广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2457号
原告王小琴（反诉被告，以下统称原告），女，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人吕焕成、何惠玲，广东明楷律师事务所律师。
被告高其原（反诉原告，以下统称被告），男，汉族，住河南省固始县。
原告王小琴诉被告高其原租赁合同纠纷一案，被告于2014年11月11日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人何惠玲，被告高其原均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，在2014年3月13日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于东莞市XXXX的房屋出租给被告，租赁期限为2014年3月20日至2015年3月20日止，月租金为2100元，每月房屋管理费为100元（包含治安费）。按照合同约定，被告应在每月的25日前支付租金并及时给付水电费等费用，如果被告逾期支付超过10天的，原告有权解除合同、收回房屋并没收押金4200元。自2014年8月份开始，经过原告多次催讨，被告至今没有支付8月份至今的租金以及水电费等款项，已经严重违约。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告双方的租赁合同关系；2、被告立即归还租赁房屋；3、原告依法没收被告的押金4200元；4、被告支付租金及管理费至房屋实际归还之日止，从2014年8月20日起暂计至2014年10月19日为4400元；5、被告从2014年8月1日起支付水电费至房屋实际归还之日止，现暂计至2014年10月8日水电费为2378.5元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩及反诉称，被告同意解除双方的租赁合同，同意支付应当由被告支付的房租和水电费。由于原告未按照房屋租赁合同约定，未尽到房屋修缮义务，给被告造成大量的经济损失，严重影响被告居住。被告于2014年3月20日搬入坑美村3巷3号的当夜电脑即被盗，原告于3月28日装木门门锁，8月17日修理好两台空调，其中楼上一台空调漏水浸坏书柜。9月1日，原告家属与被告家属去天源电脑城购买电脑未果，于是双方商定押一个月房租等待被盗电脑解决为止。同时，二楼洗手间由于长期的漏水响声使家人都产生恐惧心理，害怕一楼洗手间的天花板掉落砸伤家人，故被告多次要求原告修理二楼洗手间但原告置之不理。10月5日，原告装好全部灯管，结果在10月7日因原告未能拿出正规水电管理费的发票收据而产生争执。10月8日，原告恶意起诉至法院，原告没有任何证据证明被告应承担违约责任。被告认为原告的不作为给被告带来巨大伤害，故反诉请求：1、原告退赔被告损失15400元（退押金4200元、合同约定赔偿两个月押金4200元、被盗电脑4000元、损坏书柜1000元、搬家费2000元）；2、本案诉讼费由原告承担。
经审理查明，案涉租赁物位于东莞市XXXX，权属人为曹亮。曹亮与原告为母子关系，曹亮出具授权委托书委托原告代为管理案涉租赁物，包括对外签订合同以及主张权利等。2014年3月13日，原、被告双方签订了一份《金石地产房屋租赁合同》，甲方为出租房即原告，乙方为承租方即两被告，约定如下：一、甲方出租给乙方的房屋位于XXXX，出租房屋面积160平方米，该房屋租赁期共12个月。自2014年3月20日起至2015年3月20日止，该房屋每月租金为2100元，每月支付一次，支付时间为每月25日前。乙方须向甲方交纳4200元作为押金，押金仅作为合同履行保证金，不得抵押为租金，甲方在合同期满，与乙方移交、结算当天内退还乙方。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿用途使用。二、双方可以协商变更或终止合同。1、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同。⑴不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；⑵未尽房屋修缮义务，严重影响居住的；2、甲方出售房屋，须在贰个月前书面通知乙方。甲方如没有通知乙方，应赔偿两个月租金给乙方作为赔偿。3、租赁期满合同自然终止。4、因不可抗拒因素导致合同无法履行的，合同终止，双方均不负违约责任，甲方在合同终止后10内将押金如数退还给乙方。三、房屋交付及收回的验收。1、甲方应保证租赁屋本身及附属设施、设备处于能够使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、家私电器等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于3日内向对方协商。3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。四、违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收乙方的押金。⑴如利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，乙方如在甲方出租屋内做违法活动，一切法律责任由乙方承担。⑵若乙方造成甲方房屋损坏的，除押金外，乙方还应承担损坏房屋的全部赔偿或修复责任。⑶未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用，或拖欠房屋累计10天的。2、在租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方可没收乙方押金。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告向原告交纳押金4200元。
庭审中，被告确认原告提交的所有证据的真实性，并确认拖欠原告水费204.8元、电费1626.72元，同时被告确认每月管理费为100元。双方均主张对方违约。原告认为被告从2014年8月20日起开始拖欠租金及管理费，故诉至法院要求解除合同。被告则认为原告未尽到房屋修缮的义务，洗手间漏水导致书柜被水浸坏以及电脑被盗。对此，被告提交了房屋照片以及手机短信照片予以证明。原告认为其不清楚被告电脑被盗的情况，即使存在该情况，也与原告无关；被告提交的证据不能证明房屋漏水事实。
双方均同意解除合同，被告庭审时确认持有案涉房屋的钥匙，并同意交接，故本院在2014年12月26日组织双方进行了交接，原告收回了案涉房屋。
以上事实，有原告提交的《金石地产房屋租赁合同》、房产证、授权委托书、身份证复印件、电费发票、东莞市东江自来水有限公司历史清单、收据，被告提交的《金石地产房屋租赁合同》、照片以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原、被告双方签订的《金石地产房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。本案的争议焦点是何方违约，双方的诉请是否合理，本院分析如下：
在合同签订后，原告有义务交付房屋给被告使用，而被告有义务依时足额支付租金。本案中，虽然被告辩称原告没有履行房屋修缮义务，但其提交的证据不足以证明其主张，在被告没有有效证据证明其主张的情况下，根据民事诉讼举证责任分配规则，被告应当承担举证不能的责任。因此，本院对被告的该项主张不予采信。在合同没有解除的情况下，被告应当继续支付租金，而被告交租至2014年8月10日之后没有再继续支付租金的行为违反了合同的约定。因此，原告以被告拖欠租金为由，起诉要求解除合同合法有据，本院予以支持，本院认定双方的合同在庭审当天2014年12月8日解除。因此，被告应当向原告支付如下费用租金从2014年8月20日起至2014年12月8日止为2200元／月×3个月＋2200元／月÷30天×19天=7993.33元。
被告庭审时确认仍持有房屋钥匙，本院在2014年12月26日组织双方进行交接，原告收回了案涉房屋。因此，被告应当向原告支付2014年12月9日至2014年12月26日的物业占用费2200元／月÷30天×18天=1320元。
关于被告反诉主张的损失问题。如上所述，本院认定违约方在于被告，且被告主张的损失没有事实依据，本院对其诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除双方签订的《金石地产房屋租赁合同》。
二、被告高其原应于本判决生效之日起十日内向原告王小琴支付租金7993.33元及物业占用费1320元。
三、被告高其原应于本判决生效之日起十日内向原告王小琴支付水费204.8元、电费1626.72元。
四、原告王小琴无需退还被告的押金4200元。
五、驳回原告王小琴的其他诉讼请求。
六、驳回被告高其原的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费37.23元，反诉诉讼费92.5元，均由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 邹国雄
二〇一四年十二月三十日
书记员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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