审 判 长 合议
庭法官助理
书 记 员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终5660号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市武昌区大斌健身馆，住所地武汉市武昌区彭刘杨路***号*楼。
经营者：闵军，男，1970年9月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托代理人：闵斌，系闵军之兄，1968年8月13日出生，汉族，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军第七四三五工厂（国营武汉新宇机器厂），住所地武汉市武昌区彭刘杨路***号。
法定代表人：戴瑞义，厂长。
委托代理人：谢正、曾钢，湖北中和信律师事务所律师。
上诉人武汉市武昌区大斌健身馆（以下简称大斌健身馆）因与被上诉人中国人民解放军第七四三五工厂（以下简称七四三五工厂）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人大斌健身馆上诉请求：改判驳回七四三五工厂的诉讼请求，支持大斌健身馆的反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。双方应是转租关系，且租赁房屋系违章建筑，七四三五工厂无权对外出租。一审认定大斌健身馆占有房屋至今与事实不符，七四三五工厂停水停电后将大门钉死，大斌健身馆的财产无法拖走，承租房屋可自由出入，不存在大斌健身馆占有房屋的问题。一审判决对2010年3、4、5月的租金计算错误，其中5月只能计算17天计3556元，加上3、4月共计16990元。大斌健身馆在七四三五工厂处有2万元现金，该2万元是装修保证金，七四三五工厂一直未予退还，故不存在拖欠租金。七四三五工厂提供的房屋屋顶存在重大安全隐患，且单方停水停电，致大斌健身馆倒闭，蒙受重大经济损失。2、一审判决适用法律错误。因本案是侵权案件，且侵权事实是持续的，且大斌健身馆一直在主张权利，只是双方未能达成一致，故不存在超过诉讼时效的问题。反而，七四三五工厂主张租金及占用费超过了诉讼时效。3、一审程序违法。本案案情复杂，一审却适用简易程序审理，且审理时间达11个月。另外，武汉市安安健身娱乐有限公司应为本案当事人，大斌健身馆申请二审追加武汉市安安健身娱乐有限公司为本案当事人。一审对大斌健身馆申请鉴定申请置之不理，不符合法律规定。
被上诉人七四三五工厂辩称，大斌健身馆在七四三五工厂处有2万元现金属实，但双方并未约定以此款抵扣租金和水电费，大斌健身馆现在主张该2万元超过了诉讼时效。大斌健身馆违约是客观事实，其即便有损失，也是其自身原因造成的，无权要求七四三五工厂赔偿，且其请求超过了诉讼时效，不能得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
七四三五工厂向一审法院起诉请求：1、大斌健身馆立即腾退并向七四三五工厂返还武汉市武昌区彭刘杨路232号艳阳天酒楼二楼房屋；2、大斌健身馆向七四三五工厂给付房屋租金19935元、水电费4895.16元以及房屋占用费（占用费按每月6667元为标准，从2010年6月1日起算至实际腾退返还之日止，暂计至2015年7月30日占用费为413334元）；3、本案诉讼费用由大斌健身馆承担。
大斌健身馆反诉请求：1、七四三五工厂赔偿大斌健身馆因其擅自停电导致大斌健身馆不能经营遭受的经济损失共计60万元；2、七四三五工厂承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，2005年5月8日，七四三五工厂与武汉市安安健身娱乐有限公司（以下简称安安健身公司）签订《租赁合同》，约定七四三五工厂将其所有的位于武汉市武昌区彭刘杨路232号艳阳天酒店楼上即二楼、面积为1000平方米场地，租给安安健身公司经营“安安健身会”，租赁期限为5年，从2006年1月1日至2010年12月31日止，年租金为8万元。
2005年5月30日，安安健身公司（甲方）与闵军（乙方）签订《转让转租协议》，双方就位于武昌彭刘杨路的安安健身会转让一事，达成协议：甲方将正在经营中的安安健身会所转让给乙方经营，经营面积及房屋租赁的相关条款见安安健身会与房东七四三五工厂协议；甲方负责使本转租转让协议得到业主方的认可；甲方协助乙方办理各种相关手续，转让前甲方债权与债务与乙方无关，转让后乙方的经营及其它债权、债务等与甲方无关；本协议转让金额为65000元；乙方的租赁经营必须按照甲方与七四三五工厂所签的租赁经营合同的各项条款执行；每月乙方须按合同规定时间向七四三五工厂交纳水、电及承租费。该协议有安安健身公司加盖公章，闵军签字，另有七四三五工厂签署意见“同意转租”并加盖七四三五工厂三产管理处公章。
2005年6月1日，七四三五工厂（甲方）与大斌健身馆（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方将其所有的武昌彭刘杨路232号艳阳天酒店二楼、面积为1000平方米场地，租给乙方经营“武汉市武昌区大斌健身馆”；租赁期限5年，从2005年6月1日至2010年5月31日止；年租金为8万元，乙方每月前三日将租金交付甲方，先缴租后使用；乙方在承租期间内，可对甲方出租范围内的房屋及其建筑物进行改建和装修，以便从事经营活动，但装修方案应先征得甲方同意，如乙方在改进装修中未经甲方同意，任意改动房屋的承力构件或擅自改装，所造成的房屋损坏应由乙方负责赔偿；房屋的维修及保养均由乙方负责；乙方应严格遵守与甲方签定的水、电供给合同，每月按时向甲方缴纳水电费；经营使用期间承租处所发生火灾、人身伤亡及其他责任事故均由乙方承担经济或民事责任，给甲方及第三人造成损失时应照价赔偿；承租期内甲方不再上调乙方租金；承租期内，未经甲方同意，乙方不得转租；本合同规定年限届满，甲方有权收回本合同所租的房屋及设备，乙方承租期间内所建的建筑物、构建物、装修物以及入墙、入地不可拆卸物，全部归甲方所有等。该合同甲方处加盖有七四三五工厂租赁管理办公室公章，乙方处有大斌健身馆经营人闵军签字。
2010年5月18日，七四三五工厂因大斌健身馆拖延给付租金及水电费，对大斌健身馆停止供电。租赁合同到期后，七四三五工厂与大斌健身馆未续订合同，大斌健身馆亦未将承租房屋腾退给七四三五工厂。
大斌健身馆于2009年3月至2010年1月期间缴纳承租房屋2009年度（除10月份）水电费共计10212.80元，2010年4月缴纳2010年1月水电费1142.40元，此后再未缴纳水电费。七四三五工厂称大斌健身馆欠付2009年度水电费3927.80元，欠付2010年2月至9月水电费共计1767.36元，大斌健身馆认为其不欠2009年度水电费，从2010年2月开始再未缴纳过水电费。大斌健身馆就承租房屋租金缴纳至2010年2月，2010年3月起至今未再向七四三五工厂支付租金。
2010年12月27日，武汉市武昌区人民法院受理闵军诉七四三五工厂房屋租赁合同纠纷一案，闵军请求判令七四三五工厂承担单方撕毁租赁合同的违约责任、赔偿因其擅自停止营业用电导致闵军不能经营的损失10万元、赔偿装修费用38万元、返还保证金2万元、赔偿房屋顶石棉瓦老化漏雨影响正常经营造成的经济损失5万元。2011年4月24日，闵军提出撤诉申请，该院予以准许。
大斌健身馆就本案反诉提交的损失清单中载明，设备管道等费用合计542000元，装修损失50万元，营业损失15万元，损失共计1192000元，大斌健身馆仅主张60万元。
一审法院认为，本案系因房屋租赁引起的纠纷，应为房屋租赁合同纠纷。七四三五工厂与大斌健身馆签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于腾退房屋的问题。七四三五工厂与大斌健身馆签订的租赁合同到期后，七四三五工厂与大斌健身馆未续订租赁合同，大斌健身馆占有承租房屋至今，七四三五工厂有权要求大斌健身馆腾退房屋，故对七四三五工厂要求大斌健身馆立即腾退返还武昌区彭刘杨路232号艳阳天酒楼二楼房屋的诉讼请求，予以支持。
关于租金及房屋占用费的问题。大斌健身馆自2010年3月起至2010年5月31日租赁期届满时止，未支付租金，对该期间的租金19935元应向七四三五工厂支付。租赁期届满后，大斌健身馆并未将租赁房屋返还给出租人七四三五工厂，无正当理由一直占用至今，应向七四三五工厂支付占用期间的使用费，七四三五工厂要求大斌健身馆自2010年6月1日起按每月6667元的标准支付房屋占用费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。
关于水电费的给付问题。大斌健身馆认可自2010年2月起未再缴纳水电费，故大斌健身馆应向七四三五工厂缴纳欠付的2010年2月至9月水电费共计1767.36元。至于七四三五工厂所称大斌健身馆2009年欠付水电费3927.80元的问题，七四三五工厂未对该3927.80元水电费欠付的事实提交相关的证据予以证实，另根据七四三五工厂和大斌健身馆提交的水电费发票来看，除2009年10月的水电费发票缺失外，2009年度其他月份及2010年1月的水电费，大斌健身馆均已缴纳，依据交易及生活习惯，水电费应按月份逐月缴纳，大斌健身馆跳过2009年10月而继续缴纳2009年11月至2010年1月的水电费不符合常理，故对七四三五工厂要求大斌健身馆支付2009年水电费3927.80元的诉讼请求，不予支持。
关于大斌健身馆的反诉问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断起，诉讼时效期间重新计算”。大斌健身馆要求七四三五工厂赔偿其因七四三五工厂擅自停止营业用电导致大斌健身馆不能经营遭受的经济损失共计60万元，应自七四三五工厂采取停电措施2010年5月18日起两年内主张权利，2010年12月27日闵军起诉要求七四三五工厂赔偿损失，其诉讼请求只涉及本案所主张的部分损失，且闵军于2011年4月24日撤回起诉，此后再未举证证明其向七四三五工厂主张过权利。大斌健身馆的反诉已经超过两年诉讼时效期间，且无证据证明诉讼时效存在中止或中断之情形，其民事权利不再受法律保护。另外，大斌健身馆仅提交了一份自行制作的损失清单，而未提交其他证据证明损失费用产生的依据，大斌健身馆应承担举证不能的不利后果，故对大斌健身馆的反诉请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、大斌健身馆于本判决生效后十日内将位于武汉市武昌区武昌彭刘杨路232号艳阳天酒店二楼交还给七四三五工厂；二、大斌健身馆于本判决生效后十日内向七四三五工厂支付租金19935元、水电费1767.36元；三、大斌健身馆向七四三五工厂支付自2010年6月1日起至交还房屋之日止按每月6667元计算的房屋占用使用费；四、驳回七四三五工厂（国营武汉新宇机器厂）的其他诉讼请求；五、驳回大斌健身馆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7872元，减半收取3936元，反诉受理费4900元，保全费3020元，三项合计11856元，由大斌健身馆负担。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，大斌健身馆的实际经营者为闵军之兄闵斌。2005年大斌健身馆向七四三五工厂交纳装修保证金2万元，七四三五工厂至今未予退还。
本院还查明，一审法院曾就诉讼时效问题向七四三五工厂、大斌健身馆进行释明，七四三五工厂、大斌健身馆均表示应驳回对方的全部诉讼请求。
二审中，大斌健身馆自述，其始终同意腾退房屋，但其无经济能力拆卸、搬运租赁房屋内的物品、器材。
本院认为，2005年5月30日，闵军与安安健身公司签订《转让转租协议》，七四三五工厂签署“同意转租”并加盖公章表示同意后，2005年6月1日，七四三五工厂作为甲方直接与大斌健身馆作为乙方签订了《租赁合同》，对双方合同权利义务进行了约定。该合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。大斌健身馆上诉称签订该《租赁合同》仅为了办理营业执照所用，不是真实意思表示的合同，双方仍应以安安健身公司与七四三五工厂签订的原租赁合同约定为准的上诉理由，因缺乏证据证实，本院不予采信。现七四三五工厂与大斌健身馆之间的房屋租赁关系事实上已经解除，双方对腾退租赁房屋并无异议，本案争议的焦点是合同解除后的损失赔偿问题。
一审中，大斌健身馆主张七四三五工厂赔偿损失，但2010年5月18日七四三五工厂采取停电措施后，2010年5月31日租赁期限已届满，闵军虽于2010年12月27日起诉主张权利，但闵军于2011年4月24日撤回起诉，至本案起诉时近五年时间，大斌健身馆没有充分证据证明诉讼时效存在中断且未超过两年时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断起，诉讼时效期间重新计算”的规定，一审判决认定大斌健身馆的反诉已经超过两年诉讼时效期间，有事实和法律依据。大斌健身馆称一直在主张权利的上诉理由，因证据不足，本院不予支持。因双方的租赁合同期限已于2010年届满，双方未续签合同，大斌健身馆本应交还房屋，无权继续占有租赁房屋，租赁期限届满后七四三五工厂的停电行为不构成对大斌健身馆的侵权，因此，大斌健身馆所称本案是侵权案件，且侵权事实是持续的，不存在超过诉讼时效问题的上诉理由亦不能成立。
关于七四三五工厂主张租金、水电费及房屋占用费。一审法院曾就诉讼时效问题向七四三五工厂、大斌健身馆进行释明，大斌健身馆均表示应驳回七四三五工厂的全部诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。大斌健身馆欠付2010年3月起至2010年5月31日的租金19935元，七四三五工厂未在法定期间内主张权利，至一审立案时也显然已经超过诉讼时效。大斌健身馆的该上诉理由成立，本院予以支持。七四三五工厂主张房屋占用费，是比照租金按时间计算金额，实为房屋租金损失，应适用一般诉讼时效即两年诉讼时效规定。七四三五工厂主张2010年6月1日至起诉前两年即2013年7月26日期间的房屋占用费，因超过了诉讼时效，该部分诉讼请求不能支持。同理，七四三五工厂主张大斌健身馆支付2010年2月至9月的水电费共计1767.36元的诉讼请求亦不能支持。大斌健身馆的该上诉理由成立，本院予以支持。大斌健身馆称因七四三五工厂的原因，导致大斌健身馆的财产无法拖走，故不存在大斌健身馆占有房屋的上诉理由，因与事实不符，本院不予支持。
关于一审审理程序。一审适用简易程序审理，不影响本案的正确判决。因大斌健身馆的诉讼请求不能得到支持，故无必要进行鉴定。因安安健身公司与本案无法律上的利害关系，故大斌健身馆称二审应追加安安健身公司参加诉讼的上诉理由，不能成立。因此，大斌健身馆关于一审程序违法的上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人大斌健身馆的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03224号民事判决第一项、第五项；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03224号民事判决第二项、第四项；
三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03224号民事判决第三项为：武汉市武昌区大斌健身馆向中国人民解放军第七四三五工厂支付自2013年7月27日起至交还房屋之日止按每月6667元标准计算的房屋占用使用费；
四、驳回中国人民解放军第七四三五工厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费7872元，减半收取3936元，反诉受理费4900元，保全费3020元，三项合计11856元，由武汉市武昌区大斌健身馆负担5928元，由中国人民解放军第七四三五工厂负担5928元。
二审案件受理费12772元，由中国人民解放军第七四三五工厂负担6386元，由武汉市武昌区大斌健身馆负担6386元。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二○一六年十月二十五日
书记员饶诗敏