北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初22119号原告：张艳红，女，1984年9月22日出生，汉族，冉盛健康产业投资有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：裴建钊（张艳红之夫），华通设计顾问工程有限公司职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王龙海，北京市京轩律师事务所律师。被告：陈永健，男，1977年7月11日出生，汉族,华为北京数字有限公司工程师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：全英，北京市盈科(呼和浩特)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宸梓，男，北京市盈科律师事务所实习律师，住北京市通州区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：姜萍，女，该公司员工。委托诉讼代理�：王达，女，该公司员工。原告张艳红与被告陈永健、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艳红及委托诉讼代理人裴建钊、王龙海、被告陈永健及委托诉讼代理人全英、赵宸梓、第三人我爱我家公司委托诉讼代理人姜萍、王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张艳红向本院提出诉讼请求：1.判令陈永健协助我将涉案房屋上的户口迁出；2、判令陈永健向我赔偿违约金395000元；诉讼费由陈永健承担。事实和理由：2015年10月17日，经我爱我家公司居间介绍，我与陈永健就购买其坐落于北京市海淀区X号房屋（以下简称涉案房屋）事宜达成一致。同日，双方签订了《北京市存量房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），总价款395万�，合同第九条权属转移登记第（四）款约定：甲方应在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方原因，未如期或无法将房屋户口迁出的，应向乙方支付该房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。房屋买卖合同订立后，我按照合同约定支付了相关购房款。2016年1月21日，我与陈永健按照合同约定办理了房屋过户登记手续，但陈永健迟迟没有按照合同约定将房屋上登记的原有户口全部迁出。经我多次催告，陈永健均以各种理由迟迟不履行迁出义务。而事实上是因陈永健在签订合同时已经明知该房屋上有户口没有迁出，但陈永健在签订合同时隐瞒了这一事实，从而导致无法履行户口迁出的约定。另因涉案房屋为学区房，该房屋是我为孩子上学所购买的学区房，按照北京市现行入学政策规定，一处房屋只能有一个入学名额，陈永健迟迟不能将户口迁走，使得我无法正常落户，从而导致孩子无法正常入学，我的买房目的无法达到。综上，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及第一百一十四条的相关规定，陈永健不履行合同约定的义务，侵犯了我的合法权益，应当承担违约责任，故诉至法院，希望判如所请。陈永健辩称，张艳红诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。理由如下：一、张艳红对本案事实的发生亦存在过错，应当承担相应责任。签约时，我户口即在房屋内，我也并未称涉案房屋尚无其他人户口，张艳红也未在签订合同前向我提出需要查询、核实涉案房屋户口的请求，与其所称“有户口就不会买房”的理由不符。张艳红在有能力、有义务审查涉案房屋情况尤其是张艳红所称极其重要的户口问题时未尽到�慎义务，将所有责任推卸到我身上是不公平的。另我与张艳红于网签前进行户籍核实时发现案外人王涛与其亲属的户口仍在涉案房屋内，因当时联系不上王涛，我便多次与张艳红及中介公司进行沟通，告知其户口可能无法迁出，并提出如果张艳红太在意户口，双方可以解约，但因为房价上涨的原因，涉案房屋从签约至网签已有几十万的增值，张艳红不愿解约，我才与张艳红继续网签。张艳红与我在进行网签之前便已得知涉案房屋内存在案外人户口未迁出情况，且存在无法迁出的风险。张艳红在清楚知晓户口风险的情况下仍坚持继续履行合同，与我继续办理网签手续，应视为其已认可房屋户口现状，接受相关风险，双方默认对房屋买卖合同中的户口迁移条款做了变更，张艳红应该对自己的行为承担相应的责任。二、我已履行己方合同义务，不应承担违约责任。签约后，我积极履行自己的义务，于2015年11月12日将涉案房屋中我的户口迁出。自双方网签前核实户籍发现第三方户籍时起，我也一直积极着手解决，并尝试以诉讼的方式敦促案外人王涛以及其亲属迁移户口。在我的协调努力之下，目前涉案房屋第三方已迁出两个户口，剩余户口的迁出也在办理中。我已履行自己的合同义务，涉案房中仍有户口没有迁出系案外人原因所致，非我自身原因引起，我不应承担违约责任。三、张艳红并未受到任何损失，不应主张过高的违约金。首先，涉案房屋已经完成过户，合同的主要目的已经完成。其次，我已积极协调第三方解决户口问题，第三方也承诺可在半年内将所有户口迁出，对张艳红没有造成实质性损害。再次，涉案房屋现有户口现状不影响张艳红将其与家人的户口迁入涉案房屋。经与涉案房屋所在的万寿寺派出所户籍科核实，目前�海淀地区早已实行“一址两户”，即涉案房屋可以存在两个户口本，因我已于2015年11月12日将自己的户口迁出涉案房屋，张艳红只需要拿着房产证就可以将其与其家人的户口迁入涉案房屋。最后，涉案房屋目前未做过入学登记，且第三方王涛亦承诺不会将该房屋用于入学申请，现有情况不影响张艳红子女享有入学学位。故张艳红未受到任何损失，其主张的迁入户口及子女入学也未受到限制或影响，且因2015年底至今北京房价迅速攀升，张艳红已获得不菲的房屋增值，依据《合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因张艳红并未受到任何损失，不应主张过高违约金。综上所述，我恳请法院能查明事实，依据事实和法律，驳回张艳红所有的诉讼请求。我�我家公司述称，同意张艳红的所有诉讼请求。签约时陈永健明确表示房屋中没有其他人户口，后来在签约过程中发现还有王涛户口，张艳红因为其他原因着急，所以继续履行了合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张艳红提交录音，证明陈永健承认自己最初隐瞒房屋缺点的事实，是签约后三个月才告知其房屋有其他人户口。张艳红称录音系其夫裴建钊用手机录的，因为手机坏了，录音存在电脑中，并当庭出示了其手机中与裴建钊微信聊天记录，其中有裴建钊发送的录音文件，名称为160109_15_23。录音文字稿载明时间为2016年1月9日，地点为我爱我家中介店内洽谈室，人员有陈永健、陈太太（陈永健家属）、张�红、裴建钊（张艳红家属），有关内容如下：陈太太：因为我老公他刚才就是说，就是说我们前面做的不那么厚道，相当于我们之前隐瞒了这个房子的缺点，但是的话就是说在那之后我们觉得有责任把这个有可能户口不能迁出的责任告诉你们一下。经质证，陈永健对该证据真实性和证明目的不认可，认为张艳红未提供原始载体，无法确认该录音是否经过剪辑、拼接或其他可能影响录音真实性的处理，故对该证据的真实性不予认可；因在张艳红购房过程中，其曾告知涉案房屋的下水道不太通畅，故录音提及的房屋缺点，应指房屋在使用上由于自然磨损而产生的缺点，并非指房屋户口问题，故对该证据的证明目的不予认可。我爱我家公司称双方确实在2016年1月9日到其公司洽谈户口事宜，对录音真实性认可，证明目的不发表意见。庭审中，我爱我家公司称陈永健在签约时告知其涉案房屋上没有其他人户口。陈永健称其签约时告知了中介涉案房屋上有其他人户口，但并未举证证明。本院认为，张艳红虽未提交录音的手机原始载体，但其已说明合理理由，并当庭出示手机微信聊天记录证明了复制件的来源，我爱我家公司认可录音真实性，并确认当日双方确曾到店就户口问题协商，陈永健亦未否认录音中的语音内容真实性，故本院对该录音真实性予以认定。结合录音整体内容及本案其他事实，陈太太（陈永健家属）所述隐瞒的房屋缺点应系房屋上有其他人户口问题，而非陈永健所述下水道不太通畅，故本院对其录音的真实性和证明目的予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月17日，张艳红（乙方，买受方）在我爱我家公司居间下与陈永健（甲方，出售方）签订房屋买卖合同，有�约定如下：乙方购买甲方涉案房屋，成交总价395万元，第九条权属转移登记：（四）甲方应在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同履行中，双方通过查询发现涉案房屋上有案外人王涛及其亲属户口，经交涉后仍继续履行合同。2016年1月21日，涉案房屋过户至张艳红名下。张艳红户口后已迁入涉案房屋。现涉案房屋上仍有案外人王涛及其亲属户口。庭审中，经询问，陈永健称其签约时知道涉案房屋上可能有其他人户口，但是不能确定有几个人的户口，其告知过中介该情况，但没有直接告知过张艳红，因为张艳红是中介谈的；其没有证据能证明告知过中介；其称当时签约非常仓促，搬家还没有搬完，中介上门让其签合同，其告知了中介户口问题，仓促的就签了合同。张艳红称合同签订前，陈永健告知其涉案房屋上没有其他人户口，签约后至网签前，才告知其可能有其他人户口。我爱我家公司称陈永健没有向其告知过，签约时陈永健告知张艳红说涉案房屋上没有其他的户口，履行过程中去建委查询发现有案外人户口，但陈永健表示能迁出。关于张艳红因涉案房屋上有他人户口导致的实际损失，经询问，张艳红称卖房过程中介评估，评估后说其房屋不好卖，他们有案例是房价降了45万元，其房屋现在还在挂牌没有卖；陈永健孩子比其孩子大，若陈永健孩子先上学，使用了名额，其就无法用。另查明，陈永健于2010年9月4日与案外人王涛签约购买涉案房屋。双方于2010年9月11日签订《房屋买卖补充条款》，约定王涛应于过户后三个月内办理完原房屋所有户口迁出。2010年9月17日，涉案房屋过户至陈永健名下。本院认为，张艳红与陈永健签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据本案查明事实，陈永健在签约时隐瞒了涉案房屋上有案外人户口的情况，且未根据房屋买卖合同第九条第（四）项的约定，办理完成涉案房屋原有全部户口迁出手续，其行为构成违约，应依约承担相应违约责任。故张艳红要求陈永健支付违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。至于违约金的标准，陈永健认为该标准过高，张艳红提交的链家分析报告亦不足以证明其因陈永健未依约迁出涉案房屋上的其他人户口产生了至少50万元的实际损失，故本院认定合同第九条第（�）项约定的违约金过高，并将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。张艳红要求陈永健协助其将涉案房屋上的户口迁出，因户口迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、陈永健于本判决生效后七日内支付张艳红违约金10万元；二、驳回张艳红的其他诉讼请求。如果陈永健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之�定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7225元（张艳红已预交），由张艳红负担5396元，已交纳；由陈永健负担1829元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光审 判 员  曹 力代理审判员  孟昕伟二〇一八年一月十九日书 记 员  崔 丽