湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初2065号原告（反诉被告）：邵磊。原告（反诉被告）：黄春芳。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：殷玥，湖北鸣伸律师事务所律师。被告（反诉原告）：段文忠。被告（反诉原告）：熊秀兰。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张建华、陈程，均系湖北人本律师事务所律师。第三人：黄石市誉家房地产中介有限公司，住所地黄石市黄石港区天津路11-2号，统一社会信用代码91420200ma4906164p。法定代表人：叶刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：卫海艳，该公司职工。原告（反诉被告）邵磊、黄春芳与被告（反诉原告）段文忠、熊秀兰、第三人黄石市誉家房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月8日、11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵磊、黄春芳及其共同委托诉讼代理人殷玥、被告（反诉原告）段文忠、熊秀兰的共同委托诉讼代理人张建华、陈程、第三人黄石市誉家房地产中介有限公司的法定代表人叶刚及其委托诉讼代理人卫海艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：0000269）。2、判令二被告退还原告定金50000元及利息（以人民币5万元为基数，从2017年6月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以人民币20万元为基数，从2017年6月14日起至2017年10月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。3、判令二被告支付违约金180000元整。4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月31日，经第三人介绍，原告与被告签订了合同编号为0000269的《二手房买卖合同》。合同约定被告将其所有的位于黄石市华新路32-2-3-402号、面积为162.99平方米的房屋以人民币90万元出售给原告，其中首付款25万元，余款65万元原告以向银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告当即向被告支付了购房定金5万元。2017年6月14日，原告按约定去银行办理了贷款相关手续，并于当日将剩余20万元的首付款交至银行进行第三方监管。当日原告及第三人通知被告配合一起办理银行面签手续，但被告以有事为由拖延。根据合同约定，“2017年6月30日前，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”，“双方于2017年7月20日之前共同向房地产产权登记机关办理产权转移相关登记手续”。而被告迟迟不予配合办理相关手续，并明确表示要求原告一次性全额付清购房款。综上，原告认为，原、被告所签《二手房买卖合同》为合法有效的合同，双方均应严格遵守。被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续按合同履行相关义务，显属严重违约。根据合同第十二条约定，任一方未按约定的期限履行义务的，逾期履行超过七日，则视为违约，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告辩称，1、二被告已经履行了合同义务，并不构成违约。2017年5月31日，经第三人居间介绍，被告与原告签订了《二手房买卖合同》。约定被告将其所有的位于黄石市华新路32-2-3-402号、面积为162.99平方米的房屋以人民币90万元出售给原告。合同签订后，被告按照合同约定接受了原告交付的定金3万元，并同意原告提交的另2万元定金交由第三人代管，同时被告如约将涉案房屋的证件材料交由第三人托管。由此可见，被告并不存在违约行为。2、被告拒绝协助原告办理面签手续是对原告的违约行为行使抗辩权。如前所述，被告已按合同约定履行合同义务，“买方（即原告）同意于办理银行面签前（含当日）将除定金之外的剩余首期款人民币20万元整交付给卖方（即被告）”。但截止至原告及第三人通知被告办理面签手续的当日，原告仍未向被告支付20万元的首期款。故被告不可能协助办理面签手续。根据我国合同法的规定，被告有权行使先履行抗辩权。3、原告拒不支付首期款的行为已构成违约，被告有权不返还原告交付的定金3万元。反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告双方于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》。2、判令确认反诉原告解除合同并不予返还反诉被告的定金3万元。事实与理由：2017年5月31日，经第三人居间介绍，反诉原告与反诉被告签订了《二手房买卖合同》。约定反诉原告将其所有的位于黄石市华新路32-2-3-402号、面积为162.99平方米的房屋以人民币90万元出售给反诉被告。合同签订后，反诉原告按照合同约定接受了反诉被告交付的定金3万元，并同意反诉被告提交的另2万元定金交由第三人代管，同时反诉原告如约将涉案房屋的证件材料交由第三人托管，并由其协助办理房屋房款支付、过户、交接手续。按合同约定，“买方（即反诉被告）同意于办理银行面签前（含当日）将除定金之外的剩余首期款人民币20万元整交付给卖方（即反诉原告）”。但截止至反诉被告及第三人通知反诉原告办理面签手续的当日，反诉被告仍未向反诉原告支付20万元的首期款。故反诉原告不可能协助办理面签手续。综上，反诉原告认为，反诉被告未按合同约定支付房屋首期款的行为已构成违约，并在本案诉讼中要求解除合同，其行为已构成根本违约，故反诉原告依法不应返还其定金。反诉被告辩称，反诉原告与反诉被告于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》合法有效，反诉被告无任何违约行为，相反是反诉原告严重违约，导致合同无法继续履行。反诉原告要求不予返还定金是没有事实和法律依据的。1、本案的事实是反诉原告因合同签订后房屋价格走势持续上涨，其受到利益熏陶，临时毁约，想要单方违约终止双方签订的买卖合同，这一做法是违反合同约定及法律规定的。本案中，反诉被告已按合同约定在签署合同当天支付了5万元定金，并在约定时间内（6月13日）准备好首付款，按反诉原告所说的时间定于6月14日下午共同去银行办理贷款手续和收取首付款，但反诉原告却迟迟不予配合，并提出要求更改支付方式，要求反诉被告一次性支付全部房款，该行为直接导致本案的贷款购房合同无法正常继续履行，合同目的无法实现，实则是反诉原告的行为构成根本违约。根据双方签订的《二手房买卖合同》第五条第二款a项约定：买方在办理银行面签当日将除定金之外的剩余首期款20万元支付给卖方。b项约定：卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。在签订合同当天，第三人已跟反诉原告及反诉被告说明贷款手续的程序，并告知双方，在办理银行面签当天，反诉被告需准备好首付款20万元，反诉原告则是配合办理银行面签手续。双方系同时互付义务。在双方约定好银行面签当日，反诉原告却故意推脱迟迟不出现。现反诉原告却称因反诉被告未支付首付款而拒绝协助办理面签手续，简直就是捏造事实，颠倒是非黑白。2、反诉被告已全面履行相关义务，不存在任何违约行为，20万元首付款系反诉原告故意不愿收取，并不是反诉被告不予支付。相反，因反诉原告的违约行为，反诉被告可行使同时履行抗辩权或不安抗辩权。反诉原告在约定好的时间内未前来拿20万的首付款，也未配合办理银行贷款手续，根据银行商业贷款的程序，首付款必须经过贷款银行由买方转入卖方在贷款银行开立的银行账户中。故当日反诉被告只有先将20万元首付先存放于银行，待反诉原告有时间后再去银行办理。事后反诉被告通过第三人了解到反诉原告认为房子卖便宜了，故迟迟不愿按期履行协助办理贷款手续。6月30日，反诉原告向第三人及反诉被告再一次明确表示需要反诉被告一次性支付全部款项。以上事实可以得知，20万元首付款系反诉原告故意不愿收取，并不是反诉被告不予支付。反诉被告据此有充分理由认为，反诉原告并不会继续履行合同义务。反诉被告基于反诉原告明确表示不按贷款的付款方式继续履行合同、不协助反诉被告办理银行贷款手续，可行使同时履行抗辩权或不安抗辩权。3、反诉原告主张反诉被告未依约交付首付款完全是颠倒是非黑白。反诉原告全然无视反诉被告及第三人早已告知其前来拿取首付款的事实，且至今对反诉被告无任何催告行为，可以得知其并不想拿取首付款，故也不会配合办理银行贷款手续。反诉原告以反诉被告只向其交付定金没有交付首付款为由称反诉被告未能履行合同而违约，所以请求解除合同并不予返还定金。这是反诉原告捏造的事实，显然于法无据。综上，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人述称，经其居间介绍，原、被告签订了《二手房买卖合同》。原告根据合同约定向被告交付了定金5万元，其中3万元被告已收取，另外2万元放在第三人处作为后期交房水电费等的押金。过了几天后，原告告知第三人其已将首付款20万元备齐，要求第三人联系被告一同前往银行办理面签并向其给付首付款。第三人随后和被告熊秀兰联系，熊秀兰要求第三人再次向原告说明房屋存在漏水的情况。原告表示知晓并接受漏水的事实。随后，第三人公司的业务员带着原告找被告，想一同去银行办理面签手续。但被告当天称户口簿在武汉的某家银行，还责怪第三人没有提醒其早做准备。事实上，第三人的按揭员已提前电话并发短信告知。当天只有原告和第三人到银行办理了相关手续，被告一直未到银行。再后来，被告熊秀兰否认签订的合同，认为合同无效。2017年6月30日，被告段文忠要求第三人将原告约到店中沟通。在交谈过程中，被告表示房屋可以卖，要求原告一次性付款，不接受贷款。双方未能达成一致意见，不欢而散。上述电话通话过程均存有录音，最后一次交谈有录像为证。原、被告及反诉原、被告、第三人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告提交的二手房买卖合同与原件核对无异，能够证明本案事实，故对该份合同予以确认。2、原告提交的收条与原件核对无异，能够证明本案事实，故对该份收条予以确认。3、原告提交的银行业务凭证、个人贷款申请表均与原件核对无异，能够证明本案事实，故对该组证据材料予以确认。4、原告提交的2017年8月同地段房屋房价走势图及卖房信息无其他证据材料相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该组证据材料不予确认。5、被告提交的文件托管收据、短信记录均与原件核对无异，能够证明本案事实，故对该组证据材料予以确认。6、反诉被告提交的微信聊天记录与原件核对无异，故对微信聊天记录予以确认。7、反诉被告提交的短信记录与反诉原告段文忠手机上的短信记录相互印证，能够证明反诉原告收到短信通知的事实，故对该份证据材料予以确认。8、反诉被告提交的电话录音及第三人提交的录像无剪辑痕迹、录音及录像反映的是第三人组织反诉原、被告就本案所涉房屋买卖事宜进行沟通的过程，与本案的基本事实密切相关，故对该组录音、录像材料予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，在第三人黄石市誉家房地产中介有限公司的下设机构黄石港区誉家地产中介信息部的媒介下，原告邵磊、黄春芳夫妇（买方）与熊秀兰（卖方）及卖方代理人段文忠（熊秀兰之夫）签订了一份《二手房买卖合同》。该合同主要约定，买卖双方交易的房地产位于黄石市华新路32-2-3-402号，建筑面积为162.99平方米，证号为黄字第201007276；转让成交价人民币90万元整；买方同意在本合同生效之日起当日（含当日）向卖方支付定金人民币伍万元；买方将定金支付给经纪方或打入卖方已签署的银行账号中以后，视为卖方已收讫定金；双方协商同意在定金或首期款中预留人民币2万元整作为交楼押金，约定交楼押金交由经纪方监管；付款方式为买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：a、买方同意于办理银行面签当日前（含当日）将除定金之外的剩余首期款人民币20万元支付给卖方；b、买方须于2017年6月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；经买卖双方协商一致，买卖双方须于2017年7月20日前（含当日）共同向房地产产权登记机关办理产权转移相关登记手续；卖方保证于签署本合同之日起当日内（含当日）将该物业相关权属证明原件交予经纪方；违约责任：如买卖双方任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求逾期方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如逾期履行超过七日，则视为违约，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任；鉴于经纪方已向买卖双方提供积极服务促成本合同的签署，买方须在签订本合同当日向经纪方支付佣金人民币1.8万元；如因买卖双方任何一方未按本合同约定期限履行义务或者违约导致本合同无法正常履行，则全部佣金由违约方在违约之日起3日内支付。合同签订当日，原告邵磊向被告段文忠支付购房定金3万元，将剩余定金2万元交由第三人下设机构黄石港区誉家地产中介信息部保管。被告段文忠向原告出具的收条载明：“今收到邵磊购房定金款叁万元整。收款人：段文忠（代）。”该信息部向原告出具的收款收据载明：“交款单位：邵磊，收款方式：现金：人民币贰万元整；收款事由：购房定金代为保管。”被告于签订合同当日将涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证交付给该信息部保管。同年6月13日，黄石港区誉家地产中介信息部的业务员何某以短信方式通知被告段文忠：“银行面签需提供：夫妻双方本人到场签字，收款。夫妻双方身份证、结婚证、户口本、孩子未满18岁的话，小孩户口也带着。如果有工行银行卡就一起带来。”在庭审过程中，被告认可135××××4959是段文忠使用的手机号；其提交法院核对其他短信真实性时，该手机号显示已接收到上述信息。应二被告之邀，原告二人于当日晚七点多再次到涉案房屋中了解房屋漏水的情况。在了解情况过程中，原告黄春芳添加被告熊秀兰的微信号并接收熊发送的房屋漏水细节的视频。了解情况后，二原告认可并接受房屋存在漏水的事实。6月14日，业务员何某再次通知被告于当天下午2：30到约定地点办理面签。被告段文忠回复：“我下午在上班，非常忙。争取抽时间过来。”同日，原告邵磊、黄春芳到中国工商银行股份有限公司黄石天津路支行填写了个人贷款申请表，并按受理按揭贷款银行的要求将首付款人民币20万元存入在该行开立的账户中。被告当日未到银行办理面签手续。6月24日，原告黄春芳通过微信通知被告首付款已筹好，要求被告找时间办手续。6月26日，原告黄春芳通过短信通知被告段文忠：“段大哥，你那个房子我买定了，我贷款手续都办好了，既然合同签了我不想毁约，你拖着不卖也是没意义的，实在不卖，我们就法庭见！”6月30日，经纪方黄石港区誉家地产中介信息部将原告邵磊及被告段文忠约到信息部沟通如何继续履行合同的事宜。交谈过程中，被告段文忠表示邵磊之妻黄春芳不应该还没到6月30日就发送“不卖就法庭见”的信息；邵磊质疑：“不知道为什么你（段）办事拖拖拉拉的？”段文忠解释：“30号以前我要就我的时间，我当时这个不愉快我给她（经纪方工作人员卫海艳）说了，我老婆说卖这个价卖亏了，我要做我老婆的工作撒，房产是她的名字撒。”被告段文忠要求原告将房款90万元筹齐后一次性付款。原告邵磊表示只能按照合同约定通过银行贷款付除首付款外的剩余房款。同年7月，经纪方工作人员卫海艳多次与被告段文忠沟通，段均表示要求买方一次性付款，其爱人（熊秀兰）不同意贷款。基于上述原因，涉案合同未能继续履行。为此，原告诉至法院。另，经本院向原告拟申请按揭贷款的中国工商银行股份有限公司黄石天津路支行核实，银行为防止买房人零首付贷款，故要求办理按揭贷款的买房人先将买卖双方约定的首付款存入在该银行开立的账户中，待买卖双方均到银行办理面签手续后，再将首付款转给卖房人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，被告段文忠作为其妻子熊秀兰的代理人与原告邵磊、黄春芳签订《二手房买卖合同》，并将涉案房屋的房屋所有权证等交由经纪方保管。原告有理由相信出卖房屋是段文忠和熊秀兰夫妻双方的共同意思表示，为善意买受人，其与段文忠于2017年5月31日签订的合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合同合法有效并生效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点主要是原告按照办理按揭贷款的流程要求将首付款20万元存入拟申请按揭贷款的银行账户并要求被告前往银行办理面签是否构成违约；被告未按通知前往银行办理面签手续、收款的行为是否构成违约。从二手房买卖合同关于首付款20万元的给付方式和期限的约定可知，其一，买方应在办理银行面签当日前（含当日）将除定金之外的剩余首期款人民币20万元支付给卖方；其二，买方向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续的期限是2017年6月30日前（含当日），卖方配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件的期限也是2017年6月30日前（含当日）。受银行对办理按揭贷款流程要求的限制，买方即原告只能将首付款20万元存入在该银行开立的账户，等待买卖双方办理完面签手续后，再将首付款转给卖方。基于此，卖方收取除定金之外的首付款的最早时间只能是办理完面签手续的当天，最后期限为2017年6月30日。故原告将首付款存入拟申请按揭贷款的银行并不违反合同约定。被告作为具有民事行为能力的成年人，其签订了付款方式为按揭贷款的合同，就视为其接受该条款的约束。在原告按贷款流程要求将首付款存入银行后，面签并收款既是被告的权利，也是被告应承担的义务，是否收款的主动权完全掌握在被告手中。而根据已查明事实，被告在6月14日当天接到第三人通知后以忙于其他事务为由未去银行办理面签，6月24日接到原告的短信后也没有办理面签的意思表示。2017年6月30日被告段文忠与原告及第三人的交涉视频可以清晰地反映出被告之所以没去银行面签、收款是因为被告熊秀兰认为房价卖亏了。其后第三人业务员卫海艳与被告的数次电话通话录音均反映出二被告单方要求更改付款方式为一次性付款。然而，付款方式作为房屋买卖合同的主要条款，仅凭单方要求显然无法变更。至此，二被告以实际行动表明其不愿意也不可能前往银行办理面签并收首付款。被告的这一行为导致合同无法继续履行。因此，被告未到银行办理面签并收款的行为构成违约。根据合同约定，原告作为守约方有权要求解除合同，故其要求解除二手房买卖合同具有事实依据，本院予以支持；反诉原告即被告系违约方，无权依约定解除合同，故反诉原告请求确认由其解除涉案合同没有事实依据，本院不予支持。关于合同的解除时间，原告认为应从其起诉之日即2017年8月1日解除，被告认为应从2017年6月30日其要求变更合同履行方式时解除。本院认为，双方及第三人在6月30日之后仍就合同如何履行进行过沟通，且本案合同解除权在守约方即原告，故本院确认涉案合同解除时间为2017年8月1日。合同解除后，被告（反诉原告）收取原告（反诉被告）的3万元定金理应全额退还。故对反诉原告不予退还定金3万元的诉讼请求，本院不予支持。但在合同解除之前，被告收取定金具有明确的合同基础，故原告要求被告支付合同解除之前的占有期间利息既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持；合同解除之后即从2017年8月1日起至实际返还定金之日止，被告应按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付占有期间的利息。原告邵磊已将另外2万元定金交付给第三方代为保管，故其请求被告返还该2万元定金及利息没有事实依据，本院不予支持。原告将首付款存入拟办理按揭贷款银行账户，被告既未办理面签手续，也未实际收款，故原告请求被告支付20万元首付款利息的诉讼请求缺乏事实依据，本院亦不予支持。被告作为《二手房买卖合同》的权利义务承担者，理应依约承担支付违约金或双倍返还定金的违约责任；原告选择要求被告付按照房产转让价20%计算的违约金，符合合同约定。但被告在庭审过程中提出约定的违约金过高并要求法院予以调整。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案，因被告的违约行为给原告造成的实际损失为合同解除后3万元定金的利息损失和再次购买同地段同类型的房屋所增加的成本。考虑到原告在解除双方签订的合同后，应当及时采取措施防止损失的扩大，本院综合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则酌定将违约金调整为按照房屋成交总价的10%即9万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邵磊、黄春芳与被告段文忠、熊秀兰于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》。二、被告段文忠、熊秀兰于本判决生效之日起五日内返还原告邵磊、黄春芳定金人民币3万元及利息（以人民币3万元为基数，从2017年8月1日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告段文忠、熊秀兰于本判决生效之日起五日内向原告邵磊、黄春芳支付违约金人民币9万元。四、驳回原告邵磊、黄春芳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告段文忠、熊秀兰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，由原告邵磊、黄春芳承担2272元、被告段文忠、熊秀兰承担2478元；反诉案件受理费550元，由反诉原告段文忠、熊秀兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  向淑青人民陪审员  董晓慧人民陪审员  岑 智二〇一七年十二月二十日书 记 员  桂丽婷