黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第255号
上诉人（原审被告、反诉原告）王艳，住哈尔滨市平房区。
委托代理人麻海东，黑龙江泰盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李欣，住哈尔滨市平房区。
委托代理人李春成（李欣父亲），哈尔滨市公安局平房分局警察，住哈尔滨市平房区。
被上诉人（原审第三人）哈尔滨飞机工业集团有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区烟台路1号。
法定代表人郭殿满，该公司董事长。
上诉人王艳因与被上诉人李欣、哈尔滨飞机工业集团有限责任公司（以下简称哈飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市平房区人民法院（2014）平民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王艳的委托代理人麻海东、被上诉人李欣及其委托代理人李春成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李欣在原审起诉称：2013年10月，李欣购买了哈飞公司位于哈尔滨市平房区友协大街副1号1-2层房产，并于2013年12月18日在哈尔滨市房产住宅局办理了房屋所有权证，依法取得了房屋的所有权。该房在李欣买受前，哈飞公司将房屋出租给了王艳，但王艳租赁期限届满拒不搬迁。现诉请：1、判令王艳从涉案房屋内迁出；2、判令哈飞公司和王艳赔偿损失：房租损失400000元、定金损失100000元、延期交付房屋违约金以4346800元为基数按日千分之一计算从2014年1月1日至迁出房屋实际交付李欣时止；3、变更2013年10月12日哈飞公司与李欣签订的合同第五条违约责任为：甲方延期交付房屋每日按千分之一支付给乙方；4、判令由王艳与哈飞公司承担本案的诉讼费用。
王艳在原审答辩称：不同意李欣诉请，如果李欣或哈飞公司能够给予王艳装修费用补偿，王艳就同意迁出。李欣要求王艳及哈飞公司承担房屋损失400000元、定金损失100000元的主张没有法律依据及证据，李欣主张违约金按日千分之一计算与王艳无关，请求驳回李欣诉请。
哈飞公司在原审述称：李欣与王艳的租赁合同纠纷与哈飞公司无关。李欣与哈飞公司于2013年10月12日签订了房屋转让合同，李欣于2013年12月18日办理了房屋所有权转让登记手续，已经取得了房屋所有权。哈飞公司将已收取的2013年10月以后的租金交付给了李欣，合同义务已履行完毕。根据哈飞公司与王艳签订的租赁合同约定，哈飞公司转让此房产尽到了通知义务，故哈飞公司无责任。
王艳在原审反诉称：王艳自2000年至今一直承租哈飞公司位于哈尔滨市平房区友协大街副1号1-2层房屋，2013年租金45000元也在2013年1月给付哈飞公司，王艳不拖欠哈飞公司任何租金。王艳因为该房老旧失修和经营的需要，在2013年3月支付1220000元对该房进行了大规模改造装修，使房屋附加值大幅度提升。2013年7月28日，哈飞公司资产部通知王艳该房要公开出售，王艳开始整理统计装修费用，并将书面材料提交给哈飞公司资产部。直到李欣起诉王艳才知道，哈飞公司在2013年12月已将该房出售给李欣，但不含装修费用。哈飞公司在2013年7月18日就已经在哈尔滨产权交易中心挂牌出售，却拖延至7月28日才通知王艳，并且同时拍卖的其他几处房产均在出售信息中标明有装修费用，哈飞公司将王艳的装修费用漏报。由于哈飞公司的行为导致房屋被出售，无人给付王艳装修费用，给王艳造成巨大经济损失，哈飞公司存在严重过错，应当承担给付王艳装修费用的责任。李欣在没有支付任何装修费用的情况下取得了已经改造完毕的房屋，其显然是受益的。该房屋的改造装修不能拆除，否则将是巨大的浪费，且该装修行为发生在李欣购买房屋之前，李欣明知房屋已经装修的事实。根据公平原则和合理受益原则及其他法律规定，李欣应当承担向王艳支付合理价位的改造装修费用的责任。现诉请：1、判令哈飞公司与李欣连带给付王艳房屋装修费1220000元；2、判令哈飞公司与李欣承担本案诉讼费用。
李欣对反诉在原审答辩称：李欣不同意王艳的反诉请求，李欣购买的是公开拍卖挂牌出售的房屋，王艳的装修行为与李欣无关。
哈飞公司对反诉述称：哈飞公司与王艳签订租赁合同明确约定，王艳不能改变使用用途，装修必须经得哈飞公司同意；在哈尔滨产权交易中心于2013年7月18日公开登报之前哈飞公司多次找到王艳通知房屋转让事项，王艳始终以没有时间为由推迟到6月28日签字，公告期（2013年7月18日至2013年9月13日）超出了双方约定的提前一个月通知的期限，哈飞公司已尽到通知义务。
原审判决认定：2012年12月26日，哈飞公司与王艳签订《房屋租赁合同》，约定：哈飞公司将其所有的坐落于哈尔滨市平房区友协西五道街副1号320楼一、二层房屋出租给王艳从事网吧经营，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金45000元；王艳需以书面形式征得哈飞公司同意后，方可改变经营项目及装修改造房屋，租赁期满后王艳有权将装修拆除，但必须恢复屋内原有设施（包括门、窗、暖气、地面等），且不得与哈飞公司计算装修费；在承租期间哈飞公司转让此房产应提前一个月通知对方，对方应在三个月内无条件搬出，并不得向哈飞公司提出赔偿；王艳必须于合同到期前一个月与哈飞公司联系续租事宜，支付续租的年租金，否则视为自愿放弃租赁，合同到期王艳在15日内自行迁出，如不迁出，每逾一日交付违约金1000元。2013年1月14日，王艳向哈飞公司支付全年租金45000元。2013年3月至2013年9月，王艳在未取得哈飞公司书面同意的情况下对租赁房屋进行装修改造，并将经营项目由网吧改为宾馆。
2013年6月28日，王艳收到哈飞公司下发的《关于出售哈飞公司厂外商服房产的通知》，通知载明：租赁房屋将在哈尔滨产权交易中心公开挂牌出售，该房产的租赁期限可按原租赁合同继续履行到约定租赁期限执行完毕为止，原租赁合同到期后，承租人可自行拆除房屋装修，但必须恢复租赁前房屋原貌（包括承重墙、门窗、暖气、地面等），承租期间由于维修、装修等日常维护所发生的一切费用由原承租人承担。王艳收到通知后未主张优先购买权。
2013年7月18日至2013年9月13日，哈飞公司将涉案房产在哈尔滨产权交易中心挂牌出售，转让底价3546800元，拍卖公告披露了转让标的房屋正在租赁的信息，但未涉及装修费用。
2013年10月12日，李欣通过公开拍卖竞买取得涉案房产，并与哈飞公司签订《房地产转让合同》，转让价格3546800元。
2013年12月3日，涉案房屋的所有权变更登记至李欣名下。租赁合同到期前，王艳未向李欣主张续租。2013年12月31日，租赁合同到期后，王艳拒不迁出，继续占有使用涉案房屋至今。
原审判决认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、王艳是否应从涉案房屋内迁出；二、李欣主张按照与罗某某签订的租赁合同计算租金损失是否成立；三、李欣诉请变更与哈飞公司签订的房产转让合同条款能否支持；四、王艳反诉请求装修损失是否合理。
关于王艳是否应从涉案房屋内迁出的问题。李欣参加公开拍卖竞买所得涉案房屋，签有《房地产转让合同》，支付了全部房款，并办理了产权变更登记手续，其取得的房屋所有权来源合法，予以确认。哈飞公司与王艳于2012年12月26日订立的租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”哈飞公司在租赁期间将涉案房屋出售给李欣，其与王艳签订的租赁合同在所有权变更后对李欣发生法律效力。2013年12月31日租期届满，租赁关系按合同约定已终结，王艳未提前要求续约，与李欣之间并未建立新的租赁关系，其继续占有使用涉案房产于法无据，李欣诉请王艳从该房内迁出的主张成立，应予以支持。
关于李欣主张按照与罗某某签订的租赁合同计算租金损失是否成立的问题。李欣以其与罗某某订立的租赁合同所约定的年租金400000元作为主张租金损失的依据，但并未举示证据证明此标准客观真实。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”王艳在合同到期后未及时迁出，侵害了所有权人李欣的利益，应当赔偿李欣损失。但王艳在签订租赁合同时并未预见此后李欣与罗某某订立的合同，李欣主张的损失作为可期待利益损失超出了王艳的预见范围，故该租赁合同约定的租金400000元不能作为认定李欣损失的依据。李欣在取得房屋所有权后，根据买卖不破租赁原则，原租赁合同对李欣与王艳继续有效，原租赁合同约定年租金为45000元，经法院释明，李欣未申请租金市场现值的评估鉴定，亦未举示其他充分证据证明损失的合理计算依据，故酌定支持王艳参照原租赁合同约定的租金标准赔偿李欣损失。关于定金损失100000元，租赁合同约定定金为100000元，但证人罗某某证言称其交付定金及李欣双倍返还定金均以现金方式支付，定金返还的事实无其他证据佐证，租赁合同不足以认定双倍定金确已交付，对李欣此项诉请不予支持。李欣要求王艳以4346800元为基数按日千分之一计算从2014年1月1日至迁出房屋实际交付时止支付延期交付房屋违约金，因其与王艳之间并未约定此项违约条款，且李欣在违约之诉与侵权之诉之间选择提起侵权之诉，故其要求王艳支付违约金的诉请既无合同约定，亦不符合法律规定，不予支持。租金损失系基于租赁关系所提出，哈飞公司与李欣之间不存在租赁关系，故李欣要求哈飞公司承担租金损失无事实根据和法律依据，不予支持。
关于李欣诉请变更与哈飞公司签订的房产转让合同条款能否支持的问题。李欣以与哈飞公司签订的房产转让合同显失公平为由诉请变更合同条款，并按日千分之一计算违约金，因本案审理的是租赁合同纠纷，而李欣与哈飞公司之间系买卖合同关系，买卖合同条款的变更不属本案审理范围，李欣可另行主张权利。
关于王艳反诉请求装修损失是否合理的问题。王艳在租赁期间对涉案房屋进行装修改造，改变了经营范围，但该装修行为并未取得哈飞公司同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”哈飞公司与王艳签订的租赁合同亦约定，王艳需以书面形式征得哈飞公司同意后，方可改变经营项目及装修改造房屋，租赁期满后王艳有权将装修拆除，但必须恢复屋内原有设施（包括门、窗、暖气、地面等），且不得与哈飞公司计算装修费。故王艳在未取得哈飞公司书面同意的情况下自行装修，按合同约定装修费用应由王艳自行承担。王艳在接到哈飞公司售房通知后仍进行了装修收尾工程，扩大的损失亦应由其自行承担。王艳反诉请求哈飞公司与李欣共同赔偿装修费用的主张与合同约定和法律规定相悖，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王艳自本判决生效之日起七日内从位于哈尔滨市平房区友协西五道街副1号1-2层房屋（建筑面积448.68平方米）内迁出，将房屋腾空后交付给原告（反诉被告）李欣；二、被告（反诉原告）王艳于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）李欣租金损失，按每日123.29元（45000元÷365天）自2014年1月1日起计算至实际迁出之日止；三、驳回原告（反诉被告）李欣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）王艳的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告（反诉被告）李欣负担7810元，由被告（反诉原告）王艳负担990元。反诉费7890元，由反诉原告（被告）王艳负担。
王艳不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，1、王艳自2000年至今一直承租哈飞公司位于哈市平房区友协大街副l号1-2层房屋，2013年1月王艳已向哈飞公司给付了45000元的年租金，不存在拖欠租金的情况。王艳因为该承租房老旧失修和经营需要，在哈飞公司默许的前提下于2013年3月支付l220000元对该房进行了大规模改造装修，使房屋附加值大幅度提升。2013年7月28日，哈飞公司资产部通知王艳该房要公开出售，王艳开始整理统计装修费用，并将书面材料提交给哈飞公司资产部。直到李欣起诉时王艳才知道，哈飞公司在2013年12月已将该房出售给李欣，但未含装修费用。另王艳得知哈飞公司早在2013年7月18日就已经在哈尔滨产权交易中心挂牌出售，却拖延至7月28日才通知王艳，并且同时拍卖的其他几处房产均在出售信息中标明有装修费用，不知出于何原因哈飞公司将王艳的装修费用漏报。由于哈飞公司的行为导致房屋被低价出售，无人给付王艳装修所付费用，给王艳造成巨大经济损失，哈飞公司存在严重过错，应当承担给付王艳装修费用的责任。2、李欣在没有支付任何装修费用的情况下取得了已经改造完毕的房屋，其显然是受益的。以装修该房所花费的巨额资金及可利用性，该房屋的改造装修不宜拆除，否则将是巨大的浪费，且该装修行为发生在李欣购买房屋之前，且李欣也明知房屋已装修的事实，根据公平原则和合理受益原则等法律规定，李欣应当承担向王艳支付合理价位的改造装修费用的责任。故请求：1、撤销平房区法院（2014）平民一初字第149号判决第一、四项判决，依法发回重审或改判；2、一、二审的诉讼费用由李欣和哈飞公司承担。
李欣同意原审判决，请求维持原判。
哈飞公司未上诉，亦未向本院提交答辩意见。
本院二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审对一审认定事实予以确认。
本院认为，2012年12月26日，哈飞公司与王艳签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同有效。现该租赁房产被卖出后，王艳主张哈飞公司承担其装修费用。因最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”哈飞公司与王艳在合同中亦约定：王艳需以书面形式征得哈飞公司同意后，方可改变经营项目及装修改造房屋，租赁期满后王艳有权将装修拆除，但必须恢复屋内原有设施（包括门、窗、暖气、地面等），且不得与哈飞公司计算装修费。在一、二审诉讼中，王艳也均未向法院提供证据证明其装修改造房屋时以书面形式征得了哈飞公司的同意或者其与哈飞公司另有约定同意对其装修予以补偿。因此，王艳请求哈飞公司给付其装修费用既不符合合同的约定亦不符合法律规定。对王艳的该项上诉请求，本院不予支持。
关于王艳向李欣主张装修费用的问题。因李欣取得该房产系因该房产被拍卖，其通过竞买与哈飞公司签订房屋买卖合同而取得，其只应承担合同约定的价款。对房屋装修费用的补偿，则应当依据承租人与出租人的合同约定。而李欣作为买受人其与王艳并无任何合同约定。故王艳向李欣主张装修费用既无事实根据亦无法律依据。对王艳的该项上诉请求，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人王艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 柳 波
代理审判员 崔 宁
二〇一五年四月三日
书 记 员 于凯华