广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1291号
原告周洁瑜，女，1985年8月27日出生，香港居民。
委托代理人吴传枝，广东晟典律师事务所律师。
被告陈美芳，女，汉族，1984年2月13日出生，住址广东省翁源县。
被告张德荣，男，汉族，1970年11月10日出生，住址广东省翁源县。
被告陈政蒲，男，汉族，1970年9月6日出生，住址广东省翁源县。
原告周洁瑜诉被告陈美芳、张德荣、陈政蒲合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周洁瑜及其委托代理人吴传枝，被告张德荣均到庭参加诉讼。被告陈政蒲、陈美芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周洁瑜诉称，原告因经济原因，无力购买商品房，后得知位于深圳市宝安区龙华街道“金凤凰豪苑”有房出售，该房因是村委“集资房”即小产权房，价格相对便宜，原告即联系上自称要出售B栋1501房的被告陈美芳。双方于2015年4月13日签订《合作建房合同书》，原告于当日通过其母亲银行账号向陈美芳支付了655,000购房款，后原告也入住“金凤凰豪苑”B栋1501号。入住不到一个月，原告就被蔡姓男子骚扰，其声称该房归其所有、是其从原所有人马良处购得。后原告得知该楼盘的开发商法定代表人李国华曾将涉案房产同时卖给了马良和被告张德荣，张德荣又卖给陈美芳，目前该物业所有权处于不明状态。原告认为，原告购买的上述房产属于小产权法，依法不得上市出售，原告与被告陈美芳签订的《合作建房合同书》属无效合同，双方之间不存在投资合作建房事实。同时陈美芳在明知该涉案房产产权不明、存在纠纷的情况下，隐瞒事实，将该房产卖给原告，存在欺诈。因此，陈美芳应将所得的购房款退还给原告并赔偿损失。另，被告陈美芳与张德荣存在亲戚关系，没有证据显示张德荣已将该房产卖给陈美芳并收取了相应购房款，陈美芳是张德荣的售房代理人，且在村委留底的资料显示涉案房产所有人中包含张德荣，故张德荣作为涉案房产的实际拥有者，应对陈美芳行为所产生的行为后果承担连带责任。同时，陈政蒲作为陈美芳的配偶也应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告陈美芳签订的《合作建房合同书》无效；2、被告陈美芳退还购房款655,000元及利息6,000元（暂计）；3、被告陈美芳承担原告遭受的其他经济损失16,700元；4、被告陈美芳承担本案所有诉讼费；5、被告张德荣、陈政蒲与被告陈美芳连带承担上述责任。
原告明确其第二项诉讼请求中利息的计算方式是按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年4月13日计至被告退还购房款完毕之日止；第四项诉讼费中包含公告费人民币225元。
被告陈美芳于庭前提交了书面的答辩意见：一、陈美芳是陈政蒲的财务管理人员，其所做的均是基于陈政蒲的授权，对房产交易情况基本清楚；二、涉案的“金凤凰豪苑”B栋1501、1502号房是陈政蒲从张德荣处购得的，后陈政蒲叫陈美芳一起搬到上述房产居住；三、陈政蒲与原告签订的《合作建房合同书》是张德荣授权陈政蒲签署，委托书应该在陈政蒲手上，该《合作建房合同书》是合法有效的；四、陈政蒲付给张德荣两套房总房款100万的30%，即人民币30万元，是由陈美芳一手经办的。据陈政蒲称，其系先付给张德荣30%的房款，余下的70万元房款于两年内付清，如房产在两年内售出，新购房者入住半年后则付余款；五、原告要求退回购房款是没有理由的，被告不应承担原告的经济损失；六、诉讼费用由原告承担。
被告张德荣答辩称，一、本案纠纷与张德荣无关。1、以深圳市山地实业有限公司为甲方，以张德荣为乙方于2012年12月18日签订的《合作建房合同书》并非张德荣与深圳市山地实业有限公司所签，而是陈政蒲伪造的。2014年10月28日张德荣与陈政蒲签订的《合作建房合同书》也并非张德荣所签，是陈政蒲伪造的。2、张德荣从未委托任何个人出售涉案房产。3、张德荣从未收取周洁瑜购房款，也未收取陈政蒲转来的购房款。4、张德荣要求法院鉴定笔迹和指模，送公安机关要求追究陈政蒲、周洁瑜二人伪造合同诈骗钱财的刑事责任。二、因本案与张德荣无关，原告要求张德荣承担连带责任，没有事实和法律依据，依法应驳回原告该项诉讼请求。三、要求法院判决涉案合同无效，房屋归张德荣所有。张德荣于庭审中明确其以上意见系答辩意见，不在本案中提出反诉。
被告陈政蒲未提交书面答辩状，亦未提交任何证据。
经审理查明，2012年12月18日，案外人深圳市山地实业有限公司作为甲方，被告张德荣作为乙方，签署了《合作建房合同书》。约定甲、乙双方一致同意集资建房，房屋位于深圳市宝安区龙华街道“金凤凰豪苑”B栋1501号房，建筑面积为112.83㎡，乙方应向甲方支付集资款人民币665,697元，由乙方在签订合同时一次性付清全款。甲方应在2012年12月30日向乙方交付本合同约定的集资房。
同日，深圳市山地实业有限公司出具收款收据，确认收到张德荣支付的金凤凰豪苑B栋1501房建楼款人民币665,697元。
2014年10月28日，被告张德荣作为甲方，被告陈美芳作为乙方，签署了《合作建房合同书》。约定甲、乙双方一致同意集资建房，房屋位于深圳市宝安区龙华街道“金凤凰豪苑”B栋1501号房，建筑面积为112.83㎡，乙方应向甲方支付集资款人民币846,225元，由乙方在签订合同时一次性付清全款。甲方应在2014年11月1日向乙方交付本合同约定的集资房。
同日，张德荣出具收款收据，确认收到陈美芳支付的金凤凰豪苑B栋1502房购房款人民币846,225元。
2015年4月13日，被告陈美芳作为甲方，原告周洁瑜作为乙方，签署了《合作建房合同书》，约定甲、乙双方一致同意集资建房，房屋位于深圳市宝安区龙华街道“金凤凰豪苑”B栋1501号房，建筑面积为112.83㎡，乙方应向甲方支付集资款人民币655,000元，由乙方在签订合同时一次性付清全款。甲方应在2015年4月13日向乙方交付本合同约定的集资房。
次日，原告向陈美芳转账支付了人民币655,000元，陈美芳出具收据确认收到该笔款项。
被告张德荣对上述两份由其签署的《合作建房合同书》的签字均不予认可，主张非其本人所签，但确认合同内容与其实际签署的合同一致。
被告陈美芳提交了一份《汇款申请书》，以证明其依照陈政蒲的指示，向张德荣转账支付购房款人民币300,000元。陈美芳未提交证据原件以供核对。原告对该证据予以认可；张德荣则主张该笔款项并非购房款，而是陈政蒲承租其房屋，一次性支付了五年的租金。
关于房产现状。原告承认被告陈美芳于2015年4月13日向其交付涉案房产，至2015年5月29日遭不明身份人员干扰无法继续装修，不再控制涉案房产。张德荣承认涉案房产现由其委托管理处管理，其于2015年12月让管理处帮其换了门锁。
关于装修。原告主张其仅对涉案房产的厕所进行了装修，对其他原有装修未作改动，其遭受的损失是为装修涉案房产支出的装修费合计人民币16,700元，原告提交了相应的收据予以证实。被告张德荣对原告所称的上述装修内容予以确认，对收据不予认可。
原告主张其向陈美芳购买的涉案房屋是小产权房，不得上市出售，故诉至法院，请求确认其与陈美芳签署的《合作建房合同书》无效，并要求陈美芳退还购房款及赔偿经济损失。另因陈美芳系受张德荣委托出售涉案房产，陈政蒲与陈美芳是夫妻关系，故张德荣及陈政蒲应承担连带责任。被告陈美芳主张其系陈政蒲的财务管理人员，涉案房产是陈政蒲向张德荣购买的，陈政蒲让其搬到上述房产一同居住，陈政蒲与原告签署的《合作建房协议书》合法有效，其与陈政蒲不应退还购房款亦无需赔偿经济损失。被告张德荣主张本案纠纷与其无关，其未授权陈美芳出售涉案房产。
另查，1、原告及被告张德荣均确认涉案房产是小产权房，无产权证书；2、涉案房产位于龙华街道和平路，系带电梯的房产。根据龙华街道2015上半年度指导租金表显示，龙华街道和平路两旁带电梯住宅的指导租金为10元/月·平方米；3、被告张德荣主张涉案房产系其从开发商李国华即深圳市山地实业有限公司购得的，其并未将房产出售给陈美芳或原告，也没有委托陈美芳出售。
上述事实，有合作建房合同书、收款收据、银行交易明细、汇款申请书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，由于涉案的深圳市宝安区龙华街道“金凤凰豪苑”B栋1501号房系小产权房，当事人未提供证据证明涉案房产办理了合法的报建手续、属于合法建设的房屋，原告周洁瑜与被告陈美芳就买卖该房产所签订的《合作建房合同书》应为无效合同。原告要求确认该合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈美芳应将原告支付的购房款人民币655,000元返还给原告并承担占用该款项期间的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2015年4月13日起计算至实际清偿之日止。陈美芳辩称其所作的事项是基于陈政蒲的授权，但未能提供证据证明，本院不予采信。
关于房屋占有使用费。原告现已搬离涉案房产，但其仍应向陈美芳支付占用涉案房产期间的房屋占有使用费，即按指导租金标准支付2015年4月13日至5月29日的占有使用费人民币1,767.67元（10元/月·平方米×112.83平方米÷30天×47天）。
关于损失。原告主张其为装修涉案房产支出了人民币16,700元，并诉请被告陈美芳赔偿其上述经济损失。对此，本院认为，涉案房屋属于禁止买卖的房屋，原告对该房产性质明确知悉，其仍与被告陈美芳就买卖涉案房屋签署《合作建房合同书》，双方均存在过错，对因签署上述合同而遭受的损失应各自承担相应的责任，故本院酌情判令被告陈美芳赔偿原告损失人民币8,350元。
原告另诉请被告张德荣及陈政蒲与被告陈美芳就返还购房款及赔偿经济损失承担连带责任，但原告未能提交相应证据证明张德荣委托陈美芳出售涉案房产，亦无法证明陈美芳与陈政蒲系夫妻关系，故对原告诉请张德荣、陈政蒲承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告周洁瑜与被告陈美芳签订的《合作建房合同书》无效；
二、被告陈美芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周洁瑜返还人民币655,000元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算，自2015年4月13日起计算至实际清偿之日止）；
三、被告陈美芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周洁瑜赔偿经济损失人民币8,350元；
四、原告周洁瑜于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈美芳支付房屋占有使用费人民币1,767.67元；
五、驳回原告周洁瑜的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10,577元，公告费人民币225元，合计人民币10,802元，由原告负担人民币257元，被告陈美芳负担人民币10,545元。案件受理费及公告费原告均已预交。
如不服本判决，原告周洁瑜可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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