江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初2325号
原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。
住址机构代码：75111543-1。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：车良岐，该公司职员。
被告：刘文艳，女，1989年9月20日出生，汉族，住江西省南昌县。
被告：刘长文，男，1981年3月26日出生，汉族，住江西省南昌县。
委托代理人：晏爱珍，女，1958年2月2日出生，汉族，住江西省南昌县。系刘长文之母。
原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告刘文艳、刘长文商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人车良岐、被告刘文艳、被告刘长文的委托代理人晏爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翠林公司诉称：2014年9月18日，原、被告签订了《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2014-017846）及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲六期2#高层1单元302号房，该商品房总价为844699元，被告应于2014年9月18日前支付首期房款254699元，余款590000元必须在2014年9月18日前办理银行按揭。2014年10月16日，建设银行与原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告向银行贷款590000元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带责任保证；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行于2014年10月16日发放了该笔贷款共计590000元。2016年1月起，被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，不再继续偿还按揭贷款，至2016年7月已经连续六期未偿还银行按揭贷款。2016年7月6日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告向该行支付了591213.84元（其中本金573307.2元，利息、复息及罚息等共计17906.64元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告未按月偿还银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年9月18日签订的《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2014-017846）及《合同补充协议》；2、被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、被告已支付的购房款人民币254699元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币5733.07元；4、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币17906.64元；5、判令被告向原告返还息差奖励23600元。本案诉讼费用由被告承担。
被告刘文艳辩称：息差奖励的钱我不知道也没有得到，所以没有什么返还给原告之说。我同意解除合同，已经交的首付款原告应该退还给我。关于违约金和银行收取的费用因为我与被告刘长文在2014年9月26日已经协议离婚了，涉诉房屋现在归刘长文所有，所以这笔钱应由刘长文承担。
被告刘长文辩称：因为我没有钱交按揭款，所以我同意解除合同。首付款250000余元其中56000元是我自己交的，其余的钱是向案外人借贷的，现在合同解除了这笔钱我也不要了。原告也不应该再向我主张违约金的费用。对于银行收取的费用，我现在没有钱交。息差奖励我的确是拿了，我已经将这笔钱投入了按揭款之中，现在也没有钱还给原告了。
经审理查明：2014年9月18日，被告刘文艳、刘长文（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2014-017846号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲六期2#高层1单元302号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年9月18日前支付首期房款254699元，余款590000元须在2014年9月18日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。2014年10月13日，原告与被告刘文艳、刘长文及案外人建设银行股份有限公司南昌洪都支行（以下简称为建设银行）办理了590000元的30年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人对被告的590000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款建设银行已于2014年10月16日发放。自2016年1月起至2016年6月，被告刘文艳、刘长文连续6期未按约偿还银行贷款。2016年6月6日，原告向二被告以EMS方式送达《还款提示函》一份，催促被告偿还银行贷款本金、利息及罚息。同年，7月6日，建设银行直接扣划原告账户内591213.84元（其中本金573307.2元，利息、罚息、复利等共计17906.64元）用于结清被告刘文艳、刘长文所欠款项。庭审中，被告刘长文承认收到原告翠林公司支付的息差奖励23600元，并已将该笔钱款用于归还银行按揭贷款。
另查明，被告刘文艳、刘长文原系夫妻关系。2014年9月26日，二被告办理了离婚登记手续，并签署《离婚协议书》一份，约定“南昌恒大绿洲六期2栋1单元302室合同号2014-017846归男方所有”。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《关于承担连带保证责任的证明》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《中国建设银行客户专用回单》、还款提示函、EMS回单等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-017846号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款590000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了591213.84元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告刘文艳、刘长文逾期支付房款已超过180天，故原告主张解除编号为2014-017846号的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》并要求被告协同其到房管局办理有关解除合同的手续、归还息差奖励，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币5733.07元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币573307.2元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为5733.07元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计17906.64元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币17906.64元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款254699元归原告所有，本院不予支持。被告刘文艳以其已与被告刘长文离婚、双方约定涉诉房屋归被告刘长文所有为由，提出在本案中不负任何赔偿责任及返还义务的抗辩，本院认为，虽然二被告对涉诉房屋的归属进行了约定，但并未对房屋的产权归属进行相应的变更，故该约定仅约束协议的相对方，而不可对抗第三人，故对被告刘文艳的该项抗辩理由，本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告刘文艳、刘长文于2014年9月18日签订的编号为2014-017846号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告刘文艳、刘长文应在本判决生效之日起十日内配合原告前往房管局办理解除编号为2014-017846号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的合同备案手续；
三、被告刘文艳、刘长文应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款573307.2元的违约金计人民币5733.07元；
四、被告刘文艳、刘长文应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计17906.64元；
五、被告刘文艳、刘长文应在本判决生效之日起十日内返还原告江西省翠林山庄有限公司息差奖励23600元；
六、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他过高的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12247元、保全费1870元，共计14117元，由被告刘文艳、刘长文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 谢小青
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 刘文莉