内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内民再25号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：锡林浩特市胜达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市呼格吉勒社区4楼。
法定代表人：余海耀，该公司董事长。
委托诉讼代理人：代琴，内蒙古蒙信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张瑞鸿，该公司总经理。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：宋润江，男，汉族，1956年6月6日出生，无职业，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托诉讼代理人：好斯，广东德纳律师事务所律师。
一审第三人：王金秀，系原一审第三人孟立世妻子，1948年12月3日出生，女，汉族，退休职工，住内蒙古自治区乌兰察布市。
一审第三人：孟冬梅，系原一审第三人孟立世女儿，1967年10月7日出生，女，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市。
一审第三人：孟冬九，系原一审第三人孟立世儿子，1971年10月14日出生，男，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市
一审第三人：孟冬霞，系原一审第三人孟立世女儿，1974年2月1日出生，女，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。
以上一审第三人的委托诉讼代理人：张保柱，内蒙古理想律师事务所律师。
再审申请人锡林浩特市胜达房地产开发有限公司（简称胜达房地产公司）因与被申请人宋润江、一审第三人王金秀、孟冬九、孟东霞、孟冬梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服锡林郭勒盟中级人民法院（2016）内25民终字第67号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月1日作出（2016）内民申738号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人胜达房地产公司的委托诉讼代理人代琴、张瑞鸿，被申请人宋润江的委托诉讼代理人好斯、一审第三人王金秀、孟冬九、孟东霞、孟冬梅的委托诉讼代理人张保柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胜达房地产公司申请再审称，一、二审法院认定《房屋产权调换协议书》明确约定了回迁房屋的位置及面积，可以确定为经营性商业用房的右侧第一间，无事实根据。因为双方签订的调换协议书中约定”......位置在酒店右侧第一间或第二间，面积不符，可以再调换”，双方只约定调换房屋的范围，对房屋的位置和面积均未特定化。所以酒店右侧第一间房屋并不是宋润江优先置换的房屋。一、二审法院认定”胜达房地产公司所开发建设的怡和家园小区商业用房，现均已出售完毕”，无事实根据。锡林浩特市房地产管理局出具《证明》，证实胜达房地产公司39#-1-203，39#-1-208在内蒙古商品房销售系统中为非卖状态，胜达房地产公司一直为宋润江保留两套房供其选择。一、二审法院认定”鉴于胜达房地产公司未按照双方明确约定的转换房屋如期交付给宋润江，已构成明显违约，并导致调换协议书无法履行”，无事实根据。一、二审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，双方明确约定回迁房屋的位置、用途特定的，被拆迁人在不能实现合同目的时，才可以解除合同。同时不能以第三人的售房款作为本案的判决依据，应当以胜达房地产公司和宋润江之间的购房款作为计算依据。请求提审本案，撤销一、二审判决，驳回宋润江的诉讼请求。
宋润江答辩称，合同已经签订就具有法律效力，未经对方同意不能随意更改，双方签订的合同非常明确也有法律根据，房屋的位置是酒店右侧的第一间或第二间。关于补偿协议，只是补充的约定，是对酒店右侧第一间第二间面积的补充约定。该房屋是在繁华地段，价钱自然卖的高，因此胜达房地产公司很容易就卖了，说是给宋润江留的那几间根本卖不出去，所以应该按对方卖的价钱给我们赔偿。因为对方违约了，因此原审法院做了一个惩罚性的判决。原审法院认定的事实和判决非常准确，请法院驳回对方的再审请求。
王金秀、孟冬九、孟东霞、孟冬梅陈述称，双方主张的诉讼请求对第三人孟立世并没有任何权利和义务的影响。孟立世购买的房屋交付了市场对价，并且进行了网签，办理了房屋不动产税，该房屋交付使用给孟立世多年，孟立世已经出租，对于涉案房屋属于回迁楼一事，孟立世并不知情，直到参加诉讼时才了解，孟立世属于善意第三人。所以对于申请人申请再审的事项与第三人无关。
宋润江向锡林浩特市人民法院起诉请求：要求胜达房地产公司按照出卖给第三人孟立世的房款价格双倍赔偿宋润江无法取得该房屋的全部损失。孟立世向锡林浩特市人民法院起诉请求：确认位于锡林浩特市怡和家园小区39号-1-212号临街商铺西数第一户为孟立世所有，驳回宋润江对孟立世的诉讼请求。一审法院认定事实：宋润江与胜达房地产公司于2009年4月20日签订了”房屋产权置换协议书”，该协议书中明确约定，被拆迁人宋润江的房屋位于锡市杭盖办事处呼格吉勒社区4组54号经营性用房，以自愿房屋产权调换方式获得137.5平方米补偿安置房屋，并经双方协商后，拆迁人同意被拆迁人调换增加12.5平方米商业用房，共计150平方米，增加的12.5平方米商业用房按5000元每平方米补偿给拆迁人，共计62500元。此款在交付房屋时，由被拆迁人一次交付。同时，在房屋产权调换协议中注明”被拆迁人房屋位置在酒店（宾馆）右侧第一或第二间，面积不符，可以调换”。协议签订后，由于胜达房地产公司开发建设的怡和家园小区未能在2010年10月20日如期竣工，2011年1月25日，由胜达房地产公司与宋润江协商后，双方达成补偿协议，由胜达房地产公司自2010年10月20日至2011年12月31日前，一次性补偿给宋润江营业损失费80000元。同时，对置换的商业房屋约定以实际测绘面积为准，如小于150平方米，按1800元/平方米退给宋润江，如大于150平方米，按1800/平方米由宋润江补给胜达房地产公司。在2013年8月8日，胜达房地产公司将位于怡和家园小区39号-1-212号临街商铺西数第一户，面积为157.84平方米的商业用房一套，以9153元每平方米，总价款1444710元出售给第三人孟立世，双方签订了”商品房买卖合同”，合同编号为20123-0014789号，收款票据当中注明为”购房人孟立世所交购房款为39#-20号商铺”，并由第三人孟立世先后分八次向胜达房地产公司缴纳购房款共计1473450元。同年9月25日，胜达房地产公司与第三人孟立世签订”房屋交付确认书”，由第三人孟立世将怡和家园小区39号楼20号商铺一套接收，随后，第三人孟立世在2014年3月15日将购买的房屋与案外人段玉河签订了”房屋租赁合同”，租期为一年，年租金60000元。宋润江在发现胜达房地产公司将应当回迁给其的商业用房擅自出卖给第三人孟立世后，经与胜达房地产公司交涉，胜达房地产公司同意用位于怡和家园小区39号楼21号商铺作为宋润江拆迁置换房屋，但由于该21号商铺所处地理位置明显处在非商业繁华地段，故宋润江认为胜达房地产公司将本属于自己的商业用房出卖给了第三人孟立世，明显存在违约行为，并且胜达房地产公司为换取更大的经济利益，而损害到宋润江的合法权益。因此要求胜达房地产公司应当按照双方签订的房屋产权调换协议书所确定的补偿安置房位置的房屋给予交付。现胜达房地产公司开发的怡和家园商住楼酒店名称为”雅居商务宾馆”，转角右侧第一间面积与宋润江签订协议中的面积相符，双方在协议明确约定按实际测绘面积为准，该约定是对双方所签订的”房屋产权调换协议书”的补充和完善。故能够确定该房屋为宋润江优先置换的房屋。现由于涉及到该地段的房屋已由胜达房地产公司另行出卖给第三人孟立世，宋润江在得知已无法取得该地段安置商业用房的情况下，要求胜达房地产公司按照出售给第三人孟立世购房价款的双倍进行赔偿。在此期间，双方又进行了协商，对另行置换房屋的位置如何进行差价补偿无法达成一致，最终双方未能通过协商解决纠纷。另查明，涉及到胜达房地产公司所开发建设的怡和家园小区商业用房，现均已出售完毕。一审法院判决：一、由胜达房地产公司给付宋润江房屋折价款687500元，并赔偿房屋折价款一倍损失687500元，两项共计1375000元，于判决生效后10日内付清。二、位于锡林浩特市怡和家园小区39号楼临街商铺西数第一户为孟立世所有。
宋润江、胜达房地产公司不服一审判决，提出上诉。宋润江上诉请求：撤销一审判决第一项，改判胜达房地产公司向宋润江支付双倍房屋折价款2593687元，同时判令胜达房地产公司承担本案全部诉讼费用。胜达房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回宋润江的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由宋润江承担。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：宋润江与胜达房地产公司签订的”房屋产权调换协议书”及”补充协议”系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，合法有效，予以确认。在房屋产权调换协议中的”被拆迁人宋润江以自愿房屋产权调换方式获得137.5平方米补偿安置房屋，并经双方协商后，拆迁人同意被拆迁人调换增加12.5平方米商业用房，共计150平方米”及”拆迁人房屋位置在酒店（宾馆）右侧第一或第二间，面积不符，可以调换”的约定，因酒店（宾馆）右侧第一间实际面积为157.84平方米，第二间面积为60余平方米，并结合双方当事人签订的”补充协议”，可以确定该第一间157.84平方米的房屋为置换给宋润江的房屋。该房屋在竣工后，胜达房地产公司未按照协议约定置换给宋润江，宋润江也未按房屋产权调换协议书的约定缴纳房屋面积差价款。现该房已被胜达房地产公司出售给足额缴纳房款并办理了网签备案合同，且取得该房实际使用权的孟立世，后经宋润江与胜达房地产公司多次协商，未就调换房屋达成一致意见，胜达房地产公司的该行为导致房屋产权调换协议书及补充协议无法继续履行，已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。对于胜达房地产公司上诉主张与宋润江签订的房屋拆迁补偿安置协议中明确约定面积不符可以调换，宋润江主张的一号商铺与约定面积不符，现给宋润江预留了面积相符的7号房屋，故不应返还房款并赔偿损失的上诉理由不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款”被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定及该解释第八条规定”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，上述条款是对”一房二卖”行为的惩罚性条款，而一审按照房屋产权调换协议书约定的补差价款5000元/平方米计算，胜达房地产公司共赔偿宋润江1375000元,但出售给孟立世得款1444710元，非但未起到惩罚性作用，反而作为违约方的胜达房地产公司还有盈余，故一审计算标准不当，对此予以纠正，胜达房地产公司是按照9153元/平方米，总款1444710元的总价出售给孟立世，故给上诉人宋润江的房屋折价款应参照9153元/平方米给付，又因宋润江未按协议书约定支付房屋面积差价款，房屋面积应按照137.5平米的拆迁补偿面积计算，即胜达房地产公司应赔偿137.5平方米×9153元/平方米×2=2517075元。宋润江上诉主张的胜达房地产公司应按照出卖给孟立世的房款价格9153元/平方米，房屋面积150平方米，双倍赔偿宋润江无法取得该房屋的全部损失的上诉理由，予以部分支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当。二审法院判决：一、维持锡林浩特市人民法院（2014)锡民二初字第631号民事判决第二项；二、变更锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第631号民事判决第一项为由胜达房地产公司给付宋润江房屋折价款1258537.5元，并赔偿房屋折价款一倍的损失1258537.5元，两项共计2517075元。于判决生效后15日内付清。
围绕当事人的再审请求，本院对事实认定与二审法院一致。另查明，原一审第三人孟立世已于2016年6月13日死亡。
本院再审认为，根据各方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：宋润江主张赔偿损失的事实依据和法律依据。
胜达房地产公司主张《房屋产权调换协议书》可以继续履行，因此宋润江无权解除该协议并要求赔偿。双方在《房屋产权调换协议书》中对争议房屋的位置进行了约定，”拆迁人房屋位置在酒店（宾馆）右侧第一间或第二间，面积不符，可以（再）调换”，根据该约定，宋润江回迁房屋的位置是确定的，即在酒店右侧第一间或第二间，只有在这两间房屋面积均与宋润江回迁面积150平米不符的情况下，才可以调换其他房屋，而不是胜达房地产公司主张的位置没有确定，可以根据房屋面积随便调换。尽管双方各自持有合同中该条约定最后一句的内容有所差异，宋润江持有合同中最后一句表述为”可以调换”，而胜达房地产公司持有合同的最后一句表述为”可以再调换”，但是二者的意思表示是一致的，都是在约定的房屋面积不符的前提下，可以对宋润江回迁的房屋进行调换，因此该句表述差异并不影响对合同内容的理解。现在已经建成的酒店（宾馆）右侧第二间房屋的面积是60平米，与约定的150平米不符。而第一间房屋的面积是157.84平米，与双方约定的150平米基本相符，虽然存在7.84平米的面积差，但双方在2011年2月25日签订了《补偿协议》，在该协议中双方约定：”将来商业以测绘面积为准，如小于150平方米，按1800元/平方米退给宋润江，大于150平方米，按1800元/平方米补给胜达公司”证明双方对完工的房屋面积可能超过或少于150平方米的情况又进行了补充约定，并约定了在此种情况下互找的房屋差价。因此胜达房地产公司主张的应当回迁的房屋不是争议房屋而是其他房屋的主张不能成立。综上所述，《房屋产权调换协议书》约定的回迁房屋就是双方争议的酒店（宾馆）右侧第一间房屋，而该房屋已经被胜达房地产公司卖给了孟立世，并办理了相应的产权手续。宋润江主张合同无法履行要求解除并赔偿损失的请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，应予支持。
宋润江要求胜达房地产公司按照出卖给第三人孟立世的房款价格双倍赔偿宋润江无法取得该房屋的全部损失。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在胜达房地产公司将宋润江回迁的房屋卖给了孟立世，造成宋润江无法取得回迁房屋，要求解除合同的情况下，宋润江可以要求胜达房地产公司返还的是他已经支付的购房款并赔偿相应的损失，还可以请求胜达房地产公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任，而不是按照胜达房地产公司出卖给第三人孟立世的房款价格双倍赔偿，该主张没有法律依据。二审判决依据孟立世购买的房屋价格判决胜达房地产公司给付双倍的房屋折价款属于适用法律错误，依法应予纠正。根据双方在《房屋产权调换协议书》中约定，宋润江的房屋单价为5000元/平方米，宋润江被拆迁的房屋为137.5平方米，因此其已经支付的房款为5000×137.5平方米=687500元。所以胜达房地产公司应当返还宋润江购房款687500元。胜达房地产公司在2013年将房屋以9153元/平方米的价格卖给孟立世，该价格与宋润江购房款的差价571037.5元【1258537.5元（9153元×137.5平方米）-687500元】就是胜达房地产公司给宋润江造成的损失，胜达房地产公司应当予以赔偿。此外，宋润江属于房屋回迁，是产权置换而非普通的房屋买卖，胜达房地产公司的故意违约行为侵害的是宋润江的房屋所有权而非债权，因此其在赔偿宋润江损失后，还应当承担宋润江购房款一倍即687500元的惩罚性赔偿责任。以上三项共计1946037.5元。综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持锡林郭勒盟中级人民法院（2016）内25民终字第67号民事判决第一项；
二、变更锡林郭勒盟中级人民法院（2016）内25民终字第67号民事判决第二项为锡林浩特市胜达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还宋润江购房款687500元，赔偿宋润江房屋差价款571037.5元，并承担已付购房款687500元一倍的赔偿责任，三项共计1946037.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费40555.5元，由锡林浩特市胜达房地产开发有限公司负担28389元，由宋润江承担12166.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 静
代理审判员 王佐玲
代理审判员 武 杰
二〇一七年三月十四日
书 记 员 涂 彬