内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内08民终1030号上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司（以下简称海贝尔房地产公司），住所地巴彦淖尔市临河区。法定代表人王伟，系公司总经理。委托诉讼代理人刘云，内蒙古金川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李浩之，男，1992年6月18日出生，汉族，个体户，住巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人靳永萍，女，个体户，住址同上。系李浩之母亲。委托代理人丁致国，内蒙古扬阳律师事务所律师。上诉人海贝尔房地产公司与被上诉人李浩之商品房预约合同纠纷一案，上诉人海贝尔房地产公司不服临河区人民法院(2015)临民初字第4653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日受理并依法组成合议庭，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人海贝尔房地产公司的委托诉讼代理人刘云，被上诉人李浩之的委托代理人靳永萍、丁致国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。临河区人民法院经审理查明，2012年11月21日，原告李浩之与被告海贝尔公司签订了《海贝尔花园商品房认购书》，主要内容为“认购方：李浩之，出卖人：海贝尔公司；认购人自愿认购海贝尔花园A4号楼1单元10楼1001号房，建筑面积约142.03㎡，单价4415元∕㎡，总价627062元；认购人在签署本认购书、交付认购诚意金和首期房款后，在开发商指定日期内携本认购书及其他相关文件到开发商指定地点签署正式《商品房买卖合同》，认购人交付的认购诚意金、首期房款或全部房款移至《商品房买卖合同》内，按双方签署的《商品房买卖合同》执行；本认购书经双方代表盖章签字及认购人交付认购金后生效。”同日，被告海贝尔公司向原告李浩之出具收据，内容为“今收到李浩之交来房款A4-1-1001人民币627062元。”被告海贝尔公司出具上述收条的同时将其于2012年11月12日向案外人王琴出具的收据（收据内容为‘今收到王琴交来房款A4-1-1001人民币627062元）作废。另查明，2012年11月14日案外人王琴向陈金贵出具借条，内容为“今借到海贝尔公司住宅A4-1-1001、A4-1-1301、A4-1-802、A4-1-1601,总计面积568㎡，价值2470000元，只作为借用，以后发生买卖、抵押等一切事情与海贝尔公司及陈金贵没有任何关系，发生的一切事情都由本人承担，借款人：王琴，2012年1月14日.又查明，陈金贵系巴彦淖尔市锦星建筑安装有限公司的经理，涉诉房屋即A4-1-1001号房在2011年已经用于抵顶欠巴彦淖尔市锦星建筑安装有限责任公司工程款。王琴向陈金贵借包括涉诉房屋在内的四套房屋房票，并给陈金贵出具了上述借条。本院对案外人张哲进行调查，其在笔录中称“张哲在海贝尔公司是兼职客服，2012年11月21日，王琴到海贝尔公司要求将涉诉房屋房票中王琴的名字变更为李浩之。张哲经请示海贝尔公司领导，领导称该涉诉房屋已经抵顶了欠巴彦淖尔市锦星建筑安装有限责任公司的工程款，该公司同意即可变更。后张哲联系该公司经理陈金贵，经陈金贵同意后，在2012年11月12日交款人为王琴的房票上注明“作废”二字，重新给李浩之出具了房票，并与其签订了《海贝尔花园商品房认购书》，实际上，海贝尔公司未收到李浩之的购房款，仅仅是办理了变更房票名字手续。”原告李浩之在庭审中陈述“原告的母亲靳永萍通过银行给王琴汇款23万元现金，又用靳永萍的奔驰B200轿车抵顶了剩余房款。”李浩之提供的2012年11月17日的收条能够证实王琴收到了靳永萍交付的23万元现金，而该23万元及奔驰车是否是交付给海贝尔房地产公司的购房款，其未提供证据。临河区人民法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李浩之与被告海贝尔房地产公司签订的《海贝尔花园商品房认购书》具备合同成立的形式要件，亦不违反法律、法规的强制性规定，且现有证据不足以证明该认购书并非双方当事人预约订立商品房买卖合同的真实意思表示，故认定该认购书为有效合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同；商品房买卖合同应当明确商品房的状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及违约责任等。本案中，双方虽未签订商品房买卖合同，但依据海贝尔房地产公司与李浩之签订的《海贝尔花园商品房认购书》，购房人为李浩之，购房小区名称为海贝尔花园，购房编号分别为A4号楼1单元10层1001号，购房面积为142.03㎡，购房价格为4415元/㎡,购房金额为627062元，收款人为海贝尔房地产公司等内容，双方签订的认购协议及收款收据充分证明海贝尔房地产公司已收取了李浩之的购房款，并约定了商品房的基本状况、价款等主要内容，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故认定李浩之与海贝尔房地产公司形成了《商品房买卖合同》关系。故海贝尔房地产公司应当依照合同约定和法律规定，诚信履行向李浩之交付商品房及办理房屋产权证书的义务，而其未履行该义务，已构成违约，应当承担违约责任。故李浩之要求海贝尔房地产公司交付购买的海贝尔花园A4号楼1单元10楼1001号房屋，协助办理不动产权属登记手续的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：被告巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给李浩之交付其在临河区开发海贝尔花园A4号楼1单元10层1001号房屋及办理上述房屋产权的相关手续。案件受理费10070元，由被告海贝尔房地产开发有限公司负担。上诉人海贝尔房地产公司诉称，其未收到一审开庭传票，一审判决程序违法，认定事实错误；临河区人民法院2015年5月19日作出（2014）临民初字第2532号民事判决，判决王琴返还陈金贵涉及本案争议房屋的房票，巴彦淖尔市中级人民法院2016年1月15日作出（2015）巴民一终字第787号民事判决维持临河区人民法院（2014）临民初字第2532号民事判决，本案违反一事不再理原则。被上诉人李浩之辩称，我与海贝尔房地产公司于2012年11月21日签订了《海贝尔商品房认购书》，海贝尔公司在该认购书上加盖其公章，并给原告出具了收到购房款627062元的收据一份，我认为，双方签订的认购书具备购房的主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，我与海贝尔房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。我于2014年起诉海贝尔房地产公司，请求解除合同，退还已付购房款，临河区人民法院作出（2013）临民初字第5103号民事判决，认定双方的合同不成立，驳回了我的诉讼请求。我提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院在2015年6月24日作出（2015）巴民二终字第60号民事判决认定双方合同有效，但以“在尚未出现合同约定与法律规定的解除条件的情况下，李浩之请求解除合同、返还购房款的主张不予支持”为由，维持临河区人民法院作出（2013）临民初字第5103号民事判决，驳回了我的上诉请求。我认为，既然双方签订的认购书合法有效，海贝尔房地产公司有义务继续履行合同，请求依法判令海贝尔房地产公司继续履行双方签订的《海贝尔商品房认购书》，并协助我办理海贝尔花园A4号楼1单元10层1001号商品房的不动产权属证登记，将产权办理在我的名下，并给我交付房产。二审审理查明的事实和证据与一审相同，本院予以确认。本院认为，经查，原审卷中有海贝尔房地产公司委托代理人陈金贵收到开庭传票的送达证，故原审并不存在程序违法问题；巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民一终字第787号民事判决只是解决案外人王琴和陈金贵关于本案争议房屋在出售给李浩之之前的抵顶工程款房票借用问题，房票借用未形成买卖关系，也未形成抵押关系，案外人王琴和陈金贵之间的利益纠纷已经解决，本案争议房屋既未出售给王琴，也未出售给陈金贵，并不影响本案判决，故本案并未违反一事不再理原则。巴彦淖尔市中级人民法院2015年6月24日作出（2015）巴民二终字第60号民事判决认定李浩之与海贝尔房地产公司签订的《海贝尔商品房认购书》有效且不具备解除条件；故对上诉人巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司的上诉理由，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10070元，由上诉人巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  辛健伟审判员  仲佳才审判员  贾东升二〇一六年十二月二十九日书记员  王 博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判。