内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第3609号
原告李良（又名李金亮），男，汉族，1961年11月4日出生。
委托代理人李有旺，鄂尔多斯市东胜区148法律服务所。
被告内蒙古万成房地产开发有限责任公司。
组织机构代码证：70141389-5。
法定代表人刘建胜，系公司董事长。
委托代理人赵婷，女，汉族，1990年3月20日出生，系被告公司法务部职工。
委托代理人王钢，男，汉族，1971年10月23日出生，系被告公司综合办主任。
原告李良诉被告内蒙古万成房地产开发有限责任公司（以下简称万成公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王锦荣担任审判长，审判员苏凤斌、代理审判员增格嘎力布组成合议庭公开开庭进行了审理。原被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月9日，原告与被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议第八条违约责任中约定甲方（即被告万成公司）在30个月之内如不能按约回迁安置乙方（原告李良），视为违约，甲方要按被安置房屋的2009年市场参考价3680元∕㎡一次性现金补偿给乙方816960元。被告现已违约。被告拆倒原告房子两处，其中一套还差十个月过渡费即20000元，另一套房屋过渡费80000元，合计10万元，被告至今分文未给。故原告依法向贵院提起诉讼，请求法院：一、判令被告继续履行房屋拆迁安置补偿合同；二、判令被告给付原告合同违约金816960元的30%即245088元；三、由被告承担一次性现金补偿816960元。四、判令被告给付原告过渡费（2013年6月至2014年4月）10个月为20000元，另外一套房屋过渡费（2011年1月至2014年4月）80000元。
被告万成公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，并同意过渡费按照一套房屋的标准给付至2014年4月15日，对第二、第三项诉讼请求都不同意。理由如下：1，合同中未明确约定交房的期限，被告不存在违约，被告不存在违约的事实。要求驳回第二项、第三项请求，2，原告要求继续履行合同，被告没有违约，原告要求被告交房，就不应要求被告方承担违约金。3，原告违约在先的情况下，被告方已经再不承担违约责任。4，原告要求的违约金数额过高，请求法院调整违约金数额。
针对其诉讼请求及事实与理由，原告李良向法庭提交了《房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份（编号为09039号），证明2009年12月29日签订的这个协议是一份合法有效的协议。被告内蒙古万成房地产开发有限责任公司经东胜区房屋拆迁管理办公室拆许字（2008）第39号《房屋拆迁许可证》批准，修建万成广场，拆除原告所有的位于那日松南路2号街坊39号住宅，被拆迁房屋为砖混结构建筑面积239.89平方米。被告将位于万成广场奥林花园二期的毛坯房实行房屋产权置换，置换房屋为钢混结构9层楼第二号楼四层中单元东西401、402室两户，建筑面积均为111平方米。
针对其答辩，被告万成公司向法庭提交了如下证据：
一、2009年12月29日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》一份，证明：1、在协议第8条约定中没约定交付房屋的30个月的起算时间，造成约定期限不明，双方对于回迁期限应该协商，协商不了按交易习惯，本案中不存在被告逾期交付房屋的事实，因此被告不存在违约事实。2、协议第8条中，约定的是选择性条款，即现金补偿或交付房屋，原告现请求交付房屋，所以被告方不应承担违约责任。3、协议第8条二款约定被告以电话等方式通知原告办理房屋交接手续，原告未按约定来办理交接手续，原告构成违约。被告可依上述约定要求原告承担违约责任。4、合同第2条约定，不管被告有几套房子，只约定了2000元，所以另外一套的被告方不承担。
二、鄂尔多斯日报2014年4月18日第四版报纸一张，证明：被告在2014年4月18日在鄂尔多斯日报上发布了《房屋交付公告》，被告方已通知原告在2014年4月30日以前办理房屋交接手续，原告未办理，原告应承担逾期未办理房屋交接的违约责任，因此被告方不应承担相应的违约责任。
三、房屋出租合同（复印件），证明2014年3月20日，第三人白利平和王永签订房屋出租合同，证明奥林花园侧商每月租金价格是比较低，每平米每月只有27元，作为参照。如承担违约金责任，要按照当地政府公布的租金价或评估价来确定损失。
本案诉讼过程中，被告万成公司向法院提交鉴定申请，对涉诉房屋租金进行鉴定。于2014年12月23日内蒙古经达资产评估有限公司出具了内经达评报字（2014）098号《评估报告》，评估结论为：涉诉房屋同地段同类住宅的租金标准为2013年1月1日至2013年12月31日止每月每平米租金为12元；2014年1月1日至2014年4月15日止每月每平米租金为11元。
庭审质证中，被告万成公司对原告提交的证据的真实性无异议，对要证明的问题有异议，理由是：1、协议里提出的被拆迁房屋是一套，就是拆除原告所有的位于那日松南路2号街坊39号住宅。被告竣工的房屋现在是403、404室，是合同约定的房子，只是编号更改了。原告对被告提交的证据一的真实性认可，证明的问题不认可，称：1，30个月的起算期限是明确的，是从2009年12月29日签订之日起算30个月。2，对一次性补偿，协议明确约定30个月交不了房，就应该补偿。3，原告被拆迁的房屋是2套房，过渡费也应该是2套房的过渡费。原告对被告提交的证据二的真实性认可，证明的问题不认可，称该证据对原告没有法律效力。原告对被告提交的证据三的真实性及证明的问题均不认可，称该证据与本案无关联性。原告对鉴定结论不认可，称该鉴定结论与本案无关联性。被告对鉴定结论的真实性及证明的问题均认可。
经本院审查，被告万成公司对原告提交的证据的真实性认可，故本院对原告提交的证据的真实性予以认定。原告对被告提交的证据一、二的真实性认可，故本院对其真实性予以认定。被告提交的证据三系复印件，其真实性无法确认，故本院对被告提交的证据三不予认定。《评估报告》是本院委托有资质的鉴定机构出具的，原告虽然不认可《评估报告》，但不申请法院重新鉴定，也没有提交有力证据反驳《评估报告》的鉴定结论，故本院对《评估报告》的鉴定结论予以认定。
经审理查明，2010年1月6日，原告与被告万成公司签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议》（编号为：09039号），约定被告万成公司拆除原告位于东胜区那日松南路2号街坊93号一套平房，置换位于东胜区奥林花园二期2号楼4层中单元东、西户各一套房屋，建筑面积均为111平米。原被告在《房屋拆迁补偿安置协议》中均约定过渡期。过渡期从2009年12月29日开始到2010年12月31日止，过渡期为13个月，过渡费标准为每月2000元。并约定如果2010年12月31日被告万成公司无法交工，过渡费顺延。
另查明，原被告在《房屋拆迁补偿安置协议》第八条违约责任中约定，甲方（即被告万成公司）在30个月之内如不能按约回迁安置乙方（原告李良），视为违约，甲方要按被安置房屋的2009年市场参考价3680元∕㎡一次性现金补偿给乙方816960元，另外按安置房屋市场参考价格的100%支付违约金，违约金为816960元。
再查明，本案诉讼期间被告万成公司向法院申请对涉诉房屋自2013年1月1日至2014年4月15日止的同地段同类房屋租金进行鉴定。于2014年12月23日，内蒙古经达资产评估有限责任公司作出内经达评报字（2014）第98号评估报告，评估结论为：涉诉房屋同地段同类住宅的租金标准为：自2013年1月1日至2013年12月31日止每月每平米租金为12元；自2014年1月1日至2014年4月15日止每月每平米租金为11元。
又查明，被告万成公司至今未取得相关建设行政主管部门对涉诉房屋出具的竣工验收合格手续。
还查明，被告万成公司向原告李良给付过渡费至2013年6月30日止。被告万成公司向原告李良支付逾期交房期间（即自2012年7月6日至2013年6月30日止）的过渡费为23667元【（2000元∕月×11月）＋（2000元∕月÷30天∕月×25天）】。
本院认为，原告李良与被告万成公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法、有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原被告双方对合同约定30个月之内回迁安置的起算点有分歧。虽然协议中没有明确约定回迁安置30个月期间的起算时间，但根据被告万成公司在《房屋拆迁补偿安置协议》上签字、盖章时间（即2010年1月6日）及过渡期的起算时间为2009年12月29日，本院认定回迁安置30个月期间的起算时间为2010年1月6日，截止日期为2012年7月5日。涉诉房屋截止2012年7月5日未取得建设行政主管部门出具的竣工验收合格的相关手续，不具备交付条件，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”规定，被告万成公司构成违约。原告请求继续履行合同，故被告万成公司应继续履行原被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》并承担逾期交房的违约责任。
原告主张被告向其给付一次性现金补偿816960元。《房屋拆迁补偿安置协议》第八条违约责任中约定，甲方在30个月之内如不能按约回迁安置乙方，视为违约，甲方要按被安置房屋的2009年市场参考价3680元∕㎡一次性现金补偿给乙方816960元。对该约定中的一次性现金补偿的性质上双方有争议。原告认为该“一次性现金补偿”是被告在30个月之内不能按约回迁安置情况下，额外向原告补偿的款项，被告仍然需向原告交付房屋并承担违约金。被告则认为该“一次性现金补偿”是其未按约回迁安置情况下，向原告支付的房屋拆迁安置补偿款。在此情况下，原告不能主张被告交付房屋。本院根据《房屋拆迁补偿安置协议》第八条违约责任中约定的：“甲方在30个月之内如不能按约回迁安置乙方，视为违约，甲方要按被安置房屋的2009年市场参考价3680元∕㎡一次性现金补偿给乙方816960元…”中的“按被安置房屋的2009年市场参考价3680元∕㎡”看出，该“一次性现金补偿”明显是房款价款，即房屋拆迁安置补偿款。而原告主张继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》，故原告无权向被告主张该一次性现金补偿款。
关于违约金。原告按照《房屋拆迁补偿安置协议》第八条违约责任中“按安置房屋市场参考价格的100%支付违约金”的30%向被告万成公司主张支付违约金，即245088元（816960元×30%），但原告未能提供有力证据证明其实际损失数额。被告万成公司辩称，双方约定的违约金过高为由请求法院予以调整，并向法院提出申请对涉诉房屋租金进行鉴定。本院认为，虽然被告对涉诉房屋进行了租金鉴定，但由于被告未能按约定交付房屋造成原告的损失不仅仅是房屋租金，还应包括由于该回迁安置房屋是原地回迁，而原告未能按时使用房屋导致异地租房的交通费用及租房所需搬家费等损失。本院综合考虑被告未能按约定交付房屋造成原告的各种损失，酌情认定被告以《房屋拆迁补偿安置协议》中对涉诉房屋市场参考价格816960元为基数，自逾期交付之日（即2012年7月6日）起至交付房屋之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算向原告支付违约金。
本案中的过渡费是指，由于拆迁人拆迁被拆迁人房屋导致被拆迁人暂时没有住所而拆迁人向被拆迁人支付另行租房所需的房屋租赁费。本案中的违约金中已经包括房屋租赁费用，故本院不支持原告的逾期交房的过渡费。并从本案违约金中核减被告已向原告支付的逾期交房期间的过渡费23667元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定，判决如下：
一、原告李良与被告内蒙古万成房地产开发有限责任公司继续履行双方于2010年1月6日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》（编号为：09039）；
二、被告内蒙古万成房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李良支付违约金（违约金以816960元为基数，自2012年7月6日起至交付房屋之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），并从违约金中核减过渡费23667元；
三、驳回原告李良其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17162元，其中3739元缓交至执结前，由被告负担4162元，由原告负担13000元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 王 锦 荣
审 判 员 苏 凤 斌
代理审判员 增格嘎力布
二〇一五年四月八日
书 记 员 白 静 宇