东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第7号
原告：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：解君，经理。
委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
委托代理人：程伟，山东鲁北律师事务所律师。
被告：宋雪梅
原告东营胜兴置业有限公司诉被告宋雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因案情复杂，2014年3月18日由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东营胜兴置业有限公司的委托代理人谢树光、程伟及被告宋雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东营胜兴置业有限公司诉称，2013年1月25日，原、被告双方签订《商品房现房买卖合同》，约定被告购买原告开发的阳光100城市丽园第89幢2单元402室房产，总房款为900000元，首付款274000元，余款626000元办理银行按揭贷款。被告于2013年1月25日支付房款274000元，2013年3月10日支付房款56000元，原告在2013年5月15日履行了房屋交付义务，被告在支付330000元房款后，余款一直未付，且无故未去银行办理贷款手续，被告已构成违约。请求法院判令：一、解除原、被告双方签订的房屋代码为170828、合同编号为XS00006764《商品房现房买卖合同》，被告返还房屋，协助原告办理注销登记手续；二、被告支付原告违约金58710元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告宋雪梅辩称，其不同意解除房屋买卖合同，若解除合同则要求原告返还已交购房款330000元并支付按照同期银行贷款利率计算的利息。被告未支付剩余房款有正当理由：一、原告未实现帮助其按首套房政策在银行贷款的承诺；二、《商品房买卖合同补充协议》签订后，原告未按协议规定协助其办理房产证，导致银行未放款；三、原告向被告收取住宅专项维修基金，被告认为住宅专项维修基金应向房产管理部门缴纳，不应向原告方缴纳，故被告未与原告共同去办理房产证。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据一，《商品房现房买卖合同》一份，证明被告购买原告开发的阳光100城市丽园第89幢2单元402室房屋一套，并约定了合同解除及支付违约金的条件。
被告对该证据的真实性及证明目的均无异议。
证据二，《交房手续流转单》、房屋验收交接表（精装）各一份，证明原告于2013年5月15日将房屋交付给被告。
被告对该证据的真实性及证明目的均无异议。
证据三，《开发商住房贷款合作及担保协议》一份，证明原告于2012年与中国邮政储蓄银行有限责任公司东营市分行签订了涉案房屋的担保协议。
被告认为该协议是签订《商品房现房买卖合同》之后补签的。
证据四，《商品房买卖合同补充协议》一份，证明被告的贷款在中国邮政储蓄银行有限责任公司东营市分行锦华支行（以下简称“邮储锦华支行”）申请通过后，邮储锦华支行要求被告需为涉案房屋办理个人产权登记并当日抵押给银行后才放款，原、被告达成协议，原告同意给被告开具购房发票并借款给被告40000元用以办理房屋产权证所产生的费用，实现银行放款的目的。
被告对证据的真实性无异议，但主张原告并没有将40000元实际借给被告。
证据五，购房发票（复印件）一张，证明原告如约开具了涉案房屋的全款发票，导致房产证和贷款均未办理成功的原因在于被告未履行义务。
被告对证据的真实性无异议，但认为发票等手续在原告处，原告没有陪同被告去办理房产证。
证据六，号码为186××××9716的通话详单一份，证明2013年9月3日原告市场开发部工作人员与被告联系一同去办理房产证事宜，但被告拒绝。
被告对证据的真实性无异议，但认为该证据不能显示当时通话内容。
证据七，手机短信记录内容一份，证明原告工作人员杜某曾短信联系被告前去办理房产证。
被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据无法证实被告收到过此短信。
证据八，证人杜某（东营胜兴置业有限公司市场按揭主管）证言：东营胜兴置业有限公司安排其负责为被告办理贷款和房屋产权手续，按照邮储锦华支行当时的政策，被告首套房注销后对于调换成的新房屋仍然可以按照首套房办理贷款。2013年5月被告的银行贷款获得审批，银行要求现房办理房产证落实抵押后才能发放贷款，后杜某联系被告一起去房产局办理房产证，但被告一直未去，导致房产证未办理下来，银行贷款亦未办理成功。
被告认为该证人系原告单位职工，对证言的真实性有异议。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行贷款结清通知书各一份，证明被告曾在原告处购买过79号楼1单元2001号房屋，办理了该房屋的按揭贷款，贷款已结清。
原告对证据的真实性无异议，但认为上述购房合同已解除，与本案无关。
证据二，邮储锦华支行个人贷款申请资料一份，证明被告已去银行办理涉案房屋贷款申请。
原告对证据的真实性无异议，但认为银行放贷前要求被告前去面签有关手续，被告未去导致银行没有放贷。
经本院依职权对邮储锦华支行员工张某某调查，张某某述称：其作为邮储锦华支行信贷员具体负责为原、被告办理贷款及放款手续。2013年4月份，被告宋雪梅向该行提出按揭贷款申请并提交了相关贷款资料，2013年5月份该行按首套房政策审核通过了该笔贷款申请，由于宋雪梅个人征信原因该笔贷款利率比基准利率上浮10%。贷款审批通过后，宋雪梅需提交房产证并抵押给银行后即可放款，但宋雪梅一直未提交房产证，也未到银行办理包括签字确认在内的手续，导致该笔贷款未成功放贷。
原、被告对该调查笔录均无异议。
经原、被告举证、质证，本院分析认证如下：
原告提交的证据一、证据二、证据四、证据五，被告对其真实性无异议，且与本案待证事实有关联性，本院予以采信。原告提交的证据三，与对张某某的调查笔录相互印证，被告虽认为该协议系补签，但未提交证据予以证明，对该证据本院予以采信。原告提交的证据六、证据七、证据八，被告虽有异议，但未提交证据予以抗辩，且在庭审过程中被告亦承认与原告联系过办理房产证，该三组证据相互印证，能够实现原告证明目的，本院予以采信。
被告提交的证据一，能够证实被告从原告处购买过79号楼1单元2001号房屋，但该合同已解除，与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据二，原告对其真实性无异议，且与张某某的调查笔录相互印证，本院予以采信。
根据原、被告提交的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2013年1月25日，原告东营胜兴置业有限公司与被告宋雪梅签订《商品房现房买卖合同》。合同中约定被告购买原告开发的阳光100城市丽园第89幢2单元402室房产，总房款900000元，被告需在合同签订当日支付总房款30%，剩余70%的房款通过按揭贷款方式支付；如在合同签订之日起30日内全部贷款金额未到达原告账户，则被告需在七日内一次性补足剩余房款，否则按合同第八条规定承担违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”2013年5月15日，原告将涉案房屋交付给被告，截至原告起诉之日，被告共支付房款330000元，剩余房款未支付。
2013年4月，被告宋雪梅向邮储锦华支行申请按揭贷款并提交了相关贷款材料。2013年5月，邮储锦华支行按照首套房贷款政策审核通过了被告的贷款申请，由于被告个人征信原因贷款利率比基准利率上浮10%。因涉案房屋为现房，按照银行规定被告申请的贷款获得批准后，需向银行提交房产证并抵押给银行后方可放款。2013年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议内容为：“在银行贷款获批后3日内，被告到原告处开具发票并缴纳相关税费，被告提供相关资料并到房产登记机关办理产权登记，出证当日被告需将房地产权证书抵押给银行，银行放款给原告；原告借款40000元用于被告办理房屋产权缴纳税费。”同日原告为被告开具金额为900000元的购房发票，该发票存放于原告处。在邮储锦华支行规定期限内，原、被告未能向银行提交房产证办理抵押，该贷款未能放款。
另查明，《住宅专项维修基金管理办法》第十四条规定，售房单位可以代收住宅专项维修基金。
根据原、被告的诉辩主张和对证据的质证意见，本院归纳双方争议焦点是：一、涉案《商品房现房买卖合同》是否应当解除；二、被告应否支付原告违约金58710元。针对争议焦点，本院分析认定如下：
一、关于涉案《商品房现房买卖合同》是否应当解除的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房现房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。原告依约向被告履行了交付房屋的义务，被告仅交付了330000元房款，剩余房款未继续履行。按照双方签订的《商品房现房买卖合同》中的约定，买受人不按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。被告的行为已满足了上述合同解除的约定条件，原告有权解除合同，故原告要求解除与被告所签的《商品房现房买卖合同》的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”，故在合同解除后，被告应返还原告房屋，协助原告办理注销登记手续，同时原告应返还被告已交纳的购房款330000元。被告的违约行为使得约定解除条件成就导致合同解除，经查合同中并未约定合同解除后出卖人应向买受人支付已交纳购房款的利息，且自2013年5月15日原告将涉案房屋交付被告占有使用至今，故被告关于解除合同后原告应向其支付已交纳购房款利息的主张，本院不予支持。
对于被告主张的未支付剩余房款、不应解除合同的抗辩理由，本院认为：其一，邮储锦华支行已经按首套房政策审批通过了被告的贷款申请；其二，原、被告应按合同约定互相协助办理涉案房屋房产证，原告如约开具购房发票，且双方联系过办理房产证事宜，原告已尽协助义务；其三，根据《住宅专项维修基金管理办法》第十四条规定，售房单位可以代收住宅专项维修基金，且住宅专项维修基金与交纳购房款系不同的法律关系。原告如约向被告交付房屋，被告至今未交清房款，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
二、关于被告应否支付原告违约金58710元的问题。本院认为，被告逾期未支付剩余房款的行为构成违约，应承担违约责任，按照双方签订的《商品房现房买卖合同》第八条的约定：因买受人违约，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。涉案房屋总价为900000元，被告已支付330000元，未支付的房款为570000元，故被告应支付原告违约金5700元。原告主张的违约金58710元，本院支持5700元，对于超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告东营胜兴置业有限公司与被告宋雪梅签订的合同编号为XS00006764、房屋代码为170828的《商品房现房买卖合同》。
二、被告宋雪梅于本判决生效之日起十日内向原告东营胜兴置业有限公司返还阳光100城市丽园89幢2单元402室房屋一套，并协助原告办理注销登记手续。
三、被告宋雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告东营胜兴置业有限公司违约金5700元。
四、原告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告宋雪梅购房款330000元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1268元，由被告宋雪梅负担123元，原告东营胜兴置业有限公司负担1145元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 王飞虎
代理审判员 刘君东
代理审判员 张 磊
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 杨 林