北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第4768号原告于永平，男，1963年11月18日出生。委托代理人王维，女，1972年10月15日出生。被告钱坤，女，1986年10月6日出生，现下落不明。被告王建东，男，1974年11月21日出生，现下落不明。第三人北京易家房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号南大厅。法定代表人胡景阳，总经理。委托代理人高瑞清，女，1971年11月19日出生。原告于永平与被告钱坤、王建东，第三人北京易家房地产经纪有限公司（简称易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告于永平及其委托代理人王维，第三人易家公司的委托代理人高瑞清到庭参加诉讼，被告钱坤、王建东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案审理过程中，于永平向本院提出财产保全申请，申请查封钱坤位于北京市门头沟××路×号院×号×层1906号（简称1906号）房屋，本院于2015年11月20日作出（2015）门民初字第4768号民事裁定书，裁定：查封钱坤名下位于北京市门头沟××路×号院×号×层1906号房屋。本案现已审理终结。原�于永平诉称：1906号房屋原登记在我名下，2015年4月28日，我作为甲方与钱坤（乙方）通过易家公司（丙方）订立了房屋买卖居间合同，钱坤以135万元的价格购买1906号房屋。根据合同约定，钱坤应当在2015年6月20日前给付全部购房款。我已经在收到第一笔购房款后协助钱坤办理了房屋过户登记手续，但钱坤至今还有31万元购房款未给付，其行为已经构成违约。根据合同第七条第1款规定，如乙方延期交款，每延期一天，按该房屋成交价的万分之四付给甲方违约金，超过七日的，视为乙方严重违约，定金不予退还，并自违约之日起三日内向甲方支付约定成交价20%的违约金，承担应支付丙方的居间佣金、代办费等服务性费用，造成损失的，还应赔偿损失，甲方可解除合同。钱坤严重违约，应当按照约定成交价的20%承担支付违约金的责任。王建东与钱坤系夫妻，应当对此承担连带给付责任。此外，易家公司作为居间服务的提供者，其有义务向我说明房屋买受人给付出售人购房款都有哪些付款方式，既没有告诉我可以选择通过资金监管方式，也没有告诉我在买受人未付清全部购房款前办理房屋过户手续存在风险，我认为易家公司没有尽到居间人的义务。为维护我的合法权益，我请求法院判令：1、钱坤与王建东给付我购房款31万元、违约金27万元；2、易家公司对上述款项承担连带给付责任。被告钱坤、王建东未到庭应诉，亦未发表答辩意见。第三人易家公司述称：于永平与钱坤是在自行达成了房屋买卖合意后才找到我公司的，关于房屋价款、付款方式我公司业务员均未组织双方进行过协商，而是依照双方达成的合意组织双方签订了房屋买卖居间合同，并协助办理房屋过户手续。根据我公司业务员的反馈，于永平的确是在未收到全部购房款的情况下协助钱坤办理了房屋过户手续，在我公司保管的档案中应该有于永平先后几次收款的收据，这个金额与约定的成交价一致，但实际上我公司只见证了钱坤交付定金及首付款，钱坤未给付于永平的购房款金额是以书写欠条的形式确认的，但具体金额业务员已经记不清楚，双方办理了房屋过户手续后钱坤再给付于永平购房款就没有通过我公司了。我公司认为，钱坤、王建东应当支付于永平尚欠的购房款，也应当按照房屋买卖居间合同的约定支付违约金，承担保全费用，钱坤、王建东应当给付的具体金额以法院查明的事实为准。我公司已经依照合同约定履行了作为居间人的义务，因此不同意承担连带给付责任。经审理查明：于永平与王维系夫妻，钱坤与王建东系夫妻。1906号房屋原登记在于永平名下。2015年4月28日，于永平（甲方）与钱坤（乙方）、易家公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定：乙方以135万元的价格购买1906号房屋，该款项为甲方的净得价，甲方不承担交易过程中产生的费用；乙方于2015年5月15日前，支付首付款50万元，于2015年6月20日前支付人民币85万元；甲乙双方通过存量房交易资金监管账户划转房款，为此双方另行签订《存量房自有交易资金划转协议》；合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金2万元，定金在交首付款时冲抵为房款；买卖居间合同第七条第1款规定，如乙方延期交款，每延期一天，按该房屋成交价的万分之四付给甲方违约金，超过七日的，视为乙方严重违约，定金不予退还，并自违约之日起三日内向甲方支付约定成交价20%的违约金，承担应支付丙方的居间佣金、代办费等服务性费用，造成损失的，还应赔偿损失，甲方可解除合同……合同签订当�，钱坤依约给付于永平定金2万元，2015年5月中旬实际给付50万元。2015年5月20日，于永平与钱坤办理了房屋过户登记手续。2015年5月25日，钱坤写下欠条，载明：“今欠于永平85万元购房款，房屋地址门头沟区××路×号院×号×层1906号。”协议下方有钱坤的签名。2015年7月2日，钱坤、王建东与刘广东订立借款合同，刘广东出借50万元给钱坤、王建东，并约定将款项打入钱坤的建设银行账户中，王维作为保证人在借款合同上签名并捺印。北京市中信公证处于2015年8月24日作出（2015）京中信内民证字66755号公证书对该借款合同进行了公证。刘广东于2015年7月2日将50万元打入钱坤的建设银行账户中，钱坤于同年7月16日、7月20日、7月21日、8月26日、10月20日分别将20万元、10万元、10万元、10万元、2万元，共计52万元打入于永平的银行账户中。至此，钱坤共支付于永平购房款104万元。另查，钱坤于2015年10月14日与案外人唐×订立主债权及房屋抵押合同，以1906号房屋为自己70万元的债务提供抵押担保。上述事实有于永平、王维、高瑞清的陈述，房屋买卖居间合同，1906号房屋登记档案，欠条，（2015）京中信内民证字66755号公证书，钱坤银行账户交易明细等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告钱坤、王建东经本院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。于永平、钱坤与易家公司达成的房屋买卖居间合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，各方均应依约履行。根据房屋买卖居间合同约定，钱坤应于2015年6月20日前给付于永平全部购房款，而实际上双�早已在该日期前办理了房屋过户登记手续，结合房屋买卖居间合同的约定、欠条、于永平、高瑞清的陈述以及钱坤建设银行账户交易明细，可以确定钱坤尚欠于永平购房款31万元，故于永平要求钱坤给付尚欠购房款31万元的主张有事实与法律依据，本院予以支持。于永平、钱坤与易家公司订立的房屋买卖居间合同中关于延期支付购房款的违约责任条款系各方当事人的真实意思表示，合法有效，但以合同约定标准计算所得违约金与于永平所受实际损失并不相当，有违公平原则，故本院将根据1906号房屋的成交价格、钱坤拖欠购房款的金额、时间等因素酌情确定违约金数额。债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。钱坤购买1906号房屋时，其与王建东处于婚姻关系存续期间，且钱坤、王建东二人向刘广东所�款项50万元也部分用于支付于永平购房款，可见，王建东对于钱坤购买涉案房屋是明知的。故对于永平要求王建东承担连带给付责任的诉讼请求，本院予以支持。根据房屋买卖居间合同的约定，于永平、钱坤通过存量房交易资金监管账户划转房款，需另行签订《存量房自有交易资金划转协议》，但根据于永平陈述及本院调取的1906号房屋房产登记档案，于永平与钱坤并未通过资金监管账户划转购房款；于永平在协助钱坤办理1906号房屋过户手续时未收到全部购房款，并在办理房屋过户手续后接收了钱坤确认尚欠购房款金额的欠条。根据上述情况可以确定，于永平可以选择通过资金监管账户划转购房款但并未选择以该方式收取购房款，于永平也明知钱坤未给付全部购房款，作为具有独立判断能力的成年人，于永平有能力预见购房款未给付前办理房屋过户手续�能面临的风险，但仍然协助钱坤办理了1906号房屋的过户手续并接收了钱坤书写的欠条，表明于永平系自愿承担起钱坤可能延期支付购房款的风险，因此不能将钱坤延期支付购房款应付的责任归责于易家公司。故对于永平以易家公司未尽到居间人义务并要求易家公司承担连带给付及赔偿责任的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、钱坤、王建东于本判决生效之日起三日内给付于永平购房款三十一万元，违约金九万三千元，共计四十万三千元。二、驳回于永�的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千六百元，由于永平负担二千二百五十五元，已交纳；由钱坤、王建东负担七千三百四十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。财产保全费二千零七十元，由钱坤、王建东负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告送达起诉书的费用二百六十元、公告送达判决书的费用三百元，均由钱坤、王建东负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 王  丽  娟人民陪审员 董占富�民陪 审 员 李  兴  容二〇一六年四月八日书 记 员 谭    浩