广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛徐法民二初字第329号
原告张再涛，男，汉族，住雷州市，公民身份号码：×××821X。
委托代理人杨何琴，女，××年××月××日出生，汉族，住徐闻县，与原告关系。
被告徐闻县嘉盛有限公司，住所地徐闻县。
法定代表人杨敬权，总经理。
委托代理人骆凯，广东庄正律师事务所律师。
委托代理人杨香蕾，女，××年××月××日出生，汉族，现住徐闻县。
原告张再涛诉被告徐闻县嘉盛有限公司（以下简称徐闻嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理，依法由审判员邓锋林适用简易程序，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告张再涛的委托代理人杨何琴，被告徐闻嘉盛公司法定代表人杨敬权的委托代理人骆凯、杨香蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张再涛诉称，2011年2月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将富景园C幢1003房预售给原告，预售的商品房建筑面积为141.5㎡，套内面积114㎡，分摊面积27.5㎡，总价人民币444310元。原告在签订合同之日一次性支付首付款134310元，余款310000元办理银行按揭，并约定被告在2011年11月30日前将政府验收合格后的商品房交付给原告使用。合同签订后，被告没有按时将商品房交付给原告使用。被告所预售给原告的商品房实际是在2012年6月6日才通过相关部门验收合格。因此，被告的行为已违反合同约定，违约时间长达189天之久。根据合同违约责任的约定，被告每天应按已交房款万分之五支付违约金，违约金计为134310元×189天×0.05%=12692.3元。
原、被告双方签订的合同注明被告预售给原告的商品房总面积为141.5㎡，套内面积114㎡，分摊面积27.5㎡，而被告于2012年12月27日为原告办理的房地产权证，登记该房的建筑面积为140.26㎡，其中套内面积为114.4㎡，分摊面积为25.86㎡。根据购房合同约定，应当以产权登记面积为准，因此，被告应当按双方签订的买卖合同约定的房屋单价退回1.24㎡的差价。另外，被告将属于8号房业主的5.52㎡储藏室分摊给同层的四户业主，这样造成原告多分摊了1.38㎡。据此，被告多收了原告购房款合计444310元÷141.5㎡×（1.24㎡＋1.38㎡）=8226.8元。
综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金12692.3元给原告；2、被告退还多收取的购房款8226.8元给原告；3、案件受理费由被告承担。
原告为支持其诉求，在举证期限内向本院提供以下证据：
1、原告的《居民身份证》、《常住人口登记卡》各一份，证明原告的身份情况；
2、《企业机读档案登记资料》一份，证明被告的主体资格；
3、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实；
4、《发票》三份，证明原告缴交购房款的事实；
5、徐闻CQ字第0800003152号《粤房地权证》、《房地产平面图》各一份，证明涉案商品房的实际面积；
6、徐闻县房产管理局徐房复（2015）27号《关于徐闻富景园小区C幢业主投诉分摊面积等问题的答复》一份，证明储藏室的面积为5.52㎡及被告将该储藏室分摊给原告的事实；
7、《房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表》一份，证明原告所购买的商品房是2012年6月6日竣工验收合格的事实。
以上证据均为复印件。
被告徐闻嘉盛公司辩称，一、原告要求支付逾期交房违约金12692.3元的请求无据，应予以驳回。首先，被告交房符合规定，并无违约。被告于2011年11月27日通知原告交接楼房，原告拖延至2012年2月1日才办理完接收楼房相关手续，同时在《商品楼交接确认表》及《业主领取钥匙确认表》上补办签名。表明原告已于2012年2月1日实际接收楼房。即使双方没有在约定时间交接，也是原告行为延误所致。其次，被告未能按时办理竣工验收及备案手续是因多个政府职能部门审批过程中延误及设计图纸变更所致，且符合合同约定，被告没有违约。对于因政府职能部门程序上的原因及设计变更造成未能按时办理竣工验收及备案的情形，属于《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因，被告“可据实予以延期”。故被告交付商品楼符合约定。因此，原告要求被告给付违约金没有事实根据与理由。再次，被告商品房验收竣工日期为2012年4月16日，并非原告所称的2012年6月6日。被告于2012年4月16日取得徐闻县建筑工程质量监督站验收合格的《建设工程施工质量验收监督意见书》，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“以竣工验收合格之日为竣工日期”之规定，该时间应确定为工程竣工日期。原告所称的2012年6月6日为工程备案日期，不是竣工日期，符合合同第八条第二款被告“可据实予以延期”的约定。故原告诉称被告违约没有事实与理由。
二、原告要求退还多收取的购房款8226.8元的请求无依据，应予以驳回。1、被告按合同约定的“按套内建筑面积计算”价格所交付商品房面积符合合同约定，不存在向原告退还款项理由。被告交付给原告的商品房，建筑面积为140.26㎡，但套内建筑面积为114㎡，符合合同第三条“套内建筑面积114㎡”的约定，交付的套内面积比约定面积还多0.4㎡。而按合同第四条第1项的约定，该商品房是按套内面积出售，且是按“套内建筑面积计算”价格，因此，被告履约符合合同约定。2、原告以“总建筑面积”与合同不符为由主张被告违约没有事实与理由。原告认为被告交付的商品房建筑面积不符合合同约定，理由是被告“预售给原告的商品房总面积为141.5㎡，……，产权登记该房的建筑面积为140.26㎡”。被告认为，合同第四条约定商品房计价不是按建筑面积计价，而是按“套内建筑面积计价”，两者概念不同，原告的主张完全背离了合同第四条按“套内建筑面积计算”计价的约定。3、原告诉称“被告将属于8号房业主的5.52㎡储藏室分摊给同层的四户业主，这样造成原告多分摊了1.38㎡”，没有事实与法律依据。首先，原告诉称的“储藏室”实际是楼梯转弯处的楼梯间，并非属于8号房业主，该楼梯间仅为打扫卫生方便交由8号房业主临时代为管理。其次，被告与原告的合同第四条约定，本宗商品房销售是按“套内面积计价”，而套内面积不包括楼梯间等公用建筑面积及架空层，故不存在多收取购房款的事由。
三、原告主张权利超过法律规定的两年诉讼时效期间，已失去法律的强制性保护。合同约定的交付商品房履行到期日是2011年11月30日前，也即使原告主张被告违约，原告也应于商品房交付日期之日起两年内即2013年11月30日前主张权利，但原告于2015年9月8日才向人民法院起诉，显然已超过两年的诉讼时效期间，已失去胜诉权。
综上所述，被告履行合同并不违反约定，原告诉求无理。且其起诉已超过法律规定的诉讼时效，为此，请人民法院查明以上事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其主张的事实，在举证期限内向本院提供以下证据：
1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《居民身份证》各一份，证明被告徐闻嘉盛公司为独立企业法人及杨敬权为被告公司的法定代表人；
2、《建筑节能设计审查备案表》一份，证明2010年6月8日对富景园C幢楼申报建筑节能设计审查，但徐闻县散装水泥办于2012年4月16日才同意备案，延误了C幢楼工程竣工验收的事实；
3、《防雷装置验收申请书》、《防雷装置验收合格证》各一份，证明富景园C幢防雷装置于2010年6月29日申请竣工验收，但徐闻县气象局于2011年12月2日才验收，延误了工程竣工验收及备案的事实；
4、《建设工程消防验收申请表》、《建设工程消防验收意见书》各一份，证明富景园C幢楼于2011年9月16日申请建设工程消防竣工验收，但湛江市消防局于2012年4月5日才出具验收证明，延误了工程竣工验收及备案的事实；
5、《文件发文登记表》、《建设工程施工质量验收监督意见书》各一份，证明富景园C幢楼于2011年11月28日申请徐闻县建筑工程质量监督站验收，但徐闻县建筑工程质量监督站2012年4月16日才验收延误了工程竣工验收及备案的事实；
6、《变更通知单等设计变更材料》一份，证明富景园C幢楼因设计变更等原因导致延误了工程竣工验收的事实；
7、《交楼通知登记表》、《交楼签署流程表》、《交接确认表》、《钥匙签收表》各一份，证明被告嘉盛公司于2011年11月27日通知原告收楼，而原告实际上于2012年2月1日才接收其购买的楼房的事实；
8、《关于富景园个别业主所反映的问题的回应信》一份，证明被告曾就楼房面积等事项统一答复原告等人的事实；
9、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方的权利义务及面积计价方式、交付时间可延期的特殊约定等内容。
以上证据均为复印件。
经庭审质证，被告徐闻嘉盛公司对原告张再涛提供证据的质证意见为：1至证据3无异议；证据4有异议，认为该证据只能证明原告交付购房款的事实；证据5有异议，合同约定的是以套内面积计算商品房价款；证据6有异议，因原告不提供证据原件核对；证据7没有异议，但该证据只能证明被告建设楼房的备案日期。原告张再涛对被告徐闻嘉盛公司提供证据的质证意见为：证据1，无异议；证据2至证据6，有异议，被告因备案等手续延误竣工验收与交房，这与原告无关，被告预售的楼房必须验收合格才能交付使用；证据7，不属实，这不是原告本人的签名；证据8，与本案没有关联性；证据9，有异议，原告不认可按套内面积方式计价。
本院认证意见：原告张再涛提供的证据1至证据3，被告嘉盛徐闻公司对其均无异议，本院予以采信；原告提供的证据4、证据5、证据7，被告虽有异议，但此3份证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院经审查，对其证明力予以确认；原告提供的证据6，与本案无关，本院不予认可。被告提供的证据1，原告无异议，本院予以认可；被告提供的证据2至证据6，不属于合同第八条第二款被告“可据实予以延期”的情形，本院不予认可；证据7，待证事实与“2012年6月6日涉案商品房竣工验收完毕”的事实不符，不予认可；证据8，与本案无关；证据9，待证事实与合同真实意思不符，不予认可。
经审理查明，2011年2月25日，原告张再涛与被告徐闻嘉盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011044）一份，该合同约定：被告将位于徐闻县徐城街道东方一路65号的富景园小区C幢10层1003号房出售给原告，该商品房建筑面积为141.50㎡，该房总价款为444310元；原告在签订合同之日一次性付清首期购买款134310元，购房款发票显示单价3140元／㎡。余款310000元定于合同签订后三十日内办理银行按揭，逾期不办理银行按揭的，原告应承担逾期付款的违约责任；被告在2011年12月30日前将政府职能部门验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应承担逾期交房的违约责任；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积发生误差，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差异百分比＝（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。另外，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况另外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列方式分别处理（不作累加）：一、逾期不超过六十日，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。此外，合同还约定，如因政府职能部门审批、备案、验收、换证等程序时限导致迟延交房的，被告可据实予以延期。合同签订后，原告依约交付了首期房款134310元，并办理了银行按揭。2012年6月6日涉案商品房竣工验收完毕。2012年12月27日徐闻县人民政府给原告办理了涉案商品房（富景园C幢10**号）的房地产权证（证号：徐闻CQ字第0800003152号），该商品房的产权登记建筑面积为140.26㎡，其中套内面积为114.40㎡。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应承担逾期交房的违约责任及原告主张违约金是否超过诉讼时效；二、被告徐闻嘉盛公司应否退还房价款8226.80元给原告。
一、关于被告是否应承担逾期交房的违约责任及原告主张违约金是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中的《商品房买卖合同》依法成立并生效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同第八条的约定，徐闻嘉盛公司交付给原告的商品房必须经政府验收合格，而涉案商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，故涉案房屋的交付时间应认定为2012年6月6日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，徐闻嘉盛公司应按照合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任。徐闻嘉盛公司辩称其逾期交房是因政府部门未在行政决定的期限内验收完毕，不是被告的责任，且该房是在合同未成就的情况下交付的，交付时间是以原告占有房屋的时间为交付时间，被告并没有违反约定逾期交付，但徐闻嘉盛公司提供的证据并不能证明逾期交房是因政府部门延迟验收导致的，故徐闻嘉盛公司提出的上述抗辩理由不能成立，本院对其抗辩意见不予采纳。另外，被告抗辩原告请求给付逾期交房违约金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，涉案的商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，原告主张权利应当从竣工验收起计算，至2014年6月5日诉讼时效届满。原告于2015年9月8日才主张其权利被侵害，显然已超过二年的诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，被告的诉讼时效抗辩事由成立，本院予以采纳，故对原告请求被告给付逾期交房违约金的主张，本院依法不予支持。
二、关于被告徐闻嘉盛公司应否退还房价款8226.80元给原告的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方在合同中约定了计价面积与产权登记面积有差异的处理方式，故应按合同中的约定处理。该合同第五条中面积差异的处理方式为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。本案中，产权登记面积为140.26㎡，合同约定计价面积为141.50㎡，误差面积为1.24㎡，面积差异百分比为-0.876%［（140.26㎡-141.50㎡）／141.50㎡×100%］，该差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），买卖双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。被告已按合同约定的计价面积141.50㎡收取了原告的购房款，故被告应按合同约定的房屋单价退还误差面积1.24㎡购房款给原告，即徐闻嘉盛公司应退还房款3893.60元（3140元／㎡x1.24㎡）给原告。至于原告主张多分摊了1.38㎡储藏室的问题，与被告收取购房款的计价面积无关，本院不予支持。原告主张徐闻嘉盛公司退还8226.80元房价款，本院依法支持3893.60元，超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、限被告徐闻县嘉盛有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内退还房价款3893.60元给原告张再涛；
二、驳回原告张再涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费162元，由原告张再涛负担132元，被告徐闻县嘉盛有限公司负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 邓锋林
二〇一五年十一月二十三日
书记员 黄道广
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。