湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第02515号
原告帅贵，男
被告林媛媛，女
被告邓建军，男
原告帅贵与被告林媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员孙银军适用简易程序公开开庭进行审理，原告帅贵到庭参加诉讼，被告林媛媛、邓建军经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告帅贵诉称：2014年6月12日，原告帅贵与被告林媛媛签订一份《房屋租赁合同》，被告将位于洞庭大道民主公寓3间商铺门面出租给原告经营。约定前三年租金每年120000元，从第四年起每年租金按5%递增，还约定该商铺的（设施、设备及原有装饰）转让（租）费150000元。2014年6月14日，被告林媛媛向原告帅贵收取第一年租金120000元，并收取门面转让费100000元，合计220000元。之后，被告林媛媛将该商铺门面钥匙及门面交给原告帅贵进行装修，原告帅贵为此投入装修款87756元。装修竣工后，被告林媛媛将武陵区人民法院2014年7月9日《公告》的复印件交付原告，原告帅贵才从中得知该承租门面已被武陵人民法院强制执行和《公告》。因此，原告帅贵无法对已经装修竣工的门面进行经营。后于2014年8月2日，被告林媛媛在欺骗行为被戳穿的情况下，向帅贵出具书面承诺每日支付1000元违约损失赔偿费。武陵区人民法院（2013）武民初字第00207号《民事调解书》、武陵区人民法院2014年7月9日《公告》、武陵区人民法院2014年7月31日发出的（2013）武执字第168号《执行结案通知书》以及武陵区人民法院（2013）武民初字第00067号《民事判决书》查明的事实：1、被告林媛媛向原告出租的商铺门面，产权证号为常房权证武字第0000871**号，房屋所有权人李军安即邓建军，系林媛媛与丈夫邓建军夫妻关系承续期间的共有财产；2、2010年12月21日，邓建军以产权证号为常房权证武字第0000871**号的商铺门面作抵押物向常德武陵农村商业银行股份有限公司贷款，并依法办理抵押权登记；3、武陵区人民法院早在2013年8月23日发出清场《公告》，“责令相关无权占有人及承租人立即停止占有、装修等行为并从中迁出”；4、邓建军于2012年12月27日起诉与林媛媛离婚，经调解无效，武陵区人民法院于2015年5月21日作出民事判决，判决邓建军与林媛媛离婚，但林媛媛与帅贵签订《房屋租赁合同》的事情及收取租金和转让（租）费的事情，离婚判决书未涉及也未对该夫妻共同债务进行分割。原告认为：二被告夫妻关系承续期间，被告林媛媛和被告邓建军故意隐瞒2010年12月21日将该门面抵押贷款的事实，故意隐瞒武陵区人民法院2013年8月23日已发出清场《公告》的事实，在明知门面房屋已经设定抵押、明知该门面已经被人民法院强制执行的情况下，以欺骗手段于2014年6月12日将抵押财产出租给原告帅贵的民事行为违反了法律、行政法规的强制性规定。特诉请人民法院判决：1、确认被告林媛媛于2014年6月12日与原告帅贵签订的《房屋租赁合同》包括其中约定的转让（租）民事法律行为无效；2、两被告将因该无效合同取得租金及转让（租）费220000元立即返还给原告帅贵，并由两被告自2014年9月20日起至实际返还之日止按每天1000元赔偿原告经济损失；3、两被告向原告赔偿商铺门面装修款86750元；4、两被告承担本案诉讼费和保全费。
原告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的基本情况；
2、二被告身份证复印件1份，拟证明二被告的基本情况；
3、公安机关出具的更名证明1份，拟证明邓建军与李军安系同一人的事实；
4、结婚证复印件1份，拟证明二被告夫妻关系的事实；
5、房屋租赁合同1份，拟证明2014年6月12日，原告帅贵与被告林媛媛签订《房屋租赁合同》；
6、收条1份，拟证明2014年6月14日被告林媛媛收取原告帅贵门在租金120000元和门面转让费100000元，共计220000元现金的事实；
7、欠条1份，拟证明被告认可欠原告220000元租金和转让费，认可欠装修损失为86750元；
8、常德市公安局武陵分局丹阳派出所出具的接处警案件登记表1份，拟证明被告林媛媛与原告签订房屋租赁合同后无法履行合同约定，拒绝返还原告经济损失的事实；
9、借款合同、抵押合同各1份，拟证明被告邓建军已将被告林媛媛出租给原告的房屋因向常德武陵农村商业银行股份有限公司借款而办理抵押手续的事实；
10、（2013）武民初字第00207号民事调解书1份，拟证明被告邓建军2013年3月15日与常德武陵农村商业银行股份有限公司达成自愿偿还400000元本金及利息、罚息，逾期还款则对提供抵押房屋享有优先受偿权；
11、（2013）武执字第00168号执行通知书1份，拟证明被告邓建军逾期未按民事调解书约定履行，人民法院依法强制执行的事实；
12、公告1份，拟证明人民法院在执行过程中，2013年8月23日向被告邓建军发出清场公告；
13、房屋产权证复印件1份，拟证明本案所涉房屋已于2014年7月22日交易给黄海霞、龚海的事实；
14、庭审笔录复印件1份，拟证明被告邓建军与林媛媛2015年1月19日开庭时，被告林媛媛提出欠原告债务的事实；
15、（2013）武民初字第00067号民事判决书1份，拟证明被告邓建军与林媛媛2015年5月21日离婚时未对原告经济损失进行确定。
被告林媛媛、邓建军未到庭参加诉讼，未答辩，也未举证、质证。
本院对原告所提交的证据进行了综合审核，认为被告林媛媛、邓建军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告所提交的证据进行质证的权利。原告所提供的证据能够证明案件事实，本院予以采信。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
被告林媛媛与被告邓建军（原名李军安）于2000年5月29日登记结婚，婚后以邓建军名义购买了本案租赁门面。被告邓建军因2010年向武陵区农村信用合作联社营业部贷款400000元，并以该套房产进行抵押，后因被告邓建军未还款，2013年被常德市武陵农村商业银行股份有限公司（原信用社）诉讼至本院，经本院审理双方达成调解，双方约定邓建军自（2013）武民初字第00207号民事调解书生效之日10日内还款，常德市武陵农村商业银行股份有限公司对该抵押房产享有优先受偿权。被告邓建军未按调解书约定内容履行，经常德市武陵农村商业银行股份有限公司申请强制执行，本院查封并预拍卖该套房产进行清偿，已于2013年8月23日发出清场公告，在此期间，2014年6月12日被告林媛媛将该门面出租给原告帅贵经营，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、被告林媛媛（甲方）将位于洞庭大道民主公寓3间商铺门面（约100平方米），租赁给原告（乙方）；二、从2014年7月12日开始，前三年租金每年120000元，从第四年起每年租金比前年租金递增5%，以此类推；三、被告将门面转让给原告，转让费150000元，被告允许原告转让，如果原告拖欠房租被告权收回门面，转让费及装修费原告主动放弃；四、付款方式，租金为年付，“一次性付清”转让费分两次付清，第一年100000元，第二年付50000元。合同签订后，被告林媛媛向原告帅贵收取2014年7月14日至2015年7月13日的租金120000元，并收取门面转让费100000元，合计220000元。原告按合同履行交款义务后，被告林媛媛将该商铺门面钥匙及门面交给原告帅贵进行装修。2014年7月9日，本院再次发出《公告》，责令相关无权占有人及承租人立即停止对该房产的门面装修行为并从中迁出。后该房产于2014年7月22日由被告邓建军卖出，案外人黄海霞、龚海购买并对该房屋进行了变更登记。被告邓建军出卖该房屋时，并未提前告知原告帅贵。原告知晓该情况后遂与被告林媛媛就退租事宜进行协商，经双方对账确认，被告林媛媛于2014年8月2日向原告帅贵出具了欠条，欠条注明“今欠到帅贵现金贰拾贰万元整、装修费捌万陆仟柒佰伍拾陆元整，共计叁拾捌万陆仟柒佰伍拾陆元整（小写：￥306756元）。现承诺：于2014年8月15日之前还款拾万元整，于2014年8月30日之前还款拾万元整，余下金额再于2014年9月20日之前全部还清，如有违约愿意每天赔偿帅贵损失1000元。此条具有法律效力，愿意承担一切法律责任（注：另加三张材料费用于装修计：￥2235元）。”原告收取欠条后退出租赁房屋。2014年8月15日，原告及案外人帅刚祥要求被告林媛媛退还租金及转让费、装修损失未果以至产生纠纷，经过常德市公安局武陵分局丹阳派出所处理被告林媛媛仍拒绝退还。
再查明，邓建军于2012年12月27日在本院起诉与林媛媛离婚，经调解无效，本院于2015年5月21日判决邓建军与林媛媛离婚，但未对其夫妻共同财产、共同债务进行分割。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，被告邓建军因不偿还债务以至其名下的出租门面被法院依申请拍卖并依法强制清场，被告林媛媛在门面被清场的情况下，依然于2014年6月12日隐瞒事实与原告帅贵签订租赁合同，并收取原告租金及转让费，原告帅贵为此进行装修并准备经营。在合同签订后不久，被告邓建军即于2014年7月22日将该租赁房屋出卖，亦未提前告知承租人帅贵。原告知晓情况后，于2014年8月2日与被告林媛媛协商退租事宜，双方关于租金、转让费及装修损失达成了一致，并由被告林媛媛出具了欠条并承诺归还。被告的行为违反了诚实信用原则，致使合同无法实际履行，合同目的无法实现。原、被告之间的租赁关系亦然无法维系。双方就关于该房屋租赁的退租事宜已达成一致。原告诉请确认被告林媛媛与原告帅贵签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不宜在本案中处理。本案中，被告林媛媛以欠条形式确认欠原告帅贵现金220000元，并确认欠原告帅贵装修损失86756元，并承诺予以返还。且该债务发生在被告林媛媛、邓建军婚姻关系存续期间，属于被告林媛媛、邓建军夫妻共同债务。本院对原告要求被告林媛媛、邓建军返还租金、转让费及赔偿装修损失的诉讼请求予以支持。原告主张被告支付每天赔偿1000元的损失明显过高，本院依法支持不超过同期银行贷款利率的四倍的经济损失。因原告主张装修损失为86750元，小于被告林媛媛欠条中确认的损失，系原告对其民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以确认。原告请求被告承担保全费的诉讼请求无相关证据予以佐证，本院不予支持。被告林媛媛、邓建军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓建军、林媛媛于本判决生效之日起10日内返还原告帅贵门面租金、转让费共计220000元，并承担自2014年9月20日起至实际返还之日止的损失（以220000元为标准按人民银行同期贷款利率四倍计算）；
二、被告邓建军、林媛媛被告于本判决生效之日起10日内返还原告帅贵装修损失86750元；
三、驳回原告帅贵的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5900元，减半收取2950元，由被告邓建军、林媛媛共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 孙银军
二〇一六年二月二日
代理书记员 伍 扬