广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5335号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东耀华房产开发有限公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：傅宜全，职务：总经理。
委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何艺，身份证住址：广东省佛山市顺德区。
委托代理人：杨明玖，广东君之杰律师事务所律师。
上诉人广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）因与被上诉人何艺商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区（2015）穗云法民四初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月17日，何艺与耀华公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称合同），约定：何艺向耀华公司购买地址为白云区机场路10号之三148房的房屋1套，房屋建筑面积16.76平方米，套内建筑面积为8.93平方米，房屋价款为250万元；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米279955.21元；该商品房预售后，耀华公司未经何艺同意不得擅自变更商品房项目的规划、设计……因耀华公司擅自改变规划、设计造成何艺利益损害的，何艺可要求耀华公司给予赔偿；……。双方在合同附件七补充协议中约定：约定的商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为149164.677元／平方米，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补……。
2011年2月，涉案房屋所在大厦首层的竣工图编制完成，其中与商品房买卖合同附件《预算（测算）房屋平面图》存在不同之处，主要为：1、撤销了3个商铺并在此占地面积上设置了1个电房；2、撤销了3个商铺并在此占地面积处挖空改造为地下车库的坡道（延长）。同年10月8日，上述竣工图作为涉案房屋所在大厦《建设工程规划验收合格证》附图被广州市规划局加盖印章。
2012年12月28日，涉案房屋在房屋登记机关进行了产权初始登记，建筑面积为19.0069平方米，其中套内建筑面积为8.75平方米。
2013年1月8日，广州市房地产测绘院出具了位于白云区机场路10号之二、10号之三、10号之四地址的《房屋面积测量成果报告书》：涉案房屋的建筑面积为19.0069平方米，其中套内建筑面积为8.75平方米。经计算，套内面积误差比为-2.02%，建筑面积误差比为13.41%。同年7月9日，耀华公司以邮政特快专递的方式向何艺寄送《鑫耀大厦物业办理〈房地产证〉通知书》，内容包括要求何艺于2013年7月30日前到鑫耀大厦补交面积差款335158元。后该邮件被拒收。
上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、竣工图、房地产登记簿查册表、《房屋面积测量成果报告书》、《鑫耀大厦物业办理〈房地产证〉通知书》、邮寄凭证、证人钟某的证言及当事人陈述等证据证实。
2014年12月17日，何艺向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、耀华公司向何艺支付少面积差价50392元和该金额对应的契税款1700元；2、本案诉讼费用由耀华公司负担。
耀华公司在原审答辩不同意何艺的诉讼请求，请求法院予以驳回。耀华公司向原审法院提起反诉请求：1、何艺向耀华公司支付购房款335158元；2、何艺向耀华公司支付逾期付款的违约金95017元（自2013年7月10日起，每逾期一日按未付购房款335158元的0.5%计至付清欠款之日止）；3、本案诉讼费用由何艺负担。
何艺针对耀华公司的反诉答辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同，耀华公司应当向何艺退还房款；2、耀华公司违背双方签订的合同，擅自改变规划，将136、137、138、139、140、141号商铺改为电房，将111、121号商铺改为通道，致使公摊面积增大，依据双方签订的商品房买卖合同第十九条第三款的约定，应当予以赔偿；3、耀华公司所指2013年7月10日向何艺寄送信件的事实与客观相违背，何艺从未收到任何的书信及相关催款通知。
原审法院认为：双方自愿签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同合法有效，双方应恪守履行。对于何艺提出要求耀华公司退还少面积差价款和对应的契税款的诉讼请求，经查，双方在商品房买卖合同附件补充协议中约定了按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，上述补充协议条款是对商品房买卖合同第十八条关于面积差异处理条款的变更，即双方应当按照上述补充协议条款处理面积差异问题，鉴于涉案房屋实测建筑面积已经超过合同约定的建筑面积，故耀华公司无须向何艺支付面积差异款，何艺就此提出的全部诉讼请求无合同、法律依据，不予支持。对于耀华公司要求何艺支付面积差异款的诉讼请求，经查，面积差异是因耀华公司擅自改变涉案房屋所在楼层的内部规划设计例如减少部分商铺、增设公用电房、延长汽车坡道造成的。耀华公司的行为违反了商品房买卖合同内关于涉案房屋所在楼层的平面规划设计约定，故何艺无须为耀华公司的违约行为承担支付面积差异款的责任，因此对耀华公司的全部反诉请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2015年7月15日作出一审判决：驳回何艺的全部诉讼请求及广东耀华房产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费1052元，由何艺负担；反诉受理费3876元，由广东耀华房产开发有限公司负担。
判后，耀华公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律有误。一、原审法院认定“面积差异是因耀华公司擅自改变涉案房屋所在楼层的内部规划设计例如减少部分商铺、增设公用电房、延长汽车坡道造成的”是错误的。涉案房屋所在楼层的规划设计发生变更完全是因为规划及供电部门要求修改所导致的、是为了满足规划设计规范、满足用电安全的需要，并非是耀华公司擅自改变所造成的。1、耀华大厦建设工程于2006年12月2日取得《建设工程规划许可证》，2007年开工建设，按照规划部门审核通过的施工图，首层车库入口正上方处原施工图有三个商铺（编号为39、40、41号），但是在建设过程中发现该车库入口处地面至顶部的高度不够、车辆无法正常通行，发现了此问题，耀华公司本可以采取将车道倾斜度加大、满足车辆通行的做法，但是耀华公司并没有采用这个最经济、最简单的做法，而是在经规划部门现场勘查后，按照规划部门的要求将车库入口上方的顶板直接撤掉、以保证了车辆通行所需的高度，但是，这将会直接导致车库入口处正上方的3个商铺（编号为39、40、41号）取消了。根据这三个商铺的预测面积（每个为16．52㎡。）合计49.56平方米，按首层商铺平均单价13万／㎡计算，取消这三个商铺给耀华公司造成直接经济损失达650万元。2、按照规划部门审核通过的施工图，整个大厦（商住一体楼）的用电房设置在负一层，但是在施工过程中，就该建设工程的用电房办理报建手续，供电局审批中提出根据最新出台的相关规范，用电房不能设置在地下层，只能设置在建设工程的地面以上（即必须设置在正负零零地面之上），为满足供电部门关于配电房的相关要求、也为了保障用电安全，耀华公司按照供电部门的要求将原来设置在负一层的用电房调整后设置在首层，即将车库入口处右侧方原设计有6个商铺（编号为33—38号），将其中编号37、38号商铺调整为用电房。编号37、38号商铺的预测面积合计23㎡，按首层商铺平均单价13万／㎡计算，取消这两个商铺给耀华公司造成直接经济损失达300万元。站在耀华公司的角度，是非常不愿意做这些修改的，因为这些修改直接导致5个（建筑面积合计达72㎡。）的商铺被取消，耀华公司的直接经济损失达940万元，因此不能认定为是耀华公司的擅自修改。这些的规划设计修改完全是为了保证车库入口高度满足规划部门的规范设计要求、保证车辆的正常通行，保证用电房满足供电部门的规范要求、保证用电安全，同时也是保障全体业主的共同利益，最终的收益人是这个项目的全体业主。二、原审法院已经认定了《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议的法律效力，无论是何种原因导致，都应该按照实测面积据实结算，这是双方的真实意思表示。买卖合同第四条约定的预测建筑面积为16.67平方米，该涉案商品房的实测建筑面积为19.0069平方米，增大2.2469平方米，根据补充协议第一条的约定，何艺还须向耀华公司支付房价款335158元=（19.0069－16.76）×149164.677。三、案涉房屋所在项目最终通过了规划、供电部门的验收，2011年10月18日通过了规划局的验收并取得了建设工程规划验收合格证，该合格证备注一栏明确说明，本工程竣工图中内部平面间隔布局虽与原建筑工程规划许可证的图纸不一致，但符合规划要求。充分证明涉案项目在施工过程中做的变动是完全符合规划设计要求、用电部门的用电安全要求，不存在擅自变更的说法。综上耀华公司上诉请求二审法院：1、撤销原审判决关于“驳回反诉原告广东耀华房产开发有限公司的全部诉讼请求”的内容；2、依法改判支持耀华公司的一审反诉的全部诉讼请求：即判令何艺向耀华公司支付购房款人民币335158元，判令何艺向耀华公司支付逾期付款的违约金人民币95017元（自2014年10月29日起，每逾期一日按未付购房款335158元的0.5‰计至付清欠款之日止，暂计至2015年1月28日违约金为人民币95017元（上述所主张的两项费用共计430175元）；3、本案一审、二审诉讼费全部由何艺承担。
被上诉人何艺答辩不同意耀华公司的上诉，请求法院予以驳回，维持原判。
经审查，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。
另查明，2006年12月2日，广州市城市规划局发出案涉项目穗规建证（2006）6704号《建设工程规划许可证》，双方当事人均确认该规划许可证的报建图与案涉商铺预售合同附件一《房地产平面层图》一致。
耀华公司二审述称：与购铺人签订的预售合同，所载商铺的面积是根据2008年11月13日广州市房地产测绘所出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》录入的。广州市房地产测绘所测绘的依据是规划部门审批的报建图（报建批文文号：穗规建证（2006）6704号）。案涉项目的规划设计在出售商铺前已完成变更，耀华公司与购铺人所签预售合同，仍将报建图作为合同的附图。
案涉项目已取得广州市城市规划局穗规验证（2011）982号《建设工程规划验收合格证》，该证备注第五点载明“本工程竣工图中内部平面间隔布局，虽与原建设工程规划许可的图纸不一致，但符合规划要求。若建设单位按照原规划许可的图纸出售、租赁房屋，因内部平面间隔布局调整引发矛盾和纠纷的，由建设单位自行承担并解决。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案二审诉讼的争议焦点为：耀华公司主张何艺支付涉案商铺的面积差价款及逾期付款违约金是否成立。
审查双方当事人2010年4月17日签订的预售合同，作为附件一的房地产平面图与案涉项目报建图一致，但实际上耀华公司在施工过程中已减少首层商铺设置，内部平面间隔布局已予调整，而预售合同所载面积是根据报建图进行预算（测算）的。《建设工程规划验收合格证》虽载明内部平面间隔布局与原建设工程规划许可证的图纸不一致符合规划要求，但同时也明确了“若建设单位按照原规划许可的图纸出售、租赁房屋，因内部平面间隔布局调整而引发矛盾和纠纷的，由建设单位自行承担并解决”。因此，用于产权登记的实测面积与预售合同约定的面积产生差异，原审法院认定何艺对此无须承担责任，并无不当。因面积差异产生的原因为耀华公司的行为所致，其主张何艺支付涉案商铺的面积差价款及逾期付款违约金的上诉请求及理由，本院不予支持。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3876元，由广东耀华房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月一日
书记员 杨银桃