新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第974号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋庆疆
委托代理人：和鹭，新疆家正律师事务所律师。
委托代理人：郭宣宣，新疆家正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王献瑞
委托代理人：王柏林
上诉人宋庆疆因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人宋庆疆的委托代理人和鹭、郭宣宣，被上诉人王献瑞的委托代理人王柏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年7月26日，王献瑞代妻子刘明哲与宋庆疆签订房屋及院落转让协议一份，约定宋庆疆将其所有的部分房屋及院落出售给刘明哲，房屋南面平房三间面积55.93平方米至院中的平房南边山墙边，共计占地125.40平方米，转让价格70000元。房产过户手续由王献瑞负责办理，由宋庆疆负责提供房产过户相关的各种手续，过户产生的费用双方各承担一半。付款方式约定为协议签订之日，王献瑞向宋庆疆支付房款50%即35000元，剩余50%即35000元在房产过户手续办理完后一次性付清。协议签订后，王献瑞向宋庆疆支付了35000元，宋庆疆向王献瑞出具收条一份。后双方为房屋过户事宜多次协商未果。
另查，王献瑞之妻刘明哲于2003年11月11日因道路交通事故死亡。王献瑞子女均向原审法院出具放弃刘明哲遗产继承权证明，并在法院的调查笔录上签字。宋庆疆持有1993字第93032号集体土地建设用地使用证、1997年11月3日乌鲁木齐县人民政府发放的乌县房权93字第**号房产证。房产证、土地证上的“宋庆江”为宋庆疆本人。涉案房屋位于九家湾七队，其土地性质经历年变革已转变为国有土地。
原审法院认为：本诉部分：一、关于宋庆疆提出王献瑞主体不适格问题：首先，王献瑞向原审法院提供的收条原件证实其向宋庆疆交付款项的事实；其次，王献瑞的子女均向原审法院表示放弃其母亲刘明哲遗产继承权；再次，房屋转让协议上也有王献瑞代刘明哲签字的事实。因刘明哲死亡，王献瑞子女放弃母亲刘明哲的继承权，综上，王献瑞作为刘明哲丈夫起诉宋庆疆主体符合法律规定。二、关于合同履行问题：王献瑞代妻子刘明哲与宋庆疆签订转让协议系双方真实意思表示。宋庆疆在收条上虽写明定金35000元，双方签订的协议中没有定金约定，只有交付房款约定，且收条上付款数额符合协议约定50%房屋转让款即35000元。宋庆疆在庭审中认可将相关手续交付王献瑞，至于是否完成过户手续不影响双方履行协议行为的事实。对宋庆疆辩称所收款项为定金、协议没有实际履行的意见不予采信。三、关于涉案房屋产权及土地性质问题。宋庆疆持有的房产证及土地证系乌鲁木齐县人民政府根据相关部门授权发放。在集体土地未能转变用地性质前限制买卖。乌鲁木齐县九家湾在撤村建居的改制过程中，已将土地性质变更为国有土地，故宋庆疆关于该房系小产权房的辩称意见无事实依据和法律依据。对宋庆疆该辩称意见不予采信。四、关于双方争议未能办理过户手续的过错责任问题。王献瑞与宋庆疆系邻居关系，王献瑞虽在巩留经营公司，但并不影响宋庆疆配合王献瑞履行协议约定。宋庆疆未提供证据证实督促王献瑞办理过户手续，房产证、土地证现仍由宋庆疆持有，宋庆疆交付王献瑞的是过户手续复印件，宋庆疆不予配合，王献瑞仅持有房产证、土地证的复印件，无法实现过户目的。王献瑞提供的证人也证实宋庆疆拒绝履行过户手续的事实，且宋庆疆亦认可王献瑞在2014年要求其配合办理过户手续。综上，宋庆疆主观上存在不予协助王献瑞办理过户手续的故意，其辩称王献瑞不办理过户手续有悖常理，故对宋庆疆该辩称意见不予采信。关于反诉部分：一、宋庆疆认为涉案房屋多年失修已不具备居住条件，原审法院征询王献瑞的意见，其同意接受现状。土地增值并不影响双方协议的有效和交易风险自担的基本原则。二、宋庆疆强调涉案房产为小产权房，其将小产权房的概念及性质与涉案房产予以混淆，对此问题原审法院在本诉中也已陈述了理由。综上，双方签订的房屋及院落转让协议合法有效，宋庆疆要求确认协议无效的请求于法无据，不予支持。原审法院遂判决：一、宋庆疆协助王献瑞办理南面平房3间计55.93平方至院中的平房南边山墙边占地共计125.40平方米的房产及土地过户手续；二、驳回宋庆疆的反诉请求。
上诉人宋庆疆不服一审判决上诉称：一、被上诉人王献瑞没有证据证明其与刘明哲系夫妻关系，也没有证据证明所谓放弃继承权的子女与刘明哲、王献瑞系父母与子女的关系，王献瑞作为本案原告主体不适格。二、王献瑞所支付的35000元为定金，不是房屋转让款。涉案房屋和房产证没有交付王献瑞，其没有居住使用涉案房屋，亦没有支付房屋转让费35000元，故该转让协议并未实际履行。合同没有实际履行的过错系王献瑞主观上故意懈怠，而非我方原因所致。三、涉案土地为农村集体土地，该转让协议拖延多年不能履行的真实原因是当时农村土地不能买卖，无法过户，原审法院认定涉案土地已经变性为国有土地无任何依据。即使有证据证明涉案土地变性为国有土地，也无法按现有合同的主体和条件去完成交易和过户。原审判决认定事实不清，适用法律错误，我方与王献瑞签订的转让协议应属无效。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回王献瑞对我方的诉讼请求，支持我方的反诉诉讼请求。
被上诉人王献瑞答辩称：一、转让协议的出让人是宋庆疆，承受人是我方代妻子刘明哲，我方提供的户口簿、派出所证明等证据可证实家庭成员情况。现子女均向法院明确放弃母亲遗产的继承权，由我方一人继承。我方作为刘明哲丈夫起诉宋庆疆符合法律规定。二、此转让协议签订日期为2000年7月26日，我方在协议签订当日即按照协议第三条约定的付款方式向宋庆疆支付房款35000元，这一事实有宋庆疆打的收条为证，故转让协议已实际履行。没有办理过户手续是因为宋庆疆提供资料不清，故意推拖，其没有履行约定义务。三、涉案土地的性质已变为国有土地，我方与宋庆疆签订的转让协议合法有效，宋庆疆称转让协议无效的理由不能成立。综上，原审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
在本案二审庭审中，王献瑞向本院提交芳草湖垦区公安局芳草湖派出所的证明、准予迁入证明及户口簿，用以证明王献瑞与刘明哲系夫妻，王江、王东、王鹏、王春风系王献瑞与刘明哲的子女。
二审另查明，本院就宋庆疆名下的1993字第93032号集体土地建设用地使用证、乌县房权93字第**号房产证所涉土地性质向乌鲁木齐市国土资源局发函征询。乌鲁木齐市国土资源局针对本院的征询函于2014年11月21日作出乌国土资函（2014）1191号“关于对宋庆江土地登记有关问题的复函”，内容为：“你院查询宋庆江土地登记有关问题的函已收悉，现就征询有关问题函复如下：经核实，宋庆江位于九家湾村七队的住宅用地土地权属性质为国有。根据2001年10月22日，原乌鲁木齐县土地管理局《关于对我局92-95年给城镇居民核发﹤集体土地建设用地使用证﹥的处理意见》【县土字（2001）第083号】规定，对城镇居民使用国有土地而核发《集体土地建设用地使用证》的可换发《国有土地使用证》。
上述事实，有转让协议、收条、调查笔录、房屋产权证、土地证、户口簿、派出所证明、准予迁入证明、乌国土资函（2014）1191号回复函、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：根据上诉人宋庆疆、被上诉人王献瑞的上诉陈述及答辩意见，总结本案的争议焦点为：一、王献瑞作为本案原告主体是否适格；二、涉案转让协议是否有效；三、涉案转让协议是否已实际履行。对以上争议焦点本院分述如下：
一、王献瑞作为本案原告主体是否适格。根据王献瑞提交的芳草湖垦区公安局芳草湖派出所的证明、准予迁入证明及户口簿，可以证明王献瑞与刘明哲系夫妻，王江、王东、王鹏、王春风系王献瑞与刘明哲的子女。王献瑞代刘明哲与宋庆疆签订转让协议，在刘明哲去世后，需等待继承人表明是否继承该转让协议的权利义务。王献瑞及王江、王东、王鹏、王春风为刘明哲的继承人，王江、王东、王鹏、王春风在原审法院审理过程中均明确表示放弃继承该转让协议的权利，故王献瑞作为继承人继承该转让协议的权利义务后，提出本案诉讼主张符合法律规定，其作为本案原告主体适格。
二、涉案转让协议是否有效。宋庆疆以其持有的1993字第93032号集体土地建设用地使用证及乌县房权93字第**号房产证，用以证明针对涉案房产的签订的转让协议无效。根据乌国土资函（2014）1191号回复函内容，涉案土地的性质已转化为国有土地，故涉案转让协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
三、涉案转让协议是否已实际履行。转让协议中约定涉案房屋转让总价为70000元，付款方式为协议签订之日支付房款50%即35000元，剩余50%即35000元在房产过户手续办理完后一次性付清。协议签订当日，王献瑞即向宋庆疆支付了35000元，宋庆疆向王献瑞出具收条一份。该收条虽显示为定金，但因双方在合同中并未约定定金内容，宋庆疆亦不能明确该35000元系何种定金性质，结合双方转让协议所约定的内容，本院认定该35000元为王献瑞支付的50%的房款，涉案转让协议已实际履行。
综上，王献瑞代刘明哲与宋庆疆签订的转让协议系双方真实意思表示，与法不悖，应为有效，双方应严格按照协议约定履行各自的义务。协议签订后，王献瑞已按约定支付了50%的购房款35000元，宋庆疆应按约定履行协助办理涉案房屋及土地过户手续的义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。宋庆疆的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费140元（上诉人宋庆疆已预交），由上诉人宋庆疆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 王建国
代理审判员 马小梅
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 张文婧