湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴商初字第886号
原告：胡源红。
委托代理人：李娜，浙江中宙律师事务所律师。
委托代理人：何启亮，男，1963年2月27日出生，汉族。
被告：中国建设银行股份有限公司湖州分行。住所地：湖州市红旗路***号。
法定代表人：徐刚，该分行行长。
委托代理人：朱凌峰、周芳玄，浙江广诚律师事务所律师。
被告：浙江联合拍卖有限公司。住所地：湖州市嘉年华国际广场*座****室。
法定代表人：钟越声，该公司总经理。
委托代理人：李丹丹、李佳俊，浙江凯富（湖州）律师事务所律师。
原告胡源红与被告中国建设银行股份有限公司湖州分行（下简称建行湖州分行）、浙江联合拍卖有限公司（下简称联合拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法由代理审判员陈甜甜适用简易程序独任审判，于2014年10月21日、11月7日两次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告胡源红及其委托代理人李娜、何启亮，被告建行湖州分行的委托代理人朱凌峰、周芳玄，被告联合拍卖公司的委托代理人李佳俊到庭参加诉讼。
原告胡源红起诉称：2013年11月5日，被告联合拍卖公司在湖州日报刊登了《拍卖公告（162）号》，公开拍卖属于被告建行湖州分行所有的座落于湖州市练市镇中心路26号一层房屋，该房屋面积197.18平方米（权证号：00146099号）。原告获知拍卖公告后，另从被告联合拍卖公司获取《竞买注意事项》、《竞买协议》各一份，并按约定交纳了竞买保证金。原告于2013年11月15日上午10时，与被告联合拍卖公司签订了该房屋的拍卖《成交确认书》，购买了被告建行湖州分行的上述房产，并付清了拍卖成交价款2800000元及支付给被告联合拍卖公司的佣金。之后，在原告前往房产管理部门办理过户手续时，被告知须交纳房屋过户税费约1200000元，远远超出原告的预料。《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条、第五十四条、第五十五条，《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条、第五条、第七条、第八条第一款第（二）项、第二十五条、第二十六条，国务院《国有资产评估管理办法》第三条第（一）项、第九条均明文规定，转让国有资产，应当经过国有资产监督管理机构及财政部门批准，同时也要经有国有资产评估资质的单位评估后，才能进行转让，但被告联合拍卖公司在拍卖被告建行湖州分行的上述房屋时，并未出示被告建行湖州分行转让该国有资产时已经经过批准和评估的相应法律文书及评估报告，并且根据房地产评估报告，被告联合拍卖公司只有拍卖资质，并不具有国有资产评估资质，不符合国有企业管理法规定的转让国有资产必须要具有国有资产管理委员会颁发的评估资质的规定。因此，依照《中华人民共和国拍卖法》第八条及第二十八条之规定，被告联合拍卖公司的拍卖行为应属无效。另外，依照国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条之规定，被告建行湖州分行应为土地增值税的纳税义务人，被告联合拍卖公司在有关拍卖文件中要求买受人承担土地增值税和费，明显违反了行政法规的强制性规定，应属无效。此外，被告建行湖州分行和被告联合拍卖公司在收取原告的2800000元拍卖成交款后，没有依照国务院颁布的行政法规，即《中华人民共和国发票管理办法》第二十条之规定，开具给原告正式税务发票，涉嫌私分国有资产以及偷逃税款，已经超过立案追诉标准，故本案中被告建行湖州分行已经涉嫌刑事犯罪。综上所述，原告认为，被告建行湖州分行委托被告联合拍卖公司拍卖的房屋属于国有资产，被告建行湖州分行的公司性质属于国有控股的股份制企业，依照《中华人民共和国企业国有资产法》及相关法律法规之规定，拍卖该房屋应当在拍卖前履行相关的审批备案、核准、评估手续，但在本案中，被告联合拍卖公司在拍卖该房屋时，并未出示相关的备案审批手续，违反了法律法规的强制性规定，因此，被告联合拍卖公司的拍卖行为依法应当认定无效，拍卖成交确认的款项依法应当返还给原告。同时，其拍卖文件中要求原告承担房屋全部过户税费的条款，违反了土地增值税条例等法律法规的强制性规定，依法应当认定无效。故特向法院起诉，请求判令：1、被告联合拍卖公司《拍卖合同（162）号》、《竞买注意事项》、《竞买协议》、《成交确认书》中，关于买受人承担湖州市练市镇中心路26号一层房屋过户税、费全部由买受人承担的条款无效；2、上述第一项诉讼请求中原告所拍卖成交的全部过户税、费由被告建行湖州分行承担支付（约1200000元左右，以房地产管理部门实际收取为准）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告方增加诉讼请求为：1、请求判决《拍卖合同（162）号》、《竞买协议》、《成交确认书》无效，由建行湖州分行返还原告房屋拍卖成交款2800000元及利息155108元（利息自2013年12月10日开始，按年利率6.56%计算至2014年10月10日止，之后利息应当计算到全部款项及利息还清之日止），两项合计2955108元；2、被告联合拍卖公司对上述款项承担连带清偿责任；3、全部增加诉讼请求部分的诉讼费用由两被告承担。
原告胡源红为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
书证1：湖州日报《拍卖公告（162号）》、《竞买注意事项》、《竞买协议》（以上三份均是复印件）、《成交确认书》、国有土地使用证（湖土国用（2005）第71-5449号）、房屋所有权证（权证号：00146099号）各一份，证明被告联合拍卖公司将房屋拍卖给原告并成交的事实；
书证2：收据（f086483、f086484）二份，证明原告支付了拍卖成交款及佣金的事实；
书证3：契证一份，证明两被告没有在拍卖前提供该契证，并导致原告无法核算相关税费金额的事实；
书证4：通知（原件）、函告（复印件）各一份，证明两被告违法通知原告办理房屋过户手续并要求原告缴纳税费的事实。
被告建行湖州分行质证认为：对书证1的真实性无异议，也同意原告的证明对象是房屋拍卖给原告并成交的事实，但是需要补充：在《竞买注意事项》第二条、第三条、第五条均约定了标的过户时所缴纳的税费由买受人承担，与委托人、拍卖人无关，原告提供的证据《竞买注意事项》、《竞买协议》、《成交确认书》均承诺并保证对缴纳税费标准在拍卖前必须要经过认真核实，并保证承担税费的缴纳义务，而且在实物交割之日起30日内办理过户手续，原、被告的约定符合法律规定。对书证2的真实性及证明对象均无异议。被告建行湖州分行交付房屋和相关文件，原告支付成交款和佣金，整个合同已经履行完毕，原告也应承担过户手续的办理义务。对书证3的真实性无异议，对证明内容有异议。土地增值税以及其他税费的缴纳并不以成交额确定，而是以土地在使用过程中增值所产生的利益以及相应的计算标准确定，必须向土地管理部门或者土地评估机构咨询后才能确认，原告以契证为计算土地增值税的标准没有法律依据。对书证4的真实性无异议，对证明内容有异议，原、被告双方约定在房屋交割之日起30日办理全部过户手续，但是原告没有按照约定办理，被告对原告的催促符合法律规定，也是在履行告知义务，不存在违法通知的事实。
被告联合拍卖公司质证认为：对书证1、书证2及书证4同意被告建行湖州分行的意见。对书证3的真实性无异议，对证明内容有异议，拍卖公司根据拍卖法的规定公布了相关信息，法律没有规定必须公布契证，并且双方签订的《竞买注意事项》、《竞买协议》、《成交确认书》中均明确原告须自行查询标的物的税费等情况。
被告建行湖州分行答辩称：1、由谁承担土地增值税的问题。《土地增值税暂行条例》第二条规定转让房地产并取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税义务人，但是法律并没有规定该税费不能约定由买受人承担，同时，原告多次承诺自愿承担全部税费，原告与被告的约定不违反法律规定。2、关于金融类企业国有资产转让的程序问题。原告在诉状中引用的法律均没有规定转让国有资产必须要经过国有资产监督管理部门的批准，拍卖法也没有规定评估机构必须要有评估资质。所以原告所引用的法律不能支持自己的陈述；本案应当适用2009年正式施行的《企业国有资产法》及2005年施行的《企业国有资产评估管理暂行办法》，其中明确了国有资产监督管理部门和人民政府对国有资产进行监督管理，可以授权其他部门和机构代表人民政府履行出资人职责，履行出资人职责的机构可以作出转让国有资产的决定。3、评估机构所具备的资质问题。被告建行湖州分行选择的是安徽华瑞房地产评估公司，是一级评估机构，对大型的房地产具有评估资格，符合《企业国有资产法》和其他相应的法律规定以及内部的监督程序，法律也没有规定拍卖机构必须要有评估资质。同时，本案中房屋的评估采用备案制，备案价格是630976元，是为了防止国有资产低于该价格转让。4、被告建行湖州分行是否涉嫌私分国有资产以及偷逃税款的问题。原告的该项陈述与本案没有关系，也不属于本案的审理范围。5、关于认定合同无效或合同部分条款无效的问题。双方当事人在拍卖过程中签订的协议以及其他约定符合法律规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告应当承担拍卖过程中的谨慎审查义务，并依法履行约定义务和法定义务；本案中原告所提及的《土地增值税暂行条例》属于管理性的规定，是允许当事人合意处分自己权利的，而且法律也没有规定税费不能约定由买受人承担。故双方在拍卖过程中所涉及的《拍卖公告》、《竞买协议》、《成交确认书》、《竞买注意事项》等约定均符合法律规定，房屋买卖合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告建行湖州分行为支持其辩解，向本院提交如下证据：
书证1：回复函、律师函、ems快递单和查询记录单各一份，证明原告接收房屋后，由于没有按约履行办理房屋过户登记手续，被告以书面通知形式要求其履行承诺，并告知原告应依约及时支付税、费，按时办理房屋过户登记手续，承担相应法律后果的事实；
书证2：建行浙江省分行2013年转授权书、建行行长授权书各一份，证明依据法定的授权行为，被告建行湖州分行有“对以具有国家认定资质的中介机构评估的价格作为底价，通过公开拍卖方式，单笔净损失在72万元（含）以下的房产处置的审批权”的事实；
书证3：房地产估价报告1份（复印件），证明被告委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司湖州分公司对湖州市练市镇中兴路26号房地产进行估价，被告委托评估的行为符合法律规定的事实。
书证4：房地产估价报告1份（原件，于第二次开庭时提交），证明对象同于书证3。
原告胡源红质证认为：对书证1的真实性无异议。对合法性有异议，除了原告的回复函外，被告建行湖州分行发送的律师函、快递单以及查询单，违反了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定。鉴于不具有合法性，原告认为律师函等与本案没有关联性。书证2的两份文件都属于被告建行湖州分行的内部文件，只能适用于内部。对真实性有异议，被告建行湖州分行与省分行之间系上下级关系，省分行与本案有直接的利害关系。对关联性及合法性有异议，被告建行湖州分行系国务院直属的大型国有金融机构，转让国有产权，应当要向国务院监督管理委员会核准、备案、会签，经批准后才能委托具有国有资产评估资质的单位进行评估，故该证据不能作为本案的证据认定。书证3系复印件，故对该份估价报告的真实性有异议。对书证4，该评估机构是一个分公司，不具有独立的法人资格，不具备出具房地产估价报告的主体条件。此外，国有资产转让必须要有国有资产评估资质，而安徽华瑞房地产有限公司不具有评估资质。对关联性亦有异议，该评估报告与本案没有关联性。本案已于2014年10月21日开庭审理结束，并且法庭辩论终结，被告再次向法庭提交评估报告书的原件，已经超过了举证期限，不应将该证据作为新证据认定。
被告联合拍卖公司质证认为无异议。
被告联合拍卖公司答辩称：同意被告建行湖州分行的答辩意见，同时补充：1、依照《拍卖法》第二十八条之规定，拍卖国有资产，只有在依照法律或国务院规定需要评估时才进行评估，而不是必须评估；2、两被告之间签订了委托合同，联合拍卖公司审查了评估报告以及委托人的委托资质，于2013年11月5日在湖州日报上刊登《拍卖公告》，公告上载明标的物面积、权证号、价格等，并明确说明标的物过户买卖双方所需缴纳的税、费全部由买受人承担。原告以竞买人的名义报名参加竞拍，并签名确认了《竞买注意事项》、《竞买协议》。被告联合拍卖公司已履行关于税费的告知义务；3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》只规定转让房地产并取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税人，但是并未禁止纳税主体与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款，对实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定，当事人约定税款由买方负担，系民事权益的自由处分。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告联合拍卖公司未向本院提交证据。
本院认为，原告提交的四组证据和被告建行湖州分行提交的证据一、证据二均符合证据的真实性、合法性和关联性要件，确认为有效证据。被告建行湖州分行提交的证据三及证据四，证据四系证据三的原件，且评估机构具有国家认定的资质，经营范围包含房地产估价。证据四系被告建行湖州分行于第二次庭审法庭调查中提出，而本案举证期限为法庭调查结束前，但并未限定第几次庭审，被告建行湖州分行在第二次庭审法庭调查结束前举证并未超过举证期限，且该两份证据符合证据的真实性、合法性、关联性要件，确认为有效证据。
根据有效证据，结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：被告联合拍卖公司受被告建行湖州分行委托，于2013年11月5日在《湖州日报》上刊登《拍卖公告（162）号》，定于2013年11月15日上午10时在湖州市红丰路1388号嘉年华国际广场c座6楼拍卖厅公开拍卖被告建行湖州分行名下的坐落于湖州市练市镇中兴路26号一层房屋［建筑面积197.18平方米，房屋所有权证号：湖房权证湖州市字第××号；商业服务业用地使用权分摊面积54.28平方米，国有土地使用证号码：湖土国用（2005）第71-5449号］，同时注明“标的过户买卖双方所需缴纳的税、费全部由买受人承担”。原告胡源红以竞买人名义报名参加竞拍，签名确认了被告联合拍卖公司制定的《竞买注意事项》及《竞买协议》的内容，并缴纳竞买保证金190000元。其中《竞买注意事项》载明：标的过户时买卖双方所需缴纳的税、费全部由买受人承担；各竞买人在拍卖标的展示期间应对标的进行仔细察看，并详细了解标的的现状和水电、消防配套以及税费标准多少等情况。2013年11月15日上午，原告胡源红在被告联合拍卖公司举办的拍卖会上，以2800000元的成交价竞得被告建行湖州分行的上述房地产，并与联合拍卖公司签订《成交确认书》一份；2013年12月9日，原告通过转账方式付清了拍卖成交款
2800000元，并支付了拍卖佣金50000元。随后，被告建行湖州分行将上述房地产的房屋所有权证、国有土地使用证移交原告，该房地产由原告接收管理，但未办理房屋过户登记手续。2014年7月15日，被告建行湖州分行函告被告联合拍卖公司，要求其尽快通知买受人办理过户手续并补交相关税费；7月17日，被告联合拍卖公司书面通知原告胡源红，要求其即刻办妥过户手续并补交相关税费；7月21日，原告胡源红函复被告联合拍卖公司，要求本案房地产转让的税、费由被告建行湖州分行承担；8月20日，被告建行湖州分行通过浙江广诚律师事务所向原告胡源红发送律师函，要求其及时支付税、费并办理房屋过户登记手续；2014年9月16日，胡源红向本院提起民事诉讼。
另查明，根据中国建设银行股份有限公司的内部授权，被告建行湖州分行拥有“对以具有国家认定资质的中介机构评估的价格作为底价、通过公开拍卖方式、单笔净损失在72万元（含）以下的房产处置的审批权”。应被告建行湖州分行的委托，安徽华瑞房地产土地评估有限公司湖州分公司对本案房地产进行评估作价，并作出华瑞估价字（2013）hz0461号房地产估价报告，估价结果为：2013年7月11日可能实现的市场价值为1845605元。而评估机构安徽华瑞房地产土地评估有限公司为一级资质的评估机构，其经营范围包含房地产估价，经营有效期限自2012年7月1日至2015年6月30日。
本院认为，本案的争议焦点在于被告建行湖州分行处置本案房产是否违反法律、法规以及原、被告之间的拍卖行为和拍卖确立的房地产买卖合同是否有效。
首先，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告建行湖州分行根据获得建设银行总行授权的省级分行授予的财产处置权限，委托具备房地产评估资质的中介机构评估、并通过公开拍卖方式处分其享有所有权的房产，并不违反法律、法规。对于原告提出的关于被告建行湖州分行处置房产违反了财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》、国务院《国有资产评估管理办法》和《中华人民共和国企业国有资产法》的相关规定的主张。本院认为，根据2003年5月27日公布的国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》第二条第二款关于“金融机构中的国有资产的监督管理，不适用本条例”的规定，国务院国资委的监管范围不包括金融类企业，故2004年2月1日施行的财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》不涉及金融类企业的国有产权转让。而且2011年1月8日根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》公布的修正后的《企业国有资产监督管理暂行条例》仍保留了原条例第二条第二款的内容，因此，修正前和修正后的《企业国有资产监督管理暂行条例》均不适用于对金融机构中的国有资产监督管理。而2009年5月1日起施行的《中华人民共和国企业国有资产法》涉及的国有资产是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益，是国家作为出资人对其出资的企业享有的资产收益、参与企业重大决策和选择企业管理者等股东权利，并不是指国家出资企业的房产、机器设备等不动产和动产。因此，原告根据《企业国有产权转让管理暂行办法》和《中华人民共和国企业国有资产法》的相关规定提出被告处置本案房产违反法律法规的主张不能成立。而国务院《国有资产评估管理办法》于1991年11月16日公布，该办法第九条对评估国有资产的中介机构的确作了要求持有国务院或者省级人民政府国有资产主管部门颁发的国有资产评估资格证书的规定。但2005年9月1日施行的《企业国有资产评估管理暂行办法》去除了1991年《国有资产评估管理办法》中关于国有资产评估中介机构应持有国务院或者省级人民政府国有资产主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资质要求，对评估机构应当具备的基本条件仅作以下四个方面的规定（该暂行办法第九条）：（一）遵守国家有关法律、法规、规章以及企业国有资产评估的政策规定，严格履行法定职责，近3年内没有违法、违规记录；（二）具有与评估对象相适应的资质条件；（三）具有与评估对象相适应的专业人员和专业特长；（四）与企业负责人无经济利益关系；（五）未向同一经济行为提供审计业务服务。因此，原告根据1991年国务院《国有资产评估管理办法》的规定提出的被告建行湖州分行处置房产评估程序违法的主张，本院不予采纳。综上，被告建行湖州分行处置本案房产并未违反法律、法规。
其次，被告联合拍卖公司接受被告建行湖州分行的拍卖委托，对拍卖标的、时间、地点和税费承担等事项登报公告，并在拍卖前告知参拍人拍卖注意事项，由参拍人签名确认《竞买注意事项》、《竞买协议》等内容，履行了拍卖的程序要求。此外，拍卖委托人被告建行湖州分行有权处分房产和评估程序合法的问题以上已经阐明。因此，原告关于本案房地产拍卖违反《中华人民共和国拍卖法》第八条和第二十八条规定之主张，本院不予采纳。
第三、原告在拍卖前就已经知晓《拍卖公告》中关于“标的过户买卖双方所需缴纳的税、费全部由买受人承担”的提示和《竞买注意事项》中关于“标的过户时买卖双方所需缴纳的税、费全部由买受人承担；各竞买人在拍卖标的展示期间应对标的进行仔细察看，并详细了解标的现状和水电、消防配套以及税费标准多少等情况”的提示注意事项。且原告在拍卖成交后与被告联合拍卖公司签订了《成交确认书》，并于此后的第24天支付了全部拍卖成交款，从原告参拍、拍卖成交到付款前后经历近一个月时间，充分说明原告参拍和签写《竞买注意事项》、《竞买协议》、《成交确认书》的意思表示真实，也充分证明原告通过拍卖方式与被告建行湖州分行确立房地产买卖关系是真实的意思表示。对于《竞买注意事项》中税费的承担问题，虽然《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人”。但该条例对纳税义务人主体的界定属于管理性规定，并不限制他人代缴税费款和当事人之间对税费款项承担所作的特殊约定。显然《竞买注意事项》、《竞买协议》、《成交确认书》意思表示真实，内容不违反效力性强制性规定，故均属合法有效，对各方当事人均有法律约束力。原告作为参拍人在拍卖前就已经清楚该税费承担的约定，参拍时应当充分考量税费成本，而原告明知税费成本而参拍，却在拍卖成交后拒绝承担税费成本属违反约定，其相关诉请本院不予支持。
综上所述，被告建行湖州分行处置房产没有违反法律、法规；《竞买注意事项》、《竞买协议》、《成交确认书》和拍卖行为均合法有效；原告与被告建行湖州分行通过拍卖方式成立的房地产买卖合同合法有效。因此，原告的全部诉请，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条及《中华人民共和国企业国有资产法》第二条，并根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告胡源红的诉讼请求。
本案受理费15600元，减半收取7800元，由原告胡源红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 陈甜甜
二〇一四年十一月七日
书 记 员 王 惠