辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12198号
上诉人（原审被告）：李虹霞，女，1960年3月20日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：崔正忠，辽宁滨城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高瑞平，男，1960年5月6日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：崔正忠，辽宁滨城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐芳，女，1982年1月21日出生，汉族，沈阳飞机工业（集团）有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：廉东梅，辽宁圣法律师事务所律师。
上诉人李虹霞、高瑞平因与被上诉人徐芳房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初3743号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月16日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
李虹霞、高瑞平上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决；2、解除《借款协议》改判被上诉人履行《房屋买卖协议书》支付剩余42万购房款；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由：一、本案是因被上诉人不履行《房屋买卖协议书》拒付剩余购房款的毁约行为所致，一审判决解除《房屋买卖协议书》是错误的，原房主本人也愿意协助办理过户。二、一审判令上诉人给付利息，无事实根据及法律依据。三、一审判令上诉人返还购房款，没判退房，也没有判被上诉人赔偿占房期间补偿费，侵害了上诉人的合法权益。
徐芳辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审判决中对于购房事实，被上诉人支付房款45万元后发现上诉人并非房屋所有权人后，多次催促上诉人提供能够办理房屋过户手续的证明，以维护自身的合法权益，在确认上诉人无力更名的情况下，与上诉人经过协商签订借款协议，完全符合法律规定，这一事实有多项证据证明，上诉人的各种上诉理由均是其主观的推断，请求二审法院审明事实，维持原审判决。
徐芳向一审法院起诉请求：判令解除原、被告间房屋买卖合同，被告退还已付房款45万元及1000元押金、并按年利率18.4%向原告支付利息，直至实际返还之日。
一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。位于沈阳市皇姑区茶山路5号161室房屋（建筑面积122.07平方米，下称诉争房）所有权人为案外人孙国锋。2007年9月16日，二被告与孙国锋及其配偶刘淑英签订《协议书》，约定孙国锋以19万元价格将诉争房转卖给二被告，因诉争房有贷款，故双方约定孙国锋夫妇于2015年8月还清贷款后协助二被告办理更名手续。《协议》签订后双方按约履行，二被告实际居住于诉争房内。原、被告系邻居关系。2015年6月9日原告徐芳与被告李虹霞签订《房屋买卖协议书》，约定李虹霞将诉争房以房价款870,000元价格转让给徐芳,购房定金1,000元。房价款分四次支付，2015年8月以后办理产权证，房屋更名由李虹霞负责办理，并承担更名手续费。
协议签订后，原告交1,000元定金,并于2015年6月10日及2015年6月27日分二次共支付购房款人民币450,000元整。2015年7月5日，被告李虹霞将诉争房交付给原告。后原告发现诉争房产权人不是被告李虹霞也不是被告李虹霞配偶高瑞平、而是案外人孙国锋后，遂拒绝继续支付剩余购房款，并要求李虹霞返还已付购房款45万元。
2015年7月至2015年9月期间，原、被告双方对房屋买卖协议解除事宜进行了协商。2015年7月，原告与被告李虹霞签订《借款协议》，原告为贷款人（甲方），被告李虹霞为借款人（乙方），双方约定：“乙方向甲方借款共计人民币45万元，借款期限为自2015年6月27日起至2016年3月19日止，借款利息自2015年6月27日起开始计算利息，2015年9月20日前利息按照年利率4.60%收取，自2015年9月21日起利息按照年利率9.20%收取。”双方还约定：“乙方须在协议规定期限内偿还本金和利息，乙方如未按期还款，应向甲方支付违约金，违约金以逾期利息形式按照年利率18.4%收取。”被告李虹霞、高瑞平在协议下方签字确认。
后经原告催要，被告李虹霞未返还购房款450,000元，亦未协助原告办理诉争房更名过户手续，原告遂起诉至一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告李虹霞签订的《房屋买卖协议》合法有效。在协议履行过程中，因买卖标的房屋登记产权人不是二被告，故双方发生争议进而引起诉讼。原告起诉主张返还借款，经第一次开庭审理并审查当事人提交的证据，认定原、被告双方间不存在借款关系。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”经一审法院释明，原告变更诉讼请求后，一审法院组织了第二次庭审，被告当庭查阅了法院释明笔录后同意开庭，不要求重新指定举证期限，故被告认为本案违反民事诉讼程序无事实及法律依据。
关于《房屋买卖协议》是否应解除的问题，李虹霞出卖的标的房屋登记产权人为案外人孙国锋，虽二被告举证证明该房由二被告从孙国锋处购买且居住多年，但李虹霞在签订协议时并未向原告出具孙国锋的委托书以证明其有权卖房，原告明确表示解除合同要求被告返还已付购房款时被告李虹霞仍未出示原房主委托书，庭审中二被告提交的原房主《委托书》真实性亦无法确认，故被告李虹霞出卖房屋行为属无权处分行为且直接导致房屋更名过户手续无法办理。庭审中二被告仍主张原告应先交纳剩余房价款方可配合协助更名过户，这与《房屋买卖协议》约定也不相符。现《房屋买卖协议》签订已一年有余，房屋更名过户手续仍不能办理，合同目的已不能实现，一审法院依法解除《房屋买卖协议书》，被告李虹霞应对合同的解除承担过错责任。协议解除后，被告李虹霞应将收取的购房定金1,000元及购房款450,000元返还原告。
关于原告主张按年18.4%给付利息问题，原、被告间签订的《借款协议》虽以借款为名，但实质系双方对解除房屋买卖合同关系的清算条款，该“利息”兼具补偿原告实际损失及违约金性质，予以确认。被告李虹霞应按年18.4%利率标准向原告支付购房款450,000元的利息，自2015年6月28日起至本判决发生法律效力之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、解除原告徐芳与被告李虹霞于2015年6月9日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告李虹霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐芳购房定金人民币1,000元及购房款人民币450,000元；三、被告李虹霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐芳购房款人民币450,000元的利息，按年利率18.4%标准计算，自2015年6月28日起计算，至本判决发生法律效力之日止；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8602元，由被告李虹霞承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于二审争议的证据，本院认定如下：
1、上诉人李虹霞提供证人案外人孙国锋，即涉案房屋产权登记人出庭作证，证明孙国锋知道房屋出卖的事实，并表示可以协助办理过户。被上诉人徐芳主张其无法对证人身份作出认定，因其从未见过孙国锋，只知道房产证上登记人为孙国锋。对于证人证言的真实性，结合其身份信息和当庭陈述，本院予以采信。
2、被上诉人徐芳提供徐芳的丈夫齐红德与上诉人的录音文件两段，第一段证明徐芳交付45万元购房款后才发现房屋并非李虹霞所有；第二段证明关于借款协议时通过协商方式确定的。上诉人质证表示，对第一段录音的时间无法确认，声音中确认有高瑞平的，录音中只能证明李虹霞和齐红德交涉，而房屋买卖的相对人是徐芳，齐红德不是买卖的当事人，且录音中已体现出被上诉人的违约行为。对第二段录音的真实性不予认可，关联性不予认可。李虹霞当时刚出院，不清醒。根据录音的内容，以及《借款协议》的内容，可形成相互印证的事实，即《借款协议》系双方在沟通下针对如何返还已支付的45万元购房款所签订，本院对录音的真实性及关联性予以采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案系上诉人李虹霞、高瑞平与被上诉人徐芳签订《房屋买卖协议》，徐芳发现李虹霞、高瑞平并非涉诉房屋产权人而主张解除合同而引发的纠纷。尽管案外人孙国锋二审中到庭陈述，其为涉诉房屋产权人，也知悉本案争议双方的就案涉房屋的买卖事实，并表示可以协助办理更名过户手续，但被上诉人徐芳对此不予接受。根据我国《合同法》第94条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，在二上诉人处分非其名下的案涉房屋，且在《房屋买卖协议书》签订后一年多的时间未为买受人即被上诉人办理房屋更名过户手续的情况下，合同目的已不能实现。况且，买卖双方在《房屋买卖协议书》无法正常履行的情况下，就被上诉人前期已付购房款的返还问题，签订了《借款协议》，虽然上诉人认为该《借款协议》系在胁迫下签订，应为无效，但因缺少充分相应证据予以证明，本院对该主张不予支持。至于上诉人认为给付利息无事实依据的主张，因《借款协议》实质上是双方对房屋买卖合同关系解除后如何返还房款并赔偿损失的协议，经双方签字确认后即具有法律效力，亦不存在违反法律强制性规定之处，上诉人应根据《借款协议》所约定的内容给付利息，上诉人的该上诉理由，不能成立。对于上诉人主张一审判决没有判令被上诉人退还案涉房屋的主张，因被上诉人在庭审中自认从未住进过案涉房屋，上诉人可在履行还款义务后自行取回案涉房屋。
综上所述，李虹霞、高瑞平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8602元，由李虹霞、高瑞平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。