上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初7924号
原告(反诉被告)楚新建，男，1956年7月1日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人代雨庭，上海法耀律师事务所律师。被告(反诉原告)刘峥嵘，男，1993年7月8日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)刘建兵，男，1971年2月21日生，汉族，住址同上。上列被告(反诉原告)共同委托代理人陈楚裕，上海元竹律师事务所律师。上列被告(反诉原告)共同委托代理人祝宇陆，上海元竹律师事务所律师。原告(反诉被告)楚新建与被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)楚新建及其委托代理人代雨庭、被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵的共同委托代理人陈楚裕、祝宇陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)楚新建诉称，2015年12月15日，原被告通过中介公司的居间介绍，签订了一份房地产买卖居间协议，约定，被告向原告购买位于宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价为房东到手价212万元。原告的房屋为毛坯房，没有进行过任何装修，也没有所谓的厨卫设施及附属设施，被告及中介公司多次至实地查看过。2015年12月25日，双方准备签订示范文本的房地产买卖合同时，被告以做低房价、逃避税收为由，要求原告将原合同中的212万元约定为180万元，并要求与原告签订一份所谓的装修补偿协议，被告就装修部分另行支付补偿款32万元。在中介公司的撺掇下，双方签订了上海市房地产买卖合同及装修补偿协议，嗣后，被告共计支付了64万元。原告认为，被告以做低房价、逃避税收为其非法目的，要求原告与其签订的房地产买卖合同及装修补偿协议均为无效，故要求法院确认上述两份合同无效，原告向被告返还房款64万元。被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵反诉并辩称，不同意原告的诉请。原被告签订的买卖合同及补偿协议是双方真实意思表示，不存在原告所称的合同无效的情形。合同包括补充协议都是原被告本人签字，也由中介盖章认可的。原告没有按约交付房屋，所以是原告违约。故被告反诉要求原告继续履行合同，将上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋交付被告，并协助被告办理该房屋房地产权利过户手续，将房屋的房地产权利过户至被告名下，判令原告支付赔偿金(按已付房款64万元的日万分之五计算，自2016年4月1日起算至原告交付房屋并将房屋产权过户至被告名下之日止)。至于购房尾款共计148万元同意在过户同时支付给原告。原告(反诉被告)楚新建针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，系争房屋没有成交是因为被告强行要求做低房价，不存在双方真实意思的表示。原告是不同意做低房价的，房价做低是客观事实，从居间协议和房地产买卖合同、房屋现状都可以看出。系争房屋是毛坯房，所以补偿协议是无效的。综上，依据合同法规定，原被告之间的房地产买卖合同无效，所以也不存在违约金的问题，即使计算违约金，违约金标准也过高，应当调低。故要求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2015年12月15日，原告(甲方)与被告(乙方)及上海太平洋房屋服务有限公司(丙方)签订了《房地产买卖居间协议》，约定，甲方出售给乙方的房屋位于宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室，双方约定的定金总额为2万元，该房地产出售总价为212万元(到手价)。2015年12月25日，甲乙签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定，双方同意系争房地产转让总价为180万元。2016月3月31日前，甲方将房屋交付乙方。2016年4月30日前，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三为付款协议，约定，乙方于签约当日向甲方支付房款64万元，于甲乙双方办理产权过户之前，乙方支付49万元房款，乙方以贷款形式向甲方支付65万元，由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于甲乙方办理房屋交接手续当日，支付2万元。甲方未按照本合同约定的期限将房屋交付包括房地产交接及房地产权利转移给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按照乙方交付房款日万分之五计算，自本合同约定的应当交付之日直至实际交付之日止。同日，双方签订补偿协议，约定，因房地产买卖合同未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经过双方协商，达成协议为，乙方同意就现有装潢、厨卫设施、附属设施、设备另行补偿甲方32万元。于双方办理产权过户申请手续之前支付给甲方。(该房屋的实际成交总价为212万元)。本次交易甲方应缴纳的税费由乙方承担。买卖合同履行过程中，被告共计向原告支付了房款64万元。因交易中断，故涉讼。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、补偿协议、被告提供的居间协议、收款收据、房地产登记簿，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案中，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同及补偿协议，系当事人真实意思的表示，对双方均具有约束力。原告主张系争房屋的出售总价为212万元，对此被告不持异议，在示范文本的上海市房地产买卖合同中双方就该房屋的转让价约定为180万元，该条款因涉及逃避税收的非法目的，故应认为无效，但部分条款无效并不妨碍合同其余条款的有效性和合法性。故原告主张房地产买卖合同及补偿协议均为无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。合同履行过程中，被告已经支付了部分房款64万元，双方的买卖合同法律关系应继续得到完整、充分地履行。故被告反诉要求继续履行买卖合同，要求原告配合办理过户手续并交房的请求，合法有据，本院予以准许。被告自愿在过户同时向原告付清购房尾款，也于法不悖，本院一并予以处理。根据合同条款，若原告延迟履行交房，应承担迟延履行违约金，现被告据此要求原告承担违约金，符合双方约定，本院予以确认。根据法律规定，若约定的违约金过分高于实际损失的，当事人有权提出异议并要求法院调整。原告对该违约金比例过高提出异议，本院对此确认，从公平合理、等价有偿的原则出发，本院将违约金标准调整为日万分之二点五。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)楚新建要求确认其与被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵就上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房地产买卖合同及装修补偿协议均为无效等诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)楚新建于本判决生效之日起十日内，配合被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵办理上述房屋的过户申请手续，将该房屋的房地产权利转移给被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵；三、原告(反诉被告)楚新建于本判决生效之日起十日内，将上述房屋交付给被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵；四、原告(反诉被告)楚新建于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵支付赔偿金，按64万元的日万分之二点五计算，自2016年4月1日起算至实际交付房屋日止；五、被告(反诉原告)刘峥嵘、刘建兵于房地产交易中心受理上述房屋过户转让手续之日，向原告(反诉被告)楚新建付清购房尾款148万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取5,100元、反诉案件受理费11,880元、保全费5,000元，均由原告(反诉被告)楚新建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年七月十四日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。