云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）景民二初字第523号
原告陈莉，女，1973年2月5日出生，汉族。
委托代理人宋奇薇，系云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。
被告西双版纳云杰房地产开发有限公司。
法定代表人李忠，职务总经理。
委托代理人何建文，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
原告陈莉诉被告西双版纳云杰房地产开发有限公司（以下简称云杰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋奇薇、被告委托代理人何建文到庭参加诉讼。期间，本案双方当事人向本院申请调解期，本院予以准许，但最终未达成和解。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月17日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买位于景洪市勐泐大道58号商铺第一层B-85、B-86号商铺，两间商铺总价款为600000元；被告应于2010年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；原告可以委托被告办理产权登记手续，被告代办登记的，在原告委托后180天内为原告取得《房屋所有权证》。
合同签订当日，原告将300000元房款支付给了被告，并于2010年3月依约向原告支付了银行按揭贷款300000元，后又向被告交付了办理房屋产权证和土地使用证等证件的各种费用31542元并出具了委托书。但被告收取上述款项后，没有为原告办理房屋产权登记手续，且延迟至2011年4月6日才交付房屋（后被告将该房屋出租给西双版纳歌舞倾城商贸有限公司使用）。经原告多次催促被告办理登记手续未果，故原告诉至法院请求判令：1.被告立即为原告办理房屋产权证以及土地使用证；2.被告承担违约责任，并赔偿逾期办证造成的经济损失110700元（以已付购房款为标准按中国人民银行1-3年期贷款利率6.15%计算）。
被告答辩称，认可原告陈述的事实和理由，被告也收到了原告交付的各项费用。被告也办理过房屋备案手续，但房管处以被告提交的资料格式不符合要求为由退回了被告，备案情况也撤销了。另，原告交纳的办证费用被挪用到其他项目上，现因被告资金周转困难，无力支付办证费用。且没有办理房屋产权证的房屋已经被西双版纳中级人民法院等其他法院查封，现在也无法办理房产证。此外，被告认为合同约定违约金过高。
原告为证明自己的诉讼主张，向法庭提交如下证据材料：
一、《商品房购销合同》，拟证明原、被告之间设立了本案商铺的买卖合同关系，以及双方关于商铺买卖的具体权利义务。
二、购买商铺的《发票》，拟证明原告已经按合同约定履行了自己的义务。
三、办理房产证等其他费用的《收据》，拟证明被告已经向原告收取了办理产权证所需的所有费用。
上述证据均为复印件。
经质证，被告对全部证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
被告未向法庭提交证据材料。
本院认为，原告提交的证据，因被告对其真实性、合法性及关联性均予以认可，故本院予以采信并作为定案的依据。
经庭审和认证以及当事人的陈述，本院认定本案案件事实如下：
2009年3月17日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买位于景洪市勐泐大道58号商铺第一层B-85、B-86号商铺，两间商铺总价款为600000元；被告应于2010年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；原告可以委托被告办理产权登记手续，也可以自己办理产权登记，被告代办登记的，在原告委托后180天内为原告取得《房屋所有权证》。此外，合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，原告将300000元首付款支付给了被告，并于2010年3月依约向原告支付了银行按揭贷款300000元，后被告于2011年4月6日向原告交付房屋。2011年4月6日，原告向被告交付了办理房屋产权证和土地使用证等证件的各项费用31542元，并提交了相关办证资料。现原告因未取得房屋产权证及土地使用证发生纠纷诉至本院。
本院认为，原告陈莉与被告云杰公司签订的《商品房购销合同》均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应严格依照合同的约定履行。被告在收取了原告交纳的办理房屋产权证以及土地使用证的相关费用后，有义务为原告代办理房屋产权证书以及土地使用证，被告对此亦无异议，因此原告要求被告代办房屋产权证及土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点是原告未能按期取得房屋权属证书是否为被告的原因，被告是否应该承担相关违约责任。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”故只有出卖人有过错时即出卖人系因自身的原因而未在合同约定或者法律规定的期限内，向相关的办理房屋初始登记的部门按照其要求提交完备办理房屋所有权初始登记的证明材料，出卖人才承担违约责任。其次，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，原告作为办理房屋产权证的申请人，应该向登记机关提交有效的身份证件、婚姻关系证明等资料，委托他人代办理的，还应提交书面委托书；被告作为房地产开发商，其义务是在原告按房屋权属登记机构要求提交完毕申办资料后，及时向房屋权属登记机构进行申报。因此，判断被告是否违约以及如何承担违约责任，须以原告是否提交以及何时提交完毕办证资料为前提条件。本案中，原告诉称其已向被告交纳了办证费用以及办证所需的材料，被告当庭答辩认可原告陈述的事实，虽然被告在庭审过程中又提出原告未向其提交委托书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，被告在庭审过程中后一阶段的陈述推翻其前一阶段的陈述，因无相应证据予以印证。因此，本院采信原告的说法，确认原告已向被告提交了委托书等办理产权证所需的相关资料。故被告在原告已完成了合同义务后未为其办理相关产权证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，本院根据原告向被告交纳办证费用的时间及已提交办证所需资料的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”的规定，本院综合考虑本地的经济生活水平以及本案的实际情况，且因原告购买了两间商铺并交付了相应房款，故酌情判决被告支付原告违约金20000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告西双版纳云杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内代原告陈莉申请办理位于景洪市勐泐大道58号第一层B-85、B-86号商铺的房屋所有权证，并于房屋产权证办理完毕之日起十个工作日内代原告陈莉办理土地使用权证。
二、被告西双版纳云杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈莉违约金20000元。
案件受理费2514元，由被告西双版纳云杰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 陈 新
代理审判员 陈德明
人民陪审员 唐 云
二〇一四年三月十八日
书 记 员 郑黎媛