黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0111民初222号原告：王超雨，男，1978年9月2日出生，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江千水律师事务所律师。被告：黑龙江迅成房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区萧乡明珠小区12号楼。法定代表人：欧阳新海，职务董事长。第三人：黑龙江森工小额贷款有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区芦家街81号。法定代表人：马明河，职务董事长。委托诉讼代理人：孙雪峰，男，该公司职工。委托诉讼代理人：何启卉，女，该公司职工。原告王超雨与被告黑龙江迅成房地产开发集团有限公司（以下简称讯成地产公司）、第三人黑龙江森工小额贷款有限责任公司（以下简称森工贷款公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月30日公开开庭进行了审理，原告王超雨委托诉讼代理人张丽娟、第三人森工贷款公司委托诉讼代理人孙雪峰、何启卉到庭参加诉讼。被告讯成地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超雨向本院提出诉讼请求：1、确认王超雨与讯成地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，房屋产权归王超雨所有；2、确认讯成地产公司与森工贷款公司用于抵押贷款联机备案的商品房买卖合同无效；3、判决讯成地产公司协助王超雨办理产权登记手续。事实和理由：2013年5月1日，王超雨从讯成地产公司购买位于呼兰区××心城东小区××楼××单元××室面积105.45平方米的楼房一套。并于同年2月17日办理了进户手续，交纳了所有费用，居住至今。现据调查，该套楼房被讯成地产公司抵押给森工贷款公司用于贷款，并在房产部门办理了商品房买卖合同的联机备案手续，侵害了王超雨的合法权益，故王超雨诉至法院，请求法院依法判决。第三人森工贷款公司辩称：1、王超雨当庭增加诉讼请求不符合法律规定，王超雨应该提交增加诉讼请求申请书并由法院送达各方当事人，举证期间也应当延长。讯成地产公司未出庭，王超雨当庭增加诉讼请求侵害了当事人的合法权益，其请求应予驳回。2、针对王超雨的第一项诉讼请求。判断合同是否无效，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”讯成地产公司与森工贷款公司签订的商品房买卖合同不存在无效情形，王超雨的请求不应予以支持。针对张超雨的第二项诉讼请求，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该司法解释没有认定签订借款合同同时签订的买卖合同是无效合同，而是认定为有效合同。如果是无效合同，应当按《中华人民共和国合同法》第五十八条处理，而不是出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。这一规定，肯定了签订的房屋买卖合同是一种非典型担保合同，最高人民法院定义为“让与担保”，房屋买卖合同是有效的，故王超雨的第二项诉讼请求没有法律依据，应当不予支持。针对第三项诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释三》第二十一条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”物权的设立、变更、转让和消灭，应当属于行政机关的行政行为，而不是民事行为，人民法院民事审判无权在行政机关没有颁发不动产登记证书的情况下，确认该房屋的所有权归原告所有。故第三项请求也应当依法驳回。被告讯成地产公司未作答辩。王超雨围绕诉讼请求依法提交证据。王超雨提交的供求世界报纸一份、讯成地产公司开具的收据三份、个人购房借款及担保合同一份、2016年2月17日收据十四份、2017年1月9日收据二份、银行还款凭证二十四份能够证明张超雨购买呼兰区南通心城东小区10号楼1单元2001室楼房并办理入户手续后居住至今的事实，上述证据客观、有效，本院予以认定。本院认定事实如下：2013年5月1日，王超雨从讯成地产公司购买了位于呼兰区××心城东小区××楼××单元××室面积105.45平方米的楼房一套。并于当天支付给讯成地产公司购房款现金52,914元，于2013年5月2日、2014年2月26日分别支付11万元、17万元购房款。2014年3月13日，王超雨与龙江银行股份有限公司利民支行签订了个人购房借款及担保合同，合同载明：“第一条：贷款人：（抵押权人）：龙江银行股份有限公司利民支行。借款人：王超雨。保证人：黑龙江省讯成房地产开发集团有限公司。第二条：借款人拟从黑龙江省讯成房地产开发集团有限公司处购买呼兰区建设南路南师专路西南通心城东小区10-1-20-1，建筑面积106.73㎡，购置价554,996元，借款人向贷款人申请个人贷款用于支付该购房款。第三条：贷款金额220,000元。”2015年8月6日、8月10日王超雨在《供求世界》上刊登“本人王超雨，购买南通心城东小区xx号楼，xx单元xx，总楼款580,000元，购房合同及发票凭证丢失”声明。2016年2月17日王超雨办理了入户手续，并交纳包烧费、电梯费等费用后居住至今。现该套楼房被讯成地产公司抵押给森工贷款公司用于贷款，并在房产部门办理了商品房买卖合同的联机备案手续。森工公司庭审时并未提交联机备案的商品房买卖合同，抵押时间不明。本院认为，王超雨虽未提交其与讯成地产公司间的购房合同，但通过讯成房产给王超雨出具的收据及个人购房借款及担保合同可知，王超雨为实现购房合同目的陆续支付给讯成地产公司三笔购房款，并从龙江银行股份有限公司贷款22万元，已经履行了给付全部购房款的义务。王超雨办理了入户手续，缴纳了包烧费、电费等费用，并实际占有该房屋至今。结合《供求世界》报纸上刊登“丢失购买南通心城东小区xx号楼xx单元xx室购房合同及发票凭证丢失”的声明均可证实王超雨与讯成地产公司房屋买卖合同关系成立，不存在违反法律禁止性规定的情形。张超雨提交的证据充分，主张于法有据，故请求法院确认王超雨与讯成地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以支持；王超雨请求法院确认讯成地产公司与森工贷款公司之间用于抵押贷款联机备案的商品房买卖合同无效，无事实及法律依据，不予支持；森工贷款公司抗辩房屋尚未取得产权，不能确认所有权的观点，符合法律规定，本院予以采纳；讯成地产公司虽然与森工贷款公司签订了联机备案商品房买卖合同，但王超雨购买房屋是以居住为目的，并支付了全部购房款，森工贷款公司的抵押权不能对抗买受人王超雨享有的权利，讯成地产公司应当协助王超雨办理产权登记手续。综上所述，王超雨的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第一条、第十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王超雨与被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司签订的关于呼兰区南通心城东小区xx号楼xx单元xx室楼房买卖合同合法有效，被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王超雨办理哈尔滨市呼兰区南通心城东小区10号楼1单元2001室产权登记手续。二、驳回原告王超雨其他的诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  王春蚕二〇一八年三月二十七日书记员  赵弘扬