湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初4637号
原告（执行案外人）：武汉阿尔普智能电气有限公司，住所地：武汉市江岸区黄孝河路109号。
法定代表人：龚庆波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚成立，湖北高驰律师事务所律师。
被告（申请执行人）：湖北东升建设有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街绿苑路28号。
法定代表人：冯海堂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵喆，湖北山河律师事务所律师。
被告（被执行人）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地：武汉市硚口区建设大道142号。
法定代表人：苏刚，该局局长。
委托诉讼代理人：丁雪松，湖北华隽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，湖北华隽律师事务所律师。
第三人：武汉治历置业集团有限公司，住所地：武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
原告武汉阿尔普智能电气有限公司（以下简称阿尔普公司）与被告湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）、被告武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动局）、第三人武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阿尔普公司的委托诉讼代理人龚成立，被告东升公司的委托诉讼代理人赵喆，被告硚口劳动局的委托诉讼代理人丁雪松到庭参加诉讼。第三人治历公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阿尔普公司向本院提出诉讼，请求法院判令：1.立即停止对武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）／栋12层1室1号房屋（建筑面积500平方米）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）／栋12层1室（下称涉案房屋）是硚口劳动局委托本案第三人治历公司以全垫资方式代为开发建设的，验收合格后登记在硚口劳动局名下。2013年12月28日，硚口劳动局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》，确认包括涉案房屋在内的相关房屋归治历公司所有。该协议经武汉仲裁委员会2014年1月7日作出的（2013）武仲裁字第0001387号裁决书裁决有效。2013年9月10日，原告及武汉华源网通电力有限公司分别与治历公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告及武汉华源网通电力有限公司一起购买涉案房屋，其中原告购买涉案房屋中的500平方米，房屋价款430万元。依据合同约定，原告于2013年9月10日向治历公司支付首期购房款100万元，同年12月18日又支付房款100万元；余款230万元于2015年5月26日通过债权转让方式由治历公司转让给其债权人李强。2014年1月10日，治历公司向原告交付了涉案房屋，原告已对涉案房屋占有并装修使用。2015年8月19日，原告因治历公司未能按照合同约定办理涉案房屋的过户手续，根据合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁，要求裁定原告与治历公司签订的《房屋买卖合同》有效，并裁定治历公司立即为原告办理涉案房屋的过户手续。武汉仲裁委员会经主持调解后，于2015年11月4日作出（2015）武仲调字第0000908号调解书，确认原告与治历公司签订的《房屋买卖合同》有效，治历公司在条件成就时及时依法为原告办理涉案房屋的过户手续。2015年9月，东升公司因工程施工合同纠纷一案，申请查封涉案房屋。2015年10月10日，武汉市中级人民法院根据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书，查封了涉案房屋。2016年1月，原告针对法院查封涉案房屋的执行行为向武汉市中级人民法院提出书面异议，并提供了《房屋买卖合同》、支付房款的凭证、治历公司出具的房款收据、债权转让协议等证据材料，要求法院依法解除对涉案房屋的查封。武汉市中级人民法院于2016年8月4日作出（2016）鄂01执异621号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告认为，案涉房屋虽登记在硚口劳动局名下，但武汉仲裁委员会（2013）武仲裁字第0001387号裁决书对涉案房屋的归属进行了确认。根据《物权法》第二十八条规定，自武汉仲裁委员会（2013）武仲裁字第0001387号裁决书生效之日起，治历公司成为当然合法的房产所有权人。原告与治历公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告支付了房款，并自2014年1月起，实际占有和使用涉案房屋；虽然涉案房屋未过户至原告名下，但原告没有过错，而是由治历公司违约造成的，为此，原告还依照合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁，并在武汉仲裁委员会的主持下达到了协议。因此，依据我国法律法规及相关司法解释的规定，原告依法享有涉案房屋的所有权，武汉市中级人民法院应当停止对涉案房屋财产保全行为的强制执行。为维护合法权益，故提起诉讼，望判如所请。
被告东升公司辩称：1.原告与治历公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同。涉案房屋系在划拨用地上建造，原告与治历公司房屋买卖行为未获批准，也没有缴纳土地出让金，该合同系违反法律规定的无效合同。2.涉案房屋登记在硚口劳动局名下，不属于原告房屋，查封合法。（2015）武仲调字第0000908号调解书仅确认了《房屋买卖合同》的债权效力，不产生物权变动的法律后果，且根据物权法规定，只有分割共有不动产的法律文书才产生物权变动效果，因此原告不是涉案房屋所有权人，无权提出执行异议。3.原告对房屋不能办理过户存在明显过错，应自行承担相应法律后果。原告明知涉案房屋所在土地系划拨用地，且在未经批准亦未缴纳土地出让金的情况下仍进行购买，系明知，应承担不能过户的后果。原告未实际支付购房款，且购房合同系无效合同，即使实际占用房屋也系非法占有。
被告硚口劳动局辩称：武汉中院查封本案诉争房产并无不当，原告诉请并无事实及法律依据。本案诉争房产至今登记在硚口区劳动局名下，治历公司未取得涉案房产的所有权，即便签订了分割协议并通过了仲裁确认，也不能发生物权变动的法律后果，治历公司无权处分，其与原告签订的房屋买卖合同无效。原告明知房产登记在硚口区劳动局名下，仍与治历公司签订购房合同，无法认定其出于善意，且无法证实原告支付了全部购房款。即便原告与治历公司通过调解，该调解也是在保全之后达成，且房产未登记到治历公司名下，同样也不产生物权变动的法律后果。故武汉中院保全行为合法，原告的诉请应予驳回。
第三人治历公司经本院合法传唤未出庭陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为被告虽有异议，但未提交反证予以反驳，故本院对其真实性予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年7月21日，硚口劳动局与治历公司签订《委托代建协议书》，约定硚口劳动局将硚口区建设大道142号土地交付给治历公司垫资代建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，主建筑应建二栋独立的楼房，总建筑成本不超过1.2亿，协议还对其他权利义务进行了约定。2010年5月20日，东升公司与硚口劳动局签订《湖北省建设工程施工合同》，约定由东升公司承建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，双方对开工时间、竣工时间、质量标准、合同价款等条款进行了约定并办理了备案手续。2011年7月28日，东升公司与治历公司签署《工程施工补充合同》，对双方的权利义务再次进行了约定。A、B二栋房屋建成后，东升公司的工程款未收回。2013年12月18日，因硚口劳动局无力支付治历公司代建费，双方签订《还款及房屋分割确认协议》，约定治历公司因实施代建产生的全部费用为138048800元，双方同意以价值159133019.29元的资产抵债，该资产包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产。资产由治历公司自办证并承担全部费用，硚口劳动局予以配合，但不承担任何费用。过户手续全部办理完毕后，双方权利义务终止。2014年1月7日，武汉仲裁委员会以（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决：确认2013年12月18日硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，均应遵照执行。另查明，涉案房屋登记在硚口劳动局名下，核准登记时间为2014年1月24日，用途为“办公”。该房屋对应的土地性质为划拨用地，用途为机关团体用地，国有土地使用权证为“武国用2011第7号”。
2013年9月10日，阿尔普公司与治历公司签订《房屋买卖合同》，约定购买武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦A单元12层1号房（建筑面积：500平方米），总价款430万元，合同签订后，阿尔普公司于2013年9月10日向治历公司支付购房款100万元，同年12月18日又向朱宏彬支付100万元；2015年5月26日，李强（甲方）、治历公司（乙方）、阿尔普公司（丙方）签订《债权转让协议书》，约定乙方和丙方一致确认：截至本协议签署之日，阿尔普公司欠治历公司（位于建设大道142号湘商大厦B座12楼1号房的购房款）总金额230万元人民币（具体金额以办“两证”时实际面积乘以8600元／平方米为准）。现治历公司自愿将自己对阿尔普公司所享有的上述债权全部转让给李强，由阿尔普公司向李强直接支付全部购房余款。本协议签订后治历公司不得再向阿尔普公司主张上述债权。
2015年8月19日，阿尔普公司因治历公司未依约办理产权过户登记，向武汉仲裁委员会申请仲裁，该委于2015年11月4日作出（2015）武仲调字第0000908号调解书，确认阿尔普公司与治历公司签订的《房屋买卖合同》有效，治历公司在条件成就时及时依法为阿尔普公司办理涉案房屋的过户手续。
另查明，东升公司因与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷向本院申请诉前保全并起诉。2015年10月10日，本院依据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书查封了案涉房产。2015年11月9日本院受理东升公司与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷一案，东升公司诉请硚口劳动局支付工程欠款、利息并承担该案保全费、诉讼费。2016年10月8日，本院以（2015）鄂武汉中民商初字第00978号判决驳回东升公司诉请。目前东升公司已就该案上诉至湖北省高级人民法院。案涉房产被查封后，阿尔普公司对执行行为提出书面异议，要求法院依法解封。2016年8月4日，本院以（2016）鄂01执异621号执行裁定书，驳回其异议申请，故原告阿尔普公司提起本案诉讼。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系东升公司申请诉前保全硚口劳动局财产一案中，因案外人阿尔普公司对人民法院查封的登记在被执行人硚口劳动局名下的房屋主张权利所引起的纠纷。本案争议焦点为：原告阿尔普公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利。根据认定的事实和相关法律规定，本院分析评判如下：
本院认为，所有权作为物权的一种，如欲取得具有排他效力，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案所涉房屋所有权及土地使用权至今仍登记在被执行人硚口区劳动局名下，而非房屋出卖方治历公司，更未变更为原告阿尔普公司。
我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”。所以，硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》虽约定双方同意以包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产冲抵硚口区劳动局的债务，该资产为治历公司所独立享有的资产。但该以房抵债的约定仅能产生债法上的效力，在不动产所有权人没有变更登记的情况下，案涉执行标的的物权变动并未完成。此外，《还款及房屋分割确认协议》虽经仲裁裁决书确定有效，但合同有效不能等同于合同履行完毕，更不能等同于物权变动，协议中有关不动产变更登记的义务尚未履行完毕，故该裁决书关于协议有效的确认裁决并不能发生物权变更的法律效果，治历公司尚未取得涉案房屋所有权，其出售案涉房产的行为系无权处分。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定应当理解为法律就案外人对执行标的物之物权期待权进行的保护，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，便应依法优先保护案外人的物权期待权。结合本案事实分析，原告阿尔普公司并非是与被执行人硚口劳动局签订购房合同，而是与执行的案外人治历公司签订的购房合同，在其签订购房合同前，《还款及房屋分割确认协议》尚未签署，房屋出卖人治历公司无权处分涉案房屋，阿尔普公司对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。由于不动产登记具有对世效力，阿尔普公司作为涉案房屋买受人，无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应谨慎了解不动产权属登记状况，否则在未尽合理的注意义务即签订金额巨大的购房合同，主观上难谓没有过错。综上，房屋出卖方治历公司无权处分涉案房产，阿尔普公司未尽到应有注意义务，主观上存在过错，不符合法律规定的物权期待权保护要件，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。退一步讲，即使阿尔普公司要求治历公司承担违约责任的债权请求权能够成立，该请求权也不具有优先性，不能排除东升公司对硚口劳动局金钱债权的实现，本院（2016）鄂01执异621号执行裁定书并无不当。
综上所述，原告阿尔普公司并未取得案涉房产所有权，该公司的物权期待权亦不能成立，其对执行标的的民事权益不能排除人民法院对硚口劳动局的强制执行，故对其诉请本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告武汉阿尔普智能电气有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费41200元，由原告武汉阿尔普智能电气有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按不服一审判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号17×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张鹏
审判员 曹芳
审判员 陈敏
二〇一六年十二月九日
书记员 徐刚