河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）正民初字第364号原告驻马店市德丰置业有限公司。法定代表人向德锋，任该公司经理。委托代理人桂行志，河南建法律师事务所律师。被告庞伟，男，汉族，1958年7月15日出生，住正阳县。委托代理人陈鸿邦，河南建法律师事务所律师。被告郭富安，男，汉族，1947年4月15日出生，住正阳县。委托代理人周伟，河南文苑律师事务所律师。原告驻马店市德丰置业有限公司（以下简称“德丰公司”）诉被告庞伟、郭富安确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告德丰公司的委托代理人桂行志，被告庞伟的委托代理人陈鸿邦，被告郭富安及委托代理人周伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告郭富安等15户居民于2012年9月16日签订联合建房协议书一份，该协议约定郭富安等15户居民将位于正阳县真阳镇文化巷南侧卫生局西侧三层危楼交由原告拆除，由原告新建一栋六层楼房（现因故只建四层），房屋建成后，一层门面房及五至六层楼房归原告所有，二至四层共计15套房屋按协议置换归被告郭富安等15户居民所有和使用。协议签订后，被告庞伟在原告不知情的情况下擅自将归原告所有的不少于36平方米的一层门面房于2012年10月30日与被告郭富安签订了一份协议，该协议约定将归原告所有的不少于36平方米的一层门面房补偿给郭富安。被告庞伟的行为系无权处分行为，原告对被告庞伟的处分行为不追认，被告庞伟也未在与被告郭富安签订协议后取得处分权。二被告的行为侵犯了原告的合法权益，其所签订的协议系无效协议。为此，原告诉至法院要求确认二被告签订的补偿协议无效，诉讼费由二被告承担。原告为支持自己的主张提供的证据有：1、《建房协议书》，拟证明翻建后一楼门面房归原告所有；2、《退款协议书》复印件，拟证明被告庞伟将一楼门面房壹间补偿给郭富安系无权处分；3、聘书一份，拟证明庞震在原告公司任副总经理职务。被告庞伟辩称，被告庞伟与郭富安签订补偿协议的目的是要回庞伟支付给郭富安的250000元押金，签协议时双方知道协议是无效的，是被告郭富安要求和庞伟签协议，被告庞伟才和郭富安签订的协议。被告郭富安辩称，原告陈述被告庞伟无权处分原告的财产，无权处分应当撤销，而非确认合同无效；被告庞伟是翻建工程的实际开发者，庞伟与郭富安签订补偿协议并非无权处分。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告郭富安为支持自己的主张提交的证据有：1、《建房协议书》，2、《退款协议书》，3、庞伟交纳90000元安装费的收据，4、庞伟与张文霞签订的《赔偿协议》复印件一份（2014.5.7），5、庞伟与冯晨霞签订的《赔偿协议》复印件一份（2014.5.7），6、庞伟与董宏琦签订的《协议》复印件一份（2012.10.26），7、杨凯、郭富安、夏良贤、辛忠民和汪艳茹出具的《证明》复印件一份，8、庞伟与王正顺、汪艳茹签订的《协议》复印件一份（2012.10.1），9、庞伟向杨凯出具的两份《证明》复印件，10、证人汪艳茹的出庭证言，11、证人杨凯的出庭证言，上述证据用于证明被告庞伟系正阳县卫生局西侧三层危楼翻建工程的实际开发者，庞伟与郭富安签订的退款协议书系有效合同。被告庞伟对原告提交的证据真实性无异议。被告郭富安对原告提交的证据质证认为：对证据1、2的真实性无异议，证据3与本案无关。原告对被告郭富安提交的证据经质证认为：对证据1、2的真实性无异议；证据3系原告公司副经理庞震让庞伟代交的安装费；证据4、5均系复印件，且该两份协议均未生效；证据6、9均系复印件，且系庞伟的个人行为，未经过原告的追认；证据7系复印件，且郭富安系本案当事人，不能作为证人出具证明，该证据不能作为证据使用；证据8不能证明庞伟系翻建工程的实际开发者；证据10、11证言不属实，且杨凯与本案有利害关系，不能证明庞伟系翻建工程的实际开发者。被告庞伟对被告郭富安提交的证据经质证认为：对证据1、2的真实性无异议；证据3系庞伟交纳其他工程的安装费，与本案无关；证据4、5、6、8均未履行，且协议原件已经毁掉；证据7系复印件，且证人未出庭作证的不能作为证据使用；证据9未经过原告的追认；证据10、11证言不属实，庞伟只是《建房协议书》的担保人而非实际开发商或合伙人。对原被告双方提交的证据，本院认为，原告提交的证据1、2及被告郭富安提交的证据1、2经双方质证无异议，本院予以采信。原告提交的证据3，被告均未提出实质性异议，本院予以采信。被告郭富安提交的证据3仅证明被告庞伟交款，不能证明其与本案存在关联性，本院不予采信；证据4、5、6均系复印件，且原告和被告庞伟均提出异议，本院不予采信；证据7系复印件，且证人未到庭接受质证，本院不予采信；关于证据8、10，因证人汪艳茹陈述该协议并未实际履行，该组证据也不能证明庞伟系翻建工程的实际开发者；关于证据9、11，因证人杨凯陈述庞伟出具的两份《证明》均未实际履行，该组证据不能证明庞伟系翻建工程的实际开发者。依据上述有效证据，本院认定以下案件事实：2012年9月16日，原告德丰公司与包括郭富安在内的15户居民签订《建房协议书》一份，协议约定：郭富安等15户居民将位于正阳县真阳镇文化巷南侧县卫生局西侧三层危楼交由原告德丰公司拆除；原告新建的一栋六层楼房，底层为门面房，二至六层为住宅，房屋建成后原告将二至四层共计15套房屋交给包括郭富安在内的15户居民使用，产权归15户居民所有，其余的五至六楼和一楼门面房归原告所有，由被告庞伟和案外人杨春青担保该协议的履行。2012年10月31日，被告庞伟与郭富安签订《退款协议书》一份，该协议载明：“经双方协商同意，卫生局家属楼翻建后，给郭富安补偿门面房壹间，不少于36平方米，并由庞伟办理房产证。待门面房建成交钥匙时，由郭富安退还给庞伟原补偿金贰拾伍万元（250000.00）整。本协议一式两份，双方各持壹份。（交房产证，交钥匙，退还贰拾伍万元）庞伟郭富安2012.10.31”。后原告得知被告庞伟擅自与郭富安签订的《退款协议书》侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉来本院，请求处理。另查明：原告德丰公司已按照《建房协议书》向被告郭富安履行了交房义务。原告德丰公司否认授权被告庞伟与郭富安签订的《退款协议书》。上述事实有原告提交的《建房协议书》、《退款协议书》复印件、聘书一份，被告郭富安提交的《建房协议书》、《退款协议书》，原被告陈述，庭审笔录等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而本案中，原告德丰公司与包括郭富安在内的15户居民签订的《建房协议书》约定翻建后一楼门面房归原告所有，且原告已按照该协议向被告郭富安履行了交房义务，该协议不违反法律强制性规定属有效合同。根据《建房协议书》的约定，被告庞伟作为该建房协议的担保方，负有担保原告履行合同的义务，但无权处分原告的财产，而2012年10月31日被告庞伟未经原告授权擅自与郭富安签订《退款协议书》并将翻建后的一楼门面房壹间（不少于36平方米）补偿给郭富安的行为属无权处分行为，该行为未经原告追认，应属无效行为。为此，原告要求确认被告庞伟与郭富安于2012年10月31日签订的《退款协议书》无效，理由正当，本院予以支持。被告郭富安辩称庞伟系翻建工程的实际开发者，但其向本院提交的证据不足以证实其主张，本院对被告郭富安的该项辩称不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：确认被告庞伟与被告郭富安于2012年10月31日签订的《退款协议书》无效；案件受理费100元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 程 瑜审判员 肖雪源审判员 李 强二〇一五年六月二十九日书记员 贺 娟