成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初2417号
原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司。住所地:成都市高新区一环路南三段**号。
法定代表人蔡静国，系该公司执行董事。
委托代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。
委托代理人：康正，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。
被告：成都唯砚教育咨询有限公司。住所地：成都市武侯区新光路*号附*号*层*号。
法定代表人张梦奕。
原告成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯广场）诉被告成都唯砚教育咨询有限公司（以下简称唯砚教育）房屋租赁纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因被告成都唯砚教育咨询有限公司下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员于振华、吴建强组成合议庭进行审理。本院于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘凌到庭参加诉讼，被告成都唯砚教育咨询有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
奥克斯广场向本院提出诉讼请求：1、判令奥克斯广场与唯砚教育签订的《房地产租赁契约》及补充协议于2016年8月7日解除；2、判令唯砚教育向奥克斯广场支付2015年5月15日至8月14日期间的租金117216元，及迟延支付的违约金，计算方式为：以2015年5月15日至8月14日期间的租金15840元为基数，从2015年5月29日开始计算至实际支付之日为止,；以2015年8月15日至11月14日期间的租金25920元为基数，从2015年8月29日开始计算至实际支付之日为止；以2015年11月15日至2016年2月14日的租金25920元为基数，从2015年11月29日开始计算至实际支付之日为止；以2016年2月15日至5月14日期间租金25920元为基数，从2016年2月29日开始计算至实际支付之日为止；以2016年5月15日至2016年8月6日期间租金23616元为基数，从2016年5月29日开始计算至实际支付之日为止，以上均按照每日百分之一的标准进行计算；3、唯砚教育腾退占用的奥克斯广场租赁房屋并恢复至出租前合同附件三中的清水状态；4、唯砚教育向奥克斯广场支付房屋占用费，计算方式为：从2016年8月14日开始计算至实际返还之日为止，按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月17280元的标准计算；5、奥克斯广场不予退还被告缴纳的履约保证金15840元；6、唯砚教育向奥克斯广场支付所在租约年六个月租金51840元作为违约赔偿。事实与理由：奥克斯广场与唯砚教育于2014年6月20日签订关于租赁成都市高新区锦城大道西段的奥克斯广场329号商铺的《房地产租赁契约》及补充协议，合同约定，租金支付方式是先付后用，以每季度为一个缴租期。合同期间内，原告多次催促被告支付拖欠的租金，但是被告至今没有支付，根据合同的约定，被告应该向原告支付租金、违约金等费用，为维护原告权益，特向法院起诉。
唯砚教育经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。
原告奥克斯广场为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
第一组证据：《房地产租赁契约》及补充协议，证明唯砚教育的支付义务；根据补充协议23.2条，唯砚教育在返还房屋的时候，应该将房屋恢复至附件3的标准，即清水房。
第二组证据：收据一张，证明2014年7月2日，唯砚教育支付履约保证金15840元；
第三组证据：发票三张，证明2014年7月28日被告支付2014年8月15日至11月14日的租金15840元；2014年11月10日被告支付2014年11月15日至2015年2月14日的租金15840元；2015年1月29日被告支付2015年2月15日至5月14日租金15840元。
第四组证据：催款通知书两张，证明奥克斯广场向唯砚教育催收租金及物管费。
原告唯砚教育提交的上述证据材料经当庭举证，本院经审查认为，证据均系原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明本案待证事实，故本院予以采信。
对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
经审理查明，2014年6月20日，奥克斯广场与唯砚教育签订《房地产租赁契约》，约定奥克斯广场将其所有的位于高新区锦城大道666号奥克斯广场329号商铺租给唯砚教育使用，房屋建筑面积144平方米。合同第二条约定：“……租赁期限自2014年8月15日至2017年8月14日止。租金按季结算，由乙方在每月的前二十五日交付给甲方”；租赁合同补充协议第四条“租金标准和租金支付”约定：“4.1自计租日开始，乙方应当承担房屋租金。该房屋的租金按计租面积计付，具体标准为：（1）每月租金为7920元，……免除乙方第一个租约年每季度各一个月租金，即乙方第一个租约年每季度实际需交纳两个月租金，季度租金15840元，综上，乙方第一个租约年实际支付租金总额63360元；（2）第二个租约年每月每平方米租金为60元，即每月租金为8640元，乙方第二个租约年应支付租金总额103680元；……4.2本合同项下的租金支付方式为：先付后用。以每个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性支付下个季度租金。4.3本合同项下第一期租金支付方式为：首期租金应在开业前二十个工作日内支付；”补充协议第九条约定：“本合同项下之开业日为2014年8月15日……。”。补充协议第二十一条“违约责任”约定：“……21.3双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，超过约定缴纳时间三日后，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权解除合同；……；21.8……任何一方擅自解除合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿，违约赔偿不足以弥补对方损失的，违约方应当不足。”。补充协议第二十三条约定：“23.1本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因解除或终止后7日内，乙方应当将房屋交还给甲方；23.2……乙方向甲方归还资料并将房屋符合本合同附件三各项标准要求……；23.5……在前述交还期届满后乙方仍未按照合同要求的房屋交还给甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋的日租金标准的200%甲方支付租金……。”。
合同签订后，奥克斯广场依约将涉案房屋交付唯砚教育，唯砚教育依约支付了履约保证金15840元及2014年8月15日至2015年5月14日的租金，之后未再支付租金，亦未将涉案房屋返还奥克斯广场。
本院认为，奥克斯广场与唯砚教育签订的《房地产租赁契约》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据补充协议21.4条约定，唯砚教育延迟超过三十日奥克斯广场即有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对于奥克斯广场要求解除《房地产租赁契约》及《补充协议》的主张予以支持，本案起诉状副本于2016年8月7日送达唯砚教育，故《房地产租赁契约》及《补充协议》于此时解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失“的规定以及双方签订的补充协议第23.1和23.2条的约定，合同解除后，唯砚教育应当将租赁物按照约定的标准返还给奥克斯广场。故对于奥克斯广场关于此项的诉讼请求予以支持。
合同签订后，奥克斯广场依约交付涉案房屋给唯砚教育使用，唯砚教育应当按照合同约定支付租金。依据《房地产租赁契约》及补充协议约定，唯砚教育应于2015年4月25日支付2015年5月15日至2015年8月14日的租金15840元，但截至合同解除之日，唯砚教育仍未支付2015年5月15日以后的所有租金；根据合同约定，第一个租约年即2014年8月15日至2015年8月14日的期间的租金标准为每季度15840元，第二个租约年即2015年8月15日至合同解除之日2016年8月7日期间的租金标准为每月8640元。故唯砚教育应当支付奥克斯广场自2015年5月15日至2016年8月6日的租金总额为117216元，故对于奥克斯广场主张唯砚教育支付2015年5月15日至合同解除之日的租金的主张予以支持。再根据补充协议第21.4条约定：“延迟缴纳租金，超过约定缴纳时间三日内，则每延迟一日，应当支付欠费金额的1%的延迟履行违约金”，唯砚教育应当于每个交租期最后一个月的25日前向奥克斯广场支付租金，故唯砚教育应当向奥克斯广场支付延迟履行的违约金的计算方式为：以2015年5月15日至8月14日期间的租金15840元为基数，从2015年5月29日开始计算至实际支付之日为止,；以2015年8月15日至11月14日期间的租金25920元为基数，从2015年8月29日开始计算至实际支付之日为止；以2015年11月15日至2016年2月14日的租金25920元为基数，从2015年11月29日开始计算至实际支付之日为止；以2016年2月15至5月14日期间租金25920元为基数，从2016年2月29日开始计算至实际支付之日为止；以2016年5月15日至2016年8月6日期间租金23616元为基数，从2016年5月29日开始计算至实际支付之日为止，以上均按照每日百分之一的标准进行计算。故对于奥克斯广场主张唯砚教育支付延迟履行违约金的诉请予以部分支持。
按照《补充协议》23.5条约定，合同解除后唯砚教育应当在规定的时间内将房屋交还给奥克斯广场，否则应当按照合同解除时该房屋的租金标准的200%向奥克斯广场支付租金，即唯砚教育应当在合同解除七日内即2016年8月13日前向奥克斯广场交还房屋，但至今未交还房屋，故应当按照每日租金200%的标准支付涉案房屋的占有使用费，对于奥克斯广场主张唯砚教育按照每月17280元支付房屋占用费的诉请予以支持。
对于奥克斯广场主张的不予退还保证金及要求唯砚教育支付提前解除合同的违约金，此两项主张的基础均系唯砚教育违约而导致合同提前解除，合同中的此两项约定均系对于提前解除合同违约责任的承担方式的约定，奥克斯广场基于唯砚教育的一项违约行为只能择一主张一种违约责任，如果奥克斯广场所主张的违约责任低于实际损失，可要求补足，但不能并行主张唯砚教育就同一违约行为承担双重违约责任。合同约定的解除合同违约金为6个月的租金，此违约金已经足以弥补提前解除合同所带给奥克斯广场的损失，故对于奥克斯广场不予退还保证金的主张不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告与被告于2014年6月20日签订的位于高新区锦城大道666号奥克斯广场329号商铺的《房地产租赁契约》及补充协议于2016年8月7日解除；
二、被告成都唯砚教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付2015年5月15日至2016年8月6日期间的租金117216元及迟延支付租金的违约金，计算方式为：以2015年5月15日至8月14日期间的租金15840元为基数，从2015年5月29日开始计算至实际支付之日为止,；以2015年8月15日至11月14日期间的租金25920元为基数，从2015年8月29日开始计算至实际支付之日为止；以2015年11月15日至2016年2月14日的租金25920元为基数，从2015年11月29日开始计算至实际支付之日为止；以2016年2月15日至5月14日期间租金25920元为基数，从2016年2月29日开始计算至实际支付之日为止；以2016年5月15日至2016年8月6日期间租金23616元为基数，从2016年5月29日开始计算至实际支付之日为止，以上均按照每日百分之一的标准进行计算；
三、被告成都唯砚教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内腾退涉案房屋并将涉案房屋恢复至合同附件三约定的状态。
四、被告成都唯砚教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付房屋占用费，计算方式为：按照每月17280元的标准从2016年8月14日开始计算至实际返还之日为止；
五、被告成都唯砚教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付解除合同的违约金51840元；
六、驳回原告其他诉讼请求
本案案件受理费4058元，公告费260元，共计4318元，由被告成都唯砚教育咨询有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 钟 珏
人民陪审员 于振华
人民陪审员 吴建强
二〇一六年九月九日
书 记 员 张 勤