浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍诸湄民初字第222号
原告:边平永。
委托代理人：郦周辉，浙江新兴律师事务所律师。
被告:浙江铭记珠宝有限公司,住所地：诸暨市山下湖镇工业园区。
法定代表人：柴铭均，系公司董事长。
委托代理人：方炼，浙江永大律师事务所律师
原告边平永为与被告浙江铭记珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2012年8月27日向本院起诉，本院同日受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂依法组成合议庭于2012年9月20日、10月25日、12月10日三次公开开庭进行审理。原告边平永及其委托代理人郦周辉，被告浙江铭记珠宝有限公司的委托代理人方炼到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告边平永诉称：2012年6月26日，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定由原告向被告租赁本市暨阳街道艮塔东路127号一层靠近招商银行的营业房一间及三至五层的房屋，租期10年，2012年7月16日至2022年7月15日。第一年租赁费193万元，以后每两年递增，原告应在协议书签订之日交履约押金50万元，协议书还对其他事项作了约定。协议书签订后，原告依约向被告交纳了履约押金50万元和租金193万元。但此后被告未按约交付房屋。现原告起诉要求解除原、被告双方在2012年6月26日签订的《房屋租赁协议》；要求被告返还房屋租金193万元和履约押金50万元；要求被告按协议约定支付违约金38.6万元。
被告浙江铭记珠宝有限公司未提交书面答辩状，庭审中辩称：被告于协议书签订的当天（2012年6月26日）就已经将租赁房屋交付给原告，且原告也已开始装修。现因原告诉请的事实不成立，请求驳回原告诉请。
原告边平永为证明自己的主张，提供证据如下：
1、《房屋租赁协议书》一份，证明原、被告间形成房屋租赁关系，并约定相应权利、义务的事实。经质证，被告对证据的真实性及证明目的均予认可。
2、收款收据两份，证明原告交付193万元房屋租金及50万元履约押金。经质证，被告对证据的真实性及证明目的均无异议。
3、催告函及特快专递详情单（加盖了诸暨市邮政速递物流分公司的业务公章）各一份，证明原告向被告发出催告函，要求履行交房义务的事实。经质证，被告认为尚未收到该催告函。
被告浙江铭记珠宝有限公司为证明自己的抗辩主张，提供证据如下：
4、租赁房屋装修设计图纸一套，证明原告将租赁房屋进行装修设计后交被告审核的事实。经质证，原告认为该设计图纸不能证明是原告交给被告的，也不能证明被告已实际交付租赁房屋。
5、照片十四张，证明本案租赁房屋的状态是开放的，原告在协议签订后对租赁房屋进行使用的事实。经质证，原告认为照片不能证明被告已交付房屋、原告已占有房屋的事实。
6、书面申请证人周某、柴某甲均、柴某乙、钱某作为证人出庭作证，证明被告已交付租赁房屋及原告已实际占有、使用该租赁房屋的事实。其中证人周某陈述，自己在被告公司内从事房屋租赁管理工作，与原告对租赁房屋事宜协商后，就签订了协议。协议当天原告交押金50万元及第一年租金193万元，至于房屋交付的时间，应该是在2012年6月26日原告交付第一年租金后，但当时双方均未出具相关的交付手续。租赁房屋的水电尚未交接。证人柴某甲均陈述到自己从事个体房屋装潢业务，2012年7月初的时候，自己接到了原告方交付的原、被告租赁房屋的装修图纸，但此后，原告方未与自己联系，有关原、被告之间房屋租赁的详细情况，并不知晓。证人柴某乙陈述，自己在被告公司从事水电工作。2012年7月8日，和公司同事一起去行政大楼做维修，听到了有敲墙声，后被告知是姓边的人在敲，自己便通知公司的周某前来处理，周某到后经双方协商就不敲了。但当时自己未见到原告本人。证人钱某陈述，自己是被告公司的行政副总，2012年7月8日下午1时许，和公司同事周某去行政大楼（租赁房屋）处理敲墙事宜，其他有关情况并不清楚。对四位证人的陈述经质证，原告认为，证人周某与证人柴某乙有关水电分割的陈述相互矛盾。而且证人周某作为管理租赁房屋的工作人员，对租赁房屋的情况也不了解。证人柴某甲均、钱某的陈述也不能证明房屋已经交付的事实。被告认为，四证人的陈述应是客观、事实的，而且能相互印证。
7、情况说明及周某在2012年7月5日至7月17日的通话明细各一份，其中说明一份证明装修图纸是原告交给柴某甲均，而后由柴某甲均交给被告公司审核。周某的通话明细证明周某与原告就在2012年7月8日当天通过3次话，其余无通话记录。经质证，原告认为情况说明是被告的一种说明，不能作为证据使用。周某的通话明细，无加盖公章，其真实无法确定。
本院对原告边平永与被告浙江铭记珠宝有限公司提交的证据分析、认证如下：
证据1、2的真实性及证明目的，原、被告均无异议，本院确定为有效证据。证据3中的详情单因加盖了诸暨市邮政速递物流分公司的公章，其真实性应予认定。同时也印证了该特快专递被告已收到的事实。证据4，因无原告方或原告授权的相关人员的签名，其关联性本院不予认定。证据5，因未显示由原告或原告授权的相关人员在进行占有、使用的事实，故其关联性本院不予认定。证据6中证人周某与证人柴某乙的陈述确存在矛盾之处，而且证人周某系被告公司内部从事租赁房屋管理的人员，但不能明确地陈述租赁房屋的具体情况。证人柴某乙在2012年7月8日当天也并未见到原告本人，证人柴某甲均、钱某并不清楚原、被告之间租赁房屋的具体事项。故证人周某陈述的真实性，证人柴某乙、柴某甲均、钱某陈述的关联性，本院不予认定。证据7中的说明，其实质是被告的陈述，不作为证据使用，也不能证明被告主张的事实。通话明细的真实性、关联性，本院不予确认。
综上，本院认定如下事实：
2012年6月26日，原告边平永与被告浙江铭记珠宝有限公司签订一份《房屋租赁协议》，约定原告边平永向被告浙江铭记珠宝有限公司租赁位于本市暨阳街道艮塔东路127号一层靠近招商银行边上店面一间和三至五层房屋用于经营宾馆，租赁期限为10年，自2012年7月16日至2022年7月15日止，租金第一年为193万元，此后每两年递增租金5%，并于每年的5月26日付清。原告边平永应于协议签订之日向被告浙江铭记珠宝有限公司交纳履约押金50万元。双方同时还对解除合同的条件以及违约金的计算标准作了约定。协议签订后，原告边平永于2012年6月26日向被告浙江铭记珠宝有限公司交纳履约押金50万元及第一年房屋租金193万元，共计人民币243万元。2012年7月19日，原告边平永向被告浙江铭记珠宝有限公司发出催告函一份，要求被告浙江铭记珠宝有限公司在收到该函件后即交付所租赁房屋。2012年8月27日，原告边平永以被告浙江铭记珠宝有限公司未交付租赁房屋为由诉至本院。
本院认为，原告边平永与被告浙江铭记珠宝有限公司于2012年6月26日签订房屋租赁协议（合同），双方意思表示真实，其内容也未违反法律、法规之禁止性规定，本院确认有效。合同履行中，原告边平永已向被告浙江铭记珠宝有限公司交纳了第一年租金及履约押金，有相应的事实依据及原、被告双方的陈述可以佐证，应予认定。被告浙江铭记珠宝有限公司也理应按约定交付租赁房屋。被告浙江铭记珠宝有限公司认为，本案的租赁物系不动产，并处于开放状态，不为被告占有或使用，原告可以自由实施对租赁物的占有、使用行为。且实际上，原告自2012年6月26日起就已对租赁物进行了占有，并进行了一系列相关的使用行为，被告已实际履行了交付租赁物的义务。本院认为，租赁物的交付应办理相关的交付手续，除非双方之间有特别约定。本案原、被告双方签订的房屋租赁协议中对于租赁物的交付并未作出特别的约定，而且租赁物交付的确切时间是判断是否违约以及行使解除权的条件之一，故本案中租赁物的交付应出具交付凭证。被告为了证明已向原告交付租赁物，提供一系列间接证据加以佐证，但这一系列证据均未形成有效的证据链来印证租赁物已交付的事实。且被告在收到原告的催告函后也未作出积极地回应。故应认定，被告浙江铭记珠宝有限公司未履行交付租赁房屋的义务。现原告要求按协议约定解除双方之间的《房屋租赁协议》，并返还房屋租金和履约押金，共计243万元，符合双方约定和法律规定，应予支持。原告要求被告按合同标的额的20%支付违约金，被告对此提出异议，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告边平永与被告浙江铭记珠宝有限公司于2012年6月26日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告浙江铭记珠宝有限公司应归还原告边平永押金50万元，租赁费193万元，并支付违约金19.3万元，共计人民币262.3万元，限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告边平永其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24288元，由被告浙江铭记珠宝有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状之日起7日内，先预缴上诉案件受理费24288元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】
审 判 长 张姚望
代理审判员 周敬涛
代理审判员 孙 兵
二〇一二年十二月十一日
书 记 员 郑小玲