广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第463号
上诉人（原审原告）：徐庆宁。
委托代理人：韦婉妮。
上诉人（原审被告）：周维维（曾用名周维惠）。
委托代理人：李欣。
原审第三人：何美清。
委托代理人：李欣。
上诉人徐庆宁因与被上诉人周维维、原审第三人何美清所有权确认纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月20日组织各方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人徐庆宁的委托代理人韦婉妮，被上诉人周维维、原审第三人何美清的共同委托代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市燕子岭十一排×号（建筑面积193.83平方米）系周世贵于1995年3月建造的自建房，该房于1995年5月6日办理了房屋所有权证，登记的所有权人为周世贵一人。1995年11月25日，周世贵（甲方）与徐庆宁（乙方）签订了一份《协议书》，约定：甲方将燕子岭十一排×号共四层楼房整套以18万元卖给乙方，此协议在双方签字的同时甲方已收到乙方的全部购房款壹拾捌万元整。合同签订后，徐庆宁收到了周世贵交付给其的该房屋的房屋所有权证（桂房证字第×号）。2000年1月13日，讼争房屋所占土地（地号：×）登记在周世贵名下，并办理了南宁国用（1994）字第×号国有土地使用证（使用权面积50.80平方米）。该国有土地使用证原件由徐庆宁持有。
周维维于2010年9月27日在《南宁日报》刊登遗失作废证书号为南宁国用（1994）字第×号国有土地使用证声明，并于2011年1月18日补办了南宁国用（2011）第×号国有土地使用证，土地使用权人登记为周维维。2011年5月26日，周维维向南宁市桂南公证处申请办理继承公证，该公证处于2011年10月17日出具（2011）桂南内证字第2641号公证书，证明：一、被继承人周世贵、滕伟红分别于2010年8月24日和2009年7月7日在南宁市因病死亡；二、继承人周维维向该处申请继承被继承人周世贵、滕伟红的财产为：现存于中国建设银行股份有限公司南宁新竹中路支行的人民币存款：7850.80元（截止至2010年5月23日，账号：×，户名：周世贵）；三、据继承人周维维确认，被继承人周世贵、滕伟红生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至公证书出具之日亦未有他人向公证处提出异议；四、被继承人周世贵、滕伟红生前均结婚一次，子女共有一人：周维维。周世贵的父亲周永全于2002年7月1日死亡，母亲庞志芳于1985年6月11日死亡，滕伟红的父亲滕树森于1989年4月25日死亡，母亲黄琼英于1984年4月5日死亡。证明被继承人周世贵、滕伟红的上述遗产由其女儿周维维一人继承。
2011年11月11日，周维维（甲方）与何美清（乙方）签订了一份《二手房房屋买卖合同》，约定：甲方（卖方）将位于兴宁区燕子岭×巷×号房屋出售给乙方（买方），金额为60万元；签订合同之日买方向卖方交付3万元，待房屋产权过户到买方名下之日买方向卖方支付20万元，剩余房款在卖方向买方交付钥匙后一次性付清。甲、乙双方在房地交易所办理完过户手续（缴纳税费）后10日内，甲方将房屋交付乙方。此外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订当天，周维维收到何美清交来的定金3万元。11月30日，周维维（甲方）与何美清（乙方）签订了一份《存量房买卖合同》并将该合同留南宁市房屋产权交易中心存档，该合同约定：甲方自愿将坐落于南宁市燕子岭十一排×号（建筑面积193.83平方米）出售给乙方，甲乙双方议定上述房屋买卖成交价格为60万元；付款方式为一次性付款。12月5日，周维维将上述房屋过户登记至何美清名下，并办理了房屋所有权证（邕房权证字第×号）。12月20日，何美清向周维维交付了20万元购房款。
一审法院认为：一、关于周维维继承南宁市燕子岭十一排×号房屋的行为是否合法。
南宁市燕子岭十一排×号房屋系由周世贵于生前在其与滕伟红夫妻关系存续期间自行建造的房屋，应为二人生前夫妻共同财产。该房屋建成后，周世贵依法办理了房屋所有权证及土地使用权证，所登记的房屋所有权人及土地使用权人均为周世贵一人，周世贵于1995年作为房屋所有权人与徐庆宁签订了买卖房屋的《协议书》，将该房屋出售给徐庆宁，周世贵在《协议书》中承认了徐庆宁已履行了交付全部购房款18万元的义务，而周世贵作为房屋的出卖人，负有向徐庆宁交付房屋并将房屋所有权及土地使用权转让给徐庆宁的合同义务。由于我国实行不动产所有权登记制度，根据我国1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”该法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”可见，我国的土地使用权及房屋所有权的设立及转移均应以登记为标志。虽然周世贵在合同签订后将房屋交给徐庆宁使用，并将房屋所有权证、土地使用权证先后交付徐庆宁持有，但双方并未到房产管理部门办理房屋的过户登记手续，即未将房屋所有权及土地使用权变更登记至徐庆宁名下，双方的房屋买卖合同尚未履行完毕，房屋所有权及土地使用权均尚未发生转移，故徐庆宁尚未取得该房屋所有权及土地的使用权，而仅是基于其与周世贵签订的房屋买卖合同享有买受人的合同权利，该房屋所有权人及相应的土地使用权人仍为周世贵、滕伟红夫妻二人。
而在滕伟红和周世贵相继死亡后，该房屋应作为滕伟红与周世贵二人的遗产，由其继承人继承。公证处出具的公证文书证明，周维维系二被继承人滕伟红和周世贵的唯一的法定第一顺序继承人，且滕伟红、周世贵生前未立遗嘱或遗赠扶养协议。故根据《中华人民共和国继承法》中有关法定继承的规定，应由周维维一人法定继承南宁市燕子岭十一排×号房屋所有权及相应的土地使用权。
综上，周维维通过法定继承上述房屋所有权及土地使用权合法有效。周维维因此到房产管理部门变更诉争房屋的产权变更手续亦符合相关法律规定。由于对该行为效力的认定与徐庆宁主张的不一致，审理中，一审法院依法向徐庆宁释明，并告知徐庆宁可据此变更其诉讼请求，但徐庆宁表示不变更其诉讼请求。故对徐庆宁要求确认周维维继承本案诉争房屋行为无效的诉讼请求，不予支持。
二、关于南宁市燕子岭十一排×号房屋所有权及土地使用权应归属于谁的问题。
如前所述，由于徐庆宁尚未取得诉争房屋的所有权及土地使用权，仅作为《协议书》的当事人享有房屋买受人的合同权利。而周维维则经由法定继承取得了诉争房屋的所有权及土地使用权。周维维作为房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。周维维在继承房屋后，未与徐庆宁协商一致按照周世贵与徐庆宁的原订《协议书》中的约定，协助徐庆宁办理房屋过户手续，而是与何美清另行签订了《二手房房屋买卖合同》，将房屋另行出卖给何美清，收取了购房款，并到房产管理部门办理了相应的不动产变更登记手续，将房屋所有权及土地使用权均变更登记至何美清名下。上述行为系周维维对房屋行使处分权的行为。至此，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，何美清已经取得该房屋的所有权及土地使用权。至于周维维、何美清是否知晓徐庆宁与周世贵之间的《协议书》，及是否明知房屋的使用现状，并不影响周维维转让房屋行为的效力。徐庆宁仅以其与周世贵之间存在房屋买卖合同关系为依据，主张要求确认诉争房屋所有权及土地使用权归其所有，缺乏法律依据，不予支持。而关于徐庆宁因与周世贵之间因签订《协议书》买卖诉争房屋所产生的合同纠纷及法律责任，徐庆宁可另案起诉主张，在本案中不作评述及处理。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国房地产管理法》第六十条、第六十一条之规定，判决：驳回徐庆宁的诉讼请求。案件受理费50元，财产保全费3520元，由徐庆宁负担。
上诉人徐庆宁上诉称：一审法院认定事实错误，何美清向周维维支付定金和购房款的事实没有证据证实，应不予采信。一审法院认定周维维继承诉争土地使用权和房屋合法有效的依据是不足的。判决诉争土地和房屋归属上诉人所有，由上诉人取得房屋所有权更具有可操作性，并且更加符合公平正义原则。综上，一审判决错误，请求依法予以撤销，改判支持上诉人原诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人周维维、何美清共同答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、周维维继承南宁市燕子岭十一排×号房屋的行为是否合法？2、南宁市燕子岭十一排×号房屋所有权及土地使用权应归属于谁？
上诉人徐庆宁对一审查明的关于何美清向周维维支付定金和购房款共计23万元的事实有异议，本院认为，上诉人虽有异议，但未能就其异议提交证据证实，本院不予支持。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、周维维继承南宁市燕子岭十一排×号房屋的行为是否合法的问题。土地使用权及房屋所有权的设立及转移均应以登记为标志。虽然周世贵在合同签订后将房屋交给徐庆宁使用，并将房屋所有权证、土地使用权证先后交付徐庆宁持有，但双方并未到房产管理部门办理房屋的过户登记手续，即未将房屋所有权及土地使用权变更登记至徐庆宁名下，双方的房屋买卖合同尚未履行完毕，房屋所有权及土地使用权均尚未发生转移，故徐庆宁尚未取得该房屋所有权及土地的使用权，而仅是基于其与周世贵签订的房屋买卖合同享有买受人的合同权利，该房屋所有权人及相应的土地使用权人仍为周世贵、滕伟红夫妻二人。而在滕伟红和周世贵相继死亡后，该房屋应作为滕伟红与周世贵二人的遗产，由其唯一的法定第一顺序继承人周维维继承。一审法院根据《中华人民共和国继承法》中有关法定继承的规定，认定周维维通过法定继承上述房屋所有权及土地使用权合法有效是正确的，本院依法予以维持。
2、南宁市燕子岭十一排×号房屋所有权及土地使用权应归属于谁的问题。徐庆宁尚未取得诉争房屋的所有权及土地使用权，仅作为《协议书》的当事人享有房屋买受人的合同权利。而周维维则经由法定继承取得了诉争房屋的所有权及土地使用权。周维维作为房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。周维维在继承房屋后，将房屋另行出卖给何美清，收取了购房款，并到房产管理部门办理了相应的不动产变更登记手续，将房屋所有权及土地使用权均变更登记至何美清名下。上诉人亦未提交任何证据证实何美清作为善意取得人不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得三个构成要件，故一审法院判决南宁市燕子岭十一排×号房屋所有权及土地使用权归属于何美清是正确的，本院亦予以维持。
综上，一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐庆宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 肖燕青
代理审判员 黄志伟
二〇一四年九月十八日
书 记 员 林 路