浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第201号
上诉人（原审原告）：袁世忠。
委托代理人：张琦，浙江之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯天源。
被上诉人（原审被告）：冯锋。
被上诉人（原审被告）：冯侠。
上述三被上诉人的共同委托代理人：胡亚飞，浙江慈甬律师事务所律师。
上诉人袁世忠因与被上诉人冯天源、冯锋、冯侠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年2月2日作出的（2014）甬慈民初字第1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月9日公开开庭进行审理。上诉人袁世忠及其委托代理人张琦、被上诉人冯天源、冯锋、冯侠的共同委托代理人胡亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告系慈溪市长河月佳洁具厂（以下简称月佳厂，成立于2012年8月6日）及慈溪市周巷娃娃乐塑料制品厂（以下简称娃娃乐厂，成立于2××3年5月3日）的业主。被告冯天源原系慈溪市精制实业有限公司（以下简称精制公司）及宁波云龙工艺毯有限公司（以下简称云龙公司）的法定代表人。精制公司股东为被告冯天源、冯锋、冯侠。云龙公司股东为精制公司及被告冯锋。2××3年4月22日，原告袁世忠及被告冯天源经人介绍，就精制公司及云龙公司名下房地产买卖事宜签订《资产买卖合同》一份，约定“甲方（冯天源）享有坐落于周巷镇劳家埭村义四路87号、房产证号为周字第××号，土地证号1为（）2为慈国用2005第0310**号，面积为8423.3平方米的房屋所有权；乙方（袁世忠）自愿以壹仟肆佰贰拾万元整的价款购买甲方上述房地产。其中乙方于2××3年4月22日预付定金壹佰万元整。到2××3年5月5日付柒佰万元整。余款陆佰贰拾万元整有甲方土地证和房产证转好后交与乙方时全部付清；在办理产权证及过户手续的过程中，所支付的所有税费及所需的一切费用都由甲方承担；甲方从2××3年5月6日开始办理过户手续，限时为90天办好上述房地产的过户手续，需乙方配合的，乙方应予以配合；乙方允许甲方继续使用上述房产到2××3年12月31日止，另二名租户承租到2××3年阴历12月30日止。若要续租，则需经乙方同意。”该合同另对其他事项进行了约定。原告袁世忠、被告冯天源及见证人姚某、潘某在《资产买卖合同》上签字。签订合同当日，原告支付云龙公司定金1000000元。同年5月5日、5月6日，原告通过银行转账方式共计支付被告冯天源房地产转让款7000000元。同年6月21日，因办理房产过户手续所需，精制公司（甲方）与娃娃乐厂（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方同意将坐落于周巷镇劳家埭村广场71号、建筑面积1619.5平方米、房屋所有权证号为慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，土地使用权证号为慈国用2000字第230029号、面积为5987平方米的房地产以4500000元的价格转让给乙方，房款按双方约定付清，同时甲方移交房产证、土地证给乙方，并配合乙方办理房地产过户手续，过户费用乙方自理，协议一式两份，双方各执一份。精制公司在协议书“甲方”处盖章，原告袁世忠在协议书“乙方”处签名并加盖娃娃乐厂公章。同年7月24日，云龙公司与月佳厂签订《房屋买卖协议》一份，约定云龙公司将坐落于慈溪市周巷镇劳家埭村、土地使用证号为慈国用2005第031039号、土地使用权面积为2436.3平方米的土地以2000000元的价格转让给月佳厂，云龙公司及月佳厂在协议上盖章。同年7月25日，娃娃乐厂向税务部门交纳房屋买卖契税等税费合计175375元。同年7月29日，娃娃乐厂完成涉案房屋的所有权登记，房屋所有权证号分别为：慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号及第××号。同年8月1日，精制公司与娃娃乐厂又签订《房屋买卖协议》一份，内容与2××3年6月21日双方签订的《房屋买卖协议书》内容基本一致，精制公司及娃娃乐厂在该协议上盖章。同日，慈溪市周巷镇人民政府出具《情况说明》一份，内容为：兹有娃娃乐厂向精制公司购得工业用地一宗，土地证号为：慈国用2000字第2300**号，位于周巷镇劳家埭村，土地面积为5987平方米，现由于该土地南侧沧义公路的道路规划控制红线为中心线两侧各10米，该宗土地的部分土地位于沧义公路控制红线范围内，不得予以转让。位于道路控制红线范围内不得转让的工业用地面积为344.62平方米。由于目前沧义公路尚未拓宽到位，该企业减少的土地面积部分也未予以政策处理，将在今后道路拓宽工程实施时，予以补偿到位。娃娃乐厂于同日出具《情况说明》一份，内容为因本市沧义公路规划原因，娃娃乐厂放弃344.62平方米土地面积的登记。同年8月2日，原告通过宁波银行慈溪支行贷款2000000元汇入冯天源账户。同年8月14日，原登记在云龙公司名下的土地使用权变更登记至月佳厂名下（土地证号由慈国用2005第031039号变更为慈国用2××3第030080号），原登记在精制公司名下的土地使用权变更登记至娃娃乐厂名下（土地证号由慈国用2000字第230029号变更为慈国用2××3第030084号）。同年12月27日，被告冯天源委托律师王艳通过EMS方式向原告寄送涉案房地产的房屋所有权证、土地使用权证及契证，并对邮寄送达文书内容及过程进行了公证，原告在EMS快件底单“收件人”处签了“袁世忠”的名字。同日，原告以冯天源为被告向该院起诉，要求被告冯天源双倍返还定金2000000元并赔偿损失4500000元，案号为（2014）甬慈民初字第48号，案经开庭审理后，原告撤回起诉。作为《资产买卖合同》的见证人，姚某及潘某均陈述：签订《资产买卖合同》时，被告冯天源曾将涉案房地产的土地证、房产证复印件交付给原告。2××3年11月20日，云龙公司经股东会决议解散注销，2××3年11月26日，精制公司经股东会决议解散注销。
另查明，原告在2××3年7月份将涉案土地中的七分左右土地出租给案外人丁志昂。
再查明，案外人慈溪市周巷镇志华蜂具塑料厂（以下简称志华厂）系《资产买卖合同》第六条约定的“二名租户”之一。《资产买卖合同》签订当日，精制公司与志华厂签订《厂房租赁协议》一份，约定志华厂向精制公司承租14间厂房，租赁期限自2××3年4月25日起至2014年12月24日止，每月租金5000元。租赁合同到期后，未经原告同意，志华厂仍然继续使用租赁厂房，精制公司也一直按每月5000元的标准向志华厂收取租金直至2014年12月24日。
在审理过程中，经原告申请，原审法院分别委托宁波恒业资产评估有限公司、宁波建达资产评估有限公司对土地使用权证号为慈国用2××3第030080号、慈国用2××3第030084号的土地及地上房屋自2××3年8月15日至2014年8月19日期间的租赁费用进行评估。宁波恒业资产评估有限公司向该院出具函一份，结论为：无法对土地使用权证号为慈国用2××3第030080号的土地租赁费进行评估，故终止司法鉴定。宁波建达资产评估有限公司向该院出具《资产评估报告书》一份，结论为：经评估，慈房权证2013字第××号房屋面积为165.41平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为224.97平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为414.55平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为254.4平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为560.17平方米。土地证号为慈国用2××3第030084号的地上房屋（房屋所有证号为慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）自2××3年8月15日至2014年8月19日期间的租赁费用为人民币196942元。
原审法院于2015年1月28日对涉案房地产进行了现场勘验并制作勘验笔录一份，勘验情况为：慈房权证2013字第××号、第××号房产证项下的房屋目前均处于空置状态，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋由被告冯天源出租给志华厂，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋系被告冯天源的办公用房，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋由冯天源出租给志华厂及案外人赵国芳。涉案土地上另有无房产证房屋，勘验情况为：部分房屋由袁世忠出租给案外人丁志昂，部分房屋由冯天源出租给案外人慈溪市雅亿电器厂（以下简称雅亿厂），部分房屋由案外人赵国芳临时使用，剩余部分房屋目前空置或作卫生间、配电房使用。勘验过程中，田立华出具《情况说明》一份，内容为承租人雅亿厂自2014年1月1日向精制公司承租了进厂门左手边第一排厂房及靠西边三间小屋，年租金为60000元，租期到2014年12月31日。租赁合同到期后雅亿厂在继续临时使用上述厂房，2015年的租金尚未支付，雅亿厂与精制公司的租赁合同已于2014年12月31日到期。赵国芳出具其与冯天源签订的《临时租房协议》一份，内容为：承租方赵国方（芳）因生产需要，向出租人冯天源租得空屋四间，约一百六十平方米。月租金为壹仟贰佰元整。按季度付款。2014年8月1日起租，因出租方房地产产权尚在纠纷中，承租到阴历年底，即公历2015年2月18日。
原审原告袁世忠于2014年10月29日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告冯天源、冯锋、冯侠立即向原审原告交付慈溪周巷镇劳家埭村广场71号土地和房产（土地使用权证号为：慈国用2××3第030084号，房屋所有权证号为：慈房权证2013字第××号、01××18号、01××19号、01××21号、01××22号），并向原审原告赔偿自2××3年8月15日计算至交付日，以2000元／亩／月计的非法占有的损失（暂计算至2014年4月30日为143700元）；2.原审被告冯天源、冯锋、冯侠立即向原审原告退还多付的房地产买卖款2300000元及从2××3年8月1日起计至退回日，每天按万分之二计算的利息损失（暂计至2014年4月30日为124200元）；3.案件受理费由原审被告冯天源、冯锋、冯侠负担。
原审法院经审理认为：本案争议焦点为《资产买卖合同》及2××3年8月1日《房屋买卖协议》的效力认定。原告认为2××3年8月1日《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，并基于该份协议要求三被告返还多付的购房款，《资产买卖合同》存在标的不明的瑕疵，系无效合同。三被告认为《资产买卖合同》系双方真实意思表示，《房屋买卖协议》仅仅是为办理产权过户手续拟定的，其中的价格条款等并非双方真实意思表示，该《房屋买卖协议》不成立且未生效。该院综合分析认为，三被告的观点成立，理由如下：一、冯天源作为云龙公司及精制公司的法定代表人，其与原告签订《资产买卖合同》系履行职务的行为，云龙公司及精制公司的其余股东冯锋、冯侠对冯天源的行为也予以认可，故冯天源有权代表精制公司及云龙公司处分涉案房地产；二、虽然《资产买卖合同》第一条对标的物面积、土地使用权证的描述存在瑕疵，原告认为标的物应为8423.3平方米的房屋而非土地。该院认为，作为《资产买卖合同》的见证人，姚某及潘某均陈述在双方签订《资产买卖合同》时，被告冯天源已经将房产证、土地证复印件交付给原告，应推定原告知晓涉案房地产的面积，并不构成表意上的重大误解；三、在（2014）甬慈民初字第48号案件庭审过程中，原告认可其诉请系基于合同履行之诉，由此可见，原告认可《资产买卖合同》的效力，且原告起诉、举证、质证的依据均为《资产买卖合同》，并未提及2××3年8月1日的《房屋买卖协议》，在本案中原告推翻其陈述，有违诚信原则；四、《资产买卖合同》约定了原告的付款时间及付款金额，原告的实际付款行为与《资产买卖合同》的约定基本一致，即便《资产买卖合同》存在一定瑕疵，原告已经履行了大部分付款义务，应推定其对《资产买卖合同》效力的认可；五、原告依据2××3年8月1日的《房屋买卖协议》起诉，却无法提供协议原件，原告已经于2××3年7月29日取得了涉案房屋的所有权，却又基于2××3年8月1日精制公司与娃娃乐厂签订的《房屋买卖协议》起诉，不符合一般人对事物的判断，且其关于协议签订过程的陈述相较于其在（2014）甬慈民初字第48号案件中对《资产买卖合同》签订过程的陈述可信度较低。
基于上述分析，被告冯天源以精制公司法定代表人的身份与原告袁世忠就精制公司名下房地产买卖事宜签订的《资产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，成立并生效，双方均应按约享有权利、履行义务。《资产买卖合同》约定“余款6200000元整由甲方土地证和房产证转好后交与乙方时全部付清。”现精制公司名下房地产已过户至原告名下，被告冯天源也已向原告交付涉案房地产的房屋所有权证及土地使用权证，原告未按约付清全部房地产买卖款项，显属违约，原告要求三被告返还多付的2300000元款项及利息损失，于法无据，故不予支持。根据《资产买卖合同》的约定，志华厂可承租14间厂房至2××3年农历12月30日（公历2014年1月30日），被告冯天源可使用其余房地产至2××3年年底。根据现场勘验情况，被告冯天源自2014年1月31日起在未征得原告袁世忠同意的情形下，继续将慈房权证2××3第××号项下的房屋及慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋出租给志华厂使用并收取租金、将慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋出租给赵国芳使用并收取租金、将慈房权证2××3第011421房产证项下的房屋作为办公用房使用、将部分房产出租给雅亿厂使用并收取租金，已构成违约，该院对原告要求精制公司交付上述房地产给原告并赔偿占有期间损失的诉请，予以支持。根据志华厂出具的《情况说明》、田立华出具的《情况说明》、赵国芳出具的《临时租赁协议》及宁波建达资产评估有限公司出具的评估报告可以得出：志华厂、雅亿厂、赵国芳承租房屋的月租金分别为5000元、5000元、1200元，冯天源办公用房的月租金为2508元（9.86元／平方米／月×254.4平方米），该院认定精制公司应按上述标准向原告支付非法占用期间的租金损失。因精制公司已注销，作为其股东的三被告应对精制公司债务承担连带责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告冯天源、冯锋、冯侠于判决生效之日起十日内将慈溪市志华蜂具塑料厂承租的慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋及慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋交付给原告袁世忠，并就上述房屋支付原告袁世忠自2014年1月31日起至交付日止、按每月5000元计算的租金损失；二、被告冯天源、冯锋、冯侠于判决生效之日起十日内将慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋、赵国芳承租的慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋及慈溪市雅亿电器厂承租的房屋交付给原告袁世忠，并就上述房屋支付原告袁世忠自2014年1月1日起至交付日止、按每月8708元计算的租金损失；三、驳回原告袁世忠其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费27”340元，减半收取13670元，由原告袁世忠负担12748元，由被告冯天源、冯锋、冯侠负担922元。
宣判后，原审原告袁世忠不服，上诉至本院，称：1.原审法院认定的争议焦点有误。本案的争议焦点应为《资产买卖合同》所涉的实际土地面积应为多少平方米。《资产买卖合同》中标的物面积、土地使用权证等相关描述存在瑕疵，原审法院以该合同的见证人姚某及潘某的陈述来推定上诉人知晓涉案土地的面积，应属不当，该院理应查明双方买卖的土地面积是多少这一关键性事实；2.慈国用（2005）第031039号土地使用权证所示土地面积为2436.3平方米，该面积与2××3年7月24日双方签订的协议相符。但双方在《资产买卖合同》中约定慈国用（2005）第031039号土地使用权证所涉面积为8423.3平方米，三被上诉人实际交付的土地面积与该面积严重不符；3.根据慈溪市周巷镇人民政府于2××3年8月1日出具的《情况说明》，娃娃乐厂向精制公司购得的土地证号为230029的土地面积为59**平方米。由于该地块部分土地位于沧义公路控制红线内，不得予以转让面积为344.62平方米。该事实已经原审法院查明，上述面积应在《资产买卖合同》的面积中扣除；4.《资产买卖合同》第一条中土地证号1处为空白。根据慈溪市周巷镇人民政府于2××3年8月1日出具的《情况说明》，该宗地号为230029。对于该土地的面积，在签订合同时即已明确；5.《资产买卖合同》是三被上诉人起草并打印好的，被上诉人冯天源签字后交给上诉人。后来上诉人才发现两块土地面积不明确，并多次同其交涉未果；6.原审判决未能如实反映《资产买卖合同》第七条的约定。该条明确约定，被上诉人冯天源不能按期将涉案房地产过户至上诉人名下或有其他违约行为时，上诉人有权要求其双倍返还定金。《资产买卖合同》明确约定被上诉人冯天源自2××3年5月6日起在90天内办理过户手续，现其未能履约，应双倍返还定金；7.涉案土地中有344.62平方米是不得转让的，因此，原审法院认定上诉人放弃登记该部分土地面积，显属错误；8.原审法院对于上诉人已支付10000000元及被上诉人擅自出租的事实认定不妥。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判第三项，依法发回重审或按照实际土地面积予以改判，并由三被上诉人负担本案一、二审案件受理费。
被上诉人冯天源、冯锋、冯侠共同答辩称：1.涉案土地分别登记在云龙公司和精制公司名下，面积共计8423.3平方米。2××3年4月22日，被上诉人冯天源作为上述两公司的法定代表人与上诉人签订了《资产买卖合同》，约定转让总价为14200000元，转让面积为8423.3平方米。该协议签订后，上诉人指示将两块土地的使用权分别登记在月佳厂和娃娃乐厂名下。此后，为了办理过户手续，被上诉人的经办人潘某根据产权交易部门的要求又分别以云龙公司和精制公司的名义与月佳厂和娃娃乐厂签订了三份协议，但其中的价格系潘某随意书写的，且上述协议中仅有出让方的盖章，而无法定代表人的签字；2.在涉案房地产转让过程中，因部分土地在控制红线内，土管部门提出344.62平方米的土地无法进行登记。被上诉人将该情况告知上诉人后，上诉人以受让方娃娃乐厂的名义出具《情况说明》一份，明确同意对减少的面积放弃登记。事实上该部分放弃的面积并不影响上诉人使用。因此，上诉人主张扣减该部分面积，理由不足；按照《资产买卖合同》的约定，涉案房地产的转让总价为14200000元，但上诉人仅支付了10000000元，对于剩余部分，上诉人已拖欠一年有余，其行为已构成违约。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人之上诉理由不足，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提交了如下几组证据：1.周字第××号房屋所有权证与地号为23—034—0330的土地使用权证各一份，拟证明被上诉人交付给上诉人的房地产面积与《资产买卖合同》中所约定的房地产总面积不符；2.慈国用（2005）第031039号土地使用权证一份，拟证明该土使用权证上记载的土地面积为2436.3平方米，与《资产买卖合同》中约定的8423.3平方米相比，严重不符；3.《情况说明》一份，拟证明慈国用（2000）字第230029号土地使用权证名下的344.62平方米土地是不得转让的，对于该部分土地，被上诉人理应返还相应的对价；4.《会议纪要》两份，拟证明被上诉人交付的房屋与土地面积比约定的少了4468平方米。
被上诉人冯天源、冯锋、冯侠经质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但两组证据不能证明上诉人的证明目的。在涉案房地产买卖过程中，被上诉人已告知上诉人实际面积多于权证登记面积，且上诉人也曾多次到现场看过；对证据3，不能仅凭其认定本案事实；对证据4的真实性无异议，但该组证据无法证明被上诉人实际交付的面积与约定不符。
本院经审查认为，上述证据1、2、4均不能证明上诉人之待证事实，故应不予认定；对证据3，在一审审理期间，原审法院已依职权调取并作出认定，故其不属于二审中的新证据，本院亦不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《资产买卖合同》是否为双方当事人的履约依据；二、涉案转让土地的面积实际为多少。对于上述争议焦点，现分述如下：
关于争议焦点一，即涉案《资产买卖合同》是否为双方当事人的履约依据，首先，虽该合同第一条土地证号1处显示为空白，但原登记在精制公司和云龙公司名下的土地使用权证号仅有慈国用2005第031039号与慈国用2000字第230029号，且该两份权证所涉土地面积分别为2436.3平方米、5987平方米，合计8423.3平方米。该面积与上述条款所示的总面积并无出入；其次，在实际履约过程中，上诉人曾于《资产买卖合同》签订当日即2××3年4月22日向云龙公司支付定金1000000元，后又于同年5月5日及5月6日累计向被上诉人冯天源转付7000000元款项。上述款项的支付情况与双方当事人在《资产买卖合同》中就涉案房地产转让款支付事宜作出的约定高度一致；最后，如2××3年8月1日的《房屋买卖协议》系双方当事人的实际履约依据，则上诉人在2××3年7月29日即已取得该协议所涉房屋所有权明显与常理不符，且在已付款项多于上述协议约定价款的情况下，上诉人另在次日向被上诉人转付2000000元款项的行为亦不符合日常生活经验。基于上述理由，应认定《资产买卖合同》系双方当事人的实际履约依据。
关于争议焦点二，即涉案转让土地的面积实际为多少，首先，《资产买卖合同》第一条已明确约定转让土地面积为8423.3平方米；其次，作为《资产买卖合同》的见证人，案外人姚某与潘某均陈述，在该合同签订当日，被上诉人冯天源曾将涉案房地产的土地使用权证与房屋所有权证复印件交付予上诉人，故上诉人应当知晓诉争土地的实际面积；最后，《资产买卖合同》所涉土地使用权均已完成过户登记。虽过户至娃娃乐厂名下的土地使用权证载面积减少了344.62平方米，但对于该部分面积，娃娃乐厂已书面同意放弃登记。由此，上诉人以被上诉人实际交付的土地面积与约定的面积不符为由，诉请被上诉人返还多付的转让款缺乏事实依据，本院难以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27340元，由上诉人袁世忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
代理审判员 郑 辉
二〇一五年五月七日
代书 记员 陆 琼