广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第485号
原告林丽英，女，1965年2月18日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人黄汉鸿、李成，广东深天正律师事务所律师。
被告深圳市华侨城酒店置业有限公司，地址广东省深圳市宝安中心区。
法定代表人金阳，系该公司董事长。
委托代理人何麒，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
原告林丽英与被告深圳市华侨城酒店置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林丽英的委托代理人黄汉鸿、李成，被告深圳市华侨城酒店置业有限公司的委托代理人何麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林丽英诉称，2013年6月6日，原告(××)与被告(××)签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定××向××购买位于深圳市宝安区新安街道中心区N26区宝兴路西侧前海颐大厦商务公寓A单元l3E号房，总金额为人民币3,169,377元。××须于2014年3月31日前将房地产交付××使用。××应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给××之日起240日内××应书面通知××共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。如××未履行相关义务造成××不能按约定期限取得《房地产证》的，××自本房地产交付之日后的第240日起，按日向××支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到l20日，则××有权在该120日届满之日起半年内解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至××实际取得《房地产证》之日止，××按日向××支付本房地产总价款万分之四的违约金。××、××双方在《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件三约定，交楼标准为毛坯房。2014年1月22日，被告将毛坯房交付给原告，但被告交房后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产证》，延期至2015年3月20日，涉案房屋的房地产证才办理至原告名下。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即自本房地产交付之日2014年1月22日后第240日起(即2014年9月19日起)，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2014年9月19日起至2015年3月20日止共182日的延期办证违约金人民币230,731元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告深圳市华侨城酒店置业有限公司答辩称：第一、本案逾期办证并非被告导致，是由于宝安区在被告工程建设过程中执行三通政策的影响导致本项目第二期工程晚于一期，属于原告与被告约定不可抗力的情形；另外，本案项目一期和二期属于同一宗地，一期的工程正常来说，按照现在的登记制度，一期的工程应当先给予初始登记，第二期结束之后再完成整个项目初始登记，但涉案的一期项目在竣工时，还未执行该政策，所以导致工程虽然如期竣工，但是初始登记未能正常办理，被告无法办理初始登记，并非被告的责任，系宝安区国土局办理该业务的责任；第二、被告在了解到无法按买卖合同为原告办理房地产证时，经过跟全体业主协商，与包括原告在内的全体业主签订了对办证事宜的补充约定，即委托办证协议，根据该协议约定，被告逾期办证的责任应当是自2015年2月1日开始起计，违约金标准为购房款总额的万分之三。
经审理查明，2013年6月6日，原告林丽英（××）与被告深圳市华侨城酒店置业有限公司（××）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定××向××购买位于深圳市宝安中心区N26区宝兴路西侧前海颐大厦商务公寓A单元13层13E号房，用途为商业公寓，建筑面积89.97平方米，套内建筑面68.76平方米，购房总价款为3,169,377元。××采取一次性付款方式，须于签订合同之日起一次性付清购房总价款。××应于2014年3月31日前将本房地产交付给××，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。××应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。××在将本房地产交付给××之日起240日内为××办理并取得《房地产证》，由××书面通知××共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；合同第二十二条约定，如××未履行相关义务造成××不能按约定期限取得《房地产证》的，××自本房地产交付日后的第240日起，按日向××支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则××有权在该120日届满之日起半年内解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10日内退还××全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向××支付违约金，违约金不足以补偿××实际损失的，××应补偿其差额。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至××实际取得《房地产证》之日止，××按日向××支付本购房总价款万分之四的违约金。因××未履行相关义务导致××不能按期办理《房地产证》的，××不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十三条约定，××在本房地产取得竣工备案回执之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务；合同附件五第二十一条约定，本合同正文第十二、二十二条约定的延迟履行的违约金变更为“××按照政府主管部门公布的市场指导租金向××支付违约金”。
关于购房款支付。原告于2013年5月7日支付人民币300,000元，于2013年5月27日支付人民币2,869,377元。2013年8月6日，被告向原告开具了购房发票。
2014年1月22日，被告将涉案房产交付原告。
2014年7月2日，原告与被告签订《委托办证协议》，约定如下：1、原告委托被告或被告授权的第三人办理涉案房产的房产证，若为按揭贷款的，并委托被告或者被告授权的第三人办理抵押登记手续，将产权证原件移交贷款银行。2、被告或被告指定的第三方有权以原告名义在代表其内（自签署本协议之日起至2014年12月31日止）向深圳市房地产权登记中心宝安登记点（下称“宝安登记点”）申请办理涉案房产的二级转移登记手续。3、被告或被告指定的第三方在代表期限内向宝安登记点提交了书面二级转移登记申请的，视为被告已经履行涉案房产的办证义务。被告未在代表期限内提交该等转移登记申请的，应自期限届满之日起第31日起，每再延期一日，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，直至向宝安登记点提交转移登记申请。因原告办证资料签署或者提供迟延、不可抗力、政府政策调整等非被告原因造成的被告或被告指定的第三方未能在代表期限内向宝安登记点提交书面二级转移登记申请的，责任由原告自行承担，被告不承担逾期办证的违约责任。
2015年2月16日，被告完成涉案房产所在项目的初始登记。
2015年3月3日，被告向深圳市房地产权登记中心提交了涉案房产转移登记的申请资料，并由深圳市房地产权登记中心出具《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》。
2015年3月20日，涉案房产核准登记至原告名下。
原告主张被告未按合同约定履行办证义务，故现诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办证违约金（以本房地产总价款为基数，从涉案房地产交付之日后第240日至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止，每日按万分之四计算）。被告主张未按合同约定的日期办证的原因如下：本项目分两期开发，一期为涉案公寓，另一期为公寓前面的万豪酒店，公寓建成后，房地产登记中心要求万豪酒店工程竣工后两期一起办理初始登记，故致使涉案公寓初始登记延迟。
上述事实，有深圳市房地产买卖合同、房地产专用发票、竣工验收备案回执、入伙通知书、收楼意见书、房地产证、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书、委托办证协议等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》、《房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
原、被告签订的《房地产买卖合同（预售）》中对于被告的办证义务约定内容如下：“××在将本房地产交付给××之日起240日内为××办理并取得《房地产证》，由××书面通知××共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”、“合同第二十二条约定，如××未履行相关义务造成××不能按约定期限取得《房地产证》的，××自本房地产交付日后的第240日起，按日向××支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则××有权在该120日届满之日起半年内解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10日内退还××全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向××支付违约金，违约金不足以补偿××实际损失的，××应补偿其差额。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至××实际取得《房地产证》之日止，××按日向××支付本购房总价款万分之四的违约金。因××未履行相关义务导致××不能按期办理《房地产证》的，××不承担延期办证的违约责任”、“××在本房地产取得竣工备案回执之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务”、“合同附件五第二十一条约定，本合同正文第十二、二十二条约定的延迟履行的违约金变更为‘××按照政府主管部门公布的市场指导租金向××支付违约金’”。买卖合同签订后，双方又签订《委托办证协议》，约定由被告在2014年7月12日至2014年12月31日期间代原告申请办理涉案房产的产权证，如被告在上述期限内提交了书面二级转移登记申请的，视为已履行了办证义务；如逾期未履行，则从上述期限届满之日第31日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，直至向宝安登记点提交转移登记申请。本院认为，原、被告在签订买卖合同后已经以签订《委托办证协议》的方式，将在买卖合同中约定的被告履行办证义务的时间和违约责任的承担方式进行了变更，即将办证时间变更为2014年12月31日之前，将逾期办证的违约金的计算方式变更为：以购房总价款为基数，按日万分之三从2015年2月1日计算至提交转移登记申请之日。
经查，原告已按合同约定付清了全部购房款，被告在2014年3月3日向产权登记机关提交书面办证申请，已超过了《委托办证协议》中约定的期限，应承担相应的违约责任。原告诉请被告应当按照每日万分之四向其支付违约金，被告提出违约金标准过高。由于本案原告并无违约情形，在被告未能举证证明其迟延办证的原因在于原告的情况下，本院对违约金标准不予调整，被告应依据双方签订的《委托办证协议》承担违约责任，即按照每日万分之三的标准向原告支付违约金人民币28,524.39元（以合同约定的购房总价款人民币3,169,377元为基数，按日万分之三的标准，从2015年2月1日起计算至被告向产权登记机关提交转移登记申请之日即2015年3月3日止）。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳市华侨城酒店置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林丽英支付逾期办证的违约金人民币28,524.39元；
二、驳回原告林丽英的其他诉讼请求。
本案受理费人民币2,380元，由原告负担人民币2,086元，被告负担人民币294元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 梁娇梅
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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