山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威环民再字第7号
原审原告高宁，男，汉族，住威海市环翠区。
原审被告邵大伟，男，汉族，住威海市环翠区。
委托代理人李惠，山东卫海北洋律师事务所律师。
原审被告威海华胜园林绿化工程有限公司。
法定代表人邵丰华，总经理。
委托代理人邵大伟，身份情况同上，系该公司职员。
委托代理人李惠，山东卫海北洋律师事务所律师。
原审原告高宁与原审被告邵大伟、威海华胜园林绿化工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月12日作出（2011）威环民初字第2205号民事判决，并已发生法律效力。本院于2013年12月13日作出（2013）威环民监字第13号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告高宁、原审被告邵大伟、二原审被告之共同委托代理人李惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告高宁诉称，2011年8月12日，原审原告与原审被告邵大伟签订一份帝景文院2号楼三单元501室的房屋买卖协议，原审原告向原审被告邵大伟支付购房款定金5万元，原审被告威海华胜园林绿化工程有限公司向原审原告出具了收款收据，邵大伟将上述房屋的钥匙交给原审原告。之后原审原告对房屋进行装修、施工，为购买装修材料，先后支付材料定金共计1330元。2011年8月31日原审被告邵大伟擅自将上述房屋门锁换掉，之后原审原告多次与原审被告联系协商，原审被告邵大伟一直推诿，故原审被告邵大伟构成根本违约，请求判令邵大伟双倍返还原告购房定金10万元；向原审原告支付定金利息（从2011年8月12日至原告实际退还定金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；赔偿原审原告经济损失1330元（包括：因购买复合地板的定金损失500元、洁具定金损失580元、修理窗户定金损失150元、换锁芯费用100元），原审被告威海华胜园林绿化工程有限公司承担连带责任。
原审被告威海华胜园林绿化工程有限公司辩称，尽管诉争房屋系其公司的顶账房，但是原审被告邵大伟作为公司工作人员有权对外出售房屋，原审原告系与原审被告邵大伟个人签订的房屋买卖协议，5万元款项也是原审被告邵大伟个人收取的，应当由邵大伟承担合同责任，与原审被告威海华胜园林绿化工程有限公司无关，其不应当承担民事责任。
原审被告邵大伟辩称，其同意退还定金5万元，并支付原审原告换锁芯的费用100元，但双方房屋买卖交易未能成功，系由于原审原告与帝景文苑开发商的工作人员产生矛盾冲突，与邵大伟本人无关。故请求驳回原审原告其余的诉讼请求。
原审经审理查明，2011年8月12日，原告与被告邵大伟签订一份协议书，约定邵大伟将帝景文院小区2号楼3单元501室（后房号改为510）101.46平方米的房屋以52万元的价格转让给原告，原告先付给被告邵大伟5万元，被告邵大伟将房屋钥匙交给原告，原告确保在2011年9月5日将余款47万元一次性付给被告邵大伟，如果出现问题，双方友好协商解决，被告邵大伟协助原告办妥房屋产权有关手续。协议签订的当日，原告通过POS机刷卡5万元，被告邵大伟向原告出具了盖有被告威海华胜园林绿化工程有限公司公章的收据，收款事由为“购房定金”。被告邵大伟称其当时正好手中有被告威海华胜园林绿化工程有限公司的一本收据，就开具给了原告，但是收款系其个人行为。原告交纳上述款项后，被告邵大伟便将房屋钥匙交给原告。原告接收房屋后认为房屋窗户的质量有问题，并多次找开发商理论，双方发生矛盾冲突。2011年8月31日，原告与被告邵大伟本打算将款项付清并办理产权变更登记手续，但是因原告与开发商再次发生冲突而未能办成。后直到2011年9月5日原告也未将余款给付被告邵大伟，之后被告邵大伟也未将收取的定金退还给原告，故原告诉来本院，请求处理。另查，诉争房屋系威海志诚房地产开发有限公司抵顶给被告威海华胜园林绿化工程有限公司以抵偿工程款的顶账房，尚未办理房屋产权手续。被告威海华胜园林绿化工程有限公司称，虽然诉争顶账房的所有权归其所有，但被告邵大伟作为公司的工作人员有权对外出售。庭审中，被告为证实其经济损失向本院提供以下证据：融汇地板的订货单一份，时间为2011年8月27日，金额为500元；2、银座家居欧路莎专卖店的收据一份，时间为2011年8月29日，金额为580元；3、2011年8月13日1号楼西单元503室换锁芯的收据一张，金额为100元；4、2011年8约9日改窗定金收据一份，金额为250元。二被告质证称，对证据1、2、4的真实性无法确认，且原告在未付清房款之前并不享有诉争房屋的所有权，其亦无权主张对该房屋进行装修的紧急损失。
本院原审认为，原告与被告邵大伟于2011年8月12日签订的房屋买卖协议书系双方真实的意思表示，尽管诉争房屋系顶账房，其权利人为被告威海华胜园林绿化工程有限公司，但被告邵大伟已由被告威海华胜园林绿化工程有限公司授权对外出售该顶账房，故该协议合法有效，双方应当按照协议约定履行。协议签订后双方只履行了协议中第一项和第二项，对于合同的主要条款未能履行，现双方也均不同意继续履行协议，故该协议应当解除，协议解除后，被告邵大伟收取原审原告的购房款5万元理应返还给原告。尽管被告邵大伟在向原告出具的收据中将所交5万元写为“购房定金“，但是在双方的协议中并未约定该5万元为定金，且协议中第五条约定“如果出现问题，双方友好协商解决”，可以表明双方并无将上述先付的购房款5万元约定为定金的意思表示，故原告要求被告双倍返还其交纳的购房款5万元之诉讼请求，理由不当，本院不予支持。原告在只付了小部分购房款，尚未取得房屋所有权的情况下就提前对房屋进行装修并支出费用，该部分费用属因合同未能履行完毕而产生的损失，原告就这一损失要求被告承担赔偿责任，须证明被告对合同的未能履行存有过错，但实际系因原告与诉争房屋的开发商发生纠纷，其亦认可未按照协议约定将剩余款项给付被告邵大伟，故对于原告要求被告邵大伟赔偿其经济损失的该部分主张，理由不当，本院不予支持。对于原告主张的换锁芯的费用100元，被告邵大伟同意支付，本院予以照准。尽管被告威海华胜园林绿化工程有限公司系诉争房屋的权利人，但是原告系与被告邵大伟签订的房屋买卖合同，被告威海华胜园林绿化工程有限公司并非合同的当事人，且对于合同未能履行完毕亦不存在过错，故原告要求被告威海华胜园林绿化工程有限公司对被告邵大伟的上述债务承担连带责任之诉讼请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告邵大伟返还原告购房款50000元；二、被告邵大伟给付原告换锁费用100元；三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费1175元，由原告负担601元，被告邵大伟负担574元。
本案再审过程中，原审原告认为，上述房屋的权利人是威海华胜园林绿化工程有限公司，收据上的公章也是该公司，该公司应当是合同的当事人。邵大伟将房屋的锁换了，不让原告进去，说明被告不准备将房子卖给原告，被告违约，应当承担违约责任。原审被告威海华胜园林绿化工程有限公司认为，尽管诉争房屋系其公司的顶账房，但是原审被告邵大伟作为公司工作人员有权对外出售房屋，原审原告系与原审被告邵大伟个人签订的房屋买卖协议应当由邵大伟承担合同责任，与该公司无关。原审被告邵大伟辩称，其并没有换高宁房子的锁，原告主张其违约没有事实依据。
原审原告提出主张认为，邵大伟更换了房子的门锁，邵大伟也知道门锁被更换的事实，邵大伟对此予以否认，原审原告对此主张不能提供充分证据证明。高宁于2012年9月初向邵大伟提出要解除合同、退定金，邵大伟表示同意解除合同，但双方就退还定金的数额未能达成一致。
原审判决生效后，邵大伟于2013年6月25日交付本金5万元、换锁芯费用100元、诉讼费574元；于2013年11月29日交付迟延履行利息4480元。
本案再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有书证及当事人陈述在案证实。
本院再审认为，原审原告高宁主张原审被告威海华胜园林绿化工程有限公司应为房屋买卖合同的主体，而二原审被告认为原审被告邵大伟系合同主体。对此，本院认为，根据合同的相对性，涉案房屋买卖合同系由原审原告高宁与原审被告邵大伟所签订，合同中也明确约定邵大伟为房屋出卖人，则邵大伟即为合同的主体，虽然房屋属于威海华胜园林绿化工程有限公司所有，但根据二原审被告之间的关系，邵大伟有权对涉案房屋进行处分，可以对外签订买卖合同。故邵大伟应为买卖合同的主体，威海华胜园林绿化工程有限公司并非合同主体，不承担合同责任。高宁与邵大伟签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原审原告高宁主张被告违约的事实为房锁被人更换，但原审被告邵大伟否认与此事有关，且原审原告亦未提供充分证据证明邵大伟对此事知情或有参与，故原审原告主张邵大伟与更换门锁有关，原审被告构成违约并应双倍返还定金，证据不足，本院不予支持。换门锁纠纷发生后，高宁于2012年9月初向邵大伟提出要解除合同、退定金，邵大伟表示同意解除合同，应视为双方已经协议解除合同。合同解除后邵大伟应将定金返还高宁，并应支付其占有定金期间的利息。高宁为准备装修房屋支付他人定金1230元、换锁芯费用100元，系高宁因解除合同产生的损失，因双方协议解除合同，根据公平原则，双方应平均分担该损失。故原告诉讼请求的合理部分，理由正当，应予支持。依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
撤销本院（2011）威环民初字第2205号民事判决；
二、原审被告邵大伟返还原审原告5万元并支付利息（利息按本金5万元，自2011年8月12日至2013年6月25日，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计付）；
三、原审被告邵大伟支付原告损失665元；
四、驳回原审原告其他诉讼请求。
上述条款第二、第三项，扣除原告已支付的本金5万元、换锁芯费用100元、利息4480元。余款于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，原审原告高宁负担601元，原审被告邵大伟负担574元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 吴 鹏
审 判 员 邹艳茹
人民陪审员 侯登辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 吴 晨