河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终60号
上诉人（原审被告）潢川县供销合作社。
委托代理人冯培
委托代理人雷金柱，河南捷达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王道广
被上诉人（原审原告）王文庆
委托代�人张力伟，河南国基律师事务所律师。
上诉人潢川县供销合作社、上诉人王道广因与被上诉人王文庆财产损害赔偿纠纷一案，不服潢川县人民法院（2015）潢民初字第825号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潢川县供销合作社的委托代理人冯培、雷金柱，上诉人王道广，被上诉人王文庆及其委托代理人张力伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
潢川县人民法院经审理查明：1984年，王文庆分配到潢川县供销社合作社原下属企业传流店供销社交电门市部任营业员。1992年，传流店供销社实行承包责任制，王文庆夫妻承包了该供销社交电门市部4间营业室，合同每年签订1次。该承包合同实际履行至1995年，以后员工的工资和其他福利待遇单位不再承担。后王文庆承包营业室后面2间土坯茅草房年久失修倒塌，�文庆在原址上建砖瓦房3间，而且将原有2间简易房翻建。1997年，传流店乡新街启用，传流店供销社老街营业室不再经营，王文庆仍继续使用该4间营业室。2002年2月27日，经潢川县供销合作社请示，潢川县人民政府作出潢政复（2002）3号批复：“一、同意对白店、仁和等17家基层供销社（含传流店供销社）进行关闭解散；……”。2002年3月9日，潢川县工商行政管理局对白店供销社等17家法人企业予以注销营业执照。2008年后，潢川县供销合作社根据上级相关政策，多次下达关于加强供销系统房屋安全管理的通知，要求对门面房的租赁和危房如有出售转让价值，立即着手转让，进行产权转移。2010年1月1日，传流店供销社与王道广签订房屋买卖协议，传流店供销社将坐落于传流店老街坐北向南灰砖瓦结构的7间房屋（含黄世富承包的3间营业室），以66000元的价格出售给王道广�双方均未履行合同。2010年3月1日，王文庆将原承包的4间营业室以73000元的价格出售给夏俭保。2012年10月1日，传流店供销社与王道广重新签订房屋买卖协议，协议内容与原房屋买卖协议相同，并约定以潢川县供销合作社批文为准。2013年1月6日，潢川县供销合作社作出了潢供销字（2013）8号批复：“一、根据潢安委（2008）4号、潢供销字（2008）11号和（2008）14号文件精神，同意你社对首集建于上世纪60年代的7间危房进行处理，以消除安全隐患；……。所得资金主要用于交纳职工养老保险金和处理历史遗留问题”。2013年1月10日，传流店供销社收到王道广购房款66000元。后夏俭保请求王文庆退还购房款并支付利息诉至法院。2014年6月6日，潢川县人民法院作出（2014）潢民初字第00001号民事判决，判决：夏俭保与王文庆所确定的售房合同无效。该判决书同时认定：“被告王文庆原为传流店供销社职工。供销社给其分配了4间房屋供其使用，另有后院5间小房。……2013年夏初，王道广突然将上述房屋扒掉”。
潢川县人民法院认为：优先购买权是一种法定权利，只有在法律、行政法规明确规定的情形下才可行使。根据国务院1998年发出的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部1999年所作出的《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》的规定：“各国有单位自管的公有住房，原则上应按照相关要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户以成本价出售”、以及按照国家对基层供销社出售、盘活闲置低效资产有关政策，潢川县供销合作社实际把失去经营价值门面房以公有住房的形式房改出售；而作为公有住房，应当优先向有购房意愿的本单位职工和现住户出售。故基于出租房屋关系或公有住房房改政策，王文庆均享有对原传流店老街门面房的优先购买权。本案中，潢川县传流店供销社在县工商局办理了注销登记，虽丧失买卖合同的主体资格，但潢川县供销社对潢川县传流店供销社与王道广的买卖房屋、收取房款的行为予以追认，因此，潢川县供销社应承担相应的法律后果。潢川县供销社在未征得王文庆同等价格下是否购买的情况下，将王文庆使用的房屋卖给第三人，侵害了王文庆的优先购买权，因此造成的损失，潢川县供销社应予赔偿。因王文庆将房屋转让给夏俭保的房屋买卖合同已经法院确认为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，所以，该合同关于房屋价格的约定不能作为本案计算损失的依据。庭审中，王文庆陈述，2005年，传流店供销社主任冯培等人找到他和黄世富，提出房改每间20000元，并提交黄世富证言予以证实；故潢川县供销社应赔偿侵犯王文庆优先购买权所致门面房差价损失42285.71元（（20000元／间-66000元÷7间）X4=42285.71元），限于王文庆的诉讼请求为35285.6元，故法院支持其诉讼请求；王文庆请求赔偿5间房屋损失31000元及利息，因王道广拆除该房屋已被生效判决确认，故王道广应承担赔偿责任；该房屋已被拆除，价值无法确定，但损害事实存在，法院酌定房屋价值为20000元。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第四十三条、第六十六条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决：一、潢川县供销社赔偿侵犯王文庆优先购买权所致门面房差价损失35285.6元；二、王道广赔偿王文庆房屋损失20000元；三、以上�、二项限潢川县供销社、王道广于本判决生效之日起十日内给付；四、驳回王文庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1457元，由原告王文庆负担275元，潢川县供销社负担882元，王道广负担300元。
一审宣判后，潢川县供销合作社不服，向本院提出上诉称：一、被上诉人王文庆没有优先购买权。首先涉案的四间房屋是经营性门面房，不是住房；其次我单位对该房屋的转让，并非“以公有住房的形式出售”，转让合情合法；再次上诉人处理单位经营性住房是按照当地政策进行的，王文庆没有法定的优先购买权。二、一审判决结果错误。王文庆没有优先购买权，即便有优先购买权，因为没有实际造成损失，也不存在赔偿责�的情形。综上，请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人王道广上诉称：一、我没有拆除被上诉人王文庆的5间小房子，我购买传流店供销社的房屋只是4间门面房，当初合同约定也是这4间房屋，没有被上诉人所说的5间小房屋；二、以其他判决认定我具有侵权行为，且是需要承担责任的行为事实，是不合理合法的，因为一审援引的判决书是王文庆和夏俭保的纠纷，我并非该案的当事人；三、我与被上诉人王文庆没有法律关系；四、即便王文庆拥有5间小房屋，也属于无证非法建设的房屋，不属于合法财产；五、一审判决2万元房屋损失没有依据。综上，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回其诉讼请求。
针对二上诉人的上诉意见，被上诉人王文庆答辩称：一、本案4间门面房是被上诉人王文庆租赁后一直居住使用的，供销社私�处理该房屋的行为侵犯了被上诉人作为承租人的优先购买权；二、根据传流店供销社的房改政策和房改先例、惯例以及国家的房改政策，王文庆对本案门面房及院落享有以公有住房按成本价房改的权利，并在房改时有优先购买权；三、二上诉人在签订房屋买卖合同时，并未提前告知被上诉人享有同等条件下优先购买的权利，造成被上诉人不能依约向案外人夏俭保交付房屋所有权，造成了被上诉人的实际损失，应当依法予以赔偿；四、王文庆在门面房后自建5间房屋的事实有充分证据予以证实，足以认定。综上，请求二审驳回上诉，维持一审判决。
根据双方的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、潢川县供销社出售涉案4间房屋的行为是否侵犯了王文庆的权利；2、王文庆在该4间门面房后是否自建有5间房屋，王道广是否有拆除该5间房屋的行为。
二审查明的事实与一审判决认定的主要事实一致。
本院认为，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》精神以及潢川县供销社的房改政策，潢川县供销社应当将涉案的4间房屋优先出售给实际居住的单位职工王文庆，而潢川县供销社违反上述政策的规定，将房屋出售给单位职工以外人员王道广，侵犯了王文庆优先于单位外职工优先购买该房屋的权利，一审根据当时出售房屋的差价确定王文庆因未实现购房权的损失，有事实依据，应予支持。关于王文庆是否在涉案4间房屋后自建有房屋以及王道广是否将王文庆自建房屋拆除的事实，有已经发生法律效力的潢川县人民法院（2014）潢民初字第00001号民事判决予以认定，可以作为本案认定事实的依据；因王文庆自建房屋已经拆除，无法准确认定其价值，一审酌定2万元，符合客观实际，并无不当。综上，一审审判程序合法，判决结果适当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1457元，由上诉人潢川县供销社承担908元，由上诉人王道广承担549元。
本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
代理审判员 朱永超
代理审判员 付 巍
二〇一六年二月十五日
书 记 员 陈 畅