广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦民一终字第97号
上诉人（一审原告）林丽华，女，19××年×月×日出生，汉族，钦州市人，住所地钦州市×大厦后面××号。
上诉人（一审原告）徐天豪，男，20××年×月×日出生，汉族，钦州市人，住所地钦州市×大厦后面××号。
法定监护人徐明月，男，19××年×月×日出生，系徐天豪的父亲。
委托代理人陆卫，广西海湾律师事务所律师。
委托代理人刘源源，广西海湾律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）钦州一郎贸易有限公司，住所地钦州市××中××号。
法定代表人邓××，该公司经理。
委托代理人陈业芸，广西金湾律师事务所律师。
上诉人林丽华、徐天豪因与被上诉人钦州一郎贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月18日立案受理后，依法组成合议庭于2013年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人林丽华、徐天豪的委托代理人陆卫、刘源源、被上诉人钦州一郎贸易有限公司的委托代理人陈业芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，20××年×月××日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四、五），合同约定被告将位于钦州湾大道东面，银河街面鸿发第8#专业市场商场综合住宅楼B座2单元301号房屋出卖给原告，房屋建筑面积××平方米，单价×元／平方米，总金额×元。其中合同第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格；同时约定1、遭遇不可抗力；2、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接收后等待验收或丈量所需的时间；3、非出卖人勘测、设计、施工单位的原因（如政府、庆典、交通管制等）导致工期延误的，……出卖人可据实予以延期。第十五条约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年2月25和3月29日，原告共支付了首付购房款56939元，尚欠的购房款225000元原告于同年5月25日向银行办理了按揭手续。2010年4月13日原告交纳办证费用5000元。被告建设的商住楼于2010年6月20日竣工，2010年6月29日通过验收，被告于2010年9月6日公告通知原告等所有买受人在2010年9月10日交房。2011年1月2日申请钦州市住房和城乡建设委员会验收备案，房产部门于2011年3月28日同意竣工验收备案。原告认为没有按时交房，其行为违反了合同第八条的约定已构成违约，双方为此产生纠纷，应按第九条的约定支付原告逾期交房违约金4059.92元［（×元x72天）x0.0002）。再者被告建设的商住楼已工程竣工验收，原告至今未取得《房屋所有权证》，被告的行为违反了合同的第十五条的约定，应依约向原告支付延期交付房产权属证书违约金5638.78（×x2%）。为此，双方产生纠纷，原告遂诉至该院要求解决。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规规定，合同合法有效，该院予以确认。原告以被告逾期交房为由要求被告赔偿逾期交房违约金，该院认为，应按被告实际逾期的天数赔偿原告违约金。双方签订的合同第八条约定的交房时间为2010年6月30日，但由于天气、政府管制等因素影响，造成工程工期延误，依合同第八条约定上述因素属于出卖人可以据实延期的情形，据此，应扣除2010年4月至6月的雨天47日，高考政府管制5天，工程竣工后等待验收的9天，2010年5月18日至20日因供电部门停电造成停工3天，被告在2010年9月10日公告形式通知交房，实际逾期交房8天，故被告应赔偿原告逾期交房违约金451元（×元x8天x0.0002）。对于原告认为被告在2012年7月才向房产部门办理房屋产权证，主张被告延期交付房产证的违约金的请求，该院认为合同中第十五条约定，被告的责任就是将办理房产证材料报有关机关登记备案，并没有约定被告具体办证时间，被告在住宅楼验收合格后，已经依约将需要办理房屋产权证的手续报有关部门备案，被告对此并没有违约。因此该院对原告要求被告支付延期交付房产权属证书违约金的请求不予支持。被告辩称，原告在七、八月份时已经实际使用房屋，但由于被告提供的证据不足以证实其主张，对被告该辩驳意见该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第二条第二款的规定，判决：一、被告钦州一郎贸易有限公司支付原告林丽华、徐天豪逾期交房违约金451元；二、驳回原告林丽华、徐天豪的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担25元，被告负担25元。
上诉人林丽华、徐天豪不服一审判决，上诉称，1、一审法院认定被上诉人逾期交房的实际天数存在错误。首先，雨天不应成为被上诉人可以延期交付房屋的理由。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的的约定，并没有约定“雨天”可以作为延期交付的情形，而且在履行过程中，被上诉人没有因为“雨天”导致停工施工告知过上诉人，存在瑕疵；其次，被上诉人的施工地点不在《钦州市政府关于在2010年普通高考期间加强环境噪声监督管理的通告》中规定的高考管制的范围，不应扣除高考管制天数。此外，工程竣工验收提起、停电等因素并不在合同约定的可以延期的情形；2、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人应当在备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人的备案时间是2011年3月28日，到2012年7月9日才将商品房相关办证材料递交钦州市房产局，致使上诉人延期取得房地产权属证书，因此，上诉人存在违约行为，应支付相应的违约金。
被上诉人钦州一郎贸易有限公司未向本院提交书面的答辩意见，在庭审中，答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人不是非常专业的施工企业，雨季提前来，属不可抗力，雨天对外墙涂料影响较大，应该扣除雨天。二、高考期间，大车不能入城区，不能拉建筑材料，无法施工，应该扣除。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在庭审中，上诉人向本院提交以下证据材料：1、《鸿发八号专业市场综合住宅楼房屋质量保证书》，拟证明约定交房时间为2010年9月10日，但实际交房时间是2011年9月11日；2、钦政通（2010）3号《钦州市人民政府关于在2010年普通高考期间加强环境噪声监督管理的通告》，拟证明被上诉人施工地点不属于管制范围；3、《国有土地范围内房屋所有权登记办理指南转移登记（新建商品房买卖）》，拟证明钦州市房产管理局办理证件的期限为15个工作日，由于被上诉人延期递交相关办证材料且提交材料不完备，导致房产部门不能按时发放房产证给上诉人。
被上诉人质证认为，证据一，《鸿发八号专业市场综合住宅楼房屋质量保证书》是要在验收合格后才可能出具房屋质量保证书的，所有在约定交房之后；证据二，房屋在施工期间要运输大量的建筑材料，高考期间是不允许运输的，即使不在管制范围，但是也是受到影响，应该扣除；证据三，《国有土地范围内房屋所有权登记办理指南转移登记（新建商品房买卖）》是政府部门的工作制度，与本案没有关联性，被上诉人只是将办理房产证的手续交给登记部门，登记部门何时能够办好证，不是被上诉人所有预料的。
本院认为，关于证据一，《鸿发八号专业市场综合住宅楼房屋质量保证书》中约定了交房期限是2010年9月10日与被上诉人公告通知买受人交房的时间相吻合，对于上诉人提出实际交房时间是2011年9月11日的意见不予采纳；关于证据二，钦政通（2010）3号《钦州市人民政府关于在2010年普通高考期间加强环境噪声监督管理的通告》属于政府公告，本院予以采纳，可以作为认定案件事实的参考依据；关于证据三，《国有土地范围内房屋所有权登记办理指南转移登记（新建商品房买卖）》对其真实性没有异议，但是仅是房产局办证的流程，与本案没有关联性，本院不予采纳。
本案在二审审理过程中，经查明，除“2010年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》”、“房屋建筑面积86.93平方米”以及”尚欠的购房款225000元原告于同年5月25日向银行办理了按揭手续“有误外，其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，2010年4月2日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四），购买房屋的建筑面积为86.96平方米。
再查明，被上诉人于2010年8月13日取得银行贷款225000元。
综合当事人的诉辩分歧意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人逾期交付房屋应如何承担违约责任？二、被上诉人有否存在延期交付房地产权属证书的违约行为，应否承担违约责任？
本院对本案的综合评判如下：
对于被上诉人逾期交付房屋应如何承担违约责任的问题。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反我国有关法律法规的规定，合同合法有效，当事人应当诚信履行合同的各项约定。但被上诉人却未能在合同约定的期限内交付房屋，其逾期交房的行为已违反了双方的合同约定，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。对于如何确定其逾期的实际时间，一审法院将竣工等待验收的时间、天气、政府管制等因素扣除后认定被上诉人实际逾期的天数为8天，以此计算被上诉人应当支付给上诉人的违约金。本院认为，双方并没有在《商品房买卖合同》第八条中明确约定天气因素，被上诉人认为天气因素属于不可抗力，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由此可知，不可抗力是指“不能预见、不能避免、不能克服”的情形，下雨是常有的自然现象，被上诉人应当可以预见并应该将当地的天气情况等因素已列入交房期限考虑之中，而气象证明仅是客观反映雨天的情况统计，并不能证明所有的雨天都可能影响施工进度。因此，被上诉人认为下雨属于不可抗力因素，可以据实延期时间，理由不成立。但是竣工验收的等待天数以及政府管制，临时停电等因素属于合同第八条的约定内容，可以作为被上诉人延期的依据，本院予以支持。另外，因双方在《商品房买卖合同》的第八条中约定了如因买受人未付清房价款或未办理好银行按揭贷款等相关手续的，出卖人可以延期。因上诉人是于2010年8月13日才最后办完银行按揭手续全部支付了购房款。因此，从2010年6月30日至2010年8月13日共44天，可以确认为合理的延期期限。但上诉人办理银行按揭手续的时间的延期已包含了高考政府管制5天，工程竣工后等待验收的9天，供电部门停电造成停工3天，因此确定被上诉人实际应当扣除的延期交付房屋的天数为44天，从双方约定的时间2010年6月30日交房期限到2010年9月10日实际交房时间，交房时间比合同约定的延期了72天，减除其应当扣除的延期交付房屋的天数44天，被上诉人实际延期28天，应支付的违约金为1578.86元［（×元x28天x0.0002）］。
关于被上诉人是否存在延期交付房地产权属证书的违约行为的问题。
本院认为，根据双方订立的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人的义务是在竣工验收备案后90日内将由上诉人提供的资料提交给产权登记机关备案，并没有明确约定取得房产证的时间。对于被上诉人是否已在确定的时间内履行这一义务，本案中，房产部门于2011年3月28日同意竣工验收备案，根据约定，被上诉人应当在2011年6月28日前向房产登记部门提交资料报产权登记机关备案。上诉人未能提供的的证据证明被上诉人延期提交资料。而上诉人认为被上诉人应当在竣工验收备案后90日内办理好房地产权属证书并交付给上诉人没有事实和法律依据，对其请求被上诉人应承担该违约行为的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第二条第二款的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1357号民事判决第（二）项；
二、将钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1357号民事判决第（一）项变更为：被上诉人一郎有限公司支付给上诉人林丽华、徐天豪逾期交房违约金1578.86元。
一、二审案件受理费共100元，由上诉人林丽华、徐天豪及被上诉人钦州一郎贸易有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李碧珊
代理审判员 何 海
代理审判员 何燕飞
二〇一三年九月十六日
书 记 员 香泳玲