湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1269号
上诉人（原审被告）曾洪玉，女，汉族，1978年11月14日出生，住长沙市雨花区。
委托代理人江文卓，湖南俊彦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙世茂房地产有限公司，住所地长沙市岳麓区银杉路1号。
法定代表人汤沸，董事长。
委托代理人毛宇，男，瑶族，1982年9月2日，住长沙市天心区，系该公司员工。
上诉人曾洪玉因与被上诉人长沙世茂房地产有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第05826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月26日，世茂公司（出卖人）与曾洪玉（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，该合同内容为：“第二条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为座落于滨江新城××路以西××号房屋；第五条计价方式及价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为13161.59元/㎡，总房价1408291元。第六条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：……2.买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期购房款（含定金）计428291元，剩余房款980000元向按揭银行贷款，出卖人应协助办理。买受人应在本合同签订当日，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在本合同签订后三日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过三十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.05%的违约金。”该合同附件九《补充协议》第四条第2款第3项约定：买受人承诺已具备贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询贷款申请事宜及准备相关贷款资料，买受人须在签署本合同当天向其选定的贷款机构提交符合要求的完整、真实、合格有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或签署贷款文件，导致买受人不能按照本合同约定的期限支付房款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照合同正文第七条的约定承担违约责任。该条款第4项还约定：除出卖人原因外，买受人申请的贷款未获批准或者申请的贷款额度与批准额度产生差额，买受人应自本合同签署之日起30日内全额付清该商品房总金额或不足批准额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起的第31日起应向出卖人承担本合同正文第七条逾期付款的违约责任。该条款第7项还约定：买受人自行办理贷款手续，出卖人仅限于协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。
上述合同签订后，曾洪玉于合同签订当日向世茂公司支付了首期购买款428291元，在此之后曾洪玉未按照合同约定办理剩余房款的银行按揭贷款，亦未向世茂公司支付剩余购买款。世茂公司于2014年4月1日，根据曾洪玉在涉案合同中填写的地址及联系方式向曾洪玉邮寄了《缴交按揭资料及面签通知书》，内容为：“……截止至2014年3月31日，您已逾期超过187日，您应当承担的违约金已累计超过91630元，且违约金还将继续计算直至银行发放全部贷款之日止。您在结清上述违约金后才能办理所购房的交付手续。为了您尽快得到按揭贷款，避免更大损失，我司善意提醒您务必于2014年4月3日前向银行提供按揭贷款资料并按银行要求签署相关贷款文件。……”因曾洪玉未向世茂公司支付剩余购房款，世茂公司于2015年8月21日诉至原审法院，请求判令：1、解除与曾洪玉签署的编号为XD130188601号《商品房买卖合同》；2、曾洪玉向世茂公司支付违约金70414.55元；3、曾洪玉承担本案诉讼费用。
直至一审庭审结束，曾洪玉未就涉案房屋剩余房款办理银行按揭贷款手续，涉案房屋亦未交付给曾洪玉。
原审法院认为：曾洪玉与世茂公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应秉承诚信原则，严格按约履行合同约定的义务。合同签订后，曾洪玉未按约办理银行按揭贷款手续履行支付剩余购房款的义务，构成违约，曾洪玉依法依约需承担相应违约责任。涉案合同第七条约定，逾期付款超过三十日，出卖人有权解除合同。现世茂公司据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，合理有据，予以支持。对此曾洪玉抗辩认为，其一直在积极办理按揭贷款手续，其未能完成按揭手续办理是因为世茂公司没有配合且世茂公司指定的北京银行强制要求购买保险，故系世茂公司的过错导致按揭未办成。对此原审法院认为，曾洪玉未提交证据证明世茂公司在曾洪玉办理按揭手续过程中未尽到合同约定的义务，亦未提交证据证明曾洪玉未能完成按揭手续的办理系世茂公司造成的；另，根据涉案合同附件九中已明确约定曾洪玉有义务完成按揭贷款手续并缴齐相关费用，该费用包括按揭保险费等，现曾洪玉以其无力承担银行要求交纳的保险费而将其未能办理按揭手续的过错归责世茂公司，于法无据。综上，曾洪玉此项抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。至于世茂公司主张的违约金70414.55元，原审法院认为世茂公司该诉请金额过高，不宜全部支持，应当按照曾洪玉所欠房款费980000元的2.5%进行处理，即24500元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条之规定，判决：一、解除世茂公司与曾洪玉于2013年8月26日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130188601）；二、限曾洪玉向世茂公司支付违约金24500元；三、驳回世茂公司的其他诉讼请求。如果曾洪玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1560元，由曾洪玉承担。
上诉人曾洪玉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人向被上诉人支付了首付款后，按照合同约定在被上诉人指定的银行办理按揭，但该银行要求上诉人必须购买10万元的保险，所以上诉人提出自己寻找其他银行办理按揭，但被上诉人拒不配合。因此银行按揭未办理的过错在于被上诉人，上诉人不存在违约行为。二、上诉人一直按照合同约定履行义务，原审法院适用合同法第六十条和第九十四条不当。故，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，判决被上诉人返还上诉人支付的房屋首付款428291元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人世茂公司答辩称：上诉人没有按照合同约定支付购房款，上诉人申请贷款，银行未放贷，是上诉人的个人原因造成的，被上诉人仅负有配合协助贷款的义务，并没有指定银行。因此，根据合同第七条及附件九补充协议的约定，上诉人逾期付款超过三十日，被上诉人有权解除合同，且上诉人应支付房价款5%的违约金。综上，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：曾洪玉与世茂公司于2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》及其附件均是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据合同第六条第2款之约定，曾洪玉应在合同签订当日将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，并在合同签订后三日内前往指定地点办理贷款相关手续。另，根据合同附件九补充协议第四条第（二）款第4项之约定，曾洪玉申请的贷款未获批准的，曾洪玉应自合同签订之日起30日内全额付清商品房总金额。因曾洪玉至今未办理银行按揭，亦未向世茂公司付清购房款，已构成违约，世茂公司有权根据合同约定解除《商品房买卖合同》，并要求曾洪玉承担违约责任。原审法院根据本案案情，酌情确定曾洪玉按所欠房款费980000元的2.5%，即24500元向世茂公司支付违约金较为合理，本院予以维持。曾洪玉主张其未能办理银行按揭手续是因世茂公司的过错所致，但未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。
另，曾洪玉在上诉中提出的要求世茂公司返还其房屋首付款428291元的主张，因曾洪玉未在一审中提出反诉，且世茂公司不同意由本院一并审理，故本案中不予处理，双方当事人可另行依法解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人曾洪玉的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1560元，由上诉人曾洪玉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年六月一日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。