广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1402民初280号
原告中国农业银行股份有限公司崇左江州支行，住所地广西壮族自治区崇左市江州区建设路1号。
代表人许亦猛，该支行行长。
委托代理人缪科，该支行职员。
委托代理人周建华，该支行职员。
被告黄志强，男，1980年2月4日出生，壮族，无业，户籍地广西壮族自治区崇左市江州区，现住广西壮族自治区崇左市。
被告雷丽芳，女，1983年9月23日出生，壮族，无业，户籍地广西壮族自治区南宁市隆安县，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。
被告崇左市东源房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市新城区友谊大道东源名城11#-13#楼。
法定代表人林强。
原告中国农业银行股份有限公司崇左江州支行与被告黄志强、雷丽芳、崇左市东源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由代理审判员温凤娥独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。书记员李剑担任法庭记录。原告中国农业银行股份有限公司崇左江州支行的委托代理人缪科到庭参加诉讼，被告黄志强、雷丽芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因在诉讼中原告于2016年6月15日申请追加崇左市东源房地产开发有限公司作为被告，故重新计算审理期限。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司崇左江州支行诉称：2006年9月28日，被告黄志强与中国农业银行崇左分行签订一份合同编号为45105200600015582的《中国农业银行个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为124000元，借款用于购买崇左市石林大道中段西侧东源名城第x栋xxx号房；借款期限15年，自2006年9月28日起至2021年9月28日止；借款利率在借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%确定；采用等额本息还款法还款；担保方式为抵押担保，被告黄志强和被告雷丽芳以双方名下的崇左市石林大道中段西侧东源名城第x栋xxx号房为该笔贷款抵押，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约向被告黄志强发放了124000元借款，但被告黄志强未能按月偿还借款本息，截止2016年3月2日，逾期还款19期，逾期本金为13660.31元，利息为6359.27元；所欠的全部借款余额为72865.68元。经原告多次催讨，被告仍不履行还款付息义务；原告遂诉至法院请求判令：1、解除原告与被告于2006年9月28日签订的合同编号为45105200600015582的《中国农业银行个人购房担保借款合同》，被告黄志强与被告雷丽芳连带偿还贷款本金72865.68元及利息（按借款合同的约定计算至款项还清之日止）；2、被告不能履行上述债务时，原告有权对被告名下崇左市石林大道中段西侧东源名城第x栋xxx号房拍卖或变卖所得的价款优先受偿。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.《营业执照》、《金融许可证》以及中国农业银行股份有限公司崇左分行出具的《证明》各一份，证明原告具有诉讼主体资格；2.两被告的身份证及结婚证，证明两被告的主体资格；3.《中国农业银行个人购房担保借款合同》，证明原、被告之间存在借款及担保关系，以及原、被告双方在借款合同中的权利义务；4.《崇左市商品房买卖合同登记备案表》、《房地产抵押清单》、《房屋他项权证》，证明被告黄志强、雷丽芳用其名下的崇左市石林大道中段西侧东源名城第x栋xxx号房为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记；5.《个人借款凭证》以及《还款记录》，证明原告于2006年10月13日向被告黄志强发放了借款124000元；6.《账户还款明细表》，证明被告黄志强自2014年8月14日起不再履行还本付息义务；截止至2016年6月15日，已拖欠逾期本金16770.29元，逾期利息6227.46元、逾期罚息870元、逾期复利365.46元，借款本金余额为72865.83元。
被告黄志强、雷丽芳不到庭参加诉讼，也未向本院提交证据和书面答辩意见。
为查明案件事实，本院依职权向崇左市房产管理局调取了一份《崇左市商品房买卖合同登记备案表》以及《房屋登记信息查询证明》，该证据显示被告黄志强、雷丽芳向崇左市东源房地产开发有限公司购买了崇左市石林大道中段西侧（东源名城）第9栋1-601号房后，只办理了备案登记和预购商品房抵押登记，目前涉案房产尚未办理房屋产权证，也未办理正式抵押登记。
原告对本院调取的证据无异议，本院予以确认。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄志强、雷丽芳经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为已放弃答辩和质证的权利；本院认为，原告中国农业银行股份有限公司崇左江州支行提交的证据真实、合法，且与本案事实相关联，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故对原告提供的证据予以确认。
综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告黄志强与被告雷丽芳于2006年9月19日登记结婚，双方夫妻关系存续期间，被告黄志强于2006年9月28日与中国农业银行崇左分行签订一份合同编号为45105200600015582的《中国农业银行个人购房担保借款合同》，约定：贷款人（中国农业银行崇左分行）向借款人（黄志强）发放购房借款124000元，用于购买位于崇左市石林大道中段西侧东源名城第9栋601号的房屋；借款期限自2006年9月28日起至2021年9月28日止；借款利率采取浮动利率确定，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上下浮15%；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人中国农业银行崇左建设分理处95×××14的账户后，再将全部借款划入售房人崇左市东源房地产开发有限公司账号为20×××56的银行账户以支付购房款；采用等额本息还款法还款，每月20日为还款日；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利；担保方式为抵押担保和保证担保。《中国农业银行个人购房担保借款合同》第十六条约定：借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放的借款，行使抵押权或要求保证人承担保证责任。被告黄志强、雷丽芳自愿以其共有的位于崇左市石林大道中段西侧东源名城第9栋601号的房屋为前述借款提供抵押担保，并在该借款合同“抵押人（签字）”栏上签字确认。被告崇左市东源房地产开发有限公司为被告黄志强、雷丽芳的借款承担阶段性连带保证担保，保证期间为合同签订之日起至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。合同签订后，中国农业银行崇左分行与被告黄志强、雷丽芳于2006年10月10日到崇左市房产管理局办理预购商品房抵押登记，中国农业银行崇左分行取得崇房太他字第xxxxxxx号《房屋他项权证》；但截至本案一审庭审辩论终结，被告黄志强、雷丽芳尚未取得崇左市石林大道中段西侧东源名城第x栋xxx号房的房屋产权证，也未办理正式抵押登记。2007年10月13日，中国农业银行崇左分行向被告黄志强发放了借款124000元。在合同履行过程中，被告黄志强仅归还部分借款本息，从2014年8月14日起不再履行还本付息义务；截止至2016年6月15日，已拖欠逾期本金16770.29元，逾期利息6227.46元、逾期罚息870元、逾期复利365.46元，借款本金余额为72865.83元。因催讨无果，原告遂诉至法院请求判如所请。另查明，2010年7月15日，中国农业银行崇左分行变更为中国农业银行股份有限公司崇左分行。中国农业银行股份有限公司崇左分行与借款人、担保人签订的借款合同、担保合同所产生的权利义务由中国农业银行股份有限公司崇左江州支行承受。
在诉讼过程中，原告于2016年6月15日申请追加崇左市东源房地产开发有限公司作为本案被告，要求崇左市东源房地产开发有限公司为被告黄志强、雷丽芳的借款承担连带偿还责任。而后原告于2016年7月4日撤回该追加被告的申请，并放弃对崇左市东源房地产开发有限公司的起诉。
本院认为，原告在本案宣判前自动撤回追加被告的申请并放弃对崇左市东源房地产开发有限公司的起诉，是其对自身诉讼权利的处分，没有违反法律法规的规定，予以准许。根据原告的起诉，本案的审查要点为：1.原告与被告黄志强签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》是否应予解除；2.被告黄志强、雷丽芳是否应当共同偿还原告借款本金、利息及罚息、复利，若应偿还，借款本金、利息及罚息、复利是多少；3.原告能否以抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿本案借款本金、利息及罚息、复利。
本院认为，一、关于原告与被告黄志强签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》是否应予解除的问题。原告与被告黄志强签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，并且没有违反法律规定，属于合法有效的合同，依法应予保护；合同所约定的条款各方均应恪守履行。原告依约向被告黄志强发放了贷款124000元，被告黄志强自2014年8月14日起未能按合同约定偿还借款本息，经原告多次催讨，至今仍不还款，已构成根本违约。根据双方当事人在《中国农业银行个人购房担保借款合同》第十六条的约定，被告黄志强未按照合同约定按时偿还借款本息，构成违约；原告可以依法解除合同。因此原告提出解除与被告黄志强签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于被告黄志强、雷丽芳是否应当共同偿还原告借款本金、利息及罚息、复利，若应偿还，借款本金、利息及罚息、复利是多少的问题。合法的借贷关系受法律保护。被告黄志强通过与原告签订借款合同向原告借款124000元，双方之间债权、债务关系明确，被告黄志强逾期不偿还借款，应承担民事偿还责任。被告黄志强所借款项发生在夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，被告雷丽芳应当对本案发生在夫妻关系存续期间的债务承担共同还款责任。因此原告要求被告黄志强、雷丽芳承担共同还本付息的责任，有事实和法律依据，本院予以支持。截至2016年6月15日，被告黄志强尚欠借款本金余额72865.83元，并拖欠利息6227.46元、罚息870元、复利365.46元共计7462.92元。因此被告黄志强、雷丽芳应当向原告共同偿还借款本金72865.83元及利息、罚息、复利7462.92元（利息、罚息、复利已计至2016年6月15日，2016年6月15日以后的利息、罚息、复利按照借款合同的约定计至本案生效判决确定的履行期限最后之日止）。三、关于原告能否以抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿本案借款本金、利息及罚息的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产抵押应办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。原告与被告黄志强、雷丽芳在《个人购房担保借款合同》中约定以其购买的崇左市石林大道中段西侧东源名城第x栋xxx号房为本案借款提供抵押担保，涉案房产虽办理了预购商品房抵押登记，但这属于预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，预告登记只是为了保障将来实现物权，并不是设立抵押物权的登记，不产生抵押权设立的效力。而且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条第一款“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”的规定，该房产至今未取得房屋产权证，原、被告未办理抵押登记，故抵押权一直未设立。因此原告主张对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条第一款、《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原中国农业银行崇左分行与被告黄志强于2006年9月28日签订的合同编号为45105200600015582的《中国农业银行个人购房担保借款合同》；
二、被告黄志强、雷丽芳向原告中国农业银行股份有限公司崇左江州支行共同偿还借款本金72865.83元及利息、罚息、复利7462.92元（利息、罚息、复利已计至2016年6月15日，2016年6月15日以后的利息、罚息、复利按照借款合同的约定计至本案生效判决确定的履行期限最后之日止）；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司崇左江州支行的其他诉讼请求。
案件受理费1982元，因适用简易程序减半收取891元，由被告黄志强、雷丽芳负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
代理审判员 温凤娥
二〇一六年七月七日
书 记 员 李 剑
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十九条第一款以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。