浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0483民初1578号原告：浙江致远新能源有限公司。法定代表人：张建忠。委托代理人：陈惠良。被告：嘉兴汇明电子科技有限公司。法定代表人：胡正杰。委托代理人：沈黎明、周红丽。原告浙江致远新能源有限公司（以下简称“致远新能源”）诉被告嘉兴汇明电子科技有限公司（以下简称“汇明电子”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年2月26日起诉，本院于同日立案受理，由审判员ＸＸ芳担任审判长，与代理审判员王宇芬、人民陪审员谢晓音共同组成合议庭，先后于2016年4月6日、6月16日两次公开开庭审理，原告委托代理人陈惠良、被告委托代理人沈黎明两次开庭均到庭参加诉讼，原告法定代表人张建忠第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2013年7月，原、被告就厂房租赁事宜签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于桐乡市梧桐开发区齐源路西侧原告1#、2#厂房，总计面积19656.24平方米，用于开办磁性材料工厂，租赁期限为5年，自2013年7月1日至2018年6月30日，租金每年170万元，合同签订后支付第一年租金170万元，第二年起每年的6月30日前支付下一年度全年租金170万元；逾期支付租金则按实际欠缴金额的每天千分之五承担滞纳金；合同还对物业费、水电费承担等作了约定。合同正式签订前，被告已经实际开始使用房屋。被告于2013年9月支付了第一年的租金170万元，2014年6月30日前，被告应当支付第二年度租金170万元，截止2015年12月，被告仅支付了120万元，尚欠50万元，原告多次催讨，被告至今未付。第三年度租金，被告应当在2015年6月30日前支付，但被告至今分文未付。被告已欠付到期租金220万元。2016年2月，农历春节后被告迟迟未开工，原告询问得知被告已经关停工厂，解散工人，停断电源，原、被告就继续开办、支付租金等协商无果，原告于2016年2月22日委托浙江中锐律师事务所致《律师函》，催促其履行合同，告知其拒不履行合同将行使合同解除权。被告于2016年2月23日签收后，仍拒不履行合同。被告自2013年7月1日使用承租原告厂房开办工厂，理应按约定支付房租，截止目前，尚有220万元到期租金未付。合同第4.2条约定，被告拖欠租金，应当按照前款金额的每天千分之五承担违约滞纳金；合同第12.1条约定，被告拖欠租金超过一定时间的，原告有权单方提前解除合同，并可留置被告存放在原告厂区内的设备等财物，原告有拍卖留置财产优先受偿的权利。综上，原告认为，被告应全面履行合同义务，按约支付租金，被告拒不支付租金，应当按合同约定承担违约责任，原告多次催促无果，有权提前解除合同。合同对于原告可留置被告存放在原告厂房内的财产的约定，符合《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，原告有权就该财物拍卖所得优先受偿。故原告诉请：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2016年6月30日解除；2、被告于2016年6月30日之前腾退；3、被告支付原告2013年7月1日至2016年6月30日的房屋租金220万元，若被告逾期腾退，要求被告按租金标准支付原告2016年6月30日至实际腾退之日的占有使用费；4、被告承担逾期付款违约金3563500元；5、确认原告对被告安装存放在原告厂房内的财物拍卖所得有优先受偿权。被告答辩称，1、被告租用原告厂区2#厂房的租金标准为50万元每年，1#厂房是无偿使用且只使用了一小部分；2、2013年7月11日至2016年6月30日的租金只需要150万元，被告已经支付120万元；3、因被告现已停产，同意于2016年6月30日解除双方的租赁合同；4、被告认为应按照被告提交的合同作为依据计算相应租金及占有使用费至腾退之日。原告为证明自己的主张向本院提供了如下证据：一、《厂房租赁合同》1份（以下简称“合同1”），证明原、被告于2013年6月28日签订厂房租赁合同，并约定了相关的权利义务。二、律师函1份，证明2016年2月22日，原告委托律师事务所发函给被告要求履行支付租金义务，若不履行，原告有权提前终止合同。三、EMS查询单1份，证明2016年2月23日，被告收到律师函。四、农业银行账目流水单1份，证明被告在2013年7月30日支付原告170万元租金，收款人汤继忠，是原告法定代表人的朋友。五、国有土地使用证1份及浙江省建设工程规划核实确认书2份，证明原告有涉案厂房的土地使用权，原告建造的1#、2#厂房已具备竣工规划确认条件。被告质证意见：对证据一真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该租赁合同最后一条约定经双方签字并收到对方首期租金后生效，事实上被告并没有按照该合同支付租金，也没有按照该合同履行，该合同只是成立没有生效。对证据二、三真实性无法确认，被告没有收到该律师函，原告提交的邮件查询清单，该邮件是在2016年2月23日由门卫代收的，被告的负责人和法人没有签收，没有收到。对证据四有异议，对汇明公司汇到汤继忠账上是无异议的，但是这笔款项是原告法定代表人个人向被告公司的借款，指定打到汤继忠账上。对证据五真实性无异议。被告向本院提供如下证据：一、《房屋租赁合同》（以下简称“合同2”）、《租房协议》（以下简称“合同3”）各1份，证明被告就原告厂区内的两栋厂房分别签署了租赁合同，1#厂房签署于2013年7月1日，租金是无偿使用，被告无需支付租金，2#厂房年租金是50万元，签署于2013年7月11日。两份都注明签字盖章后就生效。双方就租赁关系实际生效的租赁合同是这两份合同，应当以这两份合同确认双方的租赁关系，原告提交的签署于2013年6月份的合同没有生效，也没有履行。二、凭证5份，证明2014年9月26日转账50万元，2015年8月29日承兑汇票20万元，2015年11月11日承兑汇票2份共20万元，2015年12月16日转账30万元。证明被告迄今已支付租金120万元的事实。三、付款凭证3份，证明被告按约支付了租赁期间的房产税和土地使用税的事实。四、工商登记情况3页，证明被告是由单个法人投资设立的，股东是包括原告法定代表人在内的4个自然人，原告法定代表人占有20%的股权，是被告的间接股东。五、农村信用社转账凭证1份，证明原告提交流水单中的170万元款项是借款不是租金。原告质证意见：对证据一合同形式的真实性无异议，但是对内容的真实性有异议，关联性有异议，合同内容并不是原、被告之间真实意思的表示，仅仅是用于被告办理工商登记时确认注册地和经营所在地使用。“合同2”的第八条和“合同3”第七条均有“本合同/协议一式三份，甲乙双方各一份，报工商行政管理部分一份”的约定，这合同和协议的目的由此可以看出。以50万元出租与市场交易规律是相违背，从两份合同内容看，字数不多，支付方式也很笼统，而原告提供的“合同1”则约定很详细。对证据二的三性均无异议，但是被告主张的租金是不完整的，2013年7月30日被告支付第一年170万元租金。对证据三的三性无异议，间接说明了被告为了减免税费，所以备案的租赁合同中数额故意写低了。对证据四无异议。对证据五形式真实性无异议，但是对关联性和被告主张的证明对象有异议，填写的附言虽然是借款，但是是被告在汇款时自己填写的，实际上与租金的款项和时间是相吻合的，如果是借款，那么应约定借款时间，何时还款等内容，不可能这么草率，被告主张的借款是不成立的。本院认证意见：原告的证据一至五，经本院核实符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认；被告的证据一至五，对其形式真实性均予以确认。本院经审理认定，原告于2010年5月26日取得涉案厂房所在土地的土地使用权证，并经规划许可建造了1#、2#厂房，且已具备竣工规划确认条件。2013年6月28日，原、被告签订“合同1”1份，约定：原告将其位于桐乡市梧桐开发区齐源路西侧1#、2#厂房租赁与被告使用，租期为2013年7月1日至2018年6月30日，年租金170万元，被告应于每年6月30日前向原告支付当年7月1日至次年6月30日的租金；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴金额的千分之五。若被告欠缴租金超过一个月，原告有权提前解除本协议，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，协议自动终止。原告有权留置被告租赁物内的财产，并在解除协议的书面通知发出之日起五日后，原告将申请拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用。协议经双方签字盖章，并收到被告支付的首期租金后生效。协议同时对双方其他的权利义务作了约定。2016年2月22日，浙江中锐律师事务所律师陈惠良接受原告委托通过EMS向被告邮寄律师函1份，要求被告在收到律师函后十日内付清拖欠的租金220万元并酌情支付违约金。被告门卫于2016年2月23日签收该EMS。原、被告于2013年7月1日签订“合同2”1份，约定：原告将其房屋（面积13948.41平方米）无偿出租与被告，租期为2013年7月1日至2018年6月30日，合同自双方签字之日起生效，合同一式三份，出租方和承租方各一份，报工商行政管理机关一份。原、被告于2013年7月11日签订“合同3”1份，约定：原告将其位于桐乡市梧桐街道工业园区齐源路西侧的房屋2幢（面积6000平方米）出租与被告使用，租期为2013年7月11日至2018年7月10日，租金为50万元每年，租金按年结算，由被告于年前交付，第二年的租金须经双方共同协商后决定；协议一式三份，双方各执一份，报工商部门一份，协议经双方代表签字盖章后生效。被告于2013年7月30日支付案外人汤继忠170万元人民币。被告主张该笔款项是出借给原告法定代表人张建忠个人的借款，张建忠主张该笔款项系被告支付原告的租金。被告分别于2014年9月26日支付原告租金50万元，于2015年8月29日支付原告租金20万元，于2015年11月11日支付原告租金20万元，于2015年12月16日支付原告租金30万元。被告是由深圳市汇尔明电子贸易有限公司投资设立的一人有限责任公司，原告法定代表人张建忠和被告法定代表人胡正杰同为深圳市汇尔明电子贸易有限公司投资人。本院认为，本案争议焦点在于：一、双方关于租赁合同的真实意思表示为何；二、被告是否欠付租金、原告是否有权要求解除双方的租赁合同并要求被告腾退房屋，被告应否支付原告违约金，如需支付，违约金应如何计算；三、原告对被告存放在租赁房屋内的财产拍卖或变卖所得是否有权优先受偿。关于争议焦点一。本院认为，“合同1”应系双方真实意思表示，并已成立生效。理由如下：第一，对比三份合同，“合同1”对双方的权利义务约定详细全面，不仅约定了租赁物具体面积、租金标准、租赁期限和租金的支付、同时约定了违约责任等；相比之下，被告提供的两份合同约定内容简单、不完整，“合同2”约定13948.41平方米厂房由被告无偿使用，与常理不符；“合同3”仅约定了第一年租金50万元，第二年租金由双方另行协商，且关于违约责任等均无约定。第二，“合同2”和“合同3”系在“合同1”之后，如果双方确实是以后两份合同为准，理应在约定时有所体现，而“合同2”和“合同3”并未约定对于之前的合同进行变更，亦无关于“合同1”不再履行的约定。第三，根据合同履行情况，依照“合同3”约定，租金支付方式为年前支付，按年结算，则依该约定，被告应于2013年年底前支付租金50万元，而根据被告自己主张的事实，其主张第一笔租金于2014年9月支付，明显与合同约定不符。虽然被告主张其于2013年7月30日支付案外人汤继忠的170万元系出借给原告法定代表人张建忠个人的借款，但对此原告及张建忠本人均不认可，原告证据亦无法证明该笔款项确系借款性质，原告及张建忠均主张该笔款项系依据“合同1”约定支付的第一笔租金。本院认为，该笔款项的支付时间和数额与“合同1”签订的时间和约定付款情况基本相符，本院认为该笔款项应认定系被告支付原告的租金170万元。第四，“合同2”和“合同3”均载明“报工商部门一份”，综合考虑上述理由，本院认为，原告关于“被告两份合同系为了工商备案所需而签订，并非双方真实意思表示”的意见更为可信，原告提供的“合同1”应系双方真实意思表示，且该合同已经生效。关于争议焦点二。因“合同1”已经成立并生效，双方理应依约履行，而被告仅支付原告租金290万元，尚欠2014年7月1日至2015年6月30日的租金50万元，及2015年7月1日至2016年6月30日的租金170万元，该220万元租金被告理应支付。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方“合同1”约定，若被告欠交租金超过一个月，原告有权提前解除合同，故原告享有合同约定的解除权；且对于原告要求于2016年6月30日解除合同的诉讼请求，被告亦表示同意，故对原告该项诉请，本院予以支持。因双方均同意合同于2016年6月30日解除，被告理应于2016年6月30日腾退返还租赁房屋，但考虑本案案情，本院认为应由被告于本判决生效之日起二十日内腾退涉案房屋为宜。被告自己亦表明无法在2016年6月30日之前办理腾退，故对于2016年7月1日至实际腾退之日的占有使用费，应由被告按照“合同1”约定的租金标准支付原告。关于原告诉请的逾期付款违约金，被告主张合同约定的违约金标准过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，对于被告逾期付款的违约金，以原告的实际损失为基础，结合合同的履行情况等综合因素，本院酌定为以欠付租金同期银行贷款利率的1.3倍计算。因原告明确要求违约金计算至2016年2月26日，之后的不作主张，故其中2014年6月30日应付的50万元租金的逾期付款违约金应以50万元为本金，按同期银行贷款利率的1.3倍自2014年7月1日计算至2016年2月26日，为61056.67元；2015年6月30日应付的170万元租金的逾期付款违约金应以170万元为本金，按同期银行贷款利率的1.3倍自2015年7月1日计算至2016年2月26日，为68632.77元，共计逾期付款违约金为129689.44元。关于争议焦点三。双方在合同中约定“甲方（即原告）有权留置乙方（即被告）租赁物内的财产，并在解除协议的书面通知发出之日起五日内，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。”该约定仅表明如果被告欠付租金，原告有权阻止被告取走该租赁物内的财物，并可将其进行拍卖、抵偿，并非法定意义上的“留置权”，故原告以此为由要求行使优先受偿权并无依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告浙江致远新能源有限公司与被告嘉兴汇明电子科技有限公司于2013年6月28日签订的《厂房租赁合同》于2016年6月30日解除；二、被告嘉兴汇明电子科技有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于桐乡市梧桐开发区齐源路西侧原告浙江致远新能源有限公司1#、2#厂房腾退并返还给原告；三、被告嘉兴汇明电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江致远新能源有限公司租金220万元，并按170万元每年的标准支付原告2016年7月1日至被告实际腾退之日的占有使用费；四、被告嘉兴汇明电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江致远新能源有限公司逾期付款违约金129689.44元；五、驳回原告浙江致远新能源有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52145元，由原告浙江致远新能源有限公司负担31067元，由被告嘉兴汇明电子科技有限公司负担21078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  ＸＸ芳代理审判员  王宇芬人民陪审员  谢晓音二〇一六年六月二十四日书 记 员  周晓芬