广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗黄法民三初字第84号
原告：深圳市物业管理有限公司，住所深圳市罗湖区怡景花园牡丹村。
法定代表人：陈家发，该公司总经理。
委托代理人：冯海强，广东高义律师事务所律师。
被告：何全明，住广州市黄埔区。
被告：何神智，住址同上。
委托代理人：何全明（被告何神智的丈夫）。
原告深圳市物业管理有限公司诉被告何全明、何神智物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯海强，被告何全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告购买了广州市黄埔区黄埔东路633号大院内13号505房，房屋建筑面积86.2518平方米，于2007年3月18日收楼入住。原、被告签订《黄埔雅苑前期物业管理服务协议》约定该505房由原告进行物业管理，物业管理服务费每月按1.48元／平方米由被告在每月10日前缴交，并约定原告可提供水电费、煤气费等代收代缴服务，收费标准按政府有关规定执行；被告不按约定时间交纳有关费用时，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳违约金。被告自2013年4月起拖欠物业管理费、垃圾处理费及相应违约金，原告通过派人上门、电话、书面催缴，被告均置若罔闻。原告已经依约履行了安保、清洁、绿化、设备设施维护等服务，根据法律规定和合同约定，被告应立即支付拖欠的相关费用并承担违约责任。故起诉要求两被告支付：1、2013年4月至2014年6月拖欠的物业管理费1914.79元（按1.48元／平方米.月×86.2518平方米×15个月计算）及其违约金930.07元（从2013年4月10日起算，以当月所欠管理费为基数按每日1‰计算）；2、2013年4月至2014年6月拖欠的垃圾处理费75元（按5元／月×15个月计算）及其违约金（从2013年4月10日起算，以当月应付金额为基数按每日1‰计算）。
两被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房产在2013年9月6日已经过户转让给他人所有，从9月6日起再要求两被告交纳管理费是主体不适格，即该日起的管理费不应再由被告交纳。在此之前的管理费没有交纳，是因为房屋漏水、渗水严重，被告多次申请原告进行维修，原告有维修但状况没有改善，故被告就拖延交纳管理费。现被告同意交纳2013年4月至8月的管理费及垃圾处理费，因为欠交是由于房屋漏水原因造成的，故不同意交纳违约金。
经审理查明，两被告原是广州市黄埔区黄埔东路633号大院内13号505房的所有权人，该房屋建筑面积86.2518平方米。2006年12月2日，两被告签订《业主临时公约》，其中约定业主应当于每月10日前交纳物业服务费，业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金，处每日1‰的滞纳金等。两被告于2007年3月18日接收入住该房屋。原告是具有从事物业管理活动资质的企业，其于2007年3月22日与两被告签订《黄埔雅苑前期物业管理服务协议》，其中约定甲方为房地产开发单位通过招标确定的物业管理企业深圳市物业管理有限公司，乙方为购房人何全明、何神智，双方就黄埔雅苑前期物业管理服务达成协议，甲方对房屋共有部位、共有设施、设备、绿化、环境卫生、公共秩序、小区内交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费乙方在每月的10日前直接缴交至管理处或通过银行划款，物业管理服务费收取标准，住宅1.48／平方米.月，公用水电费由业主按广州市相关规定分摊；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水电费、燃气、房租等代收代缴服务，收费标准按政府有关规定执行；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳违约金等。
2013年8月11日，两被告与刘云鹤签订《存量房买卖合同》，约定两被告将上述505房出售给刘云鹤，双方同意交楼日期为卖方收到全款后于2014年6月；卖方应当在该房屋正式交付使用前，交清该房屋在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、水电、煤气、电话、管理费等费用），卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责。次日，两原告与刘云鹤、杨植添就买卖上述505房通过房地产主管部门存量房网上交易系统签订了《存量房买卖合同》，该合同中对房屋交付前的相关费用的处理与上述第一份买卖合同的约定完全相同。2013年9月6日，房管部门对该505房核准登记过户。2014年6月底，两被告迁出该505房。两被告从2013年4月起未再向原告交纳物业服务费及垃圾处理费。原告已经代收代缴了黄埔雅苑的垃圾处理费，其中居民为每户每月5元。
本院认为，原告与两被告就广州市黄埔区黄埔东路633号大院内13号505房的物业管理事项，自愿签订了《黄埔雅苑前期物业管理服务协议》，该合同合法有效，双方之间的物业管理服务关系成立。根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按合同约定提供相应的服务；业主应当根据合同的约定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。两被告在2013年9月前是上述505房的所有权人及使用人，2013年9月将该房屋出售并过户给他人所有后，仍一直居住该房屋至2014年6月底才迁出及移交房屋，两被告在居住该房屋期间享受了原告提供的物业管理服务，且与新的产权人明确约定在房屋交付之前发生的物业管理费等相关费用由两被告交清，故原告要求两被告支付2013年4月至2014年6月拖欠的物业服务费1914.79元及垃圾处理费75元，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。原告未主张该房屋现业主负连带交纳责任，是原告对其权利的自由处分，不违反法律规定。两被告没有证据证明原告提供的服务不符合合同约定，其以房屋渗漏水为由拖欠物业服务费及垃圾处理费是无理的，被告拖欠上述费用构成违约，应当承担违约责任，故原告要求两被告支付逾期交纳物业服务费及垃圾处理费的违约金，本院予以支持。由于两被告抗辩不同意支付违约金，实际包含不同意违约金计算标准之意，本院综合考虑两被告的过错责任及逾期付款时间、原告因两被告逾期付款造成的实际损失主要是利息损失，因此认为合同约定的按每天欠费总额的1‰计算违约金的标准过高，本院依法予以调整为以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算逾期付款违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告何全明、何神智在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告支付2013年4月至2014年6月的物业服务费1914.79元，及该款项的违约金（从2013年4月11日起至本判决确认支付之日止，以当月所欠物业服务费总额为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
二、被告何全明、何神智在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告支付2013年4月至2014年6月的垃圾处理费75元，及该款项的违约金（从2013年4月11日起至本判决确认支付之日止，以当月所欠垃圾处理费总额为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
被告何全明、何神智如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告何全明、何神智负担。上述款项已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 袁 洁
二〇一五年五月二十日
书记员 李春辉
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。