青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）西民一初字第555号 原告：王相素，女，1941年11月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：汪春虎，青海西海律师是事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宁玲，女，1971年3月5日出生，汉族。 被告：西宁市国华资产经营有限责任公司。 法定代表人：邵兰青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨培信，男，1974年9月7日出生，汉族。 被告：青海申宝房地产开发有限责任公司。 法定代表人：晁增辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰鹏，青海启晨律师事务所律师。 被告：西宁博纳实业发展有限公司，。 法定代表人：苑金彪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马佳，方圆第二法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：马杰，方圆第二法律服务所法律工作者。 原告王相素与被告西宁市国华资产经营有限责任公司（以下简称“国华公司”）、青海申宝房地产开发有限责任公司（以下简称“申宝公司”）、西宁博纳实业发展有限公司（以下简称“博纳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王相素及其委托代理人汪春虎、陈宁玲，被告西宁市国华资产经营有限责任公司委托诉讼代理人杨培信，被告青海申宝房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人兰鹏，被告西宁博纳实业发展有限公司委托诉讼代理人马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王相素向本院提出诉讼请求：判令三被告连带赔偿原告损失153635元，并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：1999年11月17日，被告国华公司将位于西宁市城西区古城台商城内4号楼第1层第一轴至第二轴门牌号为001号的房屋，塔楼梯西边12平方米，含公用面积塔楼内10平方米，共计22平方米出租给原告使用，租赁期限自2000年1月1日起至2016年12月31日止。租赁合同签订后，原告依约支付租金，但被告博纳公司却将房屋出售给被告申宝公司。根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，作为商城的受让人和出让人仍应受《房屋租赁合同》的约束，但是在租赁期限内，被告申宝公司不顾《房屋租赁合同》和原告的合法权益，以整体改造将部分房屋出租给银行，大部分拆除（包括原告前期的隔层及装修）。被告的行为损害了原告合法租赁使用权，原告多次与被告协商处理，但被告拒不履行合同，也不赔偿损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 国华公司辩称，我公司与原告签订的合同期已经到期了，我们的合同已经履行完毕。之后是博纳和原告的租赁行为，和我们没有关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 申宝公司辩称，原告所述合同面积不认可，应当是8平米，塔楼面积不在此范围内。原告承租的房屋是4号楼业主公用的楼道，是业主公用的不属于个人所有，该部分的面积已经分摊到4号楼的全部业主，这部分属于消防通道，是不能单独承租的，原告签订的合同违反法律规定的，属无效合同，原告的请求不能成立的。我们清理消防通道的行为是合法的，没有侵害到原告的利益。原告在承租此部分以后，又转租给了别人，原告也收取了相关的转租费用。我们在清理消防通道时，多次与原告协商未果后，代原告给次承租人退还了租房押金和房租，原告不存在任何损失。请求法庭驳回原告的诉求。 博纳公司辩称，我们将房屋出租给原告的行为是合理的，但是给原告承租的面积是不对的，签订的时间也是不相符的。我方已经将该合同提交给了申宝公司。原告的损失我方不认可，原告提交鉴定的证据是不存在的，做出来的鉴定结果也是不合理的，我方不认可。请求法庭驳回原告诉求。 经审理查明，1999年11月17日，原告作为乙方与甲方西宁大世界餐饮文化娱乐有限公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“1、产权所有者。西宁古城台商城土地使用权及房屋产权归西宁市国华资产经营有限公司。2、甲方受西宁市国华资产经营有限公司授权，由西宁大世界餐饮文化娱乐有限公司（甲方）在授权范围内对以上房屋进行招商、代为签订合同，并承担相应的责任。3、出租房屋座落、间数、面积和质量。甲方同意将西宁市古城台商城内4号楼第1层第1轴至第2轴门牌号001号的房屋，塔楼梯西边共12平方米（含门北侧三角区含公用面积塔楼内10平方米）租赁给乙方使用。4、租赁期限。乙方租赁使用期为10年，自2000年1月1日起至2009年12月31日止。5、租金和租金交纳期限。乙方一次性付给出租方10年租金伍万元正。……”合同签订后，双方依约履行，原告支付租金后出具的收据上盖章人为国华公司，但国华公司和博纳公司均认可实际收款人为博纳公司，该收据上载收款事由为“古城台4号楼一层楼梯间”。1999年11月28日，古城台商城资产转移至博纳公司。至2009年，王相素因涉案房屋与次承租人产生纠纷，诉至法院后王相素赔偿次承租人相关损失，就此王相素与博纳公司经协商后增加了涉案房屋6年的租期，并对原合同进行变更，租金不变，租赁期延长至2015年12月31日。2010年1月1日，申宝公司从博纳公司购得包括本案涉案4号楼在内的1-5号楼房屋所有权。2012年7月19日，王相素之女陈宁玲因其所有的同属博纳广场的3号楼楼梯间的使用权与申宝公司发生纠纷，诉至本院，本院于2012年11月19日作出（2012）西民二初字第104号民事判决，该判决查明：“2011年5月24日西宁市城西区公安消防大队对申宝物业公司下发责令整改通知书，对博纳广场占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口消防安全违法行为，责令立即改正。同年8月被告申宝公司物业经营权被业主解除。2011年11月10日《城西区政府会议纪要》作出决定：对博纳广场管道、锅炉进行整改，拆除违章建筑。要求业主申宝公司拿出整改方案。2012年4月18日，《西宁市博纳广场业主代表大会会议纪要》决议：博纳广场全体业主同意申宝公司对博纳广场的总体改造方案，并同意尽快实施改造工程。2012年8月7日博纳广场业主大会作出《西宁市博纳广场业主大会关于博纳广场整体改造问题的会议纪要》，同意申宝公司上报给市规划局的《博纳广场整体改造方案》。同年6月13日，西宁市城西区建设局对申宝公司下发限期拆除决定书，要求于2012年6月20日前对2、3号楼楼梯两则建筑物拆除。2012年6月20日晨，申宝公司对2、3号楼楼梯间进行拆除，在拆除中原告陈宁玲以楼梯间是其合法使用，被告拆除行为致原告楼梯间货物丢失，损害原告的合法权益，要求被告停止拆除，赔偿损失。”对该判决查明事实已经西宁市中级人民法院（2013）宁民二终字第7号生效判决确认。王相素称本案涉案房屋于上述的2012年6月20日申宝公司对2、3号楼楼梯间进行拆除的同日被申宝公司收回。申宝公司称收回时间为2012年11月5日后，申宝公司与当时本案涉案房屋的次承租人达成书面搬迁协议后该次承租人腾退了房屋。该协议约定：“申宝公司代王相素退还次承租人5000元租房押金后，次承租人在收到退回的房屋押金之日，当天搬迁完毕，并将占用的消防通道交给申宝公司。”申宝公司提交一份收条，次承租人收到退回的房屋押金之日为2012年11月7日。王相素认为申宝公司以整体改造为由将涉案铺面改建为楼梯通道，塔楼部分房屋出租给银行，损害了其合法租赁使用权，致使纠纷产生，原告诉至本院。 另查明，本案诉讼期间，王相素对本案涉案房屋租金损失向本院申请司法鉴定，本院委托青海大正资产评估司法鉴定所进行鉴定。该鉴定所于2016年10月31日作出青大正鉴字第13号《司法鉴定咨询意见书》，鉴定意见为：位于西宁市古城台商城内4号楼第1层第1轴至第2轴门牌号001号的房屋，塔楼梯西边，计12平方米含公用面积，塔楼内10平方米，共计22平方米商铺自2012年至2016年12月31日未履行合同期间同期同地段同面积的租金合计为194966.36元。其中，2012年为36722.80元；2013年为37824.49元；2014年为38959.22元；2015年为40128元；2016年为41331.84元。对该份《司法鉴定咨询意见书》三被告均不予认可，认为涉案房屋为消防通道，不具备商铺性质，而且租赁合同的面积为12平方米，该鉴定意见中房屋面积为22平方米，与实际不符。三被告对该份《司法鉴定咨询意见书》均未提出重新鉴定的申请。庭审中，王相素与博纳公司确认2009年双方确认的租赁期延长至2015年12月31日，王相素放弃对2016年租赁损失的主张。 再查，2016年12月20日，本院组织各方当事人对本案涉案房屋面积情况现场勘验，勘验情况和结果为：博纳广场4号楼第1层第1轴至第2轴001号房屋，西侧门口至东侧门梁处实用面积为12.1平方米；门梁处至东侧墙面长度2.75米，南北呈不规则形状；北侧塔楼工商银行自助服务区内径东西长4.6米，南北无法丈量。 以上事实有《房屋租赁合同》、《司法鉴定咨询意见书》、收据、民事判决书、文件、租赁合同确认单、消防平面图、城西区公安消防大队责令整改通知书、搬迁协议及收条、照片、现场勘查笔录以及双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点如下：一、关于1999年11月17日签订的《房屋租赁合同》房屋面积的问题。该合同第三条对出租房屋座落、间数、面积和质量一项的表述为：“甲方同意将西宁市古城台商城内4号楼第1层第1轴至第2轴门牌号001号的房屋，塔楼梯西边共12平方米（含门北侧三角区含公用面积塔楼内10平方米）租赁给乙方使用。”原告王相素主张租赁房屋包括“塔楼内10平方米”应为22平方米，三被告认为合同约定的是“共12平方米”，应按12平方米计算合同面积。经本院组织各方当事人对本案涉案房屋面积情况现场勘验，博纳广场4号楼第1层第1轴至第2轴001号房屋西侧门口至东侧门梁处的实用面积已达到12.1平方米，因此，可以确定合同双方在签订《房屋租赁合同》时对面积部分的表述有误，双方真实意思表示的房屋面积应当是塔楼梯西边共12平方米和北侧塔楼内10平方米现工商银行自助服务区的面积，合同实际租赁面积为22平方米。 二、关于被告申宝公司收回本案涉案房屋时间的问题。王相素称申宝公司收回本案涉案房屋的时间是2012年6月20日，就此提供的证据为本院（2012）西民二初字第104号民事判决，该判决查明申宝公司对博纳广场2、3号楼楼梯间进行拆除的时间为2012年6月20日。申宝公司称收回房屋时间为2012年11月5日之后，就此提供的证据为申宝公司与当时本案涉案房屋的次承租人达成书面搬迁协议和退回房屋押金的收条，根据该协议约定：“申宝公司代王相素退还次承租人5000元租房押金后，次承租人在收到退回的房屋押金之日，当天搬迁完毕，并将占用的消防通道交给申宝公司。”申宝公司提交的收条证明次承租人收到退回的房屋押金之日为2012年11月7日，则次承租人腾退房屋的时间应为2012年11月7日。王相素提供的本院（2012）西民二初字第104号民事判决中查明申宝公司拆除的是博纳广场2、3号楼楼梯间，并未涉及本案涉案房屋，王相素以此判决证明申宝公司收回房屋时间明显依据不足，故对申宝公司收回本案涉案房屋时间确定为申宝公司所认可的2012年11月7日。 三、关于对王相素租赁的房屋应否按照未履行合同期间同期同地段同面积赔偿其租赁损失的问题。首先，各方争议的《房屋租赁合同》中塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分，根据本院（2012）西民二初字第104号民事判决查明的事实：“2011年5月24日西宁市城西区公安消防大队对申宝物业公司下发责令整改通知书，对博纳广场占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，责令立即改正。”王相素在1999年11月17日签订《房屋租赁合同》，在向实际收款人博纳公司交纳房屋租金时，所出具的收据上记载的收款事由为“古城台4号楼一层楼梯间”，说明在合同签订之初双方就已明知该部分房屋是楼梯通道，继而签订合同，双方均存在过错。该《房屋租赁合同》中对塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分的约定，违反法律强制性规定，当属无效。申宝公司根据西宁市城西区公安消防大队对申宝物业公司下发的责令整改通知书，将塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分恢复为楼梯间并无不当，对此王相素自身亦存在过错，故对王相素主张的塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分的租赁损失，本院不予支持。其次，《房屋租赁合同》中北侧塔楼内10平方米的房屋部分，现该部分房屋为工商银行自助服务区，目前系正常使用的商业用房，《房屋租赁合同》中对该部分房屋租赁的约定有效，申宝公司收回该部分房屋进行商业用途对外出租获取收益，违反合同约定，应当承担赔偿责任的违约责任，故对王相素主张的北侧塔楼内10平方米的房屋部分的租赁损失，本院予以支持。国华公司和博纳公司对此并无过错，不应承担赔偿责任。租赁损失时间应自2012年11月7日计算至2015年12月31日，租赁损失标准根据《司法鉴定咨询意见书》确定，面积为10平方米，具体计算为：2012年，36722.8元÷360天×（10平方米÷22平方米）×53天=2457元；2013年，37824.49元×（10平方米÷22平方米）=17193元；2014年，38959.22元×（10平方米÷22平方米）=17709元；2015年，40128元×（10平方米÷22平方米）=18240元；以上合计为55599元。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告青海申宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告王相素房屋租赁损失55599元； 二、驳回原告王相素要求被告西宁市国华资产经营有限责任公司、西宁博纳实业发展有限公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费3441元、鉴定费5000元，由被告青海申宝房地产开发有限责任公司负担3055元，原告王相素负担5386元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判长 伊海龙审判员辛皎菱人民陪审员沙成方 二〇一六年十二月二十六日 书记员 金               晶 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭，或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 第三款陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。 第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。