江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终9249号上诉人（原审原告）：张文元（曾用名张文明）。上诉人（原审原告）：张君。被上诉人（原审被告）：潘泉英。被上诉人（原审被告）：阮惠英。上诉人张文元、张君因与被上诉人潘泉英、阮惠英确认合同无效纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文元、张君上诉请求：撤销原判并依法改判支持张文元、张君的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审案件诉讼费用由潘泉英、阮惠英承担。事实和理由：潘泉英明知涉案《房屋转让协议》并非张文元、张君本人所签，故该《房屋转让协议》应属无效，潘泉英应返还涉案房屋。根据法律规定，处分不动产应经全体共同共有人同意，潘泉英作为受让人明知转让人阮惠英未经全体共有人同意转让涉案房屋，具有重大过失，也应就合同无效承担相应的赔偿责任。综上，请求二审法院依法改判。潘泉英辩称，其认可一审判决。张文元、张君向一审法院起诉请求：1、潘泉英与阮惠英签订的《房屋转让协议》无效；2、潘泉英向张文元、张君支付房屋租金（自2009年7月1日起计算至2016年7月31日，按房租2500元/月标准计算，现合计85个月为212500元）；3、潘泉英承担诉讼费。一审法院认定事实：张文元、阮惠英系张君父母。苏州工业园区群星苑三区51幢1103室系张文元、张君与阮惠英经园区动迁所得拆迁安置房，于2014年3月12日办理产权登记于三人名下，为三人共同共有。上述事实，由房产证、土地使用权证、户口簿等及庭审笔录在卷佐证，予以确认。潘泉英一审庭审中提交《房屋转让协议》一份，首部内容为“转让人（以下简称甲方）张文明”、“受让人（以下简称乙方）潘泉英、李妍琴”、“签订时间：2009年6月29日”。正文部分约定：甲方将面积为80平方米的群星苑83幢1103室房屋一套出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人（××）同意，并为此承担相应法律责任；“房屋成交价格为人民币550000元，（大写肆拾肆万元正）”；乙方于2009年6月29日前给付甲方购房定金20万元（购房定金可冲抵购房款），乙方于2009年9月30日前给付甲方购房款16万元……甲方交付房屋；房屋权属交易登记手续由甲乙双方共同配合办理，“相关税费2（1、由甲、乙双方按规定各自承担；2、甲或乙方承担；3、其他。）”；本协议经甲方、乙方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效；协议生效后，如甲方违约应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约购房定金归甲方所有，另有约定按约定的内容履行；甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿，若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任；乙方逾期付款，每逾期一天按逾期应缴款项的百分之百向甲方支付逾期违约金；甲方逾期交房每逾期一天按已付房款的百分之百向乙方支付逾期违约金；余款到两证办到乙方名下一次性付清等。正文下方“甲方”处签字“张文明”、“阮惠英”、“张君代”，“乙方”处签字“潘泉英”。张文元、张君一审庭审中也提交《房屋转让协议》一份，除正文下方“甲方”处签字看不出完整的“张君代”、仅有上端部分笔迹外，其余内容与潘泉英提交的《房屋转让协议》内容一致。张文元、张君说明，其提交的《房屋转让协议》是潘泉英提交的《房屋转让协议》下方复写纸复写形成的原件。就《房屋转让协议》正文下方“甲方”处签字“张文明”、“张君代”，张文元、张君称均非其所签，阮惠英在其不知情的情况下私自与潘泉英签订该协议。阮惠英认可张文元、张君陈述，并表示“阮惠英”系其所签，“张文明”系张文元父亲张树福所写。潘泉英称“张文明”、“张君代”应该是张文元所签。潘泉英一审庭审中另提交2009年6月29日收条一张，内容为“今收到潘泉英第一次予付购房款计人民币贰拾万元正”，下方“收款人”处签名“张文明”；提交2009年9月29日收条一张，内容为“今收到潘全英房款16万整”，下方签名“阮惠英”。潘泉英据此主张其已支付房款合计36万元，并说明收条出具人分别是张文元、阮惠英。张文元表示，收条并非其出具。张文元、张君均表示其未收到上述款项。阮惠英表示，2009年9月29日收条系其出具，2009年6月29日收条其不清楚，但认可其共收到潘泉英购房款36万元，其中签合同当天20万元，2009年9月29日16万元。潘泉英补充说明，给付20万元时张文元和阮惠英均在场，给付20万元后张文元和阮惠英给了其上述20万元收条，该收条是否为张文元所写其不清楚；给阮惠英16万元时张文元确实不在场。一审审理中，一审法院询问涉案房屋何时交付潘泉英时，阮惠英表示其（自动迁办）拿到房屋后就将钥匙给了潘泉英，大致是2010年。张文元表示估计是2010年5月份。张君表示是2010年5月份。阮惠英表示系其交付房屋给潘泉英的。潘泉英表示，2010年5月份，阮惠英将房屋交付给其，当时张君在场；其领取房屋后即开始装修，两三个月后，约于2010年8月份左右即与其女儿一直居住至今，且无其他居所。张君否认交房时其在场。《房屋转让协议》记载，“房屋成交价格为人民币550000元，（大写肆拾肆万元正）”。一审庭审中，潘泉英、阮惠英一致认可实际成交价格为440000元。一审庭审中，张文元、张君及阮惠英陈述，其拆迁时一共安置三套房屋，涉案房屋群星苑三区51幢1103室是其中的中户，还有一套是群星苑三区60幢1101室大户，另一套群星苑三区52幢1102室中户已出售；三套房屋是2010年5月份同时（自动迁办）领取的；领房后，其全家均住在群星苑三区60幢1101室至今。一审另查明，张文元、阮惠英曾于2015年起诉李妍琴与潘泉英，诉请判令李妍琴与潘泉英支付超过合同约定面积的房款100000元及剩余房款80000元并承担诉讼费，苏州工业园区人民法院于2015年10月22日立案受理【案号：（2015）园民初字第04177号】。后于2016年5月30日，张文元向法院表示合同上无其签字，其对卖房不知情，将另行主张房屋买卖合同无效，故与阮惠英申请撤诉，苏州工业园区人民法院予以准许。一审法院认为，涉案《房屋转让协议》系签订双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，并不存在导致协议无效的法定情形。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。《房屋转让协议》明确约定，“本协议经甲方、乙方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效”。潘泉英依据收条主张2009年6月29日《房屋转让协议》签订当天其即支付了协议约定的200000元，虽然张文元、张君不认可收条系其出具，但阮惠英对签合同当天收到潘泉英20万元不持异议，故《房屋转让协议》于2009年6月29日签订当天即已生效。尽管张文元、张君不认可《房屋转让协议》上的签名系其本人所签，而潘泉英称系张文元本人所签，但各方一致认可涉案房屋已于2010年5月份即交付潘泉英使用，潘泉英已使用涉案房屋多年，且涉案房屋与张文元、张君及阮惠英所住房屋群星苑三区60幢1101室同处一个小区，张文元、张君现以对阮惠英私自出售共同共有的涉案房屋不知情且不同意为由，诉请确认潘泉英与阮惠英签订的《房屋转让协议》无效，碍难支持。《房屋转让协议》明确约定，“余款到两证办到乙方名下一次性付清”，显然潘泉英未付购房余款80000元也不影响合同效力。潘泉英自阮惠英处受领涉案房屋交付并占有使用至今，系以支付购房款440000元为对价，系其基于《房屋转让协议》所得的合法利益，故张文元、张君诉请潘泉英支付房屋租金于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回张文元、张君的诉讼请求。案件受理费减半收取1950元，由张文元、张君负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭审中，张文元、张君一致确认其于2011年就知道阮惠英将涉案房屋卖于潘泉英。上述事实，有当事人陈述在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。涉案《房屋转让协议》系阮惠英、潘泉英真实意思表示，内容亦不违反法律规定，应属合法有效，对双方均有约束力。涉案房屋系张文元、张君、阮惠英共同共有。潘泉英已就涉案房屋向阮惠英支付房款36万元，余款8万元亦经约定待两证办至潘泉英名下时一次性付清，张文元、张君并未提交证据证明潘泉英在取得涉案房屋时存在恶意情形，故潘泉英就涉案房屋构成善意取得。张文元、张君要求确认涉案《房屋转让协议》无效，本院不予支持。对张文元、张君的损失，张文元、张君可向阮惠英另案主张。综上所述，上诉人张文元、张君的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人张文元、张君负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一六年十一月二十八日书 记 员 陈 莉