沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0104民初1212号
原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：大东区大东路67号，组织机构代码证号码：81787802-9。
负责人：李向才，系该行行长。
委托代理人：王昕晖，1968年6月10日出生，汉族，系该行职工，住址：沈阳市沈河区南乐郊路*****号1-1-2。
被告：杨兴志，男，1986年4月7日出生，住址：辽宁省海城市温香镇达连村（ＸＸ壕）***号。身份证号：2103811986********。
被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市东陵区榆树屯。
法定代表人：黎家辉，系董事长。
委托代理人：郑娇，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司法律顾问。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告杨兴志、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，依法由审判员郑友杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王昕晖，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司委托代理人郑娇到庭参加诉讼，被告杨兴志未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告杨兴志于2014年7月7日签订个人购房借款合同一份，合同约定原告为被告杨兴志提供个人住房贷款38万元，用于购买沈阳市沈河区沈水东路354-3号1-10-1住房，建筑面积81.99平方米。年利率6.55%，期限为30年，按月等额本息还款。保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告于2014年7月16日按照合同约定如数发放贷款人民币38万元，并与被告杨兴志到房地产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押备案登记手续。被告本应按借款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2015年7月开始拖欠我行贷款，连续逾期期数3期以上。经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息。截止2015年10月12日该笔贷款的贷款余额为376,001.52元，积欠利息5,717.21元。为保护我行信贷资产安全、完整，故诉至法院，1、要求解除与被告杨兴志2014年7月7日所签订的借款合同，被告立即偿还原告借款本金人民币376,001.52元及利息5717.21元（截止2015年10月12日），至本息还清之日止，按工商银行同期个人住房贷款利率计算的罚息；2、原告对抵押房产享有优先受偿权；3、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对抵押房产变现不足部分负连带赔偿责任；4、被告承担本案诉讼费。
被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司辩称：同意原告与被告杨兴志解除借款合同，同意原告对杨兴志位于沈阳市沈河区沈水东路354-3号1-10-1住房享有优先受偿权，我公司对该房产变现不足部分同意承担连带赔偿责任，诉讼费用由被告杨兴志承担，可以从该房产优先受偿权中获得，如有不足部分我公司可承担赔偿责任，同时我公司为杨兴志超过房产价值所承担的本金、利息、罚息、诉讼费等费用有权向被告杨兴志追偿。
被告杨兴志未答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明，原告与被告杨兴志、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2014年7月7日签订《个人购房借款／担保合同》一份，被告杨兴志购买坐落于沈阳市沈河区沈水东路354-3号1-10-1住房，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币38万元，借款期限为360个月，自2014年7月16日至2044年7月16日止；借款利率为年利率6.55%。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮40%。被告杨兴志以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。同时，合同约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除本合同，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。
该合同签订后，原告于2014年7月16日向被告杨兴志发放了个人住房贷款人民币38万元，被告杨兴志未按约定还款，出现逾期，截止2015年10月12日尚欠贷款本金为376,001.52元、利息5,717.21元。现被告杨兴志购买的上述房屋未办理《房屋所有权证》和《他项权利证》。
另查明，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2011年9月5日为原告出具“阶段性担保承诺函”一份，主要内容为：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司同意为在我公司购买“保利达翠堤湾项目”楼盘住房并在贵行办理按揭住房贷款的借款人（购房人）在办妥《房屋所有权证》和《他项权利证》前，向中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行承担阶段性连带责任保证期间如未按合同约定履行还款义务时履行还款义务，并协助贵行办理相关手续。2013年12月24日，原告与被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交给原告收押之前，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
上述事实有原告提供的《个人购房借款／担保合同》、阶段性担保承诺函、按揭贷款业务合作协议、借款凭证及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告杨兴志经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告与被告杨兴志、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告杨兴志未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告主张保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为在借款人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交给原告之前。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理抵押权登记，原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告杨兴志、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2014年7月7日签订的《个人购房借款／担保合同》;
二、被告杨兴志于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金376,001.52元、利息5,717.21元（截止2015年10月12日），计381,718.73元；
三、被告杨兴志于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2015年10月13日起以本金376,001.52元为基数，至借款本金付清之日止）；
四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7026元，减半收取3513元，由被告杨兴志承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费7026元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑友杰
二〇一六年四月二十六日
书记员 许嘉城