江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7729号
上诉人（原审原告）：谭敬琳，女，1976年1月4日生，汉族。
上诉人（原审被告）：江苏淘车无忧汽车管理服务有限公司南京分公司，住所地南京市秦淮区大明路282号7楼。
负责人：陈林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯娩娩，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：冯程岑，该公司工作人员。
上诉人谭敬琳因与上诉人江苏淘车无忧汽车管理服务有限公司南京分公司（以下简称淘车公司南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谭敬琳上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判淘车公司南京分公司承担违约金6666元；2、依法改判淘车公司南京分公司向谭敬琳支付1650元居间服务费；3、判令淘车公司南京分公司承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实与理由为：双方签订的房屋租赁合同第八条第一款约定：“合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向经纪公司支付居间服务费。守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。”因此，在淘车公司南京分公司单方违约的情况下，谭敬琳要求淘车公司南京分公司支付月租金双倍的违约金6666元，以及谭敬琳代为支付的居间服务费1650元有事实依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
淘车公司南京分公司辩称，我方不同意承担两个月的违约金。租赁合同的相对方是淘车公司南京分公司员工，并非淘车公司南京分公司。谭敬琳将淘车公司南京分公司列为被告是错误的。关于居间服务费，谭敬琳已经主张了违约金，就不应当再主张居间服务费。
淘车公司南京分公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由谭敬琳承担。事实与理由为：1、涉案房屋租赁合同是淘车公司南京分公司员工和谭敬琳签订的，淘车公司南京分公司给员工提供住房补贴，缴纳房租不足的部分从员工的工资中扣除，因此淘车公司南京分公司是代员工缴纳的房租，实际还是员工个人缴纳租金，所以从合同签订的主体、履行主体和享受权利主体来看，本案的当事人应当是淘车公司南京分公司员工，而非淘车公司南京分公司。2、2015年12月1日淘车公司南京分公司员工已经在涉案房屋内和上诉人进行了解除合同的协商，双方就房屋租期的问题已经达成一致，并进行了房屋交接。一审法院认定双方未交接房屋是错误的。淘车公司南京分公司居住员工在2015年12月1日前已经搬离房屋，交接时也已经告知谭敬琳不继续租住房屋。谭敬琳在明知淘车公司南京分公司员工不再履行合同义务的情况下，完全可以采取有效的措施，减少损失。
谭敬琳辩称，1、虽然和我方签订合同的人是张金金，但其是代表淘车公司南京分公司和我方签订合同的，租金也是由淘车公司南京分公司直接支付给我方的。后来因涉案房屋产生纠纷时，我方去找淘车公司南京分公司领导，其也承认是公司承租我方房屋。签订合同的张金金并不住在涉案房屋内，涉案房屋是淘车公司南京分公司员工居住，所以租赁合同的一方是淘车公司南京分公司。2、淘车公司南京分公司并没有在2015年12月1日和我交接，一直到原审审理中一审法院才组织双方进行了交接。
谭敬琳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金6666元；3、被告支付破坏房屋造成的财产损失6000元；4、被告赔付原告支付的居间服务费1650元；5、被告支付欠缴房租9999元（2015年12月8日至2016年3月8日）；6、被告赔偿房屋闲置期间的损失9999元；7、被告支付未结清的水、电、气及物业管理费用。8、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：本市秦淮区春天家园6幢17号402室房屋产权人系原告。2015年6月5日，原告与被告员工张金金签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋租赁给被告，租赁期自2015年6月8日至2016年6月7日止，每月租金为3333元，按季支付租金。被告应提前30天支付下一期房租。租赁期限内，水、电、气、有线电视费、物业管理费等由被告自行承担。原告于签约时向被告收取租赁押金3400元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及被告应承担的有关费用的担保。租赁期满后，如被告使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则原告全额退还押金（不计利息），否则原告有权扣除相应费用后将余额退还被告。本合同签订时，原、被告各向居间方（南京我爱我家房屋租赁置换有限公司）支付居间服务费1650元。合同还约定，被告擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋以及逾期支付租金累计10天以上的，原告有权终止本合同，收回该房屋。租赁期限内，被告应按约支付租金，如逾期支付，每逾期一天，被告须按月租金的5%向原告支付滞纳金，逾期超过10天的，原告有权单方终止合同并收回房屋，被告应按月租金的两倍承担违约金。被告逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的5%支付滞纳金。如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方支付居间服务费，守约方已经支付的服务费，居间经纪公司不予退还，由违约方直接赔付守约方。租赁期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任由原告负责。原告在接到维修通知三日内完成维修，逾期被告有权自行维修，费用由原告承担。如因被告使用不当造成损坏的，由被告负责维修或赔偿。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告亦按约交付了押金3400元，房屋租金被告支付至2015年12月7日。
2015年12月1日，被告公司搬迁，被告员工找到原告商谈解除房屋租赁事宜，因双方就租赁房屋内财产损失的赔偿和实际租期等问题未能达成一致，故未能办理正式的房屋移交手续，房屋一直处于空置状态，水、电、气及物业管理等费用也一直未进行结算。庭审中，被告主张已将租赁房屋钥匙放在房屋的茶几上，租赁房屋实际已交还给原告，但原告对此不予认可。
因双方对房屋的交付，损失的部位各执己见，2016年6月2日，一审法院依法组织双方对租赁房屋受损部位进行了现场勘验，核对了水、电、气的度数，同时办理了正式的房屋移交手续。后经协商，双方一致同意确认租赁房屋财产损失为2000元，未支付的水费为305.57元、电费为195元，燃气费为259.2元，合计759.77元，物业管理费同意按照90元/月结算。因案涉租赁合同已到期，房屋已实际移交完毕，故原告主动申请撤回解除租赁合同的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律法规，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行过程中，因被告公司搬迁，双方就解除房屋租赁事宜未能达成一致，被告亦未能举证证明其已将租赁房屋交还给原告或原告已将租赁房屋再次出租，故其主张租赁合同已实际协商解除的理由不能成立，一审法院不予支持。因双方对房屋租赁解除事宜一直未能达成一致，直到2016年6月2日，原、被告双方才在一审法院的组织下办理了正式的房屋移交手续，故被告还应当支付自2015年12月8日至2016年6月2日的房屋租金。依据双方合同约定的租金标准计算，实际应付租金为19551元（3333元/月×5月+111元/天×26天）。对原告主张被告给付水、电、气及物业管理等费用的诉讼请求，因符合双方约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。被告应当支付原告欠缴的水、电、气费合计为759.77元，物业管理费按90元/月计算至实际交付房屋止，共计一年，费用为1080元（90元/月×12月），两项合计为1839.77元。对于原告主张的财物损害赔偿，因双方经协商，确认房屋财产损失为2000元，故一审法院对此予以确认。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对原告主张被告给付违约金6666元的诉讼请求，因本案产生争议的主要原因是双方在协商提前解除租赁合同时，就租期及财物损失赔偿等事宜未能达成一致所引起的，并非被告无故迟延支付租金而造成的直接违约。原告明知被告已搬出，未能采取及时有效的措拖，避免损失的进一步扩大，其诉讼请求主张被告给付至实际交付房屋时的租金，实质就是要求被告承担继续履行的违约责任。考虑到违约责任的归责原则以及违约金以补偿为主，惩罚为辅的性质，被告在承担了继续履行给付租金的违约责任后，对双方合同中违约条款约定的违约金数额，应予以调整。结合本案的实际情况，一审法院依法调整为一个月的租金3333元。
对于原告主张的居间服务费1650元，因中介公司的居间服务已实际履行完毕，原、被告双方均已按照合同约定向中介公司支付了居间服务费，并不存在代缴居间服务费的情形。况且，本案中原告已主张了违约金，故其再次主张被告赔偿居间服务费1650元的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。因租赁合同已经终止履行，房屋已实际交还给原告，故原告应将返还的押金3400元，在被告所欠租金中直接扣除（19551-3400）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告淘车公司南京分公司于判决生效之日起十日内给付原告谭敬琳自2015年12月8日至2016年6月2日的所欠租金16151元（已扣除押金3400元）。二、被告淘车公司南京分公司于判决生效之日起十日内给付原告谭敬琳租赁房屋财产损失2000元。三、被告淘车公司南京分公司于判决生效之日起十日内给付原告谭敬琳违约金3333元。四、被告淘车公司南京分公司于判决生效之日起十日内给付原告谭敬琳所欠水电气费及物业管理费合计1839.77元。五、驳回原告谭敬琳的其他诉讼请求。案件受理费886元，减半收取443元，由被告淘车公司南京分公司负担。
本院二审期间，淘车公司南京分公司向本院提交其公司员工工资条，工资条中有住房补贴一项，证明房租实际上是员工自己交的，所以签订租赁合同的是员工个人，和公司没有关系。谭敬琳认为工资条仅是淘车公司南京分公司自行制作的，且淘车公司南京分公司之前一直承认是其承租了涉案房屋。对该证据的真实性本院予以确认，对该证据的关联性本院将结合其他证据综合认定。谭敬琳二审未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，虽然谭敬琳提交的《房屋租赁合同》的一方当事人是原淘车公司南京分公司员工张金金，但淘车公司南京分公司一审确认张金金代表其公司签订了该房屋租赁合同，涉案房屋的租金也系淘车公司南京分公司支付给谭敬琳，2015年12月1日时淘车公司南京分公司亦派员工到涉案房屋与谭敬琳协商协商房屋交接事宜，综合以上情况，淘车公司南京分公司应为《房屋租赁合同》一方当事人。淘车公司南京分公司以其员工实际负担了房屋租金否认其为《房屋租赁合同》一方当事人，依据不足，本院不予采纳。
《房屋租赁合同》约定租赁期限截至2016年6月7日，虽然淘车公司南京分公司已于2015年12月1日前搬离了涉案房屋，并要求提前解除《房屋租赁合同》，双方就此也进行了协商，但淘车公司南京分公司并无证据证明与谭敬琳协商一致解除合同，也无证据证明将房屋交还给谭敬琳，故淘车公司南京分公司仍应向谭敬琳支付房租至房屋完成交接之日。
关于谭敬琳主张的违约金，《房屋租赁合同》约定的违约金标准为月租金的两倍，但双方实际交接之日已近合同期限届满之日。因谭敬琳主张淘车公司南京分公司支付至交接之日的租金，原审法院予以支持，故原审法院考量谭敬琳的实际损失、淘车公司南京分公司并非主观故意欠付租金、谭敬琳应采取措施避免损失扩大等情况，酌情调整违约金为3333元，系依法行使裁量权，并无不当。关于谭敬琳主张的居间服务费，因谭敬琳能够获得房屋租赁合同绝大部分的履行利益，居间服务费并非其损失，且其已经主张了违约金，故对谭敬琳的该主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人谭敬琳与上诉人淘车公司南京分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费254元，由谭敬琳负担50元，江苏淘车无忧汽车管理服务有限公司南京分公司负担204元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十一月十四日
书记员 朱亚芳