广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法良民初字第987号
原告保利物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道红星段西侧8号盈丰大厦三楼308A室。
法定代表人张亮。
委托代理人陈巧玲、陈锦莹，广东实丰律师事务所律师。
被告关允刚。
原告保利物业管理有限公司顺德分公司（以下简称保利物管公司）与被告关允刚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判，于2014年6月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈巧玲、被告关允刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告保利物管公司诉称，被告于2011年3月18日购买了保利外滩花园2座402号商品房。2011年3月18日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告按每月2元／平方米的标准计收物业管理费，不含公共水电分摊费用，按被告房屋建筑面积186.91平方米计算，每月管理费为373.82元；另约定每月5日前交纳当月物业管理费，逾期交付，被告应每日按拖欠金额的千分之五支付违约金，原告为追讨欠费所产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等连带的经济责任）由被告全部支付。被告从2012年11月开始没有按时交纳物业管理费，原告多次催要，被告仍然没有交纳，截止至2014年4月被告共拖欠物业管理费6728.76元及2012年12月至2014年2月期间的公摊电费255.56元，应支付违约金9803.1元。据此，请求法院判令被告向原告支付2012年11月至2014年4月期间的物业管理费6728.76元、2012年12月至2014年2月期间的公共电费255.56元，并向原告支付逾期付款违约金（违约金按每日千分之五标准计算，从2012年11月6日暂至2014年5月5日为9803.10元，此后的违约金计至被告给付之日止）；判令被告向原告支付律师费3000元；由被告承担本案诉讼费。
被告关允刚辩称，被告同意支付2012年11月至2013年1月30日期间的物业管理费及2012年12月至2013年1月30日的公摊电费，不同意支付原告主张的其余物业管理费、电费、违约金、律师费及诉讼费，理由如下：一、被告确于2011年3月18日购买了保利外滩花园2座402号商品房，但被告一直没有就该房产完成接收手续，双方并未确认房产的实际面积，原告一直未知会被告该房产的面积。被告作为非专业人士没有能力计算相关费用。二、涉案房产于2013年1月25日因另案被第三方申请执行，顺德区人民法院已于同年1月30日受理。从此时起，该房产名义上与实际上均已不属于被告，被告毫无动机与理由去主动计算本案所涉管理费，原告要求被告缴纳2013年1月30日之后的物业管理费缺乏法理依据。三、原告在诉状中所称其多次催要涉案款项，并非事实。被告在接获本案传票前从未收到原告发出的催收电话或书面材料，原告没有做好知会、沟通及催要的工作，被告从未表示过拒缴应负的物业管理费及电费。原告存在将责任推诿于被告从而掩饰其实质过错的情况，被告至今没有缴交应负部分的管理费实非主观故意。四、原告要求的违约金不合理，每日千分之五的违约金计算方式，为银行同期贷款利率的31.25倍，等同于高利贷，请法院不要支持。五、本案中，原告有不可推卸的失职责任，且没有提供任何律师委托代理合同及律师费发票，所以，原告要求的律师费既不合理，也没有依据。同理，基于原告没有履行物业管理费的沟通及催要职责，本案诉讼费应由原告承担。
诉讼中，原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原被告诉讼主体资格。
被告对该组证据无异议。
2.商品房单元合同备案结果证明、商品房买卖合同各一份，证明被告是涉案房产的所有人，房屋建筑面积为186.91平方米。
被告对该组证据的真实性无异议，但认为合同记载面积只是估算值，实际面积应当以收楼为准。
3.前期物业协议书、物业服务收费标准、承诺书各一份，证明原告与被告签订物业服务合同，约定由原告提供物业服务，被告应当按照约定交纳物业管理费及公摊电费，合同约定原告因为追讨物业费而支付的诉讼费用应由被告支付，另约定了违约金的计算方式。
被告对该组证据的真实性无异议，证明内容有异议，理由与其答辩意见一致。
4.业主公摊电费明细表一份，证明原告拖欠的分摊电费情况。
被告对该证据的真实性无异议，同时表示不认可其中记载的涉案房产的面积。
5.民事委托代理合同一份、律师费发票二份，证明原告因本案支付律师费情况。
被告对该组证据的真实性无异议，但认为不能明确该合同就是因本案而签订，律师费发票也没有明确指向。不能确定是因本案而支出。
诉讼中，被告提供证据及原告的质证意见如下：
1.执行案件受理通知书、可执行财产申请表复印件各一份，证明涉案房产已于2013年1月30日进入执行程序。
原告质证认为即使涉案房产因被告欠款列入被执行财产，也不影响被告作为房屋所有人应支付物业管理费的责任，至今为止，该房产一直登记被告名下，无新的产权人，被告依然应当支付物业管理费及相应费用。
经过庭审辩证、质证，本院对上述证据作出如下认证：原告提供的证据1，被告表示无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告在庭审表示涉案房产仍未办理产权变更手续，本院对该证据予以采信。原告提供的证据3，该组材料确为原、被告签订的物业服务合同及附件，本院予以采信；至于其中记载的违约金能否得到支持，系本案认定问题。原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，本院予以采信；至于其中记载的电费分摊情况是否合理，系本案认定问题。原告提供的证据5，其中代理合同仅记载原告因物业服务合同纠纷十三案（保利百合8户、保利外滩6户）聘请本案代理人提供法律服务，未明确记载本案纠纷在该合同范围内，原告亦无其他证据佐证该组证据与本案的关联性，本院对该组证据不予采信。
被告提供的证据1，被告在庭审表示涉案房产在该案执行程序中流拍，目前仍未办理产权变更手续，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
根据本院采信的证据，并结合当事人诉、辩意见，本院对双方争议的事实作如下确认：
2011年3月18日，关允刚与佛山市顺德区保利房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定关允刚以1371704元的价格向佛山市顺德区保利房地产有限公司购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会外环路2号保利外滩花园2座402号商品房，建筑面积为185.57平方米，佛山市顺德区保利房地产有限公司应在2012年10月28日前将该房交付给关允刚。同日，关允刚与保利物管公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》（含附件保利外滩花园物业服务收费标准、承诺书）一份，约定由保利物管公司对关允刚购买的上述房产进行物业管理，关允刚从上述合同约定的交收楼之日或开发商发出交楼通知书之日起缴交物业服务费用，当月物业服务费按该房产总建筑面积以每月2元／平方米的标准在每月5日前交纳，关允刚不按约定标准和时间交纳物业服务费等相关费用的，保利物管公司有权要求其限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金；另约定保利物管公司为追讨欠费所产生的律师费等费用由关允刚承担。此后关允刚未向保利物管公司交纳物业管理费与小区公摊电费，累计拖欠2012年11月至2014年4月期间的物业管理费6680.52元、2012年12月至2014年2月的公摊电费255.56元，遂引起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，本院予以确认。双方已在该协议中约定被告关允刚应从上述《商品房买卖合同》约定的交收楼之日（2012年10月28日）或开发商发出交楼通知书之日起向原告保利物管公司缴交物业服务费。涉案房产虽已因另案被第三方申请执行，但截止至2014年4月该房产产权未发生变更，被告仍为该房产所有人。原告从2012年11月起既就涉案房产为被告提供了物业服务，因此，被告以未实际收楼及该房产已进入执行程序为由主张不承担相应物业管理费及公摊电费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。原告要求被告支付2012年11月至2014年4月期间的物业管理费与2012年12月至2014年2月期间的公摊电费的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；但原告提供的《商品房买卖合同》约定双方据以计算物业管理费的涉案房产建筑面积为185.57平方米，原告提供的业主公摊电费明细表记载内容亦表明其在合同履行过程中亦据此确定被告分摊费用，因此，原告所主张的同期物业管理费数额，本院确认为6680.52元（2元／月×185.57平方米×18个月）；同期分摊电费数额，本院确认为255.56元。
被告未按时足额缴纳物业管理费及公摊垫付，已构成违约。原告要求被告向其支付违约金并承担其追索欠费的律师费的诉讼请求，理由充分，本院亦予支持；但上述协议约定的违约金计算标准（每日千分之五），已超出中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款利率（年利率5.6%）的四倍，明显高于原告的实际损失，相应违约金数额，本院酌情调整为2000元；原告未能提供相应证据证实其因本案支出的律师费数额，考虑到该项费用确已实际发生，本院参照相关律师收费标准酌情确定为2000元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告关允刚应在本判决生效之日起三日内向原告保利物业管理有限公司顺德分公司支付2012年11月至2014年4月的物业管理费6680.52元、2012年12月至2014年2月的公摊电费255.56，合共人民币6936.08元；
二、被告关允刚应在本判决生效之日起三日内向原告保利物业管理有限公司顺德分公司支付违约金2000元；
三、被告关允刚应在本判决生效之日起三日内向原告保利物业管理有限公司顺德分公司支付律师金2000元；
四、驳回原告保利物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为147.34元（已由原告预交），由原告保利物业管理有限公司顺德分公司负担47.34元，由被告关允刚承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一四年八月十四日
书记员 柯洁静