上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25365号
原告（反诉被告）上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人王一中，董事长。
委托代理人牛庆丽，女。
委托代理人傅霞，上海市沪一律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈勇君，男，1983年6月7日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人杜筱楠，女，住上海市浦东新区。
委托代理人桂维康，上海友禾律师事务所律师。
原告上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）诉被告陈勇君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼中，被告陈勇君提起反诉，本院依法予以受理。本院于2015年9月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）承望公司的委托代理人牛庆丽、傅霞，被告（反诉原告）陈勇君的委托代理人杜筱楠、桂维康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告承望公司诉称，2014年5月，原、被告签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告承租上海市浦东新区浦东南路XXX号第四层4F-10、4F-11商铺（以下简称系争商铺）经营餐饮，租期从2014年6月15日起至2019年6月14日止，从2014年9月1日开始计租。原告应于2014年6月15日前向被告交付租赁场地，管理费的缴付应从2014年6月15日起开始计算。月基本租金为人民币（以下币种相同）56，017元，首年租金优惠10%，合同期第二年按基本租金计算，自第三年起在上年租金基础上每年递增6%。月管理费16，805元。被告先付后租，每个支付期支付二个月的基本租金和管理费，每月25日为被告最后付款日期。合同签订后，原告实际于2014年9月16日交付租赁场地，被告于2014年12月26日开业，于2015年1月1日计付租金。虽经多次催讨，被告仍拖欠租金，故原告起诉请求：1、判令被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的租金302，490元；2、判令被告支付2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134，440元；3、判令被告支付滞纳金（滞纳金计算至2015年9月25日止，计算标准为应付金额×日万分之五×欠付天数，共计21，678.45元）、逾期付款违约金134，440元；4、判令被告支付律师费18，000元、反诉律师费17，000元。
被告陈勇君辩称，不同意原告的诉讼请求。承望公司违约在先，并未承担其应付的违约责任及赔偿被告的损失，至今尚未履行相关的义务。《物业租赁合同》约定，2014年6月15日向陈勇君交付系争商铺，并承诺能在2014年9月1日开业。实际上，2014年9月1日，并未开业，在2014年9月10日承望公司又发通知谎称将于10月18日开业，实际上直到2014年12月26日商场才开业。承望公司的行为给陈勇君造成了损失。滞纳金和违约金约定的标准过高，且不能同时主张，希望法院调低标准。
反诉原告陈勇君反诉称，双方合同约定2014年9月1日前开业，但是，事实上一直到2014年12月26日商场才开业。承望公司延期开业的行为已经构成严重违约，直接导致陈勇君无法按期营业造成经济损失，损失包括员工工资损失，员工宿舍租金损失以及营业利益损失。2014年12月26日，商场的开业率不足60%，完全不符合商场已经完成招商的情况。承望公司对其装修的商户缺乏管理，商场有异味和噪音污染，导致商场人流不足。承望公告从未向陈勇君出示过商场的建设工程竣工验收备案证书、消防设计审核、消防验收、环境影响评价审批等相关材料，也未出示过所聘请物业的资质证书。陈勇君反诉请求：1、判令承望公司向陈勇君支付延期开业违约金213，631.40元（计算方式为：日租金1，841.65元×延期开业天数116天）；2、判令承望公司赔偿直接经济损失144，300元（员工工资125，400元、房租损失18，900元）；3、判令承望公司返还装修押金18，416.40元；4、判令承望公司支付陈勇君律师费23，000元。
反诉被告承望公司辩称，不同意陈勇君的诉讼请求。合同没有约定延期开业需要支付违约金，如果承望公司整体开业延后，租金和管理费会相应顺延。承望公司没有违约，不应当承担赔偿损失的违约责任。同意退还装修押金18，416.40元。
经审理查明，承望公司系为该商铺统一经营管理专门设立的独立法人，受托对中融大厦1-6楼统一招租、经营。系争商铺位于上述承望公司管理的商场内。
2014年5月30日，承望公司（出租人、甲方）与陈勇君（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：承望公司将系争商铺出租给陈勇君。第八条2、基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期。第二十一条1、乙方应于2014年9月1日前开业经营，如延期开业则支付违约金，违约金=延期日期×日租金。新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整。第二十八条1、甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%／日×逾期天数。6、在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……（3）逾期超过三十天，如继续履行本《合同》的，甲方有权要求乙方缴清欠款并加收滞纳金，滞纳金为：应付金额×0.05%／日×逾期天数。同时，乙方应当向甲方支付违约金，违约金为违约行为当月租金的二倍（含管理费）……第三十条3、因履行本《合同》发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。甲乙双方同时签订《补充协议》，约定：第三条，租期从2014年6月15日起至2019年6月14日止，自2014年9月1日起计租。甲方于2014年6月15日前向乙方交付租赁场地，管理费的缴付起始日自2014年6月15日起计。第四条，年基本租金为672，202元，月基本租金为56，017元，首年租金优惠10%，合同第二年按基本租金计，自第三年起在上年租金基础上每两年递增6%。第五条，乙方先付后租，每个支付期支付贰个月的基本租金和管理费。第六条，租赁押金168，051元，作为履约保证金。
2014年9月10日，承望公司向陈勇君发出《入场通知书》称，“本商场拟定于10月18日左右试营业，请贵租户接本通知后尽快安排入场装修并办理营业所需证照，做好开业前各项准备工作，以便配合商场同步开业。”但实际商场并未在2015年10月18日开业。
2014年12月9日，承望公司向各租户发开业确认书，系争商铺所在商场于2014年12月26日正式开业。陈勇君租赁系争商铺用于开设餐馆，名为大秦府。
2015年9月11日，承望公司发函给陈勇君催讨租金、管理费及滞纳金。陈勇君的店员签收了函件。
2015年9月中旬，陈勇君曾打算给付承望公司支票一张（出票日期为2015年10月1日，金额18万元）用以支付8月至10月的租金及管理费。承望公司认为8月至10月的租金及管理费应当在8月之前支付，由于陈勇君出具的是远期支票，拒绝收取，要求重开即期支票。陈勇君并未重开支票，承望公司并未收取相应的租金及管理费。
另查明，承望公司收取了陈勇君装修押金18，416.40元。关于本案诉讼，承望公司共计支付律师费3.50万元，陈勇君支付律师费2.30万元。陈勇君于2015年7月份在系争商铺办理了工商注册。
审理中，双方确认，陈勇君未支付2015年5月1日至2015年10月31日的租金302，490元；未支付2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134，440元。
审理中，关于商场迟延开业给陈勇君造成的工资损失。陈勇君提交了何新仓的上海市从业人员健康合格证（以下简称健康证，健康证的发证日期为2014年12月15日）、银行转账凭证、结婚证等证据，证明支付何新仓6月至12月的工资5.20万元（6月、7月、8月、9月，每月6，000元；10月，8，000元；11月、12月，每月1万元）；提供贺军社、曹雄、王红贤、许小可、冉红波、李新峰等六人的健康证以及贺军社、冉红波、李新峰、姚亚洲四人出具的收据（2014年11月1日至2014年12月31日的工资收据），证明支付曹雄、王红贤、许小可、贺军社、冉红波、李新峰、姚亚洲（未提供健康证）七人11月至12月的工资；因姚亚洲的健康证遗失了，曹雄、王红贤、许小可三人离职了，无法提供工资收据；因餐饮业情况特殊，无法提交劳动合同以及社保证明。承望公司对上述证据的真实性及关联性不认可。
关于商场迟延开业给陈勇君造成的住宿费损失。陈勇君提交了陈勇君与案外人张祺之间的《公司股份合作协议书》以及张祺的租房合同，证明为给工人提供住宿，产生房租损失18，900元。承望公司对上述证据的真实性及关联性不认可。
以上事实，由经庭审质证的《物业租赁合同》、《补充协议》、《入场通知书》、支票、健康证、律师费发票、催告函、银行转账凭证、工资收据、装修押金收据、《公司股份合作协议书》以及张祺的租房合同、结婚证、身份证等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，承望公司与陈勇君签订《物业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定陈勇君应于2014年9月1日前开业经营，如延期开业要支付违约金，但并未约定承望公司管理的商场如果迟延开业要承担违约金。陈勇君要求承望公司支付迟延开业违约金，缺乏依据，本院不予支持。陈勇君提交的《公司股份合作协议书》以及租房合同，即便是真实的，也不足以证明是为系争商铺店员提供住宿所需，陈勇君要求赔偿员工住宿损失，本院不予支持。承望公司未能于2014年9月1日开业，也未能按照其《入场通知书》声称的时间2015年10月18日开业，实际直到2014年12月底商场才开业。陈勇君开设餐饮店需要事先招聘员工准备开业，会造成陈勇君额外支付员工工资损失，陈勇君提交了健康证、银行转账凭证、工资收据等可以佐证。但陈勇君提交的现有证据不足以证明工资损失实际达到125，400元。首先，陈勇君提供了支付何新仓工资的银行转账凭证，以证明陈勇君支付了何新仓2014年6月至12月共计6个月的工资，但承望公司并未承诺过2014年9月1日之前开业，之前的三个月损失与承望公司无关。其次，从事餐饮业需要健康证，陈勇君提供了四名员工工资的收款收据，但其中一人有收据无健康证，另有三人的工资未提供收据。再次，陈勇君未能提交劳动合同及社保证明，仅凭现有的收据和付款凭证也不足以证明实际支付了系争商铺店员工资达到125，400元。鉴于承望公司延期开业，确实给陈勇君造成了损失，本院酌定承望公司赔偿陈勇君延期开业的损失6万元。
虽然延期开业给陈勇君造成损失，双方合同并未约定相关损失处理完毕后承望公司才有权主张租金及管理费。现双方损失的补偿未达成一致，也不足以成为陈勇君拒付租金及管理费的理由。合同并未约定承望公司需要出示相关的证照，承望公司未出示证照也未给陈勇君的经营造成实际影响。陈勇君拒付租金及管理费的种种理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。陈勇君应当支付承望公司2015年5月1日至2015年10月31日的租金302，490元、2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134，440元。租金的支付方式为先付后用，陈勇君存在逾期付款的违约事由。合同约定，陈勇君逾期支付租金及管理费超过三十日，承望公司可以同时主张滞纳金和逾期付款违约金。滞纳金和逾期付款违约金的性质均为违约金，本院认为承望公司主张的滞纳金和逾期付款违约金确实高于全部实际损失。滞纳金和逾期付款违约金由本院依法参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为1万元。
关于装修押金18，416.40元，承望公司同意返还，于法不悖，本院予以准许。关于律师费，因双方在合同履行过程中均有过错，本院认为双方互不承担律师费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈勇君应于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）上海承望资产管理有限公司2015年5月1日至2015年10月31日的租金302，490元；
二、被告（反诉原告）陈勇君应于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）上海承望资产管理有限公司2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134，440元；
三、被告（反诉原告）陈勇君应于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）上海承望资产管理有限公司逾期付款的滞纳金和违约金共计1万元；
四、原告（反诉被告）上海承望资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陈勇君延期开业造成的损失6万元；
五、原告（反诉被告）上海承望资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）陈勇君装修押金18，416.40元；
六、驳回原告（反诉被告）上海承望资产管理有限公司、被告（反诉原告）陈勇君的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10，080元，减半收取计5，040元，由原告上海承望资产管理有限公司负担1，038元，被告陈勇君负担4，002元；反诉案件受理3，960元，由反诉原告陈勇君负担3，080元，反诉被告上海承望资产管理有限公司负担880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨立转
二〇一五年十一月二十日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。
……
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。