辽宁省东港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第04790号
原告王长平。
被告于天平。
被告于天忠。
二被告共同委托代理人曹华，辽宁仁正律师事务所律师。
第三人东港市前阳镇人民政府。住所地东港市前阳镇前阳北路*号。
法定代表人于镇东，该镇镇长。
委托代理人宋绪辉。
第三人东港市前阳镇前阳村村民委员会。住所地东港市前阳镇前阳村**组。
负责人李伟，该村主任。
原告王天平与被告于天平、于天忠及第三人东港市前阳镇人民政府、东港市前阳镇前阳村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及二被告的委托代理人曹华、第三人东港市前阳镇人民政府(以下简称前阳镇政府)的委托代理人宋绪辉及东港市前阳镇前阳村村民委员会（以下简称前阳村委会）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告所有的位于东港市前阳镇市场后院场地预备出售。经人介绍原、被告就场地预售达成买卖协议，二被告将位于东港市前阳镇市场后院场地上的房屋及土地出售给原告，约定总价款为175万元。2013年12月15日，原告给付被告5万元押金，后于2014年5月23日交付定金40万元，并约定待房屋土地过户后付清剩余价款。双方协议达成后，原告随即办理过户手续，但在办理过程中，原告发现二被告并不是该宗土地的使用权人，无法办理过户手续，原告要求解除合同，返还已给付二被告的押金及定金，但二被告拒绝。故请求判决解除双方的房屋买卖合同及二被告返还押金5万元并双倍返还定金70万元共计75万元。
被告辩称，1984年11月22日，丹东市人民政府以丹政地字（1984）362号批复，同意前阳镇总公司为建个体工商经营点征用前阳村东港生产队5.99亩水田。1985年5月23日，以丹政地字（1985）135号批复，同意前阳农工商总公司为进城务工经商占用土地20.09亩。1985年12月1日，原东沟县前阳镇人民政府与二被告父亲于洪斌签订“使用土地合同书”，约定将涉案宗地使用权确权给于洪斌,1987年左右，于洪斌在该宗地上建筑了面积约500平方米的厂房。1999年于洪斌去世，其妻子张桂华于2008年去世，该二人共生育二子即二被告及二女于天云、于晓霞。于洪斌去世后，二被告就涉案资产以口头形式与原告达成的买卖协议是合法有效的。2013年１2月份，原告得知二被告欲出售涉案资产，双方商谈，二被告将涉案资产的现状如实告诉原告，阐明涉案资产是其父亲取得，但目前只有前阳政府与于洪斌签订的“使用土地合同书”，无法为原告办理土地证和房屋产权证，如要办出原告名下的两证只能原告自己去办。后被告于天平配合原告共同到丹东档案馆调取涉案土地的材料，原告亦到相关部门查询凭借相关材料是否可以办出原告名下的两证。据此，双方依据涉案资产的质量及权利现状确定交易总价175万元,远低于权利凭证齐全状态下的交易价格;何况原告并无证据证明办理不了过户手续，被告不存在任何违约行为，故原告要求解除合同无事实及法律依据，应予以驳回。
第三人东港市前阳镇人民政府述称，涉案的土地应该为第三人东港市前阳镇人民政府所有。依据第三人东港市前阳镇人民政府与于洪斌之间的“土地使用合同”，于洪斌使用该地需要交纳相关费用，而用户之间是不允许私自出售及转让。故不同意原告将涉案的房屋及土地出售给原告。
第三人东港市前阳镇前阳村民委员会述称，涉案的土地应为集体土地，但二被告的父亲于洪斌没有通过我们村民委员会使用土地，而是通过前阳镇人民政府签订一份土地使用合同，并在涉案土地建立厂房，我们村委会曾经收取过于洪斌的占地费。现不同意二被告出售涉案土地及房屋。
经审理查明，1984年11月22日，丹东市人民政府以丹政地字（1984）362号批复，同意前阳镇总公司为建个体工商经营点征用前阳村东港生产队5.99亩水田。1985年5月23日，以丹政地字（1985）135号批复，同意前阳镇农工商总公司为进城务工经商占用土地20.29亩。1985年12月1日，第三人原东沟县前阳镇人民政府与二被告父亲于洪斌就上述部分土地签订“使用土地合同书”，约定依据土地权属，土地使用收费标准签订合同：凡进镇务工经商的经济联合体、个体工商户所使用土地发给土地使用证，但土地权属归前阳镇政府所有，地面建筑归建筑者所有；凡申请进入经省批准的小城镇建设用地范围建筑占地者，按月向乡（镇）土地管理机关缴纳土地使用费，逾期不交者，收回使用地，地上建筑经核算折旧归政府所有；用地户一切土木建筑必须向政府递交工程预决算标准图纸各一份；如改变用途需经政府有关部门批准，私自改变它用，取消土地使用权收回所用土地。如经营者因故不经营时，须向镇政府申请报告。建筑物按使用年限折价，经镇政府同意，方可进行处理，用户之间均不得私自出售和转让。1987年左右于洪斌在上述土地建筑三排平房，并于2013年、2014年、2008年、2009年陆续向第三人东港市前阳镇前阳村村民委员会及案外人东港市前阳镇前阳村第12组按占地1000平方米每平方米1元交纳占地费1000元。1999年于洪斌去世，其妻子张桂华于2008年去世，该二人共生育二子即二被告及二女于天云、于晓霞。2013年，经人介绍，原告与被告就上述1000多平方米土地及三排房屋（位于东港市前阳镇市场后院）达成口头买卖协议，约定总价款为175万元，并由原告自行办理涉案房屋及土地的权利证书。后二被告将上述的“土地使用合同”、占地费收据及相关的土地批复交付原告。2013年12月15日，原告向被告于天平交付押金5万元。次年5月23日，原告又向二被告交付定金40万元。后原告以办不出相关权利证书为由要求而被告返还定金及押金，但二被告拒绝返还。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述、丹政地字（1984）362号批复、丹政地字（1985）135号批复、使用土地合同书、收据、收条、东港市国土资源局的回函、专用收款收据等材料在卷为证，上述证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告达成的口头买卖协议标的物为房屋和土地使用权，实际上是买卖土地上的建筑物同时涉及土地使用权转移。涉案建筑物为二被告之父依据在与第三人东港市前阳镇人民政府签订的“使用土地合同书”后而建筑，依法享有所有权，故双方就房屋达成的买卖协议合法有效。但因涉案房屋未办理登记，原告不能依据买卖协议就涉案房屋取得物权，且涉案土地使用权也未办理登记，原告也就无法因转让建筑物导致土地使用权转移而办理土地使用权变更登记，其主张的不能实现合同目的的理由成立。原告依此解除合同的请求，应予以支持。因原告对涉案房屋未办理房屋及土地使用权登记，以及因此房屋不能办理转移登记和土地使用权不能办理变更登记应当是明知的，故对合同解除后的法律后果亦应承担相应责任，其请求双倍返还定金不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条（五）之规定，判决如下：
一、解除原告王长平与被告于天忠、于天平间的买卖协议；
二、被告于天忠、于天平于本判决书生效后十日内返还原告定金及押金总计45万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如二被告未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7680元，由原告承担2607元，被告承担5073元，此款原告已经预交，被告于执行时将该款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 鲁 静
人民陪审员 袁秀敏
人民陪审员 宋文秀
二〇一六年三月十三日
书 记 员 王翠娇