安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民二初字第02075号
原告：安徽民生物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：韩学文，该公司董事长。
委托代理人：张庆龙，该公司员工。
委托代理人：陈梦杰，该公司员工。
被告：范俊超，男，1985年8月7日出生，汉族。
原告安徽民生物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）诉被告范俊超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周燕平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽民生物业管理有限公司委托代理人张庆龙、陈梦杰，被告范俊超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安徽民生物业管理有限公司诉称：我公司于2007年5月与国轩假日小区开发商合肥国轩置业有限责任公司签订物业服务委托合同，合肥国轩置业有限责任公司委托我公司对国轩假日小区进行物业管理。我公司从2007年7月1日开始提供物业服务至今。2007年7月1日至2013年6月30日，我公司物业费收取标准为每月每平方1元，另收取照明公摊费每月每户20元。2013年7月1日，合肥市实施一费制，我公司收取物业费的标准为每月每平方1.35元。被告自2011年1月1日起至2015年6月30日止长期无故拖欠物业费6228元，我公司多次催要未果。为维护自身和广大业主的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：被告范俊超依法向原告安徽民生物业管理有限公司交纳拖欠的2011年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费6228元，本案诉讼费用由被告范俊超承担。
范俊超辩称：国轩假日小区涉案房屋所有权人是我，我在该房屋内居住。房屋面积大约是99.8平方米。安徽民生物业管理有限公司一直为国轩假日小区提供物业服务，其所述的收费标准以及我欠付物业费时间、数额我均认可。我不交物业费是因为安徽民生物业管理有限公司对小区公共设施的维护不到位，不能让业主满意。例如：住宅楼下用于开设饭店的门面房，饭店烟囱安装在小区的公共场所，严重影响业主的正常生活。住宅楼下的门面房开设的洗浴中心管道漏水，致使电梯口公共区域漏水，安徽民生物业管理有限公司没有及时进行修理，影响业主的正常生活。大厦的消防通道被其他业主占用。因安徽民生物业管理有限公司没有履行职责，侵犯了业主合法权利，安徽民生物业管理有限公司只有将上述问题全部解决掉，我才能交物业费。另我的房屋曾因漏水自行进行了修理，安徽民生物业管理有限公司承诺可以扣抵1000元的物业费。
经审理查明：2007年，合肥国轩置业有限责任公司与安徽国轩物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：由合肥国轩置业有限责任公司将国轩假日小区委托安徽国轩物业管理有限公司实行物业管理。2007年8月31日，安徽国轩物业管理有限公司与范俊超签订一份《国轩假日管理服务公约》。安徽国轩物业管理有限公司自2007年入驻国轩假日小区提供物业服务至今。
经安徽省工商行政管理局核准，安徽国轩物业管理有限公司于2007年12月4日将企业名称变更为安徽民生物业管理有限公司。
合肥市物价局分别于2010年4月16日（有效期2010年4月至2013年3月）核准国轩假日小区高层住宅综合服务费收费标准中准价为每月每平方米为1.2元。2013年4月15日（2013年4月至2014年4月）、2014年3月27日（有效期2014年3月至2015年3月）、2015年3月25日（有效期2015年3月至2016年3月）核准国轩假日小区高层住宅综合服务费为每月每平方米1.35元。
庭审时安徽民生物业管理有限公司和范俊超均认可物业费收取标准为2013年6月30日前按每月每平方米1元并每月收取照明公摊费每户20元，2013年7月1日起，按照每月每平方米1.35元收取物业费。范俊超系国轩假日小区业主，房屋建筑面积为99.81平方米。范俊超欠付安徽民生物业管理有限公司2011年1月1日至2015年6月30日期间物业服务费为6228元。
庭审中，对于被告提出的住宅楼下饭店烟囱安装在小区的公共场所、洗浴中心管道漏水致使电梯口公共区域漏水、大厦的消防通道被其他业主占用的问题，安徽民生物业管理有限公司解释称：的确有开设饭店的业主利用公共区域架设烟囱，我公司与其协商，但其坚持不拆除。洗浴中心管道漏水问题存在，我公司多次与经营者协商并要求其解决，但经营者一直未按要求进行修理。消防通道是三楼的业主私自占用的，我公司也前去协商过，但对方不配合，我公司也向相关部门进行了反映，但是该问题一直没能得到处理。
上述事实有原告提供的企业法人营业执照复印件、税务登记证复印件、资质证书复印件、组织机构代码证复印件、收费许可证复印件、服务价格登记证复印件、物业委托合同、被告身份证复印件、国轩假日管理服务公约、收费台账复印件以及原、被告当庭陈述载卷证实，本院予以确认。
本院认为：作为国轩假日小区开发商，合肥国轩置业有限责任公司有权选择物业服务企业签订前期物业服务合同，其与原告签订的《物业管理委托合同》以及原被告之间签订的《国轩假日管理服务公约》均系双方真实意思表示，合法有效。业主在选聘新的物业服务企业之前，应受前期物业服务合同的约束。因此，原被告之间的物业服务合同关系成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。物业公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。范俊超作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中范俊超提出的物业管理中存在的问题，本院认为，范俊超所述的问题只能证明安徽民生物业管理有限公司提供的服务存在瑕疵和不足，不能完全以此为理由，拒绝支付物业费。范俊超作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。但因安徽民生物业管理有限公司在物业服务中存在一定瑕疵和不足，故对于安徽民生物业管理有限公司主张的物业服务费本院支持80%，原告主张自2011年1月1日至2015年6月30日期间的物业费6228元，80%应为4982.4元。范俊超所称因家中漏水自行修理，安徽民生物业管理有限公司承诺可减免1000元物业费的陈述意见因无相应证据证明，本院对该陈述不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告范俊超于本判决生效之日起十五日内向原告安徽民生物业管理有限公司支付2011年1月1日至2015年6月30日物业服务费4982.4元；
二、驳回原告安徽民生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽民生物业管理有限公司负担5元，被告范俊超负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 周燕平
二〇一四年十月八日
书 记 员 冯 叶
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。