云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云04民终796号
上诉人（原审被告）：车军，男，1971年7月15日生，汉族，住玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：师本领、李长明，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：蔡辉，男，1972年11月21日生，汉族，住玉溪市红塔区。
被上诉人（原审原告）：荆翠兰，女，1947年9月3日生，汉族，住玉溪市红塔区。
二被上诉人的委托诉讼代理人：陈敏，新兴法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。
上诉人车军因与被上诉人蔡辉、荆翠兰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人车军及其委托诉讼代理人师本领、李长明，被上诉人蔡辉、荆翠兰及其委托诉讼代理人陈敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
车军上诉请求：维持原判第一、二、三项，撤销原判第四项，改判车军不支付蔡辉、荆翠兰违约金。理由为：1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应根据实际损失来计算，而本案一审根据第七年至第十年的租金总和计算违约金错误，第七年至第十年的租金收益属预期收益，与实际损失并非同一概念。蔡辉、荆翠兰主张违约金应提交证据证明其损失情况，而蔡辉、荆翠兰未举证证明，一审法院据此认定违约金8万元错误。2、上诉人在承租房屋后投入了大量的资金改造房间及建设配套设施，因经济不景气，上诉人与蔡辉、荆翠兰协商其再承租一年后，由蔡辉、荆翠兰再对外出租，上诉人已给足对方充足的准备期，蔡辉、荆翠兰不存在实际损失，故上诉人不应支付违约金。
蔡辉、荆翠兰答辩称，1、车军与蔡辉、荆翠兰在房屋租赁合同中约定了违约方应承担违约金10万元，该约定系双方的真实意思表示，现车军不支付租金已构成根本违约，应按约支付违约金。一审根据本案实际履行情况、实际损失、过错及预期利益酌情由车军支付违约金8万元符合本案实际，车军的上诉请求应予驳回。2、现车军还未将房屋腾还蔡辉、荆翠兰，车军应支付腾房前的租金及水电费。
蔡辉、荆翠兰向一审法院起诉请求：一、判令解除车军与蔡辉、荆翠兰于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同》，由车军将房屋返还蔡辉、荆翠兰；二、由车军支付蔡辉、荆翠兰2016年7月租金5041元；三、由车军承担违约金100000元。
一审法院认定事实：蔡辉、荆翠兰系母子关系，2010年6月18日，车军为租用坐落于红塔区玉兴街道办事处右所社区居委会十六组中所2幢1号房屋，其与蔡辉签订《房屋租赁前期协议》，协议约定了租期、租金，同时约定车军向蔡辉交付定金30000元。车军按协议向蔡辉交付了30000元定金。2010年7月5日，荆翠兰（甲方）与车军（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定：“一、甲方将中所2幢1号1至5层（1层门口一间由甲方使用）出租给乙方，租期为10年，自2010年7月8日至2020年7月8日，1至4年每年租金48000元，租金第五年为50000元，第六年为55000元，第七年60500元，第八年66550元，第九年73205元，第十年80526元。二、乙方必须每年提前一个月全额付清当年租金给甲方，否则甲方有权收回房屋。……十、乙方需交6000元押金给甲方，期满结清所有费用，房屋、门窗无损坏，设施能正常使用，甲方将押金全额退还乙方。十一、双方必须诚信严格遵守合同，违约方按合同法规定执行，须支付违约金十万元，并承担给对方造成的一切经济损失。……”合同签订当天，车军依约向蔡辉支付了6000元押金，并开始用所租房屋经营宾馆住宿，工商注册名称“玉溪市鸿鑫公寓”。后车军因所租房屋于2010年7月27日办理房屋权属证书登记房屋权利人为蔡辉，车军便让蔡辉在自己持有的《房屋租赁合同》甲方处补签了蔡辉的名字并按手印。双方的《房屋租赁合同》履行至2016年6月8日，车军未按约定向蔡辉、荆翠兰支付2016年7月8日至2017年7月8日（第七租赁年度）的房屋租金60500元，2016年6月底车军与蔡辉、荆翠兰协商调整租期及租金，双方未达成协议，后车军仍未向蔡辉、荆翠兰支付第七租赁年度租金，蔡辉、荆翠兰遂诉至原审法院。一审另查明，坐落于红塔区玉兴街道办事处右所社区居委会十六组中所2幢1号房屋，原系荆翠兰向村集体申请宅基地所建房屋，该房屋于2010年7月27日办理了房屋权属证书,登记房屋权利人为蔡辉。
一审法院认为，车军与荆翠兰所签《房屋租赁前期协议》、《房屋租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”车军未依约在第六个租赁年度届满前一个月向蔡辉、荆翠兰支付第七租赁年度的房屋租金，致使蔡辉、荆翠兰收取租金的合同目的不能实现，构成根本违约，蔡辉、荆翠兰行使合同解除权于法有据，合同自解除通知到达车军时解除，蔡辉、荆翠兰诉至原审法院前并未通知车军解除合同，故原审法院确认合同解除时间为向车军送达蔡辉、荆翠兰民事起诉状的时间即2016年7月26日，车军应当依约向蔡辉、荆翠兰支付2016年7月8日至2016年7月26日共计19天的房屋租金3149.32元（60500元÷365天×19天=3149.32元），对蔡辉、荆翠兰要求车军支付房屋租金超过此数额部分，不予支持。合同解除后车军应当将房屋腾还蔡辉、荆翠兰，并按《房屋租赁合同》约定的租金标准向蔡辉、荆翠兰支付自合同解除之日起至车军实际腾房之日止的房屋占用费。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”车军违反合同约定应当依照双方所签合同向蔡辉、荆翠兰承担违约责任。相比合同履行完毕后，蔡辉、荆翠兰可以收取的租金，双方在《房屋租赁合同》中约定100000元的违约金已经超过车军拒交租金的违约行为导致合同解除给蔡辉、荆翠兰造成的损失30%，故对车军要求下调违约金的答辩主张，调整为车军向蔡辉、荆翠兰支付违约金80000元，考虑车军已向蔡辉、荆翠兰支付6000元保证金，应在违约金中作相应抵扣，车军实际应向蔡辉、荆翠兰支付违约金74000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、原告蔡辉、荆翠兰与被告车军于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；二、由被告车军于本判决生效之日起三日内将坐落于红塔区玉兴街道办事处右所社区居委会十六组中所2幢1号房屋腾还原告蔡辉、荆翠兰；三、由被告车军于本判决生效之日起十日内支付原告蔡辉、荆翠兰房屋租金3149.32元；四、由被告车军于本判决生效之日起十日内支付原告蔡辉、荆翠兰违约金74000元。”
本院二审期间，车军提交以下两组证据：1、《补充协议书》一份，以证明蔡辉、荆翠兰诉至法院前，双方对房屋租赁期限、租金变更问题进行了协商，蔡辉、荆翠兰同意履行完第七年合同时合同终止，车军并不存在违约行为；2、云南省玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第1616号民事判决书，以证明同类案件一审法院在确认违约金时作出不同认定。经质证，蔡辉、荆翠兰对第1组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为车军、荆翠兰未在《补充协议书》中签字，其不认可协议内容；对第2组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院认为，车军所举第1组证据无蔡辉、荆翠兰签字确认，本院不予采信；第2组证据系复印件，且不能证明车军欲证明目的，本院不予采信。
经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：车军是否应当向蔡辉、荆翠兰支付违约金，若应支付，违约金如何确认？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，车军在合同履行过程中未按约支付租金，致使蔡辉、荆翠兰出租房屋收取租金的目的不能实现，车军的行为已构成根本违约，蔡辉、荆翠兰有权解除合同并要求车军支付违约金。关于违约金的计算问题，因车军与蔡辉、荆翠兰在合同中约定的租期为十年，租金合计577781元，现尚未履行期限的租金合计280781元，双方在合同中还约定一方违约应支付对方违约金100000元，根据上述约定，结合蔡辉、荆翠兰的损失及可得利益情况，一审判决由车军支付违约金80000元于法有据，本院予以维持。关于蔡辉、荆翠兰答辩应由车军支付至腾房前的租金及水电费的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，对于该主张，本院不作审查。
综上所述，车军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1650元，由车军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 荆 燕
代理审判员 戴龙飞
代理审判员 李福爱
二〇一七年一月十二日
书 记 员 周 楠