江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03811号
上诉人（原审被告，反诉原告）张家港保税区亚威电子贸易有限公司，住所地张家港保税区长谊大厦417A室，现办公地址张家港市杨舍镇闸上村。
法定代表人李斌，该公司执行董事。
委托代理人邱建忠，张家港市金港法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张家港市茂翔纸业有限公司，住所地张家港市金港镇后塍封庄村。
法定代表人徐佐才，该公司总经理。
上诉人张家港保税区亚威电子贸易有限公司因租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张金民初字第1067号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月21日张家港市茂翔纸业有限公司（以下简称“茂翔公司”）与张家港保税区亚威电子贸易有限公司（以下简称“亚威电子”）签订《租房协议》一份，约定由亚威电子将位于张家港市闸上开发区其公司一楼部分厂房（面积约80平方米）、二楼部分厂房（面积约2300平方米）、办公室、食堂（面积约200平方米）租赁给茂翔公司从事生产经营，茂翔公司按房屋面积以每平方米105元向亚威电子支付租金及税费。租赁期自2013年11月20日至2016年11月20日，租金每年递增10%。茂翔公司在合同期内自行结束本协议，亚威电子已收房租及定金不予退还。详细条款待确定房屋总面积，水、电用量后另行签订。同日茂翔公司向亚威电子支付了租房定金50000元。2013年10月至11月茂翔公司派人将配电箱搬到亚威电子出租的厂房内，并维修了卫生间。2013年12月15日茂翔公司委托律师事务所向亚威电子发出律师函，指出“亚威电子未能在2013年11月20日前向茂翔公司交付出租房屋已构成违约。”，并代为通知，要求“亚威电子在接到本函件后立即履行出租房屋的交付义务，包括但不限于：交付出租屋钥匙、配合茂翔公司搬入设备、共同确定水电表数量等。”。2013年12月18日亚威电子委托法律服务所向茂翔公司回函，指出“茂翔公司认为亚威电子没有交付房屋等纯属捏造。自2013年9月21日签订《租房协议》后，亚威电子严格按照协议约定履行，将出租的房屋腾空（包括拆除500平方的桥梁，价值8万元左右），处在交付状态。贵司事实上已在2013年10月份进场使用房屋，并对卫生间进行了装修。需要特别指出的是贵司须按照协议的约定，自2013年11月20日起计算承租房屋的租金。关于水电表读数确认等工作，贵司派人前往亚威电子办理手续即可。”。2014年1月4日茂翔公司又委托律师事务所向亚威电子发出律师函，指出“关于茂翔公司与贵司在2013年9月21日签订的《租房协议》履行事宜，本所已于2013年12月15日向贵司寄送了律师函，代为催促贵司配合履行该协议并要求贵司交付租赁房屋。但贵司未予配合，仅委托法律服务所回函一份。经向茂翔公司核实，该回函所述情形大部分与事实不符，且贵司至今未将出租房屋交付给茂翔公司，贵司拒不交付租赁房屋的违约行为致使茂翔公司无法实现合同目的而发生较大经济损失，且该损失尚处于持续状态。”，并重申“亚威电子未能在2013年11月20日前向茂翔公司交付出租房屋已构成违约。”，再次通知“亚威电子在接到本函件后立即履行出租房屋的交付义务，包括但不限于：交付出租屋钥匙、配合茂翔公司搬入设备、共同确定水电表数量等。”，同时要求“请贵司明确出租房屋在楼面承重方面的相关设计及施工情况，最好提供书面资料。”。2014年1月12日亚威电子又委托法律服务所向茂翔公司回函，指出“贵司在签订合同之前，来现场查看承租房屋，亚威电子也如实描述。当初贵司称有台重型设备（贵司声称2吨左右），经过协商，亚威电子特地将底层部分房屋（80平方米）隔开出租给贵司。如今贵司不来使用出租房屋，却称亚威电子不交付房屋，与事实不符。自我所发函后贵司至今没去亚威电子办理交接手续等，也没有与我所和亚威电子联系。因此根本不存在亚威电子不愿交付房屋等情形。”，并再次通知“贵司随时可来使用承租的房屋，有关水电表读数确认工作以及贵司需要的房屋设计和楼面承重负载资料可派人前来亚威电子办理手续。”。后因双方意见分歧，导致诉讼。
审理中为证明其主张茂翔公司向法庭提交了如下证据：1、双方于2013年9月21日签订的租房协议一份，证明双方存在租赁关系，且约定了双方各自的权利义务，特别是乙方应支付定金50000元，甲方应于2013年11月20日交付房屋；2、收据一份，证明茂翔公司于2013年9月21日支付了租房协议规定的定金50000元；3、2013年12月15日、2014年1月4日茂翔公司委托江苏国之泰律师事务所何海东、唐翱翔所发的律师函各一份以及EMS回单，证明因亚威电子方不履行租房协议，茂翔公司委托律师发函代为催促的事实；4、茂翔公司的法定代表人徐佐才与亚威电子的法定代表人李斌的通话录音一份以及录音的书面材料，证明由于亚威电子拒不履行租房协议，茂翔公司的法定代表人于2014年1月16日亲自上门催促亚威电子交付房屋，但被拒的事实。5、茂翔公司方已准备搬入所租厂房内设备的明细，该明细中载明了设备的尺寸以及重量，证明亚威电子方的厂房不符合使用的要求。
亚威电子质证意见是：对租房协议的真实性没有异议，但是我方已将房屋交付给茂翔公司使用，2013年11月20日起算租金的时间；对收据没有异议；对律师函、EMS回单的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，实际情况是茂翔公司自己不来使用房屋，并非是我方当事人不愿意交付房屋，收到函件后我方也回复对方，茂翔公司随时都可以来使用承租的房屋，并且目前房屋一直处在空置状态；对通话录音，我方认为不能证明其主张，首先录音不是同步录音，是现场录音，录音材料中的最后一句话在录音中没办法反映出来，我方当事人的意思是为避免纠纷，对方可以和律师过来一起办理手续，并非是不同意履行合同。对于录音，希望茂翔公司方提供光盘以便与当事人再核实内容。对该设备明细表所载设备的规格、重量的真实性有异议，茂翔公司方应当提交设备铭牌以证明相应的规格和重量，且与本案无关联性，因为茂翔公司在承租房屋时并没有将设备明细表提交给我方，也没有告知我方已搬入设备的规格和重量，茂翔公司根据该设备明细表认为承租房屋不符合要求的理由不能成立，因为茂翔公司在承租房屋时没有提出过具体的要求。
为证明其主张亚威电子向法庭提交了如下证据：1、我方当事人在2013年12月18日以及2014年1月12日通过张家港市金港法律服务所发函给对方的代理律师，意思是随时都可以来使用承租的房屋；2、出租房屋的房屋产权证复印件和土地使用权证复印件，证明亚威电子为出租房屋的所有权人。另说明一下，现房屋处在交付状态，如果茂翔公司对此有异议的话，可以在法庭的组织下到现场去查看。3、结构设计总说明复印件一份，证明亚威电子方出租的房屋是经过设计院正规设计建造的房屋，房屋的安全性有保障，房屋的建筑和结构符合国家法律规定。
茂翔公司质证意见是：对两份回函的真实性没有异议，但对其内容有异议，茂翔公司一直要求亚威电子交付房屋，但亚威电子都没有交付，在收到亚威电子的第一份回函后，茂翔公司也要求其交付，但是亚威电子还是没有交付，于是茂翔公司才第二次发函催促，亚威电子第二次回函后，茂翔公司的法定代表人亲自到亚威电子处找亚威电子的法定代表人要求其交付房屋，但其法定代表人以交由律师处理为由予以推脱，其行为显而易见是不打算履行合同，且亚威电子回函中对厂房的已经腾空、处在交付状态的描述，茂翔公司并不清楚。对房屋产权证和土地使用权证的真实性没有异议。原件经过我方核实，对结构设计总说明复印件的真实性没有异议，但对关联性有异议，不能证明结构设计说明项下的厂房就是本租赁合同所涉及的厂房；从内容来看，亚威电子也没有说明其楼面荷载符合使用的要求。
审理中亚威电子向法庭提交如下证据：1、双方于2013年9月21日签订的租房协议一份，证明双方约定的租赁期限以及租金的计算，亚威电子总计租赁面积为2580平方米，第一年的租金为每平方米105元，应付租金总额为270900元；2、房屋产权证，已在本诉中提交质证，双方无异议，证明亚威电子为该房屋的所有权人。
茂翔公司的质证意见是：对租房协议的真实性没有异议，但该证据不能证明亚威电子的主张，在本诉部分的审理中，双方提交的证据及质证也能说明是亚威电子的原因导致合同不能履行，而非茂翔公司，因此，其要求支付第一年房屋租金的请求不能成立；对房屋产权证的真实性没有异议。
茂翔公司未有证据提交。
另查明案涉租赁房屋坐落于张家港市杨舍镇闸上村新闸东路1室、2室、3室内，房屋所有权人及土地使用权人均为亚威电子。
庭审中茂翔公司认为租房协议并未实际履行，没有履行的原因是我方有众多的重型设备需要搬入厂房，但由于亚威电子提供的厂房的门太小，需要敲墙并拆除窗户，才能搬入，而亚威电子方不同意敲墙拆窗。另外，亚威电子方也曾表示厂房是二楼，承重不足以支撑我方的重型设备，所以我方要求亚威电子方交付厂房时，亚威电子方一直拖延，我方发函要求其履行交付义务，亚威电子方仍未履行。
庭审中茂翔公司还陈述：签订协议后的第一个月没有干什么，从交付定金之后到2013年11月、12月，期间，茂翔公司为准备搬进去而对需要使用的卫生间进行了修理（用了1天多一点时间，花了2000元左右），也花了3000元定了配电柜搬了进去。茂翔公司有好几台设备需要搬进去，最重的有3吨，总的设备有12吨左右。体积最大的设备有2.2米＊3米。茂翔公司的设备是不能上下分开的，必须是一条水平流水线。当时亚威电子说他的房子都是框架结构，每平方米能承受5吨左右，肯定没有问题。徐佐才也提出过要求亚威电子提供房屋承重的证明，但是亚威电子方没有拿出来，徐佐才也就没有继续问他要。2013年11月10日，茂翔公司法定代表人徐佐才到亚威电子法定代表人李斌那里去，和他说好2013年11月15日要搬厂，因为茂翔公司是看好日子的，当时徐佐才说，这个设备比较大，从楼梯上拿不进去，需要敲墙敲窗，李斌当时同意这样做，而且李斌还帮我们介绍了在泗港做吊装的人，李斌和做吊装的人帮我们出主意怎么敲墙敲窗，还说5吨的起吊嫌小，要用8吨的起吊。到了2013年11月14日，徐佐才又到李斌的厂房去，准备敲墙敲窗。这次李斌的老婆提出来不能敲，亚威电子提出每平方米只能承受300kg，不能承受茂翔公司的所有设备。由于亚威电子方不同意敲墙拆窗搬入重型设备，所以茂翔公司实际上无法使用厂房。茂翔公司两次发函，以及茂翔公司法定代表人亲自到亚威电子厂里要求亚威电子交付厂房，都被亚威电子拒绝，所以我方实际上也没有真正使用过厂房。房租的起算时间是2013年11月20日，但对房租的支付时间、方式没有谈。对交接房屋的时间、手续双方也没有谈。
庭审中亚威电子认为我方已经按照协议履行，将承租的房租腾空，处在交付状态，并且也两次回函给茂翔公司，表示随时都可以来使用承租的房租，是茂翔公司自己没有过来使用，至于为什么没有来使用就不清楚了。但前期，茂翔公司已经过来装修了卫生间并且安装好电柜，所以实际上，房屋已经交付给了茂翔公司方使用。
庭审中亚威电子还陈述，我们二楼原来的厂房是租给服装厂的，二楼上面有穿电线的桥架，如果有其他服装厂来租的话，桥架就不用拆除了，还有利用价值。如果铺设这个桥架要8万多元。后来茂翔公司决定要来租，我们就把桥架拆除，拆了三四天时间。出租的房屋在独立的院子里，平时有门卫在那里，亚威电子方已经跟门卫说清楚了厂房已经租给茂翔公司，茂翔公司要进去的话就可以进去了。关于钥匙方面，如果茂翔公司来租的话，他们肯定要自己安装挂锁的，所以不存在二楼交付钥匙的问题。当时茂翔公司称只有一台重型设备2吨多，所以考虑到负载问题，亚威电子特地将底楼的80平方米再租给茂翔公司使用，用来安装重型设备。茂翔公司承租房屋时没有提出其他的特别需求。亚威电子的房屋是经过设计院设计的工业用房，具体承重我也不清楚，图纸我也看不清楚，要回去问下当事人。亚威电子拆除桥架后，花了大概三四天所有，房屋就腾空了。协议中虽然没有明确厂房什么时候交付、租金什么时候支付，双方都在做准备，签了租房协议后，茂翔公司方就可以来使用房屋，租金是从2013年11月20日开始计算。签订协议的时候亚威电子就明确茂翔公司方可以来使用房屋，这和拆除桥架是不矛盾的。双方没有约定需要办理书面交接手续。因为茂翔公司10月份就进来维修卫生间和搬了电柜进来，当时认为不需要办理交接手续，茂翔公司方要用，我们让他们用就行了。签订租房协议时候，亚威电子清楚茂翔公司租赁房屋的用途。亚威电子也问过茂翔公司，茂翔公司说最重的设备2吨左右。考虑到承重问题，亚威电子给了茂翔公司底楼80平方米使用。但协议中没有考虑到做这样的限制和要求。
上述事实，有《租房协议》、收据、有关函件、通话录音、房屋产权证、土地使用证、庭审笔录等予以证实。
原审原告茂翔公司的诉讼请求为：1、解除双方签订的《租房协议》；2、亚威电子双倍返还定金100000元；3、本案诉讼费由亚威电子承担。
原审反诉原告亚威电子的诉讼请求为：请求法庭判令茂翔公司按协议支付自2013年11月20日起至2014年11月19日止第一年租期内租金270900元；反诉费用由茂翔公司承担。
原审法院认为，案涉租赁厂房登记所有权人为张家港保税区亚威电子贸易有限公司，故亚威公司有权出租案涉租赁厂房。双方于2013年9月21日签订的《租房协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故该租赁合同有效成立，双方均应按该《租房协议》的约定履行各自的义务。双方在签订《租房协议》时，因对使用房屋的用途、目的及为达到该用途、目的而对房屋承重方面的要求、使用房屋上的要求未作明确，导致双方在履行《租房协议》时产生意见分歧，进而导致《租房协议》不能履行完成，双方对此均有责任。现茂翔公司提出租赁房屋在承重方面达不到茂翔公司需要的使用要求，以及在使用租赁房屋时亚威电子不同意破坏房屋，导致茂翔公司生产设备不能进入，茂翔公司在《租房协议》中的使用目的无法实现，故起诉要求解除双方之间的《租房协议》。因《租房协议》签订至今已达一年多，茂翔公司至今也未有效使用租赁房屋，《租房协议》的目的没有实现，故事实上《租房协议》已无继续履行的必要，现茂翔公司起诉要求解除双方之间的《租房协议》，理由正当，原审法院依法应当予以支持。茂翔公司认为亚威电子原先在房屋承重方面和使用房屋上口头承诺能够满足其使用要求，现在茂翔公司不能使用，故亚威电子构成违约，亚威电子应当双倍返还定金100000元。因亚威电子对茂翔公司该意见不予认可；茂翔公司又未提供证据来佐证，法院也难以查明，故原审法院对系亚威电子违约的主张难以采信、支持。亚威电子也认为出租的房屋已腾空，处在交付状态；茂翔公司确实至今也未实际有效使用，亚威电子现提出要求茂翔公司支付约定第一年的租金270900元缺乏事实和法律依据，原审法院难以支持。因双方在签订《租房协议》时均存在过错，故因此导致《租房协议》的解除而产生的损失应由各自自行承担。双方在后面履行《租房协议》过程中应及时发现上述问题，认识到自己的疏忽，并及时予以补正，以避免损失的产生和扩大。对于在履行《租房协议》中因不及时补正，造成损失的产生和扩大的，应由其自行承担。《租房协议》签订后亚威电子收取了茂翔公司租房定金50000元，现《租房协议》解除后，亚威电子收取的该款项应返还茂翔公司。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除张家港市茂翔纸业有限公司与张家港保税区亚威电子贸易有限公司于2013年9月21日签订的《租房协议》。二、张家港保税区亚威电子贸易有限公司自本判决生效后10日内应返还张家港市茂翔纸业有限公司人民币50000元。三、驳回张家港市茂翔纸业有限公司其它诉讼请求与张家港保税区亚威电子贸易有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2300元，由张家港市茂翔纸业有限公司负担1150元，由张家港保税区亚威电子贸易有限公司负担1150元。反诉案件受理费减半收取2682元，由张家港保税区亚威电子贸易有限公司负担。
上诉人亚威电子不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人存在不诚信的诉讼行为，隐瞒案件事实，企图推卸责任；被上诉人后来提出房屋承重问题，是为了达到解除协议的目的，企图把责任转给上诉人，因此本案的过错责任在于被上诉人，系被上诉人恶意违约。故请求二审法院依法改判。
被上诉人茂翔公司未作答辩。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2013年9月21日《租房协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故该租赁合同合法有效，双方均应按协议履行。根据该协议，租赁期自2013年11月20日起至2016年11月19日。茂翔公司一审陈述：“2013年11月14日，茂翔公司准备对涉案厂房敲墙敲窗以便搬入重型设备，但亚威电子提出厂房每平方米只能承受300KG，不能承受茂翔公司所有设备，由于亚威电子不同意敲墙拆窗搬入重型设备，所以茂翔公司实际上无法使用厂房。”从茂翔公司上述单方陈述来看，茂翔公司在双方《租房协议》约定的租赁日期开始前，已明知其重型设备不能搬入所租赁的厂房，其合同目的不能实现，此时理应提出解除合同，以避免遭受损失，但茂翔公司在2013年12月15日、2014年1月4日两次发函给亚威电子，要求亚威电子交付房屋，因此茂翔公司的陈述与其发函的行为自相矛盾。从《租房协议》内容来看，该协议并未约定茂翔公司设备类型以及涉案房屋必须具有的承重标准，茂翔公司也未提供证据证明涉案房屋必须符合茂翔公司设备承重标准作为《租房协议》生效的条件，而在签订《租房协议》后，茂翔公司维修了卫生间以及搬入了配电箱，为履行该协议作准备。在租赁期限开始后，仅凭茂翔公司的上述两份函件不能证明系亚威电子的责任导致茂翔公司未能使用所租赁厂房，且亚威电子两次回函均表示随时可以使用涉案房屋，因此，造成本案纠纷的责任在于茂翔公司，茂翔公司应承担相应的责任。考虑到本案情况，继续履行合同已无必要，故双方签订的《租房协议》予以解除。因茂翔公司违约，其无权要求返还定金，故其要求亚威电子双倍返还定金100000元的请求，不予支持。而亚威电子在两次回函茂翔公司仍不前来使用租赁厂房的情况下，仍然放任厂房处于空置状态，未及时采取措施避免双方损失扩大，亦负有一定责任。本院酌情认定自2014年1月20日以后的租金损失由亚威电子自行负担。2013年11月20日至2014年1月20日期间的租金由茂翔公司负担，计45150元。综上，原审法院认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省张家港市人民法院（2014）张金民初字第1067号民事判决第一项。
二、撤销江苏省张家港市人民法院（2014）张金民初字第1067号民事判决第二、第三项。
三、张家港市茂翔纸业有限公司于本判决生效后十日内支付张家港保税区亚威电子贸易有限公司2013年11月20日至2014年1月20日期间的租金计45150元。
四、驳回张家港市茂翔纸业有限公司其他诉讼请求。
五、驳回张家港保税区亚威电子贸易有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2300元，由张家港市茂翔纸业有限公司负担，一审反诉案件受理费减半收取2682元，由张家港保税区亚威电子贸易有限公司负担2235元，由张家港市茂翔纸业有限公司负担447元；二审案件受理费3832元，由张家港市茂翔纸业有限公司负担639元，由张家港保税区亚威电子贸易有限公司负担3193元。张家港市茂翔纸业有限公司负担部分已由张家港保税区亚威电子贸易有限公司预交，本院不再退还，由张家港市茂翔纸业有限公司在履行判决义务时一并向张家港保税区亚威电子贸易有限公司支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 闻 艺