湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂0106执异6号
异议人：国营武汉长虹机械厂，住武汉市武昌区。
法定代表人：付彪，该厂厂长。
委托代理人：谢圣桢，国营××机械厂员工。
委托代理人：周炎发，湖北××律师事务所律师。
申请执行人：王放鸣。
被执行人：武汉汇新房地产开发有限公司。住所地：武汉市武昌区。
法定代表人：徐利华，该公司董事长。
委托代理人：林方铭，系该××副总经理。
被执行人：徐利华。
本院在审理原告王放鸣与被告武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）、徐利华借款合同纠纷一案中，原告王放鸣于2014年7月14日向本院提出财产保全申请，申请查封或冻结汇新公司、徐利华、李传纳名下300万存款或其他等额财产。本院于2014年7月14日作出（2014）鄂武昌民初字第02338号民事裁定书，裁定：查封或冻结汇新公司、徐利华、李传纳名下300万存款或其它等额财产。并于2014年7月16日向武昌区住房保障和房屋管理局发出（2014）鄂武昌民初字第02338号民事裁定书和《协助执行通知书》查封汇新公司名下坐落于武汉市武昌区中山路826号1、2栋∕单元1-2层2商业服务室房屋（合同备案号：昌140248880，建筑面积：257.75平方米）。本院（2014）鄂武昌民初字第02338号民事判决书生效后，因汇新公司不履行生效判决确定的义务，王放鸣向本院申请强制执行。本院于2015年12月11日作出（2014）鄂武昌执字第01114-2号执行裁定。裁定：拍卖登记在被执行人汇新公司名下的上述房屋。案外人国营武汉长虹机械厂（以下简称长虹机械厂）对本院作出的（2014）鄂武昌执字第01114-2号拍卖的执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
长虹机械厂异议申请认为：汇新公司开发的武昌区紫阳街中山路826号“汇文新都”项目的住宅和商业门面都是定向销售的，住宅是售予武昌区土地储备整理中心，商业门面是售予申请人。武汉市住房保障和房屋管理局2014年6月28日颁发的《武汉市商品房预售许可证》中已载明。武昌区法院执字第01114-2号执行裁定所涉及的（合同备案号：昌140248880）建筑面积257.75平方米的房屋一套就在其中。申请人在2010年已将汇文新都项目的建设投资资金支付给汇新公司。2014年7月14日申请人与汇新公司签订《房屋订购协议书》，这与2014年6月28日武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市商品房预售许可证》的内容一致。综上，执行申请人王放鸣申请人民法院执行拍卖的房屋，实属申请人国营长虹机械厂名下的财产，该房屋的拍卖，是对长虹机械厂财产权益的侵害。请求终止拍卖行为。
长虹机械厂为支持其异议主张，提供了以下证据：
1、长虹机械厂付款凭证三张。其中2010年4月14日经上海浦发银行转账到汇新公司旗下的武汉工贸学院2000万元，2010年11月30日经民生银行的转账凭证1000万元，2010年12月24日经民生银行的转账凭证1500万元，证明长虹机械厂向汇新公司支付了房款。
2、武汉市商品房屋预售许可证，证明房屋是定向销售给武昌区土地储备整理中心，商铺和地下车场是销售给长虹机械厂的，其中包括被执行的这套房屋。
3、长虹机械厂与汇新公司于2014年7月14日签订的《定向购房协议》。证明：地上商铺和地下车场是销售给长虹机械厂的，预售许可内容和《定向购房协议》内容是一致的。
申请执行人王放鸣抗辩称：执行法院查封商铺前，异议人既没有与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同，又没有按法定要求支付商铺价款，查封商铺权属清晰，无任何纠纷，至今仍在被执行人名下。查封后《武汉市商品房预售许可证》记载的销售对象，只具备符合销售条件的商铺销售给异议人的行政许可，不具备出卖人无权处分的商铺、强制销售给异议人的法律效力。因此，法院的执行裁定依据充分，事实清楚，案外人异议无法律依据，无交易事实。请求驳回异议，继续拍卖。以提高执行效率，减少执行成本，维护生效法律文书的应有权威和申请执行人的合法利益。
被执行人汇新公司支持长虹机械厂的异议主张。
审查查明：2010年4月14日，长虹机械厂按汇新公司要求通过上海浦发银行转账2000万元到汇新公司旗下的武汉工贸学院。2010年11月30日通过民生银行转账1000万元给汇新公司。2010年12月24日通过民生银行转账1500万元给汇新公司。
2014年7月14日，长虹机械厂和汇新公司签订《定向购房协议》，协议载明：“依据甲方（国营武汉长虹机械厂）、乙方（武汉汇新房地产开发有限公司）之间债权、债务关系及乙方向甲方出具《承诺书》，经双方协商，达成如下协议：一、由乙方开发的“汇文新都E区”项目中的地下室车库、地上车位及商业用房（实际面积以房产部门测量为准）不对外销售，全部定向销售给甲方冲抵乙方债务。待乙方办理完毕“汇文新都E区”项目“预售许可证”后，甲、乙双方依据本协议签订正式房屋买卖合同。二、房屋基本情况：“汇文新都E区”地下室车库、地上车位及商业用房，坐落于武昌区紫阳路保安街。三、乙方如将“汇文新都E区”地下室车库、地上车位及商铺销售给第三方需经过甲方同意。四、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执贰份。本协议自双方签字盖章之日起生效。五、本协议未尽事宜由双方协商解决。”2014年7月16日，本院向武昌区住房保障和房屋管理局发出（2014）鄂武昌民初字第02338号民事裁定书及《协助执行通知书》，查封了汇新公司名下坐落于武汉市武昌区中山路826号1、2栋∕单元1-2层2商业服务室（合同备案号：昌140248880，建筑面积：257.75平方米）房屋一套。2014年10月18日武汉市住房保障和房屋管理局向汇新公司颁发《武汉市商品房预售许可证》（证书编号：武房开预售（2014）565号），预售许可证中载明：“项目地址位于武昌区紫阳路保安街（武昌区紫阳街中山路826号），项目名称为“汇文新都E区”，项目总建筑面积：29288平方米，核准预售范围面积：1#、2#楼住宅建筑面积22606.13平方米及商业建筑面积1235.69平方米（该项目住宅仅销售给武汉市武昌区土地整理储备中心审核确认的安置户，商业仅销售给国营长虹机械厂）。”该许可证确定的1235.69平方米商业用房中含本院查封的257.75平方米。长虹机械厂与汇新公司至今未签订本院查封房屋的买卖合同，更没有将该房屋交付给长虹机械厂。
2015年12月11日，本院作出（2014）鄂武昌执字第01114-2号执行裁定。裁定拍卖上述房屋。
审查中长虹机械厂自称：我厂提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：1、2014年7月14日我们已经签订了《定向购买协议》，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；2、我们已经支付了全额的房款，符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定；3、因房屋当时还没有竣工，不具备交付条件，也符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；4、因房屋还没有验收，不具备办理过户的条件，不是我们自身的原因，故符合“非因买受人自身的原因未办理过户登记”的规定。
审查认为，武汉市住房保障和房屋管理局颁发《武汉市商品房预售许可证》属行政许可行为，许可汇新公司定向向长虹机械厂销售1235.69平方米商用房，而非房屋买卖合同的行政登记行为。本院裁定拍卖上述商用房中的部分房屋属司法行为，不受行政行为拘束，长虹机械厂在拍卖中也有资格作为竞买人参与竞拍。长虹机械厂与汇新公司签订的《定向购房协议》，虽名为定向购房协议，但该协议第一条即确定以物抵债，属代物清偿协议，该协议尚不具备房屋买卖合同的属性，不能依此认定长虹机械厂与汇新公司之间成立了合法有效的房屋买卖合同，且长虹机械厂至今未合法占有标的房屋。该事实表明，长虹机械厂的异议主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定应当具备的要件，也不具备其他法律或司法解释规定能够支持其异议主张成立的条件。异议人长虹机械厂对本案执行标的物提出的异议，不享有足以排除强制执行的权益，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人国营武汉长虹机械厂的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 万文沙
审 判 员 陶冲祥
人民陪审员 谢 莎
二〇一六年三月三十日
书 记 员 李 璟