江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第939号
上诉人（原审被告）葛晓艳。
委托代理人谈永斌，江苏常明律师事务所律师。
委托代理人沈维，江苏常明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）虞珏。
委托代理人江慧彬，江苏天目湖律师事务所律师。
原审被告杨丹望。
委托代理人谈永斌，江苏常明律师事务所律师。
委托代理人沈维，江苏常明律师事务所律师。
上诉人葛晓艳因与被上诉人虞珏、原审被告杨丹望房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2014）溧民初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审情况：
虞珏诉称，葛晓艳、杨丹望系夫妻关系。2013年9月27日，虞珏与葛晓艳签订房产买卖协议书一份。该协议书约定：1、葛晓艳将建筑面积为39.9㎡的蛮家墩12号202室以即时二手房的流通价卖给虞珏，总金额为18万元；2、签订协议时虞珏预付房款定金3万元，余款过户同时一次付清；3、搬出时间为2013年12月20日，过户时间为2013年10月25日。协议签订当日，虞珏支付葛晓艳定金3万元，后虞珏一直催促过户，对方均以种种理由推诿，至今未过户。虞珏与葛晓艳签订的协议书合法有效，虞珏已按约履行，对方至今未过户构成违约。为此，请求判令：1、葛晓艳、杨丹望将蛮家墩12号202室房屋过户给虞珏并交付该房屋；2、葛晓艳、杨丹望承担本案诉讼费用。
葛晓艳辩称，本案讼争房产系葛晓艳、杨丹望夫妻共有财产，葛晓艳单方与虞珏所签房屋买卖协议无法办理过户手续，需要强调的是葛晓艳在与虞珏签订上述房屋买卖协议时，杨丹望对此并不知情，这一点由双方房产买卖协议书也能得到印证。在2013年12月16日葛晓艳通过申通快递发函给虞珏，书面要求解除双方签订的房产买卖协议，由于房产协议无法办理过户手续，请求依法驳回虞珏诉请。
杨丹望辩称，本案讼争房产系葛晓艳、杨丹望夫妻共同财产，虞珏与葛晓艳所签房屋买卖协议未征得杨丹望的同意，杨丹望不同意将夫妻共同房屋转让给虞珏，不同意办理房屋过户手续。请求依法驳回虞珏诉请。
一审经审理查明，葛晓艳与杨丹望系夫妻关系。2013年9月27日，葛晓艳（甲方）与虞珏（乙方）签订《房产买卖协议书》一份，载明：“甲方：葛晓艳乙方：虞珏一、甲方自愿将蛮家墩12号202室的房屋建筑面积为39.9㎡，汽车库㎡、尖顶㎡、储㎡，于2013年9月27日以即时二手房的流通价卖给乙方。甲方确保该房屋无任何纠纷并承担因此而产生的后果和责任。双方本着平等、自愿的原则，经充分协商，一致同意，特立本协议。二、双方认定：总金额为：￥佰壹拾捌万零千零百零十零元。三、双方同意：1、签订本协议时，乙方预付房款定金（1）叁万元整（￥30000元）（2）（定金）（3）过户同时一次付清。2、初始领房产证、土地证费用甲方自理。房产证号：有土地证号：有。四、甲方房屋内的固定装修包括都不拆走。五、搬出时间2013年12月20号过户时间2013年10月25前过户终止。……甲方签字：葛晓艳（签名）乙方签字：虞珏（签字）信息方：李才华（签字）协议签订日期2013年9月27日。”
协议签订的当日，虞珏支付葛晓艳定金3万元，由葛晓艳出具《收条》一份，载明：“今收到虞珏购蛮家墩12号202室房屋定金叁万元整（￥30000元）收款人：葛晓艳（签名）2013年9月27号”。
2013年12月16日，葛晓艳寄给虞珏《函》一份，载明：“关于蛮家墩12号202室房屋买卖协议一事，由于在信息方和买方（实则也信息方）的欺骗和忽悠下，以大大低于市场价格签订了不平等的协议，在本人对市场不了解并没有卖方意愿下签订了本不平等的协议，造成夫妻争吵不断对本人身体和精神造成了巨大的压力，现要求解除不平等协议，望贵方提供账号以便退款。葛晓艳2013.12.16。”
因未能按照约定的时间办理涉案房屋的过户手续，虞珏遂诉来法院请求判如所请。
一审另查明，蛮家墩12号202室房屋登记所有权人系杨丹望（房产证号：溧房权证溧交字第××号），产别为私产，建筑面积39.10平方米，设计用途为住宅。
一审庭审中，虞珏认为其与葛晓艳于2013年9月27日签订的《房产买卖协议书》，并不违反法律法规的规定，合法有效。葛晓艳、杨丹望则认为，涉案房屋系葛晓艳、杨丹望夫妻共同财产，房屋登记在杨丹望名下，葛晓艳在未征得杨丹望同意的情况下将房屋卖给他人，系无权处分，对此杨丹望并未追认，至于买卖合同的效力由法院依法认定。另，虞珏从事房屋中介工作应完全懂得房屋产权证在房屋买卖中的重要性，如果能审查一下本案讼争房屋的房产证，本案讼争自然可以避免，故可以看出，虞珏在本案中也具有相当的过错。现杨丹望不同意将房屋交付给虞珏。
鉴于第一次庭审中杨丹望称葛晓艳与虞珏签订买卖房屋的协议其不知情，其不同意卖房，也不同意协助办理房产过户手续的情况，合同目的无法达到，虞珏向法院递交申请要求对涉案房屋进行评估。法院委托南京大陆土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估。
2014年6月17日，南京大陆土地房地产评估有限公司出具宁大陆房地估字（2014）第217号《房地产估价报告》，估价结果为：蛮家墩12号202室房屋在2014年2月19日价值时点的评估单价为6406元／㎡；该房地产估价总值取整为人民币25.05万元，大写人民币为贰拾伍万零伍佰元整。虞珏为此支付评估费2400元。
虞珏变更诉讼请求为：1、解除虞珏与葛晓艳之间签订的房屋买卖协议；2、葛晓艳、杨丹望返还虞珏定金30000元，并赔偿损失72900元（其中：评估价250500元-约定房价180000元＋评估费2400元）。
葛晓艳、杨丹望不服宁大陆房地估字（2014）第217号《房地产估价报告》，申请重新鉴定，理由如下：一、一份完整的房地产估价报告，应当载明估价技术报告，是整个估价的最核心的部分，是数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程。评估机构仅仅现场勘查了估价对象区位状况及实物状况并结合法院提供的估价房屋的所有权复印件，即得出最终的房地产评估单价，并未详细阐述其运用市场比较法及收益法是怎样估价的。既然估价报告目录中载明估价技术报告，估价机构应当在之后的内容中进行详细阐述。但估价机构并未实际勘察房地产市场上可比实例等即作出最终结论，很明显，该份估价报告的作出过于草率，违反了房地产评估规范的规定。二、该份估价报告确定的估价对象价格过高，缺乏相关估价技术支撑，并未反映出估价对象的真实价值。
由于葛晓艳、杨丹望申请重新鉴定未能提供充分的证据，故法院对其要求重新评估的申请予以驳回，同时法院及时将其意见反馈给评估机构，并要求评估机构届时到庭接受质询。
第二次庭审时，南京大陆土地房地产评估有限公司指派吴小准（系南京大陆土地房地产评估有限公司注册房地产估价师）出庭接受质询，评估机构针对葛晓艳、杨丹望的异议发表如下意见：针对异议一，本估价完全按照房地产估价规范进行，按规范要求可以不提供技术报告，房地产估价规范中明确载明了估价技术报告可以不提供，估价技术报告是评估机构存档用的，但今天如确需提供，评估机构也可提供给法院（向法院提供估价技术报告）。针对异议二，该估价报告确定的估价对象价格正常，已反映估价对象真实价值。
葛晓艳、杨丹望认为由于是评估部门庭审中才提供估价技术报告，还需要向相关专业人士请教，暂时庭审中无法发表意见，庭后提供书面材料。2014年10月15日，葛晓艳、杨丹望提出异议称：一、评估报告价值时点确定为2014年2月19日不准确，欠妥当。二、由于估价时点的不准确造成估价结果的由来不准确。
法院于2014年10月23日将葛晓艳、杨丹望提出的异议函复南京大陆土地房地产评估有限公司，要求该公司出具书面意见。
2014年10月27日，南京大陆土地房地产评估有限公司函复法院对葛晓艳、杨丹望提出的异议作出书面复函：一、价值时点是我方根据贵院提供的司法鉴定书“评估基准日为2014年2月19日”确定，并未另行设定评估价值时点。二、房地产估价报告遵循价值时点原则。在房地产供求市场波动较大的时期，房地产价值会产生一定的波动，设定不同价值时点对估价结果有一定影响。我方所评房地产价值是对应价值时点为2014年2月19日房地产价值。
葛晓艳、杨丹望在第三次庭审中质证认为，对于本案讼争房屋评估基准日的确定，注意到法院在委托评估时确定为2014年2月19日，对于该基准日的确定法院事先并未征求当事人双方的意见，也未对此召开听证会予以确定，其认为作为人民法院无权确定本案讼争房屋的评估基准日。估价报告中原来没有核心部分，即估价技术报告，在第二次庭审中南京大陆土地房地产评估有限公司提供了房产地产估价技术报告，其认为评估公司的这一行为即认可了葛晓艳、杨丹望原来的异议，即原来的估价报告存在重大缺陷，缺少房地产估价技术报告，故该报告不应具有证据效力。
一审经审理认为，一、关于房屋买卖协议的效力问题。本案讼争房屋位于溧阳市蛮家墩12号202室房屋虽登记在杨丹望一人名下，但系葛晓艳、杨丹望夫妻关系存续期间取得的婚后财产，属夫妻共同财产。现无证据证明葛晓艳在处分涉案房屋时征得杨丹望的同意，事后也未得到追认，葛晓艳应认定为无处分权人。讼争房屋为可售性商品房，该房屋的买卖并不违反相关法律的效力性规定，虽然葛晓艳为无处分权人，但其与虞珏签订的涉案房屋买卖协议应属有效。二、关于解除合同、返还财产、损失的确定、责任承担的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。2013年9月27日，葛晓艳与虞珏签订《房产买卖协议书》，由于杨丹望认为其不知情，拒绝交房和协助办理过户手续，致使虞珏的合同目的无法实现，葛晓艳显属违约，虞珏要求解除2013年9月27日其与葛晓艳签订的《房产买卖协议书》，法院予以支持。葛晓艳应将定金3万元返还给虞珏。
至于本案损失的确定，本案讼争房屋评估基准日的确定，因在2014年2月19日第一次开庭时杨丹望明确表示葛晓艳与虞珏签订买卖房屋的协议其不知情，不同意卖房，也不同意协助办理房产过户手续情况，致使合同目的无法达到，故法院将该日确定为评估基准日。根据南京大陆土地房地产评估有限公司出具宁大陆房地估字（2014）第217号《房地产估价报告》及《复函》，涉案房屋溧阳市蛮家墩12号202室在2014年2月19日价值时点的市场价值为人民币250500元整，虞珏主张损失72900元（其中：评估价250500元-约定房价180000元＋评估费2400元），其计算损失的方式方法并无不当，法院予以支持。葛晓艳、杨丹望虽对评估结果有异议，但未能提供相应的证据推翻评估报告，故对其意见法院不予采纳。
葛晓艳因违约应赔偿造成虞珏的损失72900元。至于杨丹望，现无证据证明杨丹望对葛晓艳处分房屋的行为知情且存在过错，故杨丹望无需在本案中承担责任。虞珏要求杨丹望承担责任的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，作出如下判决：一、解除葛晓艳与虞珏于2013年9月27日签订的房产买卖协议书；二、葛晓艳于判决生效之日起十日内返还虞珏购房定金3万元；三、葛晓艳于判决生效之日起十日内赔偿虞珏损失72900元；四、驳回虞珏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，诉讼保全费1420元，合计5320元，由葛晓艳负担。
上诉人葛晓艳不服一审判决，向本院提起上诉称，一审查明事实不清，程序违法，适用法律错误，判决不当，有失公允。一、一审认定事实不清。1、72900元作为被上诉人虞珏的损失过高。虞珏并未提供证据证明其有实际损失；可得利益损失也不应超出违约方缔约时预见到或应当预见到的违约可能所致的损失。一审中房屋评估价25.05万元并非讼争房屋的市场价，该评估价仅仅作为市场价参考的依据，最终价格还须以房屋最终成交价格予以确定。同时协议第11条载明损失为：讼争房屋的二手房流通价与合同价的房价差额，因此将该评估价作为二手房流通价无事实和法律依据。司法实践中，房屋的评估价格通常与二手房的实际成交价或流通价有很大的出入。即使评估报告具有法律效力，一审采用此价格来确定损失不具有公允力，对葛晓艳也是极不公平的。虞珏缔约时的预期损失远远不足72900元，葛晓艳缔约时的预期也远远不足72900元。2、虞珏不得就其扩大的损失主张赔偿。虽然葛晓艳违约，但虞珏作为非违约方基于诚信义务应当及时采取措施防止损失扩大，但其并未采取任何措施。3、虞珏在签订合同中有重大过失，其从事房屋中介工作，职业特点决定其在签订合同前必须审查本案房屋所有权人、房屋的状态等。同时，虞珏也应当具有专业预见水平，而非普通预见水平，应当预见到其专业范围内的事务。但其却未能审查房屋的所有权人，导致发生讼争。虞珏作为专业人士，未尽到普通人的注意义务，即违反了一般人对事务应当具备的预见能力，应当构成重大过失。4、评估报告不具有证据效力，不能作为讼争房屋价格的依据。（1）南京大陆土地房地产评估有限公司并没有接受一审法院的委托，但是却出具了相应的估价报告，且评估人员的执业证上载明的执业机构与评估机构不一致。（2）评估报告中并未载明最核心的估价技术报告，存在重大缺陷。（3）评估机构补充提供的估价技术报告中估价对象及比较实例中涉及的比照对象的具体房屋坐落以及比照交易价格均无其他证据佐证，真实性无法得以证实。因此，该数据用以确定估价对象的价格明显失去公正性。二、一审程序违法。1、对于评估价值时点的确定问题。一审私自确定价值时点为2014年2月19日，未征询当事人的意见，也未召开听证会予以确定。葛晓艳在收到评估报告后才知晓该价值时点。买卖协议的签订日期为2013年9月27日，虞珏起诉日期为2014年1月8日，如何确定价值时点应依据该情况予以确定。一审将价值时点定在2014年2月19日并不能反映双方关于讼争房屋产生争议时的房屋价值。2、虞珏变更诉讼请求不合理，一审应予驳回未驳回。3、一审对虞珏变更诉讼请求无释明权。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，本案诉讼费用由虞珏承担。
被上诉人虞珏答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，葛晓艳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告杨丹望答辩称，同意葛晓艳的意见。
二审中，葛晓艳和杨丹望对一审法院查明的“第二次庭审时，南京大陆土地房地产评估有限公司指派吴小准（系南京大陆土地房地产评估有限公司注册房地产估价师）出庭接受质询”的事实提出异议，认为吴小准不是南京大陆土地房地产评估有限公司的执业评估师，而是南京大陆土地房地产评估有限公司常州分公司的执业评估师。
各方当事人对一审判决确认的其他事实未提出异议，本院依法予以确认。
二审中，虞珏陈述，我爱人叫赵彩虹，是做房产中介的，是在零几年时开的永辉中介。她是2007年取得房地产经纪人职业资格证书的。我原来是做溧阳的土特产生意的，现在也在做房产中介，今年（2015年）8月份我也考了房地产经纪人职业资格证的。
二审中查明，2010年12月3日赵彩虹个人经营的个体工商户溧阳市溧城永辉中介服务部变更登记为家庭经营，经营者为赵彩虹、虞珏。
本院认为，本案中，涉案房屋的出卖人葛晓艳并非房屋的登记所有权人，在《房产买卖协议书》签订过程中，虞珏作为买受人，其家庭从事房屋中介工作，应知道房屋买卖时所有权人或者共有权人如不到场或将存在无法过户的风险，虞珏却放任此后果的产生，应承担一定的责任。现房屋因登记所有权人即共有人杨丹望不同意出卖而无法过户，对此葛晓艳、虞珏均有责任，根据本案的具体情形，本院认为应由葛晓艳对相关损失承担60%的责任，由虞珏承担40%的责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持溧阳市人民法院（2014）溧民初字第64号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更溧阳市人民法院（2014）溧民初字第64号民事判决第三项为：“葛晓艳于本判决生效之日起十日内赔偿虞珏损失43740元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3900元，诉讼保全费1420元，合计5320元，由虞珏负担2128元，葛晓艳负担3192元。二审案件受理费1622.5元，由虞珏负担649元，葛晓艳负担973.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 袁海燕
代理审判员 是飞烨
二〇一六年三月一日
书 记 员 朱 赤