湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蔡甸民二初字第00146号
原告刘华洲。
原告陈文红。
二原告委托代理人罗仲欣，代理权限为一般代理。
被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司。
法定代表人叶义环，该公司总经理。
委托代理人刘小平，代理权限为特别授权。
被告叶义环。
委托代理人黄志敏，代理权限为特别授权。
原告刘华洲、陈文红诉被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司、叶义环房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法由审判员刘汉金适用简易程序于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告刘华洲、陈文红及其委托代理人罗仲欣、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司的委托代理人刘小平、被告叶义环的委托代理人黄志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘华洲、陈文红诉称，2007年9月8日，被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功公司）聘用被告叶义环为公司业务经理，特别授权其全权负责明锦苑小区拆迁还建工作。2011年3月17日，被告叶义环成为被告成功公司的法定代表人。2008年3月20日，叶义环代表成功公司与原告签订《房屋拆迁还建合同》，合同约定，原告位于武汉市蔡甸区蔡甸街城南路原德合食品厂五楼宿舍底层房屋一间、该楼房入口处南面临城南路的门面房一间和住房临教办宿舍之间的空巷子共计建筑面积160平方米交由被告拆迁还建。还建房屋必须在原地上明锦苑小区内还建门面房110平方米，住房50平方米。2010年1月30日，双方签订补充协议，约定“红线范围内（商业房）还建给刘华洲一家，按合同约定还建房面积一层110平方米，二层50平方米，承诺另加5平方米，合计门面房面积165平方米，如超过面积按每平方米人民币8，000.00元购买”。协议签订后，经计算，被告城南路商业步行街红线内门面房共计284平方米左右，超出还建面积119平方米，被告对超出面积部分以每平方米人民币8，000.00元出售给了原告，收取原告购房款共计人民币945，000.00元，该284平方米商业门面房屋被告于2013年11月全部还建给了原告。根据双方合同约定，还建房的产权证由甲方（被告）负责办理，其办证费用除还建房屋外，增加面积的办证费用由乙方（原告）承担。被告交房给原告后，原告要求被告为其办理产权证，被告不予理睬。因此，原告请求判令：1、两被告履行房屋拆迁还建合同，协助原告办理建筑面积284平米的商业房（门面）的房屋所有权证，其办证费用双方各承担一半。2、本案诉讼费由被告承担。
原告刘华洲、陈文红为支持自己的诉讼请求和主张的事实和理由，提交了如下证据：
证据一、原告刘华洲、陈文红的身份证和结婚证的复印件，证明原告基本情况。
证据二、企业信息咨询报告、资质证书、聘书及委托书，证明两被告基本情况，叶义环在拆迁时是项目经理后才变更为法定代表人，证明被告叶义环也是被告。
证据三、房屋拆迁还建合同和补充协议，证明合同约定被告将一楼红线范围内的城南路商业房门面全部还建给原告，即无偿还建原告165平方米，超出165平方米的面积部分119平方米，原告按人民币8，000.00元／平方米的价格购买。
证据四、收条五份和贷款抵押的房产证一份，证明被告收取原告购房款人民币945，000.00元的事实。
被告成功公司辩称，本案所争议的门面和楼盘还没有竣工验收，根据法律规定，开发商还不具备办理初始登记的条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告成功公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、楼盘的规划许可证、土地使用证、施工许可证、销售许可证，证明被告楼盘符合法律规定。
证据二、原告刘华洲签名的红线范围内房产办理抵押贷款的承诺书，证明门面房已经办理抵押贷款，不能办证。
被告叶义环辩称，本案是针对公司的行为，个人不是被告。
被告叶义环没有提交证据。
经庭审质证，两被告对原告提交的证据一没有异议；对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为叶义环刚开始虽然不是法定代表人，但是代表公司的行为；对证据三真实性无异议，证明目的有异议，认为还建合同未约定办证主体；对证据四有异议，认为收条只有人民币735，000.00元，不是人民币945，000.00元。
原告对被告成功公司提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告房屋已经销售，进行验收，可以办证；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关，并不能证明被告能够将刘华洲的房子抵押贷款，该抵押贷款无效。被告叶义环对被告成功公司提交的证据的真实性无异议。
被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。
本院依职权调取了被告成功公司抵押借款的信息，该信息证明被告成功公司将蔡甸区蔡正街明锦苑商住楼房层21-25号商铺抵押借款，抵押权人为武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司，抵押设定时间为2013年5月9日，抵押类型为在建工程抵押登记，原被告对此无异议。本院对此信息予以采信。
经审理查明，2007年9月8日，被告成功公司聘用被告叶义环为公司业务经理，全权负责明锦苑小区拆迁还建工程工作。2007年10月21日，被告成功公司出具委托书，“授权项目经理叶义环同志全权代表我公司洽谈并签订合同相关手续。”2008年3月20日，被告叶义环代表被告成功公司项目指挥部（甲方）与原告刘华洲（乙方）签订《房屋拆迁还建合同》，合同约定，“第一条：乙方刘华洲将坐落在武汉市蔡甸区蔡甸街城南路332-333号（原德合食品厂五楼宿舍楼）底层房屋一间及该楼房入口处南面临城南路的门面房一间和住房临教办宿舍之间的空巷子交甲方拆除，乙方在本合同成立后并在甲方发放暂住费之前将房产证（61.16平方米）土地证原件交甲方，乙方收到暂住费之后于2008年3月20日前搬家。第二条：1、还建房必须在原地（明锦苑小区）内还建；2、甲方还建给乙方的门面约为110平方米，住房面积约为50平方米，门面房和住宅无偿还建面积为160平方米，住房增加面积20平方米按每平方米2400元计算，增加面积超过20平方米以外则按开盘价计算并向甲方交款（先交款后交房）；3、乙方住宅楼在二层楼还建，门面地址位于城南路商业步行街街面，门面房层高4.5米、宽为11米，面积约70平方米和正街与城南路通道临城南路第一套门面约40平方米。若临城南路门面房上能做二层时，甲方按每平方米1800元卖给乙方。4、过渡暂住费按每户每月人民币240.00元补发，并按一年一次性补发人民币2，880.00元，如一年期满甲方不能还建时，乙方到甲方办公室领取暂住费，每月按上述约定补发暂住费，还建期限两年内，如超过两年不能还建时则增加30%补发过渡暂住费。第三条：1、还建房的产权证由甲方负责办理，其办理费除乙方原有房产证面积以外的增加房产面积及门面房的房产证办理费由乙方承担（办理房产证前，乙方必须提供相关手续）或者甲方提供相应手续由乙方自行办理。”合同还约定了还建房要求等其他条款。协议签订后加盖“武汉成功伟业房地产开发建设有限公司项目指挥部”的公章。2008年4月28日湖北省武汉市蔡甸公证处以（2008）鄂蔡甸证字第194号公证书予以了公证。协议签订后，原告刘华洲将房屋交付给被告成功公司拆迁还建。2010年1月30日，被告叶义环与原告刘华洲在一图纸上签订补充协议，约定“红线范围内还建给刘华洲一家，按合同约定，还建面积一层110平方米，二层50平方米，承诺另加5平方米，合计门面房面积165平方米，如超过面积按每平方米人民币8，000.00元购买”。该协议还附说明“1、二层还建条件作废。2、城南路旧门面甲方所有。”原告刘华洲于2011年12月27日、2013年1月28日、2013年6月18日、2013年8月20日先后向被告支付门面购买款共计人民币735，000.00元，由叶义环出具收条，其中2011年12月27日的收条加盖“武汉成功伟业房地产开发建设有限公司”公章。
2011年1月24日，被告叶义环向刘华洲出具借条，称“借刘华洲外甥刘龙的房屋证、土地，用于贷款抵押，还款时无条件归贷款人归还。”
2011年12月27日，原告刘华洲出具一份承诺书，承诺“我同意明锦苑商住楼底层商铺利用银行按揭方式付款给开发商。”2013年5月9日，被告成功公司将蔡甸区蔡正街明锦苑商住楼1层21-25号商铺抵押给武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司，抵押类型为在建工程抵押登记，贷款用于公司筹集资金。庭审中，原告与被告成功公司均认可明锦苑商住楼1层21-25号商铺系双方补充协议所约定的商铺。
另查明，2011年3月17日，被告成功公司的法定代表人变更为叶义环。
还查明，被告成功公司于2009年12月29日取得明锦苑商住楼建设用地规划许可证，2010年5月13日取得国有土地使用权证，2011年1月5日取得建设工程规划许可证，2011年3月4日取得建筑工程施工许可证，2011年8月26日取得商品房预售许可证。目前，明锦苑商住楼尚未办理竣工验收备案手续。
本院认为，被告成功公司已合法取得明锦苑商住楼的开发资格，2008年3月20日，被告成功公司与原告刘华洲签订的《房屋拆迁还建合同》以及2010年1月30日签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。协议约定按照所有权调换的形式，以特定的房屋对被拆迁人予以拆迁补偿，原告刘华洲、陈文红履行了交付原私有房产给被告还建的义务，被告成功公司应履行交付城南路商业步行街街面红线范围内165平米的还建门面，并为其办理此房产的相关证件的义务。明锦苑小区属于在建工程，尚未竣工验收备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，被告成功公司不能交付门面房。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告成功公司应当在商品房交付后配合原告办理房屋所有证和土地使用证。对于原告要求办理还建门面的房产证和土地证的请求，本院不予支持。被告提出房产项目办理初始登记需要竣工验收备案，目前还是在建工程，无法办理初始登记，原告诉求过急的抗辩理由，本院予以支持。
原、被告双方在合同中约定“红线范围内还建给刘华洲一家，……如超过面积按每平方米人民币8，000.00元购买”，超过还建面积部分的房屋买卖属于商品房销售的范围，应该按照《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，订立书面商品房买卖合同。原被告双方签订的《房屋拆迁还建合同》及补充协议都没有明确约定商品房的位置、面积、商品房的总价款、付款方式、交付使用条件及日期等合同主要条款，且没有协商补充，根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……”的规定，合同内容不具体明确，合同不成立。原告刘华洲称已向被告成功公司支付人民币945，000.00元购买超出面积门面房，收条显示刘华洲实际向被告支付款项人民币735，000.00元，没有证据证明被告借刘龙房产证贷款系为原告向被告支付了购房款，因此原告称已购买门面房，要求办理二证，本院不予支持。原告刘华洲要求被告办理超出面积房屋的房产证和土地证，本院不予支持。在庭审过程中，原告提出如果不能办证，要求备案上网的要求，没有提出书面申请，本院不予审理。叶义环与刘华洲签订的《房屋拆迁还建合同》及补充协议的甲方是“武汉成功伟业房地产开发建设有限公司项目指挥部”，加盖项目指挥部的公章，虽然被告成功公司未对项目指挥部明确授权，但合同的实际履行者是被告成功公司，也未对上述拆迁还建合同予以否认，并且成功公司授权叶义环“全权代表公司洽谈并签订合同相关手续”，因此该合同对公司产生法律效力，由此产生的民事权利义务应由被告成功公司承担，因此叶义环不是本案适格被告，原告对被告叶义环的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《商品房销售管理办法》第十六条、第三十条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘华洲、陈文红的诉讼请求。
本案案件受理费人民币80.00元，减半收取人民币40.00元，由原告刘华洲、陈文红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘汉金
二〇一四年六月二十六日
书记员 李莎莎