江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第0855号
上诉人（原审被告）昆山市某某建设开发有限公司。
委托代理人刘华伟，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金某某，男，1969年1月27日出生，居民身份证号码2224051969********，朝鲜族，住上海市闵行区吴中路***号*幢**室。
被上诉人（原审原告）崔某某，女，1972年1月20日出生，居民身份证号码2224241972********，朝鲜族，住上海市松江区九亭镇沪亭路***弄*号***室。
委托代理人于文强，上海吉亚律师事务所律师。（代理上述两被上诉人）
上诉人昆山市某某建设开发有限公司（以下简称某某公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服昆山市人民法院作出的（2012）昆张民初字第0506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年11月21日，金某某、崔某某和某某公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定金某某、崔某某以1520000元的价格购买某某公司开发建设的双洋湖水秀庭院一期45幢1单元102号房屋（合同编号45幢，公安编号为55号）一幢。合同第八条约定，某某公司应于2010年7月31日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；经设计单位同意，并经政府部门批准的设计变更等所引起的延期，出卖人在延期确认之日起30日内告知买受人；双方同意，由于政府法规和行政命令改变，市政施工因素，土地拆迁因素，施工过程中的异常情况，买受人逾期付款情况，以�办理贷款的买受人未按规定送交代办小产证资料的，出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。合同第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时的承诺约定：供水、供电、天然气、宽带、有线电视、道路在交房时可供正常使用。合同第十七条第五项中明确：合同所述通知以邮政信函方式，日期以寄发邮戳日期为准，地址以买受人在合同中所提供有效地址为准，如发生变更，买受人应及时以书面方式通知出卖人，否则出卖人发函一周后视为送达买受人�
合同签订后，金某某、崔某某依约支付了房款1520000元。2011年5月30日，某某公司向金某某、崔某某寄送《﹤水秀庭院﹥入户通知书》，通知金某某、崔某某于2011年6月1日至6月30日期间办理房屋交付手续，并附件要求金某某、崔某某携带通知书列明的材料及款项办理入住手续（附件中明确物业服务管理费预收一年）。金某某、崔某某陈于2011年6月初收到该通知书，但因故未能交接房屋。2012年7月5日，某某公司向金某某、崔某某发出交房告知函，通知金某某、崔某某于接函后15日内办理交房手续。金某某、崔某某确认于2012年7月7日收到该函但双方至今未能完成房屋交接。
原审另查明：2002年9月19日，昆山市国土局与昆山市城乡建设工程有限公司签订土地出让合同，载明涉案地块位于昆山市张浦镇双洋湖东侧，基础条件为“三通一平”。2003年2月12日，�某公司取得前述地块的土地使用权。涉案工程自2007年9月开工，施工中因局部墙面存在裂缝、落地窗非安全玻璃、室内临空栏杆下部未设防坠落措施等问题进行了整改，至2010年11月4日通过竣工验收。
工程施工期间，某某公司于2009年9月15日与江苏兴业建设工程有限公司签订了水秀庭院市政道路施工合同，并根据2009年4月设计的雨、污水管道施工图纸（该图纸中管道穿过农户）进行配套管道的施工，但因施工位置仍有一农户未搬迁，无法正常施工。某某公司分别于2010年6月25日、8月31日两次向张浦政府及动迁办、建管所书面要求尽快解决钉子户问题，并在2010年8月31日申请动迁书中向政府表达了“现在一到周末便有5-6批人次来现场讨要说法及交房事宜，我们实在愧对业主”等意见。
2009年10月15日，某某公司联系设计单位进行图纸变更，设计单位于2010年3月进行了图纸变更，管道绕过农户，同时配电房下移。设计变更图于2012年6月14日经张浦镇建管所盖章确认，于2012年8月20日由昆山市规划局盖章确认，昆山市规划局于2012年10月25就管道设计变更问题向原审法院回函确认雨污水管道图纸系局部微小变更，不影响小区地面上建筑的整体设计。某某公司实际在审批盖章确认变更之前已根据变更的图纸进行了管道施工，后经整体验收，于2011年5月3日、6月10日领取涉案工程一期房屋的交付使用备案证书。
涉案小区燃气工程于2011年3月18日竣工验收，但因小区内部管网设施当时不符合通气条件，供气单位也未在竣工验收备案单上盖章确认，直至2011年底才可正式通气。
以上事实，由《昆山市商品房购销合同》、付款凭证、入户通知书、交房告知函、土地出让合同、施工合同、雨污水管道设计图纸、动迁申请、�划局回复、工程竣工备案材料、调查笔录及当事人陈述等证据予以证实，原审法院予以确认。
原审原告金某某、崔某某的诉讼请求为：请求判令1、某某公司及时按照合同约定，且不得附加条件的交付房屋；2、按照房屋购买总价的日万分之三为标准支付自2010年8月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3、承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，双方签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依照合同相关约定履行。关于双方争议的焦点，原审法院认定如下：
一、某某公司辩称的“动迁因素”是否可免除其逾期交房违约责任。
某某公司应于2010年7月31日前将符合条件的房屋交付给金某某、崔某某，但诉争房屋直至2011年5月3日才获得交付备案证书，某某公司于2011年5月30日向金某某、�某某发出交房通知书，已超约定的交房时间。对此，某某公司辩称由于动迁户未及时搬迁，从而导致工程延期，根据双方约定，因拆迁因素引起的延期交房不视为出卖人延期，出卖人可据此免责。原审法院认为，双方合同对交房时间因拆迁等因素引起的延期作了约定，是双方真实意思的表示，但某某公司作为开发商，在取得土地使用权后，对开发范围内尚未拆迁的房屋情况应有所了解，2009年4月设计的雨、污水管网图纸中，对农户未拆迁的事实也是明知的，故应当充分考虑到无法拆迁或逾期拆迁可能对交房带来的影响；在遇到拆迁困难时，应当作好管网改道的准备工作，规划部门亦证明改道属微小变更，某某公司不应坐等政府部门的拆迁而致使交房逾期。经原审法院调查，某某公司于2010年3月才进行因动迁因素造成的雨、污水管网改道施工设计图纸变更，在未经审批的情况下先行施工，事后再由有关部门盖章确认；某某公司也未能提供证据证实这一微小变更引起了工期顺延的事实，某某公司直至2010年11月4日完成涉案工程质量问题的整改，并对各单幢工程竣工验收，2011年5月后取得交付备案证书。分析以上事实，原审法院认为农户未拆迁影响管网施工对逾期交房造成的影响是微小的，而且该因素是能在较短时间内克服解决的，某某公司以农户未拆迁属于合同约定拆迁因素为由要求免除相应责任的主张，原审法院不予采纳。
二、关于交房条件
合同约定，交付的商品房应经验收合格并取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的交房条件；房屋交付时供水、供电、天然气等可供正常使用。法律允许双方当事人在法定交房条件之外通过协商设定更有利于业主的交房条件。，某某公司于2011年5月30日�金某某、崔某某发出交房通知书时，虽已取得交付备案证书，符合法定的交房条件，但天然气正常使用的条件尚未具备，经原审法院向昆山中石油昆仑燃气有限公司调查，水秀庭院小区一直到2011年底才能正常使用燃气，双方对此未能协商一致，故涉案房屋同时具备合同约定的全部交付条件的时间应为2011年底，金某某、崔某某关于2011年6月某某公司交付的房屋不符合合同约定条件的主张是成立的。
三、逾期交房违约金的起止时间及计算标准问题
合同第九条约定，逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。涉案房屋直至2011年年底才完全符合合同约定的交付条件（即同时符合交房法定条件及供气正常使用等条件）。
某某公司在事实逾期的情况下通知金某某、崔某某尽快交房，目的在于减少逾期违约赔偿，即�某某公司在通知交房时附件要求金某某、崔某某需交纳物业费等相关费用，但从交房通知内容分析，某某公司将交房时金某某、崔某某所需携带的材料及款项作了提示，目的是为业主提供一定的便利，其附件内容不具备强迫性和捆绑性，更无金某某、崔某某若不按通知履行即不能交房的意思。某某公司于2012年7月5日发出告知函再次通知金某某、崔某某接函后十五日内办理房屋交接手续，此时诉争房屋已完全具备合同约定的交付条件，金某某、崔某某认可2012年7月7日收到该函件，根据该告知函的内容，金某某、崔某某可在2012年7月8日至7月22日期间前往某某公司交接房屋，故逾期交房违约金的计算期间应为2010年8月1日至2012年7月22日。
关于违约金计算标准问题，结合当前社会经济实际情况，原审法院认定合同约定的每日按已付房款万分之三计算属合理范围，�某公司以计算标准过高为由要求调整没有依据，原审法院不予支持。
综上，因某某公司逾期交房，理应承担违约责任。涉案房屋至今未完成交接且已具备交付条件，故金某某、崔某某要求某某公司交付房屋的诉请，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告昆山市某某建设开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于昆山市张浦镇双洋湖东侧的双洋湖水秀庭院一期45幢1单元102号房屋交付原告金某某、崔某某。二、被告昆山市某某建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照日万分之三为计算标准，以房款1520000元为计算基数支付原告金某某、崔某某自2010年8月1日起至2012年7月22日止期间的逾期交房违约金。如果未按本判决指定期�履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，减半收取1786元，由被告昆山市某某建设开发有限公司负担。
上诉人某某公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：关于房屋交付，上诉人已经按照约定书面通知被上诉人前来交房，涉案房屋未能交接是被上诉人自身原因造成的。关于违约责任的承担问题，原审判决认定事实不清，适用法律不当。理由如下：第一，上诉人已经按照合同约定将房屋建造完毕，涉案房屋已经具备了法律规定的交付条件，未能交房的责任不在上诉人，上诉人交房并无附带条件。天然气的开通并非房屋交付的必要条件，上诉人承诺天然气可供使用仅仅是通气设施施工完毕，而非入户可以使用，逾期开通的原因是市政管网接入逾期�合同约定上诉人可就此免责。第二，动迁因素、市政因素等在本案中客观存在，且影响交房。施工范围内有一农户未能完成拆迁直接影响消防管道、雨污水管道及燃气管道的铺设。因此，逾期的责任一目了然，上诉人并无恶意。天然气开通也是因为市政因素问题导致的，供气单位因股权分配争议影响供气。合同第八条约定上述情形下上诉人的交房期限可以推迟，被上诉人不应追究上诉人逾期交房的责任。前已述及的市政因素并不属于“微小变更”，原审判决认定有误。关于工程质量的整改，仅是一些微小的质量瑕疵，整改进度慢也是由于市政、拆迁因素导致的，且对验收并无影响。第三，关于违约金计算标准，上诉人不应承担违约责任，即便应当计算，也应当计算至取得《备案交付证书》之日，原审判决计算至实际交房日没有依据。按照日万分之三的标准计算过高，应当以是否超过实际损失的30%为依据适当减少，调整的依据为买受人因此所实际遭受的损失，同意由人民法院对同时间、同地段、同类型的房屋租金进行司法鉴定，以最终确定损失数额。第四，关于诉讼时效问题，从约定的交房日起被上诉人主张权利的时间应当受到时效的约束，对自起诉之日起向前追溯超过两年的部分不应支持；原审判决相关认定有误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，驳回金某某、崔某某的诉讼请求，或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人金某某、崔某某辩称：1、销售合同关于开发商免责条款的约定为格式条款，加重了被上诉人的责任，免除、减轻上诉人的责任，应为无效条款；实际该条款不但字体比其他条款小，且开发商没有任何合理解释意见。2、违约金过低。结合本案的实�情况，被上诉人不但要实际承担相应款项的贷款利息成本，且因为开发商逾期交房导致被上诉人装修期被动拖延两年以上，即2010－2012年，此期间为地产市场、装修市场变化较大年份，直接导致被上诉人装修成本大幅增加，实际损失不止于此，还包括不能入住的相关费用。3、被上诉人认为一审提交的证据《逾期交房补偿方案》及相关确认书，是真实的，法庭应予以认定并采纳。房屋逾期交付的原因之一是上诉人提出的补偿方案，被上诉人不予接受，上诉人就拒绝交付房屋。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，金某某、崔某某与某某公司签订的房屋买卖合同并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。涉案房屋直至2011年5月3日始取得《昆山市商品房屋交付使用备案证书》，满足交付使用条件，故某某公司逾期交房的事实清楚。
某某公司关于逾期竣工备案是由于市政施工及土地动迁因素导致，故其不应承担逾期交房违约责任的主张是否成立的问题。本院认为，某某公司对于其原设计图纸载明的雨、污水管道施工范围内尚有一农户未拆迁的事实，早在其于2003年2月12日取得涉案地块土地使用权时即已明知，昆山市国土局出让该地块时明确地块基础条件为“三通一平”，某某公司明知该地块的土地使用权存在瑕疵，仍然受让的，因此所产生的商业风险应由某某公司负担。涉案工程于2007年9月开工，此前某某公司有四年半的时间可以与被拆迁农户或相关各方协商解决该农户的动迁问题，但某某公司在未完成拆迁的情况下即开始施工并将商品房对外出售，某某公司在买卖合同缔结前的施工过程中早已知道尚未动迁的农户势必对施工进度造成影响，但其怠于采取�效措施解决于数年前即已存在的问题，因此本院认为，即便农户动迁问题构成某某公司所指称的足以影响施工进度的重大事由，也是由于某某公司怠于行使权利或履行义务的过错行为所导致的。该问题在诉争的买卖合同签订前即已存在，而非施工过程中突然发生，某某公司在施工过程中应当而且可以就此采取应对措施而未采取，因此产生的损失应由负有明显过错的某某公司自行承担，其要求购房者承担因其自身过错所造成的损失的，没有事实和法律依据，也违背了民事主体所应遵循的诚实信用原则，本院不予支持。因此，原审判决某某公司承担自合同约定的交房期限届满的次日起至其取得交付备案证书期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。
本案诉争的房屋买卖合同约定，某某公司所交付的商品房除应具备交付备案证书及验收合格的法定条件外�与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、天然气等基础设施和公共配套建筑应在交房时可供正常使用；该项约定并未违反法律规定，应为合法有效。天然气作为购房者入住房屋后日常生活必不可少的燃料来源，应以住户在室内可以正常取得为要；某某公司主张其承诺天然气可供使用仅仅是通气设施施工完毕，而非入户可以使用，与合同约定明显不符，也与人所共知的社会经验法则相悖，本院不予支持。本院认定某某公司于2011年5月30日通知交房时，涉案房屋尚未满足合同约定的天然气可供正常使用的条件，双方就此未能协商一致的情况下，金某某、崔某某拒绝收房并无不当，因此所产生的逾期交房违约责任应由某某公司承担。至于某某公司未能及时将天然气接入户内的原因，不属于本案的审理范畴；且依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当�人一方因第三方原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，违约方和第三方的就按照法律规定或约定解决；故某某公司关于燃气迟延入户系由于第三方原因导致，故其应当对金某某、崔某某免责的主张没有法律依据，本院不予支持。因诉争房屋至2011年底已经可以正式供气，故某某公司于2012年7月5日发出交房通知书时涉案房屋已经具备了合同约定的各项交付条件，金某某、崔某某无正当理由未按通知要求前往办理交房手续的，通知书载明的收房期限届满后的逾期交房违约责任不应由某某公司承担。原审判决逾期交房违约金计算至2012年7月22日并无不当，本院予以维持。
关于违约金的计算标准。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，买卖合同对违约金数额或损失赔偿额的计算方法没有约定，逾期�房违约金可参照逾期期间同地段同类房屋租金标准确定。本案中，当事人明确约定按日支付已付房价款的万分之三的逾期交房违约金，故某某公司的该项上诉请求没有法律依据，本院不予支持。按合同约定计算的违约金在合理范围之内，本院不予调整。
关于诉讼时效的问题。本案一审中，某某公司并未提出诉讼时效抗辩。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审提出的，人民法院不予支持，某某公司的该项上诉请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，某某公司全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下�
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3572元，由上诉人昆山市某某建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 边敬业
审 判 员 孙 毅
代理审判员 王君英
二〇一三年五月二十日
书 记 员 姚 望