吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民初142号原告：中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行。住所：吉林市。负责人：常鸿斌，行长。委托诉讼代理人：于国勋，男，该公司法律顾问。被告：吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）。住所：吉林市龙潭区。法定代表人：孙良彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张薇，男，该公司法务。委托诉讼代理人：花坤，男，该公司销售总监。原告中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行(以下简称农行西胜支行)与被告吉林铁信集团有限责任公司（以下简称铁信公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行西胜支行的委托诉讼代理人于国勋、被告铁信公司的委托诉讼代理人张薇、花坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行西胜支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令铁信公司履行与我行签订的《房屋拆迁产权调换协议》及该协议的《补充协议》，立即交房及房屋综合验收手续；2.请求判令铁信公司支付违约金2910474元；3.请求判令铁信公司支付因未按期交房致我行租房费用21万元；4.请求判令铁信公司因未按期交房占用我行资金的利息损失1055046.83元；5.诉讼费用由铁信公司负担。事实和理由：2010年4月农行西胜支行原网点被吉林市政府拆迁改造。农行西胜支行与铁信公司达成拆迁置换意向，农行西胜支行原网点拆迁结构差价费和铁信公司拆迁营业损失费互换，原址85.24平方米1:1置换，仍是一层网点。拟增购网点461.98平方米，使该网点面积达到547.22平方米。2013年9月23日农行西胜支行与铁信公司签订《房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》约定房屋交付期限2014年12月30日。房屋交付期限届满后，我行工作人员多次向该公司索要该商品房相关验收手续，没有验收手续我行装修无法进行，铁信公司答复手续在办理中，但至今仍未能向我行交付547.22平方米的营业用房，导致我行租房营业，造成我行巨额损失。铁信公司辩称,双方合同签订过程中明确约定商品验收合格，并未明确指出是综合验收，我方已具备交付使用条件，并多次通知原告进场装修，故不应承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。铁信公司对农行西胜支行提供的房屋拆迁产权调换协议（151091号）以及补充协议、房屋租金发票复印件、购房发票复印件8张、转账凭证复印件、吉林市大江房地产开发有限公司商品房办理手续情况的回复函3张、消防验收承诺书1份、限期交付营业用房的函4张，真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：2013年9月23日，农行西胜支行与吉林市大江房地产开发有限公司（以下简称大江公司）签订房屋拆迁产权调换协议，约定因德胜路棚户区改造项目建设需要，农行西胜支行同意将坐落在吉林市船营区长春路40号的房屋，《房屋所有权证》编号Q000001438号，建筑面积85.24平方米，房屋用途为商业服务的房屋交给大江公司拆除。大江公司将坐落在吉林市船营区长春路85号住宅，06幢0001014室、0001015室网点的房屋作为产权调换房屋。房屋建筑面积547.22平方米。大江公司应于2014年12月31日前负责给农行西胜支行办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，手续费用由大江公司承担，所支付的契税由农行西胜支行负担。被拆除房屋与产权调换房屋差价款为13859400元，由农行西胜支行转账方式支付。该款于2013年7月30日前结清。该合同第五条约定，农行西胜支行保证在2014年12月30日前搬迁腾空被拆迁房屋。大江公司保证在2014年12月31日前将产权调换房屋交付给农行西胜支行。同日，双方当事人又签订了补充协议。补充协议第四条约定出卖人应当在2014年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该商品房经验收合格；第五条约定农行西胜支行被拆迁房屋由甲方按原房屋面积85.24平方米调换给农行西胜支行，农行西胜支行用过渡期间的停产、停业、营业损失费抵交实物安置的房屋结构差价费。双方实施安置后，相互不再做任何补充；第七条约定大江公司逾期交房的违约责任。逾期不超过15日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。第八条约定为约束大江公司如期办理房证和土地证并交给农行西胜支行。农行西胜支行在支付大江公司差价房款时预留发票金额的5%，作为农行西胜支行取得房证和土地证的保证金，待取得两证交给农行西胜支行时，农行西胜支行一次性将预留的5%支付给大江公司。2013年9月24日大江公司为农行西胜支行开具了金额为13859400元的不动产发票，2013年9月26日农行西胜支行向大江公司转账13166430元。2015年2月4日农行西胜支行向大江公司发出房屋履约通知，称因大江公司逾期交房，农行西胜支行已经超期租赁房屋营业，租金目前按照1.5万元每月支付。根据补充协议第七条的约定，请大江公司抓紧交付房屋，并按约定缴纳违约金及租赁费损失。2015年4月7日，大江公司回函称，凯西隆自2014年12月30日已办理入住手续，水、电、气齐全，已经交付使用。在银行装修计划确定后，为保证计划有序完成，大江公司派专人联系有关部门负责报批报备工作。在装修工程完成前，负责整体消防达到验收标准，满足银行开业要求。2015年4月8日、2015年9月16日、2015年11月8日，农行西胜支行向大江公司三次发函，要求大江公司交付房屋，并按约定缴纳违约金及房屋租赁费损失。2015年9月28日大江公司向农行西胜支行发出凯西隆项目商品房入住通知书，称根据大江公司2015年4月7日向农行西胜支行发出的商品房入住情况回复函说明,对于所购商品房已于2014年12月30日办理入住手续，并已经竣工使用。2016年3月9日大江公司回函称，已经将凯西隆项目列为2016年上半年重点突破项目，结合实际情况推算在2016年6月末以前，将验收手续办理完毕，满足银行开业要求。2016年9月22日，铁信公司出具消防验收承诺书，承诺在2017年1月31日之前完成消防验收手续，使农行西胜支行符合国家规定和银行业标准并进场装修。铁信公司在庭审中自认至本案庭审时，案涉房屋尚未完成验收。另查明，2015年8月大江公司更名为铁信公司。本院认为：农行西胜支行与铁信公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自合同成立之日生效。合同双方当事人均应全面履行各自的义务。农行西胜支行已经依约向铁信公司支付房屋差价款13166430元。但铁信公司在收取房屋差价款后，并未在双方约定的期限内依约将案涉房屋交付给农行西胜支行，铁信公司已经构成违约。关于农行西胜支行要求铁信公司交付案涉房屋及房屋综合验收手续的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”现铁信公司明确表示案涉房屋相关验收手续仍在办理中，目前无法交付验收完毕的房屋，经释明，农行西胜支行明确表示不要求解除双方签订的合同，仍要求铁信公司立即履行合同，交付案涉房屋。因案涉房屋的各项验收程序属行政职能部门管辖范围，铁信公司现无法立即交付符合合同约定的标的物，本案属于目前事实上不能履行的情况，故在农行西胜支行不变更诉讼请求的情况下，无法支持农行西胜支行的该项诉讼请求。对于该项诉讼请求农行西胜支行可在案涉房屋满足交付条件后，另行主张权利。关于农行西胜支行要求铁信公司支付违约金2910474元的诉讼请求。因铁信公司在收取房屋差价款后，并未在双方约定的期限内依约将符合合同约定的房屋交付给农行西胜支行，铁信公司已经构成违约，故铁信公司应按合同约定向农行西胜支行支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”铁信公司与农行西胜支行签订的补充协议第七条约定大江公司逾期交房的违约责任。逾期不超过15日，自合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。铁信公司自认该条款的真实意思为如果逾期不超过15日不需要支付违约金，逾期超过15日交房，应自第16日开始支付违约金。农行西胜支行主张该条款的真实意思为逾期超过15日交房的，应从违约的第二日起计算违约金。因该条款的文意解释与双方主张均不同，按照举证责任分配原则，在农行西胜支行无其他证据证明其主张的情况下，应以铁信公司自认为准，即违约金应从2015年1月16日起计算。因农行西胜支行已经实际支付房款为13166430元，按照每日万分之五计算，铁信公司应按每日6583.22元向农行西胜支行支付违约金。关于农行西胜支行要求铁信公司支付因未按期交房致农行西胜支行租房费用21万元及要求铁信公司支付因未按期交房占用资金的利息损失1055046.83元的诉讼请求。因农行西胜支行与铁信公司已经在合同中对因违约产生损失的计算方法进行了约定，根据现有证据，按照双方约定的违约金已经足以弥补因铁信公司违约给农行西胜支行造成的损失，故农行西胜支行另行要求铁信公司支付房屋租金及利息损失无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吉林铁信集团有限责任公司于本判决生效后10日内向原告中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行支付从2015年1月16日起至吉林铁信集团有限责任公司交付房屋之日止按每日6583.22元标准计算的违约金；二、驳回中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费130009.52元，由被告吉林铁信集团有限责任公司负担89706元，由原告中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行负担40303.52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  孙 伟代理审判员  付婷婷二〇一六年十一月十六日书 记 员  李玉娇