广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤52民终161号
上诉人（原审被告）：魏汉彬，男，1975年出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
委托诉讼代理人：林丹丽，广东谨信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王景彬，广东谨信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄银燕，女，1972年出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
上诉人魏汉彬因与被上诉人黄银燕租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2017）粤5202民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
魏汉彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄银燕的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由黄银燕承担。事实和理由:一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果错误，依法应予撤销。一、黄银燕并未取得位于揭阳市榕城区梅兜路七巷第21、22号2间厝地的使用权。一审法院依据黄银燕提供的魏x豪与陈x松签订的《协议书》、（2007）榕民重字第501号《民事调解书》及梅兜社区居民委员会出具的《证明》认定黄银燕对涉案厝地拥有合法使用权无事实和法律依据。首先，魏x豪取得位于梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5号2间集体土地使用权的依据仅有梅兜经济联合社的收款收据为证。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。黄银燕在一审期间并没有提供魏x豪取得厝地时经乡镇办事处审核及榕城区人民政府批准用地的手续，因此，魏x豪并未取得位于梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5号土地的使用权。同时，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，村集体的宅基地只能由本村村民取得。且国务院也多次发文明确禁止城镇居民到农村购买宅基地，1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资源部2004年11月2日发布实施的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年12月30日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或小产权房。本案中，即使魏x豪取得涉案2间厝地的使用权，因黄银燕与其前夫陈x松两人均不属于梅兜村村民，黄银燕为城镇居民户籍，黄银燕、陈x松与魏x豪签订的《厝地使用权转让协议书》也因违反法律法规的强制性规定而自始无效，黄银燕与陈x松并未取得梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5号厝地的使用权，无权要求魏汉彬返还涉案2间厝地。其次，黄银燕提供的《民事调解书》并不能证实其拥有梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5号2间集体土地使用权。该《民事调解书》仅系对黄银燕与其前夫陈x松双方在离婚诉讼中自行达成的约定予以确认，而并非法院查明判决的事实，因此，并不能作为黄银燕对涉案2间厝地拥有合法权属的产权证明，一审法院据此认定黄银燕拥有涉案2间厝地的合法使用权毫无法律依据。最后，《农村公路养护管理办法》规定：县道、乡道和村道由县级以上人民政府按照公路规则的审批权限在规划中予以确定，其命名和编号由省级交通运输主管部门根据国家有关规定确定。本案中，陈x松与魏x豪签订的协议书及《民事调解书》中载明的厝地地址均为梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5号，而涉案的厝地是位于揭阳市榕城区梅兜路七巷第21、22号，一审法院在黄银燕未提供相关路址变更证据，也未向相关政府部门核实的情况下，仅依据黄银燕提供的梅兜社区居民委员会出具的《证明》便认定梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5号已变更为梅兜路七巷21号，毫无事实和法律依据。二、魏汉彬与黄银燕所签订的《厝地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后仍未取得处分权的，该合同无效。黄银燕至今未取得涉案厝地的合法使用权，其将涉案土地进行出租且未取得权利人的追认，因此其出租涉案厝地的行为属无权处分，其以欺骗的手段骗取魏汉彬签订的《厝地租赁合同》依法应当认定为无效。一审法院在未对合同有效性进行审查的情况下，认定魏汉彬构成违约，并据此判决魏汉彬返还涉案2间厝地并支付厝地占用费依法无据。
黄银燕辩称，一、本案是民事案件的租赁合同纠纷，并不是行政案件的土地使用权纠纷。本案需要查明的主要事实是，双方租赁协议的权利义务以及租赁合同的履行情况等，而不是该厝地使用权属的行政法律关系。魏汉彬罗列的《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、文件只适用于行政案件的土地使用权纠纷，而不适用于本案的租赁合同纠纷。二、根据揭阳市人民政府2014年1月的有关文件和揭府（2016）1号《揭阳市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》，梅兜村早已成为市区。从涉案厝地的地址“梅兜村西商业城梅兜路七巷4-5号”上看，同样可见该处已是市区，而并非法律意义上的“农村”。根据《中华人民共和国物权法》等规定，黄银燕完全有权利行使涉案2间厝地的租赁权。三、黄银燕已取得涉案2间厝地使用权。由于市区的迅速发展，早年梅兜村村民魏x豪因经济困难，将2间厝地转让给陈x松。后陈x松在与黄银燕分割夫妻共有财产时，将涉案2间厝地使用权分割给黄银燕，（2007）榕民初字第501号案件正是在尊重历史、尊重事实的基础上，确认了涉案2间厝地使用权归属黄银燕，且该案已生效的民事调解书是合法有效的，依法应予确认。同时，2017年3月30日梅兜社区居委会的《证明》，证明了涉案2间厝地的使用权归属黄银燕。上述生效的《民事调解书》与梅兜社区居委会的《证明》，互为对应、互相补强，足以证明黄银燕早已取得涉案2间厝地的使用权。而事实上，2010年魏汉彬租用涉案2间厝地，梅兜村的干部、村民均知道且均认可，而魏汉彬本人也是认可的，否则其早在2010年就提出异议了。四、魏汉彬的行为，依法不符，依理不符。魏汉彬因办工场需要向黄银燕租用涉案厝地，租期届满之后，拒不依约交还厝地，也拒不支付期满之后至今的厝地使用权费，明显是强占的违法行为。
黄银燕向一审法院起诉请求判令：1.魏汉彬从速归还揭阳市榕城区梅兜村梅兜路七巷第21、22号厝地2间（价约38万元）；2.魏汉彬付还上述厝地的租金，自2015年7月31日起计至交还厝地之日；3.魏汉彬承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：黄银燕、魏汉彬双方于2010年6月28日签订了《厝地租赁合同》，合同载明，经乙方要求，甲方愿意将位于揭阳市榕城区梅兜村梅兜路七巷第21、22号厝地2间（东至魏x文）租给乙方，经双方同意，签订如下协议：“一、租期五年，自2010年7月30日至2015年7月30日止；二、租金计算方式：每年3000元，乙方一次付清五年租金一万伍仟元正（15000）；三、租赁期间，甲方不得改动或建设厝地，如若需要，双方应协商解决；四、乙方投入的固定物，合同到期后由乙方自行解决；五、租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将厝地转租他人。租赁期间届满后，乙方享有优先承租权，如续租应另行签订租赁合同，租金另行协商”。合同签订后，黄银燕将该厝地交魏汉彬使用，魏汉彬也依约付清五年租金15000元。租期到期后，黄银燕因建设需要，向魏汉彬催讨未果，遂诉至一审法院。经查明，2005年6月5日，魏x豪与陈x松签订协议书一份，魏x豪将坐落于揭阳市榕城区梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5间的厝地2间以价款115000元转让给陈x松使用。2007年7月2日，黄银燕因与其丈夫陈x松夫妻感情不和，诉至一审法院，案经调解，双方达成离婚协议，一审法院出具（2007）榕民重字第501号《民事调解书》予以确认，该调解书第三项约定，黄银燕、陈x松共同主张的梅兜村西面商业城南面坐北向南4-5号厝地2间、梅兜村田东围厝地2间的权利义务由黄银燕享有及承担。2017年3月30日，梅兜社区居民委员会出具《证明》，证明黄银燕在位于揭阳市榕城区梅兜村西商业城梅兜路七巷4-5号厝地2间，现更改为梅兜路七巷21号。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。黄银燕、魏汉彬双方签订了《厝地租赁合同》，黄银燕将其拥有的位于揭阳市榕城区梅兜村梅兜路七巷第21、22号厝地2间租给魏汉彬使用，魏汉彬也依约交纳5年租金15000元，事实清楚，证据充分，该合同是双方当事人真实意思表示，应予认定；合同约定的租期届满后，承租人魏汉彬未依约定将承租厝地交还黄银燕，已经构成违约，依法应当承担违约责任，将承租的上述厝地2间归还黄银燕，并向黄银燕支付自2015年7月31日起计至交还厝地之日止的占用费，按照原合同约定的年租金3000元计算；魏汉彬辩称黄银燕没有拥有使用权，该出租行为无效，因根据生效民事调解书及梅兜社区居民委员会出具《证明》，均表明黄银燕拥有上述财产的使用权利，魏汉彬的主张，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五的规定，判决：一、魏汉彬应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于揭阳市榕城区梅兜村梅兜路七巷第21、22号厝地2间归还黄银燕。二、魏汉彬应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄银燕支付上述厝地的占用费（自2015年7月31日起计至交还厝地之日止，按年租金3000元计算）。案件受理费7000元，由魏汉彬负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏汉彬没有提交新证据。黄银燕提交梅兜居委会于2018年4月9日出具的《证明》及其到梅兜居委会领取门牌号码的登记表各一份，用以证明其出租给魏汉彬的21、22号2间厝地，在编制门牌时，只编了一个门牌号，即梅兜路七巷21号，且其实际上已经到梅兜居委会领取了21号的门牌。魏汉彬质证认为，对该两份证据的真实性和合法性由法院审查；但仅凭领取门牌号码的登记表并不能证明黄银燕拥有对涉案土地的使用权，对关联性不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄银燕提交的梅兜居委会于2018年4月9日出具的《证明》、领取门牌的登记表与其在一审期间提交的梅兜居委会出具的两份《证明》能相互印证，且证据形式符合法律规定，本院予以采信；对于该两份证据拟证明的内容本院予以认定，即涉案2间厝地在编制门牌号码时，只编制了梅兜路七巷21号一个门牌号。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，魏汉彬在一审庭审期间陈述,其向梅兜村村委借用涉案厝地并于1997年开始使用，后黄银燕告知其涉案厝地她已购买，其遂与黄银燕签订租赁合同，但一两个月后经向村委核实才发现黄银燕并没有取得涉案厝地的使用权；签合同时涉案厝地上已建有建筑物。魏汉彬在二审法庭调查时陈述，因受黄银燕的欺骗，其与黄银燕签订了涉案《厝地租赁合同》，后经向村委了解，涉案厝地使用权系村委所有，其遂向村委租用该2间厝地；因涉案厝地原属于荒地，由魏汉彬平整、修路及供水供电，村委则将土地交由魏汉彬无偿使用至2020年8月10日。黄银燕确认诉讼请求中要求魏汉彬归还的位于梅兜路七巷21、22号的2间厝地为已编制的门牌号梅兜路七巷21号所指向的2间厝地。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审围绕当事人的上诉请求进行审查。本案争议焦点是：黄银燕请求魏汉彬归还涉案2间厝地及自2015年7月31日起的租金理由是否成立。本案中，黄银燕在一审期间提交的《民事调解书》、《协议书》、《统一收款收据》、《收款条》、梅兜居委会《证明》、《厝地租赁合同》与其二审期间提交的梅兜居委会《证明》、领取门牌的登记表，能相互印证，形成完整的证据链，足以证明其对涉案2间厝地拥有使用权并将该2间厝地出租给魏汉彬使用。而魏汉彬对其使用涉案厝地的时间、来源及双方签订租赁合同时涉案厝地的状况在一、二审期间均做出不同的陈述，且没有提交有效的证据予以佐证，魏汉彬并无法证明其有通过其他途径获得涉案2间厝地的使用权。因此，魏汉彬主张黄银燕没有取得涉案厝地的使用权及双方签订的《厝地租赁合同》无效的理由不成立，本院予以驳回。黄银燕在与魏汉彬签订《厝地租赁合同》后已依约将租赁物交付魏汉彬使用，现双方约定的租赁期已届满，且无法就续订租赁合同达成一致意见，故黄银燕有权收回涉案2间厝地，魏汉彬应按实际占用期间支付占用费。一审法院确定的占用费计算标准及期间，双方均没有提出异议，本院予以维持。
综上所述，魏汉彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由魏汉彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 方文双
审判员 陈爱萍
审判员 黄小贺
二〇一八年四月十七日
书记员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。