北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民（商）终字第3015号
上诉人（原审原告）韩金党，男，1968年4月3日出生。
委托代理人徐进，北京大成师事务所律师。
委托代理人季秀莲，女，1970年9月13日出生。
被上诉人（原审被告）陈建勇，男，1972年10月9日出生。
被上诉人（原审第三人）陈建平，女，1975年7月11日出生。
委托代理人林小凡，男，1975年2月14日出生。
委托代理人周德利，北京市京和律师事务所律师。
上诉人韩金党因与被上诉人陈建勇、第三人陈建平债权人撤销权纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）初字第17307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成由法官杜卫红担任审判长，法官谭峥、邵普参加的合议庭，并于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人韩金党及其委托代理人徐进、季秀莲，被上诉人陈建勇，被上诉人陈建平及其委托代理人林小凡、周德利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
韩金党在一审中起诉称：韩金党因承租陈建勇与陈建平共有产权的商铺而认识陈建勇及陈建平，平时关系很好，陈建平系陈建勇之妹。2012年9月26日、2012年10月18日、2012年12月31日、2013年5月20日，韩金党分四笔（每笔50万元）出借200万元给陈建勇。2013年10月1日，韩金党又出借20万元给陈建勇。陈建勇分别给韩金党出具了《借条》，陈建勇总借款金额为220万元，月息为百分之二。陈建勇及由陈建勇代表的陈建平于2013年5月20日与韩金党签订《协议书》，内容为：如陈建勇不能如期还款，韩金党有权继续使用陈建勇和陈建平共有产权的商铺，鉴于陈建勇已经连续五个月未能如期支付借款本金及利息，韩金党暂时拒付陈建勇房租，以借款抵扣房租。陈建勇从韩金党处借款，陈建平均知悉。2014年4月起，韩金党要求陈建勇偿还借款利息，陈建勇闪烁其词，不接听韩金党电话，接听电话后又以种种理由拒绝还款。2014年5月9日，韩金党到昌平区房产交易大厅查询得知，陈建勇已将持有的房产50％份额过户给陈建平，陈建勇与陈建平并无真实交易行为，陈建勇实为逃避债务而将其名下房产份额转让给陈建平。陈建平不但明知陈建勇对韩金党负债200余万元，也知道陈建勇对其他人负有较多债务，仍与陈建勇恶意串通实施转让行为，该行为已损害了韩金党作为债权人的合法债权。故韩金党诉至法院，诉讼请求：1、判令撤销陈建勇与陈建平于2014年2月26日签订的商品房买卖的《存量房屋买卖合同》，由陈建勇、陈建平办理将涉案房产过户至陈建勇、陈建平名下（各共有50％份额）的手续；2、判令陈建勇承担韩金党律师费损失10万元；3、判令陈建勇承担本案诉讼费用。
陈建勇在一审中针对韩金党的起诉答辩称：韩金党的第一项诉讼请求不符合合同法第74条的规定。韩金党提到陈建勇与陈建平是兄妹关系，但法律并未禁止兄妹之间进行房屋买卖行为，陈建勇也不是无偿转让财产。陈建勇未以明显不合理的低价转让房屋，陈建平不知道陈建勇从韩金党处借款的事实，也不知道涉案房屋买卖行为会对韩金党造成损害。韩金党的诉讼请求没有事实依据，也不符合法律关于债权人行使撤销权的规定。陈建勇不应承担韩金党的律师费用。韩金党在本案中可以委托诉讼代理人，并不是必须委托诉讼代理人，故其律师费用不是必要的支出。陈建平并不知道陈建勇曾代表其签订协议。2013年5月20日，陈建勇私自代表陈建平签订了一份协议，事后，陈建勇未向陈建平提起此事。韩金党陈述的事实与理由部分不符合客观事实。陈建勇经常向陈建平借钱，陈建勇从未与陈建平恶意串通。故陈建勇不同意韩金党的诉讼请求。
陈建平在一审中针对韩金党的起诉述称：陈建平对韩金党与陈建勇于2013年5月20日签订的《协议书》不知情。韩金党拒绝向陈建勇和陈建平支付房租，对陈建平已造成损害。陈建平不知道陈建勇曾向韩金党借款。陈建平与陈建勇之间存在真实的交易关系。韩金党没有证据证明陈建勇是为了逃避债务而将房产份额转让给陈建平，陈建平亦不知道陈建勇对韩金党负债的事实。该涉案房屋的转让行为并没有损害韩金党的合法债权，因陈建平仅仅受让涉案房份额的50％。陈建勇50％的房产价值远大于其欠韩金党的债务。因此，陈建平受让房产的行为，一是不存在恶意，二是没有损害韩金党的债权行使。陈建平并不是无偿受让房产的50％份额，也不是低于市场价受让该房产。涉案房屋的购房款是750万元，陈建平已通过转账的方式向陈建勇支付了610万元，其他房款是以现金支付的。故陈建平不同意韩金党的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年1月，韩金党因租赁陈建勇、陈建平兄妹共有的底商商铺而结识。韩金党与陈建勇、陈建平签订了《租赁合同书》，韩金党租用建筑面积为350平方米的商铺，租赁期限自2009年2月11日至2015年2月10日，前三年的年租金为70万元。2009年3月，三方签订《补充协议》，将租赁期限顺延三个月零十天。
2012年9月至2013年10月期间，陈建勇因资金周转需要，累计向韩金党借款220万元，陈建勇最终的还款期限是2014年10月。
2013年5月20日，陈建勇（甲方）与韩金党（乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方签订的商铺租赁合同有效期至2015年5月20日，如在合同到期日时，甲方未还清乙方所有欠款，则乙方继续享有底商建筑面积为350平方米商铺的使用权。陈建勇代陈建平在甲方处签名。陈建勇未将此《协议书》之事告知陈建平。
韩金党租赁的商铺的所有权人是陈建平和陈建勇，陈建勇占50％的份额。2014年1月初，陈建勇决定将其占有的商铺份额出售给陈建平，双方未签订书面协议。
2014年1月21日，陈建平从自己的交通银行账户转给陈建勇的招商银行账户510万元。同年2月10日，陈建平又转给陈建勇100万元。
2014年2月26日，陈建勇与陈建平签订《存量房屋买卖合同》，出卖人是陈建平、陈建勇，买受人是陈建平。合同约定，出卖人所售房屋建筑面积350.30平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币120万元。合同中关于房屋的交付、违约责任、权属转移登记等处均有空白。次日，陈建平和陈建勇在北京市昌平区住房和城乡建设委员会（以下简称昌平区建委）填写了房屋所有权转移登记申请书，申请将出售的房产转入陈建平名下。北京市昌平区建委为陈建平出具了新的房屋所有权证书，产权证号为X京房权证昌字第6065**号。
2014年5月初，韩金党查询到陈建勇已将商铺的产权出售的事实，决定委托律师进行诉讼。2014年5月11日，韩金党与北京优典律师事务所签订《委托代理协议》，并支付律师费10万元。
一审诉讼中，韩金党提交了网络查询资料，在“房天下”网页上登出的厦商铺的市场价格为每平方米4.7万元。
一审诉讼中，陈建勇称其已无能力归还对韩金党的债务。陈建勇称其与陈建平的房产实际交易价格是750万元。陈建平称网签合同写为交易价格120万元，是为了少缴税款，双方的实际交易价格的单价是每平方米4.28万元。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人一审陈述意见在案佐证。
一审法院判决认为：本案争议焦点是韩金党行使撤销权是否符合法定条件。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。韩金党在2012年9月至2013年10月期间借给陈建勇款项，虽然陈建勇的还款期限是在2014年10月，但韩金党在向陈建勇实际提供借款后，即已成为陈建勇的债权人。陈建勇与陈建平均称其买卖房屋的实际交易价格是750万元，但其自行达成的房屋转让款的合意并不能对抗留存于房管部门的《存量房屋买卖合同》，房管部门确认的房产交易价格具有公示效力。而依据陈建平提供的交易单价或者网络查询的房产价格信息，陈建勇与陈建平在《存量房屋买卖合同》中执行的价格达不到市场交易价的百分之七十，故可以视为陈建勇以明显不合理的低价转让了其房产份额。陈建勇处理其房产的行为已影响了其向韩金党偿还债务的能力。但债权人行使撤销权的条件之一是，债务人与第三人进行的转让行为存在恶意。韩金党认为陈建平知道陈建勇向韩金党借款的事实，并提交了2013年5月20日的《协议书》，但该《协议书》仅有陈建勇一人签字，不能证明陈建平对此事知情。故不能以陈建勇与陈建平的兄妹关系推定陈建平知道韩金党是陈建勇的债权人、接受陈建勇的房产转让将会侵犯韩金党的利益。该院认为，韩金党在本案中行使撤销权，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回韩金党的诉讼请求。
韩金党不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）初字第17307号民事判决，并依法改判；二、一二审诉讼费用由陈建勇与陈建平承担。其主要上诉理由为：一、陈建勇与陈建平之间的房产转让系无偿转让，一审判决认定为有偿转让，属于认定事实错误。2014年2月26日，陈建勇与陈建平签订《存量房屋买卖合同》，合同约定的房屋买卖价款为120万元，但陈建平并未向陈建勇支付购房款。二、《中华人民共和国合同法》第七十四条中的“受让人知道该情形”，是指受让人对于“明显不合理的低价”的明知，而并非“对债权人造成损害”的明知，一审判决适用法律错误。即使陈建勇与陈建平的房屋转让属于“不合理的低价转让”，一审判决也错误理解了《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，从而不合理的增加了韩金党的举证义务。三、根据相关事实，足以推定陈建平对“对债权人造成损害”的明知，一审判决却不予认定，属于认定事实错误。即使要证明受让人对“对债权人造成损害”的明知，在本案中，根据相关事实，也足以推定陈建平明知低价受让房屋足以损害债权人的利益，理由在于：第一，陈建平与陈建勇是亲兄妹关系。当债务人和买受人具有家庭成员、夫妻关系及关联企业等特定身份关系时，法院在认定买受人的主观恶意时，应当采取更大尺度的推定规则。第二，陈建平与陈建勇之间存在长期的经济利益关系。陈建平与陈建勇不仅是涉案房屋的共有人，而且共同将房屋出租给韩金党，共享出租收益。在房屋出租的六年间，陈建平不仅全权委托陈建勇向韩金党收取全部租金，还允许陈建勇对房屋租金进行调整，足以证明陈建平和陈建勇之间是充分了解的，并经常保持往来。第三，在房屋转让过程中，陈建平未对韩金党进行任何告知。作为诉争房屋的受让人，陈建平明知韩金党是诉争房屋的租赁人，在房屋转让时，却不通知韩金党，显然不符合常理，足以让人产生合理怀疑。第四，陈建勇对外负债累累，除欠韩金党220万元之外，陈建勇还负有大量外债。
陈建勇在本院审理中口头答辩称：同意一审判决。不同意韩金党的上诉请求。
陈建平在本院审理中答辩称：一、陈建平与陈建勇之间的房产转让系有偿转让，一审认定有偿转让是正确的，韩金党的上诉理由不成立。陈建平与陈建勇有口头协议，商定陈建勇房产50％的份额，以750万元转让给陈建平。陈建平通过交通银行分别在2014年1月22日向陈建勇支付510万元，2月10日支付100万元，余款以现金支付。在一审时陈建平提交的交通银行交易明细清单，陈建勇提交的招商银行交易明细表都清楚地显示610万元房款的支付情况，证明了双方存在真实交易。2月26日陈建平与陈建勇去昌平建委办理过户手续，在填写建委的《存量房屋买卖合同》时经咨询后，为少缴税才填写了房屋成交价格120万元，2月27日领取房产证。二、陈建平善意取得，支付了750万元价款，在受让时对可能危害债权人的事实没有认识。一审法院认定韩金党证据不足，驳回起诉符合法律规定。三、韩金党仅凭陈建勇与陈建平是兄妹关系，就认为陈建平应当知道韩金党与陈建勇之间的债务关系，随意猜测陈建勇和陈建平之间存在恶意转让财产，这些认识都是无凭无据的主观臆断。
二审期间，本院依法补充查明如下事实：陈建平与陈建勇称双方之间存在合作经营行为，陈建平与陈建勇对外有共同债务。2014年2月26日，陈建勇与陈建平签订《存量房屋买卖合同》。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：关于是否存在明显不合理低价转让的问题。虽然陈建平与陈建勇称房产实际交易价格是750万元，但是留存于房管部门的《存量房屋买卖合同》中的房产交易价格与陈建平与陈建勇述称的实际交易价格差距巨大。陈建平与陈建勇用以证明实际交易价格的汇款记录并未注明款项用途，而陈建平与陈建勇之间还存在其他的经济往来。因此，从证明房屋交易价格的证据进行判断，汇款记录的证明力小于具有公示效力的《存量房屋买卖合同》。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，故如果陈建勇与陈建平之间确实存在房屋买卖行为，陈建勇应当在出卖房屋之前的合理期限内通知韩金党，但是陈建勇并无证据证明其履行了该项通知义务，陈建勇与陈建平之间的交易行为不符合正常的交易惯例。因此，对一审法院关于房屋交易价格存在明显低价的认定，本院不持异议。
关于是否存在恶意的问题。本院认为，债权人在对债务人低价转让财产的行为行使撤销权时，只要能够举证证明受让人知道债务人的转让行为是以明显不合理的低价转让，便可以认为受让人与债务人实施一定的民事行为时具有恶意。至于受让人是否具有故意损害债权人的意图，或是否曾与债务人恶意串通，在确定受让人的恶意时不必考虑。另外，陈建平知道陈建勇对外承担债务，仍以明显不合理的低价受让房产，陈建平应当知道该交易行为将会减少陈建勇的责任财产，损害债权人的利益，故本院认定陈建平在受让房屋时存在恶意。
关于房屋买卖合同被撤销后的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。但是，本案涉及的是韩金党对陈建勇财产处理的撤销权之诉，而涉诉房屋已经进行了物权的变动转移，韩金党请求变更房屋登记的诉讼请求是对房屋物权的变动请求，本案不宜一并处理，应当通过另案予以处理。关于韩金党请求赔偿律师费损失的诉讼请求，亦不属于撤销权之诉的审理范围，可以另案处理。
综上所述，一审法院对于韩金党能否行使撤销权的认定有误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）初字第17307号民事判决；
二、撤销陈建勇与陈建平于2014年2月26日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW265121）；
三、驳回韩金党的其他诉讼请求。
一审案件受理费七十元、财产保全费五千元，由陈建平、陈建勇负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费七十元，由陈建平、陈建勇负担（于本判决生效后七日内交纳至本院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜卫红
代理审判员 谭 峥
代理审判员 邵 普
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 康 竹