北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02327号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京凯特琳林业科技有限公司，住所地北京市朝阳区首图东路5号2号楼住宅25B。
法定代表人凯特琳·陈晓英，总经理。
委托代理人程晋生，北京市华品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）段春萍，女，1950年7月28日出生。
委托代理人刘征，男，1985年7月21日出生。
上诉人北京凯特琳林业科技有限公司（以下简称林业公司）因与被上诉人段春萍土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第5209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日受理后，依法组成由法官钱丽红担任审判长，法官刘佳、法官吴京参加的合议庭，于2014年4月1日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
段春萍一审起诉称：2005年10月10日，林业公司与段春萍签订《土地转包合同书》，约定段春萍将其承包的大谷店村东北的150.2亩土地转包给林业公司使用。合同签订后，段春萍依约交付土地及附属设施，林业公司却未依约支付转包费用。截至2007年11月20日，林业公司仅支付转包费4万元，尚欠191956元未付。2007年11月20日，双方就林业公司违约一事达成协议，约定：1、解除原《土地转包合同书》，林业公司将150.2亩土地使用权中的130.2亩交还段春萍；2、林业公司拖欠转包费247067元，于2008年5月1日前付清，若到期未付，则林业公司的地上物及附属设施全部归段春萍所有；3、段春萍同意将150.2亩土地中林业公司已建鸽棚的20亩养殖地继续由林业公司使用，具体事宜另行协商；4、段春萍不再追究林业公司的其他违约责任。同日，双方另行签订《土地转包合同书》，约定段春萍将20亩养殖地转包给林业公司。2008年5月，段春萍依据协议书，收回林业公司正在使用的20亩土地之外的地上建筑物。上述协议签订后，林业公司未依约支付转包费，其中2007年11月20日之前尚欠的转包费247067元，林业公司分别于2009年5月、12月27日、2010年1月偿还2万元、4万元、4.3万元，并于2010年用树木款折抵转包费8万元，共计欠款64067元未付；2007年11月20日至2011年5月20日，林业公司按20亩土地计算，共计拖欠转包费181863元；2011年5月20日，段春萍将20亩土地中的9.4亩土地收回。自2011年5月21日至2013年5月20日，林业公司按10.6亩土地计算，共计拖欠转包费58833元未付。综上，截至2013年5月20日，林业公司共计欠款304763元未付。林业公司数次拖欠转包费的行为，已构成根本违约，依据双方签订的合同，段春萍有权要求解除合同，收回转包土地及地上物，并依约要求林业公司支付违约金。段春萍请求：1、判令解除双方于2007年11月20日签订的《土地转包合同书》；2、判令林业公司交回全部承包土地20亩及地上物（含宿舍3间、杂货间9间、锅炉房1间及厕所1间）；3、判令林业公司支付转包费527014.7元，并支付违约金50万元；4、案件受理费由林业公司负担。案件审理过程中，段春萍将第3项诉讼请求变更为：判令林业公司支付拖欠的2006年10月1日至2013年5月20日期间的转包费304763元并支付违约金30万元。
林业公司一审答辩称：不同意段春萍的诉讼请求。认可双方曾于2005年10月10日签订《土地转包合同书》，合同签订后，林业公司在土地上投资100余万元修建了围墙、鸽棚、房屋。2007年11月20日，双方另行签订《土地转包合同书》，林业公司承包20亩土地使用。但2008年5月之后，段春萍强行收回9.4亩土地，并自行修建了围墙，故不同意就9.4亩土地支付2008年5月之后的转包费。因经营困难，林业公司认可尚欠转包费152040.85元未付。但2008年5月，段春萍依据协议收回的地上物中包含702040.85元的围墙，足以折抵转包费。虽双方签订的合同书中约定，若林业公司违约，则段春萍无偿收回地上物，但该约定过分高于实际损失，且双方约定的违约金亦过高，均请求法院予以调整。故提出反诉请求：1、判令继续履行双方于2007年11月20日签订的《土地转包合同书》；2、判令段春萍返还9.4亩土地及地上房屋2栋；3、判令段春萍支付地上物（围墙）价款50万元；4、诉讼费用由段春萍负担。
段春萍针对林业公司的反诉请求答辩称：不同意林业公司的反诉请求。因林业公司屡次拖欠转包费，给段春萍造成损失，段春萍坚持要求解除双方签订的合同；合同明确约定，若林业公司违约，地上物归段春萍所有，故不存在用围墙折抵转包费一事；合同解除并收回全部地上物后，同意就10.6亩土地上的地上物补偿林业公司10万元；林业公司所建的鸽棚要求其自行拆除。
一审法院经审理查明：2003年7月16日，段春萍与北京市大兴区青云店镇大谷店村经济合作社（以下简称大谷店合作社）签订《土地承包合同》，约定段春萍承包使用大谷店合作社所有的村东北142亩土地，用途为自由经营种植。承包期限为30年，自2003年10月1日至2033年9月30日。承包期内，如段春萍经营不善，可对其承包项目进行转包、转让和可改变土地使用性质。段春萍可在国家政策规定允许的范围内进行办公、生活、生产建筑。2003年8月6日，经北京市大兴区国土资源和房屋管理局批准，涉案土地中75亩性质由耕地调整为养殖地。
2005年10月10日，大谷店合作社、林业公司与段春萍签订《土地转包合同书》，约定段春萍将其承包的位于大谷店村东北的150.2亩土地（其中种植地75.2亩，养殖地75亩）转包由林业公司使用，用途为种植、养殖业经营和生产。转包期限为28年，自2005年10月1日起至2033年9月30日止。转包期内转包费用共计9668043.75元。若林业公司超期1个月未缴纳转包款，则段春萍有权收回转包土地。
2007年11月20日，林业公司与段春萍达成《协议书》，内容为：鉴于双方于2005年10月签订的《土地承包合同书》约定，若林业公司超期1个月未交齐转包款，段春萍有权收回转包土地，并按林业公司单方违约处理。现林业公司自2006年10月1日至今只交纳转包款4万元，还欠191956元未交。从实际情况和需要出发，经共同协商一致，并征得关系人同意，达成如下协议：1、解除原《土地转包合同书》，林业公司将150.2亩土地使用权其中的130.2亩退还段春萍；2、林业公司将欠段春萍2006年10月1日至2007年10月1日的转包款191956元及2007年10月1日至12月1日的转包款38659元及以上转包款的利息16452元，共计247067元，于2007年5月1日前还清。如到期不能还清，林业公司的地上物及附属设施全部归段春萍所有；3、段春萍同意将150.2亩土地上林业公司已建鸽棚的20亩土地继续由林业公司承包使用，具体事宜另行签订合同约定；4、段春萍不再追究林业公司其他违约责任。同日，林业公司出具承诺书，内容为：应付北京市大兴区青云店镇村民段春萍养殖地承包款247067元，于2008年5月20日前支付，特此承诺。
2007年11月20日，段春萍、大谷店合作社、林业公司就20亩养殖地的转包事宜，另行签订《土地转包合同书》，约定：1、段春萍将其承包的大谷店村北养殖地20亩转包给林业公司使用，用途为养殖业经营与生产；2、转包期限为25年，自2007年12月1日起至2032年12月1日止；3、转包费用：养殖地第1个合同年度的土地转包款为每亩2500元，以后每个合同年度的土地转包款为每亩在上一年应缴转包款的基础上递增3%，转包期内共计上交1822955.8元；交款日期为每年交纳一次，即林业公司于每年12月1日前交纳下一个合同年的土地转包款。租期的第1年，于2007年12月1日开始计算日期。双方签字之日交纳第1年转包款5万元，逾期按林业公司违约处理，段春萍无偿收回转包的土地；每年应付金额详见明细表；4、违约责任：承包期内，如段春萍无故违约，应赔偿林业公司投资及生产经营收益损失，需经评估部门确定，如林业公司无故违约，林业公司自置地上不动产无偿归段春萍所有。林业公司未按时交齐转包款，除应向段春萍交齐本合同年度的转包款外，按每逾期一天向段春萍支付应交转包款的1%为滞纳金，滞纳金按天计算。林业公司超期1个月未交齐转包款，段春萍有权收回转包土地，按林业公司单方违约处理。
2010年2月12日，林业公司法定代表人凯特琳·陈晓英出具承诺书：承诺于2010年4月底前付清欠款，若4月底前未付清，收回所有土地地上物。
上述协议签订后，林业公司继续使用20亩养殖用地。后段春萍收回其中9.4亩土地。
双方当事人确认，《土地转包合同书》签订后，林业公司分别于2009年5月、12月27日、2010年1月偿还2万元、4万元、43000元，并于2010年用树木款折抵转包费8万元，共计向段春萍付款183000元，付款指向为按时间顺序支付应付的转包费。
案件审理过程中，一审法院组织双方当事人进行现场勘验，内容如下：1、10.6亩土地中有：鸽棚32间、员工宿舍3间、杂货间9间、锅炉房1间、厕所1间；2、9.4亩土地中有：小院2个，每院各有房屋1栋。就2栋房屋，双方确认地基及部分墙面由林业公司施工，2011年5月，段春萍在原有基础上继续施工，但双方当事人对林业公司施工的墙面高度持有异议。另，该2栋房屋无相关准建手续。
一审法院认为：段春萍与林业公司签订的《土地转包合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且经发包方大谷店合作社同意，应属有效。就合同性质，虽本案双方当事人签订的合同名称为转包合同，但因本案系由村集体组织成员将土地出租给集体组织成员外第三人使用，故法院认定本案双方当事人之间存在的法律关系性质为土地租赁关系，双方当事人之间约定的转包费性质应为租金。
合同签订后，段春萍依约交付土地，林业公司应依约支付租金。关于应付租金数额一节，截至2007年11月20日，林业公司应付租金247067元，已付租金183000元，尚欠64067元未付。2007年11月21日至2011年5月20日即林业公司收回9.4亩土地之日，林业公司和段春萍应按20亩土地计算租金，共计应付租金179992.09元，段春萍主张应付租金为181863元，故对超出179992.09元的部分，法院不予支持。2011年5月21日至2013年5月20日期间，林业公司应按10.6亩土地计算租金，依据该种计算方式，林业公司应付租金59207.89元，段春萍主张应付租金为58833元，法院对此不持异议。虽然林业公司辩称，围墙已折抵尚欠租金，但其未提交证据予以证明，故对其抗辩意见法院不予采信。综上，截至2013年5月20日，林业公司尚欠段春萍租金302892.09元未付，故段春萍要求林业公司支付租金304763元的诉讼请求中302892.09元的部分，于法有据，法院予以支持。
林业公司未在合同签署日支付第一年租金5万元，其余款项未支付时间亦超过1个月，已构成违约，依据双方于2007年11月20日签订的《土地转包合同书》约定，段春萍有权要求解除合同、无偿收回转包土地及林业公司的地上物，并有权要求林业公司自逾期之日起按日1%支付滞纳金。因此，段春萍要求解除双方于2007年11月20日签订的《土地转包合同书》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。林业公司反诉要求继续履行该合同，并要求段春萍返还承包土地及地上物，并支付地上物即围墙款项50万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
合同解除后，林业公司承担将土地恢复原状并予以返还的法定义务。依据合同约定及林业公司承诺，段春萍有权无偿收回土地及地上物，故林业公司自建的地上物应归段春萍所有，林业公司无权要求段春萍对地上物进行折价。因此，对段春萍要求收回20亩土地及其中10.6亩土地上的地上物（含：员工宿舍3间、杂货间9间、锅炉房1间、厕所1间）的本诉请求，法院予以支持。现段春萍同意就该部分地上物折价补偿10万元，法院对此不持异议；就其余地上物的处理问题，因9.4亩土地上的2栋房屋，无房屋准建手续，且不符合土地使用性质，故对该2栋房屋，法院不予处理；林业公司自建的鸽棚，应在法院限定期限内自行搬迁，考虑到本案的特殊性，法院酌定鸽棚搬迁期限为30日；若林业公司未在指定期限内搬迁，由段春萍自行处理。
就林业公司应支付的违约金一节，合同约定段春萍有权要求林业公司自应支付租金逾期之日起按日1%支付滞纳金，并主张违约金为30万元，林业公司认为约定计算方式过高，请求法院予以调整。法院认为，按日1%计算违约金的计算方式高于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍，考虑到段春萍在合同履行期间已收回部分土地、合同履行情况发生变更，以及林业公司的违约情况和段春萍的损失情况，法院认为林业公司无需向段春萍支付违约金，故对段春萍要求林业公司支付违约金30万元的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、段春萍与北京凯特琳林业科技有限公司于二〇〇七年十一月二十日签订的土地转包合同书自判决生效之日起解除；二、北京凯特琳林业科技有限公司于判决生效后三十日内返还段春萍土地二十亩（位于北京市大兴区青云店镇大谷店村）及地上物（含：员工宿舍三间、杂货间九间、锅炉房一间、厕所一间），并于判决生效后三十日内自行拆除鸽棚，逾期不拆除，由段春萍自行处理；段春萍于判决生效后十日内支付被北京凯特琳林业科技有限公司补偿款十万元；三、北京凯特琳林业科技有限公司于判决生效后十日内支付段春萍租金三十万二千八百九十二元零九分；四、驳回段春萍的其他诉讼请求；五、驳回北京凯特琳林业科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
林业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。林业公司的上诉理由是：1、林业公司在与段春萍签署《土地转包合同书》后，即花费70余万元在承包的150.2亩土地上修建了围墙。此后，因围墙由段春萍控制，双方口头约定用林业公司修建围墙的花费折抵欠段春萍的租金。一审法院对此事实未予认定。2、围墙的市场价值远大于林业公司拖欠的租金及欠款，且林业公司也向段春萍缴纳了部分租金，林业公司不存在违约行为，段春萍无权要求解除合同。3、双方所签合同及协议书中关于如林业公司存在违约情形，段春萍有权无偿收回土地及地上物的约定，违反公平原则，应为无效。4、9.4亩土地上的2栋房屋性质属养殖业办公用房，一审法院以不符合土地使用性质为由不予处理，属于遗漏重要事实。5、段春萍多次打砸林业公司的办公场所，并对林业公司的员工进行威胁。对该事实一审法院未向公安部门进行核实。6、林业公司向法院申请对案件所涉地上物价值进行评估，一审法院未予准许是错误的。综上，一审法院认定事实有误，违反法律程序。林业公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项内容，依法改判。两审案件受理费由段春萍负担。
段春萍服从一审判决。针对林业公司的上诉理由答辩称：双方签订的《土地转包合同书》、承诺书中均约定，林业公司违约或不能付清欠款，地上物归段春萍所有。现林业公司未如期支付租金，也未按照承诺书约定付清欠款，理应承担相应责任。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《土地承包合同》、农业内部结构调整地申报表、《土地转包合同书》、明细表（2005年）、明细表（2007年）、协议书、承诺书（2007年）、承诺书（2010年）、工程费用表、汇总表、预算表及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：林业公司与段春萍签订的《土地转包合同书》合法有效，双方均应按约履行合同义务。在段春萍向林业公司交付土地后，林业公司未能依约支付款项，应承担违约责任。依据双方合同约定及林业公司承诺，如林业公司不能如期支付款项，地上物及附属设施全部归段春萍所有。但林业公司至段春萍起诉之日仍未能偿还全部欠款，林业公司的行为已构成严重违约，段春萍要求解除双方所签合同，要求林业公司支付尚欠款项，交回土地及地上物的诉讼请求，具有事实和法律依据。应予支持。林业公司主张双方口头协商将围墙折价以抵偿租金，但未提供书面证据，且段春萍亦不予认可，故本院对其该主张不予采信。另，9.4亩土地上的2栋房屋经一审法院审查，以该房屋无准建手续，不符合土地使用性质为由不予处理，并无不妥。综上，林业公司的上诉理由缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费9848元，由段春萍负担4916元（已交纳），由北京凯特琳林业科技有限公司负担4932元（于本判决生效后七日交至一审法院）；一审反诉案件受理费4400元，由北京凯特琳林业科技有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费5843元，由北京凯特琳林业科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱丽红
代理审判员 刘 佳
代理审判员 吴 京
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王 璇