广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法石民初字第1494号
原告谭某。
原告李某。
以上两原告共同委托代理人。
被告陈某。
委托代理人。
委托代理人。
第三人广州某房地产代理有限公司（以下简称“某公司”），住所。
法定代表人。
委托代理人。
原告谭某、李某诉被告陈某、第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭某、李某的共同委托代理人李某、被告陈某的委托代理人马某、第三人某公司的委托代理人陈本再到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭某、李某诉称，原、被告及第三人中介公司于2013年6月23日签订《房屋买卖合约》及《付款附件》，就被告位于广州市番禺区大石街滨江绿园绿叶居某座某房屋（以下简称“某房屋”）的买卖事宜作出了相关约定。根据双方签订的《付款附件》的约定：卖方同意收取定金（壹万元）后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买家同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款转入卖方贷款账号内。合同签订后原告按合同约定及时支付被告壹万元定金后，就一直未收到被告的银行提前还款通知及银行预约扣账日期等相关信息，原告就房屋付款及过户等事宜多次电话联系被告，而被告拒绝与原告联系。2013年10月30日原告致函被告及第三人，要求被告继续履行合同。2013年11月6日原告收到被告委托律师的《律师函》，被告委托其律师表示解除合�，不再继续履行。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合约》及《付款附件》是双方真实意思的表示，应得到双方的履行。原告已按合同约定支付定金，被告应及时申请办理提前还贷手续并将银行提前还贷通知及银行预约扣账日期等文件信息送达原告方，但被告至今仍未履行上述约定并明确表示不再履行合同的行为已违反了合同约定，根据上述事实及法律规定，原告有权要求被告继续履行合同。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告依据我国《民事诉讼法》等相关法律规定，特提起本案诉讼，请求法院判令如下：1、被告协助原告至房地产交易中心办理产权过户手续；2、被告在产权过户三天内将房屋交付给原告；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈某辩称，被告不同意原告的各项诉讼请求，具体答辩意见如下：1、被告依约向交通银行申请提前还贷，�经合法途径催告原告履行付款义务。原、被告及第三人于2013年6月23日签订《房屋买卖合约》及《付款附件》，合同签订后被告依约向交通银行申请提前还贷，2013年7月18日收到银行同意提前还贷的缴款通知，被告及某公司立即多次约谈通知原告，但原告都以其未能办到同贷书为由拒绝履行，再之后原告避而不见，被告无奈之下于同年9月27日委托律师出具《律师函》催告原告履行付款义务，但经EMS多次送达原告均拒收邮件。2、被告依约有权终止合同，没收原告所交定金。根据《房屋买卖合约》第六条“违约责任”第一项“以下情形守约方有权解除合同，并有权要求双倍定金赔偿”（1）“一方拒绝按约定支付楼款的”规定及《付款附件》第5条（二）“买方同意在收到银行提前还贷通知后扣费日之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币390000元转入卖方贷款账号内”�约定，原告拒不履行付款义务已构成根本违约，被告依约有权终止合同，没收原告所交定金。综上，请合议庭依法驳回原告全部诉讼请求。
第三人某公司述称，陈某、李赛妹委托代理人李某与李某、谭某经我公司促成于2013年6月23日签订关于广州市番禺区大石街滨江绿园绿叶居某座某房屋的《房屋买卖合约》及NO.0000073《付款附件》。在李某、谭某交纳壹万元定金后，我司陪同李某依约向银行申请赎契，2013年7月18日李某收到银行同意提前还贷的缴款通知就马上告诉我司，我司也立即通过电话方式多次催促李某、谭某按合同将39万元房款支付到陈某交通银行还贷账号62×××27，但李某、谭某一直未依约支付。
本院审理查明，位于广州市番禺区大石街滨江绿园绿叶居某座某房屋系被告陈某名下的房产，该房产建筑面积、住宅面积为105.64平方米，房屋用途为多层住宅，抵�权人为交通银行股份有限公司某支行，抵押期限从2011年11月24日起算，抵押借款金额为85万元。
2013年6月23日，两原告与被告陈某的委托代理人李某在某公司员工的促成下经协商就上述某房产的买卖达成一致，并签订了《房屋买卖合约》及《付款附件》，该《房屋买卖合约》及《付款附件》是某公司提供的格式合同。该房屋买卖合约第二条约定该物业成交价为人民币138万元，相关付款方式详见《付款附件》，买卖双方税费缴付方式为原告支付双方税费，买卖双方同意被告交付该物业予原告使用之日期为被告收齐全部楼款当天；第四条约定买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时配合经纪方办理相关手续；第六条违约责任约定本合约签订后，若一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，或在守约方或者有关政府部门或银行等其他机构、或经纪方发出关�办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价20%作出赔偿；第八条约定本合约取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，买卖双方确定均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束，且经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议，本合约在买卖双方到当地房管部门签署《房地产买卖合同》等文件办理手续时作为该合同的补充协议，如该合同内容和本合约内容不一致时，以本合约为准；第十条约定本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达，合约注�由经纪方转交款项的，以经纪方划出之日期为准；《付款附件》约定买卖双方均同意经纪方按下列第E种（涂销抵押后按揭付款）方式收付楼款；《付款附件》第E种第1条约定定金1万元，原告应在签署本合约同时自行交付给被告；《付款附件》第E种第5条第（二）款买方垫资赎契约定由原告垫资代被告向银行办理提前还贷手续；《付款附件》第E种第5条第（二）款第（2）项约定原告同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）39万元转入被告方贷款账号内，银行到账后即视为被告方已收取相应楼款；《付款附件》第E种第5条第（二）款第（3）项约定首期楼款余额18万元由原告在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给被告；《付款附件》第E种第6条约定楼价余款80万元在交易过户及抵押登记手续完成�，由贷款银行直接划给被告，如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额原告须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给被告。上述《房屋买卖合约》及《付款附件》还对其他事项进行了相关约定。
原、被告在签订《房屋买卖合约》当天，原告即向被告委托代理人支付1万元定金。在签订《房屋买卖合约》后第三人即陪同被告方向银行申请赎契，2013年7月18日被告方收到银行同意提前还贷的缴款通知后就马上告知第三人，第三人也即通过电话方式多次催促两原告按合同约定将39万元房款转入被告交通银行还贷账号内以便被告赎契，但两原告至今一直未支付上述39万元款项致使双方产生纠纷。双方经沟通协商未果，两原告遂于2013年11月13日将被告诉至本院，要求被告协助原告办理某房屋的产权过户手续并在产权过户后三日内交付房屋给原告。
被告到庭应诉，被告认为其已依约申请银行提前还贷，并经合法途径催告原告履行支付首期赎契楼款的义务，但因两原告拒收被告发出的催告《律师函》，且两原告拒不履行付款义务已构成根本违约，故被告有权终止合同，没收原告所交定金，被告要求本院驳回两原告的全部诉讼请求。
在本案审理过程中，本院为查明本案事实，特依法追加某公司作为第三人参加诉讼，第三人某公司在庭审中确认被告提供的证据“《情况说明》”的真实性，第三人在其出具的《情况说明》中述称在被告告知银行同意提前还贷后即通过电话方式多次催促两原告支付首期赎契楼款39万元，第三人在庭审中并称：“银行确实没有书面的提前还贷通知，我们以前都是银行电话通知或预约，银行是不会出具书面的提前还贷通知的，我们提供给原被告双方的房屋买卖合约并没有说�收到银行的书面提前还贷通知，我们的意思就是银行打电话通知就可以了。”
另查明，2013年8月30日两原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》，原、被告在本案庭审中均确认上述《广州市存量房买卖合同》与2013年6月23日的《房屋买卖合约》并不相抵触，双方均同意按2013年6月23日的《房屋买卖合约》交易并履行。
被告曾于2013年9月27日按两原告在《房屋买卖合约》首页中记载的通讯地址向两原告寄送催促两原告支付赎契楼款39万元的《律师函》，但因两原告拒收而被退回。被告在寄送给两原告的《律师函》中告知两原告其已于2013年7月18日收到银行同意提前还贷缴款通知，且被告与第三人已多次催促两原告按合同约定将39万元首期楼款支付到被告的提前还贷账号。
2013年10月21日原告谭某获得中国建设银行股份有限公司广州某支行出具的《同意贷款通知书》，贷款额度为55万元。2013年10月30日两原告向被告寄送《关于限期继续履行合同的律师函》，要求继续履行合同。
另，在本案审理过程中，本院根据两原告的财产保全申请，以（2013）穗番法石民初字第＊＊＊号民事裁定档案查封了原告李某名下位于广州市海珠区江泰路＊号＊＊房及被告陈某名下位于广州市番禺区大石街滨江绿园绿叶据某座某的某房产。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。原、被告双方签订的《房屋买卖合约》及《付款附件》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
纵观全案事实，本案争议的焦点为原、被告哪方违约，争议的核心问题是两原告应何时转账�付首期楼款39万元及对“银行提前还贷通知”的理解。原告主张系被告没有及时申请办理提前还贷手续并将银行提前还贷通知及银行预约扣账日期等信息送达原告方，被告则主张其与第三人在获知银行同意提前还贷通知后即已多次电话通知两原告转账支付首期楼款39万元，但两原告一直拒绝支付。本院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合原、被告双方所提交的证据、第三人陈述及庭审诉辩的情况来看，本案应系原告方违约，理由如下：1、合同已约定由原告垫资代被告向银行办理提前还贷手续，故两原告有义务及时向被告支付首期楼款用于被告赎契，在被告获知银行同意提前还贷通知后，被告及第三人已多次通知两原告支付39万元首期楼款，但两原告至今拒不支付首期赎契楼款已构成根本违约，故被告有权解除合同，没收定金。2、按目前行业习惯，银行同意提�还贷通知均是以电话通知的形式，两原告苛刻要求被告提供书面的银行同意提前还贷通知与常理不符，也不符合行业习惯，事实上原告的此项要求也是始终无法实现的，被告主张银行是以电话通知的形式发出同意提前还贷通知可信，且有第三人的陈述佐证，故本院应采纳被告的答辩意见。3、合同虽然约定在收到银行同意提前还贷通知后两原告才支付首期楼款，但并未约定银行同意提前还贷通知是以书面形式，故被告及第三人述称银行的同意提前还贷通知是以电话形式发出是合情合理的，也是符合合同的约定。4、合同同时约定两原告支付39万元首期楼款是应当在银行通知预约扣账日或之前，即便被告不告知两原告银行通知预约扣账日，但根据合同约定只要两原告及时转入39万元首期楼款，即应为在银行下一次预约扣账日之前。5、被告及第三人在多次催促两原告支付�述39万元首期楼款未果的情况下，被告按合同的约定送达地址告知其已获银行同意提前还贷，并催促两原告及时支付首期楼款39万元，虽然两原告拒收被告送达的催告《律师函》，但按合同约定应视为已送达给两原告。6、本院注意到原告是在其通过较长时间申请同贷获得银行批准后才立即向被告主张继续履行合同，而在原告获得银行同贷书之前近四个月的时间里却未向被告主张继续履行合同，故两原告系担心无法获得银行同贷而故意违约拒付首期楼款具有较高的盖然性。
综上所述，本案合同如若继续履行，应当以两原告按合同约定支付首期赎契楼款为前提，因两原告至今未履行支付首期楼款的义务，故被告有权拒绝两原告继续履行合同的要求。由于原、被告双方已缺乏继续履行合同的信用基础，且本案系两原告拒付首期楼款构成根本性违约，两原告在本案中的主�显然缺乏事实与法律依据，故本院对两原告的主张予以全部驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，判决如下：
驳回原告谭某、李某的全部诉讼请求。
本案受理费8800元、财产保全费1020元，均由原告谭某、李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 林
人民陪审员 麦琦旋
人民陪审员 曾敏娜
二〇一四年十月十七日
书 记 员 黄泽兴