湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初7740号原告（反诉被告）：徐其都，男，1992年2月8日出生，汉族，河南省周口市人，房产销售人员，住武汉市洪山区。被告（反诉原告）：占文杰，男，1988年8月19日出生，汉族，湖北省黄石市人，科技公司研发人员，住武汉市洪山区。被告（反诉第三人）：齐金堂，男，1934年12月9日出生，汉族，河北省涉县人，住武汉市青山区。被告（反诉被告）：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江汉区金家墩1号武汉天街6栋18层。法定代表人：高凡春。原告（反诉被告）徐其都与被告（反诉原告）占文杰、被告（反诉第三人，以下简称第三人）齐金堂、被告（反诉被告）武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日受理后，因双方争议较大转为普通程序依法由审判员肖晓敏担任审判长，与人民陪审员葛胜新、吴敏组成合议庭于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告与被告到庭参加诉讼，第三人与被告搜房公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。徐其都向本院提出诉讼请求：1、解除徐其都、占文杰、齐金堂、搜房公司签订的《房屋变更协议书》。2、占文杰退还原告房屋定金款20000元。3、占文杰、齐金堂、搜房公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月24日，占文杰与齐金堂、搜房公司签署《武汉市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），购买齐金堂名下位于武汉市洪山区卓刀泉南路恒源·卓悦假日酒店1栋12层12018室房屋一套（以下简称卓悦假日酒店12018室房屋）。2016年11月30日原告与占文杰、齐金堂、搜房公司共同签订《房屋变更协议书》，约定原告购买标的房屋并受让占文杰在《房屋买卖合同》中的全部权利义务，且原告“无购房资格则此协议无效”。原告依约支付房屋定金20000元。但在办理贷款过程中，徐其都被告知2015年10月份社保系补缴在限购政策内，无法享受购房资格，双方所签协议书因附条件生效不成立所以不产生效力，占文杰理应返还所收全部费用。徐其都多次与被告协商，占文杰虽多次承诺返还定金，却以各种理由拖延至今。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。占文杰辩称：徐其都所述基本属实，因为限购占文杰买不了房，又在限购政策出台前与齐金堂签订了购房合同，齐金堂已经把购房款退给了占文杰。徐其都有六年的房产中介经验，不能在限购政策出台后再与占文杰签合同。即使合同无效，但是在合同已经约定了相关权利义务已经转交给徐其都，所以徐其都还应承担违约责任。第三人经本院依法传唤未到庭，庭前向本院提交答辩状一份，内容为：本案与齐金堂无关，2016年9月24日占文杰与齐金堂签订的《房屋买卖合同》早已解除，房款已经清退完毕。至于起诉状说2016年11月30日徐其都与占文杰、齐金堂、搜房公司共同签订《房屋变更协议》，齐金堂根本不知道有此事，更不存在签订什么所谓的协议。而占文杰一方面退房，另一方面又炒房，收取徐其都定金，是占文杰本人的品德问题，与齐金堂无关。占文杰向本院提出反诉请求：1、徐其都赔偿违约金20000元。2、搜房公司退还佣金10425元。3、徐其都、齐金堂共同承担本案本诉和反诉的诉讼费。事实和理由：2016年9月24日占文杰与徐其都、齐金堂签署《房屋买卖合同》，购买齐金堂位于卓悦假日酒店12018室房屋一套，2016年11月14日武汉市出台限购限贷政策，此时占文杰失去购房资格，在占文杰决定通过法律途径向齐金堂要回购房款时，搜房公司的员工徐其都要求购买此房，2016年11月30日占文杰、徐其都、齐金堂、搜房公司签订《变更协议书》，其后徐其都告知占文杰，其属于限购对象，无法履行协议。徐其都作为一名拥有六年房产中介工作经验的员工，在限购政策出台后，依然与占文杰签订《变更协议书》，由于限购原因徐其都无法履行，应由徐其都承担相应的违约责任，使用定金罚则，徐其都应当赔偿违约金20000元。在本案过程中，占文杰没有违约行为。现占文杰向贵院提起反诉，望判如所请。徐其都对占文杰的反诉辩称：1、虽然徐其都是房产中介，但也不一定知道限购政策。当时政策比较严格，徐其都的社保存在一个月的补交，因此不能购房，不存在恶意欺骗。2、占文杰不存在任何损失，涉案的房屋一直在出租，租金由占文杰收取。3、赔偿违约金诉请不合理。徐其都为支持其诉讼主张及反诉辩称理由，向本院提交如下证据：1、原协议书、《变更协议书》、仲裁裁决书复印件各1份，证明占文杰已经与齐金堂解除合同，应该退还收取的20000元定金，其没有任何损失。占文杰质证意见：对真实性不持异议，对证明目的提出异议，只能证明占文杰收了20000元定金，不能证明占文杰应该退还。2、余额宝转账清单复印件1份，证明占文杰收取20000元定金的事实。占文杰质证意见：对真实性、证明目的均不持异议。3、社保清单复印件1份，证明徐其都已经连续缴纳社保满两年，不存在因为没有购房资格，而恶意欺骗占文杰。占文杰质证意见：对真实性不持异议，对证明目的提出异议，正好证明其有多年的房产中介经验，现在是否限购没有意义，但是肯定是当时在限购之后与占文杰签订的合同。占文杰为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：1、佣金收据、仲裁裁决书复印件各1份，证明占文杰交纳佣金后没有购房成功，没有交易成功不是占文杰的原因造成的，中介应该退还佣金。徐其都质证意见;对真实性不清楚，对证明目的提出异议，佣金应该退，但是是否全额退不能确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月24日，占文杰与齐金堂、搜房公司签署《房屋买卖合同》一份，该合同约定占文杰以房屋总价495000元购买齐金堂位于卓悦假日酒店12018室房屋一套。后双方在办理过户手续时因限购未能完成合同内容。2016年11月30日占文杰又与徐其都、搜房公司签订的《房屋变更协议书》一份，该协议书将齐金堂列为甲方、签名为(陈博代)，内容为：徐其都购买位于卓悦假日酒店12018室房屋一套，就交易房屋的买卖事宜签订的《房屋买卖合同》等相关文件项下的占文杰的权利义务全部转移给徐其都。徐其都依约定向占文杰支付房屋定金20000元。占文杰向搜房公司支付佣金10425元。后在办理贷款过程中，因徐其都无法享受购房资格未完成上述交易。原、被告双方多次协商未果，为此，徐其都向本院提起诉讼，其诉请如前。占文杰应诉后在答辩期内提起反诉，其反诉诉请如前。本院认为：齐金堂与占文杰此前签订的《房屋买卖合同》，在发生纠纷的过程中，占文杰又与徐其都、搜房公司签订《房屋变更协议书》，该协议书将齐金堂列为甲方、签名为(陈博代)，但齐金堂予以否认，原、被告均未提交证据证明齐金堂与陈博存在委托代理关系，该协议书涉及的房屋所有权人齐金堂并未到场，事后也未确认，因此该协议书所列甲方齐金堂并非其真实意思表示，该协议书无效。徐其都、占文杰、搜房公司明知齐金堂未到场而签订《房屋变更协议书》，三方均应承担相应责任，依据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此徐其都提出要求占文杰退还房屋定金款20000元的诉请，本院予以支持。占文杰提出要求搜房怡然居客公司退还佣金10425元的反诉请求，未明细是收取的齐金堂与占文杰签订的《房屋买卖合同》佣金？还是收取的占文杰又与徐其都、搜房公司签订《房屋变更协议书》佣金？占文杰提出要求徐其都赔偿违约金20000元的反诉请求，无事实和法律依据，上述反诉请求，本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告（反诉被告）徐其都、被告（反诉原告）占文杰、被告（反诉第三人）齐金堂、被告（反诉被告）武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司于2016年11月30日签订的《房屋变更协议书》无效。二、被告（反诉原告）占文杰于本判决书生效后十日内返还原告（反诉被告）徐其都定金20000元。三、驳回原告（反诉被告）徐其都其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）占文杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费人民币300元，由被告（反诉原告）占文杰负担200元、原告（反诉被告）徐其都负担100元，反诉费280元由被告（反诉原告）占文杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  肖晓敏人民陪审员  葛胜新人民陪审员  吴 敏二〇一八年六月十四日书 记 员  于 帆