江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民初字第37号
原告金春。
委托代理人刘炳杰，江苏友联律师事务所律师。
委托代理人杨志勇，江苏友联律师事务所律师。
被告溧阳亚东实业发展有限公司，住所地溧阳市天目湖镇东园路88号。
法定代表人王子淳，该公司总经理。
委托代理人贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人贾志平，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告金春诉被告溧阳亚东实业发展有限公司（以下简称亚东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陈卫、审判员邵泽宇、人民陪审员盛菊芳，依法组成合议庭进行审理，并于2015年8月31日公开开庭审理本案。原告委托代理人杨志勇、被告委托代理人贾仲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金春诉称，2006年6月30日，其与溧阳前沿实业发展有限公司（简称前沿公司）签订了一份关于涵田私人酒店第60号房的《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付时间为2007年11月1日，同时双方签订《授权委托管理合同》约定由被告亚东公司受托管理涉案房屋，委托管理期限为10年（2017年11月1日起至2017年10月31日止），管理费收益为65元／㎡／月。至2013年11月，被告亚东公司尚未能交付房屋。为此，其委托律师向被告亚东公司发出函告，要求解除双方之间的房屋买卖合同并依照合同的约定支付违约金和损失。现请求法院1.判令解除双方签订的位于涵田私人酒店第60号房的《商品房买卖合同》，并同时判令返还金春购房款600万元；2.判令亚东公司赔偿金春损失、违约金共计867万元；3.判令亚东公司承担本案的所有诉讼费用。
被告亚东公司辩称，1.其在2006年上半年就涉案房屋办理了房屋所有权证和土地使用权证，具备了向金春交房并办理权属登记的条件。其已通知原告金春办理交房手续，但原告金春却因要求被告亚东公司超过双方合同约定承担过高违约责任未得到满足而拒绝收房。2.关于被告亚东公司逾期交房的违约责任，双方在《商品房买卖合同》第九条约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。现原告金春因被告亚东公司逾期交房超过30日而决定解除双方之间的房屋买卖合同，根据合同约定，被告亚东公司应支付的违约金应为原告金春所付购房款的5%即30万元，原告金春主张的702万元解除合同违约金，并没有合同依据。3.根据双方2006年6月30日签订的《授权委托管理合同》，原告金春将购买的私人酒店委托被告亚东公司统一管理和经营的前提是房屋已经交付，而原告金春因被告亚东公司逾期交付房屋诉讼要求解除买卖合同，双方的委托管理合同履行的前提并不存在。因此，原告金春要求被告亚东公司赔偿管理收益损失，没有合同和法律依据。双方《授权委托管理合同》第二条约定，如原告金春委托被告亚东公司管理其私人酒店，应按每月每平方米40元向被告亚东公司支付酒店管理费用，被告亚东公司按每月每平方米65元向原告金春支付委托收益，每季度结算一次。因此，如果《授权委托管理合同》能够正常履行的话，原告金春实际应得的收益也只是每月每平方米25元。综上，请求法院据实认定。
原告金春为证明其主张，向本院提供如下证据：
证据一、2006年6月30日《酒店订购协议书》1份（合同双方为原告金春与原前沿公司）。该协议记载内容：1.原前沿公司通过土地拍卖取得位于天目湖度假区内“天目湖旅游度假区中欧论坛地块”，原前沿公司已完成规划设计并领取了土地使用证，建设用地规划许可证，工程建设规划许可证，施工许可证；2.上述地块中的1#地块（涉案地块），用于商业用途建设私人酒店，法定注册名为“中欧论坛旅游度假宾馆”，项目推广名为“涵田”私人酒店名义对外经营。约定涉案房屋编号为60#，占地面积623.90平方米，建筑面积214.29平方米，合同总价6228910元；3.经过原告金春一方确认自房屋交付起，原告金春一方应该将涉案房屋全权委托前沿公司经营，双方同时签订委托管理授权书；4.前沿公司违约，原告金春可以以约定房屋总价5%主张违约金，原告金春违约，罚则相同。
证据二、2006年6月30日《商品房买卖合同》1份（合同双方为原告金春与原前沿公司）。合同记载内容：1.涉案房屋属于商业用地，使用期限50年；2.确认坐落为编号为60#；3.合同总价6228910元，一次付清；4.约定交付期限为2007年11月1日；5.原前沿公司逾期交付的违约责任，第一种情形逾期交房不超过约定30日，原前沿公司按日支付万分之五违约金，合同继续履行，第二种情形逾期交房超过约定30日，原告金春有权解除合同，原前沿公司须在30日内全额退款，按涉案房屋总价5%承担违约金，如双方继续履行合同，以房价总额的万分之五，由原前沿公司按日支付违约金。
证据三、2006年6月30日《授权委托管理合同》1份（合同双方为原告金春与原前沿公司）。合同载明内容为：1.涉案房屋在原前沿公司受托管理期间，以“涵田”私人酒店对外经营；2.原告金春在委托管理期间以每月40元／平方向原前沿公司支付酒店管理费用，原前沿公司以每月65元／平方向原告金春支付经营收益（税后），双方每季度结算一次。3.委托经营期限为10年，自2007年11月1日至2017年10月31日止；4.本合同与商品房买卖合同同时签订生效。
证据四、2006年6月30日《补充协议》1份（合同双方为原告金春与原前沿公司）。协议记载内容为：1.房屋总价为6228910元，由于原告金春购买的是样板房，原前沿公司补偿原告金春228910元（涉案房屋总价确认为600万元）；2.该补充协议的效力与上述三份合同的效力同等。
以上证据一、二、三、四均证明原告金春的诉请事实。
证据五、《预付房款收据》2份。证明原告金春支付房款600万元。
证据六、2008年11月22日《涵田别墅业主答谢及说明会会议备忘》1份（合同双方为原告金春与原前沿公司）。记载内容为：1.双方经协商，确认涉案房屋交付期限为2009年10月1日之前；2.经营收益汇报部分，从与原告金春签订的合同中注明的交房日期开始计算回报（2007年11月1日起计算）。证明目的是被告亚东公司延期交付的事实。
证据七、2013年11月25日律师函1份和邮寄回单1份。该函由江苏友联律师事务所，律师杨志勇、刘炳杰函告，内容为：1.解除双方之间的商品房买卖合同，并返还购房款；2.支付违约金及各类损失1400万元。证明双方合同至诉讼时金春主张解除合同并已生效，且向被告亚东公司主张违约金及损失。
证据八、亚东公司工商登记资料1份。证明被告亚东公司主体适格。
被告亚东公司对原告金春提交证据的质证意见为：
对证据一、二、三、四的真实性予以认可，但对原告金春的证明目的不认可，具体理由详见答辩状。对证据五的真实性没有异议，被告亚东公司确实收到600万元房款。对证据六中陈早春签字的真实性予以认可，但对备忘录第四条中除打印以外的手写内容的真实性不予认可，该字样和所签人员的字体明显不一致，判断是原告金春一方后期添写，且书写人不明。对证据七，被告亚东公司确认收到这份律师函，根据合同法规定，原告金春解除合同的通知是到达被告亚东公司处生效，因此，双方的合同应当是在2013年12月在到达被告亚东公司之日起已经解除。对证据八，无异议。
被告亚东公司向本院提供如下证据：
证据一、2006年6月2日溧房权证戴埠字第××号房屋所有权证1份（系复印件，房屋所有权人：溧阳前沿实业发证有限公司）。
证据二、2006年5月26日溧国用（2006）第08633号土地使用证1份（系复印件，土地使用权人：溧阳前沿实业发展有限公司）。
证据三、2012年1月6日溧房权证天目湖镇字第××号房屋所有权证1份（房屋所有权人：溧阳亚东实业发展有限公司）。另，该权证上记载：权利人无锡普润典当有限公司，设定日期2006年7月18日至2007年7月17日，注销日期2011年6月30日。
证据四、2012年7月13日溧国用（2012）第13215号土地使用证1份（土地使用权人：溧阳亚东实业发展有限公司）。
以上证据一、二，因公司名称变更，所有旧证换新证，旧证原件已经交还房管处。以上证据一、二、三、四证明：被告亚东公司早于2006年5月、6月就涉案房屋取得了房屋所有权证及土地使用权证，本案双方虽然签订的是商品房买卖合同，实际上是一个二手房买卖，也即房屋所有权的转让。
原告金春对被告亚东公司提交证据的质证意见为：
对证据一、二、三、四的真实性没有异议。1.从证据一、二表明涉案房屋自2006年7月18日起直到2011年6月10日，原前沿公司设定抵押，双方于2006年6月30日签订涉案房屋买卖合同，原前沿公司属恶意违约。2.从证据三、四看，2012年办理了变更手续，变更至现在的被告亚东公司名下，被告亚东公司也未将产权变更情况告知金春，由此也可以看出，作为被告亚东公司一直没有交付房屋的诚意。
经审理查明，2006年6月30日，原告金春与前沿公司签订《酒店订购协议书》及《商品房买卖合同》，约定由原告金春购买前沿公司位于江苏省常州市天目湖旅游度假区的“涵田私人酒店”壹幢，编号为60#，合同总价为600万元，双方约定对涉案房屋由原告金春委托原前沿公司管理经营，并对前沿公司逾期交付房屋违约责任等亦均作了相关约定。同日，双方签订了涉案房屋的委托管理合同及该管理合同的补充协议，对委托事项和收益回报双方作出约定。
之后，原告金春全额支付了600万元购房款（双方确认原告金春于2006年7月5日支付3171393.8元，同年7月28日支付2828606.2元，累计600万元），但前沿公司未能依约交付房屋，双方于2008年10月22日达成协议，约定涉案房屋交付期限变更为2009年10月1日，但前沿公司仍未依约交房。2013年11月25日原告金春委托江苏友联律师事务所向被告亚东公司函告解除合同、返还房款并赔偿违约损失，现原告金春诉至本院。双方合同签订时，涉案房屋土地使用证和房产证齐全，但原前沿公司在2006年6月30日购房合同签订后，于2006年7月18日将涉案房屋抵押于无锡普润典当有限公司，约定期限为2006年7月18日至2007年7月17日止，注销日期为2011年6月30日。涉案房屋仍处空置状态。
本案审理中，双方对涉案律师函中涉及的解除《酒店订购协议书》、《商品房买卖合同》、《授权委托管理合同》的事实，均予以认可，并确认解除合同的时间为2013年11月26日。被告亚东公司认可收到全额购房款600万元，并同意返还金春购房款600万元。
本案审理中，原告金春增加诉讼请求，主张被告亚东公司赔偿原告金春购房款占用期间的利息损失（自2006年6月30日到购房款全部给付之日止，按照年利率10%计算）。审理中，原告金春进一步明确要求赔偿的诉讼请求为：1.逾期交付违约金；2.依据双方授权委托管理合同约定原告金春一方的收益；3.被告亚东公司自2006年6月30日起至购房款全部返还之日止的利息损失。
审理中，原告金春主张涉案房屋买卖系商品房买卖，被告亚东公司主张涉案房屋不属商品房买卖，属于一般房屋买卖。
另查明，涉案房屋原出卖人为前沿公司，后前沿公司资产由被告亚东公司取得，并进行了工商登记变更，前沿公司所有的债权债务均由被告亚东公司承继，对此，被告亚东公司在庭审中予以认可。
本院认为，订立于2006年6月30日签订的《酒店订购协议书》、《商品房买卖合同》、《授权委托管理合同》、《补充协议》及2008年11月22日签订的《涵田别墅业主答谢及说明会议备忘》，均为双方真实意思的表示，审理中，双方合意解约，本院予以确认，同时，原告金春主张返还购房款600万元，被告亚东公司予以认可，本院予以确认。审理中，双方形成的争议焦点是：1.涉案房屋买卖的性质；2.购房款600万元利息损失的认定；3.逾期交付涉案房屋违约金及可得利益的认定。
关于争议焦点1的认定：原告金春主张涉案房屋买卖属商品房买卖，涉案房屋双方买卖签订的合同是江苏省建设厅监制的《商品房买卖合同》，涉案房屋的买卖流程是以商品房买卖的流程操作，前沿公司拥有房地产开发的资质，原告金春购房时，有理由相信前沿公司涉案房屋买卖属商品房买卖。被告亚东公司认为，涉案格式合同系前沿公司采购取得，合同编号亦未在房管部门登记，属前沿公司自行编制，涉案房屋系前沿公司在其酒店经营范围内，自行开放进行出售，并未到行政机关作相应的备案，亦未办理商品房预销售许可证，涉案房屋的土地权证及使用权证系前沿公司自我取得，与商品房买卖法律规定不相符。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，前沿公司无商品房销售和预售许可证，前沿公司于2006年5月26日取得涉案房屋的土地使用权证，并于2006年6月2日取得涉案房屋使用权证，涉案双方于2006年6月30日签订商品房买卖合同。前沿公司亦为涉案房屋的所有权人，其有权将其所有的房屋对外进行转让，双方签订的合同应属于房屋买卖合同。
关于争议焦点2的认定：原告金春认为原前沿公司恶意违约，应赔偿购房款600万元自合同签订日2006年6月30日起至全部返还之日止的利息损失，并以年息10%计息。被告亚东公司认为双方关于利息损失无约定，利息请求不应支持。
本院认为，前沿公司与原告金春订立购房协议，收取购房款后，仍将涉案房屋向第三方进行抵押借款，对原前沿公司违约的事实，本院予以确认。其所收取的600万元购房款，应予以计息，赔偿原告金春的损失，由于双方对利息无约定，原告金春主张年息10%计息无事实依据，应按银行同期贷款利率计算利息损失，其中3171393.8元自2006年7月6日起计息，2828606.2元自2006年7月29日计息。
关于争议焦点3的认定：双方在购房合同中约定了解除合同的违约损失及约定房屋出租收益，因此，原告金春依据双方约定主张了违约金及可得利益，被告亚东公司认为法院据实认定。
本院认为，涉案购房款600万元本院支持了其利息损失，涉案的违约金部分及可得利益部分和利息损失赔偿部分存在部分重合，本院支持的利息损失赔偿已包含违约金及可得利益损失，故本院对原告金春该主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款至规定，判决如下：
一、被告溧阳亚东实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告金春购房款600万元并承担相应的违约损失，该600万元中3171393.8元购房款自2006年7月6日起按同期银行贷款利率计息，计算违约损失至本金及利息付清之日止；该600万元中另2828606.2元购房款自2006年7月29日起按同期银行贷款利率计息，计算违约损失至本金及利息付清之日止。
二、驳回原告金春的其它诉讼请求。
案件受理费109820元，由被告溧阳亚东实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
人民陪审员 盛菊芳
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 汪芫朗
附：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条第二款：依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。