湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民二终字第65号
上诉人（原审原告）长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会，地址：长沙市天心区新开铺石人村。
负责人储湘，该村委会主任。
委托代理人杨宏志，该村委会支部书记。
委托代理人李凤祥，湖南李凤祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙市石人房地产开发有限公司，地址：长沙市天心区新开铺街道石人村村部。
法定代表人李维荣，该公司董事长。
委托代理人覃远林，男，1982年2月9日出生，土家族，住址：湖南省龙山县石羔镇苦竹村4组30号，该公司员工。
委托代理人熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙广汇房地产开发有限公司，地址：长沙市雨花区芙蓉中路二段279号金源大酒店天麒楼11楼。
法定代表人李维荣，该公司董事长。
委托代理人覃远林，男，1982年2月9日出生，土家族，住址：湖南省龙山县石羔镇苦竹村4组30号，该公司员工。
委托代理人熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州广电房地产开发集团有限公司，地址：广州市天河区员村一横路3号。
法定代表人张柏龙，该公司董事长。
委托代理人覃远林，男，1982年2月9日出生，土家族，住址：湖南省龙山县石羔镇苦竹村4组30号，该公司员工。
上诉人长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会（以下简称石人村委会）因与被上诉人长沙市石人房地产开发有限公司（以下简称石人公司）、长沙广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）、广州广电房地产开发集团有限公司（以下简称广电公司）股权转让纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2013）长中民四初字第01097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人石人村委会的负责人储湘，委托代理人杨宏志、李凤祥，被上诉人石人公司、广汇公司的共同委托代理人覃远林、熊庆云，广电公司的委托代理人覃远林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月18日，转让方（甲方）石人村委会与受让方（乙方）广汇公司及担保方广电公司签订《协议书》，甲方自愿转让其持有的石人公司的股份及公司名下含石佳名苑项目在内的全部资产，乙方自愿受让。主要约定如下：第一部分第二条第一点转让方式：1、甲方同意乙方采用承担债务和提供给甲方及甲方村民一部分受益房的方式取得本协议约定的转让标的，从而取得本项目的开发权。（其债务具体金额按乙方同相关各方达成《退款协议》为准（见附件一），乙方同意在股权转让手续全部完成后以标的公司的名义继续承接本项目的后续开发、建设等工作。3、关于乙方完成股权收购后的标的公司提供给甲方购房户受益房的具体办法：将本项目住宅建筑面积总计60000平方米（数据以房屋产权部门测量为准）、商铺建筑面积总计3000平方米（数据以房屋产权部门测量为准）按住宅1900元1平方米、商铺2500元1平方米的价格定向销售给甲方，作为甲方或甲方指定购房户享受的利益（其具体约定详见本协议第二部分）。第二点转让步骤：7、担保方为乙方于本协议中的各项责任义务提供履约担保，出具担保函（见附件三）。第二部分第一条、乙方及标的公司负责在本协议签定后9个月内，获得项目的施工许可证，拿到施工证后24个月内将房屋交付甲方或甲方指定的受益房购房户使用。第二条、甲方按住宅部分单价1900元／平方米，商铺部分单价2500元／平方米向标的公司支付购房款。住宅部分建筑面积总计60000平方米总价11400万元，商铺部分建筑面积总计3000平方米总价750万元。返销给甲方及甲方村民的63000平方米受益房销售过程和办理产权证过程中产生的所有税费全部由受益房购房户自行承担，包括房屋产权交易契税、物业维修基金、营业税、增值税、所得税及测绘费等。若税务部门进行核税征收时对本协议约定的销售单价持有异议需补交税费，由买受人补足。第三条、标的公司同意向甲方定向销售的物业原则上从西向东采用集中、竖向分割的办法。该物业应包含公共建筑的分摊面积（分摊面积按政府职能部门审批执行），具体将根据标的公司批复的总图由甲乙双方协商后指定具体位置，其中商业面积原则上按首层、二层各半通铺分配。第四条、定向销售给甲方的受益房物业将根据甲方的户型比例要求报建建筑单体方案，面积差异处理办法在本项目总平面图和单体方案图审批通过之前须征得甲方同意，其户型方案按建筑面积60㎡、90㎡、120㎡、150㎡的需求设计，甲方必须于本协议签订后两个月内确定户型要求。其建筑面积误差原则上控制在正负3%以内。第五条、标的公司向甲方及甲方村民定向销售的房屋交房标准依据附件四、附件五执行，如有较大变化，须与甲方进行协商。第六条、甲方负责做好受益房户的分房组织工作，在标的公司进行本项目总图设计方案审批前一个月将甲方摸查的受益房户的房屋户型比例以书面形式告知。甲方应在本项目正式开工前将确定的受益房户名单交付标的公司，并在本项目工程进展至±0.00前一个月内，组织全部受益房户与标的公司签订纸质《商品房买卖销售合同》（非网上签约）。如有在标的公司书面通知甲方30天内仍未签约的受益房户，则标的公司可视作其放弃该部分物业的权益，标的公司可自行处置。并且签订纸质合同后，受益房户未经标的公司同意不得再变更受益房户姓名。否则，标的公司有权取消其定向受益房购房资格。该物业归标的公司自行处置。标的公司退还其实际缴纳的购房款。第七条、在标的公司定向销售给甲方的63000平方米物业施工至主体框架结构四层时，甲方向标的公司支付总计4000万元购房款至标的公司指定账户。在标的公司定向销售给甲方的63000平方米物业施工至主体框架结构十层时，甲方应向标的公司累计支付至6300万元购房款至标的公司指定账户。第八条、待标的公司定向销售给甲方的物业办出预售许可证后，即以书面形式通知甲方。甲方应在7个工作日内组织原签约的全体受益房购房户与标的公司续签正式商品房买卖合同（含网上签约），待受益房购房户与标的公司完成网上签约系统程序的同时，受益房购房户应将所有剩余购房款项，一次性支付至标的公司指定账户。如有在30天内仍未签约并交齐所有费用的受益房购房户，则标的公司可自行处置该部分物业并退还该部分物业已缴付给标的公司的相应购房款，除此款项外不予任何补偿。第五部分第四条、若乙方及标的公司未按约定期限动工建设、未按约定期限完成项目开发及交付受益房，则应向甲方承担违约责任并支付违约金，违约金按乙方应交付给甲方物业价值款的每日万分之五计算，造成甲方的直接或间接损失，乙方应予赔偿，甲方可处置乙方自有商品房进行冲抵违约金及赔偿款。若乙方及标的公司未按约定期限动工建设，迟延达到三十天，则甲方有权利解除本协议，甲方行使合同解除权时，乙方应配合将标的公司股权回转，乙方支出的全部款项在扣除违约金及赔偿款后的余额由甲方退还给乙方。第五条、若乙方过户后的标的公司未按本协议约定，将甲方商铺、住宅交付或出卖给其他方，则乙方应按实际发生的物业建筑面积的两倍向甲方进行赔偿。第六条、除本合同第四部分第二条约定及第五部分第四、五条约定外，若乙方未能履行本协议其他条款约定的义务，也属乙方违约，应按违约部分价款总额20%支付违约金，造成甲方损失的，应予以赔偿。广电公司自愿为广汇公司受让石人公司股权及注册开发石佳名苑项目的协议书中所约定的义务进行担保。担保方式为无限连带责任。在此协议书的附件六中，双方约定石人公司于2011年8月底完成石佳名苑项目全部的报建工作，并申领到项目建设许可证，2012年6月，石人公司申领到项目的预售许可证，2012年11月底，石人公司将定向返销给石人村购房户受益物业并将物业交付给石人村受益房购房户使用。
2011年1月4日，石人村委会付款150万元。
2011年5月10日，石人村委会向广汇公司发石佳名苑项目工作联系函，要求广汇公司按其要求报建住宅，其要求为：60㎡290套、90㎡281套、120㎡128套、150㎡13套，总面积合计60000㎡。
2011年6月21日，石人村委会重新向广汇公司提出报建要求：住宅合计701套，其中60㎡288套、90㎡283套、120㎡130套，总建筑面积为58350平方米。
2011年6月22日，石人公司复函石人村委会，称：贵村要求60㎡户型288套、90㎡户型283套、120㎡户型130套，我司已通知设计单位在满足规划要求的前提下，按贵村提出的误差控制在±20%范围内的要求尽量满足村民需求。
2011年6月29日，石人村委会再次向广汇公司发函，要求广汇公司按住宅701套、商铺面积为3000平方米的方案报建，并要求将3﹟栋一楼北向住宅考虑变更为商业用途，该部分面积计入60000㎡住宅返还面积，不计入3000㎡商业返还面积。
2011年12月13日，石人村委会付款200万元。
2011年12月26日，石人公司向石人村委会发石联字（2011）011号工作联系函，告知石人村委会须于2011年12月29日前将首期购房款4000万元支付至石人公司账户。
2011年12月28日，石人村委会付款3850万元。
2011年12月30日，石人公司向石人村委会发石联字（2011）012号工作联系函，告知石人村委会住宅含税价为2132.5元／㎡，商铺含税价为2854元／㎡。
2012年1月6日，石人公司取得石佳名苑1-4﹟栋及1﹟栋地下室建筑工程施工许可证。
2012年2月10日，石人公司向石人村委会发石联字（2012）001号工作联系函，称：石人公司将于2012年2月20日至25日在石人村委会再次安排未签意向书的购房户签订相关文件，请石人村委会提前做好相关准备工作。石佳名苑项目目前施工进度已整体达到结构七层，预计3月达到结构十层。届时，石人村委会向石人公司支付首期6300万元受益房款的剩余部分。望石人村委会提前组织已签订意向书的购房户缴纳剩余房款及相关税费，并立即启动摇号分房工作，以确保双方在预定时间完成交房工作。
2012年2月22日，石人村委会发函给石人公司，告知石人村委会开展下一步组织签约、付款、抽签等工作的时间安排情况。其中交款时间为2012年4月5日至5月10日。
2012年3月7日，石人公司向石人村委会发石联字（2012）003号工作联系函，称：石佳名苑项目目前工程建设各项工作进展顺利，受益房各栋号均已达到结构十层。按协议约定，石人村委会应向石人公司累计支付6300万元。现石人村委会已支付4200万元，尚欠2100万元，请石人村委会于2012年3月10日前支付到位。
2012年3月21日，石人村委会付款1800万元。
2012年3月21日，石人公司向石人村委会发石联字（2012）004号工作联系函，称：根据双方签订的协议书约定，石佳名苑项目受益房主体达到结构十层时，石人村委会应向石人公司支付首期购房款住宅6000万元、商铺300万元，共计6300万元。截止2012年3月21日，石人村委会仅向石人公司支付住宅首期款6000万元，商铺部分首期款尚未支付。请石人村委会于3月29日前支付商铺部分首期房款，并与石人公司签订购房意向书。
2012年3月26日，石人村委会发函给石人公司，称：2.贵公司来函，要求签订第二次意向协议，根据我村的实际情况，从维护稳定的角度出发，由于业主对税收有异议，我单位已向区政府汇报，由区政府组织召开协调会议。第二次签约时间再另行通知，敬请贵单位谅解；3.根据合同规定，我单位应付贵单位6300万，已付6000万元，尚欠300万，因资金紧张，现我单位正积极组织资金，优先支付贵单位款项。
2012年4月21日，石人公司给石人村委会发律师函，称：石人村委会应在2012年1月向广汇公司支付首期商铺款300万元，但石人村委会至今未付。截至4月17日，石人村委会仍未能完成组织全部受益房购房户签订63000㎡购房意向书的工作，仍有30450㎡未签购房意向书。鉴于石人村委会屡次违约，已给广汇公司造成重大经济损失，广汇公司将采取如下措施：就未签订受益房购房意向书并未交纳首期房款的3000㎡商铺物业的权益，广汇公司按协议视为石人村委会自行放弃，对该商铺物业自行处置。
2012年6月7日，石人公司发函给石人村委会，告知：石佳名苑项目受益房已全面封顶，项目后续各项工作因石人村委会在签约、付款等方面屡次违约，面临全面停滞，石人公司将对仍未签约的16620㎡受益房以及3000㎡商业物业按协议约定自行处置。
2012年6月9日，石人村委会回复如下：石人公司提到石人村委会在签约、付款屡次违约，石人村委会提出异议。目前虽仍有部分购房户未签订意向书，责任不在石人村委会，同时对于门面付款问题石人村委会已多次口头要求石人公司出具收款发票，石人公司一直未出具收款发票，责任不在石人村委会。
2012年6月12日，石人公司取得上峰苑（即石佳名苑）1、2、3栋的商品房预售许可证，其中住宅面积合计58325.31㎡（16991.89㎡＋25475.31㎡＋15858.11㎡），商铺面积5383.19㎡（1005.33㎡＋4377.86㎡）。
2012年6月13日，石人公司向石人村委会发石联字（2012）007号工作联系函，石人公司要求石人村委会在2012年6月23日前支付房款2000万元，剩余全部房款及税费在2012年7月11日前支付完毕。
2012年6月20日，石人村委会支付商铺首期款300万元。
2012年6月21日，石人公司向石人村委会发石联字（2012）008号工作联系函，称：石佳名苑项目3栋返还贵村委的受益房我司已于2012年6月12日取得了商品房预售许可证，依据双方协议约定，特此函告贵村委，请贵村委在本函送达之日起7日内组织原已签订认购意向书的受益房户与我司签订正式商品房买卖合同，并组织原已签订认购协议书的受益房户将剩余的购房款全部支付到我司指定账户。如有在30日内仍未签正式商品房买卖合同并交齐所有费用的受益房购房户，则我司将自行处置该部分受益房户的物业并退还该部分物业已缴付给我司的相应购房款，除此款外不予任何补偿。
2012年7月7日，石人公司向石人村委会发石联字（2012）010号工作联系函，称：由于双方前期的友好合作，使得石佳名苑项目的相关工作得以顺利开展，现石佳名苑项目受益房即将进入商品房买卖合同签署阶段（签约期限10天，自2012年7月13日至7月22日止）。根据我司与贵村委签署的《协议书》约定，贵村委应在我司取得商品房预售许可证函告之日起。7个工作日内组织原签约的全体受益房购房户与标的公司续签正式商品房买卖合同（含网上签约），待受益房购房户与标的公司完成网上签约系统程序的同时，受益房购房户应将所有剩余购房款项，一次性支付至标的公司指定账户。如有在30天内仍未签约并交齐所有费用的受益房购房户，则标的公司可自行处置该部分物业并退还该部分物业已缴付给标的公司的相应购房款，除此款项外不予任何补偿。已于2012年6月21日去函通知贵村委，请贵村委按协议约定履行，否则我司将严格按照协议书约定执行。
2012年7月11日，石人村委会付购房款200万元。
2012年7月12日，石人村委会付购房款1800万元。
2012年7月23日，石人村委会付购房款990万元。
2012年8月24日，石人公司发石联字（2012）015号函件给石人村委会，称：按贵村委会的要求，石人村委会持有的石佳名苑项目3000㎡商业物业按协议约定分配原则进行分配。另应贵村委会2011年6月29日来函要求，3﹟栋一楼北向319.36㎡已变更为商业用途。上述商铺共计3319.46㎡。
2012年9月28日，石人村委会回函给石人公司，称：我村委同意贵司来函所述的商业物业分配方案，商铺共计3319.46㎡。
2012年10月3日，石人村委会付购房款2970万元。
2012年10月8日，石人公司向石人村委会发石联字（2012）017号工作联系函，称：现我司与贵村委经充分协商，对商业物业分配方案达成一致意见，该商业物业已达到签约及付款条件。依据双方的协议书约定，贵村委最迟应在2012年10月29日前就商业物业与我司签约并一次性付清全部购房款及协议约定的税费。如贵村委未在2012年10月29日前与我司签约并支付全部购房款及协议约定的税费，依据双方的协议书约定，我方有权单方面解除与贵村委签订的协议书中涉及的商业物业部分，并将该商业物业收回自行处置。
2012年10月18日，石人村委会付购房款177.8274万元。
2012年10月30日，石人公司向石人村委会发出《解除合同通知书》，称：贵村委应在我司定向销售给贵村委的物业办出预售许可证并书面通知后7个工作日内组织受益房购房户与我司签订正式商品房买卖合同（含网上签约），并应将购房款项一次性支付至我司指定账户。如有在30天内仍未签约并交齐所有费用的受益房购房户，则我司可自行处置该部分物业。我司在取得定向销售给贵村委商业物业的预售许可证后已去函通知贵村委与我司进行签约，双方经充分协商，于2012年9月29日就商业物业的分配方案达成一致意见，因此自2012年9月30日起定向销售给贵村委的商业物业已达到签约及付款条件，贵村委应及时与我司签约，依据双方的协议书约定，贵村委最迟应在2012年10月29日前就商业物业与我司签约并一次性付清全部购房款及协议约定的税费，但经我司去函催告后，贵村委仍未履行签约及付款义务，已构成违约。据此，我司依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定及《协议书》第二部分第八条约定通知贵村委：解除我司与贵村委于2010年11月18日签订的《协议书》中关于3000㎡商业物业的定向销售协议；我司收回该部分商业物业自行处置。石人村委会于2012年11月1日收到该解除通知。
2012年11月6日，石人村委会付购房款450万元。
2014年1月3日，石人村委会确认：上峰苑住宅总面积58702.92㎡，返销单价为2132.5元／㎡，村委会应付款125183976.9元，门面3000㎡，单价2500元／㎡，村委会应付款750万元，住宅及门面合计应付13268.3976万元。村委会自2011年12月13日至2012年11月6日已陆续付款12887.8274万元（其中450万元系在2012年11月6日付出），尚欠款380.5702万元。另外，按照合同约定，应返还给村委会住宅面积60000㎡，已返还住宅面积58702.92㎡＋66.39㎡=58769.31㎡，此66.39㎡房屋超出面积已由广汇公司在网签时直接向业主收取。
石人公司返销给石人村委会住宅面积共计58644.31㎡（58325.31㎡＋319.36㎡）。
原审法院另查明，石人公司工商登记的股东杨宏志不享有石人公司任何利益分配，不承担公司债权债务。再查明，石佳名苑即上峰苑。
原审法院归纳本案的争议焦点为：一、石人公司是否还应向石人村委会返销住宅面积1775.17㎡及商铺面积3000㎡；二、石人公司、广汇公司在履行合同的过程中，对石人村委会是否存在违约行为，应否承担违约责任；三、广电公司在本案中应否承担连带责任。对上述焦点分析如下：
转让方石人村委会与受让方广汇公司及担保方广电公司签订的《协议书》系各方真实意思表示，符合法律规定，各方均应按照约定全面履行自己的义务。
关于焦点一。根据协议书第二部分第四条的约定，石人公司返销给石人村委会石佳名苑项目住宅的具体房型、套数以石人村委会书面确认的为准，石人村委会在2011年5月10日曾发函给石人公司，要求报建住宅：60㎡290套、90㎡281套、120㎡128套、150㎡13套，总面积合计60000㎡。石人公司称根据协议书第二部分第三条的约定，石人村委会应承担小区的物业用房、社区用房等共同建筑的分摊面积，故要求石人公司对报建方案作调整。石人村委会于2011年6月21日将住宅报建方案变更为：60㎡288套、90㎡283套、120㎡130套，总面积合计58350㎡。石人村委会另要求将3﹟栋一楼北向住宅面积319.36㎡考虑变更为商业用途，该部分面积计入60000㎡住宅返还面积，不计入3000㎡商业返还面积。此后，石人公司按照石人村委会的上述要求进行报建。2012年6月12日，石人公司取得上峰苑（即石佳名苑）1、2、3栋的商品房预售许可证，其中住宅面积合计58325.31㎡（16991.89㎡＋25475.31㎡＋15858.11㎡）。此后，石人公司按约定陆续将上述所有住宅面积全部返销给石人村委会。现在石人村委会主张石人公司尚欠住宅面积1775.17㎡未予返销，但未提供充分的证据证明，原审法院不予采信。石人村委会要求石人公司继续返销住宅面积1775.17㎡的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。
根据《协议书》第二部分第八条的约定，石人村委会应在石人公司定向销售的物业办好房屋预售许可证并书面通知后7个工作日内组织受益房购房户与石人公司签订正式商品房买卖合同（含网上签约），并应将购房款项一次性支付至石人公司指定账户；如有在30天内仍未签约并交齐所有费用的受益房购房户，则石人公司可自行处置该部分物业并退还该部分物业已缴付给石人公司的相应购房款，除此款外不予任何补偿。石人公司2012年6月12日取得石佳名苑项目全部受益房的商品房预售许可证，2012年6月21日将此事函告石人村委会，并要求村委会在收到函告后30日内组织受益房户签订商品房买卖合同及付清购房余款。2012年8月24日再次函告石人村委会3000㎡商铺分配方案，2012年9月28日，石人村委会回函石人公司，表示认可石人公司关于3000㎡商铺的分配方案。至此，双方就商铺分配达成一致。石人公司发函要求石人村委会在30日内即2012年10月29日前就商业物业签约并一次性付清全部购房款及协议约定的税费，否则将收回商业物业自行处置。但截至2012年10月30日，石人村委会仍拖欠商铺购房款450万元未付。根据上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，石人公司有权解除关于3000㎡商铺的定向销售协议条款，将商铺收回自行处置。石人公司2012年10月30日已书面通知石人村委会解除关于3000㎡商铺的定向销售协议条款，石人村委会于2012年11月1日收到该通知，故双方关于3000㎡商铺的定向销售协议条款自此解除。石人村委会现在要求石人公司返销商铺面积3000㎡无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点二。根据《协议书》第二部分第一条的约定，广汇公司及石人公司负责在本协议签订后9个月内，获得项目的施工许可证，拿到施工许可证后24个月内将房屋交付石人村委会或石人村委会指定的受益房购房户使用。同时该协议第二部分第四条约定，石人村委会必须于本协议签订后两个月内确定户型要求。本案《协议书》于2010年11月18日签订。由于协议约定广汇公司、石人公司必须按照石人村委会的要求报建，而石人村委会的要求最终于2011年6月21日出具，较协议约定的两个月延迟了5个月零3天。故广汇公司、石人公司取得石佳名苑项目施工许可证的时间应相应顺延，即广汇公司、石人公司应在2012年1月20日前取得石佳名苑项目的施工许可证，现在石人公司于2012年1月6日获得项目的施工许可证，未违反双方的约定。石人公司在2013年8月30日将房屋交付石人村委会指定的受益房购房户使用，也符合了双方约定的拿到施工许可证后24个月内交付房屋的约定。故石人公司、广汇公司取得预售许可证及交付受益房的行为均未违反双方的约定。由于石人公司、广汇公司已按协议履行完返销住宅的义务，且合法解除了返销商铺的合同条款，石人村委会关于石人公司、广汇公司拖欠住宅面积1775.17㎡及商铺3000㎡未返销构成违约的诉讼理由不成立，原审法院不予采信。石人村委会主张石人公司、广汇公司所返销房屋装饰违约，但未提供充分的证据证明，原审法院不予采信。综上，石人村委会要求石人公司、广汇公司承担违约责任无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点三。经审查，根据股权转让协议书的约定，广电公司为广汇公司受让石人公司股权及注册开发石佳名苑项目的协议书中所约定的义务进行担保。担保方式为无限连带责任。经审查，石人村委会要求广汇公司承担返销住宅、商铺及支付违约金的诉讼主张均不成立，故其要求广电公司对广汇公司承担的上述债务负连带责任的主张亦不成立，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会的诉讼请求。本案案件受理费137737元，由长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会承担。
上诉人石人村委会不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决违反我国合同法中的公平原则，侵犯了上诉人及全体村民的根本利益，应予撤销。二、2010年11月18日上诉人与广汇公司所签协议第二部分第六条约定无效。1、尚未取得预售许可证前，开发商无权签订《商品房销售合同》，更不能强行要求购房人签订合同；2、合同约定“通知后30天未签约，视为放弃”，该条款剥夺了上诉人和村民的基本权利，不具有法律约束力。三、被上诉人优价销售给上诉人及村民的住宅面积不足合同约定的6万平米。被上诉人销售给村民的住宅面积为58325平米加上3号栋一楼北向住宅改商业用途，被上诉人同意计处6万平米的房屋面积319平米，尚差1356平米。四、被上诉人以合同第二部分第八条的规定认定上诉人有关商铺的签约付款违约无事实依据。请求：1、撤销原判；2、支持上诉人石人村委会的全部诉讼请求。
被上诉人石人公司、广汇公司、广电公司共同答辩称：一、上诉人诉称本案诉争合同的实质内容是将项目土地连同石人公司转移给广汇公司，广汇公司出开发资金并负责开发建设，上诉人以优惠价格购买开发后的部分住宅和商业用房，进而认定本案诉争合同的性质为房地产合作开发合同，存在认定上的逻辑错误；二、依照合同的相对性原则，答辩人并没有与上诉人所辖村民发生直接的民事法律关系，上诉人所辖村民的权益是否受损，不是本案审理需要解决的问题；三、本案所涉协议条款没有违反社会公共利益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的案件事实与原审法院查明的事实基本一致，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，石人村委会与广汇公司、石人公司及广电公司签订的关于股权转让的《协议书》系各方真实意思表示，符合法律规定，各方均应按照约定全面履行自己的义务。本案二审的争议焦点为：一是石人公司是否应当向石人村委会返销1356m2（原一审诉讼请求为1775.17m2）住宅面积；二是石人公司能否单方解除3000m2关于商铺返销的合同的条款；三是石人公司、广汇公司在合同履行过程中，是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；四是广电公司是否应当承担连带责任。
关于焦点一。根据《协议书》第二部分第四条的约定，石人公司返销给石人村委会石佳名苑项目住宅的具体房型、套数以石人村委会书面确认的为准。石人村委会在2011年5月10日曾发函给石人公司，要求报建住宅：60m2290套、90m2281套、120m2128套、150m213套，总面积合计60000m2。石人公司称根据协议书第二部分第三条的约定，石人村委会应承担小区的物业用房、社区用房等共同建筑的分摊面积，故要求石人公司对报建方案作调整。石人村委会于2011年6月21日将住宅报建方案变更为：60m2288套、90m2283套、120m2130套，总面积合计58350m2。石人村委会另要求将3#栋一楼北向住宅面积319.36m2考虑变更为商业用途，该部分面积计入60000m2住宅返还面积，不计入3000m2商业返还面积。此后，石人公司按照石人村委会的上述要求进行报建。2012年6月12日，石人公司取得上峰苑（即石佳名苑）1、2、3栋的商品房预售许可证，其中住宅面积合计58325.31m2（16991.89m2＋25475.31m2＋15858.1lm2）。此后，石人公司按约定陆续将上述所有住宅面积全部返销给石人村委会。现石人村委会主张石人公司尚欠住宅面积1356m2未予返销，但未提供充分的证据证明，本院不予采信。石人村委会要求石人公司继续返销住宅面积1356m2的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于焦点二。从本案事实看，本案是股权转让合同纠纷，不是单纯的商品房买卖合同纠纷。石人村委会转让股权获得的对价不是现金，而是以承债和返销房购买价与市场价的差额部分作对价回报。只有在石人村委会存在重大过错的情况下，石人公司才能行使合同单方解除权，否则，有违公平原则。从本案的证据分析，石人村委会在合同履行过程中，存在延期付款情况，但对延期支付住宅购买款问题，事后又得到了石人公司的认可。关于商铺购买款450万元支付问题，也只比石人公司通知签约并付款所约定的时间晚了7天。在石人村委会基本履行了合同主要义务的前提下，石人公司以商铺迟延付款为由，单方解除应返销商铺3000m2的合同款项，显然违反权利义务相对等原则。《协议书》第二部分第八条规定：“待标的公司定向销售给甲方的物业办出预售许可证后，即以书面形式通知甲方。甲方应在7个工作日内组织原签约的全体受益房购房户与标的公司续签正式商品房买卖合同（含网上签约），待受益房购房户与标的公司完成网上签约系统程序的同时，受益房购房户应将所有剩余购房款项，一次性支付至标的公司指定账户。如有在30天内仍未签约并交齐所有费用的受益房购房户，则标的公司可自行处置该部分物业并退还该部分物业已缴付给标的公司的相应购房款，除此款项外不予任何补偿。”从该条约定看，是针对原已签约的住宅购房户而言的。因为商铺当时并未签约，也就不存在签订正式商品房屋买卖合同，只是在双方工作联系函件中对商铺分配进行了确认，不能视为已经签约，因此，在商铺未签约的情况下，该条约定不能适用于商铺。石人公司以该条约定为由单方解除返销商铺的义务没有法律依据。假定商铺返销适用《协议书》第二部分第八条的约定，石人公司也应按约定以书面形式通知石人村委会签约并付款。从本案事实看，石人公司通知石人村委会签约并付款时间是2012年10月8日，按该条约定的30日期限，石人村委会在2012年11月7日前付款是不违反合同约定的。石人公司在工作函件中自行约定必须在2012年10月29日前签约并付款没有法律依据。事实上，石人村委会于2012年11月6日支付了450万元商铺款，石人公司亦收取了此款，应视为石人村委会在合同约定的期限内履行了商铺购房款的支付义务。综上所述，石人公司单方解除协议书中关于商铺返销的约定没有事实和法律依据。石人村委会关于这项上诉理由成立，本院予以支持。
关于焦点三。根据《协议书》第二部分第一条的约定，广汇公司及石人公司负责在本协议签订后9个月内，获得项目的施工许可证，拿到施工许可证后24个月内将房屋交付石人村委会或石人村委会指定的受益房购房户使用。同时该协议第二部分第四条约定，石人村委会必须于本协议签订后两个月内确定户型要求。本案《协议书》于2010年11月18日签订。由于协议约定广汇公司、石人公司必须按照石人村委会的要求报建，而石人村委会的要求最终于2011年6月21日出具，较协议约定的两个月延迟了5个月零3天。故广汇公司、石人公司取得石佳名苑项目施工许可证的时间应相应顺延，即广汇公司、石人公司应在2012年1月20日前取得石佳名苑项目的施工许可证，现在石人公司于2012年1月6日获得项目的施工许可证，未违反双方的约定。石人公司在2013年8月30日将房屋交付石人村委会指定的受益房购房户使用，也符合了双方约定的拿到施工许可证后24个月内交付房屋的约定。故石人公司、广汇公司取得预售许可证及交付受益房的行为均未违反双方的约定。石人村委会要求石人公司、广汇公司承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点四。经审查，根据《协议书》第五部分第八条的约定，广电公司为广汇公司受让石人公司股权及注册开发石佳名苑项目的协议书中所约定的各项义务进行担保。担保方式为不可撤销的连带保证责任。因此，广电公司对广汇公司、石人公司在协议书中约定的义务应当承担连带责任。对石人村委会此项上诉请求，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律均有错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长沙市中级人民法院（2013）长中民四初字第01097号民事判决。
二、长沙市石人房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会按有关协议约定的价格返销商铺面积3000平方米。
三、广州广电房地产开发集团股份有限公司对本判决第（二）项所确定的长沙市石人房地产开发有限公司返销长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会商铺面积3000平方米的义务承担连带责任。
四、驳回长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费137737元，二审案件受理费137737元，共计275474元，由长沙市天心区新开铺街道办事处石人村村民委员会承担170000元，由长沙市石人房地产开发有限公司承担105474元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄兴东
审 判 员 李建红
代理审判员 李 娟
二〇一四年八月十五日
书 记 员 邓姣玲