浙江省宁波市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）浙甬执异字第13号
异议人（案外人）：李继志。
委托代理人：吴岳、王辉富。
原告（保全申请人）：宁波市市区农村信用合作联社天合分社，住所地：浙江省宁波市江北区天合家园**幢***号***室。
负责人：宋伟飞。
委托代理人：徐伟、邱叶。
被告（保全被申请人）：宁波市国昌空调暖通设备安装有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区大梁街**号****室。
法定代表人：孙文英。
被告（保全被申请人）：孙文英，女，1970年1月28日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区念书巷*号***室。身份证号：3302031970********。
被告（保全被申请人）：蔡亦军（tsoi，yikkwan），男，1967年10月19日出生，被申请人孙文英之夫，住浙江省宁波市海曙区念书巷*号***室。香港永久性居民身份证号码p784265（5）。
本院在审理原告宁波市市区农村信用合作联社天合分社与被告宁波市国昌空调暖通设备安装有限公司、孙文英、蔡亦军（tsoi，yikkwan）金融借款合同纠纷一案中，依原告提出的财产保全申请，作出（2014）浙甬商外初字第63-1号民事裁定书，裁定冻结被告宁波市国昌空调暖通设备安装有限公司、孙文英、蔡亦军（tsoi，yikkwan）合计1404352元的银行存款或查封等值财产，根据此裁定，本院查封了被告孙文英名下的位于海口市龙昆北路金融花园e幢1601、1602、1603室（房屋所有权证号：海口市房权证海房字第××号、hk××99号、hk××00号）房产。异议人向本院提出异议，要求解除对孙文英名下位于海口市龙昆北路金融花园e幢1601、1602、1603室房产的查封。本院于2014年11月4日立案受理后依法组成合议庭，以公开�证的方式进行了审查。异议人李继志的委托代理人王辉富、财产保全申请人宁波市市区农村信用合作联社天合分社的委托代理人徐伟、邱叶参加了听证。本案现已审查终结。
异议人李继志请求解除对孙文英名下位于海口市龙昆北路金融花园e幢1601、1602、1603室房产的查封。其事实和理由有：
2014年8月14日，异议人与孙文英签订一份《房产买卖协议书》，约定异议人购买孙文英名下位于海口市龙昆北路金融花园e幢1601、1602、1603室共三套房产，合计1550000元。协议签订当日异议人向孙文英支付100000元定金，剩余的1450000元房款在双方公证后异议人再向孙文英支付。2014年8月18日，异议人、孙文英、蔡亦军三方在海南省海口市琼州公证处进行了公证，公证内容为：涉案房屋为孙文英和蔡亦军的夫妻共同财产，因上述房产在银行按揭期间，现委托异议人作为代理人，全权代表�理涉案房屋的相关事宜，具体权限包括：1.办理提前偿还银行贷款手续，领取房产证；2.签订房产买卖合同，办理房屋产权的过户，办理土地使用权过户、收取售房款，办理评估，缴纳相关税费等各项费用。在办理上述委托事项的过程中所签署的有关文件和事实的行为均予以承认。
合同签订后，异议人已经积极履行如下等各项义务：第一、异议人于2014年8月14日向孙文英支付了100000元定金；第二、异议人于2014年8月18日分三次向蔡亦军支付购房款530000元；第三、异议人于2014年8月27日向孙文英账户汇款865000元，用于结清涉案房屋的按揭贷款。综上，异议人共向孙文英支付了购房款1495000元，剩余55000元双方约定以茶叶货款抵扣。同时，孙文英也于2014年8月14日向异议人交付了房屋，并且异议人于2014年9月17日开始已经向物业公司缴纳了涉案房屋的物业管理费。2014年9月18日涉案房屋其中的1602室、1603室与装修公司签订了装修装饰合同并开始进行装修。2014年9月30日，异议人携公证书到海口市政府服务中心办理涉案房屋其中的1601室的房屋过户手续，该中心也向异议人出具了受理通知书。2014年10月13日，涉案房屋被查封，导致该中心无法向异议人颁发涉案房屋1601室房屋所有权证，1602室、1603室的过户手续也无法办理。
异议人认为，异议人与孙文英签订的《房屋买卖协议书》合法有效，应当受法律保护，异议人已全面履行合同约定的所有义务，包括但不限于支付购房款、纳税、结清按揭贷款、申请过户，孙文英也向异议人交付了房屋，异议人在涉案房屋的交易过程中没有任何过错，因此法院理应优先保护异议人的合法权益，即依法解除对涉案房屋的查封。
为证明自己的主张，异议人向本院提供如下证据：
证据1.房屋买卖协议书，拟证明孙�英与异议人在法院查封前已签订房屋买卖协议，孙文英已将涉案房屋转让给异议人。
证据2.（2014）琼州证字第5152号公证书，拟证明孙文英、蔡亦军已经以公证委托的形式将办理涉案房屋过户登记、偿还房屋按揭贷款等权限交于异议人。
证据3．2014年8月14日收据，拟证明签订房屋买卖协议当日，异议人已向孙文英支付定金100000元。
证据4.2014年8月14日交房确认书、交房通知书各一份，拟证明孙文英收到定金后将涉案房屋交付给异议人。
证据5.中国工商银行电子银行回单，拟证明如下事实：一、异议人依约于2014年8月14日向蔡亦军的银行账户转入定金100000元。二、异议人依约于2014年8月18日分三次向蔡亦军的银行账户转入530000元。三、异议人依约于2014年8月27日向孙文英的银行账户转入865000元用于偿还房屋按揭贷款，银行已扣划，异议人为孙文英结清欠款。综上，异议�依约一共已经支付购房款1495000元。余款双方约定用茶叶货款抵扣。
证据6.个人贷款结清通知书，拟证明异议人已代孙文英还清涉案房屋的银行按揭贷款。
证据7.海南三友物业公司提供的机打发票，拟证明孙文英早已将涉案房屋交付给异议人，物业公司对此知情，并由异议人支付物业管理费。异议人已经实际占有涉案房屋。
证据8.海南三友物业公司提供的往来凭证、房屋室内装饰装修管理服务协议、海南雅高装饰设计工程有限公司提供的装修合同、室内装饰施工图、工程预算单，拟证明孙文英在2014年9月17日前已将涉案房屋交付给异议人，异议人对其中1602房、1603房进行装修，异议人已实际占有涉案房屋。
证据9.房屋过户受理通知单，拟证明涉案房屋中的1601房的房屋过户手续业经房管部门受理，并出具受理通知书。
证据10.证明书，拟证明孙文英已将涉案房屋交付给异议人及异议人对其中1602、1603房进行装修的事实。
证据11.备忘录，拟证明异议人李继志与黄炳煌之间有约定，将涉案三套房屋中的1601房登记在黄炳煌名下。
证据12.（2014）浙甬商外初字第63-1号民事裁定书、（2014）浙甬商外初字第63-1-3协助执行通知书、（2014）浙甬商外初字第63-1-4协助执行通知书，证明涉案房屋现已被查封。
保全申请人宁波市市区农村信用合作联社天合分社答辩称：
1.异议人李继志与孙文英之间是否存在真实的房屋买卖关系不能确认，三套房屋的总价值仅有150余万元，大大低于市场价值。从证据的表面形式看，虽然孙文英、蔡亦军于2014年8月18日对李继志进行了委托，但委托内容却是代理签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、收取售房款，系孙文英的代理人，代表的是孙文英的利益，而非房产的买受人。
2.从海口市政府服务中心受理通知书看，1601房屋的买受人是黄炳煌，也非李继志。且仅1601房屋开出受理单，另外两套房屋并未开出受理单。
3.《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，即使李继志与孙文英存在真实的买卖关系、支付了全部房款、并实际占有了涉案房屋，但由于未办理过户登记手续，依法不发生效力，故房屋的产权仍属于孙文英。故而不符合我国《物权法》的规定，依法应予以驳回。
根据双方提供的初步证据和各方陈述，本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此�有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，对于海口市龙昆北路金融花园e幢1602、1603室房产，综合异议人提供的买卖协议书、电子银行回单、个人贷款结清通知书及物业管理费机打发票等证据，可以认定异议人与本案被告孙文英、蔡亦军之间就该两套房屋存在真实的买卖关系，异议人已经支付全部价款并实际占有，且在本院查封该两套房产时，距离其与孙文英、蔡亦军买卖协议签订之日尚未满90日，属于《城市房地产转让管理规定》规定的期限内，可以认定其对未办理过户登记手续无过错。故异议人就该两套房屋提出的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院予以支持。对于海口市龙昆北路金融花园e幢1601房，海口市房地产管理部门出具的存量房屋买卖转移登记受理通知书载明的转让�和受让方分别为孙文英和黄炳煌，签名分别为黄炳煌和李继志代孙文英、蔡亦军，而非异议人本人。故异议人李继志依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张解除对涉案房屋查封的请求，与法律规定和事实不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
一、异议人李继志提出的对海口市龙昆北路金融花园e幢1602、1603室（房屋所有权证号：海口市房权证海房字××号、hk××00号）房产解除查封的异议请求成立。中止对该两套房产的执行。
二、驳回异议人李继志要求解除对海口市龙昆北路金融花园e幢1601房（房屋所有权证号：海口市房权证海房字第××号）查封的�议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶永权
审 判 员 陈爱娣
代理审判员 闫 冰
二〇一四年十一月二十日
代书 记员 马 素