江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿城洋民初字第0433号
原告王焕立。
委托代理人张士军、沈筱晓，江苏大楚律师事务所律师。
被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司。
法定代表人楼贵舜，董事长。
委托代理人王丽娟，公司员工。
委托代理人方亚，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告王焕立诉被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司（以下简称华夏公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月19日、2013年9月2日、2013年12月30日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈筱晓、被告华夏公司的委托代理人王丽娟、方亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月1日，原告与被告签订房产“委托经营管理合同”，将自己购买的“华夏酒都商贸城”J3区5栋5号商铺委托被告经营管理，双方约定的委托期限为两年，至2012年9月30日终止。该合同正式履行到期后，原告多次向被告催要该商铺，�告以种种借口拖延不予交还。为维护自身权益，请求依法判令被告立即归还原告商铺，赔偿损失（包括违约金）32345.5元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：判令被告立即返还商铺，并支付违约金20000元及租金（按49382元／2年／365天，即每天67.65元，从2012年10月1日计算至被告实际交付之日止），诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：一、涉案商铺买卖合同及房屋产权证书复印件，证明对涉案房屋享有所有权；二、原被告签订的委托经营合同复印件，证明委托经营管理期限是从2010年10月1日至2012年9月30日，前两年租金收益是在原告购买房屋时直接从房款中扣除，同时证明双方对违约责任作了明确约定；三、收条复印件，证明涉案房屋2010年10月1日至2012年9月30日租金为49382元；四、洋河特殊客户申请表复印件一份，证明�案房屋优惠后总价352726元，抵租后的价款为303344元，与商品房买卖合同上房屋价款相吻合，两项相减得到租金49382元，与证据三相印证；五、照片8张，证明原告房屋被被告占用的事实；六、证人房娟证言，证明原告催要过房屋，同时证明购房时扣了总房款的14%作为租金；七、客户收房流程表复印件一份，证明房屋物业交付收房流程；八、百利集团网站上的公司介绍，证明占用被告房屋的南京正元物业公司隶属于百利公司；九、入住通知书复印件2份及证人王佩芳证言，证明涉案房屋办理书面交付手续后就交给被告管理，并未履行实际交付手续。
被告华夏公司辩称：一、双方的经营管理合同第三条约定的管理期限自正式开业之日起，正式开业应指有实际承租户开业，该房无实际承租户，委托管理期限至今未止；二、根据合同，原告应举证证明什么时间将商铺交付被�，自交付后才能起算两年的经营时间；三、合同第五条约定，管理期限届满后被告无合同义务承担不继续保持委托关系产生的法律后果；四、原告主张的租金应按现有市场价格计算，被告处有相关材料可作参考；五、违约金明显高于租金，应予以调整。
被告为支持其答辩理由提供了以下证据：一、J3区部分租金表一张；二、J3区5幢101-104商铺和J3区5幢106-109商铺租赁合同两份。
庭审中，被告对原告提供的证据的质证意见为：一、对商品房买卖合同及房屋产权证书复印件没有异议；二、对原被告签订的委托经营管理合同复印件真实性没有异议，但被告至今未经营原告的房子；三、对收条真实性不认可；四、对洋河特殊客户申请表复印件真实性不认可；五、8张照片的真实性、关联性不予认可，房屋占用是物业公司占用，与被告无关；六、对房娟的证言未明确质证意见；七、客户收房流程表复印件，真实性无法核实；八、关于百利集团网站上的公司介绍，不同公司主体应独立承担责任；九、对入住通知书复印件2份及王佩芳的证言不予认可。
原告对于被告提供的证据的质证意见为：一、对J3区部分租金表的证据三性有异议；二、对两份租赁合同的关联性不予认可。
经审理查明：2010年，原告王焕立（甲方）与被告华夏公司（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，约定原告将其从案外人江苏百利置业发展有限公司（以下简称百利公司）购买的，位于宿迁市洋河新区洋河镇华夏国际酒都商贸城（以下简称酒都商贸城）J3区5幢105号商铺（建筑面积125.28平方米）委托被告华夏公司进行统一招商、租赁、管理。合同约定：“第一条：委托经营方式。甲方同意在本合同有效期内将涉及该商铺经营管理的一切事项全权委托给乙方处理并同意乙方以宿迁华夏酒都经营管理有限公司名义从事该商铺经营管理的一切活动。…第三条：委托期限。…期限自正式开业之日2010年10月1日起至2012年9月30日止（若正式开业日期延后，则租赁起始日期往后顺延计算，具体开业时间以乙方书面通知为准），租赁期限共两年。第三条：委托经营收益。乙方在甲方购房时，将合同期内的经营收益一次性付给甲方，此外在上述委托经营期间，乙方不再向甲方支付任何收益及费用。第四条：双方权利和义务。…2、甲方应当按照购房契约的约定及时与开发商办理该商铺交接手续，交接手续完毕同时将商铺交付乙方；…第五条：委托经营期满后经营资产的处置方式。1、在本合同约定的委托经营期满前三个月，甲乙双方协商确定是否继续保持委托管理关系，如继续保持委托管理关系，由双方协商租金标准并重新签订委托经营管理合同。委托期满不再继续保持委托管理或租赁关系的，乙方将资产及时交还甲方。…第六条：违约责任。…3、委托经营期间，双方必须遵守诚信原则，除上述约定赔偿情形外，任何一方违反本合同其他规定的，给对方造成损失的，须向对方支付人民币贰万元违约金…”。2010年4月14日，原告与涉案商铺开发商百利公司签订商品房买卖合同，原告购买涉案商铺，商铺合同价款为303344元。2010年10月1日前，原告与百利公司办理商铺交付手续后，将涉案商铺交付被告委托经营管理。
另查明：2014年1月3日，被告向本院申请对酒都商贸城J3区5幢105商铺所在的J3区商铺平均租赁价格进行市场评估（评估基准日为2012年10月1日）。2014年1月17日，宿迁公兴资产评估有限公司出具资产评估报告，鉴定意见为：酒都商贸城J3区的租赁单价为0.11元／平方米／天。
又查明：涉案商铺所在的J3区5幢101、102、103、104共4套商铺总建筑面积528.76平方米，在2012年4月30日至2013年4月29日期间实际租赁价值为20000元，保留两位小数为0.10元／平方米／天；J3区5幢106、107、108、109共4套商铺总建筑面积500平方米，在2012年6月1日至2013年5月31日期间实际租赁价值为20000元，保留两位小数为0.11元／平方米／天。
再查明：百利公司系华夏公司股东之一。
以上事实，有原告提供的涉案商铺买卖合同、房屋产权证书、委托经营合同复印件等证据、被告提供的J3区5幢两份租赁合同、本院的谈话笔录、工商档案查询资料、资产评估报告及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：一、被告华夏公司是否应返还原告涉案商铺；二、被告华夏公司是否应支付原告违约金及租金损失，违约金及租金损失应如何计算。
针对本案第一个争议焦点：一、本院认为，本�原被告之间成立委托合同关系。根据合同约定，涉案房屋委托期限应从2010年10月1日起至2013年9月30日止。被告应在上述合同委托期限届满后将涉案商铺返还原告。被告华夏公司关于委托经营管理期限自正式开业之日起算，该商铺至今没有实际承租户，经营管理期限至今未止的辩解，本院不予支持。二、被告关于原告要举证证明向被告交付涉案商铺的辩解，根据原告在本案中提供的委托经营管理合同及入住通知书、客户收房流程表等证据综合进行判断，可以认定原告在2010年10月1日前已将涉案商铺交付被告委托其经营管理。
对于本案第二个争议焦点，本院认为，被告华夏公司未按合同约定向原告返还商铺，应承担违约责任。根据双方的合同约定，原告主张违约金20000元，被告请求对违约金进行调整。本院认为，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情�、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量确定。因委托管理合同期内的经营收益标准在该合同期满后对涉案商铺已不当然具有约束力及延续性，因此，合同期满后原告的实际损失不应按原告主张的标准进行计算，而应以涉案商铺所在区域的实际租金标准进行计算。对于诉讼过程中评估机构以2012年10月1日为评估基准日评估的J3区商铺租赁单价为0.11元／平方米／天的意见，本院结合对J3区5幢商铺租赁情况的了解，认为评估机构出具的平均租赁价值标准较为客观、真实，本院予以采信。原告的实际损失应从2012年10月1日起，按0.11元／平方米／天的标准进行计算。尽管合同中约定违约金为20000元，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，违约金的数额一般以不超过实际损失的1.3倍为宜，故本案�告应以涉案商铺建筑面积125.28平方米为基数，按0.11元／平方米／天＊1.3倍的标准支付违约金。
关于原告主张的租金损失，基于我国合同法并不支持违约金与赔偿损失并用，因此，在本院已支持原告违约金，而原告的实际损失未超过违约金的情况下，对原告主张的租金损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王焕立返还位于宿迁市洋河新区洋河镇华夏国际酒都商贸城J3区5栋105号商铺；
二、被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王焕立支付违约金（从2012年10月1日起，以125.28平方米为基数，按0.11元／平方米／天＊1.3倍的标准计算至本判决确定的返还商铺之日止）；
三、驳回原告王焕立其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6335元，鉴定费2000元，由被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司负担（鉴定费被告已自行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
审 判 长 施显军
代理审判员 高明杨
人民陪审员 朱从富
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 张 啸
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