山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1874号
上诉人（原审原告）：烟台艾森信息技术股份有限公司。地址：烟台市莱山经济开发区蒲昌路*号。
法定代表人：梁远放，董事长。
委托代理人：吴威，山东鑫士铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台新印象文化艺术交流有限公司。地址：烟台市芝罘区港城西大街**号。
法定代表人：孙海德，经理。
委托代理人：邹钧、李建丽，山东金律通律师事务所律师。
上诉人烟台艾森信息技术股份有限公司因返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民一初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告诉称，2015年4月，原、被告签订《合作框架协议》，约定合作形式为双方合作办学，由甲方提供办学场所及部分设备等；由乙方提供生源、师资力量及专业的教学资料等。协议还约定本协议为合作框架协议，合作项目中具体事宜需在正式合同中进一步予以明确。2015年7月8日，在被告未与原告就合作的具体事项协商一致，对被告学生入住吉林大学科技园YT培训中心的相关事宜未达成任何书面协议，且吉林大学科技园YT培训中心施工项目仍未完工的情况下，被告即擅自安排学生入住吉林大学科技园YT培训中心，并擅自占用教学区，封闭培训中心大门。被告强占房屋的上述行为，导致原告无法正常使用培训中心，聘请的施工单位无法继续进行施工，合作的食堂、超市无法继续经营，给原告造成巨大的经济损失。请求判令：1、被告腾迁位于烟台市莱山区盛泉西路16-2号吉林大学科技园YT培训中心的房屋；2、被告赔偿各项经济损失400000元（暂计算至2015年8月3日，之后损失继续计算至被告腾迁之日）。3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加第二项诉讼请求为1148096.27元，包括：1、房屋占用费936369元；2、水费及滞纳金31087.7元；3、电费16394元；4、烟台好和装饰工程有限公司向原告索要的误工费94000元；5、烟台爱辉餐饮管理有限公司向原告索要的损失50260元；6、超市货物损失19985.57元；7、被告占用涉案房屋期间对配套设施及装修的损坏所造成的损失；8、原告研究生合作项目的损失。
原审被告辩称，原、被告之间签订了合作框架协议，协议约定由原告提供办学场所和设备，莱山区盛泉西路16-2号房屋是原告提供给被告的办学场所，并不是被告擅自占用，原告以侵权主张被告占用房屋没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
原审法院审理查明：一、2015年4月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《烟台艾森信息技术股份有限公司与烟台新印象文化艺术交流有限公司合作框架协议》（下称“合作框架协议”），约定：“甲乙双方本着平等互利、优势互补、友好合作的原则，就结成长期、全面的战略伙伴关系，实现资源共享、共同发展，并为以后在其他项目上的合作建立一个坚实的基础，经友好协商达成以下共识：（一）合作形式合作形式为合作办学，由甲方提供办学场所及部分设备等；由乙方提供生源、师资力量及专业的教学资料等，按照双方约定的权利和义务进行教学。（二）合作权利与义务1、甲乙双方的合作方式没有排他性，双方在友好合作的同时，都可以与其他相应的合作伙伴进行合作。2、合作期间，甲方有义务协助乙方进行常规教学所需条件的完善；同时乙方也有义务对甲方提出的需求给予必要的支持。（三）合作时间本协议自2015年4月13日起，在协议期间甲乙双方不得擅自终止协议（不可抗力因素除外）。若有效时间内双方出现违约情况，另一方将保留对违约方追究违约责任的权利。（四）附则1、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。2、本协议为合作框架协议，合作项目中具体事宜需在正式合同中进一步予以明确。框架协议与正式合作合同构成不可分割的整体，作为甲乙双方合作的法律文件。”
二、位于烟台市莱山区盛泉西路16-2号的吉林大学科技园YT培训中心（下称“培训中心”）系原告所有，该地址现已更改为烟台市莱山经济开发区普昌路1号。
庭审中，原告称，培训中心包括一个公寓楼，一个教学楼（含食堂）以及院区，被告于2015年7月8日开始擅自占有使用，2015年7月26日被告封锁整个培训中心。被告称，2015年7月8日，来了部分学生，7月10日、7月13日有大批学生入住，被告并未封闭培训中心，只是对其进行安全管理，也并未使用全部培训中心，只是使用了公寓楼1-3层的78个房间，教学楼只使用了一层的部分房间和二层的部分房间。
2015年7月14日，原告工作人员曲建敏与被告工作人员孙金焰对培训中心公寓楼的配套设施及物品进行清点，并制作清点单六张及宿舍楼问题清单五张。
庭审中，原告称，合作框架协议只表明原、被告合作的意向，并约定“合作项目中具体事宜需在正式合同中进一步予以明确。”双方未就合作达成合意也未签订正式合同，被告无权依据合作框架协议擅自占有、使用涉案房屋；2015年7月14日的清点单能够证明公寓楼配套设施齐备，被告返还房屋时如有损坏应予以赔偿；宿舍楼问题清单是被告擅自实际使用后，发现宿舍楼存在问题，由原告工作人员对问题的一个确认。被告对原告的上述陈述均不予认可，称，合作框架协议能够确认由原告提供办学场所给被告，涉案房屋就是由原告提供给被告的办学场所。虽然协议中没有写明办学场所的具体地址，但是不代表办学场所没有确定，且合作框架协议已经明确约定了双方的权利义务，“具体事宜需在正式合同中进一步予以明确”的约定所指明只是具体事项，并不代表原、被告未就合作达成合意，更不代表原、被告之间未签订合作的合同；2015年7月14日的清点单及宿舍楼问题清单均能够证明涉案房屋是由原告交付给被告，并不是被告擅自占有使用。
三、庭审中，被告为证明培训中心系原告交付给其使用，并不是其擅自占有使用，又提交以下证据：
1、载有曲建敏、孙金焰签字的北院公寓楼钥匙统计表复印件三张，时间为2015年7月16日。被告称，原件存在原告处。第二次庭审时，原告对该证据的真实性不予认可，称其没有该证据的原件，并称该证据只是钥匙的统计，不能证明钥匙交接的事实；第三次庭审时，原告又称，被告于2015年7月16日开始占有使用北院公寓楼钥匙统计单上的房间号对应的房间，钥匙都在房间锁上面，被告占有使用后，为避免钥匙丢失制作北院公寓楼钥匙统计表。
2、录音一份，被告称，录音系2015年6月10日，原告经理梁少华、工作人员丁丽利与被告法定代表人孙海德、工作人员付雷之间的谈话录音，证明原、被告确认2015年6月30日前原告应将教学场所及公寓楼提供给被告使用。其中付雷：“他唯一担心的就是，因为他这个人，他每次和我强调的就是工期。”梁少华：“工期，那咱就坦诚的讲，你真正差两天也问题不大，他派送的话可以先把”孙德海：“那不行，那不行。”梁少华：“这个东西现在要暂时解决两个问题，但是工期咱肯定是要拼命赶的。”……孙海德：“这三层楼得全部使用，你别到时候，就是六月底啊，不能再拖了。付雷：“那就六月三十号，六月三十号以前，三层楼必须能交付使用，我们可以从头试，水龙头、卫浴、灯、电子窗、窗帘等其他东西，因为我们老师还要进床单嘛。六月三十号以前人能进去住。这就是达到我们合格，不要说我们这个也没按，那个也没弄，那不行。六月三十号之前，从此以后我们也再不到那儿去看了，反正你们把这边处理完，还有一些碰脚的地方稍微处理处理……。”孙德海：“我觉得餐厅这边最关键的就是明天后天要把这个事儿定下来。”丁丽利：“一定要定下来。”孙德海：“我觉得咱首先定好一点儿就是到底打算用哪家，如果是定了想用那家，这边有一万个理由可以让他走，别为了这么个事儿耽误了多长时间。”梁少华：“这个事儿，还真不是你想象的那样，把他弄走了还得有办法，咱调子已经定了。”孙德海：“那不能拖啊。”梁少华：“是，不拖，不拖。”
原告称，第一、对录音的真实性有异议，不能确认是否系原告经理梁少华、工作人员丁丽利的声音，其二人亦记不清楚是否与被告发生过此次交谈。第二、原告经理梁少华、工作人员丁丽利不是原告的法定代表人，其所做的任何承诺不代表原告，对原告不发生法律效力。庭审中，原告表示不申请对该录音进行鉴定。
四、原告主张的房屋占用费计算方式为：自2015年7月26日至2015年12月2日，普通办公区（6500平方米）按照每年每平方米150元计算，公寓区（4500平方米）按照每年每平方米300元计算，共计936369元。被告对原告主张的房屋占用费不予认可，称，房屋是原告交付给其使用，原告基于侵权主张房屋占用费没有法律依据。
五、原告称，被告一直未缴纳其占有、使用涉案房屋期间产生的水费及滞纳金，原告于2015年12月11日为其垫付了2015年7月20日至11月20日期间的水费及滞纳金共计31087.7元，要求被告予以赔偿。为此，原告提交以下证据：1、烟台水务清泉有限公司于2015年12月11日出具的烟台艾森科技有限公司（北表）2015年7月20日至2015年11月20日水费欠费明细表一张，载明：“查表时间2015年8月20日至2015年11月20日期间，金额合计26429.9元，滞纳金合计4657.8元，总欠费合计31087.7元”。2、金额合计为26429.9元的发票三张。3、金额为4057.8元的收款收据一张。4、金额分别为26429.9元、4657.8元的转账支票存根二张。被告对上述证据的真实性没有异议，但称涉案房屋的院内另有其他企业，原告无法证明其所主张的欠费是被告所欠，也无法证明是原告为被告垫付。
六、原告称，截止至2015年8月4日，被告使用的房屋产生电费（2015年7月5日至8月4日）为15836.83元，因被告未交纳，电力公司直接从原告预存的电费中划扣10810.36元，此外，原告为被告垫付2015年11月电费5583.97元。综上，被告占有、使用房屋期间，原告为其垫付电费共计16394元，要求被告予以赔偿。为此，原告提交以下证据：1、2015年7、8、9、10、11月电费明细单五张。2、发票一张，载明：“开票日期：2015年8月17日，购买方：烟台艾森信息技术股份有限公司，地址：烟台市莱山经济开发区普昌路1号，价税合计：15836.83元”。3、收据一张，载明：“客户名称：烟台艾森信息技术股份有限公司、客户地址：盛泉工业园普昌路中段，金额5583.97元”。被告对证据1的真实性不予认可，称没有任何单位的盖章，也没有显示是涉案房屋；对证据2、3的真实性无异议，但称原告没有证据证明电费从其账户上扣划了10810.36元，且涉案房屋院内有其他企业，不能证明电费全部是由被告所使用。
七、原告称，其与烟台好和装饰工程有限公司签订了涉案房屋的装修合同，但工程尚未完工，被告已安排人换锁入住，因被告擅自占有使用涉案房屋且单方禁止原告的施工人员出入，导致该装修合同无法继续履行，造成误工损失94000元，这94000元尚未支付给烟台好和装饰工程有限公司，要求被告予以承担。为此，原告提交艾森集团公寓楼及食堂装修合同一份及加盖有烟台好和装饰工程有限公司印章的通知及误工明细表各一张。被告对原告提交的上述证据的真实性及证明内容均不予认可。
八、原告称，因被告擅自占有使用涉案房屋，并擅自拆除烟台爱晖餐饮管理有限公司安装的厨房设备，导致原告与烟台爱晖餐饮管理有限公司的协议书无法继续履行，造成损失50260元，要求被告予以承担。为此，原告提交食堂合作经营协议书一份及烟台爱晖餐饮管理有限公司损失说明一份。被告对上述证据的真实性及证明内容均不予认可，称，原告提交的证据无法证明双方实际履行，也无法看出原告所主张的餐厨设备的种类及位置，亦无法证明被被告强制拆除，且原告未提供其向烟台爱晖餐饮管理有限公司支付赔偿的证据。
九、原告称，其在涉案房屋内开设超市并采购了货物，但因被告擅自占有使用涉案房屋，导致超市无法经营，货物只好搬回，但是有些商品已经过期了，由此造成的损失19985.57元，应由被告承担。为此，原告提交盘点表复印件10张，被告对该证据的真实性及证明内容均不予认可，称，该证据为复印件不符合证据形式；该证据未有任何的编制单位，无法确认与原告的关系；无法确认实际存在这些货品，以及与涉案房屋有何种关系，且原告称货品在其处，故原告无任何损失。
十、被告称，2015年10月8日，其搬离涉案房屋并通过张贴公告的方式告知了原告。为此，被告提交以下证据：1、照片二张，其中一张照片显示红色肯德基门上张贴一张通知，另一张照片显示“通知烟台艾森信息技术股份有限公司：因联系贵公司未果，故以书面形式通知：我校决定于2015年10月8号搬离，特此公告。2015年10月5日”。2、情况说明一份，载明：“烟台新印象文化艺术交流有限公司于2015年10月8日搬离烟台艾森信息技术股份有限公司提供给其使用的位于烟台市莱山区盛泉西路16-2号的房屋，因联系不上烟台艾森信息技术股份有限公司，烟台新印象文化艺术交流有限公司已将搬离情况向盛泉工业园管委汇报和告知。特此说明。”该情况说明下方有“郑妍”的签字，被告称其系盛泉工业园管委的工作人员。
关于证据1，原告称，从未收到过通知，也没有看到过通知且从未收到被告以任何方式联系原告告知其搬离的相关书面证据；关于证据2，原告称，首先，从证据形式上看，证人必须出庭作证，仅有证人证言不符合证据规则不能作为证据使用；其次，看不出郑妍的身份及与本案的关系；第三，证人与原、被告均没有关系无法证明涉案房屋是由原告提供给被告，而且证人即使知道被告搬离的情况，也从未向原告告知。因此，被告的上述证据不能证明其确已于2015年10月8日搬离，也不能证明其搬离通知已告知原告。
诉讼过程中，原、被告申请本院组织双方对涉案房屋进行交接。2015年12月29日，原、被告就涉案房屋完成了交接手续。
原审法院认为，原、被告于2015年4月13日签订的合作框架协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。该合作框架协议约定，原、被告系合作办学，由原告提供办学场所及部分设备等，由被告提供生源、师资力量及专业的教学资料等，后被告招收的学生入住原告所有的莱山区盛泉西路16-2号吉林大学科技园YT培训中心，双方的工作人员对公寓楼的配套设施及物品、钥匙进行了清点并交接，上述事实足以表明被告入住涉案房屋的行为系依据框架协议且经原告认可的行为，不构成侵占，故对原告称被告系擅自安排学生入住、强占房屋，并以此要求原告腾迁的主张，法院不予支持。因侵权的事实不存在，原告以此为由要求被告支付占有使用涉案房屋期间的房屋占用费，无事实和法律依据，法院不予支持。至于在合同履行过程中而产生的纠纷，如原告要求被告赔偿其代为垫付的水费（包括滞纳金）、电费及其他相关损失，与本案不属于同一法律关系，本案不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告烟台艾森信息技术股份有限公司的诉讼请求。案件受理费15056元，减半收取7528元，由原告烟台艾森信息技术股份有限公司承担。
宣判后，上诉人烟台艾森信息技术股份有限公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间没有签订正式的合作合同，而仅有一份内容笼统的框架协议，庭审中被上诉人也未提供任何证据证明其占有使用涉案房屋已经上诉人同意。一审法院判决被上诉人入住涉案房屋依据框架协议，且经上诉人认可，不构成侵权错误，应依法改判。一、被上诉人擅自入住涉案房屋构成侵权。双方签订的框架协议中约定“合作项目中具体事宜需在正式合同中进一步予以明确”，由此可见，该框架协议仅是双方就动未来合作办学的一个意向协议，属于预约，而不属于正式合同。被上诉人无权仅依据框架协议即入住上诉人所有的涉案房屋。上诉人从未许可被上诉人入住涉案房屋，上诉人与被上诉人工作人员就涉案房屋配套设施、钥匙的清点清单，仅是在被上诉人擅自入住后上诉人为明确配套设施的状况，及数量并避免被上诉人擅自入住后造成损坏而制作，并不是对被上诉人擅自入住的认可，一审法院仅以此即认定上诉人认可被上诉人入住，属于认定事实错误。二、被上诉人擅自占有使用涉案房屋，直到2015年12月29日双方完成交接手续，被上诉人既未支付上诉人房屋使用费，也未支付其使用期间的水、电费，另外还造成上诉人开设的超市无法经营，被上诉人应赔偿上诉人因其侵权而造成的经济损失。三、被上诉人并没有办学许可证，根据《中华人民共和国民办教育促进法》及条例的规定，双方签订的框架协议因违反法律强制性规定而无效，被上诉人不能依据无效的合同入住上述房屋。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人烟台新印象文化艺术交流有限公司二审庭审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间签订了合作的框架协议，协议明确约定由上诉人提供办学场所和设备，涉案的房产是由上诉人提供的办学场所，并不是被上诉人擅自入住，上诉人以侵权为则来主张被上诉人擅自占用房屋，以及以侵权为由要求被上诉人赔偿经济损失没有事实和法律依据。被上诉人无论是否有办学许可证，均于上诉人所诉请的擅自占用房屋的侵权纠纷没有关系。双方之间具有合同关系，而非侵权关系，上诉人的上诉理由不应该得到支持。
本院查明的事实与原审法院查明事实一致。本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人签订的框架协议效力，被上诉人应否赔偿上诉人损失。
本院认为，2015年4月13日上诉人与被上诉人签订合作框架协议，约定双方合作办学，由上诉人提供办学场所及部分设备等，被上诉人提供生源、师资力量及专业的教学资料等。该协议未约定具体的双方权利义务、利益分配、交接使用时间和方式等条款，但约定“本协议自2015年4月13日起，在协议期间甲乙双方不得擅自终止协议（不可抗力因素除外）”，被上诉人自2015年7月8日学生到来后即利用上诉人的场所办理学生入住，2015年7月14日双方的工作人员对涉案房屋的配套设施及物品进行清点，并制作清点单六张及宿舍楼问题清单5张，2015年7月16日双方签字北院公寓楼统计表3张。上述事实能够证实被上诉人并未违反框架协议的约定擅自入住，上诉人以双方约定的办学场所尚未装修完成，而主张被上诉人擅自入住属侵权，理由不当。因双方未约定房屋使用费、水电费的承担，上诉人依自己计算结果主张被上诉人应承担房屋使用费、水电费的数额，证据不足，本院不予支持。上诉人未提供充分证据证实因被上诉人的入住行为，造成其开设的超市无法经营，造成损失，上诉人该主张证据不足，本院不予支持。因上诉人与被上诉人签订框架协议是为合作办学，被上诉人是否有办学许可证并不能影响双方框架协议的效力，故上诉人二审补充提出因被上诉人不能提供办学许可证致使双方签订的框架协议无效，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15056元，由上诉人烟台艾森信息技术股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹红岩
审判员 付景波
审判员 徐怀育
二〇一六年六月十五日
书记员 田欣琦