山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第133号
原告（反诉被告）于来涛。
原告（反诉被告）张福友。
原告（反诉被告）秦学用。
委托代理人王晓军，山东求是和信律师事务所律师。
委托代理人葛言，山东求是和信律师事务所律师。
被告（反诉原告）万声信息产业有限公司（以下简称“万盛信息公司”），住所地潍坊市奎文区创业大厦第一层。
法定代表人于江，该公司董事长。
委托代理人顾小翔，该单位职工。
委托代理人周晓林，山东伟弘律师事务所律师。
原告于来涛、张福友、秦学用与被告万盛信息公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人王晓军、葛言及原告于来涛、张福友、被告的委托代理人顾小翔、周晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月31日，原、被告签订了租赁合同，约定原告租赁被告商务楼的部分楼层用于商务酒店的经营，合同签订后，原告交纳了20万元的履约保证金，并委托装修公司进行装修设计，支付了25万元设计费。2014年2月，双方签订了装修管理协议，原告又交纳了10万元装修保证金。后发现被告的房产未进行消防验收，不符合出租条件，无法实现合同目的。请求判令被告返还原告履约保证金20万元、装修保证金10万元及利息，赔偿装修设计费25万元，诉讼费由被告承担。
被告万盛信息公司辩称，被告交付了适格的租赁物，后原告单方解除合同，给被告造成经济损失。
反诉原告诉称，反诉原告将房屋交付反诉被告后，反诉被告一直未交纳租金，并单方解除合同，违反合同约定。请求判令反诉被告支付反诉原告租金、违约金共计1238595元。
反诉被告辩称，反诉原告的房屋未经消防验收，无法使用，反诉被告有权解除合同，请求驳回反诉被告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月31日，原告于来涛、张福友、秦学用与被告万盛信息公司签订租赁合同，约定被告将其位于潍坊高新区健康东街9266号山东呼叫中心产业基地的商务楼的部分物业、场地及附属设施租赁给原告，用于商务型酒店的营业场所；被告确认该房产具有合法的出租用途，可供用于商务型酒店经营，租赁期限16年，免租期4个月，2014年1月1日起至4月30日止；该房产消防验收合格后十日内，原告向被告支付一年租赁费1251459.44元，之后按年预付租金，合同生效后十日内原告交付被告20万元履约保证金；消防双方配合完成，原告负责租赁面积的公共通道防火门、一层防火卷帘、被告负责其他消防部分，原告在2014年3月31日前完成建筑消防验收，若因被告原因造成消防验收之后，免租期顺延直至验收合格；如被告因该房地产没有房屋相关权证等原因导致原告的租赁使用受到限制3个月或计租日起超过6个月的，原告有权解除合同；原告单方提前终止合同，须支付违约金200万元。2014年1月10日，原告向被告支付了履约保证金20万元。后原、被告又签订装修管理协议一份，约定被告审验原告委托的装修施工单资质、装修混色机图纸、预算及相关手续，对不符合装修管理要求的涉及方案提出修改意见，原告申请开始装修，应预交装修保证金10万元。后原告向被告支付了装修保证金10万元。
2014年2月18日，原告与上海伊超建筑装饰工程有限公司（以下简称“伊超装饰公司”）签订酒店装饰装修工程施工承包合同，约定原告将涉案酒店装饰工程承包给伊超装饰公司，工期自2014年2月20至2014年6月20日，价款248万元，该合同由伊超装饰公司法人尹德中签字，未加盖公章。同日，被告将涉案房屋资产移交给原告，原告方由张福友、伊超装饰公司法人尹德中签字。后伊超装饰公司向原告提供了设计图纸，原告将图纸发送给被告，与被告进行装修设计协商，原告分两次向尹德中账户共支付装修设计费25万元。2014年12月28日，原告以涉案房屋未经验收为由向被告发送解除租赁合同通知书。被告提供了消防备案结果通知书，但经本院向消防部门核实，该通知书内容不真实，涉案综合商务楼尚未通过消防验收。
原告以被告的房屋未经消防验收无法达到合同目的为由，要求被告返还履约保证金20万元、装修保证金10万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月1日起计算至被告付清之日止），并赔偿装修设计费25万元。被告对此不予认可，辩解称消防验收是双方配合完成，原告未完成其负责的消防部分，未经消防验收应由原告承担责任，且是原告单方解除合同构成违约，原告应支付欠付的租金938594.58元及合同约定的违约金30万元，另原告的装修合同仅有伊超装饰公司法人签字未加盖公章，无法证明装修合同的真实性。原告认为，涉案商务楼未通过建设工程消防验收，该验收责任是楼房所有人被告的责任，原告仅是租赁部分楼层，为经营酒店加装消防门设施，建设工程消防验收是前提，且该加装消防门工程被告要求原告出具委托书，由被告进行施工，未施工的责任也是被告方，提供委托书电子邮件往来明细。被告认为邮件无法反映具体往来内容。
上述事实，有原告提供的租赁合同、收款收据、装修管理协议、装修承包合同、转账凭条、设计图纸、邮件明细、被告提供的租赁合同、移交明细、备案通知书、委托书、邮件明细、本院调取的消防证明及双方当事人陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同中约定消防验收前为免租期，不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同。涉案综合商务楼尚未消防验收的事实清楚，本院予以确认。关于消防验收责任问题，被告作为涉案商务楼的所有权人，系商务楼建设工程消防验收的责任主体，租赁合同亦约定由被告完成建筑消防验收，被告应承担未完成建设工程消防验收的责任。合同约定原告负责租赁部分的公共通道防火门、一层防火卷帘，该部分属于后添加消防设施，并非建设工程消防验收，且该部分消防设施施工已委托被告，未施工的责任亦是被告，故被告关于未消防验收的责任系原告的抗辩意见，本院不予采信。被告未在2014年3月31日前完成建筑消防验收，商务楼无法投入使用，租赁合同目的无法实现，原告有权解除租赁合同，且原告在2014年12月28日通知解除合同亦符合合同中因该房地产没有房屋相关权证等原因导致原告的租赁使用受到限制3个月，原告有权解除合同的约定，故原告解除合同符合法律规定及合同约定，被告要求原告支付解除合同违约金的主张，本院不予支持。商务楼未实际投入租赁使用，被告未依约完成消防验收是租赁合同解除的原因，被告应返还原告履约保证金20万元、装修保证金10万元，共计30万元，并支付解除合同后占用该资金的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年12月29日起计算至被告付清之日止）。原、被告签订了装修管理协议，原告开始准备装修，因被告未完成消防验收致使租赁合同解除，被告应赔偿原告为此支出的装修设计费，原告与伊超装饰公司签订的装修承包合同虽存在未加盖公章的形式瑕疵，但其法定代表人已签字，法定代表人可以代表公司对外签订合同，且伊超装饰公司已为原告制作了装修设计图纸，原告亦支付了设计费，合同已实际履行，足以证明该装修承包合同的真实性，原告要求被告赔偿装修设计费25万元的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。租赁合同约定因被告原因未完成消防验收时，免租期顺延直至验收合格，至合同解除时一直处于免租期，被告反诉要求原告支付租金的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告万声信息产业有限公司返还原告于来涛、张福友、秦学用履约保证金20万元、装修保证金10万元，共计30万元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年12月29日起计算至本判决确定的给付之日止），于本判决生效后十日内付清；
二、被告万声信息产业有限公司赔偿于来涛、张福友、秦学用装修设计费25万元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回反诉原告万声信息产业有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费9300元，财产保全费3270元，共计12570元，由被告负担；反诉案件受理费7974元，财产保全费5000元，共计12974元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 马海泉
人民陪审员 管振香
人民陪审员 姜 虹
二〇一五年九月十五日
书 记 员 李红蕾