山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一初字第107号
原告山东泰邦生物制品有限公司。
法定代表人高小英，董事长。
委托代理人冯军，山东泰润律师事务所律师。
委托代理人尹成磊，山东泰邦生物制品有限公司员工。
被告泰安志高实业集团有限责任公司。
法定代表人江东廷，董事局主席。
委托代理人王波，泰安志高实业集团有限公司员工。
原告山东泰邦生物制品有限公司与被告泰安志高实业集团有限责任公司委托代建合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东泰邦生物制品有限公司的委托代理人冯军、尹成磊，被告泰安志高实业集团有限责任公司的委托代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东泰邦生物制品有限公司诉称，2009年12月1日，原、被告双方签订房屋联建合同，约定由原告提供资金，被告提供土地，联合为原告方职工建设商品房，项目位置为泰安市泰山区东开发区电校斜对面，联建面积不少于1万平方米，联建条件约定被告提供土地使用权保证可以建设100套以上住房，且手续齐全，土地应为泰安市规划的住宅用地，所建房屋达到交房标准，被告承担联建风险，工程于2010年5月1日前开工，2011年12月31日前竣工并验收交房，交房后1年内，被告办理完毕大市房产证和土地证，原告以每平方米2700元的平均单价向被告分期支付联建房款，税费按国家和地方规定由原、被告各自承担，原告以借款方式将首付款支付给被告，同时双方还对项目审批中的职责、双方权利义务具体内容、违约责任承担等条款进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同付款义务，按期向被告支付了联建首付房款27604800元。但被告收款后，一直未按合同约定履行自己的建设、交房、办证等义务，被告至今仍未从政府部门取得合同约定地段的土地使用权，合同约定的2011年12月31日前竣工并验收交房也不能兑现，被告应承担违约责任，请求法院依法判决解除原被告之间的房屋联建合同，判令被告返还原告首付房款27604800元，并按照同期人民银行贷款利率支付自2009年12月7日至2011年12月30日的购房款利息，判令被告支付逾期交付违约金，逾期交付违约金按照合同第八条的约定按总房款的日万分之一点五计算，自2011年12月31日起至付清之日，本案诉讼费、保全费等由被告负担。
被告泰安志高实业集团有限责任公司辩称，原告所诉的合同签订和履行情况属实，交款数额属实，但被告因公司资金周转困难暂时无力偿还。
经审理查明，2009年12月1日，原、被告双方签订房屋联建合同，约定由原告提供资金，被告提供土地，联合为原告方职工建设商品房，项目位置为泰安市泰山区东开发区电校斜对面，联建房屋面积不少于1万平方米。合同约定的联建条件为：被告根据政府审批，提供的土地使用权应保证可以建设100套以上住房，且手续齐备，房屋面积不少于一万平方米，土地应为泰安市规划的住宅用地，土地性质和交房标准在合同附件中进行了约定。合同约定该工程定于2010年5月1日前开工，2011年12月31日前竣工并验收交房，交房后一年内，被告为住户办理完毕大市房产证和土地证，原告以每平方米2700元的平均单价向被告支付联建房款，双方各自承担国家及地方相关规定应缴的各项费用，合同签订之日起三日内，原、被告双方确定联建房的套数，在确定联建房套数五日内支付首付，首付计算公式为乙方职工购置面积（平方米）乘2700元／平方米乘80%，该款为被告建设等相关费用，被告取得联建房屋预售许可证时，原告再支付房款的10%，剩余款项在工程竣工验收，达到交房标准后支付。原告以借款的方式将首付款支付给被告，合同履行期内，该款项不计利息。同时双方还对项目审批中的职责进行了约定。对于逾期交房的违约责任，合同约定为：由于被告原因，未能在约定时间内按期完成项目的建设视为违约，本合同生效后，除不可抗力外，被告不按期交付房屋的，原告有权向被告追索违约金，每延期一天，按乙方职工所购楼房总房款万分之一点五的比率支付违约金，如被告逾期45日仍不能交付房屋，原告有权解除合同，并按合同法办理，合同解除以原告书面通知送达被告之日起生效。
合同签订后，原、被告确定了原告方员工住房的套数为121套，原告于2009年12月4日向被告付款500万元，于2009年12月7日向被告付款22151200元。后原告又增加了两套住房，该两套住房的首付款453600元于2010年1月4日支付给被告。原告共计向被告支付首付款27604800元。被告收款后，未依约取得相应的土地使用权，亦未依约履行建设、交房、办证等义务。
上述事实有房屋联建合同、确认联建住房数量与首付款证明、付款证明、收据和原、被告陈述等证据在案证实。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
本院认为，原、被告双方签订的房屋联建合同实为原告为解决职工住房而委托具备房地产开发资质的被告代为建房的委托代建合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告泰安志高实业集团有限责任公司在收到原告的购房首付款后未按合同约定取得土地使用权，未依约按期建成原告所需住房，且无法继续履行合同，已构成单方违约，故对原告解除合同的诉讼主张依法予以支持。双方合同签订后，原告依约向被告支付了27604800元的购房首付款，被告对此予以认可，现双方合同解除，原告主张返还该购房首付款符合法律规定和本案案情，依法予以支持。
对于原告主张的首付房款利息问题，原告要求被告支付自交款之日至2011年12月30日、按照人民银行公布的同期银行贷款利率计算的利息，对此本院认为，对于首付购房款利息，在双方签订的合同中明确约定：“乙方以借款的方式将首付款支付给甲方，本合同履行期内，该款项不计利息”，虽然本案中因被告违约而导致合同解除，但双方该项约定系双方的真实意思表示，双方均应遵守，在合同解除前，均属于合同履行期内，在合同履行期内原告依约不得主张购房首付款的利息，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
对于逾期交房违约金，原告主张按照合同约定自2011年12月31日起，按总房款每日万分之一点五的比率支付违约金至实际付清之日止，对此本院认为，在合同解除之前，逾期交房违约金应当按照合同约定进行计算，但原告主张自2011年12月31日起计算与合同约定不符，合同约定的交房截止时间为2011年12月31日，故逾期交房违约金的起算时间应为2012年1月1日。在合同解除之后，因被告未取得合同约定的国有土地使用权，原告所需房屋并未进行建设，本案合同已无法继续履行，被告已无法实际交付房屋，若继续支付逾期交房违约金则无截止之期限，不合常理，又因本案双方合同中未约定合同解除后的违约责任及损失计算方式，故对于原告在合同解除后的损失，可以原告实际支付的款项为准，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算。对于本案双方合同解除的时间，应以本判决生效之日为准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告山东泰邦生物制品有限公司与被告泰安志高实业集团有限责任公司于2009年12月1日签订的房屋联建合同；
二、被告泰安志高实业集团有限责任公司退还原告山东泰邦生物制品有限公司已支付的购房首付款27604800元；
三、被告泰安志高实业集团有限责任公司支付给原告山东泰邦生物制品有限公司逾期交房违约金（以27604800元为基数，按照每日万分之一点五的比率自2012年1月1日起计算至本判决生效之日止）；
四、被告泰安志高实业集团有限责任公司赔偿原告山东泰邦生物制品有限公司损失（以27604800元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算，自本判决生效之日起计算至27604800元购房款实际付清之日止）；
五、上述款项限自本判决生效之日起十日内付清；
六、驳回原告山东泰邦生物制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费201418元，由被告泰安志高实业集团有限责任公司负担。被告应负担的诉讼费用已由原告预交，先由原告垫付，待履行本判决时由被告一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李 腾
审 判 员 王 玥
人民陪审员 苏文静
二〇一五年一月二十日
书 记 员 张泽宇