北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12190号
上诉人(原审被告）：党培，女，1970年12月7日出生。
被上诉人（原审原告）：北京世纪美泰物业管理有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里140号楼4层1430。
法定代表人：姜露，副总经理。
委托诉讼代理人：邓颖，女，北京世纪美泰物业管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：宋燊宇，男，北京世纪美泰物业管理有限公司职员。
上诉人党培因与被上诉人北京世纪美泰物业管理有限公司（以下简称世纪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初16627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人党培及被上诉人世纪物业公司的委托诉讼代理人邓颖、宋燊宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
党培上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回世纪物业公司的全部诉讼请求，依法改判党培与世纪物业公司所签订的《物业服务合同》无效，要求世纪物业公司退还一年强行收取的物业费1045元；2.依法判定世纪物业公司立即停止侵害业主权益的行为、立即交付约定当中的所有公共设施和服务设施并承担赔偿责任，暂计损失为3000元；3.上诉讼费用由世纪物业公司承担。事实和理由：1.业主与世纪物业公司签订的《物业服务合同》存在欺诈行为。《北京市物业管理办法》和京建发[2010]506号文件对前期物业费收取有明文规定。506号文件是《北京市物业管理办法》的有效补充，不可分割。世纪物业公司在明知不应向业主收取物业费的情况下仍然在合同内约定向业主收费，这是欺诈行为。2.关于一年时效期间的问题，业主是在本案之诉发生后咨询律师后方知该文件存在，时效应当自业主知晓该文件之时起算，目前仍应当享有撤销权。因此，业主要求二审法院撤销双方签订的《物业服务合同》，并判定双方合同无效。3.一审判决并未对本案不适用506号文件作出相应的说明。世纪物业公司将购房合同中约定的公共设施擅自改变用途谋取私利而不交付业主使用，在506号文件中规定了在前期物业服务期间，仅存在四种情形物业公司才可以向业主收取物业费，而本案中并不存在规定的四种情形，因此世纪物业公司主张的物业费应当由开发商承担，而非业主。4.关于物业费收费标准，世纪物业公司并未进行充分举证，而在一审中其仅提交一个建委备案的复印件，经询该复印件不是价格备案，也是不收费标准的批复文件，根据北京市对经济适用房物业收费标准的明文规定即[2016]京建发4号及[2005]京发改2662号两份文件，北京市辖区内经济适用房的费用管理费远低于合同约定的物业费标准，因此合同对物业费的约定是违反北京市规定的，应属无效，一审法院对此认定错误。5.在小区业主与世纪物业公司的另案诉讼中，世纪物业公司提交了一份2014年度项目收支情况报告，显示业主欠费为零，这证明物业公司已得到足额物业费，不应另行向业主收取。6.根据双方存在的物业服务关系，世纪物业公司并未按照合同约定提供符合标准的服务，并不是一审法院认定的存在不足，而应当属不能保证业主生命安全的重大瑕疵。一审中，针对物业公司的服务现状，业主已经充分举证，而世纪物业公司并未提供反证，一审法院对此认定亦错误。综上所述，业主请求二审法院尊重事实、依法审理、依法改判。
世纪物业公司服从一审法院判决，针对党培的上诉请求辩称：不同意党培的上诉请求和意见。理由：1.本案不存在欺诈情况。业主并未提交证据以证实存在欺诈情形，且业主未因欺诈在签订合同起一年内行使相应撤销权，故不同意业主该项诉请。2.业主所称506号文件并非法律、行政法规或部门规章，仅是北京市住建委针对物业管理而发布的通知性文件，且该文件约束的是开发商，并非物业公司，本案不应适用该文件。3.世纪物业公司入驻涉案小区经过法定的招投标程序，且将相关文件均在北京市通州区住建委进行过备案，不存在私自定价的问题，合同约定价格并未违反法律、行政法规的禁止性规定。4.关于涉案小区物业存在的消防等问题，物业公司已经在尽力改善，同时有些项目需要申请小区专项维修资金，而启用该资金需要业主委员会或者业主大会的配合，但该小区并不存在上述组织，物业公司无法使用专项维修资金，目前物业公司已经垫付部分维修费用。综上，不同意业主的上诉请求和理由，请求二审法院依法维持一审判决。
世纪物业公司向一审法院起诉请求：党培给付2014年6月19日至2016年6月18日的期间的物业费、生活垃圾清运费共计2150元、以所欠物业费为基数，按照同期银行贷款利率标准计算的自2014年6月19日至2016年6月18日期间的利息217.64元；党培承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：党培系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积为51.86平方米，系经济适用房。该房屋开发建设单位为北京建基房地产有限责任公司（以下简称建机房地产）。2010年7月26日，建机房地产与北京华通世纪物业管理有限公司（以下简称华通物业）签订《北京市前期物业服务合同》约定建机房地产选聘华通物业为怡然世家小区提供前期物业服务，期限自2010年7月28日至业主大会成立选聘新物业服务企业，物业服务费为高层住宅1.68元/平方米/月。2011年12月29日，华通物业经工商行政管理部门核准后更名为北京世纪美泰物业管理有限公司，即本案世纪物业公司。2013年6月19日，世纪物业公司与党培签订《物业服务合同》，约定：世纪物业公司为党培提供相应物业服务，期限自房屋通知交付之日起至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为1.68元/平方米/月，党培入住前向世纪物业公司一次性缴纳12个月的物业费，此后按一年交纳。党培于该合同签订当天办理入住。
庭审中，党培主张双方签订物业服务合同时世纪物业公司存在欺诈、胁迫等手段，对此世纪物业公司不予认可，党培未提交证据予以证明。另经法庭询问，合同签订后，党培未曾向人民法院或者仲裁机构请求变更或撤销该合同。关于物业服务质量方面，世纪物业公司对党培提出的涉及消防、电梯维护、安保、照明、卫生、日常维修、绿化等方面所存在的问题予以否认，党培提交视频、照片等证据予以证明，经庭审质证，能够认定世纪物业公司在2016年度对该小区的消防设施维护方面存在不足。
另查，本市规定对于物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，由物业公司向房屋产权人收取。该涉诉房屋所在小区尚未成立业主大会。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，世纪物业公司作为开发商选定的前期物业服务单位，与党培依法签订了《物业服务合同》，双方均应依约履行，现世纪物业公司为党培提供了物业服务，党培理应及时缴费，故对世纪物业公司要求党培交纳物业费的主张，一审法院予以支持。党培主张双方签订的合同系通过欺诈、胁迫手段签订，对此世纪物业公司不予认可，党培未提交证据证明，其亦未在合理期限内主张变更或撤销该合同，故一审法院不予采纳；对于党培对收费标准提出的异议，因双方在合同中明确约定了物业费的收费标准，相应条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故一审法院不予采纳，但并不影响业主基于相关政策规定依程序向价格主管部门及房地产行政主管部门反映；对于党培所主张的世纪物业公司在其他方面未全面履行合同义务的答辩意见，证据不足，一审法院不予采纳；关于党培所述世纪物业公司侵占公共区域及牟利一节，与本案不属同一法律关系，应由适格主体另行主张；关于党培主张购房合同中约定的公共设施未依约交付一节，与本案亦不属同一法律关系，应向适格主体另行主张；因世纪物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同中明确约定了世纪物业公司应当负责公共区域消防设施的维护，通过本案查明的事实，可以认定世纪物业公司2016年度在消防设施维护方面确存在不足，故一审法院对2016年度的相应物业费进行相应酌减，酌减幅度为10%为宜，望世纪物业公司在今后的物业服务中能够进一步重视消防设施的维护工作。对于世纪物业公司主张的生活垃圾清运费，一审法院予以支持。因世纪物业公司提供的物业服务存在瑕疵,故对其主张的相应利息,一审法院不予支持。
审理过程中，一审法院注意到原党培双方矛盾较尖锐，需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动的向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共用物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条，第一百零九条之规定，判决：一、党培于判决生效之日起七日内向北京世纪美泰物业管理有限公司给付2014年6月19日至2016年6月18日的物业费1986元、生活垃圾清运费60元；二、驳回北京世纪美泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，党培向本院提交两份证据：证据1.世纪物业公司2014年度物业服务项目收支情况报告，证明物业公司已经得到2014年度的物业费，不存在业主欠费情况，不应当向业主再行主张2014年度的物业费。证据2.《北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（京发改[2015]2662号），证明北京市经济适用房小区的物业费应当按照这份文件收取。世纪物业公司发表质证意见称：关于证据1，认可其真实性，但不认可证明目的，该份文件报告公示的数字与实际收取物业费的时间有半年的时间差，这份文件显示的物业费是2013年6月至2014年6月的物业费情况，实际情况是2014年下半年的物业费还没有收取。证据2.真实性认可，证明目的不认可，该份文件已经在2015年被废止。
二审中，世纪物业公司向本院提交三份证据：证据1.北京市通州区住建委备案材料，证明物业费收费价格和合同合法性均是经过行政机关的认可和备案；证据2.停车位经营备案证，证明小区从开发商处移交车位共计375个车位，业主有争议的车位并不在物业管理范围内；证据3.京发改[2015]2617号文件，证明业主提交的证据2中的文件已经废止。业主针对上述证据发表质证意见称：关于证据1，认可真实性，不认可证明目的。业主曾经咨询过住建委该份备案文件，该文件仅是变更项目负责人的备案，而非价格备案；关于证据2.认可真实性，不认可证明目的，因为该备案是停车公司进行的，与本案没有关联性；关于证据3.真实性认可，但2016年北京市发改委又发布了一个4号文件，称经济适用房仍参照京发改[2015]2662号文件规定的价格适用。
鉴于双方对于彼此提交证据的真实性均予以认可，故本院对于上述证据的真实性亦不持异议。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对于一审法院认定的证据效力亦予以确认。上述事实有当事人一审、二审的笔录及相关证据等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.根据506号文件，在没有完全交付公共设施的情况下，世纪物业公司是否有权向业主收取物业费；2.物业公司收费标准是否符合相关规定；3.物业公司否达到了按照双方签订的合同中所规定的物业服务标准。
关于焦点一，本院认为，首先业主主张涉案小区公共设施未交付的内容是指业主与建机房地产之间签订的购房合同中所约定的公共设施部分，而根据合同相对性，购房合同中关于涉案小区中一期及二期项目公共设施及绿化等交付使用义务应当由建机房地产承担并履行，与本案并不属于同一法律关系，世纪物业公司并非承担交付义务的适格主体。其次，现根据世纪物业公司在北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州住建委）处的备案资料显示，建机房地产通过招投标程序选聘世纪物业公司作为涉案小区的物业服务企业，双方的招投标文件及前期物业服务合同均在通州住建委进行备案。最后，现业主主张因世纪物业公司存在欺诈行为而主张合同无效，但关于确认合同无效的诉请业主并未在一审过程中提出明确的反诉请求。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现业主未向本院提交足以认定存在欺诈或胁迫情形之证据，亦未证实该合同存在上述无效之情节，而涉案《物业服务合同》亦系业主本人签订，业主入住小区后确系世纪物业公司向该小区提供物业服务，故涉案《物业服务合同》应属合法有效，经询，业主认可其确实并未交纳2014年6月19日至2016年6月18日期间的物业费。故，在世纪物业公司提供物业服务后，业主有义务交纳物业费。
关于焦点二，现业主对物业收费标准提出的异议，但因双方在合同中明确约定了物业费的收费标准，而该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，在无其他证据足以推翻该条款的情形下，该条款应属有效。若业主仍认为该收费标准不符合规定，可以依据法律法规及相关政策的规定程序，向本市或上级价格主管部分及房地产行政管理部门反映。
关于焦点三，根据业主及世纪物业公司提交的证据及陈述，一审法院认为世纪物业公司在提供物业服务过程中在2016年度消防设施的维护方面存在不足，应当对2016年度的物业费进行酌减，本院认为一审法院对此处理具有事实和法律依据，应当予以确认。
关于业主上诉主张要求停止侵害业主权益行为，交付公共设施和服务设施并赔偿损失3000元的请求，与本案并非属于同一法律关系，若业主仍认为世纪物业公司存在侵权行为，可另行主张。
关于业主上诉主张要求退还已交一年物业费的请求，在一审中并未提出明确的反诉请求，在世纪物业公司不同意在本案中对此进行调解和一并审理的情况下，本院不予处理。
综上所述，党培的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由党培负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 张海洋
代理审判员 付 哲
二〇一七年十一月十三日
法官 助理 苗振跃
书 记 员 高明晓