辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终515号上诉人（原审原告）：陈维，男，汉族，1955年3月5日出，住辽宁鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：阚德智，辽宁冠维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：季寰，男，汉族，1979年8月30日出生，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：滕丹丹，辽宁紫泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常俊杰，女，汉族，1952年11月4日出生，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：滕丹丹，辽宁紫泰律师事务所律师。上诉人陈维因与上诉人季寰、常俊杰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈维上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判季寰、常俊杰给付陈维购房款88万元。2.判令季寰、常俊杰承担本案诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋的交易价格不应按《存量房买卖合同》中载明的50万元确定。首先该合同是陈维委托季寰签订，陈维未授权季寰将房屋交易价格确定为50万元，该价格约定并非陈维的真实意思表示。其次，季寰与季庚志故意填报虚假的价格，以逃避国家税收监管。50万元的成交价格严重低于案涉房屋的市场价值。最后，《存量房买卖合同》仅是作为办理房屋过户手续的必需材料，该合同并未实际履行。2.一审中陈维的两名证人出庭证明房屋交易价格为100万元，一审法院认定陈维未提供证据显属不当。季寰、常俊杰辩称，陈维陈述的事实和理由不成立。虽然季寰办理过户手续签订了《存量房买卖合同》，而季寰签合同是依照《公证书》代陈维签署。而且此合同是办理房屋过户的形式要件。我方认为房款已经由季庚志本人给付完毕，证人证言不能证明交易价格。房屋评估价格是51万左右，不可能是100万元。季寰、常俊杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由陈维承担。事实和理由：1.一审判决直接以房屋买卖合同约定的房屋价款认定房屋欠款，事实认定不清。双方签订的《存量房买卖合同》只是为了履行过户手续，并非认定双方存在债权债务关系。且陈维与季庚志已因其他法律关系抵顶了案涉房屋，否则陈维不可能在没有其他协议的情况下同意过户。2.一审判决认定2015年2月份和2015年12月份给陈维转款的款项为房款，事实不清。上述款项均为借款，陈维并未拿出证据证明该房款为购房款，应由陈维承担举证责任。陈维辩称，陈维与季庚志之间通过口头形式订立房屋买卖合同，根据陈维举证以及两名证人的证人证言充分证实双方之间仅存在房屋买卖合同关系且合同交易价格为100万元。季寰、常俊杰所述事实均未提供任何证据证实，请法院驳回其上诉请求。陈维一审法院起诉请求：1、判令季寰、常俊杰退还房屋或偿还所欠购房款88万元；2、季寰、常俊杰承担诉讼费用。一审法院认定事实：陈维与案外人季庚志（已死亡）系朋友关系，案外人季庚志系季寰父亲，常俊杰丈夫。季寰、常俊杰系季庚志继承人。位于沈阳市大东区小津桥路98号432室房屋原登记的产权人为陈维，2012年4月17日，陈维将诉争房屋交给季庚志一家使用。2013年3月12日，陈维及其妻子王爱丽与季寰至辽宁省公证处签署公证书，陈维及其妻子王爱丽委托季寰办理本案诉争房屋产的代为签署房屋买卖合同及相关法律文件；代为办理诉争房屋产更名、过户、出售手续并签署相关法律文件等事宜。2013年4月7日，陈维与季寰、季庚志签订存量房买卖合同，约定陈维将诉争房屋以50万元的价格出卖给季庚志，2013年4月23日，本案诉争房屋产权人由陈维变更为季庚志。2015年2月8日，季庚志给付陈维2万元，2015年12月18日给付陈维10万元。一审法院认为：案涉存量房买卖合同系在平等自愿的基础上签订的，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，合法有效，双方均应遵照履行。陈维已将诉争房屋交付被告使用并将房屋产权变更至季庚志名下，季寰、常俊杰作为季庚志的继承人，应将购房款给付陈维。合同约定的购房款为50万元，陈维自认季庚志已付购房款12万元，故季寰、常俊杰应将剩余购房款38万元给付陈维。对陈维主张双方口头约定的诉争房屋的价款应为100万元的主张，其未提供证据，且存量房买卖合同约定的房产价格系陈维将房屋交付季庚志一家使用一年后，季庚志未给付其购房款的情况下还同意为陈维办理房更名手续，双方在房产部门办理变更登记手续时与季庚志签订的，故应以合同价格作为陈维要求季寰、常俊杰给付购房款的依据，故对季寰、常俊杰主张购房款应为100万的主张，一审法院无法支持。对季寰、常俊杰提出本案系以房抵债关系而非房屋买卖关系，且其已用古董抵付房款，给付陈维的12万元系借款而非购房款的抗辩，因其未提供相应证据，故一审法院不予支持。对季寰、常俊杰提出本案已过诉讼时效期间的诉讼请求，因季庚志在2015年12月18日还向陈维支付购房款10万元，未过2年的诉讼时效期间，故一审法院不予支持。一审法院判决：一、季寰、常俊杰于判决生效之日起15日内给付陈维购房款38万元；二、驳回陈维、季寰、常俊杰其它诉讼请求。如果季寰、常俊杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元，由陈维承担8,800元，季寰、常俊杰承担3,800元；保全费4,920元，由季寰、常俊杰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。季寰、常俊杰提交了证据一，证人梁天屹的证言，证明：2016年11月季寰父亲住院，我去看望时季寰曾问其父亲是否拖欠房款，其父亲说不欠房款；证据二，证人ＸＸ刚的证言，证明：季庚志不欠卖方人的钱。对上述证据，陈维发表质证意见称，真实性均有异议。首先两位证人与季寰、常俊杰或季庚志存在利害关系，且据二人陈述是多年的友谊关系，对事情经过及细节不知，不符合常理。且其仅听到季庚志生前重病阶段所作出的对其本人有利的陈述，其客观性、真实性也无法判断。陈维于2016年11月2日也曾去探访季庚志，当时其已经处于半昏迷状态，无法进行正常表达，不太可能向他人表述与房屋有关的事实。我方提交的视听资料可以证实。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉《存量房买卖合同》虽由季庚志与季寰签署，但季寰经过合法委托授权，有权代理陈维签订房屋买卖合同。且案涉《存量房买卖合同》不存在法定的无效和可撤销情形，应属合法有效，对陈维及季庚志具有约束力。陈维按照合同约定已将案涉房屋权属登记至季庚志名下，季庚志未完全履行给付房款的义务。现季庚志去世，其继承人季寰、常俊杰继承案涉房屋，应清偿债务，支付剩余未付购房款。关于陈维提出的案涉房屋的交易价格实际应为100万元的主张，陈维应对此承担举证责任。陈维在一审中提供了证人刘文军、徐祥的证人证言，并无其他证据佐证。而本案中《存量房买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》以及《辽宁省自然人存量房地产交易税收申报表》中均记载案涉房屋的交易价格为50万元，且《辽宁省自然人存量房地产交易税收申报表》中记载的系统评估交易价格及定计税价格为599,801.31元。本院认为现有证据不足以证明案涉房屋的实际交易价格为100万元，因此对陈维的该项主张，本院无法予以支持。关于季寰、常俊杰提出的案涉房屋的购房款已经通过其他方式支付完毕的主张，季寰、常俊杰应当承担举证责任。梁天屹、ＸＸ刚的证言仅能证实季庚志曾说过不欠陈维房款，但对季庚志所言是否真实无法证实。季寰、常俊杰亦无其他证据证明案涉房屋的购房款已经支付完毕。因此对季寰、常俊杰的该项主张，本院不能予以支持。关于已经支付给陈维的12万元的性质问题，因季寰、常俊杰无证据证明季庚志与陈维有其他债权债务关系，因此一审法院认定该款项为购房款并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈维及上诉人季寰、常俊杰的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费陈维预交部分12,600元，由上诉人陈维负担；季寰、常俊杰预交部分12,600元，由上诉人季寰、常俊杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一八年二月六日法官助理  勾雪峰书 记 员  薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；