辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0604民初1289号
原告丹东市长隆物业管理有限公司，住所地丹东市振安区珍珠街28-51号。
法定代表人于滨，该公司总经理。
委托代理人罗云龙，男，1989年1月7日出生，住丹东市振安区。
被告吴美娜，女，1977年10月5日出生，住丹东市振安区。
委托代理人赵东（被告吴美娜丈夫），男，1968年11月22日出生，住丹东市振安区。
原告丹东市长隆物业管理有限公司诉被告吴美娜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月28日受理后，依法由审判员赵方华独任审判，于2016年11月15日、2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告丹东市长隆物业管理有限公司的委托代理人罗云龙，被告吴美娜的委托代理人赵东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丹东市长隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠物业费9060.9元，并按照日0.3%支付2016年8月31日至2016年10月28日物业费滞纳金1630.96元，共计10691.86元。事实和理由：紫光福郡小区由丹东瀚星房地产开发有限公司（以下简称“瀚星公司”）开发，瀚星公司委托丹东金海物业管理有限公司（以下简称“金海公司”）为小区提供物业服务。被告于2010年7月26日与金海公司签订《物业服务合同》，双方对服务内容和收费标准进行了约定，同时约定无故逾期缴纳或不缴纳物业服务费的，按日应缴纳金额的0.3%缴纳滞纳金。后瀚星公司重新委托原告对小区物业进行管理，金海公司退出涉案小区并将相关债权债务一并移交给原告。现被告作为小区业主，未按约定缴纳201２年7月25日至2016年8月31日的物业费，故诉至法院。
被告吴美娜辩称，不同意原告的诉讼请求。１、根据物业管理条例的相关规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项物业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，所以原告与金海公司的物业委托违反法律规定。原告与被告之间不存在合同关系，被告没有接到原告与金海公司签订合同的任何通知，原告在本小区的物业服务属于违法的强行服务。原告起诉被告是恶意诉讼行为。2、被告与金海公司确实签订物业合同，但双方在该合同履行上存在分歧，虽经协商但没有结果，原告提出的金海公司的物业费是否应该收取、收取多少应由司法部门进行裁决，属于被告与金海公司之间的纠纷，与原告无关，而且金海公司转让债权没有通知被告是无效的，原告无权向被告索要物业费。3、原告与瀚星公司之间的前期物业服务合同应向买受人明示，但是瀚星公司擅自更换物业，并没有向小区业主说明，侵害了业主的知情权，因此该合同属无效合同。4、原告对本小区的物业管理权是违反物业管理条例非法取得的，既然作为前期物业公司的金海物业，擅自将物业管理转让给原告，说明金海公司自行终止了与被告的物业合同，被告作为未违约方可以自行解除该合同。原告进驻本小区进行管理开始，小区业主的质疑声不断，业主自发进行抗议活动，因此原告索要其管理期间的物业费没有任何法律依据。
原告为支持自己的主张，提供的证据及被告的质证意见如下：
证据1、《紫光福郡小区物业交接方案》、《物业交接函》、《前期物业服务合同》及补充协议、《物业服务合同》（复印件）各1份，证明原告与开发商瀚星公司签订了前期物业服务合同，因原告进驻涉案小区提供物业服务时，小区尚未成立业主委员会，原、被告之间存在物业服务合同关系；并且原告和金海公司进行了债权债务的承接。
被告的质证意见：对证据有异议。关于前期物业服务合同和补充协议，原告在其他案件中提供的复印件没有填写签订日期，说明原告造假后加的日期。关于交接方案，移交单位是金海公司，但是盖的公章是丹东金海物业有限公司-
紫光福郡管理部，公章和交接单位不一致，对该份合同的真实性持有异议。前期物业服务合同于2015年5月11日签订，补充协议于2015年5月13日签订，交接方案于2015年5月11日签订，说明一天时间内原告和瀚星公司及金海物业公司同时签订合同，在逻辑上不成立。对于被告和金海公司签订的合同没有异议。
证据2、物业管理企业资质证书、丹价审发【2015】91号物价局批复各1份，证明原告具有物业服务的资质，原告收取物业费的标准系经过物价局批准。
被告的质证意见：对资质证书没有异议，但该证书自2012年起始终未进行年检，原告无资质进驻本小区提供物业服务。关于物价局批复，原告与开发商瀚星公司的前期物业服务合同是在物价局不知情的情况下签订，证明不了原告要证明的问题。
证据3、紫光福郡小区一期物业交接协议1份，证明原告在紫光福郡一期服务期间，物业管理服务一切正常，无任何瑕疵。
被告的质证意见：没有异议。
证据4、2015年8月17日紫光福郡小区物业交接协议、情况说明各1份，证明在原告进驻小区前，住户已缴纳的物业费归金海公司所有，金海公司将拖欠的物业费债权转移给原告，由原告进行催缴。
被告的质证意见：关于情况说明，与原告之前提供的交接方案严重不符，并且没有出具时间。关于交接协议已过举证期限，应不予采信。
被告为支持自己的主张，提供的证据及原告的质证意见如下：
证据1、被告与金海公司之间签订的物业合同，证明物业合同规定不得将本物业的整体责任转让给第三方。
原告的质证意见：对证据的真实性没有异议，但是原告与金海公司签订合同的物业服务内容不是紫光福郡小区一期的整体物业服务，转让的也不是所有的物业服务内容。
证据2、被告家中长期漏水的照片3张及小区电梯照片3张，漏水照片证明金海公司管理本小区物业时被告家中漏水，金海公司没有维修，之后原告进驻本小区也没有维修。电梯照片说明原告对电梯一直没有进行维护。
原告的质证意见：关于漏水照片，被告一直主张原告非法强制性物业服务，因此被告没有理由找原告进行维修。被告自家房屋的质量问题是开发商的责任，与原告无关。关于电梯照片，证明不了原告所要证明的问题。
证据3、情况说明一份，证明电梯突然出现事故将住户卡在电梯中，但是电梯钥匙在原告手中一直没有拿出来，延误救援时间，说明原告对小区的安全造成极大伤害，原告是直接责任人。
原告的质证意见：该份情况说明的格式不规范，并且落款是黄先生，不能证明出自哪个人，故对该份证据的真实性提出异议。即使该情况说明是真实的，也只能说明本小区的一部电梯发生事故，而且119也及时赶到将人救出，证明不了原告要证明的问题。
证据4、物业管理整体情况照片26张，证明小区由封闭性管理变成开放性管理，前后门都打开，业主的生命财产安全得不到保证。原告的卫生服务不到位，园区内杂草丛生，小区车辆随便停放，安全通道堆放很多垃圾，具有极大安全隐患，下雪不及时清理，业主出门不安全。
原告的质证意见：照片中停放的车辆是小区业主的车辆，物业公司只能进行说服教育，不能私自挪动。关于私自搭建是业主的私人行为，物业公司只能说服教育并建议其拆除，但没有强制执行力。关于大门处堆放建筑垃圾的照片，看不出具体位置，安全通道也没有标识，不能证明是安全通道。关于垃圾桶破损和垃圾没有倒进去，垃圾到处都是的照片，只能证明是业主个人行为。关于其他照片均不能证明被告的主张。
证据5、紫光福郡小区业主委员会备案登记表一份，证明：紫光福郡小区已组建业主委员会。
原告的质证意见：对于该份证据的真实性予以认可，但是只有盖章没有小区办负责人签字，原告不予认可。
本院对上述证据的认定意见为：原告提供的证据1、2、3、4，来源合法，内容客观，故本院予以确认。被告提供的证据1、5，来源合法，内容客观，本院予以确认。证据2，系被告单方制作，且原告不予认可，故不予确认。证据3，不能确认该份情况说明的真实性，故不予确认。证据4，虽系单方制作，但原告未否认照片所展示的部分问题，本院对该部分照片予以确认。
综上举证、质证、认证的结果，本院认定以下事实：
被告系紫光福郡小区267号楼306室高层电梯住宅业主，房屋建筑面积139.15平方米。2010年7月26日，被告与金海公司签订《物业服务合同》，约定物业费交纳标准为按建筑面积每月每平方米1元；如逾期交费，按日交纳应交物业费0.3%的滞纳金。原告物业费交至2012年7月。2015年5月11日，原告与瀚星公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告接手涉案小区物业服务，Ｂ区高层住宅业主按每月每平方米1.30元（其中物业管理费0.8元，电梯服务费0.5元）标准交纳物业费，未约定逾期交费滞纳金。同日，原告与瀚星公司、金海公司签订《物业交接方案》，原告与金海公司对涉案小区物业服务进行交接。当月，原告进驻涉案小区提供物业服务。2015年8月10日，经丹东市物价局批复原告对紫光福郡小区Ｂ区商品住宅物业服务费收费标准为0.80元/月·平方米（建筑面积），电梯运行费收费标准为0.50元/月·平方米（建筑面积）。2015年8月17日，原告与瀚星公司、金海公司再次签订《物业交接协议》，约定金海公司将截止2015年5月31日业主欠交物业费的债权转让给原告，由原告继续催缴。原告服务期间，在涉案小区环境卫生清洁及车辆管理等方面存在服务瑕疵。2015年12月15日，紫光福郡小区一期业主委员会成立。2016年9月13日，原告、瀚星公司与一期业主委员会签订《一期物业交接协议》，约定原告于协议生效之日起退出涉案小区一期物业管理；原告退出小区后，有权继续向欠费业主收取2016年8月31日前的物业费，但未约定具体收费标准；协议签订前，原告对小区物业管理一切正常。同日，原告正式退出紫光福郡小区一期。
本院认为，原告与瀚星公司在业主大会、业主委员会成立前签订《前期物业服务合同》，系建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，内容未违反相关法律规定，应认定有效。且原告事实上已为涉案小区提供了物业管理服务，故原告有向被告收取物业费的权利。关于2012年8月至2015年5月期间的物业费，涉案小区在该期间处于金海公司物业管理服务下，根据金海公司与原告签订的《物业交接协议》，金海公司已将截止2015年5月31日被告所欠物业费作为债权转让给了原告，因此原告有权请求被告按其与金海公司签订的合同约定支付上述期间所欠物业费，即4731.10元（1元/月×139.15平方米×34个月）。关于2015年6月1日至2016年8月31日期间的物业费，涉案小区在该期间处于被告管理服务下，开发商瀚星公司与被告签订的《前期物业服务合同》约定了物业费收费标准，且已经物价主管部门审核，故应按物价局批复标准收取物业费。虽然涉案小区于2015年12月15日成立了业主委员会，但直至原告退出涉案小区，双方未就物业费收费标准达成一致意见，因此被告仍应按照物价局批复标准向原告交纳物业费。另根据被告提供的证据及原告在庭审中的自认，原告作为被告所在小区的物业服务企业，为涉案小区提供的物业服务确实存在一定瑕疵。根据相关法律规定，物业服务收费应当与服务水平相适应，原告为涉案小区提供物业服务期间的物业费宜酌减到90%。故该期间被告应交纳的物业费应为2442.08元（1.30元/月×139.15平方米×15个月×90%）。鉴于双方对物业服务质量存在争议，被告并非恶意拖欠物业费用，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于被告辩称房屋漏水问题，其自认漏水原因不明，故被告可在明确房屋漏水原因后，向相应的责任主体主张权利。综上，被告应向原告交纳物业费7173.18元（4731.10元＋2442.08元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告吴美娜于本判决生效后10日内给付原告丹东市长隆物业管理有限公司物业费7173.18元；
二、驳回原告丹东市长隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费68元，减半收取34元，原告丹东市长隆物业管理有限公司承担11元，被告吴美娜承担23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 赵方华
二〇一六年十二月二十九日
书记员 汤慧敏