上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第488号
上诉人（原审被告、反诉原告）李宁。
被上诉人（原审原告、反诉被告）海信科龙电信股份有限公司上海分公司。
法定代表人王云利。
委托代理人陈冬美。
委托代理人何自燕。
原审第三人上海俊海房地产咨询有限公司。
法定代表人王建忠。
上诉人李宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月21日，上海俊海房地产咨询有限公司（以下简称“俊海公司”）的法定代表人王建忠代李宁与海信科龙电信股份有限公司上海分公司（以下简称“海信公司”）就海信公司租赁上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）续签《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2012年5月1日起至2013年4月30日止；月租金人民币（以下币种均为人民币）3，600元；押金2，500元（延续原来的押金）；租赁期内发生的水、电、煤、有线电视费由海信公司承担；海信公司安全使用天然气、电、自来水，发现问题及时向有关部门报修，并通知房东；双方需认真遵守本协议，不得无故违约，如违约，违约的一方向未违约的一方支付违约金2，500元。代表海信公司签订该合同的是其行政部负责人党媛媛。
2013年6月，海信公司以合同到期后，双方口头约定续租至2013年5月30日，期满后海信公司即退房、交还房屋物品及钥匙，但李宁拒绝退还海信公司已付的押金为由，起诉至原审法院，要求确认其与李宁的租赁合同于2013年5月31日解除，李宁返还租房押金2，500元及自2013年6月1日至判决生效之日止的利息。
李宁辩称并提起反诉称：2005年起，李宁委托俊海公司出租管理系争房屋。海信公司称给3个员工住，且会好好使用，后来却在未告知李宁的情况下增加了居住人数，使用中越来越混乱。2008年8月一晚，楼下501室邻居发现严重漏水，上楼敲门，海信公司员工不开门。第二天报警后海信公司开门，房内居住多人，称已漏水三天，一直用脸盆接水，没报修，经检查是厨房下水的软管损坏造成。501室索赔，经海信公司与李宁协商，由李宁先赔偿501室4，000元，海信公司同意待合同终止时再协商如何分担该款以及补偿李宁地板损失，双方对此一直有沟通。2013年1月和3月，该房又因海信公司员工使用不当两次漏水。同年4月30日合同到期，在海信公司要求下续租一个月，次月31日海信公司迁出。此后，李宁多次要求海信公司协商补偿问题，海信公司仅同意为501室粉刷，不同意赔偿。2013年9月30日，李宁又赔偿501室3，000元。李宁认为，海信公司发现漏水不及时报修构成违约，且搬离时欠付水、电、天然气、有线电视、保安保洁费共计1，614.30元，故海信公司所交的押金应抵作违约金，故不同意返还；同意海信公司与李宁之间的租赁合同自2013年5月31日解除。李宁提起反诉，要求海信公司赔偿地板损失6，000元，支付李宁代海信公司向501室支付的两笔赔偿金共7，000元。
原审另查明：2005年海信公司与李宁签订租赁合同后，海信公司支付李宁押金2，500元，此后续租沿用该押金。2008年7月，双方续签《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2008年8月10日起至2009年8月9日止；租赁期内发生的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、保安保洁费由海信公司支付；房屋及附属设施如非海信公司的过失或错误使用而受损坏时，李宁有修缮的责任并承担相关费用；海信公司爱护使用租赁房屋，因海信公司过失和过错使房屋及设施受到损害，海信公司应付赔偿责任；租赁期满后，海信公司迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经李宁确认应立即将押金无息退还海信公司。
原审审理中，1、海信公司提供系争房屋内马桶有裂缝的照片。对此，李宁称漏水并非该裂缝引起；俊海公司称到现场处理时，李宁并未提及该裂缝，俊海公司发现房内洗衣机的地漏被堵住。
2、李宁提供中国人民解放军海军上海凉城离职干部休养所出具的《情况说明》，载明：“2008年8月初约半夜，501室发现客厅、卧室房顶等处漏水，并越来越严重，上楼敲601室房门敲不开，反映后值班人员去，也敲不开，只得报警，约到早晨7点多钟警察到场后才敲开门，发现601室厨房内上水软管的三角阀下漏水，有一个盆在接水，早已满出，并经厨卫地面流入与客厅地板连接处的地板下。601室居住人称漏水已三天，因在使用，仍未维修；我所同志当即关掉该户门口的自来水总阀后，漏水才停止。此时楼下501室内客厅、卧室等处顶部多处严重漏水，已无法居住，我所请工程人员到现场后，认为须将楼板凿洞将601室的积水尽快放掉，才能减少损失。于是只得在501室顶部打了两个洞，使楼上积水快速大量流下，我所工作人员用桶、盆等轮流接水，约一个小时后才将601室内主要积水放出，后又断断续续流滴了三天，才基本停止，501室房顶的涂料、砂浆大面积脱落，颜色变黄、变黑；601室地板也因水浸而变形。我所处理漏水时即将情况通知了601室房主。601室房主也通知中介公司到场参加处理。海信公司在居住期间一共发生三次漏水，第一次赔偿4，000元，第二、三次赔偿3，000元，共计7，000元，有601室先赔某给501室。”对此，海信公司不予认可。
3、李宁提供其向501室业主赔某4，000元和3，000元的凭证。对此，俊海公司无异议；海信公司不予认可，表示并不知情。
4、李宁提供其丈夫与海信公司党媛媛的电话录音，称通话日期为党媛媛休产假前，欲证明海信公司承认对漏水有责任。对此，海信公司称收到李宁提供的录音光盘后，因党媛媛正休产假，故未向其核实该证据的真实性，党媛媛休完产假已于2013年12月离职；该证据无法反映通话日期，也无法证明责任归属。
原审法院审理后认为，海信公司、李宁于2012年4月21日续签的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。双方口头约定租期至2013年5月30日止，海信公司实际于当月31日迁出承租房，现双方均同意合同自2013年5月31日解除，并无不当，依法予以照准。
续租时，海信公司、李宁延续原来的押金。原先的租赁合同约定，租赁期满后，海信公司迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经李宁确认应立即将押金无息退还海信公司。李宁辩称海信公司承租期间使用不当致屋内设施损坏而漏水，海信公司予以否认，李宁亦无直接证据证明，故李宁反诉要求海信公司赔偿地板损失和向案外人赔某的款项，依据不足，不予支持。但海信公司自认2013年屋内设施发生损坏，报修未果后曾自行修理，而双方在租期届满后未对屋内设施进行验收交接，综合考虑本案情况，酌定海信公司应就此扣付部分押金。海信公司以合同未约定为由不同意支付2009年8月起的保安保洁费，但根据保安保洁费的定义，结合双方之前合同的约定情况，原审法院认定海信公司理应承担承租期间发生的保安保洁费。另外，海信公司自认承租期间的水、电、天然气、有线电视费尚未结清，同意支付李宁主张的欠费金额。综上，海信公司要求李宁返还押金并支付利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
原审法院据此作出如下判决：一、海信科龙电信股份有限公司上海分公司与李宁于2012年4月21日签署的《房屋租赁合同》自2013年5月31日起解除；二、海信科龙电信股份有限公司上海分公司要求李宁返还押金2，500元及利息的诉讼请求不予支持；三、李宁要求海信科龙电信股份有限公司上海分公司赔偿地板损失6，000元的反诉请求不予支持；四、李宁要求海信科龙电信股份有限公司上海分公司支付赔偿金7，000元的反诉请求不予支持。
原审判决后，上诉人李宁不服，向本院提起上诉称：第一，李宁提交的各项证据充分证明海信公司对系争房屋使用不当，造成501室客厅和卧室三次严重漏水，原审以海信公司否认和没有直接证据为由不予认定，实属错判。第二，501室业主三次遭遇漏水，都是告知海信公司遭拒后再向干休所投诉，干休所工作人员到现场查看后通知李宁，李宁通知俊海公司到现场参与处理，俊海公司的行为明显违反合同第十三条关于“安全使用天然气、电、自来水、发现问题及时向有关部门报修，并通知房东”的约定，应承担违约责任。第三，李宁先后三次共赔某501室业主的7，000元是在干休所和俊海公司反复做工作后，501室所能接受的最低数额。综上，请求撤销原审判决第三项、第四项，改判海信公司承担其租赁系争房屋期间因使用不当给李宁和501室业主造成的损失13，000元（包括地板损失6，000元及李宁代海信公司向501室支付的赔偿金7，000元）、承担诉讼费及李宁为参加此次诉讼而发生的差旅费。二审审理中，李宁撤回上诉请求中关于差旅费的主张。
被上诉人海信公司辩称：第一，2008年的4，000元已超过诉讼时效。第二，海信公司在系争房屋内居住期间，无任何违约行为，对房屋设施也无任何不当使用。第三，李宁与案外人是否发生经济纠纷，是否产生所谓损失赔偿，以及赔偿数额多少，与本案无关，也非海信公司原因造成，海信公司没有任何法律义务承担责任。若真如李宁所述，则其早就与海信公司解除合同、收回房屋，并要求海信公司赔偿损失，又如何会自2005年开始即出租给海信公司居住使用系争房屋，直到2013年5月底，期间又多次续约延长租期，并于2013年5月底与海信公司彻底交接房屋，结清了除住房押金之外的全部费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人俊海公司表示同意李宁的上诉意见。
二审审理中，李宁提交中国人民解放军海军上海凉城离休干部休养所于2014年3月18日出具的《关于31幢601室2013年两次向楼下漏水的情况说明》，以进一步证明2013年的两次漏水均是由于海信公司使用不当造成地漏堵塞而漫水到501室。对此，海信公司对情况说明上的公章真实性予以认可，但对其内容有异议，认为无法证明李宁的主张，且未在原审中提交，不能作为新证据。俊海公司对情况说明的真实性没有异议，并表示同意李宁的意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，李宁与海信公司于2012年4月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现李宁主张海信公司在承租期间因使用不当造成系争房屋客厅和卧室三次严重漏水，故应承担赔偿地板损失和向案外人赔某款项的责任，但李宁并未就海信公司存在不当使用行为以及地板损失的具体金额提供确凿的证据，且海信公司对此不予认可，故原审法院对此未予支持，并无不妥。李宁的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人李宁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年四月二日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。