山东省宁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0921民初1580号
原告杜霞（反诉被告），城镇居民。
委托代理人吴祥恩，宁阳泰宁法律服务所法律工作者。
被告周勤海（反诉原告），个体工商户，（华泰轮毂有限公司）。
委托代理人何敬平，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。
委托代理人张开民，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
原告杜霞与被告周勤海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜霞及其委托代理人吴祥恩，被告周勤海及其委托代理人何敬平、张开民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜霞诉称，2014年12月11日，被告周勤海为儿子周楷复购买我位于宁阳县文庙街道办事处金阳大街288号楼房一套，于当日签订房屋买卖合同一份，被告向我支付购房定金叁拾万元。2014年12月25日前，我按合同将楼房交付给被告使用。被告按照合同约定于2015年3月20日支付给我现金柒拾万元。几天后，被告让中间人王宝玉联系我，以需要资金周转为由让我将上述柒拾万元转给被告，2015年4月10日，我将七十万元转账给被告。后我多次找被告继续履行合同，被告以种种理由拒付，现被告已使用该楼房近16个月，为维护我的合法权益，根据我国法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同，被告腾空房屋交归原告所有。
被告周勤海辩称，原告所述与事实不符，该合同没有履行的原因是原告所出售的房屋在抵押状态中，无法过户。我担心钱房两空，在我的多次催促下，原告才将70万元转给我，而不是原告诉状中称我手头紧需要钱周转，我多次要求原告履行合同或退回30万房款，原告至今未将30万元房款偿还给我。根据合同约定，原告严重违约，因此我同意解除合同，但是必须双倍返还定金，共计60万元，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，原、被告经案外人王宝玉介绍，被告购买原告位于宁阳县文庙街道办事处金阳大街288号（宁馨园小区）33幢04号房屋一套，王宝玉作为担保人，双方于2014年12月11日签订房屋买卖合同，合同中卖方为原告杜霞，买方为周楷复，周楷复系被告周勤海之子，周楷复出生于2014年，今年两岁，合同中的签字由被告周勤海代签，合同内容如下：第一条，房屋基本情况：建筑面积为144.83平方米，房屋所有权证号为宁房权证宁字第××号，土地证号为宁国用（2014）第5115**号；第二条，房屋价格为壹佰叁拾万元整（包含过户所有费用）；第三条，被告于本合同签订之日向原告支付定金叁拾万元整，余款壹佰万元整，于2015年3月20日过户前支付原告柒拾万元，剩余叁拾万过户后支付，原、被告协商2014年12月25日前将房屋先交付被告使用；第四条，原告应协助被告在房屋登记机关办理过户登记手续，因过户产生的费用由原告全部承担；第五条，合同签订后，原告保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件，房屋交付后有关费用包括水、电、气、物业等费用由乙方承担；第六条，本合同未尽事项，由原、被告另行议定，并签订补充协议。合同签订当日，被告周勤海通过张敏账户（账号62×××75）向原告杜霞账户（账号62×××72）转账支付定金叁拾万元整，原告杜霞给被告周勤海出具收据一张，内容为：“今收到周楷复宁馨园定金叁拾万元￥300000.00，备注宁馨园33幢04号，杜霞。”2014年12月25日，原告杜霞按照合同约定将房屋交付给被告周勤海使用至今。2015年3月20日，被告周勤海按照合同约定通过吴向红账户（账号62×××61）向原告杜霞账户（账号62×××72）转账支付房款柒拾万元整，原告杜霞给被告周勤海收据一张，内容为：“今收到周楷复前期房款柒拾万元整￥700000.00，收款人杜霞，2015.3.20。”张敏与吴向红均是被告周勤海公司员工。原告杜霞举证泰安市永成土地房地产评估有限公司出具的内容为转让方为杜霞、受让方为周楷复、评估对象为涉案房产、评估目的为为房产交易课税提供价值参考依据的评估报告一份证明被告周勤海支付柒拾万元房款后原告为积极办理房产过户进行课税评估，但被告一直没有办理。被告周勤海对评估报告的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为这是在被告不知情的情况下私自委托，因此与本案无关，也无法改变原告房产无法办理过户及违约的事实。
原告杜霞举证宁阳县公证处出具的关于王宝玉证言的公证书证明2015年4月10日被告周勤海因急需用钱经王宝玉与原告杜霞协商将房款柒拾万元转账给被告周勤海，该公证书还证明原告杜霞多次要求被告周勤海继续履行合同，被告周勤海以资金紧张为由拒绝办理过户存在违约行为。被告周勤海对该公证书有异议，主张首先证人应该出庭作证，而且证人是某同的担保人，另2016年4月被告在泰安市泰山区法院曾因借贷起诉过证人，因此证人与本案有利害关系，其证言不具有证明力。被告周勤海称因本案涉案房产在银行设有抵押无法办理过户且产权不清晰，另被告支付原告柒拾万元房款时原告曾承诺三日内可办理过户但原告一直没有办理，因而要求原告将柒拾万元房款转回，并提供原告杜霞与宁阳农商银行城区支行签订的最高额抵押合同一份，该抵押合同显示抵押人所担保的主债权为自2014年6月5日至2017年5月22日，抵押金额为56万元。原告杜霞对该房产设有抵押及抵押金额均无异议，但主张双方并没协商过支付房款后三日内办理过户手续，因该贷款是商业贷款，随时解押随时可以办理房产过户，且双方签订合同时被告周勤海知道房产抵押的情况。原告杜霞还称涉案房产产权清晰，房屋所有权人和土地使用权人均为原告，举证涉案房产的房权证和土地证证实这一主张。被告周勤海对以上房权证和土地证无异议，但称被告理解的产权清晰应为该房产没有出现抵押、买卖、转让、变更登记等情况，而涉案房产存在抵押，应是有产权纠纷的，因此原告存有违约行为。原告杜霞为证明被告周勤海违约不履行合同义务还举证被告周勤海与王宝玉的合作协议一份，该协议来源于被告周勤海于2016年4月18日发送给原告的彩信，协议中第四条约定双方需维护共同的利益，杜霞所出售的房产以不违约处理为宜。被告周勤海对以上协议的真实性无异议，但认为与本案无关。之后原、被告因合同发生纠纷，原告于2016年4月13日向本院提起诉讼，请求判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，要求被告腾空房屋，交归原告使用。原告并主张因被告存在违约因此叁拾万元定金不应予以返还。被告周勤海在法定期间向本院提起反诉，因原告房屋存在产权纠纷违反合同约定为由要求判令原告返还定金，并双倍支付。
本院认为，本案中应首先确定该房屋买卖合同的主体，房屋买卖合同中虽约定原告杜霞为卖方，周楷复为买方，周楷复为被告周勤海之子，现年幼，为无民事行为能力人，合同中由被告周勤海代为签字，签订合同后，支付定金、房款及接收使用房屋、与原告协商办理房屋过户等合同中约定的义务均是由被告周勤海履行，且本案中原、被告均对被告周勤海为合同相对人无异议，因此，该合同的实际主体应是被告周勤海。其次，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，被告按照合同约定支付定金和前期房款，原告按照合同约定将房屋交付被告占有使用，原告主张应被告要求于2015年4月10日又将前期房款柒拾万元转账给被告，原告以被告未再支付房款拒绝履行合同存在违约为由，向本院起诉要求解除合同，被告同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，现原、被告双方对解除合同达成一致意见，因此，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原告以被告在履行合同时存在违约行为主张被告支付的定金叁拾万元不应予以退还，而被告以原告房屋存在产权纠纷无法办理过户为由反诉要求原告双倍返还定金，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保，债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案中，合同签订后，原、被告双方均按照合同约定履行了合同义务，因此，定金应抵作价款或收回，而根据双方合同的约定，本案中的定金已经抵作房屋的价款。另，本案涉案房屋均登记在原告名下，且在签订合同时被告已知道涉案房屋设有抵押，被告以该理由主张双倍返还定金，无事实和法律依据，因此，对于被告的该项主张，本院不予支持。原、被告在合同中没有约定违约责任，而被告支付的叁拾万元定金已经抵作房屋价款，现原告要求解除合同，被告同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此，原告应返还房款叁拾万元，被告应将涉案房屋交归原告所有。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、解除原告杜霞与被告周勤海签订的房屋买卖合同。
二、被告周勤海于本判决生效后三十日内将位于宁阳县文庙街道办事处金阳大街288号（宁馨园小区）33幢04号房屋交归原告杜霞所有，交付房屋的同时，原告杜霞将叁拾万元房款返还被告周勤海。
三、驳回被告周勤海的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16500元，由原告杜霞负担9600元，由被告周勤海负担6900元。反诉费用9800元，由被告周勤海负担。被告应负担的诉讼费用原告已预交，待执行本判决时一并由被告支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 张士伟
审 判 员 刘晴晴
人民陪审员 王仕芳
二〇一六年六月二十日
书 记 员 胡 强