黑龙江省林口县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）林民初字第7号
原告李德志，男，1965年9月27日出生，汉族，无职业。
委托代理人林山，黑龙江国盛律师事务所专职律师。
委托代理人刘宇璇，黑龙江国盛律师事务所实习律师。
被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司。
法定代表人张宇，男，经理。
委托代理人张宝洋，男，1956年4月20日出生，汉族，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司职工。
委托代理人姜翰青，男，1978年12月18日出生，汉族，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司司机。
第三人吴宝金，男，1968年4月1日出生，汉族，无职业。
委托代理人张建刚，黑龙江建纲律师事务所专职律师。
委托代理人李爽，黑龙江建纲律师事务所专职律师。
委托代理人委托代理人王发国，黑龙江江昊律师事务所专职律师。
委托代理人李增秀，男，1953年10月1日出生，满族，个体。
原告李德志与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理，依法组成合议庭于2015年3月25日公开开庭进行了第一次审理，原告李德志委托代理人林山、刘宇璇、被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司委托代理人张宝洋、第三人吴宝金、委托代理人张建刚、李爽到庭参加诉讼；本院于2016年1月27日公开开庭进行了第二次审理，原告李德志及其委托代理人林山到庭参加诉讼，被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司、第三人吴宝金经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼；本院于2016年2月17日公开开庭进行了第三次审理，原告李德志及其委托代理人林山、被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司委托代理人姜翰青到庭参加诉讼，第三人吴宝金经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼；本院于2016年4月28日公开开庭进行了第四次审理，原告李德志及其委托代理人林山、第三人吴宝金及其委托代理人李增秀到庭参加诉讼，被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李德志诉称，被告系房地产开发商，依法取得房屋预售许可证，有权直接销售开发房屋。原告因经营业务关系，与被告单位有所接触。原告于2012年2月12日以166.8万元价格在被告处购买商品房屋两层共计333.6平方米，并对该房实际接管出租经营至今。房屋实际交付后，被告一直以无资金交纳税款，房屋规划变更等理由拖延为原告出具正式房屋买卖合同和税务发票。原告多次要求被告履行商品房买卖中开发方应当承担的义务，但被告始终无动于衷，致使原告所有房屋至今未能在房产部门办理房屋产权登记。后经原告调查被告类似不作为现象与其他大批购房者之间普遍存在。2014年12月，原告发现被告与其他人借贷案件中涉及原告所有房屋他项权利等问题。原告马上追问被告，但被告工作人员未给予明确答复，原告再次要求被告履行协助办理房屋转移登记义务，被告仍未明确答复，为维护原告合法权益，故原告提起诉讼，要求：一、被告履行房屋买卖合同，开具商品房屋合同正式文本和税务发票，配合原告办理房屋产权初始登记；二、被告承担诉讼费用。
被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司辩称，基本同意原告所陈述的事实，被告同第三人的关系是借贷关系，被告向第三人借款二千多万，现在基本还清，还欠几十万，欠第三人吴宝金的款被告承认，和李德志的买卖关系成立，被告认可，希望法院根据事实和证据进行判决。
第三人吴宝金辩称：林口县人民法院受理本案是错误的，绥芬河市人民法院在2014年12月26日作出（2014）绥执异字第536号执行裁定书，裁定驳回李德志的异议申请继续执行诉争房屋。裁定送达后，李德志未按照法律规定提出案外人执行异议之诉，该裁定已经发生法律效力。绥芬河市人民法院基于该生效裁定有权继续执行已经查封的诉争房屋。假设本案在林口县法院立案审理，判决继续履行合同并办理过户登记，那么在执行过程中，该房屋如何执行：由于该房屋已经被绥芬河法院查封，并作出了继续执行该房屋的生效法律文书，这显然是违法的。因此，第三人认为林口县人民法院应当驳回李德志的起诉，由绥芬河市人民法院以案外人执行异议之诉的方式处理。原告不享有本案的诉讼权利，本案诉讼的房屋经绥芬河市人民法院先予查封后，第三人与本案的被告达成了民事调解，民事调解生效后第三人向绥芬河市人民法院申请执行本案诉争的房屋，原告提起了案外人执行异议之诉，经绥芬河市人民法院审理，裁定驳回了原告的诉讼请求，裁定书已明确告知在法定实效内享有诉讼和再审的权利。根据《民事诉讼法》的规定，原告没有提起案外人执行异议之诉，其放弃了权利，而后原告依据林口县人民法院和牡丹江市中级人民法院的判决撤销了第三人在林口房产办理的抵押登记，撤销了第三人办理抵押登记的买卖合同但第三人没有丧失权利。后原告第二次提起了执行异议申请，法院支持了本案原告的请求，中止了执行。因此第三人不服，向绥芬河市人民法院申请再审，绥芬河市人民法院裁定中止了（2015）绥执异字第9号裁定的执行。经过绥芬河市人民法院组成合议庭重新审理，绥芬河市人民法院作出了（2016）黑1081民再1号民事裁定书，撤销（2015）绥执异字第9号执行裁定书，由此恢复了（2014）绥执异字第536号执行裁定书的执行，现该财产正在评估拍卖中，原告的诉求是与被告签订买卖合同，因绥芬河法院作出的裁判文书已经确定该房屋是被告所有，因此，第三人执行的是被告的财产。根据物权法的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件，原告就本案诉争的房屋没有办理登记，不产生法律效力，本案诉争的房屋还是被告所有。原告虽然对该房屋有权利入住，但是通过听证会证明了原、被告之间系抵偿关系，不是买卖关系，抵偿主体是被告跟林口县阳光热力有限公司，不是本案被告同原告李德志的抵偿行为，根据《公司法》的规定，这种抵偿行为违反了法律规定，假设原告与林口县阳光热力公司有债权关系，但是李德志与林口县阳光热力有限公司之间少了交易行为，没有缴纳税费，这是涉嫌对国家税收的一种规避，不应得到法律的保护和支持，虽然原告取得了土地使用权证，但是比照《物权法》的规定，房屋抵押了土地随之抵押，该房屋被绥芬河市法院查封，原告土地证的取得已经违法了法律规定，是一种无效行为，本案诉争的房屋正在绥芬河市人民法院的执行过程中，因此原告不享有诉权。
综合各方当事人的陈述，确定本案的争议焦点为:原告的诉讼请求有无事实和法律依据。
原告为支持其主张，向法庭提交证据如下：
证据一（一组），收据复印件一份、枫林晚小区购房协议复印件一份、国有土地分割转让许可证2013-0034复印件一份、商品房预售许可证复印件一份，意在证明：1.南通市久发房地产开发有限公司林口分公司在2013年5月9日才取得商品房预售许可证，所以2012年2月12日原告与被告只能签订枫林晚小区购房协议，诉讼前争议房屋已经具备商品房预售条件，原、被告双方的房屋买卖合同已经合法有效；2.被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司与原告李德志已经完成了商品房买卖的程序和房屋的交接。
被告对此组证据没有异议。
第三人质证认为，1.对2012年2月12日原、被告签订的枫林晚小区购房协议的形式要件没有异议，枫林晚小区附房011号已经先于原告设立为第三人的抵押财产，签订了商品房买卖合同，并办理了房屋登记手续，虽然该登记手续被行政判决撤销了，但第三人签订协议时没有撤销，被告对该房屋没有处分权，结合原告提供的其他证据足以证明原告与被告之间没有债权债务关系，而且原告没有实际缴纳购房款，而是被告欠林口县阳光热力有限公司的配套费、供热费形成的债权、债务关系，所以原告不是该房屋的真实买受人；2.原告是2012年与被告签订的购房协议，但是被告取得预售许可证是在2013年5月9日，依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，在取得了国有土地使用权、建设规划许可和工程建设开工许可，且投入开发建设工程的资金达到法定比例，即可取得房屋预售许可。该房屋是在没有取得预售许可情况下签订的，协议效力处于待定状态，协议具有意向性，不是商品房买卖合同，因此不具备法律效力。由于没有取得房屋执照，违反了法定程序，该证据不能证明原告对该房屋取得了所有权，不能证明原告对该房屋享有占有和处分权，该房屋依然是本案被告所有。
本院认为，此组证据形式要件合法，对此组证据的形式要件本院予以采信，虽然被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司所欠的并网城市建设基础配套费及供热费的实际债权主体是林口县阳光热力有限公司，而不是原告李德志，但因与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订枫林晚小区购房协议的是本案原告李德志，且被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司在答辩意见中认可与原告李德志存在房屋买卖关系，林口县阳光热力有限公司对双方之间的买卖关系亦未提出异议，因此对此组证据本院予以采信。
证据二（一组），2014年9月25日原告李德志与案外人王昌国签订的房屋租赁合同复印件一份、工程施工合同复印件一份、电费收据复印件一份，委托书复印件一份、郭海波身份证复印件一份、林口县林口镇海波修理部的营业执照复印件一份，意在证明：原告李德志已经实际占有、使用、维护、收益争议房屋，至今为止已经四年整。
被告对此组证据没有异议。
第三人对此组证据的形式要件和证明问题均有异议，该组证据在绥芬河市人民法院开庭时就举证了，原告李德志与承租人王昌国签订的房屋租赁合同虽然有签字，但是王昌国未到庭进行质证，无法确定其真实性，绥芬河市人民法院庭审时已经进行质证，王昌国想要证明的是李德志已经实际使用、维护、收益、占有该房屋，至今为止四年整，但是王昌国的证言却漏洞百出，王昌国自认为四年整，不客观，并且王昌国对该房屋的租赁时间和租金记得不是很清楚，说好像是租了4年整，因此该证据不具有真实性。争议房屋在2013年才取得预售许可，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条中关于屋面防水工程最低保修期限的规定，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保质期为5年，此项规定明确了建设工程的最低保修期，原告在房屋保修期内，出资维修房屋不客观、不真实，因此该份施工合同是虚假的，证明不了原告想要证明的事实。
本院认为，此组证据形式要件合法，对此组证据的形式要件本院予以采信，此组证据能够证明原告李德志于2014年9月25日开始向王昌国出租争议门市房，不能证明原告李德志实际占有、使用、维护、收益争议房屋已满四年整，因此对原告证明已经实际占有、使用、维护、收益争议房屋四年的事实，本院不予采信。
证据三（一组），林口县阳光热力有限公司与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订的供用热并网合同复印件一份、抵押协议书复印件一份，意在证明：被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司同林口县阳光热力有限公司及李德志有业务往来，并通过转帐抵偿和现金补差等方式完成房屋买卖。2012年2月12日，被告将枫林晚小区附属房屋011号以抵供热费形式卖给原告李德志是被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司处理往来经济关系的合理做法。
被告对此组证据没有异议。
第三人对此组证据的形式要件和证明问题均有异议，抵押协议书是2009年11月13日签订的，供用热并网合同是2010年11月19日签订的，双方在供用热并网的权利产生前就办理了抵押显然是不应该的，是本末倒置，抵押协议书确定的房屋没有本案诉争的房屋，本案诉争的房屋不是林口县阳光热力公司享有抵押权的财产，可见本案的原告主体不适格，因为被告作为一个法人企业和阳光热力公司形成关系，不是与本案原告形成的债权债务关系。
本院认为，此组证据形式要件合法，对此组证据的形式要件本院予以采信，原告提供的此组证据不能证明原告代替林口县阳光热力有限公司以枫林晚小区附房011号房屋顶底被告欠林口县阳光热力有限公司施工费及供热费的行为合理合法，因此对证明问题本院不予采信。
证据四（一组），（2015）林行初字第1号行政判决书复印件一份、（2015）牡行终字第41号行政判决书复印件一份，意在证明：1.抵偿热费形成的房屋买卖关系存在；2.第三人吴宝金的所有相关影响原告李德志实现房屋所有权的抵押登记行为不存在，备案登记被依法撤销，原、被告的房屋买卖合法有效；3.第三人吴宝金已经丧失作为案件第三人参与诉讼的主体身份，案件的处理结果与其不具有利害关系。
被告对此组证据没有异议。
第三人质证认为，对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有意义，该判决书撤销的是行政机关对本案房屋的预售登记行为，没有确认原告是诉争房屋的所有权人，根据（2015）牡行终字第41号行政判决书中认定的事实可以看出，原告对诉争的房屋没有享有所有权。
本院认为，此组证据是黑龙江省林口县人民法院与牡丹江市中级人民法院依法作出，形式要件合法，对此组证据的形式要件本院予以采信，因上述证据撤销的是林口县房地产管理处对第三人吴宝金实施的关于本案诉称房屋的备案登记行为，未对原告所要证明的问题予以确认，结合原告提供的证据三，对原告的证明问题1及证明问题2本院予以采信，对证明问题3本院不予采信。
证据五（一组），林口县阳光热力有限公司的营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份，意在证明：原告李德志是林口县阳光热力有限公司的法定代表人，林口县阳光热力有限公司为自然人独资公司。
被告对此组证据无异议。
第三人对法定代表人的身份证明没有异议，营业执照是复印件无法认定真伪，不予质证，假如说营业执照是真实的，有限责任公司是有限公司的一种，应受公司法调整，不能以个人投资撤资有所改变，虽然原告是法定代表人，但是公司不是自然人，因此不能混为一谈。
本院认为，此组证据形式要件合法，对此组证据的形式要件本院予以采信，因营业执照上注明林口县阳光热力有限公司的法定代表人为本案原告李德志，未注明林口县阳光热力有限公司为个人独资公司，因此对原告证明原告李德志是林口县阳光热力有限公司的法定代表人本院予以采信，对证明林口县阳光热力有限公司为个人独资公司本院不予采信。
证据六，证人王昌国出庭作证证言，证言内容为：证人在2012年枫林晚开始招商房子刚盖好时就开始租原告的房子，一直租到现在。意在证明：原告李德志已经实际占有、控制并使用争议房屋。
被告对证人证言没有异议。
第三人质证认为，证人出庭陈述的应是亲身感知的事实，证人作证时用了“我不清楚”等词，租的房屋是从招商处兑的，该证据没有证明力，该房屋不是本案原告的，原告牟取了租赁费，属于不当得利，应当确定归属后再予以返还。
本院认为，证人证言能够证明证人自2012年起开始租赁枫林晚小区附房011号，因证人表述含混不清，不能证明证人自2012年起就是从原告处租赁的房屋，结合原告提供的证据二房屋租赁协议，能够证明证人王昌国于2014年9月25日开始从原告处租赁枫林晚小区附房011号，因此对证明问题本院予以采信。
证据七，证人郭海波出庭作证证言，证言内容为：2015年5月份，李德志找证人，要将争议房屋的屋顶进行改造，平改坡。意在证明：争议房屋要改造，平改坡找的工人施工的事实。
被告对证人证言没有异议。
第三人质证认为，郭海波的证言证明不了原告要证明的问题。证言中说，要将房屋进行改造，可以看出屋顶不是证人施工的，证人说的是“要将”两字，因此没有证明力。
本院认为，证人证言客观真实，能够证明2015年5月份枫林晚附房011号房屋平改坡时，是由原告李德志找证人郭海波施工的，第三人有异议，未提出相反证据予以佐证，因此对证明问题本院予以采信。
被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司没有证据向法庭提供。
第三人吴宝金为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：
证据一，（2014）绥商初字第302-1号民事裁定书复印件一份，意在证明：2014年7月3日绥芬河市人民法院已经作出了民事裁定，查封了本案诉争的枫林晚小区011号房屋，查封申请人是本案的第三人吴宝金。
原告对此份证据的形式要件和证明问题均没有异议。
被告未出庭，视为对质证权利的放弃。
本院认为，此份证据是绥芬河市人民法院依法作出，形式要件合法，能够证明绥芬河市人民法院于2014年7月3日将本案诉争房屋查封，对此份证据本院予以采信。
证据二，（2014）绥商初字第302号民事调解书复印件一份，意在证明：绥芬河市人民法院在2014年8月26日作出（2014）绥商初字第302号民事调解书，本案第三人吴宝金是债权人，本案被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司是债务人，被告至今没有履行生效的法律文书所确定的金钱给付义务。
原告对此份证据的形式要件没有异议，但绥芬河市人民法院提出过第三人与被告在2012年5月4日所形成的债权债务关系没有实际发生，本案涉及虚假诉讼，请求人民法院调查是否需要查封，第三人没有证据证明已经向被告履行了借款122万元的义务。
被告未出庭，视为对质证权利的放弃。
本院认为，此份证据是绥芬河市人民法院依法作出，形式要件合法，被告有异议，未提出相反证据予以作证，此份证据能够证明第三人吴宝金对本案被告享有债权，对此份证据本院予以采信。
证据三，商品房买卖合同及购房收据复印件各一份，意在证明：2010年11月4日，被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司以出卖人的主体身份与本案第三人吴宝金签订了枫林晚小区011号房屋的买卖合同，该合同约定了吴宝金是房屋的买受人，南通久发房地产公司是房屋的出售人，购房收据证明了第三人已经交付了购房价款，该商品房买卖合同的签订，依据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最告人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应当依法受到保护。
原告对此份证据的形式要件有异议，此份证据有多处矛盾，商品房买卖合同与收据从形式上看类似于商品房买卖的两个步骤，上述证据同第三人和被告在绥芬河市人民法院的虚假诉讼相互矛盾，此份证据证实（2014）绥商初字第302号民事调解书是第三人与被告恶意串通损害原告利益的典型行为，虽然第三人与被告之间名为商品房买卖，但在合同中的第7页写着仅供抵押之用，第三人与被告在使用证据时涉嫌采取伪造的方式，通过行政判决可以确认抵押行为未在不动产登记管理部门办理相应登记，从第三人提供的商品房买卖合同的首页可以看出，第三人与被告之间有明确的借贷关系，第三人吴宝金将亲笔书写的120万元擦掉后改的90万元，2010年有一个90万元的借款。名为买卖实为抵押且没有办理登记的商品房买卖合同不能对抗2012年2月12日原告与被告签订的合同，同时第三人说的房屋与争议房屋从面积到位置都是不符的。
被告未出庭，视为对质证权利的放弃。
本院认为，此份证据上有被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司及其法定代表人张宇盖章，第三人吴宝金签字，形式要件合法，对此份证据的形式要件本院予以采信，因第三人与被告签订的商品房买卖合同第六条第3项明确约定“仅作借款抵押用”，因此，此份证据不能证明第三人与被告关于枫林晚附房011号房屋存在房屋买卖合同关系，仅能证明第三人与被告之间存在借贷关系，双方约定将本案诉争房屋用作抵押，因此对证明问题本院不予采信。
证据四，（2014）绥执异字第536号执行裁定书复印件一份，意在证明：原告李德志在2014年12月18日对本案诉争的枫林晚小区011号房屋的执行，提出案外人执行异议申请，经绥芬河市人民法院审查后，驳回了案外人李德志的执行异议请求。
原告对此份证据的形式要件没有异议，但原告没有收到该份裁定书，该裁定书对林口县法院和牡丹江市法院的行政判决予以否认，其驳回异议的理由不成立。
被告未出庭，视为对质证权利的放弃。
本院认为，此份证据是绥芬河市人民法院依法作出，形式要件合法，能够证明绥芬河市人民法院驳回了原告李德志对于本案诉争房屋的执行异议申请，对此份证据本院予以采信。
证据五，（2015）绥执异字第9号执行裁定书复印件一份、（2016）黑1081民监1号民事裁定书复印件一份、（2016）黑1081民再1号民事裁定书复印件一份，意在证明：原告李德志在签收（2014）绥执异字第536号执行裁定书后，没有提起执行异议之诉，而是在2015年7月20日以同一个标的物，向绥芬河市人民法院再次提起执行异议，绥芬河市人民法院以（2015）绥执异字第9号执行裁定书裁定中止绥芬河市人民法院对位于林口县枫林晚小区011号商品房的执行。第三人对（2015）绥执异子第9号执行裁定书不服，提起审判监督程序，经绥芬河市人民法院审判委员会讨论后，决定提起再审。并下发了（2016)黑1081民监1号民事裁定书，裁定另行组成合议庭进行再审，再审期间，中止原裁定的执行。2016年4月18日，经绥芬河市人民法院再审，下发了（2016）黑1081民再1号民事裁定书，撤销了（2015）绥执异字第9号执行裁定书，故（2015）绥执异字第9号执行裁定书是没有生效的法律文书，现（2016）黑1081民再1号《民事裁定书》和（2014）绥执异字第536号执行裁定书已正式生效，发生法律效力，案件已进入到最后的执行阶段，诉争的011号门市房正在评估拍卖中，至执结此案。
原告质证称，对（2015）绥执异字第9号《执行裁定书》的形式要件和证明问题没有异议，该裁定书是在行政庭判决之后，针对第三人依据备案登记提起的保全和查封，原告正式提出异议，由绥芬河市人民法院在听证后作出的结论，此裁定书送达后第三人提起了异议之诉，被绥芬河市人民法院立案受理，绥芬河市人民法院违背一事不再理原则，违法作出了（2016）黑1081民监1号民事裁定书，将已在民庭正在审理的案件同时又列为一个审监案件，对监字号案件，原告已向上级法院提出了信访。对绥芬河市人民法院作出的（2016）黑1081民再1号民事裁定书，是绥芬河市人民法院在没有组织庭审的情况下于2016年4月18日作出的，从立到审既不开庭也不听证，并且用裁定取代实体判决，在没有给原告送达的情况下作为生效裁定使用，送达后原告就此向上级机关反映。
被告未出庭，视为对质证权利的放弃。
本院认为，此组证据是绥芬河市人民法院依法出具，形式要加合法，能够证明（2014）绥商出资第302-1号民事裁定书对枫林房附房011号房屋的查封继续有效，本院予以采信。
证据六，（2015）林民初字第7号民事裁定书复印件一份，意在证明：（2015）林民初字第7号民事裁定书是林口县人民法院于2014年12月23日作出的，此份裁定书查封了林口县枫林晚小区011号附房，被查封的房屋早在2014年7月3日被绥芬河市人民法院查封，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第二款的规定，财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结，因此（2015）林民初字第7号民事裁定书作出的裁定不当，该裁定书违反了《民事诉讼法》法律程序的规定，林口县人民法院应予以撤销。
原告对此份证据的形式要件没有异议，第三人不是查封房屋的利害关系人，没有权利在民事审判过程中提出查封异议。
被告未出庭，视为对质证权利的放弃。
本院认为，此份证据是林口县人民法院依法作出，形式要件合法，对此份证据的形式要件本院予以采信，因（2015）林民初字第7号民事裁定书属轮候查封，对证明问题本院不予采信。
证据七，（2015）绥民初字第524号民事裁定书、绥芬河市人民法院在2016年4月21日出具的通知复印件各一份，意在证明:绥芬河市人民法院在（2015）绥执异字第9号《执行裁定书》送达第三人后，第三人对该裁定不服，提起了执行异议之诉，绥芬河市人民法院在立案后组织庭审调查，在没有做出判决前绥芬河市人民法院作出了（2016）黑1081民再1号民事裁定书，由此绥芬河市人民法院认定本案第三人不享有诉权，驳回了第三人的起诉。通知证明的是绥芬河市人民法院恢复了对本案诉争房屋的执行，对被执行人实施了告知义务。
原告质证认为，（2015）绥民初字第524号民事裁定书不是生效的法律文书，不能作为证据使用。
被告未出庭，视为对质证权利的放弃。
本院认为，此组证据是绥芬河市人民法院依法作出，形式要件合法，本院予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：
2010年8月4日，被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司与第三人吴宝金签订商品房买卖合同，约定被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司向第三人吴宝金借款900000元，被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司用林口县枫林晚小区附房011号、012号商服（总面积为218.44平方米）作抵押，2010年11月4日，吴宝金将全部借款900000元交付给了被告，并于当日到林口县房地产管理处办理了抵押登记和备案登记，但抵押登记只进行到测绘阶段，不动产抵押登记并未完成。2012年5月4日，被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司与第三人吴宝金又签订一份借款抵押合同，担保人为张宇、张宝海。借款金额为1200000元，期限为15个月，自2012年5月4日起至2013年8月3日止，月利率为1.2%。抵押物为林口县枫林晚小区011号、012号商服。合同注明“双方于2011年5月4日签订的借款协议书，因双方在2012年8月11日之前的利息已实际清算完毕，但在2012年8月12日之后的利息至今未付，本金至今未还，本合同约定为双方新产生的债权、债务”。2013年8月16日，被告偿还第三人借款本金400000元，经吴宝金同意，解除了对012号商服的抵押。2014年7月1日，第三人吴宝金以被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司、被告黑龙江海宇房地产开发有限公司、张宝海为被告，向绥芬河市人民法院提起了民间借贷诉讼。2014年7月3日，绥芬河市人民法院作出（2014）绥商初字第302-1号民事裁定书，查封了林口县枫林晚小区附房011号商服。2014年8月26日，绥芬河市人民法院作出（2014）绥商初字第302号民事调解书。调解内容为：一、南通市久发房地产开发有限公司林口分公司给付吴宝金借款本金800000元，2012年8月12日至2014年8月16日的利息300000元，共计1100000元，于2014年10月30日履行完毕。如逾期履行，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司将另行增加给付吴宝金利息170000元，给付日期为2014年10月31日，并自2014年11月1日起按月利率2%的标准给付吴宝金借款利息至借款本金还清时止。
又查明，原告李德志为林口县阳光热力有限公司的法定代表人，被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司因欠林口县阳光热力有限公司并网城市建设基础配套费及供热费，于2012年2月12日与原告李德志签订了枫林晚小区购房协议，双方约定将枫林晚小区附房011号商服作价1668000元顶抵给被告欠林口县阳光热力有限公司的并网城市建设基础配套费及供热费。2014年7月3日，绥芬河市人民法院作出（2014）绥商初字第302-1号民事裁定书将枫林晚011号附房查封后，原告李德志向绥芬河市人民法院提出执行异议，要求撤销对枫林晚附房011号的查封，绥芬河市人民法院于2014年12月26日作出（2014）绥执异字第536号执行裁定书，以原告李德志的异议理由不成立为由，驳回了李德志的执行异议申请。2014年12月19日，原告李德志以林口县人民政府房地产管理处为被告、以吴宝金为第三人，向林口县人民法院提起了行政诉讼，要求被告林口县人民政府房地产管理处撤销对枫林晚小区011号附房的抵押备案登记。2015年3月3日，林口县人民法院作出（2015）林行初字第1号行政判决书，撤销了被告林口县房地产管理处于2010年11月4日为第三人吴宝金作出的关于枫林晚附房011号房屋的备案登记。上述判决作出后，吴宝金不服，向牡丹江市中级人民法院提起了上诉，牡丹江市中级人民法院于2015年6月15日作出（2015）牡行终字第41号行政判决书，维持了原判。2015年7月20日，李德志再次向绥芬河市人民法院提出执行异议申请，要求绥芬河市人民法院撤销对枫林晚小区011号附房的查封。2015年8月13日，绥芬河市人民法院作出（2015）绥执异字第9号执行裁定书，中止了绥芬河市人民法院对枫林晚小区附房011号的查封。2016年1月28日，绥芬河市人民法院作出（2016）黑1081民监1号民事裁定书，裁定中止对（2015）绥执异字第9号执行裁定书的执行。2016年4月18日，绥芬河市人民法院作出（2016）黑1081民再1号民事裁定书，以案外人李德志撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理为由，撤销了（2015）绥执异字第9号执行裁定书。另查明，（2015）绥执异字第9号执行裁定书作出后，第三人吴宝金不服，向绥芬河市人民法院提起了案外人执行异议之诉，绥芬河市人民法院于2016年4月25日以（2015）绥执异字第9号执行裁定书已被撤销为由，驳回了第三人吴宝金的起诉。
再查明，2013年5月9日，林口县人民政府房地产管理处为被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司建设的枫林晚小区附房办理了商品房预售许可证，枫林晚小区011号附房现由原告李德志占有并使用，此房正在被绥芬河市人民法院执行，执行程序已进入到评估阶段。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原告李德志与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司于2012年2月12日签订的枫林晚小区购房协议对枫林晚小区011号附房的房屋面积、价格作出了明确约定，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，因此，应认定双方于2012年2月12日签订的枫林晚小区购房协议合法有效，虽然第三人吴宝金对枫林晚小区011号附房采取的抵押登记备案行为在前，但该行为已经被黑龙江省林口县人民法院、牡丹江市中级人民法院两级法院撤销，此抵押备案登记行为对原告李德志不产生影响，且枫林晚小区附房011号尚未执行完毕，因此原、被告双方应继续履行合同。关于第三人吴宝金主张被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司所欠的并网城市建设基础配套费及供热费的实际债权主体是林口县阳光热力有限公司，而不是原告李德志本人，本院认为，因被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司认可与原告李德志存在房屋买卖关系，且林口县阳光热力有限公司对原告李德志与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司之间的房屋买卖关系亦未提出异议，因此，原告李德志与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订的枫林晚小区购房协议有效，双方应继续履行合同。综上，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
原告李德志与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司于2012年2月12日签订的枫林晚小区购房协议合法有效；
被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司于本判决生效后10日内协助原告李德志办理房屋过户登记手续。
案件受理费19812元，由被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
代理审判员 邵明婷
二〇一六年五月十八日
书 记 员 秦境一