河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终2933号
上诉人（原审被告）：朱新华，女，汉族，1966年1月12日出生，住信阳市浉河区。
上诉人（原审被告）：郑桂琴，女，汉族，1961年7月4日出生，住信阳市平桥区，现住信阳市浉河区。
上诉人（原审被告）：余小燕，女，汉族，1977年10月20日出生，住信阳市浉河区，现住信阳市羊山新区。
上诉人（原审被告）：朱中华，女，汉族，1968年9月28日出生，住信阳市浉河区，现住信阳市浉河区。
上诉人（原审被告）：罗远思，男，汉族，1972年2月26日出生，住河南省罗山县，现住信阳市浉河区。
上诉人（原审被告）：马娇龙，女，回族，1975年5月1日出生，住信阳市浉河区，现住信阳市浉河区。
上诉人（原审被告）：王胜月，女，汉族，1956年1月15日出生，住信阳市浉河区。
委托诉讼代理人：严加政，男，汉族，1964年7月30日出生，住信阳市平桥区。
上述七上诉人委托诉讼代理人：严兆运，信阳市浉河区协调指挥中心法律工作者，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军72749部队。
法定代表人：李保祥。
委托诉讼代理人：田朝霞、王晓飞，河南朝霞律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人朱新华等因与被上诉人中国人民解放军72749部队（下称72749部队）租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2016）豫1502民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案，同年11月3日依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人朱新华等六人、王胜月的委托诉讼代理人严加政及七上诉人委托诉讼代理人严兆运，被上诉人72749部队的委托诉讼代理人田朝霞、王晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱新华等上诉请求：请求二审法院撤销原判、发回重审，或者依法改上诉人不承担70%的租金，被上诉人赔偿上诉人的经济损失，退还保证金5万元，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、部队早有规定，被上诉人没有办理军队房地产租赁许可证，被上诉人出租的房子不合法。双方签订的合同已经明确约定，由被上诉人办理批准手续，被上诉人至今仍未办理，说明合同没有生效。被上诉人已经预见到军队的政策将发生变化，仍隐瞒并采取欺骗手段与上诉人签订租赁合同，收取高额租金，且未给上诉人开具发票。故一审法院认定事实错误，被上诉人在履行合同过程中有过错，应承担全部违约责任。二、被上诉人与上诉人签订合同后，将租金大幅度提升，上诉人仅仅经营了一年多就被强迫搬迁。被上诉人有过错，不能按照合同上约定的租金标准收取租金，被上诉人在解除合同时以愿意承担违约责任，一审法院判决上诉人承担70%的租金显失公平。上诉人没有交付房屋，并不是上诉人不配合，而是被上诉人怠于行使职责所致。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，依法应予纠正。
被上诉人72749部队辩称，解除租赁合同是有依据的，在租赁合同第9条中对提前解除租赁合同做了具体约定。关于办理租赁许可证和开具发票的问题，是否办理租赁许可证和开具发票没有影响租赁合同的实际履行，租赁合同得到实际的履行，办理租赁许可证属于军队内部的管理行为，属于管理型规范，不属于效力性规范。根据最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷相关司法解释第四条规定，上诉人此上诉理由没有法律依据，租赁许可证在办理之中，只是情况出现了变化，租赁费用也交给了上级部队。关于经济损失，在原审中上诉人提出了反诉请求，但未缴纳反诉费，二审再提出该上诉请求不在二审的审理范围内。在答辩人和上诉人提前中止租赁合同的过程中，履行了提前告知的义务，对上诉人没有造成经济损失。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
72749部队向一审法院起诉请求：依法解除原告与被告之间签订的《军队房地产租赁合同》，并责令被告立即腾出租赁房屋；判决被告支付拖欠原告的租赁费601149元以及违约金（租赁费暂时计算至起诉日，以实际腾出租赁房屋为准）；承担本案诉讼费、保全费等一切费用。
一审法院查明，2013年11月15日，七被告推举朱新华与原告中国人民解放军72749部队签订军队房地产租赁合同，约定：甲方（原告）自愿将位于河南省信阳市浉河区八一路特1号（坐落号：济豫字第8562号）门面房（上下两层，建筑面积578平方米）整体出租给乙方（被告）使用。乙方通过竞价取得租赁权，已对上述房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限3年，自2013年11月15日起至2013年12月31日为45天免租装修期，正式租期从2014年1月1日起至2016年12月31日。第一年租金总额为人民币（大写）肆拾柒万圆整（￥470000.00元）。租金年增长率为5%，即第二年租金为493500元，第三年租金为517000元。第一年租金于签订本合同7日内一次性缴纳，以后租金每年缴纳一次，于每年的1月10日前交付当年租金。乙方缴纳的竞价保证金自动转为履约保证金，乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满时将履约保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还履约保证金。合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，应至少提前两个月书面通知乙方，乙方自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无条件交还甲方，甲方不退还乙方履约保证金；（三）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交纳费总额的千分之三向乙方加收违约金。其它内容略。合同签订后，被告缴纳了第一年租赁费470000元及保证金50000元。2015年3月28日，原告接到解放军总政治部、总后勤部和军委纪委联合下发的后营（2015）78号文件通知精神和济南军区政治部、联勤部和纪律检查委员会联合下发的联营（2015）110号文件通知要求，所有军以下作战部队和位于军事行政区的房地产租赁项目2015年底前一律停止收回部队自用。2015年4月7日，原告通知被告朱新华终止房地产租赁合同；同年6月23日，原告又通知各门面房租赁户于2015年6月30日前缴纳租赁费，逾期视为自动解除合同。2016年1月9日，原告通知被告朱新华所有门面房在2016年1月15日17：00之前关停。双方由此产生纠纷。另查明，被告于2016年5月28日将承租房屋腾空，但未交付给原告。一审法院认为，原、被告双方签订的军队房地产租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同成立，应依法保护，但原告因国家军队政策重大调整不可抗力因素，要求与被告解除房屋租赁合同，理由正当，应予以支持。合同解除后，被告应及时返还租赁房屋并支付拖欠租赁费，被告实际租赁期间为2015年1月1日至2016年5月28日，共拖欠租赁费应为665835元，但合同提前解除虽因部队政策调整不可抗力因素造成，然而部队作为合同相对方客观上造成被告合同损失，应承担一定责任，该责任以减少被告拖欠租赁费30％份额的方式承担为宜，被告应下欠租赁费466084元（665835元－665835元×30％）；被告支付合同保证金50000元原告应及时予以退还。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定判决：一、解除原告中国人民解放军72749部队与被告朱新华与郑桂琴、余小燕、朱中华、罗远思、马娇龙、王胜月之间的《军队房地产租赁合同》。二、被告朱新华、郑桂琴、余小燕、朱中华、罗远思、马娇龙、王胜月于本判决生效后五日内将其租赁的房屋腾空交付给原告中国人民解放军72749部队。三、被告朱新华、郑桂琴、余小燕、朱中华、罗远思、马娇龙、王胜月于本判决生效后五日内将拖欠租赁费466084元一次性支付给原告中国人民解放军72749部队。四、原告中国人民解放军72749部队于本判决生效后五日内将保证金50000元退还给被告朱新华、郑桂琴、余小燕、朱中华、罗远思、马娇龙、王胜月。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9812元，原告中国人民解放军72749部队承担2944元；被告朱新华、郑桂琴、余小燕、朱中华、罗远思、马娇龙、王胜月共同承担6868元。
本院二审期间，上诉人提交了一份2004年12月30日颁布的部门规章，拟证明军队空余房地产出租必须具备的条件，被上诉人没有资格租房。被上诉人质证称，真实性没有异议，达不到其证明目的。被上诉人提交一份军队房地产租赁项目审批报表。拟证明被上诉人在2014年1月1日按照程序向上级部队提出了租赁项目的审批申请，已经将租赁费的15%上交给上级部门。上诉人质证称，对证据真实性不认可，不能作为新证据使用，提交的审批表上正反面的章不一致。
本院认为，上诉人要求被上诉人返还5万元保证金的请求，一审法院已经做出判决，上诉人要求被上诉人赔偿损失，因其在一审期间未提出反诉，经本院主持调解未达成协议，本院依法不直接作出判决。综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为，合同是否生效，如果合同生效，上诉人是否应当支付相应的租金。2013年11月15日，双方签订的军队房地产租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。上诉人认为，合同第七条约定，租赁期内，被上诉人应按照规定报经军队审批部门审批、审核，申领《军队房地产租赁许可证》，被上诉人没有办理《军队房地产租赁许可证》，该合同因未办理审批手续而没有生效。该约定并非附条件的生效要件，且合同已经得到部分履行，后因出现了国家军队政策重大调整情势变更情形，合同已经不能继续履行，一审法院根据上诉人的请求解除双方的租赁合同，该处理并无不当。合同解除后，上诉人应支付其实际占用房屋期间的租赁费用，一审法院考虑到因提前解除合同给上诉人造成的预期损失，酌定减少其应承担租赁费的30％，该处理并无不当。
综上所述，上诉人朱新华等七人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9812元，由上诉人朱新华等七人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉
审 判 员 李 牧
代理审判员 王道新
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 段凤娇