贵州省黄平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第1005号
原告（反诉被告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司，住所地黄平县新州镇四屏路1幢5层。
法定代表人王玉国，该公司董事长。
委托代理人饶文武，贵州兴科（黄平）律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄天艳，女，1984年9月生，汉族，贵州省施秉县村民，现住黄平县。
委托代理人任明胜，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。
原告贵州瑞鼎房地产开发有限公司与被告黄天艳买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，被告黄天艳于2015年10月12日提起反诉。本院依法适用普通程序于2015年11月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人和被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2014年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告修建的“龙语·鼎城”商品房第3幢1单元1层1号，建筑面积750.88平方米，套内建筑面积725.21平方米。合同第七条第1款约定按照套内建筑面积计算，每平方米2，600.00元，总价1，952，288.00元。第七条第3款规定，买方以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向卖方交付首付款1，157，288.00元，余款以银行按揭支付。逾期付款的按照合同第十条的规定处理。2014年8月18日，原告按照合同第十一条的规定向被告交付了房屋，被告接房后实际装修并使用。2014年4月24日，原、被告签订《补充协议》，约定合同签订时首付总房款1，156，400.00元的50%即578，200.00元，该笔首付款已经支付。余下50%即578，200.00元购房款在2014年9月30日前付清。2014年5月30日，被告向原告出具一张欠条，内容为“今欠到贵州省瑞鼎房地产开发有限公司现金578，200.00元。根据2014年4月24日的补充协议，于2014年9月30日前还清欠款”。后经双方两商谈后，被告于2014年10月15日归还原告20万元，尚欠378，200.00元未支付。综上，被告未按照双方的约定履行支付欠款义务，其行为违反双方合同约定及相关法律规定，为维护自身合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，请求人民法院判令被告支付拖欠原告购房款378，200.00元及逾期贷款利息的四倍即77，657.08元（按年利率5.6%自2014年10月1日起暂计算至2015年8月31日止），共计455，857.08元。
被告（反诉原告）辩称：被告有正当履行抗辩权不予支付购房余款378，200.00元，被告主张逾期贷款利息的四倍77，657.08元没有理由和依据。1、合同没有约定买受人逾期付款的，按照银行贷款利息的四倍承担逾期付款利息或违约金。2、法律没有规定商品房买卖合同关系中，买受人逾期付款，须按照银行贷款利息的四倍承担逾期付款利息或违约金。3、在2014年9月、10月双方经两次商谈后已达成合意，购房余款378，200.00元约定在2015年6月30日前支付（详见原告提供证据5“欠条”），被告从2014年10月1日起计算逾期付款利息或违约金无事实依据。4、合同约定被告应当在2015年3月1日取得商品房所有权初始登记并将办理转移登记的有关文书交付被告。被告于2014年4月24日将维修基金、契税以及其他办证费用共计117，070.00元支付给原告，但至今原告未取得商品房所有权初始登记，造成被告不能按照合同的预期办理转移登记，严重影响被告的幼儿园开办和合同目的的实现。因此，被告已依法享有履行抗辩权，有正当理由不予支付购房余款，并且不应当承担2015年6月30日后逾期付款的利息或者违约金。综上，原告主张支付购房余款以及逾期付款利息或者违约金依法不应当支持。
反诉原告（本诉被告）反诉称：2014年4月23日，双方签订《商品房买卖合同》，反诉原告购买反诉被告的龙语鼎城3幢1单元1屋1号商品房，房款195，228.00元。之后，反诉原告办理按揭贷款795，000.00元支付给反诉被告，又分次支付779，088.00元，已支付房款共计1，574，088.00元。按照合同约定，反诉被告应当在2015年3月1日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品转移登记的有关文书交付给反诉原告，逾期90日的，反诉被告应当从2015年3月1日至实际交付办理商品房转移登记手续有关文书之日，按已付房款日万分之五计算违约金支付给反诉原告。迄今为此，反诉被告一直未将办理商品房转移登记手续的有关文书交付给反诉原告，严重影响反诉原告开办幼儿园。为此，特提起反诉请求人民法院判令：1、反诉被告将办理商品房转移登记的有关文书（商品房所有权初始登记的房屋所有权证、土地使用证以及其他办理商品房转移登记必须的证明等资料）交付给反诉原告；2、反诉被告支付违约金188，890.56元（按照约定以已付房款1，574，088.00为基数按日万分之五从2015年3月1日起暂计至2015年11月1日，之后至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金另行计算）给反诉原告。
反诉被告（本诉原告）辩称：房屋已于2014年8月18日交付给被告，被告已实际使用，未办理房产证是事实，但不影响被告的正常使用，其要求支付违约金188，890.56元的诉请不应支持，应当依法驳回；根据《商品房买卖合同》约定，被告尚未支付完购房款378，200.00元，所以原告就延迟给其办理房产证；《商品房买卖合同》第十条第二款逾期付款责任的规定，按照日万分之五的约定支付违约金，但考虑该约定过高，故原告只主张按照同期贷款利息的四倍来计算。
经审理查明：2014年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，出卖人贵州瑞鼎房地产开发有限公司，买受人黄天艳。合同共十章二十九条，合同约定出卖人贵州瑞鼎房地产开发有限公司将其开发位于黄平县新州镇原政府片区“龙语·鼎城”第3幢1单元1屋1号房，该商品房合同约定建筑面积750.88平方米，套内建筑面积725.21平方米，按照套内建筑面积计算，以每平方米2，600.00元，总金额1，952，288.00元出售给买受人黄天艳。合同第八条“付款方式及期限”约定买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款￥1，157，288.00元，余款￥795，000.00元以银行按揭支付。2014年4月24日，双方签订《补充协议》，协议约定签合同时买受方应交齐首付款总房款的50%即1156400.00×50%＝578200.00元，余下50%即578200.00元于2014年9月30日前交清。
本案双方当事人争议有关的合同条款是：第十条“逾期付款责任”中（2）逾期超过30日后（自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止），出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。合同第十一条“交付时间和条件”中（一）出卖人应当在2014年8月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了黄平县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案登记证。合同第二十二条“房屋登记”项下“预告登记”约定（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方面申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交的资料为：1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。“初始登记”约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。“转移登记”约定（一）出卖人承诺在2015年2月30日（因2月没有30日，庭审中双方一致同意顺延为3月1日）前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的3%承担违约责任。2、约定日期起90日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
2014年5月30日，买受人向出卖人出具“欠条”一张，该“欠条”约定买受人欠出卖人的578，200.00元欠款，根据2014年4月24日的补充协议于2014年9月30日前还清。“欠条”下方又注明“2014年9月、10月两次商谈后于10月15日归还20万，下欠378，200.00元，2015年6月30日前付清欠款。该房于2014年8月18日前交付给买受人并使用”。
买受人于2014年4月24日向出卖人支付了房屋大修基金、契税及其他费用共计117，070.00元；于2014年5月30日向出卖人支付了首付款578，200.00元；于2014年7月10日，向出卖人支付首付款888.00元。2014年9月17日，中国农业银行黄平县支行向黄天艳发放贷款795，000.00元，借款用途为购买商业用房。2014年10月15日，买受人向出卖人支付了购房款200，000.00元，至此，买受人黄天艳支付给出卖人贵州瑞鼎房地产开发有限公司购房款共计1，574，088.00元，买受人黄天艳尚欠出卖人贵州瑞鼎房地产开发有限公司购房款378，200.00元。出卖人于2014年8月18日向买受人交付了房屋，买受人在将房屋装修后投入使用。庭审中，出卖人辩解因相关手续仍在有关部门办理中，至今不能向被告提交办理商品房转移登记的有关文书。双方均要求继续履行合同，主张由对方承担违约责任。
上述案件事实，有本诉原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人（或主要负责人）身份证明书，本诉被告的身份证，商品房买卖合同，补充协议，本诉被告向本诉原告出具的欠条一张，本诉原告向本诉被告出具的收据三张，中国建设银行黄平县支行转账凭条一张，中国农业银行黄平县支行借款凭证一张以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：本诉原告贵州瑞鼎房地产开发有限公司与本诉被告黄天艳签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，商品房买卖合同合法有效，应予维护，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。按照合同约定，本诉原告承担的是按照合同约定在交房期限届满时向本诉被告交付符合交房条件房屋的义务；本诉被告承担的是按时足额向本诉原告支付购房款的义务。本诉原告虽然于2014年8月18日向本诉被告交付了房屋，但因各种原因，至今未能提交办理商品房转移登记的有关文书给本诉被告，违反了合同约定，应承担违约责任。本诉被告尚欠本诉原告购房款378，200.00元未支付，未完成按时足额支付购房款的义务，也违反了合同约定，也应当承担违约责任。关于违约时间及违约金计算问题，双方在合同及补充协议中虽然约定了交付房屋和支付购房款的时间，但双方经两次协商后又约定了于2015年6月30日前付清尚欠购房款378，200.00元，应视为双方就房屋的交付和购房款的支付达成了新的协议，双方均应从2015年7月1日起按照合同约定向对方承担违约责任。本诉原告主张的违约金按照同期逾期贷款利息的四倍支付的请求，高于合同约定的按日万分之五计算的金额，本院不予支持，违约金仍然按照合同约定的日万分之五执行。本诉被告应向本诉原告承担按日计算向本诉原告支付逾期应付款万分之五的违约金即378，200.00元×0.0005×141天＝26，663.10元（2015年7月1日至2015年11月18日）。反诉被告应向反诉原告承担按日向反诉原告支付已交付房价款万分之五的违约金即1，574，088.00元×0.0005×141天＝110，973.20元（2015年7月1日至2015年11月18日）。双方所主张的违约金超过部分，本院不予以支持。关于反诉原告请求判令反诉被告交付办理商品房转移登记的有关文书，因办理商品房转移登记的有关文书系经政府相关部门审核相关资料后依职权登记发放，反诉被告作为房地产开放商并无权直接制作，反诉原告的诉请并不现实，本院不予支持。但反诉被告应积极向政府相关部门递交完备资料以便获得办理商品房转移登记的有关文书，全面履行合同约定的义务。如一方未按照合同约定完全履行义务，应按照合同约定继续向对方承担支付违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一、二款，第四十四条，第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、由本诉被告（反诉原告）黄天艳支付本诉原告（反诉被告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司尚欠购房款叁拾柒万捌仟贰佰元（￥378，200.00元），并支付逾期付款违约金贰万陆仟陆佰陆拾叁元壹角（￥26，663.10元）；
二、由反诉被告（本诉原告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司支付反诉原告（本诉被告）黄天艳逾期交房违约金壹拾壹万零玖佰柒拾叁元贰角（￥110，973.20元）；
三、上述款项相互折抵后，本诉被告（反诉原告）黄天艳应支付本诉原告（反诉被告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司人民币贰拾玖万叁仟捌佰捌拾玖元玖角（￥293，889.90元），限本于本判决生效后十日内一次性付清；
四、驳回本诉原告（反诉被告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告（本诉被告）黄天艳其他诉讼请求。
本诉案件受理费8，238.00元，由本诉被告（反诉原告）黄天艳负担7，316.00元，由本诉原告（反诉被告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司负担922.00元；反诉案件受理费4，128.00元，由反诉被告（本诉原告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司负担2，425.00元，由反诉原告（本诉被告）黄天艳负担1，703.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按规定预交案件上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行，逾期申请的，则不予保护。
审 判 长 吴泽胜
审 判 员 龙江洪
人民陪审员 周江智
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 沈 虹
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。