上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第585号
上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2015）奉民三（民）初字第585号
原告ＸＸ。
委托代理人倪永明，上海市申光律师事务所律师。
被告上海朗铭房地产开发有限公司。
法定代表人丁锋。
委托代理人马云飞。
原告ＸＸ与被告上海朗铭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月28日、2015年2月12日两次公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人倪永明、被告上海朗铭房地产开发有限公司的委托代理人马云飞均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2014年10月29日，原告至奉贤区北行路555弄朗诗-
绿色华庭小区看房，被告销售人员高飞翔介绍了该小区63单元501室房屋。原告表示愿意购买，并告知需要向银行贷款，也说明自己的银行信用有问题，存在多期银行借款未按期归还的不良记录，担心无法取得银行贷款。高飞翔表示没有问题，他能搞定，坚持要求原告支付人民币（下同）50，000元。之后，原告又在高飞翔的诱导下与被告订立了商品房认购协议，协议中也约定付款方式为按揭贷款。原告回去后心里总是不踏实，多次与高飞翔电话联系，要求被告同意在将要订立的商品房买卖合同中，写明如果银行不同意原告的贷款申请，则被告无条件返还原告交付的所有费用。高飞翔不同意增加该条款，但其口头保证银行贷款没有问题，并说让原告的妻子出面办理贷款手续，原告的名字不出现在合同中。原告不同意通过违法途径办理银行贷款，且产证上没有自己的名字，可能会带来严重的不利后果，故原告不同意高飞翔的建议，高飞翔也不同意增加条款，双方一直未签订正式的商品房买卖合同。现原告诉至法院，要求判令被告返还原告已经支付的房屋定金50，000元。
原告ＸＸ针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、商品房认购协议，旨在证明原告先付了50，000元，后签订的该协议，签订时被告销售人员高飞翔根本没有给原告看具体内容。原告曾向高飞翔告知自己银行信用有问题，但高飞翔表示没有问题，可以包装，被告以欺骗手段诱骗原告签订该协议，同时以合法手段掩盖骗取银行贷款的非法目的，故该协议无效的事实；
2、销售不动产统一发票，旨在证明原告向被告支付了50，000元的事实；
3、律师函两份，旨在证明原告愿意继续向被告购买房屋，但需在买卖合同中增加条款，即若原告向银行申请贷款不批准的话，被告需退还已支付的定金的事实；
4、电话录音及通话记录详单，旨在证明高飞翔知晓原告银行信誉不好，有过十几次逾期还款的记录，其介绍的银行要求原告先进行包装再申请贷款，且需要支付包装费，这些均是非法的，高飞翔也不同意原告要求增加合同条款的事实。
被告上海朗铭房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。签订商品房认购协议当天，原告明确表示其有两次银行逾期还款记录，故高飞翔表示可以向银行申请贷款。认购协议约定11月1日签订正式买卖合同，原告因个人原因没有来，后被告同意延期至11月15日签订合同，原告还是没有来。被告认为原告的行为已构成违约，故已付定金应予以没收。
被告上海朗铭房地产开发有限公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、朗诗绿色华庭客户购房签约须知，旨在证明被告在现场售楼处公示了购房合同样本，并告知了原告相关房地产、信贷政策，要求原告在签约前慎重考虑，被告已尽到提醒义务的事实；
2、商品房认购协议，旨在证明原告个人资信问题不能成为拒签正式购房合同的理由，且被告已经履行了提示义务，原告也认可认购协议内容，现原告没有按约签署正式购房合同，被告有权没收定金的事实；
3、业务员高飞翔提供的情况说明，旨在证明原告因个人资信问题向被告申请延期签约，得到被告同意后，原告仍未按约签订正式买卖合同的事实；
4、上海朗铭房地产开发有限公司函件及快递凭证，旨在证明因原告未按约签订正式买卖合同，已构成违约，被告曾发函通知原告没收定金的事实。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3，原告对被告提供的证据1、2、4真实性无异议，本院对上述共六项证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据4中的通话记录详单及高飞翔与原告的3段电话录音真实性无异议，但对原告与案外人的电话录音不予确认，本院对被告认可的证据亦予以确认。原告对被告提供的证据3不认可，本院认为该证据属证人证言，因高飞翔未出庭作证，故对该证据不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2014年10月29日，原告作为乙方，与被告作为甲方，签订《商品房认购协议》，约定乙方自愿认购位于上海市奉贤区北行路555弄朗诗·绿色华庭项目63单元501室房屋，建筑面积约为74.71平方米，总房款为1，265，828元，房屋性质为住宅。乙方同意签订本协议时向甲方支付定金人民币伍万元整，作为甲、乙双方订立商品房买卖合同及相关文件的担保。乙方须于2014年11月1日前持本协议、本人身份证、定金付款收据原件至甲方售楼处，签署商品房买卖合同及相关文件。乙方拟采用按揭贷款的付款方式。双方还约定乙方具有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方无需另行通知乙方即有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予返还，且本协议自动终止：（1）乙方未按本协议第三条约定履行义务的；（2）乙方就售楼处公示的商品房买卖合同及相关文件之合同条款要求甲方与其重新进行磋商，或以其他任何理由拒绝签订商品房买卖合同及相关文件的；……（4）如乙方拟采用按揭贷款方式支付部分房款，但因乙方原因而未能获得银行贷款或贷款银行审批的贷款金额不足，乙方以此为由未在本协议约定的时间内签订买卖合同及相关文件的……。当天原告向被告支付了50，000元。2014年11月1日原告未按约与被告签订商品房买卖合同，后双方协商延期至2014年11月15日签约，然当天又未签订合同。原告分别于2014年11月24日、2014年12月26日向被告发出律师函，表示愿意继续购买认购协议上所确认的房屋，但出于对银行贷款能否审批通过的担忧，希望在正式买卖合同中增加条款：即若原告无法取得银行贷款，被告应返还原告支付的全部款项，若不能增加该条款，则原告不愿意继续购买房屋，被告则应返还已支付的定金50，000元。2014年11月27日，被告向原告快递函件一份，表示经被告多次通知原告签订《商品房买卖（预售）合同》并支付相应款项，未果之后被告认为原告已经构成违约，由此造成的法律后果为：1、认购协议即行解除，房屋将另行出售，2、缴纳的定金50，000元将不予返还。
本院认为，原、被告于2014年10月29日签订的《商品房认购协议》其本质属预约合同，原告于当天支付的50，000元属立约定金。双方签订该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张其受被告销售人员诱骗签订了该协议，且该协议以合法形式掩盖骗取银行贷款的非法目的，故该协议无效，然其并没有提供相应的证据予以作证，故本院对该主张不予采信。本案的争议焦点为：双方未能签订正式商品房买卖合同的原因归责为谁？本院认为原、被告在商品房认购协议中明确约定，原告采用按揭贷款的方式支付除首付款以外的购房款，原告作为本人，对自己的银行信誉应是最了解的，其明知自己有多次逾期归还信用卡账单的记录，在签订认购协议不久前就曾有一笔高达四万多的信用卡账单未按期归还，银行信誉肯定有一定影响的情况下，并未慎重考虑，而是非常草率的向被告支付了50，000元定金，并签订了商品房认购协议。之后又以银行信誉不好无法申请贷款为由拒绝按约签订商品房买卖合同，有悖诚实信用原则。原告还要求在正式签订的商品房买卖合同中增加条款，即若原告无法取得银行贷款，被告应返还原告支付的全部款项，该条款将因原告信誉问题可能存在无法申请贷款的风险全部转移到被告处，被告拒绝亦属合理。综上，现因原告原因未能按约订立商品房买卖合同，故对其要求被告返还定金50，000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
驳回原告ＸＸ要求被告返还定金人民币50，000元的诉讼请求。
案件受理费人民币1，050元，减半收取计人民币525元，由原告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 裴孙英
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问
题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。