广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民一终字第114号
上诉人（原审原告）：程满，男，1962年3月16日出生，汉族，住郁南县。
委托代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人：黄宝玲，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邱燕丽，女，1964年8月11日出生，汉族，住郁南县。
委托代理人：陈海新。
原审第三人：张庆林，男，1975年12月20日出生，汉族，住郁南县。
原审第三人：邱燕明，女，1973年2月9日出生，汉族，住肇庆市。
上诉人程满因与被上诉人邱燕丽、原审第三人张庆林、邱燕明案外人执行异议之诉一案，不服郁南县人民法院（2014）云郁法民初字第747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：原审法院对邱燕丽诉张庆林民间借贷纠纷一案作出的（2014）云郁法连民初字第130号民事判决书，已于2014年5月20日发生法律效力。上述判决确定：一、张庆林在判决发生法律效力之日起十日向邱燕丽清还借款本金200000元及利息（利息自2013年5月26日起至还清日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、张庆林在判决发生法律效力之日起十日向邱燕丽清还借款本金100000元及利息（利息自2013年5月27日起至还清日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、张庆林在判决发生法律效力之日起十日向邱燕丽清还借款本金200000元及利息（利息自2013年6月7日起按月利率1.5%计算，直到还清借款之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院于2014年6月10日立案主动执行。
在执行过程中，原审法院于2014年9月12日作出（2014）云郁法执字第232-1号执行裁定，查封张庆林所有的座落在德庆县香山大道东路1号德庆碧桂园某街X号房屋（房屋编号：德房地0000001XXX；登记字号：德6520140XXX；建筑面积：150.78㎡）。程满向原审法院提出异议，认为其已购买了该房屋。原审法院于2014年10月27日作出（2014）云郁法执异字第232号执行裁定，驳回程满的异议。
争议房屋是张庆林于2010年9月29日与中国工商银行股份有限公司德庆支行（以下简称工商银行德庆支行）签订《个人购房借款／担保合同》，向工商银行德庆支行贷款270000元购买并以作贷款抵押，双方已办理了抵押登记。2013年12月21日，程满与张庆林、邱燕明签订了一份《协议》。协议约定，程满以成交价480000元购买张庆林位于德庆县碧桂园某街X号别墅，2013年12月21日交定金200000元并交楼给程满使用，在房产证未出时由程满代交工商银行德庆支行按揭款2200元／月，待出房产证后即办理过户手续并付清尾款。2013年12月22日，程满由程雪峰的账户转账200000元到张庆林的账户，张庆林出具《收据》给程满收执。程满于2014年1月3日将德庆碧桂园某街X号房屋出租给蒙梓楠，租赁期限自2014年1月20日至2017年1月20日，约定每月租金2200元，由蒙梓楠将款项转账到张庆林工商银行肇庆分行账户，作为程满支付按揭房款。蒙梓楠从2014年4月8日起到9月2日分七次向张庆林工商银行肇庆分行账户转账共17040元，代张庆林向工商银行德庆支行支付2014年1月至8月的按揭房屋贷款，以抵作房屋的租金。2014年9月至12月涉案房屋的按揭贷款也是由蒙梓楠在租金中代张庆林向工商银行德庆支行支付的。
原审法院认为：本案所涉房产属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，虽然张庆林与程满就案涉房屋签订《协议》，但案涉房屋未经房地产管理部门进行变更登记，即双方就案涉房屋进行的买卖行为并不产生物权变动的效力，案涉房屋登记的所有权人仍然是张庆林，程满不为房屋的所有权人，其无权就该房产主张基于物权而产生的排他性权利，程满诉请确认案涉房屋为其所有，于法相悖，原审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”张庆林和程满在《协议》约定待出房产证后即办理过户手续并付清尾款，即程满对案涉房屋尚未能付清全部购房款，且房屋不办理过户手续是双方合意的结果，因此，对于案涉房屋未办理过户手续，程满作为买受方，存在一定过错，应自行承担物权未变动的不利后果。程满认为确认位于德庆县碧桂园某街X号房屋产权属其所有，并停止对该房屋的执行，不符合法律规定，其主张不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，作如下判决：驳回程满的诉讼请求。案件受理费4250元（已减半收取），由程满负担。
宣判后，程满不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、确认位于德庆县碧桂园某街X号房屋产权属程满所有，并停止对该房屋的执行；3、本案一、二审受理费用由邱燕丽承担。事实和理由：一、程满与张庆林、邱燕明于2013年12月21日自愿签订《协议》。协议约定，程满以480000元购买张庆林位于德庆县碧桂园某街X号别墅，2013年12月22日交付定金200000元后，张庆林将该房屋交给程满使用，并约定在房产证未出时由程满代交工商银行德庆支行按揭款2200元／月，待出房产证后即办理过户手续并付清尾款。协议内容明确，属双方自愿真实的意思表示，没有损害他人权益。根据合同法第44条规定，协议的效力在双方签订之时即确定并生效。协议约定的房屋虽然办理了抵押登记，设置了抵押权，只是不能办理房屋产权变动，不发生物权转移，但是不影响房屋买卖协议的效力。根据《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，程满与张庆林、邱燕明于2013年12月21日自愿签订的房屋买卖《协议》有效。二、根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。程满向张庆林购买的房屋，由程满代张庆林向工商银行德庆支行支付按揭房屋贷款，待履行完按揭义务，抵押权消灭，符合上法规定。程满已支付了大部分价款并一直按约定交按揭款，且房屋亦已实际由程满占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原审法院不应查封涉案房屋。
被上诉人邱燕丽答辩称，一、本案讼争标的位于德庆碧桂园某街X号的别墅，在工商银行德庆支行已办理抵押登记按揭贷款，但张庆林在房屋转让买卖过程中并没有通知工商银行德庆支行，属擅自处分该房产的行为，根据《中华人民共和国担保法》第49条及《中华人民共和国物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，应确认转让房屋行为无效。二、程满只支付了200000元购房款，并不到成交价的一半，没有消灭抵押权。程满根本未取得德庆碧桂园某街X号的别墅的所有权，其要求确认属其所有没有依据，显然不成立，也无资格提起执行异议之诉。请求驳回其诉求。
原审第三人张庆林、邱燕明没有向本院提交诉讼意见。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，程满向一审法院提起诉讼的请求为：1、确认位于德庆县碧桂园某街X号房屋产权属程满所有，并停止对该房屋的执行；2、案件受理费由邱燕丽承担。
还查明，邱燕丽与张庆林妻子邱燕明是堂姐妹关系。在邱燕丽诉张庆林民间借贷纠纷一案［（2014）云郁法连民初字第130号］中，原审法院依邱燕丽的诉讼保全申请，裁定查封了张庆林与邱燕明共同共有的座落于郁南县连滩镇连滩大道X、X、X、X号房屋四间及邱燕丽所有的座落云浮市区城南某巷第五层X号房屋一间。
在二审诉讼中，程满已明确表示，按照程满与张庆林、邱燕明于2013年12月21日签订的房屋买卖《协议》约定，对未支付部分的剩余价款可按执行法院的要求交付，但应保障抵押权人的权益。
本院认为：本案是程满因其对原审法院执行位于德庆碧桂园某街X号的别墅提出的执行异议被驳回而提起的诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本案属于案外人执行异议之诉。双方争议的主要问题是：1、程满与张庆林、邱燕明于2013年12月21日自愿签订的房屋买卖《协议》是否有效。2、程满是否已按协议支付了购房款项，其请求原审法院停止执行该房屋的理由是否成立。
关于程满与张庆林、邱燕明于2013年12月21日自愿签订的房屋买卖《协议》是否有效的问题。所谓买卖合同是指出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖就是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，并受合同约束，同时依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付给买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。本案张庆林在向开发商购买位于德庆碧桂园某街X号的别墅后已办理了备案登记，并依约定交清了首付款及到工商银行德庆支行办理按揭款等手续，可见张庆林已取得该房屋的实际支配权，有权自行处理该房屋。张庆林、邱燕明与程满之间签订的房屋买卖合同，双方出于自愿，意思表示真实，买卖合同依法成立，合同自成立时生效。虽然双方未办理物权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定已明确区分了物权不发生变动，不影响合同的效力。因此，本院确认张庆林、邱燕明与程满之间签订的房屋买卖协议应为有效合同。涉案房产虽然属在工商银行德庆支行抵押财产，但在工商银行德庆支行的抵押贷款在购房后一直由程满逐月偿还，并未损害抵押权人利益，且《中华人民共和国担保法》第49条及《中华人民共和国物权法》第191条关于抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的规定，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，因此，邱燕丽仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意主张转让合同无效，理由不成立，本院不予支持。
关于程满是否已按协议支付了购房款项，其请求原审法院停止执行德庆碧桂园某街X号的别墅的理由是否成立的问题。本案中，张庆林、邱燕明与程满就涉案房产于2013年12月21日自愿签订的购房《协议》约定，涉案房产转让价格为480000元，程满须在签订协议当天支付200000元，在房产证未发出时由程满代交工商银行按揭款2200元／月，待发出房产证后即办理过户手续并付清尾款。协议签订后程满按合同约定支付了200000元给张庆林，涉案房屋在工商银行德庆支行办理按揭抵押贷款在购房后由程满承担该还款义务（逐月偿还），有程满提供的银行汇单证实，可见程满已按双方协议约定支付了购房款，本院予以确认。
关于程满请求原审法院停止执行德庆碧桂园某街X号的别墅的理由是否成立的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该两条规定确定了对购房者的合法权益采用的是无过错保护原则。本案中，张庆林、邱燕丽在原审法院查封前与程满签订房屋买卖协议，双方签订协议后，程满按协议约定支付了购房款并承担房屋按揭贷款，张庆林也交付了房屋给程满使用，双方均已按合同约定履行了各自的义务。程满接收涉案房屋后，已实际占有使用（出租给他人，以收入租金收益）至今，因涉案房屋以及所在的小区房产未办理权属证书且涉案房屋的按揭贷款尚未还清而未能办理过户登记手续，程满对此并不存在主观过错。程满请求原审法院停止执行该房屋的理由符合上法规定，本院应予准许。
至于程满请求对涉案房屋提出确权的主张。本院认为，我国物权法规定，物权变动采取的是债权形式的模式，即合同＋交付（登记）原则，如没有经权属变更登记，不发生物权变动效力。张庆林、邱燕明与程满就涉案房产于2013年12月21日自愿签订的购房《协议》虽然确认为有效，但双方未办理过户登记，未发生物权变动效力，故程满请求对涉案房屋提出确权的主张，依据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，实体处理不当，应予纠正。上诉人程满的上诉请求合理部分，应予支持，不合理部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销郁南县人民法院（2014）云郁法民初字第747号民事判决。
二、停止对德庆县香山大道东路1号德庆碧桂园某街X号房屋的执行；
三、驳回程满的其它诉讼请求。
本案一审案件受理费4250元，由邱燕丽负担2975元，由程满负担1275元；二审案件受理费8500元，由邱燕丽负5950元，由程满负担2550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伙钊
审 判 员 黎洪靖
代理审判员 董振南
二〇一五年六月十八日
书 记 员 王怡欢