江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第157号
上诉人（原审原告）舒某某。
委托代理人冯文忠，于都县贡江法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）罗某某。
被上诉人（原审被告）梁某某，系罗某某之妻。
委托代理人朱书泉，江西律嘉律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司于都县支行。
负责人王伟红，该行行长。
委托代理人钟涛，江西玉成律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人赖童辉，江西玉成律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人舒某某因与被上诉人罗某某、梁某某、中国邮政储蓄银行股份有限公司于都县支行（下称邮政银行）抵押合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2014）于民二初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年，罗某某将自己父亲名下的老房子（系集体土地）拆旧建新，建了一栋八层半的砖混结构房屋。2006年5月29日，罗某某与舒某某签订了《购房合同书》一份，合同约定了罗某某将所建房屋的第七层的住宅以280元／㎡、柴火间以500元／㎡的价格出卖给舒某某；房屋于2006年10月31日前竣工并交付给舒某某；产权证由罗某某统一办理，费用由舒某某承担，剩余20％的房款应在产权证办理交付后付清。合同签订后，罗某某于2006年将房屋交付给了舒某某。舒某某于2006年11月16日付清了购房款38522元。舒某某于2007年迁入该房居住生活至今，2009年11月，罗某某到有关部门将该栋房屋土地的使用权性质由集体变更为国有土地出让。由于双方对于办证费用协商未果，2010年2月5日，罗某某将已卖给舒某某的房屋登记在自己及妻子梁某某名下，并取得了房屋所有权证（于房权证房字第00048665、00048665-1）。2010年4月28日，罗某某、梁某某用包括讼争房屋在内的三套房屋在中国银行于都县支行进行了抵押贷款，并办理了他项权证，贷款期限自2010年4月27日至2015年4月26日。2013年4月，罗某某、梁某某又将包括舒某某房屋在内的三套房为抵押物向于都县农村信用合作联社办理了抵押贷款，抵押期限自2013年4月25日至2015年4月24日。舒某某在获悉罗某某夫妇抵押借款之事后，进行多次交涉，于2013年5月20日诉至原审法院，要求变更涉案房屋及土地的权属登记并解除抵押担保。此案受理后不久，本案被告梁某某以其丈夫罗某某为被告、舒某某为第三人诉至原审法院，以罗某某擅自处分共有房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。前一案经过一审及赣州市中级人民法院二审，均认为抵押权优先于债权，在未获抵押权人同意的情况下无法办理变更登记手续，故驳回了舒某某的诉讼请求。后一案经过原审法院审理，认定买卖合同合法有效。舒某某遂于2014年4月再次提起诉讼，要求依法确认罗某某、梁某某与于都县农村信用合作联社签订《个人最高额抵押合同》中涉及舒某某购买的房屋“于房权证房字第00048665、00048665-1”的房屋抵押合同无效。在诉讼过程中，罗某某提前清偿了于都县信用合作联社的贷款，该案最终撤诉处理。2014年6月16日，罗某某又以上述三套房屋作为抵押，向邮政银行借款，额度存续期限最长10年。舒某某认为，罗某某、梁某某与邮政银行之间签订的抵押借款合同违反了法律强制性规定，遂于2014年8月19日诉至原审法院，要求确认抵押借款合同中涉及舒某某房屋部分的内容无效。
原审法院认为：舒某某与罗某某签订的《购房合同书》，其合法有效性已为生效判决所确认。本案的争议焦点是罗某某、梁某某与邮政银行签订的《贷款抵押合同》的效力问题。舒某某认为，该抵押合同中的部分抵押物系有争议的财产，违反了《担保法》关于“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押的强制性规定，因此，抵押合同部分无效。而被告方均认为抵押合同合法有效。那么，该抵押合同是否违反了关于“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的强制性规定？根据《物权法》第十七条之规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，于房权证房字第00048665、00048665-1载明房屋所有权人为罗某某、梁某某，不存在所有权不明的情况，双方因变更权属登记产生的争议也不属于所有权争议。作为所有权人，罗某某、梁某某享有依法处分的权利，他们与邮政银行签订的《个人最高额抵押合同》及办理抵押登记的行为未并违反法律法规的规定，舒某某也未能提供充分证据证明该合同有其它无效情形，因此，该合同合法有效。故对于舒某某的诉求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第44条和《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第39条、第180条第1款第（1）项之规定，判决如下：驳回原告舒某某的诉讼请求。本案受理费100元，由原告舒某某负担。
舒某某上诉称：1、一审判决认定“由于双方对于办证费用协商未果，2010年2月5日，被告将已经卖给原告舒某某的房屋登记在自己及妻子梁某某名下”中的“由于双方对于办证费用协商未果”的表述违背事实，属认定事实错误。案涉合同明确约定了罗某某统一办证、舒某某承担办证费用及罗某某将产权证交付给舒某某后支付办证费用，因此，不存在协商未果的事实。2、一审适用法律错误，导致判决错误。案涉合同已为生效判决确认合法有效。三被上诉人在《贷款抵押合同》中将涉及舒某某购买的房屋进行长达10年的抵押，明显违反我国《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第（四）项“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（七）项“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”才可以抵押的法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，三被上诉人之间签订的《贷款抵押合同》涉及到舒某某购买房屋的抵押部分，因违反法律、法规强制性规定而依法应当认定无效。请求撤销原审判决，按舒某某一审诉讼请求予以改判，本案一、二审受理费由被上诉人承担。
罗某某、梁某某答辩称：一审认定事实和适用法律是完全正确的。1、舒某某对一审法院的事实认定存在理解错误，合同已经有明确约定，约定后舒某某没有及时向罗某某缴办证费用，罗某某多次叫舒某某缴纳办证费用，在此过程也是个协商过程，且协商未果，一审认定事实是正确的。2、证办在罗某某名下，所有权和使用权不存在争议。按照物权法定的原则，罗某某享有房屋的所有权，依法享有房屋使用、处分的权利。邮政银行也不明知，是善意。一审适用法律是正确的。综上，请维持一审法院的判决。
邮政银行答辩称：原审庭审已查明，邮政银行与罗某某、梁某某签订抵押合同时，邮政银行系善意的，属于善意取得抵押物权。所以，邮政银行的抵押物权依法应予保护，舒某某的上诉理由不成立。
二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。罗某某、梁某某将案涉房屋登记在自己名下，依法取得案涉房屋所有权，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。罗某某、梁某某将案涉房屋抵押给邮政银行是行使所有权的表现。舒某某未举证证明邮政银行在签订案涉抵押合同的过程中存在过错，也未举证证明案涉抵押合同存在法律规定的其他无效情形。故，对于舒某某认为案涉抵押合同中涉及案涉房屋部分的内容无效的主张，本院不予支持。罗某某、梁某某违反其与舒某某签订的房屋买卖合同，将卖与舒某某的案涉房屋登记在自己名下，又不断以案涉房屋向银行抵押贷款，违背诚实信用原则。如损害了舒某某的合法权益，舒某某可以另行主张。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人舒某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一五年七月八日
书 记 员 王佳
书 记 员 陈慧