四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终853号
上诉人（原审被告）：梅学南，男，生于1970年9月22日，住四川省万源市。
上诉人（原审被告）：刘晋渝，男，生于1956年2月9日，住四川省万源市。
上诉人（原审被告）：王定海，男，生于1962年4月8日，住四川省万源市。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：赵鹏，四川法鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘波，男，生于1966年1226日，住四川省万源市。
委托诉讼代理人：李作君，四川鼎贤律师事务所律师。
原审被告：王国荣，男，生于1971年7月13日，住四川省万源市。
上诉人梅学南、刘晋渝、王定海因与被上诉人刘波、原审被告王国荣房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院(2015)万源民初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人梅学南、刘晋渝、王定海的委托诉讼代理人赵鹏及上诉人刘晋渝、王定海，被上诉人刘波及其委托诉讼代理人李作君到庭参加诉讼。原审被告王国荣经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
梅学南、刘晋渝、王定海上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》，上诉人不承担违约责任，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、《房屋租赁合同》合法，内容完备，一审法院判决解除合同并终止履行，显然错误。因为合同未约定未按时支付租金为合同解除的条件，上诉人对该租赁房屋投入近70万的装潢开支，如解除合同会造成巨大的装潢损失。2、上诉人不应承担3万元的违约金。上诉人未按期支付租金的违约行为没有给被上诉人造成实际损失，上诉人承担利息完全可以弥补。
刘波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由均不成立，请求驳回上诉。上诉人不支付租金构成违约，一审法院判决解除合同是合法正确的。一审法院判决3万元违约金也是合理合法的。如上诉人要求继续履行合同也可以，但要把应付的租金如数付清，并承担因违约造成的损失。
王国荣未到庭陈述，也未递交书面意见。
刘波向一审法院起诉请求：1、解除我与被告梅学南于2013年12月31日签订的《房屋租赁协议》；2、判决四被告按每年10万元标准连带支付我自2014年1月1日起至房屋租赁协议实际解除之日止的房屋租金；3、判决四被告连带支付违约金4.5万元。
一审法院认定事实，2013年7月20日，被告王国荣与被告梅学南签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：王国荣将其自有的坐落于万源市太平镇河街南路**号的房屋岀租给梅学南作餐饮经营使用；租期5年，从2013年7月20日起至2018年7月20日止；年租金10万元。2013年9月17日，王国荣与被告刘晋渝、王定海签订《合伙经营协议》，约定：三方共同出资租用王国荣位于万源市太平镇河街南路**号的房屋，年租金10万元；合伙经营为10年；王国荣出资38万元，股份占50﹪，刘晋渝岀资22万元，股份占30﹪，王定海出资15万元，股份占20﹪。该合伙协议签订后，王国荣、刘晋渝、王定海便对该房屋进行了部分装修﹙已完成吊顶部分﹚。后因王国荣负债较多，很多债权人向王国荣讨债，致装修工作不能正常进行，再加之其资金不足，便停止了装修。2013年10月11日，被告王国荣、杨仁兰夫妇与达州市通川区金坤小额贷款有限公司﹙以下简称金坤公司﹚签订了个人借款合同，合同主要约定：被告王国荣夫妇向金坤公司借款190万元，用于其装修万源市巴山四方鸡餐馆，如王国荣夫妇未按照约定方式使用贷款，金坤公司有权提前解除合同并加收罚息、复息。同日，双方签订了抵押合同，合同主要约定：王国荣夫妇以其所有的位于万源市太平镇河街南路**号的房地产[共二层，其中一层为门市，二层为非成套住宅，房产权证字号分别为﹙房屋所有权证监证字第**号、房屋所有权证监证字第**号，国有土地使用证为万国土资国用**号]对此笔贷款进行抵押；抵押物价值为219.60万元；如果王国荣夫妇违约，金坤公司有权将抵押物折价或拍卖、变卖，并以所得的价款优先受偿。同年10月28日，双方对上述二份合同在达州市佳诚公证处进行了公证，公证书编号为﹙2013﹚达市佳证字第3233号，该公证书赋予了强制执行效力。金坤公司按合同向王国荣夫妇发放贷款后，在贷后监管中发现王国荣夫妇未按照合同约定用途使用资金，于2013年10月29日向王国荣发出书函，告知其违约行为及违约后果，王国荣于当日签收，但并未采取整改措施。2013年11月1日，金坤公司向一审法院申请执行达州市佳诚公证处赋予了强制执行效力的该公证债权文书。同日，王国荣夫妇向一审法院提交《承诺书》一份，表示其因无力支付和偿还贷款本息，愿意将其抵押房地产进行处置变现。2013年12月8日，金坤公司与王国荣夫妇特别授权委托代理人蒋锐及本案原告刘波签订了《债务承接协议》，该协议约定：由刘波承接并负责偿还王国荣夫妇在金坤公司处的贷款本金及利息，金坤公司和刘波应重新签订借款合同；蒋锐协助万源市人民法院将王国荣夫妇在金坤公司贷款时抵押房屋的所有权变更至刘波名下，并用该房屋继续为刘波在金坤公司的贷款提供担保，直至贷款本息清偿完毕。刘波认可王国荣与梅学南于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》继续有效。2013年12月10日，金坤公司与刘波签订了《债务承接补充协议》，协议约定：由刘波代债务人王国荣在借款合同约定的期限内偿还金坤公司的贷款190万元及利息。2013年12月27日，一审法院召集王国荣、刘晋渝的委托代理人刘登英、王定海、金坤公司的特别授权代理人胡业承、梅学南、刘波进行调解，达成如下和解协议：金坤公司贷给王国荣190万元贷款义务由刘波承接，抵押权由刘波享受；刘波应另行与王国荣、王定海、刘晋渝在2013年12月30日以前另行签订房屋租赁协议，但租期为10年，前5年按2013年9月17日王国荣、王定海、刘晋渝所签合伙协议执行租金，后5年按市场行情确定租金；王国荣因为房屋装修投入部分资金，确无资金投入经营，自愿将其50﹪的股份转让给梅学南。2013年12月31日，被告梅学南代表刘晋渝、王定海与原告刘波签订了《房屋租赁协议》，主要约定：一、甲方﹙刘波﹚出租给乙方﹙梅学南﹚的门市位于万源市太平镇河街南路**号，建筑面积为214.81平方米；二、租赁期限为10年，即自2014年1月1日至2023年12月31日止。该租赁期限分两阶段：第一阶段为2014年1月1日至2018年12月31日止，第二阶段为2019年1月1日至2023年12月31日止；除本合同的第一阶段履行双方均不违约的前提下，才执行本合同的第二阶段；甲方同意给乙方四个月装修时间，这个时间在第二年的租金里面扣除；三、第一阶段租金为：双方约定前三年的租金不变，年租金为10万元，之后从第四年起，每一年的租金在上一年的基础上依次递增6﹪；第二阶段的租金按市场价收取；租金的支付方式为：本合同签定时乙方一次性支付甲方第一年租金，以后乙方应在当年12月份内支付甲方下一年租金。四、五、六﹙略﹚。七、本合同签订后，如有任何一方违约，违约方应向守约方赔偿本合同当年租金的30﹪的违约金。八、……
2014年2月25日，原审法院以﹙2014﹚万源法执字第241号执行裁定书裁定将被执行人王国荣、杨仁兰夫妇所有的位于万源市太平镇河街南路**号的房屋产权﹙即借款抵押物﹚归刘波所有，并用以抵偿其所欠申请执行人借款本息。2014年3月7日，刘波经原审法院给万源市房屋管理局发出协助执行通知书后，在该局办理了该抵押房屋所有权过户登记手续，取得房屋所有权证﹙房屋所有万源房权证监证字第*号、万源房权证监证字第*号，建筑面积共计214.81平方米﹚。刘波取得该房屋所有权后，于2014年4月24日向王国荣支付了其抵押房屋评估价值大于债务的余额部分15万元，王国荣出具了收条一张，王定海作为见证人在收条上签字。原告刘波与被告梅学南重新签订房屋租赁合同后，被告梅学南、王定海、刘晋渝未恢复对房屋的装修，也未进行经营。同时，被告梅学南、王定海、刘晋渝未按合同约定期限向原告支付第一年的租金，经原告催收无果。
一审法院认为，原审法院在依法执行金坤公司与被告王国荣、杨仁兰夫妇抵押借款合同纠纷一案中，依法裁定将王国荣、杨仁兰夫妇共有的抵押给金坤公司的位于万源市太平镇河街南路**号房屋所有权转让给原告刘波所有，用以偿还金坤公司的借款债务。原告刘波在依法取得该房所有权后，因该房屋在此前已由被告梅学南、刘晋渝、王定海等三人合伙经营餐馆时共同租赁，且租满尚未届满，故原告刘波在认可被告梅学南与被告王国荣原签订的租赁合同继续有效的基础上，与被告梅学南﹙代表刘晋渝、王定海﹚重新签订了房屋租赁合同。该合同系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。按照该合同约定，被告梅学南、刘晋渝、王定海应在合同签订之日即2013年12月31日向原告刘波支付第一年租金10万元，但至今未支付，经原告催收无果，其行为已表明不履行主要债务，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第﹙二﹚款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：﹙二﹚在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告刘波要求解除该房屋租赁合同的诉请合法，应予以支持。鉴于该房屋租赁合同己实际履行，即被告梅学南、刘晋渝、王定海在该租赁合同签订后至今已实际占有该租赁房屋，但未按合同约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告梅学南、刘晋渝、王定海应按合同约定支付已实际履行期间的所欠租金。同时，所欠租金系被告梅学南、刘晋渝、王定海三人合伙经营餐馆时租赁该房屋的合伙债务，依照《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款“普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任”的规定，被告梅学南、刘晋渝、王定海对本案所欠租金应承担无限连带责任。故原告刘波要求被告梅学南、刘晋渝、王定海连带支付自2014年1月1日起至房屋租赁合同实际解除之日止的租金的诉请合法，一审法院予以支持。被告王国荣原与被告刘晋渝、王定海合伙经营餐馆，但在原告刘波与被告梅学南重新签订房屋租赁合同前，已退伙，其合伙份额全部转让给了被告梅学南，因此，被告王国荣不应承担支付该租金等违约责任。按照原、被告签订的房屋租赁合同约定，三被告应按照合同当年租金的30﹪的标准向原告支付违约金，即应向原告支付违约金3万元﹙第一年年租金10万元×30﹪﹚。原告主张的第二年的违约金5000元，因第二年的租金支付期限截止于2015年12月前，而原告起诉时间为2015年7月8日，三被告支付第二年的最后期限尚未到期，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，房屋租赁合同一旦解除后，应终止履行，根据履行情况和租赁合同性质，其法律后果其中包括返还房屋的处理，尽管原告在主张解除合同时并未主张要求被告返还房屋，但人民法院应一并处理，同时有利于减少诉累。因此，三被告应返还本案所渉租赁房屋。被告对该房屋进行了部分装饰装修，但对该装修费用补偿未提起反诉，亦未提供相关证据予以证明，经一审法院释明后，仍未提起反诉主张权利，故其装饰装修费用补偿可另案诉讼处理或自行拆除。三被告反驳主张因原告未将该租赁房屋抵偿债务后剩余价值15万元的款项向其支付，造成其无资金继续对该房屋进行装饰装修及经营的事实，经一审法院查证核实，该房屋属于王国荣所有，该房屋抵债后剩余价值15万元应归王国荣所有，故原告将此款支付给王国荣的行为合法，不存在违约。同时，三被告无证据证明原告应向其支付此款。再则，三被告停止对房屋装修及未能经营，系其自身缺乏资金、王国荣的其他债权人向其讨债等原因所导致。因此，三被告的该反驳主张不能成立。判决：一、解除原告刘波与被告梅学南于2013年12月31日签订的《房屋租赁协议》，终止履行。二、被告梅学南、刘晋渝、王定海应共同在本判决发生法律效力后十日内，按照合同约定的年租金10万元的标准，向原告刘波支付自2014年1月1日起至本判决确定的给付期限届满之日止的租金。﹚。三、被告梅学南、刘晋渝、王定海应共同在本判决发生法律效力后十日内，向原告刘波支付违约金3万元。四、被告梅学南、刘晋渝、王定海应共同在本判决发生法律效力后十日内，返还原告刘波出租的房屋﹙位于四川省万源市太平镇河街南路**号，共二层，万源房权证监证字第*号、万源房权证监证字第*号﹚。五、驳回原告刘波的其它诉讼请求。案件受理费4200元，由被告梅学南、刘晋渝、王定海共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
各方当事人对一审认定的事实均无争议，本院予以确认。
本院认为，梅学南与刘波签订《房屋租赁合同》之后，刘波依约定交付了出租之房，梅学南及其合伙人刘晋渝、王定海也实际占有了该房，依照合同约定梅学南等人应如期支付租金。但梅学南、刘晋渝、王定海直至刘波起诉也未支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，一审法院按刘波的诉请判决解除本案所涉的房屋租赁合同是正确的。梅学南等人上诉称租赁合同未约定不按时交租金为合同解除的条件、不能解除合同，但承租人逾期不支付租金已经根本违约，达不到租赁合同的目的，是法定解除条件，故该上诉理由与法律规定相悖，依法不能成立。梅学南等人上诉称案涉房屋装潢花费较大、解除合同将造成巨大损失，但一审法院对此向梅学南等人释明之后，梅学南等人并未提起反诉，也未提交相应证据，梅学南等人可自行处理或另案起诉，故该点上诉理由不能成立。
案涉房屋租赁合同已经明确约定：如有违约，违约方应向守约方赔偿本合同当年租金30%的违约金。一审法院据此判决梅学南等人仅支付一年的违约金，已经实际减少了梅学南等人应承担的违约金，充分考虑了梅学南等人的权利，故梅学南等人上诉称支付违约利息不支付违约金的理由不能成立。
综上所述，上诉人梅学南、刘晋渝、王定海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由上诉人梅学南、刘晋渝、王定海负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 兴
审判员 邓 君
审判员 胡光俊
二〇一六年十二月十二日
书记员 高 兰