广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法黄民一初字第332号
原告：梁钰玲，女，1988年10月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：冼明福，广东昌联律师事务所律师。
被告：吴洪广，男，1974年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被告：中山市合发五金电器有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴洪广，总经理。
两被告的共同委托代理人：梁炬标，广东广诚信律师事务所律师。
原告梁钰玲诉被告吴洪广、中山市合发五金电器有限公司（以下简称合发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法由审判员金锋华独任审判，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告梁钰玲的委托代理人冼明福，被告吴洪广及合发公司的委托代理人梁炬标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁钰玲诉称：2014年12月1日，梁钰玲将其位于中山市黄圃镇马新工业区二河路边格兰仕围墙后的3166.09平方米厂房、1375.42平方米空地和630千伏变压器等财产出租给吴洪广作经营合发公司使用。2015年1月22日，双方签订《厂房租赁合同书》，约定每月租金39350元。此外双方还约定了租赁期限、租金支付方式及违约责任等事宜。吴洪广至今未支付租金，梁钰玲多次向吴洪广和合发公司催收租金并要求返还租赁物，但其置之不理。为此，梁钰玲诉至法院，请求判令：一、解除梁钰玲与吴洪广于2015年1月22日签订的《厂房租赁合同书》，吴洪广、合发公司立即向梁钰玲返还厂房、空地及630千伏变压器；二、吴洪广向梁钰玲支付租金236100元；三、本案诉讼费由吴洪广、合发公司承担。
原告梁钰玲对其主张提供了以下证据：1.企业机读档案登记资料一份；2.日期为2015年1月22日的厂房租赁合同书一份；3.见证书（内含日期为2010年6月27日的厂房租赁合同书）一份；4.建设工程竣工验收消防备案申报表、受理凭证以及备案信息各一份。
被告吴洪广、合发公司辩称：1.梁钰玲出租的厂房没有产权证、未经报建、未经消防验收，因此梁钰玲与吴洪广签订的《厂房租赁合同书》无效。因合同无效，梁钰玲所收取的租金及10万元押金应予返还，并赔偿吴洪广和合发公司的损失，但对此不在本案中提起反诉。2.合发公司经营过程中，梁钰玲通知劳动部门称吴洪广已逃走，并堵塞合发公司门口，导致合发公司无法经营，合发公司目前尚有150万元的生产线在厂房内，如果解除合同，生产线则没有存在的意义，由此造成的损失由谁承担？因此不同意解除合同。3.如返还租赁物将造成巨大损失，故不同意返还租赁物，但也不同意支付租金。因合同无效，吴洪广和合发公司无需支付租金。
被告吴洪广、合发公司对其辩解提供了收据一张。
经庭审质证，被告吴洪广、合发公司对原告梁钰玲提供的证据真实性均无异议；原告梁钰玲认为被告吴洪广、合发公司提供的证据与本案无关。
经审理查明：2010年6月27日，梁钰玲、陈结贤（甲方）与吴洪广（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于中山市黄圃镇马新工业区二河路边格兰仕围墙后的车间一（含厂房面积4648.09平方米、办公室面积658平方米）和车间二（含厂房面积3166.09平方米、空地面积1375.42平方米）出租给乙方使用，租赁期限为九年，自2010年8月1日起至2019年7月31日止。双方还约定，甲方付出10万元给乙方安装630千伏的变压器，超出10万元的由乙方承担，水电设施（含变压器）在租赁合同期满或乙方无任何原因中途中止合同或违约全部归甲方所有。吴洪广确认收到梁钰玲支付的10万元，但认为变压器实际由合发公司出资购买、安装并登记在合发公司名下。上述《厂房租赁合同书》因厂房未取得建设工程规划许可证已被本院（2014）中二法黄民一初字第596号民事判决确认无效。
2015年1月22日，梁钰玲就上述车间二与吴洪广签订《厂房租赁合同书》，约定梁钰玲就车间二，其中厂房3166.09平方米、空地1375.42平方米出租给吴洪广作制造环保厨具用途，租赁期限为2014年12月1日至2019年7月31日。其中2014年12月1日至2016年7月31日的租金为39350元／月，2016年8月1日至2019年7月31日的租金为45258元／月，吴洪广应于每月的1至5日将当月租金以转账方式存入夏花香的账号；租赁期满，吴洪广付清租金及因租赁行为产生的一切费用，并交还租赁物后10天内，梁钰玲将向吴洪广无条件退还租赁保证金。吴洪广应于合同签订前向梁钰玲支付租赁保证金也即定金10万元。现变压器630千伏……在合同期满或吴洪广无任何原因中途终止合同或违约，水电设施（含变压器）全部无偿归梁钰玲所有。此外，双方还约定，若吴洪广欠交租金超过一个月，梁钰玲有权提前解除本合同，在梁钰玲以传真或信函等书面方式通知之日起，本合同自动终止……吴洪广所交给梁钰玲的定金归梁钰玲所有。上述车间于2015年1月28日经消防备案，但至今未办理产权证，未取得建设工程规划许可证。
吴洪广承租梁钰玲上述物业后，交给合发公司使用，租金至今未付。吴洪广和合发公司表示，签订合同后，已向梁钰玲支付租赁保证金，并提交日期为2015年3月23日的收据一份，收据记载“今收到中山市合发五金电器有限公司厂房押金款，（大写）壹拾万元，（小写）100000元”，落款“经手人：夏花香”。梁钰玲表示该款与本案无关，否认收到押金10万元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，与梁钰玲签订租赁合同的虽为吴洪广，但合发公司对其实际使用厂方、空地并无异议，现仅是认为合同无效而无需支付租金，故本院认定合发公司已实际加入租赁合同并成为承租方。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，故梁钰玲与吴洪广签订的《厂房租赁合同书》应属无效。无效合同自始无效无需解除，梁钰玲要求解除与吴洪广于2015年1月22日签订的《厂房租赁合同书》，本院不予支持。虽然合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”梁钰玲要求吴洪广和合发公司返还厂房及空地，要求吴洪广支付2014年12月至2015年5月的厂房及空地租金，实为使用费236100元（39350元／月×6个月），理据充分，本院依法予以支持。吴洪广和合发公司认为合同无效，无需支付租金的意见，本院不予支持。
关于630千伏变压器的问题。梁钰玲、陈结贤（甲方）与吴洪广（乙方）于2010年6月27日签订《厂房租赁合同书》约定，由甲方向乙方支付10万元安装变压器，变压器在租赁合同期满或乙方无任何原因中途中止合同或违约归甲方所有。虽然吴洪广在本案中确认梁钰玲支付变压器安装费10万元，但该事实未经陈结贤认可，况且梁钰玲未提交证据证实该款由其支付，故本院对此不予认定。此外，梁钰玲、陈结贤与吴洪广于2010年6月27日签订的《厂房租赁合同》及梁钰玲与吴洪广于2015年1月22日签订《厂方租赁合同书》均因出租的厂房未取得建设工程规划许可证而无效，故上述两份合同上关于变压器的产权归属约定对双方不具有法律约束力，梁钰玲基于《厂方租赁合同书》要求吴洪广、合发公司向其返还630千伏的变压器，依法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告吴洪广、中山市合发五金电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁钰玲返还厂房3166.09平方米、空地1375.42平方米；
二、被告吴洪广应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁钰玲支付厂房及空地使用费236100元；
三、驳回原告梁钰玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4842元，减半收取2421元，由被告吴洪广、中山市合发五金电器有限公司负担（该款原告已预付，两被告应在本判决生效之日起7日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 金锋华
二〇一五年六月十二日
书记员 王楚红