山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1663号
原告山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人邵长忠，总经理。
委托代理人刘娟，女，该公司职工，住济南市。
被告崔秀梅，女，1977年1月23日生，汉族，无业，住淄博市
委托代理人胡志会，山东全正（临淄）律师事务所律师。
原告山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称亘富公司）与被告崔秀梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩晓爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告亘富公司法定代表人邵长忠的委托代理人刘娟，被告崔秀梅的委托代理人胡志会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告亘富公司诉称，原、被告于2009年3月28日签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告将位于鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室商品房出卖给被告，房屋总价款734469元。被告支付了294469元首�款后，其余房款440000元办理了银行按揭贷款。双方在合同中约定：若被告未能按期足额向银行还款，包括但不限于本金、利息、罚息、及其他相关费用（以下简称欠款），则被告应保证于原告要求返还该欠款之日起7日内将上述款项一次性全额偿还原告。逾期未偿还，应按照商品房总价款的日万分之五向原告支付违约金，同时原告有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，原告完全按照约定履行了义务，但被告未按照约定向贷款银行履行还款义务，导致贷款银行从原告账户中扣划本息累计145020.19元，给原告造成了经济损失。经原告多次催促，被告一直未能偿还欠款。基于被告的上述违约行为，原告向法院提起诉讼，请求判决解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》；判令被告立即返还给原告济南市市中区鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室商品房；判令被告向原告支付违约金234662元（截止至2014年6月3日）；判令被告偿还给原告贷款银行在原告帐户中扣划的本息145020.19元（暂计至2014年6月17日），并以该款为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。
被告崔秀梅辩称，原告要求的违约金数额过高；关于原告替我方还款的具体数额，请法院依法查清。
经审理查明，2009年3月28日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告崔秀梅购买原告开发的位于济南市市中区鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室房屋，房屋总价款为734469元；关于付款方式，原、被告约定被告交纳首付款294469元，余款440000元办理银行按揭贷款。在该合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……2.2关于担保责任的特别约定……（2）如买受人未能按期足额向银行还款，包括但不限于本金、利息、罚息及其他相关费用（以下简称欠款），则买受人应保证于出卖人要求其返还该欠款之日起7日内将上述款项一次性全额偿还给出卖人或银行。逾期未偿还，应按照商品房总价款的日万分之五向出卖人支付违约金。”后被告崔秀梅与中国建设银行股份有限公司济南泉城支行签订“个人住房（商业用房）借款合同”一份，由被告崔秀梅向中国建设银行股份有限公司济南泉城支行贷款440000元用于购买涉案房屋。2010年3月31日前，原告亘富公司将涉案房屋交付给被告崔秀梅。
原告主张已经代替被告向中国建设银行股份有限公司济南泉城支行偿还房屋贷款及利息共计145020.19元，分别为：2012年5月16日银行扣款15727.39元，2012年6月15日扣款5234.25元，2012年7月17日扣款5234.25元，2012年8月16�扣款5234.25元，2012年9月17日扣款5234.25元，2012年10月15日扣款5234.25元，2012年10月16日扣款56.55元，2012年11月15日扣款5234.25元，2012年12月17日扣款5234.25元，2013年1月16日扣款5234.25元，2013年1月23日扣款90.77元，2013年2月17日扣款5143.48元，2013年3月15日扣款5143.48元，2013年4月17日扣款5143.48元，2013年5月15日扣款5143.48元，2013年6月17日扣款5143.48元，2013年7月15日扣款5143.48元，2013年8月14日扣款5143.48元，2013年9月24日扣款5143.48元，2013年10月17日扣款5143.48元，2013年10月31日扣款13.89元，2013年11月15日扣款5143.48元，2013年12月17日扣款5143.48元，2014年1月16日扣款5143.45元，2014年2月18日扣款5143.48元，2014年3月13日扣款5143.48元，2014年4月22日扣款5143.48元，2014年5月13日扣款5143.48元，2014年6月17日扣款5143.48元。原告为此提供中国建设银行特种转账贷方凭证一宗及中国建设银行股份有限公司济南泉城支行于2013年1月30日出具给原告的“扣款说明”一份，扣款说明主要内容为：因崔秀梅自2012年3月16日开始拖欠房屋按揭贷款，经多次催收均未偿还；根据双方签订的合作协议，银行将依法追究原告的担保责任，并在相应时点在原告开立的保证金账户中扣除21082.77元用于归还崔秀梅的贷款欠款。被告自述确实未按期偿还银行贷款，对原告提交的上述证据及陈述的还款情况没有异议。
另查明，2007年6月19日，原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司济南泉城支行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》一份，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设的鲁能领秀城的商品房发放个人住房贷款，协议书第四条约定：“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证……”，第五条约定“甲方同�在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划”
原告主张其曾于2012年8月22日向被告邮寄催告函，催告被告收到函件7日内将银行扣收的截止至2012年6月30日的房屋贷款26195.89元及利息一次性偿还给原告，逾期将承担违约责任。该催告函因“拒收”于2012年8月25日被退回。被告对催告函真实性无异议，但辩称并未实际收到该函件，也早已不在函件注明的收件人处居住。
现原告主张被告逾期付款的行为已经达到合同约定的解除条件，因此要求解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，并要求被告将济南市市中区鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室房屋返还给原告。
原告主张因被告未按期足额偿还银行贷款本息，根据合同约定，要求被告按照房屋总价款日万分之五的比例支付违约金，因�告函要求原告于收到函件7日内偿还贷款本息，而该催告函于2012年8月25日因“拒收”被退回，因此违约金起算日应为2012年9月2日（自催告函退回之日起第8天起算），自此日起计算至2014年6月3日，共计639天，本案主张违约金共计234662元。被告认为原告主张的违约金数额过高，要求法院予以降低，对原告主张的起诉点，被告亦不予认可，主张并未收到催告函。
因被告逾期偿还银行贷款本息，原告要求被告偿还贷款银行从原告保证金账户中扣划的本息共计145020.19元，并要求被告以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2014年6月17日起至本判决生效之日止的利息。被告对此无异议。
上述事实，有济南市商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、特种转账贷方凭证、扣款通知、商品房销售贷款合作协议书、催告函及当事人的陈述等证据予以证实�
本院认为，根据我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订了关于济南市市中区鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室房屋的《济南市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，若买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。现根据银行出具的扣款通知及凭证，能够证实被告崔秀梅自2012年起就出现逾期偿还银行贷款的行为，且被告对未按期偿还银行贷款的事实亦无异议，因此被告崔秀梅的逾期付款行为已经构成了合同约定的解除条件，原告亘富公司据此要求解除与被告崔秀梅签订的房屋买卖合同并要求其返还房屋，事实清楚，理由正当，本院对此予以支持，原、被告于2009年3月28日签订的关于济南市市中区鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室房屋的《济南市商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除，被告崔秀梅应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空并交还给原告亘富公司。
因被告崔秀梅逾期偿还房屋贷款导致原告亘富公司代其偿还了一部分银行贷款本息，现原告亘富公司要求被告崔秀梅按照合同约定以总房款为基数、按照每日万分之五的标准支付违约金，但被告崔秀梅应自原告亘富公司要求其返还该欠款之日起7日内偿还，逾期不偿还才产生上述违约金，根据原告亘富公司提交的证据，原告亘富公司催告被告崔秀梅还款的催告函并未实际送达给被告，且函件退回原因仅注明“拒收”，不能证明被告崔秀梅存在本人恶意拒绝收取函件的情况，因此原告亘富公司要求自2012年9月2日起至2014年6月3日止计算违约金，不符合合�约定，本院对原告亘富公司的该项主张不予支持。
因被告崔秀梅未能按期偿还银行贷款，原告亘富公司代替崔秀梅向贷款银行偿还了贷款本息共计145020.19元，被告崔秀梅对此无异议。现原告亘富公司要求被告崔秀梅偿还上述贷款本息并支付利息损失，不违反法律规定，本院对此予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十六条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告山东鲁能亘富开发有限公司与被告崔秀梅于2009年3月28日签订的关于济南市市中区鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室房屋的《济南市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告崔秀梅于本判决生效之日起30日内将济南市市中区鲁能领秀城B地块12号楼2单元201室房屋腾空并交还原告山东鲁能亘富开发有限公司。
三、被告崔秀梅于本判决生效之日起10日内返还原告山东鲁能亘富开发有限公司代为偿还的购买涉案房屋产生的银行贷款本息145020.19元。
四、被告崔秀梅于本判决生效之日起10日内偿付原告山东鲁能亘富开发有限公司利息损失：以145020.19元为基数，自2014年6月17日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
五、驳回原告山东鲁能亘富开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6840元减半收取3420元，财产保全费5000元，由被告崔秀梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 韩晓爽
二〇一四年九月九日
代理书记员 王 麒