三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民二初字第161号
原告：邱金法，男，1959年4月20日生（公民身份号码：×××），现住三亚市。
委托代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人：谢文思，海南祥瑞律师事务所律师。
被告：关闭海南发展银行清算组，住所地：海口市龙华区民生西路**号。
负责人：贾晓峰，该清算组组长。
委托代理人：符琼芬，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人：孙雨寒，海南法立信律师事务所律师。
被告：陈有义，男，汉族。
原告邱金法诉被告关闭海南××组）、陈有义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告邱金法及其委托代理人林祖才、谢文思，被告关闭海南发展银行清算组的委托代理人孙雨寒到庭参加诉讼，被告陈有义经公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邱金法诉称：1994年，因被告陈有义拖欠被告海发行清算组（即原三亚东港城市信用社）的借款，三亚东港城市信用社向三亚市城郊人民法院申请支付令[（1994）城民督字第47号]。支付令生效后陈有义未履行还款义务，在法院强制执行过程中，双方达成和解协议，将陈有义所有的位于三亚市××区的位于三亚市××区号的房产（该房产所占土地为划拨用地，土地使用权证证号：河东国用[1991]字第0120号，房屋所有权证证号：三私房字第XX**号）抵偿三亚东港城市信用社的债权，但当时三亚东港城市信用社未将抵债房屋办理过户登记至其名下。海发行清算组于2003年7月17日与原告签订《房产转让协议》，约定将上述房产转让给原告，该协议对转让金额、付款期限等事项作了相应的约定，还约定房产转让及产权过户的相关税费按政府有关规定各自承担，被告所应承担的税费先由原告垫付。原告依约支付了第一期购房款425700元，替被告垫付了全部购房税费419591.05元，并按相关规定将上述房屋的土地证及房产证办理了两证合一手续[现土地房屋权证号：三土房（2009）字第084**号]以便过户至原告名下。但此时海发行清算组却迟迟不再依约协助原告办理房产过户手续，并拒绝缴纳相应的土地出让金。根据法律规定及协议约定，被告应当办理上述房产所占土地的土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金，并依约及时将房地产办理过户登记给原告，被告未履行自身义务，已严重损害原告的合法权益。为维护原告邱金法的合法权益，特诉至人民法院请求判令：1、两被告将位于三亚市××区号的房地产[原河东国用（1991）字第0120号，房屋所有权证证号：三私房字第XX**号。现土地房屋权证号为：三土房（2009）字第084**号]办理过户登记给原告；2、被告海发行清算组依法缴付其应承担的土地出让金及相关税费，并返还原告所垫付的税费419591.05元；3、被告承担本案诉讼费。
被告关闭海南发展银行清算组辩称：一、原告诉求被告将位于三亚市××区号的房地产办理过户登记给原告无事实和法律依据。被告已根据《房屋转让协议》第四条的约定在收到原告房产转让的首期款项后出具相关文件，履行协助义务，原告应自行办理房产的产权过户手续。二、原告诉求被告承担土地出让金及相关税费，并返还其所垫付的税费419591.05元无事实和法律依据。首先，原告与被告签订《房产转让协议》时，原告明确知道转让房产的现状，需要缴纳从陈有义名下过户至被告名下税费。因此原告同意受让即说明原告同意承担该笔税费。其次，根据双方签订的协议第六条约定：”乙方代甲方垫付的税费要事先告知甲方并经甲方认可”，原告从未告诉被告该419591.05元税费的情况，被告也从未认可过，因此现原告要求被告支付该笔款项无任何法律依据。再次，原告要求答辩人支付该笔税费也超过了诉讼时效。另外被告转让给原告的房产价格仅为532140元，不可能还要承担土地出让金1164004元，因此原告请求被告承担土地出让金1164004元也没有事实及法律依据。三、由于原告怠于办理过户手续，从而导致产生巨额的土地出让金及相关税费，原告存在过错，应自行承担后果。双方签订房产转让协议的时间是2003年7月17日，原告于2003年8月5日向被告支付了第一期房产转让款项后就应该办理过户手续了，但直到2008年，原告才完税，直到现在都没有办完过户手续。因此至今房产未能办理过户过错全在原告，被告对此既无过错也无义务，原告应自行承担相应的后果。
被告陈有义未到庭亦未提供书面答辩意见。
经审理查明：1994年，被告陈有义因拖欠三亚东港城市信用社的借款到期未予归还，三亚东港城市信用社向本院申请支付令[（1994）城民督字第47号]，支付令生效后被告陈有义仍未履行还款义务，三亚东港城市信用社向本院申请强制执行，执行过程中双方达成和解协议，协议约定陈有义将其所有的位于三亚市××区的位于三亚市××区号房产（该房产所占土地为划拨用地，土地使用权证证号：河东国用[1991]字第0120号，房屋所有权证证号：三私房字第XX**号）抵偿拖欠三亚东港城市信用社的债务，房屋的过户手续的办理及费用的承担由三亚东港城市信用社负责。但当时三亚东港城市信用社未将抵债房屋办理过户登记至其名下。1997年，海南发展银行成立，三亚东港城市信用社被并入海南发展银行，其债权债务亦随之转移；1998年6月，海南发展银行被关闭，随后本案被告海发行清算组成立，海南发展银行的债权债务由海发行清算组负责清算。
2003年7月17日，被告海发行清算组与原告邱金法签订《房产转让协议》，约定海发行清算组将上述房产转让给邱金法，房产转让及产权过户的相关税费按政府有关规定各自承担，被告海发行清算组按政府有关规定可减免的税费由海发行清算组向邱金法提交相关文件，被告海发行清算组所应承担的税费先由原告邱金法垫付。协议还对转让金额、付款方式及期限等事项进行了约定。原告邱金法依约向被告海发行清算组支付了第一期购房款425700元。2008年3月20日、4月5日，原告邱金法替被告海发行清算组垫付了上述房产的全部购房税费共计419591.05元，并将上述房产的土地证及房产证办理了两证合一手续[土地房屋权证号：三土房（2009）字第084**号]，在接下来一步将房产过户到原告邱金法名下的过程中，被告海发行清算组向三亚市农村综合改革税费征稽局递交《契税减免申请》，该局于2008年10月28日批复根据财税（2003）141号文的规定，免征契税。但由于将上述土地房产办理过户至原告邱金法名下需要缴纳相应的土地出让金，被告海发行清算组认为不应由其缴纳，办理过户一事遂搁置下来。2014年2月18日，原告邱金法诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有《房产转让协议》、银行电汇凭证、证明书、《关于关闭海南发展银行清算组接收陈有义房产免征契税的批复》、完税证、《房地产转让税收证明书》、税费清单、《土地房屋登记卡》、《协议书》、《三亚市城郊人民法院支付令》等及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，被告海发行清算组与原告邱金法签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方在履行合同的过程中出现纠纷，争执的焦点问题有三个：一、涉案房产的过户手续应由谁办理，被告海发行清算组、陈有义应承担什么责任；二、办理涉案房产过户过程中，原告邱金法主张为被告海发行清算组垫付契税419591.05元并要求其返还有没有事实和法律依据；三、涉案房产过户至邱金法名下应缴纳的土地出让金及相关税费如何承担。
第一个焦点问题，被告海发行清算组与原告邱金法签订的《房产转让协议》中第五条约定，转让房产的产权过户手续由邱金法办理，海发行清算组在收到房产转让的首期款项后，出具相关文件资料，并协助邱金法办理房产转让的产权过户手续。双方的协议已清楚约定被告海发行清算组承担的是依办证需要出具相关文件资料，协助办理过户的义务。原告邱金法诉求被告海发行清算组办理房产过户登记至邱金法名下不妥，但被告海发行清算组仍应根据双方的协议约定履行义务，协助原告邱金法办理涉案房产的过户手续。被告陈有义虽然基于该房产实际已不享有任何权益，但其作为涉案房产的登记权利人，有协助办证的义务，故被告陈有义亦应履行协助配合将涉案房产过户至原告邱金法名下的义务。
第二个焦点问题，首先，涉案房产登记在被告陈有义名下，在陈有义与三亚东港城市信用社协议以该房产抵债时就约定房产过户手续的办理及费用由三亚东港城市信用社负责，但三亚东港城市信用社一直未将该房产过户到其名下，被告海发行清算组承接其债权债务后，亦未将涉案房产过户至海发行清算组名下。本案中，涉案房产要过户至原告邱金法名下，首先应将房产从原权利人陈有义名下过户至被告海发行清算组，再由转让方海发行清算组过户至受让方邱金法名下。原告邱金法为被告海发行清算组垫付419591.05元税费后，取得税务部门出具的《房地产转让税收证明书》（三亚地税证字No：0001429），该证明书亦显示系由陈有义抵债给海发行清算组产生的税费。
其次，海发行清算组抗辩在签订协议时原告邱金法已明确知道受让房产的现状，即房地产产权登记在陈有义名下，需要缴纳从陈有义名下过户至海发行清算组名下税费，原告邱金法同意受让即说明其同意承担该笔税费。本案中，双方签订的协议虽然对转让房产的现状有作说明，但对于房产由原权利人陈有义过户至海发行清算组名下的税费并未明确需由原告邱金法承担，相反在双方签订的《房产转让协议》中第六条约定了甲方（被告海发行清算组）所应承担的税费先由乙方（邱金法）垫付。因此邱金法所垫付的419591.05元税费系由原权利人陈有义将房屋抵债过户至被告海发行清算组名下应缴纳的税费，该笔税费应由被告海发行清算组承担，原告邱金法已为被告海发行清算组垫付该笔税费，被告海发行清算组抗辩双方的协议第六条约定邱金法垫付的税费要事先告知海发行清算组并经其同意，而原告邱金法从未告知垫付的情况。本案中，邱金法垫付419591.05元税费取得房产转让税收证明后，接下来由被告海发行清算组向三亚市农村综合改革税费征稽局递交《契税减免申请》并获得批准免征契税，从上述办理房产过户缴纳税费的情况来看，被告海发行清算组应当知悉并认可原告邱金法已垫付税费，才继续办理递交免税的申请。因此，原告邱金法请求被告海发行清算组返还垫付的419591.05元税费有事实和法律依据，本院予以支持。另关于原告邱金法主张被告海发行清算组返还垫付的419591.05元税费是否已超过诉讼时效的问题，虽然原告垫付缴纳税费的时间为2008年，但原告垫付税费的行为是为了办理产权过户，至今产权过户的行为仍然在继续，因此原告邱金法主张被告海发行清算组返还垫付的税费并未超过诉讼时效。
第三个焦点问题，本案中，被告海发行清算组主张已明确告知原告邱金法被告所转让的房产占有的土地现状是划拨用地，原告对此明确知道并同意受让划拨用地上的房产，应自行承担将划拨地变更为出让地的土地出让金。本院认为，虽然双方签订的《房产转让协议》中明确说明转让房产的土地性质为划拨取得，但对于缴纳变更土地性质的土地出让金由谁承担合同中并未约定，如果该笔土地出让金由原告邱金法承担应当在双方签订的《房产转让协议》中进行明确约定,因此被告海发行清算组关于原告邱金法已清楚是划拨用地自然应当缴纳土地出让金的主张不能成立。在《房产转让协议》对土地出让金未作约定的情况下，应当依据法律规定并结合案件实际情况来确定土地出让金的缴纳。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，被告海发行清算组转让的房产系由原权利人陈有义抵债而来，抵债时协议已约定房产过户的具体事宜，但当时三亚市东港城市信用社未将房产过户到自己名下，而被告海发行清算组承接债权债务后，亦未将涉案房产过户至海发行清算组名下。将涉案房产由陈有义过户到自己名下是三亚市东港城市信用社（或被告海发行清算组）应完成的一个重要环节，被告海发行清算组尚未完成该环节（将涉案房产过户登记到自己名下）即转让该房产。由于涉案房产要过户至原告邱金法名下要分两个阶段：一、由原权利人陈有义过户至被告海发行清算组名下；二、由被告海发行清算组过户至原告邱金法名下。改变土地性质的土地出让金亦应在第一阶段缴纳，从原告邱金法从三亚市国土环境资源局打印的《国有建设用地使用权出让合同》亦印证土地出让金应由被告海发行清算组支付，正是由于三亚市东港城市信用社未依据与陈有义的《协议书》办理涉案房产的过户，被告海发行清算组承接债权债务后亦未及时办理过户至自己名下的情况下即转让给原告邱金法，导致现在办理过户需要缴纳数额较大的土地出让金，被告海发行清算组对此存在过错；另一方面，原告邱金法在2003年与被告海发行清算组签订《房产转让协议》后至2008年才将应缴纳的税费缴纳完毕，对于合同的履行亦存在一定的懈怠，故综合本案案情并结合公平原则考虑，应由被告海发行清算组承担缴纳60%的土地出让金，原告邱金法承担缴纳40%的土地出让金为宜。对于原告邱金法主张被告海发行清算组按政府有关规定承担过户的相关税费，该主张符合双方合同中的约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告关闭海南发展银行清算组、陈有义于本判决生效之日起90日内协助原告邱金法将位于三亚市××区号房地产[土地房屋权证号：三土房（2009）字第084**号]办理过户登记至原告邱金法名下；涉诉房产过户登记到原告邱金法名下的税费，由原告邱金法与被告关闭海南发展银行清算组按政府有关规定各自承担；需缴纳的土地出让金由被告关闭海南发展银行清算组承担60%，原告邱金法自行承担40%；
二、被告关闭海南发展银行清算组于本判决生效之日起十日内向原告邱金法返还垫付的税费419591.05元；
三、驳回原告邱金法的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7593元（原告已预缴），由被告关闭海南发展银行清算组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 张 萍
代理审判员 吴坤泰
人民陪审员 林 夏
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 倪小雁
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
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