江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2664号
上诉人（原审被告）：南通近代第一城商业发展有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：何彬，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：袁裕平，男，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：南通城市博物馆，住所地江苏省南通市。
法定代表人：连颖，该馆馆长。
委托诉讼代理人：黄萍，女，该馆副馆长。
上诉人南通近代第一城商业发展有限公司（以下简称第一城公司）与被上诉人南通城市博物馆（以下简称城博馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人第一城公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三项，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一、一审判决未认定城博馆在履行合同中存在过错，并判决其承担责任，有失公平。按照双方的合同约定，城博馆应当于2015年7月1日前书面告知本公司是否给予续租的决定和续租的条件，但其直至2015年12月8日才书面告知本公司，要求本公司参与拍租活动。城博馆应当承担推迟告知的违约责任，租赁期限应当顺延至2016年6月24日。二、一审法院判令按照153.3万元/年的标准支付占用费不合理。1.根据原租赁合同约定，本公司有60天的房屋结构恢复期，在此期间不需要支付任何房租。2.案涉房屋租金拍卖成交价为153.3万元，但竞得人已申请终止拍卖成交确认书的履行，上述拍卖价格尚未确定。应当按照以后房屋实际成交并已履行的租金标准计算占用费。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人城博馆辩称，一、2015年10月8日，本馆收到南通市财政局、南通市政务服务中心印发的通知，也告知第一城公司案涉房屋即将进入市公共资源交易平台进行交易，第一城公司享有同等条件下的优先权，其对此未提异议，也未与本馆沟通续租事宜。本馆于2015年12月8日向第一城公司发出书面函，催告其尽快办理拍租手续、参与拍租活动，并对逾期使用房屋的房租也进行了告知。按照合同约定，第一城也未能在合同履行期满一年前向本馆提交书面续租申请。本馆也保障了第一城公司优先权的行使，未违反合同约定。二、房屋结构恢复期是指承租人停止经营并对房屋进行恢复，但第一城公司在房屋租赁期限届满后仍在经营，其要求免除60天的租金显然和合同约定相违背。
城博馆向一审法院提出诉讼请求：要求确认双方于2010年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日已终止，第一城公司按照房屋租赁合同约定，立即将案涉房屋腾空、结清相关费用后交还给城博馆，并按照房屋拍租价153.3万元／年、支付自2016年1月1日起至实际交还房屋期间的使用费，第一城公司交纳的房屋使用保证金15万元归城博馆所有，不予退还。
一审法院认定事实：城博馆系南通市环城南路1号城博馆西侧二楼房屋的所有权人。2010年7月，城博馆与第一城公司签订了一份房屋租赁合同，约定城博馆将上述案涉房屋出租给第一城公司，租期五年（自2010年10月1日起至2015年12月31日止），租赁用途为商业。第一个租赁年度年租金为91.25万元，第二至第五个租赁年度年租金为73万元，第一城公司应向城博馆缴纳房屋使用保证金15万元。租赁期满后，第一城公司即停止营业，并在60天内恢复建筑物主体结构原样，拆除撤离自有的设备和设施，保证房屋及相关设施完备完好将房屋清理干净后归还城博馆。在租赁期满且双方又无新的续租合同情况下，若第一城公司不能按时归还房屋的，城博馆有权处置第一城公司缴纳的房屋使用保证金、其它费用结算金以及遗留财物，本合同履行终止。租赁期满后，在同等条件下，第一城公司有优先承租权。如要续租，第一城公司应于合同履行期满一年前向城博馆提出书面续租申请，城博馆则应于合同履行期满的六个月前，告知第一城公司是否给予续租的决定和续租的条件。若双方就续租协商一致，则签订新的租赁合同书，若不能续租，第一城公司应按约归还房屋。双方还对租金支付方式、物业管理等其他相关事项作了约定。
2014年至2015年期间，南通市政府、南通市财政局先后发出通知，要求今后即凡市直行政事业单位有关资产处置事项必须进入市公共资源交易平台进行交易。2015年6月30日，第一城公司向城博馆发出书面续租申请，要求对案涉房屋续租。2015年11月25日，南通新江海资产评估事务所根据城博馆的委托对案涉房屋目前租金进行评估，评估价格为153.3万元。
2015年12月8日，城博馆向第一城公司发函称，根据相关政府文件的规定，案涉房屋已进入市公共资源交易平台等待出租交易处置，要求第一城公司与拍卖公司联系、参加拍租活动，如果未能在拍租程序中取得继租权，于2016年1月1日前停止营业，并将房屋腾空后归还，逾期归还并继续营业的，城博馆将按照房屋租赁合同第九条第6款的规定没收房屋使用保证金及相关财物，并按照评估机构评估的同区域商业房屋租赁的市场价格收取超期使用房屋租金。
2015年12月16日，南通通宝拍卖有限公司（以下简称通宝公司）受城博馆的委托向第一城公司发出拍卖告知函，告知其将对案涉房屋五年租赁使用权进行公开拍卖，办理竞买申请手续后在同等条件下享有优先租赁权，该函附有刊登于现代快报关于案涉房屋的拍卖公告。
2015年12月18日，第一城公司函复城博馆称，第一城公司已于一年前向城博馆提出口头续租申请，城博馆口头也表示同意，书面手续于2015年6月30日送达城博馆，当时城博馆亦口头表示同意续租，租金参照周边租金市场略作调整。另外，根据合同约定，城博馆应于合同履行期满前六个月即2015年7月1日前书面告知第一城公司是否给予续租的决定和续租的条件，但城博馆直至12月8日才来函要求第一城公司参与拍租，若未拍到房屋租赁权，要求将实际交房时间顺延至2016年12月31日，期间的房屋租金按照原合同的约定执行。同时，租赁期满，第一城公司需按约恢复原状，拍卖时需注明标的物不是现状，而是第一城公司承租改造前的状况，评估价也只能按照第一城公司承租改造前的状况来评估。第一城公司亦表示会参加本次的拍租活动。
2015年12月25日，案涉房屋五年租赁使用权经拍卖公司拍卖，最终由第三人以最高价153.3万元成交，第一城公司经城博馆通知到场作为竞租人未能拍得。
庭审中，第一城公司陈述房屋租赁合同到期前一年已向城博馆提出续约申请，但其对此未能提交书面证据。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。房屋租赁合同期限届满后，双方并未达成续租协议，则租赁关系终止，第一城公司应按约向城博馆返还房屋。第一城公司主张城博馆未按约在合同履行期满六个月前告知第一城公司是否给予续租的决定和续租的条件，构成违约，经审查，房屋租赁合同中约定第一城公司应于合同履行期满一年前向城博馆提出书面续租申请，且城博馆已向第一城公司发函告知房屋拍租事宜，保障了公司的优先承租权的行使。第一城公司的该项主张，无事实和法律依据，法院难以支持。
双方履行完毕的租赁合同约定的租金为合同双方真实意思表示，但该表示的效力范围有限定条件，即双方约定的租赁期限。租期届满后若仍适用原租金标准欠缺合同双方新的合意，在此情况下，若简单适用原租金标准来确定房屋占有使用费违反公平自治原则，对于出租人来说最直接的损失就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益。案涉房屋2016年1月以后的租金经评估公司评估为153.3万元/年，且该价格已经拍卖交易成交，该价格应视为案涉房屋2016年后租金的市场价格。租期届满后第一城公司占有使用案涉房屋的占有使用费应按照该标准即153.3万元/年支付。在评估并交易成功的价格高于原租金的情况，按原租金标准计算占有使用费，则可能鼓励违约、助长不诚信之行为，故对第一城公司抗辩称应按原合同租金标准73万元/年计算占有使用费的主张，法院不予采纳。
对于第一城公司交纳的房屋使用保证金15万元，法院认为，双方房屋租赁合同中关于房屋使用保证金的性质未作明确约定，按照一般理解，房屋使用保证金是指出租人根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定收取的租赁押金，第一城公司逾期腾房，城博馆不宜将该15万元按违约金直接收取归其所有，但有权以该保证金抵付相同数额的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条规定，一审判决：一、南通城市博物馆与南通近代第一城商业发展有限公司于2010年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日终止。二、南通近代第一城商业发展有限公司在判决生效之日起六十日内将坐落于南通市环城南路1号城市博物馆西侧二楼房屋腾空并结清相关费用后完好交还南通城市博物馆。三、南通近代第一城商业发展有限公司按照153.3万元／年的标准向南通城市博物馆支付自2016年1月1日起至实际交还房屋之日期间的房屋占有使用费。四、驳回南通城市博物馆的其他诉讼请求。案件受理费人民币4567元（已减半），由南通近代第一城商业发展有限公司负担。
二审中，上诉人第一城公司提供一份补充材料，证明第一次拍卖后，原拍卖人已经退出，案涉房屋于2016年9月16日重新拍卖，拍卖底价在153.3万元/年的基础上下浮了百分之十。第二次拍卖只有第一城公司参与拍卖，拍卖公司终止了拍卖程序。被上诉人城博馆质证认为：补充材料的情况是真实的，但第一次拍卖是按照153万元成交的，因为上诉人房屋没有空出来，所以没有成。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应当按约履行。按照合同约定，第一城公司如要续租，应当提前一年书面告知，但其也未按约书面告知，直至2015年6月30日，第一城公司才发出书面续租申请。城博馆虽然比合同约定推迟数月告知第一城公司可以参加拍租，但其保障了第一城公司的优先权，第一城公司要求顺延租期不能成立。关于占有使用费标准，签订租赁合同时，双方约定租赁用途为商业，且实际上第一城公司也是按照商业用途使用承租房屋，评估按照实际用途来评估，并无不当之处。关于上诉人要求60天结构恢复期免租金的请求，该60天是结构恢复期，是承租人在按约终止合同后的期限，其应当在合同期满后不再经营，主动履行恢复义务，才能享有恢复期免租金的权利，但其违约，未能按约停止经营，则不再享有该项权利。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9133元，由上诉人南通近代第一城商业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月七日
书 记 员 施惠惠