浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4799号
上诉人（原审原告）：江峰，男，汉族，1978年9月5日出生，住浙江省建德市。
委托代理人:魏有法、王凤兰，浙江中铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，1970年1月24日出生，住浙江省桐庐县。
上诉人江峰与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年7月27日，江峰（即承租方、乙方）与ＸＸ（出租方、甲方）签订《租赁合同书》。合同约定：甲方将位于杭州市滨江区××大道×商铺出租给乙方，其建筑面积为28.50平方米；双方约定租赁期限为36个月，即自2015年7月27日至2018年7月26日止；本租赁标物租金第一年为每平方/每天5.25元，年租金为54000元整，第二年为每平方米/每天5.50元，年租金为57213元整，第三年每平方/每天5.80元，年租金为60334元整；乙方需提前一月交纳下一年度租金，现付后用，逾期视为违约；本合同租赁期满或合同提前解除的，乙方应当在合同期满或合同解除之日时将商铺腾空并移交给甲方，乙方超过退场时限，按最后月份租金的两倍支付违约金，并补交占用期间相应租金；商铺交付之日，乙方向甲方交纳保证金贰万元；租赁期限内，乙方有意提前解除本合同的，应提前3个月以书面形式通知甲方，乙方须向甲方支付6个月的租金作为违约金，经甲方出具解约书，本合同方可终止；因不可抗议力或不可预见之因素造成甲方未能按约提供商铺的，乙方有权解除合同，甲方不承担违约责任等约定。同日，江峰支付ＸＸ47000元。
2016年2月23日，江峰向ＸＸ邮寄《解除租赁合同通知书》。通知书载明“2015年10月底，因本租赁物商铺门前路面进行杭州城市地铁市政建造工程施工，施工方为确保安全需要，将本商铺前道路彻底给予封死，造成不能通车通行，致使我方不能开展正常的手机维修工作，业务根本无法经营。鉴此，根据《原租赁合同书》第十一条第2项（1）之约定，特此向你方提出《解除租赁合同》书面通知。此《解除租赁合同通知书》自送达你方之日起，即行生效，双方租赁合同权利义务立即终止。你方应于2016年2月29日前，向我方退还保证金2万元”。2016年4月11日，江峰诉至法院，请求判决：1、确认江峰与ＸＸ于2015年7月27日签订的《租赁合同书》于2016年2月23日已解除；2、ＸＸ退还江峰多收取的租金2107.87元及履行保证金20000元；3、ＸＸ支付江峰因该商铺建造地铁损失补偿款23100元。
原审法院认为，双方签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同约定，租赁期限内，承租人提前解除合同，应提前3个月以书面形式通知出租人，向出租人支付6个月的租金作为违约金，经出租人出具解约书，合同方终止；因不可抗议力或不可预见之因素造成甲方未能按约提供商铺的，乙方有权解除合同。本案ＸＸ已按约提供商铺，江峰未按合同约定通知与支付违约金，其要求确认《租赁合同书》于2016年2月23日已解除及ＸＸ退还保证金，依据不足，不予支持。江峰未提供商铺面积差及ＸＸ因修建地铁获得补偿的证据，其要求ＸＸ退还租金及支付损失补偿款，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回江峰的诉讼请求。案件受理费930元，减半收取465元，由江峰负担。
宣判后，江峰不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。一审法院在判决书第四页第六行中写道：“本案被告已按约提供商铺，原告未按合同约定通知与支付违约金，其要求确认租赁合同于2016年2月23日已解除及被告退还保证金，依据不足，不予支持。原告未提供商铺面积差及被告因修建地铁获得补偿的证据，其要求被告退还租金及支付损失补偿款，依据不足，不予支持”。上诉人与被上诉人在2015年7月27日双方签订商铺租赁合同后，即对商铺进行装修，装修完毕开店经营不到三个月，因杭州城市地铁市政建设施工，将商铺所在的两端道路全部封闭。上诉人承租房屋的目的是开店经营，现在道路封闭，基本上已无法经营。地铁建设，是大型工程，周边的单位与商家，都会因道路封闭而受到影响。这是众所周知的事实。当时，有许多商家通过信访与各种途径维权。后经政府部门协调，地铁办专门制定了补偿标准(见补偿标准)，按补偿标准对因道路封闭经济受损失的单位与商家进行补偿。这个事实，上诉人从很多商家处了解过，补偿费也是通过街道发放的。上诉人要拿到这些商家具体哪家补偿了多少，在取证上确存在困难，但这些事实是无容置疑的，法院也完全可依职权进行调查核实。一审法院，现以上诉人未提供被上诉人获得补偿的证据，驳回上诉人的诉讼请求是没有道理的，也是于法无据的。二、地铁建设封闭道路，致沿路商家生意受影响，经济受损失，属法律上的情势变更。情势变更，是指法律关系成立后至履行前，因不可归责于合同双方当事人的事由，使原有法律关系成立的基础或情势发生不可预见的根本变化，导致当事人行为目的不能实现，若继续维持则显失公平，须变更或解除原法律关系的一项法律制度。地铁市政建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为商铺租赁合同基础的客观情况，发生了非双方当事人所能预见的根本性变化。且在一定时期内造成了上诉人经营上的损失。该损失非上诉人的主观故意，也非上诉人经营不善所致，这些损失由上诉人一人承担，有违公平原则。2016年1月22日，上诉人依照租赁合同约定的第十一条的约定，以特快邮政快件的形式，向被上诉人发出要求解除租赁合同的告知书。被上诉人接到通知后，一直迟迟不予答复，电话也联系不上，人也不露面。在这种情况下，上诉人只得关掉商铺被迫停业。被上诉人明知当时商铺两端的道路因地铁建设施工己不能正常营业，但被上诉人出于趋利避害考虑，对上诉人要求解除租赁合同的通知故意不予理睬。一审法院，以上诉人未按合同约定通知与支付违金为由，驳回上诉人的诉讼请求，是有失公平公正的。三、一审法院在诉讼程序上是违法的审理房屋租赁案件，首先要查明商铺出租人是否是商铺的产权人或是有权支配商铺的人。一审法院在庭审时，并没有调查被上诉人出租的商铺产权属于谁。被上诉人是产权人，还是承租人、转承租人。被上诉人如是转租人，转租是否已征得出租人同意。第一次开庭，被上诉人没有到庭参加诉讼，被上诉人未到庭的理由是开庭我忘了。根据民事诉讼法，原告未到庭参加诉讼的按撤诉处理，被告未到庭参加诉讼的作缺席判决。一审法院对被上诉人很宽容，又发出传票，按排第二次开庭。一审法院在诉讼程序上是违法的。综上所述，上诉人承租的商铺，因地铁建设致上诉人无法开店经营，属法律上的情势变更。应当按照等价与填平原则，实事求是地解决纷争。地铁建设施工封闭道路，是众所周知的事实，一审法院以上诉人不能举证为由，驳回上诉人的诉讼请求是错误的，恳请二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的合同，并退还押金20000元以及补偿损失23100元。诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人ＸＸ答辩称：租赁开始的时候就已经有围栏存在。ＸＸ的位置是没有相关赔偿的。上诉人之前说经营不善，租金缓缓，ＸＸ看在老乡的面上同意缓交，但是上诉人至今不支付租金的事实是很清楚的。ＸＸ的店开在上诉人的手机店附近，如果要找ＸＸ是很容易的。现在店铺的情况是，因为房屋空置的损失很大，ＸＸ在110以及商场经理的见证下，拿回了商铺。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：江峰与ＸＸ签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。ＸＸ已按合同约定向江峰提供商铺，江峰要解除合同，应按合同的约定提前3个月以书面形式通知ＸＸ，并向ＸＸ支付6个月的租金作为违约金，经出租人ＸＸ出具解约书，合同方终止。上诉人江峰并未按合同的约定提前3个月通知ＸＸ并支付6个月的租金作为违约金，现江峰要求确认《租赁合同书》于2016年2月23日已解除及要求ＸＸ退还保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。当事人对自己的主张负有举证责任，现江峰提供的证据未能充分佐证其主张的商铺面积差及ＸＸ因修建地铁获得补偿的事实，其应承担举证不能的责任，现江峰上诉要求ＸＸ退还租金及支付损失补偿款的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费930元，由上诉人江峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年十二月十二日
书记员 何英杰