中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第776号
上诉人（原审原告）吴保平。
上诉人（原审原告）吴保明。
上列二上诉人的共同委托代理人蒋晓芳，广东正平天成律师事务所律师。
上列二上诉人的共同委托代理人韩曼丽，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州华联商厦有限公司。
法定代表人张力争。
委托代理人李云兰。
委托代理人胡慧思。
被上诉人（原审被告）广州市中旅商业城商业有限公司。
法定代表人张卫军。
原审第三人何荣富（广州市越秀区日禾寿司店经营者）。
原审第三人王莉莉，澳门特别行政区居民，港澳证件号码1／221266／8。
原审第三人广州捷中宝房地产开发有限公司。
法定代表人黎亮，董事�。
上诉人吴保平、吴保明、广州华联商厦有限公司因与被上诉人广州市中旅商业城商业有限公司租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，根据《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，座落于广州市中山五路217-225号中旅商业城2层201号铺（建筑面积为80.14平方米）、202号铺（建筑面积为79.23平方米），预售人（开发商）为第三人捷中宝公司，预购人为第三人王莉莉，登记时间为2001年3月28日。
2009年7月17日，在拍卖人广东盘龙乾元拍卖有限公司（以下简称盘龙公司、乙方）与买受人吴保平、吴保明（甲方）签订的《竞买合同》，约定：拍卖标的为广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号商铺、202号商�；甲方竞买成功，并向法院付清成交价款及向乙方付清拍卖佣金后，持法院出具的法律文书和乙方出具的成交证明自行办理过户及交接等有关手续，委托法院及拍卖人不承担成交标的产权转移、过户产生的风险；该标的按不交吉方式拍卖等。
同日，吴保平、吴保明在拍卖会上竞买成功，拍卖人盘龙公司与买受人吴保平、吴保明签订《拍卖成交确认书》，约定：成交的拍卖标的为广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号商铺、202号商铺，质量状况为按现状，成交价为2800000元；本拍卖成交确认书生效后，买受人向法院交纳的竞买保证金220000元自动转为履约保证金并充抵成交价款的一部分，并应在2009年7月24日前向法院付清成交价款余额2580000元；该标的按现有的实际状态、结构进行拍卖，拍卖人不承担瑕疵担保责任，竞买人应在拍卖会前查阅拍卖标的的有关资�，实地勘察拍卖标的，了解其数量、质量等，竞买人一旦进行拍卖现场参与竞投，即表示已完全了解标的的情况，接受其现状及瑕疵风险，并愿意承担一切责任；该标的为不交吉拍卖等。同月20日，吴保平、吴保明向本院代管款帐户支付拍卖成交款2800000元。
2009年9月10日，原审法院发出（2008）越法执字第4789、4790号《执行裁定书》，裁定：一、广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号商铺、202号商铺所有权及相应的其他权利归买受人吴保明、吴保平所有；二、买受人吴保明、吴保平可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同月16日，广州市国土资源和房屋管理局发出《协执文书收件回执》，写明：收案号为（2009）8700号，凭此回执到交易登记中心联系办理有关手续；执行机关为原审法院，协执文号为（2008）越法执字第4789、4790号。
2010年11�16日，吴保平、吴保明通过广东正平天成律师事务所向捷中宝公司及中旅公司发出《律师函》，称，2009年7月17日，吴保平、吴保明以2800000元的竞价拍得两商铺，吴保平、吴保明成为两商铺的合法产权人。吴保平、吴保明曾多次要求理顺租赁关系，并要求支付租金，但中旅公司、第三人捷中宝公司仅出示了《补充协议》，对清付租金的要求不予理睬。请中旅公司、第三人捷中宝公司收到本函之日起3个工作日内将自2009年7月21日起暂计至2010年11月15日的租金255726.86元一次性全额支付给吴保平、吴保明等。根据广州速递公司出具的材料显示，捷中宝公司收取了该《律师函》，但邮寄至中旅公司的函件因无人签收而退回。
另查明，2002年7月19日，捷中宝公司（出租人、甲方）、中旅公司（出租人、乙方）与华联公司（承租人、丙方）签订《租赁合同》，约定：本合同标的房屋为甲方拥有产权和乙方拥有转租权的位于广州市中山五路219号“中旅商业城”首层至九层，总建筑面积为41787.85平方米；首层至四层乙方拥有转租权的房屋，分为两部分，小业主拥有产权的除小业主自营部分（建筑面积1443.15平方米）以外的房屋，其中一层101号、107号、110号、111号、108A、108B和二层209号七个铺面，总建筑面积1139.17平方米，由小业主原地自营，不在丙方承租范围内；其他铺面由小业主出租给乙方，小业主并同意乙方转租给丙方；其余房屋产权人为甲方，甲方已于2001年1月将其出租给乙方，甲方在此并同意乙方将其转租给丙方；标的房屋所有权人及其所占有地块的国有土地使用权人为甲方和小业主，标的房屋所有权证书均未办理；丙方承租标的房屋设立以大型商业项目，租赁期内，丙方对标的房屋有以自营、联营、合资、合作、转租、出租柜台或门面�各种合法商业经营形式使用的权利，并对租赁范围内房屋、场地和空间享有完整的经营使用权；为满足丙方设立商业项目的需要，甲、乙同意丙方在接收标的房屋后投资对标的房屋进行结构改造；租赁期至2017年2月28日止，租金以保底加递增或保底加提成的方式支付，保底年租金标准为42939477.24元，其中丙方应付乙方首至四层保底年租金34939477.24元，递增方式为以三年一期递增一次，每期年租金在上期租金基础上递增6%，提成方式为丙方名下年营业额超过7亿元的营业额部分的3%，递增或提成为选择适用，即以上述保底租金为基数，选择适用按递增方式增加的租金或按揭方式增加的租金中金额大的方式；租金自计租日起，按保底加递增的方式，每三个月支付一次，于每次首月计租对应日开始后10日内支付，每次支付以此种方式计算出的年租金额的1／4等。
2003年11月23日，华联公司（甲方）与第三人何荣富（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方承租的经营场地位于广州市越秀区中山五路219号广州华联商厦二层东北区域，建筑面积为521平方米，其中使用面积约386平方米；租赁期限为8年，即自2004年2月1日起至2012年2月31日止；场地租赁每月33100元等。同年12月16日，双方又签订《补充协议》，对管道煤气及环保工程以及工程设施维护及所有权进行了重新约定。第三人承租该场地后用于开设广州市越秀区日禾寿司店，根据广州市工商管理局越秀分局出具的《个体工商户开业基本资料》的登记显示，广州市越秀区日禾寿司店的经营者为第三人，组成形式为个人经营。原告及华联公司均确认现第三人仍在现场经营，该寿司店所处位置为涉案商铺所在位置。2011年11月3日，华联公司与第三人何荣富再签订《场地租赁补充协议》，将前述的场地租赁期限延长至2017年2月28日。
2004年12月30日，中旅公司（甲方）、华联公司（丙方）与第三人捷中宝公司（乙方）、广州市中旅商业城物业管理有限公司（丁某）以及广州中旅商业城经济发展有限公司（戊方）签订《补充协议》，约定：鉴于2002年7月19日，甲、乙、丙三方签订了《房屋租赁合同》，丙方承租广州中旅商业城一层至九层的房屋用于商业经营，其中包括甲方拥有出租权的中旅商业城一层至四层的房屋19024.34平方米，以及乙方拥有产权的中旅商业城五层至九层的房屋22762.81平方米，总建筑面积为41787.15平方米；丙方继续承租中旅商业城一层至四层、建筑面积19024.34平方米的房屋，该部分房屋的租金和物业管理费自2005年1月1日起调整为每月1900000元，支付时间为每月10日前支付本月费用；各方明确，丙方支付的租金和物业管理费中包含了甲、乙双方应付返租商�的小业主的租金在内，甲、乙双方保证按约支付各小业主的租金，并保证丙方的经营不受小业主的影响等。
2012年5月14日，原审法院对讼争房屋现场进行勘查，现广州市越秀区日禾寿司店仍在开业经营之中，讼争商铺处于广州市越秀区日禾寿司店经营范围之内，但目前没有单独间隔。
庭审中，吴保平、吴保明明确竞买讼争商铺之前查看过商铺，当时商铺没有四至，已经全部打通，其清楚讼争商铺是有人使用的，但并不清楚是被告对外出租的。吴保平、吴保明及华联公司在庭审中确认涉案商铺的每月租金为13135.28元。
2010年12月16日，吴保平、吴保明提起本案诉讼，请求：1、解除吴保平、吴保明与广州市中旅商业城商业有限公司、广州华联商厦有限公司关于广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城201、202号商铺的租赁合同；2、何荣富立即向吴保平、吴保明交付广州�越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号、202号商铺合计159.37平方米，广州市中旅商业城商业有限公司、广州华联商厦有限公司负有督促、配合第三人完成前述商铺交付的义务；3、广州市中旅商业城商业有限公司、广州华联商厦有限公司向吴保平、吴保明按每日530.55元的标准自2009年11月25日起计付至搬迁交付之日止的租金。
原审法院认为，讼争的两商铺的原产权人为案外人王莉莉，吴保平、吴保明通过人民法院司法委托拍卖竞买购得两商铺。根据本院于2009年9月10日作出的（2008）越法执字第4789、4790号《执行裁定书》，吴保平、吴保明在支付对价款项后，原审法院已确认讼争两商铺归吴保平、吴保明所有，并明确吴保平、吴保明可持该裁定书办理讼争商铺的房地产权属证书。即自该裁定书发出之日起，吴保平、吴保明为讼争的两商铺的所有权人，其依法享有对讼争的两商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。但根据吴保平、吴保明与案外人盘龙公司签订《竞买合同》及《拍卖成交确认书》的约定，讼争商铺是按现有的实际状态、结构不交吉拍卖，吴保平、吴保明应在拍卖会前查阅拍卖标的的有关资料，实地勘察拍卖标的，了解其数量、质量等，吴保平、吴保明参与竞投表明其已完全了解标的的情况，接受其现状及瑕疵风险，并愿意承担一切责任。在诉讼过程中，吴保平、吴保明亦明确竞买讼争商铺之前查看过商铺，当时商铺没有四至，已经全部打通，其清楚讼争商铺是有人使用的。而从华联公司提交的证据来看，讼争商铺在吴保平、吴保明竞得前已对外出租，故吴保平、吴保明应负担讼争商铺不交吉的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，吴保平、吴保明作为讼争商铺的竞得人其应负担该�铺上已设立的租赁合同关系。但吴保平、吴保明作为讼争商铺的所有权人，其基于所有权而应享有的收益的权利并不受影响，广州中旅商业城商业有限公司、广州华联商夏有限公司应将商铺的租金按月支付吴保平、吴保明。鉴于该商铺的原产权人王莉莉已将该商铺出租予中旅公司，中旅公司在承租后又将该商铺转租予华联公司。华联公司此后又将包括讼争两商铺在内的部分场地出租予第三人何荣富用于开设日禾寿司店从事经营。中旅公司作为吴保平、吴保明的相对人，其有义务向吴保平、吴保明支付涉案商铺的租金，但考虑到中旅公司自吴保平、吴保明取得涉案商铺至今每月收取华联公司的租金，且拒不向吴保平、吴保明支付租金，存有明显之恶意，为保障吴保平、吴保明作为讼争商铺产权人的合法权益，故对吴保平、吴保明诉请要求解除其与中旅公司之间关于�争商铺的租赁合同关系，原审法院予以支持。由于华联公司承租包括讼争商铺在内的场地后又将该商铺分租给第三人何荣富使用，现讼争商铺处于第三人何荣富经营的广州市越秀区日禾寿司店范围之内，未进行明确的界址区分。为保障华联公司及第三人何荣富的正常经营及使用，在吴保平、吴保明与中旅公司之间的租赁合同关系解除后，应由吴保平、吴保明与华联公司直接形成租赁合同关系，租赁期限以吴保平、吴保明中旅公司与华联公司的租赁期限为限（截至2017年2月28日），并由华联公司在其每月支付予中旅公司的租金中扣减讼争商铺的租金，并将该租金直接支付予吴保平、吴保明收取。因此，对吴保平、吴保明诉请要求收回商铺的请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。虽然吴保平、吴保明与华联公司于庭审中均确认讼争商铺的月租金额为13135.28元，华联公司已按此标准支付租金予中旅公司，故中旅公司应将其已收取自2009年9月10日起至本判决发生法律效力之日止的租金返还予吴保平、吴保明。至于，吴保平、吴保明与中旅公司的租赁合同关系解除后，华联公司应以何标准支付租金予吴保平、吴保明，考虑到华联公司与中旅公司签订的租赁合同中约定的租金标准是以保底加递增或保底加提成的方式计付，即华联公司支付的租金并非恒定不变，而是随着市场价值变动而有所调整，故为保障吴保平、吴保明的合法权益，华联公司支付予吴保平、吴保明的租金应按房管部门评定的同期同地段同类房屋的租金标准计付为宜，故对吴保平、吴保明诉请要求按每日530.55元的租金标准收取租金，依据不足，原审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款�第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除吴保平、吴保明与广州中旅商业城商业有限公司关于广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号商铺、202号商铺的租赁关系。二、广州中旅商业城商业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向吴保平、吴保明一次性支付自2009年9月10日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按13135.28元／月计付）三、广州华联商厦有限公司应自本判决发生法律效力之次日起至2017年2月28日止逐月向吴保平、吴保明支付广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号商铺、202号商铺的租金（按房管部门评定的同期同地段同类房屋的租金标准计付）。四、驳回吴保平、吴保明其他诉讼请求。本案诉讼费5815元（其中案件受理费5315元、公告费500元）由吴吴保平、吴保明负担100元，由广州中旅商业城商业有限公司负担5715元。
判后，上诉人吴保平、吴保明及广州华联商夏有限公司不服，分别向本院提起上诉。
上诉人吴保平、吴保明上诉称：一、上诉人诉请解除与被上诉人中旅公司之间的租赁关系，是基于其从来未向上诉人交付过租金，上诉人与被上诉人中旅公司之间的租赁关系解除后，中旅公司与华联公司的次承租关系、华联公司与第三人何荣富的再承租关系也应依法一并解除。法律并未规定上诉人作为业权人必须与次承租人华联公司建立新的租赁合同关系。二、一审判决对抵押权已在租赁关系建立之前就已形成的客观事实认定遗漏，此遗漏是导致一审判决错误的根本所在。两商铺的抵押权形成于2001年，王莉莉与中旅公司的租赁关系，被上诉人中旅公司与华联公司的次承租关系均是形成在后，是在2002年7月19日。上诉人取得两商铺的所有权是通过法院拍卖取得，拍卖的基本事实就是原业主王莉莉拖欠银行按揭贷款，而由按揭银行抵押权人工商银行广州德政中路支行行使抵押权进行拍卖，上诉人竞买够得两商铺。根据上诉人在2011年5月16日向广州市房地产交易登记中心取得的“依申请公开信息复函”中的记载，两商铺“分别以200l备21281、24602号办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行广州市德政中路分行”据此，该两商铺的抵押权形成时间是在2001年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，上诉人有权收回两商铺。在抵押权设立在租赁关系建立之前而发生的所有权变动的情形下，中旅公司都无权要求继续履行原租赁合同，这即是说即便是中旅公司没有逾期交付租金，上诉人均有权收回商铺，更何况本案是中旅公司长期拒不交付租金的前提下导致上诉人要求解除租赁关系，收回两商铺的使用权。三、上诉人知悉拍卖时的两商铺状态及不交吉拍卖，接受其现状及瑕疵风险，并愿意承担一切责任，并不代表上诉人作为业权人就丧失了依法享有的权利，更不代表相关的义务人就免去了相应的法律责任和义务。上诉人依法享有的物权应当受到法律保护。第三人何荣富的租赁期限本来在2012年2月28日到期，但在2011年11月3日，华联公司又与第三人何荣富再签订《场地租赁补充协议》，将租赁期限延长至2017年2月28日，倘如此，假如华联公司又再次将租期延至2017年2月28日之后，上诉人就要遥遥无期地永远收不回商铺吗四、该判决第三项判令华联公司“应自本判决发生法律效力之日起至2017年2月28日止逐月向原告吴保平、吴保明支付广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号、202号商铺的租金（按房管部门评定的同期同地段同类房屋的租金标准计付”，如此没有明确的租金支付时间、明确的租金金额的判决必然导致新的纠纷产生。五、一审判决存在的其他错误。1、遗漏了第三人广州捷中宝房地产开发有限公司经法院合法传唤未到庭审理的事实；2、两商铺的每月租金13135.28元是华联公司主张的数字，上诉人未确认过。综上所述，请求：撤销一审判决，依法改判：1）、判令解除上诉人与被诉人广州中旅商业城商业有限公司关于广州市越秀区中山五路217-225号中旅商业城2层201号、202号商铺的租赁关系，同时解除广州中旅商业城商业有限公司与广州华联商厦有限公司之间就该两商铺的次承租关系及广州华联商厦有限公司与何荣富之间就该两商铺的再承租关系；2）、判令本案第三人何荣富立即向上诉人交付广州市越秀区中山五路217-225号中商业城2层201号、202号商铺合计面积159.37平方米；判令两被上诉人督促、配合第三人何荣富完成前述商铺的交付义务；3）、判令两被上诉人向上诉人按每日￥530.55元的标准计付至搬迁交付之日止的租金，自2009年7月21日暂计至2010年11月25日，租金为￥261032元的计算依据为：1，900，000元／月÷30日÷19，024.34平方米×159.37平方米×492日）；本案诉讼费用由两被上诉人共同承担。
针对吴保平、吴保明的上诉，广州华联商厦有限公司答辩称：吴保平、吴保明的上诉理由不能成立，请求法院予以驳回。
上诉人广州华联商厦有限公司上诉称：在2002年7月19日，华联公司、中旅公司及捷中宝公司签订的《租赁合同》中，确实约定华联公司向中旅公司支付1-4层的租金是以保底加递增或保底加提成的方式计付，但在2004年12月30日，华联公司、中旅公司、捷中宝公司、广州市中旅商业城物业管理有限公司以及广州中旅商业城经济发展有�公司签订的《补充协议》中已经非常明确的约定，从2005年1月1日起，华联公司承租的中旅商业城1-4层每月租金、管理费为190万。以上协议可以看出从2005年1月1日起，华联公司每月支付的租金和管理费就是固定为190万元，以前约定的租金以保底加递增或保底加提成的方式，已经通过《补充协议》的约定变更为了每月固定租金。另，华联公司每月缴交管理费为33.2万元，租金即为156.8万元，华联公司承租面积为19024.34平方米，即租金标准为82.4／平方米，以该标准计算被上诉人两商铺的月租金即为双方在一审庭审中确认的13135.28元。综上所述，请求将原审判决第三项改判为：上诉人广州华联商厦有限公司应自判决发生法律效力之次日起至2017年2月28日止每月向吴保平、吴保明支付广州市越秀区中山五路217-255号中旅商业城20l、202号商铺的租金（广州华联商厦有限公司与广州市�旅商业城有限公司原合同的租金标准为82.4元／平方米，现按原审中确定的标准13135.28元／月计付）。
针对广州华联商厦有限公司的上诉，吴保平、吴保明答辩称：广州华联商厦有限公司的上诉理由不能成立，请求法院予以驳回。
被上诉人广州市中旅商业城商业有限公司、原审第三人何荣富、王莉莉、广州捷中宝房地产开发有限公司经本院公告送达，没有到庭，也没有提交书面意见。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，各方当事人对于原审判决的解除吴保平、吴保明与广州市中旅商业城有限公司之间就广州市越秀区中山五路217-255号中旅商业城20l、202号商铺的租赁关系均没有提出异议，本院予以确认。广州华联商厦有限公司向广州市中旅商业城有限公司承租了案涉场地，案涉场地的实际使用人何荣富又从广州华联商厦有限公司�承租了案涉场地。在吴保平、吴保明与广州市中旅商业城有限公司之间的租赁关系被解除后，何荣富作为案涉场地的实际使用人，本负有交还场地的义务。但是案涉场地目前没有与其他场地加以区分间隔，吴保平、吴保明至今没有取得案涉场地的房地产权属证，也未能提交充分的证据明确案涉场地的界址区分，故吴保平、吴保明要求何荣富交付案涉场地有条件不成就，存在履行障碍，本院不予支持。吴保平、吴保明可待障碍消除后，另循途径加以解决。在租赁关系未被解除前，原审法院判决广州市中旅商业城有限公司只需按13135.28元／月的标准支付租金并无不当。由于吴保平、吴保明要求何荣富交付案涉场地的诉讼请求未被支持，故租赁关系被解除后至场地交还之日止的场地使用费，吴保平、吴保明宜另行主张。吴保平、吴保明要求广州市中旅商业城有限公司支付至搬迁交付之日的租金，本院在本案中不予调处。吴保平、吴保明与广州华联商厦有限公司之间没有签订直接的租赁合同，吴保平、吴保明要求解除与广州华联商厦有限公司之间的租赁合同及要求广州华联商厦有限公司支付租金的诉请，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第39号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第39号民事判决第三项。
一审案件诉讼费用5815元（其中案件受理费5315元、公告费500元）由广州中旅商业城商业有限公司负担。二审案件受理费100元由吴保平、吴保明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年六月五日
书记员 阮志雄