山东省寿光市人民�院
民 事 判 决 书
（2014）寿城民初字第3972号
原告牛月安。
原告张学兰。
委托代理人牛月安，住寿光市永安路金盾家园小区**号楼*单元*楼*户。与原告张学兰系夫妻。
被告寿光裕丰置业有限公司。
法定代表人王庚业，经理。
委托代理人李淑贤，该公司职工。
原告牛月安、张学兰诉被告寿光裕丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年9月3日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛月安并作为原告张学兰的委托代理人、原告张学兰、被告寿光裕丰置业有限公司的委托代理人李淑贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛月安、张学兰诉称，2012年11月5日，原告与被告签订了关于原告购买被告的位于寿光市北海路西、新兴街南侧壹品世家小区4幢2单元503室房屋的商品房预售合同。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前验收交房，但被告至今未交付房屋。被告逾期未交房，根据合同约定，逾期超过90日交房，原告有权解除合同；原告退房的，被告应全额返还购房款，并支付违约金。原告共向被告支付了购房款315667元，请求依法判令被告返还购房款315667元，支付购房款利息（按年利率6.55%，本金143787元，从2012年11月5日起计算，本金170000元，从2013年4月1日起计算，均计算至欠款还清为止）、办证费800元、违约金（按同地段同类房屋租金标准，每年15000元）。
被告寿光裕丰置业有限公司辩称，一、原告主张返还购房款315667元无事实和法律依据。原告从未向被告提出解除合同，被告也未收到原告要求解除合同和退还房款的通知。经被告到寿光市房管局房屋备案登记处查询，双方的买卖合同仍在备案登记，不存在合同解除或被撤销的情形。二、原告要求被告支付违约金、办证费、购�款利息无事实及法律依据。双方合同既然未解除，原告无权要求被告返还房款及违约金，也没有依据要求被告按银行利率支付利息及按同地段房屋租金支付违约金。且原告自行选择了银行按揭贷款方式支付房款，那么因办理贷款而发生的合同预告、抵押登记、办证等一切费用及银行利息应由原告自行承担。
经审理查明，2012年11月5日，原、被告签订商品房预售合同两份，约定原告购买被告开发的一品世家4号楼2单元503号房及4号楼B40S号房，前者预测建筑面积为94.77平方米，单价3100元，总价款为293787元。原告采用按揭贷款的付款方式，签订合同当日应支付总房款的40%即123787元作为首付款，余款170000元以银行按揭方式支付，贷款年限为6年，于合同签订后15日内办理完毕并支付给被告；后者房屋预测建筑面积为10.94平方米，单价2000元，总价款21880元，原告采用一次性付款方式。被告应在2013年12月31日前向原告交付上述商品房。同时约定若逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当于解除合同通知送达后退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.1%向原告支付违约金。合同并约定其他事项。合同签订当日，原告分别交纳购房首付款123787元及房款21880元，共计145667元。被告出具收据两份。2013年4月1日，原告通过向中国建设银行贷款，向被告交付房款170000元。上述贷款月利率为3.33%，后原告采取等额本息还款的方式逐月还款，并于2014年7月1日将贷款一次性提前还清。期间，原告共向银行支付贷款利息7666.12元。2014年6月9日，原告向被告送达退房申明一份，载明因被告逾期交房，原告要求解除合同，并要求被告于30日内退还房款及利息。同年7月9日，经双方协商同意，本案所涉房屋的预售商品房预告�记被注销。
另查明，本案所涉房屋至今不具备交房条件。
上述事实，有原告提供的原、被告签订的商品房预售合同、附件、补充协议、被告出具的收款收据、中国建设银行转账凭条、银行活期账户明细、查询费单据、住房公积金个人贷款还款凭证、还款计划复印件、退房申明及送达时照片、商品房买卖合同更改申请表、寿光市房地产管理局出具的预告登记注销证明、结婚证复印件、被告提交的商品房预售网上备案系统查询表、退房申请及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同、附件及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。原告主张双方签订合同后，按约交纳了房款，并办理了贷款，其提供收款收据证实，被告对原告交纳房款的数额无异议，本院予以确认。本案的争议焦点有二，一是双方是否已解除合同，二是原告主张的利息及违约金有无依据。关于焦点一，被告未按期交房，原告依合同约定在逾期交房90日后提出解除合同，不违反法律规定。售楼接待处作为被告的主要办事机构的服务前台，具有特殊意义。原告向被告送达解除合同通知书，在被告方拒绝签收时，原告将其留置于被告的售楼接待处并拍照，并无不妥。且之后双方协商办理了退房事宜，可见被告已得知原告的意思表示，原告陈述具有高度盖然性。被告辩称未收到通知书，不排除原告提交的照片有合成的可能，照片中接待处工作人员非本单位职工，但未提供证据证实，本院对其抗辩不予采信。被告辩称因原告提出退房，因此被告主张解除合同，并在商品房买卖合同更改申请表上盖章，但原告未签名，视为不同意解除合同，被告并提交退房申请一份，辩称原告仅是退房，并未提及解除合同及退还房款，因此，合同并未解除。�商品房买卖合同更改申请表是买卖双方已协商好退房事宜后，再向房管部门出具的材料，与解除合同通知书不同；被告提交的退房申请书日期在合同解除之后，且退房及退还房款是合同解除后发生的后果之一，与解除合同不矛盾。被告辩称解除本案所涉合同需办理批准、登记手续，单方解除并不发生效力，无相关依据，其提交寿光市房管局商品房预售网上备案系统查询明细一份，辩称涉案预售合同仍在备案，并未解除和撤销，原告提交寿光市房管局出具的书面证明一份予以反驳，证实涉案房屋的预告登记已注销。综上，被告的抗辩理由不成立，本院依法确定原告已向被告送达了解除合同通知书，被告在收到该通知时，双方买卖合同已解除。
焦点二，原告主张的利息及违约金有无依据。被告对在合同约定的交房日期90日时未能交付房屋这一事实无异议，原告陈述房屋建设已停工，迄今未建成，被告代理人对房屋现状陈述不清，也未在本院限定的期限内提交核实结果，故本院对原告陈述予以采信，认定房屋迄今不具备交房条件。被告辩称原告未按合同约定时间内交纳银行贷款，而是逾期四个月之久，因此，被告可行使后履行抗辩权，交房时间顺延四个月，被告提出退房时，尚不到应交房时间，因此，被告不存在违约情形。原告陈述贷款是被告经手办理的，逾期并非原告原因。因原、被告对贷款逾期的原因各执一词，均无证据证实，但双方对贷款是由银行直接交付给被告这一事实无异议，且合同约定了逾期交付房款的违约条款，被告在房屋迄今无法交付的情况下主张后履行抗辩权无相关依据，因此，本院对被告的抗辩不予采信。原告在2014年6月9日提出解除合同时，约定的解除条件已成就。合同解除后，被告应按约退回房款，并�担违约责任。双方约定按全部购房款的0.1%支付违约金，原告主张该违约金约定显失公平，要求按同地段同类房屋租金标准计算违约金，按银行贷款利率（年利率6.55%）计算利息。本院认为，原告要求调整违约金，不违反法律规定，但违约金及利息的总和以其实际损失为限。被告辩称原告支付的贷款利息及其他费用均应原告自行承担，该抗辩不成立。原告主张办证费800余元，但未提供证据证实，本院不予采纳。原告提交借条复印件两份，主张因支付房款而向他人借款并支付了利息，未提供其他证据予以佐证，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告寿光裕丰置业有限公司返还原告牛月安、张学兰购房款315667元，支付原告违约金及利息损失（第一部分：贷款利息7666.12元；第二部分：本金145667元，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年11月5日计算至本判决生效之日），于本判决生效之日后十日内履行；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6485元，由原告负担117元，被告负担6368元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李学锋
审 判 员 李美欣
人民陪审员 贾河水
二〇一五年三月二日
书 记 员 张桂芝