北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初11174号
原告崔琳，女，1985年5月19日出生，汉族，京东商城员工，住河北省三河市。
委托代理人霍春雷，北京市天诚律师事务所律师。
被告张浩，男，1967年3月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人郭元春，北京市中孚律师事务所律师。
原告崔琳与被告张浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔琳及委托代理人霍春雷，被告张浩及委托代理人郭元春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔琳诉称：2016年3月20日，我与张浩签订了房屋买卖合同，约定购买张浩所有的位于XX市XX区X号院X号楼X层X单元XX室房屋（以下简称：201房屋），我先后向张浩支付8万元定金；同日我向北京如家安泰房地产经纪有限公司（以下简称：如家安泰公司）交付3万元中介费。在交易过程中，张浩称房屋已办理抵押不同意卖房，经双方协商无效，为维护我的权益，故我起诉要求：判令解除双方2016年3月20日签订的编号为0000294的存量房屋买卖合同，解除编号为0000375的房屋买卖定金协议，撤销网签合同，判令张浩退还我已付购房定金8万元，判令张浩支付我购房款定金违约金8万元，判令张浩支付我已付中介费3万元，判令张浩支付房款差价损失100万元，张浩支付我违约金3.1万元，张浩负担本案诉讼费用。
被告张浩辩称：我认为此时间节点房屋买卖合同实际上已经解除。崔琳违约在先，根据买卖合同及补充协议，约定双方在办理完网签后就交付首付款，网签后两个月内我三次以上催促崔琳支付首付款，我配合对方过户。但是崔琳拖延并明确表示首付款给不了。根据合同约定我认为崔琳已经构成了房屋买卖合同第七条所规定的违约责任，崔琳逾期支付首付款十日以上，作为出卖人我有权解除合同并要求对方支付违约金，我在2016年5月26日电话通知崔琳解除合同。所以，同意解除双方2016年3月20日签订的编号为0000294的存量房屋买卖合同和编号为0000375的房屋买卖定金协议,同意解除网签合同，不同意崔琳的其他诉讼请求。
经审理查明：2016年3月20日，崔琳（乙方、买方）、张浩（甲方、卖方）和如家安泰公司（丙方、见证方）签订了编号为0000375的《房屋买卖定金协议》，约定了房屋成交价格为155万元，房款支付方式为需要银行贷款，甲乙双方在签订买卖合同的同时选择签订《北京市存量房屋交易结算资金划转协议》，甲乙双方在签订本协议当日，在丙方见证下乙方向甲方支付定金5万元，甲乙双方约定于本协议签订后第7个工作日到丙方签约中心共同签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》，并支付丙方居间服务费。甲方需保证提供的证件真实有效，保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；如乙方违反协议约定，定金归甲方所有，如甲方违约须双倍返还乙方定金，违约方还应将总房款百分之二金额支付给丙方作为违约金，计3.1万元。如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼而支付的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。双方还约定了其他权利义务。
当日，崔琳（买受人）与张浩（出卖人）在如家安泰公司提供居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔琳购买张浩的201房屋，该房屋建筑面积130.03平方米，规划设计用途为住宅，房屋所有权证号为X京房权证兴第XX**号，房屋性质为商品房，该房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租，房屋成交价格为155万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为85万元；出卖人应当保证房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期的时间分别处理，（1）逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的百分之十向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行贷款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内向买受人支付。双方还约定了其他权利义务。同日，崔琳（乙方、买受方）、张浩（甲方、出卖方）和如家安泰公司（丙方、居间方）签订了《居间服务合同》和《补充协议》，《居间服务合同》约定由崔琳向如家安泰公司支付居间代理费3.41万元。《补充协议》约定甲方出售201房屋交易过程中产生的税费由乙方承担；甲乙双方友好协商，自签订本协议后10个工作日内乙方提供相应证件审核购房资格，购房资格审核通过后由丙方负责签署网签合同；甲乙双方友好协商，过户后3个工作日内甲乙丙三方办理房屋交割手续。补充协议中第二条即为附件五，是关于付款方式及期限的具体约定。在该条当中，双方约定付款方式为公积金；付款期限：在签订本协议当日，乙方支付给甲方购201房屋购房定金5万元，甲乙双方友好协商，自签订本协议后10个工作之内由定金5万元追加到定金8万元，剩余首付款62万元于过户当日（交税后且过户之前）支付给甲方，剩余房款85万元乙方以银行贷款方式由银行直接支付给甲方，首付款视银行贷款额度可增减，购房定金加上购房首付款加上银行贷款部分等于上述房屋的总价；本协议一式三份，甲乙丙三方各一份，签字生效，与《存量房屋买卖合同》具有同等法律效力，如本协议与《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》发生冲突或不一致，均以本补充协议为准。双方还约定了其他权利义务。《补充协议》有张浩的签字和手印、崔琳的签字和如家安泰公司的合同专用章以及经办人乔某的签字。张浩提交的《补充协议》上，还有“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容。崔琳不认可手写的内容。因崔琳、张浩二人提交的两份补充协议存在不一致的地方，双方同意以如家安泰公司处的那份补充协议为准，后如家安泰公司提交了该公司持有的《补充协议》，并没有手写部分的内容，张浩表示认可如家安泰公司提交了其公司持有的《补充协议》。
同日，崔琳支付张浩购房定金5万元，双方签署了编号为0003142的《买卖双方购房定金交接单》。2016年3月31日，崔琳转账给张浩3万元，张浩认可至此一共收到了8万元。如家安泰公司根据双方的授权，为崔琳与张浩之间的买卖合同办理了网上联机备案手续，即网上签约。
庭审中，张浩提交了一份2016年9月15日的《情况说明》证明办理完网签后张浩多次通过中介催促对方支付首付款，崔琳多次以首付款没有凑齐为由拒绝支付，因为崔琳没有支付首付款所以张浩没有购买成功别的房屋。该情况说明的内容为：2016年3月20日，卖房人张浩通过我公司提供中介服务（经办人乔某），张浩将其201房屋卖给了买房人崔琳，二人签订了房屋买卖合同，合同约定了二人各自的权利义务。合同签订后，崔琳于当天付给张浩5万元定金，3日后崔琳又通过网银转账给付张浩3万元。自合同签订之日，由崔琳提供相关手续由我公司办理审核购房资质并办理网签手续，通过了审核可以办理贷款、买卖过户手续。张浩说他出卖此房是要赶快腾出购房指标，准备再去购买其他房屋，所以张浩于网签后当天就3次给我公司乔某打电话，要求催促崔琳按双方约定赶快交付首付款，之后办理房屋买卖过户手续，经我们联系，崔琳的首付款还没有筹集到位，乔某告知张浩再等等。2016年4月16日、4月17日、5月25日，张浩分别给我公司乔某打电话，催问崔琳的首付款到底能不能给付，经联系后崔琳还是没到位给不了。2016年5月26日，张浩通知我们说，由于崔琳没有按双方约定给付首付款后办理过户，导致他的购房资格一直没有腾出来，从而他错过要买的房子，所以他告知我方他的房子不卖给崔琳了。此《情况说明》最后落款为如家安泰公司，并盖有该公司的合同专用章。崔琳认为，本案第一次开庭是2016年8月25日，而该情况说明是2016年9月15出具的，且证人王某明确表示不知道情况说明是怎样形成的，所以不认可该证据，告知崔琳不办理缴税过户的根本原因是因为房屋有抵押，而不是崔琳不支付首付款。
庭审中，张浩提交了一份通话记录清单，证明张浩在2016年4月6日、4月16日、4月17日和5月25日多次给乔某打电话催促。崔琳认可该通话记录清单的真实性、合法性，但是不认可关联性，认为该证据只能证明张浩沟通买卖房屋事宜，不能证明崔琳违约。
庭审中，崔琳提交了一份2016年10月25日崔琳与如家安泰公司工作人员乔某的通话录音，证明在2016年6月3日乔某与合同双方就201房屋的买卖事宜进行了协商，张浩明确表示不卖房子了，张浩严重违约，具有主观恶意，并且张浩提交的《情况说明》没有真实还原事实，主观有倾向性，且没有乔某的签字。张浩不认可该录音证据的真实性和证明目的，认为乔某不是本案的当事人，该证据并不能证明其严重违约。张浩同时表示，录音与其提交的证据一致：崔琳没有及时交付首付款，所以张浩在5月底要求解除合同；录音证据也无法证明《情况说明》系张浩本人书写，录音中乔某明确表示领导与其进行了核实，这与实际情况相符合。
庭审中，崔琳申请证人王某出庭作证，王某到庭发表了证人证言，证实：我和乔某共同经办了201房屋的买卖合同，现201房屋已经进行了网签，崔琳想让张浩交付房屋，张浩要用钱想收到首付款后再交付房屋，崔琳的首付款没有到位，所以张浩没有交付房屋，后来协商了几次没有达成一致，崔琳后来没有付首付款，张浩于是就不卖房子了。首付款的付款时间为过户当日、缴税前支付给甲方。《情况说明》是我和乔某具体经手的，但不知道是谁具体加盖了如家安泰的章，情况说明的内容基本属实，但商量的具体时间、次数不太能确定。133XXXX****的手机号码是乔某的。不知道201房屋是否存在抵押。201房屋没有做房屋核验。资质审核完毕后十个工作日后就可以做网签，网签后缴税是需要预约的，时间不可控，记不清楚崔琳是否催促过我去预约缴税和过户了。对于王某的证人证言，崔琳认为因为王某的大部分表述是不清楚，所以对证人证言大部分内容不置可否，但是对其所说的合法流程是认可的，王某明确表示首付款是在过户当日缴税前，所以崔琳在这个阶段给付首付款是合理合规的，合同没有约定明确的首付款交付时间，所以在交付首付款前我根据交易习惯，没有违约行为。张浩认可王某的证人证言，认为王某明确表示双方多次协商，协商的原因是崔琳要求张浩交付房屋，张浩要求崔琳先支付首付款后，张浩再交付房屋，而且王某也证实崔琳一直没有凑齐首付款，张浩要求一个明确的交付首付款的期限，因为购房网签和资质审核没有固定期限，所以具体时间不能确定，但是可以确定一个具体的时间节点。
庭审中，证人乔某到庭发表了证人证言，证实：《情况说明》属实，是从交易一开始到张浩不卖房子的全过程，是我陈述后如家安泰公司同意之后盖的公章。张浩说要腾出购房指标，并多次问我崔琳的首付款何时能给，崔琳答复首付款不能确定何时到位，我如实转达给张浩后，张浩表示首付款迟迟不能到位，就提出不卖201房屋了。2016年4月16日、4月17日和5月25日，我打电话联系过崔琳催促首付款。合同约定的首付款时间是缴税后过户前。网签之后贷款批下来就能办理房屋交易的缴税，缴税需要合同双方一起去，当时不需要预约，崔琳没有与我说过要缴税的事儿，就是说尽快办理完程序。崔琳是要办理公积金贷款的，但是因为首付款没有协商一致，所以没有办理公积金手续。2016年5月26日张浩通知我要解除合同。2016年5月底，双方到如家安泰公司协商过一次，当时张浩好像是说201房屋有高利贷抵押，张浩表示首付款的支付期限最晚是6月15日，当时张浩想让崔琳写一个承诺书承诺首付款6月中旬到位，但是崔琳不确定什么时候能够到位所以没有写。2016年6月初的时候，崔琳告诉我首付款到位了，但是我告诉张浩的时候，张浩说不卖201房屋了。公积金的贷款流程是，买方审核购房资质，资质通过后签网签，然后办理公积金贷款面签，银行的公积金贷款批下来就可缴税了，缴税后就可以办理过户，过户后有一次复审，复审后公积金就批函下发这笔贷款了。公积金的主导方应该是中介公司，崔琳首付款没到位，所以公积金的程序没有启动。房屋交易中没有办理缴税，是因为首付款双方存在争议，崔琳要求张浩先交付房屋，张浩要求崔琳先付首付款再交付房屋，但是崔琳没有付首付款。对于乔某的证人证言，崔琳认为乔某所说与《情况说明》不相符，《情况说明》是局部的，只说明了2016年5月26日之前的事实，5月底6月初以及6月15日双方达成合意的内容《情况说明》没有阐述，所以不认可《情况说明》；乔某所说的崔琳三次答复都是首付款不能确定，也就是双方就首付款给付时间没有形成合意，口头承诺没有生效，故应该按照主合同约定的缴税后过户前给付首付款，张浩的行为构成严重违约；在崔琳明确给付首付款之后，张浩还是不予配合，张浩的行为构成严重违约。张浩认可乔某的证人证言，认为与其提交的《情况说明》一致，《情况说明》结合证人证言具有证明力；乔某证实张浩在5月26日电话通知解除买卖合同后，双方进行了协商，张浩要求崔琳在6月15日之前支付首付款，但是崔琳没有同意，双方就此没有达成合意，所以在合同解除后，双方对合同履行再次协商没有达成合意，所以张浩不存在违约；乔某证实双方在具备办理贷款、过户和缴纳税费的条件后是因为崔琳首付款没有按照约定支付导致，所以我认为崔琳违约在先，我据此解除合同有事实依据。
在本案庭审结束前，崔琳没有缴纳201房屋的交易税费，没有支付首付款。且在本案法庭辩论终结时，双方均认可201房屋的单价为每平方米1.9万元。
上述事实，有《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖双方购房定金交接单》、《情况说明》、录音证据、证人王某的证人证言、证人乔某的证人证言、通话记录清单、及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：崔琳与张浩签订的存量房屋买卖合同以及补充协议等，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均具备相应民事行为能力，均系合法有效。双方均应按照一系列合同的约定全面履行各自的合同义务。关于双方争议的“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容，没有证据证实双方的意思表示就此达成了一致，故不应作为合同的一部分。崔琳与张浩在补充协议中（附件五）没有明确约定崔琳支付首付款85万元的时间。在房屋价格较快上涨之时，崔琳既需要腾出一个购房指标，又需要使用出卖201房屋所得的款项支付购买其他房屋的价款，此时，张浩通过多次催促如家安泰公司的工作人员来催促崔琳支付首付款，亦在情理之中。根据王某、乔某的证言，崔琳与张浩于2016年5月底在如家安泰公司进行了协商，张浩要求崔琳支付首付款的最晚期限在6月15日，并让崔琳写一个首付款6月中旬到位的承诺，但是崔琳基于自身利益的考虑，未予承诺。2016年6月初，当崔琳告知房屋中介公司首付款已经到位的时候，张浩已明确表示不再出卖201房屋了。因此，从上述事实，能够认定张浩已经构成违约。但是，结合本案案情，张浩违约并不严重。对于崔琳主张的违约金本院酌情确定，对其要求的房款差价损失，本院不予支持。鉴于双方均同意解除签订的一系列合同，本院不持异议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告崔琳与被告张浩之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖定金协议》，解除原告崔琳与被告张浩存量房屋买卖合同网上联机备案手续；
二、于本判决生效后十日内，被告张浩返还原告崔琳定金八万元、赔偿原告崔琳八万元；
三、驳回原告崔琳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千四百八十四元，由原告崔琳负担七千二百四十二元（已缴纳），由被告张浩负担七千二百四十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张冠楠
人民陪审员 秦东爱
人民陪审员 解春燕
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 黄冰瑶
书 记 员 张 萌