广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（二）字第666号
原告柳州百和商业管理有限公司。
法定代表人刘福祥，该公司总经理。
委托代理人浦江嵘，广西弘邦律师事务所律师。
被告汪颖，女。
原告柳州百和商业管理有限公司（以下简称百和公司）诉被告汪颖租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月4日受理后，依法组成由审判员何银兴担任审判长，人民陪审员胡忠玉和人民陪审员韦晓英参加的合议庭，于2014年5月12日公开开庭审理了本案。书记员欧珣担任记录。原告百和公司的委托代理人浦江嵘到庭参加了诉讼。被告汪颖经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经批准，本案延长审理期限五个月。本案现已审理终结。
原告百和公司诉称：2013年1月10日，原告与被告签订《租赁合同》约定：原告将其柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城G区第二层的58、68号（合计面积1110平方米）商铺租赁给被告经营使用，租期为5年（自2013年1月10日起至2017年12月31日止），租金为42180元／月，物业费为5550元／月。但被告自2013年9月16日起却未按合同约定支付租金、物业费及水电费，截止2013年11月30日，被告欠缴的费用分别为：租金合计105450元、物业费合计13875元、电费28021元、水费1215.2元。原告认为，被告的上述行为已构成违约，为此根据法律的有关规定，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付所欠2013年9月16日至2013年11月30日期间发生的租金105450元、物业费13875元及2013年10月份、11月份的电费2802l元、水费1215.2元；3、被告向原告支付免租期的租金126540元（42180／月×3个月=126540元）；4、被告支付原告违约金118104元；5、本案的诉讼费由被告承担。
原告百和公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同1份，证明原、被告双方存在租赁合同关系，被告违约单方解除合同。
2、关于欠缴商铺费用的通知2份，证明因被告未按时交租，原告以书面方式向被告催收。
3、特快专递4份（寄件人联为原件，回执联为加盖邮政印章的复印件），证明原告邮寄欠费通知单给汪颖。
4、收据复印件3份，证明被告使用的水电费由原告代收。
5、水电记录表2份，证明被告使用的水电度数。
被告汪颖未作答辩，且在举证期限内亦未提交任何证据。
因被告汪颖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视其自愿放弃质证的权利，故本院对原告提交上述证据1—5的真实性予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年1月10日，原告百和公司（甲方、出租方）与被告汪颖（乙方、承租方）签订《租赁合同（二楼第58、68号商铺）》约定百和公司将其位于柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城G区二楼商铺中的第58、68号商铺（合计建筑面积1110平方米）出租给原告作为餐饮经营使用，其中双方于该合同中的第三条约定：“3.1商铺租期：自2013年1月10日起至2017年12月31日止，共计伍年；3.2免租金装修期3个月，时间为自2013年1月10日起至2013年4月25日止，乙方在免租装修期内试业或者开业，不用支付租金，只需支付物业费、水电费，公共部分用电按商场要求比例分摊。乙方未履行完所签订的合约期限，甲方保留追收优惠期租金的权利；……”；第四条约定：“租金、管理费的递增及支付方式：4.1租金：甲、乙双方约定该商铺建筑面积为1110／㎡，租金按38元／㎡计收，每月租金总额为42180元；4.2管理费：甲、乙双方约定，物业管理费按照建筑面积5元／㎡计算，每月物业管理费总额为5550元；4.3租金递增：甲、乙双方约定第一、第二个合约年度租金不变，第三合约年度递增10%，第四个合约年与第三个合约年租金一致，第五个合约年在第四个合约年基础上递增10%；4.4支付方式：乙方租金及物业管理费每月缴纳一次，需在下一时段使用前10日全额支付；4.5甲方收取乙方租金的账号为2105452909300007978，全称为柳州百和商业管理有限公司，开户行为市工行鱼峰分理处；4.6甲方收到乙方租金后5个工作日内出具相关有效票据（收据）给乙方”；第五条约定：“保证金和其他费用：5.1甲、乙双方约定，甲方交付该商铺时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金相当于二个月商铺租金，共计85000元；5.2上述保证金不计算利息，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；5.3租赁期内，保证金不得作为对月租金、物业管理费或其它费用的付款；5.4租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金无息归还乙方；5.5租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生费等涉及乙方经营发生的费用由乙方承担，乙方公摊水电费为800元整，涉及到甲方商铺的费用由甲方负责”；第六条约定：“商铺交付及商铺修缮：……6.2租赁期限内，甲方保证商铺的安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的商铺及附属设施，如因乙方使用不当造成商铺或设施损坏的，乙方应立即修复或予以经济赔偿；……6.7本着谁使用谁负责的原则，甲方交给乙方使用的设施设备由乙方负责维修和保养，甲方负责公共区域内设施设备的维修和保养”；第七条约定：“商铺返还时的状态：……7.4乙方租赁期满或因解除等事项而本合同提前终止，乙方无权要求甲方赔偿其因装修商铺发生的任何费用和支出或乙方发生的搬迁费；7.5租赁期满或本合同提前终止时，乙方可对乙方物品进行处理、拆除（除固定装修外）”；第九条约定：“甲方义务：……9.2甲方义务：9.2甲方负责公共区域的水、电、公共设施设备的维修、养护及公共区域保洁、保安；……9.5甲方保证在营业时间内租赁物的公共设施设备良好运转；……”；第十条约定：“乙方责任：……10.2乙方应按照双方的约定，按时足额向甲方交纳商铺租金及管理费等费用，按照约定用途使用该商铺；10.3乙方作出如下承诺：……10.3.7乙方独自承担在本合同租赁期间因经营、装修、税收、消防、环保、水、电、网络、通讯、卫生等事项引起的费用及责任，包括乙方在租赁期内的债权债务和经济纠纷”；第十一条约定：“变更和解除本合同的条件：……11.2乙方因有特殊原因，需提前退交全部该商铺的，需书面通知甲方其欲解除租赁合同的意图，并经双方协商一致后，本合同相应解除，乙方无权要求返还已支付的保证金，且必须承担免租期的租金；11.3甲方有权解除本合同的条件：11.3.1乙方拖欠租金或其它费用30天，且在收到甲方书面通知后5日内仍未缴纳的；……11.3.7甲方依据上述解除条款解除合同后，本合同保证金不予退还，乙方仍应依照法律及本合同规定履行向甲方支付拖欠的租金及其他费用、清场等义务；11.4乙方有权解除本合同的条件：因甲方原因无法致使本合同继续履行的，乙方可单方面解除本合同，甲方需双倍返还乙方保证金；……”；第十四条约定：“通知：14.1按本合同条款发出的通知均需采用书面的形式，并按下述地址发出：……乙方：地址为柳州市柳南区航银三路愿景品格C9栋11—4室，电话为1820772****，邮编为545007；14.2经专人送交的通知应于专人送交当日视为有效送达；14.3经邮件发出的通知应于寄出日后第5日视为有效送达；14.4经传真发出的通知应于当日视为送达”；第十五条约定：“违约责任：……15.3租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺损坏、造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；……15.6租赁期间，乙方延迟租金交付的，每逾期一日甲方按照所欠金额的2%向乙方收取违约金，超过30日仍未交付，甲方单方面解除本合同，不承担任何法律责任”；第十六条约定：“本合同经甲、乙双方签字盖章后即生效。……”，双方除此之外还对其他事项进行了约定。之后，百和公司依约将出租的商铺交予原告经营使用。但被告自2013年9月16日起却开始欠缴租金、物业管理费、水电费，原告为此先后于2013年10月21日（收件地址：柳州市柳南区航三路28号愿景品格C区9栋1104室）、2013年11月20日（收件地址：柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城G区二楼商铺中的第58、68号商铺）以EMS邮政专递方式向被告邮寄送达了《关于欠缴商铺费用的通知》，其中对于上述2013年11月20日的《关于欠缴商铺费用的通知》，被告本人于2013年11月22日签收了该通知。原告以被告欠缴租金、物业管理费、水电费的行为已构成违约，经催收未果为由诉至本院，提出以上之诉讼请求。在本案审理的过程中，因被告下落不明，本院于2014年2月8日在《广西法治日报》（第2版）依法刊登公告向被告公告送达本案包括原告要求解除其与被告租赁合同关系之起诉状在内的有关应诉材料，经过60日，于2014年4月10日视为送达。
另查明，被告自2013年9月16日起至2013年11月30日止（合计2.5个月）拖欠的租金金额及物业管理费金额分别合计105450元（42180元／月×2.5个月=105450元）与13875元（5550／月×2.5个月=13875元），并且被告还拖欠2013年10月份、11月份的电费金额及水费金额分别合计26206元［（2013年10月份：15960＋800）＋（2013年11月份：8646＋800）=26206元］与1251.2元［（2013年10月份：691.6）＋（2013年11月份：523.6）=1251.2元］。本案庭审后，汪颖作为原告以百和公司未尽管理义务致使其租用商铺的天花板于2013年10月2日发生较大面积的渗水事件造成其遭受相关损失为由，于2014年6月11日诉至本院［即本院受理的（2014）南民初（二）字第411号案件］提出了其他相关的给付请求。结合本院受理的（2014）南民初（二）字第411号案件查明之事实，本院还查明与本案相关以下的其他事实：汪颖向百和公司租用本案所涉的商铺用于柳州市柳南区晶锅餐饮店经营，后由于汪颖承租商铺的上层承租人在装修场地的过程中因施工不当钻孔致使汪颖经营晶锅餐饮店内的天花板于2013年10月2日发生较大面积渗水，造成该晶锅餐饮店内的相关物品受损，一定程度上影响了正常营业。2013年11月15日，百和公司向汪颖送达了《维修函》，该函件的内容为：“您承租谷埠街G区二楼58、68号的场地（以下简称租赁场地）用以经营餐饮。现您向我公司反映，由于他公司在楼上装修造成租赁场地吊顶有渗水现象。在责任未确定前，我公司决定先垫资为您维修，请您在收函之日起三日内书面通知我公司进场维修时间”，但汪颖于2013年11月28日却对其晶锅餐饮店进行了停业并于当天撤离了该租赁商铺。汪颖从撤离时至今并未清空该商铺内的全部物品，汪颖对此主张除其搬离的生鲜食品外，该晶锅餐饮店原有的物品至今仍全部留存在该商铺内。汪颖于2013年11月28日撤离商铺前并未以书面的形式通知百和公司。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告汪颖与被告百和公司于2013年1月10日签订的《租赁合同（二楼第58、68号商铺）》系其双方在平等、自愿的基础上协商而成，为双方当事人的真实意思表示且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照该合同之约定履行所负义务。
关于解除双方租赁合同之诉请。本案中，根据庭审查明，被告自2013年9月16日开始拖欠租金及物业管理费未按时交纳，并且在其停业前还拖欠2013年10月份、11月份的水电费未按时交纳，对此被告在2013年11月22日签收原告送达催收的通知后至今却仍未能将所欠的费用交纳，故被告该行为已构成违约，根据其双方签订《租赁合同（二楼第58、68号商铺）》第十一条第三款（即11.3）“甲方（即原告）有权解除本合同的条件：11.3.1乙方（即被告）拖欠租金或其它费用30天，且在收到甲方书面通知后5日内仍未缴纳的；……”之约定，故原告享有单方解除合同之权利。因被告下落不明，本院于2014年2月8日在《广西法治日报》（第2版）依法刊登公告向被告公告送达本案包括原告要求解除其与被告双方租赁合同关系之起诉状在内的有关应诉材料，经过60日，于2014年4月10日视为送达，即原告要求解除双方租赁同关系的通知到达被告的时间为2014年4月10日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，故本院确认原、被告双方的租赁合同关系于2014年4月10日解除。
关于支付所欠费用之诉请。（1）关于租金及物业管理费之诉请。本案中，根据庭审查明，被告自2013年9月16日起至2013年11月30日止（合计2.5个月）开始拖欠租金及物业管理费未按时交纳，结合双方于合同中关于租用的商铺于2013年至2014年期间的每月租金为42180元及每月应交纳的物业管理费为5550元之约定，故被告在上述期间拖欠的租金及物业管理费的合计金额分别为105450元（42180元／月×2.5个月=105450元）与13875元（5550／月×2.5个月=13875元），因此原告诉请被告支付所欠的租金105450元、物业管理费13875元于法有据，本院予以支持；（2）关于水电费之诉请。本案中，根据庭审查明，被告租用商铺期间至今拖欠2013年10月份、11月份的水电费未按时交纳，根据原告提交的《水电记录表》证实被告经营的晶锅餐饮店于2013年10月份实际使用水电发生的电费及水费分别为15960元与692.6元，于2013年10月份实际使用水电发生的电费及水费分别为8646元与523.6元，另根据其双方签订《租赁合同（二楼第58、68号商铺）》第五条第五款（即5.5）“……乙方（即被告）公摊水电费为800元整，……”之约定，故对原告诉请支付所欠的电费，本院支持为26206元［（2013年10月份：15960＋800）＋（2013年11月份：8646＋800）=26206元］；对原告诉请支付所欠的水费，本院支持为1251.2元［（2013年10月份：691.6）＋（2013年11月份：523.6）=1251.2元］。原告诉称，被告每月应交纳的电费除包括其实际用电发生的电费及按合同约定应承担公摊的电费外，还应包括线损费907.5元，因双方于合同中并未有约定该线损费907.5元由被告负担，故原告该主张每月线损费907.5元应一并计入被告每月所交纳的电费之观点于法无据，本院对此不予支持。
关于支付免租期租金之诉请。根据原、被告双方签订的《租赁合同（二楼第58、68号商铺）》第三条第二款（即3.2）约定：“免租金装修期3个月，时间为自2013年1月10日起至2013年4月25日止，乙方（即被告）在免租装修期内试业或者开业，不用支付租金，只需支付物业费、水电费，公共部分用电按商场要求比例分摊。乙方未履行完所签订的合约期限，甲方（即原告）保留追收优惠期租金的权利”。本案中，根据庭审查明，因被告未按合同约定自2013年9月16日起长期拖欠租金及物业管理费未按时交纳，并且在其停业前还拖欠2013年10月份、11月份的水电费未按时交纳，致使原告单方解除合同，由此造成双方租赁合同关系提前终止的主要过错在于被告，故原告依约享有主张追收该免租期（即自2013年1月10日起至2013年4月25日止，合计105天）租金之权利。原告主张其诉请的免租期仅要求按3个月（合计90天）计算，故对原告诉请支付免租期的租金应计算为：42180元／月×3个月=126540元。综上，原告诉请支付免租期租金126540元于法有据，本院予以支持。
关于支付违约金之诉请。根据原、被告双方签订的《租赁合同（二楼第58、68号商铺）》第十五条第六款（即15.6）约定：“租赁期间，乙方延迟租金交付的，每逾期一日甲方按照所欠金额的2%向乙方收取违约金，超过30日仍未交付，甲方单方面解除本合同，不承担任何法律责任”。本案中，根据庭审查明，被告自2013年9月16日开始拖欠租金未按时交纳至今，被告的该行为已构成违约，故被告应按双方上述合同之约定承担相应的违约责任。原告主张其诉请支付违约金的计算期间自2013年9月16日起至2013年11月30日止，合计75天。由此依照双方上述关于违约金计算之条款约定，本院对原告诉请支付的违约金支持为：（42180元／月÷30天）×2%（日利率）×（1＋2＋3＋……＋75）=80142元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告柳州百和商业管理有限公司与被告汪颖于2013年1月10日签订的《租赁合同（二楼第58、68号商铺）》于2014年4月10日解除。
二、被告汪颖向原告柳州百和商业管理有限公司支付所欠2013年9月16日至2013年11月30日期间发生的租金105450元、物业管理费13875元及2013年10月份、11月份的电费合计26206元、水费合计1215.2元。
三、被告汪颖向原告柳州百和商业管理有限公司支付2013年1月10日至2013年4月25日免租期的租金126540元。
四、被告汪颖向原告柳州百和商业管理有限公司支付逾期交款违约金80142元。
案件受理费7298元（原告已预交），由原告柳州百和商业管理有限公司负担728元，被告汪颖负担6570元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何银兴
人民陪审员 胡忠玉
人民陪审员 韦晓英
二〇一四年十二月三日
书 记 员 欧 珣
附适用法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
4、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
6、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
7、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
8、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
9、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。