河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15467号
上诉人(原审原告)：王开元，男，汉族，1992年5月1日出生，住河南省开封市龙亭区。
委托诉讼代理人：赵玉栋、张福刚，河南师道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱品同，男，汉族，1989年11月19日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李建华，郑州市铭功路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：杨笑迎，女，汉族，1986年3月13日出生，住河南省嵩县。
委托诉讼代理人：刘星绍、贾真静，河南英展律师事务所律师。
上诉人王开元因与被上诉人朱品同、杨笑迎房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初9923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王开元的委托诉讼代理人赵玉栋，被上诉人朱品同的委托诉讼代理人李建华，杨笑迎的委托代理人刘星绍、贾真静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王开元上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项内容，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未查明本案基本事实，认定事实错误。一审法院未查明涉案房屋不得转租、转让的基本事实。二、原审判决适用法律错误。被上诉人朱品同、杨笑迎将涉案房屋转租、转让于上诉人处分租赁权利的行为属于无权处分，该转租、转让行为未得到出租人的追认，涉案房屋租赁协议和转租行为应属无效，杨笑迎的转让行为亦属于无效行为。二被上诉人应当返还因无效合同及无效行为取得的财产，即二被上诉人应当返还押金1万元、转让费8万元。另，上诉人承担的房屋租金差价4668元应由二被上诉人承担。三、被上诉人杨笑迎辩称，其属于转让承租资格、装修剩余价值及承租权，上诉人认为其辩解没有事实和法律依据。
朱品同辩称，双方签订的租赁合同合法有效，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
杨笑迎辩称，其承租该涉案房产时，已交付过转让费，转让费8万元符合市场行情，上诉人已实际承租涉案房屋一年，租赁使用不可逆转，不应退还转让费。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
王开元向一审法院起诉请求：1、判令被告的转租、转让行为无效；2、二被告返还原告押金1万元，返还原告转让费8万元，赔偿损失4668元。3、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：1、被告朱品同与郑州顺和物业管理有限公司于2013年12月18日签订《房屋租赁协议》一份，载明，郑州顺和物业管理有限公司将位于顺河路黄委会56楼1-5号9-13号房屋出租给被告朱品同，期限从2014年1月1日至2016年12月31日，等等。
2、2016年6月22日，原告与被告朱品同签订了《房屋租赁协议》，主要约定，被告朱品同将顺河路黄委会56号楼12号房屋出租给原告使用，月租金为1300元，抵押金为1万元整，租赁期一年，自2016年6月22日至2017年6月21日止；租金按季结算，由原告在每季末交清下一季房租给被告。任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；原告逾期交付各种费用，每逾期一日，应向被告方付违约金5‰元／天。同日双方签订《补充协议》一份，约定原告每月交综合维修服务费1000元。
3、原告提交2016年6月21日出具的《收据》一份，载明：“今收到12#房屋抵押金壹万元整，系付现金。王开元押金条。收款人宋”。被告朱品同认可该《收据》系宋晓霞出具。
4、郑州市顺和物业管理有限公司与北京摇太阳生物科技有限公司签订《房租租赁合同书》，约定顺和物业将黄委会56楼12号门面房出租给北京摇太阳生物科技有限公司使用；租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。原告称其系北京摇太阳生物科技有限公司的总经理，并称上述房屋为原告实际使用并由其支付房屋租金。
5、位于顺河路黄委会56号楼12号房原由被告朱品同出租给被告杨笑迎，后由被告朱品同出租给原告。2016年6月22日，被告杨笑迎出具《收据》载明：“今收到王开元房屋转让费捌万元整（￥80000元）。
6、原告称其已将6个月的租金交给宋晓霞，被告朱品同认可其收到原告6个月的租金。
一审法院认为，原告与被告朱品同于2016年6月22日签订了《房屋租赁协议》，约定租赁涉案房屋，租赁期限自2016年6月22日至2017年6月21日。但被告朱品同与郑州顺和物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》约定涉案房屋的租赁期限自2014年元月1日至2016年12月31日，可见，原告与被告朱品同约定的租赁期限超出了被告朱品同剩余租赁期限，故超过部分的约定无效。原告主张转让行为无效，于法无据，该院不予支持。原告提交了收款人为“宋”的《收据》，被告朱品同认可系其母亲宋晓霞收到了该10000元，结合原告与被告朱品同签订的《房屋租赁协议》的约定，应视为被告朱品同收到了该10000元，被告朱品同应当退还原告10000元。原告要求二被告退还转让费80000元，于法无据，该院不予支持。原告要求二被告赔偿损失4688元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王开元与被告朱品同于2016年6月22日签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过被告朱品同与郑州顺和物业管理有限公司于2013年12月18日签订的《房屋租赁合同》中租赁期限部分的约定无效；二、被告朱品同与本判决生效后十日内退还原告王开元10000元。三、驳回原告王开元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2167元，由原告王开元负担1926元，被告朱品同负担241元。
本院二审期间，当事人没有提供新的证据。
二审法院查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明：上诉人王开元实际支出的租赁费差价损失为4668元。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人王开元与被上诉人朱品同签订的涉案租赁合同，因超过被上诉人朱品同与房屋的实际出租人约定的租赁期间，一审判决第一项并无不当。上诉人王开元上诉主张涉案租赁协议及转让行为无效杨笑迎退还转让费8万元。因上诉人王开元实际承租涉案房屋，租赁行为不可逆，其主张退还转让费及涉案合同无效、转让行为无效不能成立，本院不予支持。对上诉人王开元主张赔偿租金差价损失4668元。因涉案租赁合同超过被上诉人朱品同与房屋出租人约定的租赁期限部分无效，上诉人王开元与被上诉人朱品同对该超过部分租赁合同无效均有过错，本院根据本案的具体情形，酌定被上诉人朱品同承担2334元。综上所述，上诉人王开元的上诉请求部分成立，本院据实予以支持；一审判决对上诉人王开元主张的损失部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初9923号民事判决第一项、第二项；
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初9923号民事判决第三项；
三、被上诉人朱品同于本判决生效后十日内赔偿王开元损失2334元；
四、驳回上诉人王开元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2167元，由上诉人王开元负担1826元，被上诉人朱品同负担341元。二审案件受理费1917元，由上诉人王开元负担1858元，由被上诉人朱品同负担59元。
本判决为终审判决。
审判长 贾建新
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年一月二十二日
书记员 胡 枭