上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初20017号
原告张阿关，男，1950年2月17日出生，汉族，住上海市普陀区。
原告沈桂红，女，1952年10月17日出生，汉族，住址同上。
原告张捷，男，1984年3月24日出生，汉族，住址同上。
三原告共同委托代理人朱磊，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告严静，女，1975年4月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人陈永青，上海俱进律师事务所律师。
被告张文达，男，1970年11月1日出生，汉族，户籍地四川省绵竹市。
原告张阿关、沈桂红、张捷与被告严静、张文达房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告张阿关、沈桂红及原告张阿关、沈桂红、张捷的共同委托代理人朱磊、被告严静的委托代理人陈永青、被告张文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张阿关、沈桂红、张捷诉称：原告系上海市普陀区管弄路XXX弄XXX号XXX室房屋的合法产权人，2013年11月10日原被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定租赁期限为1年，自2013年11月10日起至2014年11月9日止，房租为每月2300元。现租赁期限早已到期，但是被告一直未将租赁房屋返还给原告，造成原告很大经济损失。被告张文达是房屋的实际占用人，理应承担相应责任。原告请求法院查明事实，依法判令：一、两被告共同支付2014年1月10日至2014年11月9日房租人民币23000元；二、两被告共同赔偿房屋占有使用费39100元(以每月2300元计算，自2014年11月10日起算，计算至2016年4月9日)。
被告严静辩称，原告与张文达在刑事案件立案侦查之前就已经有过房屋买卖合同的诉讼，案发之后，原告对房屋的状态就明知了，此时本被告已经因刑事案件被刑事拘留，对房屋不存在实际控制的可能性。原告在刑事案件判决后也未及时主张返还房屋，说明原告也怠于履行自己的义务，此后的所谓房屋使用费也是扩大损失，完全是由原告自己的过错造成的，应当由原告自己承担责任，而不应转嫁给两被告。在刑事案件侦查阶段，本被告与张文达已经达成了谅解协议，对张文达的经济损失已经作出了赔偿。综上，被告同意原告的第一条诉讼请求，不同意第二条诉讼请求。
被告张文达辩称，2013年本被告通过中介公司居间介绍，在看完系争房屋后，严静携三位自称是原告一家三口的人与本被告签订了房屋买卖合同，本被告也将首付款50万元通过中介支付给了所谓的“张捷”，但在准备至交易中心过户时，合同相对方就失联了，本被告在了解到情况后便向法院提起了系争房屋的买卖合同的诉讼，诉讼过程中案件移送到了公安部门。公安部门立案侦查后，严静的朋友找到本被告进行协商，在收到严静方支付的总数为60万元的房款和赔偿款后，本被告签订了刑事谅解书。因为系争房屋在房屋买卖合同诉讼中被依法查封，本被告得到赔偿后随即向法院申请解封，在所有事宜结束后，于2014年10月17日将房屋钥匙返还给了中介公司。本被告用辛苦积攒的存款购房，是为了一家能在上海安居，结果却碰到上述情况，本被告在整个过程中并没有过错，不应该承担任何责任。
经审理查明：原告张阿关与原告沈桂红系夫妻，原告张捷是他们的儿子。系争房屋上海市普陀区管弄路XXX弄XXX号XXX室的权利登记为张阿关、沈桂红、张捷共同共有，房屋建筑面积35.71平方米。
2013年11月10日，张阿关与被告严静签订《房屋租赁协议》一份，约定：张阿关将系争房屋出租给严静，租赁期限一年，自2013年11月10日至2014年11月9日止，租赁期满，张阿关有权收回出租房屋，如果严静要求继续租赁，则必须在租赁期满前1个月向张阿关提出，经其同意后，重新签订租赁协议。该房屋租金为每月2300元，先付后住。合同另就双方的责任等作出约定。协议订立后，张阿关将房屋交付个严静，严静支付了两个月的租金计人民币4600元。嗣后，严静以案外人假冒三原告，在三原告不知情的情况下将房屋出售给被告张文达，现原告索要房屋未果，遂向本院提起诉讼，请求法院依法支持如其诉请。
另查明，2013年12月9日，张文达为原告，向本院提起(2013)普民四(民)初字第2811号民事诉讼，该案被告为张阿关、张捷和沈桂红。本院经审理后，发现有犯罪嫌疑，将案件移送至上海市公安局普陀分局。该分局收到后，立案侦查。
2015年1月22日，本院依法作出(2015)普刑初字第150号《刑事判决书》，其中明确严静于2014年9月19日被上海市公安局普陀分局刑事拘留，同年10月23日被依法逮捕。本院经审理后查明如下事实：“张阿关、沈桂红、张捷是本市管弄路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2013年11月，被告人严静因借钱给张捷，获取了张捷的身份证及本市管弄路XXX弄XXX号XXX室的房地产权证。同年12月4日，被告人严静通过伪造上述房屋权利人的身份证，并让他人冒充房屋权利人与被害人张文达签订《上海市房地产买卖合同》，以张捷的名义开设中国工商银行账户，骗取被害人张文达购房定金及首付款共计人民币50万元。”根据上述事实，本院依法判决“被告人严静犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币五万元。”判决后，严静未上诉，刑事判决生效，严静现在缓刑考验期内。
刑事案件审理期间，张文达于2014年9月18日向严静出具了《谅解书》一份，载明：“本人张文达(略)：因普陀区管弄路XXX弄XXX号XXX室一事与严静等人达成调解，现收到房屋退款计人民币伍拾万元整。并收到相应损失补偿(律师费、中介费、银行利息)计人民币壹拾万元整，共计人民币陆拾万元整。本人张文达自愿达成调解协议，并放弃严静等人的法律诉讼。”张文达在谅解人处签名，见证人处则为谭某的签名，谭某系严静和张文达就系争房屋进行买卖时的中介公司工作人员。
再查明，2016年3月7日，张阿关、沈桂红、张捷作为原告向本院提起(2016)沪0107民初字第4481号确认合同无效之诉，该案被告为张文达。2016年4月12日，双方签署该案民事调解书，就撤销房屋买卖合同备案登记达成合意。
审理中，原告和严静对租赁合同的效力均未持异议。同时，张文达确认在己方支付了房屋首付款、签订了买卖合同后，收到了系争房屋的钥匙。同时向本院提请证人谭某到庭作证，证明己方于2014年10月将系争房屋的钥匙返还给了中介公司。证人谭某到庭陈述，证人与原告并不相识，在签订合同，严静到场时所携三人非原告三人，在张文达进行交易审税时证人发现房屋的问题，同时获知在交易前有人补办了系争房屋的权利凭证。严静的朋友与张文达达成刑事谅解协议是在证人工作的公司里签署的，当时证人也在场。当刑事谅解书所指的60万元给予张文达后，张文达将钥匙交给证人，证人也通知过严静的朋友取钥匙，但未果。因为涉及刑事案件和法律程序，证人也不敢擅自将钥匙返还给原告，嗣后在三原告起诉张文达时，在法院主持之下，证人将钥匙直接返还给了三原告。原告称上述证言中虽然有一些事实有出入，但基本不持异议，但是证人收取钥匙的行为是两被告之间的民事行为，应当归责于两被告。原告并未作为刑事案件的当事人参加诉讼，因此对刑事案件的结果并不知晓，原告无法对房屋提出任何主张。严静对上述证人证言未表异议。
本院认为，张阿关与严静就系争房屋签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。合同双方应恪守合同约定履行各自的义务。合同订立后，严静在支付了首期租金后，张阿关将系争房屋交付给严静，严静占有并使用系争房屋，嗣后严静即未再支付租金，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同期满后，严静应当将房屋返还给张阿关，严静称因其被刑事拘留未实际控制系争房屋，而原告有能力获得房屋却怠于行使权利的抗辩主张，根据现已生效的(2015)普刑初字第150号《刑事判决书》的认定，严静非法将系争房屋出售给被告张文达，将房屋交付张文达，严静因此被依法判刑，故严静利用他人假冒原告与张文达签署的系争房屋之买卖合同为非法的合同，房屋买卖交易受阻，张文达在获得赔偿后即将房屋返还给了中介公司工作人员即证人谭某。谭某到庭作证的证词，各方当事人均未表异议，且与所有刑事和民事诉讼中查明事实相吻合，故本院采信该证人证言。根据谭某陈述，证人也曾经与严静朋友联系领取钥匙事宜，严静虽然失去了人身自由，但对自身在租赁合同中己方应承担义务仍是明知的，完全可以通过委托亲友或他人的方式全面履行义务，事实上在失去人身自由后，严静也的确通过他人与张文达达成谅解协议，那么就租赁合同义务也完全能够通过合法途径向中介公司或张阿关本人实践，因此严静以被刑事拘留为由认为对系争房屋失去控制的抗辩主张，本院不予采信。因此返还房屋的义务仍然为严静的责任，在其未按时返还房屋后，原告主张房屋使用费，符合法律规定，本院亦予以准许。然，在(2013)普民四(民)初字第2811号民事诉讼中，三原告作为当事人也参与到诉讼中，本院也已经告知其将本案移送至公安部门，且在公安部门侦查过程中，三原告也被公安部门询问，三原告对刑事案件的存在显然是明知的。同时，刑事案件的法律后告直接关系到系争房屋，系争房屋为三原告家中的重大财产之一，三原告对刑事案件的判决结果漠不关心，不符合常理；故严静称三原告完全可以在刑事案件过程中主张返还房屋之权利，三原告却怠于行使自己权利的主张与事实相符，本院予以采信。鉴于严静被刑事拘留后实际并未使用系争房屋及上述原因，本院在参照合同约定的租金标准计算使用费时，酌情予以降低。关于房屋使用费的期限，因证人返还钥匙之日确为2016年4月12日，原告为便于房屋使用计算，自愿调整为2016年4月9日，并无不妥，本院予以准许。关于要求张文达共同承担付款义务的主张，根据刑事案件的认定，张文达为非法房屋买卖的被害人，其入住系争房屋是基于支付了对价、虚假房屋出售方履行交房义务的后果，张文达并无主观过错，在原告无证据证明张文达恶意侵占系争房屋的前提下，原告要求其承担返还房屋责任或支付房屋使用费的主张，缺乏法律依据，也与事实不符，故本院对原告的该主张不予采信。因系争房屋的租赁合同为张阿关与严静所签署，根据合同相对的原则，严静应当对张阿关承担合同义务，沈桂红和张捷的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告严静应于本判决生效之日起十日内支付原告张阿关2014年1月10日至2014年11月9日的租金，按每月租金人民币2300元计算；
二、被告严静应于本判决生效之日起十日内支付原告张阿关2014年11月10日至2016年4月9日的房屋使用费，按照每月人民币2300的60%计算；
三、对原告张阿关、沈桂红、张捷的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1352元，减半收取，计人民币676元由被告严静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一七年二月二十七日
书记员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。