福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第808号
原告（反诉被告）福建山亚商贸有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人林秀，董事长。
委托代理人林莉丽，公司职员。
被告（反诉原告）中能（福州）石油化工有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人倪万元，执行董事。
被告倪万元，男，1969年11月13日出生，汉族，住江苏省兴化市。
两被告委托代理人陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建山亚商贸有限公司与被告（反诉原告）中能（福州）石油化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人林莉丽、被告委托代理人陈晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告中能（福州）石油化工有限公司、倪万元双方共同承租原告位于福州市仓山区上三路216号福建山亚商贸有限公司科技综合大楼8层（注：电梯9层），房号为B0910、B0912-B0917室，并于2013年11月5日与原告签订了《房屋租赁协议》，租期为五年，自2013年11月10日至2018年11月9日止，租赁面积约683平方米。原告在签订《房屋租赁协议》中为出租方，被告中能（福州）石油化工有限公司、倪万元在签订《房屋租赁协议》中为承租方。合同中明确约定：租赁物使用费以现金形式或指定的其他形式按每月缴付一次，（自2013年11月10日至2015年11月9日止）使用费，为每月40981元；从（自2015年11月10日至2016年11月9日止）的使用费，按前一年使用费基数总额的8%递增计算收取使用费，为每月44260元；从（2016年11月10日至2017年11月9日止）的使用费，按前一年使用费基数总额的8%递增计算收取使用费，为每月47800元；从（自2017年11月10日至2018年11月9日止）的使用费，按前一年使用费基数总额的8%递增计算收取使用费，为每月51625元；在租赁期间，被告必须在每个月5日以前向原告交纳该月份使用费。逾期，被告应如数交纳拖欠的使用费前提下，并按未缴付金额的每日3%计算滞纳金，逾期超过十日的，被告除需缴纳滞纳金外，原告有权解除合同。双方在所签合同上，均注明“合同纠纷由租赁房屋所在地人民法院管辖”。被告于2014年11月11日向原告支付了11月份房屋使用费后，原告多次催促，但被告至今仍未向原告支付2014年12月、2015年1月的房屋使用费。现原告诉请判令：一、解除原、被告双方于2013年11月5日签订的《房屋租赁协议》；二、被告向原告支付自2014年12月1日起至被告实际将租赁房屋物品搬离腾空的房屋使用费（暂计至起诉之日，为81962元）；三、被告向原告支付自2014年12月6日起至被告实际将租赁房屋搬离，每逾期一日按未缴付金额1.5%支付迟延房屋使用费违约金（暂计至起诉之日，为47333元）。四、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告同意解除房屋租赁协议；倪万元签字属于职务行为，不应承担个人责任；原告封锁出租场所，导致被告无法正常经营和使用，从封锁之日起被告不应承担房屋使用费，更不需支付违约金。
反诉原告诉称，2013年11月5日反诉原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定福州市仓山区上三路216号福建山亚商贸有限公司科技综合大楼八层（房号：B0910、B0912-B0917室）出租给反诉原告。后双方因出租房屋面积及反诉原告将房屋结构进行改造发生争议，反诉原告要求反诉被告解决完该问题后再缴纳租金，反诉被告遂将反诉原告承租的上述房屋贴封条，并加锁关闭，导致反诉原告重要文件及重要数据无法核对，无法开展正常的经营活动，反诉被告在未经反诉原告同意且没有依法解除租赁合同的情况下，将承租房屋内的办公设备（电脑、办公家具等价值6万余元，相关重要文件待被告解锁后，等待原告还回搬走的电脑等设备，进行文件及相关储存数据核实后再核定损失）擅自搬走，导致反诉原告受到重大损失。现反诉原告诉请判令：一、解除双方于2013年11月5日签订的《房屋租赁协议》；二、反诉被告向反诉原告返还保证金80000元并支付赔偿金60000元；三、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告辩称，其同意解除房屋租赁协议，但反诉原告要支付至房屋实际腾空之日的使用费，因为是反诉原告违反协议，所以根据协议应没收保证金，反诉被告没有拿反诉原告的东西。
本案在审理过程中，原告就本诉、反诉提交如下证据：A1、房屋租赁协议，证明原、被告于2013年11月5日签订《房屋租赁协议》及房屋所在地法院管辖；A2、确认函，证明被告确认承租的位置；A3、银行回单，证明被告于2014年11月11日向原告支付2014年11月份的房屋使用费；A4、房屋所有权证，证明原告对出租房屋拥有所有权。A5、EMS邮件，证明反诉被告已尽到告知义务。
经庭审质证，被告对原告提交的证据A1、A2、A3的真实性及证明对象均无异议，对A4的证明对象无异议，A5真实无法确认，未有效送达。
被告就本诉、反诉提交证据如下：B、照片，证明原告已经封锁租赁场所，导致被告无法使用。
经庭审质证，原告对被告提交的证据B，认为原告依据合同约定而封锁租赁场所，且已尽告知义务。
对原、被告提交的证据，本院分析认证如下：被告对原告提交的证据A1、A2、A3的真实性和证明对象均无异议，本院予以采信；证据A4原件经本院核对，被告对证明对象无异议，本院予以采信；证据A5系原告按照房屋租赁协议中被告确认送达的地点进行送达，本院予以采信；证据B原告确认封锁租赁场所，本院予以采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2013年11月5日，原告福建山亚商贸有限公司、被告中能（福州）石油化工有限公司签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的位于福州市仓山区上三路216号福建山亚商贸有限公司科技综合大楼八层C区的房屋B0910、B0912-B0917室的房屋租给被告中能（福州）石油化工有限公司使用，期限自2013年11月10日至2018年11月9日；租赁物使用费以每月缴付一次，自2013年11月10日至2015年11月9日止的使用费为每月40981元，自2015年11月10日至2016年11月9日止的使用费为每月44260元，自2016年11月10日至2017年11月9日止的使用费为每月47800元，自2017年11月10日至2018年11月9日止的使用费为每月51625元；在租赁期间，被告中能（福州）石油化工有限公司必须在每月5日以前向原告交纳该月份使用费。逾期，被告中能（福州）石油化工有限公司应如数交纳拖欠的使用费前提下，并按未缴付金额的每日3%计算滞纳金，逾期超过十日的，被告中能（福州）石油化工有限公司除需缴纳滞纳金外，原告有权解除合同。被告中能（福州）石油化工有限公司违反了合同义务，原告有权解除合同，并不返还保证金，可对租赁房屋进行加锁等必要措施，由此产生的责任由被告中能（福州）石油化工有限公司承担。合同签订后，原告依约将房屋交付被告中能（福州）石油化工有限公司使用并收取被告中能（福州）石油化工有限公司保证金80000元。被告中能（福州）石油化工有限公司向原告支付房屋使用费至2014年11月份，此后再未支付房屋使用费。2015年1月16日，原告向被告倪万元发出催缴房屋使用费、物业费、滞纳金等内容的通知。后原告对诉争租赁房屋加锁关闭。2015年6月15日，被告中能（福州）石油化工有限公司腾空搬离诉争租赁房屋并将该房屋归还原告。
本院认为，《房屋租赁协议》系原告福建山亚商贸有限公司、被告中能（福州）石油化工有限公司的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告中能（福州）石油化工有限公司使用，已履行了合同义务。被告中能（福州）石油化工有限公司作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付房屋使用费，但被告中能（福州）石油化工有限公司拖欠2014年12月份之后的房屋使用费，其行为已构成违约，原告按照约定诉请解除双方签订的租房合同，被告亦要求解除合同，合法正当，本院予以支持。对于原告请求截至被告搬离腾空的房屋使用费，因原告已在2015年6月15日收回被告中能（福州）石油化工有限公司腾空交付的租赁房屋，因此房屋使用费可自2014年12月1日计算至2015年6月15日止。被告应支付的房屋使用费为（40981元／月×6个月＋40981元／30天×15天）＝266376.5元。原告同时主张被告每逾期一日按未缴付金额1.5%支付迟延房屋使用费违约金，虽在房屋租赁协议约定范围内，但该“利息式”违约金明显过高，应参照最高法院关于计收利息相关司法解释予以调整。故根据公平原则和诚实信用原则，应当将迟延支付房屋使用费违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金较为合理。原告主张被告倪万元为共同承租人，但房屋租赁协议的承租方为中能（福州）石油化工有限公司，故被告倪万元签订合同的行为应认定为职务行为。原告的诉讼是与被告中能（福州）石油化工有限公司之间发生的争议，因此原告诉被告倪万元的诉讼主体不适格，本院不予支持。合同约定，被告中能（福州）石油化工有限公司违反合同义务，原告有权解除合同，并不返还保证金。反诉被告在反诉原告违约并且双方签订的合同解除的情况下，不返还保证金，符合合同相关约定，反诉原告关于返还保证金的诉请，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付赔偿金，但反诉被告不构成违约，该项诉请无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第六十条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告福建山亚商贸有限公司、被告中能（福州）石
油化工有限公司双方于2013年11月5日订立的房屋租赁协议；
二、被告中能（福州）石油化工有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告福建山亚商贸有限公司支付房屋使用费266376.5元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准，从2014年12月1日起，按每月应支付的房屋使用费，分别计算至2015年6月15日止）；
三、驳回原告福建山亚商贸有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告中能（福州）石油化工有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30783元，由原告福建山亚商贸有限公司负担3100元，被告中能（福州）石油化工有限公司负担27683元。反诉案件受理费1550元，由被告中能（福州）石油化工有限公司负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈曜辉
代理审判员 陈家挺
代理审判员 吴灵婧
二〇一五年七月十日
书 记 员 张 群