江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民初字第0099号
原告苏州市东吴装饰市场有限公司。
委托代理人蔡建伟、付生。
被告苏州高新区狮山资产经营公司。
委托代理人朱小波、蒋瑜。
原告苏州市东吴装饰市场有限公司（以下简称东吴公司）与被告苏州高新区狮山资产经营公司（以下简称狮山公司）物权保护纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月21日、2014年2月25日公开开庭审理了本案。原告东吴公司法定代表人孙承炉、委托代理人付生，被告狮山公司法定代表人王尧明、委托代理人蒋瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东吴公司诉称：1999年5月18日，原告法定代表人孙承炉个人独资成立的苏州新区黄山装饰材料交易中心（以下简称交易中心）与被告的前身苏州新区狮山农工商总公司（以下简称农工商公司）签订一份《土地使用权有偿转让合同》，合同约定，被告将苏福路以南，胥江河以北，横塘乡土地以西，木渎镇土地以东的地块转让给交易中心，转让期限自1999年5月18日至2049年5月17日（50年），转让款为人民币19100719.13元。同时合同约定被告在合同生效后90天内，即1999年8月31日前负责拆除、迁移本合同确定地块上所有建筑物和设施，并明确原告付清全部土地转让款后，委托被告按规定办理土地转让手续，交付国有土地使用证。当日双方又签订了《土地转让补充协议》，明确约定在原告付清1200万元款项后，三个月内被告负责办理取证。
1999年9月6日，苏州市人民政府苏州新区经济贸易局出具了《关于同意建造苏州东吴装饰市场项目计划任务书的批复》。批准农工商公司在苏福路以南，胥江河以北，建造东吴装饰市场项目。
在前述两份合同签署后，原告依约定支付土地转让款并兴建市场。但是被告没有依约定于1999年8月31日前完成拆迁，直至1999年底拆迁仍未完成，市场无法正常按期开业，给原告造成巨大损失。双方多次协商，于2001年6月8日签订了《关于土地转让金延期付款的协议》。确认原告需付被告土地款的总额为20146802.52元。2001年10月12日，原、被告双方又签订了一份《关于东吴装饰市场104亩土地地上建筑物评估的协议》，协议约定了将104亩土地地上原告投资建设的建筑物进行评估，以部分建筑物抵付土地出让款。2002年4月，原、被告双方签订了《关于委托东吴市场部分招租的协议》，约定将原告的资产抵给被告，以抵偿乙方所欠的土地出让款。并约定于2002年6月30日将手续办妥。2002年1月28日，苏州市规划局、苏州市新区规划局下发了苏新规2002建字008号《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2003年12月2日，苏州市规划局高新区分局在《申请》上做出了批复，同意按项目建设现状进行边界确定。两处场所已获行政部门的规划。但被告未能办妥诉争土地国有土地使用权证。
2003年12月22日，被告负责人顾洪出具书面承诺：在买卖该块房产等未完成之前，由孙总（孙承炉）委托街道出租（招商）该房屋等。所得收益归街道用以抵折孙总（孙承炉）欠街道的土地款，如各项手续办成完毕，则该地块房产归街道所有。但至今该地块房产等手续一直未办成功，街道收取租金抵土地款至今。因此，自2002年4月份起，被告一直用收取原告房屋的租金的形式抵付原告应当缴付的土地出让金，目前根据原告统计不但土地出让金已经完全抵付而且还超额收取了32507437.48元的租金。
综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求判令：1、被告归还原告目前由隆信达货仓管理有限公司（以下简称隆信达公司）使用的房屋；2、被告退还多收取的抵付土地出让金的租金32507437.48元（暂算至2013年7月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告狮山公司辩称：1、原告所要求归还的港隆公司的房屋（以下简称诉争房屋）已经被拆迁，原告要求返还房屋的诉讼请求不应得到法院的支持。2、原告要求返还租金没有事实和法律依据，被告所收租金合计为900万元，上述款项中有494万元的租金在房屋拆迁时退还给了港隆公司，剩余租金尚不足以覆盖土地出让金，因此原告的该项诉请不应当得到法院支持。
经审理查明：1999年5月18日，农工商公司与交易中心签订《苏州国家高新技术产业开发区（苏州新区）土地使用权有偿转让合同》，合同约定，农工商公司将自己拥有土地使用权的地块转让给交易中心，转让地块面积102116.280平方米，转让地块详细位置和四至范围为：苏福路以南，胥江河以北，横塘乡土地以西，木渎镇土地以东。转让期：自1999年5月18日至2049年5月17日。转让费：187.50元／平方米，总计19100719.13元。支付方式：1999年9月30日前付款300万元，1999年12月31日前付款700万元，2000年6月30日前余款全部付清。农工商公司在合同生效后90日内即1999年8月31日前负责拆除、迁移本合同确定地块上的所有建筑物和设施。在本合同生效后30天内农工商公司将地块的自然标高及有关市政公用管网接口、管位、管经、周围道路宽度等资料和地块一并交付交易中心使用，以便于交易中心开展工程前期准备工作。交易中心在付清全部土地转让费后，委托农工商公司按规定办理土地转让手续，交付《国有土地使用证》。
1999年5月18日，农工商公司与交易中心签订《土地转让补充协议》，该协议约定：经双方友好协商，达成转让苏福路以南102116.280平方米土地，转让费价格每平方米187.5元，合计19146802.50元。经双方协商，交易中心补贴农工商公司码头、仓库、管道等建设费用100万元，产权归交易中心所有。具体付款期限为：1999年9月30日付土地款150万-250万元（含50万预付款）、1999年12月31日付土地款850万-750万元、2000年12月31日付码头、仓库补贴费100万元、2001年12月31日付土地款250万元、2002年12月31日付土地款250万元、2003年12月31日付土地款2146802.50元、1999年9月30日付土地款150万-250万元。土地转让及补充协议签订后，原地块的租赁协议作废，苏福路以南，小河以东地块的租赁协议另行签订。《国有土地使用证》在交易中心付清1200万元款项后，在三个月内农工商公司负责办理取证。土地转让的付款方式、期限以本补充协议为准。
1999年9月6日，苏州市新区经济贸易局向农工商公司作出《关于同意建造苏州东吴装饰市场项目计划任务书的批复》，同意农工商公司在苏福路南、胥江河北建造苏州东吴装饰市场项目。
2000年5月7日，农工商公司向孙承炉出具书面证明一份，载明：孙承炉先生是苏州市东吴装饰市场的董事长、总经理，是在苏州新区兴办流通企业的民营企业家。孙承炉先生于1999年6月在我公司购买苏福路以南153亩土地，兴建东吴装饰市场。目前已建市场、仓库约7万平方米左右，市场即将开业。
2001年6月8日，农工商公司与交易中心签订《关于土地转让金延期付款的协议》，该协议约定，双方曾于1999年5月18日签订了转让10187.502平方米土地的协议，同时签订了关于分期付款的《土地转让补充协议》，但在土地交付使用时，由于政策上的原因，其中约12亩延期7个月交付使用，对市场的建设与招商造成了一定的影响。交易中心在市场建设中投入了一定的人力、物力，建成以后建材与装饰市场竞争激烈，招商形势日益清淡，暂时无法支付土地转让金，交易中心提出延期支付土地转让金的请求，双方协商，一致同意：在原合同履行中的一些延迟行为将不予追究，并本着支持民营企业的发展，达成如下新的协议：交易中心应支付的全部金额为20146802.52元（分八期付款）…至2009年12月31日前付清全部款项。并约定，当交易中心逾期支付时，农工商公司有权经政府认可的资产评估机构评估后，将交易中心欠款等额的资产划归农工商公司所有，以此清算欠款。农工商公司承诺，当交易中心累计付款达总额的60%时，给交易中心办理土地证。
又查明：2001年10月12日，农工商公司与交易中心签订《关于东吴装饰市场104亩土地地上建筑物评估的协议》。协议约定：根据苏州新区土地专项治理的要求，原双方于1999年5月18日签订的153亩土地转让协议不符合土地管理法的要求，必须加以纠正。双方经协商，同意将104亩土地上交易中心投入的地上建筑物进行评估，以部分建筑物抵付土地款，农工商公司将回收部分土地及部分建筑物。为顺利进行评估及划分资产土地，双方达成如下协议：一、…二、…三、清算按评估价值。第一步，补偿49亩（待进一步确认）的土地款；第二步，划出104亩土地中的部分（从南至北划分）和对应的地上建筑物，划归交易中心所有，以此结清双方在土地转让中交易中心的欠款。四、104亩东面划归交易中心所有，原东面农工商公司投入的仓库、驳岸等经评估后，作价归交易中心。
2002年4月3日，农工商公司与交易中心签订《关于委托东吴市场部分招租的协议》。该协议载明：双方经协商达成交易中心以东吴市场的资产抵给农工商公司，以此抵偿交易中心所欠农工商公司的土地款项。目前104亩土地上的资产已经“苏州天中会计事务所有限公司”评估，交易中心正在办理规划许可、消防验收、房屋质量验收等手续，双方约定6月30日前手续办妥，然后东吴市场的部分交易大厅、仓库归农工商公司所有，初步预计交易大厅约1500平方米，仓库3680平方米左右。现经农工商公司招商，港隆公司愿意20年租用划归农工商公司的交易大厅与仓库。在未办妥房产手续前，交易中心同意将上述交易大厅、仓库委托农工商公司租赁给港隆公司。交易中心承诺积极配合港隆公司进场，提供一切方便（起租日期是2002年4月15日）。6月底前港隆公司租金归交易中心，计入资产划给。港隆公司前期装修不能影响东吴市场的消防验收。该协议农工商公司代表顾洪签字，交易中心代表孙承炉签字。
再查明：2002年7月11日，东吴公司、狮山公司、港隆公司、苏州市消防工程总公司四方签订《东吴装饰市场消防工程及设备移交备忘录》。该备忘录载明：为了明确东吴装饰市场在负责消防及其他设备安装工程上的重要性，不至于对港隆公司装修工程进度造成影响及按时正常营业形成阻碍，狮山公司与港隆公司（乙方经协商，在原有“房屋租赁协议”、“房屋租赁合同的补充协议”及“关于东吴市场陶瓷城消防设施完善的委托协议”的基础上，达成以下共识，双方共同遵守；…五、消防工程验收由港隆公司负责组织，东吴装饰市场配合。…因东吴装饰市场及施工方的责任造成消防不能如期验收并达到合格，所造成的损失由港隆公司在其应向狮山公司交纳的租金中扣除。六、如东吴装饰市场在消防工程的安装和承建商无故拖延时间，延迟工程进度，或者因施工质量在消防验收时不能通过，致使影响港隆公司的装修和正常开业经营，港隆公司因此所遭受的损失和相关费用支出，由港隆公司在其向狮山公司应交的租金中扣除。…八、此备忘录具有法律效力，双方在今后事宜的处理上应以此为据。
2005年7月20日港隆公司与隆信达公司签订的《合同履约变更征询意见函》，该意见函载明：原港隆公司与狮山公司在2002年4月5日签订了房屋租赁合同及相关补充协议，由于原经营者的股权进行了变更，故此，该租赁合同及相关补充协议中承租方港隆公司的履约责任由隆信达公司继续履约，并承担合约中相关的权利义务。
2013年5月8日，狮山公司与隆信达公司签订《解租补偿协议》，协议载明：根据苏高新管（2012）321号、苏高新管（2013）11号文件，苏州高新区管委会对苏福路黄山村南甲方部分房屋实施征收，经协商，就解租补偿达成一致意见，具体为：狮山公司对隆信达公司的补偿为：自建房屋残值补偿含隆信达公司装修2060000元、装修评估价6329809元、停产停业损失补偿8700116元、搬迁费283910元、奖励费235000元，以上合计17608835元。
庭审中，双方陈述，关于诉争土地出让金的支付情况，东吴公司除向狮山公司支付现金50万元外，其余均以委托狮山公司出租诉争房屋租金的方式进行抵偿。
又查明：2013年1月21日苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）印发苏高新（2013）12号《关于国有土地上房屋征收决定的公告》及《华能苏州燃机热电联产项目房屋征收补偿方案》。依据该公告及方案，诉争房屋已被征收拆迁。
最后查明：东吴公司前身是苏州新区黄山装饰材料交易中心，成立于1997年2月，公司法定代表人为孙承炉，系个人独资企业。2000年5月16日成立苏州东吴装饰市场，法定代表人为孙承炉。随后苏州新区黄山装饰材料交易中心将全部资产转让给苏州东吴装饰市场。2005年6月，苏州东吴装饰市场改制为苏州市东吴装饰市场有限公司，法定代表人为孙承炉。狮山公司的前身是苏州新区狮山农工商总公司，后经工商变更登记为苏州高新区狮山资产经营公司，企业性质为全民所有制。
关于诉争房屋出租情况：东吴公司提供其与案外人高洪海、夏建林等人的房屋租赁合同，据此拟计算狮山公司出租诉争房屋获取的租金数额。其具体计算方式如下：交易大厅计算：前五年按照20元每平方米每月×15200平方米×60月=18240000元；第二个五年25元每平方米每月×15200平方米×60个月=22800000元；第三租期计算至2013年4月30日，30元每月每平方米×15200平方米×12个月=5472000元。仓库计算：5元每平方米每月×3680平方米×132个月=2428800元。码头计算：234544元每年×10年=2345440元。上述三项合计：51286240元。东吴公司称扣除应当交付的土地款20146802.52元，即诉讼请求第二项的数额：32507437.48元。
狮山公司提供了分别于2002年4月5日、2002年6月19日、2005年6月5日，狮山公司与港隆公司签订的租赁合同。按照合同约定：租期从2002年4月15日至2022年4月14日，租金计算为：三年以内为每月每平方米5元，从第四年开始每月增加1元。第四年至第十年每月增加1元，从第十一年开始每年租金增加3%-5%。狮山公司称由于东吴公司没有在2002年6月30日前办理好消防验收手续，相应的消防设施并不完备，租赁合同签订后，港隆公司无法正常使用。2002年6月19日，狮山公司与港隆公司签订了补充协议，协议约定免租2年，租赁期限从2003年7月起至2023年6月底。2005年6月5日，狮山公司与港隆公司第二次签订补充协议，将港隆公司在消防验收审批施工中所做的工作及所付的资金抵做一年房租，因此，狮山公司收取的租金是从2005年7月1日开始，收取至2012年10月1日，累计收取租金为900万元。
上述事实，有原、被告双方提交的土地使用权有偿转让合同、土地转让补充协议、苏州市新区经济贸易局的批复、关于土地转让金延期付款的协议、关于东吴装饰市场104亩土地地上建筑物评估的协议、关于委托东吴市场部分招租的协议、土地征收决定的公告和方案、房屋租赁合同及补充协议、解租补偿协议、东吴装饰市场消防工程及设备移交备忘录、合同履约变更征询意见函等书面证据及各方当事人的陈述为证，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争房屋是否应当由被告向原告进行返还，目前是否存在返还的可能性；二、对于被告收取的诉争房屋租金，扣除原告欠付的土地出让金，被告是否应当向原告返还多余租金32507437.48元。
关于第一个争议焦点。经查，2013年1月21日苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）印发苏高新（2013）12号《关于国有土地上房屋征收决定的公告》及《华能苏州燃机热电联产项目房屋征收补偿方案》，依据该公告及方案，诉争房屋已被征收拆迁，因此客观上诉争房屋不存在返还的可能性。庭审中，被告陈述，诉争房屋拆迁补偿款2200余万元尚在拆迁人苏州市高新区政府处存放，原告可领取该款项。庭审中已明确向原告释明。因此对于原告要求返还诉争房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。原、被告之间于1999年5月18日签订关于国有土地转让合同，确定被告向原告转让苏福路以南，胥江河以北，横塘乡土地以西，木渎镇土地以东，面积102116.280平方米的一宗地块，每平方米187.5元，总价19100719.13元。嗣后，原、被告双方几次协议变更包括付款方式在内的合同内容。截止本案法庭辩论终结前，被告仍未取得该宗土地的国有土地使用权，但原告实际占有使用该宗土地，并将该宗土地部分地上建筑物（即本案诉争房屋）交付被告对外出租，所有房屋均未办理房屋产权证。按照双方于2002年4月3日签订的《关于委托东吴市场部分招租的协议》约定，“甲方（被告）乙方（原告）协商达成原告以东吴市场的资产抵给被告，以此抵偿原告所欠被告的土地款项，目前104亩土地上的资产已经评估，原告正在办理规划许可、消防验收、房产质量验收等手续，双方约定6月30日前手续办妥，然后东吴市场部分交易大厅、仓库归被告所有。初步估计交易大厅4跨约15200平方米，仓库3680平方米左右。现经被告招商，港隆公司愿意20年租用划归被告的交易大厅与仓库，在未办妥房产手续前，原告同意将上述交易大厅、仓库委托被告租赁给港隆公司。…6月底前港隆公司的租金归原告”，该协议中“6月30日前手续办妥”、“在未办妥房产手续前”中的“手续”内容双方理解意见不一，原告认为该“手续”是指规划许可证，被告认为应是指房产证。鉴于该宗土地与昂未取得国有土地使用证，也就不具备办理房产证的条件，故该协议中的“房产手续”不应理解为房屋产权证。承接该协议上文，应理解为诉争房屋的规划许可、消防验收、房产质量验收等手续。另，根据2002年7月11日包括原、被告在内的四方签订的关于东吴装饰市场消防工程及设备移交备忘录的内容显示，诉争房屋截止2002年7月11日尚未通过消防验收，因此不符合关于2002年6月底前办好房屋手续的约定。依据双方关于委托招租的协议，诉争房屋属于原告委托被告对外出租，由被告收取租金，该租金折抵土地出让金。在该委托招租协议中，双方明确约定将诉争房屋出租给港隆公司使用20年，并且强调“原告（乙方）承诺积极配合港隆公司进场，提供一切方便”。但在该委托招租协议中，原、被告双方并未对租金标准进行约定。嗣后，2002年4月5日被告与港隆公司签订了诉争房屋租赁合同，合同明确约定了租金计算方式和标准。该租赁合同签订后，2002年7月11日的备忘录内容显示，原告对于被告与港隆公司的房屋租赁情况是知晓的，该知晓内容和范围应包含对于房屋租金收取情况的知晓。因此，关于诉争房屋租金收取情况，应以被告与港隆公司签订的房屋租赁合同以及补充协议内容为准，根据合同约定收取数额为人民币900万。后，港隆公司与隆信达公司发生合同权利义务的转让，由隆信达公司继续履行上述房屋租赁合同。因政府征收拆迁，被告与隆信达公司签订解租协议，协议约定由被告补偿隆信达公司17608835元。按照上述确定的原告应向被告支付的土地出让金19100719.13元，而原告委托被告收取的诉争房屋租金远低于19100719.13元，因此原告认为被告扣除土地出让金后多余租金32507437.48元应当返还的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原告要求被告返还诉争房屋并返回租金32507437.48元的诉讼请求，均缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告苏州市东吴装饰市场有限公司的诉讼请求。
案件受理费278750元，由原告苏州市东吴装饰市场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年四月十五日
书 记 员 陆晓婷