杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第199号
原告浙江南都物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦a幢1单元10楼。
法定代表人韩芳，董事长。
委托代理人（特别授权）张涛，北京国纲华辰（杭州）律师事务所律师。
被告杭州泰然餐饮管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道闻涛路1861号。
法定代表人郎更生。
委托代理人（特别授权）张红梅，该公司员工。
原告浙江南都物业管理有限公司诉被告杭州泰然餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案后，依法由代理审判员张晓平独任审理，并于2015年3月25日公开开庭。原告浙江南都物业管理有限公司委托代理人张涛、被告的委托代理人张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月8日，被告与杭州信雅达置业有限公司签订了房屋租赁合同，约定被告租赁信雅达公司所有的杭州市滨江区长河街道闻涛路1861、1863、1965号作餐饮经营使用，营业面积580平方米，租赁期内的物业费等费用由被告承担。其后原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：原告为被告提供物业管理服务，由被告向原告支付物业管理服务费。协议签订后原告依约向被告提供了物业服务，但被告拖欠物业费及公共能耗费，经原告多次催讨未果。要求判决：被告向原告支付物业服务费84200元（从2013年8月8日计算至2014年9月30日，之后计算至实际支付日止）、该款的滞纳金18644.41元（按日万分之八从2013年8月8日计算至2014年9月30日，之后计算至实际支付日止）、公共能耗费32480元（从2013年8月8日计算至2014年9月30日，之后计算至实际支付日止）、该款的滞纳金7457.76元（按日万分之八从2013年8月8日计算至2014年9月30日，之后计算至实际支付日止）。
被告辩称，原、被告约定的物业费是5元平方米每月，能耗费是2元每平方米每月。原告向开发商租赁的是580平方米，其中有50平方米是违章建筑，故50平方米计入计算物业费、公共能耗费的面积不合理。被告已交给15000元物业费。被告对原告提供的物业服务也是不满意的。
原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：
1、前期物业服务协议及业主服务手册各一份，拟证明原、被告间存在物业服务关系。
2、房屋权属查询单、房屋租赁合同各一份，拟证明被告承租了长河街道闻涛路1861、1863、1865号。
3、物业费催缴通知单、律师函、投递单一组，拟证明原告向被告书面催缴物业费、公共能耗费。
4、被告拖欠物业费用清单一份，拟证明被告拖欠物业费、公共能耗费情况。
被告为支持其诉讼请求，提交如下证据：
1、不同意投入使用、营业决定书一份，拟证明2014年1月9日，杭州公安消防支队滨江区大队向被告发出对不同意投入使用、营业的决定书。
2、杭州泰然餐饮管理有限公司费用明细表一份，拟证明原告向其发出2013年8月8日至2014年8月7日的物业费、公共能耗费的金额为48720元，系按物业费5元每平方米每月、公共能耗费2元每平方米每月的标准计收。
3、费用缴纳通知单一份，拟证明被告向原告催缴2014年4月至9月共六个月的物业费、公共能耗费，其计收标准为物业费5元每平方米每月、公共能耗费2元每平方米每月。
4、收条、被告记账本各一份，拟证明被告已于2014年4月11日向原告交纳了共15000元物业费、装修押金。
经庭审质证，对原告提交的证据1至4，被告提出异议物业费系按5元每平方米每月，公共能耗费系按2元每平方米每月；与开发商间存在争议，尚在调解，其他无异议。对被告提交的证据1、3、4的真实性，原告均无异议，对证据2的三性原告有异议。
本院认证如下：对原告提交的证据1至4，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；对被告提交的证据1、3、4，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对被告提交的证据2，原告对其三性均有异议，因该证据未加盖原告单位公章，无法确定其真实性，本院不予确认。
根据以上有效证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2013年8月8日，被告向杭州信雅达置业有限公司承租了杭州市滨江区长河街道闻涛路1861号、1863号、1865号商铺作餐饮经营使用，租赁合同约定使用面积为580平方米，双方约定上述房屋的物业费、公共能耗费由被告承担。同时，2013年12月26日，原告与被告签订前期物业服务协议，双方约定服务期限自开发商通知业主交付房屋之日起至信雅达国际创意中心业主委员会成立后与物业公司签定新的物业管理服务合同生效时终止。物业服务费商铺为10元每平方米每月，付款方式和时间为首次交付物业服务费具体时间为开发商通知交付房屋之日，须支付半年物业服务费，以后每半年首月5日前支付半年物业服务费用。双方约定，如被告未依约缴付相关费用，原告有权要求被告补缴，并从逾期之日起按逾期费用日千分之三的标准加收违约金。关于公共能耗费，原告提供的信雅达国际创意中心业主服务手册中有注明，商铺为4元每平方米每月。被告一直未向原告交纳物业服务费及公共能耗费。2014年1月9日，被告收到杭州市公安消防支队滨江区大队《不同意投入使用、营业决定书》，该决定书以存在消防安全问题为由，不同意被告投入使用、营业。经原、被告双方在庭审中确认，扣除违章建筑部分，被告使用面积为549.84平方米。原、被告双方又确认，2014年4月11日，被告向原告交纳了物业费10000元，装修押金5000元，共15000元，对其中的5000元押金，原、被告双方均同意该款视为被告向原告交纳了物业费。2014年4月11日，原告向被告发出费用缴纳通知单，以面积549.84平方米、物业费5元每平方米每月、公共能耗费2元每平方米每月，向原告催缴2014年4月至9月，共6个月的相关费用。2014年6月24日，原告又向被告发出费用催缴通知单及律师函，以面积580平方米，物业费5元每平方米每月、公共能耗费2元每平方米每月，计费时间为2013年8月8日至2014年6月30日的相关费用进行了催缴。2014年7月28日，原告再次就上述2013年8月8日至2014年6月30日的相关费用向被告进行了书面催缴。
本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。原告依约提供了物业服务，被告即应依约及时向原告支付相关物业费、公共能耗费。原告提出物业费、公共能耗费应分别按合同约定的10元每平方米每月、4元每平方米每月标准计收，被告提出双方约定的收费标准为物业费5元每平方米每月、公共能耗费2元每平方米每月，但双方未就此订立书面协议。本院认为，上述前期物业服务协议，对双方当事人均有法律约束力，但根据原告向被告发出的书面催缴文书，2013年8月8日至2014年9月期间，被告的物业费、公共能耗费的收费标准为物业费5元每平方米每月、公共能耗费2元每平方米每月，上述文书可视为原告对其权利的处分，本院予以认可。被告未依约及时缴付物业费、公共能耗费，系违约行为，应承担逾期付款的违约责任。但原告主张的逾期付款违约金按日万分之八计算过高，被告也提出要求适当减少，本院酌调为按日万分之五计算。对被告承租的上述闻涛路1861号、1863号、1865号商铺的合同面积为580平方米，但庭审中双方认可能合法使用面积为549.84平方米，故对其余部分面积30.16平方米，自2014年1月9日确认不能使用始，不应计入收取物业费、公共能耗费的面积。原告未向被告书面缴付2014年10月份起的相关物业费、公共能耗费，故对该部分物业费、公共能耗费本案不予处理。扣除被告已缴纳的物业费15000元，被告应向原告缴付的物业费为：26592.96元，物业费的逾期付款违约金为：8444.25元，公共能耗费为：16637.18元，该款的逾期付款违约金为：2006.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告杭州泰然餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告浙江南都物业管理有限公司物业服务费26592.96元，并支付逾期违约金8444.25元。
二、被告杭州泰然餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告浙江南都物业管理有限公司公共能耗费16637.18元，并支付逾期违约金2006.76元。
三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告杭州泰然餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3096元，减半收取1548元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担953元，被告杭州泰然餐饮管理有限公司负担595元。浙江南都物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费，杭州泰然餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币78元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）
代理审判员 张晓平
二〇一五年四月十六日
书 记 员 夏 寒