江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02164号
上诉人（原审被告）奚兴华。
上诉人（原审被告）金悦。
上诉人（原审被告）吴中奇。
法定代理人金悦，系吴中奇母亲。
三上诉人共同委托代理人刘小红，北京盈科（上海）律师事务所律师
三上诉人共同委托代理人薛晓岚。
被上诉人（原审原告）奚宏图。
委托代理人汪珉。
上诉人奚兴华、金悦、吴中奇与被上诉人奚宏图撤销权纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟虞民初字第0155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后依法组成合议庭，现已审理终结。
原审法院查明：奚兴华与金桂珍系夫妻关系，生有奚宏图、金悦两个子女。金桂珍于1995年8月31日死亡。吴志军与金悦系夫妻关系，生有吴中奇一个子女，吴志军于2014年6月11日死亡。吴志军父亲吴建民于2004年11月25日死亡，吴志军母亲邵宝华于1993年7月6日死亡。
另查明：1988年时，因奚兴华从外地刚调入原常熟市纺织机械专件厂工作，由该厂为奚兴华代购常熟市虞山镇桃源涧南弄11号5幢202室房屋，购房款由奚兴华本人支付，厂方代办。后常熟市纺织机械专件厂转制更名为常熟市纺织机械专件有限公司，该公司于2008年7月10日作出公司决议，明确该套房屋产权属于奚兴华。2008年9月，常熟市房屋产权登记发证中心填发了该套房屋的房屋所有权证，房屋所有权人登记为奚兴华，房屋建筑面积登记为83.36平方米。2009年3月3日，奚兴华与吴志军签订《房屋买卖中介服务协议》一份，主要内容为奚兴华同意将本人坐落于桃源涧南弄11号5幢202室的房屋出售给吴志军，房屋成交价格255000元，2009年3月18日前办理过户手续。之后，双方于2009年3月10日办理了该套房屋的所有权转移登记手续，房屋所有权人登记为吴志军与金悦共有。
上述事实，有户籍信息证明、婚姻登记资料、死亡证明、房屋买卖中介服务协议、常熟市纺织机械专件有限公司的公司决议和说明、房屋登记资料以及当事人陈述等证据为证。
原审原告奚宏图在原审中的诉讼请求为：判令奚兴华与吴志军于2009年3月3日签订的《房屋买卖中介服务协议》无效，金悦、吴中奇向奚兴华返还房屋所有权；诉讼费由奚兴华、金悦、吴中奇承担。
原审法院认为，根据法律规定，继承从被继承人死亡时开始。配偶、子女、父母为第一顺序继承人。本案中，常熟市虞山镇桃源涧南弄11号5幢202室房屋系奚兴华和金桂珍夫妻共同财产，金桂珍死亡后，该房屋中属于金桂珍的份额即成为金桂珍的遗产，奚宏图作为金桂珍的第一顺序继承人之一，对金桂珍的遗产依法享有继承权。在继承开始后，继承人对遗产没有进行分割处理之前，遗产属于各继承人共同共有。根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。奚兴华作为该套房屋的共同共有人之一，在没有征得共同共有人奚宏图同意的情况下，擅自将房屋出卖给吴志军，而吴志军作为奚宏图的妹夫，其明知奚宏图对该房屋享有继承权，仍与奚兴华就该套房屋签订房屋买卖合同取得房屋所有权，其行为不属于善意取得。故奚兴华与吴志军于2009年3月3日签订的《房屋买卖中介服务协议》应认定无效。在金桂珍死亡产生继承权利后，奚兴华及金桂珍的第一顺序继承人即对该套房屋共同共有，并非奚兴华一人所有，且目前的房屋登记所有权人之一的吴志军已经死亡。原审法院认为，该套房屋的共有人可就该套房屋进行析产、继承处理，明确各自享有份额及房屋所有权归属之后，再对房屋所有权进行变更登记。因此，对于奚宏图主张的要求金悦、吴中奇将房屋所有权返还给奚兴华的主张，在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、奚兴华与吴志军就常熟市虞山镇桃源涧南弄11号5幢202室房屋于2009年3月3日签订的《房屋买卖中介服务协议》无效。二、驳回奚宏图的其他诉讼请求。案件受理费5125元，由奚兴华、金悦、吴中奇负担。
宣判后，奚兴华、金悦、吴中奇不服原审判决，向本院提起上诉称：原审未查清涉案房产的主要事实部分。1988年，奚兴华从新疆调回原常熟纺织机械专件厂担任厂长，为解决奚兴华的住房问题，该厂向原城郊房地产管理所购得系争房产供奚兴华全家入住，常熟纺织机械专件厂与原城郊房地产管理所签订了一份代建房协议并明确产权归属为集体即常熟纺织机械专件厂所有。此后奚兴华全家住在系争房屋内。1995年8月31日，金桂珍因病去世。后常熟纺织机械专件厂转制更名为常熟市纺织机械专件有限公司，该公司于2008年7月10日与奚兴华签订了房屋买卖合同，将系争房产以200000元的价格卖给了奚兴华，并于2008年9月办理了房产所有权证。故系争房产于2008年才归奚兴华所有，该套房产为奚兴华个人财产，不属于奚兴华与金桂珍的共同财产。因此，奚兴华与吴志军之间签订的《房屋买卖中介服务协议》是他们之间真实意思表示，该份协议合法有效。请求二审撤销原判并依法改判。
被上诉人奚宏图则请求维持原判。
二审中，上诉人提交三份证据：证据1，代建房屋协议，证明该协议未指明房屋是为奚兴华代建的，且该协议明确规定了产权的归属是集体。证据2，2008年7月10日奚兴华与常熟市纺织机械专件有限公司签订的房屋转让协议。证据3不动产发票。证据2和证据3证明2008年奚兴华才取得诉争房屋的产权。被上诉人对证据1真实性无异议，但证据1签订时间是1988年1月15日，双方约定产权归属集体，然1988年12月奚兴华已经支付了房款，这时房屋实际的产权已经归奚兴华。对证据2真实性持异议，该协议是奚兴华去办理房屋产权的时候补签的，在办理过户手续的时候并未能证明奚兴华交付了20万元。对证据3真实性无异议，但发票并非收到房款的证明，而是收到了税才开具的。本院认为，被上诉人对证据1、3真实性无异议，本院予以认定；证据2，被上诉人未提供相反证据推翻，本院对真实性予以认定。以上证据关联性结合本案综合认定。
二审查明，1988年1月15日，常熟纺织机械专件厂向原城郊房地产管理所签订代建房协议，奚兴华作为常熟纺织机械专件厂代表在该协议上签字。该协议明确，原城郊房地产管理所代建80平米住房，代建房按每平方米410元计价，预付70%，计22960元暂收，付款日期为1988年1月25日，交房日期为1988年12月上旬，产权归属及管理为集体。
2008年7月，常熟市纺织机械专件有限公司作出公司决议及说明。决议明确：常熟市虞山北路桃源涧南弄11号2幢202室，户主奚兴华原在常熟市纺织机械专件厂工作，因外地刚调入常熟工作，由奚兴华私人委托单位代买商品房一套，购房款当时由单位代付，手续由单位代办理，于1988年底房款一次性已付清单位，企业转制中账面无此房屋财产，镇政府已证明，所以公司无权侵占私人财产，经研究公司决定，虞山北路桃源涧南弄11号5幢202室，该产权属于奚兴华，同意过户。说明内容：原常熟市纺织机械专件厂于88年为奚兴华代购本市虞山北路桃源涧南弄11号2幢202室房屋一套，款由奚兴华本人支付，工厂代办，常熟市纺织机械专件厂转制为常熟市纺织机械有限公司，请给予为奚兴华办理房产证手续。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：诉争房产系奚兴华个人财产还是奚兴华夫妻共同财产。根据代建房屋协议、常熟市纺织机械专件有限公司作出的公司决议和说明，诉争房屋系由原常熟市纺织机械专件厂于1988年为奚兴华代购，购房款已由奚兴华本人于1988年底支付，厂方仅为代办，产权属于奚兴华。即自1988年起该房屋的实际产权人为奚兴华。由于该时期的房款支付及房屋取得均在奚兴华与金桂珍夫妻关系存续期间，该房屋应为奚兴华与金桂珍的夫妻共同财产。2008年常熟市纺织机械专件有限公司与奚兴华签订的房屋转让协议，系为办理产权登记手续。奚兴华未有证据证明此期间再行向单位实际支付了20万购房款。故奚兴华关于诉争房屋系其个人财产的上诉主张，本院不予支持。
《中华人民共和国继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。配偶、子女、父母为第一顺序继承人。本案中，涉案房产系奚兴华和金桂珍夫妻共同财产，金桂珍死亡后，该房屋中属于金桂珍的份额即成为金桂珍的遗产，奚宏图作为金桂珍的第一顺序继承人之一，对金桂珍的遗产依法享有继承权。在继承开始后，继承人对遗产没有进行分割处理之前，遗产属于各继承人共同共有。奚兴华作为该套房屋的共同共有人之一，在没有征得共同共有人奚宏图同意的情况下，擅自将房屋出卖给吴志军，而吴志军作为奚宏图的妹夫，其明知奚宏图对该房屋享有继承权，仍与奚兴华就该套房屋签订房屋买卖合同取得房屋所有权，其行为不属于善意取得，亦属于恶意串通、损害奚宏图利益的行为，故原审认定奚兴华与吴志军于2009年3月3日签订的《房屋买卖中介服务协议》无效并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，实体处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费5125元，由上诉人奚兴华、金悦、吴中奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡燕芳
审 判 员 祝春雄
代理审判员 林李金
二〇一五年六月三十日
书 记 员 韩 颖