湖北省武汉市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鄂武汉中行终字第00367号
上诉人（原审原告）肖桂香。
委托代理人李杲，湖北佳元律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）武汉市汉南房地产综合开发总公司，住所地武汉市汉南区纱帽镇百花街55号。
法定代表人黄伯仲，该公司总经理。
委托代理人胡泉水，湖北佳元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武汉市住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区高雄路166号。
法定代表人何艳，该局局长。
委托代理人廖丹，湖北楚风德浩律师事务所律师。
委托代理人杨能学，该局工作人员。
上诉人肖桂香诉被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）房屋行政管理行政登记一案，因上诉人肖桂香、上诉人武汉市汉南房地产综合开发总公司（以下简称汉南房地产公司）不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸行初字第00018号行政判决，向本院提起上诉。本院2015年7月1日受理后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年至2001年期间，经规划审批，第三人汉南房地产公司在本市江岸区解放南路12号开发建设4栋商品房，即鑫汉城市花园。2001年，经规划另行审批，第三人汉南房地产公司在该处新建1栋建筑面积306.3平方米的3层房屋，项目名称为配套管理楼。2004年5月31日，第三人汉南房地产公司与原告肖桂香签订了《武汉市商品房买卖合同》，以每平米1300元的价格将上述配套管理楼出让给原告肖桂香。2005年3月20日，第三人汉南房地产公司向武汉市江岸区规划局提交了《申请办理规划验收的报告》，明确指出“鑫汉花园配套管理用房已竣工，为早日交付给小区物业管理部门，特申请办理规划验收手续”，该配套管理楼验收合格后，同年8月19日武汉市城市规划管理局江岸分局向第三人汉南房地产公司颁发了《建设工程规划验收合格证》（岸规验字（2005）第010号）。2006年2月27日，第三人汉南房地产公司取得了武汉市建设委员会颁发的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。2006年3月，第三人汉南房地产公司提交申请表、《建筑工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、红线定位图、土地使用权证、竣工备案证、法人代表身份证明、委托书等相关材料，向被告市房管局申请办理上述房屋的初始登记，同月14日，被告市房管局向第三人汉南房地产公司颁发了《武汉市商品房权属证明书》（武房商证岸字第200602438号），设计用途为其它。2006年4月12日，原告肖桂香与第三人汉南房地产公司依据上述买卖合同，向被告市房管局申请办理该配套管理楼的转移登记，被告市房管局经审核于同月18日向原告肖桂香颁发了《房屋所有权证》（武房权证岸字第××号）。此后，鑫汉城市花园业主及业委会认为该配套管理楼属全体业主共有，被告市房管局不应向原告肖桂香颁证，多次向相关部门反映情况。被告市房管局经调查认为上述房屋为规划另行批准建设的配套管理办公用房，不应纳入商品房销售范围，开发建设单位在初始登记时隐瞒其为配套管理办公用房，致使鑫汉城市花园业主因物业管理用房问题多次群体上访，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，作出了《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》，决定撤销原告肖桂香持有的武房权证岸字第××号《房屋所有权证》。原告肖桂香对该决定不服，诉至原审法院。另查明，原告肖桂香与第三人汉南房地产公司的法定代表人黄伯仲系夫妻关系。
原审法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《房屋登记办法》的规定，被告市房管局负责本行政区域内房产管理工作，具有对辖区内房屋进行权属登记及查验房屋所有权证的法定职责。对于被告市房管局作出撤销原告肖桂香房屋所有权证决定中认定涉案房屋为规划另行批准建设的配套管理办公用房，不应纳入商品房销售范围这一事实是否成立的问题。1、被告市房管局向第三人汉南房地产公司颁发《武汉市商品房权属证明书》属初始登记错误。根据当事人提交的证据及庭审查明的事实，涉案房屋建造时，规划审批的项目名称为配套管理楼，规划核位红线确定的名称为配套管理办公用房，且第三人汉南房地产公司在向规划部门申请办理规划验收手续时，亦明确涉案房屋为“鑫汉花园配套管理用房”，“为早日交付给小区物业管理部门，特申请办理规划验收手续”，该涉案房屋的名称及规划条件可以证明第三人汉南房地产公司是将涉案房屋作为该小区的配套管理办公用房来申报规划及相关手续，规划部门亦是按此作出审批，故该房屋应为该小区的配套管理办公用房，不应纳入商品房的销售范围，被告市房管局向第三人汉南房地产公司颁发《武汉市商品房权属证明书》没有依据，属初始登记错误。第三人汉南房地产公司主张其为将涉案房屋作为本公司及下属物业公司的办公室使用而将该房屋取名为“配套管理楼”的理由不能成立。2、第三人汉南房地产公司出售涉案房屋给原告肖桂香没有取得预售许可。涉案房屋于2005年竣工验收，而第三人汉南房地产公司与原告肖桂香签订《武汉市商品房买卖合同》的时间为2004年5月31日，根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的规定，出售竣工验收前正在建设中的商品房为预售，商品房预售实行预售许可制度，因此即便第三人汉南房地产公司将涉案房屋作为商品房预售给原告肖桂香也应当取得预售许可。第三人汉南房地产公司提供不真实的销售依据信息，与原告肖桂香签订商品房买卖合同，双方据此共同申请办理的房屋转移登记与事实不符，依法应当予以撤销。第三人汉南房地产公司主张其出售涉案房屋为“商品房现售”不需取得许可没有依据。3、原告肖桂香取得涉案房屋并不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，构成善意取得需同时满足以下几个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，第三人汉南房地产公司作为房地产开发企业，理应知晓该房屋不能以商品房形式进行销售，其明知该楼不能作为商品房销售的情况下，以明显低于市价的价格出售给原告肖桂香，而原告肖桂香与第三人汉南房地产公司的法定代表人黄伯仲系夫妻关系，第三人汉南房地产公司以不合理价格将涉案房屋出售给其法定代表人的配偶从而使自己获利不能获得法律保护，原告肖桂香不符合善意取得的条件，不构成善意取得。综上，被告市房管局认定涉案房屋为规划另行批准建设的配套管理办公用房，不应纳入商品房销售范围的事实成立。关于被告市房管局作出的撤销房屋所有权证决定适用法律是否正确的问题。被告市房管局依据建设部《房屋登记办法》第八十一条规定作出了撤销原告肖桂香取得的房屋所有权证的决定。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。该条规定是指依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人提交了虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，本案中，被告市房管局并没有司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明原告肖桂香隐瞒真实情况、提交虚假材料取得的房屋所有权证，而是因鑫汉城市花园相关业主及业主委员会向其反映不应当向原告肖桂香颁发涉案房屋所有权证，被告市房管局主动查验时，发现原告肖桂香取得的权证与事实不符，从而作出撤销其房屋所有权证的决定，其应当适用《武汉市房产管理条例》第十四条的规定，即“市、区房地产管理局对《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》定期进行验证，发现权证与事实不符的，应当及时作出决定，予以更正或者撤销。”故被告市房管局适用《房屋登记办法》第八十一条的规定属适用法律错误。综上，被告市房管局对原告肖桂香作出的撤销其房屋所有权证的决定认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目的规定，判决撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局对原告肖桂香作出的《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》，并重新作出具体行政行为。
上诉人肖桂香不服原审法院判决，向本院提起上诉称：上诉人与汉南房地产公司签订涉案房屋的购房合同，系合法购买，并支付了房屋价款，属合法有效的房屋买卖行为。上诉人申办涉案房屋产权证时提供的材料均真实有效，被上诉人至今未能提交任何上诉人提交虚假材料的证据。原审认定涉案房屋为小区配套管理楼的事实认定错误，该房屋是通过合法手续购置的商品房。原审依据该房屋的名称“配套管理楼”和第一份文件所说“尽快交付给小区物业管理部门”而认定该房不是商品房无事实和法律依据。原审中，被上诉人没有提供一份能够支持其行政决定中所述的不是商品房的证据。因此，上诉人认为原审法院对事实认定所依据的证据不足。综上，上诉人认为原审认定事实、适用法律错误，导致作出错误判决。请求撤销原审判决，并判令撤销被上诉人作出的市房管局关于撤销武房权证岸字第××号《房屋所有权证的决定》的具体行政行为。
上诉人汉南房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2006年4月办理房屋权属登记，但被上诉人市房管局适用的《房屋登记办法》于2008年7月实施，显然不能溯及既往，被上诉人市房管局适用法律法规错误。从提交的证据可以看出上诉人汉南房地产公司按被上诉人市房管局要求提供了合格完整有效的资料，经其审核后核发了商品房所有权证，上诉人汉南房地产公司在办理初始登记时没有隐瞒相关事实，办证的全部资料均是相关政府部门核发的，上诉人汉南房地产公司也没有篡改或涂改任何资料。鑫汉城市花园项目是经下文批准的商品房开发项目，土地使用权出让合同中未要求上诉人汉南房地产公司向小区提供物业管理用房和物业经营用房，全部土地及建筑物均为商品用房。其办理了建设工程规划许可证、划定了红线图，经过竣工验收，该房屋为商品用房，不是物业管理用房和物业经营用房。诉争房屋有别于其他房屋取名为“配套管理用房”。且在1999年10月30日《武汉市住宅区物业管理条例》生效前立项批准的，不能按照该条例的规定提供物业管理用房及物业经营用房。综上，被上诉人市房管局作出的具体行政行为没有事实依据，适用法律错误，应当予以撤销。
被上诉人市房管局答辩称，第三人汉南房地产公司建造的涉案房屋，项目名称为配套管理楼，设计用途为办公，属于非商品房建设项目，不能以商品房名义办理初始登记，也不能以商品房买卖形式进行销售。第三人汉南房地产公司与上诉人肖桂香签订商品房买卖合同，以明显低于市场价值1300元／平方米价格销售涉案房屋，且没有提交涉案房屋商品房预（销）售许可证，又未能补交该房屋属于商品用房的法律凭证。第三人汉南房地产公司申请登记时隐瞒房屋非商品房性质，不能作为商品房销售的事实。而根据《贯彻﹤城市房屋权属登记管理办法﹥实施细则》第二十三条、第二十四条的规定，新建房屋初始登记应区分商品房屋登记与非商品房屋登记，申请人应当提交确定商品房属性的商品房屋预（销）售许可证。第三人汉南房地产公司作为房地产开发企业应当知道该房屋不能作为商品房销售，仍然在2004年5月与上诉人肖桂香签订商品房买卖合同，且在该合同中填写不实信息，被上诉人市房管局办理的涉案房屋的转移登记与事实不符，武房权证岸字第××号房屋所有权证依法应当予以撤销，请求二审法院依法驳回上诉人肖桂香和上诉人汉南房地产公司的上诉请求。
各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院，本院对证据的认证和采信理由与原审相同，本院对原审认定的事实予以认可。
本院认为，根据法律法规及规章规定，被上诉人市房管局依法负责本行政区域内房产管理工作，具有对辖区内房屋进行权属登记及查验房屋所有权证的法定职责。本案中，原审查明涉案房屋建造时，规划审批的项目名称为配套管理楼，规划核位红线确定的名称为配套管理办公用房，且上诉人汉南房地产公司在申报验收时也报称为配套管理用房，根据规定涉案房屋不应纳入商品房的销售范围。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的规定，出售竣工验收前正在建设中的商品房，应当取得预售许可。上诉人汉南房地产公司将涉案房屋作为商品房预售给上诉人肖桂香违反法律规定，被上诉人市房管局在查验工作中发现错误，及时纠正并无不当。被上诉人市房管局作出的《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》，认定事实清楚，但适用法律不当，原审判决被上诉人市房管局重新作出具体行政行为符合法律规定。上诉人肖桂香认为申办涉案房屋产权证时提供的材料均真实有效，并签订了购房合同，支付了房屋价款，属合法有效的房屋买卖行为，原审认定涉案房屋为小区配套管理楼的认定错误的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人汉南房地产公司认为涉案房屋都是按照被上诉人市房管局要求提供的合格完整有效的资料，经其审核后核发的商品房所有权证，无论程序和条件都是依法依规应受法律保护的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人肖桂香、上诉人武汉市汉南房地产综合开发总公司各负担人民币25元。
本判决为终审判决。
审判长 余汉平
审判员 姚建勇
审判员 刘 忠
二〇一六年一月五日
书记员 杨 洁