山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）任商初字第512号
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行，住所地济宁市。
负责人翟远福，行长。
委托代理人（特别授权）张登义。
被告刘申，1968年3月8日出生，汉族。
被告邱三美，1969年3月4日出生，汉族，系被告刘申之妻。
被告济宁爱真房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区。
法定代表人张福真，经理。
三被告共同委托代理人（特别授权）崔继稳。
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行（以下简称任城工行）与被告刘申、邱三美、济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任城工行的委托代理人张登义，被告刘申、邱三美、爱真房产公司的委托代理人崔继稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任城工行诉称，2010年8月5日，被告刘申、邱三美作为借款人与原告任城工行签订《个人购房借款／担保合同》两份，分别向原告借款97万元、87万元，借款期限均为10年，还款方式均为按月等额本息还款，同时约定了利率、罚息等。被告刘申以其购买的济宁市紫金城公寓小区综合楼A1号楼东单元3层A309-312和综合楼A1号楼东单元3层B301-304号房产作抵押担保，并在济宁市房产管理局办理了他项权利登记。被告爱真房产公司与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，为该两笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款。被告多次未能按合同约定按时归还贷款本息，已构成违约。故诉至法院，请求依法判令解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；依法判令被告刘申、邱三美偿付借款本金1243902.96元，利息53348.27元及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告刘申、邱三美承担实现债权的费用；依法判令被告爱真房产公司承担连带清偿责任。
被告刘申、邱三美、爱真房产公司辩称；被告刘申、邱三美与被告爱真房产公司签订房屋买卖合同后，又与原告签订借款合同属实；爱真房产公司一直偿付借款本息至2014年10月，现被告爱真房产公司经济困难，暂时形成拖欠，正在积极筹措相关资金归还贷款；同意继续履行借款合同，合同履行过程中暂时逾期不构成根本性违约，不具备解除合同条件，请求依法判决不予解除合同。
原告任城工行为支持其主张，向本院提供下列证据：
1、被告刘申、邱三美身份证、户口本、结婚证、工资收入证明各一份，证明两被告具有主体资格。
2、个人房屋申请审批表、《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、个人住房贷款客户谈话笔录各两份，证明被告刘申、邱三美及担保人爱真房产公司在原告处办理两笔个人贷款的事实。
3、被告刘申自贷款之日起的还款明细一份，证明刘申的还款情况。
4、房屋他项权证一份，证明涉案房产已在济宁市房产管理局办理了他项权利登记。
经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。
经审核，本院认为，被告对上述证据均无异议，证据1、4系国家职能部门出具，证据2对借款数额、利率、期限、还款方式、违约责任，范围均作出明确约定，有借、贷、保证方的签章（名），符合借款合同的形式要件和实质要件，来源合法，内容真实，其证明效力，本院予以确认。证据3虽系原告单方制作，被告认可，对其证明效力，本院依法予以确认。
被告刘申、邱三美、爱真房产公司未提供证据。
根据原告举证、被告质证和法庭调查，本院确认以下事实：
2010年8月5日，被告刘申、邱三美作为借款人，被告爱真房产公司作为担保人与原告任城工行签订《个人购房借款／担保合同》两份，约定被告刘申、邱三美向原告借款97万元和87万元，用于购买位于济宁市紫金城公寓小区综合楼A1号楼东单元3层A309-312和综合楼A1号楼东单元3层B301-304号房产，借款期限均为10年，按月等额本息还款。合同第九条第1项约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；…罚息利率在第四条约定的利率基础上加收50%确定。”第十条违约及违约责任10.2约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其它费用，直至解除合同。第10.3约定：“借款人违约，除第10.2的约定外，贷款人有权采取本合同约定和法律规定的其他措施。”第十七条抵押物的处分约定：“发现下列情况之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第14.8条约定的其他方式处理；对方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；…”第二十三条保证范围约定：“保证人承担保证责任的范围按下列第23.2种方式确定：…23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”合同签订后，原告依约向被告发放了贷款97万元和87万元。2010年8月10日，济宁市房产管理局为济宁市紫金城公寓小区综合楼A1号楼东单元3层A309-312和综合楼A1号楼东单元3层B301-304号房产办理了济宁市房他证字他项权利证书，证号分别为济宁市房他证字第2010095**号和济宁市房他证字第2010095**号，设定房屋他项权人为本案原告任城工行。因被告刘申、邱三美截止2014年10月未再还本付息，且累计多次逾期，2015年3月10日，原告诉至本院，要求依法解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，依法判令被告刘申、邱三美偿付借款本金1243902.96元，利息53348.27元及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告刘申、邱三美承担实现债权的费用；依法判令被告爱真房产公司承担连带清偿责任。另查明，截止2015年2月底，被告刘申、邱三美97万元借款逾期还款10次，87万元借款逾期还款11次。
本院认为，原告任城工行与被告刘申、邱三美、爱真房产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，双方当事人应严格履行。被告刘申、邱三美累计六次未按时足额还款，原告要求解除合同，不违反合同约定，本院依法予以准许。被告关于合同不应解除的抗辩不成立，本院依法不予支持。原告要求被告刘申、邱三美偿付借款本金1243902.96元，本院依法予以支持。但被告截止2014年10月底未还本付息，原告要求自2010年8月5日借款之日起计算利息，于法无据，应自2014年10月28日起计算利息。被告刘申、邱三美以其所购位于济宁市紫金城公寓小区综合楼A1号楼东单元3层A309-312和综合楼A1号楼东单元3层B301-304号房产提供抵押，并办理了他项权利证书，抵押权依法成立，原告对房屋享有抵押权和优先受偿权。借款人不能清偿债务时，原告可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。原告要求被告刘申、邱三美偿付实现债权的费用，未提供相关证据，本院依法不予支持。被告爱真房产公司作为阶段性连带责任保证人，涉案房产已办理了正式抵押登记手续，原告亦取得了他项权利证书，其阶段性保证责任免除的条件已成就，原告要求其承担连带保证责任，无事实依据，本院依法不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十三条、第五十三条，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行与被告刘申、邱三美、济宁爱真房地产开发有限公司2010年8月5日签订的两份《个人购房借款／担保合同》。
二、被告刘申、邱三美于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行借款本金1243902.96元及利息（自2014年10月28日起至本判决确定履行期限届满之日止的利息、罚息，按合同约定利率计算）；
三、原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行对济宁市紫金城公寓小区综合楼A1号楼东单元3层A309-312和综合楼A1号楼东单元3层B301-304号房产享有抵押权和优先受偿的权利，在借款人刘申、邱三美不能清偿债务的范围内以拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16269元，由被告刘申、邱三美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 李迎春
审判员 吕 芳
审判员 李 夏
二〇一五年六月十二日
书记员 杨 梅