江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第00203号
上诉人（原审原告）斯威克电子（苏州）有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇临湖开发区。
法定代表人苏承松，该公司董事长。
委托代理人杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴江市阳森勤业纺织品厂，住所地苏州市吴江区七都镇临湖开发区。
法定代表人王勤，该厂厂长。
委托代理人余家义，江苏恒渊律师事务所律师。
委托代理人沈成，江苏恒渊律师事务所律师。
上诉人斯威克电子（苏州）有限公司（以下简称斯威克公司）与被上诉人吴江市阳森勤业纺织品厂（以下简称阳森厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江震商初字第00340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
斯威克公司一审诉称：2014年7月中旬，斯威克公司通过阳森厂厂房上悬挂的招租启示，致电招租启示中的电话与该电话持有人刘海校取得联系。2014年7月18日斯威克公司工作人员至阳森厂协商租房事宜，当日阳森厂向斯威克公司出具了《租房协议》1份，约定由斯威克公司向阳森厂承租1500㎡的库房，租赁期间为6个月，房租共计10万元，押金2万元。该协议有阳森厂盖章、招租电话持有人刘海校签名，同时阳森厂出具委托书1份，指定了收款账户。斯威克公司工作人员将该协议拿回公司，经领导同意后也盖章确认。后斯威克公司于2014年7月29日依约向阳森厂指定的收款账户转账了12万元，履行了付款义务，同时阳森厂工作人员取走承租房屋原有的锁链，斯威克公司取得了所承租库房的使用权，并于次日起存放斯威克公司产品库存。但不久后，阳森厂突然又找理由返回，不但不承认租赁事实，还要求斯威克公司立即搬离库存产品，阻挠斯威克公司继续承租。阳森厂的行为显然已经构成了违约，给斯威克公司造成了极大的困扰。后斯威克公司于2014年9月1日委托律师向阳森厂发函要求排除妨害，继续履行租赁协议，但是阳森厂并未书面作出答复。现为了维护斯威克公司合法权益，故起诉至法院，请求：1、确认双方的房屋租赁合同有效，请求阳森厂立即排除妨碍，继续履行租赁合同；2、判令阳森厂承担本案的诉讼费用。
阳森厂一审辩称：我厂与斯威克公司从未签订过房屋租赁协议，房屋租赁协议上的我厂公章为假章。事发后，我厂也报了警，与斯威克公司工作人员一起至派出所做了笔录。综上，请求驳回斯威克公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2014年7月18日，甲方阳森厂与乙方斯威克公司签订《租房协议》，约定将位于苏州市吴江区七都镇创立路上甲方厂内面积为1500㎡的库房租给乙方，租房期限自2014年8月1日至2015年1月31日共计6个月，租金共计10万元。同时，向乙方收取2万元押金，约定期满后在2015年2月2日前退还。合同落款甲方处加盖“吴江市阳森勤业纺织品厂”、乙方斯威克公司印章，刘海校在甲方处签字确认。斯威克公司于2014年7月29日向甲方指定的案外人刘海校账户上汇入租金与押金共12万元。
庭审中，斯威克公司自认《租房协议》上所盖的吴江市阳森勤业纺织品厂的印章并非阳森厂印章。
以上事实，有斯威克公司提交的《租房协议》、委托书、银行汇款凭证，阳森厂提交的印章样本，原审法院调取的七都镇派出所的询问笔录等证据予以证实。
原审法院归纳本案争议焦点是：双方签订的《租房协议》是否有效。
斯威克公司认为：1、首先斯威克公司是通过阳森厂门口悬挂的招租横幅得知阳森厂厂房招租的信息，并且是通过招租横幅上的电话号码联系了阳森厂。阳森厂投资人在长达几个月的时间里对于厂房被招租一无所知是没有任何可能性的；2、《租房协议》中阳森厂的经办人刘海校，王勤也承认是她之前的男朋友。在2010年阳森厂厂房刚建好的时候，斯威克公司就曾经到阳森厂里洽谈过租赁厂房的事情，当时接待他们的就有王勤、刘海校，王勤对斯威克公司介绍时候就说他们是夫妻关系；3、签订《租房协议》的地点就是在阳森厂负责人的办公室，刘海校当着斯威克公司经办人的面拿出公章盖章后，双方正式达成租赁协议；4、之后刘海校提出因为阳森厂是不开租赁发票的，因此需要将钱打入个人账户，对此斯威克公司也不存异议，并依约支付了全额的租金及保证金，履行了支付租金的义务；斯威克公司在支付了租赁费后，就正式使用了租赁的厂房，使用了一个星期都没有人提出过任何的质疑，直至2014年8月4日王勤出现并说不存在租赁的事实。纵观本案，斯威克公司在签订《租赁协议》的过程中，并不存在任何过错。招租横幅是在阳森厂门口挂着，上面的电话也确实是阳森厂负责人王勤所有，而合同签约地点是在王勤的办公室。作为阳森厂来说，其厂长办公室让所谓的无关人员刘海校进入，长期逗留，并以厂里负责人的身份与其他人员协商租房，厂里的员工和王勤对此一无所知不可能，也是不符合常理的。作为斯威克公司来说，不可能去辨别阳森厂公章的真伪，在签订整个协议的过程中，斯威克公司已经尽到了完全合理的注意义务，完全有理由相信刘海校的代理行为，因此，即使公章是假的，也应当认定代理行为有效，从而认定租赁行为有效。
阳森厂认为：公章是假的，是斯威克公司疏于观察。而且斯威克公司付的租金过贵，显然不合理。斯威克公司显然疏忽了审查义务，导致斯威克公司的损失，与阳森厂没有关系。
原审法院认为：根据合同法规定，当事人采用书面形式订立合同的，自各方当事人签字或者盖章时合同成立，因此当事人签字及签章的真实性决定是否为当事人的真实意思表示，亦即是否对当事人发生合同约束力。本案《租房协议》盖有“吴江市阳森勤业纺织品厂”的印章，但因阳森厂已就该《租房协议》中的印章向公安部门报案，且斯威克公司亦确认《租房协议》上所盖之章并非阳森厂印章，故盖有“吴江市阳森勤业纺织品厂”印章的《租房协议》因印章不具有真实性，不能当然认为是阳森厂的真实意思表示，也不当然对阳森厂具有约束力。因此，就斯威克公司的诉讼主张而言，应当从刘海校以阳森厂名义与其签订合同的行为是否构成表见代理的角度审查《租房协议》是否对阳森厂具有约束力。对此，原审法院认为，刘海校的行为不构成表见代理，主要理由如下：1、刘海校的行为是无权代理行为。从现有证据中无法合理推断刘海校签订《租房协议》时具有阳森厂的授权，且阳森厂在事后拒绝对刘海校的行为进行追认，也未以自身的行为默认刘海校的代理，故刘海校以阳森厂名义与斯威克公司签订的《租房协议》的行为为无权代理。2、斯威克公司在订立合同的过程中具有过失。本案的《租房协议》系刘海校以阳森厂的名义，并且加盖的印章亦非阳森厂的印章，而阳森厂系王勤个人投资，斯威克公司在签订协议时理应进一步审查刘海校的身份及有无代理权，以明确其以阳森厂名义和加盖阳森厂印章签订合同是否代表阳森厂，而斯威克公司并未履行相应的审查义务，具有明显的过错。
综上所述，斯威克公司要求确认涉案《租房协议》有效的请求无事实和法律依据，法院不予支持。该《租房协议》为刘海校其个人行为，应由个人承担责任，对阳森厂并不发生效力。斯威克公司可另案向其主张，本案不予理涉。进而，斯威克公司以《租房协议》有效为由要求阳森厂立即排除妨碍，继续履行租赁合同的诉讼请求没有依据，法院亦不予支持。本案诉讼费用应由斯威克公司自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回斯威克电子（苏州）有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由斯威克公司负担。
斯威克公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“刘海校”没有代理权是错误的。1、斯威克公司与刘海校取得联系，是因为阳森厂张贴的招租广告，广告预留的电话号码是刘海校的，该人应当认定是具有代理人资格的。2、本案合同签约地点在阳森厂的办公室，刘海校可以随意进出并长期逗留也证明了刘海校代理人的身份。3、刘海校与阳森厂的负责人王勤关系不一般，并且在一份刘海校的说明里，也多次出现“结婚”字样。王勤应当提供证据证明对此事一无所知。二、原审判决认定斯威克公司存在过错有误。1、斯威克公司从与刘海校取得联系，到签订合同，没有任何过错。2、正因为本案合同是在阳森厂负责人的办公室签订，并且当场加盖公章，斯威克公司无从知道公章的真伪，而王勤却不能解释为何长时间没有出现在自己的工厂。综上，请求二审法院撤销原判决，依法改判。
被上诉人阳森厂答辩称：1、原审判决认定事实清楚，斯威克公司称其看到招租广告联系刘海校，在阳森厂负责人办公室签订协议，只有其单方面表述，没有证据证实，充其量是刘海校私刻公章；2、原审判决适用法律正确，斯威克公司不能证明阳森厂对刘海校有授权，斯威克公司应当在签约前对各种执照及法人代表的材料进行审查。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，斯威克公司应当对其主张的与阳森厂之间存在房屋租赁合同关系，承担相应的举证责任。现斯威克公司提供的书面租赁合同，是由刘海校以阳森厂名义与斯威克公司签订，但是因该合同上阳森厂的公章并非阳森厂的真实印章，且斯威克公司不能证明刘海校具有相应代理权限，故该合同并非阳森厂的意思表示，对阳森厂不具有约束力。因斯威克公司不能证明行为人刘海校与阳森厂的关系，亦不能证明其主张的合同签订地点、履行情况等事实，故仅仅凭招租广告中留有刘海校的电话号码，并不足以使斯威克公司相信刘海校具有代理阳森厂与其签订合同并指定刘海校收取履行款的权限，刘海校的行为不构成表见代理。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决认定双方当事人之间并不存在房屋租赁合同关系并无不当，斯威克公司的诉讼请求缺乏相应证据，故对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人斯威克公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏宏忠
审 判 员 蒋毅颖
代理审判员 韩小安
二〇一五年四月十七日
书 记 员 姚 懿