福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初1938号
原告陈珠钦，女，汉族，1975年7月9日出生，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人林明轩、李勇，福建正实律师事务所律师。
被告刘典亮，男，汉族，1974年8月22日出生，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人陈文、余小燕，福建天月律师事务所律师。
原告陈珠钦诉被告刘典亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告陈珠钦及其委托代理人林明轩、李勇，被告刘典亮及其委托代理人陈文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈珠钦诉称：2016年1月，经三个中间人介绍买房，原告到被告位于福清市阳下街道新局村的一幢房屋进行现场察看，房屋为三层半混合结构砖混房屋，外墙及门窗已装修，屋内为水泥毛坯，房屋外有空地，并砌有围墙，被告当时说明围墙内土地有1.7亩，明确告知该房屋有政府的正规手续，并声称手续在海峡银行，等支付订金后再让原告看。之后，被告与原告口头约定，将其所有的上述围墙内的房屋与地皮以269万元价格出让给原告，并要求原告先付订金50万元。原告同意后于同年1月12日向被告交付购房订金50万元，被告于同日向原告出具收条。嗣后，原告发现被告没有该房屋的房屋所有权证及土地使用权证，围墙内也只有1.2亩地，遂要求被告返还购房订金50万元，但被告拒不返还。原告认为，双方均为城镇居民，而买卖的房屋建造在农村集体土地上，法律禁止城镇居民购买农村房屋及土地，双方关于上述房屋及土地买卖是无效的，而且该房屋及土地没有向原告交付使用。故原告陈珠钦请求依法判令：1.被告刘典亮返还其购房订金50万元；2.本案诉讼费由被告刘典亮承担。
被告刘典亮辩称：请求驳回原告陈珠钦的诉讼请求。1.被告所卖的房屋位于阳下街道新局村，以前向新局村村民买了该村集体土地约1.7亩，并自建起三层半房屋，因为地被周边村民占用了些，建造房屋并砌围墙后，围墙内土地约1.5亩，房屋外墙及门窗，包括围墙大门均已装好，屋内是水泥毛坯，未装修，房屋占地面积约130、140平方米，总建筑面积500多平方米，当时双方约定围墙内的房屋及能利用的空地全部作价269万元，被告已收取房屋订金50万元。2.双方口头约定，被告作为出让人只出让房屋，并没有出让地皮，法律明确规定土地不能买卖，被告对地面上的房屋有处分权，双方达成的协议是有效的，原告要求退还订金是不合理的。3.买房中介有三人，中介之一的证人邹某系被告邻居，其可以证明被告明确告知房屋是没有手续的，且原告也有到现场察看；原、被告系玉屏街道城镇居民，不是该村村民，双方老家也不是阳下街道新局村，而农村的土地只能在农村内部流转，故从法律上被告也不可能有正规手续或两权证；从交易价格上看，位于阳下街道的有两权证的房屋正常每平方米1万元，讼争房屋单价应当达到500万元以上，从中也可以明显看出房屋是没有手续的，因此原告存有过错，主要责任在于原告。
经审理查明：原告陈珠钦意向买房，经人介绍于2016年1月初到福清市阳下街道新局村的一幢三层半房屋进行现场察看。被告刘典亮主张上述房屋系其向阳下街道新局村村民购买该村约1.7亩土地后自建的，房屋占地约130、140平方米，另有空地，并砌有围墙。之后，经磋商，双方达成围墙内的房屋及空地作价269万元的口头转让协议。2016年1月12日，原告向被告支付了50万元，包括现金10万元、银行转账汇款40万元。同日，被告向原告出具了一张收条，载明“今收到陈珠钦女士购买刘典亮先生座落在楊下街道新局村一幢房子与地皮，预付订金人民币伍拾万元正（￥500000）。此据，收款人：刘典亮”。之后，双方因上述买卖发生纠纷，原告陈珠钦遂于2016年4月1日诉至本院，请求被告刘典亮返还购房订金50万元。
另查明：原告陈珠钦与被告刘典亮均为城镇居民，双方均确认上述房屋建造在农民集体土地上。
审理中，本院就原告提出合同无效的主张，要求被告作附条件的抗辩进行释明。
以上事实有原告陈珠钦提交的收条、银行账户交易明细单各1张，以及当事人的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。
被告刘典亮提交证人邹某证言，以证明被告收订金时已告知原告房屋无相关证照。本院认为，证人邹某未出庭接受质询，其证言的真实性亦无法确认，对该证据的证明力不予采信。
本院认为：民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策，损害国家、集体利益的民事活动不受法律保护。根据上述查明的事实，原、被告之间虽然就阳下街道新局村的房屋及空地转让成立了买卖合同，但原、被告均为城镇居民，并非阳下街道新局村集体组织成员，且双方交易的房屋所使用土地及周边空地的性质为农民集体土地，故当事人的上述民事行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）中“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定，故上述合同因违反法律、政策法规的禁止性规定，应认定为无效。被告关于当事人达成的协议有效的抗辩主张，不予采信。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。被告因该无效合同取得的50万元，应当返还给原告。故对原告诉请被告返还购房订金50万元，本院予以支持。根据在案有效证据，双方在此起买卖中均有过错，应各自承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下：
被告刘典亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈珠钦购房订金人民币50万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8800元，由被告刘典亮负担（款限本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林文挺
人民陪审员 林顺霞
人民陪审员 王开平
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 张一芳
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。