贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民二（商）终字第529号
上诉人（原审原告）贵阳安和物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路257号。
法定代表人周璇，该公司总经理。
委托代理人刘凡勇，贵州贵达律师事务所律师。
委托代理人罗燕，贵州贵达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）帅武秀，女，1962年11月1日出生，汉族。
委托代理人陈颜珍，女，1960年8月5日出生，汉族。
上诉人贵阳安和物业管理有限公司与上诉人帅武秀物业服务合同纠纷一案，贵州省云岩区人民法院2014年4月2日作出（2014）云民三初字第235号民事判决，上诉人贵阳安和物业管理有限公司和上诉人帅武秀均对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，原告贵阳市安和物业管理有限公司（以下简称“安和物业公司”）为贵阳市云岩区蛮坡“世纪园D组团X”小区物业管理服务方。2007年10月，原告通过招投标取得“世纪园D组团X”的前期物业管理服务权，并于2007年10月30日与建设单位贵阳海洋房地产开发有限公司签订了《世纪园D组团前期物业服务合同》，2010年1月26日又与贵阳海洋房地产开发有限公司续签了《前期物业服务合同》，合同期限从2007年11月1日起至2014年4月1日止。上述合同对服务事项、双方权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费和维修费用及违约责任等事项进行了约定，其中物业服务费约定由业主按物价局核定的价格标准执行，业主逾期不交纳按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证显示该小区的住宅物业服务费为每平方米每月0.6元。被告帅武秀为该小区X号房屋（建筑面积78.45平方米）业主，自2010年1月1日起未再交纳物业服务费，原告多次催缴未果，遂诉至原审法院，请求判令：被告立即支付原告2010年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费2259元、滞纳金4982元，合计7241元；2、诉讼费由被告承担。
原审认为，原告于2007年10月30日与建设单位贵阳海洋房地产开发有限公司签订了《世纪园D组团前期物业服务合同》并于2010年1月26日进行了续签，合同服务期限从2007年11月1日起至2014年4月1日止。在此期间，原告作为“世纪园D组团X”小区物业管理服务方为小区提供了物业服务，被告应当根据贵阳市物价局核定收费标准向原告交纳相应物业服务费，故对原告要求被告交纳2010年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费2259元的诉请予以支持。原告与贵阳海洋房地产开发有限公司签订的物业服务合同中“业主逾期不交纳按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。”的约定并非被告与原告作出，对原告要求被告按照上述约定支付滞纳金4982元的主张不予支持。据此，依照国务院令第504号《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，判决：一、被告帅武秀于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵阳市安和物业管理有限公司物业服务费2259元；二、驳回原告贵阳安和物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告帅武秀承担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。
原审宣判后，上诉人安和物业公司、上诉人帅武秀均不服，向本院提起上诉。上诉人安和物业公司上诉称：前期物业服务合同依法成立即对业主有约束力，则关于滞纳金的条款也应当对双方具有法律约束力；滞纳金是对业主违约行为的经济制裁，实为违约金。根据诚实信用原则，合同各方当事人应诚实履行合同义务，任何一方违约的，均应承担违约责任。故原判认定“前期物业服务合同并非被告与原告作出，不支持滞纳金”认定事实错误，适用法律不当。请求二审撤销原判第二项；依法改判帅武秀立即支付违约金4982元；诉讼费由帅武秀承担。上诉人帅武秀上诉、答辩称：一审法院仅凭营业执照、组织机构代码证、中标通知书等材料就认定安和物业公司履行了合同义务不当，这只能证明其拥有相应服务资质，而不能证明其依约履行了物管合同中的义务，一审认定上诉人违约在先明显缺乏证据；安和物业公司枉顾其该尽的服务义务，只一味追索其物业服务费，有失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回安和物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由安和物业公司承担。上诉人安和物业公司答辩称：我公司从2007年11月1日至今为该小区提供物业服务，按照前期物业服务合同约定的标准提供了服务，小区卫生问题不够好与部份业主不文明有关，小区的收费率达到85%以上，另外，帅武秀在2014年5月12日已交纳物业服务费1000元，尚欠1259元。
二审经审理查明事实与原审查明事实基本一致。二审中，上诉人安和物业公司向本院提交新证据四组：1、公共部份维修记录、房屋渗水维修记录单，拟证明其对小区物业公共部份提供了物业服务，上诉人帅武秀质证后不认可该组证据的真实性；2、保洁合同、垃圾清运协议、保洁人员签到记录单，拟证明其已履行保洁义务。上诉人帅武秀质证认为不认可该组证据的真实性，整个小区只有两名保洁人员，且均为6、70岁，也做不到每天保洁；3、保安巡逻签到表，拟证明其已履行了巡逻义务。上诉人帅武秀质证认为，不真实，保安没有巡逻却时常在上班时间睡觉；4、违章整改通知书、报告及与相关部门的往来函件等，拟证明其针对小区乱、差现象向相关主管部门进行报告，已履行了协助和报告义务。上诉人帅武秀质证认为，不认可证据的真实性，有业主曾打电话告知安和物业公司有人修围墙，物管公司说这是城管的问题，他们不管，没有进行管理和督促。上诉人帅武秀向本院提交新证据二组：1、照片15张，拟证明其交纳物业服务费1000后物管公司不作为，上诉人便自己掏门前堵塞的阴沟导致摔伤，另外上诉人家房屋从2010年至今一直渗水严重。上诉人安和物业公司质证认为，不认可照片真实性，且不能证明摔伤与掏阴沟有关；2、收款收据一张，上载明“帅武秀（3-2-103）交来物业费、二次加压款1000元正。备注：2010年1月-2013年12月30日。收款人王德龙”，拟证明我于2014年5月12日交纳了1000元物业服务费。上诉人安和物业公司质证后认可证据真实性，但认为帅武秀共欠2259元物业服务费，交了1000元，尚欠1259元，该份证据刚好说明我方已提供物业服务。2014年6月25日组织双方到该小区进行实地勘验，帅武秀家门口的排水明沟已于6月23日疏通，地基下陷处作了修补。另查明，一审宣判后，双方向原审法院提出上诉后，上诉人安和物业公司与上诉人帅武秀就物业服务费问题达成和解，就将其2010年1月至2013年12月30日期间的物业服务费共计2267元减免到1000元，此后帅武秀向安和物业公司交纳了1000元物业服务费交。
上述事实，有双方陈述、营业执照、组织机构代码证、中标通知书、前期物业服务合同、收费许可证、黔灵镇景馨居委会出具的《证明》、收款收据、勘验笔录及庭审笔录等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二个：一、帅武秀2010年1月1日至2013年12月30日期间的物业服务费2267元，在其交纳1000元物业服务费之后，剩余1267元物业服务费是否豁免；二、物业服务费的滞纳金应否收取。
关于争议焦点一，本案中上诉人安和物业公司与上诉人帅武秀在一审判决后就物业服务费达成和解，将其2010年1月至2013年12月30日期间的物业服务费减免为1000元，并且帅武秀向安和物业公司缴清费用，有收款收据为证，本院予以确认。针对剩余1267元物业服务费是否豁免，双方当事人有分歧：上诉人帅武秀认为已经豁免，上诉人安和物业公司则认为豁免的前提条件是帅武秀撤回上诉，但此后其未撤诉，故不能豁免。本院认为，上诉人安和物业公司在“收款收据”的备注栏注明“2010年1月-2013年12月30日”是对上诉人帅武秀交纳物管费期间的确认，即此期间的物业管理费已缴清，否则应当注明尚欠费若干，或者不标注收费期间。因此，上诉人安和物业公司的该主张不能成立，本院不予支持。综上，双方就物业服务费的债权债务已经履行完结。
关于争议焦点二，上诉人安和物业公司主张应当按物业服务合同约定，对帅武秀应加收应交费用3‰的滞纳金，共4982元。本院认为，该物业服务合同是上诉人安和物业公司与贵阳海洋房地产开发有限公司签订的，虽然按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该协议对业主具有约束力。但是，一方面关于物业服务费3‰／日的滞纳金的约定，并非与业主帅武秀签订，另一方面，此滞纳金高达109.5%／年（3‰／日×365日=109.5%／年），明显有失公平，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。
原审认定事实清楚，适用法律得当，但是由于当事人在一审宣判后达成庭外和解对相关债权债务已清偿完毕，故本院对原审判决依法撤销。据此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民三初字第235号民事判决；
二、驳回贵阳安和物业管理公司的诉讼请求；
一审案件受理费50元（贵阳安和物业管理公司已预交），减半收取25元，由贵阳安和物业管理公司负担；二审案件受理费100元，由贵阳安和物业管理公司负担50元，帅武秀负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 伟
审判员 吴永霞
审判员 李 蓉
二〇一四年七月三日
书记员 彭曦娴