焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民一初字第875号
原告刘方杰，男，汉族，1972年7月22日出生。
委托代理人李红伟、姬丽丽，河南苍穹律师事务所律师。
被告柯艳红，女，汉族，1971年4月14日出生。
被告路玉林，男，汉族，1963年10月22日出生。
被告王会芹，女，汉族，1965年3月22日出生，系路玉林妻子。
路玉林、王会芹共同委托代理人焦德琦，林州市姚村镇法律服务所法律工作者。
原告刘方杰诉被告柯艳红、路玉林、王会芹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人姬丽丽，被告柯艳红、路玉林、王会芹及路玉林、王会芹的委托代理人焦德琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘方杰诉称，原告刘方杰与被告路玉林协商，被告路玉林将其位于焦作市民主路的门面房（76.4平方米）租给原告，租期3年，从2011年3月22日至2014年3月22日，租赁协议由被告王会芹代表路玉林与原告签订。原告承租后，对房屋进行了装修并购置了经营设备。在原告饭店经营了一年多之后，于2012年8月28日下午5时左右，被告柯艳红突然到原告店前，声称该店面是她的，让原告立刻搬走，原告拒绝后遭到被告柯艳红的谩骂。2012年8月29日下午当原告准备开门经营时，发现门锁已被柯艳红更换，致使原告店内价值30000元的财产下落不明。被告路玉林在原告不知情的情况下，将租给原告的店面卖给被告柯艳红，被告柯艳红在房屋租期未到的情况下私自将原告饭店门锁更换，致使原告不能营业，三被告的行为已严重侵犯了原告的合法租赁权和经营权，给原告造成了严重经济损失。据此，原告诉至法院，请求判令：1、要求三被告按照租赁协议约定将剩余期限571天（2012年8月29日至2014年3月22）履行完毕；2、要求被告将原告饭店恢复原状并赔偿原告损失8000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告柯艳红辩称，1、在网上看到路玉林出售焦作市民主路门面房的信息后，自己与路玉林取得了联系，告知其购买意向，路玉林明确告知此房还正在出租中，但承租方知道卖房一事，并放弃购房。因此并非在原告不知情的情况下购买。2、原告不按合同约定履行缴纳房租的义务，并在出租人不知情的情况下擅自将房屋加价转租给李鑫经营“五彩牛肉面”从中牟利构成违约。3、对于屋内物品，李鑫不租时已拉走一部分，剩下的还在屋内保存，原告明确表示东西不要了。因此原告诉求没有事实和法律依据，整个事件的发生均系原告过错造成，应当有原告承担后果。
被告路玉林、王会芹辩称，1、卖房前曾多次告之原告卖房事宜，并同意其同等条件下优先购买，但原告明确表示放弃此权利，不购买此房，让我们找人买房。经与柯艳红商谈，达成房屋买卖协议，同时告知柯艳红刘方杰的租房情况，柯艳红表示没意见，并保证履行房屋租赁合同。房屋买卖合同已被焦作市解放区人民法院（2012）解民初字第992号民事调解书确认为合法有效。2、原告拒绝向第一被告交纳租金，并违约将房屋转租他人，一切后果均是由原告造成的，柯艳红多次催要租金未果的情况下，强行收回房屋合作权，没有过错，与被告路玉林、王会芹也无关系，被告路玉林、王会芹不应承担责任，也不应列为被告。3、因原告的违约行为，导致协议不能正常履行，原告要求继续履行合同期限571天没有事实和法律依据，应依法驳回。
原告刘方杰为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：证据1，（2009）解民初字第417号判决书一份，身份证复印件（上面注明王会芹是路玉林妻子）一份，以此证明被告路玉林与王会芹对本案争议的租赁房屋有所有权；2、门面房租赁合同一份，以此证明被告路玉林、王会芹将本案争议的房屋出租给原告，租赁期限为3年，于2014年3月22日到期；3、收条、银行转账单各一份，以此证明原告已将租金交至2012年9月；4、路玉林、王会芹答辩状一份，以此证明被告路玉林、王会芹将本案争议的房屋于2012年出卖给柯艳红，柯艳红于2012年8月强行将该房屋占有。
被告柯艳红质证认为：对证据1、2、3无异议，但对证据4有异议，该证据不真实，被告柯艳红没有强行占有该房屋。
被告路玉林、王会芹质证认为：对证据1有异议，原告没有提交证据原件，不符合法律规定，不予质证；对证据2的真实性无异议，但不能证明被告路玉林、王会芹卖房时没通知原告的事实；对证据3有异议，原告未提供原件，不予质证，不能成为定案的依据；对证据4的真实性无异议，对证据指向有异议，是原告违约在先造成的后果。
被告柯艳红出示证据：证据1，原告的餐饮服务许可证，以此证明原告营业时间与原告签合同时间是一致的，有效期限从2011年6月8日至2011年12月7日，餐饮服务许可证上的业主为刘方杰，名称是“老乌龟滋补烩面馆”，餐饮许可证规定该饭店为小型餐馆，经营范围不含凉菜，原告系违章经营，同时转租李鑫经营后店名为五彩牛肉面，并非许可证上的“老乌龟滋补烩面馆”，由此可证明原告将房屋转租的事实；证据2，照片三张，李鑫经营的店面名称为”五彩牛肉面”，证明原告已将房屋转租给李鑫；3、视频一份（当庭播放），证明原告已经将房子转让给李鑫。
原告质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议，此证据只能证明餐饮许可证的经营时间、经营人等信息，但不能证明2011年12月以后原告不能再取得餐饮服务许可证；对证据2真实性没有异议，合法性、关联性有异议。首先，此照片没有拍摄时间与原始载体，无法证明证据的形成时间。其次，无法显示是在何处由何人拍摄，不知道具体的时间、地点。第三，此三张照片不能证明被告的证明指向，只是显示现有的经营状况，与转租无关；证据3与本案无关，其证明内容是办理卫生许可证的时间等信息，与房屋租赁的事实没关系，视频中出现的工商所的一名女性及本案被告柯艳红，若该证明由工商所出具，或工商所的工作人员以职务身份出具这份证明都应该由工商所加盖印章，若为个人表述这样的事实应出庭作证接受询问，否则不能证明证据的合法性。
被告路玉林、王会芹质证认为：对证据1的真实性无异议，同意被告柯艳红的证明指向，补充意见为餐饮许可证可以证明原告2012年只交纳50%租金的原因，也证明了原告的违约行为；对证据2，该“五彩牛肉面”牌子是挂在诉争出租房上的，能够证明原告违约转租给李鑫的事实；对证据3的真实性无异议，同意被告柯艳红的证明指向，另外，该证据不需要工商局的证明，是被告录制的视频，不是工商局出具的，原告要求工商局出具证明没有法律依据。
被告路玉林、王会芹为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1、王会芹与刘方杰电话录音、电话录音书面记录各一份，以此证明被告卖房前电话通知了原告，原告放弃了优先购买权（当庭播放录音）；2、焦作市解放区人民法院（2012）解民初字第1136号民事案卷中法庭调查笔录一份，以此证明原告刘方杰未经房主同意将承租房转让给李鑫的经营行为，违反了租赁合同规定，侵犯了被告柯艳红的合法权益，被告柯艳红依照租赁合同的规定有权收回自己的出租房；3、焦作市解放区人民法院（2012）解民初字第992号民事调解书一份，证明被告柯艳红被告与路玉林、王会芹的房屋买卖协议合法有效，受法律保护；4、房屋买卖合同、租赁合同各一份，以此证明三被告之间的房屋买卖合同合法、真实有效，证明被告路玉林、王会芹将房屋租赁给原告的事实，原告刘方杰违反租赁合同第二条、第四条的规定，未按时交纳租金，且未经出租方同意将房子转租，被告柯艳红有权按照租赁条款收回自己的房屋。
原告质证认为：对证据1真实性无异议，合法性有异议，证明指向有异议，录音是在原告刘方杰不知情的情况下进行的，本案原告诉讼请求中并未要求优先购买权，因此对证明指向有异议；对证据2的真实性没有异议，对证明指向有异议。被告路玉林、王会芹均称其在李鑫接手房屋后很快知道原告不经营的事实，但均没有提出异议与诉讼。根据法律规定，出租人应该知道承租人转租的，出租人应该在六个月内提出异议，这六个月属于法律的除斥期间，出租人未在这六个月内行使自己的权利，视为已经认可了原告的行为；对证据3无异议；对证据4真实性、合法性无异议，但不能证明被告的证明指向，被告柯艳红作为买受人应当保障原承租人即原告的租赁权。
被告柯艳红对以上证据质证后均无异议。
本院对当事人提交证据的分析及认定：原告提交的证据1虽然系复印件，但经庭下核实，该判决书与本院档案室保存的档案内容一致，本院予以采信；证据2，被告对其真实性无异议，能够证明被告路玉林、王会芹将诉争房屋出租给原告的事实，本院予以采信；证据3，虽然原告未能提供原件，但被告路玉林、王会芹认可原告向其交纳了2012年3月至2012年9月半年的房租7500元，故本院对该证据的真实性予以采信；证据4系被告路玉林、王会芹出具的答辩状，被告路玉林、王会芹对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
被告柯艳红提交的证据1，原告对真实性无异议，能够证明原告取得餐饮服务许可证的情况，本院予以采信；证据2，结合本院对李鑫的调查笔录，本院对其真实性予以采信；证据3，因没有工商所出具的相关证明，故本院仅作为参考。
被告路玉林、王会芹提交的证据1，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据2，原告对真实性无异议，能够证明原告将诉争房屋转租的事实，本院予以采信；证据3、4，能够证明三被告之间的房屋买卖情况和将房屋租于原告的事实，本院予以采信。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告刘方杰与被告王会芹、路玉林于2011年3月22日签订门面房租赁合同，被告路玉林、王会芹将其所有的焦作市民主路的门面房租于原告，租期为3年，自2011年3月22日至2014年3月22日。2012年5月18日，被告路玉林、王会芹将上述出租房屋卖于被告柯艳红。被告王会芹在房屋出卖前曾给原告打过电话，询问其是否购买，原告刘方杰明确表示不买此房。在原告刘方杰与被告王会芹、路玉林签定的租赁合同中明确约定：第一年因房屋需投资装修故租金为10000元，第二年、第三年租金每年均为15000元。承租方应在合同签订之日起将第一年的租金10000元和水电押金500元支付给出租方，以后每年承租方应按租赁合同日期提前一个月支付当年租金，租期内如承租人拖欠房租，过期不交，出租方有权终止合同，收回房屋。并且承租方保证在租赁期间不得私自转租房屋，否则承租方承担全部损失并追究其法律责任。2011年3月原告刘方杰交纳了一年的房租，经营“老乌龟烩面馆”。2012年3月15日原告刘方杰只向被告路玉林、王会芹预交纳了半年的房租7500元，并在2012年6月份将诉争房屋转租给李鑫经营，店名改为“五彩牛肉面”，李鑫经营至同年8月底不再经营，此后由被告柯艳红管理该诉争房屋。原告刘方杰认为被告路玉林在原告不知情的情况下将房屋卖于被告柯艳红，而被告柯艳红在租期不到的情况下将门锁更换，已严重侵犯了原告的合法租赁权和经营权，故诉至本院。
本院认为，依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律的约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。原告刘方杰与被告路玉林、王会芹签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。原告刘方杰与被告路玉林、王会芹签订的租赁合同约定房租的支付方式为一次交一年，虽然原告刘方杰在2012年3月份只交了7500元即半年的房租，但由于被告路玉林、王会芹接受了该半年租金且继续将房屋出租给原告使用，该行为应视为双方对合同履行方式的变更，故原告刘方杰交纳半年房租后，有权继续租赁使用诉争房屋。租赁合同存续期间，出租人出卖房屋时，同等条件下承租人有优先购买权，但原告自愿放弃了优先购买权，故被告路玉林、王会芹将诉争房屋出卖给被告柯艳红的行为不违反法律规定，应为有效民事行为。相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此被告柯艳红购买诉争房屋后，原告刘方杰继续享有承租权，出租权由被告柯艳红享有，原告刘方杰与被告柯艳红仍可继续履行原合同，同时受原合同约定的制约。但原告刘方杰在房屋租赁期间未经出租人同意，私自将房屋转租他人经营，已经违反了双方在合同中的约定，出租方有权依据约定解除租赁合同。故原告要求被告继续履行房屋租赁协议并赔偿损失的主张缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘方杰的诉讼请求。
本案诉讼费25元，由原告刘方杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
代理审判员 宋海燕
二〇一五年一月十三日
书 记 员 郭艳春
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