广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第1484号
原告南宁屈臣氏个人用品商店有限公司。
委托代理人徐新民，中司律师事务所律师。
被告河池市富森投资发展有限公司。
委托代理人黄某亮，该公司法律顾问。
原告南宁屈臣氏个人用品商店有限公司与被告河池市富森投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，依法组成由审判员韦怀明担任审判长，审判员陈建雄、曾德瑛参加的合议庭，于同年12月12公开开庭审理了本案。书记员岑荣吉担任法庭记录。原告的委托代理人徐新民，被告的委托代理人黄某亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月，原告与被告签订《场地租赁合同》，合同约定由原告承租河池市金城江区新建路31号建筑物首层部分商铺，租期为9年零11个月，原告按月营业额6%给付被告租金，如被告违约或过失造成租赁合同提前终止，被告除退还原告保证金、预付费用外，还应赔偿原告的经济损失。
在合同签订后的履行过程中，被告于2013年5月开始要求原告增加商铺租金，遭拒绝后，被告于同年6月25日至同年7月17日强行停止对原告商铺的供电。同年8月15日，被告又强行在原告的商铺大门上锁。被告的上述行为导致合同提前终止，根据合同约定，被告应承担赔偿原告经济损失的责任。为此，诉请法院依法判决：1、解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失907036.93元（其中商铺停电损失166512.94元、解除员工劳动合同的经济损失10708.02元、运输费损失7097元、商铺装修损失479512.37元，固定资产（商务、电脑）损失243206.6元）；3、判令被告赔偿原告可得利益损失1223375.61元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、《场地租赁合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系。
2、商铺装修合同及费用发票，购买灯饰销货清单、专柜装饰发票、装修超薄灯箱发票等，证明原告装修商铺的费用为479512.37元。
3、商铺固定资产货架、收银柜、男士护理架等固定资产购物发票、新店设备安装调试费支出凭证、固定资产分割挡板、包装运输费用发票，证明原告的固定资产为243206.6元。
4、被告分别于2013年5月2日、6月6日、6月24日、8月12日、8月15日致原告的公函、证实被告提出解除合同的时间、理由以及合同提前终止的过程。
5、原告于2013年5月24日、6月24日、7月10日、8月13日给被告的回函，证明原告不同意提前解除合同的理由及与被告协商的过程。
6、《解除劳动合同协议书》，证明原告因解除劳动合同受到的损失；
7、新东越（2013）第589号专项审计报告，证明原告前一年的经营收、支情况以及原告诉请被告赔偿1223375.61元可得利益损失的依据。
被告辩称，由于原告在与被告签订合同之前故意夸大其公司的年度营业额，诱使被告将自己租用商铺转租给原告，并同意按其月营业额的6%收取租金。现从原告的诉讼状内容上看，在合同履行一年多时间里，原告获得了几十万元的利润，而被告不仅没有获得利益，反而要为原告支付近三十万元的租金。由于该合同显失公平，故被告同意与原告解除《场地租赁合同》。
合同解除后，被告对原告提出的停电损失166512.94元、解除员工劳动合同经济损失10708.02元、运输费损失7097元没有异议。但被告认为这些损失是由于原告误导被告与其签订合同造成的，因此，原告应负合同提前终止履行的主要过错责任，故被告最多只应承担这部分损失的40%。另外，被告对原告提出如继续履行合同可得利益损失1223375.61元不予认可。因为预期利益的预见时间应当在合同订立时而不是在违约之后，本案双方在签订合同并没有预期损失的约定及数额，故对原告提出的所谓预期利益损失法院不应予以支持。对原告提出的商铺装修损失和提供的相应票据，被告认为票据是一回事，而装修的结果又是另一回事，因此实际损失应当经权威机构评估后才能认定。故被告将申请有资质的机构对原告的装修损失进行评估（目前被告仍保留原告对店铺装修的原貌），原告商铺的装修损失应当以评估结论为准。对原告提出的固定资产损失，被告认为原告的这一诉讼请求完全不符合事实，因为原告在清理其固定财产时并不没有邀请被告到现场确认，而是自行撤除自行处理，所有固定资产原告已经搬走，其固定资产损失从何而来。据此，法院不应支持原告的这一诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、河池百货商厦使用面积及屈臣氏租金成本分摊分析表、河池百货商厦原告承租区域市场租金分析，证明被告转租给原告的商铺租金成本；
2、被告与河池百货金城江公司签订的《租赁合同》，证明被告转租给原告商铺的来源及租金成本；
3、原告营业后的租金上缴一览表，证明原告的经营收入及应交纳的租金情况。
经开庭质证，被告对原告提交的证据没有异议，但被告认为原告所提交的证据并不能客观反映其实际经济损失。对被告提交的证据，原告认为被告与案外人签订的租赁合同与本案无关，市场租金分析表是被告单方作出的，原告不予认可，对原告营业后的租金上缴一览表原告没有异议。
根据原、被告双方当事人陈述的诉讼观点和质证意见，本案的争议焦点为：1、被告是否应当承担赔偿原告因解除合同造成其经济损失的全部责任；2、被告应赔偿原告多少经济损失；3、被告是否应赔偿原告的可得利益损失；4、被告应当赔偿原告多少可得利益损失。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年10月2日，被告与案外人河池市金城江区百货公司签订《租赁合同》，获河池百货商厦一至三楼约6000平方米（其中使用面积为5948平方米）商铺10年的使用权，合同约定除每年270万元的租金外，被告还需承担每年90万元的物业管理费，80万元的设备维修费（按年分二次交纳），负责河池百货147名员工的安置费用，第一、第二年的安置费用为340万元，按年一次性交纳，以后每两年递增一次，每次递增不低于百分之八。
2012年1月，被告经案外人金城江百货公司同意，将河池百货商厦一楼2000余平方米商铺中的287平方米转租给原告。原、被告双方在签订《场地租赁合同》时约定租赁期限为9年零11个月，原告按月营业额6%的比例向被告支付租金，在原告商店开业后二年内，当月营业额低于43.8万元时，则按该月营业额的5.5%向被告支付租金，当月营业额低于38.3万元时，被告有权提前终止合同。此外，合同第五章第11条约定“原告商铺开业后，双方不论因任何事情发生意见或纠纷，被告都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰原告的正常营业，否则原告可参照商铺上月每天平均营业额，从应支付给被告的租金中扣除相应的损失”；第14条约定“倘若因被告过失造成本租赁合同提前终止，被告应在收回场地后七天内退还原告履约保证金及预先缴付的费用，并支付原告因此而造成的迁移费和其他费用，以及赔偿原告损失。”
原告在与被告签订《场地租赁合同》后，即与广东省装饰有限公司签订《广西河池市河池百货新铺装修合同》，合同约定装修的总工程造价为44万余元。但当装修工程完工后，原告实际支付装修费用479512.37元（含自购的部分装修设备支出）。
2012年3月，原告商铺开始营业，至2013年5月共15个月，原告商铺的总销售额为6266165.69元，平均月销售额为417744.37元。按合同的约定，被告可收取原告租金355620.43元。由于被告转租给原告的商铺年租金成本为57.7万余元，故被告于2013年5月2日向原告出具公函，公函大致内容为因原告在经营管理模式和营销方法上的不完善，在履行《场地租赁合同》一年多的时间里共造成被告近30万元经济损失，另外由于合同中约定的租金低于当地市场价格，为此要求原告在接函后十日内派人与被告协商按当地市场实际租赁价格重新签订合同。但原告以原双方签订的合同合法有效，且屈臣氏商品品牌第一次进入河池市场，营业额不高是短期现象，双方应当联合举办促销活动以提升屈臣氏商品品牌的销售业绩以达到双赢为由，不同意与被告重新签订合同。同年6月6日，被告再次向原告出具公函，公函称如原告不能保证被告收回其商铺的年成本60万元，被告将于同年6月24日起停止对原告商铺供水、供电。因原告坚持不同意重新签订合同，被告即于同年6月25日至同年7月16日停止向原告租用的商铺供电。原告为此函告被告如不恢复向其商铺供水供电，原告将按合同约定在租金中直接扣除相应的损失。同年7月16日，被告在恢复对原告租用的商铺供电时即提出解除合同、原告应于同年8月7日前撤场的要求。同年8月15日，被告再次向原告发函表示将于同月16日在其商铺入口处上锁，并限原告于同月25日前清空场地。为此，原告被迫于同月24日撤场，原、被告双方合同约定9年零11个月租赁期限提前终止。
原告在合同终止履行后，委托广州市新东越会计师事务所有限公司对其租用被告的商铺在2012年7月至2013年6月共一年时间的经营税前利润总额进行专项审计。该会计师事务所于2013年9月2日作出新东越审字（2013）第589号专项审计报告，根据审计报告结论，原告在上述经营期间的收入总额为5592996.06元（其中主营业务收入5078831.47元，其他业务收入514164.59元），企业总成本3258442.94元，企业营业税金及附加总额23294.32元，企业营业费用总额1041641.22元，企业财务费用总额10026.35元，企业税前利润总额1223375.61元。
另查明，原告在本案合同履行期间，曾与案外人韦某俏、李某等人签订了二至三年不等的劳动合同，由于原告与被告的租赁合同提前终止，原告被迫与韦某俏、李某等人协议解除劳动合同，原告为此支付相关费用10708.02元。另外在合同履行期间，被告强行停止向原告商铺供电20余天，造成原告经济损失166512.94元。在合同提前终止后，原告为转移商品支付运输费7097元。被告在本案诉讼过程中，对原告的上述经济损失没有异议。但由于双方对赔偿问题未能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。
本院认为，原、被告自愿签订的《场地租赁合同》未违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。由于原、被告对解除本案合同已形成一致意见，故对原告提出解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告违反合同约定提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应当承担赔偿原告经济损失的责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”的规定，原告可获被告赔偿的项目及金额如下；
1、原告提出被告应当赔偿商铺停电损失166512.94元、解除员工劳动合同损失10708.02元，运输费损失7097元。因被告对上述赔偿项目及数额没有异议，故对原告的上述诉讼请求，本院予以全部支持。对原告提出被告应当赔偿装修损失及固定资产损失两项，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，原告可获赔偿的应当是“残值损失”而非“实际损失”。因被告未在本案诉讼期间的举证期限内未提出对原告的装修残值和固定资产残值进行评估，应承担举证不能的不利后果。故本院根据原告提供的证据，以原告诉称装修和固定资产支出费用的总金额为依据，结合双方约定的合同租赁期限以及实际使用时间等具体情况，酌情扣除原告实际装修费用的20%，确认原告的装修残值为383609.89元（实际装修费用479512.37元×80%）。另外，由于合同的提前解除并不必然导致原告固定资产的全部损失，且根据原告遗留现场的部分专用货架无法证明原告在证据中所标明的固定资产已经全部毁损，据此，本院酌情扣除原告实际固定资产总额的70%，确认原告的固定资产损失为72961.98元（固定资产总值243206.6元×30%）。以上经济损失合计640889.83元，被告应予以赔偿。据此，对原告提出被告赔偿其经济损失740523.99元的诉讼请求，本院不予全部支持。由于原告对本案合同提前解除不存在过错，故对被告提出其仅应赔偿原告40%经济损失的抗辩观点，本院不予采纳。
2、对原告提出被告应当赔偿的可得预期利益损失问题。由于本案被告根本性违约，故除了应承担赔偿因解除合同给原告造成的直接损失外，还应当依法承担赔偿原告继续履行合同的可得利益损失。但因本案原告的屈臣氏商品品牌在本案之前没有在河池销售的先例，对屈臣氏商品品牌在河池销售后能否获得利润以及能够获得多少利润，作为本案合同违约方的被告在与原告签订租赁合同时无法预见，故本院决定参照本案会计师事务所的审计结论，按可得利益赔偿应遵循的损益相抵及补偿性原则，酌情确认被告按原告前一年经营税前利润总额的20%赔偿原告可得利益损失。故被告应当赔偿原告的可得利益损失数额为244675.12元（原告前一年税前利润总额1223375.61元×20%）。对原告提出被告应赔偿1223375.61元可得利益损失的诉讼请求，本院不予全部支持。对被告提出不应赔偿原告可得利益损失的抗辩观点，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告南宁屈臣氏个人用品商店有限公司与被告河池市富森投资发展有限公司签订的《场地租赁合同》；
二、被告河池市富森投资发展有限公司赔偿给原告南宁屈臣氏个人用品商店有限公司经济损失640889.83元；
三、被告河池市富森投资发展有限公司赔偿给原告南宁屈臣氏个人用品商店有限公司可得利益损失244675.12元。
案件受理费23843元（原告已预交），由原告负担13843元，被告负担10000元。
上述应给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如义务人逾期履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费23843元（收款单位：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20506801040003998，开户银行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 韦怀明
审判员 陈建雄
审判员 曾德瑛
二〇一四年一月十七日
书记员 岑荣吉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。