吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终492号
上诉人（原审被告）：孙滢韬，男，1984年12月1日出生，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：王少滨，吉林巡达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1976年1月13日出生，住吉林市船营区。
上诉人孙滢韬因与被上诉人刘伟买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0291民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙滢韬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘伟的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。首先，一审法院认定房屋买卖协议有效系事实认定错误。刘伟在一审法院开庭时承认买卖合同中标注的楼层由23楼改成19楼，且没有孙滢韬的指纹，属于恶意改动，不真实。双方当事人之间不存在关于19楼的交易。孙滢韬为偿还刘伟的借款，双方签订过不少于2份关于23楼的买卖协议。孙滢韬也承诺帮助刘伟购买19楼孙滢韬姑姥的房子以及烽火的房子。但孙滢韬没有签订过19楼的房屋买卖协议。其次，一审法院依据微信内容认为双方之间存在19楼的买卖协议系事实认定错误。从微信内容看，根本没有提及双方签过19楼的买卖协议，只能理解为孙滢韬愿意帮助刘伟购买19楼和烽火的房产，且微信内容有删减。2.一审判决适用法律错误。19楼的买卖合同系刘伟变造，在双方当事人对19楼没有真实买卖合同关系的情况下，一审判决孙滢韬承担违约责任没有法律依据。3.假设合同存在，但因刘伟未交付定金，协议不生效，孙滢韬承担违约责任没有依据。
刘伟辩称，刘伟与孙滢韬之间的协议是真实的。而且于同年12月18日就此协议签订过承诺书，都是孙滢韬本人亲自按的手印，签的名。
刘伟向一审法院起诉请求：解除刘伟与孙滢韬签订的房屋转让（出卖）协议书，孙滢韬赔偿刘伟违约金20万元。
一审法院认定事实：2015年11月15日孙滢韬（甲方卖方）与刘伟（乙方买方）签订房屋转让（出卖）协议书，约定：甲方自愿将江南壹号花园19楼房屋转卖给乙方，房价120万元，房屋更名费由乙方负责。并约定如果2015年12月15日甲方不交付乙方房屋，需赔偿乙方贰拾万元（200,000元），此协议终止作废，此约定系手写，按有孙滢韬指纹。该协议书中19楼处有改动，并按有刘伟指纹，在房价处有改动，由85万变更为100万，又变更为120万，并按有孙滢韬指纹。逾期孙滢韬未能将涉案房屋交付给刘伟，未能办理房屋更名过户手续。2016年6月23日，吉林市公安局丰满分局出具受案回执1份，内容为孙滢韬于2016年6月23日报案称被强迫交易，该局已立案。一审法院工作人员到吉林市公安局丰满分局调查，该局工作人员称孙滢韬报被强迫交易案系紫御东郡2号23楼，以及孙滢韬于2015年12月18日出具的承诺书，不涉及紫御东郡2号19楼的房屋及买卖协议。另查明，涉案房屋系周世媛在交通银行吉林分行贷款从吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司购买，并已转卖给案外人。一审法院认为，1.关于孙滢韬主张的涉案房屋转让（出卖）协议书系虚假合同，双方并未买卖19楼的问题，该协议上有孙滢韬的签字及捺印，虽在第1条涉及房屋楼层处有改动，只按有刘伟指纹，但刘伟提供的微信信息中孙滢韬陈述的内容“我只是把话说出来，心里不舒服，19楼该怎么样还怎么样，不会多要一分钱”、“不是买19吗？和23也没关系啊”、“23早晚也都是你的，等我缓过来点把别的装修上”、“烽火没骗你，19也不会骗你的，虽然我现在难，但是信用咱不缺”，能够证实孙滢韬与刘伟之间存在19楼的买卖协议，故孙滢韬主张与刘伟不存在19楼买卖，不予支持；2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中孙滢韬、刘伟双方签订的房屋买卖合同目的已无法实现，故刘伟要求解除合同的请求予以支持；3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中孙滢韬出卖给刘伟的房屋其不享有所有权，系无处分权人，自身存有过错。刘伟在与孙滢韬签订房屋买卖合同时，明知孙滢韬并非涉案房屋的登记所有权人，而与其进行房屋买卖交易，自身亦有过错，应适当减轻孙滢韬的违约责任，一审法院酌定孙滢韬承担合同约定违约金的60%，即12万元；4.关于孙滢韬主张其于2015年12月18日出具的承诺书是被逼迫出具的，吉林市公安局丰满分局已经立案，应中止审理。经一审法院到吉林市公安局丰满分局调查了解，丰满分局所立案件系刘伟与孙滢韬之间关于紫御东郡2号23楼的买卖事宜，在调查中涉及到该承诺书是否为孙滢韬在被胁迫下出具的问题。而本案刘伟要求孙滢韬给付违约金的依据并非承诺书，而是依据双方签订的协议书中的违约条款，故该承诺书是否被胁迫出具与本案处理结果无关，故孙滢韬的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。判决：一、解除刘伟与孙滢韬于2015年11月15日签订的房屋转让（出卖）协议书；二、孙滢韬于本判决生效之日起十日内给付刘伟违约金12万元；三、驳回刘伟的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明如下事实：孙滢韬与刘伟签订的房屋转让（出卖）协议书第二条记载“乙方（刘伟）预交定金拾万元，其中拾万元整交给甲方（孙滢韬）为定金，余款在办理完房证及供热更名手续后一次到位，计90万元”。其他事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”孙滢韬与刘伟于2015年11月15日签订的19楼房屋的买卖合同第1条和第2条确定的房屋价款不一致，且关于价款何时给付、定金如何给付合同中均没有记载，在房屋买卖合同关系中，出卖人将房屋交付买受人及交付时间系出卖人的主要义务，买受人给付价款的数额及期限系买受人的主要义务，合同中虽对出卖人孙滢韬的主要义务进行了明确约定，但对买受人刘伟需履行的主要合同义务约定不明，合同中欠缺主要条款，在孙滢韬否认与刘伟存在本案涉诉房屋的买卖合同，对刘伟给付价款的数额及时间不能补充协商的情况下，不能据此认定双方当事人已就本案涉诉房屋形成了买卖合同关系。在双方当事人没有成立买卖合同关系的前提下，刘伟要求解除该合同并由孙滢韬支付其违约金没有法律依据。且即使该合同成立并生效，根据该协议书第二条约定，刘伟需预交定金10万元。虽然合同中对定金的交付时间没有约定，但根据交易习惯，买受人先交付定金后，出卖人方能将房屋交付给买受人，孙滢韬主张从未收到刘伟交付的定金，刘伟亦未提供证据证明其实际交付了定金，故孙滢韬未将房屋交付刘伟不属于违约。
此外，刘伟并未提供证据证明孙滢韬未向其交付房屋给其造成了损失及损失的数额，一审判决孙滢韬向刘伟支付违约金12万没有事实及法律依据。
综上所述，孙滢韬的上诉请求成立，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0291民初940号民事判决；
二、驳回刘伟的诉讼请求。
一审案件受理费4300元，由刘伟负担。二审案件受理费2700元，由孙滢韬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一七年三月十六日
代理书记员 姜 锐