四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终208号上诉人(原审被告)孔小令，男，1973年11月23日出生，汉族，个体工商户，住四川省富顺县。委托代理人肖勇，四川宣意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）四川省富顺县自强贸易有限公司，住所地四川省富顺县。负责人李晓平，四川省富顺县自强贸易有限公司清算组组长。委托代理人周正文，四川顺安律师事务所律师。上诉人孔小令因与被上诉人四川省富顺县自强贸易有限公司（以下简称自强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服富顺县人民法院（2015）富民一初字第2400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孔小令及其委托代理人肖勇，被上诉人自强公司的委托代理人周正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人自强公司一审诉讼请求：要求上诉人归还坐落于富顺县富世镇文庙正街478附1号房屋；支付自2015年10月起至归还房屋时止的租房占用费。一审查明：2005年9月18日，原告与唐明德签订《承包经营责任合同书》，将坐落于富顺县富世镇文庙正街478附1号营业用房（即现由被告孔小令经营的营业用房）一间（产权证号为2015028**）承包给唐明德，承包期限自2005年10月1日至2013年9月30日。唐明德每月向原告缴纳承包利润900元。该合同签订后，唐明德将该营业用房出租给被告孔小令租赁期限自2007年至2013年10月1日，每月租金1600元。租期届满后，被告找原告续租，因原告内部原因不同意与被告签订续租合同，但是允许被告继续使用，并按照每月租金1600元的标准收取了被告房租费至2015年11月30日。另查明，原告系国有控股公司，2014年10月28日，经股东大会决议，原告成立清算组，对原告进行清算。2015年6月26日，原告向被告发出《关于限期搬出腾空门面的通知》，要求被告于2015年7月8日以前搬出腾空门面后将门面交还原告。被告未按照该通知腾退房屋，至今仍然在占用该门面。一审法院认为：原、被告之间虽然没有签订书面合同，但是被告在使用原告所有的房屋，并有向原告缴纳租金的事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面合同形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间形成事实房屋不定期租赁关系。依照第三百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”。原告在2015年6月26日，向被告发出《关于限期搬出腾空门面的通知》，要求被告于2015年7月8日以前搬出腾空门面后将门面交还，故原告已经履行通知义务，且给予了被告合理期限，因此原告请求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。但结合本案实际，应给被告一定的期限，以1个月为宜。同时，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告按照1600元/月标准支付逾期腾房占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。一审法院判决：被告孔小令在本判决生效后三十日内腾退坐落于富顺县富世镇文庙正街478附1号营业用房（产权证号为2015028**）给原告四川省富顺县自强贸易有限公司，并向原告四川省富顺县自强贸易有限公司缴纳腾退房屋前的占用费（自2015年12月1日起至腾退之日止，按照1600元/月计算）。宣判后，上诉人孔小令不服判决，向本院提起上诉，请撤销原判，其主要理由，本案上诉人的诉讼代表人自强公司清算组是不合法的，无权代表诉讼。表现在该清算组的成立程序和条件不合法及清算组成员不符合《公司法》和《公司章程》之规定；一审遗漏了应该作为被告的承租人唐明德，应依法追加并通知唐明德为本案被告；上诉人为经营之需，确实花费大量资金，对所租赁的房屋进行装修，一审认定双方的不固定期限租赁关系，就应对上诉人的装修费进行合情合理的处理；一审判决对上诉人腾退承租房的期限不合情理，被上诉人要求上诉人腾退租房的目的是为了出售该房屋，那么腾退该房屋的期限应当为该房屋交付给该房屋白购买人之前为宜。被上诉人自强公司辩称：一是主体合法。自强公司原是国营企业，就几个门面出租作为经营收入。现该类门面的租金四至五千，造成国有资产流失。在以上情况下，公司决定解散，国有资产收回国库。股东开会成立清算组，审议对解散公司事项。二是转租的问题，最近几年，都是上诉人与公司建立的房屋租赁合同，租金包括发票都是上诉人本人，都是对上诉人的认同。三是装修费的问题，租赁合同是8年，合同13年就已经到期，考虑到能随时收回房屋，就没有再签固定期限合同，主张应该另行主张。四是合理期限问题，2015年6月，公司出具了书面通知，案子到现在已经接近一年，期限已经足够了。请求法院依法判决，驳回上诉人的上诉请求。在二审审理期间，上诉人提交并当庭举示了《大众鞋业精装修预算表》、《收款收据》各一份，拟证明上诉人装修店面的花费；《四川省富顺县自强贸易有限公司2014年临时股东大会决议》、《四川省富顺县自强贸易有限公司临时股东大会审议表决情况》各一份，拟证明被上诉人的主体不合法，表决表没有任何人的签字，且其中有ＸＸＸ（10号股东）及邓文礼（29号）是已经死亡了的，何海燕及李云是没有到场的，他们不在富顺，可见文件造假，清算组人员大部分不是公司股东，综上可见清算组组成不合法。被上诉人自强公司对上述证据质证认为，只有收据具有合法性，其他的都是自己写的，不具有合法性。且装修费与本案无关联，本案是房屋租赁关系，装修的问题应该另行主张权利。且如果按照房租来算，支持装修的话，公司还要支付上诉人费用，不合理。决议是财政局形成的，是合法有效的，没有签字的情况，被上诉人一审中提供了证据的，有每位股东的签署意见。上诉人所举示的证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。经审理查明，本院查明事实与一审查明事实相同。本院认为,2005年9月18日自强公司与孔小令、唐明德签订的《承包经营责任合同书》其实质系房屋租赁合同，2005年10月起唐明德将所租赁房屋转租给孔小令，由孔小令实际履行缴纳租金义务，自强公司也认可，应视为合同权利义务的转让。合同到期后，双方没有再续签租赁合同，仍由孔小令使用房屋，并按原租金交纳租赁费，应视为孔小令与自强公司之间的不定期租赁关系，自强公司根据自身情况要求孔小令归还房屋，解除不定期租赁关系及交纳租赁期间尚未交纳的租金，符合法律规定，本院予以支持。孔小令认为自强公司清算组成立不合法，系自强公司内部事务，属《中华人民共和国公司法》调整的范畴，与本案的房屋租赁关系属不同的法律关系，自强公司以自己的名义提起诉讼，符合法律规定。关于孔小令认为一审遗漏了应该作为被告的承租人唐明德，应依法追加并通知唐明德为本案被告的问题，唐明德在2005年9月18日与自强公司签订《承包经营责任合同》，随后，唐明德将所租赁的房屋交与孔小令使用，由孔小令向自强公司交纳租金，应视为唐明德将原合同的权利和义务转让给孔小令，合同到期后，未再签订书面租赁合同，该房屋租赁实际为孔小令与自强公司的不定期租赁关系，因此，孔小令认为应追加唐明德作为本案被告的理由不能成立，其主张本院不予支持。关于上诉人为经营之需，花费大量资金，对所租赁的房屋进行装修，一审认定双方的不固定期限租赁关系，就应对孔小令的装修费进行合情合理的处理问题，本案自强公司在一审请求是要求解除租赁关系，孔小令并没有提起反诉要求对装修费进行补偿，一审法院根据当事人的诉讼请求进行审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，孔小令在二审中提出对装修费应进行处理，本院不予支持。关于孔小令认为一审判决对孔小令腾退承租房的期限不合情理问题，一审法院根据本案的实际情况，给予孔小令腾退期一个月，已充分考虑了上诉人腾退的房屋系经营活动的场所，符合合同法的规定。综上所述，原判事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉主张不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费600元，由上诉人孔小令负担。本判决为终审判决。审判长  廖四春审判员  曾伟贤审判员  李 彬二〇一六年四月八日书记员  谢邑钦