贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初922号原告：潘春兰，女，1975年3月8日出生，苗族，贵州省贵阳市人，贵阳卷烟厂职工，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：但溶，贵州中工律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201199310642740。委托诉讼代理人：魏晨，贵州中工律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201310336984。原告潘春兰与被告一鸣房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘春兰委托诉讼代理人但溶、魏晨，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。2017年5月16日，原、被告共同向本院申请了一个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告潘春兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿迟延办理房屋产权证初始登记的违约金及转移登记违约金，共计43198.79元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定由原告购买位于小河区开发大道69号8号楼1单元1层5号商品房，建筑面积共118.48㎡，套内建筑面积99.07㎡。原告依约支付房款总价人民币249993元。被告依《房屋买卖合同》第八条约定2013年10月30日交付房屋，该合同第八章“房屋登记”第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”；第三款转移登记第一点约定：“出卖人承诺于2015年6月15日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”、第二点约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品方转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。但此后被告迟迟没有向房管局提交房屋初始登记申请，故无法按期向众业主提供办理房屋产权证的有关文书。直至2016年7月21日，原告才得到通知可以到被告处领取房屋不动产权证书资料。对于被告的违约行为，原、被告经过协商，但被告不愿意依照合同作出赔偿。依照合同约定，初始登记违约金自2015年6月15日开始计算，90日内的违约金为：249993元×0.0003=75元；90日之后的违约金即2015年9月13日起，暂算至2016年6月1日共262天，即249993元×262天×0.0003=19649.45元。转移登记违约金自2015年6月15日开始计算，90日内的违约金为：249993元×0.0003=75元；90日之后的违约金即2015年9月13日起，暂算至2016年7月21日共312天，即249993元×312天×0.0003=23399.34元。原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼。被告一鸣房开辩称：第一、本案中，原告诉请的违约金存在重复计算及起始时间计算错误的情形。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，该条已经明确如影响按时办理转移登记的，则直接执行第三款第（二）点计算违约金。即，本合同在房屋登记方面，只有转移登记违约金，而没有初始登记违约金，如初始登记逾期而未使转移登记逾期的，则不存在违约金情形，如初始登记逾期使转移登记逾期的，则直接适用转移登记违约金的情形。故，原告主张双重计算，明显存在错误。另外，2010年11月25日，因贵阳卷烟厂整体搬迁至小河经济开发区，被告为响应政府招商引资政策的需求，解决卷烟厂职工安置问题，以远远低于当时正常市场价格与原告所在单位牵头的贵州中烟工业有限责任公司贵阳卷烟厂工会委员会就团购被告开发的“一鸣·宽城国际”房开项目签订了《商品房团购协议》，团购协议就团购商品房状况、团购价格及支付方式、双方权利义务等事项进行了约定。因原告系贵州中烟工业有限责任公司贵阳卷烟厂的职工，按约定可享受《商品房团购协议》所确定的相应福利条件。原、被告双方在团购协议的基础上，于2012年1月14日签订了具体《商品房买卖合同》。原告虽不是《商品房团购协议》的直接签约主体，但依其与贵州中烟工业有限责任公司贵阳卷烟厂之间的劳动关系及原告享受了《商品房团购协议》约定的以远远低于市场正常价格（甚至远远低于同期经济适用房的价格）购买相关房屋的福利，均可表明，《商品房团购协议》所约定的权利原告享受了，同理，《商品房团购协议》所约定的义务原告同样应当予以承担。而根据《商品房团购协议》第九条第七款的约定，房屋产权证的转移时间为自房屋交付使用日起730日内。而本案被告实际通知交房的时间为2013年11月30日（有交付公告证实），以此推算，被告承担违约金的起始时间应为2015年12月1日。而截止时间的确定并不是被告所主张的2016年7月21日，而应该是被告登报通知原告办理不动产权的时间，即2016年5月23日。因此，本案即便要计算违约金，亦应当从2015年12月1日起计算至2016年5月23日止。第二、本案逾期过错不在于被告。本案建设工程从施工到竣工，再到相关证照的办理等过程，被告均一直在积极履行自己的相应义务，申报、验收每项工程均是第一时间办理。因此，被告不存在故意拖延或者有意为之的情形。导致最终逾期的真正原因是，被告在2015年6月11日就取得消防验收合格手续的情况下，在办理相关备案申报过程中，原告所在单位的其他100多户购房同事，存在违规装修（如在公共消防通道上违法加装门栏、遮档消防栓等）的行为，被其他已入住业主多次电话举报，致消防部门和城管部门多次要求整改。最终致使消防手续无法及时报备所致。除上述原因外，在本项目施工、竣工验收等阶段多次出现凝冻天气、非法挡工堵路、第九届全国民族运动会召开无法爆破等情形，以及出现房地产登记政策的改变及税务营改增调整等政策性因素的影响。因此，对于备案逾期的情形，被告确无任何过错。第三、本案合同约定的按日支付已付房价款万分之三的违约金，明显过高。首先，逾期转移登记影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响原告方实际占有、使用该房屋，亦并未给原告造成任何实际的经济损失，且逾期的原因也并非被告过错造成。所以，在原告并未受到任何实际经济损失的前提下，按日计算已付房价款万分之三的违约金比例确实过高。其次，对比周边其他楼盘对于逾期转移登记违约金的计算，均远远低于本案违约金的标准，甚至根本不计算违约金。最后，原告在购买本案商品房时，是以远远低于正常市场价格，甚至低于同期经济适用房的价格取得的，具有明显的福利性质。被告亦是为了响应政府政策，在本商品房买卖中被告是亏本销售，未赚取任何收益。所以，让未赚取收益的被告承担如此高比例的违约金，明显违背公平原则。特请求人民法院对本案违约金的计算标准予以调减。本院经审理认定事实如下：2012年1月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际8号楼1单元1层5号房出售给原告，购房总金额为249993元。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月15日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。现原告因被告未能按照上述合同的约定取得初始登记及办理转移登记，遂起诉来院，诉请如前。庭审中，原告出示一份“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”，时间为2016年7月21日，主张该份通知系被告张贴于小区公告栏，并以此作为计算转移登记违约金的截止时间。同时，原告向本院申请调取被告向贵阳市经济技术开发区房产管理处办理初始登记的时间，经本院调查显示，被告办理商品房备案登记的时间为2016年5月17日，原告并据此将其作为计算初始登记违约金的截止时间。庭审中，被告提交了其作为甲方与贵阳卷烟厂工会作为乙方于2010年11月25日签订的《商品房团购协议》，该协议主要约定，甲方取得位于贵阳市××开发大道东侧××家××村“2009-CR-009号”宗地使用权，甲方利用该地块上的部分土地建设商品房，乙方进行团购；乙方团购商品房状况总建筑面积19万平方米，共1698套；甲方确保乙方购房部分在2011年3月前开始动工建设，并于2013年6月30日前交房（交钥匙），房屋质量达到国家规范要求及本协议附件约定的交房标准，其工程竣工验收合格；乙方购房者委托甲方办理房屋和车位产权证（费用购房者自理），甲方自房屋交付使用日起730日（即2015年6月30日）前内向乙方购房者交付房屋和车位产权证等，该协议还对其他权利义务进行了约定。被告主张其与原告签订的《商品房买卖合同》，系基于上述协议而签订的，该协议约定的内容对原、被告均具有约束力。根据协议约定，转移登记时间为房屋交付使用日起730日内，而本案被告实际通知交房时间为2013年11月30日，因此，如本案被告需支付违约金，应当从2015年12月1日起算（730天即两年），并计算至被告通知原告办理不动产权的时间止，即2016年5月23日。对此，原告表示对于该协议内容并不清楚，且原、被告之间履行的应当双方签订的《商品房买卖合同》而不是团购协议书。同时，被告还出示了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、工期顺延函、专题会议纪要、贵阳晚报、预验收的函、防雷装置验收合格证、供水工程验收表、贵阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明、建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工启用证明等一系列证据，证明该公司开工到竣工及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延办理相关证照的时间，对于本案转移登记的逾期无任何主观过错；而导致在2016年5月23日才通知业主交付转移登记文书，主要原因在于因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，被告被消防部门和城管部门多次要求整改，导致其于2016年4月13日才完成备案登记手续；除此之外，还存在凝冻、第九届全国民族运动会的召开无法爆破、挡工堵路、房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等等客观及无法预料的情况所致。对此，原告表示被告所办理上述手续均是其作为房地产开发商应该做的，其中存在的客观理由亦只能作为逾期交房的抗辩，而不能作为逾期办理房产转移登记相关事宜的抗辩；其次，原告要求被告承担违约责任是基于商品房买卖合同，这与被告会否存在主观过错并无关系；且被告主张的业主违规装修导致消防手续无法及时报备中的业主并不包含原告。另，被告于2016年5月23日在贵阳晚报刊登“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”的公告。被告主张应以此作为其通知原告交付转移登记文书的依据。原告表示其并未看到该份报纸，对于原告来说，应当以有利于原告的方式进行通知，即，以其提交的张贴于小区公告栏的“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”的时间2016年7月21日为准。在（2017）黔0111民初941号案件中，被告表示原告提交的该份通知确实系该公司张贴，是因为该公司在2016年5月23日在贵阳晚报刊登公告后，前来办理的业主太少，故又重新张贴通知于小区内。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房发票、“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”、《商品房团购协议书》、“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”、贵阳市经济技术开发区房产管理处等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。结合原告陈述及被告答辩，归纳本案争议焦点如下：一、被告通知原告办理交付转移登记文书的时间如何认定；二、被告的行为是否构成违约；三、原告主张的违约金如何认定。关于焦点一，原告主张应当按照被告在小区内张贴通知的时间为准，即2016年7月21日，被告辩称应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2016年5月23日。本院认为，原、被告双方并未在合同中约定被告通知原告办理交付转移登记文书的方式，被告在满足交付条件之后以刊登公告的形式通知包括原告在内一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼的住户办理不动产权相关信息资料，应当视为已经履行了通知义务，其于2015年7月21日再次在小区内张贴通知，系对其通知义务的进一步补充，故应当以刊登公告的时间，作为被告通知原告办理交付转移登记文书的时间，即2016年5月23日。关于焦点二，被告提交了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、工期顺延函、专题会议纪要、贵阳晚报、预验收的函、防雷装置验收合格证、供水工程验收表、贵阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明等证据，拟证明其对于逾期备案无任何过错。本院认为，首先，被告主张因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，但其未能证明原告存在前述的违约行为，故不能以此作为无需向原告承担违约金的抗辩理由；其次，被告所列举的其办理防雷装置验收、通信驻地网设施建设验收、水电工程验收、燃气工程验收等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，亦不能作为其逾期办理转移登记的理由，而凝冻、第九届全国民族运动会的召开、挡工堵路、房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，亦不属于法律规定的不可抗力的免责情形。综上，被告的辩称，无事实依据及法律依据，本院不予采信。被告逾期通知原告办理交付转移登记的行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交付的违约责任。关于焦点三，原告主张本案初始登记违约金及转移登记违约金应当按照合同的约定计算，被告则认为原告存在重复计算的情形及违约金标准过高。本院认为，案涉合同对违约金的约定为：第二十二条：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”、“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年6月15日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品方转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。根据上述合同条款，被告负有对初始登记的“申请”及转移登记材料“交付”的两个合同义务，被告申请初始登记即办理“大产权”，将转移登记材料交付给原告系协助原告办理“小产权”，现被告未在合同约定的时间内办理“大产权”，导致通知原告办理“小产权”的时间迟于合同约定的时间，对原告造成的只是其迟延办理“小产权”的损害后果，故被告应当对其承担该损害后果的赔偿责任，若要被告同时对原告承担迟延申请办理“大产权”的损害赔偿责任，有失公平，本院对此不予支持；且从合同条款上解读，初始登记违约金及转移登记违约金该两项条款应当是递进关系，而非并列关系，故对于被告的辩称，本院予以采信，即本案的违约金应当为被告迟延交付商品房转移登记文书的违约金。关于被告主张违约金标准过高，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，一方面并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，另一方面该违约金调减请求，与双方当事人签订合同时的目的明显不符，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故本院不予支持。另，关于本案违约金的起算时间。被告主张其与原告签订的《商品房买卖合同》，系基于其与贵阳卷烟厂工会2010年11月25日签订的《商品房团购协议》而签订的，该协议约定的内容对原、被告均具有约束力。根据协议约定，转移登记时间为房屋交付使用日起730日内，而本案被告实际通知交房时间为2013年11月30日，因此，如本案被告需支付违约金，应当从2015年12月1日起算（730天即两年）。本院认为，《商品房团购协议》的签订主体系被告与贵阳卷烟厂工会，而非原告与被告；而原、被告之间的合同系双方签订的《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，原、被告应当享有的是该份《商品房买卖合同》中规定的权利，并承担该合同规定的义务，被告主张原告应该受《商品房团购协议》的约束，不符合法律规定，本院不予支持，即，本案违约金的起算时间应为合同约定的2015年6月15日。综上，本案的转移登记违约金计算为：2015年6月15日-2015年9月13日（90天）：249993元×0.0003=75元。2015年9月14日-2016年5月23日（252天）：249993元×0.0003×252天=18899.47元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘春兰转移登记违约金18974.47元。二、驳回原告潘春兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元（已减半收取），原告潘春兰负担247元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请依法强制执行。审判员  吴怔秋二〇一七年六月八日书记员  郑 燕