上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第237号
原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人金伟标，总经理。
委托代理人凌树民，上海市东海律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司，注册地上海市嘉定区。
法定代表人候春华，总经理。
委托代理人张辉，上海明伦律师事务所律师。
原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司与被告上海跃凯家具饰品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人金伟标及委托代理人凌树民，被告法定代表人候春华及委托代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司诉称，2013年4月18日原、被告签订租赁合同，由原告将长虹路XXX号（即长川路XXX号）第四号楼全幢及辅助用房出租给被告。同年5月4日双方签订场地简易棚补充合同。合同签订后，被告擅自拆除男、女厕所，擅自改变简易棚结构及用途，并拖欠租金及水电费不付。2015年9月8日双方达成协议，但被告未按约搬离，也未履行其他义务，故原告向法院起诉，要求：1、判令解除原、被告于2013年4月18日签订的租赁合同；2、判令被告立即搬离并归还罗泾镇长虹路XXX号（即长川路XXX号）所租赁的第四号楼房屋及辅助用房，被告拆除其所有生产、生活设施并清除垃圾；3、判令解除原、被告于2013年5月4日签订的场地简易棚补充合同，被告立即拆除该补充合同范围内擅自搭建的简易房屋并清除建筑垃圾；4、判令被告支付至2015年8月31日止结欠原告的租金704，825元，并按年租金标准459，900元为标准，向原告支付自2015年9月1日起至实际搬离之日止的租金；5、判令被告向原告支付2015年7月至11月电费23，492.73元，支付2015年1月至9月水费3，712元（另扣除被告预付水、电费4，570.23元）。
被告上海跃凯家具饰品有限公司辩称并反诉称，租赁合同上的房屋地址为长虹路XXX号，但产权证地址为长川路XXX号，由于地址不符，致被告无法办理营业执照，被工商部门罚款1万元。合同中约定原告提供供电量为150KW，实际原告提供的只有100KW。合同中房屋面积为2，800平方米，实际只有2，400平方米。合同约定交房时间为2013年5月12日，实际原告于2013年8月28日才供电，同年8月29日交房。原告于2014年4月10日起停电，致被告停业至今。原告计算的电费基数不应支持，电费应按实结算。被告为了安全考虑，才将简易棚改为员工宿舍。综上是原告违约，被告未违约。关于2015年9月8日达成的协议，系被告法定代表人候春华被拘留后，候春华妻子为了救被告法定代表人，在重大误解及受胁迫的情况下签订的，被告法定代表人是不同意的，故不同意原告诉讼请求。反诉要求：1、解除双方的（厂房）租赁合同；2、请求判令原告退还被告房屋租金207，580元、增值税退税97，283.5元，共计304，863.5元；3、请求判令原告赔偿被告经济损失4，715，414.25元、工商罚款1万元。具体赔偿项目如下：（1）被告库存产品4，655，874元，被告要求原告赔偿50%，即2，327，937元；（2）被告库存原材料1，223，355元，被告要求原告赔偿30%，即367，006.5元；（3）被告不可动设备1，370，828元，被告要求原告赔偿70%，即959，579.6元（不可动设备明细：无尘烤漆房1，302，020元、食堂设备68，808元）；（4）被告装修投资1，230，509.5元，被告要求原告赔偿70%，即861，356.65元；（5）被告可移动设备665，115元，被告要求原告赔偿30%，即199，534.5元；4、判令原告赔偿违约金118，260元。
针对被告的反诉，原告辩称，诉讼过程中，双方已经达成了协议，应该按照新的协议处理，故不同意反诉请求。
经审理查明，2013年4月18日原、被告签订租赁合同，由原告将长虹路XXX号（产权证上的地址为长川路XXX号）第四号楼全幢及辅助用房，建筑面积2，800平方米出租给被告。租期为2013年6月1日至2023年5月30日。租金第一年至第四年为每平方米0.45元，第五年至第七年为0.5元，第八年至第十年为0.55元。第一期租金签订合同时支付3个月租金及一个月押金，第二、三、四期分别为9月1日、12月1日、次年3月1日前支付。
同年5月4日双方签订场地简易棚补充合同，约定乙方生产需动用4号北区部分土地，此简易棚内放置40英寸集装箱2只，乙方作为油漆仓库。施工及费用和安全工作均由乙方自理。
2014年5月10日双方出具收条，确认被告向原告支付2013年至2014年3月水电费82，422.12元。
2014年7月7日被告在2014年4月至6月的电费清单上签名，电费为19，754.09元。
2014年3月14日宝山工商局出具行政处罚决定书，因被告在长虹路XXX号无照经营，故罚款1万元。
审理中，被告提供搬迁通知、送电通知、合同终止声明，证明原告违约。原告对上述证据真实性不认可，并申请对上述证据中原告公章进行鉴定。本院于2015年3月25日委托司法鉴定中心对上述证据中原告公章进行了鉴定，结论为公章系原告真实公章。
审理中被告又提供了2013年4月25日签订的房屋买卖合同及收条，证明原告将长虹路XXX号第四号楼靠西面的铁棚出售给被告，被告于同日向原告支付房屋转让款现金25万元。原告称公章确实是原告的，但此证据是被告伪造的，双方不存在房屋买卖的事实，也没有收过被告的25万元。
本案审理中，因原告报案，被告法定代表人候春华被拘留。2015年8月20日候春华出具委托书，委托其妻子彭某甲全权处理与原告的租赁纠纷。同年9月8日彭某甲与原告达成协议书，约定解除原、被告的合同，被告于2015年9月30日前搬离，被告向原告支付2015年8月31日止的租金704，825元，2015年6月前的电费93，776.09元，2014年12月31日前的水费1，653.68元。双方到此无其他纠纷。同年9月8日彭某甲出具欠条一张，确认欠原告2015年8月31日前的租金704，825元。另彭某甲向原告支付水电费10万元。协议签订后，候春华被解除拘留。
审理中，原告提供2015年7月至9月电费清单，电费为15，092.73元。并称2015年10月、11月的电费只收取基础电费每月4，200元。被告称对于水电费抄表数无异议，但电费不应按40倍计算。
审理中，被告申请证人彭某甲、曾某、彭某乙出庭作证，三位证人证明，因候春华被拘留，为了救候春华，才与原告签订了协议。但实际候春华的意思是双方互不追究，被告不应支付租金。经质证，原告对证人证言不予认可。
另原告称生产设施指被告在租赁房屋内的搭建，即水池、铝合金隔断，和室外的排烟道；生活设施指在室外的用彩钢板搭建的两处违章建筑，这些生产、生活设施由被告拆除后，产生的建筑垃圾也要求被告清除。另要求被告拆除根据补充合同搭建的简易房屋并清除垃圾。被告表示现在都基本搬空了，还剩下一个配电箱、一个液压铲车、部分木材，这些东西被告要搬走。其搬离后，不再拆除设施及搭建物。
审理中，被告于2015年12月3日搬离系争房屋，同年12月8日双方交接钥匙。
以上事实，有租赁合同、场地简易棚补充合同、收条、2014年第四笔电费清单、产权证、处罚决定书、鉴定意见书、授权委托书、协议书、欠条及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，被告在诉讼中委托其法定代表人候春华妻子彭某甲全权处理与原告的纠纷，后彭某甲与原告达成协议，对租赁合同解除及相关事宜进行了约定，且彭某甲向原告支付了水电费10万元，并向原告出具租金欠条。上述行为应认定为代表了被告的意思，并无违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方理应履行。由于双方于2015年12月8日交接钥匙，故被告应支付该日前所欠的租金。关于原告主张的要求被告拆除生产、生活设施、搭建物，因合同中并未约定生产、生活设施、搭建物的处置，且被告承租后进行添附、搭建，是为了实现合同目的的合理行为，原告对被告的行为也未提出过异议。现被告表示搬离后不再拆除，故可由原告自行处理。关于原告主张2015年7月至11月电费及2015年1月至9月水费，由于被告在此期间并未正常经营，故本院根据双方的实际情况，酌定由被告支付2015年7月至9月的电费15，092.73元，2015年1月至9月的水费3，712元。对原告主张的2015年10月、11月基础电费不予支持。关于被告主张的反诉请求，由于双方已于诉讼中达成协议，就双方间的租赁纠纷一并进行了处理，故对被告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司与被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司于2013年4月18日签订的租赁合同；
二、解除原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司与被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司于2013年5月4日签订的场地简易棚补充合同；
三、被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司2015年8月31日止结欠的租金704，825元，并向原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司支付自2015年9月1日起至同年12月8日的租金125，195元；
四、被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司2015年7月至9月的电费15，092.73元，2015年1月至9月水费3，712元（另需扣除被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司已经预付的水、电费4，570.23元）；
五、原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司押金38，325元（该款直接抵扣被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司欠原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司的租金）；
六、原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司其余的诉讼请求不予支持；
七、被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10，514元，由被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司负担。反诉案件受理费23，884元由被告（反诉原告）上海跃凯家具饰品有限公司负担。鉴定费4，500元由原告（反诉被告）上海鑫之源异型紧固件制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
人民陪审员 林 毅
人民陪审员 郁 雯
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。