河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第2243号
原告（反诉被告）ＸＸ飞，住河北省承德市。
委托代理人刘晓敏，河北尚丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）承德市体育局，住所地承德市双桥区山庄东路1号。
法定代表人张国军，职务局长。
委托代理人张国强，河北山庄律师事务所律师。
委托代理人李晓东，住承德市。
原告ＸＸ飞与被告承德市体育局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，被告承德市体育局提起反诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）ＸＸ飞的委托代理人刘晓敏，被告（反诉原告）承德市体育局的委托代理人张国强、李晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年5月16日签订关于承德市奥林匹克体育中心第7号底商的房屋租赁合同。租赁期限从2014年4月15日开始至2019年4月14日止。如正式供电时间延后，租期顺延，起租日以《起租日确认书》为准。租赁期为五年。租金支付方式为按年支付，先交租金后使用。第一年租金381000.00元及保证金20000.00元，合计401000.00元。另约定，由于乙方首次租赁为毛坯房，在本协议生效后，甲方给予乙方一定的装修时间，其中500平方米以下装修时间为20日历天。在本合同生效后三日内，原告一次性分别缴入被告指定账户。签订租赁合同的同时，被告与原告又达成口头协议。原告所租赁的7号底商前后道路及南北两个广场由被告负责修建，因政府专项资金已到位，将于2014年6月修建完工。原告租赁合同的起租日以道路和南北广场修建完工日为准，双方签订起租日确认书。合同签订后，原告按合同约定支付了第一年租金381000.00元及20000.00元保证金。同时缴纳了拍卖费20000.00元。但被告却未按双方约定修建道路及南北两个广场，致使原告所租赁的7号底商至今无法正常装修、使用。给原告造成了巨大的经济损失。诉请判决解除原、被告之间的租赁合同，由被告赔偿原告造成的各项经济损失531000.00元。
被告承德市体育局辩称，一、奥林匹克体育中心底商拍租程序合法，竞投自愿，竞得人依法应接受竞投结果，履行合同义务。二、出租底商按现状拍租，原告作为竞投人对底商商业价值的判断和竞投报价应自负法律责任，自行承担竞投风险。三、被告完全履行了合同义务，没有违约行为。《房屋租赁合同》签订后，体育局就将符合商业用途、符合安全使用标准的7号底商交付给了承租人ＸＸ飞。包括出租底商在内的奥体中心建设工程已经早在出租之前的2011年11月18日通过了竣工验收，承德市工程建设质量监督站2015年2月份出具了完成该建设工程全程质量责任的《工程质量监督报告》。据此，奥体中心已经具备办理产权登记的条件，所谓“未经竣工验收即投入使用”与事实不符；在底商完成装修之前，出租底商于2014年6月10日实现了正常供电，出租房屋的水电暖都有充分保证，高质量地完成了北广场工程，为出租底商形成兴旺的商业环境奠定了良好基础。承租人ＸＸ飞竞投时明知奥体中心有修建南北广场的规划目标，签订合同时应能预见修建施工对底商使用会造成一定不便，北广场施工中的围挡、对道路的轻微损坏，不属于体育局违约。四、承租人所谓“双方达成口头协议”和“未将出租房屋交付使用”的说法完全不是事实。承租人已经将7好底商装修并用于实际经营。五、包括7号底商在内的奥体中心建设工程已经通过竣工验收、承租人没有解除租赁合同的法定理由。六、承租人ＸＸ飞的所谓损失是承租人自己消极履行合同造成的，应由其自行承担。承租人拒不履行合同义务，应判令其履行，并承担违约责任。综上，承租人诉请解除合同和赔偿损失无事实与法律依据，应予驳回。
反诉原告承德市体育局反诉称，承德德汇拍卖有限公司接受承德市产权交易中心的委托，于2014年2月20日对反诉原告占有的奥林匹克体育中心部分底商公开拍租，反诉被告以381000.00元的首年租金价格竞得7号底商的承租权。因为反诉被告未能在《拍卖成交确认书》规定的时间内交付首年租金，直至2014年5月16日才凭租金交付凭证与反诉原告签订《房屋租赁合同》。合同签订当日，反诉原告将7号底商交付给反诉被告。双方所签《房屋租赁合同》约定：租赁期限从2014年4月15日开始，租赁期限五年，如正式供电时间延后，租期顺延，起租日以《起租日确认书》为准。第二年开始每年度的租金递增5%，并应于每年4月14日之前付清（另给三个工作日的宽限期），逾期交付，按2000.00元／日支付滞纳金；承租方承担取暖费等费用，如逾期交付，每逾期l日，按所欠费用总额的1％向反诉原告支付违约金。2014年6月10日，奥林匹克体育中心向出租底商正式供电，反诉原告通知反诉被告签订《起租日确认书》，但反诉被告提出各种与合同约定无关的理由，一再拖延签订《起租日确认书》；2014年至2015年间的取暖费按规定应于2014年11月15日之前交纳，反诉原告统一交纳后，反诉被告承租底商的取暖费32538.00元至今未交付给反诉原告。反诉被告也未按约定在2015年4月17日之前交付第二年的400000.00元租金。反诉被告拒不履行合同义务，又以种种借口将反诉原告起诉。基于以上，本诉被告提出反诉，请求1、确认2014年6月10日为反诉被告承租承德市奥林匹克体育中心第7号底商的起租日。2、判令反诉被告将第7号底商第二年度租金400000.00元立即汇入反诉原告指定账户，并自2015年4月18日起按每日2000.00元的标准给付迟延支付租金的滞纳金至实际全额交付租金之日。3、判令反诉被告向反诉原告立即交付第7号底商2014／2015的取暖费32538.00元，并按逾期额的1%／日给付自2014年11月15日至法院生效判决确定的给付之日的欠付费用违约金。
反诉被告王树林辩称，第一、确认起租日为2014年6月10日没有事实和法律依据，首先反诉原告在租赁底商时承诺反诉被告道路及南北广场修建完毕算起租日，但是至今为止均未修建完毕不能正常使用，无法达到租赁合同所约定的商业用途。第二、因反诉原告一直未将租赁房屋交付给反诉被告使用，所租赁房屋无法达到双方约定租赁用途，被告要求原告交付2015年6月11日到2016年6月10日的租金400000.00元没有事实和法律依据，所要求滞纳金违反法律规定。第三、反诉原告要求反诉被告交纳7号底商取暖费没有依据，原告虽然与被告签订了租赁合同，但并未实际使用该底商，该期间所产生的取暖费及违约金应由被告缴纳，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）就本诉及反诉提交如下证据：证据一、《租赁合同书》一份，附交纳租金及保证金收据，证明原告在与被告签订租赁合同后向被告缴纳租金381000.00元，保证金20000.00元，同时证明双方签订《租赁合同书》后，租赁合同的附件一租赁房屋交付确认书和附件二起租日确认书双方均未签字，被告一直未将房屋交付给原告使用，双方虽然签订租赁合同，但一直未确认起租日期；证据二、承德市奥体中心效果平面图两张，证明招商时的平面图与被告交付给原告的底商严重不符；证据三、2015年4月9日王树林与裴福斌及李晓东的对话录音，该录音中明确了涉案底商进不去人的现实；证据四、照片64张，证明7号底商过道租给他人经营，无法通行。底商外的道路堆放了被告的材料，行人和车辆无法通行；证据五、承德市人民政府专题会议纪要一份，证明市政府要求体育局要将整体工程于9月底前完成；证据六、6-1承德市体育局文件一份，6-2市政府对奥体中心的批复，证明承德市体育局也认为奥体中心影响承德市的市政建设，6-3承德市体育局关于奥体中心增加预算的请示，证明奥体中心至今未修建完毕，6-4、承德市信访局2015第14号文件，证明承德市奥体中心所租赁的底商不止10号不能使用。证据七、承德市建设档案馆档案移交目录及建筑工程施工许可证、验收报告、验收备案表，证明承德奥体中心体育场至今未经相关部门验收合格，证明被告将未经验收合格的奥体中心出租；证据八、承德市住房建设局行政处罚决定书一份；证据九、借条，原告向翟礼金借款的凭证，证明借款均用于租用7号底商，因为高额利率给原告造成损失应由被告承担。
被告（反诉原告）承德市体育局就本诉及反诉部分提交如下证据，证据一、委托代理拍卖协议，证明拍卖是由承德市产权交易中心同意拍卖，是拍卖的委托方。证据二、拍卖规则和注意事项，证明拍卖公司在竞拍时已经明示起租日期，竞买人一旦接受拍卖就意味着接受房屋现状；证据三、拍卖租赁使用权说明，原告签字认可的，证明原告已经知道自己对商业用房现状进行竞拍；证据四、拍卖笔录；证据五、拍卖成交确认书；证据六、租赁合同；证据七、奥林匹克体育中心供电工程竣工报告，证明供电工程于2014年6月10日完工；证据八、2、4、8、9号底商的租赁合同及附件交付确认书和起租日确认书；证据九、被告工作人员和王树林的通话电话录音，证明被告多次催告原告签订起租确认书；证据十、市财政局国有资产使用实施管理办法，证明国有资产出租和资金收支严格执行收支两条线；证据十一、被告2014-2015交付取暖费的收据和供热公司催缴取暖费的通知，我们是全额交的；证据十二、照片4张，证明原告已经实际使用了7号底商；证据十三、催告催缴文书照片三张，证明2014年11月12日、2015年1月26日被告都催告过原告签订起租日确认书。
被告对原告提交的证据的质证意见为，对证据一真实性无异议，但不能达到原告证明目的，原告拒不签订起租日确认书和交付房屋确认书，不能证明被告未将房屋交付使用。钥匙和房屋都交给原告了，就是没有签订确认书，约定的用途是商业，其他人租赁底商用于商业的还有很多，正式供电时间是2014年6月10日。证据二是一个规划图，是远景规划，并没有明确说明完成规划的时间，而且10号底商是现状出租。证据三真实性需要核对，就原告陈述的证明目的来说，裴福斌和王晓东都没有明确表明是将南北广场和起租日挂勾。对证据四真实性认可，南北广场在拍照时都没完工，但是北广场现在已经完工，南北广场完工不是作为起租日的标准。因为该工程进行施工，道路有一定程度的破损。证据五的会议纪要与本案没有关联性。证据六与本案没有关联性。证据七档案馆的证据没有档案馆的章，施工许可证与本案没有关系。竣工验收报告能够证明工程已经经过勘察设计施工监理和建设等单位的签字盖章，证明该工程验收合格，时间是2011年11月18日。证据八与本案没有关联性。证据九与本案无关。
原告对被告提交的证据的质证意见为，对一到五号证据真实性无异议，但不能免除被告的瑕疵担保义务，被告出租的房屋未经验收合格就交付使用违反法律规定被告存在明显过错，应赔偿原告的经济损失，按照法律规定，租赁物应验收合格后才能交付使用，承租人合理缴纳租金，双方起算起租日，出租人的建筑安全性能的严格瑕疵担保义务不以承租人的明知而免除。对证据六真实性无异议，双方签订租赁合同以起租日确认书为准，被告一直未履行房屋交付以及基础设施和物业的交付，原告一直不能正常使用该房屋。不应承担房屋租赁费用及水电暖各项费用。对证据七、八真实性认可，但是供电竣工验收报告，其他关于改项工程均未进行验收，被告无权对奥体中心的房屋进行出租，交付使用。证据九不认可。对证据十、十一不予认可，与本案没有关联性。对证据十二不认可。对证据十三不认可，没有对我方进行过催告。
经本院审核，原告提交的证据一、二、、四、五、六、七、八、被告提交的证据一至证据八、证据十、十二具备证明效力，本院予以确认。原告提交的证据三没有其他证据相印证，本院确认无证明力。原告提交的证据九与本案原、被告诉争无关联，本院确认无证明力。被告提交的证据九、十一、十三无其他证据相印证，本院确认无证明力。
经审理查明，2014年5月16日，原告（反诉被告）ＸＸ飞作为乙方（承租方）与被告（反诉原告）承德市体育局作为甲方《出租方》签订《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，约定被告（反诉原告）承德市体育局将承德市奥林匹克体育中心7号底商（设计图纸面积为493平方米）出租给乙方。租赁期限从2014年4月15日开始至2019年4月14日。如正式供电时间延后，租期顺延，起租日以《起租日确认书》为准。租赁期为五年。租金支付方式为按年支付，先交租金后使用。第一年租金381000.00元及保证金20000.00元合计401000.00元。在本合同生效后三日内，原告一次性分别缴入被告指定账户。另约定，由于乙方首次租赁为毛坯房，在本协议生效后，甲方给予乙方一定的装修时间，其中500平方米以下装修时间为20日历天。合同签订后，原告按合同约定支付了第一年租金381000.00元及20000.00元保证金。
协议签订后，原告（反诉被告）对7号底商进行了装修并投入使用。双方未签订起租日确认书。
本院认为，原告（反诉被告）ＸＸ飞与被告（反诉原告）承德市体育局签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。庭审中，原告（反诉被告）ＸＸ飞提出被告（反诉原告）承德市体育局承诺修建道路及南北广场后再与原告（反诉被告）ＸＸ飞签订起租日确认书，但没有相应的证据予以证实。且在竞拍时，已明确现状出租。原告（反诉被告）ＸＸ飞应知晓。故对原告（反诉被告）ＸＸ飞的主张本院不予支持。合同签订后，被告（反诉原告）承德市体育局虽未与原告（反诉被告）ＸＸ飞签订起租日确认书，但已将房屋交付原告（反诉被告）ＸＸ飞。ＸＸ飞已用于经营。现原告主张解除合同无法律依据。本院不予支持。相应租金应按合同约定支付。被告反诉主张确定起租日为2014年6月10日的主张本院予以支持。其主张反诉被告交付的第二年的租金400000.00元及取暖费32538.00元本院予以支持。其他诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）ＸＸ飞与被告（反诉原告）承德市体育局于2014年5月16日签订的《房屋租赁合同》继续履行，起租日为2014年6月10日。
二、驳回原告ＸＸ飞的诉讼请求。
三、反诉被告ＸＸ飞于本判决生效之日起十日内向反诉原告承德市体育局交纳第二年租金400000.00元及取暖费32538.00元。
四、驳回反诉原告承德市体育局的其他反诉请求。
本诉案件受理费9110.00元，反诉案件受理费3894.00元，
合计13004.00元，由原告（反诉被告）ＸＸ飞承担7004.00元，被告（反诉原告）承德市体育局承担6000.00元。
如果义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 马福英
人民陪审员 于德成
人民陪审员 叶建华
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 袁 伊