黑龙江省海伦市人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第145号原告王凤敏，女，1962年3月13日出生，汉族，籍贯黑龙江省海伦市，退休教师，住所地黑龙江省海伦市。委托代理人韩志勇，黑龙江君赫律师事务所律师。被告海伦市东盛房地产开发有限公司。法定代表人刘文波，职务董事长。被告王博，男，1984年10月17日出生，汉族，籍贯黑龙江省海伦市，职业个体工商户，住所地黑龙江省海伦市。委托代理人王明山，男，1964年2月18日出生，汉族，籍贯黑龙江省海伦市，职业个体工商户。被告高胜军，男，1962年1月5日出生，汉族，籍贯黑龙江省海伦市，职业公务员，住所地黑龙江省海伦市。原告王凤敏与被告海伦市东盛房地产开发有限公司、被告王博、被告高胜军房屋买卖合同权纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日、6月30日公开开庭进行了审理。原告王凤敏及其委托代理人韩志勇，被告王博的委托代理人王明山，被告高胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤敏诉称，2010年原告王凤敏购买了被告海伦市东盛房地产开发有限公司开发建设的海伦市泰康新城小区B座5单元403室住宅一套。2013年被告海伦市东盛房地产开发有限公司建设其他楼房时对原告王凤敏房屋造成严重挡光，原告王凤敏不同意被告海伦市东盛房地产开发有限公司继续建设新楼。后经协商被告海伦市东盛房地产开发有限公司同意将原告的房屋回购，原告同意被告海伦市东盛房地产开发有限公司继续建设新楼。双方于2014年9月27日签订协议书约定被告海伦市东盛房地产开发有限公司以人民币400000.00元购买原告房屋，购房款于2014年12月1日前一次性付清，如不能在约定期限付清购房款，按800000.00元向原告支付赔偿款，且以400000.00元为基数按日1％支付违约金。由被告王博、被告高胜军为被告海伦市东盛房地产开发有限公司承担连带责任保证。协议书签订后，被告海伦市东盛房地产开发有限公司未按约定履行义务。现要求被告海伦市东盛房地产开发有限公司履行房屋买卖合同给付原告购房款人民币400000.00元，支付赔偿金400000.00元并按合同约定支付违约金。要求被告王博、被告高胜军承担连带保证责任。被告海伦市东盛房地产开发有限公司未出庭，未答辩。被告王博辩称，被告海伦市东盛房地产开发有限公司购买原告王凤敏房屋价格过高，该房屋买卖协议系在原告王凤敏的丈夫找社会人员威胁被告王博，在受胁迫的情况下签订。在协议签订后，原告王凤敏多次找要求履行协议，期间，原告王凤敏与被告王博对协议的履行重新达成了协议，被告王博暂缓支付购房价款，并且原告王凤敏放弃违约金的约定。被告高胜军辩称，被告高胜军的答辩意见与被告王博答辩意见一致。原告王凤敏为支持其诉讼主张，提供了如下证据：一、原告王凤敏及其丈夫刘文与被告海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部签订的协议书原件一份。用以证明海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部因楼房建设中对原告王凤敏房屋遮光，经甲乙双方协商，海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部购买原告王凤敏房屋，并由被告王博、被告高胜军为海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部提供担保的事实；二、被告王博出具的，加盖有海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部公章欠条原件一份。用以证明欠原告王凤敏房款人民币400000.00元的事实；三、2011年5月29日海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部与刘文签订的刘文认购书复印件一份。用以证明刘文购买海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城小区B栋5单元4层西门69.80平方米住宅一套的事实；四、王凤敏与刘文的结婚证复印件一份。用以证明原告王凤敏与刘文系夫妻关系，本案中由原告王凤敏主张权利的事实；五、被告海伦市东盛房地产开发有限公司企业法人营业执照副本复印件、资质证书复印件各一份。用以证明被告系法人和具有房地产开发资质的事实。被告海伦市东盛房地产开发有限公司未提供证据。被告王博未对其主张提供证据。被告高胜军未对其主张提供证据。本院围绕各方当事人争议的事实焦点组织了质证：一、被告王博对原告王凤敏提供的证据一、二的质证意见为：证据一、二系原告王凤敏之夫刘文找社会人员威胁被告王博，该协议系在受胁迫情况下所签订，应为无效。另该协议中约定的购买原告王凤敏的房屋价格过高。对证据三、四、五没有意见。被告王博自认海伦市泰康新城项目系其挂靠于被告海伦市东盛房地产开发有限公司开发建设。根据各方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：对原告王凤敏提交的证据一、二予以采信。被告王博虽主张房屋买卖协议系在受胁迫情况下所签订，协议中约定的购买房屋价格过高，但被告王博未提供证据予以证明。对原告王凤敏提交的证据三、四、五因被告无异议，予以采信。本院根据以上确认的证据及各方当事人的陈述，查明案件事实如下：被告王博挂靠于被告海伦市东盛房地产开发有限公司，以海伦市东盛房地产开发有限公司的名义开发建设海伦市泰康新城小区项目。2011年5月19日原告王凤敏以其夫刘文姓名购买海伦市泰康新城小区B栋5单元4层西门建筑面积69.80平方米住宅楼一套并入住。后被告王博在建设海伦市计划生育局办公楼时，原告王凤敏以新建厢房楼遮光为由阻止施工。后经协商，原告王凤敏与被告王博于2014年9月27日达成回购原告王凤敏房屋的协议，被告王博以海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部的名义与原告王凤敏及其夫刘文签订协议书。协议书约定：海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部以人民币400000.00元价格购买原告王凤敏座落于海伦市泰康新城小区B栋5单元4层西门建筑面积69.80平方米的住宅楼。海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部于2014年12月1日一次性向原告王凤敏支付购房价款。如到期海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部不履行付款义务，则按购买价格的双倍向原告支付赔偿金，且以购房价格400000.00元按日1％向原告支付违约金；海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部以其开发建设的泰康新城小区房屋予以保证协议的履行，如海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部不履行协议，则无条件将提供保证的房屋为原告王凤敏办理产权登记，且不收取任何费用，此项约定未确定具体的房屋和面积；原告王凤敏不再阻挡和干预被告王博建设厢房楼。为保证协议的履行，由被告王博、被告高胜军作为保证人，原告王凤敏作为出卖方在协议书上签字，购买方为海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部，并加盖该项目部的公章。由被告王博为原告王凤敏另出具欠条一份，载明：今欠王凤敏购买泰康新城B座五单元四层西门69.80平方米房款400000.00元，此款系于2014年9月27日签订的协议书中所规定的，2014年12月1日前还清。协议签订后，被告海伦市东盛房地产开发有限公司未履行协议，被告王博、高胜军亦未履行保证责任。本案争议的焦点是：一、证据一和证据二是否在被告王博受到胁迫的情况下所签订。被告王博主张系受胁迫情况下所签订，原告王凤敏予以否认，被告王博对其主张不能提供证据证明；二、被告王博主张协议在履行过程中已经与原告王凤敏达成新的协议，原告王凤敏同意被告王博暂缓履行购房价款且原告王凤敏放弃违约金的请求，原告王凤敏否认，被告王博对其主张不能提供证据证明；三、协议中关于被告海伦市东盛房地产开发有限公司逾期向原告王凤敏支付价款，则被告被告海伦市东盛房地产开发有限公司双倍向原告王凤敏支付赔偿金，即被告应向原告支付800000.00元，且以购房价格400000.00元按日1％向原告支付违约金以及双方约定的如海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部不履行协议，则无条件将提供保证的房屋为原告王凤敏办理产权登记是否违反法律规定的问题。本院认为，被告王博系挂靠于被告海伦市东盛房地产开发有限公司进行房地产开发经营，系被告海伦市东盛房地产开发有限公司的委托行为，被告王博在房地产开发经营中所实施的行为被告海伦市东盛房地产开发有限公司应承担民事责任。原告王凤敏与海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部、被告王博、被告高胜军签订的房屋买卖、保证协议书，系在自愿条件下实施的民事法律行为，是各方意思的真实表示，且不违反法律规定，对当事人各方产生法律上的效力。被告王博虽主张该协议系在受胁迫条件下所签订，因其对该主张不能提供证据，本院不予认定。该协议中购买方为海伦市东盛房地产开发有限公司泰康新城项目部且加盖项目部的公章，该公章系被告海伦市东盛房地产开发有限公司许可被告王博在挂靠开发中使用，故不影响被告海伦市东盛房地产开发有限公司在涉诉协议履行过程中行使权利和履行义务。被告王博在协议中虽为担保人，但其挂靠于被告海伦市东盛房地产开发有限公司，以海伦市东盛房地产开发有限公司的名义实施开发建设行为在庭审中其已经自认，且被告王博以欠款人的名义为原告王凤敏出具欠条的行为，足以认定被告王博系实际房屋购买人，故被告王博应享有和承担房屋购买人的权利和义务。原被告在协议中关于赔偿金、违约金的约定，均系对被告不履行协议的惩罚，赔偿金和违约金不得同时使用，且双方在协议中约定的赔偿金、违约金数额至本案一审辩论结束时已达到1240000.00元，已经超过合同全部价款的3倍余，表明双方系通过立违约条款而使合同的履行或不履行变成一种赌博，显然违背法律和公共道德。原被告达成的协议，双方均有交付内容，被告海伦市东盛房地产开发有限公司、被告王博未交付价款，原告王凤敏亦未交付房屋，且现仍然实际占有，应认定双方均有违约，互不支付违约金。原被告在协议中约定的被告提供保证的房屋在被告未履行协议时转化为原告王凤敏所有，无条件为原告王凤敏出具办理产权证的条款，系法律禁止的流押行为，且双方并未在协议中约定设定抵押的具体房屋，故该约定无效。原被告签订的协议中已经明确被告高胜军为保证人，应履行保证义务。被告王博主张的协议在履行过程中已经与原告王凤敏达成暂缓支付购房价款，因被告对其主张不能提供证据证明，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定判决如下：一、原告王凤敏于本判决生效后10日内将座落于海伦市海伦镇泰康新城小区B栋5单元4层西门建筑面积69.80平方米的住宅楼及相关办理产权的文件交付给被告王博，并协助办理产权变更；二、被告海伦市东盛房地产开发有限公司、被告王博于本判决生效后10日内连带给付原告王凤敏购买泰康新城小区B栋5单元4层西门建筑面积69.80平方米住宅楼款人民币400000.00元；三、被告高胜军对本判决第二项给付原告王凤敏购房款人民币400000.00元承担连带给付责任；四、驳回原告王凤敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800.00元，由被告海伦市东盛房地产开发有限公司、被告王博、被告高胜军负担5900.00元，由原告王凤敏负担5900.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  李春生审 判 员  韩金宝人民陪审员  常 瑞二〇一五年八月三日书 记 员  张滢絮