浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0481民初3454号
原告：海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司。住所地：海宁市海州西路**号建设大楼*楼。统一社会信用代码：91330481775732119A。
法定代表人：朱继龙，董事长。
委托诉讼代理人：李应龙，浙江峻德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟雪庆，浙江峻德律师事务所律师。
被告：海宁鑫泰商业经营管理有限公司。住所地：海宁市海洲街道鑫泰城*幢****号。统一社会信用代码：91330481323515607C。
法定代表人：于凤平，执行董事。
被告：嘉兴大迈房产营销策划有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道1162号。统一社会信用代码：91330483081661037L。
法定代表人：高杏兴，董事长。
两被告共同委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。
原告海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司（以下简称旧改公司）与被告海宁鑫泰商业经营管理有限公司（以下简称鑫泰公司）、嘉兴大迈房产营销策划有限公司（以下简称大迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月15日、10月9日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李应龙、两被告共同委托诉讼代理人金虎良到庭参加诉讼。经本院准许，双方当事人自行和解两个半月。本案现已审理终结。
旧改公司向本院提出诉讼请求：1、被告鑫泰公司向原告支付租金15701928元、逾期付款违约金1853905元（暂计算至2017年4月31日，自2017年5月1日起，以15701928元为基数，按每日万分之十计算至付清日止）；2、被告鑫泰公司支付原告水费49578.80元（暂计算2016年3月至同年12月期间）；3、被告大迈公司对被告鑫泰公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2014年11月25日，大迈公司以第一年租金11800000元，十二年合计租金172019100元的拍卖成交价，获得海宁鑫泰城商业街（坐落于海宁市海洲街道鑫泰城1幢、3幢、5幢、7幢、9幢、10幢、11幢的商铺，面积18558.94㎡）的租赁权。2014年11月30日，大迈公司与原告签订了《鑫泰城商业街物业租赁和经营合同》，约定原告将鑫泰城商业街的房屋及附属物（面积18558.94㎡）出租给大迈公司用于商业租赁经营并达成了相关合同条款。嗣后，大迈公司为经营本项目设立了鑫泰公司。2014年12月23日，原告与两被告签订《补充协议》，约定鑫泰公司承继大迈公司与原告签订的租赁合同的全部权利和义务，大迈公司对鑫泰公司履行租赁合同承担全部的连带保证责任。2015年3月31日，原告与鑫泰公司签订《鑫泰城商业街物业交付交接清单》，双方确认项目总面积18558.94㎡，序号1-40号的房屋（面积9584.93㎡）移交给鑫泰公司经营，序号41-69号的房屋（面积8974.01㎡）因3号楼第3层（序号47）房屋用途由商业变更为办公，暂未交付，并约定待双方后续协商后再确定处理方案。2016年3月6日，鑫泰公司向原告发出《关于恳请调整海宁鑫泰城商业街项目租赁经营合同部分事项的建议报告》，认为本项目1-3号楼三层部分物业性质为“商办”，与合同约定的“商业”性质不符，要求原告处理，建议1-3号楼退租或调整租金或整体项目退租。就该部分房屋的租赁事宜，双方其后又有函件往来。2014年11月26日，被告支付保证金2000000元；2014年12月23日，被告支付租金3933333.33元；2016年3月21日，被告支付电费54264.91元；2016年4月28日，被告支付水费44008.20元；2016年9月20日，被告支付租金2192287元。被告拖欠序号1-40号房屋的租金为9996143元[其中：2016年4月1日至2017年3月31日租金3901928元（11800000元÷18558.94×9584.93-2192287元），第三年度租金6094215元（11800000元÷18558.94×9584.93）]；拖欠序号41-69号房屋第二年度（2017年4月11日至2018年4月10日）租金5705785元（11800000元÷18558.94×8974.01）；拖欠2016年3月至12月的水费49578.80元。因被告拖欠未付，原告提起诉讼。
被告鑫泰公司答辩称，原告诉讼请求中租金和违约金的计算是错误的，2016年4月1日至2017年3月31日的租金已经支付完毕，按照合同约定，房屋全部交付的话，年租金为3933333元，实际原告只交付了5-11号房屋，按照该面积计算租金，第一年租金为2000000元，故1933333元转为第二年租金。2016年9月12日，我方支付了2192287元作为第二年租金。2017年5月18日，我方支付了1000000元，但该账户被法院冻结了，后来双方约定2000000元保证金中的1000000元作为租金冲抵。原告至今没有交付1、3号楼，不应当计算租金，更不应该计算违约金。2014年原告的招租实际是违法的，原告的房产证也是违法做出来的，当时并未办理消防验收，消防验收是在2015年上半年才完成的，招租所称的房屋用途与实际的消防验收不符，导致1、3号楼与约定不符，无法交付，责任在于原告。鉴于原告违法招租，招租时的用途是商业，实际房屋用途是商业经营网点，而商业经营网点的面积要在300平方米以下，实际很多房屋都超过300平方米，影响了被告承租的权利，导致被告产生损失，赔偿了将近4000000元。由于原告的重大过错，双方存在争议，原告至今未处理，故被告有权拒绝支付2017年4月1日起的租金，这是履行不安抗辩权的表现。请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求。
被告大迈公司答辩称，被告鑫泰公司没有责任，故其亦无需承担担保责任。
旧改公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，两被告对以下证据的真实性予以认可：国有土地使用证2份，房产证、海发改投（2010）207号文件、规划设计条件书2份、建设用地规划许可证2份、建设工程规划许可证2份、建筑工程施工许可证2份、房屋建筑工程竣工验收备案表11份、浙江江南要素交易中心有限公司委托标的拍卖报告书、建设工程消防设计备案受理凭证、浙江江南要素交易中心有限公司资格预审文件、澄清记录表、产权转让委托书、房产证、鑫泰城商业街物业租赁和经营合同、补充协议、房地产开发建设项目交付使用条件备案书、2015年3月10日的海宁市人民政府专题会议纪要、海公消验字（2015）第0012号建设工程消防验收意见书、房屋所有权证69份、土地使用权分割登记凭证69份、提醒函、关于恳请调整海宁鑫泰城商业街项目租赁经营合同部分事项的建议报告、鑫泰城商业街物业交付交接清单及附件1组、关于恳请调整海宁鑫泰城商业街项目租赁经营合同部分事项的建议报告、催告函、关于海宁鑫泰城商业街相关问题的回复、关于恳请调整海宁鑫泰城商业街项目租赁经营合同部分事项的请示报告及附件、中国建设银行客户专用回单7份、证明、发票、报名申请书、高杏兴身份证复印件、浙江江南要素交易中心有限公司资金往来结算票据、拍卖会现场影像资料（光盘）、公证书、海宁鑫泰商业经营管理有限公司出具的证明、（2016）浙0481民初3586号民事判决书、（2017）浙04民终327号民事判决书。本院对前述证据的真实性亦予以确认。
两被告对原告提供的海宁鑫泰城商业街整体出租项目答疑的三性有异议，认为没有落款时间，无法确定是何时出具并答疑的；由于在本案所涉房产进行公开拍租时，拍卖师已全文宣读了《整体出租项目答疑》，故本院对其真实性予以确认；两被告对原告提供的照片打印件20张的真实性并不认可，由于该照片与原告待证事实之间并无关联性，故本院不作确认。
被告鑫泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，原告和被告大迈公司对鑫泰公司提供的发票照片打印件1页2张、证明、申请书复印件、照片打印件2份、（2017）浙04民终327号民事判决书、（2016）浙0481民初4187号民事调解书、商铺租赁合同3份的真实性均无异议。本院对前述证据的真实性亦予以确认。
被告大迈公司未举证。
根据前述认定的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
2014年11月25日，大迈公司以第一年租金11800000元，十二年合计租金172019100元的拍卖成交价，通过拍卖竞得原告所有的坐落于海宁市海洲街道鑫泰城1幢、3幢、5幢、7幢、9幢、10幢、11幢的沿街商业部分（位于海宁市海昌南路东侧、海宁银泰城南侧、江南大道北侧，以下简称：海宁鑫泰城商业街）12年的租赁权，拍卖所涉房产的面积为18558.94㎡。2014年11月30日，大迈公司与原告签订了《鑫泰城商业街物业租赁和经营合同》，约定：原告将海宁鑫泰城商业街的房屋及附属物（面积18559㎡）出租给大迈公司。租赁期限12年，自双方签署物业交接之次日起12年，其中第一年前8个月为装修及招商免租期，免租期租金在第一年租金中扣减。第一年的租金为11800000元，第二、第三年的租金与第一年相同，第四年起在上一年租金基础上递增5%（第五年的租金在第四年的基础上递增5%，以后年份以此类推）。租赁费用按“先付后用”的方式每年支付一次，租赁期内第一笔租金3933333元在2014年12月31日前缴付，下一个租赁年度的租金在上一个租赁年度到期前的15天前一次缴付等；同时约定，逾期支付租赁费用的，每天按应付金额的万分之十支付滞纳金。嗣后，大迈公司为经营海宁鑫泰城商业街设立了鑫泰公司。2014年12月23日，原告与大迈公司、鑫泰公司签订《补充协议》，约定鑫泰公司承继大迈公司与原告签订的租赁合同的全部权利和义务，大迈公司对鑫泰公司履行租赁合同承担全部的连带保证责任。
2015年3月25日，海宁市公安消防大队出具海公消验字〔2015〕第0012号建设工程消防验收意见书，综合评定海宁鑫泰城商业街所涉的工程消防验收合格。其中载明3号楼地上一、二层为商业服务网点和商铺，三层为办公用房；其余属于本案所涉租赁标的的房屋均为商业服务网点。2015年3月31日，原告与鑫泰公司签订《鑫泰城商业街物业交付交接清单》，载明：本项目总面积18558.94㎡，以竣工验收现状移交……其中因本物业3号楼第3层的房屋用途由商业变更为办公，与原合同约定不符，不具备交付条件。故1号及3号楼，待双方后续协商后，确定处理方案。为了保证双方及经营户的利益，其余部分先行移交经营。原、被告确认，其中面积为9584.93㎡的房屋移交给了鑫泰公司经营，面积为8974.01㎡的房屋至今未交付。就未交付的海宁鑫泰城商业街1-3号楼的问题，在2015年3月至2017年2月期间，原、被告双方多次进行函件沟通。
大迈公司于2014年11月26日支付保证金2000000元；鑫泰公司于2014年12月23日支付租金3933333.33元；于2016年9月20日支付租金2192287元（由孙淑华代付）。
本案争议的焦点在于：1、涉案租赁房屋的租金如何计算？2、原告所出租的房屋在消防验收时，确认的用途是商业服务网点，原告是否违约？
本院认为，2015年3月31日原告与鑫泰公司签订的《鑫泰城商业街物业交付交接清单》，是双方在应该一并办理交接的3号楼出现情况后，新达成的共识。鑫泰公司于2015年3月31日接收了海宁鑫泰城商业街中9584.93㎡的房屋并用于经营，应当按实向原告交纳该部分房屋相应的租金。至于未交付的海宁鑫泰城商业街1-3号楼（8974.01㎡），在其后原、被告双方的多次交涉中并未能形成一致的处理意见，该房屋的使用性质其后也未发生改变，原告要求鑫泰公司支付该部分房屋租金的请求，依据不足，本院不予支持。由于已交付部分房屋与未交付部分房屋的所处地段基本相同，本院酌定以年租金11800000元÷18558.94㎡，来平均计算每平方米房屋的年租金。2015年4月1日至2016年3月31日期间（即第一年度），扣除8个月的免租期，鑫泰公司应付租金为2031405.06元（11800000元÷18558.94㎡×9584.93㎡÷12个月×4个月）。2016年4月1日至2017年3月31日期间（第二年度），鑫泰公司应付租金为6094215.19元（11800000元÷18558.94㎡×9584.93㎡）。2017年4月1日至2018年3月31日期间（第三年度），鑫泰公司应付租金为6094215.19元（11800000元÷18558.94㎡×9584.93㎡）。鑫泰公司于2014年12月23日支付租金3933333.33元，减去第一年度租金2031405.06元，余1901928.27元转入第二年度的租金，第二年度鑫泰公司拖欠4192286.92元（6094215.19元-1901928.27元），至2016年9月20日，鑫泰公司又支付租金2192287元，尚欠第二年度租金1999999.92元。第三年度租金鑫泰公司未支付。由于双方的合同并未解除，故本案中本院对大迈公司所交的保证金2000000元不抵作租金处理。关于逾期支付租金的数额和时间本院确认如下：2016年4月1日至2016年9月19日，拖欠4192286.92元；2016年9月20日至2017年3月31日，拖欠1999999.92元；2017年4月1日至今，拖欠8094215.11元（1999999.92元＋6094215.19元）。逾期支付租金的违约金，原合同约定万分之十每天偏高，本院酌定以同期银行贷款基准利率的两倍计算。2016年4月1日至2016年9月19日期间的违约金为174259.39元；2016年9月20日至2017年3月31日期间的违约金为93283.33元；2017年4月1日后的违约金，以8094215.11元为本金，按同期银行贷款基准利率的两倍计算至实际付清日止。
两被告关于租赁房屋的使用性质为商业服务网点，与原约定不符，原告存在违约导致被告损失的抗辩，未提起反诉，故本案中本院不予处理。鑫泰公司拖欠原告租金未付，应当承担支付租金、水费和逾期付款的违约责任，大迈公司作为其连带责任保证人，也应依约担责。
综上所述，本院对原告所提诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海宁鑫泰商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司租金8094215.11元并支付相应的逾期付款的违约金（计算至2017年3月31日的违约金为267542.72元，此后的违约金，以8094215.11元为本金，按中国人民银行同期基准贷款利率的两倍计算至实际付清日止）。
二、被告海宁鑫泰商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司支付水费49578.80元（2016年3月至同年12月期间）。
三、被告嘉兴大迈房产营销策划有限公司对前述被告海宁鑫泰商业经营管理有限公司的应付款项，承担连带责任。
四、驳回原告海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费127432元，保全费5000元，合计132432元。由海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司负担69160元；海宁鑫泰商业经营管理有限公司、嘉兴大迈房产营销策划有限公司共同负担63272元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 韩振宇
人民陪审员 黄国良
人民陪审员 凌三英
二〇一八年一月十二日
书 记 员 张 鹯
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附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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