浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第466号
上诉人（原审被告）：陈启兴。
上诉人（原审被告）：陈思来。
上诉人（原审被告）：陶大省。
三上诉人共同委托代理人：林佳云。
被上诉人（原审原告）：缪克鹉。
原审被告：潘永森。
原审被告：王哲俭。
上诉人陈启兴、陈思来、陶大省因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2013）温苍民初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人陈启兴、陈思来、陶大省的委托代理人林佳云、被上诉人缪克鹉到庭参加诉讼。原审被告潘永森、王哲俭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原判认定，2003年3月份，原告缪克鹉等龙港镇泰安商城一层店铺业主与五被告共同签订《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》各一份。协议约定，原告将其所有的坐落在苍南县龙港镇泰安商城2号楼68号店铺出租给被告使用。具体约定如下：1、泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金已付至2012年9月29日止。双方对第四期租金未协商。2012年10月1日至2013年9月29日期间的租金被告未支付。2013年12月19日，温州方盛房地产估价事务所有限公司依据该院委托作出估价报告书，估价结果为：坐落于苍南县龙港镇泰安商城一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元。评估费用12000元。
另查明，在温州中级人民法院（2012）浙温民终字第1327号案件审理中，双方当事人一致确认涉案合同约定的租赁期限至2015年9月底，原判予以确认。
原判认为，原、被告之间于2003年3月签订的《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自义务。根据合同约定，店面租赁期限为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月底，第四期为2012年10月1日至2015年9月底，“第四期租金按市场价优惠给乙方（承租方），同时第三期末前半年必须商定第四期租价，给予乙方优先租赁，租金于每年8月1日前付清”。现店面前三期租赁，双方均已履行完毕。但对于第四期租金双方并未商定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”现双方未能协商确定，其租金可由该院根据市场价结合合同约定的“按市场价优惠给乙方”的内容进行确定。据此，该院结合前几期租金价格及优惠幅度，在估价报告书的基础上酌情确定第四期租金为每年每间20000元。被告至今没有向原告支付2012年10月1日至2013年9月29日期间涉案房屋的租金事实清楚，现原告要求被告支付该期间的租金，理由正当，应予支持。但因涉案房屋系与其他店面共137间整体出租，为统一租赁价格，故租金额应以该院确定的第四期租金为准，原告要求按32100元计算租金，与双方的合同约定不符，不予支持。被告辩称租赁合同在上次诉讼过程中双方已解除，但因解除合同可能涉及影响他人权益，最终法院对双方一致要求解除租赁合同的二审主张未作处理，且原告主张被告至今未将租赁店铺返还，被告也没有提供证据证明在第三期租赁期限届满后已返还租赁店铺给原告，因此，双方租赁合同并未解除。被告关于原告应赔偿其对租赁房屋进行改造及消防设施投入的资金800多万元的辩称，因与本案不属同一法律关系，被告也未提出反诉请求，原判不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内支付原告缪克鹉租金20000元；二、驳回原告缪克鹉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元，由原告缪克鹉负担228元，被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担375元，评估费用2000元，由原告缪克鹉负担1000元，被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担1000元。
宣判后，陈启兴、陈思来、陶大省不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定双方租赁合同并未解除错误。双方签订的租赁合同虽然约定租赁期至2015年9月29日，但对于第四期仅约定了承租人有优先承租的意向条款，订立续租合同仍需双方自愿达成一致意见，现双方未达成一致意见，租赁关系在第三期租赁期限届满时已解除。温州中级人民法院（2012）浙温民终字第1327号判决书，对双方均明确同意解除租赁合同予以认可。虽然该案驳回上诉，维持原判，但其理由是因可能涉及他人权益，故对双方一致要求解除合同的主张不予处理，表明二审法院已经认定双方租赁合同已经解除。双方之间关于涉案店铺的租赁系泰安商城所有商铺的整体租赁，租赁合同的解除也应当是整体解除，现上诉人与泰安商城的部分业主已经解除租赁关系，因此本案双方之间的租赁合同也已经解除。2、即使双方之间的租赁合同关系未解除，原判酌情认定第四期每间商铺每年租金为20000元也是错误的。一审评估机构是对泰安商城137间商铺整体价格作出评估，其中沿街商铺租金较高，而本案涉案商铺位于里侧，因此原判以评估报告为依据，认定涉案商铺第四期租金为每间每年20000元明显过高。综上，请求二审依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
缪克鹉答辩称：泰安商城一层店铺业主与陈启兴等人签订的《泰安商城店铺租赁合同》合法有效，租赁合同并未解除，应继续履行。温州中级人民法院（2012）浙温民终字第1327号案件确认双方租赁期限至2015年9月30日，生效判决具有既判力。在该案二审庭审中，仅个别承租人表示同意解除租赁合同，但潘永森、王哲俭并未出庭也未提出解除合同的意思表示，不应认定双方达成解除合同的合意。即使个别业主与承租人达成了解除合同的合意，但该行为影响了租赁物的整体功能和其他出租人的合法权益，不能得到法律的保护。原审法院在认定双方合同未解除的基础上，适用法律正确。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告潘永森、王哲俭未作答辩。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本院（2012）浙温民终字第1327号案件对泰安商城商铺业主提出解除租赁合同的主张予以驳回，该案判决生效后，涉案商城商铺业主和承租人并未就合同解除达成一致意见，亦未另行起诉主张解除合同，故双方之间的租赁合同依然合法有效，双方均应恪守履约。上诉人陈启兴、陈思来、陶大省主张双方之间的租赁合同已经解除，无事实依据，本院不予采信。被上诉人缪克鹉主张2012年10月1日至2013年9月29日期间的租金，于法有据，应予以支持。双方对泰安商城第四期租金并未商定，鉴于泰安商城137间商铺系整体出租，前三期的租赁价格亦作统一约定，故原审法院对泰安商城137间商铺第四期的平均年租金委托评估，符合双方之间的租赁合同约定，原审委托的评估机构具备相应资质，评估程序合法，评估结果可作为本案认定租金的依据。结合双方租赁协议中关于“第四期租金按市场价优惠”的约定，原判酌定第四期租金为每年每间20000元，并无不当。上诉人陈启兴、陈思来、陶大省主张区分商铺坐落、朝向等因素逐一确定租金，不符合泰安商城137间商铺整体出租和统一租金的约定，本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人陈启兴、陈思来、陶大省的上诉请求和理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费603元，由上诉人陈启兴、陈思来、陶大省负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
代理审判员 黄百隆
代理审判员 柯丽梦
二〇一四年六月二十五日
代书 记员 赵 斌