江苏省南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0117民初5050号
原告：高丽荣，女，1968年1月8日出生，汉族，公司职员。
被告：南京金友都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117748241883D，住所地南京市溧水区经济开发区宝塔北路12号。
法定代表人：张静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱志军，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王棋，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告高丽荣与被告南京金友都房地产开发有限公司（以下简称金友都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高丽荣，被告金友都公司的委托诉讼代理人王棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高丽荣向本院提出诉讼请求：1.依法变更原、被告2013年3月15日签订的《金东城世家商品房预售合同》总价款为370327.6元；2.判令被告退付原告购房款89672.4元，并支付利息（以退付购房款89672.4元为基数，按银行同期贷款利率自购房款付清之日起计算至被告实际给付之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在被告处购买房屋，房屋交付时，原告发现被告将销售广告、宣传中称赠送的夹层面积纳入了房屋建筑面积。原告认为被告的销售广告、宣传应视为要约，原告对所购房屋的面积构成发生错误理解，构成重大误解。一、被告的销售广告、宣传应视为要约。1、被告的销售广告对于赠送夹层的说明明确、具体，其宣称“4.8米挑高，买一层、送一层，买平方得立方，溧水头版，也是限量”、“75平米一套双层三房，楼下不贵，楼上免费，装修后约130平米”、“75平米装修后实际使用约130平米，核算单价仅3468元/平米”等内容，且其置业顾问明确承诺夹层部分的面积不计入合同面积，免费赠送业主。挑高式公寓分为两层，样板房及宣传彩页模型图清楚表明，除了夹层，二层其他部分都是挑空。所以，“买一层、送一层”送的就是夹层，所谓“楼下不贵、楼上免费”，楼上指的也是夹层，夹层部分应免费赠送。2、被告的说明、承诺对于原告是否订立商品房买卖合同及房屋价格确定具有重大影响，应当视为要约。同区位其他商品房的单价只有5000元左右，被告挑高式公寓的单价达6500元左右，两者相差近1500元。原告之所以愿意以此价格购买涉案房屋，完全是因为被告承诺买一层、送一层。3、宣传彩页记载的“本资料为要约邀请，买卖双方权利义务以相关政府最终批文与买卖契约为准”的特别说明无效。该说明性质属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款，被告以极小的字体、将该说明置于彩页极不容易注意到的位置，除非特别提示，买房人根本无从注意。被告作为提供合同格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请原告注意该特别说明，并按照原告的要求，对该条款予以说明。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款无效。因此，上述特别说明不能改变销售广告、宣传属于要约的性质，开发商应当受销售广告、宣传内容的约束。二、原告因对所购房屋的面积构成产生错误认识，构成重大误解。1、原告不知道、也不可能知道夹层计入建筑面积。构成重大误解的前提是，行为人对于行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，判断行为人是否发生错误认识，应当采取一般理性人的标准。以一个具有普通知识、经验以及注意能力的人处于原告的地位时，在订立合同时必然认为夹层是免费赠送的，合同建筑面积不包括夹层面积。通常挑高式公寓只计算一层的建筑面积，被告是市场上唯一一家将夹层部分计入合同计价面积的。合同约定了房屋的建筑面积是75.1平米，但未明确其构成是否包括夹层部分；该房屋单价还高出同区位其他商品房1500元左右。合同订立时商品房尚未建成，对于房屋的面积大小、构成的认知，只能依赖被告的宣传推介、承诺以及样板房实物展示，而被告的上述行为均表示包括夹层在内的整个挑高二层不计入建筑面积，综合来看，原告作为一个理性人，在签订合同时必然认为建筑面积75.1平米指的是一层面积。2、原告已尽到了一个买房人应尽的义务。原告曾专门至售楼处参观样板房、详细询问置业顾问，并得到了置业顾问的确认。原告也不可能了解合同附件2的含义。原告之所以未能发现合同内容与被告的宣传、承诺不一致，除了双方信息不对称、原告不具有相应的知识、经验等外，被告通过种种方式故意误导原告，是重要原因；在缔约过程中，被告存在重大过错。综上，被告销售广告、宣传明确具体，根据相关司法解释的规定应视为要约；被告销售广告、宣传使得原告对于所购房屋面积的构成、夹层部分是否计入合同面积产生误解、误判，并因误解、误判与被告订立了合同，与自己的意思相悖，遭受较大损失，构成重大误解，原告有权请求人民法院予以变更总价款，退付差价并赔偿利息。原告遂诉至法院要求处理。
被告金友都公司辩称，1、其公司在商品房销售过程中不存在虚假宣传，且广告彩页注明为邀约要请，而非邀约，在合同签订过程中也不存在重大误解，原、被告双方应遵循契约精神，以双方达成的合同意思表示为准，履行各自的权利与义务。2、原告在2015年1、2月收到其公司邮寄的交付通知书，即已经知道夹层面积计入计价面积的事实，但其公司既未在一年期间内收到原告关于该争议的请求事项，亦未收到起诉通知，故原告基于重大误解变更合同的诉讼理由已超过一年的除斥期间，原告已丧失以重大误解为由变更合同的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求提交了商品房预售合同、销售不动产统一发票、房产分层分户平面图、房屋分户（室）面积对照表、销售广告、宣传册，证明原告在被告处购买涉案房屋，被告销售广告、宣传册存在虚假宣传，导致原告对房屋面积产生重大误解。被告围绕诉讼请求提交了预售许可证、竣工验收许可证、竣工验收备案表、房产分层分户平面图、住宅使用说明书、质量保证书、竣工图纸、预售合同中附件2套型及分层平面位置图、规划局出具的规划合格证书、金九建设集团有限公司出具的情况说明、溧水区市场监督管理局出具的处理意见，证明被告交付的房屋与施工图纸一致，被告不存在虚假宣传。本院组织双方当事人进行了质证，双方对对方提交的证据的真实性均予以认可，但对证据的证明目的不予认可。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于溧水经济开发区秦淮路809号金东城世家五期综合楼系被告金友都公司开发建设，于2011年11月20日开工，2012年5月开始开盘销售，其宣传彩页上载明“三室两厅两卫，楼下不贵，楼上免费”、“约75㎡,装修后约130㎡”、“4.8米挑高，买一层送一层，买平方得立方”。2013年3月15日，原告与被告金友都公司签订《金东城世家》商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发建设的位于溧水经济开发区秦淮路809号金东城世家47幢1811室，该商品房涉及用途为酒店式公寓，层高4.8米，建筑面积75.1平方米，单价6125.17元/平方米，总价460000元。原、被告双方还就其他权利义务予以约定。后原告依约支付了全部房款。后被告金友都公司通知原告交付房屋，原告于2016年8月接收了案涉房屋，现原告认为案涉房屋一层的实际面积仅60.46平方米，其产权面积75.1平方米中包含了14.64平方米的夹层，与被告在销售楼盘时宣传严重不符，导致原告对案涉房屋面积产生重大误解，造成了重大损失。故原告诉至法院，请求判如所请。
根据南京明达房地产测绘有限公司出具的《房屋分户（室）面积对照表》，案涉房屋建筑面积为60.46平方米，套内面积46.8平方米、分摊面积13.66平方米，夹层建筑面积为14.64平方米，套内面积11.33平方米，分摊面积3.31平方米。
2015年1月13日，金东城世家47幢部分购房业主向溧水区市场监督管理局反映金友都公司房地产广告虚假宣传，溧水区市场监督管理局于2015年1月28日作出答复称，经调查，该局认为金友都公司发布的房地产广告不构成虚假广告，故该局决定不予立案。
上述楼盘宣传彩页上载明“本资料为要约邀请，买卖双方权利义务以相关政府最终批文与买卖契约为准”。
本院认为，原、被告双方签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。原告称被告的销售广告、宣传应视为要约，原告对所购房屋的面积构成发生错误理解，构成重大误解，请求变更案涉合同价款。关于涉争“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”宣传条款能否视为要约之问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在宣传资料上明确载明“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”，该宣传具体确定，且对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应视为合同内容。
对于原告以重大误解为由，请求变更合同价款的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，对于因重大误解订立的合同，当事人有权请求人民法院予以变更。重大误解是指行为人由于自身经验、信息、知识缺乏，对于行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等重要合同内容发生错误认识，并对其合同权利义务造成重大影响。本案中，被告之前宣传称“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”，却将夹层部分面积计算入房屋总价款之中；且案涉商品房预售合同中无明确文字条款载明夹层建筑面积，也未载明夹层建筑面积应计入合同价款。商品房预售合同附件2虽以套型图形式对夹层面积有所体现，但该套型图并非文字条款，作为普通购房人的原告不易通过分户图得知夹层面积计入建筑面积及房屋价款。因此，原告基于其经验、知识缺乏，对涉案房屋的建筑面积及计价方式这一重要合同内容产生错误认识，并在该错误认识基础上签订了案涉商品房预售合同，符合重大误解的构成要件，故其要求以重大误解为由变更合同价款，具备事实与法律依据。对于合同价款变更的实际数额问题，本院认为，因附件2记载了套型情形，购房人在购房时亦应尽到一定的审慎义务，对合同重要条款、事项进行核查；结合本案事实情况及双方当事人过错程度，本院酌定，将案涉房屋价款变更为406197元。对于原告要求退回合同价款差价并支付利息之诉请，本院认为，在原告未实际行使变更合同权利之前，被告无法知晓是否需退还差价及具体数额，故相应利息应自原告起诉之日起计算。
金友都公司辩称案涉合同已经过除斥期间，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）款规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，原告作为普通购房者，直至2016年才实际收房并起诉，应认定原告直至此时才明确知道撤销事由，据此，本院认为，原告提起本案诉讼时，案涉合同除斥期间并未经过，被告金友都公司关于原告在此之前已经知道或应当知道撤销事由的辩称，本院不予采信。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。本院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、变更原告高丽荣与被告南京金友都房地产开发有限公司于2013年3月15日签订的溧水县经济开发区秦淮路809号金东城世家47幢1811室《金东城世家商品房预售合同》（合同编号为2012502732）总价款为406197元。
二、被告南京金友都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告高丽荣购房款53803元并支付利息（以退付购房款53803元为基数，自2016年10月8日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日）。
三、驳回原告高丽荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2042元，减半收取1021元，由原告高丽荣负担408元，被告南京金友都房地产开发有限公司负担613元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2042元。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 员 程美霞
二〇一六年十一月九日
见习书记员 戴 帝