河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）焦民一终字第161号
上诉人（原审原告）王好仁，男，1940年7月6日出生，汉族，现住焦作市山阳区。
委托代理人王国强，男，1965年3月13日出生，汉族，现住焦作市高新区。
委托代理人刘波，河南路通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈奇辉，男，1964年12月15日出生，汉族，现住焦作市解放区。
原审第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会。
法定代表人马魁，主任。
上诉人王好仁因与被上诉人陈奇辉及原审第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会（以下简称“新店村村委会”）返还财产纠纷一案，原告王好仁于2009年5月7日向解放区人民法院提起诉讼，请求：1、依法认定陈奇辉与李凤英签订的房屋买卖协议无效；2、被告陈奇辉应将现住房返还给原告，该房价值为120000元；3、被告陈奇辉应将原告集体土地建设使用证返还给原告。解放区人民法院于2009年11月20日作出（2009）解民初字第570号民事判决，被告陈奇辉不服，向本院提起上诉，本院于2010年9月4日作出（2010）焦民一终字第158号民事裁定，撤销解放区人民法院（2009）解民初字第570号民事判决，发回解放区人民法院重审。解放区人民法院于2012年5月10日作出（2009）解民重字第570号民事判决，原告王好仁不服，向本院提起上诉。本院于2013年3月26日作出（2012）焦民一终字第317号民事裁定，撤销解放区人民法院（2009）解民重字第570号民事判决，发回解放区人民法院重审。解放区人民法院于2014年2月10日作出（2013）解民重字第11号民事判决，原告王好仁不服，向本院提起上诉。本院2014年4月21日立案受理后，于2014年5月5日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王好仁及其委托代理人王国强、刘波，被上诉人陈奇辉到庭参加了诉讼。原审第三人新店村村委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告王好仁与李凤英系夫妻关系。2004年10月28日，被告陈奇辉与李凤英签订售房协议。协议约定：甲方（王好仁）将房子售给乙方（陈奇辉），乙方已将售房款全部付清，甲方将集体土地建设用地使用证交给乙方。从2004年11月1日起，房屋产权全部归乙方所有，售房一切手续由乙方办理。关于此房甲乙双方互不追究。落款为王好仁（实为被告李凤英代王好仁签名按手印）、陈奇辉。2004年10月19日，李凤英出具收到条一份，内容为：甲方王好仁、乙方陈奇辉，甲方收到乙方售房款柒万陆仟元正。经手人：李凤英。协议签订后，被告李凤英将该房产的土地使用证交给被告陈奇辉，被告陈奇辉入住所买房屋。2009年，涉案房屋属于南水北调拆迁范围，原告王好仁以当年的售房协议未经权利人同意，不是权利人本人签订，并且违反国家禁止变相转让农村宅基地为由，要求确认该售房协议无效，维护其合法权益。另查明，1、被告陈奇辉于2005年6月份取得王褚乡新店村村民资格；2、原告之妻李凤英于2012年12月29日病故，故原告于2013年8月19日撤回了对李凤英的起诉。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李凤英与被告陈奇辉签订的售房协议虽不是原告本人所签，但原告与李凤英系夫妻关系，且双方已将协议内容履行完毕，房屋以及土地使用证均已交付给被告，售房协议签订至今，被告入住该房达9年之久，据此，能够认定售房协议系各方当事人的真实意思表示，被告应为该房屋的实际所有人。被告陈奇辉购买诉争房屋时虽不是王褚乡新店村村民，但其已于2005年6月取得该村村民资格，依法享有该村村民的权利并承担相应的义务，故原告主张售房行为违反相关法律的理由不能成立。李凤英以原告名义在售房协议上签字，李凤英作为原告的妻子，作为家庭的重要成员，其售房是涉及家庭财产的一件大事，李凤英未取得原告同意就将房屋售予他人，不符合常理，且房屋已售出数年之久，原告称直至南水北调拆迁才得知此事，均与常理相违背，因此被告有理由相信李凤英以原告名义签订的售房协议系原告夫妇的真实意思表示，本院对原告的诉称意见不予采信。且被告陈奇辉作为第三人，其善意、有偿取得该房产，应依法维护其合法权益，被告善意取得该房产的所有权。
原审适用法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。
原审法院判决：驳回原告王好仁的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告王好仁承担。
原告王好仁上诉称，1、农村宅基地非经国家相关部门批准不能转让，转让只能经本集体经济组织同意，在本集体经济组织成员之间进行。因房屋的转让导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上土地管理部门提出土地变更申请，经批准、办理变更登记手续后才能生效。而本案中被上诉人陈奇辉与李凤英的售房行为均不符合法律和国家政策的相关规定，售房协议也因从未生效而无效。2、李凤英在未征得共有人即上诉人同意的情况下，擅自与被上诉人陈奇辉签订房屋买卖协议，该买卖协议应当无效。共有财产非经共有人全部同意，任何一方不能擅自处分。本案诉争房屋属上诉人王好仁与李凤英的共同财产，出售房屋产权必须经共有人全部同意才能卖出。出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。李凤英在上诉人王好仁不知情的情况下，将该房屋处分转卖给被上诉人陈奇辉，事先未征得上诉人同意，事后也没有征得上诉人的追认和签字，侵犯了上诉人王好仁的权利，依法无效。3、被上诉人陈奇辉的行为并不适用善意取得。善意取得应是符合法律规定的行为，应该是经过政府部门办理产权过户手续的，否则，违反法律的行为也称不上法律上的善意取得。被上诉人陈奇辉原是徐州邳县人，原籍有宅基地。无论他现在原籍是否有宅基地，都不能再取得占有上诉人的宅基地。但被上诉人陈奇辉私下签订农村宅基地的买卖协议，本身就是违反法律、行政法规的强制性规定，从形式上讲无论如何符合形式要件都无法掩盖其非法目的，更称不上是法律意义上的善意取得。因此上诉人诉请被上诉人的房屋买卖合同无效，返还上诉人的房屋，返还集体土地建设用地使用证均是有法律依据的。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人陈奇辉辩称，上诉人与李凤英系正常夫妻关系，诉争房屋系其夫妻二人共同共有，李凤英持有宅基地使用证，完全有理由相信李凤英代表上诉人。李凤英当时把家里电话告诉我，我多次往其家里打电话，讨价还价商定76000元。焦作市南水北调须占用被上诉人地方，被上诉人需要拆迁，得到赔偿。上诉人在利益驱动下，想反悔。被上诉人从2005年就取得了新店村村民资格，依法应当享有该村村民的资格。售房协议早已履行完毕，上诉人不讲诚信。请求驳回上诉，维持原判。
根据上诉人王好仁与被上诉人陈奇辉的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：陈奇辉与李凤英之间签订的房屋买卖协议是否有效，陈奇辉是否应当返回该房屋和土地使用证。
围绕该争议焦点，上诉人王好仁主张，李凤英和陈奇辉签订的协议是无效的，理由：1、李凤英在签订售房协议时未征得房屋共有人王好仁的同意，侵犯了上诉人王好仁的合法权益，侵犯他人合法权益的任何协议都是无效的。2、该房屋属于建立在农村宅基地上的房屋，该房屋依法不得转让和买卖，如果转让必须是本村村民，签订该协议时陈奇辉不是该村村民。3、土地使用权转让必须经过有关部门批准，但该房屋买卖没有经过有关部门的批准。陈奇辉不能依据无效合同取得他人的财产，使用他人的土地使用权，陈奇辉得到的房屋和集体土地使用权证应一并返还。
被上诉人陈奇辉主张，我和李凤英签订的合同合法有效，因为李凤英和王好仁是夫妻关系，她和我签订协议时，是经过商量的，不应该返还房屋和土地使用证。其他理由同答辩状。
经审理，二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。在二审诉讼中，双方均未提供新的证据。
本院认为，双方争议的房屋系农村集体土地上的房屋。被上诉人陈奇辉在购买上诉人的房屋时，不是新店村村民，无权购买该房屋。但后来被上诉人陈奇辉于2005年6月成为新店村的村民，取得了该村村民资格，依法就应当享有该村村民的权利，并应当承担相应的义务。虽然当时被上诉人无权购买该房屋，但随着时间、状态的变化，尤其是被上诉人取得了该村村民的资格，人民法院对该售房协议的效力的确认应当慎重，故该售房协议不宜确定无效为宜。李凤英以上诉人名义与被上诉人签订售房协议，并在上面签字。李凤英作为上诉人共同生活多年的妻子，作为家庭的重要成员，其售房是处分家庭财产的重要事件，李凤英未取得上诉人同意就将房屋售予他人，不符合常理。因此，被上诉人有理由相信李凤英代替上诉人签字，是上诉人的真实意思表示，故售房协议系上诉人夫妇双方的真实意思表示。上诉人房屋已售出九年之久，被上诉人陈奇辉一家居住在此房里九年之久，生活在该村里，和群众打交道，上诉人称直至南水北调拆迁时才得知该房屋被卖，均与常理相违背。双方已按协议内容履行完毕，上诉人已将房屋以及土地使用证均已交付给被上诉人，被上诉人也支付了合理的价款，应为该房屋的实际所有人。上诉人主张李凤英的售房行为违反相关法律规定，自己不知情的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2900元，由上诉人王好仁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉香
代审判员 张卫芳
代审判员 原小波
二〇一四年六月十七日
书 记 员 王永乐