金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺北民初字第140号
原告（反诉被告）李冬玲。
委托代理人蒋学进，
被告（反诉原告）方翠。
委托代理人任喜平，
原告李冬玲与被告方翠房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月4日向本院起诉，本院当日受理后，本案依法由审判员叶必顺适用简易程序独任审判，原告于2014年5月20日向法院递交增加诉讼请求申请书，被告方翠在答辩期内于2014年4月25日向本院提出反诉，2014年4月28日，原告向法院递交申请鉴定的报告，要求对金华市骆家塘畅达街137号（景轩酒店）墙体渗漏水原因及是否还渗漏水进行鉴定。本院委托有关机关鉴定后，有关机关于2014年9月25日作出检测鉴定报告。该案于2014年10月21日、2014年11月17日两次公开开庭进行了审理，原告李冬玲及委托代理人、被告方翠及委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：原告为经营益群餐馆于2013年3月3日与被告签订了《房屋租赁合同》，坐落于金华市婺城区骆家塘畅达街137号景轩酒店内，建筑面积为530平方米，年租金为138000元，租期四年（自2013年3月6日起到2017年3月6日止），合同约定交纳租金日期分别为：2013年3月6日、2014年2月6日、2015年2月6日、2016年2月6日；原告若无故拖欠租金，被告给予原告10天的宽限期，从第11天开始拖欠租金加收1%的滞纳金，等等。自从原告餐馆红火经营至2013年11月份，发现点菜间东北角平顶污水管道处墙体渗漏（楼上为厕所间），很快就祸及至大门口顾客出入处上方水泥过梁，及右侧墙体大面积渗漏滴水，导致装潢及隔墙受潮、发霉、消防应急灯脱落。涉及面积30余平方米，所滴污水又黑又臭，整个经营环境严重受损，对此原告多次与被告交涉，要求被告负责修缮义务，但被告不仅未积极应对及时修缮，反而以种种理由推脱，导致污水滴到顾客身上等不愉快事件。为此，顾客向原告索赔损失三次计700元，原告积极主动地为查清漏水原因，托人到金华建筑质量监督站及致远建筑监理公司咨询专家，得出的结论是：1、点菜间正上方二楼厕所间楼地面防水层未处理好；2、要解决渗漏问题必须请专业有资质施工单位派人破拆地面做防水处理；3、或者关停厕所。原告为减少经济损失分别于2014年3月6日向被告致函积极提出处理意见，2014年3月24日上午及28日上午致电被告进行当面交涉，认为房屋渗漏水问题引起的纠纷，责任完全在于被告。为避免矛盾激化，希望双方达成一致意见后，当即立刻按约付清租金的愿望，但被告置若罔闻。现请求法院判令：1、解除原告与被告于2013年3月3日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告押金10000元；3、本案诉讼费和鉴定费由被告承担。
原告提供的证据以及待证的事实有：1.方翠个体工商登记情况、李冬玲的工体工商营业执照各1份，待证双方经营主体资格的事实；2.双方的《房屋租赁合同》1份，待证双方确定房屋租赁权利义务关系的事实；3.房东方岳平与被告签订的《房屋租赁合同》1份，待证被告向房东方岳平租赁来房子的事实；4.原告于2014年3月6日发给被告的《函》1份，待证原告经营的餐馆无法经营，要求被告解决的事实；5.鉴定费汇款单明细1份，待证原告委托鉴定花去鉴定费50000元的事实。
被告答辩称：1、不同意与原告解除租赁合同，因为漏水已经于2014年3月14日进行了堵截；2、漏水于2013年11月发生起，原告并未停止营业，而是一直营业至2014年2月10日，在渗漏没有加重的情况下，漏水对于原告没有造成实质性的影响，不至于关门停业，期间被告一直配合原告进行漏水的排查工作，但因原告一层吧台装有吊顶，导致被告方难以发现漏水点，3月14日漏水停止，并告诉原告漏水已经停止，不影响经营了，但原告却不予理睬，反而以免除房租为由要挟被告，因此漏水与餐厅关门停业两者之间的因果关系并不存在，被告认为关门停业是由于原告营业不善导致的，非被告的原因，2014年2月22日，原告与徒弟李尚均约定2014年2月22日进行开业，并购买了相关的营业物资，营业两天后，由于被告向其追讨2014年3月6日至2015年3月6日之间的房租，因李尚均并不了解原告与被告之间的房屋租赁合同，最终停止营业，因此被告认为原告停止营业并非被告的原因；3、原告主张部分的诉请没有相关的证据，理由如下：餐饮的库存原材料价格、数量，原告仅提供了自行拟定的清单，未提供发票收据等有效证明，真实性不能考证，另外原材料都属于都移动物品，被告认为造成材料腐烂是原告管理不善造成，被告不应予赔偿；关于抚慰金，顾客身份不明，真实性难以考证，被告不应予赔偿；4、关于水电费，原告停业前水电费均未交清，且故意拖欠，停业后仍然运转设备，纯属恶意增加损失，原告应交清停业前的水电费并自行承担停业期间设备运转所消耗的水电费；5、诉讼费应由原告自行承担。
同时提出反诉，反诉事实与理由请求如下：被反诉人李冬玲于2014年4月9日向婺城区人民法院起诉，要求反诉人立刻解决好房屋渗漏水问题、免除停业期间的房屋租金、赔偿利润损失。但事实上上述房屋漏水问题反诉人并无过错，而是由于被反诉方搭建的外棚常年阻挡了空调水、雨水的去处，导致水渗透进墙面。另外反诉人与被反诉人2013年3月3日签订了《房屋租赁合同》，约定将反诉人位于金华市婺城区骆家塘畅达街137号，门面通道一间出租给被反诉人使用（其中第二间门面通道、停车场共用），租期为2013年3月6日至2017年3月6日止，每年租金为138000元，分四期付款。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定第二期付款时间为2014年2月6日，但是被反诉人在约定宽限期10天之后仍然未按时支付房屋租金，反诉人认为被反诉人的行为明显违反了合同约定。特提出反诉请求：被反诉人支付反诉人租金138000元及滞纳金89700元（之后滞纳金按照租金的1%计算至实际履行之日止），合计227700元；2、本案反诉费由被反诉人承担。
被告提供的证据以及待证的事实有：原告与被告签订的《房屋租赁合同》1份，待证原告方应该承担2014年3月6日至2015年3月6日之间的房租费的事实以及待证在合同中约定，原告方拖欠房租应该承担的违约金的事实。
针对被告的答辩及被告的反诉，原告补充陈述及反诉答辩称：1、漏水已经很清楚了，有照片为证，原告在被迫无耐的情况下，停止了营业，被告陈述的理由并不存在，被告所说的原告水电费运转是恶意的，并不是事实的。被告的反诉请求缺乏理由，原告要求法庭驳回被告的诉讼请求。
被告补充答辩称：1、漏水已经鉴定，被告并不回避有漏水现象，原告刚才说是被迫无耐停止的营业，2014年2月22日李尚均为何又进行了营业，原告认为刚才被告的理由不存在，请问有哪些理由不存在；2、水电被告方是无法进行关闭的，因为原告的水电总闸是在房屋内，并且钥匙一直由原告保管，被告不能进去，所以原告代理人并不了解事实的真相，原告提出鱼还在养殖，鱼是可移动的物品，被告已经在答辩意见中陈述了，是原告营业不善造成的。
上述双方当事人提供的证据，经本院审核后认证如下：
1、原告提供的证据1、2、3、5，被告无异议，本院予以认定。
2、原告提供的证据4，被告对真实性无异议，但认为被告已经于2014年3月14日进行了修补，已经解决了不再漏水的问题，并于3月27日回复墙面渗水的函，并且进行了房租的催款告知函。本院认为，该证据可以实现原告的证明目的。
3、被告提供的证据，原告无异议。本院予以认定。
本院基于上述诉讼证据的认证和庭审中双方的陈述，对本案事实认定如下：
金华市婺城区益群餐馆为个体工商户，经营者为李冬玲。金华市婺城区景轩酒店为个体工商户，经营者为方翠。2013年3月3日，金华市婺城区景轩酒店与金华市婺城区益群餐馆签订《房屋租赁合同》一份，合同中金华市婺城区景轩酒店为出租方，称为甲方；金华市婺城区益群餐馆为承租方，称为乙方。合同约定：甲方愿意将属于自己的房屋出租给乙方进行商业经营活动，出租的商铺坐落金华市婺城区骆家塘畅达街137号，建筑面积530平方米，门面通道一间，第二间门面通道、停车场共用；租期四年，自2013年3月6日起至2017年3月6日止；每年租金为人民币壹拾叁万捌仟元（138000元），第一期租金付款时间为2013年3月6日，第二期租金付款时间为2014年2月6日，第三期租金付款时间为2015年2月6日，第四期租金付款时间为2016年2月6日；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%交收滞纳金；水电费于每月25日前由乙方自行交给甲方；租赁期间乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认取得甲方书面同意；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人以及甲方与任何第三方发生纠纷而导致乙方经营受影响是为甲方违约，负责赔偿违约金人民币10万元整及装修损失；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，是为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币10万元整；乙方同意甲方要求壹万元押金作房屋主体结构由乙方破坏时的保证金，合同期满乙方无责由甲方一次性退还人民币壹万元押金；等等。合同尾部在甲方处加盖金华市婺城区景轩酒店合同专用章，并有方翠的丈夫任喜平签字捺印，乙方处加盖金华市婺城区益群餐馆公章，并有李冬玲签字捺印。合同签订后，原告交纳了壹万元押金及第一期房屋租金138000元，被告也将租赁场所交与原告经营使用。原告经营金华市婺城区益群餐馆至2013年11月份，发现点菜间东北角平顶污水管道处墙体渗漏，后漏水逐渐严重，与被告交涉，被告认为该漏水并不是楼上厕所间的漏水，而是原告搭建在墙外的外鹏常年阻挡了空调水、雨水的去处才导致渗透进墙面的情况，双方协商未果。由于漏水的面积逐渐扩大，造成原告无法经营，原告于2014年2月11日停止营业，一直停业至今。针对墙体漏水的原因及是否还继续渗漏水的问题，本院委托了天津市建筑工程质量检测中心进行司法鉴定，天津市建筑工程质量检测中心派员现场勘查发现，首层吧台顶板部位存在前期渗水形成的碳酸钙滴柱，原状该位置已干，未见渗水现象，且该楼板临近墙面有前期明显的渗水发霉迹象，该形成渗水滴柱的部位存在楼板斜向构造裂缝。后至二层做厕所勘查发现，该厕所未见明显的柔性防水措施。同时对二层厕所进行地面灌水的闭水试验，试验前首层吧台顶板结构裂缝部位无渗水及潮湿现象，闭水试验约五分钟后，该裂缝部位出现潮湿，约八分钟后出现水滴滴漏在吊顶上。检测鉴定结果为：经现场对二层厕所进行闭水试验前后，首层吧台顶板现象比对，认定为二层厕所地面防水措施不到位所致，是造成漏水的原因。楼板存在45°斜向构造裂缝，属于投入使用后建筑物受环境温度影响的温度变形的构造裂缝（非人为因素），由于一层有装饰吊顶，所以裂缝未能及时发现和处理，二层厕所地面漏水则有楼板斜向构造裂缝渗漏至楼下。对该鉴定结论原被告均无异议。
本院认为：原告与被告于2013年3月3日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律的规定，属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告租赁该房屋后，因被告管理不善，二楼厕所漏水，水渗漏至原告经营的餐馆内，又因被告不及时修缮，导致漏水范围扩大且日益严重，最终导致原告经营的益群餐馆无法经营而关门停业，因此被告方应负全部责任。由于漏水严重使原告无法经营，导致不能实现合同的目的，故原告提出解除双方之间的租赁合同的请求合情合理合法，依法予以支持。被告反诉的原告应缴纳第二期租金及滞纳金的请求，由于该拒交或延迟缴纳租金的行为系由被告自已的过错所造成，原告无过错，故其反诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李冬玲与被告（反诉原告）方翠于2013年3月3日各自以自己经营的个体工商户名义签订的《房屋租赁合同》。
二、被告方翠应于本判决生效后五日内退还原告李冬玲押金10000元整。
三、驳回被告（反诉原告）方翠的反诉诉讼请求。
本案受理费405元（已减半收取，由李冬玲预交），鉴定费50000元（由李冬玲预交），共计50405元，由被告方翠负担。反诉费2358元（已减半收取，由方翠预交），由被告（反诉原告）方翠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 叶必顺
二〇一四年十一月二十四日
代书记员 方 萍