呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终69号
上诉人（原审原告）:靳国胜，男，住呼和浩特市回民区。
委托诉讼代理人:冯福忠，男，住呼和浩特市赛罕区。
上诉人（原审被告）:内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区西把栅乡黑兰不塔村3号19号。
法定代表人:武二润，该公司董事长。
委托诉讼代理人:谢国平，男，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：付杰，男，住呼和浩特市玉泉区。
上诉人靳国胜、上诉人内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00521号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案，上诉人靳国胜及其委托诉讼代理人冯福忠，上诉人恒盛泰公司的委托诉讼代理人谢国平、付杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
靳国胜上诉请求：撤销一审判决第二项，判决恒盛泰公司赔偿延误交房违约金43257.22元。事实和理由：一、一审法院认定合同无效，适用法律错误。1、靳国胜与恒盛泰公司签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》就房屋的位置、面积、单价、交付日期、付款方式和违约责任进行了具体约定，具备了商品房买卖合同的主要条款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，本案内部认购合同应当认定为商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意愿表现，不违背法律的强制性规定，且靳国胜已履行了合同的主要义务，属于有效合同。2、靳国胜已向恒盛泰公司交纳了597045元购房款，这是靳国胜基于本案内部认购合同效力履行的主要义务，也是恒盛泰公司基于本案内部认购合同效力享受的核心权利。很显然本案内部认购合同效力的存在已是任何人无法改变的客观事实，本合同的有效性毋庸置疑。3、恒盛泰公司领取了具有房地产开发经营的营业执照，并已实际开发房屋对外销售，办理各项法定手续本来就是其法定义务，因其不履行法定义务之错，导致未取得土地使用权，商品房预售许可证及其他手续未完善，过错在恒盛泰公司。法律不应当允许因其自己过错而主张合同无效归责于靳国胜，更不应允许恒盛泰公司从自己的过错中获取利益，侵害靳国胜的合法权益而不受到惩罚。基于以上及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，请求二审法院依法确认本案合同有效。4、恒盛泰公司因本案所诉同一楼盘与他人签订《恒泰盛都商品房内部认购合同》，也在本案一审法院进行合同纠纷诉讼并已判决。相同楼盘、相同合同版本、相同性质的诉讼案件，已经呼和浩特市玉泉区人民法院(2015)玉民一初字第00342号民事判决书确认合同有效，也足以证明本案认购合同有效。二、一审法院由于错误认定靳国胜与恒盛泰公司签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》无效，故驳回靳国胜主张“赔偿延误交房违约金43257.22元”的诉讼请求是错误的，请求二审法院依法改判，支持靳国胜的诉讼请求。1、靳国胜与恒盛泰公司签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》有效，靳国胜已按约定支付了房款，恒盛泰公司没有按照约定交付房屋构成违约，应当承担违约责任。2、《恒泰盛都商品房内部认购合同》第8条约定恒盛泰公司逾期交付房屋，按照中国人民银行同期贷款利率向靳国胜支付已交购房款利息。根据此约定计算，恒盛泰公司应支付靳国胜延迟交房违约金69257.22元，扣减购房尾款26000元，恒盛泰公司还应支付靳国胜违约金43257.22元。
恒盛泰公司辩称，本案判决合同无效恒盛泰公司同意，本案的判决是有相关法律依据的，恒盛泰公司出卖前没有取得预售许可证的合同无效。本案不存在区分过错的问题，对方主张的也不是损害赔偿，恒盛泰公司现在没有取得预售房许可证，所以合同就是无效的，其余的应当另案处理。合同无效是自始无效的，所以一审判决继续给付房屋是错误的。合同无效就不能履行了，一审判决前后矛盾。合同无效恒盛泰公司应当返还房款，根据过错赔偿经济损失，具体损失另行计算。
恒盛泰公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一审判决认定双方签订的《房屋内部认购合同》无效，但第一项判决却判令恒盛泰公司在判决生效后立即交付给靳国胜购买的房屋。恒盛泰公司认为，上述合同既然无效，双方就不能再按照合同履行义务。恒盛泰公司没有交付靳国胜房屋的约定或法定义务，原判决自相矛盾。
靳国胜辩称，一、靳国胜与恒盛泰公司于2011年5月28日签订的购房合同应当有效。其争议的焦点实质是：如何适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》积第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”首先，应当从立法目的解释这一法条，这一司法解释条款本意是为了保护购房者的利益而出台的，购房者在开发商迟迟不能交付房屋或不能办理房产证等情况出现时，购房者可以用这一条款主张无效，要求开发商返还自己的损失。这还可以从条款的“但是”后可以得出结论，这一句是对提出无效主张的购房者的回应的一句，就是说应当这样表述“购房者起诉前取得商品房预售许可证，可以认定有效”。其次，恒盛泰公司是按照商品房性质与靳国胜签订的购房合同，在合同中也有齐备合法手续证照的时间约定，没有预售许可证而销售房屋，恒盛泰公司具有完全过错，其没有资格根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条主张合同无效。恒盛泰公司在开展房地产开发业务时就应按照国家法律规定，齐备各种证件执照，办理各种手续，这是其法定义务，非但如此，其没有预售许可证而对外销售房屋，本身已经构成违法，应受到有关行政部门的制止，甚至惩罚。法律更不应当保护恒盛泰公司的恶意毁约行为。再次，如果适用这一法条，是对违背诚实信用法律原则者的保护，违法者会从中获利。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”民法通则也有类似规定，可见诚实信用不但是法律规则，更是民法的法律原则，恒盛泰公司明知自己违法，明知自己没有预售许可证，而签订购房合同，在靳国胜履行了付款义务后，自己却主张合同无效，妄图逃避法律应有之义务从中获利，是为法理难容，基本道德不容。法律不应当允许恒盛泰公司因其自己的过错而主张合同无效把责任推给靳国胜，更不应当允许恒盛泰公司从自己的过错中获利。二、如果法院判决合同无效，则违背了法律的使命。法律就是维护当事人的合法利益，维护社会公平与正义并通过判决给社会做出示范作用。靳国胜从2011年5月签订合同起就按照合同履行了交付购房款的义务，直到2013年7月22日累计交付给恒盛泰公司购房款597045元，靳国胜按照合同约定，要求恒盛泰公司交付已经建好的房屋，及违约金属于正当合法权益，法律应当予以维护。如果判决靳国胜与恒盛泰公司签订的购房合同无效而恒盛泰公司又无力偿还靳国胜的购房款，势必可能会使靳国胜陷入钱房两空的境地，判决的社会效果可想而知。三、恒盛泰公司应赔偿延迟交房违约金43257.22元，按照合同约定，如果恒盛泰公司延迟交付房屋，应按照中国人民银行同期贷款利率向靳国胜支付已交购房款利息，这也符合合同公平交易应有之意。
靳国胜向一审法院起诉请求：恒盛泰公司依法严格按照购房合同交付房屋，并赔偿延迟交房违约金43257.22元。
一审法院认定事实：靳国胜与恒盛泰公司于2011年5月29日签订商品房认购合同，约定靳国胜购买恒盛泰公司开发建设的恒盛泰商品房住宅小区第壹拾壹幢贰单元壹拾肆层11-02-14-01号房，约定分期付款，并约定了交房日期及违约责任。直到2013年7月22日靳国胜已按照合同约定交给恒盛泰公司总计597045元整，可是恒盛泰公司却没有在约定的时间，即2013年6月30日交付房屋，时至2015年的6月28日恒盛泰公司突然发来短信说是要交付房屋，并且必须于7月15日前来办理，并威胁说如果不办理交付房屋手续，则增加购房款或者将房屋抵押，可是，靳国胜在7月15日前来办理手续时，所要交付的房屋与当初所看房屋却并不是同一幢房，房屋也没有达到交房条件，且开出了物业费提前预交两年，楼宇智能系统4800元，还有1000元的垃圾二次转运费等违法收费项目，并补交没有任何依据的4平方米房屋价款，而且提出了想要交付房屋必须要重新签订合同的无理要求。
一审法院认为，恒盛泰公司未依法取得土地使用权，也未取得商品房预售许可证，至今手续尚未完善，故该《房屋内部认购合同》无效。但靳国胜已交齐购房款，恒盛泰公司也已具备了交房条件，其他费用可协商解决或另诉，靳国胜主张的违约金未提交有效证据证明，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条五项之规定，判决：一、恒盛泰公司于本判决生效后立即交付靳国胜购买的房屋；二、驳回靳国胜的其它诉讼请求。案件受理费441元，由恒盛泰公司负担。
二审中，靳国胜新出示证据，即《交房费用表格》，拟证明恒盛泰公司不按照约定交付房屋，并违法收取其他费用。这是恒盛泰公司在2015年7月要求靳国胜交付的房款。恒盛泰公司的质证意见为，真实性不认可，恒盛泰公司发布过相关收费信息，但具体费用的数字是否真实不清楚，证据中除了相关面积差要补交款和本案有关，其他的都和本案无关。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人对于签订《恒泰盛都商品房内部认购合同》（以下简称《认购合同》）以及给付购房款、恒盛泰公司逾期交房等一审法院查明的事实均无异议，本案二审的争议焦点主要包括以下两个方面：一、本案所涉《认购合同》的性质及效力应当如何认定的问题；二、靳国胜要求恒盛泰公司交付房屋、支付逾期交房违约金的诉讼请求有无事实和法律依据的问题。
关于焦点一，本院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、订购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《认购合同》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立商品房买卖合同，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《认购合同》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如办理产权登记的有关事宜、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，恒盛泰公司在订立《认购合同》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《认购合同》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《认购合同》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《认购合同》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故本院对其有效性予以确认。一审判决对于《认购合同》的性质认定不当，本院予以纠正。恒盛泰主张以未取得商品房预售许可证明为由要求认定合同无效的上诉理由，系针对商品房预售合同（即本约合同）而言，不适用于本案所涉《认购合同》，故其该项上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《认购合同》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故靳国胜以该《认购合同》为依据要求恒盛泰公司交付房屋、支付逾期交房违约金的诉讼请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，靳国胜可在《认购合同》约定的订立本约的期限届满后，依据恒盛泰公司的履行情况另行主张相关权利。一审判决恒盛泰公司向靳国胜交付房屋于法无据，本院予以纠正。
另一审法院在书写靳国胜姓名时存在笔误，本院予以纠正。
综上所述，靳国胜要求恒盛泰公司交付房屋、支付逾期交房违约金的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00521号民事判决；
二、驳回上诉人靳国胜的诉讼请求。
一审案件受理费441元，二审案件受理费1323元，共计1764元，由上诉人靳国胜负担882元，上诉人内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司882元。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一六年九月十三日
书记员 吴丽诗