江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4044号
上诉人（原审原告）张宁宁，女，1991年3月18日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）梁海红，女，1982年5月5日，汉族，无业。
委托代理人鲁民，江苏世纪同仁律师事务所律师。
委托代理人方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭胜，男，1973年6月18日生，汉族，个体工商户。
上诉人张宁宁因与被上诉人梁海红、郭胜房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张宁宁、被上诉人梁海红的委托代理人方磊、被上诉人郭胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张宁宁原审诉称，2014年3月21日，张宁宁与梁海红、郭胜签订《转让协议》一份，约定梁海红和郭胜将位于行知园29-1号的“便宜坊”转让给张宁宁使用，转让费128000元。合同签订后，张宁宁向梁海红和郭胜支付定金12000元，随后以转帐方式分三次支付梁海红和郭胜117000元（含给房东的押金1000元），实际共向梁海红和郭胜支付转让费128000元。后经查实，行知园29-1号房屋系违章建筑，无法办理工商登记手续。张宁宁认为，梁海红和郭胜故意隐瞒涉案房屋系违章建筑的事实，致张宁宁不能正常营业，无法实现合同目的，其行为已对张宁宁构成违约。现要求解除双方签订的转让协议，梁海红和郭胜返还张宁宁转让费128000元，并由梁海红和郭胜承担本案诉讼费用。
庭审中，张宁宁变更诉讼请求为：因双方签订的转让协议转让的标的是梁海红和郭胜的营业执照，该转让违反了《个体工商户条例》和《中华人民共和国行政许可法》的强制性规定，故诉请要求确认该转让协议无效，梁海红和郭胜连带返还张宁宁转让费128000元；并由梁海红和郭胜承担本案诉讼费用。
梁海红、郭胜原审辩称，张宁宁的诉请没有事实及法律依据。双方签订的转让合同系双方真实意思的表示，亦未违反法律、法规的强制性规定。梁海红和郭胜收取了张宁宁的128000元转让费，将店铺转让给张宁宁，转让合同的标的包括店铺场地的经营权及店铺中装饰、装修、设施的转让，并非如张宁宁所述是营业执照的转让。双方签订店铺转让协议后，梁海红和郭胜与房东终止了该店铺所承租房屋的租赁协议，由张宁宁与房东重新签订了新的房屋租赁协议。引起本次诉讼的原因是张宁宁受让行知园29-1号“便宜坊”店铺后不久，该店铺所承租房屋遇拆迁，张宁宁无法继续经营。综上，要求驳回张宁宁的诉讼请求。
原审法院经审理查明，梁海红和郭胜系夫妻关系。梁海红和郭胜在栖霞区燕子矶街道晓庄行知园29-1号经营“便宜坊”店铺，从事小吃餐饮经营，该店铺营业执照上的经营者为郭胜，实际经营人为梁海红。2014年3月21日，双方签订《转让协议》一份，约定梁海红和郭胜将其经营的便宜坊店铺转让给张宁宁，转让费128000元。协议还约定梁海红和郭胜收到张宁宁转让费后，店铺内的装修、装饰、设备全部无偿归张宁宁使用；因国家征用拆迁店铺，有关补偿归张宁宁。张宁宁按约支付被告转让费128000元，张宁宁受让该店铺后添置了部分物品从事过桥米线经营。因行知园29-1号的便宜坊店铺系承租的他人的房屋，双方签订转让协议当日，张宁宁与房东签订了新的房屋租赁协议；2014年3月31日，梁海红和郭胜与房东终止了原房屋租赁协议。2014年5月5日，张宁宁收到房屋拆迁通知，2014年5月27日张宁宁搬离店铺。
另查明，燕子矶街道晓庄行知园29-1号房屋未取得合法权属证书，双方对该房屋无合法权属证书均知晓。现该店铺房屋已被拆除，张宁宁获得了拆迁补偿款33026元。
原审法院认为，店铺转让的标的物是一个宽泛的概念，它既包括店铺场地（即所处地段的客流情况及由此隐性可产生的营利收益），也包括店铺内的装饰、装修、施设等等，并非纯粹是营业执照的转让。本案中店铺转让具有一次性买断的性质，转让行为完成后受让方取得该店铺的一切经营、使用、收益的权利，转让方丧失该店铺的一切权益。假如营业执照是店铺转让的标的物中的一部分，因转让营业执照的行为违反法律规定，那么合同中关于营业执照转让的约定是无效的，但这仅是部分无效，并不导致转让合同中其他条款的效力，更不导致整个合同归于无效。营业执照属于行政管理范畴，如当事人之间转让营业执照的行为违反行政管理法规，亦应由行政管理机关予以处罚。综上，双方签订的转让合同系双方真实意思的表示，张宁宁主张合同无效的理由不能成立，依法应予驳回。张宁宁提供录音证据，用以证明梁海红和郭胜承诺两年内店铺不被拆迁，主张该承诺也是转让合同的内容。因该录音证据形成于转让协议签订之后，并非合同订立时双方的商谈录音，故达不到张宁宁的证明目的，故不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回张宁宁的诉讼请求。一审案件受理费2860元，减半收取1430元，由张宁宁负担。
张宁宁不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原判决认定店铺转让的标的物是一个宽泛的概念，包括店铺内的装饰、装修、设施等等，并非纯粹是营业执照的转让，这一认定错误，转让协议第二条明确约定，便宜坊现有装修、装饰、设备在甲方收到转让金后全部无偿归乙方使用，可见店铺内的装饰、装修、设施并非转让标的物。2、原判决认定合同中关于营业执照的约定是无效的，但仅是部分无效，并不导致转让合同中其他条款的效力，更不导致整个合同归于无效，这一认定错误，转让协议中关于转让营业执照的约定无效，必然影响该协议其他条款的效力，导致合同全部归于无效。综上，请求撤销原判，改判被上诉人返还128000元。
被上诉人梁海红和郭胜答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
另查明，被上诉人于2004年9月起在涉案店铺内经营。被上诉人与房主签订的租赁合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日。被上诉人2014年3月将涉案店铺转让给上诉人经营后，被上诉人与房主解除了租赁合同，上诉人与房主签订的租赁合同的期限为2014年4月1日至2014年12月31日。
一审审理中，上诉人张宁宁提供了其2014年5月6日与梁海红的通话录音。梁海红在通话中向张宁宁表示，对于涉案商铺其之前跟张宁宁讲过，年数多了不敢保证，但是近一两年内不会拆的；梁海红在通话中仍向张宁宁表示拆迁是不可能的，一、两年内不可能拆迁。被上诉人对该份通话录音质证认为，该录音的时间点并不是双方签订合同之前或者签订合同过程当中协商约定，不是合同的组成部分。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。上诉人主张双方签订的转让协议转让的标的是郭胜的营业执照，被上诉人不予认可，双方所签订的协议中也没有关于营业执照转让的约定，上诉人这一主张与转让协议的内容不符，上诉人亦未能提供其他证据予以证明，故上诉人认为转让协议无效的主张本院不予支持。
当事人签订和履行合同，应当遵守诚实信用和等价有偿原则。被上诉人收取上诉人128000元转让费的原因，是被上诉人将其2014年4月1日至2014年12月31日经营涉案店铺的权益转让给上诉人。上诉人经营至2014年5月即接到拆迁通知，其之后的经营权益不能实现。张宁宁在一审审理中提供的通话录音，虽然形成时间在转让协议签订之后，但能够证明梁海红一直在向张宁宁保证涉案商铺在一、两年之内不会拆迁，这一证据能够证明梁海红对于涉案商铺是否会被拆迁向张宁宁做出了不符合事实的虚假陈述，造成张宁宁对于涉案商铺情况的错误判断，而涉案房屋于2014年5月被拆迁，上诉人未能获得此后的经营利益，被上诉人梁海红对上诉人未能享有经营利益的7个月的转让费应当酌情予以返还。上诉人获得的33026元拆迁款，系由店铺拆迁所得，此部分费用应当从转让费中扣除。上诉人要求返还转让费的合理部分应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第340号民事判决；
二、梁海红和郭胜于本判决生效之日起10日内向张宁宁返还66529元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2860元，减半收取为1430元，由张宁宁负担870元，由梁海红和郭胜负担560元。二审案件受理费2860元，由张宁宁负担1740元，由梁海红和郭胜负担1120元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年十一月六日
书记员 朱亚芳