广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5321民初755号原告广东温氏食品集团股份有限公司。地址：新兴县。法定代表人温鹏程，职务董事长。委托代理人刘镇潮，该公司员工，住新兴县。委托代理人熊彬，该公司员工，住新兴县。被告新兴县建廷皮具有限公司。地址：新兴县。法定代表人温敬昌。原告广东温氏食品集团股份有限公司（下称温氏公司）诉被告新兴县建廷皮具有限公司（下称建廷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温氏公司的委托代理人刘镇潮、熊彬到庭参加诉讼。被告建廷公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年12月10日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：原告出租给被告的商铺坐落于新城镇东堤北路温氏科技园编号为C5幢-20号、21号，建筑面积共531.76平方米；租赁期限为5年，自2011年12月10日起至2016年12月9日，免租金期（装修期）自2011年12月10日起至2012年2月9日；租金按每平方米每月14元计算，在合同期内租金从第三年开始按5％/年递增；合同签订当日，被告交纳履约保证金9000元，合同期满符合规定解除合同时，不计利息返还保证金；被告拖欠租金的，须按拖欠天数每天以月租金2%的滞纳金支付给原告，被告超过一个月不缴纳租金的，原告有权解除合同，履约保证金归原告所有；被告未经原告同意中途擅自退租的，被告应向原告支付违约金10000元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。被告租赁过程中，依约向原告交纳了履约保证金9000元，并支付了2011年12月10日至2016年1月31日期间C5幢-20、21号商铺的租金。2016年1月20日，原、被告又签订了一份《商铺租赁合同补充协议》，该协议约定：原告同意被告在2016年2月1日退出C5幢20号的铺位租赁，被告继续承租C5幢21号铺位，面积325平方米，月租金为16.21元/平方米，其中2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金共31610元；租赁期限至2016年12月31日。依照合同约定，被告应在2016年1月21日前支付原告C5幢21号铺位2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金共31610元。但被告至今未支付该笔租金给原告，原告多次上门及通过电话向被告催收租金，均无果。原告认为，根据上述两份合同约定，被告拖欠租金达4个月之久，原告有权解除租赁合同，被告交付的履约保证金应归原告所有；被告拖欠租金的，须按拖欠天数每天以月租金2%计付滞纳金给原告，故被告应向原告支付滞纳金12643.8元（从2016年2月1日起按月租金2%计至2016年5月31日止）；被告无法联系，未经原告同意擅自退租，被告应向原告支付违约金10000元。综上，原告认为被告拖欠租金的行为已严重损害原告的合法权益，为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告温氏公司与被告建廷公司于2011年12月10日签订的《商铺租赁合同》、2016年1月20日签订的《商铺租赁合同补充协议》；2、被告建廷公司返还租赁房屋给原告温氏公司；3、被告建廷公司支付2016年2月1日计至2016年7月31日的租金31610元给原告温氏公司；4、被告建廷公司支付滞纳金12643.8元(从2016年2月1日起按月租金2%计至2016年5月31日止)给原告温氏公司；5、原告温氏公司无需返还被告建廷公司已交付的履约保证金9000元；6、被告建廷公司向原告温氏公司支付违约金10000元；7、案件诉讼费用由被告承担。被告建廷公司无答辩，在举证期限内亦没有提供相关证据到庭予以质证。经审理查明，原告为新兴县新城镇东堤北路3号温氏科技园商业服务楼C5幢房地产权属人。2011年12月10日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，该合同约定：1、原告将坐落于新兴县新城镇东堤北路温氏科技园C5幢-20号、21号商铺（建筑面积共531.76平方米）出租给被告；2、租赁期限为5年，自2011年12月10日起至2016年12月9日，免租金期（装修期）自2011年12月10日起至2012年2月9日；3、租金按每平方米每月14元计算，在合同期内租金从第三年开始按5％/年递增。租金交付方式：先付款后使用，被告每半年支付一次租金。首期6个月租金在合同签订三日内支付，之后每一期的租金由被告在已付租金到期前10日向原告支付。如被告拖欠租金的，须按拖欠天数每天以月租金2%交付滞纳金给原告；4、合同签订当日，被告交纳履约保证金9000元给原告，合同期满解除合同时，原告返还保证金给被告（不计利息）；5、被告未征得原告同意，逾期一个月不缴纳租金的，原告有权解除合同，收回出租商铺，被告之前交给原告的履约保证金归原告所有，并赔偿因违约行为造成的原告的所有损失；6、租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应向原告支付违约金10000元。此外，合同还约定了双方其他权利义务内容。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告将租赁房屋用作办公及展销皮具。租赁期间，被告依约向原告交纳了履约保证金9000元，以及支付了2011年12月10日至2016年1月31日期间C5幢-20、21号商铺的租金。2016年1月20日，原、被告又签订了一份《商铺租赁合同补充协议》，该协议约定：1、本协议为2011年12月10日原、被告签订的《商铺租赁合同》补充协议；2、原告同意被告在2016年2月1日退出承租C5幢20号铺位；3、被告继续承租C5幢21号铺位（面积325平方米），租赁期至2016年12月31日。租金按每平方米每月16.21元计付，其中2016年2月1日至2016年7月31日的租金为31610元，2016年8月1日至2016年12月31日的租金为26341元。签订该协议后，被告向原告腾退了C5幢20号铺位，但并没有依约向原告交付C5幢21号铺位自2016年2月1日起的租金。原告经催收未果，遂于2016年6月2日诉至本院，并提出前述请求。庭审中，原告变更下列诉讼请求：1、将要求被告支付2016年2月1日计至2016年7月31日的租金31610元的诉讼请求，变更为要求被告支付2016年2月1日起至腾退租赁房屋之日止的租金（其中计至2016年7月31日的租金为31610元，之后的租金以每月租金5268.25元为标准计至腾退之日止）；2、将请求被告支付滞纳金12643.8元（从2016年2月1日起计至2016年5月31日止，按月租金2%计付）的诉讼请求，变更为要求被告支付滞纳金给原告（从2016年2月1日按月租金2%计至2016年7月31日止，其中计至2016年5月31日为12643.8元）。另外，经庭审询问，原告确认在本案中不要求被告支付2016年7月31日之后的滞纳金。以上事实，有原告提供的原告营业执照、被告营业执照、房地产所有权证、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、中国银行国内支付业务收款回单以及本院的庭审笔录等材料证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该两份合同合法有效。《商铺租赁合同补充协议》是《商铺租赁合同》的补充协议，两份合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。根据《商铺租赁合同》约定被告逾期一个月不交付租金的，原告有权解除合同。现被告拖欠涉案租赁房屋C5幢21号铺位自2016年2月1日起的租金至今未付，合同约定的解除条件已成就。原告请求解除涉案《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告依法应将租赁房屋C5幢21号铺位腾退给原告，并付清拖欠的租金给原告。对于拖欠的租金，根据合同约定，房屋面积为325平方米，每平方米按月租金16.21元计算月租金，经核算，涉案租赁房屋月租金应为5268.25元（325平方米×16.21元）；其中合同又约定了2016年2月1日至2016年7月31日，被告应交租金为31610元。故原告请求被告支付从2016年2月1日起至腾退之日止的租金（其中计至2016年7月31日为31610元，之后的租金以月租金5268.25元为标准计至腾退租赁房屋之日止），符合合同约定，本院予以支持。对于原告请求的滞纳金问题。根据涉案合同约定，滞纳金是在被告逾期交付租金的情况下支付。由此可见，该滞纳金实际上属于民事责任上的逾期付款违约金。涉案合同约定滞纳金每逾期一日以月租金2%的标准计付，该标准折算成月利率为60%，该标准明显超出了法律的相关规定，于法不符，故对原告要求从2016年2月1日起至2016年7月31日止每日按月租金2%计付逾期付款违约金的主张，本院不予采纳。但被告迟延交租，造成原告在租金上有利息损失，根据民法公平原则以及《最高人民法院关于修改的批复》的有关规定，该违约金可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准，从租金逾期之日起以拖欠租金为基数计算。又据合同约定，被告应在租金到期前10日即2016年1月22日至31日间一次性支付2016年2月1日起至2016年7月31日的租金31610元，即该部分租金逾期日为2016年2月1日。故被告应从2016年2月1日起至2016年7月31日止以拖欠租金31610元为基数按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告交付逾期付款违约金。对于2016年7月31日之后的滞纳金，因被告明确表示在本案中不主张被告支付，故本院对此不作处理。对于原告请求无需返还履约保证金9000元的问题。涉案合同对该履约保证金约定为被告逾期交纳租金的，履约保证金归原告所有；合同期满依约解除合同的，履约保证金返还被告。即涉案履约保证金实际上相当于以特定化的金钱为标的物的担保。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，涉案履约保证金应在被告不履行债务时，用于优先支付债务，而非归原告所有。故对原告认为无需返还履约保证金（实为归原告所有）的主张，依法无据，本院不予支持。但根据上述法律规定，被告已交付给原告的涉案履约保证金9000元，应直接用于抵扣拖欠的租金。为减少诉累，本院对涉案履约保证金9000元在本案中一并处理，该9000元依法应在前述被告拖欠的总租金予以扣减。扣减后，被告应支付的2016年2月1日起至2016年7月31日的租金为22610元（31610元-9000元）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《最高人民法院关于修改的批复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告广东温氏食品集团股份有限公司与被告新兴县建廷皮具有限公司在2011年12月10日签订的《商铺租赁合同》以及在2016年1月20日签订的《商铺租赁合同补充协议》，均于本判决发生法律效力之日起解除。被告新兴县建廷皮具有限公司应于合同解除之日起十日内腾退租赁房屋给原告广东温氏食品集团股份有限公司。二、被告新兴县建廷皮具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金（从2016年2月1日起计至2016年7月31日止的租金22610元，2016年8月1日起的租金以月租金5268.25元为标准计至腾退租赁房屋之日止）给原告广东温氏食品集团股份有限公司。三、被告新兴县建廷皮具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（从2016年2月1日起至2016年7月31日止以31610元为基数按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）给原告广东温氏食品集团股份有限公司。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1381.34元，由原告广东温氏食品集团股份有限公司负担474.99元，被告新兴县建廷皮具有限公司负担906.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森代理审判长  陈芝芝人民陪审员  梁赞勇二〇一六年十一月十四日书 记 员  李洁琼