山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1221号
原告（反诉被告）冯斌，男，回族，住大同市。
委托代理人崔晋东，大同市城区法律援助中心律师。
被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司总经理。
被告（反诉原告）张丽，女，汉族，住左云县。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯斌诉被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）张丽所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人崔晋东、被告张丽委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告大同市中大房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）冯斌诉称，2014年3月8日，原告向被告大同市中大房地产开发有限公司认购了位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X-X-
X号商品房一套，建筑面积122.28㎡，一次性支付全部房款515000元。2014年9月15日，被告将房屋交付原告，并办理了相关入住手续。后原告得知，被告大同市中大房地产开发有限公司于2014年7月29日，将原告购买的房屋网签给被告张丽，致原告无法办理产权登记手续。原告诉至法院，请求判令确认原告与被告大同市中大房地产开发有限公司认购协议有效，是大同市城区华田府城X-
X-X室的所有权人；撤销二被告的网签合同，判令被告大同市中大房地产开发有限公司为原告办理房屋产权登记手续；诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）冯斌提交了如下证据：
1、2014年3月8日华田苑府城二期房屋认购协议书一份，证明原告与被告大同市中大房地产开发有限公司存在房屋买卖合同关系。
2、收款收据9张，证明原告已缴纳全部房款及其他各项费用。
3、入住通知单，证明中大公司为原告办理入住手续。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司未出庭，提交书面答辩状一份，辩称本案原告系真正的购房业主，答辩人与原告没有任何借贷关系。作为网签的被告张丽，则是答辩人为解决资金周转而与2014年8月7日至8月8日，向大同市天镇县建国小额贷款有限公司借款1200万元（该借款已支付给答辩人），债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向答辩人提交了16个人的名单，要求办理29套房屋的网签手续。答辩人之所以答应债权人网签合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及业主的实际利益。但答辩人陷入困境，致本案纠纷产生。
针对自己的主张，该被告提交了大同市天镇县建国小额贷款有限公司向被告大同市中大房地产开发有限公司的借款明细及被告张丽在内的29套网签房屋名单。
被告张丽辩称，对原告起诉的事实均不认可，大同市中大房地产开发有限公司的留底资料日期被更改过，2014年已经不存在X号楼的说法只有X号楼，在中大留底合同明确记载该房为顶账房，原告提供的收据上标注的是大同华阳公司且没有见到原告的支付凭证。原告与大同市中大房地产开发有限公司的交易不真实且有双方恶意串通的嫌疑。中大陈述的没有证据支持，驳回原告的诉讼请求。同时反诉称，2014年7月30日，反诉原告与反诉被告大同市中大房地产开发有限公司签订了YS0027836号《大同市商品房买卖合同》（预售合同），双方约定反诉原告购买反诉被告大同市中大房地产开发有限公司开发的位于大同市城区华田苑府城X-
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X号房屋，并于当日在大同市房产管理局备案登记，约定大同市中大房地产开发有限公司于2014年9月30日向反诉原告交付房产。反诉原告履行了全部房屋价款的交付义务，但被告大同市中大房地产开发有限公司却未依约按时交付反诉原告房产。本案成诉后，反诉被告冯斌披露，被告大同市中大房地产开发有限公司于2014年9月15日，将诉争房产交付冯斌。反诉原告认为，其与被告大同市中大房地产开发有限公司缔结的合同合法有效，诉争房屋的所有权应当属于反诉原告所有。被告大同市中大房地产开发有限公司在明知与反诉原告合法缔约并网签备案的情况下，将房产交付反诉被告冯斌显属违约，并直接侵害了反诉原告的合法权利。二反诉被告之间的认购协议，不能对抗经过备案登记的合同效力，故认购协议书应予以撤销，现反诉被告大同市中大房地产开发有限公司将房产交付冯斌，其行为应属无效，冯斌应将房产交回大同市中大房地产开发有限公司，该公司将房产交付原告，请求判决确认反诉原告与反诉被告大同市中大房地产有限公司签订的YS0027836号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，并确认华田苑府城X-
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X号房产所有人归反诉原告所有；撤销反诉被告大同市中大房地产开发有限公司与反诉被告冯斌签订的第538号《华田苑府城二期房屋认购协议书》；确认反诉被告大同市中大房地产开发有限公司向反诉被告冯斌交付房屋的行为无效，由反诉被告冯斌将房屋交回给反诉被告大同市中大房地产开发有限公司后交付反诉原告；反诉被告承担本案全部诉讼费用。
针对自己的主张，被告张丽提交了如下证据：
1、银行汇款回单4份，共计1200万元，证明共购买29套房屋，诉争房屋只是其中之一。网签之后汇的款，除了29套房屋还有2个车位。
2、法院调取证据照片1张，证明原告提供的合同和大同市中大房地产开发有限公司留底合同有差异。
3、大同市商品房买卖合同（预售合同），证明反诉原告是合法买卖该房屋并且经过备案登记是房屋的所有权人。
4、收据2份，证明反诉原告已经全额交付了房款，履行了买受人的义务。
原告（反诉被告）冯斌针对被告张丽的反诉，答辩称：反诉请求不成立，反诉原告与大同市中大房地产开发有限公司存在借贷关系，网签只是对借款的一个担保，反诉的请求和理由均不能成立。本诉原告与大同市中大房地产开发有限公司的合同是有效的，本诉原告是实际购房业主。
针对自己的主张，原告（反诉被告）冯斌未提交证据。
经审理查明，原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期认购协议书》（编号为538，合同落款时间为2014年3月8日）约定原告向被告中大公司购买位于华田苑府城二期X号楼X单元X层X号住宅（建筑面积122.28㎡，单价4211.65元）一套，总价515000元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司向原告出具了515000元的二期购房款收据（标注：X-X-X，时间为2014年3月8日）。原告交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金9171元，暖气费2231.37元、契税7725元、产权登记费、查档费180元、产权代办费500元、装修服务费856元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2201元（标注2-2-1102，时间为2014年9月15日）。
被告张丽与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记（合同落款日期为2014年7月30日）。合同约定：被告张丽向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积122.28㎡，单价4000元，房屋总价489120元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告张丽出具了两张共计489120元的收据（标注X-
X-X，时间分别为2014年7月30日、2014年8月8日）。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、入住通知单、收据，被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、银行汇款回单、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题，被告张丽认为原告与大同市中大房地产开发有限公司的交易不真实且有双方恶意串通的嫌疑。本案中，原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》，被告虽对该合同的真实性有异议，但并未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告的认购协议书及房款收据中，标注的X-
X-X系该小区楼号变更前的楼号，不影响合同的效力。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X层X号住宅，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告张丽认为原告与被告中大公司恶意串通，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因原告的认购协议书合法有效，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，系按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告履行合同义务。
本院认为，原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效协议。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X层X号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告张丽要求撤销被告大同市中大房地产开发有限公司与原告冯斌签订的第538号《华田苑府城二期房屋认购协议书》、确认被告大同市中大房地产开发有限公司向原告冯斌交付房屋的行为无效，本院不予支持；被告张丽要求确认被告张丽与被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效、要求确认华田苑府城X-
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X号房产归被告张丽所有、由原告冯斌将房屋交回给被告大同市中大房地产开发有限公司后交付被告张丽的诉讼请求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告张丽就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告张丽可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、原告冯斌与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；
二、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X层X号房屋归原告冯斌所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告冯斌办理上述房屋产权的登记手续；
四、驳回原告冯斌的其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告张丽的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费300元，由被告张丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 苏 艳
人民陪审员 赵志军
人民陪审员 任宪荣
二〇一六年三月十日
书 记 员 李逐淼