安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）全民一初字第00672号
原告：安徽奥康置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇奥康步行街。
法定代表人：潘长忠，该公司董事长。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
委托代理人：杜林，安徽儒林律师事务所律师。
被告：颜成玲，无业，（全椒县聚香居美食城业主）。
委托代理人：李守德，退休教师。
原告安徽奥康置业有限公司诉被告颜成玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理。依法由审判员袁建兵适用简易程序，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告安徽奥康置业有限公司的委托代理人王家和、杜林，被告颜成玲及委托代理人李守德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽奥康置业有限公司诉称：2013年10月15日，原、被告签订了一份《全椒奥康商业步行街商铺租赁合同》。合同约定租期三年，第一年租金121634元，第二年租金145960元，第三年租金145960元。租金于每年9月11日前预交，逾期按月利率2%支付延期利息。
2014年9月11日，第二年租金到期，原告多次催要，但被告一直拒不支付第二年租金。2014年10月20日，原告书面通知其缴纳，但其仍不交纳。被告长期不交纳房屋租金已构成根本违约，根据法律规定，故起诉请求：1、判令解除双方之间的商铺租赁协议；2、判令被告给付自2014年11月11日起至2015年8月10日的租金109470元，并自2014年9月12日起按月利率2%支付延期利息至付清之日止；3、判令被告于2015年8月10日前让出房屋，逾期按双倍租金标准赔偿原告租金损失；4、判令被告承担一年房租20%的违约金29192元；5、判令被告承担本案律师代理费8000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
颜成玲辩称:一、安徽奥康置业有限公司于2013年10月15日出租的商铺不符合房屋的正常使用用途，其有违约行为。二、根据双方签订的商铺租赁协议第十二条规定，原告方有过错，其有权拒付和免交租金。三、其承租房屋经营到第二年时，下水道发生堵塞，造成其无法经营，于2014年10月一直关闭到现在，根据协议和法律规定，安徽奥康置业有限公司负有较大的责任，其有权拒付租金和迟延交付租金。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:2013年10月15日，安徽奥康置业有限公司与颜成玲签订了一份《全椒奥康商业步行街〈商铺租赁合同〉》，合同相关条款如下：第一条：甲方（以下均指安徽奥康置业有限公司）同意乙方（以下均指颜成玲）承租坐落于全椒奥康商业步行街A2区三层A2-310、A2-311号商铺，建筑面积307.61平方米。第三条第一款：本合同约定的租赁期限为三年，自2013年11月11日起至2016年11月10日止。第四条第一款：乙方承租租金为年付，乙方应于每年9月11日前缴纳下一年租金。该物业年租金：第一年租金为121634元，第二年租金为145960元，第三年租金为145960元。房屋租金不包括按国家规定乙方应缴纳的任何税、费。第三款：如果任何应支付给甲方的款项（包括但不限于租金）在应付款日期后7天内仍未支付的，每逾期一日，乙方应按上述费用总额的千分之三向甲方支付滞纳金，并根据物业管理制度给予相应处理。第十条第二款：按合同规定任何乙方交付的款项，需按规定交付日交付，在应交付日期后3日内未支付的（无论甲方是否催款），承租方应按所逾期支付的费用以月利率为2﹪的标准向出租方支付从应付款日到实际日期间的迟延利息。如逾期15天未缴纳，甲方有权单方解除合同没收保证金，并要求乙方支付欠款及延期利息。第三款：如乙方违反本合同书中任何条款规定或条件，甲方有权采取相应措施没收保证金并要求乙方因导致甲方经济上或其他方面损失的严重性而做出的合理的赔偿，此赔偿将不损害甲方保留就乙方的违约行为向乙方追究法律责任的权利（包括但不限于欠款本金、利息、实现债权费用、律师费用等）。第十二条：除非出租方有过错，否则出租方不因为公共设施、服务设施或安全设施的故障或中断事件以及火灾、洪水、溢水和虫害事件的发生而造成的人身或财产的损害而对承租方或其他任何人承担任何责任。如果以上事件持续超过48小时以上的，出租方应按实际影响的时间免去承租方该时间的租金、公共使用费用以及其他费用或上述费用的任何相应部分。但如果上述中断因承租方的过错所造成，则其交付的租金、公共事业费用以及其他费用的任何部分将不因以上事件而成为不付、停付或拒绝支付的理由而不论上述事件持续的时间有多长。协议并约定的其他相关条款。合同签订后，颜成玲对其所租商铺进行装修，经营名称为“聚香居美食城”，经营中式餐饮，于2013年11月20日正式营业。第一年的房租颜成玲已经支付。
另查明：2014年8月起，颜成玲经营的“聚香居美食城”下水道多次发生堵塞，颜成玲按照墙上的小广告电话联系服务者及时疏通。本案中出租的房屋及设施于2011年4月30日，通过竣工验收合格。2014年10月15日，颜成玲认为安徽奥康置业有限公司违反相关约定，向本院提起诉讼，请求依法解除合同并要求安徽奥康置业有限公司承担其装潢损失、经营损失和装潢保证金1万元等。案件经审理驳回颜成玲全部诉讼请求。颜成玲作为原告起诉的案件在审理中，安徽奥康置业有限公司根据合同条款规定，于2014年10月20日向颜成玲送达支付2014年租金通知书（函），但颜成玲至今未支付第二年租金。2014年10月，“聚香居美食城”停止经营至今。
上述事实，有安徽奥康置业有限公司提供的商铺租赁协议、催收租金函，被告颜成玲提交的商铺下水道故障证明、两名员工证明和短信资料、录音资料及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证所证实。
本院认为：安徽奥康置业有限公司和颜成玲签订的商铺租赁合同是双方在自愿平等的基础上达成的协议，协议内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当严格遵守。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付房屋给承租人使用，是出租人的主要义务，同时也是承租人的主要权利。反之，支付房屋租金是承租人的主要义务，同时也是出租人的主要权利。本案中，安徽奥康置业有限公司将自己位于全椒奥康商业步行街商铺出租于颜成玲，直其接目的就是要按期收取房屋租金，而颜成玲在第二年的租金交纳期限到期后，未能及时交纳租金，其行为违反了租赁合同约定的义务，致使安徽奥康置业有限公司签订的租赁合同的目的不能实现，颜成玲作为承租方已构成根本违约，依据法律规定和双方的合同约定，依法应当解除该合同。故对安徽奥康置业有限公司要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。因颜成玲在合同履行中构成根本违约，按照合同第十条第二款的规定，承租方应按所逾期支付的费用以月利率为2﹪的标准向出租方支付从应付款日到实际给付之日期间的迟延利息。对安徽奥康置业有限公司要求支付利息的诉讼请求本院予以支持。关于安徽奥康置业有限公司主张违约的其他诉讼请求，双方在合同中虽然明确约定了不同违约方式应承担的不同违约责任，但安徽奥康置业有限公司不能举证证明颜成玲因违约给其造成的损失超出上述的利息损失，故对其诉讼请求本院不予支持。关于律师代理费的诉讼请求，租赁协议中虽有约定因违约须支付律师代理费，但该约定无法律依据，故对该主张本院也不予支持。关于颜成玲抗辩拒付或免交租金的理由，本院分析如下：一、颜成玲认为本案出租的商铺不符合房屋的正常使用用途，本院认为，安徽奥康置业有限公司出租的商铺及设施，从房屋设计、施工到竣工验收均符合国家法律的相关规定和验收程序，该房屋在交付给颜成玲时符合房租质量标准和租赁合同约定的使用标准和用途，故对该抗辩理由本院不予采纳。二、关于商铺租赁协议第十二条的约定内容的理解。该约定中“除非出租方有过错，否则出租方不因为公共设施、服务设施或安全设施的故障或中断事件以及火灾、洪水、溢水和虫害事件的发生而造成的人身或财产的损害而对承租方或其他任何人承担任何责任”等内容。根据我国合同法相关理论，该“过错”的含义应当理解为在协议履行中是否有违约行为，如有违约行为可以理解为有“过错”。根据本案的事实，安徽奥康置业有限公司在本合同履行中并无违约行为，因而不能理解其有“过错”，故该条约定不能成为颜成玲拒付租金或延迟支付租金的理由。三、关于租赁期间下水道堵塞问题。颜成玲在租赁期间，下水道发生堵塞，庭审中安徽奥康置业有限公司虽然不予认可，但根据相关证据，能够认定堵塞的事实存在。但颜成玲不能提供证据证明，堵塞是安徽奥康置业有限公司的违约行为导致，也不能证明下水道堵塞与停止经营存在直接因果关系，故对颜成玲的该项抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽奥康置业有限公司与被告颜成玲的商铺租赁合同（判决生效之日即为解除之时）；
二、被告颜成玲自本判决生效之日起十五日内支付原告安徽奥康置业有限公司自2014年11月11日至腾让房屋之日止的租金（标准按每年145960元计算）；并支付自2014年9月12日起按2﹪月利率计算到实际给付日期间的迟延利息；
三、被告颜成玲自本判决生效之日起十五日内将租赁物返还于原告安徽奥康置业有限公司；
四、驳回原告安徽奥康置业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费3696元，适用简易程序审理减半收取1848元，由原告安徽奥康置业有限公司负担448元，被告颜成玲负担1400元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 袁建兵
二〇一五年七月一日
书记员 杨 升
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限
内仍未履行；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。