山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第143号
上诉人（原审原告）王丽，女，1986年5月16日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人乔伟立，男，1976年4月8日出生，汉族，济南市历下金宏法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审被告）李丽娜，女，1960年3月12日出生，汉族，山东省中西药大学附属医院职工，住济南市。
上诉人王丽因与被上诉人李丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现
已审理终结。
原审法院认定，2012年5月8日，王丽（乙方）与李丽娜（甲方）签订《门面转让协议》一份，约定：“…一、甲方将自己位于英雄山路十八号（济南战役纪念馆院内）的门面（以下简称涉案房屋）转让给乙方使用；乙方同等享有甲方在房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，由乙方与房东按原合同条款重新签订租赁合同。二、甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2013年3月7日止，年租金为人民币（大写）五万元整（￥50000元），甲方剩余租期为十个月，乙方向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币（大写）八万元整（￥80000元），乙方应在2012年05月09日前付给甲方人民币（大写）伍万元整（￥50000），其余款项应在2012年05月19日前结清。上述费用已包括甲方交给房东的房租。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。…四、转让后门面现有的装修、营业设备等全部归乙方所有，乙方在接受该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。…”。协议中还约定双方的其他权利义务。协议签订后，王丽依约支付了涉案房屋租金及营业设备等转让费，共计8万元。自2012年5月9日起，王丽开始占有使用涉案房屋。
关于双方签订的门面转让协议的效力问题，王丽称，李丽娜与济南市中幸福屯酒店签订关于坐落于济南市市中区英雄山路十八号（济南战役纪念馆院内）的门面房及仓库房屋租赁协议，约定李丽娜不得转租、与他人合租、出借、交换等，不得以任何方式变相改变协议书约定的内容。因此双方之间的门面转让协议无效。为证明其主张，王丽提交证据1、房屋租赁协议（复印件）一份；2、济南市中幸福屯酒店分别于2012年5月28日、2012年8月29日向王丽出具告知函各一份，两份告知函内容一致，均载明：“敬启者：我方济南市中幸福屯酒店与李丽娜于2012年2月22日签订的‘房屋租赁协议书’中，第五大项：‘乙方的权利和义务’的第五条明确约定了，乙方不得转租、与他人合租、出借、交换等，不得以任何方式变相改变协议书约定的内容。我方现郑重函告你方，你方与李丽娜签订的‘门面转让协议’不合法，是对我方的一种侵权行为，现责令你方尽快腾出该房屋，否则造成的一切法律后果自负。此致敬礼房屋租赁协议书复印件附后济南市中幸福屯酒店（盖章）2012年5月28日李钢”。李丽娜质证称，对证据1、2的真实性均无异议，李丽娜已按照约定向济南市中幸福屯酒店交纳租金，王丽对李丽娜无权转租的事实是知情的，且王丽从未向李丽娜通知过曾接到过告知函的事宜。
关于王丽腾交涉案房屋的问题，王丽称，由于济南市中幸福屯酒店已通知王丽，李丽娜无权转租涉案房屋，并要求其尽快腾房，且王丽始终联系不上李丽娜，2012年10月28日，王丽将涉案房屋腾交给济南市中幸福屯酒店，因此李丽娜应当返还已交纳的转让费。为证明其主张，王丽提交济南市中幸福屯酒店证明一份。李丽娜质证称，王丽庭审中并未提交该证据，该证据是王丽后补的，该证明内容与事实不符。李丽娜称，王丽直至双方签订的门面转让协议约定的租赁期限届满才完全腾出涉案房屋，因为李丽娜曾于2013年1月11日、2013年2月22日、2013年3月8日到涉案房屋查看，济南市中幸福屯酒店亦告知房屋及仓库钥匙仍在王丽处，李丽娜还曾于2013年1月29日向济南市中幸福屯酒店补交了2013年2月22日到同年3月7日涉案房屋的租金2600元，因此王丽诉讼请求没有依据应予以驳回。为证明其答辩意见，李丽娜提交租金收条一份；录音证据五份。王丽质证称，对于租金收条的真实性没有异议，关于李丽娜与济南市中幸福屯酒店之间的事王丽不清楚；对于录音证据中录音的时间不确定，且取得途径不合法，录音中王丽的丈夫并非当事人与本案没有关联，另外与济南市中幸福屯酒店负责人李钢的对话不能证明王丽仍继续使用涉案房屋，因为不交钥匙不能证明使用房屋，且王丽已经腾出了涉案房屋，钥匙也已经交给了李钢。关于上述问题，双方均未再提交其他证据。
原审法院认为，李丽娜与济南市中幸福屯酒店签订的《房屋租赁协议书》中已明确约定不得转租涉案房屋，2012年5月8日被告李丽娜违反该约定擅自将涉案房屋转租给原告王丽，故王丽与李丽娜签订的门面转让协议中关于涉案房屋转租给王丽的约定应为无效约定。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉案房屋的腾交时间，虽王丽提交了济南市中幸福屯酒店的证明一份，但李丽娜对此不予认可，且提交济南市中幸福屯酒店负责人李钢的录音证据予以反驳，结合李丽娜曾于2013年1月29日补交了涉案房屋租金之事实，对李丽娜称原告王丽于《门面转让协议》约定的租赁期限届满之日，即2013年3月7日，才完全腾出涉案房屋的答辩意见，予以采信。王丽占有使用涉案房屋，应按照约定的租金标准支付占有使用费。关于王丽与李丽娜签订的门面转让协议中关于装修、营业设备等转让的约定，庭审中，双方均认可关于转让协议中附随的装修、营业设备等转让实际为买卖，且李丽娜亦不同意王丽返还设备及物品。综上，王丽要求李丽娜返还转让费8万元的诉讼请求，没有法律及合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：驳回原告王丽要求被告李丽娜返还转让费8万元的诉讼请求。案件受理费1800元，由王丽负担。
上诉人王丽不服原审判决上诉称，一审法院认定了李丽娜的录音证据，没有认定上诉人提交的已于2012年10月28日腾出涉案房屋的书证，违背客观事实。被上诉人是在接到上诉人起诉通知书后才露面，以前一直打电话不接，联系不上她。上诉人被逼无奈将涉案房屋腾出了，且户主出具了相关证明，被上诉人对该证明的真实性也没有提出异议。一审法院适用法律错误。一审法院认定转租合同无效，应当返还财产，不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。而一审法院驳回原告的诉讼请求是偏袒被上诉人一方，至法律与事实不顾。请求撤销原判，依法支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人李丽娜答辩称，上诉人与被上诉人签的协议是无效的，约定的保留原来的人员和机构，只是更换负责人。签订合同之前，我把与酒店的协议交给了王丽，我把员工也留给了王丽。
经本院审理认定，2012年2月22日，李丽娜与济南市中幸福屯酒店签订“房屋租赁协议”，李丽娜租赁坐落于济南市市中区英雄山路十八号（济南战役纪念馆院内）的门面房及仓库房屋，合同约定李丽娜不得转租、与他人合租、出借、交换等，不得以任何方式变相改变协议书约定的内容。
2012年5月8日，王丽（乙方）明知李丽娜与济南市中幸福屯酒店签订的“房屋租赁协议”内容的情况下，与李丽娜（甲方）签订《门面转让协议》一份，约定：“…一、甲方将自己位于英雄山路十八号（济南战役纪念馆院内）的门面（以下简称涉案房屋）转让给乙方使用；乙方同等享有甲方在房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，由乙方与房东按原合同条款重新签订租赁合同。二、甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2013年3月7日止，年租金为人民币（大写）五万元整（￥50000元），甲方剩余租期为十个月，乙方向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币（大写）八万元整（￥80000元），乙方应在2012年05月09日前付给甲方人民币（大写）伍万元整（￥50000），其余款项应在2012年05月19日前结清。上述费用已包括甲方交给房东的房租。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。…四、转让后门面现有的装修、营业设备等全部归乙方所有，乙方在接受该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。…”。
协议签订后，王丽支付了涉案房屋租金及营业设备转让费，共计8万元。自2012年5月9日起，王丽开始占有使用涉案房屋。
济南市中幸福屯酒店分别于2012年5月28日、2012年8月29日向王丽出具告知函，载明“敬启者：我方济南市中幸福屯酒店与李丽娜于2012年2月22日签订的‘房屋租赁协议书’中，第五大项：‘乙方的权利和义务’的第五条明确约定了，乙方不得转租、与他人合租、出借、交换等，不得以任何方式变相改变协议书约定的内容。我方现郑重函告你方，你方与李丽娜签订的‘门面转让协议’不合法，是对我方的一种侵权行为，现责令你方尽快腾出该房屋，否则造成的一切法律后果自负。济南市中幸福屯酒店（盖章）2012年5月28日李钢”。
王丽因与李丽娜无法取得联系，将所租赁房屋于2012年10月28日交于济南市中幸福屯酒店，并将受让的相关设备拉走。
2013年1月17日，王丽提起诉讼，要求李丽娜返还8万元。诉讼中，李丽娜去找济南市中幸福屯酒店负责人李钢了解腾房交钥匙的情况，并采用隐秘方式进行了录像。2013年1月29日济南市中幸福屯酒店负责人李钢女友在不知情的情况下，收取了李丽娜2600元涉案房屋的“租金”。
二审期间，济南市中幸福屯酒店负责人李钢到庭作证。
本院认为，李丽娜与济南市中幸福屯酒店的房屋租赁协议中明确约定不得转租，李丽娜违反合同约定转租王丽，致使“门面转让协议”中有关房屋租赁部分无效；王丽在明知李丽娜与济南市中幸福屯酒店的房屋租赁协议中明确约定不得转租的情况下，仍与李丽娜签订“门面转让协议”，造成合同部分无效也存在过错，因此，因房屋租赁部分无效的损失，应当由李丽娜与王丽共同承担。被上诉人李丽娜诉讼中认可其去找济南市中幸福屯酒店负责人时涉案房屋已无人经营，且其提供录像中反映的相关事实不确定，不能清晰地确定王丽一直使用涉案房屋经营到合同到期日；其所交纳的2600元“租金”，系在诉讼中由李钢女友在不知情的情况下所收，不能以此证明王丽一直使用涉案房屋。济南市中幸福屯酒店负责人李钢二审到庭认可了2012年10月底收回王丽退交房屋的事实，王丽在2012年11月至2013年3月8日期间未再使用涉案房屋，造成的房租损失21330元，该部分损失应当由王丽与李丽娜各分担10665元。“门面转让协议”中房屋内的设备转让系买卖合同关系，设备已交付王丽并归其所有，且已由其将设备自行拉走处置，故王丽要求赔偿该部分损失，本院不予支持。原审判决错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第124号民事判决；
二、被上诉人李丽娜赔偿上诉人王丽损失10665元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各1800元，上诉人王丽各负担1500元，被上诉人李丽娜各负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 松
审 判 员 林瑞国
代理审判员 宋文华
二〇一四年四月九日
书 记 员 吕淑慧