湖南省邵东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵东民初字第3603号
原告中国农业银行股份有限公司邵东县支行（以下简称“邵东农行”），住所地邵东县大禾塘街道办事处荷花路194号。
法定代表人罗泽良,系支行行长。
委托代理人（特别授权）赵国俊，男，1963年10月19日出生，汉族，该单位职员，住邵东县邵东县大禾塘街道办事处荷花路***号*栋*单元***室。
委托代理人刘晓晴，男，1975年7月19日出生，汉族，该单位职员，住邵东县两市镇文体路***号*栋*单元***号。
被告邵东县易弘贸易有限公司（以下简称“易弘公司”），住所地邵东县大禾塘办事处建设北路28号。
法定代表人付苍海。
被告付苍海。
被告宁志军。
上列三被告委托代理人（特别授权）彭跃军，湖南森力律师事务所律师。
原告邵东农行就与被告易弘公司、付苍海、宁志军金融借款、保证合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法由审判员罗佑荣担任审判长，与审判员张容辉、人民陪审员谢植福组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行审理。原告邵东农行的委托代理人赵国俊、刘晓晴和被告易弘公司、付苍海、宁志军的委托代理人彭跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵东农行诉称：被告易弘公司以经营缺少流动资金为由，于2014年6月19日向原告借款850万元，至2015年6月18日到期。被告宁志军以其位于邵阳市北塔区蔡锷路54号地江北明珠1号楼房地产提供抵押担保，被告付苍海、宁志军还于原告签订为期3年的最高额保证合同，合同有效期均为2014年6月19日至2017年6月18日。借款到期后，被告易弘公司未归还贷款本息，故请求本院判决：（1）被告易弘公司立即归还借款本金850万元，支付利息311828.43元（利息计算至2015年8月20日，2015年8月21日至借款清偿之日的利息、罚息、复利等相关费用按照合同约定另计）；（2）被告付苍海、宁志军对前述借款本息承担保证责任；（3）原告对被告宁志军抵押的房产（房产证号为邵房权证字第××号、第××号、第××号）和土地[国有土地使用权证号邵市国用（2014）第S03825号、第S03826号、第S0382/7号]享有优先受偿权。
原告邵东农行为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、贷款合同：2014年6月19日，易弘公司因需要流动资金，与邵东农行签订借款合同，其中约定：（1）借款金额850万元，借期1年，贷款利率在人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮30%，每月20日结息；（2）逾期归还本金，30天内在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，31天以上在借款执行利率基础上上浮80%计收罚息；（3）未按期支付利息的，借期内按照约定利率计收复利，借期后按照逾期罚息利率计收复利；
2、借款凭证：2014年6月19日，邵东农行支付人民币850万元至易弘公司指定账户，执行利率7.8﹪；
3、保证合同：2014年6月19日，付苍海、宁志军为易弘公司在邵东农行的850万元借款本息提供连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起2年；
4、抵押合同：2014年6月19日，宁志军与邵东农行签订最高额抵押合同，约定宁志军将其位于邵阳市北塔区蔡锷路54号地江北明珠1号楼的房产和地产作价1432万元抵押给邵东农行，为易弘公司850万元借款本息及其相关费用提供担保；
5、他项权证：宁志军名下位于（邵阳市北塔区）蔡锷路54号地江北明珠1号楼房屋（权证号邵房权证字第××号、第××号、第××号）的最高额抵押权人邵东农行，债权数额共计900万元；宁志军名下位于（邵阳市北塔区）蔡锷路54号地块[国有土地使用权证号邵市国用（2014）第S03825号、第S03826号、第S0382/7号]的他项权利人邵东农行；
6、通知书：邵东农行先后于2015年6月12日和7月22日书面通知易弘公司及时清偿借款本息。
被告易弘公司、付苍海、宁志军辩称其无力清偿债务，诉讼请求中的“相关费用”无证据证明。
被告易弘公司、付苍海、宁志军没有提交证据，对原告提交的证据没有异议。
原告提交的证据，因没有异议，本院予以采信。
根据上述采信的证据，结合双方当事人的法庭陈述，本院确认如下案件事实：
2014年6月19日，被告易弘公司与原告邵东农行签订贷款合同，被告付苍海、宁志军与原告邵东农行签订保证合同，被告宁志军与原告邵东农行签订抵押合同。贷款合同约定：（1）借款金额850万元用作流动资金，借期1年，贷款利率7.8﹪，每月20日结息；（2）逾期归还本金，30天内在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，31天以上在借款执行利率基础上上浮80%计收罚息；（3）未按期支付利息的，借期内按照约定利率计收复利，借期后按照逾期罚息利率计收复利。保证合同约定，被告付苍海、宁志军为易弘公司在邵东农行的850万元借款本息提供连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起2年。抵押合同约定，被告宁志军将其位于邵阳市北塔区蔡锷路54号地江北明珠1号楼的房产（房产证号为邵房权证字第××号、第××号、第××号）和相关国有土地使用权[国有土地使用权证号为邵市国用（2014）第S03825号、第S03826号、第S0382/7号]作价1432万元抵押给邵东农行，为被告易弘公司前述850万元借款本息及其相关费用提供担保。在此前一日，被告宁志军已与原告邵东农行办理抵押权登记手续。当日，原告邵东农行支付人民币850万元至被告易弘公司指定账户。被告易弘公司依约支付利息至2015年4月20日。
本院认为：本案系金融借款、担保合同纠纷。原告邵东农行与被告易弘公司签订的贷款合同，约定归还本金逾期31天以上，在执行利率基础上上浮80%计收罚息，违反中国人民银行罚息上浮上限为50%的规定，超出部分当属无效，其余内容合法有效；与被告付苍海、宁志军签订的保证合同，与被告宁志军签订的抵押合同，均合法有效。有效合同对双方当事人均具有法律约束力，被告易弘公司应当按照合同约定返还借款本金，并依照约定支付相应的利息、罚息、复利。原告邵东农行要求被告易弘公司支付截止2015年8月20日的利息、罚息、复利共计311828.43元，经本院审核无误，应予支持。原告邵东农行主张对被告宁志军抵押的房地产享有优先受偿权，符合法律规定，本院亦予支持。被告付苍海、宁志军应当依约对易弘公司的借款本息承担连带保证责任。由于被告宁志军已提供抵押担保，因此，被告付苍海、宁志军保证责任的范围，限于依法变卖或者拍卖用于抵押的房地产后尚不能清偿的其余债权。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告邵东县易弘贸易有限公司在本判决生效后5日内，返还原告中国农业银行股份有限公司邵东县支行借款本金850万元，支付利息、罚息、复利311828.43元（计算至2015年8月20日，此后至借款清偿之日的利息、罚息、复利按照合同约定和政策规定另计）；
二、原告中国农业银行股份有限公司邵东县支行对被告宁志军抵押的房产（房产证号为邵房权证字第××号、第××号、第××号）和国有土地使用权[国有土地使用权证号为邵市国用（2014）第S03825号、第S03826号、第S0382/7号]享有优先受偿权；
三、被告付苍海、宁志军对原告中国农业银行股份有限公司邵东县支行实现抵押权后剩余的借款本息承担连带清偿责任。
如被告未在本判决指定的期间内履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费73483元，由被告邵东县易弘贸易有限公司、付苍海、宁志军共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
义务人如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。
审 判 长 罗佑荣
审 判 员 张容辉
人民陪审员 谢植福
二〇一六年五月二十四日
代理书记员 周美君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。