广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终336号
上诉人（原审原告、反诉被告）：麦达权，男，1967年2月17日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：陈菲露，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹鑫，男，1989年3月17日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：吴红波，广东道隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘敏玲，广东道隆律师事务所律师实习律师。
上诉人麦达权因与上诉人曹鑫合�纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
麦达权上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持麦达权的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院适用简易程序审理本案，但未在三个月内审结本案，亦未将本案转为普通程序。同时，一审法院向规划部门调取相关材料，但一审法院组织双方对规划部门的回函等材料进行质证，未经质证的证据不能作为本案定案依据。故一审存在严重的程序问题。（二）曹鑫是在知悉涉案商铺的情况后才与麦达权签订转让协议，且麦达权转让的是汽车美容店的相关设施的所有权，而非租赁权。一审法院将本案转让合同关系转化为部分租赁合同关系进而认定租赁合同无效是错误的。同时，欠条中记载的181200元是设施设备转让款，但一审法院在没有查明事实的情况下认定为场地转租款，与事实不符。
曹鑫答辩意见与其上诉意见一致。
曹鑫上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持曹鑫的全部反诉请求。事实和理由：（一）一审法院认定涉案合同部分有效、部分无效，但转让合同的标的中，店铺的承租权及相关设施的所有权和使用权之间是不可分割的，没有了承租权的转让，设施的转让毫无意义。现涉案商铺因没有报建和规划建设许可，属于违法建筑，故麦达权与涉案商铺的房东签订的租赁合同是无效的，导致美容店转让合同标的的承租权不成立，合同无法履行，应认定转让合同全部无效。（二）曹鑫愿意承租该店铺，主要是由于该店铺的地理位置，转让款之所以这么高也是基于此，而协议约定的转让的设备价值不高。如一审法院认定设备转让部分有效，则麦达权转让的设备并不值25万元，法院可委托相关专业机构进行价值评估，而不是凭法院个人主观认定。故一审法院认定25万元是相关设备设施转让款是错误的。
麦达权答辩意见与其上诉意见一致。
麦达权向一审法院起诉请求：曹鑫向麦达权支付转让款201200元及违约金（以451200元为基数，按每月10%自2016年3月26日起至清偿之日止）。
曹鑫向一审法院反诉请求：1.确认双方签订合同无效；2.麦达权返还曹鑫转让款25万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月22日起至清偿之日止）。
一审法院认定事实：2016年3月22日，麦达权与曹鑫签订《汽车美容店转让合同》，约定麦达权将位于古镇镇曹二村曹安南路3号的汽车美容店转让给曹鑫，美容店内相关设施所有权一并转让，主要包括工具、设备、在店�品、楼面、装修设备、空调电力等设施及租赁合同；签订合同后三日内曹鑫一次性支付麦达权转租款及相关设备设施转让款451200元；曹鑫在支付转让价款后，麦达权即向曹鑫移交合同项下之权利，曹鑫在付清价款当天即正式取得汽车美容店承租权及相关设施所有权及使用权；美容店整体转让后，曹鑫应继续履行美容店与出租方签订的合同，如曹鑫确需提前终止或变更原美容店与出租方签订的合同，可与出租方另行签订协议；如曹鑫不按合同约定支付转让款，应向麦达权承担转让总价每月10%的违约责任，麦达权未能及时将合同项下之权利移交给曹鑫，应向曹鑫承担转让款总价每月10%的违约责任。合同签订当天，曹鑫向麦达权汇款20万元，现金支付5万元。同日，曹鑫出具《欠条》载明所剩余额181200元待租赁合同过户后付清。同日，曹鑫接管汽车美容店及店内相�设备设施，收取麦达权移交的店铺租赁合同原件，并实际经营至今，期间，有向店铺出租方交纳租金、电费等。
诉讼中，曹鑫向一审法院提交其与麦达权2016年3月22日签订《汽车美容店转让合同》一份，该合同除第二条转租款及相关设备设施转让款一栏为空白外，其余内容与麦达权提交的合同一致。对于为何空白，曹鑫称原因在于当时双方对转让价格尚未确定。对于转让款451200元如何构成，麦达权称为曹鑫已付的25万元，加曹鑫欠条确认的181200元，另20000元为曹鑫与平安保险公司签订合作协议后应再付的款项。对此，曹鑫主张是25万元加欠条载明的租赁合同过户后再付的181200元，不存在与平安保险公司合作再付20000元的事实。另查明，2012年9月1日，麦达权与邓玉颜签订《租赁合同》，由麦达权承租邓玉颜位于古镇××××卡商铺（即案涉店铺）作汽车美容使用�租期6年自2012年9月1日至2018年8月31日。本案在审理过程中，经一审法院对上述商铺是否取得建设规划许可证或经主管部门批准问题函询规划部门，回复结果为未查到有关规划报建等资料。
一审法院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点在于合同效力、转让价款及曹鑫是否违约等问题。焦点一、关于合同效力问题。对转让内容，合同载明为汽车美容店及店内相关设施所有权，包括工具、设备、在店产品、楼面、装修设备、空调电力等设施及租赁合同，转让款方面表述为转租款及相关设备设施转让款，很明显，转让标的包括场地即商铺承租权及相关设备设施两部分。因涉案商铺并无规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉商铺承租权部分内容应认定无效，店内相关设备设施�让部分内容应认定有效。故合同部分有效、部分无效。焦点二、关于转让价款问题。虽然曹鑫持有的合同在转让价款栏为空白，麦达权持有的合同价款451200元为手写，但从合同签订当天曹鑫向麦达权支付25万元，并立具欠条载明所剩余额181200元待租赁合同过户后付清。此举足以表明，转让款应为上述两数之和。至于麦达权主张另20000元为曹鑫与平安保险公司签订合作协议后应再付的款项，由于曹鑫不予认可，而麦达权又未能提供相应的证据证实，故对该主张，一审法院不予采信。焦点三、关于曹鑫是否违约问题。由于合同对转租款及相关设备设施款未作区分，而从曹鑫出具欠条载明所剩余额181200元待租赁合同过户后付清的表述、麦达权已收取25万元的事实、涉商铺承租权部分内容无效等合同履行、数额比例及过错程度等方面分析，欠条中的181200元可认定为场地转租�，因该部分内容无效，故曹鑫无须再向麦达权支付，也即曹鑫不存在违约的问题。至于曹鑫实际占用商铺期间是否欠付使用费问题，属于另一法律关系，当事人可另循途径解决。综上所述，麦达权请求曹鑫支付转让余款201200元及违约金，曹鑫反诉请求确认合同无效、麦达权返还转让款25万元及利息，缺乏理据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、驳回麦达权的诉讼请求；二、驳回被告曹鑫的反诉请求。本诉案件受理费4656元，减半收取计2328元，由麦达权负担；反诉费2525元，由曹鑫负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议�事实，本院认定如下：（一）本院对一审判决查明事实部分予以确认。（二）曹鑫二审提交照片一组，拟证明涉案商铺已被房东收走，店铺内设备已被转移至其他地方。麦达权对该证据不予确认，并主张房东收回商铺是因为曹鑫未按期支付租金，且与本案无关。另，麦达权对中山市城乡规划局古镇分局的复函真实性确认，但主张与本案无关。（三）麦达权提交2016年3月22日收款收据载明“奇艺美容店转让款全额肆拾伍万壹仟贰佰元正，现暂收取人民币贰拾伍万元，余额于本月26号前结清。注：其中贰万元平安合作协议鉴定后再付”。
本院认为，本案争议焦点有三：一是曹鑫要求确认《汽车美容店转让合同》无效的主张应否支持；二是曹鑫要求退回已支付款项的主张应否支持；三是曹鑫应否向麦达权支付剩余转让款及违约金。
关于争议焦点一。曹�以涉案店铺未履行报建手续系违法建筑为由主张双方签订的《汽车美容店转让合同》无效。本院认为，《汽车美容店转让合同》第一条明确约定麦达权转让的是汽车美容店内“相关设施所有权，主要包括：工具、设备、在店产品、楼面、装修设备、空调电力等设施及租赁合同”，同时，转让合同对于与出租方的租赁合同关系，约定的是曹鑫“与出租方另行签订协议”。曹鑫主张麦达权有促成曹鑫与出租方重新签订租赁合同的义务，但未举证证明，本院不予采信。可见，麦达权转让的是汽车美容店的设备设施的所有权以及麦达权与出租方签订的租赁合同中承租方的权利、义务。因此，就店铺租赁而言，麦达权与曹鑫之间是租赁合同权利义务的转让与受让关系，而非转租关系，故麦达权与曹鑫之间就店铺并不存在租赁关系，涉案店铺是否系违法建筑与麦达权无关，曹鑫无权以此主张双方签订的《汽车美容店转让合同》无效。同时，曹鑫亦未举证证明《汽车美容店转让合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故本院对曹鑫要求确认《汽车美容店转让合同》无效的主张不予支持。
关于争议焦点二。《汽车美容店转让合同》合法有效，双方合同签订之后，麦达权即退出商铺的经营，曹鑫进驻接手经营，且之后的店铺租金是由曹鑫支付，出租方对于曹鑫支付的租金亦予以接受，可见，《汽车美容店转让合同》签订后，麦达权已按合同约定履行其合同义务，将店铺设备的所有权与使用权交付曹鑫，且未阻碍曹鑫的经营。而店铺是否系违法建筑是出租方的义务范围，而非麦达权的合同义务范围，故曹鑫要求麦达权退回其已支付的转让款，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。麦达权依约履行了合同义务，不存在违约行为，故麦达权有权要求曹鑫按双方约定支付剩余转让款。虽然《汽车美容店转让合同》约定全部转让款与合同签订当日三天内一次性付清，但麦达权提交的2016年3月22日收款收据除了载明“余额于本月26日结清”，同时还载明“贰万元平安合作协议鉴定后再付”，而麦达权未举证证明收据记载的平安合作协议已经签订，即麦达权未举证证明其中20000元的付款条件未成就，本院对麦达权在本案要求曹鑫支付该20000元的主张不予支持，本院认定曹鑫应于2016年3月26日前支付181200元。另，关于逾期付款违约金，《汽车美容店转让合同》约定曹鑫未依约支付转让款时应承担按总价款每月10%的违约责任，曹鑫主张该违约金约定过高，请求予以调整，本院认为，曹鑫未支付的转让款金额为181200元，故麦达权的损失应仅限于该181200元，同时，每月10%的计算标准远远超过麦达权的实际损失，应予调整，故本院认定曹鑫应支付的违约金应以181200元为基数，自2016年3月27日至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付。
综上所述，麦达权的上诉请求部分成立，有理部分本院予以支持；曹鑫的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初990号民事判决第二项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初990号民事判决第一项；
三、曹鑫于本判决生效之日起七日内向麦达权支付转让款181200元及违约金（以181200元为基数，自2016年3月27日至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）；
四、驳回麦达权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本案案件受理费4656元，减半收取为2328元，由麦达权负担367元，曹鑫负担1961元；一审反诉受理费2525元，由曹鑫负担；二审案件受理费9706元，由麦达权负担734元，由曹鑫负担8972元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 新 林
审 判 员 胡 怡 静
代理审判员 尹 四 娇
二〇一七年四月五日
书 记 员 �何冠涛