徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第4402号
原告徐州嘉福物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区九里山南（豪绅嘉苑社区内）。
法定代表人田龙，该公司总经理。
委托代理人蒋影，该公司项目经理。
委托代理人韩孝善，该公司项目经理。
被告张忠仁。
原告徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）诉被告张忠仁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法由代理审判员王若倩进行独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告嘉福公司的委托代理人蒋影、韩孝善，被告张忠仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉福公司诉称，被告张忠仁为本市东方美地南院小区28－1－201室业主，其住房面积为98.31平方米。根据我公司与东方美地小区业主委员会签订的物业服务合同约定，被告于2014年1月1日接受物业服务，至2014年12月31日合同期满，被告拖欠物业服务费、公共能耗费及滞纳金未付。经多次催要，被告拒绝交纳。故请求人民法院依法判令：1、被告张忠仁支付物业服务费448.29元（2014年1月1日至2014年12月31日）、利息1.32元（按银行活期利率0.35%每年计算）、公共能耗费60元、公共能耗电费滞纳金546.10元（按电业局日千分之二的标准计算），合计1055.71元。
被告张忠仁辩称，1、原告进驻本小区没有召开业主大会进行讨论研究，未得到业主大会的同意。经办人林娜无权与原告签订物业服务合同，故物业服务合同的法律效力待定。2、原告未能按照物业服务合同约定提供相应水平的服务，表现如下：未实行车辆进出一车一杆，凭证、卡进入小区及来访人员制度，小区大门形同虚设；小区监控长期处于损坏状态，导致车辆多次被划蹭后无法调取监控；单元门门锁损坏，多次向原告申请维修，至今未予修理，致使单元门24小时处于敞开状态，增加了业主的财产和安全风险；楼道公共区域的清扫保洁工作不到位，清扫间隔周期较长，有时二十多天才打扫一次，楼道内积存大量废品，原告对此置若罔闻，未尽到管理责任；小区内车辆停放管理混乱，占用消防通道、疏散通道等，造成安全隐患；小区内部分业主侵占公共绿地，擅自改造成私家花园、菜地或停车位，甚至小区一楼业主改变房屋结构将阳台窗户改造成门，原告对此不闻不问；原告在未经业主同意的情况下将小区道路堵上用于对外租赁经营；小区路面凹凸不平长期不予修复，造成噪音过大，扰乱居民正常生活。综上，原告并未按约定尽到服务、管理义务，其诉请物业费于法无据。
经审理查明，2013年12月28日，云龙区东方美地小区南院业主委员会（甲方）与原告嘉福公司（乙方）签订东方美地小区南院物业服务合同，合同约定：甲方将东方美地小区南院委托乙方实施物业管理，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业服务费，收取经过协商同意的特约服务费用，物业服务费收缴及支出情况每半年和年底前30天如实公布在小区宣传栏；物业服务费实行包干制，按业主的建筑面积交纳，多层住宅0.38元／月／平方米，空置房屋按70%收取物业费，公共水电费60元／年／户，地上车位及道路上临时停车位收费标准按政府有关文件规定执行，乙方按照上述标准收取物业服务费，按照本合同的约定内容，保质保量服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费，根据省、市物业管理条例规定办理；服务内容及质量公共服务接待认真详细记录、答复业主反映的保修内容，及时安排、限期2天落实，及时向业主反馈并征求业主的满意度，对业主的求助积极设法解决；值守有完善的值班和交接制度并依照执行；车辆进出一车一杆，凭证、卡进入小区，业主车辆按规定有序停放，外来车辆出入进行登记，大门栏杆无车出入应置关闭位置；雨季、冬季及天气异常时期及时安排组织对房屋、设施设备等进行检查巡视，对质量差、易出问题部位重点检查及时发现问题隐患并予以消除；业主装修时要将住宅室内装修工程相关规定及禁止行为、注意事项告知业主及装修施工人员，与业主签订装修管理服务协议并跟踪监督检查，对发现的装修违规现象坚决制止，不得任其发展；每月清扫一次单元门、窗、玻璃、沟、檐沟、排水窨井等杂物，疏通雨污水口、落水管等，并做好记录备案；木栅栏（含护栏）、单元门、钢门窗、落水管、屋面及支撑、金属煤气管、供排水管等金属器件，每年进行除锈、防腐油漆粉饰一次，并做好记录备案；公共、共用、楼梯间走廊灯室内墙面（含顶部）有污处及时补刷保持洁白；各类配套设施设备每季度初安排专业人员进行检查，发现故障及时排除，确保设施设备处于良好状态；每日检查化粪池及进出口、楼面落水管、地下管井，进出口保持通畅、无漂浮、积物等杂物，池盖无污渍、无青苔、无杂草等确保畅通无阻；加强小区内道路维修及保养，保持小区内道路通畅、路面平坦整齐、排水通畅，建立巡查制度并实施，杜绝人为损害道路，禁止在道路上焚烧垃圾、落叶或其它杂物，发现损坏及时修补，禁止车辆乱停乱放，不准车辆占用人行道、消防通道、绿化和人员活动场地，毁坏绿地私建停车位造成损坏的，应恢复原样或赔偿损失；安全、消防设施完好无损，正常使用；垃圾日产日清，垃圾桶、果皮箱每日清理1次，每周清洗1次，保持内外及周边清洁，无洒落的垃圾、污迹、油污等，夏季每周不少于2次、秋冬季每周不少于1次喷洒消毒、灭蚊虫药物；公共卫生清洁管理各楼道每日打扫，每周拖洗2次，杜绝野广告等张贴物，保持地面无纸屑、无烟头、金属件油漆无脱落、扶手护栏干净、墙角无蜘蛛网灰尘，楼道内外玻璃（含门窗）清洁、明亮无污迹；小区道路、行人道、景观小道每日不少于1次保洁，并有人巡视随时清理垃圾杂物，保持道路清洁、无垃圾、杂物、泥沙、石子、无砖块、积水、宠物粪便，雨雪天气及时清扫道路上积雪并清运干净，每月清洁1次灯具、灯箱、灯杆，保持明亮清洁无粘贴物；每日1次捡拾干净绿化带、草地内各类杂物垃圾，秋冬季及落叶多时要实时增加保洁次数，花坛、座椅、廊道、整洁无灰尘、积水；草坪成活率不低于95%，无杂草、阔叶落叶、烟头、纸屑、果皮等垃圾，无病虫害、无堆物堆料、搭棚侵占现象，根据草坪种类、生长季节、周期、天气、土质等情况，及时实施喷水、喷洒药物、修剪和灭虫；园林树木树冠完整、整洁、美观，树枝修剪均匀、通风透光良好，无虫害、无缺株死株、无钉栓捆绑、晾晒被褥衣物等现象，保持花坛长势良好、修剪整洁、造型优美，花坛内无果皮、烟头、纸屑等杂物，及时修剪清理残枝残花、实施喷水，定期喷洒药物，保持无病虫害；保持草坪设施完好，及时检查发现并修复缺失损坏，坚决制止违章行为；对小区内业主饲养的宠物按照徐州市相关规定管理；物业费应依据条例规定采取预收方式，可以按半年、一年交纳；每月召开一次甲乙双方协商会议，听取物业一个月的工作反馈、向物业反馈业主意见或要求并按时整改，每季度甲乙双方联合对小区进行一次全面综合检查，提出整改意见和整改期限。双方还就物业专项特约服务、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告嘉福公司即开始为本市云龙区东方美地南院小区进行物业服务管理。被告张忠仁为本市云龙区东方美地南院小区28－1－201室房屋所有权人，房屋建筑面积98.31平方米，其尚欠原告2014年1月1日至12月31日期间的物业服务费98.31平方米×0.38元／月／平方米×12个月＝448.29元、公共能耗费60元。经原告多次催要，被告未给付。
另查明，原告嘉福公司在为本市云龙区东方美地南院小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如楼道保洁不到位且堆存大量废品、单元门门锁损坏长期不修理、公共绿地被侵占严重、部分业主改变房屋结构原告不作为、小区内车辆停放管理混乱、小区内监控设施毁损长期不修理更换、小区道路破坏严重不予维修保养，对业主反映的其他问题不予解决或解决不及时。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告嘉福公司和云龙区东方美地小区南院业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对东方美地南院小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告张忠仁为东方美地南院小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。因原告在为东方美地南院小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的物业服务质量不一致，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为448.29元×90%＝403.46元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，故原告无权向被告主张利息及滞纳金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告张忠仁向原告徐州嘉福物业管理有限公司支付物业服务费403.46元、公共能耗费60元，合计463.46元。
二、驳回原告徐州嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州嘉福物业管理有限公司负担14元、被告张忠仁负担11元（因原告已预交，被告随案款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02）。
代理审判员 王若倩
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 段文斐