重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异118号
案外人：忠县金旺供销有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州镇人民路30号1号楼33-5，组织机构代码：70941449-7。
法定代表人：朱光荣，执行董事。
申请执行人：朱军，女，1964年8月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：赵华，男，1963年11月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：刘欢，女，1988年3月26日出生，汉族，住西安市灞桥区。
被执行人：重庆明光房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码：67104068-X。
法定代表人：叶伟玲，总经理。
被执行人：刘光明，男，1963年11月29日出生，汉族，住重庆市忠县。
被执行人：叶伟玲，女，1971年8月24日出生，汉族，住重庆市忠县。
被执行人：重庆弘时商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路30-4-5-3、4号，组织机构代码：66088221-3。
法定代表人：刘光明，总经理。
被执行人：重庆弘历投资集团有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码：66087526-7。
法定代表人：刘光明，总经理。
被执行人：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，住所地桐梓县娄山关镇马鞍山，组织机构代码：56092367-1。
法定代表人：刘光明，总经理。
本院在执行朱军申请执行被执行人重庆明光房地产开发有限公司（以下简称明光房地产公司）、刘光明、叶伟玲、重庆弘时商贸有限公司（以下简称弘时商贸公司）、重庆弘历投资集团有限公司（以下简称弘历投资公司）、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人忠县金旺供销有限责任公司（以下简称金旺公司）对执行位于重庆市忠县忠州镇人民路30号附38号吊2-商5和忠县忠州镇人民路30号附41号吊1-商3商用房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人金旺公司称，2008年4月6日，案外人与明光房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿及安置协议》一份，2008年9月13日，双方又签订《<房屋拆迁补偿安置协议>补充协议》一份，2014年2月2日，双方还签订了《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》一份，三份合同明确了明光房地产公司应还案外人商用房具体位置及面积。同时，明光房地产公司以《忠县旧城改造拆迁基本情况表》呈报忠县国土房管局备案，2013年4月23日，明光房地产公司又向忠县拆迁办出具《拆迁还房备案承诺书》和建房图纸报房管局。根据上述证据，上述案涉房屋属案外人所有，因明光房地产公司不按协议办理产权证还房而擅自出租给他人，案外人才于2016年3月9日向忠县人民法院起诉，经法院查询案外人才得知案涉房屋被重庆市第五中级人民法院查封。综上，法院将案外人已在房管局备案的财产予以执行查封错误，请求中止对案涉房屋的执行。
申请执行人朱军答辩称：1、还建房不是市场交易的，我们申请查封的是市场流通的房屋；2、案涉房屋到现在并未确权；3、金旺公司可能已经货币安置。
本院查明，2014年8月25日，出借人朱军（甲方）与借款人明光房地产公司、广兴房地产公司（统称乙方），保证人弘历投资公司、弘时商贸公司、刘光明、叶伟玲（统称丙方）签订《借款及担保合同》，约定：乙方向甲方借款人民币1500万元，借款期限自2014年8月25日起至2014年11月24日止，借款利率为月利率15‰，丙方自愿为乙方的上述借款本金、利息、违约金及甲方实现债权的费用承担连带责任保证担保。2014年9月1日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第6911号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《借款及担保合同》强制执行效力。2014年12月31日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第10227号《执行证书》，载明：申请执行人：朱军，被执行人：明光房地产公司、广兴房地产公司、弘历投资公司、弘时商贸公司、刘光明、叶伟玲，执行标的：一、借款本金人民币1500万元，以及至本息付清之日止，应付的利息、罚息（即违约金）；二、按合同约定，申请执行人朱军因实现债权而产生的费用。因明光房地产公司、广兴房地产公司、弘历投资公司、弘时商贸公司、刘光明、叶伟玲未履行上述义务，朱军向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2015年2月11日以（2015）渝五中法公执字第99号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人明光房地产公司名下位于忠县的“弘海名都”项目1、2幢全部商业门面共9套，总面积为6485.02平方米。
另查明，2008年4月6日，拆迁方明光房地产公司（甲方）与被拆迁方金旺公司（乙方）就忠县忠州镇人民路30号房屋的拆迁补偿及安置事宜签订《房屋拆迁补偿及安置协议》，约定：一、被拆迁房屋现状。1、房屋所有权人：金旺公司（原忠县忠州镇供销合作社）；其他共有产权人为15户自然人，房屋均为住宅（从第四楼至第八楼，总面积1024.84平方米），系乙方企业改制时出售。2、房屋座落：忠县忠州镇人民路30号。3、乙方具有完全所有权的房屋建筑以及附属设施现状：房屋证载建筑面积2393.01平方米（一层临街商业用房539.37平方米，二楼商业用房539.37平方米，三楼办公用房289.43平方米，其他共有产权人住宅面积1024.84平方米）。二、拆迁补偿方式。1、乙方选择以房屋产权置换方式（原地回迁）作为拆迁补偿。2、甲方承诺在按照批准的规划设计方案进行开发建设，并同意原则比照乙方原房屋的楼层、座落、朝向归还同等的房屋建筑面积，面积差异部分由乙方选择进行增减，但增减面积应控制在应归还面积的10%以内，并按照甲方实际销售时制定价格的95%进行结算。2008年9月13日，明光房地产公司（甲方）与金旺公司（乙方）签订《<房屋拆迁补偿安置协议>补充协议》，约定：甲方按实际丈量的面积为准，实行原地、原址、原楼层还房，一层、二层商业用房，即：一层面积699.4平方米，二层面积544.67平方米，三层为办公用房，面积340平方米，住宅楼48.28平方米。2014年2月2日，明光房地产公司（甲方）与金旺公司（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》，约定：一、吊一层原房产证基础上，调整增加轴线横向1-J轴至1-4轴；竖向：1-1轴至1-J轴，1-4至1-J轴。其增加套内面积104.958平面米。二、吊二层减去吊一层增加的面积104.958平方米。其具体位置：从横向2-D至1-4往1-A至1-4方向丈量减除104.958平方米。三、总计还房面积为1623.35平方米。
另查明，重庆市忠县国土资源和房屋管理局出具的《忠县旧城改造拆迁基本情况表》载明：被拆迁人忠州供销社，被拆迁原面积1618.11平方米，安置方式回迁原地安置（安置额：1618.11平方米），实际安置面积合计1779.92平方米，预计回迁年月2012年6月。
还查明，重庆市忠县国土资源和房屋管理局出具的《房产查询结果证明》载明：忠县忠州镇人民路30号附38号吊2-商5和忠县忠州镇人民路30号附41号吊1-商3被重庆市第五中级人民法院于2015年2月11日以（2015）渝五中法公执字第99号文书查封。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人通过所有权调换的方式取得补偿安置房屋，在实际办理房屋登记前其对该房屋享有的权利，应当给予一定的特殊保护。本案中，案外人金旺公司就其原有的忠县忠州镇人民路30号房屋的拆迁补偿及安置事宜与被执行人明光房地产公司达成《房屋拆迁补偿及安置协议》，约定了产权调换的拆迁安置方式，以及安置的位置、面积。后双方又签订<房屋拆迁补偿及安置协议>补充协议》和《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》，再次明确了拆迁安置的用途、面积和具体位置。上述补偿安置协议的内容也得到重庆市忠县国土资源和房屋管理局出具的《忠县旧城改造拆迁基本情况表》的佐证。根据上述拆迁安置协议及《房产查询结果证明》，案涉房屋包含在本院的查封财产中。而根据前述规定，案外人金旺公司按照所有权调换形式取得的补偿安置房屋，应当优先于本案申请执行人朱军享有的普通金钱债权。因此，案外人对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，其请求对案涉房屋中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市忠县忠州镇人民路30号附38号吊2-商5和忠县忠州镇人民路30号附41号吊1-商3房屋的执行。
如不服本裁定，当事人、案外人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年二月十五日
书 记 员 谭 锋