海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终151号上诉人（原审原告）穆学仁。被上诉人（原审被告）：海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司。法定代表人：林奇勇，该公司董事长。委托代理人：陈华深，该公司行政经理。委托代理人：梁崇震，该公司区域主任。被上诉人（原审被告）：彭建军。上诉人穆学仁因与被上诉人海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司（以下简称新成海物业琼海分公司）、彭建军物业服务合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2015）琼海民一初字第1565号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明，位于琼海市嘉积镇银海路的碧海苑小区系琼海博鳌长江置业有限公司开发的商住区，其开发项目于2007年6月底竣工后对外销售。被告彭建军购买了该小区19幢3单元602房，于2008年2月底装修后入住至今；原告于2014年1月与他人转让购买了该小区19幢4单元501房，与被告彭建军3单元602房相毗邻。该小区建成后，琼海博鳌长江置业有限公司委托海南海航恒禾物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理服务。海南海航恒禾物业管理有限公司服务期间与业主订立《碧海苑业主公约》，对小区进行物业管理。海南海航恒禾物业管理有限公司（后更名为海南海岛欧铂物业管理有限公司）退出物业管理服务后，被告新成海物业琼海分公司于2012年2月17日接受琼海博鳌长江置业有限公司委托对该小区进行物业管理服务，双方签订了《碧海苑前期物业服务合同》，并报主管部门备案。按照该合同约定，被告新成海物业琼海分公司在物业管理区域内，提供物业公共部位的维修、养护和管理，对物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公共部位和相关场所的清洁卫生、交通安全、安全防范、装修装饰管理服务及公共配套设施的管理及维护养护等。至今，该小区没有成立业主委员会。2015年4月13日，原告发现其住房主卧室室内天面板和墙壁有渗水，便将情况反映给被告新成海物业琼海分公司，被告新成海物业琼海分公司管家部派员到场查看，怀疑渗水原因是被告彭建军602房渗水造成，次日便与被告彭建军到现场查看，但无法确定渗水点。此后，原告返回天津。2015年11月1日，原告回到小区居住，以发现三面墙面大面积损坏、有部分涂料脱落为由要求被告新成海物业琼海分公司处理，被告新成海物业琼海分公司要求被告彭建军协调处理漏水情况，因协商未果，被告新成海物业琼海分公司致函琼海市房管局反映该情况，琼海市房管局派员到场查看，仍无法确认具体漏水原因。为此，原告于2015年11月10日向法院提起诉讼。请求两被告立即修复原告被漏水浸泡而损坏的三面增壁，并粉刷损坏房间的整个屋面。法院于2015年12月14日到现场勘查，对原告501房主卧室室内墙面、被告彭建军602房卫生间进行拍照，并在庭审中出示，经双方当事人质证确认，原告501房主卧室室内屋顶天面板、两面墙壁因渗水造成部分涂料发霉、脱落，但已没有渗水现象；被告彭建军在原告起诉之后，为配合物业公司查找漏水原因，主动将其房屋卫生间的地板砸开，也无法找到漏水点。此外，因被告新成海物业琼海分公司第一次庭审后补充提交了物业管理服务合同终止协议、《碧海苑前期物业服务合同》、琼海市物价局普通住宅物业服务收费备案通知书等证据，法院通知双方当事人于2015年12月25日开庭进行质证，被告彭建军及代理人未到庭。原审法院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷，争议的焦点主要是原告房屋主卧室室内墙面损坏是否应由被告予以修复的问题。原告以其主卧室室内墙面涂料因渗水损坏导致脱落、霉变为由要求被告予以修复，被告新成海物业琼海分公司以其提供的物业管理服务是公共部位的维修、养护，原告室内墙面不属其合同约定的义务为由主张不应承担责任，被告彭建军则以原告墙面损坏不是其行为造成为由不同意原告的诉讼请求，双方由此引起争议。按照《碧海苑前期物业服务合同》约定的义务，被告新成海物业琼海分公司在物业管理区域内，提供物业公共部位的维修、养护和管理，对物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公共部位和相关场所的清洁卫生、交通安全、安全防范、装修装饰管理服务及公共配套设施的管理和维护养护等，而原告501房主卧室室内墙面损坏，并不属于其合同约定的维修、养护的服务范围，不属于合同约定的义务。原告以《碧海苑业主公约》的合同条款主张被告新成海物业琼海分公司承担修复责任，但《碧海苑业主公约》系海南海航恒禾物业管理有限公司在提供物业管理服务时订立的服务合同，被告新成海物业琼海分公司不是签订合同的一方当事人，对其不具有约束力。因此，原告要求被告新成海物业琼海分公司承担修复责任，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。而被告彭建军自2008年起就装修其602房居住至今，并非因其装修行为导致漏水造成原告501房墙面涂料损坏，且其为配合查找渗水点，主动砸开卫生间地板查看，仍无法确定漏水点，至今无证据证明系其房间漏水造成，没有证据证明被告彭建军存在过错行为构成侵权。因此，原告要求被告彭建军承担侵权责任，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。综上所述，原告对其主张的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果。原告要求判令两被告立即修复其被漏水浸泡而损坏的三面墙壁、并粉刷损坏房间的整个屋面的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:驳回原告穆学仁的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告穆学仁负担。上诉人穆学仁不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法判令两被上诉人立即修复上诉人被漏水浸泡而损坏的三面墙壁，并粉刷损坏房间的整个屋面。理由如下：一、根据《物业管理条例》第二条的规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《碧海苑业主公约》应该是业主和物业管理企业之间的合法合同。而《合同法》第七十六条的规定：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。作为承办人的新成海物业琼海分公司必须遵守《碧海苑业主公约》中的条款，除非与业主们重新签订合同。另外《碧海苑业主公约》第二十七条本约定：公约经甲、乙双方签字盖章后及时生效。除非管理处以不少于三个月的书面通知终止本公约，否则本公约有效至碧海苑业主委员会成立后，业主大会修改本公约之日止。但新成海物业琼海分公司并没有书面通知业主，终止本公约的履行。二、众所周知，不仅只有装修行为才会造成漏水；塑料管道、防水材料的老化同样是漏水的原因。由新成海提供的证据《关于碧海苑小区19－3－502，19－4—501室内漏水情况的报告》可以看出：三方都见证了水是从彭建军的19－3－602的地面的流出，损坏了一面墙两侧的两个单元。但彭建军却拒绝做简单的闭水实验来查找漏水原因，又不采取任何补救措施减少邻居的损失，是在逃避责任，在被起诉后立即修复，是设法掩盖证据。被上诉人新成海物业琼海分公司口头答辩称:1.我公司是根据开发商的委托进驻该小区的，《碧海苑前期物业服务合同》是我公司与开发商签订的合同，该合同已经报相关主管部门进行备案，是有效全同，对业主也具有法律效力。2.上诉人损坏的部位是自用部位，不是共用部位，自用部位不属于合同规定的维修范围。被上诉人彭建军口头答辩称，不是其本人的原因告造成上诉人的房屋漏水，不应承担维修的责任。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。二审另查明：二审审理期间，上诉人称：是因为物业公司说是彭建军的原因造成房屋漏水，我才将彭建军追加为当事人。我实际上只要求物业公司承担维修责任。本院认为，本案争议的焦点是，被上诉人是否应为上诉人修复因渗水导致损坏的墙壁。《碧海苑业主公约》系海南海航恒禾物业管理有限公司提供物业服务时与碧海苑小区的业主签订的合同，上诉人穆学仁及被上诉人新成海物业琼海分公司均不是签订该合同的当事人，该合同对双方没有约束力。因此上诉人穆学仁主张被上诉人新成海物业琼海分公司依据该合同的约定承担维修责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人新成海物业琼海分公司依据与开发商琼海博鳌长江置业有限公司签订的《碧海苑前期物业服务合同》为碧海苑小区的业主提供的物业服务。上诉人穆学仁在使用碧海苑小区19幢4单元501房屋过程中，向被上诉人新成海物业琼海分公司交纳物业费，接受被上诉人新成海物业琼海分公司提供的物业服务，双方形成物业服务关系。本案中损坏的房屋墙面属于上诉人穆学房屋中的自用部分，不符合《碧海苑前期物业服务合同》约定的维修、养护的范围。而根据《海南经济特区物业管理条例》第五十四条的规定：“物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：自用部分的所需费用、由拥有该部分的业主自行承担……。”上诉人穆学仁房屋墙面损坏部分的维修的费用应由其自行承担。因此上诉人穆学仁要求被上诉人新成海物业琼海分公司出资修复损坏的墙面，没有依据，本院不予支持。另外，二审期间，上诉人穆学仁明确表示只要求新成海物业琼海分公司承担维修责任。且上诉人也未能提供证据证明被上诉人彭建军在使用碧海苑小区19幢3单元602房房屋过程中存在过错，侵害其权益。因此上诉人穆学仁要求被告彭建军承担侵权责任，没有事实和法律依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人穆学仁负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洁审判员 陈 杰审判员 陈玫伊二〇一六年三月二十九日书记员 邱飞丽附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。审核：杨 洁 撰稿：杨 洁 校对：邱飞丽 印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院 2016年3月31日印制（共印22份）