广东省广州市荔湾区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0103执异118号
案外人：谈某，女，1980年2月25日生，汉族，身份证住址为广州市越秀区。
申请执行人：黄某，男，汉族，1948年10月21日出生，现住香港。
委托代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。
被执行人：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市西华路132号。
法定代表人：欧东铭。
本院在执行申请执行人黄某申请执行被执行人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）商品房预售合同纠纷一案【案号：（2016）粤0103执恢14号】中，案外人谈某于2017年3月16日对本院强制执行将广州市荔湾区xx号x房（以下简称涉案房屋）交付给申请执行人黄某提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谈某称：案外人于2007年向被执行人华丰公司的股东之一广州光大南方经济发展公司（以下简称光大南方公司）购买广州市荔湾区人民北路金门大厦12D04房，该公司承诺一年半内会拿到房产证并出具承诺书，我方多次催促均以各种各样借口拖延，鉴于我方已支付了涉案房屋的全部价款，只是光大南方公司一直拖延不办理过户手续，故请求法院中止对广州市荔湾区人民北路x号12D04房的执行，解除对该房屋的查封。案外人提供了光大南方公司出具的《承诺书》、本院（2016）粤0103执恢3-22号《执行通知书》、广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2709号《裁决书》等材料作为证据。
申请执行人黄某称，涉案房屋由黄某于1999年9月28日向被执行人华丰公司购买并办理预售合同登记备案，其于2013年1月30日办理了房屋产权证书，至今黄某仍在向银行偿还按揭贷款，根据物权法有关规定，黄某对涉案房产具有完全的产权，有完全的支配性和排他性，而案外人提交的证据不能证明其对涉案享有排除强制执行的实体权利，故不同意案外人的异议请求，请法庭驳回案外人的请求，继续对涉案房屋强制执行。
本院查明：2005年12月1日，广州仲裁委员会立案受理了黄某与华丰公司商品房买卖合同纠纷一案，经审理，该委于2006年6月27日作出（2005）穗仲案字第2709号《裁决书》，裁决：华丰公司于裁决书送达之日起三十日内向黄某按双方在1999年9月27日签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字98120206号）约定的条件交付广州市人民北路金门大厦D幢D1204号房屋；……该裁决书于2006年7月5日送达双方当事人。该裁决认定如下事实：1999年4月广州市新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）与华丰公司经协商，新怡发公司分别以黄某及黄某某的名义向华丰公司购买包括涉案房屋在内的华丰公司开发的金门大厦合共20套商品房；1999年4月6日新怡发公司代黄某及黄某某向华丰公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元；1999年5月11日新怡发公司代黄某及黄某某向华丰公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为184400元；1999年9月27日，黄某与华丰公司签订购买华丰公司开发的位于广州市荔湾区人民北路金门大厦D幢D1204号房屋的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字98120206号），约定总房价款为504400元等；上述合同签订后，黄某通过银行按揭向华丰公司付款300000元；由于华丰公司未依上述合同约定在2000年12月31日前向黄某交付涉案房屋，黄某委托律师于2004年4月5日向华丰公司发出律师函，催促其尽快交楼并承担违约责任。
因华丰公司未履行上述生效裁决书，黄某于2006年10月12日向本院申请执行，本院以（2006）荔法执字第5349号案立案受理，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，黄某以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求华丰公司交付涉案房屋，本院以（2016）粤0103执恢14号案恢复执行，后本院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令华丰公司及涉案房屋实际使用人在2016年7月1日前清理屋内所有物品，将房屋交付给黄某；并告知如逾期不履行的，则本院强制执行。
为证实其主张，案外人提供了光大南方公司于2007年7月3日向案外人出具的《承诺书》、本院（2016）粤0103执恢3-22号执行通知书、广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2709号裁决书等证据，其中《承诺书》的主要内容为：华丰公司所开发的人民北路“金门大厦”中的房号为12D04的房屋，由华丰公司前法人代表王某用合同号为穗房合字98120206号合同假卖及假按揭给黄某，华丰公司的股东之一光大南方公司已向法院提起行政诉讼并向广州市公安局经侦支队报案，经侦支队于2007年1月5日立案；鉴于上述房屋诉讼尚未完结，故暂不能为案外人签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记等手续，但案外人在购买上述房号为12D04房屋后，可立即入住；在向光大南方公司支付总购房款679000元一年内，案外人与华丰公司签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记，一年半内办理相关房产权属证件，如不能按上述时间签订《商品房买卖合同》及办理相关房产权属证件，光大南方公司用其在华丰公司的权益保证全额退回所收案外人的购房款，并向案外人支付收到总房款的20%的赔偿款。
申请执行人提供了其于2013年2月30日办理的粤房地权证穗字第××号房地产权证，以证明申请执行人是涉案房屋的合法所有人，其享有对房屋的占有、使用的全部物权。听证中，申请执行人确认，案外人主张已购买的金门大厦12D04房现址为广州市荔湾区人民北路759号1211房。
在本案审查过程中，本院于2016年4月6日往广州市房地产档案管调取了涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，该查册表显示荔湾区人民北路759号1211房套内面积为73.5642平方米，建筑面积为95.9197平方米，交易价格504400元，预售契约号98120206，登记时间为2013年1月30日，产权人为黄某，占有全部产权，权证号为15××95号。
另查明，被执行人华丰公司曾于2013年4月23日就涉案房屋的产权登记问题向本院提起行政诉讼，要求撤销申请执行人单方向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房屋的转移登记及房地产权证，本院以（2013）穗荔法行初字第45号行政判决书，判决驳回被执行人的诉讼请求。被执行人不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法行终字第766号行政判决书确认如下事实：涉案房屋所在的广州市人民北路759号地段金门大厦商品房项目是由被执行人华丰公司开发建设，商品房预售许可证号为19940177；1999年9月27日，黄某与华丰公司签订了穗房预合字98120206号《商品房预售合同》，约定黄某向华丰公司预购金门大厦12层D04号房（现门牌为广州市荔湾区人民北路759号1211房），售价总金额为504400元；光大南方公司曾就涉案房屋的预售合同登记备案向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，广州市越秀区人民法院以（2006）越法行初字第569号之二行政判决，判决驳回光大南方公司的诉讼请求；光大南方公司不服上诉，广州市中级人民法院于2012年12月作出（2012）穗中法行终字第340号行政判决，驳回上诉，维持原判；涉案房屋所在的金门大厦项目属广州市历史遗留的办理房地产权证的问题范围，根据广州市人民政府办公厅颁布的穗府办【2010】67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》，商品房预购人可以单方申请办理房地产权证；2012年12月10日，申请执行人与工行荔湾支行向广州市国土资源和房屋管理局递交商品房预售合同、抵押登记证明书等资料申请办理涉案房屋的转移、初始登记及等房产证抵押登记，该局于2013年12月3日核准登记，并向申请执行人核发了权证号码为粤房地权证穗字第××号的房地产权证。广州市中级人民法院上述终审行政判决书判决驳回被执行人的上诉，维持原判。
本院认为，本院依据已发生法律效力的仲裁裁决要求被执行人向申请执行人履行交付涉案房屋的义务并无不当，案外人现以其为涉案房屋的实际购买人及合法使用人为由，要求中止对涉案房屋的执行，实质是案外人对本院（2016）粤0103执恢14号案件在执行标的主张实体权利，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案房屋所在的商品房项目由被执行人开发建设，涉案房屋的预售许可证由被执行人持有；涉案房屋已于2013年12月3日登记在申请执行人名下，申请执行人现为涉案房屋的合法产权人。案外人现提供证据不能证明其购买涉案房屋为向涉案房屋的合法权利人购买，也不能证明其享有足以对抗申请执行人所有权的权利，即案外人现提供的证据并不能证明其享有足以排除执行的权利，案外人本案异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人谈某的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 侯 瑜
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 何颖瑜
二〇一七年四月十三日
书 记 员 欧卓芬