广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19074号上诉人（原审原告）：广州市富迅物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路456号之一、456号之二2337房法定代表人：王细菊，该司董事长。委托代理人：刘晓军、黄晓雨，广东信德盛律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市富都房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：彭坤梅，该司经理。被上诉人（原审被告）：广州润华实业投资有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：谢胜保，该司经理。委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。上诉人广州市富迅物业管理有限公司（以下简称富迅公司）因与被上诉人广州市富都房地产发展有限公司（以下简称富都公司）、广州润华实业投资有限公司（以下简称润华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人富迅公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判支持富迅公司原审的诉讼请求；3、诉讼费由富都公司、润华公司负担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，涉案《物业管理服务合同》属前期物业管理服务合同，对润华公司具有约束力。二、润华公司只是富都商贸大厦的业主之一，案涉物业合同对润华公司具有约束力，富都公司作为案涉物业合同的当事人、润华公司作为案涉物业的新业主应当连带向富迅公司缴纳物业管理费。该费用自2014年5月1日至2016年2月29日止为2112000元，富都公司、润华公司应当连带予以支付。三、根据法院拍卖公告及社会实践惯例，富都公司、润华公司理应连带予以支付物业管理费。四、退一步讲，即使《物业管理服务合同》对润华公司不具有约束力，但富迅公司已提供事实物业服务，与其成立事实上的物业服务关系，依据“公平原则”及“受益者承担原则”，润华公司也应连带支付物业管理费。富迅公司与富都公司早在10年前即2005年依法签订了物业服务合同，涉案物业也经过了消防验收、工商登记等全部合法手续存在及经营了10多年，富迅公司提供合法物业管理达10多年，有大量证据可以证明。润华公司理应知道富迅公司对涉案标的提供了物业管理的事实，但其对富迅公司的缴费通知未予理睬，也未提出任何书面异议。润华公司未办理过户且其只是部分业主，按法律规定，其未通知富迅公司解除合同，富迅公司对涉案标的自拍卖后继续提供物业服务是有足够法理依据，富迅公司对涉案标的至今承担着物业管理及安全管理责任，而富都公司、润华公司是直接受益人。五、润华公司不是富都商贸大厦的建设单位，其无权决定更换物业服务企业，也无权以建设单位身份享有前期物业管理的权利。被上诉人富都公司没有向本院提交答辩意见。被上诉人润华公司答辩称：原审判决合理合法，请求予以维持。富迅公司向原审法院起诉请求：1、富都公司立即向富迅公司支付自2014年5月1日至2016年2月29日止的物业管理服务费合计2112000元（每月按48000平方米×2元/平方米计算）；2、润华公司对富都公司的上述债务承担连带清偿责任；3、润华公司继续履行富某公司与富都公司签订的物业管理服务合同，由富迅公司继续对富都商贸大厦提供物业服务；4、案件的诉讼费由富都公司、润华公司承担。原审法院查明的事实：2005年4月15日，富迅公司（乙方）与富都公司（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对富都商贸大厦提供物业管理服务事宜，物业类型为商业，座落位置为广州市越秀区解放中路421号至459号，占地面积3950平方米，建筑面积48000平方米；本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，办公楼15元/月·平方米，商业物业25元/月·平方米，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成；本合同期限自2005年4月15日起至2025年4月15日止；等。2014年4月16日，广州市越秀区人民法院作出（2004）越法执字第3300号恢字1号执行裁定书：广州市解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程整体项目的所有权、开发权及相应的其他权利等归买受人广州润华房地产有限公司所有，前述项目开发权及财产权自本裁定送达买受人广州润华房地产有限公司时起转移；等。2014年5月10日，富迅公司（乙方）与富都公司（甲方）签订了《确认书》，内容：双方于2005年4月15日签订了《物业管理服务合同》，签订当初合同服务物业“富都商贸大厦”处于烂尾状态，乙方主要服务管理区域为六层以下，六层及以上楼层面积尚未使用；但由于物业长期日晒雨淋，导致外墙砖石严重松动，并已经发生数起碎石坠落伤人事件，为避免对人民群众生命财产安全造成损害，乙方对六层以上楼层也承担着物业管理及安全管理责任；鉴于乙方承担的义务与责任，双方曾就合同服务物业“富都商贸大厦”复建前的服务费用问题达成过一致意见，现双方书面确认如下：1、在合同服务物业“富都商贸大厦”未取得复建及综合验收以前，乙方按2元/每月/每平方米计收物业管理服务费（建筑面积为48000平方米），取得复建及综合验收以后，乙方服务费用按原合同约定计收；等。富迅公司曾向广州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决富都公司向其支付自2005年7月至2014年4月的物业管理费10176000元（2元/平方米/月×48000平方米×106个月）。2014年8月27日，广州仲裁委员会作出（2014）穗仲案字第2110号裁决书，双方在庭审时确认，由于富都大厦建成后未取得综合验收合格证明，而一至五层已通过消防验收，故一至五层作为二手电器买卖商场即新陶街电子电器城于2005年开始运营，该大厦的负一至三层为停车场，六至二十七层未投入使用。该裁决书裁决如下：富都公司向富迅公司支付物业管理费10176000元；等。富迅公司于2014年11月5日向富都公司发出《通知》，要求富都公司清偿2005年7月至2014年4月的物业管理费10176000元和2014年5月至10月的物业管理费576000元。富都公司于2014年11月18日向富迅公司发出《回函》，表示其公司的唯一财产富都商贸大厦已被法院拍卖，无力支付相关费用，应由该物业的拍卖竞得者润华公司承担。广州市工商行政管理局于2014年10月11日出具的《商事登记信息》载明，富都公司的股东为富迅公司、广州市信达房地产投资顾问有限公司、王某甲和王某乙。润华公司曾向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求广州市中宏市场管理有限公司、广州市富宇电子科技有限公司、富都公司、广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部、富迅公司、广州市恒智三利广告有限公司、茂名市建筑工程总公司立即腾退广州市越秀区解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号富都商贸大厦，交还润华公司管业、复建。广州市越秀区人民法院于2016年6月22日作出（2016）粤0104民初679号民事判决：上述公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号富都商贸大厦腾空交还给润华公司管业、复建；其中富都公司、富迅公司负责腾空富都商贸大厦地下负三至地上二十七层等。因部分当事人提起了上诉，该判决尚未生效。广州市中宏市场管理有限公司曾向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求广州市越秀区保安服务公司立即撤出广州市越秀区解放中路421-459号富都商贸大厦首层至第五层场地，将该场地的全部管理权交回给其公司。广州市越秀区人民法院于2016年8月31日作出（2016）粤0104民初3592号民事判决：驳回广州市中宏市场管理有限公司的诉讼请求。因广州市中宏市场管理有限公司上诉，该判决尚未生效。富迅公司为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、2014年下半年用水计划通知；2、电费详情单及发票；3、富迅公司发给润华公司的通知和EMS单。富都公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。润华公司质证意见：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予确认，富迅公司未将用水、用电过户至我方名下，是侵害我方合法权益的行为，并不是为我方提供物业管理服务的行为，发票上显示的计费时间段正是政府部门对富都商贸大厦进行清退的时间；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，我方没有收到该通知，如像富迅公司所述我方收到通知后未予回复，即证明我方拒绝履行富迅公司的物业管理合同。润华公司为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、关于富都大厦相关情况的复函；2、行政答辩状；3、律师函两份、法律意见书一份、快递单；4、《保安服务协议书》两份。富迅公司质证意见：证据1没有原件，我方对其真实性、合法性和关联性均不予确认，且该函件针对的内容为新陶街电子电器市场；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，因该证据没有原件，且针对的内容为新陶街电子电器市场，该答辩状的富迅公司并非本案富迅公司；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，该函件的主体不是我方，且我方也没有收到该函件；证据4没有原件，所以对其真实性、合法性和关联性均不予确认，且与本案无关。富都公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本案庭审中，富迅公司表示其是于法院在涉案场地张贴拍卖公告后，知道涉案场地权属变更的。富都公司表示富迅公司大约于2014年4月左右知道涉案场地权属变更的。富迅公司于2016年1月26日提起本案诉讼。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。广州市越秀区人民法院已于2014年4月16日作出(2004)越法执字第3300号恢字1号执行裁定：广州市解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程整体项目的所有权、开发权及相应的其他权利等归买受人润华公司所有，前述项目开发权及财产权自该裁定书送达买受人润华公司时起转移。富迅公司所主张的2014年5月1日至2016年2月29日期间，“富都商贸大厦”的权属人已变更为润华公司，富迅公司亦表示其于法院在涉案场地张贴拍卖公告后知道涉案场地权属变更，故富迅公司要求原权属人富都公司支付该期间的物业管理服务费无理，原审法院不予支持。润华公司未与富迅公司签订过物业管理服务合同，且其不同意继续履行富迅公司与富都公司签订的《物业管理服务合同》，故该《物业管理服务合同》对润华公司没有约束力，富迅公司要求润华公司继续履行该《物业管理服务合同》，并对富都公司的物业管理服务费债务承担连带清偿责任缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《物业管理条例》第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年10月21日作出判决：驳回广州市富迅物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费23696元，由富迅公司负担。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，富迅公司向本院提交了以下证据：1、《拍卖公告》（网上公告），拟证明已预售登记面积和已确定权属面积的房产不属于买受人所有，涉案大厦的总建筑面积为52896平方米；2、《房地产估价报告》，拟证明拍卖标的建筑面积为24496.2395平方米；3、《关于富都商贸大厦规划情况的复函》（复印件），拟证明涉案大厦的总建筑面积为52896平方米；4、《富都大厦巡查签到表及身份情况》，拟证明富迅公司对涉案场地提供了排险、消防、安保等巡查服务；5、《富都大厦房屋产权分布情况图》，拟证明润华公司只是涉案场地的业主之一；6、《报告》，拟证明富迅公司有向法院申报权利，要求买受人支付欠费；7、《紧急异议书》《参与分配申请书》及附件《欠款确认书》和相关快递详情及妥投证明。润华公司对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据没有原件也无法核实来源，润华公司享有的权益应该以法院作出的裁定为准；对证据2真实性、合法性确认，关联性无法确认；对证据3真实性、合法性、关联性无法确认，函件是复印件，而且陈述内容与本案处理无关；对证据4、5真实性、合法性、关联性均不确认，是富迅公司单方面作出的材料，不具有证明力；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，该报告与涉及欠费与本案富迅公司的诉请无关，且无法证明已送达法院；对证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，相关材料是润华公司成为建设单位之前，富迅公司对拍卖程序提出的异议以及富都拖欠的费用，与本案无关，富迅公司已经知道涉案大厦被拍卖，在富都公司已拖欠其费用、润华公司明确拒绝履行涉案物业管理合同的情况下，富都公司不可能再为涉案大厦提供物业管理服务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理富都商贸大厦原由富都公司开发建设，大厦至今尚未全部竣工、未办理规划验收手续和竣工验收备案手续，属在建工程。因富都公司欠债，广州市越秀区人民法院于2014年4月16日作出（2004）越法执字第3300号恢字1号《执行裁定书》，裁定广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程整体项目的所有权、开发权及相应的其他权利等归买受人润华公司所有。前述项目开发权及财产权自本裁定送达买受人润华公司时起转移。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，润华公司是富都商贸大厦整体在建工程项目建设单位，润华公司已取代富都公司作为开发建设单位的法律地位，富迅公司亦表示在涉案物业张贴拍卖公告时清楚相关的权属变更，因此，富迅公司再向富都公司主张2014年5月1日至2016年2月29日期间的物业管理服务费，原审法院不予支持并无不当。涉案富都商贸大厦属在建工程，并不符合交付使用的法定条件，作为现开发建设单位的润华公司尚未对涉案物业行使管业复建，也未与富迅公司签订过物业服务合同，富迅公司认为《物业管理服务合同》属前期物业管理合同，对润华公司具有约束力依据不足，现润华公司明确表示不同意继续履行该合同，原审法院对富迅公司要求润华公司继续履行该合同及承担富都公司欠付物业管理服务费的连带清偿责任不予支持并无不当。综上所述，富迅公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23696元，由广州市富迅物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年五月十日书记员  吴 桐