荆州市沙市区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）鄂沙市民特字第00012号
申请人：湖北银行股份有限公司荆州江汉支行。
委托代理人：奚亚俊。
委托代理人：付强。
被申请人：荆州市东方明珠文化体育有限公司。
本院于2013年9月24日受理了申请人湖北银行股份有限公司荆州江汉支行（以下简称荆州江汉支行）与被申请人荆州市东方明珠文化体育有限公司（以下简称东方明珠公司）申请实现担保物权一案。本院依法组成合议庭审查此案，现己审查完毕。
申请人荆州江汉支行的申请事项为：请求人民法院依法裁定准予对被申请人东方明珠公司抵押的房屋（房屋所有权证号：荆州房权证玉字第2007000**号）及国有建设用地使用权［编号：荆州国用（2006）第10510043号］采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人荆州江汉支行对变价后所得价款在本金及利息15000000元限度内优先受偿。
申请人荆州江汉支行在向本院提出书面实现担保物权申请时，提交了以下证据材料：
证据材料一，关于当事人主体部分的证据材料：
1、申请人荆州江汉支行的《营业执照》，注册号：421000000100579，现负责人：陈斌；荆州江汉支行的《组织机构代码证》，代码：57698343-3。
2、被申请人东方明珠公司的《企业法人营业执照》，注册号：421000000126598，法定代表人：张才茂，注册资本10000000元，公司类型：有限责任公司；东方明珠公司《组织机构代码证》，代码：77759370-6。
证据材料二，关于债权债务合同部分的证据材料：
1、2008年5月6日申请人荆州江汉支行与被申请人东方明珠公司签订�《借款合同》（合同编号2008年江汉字第0038号）一份，合同载明：被申请人东方明珠公司向申请人借款人民币15000000元；借款种类：中长期贷款；借款用途：支付建设工程余款、购置设备；借款期限：60个月，自2008年5月6日起至2013年5月6日止；借款利息：8.385‰（如遇中国人民银行调整利率，中长期贷款利率按月调整，调整时间为调息后第一个月的20日），按月结息，结息日为每月的20日，到期利随本清；还款方式：2010年5月还款1000000元、2011年5月还款2000000元、2012年5月还款5000000元、2013年5月还款7000000元；借款担保方式：抵押。
2、2011年10月12日申请人荆州江汉支行与被申请人东方明珠公司签订的《借款合同补充协议》（合同编号：2011年借补字第49号）一份，该补充协议对还款方式进行了更变，现变更为：2010年5月还款1000000元、2011年5月还款2000000元、2011年12月还款1000000元、2012年5月还款4000000元、2012年12月还款1000000元、2013年5月还款6000000元。
3、申请人荆州江汉支行于2008年5月9日、5月12日、5月16日、5月22日出具的《贷款凭证（借据）》四份，贷款凭证载明被申请人东方明珠公司共计向申请人荆州江汉支行借款15000000元。
4、申请人荆州江汉支行于2013年5月9日、5月10日、8月28日向被申请人东方明珠公司发出的贷款逾期催收通知书三份，其中2013年8月28日发出的《湖北银行贷款逾期催收函》载明：截止2013年8月27日，被申请人逾期贷款本金14949798.11元、利息（含罚息、复息）1916351.82元。
证据材料三，关于从合同部分的证据材料：
1、2008年5月6日申请人荆州江汉支行与被申请人东方明珠公司签订的《最高额抵押合同》（合同编号：2008年江汉字第0038号）一份，该最高额抵押合同载明的内容有：被申请人东方明珠公司以其所有的房屋、�有建设用地使用权抵押给申请人荆州江汉支行［分别为：房屋：坐落于荆州市沙市区江津东路149号（建筑面积9330.3平方米）、房屋所有权证编号：荆州房权证玉字第2007000**号，国有建设用地使用权：坐落于荆州市沙市区江津东路149号、使用权面积：7300平方米、地号：051303292、编号：荆州国用（2006）第10510043号］，为其向申请人借款15000000元提供抵押担保，其中房屋所担保的最高债权额限度为11000000元，国有建设用地使用权所担保的最高债权额限度为4000000元，约定的担保物权的担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用，实现担保物权的情形包括在被申请人东方明珠公司不履行到期债务时，申请人荆州江汉支行享有就被申请人担保的抵押财产优先受偿的权利。
2、抵押财产所有权（使用权）凭证，分别为：房屋所有权证编号：荆州房权证玉字第2007000**号，国有土地使用权证编号：荆州国用（2006）第10510043号。
3、2008年5月6日保证人李大英、肖顶芳与申请人荆州江汉支行签订的《保证合同》（2008年江汉字第0038号）一份，该合同约定，保证人李大英、肖顶芳对被申请人东方明珠公司向申请人荆州江汉支行借款15000000元承担连带保证责任。
4、2008年5月6日保证人张才茂、祝必芳与申请人荆州江汉支行签订的《保证合同》（2008年江汉字第0038-1号）一份，该合同约定，保证人张才茂、祝必芳对被申请人东方明珠公司向申请人荆州江汉支行借款15000000元承担连带保证责任。
证据材料四，关于抵押登记部分的证据材料：
1、房屋他项权证资料，房屋他项权人为申请人荆州江汉支行，房屋他项权证编号：荆州房玉他字第200800198号，所担保的最高债权额限度为11000000元。
2、土地他项权�明资料，土地他项权利人为申请人荆州江汉支行，土地他项权利证明书编号：荆州市他项（2008）第038号，所担保的最高债权额限度为4000000元。
在本案审查期间，为了审核申请人提供的证据材料，本院依职权调查了申请人荆州江汉支行与被申请人东方明珠公司在湖北荆州经济开发区房产管理局、荆州市国土资源管理局办理抵押登记时的相关资料。经核查，被申请人东方明珠公司向申请人荆州江汉支行借款人民币15000000元提供抵押担保的事实客观存在，且被申请人东方明珠公司提供的抵押财产已于2008年5月5日依法办理了抵押登记，申请人荆州江汉支行享有抵押物权（抵押权所享有的最高债权额限度为15000000元）。
由于本案担保合同财产标的额较大，且有部分事实需要调查询问，本院依职权启动听证程序，通过询问双方当事人及利害关系人，申请人荆州江汉支行与被�请人东方明珠公司对主债务、担保债务无异议，查明至2013年5月31日，被申请人东方明珠公司所借之款全部到期，截止2013年8月27日，被申请人东方明珠公司尚欠申请人荆州江汉支行借款本金14949798.11元、罚息1820141.10元、复利96210.72元未予清偿。另本案被担保的债权既有物的担保又有人的担保，但申请人荆州江汉支行实现债权顺序并无特别约定。
本院认为，被申请人东方明珠公司向申请人荆州江汉支行借款人民币15000000元并提供抵押担保，双方为此签订《最高额抵押合同》，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款的规定，即：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同”，该合同系合法有效合同，依法受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。2008年5月8日，被申请人东方明珠公司将抵押财产中的房屋在�北荆州经济开发区房产管理局办理了抵押登记，同日，将抵押财产中的国有建设用地使用权在荆州市国土资源局办理了抵押登记，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，申请人荆州江汉支行取得抵押登记他项权证后，抵押权依法设立，申请人荆州江汉支行是抵押权人。根据申请人荆州江汉支行与被申请人东方明珠签订的《借款合同》、《借款合同补充协议》，在申请人荆州江汉支行已按约发放贷款15000000元给被申请人东方明珠公司后，被申请人应按约履行偿还借款义务，至2013年5月31日被申请人东方明珠所借之款全部到期，截止2013年8月27日，被申请人东方明珠公司尚欠申请人荆州江汉支行借款本金14949798.11元、罚息1820141.10元、复利96210.72元未予清偿，违反了双方签订的《借款合同补充协议》的约定。被申请人东方明珠不履行到期债务，且又不能与申请人荆州江汉支行协商以抵押财产折价后优先偿还借款，现申请人荆州江汉支行向本院申请实现担保物权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定。故本院对申请人荆州江汉支行申请实现担保物权的请求予以支持；关于申请人荆州江汉支行实现债权的顺序问题，本案被担保的债权既有物的担保又有人的担保，但申请人荆州江汉支行与担保人就实现债权顺序并无特别约定，且本案担保财产是债务人自己担供的，且抵押登记顺序在先，故申请人荆州江汉支行可先行就担保财产实现债权。关于约定的担保范围问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用；当事人另有约定的，按照约定”，本院对申请人荆州江汉支行与被申请人东�明珠公司约定的担保范围予以认可。关于被申请人东方明珠公司提供的抵押财产所担保的最高债权额限度问题，因被申请人东方明珠公司提供的抵押财产为建筑物和国有建设用地使用权，属法定必须办理抵押登记的财产，上述财产在办理抵押登记时，均设定了抵押担保最高债权额限度，其中房屋抵押担保的最高债权额限度为11000000元，国有建设用地使用权抵押担保的最高债权额限度为4000000元，该登记行为具有物权的公示公信力，故申请人荆州江汉支行在实现担保物权时，必须在抵押财产所担保的最高债权额限度内行使，即房屋拍卖、变卖所得的价款在11000000元限度内行使；建设用地使用权拍卖、变卖所得的价款在4000000元限度内行使，超过限度内的债权依法不享有优先受偿权。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人荆州市东方明珠文化体育有限公司提供的抵押财产［分别为：房屋：坐落于荆州市沙市区江津东路149号（建筑面积9330.3平方米）、房屋所有权证编号：荆州房权证玉字第2007000**号，国有建设用地使用权：坐落于荆州市沙市区江津东路149号、使用权面积：7300平方米、地号：051303292、编号：荆州国用（2006）第10510043号］采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人湖北银行股份有限公司荆州江汉支行对变价后所得价款（房屋限度：11000000元，国有土地使用权限度：4000000元）在借款本金14949798.11元、利息50201.89元（2013年8月27日以前的部分），共计15000000元的范围内优先受偿（申请人湖北银行股份有限公司荆州江汉支行未受清偿的部分，可与被申请人荆州市东方明珠文化体育有限公司通过协商、仲裁或诉讼的方式另行解决）。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 胡超军
审 判 员 何瑞华
代理审判员 杜 为
二〇一三年十月十八日
书 记 员 曹旭华