湖南省长沙市天心区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0103执异63号
案外人湖南有色置业发展有限公司，住长沙市天心区劳动西路290号。
法定代表人贺洪森，董事长。
委托代理人蔡华峰，湖南启元律师事务所律师。
委托代理人潘晓，男，1965年12月12日出生，汉族。
申请执行人朱亮，男，1969年12月27日出生，汉族。
委托代理人肖宁飞，湖南海天律师事务所律师。
被执行人胡艳红，女，1967年3月22日出生，汉族。
本院在执行申请执行人朱亮与被执行人胡艳红等民间借贷纠纷一案中，案外人湖南有色置业发展有限公司（以下简称有色公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人有色公司称，其与胡艳红于2012年9月20日签订了《协议书》，约定将位于长沙市天心区友谊路332号青园住宅小区n号栋一层部分及二层整层物业出售给胡艳红，因标的物业不具备正式销售条件，双方同意由公司于2012年9月19日前办理销售许可手续，在办理期间，双方就标的物先行成立租赁关系，租赁期为2012年9月20日至2014年9月19日，如在前述约定的租赁期内，公司无法办理销售许可手续，则双方就标的物业签订《长期租赁合同》。截止日前，胡艳红一直占用标的物，也未主动向有色公司支付租金，公司对其所支付的600万元租赁订金应享有扣收租金的权利。胡艳红占有标的物业仍处于持续状态，双方的租赁关系尚处于存续，且申请人已就该租赁合同纠纷向法院提起诉讼。依据法律规定，该600万元订金实际为未到期债权债务。如公司与胡艳红之间的租金结算完毕，在胡艳红足额支付了公司租赁期间租金、水电、物业等费用后，如有余款，公司同意将订金余款全部提交给法院。故向法院提出异议，请求法院暂不执行（2016）湘0103协字第469、470、471号《协助执行通知书》。
案外人有色公司提交了《协议书》、长沙青园有仁医院租赁房屋照片、产权证、有色公司诉胡艳红起诉状及案件受理通知书、长沙青园有仁医院登记证书等证据。
申请执行人朱亮辩称，一、胡艳红向有色公司交纳的600万元为购买青园小区n号栋2层的保证金。1、有色公司与胡艳红就该栋2层房产达成买卖合意，承诺在两年内办好规划变更手续，胡艳红是购买房产的客户，交纳的600万元保证金与租赁无关。2、胡艳红并非该物业实际承租人与使用人，实际使用人“长沙市天心区青园有仁医院”于2015年2月通过有关审批手续成立与营业，早已超过了《协议书》规定的2014年9月19日租赁期限，属于与本案无关的另一法律关系。3、按照行业惯例，租赁保证金一般按“押一付二”或“押二付三”方式交纳，同地段正规商业地产租赁保证金一般仅为二、三十万元，这足以说明胡艳红交纳的600万元为购买房屋保证金，现有色公司无法兑现承诺将房产出售给胡艳红，自然应无条件将该保证金退还给胡艳红。二、有色公司与胡艳红签订的《协议书》系无效合同，违反了《合同法》第五十二条（二）、（三），以及《物业管理条例》第二十七条、第三十七条、第四十九条、第五十七条中关于不得改变物业管理用房和处分业主物业共同部分等规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有色公司无权继续扣留该600万元保证金。三、即使根据《协议书》的规定，有色公司也应无条件返还600万元保证金，因为该协议第五条5.1款明确表述为：“甲方未在2014年9月19日前办理好改物业的规划变更手续，且该物业已确认无法办理变更手续，使该物业不具备签订正式《商品房买卖合同》条件，则乙方前期所支付的该物业租赁订金，甲方将全额无息退还给乙方”。四、即使根据《协议书》的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，也应按原合同约定的以利息抵扣租金，有色公司主张已产生400万元的租金，没有任何依据。五、根据《合同法》的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除。有色公司主张600万元保证金为未到期债权，意图无限期扣留该保证金，没有法律依据。请求法院驳有色公司的异议。
本院查明，朱亮诉胡艳红民间借贷纠纷三案，本院于2015年2月16日向有色公司送达了（2015）天民初字第608、609、613号《协助执行通知书》，对胡艳红向有色公司交纳的600万元订金进行了保全。2015年10月10日，本院作出（2015）天民初字第00608号民事判决：一、限被告胡艳红在本判决生效之日起7日内清偿原告朱亮借款本金147.5万元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付前述147.5万元借款本金自约定的借款履行期之日起至本判决确定的履行期届满之日止产生的利息；二、驳回原告朱亮的其余诉讼请求。本案受理费53800元，保全费用5000元，由原告朱亮承担。同日，本院作出(2015)天民初字第00609号民事判决：一、限被告胡艳红在本判决生效之日起7日内清偿原告朱亮借款本金700万元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付前述700万元借款本金自约定的借款履行期之日起至本判决确定的履行期届满之日止产生的利息；二、驳回原告朱亮的其余诉讼请求。本案受理费60800元，保全费用5000元，由被告胡艳红承担。又在同日，本院作出（2015）天民初字第00613号民事判决：一、限被告胡艳红在本判决生效之日起7日清偿原告朱亮借款本金668万元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付前述668万元借款本金自借款约定的履行期届满之日起至本判决确定的履行期届满之日止产生的利息；二、、驳回原告朱亮的其余诉讼请求。本案受理费58560元、保全费用5000元，由被告胡艳红承担。因胡艳红未能履行判决，朱亮向本院申请强制执行，2016年5月24日向有色公司送达了（2016）湘0103执字第469、470、471号协助执行通知书，要求有色公司协助本院提取在诉讼阶段所保全的被执行人胡艳红在公司交纳的订金陆佰万元整。有色公司不服，遂提出上述异议。
另查明，有色公司对与胡艳红的租赁关系主张权利而提交的2012年9月20日《协议书》约定：有色公司在长沙市天心区友谊路332号青园住宅小区n号栋2楼为物管用房、托儿所等使用性质，胡艳红愿意先通过采取租赁方式租赁该物业进行经营，待该物业具备正式销售条件后再购买；有色公司在两年之内办好该物业规划变更手续，且该物业具备签署正式《商品房买卖合同》；如有色公司未在2014年9月19日前办理好该物业的规划变更手续，使该物业不具备签署正式《商品房买卖合同》条件，有色公司全额无息退还胡艳红，胡艳红所交订金的全部利息转为2012年9月20日至2014年9月19日的租金，同时有色公司将与胡艳红签订《长期租赁合同》。2014年9月19日后，该物业没有获得销售许可手续，至今没有出售给胡艳红，双方亦没有签订《协议书》中所要求的《长期租赁合同》，但此前胡艳红向有色公司支付了《协议书》要求的租赁订金陆佰万元整。
又查明，有色公司诉请胡艳红支付500余万元租金、物业费、水电费的租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案。
本院认为，本院作出的（2015）天民初字第00608、00609、00613号民事判决是生效的法律文书，本院依据生效法律文书作出的执行行为符合法律程序。本院在案件诉讼阶段时已就胡艳红在有色公司处的600万元订金进行了保全，在执行阶段时要求有色公司协助执行。有色公司现主张与胡艳红继续存在房屋租赁关系、胡艳红尚欠付其大额租金、物业费、水电费需对600万元进行抵扣等，要求本院暂不执行胡艳红在有色公司600万元订金的理由不成立。一、有色公司尽管与胡艳红签订有《协议书》，且有房屋租赁条款，但也规定了租赁的截止期限即至2014年9月19日，租金以600万元订金的利息计付。2014年9月19日之后，有色公司没有与胡艳红继续签订房屋租赁合同。二、有色公司没有执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书以排除本案执行。综上，案外人有色公司的异议不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。据此，依照《》第，《》第，裁定如下：
驳回案外人湖南有色置业发展有限公司的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 彭丁云
人民陪审员 熊纪高
人民陪审员 李 理
二〇一六年七月十三日
代理书记员 唐 丹
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。