安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民二初字第00927号
原告：宁有才，男，住安徽省广德县。
原告：江雪峰，男，住安徽省广德县。
原告：江雪梅，女，住安徽省广德县。
原告：张德芬，女，住安徽省广德县。
四原告共同委托代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。
被告：程继红，男，住安徽省广德县。
委托代理人：涂中良，安徽华睿律师事务所律师。
原告宁有才、江雪峰、江雪梅、张德芬诉被告程继红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月14日公开开庭进行了审理。四原告委托代理人罗永胜、被告委托代理人涂中良到庭参加诉讼。庭审后，本院在双方当事人的要求下给予双方一个月的庭外调解期限，但期满后双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
四原告诉称：2011年5月28日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：”原告将其共有的位于广德县桃州镇水岸阳光城A幢1-3层房屋出租给被告作为开设洗浴中心使用，租赁期为10年，自2011年5月28日起至2021年8月27日，2011年5月28日至2014年8月28日期间每年的租金为35万元，2014年8月28日至2017年8月28日期间每年租金为45万元，六年到期后2017年8月28日至2021年8月21日期间房屋租金随行就市，2011年度租金合同签订时支付20万元，2011年12月28日前付15万元，后每年5月28日前付清次年全部租金。程继红在租赁期间应缴纳其经营所发生的一切税费。房屋租赁期间，程继红逾期未交纳按约定应当由其交纳的各项费用或者拖欠房租一个月以上的，四原告有权解除合同收回出租房屋。双方任何一方如有违约行为，将按租金总额的10%向守约方承担违约责任。”。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋，被告则一再拖欠原告的房屋租金，其中被告拖欠原告2015年8月28日前的房屋租金134900元，拖欠2015年8月29日至起诉之日的房屋租金90000元。另被告租赁原告房屋经营期间，拖欠2011年5月28日至2015年11月2日期间的电费128305元，拖欠2015年1月1日起至2015年10月31日止期间的物业费10734元。同时被告上述拖欠各项费用的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付各项拖欠的费用即违约金。现原告起诉要求：1、判令解除原、被告于2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾退位于广德县桃州镇水岸阳光城A幢106、206、107、207、108、109、110、301、302号房屋；3、判令被告支付原告截止到起诉之日拖欠的房屋租金224900元及起诉之日至实际腾退房屋前的房屋使用费（按年租金45万元计算）；4、判令被告支付原告房屋租赁期间截止到2015年11月2日为止拖欠的电费128305元；5、判令被告支付原告房屋租赁期间截止到2015年9月3日为止拖欠的水费924元；6、判令被告支付原告房屋租赁期间截止到2015年10月31日为止拖欠的物业费10734元；7：判令被告支付原告违约金损失42万元。
四原告为证明自己主张向本院提供的证据如下：1、四原告身份证，证明四原告身份信息及诉讼主体资格。2、房屋租赁合同，证明原告将其共有的位于广德县桃州镇水岸阳光城A幢1-3层房屋出租给被告作为开设洗浴中心使用，租期10年，及约定的租金支付等情况；被告在房屋租赁期间内应缴纳其经营期间所发生的一切税费；房屋租赁期间，被告逾期未缴纳按约定应当由其交纳的各项费用或者拖欠房租一个月以上的，原告有权解除合同收回出租房屋；双方任何一方如有违约行为，按租金总额的10%向守约方承担违约责任。3、广德字第6XXXXXXX、6XXXXXX、6XXXXX房地权证，证明租赁房屋权利人系广德鼎润投资咨询有限公司。4、广德鼎润投资咨询有限公司工商登记信息，证明四原告系广德鼎润投资咨询有限公司的股东，有权出租该公司房屋。5、承诺书、欠条，证明被告拖欠2015年8月28日前的原告房屋租金134900元。6、广德英伦城邦物业管理处催缴通知书，证明被告在租赁房屋经营期间拖欠2011年5月28日至2015年11月2日期间电费128305元、拖欠2015年1月1日起至2015年10月31日期间的物业费10734元。
程继红辩称：一、原告主体资格不对，涉案房屋不是四原告的，而是广德鼎润投资咨询有限公司的。二、拖欠房租属实，但是截止日期是2015年8月31日，原因是原告宁有才将其大门锁住了，拖欠费应该计算到2015年8月31日。三、电费不应该由原告主张赔偿，应该由安徽电力公司或者小区物业公司主张。2015年9月23日被告出具了134900元的欠条，物业管理费和水电费实际是重复计算。四、水、电费应该由广德鼎润投资咨询有限公司承担，合同没有约定水费、电费和物业管理费是由被告承担。五、关于被告违约与事实不符，是因为原告将大门锁起，导致被告无法经营，违约方应该是原告。综上，请求驳回原告部分诉请。
程继红为证明自己主张向本院提供的证据有证人吴成杰、成再胜出庭作证的证言。吴成杰证言主要内容：”我在程继红开办的洗浴中心做服务员。我是在2015年8月31日没在那里工作了，程继红让我们停段时间别来上班了，因为房东把洗浴中心的大门锁起来了，原因是程继红没有缴纳房东的房租费。另陈继红还欠我七个月的工资款计11000元没有付给我。”。成再胜的证言主要内容”我是在程继红开办的洗浴中心烧锅炉的，2012年开业就在那里工作了。目前程继红还欠我工资10000元左右没有付。2015年8月30日前程继红打电话喊我下来，当时房东老板也在，房东让程继红别经营了。8月31日我去洗浴中心，程继红告诉我别上班了，我看见洗浴中心的大门被锁住了。”。
本院结合质证意见，对上述证据认证如下:（一）四原告提供的证据1、2真实性被告质证无异议，故对其真实性予以认定。证据3被告无异议，故予以认定。证据4、5、6被告质证对其真实性无异议，故对其真实性予以认定。（二）被告申请的两证人出庭作证的证言基本一致，故予以认定。
本院根据当事人的陈述及采信的证据，确认以下案件事实：2011年5月28日，原告宁有才、江雪峰、江雪梅、张德芬（出租方，即甲方）与被告程继红（承租方，即乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：”一、甲方所出租的房屋位于广德县桃州镇水岸阳光城A幢1-3层，建筑面积为1800平方米。二、、、。三、房屋租赁期为10年，自2011年5月28日起至2021年8月27日；乙方租赁该房屋作为开设洗浴中心使用。四、租金为2011年5月28日至2014年8月28日期间每年的租金为35万元，2014年8月28日至2018年8月28日期间每年租金为45万元，六年到期后2018年8月28日至2021年8月27日期间房屋租金随行就市；租金支付方式为2011年度租金在合同签订时支付20万元及3万元水电押金，2011年12月28日前付15万元，后每年的5月28日前付清次年全部租金。五、乙方在租赁期间应缴纳其经营所发生的一切税费。、、、。八、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）、、、；（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害；、、；（5）拖欠房租一个月以上的。九、甲乙双方任何一方如有违约行为，将按租金总额的10%向守约方承担违约责任，给守约方造成其它损失的按守约方的实际损失赔偿。、、、”。2011年6月22日,广德鼎润投资咨询有限公司登记成立，本案四原告为该公司股东。2012年3月23日，广德县桃州镇水岸阳光城A幢1-3层房屋登记在广德鼎润投资咨询有限公司名下，具体为A幢106、206、107、207、108、109、110、301、302号房屋，即上述四原告出租给程继红的全部房屋。上述房屋租赁合同签订后，四原告按约定向程继红交付了租赁房屋，程继红用租赁的房屋开办了鑫雨休闲会馆，并陆续支付了部分房屋租金。2015年8月28日，因程继红部分房租费未支付，程继红出具承诺书一份给四原告持有，承诺书注明”本人程继红承诺于2015年8月31日前交清现租赁广德鼎润投资咨询有限公司全部租金，水电费，总拖欠2014年及2015年房屋租金未134900元，电费为130000元整，、、如到期不付清，本人无条件交出所租赁房屋，承担所有法律责任，一切损失自负”。8月底，原告按照程继红的承诺向其索要房屋租金未果，原、被告双方因此发生纠纷，四原告将鑫雨休闲会馆的大门锁住，鑫雨休闲会馆因而停业。2015年9月23日，程继红出具欠条一份给四原告持有，欠条注明”本人程继红2014年8月28日至2015年8月28日欠张德芬、江雪峰、江雪梅、宁有才房屋租费134900元”。2015年11月3日，广德英伦城邦物业管理处（即安徽海亮物业服务有限公司英伦城邦物业服务中心）向鑫雨休闲会馆（承租人：程继红）下发了《最终催款通知书》，注明：鑫雨休闲会馆自2011年5月28日-2015年11月2日期间未交电费128305元，未交物业费10734元，合计139039元。2015年11月11日，四原告向本院起诉请求判如所请。
另经本院现场勘查，目前鑫雨休闲会馆大门及小门均被铁锁锁住，内无人居住生活，也无人照管。
本院认为：原、被告双方争议焦点一为四原告是否为本案适格主体。本案中，签订《房屋租赁合同》的出租方（即甲方）为四原告，虽之后租赁的房屋登记在广德鼎润投资咨询有限公司名下，但签订《房屋租赁合同》时广德鼎润投资咨询有限公司并未成立，且广德鼎润投资咨询有限公司股东也为四原告，同时被告程继红出具的欠条上也注明系拖欠四原告的租金，故根据合同的相对性原则本院确定四原告为本案适格主体。
原、被告双方争议焦点二即四原告的诉讼请求。（一）四原告诉请要求解除《房屋租赁合同》，本院认为，四原告出租房屋给被告，被告应当支付租赁费，被告拖欠房租费，导致原告的合同目的不能实现，故原告要求解除合同符合法律规定，同时也符合双方的合同约定（即拖欠一个月以上的房租费原告即可解除合同），即原告的该项诉请本院予以支持。（二）四原告诉请要求被告腾退位于广德县桃州镇水岸阳光城A幢106、206、107、207、108、109、110、301、302号房屋，本院认为，租赁合同解除，被告即应当腾退租赁的房屋，故原告该诉请本院予以支持。（三）关于原告诉请要求被告支付截止到起诉之日拖欠的房屋租金224900元及起诉之日至实际腾退房屋前的房屋使用费（按年租金45万元计算）。本院认为，截止2015年8月28日被告拖欠的房租费134900元有被告出具的欠条佐证，被告应当支付。关于之后的房租费，本院认为，被告拖欠房租费未付存在违约，但原告在索要租金未果的情况下将被告经营的会馆锁住也存在过错，鉴于截止目前被告仍未腾退房屋及双方均有不当行为的情况下，本院酌情被告另行赔偿原告四个月的房租损失150000元。以上被告应支付给原告房租费284900元。（四）四原告诉请要求被告支付房屋租赁期间拖欠的电费128305元、水费924元、物业费10734元，本院认为，该三项费用均非拖欠四原告的费用，四原告在未实际支付该三项费用的情况下直接向被告主张权利没有法律依据，故原告的该三项诉请本院不予支持。（五）关于四原告诉请要求被告支付违约金损失42万元，本院认为，租赁合同虽约定如一方违约将按租金总额的10%向守约方承担违约责任，而本案中被告拖欠的仅为部分租金，同时根据法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院适当减少，结合本案中原告在履行合同时存在不当行为，本院酌情由被告按照其应当支付而未支付的租金的20%向原告支付违约金损失，即284900元20%=56980元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告宁有才、江雪峰、江雪梅、张德芬与被告程继红于2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告程继红于本判决生效之日起三十日内腾退位于广德县桃州镇水岸阳光城A幢106、206、107、207、108、109、110、301、302号房屋。
三、被告程继红于本判决生效之日起二十日内支付给原告宁有才、江雪峰、江雪梅、张德芬房屋租金、违约金等损失人民币341880元（134900元+150000元+56980元）。
四、驳回原告宁有才、江雪峰、江雪梅、张德芬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11810元，原告宁有才、江雪峰、江雪梅、张德芬负担3810元，被告程继红负担8000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 陈 剑
人民陪审员 宋帮龙
人民陪审员 马洪永
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 刘 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、、、、（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；、”、第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款”约定的违约金低于造成的损失的，、、、；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
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