河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2530号
上诉人（原审被告）：李万顺，男，1949年7月10日出生，汉族，住河南省洛阳市。
委托代理人：崔建锋、姚展，河南卉林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张冠生（又名张贯生），男，1944年9月2日出生，汉族，住河南省洛阳市。
委托代理人：张治权，河南一得律师事务所律师。
上诉人李万顺与被上诉人张冠生买卖合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2014）孟民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李万顺及其委托代理人崔建锋、姚展，被上诉人张冠生及其委托代理人张治权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1994年，孟津县饮食服务公司在孟津县城桂花中路121号建集资家属楼，该房屋于1995年底建成，1996年年初被告李万顺入住（西单元二楼东户三室二厅套房），被告入住大概三两个月即搬出，被告搬出后不久将该房屋租赁给原告张冠生居住，原、被告于1996年11月6日签订了一份租房协议。后被告将该房屋卖与原告所有，被告于1998年1月10日向原告出具卖房收款收条一张。另查明，该房屋已于1997年5月6日办理了房屋所有权证，被告李万顺为所有权人。该房屋所有权证由原告张冠生提交法院。2013年9月5日，被告李万顺在原告张冠生家大门上张贴腾房通知，要求原告半年内务必腾出将房子交还给被告，故原告起诉来院。
原审法院认为：原、被告双方签订的租房协议和被告李万顺向原告张冠生出具的交售房屋款收条系双方真实意思表示，且已实际履行，属有效合同。房改售房时，房屋所有权证办在了被告名下，按照原、被告双方房屋买卖交售房屋款收条该房屋的成交价格为45000元，原告已付清了购房款，被告应当履行办理房屋所有权证过户手续的义务，在办理过户手续时被告应付的费用由被告负担。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告李万顺辩称其收到原告张冠生的交售房屋款45000元系租房协议第三条中被告原借原告的款项，收条是对租房协议第三条的补充，对此原告不予认可，原告称没有借给过被告款。另外，租房协议第三条显示的是被告原“借”原告的款项，收条中被告收到的是原告交“售”房屋款，被告说法显然不成立，且交售房屋款时间在1998年1月10日，晚于租房协议签订时间1996年11月6日。综上，被告辩称理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条的规定，判决：一、被告李万顺在判决生效后十日内将房屋所有权证（私字第1238号）办至原告张冠生名下。二、办理费用，被告李万顺应付部分由李万顺负担。本案受理费100元，由被告李万顺负担，此款先由原告张冠生垫付，待执行时一并付清。如被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，李万顺不服向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实严重错误。上诉人李万顺从没有将该房屋出售给被上诉人张冠生的真实意思，上诉人收据中所写的45000元，实际上是上诉人此前向被上诉人的借款。关于上诉人与被上诉人之间的借款事实，上诉人在一审庭审中已向法庭表明，上诉人曾于1996年向被上诉人借款45000元，当时双方并未签订书面的借款协议。后上诉人据此才将该房屋无偿出租给被上诉人使用，因租房协议中也未明确所借款项的具体数额，故1997年被上诉人因孩子结婚提出腾空预留房屋后，上诉人才在收据中注明此前借款的数额。该收据中的45000元数额实为对租房协议第三条所借款项的进一步明确，并非房屋的出售价款为45000元。上诉人与被上诉人之间的借款事实，由被上诉人亲笔书写的租房协议也能得以印证。该租房协议第三条明确居住期间，甲方（上诉人）原借乙方（被上诉人）的款项，乙方不收甲方的利息。试想，如果此前的借款不属实，被上诉人为何能够长期无偿承租上诉人的房屋，上诉人为何能让被上诉人不收借款的利息，上诉人又为何在2013年9月向被上诉人张贴腾房通知？因此，被上诉人否认租房协议的效力，称从未借款给上诉人的观点显然不能成立。上诉人在1998年1月10日给被上诉人出具的收条中关于交售房屋款的描述，不是上诉人的真实意思，其真实目的是上诉人当时为了离婚需要而故意和被上诉人虚构出售房屋的用意。上诉人自1972年和妻子乔爱丽结婚后，夫妻感情长期不和，期间曾多次向法院提出离婚诉讼。1998年1月，上诉人再一次准备和妻子提出离婚时，为了避免出现离婚时该房屋被认定为夫妻共同财产，上诉人和被上诉人一起虚构该房屋已被出售的事实，同时考虑到上诉人此前确向被上诉人借款45000元。因此，上诉人才在1998年1月10日向被上诉人出具收条，注明了已出售房屋和此前的借款45000元。关于上诉人与妻子为离婚而规避共同财产的事实，有1998年瀍河法院的判决为证，一审庭审中双方对此也均认可。上诉人故意和被上诉人串通，虚构房屋已被转让给被上诉人的做法属于以合法形式掩盖非法目的，依照合同法的规定，应当认定为无效。同时，收条所显示的虚构房屋转让的事实不应因此被认定为有效。退一万步讲，即使上诉人出售房屋给被上诉人的观点成立，因该房屋属于夫妻共同财产，夫妻一方均不具有擅自处分的权利，故上诉人在未经妻子乔爱丽同意私自处分共同财产的行为，应被认定为无效。上诉人与被上诉人之间关于房屋出售的行为不是上诉人的本意。因此，该民事法律行为的构成要件不能成立。上诉人夫妻共同财产的房屋应为夫妻两人共同共有，房屋的处分权也必然应由共同共有人享有。上诉人虽作为房屋的共有人之一，但未经妻子乔爱丽的同意而私自出卖共有财产的行为，属法律上的无权处分，应被认定为无效。2、本案遗漏当事人，属程序错误。被上诉人的一审诉讼请求属义务，只有上诉人的妻子乔爱丽作为本案的当事人参与诉讼，才能对房屋买卖合同的效力进行认定，才能审查被上诉人的诉讼主张能否成立。因此，上诉人的妻子与本案的审判结果有着法律上的直接利害关系，应当被吸收参加诉讼。一审判决遗漏上诉人的妻子为本案当事人，属程序严重错误，应当被发回重审。综上，请求：1、二审撤销一审判决，并将该案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
张冠生辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审经审理查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：张冠生称李万顺将涉案房屋转让给其所有，并提供了李万顺于1998年1月10日出具的收到张冠生交售房屋款45000元条子一张；李万顺将房屋交付张冠生，并由张冠生居住至今，另外李万顺也将房屋所有权证原件交与张冠生。上述证据及事实能够证明李万顺将房屋转让给张冠生，双方之间形成口头约定的房屋买卖合同法律关系。该口头合同系双方真实意思表示，且已实际履行，内容不违反法律强制性规定，合法有效，故原审认定李万顺应当履行办理房屋所有权证过户手续的义务，并无不当。李万顺上诉称其出具收到张冠生交售房屋款45000元，系对双方租房协议第三条所借款项的进一步明确，并非房屋出售价款45000元，张冠生对此不予认可，且交售房屋款条子是李万顺在签订租房协议之后所出具，再者收条上写明的是交售房屋款，并非“借款”。双方房屋转让已履行10多年，张冠生一直居住和使用该房屋，李万顺称其私自转让房屋未经妻子乔爱丽同意，该理由李万顺在原审抗辩时未曾提出，且与常理不符。综上，李万顺上诉称收条中关于交售房屋款的描述不是其真实意思表示、未经妻子同意私自出卖房屋应为无效及遗漏当事人等，理由不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李万顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 吴健莉
审判员 黄义顺
二〇一四年十一月二十五日
书记员 高一菲