北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第01580号
原告尹晓丹，女，1982年10月18日出生。
原告钱谊，男，1981年2月1日出生。
二原告共同委托代理人刘小燕，北京市东卫律师事务所律师。
被告洪明栋，男，1966年10月26日出生。
第三人北京圣和铭建房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院23号楼19层2201。
法定代表人马冰玉，总经理。
委托代理人祝佳佳，女，1989年10月1日出生。
第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市海淀区复兴路三爱大厦2层。
负责人马琳。
委托代理人石恬，男，1974年6月21日出生。
委托代理人李亚男，女，1981年8月20日出生。
原告尹晓丹、钱谊（以下均简称姓名）与被告洪明栋（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依法追加北京圣和铭建房地产经纪有限公司（以下简称圣和铭建公司）、中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行）作为第三人，公开开庭进行了审理。尹晓丹、钱谊及二人的共同的委托代理人刘小燕，民生银行的委托代理人石恬、李亚男到庭参加了诉讼。洪明栋、圣和铭建公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
尹晓丹、钱谊诉称：我们系夫妻关系，共同出资与洪明栋签订了北京市存量房屋买卖合同。合同约定，洪明栋以600万元将北京市朝阳区东四环中路X房屋（以下简称涉案房屋）出售给我们，并于2014年11月28日前办理完全部过户交易。合同签订后，我们严格按照合同约定向洪明栋支付了410万元购房款，并为洪明栋垫付了2009年至2014年年度的供暖费20450元，但洪明栋拒不为涉案房屋办理解押手续，导致该房屋无法办理所有权转移登记手续。为维护我们的合法权益，故诉至法院，要求：1、判令洪明栋继续履行合同，协助尹晓丹、钱谊办理北京市朝阳区东四环中路X房屋办理房屋转移登记手续，将房屋过户到尹晓丹名下，过户当日尹晓丹、钱谊支付洪明栋购房尾款158万元；2、判令洪明栋自2015年6月16日起每日按照1230元标准向尹晓丹支付违约金，支付至房屋实际过户至尹晓丹名下止；3、洪明栋偿还涉案房屋的贷款，注销涉案房屋的抵押登记。
洪明栋未到庭应诉亦未答辩。
圣和铭建公司未到庭应诉，但庭前陈述意见为：我方同意尹晓丹、钱谊的诉讼请求。我方完成了居间义务，是因为洪明栋没有给涉案房屋解抵押，造成了合同没有继续履行，房屋无法过户。我方现在也联系不上洪明栋。
民生银行述称：我方要求正常归还贷款本息，如果不能归还，我方正常主张我方的权利。尹晓丹、钱谊如果可以偿还所有的本金和所有的利息，我方愿意配合注销涉案房屋的抵押登记。
经审理查明：尹晓丹与钱谊系夫妻关系。
2014年9月30日，尹晓丹出具委托书，写明其因工作繁忙，故委托钱谊办理购买涉案房屋签署买卖合同等相关事宜。
2014年9月30日，钱谊作为买受人与作为出卖人的洪明栋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价为600万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行和平里支行。买受人可以在签订本合同的同时支付定金50万元。首付款360万元，支付时间为2014年10月15日前。剩余款项190万元，支付时间为过户前、过户当日。签署本合同当日支付部分定金30万元，剩余定金20万元在2014年10月8日支付。出卖人应当在过户完成二日内将该房屋交付给买受人。本合同履行过程中，买卖双方按照国家及北京市的相关规定须缴纳的各项房产交易税、费，由买受人承担并缴纳。当事人双方同意，缴税完成后，居间方预约过户号当日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人的责任，买受人未能按约取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。双方约定在2014年11月28日前完成过户交易。尹晓丹称，因签订合同当时，本人不在北京，因此，委托其夫钱谊与洪明栋签订房屋买卖合同。
2014年9月30日，尹晓丹向洪明栋支付定金10万元。
2014年10月1日，尹晓丹向洪明栋支付定金20万元。
2014年10月9日，尹晓丹向洪明栋支付定金20万元。
2014年10月11日，尹晓丹向洪明栋支付首付款300万元。
2014年10月15日，尹晓丹向洪明栋支付首付款60万元。当日，洪明栋将涉案房屋交付尹晓丹。
2014年10月23日，洪明栋与尹晓丹办理了涉案房屋的网签。
2014年11月27日，尹晓丹与洪明栋签订补充协议，约定洪明栋于2014年10月15日将涉案房屋出售给尹晓丹，房款600万元，已收到房款410万元，由于洪明栋个人资金问题，现暂时无法将房屋产权过户给尹晓丹，现洪明栋声明，认可与尹晓丹签订的房屋买卖合同及合同中的全部条款，房屋于2014年10月15日后由尹晓丹自由使用，从2014年10月15日起卫生费、物业费及供暖费由尹晓丹负责。2014年10月15日前的物业费、供暖费及卫生费由洪明栋负责。如果尹晓丹代付了洪明栋该负责的部分款项，在过户手续办完后，从应付房款190万元中扣除，供暖费为20450元。剩余房款于洪明栋支付贷款当日去银行一起付款至贷款指定还款账户中。
2015年5月9日，洪明栋作为甲方与作为乙方的尹晓丹签订补充协议，约定：鉴于甲、乙双方就涉案房屋买卖事宜，甲方已违约，双方为促成双方尽快完成过户手续，签订如下补充协议。签订本协议时，双方合同履行的基本情况为：涉案房屋总房价600万元，乙方已付410万元，代付2万元供暖费，乙方欠188万房款。甲方截止签订本协议签订之日，尚欠民生银行和平里支行的360万贷款及利息。履行条款如下：1、如甲方于2015年6月15日前将扣除188万元房款之外的全部贷款本息支付至甲方民生银行贷款账户下，乙方仅收取甲方违约金3万元，折抵188万房款后，剩余房款为185万。乙方于收到甲方通知之日起五日内，将185万元支付至甲方民生银行贷款账户内。即：甲方需要于2015年6月15日前支付175万本金及利息支付至甲方贷款账户下。甲方于乙方过户前，不晚于2015年6月20日，将涉案房屋原契税票、公共维修基金凭证等就该房产移交手续全部交付乙方。2、如甲方于2015年6月15日前不能将扣除188万房款之外的全部贷款本息支付至甲方民生银行贷款账户下，甲方承诺结算至2015年6月15日，甲方应支付乙方违约金30万元，2015年6月15日之后按照原合同约定的违约金计算。
另查，2012年10月25日，洪明栋作为借款人（甲方）和抵押人（丙方）与作为贷款人（乙方）的民生银行签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》，约定，甲方在本合同约定的额度使用期间内可向乙方申请使用借款额度为360万元。额度使用期间为2012年10月25日至2017年10月25日。借款用途为经营。丙方以涉案房屋为本合同项下的全部债务提供最高额抵押担保，所担保的最高债权金额为360万元。民生银行最后一次向洪明栋发放贷款360万元是2014年10月10日。该笔贷款，洪明栋尚未偿还。
2012年10月30日，涉案房屋的他项权利人登记民生银行，他项权利种类为最高额抵押，债权数额为360万元。
庭审中，尹晓丹称洪明栋未按约定的时间解抵押和过户，已构成违约，故提起诉讼。起诉后，洪明栋与尹晓丹签订了补充协议，但仍未按照补充协议履行，现联系不上洪明栋。按照2015年5月9日签订的补充协议，扣除尹晓丹代洪明栋支付的供暖费2万元，尹晓丹应付购房尾款为188万元。因洪明栋未在2015年6月15日前还清涉案房屋的抵押贷款，洪明栋应向尹晓丹支付违约金30万元。与188万元相抵后，尹晓丹应支付洪明栋购房尾款158万元。
尹晓丹表示愿意代洪明栋一次性偿还涉案房屋项下的贷款本金360万元及相应的利息、罚息以解除房屋抵押。超出尹晓丹应付的购房尾款部分，尹晓丹另案主张权利。民生银行表示，利息和罚息的具体金额，须计算至贷款本金还清之日止，故现在无法确定。
尹晓丹表示其主张的违约金，是以已付款项410万元为基数，按每日万分之三的标准计算，即每日1230元。自2015年6月16日起计算至涉案房屋实际过户至尹晓丹名下止。
上述事实，有房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收条、委托书、《个人最高额抵押、保证额度借款合同》以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。洪明栋经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
虽《北京市存量房屋买卖合同》系钱谊与洪明栋签订，但根据尹晓丹向钱谊出具的委托书、尹晓丹与洪明栋签订两份补充协议及网签合同，可以认定《北京市存量房屋买卖合同》的实际买受人为尹晓丹，洪明栋对此知晓并确认。该合同及补充协议系尹晓丹与洪明栋的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。现尹晓丹已按约支付大部分购房款，洪明栋亦已将涉案房屋交付尹晓丹。洪明栋应按约偿清涉案房屋的贷款，并协助尹晓丹办理产权过户手续。现洪明栋未依约履行上述义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。尹晓丹将代洪明栋垫付的供暖费和洪明栋应向其支付的违约金从其应向洪明栋支付的购房尾款中先行扣除，本院不持异议。本院确认尹晓丹应向洪明栋支付的购房尾款为158万元。
尹晓丹表示愿意代洪明栋一次性偿还涉案房屋项下贷款本金360万元及利息、罚息以解除房屋抵押，民生银行对此亦不持异议。本院依法判令尹晓丹予以代偿。因尹晓丹代偿的金额已超过其应付的购房尾款，故其应支付的购房尾款应从代偿金额中扣除，无需再向洪明栋支付。超出部分，尹晓丹表示另案主张权利，本院不持异议。尹晓丹主张的违约金，于法有据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告尹晓丹于本判决生效后七日内代被告洪明栋向第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部偿还被告洪明栋与第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部签订的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》项下全部贷款及利息、罚息，以解除北京市朝阳区东四环中路X房屋的抵押，被告洪明栋于原告尹晓丹履行完上述义务后十五日内协助原告尹晓丹将位于北京市朝阳区东四环中路X房屋过户至原告尹晓丹名下。
二、被告洪明栋于将北京市朝阳区东四环中路X房屋过户至原告尹晓丹名下之日起十日内给付原告尹晓丹违约金（自2015年6月16日起至将北京市朝阳区东四环中路X房屋过户至原告尹晓丹名下之日止，按每日1230元标准计算）。
三、驳回原告钱谊的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19020元，由被告洪明栋负担（原告钱谊、尹晓丹已预交，被告洪明栋于本判决生效后七日内给付原告钱谊、尹晓丹）。
公告费560元，由被告洪明栋负担（原告钱谊、尹晓丹已预交，被告洪明栋于本判决生效后七日内给付原告钱谊、尹晓丹）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈一铮
人民陪审员 杨燕笙
人民陪审员 邱 凡
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王嘉雯