北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第7251号
上诉人（原审原告）北京百世口福食品有限公司，住所地北京市石景山区西黄村八大处路东侧。
法定代表人李雪现，董事长。
委托代理人田旭东，北京市博缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京景园陆桥物资中心，住所地北京市石景山区八大处路**号。
法定代表人刘迪，总经理。
委托代理人张顺利，北京市健强律师事务所律师。
委托代理人谢凯，男，1985年4月21日出生，北京景园陆桥物资中心经理。
上诉人北京百世口福食品有限公司（以下简称百世口福公司）与上诉人北京景园陆桥物资中心（以下简称景园陆桥中心）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
百世口福公司在原审法院起诉称：双方自1997年在石景山区西黄村西口八大处路东侧房屋及场地建立租赁关系。最初，百世口福公司法定代表人李雪现以个人名义租赁150平方米左右平房三间，此后改为百世口福公司经营。承租期间，百世口福公司陆续自建生产经营用房，且每次房屋建成后，景园陆桥中心均将扩建面积计入出租面积收取租金。至2009年续约，租金已经提高六倍。因景园陆桥中心上级公司统一要求租赁合同每次只签两年，景园陆桥中心多次口头或书面承诺，只要不涉及拆迁及不可抗力，永远与百世口福公司续租。2000年10月28日，景园陆桥中心曾书面承诺租金标准五年不变，合同暂定两年，期满后再续签。2005年9月，双方曾签订书面协议书，约定百世口福公司在后院靠北边平房上加盖二层，所增加面积部分，百世口福公司适当增加租金，对拆迁时所占补偿款比例由双方再议。2005年12月28日，双方再次签订备忘录，约定只要未遇拆迁等不可抗力因素导致合同不能继续履行，景园陆桥中心同意持续与百世口福公司续签合同，并且对遇拆迁时补偿方案及不再续租时补偿方案进行了约定。其中，特别约定如因景园陆桥中心原因不与百世口福公司续订合同，景园陆桥中心应按专业评估机构评估结果补偿百世口福公司增建、改建房屋费用。现双方所签最后一份合同为2009年初房屋租赁合同，终止期限为2010年12月31日，但景园陆桥中心未按备忘录约定与百世口福公司续签合同，故景园陆桥中心对百世口福公司给予赔偿。现为维护百世口福公司合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令景园陆桥中心赔偿百世口福公司增建、改建、装修费用961015元；2、判令景园陆桥中心赔偿百世口福公司停产停业损失和搬迁费用50万元；3、诉讼费由景园陆桥中心负担。
景园陆桥中心在原审法院答辩称：百世口福公司建设房屋无规划审批，属于违章建筑，应当予以拆除，依法不应受到法律保护，对违章建筑一律不应给予补偿，我方对评估结果不认可，请求依法驳回百世口福公司的全部诉讼请求。
原审法院认为：（2011）石民初字第3637号生效民事判决书已经认定2009年所签《房屋租赁合同》及《备忘录》系有效合同，对双方具有法律约束力，因此合同当事人应当按约定履行义务。根据《备忘录》第四条、第五条约定，即“如因乙方原因不再与甲方续订合同，乙方应按专业评估机构评估结果补偿甲方增建、改建房屋费用”、“本备忘录作为双方后续所有合同的补充协议，效力优于合同条款约定，对双方具有约束力”，现景园陆桥中心未与百世口福公司续签租赁合同，故景园陆桥中心应当补偿百世口福公司房屋增建改建费用。
针对自建房屋范围，法院分析认为：2005年9月，陆桥包装储运公司与百世口福公司所签订《协议书》中已约定同意百世口福公司在后院北侧平房加盖二层。如后院北侧平房系百世口福公司自建，则按常理加建二层无需征得出租方同意。因此，法院根据日常生活经验及常理认定北侧平房应系出租方原有建筑，上述《协议书》系出租方同意承租方在原有建筑上加建二层。现北侧平房经鉴定为1号房屋，建筑面积103.19平方米。扣除此部分后，其余房屋总面积为711.67平方米。因2009年所签《房屋租赁合同》中景园陆桥中心已经确认百世口福公司自建房屋面积为600多平方米，且本案中双方认可上述签订合同时未对上述面积进行实际测量。因此，法院结合鉴定报告确定的准确面积认定涉案1-2号至9号房屋均系百世口福公司自建房屋，面积为711.67平方米，此部分经鉴定价值总计632344元，法院对此部分予以支持。
因双方租赁合同关系经生效判决认定系于2010年12月31日到期终止，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，法院对百世口福公司要求支付装修费用（含附属物）的请求不予支持。百世口福公司未提供有效证据证明在2009年3月1日至2010年12月31日止合同期内存在拆迁及景园陆桥中心已取得相应拆迁补偿，故不应适用《备忘录》第三条约定，法院对百世口福公司主张停产停业损失和搬迁费用的请求不予支持。因景园陆桥中心在（2011）石民初字第3637号案件中主张按现状腾退租赁房屋及院落，且双方在《备忘录》已约定不续签合同应对增建、改建费用予以补偿，故法院对景园陆桥中心的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京景园陆桥物资中心于判决生效后七日内给付北京百世口福食品有限公司房屋增建改建补偿款六十三万二千三百四十四元；二、驳回北京百世口福食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
百世口福公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，发回重审。诉讼费用由景园陆桥中心承担。上诉理由：1、原审判决是依据2005年9月双方所签订的协议，但忽略了双方租赁关系是从1997年开始的，而且双方续签租赁合同时均是将上诉人自建房屋计入出租面积的；2、原审判决适用司法解释错误，本案属于双方另有约定的情形；3、涉案区域已经被列入拆迁范围并发布拆迁公告。
景园陆桥中心亦不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回百世口福公司的一审诉讼请求。上诉理由：1、一审判决所指房屋及建筑物没有经过政府相关部门审批；2、百世口福公司擅自改变租赁用途，违反合同条款，带来重大安全隐患。
在本院二审审理期间，山外青山（北京）管理顾问有限公司（以下简称山外青山公司）于2015年9月7日以返还原物纠纷起诉百世口福公司，要求百世口福公司立即拆除诉争院落北边平房上加盖的二层约600余平方米；承担上述房屋拆除费用和运走建筑垃圾费用等；承担诉讼费用。景园陆桥中心因此申请本案中止审理。
本院经审查认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。山外青山公司委托景园陆桥中心对外出租诉争土地及房屋，同时授权景园陆桥中心为诉讼代理人。山外青山公司应当为房屋租赁合同的主体，并对景园陆桥中心在代理权限内实施的民事法律行为承担责任。因此山外青山公司应当为本案的适格被告，原审法院应当就此释明百世口福公司。
2015年9月7日，山外青山公司以返还原物纠纷起诉百世口福公司，要求百世口福公司立即拆除诉争院落北边平房上加盖的二层约600余平方米；承担上述房屋拆除费用和运走建筑垃圾费用等，该纠纷与本案纠纷系基于同一事实发生的，本案发回原审法院后，原审法院可以将两案合并审理。
综上所述，原审法院判决认定基本事实不清、适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第819号民事判决；
二、发回北京市石景山区人民法院重审。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 杜 莹