广东省珠海市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤04执异55号案外人：蔡桂英，女，汉族，1962年4月30日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：陈小麟，男，汉族，1948年11月13日出生，住广东省珠海市金湾区。申请执行人：珠海市国土资源局。住所地：珠海九洲大道中****号。法定代表人：吴康模，局长。委托代理人：李军华，广东友邦方达律师事务所律师。被执行人：珠海万山工业电子有限公司。住所地：珠海市香洲区人民西路。法定代表人：赖乃育。本院在执行珠海市国土资源局（以下简称珠海市国土局）与珠海万山工业电子有限公司（以下简称万山电子公司）建设用地使用权转让协议纠纷一案过程中，于2016年3月4日作出（2014）珠中法执字第935号之三执行裁定，查封了被执行人万山电子公司名下位于香洲区人民东路321号XX大厦包括涉案房产在内的多套房产，案外人蔡桂英向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证。案外人蔡桂英、申请执行人珠海市国土局的委托代理人李军华参加听证，本案现已审查终结。案外人蔡桂英提出异议称，蔡桂英与万山电子公司房地产开发部签订了商品房买卖合同，出资购买万山电子公司位于珠海市香洲区人民东路321号XX大厦3栋804房并实际居住至今，在2015年初XX大厦验收后，按政府指引提交资料申请确权办证，现已完税缴费。经香洲区人民法院诉论确认房屋买卖继续履行后，案件转执行后，执行局表示，可向珠海市不动产登记中心下达协助执行通知，解决市政府关注的遗留问题楼盘小业主办主难的问题。蔡桂英按政府、法院的指引在房地产登记中心准备开具无查封抵押证明时发现涉案房产被珠海市中级人民法院查封。蔡桂英为案涉房产的善意购买人，未能办理过户手续的过错在于被执行人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案涉房产属于人民法院不得查封的情况，蔡桂英依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起异议，恳请人民法院依法裁决。蔡桂英提交以下证据佐证：1、商品房买卖合同；2、收款收据、结算票据；3、完税证明；4、房地产限制（查封）登记表；4、民事调解书；5、XX大厦其他业主的不动产登记表；6、珠遗证字[2014]1号《关于解决“人和大厦”等11个问题楼盘确权办证问题的通知》；７、《珠海特区报》二份；８、珠整房字[2002]26号《关于妥善处理我市房地产权登记中历史遗留问题楼盘的通知》及请示；9、北园社区居民委员会证明。申请执行人珠海市国土局称，对于案外人的异议请求，由人民法院依法认定及处理。本院查明，珠海市国土局与万山电子公司建设用地使用权转让协议纠纷一案，本院（2012）珠中法民三初字第1号民事判决判令：万山电子公司应向珠海市国土局支付土地出让金人民币8208697元及违约金（以欠款人民币8208697元为基数，自1995年7月1日至2006年12月31日，按照每月百分之一点二的标准支付；2007年1月1日至实际支付日止，按照每日千分之一的标准支付），案件受理费人民币229460元。上述判决生效后，万山电子公司未履行判决确定的义务，根据珠海市国土局的申请，本院于2013年4月9日立案强制执行，案号为（2013）珠中法执字第440号。在执行过程中，本院查封了万山电子公司名下位于香洲区人民东路321号XX大厦一、二层房产，2013年12月18日本院作出（2013）珠中法执字第440号之二执行裁定书，认定，因除香洲区人民东路321号XX大厦一、二层房产外，万山电子公司名下无财产可供执行。因上述房产正在评估中，暂不具备执行条件，经征得申请执行人珠海市国土局的同意，本院作出（2013）珠中法执字第440号之三执行裁定书终结该次执行。涉案财产评估完成后，依申请执行人珠海市国土资源局的申请，本院于2014年9月17日恢复执行，案号为（2014）珠中法执字第935号，2016年3月4日本院作出（2014）珠中法执字第935号之三执行裁定书，查封了被执行人万山电子公司名下位于珠海市香洲区人民东路321号XX大厦包括涉案房产在内的多套房产。蔡桂英对查封涉案房产向本院提出异议。另查明，蔡桂英提交的《房屋买卖合同》、收款收据等证据显示，蔡桂英于1995年11月9日与珠海万山工业电子有限公司房地产开发部签订《房屋买卖合同》，购买万山电子公司开发建设的位于珠海市香洲区的XX大厦Ｃ座804房出售给蔡桂英，总价149902.50元；合同签订后，如因政府政策决定而增加房屋建造总费用办理房产证时，此增加费用由卖方承担30%，买方承担70%。合同签订后，蔡桂英分一次性付清房款，上述房屋交付蔡桂英使用。但珠海万山工业电子有限公司房地产开发部、万山电子公司一直未能为蔡桂英等业主办理产权登记。蔡桂英诉至珠海市香洲区人民法院，珠海市香洲区人民法院于2016年4月1日作出（2016）粤0402民初1845号民事调解书，蔡桂英与万山电子公司达成如下协议：被告珠海万山工业电子有限公司房地产开发部、万山电子公司继续履行与蔡桂英签订的《房屋买卖合同》，于调解协议生效之日起30日内协助原告蔡桂英办理珠海市香洲区人民东路321号3栋804房（旧址：香洲人民西路XX大厦Ｃ座804房）的房产登记手续。再查明，万山电子公司属于全民所有制企业，营业执照于2002年12月26日被吊销。XX大厦由万山电子公司于1994年兴建。1995年核发《预售商品房许可证》(证号S199500145)，该楼盘已建成并入多年，但因存在违法建设、欠缴地价、未办理相关验收手续等原因导致购房业主至今未能办理产权登记。2014年4月22日珠海市历史遗留问题楼盘办证工作领导小组珠遗证字[2014]1号《关于解决“人和大厦”等11个问题楼盘确权办证问题的通知》第四条（三）项提出了XX大厦项目确权和业主办证问题的解决意见，要求由珠海万山海洋开发试验区管理委员会设立专用账户，存放业主未交清房款，业主凭专用收据或付清房款证明和合同资料办理房地产权证……蔡桂英于2016年5月6日向珠海万山海洋开发试验区管理委员会补缴了3栋804房购房款56817.59元。由于上述补缴购房款行为发生在本院查封之后，故本院向珠海万山海洋开发试验区管理委员会发函商请其将异议人补缴的购房款移交给本院。珠海万山海洋开发试验区管理委员会回函称，其共收到蔡桂英等业主补缴的584341.79元购房款，用于XX大厦总体的质量验收、消防验收、香洲区法院和本院执行款共计422230.81元，尚余162110.98元。本院经向申请执行人珠海市国土局征询，珠海市国土局同意在珠海万山海洋开发试验区管理委员会将剩余购房款缴至法院执行账户后解封相应的房产查封，现珠海万山海洋开发试验区管理委员会已将剩余款项汇至本院执行账户。本院认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。从蔡桂英提交的《房屋买卖合同》、收款收据等证据显示，蔡桂英于1995年11月9日与珠海万山工业电子有限公司房地产开发部签订《房屋买卖合同》，购买万山电子公司开发建设的位于珠海市香洲区的XX大厦3栋804房，并已依约履行了付款义务，之后占有使用了案涉房屋。在珠海市历史遗留问题楼盘办证工作领导小组作出对XX大厦项目确权和业主办证的处理方案后，其已按该方案向珠海万山海洋开发试验区管理委员会补缴了购房款。虽然其补缴购房款未按本院的要求交付执行，但在珠海万山海洋开发试验区管理委员会将剩余购房款缴至本院执行账户后，申请执行人珠海市国土局同意解除查封，故本院予以准许。至于蔡桂英未及时办理产权登记的问题，是基于珠海万山工业电子有限公司房地产开发部、万山电子公司的责任，蔡桂英对此并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故应对涉案房产中止执行。需要指出的是，对于异议人提出解除对涉案房产查封的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施”的规定，若申请执行人在收到本院中止对涉案房产执行的裁定后在法定期间内未起诉，则本院将在起诉期限届满之日起七日内解除对该房的查封。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：在本院（2014）珠中法执字第935号案中，中止对被执行人万山电子公司名下珠海市香洲区人民东路321号XX大厦3栋804房的执行。当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  万惠明审 判 员  朱学辉代理审判员  熊 珊二〇一六年十月二十六日书 记 员  杨 宇