湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2619号
上诉人（原审原告）蔡孝林。
被上诉人（原审被告）浏阳市天健房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市行政中心C地块9号栋附楼。
法定代表人雷清波，董事长。
委托代理人冯玉，湖南众议律师事务所律师。
上诉人蔡孝林因与被上诉人浏阳市天健房地产开发有限公司（以下简称天健房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的(2015）浏民初字第06219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月12日，蔡孝林夫妇与天健房地产公司签订了《商品房买卖合同》，蔡孝林购买了天健房地产公司东紫门第23栋2单元303号房，建筑面积为135.38平方米，双方就价款、付款方式、违约责任、交付期限、交接、保修责任等方面进行了约定。其中第八条交付期限约定2014年12月30日交房。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过九十天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交接通知10天内不办理交接手续的，视为出卖人已交房。后来因蔡孝林发现该房屋墙面有空鼓，遂拒绝接收房屋。另查明：1、2014年12月29日，天健房地产公司东紫门的23栋房屋经勘查、设计、施工、监理、建设等单位验收合格；2、同日，天健房地产公司在《浏阳日报》发出交房公告，公告如下：“我公司开发的位于浏阳市行政中心东紫门项目，现20、23号楼经相关单位验收合格，已具备交房条件，兹定于2014年12月31日正式办理入伙，请你携带相关证件前来东紫门售楼部办理相关手续。”3、2015年1月4日，蔡孝林在天健东紫门楼宇交接表上签字，蔡孝林在交接表上没有就墙壁空鼓问题提出交接整改意见；4、2015年7月3日，天健房地产公司曾经承诺：后期装饰后因房屋质量问题由开发商负责。此后，双方曾就空鼓问题多次协商未果。蔡孝林诉至原审法院，请求判令：天健房地产公司按合同的约定支付其违约金74346元（从2014年12月30日计算至2015年11月30日止）。
原审法院认为，蔡孝林夫妇与天健房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，对双方都有约束力，双方应该全面履行合同规定的义务。本案的焦点是在讼争房屋墙面上有空鼓的情况下，蔡孝林是否能拒绝收房，天健房地产公司是否支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由此可见，就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或者不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商违反了法律的强制性规定，开发商应向买受人承担房屋质量责任，买受人因此也可以拒绝收房。从房屋质量瑕疵的角度看，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所销售的房屋符合合同中约定质量要求。但是对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋。开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应该承担维修、更换、重作等违约责任，对于因此给买受人造成损失的，开发商须向买受人赔偿。就本案而言，因2014年12月29日，天健房地产公司东紫门的23栋房屋经勘查、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，因此应当认定2014年12月29日房屋交房条件已经成就，蔡孝林主张讼争房屋墙面有空鼓或裂缝等质量瑕疵而拒绝收房并向被告主张迟延交房违约金，缺乏法律依据与事实依据，不予支持。对于房屋墙面出现空鼓、裂缝等问题，蔡孝林可以要求天健房地产公司维修解决该房屋的质量瑕疵，亦可自行维修后再行主张维修费用等相关损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回蔡孝林的诉讼请求。本案受理费1659元,减半收取829.5元,由蔡孝林负担。
上诉人蔡孝林不服一审判决，上诉称,一、原判认定事实不清，表现在：1、原判认定被上诉人“房屋交房条件已经成就”，系认定事实错误；2、被上诉人并无证据证明其主张的空鼓少量；3、上诉人多次催促被上诉人检查墙面，并给予了足够的维修处理时间，由此造成延误交接时间，被上诉人应该承担违约责任。4、原判对交接文件不齐全认定错误；5、上诉人不能正常使用或基本不能使用，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条；6、被上诉人提供的交接表的时间是2014年的，不具有证明力。二、原判适用法律错误。原判依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定处理，但上诉人的情形符合该解释的第13条之规定。综上，请求撤销原判，改判被上诉人支付违约金74346元，诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人天健房地产公司答辩称,被上诉人依约履行了交房通知义务，不需承担逾期交房的违约责任。上诉人要求被上诉人赔偿因房屋质量问题造成的损失缺乏事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审中，上诉人蔡孝林向本院提交了两张业主、住户来电、来信、来访记录，拟证明其已告知被上诉人存在空鼓等问题，且一直在催促被上诉人处理，并证明空鼓在修理过程中不断出现新的空鼓，同时也证明了被上诉人拖延的时间之久。
被上诉人天健房地产公司的质证意见是：对于该证据的三性均有异议，上诉人不能提供原件，无法核实其真实情况，且无法达到其证明目的。
根据上述举证、质证，本院认为：由于上诉人不能提供原件，被上诉人又对此予以否认，本院对该证据不予认定。
本院二审中，被上诉人天健房地产公司针对上诉人提出的涉案房屋存在的空鼓、不平等质量问题，表示愿意承担质量修复责任。上诉人蔡孝林不认可原判中认定的被上诉人曾经承诺“后期装饰后因房屋质量问题由开发商负责”。
本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否有权拒收房屋并以此要求被上诉人支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，上诉人所购的涉案房屋已经竣工验收合格，上诉人与被上诉人约定的交房条件已经成就，且该涉案房屋的质量问题并非房屋主体结构问题，被上诉人应承担房屋质量瑕疵的修复责任，但上诉人不得以此拒绝收房，故因上诉人拒收房屋并诉请被上诉人承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。关于上诉人所称该涉案房屋没有分户验收合格证明，不能证明涉案房屋合格，对此，本院认为没有法律依据，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人蔡孝林的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1659元，由上诉人蔡孝林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李颖倩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。