安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第02169号
原告：合肥市瑶海区七里站街道福海新居业主委员会，住所地合肥市瑶海区。
负责人：谭长荣，主任。
委托代理人：何流，安徽万世律师事务所律师。
被告：合肥启沃物业管理有限公司，住所地合肥市瑶海区。
法定代表人：罗剑平，总经理。
委托代理人：张松柏，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
被告：戴照文，男，1968年7月14日出生，汉族，住合肥市瑶海区。
原告合肥市瑶海区七里站街道福海新居业主委员会（以下简称福海新居业委会）与被告合肥启沃物业管理有限公司（以下简称启沃物业公司）、戴照文物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福海新居业委会的负责人谭长荣、委托代理人何流、被告启沃物业公司的委托代理人张松柏到庭参加诉讼。被告戴照文经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告福海新居业委会诉称：2013年2月28日，关于福海新居小区的物业管理事宜，被告启沃物业公司与原告签订了物业管理委托合同，被告启沃物业公司安排被告戴照文具体负责福海新居小区的物业管理事宜。为方便两被告工作，原告将福海新居＊幢＊＊室连同屋内设备设施暂时借予两被告使用。因为两被告物业管理存在诸多问题，广大业主意见很大，2014年2月28日，原告在双方的物业管理服务合同到期后，遂没有再与被告续签合同，而是由小区广大业主选举成立了业主自治委员会，对小区自主管理。然两被告在合同到期后仍继续占用该＊幢＊＊室，被告戴照文甚至安排自己的亲属居住在该屋，并在屋内堆放废弃物品。原告多次催要，也多次尝试找当地社居委、街道甚至瑶海区政府相关部门调解解决该屋占用问题，但两被告一直拒不配合，互相推诿，始终拒不移交。原告认为，两被告的行为严重侵害了原告的财产权利，给原告造成了一定的经济损失，并给原告的正常工作带来诸多不利、甚至隐患，为使原告的合法权益免受进一步侵害，现原告特诉至法院请求：1、判令两被告立即停止对福海新居小区＊幢＊＊室的非法占有、使用等行为，将该房屋及屋内设施、设备移交原告，并判令两被告赔偿原告损失14400元（损失自2014年3月1日起暂计算至2015年4月30日，最终损失数额计算至被告实际交还房屋时止）；2、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。
被告启沃物业公司辩称：原告主体不适格，根据原告提供的证据可以证实原告未依法进行改选，其与其委员的任期早已任满，其不可能依法根据业主委员会会议的决定，在本案的起诉状盖业主委员会印章，依法应由物业所在地的社区委员会代行其职责。原告未提供任何证据证实原告拥有涉案房屋的所有权，其提供的社居委的证明不能证实涉案房屋的设计规划及所有权，原告应承担举证不能的法律后果。原告未将涉案房屋移交给我公司，通过我公司提供的录音，可以充分反映这点，原告要求我公司向其移交无法律依据。我公司曾多次向原告移交涉案房屋，但原告一直不接受，我公司无法完成移交手续，我公司向原告多次说明，涉案房屋的门是敞开的，原告可以随时接受，因此，原告主张我公司未依法移交没有事实依据。通过我公司提供的原告与戴照文的移交说明及原告的诉状和社居委的证明可以看出，涉案房屋的占有与我公司无关，应是原告和戴照文之间的纠纷。我公司多次向原告移交，是其不接受，应自行承担后果。涉案房屋按其提供的证据证实是物业用房，当然是不可以对外出租，原告按商业用房计算房租收益，与法无据。同时原告提供计算房屋损失是依据另一套房屋计算的，与涉案房屋无关。因此原告主张损失数额，无事实和法律依据，依法应予驳回。
被告戴照文未到庭应诉，庭前也未提交书面答辩意见。
经审理查明：福海新居业委会于2006年10月17日经过备案，2013年2月28日，福海新居业委会与被告启沃物业公司签订了一份《物业管理委托合同》，委托启沃物业公司对福海新居小区进行物业服务管理。委托管理期限为2013年3月1日至2014年2月28日止。本案诉争的合肥市瑶海区福海新居小区＊幢＊＊室房屋系福海新居小区的公共用房。自2013年3月起福海新居业委会将该房屋提供给启沃物业公司安排的戴照文作为物业管理办公用。2014年2月28日《物业管理委托合同》到期后，福海新居业委会没有与启沃物业公司签订新的《物业管理委托合同》。因《物业管理委托合同》到期后，诉争的合肥市瑶海区福海新居小区＊幢＊＊室房屋仍由戴照文占有使用至今，2015年4月7日，福海新居业委会诉讼来院，提出诉称之请求。
庭审中，启沃物业公司辩称该公司曾多次向福海新居业委会移交涉案房屋，但福海新居业委会一直不愿办理移交手续，所以该公司无法完成移交手续，启沃物业公司为此提供了录音、移交协议复印件等予以证明，同时庭审时，启沃物业公司还提供了落款日期为2014年10月16日，内容为：“戴照文于2014年10月16日，将＊幢＊＊室原物业用房一套移交给福海新居业委会，室内私人物品自行带走。室内外的监控配套设施移交业主委员会属小区业主所有，产生的费用由戴照文负责……业委会一次性补偿戴照文人民币贰万柒仟元整”移交说明一份用以证明涉案房屋的占有与该公司无关，应是福海新居业委会和戴照文之间的纠纷，福海新居业委会与被告戴照文曾达成移交协议的事实，在该移交说明中的下方写有“实收：贰万柒仟贰佰元整”的字样及戴照文的签名，同时福海新居业委会负责人谭长荣亦在该移交说明中签字。福海新居业委会对启沃物业公司提供的上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据仅能反映福海新居业委会和启沃物业公司就移交达成了协议，并不能证明启沃物业公司已将该房屋实际移交给了原告的事实，另外更不能证明原告不愿办理移交手续的事实，因为根据相关法律规定，对不动产或动产的交付是以实际交付到接受人手上为准，涉案房屋根本没有实际移交给福海新居业委会，启沃物业公司移交协议只是书面打印的部分内容，没有任何人签字确认，达不到证明目的。移交说明反而证明了启沃物业公司已将27200元的补偿费交到了被告戴照文手上。
审理中，戴照文未到庭参加诉讼，庭审后其来院辩称，合肥市瑶海区福海新居小区＊幢＊＊室房屋现确系由其实际占有，但福海新居业委会只在2014年10月16日找过他，其他时间并没有人要求其返还房屋。同时戴照文对被告启沃物业公司提交的移交说明中“实收：贰万柒仟贰佰元整”及戴照文的签名不予认可，认为均非其本人所签，也没有实际取得说明中的27200元。审理中戴照文曾口头表示要对移交说明中的上述内容及签名进行鉴定，但在本院指定的期限内其并未向本院递交相关鉴定申请。
以上事实，有原告福海新居业委会提供的业主委员会备案表复印件、情况说明、《物业管理委托合同》复印件、投标函复印件、投标文件签署授权委托书复印件、投标人资格证明文件复印件、暂借款条复印件、承诺书复印件、借条复印件、通知复印件、门面租赁合同、证明、被告启沃物业公司提供的录音、移交协议复印件、移交说明和当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：公民和法人的合法权益受法律保护。本案原告福海新居业委会基于物业管理合同关系，在启沃物业公司对福海新居小区进行物业管理活动期间，将案涉福海新居小区＊幢＊＊室房屋交予启沃物业公司安排的戴照文作为物业管理办公用，现双方签订的《物业管理委托合同》已到期，启沃物业公司已不再对福海新居小区进行相关物业管理活动，故被告启沃物业公司、戴照文应将该房屋及屋内设施、设备移交给福海新居业委会。至于福海新居业委会主张两被告赔偿损失14400元（14个月的租金损失14000元及水电费损失400元），因根据审理查明的事实，涉案房屋在物业管理合同到期后一直由被告戴照文个人实际占用使用，同时根据福海新居业委会提供的移交说明，虽戴照文对此有异议，提出要对移交说明中的相关内容及签名进行鉴定，但其在本院指定的期限内未向本院递交相关鉴定申请，故对该移交说明的真实性本院予以认定，而根据移交说明的相关内容能够认定2014年10月16日被告戴照文与福海新居业委会曾签订移交协议，收到福海新居业委会支付的补偿款27000元，并承诺于2014年10月16日前将涉案房屋移交给福海新居业委会的事实。故被告戴照文未按协议履行的行为已构成违约，给福海新居业委会造成了相应的损失，应承担违约责任，并赔偿福海新居业委会相应的损失，但福海新居业委会主张的租金损失14000元，系按门面房的月租金主张，因涉案房屋系物业用房并非是门面房，故结合本案实际情况，本院确定被告戴照文应赔偿福海新居业委会相应损失5000元。至于福海新居业委会要求被告启沃物业公司承担相应赔偿责任的请求，因根据启沃物业公司提供的福海新居业委会亦对此不持异议的相关录音的内容，启沃物业公司于2014年5月9日就曾主动要求将涉案房屋移交给福海新居业委会，且涉案房屋在物业管理合同到期后，实际系由被告戴照文个人在占用使用，故对福海新居业委会要求被告启沃物业公司承担相应赔偿责任的请求，本院不予支持。关于福海新居业委会主张的水电费损失400元，因福海新居业委会对此并未提供证据予以证明，故本院对此以不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告合肥启沃物业管理有限公司、戴照文于本判决生效之日起二十日内将福海新居小区＊幢＊＊室房屋及屋内设施、设备移交原告合肥市瑶海区七里站街道福海新居业主委员会；
二、被告戴照文于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥市瑶海区七里站街道福海新居业主委员会损失5000元；
三、驳回原告合肥市瑶海区七里站街道福海新居业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币160元，由被告戴照文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 顾苏淮
代理审判员 施建军
人民陪审员 管怀庆
二〇一四年九月二十一日
书 记 员 王 莹
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
3、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。