山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍商终字第40号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司潍坊分行。
负责人：孙长庚。
委托代理人：赵传森，山东普瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潍坊市万城物业管理有限公司。
法定代表人：梁志军。
委托代理人：孙涛，北京市康德律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司潍坊分行（以下简称工行潍坊分行）因与被上诉人潍坊市万城物业管理有限公司（以下简称万城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎商初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人工行潍坊分行的委托代理人赵传森、被上诉人万城物业公司的委托代理人孙涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月17日，万城物业公司向原审法院起诉称：2010年5月，工行潍坊分行入住由万城物业公司提供前期物业服务的潍坊金融服务区D座，面积为14828.56平方。工行潍坊分行自入住潍坊金融服务区以来，一直未缴纳物业费，截止2012年1月15日，共欠万城物业公司物业费795552.20元未付，为此，请求法院判令工行潍坊分行支付物业管理费795552.20元及违约金87510.70元。
工行潍坊分行原审辩称：与万城物业公司之间不存在物业服务合同关系，万城物业公司主张物业费及违约金无事实和法律依据，且万城物业公司的起诉已过诉讼时效，请求法院驳回万城物业公司的诉讼请求。
原审查明：2008年1月17日，万城物业公司与潍坊置城实业有限公司（以下简称置城公司）签订潍坊金融服务区前期物业管理服务合同一份，约定置城公司聘万城物业公司对潍坊金融服务区提供前期物业管理服务事宜，物业类型为写字楼、商业、公寓，总建筑面积为257267.2平方米，其中写字楼为158838.4平方米（B座、D座、E座），物业管理服务费高档写字楼（D座、E座）为每月每平方米2.9元（含电梯月运行费、电费及维护费、不含中央空调运行费），该物业管理服务费由业主按其物业的产权建筑面积交纳。第一次物业管理费的收缴日期以潍坊置城实业有限公司向业主开据的入住通知书规定的入住日期之日起计算，业主在办理入住手续时，万城物业公司一次性收取一年的物业管理费。以后的物业管理费按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，万城物业公司可以从逾期之日起每日按应交费用的万分之一加收违约金。该合同还约定了其他事项。
工行潍坊分行系潍坊金融服务区写字楼D座（1-12层）的业主，其建筑面积为14828.56平方米，工行潍坊分行于2010年5月入住潍坊金融服务区D座办公。
2013年6月、7月，万城物业公司的工作人员与工行潍坊分行的工作人员就涉案物业费的数额进行过协商，但因对物业费的价格分歧较大，双方未能达成一致意见。
万城物业公司主张工行潍坊分行所欠的物业费795552.2元是从2010年7月1日起算，按照每月每平方米2.9元的标准计算至2012年1月15日，共计18.5个月。
原审查明的上述事实有当事人陈述、万城物业公司提供的物业服务合同、谈话录音以及工行潍坊分行提供的证明等在案为证。
原审法院认为：双方争议的焦点有三个，一是双方之间是否成立物业服务合同关系；二是万城物业公司的起诉是否已过诉讼时效；三是工行潍坊分行应付物业费的数额。
关于第一个争议焦点，工行潍坊分行作为金融服务区D座的业主，尽管与万城物业公司未直接签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位潍坊置城实业有限公司与万城物业公司签订的前期物业服务合同对工行潍坊分行具有约束力，工行潍坊分行应当按照该物业服务合同的约定履行交纳物业费的义务，所以，工行潍坊分行辩称与万城物业公司之间不存在物业服务合同、不应交纳物业费的理由不成立。
关于第二个争议焦点，万城物业公司在2013年6月、7月间就涉案的物业费问题与工行潍坊分行进行过协商，因价格问题而未达成一致意见，故应认定万城物业公司已向工行潍坊分行主张了权利，万城物业公司的诉讼时效产生中断，其诉讼时效应当重新起算。万城物业公司起诉的时间为2014年4月17日，并未超过两年的诉讼时效，故工行潍坊分行关于万城物业公司起诉已过诉讼时效的抗辩理由不成立。
关于第三个争议焦点，根据万城物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同的约定，工行潍坊分行所在的金融服务区D座应交物业费的价格为每月每平方米2.9元，工行潍坊分行使用金融服务区D座（1-12层）的建筑面积为14828.56平方米，故工行潍坊分行每月应当交纳的物业费应为43002.82元，其交纳时间应当为2010年5月交纳第一年（至2011年4月）的物业费，2011年4月交纳下一年的物业费（自2011年5月至2012年4月），但因万城物业公司物业服务截止到2012年1月15日，所以，该期间的物业费应计算至2012年1月15日。故本案万城物业公司主张自2010年7月1日至2012年1月15日共计18.5个月的物业费795552.20元（每月43002.82元×18.5个月），合理合法，予以支持。因工行潍坊分行逾期支付，应当按照合同约定向万城物业公司支付每日万分之一的违约金，万城物业公司关于违约金87510.70元的主张，合理合法，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告中国工商银行股份有限公司潍坊分行于判决生效之日起十日内支付原告潍坊市万城物业管理有限公司物业费795552.20元及违约金87510.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12631元，由工行潍坊分行负担。
上诉人工行潍坊分行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人未向上诉人提供任何物业管理服务，原审按前期物业服务合同确定收费标准支付物业费不公。二、被上诉人从未向上诉人书面通知催收物业服务费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，应当驳回被上诉人的诉讼请求。三、被上诉人主张的物业服务费截止于2012年1月15日，而起诉时间为2014年4月17日，已超过诉讼时效。四、被上诉人在金融区物业服务期间存在重大违约行为，且没有按前期物业服务合同的约定提供物业服务。五、原审对被上诉人主张物业费的事实，认定不清，且适用法律不当。请求二审法院撤销原审判决，依法作出公正判决。
被上诉人万城物业公司辩称：被上诉人已按前期物业合同履行了合同义务，不存在上诉人所称的未提供服务的情形，且上诉人也接受了物业服务，所以，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院查明：涉案的潍坊金融服务区前期物业管理服务合同是由万城物业公司与开发商置城公司在2008年1月17日签订的，该合同约定置城公司聘万城物业公司对潍坊金融服务区提供前期物业管理服务，包括总建筑面积、写字楼的面积、物业管理服务费的价格、业主按其物业的产权建筑面积交纳及交纳方式、服务质量、合同期限等事宜。其中，该合同期限约定物业管理服务期为三年。自万城物业公司正式入伙之日起计算，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，合同双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，万城物业公司应在合同届满后三个月内继续履行合同，置城公司应在此期间选聘新的物业管理企业。依照该合同的约定，前期物业合同的届满时间为2011年1月17日，即前期物业管理服务合同约定届满时间，加上合同约定的届满后的三个月，该合同履行的最终届满之日应为2011年4月17日。
万城物业公司在本案审理过程中未提供其在合同约定的履行期间届满后又与置城公司续签延长该合同的相关证据，也未提供其物业管理服务实际服务至2012年1月15日的相关证据。
工行潍坊分行作为业主，于2010年5月入住潍坊金融服务区D座（1-12层）办公，其建筑面积为14828.56平方米，万城物业公司提供的物业管理服务期间应从2010年5月起计算至2011年4月17日止，约为11.5个月的时间。据此，依照涉案前期物业管理服务合同约定价格及万城物业公司实际提供物业管理服务期间计算，工行潍坊分行应向万城物业公司支付的物业管理服务费为494532.43元（14828.56平方米×2.9元／每平方米×11.5个月）。
另查明，万城物业公司一审时提供了2013年7月2日其工作人员与工行潍坊分行的工作人员就涉案物业费的数额进行过协商的录音文字资料一份，该资料载明，双方对涉案物业费的数额进行过协商，万城物业公司主张工行潍坊分行给548600元即可，但工行潍坊分行称最多给300000元物业费，因双方分歧较大，协商未果。该证据经一审质证，工行潍坊分行未提出异议。
本院查明的上述事实有万城物业公司一审时提供的物业服务合同、谈话录音资料及当事人陈述等在案为证。
本院认为：上诉人工行潍坊分行与被上诉人万城物业公司本案二审双方争议的焦点有三个，一是涉案的前期物业服务合同对双方是否具有法律约束力；二是被上诉人万城物业公司的起诉是否已过诉讼时效；三是上诉人工行潍坊分行应付物业费的数额。
对于第一个争议焦点，从查明的事实看，上诉人工行潍坊分行作为潍坊金融服务区D座1-12层的业主，虽不是涉案前期物业服务合同的签署人，也没有与被上诉人万城物业公司之间直接签订物业服务合同，但却是该前期物业服务合同的当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。为此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条已作明确的规定，即“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故涉案的前期物业服务合同对上诉人工行潍坊分行、被上诉人万城物业公司均具有法律效力，上诉人工行潍坊分行与被上诉人万城物业公司均应履行合同之约定。
对于第二个争议焦点，本案中，上诉人工行潍坊分行与被上诉人万城物业公司曾在2013年6月、7月间就涉案的物业费问题进行过协商，因双方对价格问题存在较大差异而未达成一致意见，基于此，应认定被上诉人万城物业公司已向上诉人工行潍坊分行主张了权利，其诉讼时效产生中断，故被上诉人万城物业公司于2014年4月17日向一审法院起诉，并未超过两年的法定诉讼时效。
对于第三个争议焦点，依据置城公司与被上诉人万城物业公司签订的前期物业服务合同约定，上诉人工行潍坊分行作为所在的潍坊金融服务区D座1-12层的业主，应交物业费的价格为每月每平方米2.9元。按上诉人工行潍坊分行在潍坊金融服务区D座1-12层的建筑面积14828.56平方米计算，上诉人工行潍坊分行每月应当交纳的物业服务费为43002.82元，其交纳物业服务费的期间也按约从上诉人工行潍坊分行入住的2010年5月起计算，至前期物业服务合同约定三年服务期间届满后三个月止，即到2011年4月17日前期物业服务合同终止，其实际服务期间约为11.5个月，尚不满一年，上诉人工行潍坊分行应当交纳该期间的物业费共计494532.43元。对于被上诉人万城物业公司所称物业服务截止期到2012年1月15日的主张，因被上诉人万城物业公司未提供其与置城公司续签延长前期物业服务合同的相关证据，也未提供其前期物业服务实际服务截止期的相关证据，且超出涉案前期物业服务合同约定三年的服务期限，上诉人工行潍坊分行对此也不予认可，因此，被上诉人万城物业公司所称其前期物业服务为18.5个月、应付物业费为795552.20元的主张（即自2010年7月1日至2012年1月15日），缺乏依据，不予支持。
综上，上诉人工行潍坊分行主张按涉案前期物业服务合同的实际服务期间交纳物业费数额的上诉理由成立，本院予以支持；上诉人工行潍坊分行的其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院对被上诉人万城物业公司的全部诉求予以支持错误，本院对此予以改正。对于前期物业服务期间问题，被上诉人万城物业公司若有不同意见或看法，可待其证据完善后，另行解决。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎商初字第518号民事判决；
二、上诉人中国工商银行股份有限公司潍坊分行支付被上诉人潍坊市万城物业管理有限公司物业服务费494532.43元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回被上诉人潍坊市万城物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人中国工商银行股份有限公司潍坊分行的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12631元，由上诉人中国工商银行股份有限公司潍坊分行负担7579元、被上诉人潍坊市万城物业管理有限公司负担5052元；二审案件受理费12631元，由上诉人中国工商银行股份有限公司潍坊分行负担7579元、被上诉人潍坊市万城物业管理有限公司负担5052元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路志明
审 判 员 邢伟明
代理审判员 郭明明
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 赵泓惠