓人家餐饮管理有限公司，用于开设“百姓人家”，租赁期限为2015年10月30日至2020年10月29日。以上事实，有原、被告陈述，涉案房屋产权证、土地使用权证书、两份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、《大观天地租赁合同》以及庭审笔录为证，足以证实。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间签订的两份《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效。本案原告将自己所有的涉案房屋交由被告经营管理，被告按约向原告支付固定数额的租赁回报，符合房屋租赁合同的特征，故原、被告之间成立房屋租赁合同关系，并非被告辩称的委托关系，对于被告该项抗辩理由，本院不予认可。关于合同解除问题。原、被告双方在第二份合同中约定，被告逾期30个工作日仍未付清租赁回报的，原告有权解除合同。由于本案被告至今未付清该合同第一期的租赁回报，且欠付之后的租赁回报，符合双方约定的合同解除条件。故原告的该项诉讼请求，本院予以支持，被告于2016年4月5日收到原告要求解除合同的起诉状副本，故合同自该日起解除。关于房屋返还问题。房屋租赁合同解除后，被告应按约向原告返还租赁房屋，由于原告未能向本院提供证据证明涉案房屋交付前的详细状况。依据诚实信用等原则，被告应按照涉案房屋不动产权证上的平面图等资料确定四至，设置隔挡，与临近房屋区分后返还原告。关于支付租金及逾期利息问题。被告未能按约支付租金及房屋使用费，给原告造成损失，被告应承担相应的民事责任。现原告主张被告除支付欠缴租金至2016年8月30日外，还应按中国人民银行同期贷款利率4倍支付2015年11月19日至2016年5月31日期间的逾期付款利息，该标准超出双方的合同约定标准，本院不予支持。本案中，被告共计向原告支付162356.55元，扣除欠缴的第一份合同期间实际租赁回报144712.55元，被告应向原告支付第二份合同期限内房屋租金153601.11元【71684-（162356.55-144712.55）+71684+71684/3×(1+5/30),自2015年8月30日至2016年4月5日，含税】，并按合同约定自每期租赁回报逾期支付的第16个工作日起按本期租赁回报欠付金额的万分之三支付逾期利息。合同解除后，被告应当参照合同约定的租金标准支付原告的房屋使用费损失，并以法庭辩论终结之日产生的房屋使用费为基数，承担该款自法庭辩论终结之日即2016年8月5日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算原告的法定孳息损失即相关利息。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告毛勤兰与被告南京图腾置业发展有限公司于2015年8月31日就位于南京市鼓楼区建宁路300号1157室不动产签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于南京市鼓楼区建宁路300号1157室的不动产按照产权证上的平面图等资料确定四至、设置隔挡，与临近房屋区分后返还原告毛勤兰；三、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，一次性支付原告毛勤兰2015年8月30日至2016年4月5日期间的租金153601.11元，并按照每日万分之三为标准，分别以54040元、71684元、27877.11元为基数，自2015年12月1日起、2016年3月2日起、2016年4月5日起至本判决确定的给付之日支付相应的逾期付款违约金；四、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告毛勤兰2016年4月6日至2016年8月5日期间的房屋使用费95578.67元，以及以71684元/三个月为标准，支付2016年6月1日起至2016年8月30日止的房屋使用费；并以95578.67元为基数，承担该款自2016年8月5日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5437元，减半收取2718元，由南京图腾置业发展有限公司负担（原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  邢珊珊二〇一六年八月十八日见习书记员  李雅文