广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6807号
上诉人（原审原告）：池亚带。
委托代理人：周利发，湖南泓锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司。
法定代表人：谢玉生，董事长。
委托代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
原审第三人：深圳市诚品地产有限公司。
法定代表人：邓凯文，董事长。
委托代理人：洪群军，广东信达律师事务所律师。
委托代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。
上诉人池亚带因与被上诉人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称水湾源华公司）、原审第三人深圳市诚品地产有限公司（以下简称诚品公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1257号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月26日，诚品公司名称由“深圳市恒创通达投资发展有限公司”变更为现名。
2008年1月29日、2009年11月24日、2008年1月2日，池亚带（乙方）与水湾源华公司（甲方）分别签订《水湾村旧村改造协议书》三份，约定：水湾村旧村改造项目计划期限为四年，具体时间以拆旧房（三至十四排）之日起计算，预计从2008年3月1日至2012年2月28日止，凡纳入改造的房屋搬迁工作要求在2007年12月31日前搬迁完毕；乙方同意将现位于水湾村9排8号、9排7号、5排6号的房产总建筑面积分别为537.06平方米、245.97平方米、698.46平方米连同住宅地一份交由甲方进行旧村改造；乙方同意分别于2007年10月1日、2007年12月31日、2007年10月1日前自愿完成水湾村9排8号、9排7号、5排6号的搬迁工作，甲方全责完成水湾村的旧村改造项目，并在该项目竣工后180天内无偿按乙方应得的旧村改造房产面积、家庭分户名下办妥乙方应有的房地产权证（红本）；乙方现位于水湾村9排8号、9排7号、5排6号的房产建筑面积537.06平方米、245.97平方米、698.46平方米（其中住宅677.99平方米、店铺20.47平方米）按1比1.1赔偿，实际赔偿住宅面积9排8号为537.06平方米、9排7号为270.57平方米、5排6号745.79平方米，商铺面积5排6号为22.52平方米，只作补偿的临时建筑面积分别为7.06平方米、29.15平方米、11.27平方米，并配送地下室停车位一个；乙方现有9排8号简易建筑面积为7.06平方米，甲方应以每平方米500元给予乙方补偿，补偿金额为3530元，以及前后围墙61.39平方米，甲方应以每平方米100元给予乙方补偿，补偿金额为6139元，9排7号简易建筑面积11.90平方米，用于住房使用，甲方应以每平方米500元给予乙方补偿，补偿金额为5950元，以及简易建筑面积17.25平方米，用于空屋顶使用，甲方应以每平方米150元给予乙方补偿，补偿金额为2587.50元，5排6号简易建筑面积8.04平方米，用于住房使用，甲方应以每平方米500元给予乙方补偿，补偿金额为4020元，以及铁皮建筑面积3.23平方米，用于空屋顶使用，甲方应以每平方米150元给予乙方补偿，补偿金额为484.50元；甲方同意按每份房产住宅地补偿迁出及回迁费用3000元，一次性补偿乙方金额3000元，其9排7号搬迁费已补；旧村改造期间，甲方以乙方原有房产面积按租金的标准进行支付给乙方，经确认为住房的房屋，第一年每月每平方米租金22元，第二年每月每平方米租金24元，第三年每月每平方米租金26元，第四年每月每平方米租金28元；乙方原有位于水湾村5排6号店铺性质的房产面积20.47平方米，租金每月每平方米40元，计算租金每月金额为818.80元；……甲方每年的元月二十日前以一次性支付的形式支付当年的租金给乙方（但项目工程竣工年看工程进度而定）；如甲方未能在本协议约定的期限内将乙方所应得的房产（商铺）按时竣工并交乙方使用的，超过期限（即第五年开始），甲方须按第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作违约金（租金），如超过本协议约定的交楼期限一年，乙方有权单方面终止本协议，并要求甲方承担由此造成的一切经济损失，以及其他条款和内容。
2009年8月12日，水湾源华公司（甲方）与诚品公司（乙方）签订《深圳市南山区水湾村旧村改造项目合作开发协议书》，约定甲、乙双方合作开发深圳市南山区水湾村旧村改造项目，以及其他内容；诚品公司依约向水湾源华公司支付了安置补偿费用；深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室分别于2010年2月9日、2010年3月24日、2010年4月30日、2010年5月24日在招商街道办、《蛇口消息报》刊登《关于南山区水湾村改造专项规划调整方案（草案）公示的公告》。
2009年10月29日，水湾源华公司向包括池亚带在内的村民做出《认可书》，池亚带签名确认。该《认可书》载明：“……按目前情况看，最少需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下……。”
2012年7月11日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局对涉案旧村改造项目做出深规土建许字XX号、深规土建许字XX号《深圳市建设工程规划许可证》。
诚品公司提交了涉案旧改项目的竣工验收备案材料及深圳市公证处(2015)深证字第54388、53718号《公证书》，欲证明涉案旧改项目已经竣工验收备案，并于2015年4月10日由诚品公司与水湾源华公司举行“水湾1979广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式”。对此，池亚带对其合法性均不予认可。
第一次庭审中，池亚带与水湾源华公司确认：2009年4月份开始拆迁；2014年全年租金已经发放，2014年5-11月份发放双倍租金。第二次庭审中，双方均认可水湾源华公司已支付2015年8月之前的单倍及双倍租金。
另，水湾源华公司在2014年11月5日就本案提出反诉，在《民事反诉状》中表示同意解除涉案改造协议书，该院于2014年11月19日向池亚带邮寄送达了反诉状，池亚带代理人于2015年11月21日签收。2014年12月18日，水湾源华公司向该院申请撤回反诉，表示不解除涉案改造协议书，该院于2015年2月10日作出准许水湾源华公司撤回反诉的民事裁定。
水湾源华公司确认合同约定的开发期限为4年，池亚带签订《认可书》确认往后延1年。
池亚带的诉讼请求：1、解除池亚带与水湾源华公司签订的《水湾村旧村改造协议书》（9排8号、9排7号、5排6号），恢复原状（包括返还土地使用权）；2、水湾源华公司向池亚带支付违约金1272938.36元；3、水湾源华公司承担诉讼费用。第一次庭审中，池亚带确认其主张的违约金系按合同约定的租金标准的双倍计算。
原审法院认为，池亚带与水湾源华公司签订的《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
本案争议的焦点在于：1、池亚带对于涉案《水湾村旧村改造协议书》是否有解除权；2、池亚带在本案关于恢复原状、支付违约金的诉讼请求是否成立。
关于池亚带是否有权解除合同的问题。池亚带称涉案房屋均在2008年前就交付水湾源华公司，故拆迁时间应以2008年开始计算，该院认为，双方改造协议书中约定改造项目期限具体时间以“拆旧房（3至14排）之日”起算，涉案房屋为“9排8号、9排7号、5排6号”，系合同约定“3至14排”的房屋，但“交付”与“拆除”显系不同的事实，本案当事人均未能举证证明3至14排房屋何时实际拆除，故该院根据民事诉讼证据规则，采信各方当事人在第一次庭审时就一致确认的涉案改造项目开始拆迁时间即2009年4月。本案中，合同原约定的改造项目期限为4年，池亚带其后签署《认可书》同意项目期限推迟1年，项目期限已延长至5年，按照双方合同中关于池亚带在水湾源华公司超出项目期1年后可单方终止合同的内容，池亚带在项目第6年即2015年5月开始方享有合同约定的解除权。而涉案改造建设项目已经竣工验收备案，并于2015年4月10日由水湾源华公司与诚品公司举行“水湾1979广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式”，池亚带与水湾源华公司之间的拆迁补偿合同已近履行完毕，已无解除内容，且双方合同目的已能实现，水湾源华公司的逾期履约行为不构成根本违约。在此情形下，池亚带不可以依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定行使解除权、起诉要求解除合同。由于水湾源华公司的逾期履约行为不构成根本违约，池亚带亦不可依《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权。另，虽然池亚带本案起诉要求解除合同，水湾源华公司亦曾在庭审中及反诉中表示同意解除合同，但原涉案房屋早已拆除，房屋所在的XX宗地已经国土部门出让由水湾源华公司和诚品公司取得国有建设用地使用权，原房屋所在土地权属性质已转为国有，现其上所新建的“水湾壹玖柒玖广场”已经竣工验收备案并由水湾源华公司和诚品公司取得商品房预售许可，如双方协商一致解除合同，则既将与现有城市规划冲突，也将可能导致购买“水湾壹玖柒玖广场”的其他不特定民事主体无法取得新建房屋产权，有损社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，双方此前就解除合同所形成的合意应属无效。根据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第六条关于民事活动中行使权利应遵循诚实信用原则的规定及民事法理，如当事人行使权利所获利益与所致社会或他人损害之间显著失衡，则属权利滥用。如前所述，涉案拆迁补偿合同几已履行殆尽，双方合同目的均可得到实现，水湾源华公司虽存在延期情形，但按合同约定承担违约金责任已可弥补池亚带因项目延期完成所受的损害，结合涉案合同的履行情况和改造建设项目竣工事实，在水湾源华公司其后已撤回反诉并明确表示不同意解除合同的情况下，池亚带仍坚持主张解除合同，其个人据此可获利益甚小而可能所致社会公共利益损害及社会成本甚大，有滥用权利之嫌。综上，该院对池亚带要求解除合同的诉讼请求不予支持。
关于池亚带要求恢复原状、支付违约金的诉讼请求是否成立的问题。关于恢复原状的诉求，因池亚带不享有合同解除权且涉案合同未解除，池亚带主张合同解除后的恢复原状，无法律依据，该院不予支持。关于支付违约金的问题，根据池亚带提交的违约金计算方法，池亚带诉请水湾源华公司支付2013年和2014年两年的违约金1272938.36元，庭审中池亚带确认该违约金系按合同约定的租金标准的双倍计得，根据《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》约定，2014年4月30日之前的租金按单倍计算，2014年5月1日之后的租金按双倍计算，且水湾源华公司提供了转账凭证及池亚带当庭确认水湾源华公司已经支付了2015年8月之前的单倍及双倍租金，故池亚带该项诉讼请求无事实及合同依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回池亚带的全部诉讼请求。案件受理费16256元，由池亚带负担。
池亚带上诉称，一、原审法院判决不予解除旧改协议没有事实和法律依据。1、原审法院认定“拆迁补偿合同已近履行完毕，已无解除内容，合同目的已能实现，被告的逾期履约行为不构成根本违约”与事实不符。原审法院认定2015年4月10日举行的“水湾1979广场回迁1-3号楼工程资料移交仪式”证明拆迁补偿合同已近履行完毕与事实不符。移交仪式是诚品公司向水湾源华公司移交，并非池亚带接收回迁房屋。2、旧改协议已被合法解除，水湾源华公司无权在旧改协议解除后反悔不同意。3、旧改协议解除不侵害公共利益，原审判决适用法律错误。4、原审法院在颠倒黑白的基础上适用法律原则判案，超出法官自由裁量权。二、原审判决对违约金的认定明显与旧改协议相违背，水湾源华公司应当根据旧改协议支付旧改第五年的违约金。1、原审法院对旧改协议中关于违约金条款的理解明显有误，双倍租金即等同于违约金的认定纯属错误。旧改协议第8条约定“如甲方未能在本协议约定期限内将乙方应得的房产（商铺）按时竣工并交付乙方使用的，超出期限（即第五年开始），甲方须按照第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作为违约金（租金）；超出本协议约定交楼期限一年，乙方有权单方终止本协议”，池亚带据此提出要求支付旧改第五年的违约金。四年旧改期为2009年4月28日至2013年4月28日，第五年为2013年4月28日至2014年4月28日。在旧改第五年期间，水湾源华公司应当按照旧改第四年即2012年4月28日至2013午4月28日的租金标准加倍支付池亚带作为延期1年交房的违约金，该条款清晰无歧义。旧改协议中约定“按照第四年的各类租金标准加倍支付作为违约金（租金），”虽然违约金后面的括号里有租金两字，但是违约金与租金是两码事。因诚品公司在旧改第五年并未交房，应当按照旧改协议第6条第1款约定支付第五年租金，除此之外，同时应当根据旧改协议第8条另行支付违约金。2、旧改第五年违约金支付有严格的时间限制，《认可书》并未对违约金条款做出变更。旧改协议中将违约金限定在旧改第五年，超出五年期限的，池亚带可以解除旧改协议。池亚带签署的《认可书》约定“需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下”，《认可书》确认对旧改延期一年，对旧改第五年违约金条款没有做出任何变更，违约金的约定依然有效。原审法院得出的“被告应从2014年5月开始向原告支付双倍租金”的说法根本错误，双倍租金的来源无依据，延期一年支付双倍租金等同于违约金的认定更是错上加错。综上，请求：1、撤销原审判决；2、改判解除《水湾村旧村改造协议书》（9排8号、9排7号、5排6号）；3、由水湾源华公司向池亚带支付违约金1272938.36元；4、一、二审诉讼费由水湾源华公司承担。
水湾源华公司辩称，水湾村旧村改造项目工程已经完成，大部分的被拆迁人已回迁安置，现已有部分人员入住。关于违约金，原审法院认定的事实清楚，违约金的起始时间以及标准均符合双方的约定，现池亚带认为签署《认可书》延长开发期限并非同意免除违约责任的说法无事实依据。违约金系超过合同约定的开发期限交付房产而应当承担的合同责任，签署《认可书》既是对延长开发期限的认可，也是对合同期限延长的认可，因此，水湾源华公司无需对合同期限内的时间承担违约责任。
诚品公司辩称，水湾村赔偿物业分配工作已于2015年9月16日至17日顺利开展，赔偿物业中68％的面积已在当时办理入伙，目前已有部分入伙村民入户，很多村民正在装修回迁物业，部分村民已将房屋装修完毕并予以出租。旧改协议第八条第一款关于超出交楼期限后如何支付租金和违约金的约定清晰明确，蛇口水湾源华公司已按约定向池亚带支付了包括违约金在内的双倍租金，因此池亚带在合同之外另行主张违约金无合同依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院查明，各方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。另外，池亚带在二审中撤回第2项上诉请求。
本院认为，池亚带在二审审理过程中撤回关于要求解除《水湾村旧村改造协议书》的上诉请求，故本院对该项请求不予审理。本案二审的争议焦点是水湾源华公司是否应当按双倍租金标准向池亚带支付2013年5月至2014年4月期间的违约金。水湾村旧村改造项目于2009年4月开工，依照《水湾村旧村改造协议书》的约定，水湾源华公司应于计划期限的四年内即2013年5月前将池亚带应得房屋竣工交付池亚带使用，超出上述期限后水湾源华公司须按照第四年的各类租金标准加倍向池亚带支付违约金（租金）。池亚带签署《认可书》，同意旧改协议书约定的旧村改造完成时间往后推迟一年，项目期限延长至五年，租金按旧改协议书约定的类推照付。故水湾源华公司应从2014年5月开始向池亚带支付违约金。故池亚带在本案中主张2013年5月至2014年4月期间的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16256.44元，由上诉人池亚带负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 邹俊辉（兼）
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。