湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第00718号
原告（反诉被告）李青亮。
原告（反诉被告）赵舜，系李青亮的丈夫。
两原告共同委托代理人刘博，湖南金州律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙经济技术开发区望仙路236号。
法定代表人张少金。
委托代理人杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。
原告（反诉被告）李青亮、赵舜诉�告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司（以下简称鸿俊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）李青亮、赵舜请求本院判令：一、解除李青亮、赵舜与鸿俊公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号714044377103）（以下简称《商品房买卖合同》）；二、要求鸿俊公司退还李青亮、赵舜购房款2227368元；三、要求鸿俊公司退还物业维修基金15706元、契税91479元；四、要求鸿俊公司按中国人民银行发布的同期银行贷款利率的四倍向李青亮、赵舜赔偿资金损失；五、要求鸿俊公司依合同约定向李青亮、赵舜赔偿违约损失2227368元；六、要求鸿俊公司向李青亮、赵舜赔偿实际损失214424元。
被告（反诉原告）鸿俊公司答辩并反诉称：鸿俊公司不存在违约行为，《商�房买卖合同》写明的层高系重大误解后出现的笔误，买卖标的为现房，李青亮、赵舜在购房前已知悉了房屋的实际层高，且主张的各项损失均无法律依据。鸿俊公司要求将《商品房买卖合同》第二条第四款中房屋的层高变更为实际层高。
原告（反诉被告）李青亮、赵舜反诉答辩要点：李青亮、赵舜在装修过程中才发现房屋实际层高与合同约定不符。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
李青亮与赵舜系夫妻关系。2014年9月10日，鸿俊公司与李青亮、赵舜签订了《商品房买卖合同》，李青亮、赵舜以2227368元的价格购买了鸿俊公司开发的座落于长沙县××大道××号蓝山郡第2B栋103号房屋。当日，李青亮、赵舜向鸿俊公司付清了房款2227368元，还支付了物业维修基金15706元、契税91479元，鸿俊公司于2014年9月23日向李青亮、赵舜交付了标的房屋，但该房屋产权至今未登记至李青亮、赵舜名下。
二、双方当事人有争议的事实
（一）《商品房买卖合同》、起诉状上李青亮、赵舜签名的真实性。
李青亮、赵舜认为，《商品房买卖合同》及起诉状上，两人的签名均具有效力。鸿俊公司认为，两人签名存疑。本院认为，李青亮、赵舜作为夫妻，有代彼此从事家庭事务的权利，双方也认可在购房一事上的代理权存在，鸿俊公司作为相对方，在合同订立时，对李青亮代赵舜在《商品房买卖合同》上签字的行为未提异议，应认定李青亮、赵舜与鸿俊公司已成立了购房合意；起诉状签名的审查，系法院的职权，经核实，李青亮、赵舜在起诉状上的签名行为，合法有效；鸿俊公司对李青亮、赵舜的签名�为提出异议，不影响案件的审理。
（二）鸿俊公司是否存在欺诈行为。
李青亮、赵舜认为，鸿俊公司隐瞒真相，存在欺诈行为。鸿俊公司认为，相关错误系笔误。本院认为，鸿俊公司作为开发商，所出售的房屋已通过竣工验收，实际的层高已经固定，属于明确的事实，且买卖标的仅属于整个楼盘开发项目中一套，作为鸿俊公司来说，以欺诈的方式出售房屋，实无必要，也明显与日常生活经验不符，故本院认为，不能以房屋的实际层高与合同约定不符而认定鸿俊公司存在欺诈行为。
（三）鸿俊公司是否存在足以导致合同解除的违约行为。
李青亮、赵舜认为鸿俊公司交付的房屋层高与合同约定不一致，存在违约行为，对此提交了《商品房买卖合同》予以证明。鸿俊公司认为，《商品房买卖合同》上载明的层高为重大误解后出现�笔误，买卖标的为现房，李青亮、赵舜在购房前已知悉了房屋的实际层高，鸿俊公司无违约行为，鸿俊公司对此项主张提交了建设工程竣工验收备案表、蓝山郡认购协议、房屋交接书、关于更正2B-103门面层高录入误差的公函、竣工图纸、QQ文件截图予以证明，并申请证人罗某、王某出庭作证。
本院认为：第一，李青亮、赵舜和鸿俊公司就本项主张提交的各项证据，形式真实，来源合法，可以作为认定本案事实的依据。第二，违约责任的认定不以行为方存在过错为前提，鸿俊公司主张工作人员错误的登记了房屋层高，不能成为其免责事由，无论鸿俊公司对层高的承诺是否是其真实意思表示，只要此种承诺让李青亮、赵舜形成了对房屋层高内心期待，鸿俊公司就需按李青亮、赵舜的内心期待履行义务。第三，鸿俊公司主张重大误解的成立，必须以双方在合同�订时对房屋层高达成的真实合意与合同约定不符为前提，合意是合同达成的基本要件，书面协议是体现合意的重要载体和证明，在有书面协议的情况下，应以书面协议推断合意的具体内容，故在证明合意真实内容的效力上，李青亮、赵舜提交的书面合同证明力大于鸿俊公司提交的证据的证明力，并且，李青亮、赵舜作为普通购房者，即使在购房前查看了房屋，也不能证明其已在合同签订前知悉了房屋的实际层高。因此，本院认为，根据《商品房买卖合同》第二条第四款约定，涉案房屋约定层高一层为5.5米、二层为4.6米，但鸿俊公司交付的标的房屋实际层高一层为5.1米、二层为3.6米，不符合约定，存在违约行为，且该层高数据差异，明显超出了标的物允许的瑕疵范围，使得李青亮、赵舜不能实现所期待的合同目的，足以构成解约事由。
（四）李青亮、赵舜的违约损失项目及数额。
李青亮、赵舜认为，鸿俊公司的违约行为给其造成了资金占用损失，并导致其向他人赔付了214424元的装修损失，其对此提交了《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行交易明细和长沙市名扬装饰工程有限责任公司出具的情况说明予以证明。鸿俊公司对两项损失均不认可。
本院认为：第一，资金占用损失。在合同完全履行的情况下，因为房屋的交付，李青亮、赵舜所交纳的房款会转化为其在房屋上的利益，但在存在严重违约行为的情况下，该转化无法完成，已付房款会成为鸿俊公司单方占有资金，房款所无法实现的利益，属于鸿俊公司违约行为给李青亮、赵舜造成的直接损失，也能够被鸿俊公司和李青亮、赵舜在签订《商品房买卖合同》时预见到，应认定为李青亮、赵舜因鸿俊公司的违约行为受到的违约损失，该项损失的计算标准，本院以年利率6%的标准按资金的占有期间进行计算。第二、装修押金及加盟费损失。首先，违约损失必须与违约行为具有直接的关联性，李青亮、赵舜与鸿俊公司签订合同时，并未约定房屋的实际用途，在鸿俊公司交付房屋后，房屋作何使用，属于李青亮、赵舜的权利，此后因房屋使用而产生的权利义务，无约定或法定情形，不得再溯及鸿俊公司，而本案并未出现此种约定或法定情形；其次，根据日常生活经验，在房屋装修前，装修人对房屋的实际层高应当要有了解，并根据实际层高安排合适的用途和选择合理的装修设计方案，若李青亮、赵舜对实际层高尽到了合理的注意义务，相应的装修损失及向第三人赔付的加盟费均不会发生，故李青亮、赵舜的装修损失、赔付的加盟费用及其他对外支付的费用，均与鸿俊公司的违约行为不存在直接的关联性，不能认定为李青亮、赵舜所受到的违约损失。
判决的理由与结果
本院认为：一、鸿俊公司作为商品房出卖人，所交付的房屋不符合合同约定，构成违约，李青亮、赵舜要求解除与鸿俊公司于2014年9月10日签订的《长沙县商品房买卖合同》，应予支持。本院确认，包含解约通知的起诉状副本于2015年3月24日送达鸿俊公司后，于送达当日发生合同解除的法律效果，合同未履行部分不再履行。二、合同解除后，李青亮、赵舜应将房屋返还给鸿俊公司，房屋内放置的物品，由李青亮、赵舜在本判决生效后五日内自行搬离，逾期未搬离，需承担相应的保管费用，房屋被拆除的少部分毛坯，考虑到鸿俊公司的违约行为，根据公平原则，李青亮、赵舜无需再补偿。三、鸿俊公司应向李青亮、赵舜返还购房款2227368元；物业维修基金15706元和契税91479元由鸿俊公司代收�在未办理产权过户手续的情况下，由鸿俊公司直接退还。四、鸿俊公司不存在欺诈行为，但应承担违约责任，李青亮、赵舜向其主张了多项货币给付形式的违约责任，本院将其统称为违约金。本院认为，违约金以补偿实际损失为主要目的，兼具惩罚的功能，就补偿实际损失目的而言，按年利率6%的标准计算资金占用利息，已属于合理的损失补偿措施；就违约金的惩罚功能而言，本院参照《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定内容，在房屋出现质量问题买受人要求退房时，出卖人可以要求按照中国人民银行发布的同期活期存款利率给付利息，而同期活期存款年利率为0.35%，本院以此数据作为违约行为惩罚内容的负担标准；两项合计后，本院认定，鸿俊公司的违约金负担，以所有占用资金2334553元为基数，按年利率6.35%的标准从2014年9月10日计算到款项实际退还之日止。李青亮、赵舜的其他诉讼请求，鸿俊公司的反诉请求，均无法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李青亮、赵舜与被告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司于2014年9月10日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号714044377103）于2015年3月24日解除，合同尚未履行的，不再履行；
二、原告（反诉被告）李青亮、赵舜于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司返还位于长沙县星沙大道198号蓝山郡第2B栋103号的房屋；
三、被告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司于本判决生效�五日内向原告（反诉被告）李青亮、赵舜返还房屋购房款2227368元、物业维修基金15706元、契税91479元；
四、被告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）李青亮、赵舜支付违约金（以应退还款2334553元为基数，按年利率6.35%的标准从2014年9月10日起计算到实际退还之日止）；
五、驳回原告（反诉被告）李青亮、赵舜的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费46380元，减半收取23190元，财产保全费5000元，反诉受理费80元，合计28270元，由原告（反诉被告）李青�、赵舜负担13167元，由被告（反诉原告）湖南鸿俊房地产开发有限公司负担15103元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 黄 彪
二〇一六年五月九日
代理书记员 覃东平
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主�债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。