深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初5320号
原告陈天鹏。
委托代理人陈贤炽，广东耀中律师事务所律师,执业证号14403200910984200。
被告高磊。
委托代理人周峰回，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号14403200810996752。
委托代理人梁源滔，广东普罗米修律师事务所实习律师。
上列原告诉被告排除妨害纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈贤炽，被告及其委托代理人周峰回到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，荆浩云名下位于深圳市罗湖区沿河路房产，由于荆浩云与案外人产生纠纷而被深圳市罗湖区人民查封并拍卖。原告以人民币384万�的价格竞得涉案房屋且已办理完成过户手续。但被告以其与原业主荆浩云之间存在租赁合同关系为由拒不搬出涉案房屋，导致原告无法实际行使对涉案房屋的使用及处分权。然而，原告经查得知，被告与原业主荆浩云之间的租赁合同关系存在之前，涉案房屋已经处于被人民法院查封的状态并长期处于该状态。故原告认为，被告作为承租人在明知涉案房产被查封的状态下仍与原告荆浩云签订租赁合同，则其在涉案房屋所有权发生变动（即使在租赁期间）后无权请求房屋受让人（即原告）继续履行原租赁合同。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除被告与荆浩云关于被告承租深圳市罗湖区沿河路碧中园碧湖阁401房的租赁合同关系；二、被告立即搬离深圳市罗湖区沿河路碧中园碧湖阁楼401房；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告于第一次开庭时当庭增加诉�请求，请求法院判令被告按市场租金价向原告支付自2015年12月18日至实际搬离涉案房产之日止的租金。
被告答辩称，被告属于善意第三人。一、被告在办理租赁手续时没有义务也没有渠道获知该房产处于查封状态。二、被告与原业主签署的租赁合同合法有效，且被告已足额支付了6年的房租，理应受到法律保护。三、法院的拍卖公告中对于该套房产存在租赁的事实也已列明，竞买人拍卖购得该房产应当对此法律后果有认知。四、被告租赁房屋的期限长，自2012年就开始居住，且在该房屋进入拍卖阶段后积极参与竞买，从行为逻辑上分析，不存在被告与原业主恶意串通的故意。被告属于善意第三人的性质，租赁行为理应得到保护。对于原告增加诉讼请求当中的租金价格不予认可，希望法院通过评估机构进行评估后，做一个分析确认。
经审理查明，涉案房产位于深圳市罗湖区沿河路碧中园碧湖阁401房，房产证号为16××04，用途为住宅，房屋类型为高层，建筑面积为114.26平方米，于2016年2月15日由案外人荆浩云名下转移登记至被告名下。涉案房产于2007年11月16日被本院（2007）深罗法立保字第851号文书查封；于2008年10月30日被深圳市中级人民法院（2008）深中法刑财执字第12-1号文书轮候查封，上述轮候查封于2009年8月20日转为正式查封，于2011年8月4日被深圳市中级人民法院（2008）深中法刑财执字第15-6号文书续封；于2013年6月6日被本院（2013）深罗法执一字第868-1号文书查封，查封期限为2013年6月6日至2015年6月5日，于2015年5月26日被本院（2015）深罗法执一恢字第56号文书续封，查封期限为2015年5月26日至2018年5月25日。涉案房产存在抵押。
另查，本院（2015）深罗法执一恢�第56-1号执行裁定书载明，在执行过程中，本院依法委托深圳市土地房产交易中心对涉案房产进行拍卖，并由原告以人民币384万元竞得，故裁定解除对涉案房产的查封，并将涉案房产转移登记至原告名下。深圳市土地房地产交易中心于2015年12月24日作出《付成交价款证明》载明原告已于2015年12月18日竞得涉案房产并付清涉案房产的成交价及服务费。
又查，案外人陈美玲作为案外人荆浩云的委托代理人与被告于2013年6月17日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定案外人荆浩云将涉案房产租赁给被告居住，租赁期限为2012年4月1日至2014年3月31日，月租金为人民币2800元。案外人陈美玲作为案外人荆浩云的委托代理人与被告于2014年4月30日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定案外人荆浩云将涉案房产租赁给被告居住，租赁期限为2014年5月1日至2020年9月30日，月租金为人民币3100元，由于出租房陈美玲急需用资金，被告一次性向案外人支付6年零5个月租金人民币204000元。加盖有深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理合同登记专用章的《房屋租赁凭证》载明被告就上述租赁合同关系进行了备案登记。上述合同签订后，被告于2014年5月6日向案外人陈美玲转账支付人民币170000元，案外人陈美玲于2014年5月1日出具收条确认收到上述合同约定期间租金人民币20400元。深圳市城建物业管理有限公司碧中园管理处于2016年3月25日出具《证明》，载明被告自2012年4月起在涉案房产租住，管理费及水费均由其按时交纳。
以上事实，有不动产资料电脑查询结果表、执行裁定书、《付成交价款证明》、《深圳市房屋租赁合同书》、《房屋租赁凭证》、银行流水、《证明》及当事人庭审陈述等为证。
本院认为，根据合同的相对性原则,被告与案外人签订的《深圳市房屋租赁合同书》效力不及于原告，且根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同的解除权只能由合同的当事方行使，故原告主张解除被告与案外人荆浩云签订的租赁合同关系的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。涉案房产于2013年6月6日被本院（2013）深罗法执一字第868-1号文书查封，查封期限为2013年6月6日至2015年6月5日，案外人陈美玲作为案外人荆浩云的委托代理人与被告于2014年4月30日才签订《深圳市房屋租赁合同书》，符合上述司法解释规定的情形，被告在原告取得涉案房产产权后继续占有使用涉案房产并无法律依据，因此，原告主张被告搬离涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移；本案中，原告于2015年12月18日竞得涉案房产时取得涉案房产所有权，充分享有对涉案房产进行占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人；被告自2015年12月18日起对原告所�的涉案房产进行占有使用已构成不当得利，应向原告支付涉案房产的占有使用费。根据深圳市城建物业管理有限公司碧中园管理处于2016年3月25日出具的《证明》，被告自2012年4月起占有使用在涉案房产；被告先前就涉案房产签订的《深圳市房屋租赁合同书》效力虽不及于原告，但本院认为，被告自2012年起即在涉案房产居住，其占有使用标准可参照《深圳市房屋租赁合同书》中约定的标准，故本院酌定被告自2015年12月18日起按照人民币3100元/月向原告支付占有使用费至被告实际搬离涉案房产之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告高磊于本判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市罗湖区沿河路碧中园碧湖阁401房产。
二、被告高磊于本判决生效之日起十五日内自2015年12月18日起按人民币3100元/月标准向原告陈天鹏支付位于深圳市罗湖区沿河路碧中园碧湖阁401房占有使用费至被告高磊实际搬离涉案房产之日止。
三、驳回原告陈天鹏的其他诉讼请求。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币114元，由原告陈天鹏负担人民币64元，由被告高磊�担人民币50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 张笑然
二〇一六年六月一日
李迪文
书 记 员
魏惠如