甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初12136号
原告：中国银行股份有限公司张掖分行。
主要负责人:董德威,系张掖分行行长。
委托诉讼代理人：王宇龙，系该分行个人贷款中心主任。
被告:樊力清,男,汉族,四川省筒阳市人,现住甘州区长。
被告:张掖市金安房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区。
法定代表人:张斌,系该公司经理。
委托诉讼代理人：吴铁刚，甘肃方联律师事务所律师。
委托诉讼代理人:关璟晖，甘肃方联律师事务所实习律师。
被告:袁锋,男,汉族,甘肃省张掖市甘州区人,住甘州区。
原告中国银行股份有限公司张掖分行与被告樊力清、张掖市金安房地产开发有限责任公司、袁锋借款合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理。因被告樊力清下落不明，本院于2018年2月4日在《人民法院报》上刊登公告，依法向被告樊力清公告送达了相关诉讼材料，并于举证期满后的第三日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司张掖分行（以下简称中国银行张掖分行）的委托诉讼代理人王宇龙、被告张掖市金安房地产开发有限责任公司（以下简称张掖市金安房地产公司）的法定代表人张斌及其委托诉讼代理人吴铁刚、关璟晖、被告袁锋到庭参加了诉讼。被告樊力清经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告中国银行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告樊力清、张掖市金安房地产公司签订的《个人一手房住房贷款合同》；2.要求被告樊力清、袁锋偿还贷款本息等各项损失282266.46元（利息清止2017年9月13日），并利随本清；3.要求对樊力清抵押财产予以变卖、拍卖，所得价款，原告有优先受偿权；4.要求被告张掖市金安房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月29日，被告樊力清以预购的位于甘州区金安润园4号楼6层2-602室设定抵押，申请向原告贷款。同年10月8日，原、被告三方签订《个人一手住房贷款合同》一份。该合同约定被告樊力清向原告贷款30万元，用于购买住房。被告樊力清以等额本息方式偿还贷款，被告张掖市金安房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任。后原告按照约定发放了贷款。2016年4月1日，被告樊力清与被告袁锋达成书面的《房屋顶债协议》，约定将抵押的房屋抵顶给被告袁锋用于偿还其欠被告袁锋的债务，且该房屋目前由被告袁锋居住。至2017年8月24日，被告樊力清未按照约定偿还到期的贷款本息。上述款项，经原告多次催要，被告均未偿还。故诉至法院，要求处理。
被告樊力清经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
被告张掖市金安房地产公司未提交答辩状，其法定代表人及其委托诉讼代理人在庭审中辩称：被告提供担保属实，担保方式为连带责任保证。原告所诉均应当向被告樊力清主张，被告不承担责任。
被告袁锋未作书面答辩，其在庭审中辩称：原告与被告樊力清、张掖市金安房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》属实，本案诉争的房屋现由被告居住。2016年4月1日，被告与樊力清达成房屋抵债协议。该协议约定本案诉争房屋由樊力清抵顶给被告，用于偿还其欠被告的债务。现诉争房屋应由法院判决被告享有所有权，被告愿意偿还原告下剩的贷款本息。
原告中国银行张掖分行围绕诉讼请求，由其委托诉讼代理人依法向本院提交如下证据：1.2014年10月8日，原告与被告樊力清、张掖市金安房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》一份、借款借据一份，拟证明被告樊力清向原告贷款30万元，贷款期限20年，贷款期限内的年利率为7.53%的事实。同时证明被告张掖市金安房地产公司为上述借款提供担保，担保方式为连带责任保证的事实；2.逾期未还款查询证明一份，拟证明被告樊力清从2016年1月1日开始不偿还贷款本息，原告从被告张掖市金安房地产公司保证金账户扣款32116.3元的事实。同时证明至2017年9月23日，樊力清拖欠贷款本金278248.66元的事实。提起本案诉讼后，原告从被告张掖市金安房地产公司的保证金账户陆续扣款14953.11元的事实；3.张掖房预甘州区字第016437号预购商品房设定抵押权预告登记证明一份，拟证明本案诉争房屋仅办理了预购商品房设定抵押权登记，并未办理房屋抵押他项权证的事实。被告袁锋为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：1.2014年8月8日，张掖市恒翔建筑有限公司给被告樊力清出具的证明一份、理应由樊力清持有的金额为30万元的借款借据一份，拟证明本案诉争房屋系该公司抵顶给樊力清，后因樊力清欠被告借款和房屋租赁费，经樊力清与被告协商后，樊力清愿意以本案诉争房屋顶账，樊力清遂将上述凭证交付给被告的事实；2.2015年12月16日，樊力清与被告签订的还款协议书一份。2016年4月1日，樊力清与被告签订的房屋抵债合同一份，拟证明樊力清将本案诉争房屋抵顶给被告的事实；3.2016年4月18日，被告樊力清出具的借条一张，拟证明双方达成房屋顶账协议后，樊力清另行向被告借款2万元的事实；4.账户名为樊力清的银行卡一张，卡号为6211858500002104341，拟证明被告于2016年4月1日代被告樊力清向原告偿还贷款本息2137.86元。同年5月1日，偿还贷款本息2137.86元。6月25日，偿还贷款本息2150.10元的事实。经本院组织庭审质证，被告张掖市金安房地产公司对原告提交的证据均无异议，对原告口头陈述的从被告保证金账户扣款的事实亦无异议,但认为其提供的仅是阶段性担保，且诉争房屋已经办理了他项权证，现被告已经尽到担保责任，故其在本案中不承担担保责任。被告袁锋对原告提交的证据均无异议，愿意代被告樊力清偿还下欠的贷款本息，但要求将本案诉争的房屋产权证办理在其名下。对被告袁锋提交的证据，原告的委托诉讼代理人对借款借据、银行卡无异议，对被告袁锋提交的其他证据，被告的委托诉讼代理人以其对此不知情为由，未发表质证意见。被告张掖市金安房地产公司的委托诉讼代理人对被告提交的借据没有异议，对张掖市恒翔建筑公司出具的证明的真实性没有异议，对其关联性和合法性有异议。对其他证据均没有异议，对该房屋实际由被告袁锋居住的事实亦无异议。被告樊力清经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加举证、质证等诉讼活动，应视为对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，依法由其承担相应的法律后果。因原告提交的上述证据，经二被告质证无异议。故对原告提交的证据的证明力，本院予以确认，并在案佐证。对被告袁锋提交的第1组至第3组证据，因与本案没有关联性，故对其证明力，本院不予确认。对被告袁锋提交的第4组证据，被告并未提交相关证据证明该三笔款项系其代为偿付，故对其证明力，本院不予确认。
根据到庭当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月29日，被告樊力清以预购的位于甘州区金安润园4号楼6层2-602室设定抵押，向原告申请贷款30万元，双方办理了预购商品房设定抵押权预告登记。同年10月8日，原告作为贷款人，被告樊力清作为借款人，被告张掖市金安房地产公司作为保证人，三方签订《个人一手住房贷款合同》一份。该合同约定被告樊力清向原告贷款30万元，用于购买住房。被告樊力清以等额本息方式偿还贷款。被告张掖市金安房地产公司为上述借款提供担保，担保方式为阶段性连带责任保证。该合同还约定了双方的其他权利义务。后原告按照约定向被告樊力清发放贷款30万元。至2017年9月13日，被告樊力清下欠原告贷款本息282266.46元未还（利息清止2017年9月13日）。
另查明：2016年3月31日，原告从被告张掖市金安房地产公司保证金账户扣划贷款本息三笔，合计6507.57元。同年年9月30日扣划贷款本息三笔，合计6508.69元。10月30日，扣划贷款本息2153.10元。11月30日，扣划贷款本息2107.25元。12月30日，扣划贷款本息2107.25元。2017年3月31日，扣划贷款本息三笔，合计6365.85元。同年4月1日，扣划贷款本息2107.25元。5月1日，扣划贷款本息2122.93元。8月30日，扣划贷款本息2136.73元。本案提起诉讼后，2017年9月29日，原告从被告张掖市金安房地产公司扣划贷款本息2138.13元。10月30日，扣划贷款本息2137.62元。11月29日，扣划贷款本息2135.87元。12月14日，扣划贷款本息2137.92元。2018年1月29日，扣划贷款本息2136.17元。2月27日，扣划贷款本息2129.97元。4月3日，扣划贷款本息2137.43元。以上合计47069.73元。
还查明：本案诉争的金安润园4号楼6层2-602室现由被告袁锋居住。
本院认为，本案争议的焦点问题有四个：一是原告诉讼要求解除2014年10月8日与被告樊力清、张掖市金安房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》有无事实及法律依据？二是原告诉讼要求被告樊力清、张掖市金安房地产公司连带偿还贷款本息及罚息、损失共计282266.46元(利息清止2017年9月13日),并利随本清有无事实及法律依据？三是原告要求被告袁锋对以上贷款本息承担连带清偿责任有无事实及法律依据？四是原告要求对被告樊力清抵押财产金安润园4号楼2单元602室予以拍卖、变卖，并以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿有无事实及法律依据？
关于第一个焦点问题，即原告诉讼要求解除2014年10月8日与被告樊力清、张掖市金安房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》有无事实及法律依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告中国银行张掖分行与被告樊力清、张掖市金安房地产公司签订的签订《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反有关法律规定，属有效合同。合同成立后，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告按约向被告樊力清发放贷款后，被告樊力清本应按合同约定，按期归还贷款本息，但被告樊力清却未能按约及时偿还到期的借款本息。根据原告提交的《个人一手住房贷款合同》附件一第三条借款人违约事件及处理第一款第（2）项”未按期归还贷款本息”的约定，被告樊力清的行为已经构成违约。该合同第三条第2款约定：出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取以下措施第（5）项”终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同”。现被告樊力清的违约行为符合该合同约定的解除合同的条件，故本院依法解除原告与被告樊力清、张掖市金安房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于第二个焦点问题，即原告诉讼要求被告樊力清、张掖市金安房地产开发有限责任公司连带偿还贷款本息及罚息、损失共计282266.46元(利息清止2017年9月13日),并利随本清有无事实及法律依据。本院认为，原告按约发放贷款后，被告樊力清本应按照约定期限还本付息，但其未按约履行还款义务被告樊力清的行为已经构成违约，其应承担偿还下欠借款本息的法律责任。原告与被告樊力清、张掖市金安房地产公司之间明确约定利率的承担方式，现原告主张的利息，并未超出双方的约定及相关法律规定，本院予以支持。关于被告张掖市金安房地产公司的担保责任问题。原告提交的《个人一手住房贷款合同》约定了担保人的担保方式为阶段性连带责任保证。所谓”阶段性连带责任保证”是指中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行执管《房地产其他权利证明》之日止的连带保证责任，其本意就是让房地产开发商为借款人在该阶段内向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押权设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时，即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押权预告登记在未变更为抵押权设定登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告张掖市金安房地产公司提供的阶段性连带责任保证的期限届满条件未成就。故被告张掖市金安房地产公司还应承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定：”连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。依据上述规定，债务人在债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，现作为债权人的原告要求保证人与借款人共同承担连带清偿责任，于法有据，本院依法予以支持。被告张掖市金安房地产公司在承担连带保证责任之后，有依法向主债务人樊力清追偿的权利。关于被告张掖市金安房地产公司辩称的房屋已经办理了他项权证，其担保责任已经尽到，被告在本案中不承担保证责任的辩解理由，于法无据，本院不予采信。
关于第三个焦点问题，即被告袁锋在本案中是否承担连带清偿责任的问题。本院认为，本案诉争的房屋现虽由被告袁锋居住，但其与本案没有任何法律关系，原告也未提交证据证明被告应该对上述借款本息承担连带清偿责任的证据。故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以驳回。
关于第四个焦点问题，即原告诉讼要求对被告樊力清的抵押财产予以拍卖、变卖，并以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿有无事实及法律依据。本院认为，抵押房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即抵押权预告登记并非登记的是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设定登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定的期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对诉争房屋进行处置，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。同时，被告樊力清提供抵押的财产属于不动产，未依法进行登记，依法不发生抵押的效力。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款（二）项、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条、第三十一条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司张掖分行与被告樊力清、张掖市金安房地产开发有限责任公司于2014年10月8日签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告樊力清于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司张掖分行282266.46元（利息清止2017年9月13日），并利随本清；
三、被告张掖市金安房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任；
四、被告张掖市金安房地产开发有限责任公司履行上述借款清偿责任后，可依法向主债务人即被告樊力清追偿；
五、被告袁锋在本案中不承担民事责任；
六、驳回原告中国银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5534元，由原告中国银行股份有限公司张掖分行负担70元，被告樊力清、张掖市金安房地产开发有限责任公司连带负担5464元。公告费560元，由被告樊力清负担。受理费、公告费原告已交纳，被告负担的受理费、公告费由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费、公告费不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 贾晓艳
人民陪审员 赵建林
人民陪审员 冶好俊
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 牛 喆