广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终838号
上诉人（一审被告）李丽芬，个体户。
委托代理人谭涛，广西齐川律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）百色市右江区民政局。
法定代表人刘正团，该局局长。
委托代理人梁丽娟，广西澄碧律师事务所律师。
上诉人李丽芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2015）右民二初字第91号民事判决，向本院提起上诉。2016年5月23日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2016年7月19日召集当事人进行举证、质证、辩论。上诉人李丽芬的其委托代理人谭涛、被上诉人百色市右江区民政局的委托代理人梁丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2001年12月19日，原告为甲方，被告为乙方签订一份租赁合同，约定甲方将座落在百色市中山二路尾的富丽公寓整栋（共6层，3986.8平方米）出租给乙方承租使用。租赁期间，富丽公寓周围空地（铁栏杆内），楼顶热水器无偿归乙方使用；租赁期为12年，从2002年2月18日起至2014年2月18日止；租金前6年为每年120000元，后6年为每年170000元；先交租金后经营，逾期3个月不交租金，除交清当年租金外还要支付年租金一倍的违约金；租赁期满后，乙方装修的墙体、吊顶及地板部分归甲方，甲方不对乙方作任何补偿，如遇政府城建需要拆迁，按政府有关政策双方协商解决等。合同签订后，被告将该公寓楼用于酒店经营，并办理了营业执照经营至2006年。因原、被告在履行合同过程中产生纠纷，原告将被告诉至一审法院要求解除合同。经一审法院判决继续履行合同后，原告不服上诉至百色市中级人民法院，中院二审判决解除原、被告签订的租赁合同。随后，被告向百色市中级人民法院起诉要求原告赔偿其损失，2009年12月19日，该案经中院调解，双方达成如下调解协议：一、自签收本调解书之日起，由被告继续履行与原告签订的租赁合同至2014年2月18日止；二、被告向原告交纳2002年度租金50000元及2008年3月至2008年5月共3个月的租金42500元，定于2010年3月30日前支付完毕。2008年6月至2009年12月租金予以免交。协议签订后，被告准备酒店的重新装修。
2010年1月26日，百色市人民政府向右江区人民政府发出《征用右江区民政局老人富丽公寓的通知》【百政办函（2010）1号】，内容载明：因城市规划调整及优化城市景观需要，市政府对老人富丽公寓进行征用改造。2010年3月10日，原告向被告发出解除合同的通知，要求被告按百色市中级人民法院民事调解书的约定将租金92500元交付原告，并做好房屋交接的准备工作。被告于2010年3月30日向原告回复，表示对解除合同无异议，但应就解除合同后的赔偿问题进行协商，待协商达成一致意见，应交的租金可以从赔偿款中扣除，因此暂缓支付中院协议约定的租金。2010年4月24日，原告再次向被告发出解除租赁合同的通知，要求被告协商解决解除合同后的相关事宜。2010年5月19日，被告向原告复函，提出原告违约，应赔偿其直接经济损失和间接经济损失5646469.5元。2011年2月12日，被告向原告发出一份函，提出由于原告要求解除合同造成损失应由原告承担，为了避免损失再次扩大，从2011年5月开始，按调解书的约定继续顺延再经营四年，请原告在5天内答复，原告未予答复。2011年11月16日，原告向被告发出催款通知书，要求被告按中院调解书履行第二项的义务，被告于2011年11月21日复函原告，提出该酒店是否还征用，如果征用双方应尽快解除租赁合同，并协商解除合同之后的赔偿事宜，如果不征用则应就原告的行为造成的损失如何补偿进行协商，要求原告尽快答复。2011年12月15日，原告向被告作出答复，具体内容为：一、百色市人民政府同意征用金海酒楼依然存在，在政府征用拆除前，按法院调解书继续履行合同至合同期满，在合同期间，由于政府征用拆除，则按原合同办理。二、至于我局2010年3月10日及2010年4月24日两次书面通知你，要求你按中级法院调解结案应付的租金，以及为了落实百色市人民政府关于征用该楼作的协商安排。3月10日的函不影响中级法院的执行。4月24日通知百色市人民政府实际也未实施，期间你对该楼的使用照常进行，因此，我局的意见是按中级法院《民事调解书》达成的协议履行你我双方的合同条款。并按我局的《催款通知书》履行兑付截止目前应付的租金。被告收到后于2012年1月3日向原告作出答复，一、同意按调解书确定的义务支付原告租金。二、对于继续履行租赁合同无异议，但合同期限应顺延，因为原告提出解除合同后酒店已停止装修等待答复造成损失，因此租期应往后顺延才能解决问题。被告于2012年1月21日将中院调解书确定的2002年、2008年租金共计92500元支付给原告。2012年4月28日，被告将2012年租金170000元支付给原告。2012年5月23日，被告向原告提交一份要求协助办理营业执照的报告，提出由于几年的诉讼，金海酒店的营业执照已过期，必须提供经营场所的房产证书和土地使用权证等有关材料，要求原告提供上述材料协助办理。原告于2012年5月28日答复被告，要求被告先按时交付租金，方可经营，按民事调解书第二项的规定，交付2010年、2011年的租金共计340000元，再商量提供相关证件事宜。2013年5月，被告向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，赔偿因违约造成的经济损失6831680元及设备折旧费1109477.39元，并承担本案诉讼费用，一审法院向原告发出应诉通知书及起诉状副本等诉讼材料后，被告撤回该案起诉。2013年8月，被告再次诉至一审法院，要求解除租赁合同，赔偿经济损失，一审法院作出（2013）右民一初字第1817号判决驳回被告的诉讼请求，该判决已生效。一审法院另查明，2014年12月11日，原告向一审法院起诉被告请求判决被告立即将富丽公寓楼属其物品搬走，并移交租赁房屋给原告，一审法院作出（2014）右民一初字第2039号判决：被告腾出并返还富丽公寓楼（整栋）给原告。被告至今仍在使用富丽公寓楼（部份转租给他人使用，其中自2011年1月1日起，原告将一楼左侧约500平方米租赁给覃东林使用，租期3年，第一年租金240000元，第二年租金270000元，第三年租金300000元，至今仍转租收取租金）拒不撤离且不交纳租金而引起本案讼争。
一审法院审理认为，原告与被告2001年12月19日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享有权利并履行相应义务。本案的争议焦点有三：一是2010年3月原、被告双方的租赁合同是否解除；二是原告起诉请求的房屋租金及房屋占用费是否有事实及法律依据；三是原、被告双方是否存在违约行为，若存在违约行为，双方各应承担怎样的违约责任。关于第一个争议焦点，一审法院认为，虽然2010年3月双方就租赁合同关系的解除曾口头达成合意，但最终因双方就解除合同后的相关事宜存在争议，被告不仅一直未将富丽公寓楼交回原告，且仍按原签订的租赁合同的约定占有使用该楼房至今，因此，原、被告双方的租赁合同关系实际并未解除。关于第二个争议焦点，一审法院认为，尽管原、被告之间在履行合同过程中曾因政府征用租赁物（合同约定政府可随时征用租赁物）等问题而纠纷不断，但是，被告不仅按租赁合同的约定占有使用租赁房屋至租赁合同期满（2014年2月18日）获取收益，而且在租赁合同期满后仍占有使用租赁房屋获取收益至今。因此，原告请求被告支付租赁期内的房屋租金及租赁期满后参照合同的约定收取房屋占用费既有明显的事实，也符合我国合同法的规定和双方合同的约定。关于第三个争议焦点，一审法院认为，根据双方签订的租赁合同第十条“如遇政府行为、城建需要拆迁，按政府有关政策甲乙双方协商解决。此外，当年租金应按乙方实际租用月数收缴，余额退回乙方”的约定，原告根据百色市人民政府的规定通知被告解除合同的行为未构成违约。此外，双方签订的合同并未对出租楼房的用途进行约定，即出租的楼房的用途由被告自己决定，原告只负有交付出租楼房的义务和按合同约定收取租金的权利，原告以此为由且在被告不按合同约定交纳租金的情况下不提供房产证等证件给被告并未违反合同约定。因此，被告认为原告违约导致合同无法继续履行而解除合同的主张与本案事实不符。相反，被告一直在使用富丽公寓楼获取收益，却未依约支付租金给原告，明显违反合同约定，应承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求除违约金约定过高一审法院依职权调整为应付租金及房屋占用费的30%外，其他请求事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。被告关于原告违约、双方已解除合同且无需支付租金的主张不仅与本案事实不符，也没有法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决由被告李丽芬支付原告百色市右江区民政局2010年、2011年、2013年年度房屋租金510000元；由被告李丽芬支付原告百色市右江区民政局房屋租赁期满后的占用费170000元（从2014年2月18日计算至2015年2月17日，2015年2月18日至被告搬出占用房屋之日的占用费另计）；由被告李丽芬支付原告百色市右江区民政局违约金204000元。
上诉人李丽芬不服一审判决，上诉称，一、双方所签订的《富丽公寓楼租赁合同》百色市人民政府当时同意百色市投资开发集团公司征用，被上诉人于2010年3月10日已通知上诉人解除，上诉人因此停止了正在进行的酒店装修全部工作，并依被上诉人的通知要求做好了移交房屋的准备。虽然被上诉人没派人来交接房屋，但因已经得到被上诉人的解除合同通知，上诉人就不再进行装修经营，从而造成没有任何经营收入的经济损失。这是因为被上诉人的解除通知所致，因此在被上诉人于2011年12月15日通知继续履行《富丽公寓楼租赁合同》期间2010、2011年度的房屋租金上诉人不应交纳。二、《富丽公寓楼租赁合同》约定，房屋二楼以上只用于经营酒店，而不是原判所认定的“合同并未对出租楼房的用途进行约定”。既然合同约定房屋用于经营酒店，且依工商部门规定须由房屋出租人提供房产证复印件才给予办理，但被上诉人没有提供应有的协助义务，拒不提供房产证复制件给上诉人，导致酒店工商营业执照无法办理。从而导致合同无法继续履行。2012年2013年度也因无照无法经营而造成没有收入的经济损失，过错也在被上诉人一方。该两年的房屋租金也不应由上诉人交纳。原判认定事实错误，导致判决错误，不但不追究被上诉人一方的违约责任，相反既要上诉人自己承担无照没法经营、没有经营收入的经济损失，还判决上诉人支付2013年度租金及204000元的违约金。原判决第一、三项明显错误，显失公正。鉴于2012年度的房屋租金上诉人已经交纳，但又无法使用房屋经营酒店而造成损失，已交的租金应冲抵合同期满后的房屋占用费。综上，上诉人请求二审法院依法改判，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人百色市右江区民政局答辩称，一审法院认定的事实是有依据的，适用法律正确。一、2001年12月19日，双方签订一份《富丽公寓楼租赁合同》（以下简称合同），约定甲方（答辩人）将坐落在百色市中山二路尾的富丽公寓整栋楼出租给乙方（被答辩人）；租赁期限为12年，从2002年2月18日至2014年2月18日止；租金前六年为每年12万，后六年为每年17万；乙方必须先交租金方可经营。逾期三个月不交租金，乙方除交清当年租金并付给甲方年租金一倍的违约金；如遇到政府行为（城建需要拆迁），按政府有关政策甲乙双方协商解决等。合同签订后，答辩人已将租赁房屋交付给被答辩人使用，但被答辩人没有按合同约定的义务履行支付租金给答辩人的义务。2006年因答辩人与被答辩人在履行合同中产生纠纷，后经百色中院调解，双方达成调解协议，由被答辩人继续履行合同至2014年2月18日止；被答辩人交纳2002年度租金50000元及2008年3月至5月共计三个月租金42000元，定于2010年3月30日前支付完毕。2008年6月至2009年12月租金免交。调解协议生效后，答辩人与被答辩人继续履行合同。然而，被答辩人在2012年1月21日和4月24日，只交付调解协议约定的72920.72元和2012年度的租金170000元。2010、2011、2013年度租金至租赁房屋期满一直不交纳。答辩人不间断地书面通知，但被答辩人却以各种理由不交。合同期满后，被答辩人一直未将公寓楼交回，至今占用。所以一审法院认定的事实是清楚的。至于被答辩人上诉称答辩人已在2010年3月10日通知其解除合同，被答辩人就不再装修经营，从而造成没有经营收入的经济损失，是缺乏事实依据的。2010年1月26日，百色市人民政府下了文对收回富丽公寓楼进行征收改造。答辩人按合同约定通知被答辩人，双方就解除合同口头协商过，但因解除合同后的相关事宜存在争议，被答辩人就一直未交回公寓楼，而转租给他人经营。所以，双方实际未解除合同。现合同已期满2年多时间，被答辩人至今还在占用。二、合同没有约定租赁房屋二楼以上用于酒店经营。合同只是约定答辩人将公寓楼出租给被答辩人使用，至于用途我们不清楚。合同没有约定答辩人要提供相关证件给被答辩人，也没有约定提供相应的协助义务，所以答辩人没有违约。综上，被答辩人上诉缺乏事实依据，理由不充分。一审查明事实清楚，证据确凿，判决适用法律正确。请二审法院判决驳回被答辩人的上诉人请求，维持一审判决。上诉人、被上诉人在二审期间均未举出新证据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要是上诉人李丽芬是否应向被上诉人百色市右江区民政局交付2010年度至2013年度的房屋租金及违约金。关于2010年度至2013年度的房屋租金问题。双方租赁合同约定的租赁期限是从2002年2月18日至2014年2月18日。期间，虽然双方对于是否需解除合同问题有信函来往。但2011年12月15日右江区民政局函告李丽芬，在政府拆除讼争房屋前，按之前的法院调解书继续履行合同至合同期满。2012年1月3日李丽芬亦已答复称其对继续履行租赁合同没有异议。此时，双方已经达成按照约定继续履行合同之合意。在合同期限内李丽芬一直占用讼争房屋，并未将房屋退回右江区民政局。其租用讼争房屋理应向对方支付房屋租金，至于其未能装修房屋导致不能经营而产生的经济损失的问题，上诉人已向一审法院另行主张，一审法院作出判决并已生效。因此，李丽芬上诉称其不应交纳2010、2011、2013年度的房屋租金以及将已交付的2012年度的租金抵作合同期满后的房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金的问题。双方在合同中约定，李丽芬必须按时交付租金方可经营，逾期三个月不交租金的，李丽芬除交清当年租金外并付给右江区民政局租金一倍的违约金。如上所述，李丽芬未依照合同约定向右江区民政局交付2010、2011、2013年度的租金，其行为已经构成违约，应按照合同约定向对方支付租金一倍的违约金。一审法院依职权将违约金调整为应付租金及房屋占用费的30%公平合理，本院予以维持。上诉人李丽芬称其不应当向被上诉人支付违约金，没有法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人李丽芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
代理审判员 廖丽萍
代理审判员 黎燕娜
二〇一六年八月十五日
书 记 员 黄晓莉