江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2480号
上诉人（原审被告）杜维，男，1977年1月2日生，汉族，无业。
委托代理人庞建军，江苏东银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏海德投资集团有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区秦淮路19号。
法定代表人薛建荣，该公司董事长。
委托代理人刘杰，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人许贵兵，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人杜维因与被上诉人江苏海德投资集团有限公司（以下简称海德集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第4139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
海德集团原审诉称，杜维于2010年向海德集团承租南京市南湖路58号5楼南房屋，双方为此签有房屋租赁合同。杜维在租赁期间擅自转租房屋并自2013年9月起拖欠租金，海德集团对此提出异议后，杜维一直不予理睬，海德集团被迫于2014年4月致函杜维解除双方租赁合同。海德集团现诉请杜维返还租赁房屋并支付房屋使用费（自2014年5月5日起至返还房屋之日止，按合同约定租金标准的3倍计算），同时要求杜维承担延期支付租金的违约金373275元。
杜维原审辩称，海德集团的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回海德集团诉讼请求。
原审法院经审理查明，海德集团、杜维于2010年5月签有房屋租赁合同，约定：杜维承租海德集团位于南京市南湖路58号5楼南房屋作为商业经营使用，租赁面积1794.23平方米，租期自2010年6月18日至2021年10月17日止，前三年租金为500000元／年，以后每两年递增5%，租赁期间，杜维如转租房屋，必须经过海德集团书面同意后方可转租，如杜维擅自转租房屋，海德集团可书面通知解除合同。2013年5月，江苏省南京市中级人民法院向杜维发出（2013）宁执字第127号协助执行通知书，要求杜维冻结海德集团应收取的2013年6月1日起至后期的租金，未经该院同意，不得将上述租金支付给任何单位及个人。2013年9月，杜维以合作经营的形式将承租房屋中的大部分（1500平方米）转租给案外人使用，在杜维与案外人签订的“合作经营”合同及所附付款明细表中明确载明了租金标准及支付时间，同时约定案外人不得要求杜维开具租金完税凭证。2013年12月，海德集团致函杜维，要求杜维就擅自转租房屋及自2013年9月起拖欠租金等事宜作出书面答复，并声明保留追究杜维的违约责任。2014年4月，海德集团以杜维擅自转租房屋并拖欠租金已构成违约为由向杜维发出律师函，声明解除双方房屋租赁合同。2014年10月，海德集团提起诉讼。审理中，杜维确认自己于2014年5月收到海德集团的解除合同律师函。
原审另查明，在海德集团、杜维签订的房屋租赁合同所附租金明细表中载明，2013年10月18日至2015年10月17日期间的租金为525000元／年（即43750元／月）。
原审法院认为：1、杜维在租赁期间以合作经营为名将承租房屋中的大部分擅自转租给他人使用，其行为已构成违约，海德集团就此向杜维发函提出异议后一直未得到杜维的答复和妥善解决，海德集团据此向杜维发出解除合同律师函，符合法律规定和合同约定，并无不当。杜维在收到合同解除函后并未提出异议，更未就海德集团解除合同的效力提起诉讼，故海德集团、杜维双方房屋租赁合同在2014年5月杜维收到海德集团解除函后依法已经解除。在此情形下，海德集团诉请杜维返还租赁房屋并支付合同解除后的房屋使用费，理由正当。但房屋使用费应参照合同解除前租金标准（43750元／月）自2014年6月1日起算。而海德集团所提房屋使用费的起算时间和计算标准，缺少确凿事实依据和充分法律依据，不能得到确认。2、江苏省南京市中级人民法院已于2013年5月向杜维发出协助执行通知书，杜维按照协助执行通知书的要求对海德集团2013年6月1日之后的租金冻结止付，并无不当，其不存在海德集团所称拖欠租金的违约之举。海德集团以杜维自2013年9月起拖欠租金已构成违约为由诉请杜维承担违约金，此项诉求无事实依据和正当理由，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原审法院判决：一、杜维于判决生效之日起十日内将其承租的本市南湖路58号5楼南房屋返还给江苏海德投资集团有限公司。二、杜维于判决生效之日起十日内向江苏海德投资集团有限公司支付2014年6月1日起至判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费（按43750元／月计算）。三、驳回江苏海德投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费12239元，减半收取6119元，由江苏海德投资集团有限公司负担3322元，杜维负担2797元。
杜维不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人早就知道涉案房屋实际使用情况。2010年5月，上诉人杜维与被上诉人海德集团签订房屋租赁协议，约定将位于南湖路58号5楼约1800平方的房屋租赁给上诉人杜维使用，随后上诉人、被上诉人与第三方南京鹿城小肥羊餐饮经营管理有限公司（以下简称小肥羊）签订三方协议，即将其中面积为1250平方房屋转租于小肥羊，使用期限为原合同租赁期内，说明被上诉人同意上诉人的转租行为，当然也不应仅限于小肥羊这个特定的商户。在2010年上诉人将五楼剩余面积约500平方房屋与牛太郎合作经营至2014年上半年，对此海德集团也早就明知。2013年8月份左右，因小肥羊经营不善停业，上诉人才将此房屋与王家禄合作经营，但该合作经营期限仍限定在上诉人与被上诉人约定的租赁期限内，该合作经营只是在小肥羊转租赁基础上的延续，并没有侵害上诉人的任何利益。被上诉人从一开始就为了逃税而让上诉人出面出租被上诉人的房屋，所以对外转租事项被上诉人一开始就是默许和配合的。据此，我方认为被上诉人早就明知房屋给第三人使用，该房屋再作其他使用时未侵害被上诉人的任何权益。因上诉人转租房屋已过6个月，被上诉人不能以此理由再行解除合同的权利。二、被上诉人违法行使解除权系恶意报复上诉人。被上诉人如果计较上诉人转租一事，就不会在上诉人签约不到一个月之内，即与小肥羊签订三方协议确认转租的事实。被上诉人发函解除与上诉人之间的合同，原因是：1、2013年5月，因被上诉人因为其他案件作为被执行人，法院向上诉人发出协助执行通知书，要求上诉人停止支付2013年6月1日起的租金，但被上诉人仍要求上诉人支付，遭到上诉人拒绝后仍然威胁上诉人，上诉人无奈又给了被上诉人8万元，但被上诉人仍然对此不予理解，直至发函解除合同。2、近年来，海德集团债台高筑，已经资不抵债，涉案房屋已经被司法机关查封，海德集团拟将该房屋出售，之前早就想收回房屋，与上诉人协商未果，在今年9月上诉人拟对500平方米房屋进行装修时，被上诉人就予以阻挠，导致我方无法进行装修造成损失，我方保留向被上诉人追究法律责任的权利。综上，请求二审法院，撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人海德集团答辩称：一、根据双方合同约定，转租应当需要经过被上诉人同意，在本案当中，与小肥羊签订补充协议只能表明被上诉人知晓并且同意上诉人将涉案房产转租给小肥羊，并非被上诉人同意之后的再转租行为。二、上诉人称解除合同已超过6个月期限，我们认为不是事实，2013年9月份上诉人将涉案房产再行转租，2013年12月份被上诉人致函表示异议，并没有超出司法解释规定的6个月期限。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提供如下证据：一、杜维于2014年5月20日给海德集团的函、杜维的朋友张彦敏出具的说明、杜维从网络下载的中国电信有限公司江苏分公司张彦敏发给被上诉人的代理人短信清单，证明杜维在收到海德集团的第一次函之后，将南京市中级人民法院执行的通知告知被上诉人，并且不同意解除双方的合同。二、被上诉人于2014年9月28日发给物业公司的函、被上诉人发给上诉人的回函、上诉人于2014年10月15日发给被上诉人的函，证明海德集团断水断电，房屋根本无法使用。三、陆琴脚艺给上诉人和被上诉人的告知函，证明承租的房屋里面因为长期漏水，海德集团怠于维修，导致无法使用。
被上诉人质证后认为：一、对第一组证据的真实性不认可，认为不属于新证据。二、对第二组证据中被上诉人给物业公司发函的真实性认可，与本案无关。对被上诉人给杜维的回函真实性认可。对2014年10月15日杜维给被上诉人的函真实性不认可。三、对告知函真实性不认可，被上诉人没有收到过。
本院认为，海德集团与杜维于2010年5月签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方合同约定，租赁期间，杜维如转租房屋，必须经过海德集团书面同意后方可转租，如杜维擅自转租房屋，海德集团可书面通知解除合同。由于上诉人杜维在承租期间与案外人以合作经营的形式将承租房屋中的大部分面积转租给案外人使用，双方约定了租金标准及支付时间，因此，上诉人杜维与案外人签订的《合同》名为合作经营实为房屋转租合同。上诉人杜维并无证据证明其转租房屋经过被上诉人书面同意，其行为符合合同约定的解除条件，海德集团就此致函杜维，要求杜维就擅自转租房屋及拖欠租金等事宜作出书面答复，并声明保留追究杜维的违约责任。嗣后2014年4月，海德集团以杜维擅自转租房屋并拖欠租金已构成违约为由向杜维发出解除合同通知，符合合同约定，依法应予支持。上诉人杜维称被上诉人知晓案涉房屋转租情况，不能行使解除合同的权利，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人杜维认为被上诉人行使解除权属恶意报复，缺乏证据证明，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12239元，由上诉人杜维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月十五日
书 记 员 郭婷婷