福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终2976号上诉人（原审原告）：陈新芳，男，1976年7月16日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。上诉人（原审被告）：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道下磨居委会梅园西路三信花园六楼，统一社会信用代码913503001553452812。法定代表人：蔡秀金，总经理。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。上诉人陈新芳与上诉人莆田市建工投资集团有限公司（以下简称“建工集团”）商品房销售合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初1750号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈新芳上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判上诉人建工集团支付自2015年4月4日起至实际为上诉人陈新芳办理房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按已付购房款的日0.01%计算的违约金，并改判上诉人建工集团支付自2015年4月4日起至实际为上诉人陈新芳办理房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按其收取契税额的年利率6%计算的资金占用期间利息。事实和理由：1、《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，双方签订补充协议的，补充协议中不得含有减轻或免除应当由建工集团承担的责任，或加重陈新芳责任、排除陈新芳主要权利的内容。因此，补充协议中变更约定由建工集团在交房之日起365日内办理房屋所有权证，属于减轻建工集团的责任，应属无效，对陈新芳没有法律约束力。2、根据建工集团一审提供的证据，可以证实建工集团至少在2009年就知道涉案商品房所在的楼盘系由不同性质、不同用途、不同使用权人的两部分地块组成，而本案《商品房买卖合同》是在2013年1月15日才签订。在签订合同时，建工集团隐瞒事实真相，未能如实告知陈新芳土地证存在该问题，也没有积极处理。建工集团自身懈怠消除办证隐患，是导致逾期办证的主要原因。因此，本案逾期办证的责任应由建工集团承担。3、建工集团逾期办证，导致陈新芳预交契税等费用被无故占用，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，陈新芳请求支付资金占用期间利息，于法有据，应予支持。针对上诉人陈新芳的上诉，上诉人建工集团辩称：1、针对陈新芳的第二项上诉请求，建工集团的答辩意见按其上诉理由。2、涉案商品房的不动产权证书于2016年12月27日已转移登记至陈新芳名下，目前该证交由银行办理转按揭贷款的抵押登记手续。3、按涉案的补充协议约定，办证费用属于代收代付的款项，不计利息，一审判决不予支持陈新芳要求支付办证费用占用期间利息的请求，是正确的。综上所述，请求驳回上诉人陈新芳的上诉请求。上诉人建工集团上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判上诉人建工集团协助上诉人陈新芳办理坐落在莆田市城厢区荔城路东侧和成天下4号楼1706号房屋的房屋所有权转移登记手续，并支付以购房款678964元为基数自2016年7月10日至2016年8月5日止按日0.01%计算的违约金，驳回上诉人陈新芳的其他诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由上诉人陈新芳负担。事实和理由：1、根据《不动产登记条例》第十四条的规定及《商品房买卖合同》第十四条的约定，建工集团的办证义务只是办理房屋所有权初始登记，并不包含房屋所有权转移登记。一审判决由建工集团单方办理房屋所有权转移登记，于法无据，应改判由建工集团协助办理房屋所有权转移登记手续。2、涉案项目截至2016年5月10日才具备申请房屋所有权初始登记的法定条件，建工集团也于2016年8月5日就已申请初始登记，扣除合同约定的申请初始登记期限60天后，实际建工集团只逾期27天。因此，建工集团只应承担自2016年7月10日至2016年8月5日止的违约金。3、建工集团将办证材料交付给不动产登记中心后，就进入了不动产登记中心的内部办理流程，该流程所需的期限不应由建工集团继续支付逾期办证违约金。另外，因莆田市实行不动产统一登记制度，不动产登记中心要求在办理房屋及土地转移登记之前，要求地下停车位也必须先办理房屋所有权初始登记，由此导致房屋所有权转移登记未能在取得初始登记后就立即办理，该延长的期限也属于办证政策调整所导致，也非出卖人的原因所导致。4、按照《不动产登记暂行条例》的规定，办理不动产转移登记也应由建工集团和陈新芳共同申请，并非由建工集团申请办理。因此，办理转移登记所需的期限也不是由于建工集团的原因所导致，不应由建工集团承担责任。针对上诉人建工集团的上诉，上诉人陈新芳辩称：1、商品房买卖合同是出卖人转移房屋所有权给买受人，买受人支付购房款给出卖人的合同。出卖人不仅负有交付商品房的义务，也应承担转移房屋所有权给买受人的义务。因此，建工集团主张其只负有协助办理房屋所有权证的义务，理由不能成立。2、建工集团作为专业的开发商，在签订《商品房买卖合同》时，应当预见到办理房屋所有权登记手续所需要的大概时间，其以相关职能部门的原因作为自己的免责事由，理由也不能成立。综上所述，请求驳回上诉人建工集团的上诉请求。上诉人陈新芳向一审法院起诉请求判令：1、建工集团立即为陈新芳所有的坐落在莆田市城厢区荔城路东侧和成天下小区第4幢17层1706号房屋办理房屋所有权证和国有土地使用权证；2、建工集团支付自2015年4月4日起至实际为陈新芳办理房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按已付款的日0.01%计算的违约金；3、建工集团向陈新芳支付其所收取契税按年利率6%计算的资金占用期间的利息。一审法院认定事实：2013年1月15日，陈新芳、建工集团签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定陈新芳向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田市城厢区荔城路东侧莆国用（2011）第N2011061号国有土地权证项下的第4幢1706号房，该商品房建筑面积74.71平方米，单价为每平方米9088元，总价款为678964元;该《商品房买卖合同》第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。、、、、、、”。附件六：《合同补充协议》第三条【关于产权登记的约定】：1、双方一致同意：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。2、合同及本补充协议所称的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人在房屋交付使用后按规定报请规划部门验收、房管部门竣工测绘及将相关办证资料报送房管部门办理产权初始登记；本条所指期限仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。3、非出卖人原因（包括但不限于竣工面积测绘、规划验收、建设材料归档、业主违规装修、办证部门迟延或买受人原因或因不可抗力、政府政策变动、法律法规调整等非出卖人原因导致延期办证的）造成出卖人无法在本协议约定的期限内申请房屋所有权初始预登记，或者造成买受人无法在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。…。6、在买受人所购商品房项目的土地证范围内，全部买受人领取完房屋所有权证后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。该补充协议第四条【代收费用】约定：“…。2、在交房前买受人应交的税费项目如下：契税、他项权证费、产权证委托代办费…。3、以上代收项目和标准如与实际收取的项目及标准有出入，以最终实际收取的项目及金额为准，多还少补，不计利息。…”。合同签订后，陈新芳以首付加按揭贷款的方式向建工集团支付了房屋总价款678964元。2015年1月4日，建工集团将上述房屋交付给陈新芳使用，陈新芳向建工集团预交纳契税等办证费用21553元。一审法院另查明：2009年9月14日，莆田市国土资源局向莆田市建筑安装工程公司颁发莆田市【2009】莆国土资字第045号建设项目名称为PS拍-2009-6号建设用地批准书，批准用地面积15183.37平方米；2010年6月25日，莆田市城乡规划局向莆田市建筑安装工程公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201008023号城），建设项目名称和成天下1-3号楼；2010年12月24日，莆田市建筑安装工程公司更名为莆田市建工投资有限公司；2010年12月30日，莆田市建工投资有限公司更名为莆田市建工投资集团有限公司。2011年10月18日，莆田市城乡规划局向莆田市建工投资集团有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201108028号城），建设项目名称和成天下4-6号楼；上述两份建设工程规划许可证核准的总用地面积为18814.6平方米，即PS拍-2009-6号地块面积15183.37平方米和PS-2000-（66-95）号地块面积3621.68平方米的总和。2016年5月10日莆田市国土资源局城厢不动产中心给建工集团颁发坐落在城厢区荔城路东侧PS拍-2009-6（地块一）的闽（2016）莆田市不动产权第CX05566号不动产权证书，该权利土地使用权面积8191.73平方米；并颁发坐落在城厢区荔城路东侧PS拍-2009-6（地块二）的闽（2016）莆田市不动产权第CX05573号不动产权证书，该权利土地使用权面积6991.64平方米；上述二份不动产权证书均注明另包含PS-2000-（66-95）号地块面积总和3621.68平方米，即二份不动产权证书的宗地面积为18805.50平方米。一审法院认为，陈新芳、建工集团双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，陈新芳依约向建工集团履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用共计21553元，但建工集团至今未为陈新芳办理房屋所有权证，其行为已构成违约，故陈新芳要求建工集团为其办理房屋所有权证合法有据，予以支持。陈新芳要求建工集团办理涉案房屋的国有土地使用权证，因合同补充协议第三条第6点约定“在买受人所购商品房项目的土地证范围内，全部买受人领取完房屋所有权证后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续”，现涉案商品房项目办理国有土地使用权证的条件尚未成就，故对陈新芳的该要求不予支持，陈新芳可待办证条件成就后再行主张权利。陈新芳同时要求建工集团支付按已付款的日0.01%计算自2015年4月4日起至实际为陈新芳办理房屋所有权证之日止的违约金，因陈新芳、建工集团双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证的期限作了变更，且在2016年5月10日之前未能按约定办证系政府行为导致，建工集团不应承担责任。在具备办证条件后建工集团仍未为陈新芳办理，依法应承担相应的违约责任，即建工集团依法应承担以陈新芳已付购房款678964元为基数自2016年5月26日起至其为陈新芳办理房屋所有权证之日止按日0.01%计算的违约金。陈新芳同时主张建工集团按其所交契税的年利率6%支付资金占用期间的利息1293元，因合同补充协议第四条第3点约定：“以上代收项目和标准如与实际收取的项目及标准有出入，以最终实际收取的项目及金额为准，多还少补，不计利息”，故陈新芳的该要求缺乏依据，亦不予支持。因陈新芳按约定履行合同，没有违约，不存在过错，若根据胜诉情况确定案件受理费的负担，对陈新芳明显不公，故结合案件实际情况，酌情确定本案案件受理费由建工集团负担。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第三十九条(?javascript:SLC(21651,39)?)、第四十条(?javascript:SLC(21651,40)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市建工投资集团有限公司应于判决生效之日起三十日内为陈新芳办理坐落在莆田市城厢区荔城路东侧莆国用（2011）第N2011061号国有土地权证项下的第4幢1706号房屋的房屋所有权证；二、莆田市建工投资集团有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给陈新芳以购房款678964元为基数自2016年5月26日起至其为陈新芳办理上述房屋的房屋所有权证之日止按日0.01%计算的违约金；三、驳回陈新芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费577元，由莆田市建工投资集团有限公司负担。本院二审期间，上诉人陈新芳与上诉人建工集团均没有提交新的证据。经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人陈新芳与上诉人建工集团均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系上诉人陈新芳与上诉人建工集团双方自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人陈新芳主张该《合同补充协议》中关于办证时间、上诉人建工集团不承担逾期办证违约责任的约定无效，于法无据，本院不予采信。双方对上诉人建工集团已收取上诉人陈新芳支付的办证费用的事实均无异议，本院予以确认。上诉人建工集团收取办证费用，应视为上诉人建工集团接受上诉人陈新芳的委托代为办理房屋权属证书，故上诉人建工集团主张其只负有协助办证的义务，理由不能成立，本院不予采信。该《合同补充协议》第三条约定，如果因出卖人即上诉人建工集团的责任，上诉人陈新芳不能在涉案商品房交付后365日取得房屋权属证书的，上诉人陈新芳不退房的，上诉人建工集团承担逾期办证的违约责任；如果非因上诉人建工集团的原因，造成上诉人陈新芳无法在约定的期限内取得房屋权属证书的，上诉人建工集团不承担逾期办证的违约责任。根据上诉人建工集团一审提供的莆国资产权（2015）49号莆田市人民政府国有资产监督管理委员会文件等证据，可以证实涉案商品房所在的楼盘因为PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块合并办理土地使用证导致办证期限拖延。考虑到本案实际情况，该事由确实不能由上诉人建工集团所控制，故应认定涉案商品房在该事由存在期间所导致的逾期办证系因非上诉人建工集团的原因所导致。因此，一审酌情将该期限予以扣除并给予上诉人建工集团15天的办证期限后认定由上诉人建工集团按照合同约定承担逾期办证的违约责任，是合理的，应予维持。上诉人陈新芳主张PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块合并办理土地使用证的期限不予扣除不妥，本院不予支持。上诉人陈新芳主张上诉人建工集团应支付办证费用占用期间的利息，因该费用系为办证所支付，上诉人建工集团系无偿为上诉人陈新芳代为办证，在未依约办证的情况下，也已判决由上诉人建工集团承担相应的逾期办证违约责任，故上诉人陈新芳的该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。上诉人建工集团主张在扣除PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块合并办理土地使用证的期限后仍应给予其60天的办证期限及违约金计算至办证材料交付相关部门时为止，理由不能成立，本院也不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回上诉人陈新芳的上诉，维持原判；二、驳回上诉人莆田市建工投资集团有限公司的上诉，维持原判。本案二审受理费577元，由上诉人陈新芳负担377元，由上诉人莆田市建工投资集团有限公司负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  李 忠审 判 员  许秋红代理审判员  彭赵龙二〇一七年三月十五日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。