新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终1883号
上诉人（原审被告）：陈燕胜，男，汉族，1967年8月25日生，无固定职业，住伊宁市。
委托诉讼代理人：马跃明，新疆秉政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：代军，男，汉族，1965年8月28日生，无固定职业，住伊宁市。
被上诉人（原审原告）：王洪涛，男，汉族，1973年11月9日生，个体工商户，住伊宁市。
上诉人陈燕胜因与被上诉人代军、王洪涛房屋房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初2523号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月31日立案后，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。陈燕胜及其委托诉讼代理人马跃明，被上诉人代军、王洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈燕胜上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判由代军、王洪涛向其退还多收租金230411元；2、一、二审诉讼费由代军和王洪涛承担。事实和理由：1、原审认定合同解除时间有误，代军和王洪涛与出租人新疆和泰康居房地产开发公司的合同解除时间为2017年1月25日，其后代军、王洪涛作为转租人丧失租赁物，原审判决解除合同时间2017年5月30日不当，应予纠正。2、2014年5月5日至2014年9月25日期间的租金应当扣减，因代军、王洪涛与新疆和泰康居房地产开发公司的租赁合同约定4个月装修期免租，且该期消防未验收不能使用，故其不应当承担该期间的租金；3、原审认定支付租金错误，上诉人实际支付租金730万元，代军、王洪涛应当退还多收租金230411元。
代军、王洪涛答辩称，1、陈燕胜在2014年4月1日至2017年5月14日止都正常使用房屋并经营，房屋租金应当从2014年4月15日开始计算。2、其与新疆和泰康居房地产开发公司达成调解书确认的房租起算时间是2014年9月25日是其所作的让步，上诉人为此承担了48万元违约金，故租金应从2014年4月1日起算。3、陈燕胜仅支付580万元租金，其应当支付欠付租金。
代军、王洪涛一审诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、陈燕胜给付租金350万元；3、由陈燕胜承担案件受理费。
原审法院经审理查明：2014年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告从原告处承租位于伊宁市解放路234号一层房屋，租期自2014年5月15日至2023年8月15日。第一年租金290万元，2015年至2018年租金320万元，每年4月1日前支付租金。被告欠2015年5月15日至2016年5月14日期间租金30万元。原告提交2017年5月23日拍摄的照片，拟证实被告租赁的房屋至今未给原告办理移交手续。被告质证称真实性无异议。该证据予以确认。2016年5月，被告因无力支付租金要求解除与原告签订的租赁合同，被告至今未向原告移交租赁物。
原审法院认为，被告同意给付2015年5月15日至2016年5月14日期间租金30万元，并同意解除双方签订的房屋租赁合同，应予确认。双方争议的焦点：2016年5月，原、被告是否解除租赁合同，即原告主张2016年5月15日至2017年5月14日期间的租金320万元能否成立。被告辩解其于2016年5月向原告提出解除租赁合同，原告已同意。庭审中，原告虽认可该事实，但主张同意解除合同的条件系被告付清拖欠的租金，并返还租赁物。从原告提交的一组照片看，租赁房屋至今仍在被告使用管理过程中，被告又未能提供任何证据证实其将租赁的房屋已返还原告，原告要求其承担返还租赁物之前的租金有理有据。综上所述，原告要求被告给付租金350万元，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：一、解除2014年4月1日原告代军、王洪涛与被告陈燕胜签订的房屋租赁合同；二、被告陈燕胜于本判决生效后十日内给付原告代军、王洪涛截止2017年5月15日的租金350万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳计17800元，由被告陈燕胜负担。
二审中，双方均提交新证据。陈燕胜提交证据一、公路货物运输协议四份，信息服务部证明一份，银行打款凭证一份，证实陈燕胜于2016年6月12日至2016年6月18日期间租用信息服务部5辆车将租赁房屋内的货物搬出，双方合同已于搬出之日即2016年6月18日解除。证据二、照片14张，证明其以搬离。证据三、民事起诉状，证实6月18日其提出解除合同，代军和王洪涛在9月起诉，双方同意解除合同。证据四、伊犁州法院（2017）新40民终681号民事调解书，证实两被上诉人作为转租人与出租人新疆和泰康居房地产开发公司于2017年1月25日合同已解除，其作为次承租人的合同也已解除。证据五、两被上诉人与新疆和泰康居房地产开发公司一审判决书，证实被上诉人主张从2014年9月25日起算租金。证据六、2015年11月24日、11月30日个人结算申请书和回单各两份，证实支付王洪涛租金110万元。2015年12月22日银行汇款单，证实2015年租金除双方认可的290万元以外，其于2015年12月22日还向王洪涛支付租金50万元。证据七、银行卡交易明细清单，证实2016年4月28日、2016年5月20日、2016年6月1日支付租金150万元。证据八、合作协议，证实双方除了租赁关系、借款关系还存在合作关系，王洪涛支付的544000元不能证明是支付借款。证据九、消防安全检查合格证，证实2015年12月23日消防才合格，不应当支付2014年9月25日之前的租金。代军和王洪涛质证意见：证据一只能证明陈燕胜托运展柜，与本案无关。对证据二证明陈燕胜自己搬走了，与其无关。证据三复印件不认可。证据四、证据五、证据六、证据七真实性认可，但不是支付的租金，而是陈燕胜偿还的代军的借款。对证据八王洪涛对证据不认可，代军认可真实性，但认为是为了避税签订。对证据九是二次装修的合格证，是正常的经营活动。本院认为,证据一、二只能证实运输搬离事实，不能证明双方合同解除。对证据三系复印件被上诉人不认可，因缺乏合法性不予采信。对证据四、五当事人对证据真实性关联性均无异议，本院予以确认。对证据六中两笔合计110万元个人结算申请书载明”还借款”与本案无关联性。对证据六中的2015年12月22日、银行卡交易明细清单及证据七中的银行卡交易明细清单，没有载明还租金，与本案关联性证明力不足不予确认。对证据八、证据九因与本案无关联性不予确认。
代军和王洪涛提交如下新证据，证据一、借款担保合同及借条各一份，证实陈燕胜向代军借款200万元，印证陈燕胜出具2015年12月22日至2016年打款银行回单均是归还借款而非租金。证据二、调解书，证实200万元借款纠纷已诉讼并形成调解书。证据三、中国农业银行交易明细清单，证实分三笔转款160万元。证据四、银行卡取款凭条，证实向陈燕胜转账1000000元。证据五、银行业务凭证两份，证实给陈燕胜支付借款544000元。证据六、中国银行汇款凭证，证实给陈燕胜支付借款1500000元。证据七、王东胜证人证言，证实150万元是替代军支付陈燕胜借款。陈燕胜质证意见：证据一真实性无异议，但代军没有履行足额交付借款义务。证据二调解结果只有10万元，证明不了交付借款200万元的事实。证据三是我方给王洪涛支付的款项，而不是他给我的支付款项。这三笔款与我方提供付款时间及金额一样。对证据四认可，我方借了100万元，但已经偿还90万元，剩余的10万元就是调解书的10万元。证据五付款凭证载明是货款并非借款。证据六是王东胜支付款项，不是代军的借款。对代军和王洪涛提供的证据本院认证如下：对证据一虽然陈燕胜对真实性认可，但认可收到100万元借款，否认收到200万元借款，故代军和王洪涛对否认的100万元大额借款应当负有举证义务，对借条证据证明力不予确认。对证据二真实性无异议，本院予以确认。对证据三因是陈燕胜付款的明细，不能证明是王洪涛付款，对证明的问题不予确认。对证据四双方无异议予以确认。对证据六载明系货款与本案无关联性不予确认。对证据七陈燕胜虽然对真实性无异议，但对关联性有异议，对证据八真实性无异议，证据八能够印证证据七是代军付款故予以确认。
本院另查明：二审经对账，双方当事人均认可2014年陈燕胜支付代军和王洪涛租金300万元，2015年支付租金为290万元。2015年9月14日代军与陈燕胜签订借款担保合同，并由陈燕胜出具200万元的借条。2015年12月22日、2016年4月28日、2016年5月20日、2016年6月1日陈燕胜分四次向王洪涛打款各50万元，合计200万元。但银行交易明细清单未载明款项性质。2015年9月15日王洪涛向陈燕胜转款544000元，结算凭证载明系”货款”。2016年3月7日代军委托王东胜向陈燕胜汇款150万元，汇款单载明”借款”。2014年1月25日，代军、王洪涛和出租人新疆和泰康居房地产开发公司签订租赁合同，由代军和王洪涛承租本案诉争租赁物。合同约定出租方提供四个月的装修期，装修期免租。2016年9月7日代军和王洪涛起诉陈燕胜，要求解除本案诉争租赁合同并支付租金返还租赁物。后撤回起诉。2016年代军和王洪涛因欠付租赁费，新疆和泰康居房地产开发公司提起诉讼，要求代军、王洪涛支付租赁费及违约金。一审判决解除合同，并由代军、王洪涛支付违约金48万元，新疆和泰康居房地产开发公司返还租金400万元。后新疆和泰康居房地产开发公司不服提出上诉，2017年5月22日经本院主持调解，双方当事人达成调解协议：代军、王洪涛与新疆和泰康居房地产开发公司于2017年1月25日解除合同；租金计算时间从2014年9月25日起至2017年1月25日止。2017年5月24日，代军起诉陈燕胜及伊宁市万特商贸有限责任公司归还借款本金200万元。因代军只出借100万元，陈燕胜归还90万元，还剩10万元未还遂成诉，在法院主持下形成调解书，确认陈燕胜支付代军借款本息10万元，代军放弃对伊宁市万特商贸有限责任公司的诉讼请求。一审中陈燕胜在庭审笔录答辩称：”欠2015年5月15日至2016年5月14日租金30万元属实。欠的30万元同意给付，2016年5月15日至2017年租金不应支付”。二审中，王洪涛、代军认可2014年度支付的租金为300万元。
本院认为，本案的争议焦点为:1、诉争合同解除的时间，陈燕胜是否承担2017年1月25日至2017年5月25日期间的租金；2、2014年5月15日至2014年9月25日期间租金应否扣减；3、欠付租金的数额。
关于焦点一、合同一经签订即对双方当事人具有法律约束力，任何一方不得随意解除。陈燕胜主张双方合同于2016年6月18日解除，对此提交证据只能证明其将承租房屋内的物品搬出，不能证明双方协商解除，故其自行搬离行为不能证实双方合同已从搬离之日解除。二审中陈燕胜提交新的证据伊犁州法院（2017）新40民终681号民事调解书，足以证实代军、王洪涛与出租人新疆和泰康居房地产开发公司的合同于2017年1月25日已解除，显然代军和王洪涛与出租人之间的租赁关系因解除而丧失了对租赁物占用，其亦无法对外转租，本案诉争合同于2017年1月25日解除，一审法院判决双方合同于2015年5月14日解除并将租金计算至2017年5月14日不当，租金应当计算至2017年1月25日止。一审法院将2017年1月26日至2017年5月14日期间计算租金欠妥，本院予以纠正。陈燕胜的该上诉理由能够成立，本院予以支持。
关于焦点二、首先，代军、王洪涛和出租人新疆和泰康居房地产开发公司的租赁合同与本案诉争的转租合同系不同的两个法律关系，代军、王洪涛和新疆和泰康居房地产开发公司的租赁合同约定四个月免租期，但代军、王洪涛与陈燕胜的转租合同并未约定免租期，租赁合同不能约束事后的转租合同。其次，王洪涛与出租人之间的租赁纠纷案件中虽辩称因未办理消防手续2014年9月25日期间的租金不予支付，但该辩解理由并非是对本案约定的2014年5月15日至2014年9月25日期间的租金的放弃。第三，本案代军和王洪涛主张的是2015年5月15日至2017年5月14日期间欠付的租金，陈燕胜在未提出反诉的前提下，其主张扣减2014年度的租金无事实和法律依据；第四，通过双方的履行情况看，2014年租金为290万元，陈燕胜已支付2014年度的租金300万元，其履行行为也证实该期间的租金并未免除。陈燕胜主张扣减2014年5月15日至2014年9月25日期间租金的理由不能成立。
关于焦点三、双方当事人对合同约定2015年5月15日至2016年5月14日，2016年5月15日至2017年5月15日的年租金分别为320万元无异议，双方当事人对2015年至2016年度已支付290万元租金无异议，本院予以确认。现双方当事人对陈燕胜于2015年12月22日支付50万元及2016年分三次支付的50万元发生争议。代军和王洪涛主张归还的借款，陈燕胜上诉称系支付租金，但通过陈燕胜提供的银行交易明细清单不能证明款项性质，其主张支付租金证据证明力不足。且陈燕胜认可双方除了租赁关系，还存在借款关系和合作关系，无法证明上述四笔款项系履行租赁合同支付的租金。相反，陈燕胜在一审庭审中却自认2015-2016年度欠付租金30万元，2016-2017年度租金不应支付，显然该自认事实印证该四笔款项并非租金。另2016年3月7日代军委托王某某向陈燕胜借款150万元以及双方认可存在借款关系的事实看，亦无法证实诉争款项系租金。陈燕胜主张将2015年12月22日、2016年4月28日、2016年5月20日、2016年6月1日支付的合计200万元款项作为租金进行扣减的理由不能成立。因2014-2015年度租金为290万元，陈燕胜实际已付300万元，超付10万元租金冲抵2015-2016年度租金，再减去双方无异议的已付租金290万元，2015-2016年度欠付租金为20万元。合同约定2016-2017年度租金为320万元，2017年1月26日至2017年5月14日期间不应支付租金。该期间天数为109天，每天租金为8767元，合计租金为955603元应从2016-2017年度租金320万元中予以扣减，2016-2017年度尚欠租金为2244396元。此款与2015-2016年度欠付20万元租金相加，陈燕胜尚欠租金为2444396元应予支付。因二审中出现新的证据导致本案事实发生变化，故对原审判决结果予以变更。综上所述，上诉人的上诉理由部分能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、变更伊宁市人民法院（2017）新4002民初2523号民事判决第一项为”代军、王洪涛和陈燕胜签订的租赁合同于2017年1月25日解除”；
二、变更伊宁市人民法院（2017）新4002民初2523号民事判决第二项为”陈燕胜于本判决生效后十日内支付代军、王洪涛租金2444396元”；
三、驳回代军、王洪涛一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取17800元，二审案件受理费39043元，合计56843元，陈燕胜负担38653.24元，代军、王洪涛负担18189.76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 凤
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 蒋红梅