广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠中法民一终字第629号
上诉人（原审被告）：惠州市隆生物业管理有限公司。住所地：惠州市惠城区东平东湖三街**号。
法定代表人：刘小波。
委托代理人：雷鸣、秦涛，均系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：肖志红，女，汉族，1975年12月4日出生，住广东省惠州市惠城区，系惠州市零下五度蛋糕咖啡东湖三区店业主。
委托代理人：汤芙新，惠州市惠城区大湖溪法律服务所法律工作者。
上诉人惠州市隆生物业管理有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明，原告系惠州市惠城区零下五度蛋糕咖啡东湖三区店的经营者，从2007年4月开始经营。原告在经营的过程中，一直按月向被告交纳商铺服务费，每月数额为534.6元。2010年11月9日晚上，原告安装并固定在商铺外的三台空调主机被人盗走。2010年11月10日，原告发现空调主机被盗，随即向惠州市公安局东湖派出所报案，根据当时的监控录像，有数人参与了盗窃，整个盗窃过程持续了二十分钟左右。目前，该盗窃案尚在侦查中。被盗的三台空调的主机系原告于2008年7月2日购买的，现原告要求被告赔偿其失窃财物的损失未果，遂诉至本院，请求判如所请。
另查一，2008年12月26日，被告和惠州市东湖花园三号小区业主委员会签订了一份物业管理委托合同，由被告为东湖花园三号小区全体业主和物业使用人提供物业服务，而后者则向被告交纳物业服务费，委托管理期限为五年，自2008年12月26日起至2013年12月26日止。该合同第十一条约定，被告负责维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。该合同第二十条第九项约定，被告应加强小区内的公共安全防范管理，发生事故时，乙方应及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。该合同第二十条第十项约定，被告按规定向业主及物业使用人、其他交费人收取管理费及专项服务费，同时向业主、使用人及其他交费人提供相应的服务，并保证提供良好服务质量、效率和服务态度。该合同第二十一条第七项约定，被告须实行24小时保安服务。
另查二，被告在小区临街商铺附近安装了监控摄像头，可以监控到原告所经营商铺周围的情况。被告没有安排保安在小区临街商铺周边巡视。
另查三，被告于2011年6月15日提出申请，要求对原告失窃的三台空调主机截止到2011年11月9日时的现值进行评估，本院委托惠州德信资产评估事务所进行评估，该所于2011年7月18日作出惠德评咨字（2011）第84号单项资产评估报告书，确定原告三台空调主机被盗时的现值为19700元。
原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
原审法院认为，原告作为物业使用人，每月向被告交纳商铺服务费，而被告则向原告提供相应的物业服务，双方之间形成了物业管理服务合同关系。本案中，原、被告双方争议的焦点问题是被告是否要对原告因失窃而遭受的财产损失承担赔偿责任。对此，分析如下：
首先，被告作为有资质的物业管理服务公司，有义务协助做好东湖花园三号小区的安全防范工作，其工作范围应当涵盖东湖花园三号小区所有物业，包括住宅和临街商铺。被告认为根据物业管理委托合同第十一条的约定，其管理范围仅限于小区内部，不涉及临街商铺。但是，该条并没有明确约定临街商铺不属于其服务范围，而且被告还按月向原告收取服务费，应视被告也将原告作为其服务对象之一。因此，被告辩称服务范围是小区内没有事实依据，不予采信。
其次，被告没有按照物业管理委托合同第十一条、第二十条及第二十一条的约定，向全体业主和物业使用人提供相应的物业服务。第一，在小区安全监控、巡视等方面存在不足，没有安排保安在临街商铺周边巡逻。第二，原告空调主机的被盗过程持续了一段时间，被告在有监控的情况下，未及时进行阻止，并协助向公安机关报案。被告辩称因当时天太黑而没有发现盗窃的情况，与事实不符，不予采信。
综上，正是由于被告的疏忽而致使其未能及时发现并制止第三人的盗窃行为，使原告的三台空调主机被盗。可见，原告财产的失窃与被告没有尽到合同约定的义务有密切关联，被告具有明显的过错，须承担相应的民事责任。根据惠州德信资产评估事务所作出的惠德评咨字（2011）第84号报告书，原告遭受的财产损失为人民币19700元，对于这些损失，被告应当承担一定的赔偿责任，本院酌情其赔偿比例为80%，即须赔偿原告15760元。
依照《民事诉讼法》第一百二十八条、《民法通则》第一百零六条、《物业管理条例》第三十六条第二款、第四十七条的规定，判决：一、被告惠州市隆生物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告肖志红支付赔偿款15760元。二、驳回原告肖志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费642元（减半收取321元），由被告惠州市隆生物业管理有限公司负担。
上诉人惠州市隆生物业管理有限公司不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。一、被上诉人因承租商铺室外空调主机丢失导致财产损害，系由犯罪嫌疑人的不法行为直接引起，最终的法律责任应由犯罪嫌疑人承担。上诉人的物业服务行为不是导致本案商铺室外空调主机丢失的直接原因，在案件尚未侦破、事实认定不清及对双方过错程度判定错误的情况下，一审法院径行判令上诉人承担被上诉人财产损失中80％的赔偿责任，该判决既违反了法律规定，显失公平，裁量也严重失当。二、被上诉人作为涉案商铺室外空调主机的所有权人和管理人，未能采取有效措施妥善保护自有财产安全，应对商铺室外空调主机丢失承担完全责任。首先，被上诉人承租商铺紧邻市政道路，偏离小区保安亭较远，且不在保安岗位的视线之内，因此该商铺所处位置即决定了在室外安装空调主机存在较大的风险，且安装时，应采取更为积极谨慎的保险措施，在空调主机外围安装钢筋铁栏等加固装置。被上诉人选择承租商铺时，已清楚知悉该商铺的位置及周边安保状况，在正常经营时间外无人值守时明知商铺室外空调主机存在被盗风险的情况下，亦未采取相应的加固措施，其行为无疑为犯罪嫌疑人的盗窃行为提供了极大方便，因此被上诉人应对其承租商铺室外空调主机的保管承担所有风险和完全责任。其次，东湖花园三号小区区外道路(含人行道和机动车道)属惠州市市政道路，上诉人已于2009年12月将其移交惠州市市政部门管理，因此即使上诉人曾需对该道路或临近商铺室外财产安全负有一定管理责任，该责任也已于2009年12月随着市政道路的移交转为政府管理，不再属于上诉人的管理范畴。三、一审法院严重违背《物业管理委托合同》双方当事人的真实意思表示，判决内容脱离客观实际，事实认定严重错误，因此导致了错误判决。上诉人提供的维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，及实行24小时的保安服务等服务项目仅限于小区内，小区外临街商铺的安保事务不属于上诉人的服务范围，小区外围临街商铺较小区内住宅的特殊性，也决定了上诉人不可能对被上诉人承租临街商铺室外财产安全负责，此意见亦可在《物业管理委托合同》第二十条第九项内容中得到进一步印证，即“乙方应加强小区内的公共安全防范管理，发生事故时，乙方应及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。”。据此可见，在上诉人与东湖花园三号小区业委会签订的《物业管理委托合同》约定的安保责任范围仅限于小区内。《物业管理委托合同》第二十条第九项内容现已被惠城区法院在判决书的事实认定中所列明并采纳，作为判决的合同依据，但一审法院并未注意到该项中的“小区内”约定内容，亦未结合被上诉人承租商铺的实际状况及临街商铺的特殊性，未对上诉人的安保服务范围作出正确解释的前提下，却在判决结论中以“合同第十一条没有明确约定临街商铺不属于其服务范围”为由，对合同中上诉人的安保服务范围作出了错误的肆意扩大解释，将上诉人的安保服务范围扩大到小区外，一审法院的此种错误解释行为必将导致错误判决。从判决内容来看，一审法院判决的合同依据主要集中于《物业管理委托合同》第十一条、二十条第九项及二十七条第七项，前述条文中约定的“维持小区公共秩序，实行24小时的保安服务”，尽管未详细列明上诉人的服务范围属小区内或小区外，亦或小区内外，但结合第二十条第九项约定，从合同上下文内容及物业服务客观实际进行系统分析，只能将上诉人的安保服务范围解释为小区内，不包括小区外。原因：鉴于小区外围市政道路在本案发生时己移交政府市政管理部门，该临街商铺及道路的公共秩序维护义务只能由政府相关行政部门负责，上诉人无权进行公共秩序的管理，也从未获得过政府行政部门的管理授权。同理，实行24小时的保安服务，也应仅限于小区内。一审法院在审理和判决中断章取义，偏离合同上下文内容自由解释，严重违背了法律解释规则。四、上诉人安装小区外摄像头用途是配合监控道路状况及道路秩序，并非专为保护被上诉人商铺或其他临街商铺室外财产安全目的，上诉人没有保管被上诉人商铺外空调主机安全的合同义务和法定义务。目前中国物业管理行业实际状况及其特殊性也决定了现实生活中物业服务企业根本无法实现对小区外商铺室外财产安全进行有效管理的目的，除非合同中有明确约定，即“小区外围临街商铺室外财产安全属于物业公司的保管范围，”且物业服务相对方并应付出较大保管成本。而本案上诉人与被上诉人合同中并无此约定，被上诉人也无支付保管相对应的代价，依情理不应将小区外安保服务项目列入上诉人的服务范围，此意见与上诉状中第三点上诉意见相一致。五、从照片和影像资料上看，当时上诉人根本无法清晰辨别被上诉人商铺室外空调主机被盗的过程和迹象，当时现场情况也不存在被上诉人室外空调主机可能被盗的合理怀疑，因此上诉人在本案中没有管理过错，依法不应承担任何管理责任。六、室外空调安装严重违反了国家标准，远离绿色植物，被上诉人的安装行为不规范，为被盗的行为提供便利。七、物业服务行业作为我国的一个新兴微利产业，从保护和鼓励行业发展的角度出发，在其无明显过错的情况下，不应让其承担赔偿责任，这也符合国家的产业保护政策。
综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，因而导致错误判决，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明本案事实，依法判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人肖志红答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，双方当事人对原审判决采信惠州德信资产评估事务所作出的惠德评咨字（2011）第84号报告书，认定被上诉人被盗的三台空调主机损失价值19700元，均无异议，本院予以确认。本案二审争议的关键是认定：上诉人是否应对被上诉人三台空调主机被盗造成的损失承担赔偿责任。
被上诉人东湖花园三号小区313号商铺的经营者，每月已向上诉人缴交服务费用，因此，双方之间形成了物业管理服务合同关系。根据上诉人与东湖花园三号小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》的约定，提供对东湖花园三号小区所有物业，包括住宅和临街商铺的安全监控、巡视、门岗执勤等服务是上诉人职责。被上诉人所经营的东湖花园三号小区313号商铺是上诉人负责提供物管服务的范围，上诉人理应对被上诉人经营的商铺提供安全监控、巡视等服务，现被上诉人经营的商铺外所安装的三部空调主机被盗，造成了被上诉人的经济损失，这与上诉人没有尽到合同约定的安全保障义务有关，上诉人对被上诉人三部空调主机被盗存在明显过错，须承担相应的民事责任。原审判决根据本案的实际确定上诉人应对被上诉人的损失承担80%的赔偿责任，并无不当，本院予以支持。根据惠州德信资产评估事务所作出的惠德评咨字（2011）第84号报告书，被上诉人被盗的三部空调主机的价值为19700元，故上诉人须赔偿被上诉人15760元（19700元×80%）。上诉人认为其提供物管服务的范围仅限于小区内部，不涉及临街商铺和原审判决认定上诉人承担80%的赔偿责任显示公平，理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费642元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 刘伟新
审判员 邓耀辉
二〇一一年十月二十六日
书记员 肖 湘