广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0702民初1214号
原告中国工商银行股份有限公司钦州分行。住所地钦州市向阳路*号。
负责人郑志海，分行长。
委托代理人温冬梅，女，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。
委托代理人李雄新，男，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。
被告邓焕辉，汉族，住所地钦州市钦南区。
被告钦州麦德来商城置业有限公司，住所地钦州市工商大厦18层。
法定代表人陈守查。
原告中国工商银行股份有限公司钦州分行诉被告邓焕辉、钦州麦德来商城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后依法适用普通程序，于2016年9月2日公开开庭审理了本案。原告委托代理人温冬梅、李雄新到庭参加了诉讼，被告邓焕辉、钦州麦德来商城置业有限公司经本院依法发出公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司钦州分行诉称，被告邓焕辉向原告申请个人住房贷款，购买钦州市北部湾国际建材商贸城第ⅢC幢5层6-501号房产，贷款金额为人民币11.8万元，期限为20年，即2010年3月19日至2030年3月19日，邓焕辉以其自有的该套房产为上述贷款提供抵押担保，并依法办理了预抵押登记手续（预抵押登记证明：预201002053），故原告对该贷款抵押物享有优先受偿权。被告钦州麦德来商城置业有限公司作为保证人为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。上述借款合同签订后，原告于2010年3月19日依借款合同约定发放了贷款。但贷款发放后，被告邓焕辉不按借款合同约定履行还款义务，截止2016年3月21日，已累计违约8次，拖欠原告贷款本金96128.51元、及利息2642.93元，合计本息98771.44元。经原告多次催收，被告邓焕辉至今仍未清偿拖欠原告的上述贷款本息。借款合同第十条“违约及违约责任”10.2约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直到解除合同。”故原告向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告于2009年12月14日签订的［房信购］字钦州行［］支行（2009）年（2315）号《个人购房借款／担保合同》；2、被告邓焕辉偿还原告贷款本金96128.51元、及利息2642.93元，合计本息98771.44元（利息计至2016年3月21日，以后按合同约定另计，至债务清偿完毕为止），被告钦州麦德来商城置业有限公司对该项债务承担连带清偿责任；3、原告对位于钦州市北部湾国际建材商贸城第ⅢC幢5层6-501号房产享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由两被告共同负担。被告邓焕辉未作答辩也没有向本院提供证据。
被告钦州麦德来商城置业有限公司未作答辩也没有向本院提供证据。
经审理查明，2009年12月14日，原告（贷款人）与被告邓焕辉（借款人）、麦德来公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［房信购］字［钦州］行［］支行（2009）年（2315）号），合同约定被告邓焕辉向原告贷款118000元，用于购买坐落于钦州市北部湾国际建材商贸城第ⅢC幢5层6-501号房产，贷款期限为20年，采取按月等额本息还款。合同第四条约定“1、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定年利率为4.158%，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。”第九条约定“1、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收得利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加50%确定。”第十条约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直到解除合同。”第十七条约定“贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可请求法院拍卖、变卖抵押物优先受偿。”第二十三条约定“保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16。2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”合同签订后，被告邓焕辉以其购买的坐落于钦州市北部湾国际建材商贸城第ⅢC幢5层6-501号房产，为上述贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，原告依约向被告发放了贷款118000元，但被告邓焕辉未依约履行还款付息义务，截止2016年3月21日，被告邓焕辉尚欠原告贷款本金96128.51元，利息2642.93元。因被告邓焕辉未按期归还贷款本息，原告遂诉至本院。以上事实，有原告提供的个人购房借款／担保合同、借款凭证、预购商品房抵押登记证明、贷款积欠本息清单等证据及当事人在庭审中的陈述在案附卷予以证实。
本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款／担保合同》是各方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。被告邓焕辉未能按时还款付息，其行为构成违约，合同解除的条件已成就，原告要求解除合同并要求被告邓焕辉承担归还借款本金及支付利息的请求，本院予以支持。被告麦德来公司在本案中属于保证人，承担阶段性连带保证责任，被告邓焕辉未能按时还款付息，麦德来公司应当承担保证责任，原告的诉求依法有据，本院予以支持。关于原告与被告邓焕辉就涉案房屋办理了预购商品房贷款抵押登记证明，原告据此主张优先受偿权的诉求，本院评判如下，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，抵押权的设立依抵押登记发生法律效力，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力，本案当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告并没有取得房屋他项权证，故对原告要求优先受偿权的诉求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司钦州分行与被告邓焕辉、钦州麦德来商城置业有限公司于2009年12月14日，签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［房信购］字［钦州］行［］支行（2009）年（2315）号）；
二、被告邓焕辉于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司钦州分行借款本金96128.51元及利息（1、计至2016年3月21日止的利息为2642.93元；2、2016年3月22日起至本判决生效确定的履行期最后一日止的利息按照《个人购房借款／担保合同》的约定计付）；
三、被告钦州麦德来商城置业有限公司对被告邓焕辉的上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2369元，公告费700元，合计3069元，由被告邓焕辉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 刘茂科
人民陪审员 黄锦政
人民陪审员 罗 能
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 曾美龄