宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬仑民初字第583号
原告：宁波亚信商贸有限公司。
法定代表人：张家仁。
委托代理人：郑新安。
被告：福建华辰房地产有限公司。
法定代表人：蔡红。
委托代理人：李玉芳。
委托代理人：魏宝。
原告宁波亚信商贸有限公司（以下简称亚信商贸公司）与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称福建华辰公司）合同纠纷一案，由福建省高级人民法院裁定移送本院，本院于2011年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年6月15日公开开庭进行了审理。2011年11月22日裁定中止审理，2013年3月11日恢复审理后，于2013年3月15日再次公开开庭进行了审理。原告亚信商贸公司的委托代理人郑新安，被告福建华辰公司的委托代理人李玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亚信商贸公司起诉称：2008年11月初，被告福建华辰公司将其开发的位于福州市“君临盛世茶亭”5#地块上的36套商业用房销售给原告，以抵偿被告关联企业宁波华辰君临房地产开发管理有限公司（以下简称宁波华辰公司）对原告所负的5000万元债务。2008年11月11日，原被告双方签订《补充协议书》，约定原告所购36套商品房的位置、单价，购房款5000万元由原债务人宁波华辰公司代为支付。《补充协议书》还赋予被告在2009年9月30日前以现金回购已经出售给原告的商品房的权利，若被告未在约定期限回购，原告有权要求履行《商品房买卖合同》。2008年11月13日，原被告就36套商品房订立了36份《商品房买卖合同》，合同就每套房屋位置、面积、单价、交房时间、违约责任等进行了约定。同日，被告开具给原告5000万元的收款收据1份，缴款单位为原告，收据中注明：被告为宁波华辰公司债务抵偿的36间店面房款，已由宁波华辰公司以债务转移方式代为支付给被告。随后原被告就签订的36份《商品房买卖合同》向福州市房地产交易中心办理了商品房预告登记。后被告未按约回购房屋，也未按约交付房屋并提供办理房屋权属证书所需的资料，明显违约，致原告遭受严重损失。现起诉要求：1.被告福建华辰公司向原告交付位于福州市台江区茶亭街道八一七中256号君临盛世茶亭地块上的36套店面；2.被告向福州市房地产交易中心办理36套房屋的所有权初始预登记，向原告移交权属登记所需资料，并协助原告办理上述房屋的权属证书；3.判令被告支付逾期交房违约金205.5万元及逾期办理产权证的违约金138万元（二项违约金暂算至2010年3月31日，此后按总房款5000万元的日万分之一点五计算）；4.判令被告赔偿从约定交房之日起按租金计算的经济损失525万元（从2009年7月1日计算至实际交付房屋日止按每月58万元计算）。
审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1．被告福建华辰公司归还借款本金5000万元并支付从2008年6月27日起按银行同期同类贷款利率四倍承担利息至实际给付之日止（暂计至2013年3月1日为58853863.01元）；2.上述款项原告对已预登记的36套商品房中享有优先受偿权。补充的事实和理由是：宁波亚信投资有限公司（以下简称亚信投资公司）在2008年2月28日出借给宁波华辰公司5000万元，当时约定利率为月利率4%，从2008年6月27日起宁波华辰公司未支付利息。根据《债务重组协议》、宁波华辰公司股东会决议及福建华辰公司股东会决议，债权人从亚信投资公司变更为原告，债务人从宁波华辰公司变更为被告，根据合同法相关规定，新债务人应承担与主债务有关的从债务，即被告应承担借款利息。另外，即使《债务重组协议》、《补充协议书》所设定的担保方式没有法律依据，但由于进行了物权预登记，原告应享有优先受偿权。同时，原告保留另行提起诉讼要求宁波华辰公司承担连带清偿责任的权利。
为证明上述事实，原告亚信商贸公司提供的证据有：
1.工商银行象山支行台帐2份，宁波华辰公司与亚信投资公司间的补充协议1份，支票存根、进账单、委托书各1份，还款承诺2份，用于证明诉争的5000万元系宁波华辰公司向亚信投资公司借款用于归还银行借款的事实；
2.《债务重组协议》、《补充协议书》、价格表各1份，用于证明亚信商贸公司的债权从亚信投资公司受让的，各方约定的“担保”方式是以交付房产代偿欠款及双方约定的房屋价格；
3.福建华辰公司、宁波华辰公司股东会决议各1份，用于证明债务人由宁波华辰公司变更为福建华辰公司，约定福建华辰公司以房屋抵偿债务的事实；
4.收款收据1份，商品房买卖合同36份及相应的预购商品房预告登记申请表、登记证明，用于证明亚信商贸公司36套房屋的购房款已由宁波华辰公司以债务转移方式代为支付给被告，双方签订商品房买卖合同并办理房屋预告登记的事实。
5.福建光明资产评估房地产估价有限责任公司出具的光明评报字（2010）第FA114号《估价报告书》1份，用于证明被告逾期交房，原告每月租金损失达58万元的事实。
被告福建华辰公司答辩称：被告已另案起诉请求确认《债务重组协议》、《补充协议书》及原、被告间签订的36份《商品房买卖合同》无效，本案须以另案确认合同无效案件的判决为依据，本案应中止审理。本案所涉及的5000万元基于宁波华辰公司向亚信投资公司非法吸收公众存款的犯罪行为而产生的款项，不属于合法借贷，依法不能进行债权转让和债务转移，本案原、被告双方主体均不适格。宁波华辰公司与亚信投资公司间的5000万元借款系企业间的借贷关系，而且属于宁波华辰公司非法吸收公众存款中的借款，依法应认定借贷行为无效，借款本金应由宁波华辰公司返还，借款利息不应保护。原告要求按银行三至五年同期贷款利率4倍计算从2008年6月27日起至实际给付之日的利息，没有事实和法律依据。由于5000万元的借款是非法的，为该借款提供抵押担保应属无效，原告依法不应享有优先受偿权。
为证明上述事实，被告福建华辰公司提供的证据有：
1.《债务重组协议》、《补充协议书》各1份，用于证明2008年11月11日亚信投资公司将宁波华辰公司尚欠的5000万元借款债权转让给宁波亚信商贸公司，并设定以“货币偿还为主、房产担保为辅”的债务偿还及担保方式的事实；
2．（2009）甬仑商破字第1-1号、1-7号民事裁定书各1份，（2009）甬仑商破字第1-1号公告1份，用以证明2009年4月29日本院裁定受理对宁波华辰公司的破产清算申请及该破产程序于2011年1月25日终结的事实；
3.债权申报书、债权审查确认表各1份，用以证明被告曾向宁波华辰公司破产管理人申报5000万的债权，破产管理人以被告不是适格债权人为由不予核定的事实；
4.价格表1份，用于证明被告用于担保的36套商业店铺清单，该36套商铺在2008年11月一次性付款总价为112396820元，按揭付款总价为123636502元的事实。
为查清本案事实，本院从本院（2010）甬仑商初字第953号案件中调取最高额抵押合同1份。根据被告申请，本院从宁波市北仑区人民检察院宁波华辰公司涉嫌非法吸收公众存款罪系列案件中调取北仑区公安局经侦大队对蒋咏生的询问笔录1份，马金龙的询问笔录2份、讯问笔录1份，汪卫东的询问笔录、讯问笔录各1份，陈颖的询问笔录、讯问笔录各1份，陈世巴的询问笔录1份；宁波市北仑区人民检察院甬仑检刑不诉（2010）32号、33号、34号、35号不起诉决定书各1份。
对上述证据，针对双方的举证和质证意见，本院认证如下：
1.原告亚信商贸公司提供的证据1，被告质证认为被告不是借款当事人，对借款关系不知情，对该组证据的真实性提出异议。本院认为，工商银行象山支行的台帐有经办人盖章，补充协议、委托书、还款承诺均有宁波华辰公司盖章，这些证据能相互印证，组成完整的证据链；本院调取的马金龙在讯问笔录中陈述“大概借了一年时间，将象山工行的贷款全部还清。2008年2月的还款资金一部分是福州华辰集团支付的，具体金额不清楚，另外有5000万元是向象山亚信借的，后来欠象山亚信的5000万元用福州华辰的房子抵押了。……”；浙江省台州市繁荣建设工程有限公司法定代表人陈世巴询问笔录中陈述的借款时间、经过，宁波华辰公司与工行象山支行间的最高额抵押合同与原告提供的该部分证据亦能相互印证。综上，对原告提供的证据1本院予以认定。
2.原告亚信商贸公司提供的证据2与被告告提供的证据1、证据4相同，原告提供的证据3、证据4，被告对该二组证据的真实性无异议，本院对该3组证据予以认定。
3.原告提供的证据5，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为，该《估价报告书》系原告单方委托评估，出具时间是2010年4月9日，已超出其明确的一年有效期，对该证据本院不予认定。
4.被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4，原告亚信商贸公司对其真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述证据，以下事实本院予以确认：
2007年9月，由案外人宁波华辰公司提供土地抵押担保，根据案外人亚信投资公司的委托，中国工商银行股份有限公司象山支行向案外人浙江省台州繁荣建设工程有限公司定向贷款1亿，该款实际使用人为宁波华辰公司，贷款利息由宁波华辰公司实际支付。因贷款到期需要还款，2008年2月28日，宁波华辰公司与亚信投资公司签订《补充协议》1份，约定宁波华辰公司向亚信投资公司借款5000万元，指定亚信投资公司将款项打入浙江省台州繁荣建设工程有限公司账户，宁波华辰公司保证在2008年4月28日前归还，并以该公司商服用地仑国用（2006）字06033号土地作抵押担保。2008年2月28日，亚信投资公司将5015万元打入浙江省台州繁荣建设工程有限公司账户。2008年4月28日，宁波华辰公司出具还款承诺，承诺借亚信投资公司的5000万元在2008年6月28日归还。2008年6月28日，宁波华辰公司再次出具还款承诺，承诺该5000万元借款在2008年10月28日归还。借款到期后，宁波华辰公司仍未还款。
2008年11月11日，原告亚信商贸公司及其关联企业亚信投资公司、被告福建华辰公司及其关联企业宁波华辰公司四方签订《债务重组协议》1份。协议关于重组方式约定：亚信投资公司对宁波华辰公司的5000万债权转让给亚信商贸公司；解除“原有债务”中设定的债务担保方式；设立以“货币偿还为主、房产担保为辅”的债务偿还及担保新方式。协议关于偿还条件约定：解除“原有债务”所设定抵押担保，亚信投资公司将解除抵押后的的C、D项目地块之《土地使用权证》立即返还给宁波华辰公司，以便宁波华辰公司对外融资时设立担保之需；福建华辰公司提供位于福州市的“君临.盛世茶亭”房地产开发项目中的5#地块上的商业小店铺，重新为本协议履行设定担保，亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权；担保物的担保期限为十个月，自2008年11月11日起至2009年9月10日止，在此期间内，福建华辰公司可以清偿债务的形式回赎担保物，亚信商贸公司不得拒绝，担保期满且未能延长担保期限的，则亚信商贸公司可以选择要求履行《商品房预售合同》或要求解除《商品房预售合同》并由宁波华辰公司、福建华辰公司以货币方式清偿债务；担保期限届满，宁波华辰公司一时仍无法清偿全部债务的，经亚信商贸公司、福建华辰公司双方确认可顺延担保期限。协议还约定，亚信商贸公司选择办理领取《房屋所有权证》的方式实现债权的，福建华辰公司应积极配合办理相应的房产买卖过户手续，双方届时负责办理本协议债权债务的清偿结算手续。
《债务重组协议》签订后，福建华辰公司与亚信商贸公司签订了36份格式化的《商品房预售合同》，约定由亚信商贸公司购买福建华辰公司开发的“君临.盛世茶亭”房地产开发项目中的5#地块上的36套商铺，房屋坐落位置为福州市台江区茶亭街道八一七中256号君临盛世茶亭地块五（河西）商业综合楼1层01、02、03、04、05、06、07、08、09店面，2层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13店面，3层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10店面，4层01、02、03、04店面，合同同时约定了商铺面积、价款、付款期限、违约责任等内容。2008年11月13日，亚信商贸公司为申请人，36份《商品房预售合同》向福州市房地产交易登记中心提交备案。2008年11月20日，上述36套商铺均在福州市房地产交易登记中心办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为亚信商贸公司、义务人为福建华辰公司。
签订36份《商品房预售合同》，并由福建华辰公司进行预售备案的同时，亚信商贸公司与福建华辰公司就《债务重组协议》中约定的房屋回赎及履行买卖合同的方式等签订了《补充协议书》1份。约定：亚信商贸公司根据已签订的《商品房预售合同》向福建华辰公司以5000万元整购买位于福州市的“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋；亚信商贸公司购买房屋应当支付的5000万元由宁波华辰公司予以支付，宁波华辰公司支付完毕5000万元购房款后，由福建华辰公司开具收款收据作为收取全部购房款的依据；宁波华辰公司在完成以上条款约定的支付义务后其对亚信投资公司所负债务予以清偿完毕并由双方取消原有债权的抵押登记；在合同订立后10个月内，福建华辰公司无需任何理由可向亚信商贸公司以5000万元的价格向亚信商贸公司回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，也可按附件一记载的情况按套及单价逐一回购，对此亚信商贸公司应当积极配合福建华辰公司解除商品房预售合同、取消备案的行为；在本合同订立的10个月后取得房屋所有权证前，若福建华辰公司没有回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》或解除商品房预售合同并返还全部购房款，在亚信商贸公司向福建华辰公司提出书面返还意见后，福建华辰公司若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金，福建华辰公司的返还义务及违约责任由宁波华辰公司予以提供连带清偿责任担保。协议还约定：本《补充协议书》的约定与备案的《债务重组协议》、《商品房买卖合同》有同等效力，若有冲突，则依本协议为准；福建华辰公司在销售“君临.盛世茶亭”项目中针对其他地块做出的承诺同样适用于本次商品房买卖。宁波华辰公司、亚信投资公司也在《补充协议书》上盖章表示同意。
另查明，就上述《债务重组协议》、《补充协议书》及《商品房买卖合同》，被告福建华辰公司已同时另案起诉请求确认上述合同（协议）无效。
又查明，2009年4月29日，本院裁定受理对宁波华辰公司的破产清算一案，后进入破产重整，2011年1月25日，因重整成功本院裁定终结宁波华辰公司破产程序，在破产重整期间，宁波华辰公司经工商登记名称变更为宁波富邦世纪商业广场开发有限公司。
本院认为：《债务重组协议》、《补充协议书》中除关于以房屋抵偿债务的相关约定无效外，其他部分具有法律效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是被告提供借款担保的方式，应认定有效，但原告不能据此取得用于担保的房屋抵偿债务。被告作为借款债务人，原告有权要求被告归还借款并支付相应的利息，原告诉请，合理部分，本院予以支持。对原告主张的部分利息，本院不予支持。原告主张对已预登记的预售房屋具有优先受偿权，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或他人利益，本院也予以支持。理由是：
（一）关于协议的效力。
本院认为，确认原、被告间的《债务重组协议》、《补充协议书》及36份《商品房买卖合同》的效力。应从合同是否双方当事人真实意思表示，合同的目的、内容是否损害国家、集体或他人利益，合同是否违反法律、行政法规的禁止性规定等进行审查。根据《债务重组协议》、《补充协议书》及《商品房买卖合同》的约定，这三组合同（协议）作为一个整体，内容主要包括因借款和重组形成的债权债务关系、以预售商品房的方式体现的借款担保关系，及以房屋买卖形式体现的以房抵债的约定。
关于因借款和重组形成的债权债务关系。被告认为，该5000万元属于非法吸收公众存款的范围，即使借款用于归还银行借款也系非金融机构企业间的借款，应属无效。原告认为该5000万系宁波华辰公司借款用于归还工商银行象山支行的贷款，合法有效。本院认为，诉争的5000万元借款，当时系宁波华辰公司因归还银行借款需要向亚信投资公司的借款。借款到期后，经延期宁波华辰公司仍未还款而于2008年11月11日签订《债务重组协议》。该借款来源合法，借款用于宁波华辰公司正常经营，也没有证据证实该笔借款有其他非法行为。况且，本案《债务重组协议》并不直接涉及企业之间借款合同的效力问题，根据《债务重组协议》确定的各方债权债务关系不违反法律规定，应认定合法有效。
关于以预售商品房的方式体现的借款担保关系。《债务重组协议》约定：“货币偿还为主、房产担保为辅”；福建华辰公司提供“君临.盛世茶亭”房地产项目中的5#地块上的商业小店铺，重新为本协议履行设定担保；亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权。上述约定内容，以及此后原、被告签订《商品房预售合同》，到福州市房地产交易登记中心办理了预售商品房预告登记，均证实被告以预售商品房的方式为借款提供担保。据此，被告为履行债务重组协议中的债务，自愿真实以预售商品房形式提供担保，并为其他各方所接受，且未侵害他人利益或公共利益，不违反法律禁止性规定，双方也采取了相应的符合物权法规定的公示方式。而且，从三组协议的形成过程及内容来看，被告在债务重组协议中重新确定新的担保，是当时应其关联企业宁波华辰公司对外融资之需，以解除“原有债务”所设定的土地抵押担保为前提和条件的，也即，如果被告重新以预售商品房形式提供的担保丧失债权的担保功能，则原告的债权将会同时失去原有的担保和新的担保，这不符合各方当事人当初的真实意思表示，且有违诚实信用原则，并会使债权人一方的利益明显失衡。因此，原、被告以预售商品房的方式为借款设立担保的效力应予确认，原告因此可以对其行使优先受偿权。
关于以房屋买卖形式体现的以房抵债的约定。《债务重组协议》约定：担保期满且未能延长担保期限的，亚信商贸公司可以选择要求履行《商品房预售合同》；亚信商贸公司选择上述办理领取《房屋所有权证》的方式实现债权的，福建华辰公司应积极配合办理相应的房产买卖过户手续。《补充协议书》约定：在本合同订立的10个月后取得房屋所有权证前，若福建华辰公司没有回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》。本院认为，该二份协议关于10个月担保期满后，亚信商贸公司有权要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》，实际是以房屋抵偿债务，该约定将预先用于担保的房屋未经折价、变价，在10个月担保期满后未受清偿时，作为担保物的房屋直接移于债权人亚信商贸公司所有，从而使亚信商贸公司取得房屋所有权。该部分协议内容有失公平，也违背了担保法禁止流质契约的相关规定，故协议中关于以房屋抵偿债务的约定应归无效。
（二）对于原告主张的借款利息。
关于利息计算的始期。原告要求被告支付债权债务重组前及回购期满前的利息，无协议和法律依据。根据《补充协议书》约定：在合同订立后10个月内，福建华辰公司无需任何理由可向亚信商贸公司以5000万元的价格回购全部房屋，也可按套逐一回购；若福建华辰公司没有回购，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》或解除预售合同并返还全部购房款，在亚信商贸公司向福建华辰公司提出书面返还意见后，福建华辰公司若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金。上述内容明确10个月担保期内，福建华辰公司是以5000万元回购全部房屋，如亚信商贸公司要求还款，福建华辰公司在担保期满后10个工作日内也只要返还5000万元。从上述约定可以看出，重组协议针对的标的仅限于单一的独立的5000万元金额的债务，有别于纯粹的债权转让，因而并未涉及10个月回购期满前的利息问题，借款利息应从担保期满10个工作日后起算，此前的利息原告无权向被告主张。
关于利息的计算标准。由于房屋抵偿债务的约定无效，原告不能因此取得约定的远超5000万元价值的房屋（依据价格表，房屋当时的价值即已超过1亿元），而被告不仅在担保期间无偿使用了原告的“购房款”，还实际可享受房屋的使用价值。同时，根据《补充协议书》约定：“在甲方向乙方提出书面返还意见后，乙方若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金”。原告主张的利息计算标准虽未超过该逾期付款违约金计算比例，但原告以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算利息也显过高。因此，结合本案的实际情况，为平衡保护各方当事人的利益，利率参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算为宜。此外，被告另外起诉的要求确认涉案合同无效的案件由本院一并予以审理并作出处理，以及原告保留另行提起诉讼要求宁波华辰公司承担连带清偿责任的权利，均无不妥。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告福建华辰房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内归还原告借款5000万元，并支付该款从2009年9月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍（包含利率本数）计算至本判决确定履行之日止的利息；
二、原告宁波亚信商贸有限公司在上述款项范围内对原告为预告登记权利人的位于福州市台江区茶亭街道八一七中256号君临盛世茶亭地块五（河西）商业综合楼中的36套商品房享有优先受偿权；
三、驳回原告宁波亚信商贸有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费586069元，由原告宁波亚信商贸有限公司负担141819元，被告福建华辰房地产有限公司负担444250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 袁士增
审 判 员 尚新华
代理审判员 张 怡
二〇一三年三月二十二日
代书 记员 张 艳