浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1373号
上诉人（原审被告）：温州市吉达汽车销售服务有限公司。
法定代表人：吴海英。
委托代理人：王正善。
委托代理人：潘晓珍。
被上诉人（原审原告）：温州忠义集团有限公司。
法定代表人：姜忠义。
委托代理人：严瑞金。
原审第三人：温州隆泰服装有限公司。
法定代表人：金荣华。
原审第三人：金荣华。
上列二原审第三人的共同委托委托代理人：周庆春。
上列二原审第三人的共同委托委托代理人：邵俊彦。
原审第三人：黄君想。
原审第三人：潘晓玲。
原审第三人：徐安平。
原审第三人：魏俊启。
上诉人温州市吉达汽车销售服务有限公司（以下简称吉达公司）因与被上诉人温州忠义集团有限公司（以下简称忠义公司），原审第三人温州隆泰服装有限公司（以下简称隆泰公司）、金荣华、黄君想、潘晓玲、徐安平、魏俊启房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯梧民初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2011年3月19日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，原告将坐落于温州市瓯海区梧田工业基地瓯海大道313号的一幢厂房出租给被告，约定租赁期限为2011年4月11日至2016年3月31日止，租金每年一付，先付款后使用。2011年3月，原、被告签订一份《补充协议书》，原告同意被告将厂房转租，协议书第二条约定：“租赁物的功能为生产、销售、办公、仓储，但不得用于住宿”。
2012年8月，原告将涉诉厂房转让给第三人金荣华，同年9月，金荣华将涉诉厂房的产权登记在第三人隆泰公司名下。
2013年6月28日，被告与第三人黄君想、隆泰公司签订一份《声明协议》，约定厂房出租给黄君想，租金由黄君想代被告支付给隆泰公司。同年6月29日，被告、第三人隆泰公司分别与第三人黄君想签订《厂房租赁合同》，约定被告、隆泰公司将涉诉厂房的一层的西边三间和二至五层转租给黄君想，租赁期限分别为2013年7月7日至2016年3月30日、2016年4月1日至2026年3月31日止。黄君想承租厂房用于宾馆经营，并已进行宾馆营业的装修，有关“退二进三”尚在办理过程中。
2013年6月，被告将厂房的第一层的东边10间房屋分别出租给潘晓玲、徐安平、魏俊启。
2014年4月1日起，被告没有支付原告租金。
另查明，原告没有通知被告解除租赁合同，直接向原审法院提起诉讼。
原判认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议书》，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，当事人应按照约定履行义务。被告将厂房出租给第三人黄君想，违反了双方“不得用于住宿”的约定，另外被告也没有按约定支付租金，因此被告的行为构成违约，因此，原告要求解除合同，符合法律规定，予以支持。原告起诉前未书面通知被告解除租赁合同，应以原告起诉之日确定合同解除之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：确认原告忠义公司与被告吉达公司于2011年3月19日签订的关于温州市瓯海区梧田工业基地瓯海大道313号的厂房《房屋租赁协议书》于2014年4月28日解除。本案受理费80元，减半收取受理费40元，由被告吉达公司负担。
一审宣判后，吉达公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院以原约定“不得用于住宿”为由判决解除合同错误。涉案厂房在上诉人与被上诉人签订租赁合同时，由于当时政策限制，所以约定“不得用于住宿”，但在上诉人将涉案厂房出租给黄君想及其他原审第三人时，瓯海区人民政府的政策已经发生变化，且实际产权人隆泰公司也积极为黄君想办理“退二进三”相关手续，可见情势已经发生重大变更。二、上诉人不存在不支付2014年的租金而违约的行为。2014年3月份，实际产权人隆泰公司要求上诉人缴纳租金，而被上诉人也要求上诉人缴纳下一年度租金，造成上诉人左右为难。上诉人于2014年4月10日发函给被上诉人，要求其明确租金应交给哪方，但是至今没有得到答复。事实上，被上诉人与隆泰公司签订的补充协议已明确约定对未到期的2012年以后的租金，由隆泰公司收取。被上诉人以上诉人未支付租金为由要求解除合同，缺乏依据。而上诉人与隆泰公司、黄君想已经签订《声明协议》，隆泰公司同意上诉人的租金由黄君想直接支付给隆泰公司。三、涉案厂房所有权变更后，上诉人与隆泰公司已经形成了新的租赁关系，与本案有直接利害关系的是隆泰公司，被上诉人的诉讼主体不适格。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人忠义公司答辩称，一、上诉人与被上诉人于2011年3月19日签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议书》中明确约定，涉案厂房“不得用于住宿”。被上诉人将房屋转租给黄君想用于开设旅馆，未按约定交纳租金，已构成违约，应予解除合同。二、根据合同相对性原理，被上诉人享有诉权，是合格的诉讼主体。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人隆泰公司、金荣华共同陈述称，同意被上诉人的答辩意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人黄君想未发表陈述意见。
原审第三人潘晓玲、徐安平、魏俊启未到庭发表陈述意见。
二审期间，被上诉人、原审第三人隆泰公司、金荣华、黄君想、潘晓玲、徐安平、魏俊启均未提供新的证据。上诉人提供了温州市瓯海区人民政府办公室的温瓯政办发（2012）113号文件的复印件，拟证明由于产业调整，上诉人在将厂房转租给黄君想时，涉案房屋已经可以用于住宿经营，发生情势变更的事实。经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为上诉人与被上诉人在合同中已经明确约定厂房“不得用于住宿”，上诉人以该文件推卸自己的违约责任，理由不能成立。原审第三人隆泰公司、金荣华认为，该证据没有原件，真实性无法确认；即使真实，也与本案不具有关联性，上诉人将厂房转租给黄君想时，尚未办理“退二进三”相关手续。原审第三人黄君想对该证据的真实性没有异议，但是房东由于纠纷将手续停办。本院认为，该证据不属于二审新的证据，且系复印件，本院不予认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。
另查明，忠义公司出租给吉达公司的厂房为忠义公司与金荣华签订的《厂房买卖合同》中的“鸿运”。忠义公司（作为甲方）与隆泰公司法定代表人金荣华（作为乙方）于2012年8月1日签订的《厂房买卖补充协议》第（4）条约定，“甲方预留房款肆佰伍拾万元整人民币于乙方处，待甲方将本合同中所有厂房均腾空并结清之前水、电、管理及税费后，甲乙双方结清。”第（6）条约定，“乙方支付1300万房款当日原合同中的鸿运及针服两厂房租金全部归乙方享有。”忠义公司与隆泰公司法定代表人金荣华于2013年1月11日签订的《情况说明》中载明，“金荣华已支付4900万元，温州忠义集团有限公司已收到该金额。”及“现因恒义一楼及鸿运尚未腾空及双方租金结算问题，根据原厂房买卖合同约定，温州忠义集团尚有390万押金在金荣华处，待温州忠义集团有限公司按合同约定将厂房全部腾空，完成全部物业交接后，一并结算，多退少补，若忠义集团未能依约腾空，则按原厂房买卖合同约定结算。”
隆泰公司、吉达公司、黄君想三方于2013年6月28日签订的《声明协议》中约定，“根据温州忠义集团有限公司与金荣华所签定的厂房买卖合同与2012年8月1日厂房买卖补充协议中约定，乙方需将原先支付给温州忠义集团有限公司的租金从2014年04月01日至2016年03月31日直接支付给温州隆泰服装有限公司（根据温州忠义集团有限公司与温州市吉达汽车销售服务有限公司原租赁合同金额支付给温州隆泰服装有限公司），由于温州市吉达汽车有限公司将租金直接支付给温州隆泰服装有限公司，如果导致温州忠义集团有限公司与温州市吉达汽车销售服务有限公司解除合同，温州隆泰服装有限公司必须无条件继续履行续租义务。”
本院认为，涉案厂房的实际所有人已于2012年9月变更为隆泰公司，从隆泰公司与吉达公司、黄君想于2013年6月28日签订的《声明协议》、隆泰公司与黄君想于2013年6月29日签订的《房屋租赁合同》及隆泰公司提交的《瓯海区企业临时改变土地功能“退二进三”申请表》可见，隆泰公司已同意将厂房出租给黄君想用于住宿业经营。在现所有权人隆泰公司已同意涉案厂房用于住宿业经营的情况下，忠义公司作为原所有权人，以其与吉达公司签订的原租赁合同中约定“不得用于住宿”为由要求解除合同，理由不能成立，本院不予支持。从忠义公司与隆泰公司法定代表人金荣华签订的《厂房买卖补充协议》及《情况说明》可见，至少在2013年1月11日之后，涉案厂房的租金应当由隆泰公司享有。忠义公司在丧失涉案厂房所有权后，以吉达公司尚未向其交纳2014年4月1日之后的涉案厂房租金为由，要求解除合同，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯梧民初字第69号民事判决；
二、驳回温州忠义集团有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由温州忠义集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马永利
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十二月一日
书 记 员 詹旭初