上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初13515号
原告：夏云军。
委托诉讼代理人：扈卫德，上海市欣宏律师事务所律师。
被告：舒凤。
委托诉讼代理人：王佳俊，上海德禾翰通律师事务所律师。
原告夏云军与被告舒凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月20日、9月11日公开开庭进行了审理。原告夏云军及其委托诉讼代理人扈卫德，被告舒凤的委托诉讼代理人王佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏云军向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及4份《补充协议》；2、判令被告退还原告购房款85万元；3、判令被告支付原告以85万元为本金，自2016年9月1日起至2016年9月30日止，按每日万分之五计算的违约金；4、判令被告支付原告按85万元的20%计算的解除合同违约金；5、判令被告赔偿装潢损失84,928元；6、判令被告支付房屋增值损失205万元；7、诉讼费、财产保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：被告系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权人。2015年10月4日，经满家房地产经纪公司居间介绍，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋买卖总价为207万元，《居间协议》生效之日当场由原告向被告支付购房定金10万元，于2015年10月10日前签订《上海市房地产买卖合同》，并在上海市闵行区房产交易中心网上备案，在签订《买卖合同》当日支付首期购房款82万元，签订买卖合同网上备案后，被告结清银行贷款注销抵押登记。2015年10月10日，被告以房产证遗失为由未与原告签订买卖合同。为保证合同履行，双方先后签订4份补充协议，原告共支付房款85万元。2015年11月2日，该房被南京市江宁区法院司法查封。原告曾诉至法院要求继续履行合同，要求被告协助办理过户手续，因被告未及时解除涉案房屋上设定的抵押，涉案房屋又被查封，原告的请求被驳回。因被告违约，致原告购房目的无法实现，故又诉至法院要求解除合同，赔偿损失。
被告舒凤辩称：同意解除合同及补充协议。被告已收的房款为846,000元，故应返还846,000元，据此解除合同违约金应为169,200元。对经评估的装修损失无异议，但被告向原告交房后，原告装修用于群租，且存在违法改建的情况，对装修损失应酌减。原告主张205万元的房价上涨损失不合理，双方仅签订居间协议，未签订买卖合同，应按原告已付购房款的比例认定相应的房价上涨损失。原告主张的违约造成的损失，包括增值、装修、违约金，总额已高于原购房总价，显然不合理，应按原告已付款的比例酌请计算为妥。
本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室的房地产权利登记在被告舒凤名下。
2015年10月4日，经上海A房地产经纪事务所居间介绍，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将上述房屋以207万元转让给原告，原告应在当日补足定金至10万元，在双方签订《上海市房地产买卖合同》当日原告应支付首期房款82万元（含定金），原告应于2015年12月31日前支付第二期房款63万元，被告同意原告向银行申请贷款615,000元，交房当日原告支付尾款5,000元。双方应于2015年10月10日之前签订《上海市房地产买卖合同》，交易中产生的税费由原告负担。
2015年10月9日，双方签订补充协议，约定：由于被告将房产证原件遗失在补办中，原告在2015年12月1日之前必须见到房产证原件，如未见证，被告需退还原告之前所给付的首付款72万元、定金10万元，并按所付费用的双倍赔偿违约金。被告拿到新产证的第一时间与原告签订正式的房屋买卖合同。被告在原告支付第二笔房款时，应向原告交付房屋。
2015年11月16日，双方签订《补充协议》，明确被告须于2015年12月31日前将房屋钥匙交付原告。
2015年12月3日，双方签订《补充协议》，约定：被告于2016年8月31日之前出具该房屋纠纷的裁定结果，如没有结果，则被告以日万分之五的首付款作为违约金支付给原告。超过30日，原告有权单方面解除合同，同时被告支付原告已付款的万分之五作为违约金。如房屋在该协议期间房价涨幅过高（实际价格以评估为准），则被告补足原告该房屋实际增值部分与被告已支付的违约金的差额。其他协议与本协议冲突的，以本协议为准。被告于2015年12月31日将房屋交付原告，如原告对该房屋进行装修，则交易不成时，被告按照原告实际支付的装修费赔偿原告。
2016年1月之前，原告已向被告支付房款82万元。被告为腾退房客须退还房客部分租金及支付水电等费用，原告为被告支付了腾退费用，故被告确认已收取原告房款846,000元。
2016年1月5日，双方签订《补充协议》，约定被告须于2016年8月31日之前出具该房屋纠纷的法院裁定结果，如2016年8月31日之前未能出具该结果，则被告以原告已付房款85万元日万分之五作为违约金支付给原告。超过30日，原告有权单方面解除合同，同时被告支付原告已付款的百分之二十作为违约金。如房屋在该协议期间房价有涨幅（实际价格以评估为准），如被告违约，则被告另须补足原告该房屋实际增值部分。此协议为最终协议，如其他协议与本协议冲突，则以本协议为准。被告于2016年1月6日将房屋交付原告无偿使用，原告有权对该房屋进行装修和使用。如交易不成功时，被告须按照原告实际支付的装修费用赔偿给原告。
原告自认，被告于2015年12月31日将涉案房屋交付了原告。原告对该房屋装修后出租。
另查明，涉案房屋上登记有B股份有限公司上海联洋支行设立的145万元抵押权，债务履行期限自2011年5月16日至2039年5月16日。2015年11月2日，涉案房屋被南京市江宁区人民法院查封。
还查明，原告要求被告继续履行合同，要求被告配合办理过户手续之诉讼请求，被本院于2017年4月14日驳回。原告于2017年5月诉至本院要求解除合同赔偿损失，被告于2017年5月25日收到了诉状副本等材料。
审理中，经原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司、上海同济工程咨询有限公司对上述房屋的市场价值、室内装修价值进行了评估。上述房屋在2017年5月的市场价值为412万元，内部装修价值为84,928元。
上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、四份补充协议、转账单、授权委托书、上海市房地产登记簿、民事诉状、（2016）沪0112民初19386号民事裁定书、（2016）沪0112民初19386号民事判决书、装修评估报告、房地产市场价值评估报告等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及四份补充协议，系双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同。上述合同履行过程中，因被告未及时注销涉案房屋上设定的抵押，且涉案房屋后又被司法查封，无法办理产权过户手续，导致原告受让涉案房屋的合同目的落空。现原告要求解除合同，合法有据，本院予以支持。原告要求解除合同的意思表示于2017年5月25日到达被告，故双方的合同于该日解除。解除合同的责任在于被告。合同解除后，被告应向原告退还已收房款846,000元。原告主张的2016年9月1日至9月30日，以85万元的每日万分之五计算的违约金，因双方对该违约金适用的违约行为约定不明确，本院不予支持。原告主张的以已付房款的百分之二十计算的解除合同违约金，具有合同依据，本院予以支持。显然，该违约金已不能弥补原告的经济损失。故原告主张装修损失84,928元，本院予以支持。原告主张房屋增值损失205万元，本院参考合同当事人签订合同时的预期可得利益以及原告已付房款的比例，酌情支持100万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告夏云军与被告舒凤签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室的《房地产买卖居间协议》及四份补充协议于2017年5月25日解除；
二、被告舒凤于本判决生效之日起十日内退还原告夏云军房款846,000元；
三、被告舒凤于本判决生效之日起十日内偿付原告夏云军解除合同违约金169,200元；
四、被告舒凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏云军装潢损失84,928元；
五、被告舒凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏云军房屋增值损失100万元；
六、驳回原告夏云军其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计12,014.30元、财产保全费5,000元、鉴定费14,000元由被告舒凤负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈 群
二〇一七年九月十五日
书记员 缪丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。