山西省晋城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋市法民终字第1101号
上诉人（原审被告）焦明明，男，1992年12月23日出生，汉族，陵川县人，农民。
上诉人（原审被告）李喜梅，女，1977年4月19日出生，汉族，陵川县人，农民。
二上诉人共同委托代理人杨金山，陵川县崇文镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）原志刚，男，1987年10月4日出生，汉族，陵川县人，农民。
委托代理人张香荣，女1964年8月27日出生，汉族，陵川县人，系原志刚姨姨。
被上诉人（原审被告）宁建玲，女，1961年2月15日出生，汉族，陵川县人，农民。
上诉人焦明明、李喜梅因与被上诉人原志刚、宁建玲房屋买卖合同纠纷一案，不服陵川县人民法院（2015）陵民初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人焦明明、李喜梅及其委托代理人杨金山，被上诉人原志刚的委托代理人张香荣，被上诉人宁建玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告原志刚从小被原海江、张云香夫妇收养。1989年4月原告养父母在崇文镇古陵路三中巷修建堂楼房五间（现在的119号房），1998年农历二月原告养母病故，1999年3月23日被告宁建玲与原告之养父原海江结婚，原告原志刚与被告宁建玲形成了继母子关系。1999年6月原告养父原海江经与宁建玲协商，宁建玲同意将119号房产办到原志刚名下。原海江于1999年7月5日将该房屋居民宅基用地使用证办在了原志刚名下。2009年农历二月原告养父原海江去世。2015年5月19日被告宁建玲通过中人任卫民将古陵路三中巷119号五间堂楼房以290000元卖给被告焦明明、被告李喜梅两家，并签订了“卖方（房）契约”，该契约载明：今卖房人原志刚，本人经济困难，原坐落在南关书记岭住房五间，单独院落一处，用地面积137.98㎡，其中建筑面积84.50㎡，有国家颁发集体土地建设用地使用证一份，经中间人说合双方同意作价贰拾玖万整于焦明明、李喜梅名下为永久产业，双方房屋各半，各出房款拾肆万伍仟元整。空口无凭，立约为证。卖方原志刚（盖有原志刚手章），买方焦明明、李喜梅，见证人任卫民。注：东二间半房屋归焦明明，西二间半房屋归李喜梅。在签订卖方（房）契约时，被告焦明明的父亲焦丙陈、被告李喜梅及中人任卫民均对被告宁建玲拿出的房产使用证手续是原志刚之名提出质疑，宁建玲拿出其户口簿，称其与原志刚为母子关系，又拿出原志刚身份证复印件，该复印件上注明：“我们家的房子及一切事情都由我妈全权代表处理，我不管在任何时候没一点议（意）见。原志刚，2015年3月23日。”在原志刚名字上盖有原志刚手章。当时宁建玲还称原志刚在用手机发短信也让其全权处理房产，并当场打电话说“让你当家，你自己弄就行了”。当场被告焦明明父亲焦丙陈、被告李喜梅将房款290000元通过中人给付被告宁建玲，宁建玲将原志刚的房产使用证及户口簿复印件，身份证复印件交于焦丙陈、李喜梅。经法庭调查，在原告原志刚身份证复印件上注明的“委托事项”是被告宁建玲雇人写的。房屋买卖成交后，二被告雇用匠人将房屋整改，拆除了房屋前墙、门窗、地板等。计划东西改造成二套房。原告在外打工得知后，赶回陵川，见到自己的房屋被人拆除改造损毁与被告焦明明、李喜梅两家形成纠纷，并共同报警至陵川县公安局。2015年7月8日，陵川县公安局给李喜梅、焦丙陈、原志刚共同做出了不予立案通知书。同日，陵川县公安局崇文派出所给原告原志刚送达了不属于公安机关管辖事项告知单，建议其到法院处理。原告原志刚于2015年7月13日起诉在案。2015年7月18日，被告焦明明父亲焦丙陈、被告李喜梅丈夫李军平与中人任卫民、王雪芳在长治市找到被告宁建玲处理房屋买卖一事，经过协商，双方达成了“还款协议”，该协议载明：甲方宁建玲，乙方李军平、焦丙陈因甲乙双方房屋买卖纠纷，造成甲方房屋不能交付乙方，现甲方需退还乙方购房款贰拾玖万整（290000元），及乙方因此造成的损失伍万整（50000元），总计甲方还乙方钱叁拾肆万整（340000元）。甲方将于2015年8月31日之前付给乙方30万，剩余4万元，9月之前付给乙方，钱款付清后，乙方将购房手续还给甲方。本案经调解未能达成调解协议。
原审认为，坐落于陵川县崇文镇古陵路三中巷119号五间堂楼房原系原告原志刚养父母所修，属原告家庭共同财产，原告养母去世后，其养父原海江与被告宁建玲结婚，原海江当年征得被告宁建玲同意将五间堂楼房的土地使用权证办到了原告原志刚名下，原海江此举是对自己家庭共有房产所有权的一种生前处分，119号五间堂楼房属原告原志刚所有。被告宁建玲明知房产使用证登记在继子原志刚名下，在原志刚不在场的情况下虚构事实，伪造证据，以原志刚之名与被告焦明明、李喜梅签订卖方（房）契约，将五间堂楼房出卖他人，损害了本案原告的利益，故三被告签订的房屋买卖契约式是无效的，认定无效的合同没有法律约束力，原告诉请确认被告宁建玲与被告焦明明、被告李喜梅签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院应予支持。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《民法通则》第一百一十七条第二项规定，“损害国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价补偿。”三被告应将位于陵川县崇文镇古陵路三中巷119号的五间堂楼房返还原告。由此造成原告房产之损失，应恢复原状或折价赔偿，本案中，被告焦明明、李喜梅明知房屋所有权人原志刚不在场，偏听偏信被告宁建玲称有其儿子原志刚之委托手续与宁建玲达成卖方契约的行为存在过失。鉴于被告宁建玲与原告系继母子关系，在诉讼过程中被告宁建玲主动与买房家人达成还款协议，在庭审中陈述愿将房屋恢复原状的意见，本院应予采纳。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、（三）项、第五十六条、第五十八条、第五十九之规定，判决如下：
一、被告宁建玲与被告焦明明、被告李喜梅2015年5月19日所签“卖方（房）契约”无效。
二、被告宁建玲、焦明明、李喜梅返还原告原志刚三中巷119号五间堂楼房及土地使用权证书。
三、被告宁建玲将三中巷119号房屋恢复原状。
上述二、三项在本判决生效后十日内履行。
案件受理费5650元，由被告宁建玲负担4050元，被告焦明明、被告李喜梅各负担800元。
判后，原审被告焦明明、李喜梅不服，向本院提起上诉。焦明明、李喜梅的上诉理由为：一、一审判决认定上诉人与宁建玲签订的卖房契约无效系认定事实、适用法律错误。上诉人经人介绍购买原志刚名下涉案房屋，签订卖房契约时上诉人对房屋土地使用权证书是原志刚名下提出质疑，被上诉人宁建玲说是其儿子原志刚全权委托其处理房屋买卖事宜，并拿出户口本、原志刚身份证复印件、原志刚的短信，还当场打电话。上诉人因此有理由相信原志刚授权其母亲全权处理房屋买卖事宜，根据《合同法》第49条之规定，上诉人和宁建玲签订的卖房契约应认定为有效。二、根据《物权法》第106条之规定，上诉人依法取得了涉案房屋所有权。上诉人与宁建玲签订卖房契约后，宁建玲将涉案房屋及土地使用权证原件交付被上诉人，整个卖房契约签订及合同履行，上诉人均是善意的，依据《物权法》第106条第（一）项之规定，上诉人取得涉案房屋的所有权。请求撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的卖房契约有效，涉案房屋归上诉人所有。
被上诉人原志刚答辩称：一、2015年5月19日，二上诉人与宁建玲签订的房屋买卖契约无效。涉案房屋系答辩人父亲生前赠与答辩人的个人财产。1999年，陵川县人民政府给答辩人颁发了土地使用权证书，依照《物权法》第九条规定，答辩人取得了涉案房屋物权。一审查明，被上诉人宁建玲未经答辩人同意，故意编造答辩人同意卖房的委托书、手机通话及短信，与上诉人擅自签订买卖契约，买卖涉案房屋的行为侵犯了答辩人合法权益，依照《民法通则》第五十八条第（四）、第（五）项之规定，该买卖行为属于无效行为。二、二上诉人已经与宁建玲达成了返还购房款的协议，二上诉人只能向宁建玲主张返还购房款。三、二上诉人在与宁建玲在实施房屋买卖行为的过程中，有恶意串通，损害被上诉人利益之嫌，不是善意购买，更不属于表见代理。答辩人的房屋市场价在45万元左右，二上诉人以明显低于市场价的29万元购买，并且上诉人应当知道答辩人与宁建玲的继母子关系已经恶化，二上诉人明知房屋所有权人为答辩人却不与答辩人沟通核实，直接与宁建玲签订买卖契约，其不属于善意购买，不符合表见代理的特征。四、二上诉人称自己已经取得了涉案房屋的所有权，是对法律的误解。根据《物权法》的有关规定，房屋所有权的变更经依法登记生效。二上诉人既没有实际取得房屋，也没有办理物权转让的登记手续，没有取得所有权。五、二上诉人不是陵川县崇文镇城南社区居民，购买在城南社区集体土地上建造的房屋的行为，违反了法律规定。
被上诉人宁建玲答辩称：一、上诉人主张其与答辩人签订的卖房契约有效，上诉人已取得涉案房屋所有权的主张不能成立。第一、一审法院以答辩人存在欺诈行为为由认定房屋买卖合同无效有误。根据《合同法》第五十二条第一项的规定，买卖合同存在欺诈但未损害国家利益，并不必然导致合同无效。第二、根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。答辩人与上诉人签订的房屋买卖合同因违反了法律禁止非同一集体经济组织居民之间买卖农村宅基地房屋的禁止性规定而归于无效。第三、上诉人不能取得涉案房屋所有权。答辩人与上诉人签订卖房契约后，并未将涉案房屋过户给上诉人，涉案房屋所有权并未发生转移，上诉人不能取得房屋所有权。二、一审法院判决由答辩人一人承担恢复原状的民事责任不合理。上诉人在房屋未过户的情况下擅自对房屋进行拆除，应当对原志刚承担赔偿责任。
二审查明基本事实和一审一致。
本院认为，被上诉人宁建玲未征得陵川县崇文镇古陵路三中巷119号五间堂楼房的所有权人原志刚的同意，擅自在被上诉人原志刚的身份证复印件上填写原志刚授权其出卖涉案房屋的内容，与二上诉人签订卖房契约，该行为系无权代理，被代理人原志刚不予追认，故该卖房契约对被代理人原志刚不发生效力，由此产生的法律责任应由无权代理人宁建玲承担。二上诉人主张签订卖房契约时被上诉人宁建玲曾通过电话和短信征得了被上诉人原志刚的同意，被上诉人宁建玲属于表见代理，但被上诉人原志刚不予认可，二上诉人亦未能提供充足证据予以证明，故本院不予支持。
因涉案房屋属于在集体土地上建设的房屋，依照国家有关政策和法律法规的规定，不得向非该集体经济组织成员的人出售，被上诉人宁建玲与二上诉人签订的卖房契约因违反了法律法规的禁止性规定而无效。二上诉人请求确认卖房契约有效的主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人焦明明、李喜梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 段新娥
审判员 崔胜利
审判员 程 浩
二〇一五年十二月三十日
书记员 王 静