淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第2881号
原告笪国庆。
委托代理人伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。
委托代理人吕志明，江苏安淮律师事务所律师。
被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司，住所地淮安市淮海地下商场。
法定代表人杨群，职务总经理。
委托代理人卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。
原告笪国庆与被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司（以下简称：潮流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法由审判员张树维独任审判，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法组成合议庭于2016年4月14日再次公开开庭进行了审理。原告笪国庆及其委托代理人伍跃华、吕志明，被告潮流公司的委托代理人卞恒亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告笪国庆诉称：2014年9月28日，原告与被告签订了一份“铺位选定书”，约定：原告租赁被告位于淮海地下广场的商铺2C-01一间，合同期限两年，经营管理费8500元/月，履约保证金20000元，原告缴纳一年全部费用（按10个月缴纳，其中2个月为装修期）。2014年10月10日，双方签订“经营管理合同”，期限为2年即从2014年11月1日至2016年10月31日。当日，原告按约定一次性向被告支付105000元，被告出具收款收据。此后，原告按照被告的指定和要求对商铺进行了装修，发生装修费用。2014年12月25日，被告因消防工程不过关，以电力维护为名发出通知，要求原告停业退场。之后，地下广场一直处于整改状态，原告等所有经营户无法进入经营。2015年8月28日，被告又发出歇业通知，要求从2015年9月1日至2016年1月31日歇业。综上，原、被告签订合同之后一直未能正常经营，导致合同根本无法履行。现请求判令：1、解除原、被告于2014年9月28日签订的“铺位选定书”和2014年10月10日签订的“经营管理合同”；2、被告退还原告缴纳的各项费用105000元，并从2014年10月10日起以105000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率2倍标准承担原告缴纳费用的利息损失至该款全部清偿为止；3、被告赔偿原告房屋装修费30000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。
被告潮流公司辩称：我公司不存在违约行为，原告要求解除合同无事实及法律依据；2015年9月1日至2016年1月31日期间的歇业是政府行为，在此期间我方是不计租期的，歇业期间市政府补偿给各租户3个月的相关费用。被告实际恢复营业时间为2015年11月27日，所以双方的租赁合同关系仍然可以实际履行。现原告要求解除合同系单方要求解除，如最终双方解除租赁关系应按照经营管理合同中所约定的条款进行。
经审理查明：2014年9月28日，案外人孙丽丽与被告潮流公司就潮流广场2C-01号铺位签订铺位选定书一份。2014年10月10日，原告笪国庆(乙方)与被告潮流公司（甲方）签订了一份《经营管理合同》，合同约定：合同摊位为负2层C街第01摊位，经营项目为鞋包，经营管理期限为2年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止；乙方向甲方支付20000元，作为本合同的履约保证金，并缴纳当年度经营管理费，即71400元；本合同任何一方对于本合同项下任何约定的违反或未能遵守，均构成对本合同的违约，在此情况下，如果该违约行为是可以补救的，则违反合同的一方（违约方）应当积极采取补救措施以纠正该违约行为；对于违约方的任何违约行为，若该违约行为是不可补救的或虽可以补救但违约方未在违约行为发生后的合理时间内采取相应的补救措施的，则对方有权发出书面通知解除本合同；经营管理合同期间，如因城市建设、消防改造、政府行为、不可抗力等因素导致本合同无法履行，本合同终止履行，甲、乙双方各自损失自行承担。该合同还对商铺装修进行约定：乙方对摊位装修前，应将设计图及施工审核方案报送甲方审核通过后方可施工；摊位装修结束后，由设计部、物管部和经营部共同验收，验收通过后，摊位方可营业。合同签订后，原告根据合同约定于2014年10月14日向被告潮流公司缴纳了履约保证金20000元、管理费59500元、管理咨询费12750元、店面设计费12750元，被告潮流公司出具收款收据。
2014年12月25日，被告潮流公司出具通知一份，载明：由于电力设施维护，商场定于12月25日17点歇业，请大家按时有序退场；歇业期间房租不计期，请从业人员配合商场整体清场，做好闭店相关工作；具体营业时间商场将另行通知。
2015年1月8日，被告潮流公司出具关于商场消防验收进展的说明一份，载明：自2014年12月19日至消防验收通过正式开业期间不予计租，同时在商场正式开业后将给予相应的开业免租政策，对于积极配合商场工作的商户，商场将给予相应的开业免租政策。一旦通过消防验收具备开业条件，商场将及时通知广大商户。
2015年2月17日，被告出具商场优惠政策通知，载明：我商场已正式通过消防验收，于2015年2月14日起正式对外营业，从2014年12月19日起至今的消防改造期，商场不予计租，同时给予负一、负二层商户免租期30天。其中部分档口在消防改造中受到较大影响，商场会尽快将其恢复，并额外给予15天免租，此类商户将由专管员单独告知到档口。商场于2015年2月25日起免租期开始计期。部分装修未完成并未能达到营业标准的商户将不享受此优惠。
2015年7月28日，淮安市政府协调淮海广场改造推进有关问题会议，对潮流广场歇业问题作出要求。2015年8月26日，淮安市淮海地下空间资产管理有限公司发出通知：接淮安市人防平站管理处文件通知，淮海南北路交通改善二期工程为淮安市2015年中心城市建设重点项目之一。根据市政府专题会议纪要和市住建局《关于协调淮海广场地下商户歇业的函》要求，淮海广场地下商户在2015年9月1日起至2016年1月31日期间全部歇业。直到现在，淮海广场地下空间仍处于封闭状态。
另查明，在2014年11月10日至2015年9月期间，原告笪国庆的电表用电情况如下：2014年11月10日至2014年12月11日共用电466度、2014年12月11日至2015年2月18日用电100度、2月18日至3月30日用电400度、3月30日至4月21日用电200度、4月21日至5月12日用电200度、5月12日至6月12日用电200度、6月12至7月15日用电300度、7月15日至7月26日用电100度。
以上事实，有铺位选定书、经营管理合同、收据、通知、用电明细表、装修合同、会议纪要及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。
原告笪国庆为证明其装修后没有经营，提供下列证据：1、2014年12月25日被告发出的通知，证明被告出租的商铺在2015年还没有完成消防整改验收工作，要求商场于2014年12月25日开始停业，停业期间房租不计，进场时间另行通知；2、2015年1月5日、23日，被告单位工作人员向原告等承租人发出的信息截图，证明截止到2015年1月底，消防整改工作还没有完成，希望业主能够理解；3、2015年7月22日淮安市淮海北路交通改善小组发出公告，证明2015年7月淮海广场的地下工程又进行改造；4、2015年7月28日淮安市政府专题会议纪要；5、2015年8月26日淮安市人防管理处文件和地下空间资产管理公司发出的通知，证明从2015年7月份开始又因为政府的行为导致原、被告双方的合同无法继续履行的事实；6、2015年8月28日被告向原告发出的通知函，证明该广场改造时间从2015年9月1日到2016年1月31日。对此，被告潮流公司质证称：对于该组证据的真实性没有异议，该组证据证明了2014年12月25日通知整改期间是不计租期的，对2015年7-8月的公告证明本次歇业是由政府行为引起，我方不存在违约；原、被告双方正式计租是从2015年2月25日开始的，原告也已实际进场经营长达半年之久，只是由于现在政府的行为暂时不能正常营业，所以如解除合同也是原告单方解除合同，应按双方约定解除；原告正式歇业是从2015年9月1日开始。
原告笪国庆为证明其损失，提供装修合同一份及收款收据1份、商铺现场照片一张，旨在证明原告对所承租的商铺进行装修及支付装修款的情况。装修合同载明：笪国庆将其商铺发包给何向兵装修，总价款为38000元。照片为原告装修商铺现场。收款收据显示购买轨道门金额为3000元。被告潮流公司质证称，施工方是原告自己找的，对装修价款我方不清楚，具体费用也是原告方与施工方商定的，我方对此不知情；原告方提供的照片和收据，我方不清楚。
被告潮流公司为证明原告笪国庆一直在经营且其尽到了告知义务，提供下列证据：1、2015年2月10日、2月13日、2月17日、2月28日分别发送的开业提醒短信截图，被告于2015年2月17日“商场政策优惠通知”，载明“从2014年12月19日起至今的消防改造期商场不予计租，同时给予是负一、二层商户免租期30天。……商场于2015年2月25日起免租期开始计期。”上述短信原告均已收到；2、从2014年11月至2015年8月原告充电费明细单，证明原告在2015年2月至2015年8月期间是正常营业的。原告笪国庆质证称：开业短信真实性不清楚，即使是真实的也不符合双方约定的通知经营户的合法形式，被告应采取书面张贴的方式，另2月17日的通知表明原告租期应当从2015年3月18日起算；对充电单的真实性无异议，但不能证明原告不间断的正常经营，这是应被告要求店铺内保持24小时灯亮，即使消防整改期间和广场停业期间也不得关灯；综上，被告提供证据不能证明原告正常持续经营的状况。
由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。
本院认为：原、被告就潮流广场2C-01号铺位的租赁使用签订的经营管理合同，系双方当事人真实意思表示，双方形成合法有效的租赁管理关系，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。被告因电力改造等原因未按合同约定的时间正式对外营业，其存在违约行为。在此情况下，被告提供的短信截图表明其进行了积极的补救措施，即在消防整改合格后于2015年2月14日起正式对外营业，对承租户从2015年2月25日起计算租期。原告为证明被告消防整改于2015年1月底仍未完工并提供的被告所发短信佐证，而双方在合同中已明确承租人的电话号码，故对其主张没有收到被告所发的开业短信和通知不予采信。虽然在合同中，双方约定了被告通知的方式应当为邮寄信件，但在实际履行中采取张贴通知和短信通知的方式且承租人已实际接受，视为双方对于通知方式的变更，故对原告方主张被告通知方式不合法，不予支持。双方均认可的原告充电费明细单，表明原告在2015年2月至8月期间用电的情况，其每月用电度数高出消防整改期间很多，与原告抗辩该用电系按被告要求24小时开灯所致不符。故对原告笪国庆主张其一直没有正常营业，本院不予采信。综上，被告潮流公司因消防整改构成违约，但经其积极采取补救措施，原告笪国庆于2015年2月起正常经营，表明其对被告潮流公司的补救措施即整改期间免收租金及优惠政策的接受。
根据合同约定“经营管理合同期间，如因城市建设、消防改造、政府行为、不可抗力等因素导致本合同无法履行，本合同终止履行，甲、乙双方各自损失自行承担”。本案中，因淮海广场改造工程，市政府要求潮流广场的承租户从2015年9月1日起歇业，系政府行为，并非因为被告潮流公司违约所致，且直到现在商铺仍无法正常经营。现原告笪国庆以此为由要求解除双方签订的经营管理合同，被告潮流公司未表异议，本院照准。
原告依合同约定交纳了1年的管理费、管理咨询费、店面设计费，合计85000元，其实质就是铺位的租金。根据被告潮流公司的优惠政策，原告笪国庆的铺位2C-01号在潮流广场的负二层，故其计租期的时间应向后顺延30天，即从2015年3月18日起计算。由于政府行为导致商铺从2015年9月1日后不能使用，故原告笪国庆应支付2015年3月18日至8月31日止租金46339元，现原告笪国庆要求被告潮流公司返还全部租金超出部分，不予支持。原告笪国庆因为政府行为而要求解除合同并非原、被告双方任一方的违约所致，故原告笪国庆要求返还保证金20000元，本院照准；原告笪国庆缴纳租金及保证金时双方并未约定利息，现其要求被告潮流公司支付利息损失，依据不足，不予支持。
原告笪国庆根据被告潮流公司的要求对铺位进行装修，原告提供装修合同证明其装修费用38000元，但未提供款项支付的证据，被告潮流公司对其不予认可，现原告笪国庆主张其装修损失为30000元，依据不足，不予支持。根据原、被告签订的经营管理合同中对装修进行的约定以及原告的经营时间，对此被告潮流公司可酌情补偿15000元，原告笪国庆主张超出的部分，本院不予支持。
2014年9月28日的铺位选定书并非原告笪国庆与被告潮流公司所签订，现原告笪国庆要求解除该铺位选定书，于法无据，本院不予支持。
经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告笪国庆与被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司于2014年10月10日签订的经营管理合同；
二、原告笪国庆于本判决生效后五日内返还潮流广场2C-01号铺位，被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司于本判决生效后五日内一次性返还原告笪国庆租金38661元、履约保证金20000元、装修费15000元，合计73661元；
三、驳回原告笪国庆的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3200元，由原告笪国庆承担1550元，被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司承担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
审 判 长 张树维
代理审判员 李 媛
人民陪审员 王丽华
二〇一六年五月五日
书 记 员 朱隆基
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。