湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民一终字第07684号
上诉人（原审被告）陈建友，农民。
委托代理人张杰，湖南人和人律师事务所律师。
委托代理人徐逸峰，湖南人和人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张会国，农民。
委托代理人黄璐，湖南湘达律师事务所律师。
上诉人陈建友因与被上诉人张会国买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第2537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张会国原系××市××镇××区××组成员，2013年3月29日将户口迁往××市××镇××社区××小区，陈建友的户籍所在地系××市××镇××村××片。陈建友以继受取得的方式取得位于××市××镇××社区××组内的自建商住房一套。2012年7月21日，张会国与陈建友签订《房屋及四周土地买卖协议》和补充协议《卖房屋及基地契约》，协议约定由陈建友向张会国出售位于××市××镇××社区××组内的自建商住房一套，总价款为1852000元，付款方式为分期付款，张会国在协议签订之后陆续支付了购房款1652000元，但双方一直未办理好房屋产权过户登记手续及土地使用权证的登记过户手续，张会国遂于2015年6月3日诉至原审法院。
原审法院认为：本案中，双方签订的《房屋及四周土地买卖协议》和补充协议《卖房屋及基地契约》经过要约与承诺两个阶段，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因本案涉及农村住房买卖，根据《中华人民共和国物权法》第一百六十二条：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让的，宅基地使用权一并转让。该条规定宅基地使用权的转让需经本集体经济组织批准，本案中，双方签订《房屋及四周土地买卖协议》和补充协议《卖房屋及基地契约》时均没有取得集体经济组织的同意，事后也没有办理相关更名手续，原审法院开庭审理之后，要求当事人在十五日之内将签户组名及社区签字盖章的手续办妥，但当事人在规定的时间没有办理好，致使房屋无法办理转让过户手续，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条：依照合同法第四十四条第二款的规定：法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案依照中华人民共和国物权法》第一百六十二条第一款的规定，依法应当办理批准手续，但直至一审庭审结束后十五日当事人仍未办理批准手续。综上，故双方签订的两份转让协议未生效。根据张会国提交的证据7、10，证实张会国多次催促陈建友履行合同义务，陈建友亦多次陪张会国去办理相关手续，由于邻居没有签字，社区没盖章，导致不能办理过户手续的事实，致使张会国不能取得该房屋的所有权，根据本案的实际情况，原审法院对双方签订的两份协议依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，陈建友应退还张会国购房本金1652000元，关于张会国要求陈建友按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，因张会国在房屋买卖的过程中，自身存在一定的过错，且实际使用该房屋，故对此诉讼请求，原审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张会国与陈建友于2012年7月21日签订的《房屋及四周土地买卖协议》和补充协议《卖房屋及基地契约》；二、陈建友于本判决生效后十日内偿还张会国购房本金1652000元；三、驳回张会国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19668元，由陈建友负担。
上诉人陈建友不服原审判决，上诉称：（一）原审法院认定事实错误。原审法院认为因陈建友的原因未办理批准手续及邻居没有签字、社区未盖章导致不能办理过户手续，致使张会国不能取得房屋所有权，系认定事实错误。在一审中，陈建友在审理过程中已经将办理过户手续的相关材料准备齐全，已具备诉争房屋过户条件。陈建友为解决该问题不惜支出大笔费用。但由于张会国临时反悔并告知协调人其不愿意购买房屋，告知中间人暂不予办理，所以才导致产权至今未转移。（二）原审法院适用法律错误。（1）原审法院称“依据《物权法》第一百六十二条，其引用内容为”宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让的，宅基地使用权一并转让””。但《物权法》第一百六十二条并无此条款。且《土地管理法》等其他相关法律均未规定原审法院引述的内容，故原审法院适用法律错误。（2）原审法院认为本案协议因违反《合同法司法解释一》第九条之规定，故协议未生效亦是适用法律错误。（三）陈建友系一直积极履行协议的一方。双方当事人的房屋买卖符合法律规定，且在协议签订后陈建友已经将房屋交予张会国实际使用。且陈建友一直积极协调，房屋已具备过户条件。综上，（一）请求撤销（2015）浏民初字第2537号民事判决第一、二项，并改判驳回张会国的诉讼请求；（二）请求法院依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人张会国答辩称：（一）2012年7月21日，双方当事人签订的《房屋及四周土地买卖协议》及补充协议《卖房屋及基地契约》系双方真实意思表示，合法有效。（二）由于陈建友的原因导致无法办理房屋产权证，应由陈建友承担协议履行不能的法律责任。根据双方当事人签订的《协议》及补充协议的约定：“陈建友应负责办理签户组名及社区签字盖章等房屋过户手续，张会国承担房屋过户手续的费用。”由于一直未获得房屋所在组、社区以及邻居同意转让房屋及宅基地使用权的书面材料，致使该房屋一直未过户到张会国名下。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款之规定：“有下列情形之一的，当时人可以解除合同：…当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，张会国的合同义务是支付价款，陈建友的主合同义务是交付房屋并办理过户手续。张会国已经向陈建友支付了165200元购房款，但陈建友未履行主合同义务，且经张会国反复催告后至今未办理好房产过户手续。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审中，上诉人陈建友向本院提交如下证据：证据一，居委会书面证明，拟证明集体经济组织（村、组）知晓并同意双方当事人之间的房屋买卖。证据二，陈某甲出具的书面证明，拟证明办理过户变更登记的条件已成就，但被上诉人张会国恶意阻碍导致现在未能办理登记。证据三，转账凭证，拟证明上诉人为实现变更登记所需条件积极协调，将相关款项提供给第三方用于邻里调解。
对上诉人陈建友提交的证据，被上诉人张会国的质证意见为：（一）对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明房屋具备过户的条件。根据法律法规，集体经济组织不仅是居委会，应该包括集体经济组织的所有成员，该证据与本案过户事宜没有任何实质关系。（二）证据二与本案没有关联性。（三）证据三与被上诉人没有关系，房屋买卖的主要合同义务是一方交纳房款，一方交付房屋并办理登记。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院认证如下：对证据一的真实性、合法性予以认定，但对关联性及证明目的不予认定，该书面证明的出具时间为2015年10月30日，陈建友并未提供证据证明在本案起诉前，其已经具备了房屋过户条件；对证据二的真实性不予认定；对证据三的真实性、合法性予以认定，但是对其关联性及证明目的均不予认定。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是陈建友与张会国签订的《房屋及四周土地买卖协议》和补充协议《卖房屋及基地契约》的法律效力问题。陈建友与张会国签订的《房屋及四周土地买卖协议》和补充协议《卖房屋及基地契约》系双方当事人真实意思表示，且并未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立。双方当事人均应当按照合同约定履行相应法律义务。张会国已按《房屋及四周土地买卖协议》约定履行部分付款义务，陈建友应当按照约定在合理期限内将房屋过户给张会国。而依据查明的事实，在双方当事人于2012年7月21日签订《房屋及四周土地买卖协议》后，直至在一审辩论终结前，陈建友均未将房产过户给张会国。且原审法院开庭后要求陈建友在15日之内将签户组名及社区签字盖章手续办妥，但陈建友仍未在规定的时间内办理好相应手续。上诉人虽在二审期间提交书面证明以证明××市××镇××社区居委会同意双方当事人的房屋买卖。但该证据出具时间为2015年10月30日，明显滞后于双方签订买卖合同时间及原审法院审理期间，且陈建友未提供其他证据证明其已具备房产过户条件。上诉人陈建友在合理期限内一直未履行合同主要义务，被上诉人张会国主张解除合同，于法有据，原审法院解除双方当事人签订的《房屋及四周土地买卖协议》和补充协议《卖房屋及基地契约》，处理并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理妥当。上诉人陈建友的上诉理由不能。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19668元，由陈建友承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉霞
审 判 员 游慧艳
代理审判员 高 进
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 刘 培
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方法依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。