重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第03550号
原告刘钦萍。
原告刘厚成。
原告吴正芬。
委托代理人罗正洪（系三原告共同委托），北京问为律师事务所律师。
被告重庆市万州区周家坝街道办事处，住所地重庆市万州区周家坝天城大道999号，组织机构代码73398697-0。
法定代表人邓锋铭，主任。
委托代理人陈彬，该办事处政法书记。
委托代理人刘昌权，该办事处职工。
被告重庆万州九龙绿色工程有限公司，住所地重庆市万州区周家坝天城大道788号1单元4-1，注册号5001012120119。
法定代表人邓义林，董事长。
委托代理人李先明，重庆渝万律师事务所律师。
原告刘钦萍、刘厚成、吴正芬与被告重庆市万州区周家坝街道办事处（以下简称周家坝办事处）、重庆万州九龙绿色工程有限公司（以下简称九龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法由代理审判员肖阳适用简易程序分别于2015年5月6日、5月20日公开开庭进行了审理。原告刘钦萍、刘厚成、吴正芬及其委托代理人罗正洪，被告重庆市万州区周家坝街道办事处的委托代理人陈彬、刘昌权，被告重庆万州九龙绿色工程有限公司的委托代理人李先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘钦萍、刘厚成、吴正芬诉称，原告吴正芬（刘德荣）系原告刘厚成、刘钦萍的父母，刘厚成、刘钦萍成家后均居住在父亲刘德荣位于某地房屋内。2012年1月9日被告周家坝办事处作为征地拆迁单位，对原告的房屋进行拆迁后将土地交由被告九龙公司进行开发建设。为此三方达成了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定了将征地拆迁单位的房屋拆迁安置补偿义务由用地单位进行具体实施，具体内容为：实行就地安置并将拟定修建好的房屋301、302、701、702以及赠送不低于20平方米的门面，其他对附属设施的补偿，在开发建设中如何支付搬家费、倒腾费等均作出了具体明确的约定。协议签订后，原告按约将房屋交付给被告进行拆迁建设，在2014年1月份左右被告开发建设修建房屋完毕后，被告在拒绝支付倒腾费的同时也拒绝按约向原告交付房屋。鉴于此，2014年10月份左右，原告等亲属决定进入合同所约定的房屋进行必要的装修，未料被告等将约定的还房以集资建房的名义卖给他人，从而遭到他人的阻拦。被告的行为违反了合同的约定，现原告依法提起诉讼，请求如下：1、判令二被告履行《房屋拆迁安置补偿协议》，将修建好的房屋交付原告；2、判令二被告支付倒腾费46200元（300元／人／月×8人×19月）；3、判令二被告支付原告违约金12万元；4、诉讼费由被告承担。
被告周家坝办事处辩称，本案原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》不属于行政协议，九龙公司拆迁原告房屋的目的是为了修建职工宿舍；三方在签订协议时并无违反法律禁止性规定的情形，该协议应属有效；周家坝办事处已经全面履行了协议约定的合同义务，没有任何违约行为，不应承担本案的任何责任；原告主张的违约金过高，请求人民法院予以调整。综上，请求驳回原告对被告周家坝办事处的诉讼请求。
被告九龙公司辩称，《房屋拆迁安置补偿协议》系行政合同，不是民事合同。该协议主体不适格，被告九龙公司不具备行政合同的缔约资格和法定权利义务主体资格，该协议应属无效。九龙公司已经与国土资源局签订出让合同并交纳了土地出让金。在征用集体土地时的补偿、安置依法应当由国土资源局负责，系其法定义务，九龙公司不负任何义务，请求人民法院驳回原告的起诉。
经审理查明，（原告家庭成员关系，略）。
2000年8月28日，重庆市万州区国土局向重庆市万州区人民政府提出《重庆市万州区天城民营经济开发区管理委员会土地出让方案》，拟将位于天城民营区内映水12、13组部分地块国有土地使用权出让给天城民营经济区管委会，该宗地出让面积20.72亩，出让金由天城民营经济区管委会，用于民营区基础设施建设。同年9月1日，重庆市万州区人民政府作出《关于﹤重庆市万州区天城民营经济开发区管理委员会土地出让方案﹥的批复》，同意将万州天城民营经济区映水12、13组内部分地块国有土地使用权出让给万州天城民营经济区管理委员会，作为房地产综合开发用地。出让金由万州天城民营经济区管理委员会收取，用于民营区基础设施建设和征地范围内人员安置。
2002年3月15日，原重庆市万州区天城民营经济区管理委员会向万州区国土局提交《关于土地出让金送审意见书》，载明：经规划行政部门选址定点，我委与重庆万州九龙绿色工程公司协定，拟将映水村12、13组部分地块土地使用权出让给重庆万州九龙绿色工程公司作为修建综合楼用房，面积1566平方米（2.35亩），土地价格10万元／亩。现将有关手续交你局审核，按规定办理土地手续。2002年11月21日，重庆市万州区国土资源局作出《关于万州区九龙绿色工程公司综合楼建设用地预审的意见》（万州国土预审2002-48号），载明：万州区九龙绿色工程公司，你公司修建综合楼项目已经万州天城计委（1999）235号文件批准，符合国家土地供应政策；该项目拟用地位于映水坪街道映水村12、13组范围内，符合映水坪街道土地利用总体规划，属国有存量用地范围，占用万州区2002年度国有存量用地计划；经我局审查，该项目建设场地适宜该工程建设，用地范围内无压覆矿产资源和采矿权设置。同意该项目通过建设项目用地预审，请你单位持本预审意见到相关部门办理手续。2002年12月17日，重庆市万州区国土资源局向重庆市万州区人民政府提交《关于重庆市万州九龙绿色工程有限公司建设职工宿舍土地出让方案的请示》，载明：区政府，重庆市万州九龙绿色工程有限公司经万州区天城计委计划投（1999）253号文批准立项，在天城映水民营经济区映水村12、13组范围内建设职工宿舍。万州区建委核发了《建设工程选址意见书》（重规选万字1999-32号天）和《建设用地规划许可证》（重规选万字1999-32号天）。该工程是2002年7月1日前批准建设的项目，且地处天城映水民营经济区，现用地单位申请补办用地手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，现拟定出让方案，报区政府批准后，办理宗地出让手续。合同要点：该宗地规划红线面积1633㎡。其中公路用地296㎡，职工宿舍用地1337㎡，拟将其宿舍工程用地的国有土地使用权出让给重庆万州九龙绿色工程有限公司。出让有效年限50年。经2002年3月15日万州区天城民营经济区管委会办公室送审意见书确认，单位面积出让综合价金183.2元／㎡，共计25万元。按照区政府办公室万府办（2000）54号文件精神，该宗地的土地出让价金由万州区天城民营经济区收取，用于民营经济区的基础设施建设和解决征地农民的补偿安置。2002年12月20日，重庆市万州区人民政府作出《关于同意重庆万州九龙绿色工程有限公司建设职工宿舍土地出让方案的批复》，同意将位于天城映水坪街道办事处映水村12、13组范围部分地块的国有土地使用权出让给重庆万州九龙绿色工程有限公司，作为修建职工宿舍工程用地。该宗土地规划红线面积1633平方米，扣除公路用地296平方米，出让用于职工宿舍工程用地1337平方米，出让有限年限50年。该宗地的出让综合价金总额25万元，由万州区天城民营经济区收取，用于民营经营区的基础设施建设和解决征地农民的补偿安置。
2002年12月30日，被告九龙公司（乙方）与重庆市万州区国土资源局（甲方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定由甲方将位于天城映水坪街道映水村12、13组面积为1337平方米的土地出让给乙方，按照批准的总体规划建设职工宿舍。出让综合价金183.2元／平方米，总额为25万元，按照区政府办公室万府办（2000）54号文件精神，该宗地的土地出让价金由万州区天城民营经济区收取，用于民营经济区的基础设施建设和解决征地农民的补偿安置。
2012年1月9日，被告周家坝办事处作为拆迁单位（甲方）与吴正芬、刘厚成、刘钦萍（被拆迁人、乙方）、九龙公司（用地单位、丙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，载明甲方已征用乙方所在社的全部集体土地，需拆迁乙方房屋及附属设施，并将土地交与丙方开发建设，甲乙丙三方对房屋拆迁安置补偿的有关事宜，本着实事求是、协商一致的原则，经过反复协商后达成如下协议：1、甲方拆迁乙方房屋，乙方表示完全同意，丙方负责乙方还房及各项拆迁补偿。2、乙方被拆迁的房屋、附属设施的数量结构及拆迁补偿费如下：旧房面积295.5平方米，丙方负责还乙方住房300平方米。乙方现有人口八人，经三方协商同意，丙方安排乙方框架结构房屋4套。房屋面积以房管局测量为准。其中一单元三楼301、302号2套、一单元701、702（顶楼）号2套。超出面积在5平方米内按建筑成本价计算，超出5平方米按3000元计算。3、附属设施的数量、机构及拆迁补偿费由丙方支付，费用如下：闭路电视……4、丙方采取集中修建楼房，成套房屋安置乙方的住房。安置地点原地还房。房屋质量要求：按照建筑标准，房屋质量必须达到合格，做到水电气进户。专用水电气专户费用由丙方负责。产权证由丙方办理，其中费用由丙方负责。（气装进户由乙方自行负责），交房后两年内办理房产证，费用按照国际规定各负其责。5、拆迁期限，乙方必须按三方签字后30天内搬出被拆迁的房屋。6、违约责任，如一方违约，违约方应向另一方支付按照房屋市场价值的10%违约金，并补足实际损失的不足部分……9、如在两年内未交房，倒腾费按每人每月300元计算。生活费前五年90元×12月×5年=10800元；后五年按银行利息23000×0.06×5年=6900元；安置费刘德荣、吴正芬两人11500×2=23000元。甲方周家坝办事处、丙方九龙公司均在该协议上盖章，乙方吴正芬、刘钦萍及刘厚成妻子王常玉在该协议签字捺印。协议签订后，被告九龙公司按照协议向原告支付了拆迁安置费用及2013年底之前的倒腾费。2014年1月至今的倒腾费并未支付。
另查明，被告九龙公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，对拆迁土地进行开发，修建职工宿舍楼，地址为重庆市万州区天龙路53号，现房屋已经竣工，且于2014年11月6日办理竣工验收备案登记证，共计两栋，其中一单元7楼，二单元4楼。
庭审中，原告吴正芬、刘钦萍、刘厚成撤回要求二被告承担违约责任的诉讼请求。
上述事实，有原、被告当事人的当庭陈述、抗辩、相互之间的举证、质证和辩论意见在案佐证。据此，本院依法予以确认。现本案的争议焦点如下：
一、原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是属于民事协议还是行政协议？协议是否有效？
二、原告的各项请求是否符合法律的规定？
针对以上争议，本院分别评判如下：
一、关于原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》的性质及效力问题。
本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十一条的规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定的职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。结合本案，原告所在映水村13组的集体土地被征收后，被告周家坝办事处拆迁原告的房屋，其目的是为了被告九龙公司修建职工宿舍，并非基于公共利益或行政管理目标。同时，原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》也载明被告九龙公司取得土地的目的是为了进行开发建设。因此，该协议并不符合行政协议的特点，并不具备行政法上的权利义务关系。反之，根据原被告在签订《房屋拆迁安置补偿协议书》的情况来看，三方主体地位平等，是基于协商一致达成的协议，符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，具有民事合同的性质。因此，被告九龙公司就《房屋拆迁安置补偿协议书》系行政协议的抗辩，本院不予采纳。
其次，原被告订立的《房屋拆迁安置补偿协议书》经三方协商一致并签字盖章，系三方真实意思表示，且不存在违反法律法规禁止性规定的情形，属于有效的民事合同。被告九龙公司为取得拆迁土地，与被拆迁人即原告方达成协议，负责被拆迁人的安置问题，符合意思自治的民法原则。因此，被告九龙公司关于协议无效的抗辩，本院不予采纳。
二、关于原告的各项请求是否符合法律规定的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，当事人均应当按照协议的约定履行各自的义务。按照协议约定，由被告九龙公司负责原告的拆迁安置，还房为一单元三楼301、302号2套、一单元701、702（顶楼）号2套。现被告九龙公司已经将房屋修建完成，符合交付的条件，因此，原告请求被告九龙公司交付房屋的请求，本院予以支持。同时，该协议还约定，如在两年内未交房，倒腾费按每人每月300元计算。被告九龙公司仅仅支付了2014年以前的倒腾费，之后的并未依约支付，已经构成违约。原告请求被告九龙公司支付倒腾费的请求，本院予以支持。原告主张19个月的倒腾费，虽然尚未全部发生，但考虑到房屋的装修入住需要时间，本院对19个月予以支持，即被告九龙公司应当支付原告倒腾费45600元（300元／人／月×8人×19个月）。根据原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，被告周家坝街道办事处已经履行完毕其合同义务，并不存在任何违约行为，因此，原告请求被告周家坝办事处承担责任的请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告重庆万州九龙绿色工程有限公司在本判决生效后十日内，将位于某地某房屋交付给原告吴正芬、刘厚成、刘钦萍；
二、被告重庆万州九龙绿色工程有限公司在本判决生效后十日内，支付原告吴正芬、刘厚成、刘钦萍2014年1月至2015年7月倒腾费45600元；
三、驳回原告吴正芬、刘厚成、刘钦萍要求被告重庆市万州区周家坝街道办事处承担责任的诉讼请求。
如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告重庆万州九龙绿色工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 肖 阳
二〇一五年六月三十日
书 记 员 王家蓉