广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1267号
原告：陈庆宁，男，1966年12月11日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：谢创英，广东铭致律师事务所律师。
被告：陆桂财，男，1962年9月6日出生，汉族，住中山市。
被告：周伟雄，女，1967年5月26日出生，汉族，住中山市。
被告：陆桂源，男，1964年4月7日出生，汉族，住中山市。
被告：黄建婷，女，1975年12月25日出生，汉族，住中山市。
原告陈庆宁诉被告陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了第一次审理。原告陈庆宁委托代理人谢创英与被告黄建婷到庭参加诉讼；被告陆桂财、周伟雄、陆桂源经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭进行了第二次审理。原告陈庆宁委托代理人谢创英到庭参加诉讼；被告陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈庆宁诉称：2013年4月22日，原告与被告陆桂财、周伟雄签订房地产买卖合同，合同约定原告向被告陆桂财、周伟雄购买位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊幢＊梯＊房。合同签订当日，原告支付了第一期购房款（购房定金）400000元。双方在合同中约定，被告陆桂财、周伟雄须于签订合同三个月内还清该房所有按揭贷款，并解除原有抵押，最迟在签订本合同后四个月内到房地产交易机构办理过户申请手续，并交付房屋给原告。直至起诉日止，已逾期九个月，两被告既不还贷，亦不办理过户、交付房屋给原告。原告曾多次打电话催告被告陆桂财、周伟雄，也曾委托律师发函催办，但两被告均不予理会。根据合同第七条、第十条的约定，拖延还贷或产权过户手续的，被告陆桂财、周伟雄应承担履行合同并支付总房价20%违约金的责任，迟延交付房屋给原告，则按每天1000元计付违约金给原告。被告陆桂源、黄建婷在原告与被告陆桂财、周伟雄所签订的房地产买卖合同中自愿对被告陆桂财、周伟雄所承担的债务承担连带担保责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告陆桂财、周伟雄履行合同，将中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊幢＊梯＊房办理过户手续至陈文俊名下，并按总房价20%即336000元支付违约金给原告；2.被告陆桂源、黄建婷对上述被告陆桂财、周伟雄所承担的全部债务承担连带清偿责任；3.四名被告承担本案诉讼费用。
诉讼期间，原告陈庆宁变更诉讼请求为：1.解除原告与被告陆桂财、周伟雄2013年4月22日签订的房地产买卖合同及2013年4月25日签订的补充协议；2.被告陆桂财、周伟雄返还定金400000元；3.被告陆桂财、周伟雄支付违约金336000元（按总房价1680000元的20%计算）；4.被告陆桂源、黄建婷对前述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、诉讼保全费由四被告承担。
原告陈庆宁就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.原告身份证复印件；2.四名被告身份证复印件；3.房地产买卖合同以及房产证资料；4.收据及取款收据；5.补充协议；6.银行明细清单。
被告黄建婷辩称：第一，涉案房地产买卖合同实为借款合同。该买卖合同只是当时被告向原告借款400000元时，为保障原告权益而设立的抵押担保合同，作为被告向原告借款的担保条件而已。该买卖合同并不是为房地产买卖而设立的合同，不是双方真实意思表示，是以合法形式掩盖非法目的，显失公平的无效合同。合同无效，则合同约定的房地产买卖和违约金条款也应归于无效。第二，被告向原告借款400000元之后，被告于2013年6月24日至同年11月5日期间已分别向原告清还欠款96000元，目前尚欠原告借款304000元。第三，涉案合同没有约定还款日期和违约责任。本案不应按照原告的主张进行处理，而应按照担保法的相关规定，对涉案房地产进行市场价格评估处理。第四，合同所约定的违约金过高，违反了合同法以及合同法司法解释的相关规定，且该约定违背双方的真实意思表示，该约定应属无效，应不予支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄建婷就其辩解在举证期限内提交了如下证据：银行个人账户对账单。
被告陆桂财、周伟雄、陆桂源在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。
经审理查明：陆桂财与周伟雄系夫妻关系。陆桂源与黄建婷系夫妻关系。陆桂源与陆桂财系同胞兄弟关系。陆桂财、周伟雄系位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊幢＊梯＊房所有权人，两人各占二分之一份额。2013年4月22日，陆桂财、周伟雄作为甲方（卖方），陆桂源、黄建婷作为甲方担保人，陈庆宁作为乙方（买方），三方共同签订一份房地产买卖合同，载明以下主要内容：“甲方同意把中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊幢＊梯＊房转让给乙方，乙方愿意购买。本合同的各方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成合同条款如下：一、该房的土地证号为中府国用（2011）第易21079**号，房地产权证号为粤房地权证中府字第02111020＊＊号／第02111020**号，土地使用权面积为53.06平方米，建筑面积280.79平方米（其中的套内建筑面积为242.45平方米）。该房之前已经抵押给银行，现在尚欠银行按揭贷款约150万元未还（具体欠款数额以银行数据为准）。二、甲方保证该房没有出租给他人，除了抵押给银行之外，不存在影响交易过户的其他权利瑕疵或权利限制。甲方其有权独立自主地出售该房，保证没有其他人能够有效地向该房主张权利。三、该房转让价（包税价）为人民币1680000元，交易过户的一切买方和卖方的税费全部由甲方支付和承担。四、签订本合同3个工作日内，乙方支付第一部分购房款（购房定金）人民币400000元给甲方。五、在签订本合同后3个月内，由甲方自行筹集资金还清该房所有按揭贷款并解除原有抵押。该房的原有抵押被解除后，甲方最迟在签订本合同后4个月内到房地产交易机构办理过户申请手续，把该房过户至乙方指定的人名下（过户至乙方的儿子陈文俊的名下，乙方及乙方儿子陈文俊在本合同统称为乙方）。该房过户后领取新产权证时，乙方把剩余未付的购房款付清给甲方。六、双方到房地产交易机构递件申请过户当天（最迟在签订本合同后4个月内），甲方把该房移交给乙方。与该房有关的水电、物业管理费等费用，以该房交付之日为界限，之前的费用由甲方承担，之后由乙方承担。七、如果甲方悔约，或其他严重违约导致合同解除的，或者由于甲方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，甲方所收的款项全部退回给乙方之外，另由甲方赔偿相当于总房价20%的款项给乙方。八、如果乙方悔约，或其他严重违约导致合同解除，或者由于乙方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，乙方须赔偿相当于总房价20%的款项给甲方。九、一方违约，守约方也可以要求违约方实际履行本合同，并且要求违约方承担相应的违约责任。十、甲方延迟履行合同义务的违约责任：1.如果甲方拖延办理银行还贷或产权过户手续，或者甲方的其他违约行为，乙方有权起诉至法院要求甲方实际履行合同，在此情况下，甲方须支付相当于总房价20%的违约金给乙方。2.如果甲方延迟交付该房给乙方的，按每天1000元计付违约金给乙方。违约金可以从房款中抵扣。十一、乙方延迟履行合同义务的违约责任：如果乙方逾期支付任何一期购房款的，按逾期金额每日2‰的标准计付违约金给甲方。十二、与本合同有关的纠纷，通过交易物业所在地的人民法院诉讼解决，所需的诉讼费、律师费等，由违约方或过错方承担。十三、办理该房产权过户手续时双方递交给交易所等部门的合同、申请表等，不作为甲乙双方结算的依据，双方应当严格地按本合同或双方签订的补充协议的约定执行。十四、甲方担保人愿意对甲方在本合同的所有债务承担连带担保责任，担保期限为两年，自乙方知道或应当知道其权利被侵害时起计。十五、本合同自各方签名后生效。”陈庆宁、陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷均在该份合同上签名予以确认。陈庆宁称当天其兄弟陈庆昭从银行取款400000元，其将该400000元款项交付给陆桂财、周伟雄。陆桂财、周伟雄于当日立下一份收据，载明：“中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊幢＊梯＊房的卖方陆桂财、周伟雄现收到买方陈庆宁交来的现金人民币400000元，作为第一部分购房款（购房定金）。”2013年4月25日，陆桂财、周伟雄作为甲方（卖方），陆桂源、黄建婷作为甲方担保人，陈庆宁作为乙方（买方），三方又签订一份补充协议，载明以下内容：“甲方把中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊幢＊梯＊房转让给乙方，各方当事人已经签订了房地产买卖合同，甲方已经收取了乙方支付的购房定金人民币肆拾万元，但甲方现在请求乙方给予一定的时间再作考虑，决定是否出售该房。甲乙双方经进一步的友好协商，达成补充协议如下：一、如果甲方能够在2013年7月31日前把已收的定金40万元返还给乙方并向乙方支付一定的补偿款的，视为双方解除了房地产买卖合同，任何一方不追究对方（包括担保人）的其他任何法律责任。所谓一定的补偿款，是指以甲方收取的定金为基数，按每日2‰的标准计至定金实际归还当天的款项。二、如果甲方未能及时和足额地支付上述款项给乙方的，视为房地产买卖合同不解除，双方应当按照房地产买卖合同的约定履行各自的义务。三、甲方担保人愿意对甲方在本补充协议的所有债务承担连带担保责任，担保期限为两年，自乙方知道或应当知道其权利被侵害时起计。四、本协议自双方签名后生效。”陈庆宁、陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷均在该份补充协议上签名予以确认。黄建婷本人或委托他人于2013年6月24日、同年7月23日、同年8月26日、同年9月26日、同年10月24日分别向陈庆宁支付16000元，合共80000元。涉案房产目前仍处于抵押状态。2014年5月4日，陈庆宁具状诉至本院，主张前述实体权利。
庭审中，黄建婷认为其方收到的400000元款项性质为借款，而非购房款，其按照4分利息即每月16000元标准向陈庆宁支付了5期借款利息。陈庆宁认为黄建婷支付的80000元款项性质为违约金，而非借款利息。
诉讼过程中，陈庆宁向本院提出财产保全的申请，要求保全陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷相当于价值324500元的财产，并由陈庆宁以其名下所有的房产作为诉讼保全的担保。本院经审查后作出（2014）中一法民一初字第1267-1号民事裁定，冻结黄建婷的银行存款324500元；如冻结存款不足额，则查封周伟雄名下的粤T4D2**号汽车一辆；如以上冻结、查封财产不足额，则以差额部分为限，查封黄建婷名下所有的位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊、＊、＊、＊幢＊号车位［土地证号：国（2013）易21000**号；房产证号：02130012＊＊］、位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊、＊、＊、＊幢＊号车位［土地证号：国（2013）易21000**号；房产证号：02130012＊＊］相应价值的份额；查封陈庆宁所有的位于中山市横栏镇岐江公路中横商住楼A幢501房［土地证号：国（2008）易1701**；房产证号：C67228＊＊］。后陈庆宁提出变更诉讼保全的申请，本院经审查后作出（2014）中一法民一初字第1267-2号民事裁定，解除本院（2014）中一法民一初字第1267-1号民事裁定对黄建婷名下所有的位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊、＊、＊、＊幢＊号车位［土地证号：国（2013）易21000**号；房产证号：02130012＊＊］、位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊、＊、＊、＊幢＊号车位［土地证号：国（2013）易21000**号；房地产号：02130012＊＊］的查封；查封陆桂财、周伟雄名下所有的位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩＊期＊幢＊梯＊房［土地证号：中府国用（2011）第易21079**号；房地产号：中府字第02111020＊＊／02111020＊＊号］相当于价值144481元的份额。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陈庆宁与陆桂财、周伟雄以及陆桂源、黄建婷三方签订的房地产买卖合同、补充协议系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。黄建婷抗辩称本案当事人之间实质形成借款合同关系，并非房屋买卖合同关系，但其未能提交充足有效证据加以佐证，本院对其抗辩主张不予采信。房地产买卖合同约定陆桂财、周伟雄在签订合同三个月内还清涉案房产按揭贷款并解除抵押，在签订合同四个月内将该房产过户至陈文俊名下，陆桂财、周伟雄至今未履行其合同义务，构成违约。现陈庆宁主张解除房地产买卖合同以及补充协议，本院予以支持。合同解除后，陆桂财、周伟雄应向陈庆宁返还已收取的购房款400000元。
根据双方签订的房地产买卖合同约定，如果陆桂财、周伟雄悔约，或其他严重违约导致合同解除的，陆桂财、周伟雄所收的款项全部退回给陈庆宁之外，另由陆桂财、周伟雄赔偿相当于总房价20%的款项给陈庆宁。黄建婷主张该违约金约定过高。本院认为，陈庆宁没有举证证明其在本案中受到的损失，经审查，本院认为该违约金约定过高，违反公平公正原则，故本院不予支持。本院酌情将违约金调整为按银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算。陆桂财、周伟雄未按约在合同订立后三个月内还清按揭贷款并解除抵押，故违约金应从2013年7月22日开始起算，计至实际清偿之日止。陈庆宁主张黄建婷支付的80000元款项性质为违约金，故该80000元款项应在陆桂财、周伟雄需支付的违约金中予以抵扣。
陆桂源、黄建婷在房地产买卖合同、补充协议上作为担保人签名确认，可认定陆桂源、黄建婷为本案债务提供连带担保责任是其真实意思表示。陆桂源、黄建婷应对陆桂财、周伟雄所负的上述本案债务承担连带清偿责任。
陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷经本院合法传唤不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利，应由其承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告陈庆宁与被告陆桂财、周伟雄于2013年4月22日签订的房地产买卖合同以及于2013年4月25日签订的补充协议；
二、被告陆桂财、周伟雄于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈庆宁返还购房款400000元，并支付违约金（违约金计算方法：以400000元为基数，从2013年7月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计至购房款清偿之日止，其中应扣除已经支付的80000元）；
三、被告陆桂源、黄建婷对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告陈庆宁的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11160元以及诉讼保全费2143元，合共13303元（原告陈庆宁已预交13607元，本院退还304元给原告陈庆宁），由原告陈庆宁负担6073元，由被告陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷负担7230元（被告陆桂财、周伟雄、陆桂源、黄建婷应在本判决生效之日起七日内迳付该款给原告陈庆宁，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
人民陪审员 陈蔚俊
人民陪审员 周广平
二〇一五年一月十六日
书 记 员 梁心然