上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1666号
上诉人（原审被告）戴嘉萍。
被上诉人（原审原告）蒋志宏。
上诉人戴嘉萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市某某区某某路某某弄某号某某室（以下简称涉讼房屋）为戴嘉萍名下租赁的公房，使用面积18.50平方米，灶间、卫生间三户合用。2002年7月，经戴嘉萍申请，涉讼房屋取得上海市长宁区房屋土地管理局居住物业改变使用性质许可证，同意戴嘉萍在涉讼房屋内开办服装店。2004年期间，戴嘉萍以长期失业、生活困难、为自谋生计再次递交居住物业改变使用性质申请书，拟在涉讼房屋开办陶瓷、玻璃器皿商店，嗣后戴嘉萍将涉讼房屋出租。2007年12月3日，蒋志宏与戴嘉萍签订房屋租赁协议，约定戴嘉萍将涉讼房屋租赁给蒋志宏，作为文化、办公用品批发与零售；租期自2007年12月12日起至2012年12月11日止，月租金3，200元（人民币，下同），三月押一月，先付后租，现金支付；蒋志宏自负工商、税务、卫生、治安等法律法规；蒋志宏及时付清水、电、煤、电话、卫生、治安、暂住等有关费用；未经戴嘉萍同意，蒋志宏不得擅自将房屋出租及转让，内部装修、装潢应及时通知戴嘉萍；租赁期满后，蒋志宏如有意续约，戴嘉萍将优先予以租赁。
期间，经戴嘉萍申请，取得个体工商户营业执照，名称为上海市长宁区新冠明文化用品商店，蒋志宏以该店名缴纳税收，购买税务发票，对外经营。
2012年10月30日，蒋志宏与戴嘉萍续签房屋租赁协议，约定租期自2012年12月12日起至2014年12月11日止，月租金5，000元，支付方式不变；如遇不可抗力，市政动迁等，本协议自动解除；原来押金3，200元，需补足1，800元；其余条款不变。2013年4月，涉讼房屋纳入长宁区政府旧房征收范围，同年10月进行动迁征收征询签约。涉讼房屋基地征收补偿方案中对居非兼用房屋，言明对持有有效个体工商营业执照的个体工商户，给予一次性补贴300，000元；对个体工商户的被征收房屋装饰、设备损失和从业人员补贴，每证补贴150，000元；上述享受工商营业执照补贴的，不再同时享受非居住停工停业补偿。
2013年11月19日，戴嘉萍（乙方）与房屋征收实施单位上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司（甲方）签订房屋征收补偿协议，约定涉讼房屋类型为新工房非成套，房屋性质公房，房屋用途居非兼用，认定建筑面积35.89平方米，其中居住部分建筑面积17.945平方米，非居住部分建筑面积17.945平方米；被征收房屋价值补偿款计1，858，299.13元，其中被征收房屋居住部分价值补偿款1，006，988.33元，被征收房屋非居住部分价值补偿款851，310.80元；乙方不符合居住困难条件，停产停业损失无；乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的1，858，299.13元，甲方提供给乙方产权调换房屋计三套，房屋总建筑面积223.97平方米，房屋价格合计1，649，848.87元，差价208，450.26元，由甲方向乙方支付；协议第十条（其他各类补贴、奖励费用）补贴奖励有，1、搬迁费600元，2、个体工商户装饰设备损失和从业人员补贴150，000元，3、个体工商营业执照补贴300，000元，4、购房剩余补贴62，535.08元，5、借房补贴10，000元，6、居住按时搬迁奖50，000元，7、面积奖179，450元，8、签约鼓励奖50，000元，9、签约奖150，000元，10、设备移装费2，000元，11、无搭建面积奖100，000元，合计1，054，585.08元。
戴嘉萍签约后，遂要求蒋志宏搬离涉讼房屋，蒋志宏向戴嘉萍提出补偿要求，遭到戴嘉萍拒绝，蒋志宏亦不同意搬离，双方为此发生争执，戴嘉萍曾带人将蒋志宏店内人员反锁，蒋志宏自2014年1月起连续多次报警。2014年1月6日，戴嘉萍张贴告示内容为动迁期限已到，根据合同第八条如遇市政动迁，租赁合同自动解除；2013年12月12日合同结束；限蒋志宏从2014年1月6日至1月8日必须搬走，不搬后果自负。
2014年1月13日上午，戴嘉萍配合动迁部门将涉讼房屋腾空，蒋志宏与戴嘉萍确认双方的租赁合同于当日解除。嗣后，戴嘉萍向工商、税务部门申请，注销上海市长宁区新冠明文化用品商店。
蒋志宏与戴嘉萍交涉未果，2014年1月，蒋志宏诉至原审法院，要求判令：1、戴嘉萍返还蒋志宏2013年12月至2014年1月期间支付的房屋租金5，000元及租房押金5，000元，共计10，000元；2、戴嘉萍补偿蒋志宏装修费28，000元（包括货架费用20，000元及装修费8，000元）、财物损失30，132.50元，共计58，132.50元；3、支付蒋志宏个体工商户补偿款500，000元。
原审审理中，戴嘉萍已将蒋志宏支付的房屋租金5，000元及租房押金5，000元，共计10，000元返还给蒋志宏，但拒不同意向蒋志宏支付其他任何补偿，认为蒋志宏不是安置对象。蒋志宏则认为涉讼房屋因动迁导致租赁合同无法履行，戴嘉萍采取极端手段将蒋志宏店内的物品强行搬离构成侵权，造成蒋志宏较大损失理应进行赔偿；蒋志宏是上海市长宁区新冠明文化用品商店的实际经营人、涉讼房屋的使用人，房屋征收补偿方案中涉及的个体工商营业执照补贴300，000元、个体工商户装饰设备损失和从业人员补贴150，000元、搬迁奖50，000元，共计500，000元应给予蒋志宏；本案系租赁合同解除，戴嘉萍违约后产生的侵权赔偿，蒋志宏坚持第二、三项诉请。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。蒋志宏与戴嘉萍之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，应认定合法有效。协议约定如遇不可抗力，市政动迁等，协议自动解除。现蒋志宏与戴嘉萍双方对租赁合同已于2014年1月13日解除没有异议，但对其法律后果产生争议。本案的争议焦点为戴嘉萍是否应对蒋志宏进行安置，戴嘉萍与征收实施单位签署的房屋征收补偿协议中涉及居非兼用房屋的相关补偿，蒋志宏是否应当享有。戴嘉萍将涉讼房屋出租给蒋志宏，涉讼房屋内的营业执照、税务登记等都是以戴嘉萍名义进行申请，戴嘉萍将个体工商户经营的相关材料借用给蒋志宏，由蒋志宏实际经营，承担经营过程中产生的工商、税务、卫生、治安等费用。因涉讼房屋纳入长宁区旧区改造征收范围，蒋志宏与戴嘉萍之间的租赁合同在约定的租赁期限尚未届满前便提前解除。在对合同解除后果未作约定的情况下，不能简单视为双方互不承担责任。蒋志宏作为涉讼房屋租赁合同的承租人、实际经营者，戴嘉萍应当对蒋志宏进行适当的补偿。蒋志宏主张的个体工商营业执照补贴、个体工商户装饰设备损失和从业人员补贴、搬迁奖应当归其享有一节，鉴于营业执照是戴嘉萍申请，该项补贴是针对证照申请人的一次性补偿，搬迁奖也是针对公房承租人和居改非申请人的，且蒋志宏没有主动腾退涉讼房屋，故蒋志宏不应享有个体工商营业执照补贴、搬迁奖。至于个体工商户装饰设备损失和从业人员补贴，征收实施单位补偿方案是每证补贴150，000元。考虑到蒋志宏主张的装修费包含店面货架安装的费用以及蒋志宏实际经营的具体情况，结合双方利益的平衡，法院酌定以100，000元为宜。蒋志宏主张的破损财物、遗失物品财物，因缺乏有效证据，法院不予支持。蒋志宏主张的第一项诉讼请求，戴嘉萍已在审理中自愿履行，法院在判决主文中不再予以表述。
原审法院于二○一四年五月十四日依法作出判决：一、戴嘉萍应于判决生效之日起十日内支付蒋志宏个体工商户装饰设备损失和从业人员补贴人民币100，000元；二、驳回蒋志宏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币3，020元，由蒋志宏负担人民币2，000元，戴嘉萍负担人民币1，020元。一审案件受理费人民币9，350.70元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币4，675.35元，由蒋志宏负担人民币3，525.35元，戴嘉萍负担人民币1，150元。
判决后，戴嘉萍不服，上诉称，个体工商户装饰设备损失和从业人员补贴15万元的补偿对象是持有个体工商户营业执照的持证人，被上诉人既非征收补偿协议的合同相对人，也非个体工商户的执照人，不属于安置对象，无权享有该部分补偿；双方合同约定如遇市政动迁则协议自动解除，即使上诉人应对被上诉人进行补偿，也应以被上诉人的实际损失为基本依据，而被上诉人的实际损失远未达10万元。原审判令上诉人补偿被上诉人10万元明显过高，请求二审法院撤销原判，改判上诉人补偿被上诉人1万元。
被上诉人蒋志宏辩称，双方合同约定如遇动迁自动解除，但并不意味着双方不承担法律后果，现由于涉讼房屋动迁造成双方合同提前解除，被上诉人作为实际经营者，理应享有装修损失及停工停业损失的补偿。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人提供上海冠民办公用品经营部工商登记材料及郑明珍的名片，用以证明在系争房屋动迁之前被上诉人已经找到新的经营场所并进行经营，故不存在停业损失。被上诉人经质证认为，对证据材料的真实性没有异议，但新公司成立的时间在动迁合同签订之后，上诉人明确告知被上诉人已经签订动迁合同并要求被上诉人搬离，在此情况下被上诉人另外租借房屋进行经营并无不当。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据材料与本案双方争议不具有关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、双方租赁协议约定“如遇不可抗力，市政动迁等，本协议自动解除”，但对合同解除的后果并未约定，故该约定不能视为免除了合同解除后上诉人依法应承担的相应责任。现涉讼房屋被纳入长宁区旧区改造征收范围，上诉人与被上诉人之间的租赁合同提前解除，上诉人作为动迁房屋公有住房承租人实际享受了征收补偿安置权益，鉴于被上诉人系动迁房屋内的实际经营者，上诉人理应对其进行适当补偿。二、关于上诉人应补偿被上诉人金额的认定。涉讼房屋征收过程中获得个体工商户装饰设备损失和从业人员补贴15万元，虽然上诉人是个体工商户营业执照上登记的经营者，但双方均确认实际经营者是被上诉人，由于房屋征收导致被上诉人无法继续经营，造成被上诉人相应的装修损失及停业损失等，被上诉人理应得到相应补偿。原审法院在综合考虑了双方合同履行情况及本次征收实际情况的基础上，酌定上诉人支付被上诉人个体工商户装饰设备损失及从业人员补贴10万元公平合理，本院予以维持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人戴嘉萍的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，050元，由上诉人戴嘉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月四日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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