北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第09355号
原告（反诉被告）北京市第十六中学，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园**号。
法定代表人王利如，校长。
委托代理人康跃红，北京市鼎知律师事务所律师。
委托代理人吴晓东，北京市鼎知律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯＊＊，男，1977年9月4日出生。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市第十六中学（以下简称原告）与被告（反诉原告）冯＊＊（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人吴晓东，被告之委托代理人张志扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告承租原告所属房屋用于经营使用，双方租赁合同每年一签。2012年11月1日双方签署了最后的一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其所属的2间房屋出租给被告经营使用，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日，每年租金共计三万二千元。双方还在合同中就各自的权利和义务、终止和续租、违约责任等作了明确约定。2013年9月30日，原告根据上级文件精神，向被告明确告知本年度租赁合同到期后一律不再续租，要求被告腾退并返还房屋，为方便腾退房屋，原告给了被告为期两个月的合理的腾退周转期。但腾退周转期满，被告仍以种种理由拒绝腾退返还房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判令1、被告将位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号北京市第十六中学大门西侧从西往东数第一间、第二间房屋返还给原告；2、判令被告给付原告自2013年11月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每年三万二千元计算）。
被告辩称：我方不同意返还原告所述的以上两间房屋，我方在2013年春节后对以上两间房屋进行了装修，对于以上房屋的装修花费了很多钱，在对我方的装修损失进行合理赔偿之前，我方不同意返还房屋。我方在营业期间有400个会员，原告单方给我方停水停电，造成我方无法营业，有营业损失。原告所述的上级文件通知，经我方查阅，我方并没有发现相应的通知。原告认为两个月是合理腾退期间，但在我看来是不合理的。对于原告所述的房屋使用费，由于双方对于合理腾退期限有争议，所以对于房屋的使用费我方不同意承担，也不应当承担。
同时反诉称，我方租赁原告的房屋是用于商业经营的，商业是有合理运转周期的，两个月的腾退时间太短。原告要求我方腾退房给我方造成了损失。故我方提起反诉，要求原告立即提供水电，我方支付水电费；赔偿我方装饰装修损失127500元，经营损失5900元。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。请求法院依法驳回被告的请求。双方的租赁合同已经于2013年10月31日期限届满，双方之间不存在租赁合同，被告要求我方恢复水电无合同依据。被告要求的装修损失及营业损失，在双方签订的合同中并没有对装修的费用做出约定，被告自行装修的费用应当自己承担。被告所要求的营业损失是在双方合同届满并且我方给予了两个月的腾退期之后的，相关的损失是其自己造成的，无事实依据，与我方无关。
经审理查明：原、被告于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号北京市第十六中学大门西侧从西往东数第一间、第二间房屋（合同中表述为A-1）租赁给被告，用途为经营理发店。租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日。租金为32000元／年。该合同第六条规定：租赁合同期满，合同终止。承租方应按合同约定承租房屋、场地，并保证承租房屋场地完好无损，承租方有权将自己的可移动物搬走。承租方需续签，出租方应优先与承租方签订合同。遇政策性拆迁或其他不可抗力因素，合同自动中止，承租方按规定时间交回承租房屋，出租方退还房截至日后的房租，出租方不再承担其他赔偿或补偿责任。
庭审中原告提交房屋租赁合同、照片、终止租赁通知、签到表、开会通知发放情况表以证明原、被告之间的房屋租赁合同履行期限届满，在2013年10月31日合同到期之前已提前通知被告在合同到期后不再续租，被告需在合同期限届满后停止经营，清理腾退所承租的房屋，并将房屋交还给原告。同时为了方便被告腾退，原告向被告提供了两个月的过渡期，过渡期为2013年11月1日至2013年12月31日；过渡期间原告免收租赁费，过渡期间承租人需按实际用量支付水电费；过渡期满后原告将停止一切水、电供应。被告对于租赁合同认可，但认为合同中约定合同期满后，原承租方有优先续租权，该规定表明被告有优先续租权，被告对于租赁房屋有合理的期待权。故，即便原告不租给被告，合理的腾退期也得由法院来认定，不能由原告单方认定。被告对于原告提供的照片认可，认为从照片中可以看出其对涉案房屋的装修投入巨大。被告认可2013年9月30日参加了原告组织的租户会议，收到过原告提交的终止租赁通知，认可签到表、开会通知发放情况表。原告提交出租房屋平面示意图以证明涉案房屋的位置，被告对此表示认可。被告提交个体工商户营业执照复印件、卫生许可证复印件以证明其在涉案房屋合法经营，而且办卫生许可证原告是知情的。原告认为以上两份证据是复印件，无法核实。被告提交其与北京朝辉佳业广告有限公司签订的装饰广告合同一份、由北京朝辉佳业广告有限公司出具的收据一份以证明其装饰装修损失。原告对装饰广告合同的真实性认可，但认为该合同是否履行无法考证，且与本案无关，即使被告对涉案房屋进行了装饰装修，相应的受益人也是被告个人，即便存在装饰装修损失也与原告无关。原告对于收据的关联性不认可，认为该收据非正规发票，且收据上的金额为95100元，也非被告所主张的损失金额，认为该费用不应由原告承担。
以上事实，有《房屋租赁合同》、终止租赁通知、签到表、开会通知发放情况表、房屋平面示意图、个体工商户营业执照复印件、卫生许可证复印件、装饰广告合同、收据及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为：原、被告于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原告以合同到期，要求被告腾退涉案房屋予原告符合合同约定，合法有据，被告理应将涉案房屋腾退予原告。合同到期后，被告虽称由于原告对其断水断电，其未在涉案房屋内进行经营活动，不应向原告交纳使用费，但事实上被告至今仍实际占用涉案房屋，拒将房屋返还予原告，故应当按每年32000元的标准向原告支付占用房屋期间的使用费。由于原、被告的租赁合同于2013年10月31日租赁期间届满后终止，现被告要求原告立即恢复涉案房屋的水电供应缺乏合同及法律依据，本院无法支持。关于被告所主张的装饰装修损失，被告称其在租赁期间对涉案房屋进行过装修，原告称对于被告是否进行装修无法确定。根据被告提交的相关证据，若被告对涉案房屋进行了装修，其装修内容与租赁物已经形成附合，而在双方签订的租赁合同中未对装饰装修费用进行约定。在双方租赁期间届满的情况下，被告向原告主张补偿装修费用无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。对于被告所主张的营业损失，其主张的损失是租赁合同到期之后的损失，且未提供证据予以证明，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）冯＊＊于本判决生效之日起十日内将其承租的位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号北京市第十六中学大门西侧从西往东数第一间、第二间房屋腾空交付原告（反诉被告）北京市第十六中学；
二、被告（反诉原告）冯＊＊于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京市第十六中学使用费（按年租金三万二千元计算，自二○一三年十一月一日至被告（反诉原告）冯＊＊实际腾退房屋之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）冯＊＊的全部反诉请求。
本诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）冯＊＊负担（原告（反诉被告）北京市第十六中学已垫付，被告（反诉原告）冯＊＊于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京市第十六中学）。反诉案件受理费一千四百八十四元，由被告（反诉原告）冯＊＊负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈 蕾
二〇一四年四月十四日
书 记 员 刘海洋