宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1234号
原告张卫平，男，生于1981年8月16日，汉族，宁夏中卫市人，职员，大学文化，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告张二锁，男，生于1956年2月24日，汉族，宁夏中卫市人，个体户，小学文化，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被告骆鹏，男，生于1988年7月13日，汉族，宁夏中卫市人，个体户，高中文化，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告张卫平、张二锁诉被告骆鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月5日公开开庭进行了审理，原告张卫平、张二锁，被告骆鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张卫平、张二锁诉称：原告张卫平将自己所有的位于中卫市商业北街11号楼101号营业房交由其父即原告张二锁具体经营使用。原告张二锁与被告骆鹏在2011年8月20日签订租房合同一份，双方约定租房合同为3年，合同于2014年8月19日到期。如被告需要续租，需提前两个月签订下一年合同。现因双方对该房屋租金存在较大分歧，被告也已明确表示不再续租，至今被告未与原告续约。所以原告已于2014年8月19日将该房屋签给罗朝霞，并收取定金20000元，双方约定如原告违约双倍返还定金，现在因被告不按照合同搬出，导致原告无法向罗朝霞交付房屋，为此，原告已向罗朝霞支付双倍定金40000元。故原告诉至法院，要求：1.依法判令被告立即将营业房归还原告；2.依法判令被告向原告支付逾期归还房屋的租金（95000元／年÷365天×2=520元），从2014年8月19日计算至搬出之日，并赔偿原告因被告逾期归还房屋所造成的损失20000元；3.本案诉讼费由被告承担。
原告张卫平、张二锁向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
1.租房合同1份（原件），证明原告张二锁与被告骆鹏于2011年8月20日签订租房合同的事实；
2.租房合同一份（原件），证明原告于2014年8月19日将涉案房屋租给罗朝霞的事实；
3.收条一份（原件），证明原告因被告不搬出房屋导致被告向罗朝霞支付双倍定金40000元的事实；
4.电话录音一份，证明原、被告于2014年8月初就房租事宜协商，被告明确表示如果年租金为60000元，就不再续租房屋的事实；
5.租房合同一份（原件），证明原告张二锁将涉案房屋又以年租金95000元租给张洋的事实；
6.房产证一份（复印件），证明涉案房屋系张卫平所有的事实；
7.照片2张（原件），证明涉案房屋仍然由被告骆鹏占有使用的事实。
被告骆鹏的质证意见是：证据1、6、7无异议；证据2、3、5不真实，来源不明，不予认可；证据4是真实的，但是依据录音制作的书面记录不属实。
被告骆鹏辩称：1.被告认可与原告张二锁签订了房屋租赁合同，约定租期届满日是2014年8月19日。房屋租赁期届满后，被告要求续租，但原告不合理的将房屋租金从34000元提高至70000元，被告无法承受这样高的房租；2.涉案房屋被告仍然在使用中，没有搬出去；3.涉案房屋被告已经装修花费160000元，如果原告要求解除合同，应当向被告折价补偿装修款60000元；4.原告要求被告承担逾期房租每天520元，被告不予认可，原告对涨房租的事未与被告协商一致；5.对于原告主张的定金损失20000元，被告不同意承担。
被告骆鹏未向法庭提交证据。
原告张二锁针对被告的答辩补充陈述：1.原告张二锁与被告骆鹏协商涨房租的事，原告提出70000元，被告提出45000元，双方无法达成一致意见，后原告将房屋租金降至60000元，是经过与其他房屋比较后提出的租金价格，涉案房屋对面的风尚造型房屋一间是84平方米，房租为45000元，涉案房屋103平方米，而且是两间半，另涉案房屋是三年前约定的34000元，现在涨到60000元也合理，既然被告不同意就应该搬出；2.涉案房屋是装修过的，被告租房后，又进行了二次装修，双方在合同中约定装修费自理；3.原告的房屋现在已经以95000元签给别人，但是被告既不续租也不搬出房屋，所以原告要求被告支付两倍的房租520元是合理的。
被告补充辩述：1.被告经营的地段也存在和涉案房屋面积相同的房屋，租金都比被告的低，原告只拿贵的房屋比较不合理；2.对于原告将房屋以95000元租出去的陈述无事实依据。
对原告提交的证据本院认证如下：
证据1、6、7客观真实，且被告骆鹏不表异议，对其证明效力本院予以确认。
证据4能够证明原被告就房租事宜进行协商的事实，被告骆鹏对录音资料的制作不表示异议，对其证明效力予以确认。
证据2、5系原告张二锁与他人就涉案房屋另行签订的两份房屋租赁合同。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，对证据有无证明力和证明力大小，要运用逻辑推理和日常生活经验进行判断。原告张二锁举证的房屋租赁价格，其涨幅分别为106%［（70000-34000）÷34000）和179%［（95000-34000）÷34000），明显违背正常的市场涨幅规律，因此对证据2、5的证明效力不宜认定，应当综合参考原、被告合同中约定的租赁价格。
对于证据3，对其证明内容将在“本院认为”部分的焦点4综合分析，此处不再赘述。
经审理查明，原告张卫平将自己所有的位于中卫市商业北街11号楼101号营业房交由其父原告张二锁具体经营使用。2011年8月20日原告张二锁与被告骆鹏就上述房屋签订房屋租赁合同，约定：1.原告张二锁将上述房屋租给被告骆鹏使用，约定租期为3年，合同于2014年8月19日到期；2.被告骆鹏如需装修房屋，装修费用自理，期满迁出时，如被告需要续租，需提前两个月签订下1年合同；3.其他权利义务等内容。房屋租赁合同签订后，被告骆鹏对房屋进行了装修并开办了理发店进行经营，房屋租赁合同于2014年8月19日到期，因双方就续租的租金不能达成一致协议，原告要求被告骆鹏搬出涉案房屋，被告骆鹏拒绝搬出，为此原告诉至本院。
本院认为，本案审理的焦点为：1.依据《中国人民共和国合同法》第二百三十五条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定，被告骆鹏与原告签订的房屋租赁合同在2014年8月19日届满，且未就续租达成一致，应当向原告返还租赁的房屋。原告主张的要求被告骆鹏立即归还所租赁的房屋的诉讼请求，本院予以支持；2.关于被告骆鹏主张的原告张二锁应当向被告补偿60000元装修费用的答辩意见。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。被告骆鹏与原告签订的《租房合同书》中第四条明确约定，涉案租赁房屋的装修费用由被告骆鹏自理，因此，原告张二锁不负向被告骆鹏补偿装修费用的义务，被告骆鹏的上述答辩意见本院不予采纳；3.原告张二锁、张卫平要求被告骆鹏支付逾期返还房屋所产生的租金按每日520元（95000元／年÷365天×2=520元）的标准计算的答辩意见。首先，依据原告提供的房屋租金计算标准，其房屋租金95000元／年较之2014年8月19日房屋租赁期满时的租金34000元／年，涨幅程度达到179%，翻了一番还不止，明显违背正常的市场涨幅规律。其次，本案的另一个重要参考依据是同等地段、同等房屋的租金价格，但原告仅在庭审中陈述了60000元／年是合理的，但并未提供相应证据佐证，依据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当时人对自己提出的主张，有责任提供证据。综合上述两点，本院依据民事诉讼证据认证规则以及《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循等价原则，结合双方签订的3年期租赁合同，综合认定涉案房屋租金为36000元／年较为适宜。关于二原告主张的要求被告骆鹏加倍支付逾期返还房屋所产生的租金的主张，因无法律依据本院不予支持；4.原告张二锁、张卫平述称因被告骆鹏拒绝返还租赁期届满的房屋，致使其就涉案房屋另行与他人签订的租房合同无法履行，而向他人赔偿定金20000元。因被告骆鹏系违约，而造成二原告20000元损失，被告骆鹏应当向二原告支付20000元损失的诉讼请求，本院不予支持。首先，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据原告提供的电话录音中显示，被告已经明确告知了双方租赁合同期满后拒绝搬出涉案房屋，原告在未确定被告骆鹏搬出涉案房屋的情况下，另行与案外人罗朝霞签订了《租房合同书》并赔偿了定金，原告这种定金损失是由于其明知涉案房屋不具备适租性，却仍然与他人签订合同，是合同履行利益外的扩大损失，原告自己的行为导致了扩大损失的产生，其无权要求被告骆鹏就上述扩大损失承担赔偿责任。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，但不得超过违反合同订立一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的定金损失，不符合合同法规定的可预见性规则，被告骆鹏对原告的上述损失不具备可预见性。综合上述两点，原告要求被告赔偿原告定金损失20000元的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告骆鹏于本判决生效之日起十日内从中卫市商业北街11号楼101号的营业房搬出，并将房屋返还原告张卫平、张二锁；
二、被告骆鹏于本判决生效之日起十日内向原告张卫平、张二锁支付逾期返还营业房所产生的租金，从2014年8月20日计算至其实际搬离之日。计算标准为98.63元／天（36000元／年÷365天）；
三、驳回原告张卫平、张二锁其他诉讼请求。
如被告骆鹏按本判决指定的期间履行给付金钱义务和非金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，并支付延迟履行金。
案件受理费300元，由被告骆鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 宝 亮
人民陪审员 高 博
人民陪审员 宋 波
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 杨晴雯
本案相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条第一款当时人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。