浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海许民初字第594号
原告：吴佳。
委托代理人：韩立斌，浙江泽厚律师事务所律师。
被告：胡志明。
委托代理人：杨云惠，海宁市长安法律服务所法律工作者。
原告吴佳与被告胡志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理，依法先由审判员吴伟根适用简易程序独任审理，后因本案案情复杂，双方争议较大，于2016年3月7日依法组成合议庭，并于2015年12月2日、2016年1月11日、2016年4月8日分三次公开开庭进行了审理。2015年10月13日，原、被告申请50天的庭外和解期限。2016年1月12日，原告提出申请，要求对原告因搬迁所造成的房屋装修损失及搬迁损失进行司法评估，本院于2016年1月18日作出决定准予进行司法评估，司法评估机构于2016年3月2日评估完毕。原告委托代理人韩立斌，被告委托代理人杨云惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴佳诉称：原、被告于2014年2月16日签订《房屋（店面）租赁合同》。合同约定，租赁期限为自2014年2月16日起至2019年2月30日止；租金从2014年3月1日起开始计算，约定全年租金为90000元，并约定违约责任及损失承担方式。合同签订后，原告全额支付了租金90000元，且原告为开新店对租赁房屋室内、外进行了全面装修，安装了室外广告灯箱等。2015年8月开始，承租房屋所在地开始拆除违章建筑，原告承租的房屋被通告系违章建筑将进行拆除而限期搬离。2015年9月1日，原告不得不搬离承租房屋。由于被告出租的房屋系违章建筑，现导致原告无法使用租赁房屋且造成其巨大损失。根据双方合同约定，被告已构成违约。为此，起诉请求判令解除《房屋（店面）租赁合同》；被告退还租金45000元，并赔偿损失350000元。庭审中，原告变更诉讼请求：判令原、被告签订的《房屋（店面）租赁合同》无效；被告退还租金45000元，并赔偿损失350000元。
被告胡志明辩称：1、本案中原告请求解除租赁合同，其实该合同系无效合同，按法律规定没有履行必要；2、因合同是无效的，应当返还租金；3、原告要求赔偿损失350000元是合同约定的违约责任条款，但由于租赁房屋系违章建筑，故出租行为无效，按相关法律规定，本案所签订的合同系无效合同，所以本案中被告无需承担违约责任。综上，请求法院驳回原告要求被告承担违约金350000元的诉讼请求。
原告向法院提供了的证据及被告的质证意见：
1、房屋（店面）租赁合同1份1页。证明原、被告于2014年2月16日签订房屋（店面）租赁合同1份，合同约定租赁期限为5年（从2014年2月16日至2019年2月30日），同时被告给原告装修时间15天，从2014年3月1日起开始计算租金；房屋租金每年60000元，门口灯箱广告租金每年30000元，合计租金为每年90000元。同时约定：如出租房屋是违章建筑或被告方自行拆除的，一切损失由被告方承担；如果被告违反合同的任意一条都要各赔350000元损失费给原告等的事实。被告对证据的真实性无异议，但认为因合同所涉及的房屋是违章建筑，该合同系无效合同。
2、银行汇款凭证2份1页。证明原告依合同约定已支付两年租金180000元，支付时间分别为2014年2月18日，2015年2月2日的事实。被告对该证据无异议。
3、照片14张（复印件）。证明原告对租赁房屋店内、店外全面装修情况的事实。被告对证据的真实性有异议，认为该证据没有办法证明装潢的事实，对照片的拍摄地点及对象无法确认，故对该证据不予认可。
4、店面装修凭证1份2页。证明原告因拆迁而造成的店面基础装修损失金额为188632.5元的事实。被告对证据的真实性有异议，认为如系实际装潢的公司提供的，情况属实应当提供原始的增值税发票。
5、搬迁费用证明1份1页。证明原告因拆迁而导致的搬迁费为21000元的事实。被告对证据的真实性有异议，认为同证据4的质证意见一致。
被告未向法院提供证据。
本院依职权向海宁市许村镇村镇建设服务中心调取了档案查询证明1份。证明本案所涉房屋位于海宁市许村镇胜利村闵家桥41号，该房屋未经规划审批，属于违章建筑的事实。原、被告对该证据均无异议。
经原告申请，本院依法对原告因搬迁所造成的房屋装修损失及搬迁损失委托嘉兴诚洲资产评估有限公司进行了的司法评估，评估结论为所涉评估房屋为毛坯房，无装修，故对因搬迁所造成的房屋装修损失无法进行评估。原、被告对该证据均无异议。
对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。证据3、4、5，被告对证据的真实性有异议，本院认为该证据与本案缺乏关联性，无法证明原告所主张的待证事实，不具有证明力，故本院对原告提交的证据3、4、5不予认定。
对本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确定。
对经原告申请，本院依法委托司法评估机构所作的评估意见，原、被告均无异议，本院予以确定。
通过以上证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：
2014年2月16日，原、被告签订《房屋（店面）租赁合同》，合同约定：租赁期限为自2014年2月16日起至2019年2月30日止；租金从2014年3月1日起开始计算，约定全年租金为90000元。合同签订后，原告已支付了被告2014、2015年度的租金，即每年90000元，合计180000元。2015年8月开始，承租房屋所在地依据当地政府政策开始拆除违章建筑，该租房被政府认定并书面通告系违章建筑将进行拆除，同时责令限期搬离。为此，原告于2015年9月1日提前搬离了该承租房屋。故原告诉至本院。
又查，原告已预交租金的租期至2016年2月30日。
再查，坐落于海宁市许村镇胜利村闵家桥41号的租赁房屋系违章建筑。司法评估机构作出的评估结论：该租房现为毛坯房，无装修。
本院认为：被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，且已被相关部门作为违章建筑处理，因此其与原告签订的房屋租赁合同无效。原、被告对此均负有一定过错。相比较而言，被告过错大于原告。根据我国《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告在得知承租房屋需拆除时，已于2015年9月1日搬离，但当年度的租金已全额支付给被告，因此，自原告搬离至当年度未的租金45000元应由被告返还，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的因搬离承租房屋遭受装修损失、搬离费用损失的问题，本院已根据原告申请进行司法评估，但因涉案房屋现为毛坯房，无装修，评估机构意见为无法评估，且原告也未提交其他有效证据证明相应损失的存在，故原告要求被告赔偿损失350000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院无法支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告吴佳与被告胡志明于2014年2月16日签订的房屋（店面）租赁合同无效。
二、被告胡志明于本判决生效之日起十日内返还原告吴佳租金45000元。
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7226元，由原告吴佳负担6301元，被告胡志明负担925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吴伟根
人民陪审员 倪惠明
人民陪审员 费 杰
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 徐媛媛
附页：
1、如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。