安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第00107号
上诉人（一审原告、反诉被告）：孙西强，住安徽省阜阳市。
委托代理人：蒋武，安徽天宽律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：尹建军，住安徽省阜阳市。
上诉人（一审被告、反诉原告）：张建荣，住安徽省阜阳市。
委托代理人：龚琪山，安徽颍州律师事务所律师。
上诉人孙西强因与上诉人尹建军、张建荣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2013）州民一初字第01349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案，上诉人孙西强及其委托代理人蒋武，上诉人尹建军、张建荣共同的委托代理人龚琪山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：尹建军和张建荣系夫妻关系。2002年9月20日，尹建军给孙西强出具收条一张，载明：“收今收到房款贰万叁仟伍佰元整。（23500.00）尹建军2002.9.20”。2002年11月13日，尹建国又给孙西强出具收条一张，载明：“收条今收到人民币伍仟元整尹建军2002.11.13”。孙西强于2002年入住涉案房屋，并缴纳水电费、有线电视等费用。2009年7月3日，尹建军和张建荣取得了涉案房屋的房产证。孙西强以其全部履行买卖合同为由，要求尹建军和张建荣为其办理过户手续。涉案房屋系陈举于1993年12月31日以91683.65元的价格所买，尹建军于2000年从陈举处购买，双方于2009年办理过户手续时补签房地产买卖合同，载明尹建军和张建荣以230000元的价格购买涉案房屋。2012年12月，孙西强自行委托阜阳和德房地产评估咨询有限公司对涉案房屋在2002年元月三十一日时间点的价格进行评估，该公司于2012年12月19日作出房地产估价报告，结论为该房产在估价时点的市场价值合计为人民币36700元，单价320元／平方米。在案件审理过程中，本院依法对外委托，阜阳富友房地产咨询评估有限责任公司于2014年6月23日作出阜富（2014）裁字第（012）号房地产估价报告，确定争议房屋的价格于2002年1月14日评估总价为7.28万元。该公司又于2014年7月23日作出关于《阜富（2014）裁字第（012）号估价报告》的情况说明，对该房地产的估价报告进行了修正，确定争议房屋的价格为66600元。
一审法院认为：孙西强诉称其购买涉案房屋，尹建军和张建荣辩称其出租涉案房屋，因双方均未提供合同，从查明的事实看，孙西强提供尹建军2002年9月20日和11月13日出具的收条，收条上写明房款，参考当时房屋租金价格，不可能一次性缴纳28500元的租金，尹建军和张建荣称双方系租赁关系，不符合生活常理和交易习惯。尹建军和张建荣在反诉状中又承认存在口头买卖协议，且未提供证明双方系租赁关系的证据，因此可以认定双方系买卖关系。尹建军、张建荣与陈举补签的房地产买卖合同虽载明购房款为230000元，但该补签的房地产买卖合同在与孙西强买卖行为发生之后，两者相差7年之久。双方买卖时该房屋不是登记在尹建军和张建荣名下，尹建军和张建荣为履行与孙西强之前的买卖合同，在几年之后将涉案房屋先过户到其名下，达到了可以履行先前买卖合同的过户条件，但不能据此推定双方约定的买卖价款是230000元。对争议房屋价款双方各执一词，该房系陈举于1993年12月31日以91683.65元的价格所买，对当初双方约定的实际价款本院应参照该价款标准为宜。孙西强已付款28500元充抵房屋价款外，差额部分还应支付63183.65元。孙西强没有足额支付，有违约行为。由于房价近几年上涨幅度较大，考虑房价增值因素，除应继续给付外，还应支付相应违约金，违约金应参照同期银行贷款利率支付为宜，从孙西强交纳第二批购房款次日起计算。尹建军和张建荣反诉主张解除合同，因孙西强已实际居住房屋多年，且其也未能提供相关证据和充分理由支持其反诉主张。从有利于和谐稳定出发，考虑本案具体情况，对尹建军和张建荣反诉主张本院不予支持。现孙西强要求尹建军和张建荣为其办理争议房屋的房产过户手续，为了更好解决双方之间的矛盾和纠纷，尹建军和张建荣应在付清余款的条件下办理过户手续。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告孙西强于本判决生效之日起十日内支付被告尹建军、张建荣购房款差价63183.65元及违约金（违约金按63183.65元从2002年11月14日起参照中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）；二、被告尹建军、张建荣于本判决生效后三十日内协助原告孙西强将房屋过户到原告孙西强名下，因过户产生的费用由原告孙西强负担；三、驳回反诉原告尹建军、张建荣的反诉请求。案件受理费1300元，评估费1000元，合计2300元，原、被告各负担1150元；反诉案件受理费650元，由反诉原告尹建军、张建荣负担。
孙西强上诉称：其与尹建军、张建荣口头约定房屋买卖，并已按约定支付全部购房款，尹建军、张建荣应按约定协助其办理过户手续，故一审判决其支付房屋差价及违约金没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判。
尹建军、张建荣辩称：双方之间的口头房屋买卖协议应为无效或应予解除；若协议有效，孙西强应该按照230000元的购房款补差价并承担违约责任。
尹建军、张建荣上诉称：双方之间的口头房屋买卖协议应为无效或应予解除；因孙西强的违约，导致其被迫于2009年以230000元价款购买涉案房屋，并在中国银行阜阳分行按揭贷款，如认定双方房屋买卖合同成立，应由孙西强承担损失；本案已超诉讼时效，应依法驳回孙西强的诉讼请求。
孙西强辩称：涉案房屋的购房款已经全部支付，不存在违约行为，本案也未超过诉讼时效。
在本院指定的举证期限内，尹建军、张建荣向本院提交中国银行借款合同一份，证明其为购买涉案房屋在中国银行阜阳分行按揭贷款150000元的事实。
孙西强的质证意见：该证据与本案没有关联性，也不属于新证据。
本院认证意见：该证据真实、合法，本院予以认定。
本院二审查明：张建荣、尹建军与陈举补签房屋买卖合同时，于2009年7月6日向中国银行办理按揭贷款手续，贷款150000元。
双方当事人所举的证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院认定的其他事实与一审一致。
归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决认定事实是否正确。
本院认为：一审法院根据尹建军于2002年先后给孙西强出具两张收据、双方当事人的陈述及涉案房屋的使用情况认定双方口头约定的房屋买卖协议有效正确。孙西强称约定的购房款28500元已全部履行完毕，尹建军、张建荣不认可房屋价款是28500元，且不认可孙西强自行委托评估机构出具的房屋价格结论。一审法院依法委托阜阳富友房地产咨询评估有限责任公司对争议房屋的价格进行评估，阜阳富友房地产咨询评估有限责任公司于2014年6月23日作出阜富（2014）裁字第（012）号房地产估价报告确定涉案房屋价格为72800元，后又于2014年7月23日针对评估报告出具情况说明，修正涉案房屋价格为66000元。本院认为该评估价格与房屋买卖协议生效时的市场价值相符合，予以采信，故一审法院确定涉案房屋价格为91683.65元不正确，本院予以纠正。孙西强仅支付28500元购房款，应支付余款37500元，并承担相应的违约金，违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算。尹建军、张建荣应在孙西强支付全部房款后，按照约定协助孙西强办理过户手续。尹建军、张建荣上诉要求孙西强按照230000元的价格支付余款，该上诉请求不合理，本院不予支持。孙西强自2002年入住涉案房屋至今，一直要求尹建军、张建荣按照约定协助其办理房屋过户手续，故尹建军、张建荣称本案已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2013）州民一初字第01349号民事判决第二、三项，即：尹建军、张建荣于判决生效后三十日内协助孙西强将房屋过户到孙西强名下，因过户产生的费用由孙西强负担；驳回尹建军、张建荣的反诉请求。
二、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2013）州民一初字第01349号民事判决第一项，即：孙西强于判决生效之日起十日内支付尹建军、张建荣购房款差价63183.65元及违约金（违约金按63183.65元从2002年11月14日起参照中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。
三、孙西强于本判决生效之日起十日内支付尹建军、张建荣购房款差价37500元及违约金（违约金按37500元从2002年11月14日起参照中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1300元，反诉案件受理费650元，评估费1000元，二审案件受理费2600元，合计55500元，由孙西强负担2450元，尹建军、张建荣负担3100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 莹
审 判 员 许敏灵
代理审判员 姚 莉
二〇一五年三月六日
书 记 员 严申申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发挥原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。