湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第02010号
原告ＸＸ华。
委托代理人文义志，湖南严明律师事务所律师。
被告长沙福源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇东沩村金亭组（金亭路16号）。
法定代表人张世雄，该公司董事长。
委托代理人刘靖，系该公司综合部员工。
委托代理人李超，湖南麓和律师事务所律师。
被告朱志明。
委托代理人任珊，湖南竞茂律师事务所律师。
原告ＸＸ华诉被告长沙市福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告ＸＸ华及其委托代理人文义志，被告福源公司的委托代理人刘靖、李超及被告朱志明的委托代理人任珊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月20日，原告与被告福源公司签订《商铺房买卖合同》。合同约定，原告以每平方米13763.54元的价格，购买被告福源公司开发的位于宁乡县一环东路“颐和源”项目中的门面一套，房号为第2幢106房，建筑面积为42.29平方米，房屋总价582060元。签订合同之前，原告已将房款582060元以及相关税费及其他费用39051元付给了被告福源公司。根据合同约定，被告福源公司应在商铺交付一年之内，办妥房屋产权所有证，但直至今日，原告所购买房屋因为产权问题，无法办理产权登记手续，导致合同目的无法实现。请求判令：1、解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》；2、两被告立即退还原告购房款582060元，代收税费等其他费用39051元；3、两被告立即支付原告违约金以及从2012年7月19日起至2015年5月5日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息共计101424元，后段利息依此计算至被告付清上述款项之日止；4、由两被告承担本案的诉讼费用。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、商铺买卖合同，拟证明原告购买了被告福源公司开发的“颐和源”项目中的门面一套，以及双方就此权利、义务的约定；
2发票2张，拟证明2012年7月19日，原告向被告交纳了582060元的购房款，以及其他费用39051元的事实；
3解除合同通知书、照片一组，拟证明2015年5月5日，原告委托其妹妹杨慧向被告福源公司送达解除合同通知书，该通知由被告福源公司姜经理接，但其拒绝签字的事实；
4房屋产权登记证明，拟证明原告购买的“颐和源”房号为2栋106号的房屋仍然登记在被告福源公司名下的事实；
5收费票据，拟证明原告交纳的查询费150元应当由被告福源公司承担的事实；
6、宁乡县地方税务局第一税务分局证明一张，拟证明原告购买的“颐和源”房号为2栋106号的房屋无缴税记录。
被告福源公司对原告提交的证据1、4没有异议，对证据2的关联性和证明目的有异议，因为相关的契税和其他费用不是交给福源公司的，是交给政府相关部门的；对证据3的三性均有异议，该照片体现不了时间、地点、内容、人物等情况，无法证明原告向被告送达了涉案门面的解除合同通知书；对证据5的证明目的有异议，且并没有写明是查询费，没有体现出就是查询涉案房屋，与诉讼请求无关联；对证据6的证据形式有待核实。
被告朱志明对证据1、2、4、6没有异议；对证据3有异议，解除合同通知书是原告单方面出具的，没有福源公司的签收，照片上也看不出福源公司姜经理拒绝签收的情况；对证据5不发表质证意见。
被告福源公司口头答辩称，一、原告与答辩人存在合同关系，予以确认；二、答辩人承认没有办理房产证的基本事实，但客观原因有几个，答辩人会积极想办法解决这个问题，大约在4个月内能够办好；三、针对原告要求退还房款和税款的要求，相关的契税和其他税务费用，并不是答辩人收取的，而是由政府相关部门收取的，这部分也不应当由答辩人来退还；四、针对支付违约金及利息的要求，答辩人认为没有依据。根据双方合同第二十条关于产权登记的约定，在解除合同的情况下，被告只承担已付房款的十万分之一的违约金，因此在双方有明确约定的情况下，原告要求支付与房款等同的违约金是没有依据的。双方约定了违约金的情况下原告又要求支付利息，答辩人认为没有依据。原告要求从2012年7月19日起支付利息，答辩人认为在双方已约定违约责任的情况下这项要求没有依据，且逾期利息应当从双方合同解除开始计算。
被告福源公司未提交证据。
被告朱志明答辩称，答辩人在本案中不需要承担责任，答辩人在原告与被告福源公司签订合同的前后一段时间，在福源公司担任项目经理，该商品房销售合同的签订，并不是被告朱志明亲自洽谈，虽然合同上有朱志明的印鉴，答辩人也只是合同的经办人，属于职务行为，而合同的权利义务应该由合同上载明的出卖人和买受人各自享有和承担。
被告朱志明未提交证据。
经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、6，其来源合法，内容真实，与本案具有关联性，依法确认为能够证明案件事实的有效证据予以采信；原告提交的证据5，因其与原告的诉讼请求无关联，依法不予采信。
根据采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实:
涉案房屋位于宁乡县玉潭镇一环东路水木天成·颐和源第2幢106房，系被告福源公司开发建设的项目。2012年7月20日，被告朱志明以被告福源公司的名义与原告ＸＸ华签订《商铺买卖合同》，主要内容有：出卖人长沙福源房地产开发有限公司，买受人ＸＸ华。买受人ＸＸ华购买的商品房坐落于宁乡县玉潭镇一环东路（颐和源-2）第2幢1层106号房屋，系商业用房。该商品房总房价为582060元，付款方式为一次性付款，出卖人销售承诺，销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款百分之一的赔偿金，并有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内，将买受人已付房价款及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）退还给买受人。出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付该商品房，在商品房交付后365个工作日之内办妥买受人的房屋所有权证，540个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.001%支付违约金。原告在合同上签名，被告朱志明以公司委托代理人的名义在合同上盖章。2012年7月19日，原告ＸＸ华向被告福源公司颐和源项目部支付了购房款582060元，同日，被告福源公司颐和源项目部收取原告ＸＸ华39051元，并在收据上注明收款事由为颐和源2栋106号门面代收费用。款项支付时被告福源公司颐和源项目部向原告ＸＸ华交付了房屋。但因被告福源公司没有向税务机关缴纳税款，导致交易受到限制，被告福源公司至今仍未办理原告的房屋所有权证和土地使用权证，双方为此发生纠纷。2015年5月5日，原告ＸＸ华向被告福源公司送达了解除合同通知书，并于2015年5月8日向本院提起诉讼。
本院认为，长沙福源房地产开发有限公司颐和源项目部系被告福源公司为完成颐和源项目所组建的临时性的机构，项目部不是享受民事权利、承担民事义务的主体，其对外发生的民事权利义务关系依法均由设立该机构的被告福源公司承担。《商铺买卖合同》对原告ＸＸ华和被告福源公司均具有约束力。现因被告福源公司没有向税务机关缴纳税款，导致交易受到限制，不能办理房屋产权登记，致使原告不能实现合同目的，符合双方约定的解除合同的条件，《商铺买卖合同》自原告解除合同通知到达被告福源公司时解除。《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，原告ＸＸ华和被告福源公司均应当按照合同的约定履行各自的义务，原告ＸＸ华已履行了向被告福源公司支付购房款及税费的义务，被告福源公司应当按照约定为原告办理产权登记和土地使用权登记，被告未在约定的期限内为原告办理产权登记和土地使用权登记已构成违约，现原告ＸＸ华已通知合同解除，被告福源公司在合同解除以后，应当将依照合同收取的房款、房屋税费款等代收费用退还给原告。结合原、被告双方在庭审时的辩论观点，本案的争议焦点是：一、违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定了违约金的数额，经审查，按《商铺买卖合同》第十二条第一款双方约定的不低于合同总价款百分之一的赔偿金大大高于因被告福源公司违约给原告造成的损失，按《商铺买卖合同》第二十条第一款双方约定按已付房价款的十万分之一支付违约金又远远低于因被告福源公司违约给原告造成的损失。本院酌情调整为被告福源公司从违约之日至实际退还购房款之日止，2012年7月19日交付房屋后应减去365个工作日从2013年12月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金，从2013年12月20日起算至2015年5月8日止的违约金为47482元（582060×6%÷360×341天+582060元×5.6%÷360×96天+582060元×5.35%÷360×66天）。二，关于被告朱志明是否承担责任的问题。被告朱志明是以被告福源公司颐和源项目部的名义对外开展业务，而项目部是被告福源公司设立的临时性的机构，被告朱志明履行的是职务行为，被告朱志明不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、原告ＸＸ华与被告长沙福源房地产开发有限公司签订的《商铺买卖合同》自原告ＸＸ华的解除合同通知书到达被告福源公司时解除；
二、被告长沙福源房地产开发有限公司退还原告ＸＸ华购房款582060元；
三、被告长沙福源房地产开发有限公司退还原告ＸＸ华购房费用39051元；
四、被告长沙福源房地产开发有限公司按照银行同期贷款利率的标准支付原告ＸＸ华2013年12月20日起算至2015年5月8日止的违约金为47482元，2015年5月8日以后的违约金按照上述标准计算至购房款实际退还之日止；
上述二、三、四项义务限被告长沙福源房地产开发有限公司在本判决生效后5日内履行完毕。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
五、驳回原告ＸＸ华的其他诉讼请求。
案件受理费12190元，保全费5000元，合计17190元，由被告长沙福源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 蒋芷华
人民陪审员 徐红斌
人民陪审员 陈跃军
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 何叶娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。