湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02094号
原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人张太国，该公司总经理。
委托代理人胡律学（一般授权代理），湖北诚明律师事务所专职律师。
被告熊静。
委托代理人田美（特别授权代理），湖北广众律师事务所专职律师。
委托代理人李迁迁（特别授权代理），湖北广众律师事务所专职律师。
被告（反诉原告）李丹。
委托代理人田美（特别授权代理），湖北广众律师事务所专职律师。
委托代理人李迁迁（特别授权代理），湖北广众律师事务所专职律师。
原告武汉统百资产经营管理有限公司诉被告熊静、李丹租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘翔独任审理，于2015年7月29日、9月1日公开开庭进行了审理。审理中，被告李丹向本院提出反诉，本院依法受理其反诉。因案情复杂，双方当事人争议较大，本案裁定转入普通程序进行审理，由代理审判员刘翔担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）的委托代理人胡律学，被告熊静和被告李丹（反诉原告）的共同委托代理人田美、李迁迁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）统百公司诉称，2013年12月2日，我公司与熊静、李丹签订《幸福里商业街商铺租赁合同》。合同约定，我公司将坐落于武汉市江岸区后湖大道上“幸福里商业街”E栋1层107号商铺出租给熊静、李丹经营使用，合同建筑面积为57.69平方米，租赁期限为2年、租金为每季度21，521.90元，物业管理费每月每平4.8元，租赁期限从2014年5月1日起至2016年4月30日止，并约定了双方若违反合同约定应承担的违约责任。合同签订后，我公司于2014年2月16日向熊静、李丹交付了商铺，熊静、李丹装修后于2014年4月17日开始了经营，后双方产生纠纷，现我公司诉至贵院，请求依法判决：1、解除双方于2013年12月2日签订的租赁合同；2、熊静、李丹支付我公司商铺租金45，084.73元（从2015年1月18日起算，暂记至2015年7月17日）；3、熊静、李丹支付我公司违约金24，345.70元；4、本案的诉讼费用由熊静、李丹承担。
原告（反诉被告）统百公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、幸福里商业街商铺租赁合同，证明双方签订的租赁合同内容合法真实有效；根据合同约定，因熊静、李丹违约，我公司不返还保证金及缴纳的其他款项，按合同约定熊静、李丹应向我公司赔偿违约金24，345.70元；我公司有权单方解除合同；熊静、李丹应支付我公司租金的日期计算截止至熊静、李丹将符合条件的商铺交还我公司之日止。
证据二、催费通知单，证明熊静、李丹截止2015年1月19时尚欠我公司商铺租金21，668.36元，物业费860.74元。
证据三、解除合同通知书，证明2015年6月26日，我公司向熊静、李丹发出解除合同通知书，因熊静、李丹违约拒不支付租金，我公司有权与其解除合同。
证据四、2014年12月25日幸福里商业街E107号缴款单，证明截止2014年12月25日收取熊静、李丹18，538.49元，因考虑到前期开业时间差及各方面问题，我公司对熊静、李丹在计算商铺租金天数时减少了13天，只收取了18，538.49元。
被告熊静、被告（反诉原告）李丹辩称，1、根据租赁合同第二条及租金的约定方式，租金计算的起算点应当为开业之日，但是目前统百公司尚未通知我方项目开业事宜，也没有提供起租期开始计算的证据，起租期至今未开始计算，不存在我方违约的情形。2、统百公司存在违约行为在先，统百公司没有履行相应义务，商业街至今不具备经营条件。3、我方多次要求对商业街进行改善，但统百公司一直未提出改善方案，一直处于协商的阶段，故不存在我方违约的情形。
被告（反诉原告）李丹反诉称，我于2013年10月28日与统百公司签订了《幸福里商业街商铺租赁合同》。合同约定：“甲方负责维护并改善商业街的整体形象并负责商业街的设备设施维修维护”，然而我在签收商铺时发现，商业街的排水系统、公共卫生设备设施等存在重大问题，严重影响商业街的经营环境，至今未改善。此外，我至今未收到统百公司书面的项目开业通知，导致我的合同目的不能实现。经我多次反映，统百公司拒不履行合同约定义务，统百公司的违约行为，已经给我造成严重经济损失，我在万般无奈下只有依法律规定，提起反诉，请求法院依法判决：1、统百公司返还我方租赁保证金、经营管理保证金、水电押金共计10，449元；2、统百公司向我方支付违约金22，347元；3、统百公司赔偿我方经济损失39，847元；4、统百返还我方预交的租金40，060.49元；5、诉讼费由统百公司承担。
被告熊静、被告（反诉原告）李丹为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交证据如下：
证据一、幸福里商业街商铺租赁合同，证明双方对租金及租期作出了明确的约定，应当按照合同约定履行；统百公司有对商业街进行维护的义务；统百公司有向我方通知实际开业时间的义务。
证据二、票据一组，证明我方已经缴纳的租赁保证金等费用共计10，449元，预缴商铺租金40，060.49元。
证据三、装修设计公司商业空间装饰装修施工合同，证明我方的装修损失。
证据四、网页信息，证明后湖街经营商户要求统百公司履行义务的事实，其中整个商业街屋顶漏水等一系列问题导致无法经营，是统百公司违约在先，我方有权拒绝缴纳租金。
证据五、照片，证明整个商业街运营环境恶劣，是统百公司没有履行维护商业街的义务，交付的商铺存在重大瑕疵。
证据六、录音录像，证明双方就运营问题进行多次沟通协商，且一直在等待统百公司的解决方案。
原告（反诉被告）统百公司辩称，1、双方签订租赁合同是真实意思表示，合同已经履行，应受法律保护。2、我方积极履行合同义务，没有违约行为，反诉的事实没有证据予以支撑，应予以驳回。3、熊静、李丹违反按期缴纳租金的义务，违约在先，应承担违约责任。
被告熊静述称，同意李丹的诉讼请求。
熊静、李丹对统百公司提交证据一、证据四的真实性无异议；统百公司对熊静、李丹提交的证据一、证据二的真实性无异议。对上述证据的真实性，本院予以认可。
熊静、李丹对统百公司提交的证据二、证据三有异议，否认收到催费通知单和解除合同通知书，认为是统百公司单方制作。统百公司对熊静、李丹提交的证据三，认为与本案无关；对熊静、李丹提交的证据四和证据五的真实性有异议；对熊静、李丹提交的证据六，认为形式不符合法律规定，是熊静、李丹偷拍的。
对上述有争议的证据，本院认为，统百公司未提交证据证明将证据二和证据三送达给了熊静、李丹，对统百公司提交的证据二和证据三，本院不予采信。熊静、李丹提交的证据三系装饰装修施工合同，仅凭该证据不足以达到其证明目的；熊静、李丹提交的证据四和证据五系照片及网络报道，仅凭该照片无法达到熊静、李丹的证明目的；统百公司与熊静、李丹就商铺相关事宜进行过协商，对熊静、李丹提交的证据六的真实性，本院予以认可。
经审理查明：2013年12月2日，统百公司与熊静、李丹签订租赁合同，约定统百公司将位于幸福里商业街E栋1层107号商铺出租给熊静、李丹用于经营家居用品。熊静、李丹承租的商铺建筑面积57.3平方米（最终以房地局实测面积为准）。合同租期为2年，预计时间为2014年5月1日至2016年4月30日，具体租期自项目实际开业起开始计算。第一个租赁年度租金为每平方米125.20元／月；第二个租赁年度租金每平方米135.30元／月。该商铺的物业管理费为每月275.1元。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付21，521.90元。熊静、李丹享有装修免租期60天。每三个月为一个计租期，熊静、李丹应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。熊静、李丹在签订合同同时向统百公司一次性缴纳7，449元作为租赁保证金，若熊静、李丹未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向熊静、李丹追索。熊静、李丹在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2，000元，作为熊静、李丹遵守《经营管理制度》的保证金。若熊静、李丹发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向熊静、李丹追索。熊静、李丹若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，熊静、李丹应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金5，000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，熊静、李丹装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给熊静、李丹。因熊静、李丹违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及熊静、李丹已交纳的其他款项，并要求熊静、李丹赔偿不低于3个月租金的违约金，熊静、李丹应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向熊静、李丹加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，熊静、李丹有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向熊静、李丹支付该违约金和相关费用。熊静、李丹如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，熊静、李丹须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付熊静、李丹时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付熊静、李丹时的状态，并在熊静、李丹所缴纳的保证金中扣除相关费用，熊静、李丹无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至熊静、李丹将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。租赁合同签订后，李丹于2014年5月8日正式开始经营，熊静、李丹提交的装修合同中显示其装修时间为2014年3月28日至2014年5月1日。
2013年12月2日，熊静、李丹向统百公司支付商铺租金21，522元、租赁保证金7，449元、代收的物业服务费828元。2014年4月1日，熊静、李丹向统百公司支付经营保证金2，000元、装修预收水电费1，000元。2014年12月25日，熊静、李丹向统百公司支付2014年10月18日至2015年1月17日的租金18，538.49元，其中写明减免13天的租金。此后，熊静、李丹未向统百公司支付租金。熊静、李丹就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商。
2015年5月，统百公司起诉至法院，请求支持其诉讼请求，并要求按照双方合同约定中的欠费总额的千分之三计算违约金，违约金暂记至2015年7月17日。审理中，熊静、李丹认为是统百公司违约在先，并提起反诉。由于双方各执己见，故调解未成。
本院认为：统百公司与熊静、李丹签订的幸福里商业街商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同约定，租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，熊静、李丹虽然于2014年5月8日开始经营，但统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同中约定预计起租日为2014年5月1日，熊静、李丹提交的装修合同中写明装修日期为2014年3月28日至2014年5月1日，故本院认定商业街的开业日期为2014年5月1日。根据租赁合同约定，熊静、李丹应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。熊静、李丹虽与统百公司就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商，但熊静、李丹并未提交证据证明商铺漏水、商业街环境让商铺无法经营，且李丹于2014年5月开始已经在商铺内进行经营活动，熊静、李丹于2014年12月25日向统百公司支付2014年10月18日至2015年1月17日的租金，此后未缴纳，统百公司要求熊静、李丹支付租金的起始时间为2015年1月18日，并无不妥，本院予以支持。
根据统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同约定，熊静、李丹如有逾期支付租金等费用超过7日，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。统百公司在起诉时要求与熊静、李丹解除租赁合同，双方的租赁合同应于统百公司起诉之日（2015年7月9日）解除。商业街的开业日期为2014年5月1日，统百公司和熊静、李丹的租赁合同的起租日期应为2014年5月1日，因熊静、李丹并未实际交付诉争商铺，故其应支付统百公司2015年1月18日至2015年7月17日的租金及房屋占有使用费44，529.17元［125.20元／㎡／月×57.30㎡×（3＋13／30）月＋135.30元／㎡／月×57.30㎡×（2＋17／30）月］。根据统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同约定，若熊静、李丹未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向熊静、李丹追索，熊静、李丹向统百公司支付了租赁保证金7，449元，该款项应从熊静、李丹应付租金中扣除，熊静、李丹实际应支付统百公司租金37，080.17元（44，529.17元－7，449元）。
熊静、李丹与统百公司签订的租赁合同约定，熊静、李丹若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，统百公司要求将违约金支付至2015年7月17日，熊静、李丹应支付统百公司违约金13，922.56元［（125.20元／㎡／月×57.30㎡×3个月－7，449元）×181天×0.003＋125.20元／㎡／月×57.30㎡×13／30个月×0.003×91天＋135.30元／㎡／月×57.30㎡×（2＋17／30）个月×0.003×91天］。熊静、李丹在签订合同同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2，000元，若熊静、李丹发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从租赁保证金及经营保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向熊静、李丹追索。故熊静、李丹应向统百公司支付违约金11，922.56元（13，922.56元－2，000元）。
统百公司与熊静、李丹的租赁合同因熊静、李丹违约而解除，李丹要求统百公司支付违约金、赔偿经济损失、返还预交的租金，于法无据，本院不予支持。关于装修预收水电费1，000元，熊静、李丹于2014年5月1日前已完成装修，统百公司应返还熊静、李丹装修预收水电费1，000元。李丹支付的租赁保证金和经营保证金已在其应支付给统百公司的租金及违约金中予以扣除，对李丹要求返还租赁保证金和经营保证金的反诉请求，本院不予支持。熊静、李丹支付的租赁保证金和经营保证金已在其应支付给统百公司的租金及违约金中予以扣除，对李丹要求返还租赁保证金和经营保证金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司与被告熊静、被告（反诉原告）李丹签订的租赁合同于2015年7月9日解除；
二、被告熊静、被告（反诉原告）李丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年1月18日至2015年7月9日租金37，080.17元；
三、被告熊静、被告（反诉原告）李丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金11，922.56元；
四、原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告熊静、被告（反诉原告）李丹装修预收水电费1，000元。
四、驳回原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）李丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，536元，反诉案件受理费1，277元，由被告熊静、被告（反诉原告）李丹负担，因本诉案件受理费1，536元已由原告武汉统百资产经营管理有限公司预交，被告熊静、被告（反诉原告）李丹在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费1，536元一并支付给原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 林慧娟