杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第481号
原告：赵海燕。
委托代理人：关凌云，浙江金麟律师事务所律师。
被告：时蕾。
委托代理人：张清，浙江金浙律师事务所律师。
原告赵海燕诉被告时蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员陈晶独任审判，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人关凌云，被告时蕾及其委托代理人张清到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年5月8日再次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人关凌云，被告的委托代理人张清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年12月3日，原、被告签订《合作协议》一份，约定：由原告提供位于杭州市滨江区太阳国际公寓伟业路650-5号房屋（下称650-5号房屋）作为合作场地，双方进行创意文化项目合作，合作期限为6年，自2009年12月3日至2015年12月3日；由被告交纳水电费、物业费等费用；第一年合作费用30万元，之后逐年增加11%；若被告拖欠项目合作费累计达30天以上的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照协议总合作费的5%向原告支付违约金。协议签订后，被告对该房屋进行装修，后用于对外经营。因原告仅提供房屋，被告每年向原告缴纳固定费用，故该《合作协议》名为合作，实为租赁。被告承租至今，仅支付了半年租金15万元和保证金5万元。根据协议约定，被告实际应支付给原告拖欠的租金1681530元及违约金115734元。但考虑到被告的实际经营情况，现原告仅要求被告支付租金125万元。故诉请判令：1、解除原、被告签订的合同编号为091203的《合作协议》。2、被告腾退位于伟业路650-5号房屋及东边地下室（伟业路650-12号房屋）（下称650-12号房屋）。3、被告支付125万元合作费（实为租金）（自2009年12月3日暂算至2014年12月3日，并计算至被告实际腾退房屋之日）。4、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：双方签订《合作协议》前，原告便已知晓被告租赁房屋用于开设休闲会所。当时，被告向原告索要房屋产权证，原告表示相关权证在开发商处，并称以合作形式签订合同可以避税，故被告在原告打印好的合同上签字。《合作协议》并非双方真实意思表示，该协议应为无效，且该协议中原告将其缴纳税金的义务转嫁给被告。被告租赁的房屋包括位于650-5号房屋及地下室，原告收取的租金实际包括地下室的租金。被告投入了大量资金进行装修，650-5号房屋的租赁备案证几年后才提供给被告，导致被告因无法办理营业执照产生损失。
原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、650-1-10号房屋的房屋租赁备案证、浙江中浙房地产开发有限公司（下称中浙公司）出具的证明。证明原告对租赁房屋享有出租的权利。
2、合作协议。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。
3、房屋租赁合同；650-11、12号房屋的房屋租赁备案证。证明原告向中浙公司承租了650-1-12号房屋的事实。
4、中浙公司出具的证明。证明中浙公司同意原告将650-5号房屋及东边地下室650-12号房屋转租给被告的事实。
5、银行凭证。证明2009年12月3日被告向原告支付了15万元租金的事实。
6、工商基本信息、650-5号房屋的房屋租赁备案证。证明被告以该地址注册登记公司的事实。
7、欠费通知、门店照片。证明被告向原告承租的650-5号房屋及东边地下室650-12号房屋经营至今的事实。
8、律师函、告知函、邮件详情单。证明2011年1月起，原告向被告催收房租的事实。
9、工商登记信息、工商营业执照、650-11号房屋的房屋租赁备案证。证明同样下沉式广场的房屋可以办理出营业执照，不存在被告所述租赁房屋无法办理产权证的情形。
10、被告出具的证明。证明被告提供的房屋租赁合同不真实的事实。
11、中浙公司出具的补充说明及图纸、杭州市滨江区地名委员会办公室出具的情况说明。证明原告与中浙公司签订的《房屋租赁合同》中的租赁标的物包括650-11、650-12号房屋的事实。
被告提供了下列证据：
1、责令改正通知书。证明因原告出租的房屋无产权证无法办理营业执照故被告被工商部门要求整改的事实。
2、韩国三温暖安装工程施工合同、休闲会所施工合同、收据。证明原告称其出租的房屋拥有产权证，故被告投入大量资金进行装修的事实。
3、房屋租赁合同。证明原告明知被告租赁房屋的使用用途系休闲娱乐而非文化创意的事实。
4、收条。证明被告支付了5万元保证金的事实。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，证据1，对房屋租赁备案证的真实性、合法性无异议，关联性有异议，并未涉及原告出租给被告的地下室房屋，备案时间也晚了三年四个月，显然原告未按合同约定办理房屋租赁备案证；合作协议的租赁期限为2009年至2015年，租赁备案证载明的租赁期限为2012年至2015年；对证据1中证明及证据4的真实性、合法性无法确认，根据法律规定，单位出具的文书应由负责人签名，上述证明未有负责人签名，而且时间也晚了五个月。对证据2的真实性、关联性无异议，但地下室部分也包含在租赁范围内。对证据3、5无异议。证据6，650-5号房屋可以办理出营业执照，但地下室不能办理营业执照。证据7，对证明目的有异议，该房屋未营业，只是私人聚会使用。证据8，被告未收到过；650-11、12号房屋是不是地下室还有待调查；据被告所知，650-11、12号房屋系地上房屋并非原告所述的地下室房屋，地下室无法办理产权证。对证据9的真实性无异议，但办理的工商营业执照应为地上房屋，而非地下室房屋。证据10，签字并非被告本人所签。证据11，对补充说明、情况说明的真实性无异议，但上述证据形式上有瑕疵，单位出具证明应当由法定代表人或者经办人签字确认；图纸，无法区分650-11号房屋与650-12号房屋。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性无异议，关联性有异议。对证据2有异议，收据系被告为了本次诉讼制作的证据，洗浴设备公司开出装修工程款的收据不合理；原告并无违约行为，若被告认为其权益受损，可另案起诉。证据3系虚假合同，签订该合同的目的是为了配合被告办理相关证照。证据4，原告确已收到被告支付的5万元保证金。
本院对上述证据认证如下：
1、原告提供的证据。对证据1、3、4、11的真实性予以认定，可以证明原告向中浙公司租赁650-1-12号房屋，且中浙公司同意原告将650-5号及东边半地下室650-12号转租给被告的事实。对证据2的真实性予以认定，原、被告签订的合同名为合作，实为租赁，应认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系。证据5，对被告支付给原告15万元房屋租金的事实予以确认。对证据6及证据7中的门店照片的真实性予以认定，可以证明被告使用650-5号、650-12号房屋经营至今的事实。证据7中的欠费通知、证据8，不能证明上述通知、函件已送达被告的事实，不予认定。对证据9的真实性予以认定，可以证明其他公司以同样为半地下室性质的650-11号作为营业场所已办理了工商登记的事实。对证据10的真实性予以认定。
2、被告提供的证据。证据1，该证据不能证明被告的待证事实，不予认定。证据2，仅能证明被告对其租赁的房屋进行了装修的事实。证据3，结合原告提供的证据10及当事人的陈述，应认定原、被告之间的权利义务以《合作协议》约定的为准。
根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2009年4月8日，原告与中浙公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：中浙公司出租给原告的房屋位于650-1-10号（最终以政府有关部门核准的街号为准），出租房屋面积约3003平方米，房屋租赁期共7年，自2009年4月8日至2016年4月7日；原告向中浙公司承诺，租赁该房屋仅作为商业及大学生创业园使用。该合同的租赁标的物实际已包含半地下室的650-11、650-12号房屋。
2009年12月3日，原、被告签订《合作协议》一份，约定：原告为被告提供的650-5号房屋，面积约60平方米，并赠送东边半地下室近1100平方米；原告在6年里向被告提供该项目合作场地，自2009年12月3日至2015年12月3日，其中2009年12月3日至2010年1月18日为装修期（装修期45天）；原告提供与其签订协议的现房屋产权所有者同意将该处房屋提供给被告使用的证明；如被告地下室改变用途被相关部门查处而引起的一切经济损失，由被告负责，与原告无关；具体合作费用如下，第一年30万元，第二年33万元；第三年36.3万元，以后每年以此类推，每年增幅11%；合作费用每半年一付，合同签约日收取半年合作费及保证金，合作费用第一次支付时间为2009年12月2日前，此后支付时间为每年5月2日和11月2日前；为保证本协议之履行，被告同意向原告支付合作保证金5万元人民币，原告于收款的同时向被告出具收款凭证；被告拖欠项目合作费用累计达30天以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照本协议总合作费的5%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告直接损失的，被告还应负责赔偿直至弥补全部直接经济损失为止。
同日，原、被告还签订了《房屋租赁合同》一份用于被告办理工商登记，但双方的权利义务仍以《合作协议》约定的内容为准。
2009年12月、2010年4月，中浙公司出具《证明》各一份，同意原告将650-5号房屋以及东边半地下室650-12号房屋转租给被告。
合同签订后，原告将650-5号及东边半地下室650-12号房屋交付给被告，后被告进行了装修并经营使用。
2010年5月5日，650-5号房屋办理了房屋租赁备案证。2010年5月20日，杭州海云台娱乐管理有限公司以650-5号为住所地办理了工商登记，该公司的法定代表人为被告。2011年1月11日，650-11、12号房屋办理了房屋租赁备案证。2012年3月20日，650-1-10号房屋办理了房屋租赁备案证。2012年8月6日，650-12号房屋办理了房屋租赁备案证。
合同签订后，被告仅支付给原告半年租金15万元及保证金5万元，其余款项未付。
另查明，富阳市仙源生态农业开发有限公司杭州分公司以同样为半地下室的650-11号作为营业场所已办理了工商登记。
本院认为：原、被告签订的《合作协议》名为合作，实为房屋租赁，本案属于房屋租赁合同纠纷。该合同约定的合作费实为房屋租金。被告辩称该合同并非双方真实意思表示应属无效合同的意见，无证据证明，本院不予采信。该合同对双方均具有约束力。上述合同签订后，原告向被告交付了650-5号房屋及东边半地下室650-12号房屋，被告理应按约支付相应房屋租金。被告辩称其因租赁房屋无法办理营业执照故拒付租金的意见，对此本院认为，现有证据显示，650-5号、650-12号房屋可以办理房屋租赁备案证，而且租赁同为半地下室性质的650-11号房屋的其他公司已办理出工商营业执照，故被告的上述意见缺乏依据，本院不予采信。根据双方签订的上述合同约定，被告拖欠项目合作费用累计达30天以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。因被告欠付租金数年之久，故原告要求解除双方签订的《合作协议》的诉请，理由正当，本院予以支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应将其租赁的房屋即650-5号房屋及东边半地下室650-12号房屋返还给原告。原告要求被告腾空并返还上述房屋的诉请，理由正当，本院予以支持。因被告未按约定支付房屋租金，故原告有权要求被告支付拖欠的房屋租金。截止至2014年12月3日，被告应支付1786816元，扣除被告已支付的150000元，尚欠1636816元未付，以原告主张的1250000元计，该款项被告应予支付。自2014年12月4日至合同解除之日止的房屋租金及合同解除之日次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按《合作协议》约定的标准另行计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、赵海燕与时蕾于2009年12月3日签订的《合作协议》于本判决生效之日解除。
二、时蕾于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市滨江区伟业路650-5号及东边半地下室伟业路650-12号房屋腾空并返还给赵海燕。
三、时蕾于本判决生效之日起支付给赵海燕房屋租金1250000元（暂算至2014年12月3日），自2014年12月4日起至判决确定的合同解除之日止的房屋租金、判决确定的合同解除之日次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按《合作协议》约定的标准另行计付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16050元，由时蕾负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 马晓瑛
人民陪审员 沈 玲
二〇一五年五月十三日
书 记 员 谢心心