上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2387号
原告褚强，男，1987年2月15日出生，汉族。
原告侯颖，女，1986年11月21日出生，汉族。
两原告共同委托代理人杨扬、孙辉，浙江阳光时代（上海）律师事务所律师。
被告黄志强，男，1977年2月13日出生，汉族。
被告陈玉清，女，1979年6月19日出生，汉族。
被告吕辉传，男，1973年10月27日出生，汉族。
委托代理人栾其文、夏辉，上海和华利盛律师事务所律师。
原告褚强、侯颖与被告黄志强、陈玉清、吕辉传房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚强、侯颖及其委托代理人杨扬、孙辉、被告吕辉传的委托代理人夏辉到庭参加诉讼。被告黄志强、陈玉清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚强、侯颖共同诉称，2013年9月12日，经中介公司居间，原告与作为被告黄志强、陈玉清代理人的被告吕辉传就系争上海市武宁路某弄某号某室房屋签订�上海市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》）、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》（以下简称《转让协议》），约定被告黄志强、陈玉清将其所有的系争房屋出售给原告，实际成交价格为人民币358万元整（以下币种均为人民币），合同转让价款为322万元，双方于2013年10月20日前办理产权转让过户手续。合同签订后，原告向黄志强、陈玉清支付房款175万元，并支付中介公司中介费66370元。2013年9月24日，系争房屋被上海市闵行区人民法院查封，致双方不能办理过户手续，无法继续履行《房地产买卖合同》，被告的行为构成违约，故原告根据合同约定有权单方解除合同，并追究被告违约责任。由于吕辉传与黄志强之间存在债权债务关系，在双方签订房屋买卖合同前，吕辉传明知黄志强欠有巨额债务未清偿，但出于其个人私利，未将该情况告知原告，导致原告在不明真相的情况下购买系争房屋，且整个房屋买卖过程中，原告从未与黄志强、陈玉清见面，所有手续均由吕辉传办理，故吕辉传在系争房屋买卖过程中有过错，亦需承担责任。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号1831072）及《转让协议》；二、三被告返还原告购房款175万元、支付合同总价3220000元20%的赔偿金644000元、支付自2013年10月21日起至2013年11月10日止违约金，按已付房款175万元日万分之五的标准计付；三、三被告赔偿原告已支付的房屋中介费66370元。四、本案诉讼费由三被告承担。
被告黄志强、陈玉清未到庭答辩。
被告吕辉传辩称，系争房屋产权人是被告黄志强、陈玉清，被告吕辉传系黄、陈同乡，并作为其代理人经办系争房屋买卖事宜，双方间并无债权债务关系。被告收到原告支付�175万元房款后，将共计1848645.94元的款项汇入平安银行以注销设立在系争房屋上的银行抵押贷款，为此，被告本人还垫付了10万元。系争房屋买卖不成系被告黄、陈个人债务导致，被告在代理权限范围内履行了义务，代理行为的法律后果应由黄、陈承担，被告对此不承担还款义务。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告黄志强、陈玉清为系争上海市武宁路某弄某号某室房屋（建筑面积116.81平方米）产权人。该房抵押权人为深圳发展银行股份有限公司上海虹桥支行，债权数额为180万元，债务履行期限自2009年11月10日起至2039年11月10日止。2013年1月25日，黄志强、陈玉清作为委托人，被告吕辉传作为受托人，出具公证委托书，主要内容为：“委托人因故无法亲自办理出售位于上海市武宁路某弄某号某室房屋的相关事宜，特委托吕辉传作为委托人的代理人，�系争房屋代表委托人办理下列附录中所列的全部事项。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2015年1月24日止。附录：壹、代为签订定金协议、房地产买卖合同；贰、代为办理房地产转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件；叁、（略）；肆、代为申请及办理还贷、退保手续，代为办理抵押登记注销手续、代为领取有关注销抵押材料（包括签署有关文件、领取保险费、领取结清证明、他项权利证明等）；伍、（略）；陆、代为收取房价款、开具收款收据；柒、代为配合买受方办理贷款的相关事宜（包括签署相关文件）；捌至拾肆（略）”。
2013年9月12日，原告褚强、侯颖作为买受人（乙方）、被告黄志强、陈玉清作为卖售人（甲�）、被告吕辉传作为黄志强、陈玉清的代理人，案外人上海宝原物业顾问有限公司作为居间方，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定如下：房屋转让价款为322万元；甲方于2013年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接（第四条）；甲乙双方于2013年10月20日前办理产权转让过户手续（第六条）；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内向�方退还已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同付款协议约定宝原地产特别告知：该房地产出卖方须偿还贷款并注销抵押登记后方可查询乙方的已购住房情况，依据银行规定已偿还的贷款及已办理的抵押注销手续无法恢复，甲、乙双方均已充分知晓”。
当日，被告吕辉传作为甲方、原告褚强作为乙方，签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，达成协议如下：一、甲、乙双方约定该房地产的实际成交价格为358万元整，买卖合同的操作价格为322万元整。甲、乙双方确认两者相差计36万元整为该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格；二、该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为36万元整，乙方应当在买卖合同签订当日直接支付甲方，甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利；三、若乙方未能支�上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价。甲方承诺该房屋主体结构未改动过；四、本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准；五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。本协议自甲、乙双方签署之日起生效。
合同签订后，原告按约向被告黄志强、陈玉清支付房款，分别为：2013年8月11日支付定金10000元、同年8月14日支付定金40000元、同年9月2日支付1149000元、同年9月15日支付191000元、360000元，共计1750000元。被告吕辉传收款后分别出具收据。
2013年9月22日，为提前清偿系争房屋抵押贷款�吕辉传以其本人名义向平安银行上海分行办理开户申请，办理了该行个人银行卡，并通过银行转账方式将共计1848645.94元的款项汇入该行指定账户。2003年9月26日，平安银行上海分行因系争房屋贷款已结清，向吕辉传提供了办理系争房屋注销抵押登记所需的相关材料，包括申请人为黄志强、陈玉清的上海市房地产登记申请书，委托书及上海市房地产其他权利终止证明。
2013年9月24日、10月22日，系争房屋分别被闵行区人民法院司法查封，限制文件编号分别为（2013）闵民一（民）初字第14637号、（2013）闵民四（民）初字第310-313号，预计结束日期分别为2015年9月23日、2015年10月21日。
2013年10月28日，原告以系争房屋被司法查封无法办理产权过户手续为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，根据2012年中国银行业监督管理委员会上海监管局发出沪银监�（2012）725号“关于深圳发展银行股份有限公司上海分行及下属各支行更名及撤销原平安银行股份有限公司上海分行等事项的批复”，平安银行股份有限公司上海分行发出平银沪发（2012）281号“关于明确平安银行上海分行零售信贷业经办主体的通知”，明确深圳发展银行股份有限公司更名为“平安银行股份有限公司”，新银行完成承接深圳发展银行和原平安银行所有权利和义务。上海分行目前已完成新银行营业执照、公章的变更手续，并于2012年9月28日正式启用“平安银行股份有限公司上海分行”公章。
本院认为，原告与作为被告黄志强、陈玉清代理人的被告吕辉传签订的《房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。然被告吕辉传代被告黄志强、陈玉清收取原告支付的购房款175万元，并提前向银行清偿了系争房屋抵押贷款后，因系争房屋被法院司法查封，从而缺失履行《房地产买卖合同》的条件，故原告要求解除双方签订的上述两份合同之诉请，符合法律规定，本院应予支持。本院以公告形式向被告黄志强、陈玉清送达原告要求解除合同的民事起诉状副本及其他相关法律文书，基于上述两被告于2014年5月25日收到上述法律文书，根据法律规定，本院应认定合同于此时解除。合同解除后，房屋卖售人应将收取的房款返还买受人。原告诉请要求三被告返还房款175万元，由于被告吕辉传系被告黄志强、陈玉清的代理人，其在代理权限内以黄志强、陈玉清名义实施民事法律行为，其代理行为的后果，即民事责任应由黄志强、陈玉清承担，故该175万元应由被告黄志强、陈玉清返还，原告要求被告吕辉传返还购房款的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，被告黄志强、陈玉清无法履行房屋买卖合同的行为构成违约，故原告要求被告按照合同约定支付违约赔偿金和逾期交付房屋违约金的诉请，符合合同约定，且不违反法律规定，本院应予支持，但该违约责任同样应由被告黄志强、陈玉清承担。至于原告要求三被告赔偿已支付的房屋中介费66370元的诉请，因被告已承担上述相应违约责任，故原告该项诉请，不符合法律规定，本院不予支持。被告黄志强、陈玉清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条和第九十六条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告吕辉传作为被告黄志强、陈玉清的代理人与原告褚强、侯颖于2013年9�12日就上海市武宁路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号1831072）于2014年5月25日解除；
二、被告吕辉传作为被告黄志强、陈玉清的代理人与原告褚强于2013年9月12日就上海市武宁路某弄某号某室房屋签订的《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2014年5月25日解除；
三、被告黄志强、陈玉清应于本判决生效之日起十日内返还原告褚强、侯颖房款人民币1750000元；
四、被告黄志强、陈玉清应于本判决生效之日起十日内支付原告褚强、侯颖违约赔偿金人民币644000元；
五、被告黄志强、陈玉清应于本判决生效之日起十日内支付原告褚强、侯颖自2013年10月21日起至2013年11月10日止的逾期交付房屋违约金，按已付房款人民币1750000元日万分之五的标准计付；
六、对原告褚强、侯颖其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱�务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币5000元，由被告黄志强、陈玉清负担。
本案受理费人民币26622元，由原告褚强、侯颖负担人民币1459元，被告黄志强、陈玉清负担人民币25163元。
本案其他受理费人民币560元，由被告黄志强、陈玉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2013）普民四（民）初字第2387号案引用的法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人�代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义�或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。