江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第2207号
上诉人（原审被告）苏州工业园区朱氏纺织有限公司
被上诉人（原审原告）苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司
上诉人苏州工业园区朱氏纺织有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2012）吴民初字第0127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年11月12日，苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司（原名苏州市吴中区西山镇集体资产经营公司）作为出租方（甲方）、苏州工业园区朱氏纺织有限公司作为承租方（乙方）签订《租房协议书》一份，约定：乙方租赁甲方位于金庭镇（原西山镇）工业区（二期）标准厂房17号（房屋所有权证坐落地址为苏州市吴中区金庭镇碧螺春街17号），建筑面积2797平方米（建筑面积如与房产证面积不符，则按房产证面积计算）。租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日止为10年。租金为第一年每月4元／平方米，合计134256元；第二年每月5元／平方米，合计167820元；第三至第五年每月6元／平方米，每年201384；第六至第八年每月7元／平方米，每年234948元；第九至第十年每月8元／平方米，每年268512元；第十一年期厂房租赁费用另协商。在签订协议后预付租金30000元，预付款在第一年上半年房租款中抵入，2005年起分二次（各半）付款，即上半年2月份、下半年7月份付清全年租金。乙方应合理布置厂房，变更改动（但不得影响房屋结构）时应在承租期到时恢复原样。甲方同意乙方在厂房西侧搭建辅房，但须通过规划布置，乙方租赁期满，终止租房后，搭建房归甲方所有。如未满租期，由甲方协调下租户认价后归乙方所得，协议就其他事项一并作出约定。合同签订后，双方均按合同履行了合同义务。
苏州市吴中区金庭镇碧螺春街17号的金庭镇工业小区17号房屋的产权属于苏州市吴中区西山镇房地产开发公司（以下简称西山房产公司）。西山房产公司于2012年2月9日出具《说明》载明，登记在其名下的上述房屋由原告管理、使用或出租、收益。
另查明，西山房产公司与苏州先知科技股份有限公司（以下简称先知公司）于2009年签订《房屋租赁协议》，约定西山房产公司将其所有的位于金庭镇碧螺春街17号-17的办公用房出租给先知公司办公使用，租赁期限自2009年12月28日至2011年12月28日，西山房产公司应于2009年12月30日将房屋腾空交给先知公司使用。合同签订后，西山房产公司及原告均未将上述房屋交付先知公司使用，自2005年1月1日起至今，该房屋一直由被告占有、使用。
另，原告于2010年2月2日向被告发出《通知》称，因镇招商工作总体布局，工业小区（二期）已整体出售，按照合同约定，全部移交工作于2010年12月31日结束，故现租赁在工业小区（二期）的企业必须在年底前搬迁。目前工业小区（一期）有三幢闲置的厂房可安置，若有意的企业可于3天内与镇集体资产经营公司办公室联系。其后，原、被告双方曾就搬迁及补偿事宜进行交涉，但未果。
还查明，2010年之前的房屋租金，被告向原告交付租金的方式有向原告指定帐户交付，亦有交纳现金。审理中，原告称，其曾向被告收取房屋租金，但被告拒绝交纳，且被告知晓交款帐户，可直接将租金交至帐户。被告称，其虽知晓原告帐户，但原告要求其交纳现金，其按约至原告处交纳，原告拒收，对此，被告未提供相关证据。
以上事实，由《租房协议书》、房产证、土地证、说明、通知、房屋租赁协议、交款凭证及庭审笔录等在卷佐证。
原审原告苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司一审中的诉讼请求是：要求解除其与被告间的《租房协议书》，被告迁出租赁房屋，支付2010年、2011年租金469896元及自2012年1月1日起至被告迁出之日的房屋租金（占用费）；赔偿利息损失35873元，并承担本案诉讼费用。审理中，原告放弃了要求被告赔偿利息损失的诉讼请求。
原审法院认为，原告与被告之间的《租房协议书》合法有效，应受法律保护。根据《租房协议书》的约定，被告应于每年的2月和7月向原告交纳当年的房屋租金，然被告自2010年起拖欠原告租金至今，已构成解除合同的法定事由，故对于原告要求解除《租房协议书》，被告迁出房屋，并支付自2010年起至实际迁出日止的房屋租金和使用费的诉讼请求，原审法院予以支持；房屋所有权人虽就被告的租赁房屋与案外人签订租赁合同，但实际并未将房屋交付案外人使用，且未影响被告对租赁房屋的占有、使用，故被告据此拒付房租，缺乏事实和法律依据；关于被告辩称其曾根据原告的要求以现金形式向原告交纳租金，但原告拒收。原告对此不予认可。而被告又未能举证予以证明，且如若被告所称的原告拒收被告现金向其交纳租金，被告亦可向原告指定的收款帐号直接付款，或将租金提存，然被告并未实施上述有效的行为，故原审法院对被告的上述辩称不予采信。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司和被告苏州工业园区朱氏纺织有限公司于2004年11月12日签订的《租房协议书》。二、被告苏州工业园区朱氏纺织有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出苏州市吴中区金庭镇碧螺春街17号房屋（金庭镇工业区（二期）标准厂房17号）。三、被告苏州工业园区朱氏纺织有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司自2010年1月1日起至本判决生效之日止按照人民币234948元／年计算的房屋租金，以及自本判决生效次日起至实际迁出之日止按人民币234948元／年计算的房屋使用费。案件受理费减半收取为人民币10549元，由被告苏州工业园区朱氏纺织有限公司负担。
上诉人苏州工业园区朱氏纺织有限公司不服上述民事判决，上诉称：被上诉人在与上诉人订立的房屋租赁合同的存续期间，又将该房屋转租给案外人，其为了规避法律，被上诉人故意拒收上诉人的租金，故造成本案的原因在于被上诉人的单方违约。被上诉人的行为不仅违反了法律，还侵犯了上诉人之优先购买权，严重影响了上诉人正常的生产经营，对上诉人造成极大的损失。原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判将本案发回重审或直接改判驳回被上诉人全部的诉讼请求。
被上诉人苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司答辩认为：1、我方确与他人签订租赁合同，当时是为了配合先知公司办理营业执照，并非真实的租赁关系。上诉人提交的租赁合同也是从工商局调取，从租金约定上看每月租金是1000元，明显不符合市场正常情况。该份租赁合同实际也未履行，先知公司也未提出要求履行的意思。2、上诉人认为我方拒收租金，首先我方拒收租金的事实不存在，上诉人有足够多渠道及方法支付租金，且支付租金是其应主动履行的。上诉人拖延支付租金后，被上诉人曾经多次和上诉人协商要求支付租金，或者搬离租赁房屋，但上诉人一直不予理睬，我方无奈之下才起诉。被上诉人认为一审对事实认定正确，适用法律正确，上诉人确实存在长期拖欠租金的事实，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2004年11月12日订立《租房协议书》合法有效，双方当事人均应按约履行，即被上诉人有向上诉人收取租金的权利，但同时负有将租赁物提供给上诉人使用的义务。而上诉人则有按照合同约定的时间向上诉人支付租金的义务，同时享有使用租赁物的权利。然而根据现有证据表明上诉人自2010年起至今虽一直使用房屋，但却未按合同的约定向被上诉人支付过租金，上诉人的行为已构成解除合同的法定事由，故原审法院支持被上诉人要求解除《租房协议书》，上诉人迁出房屋，并支付自2010年起至实际迁出日止的房屋租金和使用费的诉讼请求并无不当；本案中房屋所有权人确实存在就本案所涉租赁房屋与案外人另行签订租赁合同的事实，但被上诉人实际并未将涉案房屋交付案外人使用，事实上上诉人对诉争房屋的占有、使用并未受到任何影响。上诉人虽认为被上诉人存在故意拒收租金之情形，但其未能相应举证。更何况，即使上诉人所述确实，则上诉人也可通过提存等其他途径交纳租金，然上诉人并未采取相应有效方式，故本院对于上诉人认为被上诉人单方违约，拒收租金的主张，不予采信。另上诉人于2010年2月便明知涉案厂房将整体出售，但直至二审前其并未提出优先购买之主张，故对上诉人提出的被上诉人侵犯其优先购买权的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人对本案所提出的上诉理由均不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21098元，由上诉人苏州工业园区朱氏纺织有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 顾 茵
审判员 钱 余
审判员 孙 毅
二〇一三年二月十八日
书记员 吉宇璐