贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初353号原告钟××。委托代理人廖加华，贵州汇能辉律师事务所律师，特别授权代理。被告任××。被告王××。被告任××。法定代理人王××。法定代理人任××。被告王××、任××共同委托代理人王云，贵州朝华明鑫律师事务所律师，特别授权代理。第三人贵州××房地产经纪有限公司。法定代表人杨××，该公司总经理。委托代理人范雄，该公司职工，特别授权代理。原告钟××诉被告任××、王××、任××及第三人贵州××房地产经纪有限公司（以下简称贵州××公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟××的委托代理人廖加华，被告任××，被告王××、任××的委托代理人王云到庭参加了诉讼。审理过程中，本案依法延长审理期限30日，本案现已审理终结。原告钟××诉称，2015年8月12日，原告钟××与被告任××及第三人贵州××公司签订了房屋买卖居间合同，合同约定由钟××将其所有的坐落于贵阳市乌当区新添路1栋3单元2层2号房产作价人民币293888元出售给任××；由任××于2015年10月15日前支付第一期购房款人民币200000元，第二期房款人民币93888元于2015年12月30日前一次性支付；如买方不能按期付清房款，每逾期一日支付房产价格千分之三的滞纳金。在办理过户手续过程中，应任××要求，该房产已于2015年10月23日过户到其子任××、任××之母王××名下。但购房尾款93888元被告未按约定于2015年12月30日前支付，此款经原告多次催要未果。综上所述，被告拒不付款的行为已经构成违约，依合同约定应向原告履行支付购房尾款并承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，现诉请求法院：一、判决三被告立即向原告支付购房尾款人民币93888元，并自2015年12月31日，按293888元为基数每日按千分之三的标准向原告支付违约金直至付清之日为止。二、本案诉讼费用由被告负担。被告任××辩称，虽然本人于2015年8月12日与原告签订了房屋买卖居间合同，但原告却于2015年10月14日与王××、任××就同一房屋重新签订了房屋买卖合同，并已将房屋过户到了两人名下。本人不是实际房屋购买人，原告也未履行将房屋给本人的义务，房屋买卖居间合同根本就没有实际履行。在该情况下，原告仍然依据房屋买卖居间合同的向本人主张权利就是错误的。本人在签订房屋买卖居间合同时支付的定金款已作为与王××的分手补偿款赠与给了王××。王××如何与原告协商，本人不清楚，但依据原告诉状所称的内容可知，原告是认可该4万元定金是包含在王××已经支付的20万元房款之中的。本人与王××已于2015年8月底彻底分手，鉴于双方生育得有一个非婚生子女，本人应支付抚养费，加之王正当淑承诺不再干涉本人今后生活，本人才同意向王××提供购房借款。在此情况下，本人才在王××、任××与钟××签订房屋买卖合同时到场，目的是监督王××将本人提供的借款确实用于支付房款。原告在与王××、任××签订房屋买卖合同之前，理应与本人解除房屋买卖居间合同，但却在未履行该行为的情况下与王××、任××签订了新的合同，这充分证实了原告存在违约行为在先。在无法与本人继续履行房屋买卖居间合同的情况下，让本人承担违约责任无事实基础，现请求法院驳回原告对本人的全部诉讼请求。被告王××、任××辩称，被告王××、任××不是原告起诉主张的房屋买卖居间合同中的任何一方当事人，该合同对被告王××、任××没有约束力，原告依该合同约定向被告王××、任××主张权利缺乏事实基础和法律依据。王××、任××从始至终都没有作为任何一方合同相对人在房屋买卖居间合同上签字，也未授权他人代理签订该合同，更没有与原告形成自愿接受该合同约束的书面协议。根据合同相对性原则，该合同对王××、任××无任何约束性。虽然任××与原告签订房屋买卖居间合同时，王××是其女友，任××是其非婚生子女，但无任何法律规定，仅因当时的女友身份和非婚生子女的身份，就应对任××在房屋买卖居间合同中的义务共同承担法律责任。本案的客观事实是，2015年10月14日，王××、任××与原告签订了唯一的一份关于买卖房屋的书面房屋买卖合同，双方的权利、义务应严格按该合同的约定履行，如果王××、任××与原告就买卖房屋的行为发生纠纷，原告也只能依据该房屋买卖合同向法院提起诉讼，而不是依据房屋买卖居间合同。王××已按约定履行交付购房款20万元的义务，但原告未将房屋的水、电、气开通，王××要求原告开通水、电、气，请求法院驳回原告对王××与任××的全部诉讼请求。第三人贵州××公司述称，任××签订的合同，其要求将房屋过户到他儿子与老婆的名下，所有资料都是他们提交的，当时成交的是293800元，约定的是付清尾款之后，我们把产权证发给任××。三方合同签订后任××在签订合同当天交付订金4万元，过户当天交16万元，现在欠尾款93800元，卖方同意买方在12月份再交尾款，过户当天三方都在，这钱是任××拿出来的。经审理查明，2015年8月12日，原告钟××、被告任××及第三人贵州××公司签订了房屋买卖居间合同，约定原告钟××将其位于贵阳市乌当区新添路1栋3单元2层1号建筑面积为53.42平方米（产权证号为0115**）的房屋转让给被告任××，双方约定房屋成交价格为293888元，其中被告任××在签订合同之日交纳购房定金40000元，同时被告任××在2015年10月15日前支付首期房款200000元（包括40000元定金在内），在其取得房屋所有权证当日支付购房尾款93888元。三方还约定，被告任××应于支付首期房款时交付12700元税费及佣金和劳务费给第三人，由第三人包干支付交易过程中产生的所有原、被告应付的税费及佣金和劳务费。原告同意于2015年10月15日将涉案房屋正式交付给被告任××。对于违约责任，该合同主要约定，如被告任××不能按期向原告付清房款，每逾期一日应向原告支付房产价格千分之三的滞纳金。在原告与被告任××约定的交房前一日，即2015年10月14日，原告钟××与被告王××、任××就涉案房屋另行签订房屋买卖合同，约定原告钟××将其位于贵阳市乌当区新添路一栋三单元2楼2号建筑面积为62.28平方米（产权证号为0115**）的房屋出卖给被告王××、任××。合同约定，房屋转让价格按套计算为200000元。关于购房款的支付，该合同约定，在2015年10月30日原告钟××将房屋产权手续过户给被告王××、任××当日支付房款。同时，双方还约定，原告于2015年12月30日前将房屋正式移交给被告王××、任××。该合同签订当天，被告王××向第三人交纳了房屋税费及代理费8000元，同时，原告钟××向贵阳市乌当区地方税务局申报纳税，该局当天出具了税务事项通知书，载明事由为二手房交易价格核定，通知内容为原告此次二手房交易合同价格为200000元，要求原告在45日内以200000元作为计税价格申报纳税。2015年10月30日，原告钟××、被告王××、任××办理了涉案房屋的产权及土地使用权的过户手续。因涉案房屋签订的第二份房屋买卖合同交易价格为200000元，原告认为被告任××、王××、任××还应按第一份房屋买卖合同交易价格为向其支付交易价格的差价款93888元，协商未果后，原告遂诉至本院。另查明，被告王××、任××支付给原告的200000元购房款，除了40000元为被告任××支付给原告的定金外，余款160000元仍系被告任××支付给原告，庭审中，被告任××认为该款系以被告王××向其借款的方式由其代为支付，但其未提交证据证实。还查明，被告任××、王××系同居关系，两人于2008年2月8日非婚生育一子即被告任××。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的钟××、任××、王××的身份证复印件，房屋买卖居间合同，房屋所有权证，土地使用证，税务事项通知书，被告王××、任××提交的身份证、户口簿复印件，个人转让房屋涉税鉴定审核表，税费及代理费票据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告钟××与被告任××、第三人贵州××公司签订的房屋买卖居间合同是三方当事人的真实意思表示，合同中明确约定了涉案房屋的坐落、价款、支付方式、履行期限及产权过户登记等有关涉案房屋转让的具体事项，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告任××虽然向原告交纳了定金40000元。2015年10月14日，原告与被告王××、任××另行签订了交易金额为200000元的房屋买卖合同，该合同亦约定了有关涉案房屋转让的具体事项。虽然两份合同中约定的房号不相同，但庭审中，原、被告及第三人对此均未提出异议，加之两份合同中载明的涉案房屋原产权证号均为011516，故两份合同所涉及的房屋是同一套房屋。本案中，涉案房屋据以办理过户的合同为原告与被告王××、任××所签订的合同，虽然被告王××、任××已按合同约定将交易房款200000元支付完毕，但从购房款的支付情况来看，该200000元中有40000元为被告任××支付给原告的购房定金，余款160000元仍系被告任××支付，而任××虽然抗辩其与被告王××已分手，该200000元是其以借款方式代被告王××支付的购房款，但其庭审中并未就其抗辩理由提交证据予以证实。对于本案所涉及的两份房屋买卖合同，虽然合同的受让方不一致，但该两份合同均系通过第三人居间介绍后签订，根据日常生活经验判断，原告在与被告任××签订了交易价格为293888元的房屋买卖合同后，没有理由再次签订交易价格为200000元的合同，且该合同约定的价格与双方的实际成交价相差93888元，明显过低，故本院认定据以办理产权过户登记的合同中关于交易价款的约定实质是双方当事人为了规避国家税收故意所作的虚假约定，该合同中双方关于房屋交易价格的约定并非原告真实意思表示，双方对价格进行约定的条款无效，但合同其余内容因未违反法律和行政法规的强制性规定，仍然有效。本院认为，正是由于三被告之间存在特殊关系，原告有理由相信其与被告任××、王××、任××签订两份合同的目的是三被告的真实意思表示，原告与被告王××、任××签订据以办理产权过户手续的合同亦在情理之中。同时，办理产权过户手续时被告任××亦在现场，而办理产权过户手续后，房屋所有权证至今没有交付给被告王××、任××，结合被告王××向第三人交纳税费及代理费的情况，两份房屋买卖合同之间存在关联性，而过户后房屋所有权证未交付给被告实质是原告为了能够按时收回房屋交易余款93888元所作出的行为，涉案房屋实际交易价格仍应为293888元。根据公平原则和诚实信用原则，被告理应将购房款差价93888元支付给原告，由于房款是被告任××支付，而涉案房屋已过户至被告王××、任××名下，被告王××、任××虽未在原告与被告任××签订的合同中签名，但两人作为受益人，仍应当共同承担支付购房余款的责任，故原告诉请三被告支付购房余款93888元有事实依据，其该项请求，本院应予支持。但由于被告任××是无民事行为能力人，无法独立承担民事责任，其在本案中应承担的付款义务应由其法定代理人任××、王××承担。对于原告主张被告从2015年12月31日起按293888元为基数每日按千分之三的标准向其支付违约金直至付清之日为止的请求。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，应当知晓签订主体及交易金额均不相同的两份房屋买卖合同会带来的风险，其对造成的损失亦存在一定过错，故其该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、被告任××、王××于本判决生效之日起七日内给付原告钟××购房余款人民币93888元；二、驳回原告钟××的其他诉讼请求。案件受理费人民币2150元，由被告任××、王××负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  万廷云人民陪审员  汪晓慧二〇一六年八月三十日书 记 员  颜家英