安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00549号
上诉人（一审原告、反诉被告）：杨荣知，男，1959年1月1日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：秦飞，安徽安康律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：杨爽，男，1968年12月1日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：张丹枫，安徽拂晓律师事务所律师。
上诉人杨荣知因与被上诉人杨爽土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2015年8月19日作出的（2015）宿埇民一初字第05604号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杜飞、杨俊举组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人杨荣知及其委托代理人秦飞，被上诉人杨爽及其委托代理人张丹枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨荣知一审诉称：2013年6月23日，其与杨爽签订土地租赁合同，约定由杨荣知将位于解集乡前杨村面积为4.03亩的山荒地租给杨爽养殖肉鸭，合同约定了承租期限和租金交付方式。合同签订后，杨爽便在杨荣知土地上建设使用，在合同约定的租金交付期限届满时，杨爽迟迟不缴纳租金，后经催要未果，杨爽占有使用至今，其上述行为已经构成违约，请求判令：1、解除双方签订的土地租赁合同；2、杨爽向杨荣知支付自2013年3月29日至今的土地租金2418元，并支付违约金19672元。
杨爽一审辩称：1、双方签订的合同合法有效，不能解除；2、合同中未约定租金支付期限，并无逾期；3、杨爽多次找杨荣知结清租金，杨荣知拒绝接收；4、违约金诉求超出实际损失，不能支持。
杨爽反诉称：2013年2月，在杨荣知租用土地前，杨荣知在其承包的荒地打一口水井，对杨爽和杨开强称，如果在其承包地承包养鸭，可以与其共用，而且杨荣知向杨爽借款1600元用于平地，并承诺若不偿还则用租金相抵。鸭棚建好后，因架电需要，杨爽与杨荣知的儿子一起购买材料供三家养鸭共用，费用三家均摊，共计3570元，每家1190元。通电入户600元，每家200元。鸭棚两侧因需出水沟子，挖掘机使用费800元，每家266元。杨荣知无故中断杨爽用水，造成100只左右的鸭子死亡，损失2000元。此外，杨荣知尚欠杨爽插排钱20元，发电机运费15元，打牌时借款200元，剩余铝线材料钱78元，水管钱97元。请求判令：杨荣知偿还杨爽欠款及赔偿损失共计5666元，并承担本案诉讼费用。
杨荣知辩称：杨爽所述不是事实，也没有证据证明。
一审法院查明：2013年6月23日，杨荣知与杨爽签订土地租赁合同，合同第一条约定：甲方（杨荣知）自愿将位于解集乡前杨村面积4.03亩山荒地承租给乙方（杨爽）养殖肉鸭使用，承租经营期限为30年，自2013年3月29日至2043年3月29日。第四条约定：该土地的租金为每亩每年300元，承租金每年1209元，一次性交付一年承租金。合同还约定：合同履行期间，任何一方违反合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约金而造成的实际损失。乙方应按照本合同约定的期限足额支付租金，如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除合同。合同签订后，杨爽在该租赁土地上建设鸭棚进行了肉鸭养殖，并建设了相关附属水井等。
一审法院认为：2013年6月23日，杨荣知与杨爽签订土地租赁合同，杨荣知把位于解集乡前杨村面积为4.03亩的荒山出租给杨爽养鸭。根据法律规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。杨荣知将该荒山出租给杨爽使用，其前提应是对该荒山享有所有权的国家或集体，将该片荒山发包给其经营与使用，但案件审理过程中，杨荣知未能提供其对该片出租山地享有使用权的证明，无法确定其对该出租荒山享有使用权。故，在土地使用权属无法明确的前提下，其要求法院解除合同并要求对方支付租金、违约金的诉求不符合法律规定，不予支持。对杨爽提出的反诉请求，因与杨荣知起诉的事实不属同一法律关系，不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回杨荣知的诉讼请求；二、驳回杨爽的反诉请求。一审案件本诉受理费147元，由杨荣知负担；反诉案件受理费50元，由杨爽负担。
杨荣知不服一审判决，提出上诉称：杨荣知自1995年即依法取得涉案土地的使用权，一审法院以杨荣知对出租的土地无使用权为由驳回其诉讼请求错误；2、双方签订租赁合同至今杨爽未向杨荣知支付租金，构成根本违约，杨荣知要求解除合同和杨爽支付租金、违约金的诉讼请求于法有据。请求二审法院查明事实后改判。
杨爽二审答辩称：杨荣知对涉案土地未取得使用权，无权对涉案土地进行出租，双方签订的土地租赁合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人复述了一审的证据及质证意见，本院对一审证据的认证意见与一审一致。
二审期间，杨荣知提供当地村委会（宿州市埇桥区解集乡宣杨村民委员会）、群众盖章、签名的证明各一份，证明其出租给杨爽的土地杨荣知有使用权。
杨爽质证意见：宿州市埇桥区解集乡宣杨村民委员会和群众不能证明杨荣知对出租的土地有使用权。
二审期间，杨爽提供杨恒（当地群众）等三人签名的证明书一份，证明杨荣知对出租的土地没有使用权。
杨荣知质证意见：证人未出庭作证，无法核实证明的真实性。
本院认证意见：1、涉案出租的土地出租前属杨荣知使用，双方无异议，宿州市埇桥区解集乡宣杨村民委员会证明内容真实，所述事实与本案相关联。故，本院对杨荣知提供的宿州市埇桥区解集乡宣杨村民委员会证明，予以确认。2、根据相关法律规定，证人应当出庭作证，杨荣知、杨爽提供的当地群众签名的证明，签名群众未出庭作证。故，本院对杨荣知、杨爽提供的当地群众签名的证明，不予认定。
本院二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：双方于2013年6月23日签订土地租赁合同后，杨荣知已按合同约定将出租的土地交杨爽使用，杨爽至今未向杨荣知支付租金。
本院认为：综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、杨荣知要求解除其与杨爽于2013年6月23日签订的土地租赁合同是否合法有据；2、杨荣知要求杨爽支付租金1656元（从2013年3月29日至起诉之日）、违约金4968元，并赔偿损失10000元是否合法有据。
（一）关于杨荣知要求解除其与杨爽于2013年6月23日签订的土地租赁合同是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十四条第一款规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，杨荣知与杨爽签订的土地租赁合同，约定租赁期限为三十年，根据上述法律之规定，应认定双方签订的土地租赁中二十年内的部分为有效，超过二十年的部份无效。双方因涉案合同产生纠纷在二十年之内。故，该土地租赁合同中约定的租赁费交付方式，违约责任等事项对双方具有约束力。杨爽在履行合同过程中，至今未向杨荣知支付租赁费，违反了双方签订的租赁合同中“一次性交付一年租金”的约定，其行为已构成根本违约，应承担合同约定的支付违约金和因违约导致合同解除的责任。杨荣知要求解除双方签订的租赁合同，符合双方租赁合同中“杨爽应按照本合同约定的期限足额支付租金，如逾期30日未支付租金，则杨荣知有权解除合同”的约定，同时杨爽违约行为具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十四条第（二）、（三）项、第二百二十七条规定的当事人要求解除合同的条件和情形。故，对杨荣知上诉要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。杨爽辩称双方签订的土地租赁合同全部无效的意见，于法无据，本院不予采纳。
（二）关于杨荣知要求杨爽支付租金1656元（从2013年3月29日至起诉之日）、违约金4968元，并赔偿损失10000元是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，杨荣知与杨爽签订的租赁合同中明确约定了杨爽向杨荣知支付租赁费的数额、时间和违约金计算标准、违约责任承担方式。故，杨荣知要求杨爽履行合同约定义务，支付所欠租金2418元（从2013年3月29日计算至起诉之日）诉求，合法有据，本院予以支持。关于违约金问题，因双方在合同中明确约定“在合同履行期间，任何一方违反合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约金而造成的实际损失”，因杨爽在履行合同过程中存在违约行为，导致双方签订的土地租赁合同解除，应承担解除合同的违约责任，向杨知荣支付违约金，违约金数额按照双方合同约定，以二十年有效期内的租金计算，应为1209元（1209元∕年×20年×20%=4836元）。关于赔偿损失问题，本案中，双方当事人在合同中虽然约定了违约方除支付违约金外，还应赔偿相对方实际损失，但杨荣知在诉讼中未提供证据证明其实际损失超过约定的违约金数额的30%。故，本院对杨荣知的该项诉讼请求，不予支持。
综上，一审判决以杨荣知不能提供证据证明其对出租的土地享有使用权为由，驳回其诉讼请求错误，本院予以纠正。本院依据查明事实和相关法律规定，对本案予以改判。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款和第九十四条第（二）、（三）项、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第05603号民事判决第二项（即：驳回杨爽的反诉请求）；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第05604号民事判决第一项（即：驳回杨荣知的诉讼请求）；
三、解除上诉人杨荣知与被上诉人杨爽于2013年6月23日签订的土地租赁合同（解除的时间为本判决生效之日）；
四、被上诉人杨爽于本判决生效后十日内向上诉人杨荣知支付租赁费2418元（从2013年3月29日计算至一审起诉之日）、违约金4836元，共计7254元；
五、驳回上诉人杨荣知的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费147元，反诉费50元件；二审案件受理费216元，共计324元，由被上诉人杨爽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杜 飞
代理审判员 杨俊举
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 夏春秋
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。