天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民四终字第637号
上诉人（原审被告）吴艳萍。
委托代理人郑颖，天津张盈（武清）律师事务所律师。
委托代理人李晓东，天津张盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市河西区公用建筑设施管理站，住所地天津市河西区湛江道*号。
法定代表人张焱，站长。
委托代理人马宁驹，天津巨川律师事务所律师。
委托代理人李晓霞，天津巨川律师事务所律师。
原审第三人吴秋林。
原审第三人天津龙都二手房置换连锁有限公司，住所地天津市河西区利民道鹤望里3-5门底商。
法定代表人付震弘，经理。
委托代理人马宁驹，基本情况同上。
原审第三人天津畅想传达广告有限公司，住所地天津市和平区南京路305号经济联合大厦172室。
法定代表人颜小茹，经理。
上诉人吴艳萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院于2013年6月19日作出的（2012）西民二初字第1545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年1月2日公开开庭审理了本案。上诉人吴艳萍及委托代理人郑颖、李晓东，被上诉人天津市河西区公用建筑设施管理站（以下称公用建筑设施管理站）的委托代理人马宁驹、李晓霞，原审第三人天津龙都二手房置换连锁有限公司（以下称龙都二手房公司）的委托代理人马宁驹，原审第三人吴秋林到庭参加诉讼。原审第三人天津畅想传达广告有限公司（以下称畅想广告公司）经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，天津龙都置业投资集团有限公司于2005年12月30日将坐落于天津市河西区陈塘庄街东江道四季馨园小区配套公建设施一处（建筑面积约2500平方米）移交天津市河西区住宅配套办公室。2007年12月15日，天津市河西区住宅配套办公室与原告公用建筑设施管理站签订委托管理协议，将上述配套公建设施委托原告公用建筑设施管理站进行管理使用。
另查明，涉诉房屋现由被告吴艳萍实际经营的天津市河西区“瑞思特”幼儿园（以下简称“瑞思特”幼儿园）使用。被告吴艳萍系该幼儿园园长，其在此开办幼儿园已有7年之久，其父即第三人吴秋林称系该幼儿园负责人。2010年3月15日，原告公用建筑设施管理站委托第三人龙都二手房公司与被告吴艳萍签订房屋租赁合同，合同约定原告公用建筑设施管理站将坐落于天津市河西区东江道57号四季馨园2层房屋（建筑面积1300平方米）出租给被告吴艳萍使用，房屋租赁期限自2010年1月1日始至2012年12月31日止。房屋租金按套计算，每套月租金16667元，付款时间为每季度的第一个月1-10日交纳本季度租金。合同另约定，如被告吴艳萍拖欠租金达一个月及其以上的，原告公用建筑设施管理站可以解除合同。被告吴艳萍除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日季租1%向原告公用建筑设施管理站支付违约金。自2011年4月至2012年10月，被告吴艳萍未向原告公用建筑设施管理站交纳房租，共计316673元。庭审中，被告吴艳萍对欠交租金一节无异议，但认为并非被告吴艳萍不交，而是原告公用建筑设施管理站不收。其辩称，第三人畅想广告公司和吴秋林曾于2008年2月1日签订房屋租赁合同，第三人畅想广告公司将涉诉房屋出租给了第三人吴秋林，租赁期限自2008年2月1日-2018年1月31日。因此，租赁期限应至2018年1月31日届满。另，除合同约定的公建房屋外，“瑞思特”幼儿园现占用原告公用建筑设施管理站管理的其他公建房屋约180平方米。原告一审诉讼请求：1、判令原、被告于2010年3月15日签订的房屋租赁合同予以解除；2、判令被告吴艳萍将坐落于天津市河西区东江道57号四季馨园2层房屋（建筑面积1300平方米）及强占的约180平方米房屋腾空交予原告公用建筑设施管理站；3、判令被告吴艳萍支付2011年4月至2012年10月租金316673元；4、诉讼费由被告吴艳萍承担。
原审法院认为，原告公用建筑设施管理站作为涉诉房屋的管理者，依据委托管理协议的约定，对涉诉房屋享有占有、使用和收益的权利。被告吴艳萍使用涉诉房屋经营“瑞思特”幼儿园已达7年之久，因此，原、被告已形成事实上的房屋租赁关系。双方于2010年3月15日签订的房屋租赁合同系对事实租赁关系进行的书面确认。在此合同中，双方对各自的权利义务进行了重新的约定。第三人吴秋林虽然称系“瑞思特”幼儿园的负责人，但被告吴艳萍作为该幼儿园的园长，且基于与第三人吴秋林的亲属关系与原告公用建筑设施管理站签订房屋租赁合同并无不妥。况且，在该合同签订后直至本案成讼前第三人吴秋林并未提出异议。因此，该合同意思表示真实，内容符合法律规定，应为有效合同。第三人吴秋林提交的证据尚不足以证明第三人畅想广告公司有权出租涉诉房屋，且原告公用建筑设施管理站对第三人吴秋林与第三人畅想广告公司签订的房屋租赁合同并不认可，故二者于2008年2月1日签订的房屋租赁合同对原告公用建筑设施管理站并无拘束力。庭审中，被告吴艳萍辩称并非不交房租，而是原告公用建筑设施管理站不收，但其并未提交证据予以证明，故被告吴艳萍的抗辩理由不能成立。被告吴艳萍未按合同约定履行交纳房租义务，已构成合同违约。因此，原告公用建筑设施管理站享有合同解除权。原告公用建筑设施管理站在原审法院起诉时，该合同尚处于履行期间，现该合同的履行期限于2012年12月31日已届满，且原、被告未再续签合同，故根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，该合同无需再履行解除手续，应视为已于2012年12月31日自然终止。被告吴艳萍占用涉诉房屋的法律基础是双方签订的房屋租赁合同的有效存在，现该合同履行期限已届满，且双方并未续签合同，故被告吴艳萍应将坐落于天津市河西区东江道57号四季馨园2层房屋（建筑面积1300平方米）及另占用的约180平方米公建房屋腾空交予原告公用建筑设施管理站。被告吴艳萍同意支付2011年4月至2012年10月租金316673元，原审法院照准。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、自本判决生效之日始三十日内，被告吴艳萍将坐落于天津市河西区东江道57号四季馨园2层房屋（建筑面积1300平方米）及另占用的约180平方米公建房屋腾空交予原告天津市河西区公用建筑设施管理站；二、自本判决生效之日始三十日内，被告吴艳萍向原告天津市河西区公用建筑设施管理站支付2011年4月至2012年10月租金316673元；三、原告天津市河西区公用建筑设施管理站其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55457元，由被告吴艳萍承担。公告费600元，由被告吴艳萍承担。
原审法院判决后，上诉人吴艳萍不服向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由：1、一审判决违反不告不理原则，程序违法。一审认定吴秋林与畅想广告公司2008年2月1日签订的《房屋租赁合同》属于无效，违反了不告不理的原则，程序违法。2、一审认定公用建筑设施管理站对讼争房屋具有管理使用权没有任何事实依据，属认定事实不清。3、一审适用法律错误，一审认定公用建筑设施管理站起诉时，该合同处于履行期间，现该合同的履行期限于2012年12月31日已届满，且双方未再续合同，应视为已于2012年12月31日自然终止。该认定违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，即：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在合同正在履行未有解除的前提下，一审判决上诉人腾房并交予被上诉人，明显适用法律错误。4、瑞思特幼儿园不具备搬迁及腾房条件，一审判决不利于维护社会稳定。瑞思特幼儿园现有300多个孩子，根本不具备腾房条件，如果判决腾房，将给诸多幼儿的学前教育带来种种不便，显然这将不利于维护社会稳定。
被上诉人公用建筑设施管理站答辩，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人吴秋林的意见与上诉人吴艳萍的意见一致。
原审第三人龙都二手房公司的意见与被上诉人公用建筑设施管理站的意见一致。
原审第三人畅想广告公司未出庭答辩，也未提交书面意见。
二审中双方均未提交新的证据。
经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明认定的事实一致。
本院认为，关于讼争房屋的管理使用权问题，原审法院根据被上诉人在一审提交的“配套公建竣工移交接管单”、“委托管理协议”认定被上诉人公用建筑设施管理站对讼争房屋具有管理使用权证据充分亦符合法律规定，因此，被上诉人公用建筑设施管理站，对讼争房屋享有占有、使用和收益的权利。关于租赁房屋的期限问题，上诉人吴艳萍主张，吴秋林与畅想广告公司2008年2月1日签订的《房屋租赁合同》租期10年，到2018年合同才到期，一审认定该合同无效，违反了不告不理的原则，程序违法。而被上诉人公用建筑设施管理站对此合同的真实性不予认可。对此，本院评判如下，畅想广告公司将讼争房屋出租给吴秋林，应当基于畅想广告公司对讼争房屋享有转租的权利，上诉人吴艳萍主张，其在一审提交的公用建筑设施管理站于2007年8月23日出具的证明，及龙都二手房公司和畅想广告公司于2005年7月16日签订的房屋租赁合同，证明龙都二手房公司曾经把涉诉房屋租给了畅想广告公司，畅想广告公司对讼争房屋享有转租的权利。因上诉人不能提供该证据的原件，不能证明该证据的真实性，且该证据也不能证明畅想广告公司享有转租10年的权利，因此吴秋林与畅想广告公司签订的租期10年的《房屋租赁合同》对被上诉人公用建筑设施管理站不具有约束力，上诉人吴艳萍所主张的讼争房屋到2018年才到期的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人于2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定，履行各自的义务，现双方约定的合同履行期限已届满，双方亦未续签合同，被上诉人要求上诉人腾房，上诉人吴艳萍理应将讼争的公建房屋腾空交予被上诉人公用建筑设施管理站，并支付2011年4月至2012年10月租金316673元。至于上诉人所提其开办的“瑞思特”幼儿园不具备腾房条件一节，因上诉人所开办的“瑞思特”幼儿园，未经本市、河西区教育等相关部门的批准，也没有办理没有相关的资质，上诉人的该上诉理由不能成立。原审法院所作判决并不不妥，本院应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。原审第三人畅想广告公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6050元，由上诉人吴艳萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安丽霞
审 判 员 杨宝华
代理审判员 苏美玉
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 唐彬皓
速 录 员 李晓旭