浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临民初字第917号
原告中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室。
负责人江宏勋。
委托代理人汪政、沈杰，浙江泰杭律师事务所律师。
被告临安精鹰五金配件厂。
负责人水彬。
委托代理人陈豪杰，浙江轩韬律师事务所律师。
原告中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室（以下简称浙江省军区房管办）为与被告临安精鹰五金配件厂（以下简称精鹰五金厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月30日公开开庭审理，原告浙江省军区房管办的委托代理人沈杰，被告精鹰五金厂的负责人水彬、委托代理人陈豪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月14日，原告（以浙江省军区后勤部临安办事处名义）与被告签订军队房地产租赁合同一份，约定被告承租原告所有的坐落于临安市锦城街道新溪桥83号的营房，面积为200平方米，年租金为2000元，租期从2010年1月1日至2014年12月31日共计5年，租金当年租前一次付清；2010年9月1日，原告与被告签订军队房地产租赁合同一份，约定被告承租原告所有的坐落于临安市锦城街道新溪桥83号的营房，面积为120平方米，年租金为3000元，租期从2010年9月1日至2013年8月31日共计3年。两份合同到期后，被告依旧占用两处房产且未支付房屋使用费，被告的行为已给原告造成了损失。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付占用200平米房屋期间的使用费2666.7元（按约定租金标准，自2014年1月1日暂计算至2015年4月30日，要求计算至被告实际腾退房屋之日止），并判令被告将案涉房屋返还原告；二、被告向原告支付占用120平米房屋期间的使用费5000元（按约定租金标准，自2013年9月1日暂计算至2015年4月30日，要求计算至被告实际腾退房屋之日止），并判令被告将案涉房屋返还给原告；三、本案诉讼费由被告承担。
为证明以上事实，原告向本院如下证据：
证据一、军队房地产租赁合同一份，欲证明原告于2009年12月14日与被告签订租赁合同，将坐落于临安市锦城街道新溪桥83号200平方米的营房出租给被告，年租金2000元，租期从2010年1月1日起至2014年12月31日止，租金当年租前一次付清。
证据二、军队房地产租赁合同一份，欲证明原告于2010年9月1日与被告签订租赁合同，将坐落于临安市锦城街道新溪桥83号120平方米的营房出租给被告，年租金3000元，租期从2010年9月1日起至2013年8月31日止。
证据三、结算票据一份，欲证明被告租金分别支付至2013年8月31日、2013年12月31日止的事实。
证据四、国有土地使用权证及中国共产党浙江省军区委员会党【2013】90号文件各一份，欲证明浙江省军区后勤部的房地产租赁由原告进行管理，原告主体适格的事实。
证据五、浙江省军区后勤部直工办呈批笺、请示及浙江省军区后勤部呈批笺、请示各一份，欲证明浙江省军区后勤部临安办事处已于2011年被撤销的事实。
被告辩称：一、原告主体不适格。首先，机关要具备法人资格需有独立经费，原告仅是浙江省军区后勤部的一个内设机构，显然不可能经费独立，其不具备法人人格；其次，与被告签订合同的是浙江省军区后勤部临安办事处而非原告，根据合同相对性，原告没有诉权；再次，《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定，军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。原告非案涉争议房地产的所有权人，其行使权利需得到所有权人的授权。二、被告未按期支付租金事出有因。原告承租案涉房屋用于生产经营，开始时间是2004年、2005年，在征得浙江省军区后勤部临安办事处同意后，在场地上新建200多平米的厂房等建筑，此后又签订了案涉合同；浙江省军区后勤部临安办事处在被告不知情的情况下与宁波新万保金融设备有限公司签订军队房地产租赁合同一份，向该公司出租了包括答辩人承租范围内的房屋和场地，2012年8月10日，该公司又将全部房屋、土地转租给了杭州运德电子科技有限公司；之后，杭州运德电子科技有限公司通过设置交通障碍、破坏通讯设施等手段阻挠被告正常经营活动，迫使被告搬出厂房，损失惨重。被告认为，浙江省军区后勤部临安办事处在合同期内，又将房屋租于他人，致使被告生产经营受阻，同时也无法实现合同约定的优先承租权，造成经济损失达46万余元。出租方违约在先，致使合同目的不能实现，被告行使抗辩权合理合法。综上，请求法院查明事实，驳回原告的起诉或诉讼请求，被告的损失其将提起反诉或另行起诉。
为证明以上事实，被告向本院提供以下证据：
证据一、军队房地产租赁合同二份，欲证明被告在合同期满后享有对案涉租赁房屋的优先承租权。
证据二、申请二份（2013年9月5日的申请系复印件）及浙江省军区后勤部临安办事处回执复印件一份，欲证明被告在合同期满前主张要求续租的事实。
证据三、房屋租赁合同复印件（被告从临安市市场监督管理局调取）二份，欲证明2012年7月1日浙江省军区后勤部与宁波新万保金融设备有限公司签订租赁合同一份，该租赁合同租赁范围包括了被告承租的房产和场地；2012年8月10日宁波新万保金融设备有限公司与杭州运德电子科技有限公司签订租赁合同一份，将其从浙江省军区后勤部承租的房屋和场地转租给杭州运德电子科技有限公司的事实。
证据四、照片四张，欲证明杭州运德电子科技有限公司进场前后被告经营场所的变化。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据一、二，被告无异议，但被告认为合同约定了被告在合同期满后享有优先租赁权；原告提供的证据三，被告无异议。结合被告的质证意见，本院对该三组证据予以采纳。
原告提供的证据四，被告对土地使用权证的真实性、合法性无异议；文件系军队党组织的文件，案涉地产属于后勤部，党委文件对军队物权的处分是否具有法律效力有争议，且文件记载经费列入军区预算安排，说明原告经费不独立。本院结合被告的质证意见，对该组证据的真实性、合法性予以认定。
原告提供的证据五，被告对证据的真实性无异议，被告不知道后勤部临安办事处被撤销；另从该证据可知，对未到期提前终止的协议，可适当给予补偿，但被告从未接到可接受补偿的通知。本院结合被告的质证意见，对该组证据的真实性予以认定。
被告提供的证据一，原告对证据的真实性、合法性无异议，但认为不能达到被告的证明目的：首先优先承租权需要申请，合同对此进行了约定；其次优先承租权并非当然生效，双方需要协商并重新签订合同；再次优先承租权应建立在双方按约履行的基础上，被告在合同到期前已拖欠房租，违约在先。本院结合原告的质证意见，对该组证据的真实性、合法性予以认定。
被告提供的证据二，原告认为其对2013年8月25日申请的真实性无法判断，公章不是原告单位的，即使真实，也无交付凭证；优先承租权需多项条件，故不能达到被告的证明目的；其他证据系复印件，真实性无法确认。本院认为，2013年8月25日的申请无送达原告的证据，其他二份证据系复印件，原告也不认可，故对该组证据不予采纳。
被告提供的证据三，原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，该二份租赁合同是第一期，标的并不包含案涉争议的土地和房屋；第二期包含案涉争议的土地和房屋，承租人与第一期相同，合同签订时间约为2015年4月份；另，在被告同意搬出前，原告并未采取影响被告正常使用房屋的措施。本院结合原告的质证意见，对该组证据的真实性予以认定；该合同租赁土地面积64667平方米，而临安市锦城街道新溪桥83号土地使用权证登记土地使用面积156602.3平方米，故该组证据并不能证明案涉租赁房屋及土地包含在该合同标的范围内。
被告提供的证据四，原告对第一、四张照片的真实性无异议，对第二、三张照片的真实性无法确认；原告将房屋及土地出租后，承租人进行施工，若被告认为承租人施工影响其权益，可向侵权人提出，与原告无关，且被告一直在正常使用案涉房屋，该证据不能达到被告的证明目的。本院认为，该组证据与本案的实体处理无关，故对该组证据不予采纳。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
浙江省军区后勤部临安办事处于2009年12月14日、2010年9月1日与被告签订军队房地产租赁合同各一份（以下签订时间在前的简称前合同，在后的简称后合同），分别将位于临安市锦城街道新溪桥83号的200平方米（该房屋为被告建造）、120平方米房屋出租给被告，约定租期分别为自2010年1月1日起至2014年12月31日止、自2010年9月1日起至2013年8月31日止，租金分别为2000元/年、3000元/年；二份合同第四条均约定，乙方（被告）所租赁的房屋（场地）产权属于甲方（浙江省军区后勤部临安办事处）。乙方在租赁期内，对所租赁房屋（场地）及水、电等附属设备有偿使用，不得任意扩建、改建、拆建，对营产和树木花卉及附属设施等有维修和管理的责任；不得在营区内搞临时或永久性建筑。乙方若确实需要局部改动住房结构、或拆改、添建及室内装饰等，应事先商得甲方同意，合同期满后无偿移交甲方；第八条均约定，合同期满，乙方如需继续租赁有优先权，但需提前一个月向甲方提出申请，并另订合同，方能生效；前合同约定当年的租金租前一次性付清，该合同租金付至2013年12月31日；后合同约定租金每年8月31前支付，该合同租金已付至合同到期日即2013年8月31日。
2011年11月，浙江省军区后勤部就撤销浙江省军区后勤部临安办事处事宜请示部首长，并于批示后撤销。2013年12月24日，中国共产党浙江省军区委员会发布党[2013]90号通知，成立“省军区空余房地产资源管理办公室”，由其对四大部机关、四大部直属单位出租项目进行统管。省军区后勤部、及后勤部直工办在撤销后勤部临安办事处的请示中，对该办事处房地产（临安市锦城街道新溪桥83号的营房及土地）的租赁事宜，提出：考虑到房屋质量问题，为消除安全隐患，对现有租赁项目采取“到期一户，中止一户”措施，同时拆除危旧房屋，采取“清出一栋，拆除一栋”的办法，便于下一步整体出租和安全管控；对已到期的立即清退，对未到期的，协调提前中止协议，适当给予补偿；对不愿接受补偿的，协调另行安置。
2015年6月30日，本院现场拍摄两组照片，并由原、被告双方签字确认，其中第1组照片系案涉120平方米的租赁房屋，第2组照片系案涉200平方米的租赁房屋。
本院认为，浙江省军区后勤部临安办事处被撤销后，浙江省军区委员会发文成立浙江省军区房管办，统一管理四大部机关及直属单位出租项目，浙江省军区房管办作为民事诉讼法规定的其他组织参与诉讼，其主体适格。关于优先承租权，应为原告同意案涉房屋继续单独租赁的情况下被告才能享有，然结合本案有效证据，原告方出于安全及便于管理考虑，对临安市锦城街道新溪桥83号的营房及土地进行分期、分批整体出租，且被告也未提供证据证明原告将案涉房屋单独出租给案外人。也即原告作为临安市锦城街道新溪桥83号营房及土地的管理人，其有权决定整体出租或分割出租，在其决定整体出租的情况下，被告基于案涉合同主张优先承租权的抗辩意见不能成立。因案涉两份租赁合同租赁期间均已届满，原告主张被告交付房屋并支付房屋租金及使用费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告临安精鹰五金配件厂于本判决生效之日起十日内腾空位于临安市锦城街道新溪桥83号的120平方米、200平方米房屋（分别为原、被告一致确认的第1、2组照片上的房屋），并将该房屋交付原告中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室。
二、被告临安精鹰五金配件厂于本判决生效之日起十日内按每年3000元的标准支付原告中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室从2013年9月1日起至案涉120平方米房屋实际交付之日止的使用费。
三、被告临安精鹰五金配件厂于本判决生效之日起十日内按每年2000元的标准支付原告中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室从2014年1月1日起至案涉200平方米房屋实际交付之日止的租金及使用费。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告临安精鹰五金配件厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨支行，账号为12×××68）。
审判员 李国臣
二〇一五年八月六日
书记员 孟一欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿，暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。