江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第3767号
原告朱玉弟。
委托代理人顾群英，江苏沉浮律师事务所律师。
被告全金弟。
被告张凤英。
委托代理人严庆华。
本院于2013年9月5日立案受理了原告朱玉弟与被告全金弟、张凤英房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序审理，审理中因二被告下落不明依法转为普通程序审理，后二被告出现，本院于2014年2月28日、9月15日二次公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人顾群英、被告全金弟本人（参加第一次庭审）、被告张凤英及其委托代理人严庆华（参加第一次庭审）到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱玉弟诉称：2004年4月，原告与二被告签订协议书，约定两被告将位于昆山市玉山镇XX新村X组的房屋出售给原告，购房款为30万元，原告已付清上述购房款，但两被告以各种理由拒绝过户，导致原告至今未取得房屋所有权，现因被告申请拆迁，导致涉案房屋灭失。原告认为，因被告的过错导致协议书无法履行造成原告损失，现诉至法院，要求判令1、二被告归还原告购房款30万元并赔偿原告损失20万元（2004年至今的房价上涨的差价款）。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告全金弟辩称：1、房屋买卖协议上被告张凤英的名字是我代签的，那时我还没有和她离婚。2、原告仅支付我10万多元，并没有30万元。3、涉案房屋从未交付原告使用过。
被告张凤英辩称：1、有关此次房屋买卖我完全不知情，系被告全金弟擅自处分。我没有签署也没有授权任何人签订该房屋买卖协议书，协议书中有关我的签订系伪造。自2000年起被告全金弟就在外混迹，我们已处于分居状态，2008年12月，我与被告全金弟办理了离婚手续，我直到收到法院传票才知此事。2、原告从未到涉案房屋处实地查看、告知或者主张过权利。3、房屋买卖协议违反法律的禁止性规定，属于无效。涉案房屋系二被告共有，被告全金弟无权处分，原告也不符合物权法中的善意取得。4、房屋买卖协议无效，应由被告全金弟承担返还义务，与我无关。
经审理查明：位于昆山市玉山镇XX新村X组1幢的二层村镇房屋（建筑面积为178.05平方米，房屋所有权证号昆玉房字第××号，集体土地使用证号为昆集用（98）字第XXXXX号）所有权归二被告共有。
原告与被告全金弟协商将上述房屋出售给原告，2004年4月6日双方签订协议书，约定被告全金弟将其所有的上述房屋以30万元的价格出售给原告，至原告付清房款之日起，该房屋所有权及土地使用权等原归被告的一切权利归原告所有，付款方式另议，原告在收到房款后，应向被告出具收条；原告付清款项后，被告全金弟（及该房屋共有人）有义务提供必要的证件，并及时协助办理该房屋转让等有关法律手续；双方应诚守本合同之约定，如有其中一方违约，则违约方应赔偿对方违约金1万元；鉴于目前被告全金弟已将该房屋出租，原告在全部房款未付清之前，房屋租金仍由被告全金弟收取，在原告全部付清房款之日起，房屋租金改由原告收讫。该合同上原告与被告全金弟分别签名，原告称被告全金弟于签协议当日带来一个女的，被告全金弟称那个女的是其老婆张凤英，且那个女的在协议上共有人处签了张凤英的名字，因签订协议时被告全金弟将房屋权属证明交给了其，故其未审核被告张凤英的身份证及结婚证。被告全金弟称协议书共有人处“张凤英”的签名不是其本人所签，是由被告全金弟所签。
另查明：房款支付情况为：2004年4月8日，原告支付被告全金弟2万元定金；同年4月23日，原告支付被告全金弟1万元；同年4月26日，原告支付被告全金弟2万元；同年5月25日，原告支付被告全金弟2万元；同年7月27日，原告支付被告全金弟1万元；同年10月8日，原告支付被告全金弟0.5万元；同年11月25日，原告支付被告全金弟1万元；2005年3月5日，原告支付被告全金弟1万元；2005年4月27日，原告支付被告全金弟1万元；2005年5月18日，原告支付被告全金弟0.7万元；2005年6月14日，原告支付被告全金弟0.7万元；2005年7月28日，原告支付被告全金弟1万元；2005年10月14日，原告支付被告全金弟2万元；2006年2月14日，原告支付被告全金弟3万元；2006年6月29日，原告支付被告全金弟3万元；2008年1月17日，原告支付被告全金弟5万元；2008年6月2日，原告支付被告全金弟1万元；上述款项共计27.9万元被告全金弟均出具收条给原告。2008年6月11日至6月26日，原告通过银行共计转账给被告全金弟1.5万元（6月11日支付0.2万元、6月16日支付0.2万元、6月20日支付0.6万元、6月23日支付0.2万元、6月26日支付0.3万元、）；原告称其另给付被告全金弟现金0.6万元。被告全金弟对2004年4月8日，原告支付被告全金弟2万元定金、银行转账的1.5万元真实性认可，认为其余16份收条上“全金弟”的签名并非其本人所签。
审理中，被告全金弟申请对原告提供的16份收条上“全金弟”的签名的真实性进行鉴定，本院依法委托了华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，后因被告全金弟未交纳鉴定费，此次鉴定被退回。
又查明：XXXX年X月，二被告在昆山市民政局办理了婚姻登记手续。XXXX年XX月XX日，二被告办理了离婚登记手续。原告与二被告并非同一村村民。
上述事实有原告提供的协议书、房产证、集体土地使用证、收条17份、银行转账凭证、结婚证及被告张凤英提供的离婚协议书、居民户口迁移表、原被告在庭审中的陈述、中止鉴定告知书予以证实。
本院认为：涉案房屋系农村房屋，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，而原告不具备受让农村宅基地使用权的条件，故原告与被告全金弟间签订的房屋买卖合同无效，另被告张凤英本人未在合同上签名，故原告与被告全金弟间签订的房屋买卖合同书应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
争议焦点一“被告全金弟是否收取了30万元房款”。本案中，有证据证明原告支付给被告全金弟29.4万元购房款，虽被告全金弟认为仅收到10多万元，但其未提供相应证据证实且申请鉴定后又不交纳鉴定费，故本院对被告全金弟的辩称不予采信，其应当将所收房款29.4万元返还给原告。原告要求被告承担房屋涨价的差价款20万元，由于原被告间签订房屋买卖合同自始无效，农村房屋的差价款亦无法鉴定，原告就其损失未向法庭举证，故本院就损失参照利息标准予以支持，但本案合同无效，原告与被告全金弟均有过错，故对于该利息损失被告全金弟应承担一半责任。
争议焦点二“被告张凤英是否应当承担返还房款及赔偿损失的违约责任”。原告认为，被告全金弟持有被告张凤英的身份证、张凤英名下的涉案房屋权属证明且与“张凤英”本人前来签订房屋买卖协议并办理公证事宜，虽后来得知此“张凤英”并非真正的被告张凤英，但其在签订房屋买卖协议时有理由相信出售涉案房屋系被告张凤英的真实意思表示。对此，本院认为，被告全金弟基于其与被告张凤英的身份关系取得了被告张凤英的身份材料等，原告作为房屋买卖关系中的买受人未能就出卖方被告张凤英的身份情况进行仔细比对，且也未前去看过涉案房屋，其本身也存有一定过错。被告张凤英的身份材料、房屋权属证明被被告全金弟盗用，其本身不存在过错，原告要求被告张凤英共同承担返还房款并赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告全金弟自判决生效之日起十日内返还原告朱玉弟购房款29.4万元并赔偿损失（本金2万元，自2004年4月8日起；本金1万元，自2004年4月23日起；本金2万元，自2004年4月26日起；本金2万元，自2004年5月25日起；本金1万元，自2004年7月27日起；本金0.5万元，自2004年10月8日起；本金1万元，自2004年11月25日起；本金1万元，自2005年3月5日起；本金1万元，自2005年4月27日起；本金0.7万元，自2005年5月18日起；本金0.7万元，自2005年6月14日起；本金1万元，自2005年7月28日起；本金2万元，自2005年10月14日起；本金3万元，自2006年2月14日起；本金3万元，自2006年6月29日起；本金5万元，自2008年1月17日起；本金1万元，自2008年6月2日起；本金0.2万元，自2008年6月11日起；本金0.2万元，自2008年6月16日起；本金0.6万元，自2008年6月20日起；本金0.2万元，自2008年6月23日起；本金0.3万元，自2008年6月26日起，均算至本判决生效之日止均按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的50%计算）。
二、驳回原告朱玉弟的其它诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费8800元，公告费300元，财产保全费2270元，合计11370元，由被告全金弟负担9000元，原告负担2370元，该款原告已预交，本院不再退还，被告全金弟承担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 徐 琰
人民陪审员 陆 娟
人民陪审员 陆 珍
二〇一四年九月十五日
书 记 员 刘思聪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。