湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04623号
上诉人（原审被告）骆银。
委托代理人熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南容成和达实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段89号华天新城长城大厦13层第G号。
法定代表人李忠，董事长。
委托代理人邢一峰，湖南广济律师事务所律师。
上诉人骆银因与被上诉人湖南容成和达实业有限公司（以下简称容成和达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第313号判决上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月16日，骆银、容成和达公司签订合同号为20130353407的《商品房买卖合同》。合同约定由骆银购买容成和达公司开发的位于浏阳市大围山镇大围路东北侧东门古镇文化街F栋1单元407房，房屋面积为96.34平方米，每平方米单价为3753.51元，总金额361613元，付款方式为一次性付款，买受人逾期三十日未付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。同时双方签订《合同补充协议》，其中第二条约定，由出卖人代收代缴的相关费用，买受人须于签订《商品房买卖合同》时与首付款一并付清。合同尾部，容成和达公司盖注公司公章及法定代表人印章，骆银签名认可。合同签订后，房产部门对上述商品房买卖合同进行了备案登记。2013年期间，容成和达公司法定代表人为梁玉泉，潘浩为公司实际股东之一。2014年7月3日，容成和达公司法定代表人梁玉泉与李忠签订《转让协议》，梁玉泉将持有湖南容成和达实业有限公司48%的股权转让给李忠，潘浩作为保证人在协议上签字。2014年4月10日，4月26日，5月4日，容成和达公司分别下发催款通知给骆银，要求骆银支付房屋购买价款及其他费用。诉讼中，骆银提交承诺书一份，其内容为：骆汉军先生，你以本人及骆琦谕、骆纤文、骆银等名义与本公司签订的（东门古镇文化街）129套商品房买卖合同（总价款为38022674元），依据双方商定，我司承诺你方已经全部付清所有款项，保证按照商品房买卖合同所约定的交房时间如期交房。尾部打印日期为2013年12月16日，盖注公章为湖南容成和达实业有限公司，容成和达公司当时隐名股东潘浩在承诺书上签字。对此，容成和达公司不予认可，并陈述骆银在合同签订后未就上述购买房屋行为支付任何款项。在诉讼过程中，该院就骆银陈述债务抵消行为限其举证，骆银未在规定时间内举证。容成和达公司诉至原审法院，请求判令：1、依法解除容成和达公司与骆银2013年12月16日签订的商品房买卖合同；2、骆银支付容成和达公司违约金7232.26元；3、骆银承担本案诉讼费。
原审法院认为，容成和达公司、骆银签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，该院予以认可。合同签订后，虽到房屋管理部门进行了房屋买卖预登记，但骆银没有就上述所购房屋进行实质付款。骆银对承诺书所陈述的已通过债务抵消而付款的事实，容成和达公司不予认可，骆银亦不能就此提供相关证据证明双方有债务抵消的事实存在。同时该承诺书容成和达公司虽盖注公司公章，但并无容成和达公司当时法定代表人的签名认可，承诺书上虽有实际股东潘浩的签名，但潘浩作为没有登记在股东名册上的隐名股东，对外不能代表公司直接行使权利，其行使权利需有公司股东会同意认可或授权的相关证明，现骆银不能提供证据证明潘浩签名行为系公司行为。故潘浩的签名只能认定为潘浩个人行为，而非代表公司行使权利。从而骆银依据承诺书内容，陈述已经支付给容成和达公司购房款的事实，证据不充分，该院不予认定。容成和达公司要求解除双方2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》并支付违约金7232.26元的请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第一百零七条，第一百一十四条，第一百三十条之规定，判决如下：一、湖南容成和达有限责任公司与骆银于2013年12月16日签订的合同编号为20130353407的《商品房买卖合同》自2015年1月26日解除；二、骆银于判决生效之日起十日内支付湖南容成和达有限责任公司违约金7232.26元。本案受理费150元，由骆银负担。
上诉人骆银不服一审判决上诉称，一审判决未查明上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的前因后果，以断章取义的认定方式，仅认定上诉人没有实质付款，符合《商品房买卖合同》约定的解除条件，系认定事实错误。上诉人与另三个关联案件的被告均系案外人骆汉军的亲属，骆汉军以四人名义合计与被上诉人签订浏阳市东门镇民俗文化街项目129套房产的《商品房买卖合同》。正常情况下，骆汉军在购买129套、总价达3800万元的房产，明显不符合常理。一审没有尽到慎重审查义务，未查明签订合同的原因与动机，导致事实不清。潘浩系被上诉人的实际控制人，也是湖南鹏达投资有限公司、湖南飞天实业有限公司、湖南柏盛和实业有限公司的实际控制人。2012年潘浩与骆汉军共同出资成立湖南鹏达投资有限公司，骆汉军出资人民币3900万元，占公司39%的股权。鹏达投资公司成立后，购买了望城区两块土地使用权，净资产达2亿元，属于骆汉军的股东权益达6000万元。2013年，潘浩以被上诉人的开发建设需要后续资金为由，将鹏达投资公司土地抵押，以飞天公司和柏盛和公司名义向银行贷款18400万元，因飞天公司、柏盛和公司无力清偿贷款，抵押土地有被银行强制处置的风险，骆汉军在鹏达投资公司的投资权益受损，投资款无法收回。在此基础上，潘浩与被上诉人经与上诉人协商，由被上诉人以129套房屋抵偿费上诉人，作为上诉人权益受损的补偿。基于上述合意，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》。当日，被上诉人出具“你方（上诉人）已全部付清所有款项的”的承诺。故上诉人与被上诉人的行为，名为商品房买卖，实为以方抵债的行为，双方签订合同仅为办理产权登记所需，上诉人不具有依照商品房买卖合同约定的价格再向被上诉人支付购房款的义务。由于签订合同的时间与被上诉人出具的承诺书为同一天，具有直接的对应性和关联性，一审认定被上诉人签订合同的行为是法人行为时，对被上诉人出具承诺的行为认定为潘浩的行为，无法自圆其说。二、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金没有事实依据。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的行为实质上是被上诉人采取以房抵债的行为，且被上诉人依据出具承诺，豁免了上诉人的付款义务，不成立逾期支付构成违约的说法。三、一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，有违民事行为的公平和社会正义，极大的损害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人以房抵债的法律关系发生后，被上诉人亦履行了将抵债房产网签登记在上诉人名下的义务。上诉人与被上诉人以房抵债行为属于民事主体的意思自治行为，并未违背公平原则，也没有损害社会公共利益，一审判决解除合同，损害了上诉人的合法权益。综上，上诉请求：撤销湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第313号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人容成和达公司答辩称，本案一审判决事实认定清楚，法律适用正确，从上诉人的上诉理由看出，根本不存在以房抵债关系，上诉人与被上诉人之间没有任何的债务纠纷。1、上诉人所提的案外人骆汉军与潘浩之间的设立的鹏达公司，与建行的贷款，均是骆汉军与潘浩之间的事情，没有任何的资金进入被上诉人的公司。鹏达公司中本案牵涉的骆汉军仍然是股东，其股权仍然存在。如果说是以房抵债，容成和达公司也从没有和鹏达公司发生任何的股权交易骆汉军与潘浩之间的债权债务纠纷应当自行解决，与被上诉人没有关系。所谓的承诺书，在被上诉人三次发函要求上诉人支付购房款，上诉人均不理睬，并从未提承诺书问题，只是在一审开庭之时才突然拿出由潘浩签名的所谓被上诉人的承诺书，其真实性、合法性、关联性均不成立。2、由于上诉人签订了商品房买卖合同之后，拒不支付购房款，给被上诉人造成巨大损失，理应支付违约金。3、商品房买卖合同是双务合同，双方的义务，是买方付款，卖方交房。但上诉人在签订合同后，在被上诉人的多次催促下，拒不付款，依据合同法和民法通则的相关规定，被上诉人有权要求解除合同。同时，对上诉人的违约行为，给被上诉人造成的损失，理应要求赔偿。请求依法维持原判。
本案二审中，上诉人针对一审提交的证据承诺函，提交四份补强证据，证明容成和达公司出具的承诺书的背景，证明是被上诉人真实意思表示。证据1、湖南鹏达公司的工商登记资料，拟证明骆汉军出资人民币3900万元，持有鹏达公司百分之三十九的股份；证据2、《最高额抵押合同》两份，拟证明容成和达公司的实际控制人潘浩以鹏达公司名下的土地资产向银行设定抵押，以潘浩另行实际控制的两个公司的名义向银行申请贷款人民币1.84亿元，现贷款人无力还款，鹏达公司资产受损，导致骆汉军股权受损；证据3、被上诉人于2012年12月4日出具的《承诺书》拟证明2012年12月4日容成和达公司出具承诺书同意以3900万元的房产抵偿骆汉军在鹏达公司的股权权益损失，并承诺将前述抵偿房产通过买卖方式登记至骆汉军或指定的人员名下，房产过户登记所需的税费均由容成和达公司承担；证据4、湖南鹏达公司股权转让意向协议，证明潘浩准备将鹏达公司股权转让给博德公司，博德公司准备给潘浩4000万房产，证据原件在潘浩手里。被上诉人发表质证意见认为，上诉人提出的所有证据均不属于新证据，按照证据规则要求，在一审期间就应当提交，因此，该证据均已丧失证明力；第一份证据，股东骆汉军等均与湖南容成和达公司没有任何的关联性，甚至与潘浩没有任何联系；证据二只是复印件，其真实性无法认定，与本案没有关联性，该复印件上抵押人是湖南鹏达公司，债务人湖南柏盛公司，与被上诉人无关；证据三承诺书，明显是虚假的，原件上的章子，容成和达公司、2012年12月4日均是压在章子上面的，明显是先有章后又承诺书，与一审提出的承诺书一样。因此这份证据是伪造的，如果是真实的一审应拿出来，该承诺书的内容既不合情理也不合法理，承诺书第一条，容成公司与鹏达公司，没有任何关联性，不会同意抵偿鹏达公司的资产损失，承诺书第二条内容，这与上诉人说的以房抵债是相矛盾的，这两点从公司法的角度，不可能是通过承诺书就发生效力，涉及公司股权和重大事项的处置，必须有股东会议决议，股权过户，还要修改公司章程，工商登记备案，这份承诺书真实性、合法性、关联性均是不成立，是事后补的虚假证据。证据4、与本案无关，鹏达公司是否有残值，与容成和达公司没有任何关系。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为被上诉人容成和达公司是否有权解除与上诉人签订的商品房买卖合同及被上诉人应否支付被上诉人违约金。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行各自的义务。上诉人主张与被上诉人签订合同系以房抵偿骆汉军在鹏达公司的股权权益损失，根据被上诉人的承诺函，被上诉人已经豁免了上诉人的付款义务，二审当中又提交了四份证据拟证实双方之间以房抵债的事实，而被上诉人对两份承诺函均不予认可，认为系伪造，对此本院认为，本案当中，按照双方合同约定，上诉人购买被上诉人房屋应当支付购房款等合理对价，上诉人主张涉案房屋系被上诉人对案外人骆汉军的股权权益损失的补偿，但在原审法院指定的期限内没有提交双方之间达成抵偿协议的证据证明股权转让已经完成，债务抵偿已经履行的事实，根据上诉人上诉陈述的事实及二审补充提交的证据，骆汉军与潘浩出资成立鹏达投资公司，骆汉军至今仍系鹏达投资公司股东，且鹏达投资公司在2014年仍在与湖南博德置业发展公司签订股权转让的意向协议，上诉人提交的证据不能证明骆汉军的股权已经转让或受损的事实，2013年12月16日容成和达公司加盖公章的承诺书系潘浩经手并签名，上诉人不能合理解释潘浩以容成和达公司的财产抵偿骆汉军在鹏达投资公司投资权益的原因，容成和达公司对承诺函亦不予认可，骆汉军与容成和达公司没有直接的债权债务关系，在骆汉军与容成和达公司之间就债务抵偿事实达成协议缺乏足够有效的证据予以证实的情况下，上诉人仅凭承诺函不能免除支付购房款的义务，被上诉人容成和达公司有权向上诉人主张按照合同约定支付购房款，上诉人仍应按约定支付购房款，本案中在被上诉人容成和达公司合理催告后，上诉人未能履行付款义务，被上诉人有权依据合同约定解除合同并主张上诉人按照约定承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费150元，由上诉人骆银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十二月八日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。