江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第70号
上诉人（原审原告，反诉被告）饶云祥。
委托代理人韩良人，江西客家人律师事务所律师。
委托代理人赖亚芬，江西实创律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）曾廖生。
上诉人（原审被告，反诉原告）杨春宁。
上列两上诉人共同委托代理人高品舜，赣州市虔州法律服务所法律工作者。
上诉人饶云祥因与上诉人杨春宁、曾廖生租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2011）章民四初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月15日，原告饶云祥与被告杨春宁、曾廖生签订《租赁合同》，约定原告将其位于沙石崇埠56号内一栋7层半楼房、院内房屋、车道和半间店面租给被告经营餐饮住宿，租赁期限为11年，自2009年3月15日起至2020年3月14日止，租金为每月12600元，每月1日支付，滞纳金为每天5‰，押金为30000元，合同期满退回被告。被告一个月未付房租，原告有权终止合同。合同还约定，办理宾馆的一切行政手续及费用由被告承担，原告协助。原告为被告提供水电，水电费由被告承担。租赁合同的第十四条约定：合同期内，原、被告双方不得违约，本合同经甲、乙双方签字后即生效，具有法律效力，如单方违约，罚款100000元。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告即投入资金对房屋进行装修，并开设宁鸿商务宾馆。2011年5月，因被告多月未交房租致成纠纷，原告诉至法院，请求法院判令：1、确认解除双方签订的租赁合同，责令两被告立即腾房；2、两被告支付2011年3月、4月份租金25200元；3、两被告支付迟延交纳租金滞纳金34706元；4、两被告赔偿原告因违约造成的租金损失201600元（自2011年5月1日至2012年8月30日的租金）；5、两被告支付2011年3、4、5月承租该房所产生的水费1244元及电费125.76元，并返还原告交纳水费的存折；6、两被告向原告支付违约金100000元。本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。原告起诉后，申请法院对被告的相关财物进行扣押。被告在本案审理过程中认为原告隐瞒其出租的房屋未能取得建设规划许可证，属违章建筑，特提出反诉，请求法院判令：1、原、被告于2009年3月15日所签订的《租赁合同》无效，原告退回押金30000元；2、原告赔偿被告宾馆装修及设施投入损失473332.46元；3、原告赔偿被告因其缔约过失造成被告可信赖利益损失1935840元。本案诉讼费及鉴定费用由原告承担。
另查明，本案所涉房屋于1992年8月7日由赣州市沙石镇人民政府颁发建设用地许可证，有效期为1992年8月8日至1994年8月8日。房屋建成后，原告于2010年6月9日向沙石镇人民政府申请办理房产登记手续，沙石镇人民政府与2010年7月5日批示予以同意，但至今未办理好该房屋的产权登记手续。
在本案审理过程中，被告申请对其开办的宁鸿商务宾馆装修、购买宾馆设施和餐饮设施的总投入、现剩余价值以及其在开办该宾馆的14个月期间的利润情况进行鉴定，2012年3月16日，赣州东升会计司法鉴定所作出鉴定结论，认为被告投入装修、购买宾馆设施和餐饮设施的总价值为587750元，剩余价值为444822.25元。2010年3月至2011年4月，宁鸿宾馆的净盈利共计282315.54元，平均每个月盈利20165.40元。原告对该鉴定结论提出异议，认为鉴定结论中所依据的材料系被告单方制作，而且鉴定机构是针对固定资产所作评估，而并非针对装修装饰的投入进行评估。
原审法院认为：本案争议的焦点为原、被告双方于2009年3月15日所签订的《租赁合同》是否有效。结合原、被告诉辩，本院主要从以下两个方面进行评析。
关于未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同的效力问题。根据2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。被告辩称1992年原告并未取得建设规划许可证，本院认为，实行乡村建设规划许可证管理制度是2008年1月1日起实施的《中华人民共和国城乡规划法》对乡村建设的新要求，2008年1月30日建设部出台的《贯彻实施中华人民共和国城乡规划法的指导意见》也提出，我国将建立乡村建设规划许可证制度。由此可以看出，2008年之前农村建房并不需取得建设规划许可证，只需取得集体建设用地许可证。本案中，原告于1992年8月7日取得沙府1992第0039号建设用地许可证，其有效期为2年，自1992年8月8日至1994年8月8日止。被告辩称原告的房屋系2008年建成，并提供了证人证言加以证明。本院认为，证人并未出庭作证接受质询，且2010年原告向沙石镇人民政府申请办理该处房产的产权手续，镇政府亦同意予以办理，故即便该处房屋系2008年建成，但该宗土地的主管部门同意办理房产手续应当视为对其建房的一种认可，且现在并无证据证明该宗土地的控制性详细规划已作出调整，也无相关证据证明城市规划主管部门对原告建房曾作出过任何行政处罚措施，故在房屋产权清晰，建设符合规划的情形下，原、被告签订的租赁合同应认定有效。
关于未取得房屋产权证是否影响租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。目前没有法律和行政法规规定了出租房屋未办理产权证书必然导致租赁合同无效。本案中，原告虽没有及时取得房屋产权证，但从其提交的建设用地许可证及镇政府出具的批复来看，其房屋产权清晰，并无争议，并不能直接导致该租赁合同无效。被告虽辩称原告的房屋存在严重质量问题，但无证据证实，本院不予支持。合同法以保护交易安全及效率为首要原则，若不违反法律规定，不损害国家、集体和其他第三人利益，未办理产权证不影响租赁合同的有效成立。
综上，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》主体适格，内容合法，是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的禁止性规定，是有效合同。在此前提下，因被告在纠纷产生后，未及时腾空并交还租赁房屋，对于合同解除前的租金理应按照租赁合同约定的租金标准予以支付。被告抗辩称原告未协助其办理营业执照及消防验收手续，影响其正常经营是其拒付租金的原因。本院认为，截至2011年5月，被告均在涉案房屋正常经营，且无证据表明被告不予协助原告办理营业执照。被告的该项辩称不能成立。本案中被告虽未按照合同约定的期限支付租金，但鉴于原告也存在将无产权证的房屋交付承租方，且原告在被告拖欠租金事实发生时，通过停水停电方式进行对抗，对被告的正常经营产生了一定影响，故对本案争议的发生原、被告均存在过错，应各自承担相应的责任，原告要求被告支付2011年5月1日之后的租金的诉请，本院认为应由被告承担50%责任。关于被告的装修损失，本院认为，对于形成附合物的装饰装修物归原告所有，原告应予以酌情赔偿；对未形成附合物的装饰装修物应由被告清理腾空。关于被告要求原告按鉴定结论所确定的月利润赔偿其预期利润，本院认为，预期利益主要体现为财产利益，而财产利益中有一部分是与劳动所对应的利益，毕竟，被告并未付出劳动，且市场经营本身存在不可预知的风险，被告要求的预期利润虽经鉴定机构进行评估，但该评估报告上的预期利润数额是理论数额，且所依据的鉴定材料系被告单方提交，原告对此也存在异议，故对被告要求按鉴定结论计算剩余租期预期利润的反诉请求不予支持。因原、被告的租赁合同解除，被告向原告支付的押金30000元，原告理应退还。原告要求被告支付违约金100000元及迟延缴纳租金滞纳金34706元的诉请，因双方对合同解除均存在过错，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决：一、解除原告饶云祥与被告杨春宁、曾廖生于2009年3月15日签订的租赁合同及2009年4月13日签订《补充协议》；二、被告杨春宁、曾廖生于判决生效后十日内腾出房屋交还原告饶云祥（对于形成附合物的装饰装修物归原告所有）；三、被告杨春宁、曾廖生于判决生效后十日内支付给饶云祥2011年3月、4月份租金25200元；四、被告杨春宁、曾廖生于判决生效后十日内支付给饶云祥自2011年5月1日起至2012年8月30日期间租金100800元（12600元×16个月×50%），2012年9月1日至腾房之日止的房屋占有使用费按每月6300元计算；五、原告饶云祥于判决生效后十日内赔偿被告杨春宁、曾廖生损失250000元；六、原告饶云祥于判决生效后十日内返还被告杨春宁、曾廖生押金30000元；七、被告杨春宁、曾廖生于判决生效后十日内支付原告2011年3月、4月份水费1244元及电费125.76元并返还缴纳水费的存折；八、驳回原告饶云祥的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告杨春宁、曾廖生的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费6743元，由原告饶云祥承担2743元，由被告承担4000元。反诉案件受理费24354元，由原告饶云祥承担6000元，由被告承担18354元；鉴定费14000元，由原告承担4000元，被告承担10000元。
上诉人饶云祥上诉及辩称：原审判决对解除租赁合同过错责任的认定错误。2011年3月1日，杨春宁、曾廖生未按照《租赁合同》的约定支付房租，饶云祥在经过无数次口头交涉无果的情况下，于2011年3月30日向杨春宁、曾廖生发出书面《催收房租通知》，限其在接到书面通知后三日内缴纳2011年3月份的房租，并明确告知如逾期不缴纳房屋，饶云祥将行使合同解除权。2011年4月7日，饶云祥在曾廖生、杨春宁依然拒不缴纳房租的情况下，通过亲自送达和在租赁房屋正大门张贴的方式向其发出书面的《解除﹤租赁合同﹥通知书》，通知解除双方于2009年3月15日签订的《租赁合同》，并限曾廖生、杨春宁于接到书面通知后20日内腾交租赁房屋。2011年4月14日，上诉人通过亲自送达和邮件送达的方式再次书面通知曾廖生、杨春宁双方于2009年3月15日签订的《租赁合同》已经解除，要求其限期腾房并缴纳租金及滞纳金，如届时不腾房，饶云祥将采取法律途径或自我救济的方式收回出租房屋。但曾廖生、杨春宁收到通知后，仍拒绝缴纳房租，继续占有承租房屋从事经营活动。饶云祥依照合同约定事由及法律规定程序，书面通知曾廖生、杨春宁解除合同，且曾廖生、杨春宁并未按照法定程序提出异议的情况下，饶云祥解除合同的通知已经发生法律效力，合同应当终止履行。饶云祥采取停水停电的方式进行对抗，是在合同已经解除、终止履行后，为了保障自己的财产权益，收回出租房屋所采取的自我救助行为，这种自我救助行为并无不当，也不是造成合同解除的原因，饶云祥对合同的解除没有过错，因此饶云祥对本案争议的发生没有责任。原审判决片面认为上诉人采取“停水停电的方式进行对抗”对本案争议的发生也负有过错，是事实不清，应当予以纠正。既然是曾廖生、杨春宁单方违约，则他们应当按照合同约定承担违约责任。根据《租赁合同》第六条的约定，对于本案出租房屋已经形成附合物的装饰装修部分，其中105000元本身就是饶云祥自己出资装修，只小过是装修金额由曾廖生、杨春宁先行垫付，然后从其每月应当支付饶云祥的房屋租金中扣减而已。同时根据《租赁合同》第九、十、十一条的规定，也可以看出大部分具备永久性的装修都是由饶云祥出资或自行装修的。由此可见，本案出租房屋的装饰装修物本身就属于饶云祥所有。而原审判决对房屋的装饰装修物的价值没有作出认定，故判决由饶云祥赔偿曾廖生、杨春宁2500**元是错误的。此外，合同是否有效，要按照合同法的规定。是否是违章建筑是行政认可的范围，不是当事人认可的范围。本案是租赁合同之诉，涉案房屋未取得产权证不影响租赁合同的效力，一审判决对此适用法律准确，认定事实清楚。请求二审法院撤销原审判决第一、五、八项，改判确认饶云祥于2011年4月发出解除合同通知的效力即解除《租赁合同》的效力，由曾廖生、杨春宁支付饶云祥违约金100000元及逾期缴纳租金的滞纳金34706元。
上诉人曾廖生、杨春宁上诉及辩称：双方签订的《租赁合同》无效，本案争议的发生，过错责任完全在饶云祥。首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出资人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《江西省城乡规划条例》第四十条规定：建设单位应当在取得建设用地规划许可证后一年内取得国土资源主管部门批准用地文件；期满需要延续的，应当在期限届满三十日前向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请，经批准可以延续一次，期限不得超过一年。在规定的期限内未取得批准用地文件或者未获得延续批准的，建设用地规划许可证失效。本案中，饶云祥于1992年8月8日批准的沙府土字（1992）第0039号江西省建设用地许可证，其有效期为2年，即到1994年8月8日止，说明该建设用地许可证已经失效了，故饶云祥于2008年春节后建设的案涉房屋属于违章建筑。该租赁物不具备开办餐饮、宾馆住宿的准入条件，致使答辩人不能办理消防许可证、特种行业许可证，也就导致了答辩人最终不能实现合同目的。《租赁合同》第二条约定，办理宾馆的一切行政手续及费用由答辩人承担，饶云祥协助。时至今日，饶云祥也未能提供出办理特种行业经营许可证、消防安全许可证所需的营业场所产权证明或使用权的有效证明文件及房屋建筑竣工验收合格的证明文件，由此可见，饶云祥未尽协助义务。因答辩人不能办理特种行业经营许可证、消防安全许可证，导致答辩人不能实现合同目的，且经常被公安、消防部门下发整改通知书，并被多次处于罚款，这是答辩人不向饶云祥交纳租金的前置原因，故饶云祥增加的上诉请求是没有事实和法律依据的。其次，案涉房屋工程质量低劣，答辩人将房屋装修好不久，便发现该房屋墙体下沉、楼顶有裂缝，宾馆房间、厨房多处漏水等现象，答辨人曾多次要求饶云祥进行维修，但其不予理睬。在答辨人逾期一个月未交租金时，饶云祥就强行把宾馆给水管砸烂，把宾馆电缘线剪掉，致使答辩人再也无法经营，饶云祥要求答辩人支付违约金及滞纳金没有依据。在2011年5月11日一审法院采取财产保全措施后，饶云祥就强行把该宾馆的大门上锁了，至今不能营业。赣州东升会计司法鉴定所作出鉴定结论答辨人投入装修、购买宾馆设施和餐饮设施的剩余价值为473332.46元，是有事实和法律依据的，该鉴定机构是由双方当事人自愿选定，由一审法院委托的，其鉴定结论应当予以采信。答辩人投入装修、购买宾馆设施和餐饮设施的价款近百万元，其剩余价值远远超过25万元。因此，答辩人认为，对于答辨人投入装修、购买宾馆设施和餐饮设施的剩余价值应当根据双方出资比例予以认定。原审判决第二项对于形成附合物的装饰装修物全部归饶云祥所有显失公平，应当列明分项事项。原审判决第四项饶云祥只承担了50%的责任，亦显失公平，本案饶云祥的过错明显大于曾廖生、杨春宁，其理应承担主要责任即70%的责任。上诉人从签订合同装修开始至2011年5月11日，只经营了二年多，还剩八年多的时间，所以饶云祥应当赔偿曾廖生、杨春宁的可预期利润损失。请求二审法院依法撤销原审判决第二、四、五、九项，改判第二项为：对于形成附合物的装修物归饶云祥所有，装饰物（厨房、餐厅物品，总台装饰物品，客房的电脑、窗帘、空调、床、床垫、棉花被子、镜子、柜子、台桌椅等能移动拆装的）归曾廖生、杨春宁所有；改判第四项为：杨春宁、曾廖生于判决生效后十日内支付饶云祥自2011年5月1日起至2012年8月30日期间租金60480元（12600元×16个月×30%），2012年9月1日至腾房之日止的房屋占有使用费按每月3780元（12600元的30%）计算；改判第五项为：饶云祥于判决生效后十日内赔偿杨春宁、曾廖生投入装修、购买宾馆设施和餐饮设施剩余价值损失331332.72元（即总剩余价值473332.46元的70%）；判决饶云祥按鉴定结论赔偿曾廖生、杨春宁剩余租期预期利润967920元（1935840元的50%）。
二审经审理查明，2009年3月16日，上诉人饶云祥与上诉人曾廖生、杨春宁在所签《租赁合同》第六条中约定：地面磁砖和卫生间磁砖由上诉人曾廖生、杨春宁完善，上诉人曾廖生、杨春宁提供105000元整给上诉人饶云祥作为装修资金，此款饶云祥在两年内还给曾廖生、杨春宁，免利息，在曾廖生、杨春宁每月应交房租12600元内扣除5000元，其他装修由曾廖生、杨春宁负责，合同到期移动东西（床、空调、电视、电脑）可由曾廖生、杨春宁带走，其他固定东西归饶云祥所有。此105000元上诉人曾廖生、杨春宁已在租金中全部扣回。双方所签《租赁合同》中除一栋7层半楼房未办理房产证外，其他房屋已办理了房产证。
2011年4月14日，上诉人饶云祥向上诉人曾廖生、杨春宁邮寄送达了2011年3月30日出具的《催收房租通知》、2011年4月7日出具的《解除﹤租赁合同﹥通知书》、2011年4月14日出具的《通知书》各一份，书面通知双方于2009年3月16日签订的《租赁合同》已经解除，要求上诉人曾廖生、杨春宁限期10日内腾房并缴纳租金及滞纳金，如届时不腾房，饶云祥将采取法律途径或其他自力救济措施。上诉人曾廖生收到通知后，于2011年4月18日向上诉人饶云祥出具了一份《关于〈催收房租通知〉复函》，该复函载明，上诉人曾廖生于2011年4月15日（实际为16日）收到了上述三份通知。上诉人杨春宁也于2011年4月16日收到上述三份通知。因上诉人曾廖生、杨春宁未在限期的10日内腾房并缴纳租金及滞纳金，上诉人饶云祥于2011年4月29日诉至原审法院请求处理。2011年5月6日，上诉人饶云祥停供了上诉人曾廖生、杨春宁所经营宾馆的水电。2011年5月11日，原审法院因上诉人饶云祥提出财产保全申请，扣押了宁鸿商务宾馆内的部分财产。
2012年3月16日，赣州东升会计司法鉴定所作出赣东司评字（2011）6号《杨春宁、曾廖生拥有的宁鸿商务宾馆的装修、购买宾馆设施和餐饮设施总投资及其剩余价值的资产评估司法鉴定书》，评估结论为：杨春宁、曾廖生投入装修、购买宾馆设施和餐饮设施的总价值为587750元，其中装修工程195469元，宾馆设施354887元，餐饮设施37394元；剩余价值为444822.25元，其中装修工程166969.62元，宾馆设施251366.46元，餐饮设施26486.17元。2012年5月3日，赣州东升会计司法鉴定所作出《对〈关于对赣州东升会计司法鉴定所评估报告的异议书〉的复函》，该《复函》载明：装修工程（清查物）投入价值应调增13959.50元，剩余价值应调增11924.20元；宾馆设施（清查物）投入价值应调增15813元，剩余价值应调增15225.81元；餐饮设施（法院扣押）投入价值应调增0元，剩余价值应调增1360.20元。上述形成了附合的装饰装修物为：一、所有的装修工程，投入价值为209428.5元（195469元＋13959.50元），其中上诉人饶云祥投入105000元，剩余价值为178893.82元（166969.62元＋11924.20元），故属于上诉人曾廖生、杨春宁投入的剩余价值为89196.46元（178893.82元-105000元÷209428.5元×178893.82元）。二、宾馆设施中的空气能热泵热水机组及5吨水箱（剩余价值16290.90元）、坐便器（剩余价值991.62元）、大便器（剩余价值985.95元）、淋喷器（剩余价值1487.43元）、毛巾架（剩余价值694.13元）、圆柱形洗脸盆及龙头（剩余价值594.97元）、大理石洗脸盆及龙头（剩余价值6233.04元）、挂镜（剩余价值991.62元）、壁灯（剩余价值594.97元）、餐厅不锈钢货架（剩余价值538.31元）、住房、房门号牌（剩余价值181.32元）、二楼不锈钢电脑连接箱（剩余价值226.66元）、RF开门卡片（剩余价值566.64元）、RF取电开关（剩余价值828.71元）、感应锁（剩余价值3959.40元）、感应发卡器（剩余价值247.91元）、25W吸顶灯进门过道（剩余价值1388.27元）、铝合金柜（剩余价值906.62元）、餐厅吧台及总台吧台（剩余价值4093.97元）、餐厅货架（剩余价值708.30元）、纱窗（剩余价值1611.38元）、普通门锁（剩余价值339.98元）、12W吸顶灯（剩余价值107.66元）、30W吸顶灯（剩余价值40.37元）、30W日光灯（剩余价值212.49元）、25W吸顶灯（剩余价值1527.09元）、节能灯（剩余价值51元）、电表箱（剩余价值42.50元）、三相大电表（剩余价值85元）、三相自动开关（剩余价值92.08元）、二相电表（剩余价值42.50元）、二相开关（剩余价值17元）、楼层空气开关（剩余价值17元）、供水增压泵（剩余价值269.15元）、备用1.5吨不锈钢水箱（剩余价值269.15元）、不锈钢扶手（剩余价值602.06元）、总台大厅四方吊灯（剩余价值138.12元）、总台8W不锈钢吸顶灯（剩余价值107.66元）、总台1**不锈钢吸顶灯（剩余价值40.37元）、总台报价牌（剩余价值269.15元）、总台背景墙纸（剩余价值403.73元）、电视进网费（剩余价值9774.54元，用户编号为070100528028），合计58570.72元。三、餐饮设施中的排气扇（剩余价值113.33元）、油烟镀锌板盖（剩余价值849.96元），合计963.29元。四、赣州东升会计司法鉴定所作出的《对〈关于对赣州东升会计司法鉴定所评估报告的异议书〉的复函》中宾馆设施调增部分除电视办公桌（剩余价值1062.45元）、行李柜（剩余价值4108.14元）、自动麻将桌（剩余价值1274.94元）外，其余均为形成了附合的装饰装修物，其剩余价值为8780.28元（15225.81元-1062.45-4108.14元-1274.94元）。上述由上诉人曾廖生、杨春宁投入宁鸿商务宾馆形成了附合的装饰装修物的剩余价值总计为157510.29元（89196.46元＋58570.72元＋963.29元＋8780.28元），上述财产上诉人饶云祥同意利用。其余财产为24寸长虹电视、美的1.5匹挂式空调、床（含架子、席梦思、枕头、被子）、自动麻将桌、木制圆台（含玻璃转盘）、木制椅子、八仙桌、1.4升白雪冷柜、雪花啤酒、青岛啤酒、顶盛天然山矿泉水、42寸电视机、29寸电视机、电脑、大床（含架子、席梦思、枕头、被子）、百惠展示柜、电视柜、床头开关柜、木围椅、行李柜、壁扇、落地扇、窗帘布、卷帘、电热水壶、塑料椅子、不锈钢保温桶、墙画、计算器、地垫（欢迎光临）、存货牙膏及牙刷、烟灰缸、拖鞋、棉拖把、飞拖把、扫把、四方垃圾桶、有盖茶杯、铁衣架子、毛巾、浴巾、自行车、塑料台布加布台布、存货喷头及配件、总台沙发（含茶几）、总台饮水机、总台电子钟、星星冰柜、电饭煲、煤气灶、四喷头煤气炉、闷火炉、柴油灶、煤炉、木饭蒸、肉丸机、不锈钢蒸笼、刷子、锅铲、火锅炉（用蜡）、不锈钢菜刀、铁锅、铝合金梯子、不锈钢盆、不锈钢菜盆、铁板盘、大花盘、小花盘、红花碗、四方盘、花盘、尖盘、汤碗、筷子、汤勺、沙钵、不锈钢勺、不锈钢小水壶、铝合金小水壶、热水瓶、油桶、炒菜勺、油炸勺、大碗、小蒸笼、高压锅、铝饭锅、切菜垫板、长方桌、木方茶几、塑料桶、铁水桶、铝水壶、塑料贮桶、煤球、废啤酒瓶。
上诉人曾廖生、杨春宁对赣州东升会计司法鉴定所作出的赣东司会字（2011）16号司法技术鉴定书中2010年3月至2011年4月，宁鸿宾馆的净盈利共计282315.54元，平均每个月盈利20165.40元的鉴定意见不持异议，
二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：实行乡村建设规划许可证管理制度是2008年1月1日起实施的《中华人民共和国城乡规划法》对乡村建设的新要求，2008年1月30日建设部出台的《贯彻实施中华人民共和国城乡规划法的指导意见》也提出，我国将建立乡村建设规划许可证制度。由此可以看出，2008年之前农村建房并不需取得建设规划许可证，只需取得集体建设用地许可证。本案中，上诉人饶云祥于1992年8月7日取得沙府1992第0039号建设用地许可证，其有效期为2年，自1992年8月8日至1994年8月8日止。上诉人曾廖生、杨春宁主张上诉人饶云祥的房屋系2008年建成，并提供了证人证言加以证明，但该证人未出庭作证接受质询，且2010年上诉人饶云祥向沙石镇人民政府申请办理该处房产的产权手续，镇政府亦同意予以办理，故即便案涉房屋系2008年建成，但该宗土地的主管部门同意办理房产手续应当视为对其建房的一种认可，且现在并无证据证明该宗土地的控制性详细规划已作出调整，也无相关证据证明城市规划主管部门对上诉人饶云祥建房曾作出过任何行政处罚措施，故在房屋产权清晰，建设符合规划的情形下，双方所签《租赁合同》为有效合同。上诉人曾廖生、杨春宁主张上诉人饶云祥未尽协助义务致使其不能办理特种行业经营许可证、消防安全许可证，不能实现合同目的，经常被公安、消防部门下发整改通知书，并被多次处以罚款，因上诉人曾廖生、杨春宁未提供证据予以证明，本院不予采信。此外，上诉人曾廖生、杨春宁对赣州东升会计司法鉴定所作出的2010年3月至2011年4月，宁鸿宾馆的净盈利共计282315.54元，平均每个月盈利20165.40元的鉴定意见不持异议，亦证明宁鸿宾馆处于正常营业状态，上诉人曾廖生、杨春宁不能实现合同目的的主张是不能成立的。上诉人曾廖生、杨春宁主张案涉房屋工程质量低劣证据不足，且上诉人曾廖生、杨春宁亦无证据证明案涉房屋工程质量问题影响了其正常的经营，故本院对其这一主张不予支持。上诉人曾廖生、杨春宁要求上诉人饶云祥赔偿其剩余租期预期利润967920元，因市场经营本身存在不可预知的风险，上诉人曾廖生、杨春宁要求的上述预期利润虽经鉴定机构进行评估，但该评估报告上的预期利润数额是理论数额，且所依据的鉴定材料系其单方提交，上诉人饶云祥对此也持有异议，故本院不予支持。对于停业期间上诉人饶云祥房屋租金的损失，上诉人曾廖生、杨春宁未交房租违约，上诉人饶云祥采用停供水电的维权措施不当，故双方应各自承担相应的责任，原审判决由上诉人曾廖生、杨春宁承担2011年5月1日之后租金50%的责任正确，应予维持。同时，因上诉人曾廖生、杨春宁承担了上述租金责任，已弥补了上诉人饶云祥的损失，故上诉人饶云祥要求上诉人曾廖生、杨春宁支付违约金100000元及逾期缴纳的滞纳金34706元，本院不予支持。上诉人曾廖生、杨春宁投入宁鸿商务宾馆形成了附合的装饰装修物的剩余价值总计为157510.29元，此款应由上诉人饶云祥补偿给上诉人曾廖生、杨春宁。对于未形成附合物的装饰装修物及宾馆设施、餐饮设施等财产，上诉人饶云祥不愿接受，故应由上诉人曾廖生、杨春宁自行搬离腾空，原审判项未作表述欠妥。原审判决认定部分事实不清，处理部分错误，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2011）章民四初字第670号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九项；
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2011）章民四初字第670号民事判决第五项；
三、由上诉人饶云祥于本判决生效后十日内补偿上诉人曾廖生、杨春宁已形成附合的装饰装修物共计157510.29元；
四、下列财产24寸长虹电视、美的1.5匹挂式空调、床（含架子、席梦思、枕头、被子）、自动麻将桌、木制圆台（含玻璃转盘）、木制椅子、八仙桌、1.4升白雪冷柜、雪花啤酒、青岛啤酒、顶盛天然山矿泉水、42寸电视机、29寸电视机、电脑、大床（含架子、席梦思、枕头、被子）、百惠展示柜、电视柜、床头开关柜、木围椅、行李柜、壁扇、落地扇、窗帘布、卷帘、电热水壶、塑料椅子、不锈钢保温桶、墙画、计算器、地垫（欢迎光临）、存货牙膏及牙刷、烟灰缸、拖鞋、棉拖把、飞拖把、扫把、四方垃圾桶、有盖茶杯、铁衣架子、毛巾、浴巾、自行车、塑料台布加布台布、存货喷头及配件、总台沙发（含茶几）、总台饮水机、总台电子钟、星星冰柜、电饭煲、煤气灶、四喷头煤气炉、闷火炉、柴油灶、煤炉、木饭蒸、肉丸机、不锈钢蒸笼、刷子、锅铲、火锅炉（用蜡）、不锈钢菜刀、铁锅、铝合金梯子、不锈钢盆、不锈钢菜盆、铁板盘、大花盘、小花盘、红花碗、四方盘、花盘、尖盘、汤碗、筷子、汤勺、沙钵、不锈钢勺、不锈钢小水壶、铝合金小水壶、热水瓶、油桶、炒菜勺、油炸勺、大碗、小蒸笼、高压锅、铝饭锅、切菜垫板、长方桌、木方茶几、塑料桶、铁水桶、铝水壶、塑料贮桶、煤球、废啤酒瓶（具体数量详见赣州东升会计司法鉴定所作出的赣东司评字（2011）6号《杨春宁、曾廖生拥有的宁鸿商务宾馆的装修、购买宾馆设施和餐饮设施总投资及其剩余价值的资产评估司法鉴定书》），限上诉人曾廖生、杨春宁在本判决生效后十日内自行搬离腾空。
一审案件受理费6743元，反诉案件受理费24354元，鉴定费14000元，二审案件受理费14911元，合计60008元，由上诉人饶云祥负担18003元，上诉人曾廖生、杨春宁负担42005元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一三年六月三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华