吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初190号原告：上海威斯特物业经营有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市船营区。负责人：沈仲豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓晨，该公司经理。委托诉讼代理人：孙吉祥，吉林爱华律师事务所律师。被告：姜伟，男，1982年2月8日生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：孙烨，女，1983年8月12日，汉族，住吉林市龙潭区，系姜伟之妻。委托诉讼代理人：姜海山，男，1953年7月15日，汉族，住吉林市龙潭区，系姜伟之父。原告上海威斯特物业经营有限公司吉林市分公司（以下简称威斯特公司）与被告姜伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威斯特公司公司的委托诉讼代理人刘晓晨与孙吉祥、被告姜伟的委托诉讼代理人孙烨和姜海山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威斯特公司向本院提出诉讼请求：姜伟给付物业费1567.84元。事实与理由：姜伟是我司管理的昌邑区“钻石秀苑”小区（中兴街100号）的业主，住房面积97.99平方米，物业费1元/平方米，欠费日期：2015年7月1日至2016年10月31日，欠费金额：97.99平方米×1.00元/平方米×16个月=1567.84元。上述拖欠的物业费，经我司多次上门催要和书面催要，姜伟均拒不支付。至今已经拖欠物业费一年多，违反了物业服务合同的约定和相关法律法规的规定，严重影响了物业企业服务的正常进行，损害了大多数按时交纳物业费的业主的合法权益。姜伟辩称：起诉状所述“拒不按时缴纳物业费”是因为威斯特公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约：1.威斯特公司从提供服务至今未对业主进行过调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼，要求威斯特公司对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；2.威斯特公司从未开展任何社区文化活动，应定期举行小区社区文化活动；3.威斯特公司至今从未对财务收支状况进行过公布，应在判决后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次；4.每年停水、停电约在七八次左右，但物业从没有提前公告，应及时通知业主；5.小区内的摄像头根本就没有工作，导致每年都有多户业主家被盗，应实施24监控，监控人员不得离岗。6.未及时清扫积水，只要一下雨就内涝，应该是排水管道不畅通导致的；7.未及时清扫垃圾（尤其是1号楼楼头的垃圾堆）和积雪，垃圾桶分布不合理，楼道内乱堆乱放物品有异味，经常有老鼠出没；8.3号楼门的大门被金凤凰汗蒸馆拆解后往小区内移动了20米，威斯特公司未要求其将大门恢复原状；9.威斯特公司收取物业费只开收据不开具发票；10.小区三处大门，其中有两处大门是敞开的，没有任何监管，任何人和车都可以随便进出，应大门封闭并专人管理；11.小区绿化不达标。综上，威斯特公司未履行合同约定的义务，答辩人基于合同法先履行抗辩权的规定，有权拒绝其要求给付物业费的要求，待威斯特公司履行上述物业服务义务、提供物业服务合同原件并帮助业主办理不动产登记证后，答辩人再缴纳所欠费用。经本院审理查明：姜伟是钻石秀苑小区（建筑面积97.99平方米）业主，该房屋为多层住宅。姜伟于2013年7月2日收到进户通知书，并签收业主手册，该手册约定由威斯特公司为该小区提供物业服务，物业服务费用标准为多层普通住宅：1元/月/平方米。姜伟在业主手册中的承诺书上签字同意承担违反业主手册的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本业主手册的行为承担连带责任。威斯特公司为该小区提供物业服务至今。姜伟按上述标准缴纳了2013年7月1日至2015年6月30日的物业服务费用，自2015年7月1日起至今的物业服务费用未给付。威斯特公司催收未果后诉至本院，请求姜伟给付2015年7月1日起至2016年10月31日的物业服务费用。认定上述事实的证据有：进户通知书、业主手册、承诺书、收据、威斯特公司提供的催收物业费通知及提供服务的照片、工程维修记录、前期物业服务合同、昌邑区兴华街道南石宅社区出具的证明及当事人的陈述。姜伟提供的照片和视频，对其真实性予以确认，对其证明问题不予采信。本院认为：姜伟收到了威斯特公司提供的业主手册，也在承诺同意承担违反业主手册的相应责任。该业主手册系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效。《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。姜伟抗辩威斯特公司没有履行相应的物业服务义务，现逐一分析如下：1.关于姜伟主张的威斯特公司从提供服务至今未对业主进行过调查和沟通，要求威斯特公司对所有业主进行入户满意度调查：双方合同中未约定威斯特公司有对全体业主进行满意度调查的义务，该项抗辩没有事实和法律依据，本院依法不予支持；2.关于姜伟主张的要求定期举行小区社区文化活动：双方合同中未约定威斯特公司有对定期举行小区社区文化活动的义务，该项抗辩没有事实和法律依据，本院依法不予支持；3.关于姜伟主张的威斯特公司至今从未对财务收支状况进行过公布，应在判决后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次：该项主张不属于法院民事诉讼的受案范围，本院依法不予处理，姜伟可向物业管理行政主管部门反映相应问题；4.关于姜伟主张的该小区每年停水、停电约在七八次左右，但物业从没有提前公告，应及时通知业主：威斯特公司提供了充分证据证明，对该公司预知的停水停电情况，已采用张贴通知的方式通知了业主，姜伟的该项主张，本院不予支持。另外，威斯特公司仍应继续做好停水停电的通知工作，方便业主做好应对停水停电的准备；5.关于姜伟主张小区内的摄像头根本就没有工作，导致每年都有多户业主家被盗，应实施24监控，监控人员不得离岗：威斯特公司提供了充分证据证明对该小区实施了监控，该项抗辩，本院不予支持；6.关于姜伟主张的威斯特公司未及时清扫积水，只要一下雨就内涝，应该是排水管道不畅通导致的：内涝的原因很复杂，不排除系建筑设计不合理的原因，且威斯特公司提供了证据证明进行了积水清理，该项抗辩，本院不予采信；7..关于姜伟主张未及时清扫垃圾（尤其是1号楼楼头的垃圾堆）和积雪，垃圾桶分布不合理，楼道内乱堆乱放物品有异味，经常有老鼠出没：威斯特公司提供了证据证明其投入鼠药及进行了清理垃圾和积雪作业，该项抗辩，本院不予采信；8.关于姜伟主张的3号楼门的大门被金凤凰汗蒸馆拆解后往小区内移动了20米，威斯特公司未要求其将大门恢复原状：威斯特公司提供了充分证据证明其已经于2014年向金凤凰汗蒸馆下达了装修整改单，该项抗辩，本院不予支持；9.关于姜伟主张的威斯特公司收取物业费只开收据不开具发票：开具发票属于行政法律关系而不是民事法律关系，不属于法院民事诉讼的受案范围，姜伟可向税务管理机关反映相应问题；10.关于姜伟主张的小区三处大门，其中有两处大门是敞开的，没有任何监管，任何人和车都可以随便进出，应大门封闭并专人管理：双方未明确约定物业服务等级，亦未明确约定该小区为封闭小区及每个出入口均有专人管理，根据《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》一级物业管理服务等级也只规定“小区主出入口24小时值班”，该项抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持；11.关于姜伟主张的小区绿化不达标：姜伟当庭自认入住时小区无绿化，通常物业公司针对绿化仅有管理及养护义务，该项抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持；12.关于姜伟主张的威斯特公司帮助业主办理不动产登记后再缴纳物业费：双方未约定威斯特公司有帮助业主办理不动产登记的义务，该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，威斯特公司是姜伟所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，业主也已经接受了服务。姜伟作为小区业主享受威斯特公司提供的物业服务，应当履行相应的交费义务。威斯特公司主张的姜伟给付2015年7月1日至2016年10月31日期间的物业费1567.84元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一之规定，判决如下：姜伟于本判决生效之日起三日内一次性给付上海威斯特物业经营有限公司吉林市分公司2015年7月1日至2016年10月31日期间的物业费1567.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由姜伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员  田艳华二〇一七年三月二十七日书 记 员  张金鑫