贵州省从江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）从民初字第230号
原告赵永艳，女，1974年10月10日出生，侗族，本科文化，贵州省从江县高增乡林业站职工。
委托代理人陈诗彬，金峰律师事务所律师。
委托代理人顾崇昭，榕江县中心法律服务所法律工作者。
被告宋贵生，男，1971年9月20日出生，汉族，初中文化，个体户。
委托代理人唐羽生，贵州宇泰律师事务所律师。
被告张乃全，男，1975年4月2日出生，侗族，本科文化，贵州省从江县国税局职工。
原告赵永艳与被告宋贵生、张乃全确认合同无效纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理。依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2013年8月7日依法将本案转为普通程序，组成合议庭，进行了第二次公开开庭审理。原告赵永艳及其委托代理人陈诗彬、顾崇昭，被告宋贵生及其委托代理人唐羽生，被告张乃全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告张乃全系夫妻关系，2009年3月17日，被告张乃全未经原告同意，擅自将夫妻二人座落于从江县丙妹镇丙妹路82号砖混结构的五层楼房转让给被告宋贵生，同时二被告还约定将此房的出售时间定于2014年6月12日。协议签订后，被告宋贵生先后分三次将购房款共计398800元交付给被告张乃全。直到2012年下半年，原告知道被告宋贵生与被告张乃全私自买卖房屋后，即去找到被告宋贵生，要求终止合同，但遭到其拒绝。为此，原告提起诉讼，请求法院判决确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并由被告张乃全退还被告宋贵生购房款398800元，本案诉讼费由二被告承担。
被告宋贵生辩称，原告并非是在2012年下半年才知道二被告买卖房屋的事实，二被告买卖房屋实质是原告介绍的。被告宋贵生在2009年5月2日和2009年6月26日分别支付的100000元和48800元购房款，均是原告带被告张乃全出具的收条来到被告宋贵生的门面收取的现金。原告一直在从江工作，并未长时间外出，没有理由不知道二被告买卖房屋的事实，现因为房屋价格上涨，所以原告反悔。此外，该争议房屋系被告张乃全继承其父母遗产所得，由于张乃全与其兄弟姊妹签订协议，约定该房屋五年内不得出卖，故二被告签订《房屋买卖协议》后约定五年后即2014年6月15日再办理房屋过户手续，但这并不影响合同的效力。
被告张乃全辩称，当初卖房是其个人行为，未征得其妻子即原告的同意。
本案争议的焦点：被告宋贵生与被告张乃全签订《房屋买卖协议书》时，原告赵永艳是否知情并允许；二被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效。
原告赵永艳为证明自己的主张提供以下证据：
1、《房屋买卖协议书》一份，证明被告张乃全未经原告同意将争议房屋卖给被告宋贵生。该份证据经庭审质证，被告张乃全无异议，被告宋贵生对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容具有真实性，但不能证明原告赵永艳不知情，证明理由不予采信。
2、原、被告的结婚证，证明原告赵永艳与被告张乃全系夫妻关系，该房产是在夫妻关系存续期间继承取得，属于夫妻共同财产。该份证据经庭审质证，被告张乃全无异议，被告宋贵生对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据客观真实，其证明理由予以采信。
3、《房屋产权证》，证明该房屋是夫妻二人共有。该份证据经庭审质证，被告张乃全无异议，被告宋贵生对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容客观真实，虽只有被告张乃全个人名字，但该房产系原告赵永艳和被告张乃全夫妻关系存续期间所得，应当属于夫妻二人共有财产，其证明理由予以采信。
被告宋贵生为证明自己的主张提供以下证据：
1、收条三张，证明被告宋贵生支付张乃全购房款398800元，履行了合同义务，同时证明第二、三张收条系原告赵永艳授权后才给被告宋贵生的。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容具有真实性，但不能证明系原告赵永艳授权，其证明理由不予采信。
2、《房屋来源登记表》，证明该争议房屋系被告张乃全继承其父母遗产该登记表上并无原告赵永艳的名字，应当视为被告张乃全的个人财产。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容具有真实性，但该房屋系原告赵永艳与被告张乃全在夫妻关系存续期间所得，并无其他证据明确表示为被告张乃全个人所有，应当属于夫妻二人共有财产，其证明理由不予采信。
3、《申请书》，证明该房屋系被告张乃全一人所有。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容具有真实性，虽是被告张乃全以个人名义申请，但并无证据证明该房屋仅归被告张乃全一方所有，其证明理由不予采信。
4、《房屋产权证》，证明该房屋系被告张乃全一人所有。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容具有真实性，但该房屋系原告赵永艳与被告张乃全在夫妻关系存续期间所得，并无其他证据明确表示为被告张乃全个人所有，应当属于夫妻二人共有财产，其证明理由不予采信。
5、户籍证明，证明张乃全其他五位兄弟姊妹的身份情况。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均无异议，予以采信。
6、《房屋遗产分割协议书》，证明该争议房屋系由被告张乃全继承所得，并补偿了其他五位兄弟姊妹每人50000元，其本人独自有完整的合法产权。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容具有真实性，但该房屋系原告赵永艳与被告张乃全在夫妻关系存续期间所得，并无其他证据明确表示为被告张乃全个人所有，应当属于夫妻二人共有财产，其证明理由不予采信。
7、《公证书》，证明被告张乃全与其兄弟姊妹到公证处对其兄弟姊妹间签订的《房屋遗产分割协议书》进行公证。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均无异议，予以采信。
8、《房屋所有权证存根》，证明该争议房屋原所有权人系被告张乃全的父亲张德南，被告张乃全经过合法继承取得所有权，该房屋应属被告张乃全个人财产。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全均对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据内容具有真实性，但该房屋系原告赵永艳与被告张乃全在夫妻关系存续期间所得，并无其他证据明确表示为被告张乃全个人所有，应当属于夫妻二人共有财产，其证明理由不予采信。
此外，被告宋贵生在法定期限内申请证人刘丽华、宋宜军出庭作证。
证人刘丽华证明其经营了一家女性内衣店，2009年初，原告赵永艳到其店内说要卖该争议房屋，双方几次商谈后达成协议，约定价格为398800元。2009年3月17日，其与丈夫宋贵生一起到原告赵永艳家中，同原告赵永艳、被告宋贵生夫妇二人签订合同，并当场支付第一笔250000元购房款。由于房产证上只写了张乃全个人的名字，所有其与丈夫宋贵生未要求原告赵永艳一并在《房屋买卖协议书》上签字。之后原告赵永艳将房屋土地证交给被告宋贵生，将房产证留下。由于被告张乃全与其兄弟姊妹约定五年内不得出售该房屋，故二被告双方2009年3月17日签订《房屋买卖协议书》时约定将该房屋的产权过户登记时间定为2014年6月15日。
经质证，原告赵永艳、被告张乃全对该证人证言提出异议，认为证人刘丽华是被告宋贵生的妻子，其所作的证言不可信。本院认为，证人刘丽华的证言能与《房屋所有权证》、二被告签订的《房屋买卖协议书》、被告张乃全出具的收条、被告张乃全与其兄弟姊妹签订的《房屋遗产分割协议书》、本院对从江县高增乡林业站站长石有全作的调查笔录等证据相印证，形成证据锁链，证明本案的客观事实，予以采信。
证人宋宜军证明2009年8月的一天，其帮哥哥宋贵生整理该争议房屋，看到原告赵永艳来到争议的房屋内楼上楼下的走了一遍，还说老家具不要了，后来听其哥说此人就是卖房子的人。同时证明2010年9月的一天，其来到其哥哥宋贵生和嫂子刘丽华的老门面玩，看到原告赵永艳和被告宋贵生夫妇将收到的该争议房屋的租金交给被告宋贵生和刘丽华。
经质证，原告赵永艳、被告张乃全对该证人证言提出异议，认为证人宋宜军是被告宋贵生的弟弟，其所作的证言不可信。本院认为，证人宋宜军其本人并未实际看见该争议房屋买卖协议签订时的真实场景，其证明原告赵永艳系卖房的人亦是从其哥即本案被告宋贵生口中得知，该证言系传来证据，同时也无其他证据与其证言相印证，故对证人宋宜军的证言不予采信。
被告张乃全在举证期内未提交证据。
本院依法调取如下证据：
对从江县高增乡林业站石有全站长的调查笔录一份，证明原告赵永艳系从江县高增乡林业站职工，从2009年以来一直在从江县高增乡林业站工作，直至今年因身体问题请长假在家休息。由于高增乡距离从江县城很近（约7.5公里），原告赵永艳在上班期间每周休息日都回从江。该份证据经庭审质证，原告赵永艳及被告张乃全、被告宋贵生均无异议，予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告赵永艳与被告张乃全系夫妻关系。2007年3月19日，被告张乃全与其兄弟姊妹签订《房屋遗产分割协议书》，由其一次性补偿其他五个兄弟姊妹每人50000元（共250000元）后，被告人张乃全继承其父母座落于从江县丙妹镇丙妹路82号砖混结构的五层楼房，该房屋总面积为279.12平方米，同时约定五年内不得出售此房屋。实际上，被告张乃全在2009年3月17日，已与被告宋贵生签订《房屋买卖协议书》，以398800元的价格将该房屋转让给被告宋贵生，同时二被告还约定将于2014年6月15日办理房屋产权过户登记。协议签订后，被告宋贵生先后分三次将购房款共计398800元交付给被告张乃全，其中2009年3月19日即签订合同的当日支付250000元，2009年5月2日支付100000元，2009年6月26日支付48800元。在此期间，被告张乃全将房屋土地证交给被告宋贵生，将房产证自己留下。由于二被告签订协议时，该房屋一楼门面尚租赁给唐任南（案外人）和陈益群（案外人）夫妇经营，且租赁协议期满日为2012年6月12日，所以被告宋贵生直至唐任南、陈益群与被告张乃全的租赁协议期满后的次日正式搬入该房屋，并在一楼门面经营女性内衣生意。同时查明，自二被告签订协议后，该门面租赁费一直由被告宋贵生收取，直至租赁合同期满。原告以被告张乃全未经其同意，擅自处分夫妻共有的房屋为由，向本院提起诉讼，请求判决确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并由被告张乃全退还被告宋贵生购房款398800元，本案诉讼费由二被告承担。
本院认为，被告宋贵生与被告张乃全于2009年3月17日签订《房屋买卖协议书》时，虽被告张乃全尚未取得房屋的所有权，但被告张乃全于签订合同的第三天即2009年3月19日与其兄弟姊妹签订了《房屋遗产分割协议书》并进行公证，随即取得房屋所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，二被告于2009年3月17日签订的《房屋买卖协议书》符合上述法律规定，合同依法成立，合法有效。本案庭审已经查明，争议房屋系原、被告在夫妻关系存续期间通过部分继承、部分向其他兄弟姊妹购买获得，系夫妻双方共同财产。本案中，从二被告2009年3月17日签订《房屋买卖协议书》至今，原告赵永艳一直在从江县境内工作和生活，虽其工作单位不在从江县城，但由于距离很近，其本人也时常回到从江县城家中生活，二被告签订《房屋买卖协议书》后，由于该房屋尚有其他租赁合同租期未满，故被告宋贵生直至2012年6月12日该租赁合同期满后才搬入争议房屋，但从2009年3月17日至2012年6月12日其间的房租一直由被告宋贵生收取。从二被告签订协议起至原告起诉时的四年中，原告赵永艳没有理由不知道该争议房屋已经出售的事实，其对收取房租、何人在房屋里居住经营以及其丈夫即被告张乃全支付其他兄弟姊妹的250000万元从何而来均不过问亦不合乎常理，且证人刘丽华的证言也证实了是原告赵永艳通过刘丽华介绍二被告进行房屋买卖的，故原告赵永艳以被告张乃全未经其同意擅自出售该争议房屋的辩论意见无事实依据，也于生活常理不符，不予支持。被告宋贵生与被告张乃全签订《房屋买卖协议书》时，由于该房屋房产证上所有权人系张乃全，被告宋贵生有理由相信被告张乃全一人在《房屋买卖协议书》上签字即可，可以认定被告宋贵生已经尽到作为买受人通常应有的合理注意义务；此外，被告宋贵生已全部支付完购房款398800元并入住该房屋，双方已实际履行了该合同，虽尚未进行房屋所有权过户登记，但实质是由于二被告双方在签订《房屋买卖协议书》时明确约定过户登记时间为2014年6月15日，并非被告宋贵生怠于办理房屋所有权过户登记，且未办理房屋所有权登记并不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，二被告于2009年3月17日签订的《房屋买卖协议书》亦无上述情形。综上，原告请求确认二被告于2009年3月17日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求不予支持，二被告签订的该《房屋买卖协议书》合法有效，双方应当继续履行。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条以及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
驳回原告赵永艳的诉讼请求。
案件受理费60元，由原告赵永艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时通过本院或者直接向上诉法院预交案件受理费60元（从递交上诉状之日起七日内未预交上诉案件受理费的视为自动放弃上诉）。上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审 判 长 陆胜红
审 判 员 张 倩
人民陪审员 莫仕模
二〇一三年十一月七日
书 记 员 方 漫