贵州省龙里县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第824号
原告（反诉被告）邹礼顺。
委托代理人赖成文。特别授权。
被告（反诉原告）杨峰（又名杨秀芝）。
委托代理人于飞。特别授权。
委托代理人刘志鹏。特别授权。
原告邹礼顺诉被告杨峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，被告杨峰于答辩期间提起反诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月10日对本案公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人赖成文，被告杨峰的委托代理人于飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邹礼顺诉称：2012年8月，被告杨峰因经营需要，决定租赁原告位于龙里县三某路的房屋一幢使用。双方经协商于2012年8月19日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金为每年15万元，第一次先付两年租金，以后租金一年一付、先付后用，支付时间为每年8月19日前；租赁期限为2012年8月19日至2027年8月19日止，且约定被告杨峰享有三个月的免租金装修期（2012年8月19日至2012年11月19日）；若被告违约，合同自然终止，被告装修或添置的物品属于原告，且被告另支付三个月的房屋租金；因被告装修、改造等原因改变房屋原来主体结构的，由被告承担修复责任；被告违约超过一个月支付租金的，原告可单方解除合同，以书面通知送达被告即可。合同签订后，原告即交房给被告，被告仅支付了一年租金，没有兑现第一次先付两年租金及一年一付、先付后用的合同约定。鉴于被告已违约，加之房屋的装修至今仍处于停工状态，为减少损失，原告多次通知电话联系被告未果，且被告已搬离原住处。原告认为，双方之间的合同已无继续履行的必要，为维护自己权益，遂诉至法院请求：1、依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告租金15万元及违约金（3个月）37500元；3、请求人民法院依法判令被告修复原告房屋；4、请求人民法院依法判令被告拆除和搬离现存于原告房屋内的设施和物品；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）杨峰辩称：2012年8月19日原、被告双方签订租赁合同是事实，原告起诉解除合同，被告也反诉要求解除合同。本案审理的焦点应该是到底是哪方违约，被告方认为是本案原告签订合同的时候隐瞒该房屋未经验收的事实，且该房屋未办理产权证，原告也没有积极配合被告办理相关手续，导致双方现在都要求解除合同。原、被告签订合同之后，本诉被告开始组织施工和购买相应设施，花费一百多万元，被告向消防机关递交申请办理相关手续的时候才知道该房屋没有办理产权证，导致被告不能办理消防手续，进一步导致被告不能办理营业执照，酒店不能开业，被告要求原告配合办理相关证件，但是从2012年8月份到2014年6月份，原告根本不可能办理房产证、消防手续等，致使被告的投入一无所获。按照法律规定原告要提供相应独立的水电，但是原告无法提供，导致被告的装修也无法进行下去。根据合同签订的背景和现在的背景来看，原、被告双方于2012年签订的租赁合同，被告当年经营酒店是有利可图的，但是因为原告欺诈的行为致使本案被告在2012年酒店未办成，造成了巨大的经济损失。综上，由于原告的根本违约，导致合同不能实现，过错方应当赔偿损失。
被告（反诉原告）杨峰诉称：2012年龙里县时值全民招商年，在此大好背景下，反诉原告杨峰到龙里实地考察，通过权威机构论证，高额融资于龙里县投资酒店经营，预期三个月开业。2012年8月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告杨峰租赁反诉被告邹礼顺位于龙里县三某路楼房一幢（六层半）用于酒店经营，租金为每年15万元；反诉被告提供其签章确认的房屋产权证明等相关复印件交反诉原告存档备查，如最终无法办理相关证照和营业手续，则反诉原告有权解除合同，并不承担违约责任，反诉被告退还已支付的房屋租金。合同签订后，反诉原告杨峰已支付了一年租金，并开始对楼房进行装修，同时申办消防验收许可证以及营业执照。由于反诉被告无法按合同约定提供房屋产权证明，导致反诉原告无法办理营业执照及相关证件，致使合同目的无法实现。反诉原告请求：1、判决解除双方于2012年8月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告返还租金15万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修等损失共计143万元；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿两年零四个月的酒店营业损失约60万元；5、判令本案诉讼费用及其他费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）邹礼顺辩称：双方现均同意解除于2012年8月19日签订的房屋租赁合同。反诉原告要求反诉被告返还租金是没有事实和法律依据的，双方签订的合同中约定反诉原告开始就应该支付两年的租金，但是反诉原告只支付了一年的租金15万元。反诉原告要求反诉被告支付高额融资利息是没有法律和事实依据的。反诉被告没有参与到反诉原告的酒店装修，反诉原告要求反诉被告支付装修的费用没有事实依据。该酒店现在尚未装修结束，根本无法开业，反诉原告要求反诉被告支付其酒店营业损失是没有事实依据。租赁房屋不是问题房屋，没有瑕疵。
原告（反诉被告）为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1、本诉原告的身份证，拟证明本诉原告（反诉被告）的主体资格。
被告（反诉原告）质证无异议。
证据2、房产证7份，房产证号分别是龙房权证龙山镇字第1406XX0**号、龙房权证龙山镇字第1406XX0**号、龙房权证龙山镇字第1406XX0**号、龙房权证龙山镇字第1406XX0**号、龙房权证龙山镇字第1406XX0**号、龙房权证龙山镇字第1406XX0**号、龙房权证龙山镇字第1406XX0**号，拟证明本诉原告邹礼顺与其妻子对房屋具有合法权属。
被告（反诉原告）质证认为产权证初始登记时间是2014年6月26日，意味着双方在签订合同时候原告是没有产权证的，合同签订的时间是2012年8月份，合同签订之后长达两年的时间原告的房屋是出于无产权状态，不符合房地产管理办法第二十六条、消防法第十条等规定，不符合出租条件，应认定为问题租屋。两年内本诉被告没办法办理各种证件，酒店不能营业。另外，产权证载明房屋性质是住宅，规划许可证上面是商用，即使现在有产权证，住宅性质不用于商业用途。
证据3、房屋租赁合同，拟证明双方存在房屋租赁的客观事实，租赁期限是15年，租金是每年15万元，双方约定第一次被告要支付两年的租金，但是被告只支付了一年租金，所以被告应该支付违约金，并且原告有权解除合同。
被告（反诉原告）质证对合同真实性无异议，对原告的证明目的有异议；该合同只能说明双方存在合同关系，达不到原告想证明被告违约的目的，该合同恰反映了原告在签订合同的时候隐瞒了其没有房产证等相关证件的情况。原告在合同履行中违反了第二条第二款、第三款，第四条第三款、第四款的规定，致使被告合同目的不能实现，因而导致解除合同的过错方在本诉原告。
证据4、房屋租赁装修状况照片45张及验收材料，拟证明该房屋是验收合格的，房屋租赁给本诉被告使用后，房屋仅仅是做了初步适当装修，本诉被告的装修根本没有成型，无法营业。
被告（反诉原告）质证认为验收报告只有一页，不能体现整体验收状况，并且是复印件，里面写的是委托验收意见，没有体现出验收的结果，委托验收不能代表是验收结果。所有照片均不看不出在什么地方照的，对照片的真实性和来源的合法性都不认可。
证据5、建设用地批准书、建设用地规划许可证、贵州省建设工程竣工规划认可证，拟证明房屋是有土地使用证的，土地使用权是属于本诉原告邹礼顺，使用该土地修建房屋是取得规划许可的，并且规划工程已经竣工，测绘报告证明房屋面积基本情况。
被告（反诉原告）质证对真实性无异议，对证明目的有异议。根据该证据可知土地使用权证是在2014年6月13日才取得的，按照规定应当先有土地使用权证才能建房，正因为如此才导致房屋产权证迟迟办理不了。按照规定规划许可证要和产权证一致，但是该规划许可证明确规定项目名称是商住楼，办理产权证的时变更成了住宅；规划许可证上的面积和产权证上的面积、层数不符。正是本诉原告违反了规划许可，导致产权证迟迟不能办理下来，办理下来之后还是有瑕疵的，恰证明了本诉原告和本诉被告在签订租赁合同的时候隐瞒了事实。
证据6、房屋面积测绘报告，拟证明房屋1至7层的权属都属于本诉原告邹礼顺，共有人是其妻子，原告邹礼顺将房屋出租是合法的。
被告（反诉原告）不认可证明目的，测绘报告只是对房屋面积的测绘，测量完房屋面积不能证明各方面验收合格。规划许可证上写的是6层，不管是7层还是6层半均与规划许可证不符，违背了城乡规划法的规定。
证据7、本诉被告债务信息凭证：（2013）龙民初字第47X号民事调解书、（2014）龙执字第X号执行案件受理通知书及欠条两张，拟证明本案争议房屋不能及时装修是本诉被告缺乏资金。
被告质证认为与本案无关，对真实性、合法性不予质证。达不到原告的证明目的，这与本案争议焦点无关，即便是本诉被告资金断裂，也不能作为本诉原告交付问题房屋的原因。
证据8、房屋装修状态的录像，拟证明本案争议房屋的装修还处于混乱状态，恰证明是本诉被告因为资金断裂才导致房屋装修不能进行，本诉被告租房用于修建酒店，消防手续是被告自己办理的，本诉原告交给被告只是毛坯房。
被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能达到原告的目的。本诉被告是因为不能办理消防手续才停止装修的，并不是资金断裂，从视频中可以看出7楼是独立的一层楼，原告在施工过程中违反规划将6楼修建成7层，才导致本诉被告不能办理相关手续。
证据9、证人宋聚昌证言：证人宋聚昌与被告杨峰有债权债务关系。2012年9月26日证人与本诉被告杨峰（杨秀芝）签订合同，证人为杨峰打电梯井、购买沙子、水泥、砖等，杨峰称让证人先支付款项，之后统一结账，但是之后一直没有结算付款。证人就起诉到法院，经过法院的调解之后杨峰还不愿意还钱，证人已申请执行局强制执行，但是现在找不到杨峰，现在杨峰现在还欠证人10600元。（出示龙里县人民法院调解书）。
原告（反诉被告）质证认为证人证言真实客观。
被告（反诉原告）认为证人出示了法院的调解书，认为证人所述是事实，但是证人只能证明其与杨峰有债权债务关系，但是不能体现杨峰为什么停工。
证据10、证人吴学志证言：证人吴学志与杨峰有债权债务关系，2013年4月7日左右证人和杨峰谈成泥工装修问题，证人于当月9日开工，同年6月完工，杨峰没有支付完工资，向证人出具了欠条，现在尚欠51500元（出示欠条）。证人找过杨峰十几次，有两次杨峰和证人约好交钱地点，但是证人到地点之后联系杨峰她就一直不接电话，也找不到人。
原告（反诉被告）证人证言真实客观。
被告（反诉原告）质证对真实性未表态，其余质证意见与对前一位证人的质证意见相同。
证据11、证人周明登证言：证人周明登与本案杨峰存在债权债务关系，2013年4月份贵州某某装饰工程有限公司（周明登是法定代表人）为杨峰开始进行装修，装修期间公司为杨峰垫付了很多工人工资，因为后来找不到杨峰，在装修3个多月的时候就停工了，之后杨峰给证人写了欠条，但是她没有按照之前签订的合同结算，她按照她自己的算法给证人写了一张28万元的欠条。证人去找过杨峰几次，她电话能打通，但是找不到人。
原告（反诉被告）质证认为证人证言真实可信。
被告（反诉原告）质证意见与上一组质证意见相同。杨峰是否欠装修工人工资与本案无关。
被告（反诉原告）杨峰为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、投资价值及风险分析报告，拟证明反诉原告杨峰到龙里投资是作出了充分的实地考察，当时在龙里酒店经营是很盈利的行业，但是由于反诉被告的房屋不符合租赁屋的使用，导致酒店不能经营，让杨峰失去了盈利良机。
原告（反诉被告）质证认为这是杨峰自己租赁邹礼顺的房屋后去办理的评估，与本案的租赁合同无关联。
被告（反诉原告）补充：这是杨峰与邹礼顺签订合同之前做的评估。
证据2、房屋租赁合同，拟证明双方的租赁合同关系，但是邹礼顺隐瞒了房屋没有产权证以及消防等各个部门的验收手续，该租赁标的为问题出租屋。
原告（反诉被告）质证对合同真实性无异议，合同上面并没有约定由邹礼顺来安置消防设施，谁经营酒店应该是由谁来安置消防设施，所以消防设施、环保设施的安置义务等应该属于杨峰。如果杨峰称不满足办理消防手续的要求，那么原告要求对方拿出消防部门出具的不予办理的手续。
被告（反诉原告）补充：义务分为约定义务和法定义务，按照建筑法等规定，房屋要办理产权证，要符合规划的要求，并且符合消防、环保的验收条件。
证据3、企业名称预先核准通知书，拟证明反诉原告为了经营酒店进行了前期必要的名称核准工作。
原告（反诉被告）质证认为任何企业在办理之前都要先报名称，这是杨峰为自己开办酒店登记名称，但是该证据与本案无关。
证据4、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程竣工规划许可证、房屋产权证、税收缴纳书，拟证明2009年规划许可证载明项目名称、面积、层数与房产证上面登记的不符。反诉被告邹礼顺在施工过程中违背了规划许可，改变了规划用途、面积、层数，该房屋不符合法律规定的租赁屋的标准，并且房产证迟迟办理不下来，直至2014年6月产权证才办理下来，而双方签订租赁合同的时间是2012年，反诉原告的权利得不到保障。
原告（反诉被告）质证对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，规划许可证上面载明了是7层房屋，房产证上面也是7层，反诉被告获得了国家行政职能部门颁发的房屋相关证件。不论反诉原告怎么阐述房屋的承重，该房屋都是房管部门认可了的，如果反诉原告认为房产证的颁证是违法的，那么在还没有提起行政诉讼之前，该房产证都是合法有效的，不能仅凭反诉原告的一面之词就排除了房产证的合法性。邹礼顺给予杨峰3个月的免房租装修期，至于杨峰为什么没有装修完工，责任在于杨峰自己。
证据5、收条两张，拟证明邹礼顺收到杨峰房屋租金16万元。
原告（反诉被告）质证认为，1万元的收条是2012年7月26日，与杨峰租用邹礼顺用来办酒店的房屋不是同一套房屋，另外15万元的租金是杨峰交的第一年的租金。
证据6、地毯购销清单，支付定金35000元，热水器发票13000元，格力空调工程销售合同（支付定金300元）；雅某斯酒店与王光伟的供货合同（杨峰支付47560元），利某商务酒店与西尼电梯签订的销售安装合同（杨峰支付了2万元），雅某斯酒店和贵阳卓美酒店用品有限公司签订的购销合同以及收条（杨峰支付了36650元）；水电公司材料清单1张，安装发票2张、交水电费凭证6张；杨峰租赁反诉被告房屋之后安装了相关的水电项目，支付了水费5791元，安装费用3399元。以上证据拟证明杨峰签订租赁合同之后为酒店开店和经营做了必要的措施，总计143万元，由于原告的过错导致被告不能将酒店开张，原告应该赔偿被告的损失。
原告（反诉被告）质证认为格力空调的销售合同需方是仟意酒店，与名称申报上面的酒店名称不一致；购货清单顾客姓名是雅某斯酒店的，与本案无关，广东省的购置发票上面购买者是李毅，与本案无关。供货合同是反诉原告为了自己的酒店去购置的东西，与本案无关。对于电梯销售安装合同，至今为止本案的房屋里面电梯根本没有安装。酒店都还没建成，不可以购买酒店的用品。交水电费凭证6张是杨峰自己用的水缴纳的费用，对另外几张发票的真实性无异议。
证据7、工程（预）算书、工程施工合同、收据4张，拟证明反诉原告为消防工程总计投入118628元。
原告（反诉被告）质证认为1000元的收据上面写的“杨姐”，是否杨峰不清楚，达不到证明目的；该组证据是杨峰自己安装、自己购买的东西，对于真实性不予质证。工程施工合同上面是利某商务酒店，与工商预登记上面的名称不符。本诉原告没有参与融资，不清楚杨峰自己购买的东西。反诉原告杨峰把消防设施的票据拿出了，认可了消防设施的安装、使用的义务是在杨峰自己身上，租赁合同没有约定对于消防设施安装本诉原告负有任何义务。
证据8、建筑装修工程合同、工程预算书，材料发货单、收据，金额为25423元，根据某某装饰的法定代表人出庭作证，拟证明杨峰与某某公司签订工程合同之后，已经支付了并且花费了大量资金，杨峰本人说大概有100万元，但是有票据的只有25423元。
原告（反诉被告）质证认为反诉原告在庭前没有提交的证据，本诉原告不予质证；脚手架2000元与本案无关，收条的真实性不予认可，绿色发货单上面的名称写的是个体，不能证明什么内容；票据上面写的“杨总”，不能确定就为杨峰；对其中的白条不予认可，没有单位的公章。建筑装修工程合同施工单位为贵州某某装饰工程有限公司，目前杨峰尚欠该公司28万元。
经庭审举证、质证，本院对原告（反诉被告）的证据作如下认定：对证据1，被告（反诉原告）质证无异议，本院予以采信；对证据2、3、5，被告（反诉原告）质证对真实性无异议，可以作为本案定案依据；证据4、6、8，能够与其他证据相互印证，本院予以确认；证据7与证人宋聚昌、吴学志、周明登的证言能够相互印证，可以证实被告（反诉原告）欠款的事实，本院予以确认。
经庭审举证、质证，本院对被告（反诉原告）的证据作如下认定：证据1、3、4、5，原告（本诉被告）质证对真实性未提出异议，且形式客观，本院予以确认；证据2，与原告（本诉被告）所提供的合同相关内容一致，本院予以采信；证据6中的与贵阳市白云区开立地毯销售部的购销清单中酒店名称“雅某斯”与证据3企业名称预先核准通知书中能够对应，与本案存在关联性，且形式客观，本院予以采信；证据6中佛山市顺德区华天成电器有限公司出具的热泵热水器发票，购货单位为“李毅”，被告（反诉原告）没有其他证据证明其与本案的关联性，本院不予以采信；证据6中格力空调工程机销售合同的需方为“仟某酒店”，但单位地址为龙里县三某路，又有杨峰的签字，可以认定与本案存在关联性，本院予以确认；证据6中与王光伟（贵阳市伟业家具厂）签订的供货合同，采购方“雅某斯”与证据3企业名称预先核准通知书中能够对应，与本案存在关联性，且形式客观，本院予以采信；证据6中电梯销售安装合同，需方为“利某商务酒店”，但项目单位地址为龙里县，又有本案被告（反诉原告）杨峰的签字，与本案存在关联性，且形式客观，本院予以采信；证据6中贵阳卓美酒店用品有限公司的购销合同，采购方“雅某期（斯）”与证据3企业名称预先核准通知书中能够对应，与本案存在关联性，且形式客观，本院予以采信；证据6中的供水安装费发票、清单及水电费收据，原告（反诉被告）质证对真实性均无异议，从内容上看与本案存在关联性，本院予以采信；证据7中贵阳林峰消防工程有限公司工程施工合同，虽无单位印章，但形式客观，有施工单位的地址、联系电话及负责人签字，工程名称虽为“利某商务酒店消防工程”，工程地点为龙里县三某路，又有本案被告（反诉原告）的签字，本院予以采信；证据7中三张收条与合同能够互相印证，本院予以采信；证据7中贵州洋美物资有限公司的送货单，备注中载明“供酒店7层楼房高使用”，且形式客观，与本案存在关联性，本院予以采信；证据8建筑装修工程合同工程名称为“仟某酒店装饰装修工程”，工程地址为龙里县三某路，又有本案被告（反诉原告）的签字，与本案存在关联性，且形式客观，本院予以采信；证据8的工程预算书及收据与装修合同能够相互印证，本院予以采信；证据8中产品销货清单、发货单、收条，与其他证据结合，可以证实本案被告（反诉原告）组织装修的事实，本院予以采信。
经审理查明：2012年8月，被告（反诉原告）杨峰因经营住宿、餐饮需要，须租赁原告邹礼顺位于龙里县三某路的房屋一幢使用。双方经协商于2012年8月19日签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为毛坯房（毛坯地面，墙壁水泥清光），共六层半40间，建筑面积1500平方米；房屋租金为每年15万元，一年一付，第一次先付两年租金，三年租金不涨，三年后按20%递增，租金于每年8月19日前支付；原告（反诉被告）保证对租赁房屋与配套附属设施等享有所有权及合法处分权，应提供经原告（反诉被告）签章确认的房屋产权证明等相关复印件交被告（反诉原告）存档备查；原告（反诉被告）“保证租赁房屋可用于住宿、餐饮等商业用途，提供水电等基础设施（即安装独立电表、照明电）（水表：生活用水），如因房屋本身的原因及甲方（即本诉原告邹礼顺）原因导致乙方（即本诉被告杨峰）无法办理相关证照和营业手续，如迟延办理，则因此延误的租期免费顺延。如最终根本无法办理，则乙方有权解除本合同，并不承担任何违约责任，甲方退还乙方已支付的房屋租金”。租赁期限为15年，自2012年8月19日至2027年8月19日止，且约定三个月的免租金装修期（2012年8月19日至2013年11月19日）；若被告（反诉原告）违约，合同自然终止，被告（反诉原告）装修或添置的物品属于原告（反诉被告），且被告（反诉原告）另支付三个月的房屋租金作为违约金；租赁期内除房屋主体结构之外的附属设计，水电、楼梯等被告（反诉原告）自行维修；因被告（反诉原告）装修、改造等原因改变房屋原来主体结构的，由被告（反诉原告）承担修复及相关责任；原告（反诉被告）应于2012年8月19日将房屋按约定交付被告（反诉原告）使用；被告（反诉原告）违约超过一个月支付租金的，原告（反诉被告）可单方解除合同，以书面通知送达被告（反诉原告）即可。合同签订后，邹礼顺交房给杨峰，杨峰于2012年11月8日支付了15万元租金。杨峰于2012年9月开始组织装修，于2012年9月19日以“利某商务酒店”的名义与贵州西尼电梯有限公司签订《电梯销售安装合同》，于2012年9月19日以“利某商务酒店”的名义与贵阳林峰消防工程有限公司（杨忠）签订《工程施工合同》，于2012年9月26日与宋聚昌签订《三某路酒店电梯井施工协议书》，于2013年4月18日以“仟某酒店”名义与贵州某某装饰工程有限公司签订《建筑装修工程合同》，于2013年4月29日以“仟某酒店”名义与龙里县丰凯电器格力空调专卖店签订《格力空调工程机销售合同》。2013年8月15日杨峰将拟建酒店名称确定为贵州雅某斯酒店有限公司并报龙里县工商行政管理局预先核准。遂后，杨峰以“雅某斯酒店”名义于2013年9月28日与贵阳伟业家具厂（王光伟）签订《供货合同》，于2013年9月28日与贵阳卓美酒店用品有限公司签订《购销合同》，于2013年11月7日向贵阳市白云区开立地毯销售部订购地毯和墙纸。杨峰为租赁房屋装修、改造，向贵阳市白云区开立地毯销售部付“定金”35000元，向龙里县丰凯电器格力空调专卖店付“订金”300元，向贵阳市伟业家具厂付“订金”47560元，向贵阳卓美酒店用品有限公司付“定金（订金）”36650元，水电安装费3399元，水电费2769.7元，向杨忠支付消防工程款111000元，向贵州洋美物资有限公司支付消防设施配件7600元，向贵州某某装饰工程有限公司支付装修款150000元，向贵州居君家装饰工程有限公司付墙纸及地毯订金21000元，向陈锐付铝合金款4000元，向装修工吴学志付46000元，向田兴松付脚手架款2000元，向宋聚昌等支付电梯井施工费3400元，以上合计470678.7元。杨峰订购装修材料，除去7张贵州长泰源节能建材有限公司、贵州中材环保建材有限公司发货单未显示金额外，恒辉室内套装门订单上金额因为门未装不作计算，其他材料销货清单、材料调拨单、销售计划单金额共计4103元。杨峰因租赁房屋装修、改造，尚欠宋聚昌电梯井施工费10600元，尚欠吴学志装修款51500元，尚欠贵州某某装饰工程有限公司装修款285000元，以上欠债共计347100元。本案涉及租赁房屋至今尚未装修完毕，装修过程中杨峰已经组织装修人员在租赁房屋内开挖电梯井并改变了部分墙体结构。
另查明：本案所涉房屋的土地于2007年5月21日由政府通过拆迁安置划拨给邹礼顺使用并颁发《建设用地批准书》，土地用途为住宅。2009年7月31日经龙里县建设局批准，邹礼顺取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，用地项目名称为商住楼。本案所涉房屋于2012年建设完工。2014年5月14日，邹礼顺取得租赁房屋《建设工程竣工规划认可证》，竣工建筑面积为1578.18平方米，总层数为七层。2014年6月13日邹礼顺取得租赁房屋的土地使用权证，地类（用途）为住宅用地。2014年6月26日邹礼顺取得租赁房屋的产权证（共有人为其配偶李继辉）。
本院认为：原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告（反诉原告）在诉讼中所提出的合同标的物为“问题出租屋”的主张不能成立，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，凡取得建设工程规划许可证或在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，均可作为出租房。
本案双方均同意解除合同，但对谁违约，谁应对合同的解除承担责任存在分歧。原告（反诉被告）邹礼顺主张对方因如约按期缴纳房屋租金，已构成违约。被告（反诉原告）杨峰辩称，被告之所以未缴纳2013至2014年的租金，是因为原告（反诉被告）违约行为在先：出租方未将房屋产权证明相关复印件交承租方存档查，出租方2014年6月才取得房产证，也未将产权证复印件交承租方；租赁房屋性质为住宅楼，不可用于住宿、餐饮等商业用途，出租方于2014年6月才取得房产证，在合同签订后两年内租赁房屋证件不齐全且不具备商用条件；出租方未按照约定提供水电等基础设施。
本院认为，签订合同时虽未取得房产证，但已取得规划许可等报批手续，具备出租条件，被告（反诉原告）杨峰在签订合同时应当核实相关产权情况，且被告提交的证据中有《建设工程规划许可证》，可以基本证实产权情况；即使原告（反诉被告）未提供相关产权证件复印件，不影响租赁房屋的使用，不构成根本违约，不应作为被告（反诉原告）拒付租金的抗辩理由。依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第十五条及《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条规定，经营者在经营注册登记时应提交住所或经营场所的使用证明，但未明确要求提供场所的产权证等具体要求，而实际生产生活中房屋符合使用条件、未办理产权证而实际经营使用不违反法律规定，使用者只须提供所使用的房屋满足合法使用条件即可。本案中租赁房屋2012年即完工，当时已办理相关土地使用批准、规划许可及建设工程许可，可以证实产权的基本情况，满足租赁条件，被告（反诉原告）因租赁合同取得合法使用权，能够满足工商登记的需要，被告（反诉原告）称因出租房屋的证照不齐而不能办理酒店经营手续的诉讼主张不能成立。被告（反诉原告）以政府相关指导性规范文件主张本案租赁房屋为住宅楼，不能作为经营场所使用。首先，从政府指导性文件内容上看，限制性允许住宅楼作为经营场所使用，并未全面限制住宅楼作为经营场所的使用；其次，政府指导性规范文件不是强制性法律规范；再次，租赁房屋的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》中“商住楼”性质与房屋产权证等住宅性质登记存在矛盾之处，但从规划上看本案租赁房屋存在商用可能；最后，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，原告（反诉被告）可依法将住宅楼性质的租用房屋改为经营性商业用房。故，被告（反诉原告）以租赁房屋不具备商用条件为由，主张原告（反诉被告）构成违约的诉讼意见不成立。从被告（反诉原告）提交的水电费收据来看，原告（反诉被告）实际提供了装修用水用电方便，且供水设施安装也已经完工，不应作为被告（反诉原告）拒付租金的抗辩理由。
因被告（反诉原告）未能如期支付租金，已构成根本违约，依照双方合同约定，原告（反诉被告）请求解除房屋租赁合同的诉讼请求依法应予以支持，且被告（反诉原告）反诉也请求解除房屋租赁合同。自2012年8月19日签订合同之日至法院开庭审理之日止，已近两年半之久；被告（反诉原告）已支付一年的租金，扣除双方约定的三个月装修期，被告（反诉原告）还应支付一年两个月零二十天的租金，现原告（反诉被告）主张一年租金15万元，依法应予以支持。被告（反诉原告）已构成违约，根据双方合同约定，被告（反诉原告）应另支付原告（反诉被告）三个月租金37500元作为违约金，原告（反诉被告）的该项诉讼请求应予以支持。被告（反诉原告）在组织装修过程中，已经开挖了电梯井并改变了部分墙体结构，已经改变了房屋主体结构，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）依约修复租赁房屋的诉讼请求合法有有据，本院予以支持。根据原、被告双方合同，被告（反诉原告）违约的，装修或添置的物品归原告（反诉被告）所有，现原告邹礼顺诉请由被告（反诉原告）拆除和搬离现存于租赁房屋内的设施及物品，从其所愿，本院予以支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还租金15万元、赔偿装修损失143万元及酒店营业损失60万元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邹礼顺一年租金15万元；
二、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邹礼顺违约金37500元；
三、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起十五日内自行拆除租赁房屋内装修装饰物品，并恢复出租屋原状后将出租房屋返还原告（反诉被告）邹礼顺；装修装饰物品不能拆除或逾期未拆除的由原告（反诉被告）邹礼顺自行处理，被告（反诉原告）杨峰逾期未能修复租赁房屋原状的，可由原告（反诉被告）邹礼顺自行修复，相应修复费用依凭证由被告（反诉原告）杨峰承担；
四、驳回反诉原告（本诉被告）杨峰的全部诉讼请求。
未按本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4025元、反诉受理费12120元，由被告（反诉原告）杨峰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力，原告可在二年内申请强制执行。
审 判 长 朱二胜
审 判 员 杨发娟
人民陪审员 黄正安
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 陈 萍