山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第1402号原告济南吉华电子商务服务有限公司，住所地济南市。法定代表人李军，经理。委托代理人刘道训，山东安纪太律师事务所律师。委托代理人毕树信，男，1973年2月14日生，汉族，该公司员工，住济南市。被告山东君陶投资控股有限公司，住所地济南市。法定代表人马俊涛，董事长。第三人济南市市中区人民政府大观园街道办事处，住所地济南市。法定代表人陈国华，书记。委托代理人赵迎春，男，1962年1月19日生，汉族，该办事处工作人员，住济南市。原告济南吉华电子商务服务有限公司（以下简称济南吉华公司）与被告山东君陶投资控股有限公司（以下简称山东君陶公司）、第三人济南市市中区人民政府大观园街道办事处（以下简称济南大观园办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告济南吉华公司法定代表人李军及其委托代理人刘道训、毕树信，被告山东君陶公司法定代表人马俊涛，第三人济南大观园办事处法定代表人陈国华的委托代理人赵迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南吉华公司诉称，位于济南市纬四路4号的房产（第一层和第二层，面积1191.95平方米）属于济南市社会信用资信中心（简称资信中心）所有，原告系资信中心的下属公司。2008年8月1日，资信中心向原告签署《委托书》，委托原告对资信中心的上述房产进行经营管理，委托期限20年。2010年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告将资信中心上述房产的1100平方米租赁给被告使用，租赁期限自2010年9月1日至2015年8月30日，租赁费每年29万元。协议签订后，原告如约将房产交付给被告使用。协议履行初期，被告尚能按时支付房租。但自2013年开始，被告开始拖延支付房租，至今被告已欠房租327054元。另外，2013年12月，原告发现被告擅自将其承租的第一层的房屋转租给了济南市市中区人民政府大观园街道办事处（简称办事处）。原告随即向办事处发出书面通知，向其告知被告君陶公司欠缴房租的事实，至今未果。综上所述，被告长期拖欠房租的行为严重损害了原告的经济利益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告及第三人腾空位于济南市市中区纬四路4号房屋并交还给原告。2、判令被告付清2013年8月2日至2014年9月16日期间所欠原告房租327054元，并支付自2014年4月1日起至本判决生效之日止，以327054元为基数，按每日万分之二点一计算的逾期付款违约金。被告山东君陶公司辩称，原告所诉与事实不符。一、所欠房租并非原告提供的数额。二、我方欠租有多方面的原因，1、我方与原告签订租赁合同时，由于不能对所租赁的房屋进行彻底的检查，使用后发现房屋存在较多的质量问题；2、原告所使用的电力是由济南铁路局工人文化宫供给，我方与工人文化宫联系，工人文化宫曾于2010年5月书面通知原告，按照国家消防法规定，应将所用电路从三项四线改为三项五线。因为所租赁房屋原告未使用，工人文化宫将线路改造通知贴于大门，因原告无人办公也未使用电力，所以线路未改造。在我方使用租赁房屋后，工人文化宫多次催促我方改造线路，我方也多次口头通知原告。因线路未改造致使后期停电，累计117天停电，给我方造成严重损失。我方在前期一直正常交纳房租，2013年因长期停电才拒绝向原告交纳房租；3、我方租赁本案所涉房屋后，二楼的水一直往一楼严重滴漏，我方与原告协商过，也通知原告进行修理，原告一直口头同意但从未修理。我方不同意解除合同。综上，我方要求驳回原告的诉讼请求。第三人济南大观园办事处述称，被告山东君陶公司将涉案房屋转租给我方时，出具过原告济南吉华公司提供的同意转租证明，说明原告济南吉华公司并非擅自转租。我方不同意解除合同，应按合同约定履行。我方也准备搬离，具体日期不能确定。经审理查明，本案所涉济南市市中区纬四路4号（建筑面积1191.95平方米，所在层数1-2，房产证号济房权证中字第1102**号）房屋所有权人为济南市社会信用资信中心。济南市社会信用资信中心于2008年8月1日向其下属公司即原告济南吉华公司出具委托书，将上述房产全权委托给原告济南吉华公司经营管理，委托期限为20年。原告济南吉华公司与被告山东君陶公司于2010年5月31日签订房屋租赁协议，该协议载明：“甲方济南吉华电子商务服务有限公司，乙方山东君陶投资控股有限责任公司，一、甲方将坐落在纬四路四号房屋壹楼层大厅和二楼层整体建筑面积1100㎡租赁给乙方使用，租赁期限2010年9月1日至2015年8月30日。二、甲方租赁给乙方的房屋按每平方米0.75元／日人民币计算，租赁面积1100㎡，每年度租赁费29万元整。具体支付方式为：第一年的租金在甲、乙双方自签订房屋租赁合同起，乙方向甲方缴纳房屋租赁费29万元整；从第二年开始，乙方按年度分两次缴纳租赁费，乙方每半年度缴纳租赁费145000元整，每半年度乙方提前15日支付下一个半年度租赁费给甲方，每延期支付一天乙方付给甲方千分之五的滞纳金。三、租赁期间，甲方负责租赁房屋的使用安全，房屋的修缮和保养及水、电、暖、管道维修维护由乙方负责，费用由乙方承担。四、乙方不得破坏租赁房屋的主体结构或设置对房屋结构有影响的设备，若经营需要装修改造需征得甲方同意方可施工，如果出现房屋、设施损坏乙方负责赔偿。五、甲方应在租赁合同执行期间，保障乙方的正常供电、供水，甲方负责与当地供电、供水部门的协调工作。1.现在使用的电力是由济南铁路局工人文化宫提供，乙方暂按甲方使用电力现状用电，乙方安装电表计量用电，目前按济南铁路局工人文化宫给甲方供电价格每度电壹元人民币结算，每月结算一次，如遇电价调整按新价格执行，若济南铁路局工人文化宫不向甲方提供电力时，由双方协商解决。2.甲方现在使用的水是由济南市自来水公司按居民生活用水价格提供的，若乙方使用甲方现在使用的水源，按水表计算用水量，缴纳用水费。九、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（5）拖欠房租累计三十天以上，并赔偿违约金。”原告济南吉华公司于双方签订租赁合同当日即2010年5月31日将本案所涉房屋交付给被告山东君陶公司使用。被告山东君陶公司与第三人济南大观园办事处于2011年8月16日签订房屋租赁合同，当日将其承租的位于济南市市中区纬四路四号一楼房屋一处，使用面积360平方米，转租给第三人济南大观园办事处使用，租赁期限自2011年8月16日至2015年8月15日止。被告山东君陶公司已向原告济南吉华公司交纳2013年8月1日之前的房租共计85万元。自2013年8月2日起至2014年9月16日止，被告山东君陶公司共欠原告济南吉华公司房租327054元。原告济南吉华公司于2013年12月3日将通知一份当面交给被告山东君陶公司法定代表人马俊涛，马俊涛当日在落款处签名并加盖公司公章，该通知载明：“山东君陶投资控股有限公司：根据贵公司与我公司于2010年5月31日签订的《房屋租赁协议》第二条的约定，贵公司应于每半年度提前15日支付下一个半年度租赁费。截止目前，贵公司尚欠2012年9月至今的房租18.5万元，已经累计拖欠1年2个月。现通知贵公司，请在收到本通知之次日起15个工作日内交清房租18.5万元和滞纳金1.5万元。如果贵公司到期没有付清，我公司将根据《房屋租赁协议》第9条第3款第5项的约定诉诸法律，依法解除《房屋租赁协议》并收回房屋。”原告济南吉华公司于2013年12月4日向第三人济南大观园办事处发出通知一份，第三人济南大观园办事处于2013年12月5日收到该通知。该通知载明：“济南市大观园办事处：贵单位现在使用的济南市纬四路四号的房产系我公司管理的房产，山东君陶投资控股有限公司（简称君陶公司）系该房产的承租人，租赁期限2010年9月1日—2015年8月30日。君陶公司应当于2013年9月1日交清至2014年3月30日的房租33.5万元，现已拖欠房租累计金额18.5万元、滞纳金1.5万元，合计20万元。我公司已书面通知君陶公司限期交清，逾期将依据《房屋租赁协议》的约定诉诸法律解除合同并收回房屋。基于上述事实和法律规定，现特此将君陶公司的违约行为告知贵单位，请贵单位自接到本通知之次日起15个工作日内，督促君陶公司交清所欠房租和滞纳金；如果到期不能交清，我单位将诉诸法律解除合同并收回房屋，请贵单位做好交还房屋的准备。”被告山东君陶公司主张其已于2014年春节期间搬离涉案房屋，也通知第三人济南大观园办事处于2014年年底前搬离涉案房屋。原告济南吉华公司对此不予认可。被告山东君陶公司未提供相应证据予以证明。上述事实，由委托书、房屋所有权证、房屋租赁协议两份、通知两份、国内标准快递单、特快专递邮件查询回单、发票四张、进账单、汇兑凭证3张及当事人的陈述等证据予以证实。本案原、被告争议的焦点问题为哪一方存在违约行为。原告济南吉华公司主张其不存在违约行为，相反被告山东君陶公司自2013年8月2日至今未向其交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告山东君陶公司对此不予认可，并主张其拒交租金的原因在于原告济南吉华公司违约在先，交付的房屋存在经常停电、漏水等严重质量问题，为此提供如下证据予以证明。一、发票复印件一张，证明在济南铁路局工人文化宫威胁停电的情况下，其对涉案房屋全楼主电缆及配电箱进行了更换，为此购买发票中载明的机电配件支出部分费用；当时为了节省安装费用，找的临时工进行安装。原告济南吉华公司对该发票复印件不予认可，并主张该发票系单方证据，不能证明其上述主张，济南铁路局工人文化宫未通知过原告更换电缆，且双方在合同中约定租赁房屋的水电维修由被告山东君陶公司承担。二、2012年9月以后其公司的员工出勤记录一宗，证明自2012年9月至2014年8月，由于原告济南吉华公司不更换电路，致使停电116.5天，造成其无法正常工作并产生损失。原告济南吉华公司对该出勤记录一宗不予认可，并主张系其单方记录，与本案无关，且其从未接到过停电通知。原告济南吉华公司对被告山东君陶公司的上述主张亦不予认可。本院认为，被告山东君陶公司提供上述购买机电配件的发票系复印件，原告济南吉华公司对此不予认可，该发票不能作为本案有效证据使用。被告山东君陶公司提供的员工出勤记录，原告济南吉华公司不予认可，该记录系被告山东君陶公司单方制作，也未提供证据证明其员工未出勤是否与停电有直接关系，因此，该记录无法证明其上述主张。被告山东君陶公司发现所租赁房屋存在上述其主张的质量问题并影响其使用后，应向原告济南吉华公司提出异议，请求解除合同或要求赔偿损失，但其未提供相应证据证明是否向原告济南吉华公司提出过异议，该行为不符合一般生活常识。原告济南吉华公司向被告山东君陶公司出具催交欠租的书面通知后，被告山东君陶公司在指定期限内亦未就租赁房屋存在的质量问题向原告济南吉华公司提出过异议。原、被告在房屋租赁协议中明确约定，租赁期间，原告济南吉华公司负责租赁房屋的使用安全，房屋的修缮和保养及水、电、暖、管道维修维护由被告山东君陶公司负责，费用由山东君陶公司承担。通过以上综合分析，可以看出被告山东君陶公司主张其拒交租金的原因在于原告济南吉华公司违约在先，交付的房屋存在严重质量问题，没有事实和法律依据，本院不予采信。因此，被告山东君陶公司未按合同约定期限向原告济南吉华公司交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原、被告签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方均应按租赁协议的约定履行各自的义务。被告山东君陶公司未向原告济南吉华公司交纳2013年8月2日至2014年9月16日租赁期限内的租金，应承担相应的民事责任。被告山东君陶公司主张其已于2014年春节期间搬离涉案房屋，原告济南吉华公司对此不予认可，被告山东君陶公司未提供相应证据予以证明，对其该项主张，本院不予采信。因此，原告济南吉华公司请求解除与被告山东君陶公司签订的房屋租赁协议，被告山东君陶公司及第三人济南大观园办事处腾空房屋交还给原告济南吉华公司，被告山东君陶公司向原告济南吉华公司支付上述期间的租金327054元，事实清楚，理由正当，本院予以支持。本院于2014年9月16日开庭审理本案时，原告济南吉华公司解除合同的通知已到达被告山东君陶公司，虽然被告山东君陶公司不同意解除合同，但所提异议不成立，因此，本院认定解除房屋租赁协议的时间为2014年9月16日。原、被告在租赁协议中约定的滞纳金系违约金性质。在上述本院已认定被告山东君陶公司构成违约的情况下，原告济南吉华公司主张的违约金，有租赁合同的明确约定，且原告济南吉华公司已明显降低计算标准，亦不违反有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告济南吉华电子商务服务有限公司与被告山东君陶投资控股有限公司2010年5月31日签订的房屋租赁协议于2014年9月16日解除。二、被告山东君陶投资控股有限公司、第三人济南市市中区人民政府大观园街道办事处于本判决生效之日起三十日内，将位于济南市市中区纬四路4号房屋一楼层大厅和二楼层整体（建筑面积1100㎡）腾空并返还给原告济南吉华电子商务服务有限公司。三、被告山东君陶投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告济南吉华电子商务服务有限公司自2013年8月2日至2014年9月16日期间的房屋租金327054元。四、被告山东君陶投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告济南吉华电子商务服务有限公司自2014年4月1日起至本判决生效之日止，以327054元为基数，按每日万分之二点一计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，由被告山东君陶投资控股有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  申红旗人民陪审员  乔永欣人民陪审员  苏 毅二〇一五年二月九日书 记 员  吕 娜