广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1751号
上诉人（原审原告）：广西龙胜农村商业银行股份有限公司，住所地广西龙胜各族自治县龙胜镇桑江北区日新路。
法定代表人：周士杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周裕明，广西桑江律师事务所律师。（系特别授权）。
被上诉人（原审被告）：白明锋，男，1976年5月16日出生，壮族，初中文化，个体户，户籍所在地广西龙胜各族自治县，住广西龙胜各族自治县。
委托诉讼代理人：彭美军，龙胜各族自治县龙胜镇法律服务所法律工作者。
原审第三人：霍正云，男，1966年3月7日出生，汉族，初中文化，二级建造师，原住广西龙胜各族自治县，现住址不详。
原审第三人：陆玉枚，女，1966年3月26日出生，汉族，初中文化，个体工商户，原住广西龙胜各族自治县，现住址不详。
上诉人广西龙胜农村商业银行股份有限公司（以下简称龙胜农商行）因与被上诉人白明锋，原审第三人霍正云、陆玉枚申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2016）桂0328民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成由合议庭于2016年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人龙胜农商行的委托诉讼代理人周裕明，被上诉人白明锋及其委托诉讼代理人彭美军，原审第三人霍正云、陆玉枚经本院公告送达开庭传票，公告期届满未到本院领取传票亦未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人龙胜农商行不服一审判决上诉请求：撤销原判，改判对原审第三人向上诉人提供抵押担保的位于龙胜各族自治县龙胜镇兴龙南路11号商住楼1单元负102号车库继续执行，并拍卖处置该房产以清偿原审第三人尚欠上诉人的借款。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人与原审第三人签订的《购房合同》依法成立有效，没有充分的事实依据，并且违反相关法律规定；二、一审判决认为上诉人与原审第三人签订的抵押合同违反法律禁止性规定无效，与事实不符，与法律规定相悖；三、一审判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。本案中，第三人没有取得房屋所有权，在没有取得所有权的情况下与与被上诉人签订房屋买卖合同，违反法律的禁止性规定而无效。而且该车库转让价格明显低于正常交易价格。上诉人依法对第三人提供抵押房产享有抵押担保物权，对抵押房屋享有优先受偿权。被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同，不仅真实性无法确认，而且不具有合法性。因此应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（一）项的规定，判决准许继续执行抵押房产，原判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决驳回上诉人的上诉请求，属于适用法律错误。被上诉人白明锋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人霍正云、陆玉枚未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
上诉人龙胜农商行向一审法院提起诉讼请求如下：1.判决对第三人向原告提供抵押担保的位于龙胜各族自治县龙胜镇兴龙南路11号商住楼1单元负102号杂物间继续执行，并拍卖处置该房产以清偿第三人欠原告的借款；2.本案受理费由被告承担。
一审法院经审理查明：2008年10月12日，被告白明锋与第三人霍正云签订转让合同，霍正云将龙胜各族自治县龙胜镇兴龙南路11号商住楼1单元负一层2号杂物间（车库）（面积43.71平方米）转让给被告白明锋，转让价5万元。当日被告白明锋将价款5万元付清给第三人霍正云。此后，该车库一直由被告白明锋占有使用。2012年3月16日，第三人霍正云为向原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司借款，将该车库的房屋产权登记在自己名下，同年12月13日将该房产抵押给原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司。2014年3月24日，原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司因金融借款合同纠纷起诉第三人霍正云、陆玉枚。该院于同月31日查封了兴龙南路11号商住楼1单元负102号车库。经该院调解结案，作出（2014）龙民初字第97号《民事调解书》。此后，原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司向本院申请执行。在执行过程中，案外人白明锋（本案被告）向该院提出书面执行异议，认为该车库价款已付给第三人霍正云，案外人并实际占有。请求该院解除查封、拍卖。该院于2015年11月25日作出（2015）龙执异字第151-1号《执行裁定书》中止对龙胜镇兴龙南路11号商住楼1单元负102号车库的执行。2015年12月21日，原告龙胜农商行向该院提起执行异议之诉，并提出上述诉请。一审法院另查明：龙胜各族自治县龙胜镇兴龙南路商住楼系第三人霍正云自主开发、经营。2008年11月28日该商住楼土地权属登记在霍正云名下，面积228平方米，属共用性质。
一审法院再查明：被告白明锋除购买该商住楼1单元负102号车库外，还购买了该商住楼房屋四房两厅三卫一套作自住使用。
一审法院审理院认为：被告白明锋与第三人霍正云存在房屋（车库）买卖关系。2008年10月12日，双方经协商被告白明锋以5万元购买第三人霍正云所开发的龙胜镇兴龙南11号商住楼1单元负102号车库。此后被告白明锋实际占有该车库作自用。该买卖行为标的物已交付使用，且价款付清，该买卖关系成立。2012年，第三人霍正云为向原告借款，擅自将已出售他人的房产登记在自己名下并向原告抵押，其行为是错误的，具有骗贷性质，同时侵害了被告白明锋的合法权益。原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司在发放贷款过程中，未尽到认真细致的审查，导致该抵押物不能执行亦负有一定责任。被告白明锋已付清该房产的价款，并实际占有使用多年，应该享有对该房产的所有权。原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司提起的执行异议，要求对该房产继续执行的理由不充分，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告广西龙胜农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，上诉人龙胜农商行围绕其上诉请求，依法向本院提交了以下新证据：房屋所有权登记材料复印件。被上诉人对上诉人提交的上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议。被上诉人白明锋依法向本院提交了以下新证据：1、霍正云与白明锋的合资建房合同；2、霍正云与唐康萍的合资建房合同。上诉人对被上诉人提交的上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议。两原审第三人未到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证和举证的权利。
因两原审第三人未到庭，而上诉人二审提交的新证据与原审第三人霍正云在一审陈述的事实相冲突。本院依职权调取了以下证据：1、龙胜各族自治县大成房地产开发公司的企业营业执照及其名称变更通知书；2、对龙胜各族自治县大成房地产开发公司经理杨进贵、财务人员莫文萍的问话笔录。经过上诉人与被上诉人质证，对上述依职权调取的证据真实性、合法性、关联性均无异议。
综合各方当事人诉辩意见，除上诉人龙胜农商行对原审判决认定被上诉人白明锋购买和占有涉案房产的时间、涉案房产是否属于原审第三人霍正云自主开发经营的事实有异议之外，对其余事实无异议，本院予以确认。
对当事人有争议的事实，本院认定如下：
一、关于涉案房产是否属于原审第三人霍正云自主开发经营的事实问题。
依据本院依职权调取的龙胜各族自治县大成房地产开发公司的企业营业执照、龙胜各族自治县大成房地产开发公司经理杨进贵、财务人员莫文萍的问话笔录，以及上诉人龙胜农商行提供的新证据建设用地规划许可证审批单存根复印件、建设工程规划许可证审批单存根复印件、建设工程竣工规划验收合格单存根复印件上的经办人均为原审第三人陆玉枚，而房屋所有权登记材料复印件中的买卖双方经办人均为“霍正云”等证据，足以认定涉案房产系由原审第三人霍正云以龙胜各族自治县大成房地产开发公司前身“龙胜各族自治县鑫龙房地产公司”名义自主开发经营的。房产开发资金由原审第三人霍正云、陆玉枚自筹，开发收益亦由其自主支配。
二、关于白明锋购买和占有涉案房产的时间。
如前所述，涉案房产登记材料系原审第三人霍正云为取得抵押登记而虚假设立，霍正云与原龙胜各族自治县鑫龙房地产公司之间的房产交易不真实，而霍正云在一审庭审中的陈述与被上诉提供的转让合同、收条及被上诉人的陈述等证据之间形成的证据链，证明了原审判决认定被上诉人白明锋于2008年10月12日与原审第三人霍正云协商并购买车库的事实、被上诉人已付清购房款以及涉案房产已经交付给被上诉人占有使用的事实证据确凿充分，上诉人龙胜农商行提出该事实认定证据不足的上诉主张，证据不足、理由不充分，本院不予支持。
综上，本院确认一审判决认定的基本事实清楚。
综合诉辩各方的意见，除双方对上述事实的争议外，双方对本案另外的争议焦点为：一审法院适用《中国人民共和国物权法》判决上诉人对执行标的物不享有享有优先受偿权是否正确。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释（2016）5号）第二条规定，“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，不仅有完整证据链证明被上诉人白明锋为涉案房产的真实权利人，且登记簿的记载权利人霍正云自认该权利登记不真实，故一审判决认定被上诉人白明锋为涉案房产真实权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故一审判决依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）第三百一十三条第（二）项规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，判决驳回上诉人龙胜农商行的诉讼请求，适用法律正确。上诉人龙胜农商行提出一审判决适用法律错误的理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定基本事实清楚，审判程序和适用法律正确，实体处分恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人广西龙胜农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴小嫦
审 判 员 朱孟儒
代理审判员 曾 妤
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 唐 挺