贵州省习水县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）习民初字第1738号
原告王吉珍，女，汉族，生于1965年4月22日，贵州省习水县人。
委托代理人袁图凯，男，汉族，生于1949年11月29日，贵州省习水县人。
被告李支海，又名李知海，男，汉族，生于1965年11月30日，四川省古蔺县人。
委托代理人田军，贵州省遵义市红花岗区长征镇法律服务所法律工作者。
原告王吉珍诉被告李支海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月6日作出（2012）习民初字第1145号民事判决，被告李支海不服，上诉至遵义市中级人民法院。遵义市中级人民法院以“原判决认定案件基本事实不清”为由，作出（2013）遵市法民一终字第137号民事裁定，裁定撤销本院（2012）习民初字第1145号民事判决，并将该案发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭于2013年11月28日公开开庭审理了该案。原告王吉珍及其委托代理人袁图凯、被告李支海及其委托代理人田军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1996年，原告王吉珍与丈夫袁图平经批准在习水县东皇镇工农路原土产公司后面原大陆村的集体土地上建造砖混结构一楼一底的房屋一幢，总建筑面积207.45平方米，底楼面积93.45平方米，原告委托评估公司对该房屋进行了评估，原、被告争议房屋的价值为75667.40元。2000年或2001年8、9月份，原、被告口头约定，原告将自己的一楼房屋一套的所有权和院坝使用权出售给被告，总售价为45800元，其中房屋为33800元，院坝为12000元。被告付款26000元后尚欠19800元至今未付，原告夫妻多次向被告催讨欠款，被告以原告未办理过户手续为由拒付欠款，而被告对原告的房屋及院坝一直使用至今。此类房屋在原、被告双方协商转让时是可以办理过户登记的，但因以后法律法规发生变化不能办理，属“情事变更”，不能办理房产证不是原告单方过错，被告也有一定的责任。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定，房屋买卖合同应以书面形式，另根据我国法律法规，农村集体土地上房屋不能出售给本村以外的人员，因此原、被告双方的房屋转让合同无效，为此，请求判决：1、确认原、被告之间的房屋买卖关系无效，由原告返还被告购房款26000元，被告返还原告建筑面积为93.45平方米的底楼房屋一套；2、由被告承担本案诉讼费用及房屋评估费用1000元。
被告辩称：1、当时买卖该房屋系双方真实意思表示，双方已实际履行了该合同，在2001年双方协议买卖房屋后，被告一直在该房屋里居住至今，并且将户口迁到该地，故原、被告之间的房屋买卖合同有效。2、争议的该房屋被告是先租后买，不符合原告诉称的情势变更的情形。原告没有将院坝转让给被告，双方约定的房屋价格是32800元，且原告并未将院坝作价12000元卖给被告，而被告已支付26000元，余款未付清是由于原告将房屋向银行作了抵押一直未给其办理产权证；3、被告购买原告房屋所在的一幢房屋共为5楼，而不是一楼一底。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
第一组：《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》，证明原、被告买卖的房屋系原告的合法财产，且该房屋是在农村集体土地上建造的，依法不能卖与本村以外的人员；第二组：原告单方委托贵州明志房地产估价经纪有限公司评估出具的《房地产估价报告》，证明原、被告争议的该套房屋现仅价值75667.40元；第三组：证人范美林、牟云泽的证词，证明原、被告发生房屋买卖后，原告一直在主张自己的权利，不存在超过诉讼时效的事实。第四组：照片，证明被告购买原告的房屋和院坝后，一直使用院坝至今，现仍在院坝内种植花草、堆放家具、杂物等。
被告李支海质证认为，对《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》真实性无异议，但上面载明的院坝不是原告所有，达不到原告的证明目的。对《房地产估价报告》不认可，系原告单方委托。对二位证人证言不认可，不能作为本案未超过诉讼时效的依据，证人证言不属于原始证据。对照片上载明的画面是认可的，但达不到原告的证明目的。
被告李支海为支持其主张，向本院提供了以下证据：
第一组：户口本复印件，证明被告购买原告的房屋后一直居住至今，且被告李支海的子女已经将户口迁入到大陆村集体；第二组：2002年1月20日原告的丈夫袁图平出具《收条》一份，证明被告已付购房款26000元；第三组：照片，证明被告一直在该房屋内居住至今。
原告质证认为，对户口本复印件真实性无异议，但达不到被告的证明目的，被告子女的户口只是迁入了东皇镇工农路，并未迁入大陆村村集体；对《收条》、照片无异议。
经审理查明：1996年12月11日，习水县东皇镇大陆村村民王吉珍在习水县人民政府登记并办理《集体土地建设用地使用证》，取得东皇镇大陆村位于习水县东皇镇工农路的宅基地（用地面积95.68平方米）。原告在该地修建了一楼一底砖混结构，建筑面积207.45平方米，占地面积95.32平方米的房屋后，于1998年1月14日取得《房屋所有权证》。2000年3月1日，原告将其房屋的底楼房屋一套租赁给被告李支海居住。原、被告口头协商一致，于2002年1月20日以32800元的价格，原告将被告租赁的房屋转让给被告李支海，被告遂于同日支付原告购房款26000元，余款未付清。被告李支海在购买该房屋时知晓该地属于大陆村。被告李支海从租赁时起在该房屋居住至今。
另查明：被告李支海原籍四川省古蔺县二郎镇石笋村8组26号，于2004年2月20日农转非转入习水县东皇镇工农路1-71号，被告李支海的儿子李明、女儿李珊于2004年2月20日农转非转入习水县东皇镇工农路1-71号，均未加入大陆村集体组织，不属于大陆村村民。
再查明：2010年至2012年商品房备案信息在该房屋所处的同地段商品房价值为1500元／㎡-2600元／㎡，2013年在该房屋所处同地段无商品房交易备案记录。
上述事实有双方当事人的陈述、《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》、照片、户口本复印件、《收条》、《调查笔录》、习水县房屋产权登记中心出具的《说明》等在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告订立的房屋买卖合同是否有效的问题。双方于2002年口头约定，原告将位于习水县东皇镇工农路的属于东皇镇大陆村的宅基地修建的占地面积95.68平方米的房屋转让给被告李支海，被告于同日支付原告购房款26000元，余款未付清。对此双方均无异议。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅。被告李支海作为居民，购买农民住宅，违反法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告王吉珍要求确认原、被告之间的房屋买卖关系无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。
在双方订立房屋买卖合同时，原告王吉珍明知自家房屋是在宅基地上修建，仍将该房屋卖给不属于大陆村村民的被告李支海，且在房屋买卖时并未告知大陆村村民委员会，原告王吉珍应该知道宅基地上修建的房屋是不能转让给本村以外的其他人，由此导致双方买卖合同无效的后果，原告王吉珍过错较大。在双方订立房屋买卖合同时，被告李支海知道该地属于大陆村，且在其不属于大陆村村民的情况下购买了原告王吉珍在宅基地上修建的房屋，被告李支海应当预见得到将产生的后果，由此导致双方买卖合同无效的后果，被告李支海过错较小。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告李支海应将其购买的房屋返还给原告王吉珍，原告王吉珍将购房款26000元返还被告李支海。因争议房屋的现在价值和原买卖价格不一致，且原告王吉珍出卖房屋多年后主张合同无效，给被告李支海因返还房屋造成了损失和信赖利益损失，应由原告王吉珍进行补偿。合同无效给被告李支海因返还房屋造成的损失和信赖利益损失，可结合习水县房屋产权登记中心2010年至2012年商品房备案信息在该房屋所处的同地段商品房的价格1500元／㎡-2600元／㎡，因习水县城商品房价格近年有所上升，同时考虑到被告李支海现无房居住的困难，故本院按2012年在该房屋所处的同地段商品房价格2600元／㎡予以认定，双方买卖的房屋面积为95.68㎡，故双方争议的该套房屋现价值248768.00元，按照过错责任原则划分比例，由原告王吉珍承担70%的责任即承担174137.60元，被告李支海承担30%的责任即承担74630.40元，则给被告李支海因返还房屋造成的损失和信赖利益损失，由原告王吉珍补偿被告李支海174137.60元。对争议房屋进行鉴定系原告单方委托，且被告对该鉴定报告持异议，本院不予采信，故所产生的鉴定费由原告王吉珍负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告王吉珍与被告李支海于2002年1月20日订立的房屋买卖合同无效；
二、在本判决生效后30日内，被告李支海将其在原告王吉珍处购买的位于习水县东皇镇工农路的房屋返还给原告王吉珍，原告王吉珍在本判决生效后30日内返还被告李支海购房款26000.00元；
三、在本判决生效后30日内，由原告王吉珍补偿被告李支海因返还房屋造成的损失174137.60元；
四、驳回原告王吉珍的其余诉讼请求。
案件受理费450.00元，由原告王吉珍负担350.00元，被告李支海承担100.00元。
如不服本判决，应自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时向本院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
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审 判 长 张小英
代理审判员 张 曦
人民陪审员 袁 静
二〇一四年一月六日
书 记 员 何义义