广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2600号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区伟立房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人何应国，该公司总经理。
委托代理人哈珍德，广东宝言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧阳效胜，男，汉族，1969年7月16日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人梁建星，广东怡法律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区伟立房产有限公司（以下简称伟立公司）因与被上诉人欧阳效胜商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法均民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：欧阳效胜（乙方）、伟立公司（甲方）于2012年1月10日签订《商品房买卖合同》，约定由欧阳效胜向伟立公司购买位于佛山市顺德区均安镇均安居委会华安路2号均城上岛水岸2单元602房，套内面积为154.87平方米，建筑面积为197.24平方米，总价款为678331元，付款方式为分期支付。合同第九条约定“甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用……”；合同第十条及补充协议第五条约定“如甲方逾期交付商品房，则视为甲方违约。逾期交楼在3个月内的（含3个月）甲方应一次性向乙方支付逾期交楼违约金1500元。逾期交楼超过3个月的，从3个月的第一天开始，甲方每日应以乙方已交付房价款的万分之二点一支付逾期交楼的违约金给乙方；逾期交楼超过一年的，乙方有权解除合同……”；合同附件《装饰、设备标准》第10条约定“住宅电源、供水、管道煤气均安装入户……”。
合同签订后，欧阳效胜依约履行了付款义务，共向伟立公司支付了购房款678331元。2012年4月14日，欧阳效胜、伟立公司签订一份《协议书》，约定“1.乙方已向甲方购买的均城上岛水岸2单元602内的间墙全部不砌筑，便于乙方进行二次装修。2.甲方将按原施工图的内间墙的砖和砂的使用量，砖约700块（砖规格为200mm×100mm×600mm轻质砖），砂约5.2立方送给乙方，并放置于该户的室内……”。
2013年1月29日，伟立公司完成了涉案房产的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收手续，并取得了竣工验收手续备案表。随后，伟立公司通知欧阳效胜等业主办理收楼手续，并同意支付逾期交房违约金1500元。
2013年8月1日，欧阳效胜前往验收涉案房产。经查验，欧阳效胜主张伟立公司未按照约定提供足额的砂，并在伟立公司提供的《房屋验收记录表》注明上述问题并签名。《房屋验收记录表》中注明：“本人除初验时之意见外，对本楼宇其他一切设施满意接受，明白并承诺以后不再追究。”随后欧阳效胜在供电部门为涉案房产办理用电开户手续时，得知伟立公司未为该楼房办理受电工程竣工检验手续，该楼房的用电属于临时用电，欧阳效胜不能办理用电开户手续。基于上述两个理由，欧阳效胜至今拒不接收房产，并于2013年12月31日以伟立公司逾期交房为由诉至法院。
本案一审过程中，经双方现场测量核实，伟立公司已按约定向欧阳效胜提供了700块轻质砖（砖规格为200mm×100mm×600mm），但只提供了2.61立方米的砂，未达到双方约定的5.2立方米。
另查明，涉案房屋于2013年9月29日办理了受电工程竣工检验手续，并取得了供电部门的《客户受电工程竣工检验意见书》，该楼房住户用电正式纳入城市供电网络，但伟立公司无证据证实其已将上述审批结果告知欧阳效胜。
2013年12月31日，欧阳效胜向原审法院提起诉讼，请求判令：一、伟立公司向欧阳效胜支付逾期交付商品房从2013年1月1日至2013年3月31日止的违约金1500元及从2013年4月1日起至伟立公司交付商品房之日止的违约金（从2013年4月1日起的违约金按欧阳效胜已支付购房价款每日万分之二点一计算，暂计至2013年11月20日为33333.19元）；二、判令伟立公司继续全面履行《商品房买卖合同》；三、本案诉讼费由伟立公司承担。
原审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。欧阳效胜、伟立公司于2012年4月14日签订的《协议书》明确约定伟立公司应向欧阳效胜提供200mm×100mm×600mm的轻质砖700块及5.2立方米的砂，并放置于涉案房产的室内。但经现场测量，伟立公司提供的砂只有2.61立方米，不符合双方的约定，伟立公司应再提供2.59立方米的砂直至补足为5.6立方米。欧阳效胜请求判令伟立公司向其提供5.2立方米的砂成立，法院予以支持。
欧阳效胜依约向伟立公司支付了购房款，伟立公司也应依约向欧阳效胜交付符合法定条件及约定条件的商品房。欧阳效胜、伟立公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定伟立公司应当在2012年12月31日前，将已办理竣工验收备案手续并符合双方约定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付欧阳效胜使用。由于伟立公司未能按上述约定在2012年12月31日前交付商品房，伟立公司应按照补充协议第五条约定向欧阳效胜支付逾期交房违约金。对此，双方均没有异议，双方争议的焦点是逾期违约金应计算至什么时候，即涉案房产何时具备双方约定的交付条件。
关于涉案房产何时具备双方约定的交付条件的问题，欧阳效胜主张由于伟立公司未提供足量的砂以及涉案房产使用临时用电，涉案房产因不符合双方关于装饰和设备标准的约定而不具备交付条件，逾期违约金应计算至伟立公司实际交付之日止；伟立公司则主张其于2013年1月29日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，未提供足量的砂不能成为拒收房屋的理由，而临时用电与一般居民用电并没有区别，不影响房屋的使用，电源已经安装入户，因此装饰和设备标准符合双方的约定，涉案房产具备交付条件，在其通知欧阳效胜收房而欧阳效胜拒不收房情况下，逾期违约金只能计算至2013年1月29日。
对此，原审法院认为，提供足量的砂是双方签订的《商品房买卖合同》的附随义务，其是否履行不影响涉案房产的使用，即使伟立公司未提供足量的砂也不构成根本违约，欧阳效胜不能以此为由主张逾期违约金。
至于涉案房产的用电问题，这是最基础的设施，直接关系到房屋能否正常使用。欧阳效胜、伟立公司双方在合同附件《装饰、设备标准》第10条中约定“住宅电源、供水、管道煤气均安装入户”。电源安装入户的要求不仅是线路铺设到户，而且住户也要能正常用电，即住户用电正式纳入城市供电网络。涉案房产在伟立公司于2013年9月29日办理受电工程竣工检验手续前，可以接通使用的是伟立公司建设工地上的临时用电。建设工地使用的临时用电电压为380伏，而居民生活用电电压应为220伏，且临时用电稳定性、安全性方面与居民用电存在较大差距，用户也不能到电力部门办理开户手续正常用电，伟立公司提供的临时用电将严重影响涉案房产的正常使用。虽然欧阳效胜签名确认的《房屋验收记录表》中注明：“本人除初验时之意见外，对本楼宇其他一切设施满意接受，明白并承诺以后不再追究。”但该约定是伟立公司提供的格式化条款，限制了欧阳效胜的权利，伟立公司也未作特别提示，应属于无效条款。在欧阳效胜发现临时用电问题后，即使欧阳效胜在初验时未提出该意见，仍有权据此主张权利。因此，临时用电不符合双方约定的设备装饰标准，伟立公司构成违约，欧阳效胜拒收涉案房产合法有据。
虽然伟立公司于2013年9月29日办理了受电工程竣工检验手续，并取得了供电部门的《客户受电工程竣工检验意见书》，该楼房住户用电正式纳入城市供电网络，涉案房产自此具备交付条件，但由于伟立公司无证据证实其已将上述审批结果告知欧阳效胜，直至伟立公司向原审法院补充提交《客户受电工程竣工检验意见书》后，欧阳效胜才于2014年2月28日得知临时用电已转为居民用电，可以至电力部门办理用电开户手续，即涉案房产于2014年2月28日正式具备交付条件。在涉案房产正式具备交付条件后，欧阳效胜应当接收涉案房产，欧阳效胜拒不接收系其自行扩大损失，之后逾期交付的责任由其自行承担。因此，伟立公司应向欧阳效胜支付从2013年1月1日起至2014年2月27日止的逾期交房违约金。
依据双方签订补充协议第五条，伟立公司应当支付2013年1月1日至2013年3月31日期间的逾期交房违约金1500元；从2013年4月1日起至2014年2月27日期间，就欧阳效胜已支付的购房款678331元按照每日万分之二点一计算逾期交房违约金为47435.69元（678331元×0.00021×333天）。即伟立公司应向欧阳效胜支付逾期交房违约金合计48935.69元（47435.69元＋1500元）。对于欧阳效胜的逾期交房违约金请求，法院予以部分支持，超出部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、伟立公司应于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳效胜支付逾期交房违约金48935.69元；二、伟立公司应于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳效胜提供5.6立方米的砂（含伟立公司已提供的2.61立方米砂）；三、驳回欧阳效胜的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为335.41元（欧阳效胜已预交），由伟立公司承担。
上诉人伟立公司上诉提出：一、原审法院以“临时用电不符合双方约定的设备装饰标准”为由认定伟立公司违约，没有事实和法律依据。伟立公司、欧阳效胜在合同附件《装饰、设备标准》第10条约定“住宅电源、供水、管道煤气均安装入户”，没有明确是临时用电还是正式用电，伟立公司交付的是毛坯房，欧阳效胜接收后要进行装修才能入住，临时用电照样满足其装修施工和入住后日常生活的需要，同一小区大量业主正常接收、入住证明伟立公司提供的临时用电不会“严重影响涉案房产的正常使用”，不会缺乏“安全性、稳定性”。二、原审法院认定《房屋验收记录表》中“本人除初验时之意见外，对本楼宇其他一切设施满意接受，明白并承诺以后不再追究”的确认承诺条款为无效条款，缺乏事实和法律依据。在办理房屋接收手续过程中，欧阳效胜明知伟立公司提供的是临时用电，且其作为专业的电工没有提出任何异议。三、涉案房产在2013年1月29日已完全具备合同约定的所有交付条件，伟立公司也按照约定在2013年1月29日将涉案房产交付欧阳效胜，不存在违约情况。综上，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回欧阳效胜的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由欧阳效胜承担。
上诉人伟立公司在二审期间没有向本院提交新的证据。
被上诉人欧阳效胜答辩称：一、伟立公司提供的临时用电不符合双方合同附件《装饰、设备标准》的标准，构成违约，应承担违约责任。伟立公司于2013年9月29日办理受电工程竣工检验手续前，可以接通使用的是伟立公司建设工地上的临时用电。建设工地使用的临时用电电压为380伏，而居民生活用电电压应为220伏，且临时用电稳定性、安全性方面与居民用电存在较大差距，伟立公司提供的临时用电将严重影响欧阳效胜正常使用涉案房产。二、虽然欧阳效胜签名确认的《房屋验收记录表》中注明：“本人除初验时之意见外，对本楼宇其他一切设施满意接受，明白并承诺以后不再追究。”但该约定是伟立公司提供的格式条款，限制了欧阳效胜的权利，伟立公司也未作特别提示，应属于无效条款。在欧阳效胜发现临时用电问题后，即使在初验时未提出该意见，仍有权据此主张权利。因此，临时用电不符合双方约定的设备装饰标准，伟立公司构成违约，欧阳效胜拒收涉案房产合法有据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人欧阳效胜在二审期间没有向本院提交新的证据。
经审理，本院除对原审法院查明的“随后欧阳效胜在供电部门为涉案房产办理用电开户手续时，得知伟立公司未为该楼房办理受电工程竣工检验手续”不予确认外，对原审法院查明的其他事实予以确认。另查明：欧阳效胜在本案中没有提供证据证明其在提起本案诉讼前，其曾向伟立公司提出过伟立公司提供的用电不符合合同约定并以此作为拒绝收楼的理由。
本院认为：本案二审的争议焦点在于伟立公司应支付逾期交房违约金的截止时间。这又涉及到以下两个问题，一是伟立公司于何时通知欧阳效胜收楼；二是欧阳效胜拒绝收楼的理由是否成立。
首先，对于伟立公司于何时通知欧阳效胜收楼的问题。本案中，双方合同约定伟立公司应于2012年12月31日之前向欧阳效胜交付涉案房屋。伟立公司主张其于2013年1月29日通知欧阳效胜办理收楼手续，其为此提供了上岛水岸交楼通知书、付款确认书、致业主的一封信、顺丰快递速递单等证明自己的主张。因欧阳效胜否认收到了伟立公司的上述收楼通知材料，而伟立公司提供的顺丰快递速递单上载明的寄件日期不明，且没有载明签收人和签收日期，故伟立公司提供的证据不足以证明其向欧阳效胜履行通知交楼义务的具体时间。由于欧阳效胜于2013年8月1日在《房屋验收记录表》上签名，故2013年8月1日应视为伟立公司通知欧阳效胜收楼的时间。
其次，对于欧阳效胜拒绝收楼的理由是否成立的问题。本案中，欧阳效胜拒绝收楼的理由有二，一是伟立公司未按照约定向其提供足够的砖和砂；二是伟立公司未按照合同约定提供用电。对于砖和砂的问题。虽然伟立公司应当依约向欧阳效胜提供足够的砖和砂，但伟立公司是否完全履行该义务并不影响涉案房屋的使用，伟立公司并不因此构成根本违约，故欧阳效胜以伟立公司未向其提供足够的砖和砂为由拒绝收楼没有法律依据。原审法院对该部分的审查认定并无不当，本院予以维持。对于用电的问题。涉案房屋的受电工程竣工检验手续虽于2013年9月29日办理，但伟立公司在此之前已为涉案房屋的使用提供了临时用电。因双方合同约定“住宅电源、供水、管道煤气均安装入户”，并未明确约定有关用电的交楼条件为提供居民生活永久用电，且欧阳效胜没有提供证据证明伟立公司提供的临时用电严重影响了涉案房屋的正常使用，故欧阳效胜以伟立公司未依约提供用电而拒绝收楼的理由不成立。况且，欧阳效胜在提起本案诉讼之前，一直是基于伟立公司没有向其提供足够的砖和砂而拒绝收楼，其在本案诉讼中以伟立公司向其提供的用电不符合合同约定拒绝收楼，有违诚实信用原则，本院不予支持。
据此，欧阳效胜在《房屋验收记录表》上签名的时间即2013年8月1日应视为欧阳效胜收楼的时间，伟立公司应支付逾期交房违约金的截止时间为2013年7月31日。根据双方合同关于“逾期交楼在3个月内的（含3个月）伟立公司应一次性向欧阳效胜支付逾期交楼违约金1500元。逾期交楼超过3个月的，从3个月的第一天开始，伟立公司每日应以欧阳效胜已交付房价款的万分之二点一支付逾期交楼的违约金给欧阳效胜”的约定，伟立公司应向欧阳效胜支付逾期交房违约金的数额为：2013年1月1月至2013年3月31日的违约金为1500元；2013年4月1日至2013年7月31日的违约金为已付购房款金额678331元×日万分之二点一×122天=17378.84元；逾期交房违约金合计为1500元＋17378.84=18878.84元。
综上所述，伟立公司的上诉请求，部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分依法驳回。原审判决认定事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法均民初字第30号民事判决第二项、第三项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法均民初字第30号民事判决第一项为：上诉人佛山市顺德区伟立房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人欧阳效胜支付逾期交房违约金18878.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取335.41元，由上诉人佛山市顺德区伟立房产有限公司负担272元，被上诉人欧阳效胜负担63.41元；二审案件受理费1023.39元，由上诉人佛山市顺德区伟立房产有限公司负担394.81元，被上诉人欧阳效胜负担628.58元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十二月一日
书 记 员 梁丽萍
书 记 员 吕倩倩