安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桐民一初字第01187号
原告：江伟明，男，1961年3月29日出生，汉族。
委托代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。
被告：朱林，男，1976年12月6日出生，汉族。
被告：笪丽，女，1986年8月13日出生，汉族。
第三人：许小琴，女，1964年10月6日出生，汉族。
第三人：汪庆胜，男，1969年1月9日出生，汉族。
上列第三人共同委托代理人：刘少根，安徽正维律师事务所律师。
原告江伟明诉被告朱林、笪丽、第三人许小琴、汪庆胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理，依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告江伟明及其委托代理人孙江涛、被告笪丽、第三人许小琴及第三人共同委托代理人刘少根到庭参加诉讼。被告朱林经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江伟明诉称：2010年8月2日，原告与两被告就桐城市区兴尔旺大市场桐城人家1号楼303室的房屋出售一事签订《出售房屋协议》一份，在该协议中约定了相关具体条款。协议签订后，两被告仅交给原告《国有土地使用证》一本，原告按照两被告要求陆续支付房款（现金）79200元，并代两被告已向银行偿还按揭款44000元。后两被告在未告知原告的情况下，又以该房的《房屋所有权证》向他人抵押以借款。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，现原告自愿提前履行自己的全部合同义务，故此特具状前来，请求贵院：一、依法确认原告、两被告之间于2010年8月2日签订的《出售房屋协议》有效；二、依法确认桐城市区兴尔旺大市场桐城人家1号楼303室房屋（国有土地使用证号：桐行国用（2××9）第2807号）归原告所有；三、判令两被告配合原告办理房地产产权过户手续；四、本案全部诉讼费用由两被告承担。
原告江伟明为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
一、原告居民身份证复印件一份，证明原告的主体资格。
经质证，被告笪丽、第三人许小琴、汪庆胜无异议。
二、出售房屋协议、桐行国用（2××9）第2807号国有土地使用证、安徽省安庆市销售不动产专用发票各一份，证明原、被告之间合法转让房屋的事实。
经质证，被告笪丽对本组证据的真实性无异议。第三人许小琴、汪庆胜对国有土地使用证、专用发票的真实性无异议，对出售房屋协议的真实性有异议，对证明目的有异议，认为房屋所有权属归被告朱林，被告朱林没有到庭，不能认定该协议是被告朱林真实意思表示。
三、收条5份、银行凭单48份，证明原告于2010年8月3日至2013年1月30日向被告支付房款72900元，于2010年8月4日至2014年3月26日代被告向银行支付按揭款41200元。
经质证，被告笪丽对本组证据的真实性无异议，并说明由于被告朱林银行账户被冻结，部分还款汇至叶思光账户。第三人许小琴、汪庆胜对收条的真实性、关联性均有异议，对收款人为叶思光的6张银行凭单有异议，认为与本案无关；对收款人为朱林的银行凭单的真实性无异议，但认为不能证明系原告江伟明支付给被告朱林的房款。
四、水电费发票1张、桐城市人民法院（2011）桐民一初字第01620号民事判决书1份，证明两被告婚姻存续情况，本案所涉及的房屋是在两被告婚姻关系存续期间购买的，属夫妻共同财产；原告已实际占有、使用该房屋。
经质证，被告笪丽对本组证据的真实性和证明目的无异议。第三人许小琴、汪庆胜对判决书无异议，但认为水电费发票不是在举证期限内提交，不予质证。
五、2014年8月28日9点49分号码为106980095533向原告江伟明手机发送的短信，证明桐城建行认可原告江伟明代替被告归还按揭贷款的事实。
经质证，被告笪丽无异议。第三人许小琴、汪庆胜认为本组证据不是在举证期限内提交的证据，不予质证，但认为只能说明短信发送到该手机上。
被告朱林在法定期限内未提交书面答辩和证据材料。
被告笪丽在法定期限内未提交书面答辩，其当庭辩称：2010年的出售房屋协议上的“笪丽”字是我签的，朱林也在上面签了字。我与朱林已于2012年3月经桐城市人民法院金神法庭判决离婚。
被告笪丽在法定期限内未提交证据材料。
第三人许小琴、汪庆胜在法定期限内未提交书面答辩，其共同委托代理人当庭辩称：原、被告之间的房屋买卖协议真实性无法认定，因为双方恶意串通且协议未实际履行，应认定协议无效，房屋所有权属没有发生转移；原、被告之间的房屋买卖事先未告知抵押权人，事后未经抵押权人同意，被告私自处分已设定抵押的房屋侵害了抵押权人及其他债权人的合法权益，应认定无效。
第三人许小琴、汪庆胜为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
一、身份证复印件两份，证明第三人及被告的主体身份。
经质证，原告江伟明、被告笪丽无异议。
二、桐城市人民法院（2013）桐民一初字第01018号《民事判决书》、《民事裁定书》、（2014）桐执字第00204号《执行裁定书》、《承诺书》各一份及相关诉讼费用发票三张，证明：1、两第三人与本案被告债权债务关系明晰，且被告承诺将本案讼争房屋作为上述债务的担保，如逾期未予清偿该笔债务，第三人有权处理本案讼争房屋，以达到实现债权的目的；2、第三人在判决书生效后，及时向桐城市人民法院申请强制执行本案讼争房屋的事实。
经质证，原告江伟明认为本组证据恰恰证明了两第三人与被告朱林恶意串通损害原告合法利益的事实，两被告与原告签订出售房屋协议的时间是2010年8月2日，朱林向第三人许小琴借款的时间是2012年4月24日（有判决书确认），可以看出原告购买房屋在前，第三人借款在后，故本组证据不能达到第三人的证明目的。被告笪丽提出不认识两第三人，故不认可本组证据。
三、《不动产专用发票》、（2××9）第04××24号《房地产权属证书》、桐行国用（2××9）第2807号《国有土地使用证》、《结婚登记审查处理表》复印件各一份，证明位于桐城市兴尔旺大市场桐城人家1#303室房屋产权属本案被告朱林所有。
经质证，原告江伟明、被告笪丽对本组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为两被告的结婚时间为2008年12月22日，本案所涉房屋的购置时间为2××9年3月，故该房屋应认定为两被告夫妻共同财产。
四、《出售房屋协议》复印件1份、《收条》复印件5份，证明原、被告虽然在2010年8月2日签订《出售房屋协议》，但没有证据证明双方实际履行了上述房屋买卖协议。在原告提供的所谓收条中，证明用途为购房款的只有三份收条，合计金额仅为68200元，且上述收条的真实性不能确认。
经质证，原告江伟明认为被告笪丽的自认行为已确认出售房屋协议和收条的真实性。被告笪丽对本组证据的真实性无异议。
五、安徽正维律师事务所《调查专用证明》复印件、桐城市人民法院《调查令》复印件、中国建设银行《复令》、中国建设银行《个人贷款对账单》各一份，证明：1、本案讼争房屋系被告通过银行按揭方式购得的，该房屋为其按揭贷款提供了抵押，中国建设银行桐城支行系本案讼争房屋的抵押权人；2、被告一直履行其在桐城建行的按揭贷款的还款义务，至2014年7月，讼争房屋项下贷款余额尚有111405.52元；3、桐城建行作为讼争房屋的抵押权人，不知道房屋抵押期间原被告房屋买卖的事实，同时没有同意原被告之间房屋买卖的意思表示。
经质证，原告江伟明对本组证据的第1点证明目的无异议，但认为原告江伟明一直履行代被告在桐城建行的按揭贷款的还款义务，桐城建行认可了原告江伟明代替被告归还按揭贷款的事实。被告笪丽同意原告江伟明的质证意见。
根据对证据的审查，综合分析当事人的质证意见和庭审陈述，本院认证如下：
原告江伟明提交的证据一，被告笪丽、第三人许小琴、汪庆胜均无异议，本院予以采信；原告江伟明提交的证据二，被告笪丽无异议，第三人许小琴、汪庆胜虽提出异议，但其提交的证据中也包含该份证据，故真实性本院予以采信；原告江伟明提交的证据三、四、五，第三人许小琴、汪庆胜虽对其真实性提出异议，但被告笪丽作为合同一方当事人已予以认可，且与讼争纠纷相关联，本院予以采信。第三人许小琴、汪庆胜提交的证据一、原告江伟明、被告笪丽均无异议，本院予以采信；第三人许小琴、汪庆胜提交的证据二，因证明目的不符合法律规定，本院不予采信；第三人许小琴、汪庆胜提交的证据三，原告江伟明提出异议，认为本案争议的房屋系在两被告夫妻关系存续期间形成，本院对原告江伟明的异议予以采信；第三人许小琴、汪庆胜提交的证据四，因具有真实性、合法性，本院予以采信；第三人许小琴、汪庆胜提交的证据五，因被告笪丽已认可原告江伟明代为偿还银行按揭贷款的事实，具有真实性，本院予以采信。
根据上述采信的证据以及原、被告及第三人的诉、辩意见，本院审理查明的事实如下：
2010年8月2日，原告江伟明与被告朱林、笪丽就位于桐城市区兴尔旺大市场桐城人家1号楼303室的房屋出售一事签订《出售房屋协议》一份，在该《出售房屋协议》中约定了如下具体条款：一、甲方（即被告朱林、笪丽）出售给乙方的房屋总价款为贰拾叁万陆仟元人民币，含银行按揭拾叁万陆仟，房屋装潢及附属设施均在内；二、乙方付给甲方房款人民币拾万元整，银行按揭由乙方按月支付；三、甲方在该房屋满五年后，必须协助乙方办理房屋过户手续，过户费由乙方承担；四、甲方自签订协议之日起将房屋交付给乙方，该房的物管费及前期所欠的银行按揭（三千六百元），水电费均有乙方支付。《出售房屋协议》签订后，被告朱林、笪丽在移交所出售的房屋同时交给原告江伟明《国有土地使用证》一本，原告江伟明按照被告朱林、笪丽要求自2010年8月3日至2013年1月30日陆续以现金方式支付房款79200元，并自2010年8月4日至2014年3月26日代被告朱林、笪丽已向银行偿还按揭款41200元。后被告朱林在笪丽未知晓且未告知原告江伟明的情况下，于2012年4月24日又以该房的《房屋所有权证》向第三人许小琴抵押借款185000元。
另查明：被告朱林、笪丽于2008年12月22日在桐城市民政局登记结婚（结婚证字号：皖安桐城结字第010805822号），于2012年3月27日经本院判决离婚（民事判决书字号：（2011桐民一初字第01620号））；被告朱林、笪丽于2××9年3月9日以198757元的价格购得位于桐城市区兴尔旺大市场桐城人家1号楼303室的房屋一套，并于2××9年11月30日登记取得编号为桐房地权证2××9字第04××24号《房地产权证》，于2××9年12月1日登记取得编号为桐行国用（2××9）第2807号《国有土地使用证》；被告朱林因资金周转于2012年4月24日向第三人许小琴借款185000元，并承诺以本案讼争房屋作为抵押，该笔借款已经由本院作出（2013）桐民一初字第01018号民事判决书确认，并已进入强制执行程序；被告朱林以经营需要自2××9年10月30日至2010年6月5日分五次向第三人汪庆胜借款共计115700元，该笔借款已经由本院作出（2010）桐民一初字第1432-1号民事判决书确认，并已进入强制执行程序；中国建设银行股份有限公司桐城支行依据本院（2014）桐民一初字第01187号《调查令》于2014年7月9日出具《复令》，说明个人住房贷款客户朱林的共同借款人为笪丽，贷款余额截至2014年7月为111405.52元，个人住房借款合同约定抵押物为桐城市区兴尔旺大市场桐城人家1号楼303室，未获悉抵押期间朱林就该套房屋有转卖交易行为；中国建设银行股份有限公司桐城支行最后一次于2014年8月28日向原告江伟明持有的手机发送短信催促客户朱林偿还按揭贷款。案在审理过程中，第三人许小琴、汪庆胜于2014年7月3日以案件处理结果与其有直接利害关系为由申请作为第三人参加诉讼，并请求依法确认原被告双方于2010年8月2日签订的《出售房屋协议》无效、诉争房屋权属归被告朱林所有，本院依法准许第三人许小琴、汪庆胜参加诉讼。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告江伟明与被告朱林、笪丽签订的《出售房屋协议》，协议内容系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，不具有法律规定的合同无效的情形，且双方已实际履行，原告江伟明作为合同一方当事人现提出请求确认《出售房屋协议》有效，符合法律规定，故此本院认定《出售房屋协议》合法有效。确认合同无效，首先要有合同具有违法性存在，即指违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。本案中原、被告签订的出售房屋协议内容合法、真实，且无证据证明原告江伟明和被告朱林、笪丽之间存在恶意串通实施民事行为损害第三人利益，故对第三人请求事项本院不予支持。在本案讼争房屋抵押期间，作为抵押权人的中国建设银行股份有限公司桐城市支行已实际知晓原告江伟明代为被告朱林、笪丽偿还个人住房按揭贷款；同时案在审理中原告江伟明因被告朱林有一房多卖的行为存在，因此表示愿意代为清偿银行债务以消灭抵押权，符合法律规定，本院予以准许。在中国建设银行股份有限公司桐城市支行所享有的抵押权因原告江伟明代为偿还债务消灭后（具体代偿房屋按揭贷款本息余额以原告江伟明实际还款日期为准），原、被告双方签订的出售房屋协议相关条款应予提前履行。被告朱林向第三人许小琴出具的《承诺书》中关于以房屋抵押借款的约定因双方未依法向有关部门提出并办理抵押物登记手续，依法不具有法律效力，且双方在本院诉争的判决书中亦未对该抵押予以确认，故对第三人许小琴、汪庆胜提出的以本案讼争房屋优先受偿其债权的要求本院在本案中不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十九条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告江伟明与被告朱林、笪丽之间于2010年8月2日签订的《出售房屋协议》有效；
二、原告江伟明代偿被告朱林、笪丽在中国建设银行股份有限公司桐城支行房屋按揭贷款本息完毕，并付清被告朱林、笪丽剩余房款后，被告朱林、笪丽应在十日内协助原告江伟明办理桐城市区兴尔旺大市场桐城人家1号楼303室房屋（国有土地使用证号：桐行国用（2××9）第2807号，房地产权证号：桐房地权证2××9字第04××24号）过户手续；
三、驳回第三人许小琴、汪庆胜的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告朱林、笪丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 沈梅章
审 判 员 杨 荣
人民陪审员 胡 亮
二〇一四年十月十五日
书 记 员 张 丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。