四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终652号
上诉人（原审被告）李三星，男，汉族，生于1977年8月8日，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）赵天军，男，汉族，生于1971年9月22日，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）张炯，男，汉族，生于1962年1月27日，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）朱华荣，男，汉族，生于1968年6月8日，住四川省阆中市蟠龙路*号。
上诉人（原审被告）赵雪芹，女，汉族，生于1976年2月11日，住四川省阆中市。
五上诉人共同委托代理人鲜光辉，阆中市河溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）四川元和建设工程有限公司。住所地：四川省阆中市郎家拐街**号*楼。
法定代表人王镒波，该公司总经理。
委托代理人刘彦林，四川伊丽达律师事务所律师。
上诉人李三星、赵天军、张炯、朱华荣、赵雪芹因与被上诉人四川元和建设工程有限公司（简称元和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第2951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李三星、赵天军、张炯、朱华荣、赵雪芹共同委托的代理人鲜光辉，被上诉人元和公司的委托代理人刘彦林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于阆中市保宁办事处XX路东段1幢1-2层房屋所有权人为元和公司。2013年3月31日，李三星（乙方）与元和公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、房屋位于阆中市XX路东北段XXXX商业楼一、二层，2号商务楼车库层500平方米，房屋建筑面积共1690平方米，房屋现状为清水房；2、该房屋租期共10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止，主要用于商业经营；3、签订合同时乙方向甲方交租房定金35万元，待第一年免租期满后转作2014年6月1日至2015年6月1日的房租，房屋免租期为一年，2014年6月1日至2017年6月1日为35万元；4、房屋租金按先缴纳租金后使用的方式，乙方必须在签订合同时，一次性以现金方式缴清下年的租金，第二年期满之日支付第三年的房屋，第三年期满之日支付第四年的房租，以此类推；5、乙方应按合同使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复，乙方如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致提前退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得请求甲方支付任何费用；6、房屋租赁期间，乙方逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用（包括租赁期间的房租，水、电、气、电视闭路、物业管理等以及各种税费、房屋租赁税），经甲方督促后一周内仍未交纳的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，其乙方对房屋的装修甲方不支付任何费用；7、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的双倍支付滞纳金。合同签订后，李三星又加租了2号楼剩余的200余平米车库，房屋在原租金基础上涨5万元，年租金为40万元，并在该份租赁合同尾页处注明：“增加租赁面积，租金5万元，涨幅按原比例进行。”签订合同当日，李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣（简称李三星五人）向元和公司交纳了20万元保证金以抵扣第二年度房屋租金。另查明，该租赁房屋2号楼车库为地上车库，约700余平方米，元和公司至今未办理产权证书。
原审法院同时查明，接收该房屋后，李三星五人对该房屋进行了装修并合伙经营“金沙湾温泉娱乐会所”，原审庭审中，李三星五人称装修共计投入800余万元。2013年10月1日，该会所正式营业，主要经营KTV、客房、温泉、洗浴。2014年6月1日，李三星五人交纳了下一年度的剩余房屋租金20万元。2015年6月1日期限届满后，因生意不景气，李三星五人一直未交纳2015年6月1日至2016年6月1日的租金。2015年6月18日，元和公司委托四川伊丽达律师事务所律师刘彦林向李三星发出律师函，要求其自收到该函后七日内支付本年度租金40万元及自2015年6月1日起按每日2,192元支付滞纳金至付清租金之日止，逾期元和公司将向阆中市人民法院起诉解除合同。李三星于2015年6月19日收到该律师函并签字。
原审法院另查明，元和公司为本案诉讼支付律师费10,000元。
元和公司向原审法院提起诉讼，请求判决：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.李三星五人立即腾退租用的阆中市XX路东段XXXX商业楼1幢一、二层房屋及2号楼车库层；3.李三星五人支付2015年6月1日起至腾退之日止的租金（按每天1,096元计算）；4.李三星五人支付滞纳金，自2015年6月1日起至腾退之日止（按每天2,192元计算）；5.李三星五人承担元和公司支付的律师费10,000元；6、本案诉讼费用由李三星五人负担。
原审法院认为，李三星租用元和公司位于阆中市XX路东北段XXXX商业楼1幢一、二层房屋及2号楼车库用于商业经营，双方签订《房屋租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。元和公司依约履行了交付房屋的义务，李三星也应承担按期支付租金的责任。李三星五人使用该房屋共同装修并合伙经营“金沙湾温泉娱乐会所”，该会所营业期间所产生的债务系合伙债务，故五人作为合伙人应对合伙债务对外承担连带责任。根据李三星与元和公司签订的租赁合同约定，2015年6月1日起，李三星应交纳2015年6月1日至2016年6月1日租金后方可继续使用该房屋。交租期限届满后，元和公司依约向其发出了催收函，李三星在该函签收认可。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第三项“房屋租赁期间，乙方（李三星）逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用（包括租赁期间的房租），经甲方督促后一周内仍未交纳的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方对房屋的装修甲方不支付任何费用”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，李三星五人在交租期限届满后经元和公司催收后至今未交纳本年度租金，违反了法律规定及合同约定，故元和公司主张解除双方所签订的《房屋租赁合同》以及李三星五人腾退该租赁房屋的诉讼请求，原审法院予以支持，并确定于2015年11月20日解除元和公司与李三星于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》。关于房屋的装修问题，因李三星五人装修房屋是用于自己经营所需，且根据《房屋租赁合同》第五条第二项“因乙方（李三星）责任导致提前退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得请求甲方支付任何费用”以及上引第七条第三项的规定，本案系李三星五人的违约行为导致合同解除，故元和公司依约不应当承担李三星五人的装饰装修费用。元和公司主张李三星五人支付2015年6月1日起至腾退之日止的房屋租金（按日租金1,096元计算），元和公司作为该房屋的所有权人，李三星五人在占有使用该租赁房屋期间，在合同期内，应当支付房屋租金，合同解除后，应当支付占用期间的房屋使用费。按年租金400,000元计算日租金应为1,096元，故李三星五人应向元和公司支付2015年6月2日至2015年11月20日的房屋租金188,512元，并从2015年11月21日起至房屋腾退之日止按1,096元/天支付房屋占有使用费。元和公司主张李三星五人按合同约定支付自2015年6月1日止腾退之日止的滞纳金（按每天2,192元计算），根据《房屋租赁合同》第九条第九项“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的双倍支付滞纳金”，因双方已于2015年11于20日解除了合同关系，故该项滞纳金的约定仅限于合同期内，且双方约定的滞纳金标准超过了相关规定，原审法院酌定为李三星五人自2015年6月2日起至合同解除之日止（2015年11月20日）的房屋租金188,512元自2015年6月2日起至该笔费用付清之日止按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率计付滞纳金。元和公司主张李三星五人承担元和公司因主张权利支付的律师费用10,000元，因双方并未约定主张权利费用的支付主体与方式，故元和公司的该项主张原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国合伙企业法》第一条、第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及上引法律之规定，判决：一、于2015年11月20日解除四川元和建设工程有限公司与李三星于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣于本判决发生法律效力三十日内向四川元和建设工程有限公司腾退位于阆中市XX路东北段XXXX商业楼1幢一、二层房屋及2号楼车库；三、李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣向四川元和建设工程有限公司支付房屋租金188,512元，并从2015年6月2日起至该笔费用付清之日止按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率计付滞纳金；四、李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣自2015年11月21日起至房屋腾退之日止按每天1,096元向四川元和建设工程有限公司支付房屋占有使用费；五、驳回四川元和建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,600元，由李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣负担2,000元，由四川元和建设工程有限公司负担600元。
上诉人李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣不服原审判决，向本院上诉称：一、原判认定主要事实不清。案涉租赁物闲置多年且位置偏僻，商业环境差，加之，双方在签订合同后，国内经济形势呈下行态势，导致上诉人投入大，但没有收益甚至亏损。上诉人无力交纳租金并非恶意违约，是由于合同订立前后的客观经济形势发生变化导致的，且该种变化亦不属于商业风险。原审法院应当依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，根据情势变更原则，对合同约定的部分内容应上诉人在原审中的请求适当进行修正，而不是依职权对合同进行解除，且将添附设施判归被上诉人所有。二、原审程序违法。因原租赁合同约定的价格过高，且与实际情况不符，故上诉人在原审中提出了对合同价款进行变更的请求，但原审法院未向上诉人释明是否变更合同价款后继续履行合同，便经行作出了严重损害上诉人利益的判决。据此，上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2.判决上诉人向被上诉人支付2016年的租金25万元后双方继续履行合同或依法发回重审；3.本案上诉费用由被上诉人负担。
被上诉人元和公司答辩称，1.本案系租赁合同纠纷，双方的权利义务关系明确，上诉人未按照合同约定交纳租金，属于严重违约。2.原审未判决上诉人支付违约金不当，没有体现出对违约者的惩罚性。3.上诉人未提供证据证明其经营惨淡，即使属实，也属于其应当预见到的固有商业风险，不属于情势变更。4.上诉人仅在原审的调解过程中提出过减少租金的意见，并没有作为一项反诉请求提出，加之，本案并不存在情势变更的事实，故原审法院程序是合法的。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，原审法院于2015年7月21日向李三星送达了元和公司的起诉状副本。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。
本案的争议焦点为上诉人未按照合同约定支付租金是否符合情势变更原则。2009年4月27日，最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）通知，即法（2009）165号规定，严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或解除合同的，人民法院应该根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。特此通知。”具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准。李三星五人上诉称，由于国内经济形势下行，导致其经营亏损，继续按照合同约定的标准缴纳租金对其不公平，要求将合同约定的2015年6月1日至2016年6月1日期间的租金由40万元调整为25万元后，双方继续履行合同。本院认为，情势变更是指当事人在订立合同时无法预见的，作为合同成立基础环境发生了异常变动，所造成的的风险属于意外的风险。而商业风险是指当事人在订立合同时能够预见的或应当预见的，属于从事商业活动所固有的风险，作为合同基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属于此类。具体到本案，上诉人并未举证证明其经营状况，退一步讲，即使上诉人经营处于亏损状态，亦属于其在订立合同时应当预见到的从事商业活动所固有的风险，而非属于情势变更。故上诉人提出的变更合同租金以及原审未向其释明属程序违法的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。按照合同约定，上诉人未按时交纳租金，被上诉人有权解除合同。故原审法院判决解除合同并无不当，应予维持。关于合同解除的具体时间点的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉合同自元和公司起诉状副本送达给李三星之日即2015年7月21日起解除。原审法院判决案涉合同于2015年11月20日解除不当，应依法予以纠正。按照合同约定，2015年6月1日至2016年6月1日期间的租金为400,000元，日租金为1,096元，故在合同期内即2015年6月2日至2015年7月21日，上诉人应当向被上诉人支付租金54,800元（50日×1,096元／日），2015年7月22日起至房屋实际腾退之日止，上诉人应按1,096元／日的标准向被上诉人支付房屋占有使用费。因被上诉人在原审中提出了由上诉人支付滞纳金的诉讼请求，故原审法院酌定由上诉人按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率向被上诉人支付滞纳金，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第2951号民事判决第二项；
二、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第2951号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
三、四川元和建设工程有限公司与李三星于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月21日解除；
四、李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣向四川元和建设工程有限公司支付房屋租金54,800元，并从2015年6月2日起至该笔费用付清之日止按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率计付滞纳金；
五、李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣自2015年7月22日起至房屋腾退之日止按每天1,096元向四川元和建设工程有限公司支付房屋占有使用费；
六、驳回四川元和建设工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费2,600元，由李三星、赵天军、张炯、赵雪芹、朱华荣负担2,000元，由四川元和建设工程有限公司负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一六年五月三十日
书 记 员 何 薇