河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二七民二初字第855号
原告马欣，女，汉族，1990年2月18日生。
委托代理人贾天金、贾其峰，均系河南国基律师事务所律师。
被告郑州岚韵化妆品有限公司，住所地郑州市二七区铭功路太康路华润大厦2607室。
法定代表人刘丹，该公司经理。
委托代理人张风玲，河南信行律师事务所律师。
被告刘丹，女，汉族，1989年7月23日生。
委托代理人张风玲，河南信行律师事务所律师。
被告白利君，女，回族，1964年4月15日生。
委托代理人张风玲，河南信行律师事务所律师。
被告李龙飞，男，汉族，1988年7月2日生。
委托代理人张风玲，河南信行律师事务所律师。
原告马欣诉被告郑州岚韵化妆品有限公司、刘丹、白利君、李龙飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马欣的委托代理人贾天金，被告郑州岚韵化妆品有限公司、刘丹、白利君、李龙飞委托代理人张风玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马欣诉称：2014年6月，经华润置地（郑州）有限公司售楼部介绍，原被告协商达成口头协议：由原告购买位于郑州市铭功路与太康路口华润大厦26层共计2250.33平方米的写字楼，由被告承租6年，用于商业使用。原告遂与华润置地（郑州）有限公司签订《商品房买卖合同》，支付了购房款。2014年6月30日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告及刘丹、白利君、李龙飞（刘丹的丈夫）共同将1100132元（其中20万元系租房押金）的首期租赁费直接支付至华润公司，冲抵了原告的部分购房款。此后，被告接收承租房屋进入装修。但是被告在装修期间，突然于2014年12月份明确告知原告，不再继续履行租赁合同，且到期的租赁费不再支付，并起草了一份《终止合同协议书》让原告签字。原告对此大为不解，难以接受，但是原告又不得不接受这一现实。为此，原告与被告多次协商谈判，并依法向被告送达了《解除合同通知书》。综上所述，被告无视合同的严肃性，擅自单方解除合同，其行为已构成严重违约，损害了原告的合法利益。为此，特诉至贵院请依法裁决。要求：1、确认原被告之间的《房屋租赁合同》解除；2、被告支付违约金5000000元；3、被告支付2015年2月1日至2015年2月11日期间的租金884000元；4、被告支付清理费用400000元；5、被告刘丹、白利君、李龙飞对上述债务承担连带责任。
原告提交的证据有：1、房屋租赁合同一份；2、合同信息备案4份；3、情况说明一份；4、李龙飞代付款声明一份；5、白利君代付款声明一份；6、终止合同协议书一份；7、录音光盘一份；8、解除合同通知书一份；9、视频一份（2015年2月11日）；10、施工工资单；11、照片；12、身份证、公司营业执照；13、2015年3、4月视频资料；14、证人田青证言。
被告郑州岚韵化妆品有限公司、刘丹、白利君、李龙飞辩称：一、刘丹、白利君、李龙飞三名自然人不是本案的适格被告。1、三名自然人被告不是房屋租赁合同的主体。本案是房屋租赁合同纠纷，依据房屋租赁合同，出租方是原告，承租方是郑州岚韵化妆品有限公司。根据合同的相对性原则，三名自然人不是合同的主体，不是合同的相对人，不承担合同的权利义务，当然不是本案适格的被告。2、代付款行为不能认定为租赁合同的相对人。岚韵公司设立期间，需要租赁经营用房，刘丹作为发起人负责筹集资金。租赁合同签订时，为了支付租金及押金，刘丹先用自己的钱以及借白利君、李龙飞的钱，共计1100132万元。本来这笔钱应该支付给出租方原告，但经双方协商由刘丹将钱直接打给华润公司，代原告支付了部分购房款，原告给刘丹出具收到租金及押金的收条。以此证明，租赁关系是原告和刘丹，与白利君、李龙飞无关。白利君与李龙飞开始是与刘丹发生的借贷关系，关于借款金额的支付双方同意向第三方支付。因此，因借贷关系而发生的向第三方支付，并不当然认定是租赁合同的当事人。3、郑州岚韵化妆品有限公司是本案适合的被告。根据《公司法》司法解释三第三条第一款规定：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案的房屋租赁合同是以设立中岚韵公司的名义签订的，公司成立后，原告要求公司承担责任，岚韵公司遂加盖公司印章予以确认。公司的注册地也是本案租赁的房屋，也证明该租赁房屋是为公司经营而租。原告发的解除合同通知也是针对岚韵公司，证明本案房屋租赁合同的承租人是郑州岚韵化妆品有限公司，原告对此也是认可的。所以，郑州岚韵化妆品有限公司才是本案适格的、唯一的被告。二、违约金5000000元过高，应于减少。《合同法》解释二第二十九条规定，违约金过高，可以请求减少。违约金的高低以实际损失为界，超过实际损失的30%就可认定过高。而原告没有实际损失，所以，5000000元的违约金不应得到支持。三、原告诉请的2月1日至2月11日期间的租金，被告不予承担。正如原告诉状中陈述，岚韵公司已于2014年12月份明确告知原告不再继续履行租赁合同，且到期的租赁费不再支付。房屋也已交还给原告。退租之后所产生的租金，承租人不应再承担。四、岚韵公司愿意清理现场，不应承担400000元清理费。岚韵公司退租后，曾租车去清理现场拉东西，大厦物业不让拉，说是业主交代不让拉，所以没拉成。不是岚韵公司不清理，是原告不配合。综上，答辩要求：1、驳回原告对刘丹、白利君、李龙飞三名被告的起诉。2、郑州岚韵化妆品有限公司同意与原告解除房屋租赁合同。3、减少原告关于500万元违约金的诉请，减少至以实际损失为准。4、驳回原告关于2015年2月1日至2月11日期间的租金的诉请。5、岚韵公司愿意清理现场，不支付40万元清理费。
被告郑州岚韵化妆品有限公司、刘丹、白利君、李龙飞提交的证据有：1、2014年6月30日收条一份；2、借据三份；3、收条一份；4、收据一份。
经庭审质证，四被告对原告提交的1、2号证据的真实性无异议，但认为承租人是被告郑州岚韵化妆品有限公司与被告刘丹、白利君、李龙飞没有关系，且合同备案信息不能证明原告购买了四套房屋。3号证据与事实不符，与本案无关，且房屋的承租方是被告郑州岚韵化妆品有限公司。4、5号证据不是被告李龙飞、白利君所签订，且人身关系不能认定与公司有关。6号证据无异议。7号证据是因物业公司管理太严，刘丹无法继续投资。8号证据没有被告的签字，事实上说过解除，但关于清理和违约金没有说。9号证据恰恰证明原告的父亲给被告刘丹送解除合同通知，但被告刘丹一直要一起去物业公司说清除垃圾的事情。10号证据真实性无法核实，不符合发工资程序。11号证据真实性无异议，但是不知道何时照的，这是现在的现状，不是清理过的现状。12号证据无异议。13号证据该份证明不能证明清理前后有变化，且时间不确定。14号证据不真实，证明是虚假。对被告提交的证据，原告对1号证据有异议，真实性无法确认，但原告确实收到被告的房屋押金和租赁费用，该份证据恰恰证明被告的家庭财产与公司财产混同。2号证据是伪造的。3号证据无异议。4号证据与本案无关。
本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的1、2、6、12号证据，四被告对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，原告提交的3号证据，能够证明原告与被告郑州岚韵化妆品有限公司签订租赁合同的过程，本院予以认定，原告提交的4、5号证据，能够证明被告李龙飞、被告白利君代原告支付购房款以抵被告郑州岚韵化妆品有限公司租金的事实，真实性本院予以认定，但该证据不能证明被告的家庭财产与公司财产混同。原告提交的7、8、9号证据能够证明被告郑州岚韵化妆品有限公司违约，原告送达解除合同通知书的事实，本院予以认定。原告提交的10-14号证据，不足以证明原告支付清理费的事实，本院不予认定。四被告提交的1号证据，原告虽有异议，但未提交足以反驳的证据予以证明，本院予以认定。四被告提交的2、4号证据，与本案无关，本院不予认定。四被告提交的3号证据，原告无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据，本院认证后确认如下案件事实：被告刘丹系被告郑州岚韵化妆品有限公司的法定代表人。原告于2014年6月30日购买了郑州市二七区铭功路东、西太康路南万象城购物中心（一期）和华润大厦号楼26层2601、2602、2603、2604号房屋。当日，原告与被告郑州岚韵化妆品有限公司签订房屋租赁合同一份，约定原告将其位于郑州市铭功路太康路交叉口向南200米的房屋华润大厦26层整层2601、2602、2603、2604号房屋出租给被告郑州岚韵化妆品有限公司作为商业使用，建筑面积共计2250.33平方米。租赁期限自2014年8月1日到2020年7月31日。其中，2014年8月1日至2016年7月31日的租金每月每平方米100元，每半年期支付一次，租金225033元，逾期超过30日后不交租金，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知送达之日起10日内按照双方约定的赔偿金额5000000元向原告支付违约金，2014年8月1日至2014年9月30日为免租期，原告同意免除这两个月的房租及物业费，被告应于当日交付首期租金2014年8月1日至2015年1月3日租金900132元。在租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前两个月通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，若双方不能达成一致，则本合同继续有效，任何一方擅自终止合同则视为违约，双方约定的赔偿金额为5000000元。合同签订当日，被告李龙飞代原告支付房款80132元，被告白利君代原告支付房款920000元，及被告刘丹又支付的款项，当时，原告出具收条一份，内容是：“今收到刘丹房屋押金200000元及房屋租赁费900132元。”即上述费用包括押金200000元和2014年8月1日至2015年1月31日的租金900132元。后被告郑州岚韵化妆品有限公司不愿再承租，双方遂发生纠纷。2015年2月11日，原告向被告郑州市岚韵化妆品有限公司发出解除合同通知，称被告郑州岚韵化妆品有限公司未按照合同约定支付房租及办理装修手续，已严重违约，致使合同目的无法实现。特通知解除合同，并清理建筑垃圾及附属设施至合同履行前的状态，否则原告另行聘请相关公司清理，产生的费用由被告郑州市岚韵化妆品有限公司承担，并按合同约定承担违约责任。现原告认为，原告已经向被告送达了解除合同通知书，双方的合同已经解除，被告应支付原告自2015年2月1日至2015年2月11日期间租金，支付清理费和违约金，依据上述理由，原告诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告将购买的位于郑州市二七区铭功路东太康路南万象城购物中心（一期）和华润大厦号楼26层2601、2602、2603、2604号房屋出租给被告郑州岚韵化妆品有限公司，被告郑州岚韵化妆品有限公司应按约定履行合同义务并按期支付租金。合同签订后，原告依约将房屋交与被告郑州岚韵化妆品有限公司使用，但被告郑州岚韵化妆品有限公司在2014年12月向原告提出不再履行合同，根据双方在合同中约定，被告郑州岚韵化妆品有限公司的行为已经构成违约。2015年2月11日，原告向被告郑州岚韵化妆品有限公司发出解除合同通知，被告郑州岚韵化妆品有限公司同意解除合同，故原告与被告郑州岚韵化妆品有限公司的合同已于2015年2月11日解除，故现原告要求确认其与被告郑州岚韵化妆品有限公司签订的房屋租赁合同解除的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告郑州岚韵化妆品有限公司支付2015年2月1日至2015年2月11日期间的租金82512元，合法有据，本院予以支持。原告要求超过该部分的请求，本院不予支持。关于双方约定的违约金5000000元的问题，该约定过高，因违约金以实际损失为依据，原告的实际损失本院酌定为两个月的租金即为450066元。原告要求超过该部分的请求，本院不予支持。原告要求被告郑州岚韵化妆品有限公司支付清理费，原告仅提交田青的证言和录音视频资料予以证明，证据不充分，本院不予支持。因被告刘丹系被告郑州岚韵化妆品有限公司的法定代表人，其行为系职务行为，原告要求被告刘丹承担责任，本院不予支持。从合同签订和双方履行来看，原告是与被告郑州岚韵化妆品有限公司签订合同，且原告也是向被告郑州岚韵化妆品有限公司发出解除合同通知，原告要求被告李龙飞、被告白利君承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告马欣与被告郑州岚韵化妆品有限公司于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》已于2015年2月11日解除。
二、被告郑州岚韵化妆品有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马欣2015年2月1日至2015年2月11日的租金82512元。
三、被告郑州岚韵化妆品有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马欣违约金450066元。
四、驳回原告马欣对被告刘丹的诉讼请求。
五、驳回原告马欣对被告白利君的诉讼请求。
六、驳回原告马欣对被告李龙飞的诉讼请求。
七、驳回原告马欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50218元，原告马欣负担45345元，被告郑州岚韵化妆品有限公司负担5873元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 王 迪
人民陪审员 苗富霞
人民陪审员 李红梅
二〇一五年六月十八日
书 记 员 张静静