上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初1058号
原告(反诉被告)：韩丹菁，女，1954年8月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：朱辉，上海运帷律师事务所律师。
被告(反诉原告)：顾庙芦，男，1955年8月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：吴鑫，上海市君成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董芳，上海市君成律师事务所律师。
第三人：上海永福物业有限公司，住所地上海市徐汇区复兴西路XXX号甲。
法定代表人：蒋震涛，董事长。
委托诉讼代理人：吴斯君。
委托诉讼代理人：李磊。
原告韩丹菁诉被告顾庙芦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，适用简易程序，原告于2017年1月24日申请追加顾某2为本案被告、申请追加上海永福物业有限公司为本案第三人，2017年3月1日顾庙芦提起反诉，本院依法公开开庭进行了审理，原告韩丹菁的委托诉讼代理人朱辉，被告顾庙芦的委托诉讼代理人吴鑫、董芳、第三人上海永福物业有限公司(以下简称永福公司)的委托诉讼代理人吴斯君、李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩丹菁向本院提出诉讼请求：1.判令解除韩丹菁与顾庙芦双方于2013年8月18日签订的上海市公有住房承租权转让合同、补充协议及2015年11月17日签订的协议书；2.判令顾庙芦向韩丹菁双倍返还购房定金100,000元；3.判令顾庙芦向韩丹菁返还购房款600,000元，并按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算，向韩丹菁支付2013年12月10日起至实际给付之日止的利息(暂计至2017年1月31日为119,092.60元)；4.判令顾庙芦赔偿韩丹菁损失1,653,125元(暂估)；5.本案诉讼费由顾庙芦承担。审理中，韩丹菁明确诉请2只要求返还定金50,000元；诉请4包括佣金3,000元，代顾庙芦支付给永福公司的置换手续费33,000元，前一案韩丹菁撤诉负担的诉讼费3,125元，根据补充协议约定的自2014年3月1日起按照每月3,000元租金计算至2017年1月的逾期交房损失105,000元及包含合同约定的20%的违约金计330,000元在内的房屋上涨差价损失1,509,000元。庭审中，韩丹菁表示，置换手续费33,000元的损失本案不主张。庭审后，韩丹菁出具情况说明，针对诉请4中房屋上涨差价损失1,509,000元，暂不申请对涨价部分差价损失进行评估，本案主张该差价损失中合同约定的20%的违约金计330,000元。
事实和理由：2013年8月18日，经易居臣信房地产经纪(上海)有限公司居间，韩丹菁与顾庙芦签订了上海市公有住房承租权转让合同，约定，顾庙芦将其承租的上海市淮海中路XXX弄XXX号底层东南间(以下简称系争房屋)，租赁部位独用面积24.3平方米转让给原告，转让价款为1,650,000元，合同同时约定了付款期限。合同签订的当日，双方签订补充协议，约定，转让款分四次支付及2014年2月28日之前向韩丹菁交付房屋，于2014年8月31日前办理物业征询等承租权变更手续。合同签订后，顾庙芦未按约履行义务。2015年11月17日，双方又签订协议书，约定，由于顾庙芦申请经济适用房时间延长，如果顾庙芦在2015年12月31日前能够申请到经济适用房，则顾庙芦收到经济适用房后与韩丹菁办理物业征询等承租权变更手续，如顾庙芦于2015年12月31日前还没有成功申请到经济适用房，则顾庙芦应立即配合韩丹菁办理物业征询等承租权变更手续。协议书签订后，顾庙芦仍以各种理由拒绝履行，韩丹菁多次催促无果。请求依法判准如前所请。
顾庙芦辩称，顾庙芦同意解除合同，且在2016年7月18日已向韩丹菁明确转达要求解除合同的意思表示。顾庙芦同意全额返还已收房款650,000元并同意适当增加利息损失。双方签订的转让合同因未取得征询单而未生效，也违反法律强制性规定，应属无效。征询单无法办理成功，顾庙芦拥有单方面解除合同的权利，主合同已于2016年7月18日解除，顾庙芦也未实施违约行为，一切按照合同行事，无需承担损害赔偿责任。承租权变更至顾某2名下乃事出有因，2016年4月23日，顾庙芦申请经适房的受理通知下来，后续该着手处理摇号、迁户口，验收房屋等事宜，顾庙芦身体状况很不好，提议将承租人变更为顾某2，并委托顾某2代为全权处理包括与韩丹菁合同在内的所有事情，顾某2在办理变更承租人时同意转让公房，变更后因婚变导致纠纷发生，根据协议的约定，在2015年12月31日办理不了物业征询手续，可解除合同，顾庙芦在2016年7月18日行驶解除权，合同既已解除不存在履行问题，韩丹菁无权主张因合同无法履行而产生的损害赔偿。合同履行不了，韩丹菁自身存在很大的过错，系争房屋内有违章，违章导致物业征询办不下来，合同约定了征询手续办不了，双方可解除合同并互不承担违约责任。涉案公房同住成年人于2014年10月16日签字同意转让公房，补充协议于2013年8月18日签订，未经其他同住人同意，2014年2月28日不合情理，存在效力瑕疵，故韩丹菁无权主张逾期交房损失。韩丹菁主张的损失远远超过顾庙芦在签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
永福公司述称，2014年10月15日，顾庙芦曾申请办理征询手续，因为系争房屋内有违章而未通过。韩丹菁主张的33,000元系永福公司收取的中介手续费，现交易未成，可以退还。系争房屋承租人于2016年6月1日经家庭协商一致由顾庙芦更改为顾某2。尊重法院判决。
顾庙芦向本院提出反诉诉讼请求：确认韩丹菁与顾庙芦于2013年8月18日签订的上海市公有住房承租权转让合同、补充协议及2015年11月17日签订的协议书于2016年7月18日已经解除。事实和理由：双方签订转让合同、补充协议当的天，韩丹菁支付第一笔房款50,000元，2013年12月10日，韩丹菁支付第二笔房款600,000元，2014年10月15日，顾庙芦按约协助韩丹菁到永福公司办理征询手续并承担房屋置换手续费33,000元，因系争房屋内有违章，永福公司表示不符合转让条件，无法办理征询手续，预交的手续费可以退还，而系争房屋内有违章，韩丹菁在签订转让合同前明确知晓，合同也有约定。2015年11月17日，双方签订协议书，将办理物业征询的时间变更为2015年12月23日后。2016年4月23日，顾庙芦经适房申请成功通知书下来，为了后续摇号、交房、迁户能无障碍进行，且公房本就是家庭共有的使用权房，顾庙芦决定将系争房屋的承租人变更到同住人顾某2名下，并至永福公司办理相关手续，2016年6月1日系争房屋的承租人变更为顾某2。2016年7月5日，顾某2告知顾庙芦可能离婚，不同意转让公房，2016年7月12日到永福公司咨询，窗口工作人员口头答复不能办理。2016年7月12日，顾庙芦按照合同约定方式发函通知韩丹菁解除合同并承诺退还转让款650,000元。2017年1月26日，顾庙芦再次致函韩丹菁解除合同并将650,000元款打入代理人律师事务所账户内。望判如所请。
韩丹菁反诉辩称，请求驳回反诉诉讼请求。根据合同约定，顾庙芦不享有单方解除权，如果发生合同约定的内容造成无法办理也是协商解除。顾庙芦未按合同约定履行，以实际行为将系争房屋承租人变更为顾某2，构成违约，违约方不享有单方解除权，解除理由也不是合同约定的发生了不可抵抗客观因素，而顾庙芦在2016年7月18日的信件中理由是签订合同时顾庙芦和其他同住人均同意转让，现在因为非合同当事人一方的原因不同意办理变更，该理由与本案无关，不属于不可抗力，且签订合同时，顾庙芦及顾某2是同意系争房屋买卖的，该函内容看，只是转告如何解决下一步，不是单方解除的意思表示，是按合同约定协商解除。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市淮海中路XXX弄XXX号底层东南间使用面积24.30平方米即系争房屋的承租人为顾庙芦，于2010年12月1日起租。
2013年8月18日，韩丹菁(乙方)与顾庙芦(甲方)签订上海市公有住房承租权转让合同，约定，甲方将其承租的系争房屋转让给乙方，该公有住房转让成交价格为1,650,000元；第五条同时约定，甲乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续，甲方同意，自该公有住房租赁关系变更手续办妥后，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割；第十二条同时约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具准予公有住房差价交换通知书之日起生效；补充条款同时约定，2.甲方须于签订本合同后至2014年10月31日内办妥物业征询手续，若未能办理出物业征询手续，则甲乙双方协商或解除本转让合同，并于得知该情况后3日内签订解约协议，互不追究违约责任，甲方已收乙方转让款的，甲方于双方签订解约的协议当日无息归还给乙方已收的转让款；3、甲乙双方应于甲方办妥物业征询手续之日起15个工作日内至上海市徐汇区房地交易中心办理该公有住房租赁关系变更手续，同时，甲方承诺该公有住房同住成年人同意甲方转让该公有住房的承租权给乙方，若承诺不实，甲方愿意承担违约责任；8.本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以下地址，均视为已送达，通讯地址如有变化，应在三日内通知签约各方及中介方；9.甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则违约方应按本合同约定的成交价的百分之二十支付违约金并承担违约责任，守约方有权选择与违约方协商继续履行合同，若协商不成，则守约方有权单方面解除本合同；10.甲乙双方约定若在交易期间，如发生不可抵抗的客观因素(不可使用权物业收购或政府的新政策等)，而导致交易无法进行下去，则双方协商或解除本转让合同，并于得知该情况后3日内签订解约协议，互不追究违约责任，甲方已收乙方转让款的，甲方于双方签订解约协议后15日内无息归还给乙方；付款方式同时约定，本买卖合同项下的房地产转让总价为1,650,000元，第一笔房款甲乙双方同意本买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付转让款50,000元，第二笔房款乙方于甲乙双方至上海市徐汇区房地产交易中心办理该公有住房租赁关系变更手续当日，支付甲方转让款1,600,000元。合同签订当天，韩丹菁支付给易居臣信房地产经纪(上海)有限公司佣金3,000元。当天，韩丹菁(乙方)与顾庙芦(甲方)签订补充协议，约定，签订上海市公有住房承租权转让合同支付50,000元房款，第二笔房款在甲方申请到经济适用房后，乙方根据经济适用房所需支付的时间支付房款600,000元，第三笔房款在甲方申请到第二套经济适用房后，乙方根据经济适用房所需支付的时间支付房款600,000元，第四笔房款甲乙双方办理交易过户当日，甲方户口全部迁出后，乙方支付剩余房款400,000元给甲方，双方约定2014年2月28日之前交房，甲乙双方约定此房子从2014年3月1日起乙方出租给甲方，按每月租金3,000元支付给乙方。租期到甲乙双方办理交易中心过户结束，甲乙双方约定在2014年8月31日前办理物业征询手续，甲乙双方中若有任何一方未按照补充协议中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则违约方应按本合同约定的成交价的百分之二十支付违约金并承担违约责任，守约方有权选择与违约方协商继续履行本合同，若协商不成，则守约方有权单方面解除本合同；本补充协议与上海市公有住房承租权转让合同具有同等法律效益，甲乙双方各执一份，且经甲乙双方签字即为生效。补充协议签订当日，韩丹菁向顾庙芦支付房款50,000元。2014年10月16日，系争房屋同住成年人均在公有住房同住成年人意见书上签名，包括顾某2。
2013年12月10日，韩丹菁向顾庙芦支付房款600,000元.2014年10月15日，韩丹菁(乙方)与顾庙芦(甲方)签订协议，约定，经甲乙双方友好协商，达成关于淮海中路XXX弄XXX号底层东南间物业收取的国经产交易手续费33,000元由甲方承担，该费用于双方至物业征询时由乙方先行垫付，再从乙方的购房尾款中扣除，双方均无异议。当天，韩丹菁代顾庙芦向永福公司支付房屋置换手续费33,000元，因系争房屋存在违章搭建，永福公司明确不符合转让条件，不予办理征询手续。
2015年11月17日，韩丹菁(乙方)与顾庙芦(甲方)签订协议书，约定，甲乙双方协商，关于2013年8月18日签订徐汇区淮海中路XXX弄XXX号底层东南间房屋买卖合同，由于甲方申请经济适用房时间延长，超过合同期限，进一步协商决定，如果甲方在2015年12月31日前能申请到经济适用房，则按政策顺序操作进行，等甲方收到经济适用房后，再于乙方过户交易淮海中路XXX弄XXX号底层东南间的房子，如甲方经济适用房到2015年12月31日还没有申请成功，那双方马上办理淮海中路XXX弄XXX号底层东南间的物业征询手续，条款协议按原合同不变，尽快办理徐汇区交易中心过户，如到期对方不按时办理过户手续将无条件承担守约方直接与间接经济损失。易居臣信房地产经纪(上海)有限公司的工作人员施某某在协议书中介方处签名。
2016年5月25日，韩丹菁向顾庙芦发出律师函，要求顾庙芦立即配合韩丹菁完成物业征询等变更承租权所需的手续，将系争房屋的承租权变更登记至韩丹菁名下。2016年6月1日，顾庙芦将系争房屋的承租权户名变更至顾某2名下。2016年7月18日，顾庙芦致函给韩丹菁的委托代理人，内容为，当初定合同时，我本人和同住人是同意承租权转让的，开始是因为申请经适房未能按期办理物业征询手续，现在我妹妹顾某2的婚姻发生离婚的后果，要搬回来住，她不同意办理承租权的变更手续，我收到律师函后，我去物业公司征询过，物业讲办理征询单必须承租人与同住人一致同意才可办理。现在房屋不能办理承租权变更，对先前收到转让款，我全数归还，希望双方彼此理解和充分协商。
另查明，2016年5月11日，顾庙芦、陈某、顾某1、顾某2、许某某共同向永福公司申请，经家庭协商一致，以顾庙芦年事已高为由申请将承租人户名变更为顾某2。
韩丹菁曾起诉至本院要求顾庙芦继续履行转让合同，(2016)沪0104民初30614号案件庭审中，易居臣信房地产经纪(上海)有限公司的工作人员施某某到庭作证，陈述：签订转让合同当天，系争房屋上所有户口人员均到场，同住人都签字盖章认可出售，系争房屋内有违章，在韩丹菁看房时已知，顾庙芦家已申请到两套经适房，2014年申请一套，2015年申请一套。韩丹菁庭审后才得知系争房屋的承租人变更为顾某2，于2017年1月9日撤回起诉，承担诉讼费3,125元。
2016年9月16日，顾庙芦、陈某与案外人上海松和房地产开发有限公司、徐汇区住房保障中心签订上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同。
以上事实，除双方庭审陈述外，另有上海市公有住房承租权转让合同、补充协议、收款收据、转账凭证、协议、凭证、发票、协议书、律师函、回复函、信封、上海市租用居住公房凭证、顾某2的上海市租用居住公房凭证、佣金收据、受理通知书、诉讼费、裁定书、庭审笔录、转让合同、协议书、双方来往信函、上海市公有住房差价交换试行办法、协议、取款凭证、发票、物业征询申请书、补充协议、户口簿复印件、付款凭证、情况说明、申请书、签页表等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。
审理中，韩丹菁表示，已于2017年3月27日收到房款650,000元，故表示不再主张返还房款650,000元，仍主张利息损失。顾庙芦表示，其于2017年3月27日将650,000元退还给韩丹菁，并表示，若韩丹菁愿意调解，本着公平善良之心，其合理损失比如650,000元转让款对应的利息，顾庙芦愿意弥补，但让顾庙芦承担损害赔偿责任缺乏法律依据和合同依据，若韩丹菁坚持诉请，顾庙芦听从法院公正判决。
本院认为，虽然原、被告签订的上海市公有住房承租权转让合同约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具准予公有住房差价交换通知书之日起生效，但转让合同签订的当天，双方又签订补充协议，约定补充协议与上海市公有住房承租权转让合同具有同等法律效益，经双方签字后即为生效，故转让合同已生效，且转让合同、补充协议、协议、协议书均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。鉴于系争房屋的承租人由顾庙芦变更为顾某2，顾某2到庭表示不同意继续履行转让合同，故韩丹菁要求解除与顾庙芦间转让合同、补充协议、协议书、协议之诉讼请求，顾庙芦表示同意，并无不当，本院予以准许。根据双方间转让合同、协议的约定，现顾庙芦未提供韩丹菁存在违约行为的充分证据，顾庙芦提出韩丹菁有过错之意见，本院不予采纳，本院采纳韩丹菁提出，顾庙芦不享有解除权之意见，顾庙芦反诉要求确认与韩丹菁间转让合同、补充协议及协议书于2016年7月18日已经解除，缺乏依据，本院不予支持。在转让合同履行中，双方曾在2014年10月15日办理物业征询手续，因系争房屋存在违章未获审核同意，之后双方在2015年11月17日签订协议书，仍约定继续履行合同，故顾庙芦提出根据转让合同补充条款2的约定，互不承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。由于顾庙芦于2016年6月将系争房屋的承租人变更为顾某2，顾某2不同意继续履行转让合同导致系争房屋的转让合同无法履行，且在合同、协议履行过程中，顾庙芦均未按约履行办妥物业征询手续、交房等义务，故顾庙芦的行为构成违约，对此，应承担违约责任；故韩丹菁依据补充协议要求顾庙芦支付自2014年3月1日至2017年1月底每月3,000元的租金，理由正当，本院予以支持。鉴于韩丹菁与顾庙芦间系争房屋的转让合同在2013年8月8日签订，顾庙芦于2016年6月1日将系争房屋承租人变更为顾某2，于2016年7月18日向韩丹菁提出解除买卖合同，系争房屋客观上存在涨价的现象，韩丹菁在顾庙芦明确表示不再履行合同后为另行购买其他房屋造成一定市场差价损失，实属必然，故韩丹菁要求顾庙芦按照合同约定支付转让价款20%的违约金计330,000元，理由正当，本院予以支持。虽然顾庙芦表示，若韩丹菁愿意调解，其合理损失如650,000元转让款对应的利息，现顾庙芦已返还房款，考虑到韩丹菁已主张违约金，其计算的利息数额未超过违约金数额，故韩丹菁要求顾庙芦支付房款的利息，本院不再支持。韩丹菁要求顾庙芦承担前一案件受理费及中介佣金，缺乏依据，本院不予支持。韩丹菁撤回对顾某2的起诉，韩丹菁撤回针对顾庙芦的部分诉讼请求，系其自行充分其相应的民事权利，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除韩丹菁与顾庙芦就上海市淮海中路XXX弄XXX号底层东南间签订的上海市公有住房承租权转让合同、补充协议、协议及协议书；
二、顾庙芦于本判决生效之日起十日内向韩丹菁支付违约金330,000元及2014年3月1日至2017年1月间每月3,000元的租金计105,000元；
三、驳回韩丹菁的其余诉讼请求；
四、驳回顾庙芦的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19,461元，减半收取计9,730.50元，由韩丹菁负担7,088.50元，顾庙芦负担2,642元。反诉受理费40元，由顾庙芦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一七年四月十七日
书记员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。