广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民一初字第462号
原告：肇庆风华网络科技有限公司，住所地广东省肇庆市。
法定代表人：刘展华，该公司总经理。
委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。
被告：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代表人：伍耀荣，该公司总经理。
委托代理人：张月红，该公司员工。
原告肇庆风华网络科技有限公司（以下简称风华公司）与被告肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告风华公司的委托代理人梁孟杰到庭参加了诉讼，被告合创公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告风华公司诉称：2009年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于肇庆市端州区棠岗路星湖尚景苑第E幢第二层201号房的房屋，合同约定该商品房的用途为住宅，土地使用权年限自2006年1月25日至2076年1月24日；合同总价款金额为594594元；出卖人应在2009年12月31日前将该商品房交付给买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产杈登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定在2009年11月19日向被告一次性支付房款594594元，并于2009年11月30日向被告支付了办理房产证费用2973元，被告于2009年11月30日将该商品房交付给原告使用。但是，从交房至今将近五年时间了，被告仍没有为原告办理房地产权证，导致原告至今没有取得房地产权属证书。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，依法应当向原告承担违约责任。由于合同约定的违约金过分偏低，而事实上被告的违约行为持续时间严重过长，原告通过各种途径要求被告尽快办理房产证并为此付出了合理费用，合同约定的违约金不足以弥补给原告造成的损失，因此请求贵院依法适当予以调高。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告立即为原告办理位于肇庆市端州区棠岗路星湖尚景苑第E幢第二层201号房的房地产权证；二、被告立即向原告支付逾期办理房产证的违约金10000元。
被告合创公司经本院合法传唤没有出庭应诉，其书面辩称：一、原告要求支付的违约金高于《商品房买卖合同》的约定，亦与实际不符，增加部分缺乏事实依据和法律依据，请法院对增加部分违约金予以驳回。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。据此，我司向原告支付的违约金应该是5945.94元，而非原告所要求的10000元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八款“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，原告要求增加违约金的，必须举证证明我司给其造成的损失超过了合同约定的违约金，否则法院应当不予支持。结合本案实际情况，在立案以及开庭之后，原告均未能证明我司给其造成的损失的证据，并且证明该损失超过了合同约定的违约金数额。因此，法院对原告诉请增加的违约金部分应当不予支持。二、原告要求我司为其办理用途为住宅的《房地产权证》在客观上已无法履行，我司也愿意承担合同约定的违约责任，目前我司只能为其办理用途为办公的《房地产权证》。由于规划变更的原因，原告购买的E幢第二单元201号房已由相关职能部门核定为办公用途，我司也只能按照该用途办理产权证，而不能按照合同约定办理用途为住宅的产权证。事实上在原告收楼后，亦一直按办公用途使用该房屋，其他同层楼的业主亦按照办公用途为其办理了产权证，这一点原告也是清楚的。有鉴于此，原告要求办理的产权证，我司只能按照办公用途来办理。事实上办理办公用途的产权证的价值远超过住宅用途的产权证，根本不可能造成原告的损失，只会增加原告的收益。因此，只要原告同意并配合，我司可以为其办理用途为办公的产权证。否则，在无法办理用途为住宅的产权证的情况下，我司只能收回房屋，退回原告支付的房价款，并向原告赔偿合同约定的损失。
经审理查明：2009年9月25日，风华公司（买受人）与合创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由买受人向出卖人购买肇庆市端州区棠岗路星湖尚景苑第E幢第二层201号房，该商品房用途为住宅，建筑面积为213.1356㎡，购房总金额为594594元，买受人一次性付清全部房款；出卖人应当在2009年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同对产权登记、保修责任等其他事宜进行了详细约定。合同签订后，风华公司依约向合创公司付清了全部购房款，并支付了办理房产证费用2973元，合创公司亦依约于2009年11月30日将房屋交付给风华公司使用。因合创公司逾期一直未为风华公司办理上述房屋的房地产权证，风华公司向本院提起诉讼。
本案在审理过程中，本院依职权对肇庆市端州区棠岗路星湖尚景苑第E幢第二层201号房的规划用途进行了调查，结合肇庆市城乡规划局《关于查询星湖尚景苑一期E幢二层201号房屋规划使用性质的复函》内容及肇庆住房和城乡建设局提供的相关资料，上述房屋的规划用途为办公用途，风华公司与合创公司均对此予以确认。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。风华公司与合创公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。
关于涉案房屋的办证问题。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定肇庆市端州区棠岗路星湖尚景苑第E幢第二层201号房的用途为住宅，但该房屋经相关职能部门核定的规划用途为办公。对风华公司要求合创公司为其办理上述房屋的房地产权证的诉讼请求，合创公司辩称愿意承担合同约定的违约责任，但只能为风华公司办理上述房屋用途为办公的房地产权证。风华公司亦表示同意，但保留另行向合创公司主张相应违约责任的权利。对风华公司与合创公司的合意，本院予以确认。对风华公司要求合创公司为其办理上述房屋房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”对于风华公司要求合创公司支付违约金10000元的诉讼请求，合创公司认为向风华公司支付违约金的数额按合同约定应为5945.94元（594594元×1%）。风华公司认为合同约定的违约金标准过低，要求按10000元的标准计付违约金，但没有提供相关的证据证实合同约定的违约金不足以弥补其因此而遭受的经济损失，故风华公司要求调整违约金计算标准的主张，本院不予采纳。风华公司要求合创公司计付违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市合创房地产开发有限公司应在本判决书发生法律效力之日起十日内为原告肇庆风华网络科技有限公司办理肇庆市端州区棠岗路星湖尚景苑第E幢第二层201号房的房地产权证。
二、被告肇庆市合创房地产开发有限公司应在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告肇庆风华网络科技有限公司支付违约金5945.94元。
三、驳回原告肇庆风华网络科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，因适用简易程序审理依法减半收取25元（原告已交纳），由原告肇庆风华网络科技有限公司负担10元，被告肇庆市合创房地产开发有限公司负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗延平
二〇一四年××月××日
书记员 应 捷