广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）扶民初字第623号
原告阮小招，女，1977年3月9日出生，汉族，农民，住所地广西宾阳县芦圩镇长岗村**号。
委托代理人周福如，广西方圆律师事务所律师。
被告周威，男，1962年6月12日出生，壮族，个体户，住所地广西扶绥县山圩镇上龙路*号。
委托代理人方红，广西进安律师事务所律师。
委托代理人何国琳，广西进安律师事务所律师。
被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县山圩镇山圩街。
法定代表人顾荣，该公司总经理。
委托代理人黄长雄，广西金和律师事务所律师。
第三人韦向阳，男，1974年12月10日出生，壮族，住所地广西扶绥县新宁镇那密开发区*排**号.
第三人陆彦均，女，1975年11月27日出生，壮族，住所地广西扶绥县新宁镇那密开发区*排**号.
以上两第三人共同委托代理人韦自信，男，壮族，农民，住所地广西扶绥县新宁镇松江路***号。
第三人农立军，男，1968年6月1日出生，壮族，商人，住所地广西扶绥县新宁镇新宁街***号。
原告阮小招与被告周威缔约过失责任纠纷一案，本院于2012年8月6日立案受理后，依法由审判员吴量民适用简易程序独任审理。本案在审理过程中发现广西扶绥县永达房地产开发有限公司（以下称：永达公司）、韦向阳、陆彦均、农立军与本案有利害关系，本院依法追加永达公司作为本案共同被告，追加韦向阳、陆彦均、农立军作为本案第三人参加诉讼。因本院在依被告周威的申请到扶绥县公安局调取证据时，发现周威涉嫌合同诈骗尚处于扶绥县公安局立案侦查阶段，本院于2012年10月23日依法中止了本案的审理。2013年1月15日扶绥县公安局依法作出扶公（2013）00001号《撤销案件决定书》，决定撤销周威涉嫌合同诈骗案，本院恢复本案的审理。因案情复杂，本院将本案转为适用普通程序进行审理，组成由审判员吴量民担任审判长、代理审判员韦剑与人民陪审员程达林参加的合议庭，本院于2013年3月11日公开开庭进行了审理。书记员李庆担任法庭记录。原告阮小招及其委托代理人周福如，被告周威及其委托代理人方红、何国琳，被告永达公司的委托代理人黄长雄，第三人韦向阳、陆彦均的共同委托代理人韦自信，第三人农立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮小招诉称，2011年7月8日，被告周威给原告出具借据一份，借据写明：“今借到阮小招交来人民币20万元，并意向购买扶绥县山圩镇政府背后十五亩’风情山圩商业街’第一期项目第二栋第四间共四层半，面积约367.2平方米。”，原告并已按照约定将20万元转入被告在银行开设的账户。但是被告周威没有按期履行交房义务，该地块至今没有办理土地使用和建设许可等审批手续。因此，原告要求被告返还已交的购房款，但被告周威均以该款项已出借给永达公司为由拒绝退款。原告认为，被告周威收取了原告的购房款项却不能提供原、被告双方约定、并在借据上注明的房屋，侵犯了原告的合法权益。现原告特诉至法院，请求人民法院依法判决：被告返还原告已交的购房款200000元，被告永达公司对被告周威负连带返还责任。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
借据1份，证实被告周威收取原告20万元，该款项用于原告购买被告永达公司的“风情山圩商业街”的商品房及所购房屋的方位。
被告周威辩称，一、被告周威不是房地产开发商，也不是土地所有权人，根本没有销售房屋的权利。被告周威只是作为中介代理永达公司以借款名义预售房产，被告周威代永达公司预售房产所收取原告的购房款已经交给永达公司，被告周威的代理行为产生的后果应由永达公司承担；二、被告周威的代理权及代理行为依据2011年6月1日被告周威与永达公司签订的《借款协议书》，该协议书约定被告周威独家代理永达公司销售房产，但是永达公司却隐瞒其尚未具备预售条件的情况而以借款名义与被告周威签订《借款协议书》授权给被告周威代理预售房产，导致被告周威在不知情的情况下预售了部分房产；三、被告周威根据《借款协议书》获得永达公司的销售代理权后，把房产预售给原告后所收取的预售款（以借款名义收取）已交给永达公司的代理人韦向阳、陆彦均。韦向阳、陆彦均已把这些资金用于永达公司前期开发费用。因此，被告周威的代理后果应该由委托人永达公司承担。请求法院判令由广西扶绥县永达房地产开发有限公司返还原告购房款。
被告周威为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据1、借款协议书，证明周威与永达公司形成中介、代理预售房产关系；
证据2、收据5份，证明被告周威已经将原告交来的房屋预售款项交付给永达公司代理人韦向阳、陆彦均及周威是代理永达公司预售房产的事实；
证据3、2012年5月2日陆彦均存入永达公司账户的现金180万元存款凭证（复印件）及本院依被告周威的申请2012年10月17日到工商银行南宁市桃园支行的《协助查询存款通知书（回执）》，证明：永达公司与陆彦均关系密切并且有资金往来，陆彦均已将原告的购房款交给了被告永达公司；
证据4、永达房地产公司给周威的“山圩风情商业街”第一期规划《总平面图》（加盖有永达公司的公章），证明周威是代理房地产公司售房；
证据5、申请法院到扶绥县公安局调取的周威、陆彦均、顾荣的询问笔录，证明：1、韦向阳、陆彦均的身份关系，陆彦均系永达公司的股东及韦向阳平时以公司副总经理的身份管理公司；2、永达公司与周威签订的借款协议的来龙去脉及周威与永达公司、原告的关系是不可分割的等事实；3、证明周威是代理房地产公司售房，被告代理人已经接受代收的款项。
被告永达公司辩称，一、永达公司作为本案的诉讼被告不适格，永达公司应该是本案的第三人而不是被告；二、永达公司与周威签订的《借款协议书》未生效，该协议不是中介协议而是借款协议，并且永达公司已于2012年3月16日解除《借款协议书》；三、永达公司从来没有授权周威售房，也从未授权给周威向第三人借款，双方的关系仅仅是永达公司和周威的借款关系，周威并没有按协议书规定履行义务；四、对周威收取原告的款项永达公司不知情，永达公司没有收到被告周威交来原告的购房款，2012年5月2日陆彦均存入永达公司账户的现金180万元是陆彦均偿还其所欠永达公司的其他债务。
被告永达公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据1、永达公司于2012年3月16日在《广西法治快报》上公告《解除协议声明》、《声明》的两份声明，证明：1、永达公司没有收到农立军、周威交来任何款项，并决定解除永达公司与农立军、周威于2011年6月1日签订的《借款协议书》；2、韦向阳也不是永达公司的职工或股东；
证据2、2010年11月16日永达公司借给陆彦均的460万元的中国银行《进账单》，证明陆彦均向公司借款460万元，股权转让前未归还；
证据3、永达公司2012年4月22日的《股权转让协议书》，证明陆彦均已将其在永达公司的股权全部转让给韦永坚；
证据4、2012年4月22日永达公司的《股东会议》，证明陆彦均将永达公司股份全部转让给韦永坚；
证据5、2012年4月22日永达公司章程修正案，证明陆彦均将其在永达公司股份全部转让给韦永坚；
证据6、陆彦均与韦永坚于2012年4月23日签订的《股权回购协议》，证明陆彦均将其在永达公司股份全部转让给韦永坚真正的对价是360万元；
证据7、《收据》，证明2012年4月22日陆彦均（韦向阳代收）收到韦永坚支付的股权转让金100万元；
证据8、《借据》，证明陆彦均于2012年4月28日已经向韦永坚借260万元用于偿还对其所欠永达公司的借款；
证据9、陆彦均的2012年4月28日、2012年5月2日两张各180万元的工商银行《现金存款凭证》，证明陆彦均用证据6、证据7所获得款项归还永达公司；
证据10、工商银行凭证，证明韦永坚于2012年4月28日和2012年5月2日两天共将360万元转给陆彦均，同时陆彦均直接将这两笔款作为还款转入永达公司；
证据11、土地税证，证明公司资产仅土地款一项就远超注册资金；
证据12、2012年3月、4月永达公司的资产负债表，证明溢价股票转让的合理性。
第三人韦向阳、陆彦均陈述称，永达公司的“风情山圩商业街”项目进展前，韦向阳已经借款用于“风情山圩商业街”项目的前期投入，周威交给韦向阳的款项已经用于偿还韦向阳的高利贷和永达公司前期投资。
第三人韦向阳、陆彦均在举证期限内没有提供证据。
第三人农立军陈述称，农立军没有授权或者委托周威卖房，而且农立军、周威与永达公司签订的《借款协议书》约定只有抵押15亩土地时才可以借款，但实际上永达公司根本就没有土地抵押周威就去借款，且没有经过农立军的同意，周威与原告借款的事是周威个人行为与农立军无关，农立军已于2011年7月6日与周威协商退出了《借款协议书》的权利、义务。因此，农立军不承担任何责任。
第三人农立军在举证期限内没有证据提交。
经过开庭质证，原告阮小招、被告永达公司、第三人韦向阳、陆彦均、农立军对被告周威提供证据1、2、3、4、5的真实性均无异议；被告周威、被告永达公司、第三人韦向阳、陆彦均、农立军对原告阮小招提交的证据的真实性没有异议；原告阮小招、被告周威、第三人韦向阳、陆彦均、农立军对被告永达公司提交的证据1的真实性没有异议，对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认。
对永达公司提交证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12，被告周威认为是永达公司的内部往来的账务问题，与本案无关，不能达到被告永达公司的证明目的。本院认为，对永达公司提交证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12是被告永达公司的内部管理及往来的账务问题与本案无关联性，本院不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2011年6月1日广西扶绥县永达房地产开发有限公司（甲方）与周威、农立军（乙方）签订了一份《借款协议书》，协议书约定：“一、甲方同意将开发扶绥县山圩镇《风情.山圩步行街》项目第一期（政府后面）15亩地块中的35间房屋以每平方米1830元出售给乙方（即以现第一期总平面图为依据）。乙方先借给甲方叁佰伍拾万元。项目正式开工后借款抵作房款，甲方工程封顶后，乙方在两个月内办理银行按揭或现金付清房款，甲方负责办理所有的合法手续；二、房屋暂以现在第一期规划《总平面图》为准，如规划有变，双方另作协商；三、本协议生效后，甲方在乙方不违约的前提下，不能再自行出售该地房屋，如途中出售的，则以借款数额的二倍计赔给乙方，如乙方不按约定支付房款，甲方有权出售该房屋；四、借款期限为三年，三年内乙方在甲方不违反本协议的前提下，不得以任何借口追回借款；五、本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，乙方借款转到甲方账户后生效（附规划图等，甲方签字生效）。“。该协议书的甲方由永达公司的法定代表人顾荣及其委托代理人韦向阳签字，加盖永达公司的公章。乙方由周威、农立军签名。《借款协议书》签订后，被告永达公司将“山圩风情商业街”第一期规划《总平面图》（加盖有永达公司的公章）交给被告周威。2011年7月8日原告阮小招向被告周威意向购买被告永达公司位于扶绥县山圩镇人民政府背后十五亩“风情山圩商业街”第一期项目的第二栋第四间，共四层半，面积约367.2平方米的房子。并约定以每平米2418元购房，优惠9.7折。原告当日支付给被告周威的购房意向金20万元，并由周威出具一份《借据》给原告。被告周威将收取原告等人的购房意向款后已将265万元（含原告的交购房意向款20万元）交给第三人韦向阳、陆彦均。陆彦均曾分别于2012年4月28日、2012年5月2日各将180万元，共360万元存到被告永达公司工商银行账户，被告永达公司确认收到但认为这两笔款是陆彦均还其所欠公司的其他借款。至今被告永达公司规划开发的“风情山圩商业街”第一期项目并没有取得审批许可手续，工程也只是进行了土地平整，还没有进入实质性建设。被告周威没有履行借据约定的义务将房屋预售给原告。
另查明，第三人韦向阳、陆彦均是夫妻关系，陆彦均是被告永达公司的股东之一。
再查明，第三人农立军于2011年7月6日与被告周威协商一致，农立军自愿退出2011年6月1日广西扶绥县永达房地产开发有限公司（甲方）与周威、农立军（乙方）签订的《借款协议书》的义务与责任（不再享受收益与损失）。庭审中被告周威承认其收取原告的购买被告永达公司位于扶绥县山圩镇人民政府背后十五亩“风情山圩商业街”第一期项目的第二栋第四间，共四层半，面积约367.2平方米的房子的购房意向金20万元是周威的个人行为，与农立军无关。
又查明，永达公司于2012年3月16日在《广西法治快报》上公告《解除协议声明》、《声明》，声明：1、永达公司没有收到农立军、周威交来任何款项，并决定解除永达公司与农立军、周威于2011年6月1日签订的《借款协议书》；2、韦向阳也不是永达公司的职工或股东。
本院认为，2011年7月8日被告周威收取原告阮小招的20万元，并由周威出具一份《借据》给原告。根据《借据》约定的内容，该《借据》名为借款合同，实为原告阮小招向被告周威表示意向购买被告永达公司位于扶绥县山圩镇人民政府背后十五亩“风情山圩商业街”第一期项目的第二栋第四间，共四层半，面积约367.2平方米的房屋的书面预约。被告周威手上执有与被告永达公司签订的含有房屋买卖内容的《借款协议书》和该公司规划开发的“山圩风情商业街”第一期规划《总平面图》（加盖有永达公司的公章），让原告对日后能签订房屋买卖合同产生合理依赖，被告周威收取原告阮小招的20万元应为购买房屋意向金，不是一般的借款。但至今被告永达公司规划开发的“风情山圩商业街”第一期项目并没有取得建设许可手续，工程也只是进行了土地平整，还没有进入实质性建设。被告周威没有履行借据约定的义务将房屋预售给原告，致使原告无法实现购买被告永达公司开发的“风情山圩商业街”第一期项目的房屋的目的。本案属缔约过失责任纠纷。缔约过失责任是指缔约人故意或过失地违反先合同义务时依法承担的民事责任。先合同义务是指在合同未成立或生效前因违背诚实信用原则依法应承担的义务。承担方式为返还财产、折价补偿、赔偿损失。被告周威存在违背诚实信用原则和先合同义务行为，应承担缔约过失责任。为此，原告要求被告周威返还已交的购房意向金20万元的诉讼请求，本院予以支持。
在2011年6月1日永达公司与周威、农立军签订的《借款协议书》中并无委托与受委托卖房的意思表示，不能确认在《借款协议书》中存在委托授权关系。周威以个人名义出卖《借款协议书》中属于自己的预期房产并收取“房款”，应自行承担由此产生的民事责任。因此，对原告主张由被告永达公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。至于被告周威与第三人韦向阳、陆彦均及被告永达公司间的关系是其他法律关系，本案不予涉及，权利人可依法另行主张。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告周威返还原告阮小招人民币200000元；
二、驳回原告阮小招的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告周威负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审 判 长 吴量民
助理审判员 韦 剑
人民陪审员 程达林
二〇一三年六月五日
书 记 员 李 庆