广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1202民初2501号
原告：乾玉晓，男，1985年10月23日出生，汉族，居民身份证住址河南省邓州市。
原告：魏果，女，1984年12月26日出生，汉族�居民身份证住址河南省邓州市。
两原告委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。
两原告委托诉讼代理人：麦耀星，广东余黎张律师事务所律师。
被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地肇庆市X路X区B5幢X号商铺，统一社会信用代码91441202XXX。
法定代表人：蒲俊锦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯敏华，该公司总经理秘书。
原告乾玉晓、魏果诉被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月6日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人麦耀星，被告的委托诉讼代理人冯敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间所签订的《认购书》的合同关系�2、被告立即向原告返还购车位款人民币418000元，并支付违约金（暂定）37677.08元[计算方式：按每日114.52元，自2017年7月28日起，暂计算至2018年6月21日，合计329天，违约金37677.08元=114.52元/天×329天]，但应计算至被告还清所有购车位款给原告之日止,合计455677.08元；3、被告承担本案的诉讼费用（包含案件受理费、保全费、因保全而发生的担保费用等)。
事实和理由：两原告是夫妻关系，于2017年7月27日与被告签订两份《认购书》，购买被告的位于星湖奥××区××、Ｂ3-85车位，两原告于签订《认购书》当日，通过原告乾玉晓的银行账户，以转账的方式一次性付清了全部购车位款418000元，被告以因该两车位处于抵押状态为由，并没有与原告签署《商品房买卖合同》，经原告多次催促，被告均推诿拒签。2018年3月29日，原告经查发现该两车位在未解除抵押登记的情形下�已被端州区人民法院查封，原告遂要求尽快完成签署《商品房买卖合同》，并将两车位过户登记在原告名下，但被告表示无法完成，双方于2018年4月3日达成《协议书》，根据协议，被告应于2018年6月1日注销两车位抵押登记，并签署《商品房买卖合同》，否则，被告应于2018年6月10日前将购车位款418000元退回给原告，并按每日114.52元，自2017年7月27日起算，向原告支付违约金。但时至原告起诉之日，被告仍未履行其合同义务，无奈之下，原告只好诉至法院。
原告认为，被告未按合同约定履行合同义务，导致车位未能过户，是违约行为，应当向原告返还购车位款418000元，并支付违约金（暂定）37677.08元[暂计算至2018年6月21日共329天]，但应计算至被告还清所有购车位款给原告之日止。
被告辩称：一、2017年7月27日，原告购买涉案的两个车位时，答辩人已�分告知其该车位暂时处于抵押状态，无法过户，虽未过户，但不影响原告使用，《认购书》不应当被解除。首先，答辩人并非刻意不办理过户登记，只是由于公司经营出现一些预料之外的状况，导致不能在预计的期限之内完成过户登记。虽然未完成过户，但《认购书》签订之后一直交由原告使用，暂时未过户只是暂时没有在房屋登记部门公示其为涉案房屋的所有权人，但并不影响其占有、使用、收益、处分的权益，答辩人也不存在一房二卖或者干涉其合法享有相应权益的行为。其次，签订两份《认购书》时，答辩人将涉案的两个车位的抵押状况明确告知原告，原告仍坚持购买，并主动要求答辩人与其签订《协议书》，进一步明确双方的权利义务。答辩人在与原告签订《认购书》时并无欺诈、胁迫等不合法的行为，而是本着诚实信用的原则，协商一致的情形下签订的，该《认购书》合法有效，答辩人认为涉案的两份《认购书》不应当被解除。
二、退一步讲，即使解除两份《认购书》，也不能按照原告所请求的方式退还购车位款和支付违约金，理由如下：首先，原告按照2018年4月3日签订的《协议书》主张违约金过高，该协议书是在答辩人公司经营存在困难时，应原告强烈要求才与其签订的，该违约金条款约定的违约金计算方式明显是偏高的，并非答辩人真实意思表示。原告要求自2017年7月28日起按照10%的年利率计算违约金明显是显失公平的，原因在于，《协议书》约定的过户期限截止至2018年6月1日，违约金应从2018年6月2日开始计算，所谓的违约金应当以违约为前提，既然按照《协议书》约定了过户期限，那么在该期限内完成过户即不需要承担违约责任，超过该期限后才需要承担违约责任。违约金计算天数应为20天。另外，本案并非借款纠纷，主张以10%的年利率计算违约金明显过高，请求法院适当调整为一年期中国人民银行贷款年利率4.35%进行计算，答辩人应当支付的违约金为1767.79元。其次，涉案两份《认购书》签订之后，答辩人己将两个车位交予原告使用，如果解除《认购书》，原告在2017年7月27日至今占用该两车位，应当向答辩人支付租金，按答辩人同类型车位的租金收益计算，两车位自2017年7月27日至今的租金合计8400元，该租金应当从返还的购车位款中予以扣除。
三、另外，原告还拖欠答辩人物业管理费，如果解除《认购书》，答辩人退还购车位款，也不可能全额退还，还将扣除物业管理费、2017年7月27日至今的租金等，而原告也必须返还车位，对原告利益也有不利。
综上，答辩人虽有违约，但《认购书》不适宜解除，即使解除，也不可能按原�的请求退还购车位款和支付违约金。因此，为维护双方的利益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并采纳答辩人的答辩意见作出裁判。
本院经审理认定事实如下：两原告为夫妻关系。2017年7月27日，原告魏果与被告签订了编号980XX《星湖奥园认购书》，约定原告魏果购买被告开发的位于肇庆市××州区××北路东侧××湖西岸××Ｂ3-85车位。同日，原告乾玉晓与被告签订了编号980XX《星湖奥园认购书》，约定购买被告开发的位于肇庆市××州区××北路东侧××湖西岸××Ｂ3-84车位。上述两份《星湖奥园认购书》除购买的车位不同外，其他条款均一致，两物业建筑面积均为25.09㎡，套内面积均为11.51㎡，实际成交总价均为人民币209000元，采取一次性付款方式，在2017年7月27日前付清。
在签订合同当日，两原告通过乾玉晓的银行账户分别两次向被告的账户转�支付了合共418000元。同日，被告出具5006261收据，言明收到乾玉晓星湖X区B3-XX车位款（转账）209000元。被告出具5006262收据，言明收到魏果星湖X区B3-XX车位款（转账）209000元。被告亦于2017年7月28日将B3-XX、B3-XX号汽车位交付了原告使用。
此后，由于肇庆市××州区××北路东侧××湖西岸××Ｂ3-XX、B3-XX两个车位存在抵押状态致双方未能正式签订《商品房买卖合同》，为此，两原告（乙方）与被告（甲方）2018年4月3日签订了一份《协议书》约定：甲方保证星湖XX区B3-X、B3-X车位不存在一房多卖的情形，并承诺在2018年6月1日前注销该车位的抵押登记，与乙方正式签订《商品房买卖合同》，甲方在2018年6月1日前与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方不再追究任何违约责任，如甲方未能在2018年6月1日前与乙方签订《商品房买卖合同》，属甲方违约，按以下方式处理：双方�订的《星湖奥园认购书》终止执行，甲方需在2018年6月10日前将购车位款418000元全额退回至乙方指定银行账户，并承担违约金，违约金按年利率10%（每日114.52元）向乙方支付，违约金计算起止时间从乙方交齐上述该车位全额次日开始即2017年7月28日至全额退回到乙方指定银行账户之日止，甲方违约，乙方不承担任何违约赔偿责任；2017年7月27日签署的《协议书》终止执行，以本协议为准。后上述车位一直没有注消抵押、办理过户，原告遂起诉至本院。
又查明：据肇庆市不动产登记中心已出具的《不动产档案详细资料》所载，肇庆市XX路XXX园B3、B5、B6（悉尼区）地下室B3-X、B3-X号汽车位的权属人均为肇庆市星奥投资发展有限公司，上述汽车位在签订《认购书》时已为抵押状态，抵押金额为1800万元。此外，上述B3-X、B3-X号汽车位于2018年2月14日被本院以(2018)粤1202民初997号民事裁定查封，于2018年5月24日被德庆县人民法院以(2018)粤1226民初407号之一民事裁定轮候查封。
本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。原、被告于2017年7月27日签订的二份《星湖奥园认购书》，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依约全面履行。
由于被告的原因致案涉的两个车位至今仍处于查封、抵押状态，以致双方不能正常履行合同,后经双方协商再次于2018年4月3日签订了《协议书》，被告承诺在2018年6月1日前注销抵押，与两原告正式签订《商品房买卖合同》。但被告至今尚未依约注销案涉车位的抵押，亦未与两原告正式签订《商品房买卖合同》，已构成违约。因此，两原告要求解除其与被告分别签订的编号为980XX、9801XX《星湖奥园认购书》及退还购车位款418000元的�求合理合法，本院予以支持。被告对此所提之抗辩理由不成立，本院不予采纳。
对于违约金的问题。如上所述，被告至今未依约注销案涉车位的抵押，并与两原告正式签订《商品房买卖合同》，有违诚实信用原则，已构成违约。故根据《协议书》的约定,被告理应支付相应的违约金。对于违约金的标准，由于双方在2018年4月3日的《协议书》中已经对违约金计算方法进行了约定,故在履行义务的一方未按照双方约定履行义务时，应保护守约方在法律规定范围内能获取的最大利益,根据现有的法律规定，违约金按月2%的标准计付属于法律规定范围内能明确获得的最大合法利益。因此，即使在两原告已经使用案涉车位的前提下，其要求主张按照年利率10%的标准计付违约金符合合同的约定和法律的规定，本院对此予以支持。被告要求调整违约金的理由不足，本院不予采纳。
对于被告在本案中主张的物业管理费的问题，由于被告并未对此提起反诉，且其亦非适格的权利主体，故本院在本案对此不作审理，相关权利人可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告乾玉晓、魏果于2017年7月27日分别与被告肇庆市星奥投资发展有限公司签订的编号为9801XX、9801XX的《星湖奥园认购书》。
二、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告乾玉晓、魏果退还购车位款人民币418000元。
三、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金给原告乾玉晓、魏果，上述违约金以购车位款418000元为基准从2017年7月28日起按照年利率10%的标准计算至上述车位款退清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4068元、保全费2798.38元，二项合计人民币6866.38元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 梁凯文
二〇一八年八月十三日
法官助理 林嘉慧
书 记 员 李文君