广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5187号上诉人（原审被告）：贺雪亮，住湖南省邵东县。上诉人（原审被告）：苏少彬，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：贺雪亮，本案上诉人之一，与苏少彬系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：刘宇，职务：总经理。委托代理人：赖志萍，广东联合发展律师事务所律师。委托代理人：梁碧芸，广东�合发展律师事务所律师。上诉人苏少彬、贺雪亮因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远物业）是具有三级资质等级的物业服务公司。贺雪亮、苏少彬系夫妻关系，是位于广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林二巷F3栋xxx房屋的权属人，房屋建筑面积为139.14平方米。2011年1月12日，恒远物业（甲方）与苏少彬（乙方）签订物业管理服务合同，约定：第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1、对本物业共用部位、并用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、向乙方收取物业管理费用及相关费用。10、�得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；第二条物业管理服务质量：四、环境卫生：1、垃圾日产日清；2、每年清洗本物业生活水池四次，保障水质达到当地防疫站规定的饮用水标准；五、绿化：按照本物业绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、灭虫等养护工作。第五条物业管理费：1、乙方交纳费用时间：每月5日前预先缴交其单元每月应付之管理费；2、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；第七条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的办理代收缴服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定，乙方应按甲方规定时间交纳。第十条违约责任：1、甲方违反本合同，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用，乙方须向甲方补交，并从逾期之日起每天按欠缴金额的1‰交纳违约金。苏少彬收楼后，恒远物业按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向贺雪亮、苏少彬收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋物业管理费为每月208.71元（139.14平方米×1.5元/平方米/月）。涉案房屋属于F区，自用电费由贺雪亮、苏少彬直接向供电局缴纳，水费及公摊水电费由恒远物业向有关部门代缴后，再向贺雪亮、苏少彬收取，收取的时间是在水电费实际发生的两个月后。贺雪亮、苏少彬开始能按时缴纳物业管理费及水、电费、公摊水电费，之后以恒远物业将会所的水电费及公摊费分摊给包括其在内的业主及物业公司的服务达不到要求为由，从2013年1月开始拒付2013年1月份之后的物业管理费，2012年11月份之后的水费及2012年10月份之后的公摊水电费，现欠2012年11月至2015年2月的水费678.59元,2012年10月至2015年2月的公摊水电费562.41元；2013年1月至2015年4月的物业管理费共计5843.88元。2014年10月28日，恒远物业向苏少彬的户籍所在地邮寄律师函追讨2013年1月至2014年9月的物业管理费及2012年11月至2014年7月的水费、公摊水电费，该邮件因新址不详被退回。诉讼中，恒远物业称每月都会向苏少彬派发收费通知单，催缴物业管理费及水电费。对此，苏少彬称恒远物业有时将收费通知单塞到门口，有时塞到邮箱，在其停止缴费后也偶尔能收到收费通知单，但是收到的时间记不清。恒远物业向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1.贺雪亮、苏少彬向恒远物业支付自2013年1月至2015年4月期间所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林二巷F3栋xxx房屋的物业管理费5843.88元。2.贺雪亮、苏少彬向恒远物业支付自2012年10月至2015年2月期间贺雪亮、苏少彬所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林二巷F3栋xxx房屋的水费678.59元、公摊水电费562.41元。3.贺雪亮、苏少彬按每日1‰标准向恒远物业支付自逾期支付之日至付清款项之日止欠缴金额的违约金（违约金以应缴费用包括物业管理费、水费、公摊水电费为基数，暂计至2015年4月30日为2561.94元）。4.贺雪亮、苏少彬承担全部的诉讼费用。原审诉讼中，恒远物业明确滞纳金从欠付当月的下一个月1日开始计算。原审另查明，恒远物业向供水和供电部门垫付了2012年10月至2015年2月的水费及公摊水电费。原审诉讼中，原审法院到金碧御水山庄勘察了小区的现状，勘察结果显示恒远物业私自将小区一处公共厕所用于饲养猪，有几处公共设施损坏失修，如路灯、交通指示牌等，E、F区有些住宅的墙砖脱落。同时，贺雪亮、苏少彬提交了照片63张，拟证明恒远物业未尽到合同约定的管理和服务义务，导致小区垃圾成堆，杂草丛生，墙体、路灯、路面年久失修。对此，恒远物业的意见是：对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，即使法院认定照片真实，也只能反应某个时间点的情况，不能证明全局情况，也不能证明恒远物业的服务不到位。恒远物业则提交了服务统计表、2014年5月2日巡查记录、分包服务质量评价表、关于动用维修基金的公示拟证明其依约履行了管理和服务义务。贺雪亮、苏少彬对上述证据均不予认可，理由是上述证据均由恒远物业自行制作，未经过其确认。原审诉讼中，贺雪亮、苏少彬认为其并未委托恒远物业代缴水、电费，且恒远物业将名称为A综合会所的总表产生的电费分摊到了包括他们在内的各业主上，因此�恒远物业无权向其收取水、电费及公摊水电费，贺雪亮、苏少彬对上述陈述并没有提交证据证明。对此，恒远物业称名称为A综合会所的总表下各用电终端所产生的费用是由相对应的用电主体承担，在公摊电费的计算中，这部分用电在总表用电中扣除，不计入公摊电费的计算，不管恒远物业能否实际收回该电费，这部分费用都不会分摊到其他业主上。原审法院认为:苏少彬与恒远物业签订的物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。贺雪亮、苏少彬抗辩称恒远物业仅具备三级管理资质，没有能力管理大型社区，因此双方签订的物业管理服务公约属于无效合同。由于物业服务资质由行政主管部门评定，贺雪亮、苏少彬现无依据证实恒远物业因为服务资质为三级而无�对涉案小区提供物业服务。故，贺雪亮、苏少彬的上述抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。贺雪亮、苏少彬作为涉案房屋的业主，享受了恒远物业提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远物业支付物业管理费。现贺雪亮、苏少彬共拖欠2013年1月至2015年4月的物业管理费5843.88元，贺雪亮、苏少彬理应支付给恒远物业。贺雪亮、苏少彬抗辩称对于2013年5月份之前的费用已经超过了诉讼时效，由于贺雪亮、苏少彬也认可恒远物业有通过派发收费通知单催缴欠款，只是催缴时间记不清，根据其平时的缴费惯例及物业管理行业的收费习惯，可以认定恒远物业每月有通过向贺雪亮、苏少彬派发收费通知单的形式主张权利，故而导致诉讼时效中断，因此恒远物业的请求并未超过诉讼时效，贺雪亮、苏少彬的抗�意见依据不足，原审法院不予采纳。至于水费及公摊水电费。贺雪亮、苏少彬从2012年11月开始欠缴水费，从2012年10月开始欠缴公摊水电费，而恒远物业已经垫付了上述费用，贺雪亮、苏少彬理应支付给恒远物业。经核算，贺雪亮、苏少彬尚欠恒远物业2012年11月至2015年2月的水费678.59元，2012年10月至2015年2月的公摊水电费562.41元，贺雪亮、苏少彬应支付给恒远物业。对于贺雪亮、苏少彬抗辩称其未委托恒远物业代缴水、电费，因此恒远物业无权向其收取水费及公摊水电费的意见，根据双方签订的物业管理服务公同第七条约定的代收代缴收费服务说明恒远物业有权代收代缴水、电费，且代缴后贺雪亮、苏少彬应按恒远物业规定的时间缴纳，因此贺雪亮、苏少彬的该抗辩意见与事实不符，原审法院不予采纳。贺雪亮、苏少彬还抗辩称恒远物业将名称为A综合会所�总表产生的电费分摊到了包括他们在内的各业主上，因这涉及全体业主的利益，应当由全体业主成立业主委员会后依照法定程序处理解决，且贺雪亮、苏少彬提交的证据也不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。关于逾期缴费的滞纳金。恒远物业要求按照物业管理服务合同第十条约定的标准计算滞纳金，由于恒远物业在管理过程中确实存在瑕疵，对本案纠纷的产生也有过错，故对物业管理费的滞纳金，原审法院调整为分别以每月欠缴物业管理费为基数，从欠费当月的下一个月1日开始计算；对水费及公摊水电费的滞纳金，原审法院调整为从本案立案受理之日开始计算，滞纳金均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和�合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年10月13日作出如下判决:一、被告贺雪亮、苏少彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年1月至2015年4月的物业管理费5843.88元；二、被告贺雪亮、苏少彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年11月至2015年2月的水费678.59元；三、被告贺雪亮、苏少彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年10月至2015年2月的公摊水电费562.41元；四、被告贺雪亮、苏少彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费208.71元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限，欠费时间从2013年1月至2015年4月；五、被告贺雪亮、苏少彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以1241元为基数，从2015年5月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过1241元为限；六、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由原告广州市恒远物业管理有限公�负担5元，由被告贺雪亮、苏少彬负担45元。判后，上诉人贺雪亮、苏少彬不服原审判决，向本院提起上诉称：1、管理费：上诉人与恒远物业签订的合同违反法律、法规的强制性规定属无效合同，该项诉讼请求没有法律依据，同时法院认定恒远物业在管理过程中确实存在瑕疵，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，法院不应该支持全额物业费的收取。2、水费：被上诉人恒远物业单方面制作水费明细，未经上诉人核对、签字确认，因此对数据的准确性予以否认。3、公摊水电费：被上诉人恒远物业提供的证据中，仅能证明恒远物业在2014年3月份垫付电梯用电分摊费用10.23元及梯间用电分摊费用2.63元，共计12.86元，其他分摊数据均无法核对其准确性。4、物业管理费滞纳金：上诉人与被上诉人恒远物业签订合同无效，而且被上诉人违反合同在先，小区管理不到位，因此关于原审法院所判的滞纳金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止不予接受。5水费、水电公摊费滞纳金：被上诉人恒远物业提供的水费数据准确性未经核对，公摊水电费无法核对其准确性，因此关于原审法院所判的滞纳金自2015年5月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止不予接受。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人承担全部上诉费用。被上诉人恒远物业答辩称：1、被上诉人向上诉人收取物业管理费是合法的。双方有物业服务合同，被上诉人在一审中已经提供证据证明被上诉人已经提供相应物业服务。上诉人向被上诉人全额支付物业管理费是合法合理的。在3652号案中，就被上诉人有权向小区业主收取物管费的问题作了生效认定和判决。2、公摊水电费�问题。涉案小区除了供电局单独给小区两个区域内的业主安装电表外，其他均由被上诉人垫付相应水电费，而被上诉人也确实垫付相应费用并提供相应证据予以证明。因此，原审判决判令是上诉人支付水电费是合法合理的。3、关于滞纳金问题。滞纳金的收取是有合同依据的，且根据物业服务合同约定的滞纳金标准是每日千分之一，而原审判决相应调低的滞纳金标准，我方是不同意的，但是为了更好解决纠纷，我方才没有提起上诉。本院经审理，确认原审查明事实。二审审理期间，上诉人向本院提起以下证据材料要求作为二审新证据使用：1、（2015）穗中法民五终字第3652号案中物业公司提交的线损公摊收费表，拟证明物业公司没有按照供电局的标准收取费用。2、物业公司发给业主的收费清单。拟证明物业公司对业主的收费标准不一，物业公司不应该有些�主收取物业费，有些不收取。3、物业管理服务合同，拟证明物业公司没有按照物业服务合同的约定提供物业服务。被上诉人恒远物业针对上述证据材料发表意见如下：1、不属于二审新证据；2、没有原件证明。综上，我方不予质证。如果法庭认定为新证据的情况下，我方质证意见如下：1、关于线损的问题。因为小区的住户很多，小区建设历经十三年，小区是按照不同的分区收取电费，只有两个区域单独安装电表，在总表和分表之间存在的差异即线损。由六个区域的业主均摊线损。具体数额以我方一审提交的表格为准。2、首先，小区分为不同类型的区域，物业管理费标准自然不一致。其次，每个业主的物业管理费的缴纳方式不一，有预交、现金或者转账等方式，所以才会出现某个月份的管理费为零。最后，即使被上诉人没有收取某业主的物业管理费，也不能免除本案业主按照合同约定支付物业费的义务。3、我方一审已经提供证据证明我方已经履行相应的物业管理服务的责任和义务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案上诉人上诉的理由主要在于涉案物业管理合同的效力，物业管理服务是否符合合同约定，以及被上诉人收取电费的合法性。此上诉理由亦是上诉人原审中作为拒付物业管理费用的抗辩理由。其中，上诉人关于合同效力包括被上诉人资质的质疑，对于电费收取的数额及方式包括线损费用分摊等问题，此前相关生效判决已经就涉案小区相关问题予以整体认定并作出相关判决，故此，本案不再赘述，原审认定并无明显不当。对于水电费代缴问题，上诉人关于被上诉人无权代缴的上诉理由与双方合同约定不符，同时，在上诉人确认双方当事人之间存在物业管理服务事实的情况下，以水电费收缴不合理作为拒付物业管理费的抗辩理由并无合同或法律依据，原审不予采纳并无不当。对于物业服务质量的质疑，原审法院进行现场勘察，同时结合上诉人提交的证据进行认定，涉案小区管理虽不尽完善，但上诉人举证不足以认定被上诉人存在可形成拒付物业管理费用的违约事实，原审结合合同约定及事实认定予以判决亦并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贺雪亮、苏少彬共同负担。本判决为终审判决。�判长韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月六日书 记 员  李 杨