南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第2573号
原告蓝学恒，男，1952年5月2日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。
原告覃妙琴，女，1957年12月5日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。
委托代理人黄昭能，广西万晖律师事务所律师。
委托代理人祁孙兵，广西万晖律师事务所律师。
被告广西合正房地产开发有限公司，住所地：南宁市白沙大道91号。
法定代表人徐进，总经理。
委托代理人陈玉清，广西合正房地产开发有限公司职工。
委托代理人陈海珍，广西合正房地产开发有限公司职工。
原告蓝学恒、覃妙琴与被告广西合正房地产开发有限公司（以下简称为合正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法由审判员农艺适用简易程序独任审判，并于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告蓝学恒及蓝学恒、覃妙琴的共同委托代理人黄昭能，被告合正公司的委托代理人陈玉清、陈海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝学恒、覃妙琴诉称：原告于2007年12月16日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于广西南宁市白沙大道91号英伦第六区四季花都3号楼2单元603号商品房一套，并已付购房款520886元及各种费用。然而，被告将房屋交付使用后，即没有将办理权属登记资料报产权登记机关备案，也不为原告办理房屋产权证，导致原告至今未得到房产证，被告的行为已构成违约。原告诉至法院，请求法院判令：1、被告为原告办理房地产权属证书；2、被告向原告支付违约金107406元（自2010年3月17日起暂时计算至起诉之日止，以520886元为基数，按每日万分之一计算，之后的违约金计算至被告将房屋产权证书发放给原告之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告提交以下证据：1、电脑咨询单，证明被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明2007年12月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告将南宁市白沙大道91号四季花都英伦第六区第3幢2三元603号商品房出售给原告购房总价款为520886元；另合同约定被告商品房交付后450日内办理房屋产权手续，如不能按时办理，按日向原告交付房款万分之一的违约金；3、《商品房买卖合同登记备案证明》。《购房首期款收据》、《个人贷款支付凭证》、《契税完税证》、《契税和备案费收据》、《代收抵押登记费收据》、《管道燃气开户费》，证明合同签订后，原告依约向被告支付首付购房款，并办理个人贷款支付，同事缴纳合同备案登记费150元，契税15627元，管道燃气费2300元和抵押登记费290元等。但被告却未依照《商品房买卖合同》第15条的约定期限为原告办理房屋所有权证，至今原告仍未取得房屋所有权证证书。被告合正公司辩称：一、导致被告无法提交相关材料报主管部门备案的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在被告。四季英伦（原名四季花都）靠近白沙大道，该道路属于南宁市景观道路，为了道路两侧美观，政府要求阳台改为封闭式，该楼部分业主也要求将阳台整改为封闭式。整改后部分业主又要求恢复阳台为敞开式，为此还投诉到南宁经济技术开发区管委会，管委会组织业主与开发商召开协调会之后，被告根据会议确定的事项做出三个整改方案，但由于部分业主至今不同意整改或不选择整改方案，没有拿出统一意见，被告无法整改，由于阳台整改手续、施工均未完成，影响整个项目的规划验收，被告无法提交完整材料给办理产权主管部门备案，该责任由业主自行承担责任，被告是没有违约的。二、双方约定违约金过高。原告没有因为被告未提交材料备案而遭受实际经济损失。被告已按约将房屋交付原告使用，逾期提交材料备案只是影响办理产权证，无论买方是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，都不影响其对房屋的占有、使用及收益。原告也没有证据证明其经济损失，没有损失就没有补偿，至多只能是惩罚性的赔偿，所以约定的违约金过高，应适当减少。三、交房时间应以原告领取房屋钥匙之日为准。综上，被告逾期提交相关材料给产权登记机关备案的责任在于业主，被告不应承担违约责任。退一步而言，即使认为构成违约，也应当减少违约金。被告合正公司提交以下证据：1、南经建发纪要（2009）39号《南宁经济技术开发区英伦六区1﹟楼业主与开发商纠纷协调会议纪要》，证明工程不能竣工验收责任系业主不能达成一致的整改方案的事实；2、业主领取钥匙登记表，证明被告交付房屋给原告使用的时间；3、3#建设工程质量竣工验收备案申请材料，证明备案材料除了阳台整改尚未通过验收，其他材料已验收完毕；4、南宁市规划管理局文件南规发（2014）118号《南宁市规范管理局关于南宁市城乡规划公示实施细则的补充通知》，证明凡属建筑单体红线范围内修改的，均须通过业主的全体同意。现四季花都都变更了1、3号楼阳台，因此需要通过1、3号楼01、02户型的业主全体同意；5、南宁经济技术开发区建设局《补正材料告知书》，证明广西合正房地产开发有限公司须补充提交1号楼阳台及外立面变更文件；6、广西合正房地产开发有限公司发布在四季花都1、3号楼公告《关于召开配合办理房产证事宜会议的通知》及公示相片，证明根据会议内容，合正公司组织1、3号楼01、02户型的业主就阳台的事情组织召开会议进行协商，后在规定时间没有业主愿意参加的事实。
经审理查明：原告蓝学恒、覃妙琴与被告合正公司于2007年12月16日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买被告开发的南宁市白沙大道91号英伦第六区第3号楼2单元603号，购房价款总额为520886元；原告的付款方式为银行按揭付款；被告（××）应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由被告（××）提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，××向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条“关于付款方式及期限”，第一款约定了“一次性付款”；第二款“银行按揭付款”，第10项约定：“买受人必须配合××办理房屋（含车位）产权证，买受人应在接到××关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向××提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。”合同签订后，原告向被告交付了520886元购房款。2009年3月28日，被告向原告交房。
另查明：权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，被告至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。
有部分户型被告不按原设计施工，将客厅的开放式阳台改建为封闭式阳台，是造成不能报备案的原因之一。2009年9月15日，南宁经济技术开发区建设发展局组织英伦第六区1#楼业主与开发商（本案被告）召开纠纷调解会议，并就逾期交房违约金赔付问题、1#楼阳台整改问题形成会议纪要，该会议纪要明确了由开发商（被告）必须尽快拿出整改方案给业主代表，由业主代表负责征集1#楼所有业主对该整改方案的意见（意见需所有业主签名确认）提供给开发商，然后由开发商将整改方案及业主意见上报经开区建设发展局；经开区建设发展局将根据大多数业主意见并结合相关规定按程序进行公示，开发商必须在获得批准后3个月内完成整改并承担整改全部费用。
本院认为：原、被告均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。
原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，××应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。××办妥《商品房现售备案证明》即视为××将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。被告抗辩称无法提交相关材料报主管部门备案的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在被告。但根据已查明的事实，阳台需要整改的原因是被告没有按原设计进行施工造成的，目前，没有证据证明因为原告的原因使被告不按原设计施工，也没有证据证明被告按原设计整改有原告阻碍的事实，所以部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，不能归责于原告。被告免责的抗辩意见，因缺乏证据予以佐证，本院不予采纳。
被告交房时间为2009年3月28日，按合同约定，自此时间作为起点计算450个工作日，被告报备案期间应至2011年1月15日止。被告合正公司至今仍未能为原告办理产权资料登记备案的行为，已违反合同约定，构成违约。
关于被告合正公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且合正公司正在积极进行着各项报备案工作，因此被告合正公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。
关于违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，××向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。被告合正公司于2009年3月28日交付房屋给原告，合同约定的办理报备的期限至2011年1月15日届满，而其至今未办理好《商品房现房销售备案证明》，所以违约金应自2011年1月16日起计算，以购房款520886元为基数，按每日万分之一计至被告合正公司办理好南宁市白沙大道91号英伦第六区第3号楼《商品房现售备案证明》之日止。原告起诉主张违约金从2010年3月27日起计算，本院不予以支持。关于被告是否应为原告办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，被告为原告办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助原告办理房产权属证书。《商品房买卖合同》约定办理房产证的义务在被告方，该项约定亦系相互配合的义务约定，从前述法律规定讲，由××办理房屋权属证书亦无法实现。所以，原告请求由被告为原告办理房地产权属证书，理据不足，本院不予支持；但被告应履行协助义务，协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记办法》第三十一条之规定，判决如下：
一、被告广西合正房地产开发有限公司向原告蓝学恒、覃妙琴支付南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区第3号楼2单元603号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款520886元为基数，按每日万分之一自2011年1月16日起，计至被告合正公司办理好南宁市白沙大道91号英伦第六区第3号楼《商品房现售备案证明》之日止）；
二、驳回原告蓝学恒、覃妙琴的其他诉讼请求。
案件受理费1224元（已减半收取），由被告广西合正房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费1224元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，帐号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 农 艺
二〇一六年一月二十日
书记员 李媛媛