新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十民终字第134号
上诉人（原审被告）黑龙江鹤岗茂业房地产开发有限公司。
法定代表人白逢庆，经理。
上诉人（原审被告）鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司。
代表人白逢庆，经理。
二上诉人委托代理人王江，新疆北屯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋晓勇，男，汉族。
上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司（以下简称鹤岗茂业房产公司）、上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司（以下简称鹤岗茂业房产北屯分公司）因与被上诉人宋晓勇房屋买卖合同纠纷一案，不服北屯垦区人民法院于2015年5月20日作出的（2014）北民初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鹤岗茂业房产公司及鹤岗茂业房产北屯分公司共同委托代理人王江、被上诉人宋晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2010年8月1日，原告宋晓勇购买被告鹤岗茂业房产北屯分公司位于北屯市的绿洲家园小区1号楼5单元402室住宅一套，同年9月10日，双方签订商品房买卖合同。合同写明面积误差比绝对值不超出3%时，房屋面积发生变更单价不变总房款多退少补。合同写明房屋于2011�6月30日前交付，逾期交房被告应当自2011年7月1日起至实际交付之日止，按日向原告宋晓勇支付已交房款万分之一的违约金。合同还写明，被告鹤岗茂业房产北屯分公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因鹤岗茂业房产北屯分公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。
原告宋晓勇于2010年8月1日预付房款100000元，2010年10月21日付房款93000元，2010年10月22日付房款300元，由此已付房款193300元。2013年9月18日被告在北屯市房产交易中心办理产权初始登记。
诉争房屋面积经阿勒泰市翔达房地产估价有限责任公司测绘为90.98平方米，超出合同约定面积0.67平方米。
原审法院认为，被告鹤岗茂业房产北屯分公司是被告鹤岗茂业房产公司依法设立并领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，独立核算，符合其他组织的条件，是本案的适格被告。鉴于公司法第14条“…分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，鹤岗茂业房产公司亦应当作为本案共同被告，对被告鹤岗茂业房产北屯分公司的债务承担连带责任。
原告宋晓勇与被告鹤岗茂业房产北屯分公司商品房买卖合同有效，双方应当按照合同约定全面履行。原告宋晓勇应当按照合同约定给付房屋价款，被告鹤岗茂业房产北屯分公司应当按照合同约定交付房屋，并协助办理相关证照。
双方争议焦点之一：房屋价款。2010年8月1日被告收据写明，诉争房屋单价2180元，优惠3.5%。2010年9月10日原、被告订立的商品房买卖合同，约定房屋价款按建筑面积计算，每平方米2140.4元，总金额193300元。原审法院认为，商品房买卖合同签订在后，是双方对房屋价款的最�约定，原告主张按照商品房买卖合同之前的约定单价2180元并享受优惠3.5%，被告鹤岗茂业房产北屯分公司应当退还3314.85元房款的理由不能成立。
双方争议焦点之二：房屋交付时间。双方在商品房买卖合同中明确约定房屋于2011年6月30日前交付。原告宋晓勇提出被告逾期交房至2012年6月底达一年之久，被告自认逾期至2011年11月1日交付房屋。通过2011年10月至2012年4月暖气费系由被告鹤岗茂业房产公司代缴、诉争房屋2011年10月17日交纳99元水费、2011年10月31日交纳102元电费，由此，被告自认2011年11月1日交付房屋一更为合理。鉴于十师建设工程质量安全监督站2011年12月7日建设工程质量监督记录反映的五方责任主体均认为符合要求，十师建设工程质量安全监督站认为存在局部问题未通过验收，要求复验。被告鹤岗茂业房产北屯分公司提交2011年12月16日由建设、监理�勘察、设计、施工单位五方责任主体盖章的验收意见表系复印件，显示诉争房屋所属工程达到验收规范，与再提供的十师建设工程质量安全监督站质量监督报告显示的竣工日期2013年5月10日不相符。诉争房屋经五方责任主体共同验收质量合格，经工程竣工验收备案后才具有交付使用条件，因此，被告应当承担自2011年7月1日至符合交付条件之日期间的逾期交房违约责任，按照双方“逾期交房被告应当自2011年7月1日起至实际交付之日止，按日向原告宋晓勇支付已交房款万分之一的违约金的合同约定。由此原告宋晓勇主张的被告应当承担违约金7055.45元（193300×365天×1%）予以支持。
双方争议焦点之三：交付房屋的面积。双方订立的商品房买卖合同写明建筑面积90.31平方米，约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按面积发生变更单价不变总房款多退少补。被告在一审时提出诉争房屋面积大于合同约定面积，但未提交相关证据材料，被告在二审、发回重审时方才提供2011年8月阿勒泰市翔达房地产估价有限责任公司房屋测绘面积测绘报告，证明产权面积90.98平方米，超出合同约定面积0.67平方米，由此被告主张原告违约的抗辩事由不成立，但原告宋晓勇应当按照每平方米2140.4元的合同约定补齐房屋差价1434元。
双方争议焦点之四：逾期办理房屋产权证、土地使用证的违约责任。双方在商品房买卖合同中关于“诉争房屋交付使用90日后因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方协商解决”的约定，应当视为对因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任没有约定。本案诉争房屋所在住宅楼在房产交易中心办理初始登记日期为2013年9月18日，即该�期后方才具有办证条件，被告提供相应证据未能说明逾期非己方责任，对此应当承担违约责任。而初始登记之后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买卖在建房屋，自房屋交付之日起90日内应当取得房屋权属证书。原告宋晓勇主张按照其自认的交付房屋时间为标准计算违约责任，要求按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准计算并无不当，原审法院予以支持，即自2012年10月1日计至2013年9月18日初始登记之日，按照已付购房总额193300元计算为11372元（193300×353天×6%÷360）。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用证变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，由此原告宋晓勇应当办理相关契税、费而未办理，初始登�之后，原告宋晓勇要求被告承担初始登记之后的违约责任理由不能成立。
原告宋晓勇放弃要求被告承担房屋门窗及对讲电话的维修责任，是对自身诉讼权利的处分，原审法院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条、第十八条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：一、被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司承担逾期交房违约责任，自2011年7月1日至2012年6月30日按合同约定计算为7055.45元；二、被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司承担逾期办证违约责任，自2012年10月1日计至2013年9月18日初始登记之日，以已付购房总额193300元为基数为11372元（193300×353天×6%÷360）；三、被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司应当在本判决生效之曰起三十日内为原告宋晓勇办理位于商品房的房屋所有权证及土地使用权证的登记手续，并支付判决第一、第二项确定的款项，原告宋晓勇应当给予必要的配合、补齐房屋差价1434元并承担办证的相关税费；四、被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司对被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司应当给付的部分承担连带责任；五、驳回原告宋晓勇其他诉讼请求。诉讼费用499.02元，由原告宋晓勇负担170.14元，被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司负担328.88元。
上诉人鹤岗茂业房产公司、鹤岗茂业房产北屯分公司上诉称，一、一审判决事实不清，证据不足。1、一审认定“诉争房屋经五方责任主体共同验收质量合格，经竣工验收备案后才具有交付使用条件”，并进�认定上诉人逾期交房1年缺乏依据。根据第一上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人交付的房屋应具备的条件是“该商品房经综合验收合格”，而非必须具备备案条件，一审认定的交房条件明显没有依据。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案中，上诉人交付房屋时，被上诉人也没有依据双方所签《商品房买卖合同》第十一条第一款的约定拒绝交接房屋，被上诉人接受房屋并实际占有的时间即为上诉人交付房屋的时间。因此，上诉人自认的房屋交付时间（2011年11月1日）即为实际交付房屋的时间，一审认定上诉人的交房时间为2013年5月10日，明显错误。2、一审已查明的事实可以证实被上诉�所购房屋面积超出合同约定面积0.67平方米，且被上诉人拒绝支付超出约定部分面积的房款，被上诉人违约的事实清楚，该争议事实也是双方履行合同过程中争议的主要事实。一审中，上诉人提供的房屋面积测绘报告足以证明上述事实，一审对被上诉人违约的事实不予认定，没有理由，同时，该认定也与判令被上诉人补齐房屋差价1434元的判决相矛盾。3、（1）根据第一上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”及“双方协商解决”。该条明确约定，发生上述情况，上诉人不构成违约及双方对此问题的解决办法，上诉人认为这就是双方的特殊约定。一审认定，发生前述情况即�成上诉人违约的约定，即适用《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》﹥第十八条规定的认定，违反了合同法意思自治的原则，显然没有依据。（2）如前所述，被上诉人拖欠房屋面积差价款拒不支付的违约行为，是导致双方发生争议的一个关键事实，且对于本案而言，被上诉人履行给付义务在先，之后才是上诉人覆行办证协助义务，一审对于合同义务履行的责任认定，明显有违案件事实及交易习惯。同时，一审已查明被上诉人未缴纳办理房屋权属证书必须缴纳的契税、房屋维修基金等费用，因此，导致被上诉人“不能在规定期限内取得房地产权属证书的”责任不仅仅在上诉人一方。被上诉人也没有举证证实其未能取得房地产权属证书是上诉人单方的责任。一审认定上诉人单方违约，没有事实依据。（3）一审判决上诉人履行协�办证义务的起算时间为2012年10月1日，而判决自身又认定的上诉人交付房屋的时间为2013年5月10日，由此，判决出现前后矛盾，明显事实不清。二、缺乏法律依据。一审判令二上诉人承担连带责任，没有法律依据。综上，请求撤销一审判决第一、二、三、四项判决，依法改判。
被上诉人宋晓勇辩称，原审已查清本案基本事实，请求公正裁决。
经二审审理查明事实与原审认定事实基本相同。
原审法院另查明，诉争房屋在供水、供电公司交纳水、电费用情况。证实电费自2011年10月24日开卡，实缴1.02元，其后于2011年10月31日实缴102元，2012年12月14日实缴199.92元，2013年7月3日实缴102元，2013年9月13日实缴199.92元，2014年1月7日实缴139.74元。证实水费于2011年10月17日缴纳99元，2012年12月20日缴纳198元，2013年9月28日缴纳99元。
原审法院再查明，被上诉人未缴纳办理诉争房屋权属证书由其本人应缴纳的契税、房屋维修基金等。
二审庭审中，上诉人、被上诉人未提供证据。
本院认为，本案争议的焦点是：
一、上诉人鹤岗茂业房产北屯分公司与上诉人鹤岗茂业房产公司在本案中应否承担连带责作。上诉人鹤岗茂业房产北屯分公司系上诉人鹤岗茂业房产公司依法设立并领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，独立核算，符合其他组织的条件，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，鹤岗茂业房产公司亦应当作为本案共同当事人，对上诉人鹤岗茂业房产北屯分公司的债务承担连带责任。
二、房屋交付时间�上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。原审法院认为：双方在商品房买卖合同中明确约定房屋于2011年6月30日前交付。被上诉人宋晓勇提出上诉人逾期交房至2012年6月底达一年之久，上诉人自认逾期至2011年11月1日交付房屋。通过2011年10月至2012年4月暖气费系由上诉人鹤岗茂业房产公司代缴、诉争房屋2011年10月17日交纳99元水费、2011年10月31日交纳102元电费，由此，上诉人自认2011年11月1日交付房屋一更为合理的意见，本院也结合诉争房屋在供水、供电公司交纳水、电费用的情况，以及所使用水、电费用的情形，认为一审法院关于诉争房屋是2011年11月1日交付的意见是正确的。同时，从诉争房屋又于2012年12月14日被缴纳电费199.92元，2012年12月20日被缴纳水费198元，也可认定诉争房屋自交付后，被上诉人宋晓勇即开始使用。而且，被上诉人宋晓勇在诉争房屋不符合《商品房买卖合同》第十一条第一款第二项：“该商品房经综合验收合格”约定的情况下，并未拒绝接收诉争房屋，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因此，上诉人应当承担自2011年7月1日至2011年11月1日期间的逾期交房违约责任，按照双方约定，上诉人应当自2011年7月1日起至实际交付之日即2011年11月1日止，按日向被上诉人宋晓勇支付已交房款万分之一的违约金，即上诉人应向被上诉人宋晓勇支付违约金2377.59元（193300元×123天×万分之一）。
三、被上诉人应否承担逾期办理房屋产权证、土地使用证的违约责任。上诉人鹤岗茂业房产北屯分公司与被上诉人宋晓勇签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房�付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决。”的约定，原审法院认为，应当视为对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任没有约定是正确的。被上诉人宋晓勇在一审中主张按照商品房买卖合同之前的约定单价2180元并享受优惠3.5%，上诉人鹤岗茂业房产北屯分公司应当退还3314.85元房款的理由，原审法院认为该理由不能成立，没有支持被上诉人宋晓勇的该项诉讼请求，再结合，上诉人鹤岗茂业房产北屯分公司与被上诉人宋晓勇签订的《商品房买卖合同》约定，诉争房屋面积90.31平方米，每平方米2140.40元，总金额193300元。同时还约定：“面积发生变更单价不变总房款多退少补双方均无异议。”2011年8月，诉争房屋面积经阿勒泰市翔达房地产估价有限责任公司测绘为90.98平方米，超出合同约定面积0.67平方米，被上诉人宋晓勇应向上诉人补齐房屋差价1434元，而被上诉人宋晓勇至今未向上诉人补交该房屋差价，也即被上诉人宋晓勇至今未向上诉人交清诉争房屋价款，被上诉人宋晓勇没有在规定期限内取得房地产权属证书，其自身也是存在过错的，况且，被上诉人宋晓勇至今未缴纳办理诉争房屋权属证书应由其本人缴纳的契税、房屋维修基金等，故被上诉人宋晓勇要求上诉人承担逾期办理房屋产权证、土地使用证的违约责任的主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于�理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、维持北屯垦区人民法院（2014）北民初字第635号民事判决第四、五项；
二、撤销北屯垦区人民法院（2014）北民初字第635号民事判决第二项，即被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司承担逾期办证违约责任，自2012年10月1日计至2013年9月18日初始登记之日，以已付购房总额193300元为基数为11372元（193300×353天×6%÷360）；
三、变更北屯垦区人民法院（2014）北民初字第635号民事判决第一项为上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司承担逾期交房违约责任，自2011年7月1日至2011年11月1日按合同约定计算为2377.59元；
四、变更北屯垦区人民法院（2014）北民初字第635号民事判决第三项为上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北�分公司应当在本判决生效之日起三十日内为被上诉人宋晓勇办理位于北屯市绿洲家园小区1号楼5单元402室商品房的房屋所有权证及土地使用权证的登记手续，并支付判决第一项确定的款项，被上诉人宋晓勇应当给予必要的配合、补齐房屋差价1434元并承担办证的相关税费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费795.56元（被上诉人宋晓勇已预交499.02元，上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司、上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司已预交296.54元），上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司、上诉人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司负担95.24元，被上诉人宋晓勇负担700.32元。
本判决为终审判决�
审判长 王金江
审判员 蓝文瑜
审判员 刘文胜
二〇一六年一月四日
书记员 陈 瑶