云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第862号 上诉人（原审原告）胡润平，男，1971年5月10日出生，汉族，住昆明市五华区。 特别授权诉讼代理人杨久莹，云南唯真律师事务所律师。 上诉人（原审被告）舒鸿，男，1966年3月3日出生，汉族，住昆明市官渡区。 特别授权诉讼代理人张丙春、周加武，云南丙春律师事务所律师。 上诉人胡润平与上诉人舒鸿房屋租赁合同纠纷一案，胡润平及舒鸿均不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日对本案公开进行了询问，上诉人胡润平委托的诉讼代理人杨久莹，上诉人舒鸿委托的诉讼代理人张丙春、周加武到庭参加了诉讼，本案经报批准延长审理期限，现已审理终结。 原审法院确认的案件事实为：2009年6月15日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告将昆明市五华区普吉办事处尹家村王筇公路中段的房屋和场地（建筑面积共约6500平方米）出租给原告，租赁物为：教学楼一栋五层、学生公寓一栋五层、图书室一栋二层、办公楼一栋一至二层、场地约4000平方米。租赁期限自2009年8月1日至2019年7月30日。双方约定，乙方如需对房屋进行装修或增扩设施时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，且该装修或增扩设施租期届满时归甲方所有。并约定在租赁期内，本租赁物如因国家和集体（办事处以上）征用，补偿金归甲方所有，双方租赁合同无条件终止。双方在合同中还对租金及支付方式等其他权利义务进行了约定。2009年8月30日，原被告双方签订《补充协议》，依据该协议第七条，被告给予原告45天装修期，并在装修期免收租金。《补充协议》还对双方其他权利义务事项作了约定。2009年8月31日，原告向被告支付了第一年（2009年10月15日至2010年10月14日）的租金30万元及保证金10万元，同日，被告向原告交付了本案涉及的房屋和场地。2010年10月19日，昆明市五华区西北片区开发建设工作指挥部向原告在本案租赁房屋和场地上开办的“润达教育”送达了一份告知书，通知原告“润达教育”所属的土地、房屋在征地拆迁范围内，请该单位做好搬迁准备。2010年12月15日，昆明市五华区人民政府发布“关于昆明市五华区西北片区开发建设征地拆迁的通告（第2号）”，通告了上述片区征地拆迁的具体范围，并确定片区搬迁时间为2010年12月15日至2011年2月7日。后经昆明市五华区人民法院（2012）五法民二初字第403号《民事判决书》、云南省昆明市中级人民法院（2012）昆民一终字第515号《民事判决书》确认，原告于2011年7月14日已将租赁房屋返还给被告。后被告将该房屋租赁给案外人昆明新东方烹饪学校使用约一年，现该房屋闲置。原告诉至原审法院，请求：一、由被告赔偿原告装修维修损失共计人民币247376.11元；二、诉讼费用由被告承担。 原审法院认为，归纳各方诉辩主张，本案争议焦点在于：一、原告是否对租赁物进行了装修？二、原告的装修费用花费多少钱？三、被告是否应就装修部分给予原告赔偿？针对争议焦点一，原审法院认为，本案中，原、被告《房屋租赁合同》第七条“乙方权利义务中”载明：“如需对房屋进行改装修或增扩设施时，应征得甲方书面同意”，而双方在2009年8月30日签订《补充协议》中第七条载明“乙方于2009年8月31日前接受该租赁场地和房屋，甲方给予乙方四十五天的装修期”，此外，该补充协议中还约定被告对原告装修期内的租金予以减免，上述证据足以证明原告曾对租赁房屋进行过装修。针对争议焦点二，原告诉称其两次装修共花费人民币274862.34元，为此提交了证据二至证据七共六组证据予以证明。但上述证据原审法院并未采证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告应承担举证不能的相应后果。针对争议焦点三，原审法院认为，原被告双方在《房屋租赁合同》中约定：“租赁期内，本租赁物如因国家和集体（办事处以上）征用，补偿金归甲方所有，双方租赁合同无条件终止”，但双方未对“征用”的含义作出明确解释。在昆明市五华区西北片区开发建设工作指挥部向原告发出告知及昆明市五华区人民政府发布“关于昆明市五华区西北片区开发建设征地拆迁的通告（第2号）后，原告认为双方约定的合同解除条件已经成就，因此搬离租赁房屋及场地。本案中，导致双方《房屋租赁合同》解除的事由不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，原告所提交的证据虽未被原审法院采纳，故其未能证明装修支出的实际费用。但结合本案中租赁物面积、本地装修费用一般标准及被告在原告办理租赁房屋及场地后，还将原告装修过的房屋租赁给案外人使用并曾获得一定利益的事实，原审法院酌情保护原告装修费用人民币50000元整。综上所述，原告的部分诉讼请求应当予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第四款之规定，判决如下：“一、由被告舒鸿在本判决生效之日起十日内支付原告胡润平装修费人民币50000元。二、驳回原告胡润平其他诉讼请求。”案件受理费人民币6745元，由原告胡润平承担5000元，被告舒鸿承担1745元。 原审判决宣判后，上诉人胡润平、舒鸿均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人胡润平上诉称：一、原审判决认定事实不清。本案涉案房屋及场地只是需要进行简单的装修，并不需要具有资质的企业来完成，上诉人与个人签订了装修合同，作为施工的个人无法出具发票，上诉人与个人签订的工程施工合同与收据、报价书能形成完整的证据链，应当认定上诉人为装修涉案租赁物花费了274862.34元。另外，原审判决计算装修费用的依据为“本地装修费用一般标准”，但原审判决没有明确该标准。二、原审判决适用法律错误。原审判决认为本案属于出现不可归责于双方当事人的原因导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（四）款的规定，应按照公平原则分担装修费用。上诉人认为，本案虽然有不可归责于双方的事由，但不应适用公平原则，而属于“法律另有规定的，适用其规定”的情形。根据我国《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿，租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有。本案中，涉案房屋并没有实际征用或拆迁，上诉人在装修时已经征得被上诉人的同意，上诉人的装修补偿无法在拆迁补偿款中得以处理，被上诉人应当按照不当得利对上诉人予以补偿，而不是简单的适用公平原则。综上，请求二审法院判令：一、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第157号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。 上诉人舒鸿答辩称：上诉人胡润平的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。 上诉人舒鸿上诉称：一、原审判决遗漏认定事实。根据双方《房屋租赁合同》第二条的约定，房屋及场地的租金为每年450000元，而按照《补充协议》第七条的约定，上诉人仅收取了被上诉人胡润平400000元，少了50000元，该50000元即为双方约定的胡润平进行必要的装修费用，对此事实人民法院应当予以认定。二、原审判决适用法律错误。首先，上诉人不仅少收取胡润平50000元租金，而且给予了其45天免租期，原审判决在没有任何证据支持的情况下判令上诉人支付胡润平50000元没有任何法律依据。其次，根据双方《补充协议》第三条的约定，被上诉人获得装修补偿款必须具备两个条件：一是装修必须经上诉人认可，二是经过上诉人认可的装修获得国家补偿，现没有任何证据证实具备上述两个条件，原审判决既不符合法律规定，更背离了双方的约定。综上，请求二审法院判令：一、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第157号民事判决；二、改判驳回被上诉人胡润平的原审诉讼请求。 上诉人胡润平答辩称：双方《房屋租赁合同》约定的减少5万元租金是舒鸿对我方的租金优惠，合同约定未明确为对我方装修所付的费用。双方《补充协议》第三条约定如果发生国家征收征用租赁场地的情况，对我方构建筑物的相应补偿费用应归我方所有，而不是将此作为我方获得装修费用的条件。请求驳回上诉人舒鸿的上诉请求，支持我方的上诉请求。 二审中，上诉人舒鸿向本案提交《五华区西北片区开发建设农村集体土地征地拆迁货币补偿协议》一份，证明：根据涉案房屋的拆迁补偿协议约定内容，拆迁方对涉案房屋的装修并没有给予补偿。经质证，上诉人胡润平对该证据的真实性、合法性及关联性予以认可。上诉人舒鸿提交的上述协议经核对与原件一致，且上诉人胡润平对该证据的真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理，本院查明的本案法律事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明：一、2013年8月22日，昆明城康城建房屋经营拆迁有限责任公司（甲方）与上诉人舒鸿（乙方）就本案涉案房屋签订《五华区西北片区开发建设农村集体土地征地拆迁货币补偿协议》。二、本案二审审理过程中，双方当事人一致确认本案涉案房屋已被拆除。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：胡润平要求舒鸿赔偿涉案房屋装修损失的主张应否予以支持？ 本院认为：双方当事人于2009年6月15日签订的《房屋租赁合同》及2009年8月30日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同及补充协议已成立、生效，双方当事人应当按合同约定履行各自的合同义务。合同履行过程中，因涉案房屋被政府列入征地拆迁范围，胡润平搬离涉案房屋，经本院（2012）昆民一终字第515号民事判决确认，胡润平于2011年7月14日将涉案房屋返还给舒鸿，故双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2011年7月14日解除。因合同解除系涉案房屋被政府征用所导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（四）款规定，涉案房屋剩余租赁期的装饰装修残值损失应由由双方当事人按照公平原则分担。本案中，胡润平主张其于2009年9月及两次对涉案房屋进行装修共计花费人民币274862.34元，但胡润平一、二审所提交的证据材料未能充分证实其对涉案房屋进行装修的实际支出，亦未能举证证实其2010年5月第二次对涉案房屋进行装修已根据合同约定获得了出租人舒鸿的同意，故胡润平要求舒鸿赔偿涉案房屋装修损失247376.11元的主张不成立，本院不予支持。原审判决基于胡润平存在对涉案房屋进行过装修的事实，结合本案实际酌定由舒鸿支付胡润平装修费人民币50000元并无不当，本院予以维持。对于胡润平认为其对涉案房屋进行装修的补偿无法在拆迁补偿款中得以处理，舒鸿应当按照不当得利予以补偿而不是简单的适用公平原则的主张，本院认为，根据《五华区西北片区开发建设农村集体土地征地拆迁货币补偿协议》载明内容，涉案房屋拆迁方对房屋的装修并未给予补偿，舒鸿并未获得涉案房屋的装修补偿，即舒鸿就胡润平对涉案房屋的装修价值未存在不当得利，故胡润平该主张不成立，本院不予支持。舒鸿上诉认为根据双方《补充协议》第七条的约定，其仅收取胡润平租金400000元，少收取了50000元，该50000元即为双方约定的胡润平进行必要的装修费用，人民法院对此应当予以认定。对此本院认为，双方《补充协议》约定的租金及保证金为400000元，虽然比《房屋租赁合同》的约定少50000元，但《补充协议》并未明确该50000元款项系舒鸿给予胡润平的装修费用，胡润平对舒鸿的该主张亦不予认可，而认为系舒鸿给予胡润平的租金优惠，故舒鸿的上述主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上，上诉人胡润平及上诉人舒鸿的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费人民币6745元，由上诉人胡润平承担人民币3372.5元，由上诉人舒鸿承担人民币3372.5元。退还上诉人胡润平人民币3372.5元，退还上诉人舒鸿人民币3372.5元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长  起 俊 审 判 员  汪 佳 代理审判员  黄金成 二〇一五年六月十一日 书 记 员  仝倩华