广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初6685号
原告（反诉被告）王楠，女，汉族，1983年10月23日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区宝。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人张莲，广东信荣律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）常淑青，女，汉族，1977年7月25日出生，户籍地址郑州市金水区。
被告（反诉原告）洪锐先，男，汉族，1972年4月13日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
两被告共同委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，身份证住址湖北省襄阳市襄州区，员工。
委托代理人李静婷，女，汉族，1975年2月28日出生，住址广东省深圳市宝安区，员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王楠及其代理人易玉成、张莲，被告洪锐先及两被告共同代理人周争锋，第三人代理人李常优、李静婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月28日，原告经第三人居间介绍，
与被告签订《二手房买卖合同》（编号1520384），以成交价213.3万元购买被告名下深圳市宝安区花乡家园D座25M房产，合同约定交易定金7万元，签约当日支付1万元，7日内再支付6万元，合同签订之日起30日内监管首期并申请银行贷款，房产过户手续办理完毕，买方取得新房产证后由监管机构或银行按约定放款给卖方，卖方收齐全部放款之日起三日内交付涉案房屋，并将水、电、燃气或数字电视、网络等设施过户给买方，如卖方未按照约定履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。12月31日，被告洪锐先以被告常淑青名义代签补充协议，约定鉴于涉案房产的评估价高于成交价213.3万元，买卖双方同意买方向银行申请贷款时，买卖合同成交价写为230万元，并强调仅用于办理贷款之用，卖方须在收到银行发放的按揭尾款当天将超过部分的金额12.7万元退还买方。
上述合同签订后，原告按约支付定金7万元，于2016年1月5日监管首期款58万元，申请银行贷款，取得161万元的贷款承诺函（161万元+58万元+7万元=226万元），原告与被告于2016年2月26日办理递件过户，3月3日涉案房产过户至原告名下并取得新房产证。同日，按揭银行释放首期58万元，3月16日支付购买尾款161万元给被告，但被告拒不将涉案房产交付给原告，亦不按约定返还多出的房款12.7万元（226万元-213.3万元）。
原告认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，内容合法有效，原告已依约履行全部支付房款义务，并依法取得房产证，而被告拒不交付涉案房屋、拒不返还原告多支付的12.7万元购房款，构成违约。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》（编号1520384），交付涉案房产，并将水、电、燃气或数字电视、网络等设施过户给买方，成交价213.3万元；2、被告按成交价日万分之四支付迟延交房的违约金8532元（自2016年3月20日暂计至起诉之日）；3、被告返还购房款12.7万元；4、被告承担诉讼费、保全费。2016年5月3日，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为，被告按成交价日万分之四支付迟延交房的违约金30715.2元（自2016年3月18日至2016年4月23日）。
被告答辩并反诉称：1、经被告向原告的贷款银行中国工商银行宝安中心区支行调查取证，该行给被告出具了一份原告签名确认合同真实有效的6001302号房产买卖合同，签字人为原、被告双方，合同显示涉案房产的成交价为230万元，并且原告本人在合同上签字标注该合同真实有效。经被告向该行客贷部经理张小婷了解，是张小婷特意审查合同，要求贷款的买家在合同上签字确认，因此本案真实的合同成交价为230万元，不存在原告诉称的返还购房款的问题。2、被告在出售涉案房产时，将涉案房产的过户及交房全部事宜委托给第三人，涉案房产也处于出租状态，被告没有阻碍原告和第三人去收房，是原告要求被告退还所谓的购房款12.7万元而故意不去收房。实际上原告在收房过程中没有任何障碍和阻力，租客和中介、担保公司的人员是完全配合的，只是原告不去办理。3、在合同履行过程中，原告延迟办理资金监管，应该承担延迟的违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持我方的反诉请求。
被告同时反诉称，2015年11月28日，被告常淑青和原告在第三人居间下签订1520384号《二手房买卖合同》，原告以213万元购买常淑青名下深圳市宝安区花香家园D座25M房产，房产证号50××92。后又签订新的买卖合同，变更合同价为人民币230万元，约定办理首期款监管时间为2015年12月28日前，但是原告在2016年1月5日才办理首期款监管手续，逾期7天。常淑青委托担保公司注销抵押登记后，双方签订深（宝）房现买字（2015）第7348号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定任何一方逾期履行合同义务，须按照合同价的日万分之四支付违约金，原告应在领取房产证当天办理抵押登记。但是原告在2016年3月3日取得房产证后，3月7日才办理好抵押登记手续，逾期4日。原告在过户完成后也没有通知常淑青银行何时发放购房款，也没有通知过要办理任何收房手续，而是径行提起诉讼。被告本人不在涉案房产居住，所有的手续都公证委托第三人的工作人员办理，不履行房产交接手续的是原告而不是被告。
被告认为，双方签订的《深圳市二手房买卖合同》合法有效，原告没有按照合同约定的时间办理首期款监管和抵押手续，构成违约，应支付相应违约金。被告诉请法院判令：1、原告支付延期办理资金监管的违约金6440元（按合同价230万元的日万分之四每天计算，从2015年12月29日计至2016年1月5日）；2、原告支付延期办理抵押登记的违约金3680元（按合同价230万元的日万分之四每天计算，从2016年3月4日计至2016年3月7日）；3、原告承担诉讼费。
原告对反诉答辩称：一、被告称原告逾期7日监管首期款
不是事实。被告于2015年1月5日签署《二手楼交易资金监管协议》的行为，事实上视为双方达成合意，对合同约定的首期款监管日期进行变更，原告于监管当日支付首期款58万元，被告以此主张原告违约并无法律依据。2、被告反诉称原告逾期4日办理抵押登记不是事实。2016年3月3日取得房产证当日，在中介公司与贷款银行工作人员均在场的情况下，原告在产权登记中心申请办理抵押登记，被告主张原告违约并无法律依据。综上，原告已如约履行合同义务，望法院查明事实，驳回被告的反诉请求。
第三人对本诉与反诉答辩称：1、本案属于买卖合同纠纷，
第三人与原、被告属于居间服务关系，在本案中无须承担责任。2、目前第三人处监管1万元交房保证金，愿意按照法院的判决进行处理。3、第三人与原、被告之间的居间服务关系已完成，双方之间无任何的权利义务纠纷。
经审理查明，2015年11月28日，原告作为买方，被告作为卖方，通过第三人居间介绍，签订《二手房买卖合同》（编号1520384）。合同约定，原告购买被告常淑青所有的位于深圳市宝安区花乡家园25M房产，合同总价213.3万元；定金7万元，买方在签订合同时付1万元，签订合同7日内再付6万元；买方应于签署合同之日起30日内付清首期款，数额以银行承诺为准，并在前述日期届满之日起3日内向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请材料，卖方应予配合，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款；卖方应于签署合同之日起7日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销委托公证书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，应于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交于居间方；双方应在银行出具足额贷款承诺函且卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日(含当日)内签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续；买方须于领取新房地产证当日与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；定金中预留1万元作为交房保证金，由居间方托管；卖方收齐全部房款之日起3日内交房，交房前卖方须付清房产的水、电、燃气、有限或数字电视、网络、管理费等相关杂费，将设施无偿过户给买方；任何一方未按照约定期限履行义务，对方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同签订后，原告如约支付定金7万元。
2015年12月2日，被告常淑青在深圳市宝安公证处办理了委托担保公司赎楼的公证手续。
2015年12月31日，原告与被告常淑青签订《补充协议》，约定涉案买卖合同实际成交价213.3万元；因涉案房产评估价高于实际成交价213.3万元，双方同意买方向银行申请贷款时，申请资料中的买卖合同成交价写为230万元，该买卖合同仅为买方办理贷款之用，若银行最终发放的贷款额度超过定金加监管首期款之外的剩余购房款，卖方须在收到银行发放的按揭尾款当天将超过部分12.7万元退回买方。
2016年1月5日，原告、被告常淑青、中国工商银行前海分行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管购房款58万元。当天，原告如约将58万元支付至监管账户。原告向该银行提交了贷款申请资料，包括买卖双方签订的成交价为230万元的买卖合同。中国工商银行前海分行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺发放贷款金额161万元。
2016年2月26日，原告与被告常淑青签订深（宝）房现买字（2016）第7348号《深圳市二手房买卖合同》，约定上述房产的转让成交价1047539元，双方办理了递件过户手续。
2016年3月3日，行政部门向原告颁发了涉案房产的不动产权证。当天，深圳市不动产登记中心收到原告申请房地产现楼抵押权登记事项的申请材料并予以受理，办理时限为15个自然日（自受理之日起至2016年3月18日）。
2016年3月14日，中国工商银行前海分行向被告常淑青支付原告申请的购房贷款161万元。
另查，涉案房产为带租约出售。2016年4月23日，在第三人的见证下，被告常淑青向原告交付涉案房产。当天，原告将涉案房产的燃气过户至自己名下。目前仍有1万元交楼保证金由第三人监管。
两被告当庭表示，2015年12月31日的《补充协议》中“常淑青”的签名不是常淑青本人所签，也不是洪锐先代妻子常淑青签署，洪锐先申请笔迹鉴定。2016年8月19日，被告洪锐先撤回笔迹鉴定的申请。
以上事实，有二手房买卖合同（编号1520384）、收款收据、银行转账记录、公证书、补充协议、二手楼交易资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、不动产权证、委托银行代收费合同书、工商银行个人借款凭证、深（宝）房现买字（2016）第7348号深圳市二手房买卖合同、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、买卖双方提交给工商银行前海分行的房产买卖合同以及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与被告常淑青之间的房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。
关于原告与被告常淑青签字的三份买卖合同，即第一份在中介处签订的213.3万元合同，第二份作为贷款申请资料提交给银行的230万元合同，第三份用于递件过户的1047539元合同。本院认为，最早签订的213.3万元合同最能体现双方的真实意思，其余两份合同都是为了履行这份合同而签订，230万元合同是为了获取高额银行贷款，1047539元合同目的是避税。为强调真实交易价是213.3万元，而不是230万元，双方专门签订《补充协议》。被告常淑青前后共收到购房款226万元（7万元+首期款58万元+161万元），多于213.3万元的12.7万元，应当向原告返还。仍由第三人监管的交楼保证金1万元，应当由第三人向被告支付。
关于被告常淑青是否逾期交房的问题。根据合同约定，卖方应当在收齐房款（不含交房保证金）之日起3日内将房屋交付买方，交房前结清与房产相关的水电、燃气等杂费，逾期履行合同的，应当支付以转让成交价为基数按日万分之四的违约金。被告常淑青于2016年3月14日收齐房款，应当在2016年3月17日前向原告交付房产，而常淑青直至2016年4月23日才交房，应当承担逾期交房的违约责任。被告称已公证委托他人办理交房手续，并没有阻碍收房，是原告故意不去收房。对此本院认为，交房是买卖合同履行过程中卖方应当积极履行的义务，卖方的不作为本身就是违约。其次，常淑青作为委托人，应当对担保公司等受托人的行为承担责任。再次，第三人证实，因买卖双方就购房尾款返还存在争议，在卖方不同意的情况下，受托人不敢代理卖方办理水电等过户手续，因此也没有交房，被告是在得知原告起诉后，才同意交房，交房时有第三人见证，但未签订书面交楼确认书。综上，被告常淑青逾期交房37天，应当承担违约金31568.4元（213.3万元×0.4‰×37天）。原告仅主张30715.2元，本院予以支持。
关于被告的反诉请求1，迟延办理资金监管的违约金。原告称，双方已将首期款监管手续办理完毕，视为对监管日期的变更达成合意。本院认为，根据合同约定，买方应在2015年12月28日前付清首期款，但实际原告于2016年1月5日支付首期款，逾期8天，在逾期天数未达到合同约定的解除条件时，被告常淑青无法解除合同，只能配合原告办理资金监管手续，继续履行合同，因此，不能将常淑青配合办理手续视为同意变更合同履行期限。而且，第三人证实，迟延办理首期款监管手续的原因是买方资金没到位。综上，原告应当承担违约金6825.6元（213.3万元×0.4‰×8天）。被告常淑青仅主张6440元，予以支持。
关于被告的反诉请求2，逾期办理抵押登记违约金。根据合同约定，原告应当于领取新房地产证当天办理抵押登记手续。原告于2016年3月3日取得房地产证，当天就向行政机关申请设立抵押登记，递交了齐全的申请资料，行政机关当天予以受理，原告履行合同义务没有迟延，没有违约。至于行政机关何时作出办理结果，不是原告能左右。被告称原告2016年3月7日才办理好抵押登记手续属于违约，不能成立。
被告洪锐先不是涉案房屋买卖合同当事人，不享有合同权利，不承担合同义务，原告主张洪锐先承担责任，洪锐先反诉主张原告承担违约金，均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告常淑青于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告王楠支付迟延交房违约金人民币30715.2元；
二、被告常淑青于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告王楠返还购房款人民币12.7万元；
三、原告王楠于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告常淑青支付迟延办理首期款资金监管违约金人民币6440元；
四、驳回原告王楠的其他诉讼请求；
五、驳回被告常淑青的其他反诉请求；
六、驳回被告洪锐先的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3454元，由被告常淑青负担，原告王楠已预交24948元，多交部分本院予以退回。反诉受理费27元，由原告王楠负担。财产保全申请费5000元，由被告常淑青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年九月七日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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