浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初05409号
原告：精工控股集团有限公司,住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖路（柯西开发区）。
法定代表人：方朝阳，系公司董事长。
委托代理人：赵俊、马建权，系公司法务。
被告：杨红玲。
委托代理人：马悦铨，寿银萍，浙江越兴律师事务所律师。
原告精工控股集团有限公司（以下至判决主文前简称为精工公司）与被告杨红玲房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月6日由本院受理后，依法由审判员王羽独任审判，并分别于2016年6月2日和7月5日两次公开开庭进行了审理。原告精工公司的委托代理人赵俊、被告杨红玲的委托代理人马悦铨、寿银萍到庭参加第一次开庭，原告精工公司的委托代理人赵俊、被告杨红玲的委托代理人马悦铨到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。
原告精工公司起诉称：2011年4月15日，被告与原出租人孙乐霞签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租人孙乐霞将其位于诸暨市暨阳街道艮塔东路108号的房屋出租给被告，租期为2011年4月15日起至2019年4月14日止，租期为八年，第一年租金为22万元，之后每年增加5%；租金支付方式为按年支付，先付后用。合同还约定，如一方违约，应向守约方支付违约金10万元。2013年9月30日，原告自出租人孙乐霞处取得该房屋的所有权，并办理了房屋过户手续，被告同时签署了《放弃优先购买权承诺书》。根据合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租期内所有权发生变动的，不影响租赁合同效力。原告取代原出租人孙乐霞作为该《房屋租赁合同》的出租人，并继受取得相应的权利和义务，并通知被告自房屋所有权发生变更之日起应将租金支付给原告指定账户。但被告自2013年起即未按期支付租金，已构成实质性违约，严重损害原告合法权益。原告曾多次向被告催讨，并于2015年5月10日及5月13日送达《律师函》及《关于立即支付租金的函》。此后，被告仅在同年9月15日支付租金12万元，现尚欠2013年起至今的租金545309元。故原告起诉要求解除原、被告间的房屋租赁合同，被告支付计算至返还租赁物止的租金（暂计至2016年4月30日为545309元）及相应利息并退还房屋并支付因迟延履行而应承担的违约金10万元。
被告杨红玲答辩称：被告杨红玲向孙乐霞租赁诉争房屋事实，但被告并不知道孙乐霞将该房屋已过户给了原告的情况，直至2015年年中6、7月原告找到被告时，被告才了解。原、被告间没有签订租赁合同，故原租赁关系有效并不等于原租赁合同就自动适用于原、被告间。被告已向孙乐霞付清2015年4月14日之前的租金，并向原告支付租金12万元。同时，原告要求被告支付租金的诉请中，2013、2014年的租赁年度即时间是2015年4月14日之前的租金部分已超过诉讼时效。被告租赁房屋系用于开办婚纱影楼，因影楼尚有大量预约的婚纱摄影合同尚未履行，如果法院确定本案的合同需要解除的话，请求考虑该情况。综上，被告同意支付2015年4月15日至2016年尚未支付的租金，但原告主张的利息、违约金没有事实和法律依据。
原、被告举证、质证过程：
1、原告提供房屋租赁合同一份，用以证明孙乐霞和被告的原租赁合同关系。经质证。被告对2011年4月15日签订的合同真实性没有异议；
2、原告提供抵押借款合同、补充协议、协议书以及房屋产权证书、土地使用权证、契证各一份，用以证明原告从原出租人孙乐霞处合法取得艮塔东路108号的房屋的产权的情况；经质证，被告表示要求法院对上述证据予以审核，并认为被告在原告于2015年6、7月间向其催要租金前不知晓相关情况，原、被告间的房屋租赁合同关系始于2015年9月被告向原告支付房租之时；
3、原告提供其于2016年1月19日向被告邮寄的《关于解除租赁合同的函》及EMS寄件单各一份，用以证明原告通知被告解除租赁合同但被告未在三个月内提出异议，故租赁合同已解除的情况；经质证，被告认为未收到过该函件，且函件中的内容也和本案事实不符，被告并未拖欠租金，因为原、被告间的租赁关系在2015年9月才成立；而且EMS寄件单上没有盖章，且显示非被告本人签收的；原告在被告质证后将诉讼请求由确认解除房屋租赁合同变更为解除房屋租赁合同；
4、原告提供2015年5月10日邮寄给被告的《律师函》及EMS寄件单各一份和2015年5月13日邮寄的《关于立即支付租金的函》及EMS寄件单各一份，用以证明原告多次催告被告支付租金的情况。经质证，被告认可确实曾受到该两份函件，但上述证据恰好可以证明原告于2015年5月10日才告知被告房屋所有权变更的事实及原、被告之间重新建立租赁关系的情况；
5、原告提供被告于2013年9月24日出具的《放弃优先购买权承诺书》一份，用以证明被告放弃优先受让权，且被告已经了解到房屋实际过户到原告名下的情况，被告应该及时向原告履行支付房屋租金的义务。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明原告主张的事实，因为该证据不是出具给原告的，而是出具给原出租人孙乐霞夫妇的；
6、被告提供银行凭证一份，用以证明其于2014年7月1日通过原承租人孙乐霞的兄弟孙乐平已支付2014年4月15日至次年4月14日的租金计254677元。经质证，原告认为孙乐平与本案无关，不予认可。
结合上述举证、质证意见，本院认证如下：虽然证据1中原告提供的房屋租赁合同系原房屋出租人孙乐霞与被告签订，本案原告并非该合同相对人，但根据证据2中原告提供的以房抵债的协议及房屋权证等，前述租赁合同的标的房屋之所有权已由原出租人转让给本案原告精工公司所有，而《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故前述被告与孙乐霞签订的房屋租赁合同仍然对继受取得该房屋的原告及原承租人被告杨红玲继续有效，故本院对证据1、2均予以认定；被告否认曾收到过证据3中的解除合同的函件，而邮政快递单证中也不能反映出被告曾签收该函件，同时原告亦未能提供其他证据佐证其主张，本院对证据3不予认定；证据4可反映原告曾于2015年5月后多次向被告催讨租金的事实，予以认定；证据5中的放弃优先购买权承诺书系被告出具给原出租人，并不能当然证明其已知晓承租房屋所有权发生转移的事实，亦不予认定；证据6中款项支付对象为孙乐平，被告未能证明该证据与本案的关联性，不予认定。
经审理，本院认定：2011年4月15日，被告杨红玲与原出租人孙乐霞签订了《房屋租赁合同》一份，由孙乐霞向被告出租坐落于诸暨市暨阳街道艮塔东路108号的房屋一处，合同约定租期为2011年4月15日起至2019年4月14日止，第一年租金为22万元，之后每年增加5%；租金支付方式为按年支付，先付后用，定于每年的4月15日前支付。合同还约定，出租方若将房屋所有权转让给他人，合同继续有效，出租方应提前三个月通知承租方；如一方违约，应向守约方支付违约金10万元。根据上述合同约定，被告杨红玲应于2014年4月15日前支付2014年4月15日至2015年4月14日止的房租254677.50元；应于2015年4月15日前支付该日起至2016年4月14日止的房租267411.38元；自2016年4月15日起至房屋腾退之日止的房租或房屋占用使用费按每月23398.50元计算（如至次年4月14日仍未腾退，原告可依据前述合同约定要求增加按月计算的房屋占用使用费。）。2013年9月30日，原告自出租人孙乐霞处取得该房屋的所有权，并办理了房屋过户手续。2015年5月起，原告曾数次向被告发函催讨自2013年起的房屋租金。现原告起诉要求被告支付自2013年9月30日起的房屋租金，并承担相应违约责任及解除合同。
另查明，被告于2015年9月向原告支付房屋租金12万元。
本院认为，租赁合同约定的租赁期内，租赁物所有权发生变动后，该租赁合同对于承租人与物权变动后之所有权人继续有效。故原告作为租赁物新所有权人有权根据该租赁合同向被告主张租金，被告亦应依合同约定支付租金。现被告经原告多次催讨未按约履行。那么，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有权要求解除合同，现原告起诉要求解除该合同及由被告返还租用房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告还要求被告支付自2013年9月30日起的租金，而被告辩称其已付清2015年4月14日之前的租金，其中2014年4月15日前的租金系支付给原出租人孙乐霞，而2014年4月15日至2015年4月14日的租金系通过孙乐霞之弟支付。根据原租赁合同约定，租金采用先付后用方式支付，支付时间为每年4月15日，那么自2013年9月30日起至2014年4月14日的租金支付期限为2013年4月15日，而当时原告尚未取得出租房屋的所有权，该租金应由原出租人孙乐霞收取，至于该期间原告的租金损失，其可与孙乐霞另行协商解决，而无法向本案被告主张。当然，原告有权向被告收取2014年4月15日后的租金，不过被告如因未能知晓房屋权属变更情况而仍将租金支付给原出租人孙乐霞也无不可，但被告所提供的汇款凭证等证据仅能反映其向孙乐平汇款的情况，无法证实其已向孙乐霞支付该期间的租金，故被告关于其已向孙乐霞支付2014年4月15日至2015年4月14日租金的辩称缺乏事实依据，而不得对抗原告向被告主张上述期间租金的诉请。综上，原告要求被告支付房屋租金并按合同约定支付违约金的诉请，本院对其合理部分予以支持。原告还要求被告支付迟延支付租金的利息，但因合同中已约定了违约金，且原告未能说明其存在显著高于该违约金的其他损失，故对原告要求支付利息的主张不予支持。被告辩称，原告起诉要求被告支付租金已超过诉讼时效，但本案之租金属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之情况，故未超出诉讼时效，对被告的前述辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告精工控股集团有限公司与被告杨红玲间的租赁合同关系；
二、被告杨红玲应在本判决生效之日起三个月内将坐落于诸暨市暨阳街道艮塔东路108号的房屋（房权证号：房权证诸字第××号）腾退给原告精工控股集团有限公司；
三、被告杨红玲应支付给原告精工控股集团有限公司自2014年4月15日起至本判决生效之日止的房屋租金，其中至2016年4月14日止的房屋租金计402088.88元；2016年4月15日至双方间租赁合同解除之日即本判决生效之日止的房租按每月23398.50元计算；上述款项限本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告杨红玲应支付给原告精工控股集团有限公司违约金100000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
五、被告杨红玲应支付给原告精工控股集团有限公司自本判决生效之日起至被告向原告腾退坐落于诸暨市暨阳街道艮塔东路108号的房屋（房权证号：房权证诸字第××号）止按每月23398.50元计算的房屋占用使用费，款定于房屋腾退之日一次性付清；
六、驳回原告精工控股集团有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10253元，依法减半收取5126.50元，由原告精工控股集团有限公司负担126.50元，被告杨红玲负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费10253元]。
审判员 王 羽
二〇一六年七月六日
书记员 骆未腾