广西壮族自治区容县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）容民初字第1157号
原告（反诉被告）陈东，居民。
原告（反诉被告）李华，居民。
二原告共同委托代理人梁军，广西梁军律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁海华。
委托代理人黄丹，广西千剑律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈东、李华诉被告（反诉原告）梁海华租赁纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由代理审判员陈艺予适用简易程序于2015年8月7日公开开庭进行审理，书记员张璐思担任庭审记录，在庭审过程中，被告梁海华提起反诉，因案情复杂，于2015年8月7日依法把该案转为普通程序，组成由审判员覃健武担任审判长、代理审判员陈艺予、人民陪审员王湘菘组成的合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理，书记员张璐思担任记录。原告的委托代理人梁军，被告梁海华及其委托代理人黄丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈东、李华诉称，二原告是夫妻关系，2013年6月24日，经过原告与被告协商，原告将其所有的在容县容州镇××大道（××里桥）的国有土地［面积：120平方米，土地使用证号：容国用（2009）第17091615号］出租给被告，租赁期限为2013年12月1日至2018年11月20日止，每月租金为500元。双方在协议中约定每半年支付租金一次，逾期支付租金的每天交滞纳金100元，逾期超过十天的，视为被告单方面违约。双方达成协议后，被告在租赁的土地上搭建了一个铁架。被告在支付了2014年3月份的租金后不再支付租金给原告。为了维护原告的合法权益，2015年6月1日，原告诉至本院，请求依法判决：1、解除原、被告于2013年6月24日签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付至判决解除合同时止被告尚欠的租金（至2015年9月23日，被告尚欠原告租金为7000元）并按照合同金额总额的30%支付违约金15000元给原告；3、定金1000元归原告所有；4、被告在原告的土地上搭建的临时建筑物归原告所有。
被告梁海华辩称，1、原、被告分别于2012年、2013年签订了二份土地租赁合同，原告要求解除2013年签订的合同，我方对解除该合同没有异议，并且按照双方签订的协议，约定有逾期十天交纳租金则解除合同，因被告从2014年4月起没有再支付租金给原告，被告已经放弃租赁，该合同已经自行解除不需要法院强制解除。合同解除后，被告不再有义务向原告交纳2014年4月11日以后的租金。2、双方签订的合同是土地权租赁合同而不是房屋租赁合同，地上建筑物是被告修建的。3、原告请求支付30%的违约金没有法律依据。4、双方明确写明支付的1000元是押金性质，不是定金，不能适用定金的约定，原告应该予以退还。5、根据双方签订的协议，合同期限届满后，地上建筑物归原告所有，但现在是中途解除合同，不符合合同期满地上建筑物归原告所有的条件，因此地上建筑物仍归被告所有。6、原、被告签订租赁协议后，没有协助被告办理临时建筑物的准建手续，且附近村民因土地界址与被告发生纠纷，导致被告无法对租赁土地正常经营、使用，导致租赁协议终止，也导致被告放弃租赁土地，合同解除的原因在于原告的违约行为。被告建造地上建筑物造成的经济损失16769元应由原告赔偿。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告梁海华反诉称，一、反诉人及被反诉人曾就本宗土地于2012年8月16日签订过“租赁协议”，签订协议后反诉人于2012年9月10日搭建临时工棚，共花费了材料及人工费用16769元。但是工棚还未建成，因为反诉人租用的土地与相邻的村民有纠纷，村民对被反诉人的宗地界址不服，村民一再阻止反诉人的正常动工，反诉人被迫停工，以至于反诉人在租赁期间一直无法动工装修使用，根本达不到租赁的目的。因为被反诉人已经收取了2012年8月16日至2013年6月30日期间的租金共4000元，被反诉人应该予以退还。2013年6月24日，被反诉人要求重新签订了一份租赁协议。反诉人为了减少损失、避免纠纷，希望被反诉人尽快配合办理相关准建许可手续，双方再次约定如反诉人超过10元（原来为30天）未交租金的视为自动放弃租赁，被反诉人有权另行处理，此协议应视为附解除条件合同，反诉人提前交付租金到2014年3月30日后，即对被反诉人表示要求解除本协议，放弃租赁。二、反诉人租用本宗用地的搭棚行为，因为没有相关的临时建设许可证和其他合法许可手续，曾经多次被容县城市规划监察部门口头警告，反诉人要求被反诉人配合办理相关的手续，但被反诉人一直未予理会，由于没有合法的手续，现在反诉人已经建好的不锈钢框架已经变成了违章建筑，将被要求强制拆除，因此造成反诉人直接的经济损失16769元，被反诉人应该承担该部分损失。三、本案双方当事人签订协议时交付的租赁押金1000元，由于租赁目的不能达成，反诉人已经根据协议约定解除本协议，被反诉人应该予以退还。综上所述，本案的租赁土地周边界址存在纠纷，被反诉人不能在本宗用地上办理合法的临时准建手续，反诉人根本无法在本宗土地上搭棚装修使用，不能达到租赁目的。反诉人因此造成的经济损失共16769元被反诉人应该承担责任，已经支付的租金4000元应该退还。2015年8月25日，反诉原告梁海华提出反诉，请求依法判决：被反诉人陈东、李华赔偿经济损失21769元给反诉原告梁海华。
反诉被告陈东、李华辩称，反诉不成立。我方与被告分别于2012年、2013年签订了两份租赁协议，两份租赁协议标的均是同一块土地，2013年协议的期限已涵盖2012年协议的期限，因此签订2013年的协议后，2012年的协议已经解除。现我方起诉要求解除2013年6月24日签订的协议，被告反诉要求解除2012年8月16日签订的协议，这是两份完全不同的协议，不符合反诉条件。若被告对2012年8月16日签订的协议有异议，只能向法院另行提起诉讼。因此我方对反诉不予答辩。
原告陈东、李华在举证期限内就本诉部分提供的证据有：一、身份证一份，证明原告的身份情况；二、租赁协议，证明房屋租赁合同内容，被告逾期10天支付租金，原告有权解除合同，1000元是定金而不是押金性质，在租赁协议中对该1000元既叫保证金也叫押金，根据协议中的第七条可确认该1000元是定金；三、土地使用证，证明出租房屋的产权人是原告，合同合法有效。
被告梁海华对原告提供的证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二的真实性、客观性无异议，但该协议不能证明原告要证明的事实，原、被告在签订该租赁合同时，被告并未向原告支付押金1000元，该1000元是在2012年签订合同时支付的，且合同第七条不能说明1000元是押金性质，若约定甲方违约要双倍返还的才是定金；该合同不能证明地上建筑物归被告所有，因合同未到期，且2012年签订的合同尚未解除。对证据三无异议。
被告（反诉原告）就本诉及反诉在举证期限内提交以下证据：一、身份证复印件，证明被告的身份情况；二、租赁协议，证明2012年8月16日原、被告双方就本宗租赁土地签订了协议。被告已经向原告交纳了2012年9月1日至2013年6月30日4000元租金的事实；该协议是对2013年协议的补充和变更，应解除2012年、2013年这两份协议；三、土地界址纠纷调解协议书，证明本案租赁的土地界址存在纠纷，被告不能动工搭棚装修，不能达到租赁的目的的事实；四、收条，证明被告已经交付押金1000元原告的事实；五、收条，证明被告已经交纳了2012年9月1日至2013年1月31日租金1500元给原告的事实；六、材料清单等票据，证明被告2012年9月10日开始因为搭建不锈钢框架已经花费了材料费11687元，人工费5082元（其中已经支付了3500元尚欠1582元。）共计花费了16769元。
原告（反诉被告）陈东、李华对被告（反诉原告）梁海华提供的证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二，因2013年6月24日签订协议后，该协议已失效。对证据三的真实性无异议，但根据协议书第二点可看出，反诉原告承租土地后，与土地相邻方发生纠纷，原因是被告在承租土地上搭建的铁棚超出承租土地范围，该纠纷已经容州镇人民调解委员会调解处理完毕，此后双方才于2013年6月24日签订协议。对证据四，我方收到1000元押金是事实，但在2013年6月24日签订协议后，这1000元押金就转到该合同中，被告没有重新交纳押金。对证据五，我方收到被告1500元土地使用金是事实，但这与本案起诉的2013年协议无关，且被告没有证据证明我方收取了4000元租金。对证据六，这些都是白条，没有证据效力，且不能证明与本案有关，有些没有供货方的签名盖章，有些无法核实签名人身份，无法核实签名的真实性，证据六不能作为证据使用。
反诉被告陈东、李华在举证期限内就反诉部分提供的证据有：建设工程规划许可证一份，证明被告在我方承租土地范围内搭建铁棚是合法的，不会受到有关部门制止。
反诉原告梁海华对反诉被告陈东、梁海华提供的证据的质证意见：对上述证据的真实性无异议，但不能证明被告在租赁土地上建造临时建筑是合法的，一、这是住宅建设审批单，不是临时建设审批单；二、这是2003年6月作出的，有效期至2005年6月，因此原告不能证实在2012年以后，在该土地上的建筑是合法建筑。
本院对证据的认定如下：被告（反诉原告）梁海华对原告（反诉被告）陈东、李华提供的证据的真实性均没有异议，本院予以认定。原告（反诉被告）陈东、李华对被告（反诉原告）梁海华提供的证据的一至五的真实性没有异议，本院予以认定。对被告梁海华提供的证据六的材料票据等票据，原告陈东、李华有异议，因该部分票据没有相关证人出庭接受质证，相关单位也没有在票据上签名盖章，对该部分证据本院依法不予认定。
综合本案的证据及当事人的陈述意见，本院确定如下法律事实：原告陈东、李华是夫妻关系。2012年8月16日，二原告与被告就原告所有的位于容县容州镇××大道（××里桥）［地号：37-0128，使用面积：120平方米，国有土地使用证：容国用（2009）第17091615号，土地四面界址：北面是城西大道，南面是田坎，西面与吴炬君地为邻，东面与叶敏地为邻］的土地达成租赁意向，并签订了《租赁协议》。该土地办理有建设用地规划许可证。《租赁协议》内容为：“出租方（以下简称甲方）：李华，承租方（以下简称乙方）：梁海华……第一条：租赁期限、用途：1、该土地租赁期为5年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止……第二条：租赁保证金、土地租金及支付方式：1、租赁押金1000元，2、该土地每月纯租金为500元，3、乙方每半年交租金一次，逾期未交的按每天100元加收滞纳金，超过30天未交租金的视为自动放弃租赁，甲方有权另行处理……第六条、合同期满后，乙方在甲方土地上的建筑物属甲方所有，乙方不得任何拆除……备注：2012年9月1日至2013年1月31日为装修时间，不属租赁期限，但乙方需向甲方每月交300元土地使用金。”被告按照协议支付了押金1000元给原告陈东、李华。之后，被告梁海华在租赁的土地上搭建铁棚。在搭建铁棚期间，周边的村民以土地有争议为由对被告的搭建行为进行阻止。为此，2013年6月18日，原告陈东等人作为甲方在容县容州镇人民政府人民调解委员会主持调解下与容州镇厢西村石埌队相邻土地承包者代表达成调解协议，并签订了《土地界址纠纷调解协议书》，双方在协议书就相邻土地（本案承租土地属于其中一部分）达成协议：“一、甲方使用的土地以土地使用证登记的15米深为准，即以叶敏屋西南屋角往南1.94米为点，以莫凤斌屋东南屋角往南5厘米为点，两点拉直线为甲、乙双方的分界线。二、承租方现焊好的棚架不需移动，但南面超出架柱的棚架割掉。三、甲方今后建屋或者承租方在南面砌墙应在甲方范围内留20厘米作为排水沟，南面雨篷不能超出上面双方确认的分界线。”该份协议中，被告没有作为当事人或者在场人在协议上签名。2013年6月24日，原、被告双方就本案涉及的土地又签订了一份《租赁协议》，《租赁协议》内容为：“出租方（以下简称甲方）：李华，承租方（以下简称乙方）：梁海华……第一条：租赁期限、用途：1、该土地租赁期为5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止……第二条：租赁保证金、土地租金及支付方式：1、租赁押金1000元，2、该土地每月纯租金为500元，3、乙方每半年交租金一次，逾期未交的按每天100元加收滞纳金，超过10天未交租金的视为自动放弃租赁，甲方有权另行处理……第六条、合同期满后，乙方在甲方土地上的建筑物属甲方所有，乙方不得任何拆除……备注：2013年7月1日至2013年11月30日为装修时间，不属租赁期限，但乙方需向甲方每月交300元土地使用金。”其他的内容两份租赁协议相同。被告没有再次支付土地租赁的押金给原告。被告按照协议支付了至2014年3月底的租金给原告。后因原、被告双方在土地的界址问题和被告所盖的铁架超出承租土地的范围发生纠纷，双方协商不下，为此，被告从2014年4月份没有再支付租金给原告，但被告在原告土地上搭建的铁架也没有拆除，双方也没有明确解除本案的《租赁协议》。2015年6月1日，原告诉至本院，在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年6月24日签订的房屋租赁合同；2、被告支付至判决解除合同时止被告尚欠的租金（至2015年9月23日，被告尚欠原告租金为9000元）并按照合同金额总额的30%支付违约金给原告；3、定金1000元归原告所有；4、被告在原告的土地上搭建的临时建筑物归原告所有。2015年8月25日，反诉原告梁海华提出反诉，请求依法判决：被反诉人陈东、李华赔偿经济损失21769元给反诉原告梁海华。在庭审中，原、被告明确双方约定是先交租金后使用土地。
另查明，被告（反诉原告）梁海华主张其在本案所涉及的土地搭棚用去的费用为16769元，没有提供足够的证据予以证实其损失。原告（反诉被告）陈东、李华出租给被告（反诉原告）梁海华土地［国有土地使用证：容国用（2009）第17091615号］界址存在争议，被告（反诉原告）梁海华在该土地上搭建的铁架超出了租赁的面积。
本院认为，原、被告双方自愿签订了《租赁协议》，被告承租属于原告所有的位于容县容州镇××大道（××里桥）的土地使用权，是双方的真实意思表示，双方的租赁合同关系依法成立，受法律保护。原告与被告于2012年8月16日签订的《租赁协议》及2013年6月24日签订的《租赁协议》，租赁的土地是相同的，租赁的时间存在重合，只是在租赁期限及违约责任的时间等不同，故可以认定双方于2012年8月16日签订的《租赁协议》在2013年6月24日双方重新签订了《租赁协议》后已自行解除，对被告辩称该协议是2013年6月24日签订的《租赁协议》的补充的抗辩意见，理由不成立，依法不予采纳。原、被告双方在2013年6月24日签订的《租赁协议》中的第二条第3项明确载明：“乙方每半年交租金一次，逾期未交的按每天100元加收滞纳金，超过10天未交租金的视为自动放弃租赁，甲方有权另行处理。”因被告自2014年3月底后不再支付租金给原告，被告的行为构成预期违约，也符合双方合同中的解除条件，故可以认定双方于2013年6月24日签订的《租赁协议》按照双方的约定于2014年4月11日已解除。违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定应承担的民事责任。本案中，原告以存在界址争议的土地出租给被告，导致被告因村民的阻扰无法在合同约定的时间内使用土地而造成损失，是原告提供的租赁物不符合约定，导致了双方签订的合同履行困难，原告的行为构成了违约。被告在租赁期间，超出合同约定的范围建铁棚，以致村民阻扰被告使用土地，导致原告的土地使用权无法实现租赁的收益，被告的行为也构成违约。原、被告双方均存在违约行为，都应承担赔偿损失的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。本案中双方的损失可适用过错相抵原则。因双方签订的《租赁协议》已经解除，被告至今还没有拆除建在原告土地上的铁架，该铁架归原告所有，由原告自行处理，被告不需再支付租金及违约金给原告。被告反诉请求原告支付因建铁棚的损失21769元，该损失应由被告自己承担，故对被告该反诉请求，本院不予支持。被告支付给原告的1000元，双方在《租赁协议》及被告提供原告出具的《收条》中均明确该1000元是押金性质，本院依法认定该1000元属押金性质，因此，《租赁协议》解除后，该押金原告应退还给被告。被告支付给的2012年8月16日至2013年6月30日的租金4000元，因这是双方履行合同期间，被告事实上也使用了该土地，因此被告反诉请求原告退还租金4000元，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十三条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈东、李华与被告（反诉原告）梁海华于2013年6月24日签订的《租赁协议》自2014年4月10日起自行解除；
二、被告（反诉原告）梁海华在该土地［国有土地使用证：容国用（2009）第17091615号］上搭建的铁架归原告（反诉被告）陈东、李华，由原告（反诉被告）陈东、李华自行处理；
三、原告（反诉被告）陈东、李华返还押金人民币1000元给被告（反诉原告）梁海华；
四、驳回原告（反诉被告）陈东、李华的其他诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）梁海华的其他反诉请求。
本案收取受理费人民币350元，反诉费人民币344元，合计694元，由原告（反诉被告）陈东、李华负担350元，被告（反诉原告）梁海华负担344元。
上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费694元（受理费户名：玉林市财政局，开户银行：农行广西玉林分行营业部，账号：20×××77），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 覃健武
代理审判员 陈艺予
人民陪审员 王湘菘
二〇一五年十二月九日
书 记 员 张璐思