福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第3186号
原告刘纪韩，男，汉族，1988年5月19日出生，住所地福建省古田县。
原告陈琼，女，汉族，1991年11月3日出生，住所地福建省古田县。
上列俩原告共同委托代理人林凤，福建远见律师事务所律师。
被告刘纪铨，男，汉族，1990年1月16日出生，住所地福建省古田县。
第三人招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区。
负责人丁湋，该行行长。
委托代理人尤劲、张登灿（实习律师），福建博世律师事务所律师。
原告刘纪韩、陈琼诉被告刘纪铨、第三人招商银行股份有限公司福州分行所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告刘纪韩、陈琼及其委托代理人林凤和被告刘纪铨及其第三人招商银行股份有限公司福州分行的委托代理人尤劲、张登灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘纪韩诉称，原告刘纪韩与陈琼系夫妻关系。2011年，原告购买了位于福州市台江区XX街道XX路（原XX街西南侧）XX号XX小区三期XX楼XX单元房产一套。由于种种原因，当时房产无法登记于原告名下，于是便将房产登记于被告名下。原告支付了购房首付款、税费及按揭款等费用。该房屋原告装修后，一直由原告居住管理使用至今。房产证、土地证亦由原告保管。2015年7月23日，原、被告双方签订《房屋返还协议》，约定被告自愿将上述房产返还原告，上述房产系原告财产，与被告没有任何关系。但时至今日，被告均未能配合原告办理上述房产的变更登记手续。综上，本案诉争房屋系由原告出资购买，应属原告所有，且双方签有《房屋返还协议》，被告应向原告返还上述房产。现被告未能予以返还，故请求法院依法判决如下：1、确认位于福州市台江区XX街道XX路（原XX街西南侧）XX号XX小区三期XX楼XX单元房产属于原告所有；2、被告协助原告办理上述房产的变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘纪铨辩称，原告诉请及事实没有异议，但我方需要法院出具判决文书，我方也会服从法院判决，请法院依法判决。
第三人辩称，一、讼争房产系本案被告刘纪铨购买并已办理产权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”讼争的位于福州市台江区XX街道XX路（原XX街西南侧）XX号XX小区XX楼XX单元房产已办理产权登记，产权人为刘纪铨。刘纪铨取得房屋所有权证及国有土地使用权证之后，原告与刘纪铨签订《房屋返还协议》，该协议只有债权合同效力，并不能对刘纪铨取得物权之效力予以否定。原告持有销售不动产发票、税收完税证明、个人购房借款及担保合同等材料，不能证明其为讼争房产的实际产权人。原告代刘纪铨支付购房款及向刘纪铨归还按揭款账户支付款项亦只能证明原告与刘纪铨之间的债权债务关系，不能证明其为讼争房产的所有人。二、刘纪铨将讼争房产用于办理按揭贷款，答辩人已办理抵押权预告登记，未经预告登记的抵押权人（即答辩人）同意，对讼争房产物权进行处分的，不发生物权效力。2011年11月18日，答辩人与刘纪铨签订《个人购房借款及担保合同》，刘纪铨向答辩人借款人民币63万元，贷款期限360个月，等额还款方式归还贷款本息，刘纪铨将讼争房产抵押给答辩人，已于2011年11月24日办理抵押权预告登记。答辩人于2011年11月24日向刘纪铨发放贷款，刘纪铨亦每月归还贷款本息，但截止2015年12月20日，在还款过程中，刘纪铨已发生11期逾期还款的事宜，答辩人保留向刘纪铨追究违约责任的权利。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”未经答辩人同意，讼争房产的产权人刘纪铨不能将房产转让给原告刘纪韩、陈琼。三、刘纪铨可提前偿还全部贷款本息余额并依约支付提前还款违约金，否则答辩人不同意讼争房产进行权属变更登记。答辩人与刘纪铨所签订的《个人购房借款及担保合同》第7条第2款约定：贷款人向借款人收取相当于提前还款当月贷款利息的资金作为提前还款违约金；第36条约定，贷款发放后，借款人与其他第三方因权属等事宜发生的纠纷与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行合同或要求借款人提前清偿剩余贷款本息。因此，若刘纪铨未将剩余贷款余额全部清偿并支付提前还款违约金，答辩人不同意其对讼争房产所作的处分。
经审理查明，原告刘纪韩与原告陈琼系夫妻关系。原告刘纪韩与被告刘纪铨系兄弟关系。2011年，俩原告购买了位于福州市台江区XX街道XX路（原XX街西南侧）XX号XX小区三期XX楼XX单元房产一套。当时由于某种原因，俩原告购买的房产无法登记于俩原告名下，于是便将房产登记于被告名下。2011年11月18日，被告刘纪铨作为借款人和抵押人，第三人招商银行股份有限公司福州分行为贷款人（抵押权人），福州市土地房屋开发总公司为保证人，三方签订了一份《个人购房借款及担保合同》，合同约定贷款金额为630000元，贷款期限为360个月（后申请变更为240个月）。该合同签订后，第三人于2011年11月24日向刘纪铨发放了贷款630000元，尔后，俩原告每月以被告刘纪铨名义归还贷款本息。该房屋原告装修后，一直由俩原告管理使用至今。2015年7月8日，被告取得讼争屋《房屋所有权证》（权证号：榕房权证FZ字第××号）和《国有土地使用证》（证号：榕台国用（2015）XX号）。《房屋所有权证》和《国有土地使用证》均由俩原告保管。2015年7月23日，俩原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋返还协议》，内容如下：甲方陈琼、刘纪韩购有位于台江区XX街道XX路（原XX街西南侧）XX号XX小区三期XX楼XX单元房产一套（领有榕房权证FZ字第××号《房屋所有权证》以及榕台国用2015第XX号《国有土地使用证》，房屋具体情况以“两证”为准）。由于政策原因，当时房产无法登记于甲方名下，便将房产登记于乙方刘纪铨名下。购房首付款，税收以及每月购房按揭款等都是由甲方承担，乙方并未承担房屋的按揭等任何费用。现经过甲、乙双方充分协商，乙方自愿将上述房屋返还给甲方，达成协议如下：一、乙方自愿将位于福州市台江区XX街道XX路（原XX街西南侧）XX号XX小区三期XX楼XX单元房产一套返还给甲方；二、上述房产自始至终系甲方陈琼与刘纪韩的夫妻共同财产，与乙方刘纪铨没有任何关系；原、被告分别在甲方、乙方一栏上签名捺印。俩原告认为本案诉争房屋系由俩原告出资购买，应属俩原告所有，且双方签有《房屋返还协议》，被告应向俩原告返还上述房产，故俩原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，截止2016年1月14日，俩原告以被告名义贷款尚欠余额为571358.73元。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。本案刘纪铨与招商银行股份有限公司福州分行的抵押担保登记在前，刘纪韩、陈琼与刘纪铨签订《房屋返还协议》行为在后，依据上述法律及司法解释，转让抵押物应通知抵押权人或由受让方代为清偿债务以消灭抵押权，否则在抵押期间不能变动房屋所有权。本案刘纪铨返还讼争房产（即抵押物）既无证据证明其已通知招商银行股份有限公司福州分行，受让方刘纪韩及陈琼亦未能代为清偿贷款尚欠余额571358.73元债务以消灭抵押权，因此原、被告双方在未消除抵押权情况下，诉请变更房屋产权不符合相关法律的规定，故原告的诉请，本院不予支持。参照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告刘纪韩、陈琼的诉讼请求。
案件受理费4445元，由原告刘纪韩、陈琼共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 群
人民陪审员 陈 彤
人民陪审员 曾依铨
二〇一六年五月六日
书 记 员 熊晓冰
附：本案适用的主要法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
三、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法》若干问题的解释》
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未经通知抵押人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押物消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。