广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第373号
上诉人（原审原告）：梁巧新，男，1954年8月20日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：肇庆市，现住罗定市。
委托代理人：梁舜，广东端庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁奋雄，男，1980年2月15日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：深圳市，现住深圳市。
委托代理人：李方敏，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李宇航，男，1966年11月9日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。
上诉人梁巧新因与被上诉人梁奋雄、李宇航确认合同无效纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2015）云罗法民初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理：梁巧新与梁奋雄是父子关系。李宇航是涉案房屋（原聚龙湾大酒店）现承租人。涉案房屋及土地位于罗定市迎宾路潭井路段，至今尚未办理领取房地产权证，土地使用权证为：罗府国用（2008）第00xxxx号，地号240810xxxx，使用权面积231平方米；罗府国用（2008）第00xxxx号，地号240810xxxx，使用权面积226.80平方米；罗府国用（2008）第00xxxx号，地号240810xxxx，使用权面积230平方米，土地使用权人均为梁奋雄。2004年间，梁巧新与其妻子陈月梅签下赠送书，将涉案土地赠送给梁奋雄。在赠送行为发生前，所赠送的地皮上已建有三层房屋。2006年至2007年间，梁巧新在原有的三层基础上续建四层，现涉案房屋共七层。后因涉案土地性质变更，梁奋雄遂于2008年2月3日重新办理领取了土地使用权证。2011年6月8日，梁巧新、梁奋雄及家庭成员共同签订了《关于罗定市迎宾路潭井路段聚龙酒店地皮及楼房权属确认协议书》，拟由梁奋雄将上述其名下的三块地皮无偿回赠给父母梁巧新、陈月梅。但协议书签订后，梁奋雄并没有按协议的约定办理土地权属变更登记，上述三块地皮的土地使用权属仍在梁奋雄名下。为此，梁巧新遂诉至原审法院，要求判令梁奋雄将位于罗定市迎宾路潭井路段的地皮及其他附属物过户给其及第三人陈月梅，梁奋雄在案件庭审过程中，当庭向梁巧新发出撤销赠与通知书。原审法院于2014年10月13日作出（2014）云罗法民初字第531号民事判决，驳回梁巧新的诉讼请求。梁巧新不服，向云浮市中级人民法院提起上诉，该院于2015年1月15日作出（2015）云中法民二终字第3号民事判决，驳回梁巧新的上诉，维持原判。
另查明：2014年3月9日，梁奋雄作为甲方，李宇航作为乙方，双方签订了《租赁合同书》，合同约定：甲方将罗定市迎宾二路下垌路口（原聚龙湾大酒店）全幢及所有设施（附清单）租给乙方经营，租期为12年，由2014年5月1日起至2026年5月1日止。同日，梁奋雄出具委托书，委托其父亲梁巧新代收李宇航承租房屋的押金及每月租金，并存入梁巧新本人的银行账户。梁巧新及梁奋雄、李宇航均在委托书上签名确认。2014年3月10日，梁巧新写下收据一张交由李宇航收执，收据内容为“今收到李宇航交来租赁梁奋雄楼房及设施合同指定的押金叁拾叁万元整。收款人：梁巧新”。2014年3月22日，梁巧新作为甲方代表出具了移交使用物件清单给李宇航，并在清单下方作为甲方代表签名确认。此后，李宇航将2014年6月1日前的租金划至梁巧新的银行账户，从2014年6月1日起则将每月租金的一半34000元划入梁巧新的银行账户，剩余的另一半34000元则划入梁巧新妻子陈月梅的银行账户。
2015年4月15日，梁巧新诉至原审法院，认为涉案房屋属其所有，梁奋雄未经其同意将房屋出租给李宇航损害了其权益，请求判决确认梁奋雄与李宇航签订的《租赁合同书》无效。
原审法院认为：本案是确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：梁奋雄、李宇航签订的《租赁合同书》是否有效？是否损害了梁巧新的利益？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，即如果梁奋雄、李宇航恶意串通，损害了梁巧新的利益，其二人所签订的《租赁合同书》才无效。首先，涉案房屋至今未办理领取房地产权证，土地使用权证登记的使用权人仅为梁奋雄，李宇航作为承租人，已完成了必要的审查责任，有理由相信梁奋雄对涉案房屋拥有所有权。而涉案房屋所占的土地在2004年间梁巧新及其妻子赠与给梁奋雄前已建有三层房屋，在梁奋雄于2008年2月3日重新办理领取了土地使用权证前，梁巧新又于2006年至2007年间在原有的三层基础上续建四层。因此，梁奋雄作为涉案房屋所占土地的土地使用权证登记的唯一使用权人，在涉案房屋未办理权属证书的情况下，具有将涉案房屋出租人他人的主体资格，有权将土地使用权及地上附着物即涉案房屋出租给他人。其次，梁奋雄、李宇航签订《租赁合同书》的当天，梁巧新就在梁奋雄出具的委托其收取押金及租金的委托书上签名确认，李宇航亦在委托书上签名确认，且梁巧新亦在合同签订后的次日出具了收取押金33万元的收据给李宇航，更在合同签订后的同月22日作为甲方代表出具了移交物件清单给李宇航。从以上的事实和证据表明，梁巧新一直参与涉案房屋租赁合同的协商签订等过程。而李宇航在租赁涉案房屋后，将第一个月的租金划至梁巧新的银行账户，从第二个月起则一直将租金分两半分别划至梁巧新及其妻子陈月梅的银行账户。在此期间，梁巧新与陈月梅一直无异议，且上述行为均发生在梁巧新与陈月梅夫妻存续期间，即使划至陈月梅的银行账户，亦可视为是梁巧新所收取。且梁奋雄、李宇航签订的租赁合同已实际履行了一年之久，梁巧新一直未曾提出异议。由此可以证明，梁巧新对梁奋雄将涉案房屋租赁给李宇航是知情并同意的，梁奋雄、李宇航并非恶意串通签订的《租赁合同书》。所以，即使梁巧新拥有涉案房屋的所有权，梁奋雄将房屋出租给李宇航，也并未损害房屋的所有权，未损害梁巧新的利益。故梁巧新认为梁奋雄将涉案房屋出租给李宇航，损害了其合法权益，认为梁奋雄与李宇航签订的《租赁合同书》无效的主张，理据不足，应予驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，作出如下判决：驳回梁巧新的诉讼请求。案件受理费50元（梁巧新已预交），由梁巧新负担。
一审宣判后，上诉人梁巧新不服，向本院提起上诉，要求二审法院判令：1、依法撤销罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第496号民事判决，改判确认两被上诉人签订的《租赁合同书》无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当。一、被上诉人梁奋雄出租的房屋、设施是上诉人出资兴建、购买的，梁奋雄无权出租。一审法院认定梁奋雄具有将涉案房屋出租的资格，有权将他人房屋出租给他人，没有任何依据，是错误的。根据上诉人与被上诉人在一审庭审的陈述，双方均确认：被上诉人梁奋雄出租的房屋是由上诉人出资建造的，原审法院也认定房屋由上诉人出资建造的事实。因此，被上诉人梁奋雄无权出租。两被上诉人所签订的《租赁合同书》除了租赁房屋外，还涉及相关的设施，而这些设施也是由上诉人出资购买的，被上诉人梁奋雄也无权出租。房屋和土地是两个不同的物权，权属登记部门也不同。上诉人和妻子陈月梅只将土地使用权赠与给被上诉人梁奋雄，而没有将房屋赠与给他，办理房屋所有权必须的《建筑许可证》的权属人也没有变更。因此，被上诉人梁奋雄并没有取得该房屋的权属，其无权将该房屋出租。一审法院认为其为涉案房屋所占的土地使用权人，在涉案房屋未办理权属证书的情况下，具有将涉案房屋出租给他人的主体资格，有权将涉案房屋出租给他人，毫无依据，是错误的。
二、被上诉人梁奋雄与李宇航恶意串通，只将一半的租金交付给上诉人，严重损害了上诉人的权益，应当认定二人签订的《租赁合同书》无效。一审法院认为梁奋雄将房屋出租给李宇航，未损害上诉人的利益是错误的。根据两被上诉人在庭审时的陈述，并对比李宇航提交的《委托书》与《中国工商银行电子回单》可证实，梁奋雄为让上诉人同意其出租房屋及设施，先出具《委托书》给李宇航，委托上诉人代收承租押金和每月租金，由李宇航将有关款项汇入上诉人的银行账户。2014年6月，梁奋雄与李宇航协商，变更《委托书》所确定的交付租金方案，只将其中一半的租金34000元汇入上诉人的账户，另一半则汇入陈月梅的账户，导致自2014年7月起，上诉人的房屋被梁奋雄出租，却只得到一半的租金，合法权益受到严重的损害。2、上诉人虽然与陈月梅是夫妻，但上诉人与陈月梅各自具有独立的民事行为能力，经济上也是独立的。上诉人所建房屋的资金如何使用、分配应由上诉人自行决定，而不是由两被上诉人决定。两被上诉人未经上诉人同意就将一半的租金汇入陈月梅的账户，明显侵害了上诉人的合法权益。一审法院认定即使租金划到陈月梅的银行账户，亦可视为上诉人所取得，是毫无依据的。3、一审法院认为两被上诉人签订的租赁合同已履行一年之久，上诉人一直未提出异议，是毫无依据的，与事实不符。两被上诉人签订租赁合同前，双方均明确租金由上诉人收取，上诉人对此无异议。但被上诉人李宇航在租赁房屋后，仅将一个月的租金划至上诉人的银行账户，从第二个月即2014年7月起则一直将租金分成两半，分别划至上诉人及陈月梅的银行账户。上诉人发现后，在不断与两被上诉人交涉且无果后，于2015年4月起诉，期间不足一年。
综上，被上诉人梁奋雄出租的房屋、设施是由上诉人兴建、购买的，被上诉人无权出租；梁奋雄与李宇航恶意串通，只将一半的租金划至上诉人的银行账户，严重损害上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，两被上诉人所签订的《租赁合同书》无效。一审法院处理错误，请二审法院依法审理，支持上诉人诉讼请求。
上诉人在二审诉讼中补充意见如下：1、两被上诉人对租金收取的前提条件是知道的。因为出租房屋时，两被上诉人承诺全部押金、租金由上诉人收取并支付上诉人两个月的租金。在由上诉人处分收益的前提下，上诉人才默认两被上诉人签约的。上诉人当时考虑自身年纪大，加上长期在深圳生活，每年要配合租赁方办理各项证照的年审手续有所不便，而不是将收益权由梁奋雄作出处分。涉案的土地和房屋均是由上诉人全部出资建成的，被上诉人梁奋雄没有任何出资，由上诉人获取收益是理所当然的。两被上人采取欺诈手段签订合同后不到两个月，就克扣上诉人的租金，损害上诉人的利益。两被上诉人恶意串通，一审法院避重就轻，严重偏帮两被上诉人。梁奋雄的母亲虽然是上诉人的妻子，但梁奋雄无权将租金在不经上诉人同意的情况下划到第三人名下，一审法院认定事实错误。上诉人只是赠与涉案房屋所在的土地给梁奋雄，而租赁协议明确租赁物为原聚龙湾酒店全幢楼一切设施，并不是租赁土地，且租赁方也实际使用上述的楼房及一切设施，该租赁物并不是梁奋雄的物业。一审法院认定土地在梁奋雄的名下就有权不经上诉人的同意，可以将他人的物业出租，无法律依据。未办房产证不能否认涉案房屋是属于上诉人的事实。
上诉人梁巧新在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人梁奋雄答辩称：一、涉案房屋至今尚未办理房地产权证，土地使用权证登记的唯一使用权人为被上诉人梁奋雄，在涉案房屋尚未办理权属证书的情况下，梁奋雄具有将涉案房屋出租给他人的主体资格，即有权将土地使用权及地上附着物出租给他人。上诉人没有任何的证据能够有效证明涉案的房屋所有权属于其所有，其所谓的出钱建造，就自认为理所当然属于其财产，没有法律依据。不动产所有权是采用公示制度，以不动产权登记薄登记的所有权人为法定的所有权人，两被上诉人所签订的《租赁合同书》与上诉人没有任何的直接利害关系，也没有侵犯上诉人的任何利益，因此，本案上诉人没有资格作为原告起诉。
二、上诉人也不是《租赁合同书》的合同相对人，不是租赁合同的任何一方，根据合同法相关规定，合同之债具有相对性，它只对合同双方当事人有效，第三人一般不能主张他人之间的合同无效。故上诉人梁巧新根本无权作为原告起诉，不是适格的原告，应当裁定驳回其起诉。
三、上诉人一直参与涉案房屋租赁合同的协商签订过程，并且是获得被上诉人的书面授权委托，代表被上诉人梁奋雄办理房屋出租的所有事宜，房屋的押金是由上诉人收取，并且每个月的一半租金也是由上诉人收取，且已持续一年多时间，其收取租金也是经过被上诉人的合法授权，如果被上诉人撤销对上诉人的授权，上诉人是不可能收到租金，因此，本案并不存在损害了上诉人的合法权益的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。
综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人梁奋雄在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人李宇航答辩称：被上诉人李宇航签订本案的租赁合同，已履行了交付租金的义务，是合法租用，且按梁奋雄的要求将每个月的租金分别划到上诉人与陈月梅的账户，一审已提交相关依据证实。
被上诉人李宇航在二审期间没有提交新的证据。
经审理查明：本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明，梁巧新向原审法院起诉，请求法院判令：确认梁奋雄与李宇航签订的《租赁合同书》无效，本案诉讼费由梁奋雄、李宇航承担。
本院认为，本案是确认合同无效纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人要求确认《租赁合同书》无效的请求能否获得支持。
梁巧新上诉主张《租赁合同书》无效，其理由主要有两个：一是认为涉案出租的房屋、设施是其出资兴建购买的，梁奋雄无权出租，认为梁奋雄无权处分；二是认为梁奋雄与承租人李宇航恶意串通，只将一半租金交付上诉人，损害上诉人的权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。……”的规定，涉案出租的房屋属于不动产，故其权属的设立应当以登记为准，而根据一、二审查明的事实，涉案出租的房屋至今未有房产证，即未办理权属登记。而梁奋雄为涉案房屋所在土地的土地使用权人，且该土地使用证是梁奋雄于2008年2月3日重新办理所取得的，在取得该土地使用证前，涉案房屋已存在于土地上，而在涉案房屋未办理权属证书的情况下，梁奋雄作为涉案房屋所在的土地使用权人，其有权将涉案土地及地上附着物即涉案房屋出租给他人。另外，在梁奋雄与李宇航签订《租赁合同书》当天，梁巧新在梁奋雄出具委托其收取押金及租金的委托书上签名确认，亦在合同签订后的次日出具了收取押金33万元的收据给李宇航，更在签订合同后的同月22日作为甲方代表出具了移交物件清单给李宇航，故此，梁巧新对梁奋雄与李宇航签订《租赁合同书》是知情的，且参与租赁合同的有关履行。故此，梁巧新在上述提出合同无效的第一个理由不能成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”梁巧新认为梁奋雄与李宇航恶意串通，只将租金的一半交付给梁巧新，损害了其合法权益。本案中，梁奋雄委托梁巧新收取租金，实际履行中，根据查明的事实，李宇航在签订合同后的两个月，也是按约定将租金全额交付给梁巧新，至于后来将每月租金分半分别支付给梁巧新与陈月梅，属于梁奋雄变更部分委托内容，由原来委托梁巧新收租变更为委托梁巧新及陈月梅收租，这是梁奋雄对其权利的自由处分。且陈月梅与梁巧新为夫妻关系，即使由其二人分别收取每月一半租金，也并没有改变租金属于梁巧新与陈月梅夫妻双方共同财产的性质，因而没有损害到梁巧新的合法权益。因此，梁巧新在上述提出合同无效的第二个理由，亦缺乏理据，本院不予采纳。据此，梁巧新提出的合同无效的理由，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，对其提出确认《租赁合同书》无效的请求，原审法院依法予以驳回，依法有据，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，审判程序合法，本院依法予以维持。上诉人梁巧新的上诉，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人梁巧新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十二月二日
书 记 员 冯家玲