上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10035号
上诉人（原审原告、反诉被告）：葛维岳，男，1986年9月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：徐晓英，上海市兴业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭晴燕，女，1984年1月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陆本隆（系郭晴燕公公），1955年4月6日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：周红山，上海金诰律师事务所律师。
上诉人葛维岳因与被上诉人郭晴燕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初37981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人葛维岳及其委托诉讼代理人徐晓英，被上诉人郭晴燕之委托诉讼代理人陆本隆、周红山到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人葛维岳上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人建立租赁关系�不久，系争房屋即问题频出，其中二楼卫生间吊顶部位持续漏水是双方之间的主要矛盾，被上诉人虽对漏水部位有过两次维修，但均未实际解决问题。系争房屋存在的缺陷及维修过程中使用的涂料已危及上诉人家人的健康和安全，根据双方合同约定，被上诉人已构成违约，上诉人解除合同是合法的。退一步讲，即便认定上诉人违约，因上诉人于2017年4月30日已搬离系争房屋，故应认定合同解除时间为2017年4月30日。原审认定租赁合同解除时间为2017年6月15日错误，损害了上诉人的合法权益。故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郭晴燕辩称：双方签订的租赁合同合法有效，上诉人不能随意解除。上诉人搬出系争房屋未经其同意，也未按照双方租赁合同约定进行验收、交付钥匙，系争房屋一直由上诉人控制，直至一审中经原审法官确认其才将系争房屋重新挂牌出租。双方发生争议后其多次要求请中介方参与协商，但上诉人不愿意协商。上诉人擅自退租，已构成违约，故请求驳回上诉，维持原判。
葛维岳向一审法院起诉要求判令：1、确认葛维岳与郭晴燕2017年2月21日所签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日因耽误两个月无法解决的安全与卫生问题依法解除；2、郭晴燕退还葛维岳自房屋搬出后2017年5月房屋租金人民币（下同）8,600元及押金8,600元（共计17,200元）；3、郭晴燕向葛维岳支付违约金8,600元；4、本案诉讼费用由郭晴燕承担。
郭晴燕反诉要求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、葛维岳支付郭晴燕2017年6月1日至6月15日的房租4,300元；3、葛维岳支付郭晴燕电费19.40元、燃气费81元；4、葛维岳承担违约金8,600元；5、郭晴燕无需退还葛维岳押金，该部分押金用于充抵拖欠的房租、电费、燃气费及支付违约金；6、本案本诉及反诉的诉讼费由葛维岳承担。
一审法院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对于双方争议事实，1、关于卫生间漏水修复问题。从葛维岳提供的视频资料、微信记录以及庭审陈述，郭晴燕对漏水部位进行处理后，并未根治解决漏水之患。之后，郭晴燕提出维修方案：先更换卫生间吊顶做内部的防水，将滴水引至墙角下面水洞里，彻底根治需要楼顶外部重做防水层，必须走流程由业委会决定。葛维岳拒绝了该方案，认为房屋质量问题已经影响到一家人的正常生活、不适合居住，维修可在搬离后进行，要求解除合同。2、关于退房问题。2017年4月28日，葛维岳面交《解除租赁合同通知书》于郭晴燕，要求于2017年4月30日之前办理房屋交接手续。郭晴燕不同意解除合同。4月30日，房屋中介公司孙某接葛维岳通知到达系争房屋，葛维岳正在搬家。孙某抄了水电煤字数。次日，孙某又按葛维岳要求到房屋现场，经与出租人联系后没有接收房屋钥匙，当时房屋已经清空。当日葛维岳微信通知郭晴燕已搬离，郭晴燕回复认为葛维岳已构成违约。
一审法院认为，葛维岳与郭晴燕就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效。本案的争议焦点是房屋卫生间漏水情况下作为承租人的葛维岳是否可行使解除权。根据《合同法》规定，在房屋租赁合同下，出租人负有交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途、维修租赁物的义务、物的瑕疵担保义务等义务，而维修义务，是出租人保持租赁物使其可以使用、收益状态义务的延伸。葛维岳入住系争房屋后不久，发现了房屋卫生间顶部漏水的隐蔽质量瑕疵，对此郭晴燕负有修复义务。事实上，郭晴燕�积极承担起了维修责任，但在准备进一步维修以使漏水影响能降至最低程度时，葛维岳予以了拒绝。因此郭晴燕并不构成违约。同时，就漏水部位在整个租赁标的整体中所占比重来看，只是在卫生间顶部的局部范围，从漏水持续时间来看，按常理也应该发生于降水天气条件下，该漏水情形未对葛维岳造成实质性的严重影响，并不足以造成葛维岳租赁使用系争房屋的合同目的无法实现，故葛维岳无权解除合同。葛维岳擅自解除讼争租赁合同，已构成违约，应承担相应责任，葛维岳的本诉请求，法院难以支持。鉴于葛维岳已搬离系争房屋，以实际行为表示了不再继续履行租赁合同，郭晴燕要求解除合同并以2017年6月15日为合同解除及系争房屋返还之日，法院予以准许。郭晴燕要求葛维岳支付合同解除前欠付的租金、水电费以及违约金，符合合同约定。鉴于系争房屋的漏水及维修事实，影响了葛维岳对租赁物使用，应当相应减少租金，而葛维岳已按合同约定的租金标准支付了截止2017年5月底的租金，故6月1日至6月15日可不再支付以充抵减免租金。郭晴燕主张的燃气费与葛维岳提供的抄表数计算结果一致，尚未支付的19.40元电费发生于2017年6月15日之前，理应由葛维岳承担。
一审法院审理后，于二○一七年七月七日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、葛维岳与郭晴燕就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月15日解除；二、葛维岳支付郭晴燕违约金8,600元（与葛维岳已支付的租赁押金8,600元直接抵销）；三、葛维岳于判决生效之日起五日内支付郭晴燕水费19.40元、燃气费81元；四、驳回葛维岳的全部诉讼请求；五、驳回郭晴燕�其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费445元，减半收取计222.50元，由葛维岳负担；反诉案件受理费170元，由葛维岳负担136元，郭晴燕负担34元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于漏水影响及违约责任问题，被上诉人在双方签订租赁合同后已交付系争房屋，履行了出租人的主要合同义务，在接到上诉人反映房屋漏水后已积极进行维修，并未怠于履行其出租人的维修义务，故上诉人主张被上诉人违约，本院不予采纳。系争房屋二楼卫生间在上诉人租赁后不久发生漏水，虽经被上诉人两次维修仍未彻底解决顶部漏水问题，对上诉人使用该卫生间造成一定的影响，但从漏水的时间、程度、漏水部位在整个租赁房屋中所占的比重等来看，尚不足以影响上诉人对系争房屋整体的使用，并未导致其租赁系争房屋的合同目的不能实现，故原审认定上诉人擅自解除租赁合同构成违约，并无不当。上诉人主张其解除合同合法，本院不予采信。关于合同的解除时间问题，双方租赁合同约定的租赁期长达数年，租赁合同的签订应系经双方慎重考虑所作出的决定，上诉人在租赁仅两个月后即单方要求提前解除合同并搬离系争房屋，未经与被上诉人协商，且未经被上诉人同意并办理系争房屋交接手续，故原审对上诉人要求确认系争房屋租赁合同于2017年4月30日解除未予支持，并确认系争房屋租赁合同于被上诉人确认系争房屋返还之日即2017�6月15日解除，应无不当。上诉人上诉要求确认系争房屋租赁合同于2017年4月30日解除，本院不予采纳。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币395元，由上诉人葛维岳负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞闻淙
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……