湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第01378号
原告姚玲，女，生于1964年1月15日，土家族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。
委托代理人（特别授权）左红银、周承珍，湖北震邦华广律师事务所律师。
被告周丕英，女，生于1952年10月21日，汉族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。
委托代理人（特别授权）张忠贤，湖北施南律师事务所律师。
被告恩施市丰盛园煌庭置业有限公司，住所地：恩施市市府路煌庭国际C栋4003－4004室。组织机构代码08233907－0。
法定代表人杨春银，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）蔡建华、易德，湖北施州律师事务所律师。
原告姚玲诉被告周丕英、被告恩施市丰盛园煌庭置业有限公司（以下简称煌庭公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由审判员何厚礼适用简易程序于2014年6月30日公开开庭进行了审理，原告姚玲的委托代理人左红银、周承珍，被告周丕英的委托代理人张忠贤，被告煌庭公司的委托代理人蔡建华、易德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚玲诉称，原告创办了艾特培训中心，聘请廖婧、黄丹丹作为中心的老师，同时还委托她们代为办理一些事宜。廖婧、黄丹丹于2013年6月23日与被告周丕英签订了《房屋租赁合同》、2013年6月30日与被告周丕英签订了《仓库租赁合同》，约定将被告周丕英位于恩施市工农路159号一楼的房屋和仓库租赁作为原告创办的艾特培训中心的经营场所，因被告周丕英的房屋是毛坯房，原告随后对房屋进行了装修。可经营到2013年12月1日，被告周丕英之子郑涛向原告发出《搬迁通知书》，称被告周丕英已经与被告煌庭公司达成搬迁协议，于2014年2月25日前搬出本住所，房租及水电费清算至2013年12月31日，并做好搬迁准备。原告得知后，遂委托廖婧、黄丹丹多次找到被告周丕英协商，被告周丕英不予理会。廖婧、黄丹丹找到被告煌庭公司协商此事，也协商未果。原告要求中心老师廖婧、黄丹丹向恩施市价格认证中心对艾特培训中心投资的装饰装潢工程的重置造价进行鉴定，后该中心鉴定重置造价为68100元，而被告煌庭公司在明确知晓原告与被告周丕英之间就租赁合同存在争议的情况下，拆除了被告周丕英的房屋。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求判令二被告赔偿原告各项损失共计68100元；判令被告周丕英返还原告租赁费及押金3083元；并由二被告承担本案诉讼费用。
被告周丕英辩称，一、本案原告主体不适格。我只与廖婧和黄丹丹签订租赁合同，没有与其他人形成合同关系，2013年12月1日我只向廖婧、黄丹丹送达了搬迁告知书即解除合同通知，显然合同以外的人无权就合同主张权利。二、廖婧、黄丹丹在期限内对解除合同通知未提出异议，也未于2014年1月中旬向法院提起损害赔偿诉讼，直到2014年3月12日法庭开庭前，廖婧、黄丹丹未向法庭提交损失赔偿的证据，也未提出鉴定申请，后又变更诉讼请求，并以庭外协商为由撤回起诉。现原告又以原告身份起诉，代为主张合同权利，没有任何法律依据。三、至于廖婧、黄丹丹与原告是雇请关系、劳动关系还是其他关系，均不能否认廖婧、黄丹丹是房屋承租主体。四、廖婧、黄丹丹所租房屋并不是毛坯房，而是原先居住使用过的房屋，廖婧、黄丹丹添置的设施，只能由其本人才清楚，我未动过相关的设施，当初签合同时，已告知可能拆迁的情况，在合同中有表述，而且我于2013年12月1日履行了告知义务。五、恩施市价格认证中心无权就艾特培训中心的装饰装潢工程造价进行鉴定，首先是艾特培训中心是否有主体资格，其次是工程造价应由具备工程造价资质的鉴定机构及执业的造价工程师进行，第三是单方委托无法律依据也极不公平；第四是鉴定依据不客观不真实。
被告煌庭公司辩称，被告周丕英是本案诉涉房屋的所有权人，其有权对房屋进行处分，其与我公司签订的拆迁协议系双方真实意思表示，合法有效，协议生效后，我公司对该房屋进行了拆迁，根据合同相对性原则，原告与周丕英签订的房屋和仓库租赁合同对我公司没有约束力，我公司所拆迁房屋的所有权人是周丕英而不是原告，我公司没有侵犯原告的财产权，不是本案的侵权人。依据拆迁管理条例的规定，在原告与周丕英对解除租赁关系达不成协议的情况下，我公司应对被告周丕英进行产权调换，原告可与被告周丕英重新订立租赁合同，事实上我公司对周丕英进行了房屋安置，有权对所涉房屋进行拆迁，因此我公司的拆迁行为合法，不是本案的侵权人。我公司是具有合法拆迁许可证的单位，在按相关法律规定与周丕英达成拆迁协议并进行安置的情况下，有权对所涉房屋进行拆迁，我公司对房屋的拆迁行为既无违法性也无主观过错，原告的损失是因与周丕英对解除租赁关系没有达成一致意见而造成，与我公司的拆迁行为无关，原告起诉我公司侵权属定性错误，不能将两种不同性质的法律关系混在一起提起侵权之诉。依据拆迁管理条例的规定，原告应先向房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的才可以再向人民法院起诉，本案原告直接起诉，程序违法。原告的诉讼请求无任何事实根据，且定性错误、程序违法，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告周丕英所在家庭在恩施市工农路159号有可用于经营的一楼房屋和仓库。原告姚玲为开办艾特培训中心（项目有幼儿形体、中国舞、拉丁舞、幼儿绘画），聘请廖婧（女，生于1985年5月12日，土家族，湖北省恩施市人，教师，住恩施市民族路8号）、黄丹丹（女，生于1982年3月31日，汉族，湖北省恩施市人，教师，住恩施市城乡街17号附1号）为该中心教师，并委托两人代为办理开办培训中心的房屋租赁和其他事宜。2013年6月23日，廖婧和黄丹丹作为乙方与作为甲方的被告周丕英签订《房屋租赁合同》一份，合同内容为“乙方现租赁甲方工农路159号一楼房屋使用，面积约180平方米，为了租赁中的一些事宜，甲乙双方签订合同如下：一、乙方交纳房屋租金500元（人民币），身份证复印件一张。甲方提供入户门钥匙2把。二、乙方不得用房屋从事违法犯罪活动，如有违反，后果由乙方自己负责。未经甲方许可，乙方不得私自将房屋转租，转让给他人；不能私自对房屋结构做出改动（包括打梁板柱等），否则押金不退，乙方并赔偿全部损失。房屋租期到期后，乙方归还钥匙，保证房屋、线路完好的情况下，甲方退还押金。三、单价：前两年25000元／年，第三年27500元／年，预交半年。四、租期从2013年8月1日起始，截止2016年8月1日。五、房屋的水电费等一切费用均由乙方自理。水电费甲方根据实际用量代收。六、租期内如因政府要求拆迁，给乙方造成的损失不由甲方承担。七、其他未尽事宜双方共同协商。八、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。本合同自签订之日起生效，租期截止之日失效。如需续租，需续签合同”。同日，被告周丕英出具收据，收到一楼租金12500元。2013年6月30日，廖婧和黄丹丹作为乙方与作为甲方的被告周丕英签订《仓库租赁合同》一份，内容为“乙方现租赁甲方工农路159号一楼仓库一间（约40平米），为了租赁中的一些事宜，甲乙双方签订合同如下：一、乙方不得用仓库从事违法犯罪活动；不得用仓库堆放有毒、易腐、易燃、易爆物品；如有违反，后果由乙方自己负责；未经甲方许可，乙方不得私自将仓库转租，转让给他人，不能私自对仓库结构做出改动（打梁板柱墙等），否则乙方赔偿全部损失。二、单价：陆仟元每年（￥：6000元／年），预交半年以上。三、租期从2013年8月1日起到2016年8月1日。四、乙方每月水电费由甲方代收，乙方在租赁仓库期间，要自觉维护仓库周围和后面厕所卫生。五、租期内如因政府要求拆迁，给乙方造成的损失不由甲方承担。六、其他未尽事宜双方共同协商。七、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。本合同自签订之日起生效，租期截止之日失效”。2013年8月5日，被告周丕英出具收据，收到库房租金3000元。原告租赁前述房屋和仓库后，按开办培训中心相关项目的需要对房屋和仓库进行了整修、装潢和装饰，随后开展了对外培训业务。被告周丕英及其家庭在恩施市工农路159号拥有的前述房屋紧邻恩施市城市规划所称的希之源片区，2009年5月18日，恩施市人民政府以恩市政函（2009）57号文件的形式对州城市规划管理局作出《关于希之源片区开发改造有关事宜的函》，同意被告煌庭公司分两期对希之源片区进行开发建设。2011年1月10日，恩施市人民政府以（2011）2号市政府专题会议纪要的形式作出《关于希之源片区改造煌庭国际二期工程建设事宜的专题会议纪要》，指出希之源片区改造是旧城改造的重要内容，同意由被告煌庭公司负责拟定改造方案，并由该公司自行与现有居民协商拆迁还建事宜。被告煌庭公司在实施片区改造过程中，于2013年11月20日与被告周丕英及其夫郑尚帝签订《房屋改造还建补偿协议书》，约定将被告周丕英家庭的前述房屋一并改造还建，并定于协议签订之日起100天内搬出房屋。2013年12月1日，被告周丕英曾向原告送交《搬迁告知书》一份，内容为“工农路159﹟所有租户：鉴于恩施市丰盛园煌庭置业有限公司与户主达成了搬迁协议，户主将于2014年2月25日前搬出本住所，并将产权过户给丰盛园煌庭置业有限公司，根据与各租户的租赁合同，特通知如下：一、房租及水电气费将清算至2013年12月31日，以后的房租给予退还，并退还押金。二、请所有租户做好搬迁准备工作。三、如有疑问请联系户主”。此后原告就搬迁一事与被告周丕英协商未果，原告亦未按前述搬迁告知书所定的时间搬离。2014年1月8日，廖婧、黄丹丹曾以要求被告周丕英赔偿损失140000元为由向本院起诉，后于2014年4月21日以庭外与被告协商为由向本院提出撤诉申请，本院同日作出（2014）鄂恩施民初字第00297号民事裁定准许其撤回该次起诉。2014年4月8日，被告周丕英之夫郑尚帝给被告煌庭公司出具《交付函》一份，声明自即日起将房产交由被告煌庭公司处置，并由被告煌庭公司找地方存放其他物品。2014年4月10日，被告煌庭公司安排人员对存放于被告周丕英出租房屋内的全部物品进行清理登记后转至另处存放。现本案所涉房屋和仓库已由被告煌庭公司组织拆除。上述期间经廖婧和黄丹丹委托，恩施市价格认证中心于2014年4月18日作出恩市价鉴证字（2014）07号《价格鉴证意见书》，以2014年3月22日为鉴证基准日，鉴定“恩施市工农路159号黄丹丹、廖婧兴办艾特培训中心投资的装饰装潢等工程的重置造价为68100元”，该鉴定书所附明细表载明有计价项目16项和人工费，16个项目包括石膏板隔断48㎡、涂料800㎡、水电264m、镜子142㎡、墙纸40.50㎡、铝合金滑门2.24㎡、铝合金扶手42m、牛角电扇5个、纱窗27.2㎡、门帘7㎡、挂钩6个、灯7个、地板胶264㎡、泡沫地板264㎡、广告牌、壁画。现原告诉至本院，请求判准前述诉讼请求。
审理中调解，因双方在由被告赔偿的数额上意见悬殊而致调解不成。
本院认为，2013年6月23日的《房屋租赁合同》和2013年6月30日的《仓库租赁合同》虽均由廖婧和黄丹丹作为乙方与作为甲方的被告周丕英签订，但合同双方均知晓系由原告姚玲为开办艾特培训中心而为，廖婧和黄丹丹系受原告的委托行事，且此后原告与被告周丕英均按合同约定履行并无异议，因此应认为该两份合同是原告与被告周丕英双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，对合同双方当事人均具有约束力。原告与被告周丕英签订三年租赁合同，按约定交纳首期租金，按开办培训中心相关项目的需要对房屋和仓库进行了整修、装潢和装饰并开展培训业务后，四个月即被通知搬迁，八个月后作为租赁标的房屋和仓库被拆除，其损失客观存在。与本案涉诉房屋紧邻的希之源片区，作为恩施市旧城改造的重要内容，由政府决定由被告煌庭公司进行开发建设，并由政府同意由被告煌庭公司负责拟定改造方案、自行与现有居民协商拆迁还建事宜，本案涉诉房屋因所处地理位置而由被告煌庭公司决定一并改造还建，就先期的拆迁事宜，被告煌庭公司应参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》所定的原则和精神，先行落实相关的拆迁补偿事宜。原告与被告周丕英在签订合同时虽有“租期内如因政府要求拆迁，给乙方造成的损失不由甲方承担”的约定，但在所有城市房地产开发项目及其环节均存在各项行政许可的情况下，不足以认定本案对涉诉房屋的的拆迁是属“政府要求拆迁”、不足以认定其据此可以对原告所遭受的损失存在免责理由；原告与被告周丕英在履行合同过程中，被告周丕英虽曾向原告送交《搬迁告知书》，但仅有此告知书的送达行为不足以认定被告周丕英作为被拆迁人已与作为租赁方的原告解除租赁关系或对作为租赁人的原告进行了补偿和安置；被告煌庭公司虽系由被告周丕英出具《交付函》后对涉诉房屋和仓库组织拆除，但仅有此交付函不足以说明其对被告周丕英已对原告的安置给予了补偿，也不能说明其已提供可对原告进行安置的产权调换房屋，其拆迁行为的实施与原告所遭受的财产损害后果具有因果关系；因此对原告现承租房屋被拆除、相关设施受损害的结果形成，被告周丕英与被告煌庭公司具有共同过错，应对由此给原告造成的损失承担共同赔偿责任，并相互承担连带责任。据此对原告要求二被告赔偿损失的诉讼主张本院予以支持，对二被告的相关辩解本院不予采纳。原告的请求中，投资艾特培训中心的装饰装潢工程重置造价为68100元，有物价鉴定部门的鉴定结论，且二被告均无证据否定，本院予以支持，此数额应由二被告共同赔偿；租金15500元因属按合同约定的半年租金，此期间双方均已按合同履行，本院对此请求不予支持；现涉诉房屋和仓库已经拆除，原告与被告周丕英所定租赁合同不能再行履行，且无依据表明原告存在合同约定的押金违约事项，因此押金应由被告周丕英向原告予以退还，但数额应以双方合同约定的500元予以认定。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周丕英、被告恩施市丰盛园煌庭置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性赔偿原告姚玲为开办艾特培训中心的装饰装潢工程重置造价68100元。
二、被告周丕英于本判决生效之日起三日内一次退还原告姚玲押金500元。
三、驳回原告姚玲的其他诉讼请求。
本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
并确定件受理费1580元，减半交纳790元，由被告周丕英、被告恩施市丰盛园煌庭置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何厚礼
二〇一四年八月二十五日
书记员 杜 炼