辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第644号
原告：刘光涛，男，1982年12月26日出生，汉族。
委托代理人：王阳辅，辽宁轩鉴律师事务所律师。
被告：祁娜，女，1989年6月3日出生，满族。
委托代理人：禚洪，辽宁申扬律师事务所律师。
被告：宁俊波，男，1970年3月4日出生，汉族。
委托代理人：徐红娟，沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。
第三人：宁俊平，男，1965年4月16日出生，汉族。
委托代理人：徐红娟，沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。
原告刘光涛与被告祁娜、宁俊波，第三人宁俊平所有权确认纠纷一案，本院于2014年6月25日受理后，依法由本院审判员祝仰宝担任审判长，与审判员皮晓赛、人民陪审员王唤平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘光涛及其委托代理人王阳辅、被告祁娜委托代理人禚洪、被告宁俊波与第三人宁俊平的委托代理人徐红娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘光涛诉称，2014年2月19日原告与第三人宁俊平签订借款合同一份，约定由第三人借给原告27万人民币，借款期限3个月，月利率1.8%。当日，原告与被告宁俊波又签订抵押合同一份，约定上述借款以原告所有的沈阳市沈河区小南街303号1-2-3房屋作抵押担保。次日，原告与被告宁俊波到辽宁省公证处办理了授权委托书，原告授权被告宁俊波可对争诉房屋进行转让。2014年5月19日原告致电被告宁俊波要求还款，但被告拒绝接受原告还款。2014年6月20日被告宁俊波带领社会闲散人员强占原告房屋。原告报警，但公安机关认为争议是民事纠纷而未出警。原告后来得知被告宁俊波已于2014年6月6日将诉争房屋转让给了另一被告祁娜。原告认为二被告恶意串通，将争议房屋过户至被告祁娜名下，并强占该房，是无效行为，侵犯了原告合法权益，故诉至法院，请求法院：1、认定被告宁俊波代理原告与另一被告祁娜签订的房屋买卖合同无效；2、确认沈阳市沈河区小南街303号1-2-3房屋归原告所有；3、判令二被告将沈阳市沈河区小南街303号1-2-3房屋腾空并归还原告；4、判决被告承担诉讼费用。
被告祁娜辩称，原告所提诉讼请求没有法律根据且相互矛盾，根据一事一诉原则，原告应该围绕一个法律关系进行诉讼，原告应进一步明确诉讼请求。并且，被告祁娜购买了诉争房屋，不存在任何导致房屋买卖合同无效的情形，被告祁娜是房屋合法所有人，根据物权法规定应当受到法律的保护，原告要求被告将房屋腾空没有事实及法律依据，没有理由要求房屋所有权人腾房，请法院依法驳回原告诉讼请求。
被告宁俊波辩称，被告宁俊波与原告之间不存在借款合同关系，被告宁俊波之所以将房屋卖给祁娜，是因为原告与宁俊波之间在辽宁省公证处办理了委托公证手续，该授权委托行为系原告自愿作出，被告也是基于该授权委托行为才对诉争房屋进行买卖交易，被告卖房是受法律保护的，所以，原告各项诉请没有事实和法律依据的，请法院予以驳回。
第三人宁俊平述称，第三人与原告之间系民间借贷关系，第三人分四次借钱给原告共31万元，并非原告所称27万元。基于原告与第三人的债务关系，原告在自愿的情况下将诉争房屋抵押给了第三人，并办理了房屋抵押备案及委托公证手续。第三人是在原告没有按约还款的情况下将抵押房屋转让给被告祁娜，因此，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2014年2月19日，第三人作为出借人（甲方），原告作为借款人（乙方），签订了《借款合同》与《抵押合同》。原告将本案诉争房屋（沈阳市沈河区小南街303号1-2-3室）作为抵押向第三人借款27万元，借款期限为3个月，从2014年2月19日至2014年5月18日止。《借款合同》第六条第一款约定：“乙方保证按期偿还借款本金及利息。如未按期偿还，除正常计算已约定的利息外，每逾期一日，乙方同意另外向甲方支付借款额的日千分之一的违约金，此约定效力直至乙方还清本金及利息或甲方实现全部债权时止。如乙方既不支付利息又不归还本金属诈骗行为，从应付利息之日三日后，甲方将对其抵押物进行更名，同时抵押物乙方无权再收回（因公司不积压房产，所以公司采取低价卖出的方式）。”第二款约定：“乙方无法按时偿还借款时，无论当时自己的居住状况如何或者有任何其他情况，都将无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。如抵押权人处置抵押房产时，本人无其他居住场所，本人承诺主动租用其他居住场所，不以无其他居住场所为借口阻碍抵押权人处置抵押房产。”《抵押合同》第七条第二款约定：“如果借款人逾期三天仍不能偿还本金及利息，则甲方无需乙方同意，有权直接处置该抵押物，处置该抵押物的款项首先用于抵顶乙方所欠甲方的本金、利息等全部债权；如有剩余款项，归乙方所有，甲方可应乙方要求将余款返还乙方”。
2014年2月20日，原告将本案诉争房屋的出售、更名、过户等手续委托给被告宁俊波并在辽宁省公证处办理了委托公证，委托期限从2014年2月20日至2017年2月19日止。后诉争房屋在房产管理部门办理了抵押登记，抵押权利人为第三人宁俊平。
2014年6月2日，被告宁俊波作为甲方，被告祁娜作为乙方，签订了《房屋买卖协议书》，约定祁娜购买本案诉争房屋，房款为40万，2014年6月4日祁娜将40万元现金存入账号为×××、账户名为陆洪霞的资金账户。2014年6月6日，被告宁俊波依据2014年2月20日的公证书以原告委托代理人的身份与被告祁娜签订了《存量房买卖合同》，办理房屋买卖相关手续。被告祁娜缴纳了契税、登记费等相关税费，诉争房屋更名过户至被告祁娜名下。
现诉争房屋由被告祁娜占有使用，故原告于2014年6月起诉来院，请求法院认定被告宁俊波代理原告与另一被告祁娜签订的房屋买卖合同无效，确认诉争房屋归原告所有，并判令二被告将诉争房屋腾空并归还原告。
上述事实，有各方当事人陈述、《借款合同》、《抵押合同》、公证书、《房屋买卖协议书》、《存量房买卖合同》、房屋所有权证、转账凭条、缴税交费凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
关于被告宁俊波以公证的授权委托书方式取得诉争房屋处分权的性质及效力问题，本案原告借款的实际出借人及抵押权利人均为第三人宁俊平，但被告宁俊波与第三人宁俊平系兄弟关系，庭审中，第三人宁俊平亦认可其在原告未还款的情况下指示被告宁俊波处分诉争房屋，故被告宁俊波虽非抵押权利人，但其对诉争房屋的处分行为与原告是否还款具有直接联系。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国担保法》第四十条亦规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，此均为抵押权禁止性规定，即抵押权的行使必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼等方式，否则抵押权人无权擅自处分抵押财产。本案中，被告宁俊波为实现自由处分原告房产的目的，采用了公证授权委托书的方式，规避法律禁止性规定，故被告宁俊波以此方式取得诉争房屋处分权的行为无效。
关于被告宁俊波以原告刘光涛委托代理人名义与被告祁娜签订的《房屋买卖协议书》和《存量房买卖合同》的效力问题，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。从上述规定中，可以推出：即便被告宁俊波无权处分原告财产，但受让人祁娜如在受让不动产时出于善意，并以合理的价格受让不动产，且不动产已转移登记，则祁娜仍可取得房屋所有权。针对祁娜受让诉争房产是否出于善意这一问题，庭审中，根据被告祁娜对买房过程的叙述，二被告购房前并不认识，2014年5月末在房地产中介处通过陌生人介绍知道被告宁俊波卖房一事，2014年6月4日二被告未通过房产中介便签订了《房屋买卖协议书》，6月6日签订了《存量房买卖合同》并办理过户手续，被告祁娜在购房前未查询所购买房屋档案，未了解所购房屋抵押情况，被告祁娜的购房行为不符合正常的房屋买卖市场交易规律。并且，庭审中被告祁娜对看房时间、购房经过等情况的陈述前后矛盾，被告祁娜亦未提供证据证明购房款已实际交付至被告宁俊波或第三人宁俊平，被告祁娜的上述行为证明其买受诉争房屋的行为并非出于善意，故被告祁娜并非善意第三人，因此，原告作为所有权人有权追回房屋，故被告宁俊波与被告祁娜签订的《房屋买卖协议书》和《存量房买卖合同》无效，诉争房屋应当归原告刘光涛所有，被告祁娜应腾出房屋并交付原告。而关于原告刘光涛与第三人宁俊平的借款问题，当事人可另案告诉。
依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、确认被告宁俊波以原告刘光涛委托代理人名义与被告祁娜签订的《房屋买卖协议书》及《存量房买卖合同》无效；
二、确认坐落于沈阳市沈河区小南街303号（1-2-3）的房屋归原告刘光涛所有；
三、被告祁娜于本判决发生法律效力之日起10日内腾出位于沈阳市沈河区小南街303号（1-2-3）的房屋并交付原告刘光涛；
四、驳回原告刘光涛的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由被告宁俊波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
审 判 员 皮晓赛
人民陪审员 王唤平
二〇一四年十一月五日
书 记 员 李丹宁
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》第五条规定：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。