河南省方城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）方民三初字第4号
原告：河南省方城县凯达工业品制造公司。
代表人：荆振，任方城县凯达工业品制造公司管理人负责人。
委托代理人：贾留套，河南赫奕律师事务所律师。
被告：陈从欣，男，1980年10月3日生，汉族，住河南省泌阳县。
委托代理人：李志国，男，1966年7月22日生，汉族，住方城县。
被告：方城县旺欣电子有限公司。
法定代表人：陈从坤，任公司董事。
原告河南省方城县凯达工业品制造公司（以下简称方城凯达工业品制造公司）与被告陈从欣、方城县旺欣电子有限公司为返还原物纠纷一案，原告于2015年10月15日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年11月20日、2017年1月16日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时原告委托代理人贾留套，被告陈从欣及其委托代理人李志国到庭参加诉讼，被告方城县旺欣电子有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次开庭审理时原告委托代理人贾留套到庭参加诉讼，被告陈从欣、方城县旺欣电子有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方城凯达工业品制造公司诉称：2004年年底，方城县残联于秀海找到原告要求租赁公司部分房屋（南两座楼各第三层48间及北三层车间楼）建羊毛衫项目，因投资过大项目未能开建。2006年11月转租给陈从欣开办电子厂，原告与陈从欣未重新签订协议，陈从欣租赁后仍按原协议执行。陈从欣每年按22000元向原告缴纳房租至2010年6月，被告共缴纳租金58000元。后因原告向被告借款，房租被告一直未交。但被告一直占用。方城凯达工业制造公司于2013年10月28日向方城县人民法院申请破产清算，方城县人民法院于2013年11月8日裁定受理，并指定了管理人。管理人在破产受理后未通知被告解除合同还是继续履行。2014年12月份管理人曾通知被告腾还房屋及土地，被告未腾还。2015年8月7日管理人再次向被告下发通知要求腾还房屋及土地，被告以各种理由推托仍未腾还。根据方城凯达工业品制造公司第一次债权人会议决议，管理人现要求处置方城凯达工业品制造公司的资产。另方城县铭瑞工业品有限公司与方城县城关镇巨龙电子厂签订的出让协议违反国有资产管理条例，同时也违反了房地产管理法，属无效协议，且无效协议签订后，双方没有实际履行，陈从欣也未向协议出让方支付款项，基于租赁关系陈从欣占有该处的房屋及土地，涉案协议中涉及其他房产及土地因双方不再履行协议，没有交付给陈从欣，仍由原方城县铭瑞工业品有限公司占有、使用、受益，这其中就包括原来的煤球场和马永庆猪厂及高才的涂料厂。陈从欣在土地上要建设建筑物的时候由于被告没有给钱，原方城县铭瑞工业品有限公司予以制止，在这种情况下双方达成的口头协议，该协议不再履行。综上事实，被告占用该房地产已无任何法律依据，被告占用不予腾还是侵权行为，故请求人民法院依法判令被告即时腾空所占用房屋及土地交还给原告，并自2010年7月起按每年22000元标准向原告支付房屋占用费至腾还房屋之日止。
原告方城凯达工业品制造公司为支持其诉讼请求及事实理由的成立，向本院提供了以下证据材料：
1、（2013）方破字第1号民事裁定书，拟证明：人民法院已受理方城县凯达工业品制造公司破产申请；2、（2013）方破字第1-2号民事裁定书，拟证明：原告已宣告破产；3、2014年11月27日方城县铭瑞工业品有限公司与李月勤房屋租赁协议一份，拟证明：系案争房屋及土地最原始的租赁合同，租赁人又将房屋及土地转让给陈从欣；4、方国资（2013）第9号文件，拟证明：方城县铭瑞工业品有限公司与方城县凯达工业品制造公司后来合并的事实；5、原方城县乳品厂综地分划平面图一份，拟证明：涉案房地产所处地理位置；6、原方城县铭瑞工业品有限公司与方城县城关镇巨龙电子厂出让协议，拟证明：原方城县铭瑞工业品有限公司与方城县城关镇巨龙电子厂在2010年10月15日曾签过一个出让协议；7、方城县凯达工业品制造公司法定代表人张国瑞出具的租赁房屋情况说明一份，方城县人民法院2013方民商初字第145号民事裁定书、（2014）方执字第309-310号民事裁定书，方城县人民法院（2013）方民商初字第145号民事判决书及（2016）豫13民终3080号民事判决书一份，拟证明：原方城县铭瑞工业品有限公司与方城县城关镇巨龙电子厂出让协议签订后双方实际解除，未继续履行；8、原方城县铭瑞工业品有限公司会计凭证三份，拟证明：方城县铭瑞工业品有限公司未收陈从欣出让协议价款;9、2009年9月29日收据一份、2010年2月8日收据一份、2010年3月20日记账凭证一份，拟证明被告房租支付情况。
被告陈从欣辩称：2010年10月15日方城县铭瑞工业品有限公司的法定代表人张国瑞将房产及土地已经转让给方城县旺欣电子有限公司，所以被告租赁原告的房屋及土地不能成立。土地及房屋方城县旺欣电子有限公司已经买下来，不属于原告的资产，所以被告不同意腾空房屋及所占土地。
被告陈从欣为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：
2010年10月15日出让协议一份，拟证明：方城县旺欣电子有限公司和方城县铭瑞工业品有限公司不是租赁关系，案争房屋及土地是方城县铭瑞工业品有限公司的资产。
被告方城县旺欣电子有限公司未到庭，无答辩，亦未向本院提交证据材料。
本院为查明案件事实，依法调取并出示以下证据材料：
方城县城关镇巨龙电子厂、方城县旺欣电子有限公司工商登记资料，方城县铭瑞工业品有限公司房产证复印件、工商登记资料，方城县旺欣电子有限公司现场勘查照片；2015年6月24日询问陈从欣笔录一份；
本院根据庭审调查，当事人举证、质证，确认以下法律事实：原告方城凯达工业品制造公司于2013年8月吸收合并方城县铭瑞工业品有限公司，2013年10月28日，方城凯达工业品制造公司以不能清偿到期债务为由申请对方城县凯达工业品制造公司进行破产清算，本院于2013年11月8日裁定受理，并指定了破产管理人，于2015年1月28日宣告其破产。在方城县铭瑞工业品有限公司被原告方城凯达工业品制造公司吸收合并之前，方城县铭瑞工业品有限公司于2004年11月27日与李月勤签订《房屋租赁协议》一份，主要内容如下：“甲方方城县铭瑞工业品有限公司乙方李月勤甲方将其北生产楼、南原库房楼一层、三层以及生产楼东边瓦房拾间，以现有状况租给乙方，由乙方投入改造使用，其费用由乙方负担。一、改造项目：1、生产楼内外粉刷，门窗部分更换，楼顶治漏；2、住宿楼门窗修缮或更换；3、生产楼东边10间瓦房部分改造为石棉瓦房子，内外粉刷；4、整个院子除保留大花坛外，根据需要可合理绿化改造使用；5、大门围墙和门卫室由乙方自行设计建筑，甲方对乙方投入项目负责把好质量关，合同终止时，乙方投入不动产资产待合同终止时无条件归甲方所有，协议期内如甲方违约按投入总额分五年测算，甲方按未使用年限金额赔偿。二、租期暂定五年，即2005年元月1日至2009年12月30日止。租金共计陆万捌仟元整…。……八、协议期满后，乙方如需继续占用房设，必须在本协议期满前二个月主动与甲方协商延续合同…。……甲方方城县铭瑞工业品有限公司张国瑞乙方李月勤”。2006年10月28日，于秀海将原李月勤与方城县铭瑞工业品有限公司之间《房屋租赁协议》中的厂房及土地转租给被告陈从欣，并以其本人名义与陈从欣签订《厂房租赁协议书》一份，主要内容如下“甲方陈从欣乙方于秀海（县乳品厂院内）甲方租赁乙方场地创办方城县高普电子厂，合同期暂定5年。甲方责任：1、甲方负责投入固定资产200万元，流资800万元，建成方城县高普电子厂，产业符合国家政策；2、在合同期内开展正常经营，不准违约单方终止；3、保护场内原有设施，不准随意破坏；4、按时交纳房租费每年2.2万元。第一年合同签订后即交，第二年开始在第一月内缴纳。乙方责任：……3、保证将北三层车间楼，南两座楼的各第三层48间租给甲方使用；4、在合同期内，当原厂决定破产、房产需要变更等原因，乙方负责协调工作，尽其可能继续完成合同期限。如出现不可抗力、协调不好时，甲方、乙方合同终止。乙方不负责赔偿损失；5、本协议自2006年11月1日起延至5年；……；甲方陈从欣乙方于秀海见证人吴某，协议签订后，陈从欣将第一年房租2.2万元交给于秀海，其后至2010年6月期间的房租直接交给方城县铭瑞工业品有限公司，方城县铭瑞工业品有限公司与陈从欣之间未重新签订租赁合同。在陈从欣租赁期间，为满足生产所需，对租赁房屋门窗、地坪等进行了必要改造，建简易房1间（小卖铺用）。2010年10月15日，原方城县铭瑞工业品有限公司与陈从欣开办的个体企业方城县巨龙电子厂签订《出让协议》一份，主要内容如下：“甲方方城县铭瑞工业品有限公司乙方方城县城关镇巨龙电子厂经甲乙双方协商，就房地产出让一事达成如下协议：1、甲方同意将本公司自有的位于方城县城关镇通仙观街老乳品厂院内房地产一处所有权出让给乙方；2、甲方出让给乙方的房地产所有权主要包括：一、土地：7250.93平方米，约合10.87亩，边界为东至房屋外墙，西至院墙，南至方城县凯达工业品制造公司，北至县土地储备中心。二、房产：框架结构三层楼房一栋，总面积1440平方米；3、出让价格：甲方出让给乙方的房地产总价格为330万元；4、付款方式：本协议签字之日，由乙方向甲方支付人民币80万元，下余款项250万元，在甲方将房地产所有权转让给乙方当日，由乙方向甲方一次性付清；5、甲方同意乙方在支付首期出让费后，在该宗土地上建设企业需要的配套厂房，并对现有楼房进行必要的改造和修缮，如遇纠纷、阻工等意外情况，甲方应主动协助乙方妥善处理；6、甲方应积极为乙方办理该宗房地产所有权过户相关手续，保证一年内将过户手续办理完毕，费用由乙方支付；7、乙方积极筹备资金，确保在甲方将房地产过户手续办理完毕之日，将出让费尾款一次性全部结清；8、甲方同意在收到乙方首期出让费后，由乙方先期用该宗房产的产权证书到金融部门贷款融资，费用由乙方负责；9、本协议约定的房地产出让事项，如因甲方原因不能实现，甲方应如数支付乙方因房地产出让一事产生的改造、修缮、建设及融资费用具体金额由甲、乙双方共同认可的金额为准，如因乙方原因不能实现，甲方不再归还乙方支付的首期出让费用；10、本协议约定内容，甲乙双方应共同遵守，如有违约，违约方应赔偿守约方的相关经济损失；11、协议如有不尽事宜，双方可另外签订补充协议，另外约定；12、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。甲方方城县铭瑞工业品有限公司（印章）法定代表人张国瑞（签名）乙方方城县城关镇巨龙电子厂（印章）法定代表人陈从欣（签名）2010年10月15日”。2010年11月30日，方城县铭瑞工业品有限公司法定代表人张国瑞向陈从欣出具收条一份，内容：“收条陈从欣预借款叁拾叁万伍仟元整（335000元）张国瑞”，2011年1月13日，方城县城关镇巨龙电子厂向方城县铭瑞工业品有限公司法定代表人张国瑞汇款500000元，同日，原方城县铭瑞工业品有限公司向陈从欣出具收款收据一份，内容如下：“今收到陈从欣捌拾叁万伍仟元整835000元经手人张国瑞方城县铭瑞工业品有限公司（印章）”，该835000元含2010年11月30日借款335000元。《出让协议》签订后，被告陈从欣为另建厂房在租赁房屋北面空地建东西长约40米，南北宽约12米的地基一处，为生产所需建简易房1间（门卫室用），建院墙一道（东边）。方城凯达工业品制造公司吸收合并方城县铭瑞工业品有限公司，并被宣告破产后，方城凯达工业品制造公司破产管理人在管理、清算方城凯达工业制造公司破产财产中，先后于2014年12月、2015年8月通知被告腾还房屋及土地，被告未腾还。原告于2015年10月15日诉至本院，请求本院判令被告即时腾还所占用房屋及土地，将房屋及土地交还原告，并自2010年7月起按每年22000元标准向原告支付房屋占用费至腾还房屋之日止。
另查明：原方城县铭瑞工业品有限公司于2002年11月5日登记成立，企业类型为有限责任公司，法定代表人张国瑞，注册资本50万元，股东9人，其中法人股东方城县凯达工业品制造公司以设备出资20万元，自然人股东8人共出资30万元，于2013年8月被方城凯达工业品制造公司吸收合并，并于2013年8月12日在南阳晚报刊登合并公告，2013年12月24日被方城县工商行政管理局核准注销登记；原告方城凯达工业品制造公司前身系方城县辉煌实业集团公司，于1999年4月20日申请更名为方城县凯达工业品制造公司，经济性质为国有企业，法定代表人张国瑞，经营方式为制造、销售，主管单位为方城县对外经济贸易总公司；原方城县城关镇巨龙电子厂系个体工商户，经营者陈从欣，于2010年11月16日登记成立，经营场所为方城县城关镇老乳品厂院内，经营场所提供者于秀海，于2013年7月4日注销登记；方城县旺欣电子有限公司于2012年4月16日登记成立，成立时的法定代表人姓名陈从欣，公司类型为有限责任公司，两位自然人股东，分别为陈从欣、赵英，注册资金伍佰万元整，2013年12月20日变更股东为陈从坤、陈从东，变更法定代表人为陈从坤，公司登记住所为方城县××能源产业聚居区西××西弘裕一号，实际生产经营场所为方城县城关镇老乳品厂院内；在方城县旺欣电子有限公司登记成立后，方城县城关镇巨龙电子厂注销登记前，方城县旺欣电子有限公司与方城县城关镇巨龙电子厂生产经营场所相同，方城县旺欣电子有限公司占用原方城县铭瑞工业品有限公司厂房及土地至今；被告陈从欣在方城凯达工业品制造公司被宣告破产后，未向方城凯达工业品制造公司破产管理人申报过债权;2011年11月28日，方城县城关镇巨龙电子厂向方城县鼎运投资担保有限公司申请担保贷款，2012年1月12日，方城县铭瑞工业品有限公司与方城县鼎运投资担保有限公司签订房地产抵押合同一份，约定方城县铭瑞工业品有限公司以其位于方城县××××房屋及土地（房屋所有权证号为：方城县房权证城关2区字第410830787-××号，土地使用权证号为：方国用（2007）第624号）作抵押，向方城县鼎运投资担保有限公司申请贷款70万元，并办理房产抵押登记（房屋他项权证号为：方房他证字第D12030000**号），2012年6月14日，方城县铭瑞工业品有限公司、方城县城关镇巨龙电子厂、方城县鼎运投资担保有限公司三方又签订反担保合同一份，方城县铭瑞工业品有限公司以其与方城县鼎运投资担保有限公司办理抵押登记的房屋他项权证号为方房他证字第D12030000**号资产，为方城县鼎运投资担保有限公司就方城县城关镇巨龙电子厂70万元贷款提供反担保，同日，方城县城关镇巨龙电子厂由方城县鼎运投资担保有限公司担保在方城县农村信用合作联社营业部贷款70万元，后因方城县城关镇巨龙电子厂未及时清偿该笔贷款，方城县农村信用合作联社营业部从方城县鼎运投资担保有限公司账户扣划资金711546.84元。2013年6月28日，方城县鼎运投资担保有限公司将陈从欣和方城凯达工业品制造公司诉至本院，主张行使担保追偿权，本院经审理作出（2013）方民商初字第145号判决，判令陈从欣偿还方城县鼎运投资担保有限公司借款本金70万元及利息，并支付因实现担保债权支出的律师费用，方城县鼎运投资担保有限公司在陈从欣不能清偿上述借款本息及律师费用时，对方城凯达工业品制造公司所有的房屋所有权登记为方城县铭瑞工业品有限公司设置抵押的房屋在折价或拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权，该判决发生法律效力后，方城县鼎运投资担保有限公司就该笔债权已向本院申请强制执行；方城县城关镇巨龙电子厂与方城县铭瑞工业品有限公司签订《出让协议》后，方城县城关镇巨龙电子厂实际占用方城县铭瑞工业品有限公司房屋及土地的范围为：生产楼、南原库房楼以及生产楼东边瓦房及附属土地。
综上事实，本院认为：原告方城凯达工业品制造公司依法吸收合并方城县铭瑞工业品有限公司后，原方城县铭瑞工业品有限公司的债权债务关系由方城凯达工业品制造公司承继，现方城凯达工业品制造公司起诉要求二被告腾空所占用原方城县铭瑞工业品有限公司房屋及土地交还给原告，并支付占用期间的房租损失主体适格。对于原告诉请的关于房屋、土地租赁费损失问题,方城县铭瑞工业品有限公司与李月勤签订《房屋租赁协议》后，在租赁期内，李月勤将租赁标的物转租给被告陈从欣，期间陈从欣直接将房租交付给方城县铭瑞工业品有限公司，其转租行为得到方城县铭瑞工业品有限公司认可，被告陈从欣交纳租赁费至2010年6月，2010年10月，方城县铭瑞工业品有限公司与方城县城关镇巨龙电子厂签订《出让协议》，协议中原方城县铭瑞工业品有限公司将其所有的土地及房产出让给方城县城关镇巨龙电子厂，根据方城县铭瑞工业品有限公司工商登记显示，方城县铭瑞工业品有限公司国有股份占全部股份的40%，即出让财产的40%系国有资产，原方城县铭瑞工业品有限公司在未经国有资产主管部门批准，未办理国有资产处置审批手续的情况下，擅自与方城县城关镇巨龙电子厂签订《出让协议》，出让国有资产，其行为违反法律、行政法规的强制性规定，该《出让协议》为无效合同。在出让协议签订后，方城县城关镇巨龙电子厂向原方城县铭瑞工业品有限公司支付首期款835000元（含以往借款），该款的支付期限虽与协议约定期限不符，且方城县铭瑞工业品有限公司出具收据上注明为“预借款”，但结合《出让协议》约定内容，如：“方城县铭瑞工业品有限公司同意方城县城关镇巨龙电子厂在支付首期出让费后，在该宗土地上建设企业需要的配套厂房，并对现有楼房进行必要的改造和修缮，方城县铭瑞工业品有限公司同意在收到方城县城关镇巨龙电子厂首期出让费后，由方城县城关镇巨龙电子厂先期用该宗房产的产权证书到金融部门贷款融资”等约定，在《出让协议》签订后，方城县城关镇巨龙电子厂在出让土地上扎建了地基，并对现有楼房进行了改造和修缮，方城县铭瑞工业品有限公司也以该宗房产的产权证书对方城县城关镇巨龙电子厂在金融部门贷款融资向担保单位提供了反担保，以上情形，能够印证陈从欣、方城县城关镇巨龙电子厂支付方城县铭瑞工业品有限公司的835000元为首期合同履行款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。方城县城关镇巨龙电子厂系陈从欣开办的个体工商户，在方城县城关镇巨龙电子厂被工商行政管理部门核准注销后，原方城县城关镇巨龙电子厂的权利义务关系由经营者陈从欣承担。方城县城关镇巨龙电子厂被工商部门核准注销后，被告方城县旺欣电子有限公司继续占用原方城县铭瑞工业品有限公司厂房及土地至今，虽然方城县旺欣电子有限公司在工商行政部门初始登记时陈从欣系股东之一，法定代表人，但根据工商登记显示，方城县城关镇巨龙电子厂与方城县旺欣电子有限公司系性质截然不同的两个公司，方城县旺欣电子有限公司占有使用方城县铭瑞工业品有限公司资产，缺乏法律根据和事实依据，原告要求被告陈从欣、方城县旺欣电子有限公司腾空、腾还所占用原方城县铭瑞工业品有限公司房产及土地理由正当，本院予以准许。基于上述原因，方城县铭瑞工业品有限公司与方城县城关镇巨龙电子厂签订《出让协议》前，被告陈从欣拖欠2010年7月至2010年9月3个月租赁费，应予支付，即：3个月×22000元/年÷12（月）=5500元，在《出让协议》签订后，方城县城关镇巨龙电子厂基于该无效合同占用原方城县铭瑞工业品有限公司厂房及土地至2013年7月（方城县城关镇巨龙电子厂核准注销），造成原告该期间租赁费损失，应由被告陈从欣负担，该期间房租为：34个月（2010年10月-2013年7月）×22000元/年÷12（月）=62333元；被告方城县旺欣电子有限公司在方城县城关镇巨龙电子厂被工商行政部门核准注销后，在未征得方城县铭瑞工业品有限公司同意和未签订租赁合同的情况下，占有使用方城县铭瑞工业品有限公司土地、房产进行生产经营活动，侵犯了方城县铭瑞工业品有限公司的合法权益，原告要求被告方城县旺欣电子有限公司支付该期间房租理由正当，本院予以支持，该期间房租为：26个月（2013年8月-2015年10月）×22000元/年÷12（月）=47667元，2015年11月以后的房租损失仍应由方城县旺欣电子有限公司负担至房屋腾空交还原告之日止；被告陈从欣因该无效合同所产生的经济损失因在原方城县铭瑞工业品有限公司被原告方城县凯达工业品制造公司吸收合并前，并未要求其清偿债务或提供担保，现原告方城县凯达工业品制造公司在吸收合并方城县铭瑞工业品有限公司后已向本院申请破产，且已经本院宣告破产，其损失可作为债权向方城县凯达工业品制造公司破产管理人进行申报。被告陈从欣关于被告方城县旺欣电子有限公司已与方城县铭瑞工业品有限公司签订出让协议，已买下租赁房产及土地，不应支付房租，腾还占用的房屋及土地的辩解，证据不足，本院不予采信；被告陈从欣、方城县旺欣电子有限公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，应视为其对庭审抗辩权的自愿放弃。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（四）项、第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈从欣、方城县旺欣电子有限公司于本判决发生法律效力后三十日内腾空并交付占用原告河南省方城县凯达工业品制造公司的房屋及土地。
二、被告陈从欣于本判决发生法律效力后五日内支付原告河南省方城县凯达工业品制造公司房屋租赁费5500元，赔偿原告河南省方城县凯达工业品制造公司房屋租赁费损失62333元。
三、被告方城县旺欣电子有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告河南省方城县凯达工业品制造公司2013年8月-2015年10月期间房屋租赁费损失47667元，2015年11月以后的房屋租赁费损失继续由被告方城县旺欣电子有限公司按年租金22000元标准向原告河南省方城县凯达工业品制造公司支付至房屋腾空，房屋交付原告之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由被告陈从欣、方城县旺欣电子有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 徐玉宪
审判员 孔 超
审判员 耿闫玲
二〇一七年四月二十六日
书记员 张苗苗