广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2013）临民初字第176号原告临桂县某某物业服务有限公司，住所地临桂县临桂镇＊＊路＊巷＊号。法定代表人李竹，该公司总经理。委托代理人王焕明，桂林市星宇法律事务所法律工作者。被告李某某，男，19＊＊年＊月＊＊日生，汉族，住临桂县临桂镇世纪东路＊＊号＊＊花园＊＊号。原告临桂县某某物业服务有限公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月22日受理后，依法组成由审判员唐国军担任审判长，人民陪审员侯有喜、周道奕参加的合议庭，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。书记员郑远来担任记录。原告的委托代理人王焕明、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临桂县某某物业服务有限公司诉称，被告自2010年9月1日至2012年12月31日，两年未缴纳物业管理费2953元、生活垃圾费196元、电费公摊费61元，共计3210元。经本公司多次催缴，被告以各种理由予以拒绝交付。原告为维护本公司的合法权益，根据我国法律的相关规定，请法院判决被告缴纳物业管理费和生活垃圾费、电费公摊费，共计3210元给原告，并承担诉讼费。被告李某某辩称，原告无物业管理资质，签订的物业管理合同无效，物业公司员工服务态度差，物业公司未尽到管理义务，部份业主在小区里种菜与养鸡，因此，不愿交纳水电公摊费、物业管理费，只愿支付垃圾费。请法院驳回原告的其它诉讼请求。原告临桂县某某物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、身份证复印件、营业执照复印件、代码证复印件，证明原告的合法主体资格；证据2、佳和花园物业管理服务委托合同，证明房地产开发公司与原告签订合同的事实；证据3、物管委托合同，证明业主委员会与原告签订合同的事实；证据4、物管费缴纳通知单照片，证明原告已书面通知业主的事实；经过开庭质证，被告对原告提供的证据1是真实；被告对原告提供的证据2的真实性、合法性不清楚，证据3的真假不清楚的，证据4认可。被告在举证期限内提供证据1份照片7张，证明原告物业公司管理不到位。经过开庭质证，原告对被告提供证据的真实性无异性，对照片所显示的内容予以认可，但不能确定是佳和花园。本院对上述当事人无异议的证据予以认定，对被告提出异议的证据，本院认为，原告提供的证据3是原告与佳和花园业主委员会签订的合同，符合法律规定。且上述的证据亦与本案有关联性，故本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年5月28日原告临桂县某某物业服务有限公司与桂林市京安房地产开发有限责任公司临桂分公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定，委托管理期限为二年，自2010年9月1日起至2012年8月31日。物业管理服务费用1、本物业的管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.31元向业主或物业使用人收取；别墅住宅由乙方按建筑面积每月每栋100元向业主或物业使用人收取；电梯楼按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取，在每月的首5日内收取该月物业管理费。2、代收生活垃圾费7元／月一户，单元楼道电费及灯具维修费2元／一户，绿化管护费1元／一户。合同签订后，原告进驻桂林市京安房地产开发有限责任公司临桂分公司开发的佳和花园进行物业管理。之后桂林市京安房地产开发有限责任公司临桂分公司开发的佳和花园成立了临桂县佳和花园业主委员会。原告于2011年3月1日与临桂县佳和花园业主委员会会签订了《佳和花园物业管理服务委托合同》。合同约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对《佳和花园》提供物业服务管理事宜，订立本合同。第二章委托管理事项…第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用1、物业管理服务费；2、公共区域水电分摊费用；3、涉及到物业管理服务的其他费用。第十八条委托管理期限为叁年。自2011年3月1日起至2014年3月1日止。第二十二条物业管理服务费用1、物业服务费用的组成主要由四大项目构成，为减少纠纷应具体细化；①物业区域的管理服务费应占物业服务总费用的20%；②物业区域的保安服务费应占物业服务总费用的50%；③物业区域的保洁服务费应占物业服务总费用的20%；④物业区域的保绿服务费应占物业服务总费用的10%；2、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.38元／月·㎡；电梯楼1元／月·㎡；别墅0.38元／月·㎡；商铺0.45元／月·㎡。3、代收生活垃圾费7元／月一户，单元楼道电费及灯具维修费1.5元／一户，绿化管护费1元／一户。经审理查明，原告至今为佳和花园的业主提供物业服务。被告李某某是临桂县佳和花园的业主，其购买的佳和花园41栋别墅，从2010年9月1日至2012年12月31日止未交物业管理费和生活垃圾费、电费公摊费给原告。原告在2012年8月7日曾以张贴通知单的形式通知过被告交纳上述费用，被告对此予以认可。同时查明，原告一高物业服务有限公司未尽到管理义务，在佳和花园小区里有业主在公共用地上养鸡与占用绿化地种菜。另查明，原告临桂县某某物业服务有限公司于2009年4月23日成立，组织机构代码证代码68776217-4。2011年3月6日取得物业服务企业资质证书，该证书准许原告从事物业管理活动时间为2009年4月23日至2029年4月3日。本院认为，原告临桂县某某物业服务有限公司与桂林市京安房地产开发有限责任公司临桂分公司签订的《前期物业管理委托合同》以及与临桂县佳和花园业主委员会签订的《佳和花园物业管理服务委托合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。被告李某某作为佳和花园业主，虽未与原告临桂县某某物业服务有限公司签订过物业管理合同，但与原告临桂县某某物业服务有限公司签订物业合同的是临桂县佳和花园业主委员会，它代表的是佳和花园的全体业主。业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告按照物业管理合同的约定，进驻佳和花园实施物业管理，为佳和花园业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业服务费和生活垃圾费、电费公摊费，但鉴于一高物业公司依照物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应的原则，原告提供的服务存在部分瑕疵，故原告应对物业管理费进行酌减，即按原物业管理费的70%交纳。故被告应支付物业管理费2953元×70%=2067元（按被告住宅建筑面积290.65m2计收，2010年9月1日至2011年2月按1元／月·m2计，2011年3月1日至2012年12月31日按2.5元／月·m2计）和生活垃圾费196元（7元／月×28个月）、水电公摊费61元（2010年9月至2011年2月每月1元；2011年3月至2012年12月每月2.5元），共计2324元给原告。本案原告虽然在签订《前期物业管理委托合同》时尚未取得物业服务企业资质证书，但有关部门在2011年3月6日原告取得物业服务企业资质时已准许原告从事物业管理活动的时间为2009年4月23日至2029年4月3日。因此，原告收取2009年9月1日至2011年3月6日期间被告的物业管理费是符合法律规定的，被告以原告未取得资质证书不交纳物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李某某支付物业管理费2067元、生活垃圾费196元、电费公摊费61元，共计2324元，给原告临桂县某某物业服务有限公司。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告李某某负担。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  唐国军人民陪审员  侯有喜人民陪审员  周道奕二〇一三年五月十三日书 记 员  郑远来