内蒙古自治区牙克石市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）牙民初字第1305号
原告马仁，男，1963年9月10日出生，汉族，无职业，现住牙克石市。
委托代理人李宝志，牙克石市红旗法律服务所法律工作者。
被告马俊，男，1952年8月24日出生，汉族，无职业，现住牙克石。
被告李艳波，男，1975年9月23日出生，汉族，无职业，现住牙克石市。
委托代理人刘丽，内蒙古桐坤律师事务所律师。
原告马仁与被告马俊、被告李艳波确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理。依法由代理审判员金航于2013年9月17日适用简易程序公开进行了审理。原告马仁及其委托代理人李宝志、被告马俊、被告李艳波及其委托代理人刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马仁诉称，2006年，原告将其所有的位于牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷的平房借给其父母居住，并将房产证（房产证号：x）交其父母。在其父母过世后，经原告允许，被告马俊在该房居住。2012年末，原告发现该房已由被告李艳波居住。原告找到被告马俊询问情况，被告马俊称，该房系借给被告李艳波居住。2013年5月，原告发现被告李艳波正在维修该房。后经原告了解证实，该平房已由被告李艳波以3000元的价格购买。原告认为，被告马俊与被告李艳波恶意串通，在原告不知情的情况下，以超低于市场价格买卖原告平房的行为，不受法律保护。故请求人民法院依法判令二被告的买卖行为无效，并由被告李艳波将位于牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷的平房返还给原告。
被告马俊辩称，2006年，其从父母处取得了牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的房产证，并在征得父母同意的情况下，没有通知原告马仁，将该平房以3000元价格卖给被告李艳波。在双方商定买卖该房屋时，被告马俊未给被告李艳波查看该房的房产证，而是在被告李艳波将3000元购房款全额交付后，才将该房房产证交给被告李艳波，被告马俊也未告知被告李艳波其并非该房所有权人。因被告马俊早与被告李艳波的父亲相识，故其认为被告李艳波在购买该房时应知道自己的姓名。在3000元的卖房款中，被告马俊仅留存1000元，剩余钱款均交其父母。
被告李艳波辩称，其与被告马俊之间买卖行为有效。第一，被告马俊的行为构成表见代理。在被告李艳波购买该平房时，仅知道该房的所有权人是马老大，但不知道马老大的具体姓名。由于被告马俊持有房产证，且并未向被告李艳波告知该房的真正权利人，故被告李艳波在与被告马俊订立房屋买卖合同时，合理的认为被告马俊就是房产证记载的权利人，即原告马仁。因此，被告马俊的行为构成表见代理，被告李艳波与被告马俊之间买卖位于牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的合同有效。第二，被告李艳波购买该房不存在恶意，且善意取得了该房屋的所有权。因该房屋在2012年通过牙克石市规划局、暖泉办批改同意而重建，故其当时购买该房的价格3000元是公平合理的。第三，原告的诉讼请求已超过2年的诉讼时效。原告系在2008年知道该房屋被卖，现起诉已过7年之久。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告马仁与被告马俊系兄弟关系。2006年，被告马俊在其父母处取得了牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的房产证（房产证号：x），该房产证记载的权利人为原告马仁。后来被告马俊未经原告马仁的同意，将该平房以3000元价格卖给被告李艳波，当时未向李艳波出示房产证，也未告知房产证载明的权利人是原告马仁而非马俊。在被告李艳波交纳购房款3000元后，被告马俊将该房房产证交付给被告李艳波，被告李艳波即开始在该房居住。该房屋一直未办理产权变更登记手续。2008年，原告马仁得知此事。2012年，因该房屋破损严重，无法正常居住，被告李艳波开始对该房屋进行修缮。原告认为，被告马俊与被告李艳波恶意串通，在原告不知情的情况下，以超低于市场价格买卖原告所有的牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的行为，不受法律保护，遂成本诉。
原告马仁对其主张向本院提供在牙克石市住房与城乡建设局档案室调取的牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的房产证复印件（房产证号：x）一份，证明位于牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的所有权人为原告马仁，二被告在2006年以超低于市场价格买卖原告所有的涉案房屋的事实成立，涉案房屋至今也未办理产权过户登记手续。被告马俊无异议。被告李艳波对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明原告欲证明的事实。经本院审查认为，二被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信，该房产证能够证明位于牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的所有权人为原告马仁，但不能证明二被告于2006年以超低于市场价格买卖该房屋的事实，故对原告该主张，本院不予采信。
被告马俊未提交证据。
被告李艳波对其主张向本院提供下列证据：
1、照片4张，证明被告李艳波购买牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房时，该房屋正处于无法居住、上水、墙体将要倒塌的状态；被告李艳波以3000元价格购买将要倒塌的房屋是合理的。原告马仁认为照片没有拍摄时间，也未标明房屋的坐标位置，对该证据的真实性有异议；同时，该证据也证明不了2006年被告李艳波购买该房时，该房处于将要倒塌的状态，该房屋是由于被告李艳波在此居住长达6年之久而需要维修。被告马俊对该证据的真实性有异议，认为2006年其出卖该房屋时，该房屋不是照片中显示的状态。经本院审查认为，该证据没有标明拍摄时间，不能够证明2006年被告李艳波购买该平房时的房屋状态，对该证据不予采信。
2、证人汤某某、范某某出庭陈述证言，证明证人与被告李艳波均是邻居，牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷的平房，是被告李艳波以3000元价格向一位姓马的人购买。当时，每逢下雨天该房屋就进水且将要倒塌，该房屋价值2000元左右，最多不到5000元。原告马仁对证人证言的真实性有异议，认为二人属事先串通；同时认为，证人证言不能直接证明涉案房屋在2006年被告李艳波购买时的具体状态。被告马俊认为证人证言不真实，对证人认为的房屋价值不予认可。经本院审查认为，因证人证言系间接证据，不具有直接证明2006年被告李艳波购买该平房时房屋实际价值的效力，被告亦未提供其他有证明力的证据予以佐证，本院对上述证据不予采信。
3、暖泉办证明一份，证明被告购买房屋的破损程度，需要重新翻建；房产证权利人系原告马仁，且没有办理房屋过户手续，在买卖该房屋时，被告李艳波没有欺诈行为。原告马仁对该证据的真实性没有异议，但认为被告李艳波是在原告不知情的情况下，冒用原告姓名提出的重建申请，侵犯了原告的权利。被告马俊对该证据的真实性没有异议，认为被告李艳波以原告马仁的名义翻盖房屋属于欺诈。经本院审查认为，双方当事人对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信；但该证明出具的时间为2012年9月25日，并不能证明二被告在买卖该平房时，该房屋的破损程度以及是否需要修建。
4、牙克石市规划局证明一份，证明牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷的平房已进行了翻修。原告马仁对该证据不予认可，认为该证明未经规划局盖章，没有法律效力；同时，该证据出具的时间为2013年6月，不能证明二被告在买卖牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷的平房时该房需要翻修。被告马俊与原告马仁的质证意见一致。经本院审查认为，该证明未加盖牙克石市规划局公章，不能证明其真实性，对该证据不予采信。
5、许可审批表一份，证明牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷的平房经牙克石市规划局审批同意进行翻建。原告马仁对该证据真实性没有异议，认可该平房已经过维修，但认为被告李艳波仍属于冒用原告马仁的名义进行的维修。被告马俊与原告马仁的质证意见一致。经本院审查认为，双方当事人对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信；但由于该份证明出具的时间为2012年10月9日，不能证明二被告在买卖该平房时，该房屋需要维修。
本院认为，2006年，被告马俊未经原告马仁同意，将原告马仁所有的位于牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房（房产证号：x）出卖给被告李艳波，因马俊未取得房屋所有权和处分权，亦未得到原告事后追认，其行为属于无权处分行为。被告马俊辩称，其买卖该房屋时已征得了原告父母的同意。本院认为，因位于牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的所有权人为原告马仁，并非其父母，被告马俊应当征得涉案房屋所有权人的同意才能依法出卖涉案房屋，故本院对被告马俊的抗辩主张不予支持。被告李艳波辩称，被告马俊的行为构成表见代理，二被告订立的买卖牙克石市暖泉办溪林南路兴旺巷平房的合同有效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，因被告李艳波认为被告马俊就是涉案房屋的权利人马仁，其并非认为被告马俊代理马仁出卖涉案房屋，故被告马俊的行为并不构成法律规定的代理。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，被告李艳波并没有合理理由相信被告马俊有代理权，故本院对被告李艳波的该项抗辩主张不予支持。但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，原告马仁请求确认二被告之间的房屋买卖行为无效，没有法律依据，本院依法不予支持。被告李艳波辩称原告马仁的起诉已超过二年诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告马仁在2008年即知道涉案房屋已由被告马俊出售给被告李艳波，明知其民事权利已经被侵犯，但直至2013年才起诉请求返还房屋，已超过法律规定的二年诉讼时效期间，被告抗辩理由成立，本院对原告马仁请求被告返还房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告马仁的诉讼请求。
案件受理费100元减半收取，由原告马仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中
级人民法院。
代理审判员 金 航
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 崔媛媛
附：本判决所依据的相关法律
1、《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人事实民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”
2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
3、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”
4、《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
5、《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
6、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”