江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8755号
上诉人（原审被告）：吴木追。
委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘金儿。
委托诉讼代理人：郭倩，江苏万拓律师事务所律师。
上诉人吴木追因与被上诉人潘�儿房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴木追上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回潘金儿的诉讼请求，一、二审诉讼费用由潘金儿承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院判令解除双方的租赁合同对我方不公平。我方共承租五间房屋用于经营，潘金儿的房屋102室位于中间位置，租赁合同是2014年12月11日签订，我方对房屋进行了装修、改建，已形成不可分割的整体，如果合同解除，将导致我方无法经营。潘金儿起诉后我方陆续支付三个月租金，一审中我方也表示愿意补交房租、物业费，租赁合同仍然能够继续履行。
潘金儿辩称，一审判决认定事实清楚，�望驳回吴木追的上诉请求，维持原判。
潘金儿向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的房屋租赁合同；2、吴木追立即迁出苏州工业园区中海花园31幢102室楼上房屋，将房屋恢复原状返还给潘金儿；3、吴木追向潘金儿支付拖欠的房租（45432元）、滞纳金（2271.6元，即拖欠房租的5%）、物业费（8580元）共计56283.6元；4、吴木追向潘金儿支付房屋使用费（参照双方约定当期租金252.4元/天计算，自起诉之日起计算至实际归还房屋之日止）；5、吴木追赔偿潘金儿租金损失6814.8元（参照3个月租金的30%的标准计算）；6、本案诉讼费由吴木追负担。一审中，潘金儿变更第三项诉讼请求为要求吴木追向其支付拖欠的房租45432元（含物业费），变更第四项诉讼请求为吴木追向其支付房屋使用费，按照双方约定月租金7572元，自2016年3月2日起计算至吴木追将房屋�空并恢复原状后归还之日止。
一审法院认定事实：2014年12月21日，潘金儿（出租方、甲方）与吴木追（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其拥有的位于苏州工业园区中海花园31幢102室楼上房屋出租给乙方用于商业，房屋面积为98.75平方米。房屋租赁期限共60个月，自2014年12月1日至2019年11月30日止，该房屋租金包括物业费为人民币7572元每月，乙方于签订合同时交纳首期租金22716元，租金于每期到期前一个月支付。乙方应于签订本合同交纳首期租金时支付甲方7572元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房无异议后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还给乙方。合同约定租赁期内若乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意；有必要的，须经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的固定在墙体、地面或天花板上的结构性设施（电器除外），甲方也无须对以上设施进行补偿。合同约定拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达壹个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。吴木追支付了房屋押金7572元，潘金儿同意该款项与吴木追应支付的租金或房屋使用费相折抵。
一审另查明，就租金支付，潘金儿表示其在起诉时吴木追房租仅支付到2015年8月31日，起诉之后吴木追分别于2016年3月27日和28日分别支付了13000元、3794元、6000元，计22794元，故2015年9月1日至2015年11月30日的房租吴木追已支付完毕。吴木追�上述情况予以确认，但吴木追表示，因房租支付均是其员工在处理，根据员工反映，其员工在2015年中旬曾经支付中介或潘金儿一个季度的房租，如果确认有该笔房租，那吴木追支付租金至2016年3月31日。潘金儿表示其未收到该笔租金。
一审又查明，中海花园31幢102室房屋系潘金儿与曹振如共同所有，该房屋建筑面积为197.58平方米，包括楼上、楼下两层，潘金儿出租给吴木追的房屋为楼上的98.75平方米。吴木追承租包括中海花园31幢101、102、103在内的共计五户用于开办苏州和足道足浴有限公司，经营“和足道养生会馆”。另103室房屋出租人沈芳莉亦起诉吴木追要求解除双方的房屋租赁合同，101室房屋出租人吴智文起诉苏州和足道足浴有限公司要求解除房屋租赁合同，上述两案一审法院均已立案受理。中海物业管理有限公司苏州分公司委托潘金儿向吴木追收取�缴的物业费。就本案争议的涉案房屋是否已达解除条件，吴木追表示，首先，其承租了共计五户用于经营和足道养生会馆，若解除其中一户的租赁合同会影响会馆的整体经营；其次，其拖欠租金时间不长，且涉案房屋有漏水影响了装修美观；再者，因为潘金儿未按期缴纳物业费，导致其在使用涉案房屋的过程中找物业处理事情时物业不配合。一审庭审时，吴木追表示和足道养生会馆还在经营。
以上事实，由潘金儿提交的房屋租赁合同、房产证、(2016)苏0591民初1826号及(2016)苏0591民初1827号案件卷宗材料、授权委托书及双方庭审陈述予以证实。
一审法院认为，根据潘金儿提交的房屋租赁合同及双方庭审陈述，可证实双方存在房屋租赁合同关系，双方均应当按照房屋租赁合同的约定履行相应的合同义务。潘金儿作为出租方，其合同义务为按照双方租赁�同的约定向吴木追交付房屋并保证涉案房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。吴木追作为承租方，其合同义务为妥善保管及使用租赁物、支付租金。根据双方庭审可确认，吴木追确未按照合同约定支付租金，现潘金儿依照双方合同约定主张解除双方之间的租赁合同，有相应的事实和法律依据。就吴木追抗辩的不同意解除合同的理由，一审法院认为，首先，吴木追承租多户用于经营活动并不能阻却任一承租户基于其与吴木追的房屋租赁合同主张相应的权利，且双方当事人的租赁合同亦未约定需只在其余四户均达解除条件的情况下，潘金儿才可主张解除本租赁合同。吴木追承租多户开展经营活动，其应当对欠租可能导致的法律后果有相应的预期。其次，吴木追拖欠租金按照合同约定已构成违约，出租方可基于合同约定主张解除双方的租赁合同，且吴木追�提供相应的证据证实房屋漏水及物业不配合，影响其实际使用，吴木追庭审时亦表示会所在正常营业。综上，一审法院结合已查明的事实，依法认定双方当事人就苏州工业园区中海花园31幢102室楼上房屋（面积98.75平方米）的租赁合同解除。就解除时间，一审法院认为，潘金儿诉请主张的解除理由成立，吴木追于2016年5月20日收到诉讼材料，一审法院依法认定双方当事人之间的租赁合同解除时间为2016年5月20日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。潘金儿现主张吴木追将苏州工业园区中海花园31幢102室楼上房屋腾空并恢复原状后交付给其，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。另结合潘金儿诉请，吴木追还应当按照合同约定支付欠付�金及房屋使用费。就吴木追抗辩称，除双方确认的租金之外，吴木追还曾支付了一个季度的租金，但未提供相应证据，依法承担举证不能的法律后果。故一审法院结合潘金儿诉请及吴木追已付租金情况，依法确认吴木追还应当支付潘金儿自2015年12月1日至2016年5月20日的租金合计42745元。该款项与吴木追多支付的2015年9月1日至2015年11月30日的租金78元、房屋押金7572元相抵扣后，吴木追还需支付潘金儿租金35095元，该租金包含了物业费。另，吴木追应按照7572元每月，支付潘金儿自2016年5月21日起至判决之日止的房屋使用费，该房屋使用费包含了物业费。潘金儿主张吴木追另赔偿租金损失6814.8元，该损失有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认潘金儿、吴木追于2014年12月21日就苏州工业园区中海花园31幢102室楼上房屋所签订的房屋租赁合同于2016年5月20日解除；二、吴木追于判决生效之日起七日内将苏州工业园区中海花园31幢102室楼上房屋腾空并恢复原状后交付给潘金儿；三、吴木追于判决生效之日起七日内支付潘金儿房租（含物业费）35095元及包含物业费在内的房屋使用费(房屋使用费计算方式为：按照7572元每月，自2016年5月21日起支付至吴木追将苏州工业园区中海花园31幢102室楼上房屋腾空并恢复原状后交付给潘金儿之日止）；四、吴木追于判决生效之日起七日内支付潘金儿房租损失6814.8元；五、驳回潘金儿的其余诉讼请求。案件受理费1378元，减半收取689元，由吴木追负担，于履行上述判决时一并支付潘金儿。
二审中，�证明上诉主张，吴木追向本院提交照片三张，用于证明对承租房屋进行了经营性的豪华装修，与其他四套房屋形成了不可分割的整体。本院组织双方进行了证据交换与质证。潘金儿对照片质证认为：真实性不予认可，吴木追承租好几间房屋，该照片并不能证明就是102室房屋的情况；双方在租赁合同中也没有约定须在其他几户出租人解除合同的条件下，我方才可主张解除租赁合同。
二审中，吴木追认可已经拖欠房租超过一个月，但认为尚未超过六个月，不满足合同解除条件，其原意补交房租和物业费。
二审另查明，吴木追承租中海花园31幢101、102、103、105、106室房屋经营“和足道养生会馆”。除本案所涉102室房屋外，101室、103室业主均已起诉要求解除房屋租赁合同并经一审法院判决支持，三案目前均在二审审理中。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，潘金儿与吴木追就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，承租人拖欠租金1个月以上的，出租人有权解除合同。虽然潘金儿起诉后吴木追陆续支付了三个月租金，但目前仍然欠付租金，且拖欠超过一个月，合同约定的解除条件已经成就，潘金儿要求解除租赁合同应予支持。吴木追为经营足浴会所承租了多户房屋，其上诉提供的照片不足以证明已经形成不可分割的整体，且其他出租人也已经向法院提起诉讼要求解除房屋租赁合同。故吴木追上诉认为租赁房屋之间已形成不可分割的整体，租赁合同解除对其不公平的理由不能成立。
综上，上诉人吴木追的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1378元，由上诉人吴木追负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 吴茂程