安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0202民初813号
原告（反诉被告）：谢彬，男，1964年10月18日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托代理人：倪俊，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：董印，安徽深蓝律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王剑，男，1980年6月9日，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告（反诉原告）：方雪丽，女，1983年11月20日，住安徽省阜阳市太和县。
两被告共同委托代理人：熊君君，安徽世纪天元律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢彬诉被告（反诉原告）王剑、方雪丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢彬的委托代理人倪俊、董印，被告（反诉原告）王剑、方雪丽的委托代理人李倩、熊君君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢彬向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告合同约定的违约金2667546.3元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告承租的本市美食街**号楼*幢商业用房*层（约***平方米），用于餐饮，租期12年，自2014年1月10日至2026年1月10日，租金前三年76.8万元/年，后九年每年增长5%。2016年10月中旬，被告在未经原告同意的情况下，突然提出退租，并拒不缴纳2017年度租金，原告与被告多次协商要求被告继续履行合同，但被告明确表示不再承租。被告的行为构成违约，被告应根据合同约定承担违约责任。
被告王剑、方雪丽辩称，1、被告与原告签订租赁合同相对方是原告以及朱志权二人，且朱志权是涉案房屋的产权人，因此被告与合同相对方的一人即产权人协商一致，解除案涉房屋租赁合同，符合合同法39条的规定。鉴于租赁合同协商解除，故原告主张解除合同支付违约金，没有法律和事实依据。退一步说即使被告违约，也应当由朱志权和原告二人向被告主张，原告无权以其名义单独向被告主张赔偿。另外原告于2016年10月26日向房屋产权人朱志权发出提前退租通知书，从该通知书的内容来看，一则原告已经认可被告与其解除了转租合同，二则通知朱志权提前解除租赁合同，该退租通知符合合同法第96条的规定，解除通知到达对方时解除。鉴于原告已经先于被告解除了案涉房屋的租赁合同，其当然无权主张违约责任；2、被告不存在任何违约事实，从原告提供的微信记录可以证实被告就租赁合同解除事宜一直在与原告以及朱志权协商，并且原告明确向被告表示其没有决策权，要求被告与朱志权协商，被告按其要求与朱志权就租赁合同解除事宜达成一致意见，而且被告在合同解除后通过微信告知原告，并给与原告两日异议期限，但原告并未提出任何反对意见。根据最高院的相关规定，当事人超出异议期限向法院起诉的，法院不应予以支持。即便原告对合同解除有异议也应当依据合同法96条规定，向法院或仲裁机构提起确认之诉，但原告也并没有向法院起诉确认被告朱志权的解除合同无效；3、假使被告存在违约，原告诉请的违约金也没有事实和法律依据。鉴于原告已经与朱志权解除了房屋租赁关系，合同法97条规定，合同解除后合同尚未履行的终止履行，原告并没有产生任何损失，至于原告于2017年1月13日就240平方米与朱志权重新签订租赁协议，无论从合同签订时间、租赁面积以及合同当事人都与2013年10月28日签订的合同无关，是原告自愿以合同约定价格向朱志权重新租赁240平方米用于餐饮经营。合同法113条规定损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，故原告应当举证证明被告首先存在违约，其次给其造成损失，且该损失实际发生。
反诉原告王剑、方雪丽向本院提出诉讼请求：1、被反诉人向反诉人返还保证金10万元；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案租赁合同已由房屋产权人朱志权与反诉原告达成解除协议，反诉被告应将反诉原告缴纳的保证金10万元予以退还。
反诉被告谢彬辩称，1、反诉原告所提供的租赁合同中朱志权的签名是伪造的，从字迹结构明显与朱志权其他签名不同，且在2013年原告与房屋产权人签订租赁合同，出租方是三个人，三个人都在合同上签字，为何反诉原告提供的转租合同中只有朱志权一人签字；2、诉争的租赁合同是谢彬与反诉人方雪丽和王剑之间签订的，合同中关于违约条款的约定没有违反合同约定，且是双方真实意思表示，双方应当按照合同法诚实信用原则履行；3、根据合同相对性原则，次承租人方雪丽、王剑与朱志权之间并没有直接法律关系，所签订的房屋租赁合同对原告没有约束力；4、根据租赁合同第四条第一、二款，以及合同第十二条第三款约定，若反诉人提前解除合同擅自退租的，被反诉人有权不退还保证金，同时反诉人要承担违约责任，支付被反诉人剩余租赁期限30%的违约金。反诉人提供的租赁合同中出租方包括朱志权，即使朱志权的签字是真实的，谢彬与王剑签订合同上的字迹也是后来朱志权签上去的，当时签订合同时签字只有谢彬与王剑的签字。这份合同不能约束谢彬，也不能剥夺其对王剑主张违约金责任的权利。
本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，朱志权、黄传勇、施亮（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于芜湖美食街**号楼商业用房*、*层（建筑面积约1100平方米）出租给乙方，租赁期限2014年1月10日起至2026年1月10日止，前三年租金100万元/年，后九年每年按上年度租金递增5%，乙方有权将部分租赁场所转租给他人从事餐饮。2013年10月21日，朱志权向原告出具委托书，内容为“在朱志权承租给谢彬的合同基础上，谢彬可自行将剩余面积租给他人经营”。
2013年10月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于芜湖美食街**号楼商业用房**层（建筑面积约***平方米）出租给乙方用于经营餐饮（酱味观）；租赁期限2014年1月10日起至2026年1月10日止，前三年租金76.8万元/年，后九年每年增长5%，租金年付，先付后用，于每年12月10日前付清当年租金；乙方应于签订合同之日向甲方支付保证金10万元，乙方提前解除合同的，保证金不予退还；租赁期间，甲乙双方协商一致，书面变更或解除合同，互不承担违约责任；租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同剩余租赁期限总租金的30%向甲方支付违约金。2014年3月18日，原告（甲方）与被告王剑（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将租赁房屋**层建筑面积100平方米转租给乙方，其中60平方米按照80元/平方米/月计算租金，40平方米无偿使用，租期12年，前三年5.76万元/年，后九年每年增长5%，双方协商付款日期提前三个月付清，乙方必须于每年10月10日前一次性付清一年全部租金。合同签订后，被告向原告支付保证金10万元。被告已支付原告2017年1月10日之前的租金。
2016年10月，被告向原告提出提前解除合同。2016年10月26日，原告向朱志权、黄传勇、施亮出具书面《提前退租通知书》，内容为“因**层次承租人（酱味观）经营困难与我方解除转租合同，将其承租的800平方米退还我方，导致我方无法独自承担高额租金需提前退租，我方按合同约定提前三个月通知你方，请你方依照合同准备交接房屋、并对保证金、承租期间的租金及水、电等费用及时进行结算”。期间，原告与被告王剑微信聊天，原告让被告王剑找朱志权谈一下。2016年11月26日，被告王剑向原告发微信，告知原告其与朱志权协商结果：“到期不再承租，为了给予招商时间，延期两个月至2017年3月10日，这两个月的租金直接汇给朱志权，如原告有异议，请今明两天通知其和朱志权”。原告微信回复被告王剑“主动权还在朱志权那里”。
2016年12月10日，朱志权（甲方）与被告王剑、方雪丽（乙方）签订《解除房屋租赁协议书》，约定：甲、乙双方一致同意《租赁合同》于2017年3月10日予以解除，甲方于2016年11月28日收到乙方支付的2017年1月10日至2017年3月10日两个月租金14万元，乙方应于2017年3月10日前搬离租赁房屋。
2017年1月13日，朱志权（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，双方对租赁面积和租赁标准予以调整，租赁面积由1100平方米变更为240平方米，租金由183120元/年（原合同2017年标准）调整为2017年1月11日至2020年1月10日为30万元/年，2020年1月11至2023年1月10日为33万元/年，2023年1月11至2026年1月10日为34万元/年。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点一是朱志权是否是涉案房屋的共同出租方。其一，朱志权作为涉案房屋产权人之一与原告签订合同时，将包括涉案房屋在内的面积整体出租给原告，合同约定原告享有转租的权利，且朱志权在合同签订前另行出具委托书给原告，明确了原告享有其产权部分的转租权，那么朱志权在被告持有的原告与被告签订的转租合同上签字，系重复行使出租权，朱志权该行为系无效行为。其二，被告在与原告签订转租合同时，了解房屋产权情况，明确知道原告非产权人，以此可以推测出朱志权在被告持有的合同上签字，也仅能证明原告的转租行为是经朱志权认可的，转租房屋无产权纠纷。其三，原、被告签订合同后，保证金、租金的缴纳，被告均履行给原告，与被告陈述合同中约定租金打入指定即原告账户的事实不符，涉案合同的实际履行相对方为原告与被告。综上，涉案合同相对方为原告与两被告，朱志权不是涉案合同相对方。本案争议焦点二是两被告提前退租与产权人朱志权协商一致是否对原告构成违约，是否应当承担违约责任。其一，从原告向房屋产权人发出书面《提前退租通知书》可以看出，两被告于2016年10月向原告提出提前退租，期间原告让被告王剑与朱志权协商。2016年11月26日，被告王剑将其与朱志权协商一致的结果告知原告，并给予原告提出异议的期限，原告回复被告王剑“主动权在朱志权那里”，其后也未提出异议，视为原告认可被告王剑与朱志权的协商结果，也就是视为原、被告对双方解除合同协商一致。其二，原告与房屋产权人的租赁合同中约定，原告有权提前三个月无条件退租，且不视为违约，无需承担违约责任。因此，原告与被告转租合同的解除，并不必然影响原告与房屋产权人之间租赁合同的履行，原、被告转租合同解除后，原告与房屋产权人协商减少租赁面积、租金标准调整系原告自愿行为，被告解除转租合同与原告租金调整并无必然联系。综上，被告并非擅自退租，故对原告要求被告按照合同约定支付违约金2667546.3元，不符合合同约定，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。根据原、被告合同约定，被告应向原告缴纳保证金10万元，以保证全面履行合同义务，被告提前退租的，保证金不予退还，反诉原告要求反诉被告退还保证金10万元，不符合双方合同约定，故对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款规定，判决如下：
一、驳回原告谢彬的诉讼请求；
二、驳回反诉原告王剑、方雪丽的诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取14070元，由原告谢彬承担；反诉案件受理费减半收取1150元，由反诉原告王剑、方雪丽承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 赵 凌
二〇一七年六月十九日
书记员 苏文可
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。