天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第1139号
上诉人（原审原告）李德胜。
委托代理人李一×（系李德胜之子），农民。
委托代理人杨秀环，天津法政牛津律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王红永。
委托代理人孙志刚，天津宝信律师事务所律师。
上诉人李德胜与被上诉人王红永因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第5451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李德胜及其委托代理人李一×、杨秀环，被上诉人王红永及其委托代理人孙志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原、被告自2012年6月10日起建立房屋租赁关系，每年签订一次合同，合同内容除租金数额不同，其余内容基本一致。2012年至2014年的租金均是90000元，从2014年6月开始，租金为95000元。2014年3月双方签订的《租房协议》载明：原告将坐落于（天津市）宝坻区中保楼步行街底商21号房屋出租给被告经营服装使用，租期一年，从2014年6月10日起到2015年6月10日止，租金一年一付（提前三个月），本期租金玖万伍仟元；协议还对其他事项进行了约定。该租房协议的租赁期限是在原有协议内容上直接填写和更改，在2013年上方写明2015。之前两年租赁期的租赁费均是提前三个月交纳，且已履行完毕。2015年6月24日原告提起诉讼，要求被告给付所欠房屋租金91000元。理由为：原告将上述房屋交付被告使用，被告仅给付4000元租金，其余被告未按合同约定履行。现原告索要2014年6月10日至2015年6月10日房租91000元。被告王红永辩称，原告所述欠付租赁费无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求，理由为：一、原、被告之间的租房协议是上交租形式，被告先行交纳租赁费，原告在收取租赁费后将房屋交付被告使用，不存在未付租赁费的事实；二、原告承租期间，双方未就房租问题发生过任何纠纷，原告也未向被告主张过租赁费；三、根据协议，被告交纳租赁费的时间是2014年3月，原告于2015年6月24日提起诉讼，超过法定的诉讼时效期间。一审法院审理中，被告对租房协议的真实性没有异议，对付款经过进行了陈述，称该协议是2014年3月18日在原告家中签订，因上两年租金都是90000元，提前三个月交付，这次也是持90000元现金去的，因原告将租金上涨了5000元，就先给了90000元。过了几天被告给原告打电话说给送剩余的5000元，原告知道被告妻子怀孕了说少给1000元，给4000元即可，让送到原告之子李一×经营的恒久远烟酒店。因为之前李一×孩子出生后，被告买东西去看望过，原告基于礼尚往来少要1000元。原告对少要1000元和将4000元送到恒久远烟酒店的事实承认，也承认当时是基于仁义道德才少要。被告为印证其主张，申请了证人出庭作证。㈠证人刘××出庭陈述称，其从被告手转租了一间房屋，每年都是把应付的房租给被告，再由被告给付原告。今年6月10日租赁到期，因家里有事不能及时腾房，提前几天与被告及张××一起去恒久远烟酒店找李一×协商宽限几天，并询问加付多少租金，李一×答复宽限几天无所谓，不用谈钱的事。㈡证人张××出庭陈述称，2015年6月5日11时30分许，其与被告和刘××去恒久远烟酒店找李一×商量房屋到期后续租几天的事情，李一×说房租已清，续几天无所谓，只要不耽误再出租就行。当时没有说过被告还欠房租的事。㈢证人冯××出庭陈述称，2014年3月18日，当时其还在被告处上班，和被告夫妻一起去西李庄村原告家交房租，被告拿着90000元进屋的，我在车里没进屋，被告出来说涨价了还差5000元。2015年6月12日交接房屋时双方谈得挺好，后来听说因为暖气费的事发生矛盾并报警。李一×称证人所述续租的事情属实，今年6月初，被告等人找李一×谈续租的事，当时李一×考虑也用不了几天，答应在不影响再次出租的情况下让他们使用几天。因没有与证人签订租房协议，没有必要提到2014年至2015年房租的事情。被告对证人所述没有异议。另查，租房协议到期后，双方于2015年6月12日对房屋进行了交接。6月19日，双方因为补交采暖费之事发生矛盾，原告报警。出警民警了解情况后告知双方向法院起诉。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提交了双方之间签订的租房协议，双方对协议的内容及协议已经履行期满均没有异议，争议焦点即被告是否欠付租赁费。
首先，从合同履行及交易习惯看。双方之间租赁房屋的行为开始于2012年6月，至本租房协议履行完毕，历时三年。租赁协议均是提前三个月签订，并约定提前三个月一次性付清当年的租赁费。2012年6月至2013年6月和2013年6月至2014年6月的租房协议虽是延续租用，但其交易习惯是先付租赁费后租用房屋。2014年3月，双方续签了租房协议，仍重点强调租赁费提前三个月支付。由此可见，提前三个月预付租赁费是可以租用房屋的前提条件。
其次，从合同实际履行看。涉诉合同2014年3月签订，从6月10日起履行，被告及证人均陈述2014年3月18日持90000元去原告家中交纳租赁费签订合同，因原告提高了租金，欠付5000元。之后被告给原告打电话准备送5000元，原告明确表示作为礼尚往来少收1000元，而且从2014年6月10日起至合同履行届满双方交接房屋未因租赁费问题发生争议。在期限届满前的6月初，因被告不能按时腾房，与转租次承租人共同去恒久远烟酒店找李一×协商，要求宽限期限，可以加付租赁费。李一×明确表示同意宽限几天，不必谈钱，只是要求不能影响房屋再次出租。房屋交接后的6月19日，双方因欠付采暖费发生争执并报警，亦未提及欠付租赁费。
第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款规定，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。原告提交租房协议用以证明被告欠付租赁费，与双方的陈述及证人证言进行结合并综合判断，该租房协议仅能够证明租赁标的物、租赁期间和租赁费，不足以证明其主张的被告拖欠91000元租赁费的事实。如果被告仍欠付91000元租赁费，双方因采暖费争执时也不可能不涉及租赁费问题。应该说原告表示少收取1000元租赁费是建立在双方之间存在良好的履约关系和被告不再欠付租赁费的基础之上，加之礼尚往来的因素。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，双方的陈述及证人证言恰恰能够证明被告已经足额交纳租赁费的事实，原告主张的事实不存在。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决如下：驳回原告李德胜的诉讼请求。案件受理费2076元已减半收取1038元，由原告负担。
一审判决后，上诉人李德胜不服，上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人履行交付90000元房租的义务。二、诉讼费用由被上诉人承担。理由为：一审判决仅仅依据双方的陈述和被上诉人所提交的三份证人证言来认定被上诉人已经履行交付房租的义务，事实是错误的。一审证人证言不具有证据效力，不足以证明被上诉人履行了交付租金的事实。一审判决依据交易习惯来判断被上诉人履行了合同义务，这样的判断既违反我国合同法同时也违背了法律逻辑。一审判决用推理方式，以上诉人与被上诉人曾经因为采暖费发生争议，报警解决时未提及房租之事，就认为被上诉人已经交纳了房租，这样的推理也是违背逻辑的。一审判决的举证责任应由被上诉人承担。综上，上诉人在整个合同履行期间给予了被上诉人极度的宽容，2014年签订合同是应提前三个月交房租，被上诉人拿着5000元找到上诉人，说先给5000元，剩余90000元等周转开了再给。上诉人只收了4000元，上诉人才没有让被上诉人腾房。请求二审法院依法公正判决。
被上诉人王红永同意一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：双方从2012年6月形成了租赁关系，必须提前三个月交齐房租，再签订合同租赁房屋。每年一签。这种做法在当地是普遍的做法。被上诉人签合同时，就证明已经在三个月前把房租交完了，当时也没有要收款收据。2012年至2013年、2013年至2014年双方均没有争议，2014年至2015年做法同以往。2015年6月12日租期到期后，双方对出租房进行了交接，6月19号因取暖费问题发生了争议，还报了警，因取暖费问题没有达成一致，上诉人对被上诉人表示不满，采用当时没签收条的方式说被上诉人没交租赁费。最后一次为什么交4000元，因为已经交了90000元，还剩5000元没交，因被上诉人家生小孩，上诉人说收4000元，那1000元作为随礼。综上，被上诉人不欠上诉人租金，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。
经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。上诉期间，上诉人提出有新的证据，1.证人李二×出庭作证：2015年4月6日大约下午2点多钟证人李二×曾随李一×到王永红商铺去要账，要90000元，只听王老板说生意不好做，缓缓以后给90000元房租。2.证人孙××出庭作证：2014年6月11日左右，李一×开车拉证人孙××去被上诉人的服装店要房租，王老板说现在生意不好干，缓几天再说，90000元没有要到。经当庭质证，上诉人认可两位证人证言；被上诉人否认证人到过自己所开的服装店，不予认可两位证人证言，特别提出，证人李二×已经旁听了一审全部庭审，其证人证言不符合法律规定。被上诉人未提交新证据。
案经本院调解未达成一致意见。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中上诉人与被上诉人之间的房屋租赁从2012年开始至2015年结束，交付房租的模式一直沿用协议签订前3个月将房租交付完毕再使用租赁房屋，一审法院将双方当事人当庭陈述、结合证人证言及双方当事人交易习惯综合分析，认为“原告主张的事实不存在”，因此判决“驳回原告李德胜的诉讼请求”是正确的。现上诉人上诉，所提出新的证据即证人证言，其中证人李二×旁听过一审庭审，其证言效力不能认定，证人孙××的孤证，尚不能推翻一审审查的事实和采信的证据，上诉人提供的新证据仍不能证明其上诉主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2075元，由上诉人李德胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 王晓乐
附：本判决所适用的具体法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。