安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民一初字第01369号
原告：邓立武，男，1967年10月10日生，汉族，公务员。
被告：明光市林业局。
法定代表人：於星，该局局长。
委托代理人：王波，男，1963年4月24日生，汉族，明光市林业局工作人员。
委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。
原告邓立武诉被告明光市林业局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法由审判员万德央适用简易程序审理，审理过程中因双方争议较大，2014年9月2日转普通程序依法组成合议庭并于2014年9月18日进行公开审理。原告邓立武，被告明光市林业局及其委托代理人王继明、王波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓立武诉称：2013年1月17日，被告委托安徽九略拍卖有限公司对明光市国有林场危旧房改造工程明光市林苑小区多建房屋进行公开拍卖。原告拍得该小区4号楼一单元101室。拍卖成交后，原告按规定在5日内交齐房款305000元，并与明光市林业局签订了房屋买卖合同一份。原告按照合同约定履行了房款交付义务。被告未能按合同约定的2013年5月底前交付房屋、2013年6月底前将办理房地产登记所需资料报到房地产登记机关备案，时至今日仍未履行上述义务。故依法诉讼，请求法院判令：1、被告向原告交付经“综合验收合格”的房屋。2、被告向原告支付延迟交房16个月房租11312元（2013年5月底至2014年9月底），逾期办理房地产权登记手续15个月违约金35171元（2013年6月底至2014年9月底），合计46483元。3、被告在未交付房屋和办妥房地产登记手续前，从2014年10月1日起，按月向原告支付延迟交房违约金房租每月707元，延迟办理房地产登记手续违约金每月2345元，合计3052元。4、被告向原告提供购房完税税票。5、被告交纳燃气开户费2500元，并于交房时将水电气开户手续交原告。6、被告支付太阳能热水器修复费1000元或修复。7、被告支付诉讼费850元。
被告明光市林业局辩称：1、涉案房屋买卖合同无效。本局出售给原告的房屋涉及划拨的国有土地使用权转让，而划拨的国有土地使用权转让至今没有获得市人民政府批准，该房屋买卖合同违反了法律和行政法规强制性规定，根据﹤﹤合同法﹥﹥第五十二条规定应为无效。2、涉案合同是无效合同，原告依据无效合同要求被告承担所谓逾期交房违约金和逾期办理房地产登记手续违约金的诉讼请求应当驳回。原告其他诉讼请求因合同没有约定且该合同是无效合同也应一并驳回。3、本案不是商品房买卖关系，而是国有公房转让，不适用商品房买卖有关法律、法规规定。
邓立武为支持其诉讼主张所举证据并经明光市林业局质证意见如下：
1、房屋买卖合同。证明合同是平等主体自愿签订的有效合同；案涉房屋是商品房；合同约定2013年5月底交付房屋、2013年6月底前将办理房地产登记所需资料报到房地产登记发证机关备案；被告违约，没有按上述时间履行义务。
2、房地产管理法第27条，建筑法第61条。证明被告应当交付经综合验收合格的房屋。
3、滁州市人民政府办公室文件（2012）115号。证明明光市房屋拆迁，政府给被拆迁户临时安置补助费每月每平方米7元。被告应比照该文件确定的补助费标准支付原告房租损失每月707元。
4、中国人民银行贷款基准利率的标准。证明1－3年贷款年利率为6.15%，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%。迟延15个月逾期办证违约金是35171元。
5、《中华人民共和国营业税暂行条例》。证明被告收取购房款应当出具发票而不应是行政事业费收据。
6、安徽省物价局文件皖价房（2005）153号；2、安徽省物价局文件皖价服（2007）181号；3、滁房字（2009）220号文件；4、明光市天然气项目特许经营合同。证明被告应当与商品房开发商一样为原告交纳天然气开户费2500元。
7、拍卖公司拍卖涉案房屋清单、太阳能热水器损坏照片。证明原告交付的购房款包含了一台太阳能热水器价款，太阳能热水器在房屋交付前已损坏，被告应支付修理费1000元或修复。
明光市林业局质证意见：房屋买卖合同是真实的，但该合同违反法律强制性规定应为无效合同；涉案房屋不是商品房而是国有公房转让；原告诉讼请求不应超出合同范围。原告提举的法律条文、相关政府文件条文不是证据且与本案没有关联性。太阳能热水器损坏照片出处不明。
明光市林业局为支持其抗辩理由所举证据并经邓立武质证意见如下：
1、机关法人《组织机构代码证》。证明被告系行政机关法人，不是企业单位，也不是商品房开发经营企业。
2、《法定代表人证明书》。证明於星系被告单位的法定代表人。
3、明光市政府办《国有林场危改房建设方案》。证明2011年5月18日明光市政府批准建造的涉案房屋为危改房，不是商品房。
4、《明光市国有林场危改房项目房屋买卖合同》。证明涉案房屋系多建的危旧改造公房，非商品房；合同约定由双方共同到房地产部门办理产权登记手续，所需税费按规定各自承担。
5、明光市林业局（2013）0300号《国有土地使用权证》。证明涉案房屋所用土地为国有城镇住宅建设用地；土地使用权类型为划拨，涉案房屋及划拨土地的转让至今未经市政府正式下文批准。
6、林业局给市房产交易中心委托书。证明2013年6月7日被告委托王学安副局长前往该中心办理房产证并提交王学安身份证和房产登记办证资料。
7、《建设用地规划许可证》。证明涉案房屋所用土地取得建设用地规划许可。
8、《建设项目选址意见书》。证明涉案房屋所用土地取得规划局批准。
9、《建设工程施工许可证》。证明涉案房屋经明光市住建局许可施工。
10、《关于对森林家园小区命名的批复》及附件。证明涉案房屋经明光市地名委批准命名，后附各户门牌号。
11、明光市房产局测绘中心《房产测绘报告》。证明对涉案等房屋进行测绘，以作为房产登记办证之用。
12、明光市林业局《房屋交接单》。证明2014年6月21日被告已向购多建公有房屋的买受人王元山等27户交付了房屋。
13、《房屋交接情况说明》。证明2014年6月21日被告向以上27户交付房屋的同时，也向邓立武交付，但邓立武以该房屋未经综合验收合格为由拒绝接受。
邓立武的质证意见：被告虽是国家行政机关，但其从事了商品房开发商所从事的事。原告购买的不是林场职工危房改造房而是危房改造工程中多建的房屋，被告总证办过后才能办购房户小证，现在其房产总证还没有办好。2014年6月21日被告向原告交付房屋是事实，拒绝接受也是事实，拒绝理由是该建设工程没有通过综合验收。
综合双方质证意见，本院认证如下：
对邓立武举证证据的认证：关于房屋买卖合同、拍卖公司拍卖清单。被告对其真实性无异议且与本案有关联，本院予以确认。关于太阳能热水器坏照片。被告虽然质疑出处，但没有提举反驳证据，本院予以采信。邓立武所举的法律法规条文、政府文件条文，与本案没有关联性，本案不予适用。
对明光市林业局举证证据的认证：证据1至证据13，原告对其真实性均无异议，只是不认可其证明目的。本院对上述证据真实性予以确认。
根据双方举证、质证及双方当事人陈述，本院查明事实如下：明光市国有林场危旧房改造工程是国家保障性住房工程。该工程资金来源由中央财政补助资金，省级、市级财政配套资金及明光市国有林场职工自筹款组成。明光市政府成立了由相关部门组成的工程建设领导小组，领导小组办公室设在明光市林业局。该工程施工时因设计户型、面积等原因多建了部分房屋。2013年1月17日，被告委托安徽九略拍卖有限公司对上述多建房屋进行公开拍卖。原告拍得该小区4号楼一单元101室。拍卖成交后，原告按规定在5日内交齐购房款305000元。被告出具行政事业单位资金往来结算票据交原告收执。房屋价款含价值3600元集成节能太阳能热水器一台。2013年1月30日，原、被告签订房屋买卖合同一份。合同约定：被告在2013年5月底前交房；双方在2013年6月底前将办理房地产登记所需资料报到房地产登记发证机关备案；房屋面积以过户时房产部门测绘面积为准。房屋自移交之日起有关房屋质量、面积、瑕疵等问题，乙方（邓立武）在拍卖之前自行了解并现场确认；办理产权证书手续需缴纳的税费，由双方按照商品房销售中的相关法律、法规的规定各自承担。
另查明，双方在合同中对被告逾期交房，逾期提供办理房地产登记所需资料备案是否承担违约责任没有作出约定。原告主张的购房完税税票、缴纳天然气开户费2500元等事实，双方在合同中均未涉及。在诉讼过程中，2014年6月21日明光市林业局向包括原告邓立武在内的购房户交付房屋钥匙，原告邓立武以该房屋尚未经综合验收合格为由拒绝接受。
再查明，涉案房屋所用土地为国有城镇住宅建设用地，土地使用权类型为划拨。明光市林业局没有与明光市人民政府土地行政管理部门签订国有土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，亦未办理国有划拨土地使用权出让手续且被告仍未取得所售房屋所有权证。由于明光市林业局没有按合同约定的时间履行交付房屋等义务，原告邓立武向本院提起诉讼并提出上列七项诉讼请求。案经法院调解无果。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移其房屋所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订房屋买卖合同时，被告尚未取得包括原告所购房屋在内的该宗土地上所建房屋的所有权证，故被告无权处分未登记于其名下的房屋。涉案房屋系明光市国有林场危旧房改造工程中一部分，其房屋性质是国家保障性住房。该保障性住房工程资金来源于中央财政补助资金、省级、市级财政配套资金及明光市国有林场职工自筹款。原告不是该保障性住房工程安置对象即明光市国有林场职工，因此无购房资格。本案房屋所涉土地是国有划拨住宅建设用地，双方对此均无异议。房屋买卖中的房屋与其附着的土地不可分离，需要一并转让，因此本案房屋买卖合同是否有效，不仅要考量房屋买卖是否符合法律规定，而且要考量土地的转让是否符合法律规定。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，…”而国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”根据上述行政法规规定，被告应当经明光市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后才有权向原告转让土地，但被告在没有办理合法土地出让手续情况下与原告签订了房屋买卖合同，将国有划拨土地使用权与房屋一并转让给原告，违反了行政法规强制性规定。虽然双方在合同中约定了办理房屋办证登记手续，但当事人的意思自治并不能排除法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告签订的房屋买卖合同应是无效合同。
民事诉讼应当针对当事人的诉讼请求进行审理。原告邓立武在本案中所主张的各项诉讼请求，是基于双方签订的房屋买卖合同为有效基础之上的。房屋买卖合同无效，当事人在订立合同时所预期的法律效果不复存在。本案合同无效导致原告建立在合同有效基础之上的各项诉讼请求，缺乏必要的前提和基础，故，原告的各项诉讼请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
驳回原告邓立武诉讼请求。
案件受理费850元，由原告邓立武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 万德央
人民陪审员 张俊武
人民陪审员 沈 云
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 菊
附法律条文
《合同法》
1、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《城市房地产管理法》
2、第三十九条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
3、第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。”（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。