江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第2068号
原告黄明凤。
委托代理人袁芳、俞明亮，江苏石立律师事务所律师。
被告范子坤。
委托代理人顾云霞、靳丰瑞，江苏锦登律师事务所律师。
第三人周永坤，系安阳木门厂业主。
原告黄明凤与被告范子坤、第三人周永坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日受理后，适用简易程序于2014年6月26日公开开庭进行了审理。后本�转入普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年9月12日、2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告黄明凤委托代理人袁芳、俞明亮、被告范子坤及其委托代理人顾云霞、靳丰瑞到庭参加诉讼，第三人周永坤经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告黄明凤诉称，2012年3月18日，被告范子坤与原产权人黄某签订关于涉案房屋江阳商贸城A幢118室的房屋租赁合同。合同约定租金按照先交后租的方式每年110000元，同时约定被告无权转租涉案房屋。2013年10月29日，原告与黄某签订了关于涉案房屋的房屋买卖合同，现合同已履行完毕，原告于2014年1月10日办理了房屋产权证和土地使用权证。现原告发现被告范子坤擅自将涉案房屋转租给第三人周永坤作为经营木门的场所。原告作为涉案房屋的新产权人取得了原产权人黄某在房屋租赁合同中的权利和义务。被告擅自转租的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，现请求法院判令：一、解除原、被告之间关于涉案房屋江阳商贸城A幢118室的租赁合同；二、被告立即给付拖欠的租金18334元（租金按照9167元每月计算，从2014年3月18日计算至实际搬离之日止，暂计算至2014年5月17日）并承担违约金10000元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求确认租赁合同中违章建筑部分的租赁无效，被告及第三人返还违章建筑部分的租赁区域，解除有合法性的建造手续的部分的租赁合同并返还该租赁区域。
原告黄明凤提供了以下证据：
1、房屋产权证、土地证及房屋买卖合同各一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、协议书及工商企业登记资料查询表各一份，证明被告系承租人及其经营项目；
3、录音光盘及整理的录音资料两份及照片、名片各一份，证明被告擅自将涉案房屋转租的事实及被录音人的身份；
4、证人谈某出庭作证的证言，证明被告所承租的店铺有转租的行为；
5、涉案房屋的竣工图纸一份，证明租赁区域以及不包含在房产证范围内的租赁区域的面积。
被告范子坤辩称，一、原告要求解除租赁合同无事实依据和法律依据。早在2009年3月份时，答辩人和原产权证人黄某就已签订涉案房屋的房屋租赁合同，当时签订的租赁期为三年。三年到期后，双方又于2012年3月18日继续签订了五年的租赁合同。这从答辩人当初办理的工商档案登记中可以看出来。在租赁房屋东面临街处原先有一块公共区域，当初开发商准备在这块公共区域内安装电梯，后实际并没有安装。在答辩人之前承租户是江阳医院，医院在租赁房屋后，就利用地理位置的优势，把这块公共区域搭建，改造成房屋实际使用。从租赁房屋的房产证也可以看出，这部分公共区域不属于�权证的范围，属于违章建筑。答辩人于2009年承租后一个月左右的时间，就把这块违章建筑转租给第三人周永坤使用，自己使用产权证中登记中的部分。原房产权人黄某办公地址在租赁房屋的楼上三楼，而且每年他都要向答辩人来收取租金，因此第三人租赁违章建筑一事他是清楚的、知道的。从2009年4月份开始到现在，第三人一直在继续使用违章建筑，原产权人黄某从未提出过任何异议。在答辩人和原产权人签订的租赁合同中，虽约定答辩人无权将该房屋转租他人使用，但原产权人自2009年4月知道转租后一直到现在都没有提出异议，依据相关规定，应视为出租人同意答辩人转租，实际上也就是以默认的行为变更了合同的内容。而且，转租的房屋不属于双方签订的房屋租赁合同约定的租赁物范围，属于违章建筑，原告作为产权人无权干涉，也不在本案的审理范围，其可�向当地的城管部门举报要求拆除违章建筑。原告与答辩人均是江阳商贸城开店做生意的业主，其商铺与答辩人的商铺面对面，而且她在商贸城做生意也已有三、四年时间，原告对答辩人和第三人周永坤之间转租一事实际上早就知道，并非现在才发现答辩人转租。因此原告在购买该房屋时，就已知道这一情况的存在。依据“买卖不破租赁”的惯例，现原告以答辩人擅自转租给第三人周永坤为由，要求解除双方的租赁合同无事实和法律依据，请求法院驳回原告的这一诉讼请求。二、关于租金和违约金的问题。原房屋的产权人黄某在答辩人不知情的情况下，擅自将租赁的房屋卖给本案的原告，侵害答辩人的优先购买权，对此答辩人将保留诉讼权利。按照以往的惯例，出租人会在3月18日至4月份向答辩人收取租金。今年3月份，答辩人多次以电话、短信、写信等方式通知黄某收取租金，但黄某就是不来收取租金。后答辩人经了解才得知，黄某已将租赁的房子出售给本案的原告，但没有任何人通知答辩人应向谁缴纳房租。为缴纳房租一事，答辩人曾与黄某、原告谈过，但他们都拒绝收房租，反而要求答辩人解除租赁合同。因此，没有缴纳房租的责任不在答辩人，答辩人不应承担违约责任。答辩人一直为缴纳房租苦恼，并要求原告出具相应的税务发票给答辩人。综上所述，本案的租赁合同不符合解除的条件，而且不存在答辩人拖欠租金的事实，答辩人更无需承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告范子坤提供了下列证据：
1、房地产平面图和协议书一份，证明被告和原房东签订的租赁合同中租赁范围是江阳商贸城A幢118室，而本案被告转租给第三人的房屋并不在协议约定的范围内；
2、周永坤的个体工商户营业执照一份，证明�三人在2010年4月份之前就已经在江阳商贸城经营木门，而且营业执照上的地址并没有写是A118室，而是注明江阳商贸城东大门南，这也说明了第三人经营的地址不在本案租赁合同范围内；
3、被告寄给原房东被退回的挂号信、被告发给原房东的短信各一份，证明了被告多次联系原房东要求缴纳租金，但是原房东一直不理睬；
4、原房东出具给被告的2012年和2013年的租金收据，证明原房东基本上是在3、4月份到被告商铺收取租金的事实；
5、收款收据五份、缴纳通知单一份，证明被告2009年3月份之前就已经承租了涉案房屋而且在今年的5月16日缴纳了一年的物业管理费、广告费等，被告租赁该房屋时就已经存在房屋转租的事实；
6、收据一份，证明被告于2014年6月26日就已经将要交的房租交到法院的帐上。
第三人周永坤未答辩，亦未提供证据。
经审理查明：
2012年3月18日，黄某（甲方）与范子坤（乙方）签订协议书一份，约定甲方将江阳商贸城A幢118室租赁给乙方使用，租赁期限从2012年3月18日起至2017年3月17日止，计五年，到期后乙方如需续租，乙方需在三个月前向甲方申请提出，在同等条件下，乙方享有优先权，双方协商同意后另订立协议；租金按110000元每年，按年交纳，预交押金10000元，先交后租，如乙方到期不如数交纳房租，甲方有权终止协议，将乙方的营业用品等抵押房租；甲方保证该房屋产权属甲方所有，如因房产权引起纠纷，由甲方负责乙方的损失，乙方无权将该房屋转租他人使用，乙方租赁期内，如破坏房屋结构或门窗等，由乙方负责修理，合同期满后由甲方验收合格后退回押金，否则不退；甲方如合同期内毁约，或提高房租，乙方有权向甲方要求赔偿所有损失，乙方如合同期内毁约，房内营业设施归甲方所有，押�不得退回。
2013年10月29日，黄某（甲方）与黄明凤（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将其依法取得的面积为272.55平方米的位于扬子江北路819号1-118的房屋出售给乙方，房产证号为27××89号；甲方保证已如实陈述房地产权属状况，设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让房地产具体状况充分了解，自愿买受该房产；上述房产及附属建筑物总价款为人民币叁佰叁拾万元整。2014年1月10日，黄明凤取得了扬子江北路819号1-118房屋的所有权和土地使用权证书，房屋建筑面积为272.55平方米，土地使用权面积为296.02平方米。另原告在江阳商贸城东门18幢101室从事个体经营，诉争房屋与其经营的门面仅隔着一个大门，一个紧靠着江阳商贸城东大门的南边，一个紧靠着江阳商贸城东大门的北边。
2014年3月14日，被告给黄某137××××0988的手机发送了短信，内容为：黄老板你好，我是租你江阳商贸城A幢118号的范子坤，我要告诉你房租3月17日要到期了，你什么时间方便过来拿一下，如果你没有时间，你也可以发个卡号，我给你打过去。同年3月16日黄某的回复短信为：范子坤你好，我是原租给你江阳商贸城A幢118号的黄某，我要告诉你房租3月17日要到期了，去年多次告知你，该房已卖给人家，并要求你尽快找房搬家，并在三月十七日前交房给新房主，现在我已没权收取你房租，你要尽快与新房主联系有关事宜，原租房水电押金请你给我卡号我退给你！同日，被告回复短信内容为：黄某你好，你将房屋出售事先并没有通知我，我作为承租人享有优先权，如你确已出售房屋，望你与受让人一起和我商谈租赁事宜，妥善处理，同时我保留追究你违约责任的权利。黄某回复：范子坤，卖方前三个月就通知你了，并要求你尽快想办法找房！
另查明，范子坤与黄某签订的租赁合同所使用的是扬子江北路819号1-118号一楼，签订合同后黄某交给范子坤的租赁区域中正东边部分面积（约为4.2米*7米）不在房产证面积之内，该房屋的竣工图上也不包含这部分面积，该面积占整个一楼面积的19.09%，范子坤在租赁了该房屋后将东面包括违章建筑在内的部分面积转租给了周永坤。范子坤经营的个体工商户扬州市维扬区云顶建材经营部的经营地址为扬子江北路819号1-118号，开业时间为2011年8月15日，范子坤自2009年就开始在涉案房屋经营并向扬州江阳商贸城经营管理有限公司交纳水、电费。2010年4月13日登记的经营者为周永坤的个体工商户的经营场所为江阳商贸城东大门南，该处挂牌名称为安扬木门厂。
本案诉讼过程中，被告要求向原告交付租金，原告拒绝收取，被告于2014年6月26日向本院执行帐户上汇入了110000元。2015年3�25日庭审时，被告要求向原告交纳新的租金，原告要求解除合同，不同意接收租金。
以上事实，有双方当事人提供的房产证、协议书、房屋买卖合同、竣工图、短信等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，黄明凤与黄某签订了房屋买卖合同并办理了产权转移登记手续后，取得了江阳商贸城1幢118号的所有权，黄某与被告之间签订的关于涉案房屋租赁协议中的权利义务应由黄明凤承继。该租赁房屋所涉面积中，有部分有产权证，部分没有产权证，有产权登记部分的租赁合同应属有效合同，而无产权登记部分的面积的租赁合同应属无效合同。对于有产权登记部分的租赁合同,被告在租赁了该房屋后早就将该房屋转租给了周永坤，从出租房屋之日至出售房屋之日，原房东黄某没有提出任何异议，应视为原房东默认了转租事实的存在。作为购房人，原告黄明凤�购买房屋时应对所购买的房屋的使用、租赁情况进行详细了解，而且原告黄明凤自己经营的店铺就在涉案房屋附近，应当知道该房屋已经转租的事实，原告仍然选择购买该房屋，应视为对房屋转租事实的认可，因此，原告以被告违反合同约定将房屋转租为由解除合同依据不足，故原告要求解除合法产权面积部分房屋的租赁合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持，该部分的房屋租赁合同应当继续履行。对于无产权登记部分的面积的部分房屋因无合法建造手续，属于违章建筑，出租该部分房屋的房屋租赁合同属于无效合同，故原告要求确认该部分房屋租赁合同无效及要求被告及第三人将该部分房屋返还原告的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。被告应按合同约定向原告支付租金及房屋占用费，自2014年3月18日至2015年3月17日的租金为11万元，被告�向本院交纳，自2015年3月18日至被告及第三人实际返还无产权登记面积部分租赁区域之日的租金应按合同约定的年租金11万元计算，自被告及第三人实际返还无产权登记面积部分租赁区域之日后的租金应按合同约定租金的80.91%计算。由于原告拒绝收取租金，被告选择向法院交纳了租金，故被告并不存在逾期交付租金的问题，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。第三人周永坤经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判�如下：
一、原告与被告关于无产权登记面积部分（位于租赁房屋东面、面积约为4.2米*7米）的房屋租赁合同无效，被告范子坤及第三人周永坤于本判决生效之日起十日内将该部分房屋返还给原告黄明凤；
二、被告范子坤于本判决生效之日起十日内一次性向原告黄明凤支付租金及房屋占用费110000元（暂算至2015年3月17日，自2015年3月18日至被告及第三人实际返还无产权登记面积部分租赁区域之日的租金应按合同约定的年租金11万元计算）；
三、驳回原告黄明凤的其他诉讼请求。
案件受理费6400元,由原告黄明凤负担3200元，被告范子坤负担3200元（原告同意其预交的案件受理费的剩余部分3200元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 方满华
代理审判员 李 扬
人民陪审员 姚盛雨
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 吴 迪