广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第462号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
委托代理人：郑祝远，该行职员。
委托代理人：丁金石，该行职员。
被上诉人（原审原告）：陈金凤，女，1965年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
被上诉人（原审第三人）：钟佩銮，女，1969年10月14日出生，汉族，住广东省揭东县。
上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称中山建行）因与被上诉人陈金凤、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、钟佩銮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年10月6日，陈金凤与吉雅公司签订白石吉雅花园认购书，约定：认购物业：白石吉雅花园第21号一至二层商铺，建筑面积约346.3平方米，认购原价519450元，优惠折扣467505元，付款方法为一次性付款，首期定金20000元于签署本认购书时或之前付清，次期楼款347505元于2003年10月13日前付清，楼价余款100000元。后吉雅公司作出卖人，陈金凤作买受人，签订商品房买卖合同，约定：陈金凤购买吉雅公司开发的吉雅花园第21号铺，建筑面积346.3平方米，总金额467505元，付款方式为一次性付款，该住户已一次性付清全部楼款的78.61%即367505元，余下的21.39%即100000元交付房产证时付清，交付期限为2005年10月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记须由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的原因，陈金凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吉雅公司按已付房款的1%向陈金凤支付违约金。2003年11月26日，吉雅公司出具收款收据，收到陈金凤4000元，摘由：白石吉雅花园第21号铺办证费用；2004年7月26日，陈金凤与吉雅公司签订吉雅花园物业交接书，将上述21号商铺交付陈金凤使用。2007年1月25日，吉雅公司开具不动产销售发票，顾客名称：陈金凤，购房地址：中山市三乡镇白石环村吉雅花园第21号铺，建筑面积346.3平方米，金额367505元。2003年12月26日，钟佩銮与吉雅公司签约购买中山市三乡镇吉雅花园21号铺，2004年1月5日上述买卖办理了商品房销售合同登记备案。2004年1月17日，钟佩銮、钟四良作甲方（借款人、抵押人），中山建行作乙方（贷款人、抵押权人），吉雅公司作丙方（保证人、即开发商或售房单位），签订中国建设银行个人住房借款合同，约定：借款用于购置中山市三乡镇白石环村吉雅花园第21号铺，贷款523000元，借款期限为10年，从2004年1月20日起至2014年1月19日止，月利率为4.8‰，如遇国家法定利率调整，由中山建行按中国人民银行有关规定调整每月还款额；抵押物为中山市三乡镇白石环村吉雅花园第21号铺；吉雅公司对本合同项下借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金和实现债权而发生的相关费用等承担连带保证责任。2004年2月4日办理了上述房屋的抵押登记手续。2004年1月19日，中山建行发放贷款523000元。但贷款实际由吉雅公司以钟佩銮名�偿还。2008年3月之后，吉雅公司法定代表人张其被羁押，建行中山分行再不能从钟佩銮帐户扣款，
2012年7月26日，陈金凤向原审法院提起诉讼称：吉雅公司与陈金凤2003年10月13日签订了广东省商品房买卖合同，双方约定：吉雅公司将位于中山市三乡镇吉雅花园21号商铺销售给陈金凤，该房产总金额467505元，其中100000元在交付房产证时付清，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记须由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的原因，陈金凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吉雅公司按已付房款的1%向陈金凤支付违约金。陈金凤按约支付了367505元，并于2004年7月26日办理了该房的交接手续。但时到今日，吉雅公司仍未按合同约定时间为陈金凤办理权属证书。后陈金凤向中山市土地房产产权档案馆查询，发现该房产如今仍登记备�于案外人钟佩銮名下，使陈金凤的权利受到严重损害。起诉要求判令：1、位于中山市三乡镇吉雅花园21号商铺的所有权归陈金凤所有；2、吉雅公司履行广东省商品房买卖合同的约定，为陈金凤办理中山市三乡镇吉雅花园21号商铺的权属证书；3、吉雅公司向陈金凤支付违约金3675.05元，由吉雅公司承担本案诉讼费。后陈金凤申请追加钟佩銮、中山建行为第三人参加诉讼，并变更诉讼请求，要求：1、确认钟佩銮与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2、确认钟佩銮与中山建行签订的房屋抵押贷款合同效；3、判令中山市三乡镇吉雅花园21号商铺的所有权归陈金凤所有；4、判令吉雅公司履行广东省商品房买卖合同的约定，为陈金凤办理中山市三乡镇吉雅花园21号商铺的权属证书；5、吉雅公司向陈金凤支付违约金3675.05元；6、由吉雅公司承担本案诉讼费。后陈金凤又撤回变�后的第3项诉讼请求。
原审法院另查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。该法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，裁定撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。判决作出后，被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。该判决查明：2003年1月至2007年10月间，张其为支付吉雅公司非法吸收公众存款的本息及维持吉雅公司的经营资金周转，通过林国成、郑毅荣、唐俭雄等人的介绍，找来大量社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的商品房买卖合同，同时，张其又指使被告人林华荣及张达精、张达道等售楼部工作人员仿造购房人收入证明、首付款支付凭证等资料，虚构了吉雅公司开发的吉雅花园、吉雅商住楼、综合市场的1206套商品房、商铺的销售事实。随后，吉雅公司利用上述虚假的购房资料，先后从交通银行股份有限公司中山分行、中国建设银行股份有限公司中山分行、中国工商银行股份有限公司中山分行骗取按揭（抵押）贷款本金共计2.05035亿元，并将大部�银行贷款用于归还非法吸收公众存款的本金和高额利息。之后，吉雅公司以虚假购房人名义按月向银行归还按揭供楼款，至2009年4月30日尚有贷款本金1.1703835868亿元未能归还。该判决所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案钟佩銮、钟四良、陈金凤，虚假按揭物业明细表亦未涉及本案房产。
原审法院又查明：中山建行另案起诉钟佩銮、钟四良、吉雅公司金融借款合同纠纷一案［案号：（2012）中一法三民二初字第202号］，请求判令：解除中山建行与钟佩銮签订的借款合同，钟佩銮偿还借款本息，中山建行对钟佩銮提供抵押物中山市三乡镇白石环村吉雅花园21号铺的处置价值享有优先受偿权等诉求。原审法院依法作出判决处理，该判决尚未发生法律效力。
在本案审理过程中，原审法院派员到涉案的中山市三乡镇白石环村吉雅花园21号铺核实房屋使用情况。经核实，�商铺现已装修，由陈金凤出租给蔡观有经营使用。
原审法院审理认为：陈金凤起诉吉雅公司、钟佩銮、中山建行，要求确认钟佩銮与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，钟佩銮与中山建行签订的房屋抵押贷款合同无效，提供了相应的证据证实，而吉雅公司代理人经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，钟佩銮、中山建行对陈金凤的证据不持意见，故对陈金凤提供的证据予以采信，对其证据能证实的事实予以认定。根据上述认定的事实，陈金凤与吉雅公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行义务。吉雅公司收取了陈金凤的大部分购房款，并已将房屋实际交付给了陈金凤使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。其没有在约定期限内履行义务，除继续履行合同，并为陈金凤办理房地产权属证书外，还应按合同约定按陈金凤已付购房款367505元计付1%的违约金即3675.05元。虽然钟佩銮向吉雅公司购买涉案房屋于2004年1月5日办理了商品房销售合同登记备案，鉴于钟佩銮确认未支付首付款，未支付过月供款，是借身份证资料给吉雅公司办理按揭手续，吉雅公司亦认定钟佩銮是虚假按揭，其目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款，故钟佩銮与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。钟佩銮、吉雅公司以欺诈手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项的规定，应认定其签订的借款合�、抵押合同无效。钟佩銮并非涉案房屋的所有权人，其无权将涉案房屋抵押给中山建行，故亦认定抵押合同无效。如认定抵押合同有效，就等于认可犯罪人依据该合同对房屋进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖，故抵押合同亦应认定无效。陈金凤尚欠购房款100000元，因其负有向吉雅公司同时履行支付购房款的合同义务，故陈金凤应一并向吉雅公司支付购房款100000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（一）项、第五十六条、第五十八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认钟佩銮与吉雅公司签订的关于中山市三乡镇吉�花园21号商铺的商品房买卖合同无效；二、钟佩銮与吉雅公司、中国建设银行股份有限公司三乡支行签订的关于中山市三乡镇吉雅花园21号商铺的抵押合同无效；三、陈金凤于原审判决书生效之日起七日内支付所欠吉雅公司房款100000元；四、吉雅公司在原审判决生效之日起三十日内协助陈金凤办理位于中山市三乡镇吉雅花园21号商铺的房地产权属证书；五、吉雅公司在原审判决生效之日起七日内支付陈金凤违约金3675.05元；若未按判决书指定的期间履行付款义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8368元（已由陈金凤预缴），由中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人中山建行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不�。陈金凤与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，该房产已抵押给中山建行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，中山建行已经善意取得抵押权，陈金凤在订立商品房买卖合同时存在重大过错。（二）原审判决法律依据不充分。原审法院认为因房屋交付使用陈金凤便宜合法取得物权的法律依据不充分。根据物权法第六条、第九条、第十条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。陈金凤不能因此合法取得物权。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一审、二审的诉讼费由陈金凤、吉雅公司、钟佩銮承担。
被上诉人陈金凤答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回中山建行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面�辩意见。
被上诉人钟佩銮答辩称：认可陈金凤的答辩意见，并同意维持原审判决。钟佩銮称，是张其介绍钟佩銮出借身份证购买涉案商铺的，张其说出借身份证就可以将小区的装修介绍给钟佩銮做，如果装修款达到商铺的价值，就可以将商铺给钟佩銮，但张其之后并没有将装修交给钟佩銮做。涉案商铺的首期和月供钟佩銮没有支付过，张其只是借了钟佩銮的身份证，借出之后张其用于何用途、张其办理商铺备案登记以及向银行申请贷款均不清楚。钟佩銮确认商品房买卖合同以及贷款合同均是钟佩銮本人签名，是在吉雅公司签的，但并没有看过合同的内容，只是出于想得到装修工程才去签订的。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实，除2003年11月26日，吉雅公司出具收款收据，收到陈金凤4000元有误，应纠正为2003年11月26日，吉雅公司出具收款收据，收到陈金凤14000元，此外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈金凤与吉雅公司于2003年10月6日签订的白石吉雅花园认购书以及于之后签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。上述合同签订后，陈金凤支付了367505元的购房款以及14000元的办证费用，陈金凤于2004年7月26日与吉雅公司签订了吉雅花园物业交接书，并对涉案商铺占有使用。根据广东省商品房买卖合同的约定，吉雅公司应自合同生效之日起30天内向中山市房地产交易所申请商品房合同销售登记备案，并在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。但吉雅公司不仅未依约履行上述义务，还隐瞒早于2003�12月26日与钟佩銮签订了商品房买卖合同，并于2004年1月5日为钟佩銮办理了登记备案，2004年1月17日又与钟佩銮、中国建设银行股份有限公司三乡支行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。诉讼中，钟佩銮已经确认系出借身份证签订虚假商品房买卖合同以及借款合同，并非真实购房。故钟佩銮与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、钟佩銮与中国建设银行股份有限公司三乡支行签订个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。在陈金凤与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约继续履行合同义务，按照合同约定的面积、位置等内容，协助陈金凤办理相关商铺的权属证书。原审法院对陈金凤要求吉雅公司协助办理�于中山市三乡镇吉雅花园21号商铺的房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理8368元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年五月十二日
书记员 易嘉璇