北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03567号
上诉人（原审原告）北京华普朝阳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街19号华普大厦16层。
法定代表人杨继东，总经理。
委托代理人孟新，女，1969年8月15日出生。
委托代理人刘静，北京市雍泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）傅铭，男，1987年4月24日出生。
委托代理人黄克孟，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人徐微微，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人北京华普朝阳物业管理有限公司（以下简称华普物业公司）、傅铭因物业服务合同纠纷，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，华普物业公司起诉至原审法院称：2002年8月1日，我公司与北京中地房地产开发有限公司（以下简称中地公司）签订《华普公寓物业管理委托合同》，约定中地公司委托我公司对北京市东城区×××华普花园（以下简称华普花园）平英阁、安海阁进行前期物业管理。2009年1月22日，傅铭通过人民法院拍卖取得华普花园B2501号房屋（以下简称B2501号房屋）的所有权。2009年5月，傅铭在我公司办理入住手续，并与我公司签订了《北京华普公寓物业管理委托协议书》（以下简称《委托协议》），同时，按照该协议的约定向我公司交纳了2009年1月22日至2009年5月30日期间的物业服务费。此后，傅铭再未交纳任何物业服务费。现我公司诉至法院，要求傅铭支付2009年6月1日至2013年12月31日期间的物业服务费67124.75元及逾期交纳物业服务费的滞纳金27185.52元，并承担本案诉讼费。
傅铭辩称：我不同意华普物业公司的诉讼请求。原因如下：首先，我尚未取得B2501号房屋的产权证，华普物业公司不应该起诉我。其次，华普物业公司提供的物业服务不到位，物业费标准过高，质价不符；小区大门没有保安、没有门禁，B2501号房屋所在楼宇的房间大多用于商业办公，人员随意出入，管理混乱，电梯非常拥挤，楼道环境脏乱差，光线昏暗，门禁损坏无法使用，保安不按规定到岗值班；小区及周边垃圾堆积，无人清扫，草地绿化不到位。再次，华普物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，华普物业公司与傅铭所签的涉诉协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现华普物业公司作为B2501号房屋所在小区的物业服务方，依约为傅铭提供了物业服务，傅铭应当依约向华普物业公司交纳物业服务费。傅铭虽尚未取得B2501号房屋的产权证，但其依此拒绝交纳物业服务费，依据不足，法院不予采纳。针对傅铭提出的诉讼时效抗辩意见，华普物业公司未提供证据证明其对傅铭进行过催缴，故傅铭提出的诉讼时效抗辩意见成立，华普物业公司所主张的物业费中，超过诉讼时效期间的部分，法院不予支持，未超出诉讼时效期间部分的物业费，法院予以支持。关于华普物业公司主张的滞纳金，由于傅铭指出华普物业公司在物业服务中存在一定瑕疵，故对该公司的此项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年1月判决：一、傅铭于判决生效后七日内给付北京华普朝阳物业管理有限公司北京市东城区×××华普花园B二五○一号房屋二○一一年十二月二日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费三万零四百九十四元五角三分；二、驳回北京华普朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，华普物业公司及傅铭均不服，分别向本院提起上诉。
华普物业公司的上诉意见为：1、原审判决认定事实不清，傅铭提供的照片不足以证明我公司提供的服务存在瑕疵。2、原审判决适用法律错误，首先，我公司并未怠于行使权力，曾多次以电话、亲自送达、拍照等方式向傅铭送达缴费通知单，但其不是不接电话，就是不开门，也不签收，导致我公司无法取得催缴过物业费的证据；其次，根据北京市高级人民法院的相关指导意见，人民法院审理此类纠纷，在适用诉讼时效有关规定时，不宜过苛；再次，根据《最高人民法院审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，我公司起诉并未超过诉讼时效。故请求撤销原判，依法改判支持我公司原诉请求。
傅铭的上诉意见为：原审判决认定华普物业公司服务存在瑕疵，但没有减免相应的物业费，属适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
经审理查明：2002年8月1日，华普物业公司与华普花园的开发商中地公司签订《华普公寓物业管理委托合同》，约定：由华普物业公司对华普花园平英阁、安海阁进行物业管理；委托管理期限自2001年7月1日起，至成立物业业主委员会止；华普物业公司负责向业主收取物业管理服务费及供暖费；物业管理服务费，住宅房屋由华普物业公司按建筑面积每月每平方米5.50元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按该物业《房屋使用、管理、维修公约》有关条款处理。2009年1月13日，傅铭通过法院拍卖程序，购买B2501号房屋，并于2009年1月22日取得B2501房屋的所有权。该房建筑面积为221.9平方米。
2009年6月6日，华普物业公司与傅铭签订《委托协议》，约定：由华普物业公司为B2501号房屋提供物业服务；委托管理期限自签订此协议书之日起至华普花园管委会成立，重新签订物业管理委托合同；物业管理费标准为每建筑平方米每月5.5元；物业管理费每季度（3个月）收取1次，首期缴纳以开发商开具的入住通知单之日起支付；若业主收到开发商的收楼通知单后，30日内未办理收楼手续，则自开具入住通知单之日起第30日开始向业主计收物业管理费；业主每季度最后一个月的20日前支付下季度物业管理费；无论单元是否空置，业主必须缴纳物业管理费；产权人须于每季度前，按物业管理公司派发之缴费通知单付下季度管理费；产权人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的
3‰交付滞纳金。傅铭于2009年5月1日向华普物业公司交纳B2501号房屋2009年1月22日至2009年5月30日期间的物业服务费5247.94元。此后，傅铭未再交纳该房的物业费。现华普花园尚未成立业主委员会。
原审法院审理中，傅铭提供部分照片以证实其所述华普物业公司提供的物业服务存在瑕疵，如墙面脏、没按规定位置停放车辆、多放垃圾等；对此，华普物业公司持反对意见，认为某一时点的照片不能客观反映事实，并提供住客征询意见表及汇总表等证据证实其提供的服务没有瑕疵。其提供的住客征询意见表及汇总表等证据上虽在业主签字一栏有签字，但没有第三方见证，签字人员也没有出庭。
本院审理中，双方均未能就其主张提供新证据。另，傅铭提出在上诉过程中，华普物业公司在B2501号房屋外安置了摄像头，要求该公司予以拆除。华普物业公司称该摄像头并非其设置。
上述事实，有（2007）二中民执字第341-25民事裁定书《华普公寓物业管理委托合同》、《北京华普公寓物业管理委托协议书》、发票、照片等证明材料及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。傅铭与华普物业公司签订的《北京华普公寓物业管理委托协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。华普物业公司作为傅铭所有的B2501号房屋的物业服务企业，已经提供了相应的物业服务，傅铭应当按照合同约定的时间、标准交纳物业费。傅铭自2009年6月1日起未再向华普物业公司支付物业费，实属不妥。华普物业公司有权要求其支付所欠费用。但应当指出，法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。因此华普物业公司于2013年12月提起本案诉讼，主张2009年6月1日至2013年12月31日期间的物业费，部分请求确已超过诉讼时效，且其没有提供证据证实其曾向傅铭主张过物业费，故原审判决仅支持其诉讼请求中未超过诉讼时效部分的主张，并无不当。至于其上诉提出本案应认定为分期付款之债务，显然与双方合同约定不符，本院不予采信。关于傅铭主张的华普物业公司提供的服务存在瑕疵一节，傅铭提供的照片确显示某一时点有乱放的垃圾、车辆等现象存在，原审法院据此认定物业服务有一些瑕疵，是适当的，并以此为由对于华普物业公司主张的滞纳金未支持，并无不妥。但是，这些照片并不能证实华普物业公司在其所主张的物业费对应的期间内存在物业服务瑕疵，且足以达到减免物业费的程度，现傅铭坚持认为原审判决未因华普物业公司提供的服务存在瑕疵而减免物业费，属适用法律错误，缺乏依据，本院不予采信。华普物业公司及傅铭的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。
综上，原审法院根据本案实际情况所作判决并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1079元，由北京华普朝阳物业管理有限公司负担730元（已交纳），傅铭负担349元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2158元，由北京华普朝阳物业管理有限公司及傅铭各负担1079元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一四年四月二日
书 记 员 冯海鑫