阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初47号
原告：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区。
负责人：李俊涛，该行行长。
委托代理人：林锋，该行员工。
被告：谢美妹，女，汉族，住阳江市江城区漠江中路***号碧桃园，公民身份号码×××3849。
委托代理人：陈丽婵，广东拓进律师事务所律师。
被告：薛健，男，汉族，户籍地广州市海珠区，经常居住地阳江市江城区漠江中路***号碧桃园，公民身份号码×××0530。
被告：阳江市英雷发展有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：谭俭荣，该公司总经理。
委托代理人：杨光明，该公司员工。
原告中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中行阳江分行）诉被告谢美妹、薛健、阳江市英雷发展有限公司（以下简称英雷公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年1月4日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行阳江分行的委托代理人林锋，被告谢美妹的委托代理人陈丽婵，被告英雷公司的委托代理人杨光明到庭参加诉讼；被告薛健经本院依法送达出庭传票，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行阳江分行诉称：被告谢美妹、薛健于2014年1月17日以购买阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房产为由向我行借款31.3万元，双方签订了《个人一手住房贷款合同》，合同号为JG86AA20132438号，贷款期限为20年，并约定还款方式为按月等额本息还款法，每月1日为还款日，该笔贷款由被告英雷公司提供全程连带责任担保至办妥按揭房产的房地产权证及我行正式执管他项权证正本之日止，并且被告谢美妹、薛健用我行贷款所购买的坐落于阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房地产作抵押，已在阳江市住房和城乡规划建设局办理了预告登记权利人为我行的抵押登记手续。合同签订后，我行依约在2014年5月28日发放了贷款给被告谢美妹、薛健。借款后截止2015年11月23日，被告只偿还了贷款本金12210.08元及利息24600.87元、罚息112.94元（其中英雷公司代偿贷款本金2253.64元及利息4227.24元、罚息89.96元），尚拖欠我行3期按揭款，已构成违约。经我行多次催收无果，且抵押房产至今仍未办妥《他项权利证》，因此该笔贷款正常还清存在风险隐患。截至2015年11月23日止，被告尚欠我行贷款本金300789.92元及利息3909.13元、罚息39.50元。为保障我行的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告谢美妹、薛健签订的《个人一手住房贷款合同》（编号JG86AA20132438）；二、被告谢美妹、薛健偿还尚欠的借款本金300789.92元、利息3909.13元、罚息39.50元（上述款项计至2015年11月23日止，从2015年11月24日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；三、原告对处理被告谢美妹、薛健名下的坐落于阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房房地产所得价款享有优先受偿权；四、被告英雷公司对被告谢美妹、薛健的上述债务承担连带偿还责任；五、本案诉讼费由被告承担。
被告谢美妹辩称：一、本案的借款本金、利息、罚息应由被告薛健偿还。被告谢美妹与被告薛健原系夫妻关系，2014年1月17日为购买阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房屋向原告借款，并以该房屋作抵押。被告谢美妹与被告薛健因感情破裂，已于2015年3月23日经阳江市江城区人民法院作出（2015）阳城法民一初字第643号判决：一、准予原告谢美妹与被告薛健离婚；三、位于阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房产归被告薛健使用，该房屋作为抵押尚欠银行的按揭款由被告薛健负责偿还······”。（2015）阳城法民一初字第643号判决已生效，现该房屋的所有人是被告薛健，判决也认定该房屋作为抵押尚欠原告的按揭款由被告薛健负责偿还。因此，本案的借款本金、利息、罚息应由被告薛健偿还。二、被告谢美妹同意拍卖阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房产，所得款由原告优先受偿。三、保证人阳江市英雷发展有限公司应负连带偿还责任。
被告薛健没有答辩，在举证期限内亦未向本院提供证据。
被告英雷公司辩称：我司与被告谢美妹、薛健签订购房合同，并通知他们到原告处签订《个人购房担保借款合同》，履行了自己的义务。同意拍卖被告谢美妹、薛健的上述抵押房屋，所得款项用以偿还原告借款。我司已代被告谢美妹、薛健偿还借款本息共13178.03元给原告。
经审理查明：2014年1月17日，被告谢美妹、薛健因购买坐落于阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房房地产需要，向原告中行阳江分行申请办理个人购房贷款31.3万元。同日，原告中行阳江分行（××）与被告谢美妹、薛健（借款人、抵押人）、英雷公司（保证人）签订了合同编号JG86AA20132438《个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：本合同项下个人购房贷款金额为31.3万元；借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮百分之五，月利率5.45833‰；本合同项下借款采用等额本息还款方式还款，还款周期为1个月，还款日为每月的1日；借款人以本合同项下贷款所购买房屋向××提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损耗赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等××实现债权的所有费用；阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以××为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等××实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合××自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起／日内办妥抵押登记；借款人未按本合同约定期限归还借款，××有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，××有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与借款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了其他相关条款。原告与被告谢美妹、薛健、英雷公司分别在合同上签名盖章确认。
签订借款合同后，原告于2014年2月26日将贷款31.3万元划入了被告谢美妹、薛健指定的账户，这有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款期限为20年，期数为240期。双方亦到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（粤房地预登阳预押字第0100030222号，预告登记权利人原告中行阳江分行，预告登记义务人谢美妹、薛健，预告登记依据合同号JG86AA20132438，登记时间2014年2月24日）。借款后，被告谢美妹、薛健按合同约定偿还了部分借款本息，从2015年8月起没有清偿到期的借款本息，违反了合同约定。2015年11月23日，被告英雷公司代被告谢美妹、薛健偿还了借款本息6570.84元给原告。至2015年11月23日止，被告谢美妹、薛健尚欠原告借款300789.92元、利息3909.13元、罚息39.50元。原告向被告催收上述欠款无果，为此诉至本院，请求如诉称。
又查明，2015年12月24日，被告英雷公司又代被告谢美妹、薛健偿还了借款本金2287.16元、利息4320.03元，合共6607.19元给原告。至2015年12月24日止，被告谢美妹、薛健尚欠原告借款本金289502.76元及2015年12月25日以后的利息。被告谢美妹、薛健购买的坐落于阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房房地产尚未取得房地产权利证书。
再查明，被告谢美妹、薛健于2013年10月22日登记结婚，被告谢美妹于2015年3月23日向本院提起离婚诉讼，本院于2015年10月26日作出（2015）阳城法民一初字第643号判决，判决：一、准予谢美妹与薛健离婚；三、坐落于阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房地产归薛健使用，以该房地产作抵押而尚欠银行的按揭款由薛健负责偿还，并由薛健补偿60000元房屋份额款给谢美妹。
以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、结婚证、个人房地产贷款申请书、合同编号JG86AA20132438《个人一手住房贷款合同》、借款凭证、商品房买卖合同、个人房屋贷款合作协议及承诺函、房地产预告登记证明、企业法人营业执照、贷款明细、贷款已货款明细清单、逾期未还款查询、手工货款通知书，被告谢美妹提供的（2015）阳城法民一初字第643号判决书，被告英雷公司提供的营业执照、代偿贷款回单等以及庭审笔录证明，证据充分，本院予以确认。
本院认为：原告与被告谢美妹、薛健、英雷公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人一手住房贷款合同》，是双方真实的意思表示，原告与被告谢美妹、薛健之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告英雷公司形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，原告已按合同约定履行了借款给被告谢美妹、薛健的义务，被告谢美妹、薛健亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告谢美妹、薛健只按合同约定偿还了部分借款本息，从2015年8月起没有清偿已到期的借款本息，已违反合同的约定，原告有权依照合同约定解除双方的借贷关系。故原告请求解除与被告谢美妹、薛健、英雷公司签订的合同编号JG86AA20132438《个人一手住房贷款合同》，合法合理，本院予以支持。鉴于合同中对利息的约定符合中国人民银行的规定，可视为合同中的结算和清算条款，该条款在借贷关系解除后仍然有效。计至2015年12月24日止，被告谢美妹、薛健尚欠原告借款本金289502.76元及2015年12月25日以后的利息。故原告请求被告谢美妹、薛健偿还尚欠的借款300789.92元及利息3909.13元、罚息39.50元（上述款项计至2015年11月23日止，从2015年11月24日起至付清款项之日止的利息按合同编号JG86AA20132438《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算），理据不足，本院不予支持；应由被告谢美妹、薛健偿还尚欠的借款本金289502.76元及利息（利息从2015年11月25日起至付清款项之日止按合同编号JG86AA20132438《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算）。被告谢美妹辩称本案的借款本金、利息、罚息应由被告薛健偿还无理，本院不予采纳。
被告英雷公司与原告签订《个人一手住房贷款合同》，双方约定被告英雷公司自贷款发放之日起，至被告谢美妹、薛健取得坐落于阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房房地产的房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告谢美妹的上述债务承担连带保证责任。本案中被告谢美妹、薛健尚未取得上述房屋的房地产权利证书。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告英雷公司对被告谢美妹、谢健的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院应予支持，但被告英雷公司应在阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房房地产的抵押权人设定为原告中行阳江分行之前承担连带清偿责任。被告英雷公司承担保证责任后，有权向被告谢美妹、薛健追偿。
关于中行阳江分行对谢美妹、薛健提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现中行阳江分行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然中行阳江分行和谢美妹、薛健双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现中行阳江分行和谢美妹、薛健双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，中行阳江分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，中行阳江分行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告薛健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司阳江分行与被告谢美妹、薛健、阳江市英雷发展有限公司签订的合同编号JG86AA20132438《个人一手住房贷款合同》；
二、被告谢美妹、薛健尚欠原告中国银行股份有限公司阳江分行借款本金289502.76元及利息（利息从2015年11月25日起至付清款项之日止按合同编号JG86AA20132438《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、在阳江市江城区漠江中路103号碧桃园小区商住楼1幢1单元1004房房地产的抵押权人设定为原告中国银行股份有限公司阳江分行之前，被告阳江市英雷发展有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；阳江市英雷发展有限公司承担保证责任后，有权向被告谢美妹、薛健追偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5995元（该款原告已预交），由被告谢美妹、薛健负担，被告阳江市英雷发展有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 林天成
人民陪审员 冯宏竞
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 林良超