宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2156号原告（反诉被告）：宁波正青创意产品设计有限公司（组织机构代码为58846918-3）。住所地：宁波市江东区中兴路***号（10-5）（集中办公区）。法定代表人：周正青（公民身份号码为3302031931********），该公司总经理。被告（反诉原告）：浙大科技园宁波发展有限公司（组织机构代码为73213960-6）。住所地：宁波高新区江南路****号。法定代表人：葛朝阳（公民身份号码为3301031958********），该公司经理。委托代理人：娄静静，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。原告宁波正青创意产品设计有限公司（以下简称正青设计公司）为与被告浙大科技园宁波发展有限公司（以下简称科技园公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员张红卫适用简易程序独任审理。审理中，被告科技园公司提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告正青设计公司的法定代表人周正青，被告科技园公司的委托代理人娄静静到庭参加诉讼。现已审理终结。原告正青设计公司起诉称：2014年2月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于宁波市科技园区的房屋。租赁期限自2014年3月16日至2015年3月15日，月租金1241.68元。2014年2月26日，原告向被告支付10882.96元。被告并未按照合同约定交付房屋，也未按照合同约定为原告制作载有原告名称的水牌、导向牌、名牌。原告于2014年9月向被告提出终止合同，但被告要求扣除6773.84元的罚款。原告认为，被告的违约行为给原告造成了重大损失。请求法院判令：1.被告返还原告6773.84元；2.被告支付因其迟延交付房屋产生的违约金9039.03元（以原告支付的租金9933.66元为基数，按照日利率1%计算91天）；3.被告退还原告租金7450元，补偿原告损失10000元，支付相当于三个月房租的违约金3725.04元；4.被告支付原告可得利益损失30000元。被告科技园公司答辩兼反诉称：与原告签订房屋租赁合同属实。原告第一项诉请中的6773.84元构成为：1241.68元为支付给被告的保证金，2191.20元为支付给被告周转金，其余为物业费、电费。被告在合同终止后，已于2015年3月30日将保证金、周转费支付给原告。物业费、电费并非被告收取。被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。原告租赁被告房屋一年，至今支付八个月房屋租金，尚有四个月的租金即4966.72元的房屋租金未付。请求法院判令：原告支付被告房屋租金4966.72元，并支付自2014年9月15日起至实际付清之日止逾期付款违约金（以4966.72元为基数，按照日利率1%，暂计算至2016年3月14日为26820元）。原告针对被告的反诉答辩称：原告已于2015年9月终止了合同的履行，不存在违约行为，请求驳回被告的反诉请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1.大件物品放行模式确认书一份、江苏炜斌集团南通物业发展有限公司水电费收款收据三份、办公用品运费收款收据一份，拟证明原告于2014年6月18日搬入承租房屋的事实。证据2.物业水电费通知单一组，拟证明合同签订后，原告并未使用承租房屋的事实。证据3.房屋租赁合同一份，拟证明原被告就房屋租赁的相关事宜进行约定的事实。证据4.退租申请（复印件）一份，拟证明2015年9月原、被告已经终止房屋租赁合同的事实。被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据5.中国建设银行单位客户专用回单一份，拟证明被告已于2015年3月30日将保证金、周转金计3432.88元退还原告的事实。证据6.入租企业通知单、出租场所消防安全责任书、入租验收单、浙大科创大楼室内装饰配置清单各一份，拟证明在合同签订前，原告已对承租房屋情况进行确认的事实。证据7.水牌照片一份，拟证明被告按照合同约定为原告制作了相应指示牌的事实。证据8.原告与浙江永成物业管理有限公司合同一份，拟证明原告系向第三人缴纳水电费、物业费的事实。原、被告提供的证据，经庭审出示，当事人质证，当事人的质证意见及本院的认证意见如下：证据1.2被告有异议，认为该两组证据无法证明原告的搬入时间。证据3被告无异议。证据4被告认为该证据为复印件，真实性难以核实，而且原告的申请相对方并非被告。证据5.8原告无异议。证据6原告无异议，但认为上述证据的签署时间并非交房验收时间，而是原告申请入住时间。证据7原告认为被告当时未按合同约定履行该项义务。本院认为：证据1.2均无法证明原告搬入承租房屋的时间，即使原告于此时搬入，也无法证明系因被告迟延交付房屋所致。证据3被告无异议，本院予以确认。证据4为复印件，真实性无法核实，本院不予确认。证据5.8原告无异议，本院予以确认。证据6由原告签字确认，本院予以确认。证据7真实性难以核实，本院不予确认。综上，本院认定事实如下：2014年2月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于宁波市科技园区的房屋。租赁期限自2014年3月16日至2015年3月15日，月租金1241.68元，租金半年支付一次，先付后用。前六个月租金，在合同签字生效后五天内支付，之后租金，原告应于每隔六个月的首月的前五天内，向被告预先支付未来六个月的租金。如原告未按时支付租金的，自应付租金之日起，按照每日1%的比例支付违约金至实际支付之日止。合同约定，被告在物业首层大堂中为原告的办公物业免费提供载有原告名称的水牌、楼层电梯厅导向牌和租赁单元外的公司名牌，被告未能提供有效证据证明已履行了上述义务。2014年2月26日，原告向被告支付半年租金7450.08元，房屋租赁保证金1241.68元，物业、能耗周转金2191.20元，合计10882.96元。同日，原告签署入租企业通知单、入租验收单等文件，领取了被告交付的承租房屋钥匙。后原告又支付了两个月租金2483.36元。2015年3月15日，原告从承租房屋搬离。被告于2015年3月30日将房屋租赁保证金1241.68元，物业、能耗周转金2191.20元退还给原告。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行合同义务。对于原告的第一项诉讼请求，原告请求被告退还6773.84元，该6773.84元包括保证金1241.68元，物业、能耗周转金2191.20元，物业费、电费857.60元，9月16日至11月15日房租租金2483.36元。其中原告向被告交付的保证金1241.68元，物业、能耗周转金2191.20元，在合同终止后，被告已于2015年3月30日退还原告；原告交付的物业费、电费，并非向被告支付上述费用；原告请求被告返还9月16日至11月15日房租租金2483.36元，该期间为租赁合同存续期间，原告应履行支付租金的义务。故对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。原告的第二、三项诉讼请求均建立在被告存在迟延交付承租房屋的违约行为致使原告不能如期搬入承租房屋这一主张之上，但原告并未提供证据证明被告存在迟延交付承租房屋的行为，故对原告的第二、三项诉讼请求，本院不予支持。对于原告的第四项诉讼请求，原告认为因被告未按照合同约定在首层大堂、楼层电梯厅、租赁单元为原告提供载有原告名称的水牌、导向牌、名牌给原告造成很大的负面影响，失去了很多投资和客户，应赔偿原告损失30000元。本院认为，违约损害赔偿应以实际损失存在为前提，原告首先应就其实际存在30000元损失提供证据予以证明，但原告未就其损失30000元提供证据予以证明，对于原告的第四项诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，本院认为，承租人应当按照合同约定向出租人支付租金，逾期支付应当支付相应的逾期付款违约金。原、被告约定的承租期间为一年，原告应当按照合同约定支付一年的租金，且后半年的租金按照合同约定应在2014年9月20日之前一次性支付，但原告仅支付八个月的租金，被告请求原告支付剩余租金4966.72元，并支付逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。但被告主张的逾期付款违约金明显过高，本院予以调整。本院认为，原、被告约定的违约金不应超过实际损失的30%。被告逾期付款损失应以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础，按照逾期罚息利率标准计算。本院确认本案逾期付款损失按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算，故逾期付款违约金计算标准应为中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.95倍。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告宁波正青创意产品设计有限公司的诉讼请求；二、原告宁波正青创意产品设计有限公司支付被告浙大科技园宁波发展有限公司租金4966.72元，并支付自2014年9月21日至实际付清之日止的逾期付款违约金（以4966.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算，暂计算至2016年3月14日为724.57元），限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1475元，减半收取737.50元，由原告宁波正青创意产品设计有限公司负担；反诉费297元，由原告宁波正青创意产品设计有限公司负担53元，被告浙大科技园宁波发展有限公司负担244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  张红卫二〇一六年五月三日代书 记员  赵 峥