上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3582号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海富邦安泰宾馆有限公司。
委托代理人诸惠平，上海市中信正义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海扬宁投资管理有限公司。
委托代理人吴益民，上海市华荣律师事务所律师。
委托代理人张艳郁，上海市华荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海常满粥餐饮管理有限公司。
被上诉人（原审被告）上海丁莲画框经营部。
上诉人上海富邦安泰宾馆有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人上海富邦安泰宾馆有限公司（以下简称富邦安泰公司）的委托代理人诸惠平，被上诉人上海扬宁投资管理有限公司（以下简称扬宁公司）的委托代理人张艳郁到庭参加诉讼。被上诉人上海常满粥餐饮管理有限公司（以下简称常满粥公司）、上海丁莲画框经营部（以下简称丁莲画框经营部）经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2003年5月18日，上海某化工机械厂（甲方）与富邦安泰公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定，甲方将上海市某区某路347号（一号房、二号房）房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方使用，租赁期为9年，自2003年5月18日起至2012年12月30日止，房屋租赁费每年人民币300，000元（以下币种均为人民币），设备使用费为每年200，000元，工资返回（安排下岗工人及退休工人费用）为每年450，000元，管理费为每年250，000元，共计1，200，000元。以上费用第四年开始每年递增，幅度以第三年房价为基价，如房价提价，则房租递增数为房价提价百分比的50%，以此类推。每月10日前应付费100，000元。租赁期间，乙方不按期交付费用，逾期每天按费用的5‰支付对方滞纳金，逾期一个月仍不付清应付费用，甲方收回房屋，协议自行中止。协议第七条约定，乙方承受甲方九名职工的分流，九名职工每人每月乙方支付400元作为基本工资转入甲方发放，支付日期与租赁日期同步。协议第八条约定，大楼广告权益双方共享，五五分成，共同开发，年终结算。同日，上海某化工机械厂出具证明，同意富邦安泰公司在9年租赁期（2003年5月18日至2012年12月30日）内进行转租。
2008年11月3日，扬宁公司取得涉讼房屋产权登记。
2008年11月14日，上海某化工机械厂（甲方）、富邦安泰公司（乙方）和扬宁公司（丙方）签订《三方协议》一份，约定甲方系上海某能源股份有限公司的分支机构，不具备法人资格，现上海某能源股份有限公司出资设立了一人公司即丙方，并把涉讼房屋作为实物出资到丙方，丙方为涉讼房屋的物权所有权人，故三方约定，甲乙双方2003年5月18日签订的《房屋租赁协议书》出租方由甲方变更为丙方，原甲方所有权利义务由丙方承继。
2012年11月13日，扬宁公司函告富邦安泰公司，称租期即将届满，到期不再续约，要求做好搬迁准备，在租期届满后三日内腾出并返还涉讼房屋，并支付拖欠租金、设备使用费、工资费用、管理费、滞纳金等费用共计411，200元。
原审审理中，关于费用支付情况，扬宁公司、富邦安泰公司确认如下：租金按每月100，000元的标准付至2012年10月；人员分流管理费付至2010年；广告收益费于2011年10月支付16，000元；另有每年200，000元费用一笔，付至2012年6月，每半年一付，该笔费用未在合同中约定，扬宁公司认为在形式上是额外设备使用费，实质是租金，富邦安泰公司认为该费用是续约保证金。双方确认，实际履行中未按照协议约定参照房价增幅的50%递增租金。
关于房屋转租情况，富邦安泰公司表示，包括常满粥公司和丁莲画框经营部在内，共有约7-8家次承租人尚在经营。
原审另查明，2013年10月，上海某能源股份有限公司第一化工机械厂出具情况说明一份，称该厂原名为上海某化工机械厂，后改制更名为上海轻工机械股份有限公司第一化工机械厂，之后再更名为上海某能源股份有限公司第一化工机械厂。该厂曾与富邦安泰公司就涉讼房屋签订租赁协议，后与扬宁公司、富邦安泰公司签订三方协议，将该厂权利义务转让给扬宁公司，该厂与富邦安泰公司签订租赁协议时约定租赁期限为9年，不存在另外口头约定或授权任何人口头承诺租赁期届满可以续租的情况。
扬宁公司向原审法院提起诉讼，诉称：2003年5月18日，上海某化工机械厂与富邦安泰公司就将涉讼房屋出租给富邦安泰公司事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期为9年，自2003年5月18日起至2012年12月30日止，房屋租赁费每年300，000元，设备使用费为每年200，000元，工资返还（安排下岗工人及退休工人费用）为每年450，000元，管理费为每年250，000元，共计1，200，000元。每月10日前应付费100，000元，逾期支付的每天按费用5‰支付滞纳金。广告收益双方共享，五五分成。人员分流管理费每年43，200元，每一年支付；广告收益费每年32，000元，每半年支付；双方另约定支付额外设备使用费每年200，000元，每半年支付。2008年11月14日，因涉讼房屋产权变更为扬宁公司，上海某化工机械厂、扬宁公司及富邦安泰公司签订《三方协议》一份，约定出租方变更为扬宁公司。然而，富邦安泰公司擅自将涉讼房屋部分转租给常满粥公司、丁莲画框经营部等使用，并拖欠合同约定费用。故诉至法院，请求判令：1、富邦安泰公司清退涉讼房屋，并将涉讼房屋交还扬宁公司；2、常满粥公司、丁莲画框经营部迁出涉讼房屋；3、富邦安泰公司支付租金200，000元及滞纳金（其中100，000元自2012年11月11日计算至实际支付之日，另外100，000元自2012年12月11日计算至实际支付之日，按每日5‰计算）；4、富邦安泰公司支付2011年下半年、2012年度额外设备管理费300，000元（分别应于2012年1月、2012年7月、2013年1月各支付100，000元）；2011年度、2012年度人员分流管理费86，400元（分别应于2012年1月、2013年1月各支付43，200元）；2011年下半年、2012年度广告收益费48，000元（分别应于2012年1月、2012年7月、2013年1月各支付16，000元）；共计434，400元，并按人民银行同期贷款利率支付逾期支付的利息（自每项费用应支付次日起算，计至实际支付之日）；5、富邦安泰公司支付电费29，888.21元；6、富邦安泰公司支付逾期交还涉讼房屋的使用费100，000元（按月租金100，000元计算，自2013年1月1日起计至实际交还房屋之日止）；7、常满粥公司、丁莲画框经营部对富邦安泰公司第六项支付义务承担连带偿付责任；8、本案诉讼费由富邦安泰公司、常满粥公司、丁莲画框经营部承担。原审审理中，富邦安泰公司支付了电费，故扬宁公司撤回第五项诉讼请求。
富邦安泰公司本诉辩称及反诉诉称：富邦安泰公司转租涉讼房屋是经扬宁公司同意的，扬宁公司曾同意续租租赁合同9年，故富邦安泰公司每年支付200，000元作为续约保证金，现富邦安泰公司不同意返还房屋。广告费是有收益时才予以分配的。额外设备管理费并无合同依据，该笔费用应属保证金，富邦安泰公司共支付了1，600，000元，故不同意扬宁公司的诉讼请求，保证金在扣除应付费用（11个月租金1，100，000元，2011年度、2012年度人员分流管理费86，400元）后，扬宁公司应予返还。故反诉要求判令：扬宁公司返还富邦安泰公司续约保证金413，600元。
常满粥公司、丁莲画框经营部未做答辩。
扬宁公司针对富邦安泰公司的反诉请求，辩称：扬宁公司并未同意续约9年，且已经在合同到期前书面通知不再续约。扬宁公司也从未收到保证金，故不同意富邦安泰公司的反诉请求。
原审法院认为，原出租人将涉讼房屋租赁合同的权利义务概括转让给扬宁公司，故扬宁公司与富邦安泰公司就涉讼房屋成立租赁合同关系，双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。本案中，双方的争议焦点在于：一、双方是否有续租的约定。依据证据规则的规定，主张事实成立的一方承担证明责任。富邦安泰公司主张双方曾口头约定续租9年。双方租赁协议约定租赁期为9年，至2012年12月30日止，未有到期续约的约定，原出租人出具的同意转租的证明中再次明确了租赁的期限。原出租人在庭审中出具的情况说明显示，未有续租的口头约定或承诺。故富邦安泰公司的该项主张，缺乏证据佐证，原审法院认为难以采信。双方租赁合同已到期，富邦安泰公司应当将涉讼房屋腾空后交还扬宁公司，常满粥公司、丁莲画框经营部作为次承租人，应当一并搬离。
关于费用如何结算的问题。关于租金，双方确认付至2012年10月，合同期内尚有2个月租金200，000元未付；关于人员分流管理费，尚有2011年、2012年共计86，400元未付，对此双方无争议，富邦安泰公司应当予以支付。合同到期后，富邦安泰公司仍然占用涉讼房屋，扬宁公司要求富邦安泰公司按照月租金100，000元的标准支付占有期间的使用费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于扬宁公司主张的额外设备使用费，富邦安泰公司抗辩为续约保证金的问题。原审法院认为，该笔费用未在租赁合同中予以约定，支付的方式为半年一付，不符合一般保证金的支付惯例；富邦安泰公司作为支付方，主张其已持续支付了8年，但仅提供了一份支票存根；该存根上两部分的字迹存在明显差异，记载的用途为租赁保证金而非续约保证金。此外，支票存根为富邦安泰公司单方制作并保存，体现富邦安泰公司的单方意思表示，但其未能提供发票或其他支付凭证予以佐证。故富邦安泰公司提供的证据不足以证明租赁双方就该笔费用在扬宁公司不再续租之时应当予以返还达成一致意思表示，富邦安泰公司的反诉请求，原审法院认为难以支持。同理，该笔费用为合同约定之外的费用，双方没有约定支付的期限；在合同约定的租金中，已经包括了设备使用费，亦不存在富邦安泰公司超过合同约定额外使用其他设备的事实；扬宁公司提供的发票为复印件，原审法院认为，难以认可其证明力，故扬宁公司要求富邦安泰公司继续支付该笔费用，缺乏依据，原审法院不予支持。
关于广告收益费，现有证据为复印件，尚不足以证明富邦安泰公司的广告收益。故扬宁公司的该项主张，缺乏相应依据，原审法院不予采信。
关于违约金，扬宁公司要求富邦安泰公司按照合同约定标准支付租金的滞纳金，具有合同依据，且尚无证据证明该标准过分高于扬宁公司的损失，故原审法院予以认可。扬宁公司要求按照贷款利率支付人员分流管理费等费用的利息，于法不悖，原审法院予以认可。因该笔费用是按年支付，故利息起算日应为次年的1月1日。
就常满粥公司、丁莲画框经营部是否应当对富邦安泰公司的支付义务承担连带责任的问题。扬宁公司未能提供承担连带责任的法律依据，且富邦安泰公司是租赁合同的相对方，扬宁公司要求常满粥公司、丁莲画框经营部按照扬宁公司与富邦安泰公司之间的租赁合同约定标准支付房屋使用费，缺乏依据，故原审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，原审法院于二一三年十一月二十二日作出判决：一、上海富邦安泰宾馆有限公司、上海常满粥餐饮管理有限公司、上海丁莲画框经营部应于判决生效之日起十日内搬离上海市某区某路347号房屋，上海富邦安泰宾馆有限公司应于判决生效之日起十五日内腾空并向上海扬宁投资管理有限公司返还上海市某区某路347号（一号房、二号房）房屋；二、上海富邦安泰宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内向上海扬宁投资管理有限公司支付租金人民币200，000元，并按照每日5‰的标准支付滞纳金（其中100，000元的滞纳金自2012年11月11日起计算至实际支付之日止，另100，000元的滞纳金自2012年12月11日起计算至实际支付之日止）；三、上海富邦安泰宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内向上海扬宁投资管理有限公司支付人员分流管理费人民币86，400元，并按照中国人民银行同期同档贷款利率支付利息（其中43，200元自2012年1月1日起计算至实际支付之日止，另43，200元自2013年1月1日起计算至实际支付之日止）；四、上海富邦安泰宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内按照每月100，000元的标准向上海扬宁投资管理有限公司支付自2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；五、驳回上海扬宁投资管理有限公司其余的本诉请求；六、驳回上海富邦安泰宾馆有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11，841元，由上海扬宁投资管理有限公司负担5，518元，上海富邦安泰宾馆有限公司负担6，699元。反诉案件受理费3，752元，由上海富邦安泰宾馆有限公司负担。
判决后，富邦安泰公司不服，向本院提起上诉，诉称：其与被上诉人扬宁公司之间就涉讼房屋存在续租9年的约定，上诉人提供了原上海某化工机械厂的厂长和副厂长等出具的情况说明，且上诉人亦提供了续约保证金的支付凭证，上诉人提供的证据足以证明其与扬宁公司之间就涉讼房屋存在续租9年的约定。就160万元续约保证金的问题，上诉人提交了每年支付续约保证金的部分证据，在被上诉人扬宁公司改制前，上诉人是足额支付的，被上诉人改制后，亦足额支付了四期续约保证金，且在一审中，被上诉人扬宁公司也是确认其收到了160万元，只是在上诉人提起反诉后，扬宁公司改口称为租金。原审法院在全部证据并没有质证完毕的情况下作出判决，导致判决不公。原审判决第二、第三、第四项判决主文确定的金额无误，第二项判决确定的滞纳金也应支付，但滞纳金支付标准过高，且上诉人认为应该抵扣扬宁公司应退还上诉人的续约保证金。故上诉请求撤销原审判决第一、第二、第三、第四、第六项判决主文，改判驳回被上诉人扬宁公司一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求，或将本案发回重审。
被上诉人扬宁公司辩称：其与上诉人之间不存在续租9年的约定，上诉人提供的证据也不能证明其上诉主张。扬宁公司仅主张了部分额外设备使用费，并没有承认收到富邦安泰公司160万元钱款。上诉人主张支付了160万元款项，没有任何发票、收据等支付凭证证明；上诉人提供的金额为10万元的支票凭证，系上诉人单方制作形成，没有经过扬宁公司的确认；凭证上记载的用途是租赁保证金，而非续约保证金，故上诉人关于其支付160万元续约保证金的主张并不成立。就上诉人提出的部分证据未质证的问题，扬宁公司认为上诉人在原审中已经发表了相应的质证意见，且原审法院最终也未采纳扬宁公司提交的该组证据。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人常满粥公司、丁莲画框经营部未作答辩。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人富邦安泰公司与被上诉人扬宁公司就涉讼房屋是否存在续租9年之约定及上诉人富邦安泰公司是否支付被上诉人扬宁公司160万元续约保证金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。富邦安泰公司与涉讼房屋原承租人签订的租赁协议明确约定租赁期限至2012年12月30日止，后经涉讼房屋原承租人、扬宁公司、富邦安泰公司三方签订协议，约定出租人变更为扬宁公司。现富邦安泰公司主张双方就续租9年存在约定，应由主张续租事实存在的一方即上诉人富邦安泰公司承担相应的举证责任，否则应承担相应的不利后果。上诉人主张双方存在续租9年之口头约定，且其已每年支付20万元续约保证金，对此，被上诉人扬宁公司予以否认，原承租人亦出具书面说明，否认存在续租之承诺或约定。在出租人否认存在口头约定的情况下，上诉人富邦安泰公司还应举证证明双方存在实际履行续租约定的行为。上诉人提供的书面说明均为非租赁合同之当事人所出具，上述证据不能证明上诉人与扬宁公司之间存在续租9年的事实。上诉人又提供了一份出票日期为2010年10月22日的支票存根，以证明其与扬宁公司存在续租的事实及上诉人支付160万元续约保证金的事实。本院认为，该份支票存根记载的用途为上半年租保证金，非上诉人主张的续租保证金，且支票存根为上诉人单方制作，不能体现其与扬宁公司之间存在续租之合意，上诉人亦未提供对应的发票或者其他支付凭证佐证，故本院认为，上诉人提供的证据，既不能证明其与扬宁公司之间存在续租9年的约定，也不能证明其支付扬宁公司160万元续约保证金的事实存在，相应的不利后果，应由其承担。上诉人逾期支付租金，故应按照合同约定的内容支付相应的滞纳金，租赁协议第六条约定的滞纳金支付标准为日千分之五，富邦安泰公司认为该标准明显过高，其应负担的滞纳金支付标准宜为同期人民银行贷款利率。扬宁公司并无证据证明其因富邦安泰公司逾期支付租金所致损失的程度，故本院酌情将富邦安泰公司逾期支付租金的滞纳金支付标准调整为日万分之五。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第674号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第674号民事判决第二项；
三、上海富邦安泰宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海扬宁投资管理有限公司支付租金人民币200，000元，并按照每日万分之五的标准支付滞纳金（其中100，000元的滞纳金自2012年11月11日起计算至实际支付之日止，另100，000元的滞纳金自2012年12月11日起计算至实际支付之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币11，841元，由上海扬宁投资管理有限公司负担5，518元，上海富邦安泰宾馆有限公司负担6，699元。一审反诉案件受理费人民币3，752元，由上海富邦安泰宾馆有限公司负担。二审案件受理费人民币15，593元，由上诉人上海富邦安泰宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 暨秉恒
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年二月十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……