河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第248号
上诉人（原审被告）李树彪，住获嘉县。
委托代理人孙慧明，住获嘉县，系李树彪之妻。
委托代理人杨红艳，河南日诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）娄素珍，住获嘉县。
被上诉人（原审原告）唐全岭，住获嘉县。
被上诉人（原审原告）唐秋岭，住获嘉县。
三被上诉人共同委托代理人唐秋芳，住获嘉县。
被上诉人（原审原告）唐秋芳，基本情况同上。
四被上诉人共同委托代理人田世让，河南中原法汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐好转，住获嘉县。
上诉人李树彪与被上诉人娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳、唐好转确认合同无效纠纷一案，娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳于2014年8月25日向新乡市凤泉区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求确认李树彪、唐好转于2011年3月23日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》无效。原审法院于2015年3月27日作出（2014）凤民初字第451号民事判决。宣判后，李树彪不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。
原审法院查明：娄素珍与丈夫唐继业原为获嘉县化肥厂职工，二人共育有唐全岭、唐秋岭、唐秋芳、唐好转四个子女。李树彪同为获嘉县化肥厂职工。1991年5月唐继业在获嘉县获武路西建造了两层楼房一套，建筑面积186.47平方米，并于1993年5月25号在原获嘉县房管局进行了房产登记，所有权证书号编号“获房私字第071817号”，所有权人唐继业。1998年10月28日取得房屋的土地使用权，使用面积为165.33平方米，原获嘉县土地管理局登记编号“获国用籍字第980069号”。2008年阴历四月，唐继业去世，该房屋未进行分割。2009年4月，娄素珍因患老年痴呆，生活不能自理，家人将娄素珍送到了获嘉县康馨老年公寓居住。2011年3月23日，李树彪与唐好转在范建华的见证下，签订房屋买卖合同，将上述房产卖给李树彪。合同载明：“买卖合同。甲方：唐继业之子唐好转。乙方：李树彪。经甲乙双方协商自愿达成房屋买卖协议如下：一、甲方有房产一处，坐落在岳庄西获武路西，房产证号为0718**号。国有土地使用证号为980069号。两证都是唐继业的名字。甲方自愿以捌万叁仟元﹤83000元﹥卖出。二、乙方同意以此房价买此处房产。三、乙方交伍万叁仟元﹤53000元﹥房款给甲方，双方即协调去办房产过户手续。房产过户手续由乙方承担。从即日起三个月内甲方搬出，给乙方交钥匙，乙方把房屋余额叁万元﹤30000元﹥给甲方付清。此约定双方互相自觉执行，互不纠缠。甲方鉴字：唐好转。乙方鉴字：李树彪。证人签字：范建华。二〇一一年三月二十三日”。签订房屋买卖合同时，未通知娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳到场。之后，在范建华的见证下，李树彪与唐好转签订房屋买卖补充协议，载明：“房屋买卖补充协议。一、李树彪向唐好转付清全部房款。二、自即日起此房所有权归李树彪。以后有什么问题归李树彪负责。三、即日之前有什么遗留问题﹤此房﹥由唐好转负责。甲方鉴字：唐好转。乙方鉴字：李树彪。协调人签字：范建华。”李树彪在其持有的补充协议上补上了日期“二〇一一年七月十二日”。2011年3月26日，李树彪交付唐好转现金53000元，唐好转给李树彪出具收条一份，载明：“收条。今收到房款伍万叁仟元整﹤53000元﹥。唐好转，11.3.26”。2011年7月12日，李树彪通过中国邮政储蓄银行获嘉县东环路支行给唐好转转账现金30000元，唐好转给李树彪出具收到条一份，载明：“收到条。今收到购房款叁万元整﹤30000﹥。唐好转，2011.7.12”。唐好转将房屋钥匙交给李树彪，李树彪当天搬到房内居住。2014年2月，娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳知道该房屋被唐好转卖给了李树彪，要求李树彪返还房屋、房屋产权证和土地使用证，双方发生纠纷，娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳诉至法院。
原审法院认为：当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。唐好转与李树彪签订房屋买卖协议，将房屋卖给李树彪，李树彪向唐好转支付价款，双方之间形成买卖合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国继承法》第二十六条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。…”第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。…”依据上述规定，唐好转出卖的房屋，是其父亲唐继业和母亲娄素珍婚姻关系存续期间所建，属于夫妻共同财产。唐继业去世后，该房产的一半属于唐继业的遗产，另一半属于娄素珍的财产。娄素珍和子女未对房屋进行分割，该房产属于共有财产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据上述法律规定，唐好转未经娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳书面同意，不得处分共有的房产。唐好转私自处分的行为，违反法律的强制性规定，房屋买卖协议依法无效。娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳主张房屋买卖补充协议无效，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”因补充协议第二条内容“自即日起此房所有权归乙方”违反法律强制性规定，依法无效。其余内容是关于购房款交付情况的说明和纠纷的解决方法，独立于房屋买卖协议，并不因房屋买卖协议的无效而无效。娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳的该项主张，原审法院不予全部支持。娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳主张“房产证在上世纪九十年代设定抵押时评估的价值是6万多元，10年后价值至少在20万元以上，李树彪、唐好转恶意串通以不合理的低价处分了案涉房屋，极大的损害了娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳的合法权益，恶意串通损害第三人利益的合同无效。”原审法院认为，房屋价值应参考各种价格因素由评估机构评估确定，不能依据时间进行推定，双方当事人均不申请评估，原审法院对娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳的主张不予采信。李树彪辩称：“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据该规定，娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳的诉求没有法律依据。”因该解释是专门针对买卖合同纠纷案件制定，条款中的当事人仅指买卖合同的当事人，而不应扩大解释为包括合同以外的当事人。该辩解不符合法律规定和司法解释的内涵，不予采纳。李树彪辩称：“唐好转是娄素珍的监护人之一，处分房屋属于表见代理。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。…”依据该规定，唐好转以自己名义而不是娄素珍的名义处分房产，不属于代理行为。李树彪的辩解不符合法律规定，不予采纳。李树彪辩称：“娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳的请求超过两年的诉讼时效。”因合同无效的确认权属于形成权，而不是请求权，故不适用诉讼时效制度，李树彪的辩解不予采纳。故依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十七条、一百三十二条，《中华人民共和国继承法》第二十六条、第五条、第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、六十九条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、李树彪与唐好转于2011年3月23日就获嘉县获武路西的房屋（房产证号“获房私字第0718**号”，土地使用权登记编号“获国用籍字第980069号”）签订的《房屋买卖合同》无效。李树彪与唐好转签订的《房屋买卖补充协议》第二条的内容“自即日起此房所有权归乙方”无效。二、驳回娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳其他诉讼请求。案件受理费100元，由李树彪、唐好转负担。
李树彪上诉称：1、原审判决上诉人与唐好转签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》无效，认定事实不清。上诉人购买房屋的行为是善意取得，娄素珍和唐好转是母子关系，双方常年生活在一起，且娄素珍只有唐好转一个儿子，唐好转是娄素珍的法定代表人，且唐好转在出卖房屋时称房屋是他个人的，娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳在继承权诉讼时效内也没有提起诉讼要求分割房产，按照农村习俗，唐全岭、唐秋岭、唐秋芳均出嫁多年，有自己的家庭和房产，上诉人完全有理由相信案涉房屋是唐好转个人的。2、原审判决适用法律错误。上诉人与唐好转签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，符合合同成立并生效的法律规定，且不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的五种情形，也不违背我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。3、娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳、唐好转的诉讼行为严重违反了《中华人民共和国民法通则》的诚实信用原则和社会公序良俗，不应受到法律保护。4、本案已超过诉讼时效。继承权纠纷提起诉讼的期限为两年，本案中的房产系唐继业的房产，唐继业于2008年去世，自2008年唐继业去世之时娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳知道对案涉房屋享有继承权，之后案涉房屋一直由唐好转居住，但没有人要求分割房产。2011年3月23日唐好转就将房产卖与上诉人，三年多的时间里，娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳也未提出异议，要求分割房产，故娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳起诉已超过了法律规定的诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》第二条合法有效，驳回原审原告的诉讼请求。
娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳辩称，1、原审判决认定事实清楚，李树彪的上诉理由不能成立；2、李树彪从房屋的共同共有人之一的唐好转手里购买案涉房屋不符合善意取得的要件，不属于善意取得。李树彪从唐好转手里购买案涉房屋时主观上不是善意，对其所购买的房屋登记在唐继业名下、系唐好转和他人共有的状态是明知的。李树彪向唐好转支付的购买案涉房屋的价款是83000元，仅仅是市场价的三分之一，属于交易价格明显不合理。李树彪购买案涉房屋至今未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》规定的构成不动产善意取得的登记要件。3、原审判决适用法律正确。4、本案属于确认合同效力案件，不受诉讼时效的限制，李树彪提出的诉讼时效抗辩不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
唐好转同意娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳的答辩意见。
李树彪在二审诉讼中提交城中村改造通告，并申请证人贺成明出庭作证，证明案涉房屋买卖价格合理、不存在低价购买的情况。
娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳、唐好转均称对城中村改造通告不知情。
娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳认为证人证言不能证明案涉房屋在2011年转让时的实际价格，同时证明了李树彪在购买案涉房屋时，知道案涉房屋有其他共有人。
唐好转对证人证言没有意见。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原审认为该条规定中的“当事人一方”仅指所涉买卖合同的当事人，从而驳回李树彪的相关抗辩主张欠妥。依据该条规定，作为出卖人，唐好转在缔约时仅为案涉房产的共同共有人之一，对标的物无完全所有权或者处分权，并不影响案涉房屋买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于其嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。如因无权处分致使标的物所有权不能转移的，其应当承担违约赔偿责任。故原审法院认定案涉房屋买卖合同无效依据不足，应予纠正。但双方所签订“房屋买卖补充协议”第二条中“自即日起此房所有权归乙方（李树彪）”的约定显然违反了《中华人民共和国物权法》关于物权变更的相关规定，应属无效。综上，原审认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新乡市凤泉区人民法院（2014）凤民初字第451号民事判决第二项；
二、变更新乡市凤泉区人民法院（2014）凤民初字第451号民事判决第一项为“李树彪与唐好转签订的《房屋买卖补充协议》第二条的内容‘自即日起此房所有权归乙方’无效。”。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，均由娄素珍、唐全岭、唐秋岭、唐秋芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁国兴
审判员 路长平
审判员 郭中伟
二〇一五年八月五日
书记员 李 芳