辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终2075号
上诉人（原审原告）：蒋永起，男，1961年12月10日出生，住抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：杨述珍，女，1965年2月1日出生，现住址同上，系蒋永起妻子。
上诉人（原审被告）：岳彩玲，女，1959年1月11日出生，住抚顺市新抚区。
委托诉讼代理人：陈文博，抚顺市148法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：孙敬贵，男，1959年2月26日出生，住抚顺市顺城区。
上诉人蒋永起因与上诉人岳彩玲房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院作出（2017）辽0411民初1934号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋永起及其委托诉讼代理人杨述珍，上诉人岳彩玲及其委托诉讼代理人孙敬贵、陈文博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
蒋永起的上诉请求：1、改判岳彩玲对涉案房屋给蒋永起办理过户手续；2、如不能办理过户，改判岳彩玲按现房屋的市场价格赔偿差价，赔偿装修费5万元，腾迁造成的经济损失；3、上诉费0由岳彩玲负担。事实及理由：1、蒋永起所购房屋虽为岳彩玲所有面积的一部分，但其所购买的房屋具有独立的使用功能，能够从整体房屋面积中分离出来，独立办理产权证。2、我本人去抚顺市房产局产权处调查的结果是首先具有独立的使用功能，法院判决后什么样的房子都能分割。3、岳彩玲严重违约，造成的损失应由其承担。
岳彩玲辩称，1、原审法院已审理查明分户需经产权人申请，现岳彩玲不会申请办理，合同目的无法实现，一审法院判决解除合同符合客观事实及法律规定。蒋永起在上诉状中所提的其调查的结果无合法的证据的认定。2、依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房购买人应在签订合同其90日内办理房屋所有权登记手续。审理商品房买卖司法解释规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，未能取得党务权属证书的，可行政诉讼或仲裁解决。蒋永起在法定期限内未主张办理房产过户手续，也未提起诉讼，系其怠于主张办理过户手续，导致房屋市场价值产生的差价，涉案争议房屋所有权并非发生转移，蒋永起只有租房期间的使用权，现其主张有岳彩玲承担该部分差价款没有事实及法律依据。3、蒋永起主张的装修费是其赚取经营利润的成本能构成，与本案无关。4、涉案“购房协议”中的第四条依法有效。蒋永起在法定的期限内未主张办理过户手续，依据第四条的约定，双方的“房屋买卖关系”已经成为“房屋租赁关系”。蒋永起给付的20万元预付款就成了每月交纳岳彩玲的房租预付款。5、房子根本没有卖过，我不可能卖房，当时是租房。这个房子我们没有签字，是于莹签的字，签的是租赁协议。
岳彩玲的上诉请求：一、加判蒋永起向岳彩玲给付占有涉案门市房期间的房屋租金；二、判令蒋永起支付其占有涉案民事房期间的房屋损耗折旧费用；三、一、二审诉讼费用由蒋永起承担。事实及理由：1、蒋永起未在法定期限内主张办理涉案门市房过户手续，亦未提起诉讼或仲裁。从2004年3月25日签订“购房协议”之日至一审重审终结之日，蒋永起怠于主张办理房屋过户手续，进而占用涉案门市房经营汽车配件商店达13年4个月之久，蒋永起应承担期间的房屋租金。2、原审法院已认定涉案房屋买卖协议没有载明房屋的具体坐落地址、面积、没有独立的房屋产权证。蒋永起在明知所签协议及房屋存在上述瑕疵的情况下，仍然签订协议购买房屋且未及时要求岳彩玲履行协助办理过户手续，亦应承担相应的法律责任。原审法院在未判定蒋永起给付占有房屋租金的情况下，还判定岳彩玲给付蒋永起购房款20万元的银行同期贷款利息不适当。3、蒋永起占有涉案房屋多年，该房屋存在损耗折旧的事实，蒋永起给付岳彩玲房屋损耗的折旧费用。
蒋永起辩称，房屋是我花20万购买的，面积是81.04平米，每平米2500元，总共是202600元，20万是预付款，有购房协议，办完房产过户后再交纳余款，我是买房，不是租房，买房的时候我多次和岳彩玲协商。当时岳彩玲用房屋贷款，没有及时办理过户手续。我一直要求对方给我办过户手续，但对方总说忙，没有办。
蒋永起向一审法院起诉请求：1、判决岳彩玲立即给我办理房屋过户手续（房屋产权证、土地使用证）；2、如果岳彩玲不给办理过户手续，要求与其解除房屋买卖关系；3、由岳彩玲返还我购房款20万元整，并赔偿购买时与现在市场价值房屋差价款；4、房屋装修费5万元由岳彩玲承担；5、诉讼费由岳彩玲承担。
一审法院认定事实：蒋永起于2016年2月25日诉至法院，提供一份购房协议，该购房协议甲方为岳彩玲，乙方为蒋永起，协议内容为：甲方有门市房一处经协商愿意出售给乙方，一、房屋出售价格为每平方米人民币贰仟伍佰元整。房屋面积以产权处确认面积为准。二、乙方需先交付给甲方购房预付款贰拾万元人民币。三、甲方在收到乙方购房款预付款后负责为乙方办理房屋过户手续，办理过户手续费用由甲方承担，在甲方将过户手续交与乙方时，乙方需将购房的余款一次性交与甲方。四、若甲方因各种原因不能办理过户手续，则甲方无条件返回乙方的预付款。乙方只须按每月壹仟元交纳租金给甲方。该条被手动划掉。第五、二零零肆年三月二十八日之前该门市所发生的一切等费用均由甲方承担，之后发生费用均由乙方承担。六、本协议未尽事宜，甲方拥有最后解释权。七、本协议一式两份，双方签字后生效。协议底部甲方签字处加盖岳彩玲手章，于莹以经手人签字，乙方签字处由蒋永起签字。该协议双方各持一份。签订购房协议后，蒋永起于2004年3月25日支付20万元，当日于莹作为经办人为蒋永起出具一份加盖抚顺市双通汽车修配有限公司财务专用章的收款收据，写明交款人为蒋永起，数额贰拾万元，收款事由为收门市房预付款（转账支票），并标注转账支票款到账后协议方生效。抚顺市双通汽车修配有限公司由岳彩玲经营，于莹原系该公司会计。
另查，岳彩玲与孙敬贵原系夫妻关系，双方于2006年9月5日离婚。双方婚姻存续期间有两处位于顺城区xx街xx号楼门市，其中一处位于顺城区xx街xx号楼门市东3号（建筑面积165平方米），登记在岳彩玲名下，填发日期为2001年10月17日，双方离婚后协议约定该门市归岳彩玲所有，岳彩玲更换了房产证，登记时间为2013年9月4日；另一处位于顺城区xx街xx号楼门市东1号（建筑面积124.31平方米），登记在孙敬贵名下，填发日期为2001年10月17日，双方离婚后该门市现登记在岳彩玲名下，登记时间为2013年9月4日。蒋永起使用的现争议门市属于以上两处门市房中的部分面积。
一审法院确认的上述事实有蒋永起提供的身份证复印件、购房协议、收据、房产证复印件、岳彩玲提供的房产证复印件（填发日期2001.10.17）、离婚协议书、财产约定协议、房屋所有权证（2013.9.4）及双方当事人开庭陈述笔录在案为凭。
一审法院认为，本案中双方争议的焦点是双方签订的购房协议是否有效。蒋永起认为该购房协议有效（第四条除外），岳彩玲认为该购房协议属于可撤销合同，但对协议中第四条予以认可。首先，岳彩玲认为该份购房协议系其职工于莹作为经办人与蒋永起签订，故于莹系无权代理，合同无效。蒋永起表示签订协议时岳彩玲在场。对此，即使岳彩玲不在场，岳彩玲表示签订协议时于莹电话中与其进行沟通，表明岳彩玲对该协议是知情的，也让蒋永起有理由相信其有代理权，该代理行为属表见代理。其次，岳彩玲认为出售该房屋未经其配偶孙敬贵的书面同意，故转让行为无效。对此，签订协议时争议房屋在岳彩玲个人名下，且岳彩玲与前夫孙敬贵后期于2006年9月5日离婚时约定该争议房屋归岳彩玲所有，现该房屋与孙敬贵无关，故孙敬贵对当时出售住房的行为是否认可不影响该买卖合同的效力。第三，岳彩玲辩称该购房协议中只载明房屋面积以产权处确认面积为准，蒋永起使用部分没有独立的产权证，而依据《房产测绘管理办法》的规定，测绘确认房屋面积业务不在产权处的权属范围之内，该购房协议系因重大误解订立的，依法应予撤销。对此，虽双方在协议中并未明确房屋面积，但现蒋永起的使用面积是确定的，亦是双方的真实意思表示，故双方不存在重大误解。综上分析，蒋永起与岳彩玲之间签订的购房协议依法有效。
房屋买卖合同签订后，出售方及时协助买受方办理房屋过户手续系出售方的义务。案涉房屋因属于岳彩玲名下（坐落于顺城区xx街xx号楼门市东1号、3号）房屋的一部分，并未取得独立房产证，无法直接办理过户手续，需要房产局在房屋所有权人本人（岳彩玲）提出申请分户后，由房产局在核查分户条件的情况下确定是否可以进行分户继而为案涉房屋办理独立的房产证。庭审中，岳彩玲明确表示不会申请办理分户，即不再继续履行合同义务，故本案买卖房屋之合同目的无法实现。蒋永起请求依法解除双方之间的买卖合同，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于蒋永起已经交付的20万元购房款岳彩玲应依法予以返还并承担相应的利息损失；关于蒋永起主张岳彩玲应返还房屋差价款一节，虽蒋永起举证的《购房协议》中第四条已经划掉，但尚能辨析出其内容为“若甲方因各种原因不能办理过户手续，则甲方无条件返回乙方的预付款。乙方只须按每月壹仟元交纳租金给甲方。”通过该内容可以看出当时双方对于可能不能办理过户手续是有过考虑及顾虑的，且案涉协议属实没有载明房屋的具体坐落地址、面积、亦没有独立的房屋产权证等，蒋永起在明知所签协议及房屋存在上述瑕疵的情况下仍然签订协议购买房屋且未及时要求岳彩玲履行协助办理过户手续，亦应承担相应的法律责任，故蒋永起的该项主张，本院无法支持；关于岳彩玲主张蒋永起应给付租金一节，因双方签订的合同为房屋买卖合同，合同目的无法达成，岳彩玲亦有过错，故岳彩玲的这一主张，本院无法支持；关于蒋永起要求岳彩玲赔偿装修费，因双方在合同中对此并未约定，且该装修系蒋永起为经营投入的成本，其要求岳彩玲承担无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、蒋永起与岳彩玲于2004年3月25日签订的购房协议有效；二、依法解除双方签订的上述购房协议；三、岳彩玲于本判决生效后30日内返还蒋永起购房款20万元及利息（利息以20万元为基数，自2004年3月25日起至本判决确定给付日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、蒋永起于本判决生效后30日内从争议房屋中腾迁；五、驳回蒋永期的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300.00元，由岳彩玲负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本次二审的争议焦点为：一、本案双方之间为房屋买卖合同关系还是房屋租赁关系；二、双方签订的“购房协议”是否应予以解除及如何承担违约责任。
一、岳彩玲主张其没有卖房的意思表示，购房协议没有其本人签字，本案双方实际为租赁合同关系，但岳彩玲在一审庭审中自认在协议中签字的于莹为其雇佣的工作人员，于莹在签订本案购房协议时曾与其在电话中沟通，表明岳彩玲应了解签订协议的过程，且2004年3月25日的购房协议中明确约定了房屋每平米的出售价格为2500元，岳彩玲亦认可其收取了蒋永起给付的20万元，该数额于购房协议中约定的购房预付款的数额一致，其收到20万元款项的性质应为蒋永起给付的购房款，故一审法院认定双方于2004年3月25日签订的房屋买卖合同有效正确，本院予以维持，对岳彩玲提出的双方为租赁合同关系的主张，本院不予支持。
二、本案双方买卖的房屋面积为岳彩玲所有房屋的一部分，无独立的产权证，岳彩玲在收取20万元房款后，未按照合同约定为蒋永起办理过户手续。岳彩玲将此种不具有独立产权的房屋出售给蒋永起，并在当时取得了20万元售房款，取得了收益，现岳彩玲主张该房屋无法办理过户手续，并在一审明确表示不会申请办理分户，其在履行合同过程中存在的以上行为已构成民事违约，蒋永起作为购买人已主张如不能办理过户手续，也可解除合同由岳彩玲赔偿损失，故综合考虑本案的实际情况，一审法院判决认定解除双方的房屋买卖合同适当，岳彩玲基于其违约行为应承担相应的民事责任。蒋永起在双方签订购房协议后至今一直占有、使用涉案房屋面积用于经营，在2016年之前其未通过诉讼程序主张权利，其占有、使用该涉案房屋面积用于经营多年，没有对经营场所另行支付租赁费用，故一审法院判定以20万元房款数额为本金，岳彩玲以给付蒋永起利息的方式承担违约责任适当，本院予以维持，蒋永起主张如解除合同应按房屋现在的市场价值给付其房款增值差额依据不足，本院不予支持。蒋永起对房屋的装修系用于其本人的经营使用，在其十余年的经营过程中装修早已发生耗损及折旧，故其提出的岳彩玲赔偿装修费5万元的主张依据不足，本院不予支持；其提出的岳彩玲应给付腾迁造成的经济损失一节，其未在一审诉讼中主张，不是本次二审的审理范围，本院对此不予审理。另蒋永起对涉案房屋面积的占有、使用系基于双方之间的房屋买卖合同关系，基于此节及岳彩玲的违约责任，岳彩玲上诉主张蒋永起向其给付占有涉案门市房期间的房屋租金及支付占有涉案门市房期间的房屋损耗折旧费用依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人蒋永起的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人岳彩玲的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4300元（蒋永起已预交），由岳彩玲负担；二审案件受理费4300元（蒋永起已预交）、由蒋永起负担；二审受理费4260元（岳彩玲已预交），由岳彩玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹立威
审判员 梁馨月
审判员 郭 爽
二〇一八年五月三十日
书记员 郭婷婷