山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1135号
上诉人（原审原告）李成拴。
上诉人（原审原告）李成寿。
上诉人闫虎林。
上诉人阎虎萍。
上诉人闫二萍。
上诉人闫磊。
六上诉人共同委托代理人李明，山西奥盟传动科技发展有限公司职工。
被上诉人（原审被告）刘晓英。
被上诉人（原审被告）韩银萍，太原日报社退休干部。
二被上诉人共同委托代理人牛振宇，山西谦诚律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人马军付，山西谦诚律师事务所律师。
上诉人李成拴、李成寿、闫虎林、阎虎萍、闫二萍、闫磊因宅基地使用权纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第2103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人李成拴、李成寿、阎虎萍、闫二萍及四人的共同委托代理人李明，闫虎林、闫磊的共同委托代理人李明，被上诉人韩银萍及其委托代理人牛振宇、马军付，被上诉人刘晓英的委托代理人牛振宇、马军付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年10月9日，李春义、刘晓英经中间人李四厚介绍，双方签订《契约》一份，内容为：“经中间人介绍，李春义将旧院壹座卖于刘晓英永远居住，院落四至，东至路西边，西至崖头，南至潘礼忠北墙根，北至霍根义南墙根，院中全部财产连同西窑三孔言明人民币壹万元，款院两清恐后人争执立此为凭，并付给宅基房产证。”契约落款由李春义、刘晓英、中间人李四厚、马骏、执笔人邢让签字捺印。契约签订后，李春义即将宅基地使用证和宅院移交于刘晓英。刘晓英接手后对宅院进行了修建，具体为：3孔窑洞外墙用砖砌起加固，2间房屋内铺设地砖，3间窑洞更换塑钢门窗，院围墙用砖新砌一堵，长约20米、高约2.1米，加建院门一个，改造蓄水池一个，搭建厕所1间，翻修厨房1间。院内的地面为夯实的土面，以院中心为界，从院大门至房屋门口铺设宽约1米的红砖，地面硬化改造双方有争议。2015年1月20日，刘晓英将上述宅院转让于韩银萍，双方签订《旧院转让协议》一份，约定，刘晓英将院落及院内窑洞、树木、物品和崖头及范围内树木一并转让给韩银萍；转让价452000元，从签订协议后一次性付给刘晓英；刘晓英保证该旧院产权归韩银萍所有，否则日后产生的纠纷刘晓英全权负责，并承担违约责任，负责赔偿韩银萍全部损失；协议还约定了其他内容。当日，韩银萍即将转让款支付刘晓英，刘晓英出具收条一张。韩银萍购买后未对该宅院进行修建。2015年3月13日，太原市小店区黄陵街道办事处东峰社区居民委员会在双方的转让协议落款处加盖公章。李春义及家人得知刘晓英转让宅院一事后，阻碍韩银萍入住，并于2015年4月强行入住该宅院。为此韩银萍报警，同时于6月5日在本院对本案的李成拴、李成寿及案外人李明提起侵权之诉。庭审中，李成拴、李成寿称，李春义出卖宅院时，该宅院已无人居住，李成拴、李成寿对李春义出售宅院一事知晓，但未能阻止其出售行为，其母王玉珍也未能阻止。三人又称，李春义出售宅院时未征得王玉珍的同意，李春义的出售行为属于无权处分；对于刘晓英修建房屋一事知情，修建费用可适当补偿；刘晓英支付宅院的转让款仅为10000元；另李春义在该房内居住后，由家人安装了锅炉、3组暖气和改造电路，共计花费约8000元左右。刘晓英称，当时支付转让款33000元，修建宅院花费约40000元；签订契约时王玉珍在场，其表示同意，李成拴、李成寿未参与此事，其无权提起诉讼；契约签订至今已14年之久，现三人看到土地价格上涨，要求确认协议无效，违背诚实信用原则。
另查明，李春义出售的宅院在1987年11月由原太原市南郊区人民政府给其颁发了宅基地使用证，宅基地登记的坐落位置为黄陵乡东峰村西沟街3号，房屋结构为土窑洞3孔，宅基地面积0.54亩。宅基地清查发证登记表登记的家庭成员为李春义与配偶王玉珍。1988年原太原市南郊区人民政府向李春义颁发树权证书，登记院内有枣树8株、果树1株、梨树2株、花椒树1株。再查明，李春义与王玉珍夫妻育有长子李成拴、二子李成寿、长女李金娥。王玉珍于2006年6月22日去世。三人均为太原市小店区黄陵街道办事处东峰社区居民委员会的居民。刘晓英系山西省灵石县人，非东峰社区居民。韩银萍原系太原市南郊区黄陵公社东峰大队村民，1981年9月由山西省财贸学校毕业分配到太原日报社工作，现为非在职干部。2010年7月26日，韩银萍将其户籍从太原市杏花岭区迁移至太原市小店区黄陵街道办事处东峰社区居民委员会，成为该社区的居民。
原审法院判决，李春义与刘晓英签订的《契约》、刘晓英与韩银萍签订的《旧院转让协议》的效力问题。首先，本案争议的3间窑洞系李春义与王玉珍的夫妻共同财产，根据庭审中李成拴、李成寿的陈述，说明李春义出售3间窑洞及院落时其二人及王玉珍均知晓，因李春义已收受转让款并交付刘晓英《宅基地使用证》原件及宅院，合同已实际履行完毕，故李春义的出售行为系其真实意思表示。其次，李春义将宅院出售给刘晓英时，刘晓英虽非太原市小店区黄陵街道办事处东峰社区居民委员会的居民，但刘晓英再将上述宅院转让韩银萍时，韩银萍已为太原市小店区黄陵街道办事处东峰社区居民委员会的居民，该第二手的转让并未导致东峰社区居民委员会集体经济组织宅基地使用权的外流，并且太原市小店区黄陵街道办事处东峰社区居民委员会在旧院转让协议上亦加盖了公章，说明该居委会对二人之间的宅基地房屋买卖行为表示认可。再次，根据我国地随房走、房随地走的基本政策，购房人购买房屋后即相应取得了宅基地使用权，即房屋与宅基地一并转移。因此，韩银萍最终取得了3间窑洞的所有权及宅基地使用权。最后，李春义与刘晓英签订的《契约》、刘晓英与韩银萍签订的《旧院转让协议》未违反法律、法规的有关规定，合法有效，李春义、李成拴、李成寿主张的诉讼请求，理由与证据不足，本院不予支持。故判决：驳回原告李春义、李成拴、李成寿的诉讼请求。
上诉人李成拴、李成寿、闫虎林、阎虎萍、闫二萍、闫磊不服原审判决上诉称，一、原审法院认定事实不清，证据不足，判决驳回上诉人的诉讼请求适用法律错误。首先，原审法院已经查清李春义与刘晓英并非同一集体经济组织的成员，二人于2004年签订的宅基地买卖契约，约定将位于黄陵乡东峰村西沟街3号院的宅基地、窑洞及地上附作物以1万元价格转让给刘晓英。二人处分的是属于太原市小店区黄陵街道办事处东峰村集体的财产。李春义作为集体经济组织的成员，对于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，并无处分的权利，刘晓英为非集体经济组织成员，无使用宅基地的权利，李春义作为无权处分人与无权受让人刘晓英签订的契约违反我国法律的强制性规定，应属无效。其次，刘晓英与李春义2004年签订的契约中明确写的永远居住权没有买卖的权利而刘晓英再将宅院转让给韩银萍，属于无权处分，没有处分权的刘晓英与韩银萍订立的旧院转让协议，只有经权利人追认或无权处分人事后取得了所有权，合同才有效。而本案中，二被上诉人向原审法院始终出示一份旧院转让协议，上诉人多次要求其出示两份均加盖公章的协议，其拒绝出示。这反映出旧院转让协议并未征得村委会的同意，而进行了买卖行为。再次，原审法院认为李春义与刘晓英签订的契约未违反我国法律规定，无法律依据。原审已经查明李春义与刘晓英非同一集体经济组织的成员，但还认定双方签订的契约是有效的。再则，本案诉争房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但截止目前本案诉争宅院还登记在李春义名下。二、被上诉人韩银萍享有双重身份，不属于严格意义上的东峰村村民。被上诉人韩银萍是太原日报社的在编国家干部，其享有稳定的国家待遇和单位福利房，户口原为城镇户口，现身份又为东峰村村民，既享受国家待遇，又享受农村福利待遇，显然侵犯了集体经济组织的利益和上诉人的利益。而我国没有法律规定享受国家待遇的公务员可以享受农民的福利待遇。三、本案应中止审理，确定继承人后再行重新审理，原审法院审判程序不合法。原审原告李春义在判决下发前死亡，本案应当等待继承人是否参加诉讼，而本案原审原告李春义在一审诉讼中死亡，上诉人闫虎林、阎虎萍、闫二萍、闫磊均没有参加一审诉讼，即进入二审诉讼，剥夺了当事人的处分权。请求：1、、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的全部原审诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘晓英辩称，李春义卖房是真实意思表示，现李春义的子女强行违背李春义的意愿要抢回房屋；房屋买卖是有效的，应依法受到保护。
被上诉人韩银萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、韩银萍并不具有双重身份，任何一个公民只能有一个户籍，韩银萍的户口本上明确显示韩银萍是东峰社区居民。二、本案的四个事实是：1、李春义签订契约，已收受转让款并交付刘晓英宅基地使用权证原件及宅院，合同已经履行完毕，李春义的出售行为是其真实意思表示；2、李春义将宅院出售给刘晓英时，刘晓英虽非东峰社区居民，但二手转让并未导致东峰社区集体经济组织宅基地使用权外流，且东峰社区居民委员会在旧院转让协议上加盖公章，说明对该转让行为认可；3、根据我国地随房走，房随地走的基本政策，房屋与宅基地一并转移，韩银萍最终取得三间窑洞的所有权及宅基地使用权；4、李春义与刘晓英签订的契约，刘晓英与韩银萍签订的旧院转让协议未违反法律、法规的有关规定，合法有效。一审法院对上述事实的认定，事实清楚，适用法律正确，尤其强调该认定是经小店法院审委会研究决定的，充分体现了一审法院对上述认定的谨慎性和严肃性，以及小店法院对该类型案件的态度。三、被答辩人因为房屋升值，诉请确认契约无效，企图将已卖出的宅院要回，是严重违反了诚信原则的行为，属于恶意诉讼。尤其是无视国家法律、无视他人财产权益，撬锁强行进入该宅院并居住，经黄陵派出所、东峰社区调解委员会多次调解要求搬出，但拒不搬出的行为，构成严重的侵权，而且严重的扰乱了社会秩序。四、李春义去世，判决书是在2015年11月30日下发的，而李春义是在2015年11月29日去世的，说明一审的审委会早在2015年11月30日之前就决定了本案的审判结果。而李春义的子女也未向法院告知李春义去世的事实。故一审法院的程序合法，判决正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审原告李春义于2015年11月29日因疾病死亡，其继承人除原审原告李成拴、李成寿外，其余继承人闫虎林、阎虎萍、闫二萍、闫磊申请参加诉讼，经核实身份，准许其四人作为上诉人参加诉讼。
二审查明的其它事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，关于原审原告李春义与被上诉人刘晓英之间签订的契约，被上诉人刘晓英与被上诉人韩银萍之间签订的旧院转让协议效力的问题。一、李春义与刘晓英于2004年签订契约后，刘晓英支付了价款，李春义交付了房屋，至今已有10年之久，合同已实际履行，刘晓英在争议房院中居住生活并进行修缮，故契约系双方的真实意思表示。二、刘晓英将争议宅院转让给韩银萍时，韩银萍已为太原市小店区黄陵街道办事处东峰社区居民委员会居民，该转让并未导致东峰社区居民委员会集体经济组织宅基地使用权外流，双方签订的旧院转让协议有效。结合本案情况，各方均应遵守诚实信用原则，并依合同约定，履行各自的权利义务；在当前城镇化改革的背景下，均应维护交易秩序和农村社会秩序的稳定。另，原审原告李春义死亡于原审判决下发和上诉期间，依据民事诉讼法的规定，李春义的其它继承人作为上诉人直接参加二审诉讼。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《最高人民法院关于适用<中国人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人李成拴、李成寿共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙爱英
代理审判员 段雪丽
代理审判员 王丰毅
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 李文晶