甘肃省天祝藏族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0623民初989号
原告：季世盛，男，生于1983年3月7日，现住天祝县。
委托诉讼代理人：胡天舒，永登县城关第二法律服务所法律工作者。
被告：景泰兴盛房地产开发有限责任公司，住所地景泰县一条山镇中泉路。
法定代表人：魏元孔，该公司经理。
委托诉讼代理人：李惠毓，甘肃金毓康律师事务所律师。
被告：吴成雄，男，生于1963年11月20日，户籍所在地甘肃省景泰县，现住天祝县。
原告季世盛与被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，经被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司申请本院依法追加吴成雄为本案共同被告参加诉讼。本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季世盛及其委托诉讼代理人胡天舒、被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李惠毓、被告吴成雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告季世盛向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的”天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议”；2.依法判令被告返还原告支付的购房款460000元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年5月27日，原告和被告之间签订了”天祝县华锐兴盛嘉园顶帐房协议”，约定由被告将其开发的的位××县房屋以顶账的方式转让给原告，双方约定该房屋建筑面积126.83平方米，每平方米3300元，折合人民币418539元，协议还就房屋所有权证的办理以及产生的税费作了约定。房屋价款原告已于2017年1月7日通过现金给付和转账的方式支付给被告460000元，有被告给原告出具的借条为凭证。现在被告开发的房屋已全部竣工，但被告并没有按照顶账协议履行向原告交付房屋的义务。为维护原告之合法权益，特提起起诉，请求贵院依据合同法及相关司法解释之相关法律规定判如所请。
被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司辩称，首先，本案涉及的房屋买卖合同系第二被告吴成雄以景泰兴盛房地产开发公司天祝项目部的名义与原告季世盛签订房屋顶账协议，该协议原为第二被告吴成雄以个人名义与季世盛达成的个人民间借贷行为，到期后第二被告无法还清个人借款，才以项目部的名义签订了顶账协议，作为被告公司并不知情第二被告与原告之间的协议，且并不知道该款项的去向。其次，被告公司并没有在天祝成立景泰兴盛房地产开发有限公司天祝项目部，也未授权第二被告以公司的名义对外进行借款、对外销售房产或以借款抵顶房屋的权利，第二被告系无权代理行为，与被告公司没有任何关系，综上所述，请求贵院依法查明事实，驳回原告的诉请。
被告吴成雄辩称，跟季世盛的借款都是经过被告公司同意的，而且也是我亲手经办的，借款是用于工程周转的。季世盛的第一笔借款是转账形式支付的，第二笔是现金方式支付的，公司也是同意将房屋顶账给季世盛，后来公司将锁芯换了，季世盛没办法入住，才提起的诉讼。
原、被告双方围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织了举证质证，对于原告提交的其本人身份证复印件，二被告不持异议，本院予以确认；对于双方有争议的证据，本院认定如下：
1.借条一份，甘肃省农村信用社回单两份，特别说明该借条是2017年1月7日出具，借款金额为460000元，现金支付了260000元，以转账的方式支付200000元，以证明被告吴成雄因公司工程周转向原告借款的事实。经质证，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人对该份借条的真实性合法性均有异议，其认为，结合原告出具的转账凭证，该借条里显示转账是200000元，现金给付是260000元，第二被告吴成雄答辩时陈述是借了现金一笔260000元，而原告陈述却是从2015年到2016年陆续借了现金260000元，这与第二被告称述借款260000元的事实相互有矛盾，称述不一致，第一被告在不知情的情况下合理怀疑该借款不存在，涉及虚假诉讼；关于转账凭证，原告是转给了吴成雄本人，所以这是原告与吴成雄的个人借款，并不是公司的借款；关于借款现金260000元，根据法律规定，应当由相应的证据予以佐证，原告因提供如转账凭证等证据予以证明是否交付过260000元的事实，因为原告没有提供上述证据佐证，所以借款是否真实存在无法查证。被告吴成雄对于转账凭证无异议，200000元的转账我全部收到了，关于260000元的现金是在2015年、2016年每次十万、八万零碎借的，以前借钱时出具的借条我都收走了，给原告出具了现在的借条。
2.原告提交的顶账房协议书，系第二被告吴成雄以景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部名义与原告签订，以证明抵顶房屋的事实，原、被告之间的借款，已变成了房款；经质证，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人对该证据的真实性、合法性均有异议，其认为结合该证据来看，原告提交的证据不能相互印证，借条不能证明原告向被告出借460000元的事实，对原告与被告公司借款是否存在无法查证，对于顶账房协议中的房款的真实性也无法查证；该顶账协议是被告吴成雄以景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部名义与原告签订，形式上也不符合法律规定，因此该顶账协议是无效协议，不存在解除顶账房协议的相关事项。被告吴成雄对该证据真实性无异议，其认可在协议系其签订。
3.原告提交的授权委托书一份，以证明景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托吴成雄负责兴盛嘉园的有关事项，原告也是基于这个委托手续才向被告吴成雄借款的。被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人对于授权委托书的真实性无异议，但是其对于原告的证明目的有异议，其认为该份授权委托书证明的是第二被告吴成雄没有对外借款的权利，也没有出售或者抵顶公司财物的权利，本案房屋恰恰就是以借款抵顶的，第二被告吴成雄是无权代理，因此被告公司不应当承担原告与第二被告吴成雄之间的债权债务关系。被告吴成雄对该证据无异议。
4.被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司提交的授权委托书复印件一份，以证明景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托吴成雄为该公司代表，负责兴盛嘉园的项目，本案被告公司对第二被告吴成雄负责兴盛嘉园的授权明确，能够证明吴成雄无权进行包括借款、抵顶房屋在内的其他行为。经质证，原告委托代理人对授权委托书的真实性无异议，但其认为吴成雄作为被告公司的代理人，委托手续虽然没有涉及到吴成雄具有借贷、抵顶的权利，但是该授权委托书存在瑕疵，吴成雄的代理权是确实存在的，对原告来说吴成雄以公司名义借贷是真实存在的。被告吴成雄认为委托书是属实的，证明其是天祝项目部的经理，其的借贷行为都是公司行为。
5.被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司提供的便函复印件一份，系被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司授权第二被告吴成雄到景泰商业大厦刻章部刻章时的便函，以证明景泰兴盛房地产开发有限责任公司在天祝县有两个项目部，一个是兴盛华府项目部，一个是兴盛嘉园项目部，并没有设立所谓的天祝项目部，天祝项目部公章系吴成雄私自雕刻，与被告公司无关。经质证，原告委托代理人认为原告对该证据并不知情，不发表质证意见。被告吴成雄认为该便函其并不知情，因为兴盛嘉园项目部的公章从来没有使用过，这个便函是其本人从商业大厦刻章部找出来的，其认为魏元孔从2014年开始已经心怀不轨。
6.被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司出示房地产代理销售合同一份，该合同系景泰兴盛房地产开发有限责任公司与武威市万家房地产代理销售有限公司签订，以证明天祝华锐兴盛嘉园的住宅房屋均是由该公司代为销售，并进一步证明了第二被告吴成雄无权代理公司出售或者抵顶兴盛嘉园住宅小区的房产。经质证，原告委托代理人认为原告对该证据并不知情，故不发表质证意见。被告吴成雄对代销合同无异议，这个公司还是其引荐的。
7.被告吴成雄提供的房屋建筑面积委托测绘合同书复印件、房屋拆迁协议合同书复印件、不锈钢扶手安装合同复印件各一份，以证明在2013年拆迁时”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”的公章已经在使用，使用该公章时被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司在天祝只有一个天祝项目部，天祝兴盛华府当时还不存在，天祝项目部是确实存在的。经质证，原告委托代理人对上述证据不持异议。被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人认为该三份合同，作为公司来说实际上这些事情是存在，但是吴成雄作为兴盛嘉园的负责人，在2013年该公章开始使用，2014年6月份公司要求吴成雄更换公章，但是吴成雄并没有按照公司的要求更换公章，一直使用此公章，吴成雄的借贷等行为公司都不认可。
8.被告吴成雄提供的收据复印件3张，以证明其向天祝县兴盛嘉园投资的事实。经质证，原告委托诉讼代理人对上述证据不持异议。被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人认为收据中支付商砼和水泥款是真实存在的，但是公司认为第二被告向公司投资是个人的款项，也就是入股的形式，拿这个投资的款项来证明形成对外借款是不成立的，吴成雄的借款是个人的行为，公司并不承担责任；而且根据第二被告提交的三份收据看第二被告投资的款项不超过100万，但根据天祝县法院受理的六起与第二被告有关的案件计算第二被告对外借款基本上达到1000多万元，所以第二被告出具的借款并不能证明都是用于工程的周转；从第二被告提交的三份证据载明的时间来看，该时间与原告向被告借款的时间不符，因此并不能证明该笔借款就是用于兴盛嘉园项目周转。
经审查，证据1中原告提交的甘肃省农村信用社回单两份系原件，能够真实证明原告于2017年1月7日向被告吴成雄转款200000元的事实，对该证据本院予以确认。对于原告提交的借条，借条所载明的转账200000元与甘肃省农村信用社回单所载金额吻合，其余金额载明为现金给付，原告虽未能提供其他证据予以印证，但被告吴成雄不持异议，故对该证据本院予以确认。对证据3、4中的授权委托书虽为复印件，但内容一致，且原、被告双方对真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据6中的房地产代理销售合同被告吴成雄不持异议，本院对该证据予以确认。对证据7中被告吴成雄提供的房屋建筑面积委托测绘合同书复印件、房屋拆迁协议合同书复印件、不锈钢扶手安装合同复印件，原告方不持异议，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托代理人对该证据真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据2与证据7相互印证，能够证明”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”公章确实存在，故对证据2本院予以确认。证据5中的便函内容与本院受理的（2017）甘0623民初1749号原告周能武、兰州市城关区能武小额贷款有限责任公司与被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中同名证据内容一致，对该证据的真实性本院予以确认，但被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司的证明目的与证据2、证据7证明内容相互矛盾，故对被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司的证明目的本院不予采信。证据8中载明的内容与本案原、被告双方之间诉争的房屋买卖合同关系没有关联性，本院不予采信。
根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：自2015年始，被告吴成雄以用于兴盛嘉园工程周转为由多次向原告季世盛借款。2017年1月7日，经核算双方借款共计460000元，其中原告通过甘肃省农村信用社向被告吴成雄转账200000元，以现金方式陆续支付260000元。同日，被告吴成雄向原告出具了内容为”借条/今借到季世盛人民币有转账凭条（200000.元）正，贰拾万元正，现金260000元，大写贰拾陆万元正/合计：人民币460000.元/肆拾陆万元正/用于工程周转/兴盛嘉园/今借人：吴成雄/2017.1.7”的借条一张，并在落款处加盖了”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”公章。2017年5月27日，因无法向原告还款，景泰兴盛房地产开发有限公司天祝项目部以被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司名义与原告季世盛签订了天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议，协议约定景泰兴盛房地产开发有限责任公司将位于××县住宅一套（建筑面积为126.83平方米）抵顶给原告，双方约定该房屋每平方米3300元，房屋总价款418539元，并以折抵相应数额的借款。双方在协议落款处签字，并加盖了”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”公章。后因被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司拒绝向原告交付该房屋，原告诉至我院要求与被告解除合同并判令被告返还房屋价款。
另查明，被告吴成雄系被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部负责人，代表公司负责华锐兴盛嘉园住宅小区项目的立项、规划、审批事宜，办理有关手续。景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部以被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司名义进行了工程早期房屋拆迁协议、不锈钢扶手制作安装合同以及房屋建筑面积委托测绘合同书的签订工作。
本院认为，原、被告双方的争议焦点为”一、顶账房协议对被告公司是否具有约束力；二、原告方的诉讼请求应否得到支持”，针对上述争议焦点，分析如下：
一、顶账房协议对被告公司是否具有约束力。首先，本案所涉及顶账房协议系景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部以被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司名义与原告签订，被告公司虽抗辩景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部并不存在，但被告吴成雄提供的证据能够证明2013年被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司着手兴盛嘉园小区开发拆迁时就已经使用”景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部”公章，其后在该小区建设过程中该项目部也多次以被告公司名义对外签订合同，且已生效的甘肃省武威市中级人民法院（2018）甘06民终468号民事判决书及本院（2018）甘0623民初76号民事判决书均对景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部存在进行了确认，故本院认定景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部确实存在。其次，根据住房和城乡建设部颁布的《建设项目工程承包管理规范》，项目部是工程总承包企业法定代表人授权和支持下，为实现项目目标，由项目经理组建并领导的项目管理组织，故项目部是承包人实施建设项目工程的主体机构。被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司虽辩称未设立天祝项目部，但天祝项目部事实上仍以被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司名义对外签订合同，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人对以天祝项目部名义签订的房屋建筑面积委托测绘合同、不锈钢扶手制作安装合同等合同的真实性并不持异议，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司实际对天祝项目部对外以其名义签署合同予以默认，应当认定为被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司基于项目施工需要对该项目部赋予的合同签订权，系默示授权，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司应当对该项目部以其名义从事民事活动承担民事责任。第三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对代理人不发生效力”之规定，原告与被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司提交的委托书复印件虽载明被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司对被告吴成雄的授权为”负责华锐兴盛嘉园住宅小区项目的立项、规划、审批事宜，办理有关手续”，并未授权吴成雄对外借款及出售房屋，但景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部向原告出具借条的行为系该项目部对吴成雄对外借款的追认行为，且原告提供的借条、甘肃省农村信用社回单和被告吴成雄的陈述相互印证，能够证明该借款确已支付，故该借款行为对被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司产生效力。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条”当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款”依法成立的合同，自成立时生效”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原告提供的天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议系景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部以被告公司名义与原告签订协议，该协议中明确载明了合同双方的名称和姓名、房屋基本情况、房屋价款以及产权办理等事项，具有商品房买卖合同的主要内容；且该合同系以房屋抵顶先期借款，应当认定房屋价款已支付；故该协议应当认定为商品房买卖合同，双方已在合同上签字并盖章，该合同已依法成立并已生效，依法对被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司具有约束力。吴成雄系景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部经理，其从事上述借款行为系已经景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝项目部追认的履职行为，其本人不承担责任。
二、原告的各项诉讼请求应否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原、被告双方签订的顶账房协议虽未明确约定被告交付房屋的期限，但该合同系双方于2017年5月27日签订，且被告吴成雄当庭认可该房屋所在工程已于2017年4、5月份竣工，自2014年开始已经销售房屋，完全具备履行交付房屋条件。合同签订之日起至今已长达一年之久，但被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司仍拒不向原告交付房屋，致使双方签署的顶账房协议合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的顶账房协议的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案合同解除后，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司应当依法承担向原告返还房款的义务。根据双方签订的协议，双方约定房屋抵顶的借款为418539元，故合同解除后被告公司应当向原告返还房款为418539元。除上述房款外的剩余款项，系双方之间的借款，并非顶账房协议的内容，与本案属不同的法律关系，本案不做处理，原告可另行向被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司主张。
综上，原告要求解除合同并返还房款的合理部分，于法有据，本院予以支持；原告的其他诉讼请求没有法律依据，本院不予支持；被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司应当于本判决生效之日起十五日内向原告返还上述款项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告季世盛与被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司于2017年5月27日签订的天祝县华锐兴盛嘉园顶账房协议；
二、被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告季世盛返还房款418539元；
三、驳回原告季世盛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8200元，减半收取4100元，由原告季世盛负担370元，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司负担3730元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
代理审判员 郭福鹏
二〇一八年七月十日
书 记 员 李慧霞