广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终3915号上诉人(原审被告、反诉原告)：张永乐，男，汉族，1990年4月28日出生，户籍住址：河南省武陟县。委托代理人：王静，广东晟典律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：惠州市秋谷实业集团有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区龙山七路秋谷阳光园11栋201号。法定代表人：曹建生。委托代理人：刘仁淮，男，汉族，1987年6月12日出生，户籍住址：江西省吉安市青原区。系该公司职员。上诉人张永乐与被上诉人惠州市秋谷实业集团有限公司（下称秋谷实业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1391民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年1月19日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及合同备案登记；2.被告承担违约金37000元；3.被告承担解除合同的所有费用；4.本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：2014年3月21日，被告购买原告开发的位于大亚湾西区秋谷南迪苑xx栋二单元xx号房，房屋面积为41.88平方米，房屋总价为185000元。根据合同约定：被告采取按揭方式支付购房款，首期购房款为65000元，余款办理银行按揭手续。合同签订后，被告实际支付购房款20000元，剩余首期款至今仍未支付，且拒不配合办理按揭手续，被告怠于履行合同义务已构成严重违约。原告于2015年9月2日向被告发出函告，要求被告支付房款，但被告至今仍不履行付款义务。根据合同及补充协议约定：买受人拒不配合办理按揭手续、买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按购房总价20%承担违约金，及解除合同备案所需的费用。为此，特提起诉讼。被告张永乐辩称：一、被告同意解除合同。二、合同解除后，原告应该向被告退回20000元定金，代收的契税、维修基金、公证费、登记费、国土证、查房费，共计5395元以及其他费用500元。三、未继续办理按揭贷款是因银行告知被告需另行提交银行流水，且需一个月才能办理完毕，而事实上被告已经按照要求提交过银行流水，在银行未能给出可以成功办理按揭贷款的回复的情况下，被告若支付了首期款将面临巨大风险，因此，被告只能暂缓支付首期款。四、退一万步说，即便贵院认定被告违约，原告要求要购房总价款20%违约金过高，恳请贵院予以调低。反诉原告张永乐诉称：被反诉人于2016年1月19日向法院起诉，要求解除合同，由反诉人支付违约金及解除合同备案所需费用。对此，反诉人同意解除合同，但反诉人认为，未继续办理按揭贷款是因银行告知反诉人需另行提交银行流水，且须一个月才能办理完毕，而事实上反诉人已按照要求提交过银行流水。在银行未能给出可以成功办理按揭贷款回复的情况下，反诉人若支付了首期款，将面临巨大风险。因此，反诉人只能暂缓支付首期款。合同解除后，被反诉人应向反诉人退还定金2万元，代收的契税、维修基金、公证费、登记费、国土证、查房费共计5395元及其他费用500元。为此，特向法院提起反诉，请求判决：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.被反诉人向反诉人返还定金20000元；3.被反诉人向反诉人返还代收的契税、维修基金、公证费、登记费、国土证、查房费共计5395元；4.被反诉人向反诉人返还其他费用500元；5.被反诉人承担本案全部诉讼费用。反诉被告秋谷实业公司辩称：一、未能成功办理按揭的原因应归责于反诉原告，其所提供的收入证明及银行流水达不到按揭条件，因此被银行拒绝放贷。二、根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因买受人原因导致无法办理按揭应该承担违约责任。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2015年4月30日，被告张永乐作为买受人与原告秋谷实业公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：被告张永乐购买原告秋谷实业公司开发的位于大亚湾西区秋谷南迪苑第xx栋二单元xx号房。该房建筑面积为41.88平方米，总房价为185000元，付款方式为买受人须在2015年4月30日付首期款65000元，余款120000元于2015年4月30日办理银行按揭手续，买受人未付清全部购房款前，出卖人有权拒绝交楼，不视为违约。合同第七条逾期付款约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年5月10日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同还就其它内容进行了约定。合同签订后，被告张永乐向原告秋谷实业公司支付了部分购房款20000元及其他费用5895元。此后，被告张永乐未向原告支付剩余房款。2015年9月2日，原告按照被告张永乐在合同上预留的地址向其发出一份《南迪苑32401催告函》，要求被告张永乐支付拖欠购房款165000元。被告张永乐依旧没有支付购房款。原告秋谷实业公司认为，被告张永乐的违约行为，导致其合同目的无法实现，为此，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。以上事实，有秋谷实业公司提供的商品房买卖合同、收款收据、快递单、催告函、个人薪金收入证明、银行流水、银行按揭申请表、问话笔录及张永乐提供的商品房买卖合同、收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。被告张永乐未按照合同约定的期限和方式向原告秋谷实业公司支付购房款，经原告催告后依旧未付购房款，被告张永乐存在逾期付款的违约事实。根据合同的约定，被告张永乐逾期付款超过30日后，原告秋谷实业公司有权解除合同。因此，原告秋谷实业公司要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同第七条约定，被告张永乐在逾期付款超过30日的情况下，原告秋谷实业公司解除合同的，被告张永乐按累计应付款的20%向原告秋谷实业公司支付违约金。因此，被告张永乐应支付的违约金为即33000元（165000元×20%）。原告秋谷实业公司请求被告张永乐按照总房款的20%承担违约金37000元，超出上述部分，本院不予支持。被告张永乐认为按总房款20%的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，被告未提供证据证实按累计应付款20%的违约金约定过分高于其造成的损失，因此，被告请求法院对该违约金的进行调整，证据不足，本院不予支持。合同解除后，原告秋谷实业公司应当返还张永乐已支付的购房款20000元及其他费用5895元，共计25895元。反诉原告请求反诉被告支付上述款项，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告张永乐还应承担解除涉案合同的费用及解除合同备案登记的费用，该费用待实际发生后，原告秋谷实业公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市秋谷实业集团有限公司与被告张永乐于2015年4月30日签订《广东省商品房买卖合同》；二、原告惠州市秋谷实业集团有限公司向被告张永乐返还款项25895元；三、被告张永乐向原告惠州市秋谷实业集团有限公司支付违约金33000元；四、上述二、三项相互抵扣后，被告张永乐应向原告惠州市秋谷实业集团有限公司支付款项7105元，该款在本判决生效后10日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948.69元（本诉725元+反诉223.69元），由被告张永乐负担725元，反诉被告惠州市秋谷实业集团有限公司负担223.69元。当事人二审的意见上诉人张永乐不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2016)粤13民初123号民事判决第三、四项，依法改判:上诉人向被上诉人支付违约金16500元；上诉人应支付被上诉人的16500元违约金与被上诉人应返还上诉人的25895元款项相互抵扣后，被上诉人还应向上诉人支付款项9395元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、上诉人并无违约故意。而被上诉人却存有过错。上诉人之所以暂缓支付首期款是因银行告知上诉人需另行提交银行流水，且须一个月才能办理完毕，而事实上上诉人已按要求提交过银行流水。在银行未能给出可以成功办理按揭贷款回复的情况下，上诉人若支付了首期款，将面临巨大风险。因此上诉人只能暂缓支付首期款。二、本案仅履行到定金支付阶段，即交易最初期的阶段，对被上诉人影响不大。且之后房价一直上涨，因此交易未能完成对被上诉人而言，并未产生损失，反而获利。综上，一审法院认定的累积应付款20%的违约金过高，恳请贵院予以调低。被上诉人秋谷实业公司答辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审判程序合法。因此，大亚湾区人民法院（2016）粤1391民初123号民事判决合理合法，请求二审法院依法予以维持，以维护答辩人的合法权益。二、双方签订《商品房买卖合同》后，因上诉人未按合同履行付款义务，已经构成违约情形，且根据上诉人提交的银行按揭资料证明，因其资料不符合银行按揭条件，无法办理按揭手续，答辩人于2015年9月2日向上诉人发出函告，要求其一次性支付所拖欠的房款165000元，但上诉人对此置之不理。根据双方签的买卖合同第七条以及补充协议的约定：因买受人未按合同约定时间付款的，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；因买受人原因导致无法办理按揭的，自出卖人通知之日起30日内未付请购房款的，出卖人有权要求解除合同，买受人应按合同总价的20%向出卖人支付违约金。因此，因买受人未按约定支付房款，且因自身原因导致银行按揭无法办理，出卖人有权根据合同约定解除合同，并要求买受人承担违约金，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请贵院依法驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。本案二审中，上诉人张永乐提交一份新证据：中介在网页发布的所在小区房屋信息截图，证明房价上涨，共法庭参考。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点是：1、上诉人张永乐是否构成违约；2、一审法院认定的违约金是否过高。关于上诉人张永乐是否构成违约问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致基础上签订的，合法有效，受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。合同约定上诉人张永乐须在2015年4月30日付首期款65000元，余款120000元于2015年4月30日办理银行按揭手续，作为购房者，积极支付购房款及办理银行按揭贷款手续系其主要义务，上诉人张永乐在未能办妥按揭贷款的情况下，未与被上诉人秋谷实业公司协商延迟支付购房款或者变更支付购房款方式，仅在支付定金20000元及其他费用5895元后，在未取得秋谷公司同意的情况下未支付首期款，其行为已经构成违约。一审法院据此认定上诉人张永乐构成违约并判令其承担违约责任并无不当。关于一审法院认定的违约金是否过高问题，上诉人张永乐认为一审法院认定的累积应付款20%的违约金过高要求调整，双方当事人在签订《商品房买卖合同》时已经约定了买受人逾期付款的违约金计算方式，属于双方当事人对自己权利的处分，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人张永乐并没有证据证明约定的违约金过分高于造成的实际损失，应当承担举证不能的责任，故其减少违约金的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人张永乐的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币948.69元，由上诉人张永乐负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰代理审判员  黄宇乐代理审判员  寇 倩二〇一七年二月十五日法官 助理  陈 静书 记 员  叶秀婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；