文书内容湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终241号上诉人（原审被告）：黄祥云，男，1988年12月28日出生，汉族，住所地湖南省邵东县，上诉人（原审被告）：尹友理，男，1967年10月29日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，上诉人（原审被告）：王茂枫，男，1977年12月16日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，上诉人（原审被告）：黄昌胜，男，1954年5月9日出生，汉族，住湖南省邵东县，四上诉人共同委托诉讼代理人：吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师，执业证号14312199410648876。被上诉人（原审原告）：唐成华，男，1981年3月16日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，被上诉人（原审原告）：唐宏早，男，1960年2月20日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，被上诉人（原审原告）：彭玉梅，女，1958年8月17日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，被上诉人（原审原告）：黄珍珍，女，1983年3月4日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，四被上诉人共同委托诉讼代理人：向建，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号14312200810605835。四被上诉人共同委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201710477593。上诉人黄祥云等因与被上诉人唐成华等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判，改判黄祥云与国泰公司于2016年3月30日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为105、205、305号房屋签订的《商品房买卖合同》有效或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，导致判决错误。一是《房屋置换合同》约定的红线外，被上诉人是否有房屋产权无证据证明；二是公证处对《房屋置换合同》的真实性、合法性予以证明是错误的，该合同本身违反国家法律强制性禁止规定；三是国泰公司是否拆除了被上诉人房屋、拆除房屋区后道路拓宽了多少、原道路有多宽均没有依据证实；四是认定上诉人2008年将建好的房屋交给被上诉人使用没有任何证据证实；五是本案黄昌胜事实上是将涉案赠与给黄祥云，签合同只是为了办证；六是黄祥云取得房屋产权后未向被上诉人主张权利，并不表示放弃了权利，且主张权利尚在诉讼时效内；七是原判认定《房屋置换合同》的效力超出了被上诉人在一审的诉求范围，且该合同违反法律的强制规定，原判认定有效无事实和法律依据；八是认定《商品房买卖合同》无效、认定合同签订存在恶意串通且损害被上诉人利益没有依据；九是被上诉人是否将红线范围内的土地交给上诉人，被上诉人新建房屋是否占用原红线内土地，均没有查清。二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条错误。三、认定《房屋置换合同》的效力程序违法。被上诉人辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求及事由无事实与法律依据。一是《房屋置换合同》合法有效，并没有违反法律法规强制性规定；二是黄祥云与国泰公司于2016年3月30日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为105、205、305号房屋签订的《商品房买卖合同》，并将房屋产权登记到黄祥云名下，是明显的恶意串通行为，损害被上诉人的利益，《商品房买卖合同》应当无效。被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令黄祥云与国泰公司于2016年3月30日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为105号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令黄祥云与国泰公司于2016年3月30日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为205号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令黄祥云与国泰公司于2016年3月30日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为305号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；4、本案全部诉讼费用由黄祥云等四人承担。原审法院认定事实：国泰公司原名为怀化国泰置业有限公司，公司登记股东为尹友理、王茂枫、黄昌胜，公司经营范围为房地产开发、经营，电机制造、汽车（不含小轿车）、汽车配件、工程机械、润滑油、化工产品的销售，房屋租赁。唐成华、黄珍珍系夫妻，唐成华系唐宏早、彭玉梅夫妇之子。国泰公司因开发国泰机电物资物流城，需将唐成华等四人坐落于怀化市鹤城区沿河路正大饲料厂门口旁的三层楼房及房后临时建筑予以拆除。经与唐成华等四人协商，双方于2007年7月23日签订了《房屋置换合同》，约定：国泰公司征用唐成华等四人土地使用证项下红线范围内的房屋共计378.68平方米，红线面积范围外的房屋产权仍属唐成华等四人所有；唐成华等四人房屋的土地为集体所有，双方只进行房屋置换，土地使用权由国泰公司与唐成华等四人所在集体负责人进行协商，唐成华等四人配合国泰公司办理土地征用手续，征地费用由国泰公司承担；国泰公司将其新修建的国泰汽配物流城五栋的五、六、七、八号四个门面及其楼上两层楼的房屋作为置换唐成华等四人的房屋，并由国泰公司对置换给唐成华等四人的房屋办理产权证；国泰公司应在一年内向唐成华等四人交付置换房屋，逾期由国泰公司向唐成华等四人承担相应违约金；双方并对拆迁房屋补偿、搬家费、过渡期房租费、置换之后的物业管理费等内容进行了约定。同日，唐成华等四人将怀集建（89）字第217-459号集体土地建设用地使用证原件交付国泰公司。次日，依唐宏早、彭玉梅、国泰公司的申请，怀化市鹤城区鹤洲公证处作出（2007）怀鹤证字第204号公证书，对该《房屋置换合同》的真实性、合法性予以证明。唐成华等四人庭审称之所以公证书申请人只有唐宏早、彭玉梅，而《房屋置换合同》尾部签名为唐成华等四人，系因公证书作出后国泰公司担心唐宏早、彭玉梅同户籍人员唐成华、黄珍珍反悔，又要求唐成华、黄珍珍对《房屋置换合同》签名确认。之后，国泰公司将约定的唐成华等四人红线范围内的房屋予以拆除，拓宽了通行道路。2008年，国泰公司将其建好的国泰汽配物流城五栋的五、六、七、八号四个门面及其楼上的两层楼的房屋交付唐成华等四人使用。唐成华等四人自此一直对该房屋行使占有、使用及收益权，但未办理房屋产权登记手续。2016年3月30日，国泰公司与黄祥云签订三份《商品房买卖合同》，约定将国泰公司汽配物流城五栋105号房屋（建筑面积42.69平方米）、205号房屋（建筑面积48.79平方米）、305号房屋（建筑面积48.79平方米）分别以0元、80015.6元、58548元的价格出售给黄祥云，并办理了产权过户登记。2016年4月，黄祥云又以诉争房屋抵押向湖南中方农村商业银行股份有限公司花溪支行（以下简称农商行花溪支行）贷款45万元。2016年6月，国泰公司决议解散并办理了公司注销手续，解散清算组成员为尹友理、王茂枫、黄昌胜。2017年4月，唐成华等四人得知国泰公司已将诉争房屋卖给了黄祥云并办理了过户手续，故向本院提起诉讼。另查明，黄祥云系黄昌胜之子。黄祥云在取得诉争房屋的产权后，从未对涉案房产向唐成华等四人主张过权利。黄祥云也未向法庭提供任何支付购房价款的凭证。另双方在庭审中均认可涉案三套房屋2016年期间的市值为40－50万元。原审法院认为：本案案由应定为确认合同无效纠纷，理由是：民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，唐成华等四人在撤回第一项要求法院确认《房屋置换合同》有效的请求后，其他三项请求均为要求确认国泰公司与黄祥云签订的《商品买卖合同》无效，原定案由房屋拆迁安置补偿合同纠纷已不符合唐成华等四人主张的法律关系性质，应予变更。本案争议的焦点为：一、唐成华等四人与国泰公司签订的《房屋置换合同》效力问题；二、国泰公司与黄祥云签订的《商品房买卖合同》是否具备合同无效的法定情形；三、本案是否应当追加农商行花溪支行为第三人的问题。现分述如下：一、关于唐成华等四人与国泰公司签订的《房屋置换合同》的效力问题。唐成华等四人与国泰公司签订的《房屋置换合同》系双方当事人真实意思表示，国泰公司也已按合同约定向唐成华等四人交付了用于置换的房屋，国泰公司对于该置换合同的履行并没有提出异议，且双方亦依约实际履行多年，现黄祥云等人以唐成华等四人用于置换的房屋土地为集体所有，认为该《房屋置换合同》不具有合法性，有违诚实信用原则。从合同内容分析，双方在《房屋置换合同》中明确只进行房屋置换，黄祥云等人对唐成华等四人的补偿系唐成华等四人房屋价值的体现，对于拆除房屋范围内的土地使用权，黄祥云等人明知系集体所有，也对该土地如何征用转化予以约定，该《房屋置换合同》并未违反法律法规的强制性规定，应合法、有效。另外，黄祥云等人以唐成华等四人至今未将拆除范围内的房屋土地使用权变更，认为唐成华等四人的诉求违反公平原则。因土地使用权的征用变更，合同明确约定唐成华等四人只尽协助义务，通过庭审查明，本案至今未办理相关手续系国泰公司怠于履行自身义务，唐成华等四人并无违约行为，故对黄祥云等人该辩解，理由不充分，本院不予采纳。二、关于国泰公司与黄祥云签订的《商品房买卖合同》是否具备合同无效的法定情形问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…….”。本案中，国泰公司于2007年7月签订《房屋置换合同》后拆除了唐成华等四人的房屋，并于2008年将诉争房屋安置交付唐成华等四人。唐成华等四人自此对诉争房屋行使占有、使用、收益权已近十年。双方在庭审中一致认可诉争房屋2016年的市值为40-50万元，黄祥云用于抵押贷款的金额也为45万元，本院就此可以认定涉案房屋市值在国泰公司与黄祥云签订房屋买卖合同时不低于45万元。但是，国泰公司与黄祥云转让三套房屋的价格仅为138563.6元，远低于市场价格。国泰公司在即将注销前，以明显低于市场的不合理低价将已交付给唐成华等四人的房屋，转让给本公司股东黄昌胜之子黄祥云，可以看出，黄祥云明显不属于善意购房人。另外，黄祥云既未向法庭提交证据证实已实际支付了购房价款，在其取得该三套房屋产权后也未向房屋实际占有人主张过权利。结合诉争房屋买卖双方的行为、购买价款、购买时间及买卖双方的特殊关系等，依法可以认定国泰公司与黄祥云之间的商品房买卖存在恶意串通，损害了唐成华等四人的利益，故该房屋买卖合同应当认定为无效。三、本案是否应当追加农商行花溪支行为第三人的问题。因唐成华等四人诉请仅为确定合同效力，而农商行花溪支行并非《商品房买卖合同》当事人，且对于该合同效力的认定亦无法定抗辩权，本案中，仅处理诉争房屋物权变动的原因行为，暂未涉及房屋物权变动，亦未影响抵押物权，抵押权人可在确认物权之诉中主张其权利，为减少诉累，故不追加抵押权人为本案第三人。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决：黄祥云与怀化国泰房地产开发有限公司于2016年3月30日分别就怀化市鹤城区沿河路5号房号为105、205、305号房屋签订的三份《商品房买卖合同》均无效。本案受理费320元，财产保全费1250元，由黄祥云、尹友理、王茂枫、黄昌胜共同负担。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。本院二审期间，上诉人提供了五份证据，前四份，即民事诉状、网上立案信息、诉讼费缴款凭证、证据目录各一份，欲证实王茂枫、黄昌胜、尹友理已起诉唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍，请求确认《房屋置换合同》无效；第五份证据是唐宏早建房用地审批资料，证明案涉怀集用（89）字第217-459号集体土地使权证中的土地是集体土地，土地使用权人唐宏早无权处置，其处置行为因违法而无效。上诉人提供证据的目的是认为本案的审理应以上述已起诉的案件审理为依据，申请中止本案审理。被上诉人质证认为，对证据一、二、三的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性；对证据四的三性均有民议；对证据五，被上诉人认为不属新证据。同时认为在本案中，法院对《房屋置换合同》的效力已进行了认定，上诉人无需另行起诉，本案无需中止审理。对于上诉人提供的证据，经审查，上诉人提供的证据均具有合法性与真实性。但前四份证据与本案不具有关联性。第五份证据虽有一定的关联性，但不属新证据。本院认为：上诉人与被上诉人签订《房屋置换合同》，事后上诉人将合同约定的房屋拆除、将宅基地用作市场通道的事实成立。所以上诉人称房屋是否拆除、拆除后宅基地是否交给上诉人作为通道没有依据证实的理由不能成立。上诉人称被上诉人除拆除的房屋外是否还另有房屋、翻新的房屋是否占据了拆除房屋的红线内地基、拆除房屋后道路拓宽了多少、原道路有多宽均没有依据证实，其理由仍然不能成立。上述事实所涉及的证据，上诉人应当举证证明。被上诉人只要证实合同约定的房屋已拆除、上诉人已将相关房屋交付给被上诉人用于房屋置换便完成了举证责任。《房屋置换合同》约定的宅基地确属集体土地，被上诉人对其宅基地的所有权无权处置。但双方约定的并不是直接将宅基地用于交换，而是约定由上诉人与集体组织协商办理宅基地土地征用手续，被上诉人协助上诉人办理。至于该宅基地最终能否被征用成功，从而将集体土地变为国有土地，并非合同约定的被上诉人应保证实现的义务。况且上诉人置换宅基地使用权的目的并非用于建筑而永外占用，而是用于扩宽道路便于通行，不影响集体组织基于客观需要而收回土地。所以，即便未办理征用手续也不影响合同的履行。所以上诉人认为土地置换违法、公证《房屋置换合同》违法的上诉理由不能成立，依法不应支持。一审中被上诉人虽撤回了请求确认《房屋置换合同》有效的诉讼请求，但对《房屋置换合同》效力的认定，涉及到后续《商品房买卖合同》效力的认定。如果不对《房屋置换合同》的合法性进行审查确认，就不能确认被上诉人据此所获得的有关房屋相关权利的合法性，从而影响该房屋被出卖而涉及的《商品房买卖合同》效力的认定。所以对《房屋置换合同》的效力认定是人民法院审理案件、查明事实的客观需要，并未违反法律程序的规定。上诉人该项上诉理由也不能成立。王茂枫、黄昌胜、尹友理虽已起诉唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍，请求确认《房屋置换合同》无效。但本案审理中，人民法院已查明案件事实，对《房屋置换合同》的效力已进行了认定，无需等待另一案件的裁判结果为依据。故上诉人申请中止本案审理的理由不能成立，依法不予支持。本案被上诉人依照合同约定拆除房屋、将宅基地给上诉人扩宽道路，并据此取得怀化市鹤城区沿河路5号房号为105、205、305号房屋的占有、使用、收益权。其权利来源合法，依法应当受到法律保护。上诉人违反合同约定，没有给被上诉人办理怀化市鹤城区沿河路5号房号为105、205、305号房屋的产权证明，违背诚实信用原则。事后更是将争议房屋出卖给黄祥云，侵害被上诉人的合法权益。原审法院认定该《商品房买卖合同》无效并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费320元，由上诉人王茂枫、黄昌胜、尹友理、黄祥云负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  舒易成二〇一八年五月十六日法官助理罗雪花代理书记员  唐 菁