安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终422号
上诉人（原审被告）：夏伦友。
委托代理人：何登峰，安徽国运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙道兵。
上诉人夏伦友因租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第02986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙道兵原审诉称：孙道兵受合肥安景物业服务有限责任公司委托，授权管理繁华逸城商业街临时摊位合理经营。为了繁华逸城商业街繁荣稳定、道路秩序畅通，租赁摊主夏伦友不交费、违背协议。因夏伦友无视多次通知和劝解，视而不见、置之不理、恶意扰乱，严重影响孙道兵管理一条街的秩序，给孙道兵带来工作的困难和生活的困扰（夏伦友安排他的老婆到孙道兵家店面打滚放赖）。为了维护孙道兵的合法性，特向法院诉讼请求：1、依法判令解除合同；2、判令取缔夏伦友摊位；3、判令夏伦友承担本案诉讼费用、租金700元、滞纳金2000元。
夏伦友原审庭审中辩称：一、夏伦友同意解除合同，合同是今年5月8日才开始签的，我们这个合同是无效的，物业没有权利把商业街租给孙道兵，业委会规定700元一个月，孙道兵收700元一个摊位，孙道兵也没有权利把摊位出租，当时我们是受蒙蔽了才签的合同。二、夏伦友的摊位孙道兵是取缔不掉的，合同约定的700元，约定的租金是交600元开700元的单子，然后物业又返还夏伦友200元，实际上夏伦友一个月就交400元，说的700元实际上是做给其他摊位看的。三、夏伦友只能按照原来的惯例，一个月给400元租金，我们摊位上的伞是从孙道兵处租的，伞坏了我们焊个棚子，孙道兵又要500元押金。伞1000元的押金夏伦友早就给过了。
原审法院经审理查明：2015年5月1日，孙道兵受合肥安景物业服务有限责任公司委托，授权管理繁华逸城商业街临时摊位摆放进行综合治理；之后双方签订了《东冠.繁华逸城商业街合作协议》；2015年5月8日，孙道兵与夏伦友签订了《小吃摊群点租赁合同》，孙道兵将位于繁华逸城西南小吃摊位（总长30米、宽为6米），租赁给夏伦友用于经营各类风味小吃（实际经营水果销售）。双方在合同中约定了权利和义务。其中约定租赁摊位费每月700元，实际收取600元。后双方因琐事发生矛盾，夏伦友停止支付摊位费。孙道兵因夏伦友拖欠摊位费，且发生矛盾冲突，要求与其解除合同而向法院起诉。
原审法院审理后认为：孙道兵与夏伦友因签订《小吃摊群点租赁合同》而形成租赁合同关系，双方均自愿签字认可，并已履行数月，应是双方真实意思表示，合同是合法有效的。合同履行过程中，双方应本着诚实守信原则履行各自的权利义务。本案中，第一，孙道兵因夏伦友停止支付摊位费、且双方因琐事发生了矛盾冲突，要求依法判令解除合同；夏伦友也表示同意解除合同，对孙道兵的这项诉请予以支持。第二，孙道兵要求判令取缔夏伦友摊位，因该项诉请与本案不是同一法律关系，不予支持。第三，孙道兵要求判令夏伦友承担租金700元、滞纳金2000元，支持对夏伦友拖欠的租金应按双方认可的600元／月给付习惯计算较为合理；滞纳金2000元的诉请，因双方在《小吃摊群点租赁合同》中有约定，但高于法律上限规定，支持以拖欠的租金为本金，自拖欠之日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率4倍计算违约损失较为合理。孙道兵应退还夏伦友1000元押金费用。夏伦友提出的伞坏了我们焊个棚子，孙道兵又要500元押金，因无证据支持，孙道兵也不认可，不予确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、孙道兵与夏伦友于判决生效后十日内解除双方签订的《小吃摊群点租赁合同》关系；二、夏伦友应按600元／月，向孙道兵支付拖欠租赁费至实际解除合同之日止，并承担因违约造成的损失（按600元／月为本金，自拖欠之日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率4倍计算违约损失）；三、孙道兵应给付夏伦友押金1000元；四、驳回孙道兵其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取50元，由夏伦友承担。
夏伦友上诉称：一、孙道兵不具备原告诉讼主体资格。1、孙道兵依据与夏伦友之间签订的租赁合同提起诉讼，而其提供的《小吃摊群点租赁合同》、《合作协议》的当事人为“孙道斌”，而非孙道兵，为两个不同的自然人主体，孙道兵无权依据他人签订的合同，主张合同权益。2、《小吃摊群点租赁合同》的当事人应当认定为合肥安景物业服务有限责任公司与夏伦友，“孙道斌”仅仅作为合肥安景物业服务有限责任公司的授权代表人在合同上签名。根据合同相对性，应当由合肥安景物业服务有限责任公司行使租赁合同当事人的权利。二、原审判决认定事实不清，证据不足。1、肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区第一届业主委员会与合肥安景物业服务有限责任公司签订的《东冠繁华逸城小区物业服务合同》约定：小区内的所有公共场所归全体业主所有，合肥安景物业服务有限责任公司在经过肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区第一届业主委员会同意后，才可以对外经营和租赁。合肥安景物业服务有限责任公司在未经肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区第一届业主委员会同意的情况下，与“孙道斌”签订了一份《合作协议》，将肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区公共场所转租给“孙道斌”，由于肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区业主大会、肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区第一届业主委员会拒绝追认该合同，该合同的效力应属于无效，“孙道斌”因此并没有合法的租赁权。2、合肥安景物业服务有限责任公司作为肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区第一届业主委员会委托的管理人，对外实施代理行为，应维护委托人的利益，合肥安景物业服务有限责任公司与“孙道斌”签订的《合作协议》，约定年租金为30000元，而规划26个摊位，月租金按600元算，年摊位租赁费为187200元。合肥安景物业服务有限责任公司的代理行为严重地损害了被代理人的利益，应属于无效代理行为。3、孙道兵作为合肥安景物业服务有限责任公司的受托人，对小区商业街摊位进行综合治理，但其并不具有物业管理资质，不具有进行综合治理的行为能力。4、由于“孙道斌”不具备肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区公共区域的使用权、处分权，事后未得到肥西县桃花镇东冠繁华逸城小区第一届业主委员会或业主大会的追认，其与夏伦友签订《小吃摊群点租赁合同》也应属无效。综上，请求驳回孙道兵的原审诉讼请求。
孙道兵二审辩称：一、为了管理好一条街，物业举行了大会，业主委员会主任及物业公司部门经理也参加并表示同意了，所以才签订了合同。孙道兵与合肥安景物业服务有限责任公司签订的合同是有效的，该合同与业主委员会无关，如果合同无效，业主委员会应当去告物业公司，与孙道兵无关。二、虽然合同上签的是“孙道斌”，但是孙道兵本人签的名，这只是孙道兵的习惯签名，在法律上也是有效的。三、夏伦友老婆到孙道兵家宾馆闹事，派出所也立案了，还叫所有摊主不交卫生费与摊位费，带他们上访要扰乱一条街的秩序，严重扰乱了社会治安。综上，请求二审法院维持原判。
夏伦友二审期间提交如下证据：1、《东冠繁华逸城小区物业服务合同》、《关于东冠繁华逸城商业街临时摊位的有关说明》，证明在未经东冠繁华逸城业主委员会同意的情况下，合肥安景物业服务有限责任公司无权出租东冠繁华逸城小区公共区域以及“孙道斌”与合肥安景物业服务有限责任公司签订的《合作协议》无效；2、《合作协议》，证明与合肥安景物业服务有限责任公司签订合同的当事人为“孙道斌”，而非本案的孙道兵，合肥安景物业服务有限责任公司将东冠繁华逸城小区公共区域转租行为无效，且损害全体业主的利益；3、《小吃摊群点租赁合同》，证明与夏伦友签订合同的当事人为“孙道斌”，并非本案孙道兵，孙道兵不具有原告主体资格。4、《委托书》，证明授权孙道兵综合治理东冠繁华逸城小区商业街摊位的主体是合肥安景物业服务有限责任公司东冠繁华逸城物管处，而非合肥安景物业服务有限责任公司，主体不一致，证据之间矛盾。孙道兵质证意见如下：1、业主委员会是服务小区的，物业公司与孙道兵签订的合同是有效的；2、“孙道斌”只是孙道兵的习惯签名，该签名是孙道兵本人所签；3、物管处是物业公司内设的部门，故《委托书》并不存在矛盾。
双方当事人二审期间所举其他证据同原审，相对方的质证意见也同原审。
对于原判所认定的事实，本院予以确认。
二审另查明：二审审理过程中，夏伦友对合同中“孙道斌”签名为孙道兵所签没有异议。孙道兵为东冠繁华逸城小区业主，夏伦友之子亦为东冠繁华逸城小区业主。
本院认为：鉴于夏伦友二审中对合同中“孙道斌”签名为孙道兵所签不持异议，故其关于“孙道斌”与孙道兵非同一人的主张不能成立。孙道兵作为合肥安景物业服务有限责任公司的代表与夏伦友签订合同，且合肥安景物业服务有限责任公司已将东冠繁华逸城小区商业街相关管理权限转给了孙道兵，则孙道兵根据从合肥安景物业服务有限责任公司处继受的权利自然可行使与夏伦友之间租赁合同中出租方的相关权利，即要求解除合同并收取未付租金及违约金。东冠繁华逸城小区商业街虽为全体业主所有，但为便于管理，小区业已将相关物业管理事项委托给了合肥安景物业服务有限责任公司，则合肥安景物业服务有限责任公司作为小区的物业服务公司，其基于对物业管理的需要，将其管理的物业事项交由孙道兵代为管理并不违反法律的强制性规定，故孙道兵与合肥安景物业服务有限责任公司签订的《东冠繁华逸城商业街合作协议》及与夏伦友签订的《小吃摊群点租赁合同》应为合法有效，夏伦友应当按《小吃摊群点租赁合同》的约定按时向孙道兵交纳相关租金及费用，现夏伦友未按约履行合同义务，孙道兵主张解除合同、夏伦友支付拖欠的租金并赔偿违约损失，符合法律规定，应予支持。综上，夏伦友的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人夏伦友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁本华
审 判 员 王养俊
代理审判员 栾 蕾
二〇一六年三月七日
书 记 员 徐园园
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；