湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第02008号
原告正荣（长沙）置业有限公司。
法定代表人林湧，该公司总经理。
委托代理人胡红林，男，汉族。系该公司员工。
委托代理人周芳，女，汉族，系该公司员工。
被告伍学军，男，汉族。
第三人中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行。
负责人韩云辉，该支行行长。
委托代理人钟梅，湖南淡远律师事务所律师。
委托代理人厉平春，湖南淡远律师事务所律师。
原告正荣（长沙）置业有限公司（以下简称正荣公司）与被告伍学军、第三人中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行（以下简称中国银行麓谷支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡红林、周芳，第三人委托代理人钟梅到庭参加了诉讼，被告伍学军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正荣公司诉称，2014年11月27日，原、被告双方签订编号为201400602302的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于长沙市望城区“正荣?财富中心”第5栋2302号房；房屋建筑面积112.17平方米，房屋单价每平方米3910.69元，总价438662元；被告向第三人借款300000元，原告承担阶段性担保。上述商品房买卖合同附件九《补充协议》第四条第11款约定：买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的2%向原告支付违约金。2014年11月27日，原、被告及第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告向第三人贷款300000元，原告为被告贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人向被告发放了贷款300000元，但自从贷款发放之后，被告长期拖欠月供款。后第三人分别于2015年6月30日和2015年9月24日分两次从原告保证金账户扣除被告所欠的贷款本息共计8649.92元。2015年7月8日，原告向被告发函，要求被告向原告支付被银行扣掉款项和违约金等款项，被告并未履行。因被告的行为违反了合同约定，故请求法院判令：1、解除双方签订的编号为201400602302的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、判令被告立即配合原告到房屋产权主管部门办理商品房预告登记、抵押权预告登记注销手续和《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案撤销手续；3、被告向原告支付代偿的贷款本息人民币8649.92元（暂计至2015年9月24日，最终以法院判决时贷款银行提供的数据为准）；4、被告按总房款的2%向原告支付违约金人民币8773.24元；5、原告直接向第三人返还购房贷款剩余本金、利息及罚息292847.86元（暂计至2015年9月24日，最终以法院判决时第三人提供的数据为准）。6、被告承担本案全部诉讼费用。
被告伍学军经本院合法传唤，既未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人辩称，对原告的诉讼请求第三项变更为最终以被告实际清偿之日止。对原告的诉讼请求第五项变更为最终以被告实际清偿之日止。利息按银行逾期贷款利息计算。
为支持其诉讼主张，原告正荣公司当庭举证如下：
证据一：合同编号为201400602302的《商品房买卖合同》及补充协议1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，并对双方的权利义务和解除合同的条件进行了约定；
证据二：《个人一手住房贷款合同》1份，拟证明被告伍学军通过向银行贷款支付房款，原告为被告提供阶段性连带责任保证担保；
证据三：关于因伍学军、伍学军、伍学军按揭贷款逾期扣收保证金的通知1份，拟证明因被告逾期偿还月供款，第三人已于2015年6月30日从原告保证金账户扣除到期贷款本息及罚息；
证据四：关于因伍学军、伍学军、伍学军按揭贷款逾期扣收保证金的通知1份，拟证明因被告逾期偿还月供款，第三人已于2015年9月24日从原告保证金账户扣除到期贷款本息及罚息；
证据五：及时偿还按揭贷款催告函及EMS邮寄凭证，拟证明原告承担保证责任后，向被告发出了催款通知。
被告伍学军经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，也未提交书面质证意见。
第三人中国银行麓谷支行对原告提交的上述证据发表质证意见如下：
对于原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的三性均无异议。
上述证据经第三人质证，本院认证如下：对原告提交的上述证据被告及第三人均无异议，可以作为本案定案依据，本院予以认可。
为支持其诉讼主张，第三人中国银行麓谷支行向本院提交如下证据：
中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行《个人一手住房贷款合同》，拟证明第三人中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行向被告依约发放了贷款300000元，合同约定了贷款金额、利率、贷款期限及逾期贷款利息及抵押担保责任。
原告正荣公司针对第三人提交的上述证据发表质证意见如下：
对于该证据的三性均无异议。
被告伍学军经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，也未提交书面质证意见。
上述证据经原告质证，本院认证如下：对第三人提交的上述证据原告及被告均无异议，可以作为本案定案依据，本院予以认可。
根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院查明的案件事实如下：
2014年11月27日，原、被告双方签订编号为201400602302的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于长沙市望城区“正荣?财富中心”第5栋1703号房；房屋建筑面积112.17平方米，房屋单价每平方米3910.69元，总价438662元；被告向第三人借款300000元，同时，原、被告双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（附件九）补充协议第四条第11款约定：买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的2%向原告支付违约金。根据买卖合同附件九《补充协议》第十条第40款约定，“不论因何种原因导致本合同解除，出卖人需向买受人退还房价款时，如买受人尚有商品房抵押贷款未归还的，出卖人有权用应当退还买受人的款项代买受人归还贷款。”同日，以原告伍学军作为借款人、第三人中国银行麓谷支行作为贷款人、原告正荣公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，该合同约定：第三人向被告发放个人住房按揭贷款，贷款金额300000元，贷款期限为240个月。贷款月利率按照5.125‰执行，逾期归还贷款本金的罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%；被告采取按月等额还本付息方式偿还贷款本息；被告自愿将其购买的座落于长沙市望城区正荣?财富中心第5栋2302房为该贷款提供抵押担保，同时原告为被告的该贷款提供阶段性连带责任保证：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。贷款合同签订后，第三人即向被告发放了300000元贷款，被告将该300000元支付给原告以缴纳房款。后因被告自2015年6月开始持续未清偿贷款本息，正荣公司于2015年7月7日向伍学军发出及时偿还按揭贷款催告函，要求被告在收到函件后5日内向原告偿还其为被告代偿的全部银行贷款本息、罚息及违约金，否则原告将采取法律途径解除合同、并要求被告承担违约金等费用。被告收到上述催告函后，至今未向原告偿还上述款项。2015年6月30日、2015年9月24日，第三人中国银行麓谷支行向保证人正荣公司发出“关于因伍学军、伍学军、伍学军按揭贷款逾期扣收保证金的通知”，中国银行麓谷支行对正荣公司保证金账户共扣划被告伍学军逾期贷款本息2062.55元、6587.37元。截止2014年12月22日，被告伍学军尚欠第三人贷款本金292847.86元。
另查明，被告所购买的长沙市望城区正荣?财富中心小区第5栋23层2302号房屋已办理商品房预告登记，房屋权利人为被告伍学军。
本院认为，原、被告签订编号为编号为201400602302的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《合同补充协议》（附件九）均为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。被告未能按期归还代偿贷款本息，其行为已经构成违约，原告有权选择解除合同并要求被告支付违约金。现原告已书面通知被告解除合同，在合理期限内被告未提出异议。综上，原告要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因伍学军逾期未偿还按揭贷款的原因导致其与正荣公司之间的商品房买卖合同解除，原告请求被告到房屋产权主管部门办理商品房预告登记、抵押权预告登记注销手续和《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案撤销手续合理合法，本院予以支持；另根据《合同补充协议》（附件九）约定：买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的2%向原告支付违约金。现原告提交的证据能证明被告持续未清偿银行贷款本息致使原告承担担保责任，且被告至今未向原告偿还原告代其偿还的款项。根据补充协议的约定，伍学军应当赔偿正荣公司代付的银行欠款本息及其他合理费用的损失并支付房屋总价款2%的违约金，正荣公司有权在解除商品房买卖合同后，从应退房款中扣除前述款项，剩余的购房款正荣公司应予返还。故正荣公司主张伍学军应当向其支付房屋总价款2%的违约金即8773.24元并赔偿其代付的银行欠款本息的损失8649.92元，符合双方之间的约定，本院予以支持。
关于原告正荣公司主动请求直接向第三人返还被告购房贷款剩余本金、利息及罚息，本院认为，本案审理的是商品房预售合同纠纷，而原告的该请求涉及三方的金融借款合同的法律关系，故在本案中本院不予处理为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告正荣（长沙）置业有限公司与被告伍学军签订的合同编号为201400602302的《长沙市望城区商品房买卖合同》；
二、限被告伍学军于本判决生效后十日内协助原告正荣（长沙）置业有限公司办理注销商品房预告登记手续、抵押权预告登记注销手续和《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案的撤销手续；
三、限被告伍学军于本判决生效后十日内向原告正荣公司支付自2015年6月30日起原告已为被告向银行代付的按揭款本息及罚息（截止2015年9月24日原告已代付8649.92元）；
四、限被告伍学军于本判决生效后十日内支付原告正荣（长沙）置业有限公司违约金8773.24元。
五、驳回原告正荣（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5954元，由被告伍学军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭建宏
人民陪审员 谭厚成
人民陪审员 陈佳福
二〇一六年三月五日
代理书记员 虢江南
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。