福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第35号
原告中国农业银行股份有限公司厦门江头支行，住所地福建省厦门市思明区江头吕岭路九州大厦，组织机构代码85499066-9。
代表人陈柳亮。
委托代理人林敏辉、叶世荡，福建信海律师事务所律师。
被告周泉，男，1974年8月15日出生，汉族，住福建省屏南县。
被告厦门湖里万达广场投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区云顶中路2777号市政大厦11层，组织机构代码69991398-8。
法定代表人丁本锡，总经理。
委托代理人杨君聪、张总水，福建兴世通律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司厦门江头支行（下称农行江头支行）与被告周泉、厦门湖里万达广场投资有限公司（下称万达公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告农行江头支行的委托代理人林敏辉、叶世荡及被告万达公司的委托代理人杨君聪到庭参加诉讼，被告周泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行江头支行诉称，2011年5月6日，原告与两被告签订合同编号为83020520110001313的《个人购房担保借款合同》，约定，被告周泉向原告借款30万元，借款期限自2011年5月6日起至2021年5月5日止，分为120期分期还款，该借款被告周泉用于购买位于厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼7层705单元的房产，并以其购买的房产作为本合同项下债务的抵押物。该房产于2011年5月18日办理了抵押权预告登记。原告2011年5月19日按约放款30万元。合同第10.2.3款约定：“抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用”；第12.2款约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天”；第12.1款第（1）项规定：“借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止”。截止2013年12月4日，被告周泉已连续6期（超过200天）未偿还借款本息，并且被告周泉发生存在其他影响原告债权实现的重大不利情形。基于上述事实，原告认为，原告按约向被告周泉发放借款，但被告周泉未按约定期限履行还款义务，应承担违约责任。被告周泉以其所属的房产为上述贷款提供抵押，依法承担抵押责任。被告万达公司同意为被告周泉承担连带保证责任，其应对被告周泉的债务承担连带清偿责任。原告故请求判令：1、被告周泉立即归还原告贷款本金256604.25元，利息9064.04元、罚息330.59元及复利251.38元（利息、罚息、复利暂计至2013年12月4日，之后按编号为83020520110001313的《个人购房担保借款合同》约定的计算方法继续计算，即利息按发放日中国人民银行的基准利率上浮10%计算，每年有调整的按照调整后利率于次年的1月1日起算，罚息按照执行利率上浮50%计算，复利的计算方式为未到期的按借款的执行利率计算，逾期部分按照罚息计算，均计算至本息实际清偿之日止），合计暂为266250.26元，并承担原告因本案所支出的律师代理费11000元；2、被告万达公司对被告周泉的债务承担连带清偿责任；3、若被告周泉未履行上述债务，原告有权对被告周泉所有的坐落于厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼7层705单元房产的抵押物依法采用以拍卖、变卖或者折价方式进行处置，并从所得价款中优先受偿上述债务；4、本案诉讼费、保全费1906元由两被告承担。
被告周泉未作答辩。
被告万达公司辩称，对于被告周泉的实际还款数额及原告主张的本金、罚息、复利、律师费等是否具备事实及法律依据，请法院依法认定。如果法院认定原告对讼争房产享有抵押权，被告万达公司只需对被告周泉的该房产不足以清偿部分承担保证责任。《个人购房担保借款合同》约定“被告周泉提供抵押担保的，原告有权要求被告万达公司先于被告周泉提供的抵押担保承担保证责任”，该约定属于加重被告万达公司责任的格式条款，原告并未完全尽到提示和说明义务，因此，该条款应认定无效。
经审理查明，2011年5月6日，原告与被告周泉、万达公司签订了一份合同编号为83020520110001313的《个人购房担保借款合同》，约定被告周泉向原告借款30万元，借款期限自2011年5月6日起至2021年5月5日止，还款方式为等额本息还款法按月还本付息。借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，执行年利率7.48%，遇中国人民银行贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起按调整后的基准利率上浮10%确定新的借款执行年利率。对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。被告周泉未足额偿还借款本息超过90天的，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布被告周泉与其签订的其他借款合同项下借款立即到期或其他采取其他资产保全措施。依照合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，原告均可直接从被告周泉在原告处开立的账户中划收。被告周泉以其购买的位于厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼7层705单元的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权和抵押权的一切费用。同时，被告万达公司为被告周泉的上述债务提供阶段性保证担保，即自合同签订之日起至被告周泉取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为连带保证责任，保证范围与抵押担保范围相同。合同还约定，借款人被告周泉提供了抵押担保的，原告有权要求保证人被告万达公司先于被告周泉提供的抵押担保承担保证责任；当原告放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，被告万达公司承诺仍按合同约定承担连带保证责任。
合同签订后，双方当事人就厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼7层705单元房产办理了预购商品房抵押权预告登记。原告于2011年5月19日依约向被告周泉发放贷款30万元，贷款到期日期为2021年5月18日。贷款后，被告周泉未依合同约定履行还款义务，截至2013年12月4日，已连续6期（超过200天）未偿还应付本息，尚欠原告借款本金256604.25元，利息9064.04元、罚息330.59元及复利251.38元。因被告周泉未还款，被告万达公司未履行保证责任，原告遂诉至本院，并为此支付律师费11000元。
另查明，厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼7层705单元房产至今未办理以原告为抵押权人的抵押登记手续。
案件审理过程中，根据原告的申请，本院依法作出（2014）思民保字第25号民事裁定书，裁定查封、冻结被告周泉价值277250.26元的存款或等值财产。原告为此支付了财产保全费1906元。
以上事实，有《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、帐户明细、商品房买卖合同、发票、备案证明、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明书、委托代理合同、发票等证据及当事人当庭陈述为证，足以认定。被告周泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告已依约发放贷款，但被告周泉未依约履行，至2013年12月4日，已连续6期（超过200天）未依约偿还借款本息，其行为已经违反合同约定，理应承担相应的违约责任，原告有权依据合同的约定，要求被告周泉提前偿还原告全部借款本金256604.25元，支付相应的利息、罚息、复利，并支付原告为实现债权而支出的律师费和财产保全费。且若被告周泉未能还款，原告有权以厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼7层705单元房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。同时，根据合同约定，原告有权要求被告万达公司先于被告周泉提供的抵押担保对被告周泉的上述债务承担连带清偿责任，被告万达公司有权在承担保证责任后向被告周泉追偿。被告万达公司认为该约定系无效条款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周泉应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司厦门江头支行借款本金256604.25元及利息、罚息和复利（暂计至2013年12月4日的利息为9064.04元、罚息为330.59元及复利为251.38元，之后的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，遇基准利率调整的，利息于次年的1月1日起按照调整后基准利率上浮10%计算，罚息和复利利率均按借款执行利率上浮50%计算，均计至本判决确定的还款之日止），并支付律师费11000元、财产保全费1906元；
二、若被告周泉未履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司厦门江头支行有权以被告周泉名下厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼7层705单元房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门湖里万达广场投资有限公司对上述第（一）项债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告周泉追偿。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5459元，由被告周泉、厦门湖里万达广场投资有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 邱 瑛
代代理审判员 曾 聆
人民 陪 审员 王晓丽
二〇一四年六月六日
代 书 记 员 高丽婷
附件：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任担保。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担担保责任。
第三十一条保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。