徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉商初字第1383号
原告中国银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路99号。
负责人薛冬，该行行长。
委托代理人王培，江苏泰信律师事务所律师。
被告胡建利，女，1980年6月28日生，汉族。
委托代理人高兰，女，1957年5月18日生，汉族。
委托代理人蒋蕊娜，江苏建伟律师事务所律师。
被告徐州国泰房地产开发有限公司，住所地徐州市解放路戏马台物华大厦5楼。
法定代表人吴昊，该公司经理。
委托代理人从纪敏，男，1958年12月27日生，汉族。
委托代理人宋怀德，江苏宁致律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司徐州分行诉被告胡建利、徐州国泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，依法由代理审判员朱培独任审判，后因案件审理需要，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司徐州分行的委托代理人王培，被告胡建利的委托代理人高兰、蒋蕊娜，被告徐州国泰房地产开发有限公司的委托代理人从纪敏、宋怀德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司徐州分行诉称，2012年11月30日，原、被告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告胡建利向原告借款人民币386000元用于购房，并约定了相关权利义务。后原告按约向被告支付了借款，该借款由被告用其购买的坐落于徐州市云龙区品山名邸AX-
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XXX室房产提供抵押担保，被告徐州国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）提供连带责任保证。因被告胡建利未按约还款，已经严重逾期，被告国泰公司亦未履行担保责任，致使原告债权无法实现。故起诉至法院，请求判令解除原、被告双方签订的贷款合同；判令被告胡建利偿还借款本金人民币369480.82元、利息1980.29元、罚息15.6元（计算至2014年10月22日）及至判决履行完毕之日的利息、罚息、律师费24000元；判令被告国泰公司对上述债务承担连带还款责任；判令原告对抵押物享有优先受偿权；判令被告承担本案诉讼费、保全费及其他实现债权的费用。
庭审中，原告将其诉请的金额变更为本金365985.45元、利息4009.74元、罚息80.96元（利息与罚息均计算至2015年1月21日），其余诉请不变。
被告胡建利对原告诉请无异议，但称无偿还能力，请求法院依法判决。
被告国泰公司辩称，根据合同约定，被告作为开发公司承担的是阶段性担保责任，现其已向被告胡建利交付了房屋，胡建利也办理了上房手续且收取了该房屋的钥匙，被告已履行完毕相关义务；同时，根据法律规定及合同约定，原告的债权既有被告胡建利的房屋提供抵押担保，又有被告国泰公司的担保，原告应先以被告购买的房屋实现权利。原告向被告主张权利依据的贷款合同系格式合同，应作出不利于原告的解释。综上，被告国泰公司不应承担连带责任。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：
1、被告胡建利银行征信报告、身份证及户口本复印件各一份，证明被告胡建利的身份；
2、双方于2012年11月30日签订的借款合同一份，合同约定了借款金额、期限及违约应当承担的责任，证明被告胡建利向原告借款的事实及被告国泰公司在未将他项权证办妥并交付给原告前，应对该笔债务承担连带责任；
3、零售贷款借款借据一份，证明原告依约向被告胡建利发放了贷款；
4、房地产抵押合同、个人贷款抵押合同及房屋预告登记证明各一份，证明双方就购买房屋办理了抵押权预告登记；
5、逾期未还款查询单一份，证明被告在原告起诉后又偿还部分款项，至2015年1月21日，尚欠原告本金365985.45元、利息4009.74元、罚息80.96元；
6、委托代理合同、律师费发票及付款凭证各一份，证明原告为实现债权支付律师费24000元。
被告胡建利对以上证据均无异议，亦无证据向法庭提供。
被告国泰公司对以上证据的真实性无异议，但对借款合同中要求国泰公司承担连带责任的条款有异议，该合同系原告提供的格式合同，该条款约定不明确，依法应作出不利于提供格式合同一方的解释；被告作为开发商，已完成交付房屋的义务，担保义务也应免除，未能办理他项权证责任在购房者，原告以该合同要求被告承担担保责任缺乏事实依据。
被告国泰公司为证实其观点，向法庭提供如下证据：
1、被告胡建利出具的授权委托书及武垒的身份证复印件各一份，证明胡建利委托武垒、武德志办理上房手续，且受托人具有民事行为能力；
2、上房确认书一份，该文件由武垒签收，证明被告胡建利购买的房屋已通过验收且办理完上房手续；
3、签收记录及土地分割证领取表复印件一份，证明被告将房屋钥匙交付给武垒，已履行完毕交房义务，其担保责任亦应免除。
原告质证意见为：对授权委托书的真实性无法确认；对武垒身份证复印件、上房确认书及土地分割证领取表的真实性无异议；因对授权委托书的真实性无法确认，故武垒领取上房手续是否合法，由法庭核实。
被告胡建利对以上证据均无异议。
本院审查后认为，原、被告双方提供的证据内容客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认。
经审理查明，2012年11月30日，原告与被告胡建利、徐州国泰房地产开发有限公司签订编号为2012年ZF字201号《个人一手住房贷款合同》，约定被告胡建利向原告借款386000元用于购买房屋，借款期限为二十年，自实际放款日起算，利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率。若被告未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照贷款罚息利率（贷款利率水平上加收50%）按日计收利息，直至清偿本息为止。被告选择按月等额本息还款法，还款期数共240期，还款日为每月2日，被告未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，终止或解除本合同；借款人所购房屋为期房的，应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后7日内办理正式抵押登记。被告国泰公司对上述贷款提供阶段性连带责任保证，自被告胡建利办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，被告国泰公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。
同日，原告与被告胡建利签订《个人借款抵押合同》，约定被告胡建利将其购买的徐州市云龙区品山名邸AX-X-
XXX室房产抵押给原告为该债务提供担保。双方于2012年12月5日办理了预购商品房抵押权预告登记。
合同签订后，原告于2012年12月6日如约向被告胡建利发放了贷款人民币386000元，但被告胡建利未能按期足额还款，至2015年1月21日，共拖欠原告本金365985.45元、逾期利息4009.74元、罚息80.96元，原告按照合同约定要求解除合同并提前收回全部贷款本息。因向被告催收未果，原告起诉来院，并委托江苏泰信律师事务所代理诉讼，为此支付律师费24000元。审理中，双方确认，涉案房产尚未办理他项权证。
本院认为，原告与被告胡建利、国泰公司签订的《个人一手住房借款合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，各方当事人均应依约履行合同义务。原告已按约发放贷款，被告胡建利未按期足额还款已构成违约，双方约定的解除合同的条件已成就，故原告有权解除合同并要求被告提前偿还全部贷款本息。关于原告主张的律师费，有委托代理合同、发票及打款凭证等证据予以证实，二被告均不持异议，故对该诉请，本院予以支持。
关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告胡建利以预售的房产进行抵押权预告登记时，抵押物尚未真正成立，只有达到法律规定或者约定的条件时，预告登记权得人才能取得所有权，也才能办理抵押登记。因此，预告登记不产生物权效力。本案抵押房产并未办理他项权证，抵押权并未设立，原告主张对该房产享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。
关于被告国泰公司应否承担担保责任的问题。首先，原告与被告胡建利、国泰公司在《个人一手住房贷款合同》第十八条担保方式中选择“保证人（开发商）提供阶段性连带责任担保”，在通用条款第四项第2条中亦对上述担保期间作出约定，即“自借款人办妥本合同项下所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起”，该约定系各方协商一致的结果，内容明确，不存在两种以上的解释，亦未加重被告国泰公司的责任或排除其主要权利，应认定为合法有效。其次，根据上述约定，被告国泰公司担保责任免除的条件为原告取得他项权证。本案中，涉案房产未能办理他项权证，被告国泰公司免除责任的条件未成就，亦不存在胡建利房产的抵押与国泰公司的保证并存的情况，故被告国泰公司认为原告应先就抵押财产行使权利、其担保责任应免除的观点不能成立，其应依约对被告胡建利的贷款本息承担连带保证责任。在其向原告偿付上述款项后，依法可向被告胡建利追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司徐州分行与被告胡建利、徐州国泰房地产开发有限公司于2012年11月30日签订的编号为2012年ZF字201号《个人一手住房贷款合同》。
二、被告胡建利于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司徐州分行借款本金365985.45元、利息4009.74元、罚息80.96元（利息与罚息均计算至2015年1月21日，其余金额应按合同约定自2015年1月22日起计算至本判决生效之日止）。
三、被告胡建利于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司徐州分行律师案件代理费24000元。
四、被告徐州国泰房地产开发有限公司对被告胡建利上述借款本息及律师费承担连带保证责任。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7310元，保全费2520元，合计9830元，由被告胡建利负担，被告徐州国泰房地产开发有限公司承担连带还款责任（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 白莉萍
代理审判员 朱 培
人民陪审员 孙宗武
二〇一五年四月十日
书 记 员 秦 琴
附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担责任后，有权向债务人追偿
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。