福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第6383号
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地福建省泉州市安溪县凤城镇新安路161号。组织机构代码：85635078-8。
代表人王卫东，任该行行长。
委托代理人蔡竹梅、谢福地，中国工商银行股份有限公司安溪支行员工。
被告王源峰，男，1985年9月21日出生，住福建省安溪县。
被告吴美丹，女，1988年6月17日出生，住福建省古田县。
被告茶博汇投资有限公司，住所地福建省安溪县参内乡政府大院内。组织机构代码：79605133-9。
法定代表人黄翁才，任公司董事长。
委托代理人戴海莺、叶冰冰，福建顺济律师事务所。
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称工行安溪支行）与被告王源峰、吴美丹、茶博汇投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行安溪支行的委托代理人谢福地、被告茶博汇投资有限公司的委托代理人戴海莺到庭参加诉讼，被告王源峰、吴美丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行安溪支行诉称，被告王源峰因购买个人商用房需要，于2014年9月23日向我行办理个人商用房贷款人民币660000元，期限10年，并提供其与吴美丹共有的位于安溪县参内乡参洋投资区茶博汇五期A区××号店作抵押，茶博汇投资有限公司承担阶段性连带保证责任，同时该笔贷款为借款人王源峰夫妻关系存续期内的共同债务，配偶吴美丹签订共同还款确认书承担共同还款责任。贷款发放后，被告王源峰于2015年5月23日开始未按合同约定按期归还贷款本息，现该笔贷款已连续逾期3期，累计逾期期数7期，经多次电话催收、邮寄个人贷款逾期催收函及上门催收，至今未能还本付息。截止2015年8月18日，已结欠我行贷款本金633684.97元及相关利息。为此，请求：一、判决解除原告与被告王源峰、吴美丹、茶博汇投资有限公司于2014年9月19日签订的安溪支行（2014）年商房贷1000245号《个人购房借款／担保合同》；二、判决被告王源峰、吴美丹共同偿还贷款本金633684.97元及自2015年5月23日起按合同约定利率计算至还清款项之日止的利息、罚息；三、判决被告茶博汇投资有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；四、判决被告王源峰、吴美丹若不能按期偿还借款，则拍卖或变卖被告王源峰、吴美丹提供的抵押物让原告优先受偿；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告王源峰、吴美丹未作答辩，也未提交证据。
被告茶博汇投资有限公司辩称，按照合同约定，答辩人系保证人，仅承担阶段性连带保证责任。本案就人保与物保的顺位问题并不明确，依据《物权法》的规定应当先拍卖、变卖或用抵押物折抵尚欠的贷款本息后不足以清偿的部分，保证人才承担担保责任，并且保证人就其承担的保证责任可直接向债务人进行追偿，截止2016年1月答辩人已代为偿付按揭款人民币78212.17元，应当予以扣除，借款人尚欠原告的款项在扣除答辩人代为偿付的款项及借款人已偿还的款项后，由法院依法予以认定。《个人购房借款／担保合同》第30.3约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任。上述是关于主债务同时存在一个或多个物的担保或第三人保证时，如何实现债权的约定，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，即可以物保在前，也可以人保在前，也可以人保、物保同时履行担保责任，到底物保在前还是人保在前没有明确，因此该约定仍仅是对被告茶博汇投资有限公司承担阶段性连带保证责任的释明及解释，不能据此认为双方对人保与物保的顺位问题进行了明确约定。依照《物权法》的规定原告应当就物的担保实现债权，不足部分再由作为保证人的被告茶博汇投资有限公司承担补偿的连带清偿责任，这既符合法律规定，又可以保护原告的合法权益，同时还可以减少诉累。综上，答辩人应当仅就原告就本案抵押物优先受偿以后的剩余部分承担连带清偿责任。
在举证期限内，原告工行安溪支行向本院提供如下证据：
1.《个人购房借款／担保合同》、共同还款确认书复印件各一份，以此证明被告王源峰于2014年9月19日向原告贷款660000元，并以王源峰、吴美丹购买的店铺作抵押，同时约定被告吴美丹作为共同借款人承担共同还款责任；
2.借款凭证复印件一份，证明原告于2014年9月23日向王源峰发放贷款660000元；
3.购房权利抵押申报审批表、首付款发票、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同复印件各一份，以此证明王源峰、吴美丹提供其购买的店铺作抵押向原告贷款，并办理相应的财产抵押登记手续；
4.银行贷款逾期明细、逾期贷款催收通知书、提前还款函（宣布提前到期）、贷款提前到期通知书复印件各一份，以此证明被告未按期还款，贷款已逾期，原告已履行通知义务；
5.被告王源峰、吴美丹的身份证及其两人的结婚证复印件各一份，以此证明二被告为夫妻关系及各自的基本情况。
经庭审质证，被告茶博汇投资有限公司对原告提供的上述5组证据无异议。
被告茶博汇投资有限公司提供代还客户按揭统计表一份，以此证明其公司截至2016年1月代被告王源峰、吴美丹偿还款项78212.17元。
经庭审质证，原告对被告茶博汇投资有限公司提供的上述证据无异议。
本院认为，因被告王源峰、吴美丹未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。原告及被告茶博汇投资有限公司提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，且相对方均无异议，符合证据采信条件，可以作为本案认定事实的依据。
经庭审认证，对本案主要事实可作如下认定：
2014年9月19日，原告与三被告签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同号：安溪支行（2014）年商房贷1000245号。被告茶博汇投资有限公司作为保证人为该笔借款提供阶段性连带责任担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，同时被告王源峰、吴美丹以在被告茶博汇投资有限公司购买的位于安溪县参内乡参洋投资区茶博汇五期A区××号店作抵押担保，并进行了预购商品房备案登记与预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人，该商品房至今未办理所有权登记手续。《个人购房借款／担保合同》约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按如前所述的基准利率上浮30%确定；贷款期限为120个月，贷款发放日为2014年9月23日，贷款到期日为2024年9月23日，当期执行利率7.86%，逾期利率10.218%，还款方式为按月等额本息还款，借款人王源峰指定其在原告处开立的个人结算账户作为还款账户；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，合同还对物保、人保的清偿顺序作出约定。合同签订后，原告于2014年9月23日向被告王源峰发放贷款660000元。借款后，被告王源峰、吴美丹自2015年5月23日始未依合同约定按月归还借款本息。2015年10月8日原告向本院起诉，被告茶博汇投资有限公司截至2016年1月代被告王源峰、吴美丹偿还借款本息78212.17元，至2016年1月25日止被告王源峰、吴美丹尚欠原告借款本金609924.07元及自2015年11月23日起至还清之日止的利息、罚息。
一、关于原告的第一、二个诉讼请求。本院认为，原告与被告王源峰、吴美丹、茶博汇投资有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人的真实意思表示，借款及担保内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告王源峰发放了贷款，被告王源峰作为借款人已连续三个月未能按约定偿付借款本息，根据合同的约定，原告有权请求解除合同，被告王源峰应承担立即偿还借款本金609924.07元及相应利息、罚息的违约责任。因被告吴美丹与王源峰系夫妻关系，且被告吴美丹自愿承诺作为共同还款人承担还款责任，因此原告请求被告王源峰、吴美丹共同偿还上述债务，应予支持。
二、关于原告的第三个诉讼请求。本院认为，本案抵押物上设定的房屋抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，原告作为本案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对本案房产办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对本案房产的处分，而非享有现实的抵押权，故原告请求对本案抵押房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。
三、关于原告的第四个诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。可见，只有在没有约定或约定不明确的情况下，债务人自己提供物的担保的，债权人才应先就该物的担保实现债权；有约定的，债权人应按照约定实现债权。本案中，原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》第30.3明确约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，该条款应当认定原告与被告茶博汇投资有限公司在同一债权同时存在物保和人保的情况下对物保和人保承担责任顺序的特别约定。因此，原告请求被告茶博汇投资有限公司对本案全部债务承担连带清偿责任，符合法律规定，应予支持。
综上所述，本院认为，原告诉讼请求的合法部分，本院予以支持。被告茶博汇投资有限公司关于其承担保证责任后可直接向债务人追偿的辩称理由，予以采纳，其他辩称理由，不符合法律规定，不予采纳。被告王源峰、吴美丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司安溪支行与被告王源峰、吴美丹、茶博汇投资有限公司于2014年9月19日签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、被告王源峰、吴美丹应于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司安溪支行借款本金609924.07元及自2015年11月23日起按《个人购房借款／担保合同》的约定计算至还清款项之日止的利息、罚息；
三、被告茶博汇投资有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人王源峰、吴美丹追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币10297元，由被告王源峰、吴美丹、茶博汇投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 刘雅芬
审 判 员 陈桂树
人民陪审员 谢伟良
二〇一六年七月十四日
书 记 员 林玉琼
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。