江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初11693号原告：昆山浦东软件园有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖学院路，组织机构代码77375176-2。法定代表人：张素龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛丽琴，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：高元林，江苏海联海律师事务所律师。被告：昆山冲昊节能工程有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇学院路828号1号楼6层E、F座，组织机构代码31390392-1。被告：刘发明，男，汉族，1981年8月26日生，住江苏省响水县。被告：刘园园，女，汉族，1983年8月15日生，住江苏省吴江市。被告：熊厚竹，女，汉族，1992年5月6日生，住陕西省岚皋县。原告昆山浦东软件园有限公司（以下简称软件园公司）与被告昆山冲昊节能工程有限公司（以下简称冲昊公司）、刘发明、刘园园、熊厚竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后因被告冲昊公司、刘发明、刘园园、熊厚竹下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行审理。原告软件园公司委托诉讼代理人薛丽琴到庭参加诉讼。被告冲昊公司、刘发明、刘园园、熊厚竹经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告软件园公司向本院提出诉讼请求：1、冲昊公司支付软件园公司房屋租金138343.3元、物业费48981.96元、电费4877.3元，扣除已经支付的租赁保证金38985元，合计应支付153217.56元，并赔偿利息损失（自2016年1月1日起按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；2、刘发明、刘园园、熊厚竹对冲昊公司的付款行为承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由冲昊公司、刘发明、刘园园、熊厚竹负担。事实与理由：冲昊公司是由刘发明、刘园园和熊厚竹共同投资设立的企业法人。公司法定代表人为刘发明，公司注册资本为1000万元，其中刘发明认缴850万元、刘园园认缴100万元、熊厚竹认缴50万元。2014年7月31日软件园公司与冲昊公司签订房屋租赁合同，约定冲昊公司租赁软件园公司所有的位于昆山市××城镇学院路××楼××、××座，建筑面积为541.46平方米，用于研发及办公。租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日止，租赁单价为1.2元/日/平方米。支付方式为：冲昊公司于每月10日前支付当月租金，租赁保证金为38985元。合同约定物业管理由软件园公司委托上海浦园物业管理公司昆山分公司（以下简称昆山浦园公司）负责，冲昊公司应在房屋交接前与物业管理公司签订物业管理服务协议。物业管理费按该协议约定执行。2014年8月1日软件园公司与冲昊公司签订了补充协议，约定冲昊公司作为新入驻企业可以享受昆山软件园租金补贴优惠政策，但若冲昊公司违约（包括但不限于拖欠房租、物业费、电费等相关费用），则软件园公司有权取消租金优惠。若冲昊公司拖欠费用超过2个月的，软件园公司有权提前解除合同并要求承担赔偿责任。2014年8月21日软件园公司委托的昆山浦园公司与冲昊公司签订物业管理服务协议，约定昆山浦园公司向冲昊公司提供物业管理服务，物业管理费为0.2元/平方米/日。2015年8月6日，软件园公司与冲昊公司签订补充协议二，约定软件园公司给予冲昊公司自2015年8月1日至2017年7月31日期间优惠租金价格为0.7元/平方米/日。上述合同及补充协议签订后，软件园公司依约全面履行了合同，将涉案房屋交付冲昊公司使用，并以优惠后的租金单价收取租金，但冲昊公司自2014年9月之后未支付电费，自2014年10月之后未支付物业费，自2015年1月份之后未支付租金。并且自2015年10月之后。冲昊公司就已经停止经营，人去楼空。2015年12月底由于冲昊公司的严重违约，软件园公司解除了房屋租赁合同并多次催讨租金，未果。刘发明、刘园园和熊厚竹作为冲昊公司的股东，认缴注册资本1000万元，但未依法将认缴的资金出资到位，导致冲昊公司缺乏清偿能力，损害了软件园公司的合法权利。并且，三人作为公司股东未依法对冲昊公司清算就停止经营，人去楼空。导致软件园公司权利严重受损。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告冲昊公司未作答辩。被告刘发明未作答辩。被告刘园园未作答辩。被告熊厚竹未作答辩。软件园公司围绕诉讼请求依法提交了证据，四被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，无法发表质证意见，本院对软件园公司提供的证据依法审核后予以认定，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确定如下事实：冲昊公司于2014年8月22日在昆山市市场监督管理局登记设立，注册资本为1000万元，其中刘发明认缴850万元，刘园园认缴100万元，熊厚竹认缴50万元，该公司章程中约定上述三股东的出资时间为2024年8月21日。刘发明为该公司法定代表人。2014年8月1日冲昊公司（乙方）与软件园公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于昆山市××城镇学院路××楼××、××座，建筑面积为541.46平方米出租给乙方，房屋用途为研发及办公。房屋租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日止，交付时间为2014年8月1日。房屋租金按每日每平方米建筑面积计算，房屋租金按单价1.2元/平方米/日计算，首月租金款的计租天数为自租金起付之日起至当月最后一日止的天数，其后每月租金按当月日历天数计算并支付。乙方应于每月10日（遇国家法定节假日顺延至下一工作日）前向甲方支付当月租金。在签订本合同后的5个工作日内（且不晚于房屋交付日），乙方应向甲方支付租赁保证金，金额为最高单价两个月的租金，即38985元。租赁关系终止后10个工作日内，甲方将冲抵合同约定由乙方承担的费用（包括但不限于租金、物业管理费、能耗费以及乙方应承担的违约金或损失赔偿金）后的剩余部分，无息返还给乙方。除房屋租金和物业管理费外，乙方还应当自行承担自用部位所发生的能耗费用（电、水、天然气）、通讯费、设备设施租赁费等费用。园区能耗费由甲方先向公用事业公司垫付，甲方根据对该房屋安装的独立计量表，并按计量读数和园区收费标准向乙方收取能耗费。甲方可委托物业管理公司协助收取上述费用。双方同意，房屋物业管理由甲方委托的昆山浦园公司负责，物业管理费用由乙方自行向物业公司支付。乙方应在房屋交接前与物业公司签订物业使用管理协议。相关的物业管理费按双方签订的物业使用管理协议约定的标准执行。租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方中途擅自退租且在退租之日前至少提前三个月书面通知甲方的，乙方应就退租部分按合同约定的退租日届时的实际月租金一倍的金额向甲方支付违约金。退租是指因乙方自身原因提前终止租赁关系的行为，仅限于书面声明。乙方应付而未付租金、保证金、设施设备租赁费、能耗费、物业管理费或其他应付的其他有关费用累计超过30日，且经甲方书面催告后三十日内仍未支付的，甲方书面通知乙方可以解除合同，违约方向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足抵偿损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同日，双方还签订补充协议，约定根据租金补贴政策，乙方可在第一年内（即自2014年8月1日起至2015年7月31日止）享受昆山软件园给予的租金减免补贴，租金减免金额由昆山软件园核定。根据原合同，为进一步支持乙方在园区快速发展，减轻乙方在发展初期的资金成本压力，甲方同意在上述第一年内减免乙方在享受昆山软件园租金减免补贴后的差额部分，即在第一年内乙方无需向甲方交纳租金，乙方承诺同意由昆山软件园给予的第一年租金减免补贴资金直接拨付给甲方所有。甲方同意自2015年8月1日起至2016年7月31日止，乙方按原合同租金的7折，即0.84元/平方米/日向甲方交纳租金；自2016年8月1日起至2017年7月31日止乙方按原合同租金的8折，即0.96元/平方米/日向甲方支付租金。上述期间，若乙方能再享受昆山软件园补贴，则直接拨付给甲方。若乙方违约（包括但不限于乙方拖欠房租、物业管理费、电费等相关费用），则甲方有权取消甲方给予乙方的租金减免等一切优惠；若乙方拖欠房租、物业管理费、电费等相关费用超过2个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除租赁合同并要求乙方承担违约责任。2014年8月21日，冲昊公司与昆山浦园公司签订昆山浦东软件园物业管理服务协议，约定由昆山浦园公司为冲昊公司使用的房屋提供物业管理服务，物业管理费的标准为0.2元/平方米/日。电费采用单一制计量方式收取，冲昊公司使用的电表计量每月28日由物业抄取用电数量，电费按0.85元/度计算。2015年8月6日冲昊公司与软件园公司签订昆山浦东软件园房屋租赁合同补充协议二。双方约定，鉴于昆山软件园租金补贴政策发生变化，双方协商在原合同基础上，自2015年8月1日起至2017年7月31日止，该期间冲昊公司按0.7元/平方米/日的标准向软件园公司支付租金。2015年8月17日冲昊公司向出具承诺书确认，截至2015年7月31日该公司共拖欠物业费、电费等共计36429.01元，押金19492元，承诺于2015年8月18日前支付2万元，余款10月底前付清。2016年5月16日软件园公司通知冲昊公司昆山浦园公司将对冲昊公司的关于物业管理费以及代缴电费的债权转让给软件园公司，由软件园公司直接向冲昊公司主张权利。2016年5月26日软件园公司在冲昊公司住所张贴并向股东熊厚竹寄送通知函，载明根据合同及补充协议约定，若冲昊公司违反约定或拖欠各类费用达2个月，则视为严重违约，软件园公司有权取消给予的租金和物业管理费减免等一切优惠，并有权提前解除房屋租赁合同且要求冲昊公司承担违约责任。现因冲昊公司自身原因导致2015年1月1日至2015年7月31日期间未能享受补贴优惠政策，因此，软件园公司有权追讨该期间租金金额。因冲昊公司自2014年10月份以来费用一直未正常交纳，期间软件园公司多次催讨未果。软件园公司也已于2015年12月底依约解除租赁合同，截至2015年12月31日冲昊公司共结欠2015年1月1日至2015年12月31日房屋租金138343.03元、2014年10月1日至2015年10月31日物业管理费48981.96元、2014年9月1日至2015年12月31日的电费4877.3元，以上共计192202.56元，扣除冲昊公司已经交纳的保证金38985元，尚拖欠各项费用153217.56元。软件园公司要求冲昊公司在收到该通知之日起5日内支付欠款并办理退租交房手续，如未能在指定期限内办理退房交租手续的，则视为冲昊公司对房屋内所有物品所有权的放弃，由软件园公司处置，由此造成的法律后果由冲昊公司负担。2016年5月29日熊厚竹的哥哥熊厚定对该邮件进行了签收。本院认为：冲昊公司、刘发明、刘园园、熊厚竹经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，并不影响本案的审理，本院依法缺席审理。软件园公司与冲昊公司签订的昆山浦东软件园房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。软件园公司在已经将租赁房屋按约交付冲昊公司的情况下，冲昊公司应当按约定及时支付租金。冲昊公司未提供证据证明已经按约支付租金，本院经核算后，对软件园公司主张冲昊公司支付2015年1月1日至2015年12月31日房屋租金138343.3元的诉讼，予以支持。昆山浦园公司将冲昊公司拖欠物业管理费和代缴电费的债权已经转让给软件园公司，并已经通知冲昊公司，冲昊公司未到庭举证证明支付物业管理费和电费的金额，应当承担对其不利的法律后果，故本院认定冲昊公司还应当向软件园公司支付物业管理费48981.96元，代缴电费4877.3元。综上，冲昊公司应当支付软件园公司192202.56元，扣除其已经交纳的租赁保证金38985元，还应当支付153217.56元。冲昊公司未按约定支付房屋租金以及物业管理费、电费等行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。软件园公司主张自2016年1月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息损失，合法有据，本院予以确认。关于软件园公司主张刘发明、刘园园、熊厚竹对冲昊公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院认为根据冲昊公司的公司章程，现在股东的出资期限尚未届满，因此尚不构成股东出资不到位，故对软件园公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山冲昊节能工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山浦东软件园有限公司房屋租金、物业管理费、电费等共计153217.56元及逾期付款利息损失（以153217.56元为基数，自2016年1月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）。（如采用转账方式，请汇入原告双方指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）二、驳回原告昆山浦东软件园有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3364元，公告费690元，以上共计4054元，被告昆山冲昊节能工程有限公司负担。该费原告已经预交，本院不再退还，被告昆山冲昊节能工程有限公司在履行本判决确定的义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  俞金妹人民陪审员  杨 芬二〇一六年十一月二十九日书 记 员  王颂淼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。