广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法丹民二初字第173号
原告：中国农业银行股份有限公司南海松岗支行，住所：广东省佛山市南海区松岗禅炭路邮政大厦北边副楼，组织机构代码证：89378584-4。
负责人：李润成。
委托代理人：陈旺，广东信孚律师事务所律师。
委托代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。
被告：何佐明，男，汉族，1985年1月6日出生，住所：广东省佛山市南海区，
原告中国农业银行股份有限公司南海松岗支行与被告何佐明金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法适用普通程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈旺到庭参加了诉讼，被告何佐明经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年9月9日与被告签订了编号为：44020120130119166的《个人购房担保借款合同》（以下简称“《借款合同》”）。《借款合同》约定，原告向被告贷款720000元用于购买房产，采用等额本息还款法分期偿还。借款期限为240个月，由2013年12月31日至2033年12月30日止。被告何佐明提供了位于广东省�山市南海区狮山镇松岗禅炭路XXX号保利东语花园XX栋X梯XXXX房作抵押，并办理了抵押权预告登记。根据《借款合同》第10.2.1条约定，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。《借款合同》第12.4条第2款约定，借款人未按约按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已经发放的借款，有权提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同签订后，原告依约向被告划款，被告正常支付贷款至2015年5月31日，之后的借款均未支付。截止到2015年8月31日，累计拖欠贷款本息已经到3期，虽然原告多次催告，被告仍不履行还款义务。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即向�告偿还贷款本息723873.76元，其中借款本金693143.19元、利息29261.4元、罚息497.7元、复利971.47元（利息、罚息、复利均暂计至2016年2月29日，年利率为6.3535%即合同约定利率，从次日至判决确定给付期限届满之日止的利息以693143.19元为本金按《个人购房担保借款合同》约定的逾期贷款利率计算），从判决确定给付期限届满之次日起至实际清偿日止的利息按照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定加倍计算迟延履行期间的债务利息至实际清偿日止即合同约定的逾期贷款利率加日万分之一点五）2、确认原告对被告提供抵押的位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路XXX号保利东语花园XX栋X梯XXXX房在上述债权范围内享有优先受偿权；3、被告在位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路XXX号保利东语花园XX栋X梯XXXX房办妥以被告为权属人的房地产权证后，立即就该房屋配合原告办理正式的现房抵押登记；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告没有答辩。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、《营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件、《经营许可证》复印件、《负责人身份证明书》原件各一份，用以证明原告的主体资格。
2、被告身份证复印件、《户口本》复印件各一份，用以证明被告何佐明的主体资格。
3、《个人购房担保借款合同》原件、《借款凭证》原件、粤房地预登佛预字第0200188103号《预购商品房预告登记证》原件、粤房地预登佛预字第0200188105号《预购商品房抵押权预告登记证》原件各一份用以证明原被告签订借款合同，合同约定原告向被告贷款720000元用于购买房产，采用等额本息还款法分期偿还。借款期限为240个月，由2013年12月31日起至2033年12月30日止。被告提供位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路XXX号保利东语花园XX栋X梯XXXX房作抵押，并办理了抵押权预告登记。借款合同约定抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的抵押权等一切费用。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同签订后，原告依约划款给被告。
4、《何佐明所欠本金及利息情况表》原件一份，用以证明被告未依约履行还款义务，截至2015年8月31日，累计拖欠贷款本息已到三期。
被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，�没有提交证据，视为其放弃举证、质证及辩解的权利。
经审查，原告提供的证据，来源合法、内容真实，与本案相关联，证据间能相互印证，本院确认其真实性。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年9月9日，原、被告签订了编号为44020120130119166的《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告贷款720000元用于购买位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路XXX号保利东语花园XX栋X梯XXXX房产（以下简称“涉讼房屋”），借款期限为240个月。第1.4.1条约定，合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率。第十二条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。第12.3条，对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含使其罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。第12.4约定借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。第二十八条约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮3%确定。第10.2.5.2条约定，预告登记后，自抵押物权利证书办妥之日起，抵押人应及时通知贷款人并在合同第三十五条约定期限内申请办理抵押登记。第三十五条约定，自合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。
同年11月5日，被告何佐明提供了涉讼房屋作抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登佛预字第0200xxxx05号），债权数额720000元，权利起始日期为：2013年9月9日，权利终止日期为：2033年9月8日。
同年12月31日，原告向被告发放贷款720000元。
原告于2015年11月3日向本院起诉，本院于2015年12月1日向被告送达本案的应诉材料。
至2016年2月29日，被告何佐明尚欠原告借款本金693143.19元、利息29261.4元、罚息497.7元、复利971.47元。
本院认为，原、被告间签订的《个人购房担保借款合同》系原、被告双方的真实意思表示，双方均应依约履行。原告作为贷款方签订上述购房担保借款合同目的在于按期收回贷款本息，被告逾期还款，其行为已影响原告债权的实现，使上述合同目的不能达成，故原告有权依照约定请求被告提前归还全部贷款。《个人购房担保借款合同》已明确约定银行收取客户贷款利息、逾期罚息的计算方法，原告主张被告偿还截止至2016年2月29日的借款本金693143.19元、利息29261.4元、罚息497.7元、复利971.47元及以693143.19元为本金从2016年3月1日至判决确定付款日止按《个人购房担保借款合同》约定的逾期贷款利率即按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计算的利息，符合双方合同的约定，本院予以支持。
原告提出被告以其购买的位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路XXX号保利东语花园XX栋X梯XXXX房作为合同项下债务的抵押担保，并办理了抵押权预告登记，原告有权对被告提供的抵押物在本案债权范围内享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路XXX号保利东语花园XX栋X梯XXXX房的抵押权预�登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。原告提出要求被告配合原告办理涉案房产的正式抵押登记手续的主张，但原告并未提供涉案的房产符合《个人购房担保借款合同》第三十五条约定的“满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日”情形的证据，在本院指定的期限内亦未能提供被告已就涉案房产办理好房地产权属证书的相应证据，视为原告要求被告办理抵押登记的条件未成就，原告的该主张没有事实依据，本院不予支持。
被告何佐明经本院公告传唤无正当理由没有到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六�、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何佐明应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金693143.19元、至2016年2月29日的利息29261.4元、罚息497.7元、复利971.47元及以本金693143.19元从2016年3月1日起至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计付的罚息予原告中国农业银行股份有限公司南海松岗支行；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海松岗支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序审理，案件受理费10800.26元、财产保全费4020.13元，合共14820.39元（原告已预交），由被告负担并应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 周桂颜
人民陪审员 张桓光
人民陪审员 潘燕珍
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 李 阳