重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第08099号
上诉人（原审被告）张晓松，男，无业，住重庆市渝中区。
委托代理人欧云飞，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人徐永毅，重庆钜沃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号庆泰大厦24楼。
法定代表人吴土改，重庆市宾华物业管理有限公司董事长。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人张晓松与被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华物业）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年9月18日作出（2014）沙法民初字第05972号民事判决，张晓松对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2015年1月10日对本案进行了询问。上诉人张晓松及委托代理人欧云飞、徐永毅、被上诉人宾华物业及委托代理人王雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年4月16日，重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与张晓松（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心•新纪元购物广场”租赁合�》，约定甲方将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心•新纪元购物广场”7层14号商铺及其设施出租给乙方经营使用，该商铺建筑面积约619平方米，租赁期为60个月，自2012年至2017年。
2012年4月20日，重庆市宾华物业管理有限公司（甲方）与张晓松（乙方）签订《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方承租的重庆市沙坪坝区煌华国贸中心“新纪元购物广场”7层14号面积约619平方米的商铺提供物业管理服务。合同第三条约定物业管理服务费为40元／平方米／月（包含商铺和公共区域中央空调系统能源费，不含商铺空调末端电费），乙方应于每月25日-30日之间向甲方全额缴清下月相关费用（不足1个月以实际天数为准），乙方自用水、电费由物业公司代收的费用由甲方工作人员按月抄�，乙方随物业服务费一起交纳。物业管理服务期限与商铺租赁期限相同。
合同签订后，张晓松于2012年5月10日接收商铺，接受了宾华物业提供的物业服务并交纳了相关费用。但张晓松从2013年9起未交纳物管费。2014年1月7日，张晓松自行关门停业。此后，双方对相关费用多次协商未果。现宾华物业起诉来院，要求要求张晓松立即支付2013年9月至2014年5月期间的物业服务费217888元，并以每月欠费金额24760元为本金，自逾期支付之日起至付清之日止，按每日万分之五计算支付逾期付款违约金；要求张晓松立即支付宾华物业2013年6月1日至2014年3月31日期间的电费11060元。审理中，宾华物业认为张晓松欠交电费11060元，但未举证证明。
上述事实，有宾华物业提交的租赁合同、物业管理服务协议等书证以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和一审法院审查，可以作为认定本案事实的根据。
宾华物业向一审法院诉称：2012年4月20日，宾华物业与张晓松签订《重庆煌华国贸中心•新纪元购物广场物业管理服务协议》，约定由宾华物业为张晓松租赁的沙坪坝区煌华国贸中心•新纪元购物广场第7F-14号商铺提供物业管理服务，物业服务费40元／平方米／月，由张晓松于每月30日向宾华物业缴纳下一月份的物业服务费。合同签订后，宾华物业按照约定提供了物业服务，但张晓松自2013年9月起拒交物业服务费。现宾华物业向法院起诉，要求张晓松立即支付2013年9月至2014年5月期间的物业服务费217888元，并以每月欠费金额24760元为本金，自逾期支付之日起至付清之日止，按每日万分之五计算支付逾期付款违约金；要求张晓松立即支付宾华物业2013年6月1日至2014年3月31日期间的电费11060元。
张晓松辩称，张晓松每月应交物管费24760元及张晓松从2013年9月开始未交物管费属实，但物管费应交纳至2014年1月8日为止。张晓松使用的电费均系张晓松自行购买，宾华物业从未给张晓松垫付过任何费用。
一审法院认为：宾华物业与张晓松签订的《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。虽然张晓松于2014年1月7日停业，但其与重庆新永基商业管理有限公司的租赁合同在此日并未予以解除，张晓松仍占用商铺，因此，宾华物业要求张晓松支付2013年9月至2014年5月期间的物业服务费217888元，一审法院予以支持。双方在合同中对逾期付款的违约责任没有约定，宾华物业请求张晓松支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。宾华物业要求张晓松支付电费24760元，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张晓松于本判决发生法律效力后，立即支付重庆市宾华物业管理有限公司2013年9月至2014年5月期间的物业服务费217888元。二、驳回重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4864元，减半交纳2432元（重庆市宾华物业管理有限公司已预交），由重庆市宾华物业管理有限公司负担301元，张晓松负担2131元，此款限张晓松于本判决发生法律效力后，立即支付重庆市宾华物业管理有限公司。
张晓松不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审法院判令上诉人支付给被上诉人217888元的物管费，与本案的客观事实不符。被上诉人于2014年1月8日起对涉案商铺进行反锁并打围招商，从2014年1月7日至2014年9月7日期间，上诉人对涉案商铺未进行任何实际使用，被上诉人也未对该商铺提供任何物业管理服务。所以，上诉人不应向被上诉人支付2014年1月7日至2014年9月7日期间的物管费。
宾华物业答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审审理中，上诉人提交了“重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函”及“重庆煌华新纪元商场燃气安全隐患整改要求”两份证据，证明涉案房屋所在地的商场因燃气设施老化、锈蚀以及其设计、安装本身存在的问题已经违反了《安全生产法》、《城�燃气管理条例》、《重庆市天然气管理条例》等法律法规规定，构成严重安全隐患。并以上述证据作为理由，抗辩上诉人不应向被上诉人交纳2013年9月至2014年1月7日期间的物管费。而2014年1月7日至2014年5月双方合同已经解除，上诉人没有实际使用涉案房屋，被上诉人也没有实际提供物管服务，故不应该交纳该时间段的物管费。被上诉人答辩认为上述证据与本案无关联性，上诉人在一审中主张解除合同的理由并非燃气整改问题。被上诉人确于2014年1月7日起对涉案商铺进行招商，但上诉人没有顺利撤场的原因是案外人重庆新永基商业管理有限公司将上诉人的东西进行了扣押所致。另查明，上诉人张晓松与被上诉人宾华物业在双方签订的物业管理服务协议第四条，关于物业管理服务期限约定：“物业管理期限与商铺租赁期限相同”。
本院二审查明的其他事实与一审法院�明的事实相同。
本院认为：本案上诉人张晓松与被上诉人宾华物业关于双方2013年9月至2014年5月期间物业管理费的争议，可以分为两个阶段予以评述。一、2013年9月至2014年1月7日期间，上诉人张晓松对涉案房屋进行了实际使用。上诉人张晓松虽在二审中提出，因涉案房屋燃气设施存在安全隐患，但该安全隐患是涉案房屋本身存在的问题，也没有影响上诉人的实际使用，故上诉人拒交物管费的抗辩理由不成立，本院不予支持。二、2014年1月8日至2014年5月期间，上诉人并未实际使用涉案房屋。因被上诉人于2014年1月8日起对涉案商铺进行招商，而上诉人没有顺利撤场并交还涉案房屋，原因是案外人重庆新永基商业管理有限公司将上诉人的涉案房屋中的东西予以扣押所致。而上诉人张晓松与案外人重庆新永基商业管理有限公司之间涉及本案的房屋租赁合同在另一案中已于2014�1月8日解除，根据上诉人与被上诉人在物业管理服务协议第四条关于物业管理服务期限中“物业管理期限与商铺租赁期限相同”的约定，则双方物业服务合同也应于2014年1月8日终止。此后上诉人既非涉案房屋实际使用人，也非涉案房屋所有人，也未实际享受被上诉人提供的物业服务，故不应再交纳物业管理费。
综上所述，因二审出现新证据，一审判决应予部分改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第05972号民事判决第二项。
二、变更重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第05972号民事判决第一项，变更为张晓松于本判决发生法律效力后，立即支付重庆市宾华物业管理有限公司2013年9月至2014年1月7日期间的物业服务费102488元。
二审案件受理费4864.00元�由张晓松承担2286.00元，由重庆市宾华物业管理有限公司承担2578.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 伏虹瑾
代理审判员 倪 旻
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 白耀妮