上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第467号
上诉人（原审被告）崔洁，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）邬文浩，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原审第三人中国银行股份有限公司上海市普陀支行，注册地＊＊＊。
负责人＊＊，行�。
委托代理人黄松，该行职工。
上诉人崔洁因共有纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后依法组成合议庭，于同年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人崔洁（委托代理人上海首融律师事务所律师杨亚丽亦参加该日庭审，2014年4月18日被取消授权），被上诉人邬文浩的委托代理人汪世雄，原审第三人中国银行股份有限公司上海市普陀支行的委托代理人黄松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：邬文浩、崔洁在各自离异后于2003年相识、恋爱，后开始同居。2007年5月18日，崔洁从银行卡上划账100，000元至开发商上海虹康房产建设有限公司订购＊＊＊＊房屋（以下简称涉案房屋）。同月24日，邬文浩、崔洁作为购买人与开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定两人�开发商预购涉案房屋，购房价款为3，437，810元，建筑面积为149.47平方米，为全装修房屋，开发商于2007年8月31日前交房；首付款为1，037，810元，余款240万元以按揭贷款方式支付。同日，邬文浩为借款人、崔洁为抵押人之一与第三人中国银行股份有限公司上海市普陀支行（以下简称中国银行普陀支行）签订《个人住房（一手房）抵押借款合同》一份，由邬文浩向第三人借款240万元，还款期限从2007年5月24日起至2020年5月23日，采用等额本息还款法，每月还款额为22，344元。同日，崔洁又从自己的银行卡上划款72万元作为首付款，连同前述定金合计支付首付款82万元；首付款余款217，810元由邬文浩支付；购房款余款由邬文浩向银行贷款后支付给开发商，并由邬文浩按月向银行归还银行贷款至今。2007年8月底，开发商将涉案房屋交付给邬文浩、崔洁。此后，崔洁出资对房屋进行了二次装潢并添置部分家用电器后，由两人共同居住。2012年9月5日，邬文浩、崔洁与开发商办理了交接手续。2012年9月27日，邬文浩、崔洁取得了涉案房屋的房地产权证，为共同共有。
2013年8月，邬文浩诉至原审法院，请求对涉案房屋进行析产，房屋判归其所有，崔洁协助将涉案房屋产权过户至邬文浩名下。崔洁辩称，房屋的购买、装修、家具添置都是自己牵头和出资，首付款自己出资了82万元。由于银行对抵押贷款有要求，故以邬文浩名义办理了手续，自己也是抵押人和担保人。由于双方是十数年的同居关系，所以除了没有婚姻登记之外，双方实际的关系形同夫妻，况且在共同生活期间，自己每个月承担的日常支出就达15，000元。故在此前提下，邬文浩每月支付的按揭贷款20，000元就不能视为其单方面投资行为，而是双方的共同支出行为，因此涉案房屋产权应当�属于自己，自己也需要居住该房，由自己分期给付邬文浩不超过房屋净值的40%的折价款。第三人中国银行普陀支行未到庭应诉，但向法院电话表示，希望原主贷人不作变动。
庭审中，邬文浩、崔洁一致确认涉案房屋的现价值（包含二次装修和家具、家电）为7，500，000元。截止到2013年8月20日，邬文浩已经支付的按揭贷款本息为1，545，826.08元（其中本金为934，054.23元，利息611，767.48元），尚有本金1，465，945.77元未还清。
2013年1月18日，邬文浩离开该房，双方的同居关系就此解除。
另查，本市普陀区＊＊＊系公房，由崔洁承租。
庭审中，邬文浩、崔洁均表示涉案房屋产权应归自己所有，由自己给付对方一定的折价款，其中邬文浩表示可给予崔洁现房价的30%折价款计2，250，000元，贷款余额由邬文浩继续清偿；崔洁则表示贷款余额可由自己一次性归还，并按房屋现价�值6，030，000元计算，给予邬文浩2，412，000元折价款。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
原审认为，根据法律规定，“共有人……有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案中，邬文浩、崔洁在恋爱和同居关系期间共同出资购买了涉案房屋，产权登记为共同共有。鉴于双方已经终止恋爱关系并于2013年1月18日解除了同居关系，符合属于有重大理由需要分割共有财产的情形，因此，邬文浩请求对涉案房屋进行分割之诉请，法院予以采纳。双方对涉案房屋的现价值（包含二次装修和家具、家电）为7，500，000元已经达成一致意见，法院予以确认。
本案的争议焦点集中在涉案�屋产权如何分割、双方对涉案房屋的出资比例以及折价款的数额如何确定等方面。
法律规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，……难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，……；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人的生产、生活的实际需要等情况。”本案中，邬文浩、崔洁就涉案房屋的分割未能达成一致意见，双方均要求将涉案房屋判归自己所有，由自己给予对方一定的折价款。对此，法院认为，涉案房屋系独立成套的房屋，无法进行物理意义上的分割，故分割方式上只能是一方得到房屋产权，并给予另一方相应的折价款。从本案查证的事实分析，涉案房屋自双方购买后即由双方共同居住，邬文浩系涉案房屋贷款的主贷人，从购房至今一直能正常还贷，第三人也希望主贷人不作变动。法院考虑上述因素，确定涉案房屋产权应归邬文浩所有，由邬文浩在法院指定期限内给付崔洁相应的折价款。至于折价款的数额，法院考虑到崔洁在购房时支付了首付款820，000元，占总房价的比例为24%，以及崔洁的实际生活需要、投入的二次装修、添置家电等因素，酌定邬文浩应当给付崔洁现房价的35%计2，625，000元作为折价款。因此，邬文浩要求判令涉案房屋产权归其所有、由邬文浩给付崔洁折价款的诉讼请求中的合理部分，法院应予支持。
至于崔洁抗辩考虑到自己在共同生活期间支出了较多生活费用，故应当将邬文浩归还的银行按揭贷款视作为双方的共同投资一节，法院认为，本案解决的是对双方在恋爱期间共同投资的房产即涉案房屋进行析产，并不涉及其他债权、债务�纠纷的处理。因此，崔洁要求将邬文浩独立归还的银行按揭贷款视作为双方共同投资，缺乏法律依据，法院难以采纳。
原审法院审理后于二〇一四年一月二十二日作出判决：一、系争房屋产权（含家具、家电）归原告邬文浩所有；二、原告邬文浩应于本判决生效之日起十日内，支付被告崔洁房屋折价款人民币2，625，000元；三、被告崔洁应于收到房屋折价款之日起十五日内，协助原告邬文浩将系争房屋产权过户至原告邬文浩的名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币64，300元，原告邬文浩负担人民币41，795元，被告崔洁负担人民币22，505元。
判决后，崔洁不服，上诉至本院称：一、原审遗漏了2007年5月9日上诉人将自己及儿子共有的栖山路房屋出售后的售房款连同上诉人父亲的全部钱款用于支付涉案房屋的购房定金及首付款，上诉人对涉案房屋的投入并非原审法院认定的10万元定金＋72万元首付款；上诉人还对涉案房屋进行了二次装潢并添置部分家用电器，则该部分财产应当连同涉案房屋共同作价进行分割。二、上诉人与儿子自2007年8月便开始共同居住在涉案房屋内，至于本市＊＊＊使用面积仅8.3平方米，连同上诉人有5名共同居住人，显然不能满足上诉人与儿子的生活、居住要求；而被上诉人邬文浩自2013年1月离开涉案房屋，且其他处有多套住房，但原审仍将涉案房屋判归其所有，则造成上诉人无家可归的后果。请求二审在查清双方出资情况后依法改判涉案房屋产权归上诉人所有，上诉人支付被上诉人相应房屋折价款。
被上诉人邬文浩辩称：一、上诉人没有工作，没有经济收入，同居期间的开�都是被上诉人给上诉人的，上诉人没有能力支付被上诉人房屋折价款，更没有能力向银行归还余额，因此涉案房屋仍应判归被上诉人，由被上诉人向上诉人支付房屋折价款，况且被上诉人已经将大部分款项交给原审法院。至于上诉人的居住问题，上诉人还有普陀路房屋的居住权，因此其居住完全没有问题。二、一审法院确认涉案房屋现值750万元，已经包括了附属于房屋的家具、家电等，原审一并分割并无不当。上诉人对涉案房屋仅出资24％，而原审判决上诉人得35％，已经照顾了上诉人。请求二审依法维持原判。
原审第三人中国银行普陀支行述称，如果变更主贷人，等于重新做一笔贷款，则要对贷款人的还款能力进行审核后才能确定是否可以变更。本案房屋的主贷人如果要变更为上诉人，则除了要进行上述审核外，上诉人最好一次性还清余额。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查，原审审理中，邬文浩于2014年1月16日缴纳150万元代管款。
本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。
本院认为，涉案房屋系上诉人崔洁与被上诉人邬文浩在恋爱、同居期间共同出资购买，产权登记为两人共同共有。现鉴于双方已经终止恋爱关系，且邬文浩已于2013年1月18日离开同居生活的上述房屋，双方共有涉案房屋的基础丧失，因此邬文浩要求分割涉案房屋，符合法律规定，法院应当予以支持。本案主要争议在于如何确定双方的出资情况以及房屋判归哪一方更加合适。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有�对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”根据现有证据可以认定，崔洁分别在2007年5月18日、5月24日从银行卡划账10万元及72万元支付涉案房屋房款，之后又出资对涉案房屋进行了二次装潢并添置部分家用电器等；而其余首付款217，810元及银行贷款本息1，545，826.08元，均由邬文浩支付，（涉案房屋还尚有未归还的银行贷款1，465，945.77元）。从上述出资情况可以看出，邬文浩对涉案房屋的出资明显比崔洁多。因此，原审酌定崔洁可得涉案房屋总价35％的折价款2，625，000元，并将涉案房屋判归邬文浩所有，由邬文浩给付崔洁房屋折价款，既合乎本案客观事实，亦充分保护了崔洁的利益。至于崔洁诉称的其对房屋进行二次装潢并添置部分家具、家用电器，双方在原审中对涉案房屋达成的750万元的现值中已经包含了上述部分，因此不应另行�予计价。至于崔洁上诉要求将涉案房屋判归其所有，由其给付邬文浩房屋折价款的诉请，本无不可，但涉案房屋尚有银行贷款1，465，945.77元未予归还，中国银行普陀支行亦表示如主贷人变更为崔洁，则崔洁应一次性归还贷款，同时崔洁还应支付邬文浩近350万元房屋折价款，但崔洁既未提供其有相应还款能力的证据，且在二审向其释明可将一定款项交付法院代管以便执行，但崔洁分文未付，在此情况下，崔洁要求将涉案房屋判归其所有，由其支付邬文浩房屋折价款的上诉请求，缺乏事实依据，法院难予支持。至于居住问题，崔洁除承租本市普陀区＊＊＊外，还可通过分割涉案房屋获得邬文浩支付的2，625，000元，一定程度上亦可改善居住条件，因此不会造成无房居住的结果。综上，上诉人崔洁的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。原审所作判决并无不当，本院依法�持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币64，300元，由上诉人崔洁负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年五月九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……