上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0113执异83号
案外人蔡某某，女，1972年7月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人赵强，上海中沃律师事务所律师。
申请执行人王国军，男，1978年10月25日出生，汉族，户籍地河南省。
被执行人郑秀珍，女，1962年6月2日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
被执行人李华丹，男，1957年8月30日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
本院在执行申请执行人王国军与被执行人郑秀珍、李华丹公证债权文书纠纷一案中，案外人蔡某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人蔡某某称，2013年7月20日案外人与被执行人李华丹签订《动迁房预售预购合同》一份，约定李华丹将上海市浦东新区海纳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给案外人，总房价款为人民币108万元(以下币种均为人民币)，合同签订当日案外人即向李华丹支付了第一笔购房款88万元，李华丹将系争房屋的钥匙、门禁卡、新建住宅质量保证书、业主手册、新建住宅使用说明书等材料交给案外人完成交房手续，系争房屋至今由案外人占有使用；2014年8月9日案外人支付2万元供李华丹办理系争房屋的产权证(由房产中介业务人员胡宗宝代收)，根据合同约定李华丹将办好的产权证交给案外人保某，同时案外人向李华丹支付了第二笔购房款10万元，尚余10万元双方约定待过户时支付；因系争房屋为动迁房，三年内不得过户转让，案外人只能等期满后再与李华丹办理过户手续，但期满后李华丹迟迟不予配合，案外人只能诉至浦东新区人民法院，此时才发现系争房屋已被本院查封，导致案外人的合法权益无法得到实现，故向本院提出书面异议，请求本院解除对系争房屋的查封。
案外人蔡某某为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2013年7月20日案外人与被执行人李华丹之间签订的《动迁房预售预购合同》一份，旨在证明被执行人李华丹已于2013年7月20日将系争房屋出售给案外人，约定房屋总价款为108万元，并约定了付款方式、交房时间等事项，交付标志为把钥匙和所有材料交付给案外人；2、上海市房地产权证，旨在证明李华丹已将系争房屋的产权证交付给案外人；3、上海市不动产登记簿，旨在证明系争房屋已被本院查封；4、李华丹分别于2013年7月20日、2014年8月9日出具的购房款收据及相应的银行凭证，2014年8月9日胡宗宝出具的收据，旨在证明案外人已向李华丹支付房款98万元，并支付2万元作为办理产权证的费用，由胡宗宝代办；5、李华丹交付给案外人的系争房屋钥匙及门禁卡照片、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书、业主手册、案外人与某某之间签订的房屋租赁合同、缴纳物业管理费及水电燃气费的发票，旨在证明李华丹已将系争房屋于2013年7月20日交付给案外人占有使用，案外人又某系争房屋出某给他人；6、民事起诉状及相应受理材料，旨在证明案外人已向浦东新区人民法院起诉，目前该案仍在审理之中。
本院经审查查明，系争房屋上海市海纳路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为被执行人李华丹，房屋性质为配套商品房，自2014年7月3日起3年内不得转让、抵押，房地产权证号为浦XXXXXXXXXX(2016年6月22日补发，原登记日：2014年7月3日，原房地产权证号：浦XXXXXXXXXX)。申请执行人王国军与被执行人李华丹之间系公证债权文书纠纷，2016年10月11日，上海市黄浦公证处出具(2016)沪黄证执行字第324号《执行证书》，明确申请执行人为王国军，被申请执行人郑秀珍、李华丹，执行标的为：本金共200万元整、利息按24%计算，为200万*24%/365*15=19,726元。后王国军持该执行证书向本院申请执行，本院于2016年10月21日以(2016)沪0113执5583号立案执行，被执行人郑秀珍、李华丹至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2016年12月6日查封了被执行人李华丹名下位于上海市海纳路XXX弄XXX号XXX室的房屋。
又查明，2013年7月20日案外人蔡某某(乙方)与被执行人李华丹(甲方)之间签订了《动迁房预售预购合同》，主要内容为：甲方将位于上海市浦东新区海纳路XXX弄XXX号XXX室的动迁房出售给乙方，房屋总价为108万元，就此约定了相应的付款方式，并约定甲方收到乙方支付房款88万元当日甲方将房屋交付给乙方(交付标志为把钥匙和所有材料交付给乙方)，在交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方。被执行人李华丹分别于2013年7月20日、2014年8月9日出具购房款收据，明确收到案外人用于购买上海市浦东新区海纳路XXX弄XXX号XXX室房屋的购房款88万元、10万元，共计98万元。2013年7月案外人与某某签订《房屋租赁合同》，明确约定案外人出某的房屋位于上海市海纳路XXX弄XXX号XXX室，租赁期限为2013年8月10日起至2016年8月9日止，每月租金为600元。
再查明，蔡某某已于2017年5月27日将剩余房价款10万元交至本院。
以上事实，有案外人蔡某某提交的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、动迁房预售预购合同、购房款收据、银行凭证、房屋租赁合同；本院调取的(2016)沪黄证执行字第324号《执行证书》，(2016)沪0113执5583号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，(2016)沪0113执5583号代管款收据等证据予以证明，本院对此予以确认。
本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院于2016年12月6日对系争房屋采取查封措施时，该房屋的权利人为被执行人李华丹，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人蔡某某购买并支付大部分房价款，且已实际占有该房屋，但因系争房屋性质及被本院查封的事实导致无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。案外人现已将剩余房价款交付本院，据此，本院应当依法作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人蔡某某提出的异议请求理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对上海市海纳路XXX弄XXX号XXX室房产的执行。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 李 洁
代理审判员 王丽辉
人民陪审员 郁 雯
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 陆 薇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。