山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终493号
上诉人（原审被告）青岛泰诺弘光科技有限公司。
法定代表人韩向前，经理。
委托代理人韩同纪，系青岛泰诺弘光科技有限公司经理。
委托代理人赵晓珍，系青岛泰诺弘光科技有限公司主任。
被上诉人（原审原告）青岛创业园科技发展有限公司。
法定代表人袁飞，总经理。
委托代理人赵洪波，山东泰成律师事务所律师。
委托代理人于文鑫，山东泰成律师事务所律师。
上诉人青岛泰诺弘光科技有限公司（以下简称泰诺弘光公司）因与被上诉人青岛创业园科技发展有限公司（以下简称创业园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民三初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
创业园公司在一审中诉称，2012年11月15日，双方签订房屋租赁合同，约定创业园公司将坐落于青岛市崂山区株洲路190号LED孵化器内2#楼（单层厂房）内房间出租给泰诺弘光公司使用。签订合同后，创业园公司依合同约定履行了相关义务，但泰诺弘光公司至今欠付租赁费用。虽然多次催要，泰诺弘光公司仍拒绝支付，为维护创业园公司合法利益，请求法院判决：1、泰诺弘光公司向创业园公司支付自2013年11月16日至2014年11月15日的房屋租赁费人民币43820元；2、泰诺弘光公司向创业园公司支付违约金8480元（暂记至2014年11月15日，要求支付至判决生效之日）；3、本案诉讼费由泰诺弘光公司承担。
泰诺弘光公司在一审中辩称，1、泰诺弘光公司不应承担违约金。产生违约金的原因不在泰诺弘光公司，泰诺弘光公司于2013年4月、5月代交涉案孵化器所欠电费35735元以及为第三方担保代交电费10000元。泰诺弘光公司于2014年4月11日前缴纳房屋租金时，要求以上述代交电费抵顶房租，不足支付现金。经崂山区管委领导协调，希望我公司带头支付第二期房租，之后再处理此事。因为在当时入住孵化器的企业已经有90%以上的企业拒绝缴纳房租。我公司当时同意领导们的建议，带头按期交付当期房租。垫付电费抵顶下期房租。我公司于2014年4月11日如约交付当期房租，之后创业园公司以各种借口拒绝以上述垫付的电费抵顶房租，也不为泰诺弘光公司妥善解决上述垫付电费。故泰诺弘光公司没能如期缴纳房租。2、创业园公司起诉要求支付房租所针对的房屋归青岛海泰自动化仪表有限公司所有，崂山区管委及创业园公司联合青岛太阳能电力研究院利用该房屋搭建首家崂山LED孵化器，多次以会议的形式动员我们租赁上述房屋并承诺许多扶持和奖励政策。至今一点没有兑现，这是造成我们60%以上的入孵化器企业拒绝缴纳房租的又一原因。3、泰诺弘光公司所提交的证据显示，创业园公司于2012年11月16日将房屋租赁给泰诺弘光公司，且泰诺弘光公司也按时缴纳房租，但直到2013年4、5月，泰诺弘光公司都不能正常使用该租赁房屋。这也是60%以上入孵化器企业拒绝向创业园公司按期缴纳房租的又一原因。因此我们要求：1、保留向创业园公司主张泰诺弘光公司未能按期使用涉案房屋所遭受的损失的权利。2、请法院驳回创业园公司要求泰诺弘光公司支付违约金的诉讼请求。3、请创业园公司兑现出租房屋时所承诺的扶持政策和补贴（我们有当时会议记录为证）。4、泰诺弘光公司代交电费是因为创业园公司提供房屋无法正常运营，所以让泰诺弘光公司的关联企业代为缴纳。5、泰诺弘光公司要求按照崂山区管委及创业园公司方负责人口头承诺的先用代交电费抵顶房租后，剩余部分房租我们一次性补交。
一审经审理查明，涉案房屋权利人系案外人青岛海泰自动化仪表有限公司（以下简称海泰公司）。2012年9月21日，创业园公司与海泰公司签订房屋租赁合同，约定将海泰公司厂区内即崂山区株洲路190号高层建筑内6层整个建筑区域2、4、5共三层房屋和厂内单层房屋合计17925平方米，租赁期限为三年，自2012年9月21日至2015年11月20日止。出租房屋采取包租的方式，由乙方创业园公司自行管理。
2012年11月15日，创业园公司与泰诺弘光公司签订编号为青创租字LED·HT[2012]13号房屋租赁合同，根据合同约定创业园公司将崂山区株洲路190号LED孵化器内2#楼（单层厂房）内房间出租给泰诺弘光公司使用，房间建筑面积380.09平方米，租赁期限三年，自2012年11月16日至2015年11月15日止，租赁费为2012年11月16日至2013年11月15日年租金69397元，2013年11月16日至2014年11月15日年租金83240元，2014年11月16日至2015年11月15日为91564元，共计244171元。泰诺弘光公司须在2012年11月15日缴纳2012年11月16日至2013年5月15日的租赁费，在2013年4月30日前缴纳2013年5月16日至2013年11月15日的租赁费，之后租赁费以此类推。合同另约定，如泰诺弘光公司逾期支付租赁费，创业园公司有权没收全部保证金并要求泰诺弘光公司15日内腾空房屋，每逾期一日由创业园公司按照租赁费千分之五向泰诺弘光公司加收违约金，逾期20日内仍未交付租赁费，创业园公司有权解除合同并收回房屋，但不免除泰诺弘光公司违约责任。
双方签订的租赁合同虽写明租赁房屋面积380.09平方米，但泰诺弘光公司实际使用面积为200.09平方米，双方均同意按上述面积确定2013年11月16日至2014年11月15日的租赁费为43820元。2013年11月16日至2014年11月15日泰诺弘光公司实际使用涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。泰诺弘光公司于2013年11月16日至2014年11月15日使用涉案房屋，应依约支付租金并承担逾期支付租金的违约金，创业园公司主张2013年11月16日至2014年11月15日的租赁费43820元，符合法律规定，法院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，因泰诺弘光公司未及时支付租金使创业园公司的财产权益遭受损失，考虑公平正义之原则，泰诺弘光公司宜自2013年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付上述欠付租金之违约金。泰诺弘光公司主张以垫付电费抵顶租赁费，创业园公司对该垫付费用不予认可，法院认为，创业园公司主张之电费垫付涉及电费使用人及缴费义务人之确定，与本案之租赁合同不属同一法律关系，本案不予审理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、泰诺弘光公司于判决生效之日起10日内给付创业园公司租赁费人民币43820元，并按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付上述款项自2013年11月16日起至判决生效之日止的利息。二、驳回创业园公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元，由创业园公司承担1277元；泰诺弘光公司承担1007元。
宣判后，泰诺弘光公司不服一审判决，向本院提起上诉。
泰诺弘光公司上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回创业园公司对泰诺弘光公司的诉讼请求，一、二审的诉讼费用由创业园公司承担。其主要事实与理由为：一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，应当依法予以撤销。一、泰诺弘光公司与本案无关，不是本案适格的被告，创业园公司对泰诺弘光公司提起的诉讼不符合受理条件，一审判决应当驳回创业园公司的起诉。二、一审判决关于“泰诺弘光公司主张之电费垫付抵顶租赁费，创业园公司对该垫付费用不予认可，法院认为，创业园公司主张之电费垫付涉及电费使用人及缴费义务人之确定，本案之租赁合同不属于同一法律关系”的认定有违事实和法律，有悖法官经验法则，有失司法公信。抵销权不同于反诉，抵销权的行使并不要求“同一法律关系”，而在司法实践中，抵销权往往基于不同的法律关系而产生，泰诺弘光公司主张的抵销权只需债权的标的物种类、品质相同，而与是否同一法律关系无关，双方互负的垫付电费以及房屋租金均属金钱给付之债，债权标的物种类、品质相同，泰诺弘光公司主张的抵销权完全成立。
创业园公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，应予支持。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为，创业园公司与泰诺弘光公司之间签订的房屋租赁合同合法有效，具有法律效力，双方均应按约履行。按照双方约定，创业园公司提供房屋供泰诺弘光公司使用，泰诺弘光公司支付租赁费，双方之间就合同义务的履行产生纠纷，创业园公司按照合同起诉泰诺弘光公司并无不当，泰诺弘光公司关于创业园公司错误将其列为被告起诉的主张，于法无据，依法不能予以支持。泰诺弘光公司主张其代创业园公司缴纳电费，要求以垫付的电费抵销租赁费，但创业园公司对垫付电费的事实不予认可，且该电费垫付涉及电费使用人和缴费义务人的确定，双方之间就电费垫付的纠纷可以另行通过诉讼解决，一审法院根据查明的泰诺弘光公司欠付租赁费的事实，判决泰诺弘光公司支付租赁费并承担相应利息，符合本案事实与法律规定，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人泰诺弘光公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费896元，由上诉人青岛泰诺弘光科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 孙 琦
代理审判员 甘玉军
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 王 明
书 记 员 李珊珊