北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12658号
上诉人（原审被告）保冬妮，女，1961年11月5日出生。
委托代理人王钢，北京市绅特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中商和旭物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号院30号楼3层301-326室。
法定代表人黄伟华，总经理。
委托代理人高雷，男，1986年8月5日出生。
上诉人保冬妮因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第13869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，北京中商和旭物业管理有限公司（下称中商和旭公司）起诉至原审法院称：我公司受北京市西城区耕天下小区业主委员会委托，负责位于西城区永定门×××3号院“耕天下小区”项目的物业管理服务。我公司与北京市西城区耕天下小区业主委员会于2013年5月31日签订的《北京市西城区“耕天下小区”物业服务合同》，其中第三章第十二条规定，小区内带电梯住宅收费标准为5.28元／平方米＊月（涉案房屋建筑面积为149.2平方米），物业服务费应当从签约之日起计收，收费周期为每三个月一次。我公司已经如约为保冬妮提供了物业服务，但保冬妮至今尚未支付所欠物业费14967.82元；故起诉要求保冬妮支付2013年6月1日至2014年12月31日物业费14967.82元及承担本案诉讼费。
保冬妮辩称：中商和旭公司没有如约提供物业服务，因此我们请求酌情核减物业费标准。物业安排的工作人员人数不足、小区的绿化不达标、物业公司没有履行约定的维护维修义务、小区的消防器材过期不合格、小区内业主违建、养狗的情况都没有采取任何措施。我的小区在诉讼请求的期间内有6个月直饮水无法使用，涉及我个人的经核算是18元。不同意中商和旭公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：北京市西城区耕天下小区业主委员会与中商和旭公司签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的有关强制性规定，合法有效，对耕天下小区的全体业主具有约束力。保冬妮虽非物业服务合同签订方，但不影响该合同的法律效力。保冬妮作为小区业主在接受物业服务的同时，应当按照国家相关规定及时交付物业管理费用。根据在案证据及双方陈述，中商和旭物业公司在本案所诉物业服务期间内存在部分时间未能依约为保冬妮提供直饮水服务的情形，故对于保冬妮所述要求根据合同价款扣减该服务项目部分服务费用的主张，法院予以支持。因保冬妮未提供充分证据证明中商和旭公司提供的物业服务与合同约定存在重大违约情形，故应在扣除上述部分直饮水费用后向中商和旭公司交纳物业管理费。因物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，物业公司与业主之间应加强沟通协作，共同营造一个良好的生活居住环境。保冬妮所述中商和旭公司在物业管理工作中存在的问题及不足的说法，系对中商和旭公司工作的鞭策，中商和旭公司应就业主提出的问题积极整改，在今后的物业服务中充分听取小区业主的意见和建议，树立为业主服务的意识，提高自身物业管理工作水平，更好地为业主服务。综上，中商和旭公司要求保冬妮支付物业费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持。保冬妮提出的中止审理之请求，因案外人强燕、蔡戟再审案件的结果并非本案审理的依据，故法院对中商和旭公司中止审理的申请，不予考虑。据此，原审法院于2015年8月判决：一、自判决生效之日起十日内，保冬妮支付北京中商和旭物业管理有限公司二○一三年六月一日至二○一四年十二月三十一日的物业费一万四千九百四十九元七角四分；二、驳回北京中商和旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，保冬妮不服，上诉至本院称：小区的围墙并非古城墙，而是现代红砖墙，中商和旭物业应进行维修；小区的消防栓过期了，码放位置不合格；小区绿化不达标，草坪大面积斑秃；中商和旭物业对于违建及养狗等问题不作为；以上问题说明了物业存在重大违约；故要求撤销原判，依法改判驳回中商和旭公司的全部诉讼请求。中商和旭公司同意原判。
经审理查明：保冬妮系北京市西城区（原宣武区）永定门内×××3号院7号楼①-4-106房屋产权人，房屋建筑面积为149.2平方米。2013年5月31日，北京市西城区耕天下小区业主委员会与中商和旭物业公司签订了《北京市西城区“耕天下小区”物业服务合同》，双方约定物业服务期限为2013年6月1日至2016年5月31日。根据该合同约定，中商和旭物业公司提供的物业服务包括：1、制定物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项（代收代缴能源费、其他特约服务等）。该合同同时约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：有电梯住宅5.28元／平方米＊月、无电梯住宅4.99元／平方米＊月；物业服务费应用双方签约之日起计收，业主物业服务费收费周期为每三个月一次，业主各项能源费用收费周期为每两个月收取一次；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日万分之三的标准计算滞纳金，中商和旭物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费期超过3个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用……。庭审中，保冬妮为证明中商和旭物业公司所提供的保洁、保安、绿化、消防、设施维护服务与物业合同约定不符及小区存在违章建筑问题，向法院提交了其拍摄的照片及视频资料，中商和旭公司对保冬妮所提交的部分照片和视频的真实性不予认可，以照片、视频均不能反映小区常态和现实情况为由予以辩驳，亦就其主张的小区现状向本院提交了相关照片、违章建筑及消防整改文件。根据保冬妮提交的《投标报价表》显示，住宅物业管理服务费中包括24小时生活热水和直饮水，根据物业服务合同附件一中物业管理服务费构成明细表中显示，直饮水费用占总成本0.4%，保冬妮据此主张因在本案所诉欠费期间中生活直饮水有6个月未能正常使用应酌减相关费用。中商和旭物业公司自述因接手该小区时直饮水设备已损坏，在维修期间直饮水确有6个月未能正常使用。
另查，案外人保红漫曾来院起诉北京市西城区耕天下小区业主委员会要求撤销该业委会作出的与中商和旭物业公司签订《物业服务合同》的决定，在原审法院于2014年7月判决驳回其诉讼请求后，保红漫上诉至本院，本院裁定驳回上诉，维持原判。后保红漫向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2015年1月19日裁定驳回了保红漫的再审申请。保冬妮在本案审理过程中提出因仍有案外人强燕、蔡戟就与保红漫相同诉讼请求的案件仍在法院审理中，故而申请本案中止审理。
上述事实，有《北京市西城区“耕天下小区”物业服务合同》、照片、（2009）宣民初字第6977号民事判决书、（2009）一中民终字第16058号民事判决书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：北京市西城区耕天下小区业主委员会与中商和旭物业公司签订的《北京市西城区“耕天下小区”物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同系北京市西城区耕天下小区业主委员会系代表全体业主签订，该合同内容约束全体业主，中商和旭物业公司为保冬妮所在的小区提供了物业服务，保冬妮应向中商和旭物业公司及时交纳物业费。
根据查明的事实，中商和旭物业公司已向相关部门反映小区业主存在的私搭乱建行为，有关部门亦进行了现场执法，中商和旭物业公司已尽到基本义务。中商和旭物业公司存在部分时间未能依约为保冬妮提供直饮水服务的情形，原审法院依法扣减该服务项目部分服务费用，本院对此不持异议。中商和旭物业公司虽在小区绿化、公共设施维护等方面需要进一步改善、提高，但保冬妮所称的物业服务瑕疵不足以构成进一步减免其物业费的充分理由。另应指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于保冬妮提出的问题，中商和旭物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。
综上，保冬妮的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费87元，由北京中商和旭物业管理有限公司负担7元（已交纳），由保冬妮负担80元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费174元，由保冬妮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 张晓鸥