北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16576号
上诉人（原审原告）北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号汇源公寓K座6门212。
法定代表人郭文芝，董事长。
委托代理人南典祥，北京雍文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）靳照亮，男，1968年11月12日出生。
上诉人北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）因与上诉人靳照亮物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37589号民事判决，向法院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官高娜、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信和物业公司之委托代理人南典祥，上诉人靳照亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
信和物业公司在一审中诉称：靳照亮在2009年11月购买并入住北京市朝阳区×室，信和物业公司依据与北京北辰实业股份有限公司2007年8月29日签订的《北苑北辰居住区Ｃ4区前期物业服务合同》，为靳照亮提供物业服务。但靳照亮自2011年11月起未按约定支付物业费，经催要无果。现诉至法院要求：靳照亮支付信和物业公司2011年11月2日至2015年11月1日的物业管理费22309.44元及违约金3122.54元。
靳照亮在一审中辩称：不同意信和物业公司的诉讼请求。信和物业公司确实为小区提供了物业服务，这一事实靳照亮认可。但信和物业公司起诉状与事实不符，靳照亮是2009年入住的，此后两年都按时交了物业费，信和物业公司的服务并不到位，也没有按照规定进行相应的信息公示，靳照亮此前就表示过，如果信和物业公司列明服务清单和收费事项，靳照亮可以交费。信和物业公司没有按照前期合同的约定提供物业服务，就服务内容来说，设施完好率不达标，景观没有进行正常维护，公共秩序维护也不到位，小区的安全没有保障，靳照亮所在的×号楼楼门一直是敞开的，任何人都可以出入，停车管理混乱，消防设施维护不到位，存在安全隐患，住户的满意度远远达不到98%；就服务质量来说，小区里违章建筑众多，违反物业临时公约的行为比比皆是，信和物业公司没有起到相应作用，停车管理也很混乱，信和物业公司收了费根本不管小区内如何停车，消防设施安全隐患巨大，电梯运行和维护也存在问题。信和物业公司履行合同不到位，无权要求靳照亮支付全额的物业费，而且信和物业公司的服务行为存在纰漏，给靳照亮生活带来了不良影响和重大损失。信和物业公司利用公共空间的获利既没有公示也没有返还给业主，因为小区里物业服务差，导致小区房价比同区域其他小区房价平均低1000元以上，这些损失都是信和物业公司造成的。其他见书面答辩状。
一审法院审理查明：靳照亮系位于北京市朝阳区×号房屋业主，该房屋建筑面积162.51平方米。
2007年8月29日，信和物业公司（以前信和物业公司名称为北京北辰信和物业管理有限责任公司，后于2012年11月13日变更为信和物业公司）与北京北辰实业股份有限公司签订了《前期合同》，约定选聘信和物业公司为北苑北辰居住区Ｃ4区提供物业服务，物业费标准为人民币2.86元／平方米／月。后信和物业公司一直在该小区提供物业服务。
庭审中，信和物业公司表示，小区没有业主委员会，一直适用前期物业合同，双方的合同履行期限是业主委员会成立并签订物业服务合同止，现在仍然适用该前期合同。靳照亮房屋位于北京市朝阳区×号，建筑面积是162.51平方米，收费标准是2.86每月每平方米，除去第一次是一次性交纳一整年的费用以外，以后的收费周期都是半年，收费时间为上一期交费期满后的第一个月内，信和物业公司都是按照这个时间收的。靳照亮只交纳了两年的费用，自2011年11月2日这一收费周期开始就没有再交费了。违约金的计算，前期合同第十一章第三十条约定，违约金是日万分之八，信和物业公司主张的是按照日万分之二点一计算的。靳照亮表示，确实一直没有成立业主委员会。房屋地址和建筑面积属实。房屋是靳照亮个人所有，现在也是靳照亮在居住。房屋是2009年入住的，开始两年的费用都是按时交的，后来因为信和物业公司的服务太差，也不能按照靳照亮的要求提供服务清单和收费明细，所以靳照亮也就不交了。
庭审中，信和物业公司向法院提交了如下证据：1.前期合同；2.房屋交割通知单；3.欠费清单；4.企业变更（改制）登记（备案）申请书；5.收费通知单2张。靳照亮表示，1真实性无异议；2认可；3无异议；4真实性无异议；5没有见过。
庭审中，靳照亮向法院提交了如下证据：1.录像，内容就是信和物业公司的物业服务并不达标，存在严重问题；2.楼内小广告复印件。信和物业公司表示，1录像的内容是不是该小区、是不是靳照亮所在的楼无法确认，真实性、关联性、证明目的均不认可；2真实性、关联性、合法性均不认可。
审理中，法院前往诉争小区进行了现场勘验。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经法院现场勘验，发现诉争小区内确实存在一定的私搭乱建现象以及在住宅楼内经营公司的现象，对居民生活造成了一定影响，虽然上述问题系由部分缺乏素质的业主所引起，但信和物业公司对此亦应尽到能力范围内的管理职责，法院认为就上述问题的发生信和物业公司应适当承担一定的责任，减免靳照亮部分的物业费，具体减免金额比例由法院根据实际情况酌定，就靳照亮所提其他问题，尚未达到可以减免物业费的程度。综上，对信和物业公司要求物业费的诉讼请求，法院按95%的比例予以支持。就滞纳金的问题，考虑到上述因素，法院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、靳照亮于判决生效之日起十五日内给付北京信和物业管理有限责任公司物业费二万一千一百九十三元九角六分。二、驳回北京信和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
信和物业公司、靳照亮均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。信和物业公司的上诉事实与理由是：一、原判决认定事实不清。原判决认定事实的依据是“经本院现场勘验”，但物业公司没有见到原审法院应当将勘验情况和结果制作的笔录，自然也不存在物业公司在勘验笔录证据上的签名或盖章，也不存在本案当事人对勘验笔录证据的质证和发表辩论意见。原判决依据的“现场勘验”不符合民事诉讼法第八十条的规定。原判决认定“私搭乱建现象以及在住宅楼内经营公司的现象”等事实，并没有具体内容，事实不清。依据此事实不清的事实并且在与除靳照亮之外小区其他一千多户业主有利害关系的情况下，判决减少靳照亮的物业管理费，对该小区其他一千多户业主是不公平的。二、原判决严重违反法定程序。由于原判决依据的“现场勘验”应制作的笔录，物业公司没有看到，也不存在签名或盖章以及没有对应当签字或盖章的勘验笔录证据进行质证、辩论，客观上造成剥夺了信和物业公司对勘验笔录证据的辩论权利。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十五条的有关规定，原判决严重违反法定程序。故上诉请求：判令撤销一审判决，将本案发回重审。
靳照亮在二审中辩称：小区有办公的，楼里有公司贴广告的，信和物业公司可以对公司提起诉讼，其没有尽到责任。私搭乱建一开始确实是制止了，后来还有继续私搭乱建的，信和物业公司没有在拉材料的时候就制止，没有采取断水断电措施，没有尽到管理职责。合同里明确写了要进行封闭管理，但是信和物业公司并没有履行。在勘验时信和物业公司、律师、业主和法官都在场，是大家都认定的事实。靳照亮的上诉事实和理由是：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。一审判决认定了信和物业公司有服务瑕疵并承担一定责任，但承担责任的比例过轻，明显有失公平。信和物业有司存在诸多明显违反北京市居住小区物业管理服务标准、《前期物业合同》以及《北苑北辰居住区C4临时管理规约》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，没有尽到管理职责。二、一审判决程序及判决存在瑕疵。1.一审法院未给予靳照亮足够的时间应诉。2.一审判决审查证据不全面。3.一审法院判决中对现场勘验的内容认定不全面。4.由于信和物业公司的违约行为，致使小区的物业管理极其混乱，给小区带来了极其恶劣的影响。5.一审判决由靳照亮承担案件受理费显然是颠倒黑白，是完全错误的。6.一审判决判定信和物业公司承担部分违约责任，减免靳照亮部分物业费，但是靳照亮2010年及2011年的物业费并未判令信和物业公司按比例退还。三、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。故上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决信和物业公司减收50%的物业服务费；2.请求判令信和物业公司承担一、二审所有的诉讼费。另外增加一点，如果对方无法完全履行合同，就解除合同。如果继续履行，对方提供了什么服务靳照亮就交什么钱。
信和物业公司在二审中辩称：关于物业费减收要有减收的事实。对方主张物业公司没有提供物业服务项目和服务标准，这是在建委网上公开的，对方陈述的事实并不存在。
本院在二审期间依法补充查明以下事实：靳照亮提供一份小区环境的视频资料并申请证人范×出庭作证，意在证明信和物业公司的服务没有达到物业合同及临时公约的标准；信和物业公司认为视频资料及范×证言的内容不能证明对方的证明目的，小区按照规划是开放性管理，实际是封闭管理，电梯里面的广告按照规定非常少，电梯里的广告信和物业公司收了相关的广告费，广告费用于小区建设。私搭乱建有这个情况，信和物业公司进行了制止。信和物业公司提供了通知函（复印件）及申请证人于×出庭作证，证明私搭乱建时给业主发了整改通知；靳照亮称这些都是复印件，无法确认，对于×的证言不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人庭审陈述、相关书证等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方的争议焦点为信和物业公司的服务质量问题。经审查，一审法院的勘验笔录程序合法，并无不当，对于信和物业公司主张的勘验笔录违法、事实认定不清的理由，本院不予采纳。关于靳照亮主张的一审程序问题，经本院审查，一审法院给予其的应诉时间及对证据的审查均符合法律规定，并无不当。靳照亮主张信和物业公司提供的物业服务存在着停车、电梯运营等诸多不符合合同约定的问题，综合本案证据，诉争小区的物业服务确实存在着瑕疵，一审法院根据本案实际情况，对于信和物业公司主张的滞纳金不予支持并酌减相应的物业费，系自由裁量权的正当行使，并无不当。关于靳照亮主张的退还2010年、2011年的部分物业费及物业服务合同的解除问题，不属于本案处理范围，诉讼费用由本院依法确定。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费218元，由靳照亮负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费425元，由北京信和物业管理有限责任公司负担375元（已交纳）；由靳照亮负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 高 娜
代理审判员 赵 纳
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 胡震霄