沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皇民二初字第04309号
原告卢玉，女。
委托代理人张建，系辽宁恒生律师事务所律师。
被告辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区汾河街54号。
法定代表人王岩，系该公司董事长。
委托代理人艾鹏，系辽宁元利律师事务所律师。
原告卢玉诉被告辽宁城开维港地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理，依法由审判员林雪梅独任审理此案，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告卢玉及其委托代理人张建，被告辽宁城开维港地产开发有限公司的委托代理人艾鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号241房屋以300万元的价格出售给原告，并约定于2012年10月31日前向原告交房，同日，原告向被告支付全部购房款，但被告直到2014年9月4日才向原告交房。后原告得知，其所购买的上述房屋已于2014年6月20日在另案中被采取保全措施，并于2015年5月19日转入执行程序。原告于2015年5月29日提出案外人执行异议，但由于涉案房屋不是原告唯一住房的原因被驳回。现合同目的已无法实现，被告已构成违约，故请求贵院判令解除《房屋买卖合同》，被告返还购房款300万元及利息，赔偿原告经济损失50万元，本案诉讼费、保全费均由被告承担。
被告辩称,原告购买的商品房房价款为300万元，原告并没有实际交房全部的房价款，其中的953600元原告是以其所有的位于陵西街21-1号361房屋作价抵顶的房款，若原告提出解除合同，原、被告双方应该恢复到最初的商品房协议签订的状态，被告应当是返还原告的房屋及剩余房屋的总价款，而不是应返还原告房价款300万元。原、被告签订商品房买卖合同后，因原告名下存有多套住房，根据当时的沈阳市商品房的限购政策，导致不能办理商品房合同备案登记，造成了现在的后果，原、被告双方都存在过错，根据法律规定，应当承担相应的过错责任。
经审理查明，被告系沈阳市皇姑区崇山西路12号“崇山华府”项目开发建设单位。2012年3月4月，原、被告签订《商品房认购协议》，约定原告认购“崇山华府”15幢241号商品房，暂定建筑面积为229.73平方米，售房单价13058.81元每平方米，总房款3000000元。付款方式为本协议签订当日支付人民币20000元作为认购金，原告自愿将其所有的位于沈阳市于洪区陵西街21-1号361室房屋（旧房）按每平方米8000元价格抵作商品房购房款，计总款953600元，余款原告在办理完旧房所有权转移手续之日起7日内一次性支付。认购书签订当日，原告向被告交纳认购金20000元。2012年3月11日，原告又向被告交纳购房预定金70000元。
2012年4月10日，原告及其配偶王文生签署委托书，受托人为案外人张大鹏，委托权限为全权委托张大鹏办理卢玉、王文生共同所有的位于沈阳市于洪区陵西街21-1号361室房屋出售中的相关事宜，该份委托书于当日在辽宁省公证处办理了公证。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号241室商品房，建筑面积229.73平方米，售房单价13058.81元每平方米，总房价款3000000元。合同还约定原告于2012年4月10日前一次性付房价款，交付期限为2012年10月31日前，产权登记期限为被告交付商品房后360个工作日内。关于逾期交房的违约责任，双方约定自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订同日，原告又交纳购房款1956400元，被告为原告开具1956400元及旧房折抵房款953600元收款收据，至此购房款3000000已全部交齐。后双方签订的《商品房买卖合同》备案手续因原告名下有多套房产而受本地区限购政策限制未办理。2014年9月4日，被告向原告交付商品房，原告办理了商品房入住手续，交纳了物业费、采暖费、垃圾清运费、车位管理费，但未实际入住。2015年8月6日，被告为原告开具购房发票，经核定涉案房产建筑面积为227.10平方米，购房款金额为2965656元。
另查，2014年6月18日，案外人高哲、李家驷因与被告产生商品房销售合同纠纷而诉至本院，同时提出诉讼保全申请，我院于2014年6月20日做出（2014）皇民二初字第1581号民事裁定，对本案涉案房屋采取预查封强制措施。2014年12月3日，我院做出（2014）皇民二初第1581号民事判决，判决解除案外人高哲、李家驷与被告间的《商品房买卖合同》，被告返还已付购房款、利息，并赔偿80000元经济损失。案外人高哲、李家驷不服，上诉于沈阳市中级人民法院，市中院于2015年3月11日以【2015】沈中民二终字第711号民事判决驳回上诉，维持原判。现该案正在执行中。本案原告发现涉案房屋被我院采取诉讼保全强制措施并已转入执行程序后，向本院提出案外人执行异议，被本院执行局裁定驳回，原告提起案外人执行异议之诉，现已撤诉。后原告提起本诉，请求判令解除合同。
上述事实，有双方当事人陈述及商品房买卖合同、银行转账存根、公证书、收款收据、购房发票、执行裁定书、供暖发票、物业费收据、车位管理费收据、垃圾清运费收据、商品房认购协议、情况说明等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的商品房认购协议及商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。在合同履行过程中，因被告与案外人产生其他纠纷，涉诉房产被人民法院查封，从而导致合同目的不能实现，现原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告交纳的购房款，并赔偿原告因合同解除所致经济损失，原告返还已交付的商品房。
被告主张原告名下有多套房屋导致被限购、合同未及时备案，对合同解除也有过错。因该因素不是导致合同目的不能实现的根本原因，故本院对被告主张不予支持。
关于原告主张返还购房款300万元及利息问题。被告认为原告以旧房抵房款，故按300万元金额返还购房款不妥。经查，双方签订认购协议后，原告及其配偶办理了委托公证，全权委托案外人张某处理房屋出售事宜，被告对原告以旧房每平方米折价8000元抵房价款表示同意，并为原告出具收款收据及发票，以房抵购房款已履行完毕。现虽经办案人查询，旧房目前未出售，产权人仍为原告卢玉，但考虑到返还旧房涉及公证委托的撤销和事隔二年有余旧房单价发生变化有可能引发新的诉讼等因素，为减少当事人诉累，合同解除后，被告应返还旧房折价款为宜。关于利息，原告所交款项法定孳息本院予以保护，参照中国人民银行同期贷款利率标准支付。
关于原告主张赔偿原告经济损失50万元问题。包括房屋贬值损失、逾期交房违约金及入住交纳相关费用三部分。关于逾期交房违约金，双方签订的商品房买卖合同约定2012年10月31日前，实际交房日期为2014年9月4日，被告确实存在逾期交房的违约事实，且该违约行为发生在合同履行过程中、被依法解除之前，故本院对原告主张予以支持。但原告主张的违约金部分已超诉讼时效，本院自原告起诉之日2015年8月12日向前计算二年，为2013年8月12日，其后的诉讼请求未超诉讼时效，至实际交房日2014年9月4日，共计357天，违约金应为57534元。（2965656元*388天*0.00005）
关于房屋贬值损失，经本院释明，原告不申请对房屋现值进行司法鉴定。依据民事诉讼“谁主张、谁举证”原则，当事人对其主张的事实应承担举证责任，否则承担举证不能的不利后果，故本院对原告该项请求不予支持。
关于入住费用问题。原告提交物业费、垃圾清运费、采暖费、车位管理费收据，上述费用是原告办理商品房入住时应交纳的必要费用，之后原告未实际入住该商品房，与被告无关。上述费用不属商品房合同解除所致的经济损失范围，故本院对原告主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；
二、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告卢玉交纳的购房款3000000元；
三、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告卢玉购房款3000000元的利息，自2012年4月10日起至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率标准支付；
四、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告卢玉逾期交房违约金57534元；
五、原告卢玉于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号241室商品房返还给被告辽宁城开维港地产开发有限公司；
六、驳回原告其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15400元，保全费5000元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 林雪梅
二〇一五年十月十四日
书记员 李 丽