上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1834号
原告上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人林建瑞。
委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托代理人陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告上海卓优嘉汇科技有限公司。
法定代表人蔡松霖。
被告德瑞（上海）资产管理有限公司。
法定代表人蔡松霖。
原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海卓优嘉汇科技有限公司（以下简称卓优公司）、德瑞（上海）资产管理有限公司（以下简称德瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海岳峰置业开发有限公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。被告卓优公司、德瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海岳峰置业开发有限公司诉称：凯德龙之梦虹口广场系由原告开发建设。2013年5月，原告与德瑞公司签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租本市西江湾路XXX号XXX栋XXX层01／02／03／04／05／06单元房屋（以下简称01／02／03／04／05／06室房屋），租赁期限为36个月。2013年9月，原告又与卓优公司、德瑞公司签订《协议书》一份，约定德瑞公司将01室房屋的权利义务转让给卓优公司，并对卓优公司履行租赁合同中有关该房屋的权利义务承担连带保证责任。协议签订后，原告依约履行了相关义务。卓优公司自2014年4月起开始拖欠租金、物业管理费。为此，原告多次发函向卓优公司催讨欠款并告知法律后果，卓优公司仍未予支付。此后，原告于2014年5月28日发函通知卓优公司于5月30日解除双方的《租赁合同》，并要求卓优公司支付欠款并承担违约责任。故现起诉至法院，要求：确认原、被告之间的《协议书》及双方租赁关系于2014年5月30日解除；卓优公司支付自2014年4月1日起至2014年5月30日的租金62，234.64元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；卓优公司支付自2014年4月1日至2014年5月30日止的物业管理费11，582.13元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止按照当月应付物业管理费的0.1％计算的逾期付款违约金；卓优公司支付装修期间的租金63，254.88元；卓优公司已经支付的租赁保证金112，540.32元不予返还；被告支付提前解除合同的违约金379，529.28元；被告按照每日3，699.96元的标准支付自2014年5月31日起至2014年6月8日止的房屋占用费33，299.64元；德瑞公司对上述付款义务承担连带保证责任。
被告卓优公司未作答辩。
被告德瑞公司未作答辩。
经审理查明，2013年5月，原告作为出租方（甲方）、被告德瑞公司作为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份，约定：甲方将01／02／03／04／05／06室房屋出租给乙方，房屋用途为办公；该房屋的租用建筑面积为1，123.70平方米，该房屋的租金、物业管理费或者其他根据该房屋面积计算的款项均以该租用面积为基数；甲方应于2013年5月20日将房屋交付乙方，租赁期自起租日起为36个月，即2013年7月20日至2016年7月19日；甲方同意给予乙方2个月的装修期，自交付日起即2013年5月20日至2013年7月19日，装修期内乙方无须支付约定的租金，但需支付物业管理费及其他费用；该房屋租金按照租用的建筑面积计算，每月每平方米为161.20元，月租金为181，140.44元；乙方应于合同签署之日或之前向甲方预付该房屋一个月的租金，其后各月应付的租金，应由乙方于每月第一日或之前付清，如预付的第一个月租金对应的期间结束后首日起至当月（日历月）最后一日止不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的租金应根据日租金标准按该月实际租赁天数计算；乙方应于本合同签订同时或之前向甲方支付房屋租赁保证金644，554.32元；乙方应于交付日或之前向甲方或物业管理公司支付装修押金214，851.44元，装修押金于该房屋装修工程经甲方验收合格后60日内无息返还；该房屋目前物业管理费按照租用面积每平方米每月30元计算，即该房屋的每月物业管理费为33，711元；乙方应于合同签署之日或之前向甲方或管理公司预付该房屋一个月的物业管理费，其后各月应付的物业管理费，应由乙方于每月第一日或之前付清，如预付的第一个月物业管理费对应的期间结束后首日起至当月（日历月）最后一日止不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的物业管理费应按照该月实际租赁天数计算；装修期和租赁期内的水费、电费、通讯费等费用由乙方承担，支付时间和方式以甲方或物业管理公司的书面通知为准；乙方应于合同签署之日或之前向甲方支付该房屋的能源保证金，按照租用面积每平方米12元计算为13，484.40元；乙方逾期不支付租金累计超过一个月或合同规定的其他应付款项逾期超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按约定支付违约金，支付的违约金不足以抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方擅自中途退租的，甲方有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔，也可经书面通知乙方而解除合同，若甲方解除合同的，甲方除有权要求乙方承担约定的违约金外，还有权没收乙方的保证金；房屋交付后，出现合同规定的情形而甲方行使合同解除权的，则甲方解除合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方并有权向乙方索取在装修期内所免去的所有租金，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，剩余租赁期超过二年但不满三年的，违约金为该房屋十二个月的租金；乙方逾期支付本合同约定的租金或其他费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方应于租赁期届满日或本合同提前终止日17：00时之前向甲方交还该房屋，未经甲方同意逾期不交还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日的［租金＋物业管理费］＊3元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费，此外还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和其他费用，甲方还有权在租赁期届满日或本合同提前终止日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件和添置物搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方对因此引起的损坏和乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式处分；对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫，如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫；对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以合同所述的地址发送，即西江湾路XXX号XXX栋XXX层01／02／03／04／05／06单元，收件人蔡松霖；乙方接收房屋后，任何给乙方的通知如果写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定的发给了乙方，并视为乙方于下一个工作日收到。
合同签订后，原告依约将01／02／03／04／05／06室房屋交付德瑞公司使用，德瑞公司向原告支付租赁保证金644，554.32元、装修押金214，851.44元、能源保证金13，484.40元。
2013年9月，原告（甲方）、被告德瑞公司（乙方）及被告卓优公司（丙方）签署《协议书》一份，约定乙方将其承租的01／02／03／04／05／06室房屋中的部分权利义务，即01室房屋的权利义务转让给丙方；现甲方同意乙方将其在《租赁合同》中有关01室房屋的权利义务转移给丙方，协议签订之日起，丙方承担乙方在《租赁合同》中有关该房屋的权利义务，乙方不再承担《租赁合同》项下有关该房屋的任何义务；甲乙双方同意，将乙方根据“租赁合同”支付的有关该房屋的租赁保证金112，540.32元，装修押金37，513.44元，公共事业保证金（能源保证金）2，354.40元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回；丙方同意接收乙方在与甲方签署的“租赁合同”中有关01室房屋的权利义务，甲方与乙方签署的《租赁合同》中有关该房屋及其他与该房屋租赁的及租赁相关协议、备忘录等文件，均对丙方发生法律效力；乙方承担该房屋2013年9月20日之前的租金及其他费用，此后的租金及其他费用由丙方承担；乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及《租赁合同》有关该房屋的权利义务承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年；丙方同意，丙方不论任何原因实际租赁不满《租赁合同》约定的租赁期限或违反《租赁合同》的条款规定，甲方有权向丙方索取甲方给予乙方在该房屋2个月装修期内所免去的所有租金或物业管理费；本协议中甲方对丙方的任何通知或联络应按下述地址或传真号码发出，地址西江湾路XXX号XXX栋XXX-
XXX室；对于任何通知或联络，如果甲方以快递交付，应于交予快递服务发送后第三日视为有效收讫。该协议由三方盖章，案外人蔡松霖作为德瑞公司及卓优公司的法定代表人签字。该协议签订后，01室房屋开始由卓优公司向原告承租。
因卓优公司欠付2014年4月起的租金、物业管理费，原告于2014年5月19日以挂号信形式向合同约定的卓优公司送达地址发律师函，表示被告欠付2014年4月至5月的租金63，254.88元、物业管理费11，772元，水电费待计，经原告多次催讨至今未付，要求卓优公司于本函寄发之日起5日内支付拖欠的费用，否则原告将有权解除合同并要求卓优公司承担相关违约责任。2013年5月28日，原告以特快专递向合同约定的卓优公司地址发出律师函，要求于2014年5月30日解除与卓优签订《租赁合同》及租赁关系，要求被告支付欠付的2014年4月至5月的租金及物业管理费，并承担相关违约责任。嗣后，卓优公司自行撤离，未与原告进行房屋交接，原告遂自行收回房屋。
审理中，原告表示，卓优公司支付的公用事业保证金2，354.40元，即能源保证金，同意返还给卓优公司；装修押金在合同正常履行期间已抵作卓优公司应付的费用；原告与卓优公司在履行合同的过程中，收取第一个月租金时将收取租金的期间调整为按照自然月收取，现卓优公司的租金支付至2014年3月31日；2013年9月21日开始，卓优公司开始承租01室房屋，该房屋面积为196.20平方米，故卓优公司的租金为31，627.44元／月，物业管理费为5，886元／月；卓优公司在2014年5月底搬离其承租的房屋，原告在同年6月8日收回房屋。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《协议书》、律师函及邮寄凭证、租赁区域交房接收检验记录，及原告陈述等证据佐证。
本院认为：原告、卓优公司及德瑞公司签订的《租赁合同》、《协议书》均系合同当事人真实意思表示，合法有效，对各方均具有法律约束力。自2013年9月起，01室房屋承租人变更为卓优公司，原告与德瑞公司签订的有关01室房屋的相关合同条款对卓优公司产生拘束力。租赁期间，卓优公司欠付租金、物业管理费，按照合同约定，构成违约，原告有权解除合同。原告于2014年5月28日发函要求于5月30日解除合同，根据合同约定，一方通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫，现原告要求确认双方签订的租赁合同于2014年5月30日解除，依法应予支持。
关于原告主张的2014年4月1日至5月30日的租金及物业管理费，上述期间的费用均系卓优公司承租房屋期间发生，卓优公司未提供证据证明其已支付，原告要求卓优公司支付，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，卓优公司逾期支付上述费用，应当按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，租金和物业管理费应于每月第一日或之前付清，故原告主张租金和物业管理费的逾期付款违约金均自当月2日开始计算。
关于原告主张的装修期即2013年5月20日至2013年7月19日的租金，根据双方合同约定，卓优公司不论任何原因实际租赁不满约定的租赁期限或违反合同约定，原告有权向卓优公司索取原告给予德瑞公司在该房屋2个月装修期内所免去的所有租金或物业管理费，故原告按01室房屋租金标准向卓优公司主张该期间的租金63，254.88元，依法予以支持。
关于原告主张的房屋占用费，根据双方合同约定，卓优应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还租赁房屋，否则被告应按每日租金及物业管理费标准的三倍支付逾期交还房屋期间的房屋占用费。原、被告的租赁合同已于2014年5月30日解除，被告应于该日将租赁房屋交还原告，现并无相关证据证明被告向原告交付房屋，故被告应当支付占用房屋期间的使用费。同时双方约定，原告有权在被告未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回，故对于原告主张的2014年5月31日至2014年6月6日的房屋占用费应由被告承担，之后的房屋占用费，依法不予支持。
关于原告主张的提前解除合同的违约金379，529.28元，卓优公司未按约支付租金及物业管理费至原告行使合同解除权，应按约承担相应违约责任，原告的该诉讼请求，本院依法支持。
关于公用事业保证金元，原告同意返还卓优公司，应予支持。关于租赁保证金112，540.32元，合同约定如卓优公司违约，原告解除合同的，原告除要求其承担合同约定的违约金外，还有权没收租赁保证金，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
根据原、被告三方签订的《协议书》约定，德瑞公司作为卓优公司的保证人，为卓优公司履行租赁合同及协议下的有关01室房屋的权利义务承担连带保证责任，故原告要求德瑞公司就卓优公司的上述付款义务承担连带保证责任，应予支持。
被告卓优公司、德瑞公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，由此可能产生的不利于两被告的法律后果由其承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海卓优嘉汇科技有限公司之间的《协议书》及租赁关系于2014年5月30日解除；
二、被告上海卓优嘉汇科技有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年4月1日至2014年5月30日的租金62，234.64元，并向原告上海岳峰置业开发有限公司支付逾期付款违约金，违约金分别以当期应付租金为本金，按照每日0.1%的标准自当期租金应付之日次日起计算至本判决生效之日止；
三、被告上海卓优嘉汇科技有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年4月1日至2014年5月30日的物业管理费11，582.13元，并向原告上海岳峰置业开发有限公司支付逾期付款违约金，违约金分别以当期应付物业管理费为本金，按照每日0.1%的标准自当期物业管理费应付之日次日起计算至本判决生效之日止；
四、被告上海卓优嘉汇科技有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期间的租金63，254.88元；
五、被告上海卓优嘉汇科技有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司违约金379，529.28元；
六、被告上海卓优嘉汇科技有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年5月31日起至2014年6月6日止的房屋占用费25，899.72元；
七、原告上海岳峰置业开发有限公司返还被告上海卓优嘉汇科技有限公司公用事业保证金2，354.40元；
上述第二项至第七项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；
八、被告上海卓优嘉汇科技有限公司已经支付的租赁保证金112，540.32元不予返还；
九、被告德瑞（上海）资产管理有限公司对上述第二项至第六项被告上海卓优嘉汇科技有限公司的付款义务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10，502.83元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担116元，被告上海卓优嘉汇科技有限公司与德瑞（上海）资产管理有限公司共同负担10，386.83元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 毛济平
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。