北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民再12号
上诉人（原审被告）：李德良，男，1959年10月10日出生。
委托诉讼代理人：周广文，河北燕灵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彦青，河北燕潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京东润装饰工程有限公司，住所地北京市×区×镇×村。
法定代表人：陈运全，董事长。
委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人李德良因与被上诉人北京东润装饰工程有限公司（以下简称东润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民再12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李德良及其委托诉讼代理人周广文、李彦青，被上诉人东润公司之委托诉讼代理人苏义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李德良上诉请求：依法撤销（2016）京0112民再12号民事判决，驳回东润公司的全部诉讼请求。理由：1、一审法院适用法律错误。我与东润公司所签订的租赁合同是双方真实意思表示，在合同签订时无任何土地行政主管机关认定涉诉房屋是违法建筑。双方签署租赁合同的时间早于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的实施时间，不能用后制定的法律去调整之前的法律关系。2、一审法院程序违法。李德良已将涉诉房屋转租给第三人，本案的结果直接涉及到次承租人的合法权益，一审法院违反法律规定未通知次承租人参加诉讼，且在李德良申请第三人参加诉讼时，一审法院未予同意。
东润公司辩称，一审法院适用法律正确，诉讼程序合法，请求驳回李德良的上诉请求。
东润公司向一审法院起诉请求：1、双方签订的房屋租赁合同无效；2、李德良将涉案房屋交付东润公司；3、李德良承担诉讼费。
一审法院认定事实：2002年8月26日，东润公司（乙方）与北京市×区×镇×村民委员会（甲方）签订了《土地出租协议书》，约定甲方将位于该村的×苑工业区内的9.7亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为五十年，乙方可以自行出资办厂，进行经营活动，有权在租赁范围内建设厂房等设施，甲方负责办理报批及规划手续。乙方有权对所承租的土地进行转租或采用其他经营方式，该合同还约定了其他内容。东润公司在承租了上述土地后，在该土地上建设了包括涉诉房屋在内的3号楼等（3号楼共5个单元，均为一梯两户，仅第3单元为四层，其余4个单元均为三层）。2007年11月20日，东润公司（甲方）与李德良（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于×苑工业区东润公司院内3号宿舍楼421号房屋出租给乙方使用，约定甲方声明甲方出租房屋为租用土地，自建住房租赁期为五十年，自2002年至2052年8月26日，甲方出租的房屋无抵押贷款，房屋现状为出租，甲方出租的房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负责；甲乙双方同意房屋的出租时间为45年，出租价格为每平方米278.9元，自2007年11月20日起租至2052年8月26日，租金合计33091.48元；双方合同签订租金一次性付清，现金结算。乙方付清房租款，甲方2008年4月20日提供房屋；合同双方签字，乙方已支付甲方租金，乙方所租房屋为单位职工所用，乙方有转租权，乙方承租期满建筑物甲方转给乙方所有，如国家占用补偿费用归乙方所有。此外，该合同还约定了其他内容。双方认可李德良用其享有的对东润公司的债权折抵了房租。后东润公司将涉诉房屋交付给李德良使用至今。本案涉案房屋位于北京市×区×镇×村×苑工业区北京东润装饰工程有限公司院内，法院依职权调取的宋庄镇政府案卷证明涉案房屋的建造未取得建设工程规划许可证。（2015）通民初字第16441号（以下简称16441号案件）民事判决书中的涉案房屋与本案涉案房屋系同一栋楼，16441号民事判决书以该案中的涉案房屋未经规划许可为由认定租赁合同无效，现该民事判决书已发生法律效力。×苑工业区为北京市通州区人民政府审批的乡、镇级工业区。在庭审中，东润公司称涉案房屋所处楼栋系于2007年8月建造完成；东润公司与李德良对双方之间存在债务纠纷数额、房屋装修情况、房屋实际占有使用人等情况均存在争议；经法庭释明，东润公司不要求追加次承租人作为共同被告或无独立请求权第三人。在本案审理期间，法院曾到涉案房屋进行现场勘查拍照取证，双方均认可涉案房屋在3号楼以及房屋具体位置和门牌号。
一审法院认为：根据本案查明的事实，涉诉房屋位于北京市×区×镇×苑工业区内，该工业区系经北京市通州区人民政府批准的乡、镇级工业区范围内，经庭审质证的证据可以认定涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，故东润公司就涉案房屋与李德良签订房屋租赁合同应属无效，对于东润公司要求确认双方之间租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。关于李德良所提“无证据证明涉案房屋为违法建筑”以及“农村集体土地不应以是否取得建设规划许可证为认定合同效力的依据”的抗辩意见，不予支持。关于东润公司主张李德良腾退涉诉房屋的诉讼请求，经法庭释明，因东润公司不要求追加次承租人作为共同被告或无独立请求权第三人参加诉讼，涉案房屋存在次承租人实际占有使用的情形，且存在装饰装修补偿等相关问题，本案审理中李德良仅对租赁合同效力问题进行答辩，为保障李德良针对上述可能存在的争议问题主张权利或抗辩，故东润公司可待确认合同无效判决生效后另行解决，故对其该项诉求不予支持。
一审法院判决：一、撤销（2015）通民初字第21311号民事判决；二、确认北京东润装饰工程有限公司与李德良于二〇〇七年十一月二十日签订的《房屋租赁合同》无效；三、驳回北京东润装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李德良提交了两份新证据：1、《东润艺术格主力户型效果图及销售宣传》，称来源于新华房产网，欲证明东润公司在同一地块上无任何手续，所建房屋现正在对外销售且价格昂贵，东润公司提起本案的诉讼目的是获取高额房屋销售价格；2、《2007年北京市关于通州区宋庄镇2005-2020年规划》，称来源于北京市通州区政府网站，欲证明该证据与一审法院采信的证据《北京市通州区人民政府关于通州区×苑工业区晋升为乡、镇级工业区的批复》相矛盾，无法确认本案涉诉房屋所占用的土地是从哪一年开始纳入乡、镇级工业区的，本案不适用《解释》。东润公司对上述两份证据的关联性、真实性、证明目的均不认可。李德良所提交的上述两份证据，因与本案缺乏关联性和相关证明力，本院均不予采信。本院对一审判决查明的事实及认定的证据予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2015）通民初字第16441号民事判决书、限期拆除通知书、《小堡村北京东润装饰工程有限公司违法建设案》案卷、《北京市通州区人民政府关于通州区×苑工业区晋升为乡、镇级工业区的批复》（通政文【2002】111号）及双方当事人的陈述等证据在案为证。
本院认为：本案的争议焦点为涉诉房屋租赁合同是否有效以及一审法院适用法律是否正确、诉讼程序是否违法。根据已查明的事实，涉诉房屋位于北京市×区×镇×苑工业区内，该工业区系经北京市通州区人民政府批准的乡、镇级工业区，且涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，故根据《解释》的相关规定，双方于2007年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效。关于李德良提出一审法院适用法律错误，不能用后制定的法律去调整之前的法律关系的上诉理由，本院认为，司法解释是最高人民法院对法律的具体应用问题所作的解释，具有普遍的司法效力，人民法院在办案中应当遵照执行。本案涉及的《解释》属于最高人民法院对之前颁布施行的民法通则、物权法、合同法、土地管理法等相关法律规定的具体应用，该《解释》并未违背上位法，法院在审理该类型案件时可以直接适用。本案虽为一审法院再审案件，但东润公司于2015年就此纠纷起诉至法院，该《解释》已于2009年9月起施行。依据该《解释》第二十五条之规定，即“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”，故在本案原一审时即应当适用该解释。故对李德良的该项上诉理由，本院不予支持。关于李德良称一审法院未追加第三人参加诉讼属于程序违法的上诉理由，一审法院曾向当事人释明，东润公司不要求追加次承租人作为共同被告或无独立请求权第三人参加诉讼，一审法院结合本案的实际未通知次承租人参加诉讼，只对本案双方之间房屋租赁合同的效力进行认定并无不妥。故，对李德良的该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，李德良的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（第一项）规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4398元，由李德良负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
审 判 员 孙颖颖
代理审判员 孙 栋
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 王 思