江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第03095号
上诉人（原审被告）南通市崇川城南小平木材店，经营场所在地南通市崇川区文峰街道三里墩村*组。
经营业主王小平。
委托代理人孟峰，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。
委托代理人陆新华，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国房地产开发集团南通有限公司，住所地在南通市崇川区沈家巷15号。
法定代表人高冲平，该公司董事长。
委托代理人姜飙，江苏通成律师事务所律师。
上诉人南通市崇川城南小平木材店（以下简称小平木材店）因与被上诉人中国房地产开发集团南通有限公司（以下简称中房南通公司）土地租赁纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于南通市港闸区秦灶街道桥东村二组内面积为14934.18平方米的国有土地使用权人为中房南通公司。2012年12月13日，中房南通公司（甲方）、小平木材店（乙方）与案外人中铁十局集团有限公司南通市外环北路高架项目经理部（丙方）签订了《土地租用协议》一份，主要内容如下：1、甲方将位于南通市港闸区秦灶街道桥东村二组面积为14934.18平方米的土地出租给乙方使用，丙方不再续租。2、乙方承租该地块年租金为179200元，租期自2013年2月1日起至2014年1月31日止；合同期内，若遇国家收储土地或甲方开发建设的合同自然终止；合同到期时，若甲方继续出租的，乙方在同等条件下有优先承租权，双方另订租赁合同，第二年租金与第一年相同。3、乙方为表示履约诚意，于签订本协议时缴纳保证金30000元，因乙方急于在该地块搭建大棚和相关设施，经与丙方协商同意提前进场，费用及相关事宜已由乙、丙双方协商达成一致，与甲方无关；本协议签订生效后，即视为甲方和丙方的原协议自然终止，并视为甲方已向乙方交付该土地；所发生的清理费用、青苗补偿费等一切费用由乙方承担。4、承租期内，因建设需要收回该土地，甲方应提前40天通知乙方，乙方应无条件撤出，甲方不予任何补偿（若国家对地上附属设施给予补偿的除外）。5、合同期满后，若甲方不再出租该地块，乙方无条件撤出，甲方不予任何补偿；乙方不撤出的，按合同约定租金标准的两倍支付实际占有期间的占有使用费；乙方撤场时，应将场地清理干净，经甲方验收同意后，退还保证金。合同签订后，小平木材店依约交纳了179200元租金和30000元保证金，并在承租土地上搭建了房屋（大棚）。
2014年1月15日，中房南通公司向小平木材店邮寄了《通知》一份，主要内容为：双方签订的《土地租用协议》到期后，中房南通公司将不再出租，小平木材店应无条件撤出，若不按时撤出将按981.92元／日支付至实际搬迁清场日止的占有使用费。合同到期后，因小平木材店并未搬离迁出，中房南通公司又于2014年12月15日向小平木材店发出《通知》一份，主要内容为：现该土地将交港闸区政府收储，小平木材店应无条件于2014年12月31日前完成搬迁清场任务，如逾期将按约定收取占有使用费。2015年2月，小平木材店向中房南通公司交纳土地占有使用费，但遭其拒绝。目前案涉土地并未被相关行政部门收储。现中房南通公司诉至法院，请求判令小平木材店腾让占有使用的土地（含拆除搭建的地面建筑物），并以981.92元／日为标准支付2014年2月1日之后的占有使用费。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、租期届满时间究竟是2014年1月31日，还是至案涉土地被收储时止？2、中房南通公司是否已按约定的时间和面积将案涉土地交付给小平木材店？3、2014年2月1日之后的土地占有使用费该如何计算？4、小平木材店是否负有返还案涉土地，并拆除地面建筑物的义务及中房南通公司是否应向小平木材店支付因收储而获得的补偿款？
关于争议焦点1，中房南通公司主张《土地租用协议》的届满时间为2014年1月31日，小平木材店则抗辩称双方约定的租期届满时间应为至国家拆迁时止。法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案小平木材店关于双方已达成续签到国家拆迁为止的口头协议的抗辩意见不能成立。理由如下：第一，《土地租用协议》明确约定租期为一年，即自2013年2月1日起至2014年1月31日止。第二，小平木材店并未提供证据证明双方已续约或中房南通公司同意小平木材店续约至国家拆迁为止，其提供的照片亦不足以证明其主张，故对小平木材店该抗辩意见不予采纳。
关于争议焦点2，《土地租用协议》约定：因乙方急于在该地块搭建大棚和相关设施，经与丙方协商同意提前进场，费用及相关事宜已由乙、丙双方协商达成一致，与甲方无关；本协议签订生效后，即视为甲方和丙方的原协议自然终止，并视为甲方已向乙方交付该土地。小平木材店关于中房南通公司未能按时、按面积将案涉土地交付其使用的主张，显然与协议约定的交付方式不一致，故不予采纳。
关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方所签订的《土地租用协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律拘束力。案涉《土地租用协议》约定，2014年1月31日租赁期间届满，虽然中房南通公司举证证明其曾于2014年1月15日向小平木材店邮寄了不再续租的《通知》，但并没有证据证明小平木材店确已签收该邮件，故应视为中房南通公司同意续租，但为不定期租赁合同；中房南通公司于2014年12月15日向小平木材店发出通知，明确表示合同已到期，限其于2014年12月31日前搬离，小平木材店确认收到该通知。因此，双方2014年1月31日之后的不定期租赁合同的解除时间为2014年12月31日，2014年2月1日至2014年12月31日期间的租金应按《土地租用协议》计算，即该期间的租金为163980.27元（179200÷365×334）。小平木材店在收到2014年12月15日的通知后，并未在2014年12月31日前腾让，且继续使用案涉土地，该行为违反了约定，小平木材店应支付占有使用费。关于2015年1月1日后的占有使用费如何计算的问题，《土地租用协议》载明，乙方不按时撤出的，按合同约定的租金标准的双倍支付实际占有期间的占有使用费，这是双方关于违约责任的约定。其中双倍租金中的一倍应理解为占有使用费，另一倍则应认定为对违约金的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案小平木材店认为双方的违约责任约定过高，请求核减于法有据，本院根据双方之间的约定及小平木材店的违约行为给中房南通公司所造成的经济损失等因素酌定违约金为年租金的20%，即小平木材店自2015年1月1日起至实际腾让之日止，应按589.15元／天（179200÷365×1.2）的标准向中房南通公司支付占有使用费（含20%违约金）。需要说明的是，小平木材店在租用案涉土地时已向中房南通公司交纳了30000元保证金，中房南通公司应按约在小平木材店搬离租赁土地后将该笔保证金退还给小平木材店。
关于争议焦点4，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中房南通公司不愿继续出租，现其要求小平木材店腾让土地并拆除地面建筑物的主张，符合合同的约定，且于法不悖，应予支持。考虑到小平木材店全部搬迁并拆除地面建筑物需要必要的准备时间及协议中关于中房南通公司应提前四十天通知乙方搬离，法院酌定必要准备时间为二个月。关于中房南通公司是否应向小平木材店支付因收储而获得的补偿款问题，《土地租用协议》明确约定，在承租期内，因建设需要收回该土地，乙方无条件撤出，甲方不予任何补偿（若国家对土地上附属设施给予补偿的除外），而案涉土地目前并未被收储，且小平木材店未提供证据证明国家对案涉土地地上附属设施进行了补偿，故对小平木材店要求对地上附属设施进行补偿的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，原审判决：一、南通市崇川城南小平木材店于判决生效之日起两个月内将占有的位于南通市港闸区秦灶街道桥东村二组内面积为14934.18平方米的土地腾让给中国房地产开发集团南通有限公司，并拆除地面搭建建筑物。二、南通市崇川城南小平木材店于判决生效之日起十日内一次性向中国房地产开发集团南通有限公司支付2014年2月1日至2014年12月31日期间的租金163980.27元；并自2015年1月1日起至实际腾让迁出之日止，按589.15元／天的标准向中国房地产开发集团南通有限公司支付实际占有期间使用费（含20%违约金）。案件受理费3854元（已减半收取），由中国房地产开发集团南通有限公司负担1269元，南通市崇川城南小平木材店负担2585元。
宣判后，上诉人小平木材店不服，向本院提起上诉称，1、双方在洽谈租赁事宜时，均表示租赁期至国家拆迁为止，合同先签一年。现在国家没有拆迁，被上诉人就主张终止租赁协议，违反双方的约定。2、被上诉人没有按照合同约定的时间和面积将土地交付给上诉人，虽然双方约定协议签订生效后，即视为被上诉人和案外人的原协议自然终止，并视为被上诉人向上诉人交付该土地。但由于被上诉人交给案外人时地块的西北角没有交付，故实际有约300平方米未交给上诉人使用，此外江海大道也占用了2000平方米修路。3、上诉人在承租的土地上搭建了126间房屋（大棚），建筑面积6000多平方米，该行为是得到被上诉人同意的。因案涉土地将由政府收储，且已对上述建筑进行了拆迁测绘，故拆迁利益应归上诉人所有。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人中房南通公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉土地租用协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据协议约定，土地租赁租期为一年，上诉人认为双方在协商时的意思是租期到国家拆迁为止，但被上诉人在庭审中予以否认，因此应当以租用协议确定土地租赁的租期。关于案涉土地的交付，上诉人系直接从原承租人处接收土地，双方并未签订交接单，上诉人认为土地面积不符合约定，但其陈述系大致测量，并未能提供确切依据，且上诉人接收土地后并未能向被上诉人及时提出租赁土地面积的不足，因此对上诉人该主张不予支持。关于案涉土地的拆迁利益，根据一审调查，案涉土地并未被政府收储，目前也不涉及拆迁利益，因此上诉人该主张难以支持。如案涉土地收储或拆迁后有承租人应得的利益，其可以另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7708元，由上诉人南通市崇川城南小平木材店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。