江西省高安市人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）赣0983执异3号
异议人陈继德，男，1962年7月5日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
案外人张爱秀，女，1964年9月29日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
案外人熊志强，男，1963年4月3日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
申请执行人胡春辉，男，1970年2月28日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
被执行人陈继德，男，1962年7月5日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
本院在执行申请执行人胡春辉与被执行人陈继德民间借贷纠纷一案中，异议人陈继德、案外人张爱秀、熊志强分别于2016年12月13日、2017年2月9日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，案外人张爱秀、熊志强、申请执行人胡春辉经本院合法传唤到庭参加听证活动，异议人（被执行人）陈继德经本院合法传唤未到庭参加听证活动。本案现已审查终结。
异议人陈继德称，本人2006年购买的高安市沿江路瑞鑫商住楼701室及角楼、车库，已经于2015年4月12日抵偿给了我的债权人熊志强、张爱秀，用于清偿本人欠张爱秀、熊志强的部分借款，剩余欠款另行协商。
案外人张爱秀、熊志强称，因陈继德借我们夫妻共计人民币100多万元，而且最后一笔资金是20万元(有银行转款凭证，当时由于陈继德忙未出具欠条)。2015年4月12日听说他的钱被高安市九洲投资公司曾九大骗去，我们夫妻随即打电话询问，得知情况属实。当日我们夫妻就去找陈继德，要求立即归还我们的借款。陈继德说拿壹套房子抵押给我们。最后双方商定将陈继德2006年购买的壹套坐落在高安市沿江路瑞鑫商住楼701室及角楼、车库抵押给我们用于清偿部分债务，不足部分另行协商；并于当日办理了抵押书面证明和钥匙交接手续。我们当时提出要求办理房屋产权过户手续。陈继德说该套房产办理了银行按揭、还在还贷期限内、过不了户。事实也是如此。为此我们曾到高安法院咨询准备起诉，高安法院工作人员告知我们，因曾九大涉刑事案件，凡涉及曾九大的直接债权人的相关债权人的民事案件均暂不受理，导致起诉未果。综上，我们在别人未起诉之前就和陈继德办理了以房抵债手续，并且办理了该套房屋的钥匙交接手续，因此高安法院不能执行陈继德前述房产。
申请执行人胡春辉辩称，本人与陈继德民间借贷纠纷案件，经高安市人民法院2016年1月28日作出（2015）高民一初字第719号、（2015）高民一初字第720号两份民事判决书，现已进入法院强制执行程序。在执行过程中，案外人熊志强、张爱秀向法院提交执行异议书，称其与陈继德之间签订有以房抵债协议。现答辩如下：1、熊志强、张爱秀与陈继德之间的借款不是事实，（相关借据）系后来临时出具的。陈继德与熊志强、张爱秀之间恶意串通、捏造事实，目的是抵制法院执行其房产，让熊志强、张爱秀继续获利。此类借条漏洞百出。一是没有任何银行转账凭证，100多万元的巨款双方不可能每次都用现金支付，不符合正常逻辑，更不合理。二是双方2015年4月12日以白条方式办理的房产交易不是真实的。2、陈继德与熊志强、张爱秀之间约定的以房抵债，由于没有及时根据物权法相关规定到房管局办理相关抵押合同，根本不具法律效力，不能对抗法院执行程序。根据物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而本人于2015年4月15日起诉当日即申请法院在高安市房管局办理了该房产的查封、冻结手续，且当时该房产没有任何抵押或者银行按揭负担。熊志强、张爱秀与陈继德的私下约定没有法律效力，其应当向法院提起诉讼，由法院来查明双方之间是否存在借款关系，而不能直接中断法院产生法律效力的强制执行措施。综上，请求法院查明事实，驳回熊志强、张爱秀与陈继德的执行异议，维护本人的合法权益。
案外人熊志强、张爱秀为证明自己的主张，提供的证据有：
第一组证据。（一）、证据名称：（出示下列证据原件并提供复印件：1、张爱秀、熊志强身份证。2、借据3份、农行卡卡转账凭证4份。3、熊志强与熊专红签订的租房协议1份。4、销货清单2份、出库单1份、收款收据1份。）
（2）、证明目的：
相对应的证明目的如下：
（2）证明申请异议人主体合适。
2、证明陈继德分别于2013年5月28日、2014年4月21日、2014年12月6日向异议人借款19万元、40万元、50万元，合计109万元，约定计息利率按月息贰分计算。另外，2015年4月8日陈继德又向我方借款20万元。
3、2015年4月12日陈继德将本案涉及的房产壹套抵押给我，用于清偿部分欠款；该份租房协议证明，由于陈继德已经将本案涉及的房产壹套抵押给我，而该房屋在此之前已经出租给熊专红，因此同日陈继德与我方一起找到熊专红协商，由熊专红另行与我方签订了租房协议。
（2）由于我方现在所住的位于七一四路的住宅被列入拆迁范围，因此我准备住进陈继德抵给我的房子去，为此对该房屋进行了装修。
第二组证据。（一）、证据名称：2016年12月16日异议人书面说明情况复印件壹份、2015年4月12日陈继德书面证明复印件壹份（当庭出示原件）。
（2）、证明该目的：2015年4月12日陈继德将本案涉及的房产壹套抵押给我，用于清偿部分欠款。
第三组证据。（一）、证据名称：1、出示原件并提供下列复印件：陈继德开户于中国银行高安市支行19×××23账户的存折1份。2、房屋按揭贷款合同复印件1份。
（2）、证明目的：1、证据来源：陈继德在外地、委托其亲戚将存折原件交给张爱秀。2、证明陈继德一直在还案涉房产房贷，到2016年6月20日才还清。3、由于案涉房产存在房贷未还清，导致陈继德与张爱秀、熊志强签订以房抵债协议后，无法及时办理房产过户手续。
第四组证据。（一）、证据名称：1、（出示原件并提供复印件）2015年4月12日陈继德出具的以房抵债书面材料复印件壹份。2、2016年12月16日熊志强、张爱秀出具的情况说明材料原件壹份。
（二）、证明目的：2015年4月12日陈继德将本案涉及的房产壹套抵押给熊志强、张爱秀，用于清偿部分欠款；熊志强、张爱秀现在已经入住该房屋。
申请执行人胡拥军发表质证意见称，坚持我方提交的书面答辩意见，请求法院依法驳回异议。
对于处理案外人或当事人在执行过程中所提执行异议事项，人民法院依法对案外人或当事人所提供的证据仅进行形式审查；对案外人提供的上述证据，本院具体认证如下：
本院对案外人熊志强、张爱秀的身份信息的合法性、真实性、关联性予以确认。
对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德于2013年5月28日出具的金额为19万元的借据、2014年4月21日出具的金额为40万元的借据的合法性、真实性、关联性，因有相对应的银行转账凭证相佐证，本院予以确认。
对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德于2014年12月6日出具的金额为50万元的借据的合法性、真实性、关联性，因相对应的银行转账凭证上显示的转账金额与借据金额不符，加之陈继德本人未到庭确认，为维护当事人合法权益，本院暂不予确认。
对案外人熊志强、张爱秀提供的2015年4月8日出具的20万元银行转账凭证，因陈继德本人未到庭确认，为维护当事人合法权益，本院对其合法性、真实性予以确认，但对其与本案的关联性亦暂不予确认。
对案外人熊志强、张爱秀提供的2015年4月12日熊志强与熊专红签订的租房协议书，因熊专红未到庭认可，本院对其合法性、真实性、关联性均暂不予认可。
对案外人熊志强、张爱秀提供的销货清单、出库单、收据的合法性、真实性、关联性，因缺乏相对应的佐证证据，本院对其合法性、真实性、关联性均暂不予认可。
对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德异议书及其近况说明书，从证据形式上讲系当事人自述意见，需与其他证据相印证，方能作为定案证据使用；即单有当事人自述意见，不能作为认定相关案件事实的证据使用。
对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德开户于中国银行高安市支行19×××23账户的存折的合法性、真实性予以确认；但对其与本案的关联性暂不予确认。
对案外人熊志强、张爱秀提供的房屋按揭贷款合同，因其系复印件，本院对其合法性、真实性、关联性均暂不予确认。
对案外人熊志强、张爱秀提供的2015年4月12日陈继德出具的以房抵债书面材料，因其缺乏如下常理情况下以房抵债必备合意内容的约定：1、陈继德尚欠熊志强、张爱秀到期债权本金及利息的确认（需要注意的是，陈继德于2014年4月21日出具的金额为40万元的借据的借款期间约定为壹年，即从2014年4月21日至2015年4月21日，截止案外人与被执行人于2015年4月12日达成以房抵债协议时，该债务尚为未到期债务）。2、抵债房产的合意作价。3、剩余欠款的善后处理约定。4、房产过户事项的约定；故本院对该证据的合法性、真实性、关联性均暂不予确认。
2016年12月16日熊志强、张爱秀出具的情况说明材料，从证据形式上讲系当事人自述意见，需与其他证据相印证，方能作为定案证据使用；即单有当事人自述意见，不能作为认定相关案件事实的证据使用。
被执行人经本院合法传唤未到庭参加听证活动；申请执行人在听证活动中未提供证据。
综上，经审查查明：本院受理胡春辉诉陈继德民间借贷纠纷一案后，于2015年4月15日制发民事裁定书，查封陈继德的位于高安市××街办沿江东路商住楼××室
壹间（房屋所有权证号：100087xxx号），另于2016年1月28日制发（2015）高民一初字第720号民事判决书，判令被告陈继德在本判决书生效后十日内偿还原告胡春辉借款本金450万元，其中的200万元从2015年4月16日起、250万元从2015年4月4日起，按照年利率24%计算利息至还清欠款之日止。该判决书于2016年2月23日发生法律效力。2016年4月22日胡春辉向本院提交强制执行申请书，经审查，本院于同日予以立案受理，案号为（2016）赣0983执444号。
2016年5月5日本院制发（2016）赣0983执444号民事裁定书，裁定限被执行人陈继德在2016年5月31日前履行生效判决书确定的还款义务，逾期未履行，本院将依法拍卖、变卖被执行人陈继德的位于高安市××街办沿江东路商住楼××室壹间（房屋所有权证号：1000879xx号）
2016年12月8日本院发布关于高安市××街办沿江东路商住楼××室壹间的拍卖公告。
异议人（被执行人）陈继德、案外人熊志强、张爱秀分别于2016年12月13日、2017年2月9日对执行标的提出书面异议。
本案争议的焦点问题是：在本案中案外人符合《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的“买受人”情形，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，其应当对下列主张承担举证证明责任，缺一不可：（一）、在人民法院查封之前案外人与被执行人已签订合法、有效的以房抵债协议；（二）、案外人与被执行人民间借贷法律关系，合法、有效；且在案外人与被执行人签订以房抵债协议时，被执行人所欠案外人债务为到期债务。（三）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（四）、已支付全部价款；（五）、非因案外人自身原因未办理过户登记。若符合，则异议人（被执行人）陈继德、案外人熊志强、张爱秀的异议主张成立，本案应当依法裁定中止对案涉财产的执行；若不符合，则应当驳回异议人（被执行人）陈继德、案外人熊志强、张爱秀的异议请求。
本院认为，一、在本案中案外人符合《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的“买受人”情形，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年颁发）第十七条规定，其应当对下列主张承担举证证明责任，缺一不可：（一）、在人民法院查封之前案外人与被执行人已签订合法、有效的以房抵债协议；（二）、案外人与被执行人民间借贷法律关系，合法、有效；且在案外人与被执行人签订以房抵债协议时，被执行人所欠案外人债务为到期债务。（三）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（四）、已支付全部价款；（五）、非因案外人自身原因未办理过户登记。若符合，则异议人（被执行人）陈继德、案外人熊志强、张爱秀的异议主张成立，本案应当依法裁定中止对案涉财产的执行；若不符合，则应当驳回异议人（被执行人）陈继德、案外人胡拥军的异议请求。二、经审查：1、对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德于2013年5月28日出具的金额为19万元的借据、2014年4月21日出具的金额为40万元的借据的合法性、真实性、关联性，因有相对应的银行转账凭证相佐证，本院予以确认。2、对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德于2014年12月6日出具的金额为50万元的借据的合法性、真实性、关联性，因相对应的银行转账凭证上显示的转账金额与借据金额不符，加之陈继德本人未到庭确认，为维护当事人合法权益，本院暂不予确认。3、对案外人熊志强、张爱秀提供的2015年4月8日出具的20万元银行转账凭证，因陈继德本人未到庭确认，为维护当事人合法权益，本院对其合法性、真实性予以确认，但对其与本案的关联性亦暂不予确认。4、对案外人熊志强、张爱秀提供的2015年4月12日熊志强与熊专红签订的租房协议书，因熊专红未到庭认可，本院对其合法性、真实性、关联性均暂不予认可。5、对案外人熊志强、张爱秀提供的销货清单、出库单、收据的合法性、真实性、关联性，因缺乏相对应的佐证证据，本院对其合法性、真实性、关联性均暂不予认可。6、对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德异议书及其近况说明书，从证据形式上讲系当事人自述意见，需与其他证据相印证，方能作为定案证据使用；即单有当事人自述意见，不能作为认定相关案件事实的证据使用。7、对案外人熊志强、张爱秀提供的陈继德开户于中国银行高安市支行19×××23账户的存折的合法性、真实性予以确认；但对其与本案的关联性暂不予确认。7、对案外人熊志强、张爱秀提供的房屋按揭贷款合同，因其系复印件，本院对其合法性、真实性、关联性均暂不予确认。8、对案外人熊志强、张爱秀提供的2015年4月12日陈继德出具的以房抵债书面材料，因其缺乏如下常理情况下以房抵债必备合意内容的约定：（1）、陈继德尚欠熊志强、张爱秀到期债权本金及利息的确认（需要注意的是，陈继德于2014年4月21日出具的金额为40万元的借据的借款期间约定为壹年，即从2014年4月21日至2015年4月21日，截止案外人与被执行人于2015年4月12日达成以房抵债协议时，该债务尚为未到期债务）。（2）、抵债房产的合意作价。（3）、剩余欠款的善后处理约定。（4）、房产过户事项的约定；故本院对该证据的合法性、真实性、关联性均暂不予确认。9、2016年12月16日熊志强、张爱秀出具的情况说明材料，从证据形式上讲系当事人自述意见，需与其他证据相印证，方能作为定案证据使用；即单有当事人自述意见，不能作为认定相关案件事实的证据使用。三、综上，现异议人（被执行人）陈继德、案外人熊志强、张爱秀未能充分举证证明下列案件事实成立：（一）、在人民法院查封之前案外人与被执行人已签订合法、有效的以房抵债协议；（二）、案外人与被执行人签订以房抵债协议时，被执行人所欠案外人债务为到期债务。（三）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（四）、已支付全部价款；其异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人熊志强、张爱秀、异议人（被执行人）陈继德所提异议请求。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 丁 斌
人民陪审员 刘 鹏
人民陪审员 李 仲 康
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 胡建国（代）