广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第389号
上诉人（一审被告）：北海市市场开发服务中心。
法定代表人：刘文伟，主任。
上诉人（一审被告）：北海市市场投资发展集团有限公司。
法定代表人：刘文伟，董事长。
委托代理人：黄明辉，广西启迪律师事务所律师（同受以上两上诉人的共同委托）。
被上诉人（一审原告）：林秋霞。
委托代理人：姚伟才，广西嘉友律师事务所律师。
上诉人北海市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）、北海市市场投资发展集团有限公司（以下简称市场投资公司）因与被上诉人林秋霞租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭于2014年12月5日公开开庭进行了审理。两上诉人的共同委托代理人黄明辉、被上诉人的委托代理人姚伟才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告市场服务中心、市场投资公司是南珠市场成衣楼摊位的所有权人和经营管理者，两公司授权市场服务中心南珠市场管理所行使日常经营管理权。2009年8月1日，原告与南珠市场管理所签订《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》一份，约定两被告作为所有权人和经营管理者将位于南珠市场成衣楼的摊位出租给原告作经营使用，出租期限为5年即从2009年8月1日起至2014年7月31日止，合同还约定双方权利义务及租金上浮条件、违约条款等主要内容。合同签订后双方各按协议履行。2010年4月20日，因北海市南珠市场成衣楼被列为存在严重火灾隐患的单位，为此北海市人民政府办公室下发《北海市人民政府办公室关于加强重大隐患整改工作的通知》，责令两被告在2010年10月10日前完成整改工作，故被告于2010年4月23日向原告发出《关于实施南珠成衣市场消防安全隐患整改的通告》，决定从2010年5月中旬起利用一个月时间对南珠成衣市场实施消防安全隐患整改，要求原告于2010年5月10日前暂停经营活动、撤离经营场所，并在通知中承诺“市场整改后，中心确保做到成衣市场每一位经营户都有铺位经营，不把经营户推向社会，具体复业时间另行通知”。原告接到通知后于2010年5月10日前停止经营并撤离南珠市场成衣摊位，至同年6月底被告完成整改，原成衣摊位332个整改后变为了335个。消防整改后，被告要求与原告重新签订新的租赁合同，并单方提出提高租金及保证金，而原成衣经营户在同等竞价条件下可以优先安排摊位。原告等人认为被告提出的新合同条款过于苛刻，因此未向被告进行招租登记确认。被告遂于2010年8月16日在北海日报刊登《南珠成衣市场摊位招租公告》对外进行招标，至2010年8月29日，将改造后的335个摊位全部对外招租完毕，形成新的租赁合同关系。原南珠市场租户认为双方签订的原租赁合同系有效合同，曾于2010年8月25日向法院起诉要求判令被告继续履行合同，该院经审理后认为原、被告双方签订的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》虽然是合法有效的，但原告原承租的摊位已不存在，双方不可能再继续履行原租赁合同，为此驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院经审理后确认原、被告之间租赁合同的履行期限为五年，但被告已于2010年8月16日在《北海日报》公告解除合同，按照合同约定的方式及时行使了解除权，因此确认双方签订的租赁合同解除的时间为2010年8月16日，为此也驳回了原告的诉讼请求。现原告认为自己与被告之间签订的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》是合法有效的合同，因被告在合同履行期内具有违约行为，致使租赁物存在消防隐患导致被整改，造成原告无法经营，理应赔偿原告2010年5月10日至2010年8月16日期间的损失，为此于2014年1月17日诉至该院，请求判令两被告共同赔偿经济损失7216元。
一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，综合原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：两被告在与原告履行租赁合同的过程中是否存在违约，原告要求两被告赔偿的诉讼请求有无法律依据的问题。
该院认为：原、被告之间不能继续履行合同，主要责任在于被告，因为被告在出租前，对租赁摊位情况是了解的，其有责任在双方签订合同后将合格的租赁摊位交付原告使用的，因此被告因消防整改而导致原告无法经营所造成的不能经营损失不应由原告承担，另被告在2010年4月23日《关于实施南珠成衣市场消防安全隐患整改的通告》的通知中未对整改后需要提出新合同要约条件及重新签订合同等做出明确表示，并且在该通知中还有“市场整改后，中心确保做到成衣市场每一位经营户都有铺位经营，不把经营户推向社会，具体复业时间另行通知”的内容，足以使南珠市场的原租户有理由认为双方系可以继续履行原合同的，而被告在整改后未征得原租户同意的情况下，单方提出合同条款的重大调整，超出了原合同的约定范围，致使原告不能接受新合同的条件，最终退出南珠市场摊位的经营，对此两被告具有一定的过错责任，该院从合同法有关公平合理的角度考虑，认为被告应承担从2010年5月10日起至法院确认双方解除合同之日即2010年8月16日止因原告不能经营而产生的损失是较为合理的，而两被告以租赁合同第十九条作为合同解除前不予赔偿的抗辩理由不能成立，对此该院不予认可。因原告不能提供充分确凿的证据证实其在此期间的实际经营损失，为此参照双方产生争议时（即2010年）当地个体经商（即批发和零售业）人员的平均收入标准，自2010年5月10日算至2010年8月16日为7216元（26877元／年÷365天×98天）。原告的请求合法有据，该院予以支持。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条的规定，判决：被告北海市市场开发服务中心、北海市市场投资发展集团有限公司共同补偿7216元给原告林秋霞。本案案件受理费50元，由被告北海市市场开发服务中心、北海市市场投资发展集团有限公司共同负担。
上诉人市场服务中心、市场投资公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，违反法律规定和上级法院生效判决。一、一审判决认为上诉人市场改造存在主要责任和过错、双方合同第十九条不能给上诉人免除责任违反了合同约定及北海市中级人民法院2011年的生效判决。1、一审判决认为上诉人市场改造有违约和过错，尤其消防整改是否市场改造的问题，与北海市中级法院2011年12月13日生效判决相违背。自始至终，北海市中级法院生效判决都认为上诉人的消防整改就是市场改造以及上诉人依据合同第十九条公告解除合同是符合法律及合同约定的，没有任何违约行为和过错责任，一审判决与之相悖，显然存在严重错误。2、一审判决认为上诉人应赔偿被上诉人2010年5月10日起至2010年8月16日止3个月的经营损失，而且双方合同第十九条的约定也不能给上诉人免除责任，这个认定是错误的。根据北海中级法院2011年生效判决，双方合同第十九条是合法有效的，上诉人没有违约和过错责任。双方合同第十九条的条文中，从“政府及有关部门批准或责令实施的市场改造”到“中心按照法定程序公告”，这个时间段正好是被上诉人要求赔偿、一审判决上诉人进行补偿的所谓经营损失时间范围。被上诉人认为“中心按照法定程序公告”后才不用赔偿，公告前是要赔的，却不顾这个公告是从“政府及有关部门批准或责令实施的市场改造”而来的。双方约定的就是这个时间段发生的市场改造，被上诉人不能向上诉人要求赔偿和补偿。一审判决不顾双方合同已有约定，甚至认为本案不适用该条约定是错误的。二、被上诉人不服从上诉人恢复市场经营安排方案并持续群发性到市政府上访，迟迟不肯与上诉人协商恢复经营，是造成经营损失的主要原因。综上所述，一审判决严重损害上诉人合法权益，请求二审法院依法改判：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人林秋霞辩称：上诉人在履行合同过程中有过错，存在违约，应当承担违约责任。上诉人作为出租人应该提供符合消防法规定的的租赁物给被上诉人，但在合同履行过程中南珠市场被消防部门认定为存在安全隐患，需要整改，并因此造成被上诉人停止营业，故上诉人在履行合同过程中有过错，存在违约行为，应赔偿被上诉人无法营业的损失。双方的合同约定，上诉人一方按照法定程序公告之后，双方合同才能提前中止履行，在此之前该合同并没有解除，一审判决上诉人赔偿被上诉人合同解除前停止营业这段时间的损失是符合法律规定和合同约定的。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审查明的相同，本院予以确认。
本案系租赁合同纠纷，综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：涉案租赁合同履行过程中，上诉人市场服务中心、市场投资公司是否存在违约行为，该合同第十九条的免责条款是否适用于本案情形，被上诉人诉请上诉人赔偿损失有无事实及法律依据。
本院认为，上诉人市场服务中心、市场投资公司与被上诉人林秋霞所签订的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》是合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。上诉人市场服务中心、市场投资公司作为南珠市场成衣楼摊位的所有权人和经营管理者，明知其出租的场所为成衣批发零售，依法应将适合该经营用途的场所交给承租人即被上诉人经营，提供符合安全、防灾等工程建设强制性标准的租赁场所是其作为出租人的法定义务。上诉人提供的租赁场所不符合安全、防灾等工程建设强制性标准而被消防部门勒令限期整改，责任在于上诉人。上诉人于2010年4月23日向被上诉人发出《关于实施南珠成衣市场消防安全隐患整改的通告》，决定利用一个月时间实施消防整改，并承诺“市场整改后，中心确保做到成衣市场每一位经营户都有铺位经营，不把经营户推向社会，具体复业时间另行通知”，据此被上诉人是有理由相信上诉人完成市场消防整改后其可以回到原承租摊位继续经营的。但上诉人在整改终结后改变经营区域，将成衣摊从332个增至335个，且单方变更合同主要条款，提高租金及保证金，而被上诉人等原成衣经营户在同等竞价条件下才可以优先安排摊位，使被上诉人等经营户在原合同履行期内无法回到原摊位经营，上诉人的行为违背了诚实信用的民事原则，明显构成违约。此外，上诉人市场服务中心、市场投资公司以该租赁合同第十九条作为合同解除前不予赔偿的抗辩理由不能成立，本院认为本案不属于此条款情形。据此，参照双方发生争议时（即2010年）当地个体经商（即批发和零售业）人员的平均收入标准，被上诉人请求上诉人市场服务中心、市场投资公司赔偿其自2010年5月10日至2010年8月16日期间的损失7216元，合法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人市场服务中心、市场投资公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人北海市市场开发服务中心、北海市市场投资发展集团有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
审 判 员 李雪燕
代理审判员 叶 萍
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 龚安珍
附：本判决书引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。