陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第01141号
原告苏某。
委托代理人刘某，系某律师事务所律师。
被告武某。
被告刘某。
第三人康某。
原告苏某与被告武某、刘某、第三人康某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日、2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告苏某及其委托代理人刘某到庭参加了诉讼，被告武某、刘某、第三人康某经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏某诉称：原告与被告武某经认识并成为朋友。2012年12月25日，原告与被告武某、刘某达成口头协议，原告向被告武某、刘某通过银行转账等方式支付被告房款人民币50万元。2012年12月25日，原告与被告武某、刘某签订了房屋买卖合同，约定：被告武某、刘某将其所有的位于榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A楼2单元302室，建筑面积148.88㎡，以房款人民币684848元转让于原告。2013年6月1日，被告武某、刘某将该房屋的钥匙及前期向开发商榆林市朗阁房地产开发有限公司的购房首付款交款收据及相关费用交纳清单交付原告，原告入住了该房屋。原告在入住后，接到榆阳区人民法院执行局的执行通知，才得知被告武某、刘某因借第三人款项在2013年5月21日通过榆阳区人民法院主持调解，榆阳区人民法院作出（2013）榆民一初字第00752号民事调解书，将该房屋抵偿给第三人。2013年7月22日，原告向榆阳区人民法院执行局提出执行异议，榆阳区人民法院于2014年8月10日作出（2013）榆执字第00502号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。致原告向本院提起诉讼并提出诉讼请求为：1、依法确认原告与被告武某、刘某签订的房屋买卖合同有效。2、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2013）榆民一初字第00752号民事调解书。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中变更诉讼请求为1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效。2、依法判令停止对位于陕西省榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A2单元302室房产的强制执行。3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据:
1、房屋买卖合同1份，用以证明被告刘某、武某于2012年12月26日将其所有位于榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A2单元302室房屋，建筑面积为148.88平方米以人民币684848元转让于原告苏某，原告苏某与被告刘某、武某签订了房屋买卖合同书，原告苏某成为了该房屋的实际所有人的事实。
2、银行转账凭证1份，用以证明原告苏某于2012年12月25日通过银行转账的方式向被告武某支付了30万元购房款的事实。
3、榆林市朗阁房地产开发公司收据1支，用以证明被告武某、刘某在向原告苏某交付房屋时，将涉案房屋的首付款收据交付原告苏某，原告苏某将该款支付于被告武某、刘某作为购房款的事实。
4、榆林市朗之馨物业有限公司收据1支，用以证明原告苏某于2013年6月1日入住了涉案房屋并于2013年7月12日向物业公司缴纳该房屋2013年1月至7月物业费，及对该房屋进行了实际管理的事实。
5、（2013）榆民一初字第00752号民事调解书1份，用以证明被告武某、刘某借第三人康某人民币85万元，经榆阳区人民法院调解，将涉案房屋抵偿于第三人康某的事实。
6、（2013）榆执字第00502号执行裁定书1份，用以证明原告苏某对第三人康某申请执行武某、刘某的执行案件提出异议，并要求撤销榆阳区人民法院榆民一初字第00752号民事调解书，后榆阳区人民法院（2013）榆执字第00502号执行裁定书驳回原告的异议申请，并要求原告可以在收到该裁定十五日向榆阳区人民法院起诉的事实。
被告武某、刘某、第三人康某既未到庭应诉，亦未提交证据及书面的答辩意见。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提交的证据，有被告武某、刘某的签字确认及法院的盖章确认及物业办的盖章确认，能够证明榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A2单元302室房屋的实际管理人为原告及该房屋由榆阳区人民法院执行局进行执行并为执行标的的事实，对本案有证明力，依法对其真实性予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：
2012年12月25日，原告苏某与被告武某、刘某经协商，原告苏某欲购买被告武某、刘某所有的位于榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A号楼2单元3楼302室房屋，原告苏某通过银行卡卡转账的方式向被告武某支付了房款人民币30万元。用现金支付的方式向被告武某支付了房款人民币20万元。2012年12月26日，原告苏某（甲方）与被告武某、刘某（乙方）签订了房屋买卖合同，约定：甲方经与其共有人共同协商一致自愿将榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A号楼2单元3楼302室房屋及相关设施卖给乙方。建筑面积为148.88㎡。房款为684848元，此房屋在银行有按揭，所有银行月供由甲方及时还清，如因甲方不能及时还款所造成的一切后果有甲方负责，乙方概不负责。甲方在2012年12月26日将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。甲方无条件配合乙方办理房产产权过户手续，所涉及费用由甲方承担。如有违约，违约方应承担违约责任并赔偿损失为房款总价的20%等事项。合同签订后，被告将该房屋的相关手续及钥匙交付原告。原告于2013年6月1日入住了榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A号楼2单元3楼302室房屋。同时，原告向被告武某支付了剩余房款人民币18万元，原告交清了该房屋2013年1月份至7月份物业费对该房屋进行了实际管理。2013年5月17日，被告武某、刘某与第三人康某民间借贷纠纷一案经本院受理，在本院主持下达成调解协议，本院于2013年5月21日作出（2013）榆民一初字第00752号民事调解书，调解为：一、被告武某、刘某所借康某人民币85万元及月利率2%，由于被告武某、刘某无法偿还自愿将位于榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A号楼2单元3楼302室（建筑面积148.88㎡）夫妻共同财产抵偿给康某。双方均不要求评估。二、该抵偿房产在中国建设银行股份有限公司榆林分行按揭贷款约413000元，由康某负责清偿本息。三、该房产办理过户手续所需费用，均由康某负担，被告武某、刘某须积极配合。四、该房产过户至康某名下后，由康某立即支付被告武某、刘某补偿款人民币10万元。五、康某自愿放弃除抵偿上述房产后的剩余借款本金及利息。六、本协议达成之日起10天内，由被告武某、刘某自愿腾出上述房产。调解后，第三人康某向本院申请执行。同时，原告向本院提出执行异议申请。本院于2014年8月10日作出（2013）榆执字第00502号执行裁定书，裁定为驳回案外人苏某提出的执行异议申请。致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，本案争议的焦点是原告苏某对榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A号楼2单元3楼302室房屋是否享有足以排除强制执行民事权益。经审查，2012年12月26日，被告武某、刘某在与原告签订房屋买卖合同时涉案房屋在银行已设定按揭贷款。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国物权法＞的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移本动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”及《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定。本案中，榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A号楼2单元3楼302室房屋已经按揭银行预告登记。原告虽付清了房款并实际交纳了物业费管理该房屋，但原告与被告武某、刘某签订房屋买卖合同后未在有关登记机构申请对该房屋预告登记，系债权的范畴，不发生物权效力，故原告就执行标的即榆林市榆阳区肤施路西一路一品朗阁小区A号楼2单元3楼302室房屋不享有足以排除强制执行民事权益。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，原告的诉讼请求没有法律依据，不予支持予以驳回。据此，依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏某的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告苏某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李长鹏
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一六年六月十五日
书 记 员 郭 鹏