四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2015）游民初字第557号原告：绵阳市游仙富乐汽车驾校有限公司。法定代表人：张华蓉，该公司董事长。诉讼委托代理人：龚林，四川浩鼎律师事务所律师。被告：四川东方置园房地产开发有限公司。法定代表人：尚丹，该公司总经理。诉讼委托代理人：张长江，男，该公司副总经理。诉讼委托代理人：杜小明，四川联衡律师事务所律师。原告绵阳市游仙富乐汽车驾校有限公司（以下简称游仙富乐驾校公司）诉被告四川东方置园房地产开发有限公司（以下简称东方置园房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告游仙富乐驾校公司的诉讼委托代理人龚林与被告东方置园房地产公司的诉讼委托代理人张长江、杜小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绵阳市游仙富乐汽车驾校有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告经济损失60万元（具体组成为：场地建设投入资金215993.5元；场地租金支付了12个月，场地实际使用时间仅为9个月，应退3个月租金3万元；场地上有25辆车运行，后因场地无法使用另租用别的场地25亩，计25辆车×100天×150元=375000，以上总计金额以60万为限）。2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月10日签订了《场地租赁合同�，被告将自己拥有的位于游仙镇老龙山下的场地以月租1万元的价格出租给原告。按照合同约定，原告一次性支付了一年共计12万元的租金，并于2014年1月10日起正式开始使用该场地。2014年10月，该场地所在生产队员，因不满土地原出售价格过低，以要求给予补偿或购买保险为由，开始在该场地上阻挠原告正常使用。社员的行为严重影响了原告对场地的合法使用，造成原告从2014年10月起至今无法使用该场地。2014年11月12日，被告以《通知》的形式，解除双方签订的《租赁合同》，并要求原告在90日内归还场地。原告认为，被告解除《场地租赁合同》的真实原因是：农民闹事、租赁场地土地取得手续不完善以及改变土地使用性质等原因。而不是被告所称的被告要自行投资、合作开发等原因。根据《场地租赁合同》第四条约定：“若因甲方非自行投资、合作开发的原因终止本协议书，对乙方就租赁场地所投资建设金额，甲乙双方共同请求第三方评估机构进行评估，甲方按照第三方评估机构对乙方在租赁场地建设投入价值所做的评估金额，向乙方做补偿”。据此，被告应对原告进行经济补偿。被告四川东方置园房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不是本案的适格被告。理由是1.当地农民封堵租赁场地大门是原告行为所致。原告未经答辩人同意将承租场地内的部分区域转租给尚雪林作为洗车场使用。当地村民得知后即引发封堵事件。事发后，答辩人积极与当地管委会和居委会取得联系，问题已得到解决，原告承租场地也尚在正常使用。2.原告将大门封堵责任归咎于答辩人的理由不成立。答辩人于1996年从政府依法受让取得了案涉出租地块使用权，只应而且已经按土地出让合同向政府全面履行义务，已于1997年取得国有出让土地�，2000年又换得新证，不存在“取得手续不完善”的情况。至于改变土地性质一说的事实更不存在，因答辩人拟开发该土地，根据政府规划，已于2013年向游仙区政府相关部门依法申请变更土地用途，目前尚待批复，答辩人在未获批准之前，至今也未做任何施工建设。二、答辩人于2014年11月12日向原告发出解除租赁合同的通知符合合同约定和法律规定。答辩人按照合同约定解除合同，且原告转租场地答辩人享有法定解除权。三、原告要求答辩人支付补偿无依据。答辩人在封堵事件中无过错，且答辩人因自行开发需要收回地块不需承担补偿义务。四、原告所述场地至今无法使用不实。原告至今未向答辩人交还土地，且当地居委会反映原告经营虽受影响，但至2015年2月2日答辩人查看时原告仍在使用场地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月10日，被告东方置园房地产公司（甲方、出租方）与原告游仙富乐驾校公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》一份，约定：一、甲方将自己拥有的位于游仙区游仙镇老龙山下的场地39亩出租给乙方，乙方以每年12万的租金承租。二、租赁期限：暂定一年，期满后如果乙方继续租用，以实际租用月份缴纳租金，每月租金一万元。三、租金支付方式：在订立本协议之日起五日内乙方向甲方支付一年的租金十二万整，以后的租金以实际使用的月份按月支付。甲方给予乙方二个月的驾校建设期，建设期内不收取租金。四、租期满一年后，在乙方使用期内，若因甲方就该租赁场地自行投资、合作开发，乙方对该租赁的建设投入，形成的设施、设备由乙方自行拆除，甲方不予�偿，但甲方应提前三个月通知乙方；若因甲方非自行投资、合作开发的原因终止本协议书，对乙方就租赁场地所投入建设金额，甲乙双方共同请第三方评估机构进行评估，甲方按第三方评估机构对乙方在租赁场地的建设投入价值所做的评估金额，向乙方做补偿。补偿费支付时间：在评估机构作出评估报告起十日内支付。五、在乙方驾校场地建设期和使用期内，甲方要积极配合、协调乙方所在租赁场地的周边关系，确保乙方的建设施工和驾校日常教学工作的正常进行。该合同签订后，原告对该场地进行了改造建设，并实际使用该场地作为驾校训练场。2014年10月31日，有多人以堆土断路的方式对该场地大门进行了封堵，影响原告的驾校教学活动。原告为证明围堵事件系被告原因造成及事件具体经过，申请证人李某某、苏某某（均系原告公司员工）出庭作证。该二位证人陈述：2014年10月某天的下午，发生了人为封堵原告承租驾校场地大门的事件，封堵持续了多日。其中李某某称：封堵场地的人员声称是由于卖地时承诺保险未兑现及土地出让价太便宜。自从封堵事件发生后，一直有人阻挠清理封堵物，2014年11月5日清理了一次后又来了人重新封堵，就一直没法使用场地了。事件发生当天就给东方置园公司联系要求出面解决。对方帮着在协商，但一直未果。2014年11月12日，被告向原告发出书面通知，内容为：依据双方于2013年11月10日签订的游仙镇老龙山土地《场地租赁合同》中第二、四条中的约定，乙方承租期限届满。根据甲方（出租房）项目投资建设进展情况，今特书面通知你方，自《租赁合同》届满之起的90日继续使用期内做好拆迁工作，并在90日期满时向甲方归还承租场所，同时请按《租赁合同》第三条约定�按月支付租金”被告为证实其却因自行投资、合作开发需要收回前述租赁土地，提交了以下证据：1.合作开发协议一份，被告与绵阳市涪城区全正汽配商行于2014年11月3日签订，约定双方合作开发被告拥有的游仙镇老龙山约39亩土地。“乙方自签订本协议后应积极做好资金安排，并根据项目办理进展情况以甲方通知为准，支付项目开发前期的相关费用，并在政府通知交纳土地变性费用时及时支付费用，乙方所支费用，经甲方确认后，视为该项目的合作出资。如乙方出资不足交纳土地变性费用时，由乙方负责以该合作开发项目的名义对外融资，其融资费用进入项目成本”2.2015年10月，绵阳市游仙经济实验区党政办会议纪要及管委会函件各一份，载明“……东方置园用地：准备好资金和建设相关准备工作，待市上土地变性批准后，立即补交土地出让金，尽快开工建设”、“贵公司位于游仙区游仙镇绵城国用（2013）字第25078号48.76亩闲置土地，请贵公司做好资金准备和规划及建设等相关准备工作，待市政府变性批准后，立即补交土地出让金，并在2015年11月20日之前办理规划、施工许可证开工建设。”另查明，被告持有《国有土地使用证》【绵城国用（2000）字第00486、00487号】两本，证书显示前述《场地租赁合同》约定租赁土地的使用权登记归被告（原绵阳市德富实业有限公司）所有，登记时间均为2000年。2013年5月8日，绵阳市游仙区经济实验区管理委员会出具《关于‘德富公司’已完善区内土地相关手续情况的说明》“市国土局：四川东方置园房地产开发有限公司（原绵阳市德富实业有限公司）于1996年依法受让并取得本区内商贸城中48.76亩国有工业出让土地使用权证（绵城国用（2000）字第00486、00487号）。2008年地震�，游仙区政府搭建灾民活动板房占用该地块，现已拆除，并且“四川东方置园公司”现已全部交清相关土地费用，由于该宗土地已被规划为商住用地，因此为了促进我区经济发展，加快企业项目建设，今特将该宗土地手续完善办理情况向你局说明，请你局给予该企业办理土地变性等相关手续”。原告为了证实其场地建设投入价值，提交了以下证据：1.证人曾XX（场地建设混凝土铺设、砖工劳务）、蔡XX（场地建设管理原告聘用人员）的证言，陈述：原告进行场地建设包括了在场地原基础上部分区域破碎、平整、硬化及坡道、卫生间建设、水电架设，租赁场地混凝土硬化面积约3000余平方米。2.场地使用中的照片。3.劳务、材料费支付凭据。本案审理中，依法委托了江油华正资产评估事务所就原告对承租场地建设投入价值进行评估，该所于2015年11月20日回复“于2015年11月19日，我所评估人员对原告租赁被告位于游仙区游仙镇老龙山下39亩场地的建设投入情况进行了现场勘查。根据现场勘查，由原告建设投入形成的资产已被拆除，现场无法核实资产评估范围及数量等基本情况……根据上述情况，需要有原、被告双方或有关部门核实确认原告建设投入形成的资产范围及数量等基本情况，我所才能继续开展评估工作。”此后，根据在案证据确定了评估对象为：1.混凝土地坪，面积3100平方米，厚度12-15公分；2.坡道，长45米，宽7米，高2米，坡两侧砌砖抹灰；3.场地内的给排水及卫生间设施；4.场地内的供电及照明设施；5.场地内用于教学的车库油漆线。2016年3月2日，该所作出评估结论：委托方用于本报告所列评估目的的资产在2015年2月11日所表现的投入价值为192164.00元。原告为此支付鉴定费4000元。原告认可其将承租场地中部分区域转租给第三方，但称原告进行转租是应被告要求而为。以上事实，有原、被告当庭陈述、国有土地使用权证、场地租赁协议、通知、税务发票、收款收据等在卷证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的《场地租赁合同》虽违反了国有土地出让合同中约定的土地用途，不符合《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《合同法》）第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”的规定，但该规定属管理性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的足以否定合同效力的强制性规定。该《场地租赁合同》系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规效力性强制性规定，系有效合同，对双方均有法律约束力。《场地租赁合同》上暂定租赁期限为一年，期满后按实际租用月份交纳租金，据此应认定在租赁期限届满一年后即转变为不定期租赁，依照合同约定及《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原、被告均享有该租赁合同的随时解除权，故被告向原告发出书面通知90日内收回土地解除租赁合同的行为合法有效。关于合同解除事由的真实性认定。被告向原告发出书面通知载明其“根据甲方（出租方）项目投资建设进展情况”解除合同，即是基于自行投资、合作开发而解除合同。原告对该解除事由的真实性予以质疑，被告应对此承担举证责任。为此，被告提交了《合作开发协议》，并陈述系合作开发商住楼，但被告发出解除通知之时，甚至是到本案法庭辩论终结时止，案涉土地的用途仍未经审批核准从“工业用地”转变为“商业用地”，被告实际上不具备对土地进行开工建设的可能性，因土地用途转变后还涉及报建设工程规划、施工许可等前置程序才能动工建设，依据现有证据判断被告发出解除通知时其并不具收回土地时间上的紧迫性和逻辑上的必要性，故被告以自行投资、合作开发需要解除合同的事由不能成立。另，被告所提交的政府督促其开工建设的会议纪要及函件，出具时间均在2015年10月，并不能推翻前述认定。按照合同约定，被告非因前述“自行投资、合作开发事由”终止本协议，应向原告支付场地建设补偿费。被告以原告未返还场地及原告存在转租为由拒绝支付场地建设补偿费。因在本案审理中，鉴定机构勘察场地时该场地上建筑即已被全部拆除，从实际情况来看，原告已完全退出该场地，即使原告返还场地存在时间上的迟延，也不能以此抗辩原告的补偿费的支付请求权；同时，若原告未经被告同意的转租行为属实，被告在发出解除租赁合同书面通知时并未选择并载明以此作为解除事由，应视为被告放弃因该事由而享有的解除权，且场地建设投入补偿的支付条件并未将转租情形排除在外，而是约定表述为“非自行投资、合作开发原因终止本协议书”，故被告也不得以原告有转租行为来反驳原告的补偿请求。综上，对于原告的该项主张按照评估结果19.2164万元予以支持。关于评估报告中评估资产项目的确定，均有相应证人证言、双方提供的场地图像资料、劳务及材料收款收据等予以佐证；评估基准日的确定，则按照合同约定，在租赁合同解除时即应委托评估进行赔偿，以被告要求的返还场地、解除合同之日作为基准日更为公平合理。关于原告主张由被告赔偿其租赁期限内场地封堵事件导致的损失。原告并无充分证据证实封堵事件系因被告未履行合同义务而造成。首先，被告向原告出租的地块系其已取得国有土地使用权的土地。其次，进行场地封堵的主体并非被告。加之，从原告诉请出庭的证人李某陈述可知：被告对于事件解决进行了必要的协调，即使封堵原因系当地居民不满征地安置措施及土地出让价格，这也并非被告可控因素，应认定被告已经尽到必要的配合协调周边关系的义务。故对原告请求被告赔偿场地封堵事件损失的请求不予支�。综上所述，被告应向原告支付场地建设补偿19.2164万元，但原告要求被告赔偿封堵时间造成的场地租用损失不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告四川东方置园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市游仙富�汽车驾校有限公司支付场地建设补偿费用19.2164万元。二、驳回原告绵阳市游仙富乐汽车驾校有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告绵阳市游仙富乐汽车驾校有限公司负担6660元，由被告四川东方置园房地产开发有限公司负担3140元。诉讼过程中评估费4000元，由被告四川东方置园房地产开发有限公司负担。（以上费用原告均已预付，由被告在履行判决义务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判长 谌 臻审判员 魏 东审判员 周心海二〇一六年九月五日书记员 王晓莉张凤飞