河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终4490号
上诉人（一审被告）：徐天红，男，1968年11月29日出生，汉族，住正阳县。
委托诉讼代理人：周伟，河南文苑律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：袁学斌，男，1965年3月29日出生，汉族，住正阳县。
被上诉人（一审被告）：余凤喜，男，1966年7月15日出生，汉族，住正阳县。
上诉人徐天红因与被上诉人袁学斌、余凤喜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院（2017）豫1724民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐天红及其委托诉讼代理人周伟、被上诉人袁学斌、余凤喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐天红上诉请求：撤销一审判决，依法驳回袁学斌要求其承担返还购房款的诉讼请求；一、二审诉讼费用由袁学斌、余凤喜承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决其承担返还义务错误。1、2015年4月1日，徐天红、余凤喜、马正福、刘蒙、宋志强五人虽签订了合伙协议，但由于除徐天红外四人均没有按协议约定兑钱，合伙协议并没有得到履行，马正福、刘蒙、宋志强的证言均可以证实。2、余凤喜当庭亲口承认退伙的事实，并没有参与合伙项目的开发、建设、经营。以上可以证实徐天红与余凤喜之间根本不存在合伙关系，一审法院判决认定其与余凤喜是合伙关系错误。3、余凤喜与袁学斌签订的购房协议完全是余凤喜的个人行为，与其没有关系。第一，购房协议上没有其任何签字或认可。第二，协议上加盖的“学府名苑”的章是余凤喜私自刻的，没有公安备案，其也不知情，是非法的。第三、2016年1月份，余凤喜与袁学斌签订购房协议时，该项目的用地尚未征收，房屋更没有建设。第四、一审法院认定的袁学斌用11万元的拉沙款折抵购房款更不是事实，其根本不认可这一抵偿行为，二人之间存在的债权、债务关系需要算账，若其同意抵扣，应由其签字认可。第五，袁雪斌陈述16万元的购房款汇给了余凤喜的个人账户。4、其在一审中提供的证据证实，该项目的前期征地、缴纳土地出让金、建设等行为，全部是其个人完成的，与其他人无关。
袁学斌辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：其与徐天红、余凤喜签订了房屋买卖合同，交付购房款共计27万元，其中16万元是汇给了徐天红所在的公司“学府名苑”账户，另外徐天红欠其拉沙款11万元，用于抵扣了其购房款，有购房协议书、购房款收据等为证，其所购买房屋至今未交付。
余凤喜辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实和理由：徐天红上诉陈述的事实不属实，当时其与徐天红等五人各出资2至3万元不等（有合伙协议、票据等证实），作为前期的操作费用。2015年5月17至19号，“学府名苑”要去股东增加投资，其出资30万元，徐天红出资28.5万元，马正福、刘蒙、宋志强三人未出资，自动退伙。徐天红称其退出合伙不属实，其是在2016年3月份退的伙。与袁学斌签订购房合同时，其是项目总负责人，其签字即可，不需要徐天红签字即可生效。袁学斌交的16万元购房款打到“学府名苑”的公司账户上，另外11万元是徐天红欠袁学斌的拉沙款，以此抵扣一部分购房款。
袁学斌向一审法院起诉请求：请求法院依法确认其与徐天红、余凤喜之间签订的房屋买卖协议无效；徐天红、余凤喜退还其购房款270000元及利息；诉讼费用由徐天红、余凤喜承担。
一审法院认定事实：2015年4月1日，徐天红、余凤喜与马正福、刘蒙、宋志强五人合伙共同发起在正阳县××店乡老食品院内合伙开发建房。后因资金问题，其余三人退出合伙，只有徐天红、余凤喜进行了后期的投资与开发，开发小区取名称为皮店乡“学府名苑”。当时余凤喜任总经理，小区售房以皮店乡学府名苑名义对外出售房屋，并刻有皮店乡学府名苑业务专用章。在徐天红、余凤喜合伙开发期间，袁学斌与徐天红、余凤喜于2016年1月22日达成了房屋买卖协议，经双方协商袁学斌以270000元的价格购买徐天红、余凤喜开发的位于学府名苑小区西排10号两间两层楼房，余凤喜代表学府名苑与袁学斌签订了房屋买卖合同，合同上加盖有学府名苑合同专用章。因徐天红在正阳县××路期间，拖欠了袁学斌拉沙款110000元，经三人协商同意，该110000元折抵购房款，故袁学斌当时只交款160000元，由徐天红、余凤喜的财务人员于2016年1月22日向袁学斌出具了270000元购房收款收据。之后因徐天红、余凤喜合伙事宜发生纠纷拒不向袁学斌交付房屋。为此袁学斌诉至法院，请求依法处理。另查明：徐天红、余凤喜开发建设的皮店乡学府名苑房产，没有取得政府职能部门颁发的土地使用证、建房规划许可证及商品房预售许可证；在审理中袁学斌向该院提出了财产保全申请，请求对其购买的房屋予以查封，该院作出了（2017）豫1724民初2594号民事裁定书，对该房屋进行了查封。
一审法院认为，民事活动必须遵守国家法律法规，法律没有规定的应当遵守国家政策。本案袁学斌与徐天红、余凤喜双方争议的焦点1、徐天红、余凤喜之间是否存在合伙关系；2、袁学斌与徐天红、余凤喜签订的房屋买卖协议是否有效，袁学斌起诉徐天红、余凤喜退还购房款270000元及利息有无法律依据。围绕争议焦点：1、徐天红辩称与余凤喜不存在合伙关系，余凤喜与袁学斌签订房屋买卖合同本人不知情，本人不知道也没有以皮店乡学府名苑义务专用章对外销售房屋。该陈述与庭审查明事实不符。根据袁学斌提供的徐天红、余凤喜与被拆迁方孙玉刚签订的房屋拆迁补偿协议书，徐天红、余凤喜入股的盖有皮店乡学府名苑业务专用章的收款收据，徐天红、余凤喜与马正福、刘蒙、宋志强五人共同签订的合伙协议书及原合伙人宋志强当庭证人证言，徐天红、余凤喜以皮店乡学府名苑的名义对案外人闵瑞、潘世辉、潘家凯出具的购房款收据等。上述证据能够相互印证，足以证实徐天红、余凤喜之间存在合伙关系，并且以皮店乡学府名苑专用章对外销售房屋的事实。至于徐天红提交的国有建设用地使用权出让合同及土地成交确认书等证据证实徐天红、余凤喜之间不存在合伙关系，与事实不符，不予采信。围绕争议焦点：2、袁学斌与徐天红、余凤喜签订的房屋买卖协议是否有效，袁学斌起诉徐天红、余凤喜退还购房款270000元及利息有无法律依据。庭审查明事实，徐天红、余凤喜开发的皮店乡学府名苑没有取得没有取得政府职能部门颁发的土地使用证、建房规划许可证及商品房预售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，房地产未依法登记领取权属证书的不得转让。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定为无效。本案徐天红、余凤喜在未取得土地使用权等相关建房手续情况下建房，在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋，违反了法律的强制性规定，因此双方之间签订的房屋买卖合同应属无效合同。徐天红、余凤喜在签订合同中没有如实告知袁学斌自己没有取得相关权利证书不得出售房屋，存在有过错。故袁学斌请求依法确认其与徐天红、余凤喜之间签订的房屋买卖合同无效，徐天红、余凤喜退还袁学斌购房款270000元及利息的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。利息应当按照中国人民银行同期贷款利率从2016年1月22日徐天红、余凤喜的财务人员出具购房款收据之日起计算至本判决确定的还款之日止。河南省正阳县人民法院于2017年9月21日作出（2017）豫1724民初2594号民事判决：一、确认余凤喜、徐天红以皮店乡学府名苑的名义与袁学斌2016年1月22日签订的购房合同为无效合同；二、余凤喜、徐天红于本判决生效后十日内退还袁学斌购房款现金270000元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率从2016年1月22起计算至本判决确定的还款之日止)。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，财产保全费1350元，合计4025元，由徐天红、余凤喜承担。
本院期间，双方当事人均未提交新证据，二审审理查明的事实与一审法院判决认定事实一致。
本院认为，关于徐天红与余凤喜之间是否存在合伙关系的问题。本案中，徐天红上诉称，其与余凤喜之间根本不存在合伙关系，余凤喜与袁学斌签订的房屋买卖协议系余凤喜个人行为，其不应当对袁学斌承担返还购房款的义务。对此，袁学斌在一审中提交的徐天红、余凤喜与马正福、刘蒙、宋志强五人签订的合伙协议书；徐天红、余凤喜与被拆迁人孙玉刚签订的房屋拆迁补偿协议书；徐天红、余凤喜以皮店乡学府名苑名义向案外人潘世辉、闵瑞等人出具的购房款收据等证据能够相互印证，一审法院判决认定徐天红、余凤喜之间存在合伙关系并无不当。关于徐天红是否应当与余凤喜对袁学斌承担返还购房款27万元及利息的问题。从本案查明事实看，袁学斌与徐天红、余凤喜在2016年1月22日签订房屋买卖协议时，徐天红、余凤喜之间存在合伙关系，由于双方签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效，故合同无效后，作为买受人的袁学斌向出卖人徐天红、余凤喜请求返还该购房款及利息于法有据，予以支持。
综上所述，徐天红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由徐天红负担。
本判决为终审判决。
审判长 史凌云
审判员 丁耀东
审判员 王建峰
二〇一七年十一月十三日
书记员 王力帆