福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初1449号
原告苏万兴，男，汉族，1965年12月13日出生，住福建省石狮市。
委托代理人柯志欣，福建博广律师事务所律师。
被告池群，男，汉族，1982年4月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。
原告苏万兴诉被告池群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人柯志欣、被告池群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是福建省福州市鼓楼区餐厅房屋所有权人。2015年5月8日原告将前述房屋出租给被告用于餐厅使用，双方约定：“租赁期限为5年，自2015年6月15日起至2020年6月16日止，合同履约保证金为15万元，第一年月租金为人民币50885元，租金月结，被告须于每月20日前缴付当月租金，逾期15日原告有权解除合同，没收保证金并有权追讨被告拖欠的租金及延期支付的违约金。”同时合同第七条第2款约定：“被告如提前解除合同，原告有权取消被告所支付的15万元保证金和壹个月租金作为违约赔偿金。”合同签订当日原告就将诉争房屋交付给被告使用至今，被告月租金仅支付至2015年10月份就未再支付，经原告通过委托律师事务所发函欲与被告协商均未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求依法判令：1.解除原、被告于2015年5月8日签订的房产租赁合同；2.被告向原告支付自2015年11月15日起至法院判决确定解除房屋租赁合同之日止期间的房屋租金，暂计至起诉之日当月共计3个月，房屋租金共计人民币152655元；3.被告向原告另行支付违约金50885元（违约金包括被告已付的15万保证金及壹个月租金50885元）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，本人2015年10月底付了10月份的租金，从11月份就开始没有付租金了，因为当时餐饮生意很差，一直都在亏钱，那个时候开始本人就一直在与原告联系如何解决。但是原告仍要本人付租金，本人当时想把店转出去减少损失，原告同意了，原告要本人出去找人把店转出去，原告说原告自己也会出去找人转店。但是后来双方没有联系了。因为当时开餐饮店，店里面有一些零零碎碎的财产，本人11月底12月初去搬这些东西，当时原告不让本人搬，物业和本人说房东交代不让搬，说本人没有支付租金，阻碍本人搬东西。2016年1月份时候本人又去搬，发现门被锁了，谁锁了本人也不知道，本人也进不去了，本人觉得是房东锁的，因为只有房东才有权利锁门，从2016年1月份开始本人不应该支付租金，因为门被锁了，本人也进不去了。
经审理查明，2015年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于福州市鼓楼区餐厅出租给乙方作为经营使用，租赁期限自2015年6月15日起至2020年6月16日止，租赁房屋每月租金为同履约保证金为15万元，第一年月租金为人民币50885元，第二年租金按第一年租金为基础以5%增长，租金月结，被告须于每月20日前缴付当月租金，无故逾期交纳租金，甲方按每日0.5%收取滞纳金，逾期15日原告有权解除合同；合同第二条第3款约定，合同签订当日乙方应向甲方缴纳履约保证金人民币15万元，该保证金甲方应于合同期限届满后在乙方未违约并结清水、电及管理费用的情况下，5日内甲方无息予以返还。合同第七条第2款又未约定，未经协商同意，甲方如提前解除或终止合同应赔偿乙方全部损失，乙方如提前解除或终止合同应提前三个月告知甲方，甲方有权取消乙方所交付的15万元保证金和壹个月租金作为违约金。
另查，被告实际支付2015年10月份为止的租金。2016年1月，被告欲从诉争房搬离桌椅等家具，原告不同意被告搬离并报警。但并无证据表明被告有向原告交接诉争房的意思表示。
本院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据该《房屋租赁合同》第二条约定，被告超过15天未支付租金，甲方有权解除合同。现被告已数月未支付租金，故原告诉请解除合同本院予以支持。被告辩称，其从2016年1月起无法进入诉争房，但被告未向本院提交证据，证明其无法进入诉争房并要求和原告交接诉争房，故被告该答辩意见本院不予支持。被告应支付尚欠租金，该租金自2015年11月15日起至本院要求原、被告办理房屋交接的2016年5月27日为止。原告另诉请被告支付一个月租金的违约金，因双方合同第七条第2款约定，同时约定15万元保证金和一个月租金的违约金。被告辩称，过高应予以调整。本院认为，租赁保证金系为保证租赁合同正常履行以弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定。但本案中原、被告合同中也约定逾期支付租金违约金，两者之和超过原告因被告违约造成的损失。经本院释明，被告亦要求调低违约金，因原告未举证证明其具体损失，故本院结合本案实际情况酌定被告赔偿原告一个月租金的损失，剩余15万元保证金退还被告。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告苏万兴与被告池群于2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋租金（扣除被告已支付的150000元保证金，按月租金50885元，自2015年11月15日起至2016年5月27日止）；
三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金50885元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉诉讼费1050元，适用简易程序减半收取525元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 林心恩
二〇一六年七月十二日
书 记 员 郑文欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。