广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4471号
上诉人（原审被告）：黄伟健。
委托代理人：何学耕，广东皓粤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东弘诚集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良凤山中路3号弘越大厦15楼之一。
法定代表人：蔡伟斌，总经理。
委托代理人：黄爱华，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：覃全茂，广东合邦律师事务所律师。
原审被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市龙津中路528号四楼b座。
法定代表人：严健良，任该司董事长。
委托代理人：阮瀚扬，广东法则明律师事务所律师。
委托代理人：王晔，该司法律顾问。
上诉人黄伟健因与被上诉人广东弘诚集团有限公司（以下简称弘诚公司）、原审被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月23日，弘诚公司与金辉洋公司签订《挂名房产转让协议》，约定由于金辉洋公司原法定代表人杨广辉、董事长助理何永冲等人假按揭、恶意销售抵押房、一房二卖、挪用、侵吞资金等一系列违法行为，导致乙方负债累累，所有的房产被查封；而且还拖欠大量税款、规划罚款。为偿还税款、规划罚款和盘活项目，完善后续工作，在目前假按揭迟迟无法得到有效司法认定的情况下，金辉洋公司只得重组其开发的辉洋苑辉洋阁21户个贷债权来偿还欠款，盘活项目。因启动重组首先须向债权人东方资产公司（以下简称东方资产公司）代偿债务人拖欠的巨额欠款，而目前金辉洋公司无任何资金来源。为获取资金启动重组，盘活项目，偿还债款，金辉洋公司同意将21户个贷债权项下挂名登记在原职工名下且抵押给银行的21套按揭房产转让给弘诚公司，弘诚公司愿意受让，支付相应对价款。该21套按揭房产包括涉案房屋在内。2010年10月26日，东方资产公司与金辉洋公司、弘诚公司签订《债务重组协议》，约定由弘诚公司代金辉洋公司向东方资产公司偿还相关款项后，东方资产公司同意免除本协议项下的债务人所负的其余债务，同时东方资产公司视金辉洋公司已履行完担保责任。同时东方资产公司和金辉洋公司确认，截至2010年5月25日，金辉洋公司担保的东方资产公司对债务人享有的有效债权包括了黄伟健本息及违约金，抵押物情况为黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁自然层6层a602号。2010年11月16日，东方资产公司向弘诚公司向出具了辉洋苑二十一户重组价款16150000元的处置资产收回款项凭证和代金辉洋公司支付诉讼费及保全费的财务收据。弘诚公司已履行了三方签订的《债务重组协议》的债务清偿。
另查明：黄伟健原是金辉洋公司员工，2001年3月26日，金辉洋公司与黄伟健签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给了黄伟健，并于2001年4月6日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续。黄伟健于2001年5月28日与中国建设银行广东省分行签订了涉案房屋的楼宇按揭合同。黄伟健无法向法庭提供涉案房屋的《商品房买卖合同》原件、首期房款发票原件、楼宇按揭合同的原件及与楼宇按揭合同对应的还款帐户的存折原件。黄伟健购买涉案房屋至今没有向金辉洋公司主张收楼。
2014年5月23日，弘诚公司向原审法院提起本案诉讼，请求确认金辉洋公司与黄伟健关于买卖广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁6层a604号房的行为无效。原审答辩期届满后，黄伟健以《商品房买卖合同》有仲裁条款为由，要求将本案移交广州市仲裁委员会处理。
原审法院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，金辉洋公司陈述其与办理备案登记手续的买方黄伟健所签订买卖合同均非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行贷款的事实，足见金辉洋公司与黄伟健签订买卖合同亦非出于真实的买卖本意。另外，黄伟健无法提供首期房款发票、楼宇按揭合同的原件及与楼宇按揭合同对应的还款帐户的存折原件，无法证明其支付首期房款并进行还贷的事实，结合黄伟健在签订合同后未收楼使用，可认定金辉洋公司与黄伟健的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖讼争房屋的行为无效。弘诚公司现主张金辉洋公司与黄伟健买卖讼争房屋的行为无效，合法有据，原审法院予以采纳。关于黄伟健在答辩期届满后，以《商品房买卖合同》有仲裁条款为由，要求将本案移交广州市仲裁委员会处理的问题，由于本案弘诚公司并非合同的相对人，不受该仲裁条款的约束，黄伟健提出的管辖异议亦已超过法定时间，故原审法院对该项主张不予接纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2014年9月9日作出如下判决：广州金辉洋房地产有限公司与黄伟健之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁a604房的行为无效。一审案件受理费50元，由广州金辉洋房地产有限公司、黄伟健各负担25元。
上诉人黄伟健不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由：一、原审法院已经认定被上诉人不是《商品房买卖合同》的相对人，因此，被上诉人无权提出合同无效，原审被告金辉洋公司在庭审中同意被上诉人的意见，认为合同无效是恶意抗辩。l、本案原审被告金辉洋公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，被上诉人弘诚公司非上述合同一方的当事人，无权提出合同无效。2、本案合同签订时，被上诉人还没有成立，本案合同没有损害被上诉人的利益，与被上诉人也根本不存在直接的利害关系。《合同法》第52条第二款规定，当事人双方恶意串通损害国家、集体、第三人利益的，合同无效。这个第三人指的是特定的第三人，不特定第三人可以用损害公共利益或者损害公序良俗的条款来解释的。被上诉人和原审被告金辉洋公司都没有这个资格。原审被告金辉洋公司在庭审中同意被上诉人的意见，认为合同无效是恶意抗辩。根据《民法》的诚信原则。这样恶意抗辩，公然地承认自己违法、欺诈来主张无效，如果最后支持了他的请求，那这个和诚信原则完全是对立的。根据被上诉人提供的协议，在2011年10月23日前被上诉人应取得房地产权属证书，但至今，涉案房产还是登记在上诉人名下，至被上诉人于2014年5月20日向法院起诉，主张自己权益受损，已经超过诉讼时效。二、本案原审被告金辉洋公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效。上诉人于1999年入职被告广州金辉洋公司，任工程部主管。由于广州房价从1996年开始已经连跌4年，公司经营困难，上诉人入职后，工资一直没有正常按时足额支付，公司应该支付的加班费、奖金和福利待遇也一直没有兑现。2001年公司老板杨广辉找上诉人说，叫上诉人买公司房，作为投资也好，也可以帮帮公司，公司说月供款就在工资、加班费、奖金等工资福利中抵扣。我考虑后决定自己贷款买房就算是投资吧，于是向银行贷款60万元购买了涉案房产。2002年底，由于“非典”，连看楼的人都没有，公司要求各部门精简人员，上诉人不忍心炒人，自己提出先炒自己，离职时公司什么补偿、赔偿也没有，公司只是承诺尽快协助上诉人将房子出售，归还银行贷款，超过银行欠款的就算是公司清偿对上诉人的欠款，如果不够，只能是上诉人自己想办法解决。直至2004年4月，见公司迟迟无法按合同约定交楼，工程已经烂尾，上诉人才没有继续供楼，其后被银行追收贷款。三、涉案房屋产权人是上诉人，金辉洋公司无权出售。本案《商品房买卖合同》签订后，已经办理了商品房预售合同登记。四、原审被告金辉洋公司与上诉人之间不存在担保关系。五、被上诉人弘诚公司与原审被告金辉洋公司签定的《挂名房产转让协议》是无效的。1、原审被告金辉洋公司无权出售涉案房产。2、因为房价上涨，为了瓜分房价上涨的利益，被上诉人与原审被告金辉洋公司恶意串通，没有通知上诉人并经上诉人同意，将上诉人同意由法院拍卖的房产还债的房产再次买卖；明知法律规定不能一房两卖，还签订房产买卖协议，因此，他们签订的《挂名房产转让协议》是无效的。六、被上诉人与原审被告金辉洋、东方资产公司签订《债务重组协议》，对上诉人没有约束力。七、就算原审被告金辉洋公司有担保责任，其履行了担保责任之后，也仅仅是取得对上诉人的债权而不是涉案房产的物权，依然是无权出售涉案房产。八、被上诉人提出合同无效的诉讼，使原来已经稳定的法律关系处于无序状态。九、被上诉人与原审被告金辉洋公司的恶意行为不应该得到法律的鼓励。被上诉人与原审被告金辉洋公司恶意串通签订《挂名房产转让协议》是因为其中存在巨额经济利益，根据《债务重组协议》显示，被上诉人支付16238105元后，免除上诉人等人的其余债务，即债务的清偿率为64％；被上诉人和原审被告金辉洋公司签订的《挂名房产转让协议》显示，被上诉人向被告金辉洋公司转让的房产转让款为3381万元。当年原审被告金辉洋公司在出售这批房产时已经收取了售楼款，凭什么让原审被告金辉洋公司再赚取1757万多元凭什么让被上诉人以低于市场价格获得房产涉案房产经历lo年，房价大幅上升，如果认为当年原审被告金辉洋公司通过销售房产给上诉人，是开发商的一种恶意融资，那么原审被告金辉洋公司在早期通过签定合同获得了开发资金，然后在房屋升值后，以低于市场价格将房产转让给被上诉人，再与被上诉人恶意串通主张合同无效，这样一来，原审被告金辉洋公司在整个交易过程中不承担任何的风险，不但不需要偿还银行贷款，还可以再大赚一笔。如果房屋贬值的时候，则继续履行合同，这时不会有人出来主张合同无效。十、（2010）穗中法民五终字第1453号民事判决与本案的具体案情不同，不具备可比性，没有参考价值。综上所述，被上诉人没权就《商品房买卖合同》提出无效的权利，《商品房买卖合同》合法有效。
被上诉人广东弘诚集团有限公司辩称：一、1、针对上诉人提出的合同相对性问题，我方不能同意。2、主张合同效力主体问题除了合同方、国家之外，利害关系人也是当然的主体，本案中金辉洋公司依法答辩陈述事实，是尊重真实事实的行为，一审法院认定正确，我方已经支付款项，有合法权利。二、针对上诉人认为商品房买卖合同是真实意思表示合法有效，我方认为：1、金辉洋公司在一审庭审中已明确表示并自认证明该合同不是真实意思表示；2、上诉人在上诉状p4-6陈述中，其所作的陈述无任何事实证据证明，反证其非真实意思表示。3、一审审理查明的事实符合案件真实情况，认定合同无效是正确的。三、上诉人认为金辉洋公司无权出售涉案房屋是错误的，由于上诉人与金辉洋公司的买卖行为是虚假的，事实上房产是挂名在上诉人的名下，金辉洋公司为实现财产价值，当然有权处分。该房产事实上是属于金辉洋公司的财产。四、上诉人认为金辉洋公司与上诉人之间不存在担保关系是错误的，1、楼宇按揭合同已明确约定金辉洋公司承担连带责任；2、金辉洋公司事实上已经履行了担保义务，银行也曾向其主张过权利；3、东方资产公司正是基于上述情况才与金辉洋公司、弘诚公司签订债务重组协议。因此金辉洋公司有权处分涉案房产。五、上诉人认为弘诚公司与金辉洋公司签订的转让协议无效是错误的，1、挂名转让协议签订的背景及原因是因银行方的代表东方资产管理公司进行的，是为了化解矛盾和社会维稳的需要，弘诚公司和金辉洋公司清楚房产的现状。2、正如上诉人所述，挂名房产转让协议是弘诚公司与金辉洋公司之间的真实意思表示，并不违反禁止性规定，当然有效。六、上诉人认为债务重组协议对其没有约束力，对此被上诉人完全同意。因为上诉人对涉案房产事实上无任何利益关系，当然无权主张权利。七、由于上诉人和金辉洋公司之间的商品房买卖行为是虚假的，买卖合同也是虚假的，从而楼宇按揭合同也无效，金辉洋公司是真正的房产权属人，依物权法规定金辉洋公司当然有权处分财产。八、本案的事实真相只有一个，因上诉人参与制造商品房买卖的虚假行为，是造成原本稳定的法律关系变为不稳定的根源，所以必须正本清源查清事实予以纠正。九、被上诉人与弘诚公司、金辉洋公司的挂名房产转让协议签订的原因是出于东方资产公司的重组行为，东方资产公司属于国有企业，其资产属于国有资产，重组行为是实现国有资产保值增值的行为。难道东方资产公司重组行为也是恶意行为吗？十、案例指导制度是最高院在司法制度改革中大力推行的制度，因此引用同一法院系统所做的相类似的判决，尤其是引用事实和法律依据是没有问题的，同时本案原审被告金辉洋公司在一审证实，上诉人不是真实购房人，更非投资人，上诉人引用物权法第20条错误，因为该行为发生在2007年7月15日物权法实施之前。综上，上诉人认为引用（2014）穗中法民五终字第1453号民事判决错误的观点是不成立的。
原审被告广州金辉洋房地产有限公司述称同意一审判决。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，黄伟健主张其与金辉洋公司签订的房屋买卖合同意思表示真实，金辉洋公司不予确认。经审查，该合同签订时双方之间存在劳动关系，黄伟健有听从金辉洋公司安排签订假合同的可能，也有金辉洋公司作为工作单位将房屋配给职工作为福利的可能。结合审查合同履行情况，黄伟健在金辉洋公司从业三年，无须支付任何房款，取得价值86.4万元的房屋作为福利待遇，不能置信。黄伟健主张已经支付了部分款项，但是没有提供相应的证据。故原审法院认定黄伟健与金辉洋公司签订的房屋买卖合同意思表示不真实，本院予以确认。至于黄伟健认为弘诚公司无权提出合同无效的诉讼主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄伟健负担。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十二月二日
书 记 员 阮志雄
陈迪