广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1121号
原告佛山市东誉物业经营管理有限公司，住所广东省佛山市。注册号：440602000054644。
法定代表人梁树强。
委托代理人何学聪，广东联顺律师事务所律师。
被告李慧粤，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××213X。
委托代理人刘建新，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。与被告系母子关系。
原告佛山市东誉物业经营管理有限公司诉被告李慧粤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何学聪及被告李慧粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系佛山市禅城区魁奇路2号东江花苑二座209号房、210号房（下称涉案房屋）业主。2008年12月12日，原告与被告签订《东江花苑前期物业管理服务协议》。2012年6月至2014年9月，被告未履行合同约定及时向原告交纳物业管理费、公摊水电费等，经多次催要被告仍未缴纳，故诉请法院判令：1、被告向原告支付2012年6月至2014年9月物业管理费4203.63元、违约金1620.63元；2、2012年6月至2014年8月公摊水电费587.91元；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，原告与开发商签订的物业管理服务协议已经超过管理期限。东江花苑业主委员会没有委托原告对涉案小区进行物业管理，原告没有合法物业管理合同没有收费资格。原告没有将涉案房屋钥匙交付被告，被告没有与原告或开发商办理收楼手续，原告扣留涉案房屋钥匙，根据民法通则第75条，属于违法行为，原告的行为所造成的后果，原告应当负责。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件各一份。拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、房地产登记信息查询结果两份。拟证明被告是涉案房屋的产权人。
3、原、被告于2008年12月12日签订的《东江花苑前期物业管理服务协议》两份。拟证明被告作为涉案房屋的业主，与作为物业管理公司的原告签订协议，协议对于被告两套物业的具体情况以及相关义务做了详细规定，按照该协议被告应负有按期缴纳物业管理费及公摊水电费的义务，否则将承担违约责任。
4、2012年7月至2014年9月欠费明细表、2011年至2014年10月2日公摊水电费明细表、2013年2月1日至4月4日缴费票据、2014年6月5日至8月2日期间的缴费票据、2014年2月、4月、6月缴费票据复印件。拟证明被告至今没有缴纳的管理费共计4203.03元，违约金为1620.63元，公摊水电费587.91元，以上合计6214.17元，票据与明细表能互相印证。
物业管理费催缴通知单、EMS快递回单、邮件投递进度查询表。拟证明原告于2014年6月24日向被告寄发物业管理费催缴通知单，要求被告缴纳2012年7月至2014年6月期间的各项费用，但被告至今没有缴纳。
原告资质证书一份。拟证明原告具有物业服务资质。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、禅城区国土城建和水务局禅建信（2013）82号文件。拟证明东江花苑个别业主因存在民事纠纷等问题，至今未能按照购房合同收楼。
2、《东江花苑物业管理委托合同》。拟证明原告要有物业管理合同才有收费的权利，第七条规定，因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商负责。
3、业主委员会备案回执。拟证明原告无物业管理合同属于违法收费。
4、东江花苑业主委员会（2013）25号文件一份、表决费收据三份、农商行客户回单一份、公开招聘选聘物业服务公司启事、佛山日报报纸。拟证明原告违反业主委员会选举法，一直在东江花苑小区阻止公开、公平、公正选聘东江花苑小区的物业公司。
5、报警回执。拟证明原告阻止业主收楼。
6、商品住宅质量保证书复印件。拟证明接受钥匙之日起即为该商品房交付使用之日，原告未将涉案房屋钥匙交付给被告，则涉案房屋至今未交付的事实。
7、照片15张。拟证明原告对涉案小区设施管理失职、对公共卫生绿化管理差，导致草地干枯变泥地。
8、公共水电分摊明细表复印件。拟证明原告不按照东江花苑前期物业管理委托合同规定，不接受业主监督报送收费分摊明细表，无原始发票。
9、EMS详情单。拟证明原告不按照物业合同中约定的地址寄送邮件，并且该邮件也没有送达被告。
10、（2010）佛禅法民三初字第214号民事调解书。拟证明被告并未实际收楼。
11、商品房买卖合同两份。拟证明开发商逾期交楼，所以并不是按照合同约定的时间交楼。
12、禅建信（2012）115号回复、督促东江花苑户型变更交楼的通知（2011年4月8日）及对应邮件回执单、催合并交楼通知书（2011年4月4日）、单元验收情况记录表三份。拟证明被告多次向原告主张收楼，但是原告至今未交楼。
13、东江花苑第一届业主委员会选聘新物业管理公司相关资料（业主委员会授权委托书、业主委员会1号、24、27号文、会议日程表、选票、招聘方案、招聘报名表）。拟证明业主委员会已经重新选聘新的物业管理公司，但是原告一直赖着不走，原告没有经过业主委员会同意，也没有与业主委员会签订合同，原告在涉案小区经营是违法的。
14、（2011）佛禅法执字第92号执行案件受理通知书。拟证明执行对应诉讼文书为（2010）佛禅法民三初字第214号民事调解书，开发商不履行该调解书，所以申请执行。
15、照片10张。拟证明原告不予将涉案房屋合并交付给被告。
16、（2010）佛禅法民三初字第411号民事判决书、（2010）佛中法民一终字第1858号民事判决书、（2011）佛禅法民一初字第1629号民事判决书、（2011）佛中法民一终字第1365号民事判决书各一份。拟证明涉案房屋合并户交楼，相应款项要退给原告。
本院依职权调取了（2011）佛禅法民一初字第1629号民事判决书。
经庭审质证，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：
原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2、证据3、证据6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，被告对发票真实性无异议，对欠付明细表不予认可，经核对，发票与欠付明细表能相互印证，本院予以采信；证据5，被告不予认可，但没有提供反证予以证实，经核对原件，本院予以采信。
被告提供的证据1、证据3、证据4、证据5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，与原告提供的合同核对无异，本院予以采信；证据6，原告不予认可，由于无原件核实，本院不予采信；证据7、证据15，原告不予认可，由于系被告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信；证据8至证据11，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据12，原告对禅建信（115）号回复无异议，本院予以采信，其他证据，原告不予认可，由于系被告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信；证据13，原告不予认可，经核对原件，本院对真实性予以确认；证据14、证据16，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
对本院依职权调取的证据，双方均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
涉案房屋佛山市禅城区港口路2号二座209、210房位于佛山市禅城区港口路2号东江花苑小区，面积分别为35.65平方米、77.17平方米。2008年10月1日，涉案小区的建设单位东江龙公司与原告签订《佛山东江花苑前期物业管理委托合同》，由东江龙公司选聘原告对东江花苑提供前期物业管理服务事宜，合同约定第二章服务内容与质量：第二条、在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；……第三章服务费用：第六条、本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.38元／月.平方米；商业物业……第七条、业主应于商品房买卖合同约定交楼之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因东江龙公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由东江龙公司全额交纳。……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行当月服务费的交纳义务。第八章违约责任：……第三十一条、东江龙公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠物业服务费总额的千分之二每日的标准向原告支付违约金。第九章其他事项：第三十五条、本合同期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2008年12月12日，被告作为买受人与东江龙公司签订两份《商品房买卖合同》，由被告向东江龙公司购买涉案佛山市禅城区港口路2号二座209房、210房，约定涉案房屋建筑面积分别为37.64平方米、77.06平方米；两份合同均约定：……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房……买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。合同还对房屋交付期限及违约责任、房屋交接等进行了约定。同日，就涉案209房、210房的前期物业管理服务，原告作为物业服务企业与作为购房人（业主）的被告签订两份《东江花苑前期物业管理服务协议》，合同约定：第一条、双方的权利和义务，一、原告的权利和义务：1、对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向原告收取物业管理服务费用、公摊水电费等应收费用，对未缴交相关费用的，则有权依据本协议及相关法规采取相应追缴措施……第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用和公摊水电费）。一、物业管理服务费的收取标准：1、住宅（有电梯）按建筑面积每月每平方米1.38元；2、商铺按建筑面积每月每平方米2.00元；被告交纳费用时间：物业管理服务费用和公摊水电费从东江花苑开发商书面通知被告约定的收楼日开始计算……第十一条、违约责任……四、被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金；原告有权在区内公布被告的欠费情况和通过法律途径追讨欠费。……
另查明，本案被告李慧粤诉东江龙公司商品房预售合同纠纷一案，经（2010）佛禅法民三初字第411号民事判决、（2010）佛中法民一终字第1858号民事判决确认以下事实：2008年12月7日，李慧粤为购买东江龙公司预售的东江花苑二座209、210房两处房产，向东江龙公司出具《东江花苑户型变更申请书》，申请内容如下：“本人委托贵司（即被告）并由贵司指定装修公司，按贵司的合并户型设计图纸将两套单位按照附件一（变更户型图纸）所示进行变更…….本人同意贵司指定的装修公司按本申请书附件一约定的标准施工，并按双方签订的两份《广东省商品房买卖合同》所约定的房产交付日收楼，并按照附件一约定的户型及标准进行房产验收……由于两套单位按照附件一变更的相关费用已提前在房价中支付，故此部分费用由佛山市禅城区东江龙房地产开发有限公司承担，本人无须再向装修公司支付相关费用，而装修公司也无须向本人开具相应款项的发票……本申请书的附件一为上述两单位的变更户型图纸，附件二是两套户型未变更前的原图”，东江龙公司在《东江花苑户型变更申请书》落款处盖章，确认“佛山市禅城区东江龙房地产开发有限公司同意以上申请，并按照附件一、二进行施工并交付”。后李慧粤与东江龙公司签订上述《商品房买卖合同》。2010年5月29日，李慧粤收到东江龙公司于2010年5月28日发出的《收楼通知书》、《东江花苑业主收楼指引》及《东江花苑业主收楼须知》，李慧粤遂于2010年5月30日按照通知的要求到东江花苑收楼处办理收楼手续，当时李慧粤发现被告不能出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，遂拒绝收楼。2010年6月17日李慧粤诉至本院要求确认东江龙公司于2010年5月28日向其发出的《收楼通知书》无效，并要求东江龙公司重新发出《收楼通知》，本院以（2010）佛禅法民三初字第411号立案受理，并于2010年8月26日作出民事判决对上述事实予以确认，同时确认：1、涉案楼盘东江花苑的勘查、设计、施工、监理及建设单位于2010年5月28日在《竣工验收报告》上盖章确认“同意竣工验收”，东江龙公司于同年6月7日取得《竣工验收备案表》。2、2010年6月8日上午，东江龙公司在东江花苑入口大门处的宣传栏上粘贴了《竣工验收备案表》向业主进行公示。同日，李慧粤就《竣工验收备案表》问题向建设局进行了核实。同年6月底、7月初，东江龙公司相继向未办理收楼手续的业主（包括李慧粤）发出《催收楼通知书》，催促办理收楼手续，李慧粤确认已收到该《催收楼通知书》。依据上述确认的事实判令：一、确认东江龙公司于2010年5月28日向李慧粤发出《收楼通知书》属无效民事法律行为；二、驳回李慧粤其他诉讼请求。
2011年2月28日，李慧粤以东江龙公司不按《东江花苑户型变更申请书》变更后的户型标准交付房屋，故意继续逾期交楼为由，诉至本院要求确认东江龙公司逾期交楼的实际日，以李慧粤与东江龙交房时双方签署的交付手续为实际交楼日。本院对此作出（2011）佛禅法民一初字第1629号民事判决，认定涉案房产的实际交付日期成立于2010年6月8日，即东江龙公司在东江花苑的宣传栏处粘贴《竣工验收备案表》予以公示且李慧粤业已知悉时，故判决驳回李慧粤在该案的全部诉讼请求。李慧粤不服上述判决，上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院作出（2011）佛中法民一终字第1365号民事判决，驳回上诉维持原判。
2014年6月20日原告通过国内特快快递邮件，向被告邮寄《物业管理费催缴通知单》，催缴2012年6月至2014年9月的物业管理费、违约金以及2012年6月至2014年8月公共水电分摊费。
再查明，原告为有限责任公司，于2008年6月3日成立，具备叁级物业管理资质，经营范围为：物业管理、维护、物业出租等。
诉讼中，原告陈述目前原告仍在涉案小区提供物业服务，可能近期撤场并有新的物业公司进场管理。
诉讼中，被告陈述涉案小区业主委员会已经准备对外招聘新的物业公司对涉案小区提供管理服务。原告与开发商签订的前期物业合同到期后原告赖着不走。被告认为原告主张的违约金过高。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案被告已于2008年12月12日购买涉案房屋佛山市禅城区港口路2号二座209、210房，系涉案东江花苑小区的业主之一，且生效判决已认定涉案房产已于2010年6月8日实际交付。原告为涉案小区建设单位东江龙公司选聘的物业服务企业，双方签订的《佛山东江花苑前期物业管理委托合同》及原、被告之间签订的《东江花苑前期物业管理服务协议》，均为双方当事人之间的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，原告及被告均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。关于被告抗辩提出原告未将涉案房屋交付给被告，不应由被告负担物业管理费。根据本院采信的证据和查明的事实可知，（2011）佛禅法民一初字第1629号《民事判决书》经（2011）佛中法民一终字第1365号《民事判决书》判决维持，已发生法律效力，上述生效判决已认定涉案房产的实际交付日期成立于2010年6月8日，即东江龙公司在东江花苑的宣传栏处粘贴《竣工验收备案表》予以公示且被告李慧粤业已知悉时。因此，被告的该抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告抗辩提出原、被告之间签订的《东江花苑前期物业管理服务协议》到期后原告无权继续收取物业费，根据双方合同约定前期物业服务至业主委员会与新的物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止，现被告并无提供相关证据证实业主委员会已经与新的物业公司签订合同，且原告仍在涉案小区提供物业服务，故对该抗辩，本院亦不予采信。
依据《佛山东江花苑前期物业管理委托合同》以及《东江花苑前期物业管理服务协议》的约定，高层住宅的物业服务费的收费标准为1.38元／月.平方米，因此，被告应向原告支付涉案房屋209房、210房2012年7月至2014年9月的物业管理费（35.65平方米＋77.17平方米）×1.38元／月／平方米×27个月=4203.63元。关于违约金的问题，被告到庭提出抗辩，鉴于该计算标准过高，依据公平原则，本案酌定按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金。关于原告主张的公共分摊电费问题，被告虽对公摊水电费提出异议，但原告提供了相关代垫公摊水电费发票予以核实，且与提供的公共水电费分摊明细能相互印证，故对原告主张被告支付代垫的2012年6月至2014年8月的公共分摊电费587.91元的诉请，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告李慧粤于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市东誉物业经营管理有限公司支付佛山市禅城区港口路2号二座209房、210房2012年7月至2017年9月的物业管理费4203.63元及违约金（违约金以各欠费时段的欠费总额为本金按中国人民银行同期贷款利率从欠费之日起分段累计至本判决确定的给付之日止）；
被告李慧粤于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市东誉物业经营管理有限公司支付佛山市禅城区港口路2号二座209房、210房2012年6月至2014年8月的公共水电费587.91元；
三、驳回原告佛山市东誉物业经营管理有限公司的其它诉讼请求。
被告李慧粤如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由被告李慧粤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一四年十一月四日
书 记 员 吴春辉
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。