广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0982民初1098号
原告：潘文雄，男，1959年6月29日生，汉族，化州市东山街道办人。
委托代理人：李学标，广东粤秀律师事务所律师。
被告：化州市鸿富源房地产有限公司。
法定代表人：曾康伟，该公司总经理。
住所地：化州市鉴江开发区大桥下三合口。
委托代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。
原告潘文雄与被告化州市鸿富源房地产有限公司（以下简称鸿富源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐学军独任审判，于2016年11月10日公开开庭进行审理。原告潘文雄的委托代理人李学标、被告鸿富源公司的委托代理人李建立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
潘文雄向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共18454元；2、请求判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金4784元，立即为原告办理房产证；3、被告承担本案的诉讼费用。庭上原告变更诉讼请求为：不请求被告为原告办理房产证，其他的诉讼请求不变。事实和理由：2012年8月24日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的化州市东山街道向阳路26号京界华府第3栋1103房。合同成交价为478350元。合同约定如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择不退房、同时要求被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务并于2012年8月20日收楼入住。但至今被告仍未为原告办理房产证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为已经严重违约，应承担违约责任。另外，被告向原告收取了办理房产证所需的所有费用，代原告缴清了税费，其他费用18454元却被被告私下截留、挪用，未向相关部门缴交。为维护原告的合法权益，原告曾多次催促被告缴清税费及滞纳金、缴清办证的相关费用、为原告办理房产证，但毫无结果，现提起诉讼请求法院处理。
另，庭后法官向原告的特别授权代理人李学标律师并通过其向委托人释明了如果原告放弃请求被告（开发商）办理房产证的话，那么将来因此所带来的法律后果由原告承担，但原告仍坚持放弃该诉讼请求。
被告辩称：一、原告请求答辩人支付逾期办理房产证的违约金4784，缺乏合法的事实依据。
虽然，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定出卖人应当在合同约定时间前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种（即该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但因《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《城市房地产管理法》第27条也明确规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。所以，在商品房未经竣工验收合格前，答辩人提前交楼给原告或原告已使用房屋的行为，是违反法律规定的，无效的，不能说明房屋已合法交付使用。
因此，双方在《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付使用的时间为2012年12月31日前，或原告实际使用房屋的时间为2012年8月20日，均是无效的。该日期不能成为确定房屋交付使用的合法时间。
再且，根据《房屋登记办法》第30条规定因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书……（五）房屋已竣工的证明……。房屋未经竣工验收合格不但不得交付使用，而且也是不能申请产权初始登记领证的。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）……。”所规定“自房屋交付使用之日起90日。”也是指房屋经竣工验收合格可以交付用之日起计算90天，并不是指合同约定交楼日期或原告实际居住使用之日起计算90天。
就涉案“京界华府”房屋而言，工程各分项已经验收，同时答辩人在签订合同后也及时将办理权属登记所需由答辩人提供的资料向化州市房产管理局办理了备案（原告举证的合同封面所加盖“本合同已登记备案/化州市房产管理局”即证明了这一事实），答辩人也进行了预告登记，可以履行的义务均已履行。至于原告至今未取得房产证，是因为化州市住房和城乡规划建设局未进行竣工验收，未出具是否合格的验收报告，尚不具登记办证的法定条件。
显而易见，原告未领取房屋产权证的原因不在于答辩人，是有关部门尚未对“京界华府”进行竣工验收，而且原告也未申请或委托答辩人办理产权登记领证。即“规定90天”何时起，何时止，无法明确，就不存在答辩人逾期办理房产证的违约。特别是，原告没有证据足以证明未取得房产证是“由于出卖人的原因”。可见，未办理房产证的责任不在于答辩人。原告主张从其实际使用房屋之日起计算90天，主张答辩人按总房款计付1%的违约金，是缺乏合法的根据的，不能支持。
二、原告请求答辩人返还预告登记费等费用共18454元也不能支持。
根据《城市商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”之规定，办理权属登记是原告的法定义务。而且，双方签订的《商品房买卖合同（预售）第八条“关于办理产权证”也只规定出卖人在规定的期限向房产部门提供备案资料，及买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的处理方式。这里没有规定由答辩人负责办理房屋产权证给原告。依《合同补充协议》的第二条规定：“买受人委托出卖人代办上述权证（房屋产权证、抵押登记证）的，须在出卖人指定的时间内出具书面代办（委托书），买受人同时将办理权证所需各项资料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料）及其关税、费交付出卖人。”，但是，原告从没有向答辩人出具委托书，至今没有委托答辩人代其办理产权登记和领取房产证。对于原告所交缴的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共18454元，如果原告明确不需要答辩人代办产权登记和领证的话，除已代其向有关部门缴纳的款项之外，其他尚未缴交的，答辩人可以退还给原告，但依上文第１２条规定，办理产权登记手续只能由原告负责，答辩人以后不再负责统一为原告办证，答辩人只能协助。如果原告明确答辩人代办登记领证，就必须书面出具委托书给答辩人，所交给答辩人的各项款应多还少补。
此外，被告在庭上补充答辩：一、原告的起诉已超过诉讼时效；二、部份原告没有签名及盖指模，起诉不是原告的真实意思表示，属于虚假诉讼，有必要时要求对原告的签名作笔迹鉴定。
综上，答辩人恳请法院驳回原告所诉的第2项诉求，对于原告的第1项请求待原告明确是否需委托答辩人代办产权登记后再商议或法院判决，以妥善解决本案纷争。
双方当事人的举证及质证情况如下：
一、原告的举证及被告的质证
（一）原告的举证
1、商品房买卖合同（预售）复印件一份。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。
2、购房款发票两份。证明原告已支付了购房款478350元。
3、前期物业管理协议一份。证明原告已于2012年8月20日收楼入住。
4、办理房产证的费用收据两张。共款32805元，证明被告向原告收取了办理房产证所需的所有费用的事实。
5、购房费用一览表。证明内容与证4的一致。
（二）被告方质证
被告对原告的证据14真实性没有异议，但对商品房买卖合同所约定交付使用时间的约定是无效的，因房屋尚未经总竣工验收。证据3与被告无关。证据5真实性、合法性均有异议，没有证明效力。
二、被告的举证及原告的质证
（一）被告的举证
举证1份，“帮业主缴费情况表”4（2016.08.10）。
证明：计算至2016年8月10日止被告收取了办证的税费，被告已经代业主交了一部分费用，即使要退费也应该减去部分费用，评估费个别的有出入，也有个别人员交了税费，其他都是一样的。
（二）原告的质证
原：对被告证据的实收费用尚待原告本人核实，对于被告主张已经缴纳的部分费用，我方要求被告提供相关的票据证据，由法院核实，若确实已经缴纳相关费用，我方均认可。
结合当事人的陈述，对原、被告双方提供的证据经审查后认为：由于被告对原告提供的证据1、2、3、4没有异议，予以采信，对于原告提供的证据5，被告虽有异议，但由于该证据是被告制作的，里面所注明的各项费用总和与证据4的办证费用收据的数额一致，对原告提供的证据5采信。对于被告提供的证据1，由于被告没有提供到相关部门的收款发票来印证，对被告提供的证据1不予采信。
综合双方当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：
2012年8月24日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的化州市东山街道向阳路26号京界华府第3栋1103房。合同中的主要条款：合同成交价为478350元，被告应在2012年12月31日前交付商品房，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择不退房、同时要求被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款478350元及需要办理房产证所需的契税（应由原告向税务部门缴交，被告按购房合同价的3%向原告代收14351元）及办理房产证的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共32805元。此后，被告将代原告收取的办证契税款向税务机关缴交。原告于2012年8月20日收楼入住。原告曾多次催促被告缴清除契税款之外的其他办证的相关费用为原告办理房产证，但毫无结果，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院处理。
本院认为，本案的焦点为：被告所建的商品房是否交付给了原告使用？如交付，具体交付的时间是何时？原告请求被告支付逾期办理房产证违约金4784元是否超过了诉讼时效？
关于本案的焦点，由于本案中，直到开庭时被告所建的房品房仍没有经过政府部门的竣工验收，但被告在建好房屋后通知原告收楼入住，原告也在2012年8月20日入住，并开始向物管公司缴交物业管理费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）……。”所规定“自房屋交付使用之日起90日。”规定，被告在房屋交付给原告使用后的九十天后没有为原告办理好权属证书，被告的行为违反上述法律的规定，被告应支付逾期办理房产证违约金4784元给原告。但是，原告于2012年8月20日收楼入住，自房屋交付使用之日起90日，即是2012年11月18日，原告从该日（11月18日）起即知道或者应当知道自己的权益被侵害(被告没有为原告办理到房产证)，到2014年11月18日的诉讼时效期满，而原告于2016年6月16日才向法院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效期间，因此被告辩称原告的该诉讼请求已超过诉讼时效属实，本院对被告的该答辩予以支持，因此原告请求被告支付逾期办理房产证违约金4784元的诉讼请求本院不予支持。
此外，庭审中，原告表示不委托被告办理房产证了，要求被告退还收取的办理房产证的除契税款之外的预告登记费等其他费用18454元，被告表示可以退还，这可以视为原、被告双方对该合同条款的解除，诉讼时效也因被告同意履行义务而中断，因此，对原告的该诉讼请求，本院予以支持，被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，对被告已超过诉讼时效的该抗辩不予支持；被告辩称有部分诉状不是原告的签名，但经过庭审的核实，原告的起诉是其真实的意思表示，并不是被告所辩称的虚假诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：
一、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后的七日内退还代收原告的办理房产证的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共18454元给原告潘文雄。
二、驳回原告潘文雄的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为190.5元，由被告化州市鸿富源房地产有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 徐学军
二0一六年二0一六年十二月二十日
书记员 劳锦华