广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1406号原告:廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人:谭湘玲、冯哲，分别为广东正大联合律师事务所律师和实习律师。被告：王对前，住广东省湛江市赤坎区。委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住所地广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。法定代表人:莫海鹰，经理。委托代理人:莫柳俭、曾秀，广东环球经纬律师事务所律师。原告廖东信诉被告王对前、第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭湘玲和冯哲、被告的委托代理人陈太真到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月8日，原告、被告及第三人签订《商铺买卖合同》约定：商铺基本情况：原告将位于海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2663（自编：2层663号铺）出售给被告，总房价460000元，余下房款180000元由被告保证在合同签订之日起6个月内通过按揭银行向原告划款清偿。2014年6月24日，原、被告签署《商铺买卖合同补充协议》，双方对付款时间、方式做了变更。但其后，被告仅支付房款287000元，余下房款173000元（含按揭款）未能于合同约定的申贷期限内（合同签订之日起6个月内）获银行批准。又根据合同第四条第2款第4项约定，被告需在申贷期限届满之日起15日内以现金方式向原告一次性全额支付全部房价款，逾期支付的，按合同第五条承担违约责任。从双方签订的《商铺买卖合同补充协议》的第二天起算六个月，再加15天，故违约金的起算时间为2015年1月9日。但经原告数次催告，被告仍拒绝履行。故起诉请求判令：1.原、被告双方继续履行《商铺买卖合同》；2.被告向原告支付剩余房款173000元及违约金（违约金以173000元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2015年1月9日起计至被告实际清偿之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：1.所谓原告与被告签订买卖合同，在事实上这一合同是在背对背的情况下形成的，也就是说即使是原告本人也从来没有做出有力的证明或者直接的证据，向法庭向被告之类的购买人证明其对这一出售行为作出真实的意思表示，被告无法确认原告在合同上的字样为原告本人所签署。2.被告对这一买卖真实的情况是：与涉案现场的所谓越和商贸城的工作人员、销售代表产生依照广告宣传所告知的商铺特点、商铺用途、商铺业态而形成的合约，对合同的合意、目的、标的的履行利用是和这些不知其名的销售代表形成的。换言之，原告在这个合同的签署、买卖的所有过程中，完全没有与被告本人的合意，这是违背一项合法的民事法律行为应具备的法律特征的。3.合同的第二条详细描绘了出售给被告的商铺具体情况，作为出售一方应当履约交付标的，但这一标的没有任何一方包括广州国土委出具的产权登记文件，被告代理人看到原告向法庭提交了所谓的房地产权证，这一房地产权证所标注的房屋坐落、门牌地址与合同第二条的约定是完全不同的，至于两者之间为何存在这些不同，原告既有解释的责任，但被告可以确定的是原告应当依照商铺买卖合同第二款的约定，交付或者履行相应商铺的过户登记给被告，而不是按照补充证据清单二的房地产权证过户登记给被告，但是原告本人是无法按照合同第二条的约定履行合同的。4.作为一个切实交易、切实逐一履行的合约，应当具体存在实物可辨，有形可认的标的，而本案是受多头部门监管的不动产；被告在购买之初，被涉案现场的工作人员阻拦，没有见过涉案标的物，在交付款项的过程，直到今天也没有见过标的物，也没有见过原告本人，无论是从合约本身，还是事情的客观本身，还是作为生活常识的正常认知本身，或者法律制度对案件的客观分析，原告既有说明涉案标的实体存在具体情形的合同义务以及法律责任，原告绝对不能以不到庭与第三方解释，或者责任推卸于他人来回避这一实体存在的理由、事实，以及相应的行政监管说明。5.作为受让方的被告，自然不具有法律上行政职能上确认房屋作为一种物理构筑，在具体地理位置上的勘察、测绘或者涉案标的的设置、经纬、坐标、东南西北之相关情况的权利能力，对此原告也不具有这方面的相关权利能力，在合同的附件二，这一图画式的文件中，被告无法直观、正确判断涉案标的的具体位置，这一附图，没有东南西北的标注，也没有东南西北路名、路标、相邻构筑物的标注，与此同时也没有广州市国土局或者具有勘察测绘资质的相关机构对这一图纸签署公章，或者作出独立的、客观的、足以令任何第三方信服的解释；因为被告足以直观判断所谓原告与被告所签订的合同是无法确定涉案标的的具体位置，也就是说其是不可履行的，其是无效的。6.被告带着对本案的疑窦与分析，向法庭提出了五项申请：申请法庭对现场作出勘察，要求原告到法庭作出商铺合理存在的解释，以及合同签署的相关过程。被告的申请是有客观依据的，作为原告在没有国土局，在没有相应的监管部门予以说明的情况下，其主张个人所出售的商铺是二手商铺，那么这些商铺的来源，以及施工建设、规划许可，是在什么样的背景，什么样的条件得以允许存在，被告在原告向法庭提供的所有材料中无法看到这些。但这些显然是本案应当进行查清的重要部分，如果一个房屋其没有施工，没有相应的使用监管，那其合法性就肯定存在问题，对于其利用就会产生对社会的危害。7.原告不仅出售商铺给被告，还出售给许多的人，据被告了解，其出售的商铺高达2000个，而且使用的是格式合同，能否依事实、依法律、对条款约定不明，或者双方的理解具有分歧，法律应当对于某的解释、合约条款的释明，作出对被提供一方有利的评析。换言之，被告在本案中属于接受信息的一方，其无从判断原告所使用的合同版本、合同条款到底有多大程度的违法，也无法判断所有这些标绘涉案标的的行为，具有多大的真实性。在本案的争议分析上，原告负有说明一切的责任。8.合同的履行对于被告而言，主要体现为支付款项，但是在整个支付过程中，从来没有见过原告本人一面，收取款项的对象不仅有华硕投资公司，还有卓某房地产开发有限公司、普宁建元贸易有限公司、越和商贸城。对于这些情况还是被告发生具体的支付之后，走到今天，经过律师的分析才发现的，那么卓某房地产有限公司、普宁建元贸易有限公司、越和商贸城均非合同的相对人，自然不具有收取款项的任何事由，而且这些款项在收取之后，没有一家收款单位、对象对被告履行过一点的对等义务。这显然违背了权利与义务对等的缔约原则，更重要的是，这些不法收取的行为在我国的法律制度框架下，是不被允许的，是违法的。其不能以原告所谓卓某已将收取款项转付给其本人作为借口，来规避法律制度、对涉案公司的法律要求、税务监管。9.被告手上所持有的证据当中，有相当一部分是由广州卓某房地产公司开具的收据，其证明了被告相当部分的款项是由这一家公司收取的，一家公司的经营行为，很大程度上是通过款项收入来体现的，但实际上卓某与被告没有任何合约，而且卓某并非一家房地产开发公司，而是一家房地产经纪公司，房地产中介的监管法律是严令禁止房地产中介公司收取房屋购买人的款项，在合法经营的角度上，卓某应当对这些营业行为提供相应的财务报表，进行合法的纳税。换言之卓某公司是绝对不可能将这些款项转付给与自己没有合约关系、没有义务关系的原告，因为卓某公司与原告之间不具有相应的以履行某一特项业务为目的的合约。上面所说只是扼要的指出，但凡卓某所有收取款项的行为都是非法的。10.到目前为止，没有任何人作出有效的证明，说明涉案场地的利用用途具体是什么，按照原告向法庭提供的补充证据二房地产权证载明的规划用途是商业超市，但是交易标的为七个平方，其如何能够成为超市。除此之外，一个标的的合法利用，应当具有合法的消防，所谓消防无非也是涉案房屋能够满足防火、防干、防水等可能产生隐患，对此得到监管机关的审查，予以出具相关的标准说明。消防是我国的法律制度认知底线，房屋能够作为交易，能够进行使用的前提。原告对所有出售的标的物都从来没有做符合法律规定、符合监管要求的。相反，因为所谓消防的监管是以产权人为依归的行政相对人的行政职能的行使。换言之，原告对涉案场地的出售是虚拟的、不存在的。11.被告看到原告在其催促余款缴款当中以及所提交的补充证据二中，其对商铺的描述为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2663房，在这里被告说明无论是原告指出的这一房屋地址，这两者所指向的标的均不具有合法的地理标识，因为房屋的坐落是以道路路名以及门牌地址相结合进行描述的，而这一房屋的地址，其就违规、违法表现在将两个完全不相邻的道路贴合在一起，比如将宝岗大道和翠城南街拼合在一起进行描述，混乱了原先的地理标识。被告向广州民政局的相关了解，这两个路名所对应的相应物理状况是独立的，换言之是各有各长、各有各宽、各有各路。在门牌方面，宝岗大道956号、穗城南街72、76、78号、南泰路359号、377号，这些门牌的表述是完全违规违法的。广州市公安局从来没有作出这些门牌的使用，根本不存在门牌算号使用的现实可能性。通俗而言，一个与本案没有任何关系的人，其持有原告所认为的这一门牌地址去寻觅这一标的，在这个世界上是无法做到的。这恰恰是本案最大的违法之处，被告现在只是以先入为主的观念，想象涉案标的在某某涉案现场，其实这个涉案标的以严某的法律分析，合理的逻辑推理，这个标的是不存在的，无法成立的。12.对于涉案标的相类似的其他交易，被告向海珠法院提起了行政诉讼，海珠法院在2016年1月份作出了一审的法律文书，其裁定：类似王对前地位的原告一方与原告如何获得广州市国土局的行政房屋登记没有法律上、没有事实上的利害关系，这个裁判是严重错误的。被告所交易的这些标的，在本质上是广州国土委的生产作品，如果没有广州国土委对原告核发2370张产权证，原告是绝对不可能以销售之名向社会出售这些完全违法的商铺，对于本案而言，原告的出售行为，又完全区别于其所持有的房地产权证房屋，也就是其所出售的是合同第二条的约定上的房屋，没有人能够证实合同第二条的约定上曾经有过产权登记。综合上述所有的观点，被告只能得出一个简单的结论，涉案的交易是完全无效的，非法的。第三人述称：1.同意原告主张的继续履行合同的请求。2.第三人只是物业经营管理方，并非商铺销售方，原、被告的商铺买卖行为与第三人无关，原告要求支付款项、违约金、诉讼费的请求与第三人无关，由法院自行认定。合同签订后，第三人依约负责商铺买卖后的经营管理事宜，第三人从未就商铺买卖事宜与原告进行任何接洽，未参与商铺认购交易，亦未收取其任何购铺价款。3.第三人对三方签订的《商铺买卖合同》的真实性、合法性、关联性予以确认，其他证据由法院自行认定。经审理查明：2013年7月17日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，丙方）、第三人（物业经营管理方，乙方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）自编号2层663号铺，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：12登记01364240）；建筑面积6.55平方米，其中套内建筑面积2.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.13平方米，该商铺的最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；房价款总金额为460000元；（第四条）丙方按按揭付款方式按期付款：2013年7月8日前支付全部房价款的61%（其中包含全部房价款的20%共92000元为定金）计280000元；余下房价款计180000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收；若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方；同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第七条）甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为各方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方，一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担；（第十七条）关于地址变更：本合同第二条所述商铺地址及铺位编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能，只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张，最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。上述合同记载丙方的通讯地址为广州市白云区白云大道北金某雅苑12-701。该合同附图中二层663房处有被告签名和指印。2014年6月24日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，丙方）、第三人（物业经营管理方，乙方）签订《商铺买卖合同补充协议》，订明买受人自愿购买出卖人所有的位于广州市海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2663房；（第三条）双方同意变更原《商铺买卖合同》所约定的现金支付比例，买方须按下列方式按时付款：按揭付款：2013年7月8日前支付全部房价款的61%（其中包含全部房价款的20%共92000元为定金）计280000元，2014年7月5日前支付7000元，2014年8月5日前支付6600元，2014年9月5日前支付6600元，2014年10月5日前支付6600元，2014年11月5日前支付6600元，2014年12月5日前支付6600元；余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；（第四条）买受人如未按本协议第三条规定的时间按期付清剩余款项，则按买卖合同第五条逾期付款的违约责任处理；（第五条）本补充协议如与买卖合同冲突，则以本补充协议约定为准；等。被告分别于2013年6月30日、7月2日、7月8日支付涉案商铺定金30000元、定金20000元、首期230000元，于2014年7月6日支付购房款7000元。广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》载明，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2663房的权属人是原告，房屋所有权取得方式为分割、合并，登记时间为2012年6月7日，建筑面积6.55平方米，套内建筑面积2.42平方米，2013年10月14日办理注销抵押登记；等。2014年9月4日，原告按被告的通讯地址向被告寄送了《催促逾期交款函》，其中反映因被告一直拖欠补缴贷款差额部分的款项，导致贷款银行未能在约定的申贷期限内向原告划付未付的全部房价款，要求被告在收到该函之日起七天内办理变更付款方式的手续，支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，上述该邮件于2014年9月5日由本人收。2015年4月28日，原告按被告的通讯地址向被告寄送了《催告函》，要求被告在该函发出之日起5日内一次性付清尚欠购房款173000元并支付违约金；等。该邮寄行为经公证处公证保全。查册时间为2015年12月2日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2012登记字1364240号）反映，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2663房的产权人为原告，占有部分为全部，契证类型为房地产权证（2008版），所有权来历为分割、合并，登记时间为2012年6月7日；2013年9月30日廖东信申请涂销抵押，已核准登记；等。被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.收款收据、POS刷卡凭证；2.越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3.建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（二层）、建筑功能指标规划验收明细表。原告质证意见：确认证据1中编号为334793的收据的物业维修基金是由原告代收，对编号为1038206的收据不予确认，其他收据与原告提交的证据相符，对其真实性、合法性和关联性均不予确认；对刷卡凭证的真实性、合法性和关联性均不确认。对证据2中的越和小商品城售铺广告和现场相片的真实性、合法性和关联性均不确认；《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函的真实性、合法性均由法院审查，关联性不确认；对《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》的真实性、合法性和关联性均不确认，该两份文书上记载的商铺并非本案的涉案商铺。证据3的真实性、合法性均由法院审查，不能证明被告想要证明的事实，反证了涉案商铺在规划等各方面均符合行政部门的要求。本案庭审中，原告明确其要求继续履行《商铺买卖合同》的具体内容即要求被告支付剩余房款和违约金。原告表示涉案商场已交由第三人统一经营管理。被告表示其至少向原告支付了287000元房款，但是实际支付的数额有可能超出了该数额，但具体的付款数额不明，其不存在向原告支付余款的责任。诉讼中，被告提交《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定》、《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》。本院认为：原、被告和第三人签订的《商铺买卖合同》和《商铺买卖合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。被告认为原告诱导其签署上述合同的意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告保证在合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向原告划付完毕未付全部房价款；否则，被告需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向原告一次性全额支付该商铺未付的房价款；被告逾期付款超过15日的，原告有权单方提出和决定解除合同；若原告选择继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告每日按欠付款的万分之五计付违约金给原告。现被告表示其已向原告支付了287000元以上的房款，却表示无法核实其具体支付的金额，提交的证据亦无法证实，对此被告应承担不利的法律后果，故本院对原告主张的被告尚有购房余款173000元房款未支付的事实予以合理采信。被告未在合同约定的期限内支付剩余房款并明确表示其不存在支付余款的责任，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付剩余房款及违约金（从2015年1月9日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算）的请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。房屋地址为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2663房的《房地产权证》所附的房地产分户图中反映的该房屋方位与涉案《商铺买卖合同》附图中反映的涉案商铺的位置相对应，且《商铺买卖合同》中已明确约定商铺地址最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主，《商铺买卖合同补充协议》中已明确约定上述地址为涉案商铺地址，故本院对原告所述的涉案商铺即为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2663房的意见予以采信。被告认为涉案商铺不存在的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告提交的《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定》、《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》，鉴于房屋部门出具的涉案房屋的《房地产权证》、《广州市不动产登记查册表》已对涉案房屋的面积、位置情况进行登记，且原告已确认涉案房屋《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故被告的上述申请没有必要，本院对被告的上述申请不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王对前在本判决生效之日起15日内，支付房价款173000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按173000元的万分之五的标准计算，从2015年1月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以173000元为限）给原告廖东信。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4566元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  罗帼贞二〇一六年三月××日书 记 员  徐 石程淑玲