广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法破初字第8号
原告深圳市住宅工程开发股份有限公司。
代表人许灵，深圳市住宅工程开发股份有限公司管理人负责人。
委托代理人徐际鹏，深圳市住宅工程开发股份有限公司管理人工作人员。
委托代理人杨秋雨，深圳市住宅工程开发股份有限公司管理人工作人员。
被告王伟明。
原告深圳市住宅工程开发股份有限公司诉被告王伟明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐际鹏、杨秋雨到庭参加了诉讼。被告王伟明经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月25日，本院依法受理原告破产清算一案，2007年6月6日，原告被宣告破产清算，并指定成立管理人，负责破产清算工作。在破产清算过程中，管理人查阅原告的审计报告时发现涉案的荔树人家第4栋3R号房屋的认购者（被告）尚未付清房款。经查，2001年1月9日，原告与被告签订了2004094号《“荔树人家”商品住宅内部认购书》（下称“认购书”），约定原告向被告出售位于深圳市福田区滨河路的荔树人家小区第4栋3R号房产，房产总价189995元；被告应于2001年1月9日支付50%房款94997.50元，应于2001年2月9日前付清余款。签订认购书后，被告于2001年1月9日交付了房款74998元，于2001年4月2日交付了房款20000元，此后再未缴纳剩余房款，原告因此亦未交付房屋。经管理人现场查看并通过向荔树人家小区管理处了解，荔树人家第4栋3R房产自建成后一直无人居住，房屋内无任何物品。此后，管理人多次试图与被告联络未果。后管理人经向有关部门查询，了解到：1、根据深圳市房地产权登记中心备案的《荔树人家分户分栋汇总表》及深圳市规划和国土资源委员会备案的《荔树人家分成情况表》，荔树人家的开发商是深圳市上某实业股份有限公司（以下简称“上某公司”）和原告，性质是商品房，已经依法取得《预售许可证》，其中第4栋3R号房产由原告分得；2、荔树人家第4栋3R房产无抵押、无查封、无办房产证记录；3、《荔树人家分户分栋汇总表》显示，荔树人家第4栋3R房产预售登记的权利人名称是被告。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”按照该规定，管理人可以依法解除与荔树人家4栋3R房屋认购者的房屋认购书，并将该房产作为破产财产进行出售，以维护原告债权人的合法权益。此外，根据原告与被告签订的认购书第5条第3项约定：“乙方（被告）如未按本认购书规定的期限支付第二期及以后各期余款，或未在本公司通知的期限内办妥按揭手续，每延迟一天，乙方须按延迟支付楼款的千分之一的比例支付甲方滞纳金，如延迟超过三十天，甲方（原告）有权单方面解除本认购书，并将该物业另行出售，且乙方应按楼价总价的20%向甲方支付违约金。”因此，原告有权要求被告支付违约金37999元及利息31717元（按照人民银行同期贷款利率，自2001年3月9日暂计至2014年1月14日），共计人民币69716元。鉴于此，为维护原告广大债权人的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的2004094号《“荔树人家”商品住宅内部认购书》已经解除；2、确认荔树人家第4栋3R号房产属于原告所有；3、被告支付违约金人民币37999元及利息31717元（自2001年3月9日暂计至2014年1月14日），共计人民币69716元；4、由被告承担本案受理费。
被告未答辩，也未提交任何证据。
经审理查明，2000年8月18日，原告与案外人上某公司签订《“荔树花园”项目物业分成协议书》，约定双方以上某公司出地、原告出资、双方物业分成的方式合作开发荔树花园（后以“荔树人家”名字登记备案）中高层住宅项目；双方按32︰68的比例进行物业分成，上某公司分得6112平方米未补市场地价的自用房，原告分得12988平方米已补市场地价的商品房。留存于深圳市规划和国土资源委员会并盖有原告和上某公司双方公章的《荔树人家分成情况表》显示荔树人家第4栋3R号房分配给原告。《上某公司名下荔树花园单身公寓、住宅分配方案》显示分配给上某公司的房产不包括涉案房产。
2001年1月9日，原、被告签订了2004094号《“荔树人家”商品住宅内部认购书》，约定被告向原告购买深圳市福田区滨河路与福强路交汇处东南角“荔树人家”四单元3楼R号房，房屋建筑面积为42.77平方米，购房总价220925元，房屋价款享有8.6折优惠，折后购房价为189995元；被告应于2001年1月9日前支付50%的房款，于2001年2月9日前支付剩余50%的房款；被告如未按认购书规定的期限支付第二期及以后各期楼款，或未在原告通知的期限内办妥按揭手续，每延期一天，被告须按延迟支付楼款的千分之一的比例支付原告滞纳金，如延迟超过三十天，原告有权单方面解除认购书，并将该物业另行出售，且被告应按楼价总价的20%向原告支付违约金。该认购书中还约定了在签订《深圳市房地产买卖合同》前，该认购书即为双方房地产买卖的正式合约。在签订认购书后，被告于2001年1月9日交付房款74998元，2001年4月2日交付房款20000元。原告主张被告至今尚未付清剩余的购房款，双方也未另行签订商品房买卖合同；原告至今未将上述房屋交付被告，目前房产为空置状态。庭审中，原告管理人确认其在接管破产企业后，未发现有材料反映原告曾通知过被告解除合同。
深圳市规划和国土资源委员会的产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产所在的荔树人家属于协议合作建房，其中第4栋已完成初始登记，权利人为原告和上某公司，房屋性质为商品房，产权证附记载明合作双方产权分成按双方约定。深圳市房地产权登记中心出具的深房登函（2013）705号《深圳市房地产权登记中心关于荔树人家第4栋3R号房地产相关情况的复函》载明，荔树人家第4栋已办理房地产初始登记，第4栋3R房产未办理房地产证，无有效抵押、查封记录，根据初始登记存档的《分户汇总表》记载，该房产权利人为被告。原告称双方在签订《“荔树人家”商品住宅内部认购书》后，其将该认购书交至国土部门备案，故国土部门将涉案房产备案至被告名下。
另查，本院于2006年12月25日裁定受理深圳市城市建设开发（集团）公司申请原告破产清算一案，并于2007年6月6日宣告原告破产清算。在清算过程中，原告管理人一直未能与被告取得联系，也未通知过被告继续履行合同或解除合同。
以上事实，有《“荔树人家”商品住宅内部认购书》、收款收据、产权资料电脑查询结果表、《“荔树花园”项目物业分成协议书》、《荔树人家分栋分户汇总表》（节选）、《荔树人家分成情况表》、《荔树人家分栋分户汇总表》、深房登函（2013）705号《深圳市房地产权登记中心关于荔树人家第4栋3R号房地产相关情况的复函》、（2007）深中法民七字第3—1号民事裁定书及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，关于原、被告签订的《“荔树人家”商品住宅内部认购书》的效力问题。深圳市规划和国土资源委员会的产权资料电脑查询结果表显示，荔树人家第4栋初始登记的权利人为原告和上某公司，该楼房系原告与上某公司合作开发，在涉案的楼房建成后，原告和上某公司对建成楼房进行了分配，双方盖章确认荔树人家第4栋3R号房分配给原告，因此原告有权处分涉案房产。原告与被告签订的《“荔树人家”商品住宅内部认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
关于涉案合同是否已经解除的问题。原告的破产清算案件已于2006年12月25日由我院受理，目前尚在清算过程中。原、被告于破产案件受理前签订了涉案合同，但原告未按合同约定交付房产，亦未办理产权过户手续，被告仅支付了部分房款，尚欠50%的购房款未付，因此，至原告的破产案件受理时，涉案合同双方均未履行完毕。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人对于破产受理前成立且双方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行合同；《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，清算组在企业破产法实施前未通知或者答复未履行完毕合同的对方当事人解除或继续履行合同的，从企业破产法施行之日起计算，在该法第十八条第一款规定的期限内未通知或者答复的，视为解除合同。由于原告管理人未在企业破产法开始施行的2007年6月1日起两个月内通知被告解除或继续履行合同，故涉案合同自2007年8月1日应视为解除。原告请求法院确认原、被告签订的《“荔树人家”商品住宅内部认购书》已经解除，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于原告主张的违约金及利息。原告主张违约金的依据是《“荔树人家”商品住宅内部认购书》中第五条第3点，原告主张的利息为违约金的利息。本院认为，《“荔树人家”商品住宅内部认购书》第五条第3点约定的违约金，是被告违约导致原告单方解除合同后，原告有权主张请求的违约金。但原告并未根据该合同约定单方解除合同，而是在原告进入破产程序后，原告管理人才依据企业破产法的有关规定解除双方均未履行完毕的合同。因此，原告无权主张合同中约定的被告违约导致合同解除后的违约金。原告关于违约金和利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告请求确认涉案房产属于原告所有，本院认为，现涉案房产并未办理房地产证，涉案房产虽根据原、被告之间的买卖合同关系备案登记在被告名下，但该备案并不产生物权转移的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房产所在的荔树人家第4栋已初始登记在原告和上某公司名下，现原告请求确认初始登记在原告与第三人名下的荔树人家第4栋中3R号房的权属归其所有，属于原告与第三人之间的合作建房及权利分成的法律关系。本案处理的是原告与被告之间房地产买卖合同纠纷，故本案中对原告的该项诉讼请求不做处理，原告可另寻法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市住宅工程开发股份有限公司与被告王伟明签订的2004094号《“荔树人家”商品住宅内部认购书》已于二○○七年八月一日解除；
二、驳回原告深圳市住宅工程开发股份有限公司其他诉讼请求。
案件受理费1542.9元（已由原告预交），由原告负担1452.9元，由被告负担100元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 林 捷 好
代理审判员 谢 继 宇
代理审判员 陈 肯 萌
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 吕晓丹（兼）
附录法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》
第二条清算组在企业破产法施行前未通知或者答复未履行完毕合同的对方当事人解除或者继续履行合同的，从企业破产法施行之日起计算，在该法第十八条第一款规定的期限内未通知或者答复的，视为解除合同。