江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1323民初253号
原告：李朝曙，男，1981年11月29日出生，汉族，住泗阳县。
委托诉讼代理人：许国喜，江苏民卫律师事务所律师。
被告：江阴市恒益房地产开发有限公司，住所地江阴市云亭街道绿城新天地25号。
法定代表人：焦兴华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张洪，江苏春申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：绍伟洪，江苏春申律师事务所律师。
被告：刘成，男，1969年11月13日出生，汉族，住泗阳县。
委托诉讼代理人：刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。
被告：颜晓平，女，1970年7月20日出生，汉族，住住泗阳县。
委托诉讼代理人：刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。
原告李朝曙与被告江阴市恒益房地产开发有限公司（以下简称恒益公司）、刘成、颜晓平商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，被告恒益公司在答辩期内提出管辖权异议。经本院审查，作出（2016）苏1323民初253号民事裁定，驳回被告恒益公司对本案管辖权提出的异议。被告恒益公司不服提起上诉，宿迁市中级人民法院作出（2016）苏13民辖终105号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朝曙及其诉讼代理人许国喜，被告恒益公司的诉讼代理人张洪，被告刘成、颜晓平的诉讼代理人刘芝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李朝曙向本院提出诉讼请求：1.判令三被告为原告办理泗阳县众兴镇文苑雅居6幢14号房屋的房产证；2.三被告支付原告违约金10000元、律师费3000元；3.被告恒益公司支付原告违约金，以280000元为基数，自2009年3月20日起至为原告办好房产证止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月19日，原告与恒益公司泗阳分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买泗阳县众兴镇文苑雅居6幢14号房屋，合同约定总价为204000元，实际总价28万元。合同约定出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于合同签订当日支付全款28万元，房屋交付后原告多次找被告要求协助原告办理产权登记，被告均以各种理由拖延。后来原告得知，恒益公司泗阳分公司与被告刘成签订虚假合同，将房屋产权证办在被告刘成和颜晓平的名下。2015年8月3日，恒益公司泗阳分公司与刘成、颜晓平向原告出具承诺书，承诺于2015年11月10日前将该房屋变更至原告名下，所产生的一切费用由恒益公司泗阳分公司承担。违约方需承担违约金10000元，并承担守约方为主张权利所产生的一切费用，包括诉讼费、律师费和交通费。承诺到期后，被告依然没有为原告办理相关产权过户手续。
被告恒益公司辩称，被告主体不适格，恒益公司不是本案诉争纠纷的当事人，原告直接将恒益公司列为被告主体不适格，即使总公司对分公司承担责任，也应该先确认分公司承担责任后，再由总公司承担。本案的责任应由周松个人承担，原告诉讼请求根本无法履行，应当驳回。恒益公司泗阳分公司的印章2014年10月遗失，被告已经在现代快报登报声明。原告的诉讼请求超过了诉讼时效。
被告刘成、颜晓平辩称，讼争的房屋是被告所有，被告也是实际出资购买的，被告享有合法所有权。只是在2015年8月份，应恒益公司泗阳分公司周松请求，将涉案房屋转移给原告，但是恒益公司泗阳分公司应当先替两被告偿还抵押权的债权，将抵押权解除后，两被告予以协助过户。但是恒益公司泗阳分公司没有在约定时间内消灭抵押权，致使两被告无法办理过户手续，其过错不在于被告，请求驳回原告对两被告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2008年12月19日，原告李朝曙与恒益公司泗阳分公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：出卖人恒益公司泗阳分公司，买受人李朝曙；买受人购买的商品房为文苑雅居第6幢14号房屋；合同约定总价款为204000元，实际房屋总价为280000元；出卖人应在2007年12月31日前，将具备经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告李朝曙支付房款280000元，恒益公司泗阳分公司向原告交付了房屋。此后，恒益公司泗阳分公司将文苑雅居第6幢14号房屋产权办在被告刘成、颜晓平名下，并在房屋产权登记机关登记，并以该房屋办理了抵押，现抵押权尚未消除。
2015年8月3日，恒益公司泗阳分公司（甲方）与被告刘成、颜晓平（乙方）、原告李朝曙（丙方）签订承诺书。主要内容为：甲乙双方确认文苑雅居6幢14号商铺（两层）的购买人、所有人为丙方，且丙方已经使用至今。甲方与乙方所签订的涉及第一条中的房屋买卖合同没有实际履行，所办产权证与实际情况不符，乙方自愿同意将文苑雅居第6幢14号商铺过户到丙方名下。该房屋如有抵押贷款，由甲方偿还，并办理完毕解除抵押手续。甲方、乙方确保于2015年11月10日前，将房屋所有权证变更至丙方名下，变更所产生的一切费用由甲方承担。如有违约，违约方自愿向守约方承担惩罚性违约金10000元，并自愿承担守约方为主张权利所产生的一切费用，包括诉讼费、律师费和交通费。因涉案房屋至今未解除抵押，产权未变更至原告下，原告与江苏民卫律师事务所签订《法律服务委托代理协议》，并支付代理费3000元。双方经协商未果，因而成讼。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、文苑雅居售楼处出具的收据、承诺书、《法律服务委托代理协议》及代理费发票，被告恒益公司提供的公章遗失登报记录及备案记录等证据予以证实，本院予以确认。
本案争议的焦点是：1、原告要求三被告办理涉案房屋的产权证条件是否成就；2、原告主张违约金、律师费是否成立；3、原告主张的逾期办理产权证的违约金是否成立。
关于第一焦点。本院认为，原告与恒益公司泗阳分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，恒益公司泗阳分公司作为出卖人，应当协助原告将涉案的房屋产权证登记于原告名下。恒益公司泗阳分公司将涉案房屋的产权登记于被告刘成、颜晓平名下，属于违约。对此，恒益公司泗阳分公司与被告刘成、颜晓平于2015年8月3日作出承诺，确认原告系本案讼争房屋的实际购买人和所有人，并同意办理讼争房屋的产权变更登记。因恒益公司泗阳分公司不具有独立的法人资格，其应承担的责任应由被告恒益公司承担。被告恒益公司辩称，合同的责任应当由周松个人承担。本院认为，周松系恒益公司泗阳分公司的负责人，周松实施的与房屋出售有关的行为系履行职务行为，应当由公司承担。被告恒益公司还辩称，恒益公司泗阳分公司的印章在2014年10月就遗失，已经登报声明。本院认为，泗阳县文苑雅居系恒益公司泗阳分公司开发，原告所持的《商品房买卖合同》上该盖有恒益公司泗阳分公司的印章，即使合同上的印章系伪造，但原告也有理由相信恒益公司泗阳分公司是出卖人，故被告恒益公司的辩解不能成立。依据约定，三被告应当协助原告将本案讼争的房屋产权登记变更至原告名下。但本案讼争房屋办理了抵押登记，该抵押权尚未消灭，庭审中原告也不同意代为偿还借款消除抵押。因抵押权消除后，房屋产权方能变更，故原告现在要求办理产权变更登记的请求不能成立，本院不予支持。
关于第二焦点。本院认为，恒益公司泗阳分公司与原告及被告刘成、颜晓平于2015年8月3日所达成的承诺书合法有效，对三方具有约束力。依据约定，涉案房屋的抵押贷款，应当由恒益公司泗阳分公司偿还，并由其解除抵押，而恒益公司泗阳分公司没有偿还借款，没有消除抵押，导致本案讼争的房屋无法办理产权变更登记，故恒益公司应当承担违约责任。本案中，讼争的房屋无法办理产权变更登记是由恒益公司泗阳分公司的违约导致，并非是被告刘成、颜晓平导致，故原告主张的违约金10000元及律师费3000元应当由被告恒益公司承担。
关于第三焦点。本院认为，原告要求恒益公司承担逾期办理产权证的违约金，但在原告与恒益公司泗阳分公司签订的《商品房买卖合同》中，并没有逾期办理产权证违约责任的约定，故原告主张的该项请求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江阴市恒益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李朝曙违约金10000元、律师费3000元；
二、驳回原告李朝曙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费330元，减半收取165元，由被告江阴市恒益房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费330元。
审判员 朱兴剑
二〇一六年九月五日
书记员 陈园园
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