江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第098号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：裴新顺。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐州建工建设工程有限公司，住所地在江苏省徐州市二环西路152号。
法定代表人：孙红雷，该公司总经理。
再审申请人裴新顺因与被申请人徐州建工建设工程有限公司（以下简称建工公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2013）徐民终字第822号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
裴新顺申请再审称：一、二审判决认定建工公司是适格原告，缺乏事实与法律依据。（一）1998年起，裴新顺的父亲就开始使用讼争房屋，2003年1月由裴新顺与徐州市建筑安装工程集团公司（以下简称建工集团）签订租赁协议续租。江苏省淮建集团有限公司（以下简称淮建集团）成立于2003年1月23日，淮建集团一直不能证明其何时自建工集团继受取得裴新顺承租的房屋，所谓淮建集团授权建工集团管理、使用房屋纯属捏造。淮建集团卖给陈建立的房号是“大马路前进路114号7#-101、103室”，建筑面积141.09平方米，裴新顺承租的房屋是“大马路前进路114号门面房一套”，面积200平方米，两者不同，淮建集团及建工公司均无权就裴新顺承租的房屋主张权利。（二）建工集团与建工公司目前均存在，系相互独立的法人，不存在改制继承关系。建工公司的工商登记中也没有建工集团的债权债务由其承担的内容，一、二审判决认定建工集团的债权债务由改制后的建工公司承担，没有依据。如果2000年确有改制，就不会在2003年与裴新顺的租赁协议上使用“徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司”的印章。某些人另设建工公司，摆脱建工集团的债务，仍不满足，发现建工集团还有债权，又趁建工集团管理混乱再捞一把。（三）淮建集团称房屋归其所有，并于2010年卖给陈建立，根据买卖不破租赁的原则，房屋出卖后，买受人陈建立与裴新顺继续租赁关系，淮建集团退出租赁关系，因此，淮建集团及其代理人均无权向裴新顺索要房屋。一审最后一次开庭时，建工公司以淮建集团的书面说明证明其与淮建集团系租赁关系，但并未举证租赁合同，淮建集团与建工公司存在利害关系，其证明不应采信。（四）假定建工公司由建工集团改制而来，且淮建集团未出售房屋，鉴于淮建集团与建工公司系授权与被授权的关系，建工公司作为代理人不能直接以自己的名义起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求再审本案。
本院审查查明：2003年1月13日，“徐州建工集团物业公司”作为出租方与裴新顺签订一份房屋租赁协议书，约定将大坝头前进路114号门面房出租给裴新顺，每月租金5200元整，租赁期限为2003年1月1日至2006年12月31日，若裴新顺存在拖欠房屋租金等情形，“徐州建工集团物业公司”有权收回房屋。该协议书底部“出租方”处加盖的公章为“徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司”。协议签订后，裴新顺承租使用上述房屋。
2008年6月3日，建工公司以特快专递向裴新顺寄送律师函，要求裴新顺支付租金，但该函件未能有效送达到裴新顺。2008年7月26日、7月31日、9月26日，裴新顺三次向淮建集团缴纳租金，此后未再交纳租金。2010年3月，建工公司诉至徐州市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼区法院），要求裴新顺支付租金并迁出所租房屋，该案经鼓楼区法院主持调解，双方达成调解协议，协议内容为：（一）裴新顺于2011年6月30日前一次性支付建工公司租金98800元（从2008年9月份计算至2010年3月份）；（二）双方关于涉案房屋的购买纠纷另行处理。鼓楼区法院于2011年3月30日出具（2011）鼓民初字第637号民事调解书，对上述调解协议予以确认。
另查明：徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司（以下简称建工集团物业公司）系由徐州市建筑安装工程集团公司（以下简称建工集团）于2000年2月10日成立，未经工商企业登记。建工集团、建工公司、淮建集团在工商行政机关有各自独立的工商企业登记，建工集团于2001年11月26日被吊销营业执照，建工公司于2000年11月9日经核准开业，淮建集团于2003年1月23日经核准开业。2007年10月25日，徐州市泉山区人民法院作出（2007）泉民一初字第1801号民事判决，确认：建工集团于2000年改制为徐州建工集团有限公司，原建工集团的所有债权、债务由改制后的徐州建工集团有限公司承担。2004年6月31日，徐州建工集团有限公司更名为建工公司。该判决业已生效。2012年12月14日，建工集团物业公司出具一份证明，主要内容为：我单位原系建工集团下属的职能部门，2000年改制后隶属建工公司，在工商行政部门没有注册登记。
又查明：2010年，淮建集团将大坝头前进路114号门面房中的一部分出售给案外人陈建立。2010年7月19日，陈建立依法办理了大马路前进路114号7#-101、103的房屋所有权证。2012年6月，陈建立起诉淮建集团，双方达成调解协议，协议主要内容为：（一）淮建集团于2012年9月1日之前将大马路前进路114号7#-101、103的房屋交付给陈建立；（二）淮建集团赔偿陈建立自2010年8月1日起的租金损失275000元。鼓楼区法院于2012年6月11日出具（2012）鼓民调字第0142号民事调解书，对上述调解协议予以确认。2012年6月18日，淮建集团与建工公司达成交付房屋、赔偿经济损失的协议，主要内容为：徐州市大马路前进路114号门面房（原名称“大坝头前进路114号”）原属于淮建集团所有，2003年元月份，淮建集团授权建工集团物业公司管理使用该门面房，建工集团（现变更为建工公司）又将该房租赁给裴新顺，租赁期限自2003年元月13日至2006年12月31日，租赁合同期限届满后，裴新顺拒绝迁出，且拒绝交纳2008年9月份之后的房屋使用费。2010年4月份，淮建集团将上述房产出售给陈建立，上述房产现已经归属于陈建立。为尽快向陈建立交付房屋，由建工公司向裴新顺提起诉讼，要求返还房屋；淮建集团赔偿陈建立的损失，由建工公司承担。2012年6月19日，淮建集团向建工公司出具收据，内容为：收到建工公司赔偿金275000元，待房屋交付陈建立后，双方对其余赔款再进行结算。
2012年8月13日，建工公司诉至鼓楼区法院，请求判令裴新顺返还大马路前进路114号门面房（114号-7-101、103），支付租金20800元（2010年4月1日至7月31日期间），赔偿损失275000元（从2010年8月1日计算至2012年6月1日），并应按照每月12500元的标准支付自2012年6月1日至交房之日的损失。
鼓楼区法院认为：关于原告主体是否适格的问题。首先，从房屋租赁协议书文本上看，在双方协商并签订租赁协议时，出租人应为建工公司。其次，虽然在工商行政管理机关对建工公司与建工集团有不同的企业登记，但人民法院生效的裁判文书已经确认，建工集团于2000年改制为建工公司。对于此司法裁决确认的事实，裴新顺未能提供充分证据予以反驳。另外，即使依工商登记资料，建工集团也已于2001年被吊销，不具备相关经营资格。再次，建工集团物业公司亦出具证明证实其于2000年后隶属于建工公司。最后，建工公司也曾以自己的名义起诉裴新顺，要求返还房屋、支付租金，裴新顺亦未提出异议，且双方达成了一致意见。综上，与裴新顺建立租赁关系的民事主体应为建工公司，裴新顺抗辩称应为建工集团，证据不足，依法不予采信。裴新顺辩称在诉争房屋的租赁关系中，建工公司与淮建集团系代理关系，建工公司原告主体不适格。因与裴新顺签订租赁协议时出租人的名义即是建工公司而非淮建集团，该协议并不具有建工公司系代理淮建集团的外观，裴新顺亦未能提供其他证据支持其主张，因此，对于裴新顺关于建工公司与淮建集团系代理关系的抗辩意见，依法不予采信。建工公司诉称诉争房屋原所有权人系淮建集团，淮建集团将诉争房屋出租给建工公司，建工公司转租给裴新顺。对此，有房屋产权登记机关的备案合同、淮建集团与建工公司之间的协议等证据予以证实，依法予以采信。
裴新顺抗辩称因诉争房屋已出售给案外人陈建立，房屋产权已变更属陈建立所有，故向裴新顺主张要求交还房屋、赔偿损失的应为案外人陈建立，而不应为建工公司。首先，与裴新顺发生租赁关系的是建工公司，因此，建工公司有权基于租赁合同关系要求裴新顺返还租赁物。其次，即使诉争房屋已经出售给案外人陈建立，陈建立已取得诉争房屋的物权，但陈建立既可基于物权要求裴新顺交还诉争房屋，也可基于买卖合同要求原房屋所有权人履行交付诉争房屋的义务。案外人陈建立享有的此两项权利一旦选择其中一项，即不得再选择另一项。陈建立已经起诉原房屋所有权人淮建集团要求交付诉争房屋，并与淮建集团已达成调解协议，其即不得再向裴新顺要求交还房屋。裴新顺主张买卖不破租赁，应由买受人陈建立主张权利，其依据为《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条款是为了保护承租人的居住利益而突破合同相对性的规定，赋予其在租赁期间对抗任何第三人买受房屋后依自己的意思利用和处分房屋的效力，并非是赋予承租人选择合同相对人以对抗原出租人的权利。租赁物所有权变动不影响租赁合同的效力恰恰表明，承租人的义务并不因所有权变动而变更或免除。在租赁合同期满后，原出租人仍有权基于原租赁关系要求承租人交还房屋。
因此，建工公司系诉争房屋原出租人，对诉争房屋买受人负有交付义务，逾期交房即承担赔偿责任，裴新顺是否交还房屋赔偿损失，与其具有法律上的利害关系，建工公司起诉裴新顺，有事实和法律依据，系适格的原告。
关于裴新顺应否交还房屋。建工公司与裴新顺签订的房屋租赁协议书明确约定的租赁期间已届满。租赁期间届满后，裴新顺继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同，必须给予承租人合理的准备时间。建工公司虽于2010年起诉裴新顺要求其支付租金交还房屋，但经调解，双方仅确定了裴新顺支付租金的义务，并未确定解除合同、由裴新顺交还房屋。建工公司在双方租赁合同转为不定期租赁合同后，要求裴新顺交还房屋，有事实和法律依据，依法予以支持。考虑到裴新顺现承租使用该房屋，搬出房屋，需必要的准备期间，法院确认为三十日。因此，裴新顺应于判决生效后三十日内将诉争房屋交还建工公司。
关于裴新顺应否向建工公司支付租金20800元。租赁合同期满后，双方租赁合同关系转为不定期租赁合同关系。在建工公司与裴新顺2011年3月达成的调解协议中，租金仅计算至2010年3月份，裴新顺并未支付之后的租金。而诉争房屋虽已于2010年4月出售给案外人陈建立，但其权属变更时间为2010年7月，且依据陈建立与淮建集团的调解协议，淮建集团应于2012年9月1日前向陈建立交付房屋。故现建工公司要求裴新顺支付2010年4月1日至7月31日期间的租金20800元，有事实和法律依据，依法予以支持，裴新顺应向建工公司支付租金20800元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，鼓楼区法院于2013年1月18日作出（2012）鼓民初字第1109号民事判决：（一）裴新顺于判决生效后三十日内搬出其所承租的徐州市大马路前进路114号7#-101、103的房屋，将上述房屋交还给建工公司。（二）裴新顺于判决生效后十日内支付建工公司2010年4月1日至7月31日期间的租金20800元。
裴新顺不服一审判决，提起上诉。
二审期间，淮建集团于2013年5月13日向徐州中院出具说明，主要内容为：裴新顺承租的大马路（前进路）114号门面房（原名大坝头前进路114号）系淮建集团所有，淮建集团同意由建工公司（原为建工集团）以出租人身份管理该房屋、向承租人收取租金并与淮建集团结算；该房屋的原承租人裴新顺长期拖欠房屋使用费且拒绝返还房屋，导致淮建集团无法向新产权人陈建立交付房屋，2011年3月，淮建集团同意建工公司以出租人（原告）身份起诉裴新顺，建工公司与裴新顺已达成限期支付房屋使用费的调解书，该调解书正在执行中；淮建集团认为现在仍应由建工公司作为出租人对裴新顺诉讼以收回房屋。
徐州中院于2013年6月13日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：建工集团于2000年改制为徐州建工集团有限公司，原债权债务由改制后的徐州建工集团有限公司承担，2004年6月31日，徐州建工集团有限公司更名为建工公司。上述事实不仅有工商登记材料及政府相关部门批准改制文件予以佐证，且为生效的民事判决予以确认。建工集团虽未办理工商注销登记，但改制后经核准已吊销营业执照，其工商登记上的瑕疵不足以否定建工公司由建工集团改制而来的客观事实。
建工集团物业公司系建工集团下属的职能部门，在建工集团改制后隶属建工公司，自始无法人资格，不能对外独立承担民事责任，其与裴新顺签订房屋租赁协议书而产生的民事权利及民事义务应由建工公司享有与承担，建工公司作为出租人起诉要求裴新顺支付租金、返还房屋，主体适格，且裴新顺在鼓楼区法院审结的（2011）鼓民初字第637号一案中亦未对此提出异议，故裴新顺的该项申请再审理由不能成立。
根据房屋产权登记机关的备案合同、淮建集团与建工公司2012年6月18日达成的协议及淮建集团2013年5月13日出具的说明，裴新顺承租的涉案房屋所有权人系淮建集团，淮建集团将涉案房屋交由建工公司管理使用，再由建工公司出租给裴新顺。2006年12月31日，租赁期限届满，双方未续签合同，而裴新顺继续使用承租房屋，故建工公司与裴新顺自此系不定期租赁法律关系。2012年8月13日，建工公司诉至法院，要求判令裴新顺支付拖欠租金、赔偿损失并返还诉争租赁房屋，建工公司的该行为表明其已单方解除不定期租赁合同，双方不定期租赁合同自此终止，合同解除后，原出租人建工公司基于原租赁关系有权要求原承租人裴新顺交还房屋，本案不适用“买卖不破租赁”的规定，裴新顺的该项申请再审理由亦不能成立。
裴新顺对其承租的大马路前进路114号门面房的所有权人为淮建集团表示质疑，但认可该房系向建工集团承租。如前所述，建工集团已改制为建工公司，在建工公司终止与裴新顺的租赁关系后，裴新顺应当向出租人建工公司交还承租的房屋，该房屋的权属及实际面积问题均与裴新顺无关，裴新顺以此为由拒绝交还租赁取得的房屋没有法律依据，裴新顺的该项申请再审理由亦不能成立。
综上，裴新顺的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回裴新顺的再审申请。
审 判 长 张戎亚
审 判 员 周建会
代理审判员 陆轶群
二〇一四年五月十二日
书 记 员 张璐璐