北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第2453号
原告北京国民安创业投资顾问有限公司，住所地北京市石景山区石景山路31号院盛景国际广场1号楼1501号。
组织机构代码05733629-3
法定代表人仇旭东，总经理。
委托代理人李婉香，女，1973年12月10日出生。
委托代理人刘洪伟，北京市方正律师事务所律师。
被告北京嘉曼服饰有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号527房间。
注册号110000410026507
法定代表人曹胜奎，董事长。
委托代理人李璐菲，男，1986年12月9日出生。
委托代理人韩玮，北京市高科律师事务所律师。
被告北京中瑞康医学研究院，住所地北京市石景山区石景山路**号盛景国际广场*号楼1101。
注册号110107017130734
法定代表人王欣雨，总经理。
委托代理人彭静雅，女，1985年4月21日出生。
委托代理人高盛，北京国舜律师事务所律师。
被告京西盛景国际商业管理（北京）有限公司，住所地北京市石景山区石景山路31号景国际广场1号楼401。
组织机构代码57524142-X
法定代表人王芝梅，执行董事。
委托代理人马勇，男，1979年10月11日出生。
委托代理人周倩，北京市天咨律师事务所律师。
原告北京国民安创业投资顾问有限公司（以下简称国民安创业公司）与被告北京嘉曼服饰有限公司（以下简称嘉曼服饰公司）、北京中瑞康医学研究院（以下简称中瑞康研究院）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，依申请追加京西盛景国际商业管理（北京）有限公司（以下简称盛景国际公司）作为被告参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告国民安创业公司的委托代理人李婉香及刘洪伟与被告嘉曼服饰公司的委托代理人李璐菲及韩玮、被告中瑞康研究院的委托代理人彭静雅及高盛、被告盛景国际公司的委托代理人马勇及周倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告国民安创业公司诉称，原告承租北京市石景山区石景山路31号盛景国际大厦2号楼10层并在此办公。2015年1月12日北京中瑞康医学研究院私自搭建的自开水间水管破裂造成漏水事故，致使原告公司物品被淹损毁，由于损毁严重，原告的办公场所至今无法使用。经查，盛景国际广场2号楼1101的承租人为被告北京嘉曼服饰有限公司、后私自转租给被告北京中瑞康医学研究院，开水间系被告北京中瑞康医学研究院私自搭建。事后原告多次与被告协商赔偿事宜，被告一直未予实际赔偿，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令北京中瑞康医学研究院、北京嘉曼服饰有限公司赔偿水淹损失、各项物品损失、维修保养费共计107800元；2、判令北京中瑞康医学研究院、北京嘉曼服饰有限公司支付已付的租金（共计39天）95950.6元、并承担自2015年2月20日至本案结案期间的租金（每日按照2460.27元计算）；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告嘉曼服饰公司辩称，由于本案为侵权损害赔偿纠纷，被告北京嘉曼服饰有限公司认为，被告与原告之间不存在法律上的侵权方与被侵权方的关系。故不同意承担本案的赔偿责任。本案的致损原因明确，致损主体明确，请求法庭判令实际侵权人承担本案的侵权责任。
被告中瑞康研究院辩称，1、关于原告要求被告赔偿水淹损失、各项物品损失，鉴定报告完全采用了重置成新的原则是不公平的，在水淹过程中，我方未见到相应的物品或发票，无法证明物品是否被水淹。2、关于装修损失，完全不需要重新装修，部分是可以修复的，因此鉴定报告中未考虑可以修复的部分，亦未考虑折旧。3、关于租金损失，原告放任、扩大损失的发生，其对于损失的扩大存在责任，水淹后，我方多次与原告协商，要求为对方进行修复处理，或者由原告修复后通过法律途径解决赔偿问题，但原告一直拒绝修复，放任损失扩大，故原告要求我方承担全部的租金损失无依据。4、关于租金损失的计算面积，水淹部分为200余平米，其余的部分可以使用，原告要求我方承担全部面积的租金损失，是不公平的。依据民法通则第4条的规定以及相关司法解释的规定，原告负有防止损失扩大的义务，本案中原告有能力有条件防止租金损失的持续扩大，但原告至今未采取措施防止损失扩大，其对于租金损失的扩大存在责任，故其无权要求我方赔偿租金损失。5、关于本案侵权主体的问题，我方认为京西盛景国际商业管理（北京）有限公司应共同承担侵权责任，京西盛景国际商业管理（北京）有限公司未尽到巡查的义务，夜间水管爆裂后，物业公司未及时发现漏水的情况，属于未尽物业管理服务的责任，应承担赔偿责任。其次，物业公司未采取积极的措施防止漏水，使漏水持续扩大，在我方与嘉曼公司的员工到场后与物业公司进行沟通，物业公司一开始拒绝关闭水龙头，几个小时后才关闭，因此物业公司应承担相应的责任。基于上述事实与理由，我方认为原告的物品及装修损失有明显扩大的部分，对于租金损失，面积计算过大，且原告负有防止损失扩大的义务，事故中物业公司未尽物业服务责任，导致本次事故发生，是共同侵权责任人之一。请法院依法认定侵权责任的主体以及实际应当赔偿的金额，原告未采取积极措施防止损失扩大的责任，请法院一并考虑，驳回原告不合理的诉讼请求。
被告盛景国际公司辩称，我方针对北京中瑞康医学研究院的申请答辩如下：1、北京中瑞康医学研究院认为我方未尽主要义务的主张无事实及法律依据。从漏水的时间和空间来看，我方无发现漏水事故的可能，发生漏水的时间为2015年1月11日夜间至12日凌晨，非上班时间，漏水地点在B座专属区域范围内，在非上班时间完全封闭，大门紧锁，故我方夜间即便有值班人员上班，在未接到通知的情况下不可能发现漏水事件。2、从引发漏水的原因，我方没有发现漏水隐患的义务，经事后排查，导致漏水的原因是11层的承租人使用的净水设备连接的水管爆裂，11层的承租人系该设备的使用权人和所有权人。3、事故发生后，我方已经及时采取了必要的措施，因此，无需依法承担赔偿责任。2015年1月12日早8：15，在接到原告的电话后，我方立即派人赶到现场，并且马上关闭了整栋楼的水管总阀门，有效防止水源继续蔓延，主动联系北京嘉曼服饰有限公司入户进行事故原因的排查，并积极抢救11层的积水和配合10层的租户清理积水及抢救物品，及时有效防止损失的扩大。4、在解决赔偿损失的过程中，我方积极协调原告及北京嘉曼服饰有限公司、北京中瑞康医学研究院进行协商，并且提供有效的解决办法。因此，我方已经履行了其应尽的所有义务，依法不需承担任何赔偿责任。请求依法予以驳回。
经审理查明，原告国民安创业公司原名为北京国泰安腾创业投资顾问有限公司，后变更为北京国民安创业投资顾问有限公司，系北京市石景山区石景山路31号盛景国际大厦2号楼10层的承租人和实际使用人，被告嘉曼服饰公司系北京市石景山区石景山路31号盛景国际广场2号楼1101的承租人，被告中瑞康研究院系北京市石景山区石景山路31号盛景国际广场2号楼1101的实际使用人，被告盛景国际公司是为该大厦提供物业服务的物业公司。2105年1月12日中瑞康研究院的开水间水管破裂造成漏水事件，致使国民安创业公司被淹，造成财产损失的事实发生。国民安创业公司就水淹损失（包括物品、办公用品、强弱电、地毯、家具等财产损失；装修修复费用；5年的装修维保费）申请司法鉴定，经摇号，法院委托北京中嘉盛源资产评估有限公司进行评估鉴定工作。经评估，在评估基准日2015年6月4日，北京市石景山区石景山路31号盛景国际大厦2号楼10层房屋因漏水造成财产损失及装修修复费用评估价值为人民币107800元整（评估取整），其中，财产损失为6400元，装修修复费用为101428.27元。庭审中，嘉曼服饰公司和中瑞康研究院认为采用重置成本的评估方法显失公平；且就物品损害清单提出异议，提出受损物品数额存在差异，部分受损物品（高达模型、跳舞毯）是员工个人的物品，在没有员工授权的情况下，员工个人的物品不应由原告主张，而应由员工个人主张。
另，在本案审理过程中，中瑞康研究院称盛景国际公司未尽到物业管理责任，未及时发现隐患并采取相应措施，故申请追加盛景国际公司为共同被告，要求盛景国际公司对此承担连带责任。本院依申请追加后，原告要求盛景国际公司承担相应的赔偿责任。国民安创业公司和中瑞康研究院要求追加另一转租人北京金宇信康研究院为共同被告，但未提供北京金宇信康研究院的工商登记信息等证明主体资格的证明材料。
上述事实，有租赁合同书、补充协议书、水淹照片、房租发票、租金催缴通知单、内资企业设立（变更）登记（备案）审核表、评估报告书及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，被告中瑞康研究院管理和使用的开水间水管爆裂，造成国民安创业公司财物损失，中瑞康研究院作为北京市石景山区石景山路31号盛景国际广场2号楼1101号房屋的实际使用人和管理人对涉诉漏水的开水间负有维护和管理责任，因此中瑞康研究院作为管理义务人应就漏水事件向原告承担赔偿义务。经审理，本案的争论焦点主要有以下四个方面：
一、嘉曼服饰公司是否应对此次漏水事件对原告承担民事赔偿责任。
原告认为嘉曼服饰公司与中瑞康研究院之间存在非法转租关系，否则中瑞康研究院不能入住盛景国际广场2号楼1101号，就不会产生漏水事故，故此要求中瑞康研究院与嘉曼服饰公司承担连带赔偿责任。
本院认为，此次漏水事故的直接原因是北京市石景山区石景山路31号盛景国际广场2号楼1101号房屋内的开水间水管爆裂，而中瑞康研究院是该开水间的实际使用人和管理人，对开水间实际控制，更有利于管理的实施，中瑞康研究院应是本次事故的直接责任人。对于嘉曼服饰公司和中瑞康研究院之间是否存在转租行为，不会影响事件发生，也非事件发生的直接原因。至于爆裂水管维护管理的最终责任主体，应当受限于各自之间租赁合同条款约定，不能因嘉曼服饰公司存在转租行为而免除或减轻中瑞康研究院的直接管理责任。若是中瑞康研究院认为不应当负担赔偿责任，应当在其承担责任后，依据其与嘉曼服饰公司租赁合同主张权益。同理，原告依据嘉曼服饰公司存在擅自转租行为而主张其承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持；对于原告和中瑞康研究院因转租行为要求追加北京金宇信康研究院为共同被告并承担连带责任的请求，亦缺乏事实与法律依据，本院不予准许。
二、盛景国际是否应该对此次漏水事件承担民事赔偿责任。
中瑞康研究院认为漏水事件发生在周末，盛景国际公司作为物业公司未尽到巡查义务，水管爆裂后未能及时发现漏水情况，并且未采取措施制止漏水，故要求盛景国际公司承担连带赔偿责任。
本院认为，盛景国际公司并非开水间的实际使用人和管理人，其对开水间水管是否有维修或管理的义务还要取决于物业服务合同或租赁合同的约定，而该法律关系与本案不属于同一法律关系，不应在同一案件中进行审理。本案中讨论盛景国际公司的责任范围应限定在其是否尽到了巡查义务进而造成了损失的扩大。
中瑞康研究院认为盛景国际公司提交的帮助扫水的照片可以显示公共区域有积水，但是盛景国际公司未能巡查发现。本院认为，首先照片中显示的位置不能确定是否是公共区域，其次即使有积水的位置是公共区域，也可能是在原告发现漏水打开房门后流淌到照片所示区域的，故中瑞康研究院未能充分举证证明盛景国际公司有及时发现漏水事件的能力或者盛景国际公司有发现漏水后未及时制止损失扩大的行为，故对于中瑞康研究院要求盛景国际公司承担连带赔偿责任的请求本院不予支持。
三、嘉曼服饰公司和中瑞康研究院就鉴定报告的计算方法提出异议。
中瑞康研究院认为鉴定结论缺乏客观依据，申请重新鉴定，本院经审查认为其重新鉴定的申请不符合民事诉讼证据规则关于重新鉴定的条件，不予准许其重新鉴定的申请。
中瑞康研究院与嘉曼服饰公司认为采取重置成本的评估方法没有考虑物品及装修的折旧，这样显失公平，但均不申请鉴定人出庭。本院认为，根据评估报告，1、对于财产损失部分，评估价格内已经考虑了折旧并扣除了残值；2、对于装饰部分，被水浸泡过的墙体和地面等不具有残值，只能采取重置的方式进行修复；3、对于双方争议较大的电气（强、弱电等）部分，国民安创业公司主张，被水浸泡过的电线、电缆等存在安全隐患，不能继续使用，需要全部重新购置。中瑞康研究院则认为应修复后继续使用，并申请鉴定电路强、弱电等工程能否修复及修复费用。经本院咨询若干家鉴定机构，均表示只能检测未使用过的电线和电缆是否符合出厂标准，对于使用过和水淹过的电线电缆，只能出具检测数据，不能出具是否可继续使用的报告。故本院限定双方于七日内各向法院提供五家有资质的鉴定机构名单，但中瑞康研究院未在法定期间内提供，故本院认为重新购置电气部分更具有合理性。中瑞康研究院和嘉曼服饰公司虽对此计算方法提出异议，但未就其异议向本院提供充分有效证据予以证明；现无证据证明本次鉴定存在程序违法等情形，亦无相反证据和理由足以推翻该鉴定意见，故本院对其抗辩意见不予采信，本院采纳此次鉴定结果。
对于中瑞康研究院提出的部分受损物品（高达模型净值、跳舞毯）是员工个人的物品应由员工个人主张的抗辩意见，本院予以采信，理由在于被告列明的物品确系员工个人所有，该损失应当由员工个人向侵权人单独主张，或者可以委托对其人身与财物负有安全保障义务的国民安创业公司代为主张，现受损员工尚未委托国民安创业公司代为维权，因此对于鉴定报告中的财产损失评估明细表中的高达模型净值115元、跳舞毯净值80元予以扣除，上述物品的所有权人可以自行通过法律途径主张。
四、嘉曼服饰公司和中瑞康研究院对于是否需要承担未缴纳的租金有异议。
本案中，原告承担的租金为2460.272元／天，原告提供了224499.82元的租金发票，其缴费时间截至2015年2月19日。自2015年2月20日起，国民安创业公司尚未交纳租金。本次漏水事件发生在2015年1月12日，之后一段时间内盛景国际广场2号楼10层不具备办公条件，故对于2015年1月12日至2015年2月19日原告已经缴纳的租金，中瑞康研究院应予以赔偿，共计95950.6元。对于原告要求的2015年2月20日以后的租金损失，因还未实际发生，待损失发生后，原告可另行主张，本案不予处理。
对于原告要求的维修保养费，因为已经对装修修复费进行了评估，修复后的维修保养是否发生还具有不确定性，即使实际发生也不能确定与本次漏水事件的因果关系，故对于原告的此项请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：
一、北京中瑞康医学研究院于本判决生效之日起十日内赔偿北京国民安创业投资顾问有限公司财产损失和装修修复费共计十万七千六百零五元；
二、北京中瑞康医学研究院于本判决生效之日起十日内赔偿北京国民安创业投资顾问有限公司租金损失九万五千九百五十元六角；
三、驳回北京国民安创业投资顾问有限公司、北京中瑞康医学研究院其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千三百五十六元（北京国民安创业投资顾问有限公司已预交一千三百七十五元），由北京中瑞康医学研究院负担（于本判决生效后十日内交纳）。
鉴定费一万五千元（北京国民安创业投资顾问有限公司已预交）由北京中瑞康医学研究院负担（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 孟 哲
人民陪审员 冀凤宝
人民陪审员 孙秀芝
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 李 雪