上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第202号
原告薛某。
委托代理人谈云祥，上海市光华律师事务所律师。
被告沈某。
委托代理人刘清萍，北京长安（上海）律师事务所律师。
委托代理人罗笙铭，北京长安（上海）律师事务所律师。
原告薛某与被告沈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告薛某及其委托代理人谈云祥，被告沈某及其委托代理人刘清萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛某诉称，2009年1月上旬，原、被告经协商一致，自愿签订了房屋租赁合同一份，租赁期限为五年。即自2009年1月20日起至2014年1月20日止，年租金为人民币（以下币种相同）25，550元。上述合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，被告也向原告交付了第一年、第二年的年租金各25，550元。自第三年起，原、被告经协商后变更了年租金标准，被告向原告交付了第三年、第四年的年租金各30，000元。自第五年起，被告未能按合同约定每半年付一次租金15，000元，原告多次向被告催讨未果，故于2013年9月2日委托上海市光华律师事务所发律师公函向其催讨，被告收函后仍未支付，也不说明拖欠租金的原因。原告认为被告未能及时、足额支付定期约定租金，已构成根本性违约，导致原告不能实现合同目的，故原告于同年9月27日向被告邮寄了一份解除租赁合同书面通知书，被告收到书面通知后仍未支付第五年的租金，反而向原告提出要续租房屋，遭原告拒绝。故原告诉至法院要求：1、判令准予原告解除其于2009年上旬与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告尽快搬离出租房屋，将出租房屋尽快返还给原告；3、判令被告立即支付原告自2013年1月20日起至同年10月20日的房屋租金22，500元，2013年10月21日起至实际搬离日的租金据实结算。
原告薛某为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：
1、宅基地使用证一份，证明原告出租的房屋是原告拥有宅基地使用证的合法私房。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但不能证明被告所主张的房屋是合法的，因为被告居住的房屋是原告私自搭建的，因为无审批手续。
2、2009年1月原、被告签订的厂房租赁合同一份，证明原被告之间存在租赁合同关系，租期为5年，至2014年1月20日止，租金为每年22，550元，第三年起在实际履行过程中双方将年租金改为30，000元。
被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议，但在租期内遇到了国家动迁，根据相关规定，生产损失费应该归被告，但原告迟迟不与动迁组签订协议，只是让被告搬离，故其认为合同无效。因为268平方米的宅基地，但是厂房有280平方米，其中只有123平方米是合法建筑，其余的都是违章建筑。
3、2013年9月2日的律师函一份，证明原告向被告催讨第五年的租金30，000元。
被告对该份证据经质证后认为，收到过该份律师函，真实性无异议。
4、2013年9月27日原告向被告发出的解除合同通知书及相关快递详情单一组，证明原告向被告发出通知，要求解除双方所签订的厂房租赁合同。
被告对该组证据经质证后认为，收到该份通知书，对于真实性无异议，但认为不能证明本案的事实。
被告沈某辩称，因为房屋是违章建筑，故双方合同应为无效合同；另房屋所在地块在2012年已经开始动迁，而且周边的房屋已经动迁，现在原告起诉被告，是因为原告想独占动迁利益；由于动迁，房屋已经归集体所有，原告不应再占用该地块而获利。
被告沈某针对其上述辩称，向本院提供了如下证据材料：
1、2014年1月15日上海市浦江镇丰收村村民委员会出具的证明二份，证明系争房屋纳入动迁范围内，从2012年9月起动迁，说明在租期内已经启动动迁，故土地已经归国有，并不属于原告。
原告对该组证据经质证后认为，系争房屋纳入动迁范围是事实，原告主张的是房屋租金，并不是土地租金。
2、现场照片一组，证明该地块除了原告的房屋之外，其余的房屋均已动迁，原告意欲赶走被告之后，再与动迁组签订协议，也说明被告租赁房屋用于经营。
原告对该组证据经质证后认为，照片是周边人家的动迁情况，这确实属实；关于房屋内部的情况也属实，对于证据的真实性无异议。
本院根据各方当事人的质证意见，对证据材料认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
根据上述认证的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
原告系地号为闵行区杜行镇丰收村某丘的土地使用者，其中宅基地总面积为268平方米，批准使用权面积为268平方米。其中主房占地面积为123平方米，场地面积为145平方米。
2009年1月1日，由原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，合同约定：第一条租借地点、面积和要求：1、地点：甲方位于浦江镇丰收村12组某丘厂房、场地；2、甲方提供动力用电，照明用电电源。负责安装乙方配电板（车间内的电器等设施的费用由乙方承担），甲方已安电表给乙方，乙方电费每月按表直接支付给甲方；3、甲方提供自来水、负责到厂门口、厂区内安装自来水设备费用由乙方承担，乙方产生的每月水费根据乙方水表实际计算，单价按国家规定结算，每月按时直接支付给甲方；第二条期限及租金交纳。1、协议期限为：自从2009年1月20日起至2014年1月20日止。合同期限为五年，到期后，乙方可优先租借，但需要重新订立协议。2、租金：厂房合计面积为280平方米，每平方二角五分计算，则每年租金为25，550元。分二次付清，每半年付一次。第三条关于双方的权利合同义务。1、协议期内，如遇到国家建设，集体需征用该厂房及土地，甲方必须提前两个月通知乙方，若国家给予动迁补偿，搬迁费及影响生产损失费、装潢费归乙方，协议自动终止。合同签订后，原、被告均各自履行合同义务，被告亦按约支付相应的租金，且双方在2012年起协商一致将年租金由25，550元变更为30，000元，截至2013年1月19日被告方的租金均是按约支付，然自2013年1月20日起被告开始拖欠租金。被告于庭审中亦确认自2013年1月20日起确实开始拖欠租金未付，但其认为拖欠租金的原因是由于动迁补偿的问题。被告曾找过村委会询问过动迁的事宜，村委会告知其需要原告的签字确认，动迁组就可以将补偿款支付给被告，但具体的补偿款金额村委会并未告知过被告。由于动迁补偿款的问题与原告未能达成一致，所以被告开始拖欠租金。
庭审中，原告认为被告所承租的房屋大部分面积是在原告宅基地面积上，但确实有小部分属于违章建筑，因为当初建造之时没有获得批文。
另查明，2013年9月2日原告委托上海市光华律师事务所向被告发出公函，催促被告尽快支付涉案租赁合同所约定的第五年租金30，000元。被告确认收到上述公函，但仍旧未能付款。嗣后原告于2013年9月27日向被告发出解除租赁合同书面通知书，通知书中载明，如果被告在收信后10天内仍不交付第五年租金期段内年租金30，000元，则2013年10月10日为双方的房屋租赁合同解除之日，被告应将承租房屋完好地归还给甲方并支付自2013年1月20日起至实际搬离日止期间的租金及水电费等相关费用。被告亦确认收到上述公函，但目前既未付款，亦未搬离涉案房屋。
再查明，上海市闵行区浦江镇丰收村村民委员会于2014年1月15日出具证明载明：丰收村12组系本市闵行区浦江镇2012年9月丰收村整治工程所涉动拆迁地块。因此，在动拆迁公告之日已通知本村居民（居某丘户主）薛某配合本次动迁工作。
本院认为：原、被告所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，但是由于该份租赁合同涉及到的房屋部分属于未能取得建设工程规划许可证的建筑，属于违法建筑，由于违法建筑违反了《城乡规划法》中的强制性的效力性规定，故就违法建筑签订的租赁合同应当被认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。诉讼中，被告对于拖欠的租赁费金额并无异议，但由于部分房屋租赁合同为无效合同，对于合同无效部分原告只能参照租赁合同约定的租金标准主张房屋占用使用费，故被告所确认应当给付的租金对应的应为部分房屋占用使用费和部分租金。虽然被告辩称由于原告未能解决房屋拆迁的补偿问题，故其拒付相应的租金。但本院注意到案件的诉讼期间，原告并未与任何拆迁单位签订有关动拆迁补偿协议，原告作为宅基地的使用权人亦未能获得相应的补偿。即使确实存在动迁补偿的事宜，被告也应待原告与拆迁单位签订补偿协议并取得相应的补偿款之后，再行与原告协商有关拆迁补偿问题，如若无法达成一致，被告可另行主张相应的权利。被告的上述辩称不能成为其合理拒付租金和房屋占用使用费的理由，故本院对此辩称不予采信。且目前租赁合同约定的租赁期限已经届满，作为被告理应及时搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给原告。但被告至今未能搬离涉案房屋，未能及时与原告办理房屋的移交手续，故原告在本案中主张了部分房屋占用使用费至被告实际搬离之日止，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告薛某与被告沈某于2009年1月签订的《厂房租赁合同》中涉及到违章建筑的部分为无效合同；
二、被告沈某于本判决生效之日起十日内从位于上海市闵行区浦江镇某村某组某号由原告薛某所投资建造的房屋中予以搬离，并将上述房屋归还原告薛某；
三、被告沈某于本判决生效之日起十日内支付原告薛某自2013年1月20日起至2014年1月20日止的房屋占用使用费及租金30，000元；并偿付原告自2014年1月21日起至被告沈某实际搬离上述第二项租赁场所之日止，按照每月2，500元的标准计算的房屋占用使用费损失；
四、驳回原告薛某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费362.50元，由被告沈某负担（于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年七月十八日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。……