四川省内江市东兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内东民初字第593号
原告曾生文，男，1954年10月8日出生，汉族，四川省资中县人，住四川省资中县。
委托代理人曾伟（系原告之子），男，1981年1月17日出生，汉族，四川省资中县人，住四川省资中县。
委托代理人陈斌（特别授权），系四川九问律师事务所律师。
被告程理凡，男，1971年4月20日出生，汉族，四川省隆昌县人，住重庆市荣昌县。
原告曾生文与被告程理凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理。依法由代理审判员李盖适用简易程序于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原、被告申请庭外调解，依法扣除相应审限。原告曾生文的委托代理人曾伟、陈斌及被告程理凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾生文诉称，2014年5月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告将东兴区汉安大道西321号门面租赁给原告，并收取了相关费用。2015年1月底，该门面的房东找到原告要求涨房租，原告才知道被告非门面的所有人。房东知道被告未经其同意转租，于2015年2月9日向原告发出了《关于限期搬离的通知》，原告不得已于同月14日搬离该门面。由于被告未经房东同意转租，致使原告损失惨重。原告多次向被告要求退还转让费及押金等均无果。为维护自己的合法权利，原告诉来本院请求判决被告：1、返还转让费51800元；2、退还押金3500元；3、赔偿损失10000元；4、退还房租7000元。以上合计72300元；5、承担本案的诉讼费用。
原告为支持自己的主张，提供了如下证据：
1、原、被告身份信息，欲证明原、被告身份；
2、《房屋租赁合同》，欲证明双方签订合同的时间、租金等情况；
3、收条一张，欲证明被告收取了原告转让费51800元、押金3500元、房租10500元；
4、《房屋出租协议》一份，欲证明被告无权将房屋转租他人，证明被告违约转租的事实；
5、《关于限期搬离的通知》一份，欲证明被告违约转租的事实。因为涨的租金过高，原告才没有按时交纳房租的；
6、收条一份，欲证明原告于2015年2月14日被迫搬离了承租房；
7、银行转款凭证，欲证明原告履行了交纳房租的义务，只是对后来涨多少房租没达成一致意见；
原告举证的证据1、2、3、4、5、6、7，经庭审质证，被告均无异议。原告放弃了租赁房屋后，房东才发的限期搬离通知书。证7只能证明原告交纳了10500元房租，原告没有足额交纳房租。本院经审查认为，以上证据能证明被告未经原房东的同意擅自转租，并收取原告相关费用。经房东通知，原告被迫搬离等事实，形成证据链，符合证据的合法性、真实性及关联性，故对其证明效力，本院予以采信。
被告程理凡辩称，1、原告明知被告非房东而与原告签订《房屋租赁合同》，是合法有效的；2、被告对原告被迫搬离出租房无任何过错，更不应该承担责任，应驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持自己的主张，提供了如下证据：
1、2014年10月8日的短信记录，欲证明原告早就知道房屋转租的事实，并主动要求将房租转给房东；
2、2015年2月2日的短信记录，欲证明原告延期交纳房租，其行为已经构成了违约；
3、2015年2月10日的短信记录，欲证明原告是自愿终止合同，不再续租房屋的；
4、2015年2月12日的短信记录，欲证明原告搬离了承租房；
5、2015年2月2日、2月10日被告与房东的短信记录，欲证明房东默认并清楚被告与原告的转租行为；
6、通话记录，欲证明对终止合同及催缴房租，原、被告之间是有沟通的。
被告举证的证据1、2、3、4、5、6，经庭审质证，原告对其真实性均无异议，但对其证明目的有异议，不能达到被告的证明目的，不能证明原告清楚房东，其他的内容均是2015年1月以后双方对涨房租的交流，在涨房租前，原告是按合同履行了义务的。证据3可以看出原告才知道房屋转租的事实。本院经审查认为，以上证据符合证据的合法性、真实性及关联性，能证明被告与原告之间的沟通，但达不到证明房东的同意转租的目的。
经审理查明，2012年元月2日，出租人刘桂琴（系协议中甲方，房东）与承租人（系协议中乙方，即本案被告程理凡）签订《房屋出租协议》，协议上载明：甲方现有位于汉安大道321号门面房一套，用途为商业。二、租房从2012年元月10日起至2017年元月9日止，期限为五年；三、该出租房屋月租金为人民币1498元（不含水、电气、光纤、网络通讯、物管费等）。缴租形式为每叁个月支付一次，先付款后使用房屋。从第贰年起，租金随行就市，双方另行协商。如乙方延迟缴纳租金半月，甲方有权收回房屋。六、乙方无权将该房屋转租他人，必须爱护房内设施及物品，妥善维护和保养，并承担相关费用。如有损坏，应及时维修，否则照价赔偿。八、乙方如需装修该房屋，应按照相关的规定进行维修，如困装修造成的事故，由乙方承担全部责任。乙方在停止租赁后，甲方对乙方的装修不承担经济补偿，相关的装修归甲方所有，乙方不得人为损坏。并约定了其他相关内容。
2014年5月26日，未经出租人刘桂琴同意，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，被告将东兴区汉安大道西321号门面租赁给原告，合同约定租期为36个月，自2014年7月6日到2017年7月5日止，每月租金3500元。并约定了其他相关内容。并于当天，被告向原告收取了装修转让费51800元，押金3500元及三个月的房租10500元。在房屋的使用过程中，原告后于2014年10月9日向被告指定的账户（刘桂琴）转入三个月的房租10500元，于2015年1月14日向被告指定的账户转入三个月的房租10500元。2015年1月底，该门面的房东找到原告要求涨房租，原告才知被告非门面的所有人。房东知道被告未经其同意转租，于2015年2月9日向原告发出了《关于限期搬离的通知》，要求原告于同月16日前搬离，原告被迫于同月14日搬离该门面。原告以被告未经房东同意转租，致使原告损失惨重为由，多次向被告要求退还转让费及押金等无果。为保护自己的合法权利，原告特起诉来院，请求法院依法支持原告上述诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。出租人刘桂琴与被告程理凡在自愿、平等、协商一致的情况下签订的《房屋出租协议》，双方有义务按照合同享有权利，并严格履行合同义务。该协议约定承租人无权将该房屋转租他人，被告所举证据达不到证明出租人同意其转租的证明目的，依法应承担举证不能的不利法律后果。作为承租人的被告程理凡在未经出租人的同意下，隐瞒自己无权出租该房屋的事实，擅自与本案原告签订《房屋租赁合同》将该房屋转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定，作为承租人的被告程理凡的行为违反了该规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。
同时，《房屋出租协议》约定被告程理凡在停止租赁后，出租人对其装修不承担经济补偿，相关的装修归出租人所有，故以装修为内涵的返还转让费51800元不应归被告程理凡所有，原告主张被告程理凡返还转让费51800元的主张成立，本院依法予以支持。对于被告收取原告的押金3500元，因原告已被迫搬离该房屋，理应退还。对于原告述称损失10000元的诉求，因未提供证据证实，应承担举证不能的不利法律后果，本院对该诉求不予支持。对于退还租金7000元的主张，因原告是按被告提供的账号进行的转款，且原告最后一笔三个月的租金因出租人收回房屋造成原告未实际占用使用该房屋50多天，其责任应由被告承担，该50多天租金本院酌情按6000元计算，故原告要求被告退还租金6000元的主张成立，超过部分，本院依法不予支持。综上所述，原告要求被告返还转让费51800元、退还押金3500元、退还房租6000元的主张成立，本院依法予以支持。对于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。本案经调解无果，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第二百二十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告程理凡于本判决生效后十日内向原告曾生文支付人民币61300元（大写：陆万壹仟叁佰圆）；
二、驳回原告曾生文的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1608元，减半收取804元，由被告程理凡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
代理审判员 李盖
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 古薇