湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冷民二初字第448号
原告杨理军，男，1964年7月19日出生，汉族。
委托代理人李革华，湖南荆剑律师事务所律师。
被告冷水江市东苑置业有限公司，住所地冷水江市锑都中路28号。
法定代表人谢晓林。
委托代理人刘尧北，湖南平康律师事务所律师。
原告杨理军与被告冷水江市东苑置业有限公司（以下至判决主文前简称东苑置业公司）民间借贷纠纷一案，于2014年7月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员郑立担任审判长，人民陪审员杨友娥、姜菊桃参加的合议庭，书记员伍建球担任庭审记录，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告杨理军及其委托代理人李革华、被告东苑置业公司的委托代理人刘尧北到庭参加诉讼。在审理过程中，本院根据原告杨理军关于财产保全的申请，作出（2014）冷民二初字第448-1号民事裁定，对被告东苑置业公司所有的房屋所有权证号为甲号的房屋进行了查封。本案现已审理终结。
原告杨理军诉称，2013年11月23日，被告东苑置业公司向他借款1000000元，双方约定按利率4.5%按月给付利息，借款期限为3个月。2013年11月26日，被告东苑置业公司再次向他借款500000元，双方约定按利率4.58%按月给付利息，借款期限为3个月。上述借款到期后，被告东苑置业公司没有偿还借款，又于2014年2月26日向他借款500000元，双方约定按利率5%按月给付利息，借款期限为3个月。2014年2月26日，双方签订了《冷水江市房地产债权抵押合同》，并办理了他项权证。2014年2月27日，被告东苑置业公司再次向他借款1000000元，双方约定按利率5%按月给付利息，借款期限为3个月；同日，双方又签订了《冷水江市房地产债权抵押合同》，并办理了他项权证。因被告东苑置业公司未按约给付利息，特起诉请求判令被告东苑置业公司偿还借款本金3000000元并按约定给付借款利息；如被告东苑置业公司不能偿还，则请求处置原告享有抵押权的房地产，并以拍卖所得价款用于偿还借款本息。
被告东苑置业公司辩称：1、利率为5%，超过法律规定的部分请求不予保护；2、抵押合同约定的利率为2%，而实际利率是5%，是以合法形式掩盖非法目的，因而抵押合同无效。
原告杨理军为支持其诉讼请求，在举证期限内向法庭提交了如下证据材料：
1、身份证复印件，拟证明原告杨理军的基本情况；
2、借据及银行转账凭证。拟证明被告东苑置业公司分4次向原告杨理军借款共300万元及约定的借款利率、期限的事实；
3、房屋他项权证、冷水江市房地产债权抵押合同，拟证明被告东苑置业公司提供担保、原告杨理军享有担保物权的事实。
被告东苑置业公司对原告杨理军提交的证据材料发表了如下质证意见：
对证据1无异议。
对证据2的真实性、关联性无异议，但实际借款数额应以银行转账记录为准；约定的利率超过法律规定的应不予保护。
对证据3的真实性、关联性无异议，但约定的利率与借据上记载的利率不一致，是以合法形式掩盖非法目的，因而抵押合同无效。
被告东苑置业公司未提交证据。
经过庭审举证、质证、审查和核实，本院对本案证据认证如下：
原告提交的证据材料真实，且与本案有关联，本院审核后依法予以确认。
根据上述已采信的证据及当庭陈述，本院认定以下事实：
2013年11月23日，被告东苑置业公司向原告杨理军借款1000000元，原告杨理军通过谢晓玲从中国建设银行转账955000元给被告东苑置业公司。被告东苑置业公司向原告杨理军出具了借据，借据上载明“今借到杨理军人民币壹佰万元整”、“利率4.5%按月给付利息”、“借款期限三个月到期清偿”，借据上借款人一栏盖有“冷水江市东苑置业有限公司”印章，被告东苑置业公司法定代表人谢晓林亦在借据上借款人一栏签了字。2013年11月26日，被告东苑置业公司再次向原告杨理军借款500000元，原告杨理军通过谢晓玲从中国农业银行转账500000元给被告东苑置业公司的法定代表人谢晓林。被告东苑置业公司向原告杨理军出具了借据，借据上载明“今借到杨理军人民币伍拾万元整”，“利率4.5%按月给付利息”、“借款用途周转”、“借款期限三个月到期清偿”，借据上借款人一栏盖有“冷水江市东苑置业有限公司”印章和被告东苑置业公司法定代表人谢晓林的印章。2014年2月26日，被告东苑置业公司又向原告杨理军借款500000元，原告杨理军通过谢晓玲从中国建设银行转账332500元给被告东苑置业公司。被告东苑置业公司向原告杨理军出具了借据，借据上载明“今借到杨理军人民币伍拾万元整”，“月利率5%按月给付利息”、“借款期限三个月到期清偿”，借据上借款人一栏盖有“冷水江市东苑置业有限公司”印章，被告东苑置业公司法定代表人谢晓林亦在借款人一栏签了字。2014年2月27日，被告东苑置业公司又向原告杨理军借款1000000元，原告杨理军通过谢晓玲从中国工商银行转账950000元给被告东苑置业公司。被告东苑置业公司向原告杨理军出具了借据，借据上载明“今借到杨理军人民币壹佰万元整”，“利率5%按月给付利息”、“借款用途周转”、“借款期限三个月到期清偿”，被告东苑置业公司法定代表人谢晓林在借据上借款人一栏签了字。在开庭审理时，原告杨理军表示至起诉时止，被告东苑置业公司已给付利息250000元。
为担保债权，2014年2月26日，原告杨理军与被告东苑置业公司签订了《冷水江市房地产债权抵押合同》，被告东苑置业公司自愿将其所有的、坐落在冷水江市冷水江街道办事处建新社区东苑国际商业广场、房屋所有权证号为乙号的房屋抵押给原告杨理军，并于当日在冷水江市房地产管理局办理了他项权证，原告杨理军为房屋他项权利人，他项权利种类为抵押权，担保的债权数额为2000000元。合同还约定按月息2%按月给付利息。被告东苑置业公司在合同的抵押人、债务人栏均加盖了该公司“冷水江市东苑置业有限公司”的印章，被告东苑置业公司的法定代表人谢晓林也加盖了印章。2014年2月27日，原告杨理军与被告东苑置业公司签订了《冷水江市房地产债权抵押合同》，被告东苑置业公司自愿将其所有的、坐落在冷水江市冷水江街道办事处建新社区东苑国际商业广场、房屋所有权证号为甲号的房屋抵押给原告杨理军，并于当日在冷水江市房地产管理局办理了他项权证，原告杨理军为房屋他项权利人，他项权利种类为抵押权，担保的债权数额为1000000元。合同明确抵押人、债务人均为被告东苑置业公司，合同还约定“债务人冷水江市东苑置业有限公司向债权人杨理军借款100万元”、按月息2%按月给付利息。被告东苑置业公司在合同的抵押人、债务人栏均加盖了该公司“冷水江市东苑置业有限公司”的印章，被告东苑置业公司的法定代表人谢晓林也加盖了印章。
另查明，自2012年7月6日起，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率六个月以内（含六个月）的贷款为年利率5.6%。
本案争议焦点为：1、利息约定超过法律规定的部分是否应予保护；2、房地产债权抵押合同是否合法有效；3、原告杨理军是否提供了300万元借款。
针对以上争议焦点，本院认为：
1、根据原告杨理军提供的证据，可以认定其分4次转账共2737500元给被告东苑置业公司。虽然原告杨理军陈述借款时给付了部分现金，但被告东苑置业公司认为应以银行转账记录为准，且原告杨理军不能提供其他证据证明给付了现金，因此本院认定借款本金为2737500元。
2、原告杨理军与被告东苑置业公司签订的《冷水江市房地产债权抵押合同》系双方真实意思表示，虽然双方约定的月利率2%超出了《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，但其余部分未违反法律法规的禁止性规定，《冷水江市房地产债权抵押合同》的其余部分合法有效。
3、原告杨理军与被告东苑置业公司签订的借据及《冷水江市房地产债权抵押合同》均对借款利率有约定，但借据只载明“利率5%按月给付利息”或“利率4.5%按月给付利息”，而《冷水江市房地产债权抵押合同》约定按月息2%按月给付利息，《冷水江市房地产债权抵押合同》对利率的约定具体明确，且被告东苑置业公司也是按月给付利息，因此本院认定双方约定的利率为月息2%。根据《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，原告杨理军和被告东苑置业公司对利息的约定超出了此规定，利率依法只能按同期六个月以内贷款年利率5.6%的4倍即22.4%计算。至原告杨理军起诉时止（2014年7月3日），对2013年11月23日的借款955000元，被告东苑置业公司应给付利息130110元（955000×5.6%×4×222天÷365天＝130110）；对2013年11月26日的借款500000元，被告东苑置业公司应给付利息67200元（500000×5.6%×4×219天÷365天＝67200）；对2014年2月26日的借款332500元，被告东苑置业公司应给付利息25914元（332500×5.6%×4×127天÷365天＝25914）；对2014年2月27日的借款950000元，被告东苑置业公司应给付利息73459元（950000×5.6%×4×126天÷365天＝73459）。综上，被告东苑置业公司共应给付利息296683元，扣除已给付的利息250000元，被告东苑置业公司尚欠利息46683元。
综上所述，合法的借贷关系依法受法律保护，原告杨理军与被告东苑置业公司签订的民间借贷合同系双方真实意思表示，除双方约定的利率超过银行同类贷款利率的四倍外，其余部分合法有效。被告东苑置业公司应依法偿还借款本金并给付相应利息。原告杨理军与被告东苑置业公司签订的《冷水江市房地产债权抵押合同》亦合法有效，原告杨理军依法取得了抵押权，在被告东苑置业公司不履行债务时，有权依照《中华人民共和国担保法》的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告冷水江市东苑置业有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告杨理军借款本金2737500元及利息（2014年7月3日前的利息尚差46683元，2014年7月3日后的利息按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍计算至本金清偿之日止）；
二、如被告冷水江市东苑置业有限公司届时未履行上述判决主文第一项中所确定的还款义务，原告杨理军有权以被告冷水江市东苑置业有限公司所有的房屋所有权证号为乙号、甲号的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归被告冷水江市东苑置业有限公司所有，不足部分由被告冷水江市东苑置业有限公司继续清偿；
三、驳回原告杨理军的其他诉讼请求。
如被告冷水江市东苑置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30800元，财产保全费5000元，共35800元，由原告杨理军承担3000元，由被告冷水江市东苑置业有限公司承担32800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 郑 立
人民陪审员 杨友娥
人民陪审员 姜菊桃
二〇一四年九月三十日
书 记 员 伍建球
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对给付利息没有约定或者约定不明确的，视为不给付利息。自然人之间的借款合同约定给付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》
6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。