湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0211民初299号
原告：杨娜，女，汉族，1987年10月21出生。
委托代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
被告：文萍佳，女，1980年2月20日出生，汉族。
委托代理人：胡放明，株洲市南天法律服务所法律工作者。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
被告：肖楠，男，1979年6月15日出生，汉族。
被告：株洲新环境房地产经纪有限公司。
法定代表人：袁李。
原告杨娜诉被告文萍佳、肖楠、株洲新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理。本案依法由审判员欧阳中伟担任审判长，与代理审判员陶广、代理审判员龙平组成合议庭，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。书记员陈伟担任法庭记录。原告杨娜及委托代理人曾辉荣，被告文萍佳及委托代理人胡放明，被告肖楠均到庭参加了诉讼，被告株洲新环境房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告杨娜诉称：2017年7月13日，原告杨娜与被告文萍佳、肖楠在被告株洲新环境房地产经纪有限公司的撮合下签订一份房屋买卖合同。合同约定：被告文萍佳、肖楠将位于株洲市天元区栗雨香堤2栋2504号房屋出售给原告；房屋总价款为756800元，原告应先交纳购房定金50000元，中介费13000元；因该房屋抵押在民生银行，被告应在2017年8月30日之前向该抵押银行提交一次性还款申请，在双方办理完其他事宜后，及时全力配合原告办理过户手续；任何一方违约均需向守约方支付房屋总价款20%（即151360元）违约金。该合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了合同义务，但被告文萍佳、肖楠见株洲房市价格上涨，认为房价过低，明确表示不再履行合同义务，被告以其实际行为要求解除上述房屋买卖合同。双方为此经过多次沟通，均未果。原告认为被告的行为违反合同约定，为维护自身合法权益特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2017年7月13日签订的房屋买卖合同；2、被告文萍佳、肖楠返还购房定金50000元，被告株洲新环境房地产经纪有限公司返还居间费用13000元，三被告共同支付违约金151360元；3、三被告支付原告的律师费5500元；4、诉讼费由三被告承担。
被告文萍佳辩称：1、本案中原告没有证据证明答辩人存在违约行为，事实上答辩人也没有违约行为；2、原告关于“被告文萍佳、肖楠见株洲房市价格上涨，认为房价过低”的说法与事实不符，也不能成立。据本代理人网上查询，株洲房价7月份以后的均价波动不大，10月份的均价甚至还低于7月份，答辩人完全没有理由冒着承担巨大违约责任的风险而不履行合同；3、原告既不现场看房，也不看产权证或购房合同，更没有看有无产权共有人的授权，对肖楠又不行使催告权，且隐瞒了不能通过公积金贷款45万元的事实，显然原告对合同不能履行存在过错，且与株洲新环境房地产经纪有限公司恶意串通，损害了答辩人的合法权益；4、根据合同第七条约定，原告应在2017年8月30日前追加定金50000元，但原告至今未予追加，故原告存在先期违约行为；5、株洲新环境房地产经纪有限公司作为房屋中介机构，不看房，不审查商品房预销售合同及答辩人的委托权限，显然其行为违反了《房地产经纪管理办法》的规定，构成违约，应承担赔偿损失的法律责任。综上，答辩人不存在违约行为，不承担民事法律责任。
被告肖楠辩称：1、答辩人不同意出售该房屋；2、该房屋的商品预售合同是答辩人肖楠与开发商签订的，文萍佳无权代表答辩人出售属于答辩人的房屋；3、答辩人从未授权文萍佳对外出售房屋，且对文萍佳与原告签订房屋买卖合同一事并不知情，也从未进行追认；4、答辩人与原告并不认识，也没有通过电话或进行过任何形式的协商，不存在将房屋出售给原告的事实；5、房屋买卖合同是原告与株洲新环境房地产经纪有限公司恶意串通之下签订的，损害了答辩人的合法权益，应属无效合同。
被告株洲新环境房地产经纪有限公司既未提交答辩状，亦未提交相关证据，且经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利。
本院经审理查明以下案件事实：肖楠与文萍佳系夫妻关系。2015年1月10日，肖楠与湖南龙都置业股份有限公司签订了一份《株洲市商品房预销售合同》，合同约定肖楠购买株洲市天元区栗雨香堤2栋2504号房屋，房屋建筑面积144.58㎡，价格为576585元；首付款276585元，按揭贷款30万元，并在民生银行办理了抵押按揭贷款手续；该房屋产权至今尚未登记在肖楠、文萍佳名下。
2017年7月13日，杨娜（乙方，买受方）与文萍佳（甲方，出售方）及株洲新环境房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同主要约定：甲方自愿将坐落于天元区栗雨香堤2栋2504号房屋出售给乙方；该房屋总售价为756800元，付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款+交房尾款；乙方签订之日向甲方支付购房定金50000元，且甲乙双方均委托丙方托管该购房定金；乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理时向甲方支付购房首付款246800元；乙方通过市公积金贷款450000元；交房时乙方向甲方支付购房尾款10000元；若贷款未获通过，则乙方应在贷款审批时间届满次日起10个工作日内，将购房款一次性支付给甲方；甲方在签订本合同之后7日内将办理该房屋过户、解除贷款抵押所需的一切资料提交贷款服务机构及丙方；甲方承诺该房屋抵押贷款自行归还，并办理好解除抵押相关手续，在甲方归还银行贷款之前，乙方需向甲方追加购房定金50000元托管于丙方，待产权过户办理之时由丙方代乙方一次性打入房产局资金监管账户；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，并承担守约方为实现债权所花费的律师费、诉讼费等费用；在签订本合同当日，甲方应支付丙方居间服务费7000元，乙方应支付丙方居间服务费13000元；如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，并已取得共有权人同意出售和签订本合同。合同对贷款及其他违约情形等相关事项也作了约定。杨娜、文萍佳、株洲新环境房地产经纪有限公司三方在合同上签名捺印，且文萍佳代肖楠亦签了名字。签订合同后，杨娜依约支付了购房定金50000元及居间服务费13000元。2017年7月22日在文萍佳家中，杨娜、文萍佳在肖楠及株洲新环境房地产经纪有限公司工作人员均在场情况下又签订了一份《补充协议》，协议约定过户时间为该房屋出大证之日起两个月内完成不动产权证过户手续。此后，因肖楠不同意出售该房屋，且三方协商未果，从而导致本案纠纷。庭审中肖楠坚持不同意出售该房屋，明确表示不履行合同。
上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提供的企业工商登记资料、《房屋买卖合同》、《补充协议》、收款收据、银行汇款凭条、微信聊天记录，被告提供的《株洲市商品房（预）销售合同》、微信聊天记录等证据经庭审质证予以佐证，本院予以确认。
本院认为：本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告杨娜诉请解除房屋买卖合同有无事实和法律依据？2、原告杨娜诉请被告文萍佳、肖楠返还定金50000元，被告株洲新环境房地产经纪有限公司返还居间服务费13000元以及被告文萍佳、肖楠、株洲新环境房地产经纪有限公司共同支付其违约金151360元、律师费5500元有无事实和法律依据？现综合分析如下：
关于涉案合同效力的问题。庭审中，原告杨娜、被告文萍佳双方对2017年7月13日所签订的《房屋买卖合同》及2017年7月22日所签订的《补充协议》的三性均无异议，且《房屋买卖合同》、《补充协议》的内容均未违反法律禁止性规定，因此，确认《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，因此，对被告肖楠辩称《房屋买卖合同》无效的抗辩理由不予采纳。因被告文萍佳、肖楠系夫妻关系，且在被告家签订《补充协议》时被告肖楠也在场，被告肖楠又未提供充分证据佐证其明确反对被告文萍佳出售涉案房屋，因此，原告完全有理由相信被告文萍佳已得到被告肖楠授权，出售涉案房屋系被告文萍佳、肖楠夫妻共同意思表示，被告文萍佳的行为构成表见代理，其所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》依法对被告肖楠产生法律拘束力。被告肖楠辩称被告文萍佳无权处分涉案房屋，其代理行为不构成表见代理，无法律约束力，其该项抗辩之主张无事实依据，本院不予釆纳。
关于原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人理应遵循诚实信用原则，按约履行合同义务。据庭审查明，原告已按约定履行了合同约定其支付了购房定金50000元及居间服务费13000元的义务，但被告文萍佳、肖楠未履行该《房屋买卖合同》项下约定由其出售涉案房屋并实现物权转移登记的义务，构成根本性违约，且庭审中被告肖楠坚持不同意出售该房屋，明确表示不履行合同，因此原告无法实现合同目的。故根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，对原告要求解除其与被告文萍佳签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及要求返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。据合同约定被告株洲新环境房地产经纪有限公司对原告预交定金负有监管保管义务，因此，被告株洲新环境房地产经纪有限公司依约与被告文萍佳、肖楠负有共同返还定金的义务。被告文萍佳抗辩原告未按约补交追加的定金50000元，属先违约，但未举证证明其已依约办理了提前还贷、解除房屋抵押相关手续且通知原告补交追加的定金50000元的事实，本院不予采纳。关于违约损失的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，结合原、被告在《房屋买卖合同》已约定“违约方按房屋总价款的20%支付违约金，并承担守约方为实现债权所花费的诉讼费、律师费等费用”，且所约定的按房屋总价款的20%支付违约金151360元（756800元×20%）及已实际支付律师费5500元，符合客观事实，合乎法律规定，而被告既未抗辩违约金过高，也未举证证明约定违约金高于原告实际损失，故对原告要求被告支付违约金151360元、律师费5500元合计156860元的诉讼请求，本院予以支持。被告株洲新环境房地产经纪有限公司作为专业从事房地产经纪活动的中介服务机构，理应提供更充分更完善居间服务义务，但被告株洲新环境房地产经纪有限公司在本案中既不审查涉案房屋产权现状，未如实告知涉案房屋真实情况，也不审查出售人授权手续，又未积极促使双方完善合同，及时履行合同义务，完全没有尽到合理注意义务，其行为系导致合同解除原因之一，损害了原告的合法权益，与原告的经济损失存在一定的关联性，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，被告株洲新环境房地产经纪有限公司应对原告的经济损失承担相应的损害赔偿责任，并向原告退还居间服务费13000元。被告文萍佳、肖楠辩称原告与被告株洲新环境房地产经纪有限公司存在恶意串通，损害其合法权益，但未举证证明，本院不予采纳。
关于原告的诉求涉及不同法律关系能否一并处理的问题，因涉案中房屋买卖合同与居间合同紧密相连，系牵连之诉，本着案结事了的原则，从有利于彻底解决纠纷并减少当事人诉累的角度出发，原告涉及不同法律关系的诉讼请求应一并解决，符合立法旨意。
综上所述，确认解除原、被告之间《房屋买卖合同》，由被告文萍佳、肖楠、被告株洲新环境房地产经纪有限公司共同返还原告定金50000元，并结合本案具体情况由被告文萍佳、肖楠支付原告违约金125488元，被告株洲新环境房地产经纪有限公司赔偿原告损失31372元并退还居间服务费13000元。因本案无法组织调解，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨娜与被告文萍佳、被告株洲新环境房地产经纪有限公司三方于2017年7月13日所签订的《房屋买卖合同》；
二、被告文萍佳、肖楠，被告株洲新环境房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨娜定金50000元；
三、被告文萍佳、肖楠于本判决生效后十日内向原告杨娜支付违约金（含律师费用）125488元；
四、被告株洲新环境房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨娜经济损失（含违约金及律师费用）31372元并返还原告杨娜居间服务费13000元，合计44372元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13116元，由被告文萍佳、肖楠承担10492.8元，被告株洲新环境房地产经纪有限公司承担2623.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 欧阳中伟
代理审判员 陶 广
代理审判员 龙 平
二〇一八年三月十九日
书 记 员 陈 伟
附判决书引用法律条文全文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。