淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第02993号
原告淮安市清晏园，住所地淮安市清浦区人民南路**号。
负责人周达康，该园主任。
委托代理人蒋海燕，江苏淮海潮律师事务所律师。
被告董明慧，淮安意百佳广告公司法定代表人。
委托代理人王名海、陈莹，江苏引航律师事务所律师。
原告淮安市清晏园（以下简称清晏园）与被告董明慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，依法组成合议庭，于2015年9月25日、2015年10月10日两次公开开庭进行了审理。原告清晏园负责人周达康、委托代理人蒋海燕、被告董明慧委托代理人王名海、陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清晏园诉称：2008年12月24日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，原告将自己所有的位于清晏园内今来雨轩等房屋及屋内设施出租给被告从事经营。双方约定租期自2009年5月1日至2024年5月1日，总租金为100万元，2010年5月1日前付15万元，2011年5月1日前付35万元，2012年5月1日前付50万元。如一方违约，按总租金的30%支付违约金。原告按照合同约定将房屋交付给被告，但被告至今未付租金，原告多次向被告催要租金，被告总以种种借口逃避。为保护原告合法权益，现原告诉至法院，要求判决：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、被告立即搬出所承租的房屋，支付房屋交付前的房屋租金39万元及违约金30万元，返还租借的家俱、赏石等45件、字画2幅，支付房租银行利息13650元；3、被告负担本案诉讼费。
被告董明慧辩称：原、被告双方在2008年12月份签订了房屋租赁合同，后被告对其中的一间房屋进行装潢并为经营作各种准备。因被告租赁房屋系用于经营酒店、健身房等会所，而原告是一家公园，园内地形复杂，道路狭窄，故合同对原告设定了一些义务，如提供水电、建造停车场、道路扩宽、公园亮化、安装喷泉、修建一条道路等，但在被告开始装潢后，原告未履行上述义务，并流露出悔约的意思，原告单位的领导人也多次向被告表示合同是无效的，让被告不要再投入，否则得不偿失。在此情况下，被告于2009年10月份撤离了场地，至今未再使用租赁房屋。2009年底10年初，原告将租赁房屋全部安装了玻璃门。综上，被告认为原告以自己的行为表明了解除双方租赁合同，被告撤离了场地，因此双方的合同已经于2009年10月起实质解除，原告的租金及违约金的请求不能成立，且原告的租金请求已经超过了诉讼时效，原告要求被告返还的物品全部都在租赁房屋内，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年12月24日，原告将其经营管理的位于淮安市人民南路92号清晏园内今来雨轩（421平方米）、清晏舫（石船，72平方米）、淮香堂（157平方米）、金秋岁月（41.9平方米）、蕉吟馆（111平方米）等房屋出租给被告作为经营用房。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份，合同约定：租赁期限为2009年5月1日至2024年5月1日，房屋租金15年共计100万元，在合同期内除租金及水电费外，乙方不再向甲方交纳其他任何费用，甲方将所有房屋交给乙方使用后，乙方按三年时间提前付清房屋总租金100万元，即2010年5月1日前交15万元、2011年5月1日前交35万元、2012年5月1日前交50万元。合同第八条第3项约定：“一方当事人单方解除合同，须提前一个月通知对方，并承担违约责任。甲方违约，除足额退还乙方已缴纳的房租外，并承担乙方投入的所有费用，同时按租金总额的30%承担违约责任。乙方违约除不得要求退还租金、不得拆走装潢设施外，同时按租金总额30%承担违约责任，并不得向甲方索赔装潢费用”。第九条第9项约定：“……甲方将园内今来雨轩门前水池南侧花坛改为地面供乙方停车……”，第12项约定：“园路扩宽和指示牌安置由甲方按古典园林规范进行设置，费用由甲方负责承担……”，第13项约定：“公园亮化由甲方组织实施，费用由甲方承担。在房屋租赁期间交乙方使用”，第14项约定：“公园喷泉，由甲方投资安装，产权归甲方所有，在租赁合同期间由乙方管理使用”。
合同签订当日，原告即将租赁房屋交付给了被告，并将家俱、赏石（共45件）、字画两幅交付给被告。合同签订后，被告对今来雨轩房屋进行装潢，2010年2月左右，被告离开租赁房屋，但今来雨轩房屋钥匙一直在被告处，被告亦未向原告支付过租金。后原告要求被告给付租金未果，遂诉至法院。
上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的房屋租赁合同、交接清单、短信照片，本院勘验笔录等在卷予以证实。
在案件审理过程中，被告提供照片、淮安市清晏园活水工程施工招标文件、淮安市清晏园活水工程投标文件、淮安市清晏园活水工程施工合同及合同工程完工结算书，证明2010年10月份，原告清晏园的主管部门将清晏园活水工程发包给江苏淮阴水利建设有限公司施工，该工程项目中包括租赁房屋在内的安装电子感应门及蕉吟馆、今来雨轩、紫藤花馆等房屋翻新，租赁房屋在2010年9月份即在原告控制之中，原告将租赁房屋安装电子感应门，阻止被告进入房屋，被告无法将今来雨轩中物品取走。经质证原告对被告提供的照片真实性无异议，但辩称感应玻璃门非原告所安装；对招标文件、投标文件、合同及结算书因系复印件，故不予认可，并辩称工程招投标方均不是原告，原告不清楚电子感应门资金来源。
另外，本院组织双方进行现场勘验，经勘验，除今来雨轩房屋中有被告物品外，其他租赁房屋中均没有被告物品。原、被告双方对原告租借给被告的物品进行清点核对，被告将原告租借的物品均归还给原告（部分物品在2012年时即由原告使用），原告将除今来雨轩房屋外的其他租赁房屋收回，原、被告双方一致同意被告于2016年3月18日前将今来雨轩房屋中被告的物品清空。原告申请撤回要求被告返还租借的家俱、赏石等45件、字画2幅的诉讼请求，只要求解除双方租赁合同，被告搬出今来雨轩房屋，并支付房屋交付前的房屋租金39万元、违约金30万元及房租的银行利息13650元。
本案在审理中进行了调解，因原告不同意调解，致调解未果。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，签订合同时，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告承租房屋后未依约支付原告租金，构成违约，虽其于2010年2月离开租赁房屋，但未将自己物品清空，亦未将租赁房屋返还原告，持有租赁房屋钥匙至今，现原告要求解除合同，被告支付租金，应予支持。但原告作为清晏园管理单位，在2010年2月被告离开租赁房屋后，应当采取适当措施防止损失的扩大，而原告并未采取适当措施致使损失扩大，应对其损失承担相应责任，且2010年10月，租赁房屋亦被淮安市城市水利重点工程建设处安装感应玻璃门，故对被告的租金本院酌情认定为19.16万元。合同解除后，被告应当将租赁房屋清空归还原告，现双方一致同意被告于2016年3月18日前将今来雨轩房屋中被告的物品清空，本院予以认定。关于原告要求被告承担违约金30万元的诉讼请求，原告主张违约金标准亦过高，故对被告应承担的违约金本院酌情认定为5.7万元。关于原告要求被告承担租金利息13650元的诉讼请求，应被告负担违约金已经系对原告损失承担责任，故对原告要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩原告租金请求超过诉讼时效，因原告方一直就交租及履行合同事宜与被告交涉，且双方约定的合同履行期限至2024年5月1日，租金系持续发生，故对被告该抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2008年12月24日签订的房屋租赁合同。
二、被告董明慧于2016年3月18日前将今来雨轩房屋中被告的物品清空。
三、被告董明慧于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安市清晏园房屋租金19.16万元、违约金5.7万元，共计24.86万元。
四、驳回原告淮安市清晏园其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32）。
案件受理费10837元，由原告淮安市清晏园负担9351元，由被告董明慧负担1486元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 严晓岚
代理审判员 严 欢
人民陪审员 朱延会
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 陈彦如
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。