山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第87号
原告（反诉被告）刘婧。
委托代理人范曰龙。
被告（反诉原告）山东中阳房地产开发集团有限公司潍坊高新区分公司。
负责人潘乐泉，该单位经理。
委托代理人郝义华，山东求是和信律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘婧与被告（反诉原告）山东中阳房地产开发集团有限公司潍坊高新区分公司（以下简称“中阳房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘婧的委托代理人范曰龙、被告中阳房地产公司的委托代理人郝义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘婧诉称，2012年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的潍坊高新区银枫家园19号楼1单元1302号商品房一套。合同还约定，原告于2012年5月18日前交付首付款113312元，余款150000元于2012年6月18日前以银行按揭方式结清。商品房交付时间为2012年10月31日，办理产权登记的时间为商品房交付后360日内，并约定了逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告于2013年1月18日交付房屋，2014年12月30日办理房屋所有权证。原告认为被告逾期交房及逾期办证构成违约，应支付违约金。请求法院判令1、被告向原告支付逾期交房违约金6240元，（以总房款为基数按日万分之三计算，自2012年10月31日至2013年1月18日，共计79天＊262374元＊0.0003计算）；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金13105元（以总房款为基数，按照中国人民银行贷款利率万分之二十一计算，自2014年1月18日至2014年12月30日，共计346天＊262374元＊0.0021计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告中阳房地产公司辩称，原告主张的逾期交房和逾期办证违约金没有合同和法律依据。1、涉案房屋于2012年12月29日验收完毕，被告在房屋验收合格证明签收后立即通知原告交房，由于原告原因导致收房时间是2013年1月18日，原告所主张的79天逾期交房时间系因原告单方拖延所致；且原告主张的按总房款的每日万分之三计算，与合同约定的违约金计算方式不符。2、合同中明确约定出卖人在房屋交接后360日内将原告所应提交的手续交房屋产权部门备案，并没有约定房屋产权证的出具日期，且产权证的出具受到各相关部门的影响。因此原告关于逾期办证违约金不应向被告主张。即使原告主张的违约责任成立，依据合同第十五条第二项违约金的计算也仅仅为总房款的0.1%，即262374元＊0.1%计262.374元。
反诉原告中阳房地产公司诉称，根据双方签订的商品房买卖合同约定，反诉被告刘婧剩余房款150000元应于2012年6月18日交付，但反诉被告实际付款时间为2012年8月13日，逾期付款56天，应支付逾期付款违约金2520元（即150000元＊56天＊0.0003）。请求法院判令反诉被告刘婧支付反诉原告逾期付款违约金2520元，反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告刘婧辩称，其已按时向银行交纳了办理按揭的材料，至于银行何时给开发商放款不受个人控制。我方于2012年6月29日与银行签订贷款合同，应视为银行同意支付150000元的贷款。由于反诉原告中阳房地产公司于2013年7月23日才向银行出具预购商品房抵押权预告登记，导致银行放款时间延迟，我方不应承担违约责任。即使存在违约，违约时间也应以2012年6月29日与银行签订贷款合同的时间为准。
经审理查明，2012年5月18日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的银枫家园小区19号楼1单元1302号房屋一套，预测建筑面积为72.98平方米，单价为3608元／平方米，总价款为263312元。合同第六条付款方式及期限：首付款113312元于2012年5月18日之前以现金方式结清，余款150000元于2012年6月18日之前以银行按揭或现金方式结清。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第八条交付期限：出卖人应当在2012年10月31日前将商品房经验收合格交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原、被告均在该合同上签章确认。
合同签订当日，原告刘婧向被告中阳房地产公司交纳了首付款113312元，余款150000元选择银行按揭支付的方式。2012年6月29日，原告刘婧与中国农业银行潍坊高新区支行签订个人购房担保借款合同，以所购潍坊高新区银枫家园小区19号楼1单元1301室房屋作抵押，向银行借款150000元用于支付剩余购房款。2012年7月23日，被告中阳房地产公司办理完毕预购商品房抵押权预告登记。2012年8月13日，银行向被告中阳房地产公司发放贷款150000元，同日，被告给原告刘婧出具收款收据一份，载明收到剩余房款150000元。
2012年12月19日，涉案房屋竣工验收合格。2013年1月18日，被告将涉案房屋交付原告。原、被告对2013年1月18日房屋交付使用无异议。原告主张被告逾期交房，按照总房款的万分之三，自2012年10月31日至2013年1月18日，共计79天＊总房款262374元＊0.3‰计算逾期交房违约金6240元。被告认可延期交房，但辩称延期交房时间是49天，其在2012年12月19日房屋验收合格完毕时就立即通知原告接收房屋，因原告单方拖延收房，导致交房延迟，对原告主张逾期79天交房及逾期交房违约金计算方式均不予认可。被告主张根据合同第九条第二款的规定，逾期交房违约金为按日支付已交房款的万分之一，原告主张按日万分之三计算无合同依据。
2014年12月30日，涉案房屋的房屋所有权证办理完毕。原告主张被告存在逾期办证行为，应支付逾期办证违约金，具体计算方式为按照中国人民银行贷款利率万分之二十一的标准，自2014年1月18日至2014年12月30日共计346天＊262374元＊0.0021计算）。被告对此不予认可，主张办证义务是业主承担，被告只是协助办理，合同第十五条约定被告只负将办证所需资料报产权登记机关备案的义务，并没有约定产权证办结的日期，原告主张被告逾期办证346天没有事实和合同依据，即使原告主张的违约责任成立，依据合同第十五条第二项违约金的计算也仅仅为总房款的0.1%，即262374元＊0.001=262.374元。
庭审中，被告中阳房地产公司提出反诉，主张合同约定余款150000元于2012年6月18日之前以银行按揭或现金方式结清；反诉被告刘婧支付剩余房款的时间是2012年8月13日，自2012年6月18日至2012年8月13日，共计逾期56天，根据合同第七条第1项规定，逾期付款违约金为2520元，即150000元＊56天＊0.0003。反诉被告刘婧对此不予认可，主张其按期给银行交纳了材料，并未违约；即使违约也仅计算至2012年6月29日刘婧与银行签订贷款合同的时间，违约时间为11天。刘婧提供了房屋预告抵押登记证明一份，证明反诉原告中阳房地产公司于2012年7月23日办理完毕商品房抵押权预告登记，以致银行于2012年8月13日放款，逾期付款责任在反诉原告。反诉原告质证后认为，商品房买卖合同约定刘婧应当于2012年6月18日前结清剩余房款15万元，至于是以按揭或者现金方式结清是由刘婧自行选择，刘婧与银行签订贷款合同的时间是2012年6月29日，本身已经是在贷款应结清时间之后，导致银行未在规定的期限内发放贷款，并不能免除刘婧依据购房合同所应当承担的逾期付款违约责任。
以上事实，有原告提供的业主手册、物业费收据、房屋接收意见书、房产证复印件、借款合同、商品房预售合同、预告抵押登记证明、收款收据，被告提供的竣工验收备案表复印件等证据，以及当事人的陈述在案为凭，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。
本诉部分（一），关于原告刘婧主张的逾期交房违约金。根据合同约定，被告中阳房地产公司应当在2012年10月31日前交付房屋，其2013年1月18日将房屋交付原告使用，被告未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告主张2012年12月19日即通知原告交房，因原告个人原因未收房，但被告未提供相应证据证实，对被告此辩称，本院不予采信。被告逾期交房的时间自2012年11月1日起计算至2013年1月18日，共计79天，根据合同第九条规定，逾期交房违约金为逾期79天＊总房款262374元＊0.0001计算，共计2073元。原告关于逾期交房违约金按日万分之三计算的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。
（二），关于原告刘婧主张的逾期办证违约金。根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产证书的，违约金为已付房款的0.1%。合同约定2012年10月31日交付房屋，被告中阳房地产公司最迟应当在2013年10月26日房产证办结完毕。被告于2014年12月30日办理完毕房屋权属证书，违反合同约定，应当支付逾期办证违约金。根据合同约定，违约金为已付房价款的0.1%，具体计算方式为总房款262374元＊0.1%，计262.374元。原告关于逾期办证违约金按照中国人民银行贷款利率的标准，按日万分之二十一计算的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
反诉部分，（三）关于反诉原告中阳房地产公司主张的反诉被告刘婧逾期付款违约金。根据合同第六条约定，余款150000元应当在2012年6月18日前以现金或银行按揭方式结清。反诉被告刘婧2012年6月29日才与银行签订借款合同，本身已经违反了合同约定的付款时间，且签订借款合同系办理房屋预告登记、他项权证及发放贷款的必要前置手续。2012年8月13日，反诉被告刘婧交付剩余房款150000元，构成违约，应当承担逾期付款违约金。根据合同第七条第一项规定，逾期在60日之内，逾期付款违约金按日支付逾期应付款万分之三的违约金。反诉被告刘婧逾期付款天数自2012年6月18日至2012年8月13日共计56天，具体计算方式为150000元＊56天＊0.0003，共计2520元。反诉被告辩称逾期日期自2012年6月18日至2012年6月29日共11天，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告山东中阳房地产开发集团有限公司潍坊高新区分公司支付原告刘婧逾期交房违约金2073元、逾期办证违约金262.374元，共计2335.4元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、反诉被告刘婧支付反诉原告山东中阳房地产开发集团有限公司潍坊高新区分公司逾期付款违约金2520元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、上述第一、二项折抵后，反诉被告刘婧支付反诉原告山东中阳房地产开发集团有限公司潍坊高新区分公司逾期付款违约金184.6元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告刘婧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费433元，由原告刘婧负担383元，被告山东中阳房地产开发集团有限公司潍坊高新区分公司负担50元。反诉案件受理费50元，由反诉被告刘婧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费483元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 高 鹏
人民陪审员 姜 虹
人民陪审员 沈彩琴
二〇一五年四月九日
书 记 员 李红蕾