上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第2872号
原告（反诉被告）黄勇猛。
原告（反诉被告）王瑞荔。
原告（反诉被告）葛红。
三原告共同委托代理人潘丽文，上海骏丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈某某。
法定代理人陈某。
委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄勇猛、王瑞荔、葛红与被告（反诉原告）陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人潘丽文、被告委托代理人魏建平到庭参加诉讼。经原、被告一致同意，本案延长适用简易程序审理一个月。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月31日，三原告与被告的法定代理人签订《上海市房地产买卖合同》，约定将上海市某路某号某室房屋（以下简称系争房屋）转让给被告，合同约定转让价为1，981，184元，房款分两次支付，签约当日支付50，000元，办理过户手续之前支付1931184元。合同还约定，双方应于2011年9月19日之前办理转让过户手续。同年9月14日，双方签订《补偿协议》，约定被告对上述房屋的现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备约定另行补偿原告390，816元，该款项于签约当日支付340，816元，剩余50，000元于交房之前支付。双方还约定原告将房地产按现状交付被告即可。合同签订后，双方按约履行合同，并于2011年9月14日办理了过户手续。双方未办理房屋交接手续，被告于2012年3月通过破门而入的方式取得房屋，并一直借故拒绝支付尾款50，000元。原告多次催告无果，只得诉至法院，请求判令：1、被告支付三原告购房尾款50，000元；2、被告支付三原告逾期付款违约金16，750元（按每日万分之五计算，自2011年10月1日算至2013年7月31日止，以50，000元为本金计算）。
被告辩称，不同意原告诉请，被告已经支付原告房款1，981，184元，按照合同约定，过户当天原告应向被告交付房屋，尾款亦应在验收房屋时支付，由于原告没有交房，故装修补偿尾款50，000元没有支付给原告。2011年9月14日，该房屋过户至被告名下，但是原告并未按约在过户之日将房屋交付给被告，而且双方协议约定交接时房屋管道必须完好，但实际情况是管道已经不能使用，结构也被破坏；被告发过两次函件给原告，要求进行房屋交接，均未果。在公安及物业部门在场的情况下，被告于2012年3月5日左右自行打开房屋。因原告的违约行为致使被告遭受了经济损失，为避免扩大损失，被告主动为原告垫付了相关费用（物业管理费、电费），并做了房屋隔断、消防管道等。故向法院提起反诉，请求判令：1、原告支付被告延迟交房违约金202，014元（2，322，000＊0.05%＊174）；2、原告返还被告代为支付的自2011年9月起至2012年2月期间物业管理费及电费7，204.40元及违约金（按日万分之五计算，自2012年3月9日起至判决生效日止）；3、原告支付被告房屋设施维修费17，600元。
反诉被告辩称，不同意全部反诉请求。总房价款2，372，000元，因被告至今未支付50，000元房屋尾款，故交房条件尚不具备，原告不存在延迟交房问题，当然不需要支付违约金。管理费和电费问题，确实是在交房前产生的，但系因被告违约行为造成，应该由被告自行承担。房屋设施维修费17，600元是被告接收房屋后对房屋进行的装饰装修，该款项理应由被告自己负担；而且双方已约定按现状进行交接房屋，被告对房屋现状不满意，与原告无涉。
经审理查明，原被告约定原告（甲方）将上海市某路某号某室房屋办公楼（建筑面积139.52平方米，以下简称系争房屋）出售给被告（乙方），2011年8月19日双方就付款方式进行明确：乙方于2011年8月20日前支付甲方房款1，186，000元，乙方于过户之前，直接支付甲方房款1，136，000元，乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续当日，直接支付甲方房款50，000元。2011年8月31日，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋转让价格为1，981，184元，确认在2011年9月19日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方于签约当日，支付甲方房款50，000元，乙方于过户之前，直接支付甲方房款1，931，184元。乙方未按合同付款协议支付房款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。
甲方未按合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际支付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
合同﹤补充条款﹥（一）约定，甲方于过户当日，将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任。
2011年9月14日，双方办理了系争房屋交易过户手续，但未办理房屋交接，双方并于当日订立《补偿协议》一份，内容为，合同约定的成交价为1，981，184元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方390，816元。乙方于签约当日支付甲方补偿款340，816元、于交房之前支付甲方补偿款50，000元。乙方确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。
审理中，被告出示2012年2月付款凭证一张，为系争房屋管理费（2011年9月1日2012年2月29日）7，116元、电费88.40元，合计7，204.40元。另提交落款时间为2011年5月17日案外人陈某某、蒋某某所作《有关1602室中央空调事宜说明》以及2011年3月5日被告与案外人上海虹坤建筑装饰有限公司签订的《装修协议》，协议载明由案外人为被告的系争房屋进行局部装修，具体施工内容为：顶面墙面乳胶漆、批腻子、局部石膏板吊顶、玻璃门等计费3，500元，1.5，2.5，4平米电线等，以及敲墙、整理原有电线以及新排电线。总费用为11，800元、施工时间为3月1日至3月30日。
另，被告自述于2012年3月8日取得房屋。原告于审理中表示被告直至2011年9月30日才付款至2，322，000元，并未按约定履行付款义务。被告辩称没有必要举证付款凭证，依据《补偿协议》即可证明在2011年9月14日前已付清房款本金给原告。
以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、补偿协议、付款约定，被告提供的房地产买卖合同、付款凭证等证据证实以及当事人的陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行各自合同项下的义务。买卖合同﹤补充条款﹥（一）明确，原告应于过户当日将系争房屋交付被告，交付标志为原告将钥匙交付给被告。双方实际于2011年9月14日办理了交易过户手续，原告应于该日一并将房屋交付被告。《补偿协议》的签订时间晚于《付款约定》，故关于支付余款50，000元的约定应以《补偿协议》为准，即先付款后交房，被告未付清房款的情况下，原告有权拒绝交房。故被告反诉要求原告承担延迟交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。作为已付房款达200余万元的购房人，催促交房显然比出售方更为迫切，从双方未按约于2011年9月14日过户之日办理房屋交接，反而另行签订《补偿协议》来看，被告关于该日系争房屋尚不符合交房条件的说法更符合常理，对此作为出售方的原告负有责任，被告拒绝支付50，000元尾款的行为构成合理抗辩。鉴于被告已实际接收系争房屋，无理由继续拒绝支付尾款50，000元，故原告要求被告支付该笔款项的诉讼请求，于法有据，应予支持；原告要求被告承担逾期付款违约金一节，依据不足，本院不予支持。
被告自述于2012年3月取得系争房屋，原告未持异议，本院予以认定。系争房屋在此之前产生的相关费用，应由原告负担。因此，被告支付的2011年9月-2012年2月期间的物业管理费及电费7，204.40元，应由原告负担。基于上述理由，被告要求原告承担违约金一节，本院不予支持。被告提交的《装修协议》、《有关1602室中央空调事宜说明》均显示制作时间为2011年，而被告自述取得系争房屋的时间为2012年3月，案外人又未出庭作证，故上述证据不符合证据的形式要件，不具备证据效力，本院不予采信。被告反诉要求原告承担房屋设施维修费用一节，缺乏依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄勇猛、王瑞荔、葛红购房余款50，000元；
二、原告（反诉被告）黄勇猛、王瑞荔、葛红于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陈某某物业管理费及电费共计7，204.40元；
三、原告（反诉被告）黄勇猛、王瑞荔、葛红的其余诉讼请求，不予支持；
四、被告（反诉原告）陈某某的其余反诉诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费734元，由原告黄勇猛、王瑞荔、葛红负担184.20元、被告陈某某负担549.80元；反诉案件受理费2，302元，由反诉原告陈某某负担2，226.72元、反诉被告黄勇猛、王瑞荔、葛红负担75.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐 汶
二〇一四年三月五日
书记员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。