北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08470号
上诉人（原审原告）韩维，女，1972年7月30日出生。
委托代理人许玉芹（韩维之母），女，1948年3月12日出生。
被上诉人（原审被告）深圳华业物业管理有限公司北京东方玫瑰家园分公司，住所地北京市通州区临河里4号楼3单元05号。
负责人常青，董事长。
委托代理人黄廷凯，男，1979年5月28日出生。
上诉人韩维因与被上诉人深圳华业物业管理有限公司北京东方玫瑰家园分公司（以下简称物业公司）合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院作出的（2015）通民初字第05701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
韩维在一审法院中诉称：韩维购得北京市××区××号楼×1号房屋（以下简称×1号房屋），2011年8月31日收房，同年9月2日韩维在物业公司处办理了装修手续并提交相关的材料，依约缴纳装修保证金。装修完成后经物业公司验收合格，后退回了保证金。当时该楼×2号房屋的所有权人系北京君合百年房地产开发有限公司。根据韩维与物业公司签订的装修合同中约定，物业公司应在韩维装修期间到×2号房屋共同查看是否漏水等问题。韩维认为×2号房屋漏水问题系物业公司未履行合同中的相关约定和监督管理造成，相关损失应当由物业公司承担，故诉至法院，请求判令物业公司承担因北京市××区××号楼×2号房屋（以下简称×2号房屋）漏水而使韩维受到的全部损失30000元（包含维修和重新装修费用、房屋租赁费、自行采暖电费、误工费、诉讼费用等）；诉讼费由物业公司承担。
物业公司在一审法院中辩称：韩维于2011年9月23日收房（卫生间开发商已送装修），并有验房移交单。韩维于2011年9月2日申请办理装修手续，申报施工项目中包括”暖气片更换（位置更改，地下管更改）”等施工项目。装修巡查记录表中也记明”暖气片更换（位置更改，地下管更改）”时间。室内暖气片或地埋管拆改属业主个人行为，应由拆改人自行打压试压，保证在打压范围值内和保压一定时间内确保无掉压情况，就拆改后发生一切关于更改事宜造成的后果应由拆改人自行承担，与物业公司无任何关系。依据北京市《住宅室内装饰装修管理办法》中第十五条规定：”物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅装饰装修前，应当告知邻里”。物业公司在业主办理装修手续时在《装饰装修管理协议书》中也明确告知业主装修过程中的禁止行为和注意事项。综上所述，韩维个人拆改行为，理应由其自负全责。故请法院驳回韩维全部诉讼请求。
一审法院经审理后认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实。根据查明的事实，×2号房屋受损系因×1号房屋暖气地埋管渗水造成。韩维在装修过程中对暖气地埋管进行改动，应就因此引起的损害后果承担责任。物业公司虽在业主装修中有监督和标准告知义务，但×1号房屋装修已经过物业公司和业主共同验收合格，韩维提供的证据无法充分有效证实物业公司存在验收工作不力的情形。故对韩维要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，依据不足，法院判决驳回韩维的诉讼请求。
判决后，韩维不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其请求物业公司承担赔偿30000损失的诉讼请求。主要理由是：一、物业公司的违约行为与侵权行为竞合，韩维有权依照合同法规定要求其承担违约责任。本案中，物业公司规定社区内业主如欲装修必须向物业公司申请许可缴纳一定装修保证金方可施工，装修完毕经过被申请人验收合格后才能退还所缴纳的保证金，目的就是防止装修给他人造成损害。韩维于2011年9月2日向物业公司提交了《室内装饰装修施工申报表》，其中详细列明了包括”暖气片更换为挂式的（位置更换，地下管更换）”等内容的施工项目，其中在备注一栏第6条：”装修完工后必须经业主（住户）、服务中心工作人员办妥验收手续（办公楼、裙楼必须通过消防验收，有防水要求的卫生间、厨房等需楼下业主签字确认）才能使用。装修完工后，服务中心分管人员和业主（住户）到现场核验，共同签署验收意见。如无漏，堵及违章，属商住房屋类，完工验收合格之日起半年后，方可退回装修保证金。”物业公司对此同意并签字；同日，物业公司向韩维出具了列有相同施工项目的《装饰装修许可证》，物业公司也同意并签字。2011年10月24日，物业公司对韩维的装修工程验收合格，退还保证金。物业公司作为韩维所在小区物业管理机构，无论是社区全体业主共同委托也好，还是房产开发企业直接指定也罢，其与各业主之间为平等民事关系，更确切的说应该是合同关系，其提供的每一项物业管理服务，只要业主没有提出异议，就应当视为双方合同项下权利义务的一部分。同样，对社区内业主的装修监督管理也应当是物业公司应当履行的合同义务。首先，物业公司在韩维装修完毕之后只对韩维的房屋进行了验收，并没有对楼下住户房屋进行检查核验。有一点常识的都应该知道，可能受装修行为影响或侵害最大的便是楼下住户。物业公司作为专业的物业管理机构，知道或者应当知道此装修行为有可能带来的后果，其查验楼下房屋应当为其合同义务的最重要部分。物业公司却只对楼上，即韩维房屋进行了检查验收。其次，《住宅室内装饰装修施工申请表》明确规定，有防水要求的卫生间、厨房等需楼下业主签字确认才能使用。而物业公司并没有组织楼下业主检查确认并签字，其给出的理由是楼下没人。殊不知，即便楼下没人，并不代表楼下房屋系无主物，可以不守法律保护的随意被毁坏，即使当时房屋还没有出售，至少开发商当时对此房屋享有所有权，难道开发商的权利可以随意被侵害？可见，物业公司存在严重的违约行为。也就是说，物业公司的不适当履行行为造成了韩维履行利益意外的损害。所以，韩维有权请求物业公司承担因其未尽监督检查义务而造成其对楼下业主承担损害赔偿责任之损失。二、韩维无需承担物业公司存在验收工作不力的举证责任。本案中，诉争双方之间是合同关系，物业公司承担的是违约责任，违约责任的归责原则一般情形下应适用无过错原则，即承担违约责任的责任形式为支付违约金情形下，条件只有一个，即有违约行为；在赔偿损失的责任形式下有三个，即违约行为、损害结果和以上二者的因果关系。本案中，有物业公司监管不力的违约行为，也有因物业公司监管不力实际损害的发生，也就是说，本案中韩维无需举证证明物业公司存在验收不利的事实。综上，有物业公司的违约行为，有实际损害的发生，亦有以上二者的因果关系，所以对韩维的损失物业公司应当承担损害赔偿责任。
物业公司同意一审判决，不同意韩维的上诉请求。其答辩称：韩维装修期间双方签订过协议，收取的保证金都是为了监管业主装修对于公共区域损坏，并不是对方说的对楼下进行赔偿。验收单上显示合格。物业公司也及时退还了韩维保证金。
经审理查明：
北京市××区××号楼×1号房屋，即×1号房屋，系韩维所有，小区物业管理工作由物业公司负责。2011年9月2日，韩维欲装修×1号房屋，遂与物业公司签订《装饰装修管理协议书》。其中约定：物业公司对装修现场定期检查和巡视，对违章装修行为有权采取相应措施；装修过程中对厨房、卫生间、阳台进行重新装修，韩维须做好防水处理，并经48小时闭水试验合格后，方可进一步施工；装修完工后，出现漏水等现象导致毗连部位、设施受损，韩维须承担由此产生的全部责任，包括及时修复和相关赔偿；物业公司收取韩维人民币2000元作为装修保证金，装修完工核验合格后退还。物业公司还向韩维发放了《装饰装修许可证》，注明韩维申报的施工项目中包括”暖气片更换（位置更改，地下管更改）”等施工项目。2011年10月24日，经物业公司与韩维之母许玉芹对×1号房屋共同验收，审核装修合格，双方在《住宅室内装饰装修施工申报表》签字确认。物业公司于日后退还了韩维装修保证金。
2013年，×1号房屋楼下×2号房屋交房，×2号房屋业主装修时发现楼上渗水。经打压测试，发现×1号房屋客厅暖气附近出现地面返湿现象，但外置暖气设施没有问题。开发商以此判断×1号房屋暖气地埋管渗水。×2号房屋业主将韩维诉至法院，要求韩维赔偿其因漏水造成的损失。经审理，法院终审认定韩维对供暖地埋管进行改造发生渗漏，产生损害后果，判令韩维赔偿×2号房屋业主的各项损失。
以上事实，有《装饰装修管理协议书》、《装饰装修许可证》、《住宅室内装饰装修施工申报表》、（2014）通民初字第01950号民事判决书、（2015）通民初字第×1号民事判决书、庭审笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
本案中，诉争双方在2011年就韩维装修房屋事宜签订了管理协议。在韩维装修结束后，物业公司退还了韩维保证金。双方合同已履行完毕。时隔2年多，韩维因房屋渗水问题与楼下邻居发生诉讼。现韩维主张物业公司承担漏水损失。本院认为，首先韩维与物业公司签订的《装饰装修管理协议书》和《住宅室内装饰装修施工申报表》中，只是约定了物业公司对韩维的监管责任，而非对与韩维签约的装修公司的管理责任。该责任更不同于装修公司应承担的装修质量保证责任。因此，在双方无异议的情况下，物业公司在2011年退还保证金后，已经全面履行了合同义务。其次，《装饰装修管理协议书》中一方面约定对于试水管理范围仅限于”厨房、卫生间、阳台”，不包括客厅，另一方面明确了韩维对装修后产生的漏水问题承担赔偿责任；相反，协议中并未约定物业公司对韩维装修造成的损害应承担任何责任。因此，韩维主张物业公司对漏水损失进行赔偿无法定或合同约定的依据。第三，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现韩维未提供充分证据证明在双方签订合同后经过两年多时间发生的漏水损失与涉案合同履行有因果关系。因此，韩维主张物业公司应对漏水损失进行赔偿，缺乏证据，本院不予支持。一审法院以韩维未提供充分有效的证据证明物业公司存在验收工作不力的情形，驳回了韩维要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，并无不妥。
综上，韩维的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费275元，由韩维负担（已交纳）。二审案件受理费550元，由韩维负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚 岚
代理审判员 禹 海 波
代理审判员 申 峻 屹
二〇一五年七月二日
书 记 员 胡震霄书记员高明