江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终3736号
上诉人（原审被告）：黄洪武，居民。
上诉人（原审被告）：朱留英，居民。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王述亭，江苏珠溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俞文涛，居民。
委托诉讼代理人：黄权，江苏兴时代律师事务所律师。
原审第三人：盐城市盐都区楼王村镇建设综合开发有限公司，住所地盐城市盐都区楼王镇。
法定代表人：江军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王忠，盐城市盐都区楼王法律服务所法律工作者。
上诉人黄洪武、朱留英因与被上诉人俞文涛、原审第三人盐城市盐都区楼王村镇建设综合开发有限公司（以下简称楼王村建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄洪武、朱留英共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.黄洪武、朱留英与俞文涛之间不存在房屋买卖合同关系，因此黄洪武、朱留英并非本案适格被告；2.一审法院认定楼王村建公司受黄洪武委托出售房屋不当，黄洪武与楼王村建公司之间不存在委托关系；3.根据黄洪武与楼王村建公司签订的置换协议，楼王村建公司应为黄洪武换得的房屋办理产权登记手续，但楼王村建公司至今未办理好该房屋的土地使用权证书，故黄洪武有权行使合同抗辩权，拒绝协助办理案涉房屋的过户手续；4.楼王村建公司与黄洪武的合同违反了房改房一年内不得交易的规定，属于无效合同。
俞文涛辩称，1.黄洪武、朱留英主体适格，黄洪武所购买案涉房屋目前登记在黄洪武、朱留英名下，只有黄洪武、朱留英才能协助办理案涉房屋过户手续；2.一审判决认定楼王村建公司以黄洪武的名义处置案涉房屋，俞文涛使用案涉房屋至今已有数十年，黄洪武、朱留英均未提出异议，可视为其追认楼王村建公司代理的效力，俞文涛购买房屋属于善意并无过错，黄洪武、朱留英负有协助过户的附随义务；3.黄洪武与楼王村建公司之间的纠纷可另案诉讼主张权利，不影响黄洪武、朱留英协助过户义务的履行；4.本案争议标的物是经济适用房，即商品房的一种，并不是房改房，故案涉房屋买卖合同有效。请求驳回上诉，维持原判。
楼王村建公司述称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判；2.其他意见同俞文涛的答辩意见。
俞文涛向一审法院起诉请求：判令黄洪武、朱留英协助俞文涛办理案涉房屋的过户手续，并承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：1999年12月30日，原盐都县楼王镇人民政府为落实机关、企事业单位干部房改房政策，与原盐都县经济适用住房发展中心签订了一份购买经济适用房协议书，协议约定：甲方盐都县经济适用住房发展中心，乙方盐都县楼王镇人民政府。乙方向甲方购买由甲方承建的经济适用房。房屋坐落、房号：新都花园20幢102、104、106、402等，单位售价每平方米998元，车库售价每平方米850.7元，协议还对其他事项进行了约定。黄洪武作为政府机关干部享有房改房指标，定购了新都花园20幢102室房产。2002年10月28日，黄洪武与楼王村建公司（原盐都县楼王村镇建设综合开发服务公司）签订换房协议书一份，载明：甲方：盐都县楼王村镇建设综合开发服务公司，乙方：黄洪武。房屋地点位置，甲方房屋位于楼王汽运中心商住楼由西向东第八套毛坯房（不包括楼梯栏杆和卫生洁具）。乙方房屋位于新都花园20幢102室（毛坯房）。建设面积及结构层次：甲方房屋173.28平方米，砖混2-4层。乙方房屋123.45平方米，另加车库17.8平方米。房屋总价，甲方房屋按13.6万元与乙方调换，乙方房屋以向盐都县房改办交纳10万元房款及贷款利息3141.38元与甲方结算。乙方将其在房改办交纳的房款和利息扣除后，差额部分32858.62元一次性交纳给甲方。房改房其余房款差额部分由甲方补交，与乙方无关。双方职责，甲方负责按时交房给乙方，在乙方结清房款时，将房屋建设时办理好的房屋产权证书交给乙方，其费用与乙方无关。乙方按时与甲方结清购房款，在甲方将房改房交全房款后，协助甲方到房改办将房改房调换给甲方，以便甲方及时转让给受让人。协议还对其他事项作了约定。当日，黄洪武交纳了房屋差价32858.62元，楼王村建公司将商住楼由西向东第八套交付给黄洪武，黄洪武对房屋进行装修并居住至今。2002年10月29日，楼王村建公司将新都花园20幢102室房产转让给俞文涛，俞文涛向楼王村建公司支付了10万元，支付贷款利息3141.38元，向原盐都县经济适用住房发展中心交纳剩余房款46522元，向税务部门交纳了房屋契税，并对该房屋进行装修，居住至今，双方未签订书面合同。2012年3月，政府相关部门向俞文涛交付了涉案房屋的房产证及土地使用证，证书登记的是黄洪武、朱留英的名字，俞文涛与黄洪武、朱留英协商要求协助办理过户手续未果，遂诉至一审法院。
一审法院认为，黄洪武与楼王村建公司签订换房协议，是当事人真实意思表示。协议约定：甲方楼王村建公司将其开发的位于楼王汽运中心商住楼由西向东第八套毛坯房，面积173.28平方米，以13.6万元卖给乙方黄洪武，乙方以向盐都县房改办交纳的购买新都花园20幢102室房款10万元及贷款利息3141.38元扣除后，差额32858.62元由乙方交清。同时还约定：乙方按时与甲方结清购房款，在甲方将房改房交全房款后，协助甲方到房改办将房改房调换给甲方，以便甲方及时转让给受让人。从上述换房协议的内容来看，黄洪武与楼王村建公司实际形成的是房屋买卖协议，即：黄洪武购买楼王村建公司开发建设的商住楼一套，黄洪武支付房款，黄洪武同意由楼王村建公司将新都花园20幢102室房屋以购买价代为出售，所得款项抵充黄洪武购买楼王村建公司房屋的价款，差额由黄洪武交清。协议内容不违反法律、法规的强制性或禁止性规定，应认定为合法有效。楼王村建公司在黄洪武同意出售新都花园20幢102室房屋前提下，将新都花园20幢102室房屋出售给俞文涛，俞文涛向楼王村建公司付清了黄洪武已支付给开发商原盐都县经济适用住房发展中心的10万元，支付贷款利息3141.38元，向原盐都县经济适用住房发展中心交纳了剩余房款46522元，并支付税款，楼王村建公司于2002年10月向俞文涛交付了新都花园20幢102室房屋，俞文涛支付了对价，接受房产并装潢居住使用至今。楼王村建公司代黄洪武出售房屋的行为，可视为黄洪武的委托代理行为，俞文涛虽未与黄洪武及楼王村建公司签订书面房屋买卖合同，但买卖双方已实际履行了房屋买卖的义务，并接受了对方的履行，故应当认定黄洪武与俞文涛之间已形成了事实上的房屋买卖合同，且合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。俞文涛作为房屋的购买方要求出售方即黄洪武、朱留英履行协助办理房产过户、登记附随义务，符合法律规定，黄洪武、朱留英主体资格适格。黄洪武抗辩称楼王村建公司向其交付的房屋没有合法的产权手续，对此黄洪武可另行向楼王村建公司主张权利。本案中，俞文涛支付了房屋对价，善意购买并无过错，黄洪武及其妻朱留英（新都花园20幢102室的共有人）拒不协助俞文涛办理房产过户手续，违反了法律规定的合同附随义务，应承担相应的民事责任。俞文涛的诉请于法有据，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审判决：黄洪武、朱留英在判决生效后十日内协助俞文涛办理坐落于盐城市盐都区新区新都花园20幢102室房产的过户手续。案件受理费160元，减半收取80元，由黄洪武、朱留英负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。俞文涛提交了2016年10月13日盐城市盐都区楼王镇建设环保服务中心出具的证明、楼王镇房改房各户办证费用明细表、案涉房屋办理产权手续的税务发票各一份，证明俞文涛为案涉房屋办理房产证所交的费用。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄洪武、朱留英及楼王村建公司对俞文涛提交的证据的真实性均无异议。本院对俞文涛提交的证据亦予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，案涉房屋办理房屋产权证书、土地使用权证书的费用均由俞文涛支付。
本院认为：原盐都县楼王镇人民政府与原盐都县经济适用住房发展中心签订的购房协议书中约定，经济适用房产权归购买者所有。案涉房屋虽为经济适用房，但黄洪武依据其享有的购买房改房的福利购得案涉房屋，故案涉房屋的买卖应适用房改房的有关规定。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定，职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。故黄洪武、朱留英对案涉房屋享有处分权。
关于黄洪武、朱留英应否协助俞文涛办理房屋过户手续的问题。经查，根据黄洪武与楼王村建公司换房协议书的约定，黄洪武负有如下义务，即在楼王村建公司将房改房交全房款后，协助甲方到房改办将房改房调换给甲方，以便甲方及时转让给受让人。据此，黄洪武负有协助楼王村建公司或楼王村建公司指定人员办理案涉房屋过户登记的义务。故俞文涛与黄洪武之间虽不存在直接的房屋买卖合同关系，但俞文涛有权根据黄洪武与楼王村建公司的约定要求黄洪武、朱留英协助办理案涉房屋过户手续。关于黄洪武提出楼王村建公司存在违约行为，其有权行使合同抗辩权拒绝协助俞文涛办理过户手续的上诉理由。经查，俞文涛购买楼王村建公司换得的房屋，其已按约支付房屋并装修使用房屋数年，为善意买受人，故黄洪武不得以其享有的合同权利对抗俞文涛，如楼王村建公司存在违约行为，黄洪武可另案向该公司主张权利。
综上所述，黄洪武、朱留英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人黄洪武、朱留英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 周 陇
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 甫 明