南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4900号
原告（反诉被告）王曦，男，汉族，1968年5月1日生，业主。
委托代理人蒋国萍，江苏鼎原律师事务所律师。
被告（反诉原告）乐购仕（南京）商贸有限公司，组织机构代码58049557-1，住所地本市鼓楼区山西路1号银河大厦1-5层。
法定代表人范志军，总经理。
委托代理人蒋宜璇，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）王曦与被告（反诉原告）乐购仕（南京）商贸有限公司（以下简称乐购仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王曦的委托代理人蒋国萍、被告（反诉原告）乐购仕公司的委托代理人蒋宜璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王曦诉称、辩称：2012年初，原、被告签订了《乐购仕生活广场商铺租赁合同》，约定由原告承租5楼4-①号铺位，面积为109平方米，租赁期限自起租日起至2017年3月14日止，首年租金为每天每平方米5元，次年租金为每天每平方米5.25元等。洽谈合同期间，原告积极寻找投资项目，最终与品果（福建）投资有限公司达成了投资意向并签订了《特许经营合同》。原告按《特许经营合同》约定，投资了1000000元开办“品果”甜品店，并领取了南京市鼓楼区果爽甜品店的营业执照。2012年5月，“品果”甜品店开业。此后，因被告物业管理不到位、宣传力度不够等原因，导致在该广场经营的各商户经营状况不佳，各商户与被告商量调整租金，被告也同意适当调整房租。在双方协商之际，被告于2013年9月6日先停止了租赁房屋的水电供应，后又于11月28日强行收回了租赁房屋。2013年12月4日，被告另与案外人签订了租赁合同，将房屋出租给案外人使用。在双方合同履行期限内，被告强行收回房屋并转租给他人的行为，已构成违约，并严重侵害了原告权益。现原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告因违约造成的损失1000000元，并承担本案诉讼费用。
对于被告的反诉请求，原告未及时支付拖欠的租金、物业费、能源费有客观原因，因双方在协商调整租金，故未及时支付。对于被告主张的租金、能源费的金额没有异议，原告同意在本诉请求中一并抵销，但不同意支付延期付款利息。对于被告主张的物业费，因被告物业管理有瑕疵，不同意支付。双方合同解除并非原告原因所致，故被告依据合同约定主张支付装修期租金损失没有合同依据。综上，请求法院依法判决。
被告（反诉原告）乐购仕公司辩称、诉称：因原告欠缴租金、物业费、水电费，根据双方所签租赁合同，被告有权暂停物业服务，此系被告行使合同履行抗辩权。被告停水停电后，原告非但没有恢复履行，反而撤场不再履行合同，并占用场地不予归还。被告于2013年11月28日通过公证方式收回房屋，此系止损行为，于法有据。因此，被告不存在任何违约行为，原告所称损失与被告无关，被告不应承担赔偿损失的责任。故请求法院判决驳回原告的本诉请求。
同时，被告提起反诉，请求判令原告支付2013年2月1日至2013年11月28日期间的租金168078元及逾期付款利息（自2013年2月1日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）、2012年11月1日至2013年8月31日期间物业管理费43600元及逾期付款利息（自2012年11月1日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）、能源费2706元；原告支付2个月的装修期租金损失32700元；本案诉讼费由被告承担。
经审理查明，2011年乐购仕公司（甲方）与王曦（乙方）签订了《乐购仕生活广场商铺租赁合同》，约定：甲方拥有之乐购仕生活广场位于南京市鼓楼区山西路1号，乙方承租之租赁单元为5楼4-①号铺位（以下简称5楼4-①号铺位），租赁面积为109平方米，租赁用途仅限于乙方在其有效之营业执照所规定的经营范围内从事餐饮类甜品品牌经营项；租赁期自起租日至2017年3月14日，共计5年，甲方暂定于2011年12月31日前将租赁物交付给乙方，最终以甲方书面交房通知为准；免租装修期自甲方交付乙方起，至甲方项目开业日止，在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但因乙方原因导致合同提前解除，乙方应支付免租期的租金，免租期租金按照首年租金标准支付；该商铺的租金按月计算、按季度缴付，该租金不包括乙方需缴付之物业管理费、税费、能耗费等；首年固定租金为5元／平方米／天；次年固定租金为5.25元／平方米／天；……；如乙方租期未满一个自然月，则租金按日计算，未满月租金=日租金×该未满月实际天数，日租金=月租金／30；乙方一次性向甲方缴纳相当于1个月租金的履约保证金16350元，作为乙方履行本合同的保证；在本合同终止并且乙方履行了合同规定的全部义务之后，甲方书面通知乙方履约保证金将转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金；有以下行为中的任何一项发生时，甲方有权在保证金中予以抵扣：（1）乙方如果违反本合同的任何条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何第三方造成损失，甲方可扣留部分或全部保证金，以抵付甲方或第三方所遭受的经济损失；（2）如乙方未按时交纳租金、市场推广费、物业管理费、能源费等相关费用，甲方有权以保证金抵扣；（3）合同履行过程中，因乙方的原因致使甲方需向第三人先行赔付的，乙方授权甲方从乙方交纳的保证金中先行支付；当保证金不足时，乙方必须在甲方送达缴款通知后十日内补足，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之三的违约金；逾期30日仍未补齐，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本合同约定要求乙方承担违约责任；乙方自行向物业管理公司交纳，物业管理费用为40元／平方米／月（含空调使用费）；自交付日起，乙方应当承担并支付承租房产所发生的水、电、燃气、热力等能源费用；固定租金、物业管理费采取“先付后用”的方式按季度支付，在租赁物交付后3个工作日内，乙方向甲方支付首季度租金49050元、向甲方或甲方指定的物业管理公司支付首期物业管理费13080元，以后每季度固定租金及物业管理费，乙方应在当季度租金及物业管理费到期前10个工作日内支付下季度租金及物业管理费；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除（第9.3款）；乙方拖欠租金累计达2个月者，甲方可以终止合同、收回房屋（第9.4款）；乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金、物业管理费、能耗费等相关费用以及补足履约保证金的，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴金额的千分之三向甲方支付滞纳金直至其付清应缴金额止；同时，甲方或管理公司有权对租赁物暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止，暂停全部或部分水、电、能源供应或物业管理服务期限，乙方仍需承担合同约定的租金及物业管理费缴纳义务；乙方出现本合同第9.3款规定情形并导致合同解除的，除已收取的履约保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额20%的赔偿金等等。
同期，乐购仕公司（甲方）与案外人王力（乙方）另行签订了《乐购仕生活广场商铺租赁合同》，约定：甲方拥有之乐购仕生活广场位于南京市鼓楼区山西路1号，乙方承租之租赁单元为5楼4-②号铺位（以下简称5楼4-②号铺位），租赁面积为182平方米，租赁用途仅限于乙方在其有效之营业执照所规定的经营范围内从事餐饮类牛排品牌经营项；乙方一次性向甲方缴纳相当于1个月租金的履约保证金27300元；租金标准及其他合同内容同王曦的合同约定。
上述合同签订后，乐购仕公司自2012年3月起将涉案5楼4-①号铺位交付原告使用。王曦装修后于2012年5月起在此经营“品淉甜品店”，并以涉案房屋为经营场所领取了“南京市鼓楼区果爽甜品店”个体工商户营业执照。案外人王力则以5楼4-②号商铺为经营场所，注册了个体工商户“南京市鼓楼区台塑牛排馆”，经营“槟城牛排馆”。
在合同履行过程中，王曦委托案外人王力代为支付租金、物管费、能源费。2012年4月20日，王力向乐购仕公司支付了槟城牛排、品淉甜品的保证金及租金209520元，乐购仕公司认可收到上述款项，分别为一个季度的租赁费130950元、物管费34920元及履约保证金43650元，合计209520元。此后，王曦称因乐购仕公司物业管理不到位及对商场宣传不力，致使其经营状况不佳，遂同其他商户一起与乐购仕公司协商，要求降低租金标准。自2012年11月1日起的物业费、2013年2月1日起的租金，王曦未再向乐购仕公司支付。
2013年9月4日，乐购仕公司向南京市鼓楼区台塑牛排馆送达了《停止物业服务通知函》，内容为：乐购仕公司于2013年8月2日向你方发出了《催款函》，要求在收函5日内向乐购仕公司缴纳拖欠的租金274995元、物业费104760元，但至今乐购仕公司未收到任何款项；你方拖欠费用的行为构成违约，依据合同约定于2013年9月7日9时起停止向你方提供物业服务，直至你方消除违约情形，同时，本函具有催告性质，如你方仍不履行义务，乐购仕公司将视情决定解除合同，并依法追究你方违约责任。
该通知函送达后，王曦及案外人王力均未向乐购仕公司支付拖欠的租金等费用。2013年9月7日，乐购仕公司对5楼4号商铺（即5楼4-①号和5楼4-②号，下同）实施了停水、停电措施，王曦和案外人王力停止了商铺的经营，后亦未恢复经营。
2013年11月7日，乐购仕公司向南京市鼓楼区台塑牛排馆员工孙某寄送了《关于乐购仕生活广场台塑牛排馆解除合同及交还商铺的通知函》。同年11月21日，乐购仕公司向案外人王力寄送了《限期清场通知函》。2013年11月28日，乐购仕公司在江苏省南京市南京公证处的公证下，对5楼4号商铺内的财产进行了清点，收回了租赁商铺，并制作了公证清场物品清单，但对水、电表读数未进行公证。乐购仕公司收回5楼4号商铺后，另于2013年12月4日与案外人签订了新的租赁合同，并于2013年12月10日将涉案商铺交付案外人使用。
2014年1月20日，乐购仕公司以王力违约为由另案诉至本院，请求判决确认其与王力之间的房租合同已于2013年11月9日解除，王力支付拖欠的租金、物业管理费、能源费及逾期付款利息，并赔偿租金损失等。该案经审理后，本院认为乐购仕公司与王力之间的租赁合同于2013年11月28日终止，王力未按约支付租金等费用，构成违约，应支付乐购仕公司租金等费用。2014年7月16日本院作出（2014）鼓民初字第833号民事判决书，判令王力支付乐购仕公司租金253344元、物业管理费72800元及逾期利息，能源费4059.24元。该案判决后，双方均未提起上诉，该判决已生效。
庭审中，王曦为证明其主张，提供如下证据：1、王曦与品果（福建）投资有限公司（以下简称品果公司）签订的《特许经营合同》，证明其承租5楼4-①号房屋用于加盟品果公司经营“品淉”品牌，投资总额为1000000元，因乐购仕公司违约解除合同，致使其遭受投资款损失；2、银行汇款明细，证明王曦已实际向品果公司支付了1000000元；3、出庭证人戴某、孙某的证言，证人当庭陈述称其两人均为王力经营的南京市鼓楼区台塑牛排馆工作人员，之前孙某曾代表单位与乐购仕公司协商要求调整租金，2013年9月6日停水停电后，曾受王力委托欲向乐购仕公司交纳部分拖欠的租金，但乐购仕公司未接受，且乐购仕公司在物业服务管理上有瑕疵。对于乐购仕公司停水停电的情况，曾告诉“品淉甜品店”的实际管理人刘熠，其回复称全权委托牛排馆处理相关事宜。
乐购仕公司质证后，对王曦上述证据1、2的真实性无法确认，且认为从履行情况看，该1000000元并未支付给品果公司，而是支付给个人，即便该款项确系王曦支付的投资款，因其自身违约致使合同解除，应自行承担由此造成的投资损失。对于证据3认为证人证言确认了停水停电后，王力及王曦均没有继续履行合同，支付租金等相关费用，孙某的证言也证明槟城牛排馆的工作人员已签收了乐购仕公司2013年9月4日的《停止物业服务通知函》。
因双方当事人意见分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、房屋租赁发票、催款函回单、停止物业服务通知、公证书、本院（2014）鼓民初字第833号民事判决书及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的合同义务。
本案中，王曦作为承租人负有及时按约向乐购仕公司支付租金的合同义务。王曦承租涉案房屋后，自2012年11月1日起的物业费、2013年2月1日起的租金未向乐购仕公司支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方合同约定，王曦拖欠租金累计达2个月，乐购仕公司可以终止合同、收回房屋。乐购仕公司在多次催促无果的情况下，于2013年9月7日采取了停水停电措施，并告知承租人如经催告后仍不履行付款义务，将视情况决定解除合同。出庭证人孙某的证言内容可以证明，王曦对于乐购仕公司采取停水停电措施及相关后果系知晓，其仍全权委托王力处理与乐购仕公司之间的租赁合同事宜。故王曦在明知其未付租金等相关费用，存有违约行为的情况下，未积极采取补救措施，而是采取放任态度，停止商铺经营，以行为表示不再继续履行合同。在此情形下，乐购仕公司于2013年11月28日通过公证方式收回涉案房屋，此系其通过自力救济方式避免双方损失进一步扩大。庭审中，原、被告一致认可双方之间的房屋租赁合同于2013年11月28日解除，本院对此予以确认。因王曦未付租金等相关费用，且经催告后仍未履行，其行为已构成根本违约，乐购仕公司据此有权解除合同。2013年11月28日乐购仕公司通过公证方式收回房屋，系以行为方式解除合同，并不构成违约解除。王曦未提供充分证据证明乐购仕公司同意与其协商调整租金，且在双方未就新租金标准达成一致意见之前，王曦仍应按原合同约定的租金标准支付。故对王曦称其并非无正当理由拒不支付租金、乐购仕公司构成违约解除合同的意见，本院不予采纳。王曦据此主张乐购仕公司赔偿投资款损失1000000元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于乐购仕公司主张王曦支付租金168078元及逾期付款利息损失问题。2013年2月1日至2013年11月28日期间的租金为168078元，王曦对于该租金计算金额无异议，本院予以确认。王曦自2013年2月1日起未按约向乐购仕公司支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。乐购仕公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，此系其法定孳息损失，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，王曦应按季支付租金，故乐购仕公司可主张的利息损失应从当季欠付租金的起算之日起分期分批计算。故王曦应分别支付以49050元为基数自2013年2月1日起，以51502.5元为基数自2013年4月17日起、以51502.5元为基数自2013年7月18日起、以16023元为基数自2013年10月18日起，至判决确定的给付之日止的逾期付款利息。
关于乐购仕公司主张王曦支付物业管理费43600元及逾期付款利息损失问题。自2012年11月1日至2013年8月31日期间的物业管理费为43600元（40元／月／平方米×109平方米×10个月），王曦对于该物业管理费计算金额无异议，本院予以确认。王曦称乐购仕公司存在物业管理瑕疵，但未提供充分的证据证明，故对其抗辩意见，本院不予采纳。王曦自2012年11月1日起未按约向乐购仕公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。乐购仕公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，此系其法定孳息损失，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，王曦应按季支付物业管理费，故乐购仕公司可主张的利息损失应从当季欠付物业管理费的起算之日起分期分批计算。故王曦应分别支付以13080元为基数自2012年11月1日起、以13080元为基数自2013年1月18日起、以13080元为基数自2013年4月17日起、以4360元为基数自2013年7月18日起，至判决确定的给付之日止的逾期付款利息。
关于乐购仕公司主张王曦支付能源费2706元的问题，该能源费系王曦承租房屋期间实际发生的水、电费用，按约应由王曦承担。王曦对于乐购仕公司主张的该费用的金额亦无异议，本院予以确认，故王曦应向乐购仕公司支付能源费2706元。
关于乐购仕公司主张王曦支付2个月的装修期租金损失32700元问题。乐购仕公司虽有权解除合同，但其行使解除权可以采取更好的方式。乐购仕公司收回涉案房屋后即将房屋另行出租给他人，故本院结合双方签订、履行、终止合同等相关事实，对乐购仕公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于王曦要求以其已支付的履约保证金冲抵租金的意见。本院认为，根据双方合同约定，如王曦未按时交纳租金、市场推广费、物业管理费、能源费等相关费用，乐购仕公司有权以保证金抵扣。故王曦要求以履约保证金冲抵拖欠的租金并无不当，本院予以支持，租金利息损失的基数在第一期中作相应调整。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王曦于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）乐购仕（南京）商贸有限公司租金151728元（已冲抵履约保证金16350元）及逾期付款利息（以32700元为基数自2013年2月1日起，以51502.5元为基数自2013年4月17日起、以51502.5元为基数自2013年7月18日起、以16023元为基数自2013年10月18日起，至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
二、原告（反诉被告）王曦于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）乐购仕（南京）商贸有限公司物业管理费43600元及逾期付款利息（以13080元为基数自2012年11月1日起、以13080元为基数自2013年1月18日起、以13080元为基数自2013年4月17日起、以4360元为基数自2013年7月18日起，至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
三、原告（反诉被告）王曦于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）乐购仕（南京）商贸有限公司能源费2706元。
四、驳回原告（反诉被告）王曦的本诉请求。
五、驳回被告（反诉原告）乐购仕（南京）商贸有限公司的其他反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6900元（已减半收取），反诉案件受理费2503元，合计9403元，由王曦负担9100元，乐购仕（南京）商贸有限公司负担303元（乐购仕（南京）商贸有限公司已预交2503元，王曦在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一四年十一月二十七日
见习书记员 张乔乔