济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3524号
原告：李雪，女，1973年6月14日出生，汉族，住山东省乐陵市。
委托诉讼代理人：李民，北京市君致（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于淼，北京市君致（济南）律师事务所律师。
被告：孙名美，女，1978年11月9日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：殷宗青，山东才有律师事务所律师。
原告李雪与被告孙名美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了第一次审理。原告李雪及委托诉讼代理人李民、于淼，被告孙名美的委托诉讼代理人殷宗青到庭参加诉讼。因当事人双方在本案诉讼中争议较大，本院作出（2017）鲁0104民初3524号民事裁定，将本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年11月7日公开开庭进行了第二次审理。原告李雪及委托诉讼代理人李民、于淼，被告孙名美及委托诉讼代理人殷宗青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李雪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋过户手续；2.判令被告支付由其违约产生的违约金及相关费用；3.判令被告承担律师费用。事实和理由：原、被告双方于2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》，合同约定原告贷款购买房屋，贷款审批通过后原告用部分首付（260000元）为被告解押，解押完毕后原告支付剩余首付款（131000元）被告给原告办理过户手续。然而直到2017年6月22日过后，被告拒绝为原告办理房屋过户手续。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱拒不办理，被告的行为严重侵犯了原告的利益。为此，提起诉讼，请求支付原告的诉讼请求。
李雪在本案诉讼中明确其诉讼请求第一项要求被告继续履行合同即为其办理房屋过户手续，第二项请求判令被告支付违约金为147800元，第三项请求请求判令被告承担律师费为45000元，其并说明原要求的相关费用不再主张。
孙名美辩称，1.本案的管辖权应当属于济南仲裁委员会，请求依法驳回原告的起诉。原、被告双方于2017年4月16日签订过济南市存量房屋买卖合同，第六条约定本合同在履行过程中发生的争议由当事人协商解决，协商不成的提交济南仲裁委员会仲裁。根据仲裁法第26条的规定，当事人成达仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议的，人民法院受理后另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当依法驳回起诉。2.原告的履约能力严重不足，被告为维护自身合法权益，依法行使不安抗辩权，由于原、被告签订的购房合同并非按揭购房合同，根据非按揭贷款的交易习惯及本合同约定的付款方式，原告应当提前联系贷款机构，提出贷款申请，经过贷款机构审批通过后签订贷款合同，定好贷款机构的放款时间，被告将房屋变更登记为原告。贷款机构将贷款直接支付给被告，但在房产中介起草的房屋买卖业务签约文件和定本合同签订后，原告就着手联系多家贷款机构，申请贷款事宜，期间，被告多次和原告沟通其贷款及付款情况时，原告每次均以各种理由拖延贷款的时间和付款的时间，基于此种情况，被告咨询过多家贷款机构得知，贷款申请人在提交贷款申请七日内就可以得知是否符合贷款条件，是否能够获得贷款，虽由被告发履行合同催告函，但自2016年12月25日合同签订后至今原告长达近九个月的时间，没有给出被告明确的贷款机构，也没有给任何贷款机构签订过贷款合同，更没有给出被告贷款机构确定的贷款通过审批的时间，及放款时间。出现此种情况，要么原告从未给任何一家贷款机构提出过贷款申请，说明原告主观上就存在不想继续履行合同的故意。要么原告提交过贷款申请，但所有的贷款机构均拒绝其贷款申请。因此被告认为原告没有贷款能力，也就是没有继续履行本合同的能力。根据合同法第68条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的可以终止履行，其中四为有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，原告就属于这种情形。3.原告拖延付款给被告造成了重大损失，被告保留追究原告赔偿损失的权利。被告为改善住房面积，给原告签订合同之前，已经看到了中意的房子，并交了定金，决定将本案的涉案房屋卖掉后，用售房款作首付购买新房子，但是原告一直未将房款支付给被告。导致被告交定金后迟迟不能付清剩余房款，被告定下的房子总房价已经上涨了60余万元。即使现在原告将剩余房款支付给被告，被告已经不能再按照涨价之前的价格购房到新房。因此给被告造成了重大损失，被告保留随时追究原告赔偿损失的权利。
李雪围绕诉讼请求依法提交了证据，包括房屋所有权证、房屋买卖业务签约文件合订本、定金收条、房屋买卖合同、补充协议、转账凭证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院依以上证据并结合当事人双方的陈述，认定事实如下：
1.坐落于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区x号楼3－501号房屋及x－－101号房屋于2011年3月11日进行了所有权登记，房屋所有权证号分别为济房权证槐字第xxxx**号、xxxx**号，载明均为孙名美单独所有。
2.2016年12月25日，孙名美与李雪通过山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订合同编号为100000573635的《存量房屋买卖合同》，孙名美为房屋出售方（甲方）、李雪为房屋购买人（乙方）。合同内容为：第一条房屋状况。（一）房屋基本状况。1.出卖人所售房屋坐落为济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2x号楼3－501室，该房屋为楼房，所在楼栋建筑总层数为8层，其中地上7层，地下1层，该房屋所在楼层为5层，产权证明所载建筑面积共计76.63平方米。2.共同出卖的附属房屋：储藏室。3.该房屋规划设计用途为住宅。（二）房屋权属状况。1.该房屋所有权证证号为槐字第xxxxxx号，填发单位为济南市住房保障和房产管理局。2.共同出卖的附属房屋单独登记的，所有权人为孙名美，房屋所有权证号为槐字第xxxxxx号。（三）该房屋性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年1月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年2月15日前办理完毕抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为：甲方已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。如房屋已出租的，交易房屋的租赁期限至2017年3月7日止，就房屋租金及押金事宜，出卖人与买受人双方一致同意：到期后房屋不在（再）出租，租赁房屋到期前租金归出卖人所有。第二条成交方式。出卖人与买受人通过链家公司（备案证明编号：济经纪0656）居间介绍成交。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）房款约定。1.出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为739000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变化。2.买受人于2016年12月25日向出卖人支付定金10000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付。3.买受人于银行贷款审批通过后且在出卖人申请解押当日将第一笔购房款260000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付出卖人；该笔首付款用于出卖人办理还款解押手续。4.买受人于出卖人解押完毕且过户当日将第二笔购房款129000元以自行支付的方式支付出卖人。（二）关于房款支付方式的约定。贷款：买受人以组合贷方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于双方资料准备齐全且买受人将自己名下房屋过户出去3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为340000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。第四条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第五条房屋的交付。（一）出卖人应当于银行放款后且收到全款5个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接《家具家电及附属设施清单》中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。（二）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他（无）费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下，买卖双方不再另行结算。（三）经出卖人和买受人协商一致，出卖人留存5000元作为物业保证金并由链家公司保管，待出卖人将物业费、燃气、水电网费、有线电视等相关费用结清并交房后，链家公司将该保证金无息返还给出卖人。交方前所欠各项费用，出卖人许可链家公司使用该物业保证金代为支付。（四）若出卖人在房屋权属转移登记之前将房屋交付给买受人且买受人在收到房屋后进行装修的，合同履行过程中，买卖双方解除合同，所花费的装修费由买受人自行承担。第六条税、费相关规定。（一）办理以上手续应当缴纳的税与费，经甲乙双方协商一致，甲方承担的税种为（无），乙方承担的税种为契税、交易手续费、共有证费、调档费、抵押费、登记费。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。（二）因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房屋总价款20%的违约金。（三）本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因使原有税费金额增加的，双方友好协商解决，但因地方税务局对二手房交易计税价格进行调整导致增加的，仍按照本条第（一）款约定承担。第七条权属转移登记。（一）出卖人与买受人双方应于出卖人解押完毕双方资料准备齐全3个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；（二）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。（三）甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币0元作为户口迁出保证金。第八条违约责任。（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）本合同中相关条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中责任处理。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。第九条不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之日起转移给买受人。第十条其他约定（无）。第十一条如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条的约定为准。第十二条争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所有地人民法院起诉。在该合同后，孙名美与李雪签署了《家具家电及附属设施清单》作为附件。
同日，李雪交纳定金10000元，孙名美就此出具《房屋买卖定金收条》。
签订以上合同当日，孙名美、李雪及链家公司又签订《居间服务合同》，孙名美为甲方（出卖方）、李雪为乙方（买受方）、链家公司为丙方（居间人），合同约定了居间服务内容及收费标准，写明甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成；本次交易应向丙方支付的居间代理费为11824元，由乙方承担，并应于本合同签订24小时内支付。合同还约定了保障服务内容及收费标准，写明丙方提供的保障服务包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料、协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续、协助办理房屋抵押登记手续、协助办理房屋解押手续、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度、告知贷款审批进度等，并约定本次交易应向丙方支付的保障服务费包括代收评估费用500元、保障服务费3695元，全部由乙方承担，并应于本合同签订24小时内支付。该合同中还对权利义务、违约责任等事项进行了约定。
3.2017年4月16日，孙名美作为出卖人与作为买受人的李雪又签订《济南市存量房屋买卖合同》，内容为：第一条房屋状况。（一）房屋基本情况。《房屋所有权证》证号槐xxxxxx，出售房屋坐落于槐荫区清河北路西首路北美里新居三区x号楼3－501，建筑面积76.63平方米，用途住宅。《房屋所有权证》证号槐xxxxxx，出售房屋外于槐荫区清河北路西首路北美里新居三区x号楼3－－101，用途储藏室。（二）该房屋的抵押情况为：有抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司济南高新支行，抵押金额为385000元。出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。（三）出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，出卖意愿真实。保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第二条买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成立价款为484000元。现双方协商一致不予资金监管。第三条买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定如下：买方承担。第四条如所售房屋专项维修资金在出卖人名下，该房屋专项维修资金分户账户中结合的资金随房屋所有权同时转让，买卖双方同意本房屋维修资金过户、变更至买受人名下。第五条买卖双方应（于）合同签订之日90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同机构到登记机构申请撤销合同电子信息。撤销合同电子信息后，出卖人可与他人重新网签合同。第六条本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，按照下列第一种方式即提交济南仲裁委员会仲裁解决。第七条双方约定其他事项。储藏室价格为0。第八条本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为本合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。第九条本合同共一式三份，买卖双方各持一份，办理该房屋产权转移登记时向房屋权属登记机关提交一份。
4.2017年5月13日，孙名美与李雪签订《关于合同编号为〈100000573635〉补充协议》，甲方（出售方）为孙名美，乙方（买受人）为李雪，内容为：甲乙双方约定于2017年5月13日，乙方向甲方支付首付款260000元整；乙方在银行放款后（自己房子的出售尾款）向甲方支付剩余首付款130000元整，甲方应立刻向银行申请提前还款申请，此130000元应在还款当日，甲乙共同前往银行还款，乙方支付给甲方还款账户。甲乙双方在此协议签订后，如若有违约方，按原合同履行，依法承担违约责任。该补充协议中除孙名美及李雪在甲、乙方签名外，李X在丙方（见证人）处签名。
签订补充协议当日，李雪通过银行转账方式向孙名美支付230000元，另于次日（5月14日）通过银行转账方式向孙名美支付30000元。2017年6月15日，李雪再次通过银行转账方式向孙名美支付130000元。
5.2017年6月17日，孙名美办理了抵押权涂销登记。
6.李雪自2009年6月起至2017年9月在济南市参加了社会保险。
对有争议的证据和事实：
1.李雪提供《贷款审批通知书》、《个人账户审批流水账》打印件，载明其为购买孙名美的房屋向“农行泺源支行”申请贷款，于2017年4月提交资料，至5月5日经该行审批同意。孙名美对李雪提供以上证据不予认可。
2.李雪在本案诉讼中申请链家公司经办人员李x出庭作证。经本院通知，李x于2017年9月11日本案第一次开庭审理时出庭作证，其向本院提交链家公司《济南市房地产经纪机构备案证书》、链家公司济南第十七分公司营业执照、其个人《山东省房地产经纪骨干人员培训合格证书》、其个人工作证（载明其为链家外海西子店经理）。李x陈述李雪申请的银行贷款审批在2017年5月份办理完毕，其通知孙名美及李雪办理过户手续，在6月22日的时候其与李雪去房管局，孙名美也来了，但是不给过户。自6月22日以后其通知孙名美过来过户，但是孙名美多次拒绝。李x说明孙名美拒绝办理过户提出的条件是要求李雪把剩下的钱付清。后来其再通知孙名美仍然没有去办理。李x就以上陈述提供照片，显示2017年6月22日08：09：55在济南市不动产登记中心不动产受理的号码为A009（李雪）；另显示其与李雪在济南市住房保障和房产管理局大门处及办事大厅处拍摄。李x在作证过程中还提交短信记录，显示其于6月22日、7月6日等时间通知孙名美到房管局办理过户手续，并说明如果不办将造成违约、走法律程序等。
李x另提供通话记录详单查询及通话录音，其说明与孙名美多次电话联系。
李雪对李x作证陈述内容及提供的以上材料无异议。孙名美对李X作证陈述内容不予确认。
3.2017年7月25日，李雪与北京市君致（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，约定李雪委托该律师事务所的律师为其与孙名美房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，律师费为45000元。北京市君致（济南）律师事务所于2017年8月22日出具发票，载明收取李雪律师费45000元。李雪在本案诉讼中说明以现金方式支付了以上律师费用。
孙名美对李雪提供以上证据主张关联性有异议，认为与本案没有关联性，其还认为不存在违约行为，另对律师费的计算标准其亦提出异议，主张李雪没有提供付款凭证
4.孙名美在本案诉讼中提交《关于买卖合同〈100000573635〉的补充协议》，载明出卖方为其本人，买受人为李雪，内容为：双方于2016年12月25日达成一致签署位于槐荫区清河北路西首路北美里新居三区x号楼3－501室的买卖合同，现如今双方达成一致签订此补充协议，具体内容如下：出卖人在签订此补充协议当日必须立刻给买受人办理房屋过户手续以及房屋钥匙交付，并配合第三方贝壳金控控股有限公司办理尾款垫资手续。买受人在出卖人签订第三方尾款垫资手续后，先行支付所需支付房屋尾款338000元的垫资费用。在出卖人给买受人过户后第10日收到房屋尾款338000元整，超出第10日1天立刻向出卖人支付违约金一万元整。出卖人在交付房屋时结清房屋所有水、电、天然气、暖气、物业费欠费。该补充协议的出卖人及买受人签字（手印）处均为空白，标注时间为2017年7月（空白）日。
孙名美主张该补充协议是由链家公司向其提供，李x在出庭作证中陈述该补充协议是由其提供，其说明2017年6月22日通知孙名美办理过户，孙名美不给过户并要求把尾款全部交付，为解决此事其打出来的该补充协议交给了孙名美；其还说明李雪知道该其打出来的该补充协议，但是李雪不同意，孙名美也不同意。
5.孙名美在本案诉讼中就其与李雪于2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》和2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》主张在处理与李雪之间的争议中采用2017年4月16日签订《济南市存量房屋买卖合同》中的约定，即要求提交济南仲裁委员会仲裁，在房屋买卖价款方面要求采用2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》的约定内容；李雪在本案诉讼中明确要求履行2016年12月25日其与孙名美签订的《存量房屋买卖合同》。
对以上有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李雪提交的《贷款审批通知书》、《个人账户审批流水账》打印件与其申请出庭作证链家公司的工作人员李x的陈述内容能够相互印证，本院予以采信。2.李X系链家公司工作人员，也是孙名美与李雪房屋买卖交易中的居间方具体经办人员，其在本案中作证陈述内容有其提供的短信记录、在济南市住房保障和房产管理局拍摄的照片相互印证，本院对其作证陈述内容予以采信。3.李雪提交的《委托代理合同》及律师费发票均为原件，具备真实性，且《委托代理合同》已经明确其委托律师代理案件即为与孙名美之间的房屋买卖合同纠纷案件，与本案也具有关联性，因此本院予以采信。4.孙名美提交的《关于买卖合同〈100000573635〉的补充协议》仅为空白文本，不仅李雪未签字确认，孙名美本人也没有签字确认，该补充协议实际并未签订，不具有拘束力，本院不予采信。5.本案中孙名美与李雪曾分别于2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》、于2017年4月16日签订《济南市存量房屋买卖合同》，其中2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》相较2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》在内容上明显有欠缺，如款项的具体支付方式、权属转移登记等，且该合同中约定的房屋买卖价款仅为484000元，也明显低于2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》中约定的价款739000元。本院认为孙名美与李雪在2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，而2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》系基于房产管理部门的要求签订的格式合同，并未如实反映出当事人双方的真实意思，对此李雪在本案诉讼中也实事求是地说明要求履行2016年12月25日签订的合同即房屋价款更高的合同，本院确定当事人双方应该履行的是2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》。
本院认为，坐落于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼3－501号房屋及3－－101号房屋为孙名美所有，其在与李雪协商后于2016年12月25日签订了《存量房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，李雪及孙名美作为房屋的买卖双方在合同签订后即应严格履行各自应承担的义务，如有违反，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
李雪及孙名美在履行合同过程中产生纠纷，进而形成诉讼，在本案诉讼中又各执一词。经本案综合审理，本院认为李雪在该合同的履行过程中并无违约之处，而孙名美则存在严重违约行为。对此，分析说明如下：1.依双方于2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》理，可以确定李雪作为购买人支付房屋购买款项的时间及顺序应为于2016年12月25日交定金10000元、于银行贷款审批通过后且在孙名美申请解押当日支付第一笔购房款260000元，然后于孙名美解押完毕且过户当日再支付第二笔购房款129000元，其余款项为李雪以组合贷方式申办抵押贷款，其应与孙名美在双方资料准备齐全且李雪将自己名下房屋过户出去3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为340000元（即剩余全部购房款），该部分款项由贷款机构直接支付给孙名美。而李雪的实际付款情况为，于2016年12月25日支付定金10000元、于2017年5月13日支付230000元、于5月14日支付30000元、于6月15日支付131000元，而孙名美实际于2017年6月17日才办理了抵押权涂销登记，如果仅按2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》中的约定，孙名美未申请解押之时李雪可以不支付该第一笔购房款260000元，但因双方又于2017年5月13日签订了《关于合同编号为〈100000573635〉补充协议》，将付款时间进行了变更，所以李雪实际是按补充协议的约定时间向孙名美支付了以上相应款项。从该补充协议来看，也是当事人双方的真实意思表示，而且约定的内容实际是将李雪付款的时间提前（由原约定的解押当日）和增加（由原合同约定孙名美解押完毕且过户当日再支付第二笔购房款129000元变更为李雪在自己的房屋出售尾款银行放款后支付130000元），李雪实际上不仅是履行了原2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》中约定的付款义务，还进一步履行了补充协议中约定的付款义务。由此说明不仅不存在着孙名美辩称李雪履约能力严重不足的情形，反而印证了李雪在积极履行付款行为。因此孙名美该部分辩称意见与事实不符，不能成立，本院不予采信。2.在李雪支付了401000元购房款后，孙名美于2017年6月17日才办理了其原在房屋设定抵押权的涂销登记。而随后李雪及链家公司通知孙名美于6月22日办理房屋的转移登记手续，该项转移登记手续的内容在2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》中约定的实际是孙名美解押完毕且过户当日再支付第二笔购房款129000元，也就是说李雪在支付了第一笔260000元购房款后应该在孙名美将房屋转移登记至其名下后再支付第二笔购房款（按合同约定为129000元）。然而尽管李雪已经实际提前（2017年6月15日）、超额（实际支付131000元）支付了购房款，但孙名美仍然拒不配合将房屋转移登记至李雪名下，由此足以表明孙名美存在着严重违约行为。
综合以上本院的认定，孙名美在本案诉讼中辩称李雪履约能力严重不足，其为维护自身合法权益，依法行使不安抗辩权，并认为李雪拖延付款给其造成了重大损失均无事实依据，本院不予采信。
鉴于本院认定孙名美在履行合同中存在的违约行为，李雪要求孙名美为其办理房屋的转移登记及要求孙名美支付违约金147800元、承担律师费45000元均有合同约定为依据，本院均予支持。
另需说明，孙名美在本案诉讼中第一次开庭审理时（2017年9月11日）曾辩称本案管辖权应当属于济南仲裁委员会，要求驳回李雪的起诉，其依据是与李雪于2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》。对此，本院认为，一是前面已经说明该2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》并非当事人双方的真实意思表示，孙名美在本案诉讼中在争议解决方式上要求适用该合同的约定，而在房屋买卖价款中又要求适用2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》，其行为明显无理。二是依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外;另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”而孙名美并未在首次开庭前（2017年9月11日）提出该项意见，而是在该次开庭审理中才将该意见作为答辩意见提出，因此，依以上规定，应视为其放弃仲裁协议，本院对本案审理并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的的规定，判决如下：
一、孙名美于本判决生效之日起十日内将其名下坐落于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区x号楼3－501号房屋及x－－101号房屋（房屋所有权证号分别为济房权证槐字第xxxx**号、xxxx**号）转移登记至李雪名下，转移登记期间的费用由李雪承担；
二、孙名美于本判决生效之日起十日内向李雪支付违约金147800元；
三、孙名美于本判决生效之日起十日内向李雪支付担律师费45000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11190元，由孙名美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 付玉俊
人民陪审员 高金辉
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 刘 微