上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初7035号
原告(反诉被告)：普润企业登记代理(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：李亮，总经理。
委托诉讼代理人：范海燕，上海海贝律师事务所律师。
被告(反诉原告)：周珠林，男，1945年3月18日出生，汉族，住浙江省台州市。
委托诉讼代理人：周彬(系周珠林之子)，男，1970年10月17日出生，汉族，住同周珠林。
原告普润企业登记代理(上海)有限公司诉被告周珠林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，后被告周珠林提出反诉，本院予以合并审理，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范海燕、被告周珠林及其委托诉讼代理人周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
普润企业登记代理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认普润企业登记代理(上海)有限公司与周珠林就上海市徐汇区中山西路XXX号XXX幢XXX-
XXX房屋签订的房屋租赁合同于2017年1月15日解除；2.周珠林向普润企业登记代理(上海)有限公司返还押金9,500元以及2017年1月15日起至2017年2月15日止的租金9,500元；3.周珠林向普润企业登记代理(上海)有限公司支付违约金9,500元。事实和理由：周珠林之子周彬系上海市徐汇区中山西路XXX号XXX幢XXX-
XXX房屋的产权人，周彬将系争房屋委托其父亲周珠林出租管理。2016年5月15日，普润企业登记代理(上海)有限公司与周珠林就租赁系争房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年5月15日起至2019年5月14日，月租金为9,500元，押金为9,500元。因业务扩大，需要承租面积较大的房屋，同时上海协佩居建材有限公司需要承租系争房屋，经与周珠林同意，系争房屋按照每月9,700元的租金出租给案外人上海协佩居建材有限公司。周珠林至今未退还多支付的房租和押金，故诉至本院。
周珠林辩称，同意2017年1月15日解除租赁合同，同意退还多收取的租金。普润企业登记代理(上海)有限公司未经周珠林同意擅自将系争房屋出租给上海协佩居建材有限公司，周珠林已经告知租赁期未满，解除合同构成违约，押金抵扣违约金，不予退还。
周珠林提出反诉请求：1.普润企业登记代理(上海)有限公司向周珠林支付违约金9,500元；2.普润企业登记代理(上海)有限公司向周珠林赔偿房屋装修费18,000元。事实理由同辩称。
普润企业登记代理(上海)有限公司辩称，装修系办公家具转让费,与周珠林无关。
经审理查明。周彬系上海市徐汇区中山西路XXX号XXX幢XXX、XXX房屋的产权人。
周珠林(甲方)与普润企业登记代理(上海)有限公司(乙方)就租赁系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年5月15日起至2019年5月14日，建筑面积106平方米，内部设施包括海尔品牌空调2台，海尔品牌热水器2台；月租金为9,500元，押金为9,500元；甲方应予租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清，交还完整的房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将租房押金无息退还乙方，否则乙方可不交房。因乙方违反本合同约定，而产生的违约金，损害赔偿金以及所欠的租金等费用，甲方可在租房押金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10天内补足。周珠林收取了押金9,500元。普润企业登记代理(上海)有限公司向周珠林付清了2017年2月15日之前的租金。
普润企业登记代理(上海)有限公司的李某某、李亮于2016年12月委托物业管理人员将系争房屋出租。2017年1月3日，物业管理人员江某某将系争房屋出租给上海协佩居建材有限公司。后上海协佩居建材有限公司搬入系争房屋，2017年1月10日，周珠林收到上海协佩居建材有限公司支付的租金。2017年2月24日，周珠林在该合同签字。
上海协佩居建材有限公司向普润企业登记代理(上海)有限公司支付装修和家具补贴18,000元。上海协佩居建材有限公司、普润企业登记代理(上海)有限公司、周珠林三方确认，该笔补偿系家具及空调补偿费。租赁期间，购买一台新空调，周珠林负担1,500元。
2017年4月19日，周彬出具说明，内容为系争房屋委托其父亲出租管理。
以上事实有租赁合同、补充协议、司法鉴定意见书、庭审笔录等佐证，本院予以确认。
本院认为，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。
普润企业登记代理(上海)有限公司提出解除合同，周珠林予以同意，但对合同解除的原因双方未达成一致意见。因普润企业登记代理(上海)有限公司扩大业务需要另行承租办公用房，委托物业公司将系争房屋出租，可见系普润企业登记代理(上海)有限公司的原因导致租赁合同解除。普润企业登记代理(上海)有限公司认为系双方合意解除租赁合同，但未提供证据证明其上述观点，应当承担举证不能的责任，故本院认定其为解除合同的违约方，应当承担相应违约责任。周珠林同意返还剩余部分的租金，与法无悖，本院予以准许。
关于上海协佩居建材有限公司向普润企业登记代理(上海)有限公司支付了家具和空调补偿款，周珠林未提供其向普润企业登记代理(上海)有限公司提供家具的证据，要求普润企业登记代理(上海)有限公司支付上述家具补偿款缺乏事实依据，本院难以支持；前后两次租赁合同中都明确周珠林提供两台空调，可见上述补偿费中未包含原来就配备的空调，该18,000元包含一台新空调，该空调由周珠林负担1,500元购买，故普润企业登记代理(上海)有限公司应当酌情补偿部分给周珠林。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、普润企业登记代理(上海)有限公司与周珠林就上海市徐汇区中山西路XXX号XXX幢XXX、XXX房屋签订的房屋租赁合同于2017年1月15日解除；
二、周珠林于本判决生效之日起十日内向普润企业登记代理(上海)有限公司返还押金9,500元；
三、周珠林于本判决生效之日起十日内向普润企业登记代理(上海)有限公司返还2017年1月15日起至2017年2月15日止的租金9,500元；
四、普润企业登记代理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向周珠林支付违约金9,500元；
五、普润企业登记代理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向周珠林补偿空调费1,000元；
六、驳回普润企业登记代理(上海)有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取计257元，由周珠林负担157元，普润企业登记代理(上海)有限公司负担100元；反诉案件受理费减半收取计240元，由普润企业登记代理(上海)有限公司负担100元；由周珠林负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一七年八月十五日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。