江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初3332号
原告：无锡市怡庭物业管理有限公司，住所地无锡市广石家园100号。
法定代表人：周华宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许晓华，该公司职员。
委托诉讼代理人：张丽青，该公司职员。
被告：沈维奇，男，1957年4月26日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市。
原告无锡市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭物业公司）与被告沈维奇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡庭物业公司的委托诉讼代理人许晓华、被告沈维奇到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告怡庭物业公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告沈维奇支付长广溪花园33号房屋2015年1月至2016年5月期间的物业公共服务费12877.3元及2015年1月至2015年12月期间的公共能耗费378.74元，合计13256.04元。事实和理由：怡庭物业公司系长广溪花园小区物业服务企业，沈维奇系无锡市长广溪花园33号的业主。2010年1月8日双方签订《前期物业服务协议》，约定由其提供物业管理服务，并约定相关收费标准。其已按约履行服务义务，沈维奇未按合同约定支付自2015年1月起至2016年5月期间物业公共服务费12877.3元（计算方式：每月2.4元/平方米×315.62平方米×17个月）及2015年1月至2015年12月期间的公共能耗费378.74元（计算方式：每月0.1元/平方米×315.62平方米×12个月），合计13256.04元。其已通过发送律师函及张贴缴纳物业费通知的形式进行催讨，仍未果，故诉至法院。
被告沈维奇辩称：其于2009年购买长广溪花园33号房屋，于2011年6月入住后至2014年底一直按时交纳物业费用，对怡庭物业公司的计算方式和计算标准无异议。其自2015年1月起未交纳物业公共服务费、公共能耗费，原因是怡庭物业公司在管理小区过程中，存在环境清洁工作、安全保卫工作、车辆秩序管理工作、装修监管工作不到位的情况，具体包括：未按合同约定的次数进行灭鼠灭蚊、消杀工作；未按约定保质保量完成清洁工作；对其家中报修渗水及屋顶瓦片碎裂的情况未予维修；小区监控探头失效；2016年小区门卫两次被发现在夜间值班睡觉；2014年至2016年期间三次发生小区其他业主家被盗窃事件；汽车自动识别系统仅允许登记的两辆车出入，限制其家中其他车出入；其家中车位经常被他人占用；小区道路经常有违章停车，造成其车辆出入剐蹭；2016年4月其隔壁32号业主装修时拆除房屋的外墙、防水层、门窗后未作防护措施，雨水侵入房屋后渗入其房屋，造成损失；隔壁34号房屋业主装修过程中，拆除与其共用的院墙，挖断污水管和电缆，造成其损失；物业公司对小区内多处违章建筑和占用公共绿化面积的行为未有效管理和阻止。其未享受到合同约定标准的服务，故要求物业费打七折计算。
经审理查明：怡庭物业公司于2008年4月1日与无锡柯兰实业发展有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定“选聘怡庭物业公司对长广溪花园提供前期物业服务”、“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”、“低层住宅2.4元/月/平方米，所有物业按0.1元/平方米/月收取公共能耗费，代收代支，依实结算”。沈维奇系无锡市长广溪花园33号房屋业主，房屋建筑面积315.62平方米。2010年1月8日，沈维奇与怡庭物业公司签订《前期物业服务协议》，约定“乙方所购房屋基本情况：类型别墅、座落位置长广溪花园33号，建筑面积315.62平方米”，协议第一条约定怡庭物业公司的权利义务为“1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……11、向乙方（沈维奇）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务”，协议第三条约定“物业服务质量（参照无锡物业管理简明服务标准）……实施七级服务标准如下：……油漆粉刷：对木件设施每3年油饰1次，对钢铁设施、设备2年油饰1次，楼梯间、公用走廊的室内墙面每2年应粉刷1次，建筑物外立面：每3年清洗1次……”,协议第四条约定“物业服务费用乙方交纳费用时间：首次按年交纳物业服务公共服务费，以后每月、季或年交付当期的物业服务费，公共能耗费及电梯使用费按年交纳，实行包干使用，低层住宅用房每月每平方米2.4元人民币，公共能耗费每月每平方米0.1元，每次交纳费用时间：每期5日前”，合同另约定了物业质量和标准。
另查明，沈维奇自2015年1月1日起未支付无锡市长广溪花园33号房屋的物业公共服务费及公共能耗费。怡庭物业公司已在该房屋门牌处张贴缴费通知，并于2016年5月4日通过挂号信函方式发送律师函催讨物业费用。
庭审中，怡庭物业公司为证明其已按《前期物业服务协议》约定履行的物业管理义务，提供一份《2016年3-4月份长广溪花园物业服务中心工作简报》、一组2016年9月绿化检查工作记录、一组工作现场照片，沈维奇质证称：对上述证据真实性无异议，对物业公司工作过程认可，但物业公司没有严格按照合同约定履行到位，还需要改进。怡庭物业公司为证明已就小区内其他业主的违章建筑发送整改通知，提供一组在长广溪花园小区其他业主门牌处张贴整改通知的照片，沈维奇质证称：对照片真实性无异议，物业公司也确实向城管反映过违章建筑的情况，但结果违章建筑还是没有拆除，这还是物业公司没有做到位。怡庭物业公司为证明已履行每年对小区公共部位的清洗一次、每年对公共建筑物外立面用水清洗一次及对小区公用木件及钢构件已油漆粉刷的义务，提供一组工作照片，沈维奇质证称：对照片真实性无异议，但物业公司仅清洗了高层住宅楼和公共区域，对其房屋及别墅区域未进行清洗，为了保持小区外观的统一应当对所有区域一起履行清洗义务，另物业公司仅是清扫了台阶，对台阶上的青苔和车库门上的蜘蛛网均未清理，保洁工作未履行到位。
沈维奇为证明怡庭物业公司未按约履行小区安全保卫义务、公共区域管理义务、公共设施设备养护义务，提供一份承诺书、一组房屋质量问题照片、一组隔壁34号房屋在院内扩建照片、一组车位被占用照片。怡庭物业公司对照片真实性无异议，但认为：该房屋院内开发商并未安装监控探头，且其已于2016年启动重装小区探头工作；其在楼道、水泵房、门岗均放置了老鼠贴灭鼠，并每月灭蚊，仅2016年已灭蚊三次，且均已公示；长广溪花园33号房屋屋顶瓦片碎裂属实，其维修人员已爬上屋顶检查，但无法修理；沈维奇所称隔壁业主在装修期间损坏其院墙、水管、电缆等情况及装修期间雨水从隔壁渗入情况属实，但侵权业主已在其协调下恢复原状并就赔偿问题与沈维奇签订调解协议；沈维奇所反映车位被占用系附近其他业主偶尔发生现象，2016年9月车位被占用属实，系隔壁长广溪花园34号业主的朋友在装修期间临时停车，其已在事发后第一时间派保安交涉，并拨打110报警，该车仍直至第二天才开走；小区内停车空间紧张，沈维奇家中车位有限，其已为沈维奇登记两辆车辆出入的许可，目前如允许过多车辆进入，沈维奇也无车位可停，会造成小区交通拥堵，因小区出入门禁系统系电脑自动识别，无法录入更多车牌，其将进一步与销售门禁系统的公司沟通改进；2015年12月小区发生盗窃属实，后经公安部门侦破，小偷从业主窗户爬入，物业公司已派保安巡逻，加强管理；2016年小区一户业主装修时反映停工过程中有物品丢失，至今未查出原因，物业公司没有责任；小区内有业主违章建筑属实，其已向业主发送整改通知，并向城管举报，城管至今未予拆除，其无执法权，无法强制拆除。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同约定的义务。怡庭物业公司与无锡柯兰实业发展有限公司签订《前期物业服务合同》及与沈维奇签订的《前期物业服务协议》，均合法有效。《前期物业服务协议》约定怡庭物业公司负责的主要合同义务包括公共秩序管理、公共绿化养护、共用设施设备维护、安全防范等物业管理服务，根据该协议第一条第1项约定，怡庭物业公司服务范围为房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全护卫、交通等项目维护、修缮、服务与管理。根据怡庭物业公司提供的工作简报、工作照片、保洁服务记录考勤表等证据可以认定其已履行《前期物业服务协议》约定的对小区公共部位的主要服务义务，并已就欠交物业费向业主进行催讨，沈维奇应按《前期物业服务协议》第四条约定的标准交纳物业公共服务费和公共能耗费。对怡庭物业公司要求沈维奇支付长广溪花园33号房屋2015年1月1日至2016年5月期间物业公共服务费12877.3元、2015年1月1日至2015年12月31日期间的公共能耗费378.74元的主张，本院予以支持。对沈维奇辩称物业公司未履行服务义务到位，要求按70%的折扣比例交纳的意见，依据不足，本院对该辩称意见不予采纳。对沈维奇辩称其房屋遭受隔壁业主装修期间的侵害的情况，属于侵权纠纷，且已与侵权人达成调解协议，与本案不属于同一法律关系，本案中不予理涉。怡庭物业公司对小区内出入车辆的通行秩序、停放位置应尽量做到通行有序，各归其位，对可能发生的扰乱小区内正常通行秩序的行为，应及早预防，在小区内车位紧张的情况下，应科学规划、统筹安排，不断提高服务水平。对沈维奇提出物业公司未按约对其房屋所在别墅区域外墙面、车库卷帘门、台阶青苔进行清洗，保洁工作不到位的意见,根据怡庭物业公司提供的工作照片、工作简报、检查记录可以证明其已对公共建筑、共用设施、设备、公共楼道楼梯台阶履行基本清洗义务，虽然双方在《前期物业服务协议》中约定的打扫、拖洗、清洁义务范围为楼层通道台阶、电梯口通道、共用停车场地的车库门窗等公共设施，但怡庭物业公司在清扫小区公共区域过程中，可在力所能及情况下保持统一协调。对沈维奇辩称2014年至2016年期间小区内其他业主被盗情况，未提供证据证明与本案具有关联性，亦未提供证据证明怡庭物业公司履行职务过程中对被盗事件负有责任，故本院对该意见不予采纳。对沈维奇辩称其家中出现渗水、屋顶瓦片碎裂，物业公司未予维修的意见，因该情况涉及房屋质量纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，本案中不予理涉。对沈维奇辩称，小区存在的违章建筑的问题，物业公司已通过向相关业主张贴违章整改通知、联系沟通违停业主等形式进行劝阻，作为经营性主体，物业公司不是行政机关，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，没有执法权力，在劝阻无效的情况下，业主可向有关行政管理部门报告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告沈维奇于本判决生效之日起立即向原告无锡市怡庭物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年5月31日期间的物业公共服务费12877.3元、2015年1月1日至2015年12月31日期间的公共能耗费378.74元，合计13256.04元。
如被告沈维奇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由被告沈维奇负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。
审 判 长 朱剑峰
代理审判员 毛瀚飞
人民陪审员 苏卓华
二〇一六年十二月六日
书 记 员 万玉蓉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。