黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第549号
上诉人（原审原告）哈尔滨永丰商贸有限公司，住所地哈尔滨市南岗区汉祥家园6号楼6号门市。
法定代表人刘凤茹，董事长。
委托代理人赵晓峰，住哈尔滨市南岗区，
委托代理人李久霖，黑龙江学楷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨现代房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区永和街80号。
法定代表人张凯，董事长。
委托代理人白凤东，住哈尔滨市南岗区。
原审第三人哈尔滨经典物业有限公司，住所地哈尔滨市南岗区黑山街66号。
法定代表人李东来，总经理。
委托代理人白凤东，住哈尔滨市南岗区。
上诉人哈尔滨永丰商贸有限公司（简称永丰公司）因与被上诉人哈尔滨现代房地产开发有限公司（简称现代公司），原审第三人哈尔滨经典物业有限公司（简称经典公司）履行合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人永丰公司的委托代理人赵晓峰、李久霖，被上诉人现代公司的委托代理人白凤东，原审第三人经典公司的委托代理人白凤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永丰公司原审诉称及请求：1999年11月21日，永丰公司与哈尔滨市兴市土地房屋开发有限公司（简称兴市公司）签订《拆迁协议书》，约定由永丰公司购买兴市公司所有的位于哈尔滨市汉祥街汉祥家园6号楼一、二层房产，总价款为252，718.40元。合同签订后，双方又口头约定将与上述房屋连体的负一层及6号楼8号车库一并出售永丰公司。2002年，兴市公司将哈尔滨市汉祥街汉祥家园6号楼负一层至二层的房屋及8号车库交付给永丰公司后。永丰公司于2001年向兴市公司支付房款196，667.28元。2012年10月22日，永丰公司又支付购房款330，000元。兴市公司已于2002年更名为现代公司，根据法律规定，现代公司应当承接兴市公司的权利义务，继续履行与永丰公司签订的协议。永丰公司已经实际占有和使用上述房屋多年，且已经按合同约定支付了购房款，存在事实上的房屋买卖关系并且已实际履行，永丰公司曾经多次找到现代公司要求办理该房屋的更名过户手续，但是现代公司均予以拒绝，故诉至法院，请求：现代公司继续履行房屋买卖合同并为永丰公司办理位于哈尔滨市汉祥街汉祥家园6号楼负一层至二层及8号车库的房屋更名过户手续，永丰公司按2001年的房产价格给付房款。
现代公司及经典公司原审辩称：关于拆迁补偿问题，同意按拆迁补偿合同执行。关于补偿合同约定的面积之外面积的买卖纠纷问题。现代公司认为永丰公司是在未与现代公司达成任何买卖协议的前提下，于2001年10月私自抢占了现房屋。在永丰公司抢占后，现代公司无数次与永丰公司协商并劝其迁出所占房屋，永丰公司以种种理由拒不迁出，既不交款也不签订商品房买卖合同，现代公司多次告知如不迁出将起诉。2012年8月，永丰公司恐其抢占房屋被收回才与现代公司协商增加房屋的购买事宜，现代公司召开了董事会，最终意见为该房既不能按现价出售也不能按原价出售，按折中价格计算，约435米乘以4，000元每平方米等于1，740，000元，抢占的车库使用面积37米，应为500，000元，另扣除安置补偿的房屋面积29米，按8，000元每平方米计算，为340，000元，再扣除拆迁补偿合同约定永丰公司购买的增加面积70平方米，每平方米按补偿合同约定，价格一层3，000元每平方米，二层2，800元每平方米，由于二层约定面积较少，统一按每平方米3，000元计算，为310，000元，永丰公司应交纳增加房款1，590，000元。另外永丰公司欠包烧费260，000元，现代公司同意折半计算，只收130，000元，永丰公司应交纳1，720，000元，现代公司即与永丰公司签订正式买卖合同并办理产权。永丰公司当时同意，但表示没有那么多钱，先交纳300，000元购房款，等筹集资金后一次性交纳。但到2014年5月份，永丰公司仍不交纳尾款。现代公司要求将永丰公司强占的房屋293平方米按现值约为2，050，000元和包烧费本金、滞纳金520，000元、车位600，000元，共计3，170，000元，扣除永丰公司先期缴纳的300，000元，还应交纳现代公司2，870，000元后，现代公司同意为永丰公司办理产权。
原审判决认定：1999年11月21日，永丰公司与兴市公司签订《拆迁补偿协议》一份，约定：兴市公司拆迁永丰公司位于南岗区汉祥街77号，使用面积20.20平方米，私建面积七折后使用面积9.49平方米房屋。2001年5月前，兴市公司为永丰公司在汉祥街安置使用面积29.69平方米门市房屋。兴市公司同意按当地门市房价格（一层3，000元／平方米，二层2，800元／平方米）出售给永丰公司使用面积70.31平方米门市房（1-2层）。兴市公司应收永丰公司购房款292，385.70元，扣除兴市公司应给永丰公司的拆迁补偿费46，667.28元后，永丰公司应向兴市公司交纳购房款252，718.42元。2001年，永丰公司入住了兴市公司开发的哈尔滨市南岗区汉祥街汉祥家园6号楼6号门市及汉祥家园车库一个。2002年，兴市公司更名为现代公司。2001年，永丰公司向兴市公司交纳购买门市款100，000元及车库款项50，000元，后又交纳购房款330，000元。经典公司系汉祥家园的物业公司。
原审判决认为：永丰公司与现代公司之间签订的《拆迁补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依据《拆迁补偿协议》，永丰公司回迁时，现代公司出售永丰公司的门市使用面积应为70.31平方米，安置给永丰公司的门市使用面积应为29.69平方米，系2001年房屋回迁时，永丰公司实际占用门市面积的一部分。现永丰公司要求现代公司协助办理哈尔滨汉祥街汉祥家园6号楼6号门市的更名过户手续，但未提供充分证据证明双方之间就汉祥家园6号楼6号门市整体存在买卖合同，故该诉讼请求本院不予支持。因争议车库在房产部门未查到房产备案登记，故关于争议车库的相关权利，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决：驳回原告哈尔滨永丰商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5，000元，由哈尔滨永丰商贸有限公司承担。
永丰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认为永丰公司未提供充分证据证明与现代公司之间就汉祥家园6号楼6号门市整体存在买卖关系错误。永丰公司与现代公司签订的《拆迁补偿协议》提及的安置买卖的门市即汉祥家园6号门市，永丰公司自2002年入住至今，原审判决已确认现代公司应收汉祥家园6号门市1-2层的购房款为292，385.70元，扣除拆迁补偿费46，667.28元，永丰公司需向现代公司交纳购房款252，718.42元，并确认永丰公司已经交纳购房款为430，000元、车库款50，000元，以上事实永丰公司和现代公司均认可。但是对于永丰公司多交的近180，000元购房款原审法院没有查清是永丰公司支付的哪个房产或者是哪个房产的哪个部分房款。永丰公司有充分的证据证明多支付的购房款就是购买6号门市负一层的购房款，永丰公司提交的证据已经足够形
成完整的证据链条，能够证明双方买卖的是6号门市整体。1、自2002年入住至今实际占有使用6号门市整体。2、永丰公司已经交纳了大部分购买6号门市的购房款，剩余的购房款在现代公司出具永丰公司已交纳购房款的正式税务发票后一次性交纳。3、永丰公司对于6号门市的整体进行了高档装修。4、占有使用房屋期间交纳了整个6号门市的各种费用，行使了管理房屋的权利。5、现代公司发给永丰公司的《通知》已经认可永丰公司购买6号门市整体的事实，只是在价格上存在争议。原审法院应当结合永丰公司提供的证据依法认定6号门市整体买卖的事实，而不是仅以未签订书面合同为由予以驳回。（二）原审法院适用法律错误。按照合同法第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。本案中，永丰公司履行了付款义务，现代公司接收了房款，双方虽然没有签订6号门市的整体出卖书面合同，但是依照法律规定，可知双方之间就汉祥家园6号楼6号门市整体存在买卖合同，合同已经成立并生效。（三）原审判决已经确认永丰公司向现代公司交纳了部分车库款，又以车库未办理房产登记备案为由，不予处理永丰公司对车库的相关请求错误。永丰公司要求办理产权的8号车库是真实存在的，小区业主已经办理了车库的产权，既然永丰公司已经交纳了车库款，现代公司又将车库交由永丰公司使用，说明双方就车库买卖事宜达成一致，双方就车库已经形成了买卖关系，现代公司办理车库的产权属于合同的义务。请求：撤销原审判决，依法改判支持永丰公司上诉人原审的诉讼请求，或者发回重审。
二审中，永丰公司举示汉祥小区业主方哲洙的车库产权证及白春林的车库产权证，意在证明：6号车库能办理产权登记。
经质证，现代公司及经典公司对永丰公司举示证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，认为规划范围内的车库可以办理产权登记，不属于规划范围私建的车库不能办理产权登记，6号车库属私建不能办理产权证。
本院认证意见为，永丰公司举示的车库产权证在原审庭审结束前已经客观存在，二审举示属于逾期提供，鉴于现代公司及经典公司对该证据的真实性不持有异议，对该证据的真实性予以确认
经审理查明：永丰公司与兴市公司签订的《拆迁协议》还约定兴市公司应收永丰公司购房款299，385.70元（一层90，785.7元，二层208，600元），新房进户时按实际测量面积为准。哈尔滨市南岗区汉祥街汉祥家园6号楼6号门市分为地上（含一、二层）和地下两部分。
2012年10月22日，经典公司出具《黑龙江省单位往来资金结算票据》记载：交款单位：赵晓峰；人民币：30万元整；交款事项：汉祥家园6号楼房款。原审庭审时，现代公司委托代理人承认经典公司将30万元交给现代公司，同时还承认另外收到3万元。
2014年5月6日，经典公司发出《通知》称：赵晓峰2001年汉祥家园拆迁补偿给你的房屋约20平方米，在此基础上你又购买了地上约90平方米，地下约140平方米。除去补偿你的面积，你实际购买了342平方米［（90平方米＋140平方米）×1.49］。你当时只交纳了10万元购房款，另外你同时购买了车库一个，使用面积37平方米，交纳了5万元。上述房产你一共交纳了15万元，使用至今已近13年。同时欠物业费、包烧费12万元（不含滞纳金）。根据上述事实，你欠公司房款按以下两个方式计算：（一）、按2001年房价计算：1、门市：342平方米×2，000元为68万元；2、车库：16万元；3、物业费、包烧费：12万元。三项合计96万元，扣除已交纳15万元，尚欠81万元。欠利息49万元（年息按0.05×81万元×12年），扣2012年交纳的房款30万元，总欠房款100万元。（二）按该房现值计算：1、门市：342平方米×8，000元为273万元；2、车库：60万元；3、物业费、包烧费：12万。共计345万元，扣除先期交纳的45万元，按折半计算，共欠款约150万元。
本院认为：永丰公司与现代公司签订的《拆迁协议》合法有效，双方均应履行合同项下义务。按照《拆迁协议》的约定，现代公司安置以及加上卖与永丰公司的房屋为汉祥家园6号楼一、二层房屋，永丰公司已经实际使用案涉房屋并交纳了约定的房款，虽然存在迟延交付房款的行为，但不构成根本违约，而且办理案涉房屋更名过户手续不存在法律和事实障碍，现代公司应履行协助永丰公司办理案涉房屋更名过户手续的合同义务。由于案涉房屋尚未办理登记手续，如出现案涉房屋登记面积与约定面积不符时，案涉房屋面积应按双方约定的以实际测量面积为准作为计算面积差的依据。
永丰公司虽然实际占有使用车库并交纳部分房款，但双方没有签订买卖合同，且双方对车库价格也未达成一致意见，故永丰公司与现代公司就车库问题达成协议后另行解决。永丰公司先后向现代公司交纳房款526，667.28元，但没有举示证据证明所交房款中是否包括汉祥家园6号楼6号门市地下室房款以及具体数额，双方也未签订买卖合同，故对永丰公司要求现代公司协助永丰公司办理汉祥家园6号楼6号门市地下室更名过户手续的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第808号民事判决；
二、本判决生效后三十日内，哈尔滨现代房地产开发有限公司协助哈尔滨永丰商贸有限公司办理位于哈尔滨市汉祥街汉祥家园6号楼一、二层房产的更名过户手续；
三、驳回哈尔滨永丰商贸有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费200元、保全费5，000元，由哈尔滨永丰商贸有限公司、哈尔滨现代房地产开发有限公司各负担2，600元。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 郎晓侠
审判员 李庆军
二〇一五年四月十六日
书记员 王帅英