福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终5256号
上诉人（原审原告）：陈保英，女，1949年2月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：陈国华,男，住福建省福州市鼓楼区（系陈保英之子）。
委托诉讼代理人：江天辉，福建大中律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨志辉，男，1962年7月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：温长煌、陈利娟，福建知信衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：包锦瑜，男，1970年1月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被上诉人（原审被告）：钟文琼，女，1971年7月21日出生，畲族，住福建省福州市晋安区。
被上诉人（原审第三人）：林密，男，1967年10月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人陈保英、杨志辉因与被上诉人包锦瑜、钟文琼、林密房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第4457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
陈保英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判包锦瑜、钟文琼、林密应按每月3000元标准计算支付陈保英自2013年8月20日起至包锦瑜、钟文琼、林密将位于福州市晋安区鼓山镇浦墘路316号金辉东景C区18座205单元的房屋实际交付给陈保英使用之日止的房屋使用费；2.撤销一审判决第五项，改判林密将讼争房屋腾房并交付给陈保英；3.一、二审诉讼费用均由各被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。首先，根据合同约定包锦瑜、钟文琼交房时间最迟为2013年8月20日，但实际上包锦瑜、钟文琼至今未将讼争房屋交付陈保英使用及管理，故本案房屋占有使用费的计算时间应从2013年8月20日开始，直至包锦瑜、钟文琼实际交付给陈保英占有使用为止。其次，林密2015年9月4日租赁期届满后仍不腾房，应共同承担交付房屋及支付占有使用费的责任，一审认定该事实不清。
杨志辉上诉并答辩称：1.撤销一审判决，改判驳回陈保英对杨志辉的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由陈保英承担。事实和理由：一、陈保英在取得讼争房屋所有权证后，就积极行使对房屋的所有权，将无权占有的第三人林密驱赶出去，并办理用电户名的更名手续，并缴纳了水电费，有相应证据为凭，故本案不应再判令腾房并交付房屋。二、在2015年8月24日陈保英取得对讼争房屋所有权之后，其自身应当积极行使权利，向非法侵权人主张返还房屋及支付房屋占用费，若因其怠于行使权利导致损失扩大的部分，应当由陈保英自行承担。现陈保英已实际占有、控制、支配讼争房屋，不存在还要交付房屋及支付占有使用费的情形。三、一审认定房屋占用费为每月3000元，缺乏依据且明显过高，应予调整。另，陈保英代缴的电费1003.89元应由包锦瑜、钟文琼承担，与杨志辉无关。
林密辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林密与本案没有利害关系，其早在2015年9月4日租赁合同期届满后就已搬离，不应承担共同交付房屋及支付占用费的责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
包锦瑜、钟文琼未作答辩。
陈保英向一审法院起诉请求：1.包锦瑜、钟文琼、林密将福州市晋安区鼓山镇浦墘316号金辉东景C区18座205单元房屋腾空并交付给陈保英，包锦瑜、钟文琼、林密按每月3000元计算支付陈保英自2013年6月30日起计至实际交付房屋之日止的占用费（计至起诉时房屋占用费约76000元）；2.包锦瑜、钟文琼支付陈保英上述房屋过户的税费34578元；3.包锦瑜、钟文琼结清交房前的水费、电费、管道煤气费、物业费等相关配套设施费用2000元；4.杨志辉对前述诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费、公告费、评估费等由三被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月30日，陈保英与钟文琼、包锦瑜订立房屋买卖合同，约定钟文琼、包锦瑜将其福州市晋安区鼓山镇浦墘路316号金辉东景C区18＃楼205单元的房产（建筑面积124.63平方米）以总价款135万元出售给陈保英，合同约定陈保英应于合同订立的第二日将全额购房款直接支付至包锦瑜、钟文琼指定的银行账户；包锦瑜、钟文琼须于2013年7月20日前办理所有权变更登记的收件手续，房屋变更登记时产生的税费均由包锦瑜、钟文琼承担；包锦瑜、钟文琼需于产权变更登记收件之日起一个月内将上述房产交付陈保英使用及管理，并结清水、电、有线电视、物业等相关配套设施费用；同时约定，协议签订后包锦瑜、钟文琼即放弃对该套房屋的一切权利，包括买卖、赠送、作价入股、抵押等，也不得作为遗产来遗赠子女或其他人员和团体，不得对陈保英陈保英处置该套房产的任何举动进行干涉，同时陈保英即取得对上述房屋占有、使用、收益、处置权等；若发生与包锦瑜、钟文琼有关的产权纠纷或债权债务纠纷导致包锦瑜、钟文琼未按上述约定时间办理过户收件手续，属包锦瑜、钟文琼违约，违约方应当按照房屋价格的日千分之一向守约方支付违约金。
杨志辉以卖方保证人的身份在房屋买卖合同上签名。合同订立的次日，陈保英依约履行了支付购房款的义务，将135万元购房款存入钟文琼指定的账户。讼争房产因包锦瑜、钟文琼的其他经济纠纷被哈尔滨市南岗区人民法院于2013年5月9日冻结，致双方无法办理房屋所有权变更登记手续，陈保英遂提起诉讼,请求判令包锦瑜、钟文琼继续履行《房产交易合同》，将位于福州市鼓山镇浦墘路316号金辉东景C区18＃楼205单元的房屋所有权证书及土地使用权证书变更至陈保英名下；包锦瑜、钟文琼应按购房款总额的每日千分之一计算支付陈保英自2013年7月21日起至包锦瑜、钟文琼履行全部合同义务之日止的违约金；杨志辉对包锦瑜、钟文琼的上述债务承担连带清偿责任。
该案诉讼中，哈尔滨市南岗区人民法院于2014年3月4日以（2013）南民三初字第187-5号民事裁定书及协助执行通知书，解除了对福州市晋安区鼓山镇浦墘路316号金辉东景C区18＃楼205单元房产的冻结。该委托送达的裁定书及协助执行通知书已送达。法院经审理，于2014年4月8日判决：“一、包锦瑜、钟文琼应继续履行其与陈保英于2013年6月30日订立的《房产交易合同》，并于本判决生效之日起十五日内协助陈保英办理福州市晋安区鼓山镇浦墘路316号金辉东景C区18＃楼205单元房屋的所有权变更登记手续，将房屋所有权变更至陈保英名下；二、包锦瑜、钟文琼应于本判决生效之日起十五日内按银行同类贷款利率计算支付陈保英自2013年7月21日起至本判决生效之日止的违约金；三、杨志辉对包锦瑜、钟文琼的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回陈保英的其他诉讼请求”。该判决于2014年10月9日生效后，陈保英申请法院强制执行，并于2015年8月24日缴纳了房屋权属转移的契税20250元、交易手续费374元、房屋登记费80元，合计20704元，并代钟文琼缴纳了房屋转让所得的个人所得税13500元、交易手续费374元后，取得了讼争房屋的所有权证（榕房权证ＦＺ字第××号）。之后，陈保英办理了讼争房屋的电费户名变更手续，并缴纳了讼争房屋2015年11月、12月、2016年1月的电费423.74元、252.68元、327.47元，合计1003.89元。另查，2013年9月5日，包锦瑜与林密订立租赁合同将讼争房屋出租给林密使用，租赁期限两年（自2013年9月5日起至2015年9月4日止），租金共计22000元。合同订立后，林密实际占有使用讼争房屋直至租赁期限届满。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。包锦瑜、钟文琼与陈保英订立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同履行过程中，讼争房产因包锦瑜、钟文琼的其他经济纠纷被法院冻结，致使讼争房屋的所有权变更登记手续未能及时办理，包锦瑜、钟文琼对此负有过错，依合同约定应当承担违约责任。经法院判决、执行，讼争房屋已过户至陈保英名下，且包锦瑜、钟文琼亦已承担了逾期办理所有权变更登记的违约责任，根据合同约定包锦瑜、钟文琼还应履行交付房屋的义务，故陈保英请求判令包锦瑜、钟文琼交付房屋，应予支持。合同约定自房屋所有权变更登记材料提交办理（收件）之日起一个月内将房屋交付陈保英使用及管理，并结清水、电、闭路、物业等相关配套设施费用，又约定自协议签订之日起陈保英即取得对上述房屋占有、使用、收益、处置权等，两项约定显有冲突，不宜作为包锦瑜、钟文琼违约的依据。占有、使用、收益、处分的四项权能是基于对房屋所有权的取得而享有的，故双方约定自变更登记手续提交办理之日起一个月内交付房屋，符合法律的规定及合同约定，亦符合民间交易习惯，予以采纳。而约定自协议签订之日起买受人即享受房屋占有、使用、收益及处置权，显然不切实际，也不具可操作性，故陈保英请求判令包锦瑜、钟文琼自订立合同之日起支付其房屋占有使用费，不予支持。房屋占有使用的权利应自陈保英取得房屋所有权之日起享有，故陈保英主张的房屋占有使用费应自2015年8月24日其取得房屋所有权证之日起计算。其占有使用费可参照当地租金水平支付，陈保英请求按每月3000元计算，符合当地的租金水平，予以支持。
讼争买卖合同约定，房屋变更登记产生的税费均由卖方包锦瑜、钟文琼承担，在房屋买卖合同纠纷的执行过程中，陈保英为使房屋变更登记手续顺利办理，支付了买方陈保英应承担的契税20250元、交易手续费374元、房屋登记费80元，合计20704元，又代卖方钟文琼缴纳了房屋转让所得的个人所得税13500元、交易手续费374元，合计13874元，买卖合同既已约定买卖双方应承担的税费均由包锦瑜、钟文琼负担，陈保英先行支付买卖双方应承担的税费后请求包锦瑜、钟文琼支付契税20250元、个人所得税13500元、交易手续费374元，合计34124元，符合法律规定及合同的约定，予以支持。但买方应承担的交易手续费374元及房屋登记费80元，不属税费，陈保英请求被告一并承担，缺乏依据，不能支持。
依合同约定包锦瑜、钟文琼应结清水费、电费、管道煤气费、物业费等相关配套设施费用，但陈保英仅提供了其代为支付电费1003.89元的票据，该费用包锦瑜、钟文琼应当承担。陈保英未提供证据证明其他费用的具体项目及金额，故其请求包锦瑜、钟文琼支付其他费用2000元，依据不足，不予支持。杨志辉对买卖合同项下的债务承担保证责任，故陈保英请求杨志辉对包锦瑜、钟文琼的上述债务承担连带责任，可予支持。陈保英提供的证据不足以证明2015年8月24日后讼争房屋由第三人林密非法占有，故其请求林密共同承担交付房屋、支付房屋占用费的主张，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、包锦瑜、钟文琼应于本判决生效之日起30日内将座落福州市晋安区鼓山镇浦墘路316号金辉东景C区18＃楼205单元房屋交付陈保英使用；二、包锦瑜、钟文琼应于本判决生效之日起10日内按每月3000元计算支付陈保英自2015年8月24日起至本判决生效之日止的房屋使用费；三、包锦瑜、钟文琼应于本判决生效之日起10日内支付陈保英房屋所有权变更登记的税费及其他费用34124元、电费1003.89元；四、杨志辉对包锦瑜、钟文琼的上述第二、三项判决确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回陈保英的其他诉讼请求。一审案件受理费2552元，由包锦瑜、钟文琼负担。
本院二审期间，杨志辉围绕上诉请求依法提交了证据：客户名称为陈保英的自2015年9月至2016年9月期间自来水用户综合查询明细对账单一份，证明陈保英于2015年9月16日将讼争房屋在福州市自来水有限公司的客户名称变更到自己名下，表明陈保英已实际占有使用讼争房屋。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经质证，陈保英对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，其认为该证据无法证明水费是谁缴纳的，也无法证明陈保英实际占有使用讼争房屋。林密对该证据的真实性和关联性均无异议，并表示其2015年8月份的时候就已搬离了讼争房屋，此后八九个月内的电费水费都是陈保英自己交付的。本院经审查认为，杨志辉提交的上述证据不足以证明陈保英已实际占有使用讼争房屋，不予采纳。
根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的事实属实。
本院认为，第一，关于包锦瑜、钟文琼是否应向陈保英承担交付讼争房屋的义务。本案讼争房屋因卖方包锦瑜、钟文琼的其他经济纠纷被黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院冻结，导致买方陈保英未能及时办理房屋产权转移过户登记手续，故包锦瑜、钟文琼应当依约承担违约责任。由于包锦瑜、钟文琼至今未与陈保英办理房屋交接手续，现有的证据也无法证明陈保英已实际占有使用并排他支配讼争房屋，故陈保英诉请要求包锦瑜、钟文琼交付房屋于法有据，予以支持。杨志辉主张陈保英在2015年9月4日第三人林密租赁合同期限届满后即取得讼争房屋的占有、使用权，其无需再行连带承担交付房屋的义务，缺乏相应的证据予以佐证，不予支持。第二，关于是否应予支持房屋占有使用费以及计算时间、标准的问题。鉴于陈保英在2015年8月24日办理了房屋所有权变更登记手续，取得了讼争房屋的所有权，即依法享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，而包锦瑜、钟文琼在2015年8月24日之后仍未及时交付房屋，属无权占有，其二人应当向陈保英支付房屋占有使用费。陈保英主张房屋占有使用费的计算时间至迟应从合同约定的2013年8月20日开始，但经审查，陈保英在2015年8月24日取得房屋所有权之前，仅享有对讼争房屋的合同债权，尚未转化为实在的物权，其若对包锦瑜、钟文琼的违约行为有异议，可向其二人主张合同权利。况且，本案包锦瑜、钟文琼已在另案向陈保英承担了逾期办理房屋所有权证的违约责任，故陈保英再主张2015年8月24日之前的房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。另，一审参照当地房屋租金标准，以每月3000元作为本案房屋占有使用费的计算标准，亦无不当，予以维持。第三，根据本案合同约定，讼争房屋变更登记产生的税费及未结清的水电费、管道煤气费、物业费等相关配套设施费用均由卖方包锦瑜、钟文琼承担，现陈保英作为买方已代垫税费34124元、电费1003.89元，故一审判令包锦瑜、钟文琼向陈保英支付前述款项符合合同约定，予以维持。杨志辉对讼争买卖合同项下的债务承担连带保证责任，故其也应对包锦瑜、钟文琼所负的讼争买卖合同项下义务承担连带清偿责任，一审认定无误。杨志辉主张其无需对陈保英连带承担交付房屋、支付占有使用费及税费、电费等义务，缺乏法律依据，不予支持。另，陈保英诉请要求第三人林密承担上述债务，因现有证据不足以证明林密系讼争房屋的实际占用人，故不予支持。
综上所述，陈保英与杨志辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回陈保英与杨志辉的上诉，维持原判。
二审案件受理费2552元，由陈保英负担1276元，由杨志辉负担1276元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 陈秀瑜
代理审判员 马 青
二〇一七年三月十四日
书 记 员 章信淡
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