甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0271民初2610号原告：嘉峪关宁远物资有限公司，住所地嘉峪关市嘉北工业园区，统一社会信用代码×××。法定代表人：曲东珊，该公司经理。委托诉讼代理人：叶其钦，甘肃河西律师事务所律师。被告：周金海，男，汉族。委托诉讼代理人：黄伟，嘉峪关人合律师事务所律师。原告嘉峪关宁远物资有限公司（以下简称宁远物资公司）与被告周金海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月30日作出（2016）甘0271民初1585号民事判决。原告不服该判决，向嘉峪关市中级人民法院提起上诉。嘉峪关市中级人民法院于2017年5月19日作出（2017）甘02民终120号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁远物资公司委托诉讼代理人叶其钦、被告周金海委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁远物资公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付超出租赁合同期限使用房屋的费用280万元（自2016年2月1日起至2016年10月9日止，共280天，每天每平方米以40元计算，每天按10000元主张，合计280万元）；2、被告赔偿毁损财物20万元（系估算数额，具体以鉴定结论为准）。事实和理由：2005年7月25日，被告与嘉峪关市工商局机关后勤服务中心签订《工商大厦房屋租赁合同》一份，约定嘉峪关市工商局机关后勤服务中心将自己所有的位于嘉峪关市迎宾西路1398号工商大厦整体出租给被告，租赁面积为7952.21平方米，租金共计3712500元，承租期限自2005年8月1日至2016年1月31日止。后原告于2007年取得租赁房屋所有权，并于2008年4月20日办理了《土地使用权证》及《房屋产权证》。租赁合同到期后，被告拒不返还房屋，原告分别于2016年1月10日、2月3日向被告发出限期返还工商大厦通知函，但被告仍置之不理拒不搬离，后在法院主持下才正式交接房屋。周金海辩称，原告所述迟延交付房屋的问题不存在，合同到期后双方多次进行过协商，否则被告也不会在2016年4月20日仍以原合同约定的租金数额向原告继续交付租金，且原告对此租金也未提出异议，是认可的。被告已于2016年4月20日搬离，并向原告交付房屋，但原告以房屋装修设施部分损坏为由而拒绝接收，因此，被告认为房屋的交接日期是2016年4月20日，并非是法院主持下的交接日期，原告拒绝接收房屋，责任应由原告承担。即便逾期交付房屋，也应按原合同标准计算租金，被告交付的押金10万元及合同到期后转账支付的33541元能够足额抵顶逾期交房租金。被告使用涉诉房屋长达十年以上，房屋内的装修设施难免自然损耗，现已没有市场价值，原告主张财产损害赔偿请求没有依据。被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交限期返还工商大厦通知函（复印件）及邮寄单，证明以邮政特快专递方式向被告邮寄送达通知函，书面告知被告从2016年2月1日起逾期搬离每超出一天按照10000元/天支付使用费，在此期间所产生水、电、暖气等一切费用均由被告承担。被告对此不认可，称未收到过该份通知函。因原告提交的邮寄单不能反映该邮件是否妥投、收件人已签收的事实，故对原告的证明目的不予采纳。2、被告提交协议书一份，证明双方协商2016年4月20日交付租赁房屋，以押金10万元及转账支付的33521元，合计133521元抵顶合同期限届满后至交付房屋期间的租金，后因房屋装修有损坏以及变压器存在争议，原告未在协议上签字，也未接收房屋。原告认可双方曾经协商房屋交付事宜，由于房屋装修设施损坏严重未予签字并拒绝接收房屋。因该协议原告未签字，不能证明双方对协议内容达成合意，故对被告的证明目的不予采纳。3、原告申请证人吕某出庭作证，吕某陈述于2013年7月到宝丽金浴都上班，2016年4月被告搬离后，宝丽金负责人刘某电话通知到原宝丽金值班看门，当时查看发现有部分设施遭到破坏；被告申请证人刘某出庭作证，刘某陈述其在原宝丽金浴都负责全面工作，2016年4月10日宝丽金停止营业并负责善后事宜，搬离房屋时搬走了一些东西，也拆除了一些东西，拆除时损坏是难免的，但不是故意损坏，搬离时的损坏情况没有2016年10月8日法院现场勘验时的损坏现场严重。结合本案证人的陈述，本院对被告于2016年4月20日搬离涉诉房屋、搬离前被告拆除部分装修设施且有部分损坏的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月26日，嘉峪关市工商局机关后勤服务中心（甲方）与周金海（乙方）签订工商大厦房屋租赁合同，约定的主要内容有：甲方将其所有的位于嘉峪关市迎宾路与312国道相交十字的工商大厦整体出租给乙方，建筑面积为7952.21平方米，租赁用途为洗浴、住宿、休闲、餐饮；租赁期限从承租方装修完毕开业时计算，自2005年8月1日至2016年1月31日止（内含预计装修时间六个月）；租金自2006年2月1日起至2010年1月31日止，前五年每年租金叁拾肆万元，后五年租金自2010年2月1日起至2016年1月31日止，每年租金肆拾万贰仟伍佰元整（内含由乙方安装全楼自动喷淋系统，产权归甲方所有。乙方在合同期满后完好交有甲方），租金支付方式为按月交纳，每月7日前交清，每次28333元，自2011年2月1日起，每次33542元；合同期满后，乙方的装修设施及不能搬走的增添物全部无偿留给甲方；承租方交纳定金壹拾万元整，在合同签订前交给出租方（甲方出具定金发票），该定金在甲方不同意的情况下，不得抵顶乙方的房租；承租方返还房屋的时间是2016年1月31日。该租赁合同履行过程中，原告宁远物资公司取得涉诉房屋所有权，并于2008年5月19日办理了房屋所有权证，2015年7月27日办理了土地使用权证。2008年4月24日，被告向原告缴纳租赁房屋押金10万元，原告承继了原合同出租方嘉峪关市工商局机关后勤服务中心的合同权利与义务。租赁合同期限届满前，原告于2016年1月10日书面通知被告，要求于2016年2月1日返还租赁房屋。2016年1月27日，被告向原告缴纳合同期内的最后一笔租金33541元。后双方协商于2016年4月20日移交房屋，因房屋装修设施存在损坏现象，原告未接收，被告于2016年4月20日向原告账户现金支付33541元，现金交款单款项来源记载为房租。2016年10月8日，本院组织双方当事人到原宝丽金浴都进行现场勘验，楼内装修设施存在被人为损坏情况，被告方代表刘某认可一、二、三、五楼的木地板及部分楼层铺设的地毯、安装的空调系被告方拆卸，空调拆卸时顶部有损坏，对于其他的损坏设施，更衣间柜门、服务台吧台、暖气罩、玻璃门、洗脸盆、淋浴设施、马桶等不予认可。当日，本院制作勘验笔录并拍摄现场照片后，原告接收了出租的整体楼房。原审诉讼中，原告申请对涉诉房屋装修设施及超出租赁期限的房屋占用费用进行评估鉴定。本院通过嘉峪关市中级人民法院司法技术管理处委托鉴定机构进行鉴定。专业机构经审查案件材料后认为：1.被告租赁房屋租期从2005.8.1起至2016.1.31止，现租赁使用期间已超过10年，室内装潢及设施虽有使用价值但已无市场价值，评估无实际意义；2.现市场无同地段、同类型的租赁房屋可以进行参考比对，因而无法出具准确的鉴定意见。由于该案无法鉴定，被退案处理。本案发回重审后，原告再次申请对被告超出租赁期限的房屋占用费用（自2016年2月1日至2016年10月8日）及被告故意毁损的涉诉房屋装修设施进行评估鉴定。甘肃合盛资产评估有限责任公司经实地现场勘验，查阅案件材料后于2017年11月27日作出评估说明：1.因房屋装修及设施拆除、损坏界限不明确，另也无相关图纸数据及相关施工做法，故我公司无法对其价值作出相应评估；2.对超出租赁合同期间的房屋占用费，因无同地段、同类型的参考，无法准确鉴定，建议按照原合同租金进行计算。本院认为，本案争议的焦点是：1、逾期交房的责任承担问题；2、房屋装饰装修损坏的赔偿责任问题；3、租赁期限届满后实际占用房屋期间的租金按何种标准计算。本案原告因取得涉诉房屋所有权并承继了原房屋租赁合同的权利与义务。合同租赁期限届满前，原告履行了告知义务，但被告未按合同约定的时间2016年1月31日移交房屋，已构成违约。2016年4月20日被告向原告交付房屋时，已将部分装修设施拆卸、损坏，违反合同有关”期满后装修设施及不能搬走的增添物全部无偿留给出租方”的约定，由此导致房屋延迟交接，应对此承担相应的违约责任。原告以装修损坏而拒绝接收，导致迟延交接房屋的损失进一步扩大，亦应对此承担相应责任。综上，被告应向原告支付2016年2月1日至4月20日期间的房屋占有使用费，2016年4月21日至2016年10月8日实际交接之日期间的房屋占有使用费由原、被告各自承担50%的责任。因涉诉房屋系楼房整体出租，对原告申请房屋占有期间使用费的评估,专业机构经现场实地勘验，由于无同地段、同类型参考，而无法准确鉴定，鉴于此情况，同时考虑原告对被告于2016年4月20日向其交付33541元房租的行为未提出异议的实际情况，故本院参照原合同租金标准33542元/月计算逾期交房产生的房屋占有使用费，其中2016年2月1日至4月20日共计89445元（33542元×2个月+33542元÷30天×20天）由被告履行支付义务，2016年4月21日至10月8日期间共计187835元（33542元×5个月+33542元÷30天×18天），由原、被告各自承担50%即93917.5元，以上被告应向原告支付的房屋占有使用费为183362.5元，扣除被告2016年4月20日支付的33541元，还应向原告支付149821.5元。关于原告主张的损坏装修设施赔偿问题，被告搬离房屋时对部分装修设施进行了拆除并存在部分损坏，违反了合同有关期满后房屋内的装饰装修及不可拆卸设施等归出租人所有的约定，应承担违约责任。由于专门鉴定机构经现场实地勘验，认为房屋及设施拆除、损坏界限不明确，也无相关图纸数据及相关施工做法，而无法对其价值做出相应评估，考虑本案涉诉房屋的装修及设施已经使用十年以上，同时存在自然损耗和不同程度的人为使用损坏，价值贬损严重，鉴于以上因素，被告交纳的10万元押金赔偿其违约造成的相应损失。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周金海支付原告嘉峪关宁远物资有限公司房屋占有使用费149821.5元，于本判决生效后5日内履行完毕；二、驳回原告嘉峪关宁远物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，原告嘉峪关宁远物资有限公司负担27504元，被告周金海负担3296元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审 判 长  李 丽人民陪审员  张淑清人民陪审员  赵晓慧二〇一八年四月二十四日法官 助理  寇俊珊书 记 员  陈 铎