湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂枣阳民二初字第00153号
原告枣阳市供销合作联合社吴店供销社。住址：枣阳市吴店镇中兴街。组织机构代码18361367-7。
法定代表人邱云福，供销社主任。
委托代理人章宏超，枣阳市吴店法律服务所法律工作
者。代理权限：特别授权。
被告枣阳市万佳连锁超市有限公司。住址：枣阳市吴店镇中兴街。组织机构代码18361367-7。
法定代表人：刘奕奕，公司经理。
委托代理人樊凤，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告枣阳市供销合作联合社吴店供销社（以下简称吴店供销社）与被告枣阳市万佳连锁超市有限公司（以下简称万佳超市）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴店供销社的委托代理人章宏超，被告万佳超市的委托代理人樊凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴店供销社诉称：原、被告双方于2003年11月30日签订了《承租协议书》。协议约定合同租期为十二年，每年租金40000元于当年11月20日前付清。合同履行至2011年9月，双方因房屋装修发生矛盾。后被告开始单方违约并拖欠租金不付，并向枣阳市人民法院提起诉讼要求供销社赔偿损失。诉讼履行过程中，法院考虑到租金损失的进一步扩大，经法院庭外调解，万佳超市于2014年12月9日将房屋清理后交给供销社，而对拖欠租金因供销社未提出反诉未能达成协议。供销社认为被告长期占用原告房屋不交租金的行为，已违反了合同的约定和法律的规定。为了依法维护原告的正当合法权益，特起诉至法院。请求依法判令被告赔偿房屋租金损失120000元及违约金20000元（2011年11月20日至2014年12月9日）。
被告万佳超市辩称：一、吴店供销社恣意停了万佳超市经营场所用水、用电，导致超市无法正常经营，已构成严重违约。二、吴店供销社出租给万佳超市的房屋系危房，依法不应继续出租使用。三、万佳超市与吴店供销社因房屋出租产生的纠纷于2011年11月17日起诉至法院后，一直处于诉讼审理阶段。因供销社不服法院判决而上诉、申请再审，致使诉讼到2015年才结束。法院判决一直未生效，承租合同是继续履行还是解除，双方权利义务亦未明确。且万佳超市在断电、断水之后一直未经营使用，吴店供销社要求支付房租是没有法律和事实依据的。四、自始至终，由于吴店供销社断水、断电在先，并因为其忽视对出租房屋的维修管理，导致承租无法继续。万佳超市不存在任何违约情形，因此也不存在支付违约金的问题。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年11月30日，万佳超市与吴店供销社签订承租协议一份，主要内容为：1.吴店供销社将位于吴店中兴街原“光武商场”一楼门面房六间及六间门面房后院（长17.5米，宽21米）租赁给万佳超市创办超市使用。万佳超市在征得吴店供销社同意后，对承租的六间门面房进行了自费装修改造，改造装修后的设施及产权仍属吴店供销社所有。万佳超市可在承租的六间门面房后院（即367.5平方米）内建超市用房。万佳超市付拆迁费10000元，建房投资由万佳超市自理，其建设投资款可抵偿后院承租使用费。新建房产权属吴店供销社所有，承租期内万佳超市只享有上述房地产保管使用权，承租期满必须如数完好返还。如有损坏或丢失，应照价赔偿。2.吴店供销社负责提供水、电源，其水、电费用由万佳超市自理。3.承租期内，万佳超市必须每年向吴店供销社支付六间门面房屋承租费40000元，付款时间为每年的11月20日前，六间门面房后院新建超市用房的投资款由万佳超市使用12年抵清应交后院承租费，所有经营税费均由万佳超市自理。4.在承租期内，若一方违约，赔偿对方营业设施闲置损失（即按未履行的承租期承租费50%赔偿）外，另赔付对方违约金20000元。5.承租期限自2003年12月1日至2015年11月30日止为承租有效期。合同还对安全等事项作了约定。合同签订后，万佳超市依据合同在承租的门面房后院建了超市用房，支付建房款147000元（包含装修费），房屋建好后，万佳超市经营使用至2011年，租赁费也交至2011年。2011年9月初万佳超市将承租房内货物进行处理后，对超市房屋进行装修。在万佳超市开始装修后，吴店供销社通知万佳超市停止装修，并告知该房为危房不能进行装修，万佳超市仍继续装修。后万佳超市承租房内停电，庭审中万佳超市陈述系吴店供销社所停，吴店供销社称述没有停万佳超市所租房屋的电，是万佳超市自己停的，至此，该超市未再进行装修使用。为此，双方发生纠纷，万佳超市于2012年1月11日来院起诉，要求吴店供销社继续履行合同，为其接通水源、电源，判令吴店供销社延长从2011年9月11日起至其接通水源、电源之日期间的租赁期限，判令吴店供销社赔偿直接损失450000元，违约金40000元。经调解，双方未达成协议。2012年6月8日，万佳超市申请撤回起诉。尔后万佳超市再次向法院起诉，请求依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；支付违约金20000元，并赔偿营业设施闲置损失80000元，超市后院建设装修损失50020.67元，因停电而停业致商户的损失450000元。审理中，双方各持诉、辩称意见，致调解未能达成协议。2013年12月24日，本院作出（2012）鄂枣阳民二初字第00291号民事判决书，判决：一、解除万佳超市与吴店供销社于2003年11月30日签订的承租协议；二、吴店供销社赔偿万佳超市营业设施闲置损失80000元；三、吴店供销社返还万佳超市门面房后院所建房屋款49000元；四、驳回万佳超市的其他诉讼请求。吴店供销社不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉。襄阳市中级人民法院于2014年5月5日作出（2014）鄂襄阳中民三字终第00198号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2014年6月30日送达给万佳超市，同年7月2日送达给吴店供销社。吴店供销社不服该判决，又向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2014年9月9日作出（2014）鄂民申字第00866号民事裁定，指令襄阳市中级人民法院再审此案。2015年1月30日，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中民再字第00001号民事判决，维持襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中民三终字第00198号民事判决。2014年12月9日万佳超市将房屋清理后交给供销社。2015年4月2日，吴店供销社以房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求判令被告万佳超市给付房屋租金120000元及违约金20000元。经本院释明其与万佳超市的房屋租赁合同纠纷法院业已审理完毕，其不能再以相同理由进行诉讼。吴店供销社为此变更了诉讼请求。其请求本院依法判令被告万佳超市赔偿占用房屋租金损失120000元及违约金20000元（2011年11月20日至2014年12月9日）。
以上认定的事实，有原告吴店供销社提供的2003年11月30日，原告吴店供销社与被告万佳超市签订的《承租协议书》一份；2014年12月9日，原告吴店供销社与被告万佳超市签订的《协议书》一份；本院作出的（2012）鄂枣阳民二初字第00291号民事判决书、襄阳市中级人民法院作出的（2014）鄂襄阳中民三字终第00198号民事判决书、襄阳市中级人民法院作出的（2015）鄂襄阳中民再字第00001号民事判决书各一份、（2014）鄂襄阳中民三字终第00198号民事判决书的送达回证复印件两份，以及当事人的陈述及开庭笔录在卷证实。
本院认为：本案万佳超市与吴店供销社签订租赁合同，约定租赁吴店供销社位于吴店中兴街原“光武商场”一楼门面房六间及六间门面房后院（长17.5米，宽21米）创办超市使用。在租赁合同履行过程中，万佳超市以断水、断电等理由向法院起诉，要求解除与吴店供销社的租赁合同。万佳超市在2014年6月30日接到襄阳市中级人民法院于2014年5月5日作出（2014）鄂襄阳中民三字终第00198号民事判决后就应该及时将租赁的房屋及场地交还吴店供销社。其在判决确定解除租赁合同后长期占用租赁房屋及场地，致使吴店供销社无法对租赁房屋拆建、维修，间接导致吴店供销社对资产的再利用，从而减少了吴店供销社对该租赁资产经营使用的收益。因此，吴店供销社诉请万佳超市赔偿占用租赁物的损失有理，本院予以支持。该租赁物原租赁给万佳超市时租金每年为40000元，因此吴店供销社的损失参照每年40000元计算。由于法院二审终审解除租赁合同的判决于2014年6月30日送达给万佳超市，故本案的损失应从送达后的次日即2014年7月1日起计算至交房之日2014年12月9日。因此吴店供销社的损失为17863元（计算公式40000元÷365天×163天）。吴店供销社在本案中诉请要求万佳超市赔偿的损失超过其实际损失额，故其超过部分本院不予保护。本案并非租赁合同纠纷，吴店供销社另诉请要求万佳超市按照租赁合同赔偿违约金20000元无法律依据，本院不予支持。被告万佳超市辩称“一、吴店供销社恣意停了万佳超市经营场所用水、用电，导致超市无法正常经营，已构成严重违约。二、吴店供销社出租给万佳超市的房屋系危房，依法不应继续出租使用。四、自始至终，由于吴店供销社断水、断电在先，并因为其忽视对出租房屋的维修管理，导致承租无法继续。万佳超市不存在任何违约情形，因此也不存在支付违约金的问题。”的理由，均在原租赁合同纠纷案件中得到审理裁决，本案不再重复审理。万佳超市在与吴店供销社的租赁合同纠纷一案中已经明确提出解除租赁合同，且法院的二审判决中也支持了其请求。故，原、被告双方的租赁合同在法院二审终审判决送达后已经解除。万佳超市在接到法院二审终审判决后，就应当及时将租赁的房屋、场地交还吴店供销社。但万佳超市却在法院二审终审判决确定解除租赁合同后继续占用原租赁吴店供销社的房屋、场地，其行为显然损害了吴店供销社的权益，是不合法的。因此，万佳超市另辩称“三、万佳超市与吴店供销社因房屋出租产生的纠纷于2011年11月17日起诉至法院后，一直处于诉讼审理阶段。因供销社不服法院判决而上诉、申请再审，致使诉讼到2015年才结束。法院判决一直未生效，承租合同是继续履行还是解除，双方权利义务亦未明确。且万佳超市在断电、断水之后一直未经营使用，吴店供销社要求支付房租是没有法律和事实依据的。”的理由，也不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第一款第（六）项、第十九条之规定，判决如下：
万佳超市赔偿吴店供销社其占用原“光武商场”一
楼门面房六间及六间门面房后院的损失17863元。于本判决生效后10日内付清。
驳回原告吴店供销社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元，由万佳超市负担400元，吴店供销社负担2700元，于本判决生效后五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号XXX1338。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。
审判长 艾 兵
审判员 李吉超
审判员 谷中合
二〇一五年十一月二十五日
书记员 黄 一