吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第7121号
原告：徐进秀。
委托代理人：张云芝，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被告：延边恒宇房地产开发有限公司。
法定代表人：苗颖坤，该公司董事长。
委托代理人：伏盛强。
委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被告：延边威远实业有限公司。
法定代表人：蔡国君，董事长。
委托代理人：刘国乾，延边威远实业有限公司法律顾问。
被告：蔡国斌。
被告：王晓。
原告徐进秀诉被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、延边威远实业有限公司（以下简称威远公司）、蔡国斌、王晓之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日及同年3月10日公开开庭进行了审理。原告徐进秀及委托代理人张云芝，被告恒宇公司委托代理人麻百平、伏盛强，被告蔡国斌，被告王晓的委托代理人麻百平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年8月20日，被告恒宇公司及威远公司在合作开发延吉市建工街华府嘉苑小区建设工程时，向原告借款1982000元，并以华府嘉苑小区x号楼的六套房屋向原告抵押。还款期限届满后，二被告未能偿还借款。2014年9月20日，二被告与原告协商，约定：将上述抵押的六套房屋给付原告低付上述借款，并签订了六套房屋的买卖合同书。交付房屋的期限届满后，原告要求二被告交付房屋时，发现二被告将合同约定的六套房屋另行出售给他人，并已在房产部门办理了登记备案手续。2015年9月15日，被告蔡国斌为原告出具保证书：承诺保证在2015年10月10日前解除抵押关系，并赔偿原告一个车库。现原告至今未取得房屋，由于被告的一房二卖行为已侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求被告恒宇公司、威远公司返还原告购房款1982000元及利息，并赔偿损失1982000元，被告蔡国斌承担连带责任。
被告恒宇公司辩称：被告王晓是靠挂在被告恒宇公司名下开发建设了延吉市建工街华府嘉苑小区。开发手续均是由被告王晓与被告威远公司所办理，且开发手续均办理在被告恒宇公司名下。施工建设、销售等所有事宜均由被告王晓与被告威远公司进行。为了销售房屋的方便，被告恒宇公司只为被告王晓出具了加盖公章的空白房屋买卖合同书，到房产备案及房产备案的钥匙都是由被告王晓负责。对卖给原告的房屋以及借款，被告恒宇公司一概不知，直至这次起诉才知情。故不同意原告的诉讼请求。
被告威远公司辩称：1、被告威远公司不应该作为本案被告在参与诉讼。因为从所有的文字记载里来看均没有被告威远公司的名称，所以不应该作为被告，被告威远公司也没有为被告恒宇公司作出关于相关工程的相关手续。2、本案涉嫌刑事犯罪，在庭审过程中，被告威远公司将提供证据。3、关于诉争房屋从被告威远公司处抵账给原告的事实不成立，因为所有的抵账房屋都是由被告恒宇公司出具的合同及公章所形成的。
被告蔡国斌辩称：本案诉争房屋出现一房多卖后，原告方找到被告蔡国斌、王晓主张交付房屋，被告蔡国斌应王晓的要求为其提供了担保。此案与被告蔡国斌没有直接关系。
被告王晓辩称：被告王晓是挂靠被告恒宇公司名下开发了本案诉争房屋的建设工程，本案诉争房屋由被告王晓另行出售给案外人，并在房产部门办理了登记备案手续。本案诉争六套房屋没有向被告交付。
经审理查明：2007年7月8日，被告恒宇公司与被告威远公司签订了联合建房协议书，约定：被告恒宇公司将其开发的华府嘉苑综合楼建设工程发包给被告威远公司施工，工程款以房屋冲抵。2008年4月17日，被告王晓与被告恒宇公司签订靠挂开发建设合同书，约定：被告王晓靠挂并借用被告恒宇公司的开发资质，开发建设延吉市华府嘉苑综合楼工程，全部施工均由被告王晓负责，被告恒宇公司负责监督管理。项目开发的全部产权归被告王晓所有，销售及一切纠纷均由被告王晓承担，被告王晓向被告恒宇公司支付开发总值2%的管理费。此后，被告威远公司在施工中，因缺少资金，其工程负责人张志国自2008年8月21日至同年9月4日间，共计向原告借款215万元。被告威远公司以被告恒宇公司为其低付工程款的六套房屋向原告抵押。2008年8月21日，原告与被告恒宇公司签订华府嘉苑内部申购协议书，约定：被告恒宇公司将其开发建设的华府嘉苑xxxx房屋抵押给原告。同年9月4日，原告与被告恒宇公司又签订华府嘉苑内部申购协议书，约定：被告恒宇公司将其开发建设的华府嘉苑xx、xx号房屋抵押给原告。但双方未到房产部门办理房屋抵押登记手续。此后，因被告威远公司未能偿还原告的欠款，被告威远公司与原告达成协议，约定：被告威远公司将上述抵押给原告的房屋（被告恒宇公司应给付被告威远公司低付工程款的房屋）给付原告低付借款1982000元。2014年9月17日，原告与被告恒宇公司签订了五份房屋买卖合同书，约定：原告购买被告恒宇公司所有的位于延吉市华府嘉苑第x幢x单元a室、建筑面积为44.44平方米、房屋价款为167000元；x单元b室、建筑面积为129.49平方米、房屋价款为491000元；x单元c室、建筑面积为44.29平方米、房屋价款为165000元,x单元d室、建筑面积为129.48平方米、房屋价款为491000元；x单元f室、建筑面积为126.54平方米、房屋价款为482000元的房屋，上述房款总计1796000元，付款方式均为“冲抵工程款（延边威远）”。此后，被告恒宇公司未能将上述房屋交付给原告，并另行出售给他人，其房屋买卖合同均在延吉市房产管理局办理了备案登记手续。2015年9月15日及同年12月4日，被告王晓、蔡国斌为原告出具保证书，其主要内容为：鉴于华府嘉苑x单元xx号房屋、129.49平方米；xx号房屋、129.48平方米；x单元xx号房屋、126.54平方米房屋现产权实为徐进秀，属延边威远公司工程顶账房源。在徐进秀不知情的情况下，被开发人王晓因借款违法抵押、借高利贷为尽快偿还高利息的借款，解除违法抵押，将以上房源完整的交给威远确认房主徐进秀，保证在2015年10月10日内办完全部交付事宜，同时给徐进秀包赔（华府嘉苑）车库一个。华府嘉苑x单元x3、面积44.44平方米；x单元xx、面积44.29平方米；x单元xx、面积44.44平方米均被王晓非法抵押，特此担保。蔡国斌
---2015.12.4----
保证人：王晓（按手印）----担保人：蔡国斌（按手印）------以上房屋如果不能按期交付，退购房款及赔偿损失，蔡国斌提供担保。保证人：蔡国斌（按手印）----2015.12.4。
认定上述事实的证据有：华府家园内部认购协议书、商品房买卖合同书、商品房预售许可证、保证书、商品房买卖合同登记备案明细、蔡国斌出具的证实材料、借条、汇款凭证、担保书、借款协议书、靠挂开发建设合同书、联合建房协议书等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。
根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本案争议的焦点主要为：1、原告与被告恒宇公司签订的五份商品房买卖合同是否有效？2、被告恒宇公司将本案诉争房屋另行出售给第三人的行为是否构成违约？3、被告蔡国斌是否应承担担保责任？
本院认为：被告威远公司将其与被告恒宇公司之间的五套房屋买卖合同（被告恒宇公司抵账给被告威远公司的房屋买卖合同）中约定的权利义务转让给原告，原告与被告恒宇公司之间另行签订了房屋买卖合同，双方之间形成的并非房屋买卖合同关系，而应当是房屋买卖合同概括转让关系，即被告威远公司将其与被告恒宇公司之间的五套房屋买卖合同中的权利义务一并转让给了原告，原告基于此概括转让与被告恒宇公司重新订立了五套房屋买卖合同，被告威远公司基于该概括转让已退出本案诉争五套房屋的房屋买卖合同关系，其不承担本案的民事责任。故本案五套房屋买卖合同的相对人应为原告与被告恒宇公司之间，由于该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该五套商品房买卖合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据该项法律规定，本案被告恒宇公司除将上述五套房屋与原告签订房屋买卖合同外，又将该五套房屋另行出售给他人，并将出售给他人的房屋买卖合同均在房产管理部门办理了备案登记手续，导致原告无法取得合同约定的房屋，其合同目的已无法实现，上述五份房屋买卖合同应依法予以解除。被告恒宇公司应按上述法律规定向原告返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的责任。被告蔡国斌在对返还购房款及赔偿损失提供担保时，未明确约定保证方式，应推定为为连带责任保证，故原告要求被告恒宇公司、威远公司返还购房款1982000元及利息，并赔偿损失1982000元，被告蔡国斌承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持被告恒宇公司返还购房款1796000元及利息（自2014年9月17日至付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），被告蔡国斌承担连带责任。关于原告要求被告威远公司承担本案民事责任的主张，因被告威远公司并非本案房屋买卖合同的相对人，被告威远公司与被告恒宇公司之间系本案诉争房屋建设工程的承、发包关系，二公司之间并非合伙关系，故本院不予支持。关于被告恒宇公司提出其公司只是向被告王晓出借了开发质证及出具了加盖公章的空白房屋买卖合同书，不应承担民事责任的主张，因被告恒宇公司系本案诉争房屋的买卖合同相对人，且与原告、案外人签订买卖合同及在房产部门办理备案登记手续的均为被告恒宇公司，故被告恒宇公司的主张，本院亦不予支持。关于被告蔡国斌提出其是在被逼迫的情况下提供担保的主张，因被告蔡国斌对其主张未能举证证明，且其在本院指定的期限内未能对保证合同另案提起诉讼，故本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告延边恒宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告徐进秀购房款1796000元及利息（自2014年9月17日至付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并赔偿损失1796000元。
二、被告蔡国斌对上述债务承担连带责任。
如果被告延边恒宇房地产开发有限公司、蔡国斌未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告徐进秀的其他诉讼请求。
案件受理费38512元，由原告徐进秀负担2976元；由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担35536元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 贾本华
助理审判员 尹永杰
人民陪审员 于景礼
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 费 凯