广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初6335号原告（反诉被告）：杜志允，女，1982年6月3日出生，汉族，住广州市花都区，被告(反诉原告)：邓玉好，女，1967年5月15日出生，汉族，住广州市花都区，被告：吴达文，男，1967年11月21日出生，汉族，住广�市花都区，两被告的共同委托诉讼代理人：杨家林，广东誉理律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所实习律师。原告杜志允诉被告邓玉好、吴达文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，被告于2016年8月1日向本院提出反诉请求，经审查，本院决定将本诉、反诉依法合并审理，并依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告杜志允（反诉被告，以下统称原告），被告邓玉好（反诉原告，以下统称被告）、吴达文的共同委托诉讼代理人杨家林及被告吴达文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜志允向本院提出诉讼请求诉称：1、被告向原告支付物业管理费、水电费等费用：15492元（暂计至2016年6月30日，直至完成房屋交付为止）。2、被�向原告支付所售房屋的物业维修资金：13818.00元。3、被告向原告支付车库电动门的修改费用：7000元。4、被告向原告支付延迟交楼违约金违约赔偿金为：261000元（暂计至2016年6月30日，直至完成房屋交付为止）。5、被告向原告交付房屋。6、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告向原告支付2016年6月至7月的物业管理费、水电费等合计901.3元（其中管理费860.3元，水电公摊费21元，小区弱电系统维护保养费20元）；2、判令两被告向原告支付自2016年6月5日至2016年7月20日的迟延交楼违约金468000元（348万元×3‰/天×45天）；3、要求两被告协助原告将涉案维修资金过户到我方名下；4、判令被告承担本案全部诉讼费用2880元。事实和理由：2016年4月3日，原告与被告吴达文（邓玉好为业主与吴达文为夫妻关系）签订购买其位于花都区新华街××大道××号商品房，约定交易价格为348万元，双方签订购房交易确认书，同时支付订金伍万元。吴达文表示夫妻双方均为教师出身，现在在狮岭做生意经营着狮峰幼儿园，原告看到被告的年龄均为49岁为长辈，认为对方各方面较为可靠，并签订了交易确认书并立即支付了订金。但确认书签订后，被告一直以反对确认书内容的付款方式而拒办过户手续，在我方的要求下邓玉好向我方写了承诺书，承诺房子不会卖给别人并明确了过户的时间。但付款问题双方一直沟通未达成共识而被告一直拖延着过户，并且邓玉好、吴达文于2016年4月28日提出若要继续过户可以，但需要别人出多少钱价格我就要出多少钱价格，现在须由原来的348万元升价至360万元的价钱（有电话录音为证）。原告对此要求感到十分不合理和痛苦，交易付款方式也是双方同意才签订的，被告以不同意执行为由而拒绝�行合同显得十分无理，况且明明双方确认了交易价格且签订了协议，而被告为了个人利益可以不顾一切出尔反尔地升价，这样做法何有诚信、道德可言。无奈之下原告打算起诉两被告解决（按照承诺书的约定被告须向我方赔偿25万元），后经与被告沟通，出于妥善解决问题的出发点，原告作出退让同意由原来取得房产证后付全款改成完成交易过户手续取得受理回执付全款。原告于2016年5月5日与被告邓玉好签订购房合同，支付首期款43万元。原告一直催促被告邓玉好办理过户手续，但被告迟迟不配合，并于2016年5月19日约见原告告知不想过户了，希望少付点违约赔偿金（按合同约定若单方违约的话需付对方30%的违约金即104.4万元）。邓玉好的理由是由于此次交易从开始到现在并不顺利，从迷信的角度如果继续交易对双方都没有好处，并举例被告以前也因别人违约而收到赔偿金但后来遭到意外，那些赔偿金也损失了，并扬言若我方购房后也不一定住得好，所以为了原告利益劝原告不要继续购买了。起初我方也颇为感动和深信不疑，但当我方提出来既然是这样我想找个风水先生看看房子是否适合我住再确定是否继续交易时，但是被告一口拒绝了，我方认识到是被告编制出来想我同意解约的借口。我一再追问不交易的原因被告始终难以启齿并说这个不可以告诉我，这点从后来被告给我发的微信里可以证实，我又一次感觉到被告做事是多么的无耻。无奈下我于2016年5月23日我向被告发函要求其继续按合同办理过户，否则起诉处理。被告邓玉好最终同意继续过户处理，双方于2016年5月27日办理缴税事项。但（2016年5月27日）又提出无理要求，要求过户同时我要付清款（按合同约定先取得受理回执并于一个工作日内付清余额的），这个分明又是故意为难我的借口。但为了妥善解决问题我同意了这个条件，但考虑到之前交易两被告因为利益多次出尔反尔的情况，我十分担心对方收到钱后就不再按约定完成交付房屋应该做的事（包括缴交所欠的管理费用、缴交物业维修资金、修复车库门）和按时交付房屋。吴达文当面保证：“这点我们可以以人格担保，你可一万个放心，该是我们负责的一定会办好，我们不是那样的人，不信你可以去狮岭打听下”。邓玉好也表示：“我收到钱下午就去把欠费交了，明天就找人去修门（5月28日），物业维修资金我问过人了按道理如果房产证办了就应该交了如果未交我一定会去补交的，前期属于要交给发展商的我不会拖欠，反正该我交的我一定不会欠你一分钱”。鉴于此双方签订了补充协议，约定了房屋的交付条件以及交付时间，并且约定留下2万元余款用于被告按合同约定交楼条件完成于交付房屋时（2016年6月5日）支付，于是我方将购房款项支付给了邓玉好。然而当我方于2016年5月29日致电给邓玉好时，她却表示答应那些事均未办好，她表示没有时间整天伺候我就挂了我电话。2016年6月5日我发微信问可以收楼未，得到的回复是门还未修理好，费用还未交（理由是管理处未计算出来），事实上管理处2016年6月2日已通知可以交费了，我也通知了邓玉好（有微信为证）。2016年6月20日吴达文致电给我，竟然提出物业维修资金需按物业的使用年限折算，我需向他支付购房后的物业维修资金，否则门也不会再修复了。被告自2013年至今的管理费至今也一直未交，为此我也咨询过管理处，表示对于欠费若不缴清肯定是追现业主的，若不缴清对我日后申报装修肯定会有负面影响。对于邓玉好、吴达文夫妇的所作所为，我感到十分悲伤和失望。购房过程经�了被告两次违约，本来我可以起诉他们获得赔偿，根据文件第一次可获得25万元赔偿、第二次可获得104.4万元赔偿，但是我抱着善良的心都原谅了他们，并且在被告提出的付款条件上我不顾自己的风险均作出了退让，而且每次承诺被告的付款未曾拖延过半天。但换来的是两被告更加肆无忌惮地想方设法再次向我索取利益。两被告身为教师为了金钱、利益可以不顾一切，出尔反尔，毫无道德诚信可言。原告花了348万元购置的房屋，花光了一家的积累以及向外借债，从开始交易至今一直受两被告的百般刁难，房款基本付清了，被告承诺的交付房屋的事一件也没有完成，以至今天我方一直未能收楼装修入住，对我方及家人造成了极大的伤害。被告邓玉好辩称，我方请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、关于涉案房产的物业管理费、水电费等所有费用被�已全部缴清。原告既未垫付相关费用也不是物业管理费及水电费的征收主体即使被告未交清原告也无权向被告主张。二、我方没有义务为原告办理相关维修资金过户的手续，关于物业维修资金，被告已在购买一手房时缴纳了物业维修资金，根据《广州市存量房买卖合同》第四条第3款第2项约定房地产已交存物业专项维修资金。原告再次向被告主张没有任何事实和法律依据。约定由买方自行持房产证、身份证到专业管理银行办理手续，这并不是被告的义务。三、关于电动门的修改费用，涉案房产的电动门不存在任何需要维修的理由，完全能够正常使用。现原告自行要求修改，是原告权利自行行使，相关的费用也应当由其自行承担。四、关于延迟交楼违约金，应予驳回，被告不存在延期交楼的情形：1、根据法律规定，原告已是涉案房产的所有权人，已在法律上占有房产。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据该条法律的规定，原告自双方于2016年5月27日办理涉案房产变更登记手续之日起，原告就是涉案房产的所有权人。原告作为涉案房产的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告已经是在法律上占有涉案房产，不存在被告未交付房产的问题。如原告认为他人没有法律依据占有涉案房产的，享有的也只是物权保护的返还之诉，而不是再要求被告交付房产的诉求；2、原告无正常理由拒不收楼，造成扩大损失的法律后果应由其自行承担。被告多次要求原告收楼，原告均未到达涉案房产的现场。交楼、收楼必须是双方配合才能完成的事项，但原告有意制造理由拒绝一起与被告去到收楼的现场。原告不按时出现在房�处，被告就无法交楼给原告。原告的目的非常明确，故意迟延收楼的时间，来向被告索赔高额的违约金。按原告单方陈述，被告迟延交楼的理由有三：1、是未交部分物业管理费、水电费；2、物业维修资金手续不清；3、是车库门有问题。而本案的合同全部是由原告起草的，上述的约定金全部由原告设计如迟延一天交楼的违约金为3480000元×3‰/日=10440元。退一步讲原告上述拒绝收楼的理由全部存在，也不过三万余元就可全部办好，但原告在设计违约金的金额上一天就达万余元，在履行合同中又故意拖延收楼的时间，可见原告在有意在扩大损失。根据《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，原告无权就扩大损失部分向被告主张；3、被告在原告未交清房款及退还物业维修资金时，享有拒绝交房的权利。因原告未按合同约定支付2万元房款及对物业维修资金予以退还，双方对被告交楼和原告付房款、退回维修资金互负义务，约定没有先后顺序，被告根据《合同法》第66条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。依据上述规定，在原告未付房款和退回维修资金，被告有权拒绝交楼，也是符合上述法律规定的。五、即使被告违约，原告要求的违约金也严重过高，请求调整为按中国人民银行的同期存款利率计算违约金。根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》司法解释二第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基�，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原告主张违约金的计算方法为3480000元×3‰/日=10440元，如按每月30天计算，每月的违约金高达313200元，也早已高过涉案房产地段租金的数倍。因此，原告主张的违约金过高，请贵院依法调整。被告吴达文辩称，我方答辩意见与邓玉好的答辩意见一致，另外，我方认为我方不是涉案合同的相对方，因此原告无权要求我方承担相应法律责任。被告邓玉好反诉称：1、原告向被告邓玉好支付购房款20000元；2、原告向被告邓玉好退回物业维修资金13818元；3、诉讼费用由原告承担。事实和理由：邓玉好与原告签订的《二手房买卖补充协议书》第四条约定：购房余款20000元原告（乙方）应在交房当天（2016年6月5日前）交给邓玉好（甲方），否则当违约处理。现涉案的房产已于2016年5月27日办理了过户手续，房产也早已达到交付的条件，依照上述约定原告应立即向邓玉好支付20000元购房款。《二手房买卖补充协议书》第三条约定，邓玉好（甲方）只是支付2016年5月以前的维修资金，对2016年5月后的维修资金是由原告自行支付。邓玉好在购买涉案房产时，已缴纳了全部的物业维修资金，根据双方的上述约定，对邓玉好已缴纳的物业基金，2016年5月后维修资金的剩余部分应当由原告退还给邓玉好。原告杜志允针对反诉辩称，在被告履行完交房手续之后我方可以支付20000元房款，前提是房屋符合交付条件，以及物业维修资金过户到我方名下，以及被告履行缴交完房屋产生的延迟交房滞纳金。补充协议有约定，被告完成我方刚陈述的义务，我方才同意返还。被告吴达文针对反诉述称，我方�被告邓玉好的反诉没有意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区三东大道189号4栋01房，邓玉好与吴达文为夫妻关系，于1992年12月31日登记结婚，涉案房屋为邓玉好与吴达文婚后在2006年购买并登记在邓玉好名下。2016年4月3日，邓玉好作为卖方（甲方）与杜志允作为买方（乙方）签订《成交确认书》，约定甲方双方就涉案房屋交易达成如下共识：一、交易价格为348万元；二、过户过程中所产生的所有税费由乙方承担，甲方净收348万元；三、定金5万元，现付2万元，2016年4月5日经过房管局查册后再付3万元；四、甲方承诺此物业无房屋权属情况和其他状况，保证该房屋没有设定担保、债务纠纷，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。否则甲方向乙方赔偿10万元违约金；五、从即日起十个工作日内办理过户缴税工作。为最大程度减低过户�间所产生的税费，甲方无条件按乙方要求配合办理，包括降低对房管局、地税申报交易价格，以及因房产证未够五年推迟交易时间；六、甲、乙双方在办理完成过户手续，乙方取得已更名的房地产权证后即时付清348万元。甲方落款处由吴达文代邓玉好签字确认。杜志允在2016年4月3日向吴达文支付定金2万元，并在2016年4月5日向邓玉好支付定金3万元。2016年4月6日，邓玉好出具承诺书，载明：“本人已收杜志允购买三东大道189号4栋01房定金50000元，承诺该物业不再向第三方销售。（本月25号前办理各种手续）否则五倍赔偿。2016年5月5日，邓玉好作为甲方（出卖人）与杜志允作为乙方（买受人）签订《二手房购房合同》，约定：一、甲方将涉案房屋出售给乙方，出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、楼卫生间、花园、其他设施、设备、物业维修资金，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中。甲方负责修复车库电动门，其他设施按现状交付。出卖人须于房屋交接之日结清房屋所产生的包括但不限于物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等相关费用。出卖人须将原房屋的技术资料包括但不限于图纸、文件、合同等所有资料一并移交给买受人。三、计价方式与价款：按套计价，总金额为348万元，乙方在2014年4月5日前付给甲方定金5万元。四、房屋价款乙方分二期付给甲方：第一期：在完成网签合同（以房管局盖章生效为准）一个工作日内付43万元；第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕（取得受理回执）之日起一个工作日内，付款300万元。五、1、甲、乙双方定于房产证过户手续办理完毕三个工作日内正式交付该房屋；2、双方定于房屋交付后10个工作日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；3、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任；4、过户期间税费由乙方全额承担，为最大程度减少过户期间产生的各项费用，甲方需按乙方的要求配合办理手续，包括降低交易期间对政府部门申报价格，以及提供购房时税费发票等。六、甲方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，否则由甲方负责一切后果和责任。七、甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起5个工作日内到房地产主管部门办理过户手续，并于2014年5月31日完成过户手续取得受理回执。八、甲方如不按合同规定的日期完成房产过户手续以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给乙方。逾期超过30日时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收�房价款全部退还乙方外，并应赔偿按合同总房价的30%赔偿金给乙方。九、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日起给付房价款时，其逾期部分乙方应该付按日3‰计算违约金给甲方。逾期超过30日时，甲方有权解除本合同。解约时，乙方应赔偿按合同总房价的30%赔偿金给甲方，甲方将已收的房价全部退还乙方。十、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。甲乙双方以房屋交付日为分界点，双方各自履行义务享受权利。十二、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。十三、本合同条款为甲、乙双方交易的真实意愿的反映，任何办证过程中签订的合同条款与本合同不一致的内容条款，均以本合同条款为准。同日，杜志允与邓玉好签订《广州市存量房买卖合同》，约定房屋总价为163万元，合同还就双方的付款、交楼时间、产权转移登记、税费缴交、违约责任以及争议解决方式等进行了约定，其中争议解决方式约定双方争议协商不成提交广州仲裁委员会仲裁。杜志允认为双方实际履行的是《二手房购房合同》，该《广州市存量房买卖合同》是双方为了降低涉案房屋的交易税费而签订的并未实际履行，而邓玉好认为两份合同均有履行，其中房款总价及支付方式履行的是《二手房购房合同》，其他条款履行的是《广州市存量房买卖合同》，对此邓玉好未能提交证据予以证明。邓玉好认为存量房买卖合同约定了争议解决方式为提交广州仲裁委员会仲裁，邓玉好据此请求法院驳回杜志允的起诉，杜志允对此认为双方履行的是《二手房购房合同》，该合同约定争议解决方式为�房屋所在地人民法院起诉，且该合同约定任何办证过程中签订的合同条款与本合同不一致的内容条款，均以本合同条款为准。杜志允在2016年5月5日向邓玉好支付首期购房款43万元。后杜志允认为其于2016年5月23日向邓玉好寄送《关于催促邓玉好于2016年5月31日办理房产过户手续的告知函》。2016年5月27日，邓玉好作为甲方与杜志允作为乙方签订《二手房买卖补充协议书》，约定：1、在办理房产证过户手续同时取得回执前乙方将购房款346万元支付给甲方。2、甲方保证乙方取得房产证前没有房屋上的债权纠纷，不被法院查封。3、甲方保证在交房前支付交易前的管理费、水电费以及2016年5月前的维修资金，并维修车库电动门。4、购房余款2万元乙方应在交房当天（2016年6月5日前）支付给甲方，否则当违约处理。5、在取得房产证前，甲方全力配合乙方取得房产证，费用由乙方支付。此协议为双方2016年5月5日签订合同的补充，具有同等法律效力。同日，杜志允与邓玉好前往房管部门办理涉案房屋的递件过户手续并向邓玉好支付二期房款298万元。后涉案房屋于2016年6月21日登记于杜志允名下。杜志允认为邓玉好未交纳涉案房屋交付前的物业管理费、水电费、物业维修资金，亦未维修好车库电动门，后来通过微信的方式要求邓玉好交楼，为此提交微信对话记录予以证明，其中微信对话为：杜志允（5月29日）：“邓小姐，今天可以收楼没有？”（6月1日）邓玉好：“物业管理费已经问过了，但3、4、5月的水电分摊费未计算出，门也叫人修了，这些工作早就叫人做了，你不要一打电话来就用质疑和命令的语气跟我讲，我做任何事不需要向你汇报，我早就跟你讲，有些事情不是我可以控制的，况且我没有欠你一分钱，相反你还欠我2万元，当时5月都没过，人家没办法计算出来，你有本事自己去叫物管计算吧。我可以明天下午就交楼给你，但如果人家未计算好，你愿意退2万元给我吗？”杜志允：“我已经不想再争论是非对错了，我自问从交易到现在所有一切做到问心无愧就可以了。关于收楼，按回我们的约定，费用必须结清，至于水电分摊为计算出来你可以提解决办法商量，还有物业维修资金你未提及情况，这些问题都解决好了，我不会欠你一分钱。”邓玉好：“维修资金我早交了，共一万三千几，你自己可以去售楼部问，总之该我出的钱，我不欠你一分，该你出的，你应该退还给我，至于怎样解决，我不作决定，只要不触及我底线，凡事有商量。”杜志允：“若维修资金交了单据遗失的话拿身份证到建行重办存折，否则将来不能使用的，水电费物管说什么时候可以计�出来？”邓玉好：“我不知道他们什么时候计算出来，你或者自己问一下吧。”（6月2日）杜志允：“管理处说可以交费了。”邓玉好：“知道了。”邓玉好：“希望星期六搞好，我不想拖太长时间。”（6月3日）杜志允：“按照我们的约定，该办的你办好了，周日我看了没问题会给你转回钱的。”邓玉好：“周日过节我没时间，明天早上十点钟过去见面协商好搞好，不要拖太长了。”杜志允：“明天我上班，没有什么协商的，接补充协议办，可以明天。”（6月5日）杜志允：“邓小姐，按我们的约定今天为最后交楼期限，请问你什么时间能缴清费交楼给我？”邓玉好：“你早跟你讲有些事不是我可以控制的：1、物管的水电费未计出来。2、车库门要等厂家寄零件才能修。本来我想同你协商这些事，但你说没得协商，我能有什么办法呢？你不信你可以自己去物管交，你可以从2万元扣除，多余的钱你到时给回我就得了，楼你随时都可以收。”杜志允认为其于2016年6月23日到涉案房屋发现车库电动门没有修好，后于2016年6月28日向邓玉好、吴达文寄送《关于催促邓玉好、吴达文交付房屋的告知函》。邓玉好与吴达文提交物业维修资金查询卡拟证明涉案房屋已缴纳维修资金，并表示因涉案房屋已过户至杜志允名下，维修资金应由杜志允自行持房地产权证及身份证到专业管理银行办理过户手续。关于涉案房屋尚欠的物业管理费及水电费，邓玉好与吴达文表示因物业管理公司表示2016年5、6月的水电分摊费用须在7月8日左右才能算出，因此邓玉好与吴达文于2016年7月20日向涉案房屋的物业管理处交纳了2016年5月之前的物业管理费、弱电保养费以及2016年6月前的水电分摊费，对此邓玉好与吴达文提交物业管理公司出具的收据予以证明。�志允对该收据真实性予以确认，但认为邓玉好未按合同约定的时间交纳相关费用，从邓玉好提交的收据可见物业管理费跟水电公摊等杂费是可以分开交纳的，当时杜志允已通知邓玉好去交纳，但邓玉好未按时交纳。杜志允表示其诉讼请求中主张的物业管理费、水电公摊及弱电保养费是根据物业管理公司出具的缴费通知单计算得来，其中管理费2013年10月至2016年6月共14195元计算出平均每月为430.15元，现邓玉好交至2016年5月，因此主张两个月的费用860.30元；水电公摊在2013年7月至2016年4月共720元计算出平均每月为21元，现邓玉好交至2016年6月，因此主张一个月的费用21元；弱电保养费在2012年5月至2016年6月共500元计算出平均每月为10元，现邓玉好交至2016年5月，因此主张两个月的费用共20元。关于车库电动门存在的问题，双方各执一词，杜志允认为签订合同时车库电�门无法电动遥控使用，至于能否手动使用不清楚，对此提交2016年6月23日照片拟证明车库门存在问题，根据杜志允提交的照片显示车库门处于打开状态，杜志允表示之前签订合同时车库门是关闭的。邓玉好及吴达文认为车库电动门可以自由关闭，只是因为已经安装十年了所以使用不顺畅，但不影响车库门的整体使用，后来邓玉好及吴达文购买零件后找卷闸厂对车库门进行维修并于2016年6月3日修复，对此邓玉好及吴达文未能提交证据予以证明。邓玉好在庭审中提交车库门照片拟证明车库门可以正常使用，两张照片分别显示车库门处于关闭与打开状态。邓玉好认为其已多次通知杜志允收楼，为此提交微信对话记录予以证明，邓玉好（6月8日）：“靓女，6月5日我叫你随时可以收楼，你没有反映，我不知道你什么意思，既然这样我建议你自己搞好，费用从2万元扣除，有多的到时给回我就可以了，没必要浪费大家的时间。”杜志允（6月9日）：“按约定办理，那三样东西搞好了就通知我收楼，若没有问题我退回2万给你。”邓玉好（6月9日）：“门已修好，管理费已交清，维修资金早交齐，但要有房产证才可以办理（早跟你讲了，是你不相信而已），请安排时间尽快交接。”邓玉好认为其于2016年7月21日向杜志允寄送催促收楼的通知，杜志允表示没有收到该通知。2016年8月6日，杜志允出具收条一张，载明：今收到邓玉好房屋钥匙一条，维修资金卡一张，业主卡一张，车库门遥控1个，完成收楼三东大道馨泉居馨源阁1号。在签订该收条后，诉讼中，杜志允表示涉案房屋车库门尚有一条钥匙及相关使用说明书未交付给杜志允，邓玉好及吴达文表示合同并未约定要向杜志允提交这些物品。本院认为，杜志允与邓玉�于2016年5月5日就涉案房屋同时签订了《二手房购房合同》及《广州市存量房买卖合同》，因双方关于房款总价及支付方式均履行的是《二手房购房合同》，邓玉好及吴达文未能举证证明双方有履行《广州市存量房买卖合同》，因此本院对于杜志允认为只是为了降低交易税费而签订《广州市存量房买卖合同》但双方未实际履行该份合同的陈述予以采信。杜志允与邓玉好签订的《二手房购房合同》及《二手房买卖补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。因双方并未实际履行《广州市存量房买卖合同》，因此邓玉好认为依据该合同约定的提交广州仲裁委仲裁解决双方的争议并要求驳回杜志允起诉的意见，依据不足，本院不予采纳。关于邓玉好与吴达文是否应承担迟延交楼的违约责任的问题，本院作如下分析，首先关于房屋交付时间，合同约定房产证过户手续办理完毕三个工作日内交付房屋，双方于2016年5月27日到房管部门办理了递件手续，即邓玉好需在2016年6月1日前将涉案房屋交付给杜志允，但双方在补充协议第4条约定剩余房款2万元在交房当天即2016年6月5日前支付给邓玉好，因此该条款视为双方对房屋交付时间进行了变更，故邓玉好应在2016年6月5日前将涉案房屋交付给杜志允。另外，关于房屋的交付条件，双方争议的交房条件主要是车库电动门修复问题、涉案房屋的物业管理费、公摊水电费等费用交纳问题以及维修资金的过户问题，第一、车库电动门的问题，涉案合同及补充协议均未对车库电动门存在的问题以及应修复至何种程度进行明确约定，杜志允与邓玉好对此亦各执一词，现杜志允未能举证证明车库电动门存在何种问题�未能举证证明车库电动门在2016年6月5日前无法正常使用，对此杜志允应承担举证不能的后果。第二、关于维修资金，参照《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”现双方已于2016年5月27日办理了过户递件手续，且涉案房屋已于2016年6月21日登记于杜志允名下，邓玉好亦已向杜志允交付涉案房屋的维修资金卡，杜志允可自行持有关证件前往专户管理银行办理分户账更名手续，因此杜志允要求邓玉好协助办理维修资金的过户手续，依据不足，本院不予支持。第三、关于涉案房屋欠缴的管理费、公摊水电费，从微信对话记录及邓玉好提交的物业管理公司出具的收据可知，涉案房屋2016年5、6月的公摊水电费需在2016年7月8日左右才能计算出来，并结合日常经验法则，邓玉好无法在2016年6月5日前交纳涉案房屋的相关公摊水电费，但补充协议明确约定邓玉好须在交房前即2016年6月5日前支付涉案房屋的管理费，而邓玉好直至2016年7月20日才交纳涉案房屋2016年5月之前的物业管理费，且邓玉好至庭审辩论终结时仍未举证证明其已将2016年6月5日前涉案房屋的物业管理费支付完毕，因此邓玉好的行为违反补充协议的约定，理应承担相应的迟延交楼违约责任。从邓玉好提交的收条可知，杜志允于2016年8月6日收到涉案房屋的钥匙，维修资金卡及车库门遥控等，并表明完成收楼，因此本院认定邓玉好及吴达文于2016年8月6日将涉案房屋交付给杜志允。因杜志允未能举证证明迟延交楼�其带来的损失，结合双方的微信对话记录可知邓玉好迟延交楼并非恶意，因此本院对于邓玉好及吴达文抗辩杜志允主张的迟延交楼违约金计算标准过高的意见予以采纳，且杜志允在诉讼中要求计算迟延交楼违约金截至2016年7月20日，是其在法律规定的范围内自行处分自己的民事权利，本院予以确认。综上，本院酌情将杜志允主张的迟延交楼违约金调整为：以杜志允已付房款346万元为本金从2016年6月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至2016年7月20日止，杜志允主张超出上述部分的迟延交楼违约金，本院不予支持。关于杜志允要求邓玉好支付2016年6、7月的物业管理费及公摊水电费等，按双方的补充协议约定，邓玉好应将涉案房屋交付之日即2016年7月20日前的物业管理费及有关费用支付完毕，但杜志允未提交证据证明其已代邓玉好及吴达文向物业管理公司支付了物业管理费及有关费用，因此杜志允要求邓玉好及吴达文支付2016年6月至7月的管理费860.3元，水电公摊费21元，小区弱电系统维护保养费20元，依据不足，本院均不予支持。吴达文与邓玉好为夫妻关系，涉案房屋属于双方的夫妻共同财产，吴达文亦签订了涉案房屋的成交确认书并收取定金等，因此杜志允要求吴达文与邓玉好共同承担逾期交楼的违约责任，合理有据，本院予以支持。关于邓玉好反诉要求杜志允支付剩余房款2万元，杜志允确认其未向邓玉好支付该款项，杜志允抗辩认为应由邓玉好履行交房义务并支付迟延交楼违约金后才支付剩余房款，因交付房屋与支付剩余房款不存在先后履行顺序，杜志允的抗辩没有依据，本院不予采纳，因此邓玉好要求杜志允支付剩余房款2万元，合理有据，本院予以支持。关于邓玉好反诉�求杜志允退回维修资金13818元，从补充协议约定由邓玉好支付2016年5月前的维修资金可知，涉案房屋的交易价格已包含房屋维修资金的款项，因此邓玉好要求杜志允退回维修资金13818元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告邓玉好、吴达文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜志允支付迟延交楼的违约金，违约金以杜志允已付房款346万元为本金从2016年6月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至2016年7月20日止；二、原告杜志允于本判决发生法律效力之日起十日内向被告邓玉好支付房款2万元；三、驳回原告杜志允的其他诉讼请求；四、驳回被告邓玉好的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2880元，由原告杜志允负担2640元，由被告邓玉好、吴达文负担240元；反诉案件受理费323元，由原告杜志允负担150元，由被告邓玉好负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  吴海萍二〇一六年九月××日书 记 员  张丽彬