广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛南法执异字第205号
异议人（申请执行人）曹家品，男，住佛山市南海区大。
委托代理人曾志刚，系广东巨能律师事务所律师。
被执行人郑永东，男，住佛山市南海区。
第三人钟杰惠，男，住广东省广宁县。
本院在执行（2013）佛南法沥执字第1241号案，即申请执行人曹家品与被执行人郑永东买卖合同纠纷一案过程中，决定带租约拍卖佛山市南海区大沥镇黄岐南海路中南海晖园明湖居7座503房（证号：4585465；以下简称“503房”），申请执行人曹家品对此提出异议。本院依法组成合议庭公开召开听证会进行审查，本案现已审查终结。
异议人称，1、请法院依法除去拍卖标的物503房上被执行人郑永东与第三人钟杰惠的租赁合同。2、依法中止拍卖标的物503房的拍卖程序，待依法除去上述拍卖房屋上的租赁合同后再行恢复拍卖。事实与理由：异议人是被执行人郑永东被申请执行系列案中（2013）佛南法沥执字第1240、1241号两执行案的申请执行人。2014年8月22日，异议人参加了被执行人名下503房的第一次拍卖会，惊悉该拍卖房屋存在15年租约而导致流拍。为维护异议人的合法权益，特提出紧急异议。
一、未予听证即迳行认定第三人提出的15年租赁权并指令拍卖机构带租约拍卖，与民事诉讼法规定的执行异议程序不相符合。第三人钟杰惠于2013年9月12日向贵院提交了异议申请书，要求法院保障其在503房15年的租赁权。但该异议申请亦未告知相关申请执行人，亦未予安排听证，贵院便迳行认定该15年的租赁权成立，并指令拍卖机构带租约拍卖，加大了拍卖的难度，严重损害了申请执行人的合法权益。
二、第三人声称于2012年10月1日起承租503房，与被执行人郑永东在提出唯一居所异议申请时所作陈述明显自相矛盾。从佛山市南海人民法院于2013年12月18日作出的（2013）佛南法执异字第135号执行裁定书可知，在贵院执行503房过程中，被执行人郑永东向法院提出了唯一居所异议申请，主张503房为其唯一居所。然而，第三人钟杰惠又向法院声称自2012年10月1日起承租了503房15年，并提交其与被执行人所签订的《房屋租赁合同》。这两个陈述明显自相矛盾，这说明第三人所主张的15年租赁权是虚构的，无效的，不应予以认定。
三、第三人声称于2012年10月1日起承租503房15年，明显是虚构的，其所主张的承租权是无效的，不应予以认定。从第三人所提交的异议申请证据材料来看，证据漏洞百出，伪造、编造证据痕迹很重，相关材料签署日期倒签明显。从其所提交的各份材料签署时间、租赁材料相关经手人员进行比对，更可以发现其所谓的租赁事实经过荒诞不经、破绽百出。
四、被执行人为了规避执行行为，恶意串通包括第三人在内的一系列人员编造相关租赁合同、证明等材料，意图虚构租赁合同，明显已涉嫌伪造证据，属于妨害民事诉讼的违法行为，依法应当予以法律制裁。为了进一步证明第三人所提交的证据的虚假性，必要时，异议人会向法院提出司法鉴定申请，对其所编造或伪造的证据的笔迹形成时间进行鉴定。届时，违法真相将会大白于天下。
五、第三人所编造的租赁合同，影响了503房抵押权人中国银行佛山南海黄岐支行在先担保物权的实现，依法亦应在拍卖时予以除去。
另外补充两点，1、503房并未实际交付给第三人占用，未予公示，退一步说，即使租赁合同成立，由于未实际交付，第三人未实际占用，物权法意义上的租赁权未成立，不应予以优先保护。2、503房第一次查封在2012年9月14日，比第三人称的租赁合同签署时间2012年10月1日还早，因此，第三人称租赁权不具有优先性，应予以除去。
综上，第三人所主张的租赁合同明显是恶意虚构的，其所谓的租赁权是无效的。另一方面，从相关行为的时间顺序来看，抵押权登记时间及诉讼查封时间在前，第三人与被执行人虚构的租赁合同时间在后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条关于租赁权的继续存在对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖的规定。为了维护申请人的合法权益，维护法律尊严及司法公正，特此请求法院依法除去拍卖标的物503房的租赁合同。
第三人称，第三人不知道所租房屋被查封，被执行人没有跟第三人讲房屋被查封的事实，因为第三人考虑到自己十年八年也买不起房子，而且被执行人的租金比较便宜，所以第三人才租赁503房，第三人直到收到法院的通知才知道503房已经被法院查封。
异议人向本院提交如下证据：
1、（2013）佛南法沥执字第1240号申请执行受理通知书原件、（2013）佛南法沥执字第1241号申请执行受理通知书原件各1份，证明申请执行人的主体资格。
2、佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，证明503房第一次查封在2012年9月14日，比第三人称的签署租赁合同时间2012年10月1日早，涉案房屋存在抵押权，房屋是在购买时办理的抵押。
3、（2013）佛南法执异字第135号执行裁定书复印件1份，证明被执行人在该异议程序中称503房是其唯一居所，与第三人称2012年10月1日被执行人将503房出租给第三人是矛盾的。
经质证，第三人对证据1-3的真实性无异议。对证据3，因为被执行人当时很急需钱，才以比较便宜的租金将503房租出，且被执行人说第三人可以租长期的话，租金可以算便宜一点，第三人考虑到房屋的租金比较划算，所以就租赁了该房屋。
第三人向本院提交如下证据：
1、租赁合同复印件1份，证明503房由第三人租赁。
广东电网公司佛山供电局缴纳电费凭证打印件1份。
3、中国农业银行银联存根原件1份。
证据2-3证明第三人租赁涉案房屋时缴纳水、电费的情况。
4、钥匙1把。
5、中南海晖园业主证（出入门卡）原件1份。
证据4-5用以证明503房由第三人使用。
中国农行银行借记卡账户明细查询复印件2页。
7、付款证明复印件1份。
8、收据复印件1份。
证据6-8证明第三人缴纳503房租金的情况。
大沥洞庭社区编号0682牌复印件1份，证明第三人经常在该社区出入，第三人是503房的合法承租方。
10、公证书复印件1份，证明郑海武有权代理被执行人处理房屋租赁问题。
经质证，异议人认为证据1为复印件，故对其真实性及合法性不予确认，对证明内容不予确认。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，该证据中的名字为被执行人，不是第三人。对证据3的真实性无异议，对关联性、证明内容有异议，该证据不能显示缴纳水电费的房产是哪一套，且持卡人签名是梅金维而不是第三人，该证据与503房无关。对证据4-5的真实性、关联性及证明内容均有异议，该门卡及钥匙不能显示是哪一套房屋，且没有房卡及钥匙的交接记录予以佐证。对证据6，由于没有原件，对其真实性和证明内容均有异议，该证据第一页没有账户户主资料，不知道是否为被执行人的账户。即使银行转账是真的，也不能显示款项转入被执行人名下。该证据显示的转账时间在2012年12月18日，与第三人称的租赁合同签署时间2012年10月1日的时间并不相符，且时间相隔较长。该银行账户是案外人梅金维的账户，非第三人的账户，与第三人无关。对证据7，因为没有原件，对真实性及关联性、证明内容均有异议，该证据只有梅金维和第三人声称支付了176000元的租金给被执行人，但是未经被执行人本人确认，被执行人也没有确认该款项就是租金，且无证据证明第三人与梅金维之间是否存在债权债务关系、亲属关系，梅金维称为第三人代付176000元的租金完全不符合常理。付款证明的签署时间为2013年9月12日，与租赁合同签署时间及第三人声称的租金转账时间相差达一年之久，与常理不符。对证据8，因为没有原件，对其真实性及关联性均有异议，第三人称定金是交给郑海武，而郑海武与涉案房屋没有法律上的关系，其并非房屋的房主，无权收取租金及租赁定金。因为定金收据签署时间在2012年10月1日，当时不存在公证书及委托书里记载的授权，所以对该收据的真实性不予确认。对证据9因为没有原件，对真实性和关联性均有异议，该门牌不能显示是哪一套房子的牌号及具体办理时间。对证据10，因为没有原件，对真实性及证明内容均有异议，即使该公证书和授权委托书是真实的，由于签署时间在2013年5月23日，与租赁合同的签署时间及租金收据记载的时间2012年10月1日相隔约七个月之久，因此，该证据不能证明第三人主张的证明内容。
第三人庭后向本院提交如下证据：
11、中国农业银行记账凭证原件一份。
12、门牌原件一个（编号：0682；南海区流管办监制）。
13、专用收据复印件一份。
14、佛山市房屋租赁合同复印件一份（加盖佛山市南海区大沥镇黄岐洞庭流动人员和出租房屋管理服务站的公章）。
15、公证书原件一份。
经审查，本院对异议人提交的证据1-3的真实性及第三人提交的证据2、3的真实性予以确认。第三人提交的证据1、6、7、8、13为复印件，申请执行人对其不予确认，第三人亦无其他证据可以佐证上述证据的真实性，故本院对第三人提交的证据1、6、7、8、13不予确认。第三人提交的证据9、10与证据12、15核对无误，本院对证据9、10、12、15的真实性予以确认。证据11为原件，本院对其真实性予以确认，该凭据中付款账户为梅金维，第三人无证据证明其与本案关联，故本院对该证据的关联性不予确认。证据14，加盖有佛山市南海区大沥镇黄岐洞庭流动人员和出租房屋管理服务站的公章，本院对其真实性予以确认。第三人无法证明证据4、5跟503房的关系，且持有钥匙与业主证，也不能当然证明第三人与被执行人的租赁关系的真实性，故本院对证据4、5不予采信。
经审查查明，本院于2013年10月31日立案执行申请执行人曹家品与被执行人郑永东买卖合同纠纷一案，案号为（2013）佛南法沥执字第1241号，立案标的为214955元，执行依据为（2013）佛南法沥民二初字第326号民事判决。
本院受理数件以郑永东为被告的诉讼案件。根据房屋管理部门出具的503房登记信息资料，本院在（2012）佛南法沥民初字第120号案件审理过程中，于2012年9月14日查封了503房；在（2012）佛南法沥民初字第435号案审理过程中，于2012年12月3日轮候查封了503房；在（2013）佛南法沥民一初字第286号案审理过程中，于2013年8月7日轮候查封了503房。
（2012）佛南法沥民初字第120号、（2012）佛南法沥民初字第435号、（2013）佛南法沥民一初字第286号三案的原告在取得生效法律文书均已向本院申请强制执行。本院共受理执行以郑永东为被执行人的案件共计22件。其中，本院于2013年2月1日受理执行申请执行人侯咏与被执行人郑永东、郑宏育、佛山市东野五金电器有限公司民间借贷纠纷一案［案号为：（2013）佛南法沥执字第164号；执行依据为（2012）佛南法沥民初字第435号民事调解书］，在该案执行过程中，本院于2014年6月13日作出（2013）佛南法沥执字第164-10号公告，公告拍卖登记在被执行人郑永东名下的503房。2014年7月23日，本院依法委托广东天地和拍卖有限公司带租约拍卖503房，租约为被执行人郑永东与第三人钟杰惠签订的租赁合同，约定租期为2012年10月1日起至2027年9月30日。
另查明，第三人钟杰惠持有一份落款日期为2012年10月1日、签署人为郑永东与钟杰惠的《租赁合同》一份，该合同载明郑永东将503房出租给钟杰惠，租赁期限为2012年10月1日起至2027年9月30日，租金为每月1000元，共180000元，支付方式为先付定金4000元，在12月20日前付清余款176000元。第三人持有一份收款人为郑海武、金额为4000元、落款日期为2012年10月1日的收据一份，该收据载明的收款事项为钟杰惠承租503房的定金。第三人另持有一份付款人为梅金维、收款人为郑永东、金额为176000元的中国农业银行记账凭证一份。
2013年5月23日，第三人钟杰惠与被执行人郑永东签订一份《佛山市房屋租赁合同》，约定钟杰惠承租503房，每月租金1000元，租赁期限自2012年10月1日至2027年9月30日止，租金按月结算，该合同在佛山市南海区大沥镇黄岐洞庭流动人员和出租屋管理服务站予以备案。
2013年5月23日，被执行人郑永东与其妻子李月新在广州市南方公证处公证委托郑海武处理503房的出售、出租等事务。
再查明，在（2013）佛南法沥执字第164号一案的执行过程中，被执行人郑永东曾向本院提出执行异议人，主张503房是其与其扶养家属必需居住的房屋，要求停止拍卖。经审查，本院于2013年12月18日作出（2013）佛南法执异字第135号执行裁定，裁定驳回郑永东的异议。郑永东不服该裁定向佛山市中级人民法院提起复议，佛山市中级人民法院审查后作出（2014）佛中法执复字第11号执行裁定，裁定驳回郑永东的复议申请，维持（2013）佛南法执异字第135号执行裁定。
本院认为，本案的争议焦点为是否应带租约拍卖503房。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，该规定确立的“买卖不破租赁”的规则是建立在真实有效的租赁关系上。但是本案中，第三人与被执行人之间是否存在真实有效的租赁关系存疑。一、第三人提交的《租赁合同》为复印件，其未提交原件予本院核对。二、《租赁合同》定金4000元的收款人为郑海武，其收款行为是否视同郑永东收款并不明确。第三人虽提交了公证书证明郑海武受托处理503房的出租出售事宜，但是该公证委托的时间远在郑海武出具收据的时间（2012年10月1日）之后。三、梅金维向郑永东支付176000元的行为是否等同于钟杰惠的付款行为，梅金维与郑永东均未出庭向本院予以确认。四、《租赁合同》确定的租金支付方式为一次性付清，共计180000元，且第三人称已全部付清，但该约定的支付方式与《佛山市房屋租赁合同》约定的按月支付租金的方式矛盾。综上几点，第三人提交的证据不能形成证据链证明其与被执行人郑永东于2012年10月1日签订租赁合同并已一次性支付租金的事实。另外，第三人提交的《租赁合同》签署时间为2012年10月1日，该签订时间在本院对503房采取查封措施（2012年9月14日）之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，被执行人在503房被查封后仍将其出租的行为，不得对抗申请执行人。
综上，第三人主张带租约拍卖503房，无事实和法律依据。异议人的异议，理据充分，本院对其予以支持。本院应改正带租约拍卖503房的执行行为，应不带租约拍卖503房。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：
一、改正本院于2014年7月23日作出的委托广东天地和拍卖有限公司带租约拍卖登记在被执行人郑永东名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐南海路中南海晖园明湖居7座503房（证号：4585465）的执行行为。
二、不带租约拍卖登记在被执行人郑永东名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐南海路中南海晖园明湖居7座503房（证号：4585465）。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 梁健辉
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一五年一月五日
书记员 郭 俊