江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第104号
上诉人（原审被告）王秋生。
委托代理人李冬明，江西同圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢新民。
原审被告陈万邦。
原审被告李华。
上诉人王秋生因与被上诉人卢新民、原审被告陈万邦、李华房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2012）宁民一初字第1770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：被告廖新华、陈万邦、李华及被告王秋生的儿子王涛等二十人合伙取得宁都县梅江镇登峰大道二期A1栋国有土地使用权（面积为700平方米）后，在该处建房。2005年主体完工。2005年9月24日合伙人间达成了分房协议。2006年5月23日，原、被告签订“房屋买卖合同”，该合同的主要内容为：1、甲方（被告廖新华、王秋生、陈万邦、李华）愿意将宁都登峰二期（A1栋）自东至西第二单元第四层房屋一套售让给乙方（原告卢新民），住房建筑面积约122平方米，底层杂物间约8平方米，合计面积130平方米（实际面积以产权证为准，如有误差，计币时多还少补）；每平方米价格为890元，计房款130平方米×890元=115700元。2、房产证由甲方负责办理，一切费用由甲方承担。办证时间：自签字之日起，三年之内甲方办理好房产证。但到时费用多少都有甲方自己负责。3、付款方式：乙方自签订合同之日，预付40000元给甲方，余款在3个月内付清。以收条为凭。4、乙方缓付10000元给甲方，待甲方负责办理好房产证给乙方后，再付清给甲方。5、本协议双方严格遵守，如一方违约，罚违约金20000元整。合同签订后，原告支付给被告廖新华、王秋生、李华购房款40000元，三位被告收款后于2006年5月23日出具了收条一张给原告。2006年8月21日原告又将65690元的购房款交给被告廖新华、李华。两次合计105690元。原告与被告签订合同后被告立即将房子交付给原告装修，原告装修好后居住至今。
2010年5月6日，被告李华将该房屋及杂间办理了房屋所有权证（证号：宁房权证梅江字第05000426**号，所有权人为被告李华，房屋面积为122.72平方米，杂间面积为7.79平方米，合计130.51平方米），2012年1月22日将该房产证交付给了原告。后原告要求各被告进行过户登记未果，遂诉至本院，请求法院依法判令被告在十日内为原告购买的宁都县梅江镇登峰大道二期A1栋4楼的房屋办理好房产证过户手续，过户费用由被告承担，并承担20000元的违约金。
另查明：原、被告于2006年5月23日签订的“房屋买卖合同”上“陈万邦”的签名为王秋生代签，被告陈万邦系该栋房屋的合伙人之一，被告王秋生在该栋房屋中没有股份，但其儿子王涛在该栋房屋中有股份。
原审法院认为：被告廖新华、李华等20人以合伙方式取得国有土地使用权后建房，2009年取得主管部门的规划许可，本案诉讼前涉案套房已办理了户名为被告李华的房屋所有权证，该建筑是合法的。原、被告之间签订的“房屋买卖合同”上“陈万邦”的签名是被告王秋生代签，而被告陈万邦不是涉案套房的共有人，因此，被告陈万邦不是本案“房屋买卖合同”的主体，其不承担任何民事责任。被告王秋生的代签名的行为并不影响“房屋买卖合同”的效力。涉案套房现已办理了户名为被告李华的房屋所有权证，已确认套房的物权人是被告李华，被告李华是“房屋买卖合同”的当事人，依据物权的绝对性，被告王秋生提出其不是涉案套房的共有人，其儿子王涛是共有人，其在“房屋买卖合同”上的签名未得到其儿子王涛的授权，所签订的“房屋买卖合同”是无效的抗辩不能成立，本院不予采纳。被告王秋生是否得到其儿子王涛的授权，不影响原、被告订立“房屋买卖合同”的效力。因此，原、被告签订的“房屋买卖合同”系原告卢新民、被告廖新华、王秋生、李华的真实意思，未违反相关法律的规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相关义务。现被告未按合同约定履行房屋所有权过户登记义务，应当继续履行。办理房屋所有权过户登记的相关费用，按合同约定履行，由被告承担。被告王秋生虽不是涉案房屋的共有人，但其在“房屋买卖合同”上签名，且收取了原告交付的购房款，故其仍应承担相应的民事责任。涉案房屋于2010年5月6日已确权登记在被告李华名下，具备过户登记条件已达三年之久，但被告李华、廖新华、王秋生未按合同约定履行过户登记义务，该行为已构成违约。原告要求被告支付违约金20000元的诉请，符合原、被告之间的合同约定，本院予以支持。原告已合法占有涉案套房，现诉请办理房屋过户登记，仅是房屋物权的确认，属要求被告履行从给付义务，因此，被告王秋生、李华提出本案已超过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予支持。另原、被告订立的合同约定房屋面积以房屋产权证为准，因此原告应支付购房款116153.90元（130.51平方米×890元／平方米），减去原告已支付购房款105690元，原告还应支付给被告购房款10463.90元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告李华在本判决生效后十日内将位于宁都县梅江镇登峰二期A1栋中-401、中-4号房屋的房屋所有权（证号：宁房权证梅江字第05000426**号）过户给原告卢新民。二、办理上述房屋产权过户登记费用由被告廖新华、王秋生、李华承担。三、被告李华、廖新华、王秋生应向原告卢新民支付违约金20000元整（限本判决生效后十五日内付清）。四、在办理好上述房屋所有权过户登记后，原告卢新民须立即支付给被告购房款10463.90元。五、被告陈万邦在本案中不承担民事责任。案件受理费400元，由被告廖新华、王秋生、李华共同承担。如果未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
上诉人王秋生上诉称：上诉人对涉案房屋不享有任何民事权利，其无权将该房屋出卖给上诉人。上诉人在本案中所应承担的责任最多就是缔约责任，而不是履约责任。原审判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定错误，此规定适用于出卖人在缔约时未取得所有权或处分权，但将来能取得所有权或处分权之情形或提起诉讼时已取得所有权或处分权之情形。现涉案房屋的共有权人为李华、廖新华、陈万邦、王涛四人，并以李华名义办理了房产证，排除了上诉人对涉案房屋的所有权及任何取得所有权的可能性，因此，上诉人也是该房屋物权的相对人，原审判决认为《房屋买卖合同》系上诉人的真实意思表示，应按合同约定履行相关义务，明显适用法律不当，应予纠正。此外，被上诉人的诉讼请求也已超过了诉讼时效。请求二审法院依法撤销原判第二、三项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人卢新民辩称：上诉人已在《房屋买卖合同》及收款收据上签名，答辩人有理由相信该房屋上诉人是共有人之一，否则不可能收答辩人的购房款。答辩人在2006年5月23日以当时的市场价购买了涉案房屋，并按约定交清了购房款，亦在当年将该房屋装修并一直居住至今，现该房的产权证已在答辩人处，上诉人应当协助被上诉人办理产权过户手续。本案未过诉讼时效。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，被上诉人卢新民为善意、有偿取得涉案房屋，故其与上诉人王秋生、原审被告李华、廖新华签订的《房屋买卖合同》合法有效，该合同应当继续履行。上诉人王秋生不仅在《房屋买卖合同》上签名，且收取了被上诉人卢新民的购房款，其主张对涉案房屋不享有任何民事权利，故不应承担本案履约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人王秋生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 黄中林
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王 佳
书 记 员 毛敏晅