湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第05526号
原告：梁婷之，女，1950年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：宁芳媚，湖南高新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗桂林，湖南高新律师事务所律师。
原告：徐栋国，男，1936年10月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：宁芳媚，湖南高新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗桂林，湖南高新律师事务所律师。
被告：杨�，男，1977年5月14日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：史维亮，广东金本色律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周清明，男，1970年3月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
被告：罗芳，女，1987年6月16日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。
委托诉讼代理人：史维亮，广东金本色律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦小敏，国信信扬律师事务所律师。
被告：黄容军，男，1985年1月25日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
第三人：深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路2段168-1号摩天大厦1栋17楼。
法定代表人：张莉。
委托诉讼代理人：史维亮，广东金本色律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余舜，男，1979年5月6日，汉族，湖南省岳阳市岳阳楼区。
第三人：黄致祥，男，1957年3月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
第三人：黄静霜，女，1962年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
第三人：中国银行股份有限公司深圳深南支行，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5016号京基百大厦B座商业01层02-135、134、134A、02层02-230、9、10层901、902、903、905、1001、1002、1003、1005。
负责人：庞土新，行长。
委托诉讼代理人：张英，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼�理人：黄海洲，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。
第三人：李健，男，1979年1月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：何芝贤，湖南中楚律师事务所律师。
原告梁婷之、徐栋国（以下简称两原告）与被告杨斌、罗芳、黄容军，第三人深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司（以下简称泛华长沙分公司）、黄致祥、黄静霜、中国银行股份有限公司深圳深南支行（以下简称中国银行深南支行）、李健房屋买卖合同纠纷一案，两原告于2015年10月20日将被告杨斌、罗芳、黄容军诉至本院，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐栋国及两原告共同委托诉讼代理人宁芳媚、罗桂林，被告杨斌的委托诉讼代理人史维亮、周清明（亦为被告罗芳的原委托诉�代理人），被告黄容军的原委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。后原告申请追加泛华长沙分公司、黄致祥、黄静霜、中国银行深南支行为第三人，本院允许后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告徐栋国及两原告共同委托诉讼代理人宁芳媚、罗桂林，第三人中国银行深南支行委托诉讼代理人张英、黄海洲到庭参加诉讼；被告杨斌、罗芳、黄容军，第三人泛华长沙分公司、黄致祥、黄静霜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因李健与本案有法律上的利害关系，本院依法追加李健为第三人，第三次公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人宁芳媚、罗桂林，被告罗芳变更后的委托诉讼代理人韦小敏，第三人泛华长沙分公司的委托诉讼代理人余舜，第三人李健及其委托诉讼代理人何芝贤到庭参加诉讼，被告杨斌、黄容军、第三人黄致祥、黄静霜、中国银行深南支行经本院传票传唤没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告罗芳代理两原告与被告黄容军于2015年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效，长沙市韶山路061号002栋201号房屋（以下简称涉案房屋）所有权属于原告所有；2.判决判令被告黄容军协助将上述房屋变更登记在两原告名下，并将房屋腾退返还两原告。事实和理由：两原告系夫妻关系。两原告曾于2012年12月7日向被告杨斌签署了一份委托书，委托内容涵盖房屋买卖。2015年9月18日，原告在得知房产可能会被过户的情况下，到长沙市房产局递交声明明确提出立即终止委托并撤销所有公证委托。2015年9月21日，两原告随即又以公证方式撤销委托书，并于2015年9月22日提交到长沙市房产局。但被告罗芳（经查，被告杨斌于2014年1月20日转委托给罗芳）仍于当天以代理人名义直接与被告黄容军签署《房屋买卖合同》，将原告所有的201房擅自作价30万元出售给被告黄容军，目前黄容军已经入住该房屋。两原告认为，该房屋面积84.06平方米，座落在长沙市东塘商业圈，其正常价值最少应当不低于55万元。在两原告一再取消委托的情况下，被告罗芳与被告黄容军为了实现其非法目的继续签署《房屋买卖合同》，而且仅以30万元进行处分，其处分行为不仅存在明显恶意串通，而且显然低于市场正常价格，极其不合理，严重显失公平，极大地损害了原告的合法权益。
被告杨斌辩称，第一，《房屋买卖合同》合法有效，原告所称售价过低，实际出售价是40万元，约定30万元是避税之用。原告没有举证证明房价低于市场价，也没有申请法院鉴定评估。第二，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不存在恶意串通情形，原告没有举出任何证据证明存在恶意串通，原告主张《房屋买卖合同》无效没有依据。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。
被告罗芳除同意被告杨斌答辩意见外，补充答辩意见如下：原告梁婷之、徐栋国与被告杨斌签订的《委托书》以及被告杨斌对被告罗芳的转委托均真实合法有效，授权内容明确，是两原告的真实意思表示。被告罗芳依据转委托授权，在代理权限内出售涉案房屋的行为合法有效。涉案房屋签订了真实合法有效的《房屋买卖合同》，成交价格40万元已超过市场价的七成，且已经办理转移登记，具有物权登记效力，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄容军辩称，1.第三人李健是实际买房人，第三人李健通过中介机构认识被告罗芳，她持有两原告的授权委托书，�以第三人李健认定出售房屋是两原告本意，第三人李健系善意，后来才知道被告罗芳系第三人泛华长沙分公司员工。2.第三人李健向罗芳共计转款40万元，有转账凭证为证，且涉案房屋建于1985年，其实买贵了。
第三人泛华长沙分公司述称，泛华长沙分公司已经按照《委托贷款合同》约定向第三人黄致祥、黄静霜发放贷款110万元，两原告为该笔贷款提供涉案房屋作为抵押，并签订了抵押合同、办理了抵押登记，后两原告又签署《担保承诺函》，承诺在借款人未足额还款时自愿承担连带保证责任。第三人黄致祥、黄静霜至2014年9月22日共计还款52万元，尚欠本金58万元及利息49万元余元。故，泛华长沙分公司与两原告之间为债权债务关系，且合法有效。
第三人黄致祥、黄静霜没有到庭陈述意见，也没有提交书面的陈述材料。
第三人中国银行深南支行述称，中国银行深南支行与第三人深圳泛华联合投资集团有限公司（以下简称泛华公司）之间系委托贷款合同关系，与两原告之间仅是名义上的抵押关系，涉案房屋实际抵押权人系泛华公司，故相应的权利义务关系均应由委托人泛华公司承担。
第三人李健述称，涉案房屋实际系第三人李健所购，被告黄容军因融资需要与第三人李健约定将涉案房屋登记在被告黄容军名下，涉案房屋实际购买人为第三人李健。两原告主张合同无效没有事实和法律依据，第三人李健和被告黄容军作为善意第三人有权取得涉案房屋所有权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确�的证据，本院认定事实如下：
一、2012年12月7日，两原告出具《委托书》，内容为委托被告杨斌办理两原告所有的位于长沙市韶山路061号002栋201房的注销抵押、签署及领取相关产权资料和房屋的查册、查询、出售（代为确定交易对象、交易价格）、签订买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契过户、国土证过户、收取全部房款，以及办理银行贷款、抵押登记手续、签署相关文件合同等一切相关手续；同时明确被告杨斌有转委托权。2012年12月26日，两原告在长沙市蓉园公证处对上述委托事项进行了公证，公证编号为（2012）湘长蓉证内字第13159号。2014年1月20日，被告杨斌出具《委托书》，内容为将两原告前述委托事项转委托给被告罗芳。
二、2014年6月18日，第三人黄致祥、黄静霜与第三人中国银行深南�行签订《借款合同》，约定第三人黄致祥、黄静霜向中国银行深南支行贷款110万元。同日，两原告与第三人中国银行深南支行签订《一般抵押权合同》及《一般抵押权合同补充合同》，约定两原告就第三人黄致祥、黄静霜与中国银行深南支行签订的《借款合同》所形成的债务提供涉案房屋作为抵押物，该合同附件载明涉案房屋抵押物价值为59.20万元。2014年8月4日，泛华公司通过中国银行股份有限公司深圳华丽支行以转账的方式向第三人黄致祥支付110万元。
在本案审理过程中，第三人中国银行深南支行述称，其系接受第三人泛华公司委托向第三人黄致祥、黄静霜发放贷款，其与第三人泛华公司之间系委托贷款合同关系。
三、原告提交的撤销委托声明及《申请报告书》显示，两原告得知涉案房屋被被告罗芳代理交易后�即于2015年9月18日向长沙市房屋产权监理处提交撤销对被告杨斌委托的声明。后两原告又于2015年9月21日出具《声明书》，再次表示撤销其对被告杨斌关于处理涉案房屋的委托授权，并于同日对该《声明书》在湖南省麓山公证处进行了公证，公证编号为（2015）湘长麓证民字第1313号。
2015年9月22日，被告罗芳以两原告名义与被告黄容军签订《房屋买卖合同》，约定：将两原告名下的涉案房屋出卖给被告黄容军，价格为30万元，合同签订后5日内办理上述房屋的过户手续。同日下午，案外人罗智勇将编号为（2015）湘长麓证民字第1313号的《公证书》送往长沙市房产登记管理中心。2015年10月9日，两原告向长沙市房屋产权登记管理中心提交了《申请报告书》及《长沙市房屋异议登记申请书》，就涉案房屋的委托交易及变更登记提出书面异议，后两原告�2015年10月20日诉至本院。
另查明：
一、在本案审理过程中，第三人李健主张其系涉案房屋的实际买受人，并提供了其与被告罗芳、杨斌签订的相关合同作为证据，具体如下：1.2015年9月11日，被告罗芳（甲方、卖方）与被告黄容军（丙方、买方）、第三人李健（乙方、买方）签订《长沙市二手房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价为40万元，乙方在签订合同前付给甲方定金2万元，另在2015年9月16日前一次性支付房款，补充条款约定由乙方指定过户至丙方名下。被告罗芳当日出具《收条》，载明收到第三人李健房款定金2万元。2015年9月22日，第三人李健向被告罗芳转款38万元，银行结算单据附加信息载明“购房款”。涉案房屋已于2015年10月9日登记在被告黄容军名下。2.2015年9月15日，被告黄容军与第三人�健签订《购房协议》，约定由第三人李健全资购买涉案房屋，被告黄容军因办理信用卡及银行融资需要，故将涉案房屋登记在被告黄容军名下。第三人李健还述称，其与被告黄容军系朋友关系。
二、在本案审理过程中，两原告提交了长沙市公安局芙蓉分局定王台派出所出具的《报警案件登记表》一份以及对原告徐栋国、第三人黄致祥、案外人周清明、罗智勇的询问笔录若干份，该询问笔录显示第三人泛华长沙分公司为追回对第三人黄致祥、黄静霜的借款，授意其工作人员以买卖名义将两原告的抵押房产进行交易过户。
三、在本案审理过程中，就涉案房屋的市场价值问题，经两原告申请，本院委托湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司对涉案房屋2015年9月22日当日的价值进行评估。该公司于2016年11月24日作出湘金估字（2016）第SF-109号房地产估价报告，确定估价对象房地产于估价时点的市场价格为54.98万元。因被告提出异议，该公司后作出《关于对黄容军房地产估价报告异议书的复函》，载明：该评估价格已经包含涉案房屋所占有的分摊土地使用权价格，故能正常反映涉案房产在估价时点的市场价格；关于装修问题，此次评估价格为估价对象在估价时点房屋现状价格，如该房屋在估价时间（2015年9月22日）之后有进行装饰装修改造，可对装饰装修部分费用进行相应核减。
以上事实，有原、被告及第三人的身份材料、涉案房屋产权情况表、两原告出具的《委托书》及撤销委托声明、报警记录、长沙市公安局芙蓉分局定王台派出所对黄志祥、周清明等人所作的《询问笔录》以及当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为�被告罗芳代理两原告与被告黄容军于2015年9月22日签订的《房屋买卖合同》应认定为无效，理由分述如下：
一、被告黄容军不符合善意取得的构成要件。首先，两原告在得知涉案房产被交易的信息后，于2015年9月18日即到房产交易部门明确表示撤销对被告杨斌处理涉案房产的委托权限，之后于2015年9月21日再次出具撤销声明并对此进行了公证，被告杨斌的转委托权限基于此亦同时消灭，故被告罗芳于2015年9月22日代理两原告与被告黄容军签订《房屋买卖合同》并办理过户的行为属无权处分行为。两原告对被告罗芳该行为的效力不予追认，该行为依法应认定为无效。其次，两原告提交的报警记录、公安机关对黄致祥等人所作的询问笔录以及第三人泛华长沙分公司、中国银行深南支行提交的《借款合同》、《一般抵押权合同》等证据能够相互佐证，证明被告罗芳代理两原告与被告黄容军签订《房屋买卖合同》系泛华长沙分公司为追讨债务使然，被告黄容军对此应当知情，双方并不存在真正的买卖合意，故被告黄容军在此过程中并非善意。再次，该合同对涉案房屋交易价格约定仅为30万元，明显低于抵押物清单中抵押物价值59.20万元，被告黄容军亦未提交证据证明其支付了对价，故被告黄容军对涉案房屋不构成善意取得。
二、第三人李健关于其系涉案房屋实际买受人的主张，可信度较低。结合第三人李健提交的证据，被告罗芳作为卖方与第三人李健、被告黄容军共同作为买方于2015年9月11日就涉案房屋签订买卖合同后，同年9月15日第三人李健与被告黄容军又签订《购房协议》，约定价格为40万元，被告黄容军以融资需要将涉案房屋登记在其名下。对此本院认为，房产作为价值较大的不动�，第三人李健作为实际购买人仅以被告黄容军个人融资需要就将产权登记在他人名下，与常理不符，可信度较低。从交易价格来看，即使按照李健主张涉案房屋成交价格为40万元，该价格亦明显低于涉案房产的评估价格，同时也明显低于抵押清单中记载的涉案房屋抵押价值59.20万元。综合以上情况，第三人李健述称意见可信度不高，即使其主张真实成立，基于合同相对性原则，其与被告黄容军之间的权利义务关系与本案亦不属同一法律关系，其可向被告黄容军另行主张相应权利。
综上，两原告要求确认被告罗芳代理两原告与被告黄容军于2015年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效的请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故两原告要求确认涉案房屋归两原告所有，并要求被告黄容军协助两原告将涉案房屋变更登记到两原告名下的请求有法律依据，本院予以支持。两原告诉请判令被告黄容军腾退涉案房屋，不属本案处理范围，本院依法不予支持，两原告可依法另行主张。被告杨斌、罗芳辩称涉案房屋系真实交易，无充分证据佐证，亦与查明事实不符，本院依法不予采信。第三人泛华长沙分公司主张两原告因对第三人黄致祥、黄静霜的债务承担担保责任，与第三人泛华公司之间形成债权债务关系，本院认为第三人泛华分公司与黄致祥、黄静霜之间借款合同关系以及与两原告之间的抵押担保关系，与本案不属同一法律关系，不属本案处理范围，第三人泛华长沙分公司可依法另行主张权利。故，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第�百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗芳代理原告梁婷之、徐栋国与被告黄容军于2015年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、位于长沙市韶山路061号002栋201号房屋归原告梁婷之、徐栋国所有；
三、被告黄容军于本判决生效之日起一个月内协助原告梁婷之、徐栋国将位于长沙市韶山路061号002栋201号房屋变更登记在原告梁婷之、徐栋国名下；
四、驳回原告梁婷之、徐栋国的其他诉讼请求。
本案受理费5800元，财产保全费3220元，由被告杨斌、罗芳、黄容军、第三人深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张松杰
人民陪审员 郭开华
人民陪审员 胡 南
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 黎冕芝
附：
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不�产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。