天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初1609号原告（反诉被告）：时代今典影院投资有限公司，住所地北京市海淀区文慧园北路9号今典花园9号楼1层。法定代表人：张宝全，董事长。委托诉讼代理人：马烈，该公司员工。委托诉讼代理人：路远，该公司员工。被告（反诉原告）：天津市远滨房地产开发有限公司，住所地天津市空港经济区中心大道高尔夫温泉别墅2号路4门。法定代表人：武文勇，经理。委托诉讼代理人：张子明，天津宇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍拥锋，天津宇平律师事务所律师。原告时代今典影院投资有限公司（以下简称今典影院公司）与天津市远滨房地产开发有限公司（以下简称远滨房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，远滨房产公司于2016年8月12日提起反诉，远滨房产公司的反诉与今典影院公司的本诉基于相同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，本院对本诉与反诉合并审理。本案先期适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。今典影院公司的委托诉讼代理人马烈、路远及远滨房产公司的委托诉讼代理人霍拥峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告今典影院公司向本院提出诉讼请求：1.确认今典影院公司与远滨房产公司签订的《影院场地租赁合同》于2014年8月29日解除；2.确认涉诉租赁场地于2014年10月21日返还给远滨房产公司；3.本案诉讼费用由远滨房产公司承担。事实理由：2010年9月21日，今典影院公司与远滨房产公司签订了《项目租赁意向书》，约定今典影院公司承租远滨房产公司所有的位于天津市空港加工区××以北欣欣家园配套公建四层，建筑面积约为1546平方米的场地，远滨房产公司应于2011年3月1日前向今典影院公司交付租赁场地。签订意向书后，今典影院公司向远滨房产公司交付了诚意保证金361764元。2011年7月22日，双方签订了《影院场地租赁合同》，约定今典影院公司租赁远滨房产公司的天津空港加工区东区道以北欣欣家园配套公建（G-1）四层，建筑面积为1592.87平房米，远滨房产公司应于2011年8月15日前向今典影院公司交付租赁场地。因涉诉房屋的一些项目始终未能达到验收标准，所以远滨房产公司一直未能提交《场地交付确认书》。迫于无奈,今典影院公司在租赁场地始终达不到交付标准的情况下于2012年11月27日开业。开业后，该地段其他商户均未开业，客流稀少，今典影院公司亏损严重，被迫于2014年4月1日停业。今典影院公司依据《影院场地租赁合同》第十条第六款的约定，于2014年5月向远滨房产公司发出《终止合同通知书》，通知远滨房产公司解除《影院场地租赁合同》。远滨房产公司于2014年5月29日签收该通知书。根据合同约定，租赁合同在解除合同的通知到达远滨房产公司3个月后终止，故《影院场地租赁合同》已于2014年8月29日解除。之后今典影院公司多次通知远滨房产公司收回场地，但远滨房产公司一直不予配合。根据《影院场地租赁合同》第十条第七款的约定，今典影院公司应在合同终止后的30个工作日内，撤离租赁场地，如逾期不撤，远滨房产公有权自行腾空。因今典影院公司如期撤离，故应认定今典影院公司已于2014年10月21日将场地交还远滨房产公司。远滨房产公司辩称,不同意今典影院公司的诉讼请求,今典影院公司不具备合同约定的解除条件，也不符合法律规定的合同解除条件，并不享有合同解除权，今典影院公司没有返还涉诉租赁场地，故今典影院公司的第二项诉讼请求不成立，故请法院驳回今典影院公司的诉讼请求。反诉原告远滨房产公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《影院场地租赁合同》；2.判令今典影院公司返还租赁的场地；3.判令今典影院公司给付远滨房产公司拖欠的2011年8月15日至2012年5月14日的免租期租金565309.56元，2012年5月15日至2016年8月12日的租金3018397.39元和解除合同的违约金2854536.03元（2016年8月12日至2027年5月14日的租金的30%），共计6438242.98元；4.判令今典影院公司给付反诉人物业费515991.84元、电费74200元，共计590191.84元。5.反诉诉讼费用由今典影院公司承担。事实和理由：远滨房产公司和今典影院公司系租赁合同关系，2011年7月22日双方签订了《影院场地租赁合同》，远滨房产公司将位于天津空港加工区东七道以北欣欣家园配套公建（G-1）四层租赁给今典影院公司，该场地建筑面积为1592.87平方米，远滨房产公司于2011年8月15日依约向今典影院公司交付了租赁场地，但该公司未按照合同约定支付租金，截止2016年8月12日共拖欠租金3018397.39元、物业费515991.84元和电费74200元。合同约定今典影院公司欠交租金3个月以上的，远滨房产公司有权解除合同，保证金不退还，并有权要求今典影院公司支付免租期租金以及剩余租期租金总额30%的违约金。为维护自身合法权益，特提起反诉。反诉被告今典影院公司辩称，请求法院驳回远滨房产公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的影院场地租赁合同、电影院租赁项目交付标准、中国银行单位境内汇款申请书、远滨房产公司出具的催告函、房产测绘成果报告书、天津市竣工验收备案书、物业费收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：（一）今典影院公司提供的证据1.2011年12月15日的函及快递单，证明远滨房产公司交付的租赁场地未达到交付标准。2.2012年7月3日的函，证明远滨房产公司未接通正式电，影响影院的正常开业。3.2012年8月10日的函（包括EMS快递单）、2012年10月18日的函、2012年10月31的函（包括EMS快递单），证明远滨房产公司未接通正式水电影响影院正常开业，今典影院公司已告知远滨房产公司函件中的情况。远滨房产公司对上述证据1-3的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为涉诉租赁场地已经交付，今典影院公司进行了装修并进行营业的行为，说明其认可远滨房产所交付的场地符合约定的交付标准。本院认为证据1-3可以证明今典影院公司曾向远滨房产公司反映过涉诉租赁场地的水、电等问题，但不足以证明其所反映的问题严重到影响其开业的程度，故对该证据的真实性，本院予以认定，对其证明目的，本院不予采信。4.今典影院公司的2012年、2013年和2014的财务审计报告，证明其亏损严重，已经达到合同解除的条件。远滨房产公司不认可该证据的真实性、合法性和关联性，认为年度财务审计报告是今典影院公司自己做的，也不能证明其亏损状态。因三份财务审计报告系案外人北京中睿恒达会计师事务所出具，能较为全面地反映今典影院公司当年的财务情况，对该组证据本院予以采纳。5．《终止合同通知书》和回执，证明今典影院公司已于2014年5月29日通知远滨房产公司终止合同，按约定涉诉租赁合同已解除。远滨房产公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可。结合远滨房产公司出具的催告函，可以认定远滨公司于2014年11月20日之前知晓今典影院公司向其主张终止合同，且远滨公司未举证证明其何时知晓今典影院公司的上述主张，故对该证据的真实性本院予以采纳。（二）远滨房产公司提供的证据：1.时代今典影院电费情况统计表，证明今典影院公司欠缴电费的数额。今典影院公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可。本院认为该证据系远滨房产公司单方制作，再无其他证据予以作证的情况下，不能证明其主张的事实，本院不予采纳。结合当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月21日，今典影院公司与远滨房产公司签订了《项目租赁意向书》，约定今典影院公司承租远滨房产公司所有的位于天津市空港加工区××以北欣欣家园配套公建四层、建筑面积约为1546平米的场地，于2011年3月1日前交付租赁场地。该意向书还约定今典影院公司同意远滨房产公司委托北京远洋基业物业管理有限公司天津分公司物业公司对该租赁区域进行物业管理并收取管理费。2011年7月22日，今典影院公司（乙方）与远滨房产公司（甲方）签订了《影院场地租赁合同》。合同约定：甲方将位于天津空港加工区东七道以北欣欣家园配套公建（G-1）四层，建筑面积为1592.87平方米出租给乙方，乙方承租该区域作为影院使用。合同第二条约定，租赁期限15年，每12个月为一个租赁年度。甲乙双方签订租赁场地交付确认书之日为租赁场地交付之日，自交付之日起9个月作为免租期，免租期内不计租金，但物业费、水、电等能源费用由乙方承担。乙方的装修期应当包含在免租期内，且乙方应当保证装修期不晚于免租期结束。在租赁场地正常交付时，甲乙双方应当签订租赁场地交付确认书，确认租赁场地按照附件B3标准正常移交，如存在不符合交付标准但不影响乙方进场施工的个别细节问题，乙方应接收租赁场地，并由甲方作出承诺，予以定期整改，但进场后发现前述问题影响乙方消防报建、报验或正常施工，则正式交付日期应自完全满足交付标准之日起算，且免租期相应顺延。第三条约定：乙方按甲方所提供的租赁场地的建筑面积1592.87平方米支付甲方租金：自2012年5月15日至2015年5月14日为1.3元/每天/每平方米（建筑面积），自2015年5月15日至2018年5月14日为1.38元/每天/每平方米（建筑面积）。自2011年8月15日至2012年5月14日为装修免租期，甲方免收乙方租金。乙方知道，免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，如因乙方违约原因，导致本合同履行期不足180个月，则双方确认，取消免租期之约定，双方按乙方实际使用/或占用该单元的时间以1.3元/每天/每平方米（建筑面积）的标准计算租金。乙方以372731.58元作为场地租赁保证金，以现金方式提供，并于场地交付10日内交予甲方。保证金中186365.79元将转为合同保证金，186365.79元转为计租日后第一个季度的房租，合同保证金甲方应在合同期满后无息返还给乙方。物业管理费为每月7元/平方米，按建筑面积计算。水、电、燃气等公用事业费用从租赁场地交付之日起由乙方按照实际使用数额支付，如水电费是由甲方代收，则甲方不得加收任何管理费等额外费用，并负责向乙方提供正式合法的发票。第七条约定，如甲方交付的承租场地未达到合同约定的交付标准，则甲方应在双方协商确定的期限内按合同约定的交付标准一次性整改到位。若整改项目的影响程度已达到导致乙方完全无法进场施工的，造成拖延工期，每拖延一日，乙方的免租期顺延一天。乙方须按时交纳租金及其它费用，即水、电等费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，应按同期中国人民银行规定的同期贷款利息向甲方缴纳违约金，逾期超过3个月并经催缴无效的，甲方有权单方解除合同。在合同有效期内，双方均不得无故提前终止合同，乙方违反约定提前终止合同的，乙方无权要求退还租赁保证金，同时还应按合同剩余期间租金总额的30%向甲方支付违约金。第十条约定，如乙方亏损严重继续履行合同对双方均无益处，乙方有权决定提前终止合同履行，但应提前3个月通知甲方，自通知之日起3个月内乙方可继续经营或停止营业，但均向甲方支付租金，3个月期满后合同自动终止，已支付的保证金作为向甲方支付的终局赔偿。乙方应在合同终止后30个工作日内，撤离其租赁场地。乙方撤离租赁场地时，须向甲方结清其截止合同终止日应向甲方缴纳的租金及截止撤离日应缴纳的水电费用。合同签订后，今典影院公司于2011年10月8日支付远滨房产公司诚意保证金361764元，于2013年9月5日向北京远洋基业物业管理有限公司天津分公司物业公司支付物业费52028元，于2013年4月26日至2014年9月24日支付电费共计224200元。2011年8月28日，今典影院公司与案外人北京华尊装饰工程有限责任公司签订《影院装修工程施工合同》，合同约定北京华尊装饰工程有限责任公司对涉诉租赁场地进行装修。开工日期为2011年10月15日，竣工日期为2012年1月20日。装修后今典影院公司于2012年12月7日正式开业。2014年5月29日，今典影院公司向远滨房产公司发送《终止合同通知书》，称自2012年开业起公司一直处于严重亏损状态，经公司研究决定终止双方的租赁合同。发送该通知书后，今典影院公司撤出涉诉租赁场地。2014年11月20日，远滨房产公司给今典影院公司发送催告函，该催告函称“截至2014年10月30日，贵司累计欠付我司租金2265379.714元，租金滞纳金94530.82元，物业管理费327075.06元，虽经我司多次催缴，但贵司始终未予给。贵司拖欠房屋租金及物业费的行为已构成严重违约。日前贵司突然向我司提出提前终止双方租赁合同的意向，我司认为贵司系在滥用合同权利，贵司提出的终止合同的理由不成立。”今典影院公司2012年度审计报告和财务报表显示其当年的营业利润为-66，461，262.07元，净利润为-62，211，369.26元；2013年度审计报告和财务报表显示其当年的营业利润为-149，803，657.04元，净利润为-128，872，907.36元；2014年度审计报告和财务报表显示其当年的营业利润为-116，411，276.84元，净利润为-82，710，456.31元。本院认为，今典影院公司与远滨房产公司签订的《影院场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自义务。双方的争议焦点为：1.今典影院公司是否满足合同约定的解除条件和《影院场地租赁合同》是否已经解除；2.今典影院公司应交付的租金数额和远滨房产公司主张合同约定的免租期的租金有无依据；3.远滨房产公司主张的租金、物业费是否已超过诉讼时效；4.涉诉租赁场地是否已经返还远滨房产公司。关于争议焦点1，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《影院场地租赁合同》约定如乙方亏损严重继续履行合同对双方均无益处，乙方有权决定提前终止合同履行。今典影院公司2012年至2014年的营业利润和净利润均为负数，且亏损数额逐年增加，可以认定其亏损严重；关于今典影院公司主张解除合同后的三个月租金性质，双方当事人的理解不一致，远滨房产公司主张交付完该三个月的租金系解除合同的必要条件，今典影院公司主张该三个月的租金仅是应当支付，但不是合同解除条件。本院认为双方的本意是因亏损严重，继续履行合同对双方均无益处时，今典影院公司向远滨房产公司主张解除合同后的三个月，无论是否继续使用涉诉租赁场地，均应向远滨房产支付三个月的租金，是否支付完三个月的租金不是合同解除的必要条件。故今典影院公司已具备合同约定的解除条件，有权向远滨房产公司主张解除合同。远滨房产公司既已知晓今典影院公司向其主张解除合同，其对今典影院公司解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但其未在三个月内向法院确认终止合同通知的效力，今典影院公司于2014年5月29日发送的《终止合同通知书》发生解除合同的效力。根据合同约定的时间，本院认定双方签订的《影院场地租赁合同》于2014年8月29日解除。远滨房产公司关于解除《影院场地租赁合同》的主张，本院不予支持。关于争议焦点2，远滨房产公司已将涉诉房产交付今典影院公司使用，且今典影院公司装修了涉诉租赁场地并开业经营，应按合同约定向远滨房产公司支付租金。双方对租金的计算起点存在争议，双方未按合同约定签订场地交付确认书，今典影院公司主张远滨房产公司交付的场地不符合合同约定标准，但其提供的证据亦不足以证明远滨房产公司交付的场地已达到影响其消防报建、报验或正常施工，其于2011年10月15日开始装修，考虑到装修之前一般有规划设计时间，本院认定交付涉诉租赁场地的时间应为2011年8月15日。关于免租期的租金，免租期是甲方基于乙方整个租赁限给乙方的优惠，现因今典影院公司亏损严重导致本合同履行期不足180个月，其应当支付免租期的租金。根据本院认定的交付场地和解除合同的时间节点，按合同约定的1.3元/天/平米的标准计算，2011年8月15日至2014年8月29日的租金为1.3元/天/平米×1592.87平方米×1111天=2300582元，扣除履约保证金转为房租的部分361764元，今典影院公司应当支付的租金数额为1938818元；此期间的物业费为7元/平米/每月÷30×1592.87平方米×1111天=412925元。扣除已交付的物业费52028元，今典影院公司还应支付物业费360897元。关于远滨房产主张的电费，远滨房产公司提供的证据不足以证明今典影院公司欠付电费，对远滨房产公司主张的电费，本院不予支持。关于争议焦点3，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。远滨房产公司于2014年11月20日就今典影院公司解除合同事宜和催缴租金问题作出回复，产生诉讼时效中断的效力。远滨房产公司主张2014年11月21日至本案立案之日多次向今典影院公司主张过租金,虽然其未提供证据证明,但远滨房产公司怠于行使主张租金的权利不符合常理，且本案系原告不确定合同是否解除而起诉，可以认定今典影院公司与远滨房产公司在2014年11月21日之后就租金数额问题进行过协商，产生诉讼时效中断的效力，故今典影院公司的抗辩理由不成立，远滨房产公司主张的租金未超过诉讼时效。关于争议焦点4，今典影院公司已于2014年5月29日发送终止合同通知书之后撤离涉诉租赁场地，远滨房产公司主张今典影院公司于2016年仍在使用涉诉租赁场地，但未提供证据加以证明，故其抗辩理由不能成立。结合合同约定，本院认定涉诉租赁场地已于2014年10月21日已返还远滨房产公司。关于远滨房产公司主张的违约金问题。今典影院公司满足合同约定的解除条件而解除合同，并非违反约定提前终止合同，故不适用合同第七条第8项约定的违约责任，但根据第十条的约定，今典影院公司应向远滨房产公司支付186365.79元的违约金作为终局赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、时代今典影院投资有限公司与天津市远滨房地产开发有限公司于2011年7月22日签订的《影院场地租赁合同》已于2014年8月29日解除;二、时代今典影院投资有限公司承租的位于天津市空港加工区东七道以北欣欣家园配套公建四层(建筑面积为1546平米)的场地已于2014年10月21日返还天津市远滨房地产开发有限公司；三、时代今典影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津市远滨房地产开发有限公司2011年8月15日至2014年8月29日期间的租金共计1938818元;四、时代今典影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津市远滨房地产开发有限公司2011年8月15日至2014年8月29日期间的物业费共计360897元;五、时代今典影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津市远滨房地产开发有限公司解除合同违约金186365.79元。六、驳回天津市远滨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费80元，由天津市远滨房地产开发有限公司负担。反诉诉讼费60999.04元,由时代今典影院投资有限公司30499.52元，由天津市远滨房地产开发有限公司负担30499.52元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  闫秀珍代理审判员  曲 建人民陪审员  赵克信二〇一六年十二月二十九日书 记 员  张世宇相关法律法规1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。