北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终854号
上诉人（原审原告）李生，男，1965年10月1日出生。
委托代理人刘英，女，1968年4月25日出生。
被上诉人（原审被告）北京强佑物业管理有限公司，住所地北京市平谷区峪口镇工业开发区。
法定代表人王海霞，总经理。
委托代理人孟中辉，男，1979年1月2日出生。
委托代理人王大胜，男，1969年9月19日出生。
上诉人李生因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第16122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，李生起诉至原审法院称：2009年1月，北京强佑物业管理有限公司将北京市东城区×××29号楼地下三层人防用房（以下简称涉案场地）租给北京市海慧招待所（以下简称海慧招待所）使用。2010年4月份，我给付海慧招待所49万元转让费，受让其权利，并得到了北京强佑物业管理有限公司的认可，我将涉案场地用于对外出租。后我与北京强佑物业管理有限公司依约履行，双方无争议。2015年，北京强佑物业管理有限公司无故不再接受我租金，经我发函催告也不予理会。2015年5月18日，北京强佑物业管理有限公司对涉案房屋停水，导致租户无法正常生活，并搬离涉案场地。2015年6月1日，北京强佑物业管理有限公司对涉案场地采取停电措施。之后北京强佑物业管理有限公司封了污水房，并多次对涉案场地进行灌水，导致涉案场地大量积水，使我大量物品被水浸泡，也导致涉案场地彻底无法使用，故我起诉至法院，请求判令解除我与北京强佑物业管理有限公司之间的租赁合同关系；要求北京强佑物业管理有限公司支付转让费25.83万元，赔偿财产损失5.81万元及2015年5月至2015年10月的租金损失15万元，并承担本案诉讼费用。
北京强佑物业管理有限公司辩称：我公司和海慧招待所签订的物业服务协议，李生并非合同相对方，李生主体不适格；根据人防工程相关规定，涉案场地对外出租住人没有经过人防管理部门的批准也没有办理营业执照，东城民防局于2014年12月22日下发了停止使用告知书，责令我公司清退涉案场地的所有人员，我公司根据该通知，在2014年年底已经通知李生腾退涉案场地，故我公司不同意李生的全部诉讼请求。
原审法院认为：分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故北京强佑物业管理有限公司应承担北京强佑物业管理有限公司强佑家园分公司（以下简称强佑家园分公司）民事责任。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。结合本案相关证据，可以认定北京强佑物业管理有限公司同意海慧招待所将《协议》中权利和义务一并让与给李生，该《协议》于2014年4月22日始对李生、北京强佑物业管理有限公司均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年12月22日，东城区民防局发出《停止使用告知书》，并责令2015年1月15日前清退涉案场地人员，并将涉案场地交还东城区民防局实施封闭管理，李生、北京强佑物业管理有限公司之间租赁合同实际上已经无法继续履行，北京强佑物业管理有限公司已经在2014年年底通知李生终止合同，庭审中李生主张后来北京强佑物业管理有限公司又同意继续合同，北京强佑物业管理有限公司对此不予认可，李生亦未举证，本案难以认定该事实，故双方租赁合同关系自北京强佑物业管理有限公司2014年12月份通知李生时已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，北京强佑物业管理有限公司在2015年6月份采取断水、断电措施不应该承担法律责任，故李生以断水、断电为由要求北京强佑物业管理有限公司赔偿转让费、租金及物品损失的诉讼请求，法院不予支持。同时，李生未能举证证实北京强佑物业管理有限公司存在故意灌水行为，法院亦无法认定该事实。据此，原审法院于2015年11月判决：驳回李生的诉讼请求。
判决后，李生不服，仍持原诉理由及请求提出上诉，要求本院依法改判。北京强佑物业管理有限公司同意原判
本院经审理查明：2009年，强佑家园分公司（甲方）与海慧招待所（乙方）签订《协议》，约定由乙方使用涉案场地作为仓库、商住，使用期限自2009年1月10日至2021年1月9日，乙方每年提前15日支付当年及下一年的管理费，乙方自行办理有关《人防工程使用证》、《使用人防工程消防安全许可证》等证件，如发生人防使用费，甲方每年承担贰万元，乙方使用期间发生的违法行为及经济纠纷，由乙方承担一切责任。因不可抗力导致乙方不能正常经营，甲乙双方可协商使用费减免事宜。2010年4月22日，海慧招待所将上述合同的权利义务一并让与李生，李生支出转让费49万。后，李生按照每年8万元标准向强佑家园分公司支付租金至2015年1月9日，之后北京强佑物业管理有限公司不再收取李生的租金。
2014年12月22日，北京市东城区民防局向涉案场地的人防工程使用人发出《停止使用告知书》，因为涉案场地用于出租住人用途，该行为未经区人民防空主管部门批准，未办理《人防工程使用证》，违反相关规定，被民防局责令2015年1月15日前清退人防工程内所有人员，恢复人防工程原建筑结构，交还民防局实施封闭管理。北京强佑物业管理有限公司主张收到该通知后，就和李生进行了约谈，向李生出示了通知书，并要求李生对涉案场地进行了清退。李生认可通知的真实性，但否认北京强佑物业管理有限公司出示过上述通知，李生第一次庭审中陈述2015年1月北京强佑物业管理有限公司告知李生因为今年有新的规定双方合同不能履行并要求李生腾退涉案场地，李生代理人在第二次庭审中陈述2014年12月份北京强佑物业管理有限公司的物业经理找过李生告知人防不让经营了，但并没有出示人防局的通知。李生主张后来又找过北京强佑物业管理有限公司，北京强佑物业管理有限公司同意继续履行合同，北京强佑物业管理有限公司对此予以否认，李生对其主张亦未举证。
庭审中，李生提交了加盖“北京强佑物业管理有限公司强佑家园物业部”的《关于同意海慧招待所由李生进行经营管理的说明》，载明“甲方：北京强佑物业管理有限公司于2009年1月10日与乙方海慧招待所签订《租赁协议》，现由李生接替海慧招待所继续履行以上协议之约定，全部权利、义务、责任条款均有海慧招待所不再享有以上之权利义务。2010年4月22日”。李生以此证明北京强佑物业管理有限公司同意李生受让海慧招待所得权利义务，北京强佑物业管理有限公司不认可印章的真实性，并表示物业部不能代表北京强佑物业管理有限公司，但北京强佑物业管理有限公司未举反证，同时李生表示转让后，海慧招待所把《协议》原件交给了李生，李生当庭出示了《协议》原件和交纳租金收据原件。
另，李生主张北京强佑物业管理有限公司于2015年5月18日开始对涉案场地停水，2015年6月1日开始对涉案场地停电，在6、7月份北京强佑物业管理有限公司曾多次对涉案场地灌水，致使李生物品受损；北京强佑物业管理有限公司认可停水停电事实存在，是因为涉案场地供水、电设备故障，北京强佑物业管理有限公司因为李生没有缴纳水电费，所以没有维修，水电至今未恢复。同时北京强佑物业管理有限公司也认可因涉案场地内有污水井，该污水井水泵电源和涉案场地同一线路，停电可能导致污水外溢至涉案场地。但北京强佑物业管理有限公司否认其有向涉案场地灌水行为，李生为此申请乔清雨出庭作证，证人陈述系李生的租户，2015年5月1日入住，入住后一个多月就停水了，又过了十多天电也停了。有一天下班发现住的地方过道有大量积水，水深已经漫过脚踝。但证人不清楚积水原因，亦未见北京强佑物业管理有限公司对涉案场地灌水。
上述事实，有《协议》、《关于同意海慧招待所由李生进行经营管理的说明》、收据、《停止使用告知书》、证人证言、双方当事人当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：根据本案查明的事实，2014年12月22日，东城区民防局发出《停止使用告知书》，责令2015年1月15日前清退涉案场地人员，并将涉案场地交还东城区民防局实施封闭管理，故李生、北京强佑物业管理有限公司之间租赁合同实际上已经无法继续履行，双方租赁合同关系应自北京强佑物业管理有限公司2014年12月份通知李生时已经解除。经查，原审法院根据上述事实所作认定符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故北京强佑物业管理有限公司对于在2015年6月份断水、断电的行为不应该承担法律责任，李生以断水、断电为由要求北京强佑物业管理有限公司赔偿转让费、租金及物品损失的诉讼请求，缺乏有效事实及法律依据，本院不予支持。另，李生未提交证据证实北京强佑物业管理有限公司存在故意灌水行为，故本院对其该主张亦不予采信。
经查，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4148元，由李生负担（已交纳）；二审案件受理费8296元，由李生负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年二月十六日
书 记 员 张 雯