南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第147号
原告南京靓岛服饰有限公司，住所地在南京市玄武区曹后村144号。
法定代表人陈世平，南京靓岛服饰有限公司经理。
委托代理人何鹏，北京市康达（南京）律师事务所律师。
被告徐照先，男，1945年5月7日生，汉族。
原告南京靓岛服饰有限公司（以下简称靓岛公司）与被告徐照先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，于2014年4月22日依法由代理审判员窦开独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈世平及委托代理人何鹏、被告徐照先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告靓岛公司诉称，2013年6月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告从被告处承租南京市玄武区曹后村144号（以下简称曹后村144号）的房屋，租赁期限从2013年6月9日至2015年6月8日。2013年11月27日，南京市人民政府发出（2013）84号《征收土地方案公告》，曹后村144号房屋属于征收范围。根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十四条第六款的规定，被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。现原告承租的曹后村144号房屋被征收，导致原告不能正常营业，造成了原告的损失，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告停业、设备拆除、安装和搬迁损失43372元。
被告徐照先辩称，被告将曹后村144号房屋的一楼出租给陈世平个人，前后共签订过三份租赁合同，均是与陈世平个人签订，故原告与被告并无房屋租赁合同关系。同时，曹后村144号房屋是作为住宅用房被征收拆迁的，并非营业用房，陈世平也不是房屋产权人，故拆迁补偿中并没有对陈世平的补偿。综上，被告不同意支付原告所主张的款项。
经审理查明，2009年3月9日，原告靓岛公司的法定代表人陈世平（甲方）与被告徐照先（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方承租乙方位于曹后村144号私人房产4间作为仓库、住家、办公用房；租赁期限自2009年3月10日起至2010年3月9日止。
2010年5月30日，原告靓岛公司（承租人）与被告徐照先（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：陈世平租用曹后村144号房屋4间作住宿或仓库用；租赁期限自2010年6月10日起至2012年6月9日止；如遇国家拆迁等不可抗拒因素，需提早15天通知承租人，按照使用日计算月租金，本合同自动解除。该合同抬头处写有“南京靓岛服饰有限公司”字样，在承租人落款处，由陈世平签名，并加盖南京靓岛服饰有限公司公章。
2013年6月9日，原告靓岛公司的法定代表人陈世平（承租人）与被告徐照先（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：陈世平租用曹后村144号平房4间作住宿、仓库用；租赁期限自2013年6月9日起至2015年6月8日止；承租期内双方如有变动，于15天前说明，其他未尽事宜，双方可随时进行友好协商，应付租金超过5天合同作废。
2010年1月9日，原告领取了企业法人营业执照，住所地为南京市玄武区曹后村144号，法定代表人为陈世平，公司类型为有限公司（自然人独资）。
2013年11月27日，南京市人民政府发布了（2013）84号文件即《南京市人民政府征收土地方案公告》，主要内容为：经江苏省人民政府以苏政地（2013）601号文件通知，同意征收玄武区红山街道集体土地1.436公顷，建设用地项目名称为红山路以西地块环境综合整治项目，用途为公共管理与公共服务用地，征收土地位置为红山村曹后三组、四组。
2013年12月14日，被告徐照先（乙方）与南京市玄武区房屋征收管理办公室（甲方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，主要内容为：乙方房屋座落于玄武区红山街道曹后村144号，建筑面积220平方米，位于本次拆迁范围之内；乙方同意在本协议签署之日起3日内将所属房屋腾空，并移交甲方拆除；乙方被拆迁房屋货币补偿款为人民币1363156元，包括：一、拆迁补偿款954800元，其中原房补偿款121000元、购房补偿款800800元、区位补偿款33000元；二、装修补偿费211714元；三、电话、空调、管道煤气等拆移补偿费4990元；四、围墙、地坪等补偿费8172元；五、搬家费、一年过渡费18480元；六、提前搬家奖励费165000元。该协议附表记载，被拆迁房屋正房350.87平方米、阳台20平方米、厕所12.16平方米，总计383.03平方米。同日，南京市玄武区房屋征收管理办公室向徐照先出具付款清单两张，载明曹后村144号私房因国家建设需要拆迁，支付徐照先房屋补偿款1363156元，其中954800元封闭运作（用于申购拆迁安置房）。
审理中，原告称租金缴纳至2013年12月9日，因其又向后拖延了一周时间才搬离，被告即以原告缴纳的1000元押金抵扣了相应租金，故原告的租金都已缴纳完毕，被告对此予以确认，双方均认可就案涉房屋不存在租金纠纷。双方存在如下争议：
一、原告是否是本案适格主体。
原告认为，2013年6月9日陈世平与被告签订的《房屋租赁合同》系陈世平作为原告的法定代表人代表原告与被告签订的，承租房屋的用途也是为了原告生产经营，同时，被告对原告的注册登记情况是知晓的，对2010年签订的《房屋租赁合同》上填写原告名称作为承租人也是明知的，故原告是本案适格主体。为证明其主张，原告提交证据如下：1、2013年6月9日的《房屋租赁合同》1份；2、2010年5月30日的《房屋租赁合同》1份；3、2009年3月9日的《房屋租赁合同》1份；4、企业法人营业执照1份。证据1、2、3均证明原、被告之间的房屋租赁关系，证据4证明陈世平在曹后村144号设立靓岛公司的事实。被告质证称，对证据1、2、3、4的真实性均无异议，证据2抬头处的“南京靓岛服饰有限公司”字样是被告在陈世平的要求下后来写上去的，但当时该合同上没有加盖靓岛公司的公章。对此，陈世平陈述，存在后来加盖公章的可能，但被告对此是知情的。
被告认为，其一直是与陈世平个人签订房屋租赁合同，与原告没有房屋租赁合同关系。
二、原告要求被告支付的费用是否合法。
原告认为，曹后村144号房屋是作为非住宅房屋中的营业用房被拆迁的，被拆迁的房屋总面积为220平方米，原告承租了其中70平方米。承租房屋被拆迁后，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，应由被拆迁人支付给承租人，根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十四条第三项、第四项规定，被告应支付原告设施搬迁费用8674元、停业费用34698元，合计43372元。
被告认为，曹后村144号是作为住宅房屋进行拆迁的，被告最终获得的拆迁补偿款均是对住宅房屋的产权人所进行的补偿，没有任何款项是补偿承租人的，故被告不应支付原告所要求的费用。为证明其主张，被告提交曹后村144号征地房屋拆迁补偿安置协议一份。原告质证称，对该证据的真实性无异议，但根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十四条的规定，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，其中对于承租人的损失由被拆迁人支付给承租人。
由于被告不同意调解，致本案无法调解。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋产权证明、土地使用权证、红山路以西地块征地公告及拆迁房屋现状调查测量情况表、房屋拆迁补偿安置协议、营业执照及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，关于争议焦点一，虽然案涉合同由陈世平与被告签订，但被告也明知案涉房屋出租后系用作靓岛公司的生产经营，陈世平系靓岛公司的法定代表人，且在双方之前签订的房屋租赁合同中，被告也将靓岛公司名称写于合同上，故靓岛公司与被告存在房屋租赁合同关系，原告主体适格，本院予以确认。
关于争议焦点二，原、被告于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行该合同。2013年11月27日，南京市人民政府发出案涉房屋的征收公告，原、被告签订的房屋租赁合同的权利义务即终止。2013年12月14日，被告与南京市玄武区房屋征收管理办公室签订拆迁补偿安置协议，但原、被告未就案涉房屋拆迁事宜进行协商达成协议，双方签订的《房屋租赁合同》对案涉房屋拆迁时承租人应当获得的补偿也无约定。
《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第五条规定：“征地房屋拆迁补偿安置方式分为货币补偿、统拆统建两种。住宅房屋拆迁实行货币补偿的，被拆迁人可以申购拆迁安置房，实施产权调换……”第二十一条规定：“住宅房屋实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。”第二十四条规定：“非住宅房屋拆迁，对用地和建设手续合法、具备工商营业执照的产权人，按下列规定进行货币补偿：‘（一）拆迁非住宅房屋，拆迁补偿款由原房补偿款、区位补偿款两部分组成……（三）拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款2%给予补偿……（四）拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿……（六）被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。被拆迁人与承租人的出租协议对前款所述的损失补偿有约定的，由双方按协议约定处理；双方没有出租协议或出租协议对之未约定的，由被拆迁人与承租人根据实际情况自行协商解决。’”《﹤南京市征地房屋拆迁补偿安置办法﹥实施细则》第一条第2项补偿款项中规定：“住宅房屋拆迁实行货币补偿或统拆统建的，对被拆迁人的货币补偿款包括6项：①拆迁补偿款；②装修补偿款；③搬家费、过渡费；④电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；⑤围墙、地坪、道路补偿费；⑥提前搬家奖励费。……非住宅房屋拆迁，对被拆迁人的货币补偿款包括7项：①拆迁补偿款；②装修补偿款；③电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；④围墙、地坪、道路补偿费；⑤设备拆除、安装、搬迁费用；⑥停业补偿费；⑦特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿。”
本案中，曹后村144号房屋的土地使用权证载明地类（用途）为住宅，其拆迁采取了货币补偿的方式，货币补偿款由住宅房屋拆迁时货币补偿款所包括的六项构成，其中拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成，被告作为被拆迁人申购了拆迁安置房，货币补偿款中的部分款项作为被拆迁人申购拆迁安置房的购房款实行了封闭运作。综上，虽然原告的营业执照所载明的住所地为曹后村144号房屋，但该房屋系作为住宅房屋进行拆迁，原告主张按《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十四条获得相应补偿的前提条件是被拆迁房屋作为“非住宅房屋拆迁”。故在本案中，原告要求被告支付其设施搬迁费用8674元、停业费用34698元，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条的规定，判决如下：
驳回原告南京靓岛服饰有限公司对被告徐照先的诉讼请求。
本案诉讼费2300元，减半收取1150元，由原告南京靓岛服饰有限公司负担。原告预交的本案诉讼费剩余部分1150元，由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费2300元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。
代理审判员 窦 开
二〇一四年六月十八日
见习书记员 顾梦寅