湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0107民初1227号
原告：向高谦，男，1991年3月26日出生，汉族，湖南省湘阴县人，无职业，住武汉市青山区（户籍地湖南省湘阴县），
委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：马艳洁，湖北观筑律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：张媛，女，1980年5月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，武钢采购中心职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区），
委托诉讼代理人：熊娟娟，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。
原告向高谦与被告张媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向高谦及其委托诉讼代理人谈旭、马艳洁，被告张媛及其委托诉讼代理人熊娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向高谦向本院提出诉讼请求：解除原告与被告签订的《商铺租赁合同书》；被告返还原告商铺使用保证金10,000元；被告返还原告2018年4月11日至2018年4月30日租金3,756元；被告承担违约金10,000元；被告赔偿原告实际损失共计141,203.50元；被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年6月18日，原告经武汉赛吉味餐饮管理有限公司缴纳了24,000元加盟费，经授权开设“港饮之港特许经营店”，授权使用期限为三年。2017年2月20日，原告与被告张媛签订了《商铺租赁合同》，租赁位于武汉市青山区武商众圆广场负一楼A－15号商铺中8平方米面积，双方约定租赁期限为三年。随后，原告依照武汉赛吉味餐饮管理有限公司的规定，统一采购机器设备，并按照统一格式对店铺进行装修。原告按照合同约定按月向被告支付租金，租金已付至2018年4月。2018年3月28日，被告向原告发出通知，要求原告于2018年4月10日必须撤场。被告强行要求原告撤场的行为导致双方的租赁合同无法继续履行，给原告造成了严重的经济损失。
被告张媛辩称：被告不存在违约行为，但被告同意解除租赁合同。被告愿意将10,000元保证金退还给原告。房租应减去2018年3、4月份的水电费977元。被告不存在违约情况，不应支付违约金和实际损失的赔偿。被告认为原告主张的并不是实际的损失，原告未提交相应证据证明。涉案门面属于转租行为，被告将涉案门面转租给原告时已经告知原告涉案门面租赁时间为1年，原、被告签订的转租合同与原告与武商公司签订的合同是相互制约的。
本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同书》，约定：第一条、租赁范围及用途：甲方同意将位于武汉市青山区武商众圆广场负一楼A－15号商铺的部分面积，租给乙方作为经营港饮之港使用，经营范围为冰淇淋、饮品、小吃等，出租商铺的使用区域见附件平面尺寸图＋仓库区域；第二条、租赁期限：租赁期限自2017年3月6日起至2020年6月30日止；第三条、租金、保证金及装修使用费：
1.租金为人民币（大写）：伍仟伍佰元/月（5,500元）。乙方在签订本合同之日一次性付清两月租金壹万壹仟元整11,000元），以后每月租金均在上月10日前一次性付清，逾期乙方应当按每日0.1％向甲方支付滞纳金，甲方在收到租金后应当给乙方开具收费证明。2.为确保出租商铺设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币10,000元作为商铺使用保证金，待合同期满乙方付清本应交纳的所有费用以及清理好租赁区域后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证全不计算利息）。3.乙方在签订本合同之日应一次性向甲方交纳现有装修使用费计人民币2,000元。4.经双方协商，乙方负责店面装修，另乙方委托甲方代收进场装修施工安全保证金人民币5,000元，装修结束，若乙方未违反商场施工安全条款，即全额退还安全保证金。5.误工补偿款：乙方在装修期间应向甲方支付800元／日（周一至周五）或1,000元/日（周六及周日）的租金及人工补偿款，原则上至装修开始7日内应具备开业条件。乙方在签订本合同日应预交误工补偿款共计人民币5,000元，装修完毕据实结算，多退少补。6.若商场租金有变化则此合同租金金额按商场变化总额50％增减（甲方需出示商场有关租金变化文件）。7.补充约定：乙方进场时间最迟不得晚于2017年3月13日，且提前两周须通知甲方；第四条、设施及费用承担：1.商铺租赁期间在租赁区域内所发生的一切费用都由乙方负责。2.如因乙方保管不当或不合理使用，致使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；第五条、甲方责任和义务：甲方保证出租商铺产权清楚，确保乙方正常经营，若有产权纠纷，由甲方负责处理；第六条、乙方责任和义务：1.乙方在租赁期间，应按合同规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用商铺，对租赁区域和公共区域的卫生负责，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动，不得超营业范围经营。2.未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将商铺的结构作任何改动，乙方对该商铺的装饰应以不损坏该商铺整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。3.在租赁期间，乙方对于出租商铺不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。4.在租赁期内，由被盗、火灾、门店改造等造成损失，和乙方人为造成事故，损害甲方商铺的，由乙方负责。5.乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋。如要求续租（或停租），在本合同期满前一个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租（停租）事宜；第七条、违约责任：1.甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方全额返还乙方商铺使用保证金，并赔付乙方10,000元违约金。2.乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方商铺等归甲方所有；第八条：甲方在合同期内如因其它原因需要转让商铺，需提前三个月告知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权，乙方在经营期内如需变更经营项目或经营人，须提前1个月告知甲方，并向甲方支付5,000元变更费用，经商场批准后方可变更（若商场未批准，5,000元全额退回）；第九条：商铺如因不可抗拒的原因导致合约无法继续或造成甲乙双方损失的，互不承担责任；第十条：如有其它事宜双方协商解决，本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，具体事宜以补充条款为准；门店与甲方所签订的《租赁合同书》是本合同不可分离的部分，共同组成规范甲乙双方权利义务关系的准则，双方应严格遵守。合同签订后，原告向被告交纳了租金11,000元、商铺使用保证金10,000元、装修使用费2,000元、装修施工安全保证金5,000元、预交误工补偿款5,000元，共计33,000元。原告装修完毕后，被告将装修施工安全保证金5,000元及预交误工补偿款5,000元退还给原告。此后，原告使用被告的营业执照进行经营，并按约向被告交纳租金至2018年4月30日。2018年3月28日，被告向原告发送通知称：“因地铁五号线即将贯通，武商集团拟对众圆广场新生活馆地铁出站口附近商铺（负一楼美食街中小面积商铺）进行提档升级封闭改造，届时所有商铺全部打围拆除后重新分区再行装修。改造时间为2018年4月-6月。原计划3月31日前所有商户必须撤场，经与卖场及招商部多次沟通，贵铺最迟可于2018年4月10日前委托本人至卖场办理相关手续后在晚间将贵铺内所有货品及经营道具撤离，以清洁完好的状态交还卖场。商城同时要求：逾期未执行，商场视同贵铺放弃铺内所有货品及经营道具所有权。请贵司按期执行为感！”2018年4月7日，原、被告协商解除合同，但由于双方对赔偿损失的金额未达成一致，原、被告未签订解除协议。2018年4月10日，原告从租赁场地退场。案件审理过程中，由于转租期超过承租人剩余租赁期限，超过部分无效，本院向原告释明是否变更诉请按照无效合同主张。原告认为原、被告签订的商铺租赁合同在2018年4月1日前有效，此后的租赁期限无效，有效部分已履行完毕，且被告也同意解除合同，目前该合同事实上已解除，无论合同是否有效，原、被告均不可能履行该合同，现申请撤回第一项诉请，即解除原告与被告签订的《商铺租赁合同书》，其他诉请由法院依法判决。
另查明，2016年6月18日，原告的哥哥向高峰（乙方）与武汉赛吉味餐饮管理有限公司（甲方）签订《特许授权经营合同》，约定：店面地址为湖北省武汉市雄楚大道金地雄楚1号；乙方自愿申请加盟甲方，由甲方授予港饮之港特许经营权后，乙方开办港饮之港特许加盟店；甲方向乙方授予特许经营权并提供管理体系；特许加盟店的经营范围：各类饮品、小食产品及周边商品；本合同订立时，乙方须向甲方一次性缴纳特许经营加盟费21,000元（此费用不予以退还），培训费1,000元；在合同有效期内，乙方应按每年2,000元标准向甲方交纳特许经营权管理费，交纳的日期以合同签订日期为准；本合同订立时，乙方必须向甲方缴纳市场保证金10,000元，合同期满后，若乙方无违约，甲方将保证金于七个工作日内退还乙方；乙方须在本合同订立后当日内将特许经营加盟费和保证金及管理费汇至甲方指定账户，否则本合同自动作废；乙方承诺每次订购原材料金额不得少于3,000元（武汉市区为1,000元），否则乙方自行承担到达当地的物流费用；本合同有效期叁年，2016年6月18日至2019年6月17日；甲方为乙方免费提供特许经营店店面设计装修的平面图纸，提供开业店面实景图片，以供乙方照此装修，装修费由乙方自理；乙方须按照甲方的要求进行房屋改造、购买甲方指定的用于餐厅经营的设备、设施、外招灯箱及标识，购买被授权和批准的产品和原材料及开业存货，具备特许加盟店的开业经营条件。合同签订后，原告向案外人刘焕宝的账户支付了34,000元，武汉赛吉味餐饮管理有限公司出具了收据。
2017年3月2日，原告从武汉兴盛弘庭不锈钢厨房设备有限公司购买了设备，价值37,079元，武汉兴盛弘庭不锈钢厨房设备有限公司开具了收款收据。当天，武汉宏盛艺嘉装饰工程有限公司向原告出具装修报价单，金额37,351元。装修前，原告将图纸给了被告，由商场审批后进行了装修。2017年3月16日，武汉宏盛艺嘉装饰工程有限公司向原告开具37,351元收款收据。
2015年12月22日，被告（乙方）与武汉武商量贩连锁有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意乙方在众圆生活馆店负一楼/层开设小吃店可丽饼（以下简称卖场/租赁场地）。该卖场/租赁场地面积为27平方米，实际使用面积以附件六中双方签字确认的《场地移交确认书》实测面积为准；租赁场地用途为商业，乙方经营范围限于餐饮。乙方保证租赁场地按约定用途使用，且乙方在此地经营不超过上述约定范围；本合同租赁期限为壹年，自2016年1月1日起至2017年3月31日为止（或门店改造或闭店日止，两者以先到期者为先）；本合同所称“租赁费用”系指租金、物业管理费、公摊设施费之和。租赁费用自起租日开始计算，租赁费用标准为：租金为224元/月/㎡、物业管理费64元/月/㎡、公摊设施费32元/月/㎡，单位坪效为320元/月/㎡，合计租赁费用为8,640元；如因政府规划发生变化、土地出让或被收回、旧房/危房改造、拆迁等，甲方可提前终止合同而无需承担任何法律责任，乙方因此所致损失由乙方自行承担；如在本合同有效期内，甲方与租赁场地的所有权或使用权者所签房屋租赁合同解除或终止，则甲方有权提前终止本合同，乙方对此无异议，并有义务积极配合甲方，按甲方通知的时间腾退租赁场地；本合同提前终止、解除或届满，甲方没有义务给予乙方任何装修补偿或赔偿。
2017年5月10日，被告（乙方）与武汉武商超市管理有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意乙方在负一楼/层开设可丽饼（以下简称租赁房屋）。该租赁房屋建筑面积为30平方米，具体位置见附件一“房屋使用平面图”中红线划定及文字标注部分；租赁房屋用途为可丽饼，乙方经营范围限于糕点。乙方保证租赁房屋按约定用途及经营范围使用，且乙方在此地经营及用途不超过上述约定范围；本合同租赁期限为壹年，自2017年4月1日起至2018年3月31日为止；房屋租金标准按实际面积27㎡计算，租金为231元/月/㎡，每月6,237元，物业管理费99元/月/㎡、每月2,673元；在本合同租赁期内，甲方有权对租赁房屋及租赁房屋所在物业的任一部分进行改建、扩建或装修，但应事先通知乙方；甲方有权根据自身需要变更乙方所租位置、区域和面积大小，但应事先通知乙方；甲方不得将出租给乙方的房屋重复出租；如因政府规划发生变化、土地出让或被收回、旧房/危房改造、拆迁等，甲方可提前终止合同而无需承担任何法律责任，乙方因此所致损失由乙方自行承担；本合同提前终止、解除或届满，甲方没有义务给予乙方任何装修补偿或赔偿。
上述事实，有商铺租赁合同书、租赁合同、收条、原告银行流水、原告支付宝转账记录、微信截图、被告签发的通知、解除协议、加盟合同、特许经营证、收据、支付宝转账电子回单、证明、装修清单、装修费收据、购置设备清单、购置设备收据、营业数据表、发货单、物料盘点清单、支付宝转账电子回单、《众圆超级生活馆店大客户收费催缴单》、《武汉武商超市管理有限公司发票》、《微信聊天》记录、《渠道清退通知单》及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，原告要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同书》，被告同意解除租赁合同，现原告申请撤回该诉请，不违反法律的规定，本院予以照准。被告同意向原告退还商铺使用保证金10,000元，本院予以照准。原告要求被告返还租金3,756元，被告称房租3,756元应减去2018年3、4月份的水电费977元，原告予以认可，因此，被告应向原告返还房租2,779元。
关于被告是否向原告支付违约金及赔偿损失的问题。第一，原告庭审中称违约金不足以弥补原告的损失，违约金与实际损失选择高的标准主张，该主张不违反法律的规定，本院予以支持；第二，原告与被告签订的合同期限从2017年3月6日起至2020年6月30日止，被告与案外人武汉武商量贩连锁有限公司签订的合同期限从2016年1月1日起至2017年3月31日为止，被告与案外人武汉武商超市管理有限公司签订的合同期限从2017年4月1日起至2018年3月31日为止，根据法律的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，因此，原、被告自2018年4月1日以后的合同无效，原、被告对超过租赁期限的约定均存在过错，原、被告应各自承担相应的责任；第三，原告主张装修损失37,351元，被告不予认可，本院认为，原告将装修图纸给了被告，且经过商场审批后进行了装修，原告提供了装修报价单及收据，可以证明原告花费了装修费用37,351元。由于合同无效，且装修已被商场拆除，根据法律的规定，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，原、被告约定的租赁期限自2017年3月6日至2020年6月30日，装修损失应按原、被告约定的租赁期限进行分摊，现原告于2018年4月10日退场，扣减原告使用期间的费用12,325元，剩余25,026元应由原、被告平均分担损失，因此，被告应向原告支付装修损失12,513元；第四，关于加盟费损失的问题。原告主张被告赔偿损失24,000元，但原告提交的特许授权经营合同不是原告签订的，且根据该合同约定的特许经营加盟费21,000元系一次性缴纳（不予退还），培训费1,000元，管理费每年2,000元，因此，即便原告系实际的加盟者，且缴纳了相关费用，合同无效后，原告仍可以继续使用加盟的品牌，原告并未有实际的损失，故对该项损失本院不予支持；第五，关于设备损失的问题。原告称购买设备花费37,079元，现无法经营，重新找店面需要时间，被告应予以赔偿，本院认为原告购买的设备现由原告自行保管，原告可以继续使用，找店面的时间损失与设备损失之间不存在必然的联系，故本院对该项损失不予支持；第六，关于物料损失的问题。原告提供的损失明细系其自己统计，被告不予认可，故本院对该项损失不予支持；第七，关于经营损失的问题。原告称以2018年3月的经营收入作为参考，被告认为该收入包括水电、原材料及人工，该损失不客观、不具体、不存在，本院认为原、被告签订合同为3年多，且被告收取了原告2018年4月的租金，被告于2018年3月28日通知原告4月10日退场，原告存在相应的损失。由于原告提供的是上一个月的经营收入作为参考，但该收入不能准确反映原告的实际损失，本院酌情按原、被告约定的一个月租金5,500元作为赔偿的损失，被告应向原告赔偿经营损失5,500元。故被告辩称不应支付违约金和实际损失的赔偿的理由，本院予以部分支持。
综上，被告应向原告返还保证金10,000元及租金2,779元。被告应向原告赔偿装修损失12,513元及经营损失5,500元，共计18,013元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告张媛于本判决生效之日起十日内向原告向高谦返还商铺使用保证金10,000元；
二、被告张媛于本判决生效之日起十日内向原告向高谦返还租金2,779元；
三、被告张媛于本判决生效之日起十日内向原告向高谦赔偿损失18,013元；
四、驳回原告向高谦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费3,496元，由原告向高谦负担2,400元，由被告张媛负担1,096元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 刘均
二〇一八年七月三十日
书记员 司思