内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2398号
原告余雅琴（反诉被告），女，1973年4月13日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。
委托代理人林某某（余雅琴之夫），男，1972年11月10日出生，汉族，个体工商户，住址同上。
委托代理人魏宏文，内蒙古瑞安律师事务所律师。
被告苏二君（反诉原告），男，1974年4月8日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。
委托代理人祁丽，内蒙古天祺律师事务所律师。
原告余雅琴（反诉被告）诉被告苏二君（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余雅琴及其委托代理人林某某、魏宏文，被告苏二君的委托代理人祁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余雅琴（反诉被告）诉称，2008年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于包头市昆都仑区房屋出租给被告使用，租期十年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止。双方约定，前五年每年租金35万元，自第六年在第三年租金数额的基础上增加，随行就市，第六年调整一次租金。签订合同后，原告将房屋交付被告使用，被告将原告房屋一面界墙拆除，并改变房屋的上下水、电路、煤气管线，对房屋进行装修后，被告成立包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司进行经营。被告履行支付租金的义务至2014年3月底。2014年4月3日，包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司代被告向原告支付了2014年1-3月的房租12万元，并在收据中注明限2014年4月15日之前付：按季度付10.5万元（一次性支付），按月付4万元。收据中由该公司加盖公章，财务人员孟某某签名。双方约定的2014年4月15日期满前，被告拒绝支付租金。2014年6月9日，原告向被告下达解除租赁合同通知，被告收到后拒不与原告联系。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的房屋租金12万元（从2014年4月1日起至2014年6月30日止，共计三个月，每月4万元）；3、被告支付自2014年7月1日起至房屋交付原告之日止的每日租金0.1315万元；4、被告承担2014年4月至交付房屋之日止的违约金，每日按35万元×3%o计算；5、被告恢复入户台阶、1-3层房屋界墙，恢复上下水、电路及煤气管线至原状；6、诉讼费由被告承担。
被告苏二君（反诉原告）辩称并反诉称，原告各项诉讼请求无事实及法律依据，不应得到支持。1、原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，第六年调整一次租金，根据当时市场情况调整，价格由双方决定。被告同时以相同条件向另外的业主租赁位于包头市昆都仑区底店一间。2014年之前，被告一直如约履行支付租金的义务。2014年由于餐饮市场整体下滑，31-102号底店业主没有涨租金，原告要求调整租金。经双方协商从2014年1月1日起变更为每月4万元。被告让财务人员于2014年4月3日交租金12万元，但未授权其在收据上承诺及签章，是原告强迫工作人员做出承诺并签章。2014年4月15日之前，原告又要求变更租金为每年55万元，双方未达成一致意见。2014年6月8日，原告在没有通知被告的情况下，突然冲进被告租赁的房屋，将大量砖块堆放在被告正在正常经营的场所，并锁住房屋，致使被告停业至今无法恢复经营。原告已于2014年6月8日实际控制租赁房屋，被告即使支付租金，也只支付自2014年4月1日至2014年6月8日的租金，之后租金不应支付。2、被告没有交付租金，是由于双方未就租金调整的数额达成一致意见，并不是无正当理由而拒付。根据合同相对性原则，变更租金及交付租金的方式应由双方协商并以补充协议的形式确认，被告员工被迫在收据上所作承诺及签章不代表被告的意思表示。原告私自锁住租赁房屋，单方通知被告解除合同的行为无合同及法律依据，已构成违约，应当承担违约责任。3、原告要求被告恢复房屋原状无事实及法律依据。被告租赁房屋后按照经营需要进行装修，原告是知情的，在被告经营的五年多时间里，原告没有提出任何异议，表示其同意被告装修的结果。被告同时提出反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告承租房屋的装修损失184万元；2、反诉被告赔偿反诉原告停业损失78万元；3、反诉被告承担违约金5万元；4、反诉被告赔偿反诉原告因不能营业造成的食物变质损失15万元；5、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告余雅琴反诉辩称，1、反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。反诉原告称反诉被告在租赁房屋中堆放大量砖块的事实不存在。2、反诉原告不按时交纳租金在先，已构成根本违约，反诉被告行使解除合同的权利没有任何违约行为。反诉原告所称的损失，与反诉被告无关，损失应当由其自己承担。
经审理查明，2008年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告租赁原告位于包头市昆都仑区房屋一套，约定租期十年，从2009年1月1日起至2018年12月31日止。双方约定，前五年租金每年为35万元，自第六年在第三年租金数额的基础上增加（随行就市）。第六年调整一次租金，根据当时市场情况调整，租金调整价格由原、被告决定。租金支付方式为“上打租”，每年支付一次，除第一年外，以后各年度租金，被告在每年度开始七日内一次性向原告支付。原告同意被告对房屋进行装修，约定对租赁标的外立面的装修设计方案应当告知原告，对租赁标的的内装应以不擅自破坏房屋主体结构、不任意改动基础设施为限。双方同时约定，租赁期限届满，若被告单方放弃续约，所谓的装修将无偿转归原告；租赁期限届满前，如因原告原因提前终止合同，被告所为的装修归原告所有，但原告应向被告支付租期尚未届至部分应摊列的装修费用和一定数额的赔偿金。对于违约责任，双方约定：租赁期限届满前，因原告原因致使双方租赁关系终止的，原告应当退还被告租期未满部分的租金，并支付5%的违约金。如该违约金不足以弥补被告的损失的，原告应就违约金之外的损失承担赔偿责任。如被告无正当理由逾期向原告支付租金的，每逾期一天，应按第一年租金数额的3%o的比例向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋。被告同时租赁了本案诉争房屋隔壁的31-102号房屋，并将两间房屋中间的隔墙拆除，进行了装修，用于经营包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司。2009年-2013年，被告均按照合同约定履行了其支付房款的义务。2014年4月3日，被告经营的包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司员工孟某某向原告交付房屋租金12万元，并在盖有包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司公章的收据上写明，交纳“珍逸食神”2014年1月-3月份房租；4月-6月份房租，限4月15日前付（按季度付10.5万元，按月付4万元），孟某某在交款人处签字，原告之夫林某某在收款人处签字。2014年6月9日，原告将争议房屋的门锁住，并张贴了通知，要求与被告解除租赁合同。被告自当天开始停止经营至今。2014年6月23日，被告向包头市公安局昆区分局刑警三中队报案，称原告及其夫林某某于2014年6月8日中午带人将本案诉争房屋大门和大厅用砖格挡，迫使被告无法正常营业。
本案在审理过程中，反诉原告苏二君申请对于本案诉争房屋装修现状的市场价值进行鉴定。但因没有装修许可证及装修合同，不具备鉴定条件，鉴定机构无法鉴定，未能进行鉴定。
本案在审理过程中，经法庭询问，双方当事人均表示同意解除合同。为避免双方的损失进一步扩大，2014年11月16日，本院组织双方当事人对于本案诉争房屋进行了交接，该房屋现已由原告实际占有、使用。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、报案材料、收据、法院现场勘查所拍摄照片、证人证言及双方当事人陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。在庭审过程中双方当事人均明确表示同意解除合同，并于2014年11月16日正式进行了房屋交接，对于双方合同解除的事实，本院予以确认。双方合同约定，在合同履行第六年，双方对于房租进行重新约定。2014年4月3日，被告公司员工孟某某向原告交付1-3月房租12万元，并承诺2014年4月15日前交付4-6月房租，对房租金额进行了明确约定：按季度付10.5万元，按月付4万元。被告称其虽然委托孟某某代其向原告交纳1-3月房租，但未授权其进行上述承诺并盖章，是原告胁迫孟某某在上面进行了承诺并盖章。对此被告没有相应证据，本院不予采信。被告委托孟某某交付租金，故孟某某的承诺行为应当视为被告对原告做出的承诺，双方对于租金价格进行了重新确定。被告逾期近两个月未交纳租金，已造成根本违约，故其应当支付原告2014年4月1日起至2014年6月8日止的房屋租金8.9333万元（4万元×2个月＋4万元÷30天×7天），并承担逾期交付租金的违约责任。根据双方约定，被告逾期交付租金，每逾期一天，应按照第一年房屋租金的3%o的比例承担违约金。上述违约金约定明显过高，本院认为将其调整为所欠房屋租金的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算较为适宜。故被告应当支付原告违约金（本金按8.9333万元计算，从2014年4月15日起计算至实际支付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。原告自认在2014年6月9日，由于被告逾期交付房租，已将该房屋消防通道的门上锁。原告上锁的行为事实上导致被告无法继续占有、使用该房屋。故原告主张被告向其支付2014年6月9日之后租金及该租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方合同约定，原告同意被告进行装修，但装修方案须经过原告认可。根据常情常理，被告经营五年多时间，原告对于被告装修房屋、改变房屋结构的事实，应当知情并认可。故原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。被告称原告于2014年6月8日带人在房屋内堆放大量砖块，干扰被告正常经营，其说法缺乏证据支持，被告所举证的报案材料、证人证言、照片和视频资料仅能证明有人将砖块堆放在租赁房屋内，无法证实行为人是原告，故被告的该项抗辩意见，本院不予采信。被告反诉要求原告赔偿其停业损失、违约金和食物变质损失，上述损失均是由于被告逾期交纳房租导致的，故原告对于被告的上述损失不应承担赔偿责任。被告要求原告赔偿其装修损失，由于合同解除的结果系因被告的违约行为导致的，且被告对于房屋装修费用的金额所举证据不足，故对于其该项反诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告余雅琴与被告苏二君签订的《房屋租赁合同》；
二、被告苏二君于本判决生效后十五日内向原告余雅琴支付房屋租金8.9333万元；
三、被告苏二君于本判决生效后十五日内向原告余雅琴支付违约金（本金按8.9333万元计算，从2014年4月15日起计算至实际支付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
四、驳回原告余雅琴的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告苏二君的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3374元（原告已预交），由被告苏二君负担。反诉案件受理费29360元（反诉原告已预交），由反诉原告苏二君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 刘 楠
人民陪审员 李占元
人民陪审员 杨 燕
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 赵圆清
附本判决适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。