山东省临沭县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）沭执异字第42号
案外人：高强。
申请执行人：时晓东。
被执行人：临沭县鑫鑫机械有限公司。
住所地：临沭县南外环东首路南。
法定代表人：张宝山，经理。
被执行人：临沂佳旺机械制造有限公司。
住所地：临沭县南外环东首路南。
法定代表人：王宏卫，经理。
被执行人：张宝山。
本院在执行时晓东与临沭县鑫鑫机械有限公司、临沂佳旺机械制造有限公司、张宝山民间借贷纠纷一案中，案外人高强于2015年11月24日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，现已审查终结。
案外人高强称：时晓东诉张宝山、临沂佳旺机械制造有限公司民间借贷一案，已进入强制执行程序，在执行过程中，临沭县人民法院作出（2013）沭执字第1427号执行裁定书，裁定将我租赁的尚未到期的房产（位于临沭县南外环东首路南，房产证号：沭房管字第000097**号）进行拍卖，我提出执行异议，临沭县法院作出（2014）沭执异字第39号执行裁定，认定我有该房屋的租赁和优先购买权，时晓东不服提出复议，临沂市中级人民法院（2015）临执复字第17号执行裁定书，驳回时晓东的复议申请。我认为，在租赁期限尚未到期的情况下，贵院在执行（2013）沭执字第1427号执行裁定书过程中，应保障我的合法的租赁权和优先购买权。
申请执行人时晓东辩称：（2013）沭执字第1427号执行裁定书裁定的内容合法有效，这一点异议人也没有再次提出异议，（就是拍卖临沂佳旺机械制造有限公司所有的位于临沭县南外环东首路南的房产一处，上下二层共六间，房产证号：沭房管字第000097**号）以清偿债务，现异议人提出保障他的租赁权及优先购买权，答辩人认为（2014）沭执异字第39号和（2015）临执复字第17号执行裁定书已表明的非常清楚，被拍卖财产上是否有租赁权及其他用益物权均不影响人民法院对其进行依法处置。也就是说本次法院依法拍卖的房产上是否有合法的租赁权及优先购买权，不影响人民法院对此房产依法处置。
关于异议人的租赁权是否合法，因法院在本案中不做审查，所以答辩人也就不表明态度；关于优先购买权的问题，在法院依法拍卖的前提下，不可能存在。
综上，请求法院依法驳回异议人的异议，依法继续执行
（2013）沭执字第1427号执行裁定书中的执行内容，以维护法律尊严。
本院查明：时晓东与临沭县鑫鑫机械有限公司、临沂佳旺机械制造有限公司、张宝山民间借贷纠纷一案，在诉讼前，本院根据时晓东的申请，于2013年3月7日作出（2013）沭立保字第64号民事裁定书，裁定：查封临沂佳旺机械制造有限公司位于临沭县南外环东首路南的房产一宗（上下两层共六间，房权证号：沭房管字第000097**号）。后时晓东提起诉讼，本院于2013年7月18日作出（2013）沭民一初字第995号民事判决书，判决：一、被告临沭县鑫鑫机械有限公司于本判决生效后十日内返还原告时晓东借款757000元及利息（利息自2011年5月26日起算至付款之日止，按约定的月息2分计算）；二、被告临沂佳旺机械制造有限公司、张宝山对上述借款757000元的本息承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告临沭县鑫鑫机械有限公司追偿；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；诉讼费19220元（案件受理费14700元、保全费4520元），由被告临沭县鑫鑫机械有限公司、临沂佳旺机械制造有限公司、张宝山负担。因被告未按时履行该判决书确定的义务，原告时晓东于2013年10月18日向本院申请强制执行，执行案号为（2013）沭执字第1427号。
执行过程中，本院委托临沂市金信房地产评估事务所对临沂佳旺机械制造有限公司所有的上述已查封的房地产一宗进行价值评估，该事务所于2014年3月29日出具临金房评字（2014）第010号评估报告，内容显示：临沭县兴大东街鑫苑小区4-1号楼107、206房地产，房地产总建筑面积191.03平方米，其中4-1号楼107室建筑面积为94.6平方米，4-1号楼206室建筑面积为96.43平方米，为沿街商业楼，上下两层共六间，房权证号：沭房管字第000097**号，已于2013年3月22日抵押给中国农业银行股份有限公司临沭县支行，评估价值合计为773214元。
2014年6月25日，本院作出（2013）沭执字第1427号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人临沂佳旺机械制造有限公司所有的位于临沭县南外环东首路南的房产一处（上下二层共六间，房产证号：沭房管字第000097**号）以清偿债务。后本院委托临沂锦程拍卖有限责任公司进行拍卖，定于2014年11月11日拍卖。
在拍卖前，异议人高强于2014年11月11日提出执行异议，申请中止执行上述房间的拍卖，并向本院提供2011年3月8日协议书一份，内容显示：甲方临沭县鑫鑫机械有限公司，乙方高强，丙方临沂佳旺机械制造有限公司；2009年10月28日甲方向乙方借款49万元，2010年12月10日甲方向乙方借款10万元，2011年1月28日甲方出具欠条载明欠乙方利息126400元，借款本金及利息共计716400元；经三方协商确定，丙方自愿将房屋出租给乙方，以房屋租金逐年抵顶甲方所欠乙方的借款；租赁房屋系临沭县兴大东街鑫苑小区4-1号楼107、206房间，房屋面积共计191.03平方米；租赁期限为16年，自2011年3月8日起至2027年6月26日止；每年租金4万元，自2011年3月8日起乙方应支付的租金直接抵顶甲方所欠乙方的借款，租金每年结算一次……。异议人在租赁使用后，又将该房屋租赁给王荣强使用，并提供与王荣强签订的房屋租赁合同一份。
本院于2014年12月1日作出（2014）沭执异字第39号执行裁定书，该裁定书认为：本院予依法拍卖该房屋，是对房屋所有权的处置，不影响异议人在原租赁期内对房屋的继续使用，异议人作为承租人在同等条件下享有优先购买的权利。因此，异议人申请本院中止执行该房屋拍卖的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人高强的执行异议。申请执行人时晓东不服，向临沂市中级人民法院申请复议，临沂市中院于2015年6月29日作出（2015）临执复字第17号执行裁定书，该裁定书认为：被拍卖财产上是否负担有租赁权及其他用益物权均不影响人民法院对其进行依法处置，因此临沭法院在执行中依法拍卖被执行人所有的房产并无不当，但在执行异议程序中，异议人高强并未主张优先购买权的情形下，临沭法院直接认定高强享有优先购买权不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回申请复议人时晓东的复议申请。
案外人高强遂于2015年11月24日向本院提出书面异议，请求在租赁期限尚未到期的情况下，临沭县法院在执行（2013）沭执字第1427号执行裁定书过程中，保障案外人的合法的租赁权和优先购买权。
本院认为：（2013）沭民一初字第995号民事判决书，系已生效的法律文书，当事人依法应当严格履行。在被执行人拒不自觉履行其义务时，本院可以依法查封、处置其财产。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭。本案中，案外人提供的协议书显示，本院预拍卖被执行人临沂佳旺机械制造有限公司所有的房屋已在法院查封之前租赁给案外人，至2027年6月26日止，现尚未到期，其租赁权不因拍卖而消灭。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此，本院予依法拍卖该房屋，是对房屋所有权的处置，不影响案外人在原租赁期内对房屋的继续使用，案外人作为承租人在同等条件下享有优先购买的权利。因此，案外人申请本院在执行过程中，保障案外人对拍卖物上设立的合法的租赁权和优先购买权的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
案外人高强关于对预拍卖物沭房管字第00009755号登记证对应的鑫苑小区4-1号楼107、206房间上原有的租赁权和优先购买权的异议成立。受让人取得预拍卖房屋的所有权后，应当从2027年6月26日开始占有使用。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向山东省临沭县人民法院提起诉讼。
审判长 王青松
审判员 陈晓东
审判员 姚 宇
二〇一五年十二月一日
书记员 高霄霄