吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一初字第51号
原告：郭旭，男，1977年4月20日出生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
被告：长春市侨兴经贸有限公司，住所地长春市自由大路4288号。
法定代表人：梁兴禄，总经理。
委托代理人：杨武祥。
委托代理人：ＸＸ，吉林新锐律师事务所律师
原告郭旭与被告长春市侨兴经贸有限公司（以下简称侨兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭旭的委托代理人王玉辉，被告侨兴公司经贸公司的委托代理人杨武祥、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭旭诉称：双方当事人于2010年8月1日签订《房屋以租代购合同书》，又于2013年10月18日签订《房屋以租代购合同书补充协议》。依据上述合同约定：郭旭用以租代购的形式购买侨兴公司位于长春经济技术开发区深圳街2号的6栋房屋及土地。上述房屋共4栋楼，侨兴公司在签订合同时承诺对所出售的房屋及土地享有完全的所有权和使用权，有权对外转让。其中1号楼和3号楼完全归侨兴公司所有，2号楼除504号、604号房间外其余均归其所有，4号楼一层的2号、5号车库、二层、三层（301号房间除外）归其所有，5号楼和6号楼为临时建筑，无产权证，以上这些归侨兴公司所有的房屋均在出售范围内。合同还约定，郭旭在接收房屋后可以进行改、扩建和装修，但扩建需要向有关部门报批的，由郭旭自行申报材料，侨兴公司提供必要的法定手续。
郭旭按照合同约定接收房屋后，计划开办温泉度假酒店，遂着手进行前期准备工作，包括酒店装修、设计、拆除、改造等，还出资将2号楼504号、604号房屋从住户个人手中收购。但在扩建、改造过程中，郭旭多次要求侨兴公司提供房屋及土地的权证等手续，侨兴公司都以各种理由推诿，致使郭旭多次向规划部门报送的扩建材料被退回。
2015年5、6月之间，郭旭得知，侨兴公司对于转让的房屋和土地并不享有所有权和使用权，其中只有1号楼侨兴公司享有房屋所有权证，其他房屋均无所有权证。至于转让房屋所附着的土地使用权则归长春天一大酒店有限公司（以下简称天一大酒店）所有。经查，天一大酒店早在2002年11月27日就被工商机关吊销了营业执照，经郭旭到土地部门了解，被吊销的企业，土地使用权根本无法进行转让。
基于上述事实，侨兴公司在签订协议时故意隐瞒了部分转让房屋及全部土地不具有所有权和使用权的事实，进行了虚假的表述和承诺。其违约行为致使我方不但支付了1000万的购房款，还在转让房屋上投入了大量的资金。投入的资金包括：一、工程类投入共计5693180元。包括：1.对案涉一、二号楼的拆除工程，花费442390元。2.员工宿舍楼（四号楼）的装修216万。3.三号楼新加彩钢房及外墙围挡60.5万元。4.为开酒店投入的设计费20万元，设计内容为酒店主楼的功能规划、外立面及室内装饰工程、照明工程和给排水工程，总计约定设计费为150万元，实际支付20万。5.二号楼扩建过程中发生的检测费25500元。6.四号楼二号车库的装修费12630元。7.酒店主楼第六层的设计费150000元，内容是酒店主楼加建一层进行的设计。8.酒店新建工程的设计费15万元，设计内容包括中央空调、热力系统及给排水设计。9.扩建工程的设计费用16万元。10.新增变压器155万元，其中20万元由被告在交接后支付。11.2010-2015年购买的型煤款共计232660元。12.地勘费5000元。二、酒店前期开办的投入费用，包括人工、办公费、水电费、维修费、员工福利费等，总计2111606.47元，详见列表。三、我方出资购买二号楼的504、604号房间，总计费用1236000元。综上，请求判令：1.解除双方签订的《房屋以租代购合同书》以及《房屋以租代购合同书补充协议》；2.侨兴公司立即返还郭旭已付购房款1000万元并支付自付款之日起至返还之日止的同期银行贷款利息；3.侨兴公司赔偿郭旭经济损失500万元（以鉴定结果为准）；4.案件受理费及保全费由侨兴公司负担。在诉讼过程中，郭旭撤回要求侨兴公司赔偿损失的诉讼请求。
侨兴公司辩称：1.郭旭只能请求解除《房屋以租代购合同》中房屋购买的部分，无权要求解除房屋租赁部分，因房租租赁部分已经履行完毕。侨兴公司将房屋交付给郭旭已5年，郭旭在占用的5年期间向侨兴公司交纳了租金1000万元。现郭旭要求解除合同的全部内容并要求返还5年的租金是不合理的，不应支持。2.侨兴公司不存在违约行为，郭旭称侨兴公司对出租和转让的房屋和土地不享有所有权和使用权不是事实。侨兴公司对合同约定范围内的房屋具有所有权或处理权利，有些房屋及土地的产权虽没有直接变更到侨兴公司名下，但通过合法的企业债权债务的转移，已经归侨兴公司所有。3.郭旭请求的500万元赔偿金，不符合合同约定，侨兴公司不应赔偿。依据合同第八条约定，侨兴公司在合同生效后可以对房屋进行改、扩建、装修等，费用自理。同时合同第十条约定，在出现合同解除、侨兴公司收回房屋的情况时，郭旭改、扩建、装修所形成的房屋或实物体是归侨兴公司所有的，根据合同这两条约定，合同解除时不存在赔偿的问题。4.侨兴公司曾按合同约定，在其改、扩建期间向郭旭提供过房屋产权的原件，土地使用权当时在天一大酒店名下，郭旭也是知道的，因为作为合同组成部分的附图显著标明着“长春市天一大酒店”的名称，侨兴公司并没有故意隐瞒事实，郭旭当时也没有提出异议。至于郭旭没能顺利办理基建手续，应该说是其自己对问题估计不足，责任应自负。5.关于对方主张的损失，对于变压器费用130万元以及对方购买504、604房间花费的123.6万元我方是认可的，也同意解除后我方返还相应款项。对于其他费用，由于与我方无关，我方不同意承担。综上，请求依法驳回郭旭的诉讼请求。
本院审理查明：2010年8月1日，侨兴公司作为甲方（出租方）与作为乙方（租购方）的郭旭签订《房屋以租代购合同书》，合同主要约定：（1）甲方将位于长春市经济技术开发区深圳街2号的房屋出租（出售）给乙方，《房屋所有权证书》号为长房权字第4120000628，并附有房屋平面图。（2）房屋产权情况：1号楼房屋产权完全归甲方所有；2号楼中的504、604号房间产权归住户个人所有，不在本合同范围内；3号楼产权及本合同范围内所有房屋的土地，甲方承诺有完全的处理权利，并承诺在本合同期内即乙方交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴公司名下，费用由甲方承担；4号楼第2层、3层（除301号房间外）在本合同范围内，该楼第4-6层产权全部归住户个人所有，不属于甲方，故不在本合同范围内；4号楼除第一层两个车库外，其他车库不在本合同范围内；5号楼和6号楼为临时建筑，无产权证，乙方有权对此两栋楼进行拆改使用。（3）出租期限：五年，自2010年8月1日起至2015年8月1日止。（4）租金、购房款及付款方式：年租金为人民币200万元，房屋总价款为人民币7000万元，采取分期付款的方式。乙方于2010年8月15日之前支付第一笔租金（购房款）200万元，在2014年之前的每年8月15日之前分别支付甲方200万元，在2015年8月15日之前乙方一次性支付全部剩余购房款6000万元。（5）乙方如不能按照约定时间及时支付下一笔租金（购房款），每逾期一日承担1000元滞纳金，合同继续履行，但逾期超过50天，则本合同解除。（6）甲方应在乙方付清全部购房款之日起六个月内，乙方有权要求甲方办理房屋产权过户及土地使用证过户手续，费用由乙方承担。因甲方原因不能办理房屋产权过户手续的，每逾期一日，甲方承担违约金1000元。（7）乙方支付第一笔租金后，可对房屋进行扩建和装修，手续由乙方自己办理，甲方提供必要的协助。
在签订协议时，1号楼、2号楼产权在侨兴公司名下，3号楼、4号楼产权在长春经济技术开发区物资贸易总公司（以下简称物贸总公司）名下，5号楼、6号楼为临时建筑无产权，土地使用权证尚未办理。
同日，侨兴公司及其股东李国庆、文杰对郭旭出具《承诺书》，承诺《房屋以租代购合同书》中涉及的房屋侨兴公司及其股东具有所有权及完整的处理权，对土地拥有完全的使用权和转让权。在郭旭付清7000万元后，在180日内将侨兴公司全部股权无偿转让给新股东郭旭，同时法定代表人变更为郭旭。房产及土地在侨兴公司名下，郭旭可以选择变更房屋产权证及土地使用权证至郭旭名下，也可选择不变更，但郭旭仍然拥有房产所有权及土地使用权。
郭旭接收案涉房屋后，陆续对房屋进行装修、改造，并于2010年8月14日向侨兴公司支付200万元，后又分别于2011年8月16日、2012年8月27日、2013年9月24日、2014年9月22日各支付200万元。2013年8月17日至2014年4月23日，郭旭总计花费123.6万元从案外人处购买2号楼504、604号房屋，并花费130万元安装了变压器。
2013年10月18日，侨兴公司作为甲方（出租方）、郭旭作为乙方（租购方）签订《房屋以租代购合同书补充协议》（以下简称《补充协议》），协议主要内容为：（1）如乙方未能在合同期限内履行合同或自行解除合同，甲方有权收回所有房屋和扩建房屋，甲方不做任何补偿。（2）2号楼504、604号房间产权已经收购完毕，如因乙方原因不履行合同或解除合同，乙方不得向甲方要求支付对给两处房屋的收购款。（3）如乙方未能在2015年8月15日前一次性支付全部剩余款项6000万元，则甲方有权立即解除本合同并收回房屋。签订《补充协议》后，郭旭开始着手对案涉房屋申请改、扩建，但因缺少相关手续，改、扩建并未实际实行。
因侨兴公司未依约在郭旭交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴公司名下，郭旭亦未在2015年8月15日之前将6000万购房款交付侨兴公司，双方均认为对付违约，郭旭诉至法院。
双方当事人于2015年11月20日对房屋进行交接，郭旭将房屋返还侨兴公司。
另查明：1.在侨兴公司向土地局交纳140万元土地出让金之后，案涉房屋所在土地的编号为国用（2015）第70000495号《土地使用权证》于2015年1月9日下发，土地使用权人为长春天一大酒店有限公司，使用权类型为出让，面积为9516平方米。
2.长春天一大酒店于2002年11月27日被吊销，其股东为香港中保顾问有限公司、物贸总公司。物贸总公司成立于1997年3月18日，2000年6月9日被吊销。
3.物贸总公司（甲方）与侨兴公司（乙方）于1997年3月18日就物贸总公司和天一大酒店债权债务交接及资产移交达成《债权债务交接协议书》，主要内容为：（1）物贸总公司及天一大酒店的债务为45041557.66元，由侨兴公司负责偿还。（2）经双方议定，天一大酒店现有资产由甲方评估、处理后，交由乙方使用。（3）本协议签字并经批准后，物贸总公司及天一大酒店的产权、债务转交侨兴公司，同时办理交接手续，优先偿还土地款，款还清发给乙方土地使用证。（4）本协议转让资产内容包括：天一大酒店建筑物，土地占用面积10000平方米及现有资产。
4.双方当事人均认可，案涉房屋产权及土地使用权变更的程序为：在对天一大酒店进行清算后，可对土地使用权就行变更，变更时对土地使用权进行分割，之后房屋产权方可更名过户。
本院认为：1.双方当事人签订的《房屋以租代购合同书》及《补充协议》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。依据协议约定，侨兴公司应于郭旭交付6000万元购房款之前将3号楼产权及土地证照办理至侨兴公司名下，侨兴公司未依约履行该义务构成违约。现案涉3号楼、4号楼的产权在物贸总公司名下，产权过户需先进行土地使用权分割，而土地使用权在天一大酒店名下，对土地使用权进行分割又需先对天一大酒店进行清算。天一大酒店现处于吊销状态，多年未经营，股东之一的香港中保顾问有限公司是否真实存在、能否履行权利义务侨兴公司均未提供证据证明，案涉房屋处于如此复杂的股权、产权及土地使用权的状态下，侨兴公司又未能依约履行先行过户的义务，足以使郭旭产生继续履行合同的不安，故其未在约定期限交付6000万元，系行使合同履行的不安抗辩权，并不构成违约。侨兴公司虽主张其未履行更名义务系由于郭旭在支付前期款项时存在延迟给付，足以使其对郭旭继续履行合同的能力产生怀疑，继而行使不安抗辩权。郭旭支付前期费用确实存在延迟给付的情况，但情节轻微，延迟的期限最长不过四十余天，且侨兴公司并未追究郭旭该违约责任，应认定侨兴公司对郭旭逾期付款行为的认可，故侨兴公司主张未更名系行使不安抗辩权的理由不成立。2.虽侨兴公司存在逾期更名的违约情形，但双方并未实际去产权部门及土地管理部门进行权利变更登记，郭旭亦无证据证实产权及土地使用权存在客观无法变更的情形，故侨兴公司逾期更名虽构成违约但并未达到根本违约的程度，《房屋以租代购合同书》及《补充协议》并不因此而解除。但双方当事人在诉讼过程中均认可以协议的方式解除案涉两份协议，故本院判令解除《房屋以租代购合同书》及《补充协议》。3.依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，侨兴公司应将购房款予以返还。侨兴公司抗辩认为，郭旭支付的1000万元系房屋租金，郭旭亦实际占有使用了案涉房屋，故合同解除后不应返还。虽郭旭交付的1000万元名为租金，但该租赁行为与房屋的购买存在关联，先行租赁房屋系购买房屋的履行方式，两者密不可分，案涉协议亦有“房屋总价款为7000万元”的表述，故郭旭交付的1000万元应认定为先期交付的购房款。郭旭占有房屋期间，只进行了房屋的装修、拆改，而合同约定的侨兴公司协助郭旭进行房屋改、扩建，亦由于土地使用权证直至2015年下发而未顺利进行，在此期间郭旭并未实现购买房屋进行经营的目的，故侨兴公司应将部分购房款返还。虽侨兴公司在履行合同过程中存在不当之处，但郭旭在五年期间一直占有使用房屋，亦应承担部分房屋占用的费用，故本院酌定侨兴公司返还郭旭购房款的金额为500万元。4.因协议系双方协议解除，侨兴公司应返还的500万元购房款应从协议解除时返还，故郭旭要求侨兴公司支付返还购房款的利息，本院不予支持。鉴于侨兴公司认可将郭旭安装变压器花费的130万元及购买504房、604房间花费的123.6万元在合同解除时予以返还，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告郭旭与被告长春市侨兴经贸有限公司签订的《房屋以租代购合同书》及《房屋以租代购合同书补充协议》；
二、被告长春市侨兴经贸有限公司于本判决生效后立即返还原告郭旭购房款500万元；
三、被告长春市侨兴经贸有限公司于本判决生效后立即返还原告郭旭其他费用253.6万元；
四、驳回原告郭旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费119000元，由原告郭旭负担79334元，由被告长春市侨兴经贸有限公司负担39666元，保全费5000元由原告郭旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 阚 然
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