广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12964号上诉人（原审被告）：广州市术兆物业管理有限公司，住所地广州市白云区，统一社会信用代码：9144O111587616305R。法定代表人：陈兆坤，总经理。委托代理人：张海勒，公司职员。委托代理人：董润生，广东华科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许燕雪，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：刘同，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市术兆物业管理有限公司（以下简称术兆公司）因与被上诉人许燕雪租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人术兆公司上诉请求：撤销原审判决，改判房屋租赁合同为有效合同。事实与理由：一审法院用双重标准适用法律处理案件。许燕雪与术兆公司签订了二份《租赁合同书》与《物业管理服务协议》。从2015年3月12日开始至2016年4月20日，许燕雪拖欠E-132铺面租金共计24787元，租金的滞纳金共计9012.8元，从2015年12月1日开始至2016年4月20日拖欠C-126A铺面管理费、水电费共计2567元，C-126A铺面管理费、水电费滞纳金共计218.7元。在一审中术兆公司提出反诉，但一审法院不同意反诉，要求术兆公司另案起诉。术兆公司提出最高人民法院有新规定应当合并审理，一审法院答复最高人民法院意见是可以合并审理，所以法院可以不执行，要求术兆公司另案处理。可是当一审法院在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。术兆公司要求法院不适用该司法解释来处理农村三十年前已建好的工业用房的农村房屋租赁合同，但一审法院说没有报建手续，合同认定无效。一审法院违背中央和最高人民法院要求人民法院在裁判案件中要考虑裁判社会效果。该涉案的房屋有三十多年，那时并没有要求报建，该房屋原是萧岗村闲置多年近五万平方米工业厂房和用地，市政府和白云区政府为了提高农民的收入同意将这块闲置多年房屋和土地进行招商投资改造成步行街。术兆公司承接这一项目，投入近二个亿的资金改造成步行街。但一审法院不顾涉案的新市天地步行街是白云区政府的一个重点增加农民收入改造工程的事实，不顾术兆公司投资近二个亿的将闲置多年工业用房改造成白云区的亮点工程近五万平方米新市天地步行街事实，也不顾该新市天地步行街有一百五十多户商户承租房屋在经营的事实，更不顾中央和最高人民法院要求人民法院在裁判案件中要考虑裁判社会效果规定，将有效合同判成无效合同。被上诉人许燕雪答辩称：许燕雪对一审法院适用法律无异议。关于术兆公司要求裁判考虑社会效果，许燕雪认为不能成立。许燕雪向一审法院起诉请求：1、确认许燕雪与术兆公司签订的《租赁合同书》无效；2、术兆公司返还许燕雪租赁保证金4640元、管理费保证金1624元、水电预付金本金812元；3、术兆公司赔偿许燕雪装修工程5000元及货柜损失28970.2元（按原价41386元的70%计算）；4、术兆公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月15日，许燕雪（乙方）和术兆公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定许燕雪承租术兆公司位于广州市白云区新市南街45号联富文化商业广场（又名“新市天地”，总建筑面积约5万平方米）E座第一层第132号商铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积为23.2平方米，用于鞋类、配饰经营之用；租金：自2014年12月1日至2015年3月2日为免租期，自2015年3月3日至2015年11月30日止每月租金2320元，自2015年12月1日至2016年11月30日止每月租金2320元，自2016年12月1日至2017年11月30日止，每月租金2506元；租赁保证金为￥4640元，由乙方于签署本合同两日内向甲方一次性缴纳；该商铺的交付日期暂定为2014年11月30日……；乙方需在该商铺交付日向甲方或商场商业、物业管理公司支付装修押金和水电预付金等，装修押金为合计3000元，水电押金为该商铺承租面积35元/平方米，合计812元。本条所列的相关押金和费用，以乙方另行签订的物业服务管理协议中约定为准。该合同同时约定了双方的违约责任等。同日，双方签订了《物业管理服务协议》，约定乙方向甲方交纳水电费保证金812元、装修保证金3000元，并约定了物业管理费标准、水电费标准及违约责任等。术兆公司依约将涉案房屋交付许燕雪，许燕雪进行了装修并购置货架后开业经营。2015年4月，涉案房屋天花板出现渗水，墙壁出现霉变。许燕雪要求术兆公司维修及赔偿，双方协商未果产生纠纷。一审诉讼中，术兆公司陈述涉案商铺是其向村承租，是村所建已得到街道认可，没有规划报建手续。双方确认许燕雪对涉案房屋的装修残值为2500元，双方均不申请评估。许燕雪提供照片、货单，拟证明货架购置价为41386元，术兆公司不认可。2016年5月8日，许燕雪将涉案商铺内的货柜、物品撤离，双方签订《撤场协议》。术兆公司随即将涉案商铺另行出租并已重新装修营业。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于涉案房屋未依法办理规划报建手续，故依照上述法律规定，许燕雪与术兆公司签订的《租赁合同书》无效。术兆公司未提供合法建筑给许燕雪使用，许燕雪对建筑物的合法性未尽谨慎审查义务，故许燕雪、术兆公司对合同无效均有过错。因合同无效，故许燕雪要求术兆公司返还租赁保证金4640元、管理费保证金1624元、水电预付金812元合理合法，且术兆公司亦同意退回该款，予以支持。双方确认许燕雪装修残值为2500元，由于术兆公司不同意折价赔偿和利用，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，该损失酌情应由双方各负担50%,即术兆公司应赔偿许燕雪装修损失1250元。由于许燕雪在诉讼中已取回涉案房屋内的货架，故许燕雪仍要求术兆公司赔偿货架损失28970.2元的诉讼请求无法律依据，不予支持。至于术兆公司提出的许燕雪拖欠租金、水电费问题，可由双方另行协商或另循法律途径解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，于2016年6月2日作出判决：一、许燕雪与广州市术兆物业管理有限公司签订的《租赁合同书》无效。二、在判决生效之日起三日内，广州市术兆物业管理有限公司向许燕雪返还租赁保证金4640元、管理费保证金1624元、水电预付金812元。三、在判决生效之日起三日内，广州市术兆物业管理有限公司赔偿许燕雪装修损失1250元。四、驳回许燕雪的其他诉讼请求。案件受理费1633元，由许燕雪负担1583元，广州市术兆物业管理有限公司负担50元。本院二审认定事实：许燕雪、术兆公司对于原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对术兆公司的上诉请求进行审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”本案商铺所涉建筑物位于市区，即使属于城中村的范围，但原审法院仍可适用上述司法解释予以审理。至于原审法院是否接纳术兆公司的反诉请求和本案合并审理与本案应适用何种法律无关，二者所要解决的问题不同，原审法院分案处理，没有证据显示对术兆公司行使诉讼权利造成影响。术兆公司认为如认定合同无效违背有关规定的主张，其未能提供具体的依据，对此本院不予采信。上诉人术兆公司的上诉请求，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市术兆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十一月十五日书记员  徐毅敏