南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖迈民初字第255号
原告南京罗西奴家纺有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-22。
法定代表人朱孔利，该公司总经理。
委托代理人杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。
被告中铁快运股份有限公司南京站营业部，住所地南京市玄武区龙蟠路264号南京站行李房旁。
法定代表人符宁，该公司总经理。
被告中铁快运股份有限公司，住所地北京市丰台区科学城中核路7号。
法定代表人田野，该公司董事长。
以上二被告共同委托代理人刘义祥，江苏益和律师事务所律师。
被告王茜露，女，汉族，1988年8月11日生。
反诉原告中铁快运股份有限公司南京站营业部，住所地南京市玄武区龙蟠路264号南京站行李房旁。
法定代表人符宁，该公司总经理。
委托代理人刘义祥，江苏益和律师事务所律师。
反诉被告南京罗西奴家纺有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-22。
法定代表人朱孔利，该公司总经理。
委托代理人杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗西奴家纺有限公司（以下简称罗西奴公司）诉被告（反诉原告）中铁快运股份有限公司南京站营业部（以下简称中铁南京站营业部）、被告中铁快运股份有限公司（以下简称中铁快运公司）、被告王茜露及反诉原告中铁南京站营业部诉反诉被告罗西奴公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗西奴公司及其委托代理人杨俊，被告中铁南京站营业部、被告中铁公司委托代理人刘义祥到庭参加诉讼，被告王茜露经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗西奴公司诉称，2014年5月6日被告中铁南京站营业部授权被告王茜露与原告签订了《房屋租赁合同》，约定位于南京市栖霞区丁家庄迈进路1号中铁快运仓库二楼全层出租给原告使用，租赁期限自2014年5月15日至2015年12月31日。原告按照约定支付了租金、押金，并按照约定使用租赁房屋，后被告单方面违约终止《房屋租赁合同》，并采取停水、断电等非正常手段逼迫原告搬离。据此，原告要求判令三被告连带赔偿原告：1、租金损失87671元；2、租房押金1万元；3、搬迁费5万元；4、因被告违约行为导致原告工人窝工损失157847元；5、原告新的办公场所装修费2万元，合计325000元。
被告中铁南京站营业部及中铁快运公司共同辩称，我方在履行房屋租赁合同的过程中没有违约行为，是原告违约，且违反了法律的强制规定，危及不特定财产和人身安全，因此，我方才要求原告限期搬迁。原告的诉讼没有法律依据，应予驳回。
被告王茜露未到庭，亦未作答辩。
反诉原告中铁南京站营业部诉称，2014年5月6日，王茜露与反诉被告罗西奴公司订立《房屋租赁合同》，由反诉被告承租反诉原告的仓库，反诉被告在承租期间私自改变租赁房屋用途，用于开办工厂，从事易燃的化学棉被生产，私拉乱接电线，堵塞消防通道，在仓库内外使用明火，库内物品不按仓库管理规定堆放，甚至用汽油发电机在库内发电。此外，反诉被告还恶意拖欠反诉原告2万元租金至今未付。故诉至法院，要求判令反诉被告罗西奴公司给付原告租金2万元。
反诉被告罗西奴公司辩称，关于2万元租金，2014年12月，中铁南京站营业部向我公司提出要求解除合同，要我公司搬离，为此我方向王茜露交涉，王茜露同意让我方暂缓交纳2万元租金。此外，租赁合同约定，我方租赁仓库用于仓储及简单加工，我公司并没有违反合同约定。反诉原告主张我方使用汽油发电机发电和私拉乱接电线均不是事实。反诉原告要求解除合同完全是因为中铁南京站营业部的负责人发生了变化，他们想重新出租该房，所以才找理由让我方搬离，在我公司不同意的情况下，采用断水断电的方式逼迫我方搬离，违约方是反诉原告而非我公司，其反诉请求不应得到支持。
经审理查明，2014年5月1日，中铁南京站营业部向王茜露出具房屋租赁授权委托书一份，内容为甲方（中铁南京站营业部）于2014年5月将位于南京市栖霞区迈进路1号中铁物流园仓库二层全部房屋委托乙方（王茜露）进行出租及日常维护管理事宜。委托期限为19个月，经甲乙双方签字盖章后，从2014年5月1日起至2015年12月31日止。此后，2014年5月6日，原告罗西奴公司与王茜露签订房屋租赁合同一份，合同约定，由甲方（出租方王茜露）将位于本市栖霞区丁家庄迈进路1号，中铁快运仓库二楼全层出租给乙方罗西奴公司，王茜露向罗西奴公司出示了房屋租赁授权委托书及该房屋的土地使用证[宁栖国用（2010第02130号）]。合同约定租赁期限自2014年5月15日至2015年12月31日，共19.5个月。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为仓储及简单加工使用。合同约定年度租金总额为320000元，房屋押金为20000元。合同订立后，原告罗西奴公司于2014年5月13日向王茜露交纳了租金20万元及押金1万元，于2015年2月10日向王茜露交纳租金14万元，合同履行过程中，中铁南京站营业部认为罗西奴公司违反了合同约定，存在私拉乱接电线，生产易燃物品，使用汽油发电机等行为，造成租赁仓库存在安全隐患，从而要求罗西奴公司搬离。经协商无果，中铁南京站营业部采用停水断电的方式，迫使罗西奴公司于2015年7月1日搬离了租赁物。双方因赔偿事宜协商无果，诉至法院要求处理。
另查明，案涉租赁物没有房屋权属证书及建设工程规划许可证。
还查明，中铁南京站营业部系中铁快运公司的分公司。
上述事实，有授权委托书，房屋租赁合同，租金收据，土地使用权证，工商登记材料，本院现场勘验笔录及照片，当事人陈述等证据证实。
本院认为，关于本诉，本案所涉租赁房屋没有房产部门发放的房屋权属证书及建设工程规划许可证。根据法律规定，原、被告双方订立的房屋租赁合同应属无效合同，该合同自始没有法律效力。因罗西奴公司已于2015年7月1日自行搬离了租赁物，故本案不涉及租赁物的返还问题。作为出租方，应向承租方提供合法的房屋进行租赁使用。本案中，中铁南京站营业部向罗西奴公司提供的房屋没有权属证书及建设工程规划许可证，因而违反了法律的强制性规定，造成合同无效，应承担主要责任。罗西奴公司审查不严，仅查看了租赁房屋的土地使用证，未查看该房屋权属证书及建设工程规划许可证书，即和中铁南京站营业部签署了无效的房屋租赁合同，其自身亦应承担次要责任。中铁南京站营业部在2015年3月18日向罗西奴公司发函要求其在2015年3月31日前搬离。因合同无效，罗西奴公司理应在收函后及时返还租赁物。所谓损失，是应得到的利益未得到或不应花费的钱款而花费了，相关部分的差额即属于损失部分。如果在2015年12月31日之前，因罗西奴公司另找其他租赁场所所支付的租金数额高于本案所涉租赁合同约定的租金数额，高出部分才应属罗西奴公司的租金损失部分。从罗西奴公司提交的其与句容某公司的租赁合同看，2015年5月1日至2016年4月31日的租金为20万元，每月约为17000元，低于本案所涉的中铁南京站营业部与罗西奴公司租赁合同约定的每月租金26667元。因此原告罗西奴工程主张因无法正常使用租赁物（自2015年3月23日被告停水断电至2015年6月30日）的租金损失87671元（32万元/365天*100元）被告应予赔偿，没有法律依据，本院不予支持。考虑到原告罗西奴公司租用本案所涉房屋系用作仓储和简单加工，被告的停水断电使其在2015年3月23日之后租赁物使用功能受损。被告中铁南京站营业部应退还原告罗西奴公司2015年3月23日至2015年6月30日之间的一半租金，即按99天、每日889元计算，应退还租金为44005.5元（88011元/2）。另因罗西奴公司系租赁中铁南京站营业部的房屋，其即便在合同到期后，也必然要搬迁至新租赁的房屋，因此，搬迁费和重新装璜费都是罗西奴公司经营中必然产生之费用，不应属于其损失范围，故罗西奴公司主张要求被告中铁南京站经营部赔偿该损失，没有法律依据，本院不予支持。现因合同无效，且原告罗西奴公司亦已搬离了租赁物，被告中铁南京站营业部理应退换房屋押金10000元。原告此主张于法有据，本院予以支持。关于窝工损失，原告罗西奴公司未能提供充分证据证明，此主张本院不予支持。
关于反诉，原、被告双方合同约定，2015年1月1日至2015年12月31日租金应为32万元，半年（2015年1月至2015年6月）租金应为16万元。现反诉被告罗西奴公司仅支付了14万元，尚有2万元未付。罗西奴公司于2015年7月1日交还了反诉原告中铁南京站营业部租赁房屋，故罗西奴公司理应给付反诉原告中铁南京站营业部剩余的2万元租金，但考虑到租赁物用途、使用功能的受损原因，罗西奴公司应给付此款的一半，即1万元。另因被告中铁南京站营业部系被告中铁公司的分公司，被告中铁公司应对被告中铁南京站营业部的债务承担补充性清偿责任。被告王茜露系被告中铁南京站营业部的委托人，其以委托人的名义对外进行民事行为所产生的法律责任应由委托人承担，原告罗西奴公司要求被告王茜露承担连带赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。被告王茜露经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担由此产生的不利后果。据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律基本问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告中铁南京站营业部于本判决生效后五日内退还原告罗西奴公司房屋租金人民币44005.5元及房屋押金人民币10000元。
二、被告中铁快运公司对被告中铁南京站营业部上述给付义务承担补充清偿责任。
三、驳回原告罗西奴公司的其他诉讼请求。
四、反诉被告罗西奴公司于本判决生效后五日内给付反诉原告中铁南京站营业部房屋占有使用费人民币10000元。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6174元，由原告罗西奴公司负担4939元，被告中铁南京站营业部负担1235元。反诉案件受理费4450元，由反诉原告中铁南京站营业部负担4000元，反诉被告罗西奴公司负担450元。公告费560元，由原告罗西奴公司和被告中铁南京站营业部各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 段颖刚
人民陪审员 高益群
人民陪审员 葛秀芳
二〇一六年四月八日
书 记 员 姜 华