大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第650号
原告：刘洪，女，1964年10月19日生，汉族，无职业。
委托代理人：刘淑丽，辽宁竞业律师事务所律师。
被告：大连正乾置业有限公司，住所地：大连经济技术开发区辽宁街21号。
法定代表人：武文勇，董事长。
委托代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。
原告刘洪诉被告大连正乾置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘淑丽、被告委托代理人陈茹馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月3日，原告租赁被告所有的红星海A区一期7-9、7-10两套公建用于经营家具专卖店，房屋面积总计236平方米。原、被告口头约定，因房屋漏雨，原告可先行装修，待被告将房屋维修完毕再签订书面租赁合同。当日，原告在被告的协助下办理了装修许可证，并与大连远洋基业物业管理有限公司签订了《住宅与公建装饰装修管理协议》、《前期物业服务协议》，交纳物业费合计12512元。被告将房屋交付给原告。2011年5月5日，原告与大连鼎鼐装饰工程有限公司签订《工程合同》，约定由该公司负责对原告所租赁的房屋进行装修，合同总价款350000元。合同签订后，大连鼎鼐装饰工程有限公司开始对原告所租赁的房屋进行装修，因被告始终未能将房屋维修好，影响了装修工期，根据合同约定，被告向装修公司给付违约金70000元，另，原告已向装修公司支付工程装修款210000元。2011年8月，为避免损失的进一步扩大和日后有可能造成的经营损失，原告与被告协商解除了租赁关系，并将房屋交还给被告。对装修损失和其他损失，被告承诺待两套房屋出卖后从售房款中全额赔偿原告，但在近三年的时间，虽经原告多次催要，被告始终未履行该赔偿义务。2013年底，原告再次向被告主张装修损失及其他损失时，被告以双方未签订书面租赁合同公司总部对双方租赁关系不予认可为由推翻双方达成的口头赔偿协议，拒绝对原告进行赔偿。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令被告赔偿原告各项损失及利息合计347114.91元（装修和违约金损失280000元、合同解除后物业费损失8341元，以上损失合计288341元。利息计算方式：以288341元为基数，按同期银行贷款年利率6.65%，计算自2011年9月1日至2014年3月31日）；诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告未签订书面租赁合同，双方的租赁关系未成立，被告作为上市公司，任何经营行为均需审批，本案的租赁合同未经公司审批，且刘凯的个人行为不能代表公司。原告主张租赁关系成立的证据大多是与物业公司签订的装修文件等，但其无据证明物业公司是基于被告的授权将钥匙交给原告。物业公司的行为不能代表被告，后果不能由被告承担。其次，对于原告未经被告同意擅自装修及未办理相关审批手续的扩建行为造成的损失应由原告自行负担。原告的装修行为，被告不知情亦未同意，原告在明知房屋漏雨的情况下进行装修，自身存在过错，故造成的损失应由被告自行负担。原告占有使用被告的房屋未支付租金，其装修行为也未对被告产生价值，却增加了被告拆除装修的困难，根据过错及公平原则，要求被告赔偿原告的损失显失公平。故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月3日，原告与被告公司当时的总经理助理刘凯达成口头协议，约定原告租赁被告所有的红星海-
A区公建7-9#、7—10#两套房屋，免租期为2011年5月至2011年12月，双方未签订书面房屋租赁合同。
案外人大连远洋基业物业管理有限公司系案涉房屋所属的物业管理公司，2011年5月3日，原告与大连远洋基业物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》两份，约定就原告租赁的红星海-
A区公建7-9#、7—10#房屋物业服务有关问题双方达成一致意见，订立协议。原告向大连远洋基业物业管理有限公司交纳案涉两套房屋2011年5月1日至2012年4月30日的物业费共计12512元。同日，原告向大连远洋基业物业管理有限公司递交《装修申请表》，申请对案涉两套房屋进行装修，装修期限为2011年5月3日起至2011年8月13日。同时，双方签订《住宅与公建装饰装修管理协议》两份，分别就案涉两套房屋的装饰装修等有关事宜进行了约定。
2011年5月5日，原告与大连鼎鼐装饰工程有限公司签订《工程合同》，约定由该公司负责对案涉房屋进行装修，合同总价款350000元。合同第10条约定：“双方应严格按照合同执行。如任何一方违约，违约方赔付对方合同金额的20%违约金”。合同签订后，大连鼎鼐装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修。
案涉两套房屋在原告占有、使用期间存在漏雨情形，被告曾多次维修但未能修好。2011年8月，原告与被告公司当时的总经理助理刘凯达成口头协议，原告不再租赁被告的房屋，双方达成的口头租赁协议解除。因案涉房屋存在漏雨情形，原告与大连鼎鼐装饰工程有限公司签订的《工程合同》未能完全履行，原告向该公司支付违约金70000元。2013年10月18日，被告对案涉房屋进行了保全公证，大连市公证处为被告出具了（2013）大证经字第1120号公证书，证明被告的保全行为及相关人员测量行为的真实性。诉讼中，对于原告的装修损失，原、被告一致认可为150000元。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《住宅与公建装饰装修管理协议》、《装修申请表》、《前期物业服务协议》、缴纳物业费专用收款收据、《工程合同》、专用收款收据、视听资料、证人证言，被告提交的公证书及双方当事人当庭陈述笔录为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，能够作为定案依据，可以采信。被告提供的邮寄封皮及回执，无原告签收记录，无法证明待证事实，不予采信。
本院认为，原告与被告公司当时的总经理助理刘凯达成的口头租赁协议虽未经被告审批，但刘凯作为当时主管案涉房屋租赁的被告公司的工作人员，原告完全有理由相信其行为代表被告。另依据原告与大连远洋基业物业管理有限公司签订的《住宅与公建装饰装修管理协议》、《前期物业服务协议》，结合证人证言及录音证据，可以看出被告已允许原告对案涉房屋进行装修及交纳物业费，其对原告租赁案涉房屋的事实已经认可。故被告抗辩称双方租赁关系未成立，与事实不符，不予采纳。关于原告要求被告赔偿其装修损失、违约金损失及物业费损失的诉讼请求，原、被告之间的房屋租赁关系已成立，被告作为出租人应履行租赁物的维修义务，现因被告未能完全履行该义务导致原告不能实现租赁目的，其已构成违约，被告应对原告的损失进行赔偿。原告在装修案涉房屋时，明知房屋存在漏雨情形，对损失的产生自身亦存在过错，故应相应减轻被告的赔偿责任。根据过错及公平原则，结合双方的证据，本院认为，被告对原告的实际损失承担70%的赔偿责任较为适宜。关于原告实际损失数额，原告主张的装修损失，双方在庭审中已达成一致认可为150000元，本院予以照准。原告主张的违约金损失70000元，因该损失的产生是因为被告的违约行为产生的，且原告已依据合同约定将该款项实际支付给案外人大连鼎鼐装饰工程有限公司，故该损失属原告的实际损失。原告主张的物业费损失8341元，原告已将案涉房屋一年的物业费向物业公司交纳，原、被告双方的租赁关系于2011年8月解除，故原告已交纳的2011年9月至2012年4月的物业费8341元属其实际损失。以上原告各项损失数额为228341元，被告应按70%赔偿原告159838.70元。原告要求被告赔偿其各项损失利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、被告大连正乾置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘洪各项损失159838.70元；
二、驳回原告刘洪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6507元，由原告负担2996元，被告大连正乾置业有限公司负担3511元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 刘彩凤
审 判 员 于文革
代理审判员 田丽爽
二〇一四年八月三十日
书 记 员 于 鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。