广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第673号
原告彭俊文，男，汉族，1973年2月6日出生，住址深圳市宝安区。
委托代理人黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。
委托代理人李成，广东深天正律师事务所律师。
被告深圳市华侨城酒店置业有限公司，地址深圳市宝安中心区兴华路南侧荣超滨海大厦A座商业0112、0113，组织机构代码56153607-5。
法定代表人金阳，董事长。
委托代理人何麒，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
原告彭俊文与深圳市华侨城酒店置业有限公司（以下简称华侨城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄汉鸿、李成，被告委托代理人何麒，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月28日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市宝安区新安街道中心区N26区宝兴路西侧前海颐大厦商务公寓B单元房产；出卖人须于2014年3月31日前将房地产交付买受人使用。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买受人之日起240日内出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》（第21条）；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金（第22条）；出卖人、买受人双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三约定，交楼标准为毛坯房。2014年1月22日，被告将毛坯房交付给原告，但被告交房后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产证》。被告逾期办证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告应当按照合同第22条的规定以房地产总价款为基数，按日万分之四的计算标准，向原告支付自本房地产交付之日即2014年1月22日后第240日起（即2014年9月19日起）至原告实际取得房地产证之日的违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2014年9月19日起至2015年4月30日止共223日的延期办证违约金人民币531,342元；2、被告按照房地产买卖合同约定每日人民币2,382.7元的延期办证违约金标准，向原告支付自2015年5月1日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中变更其上述第1、2项诉讼请求如下：被告向原告支付自2014年9月19日起至2015年6月1日止共255日的延期办证违约金人民币607,589元。
被告答辩称，1、华侨城公司逾期办证的原因不在于被告。2、逾期办证的标准，华侨城公司在业主明显已经不能按时签约时，与业主协商达成了补充协议，对逾期办证的起算时间及计算标准都作了修改，应当按照该协议的约定计算违约金。3、业主存在逾期付款的违约责任，根据买卖合同的约定，华侨城公司不应当承担逾期办证的违约责任。即便被告承担违约责任，也应当按照补充协议的约定及房地产买卖合同附件五第21条的约定进行计算违约金。
经审理查明：2013年5月19日，华侨城公司作为卖方，彭俊文作为买方，双方签订了《认购书》，约定如下：买方自愿认购卖方前海颐大厦项目的商务公寓B单元，付款方式为向银行借款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币300,000元，签订正式的房产买卖合同后，已经支付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起15日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。
2013年5月19日，华侨城公司作为卖方，彭俊文作为买方，双方签订了《深圳市房地产认购书补充协议》，就购房涉案房产事宜约定如下：原转让价款为人民币6,216,919元，而买方作为“华誉铂金卡”客户，专享优惠价为人民币6,016,919元；买方须于签订认购书及本补充协议之日起7日内支付不低于最终成交价45%的首期房款，向卖方指定银行之一借款，办理按揭相关手续（取得与剩余房款等额的贷款承诺函），并与卖方签订买卖合同。按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行承诺的贷款金额减少或未获批准，买方应当在接到银行或卖方相应通知或应当知晓银行的相应决定之日起7日内向卖方追加首期款（首期款比例增加的），或自行筹资付清余款（无法足额取得银行按揭贷款的）。卖方仅提供银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，不负责协助买方办理按揭手续，买方应自行与按揭银行联系办理按揭事项事宜，并自行承担相关全部责任；买方须按双方约定的时间和方式交付房款并与卖方签订买卖合同，若因买方原因，未按期支付房款或按约定的条件签订买卖合同的，每延期一日，买方应按认购单位原价的万分之三向卖方支付违约金，直至卖方依约解除认购书及本补充协议，或者双方按约定的条件签署买卖合同；“买方原因”包括但不限于：（1）买方未按约定期限按期付款。（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续，或因买方提交资料不合格、资信状况或其它买方原因导致约定的按揭未获审批。（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书或本补充协议；补充协议与认购书具有同等法律效力，如二者内容冲突，以本补充协议为准。如双方签订的买卖合同与认购书及本补充协议有相抵触的地方，以买卖合同为准。
2013年6月18日，贷款银行向彭俊文出具《个人购房贷款承诺函》，表明在满足相关条件的情况下，同意向彭俊文发放购买涉案房产的贷款人民币3,270,000元。
2013年6月28日，华侨城公司作为卖方，彭俊文作为买方，双方签订了深（宝）网预买字（2013）第10829号《房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：买受人向出卖人购买位于深圳市宝安中心区N26区宝兴路西侧前海颐大厦商务公寓B单元，用途为商业公寓，建筑面积为133.87平方米，购房总价款为5,956,750元。买受人须于签订合同之日支付购房总价款的45%，于签订合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币3,270,000元。双方约定由买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应在签订合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证据资料交付买受人或买受人指定的第三人；出卖人应于2014年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，由出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；合同第七条约定，买受人逾期付款在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款超过90日的，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当退还买受人已付的购房价款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，累计应付款是指依照本合同约定的到期应付款总和；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第四条约定，买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期支付房款、违约金或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款数额每日向出卖人支付万分之五的违约金。如买受人逾期支付购房款，视为买受人不具备入伙资格，出卖人不予办理入伙手续且不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第十二条、第二十二条所规定的赔偿；合同附件五第十三条约定，出卖人在本房地产取得竣工备案回执之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务；合同附件五第二十一条约定，本合同正文第十二、二十二条约定的延迟履行的违约金变更为“出卖人按照政府主管部门公布的市场指导租金向买受人支付违约金”。
2013年8月16日，贷款银行将贷款人民币3,270,000元放款至原告的账户。
原、被告确认：2014年1月22日，华侨城公司将涉案房屋交付给彭俊文。
2015年4月21日，华侨城公司向深圳市房地产权登记中心提交了涉案房产转移登记的申请资料，并由深圳市房地产权登记中心出具《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》。
原、被告确认：2015年6月1日，涉案房产登记在彭俊文名下。
彭俊文现主张华侨城公司未按约定履行办证义务，故现诉至法院，请求判令华侨城公司向其支付逾期办证违约金（以合同约定的房屋转让价款为基数，从2014年9月19日计算至房产证登记之日即2015年6月1日，按每日万分之四计算）。华侨城公司提出彭俊文主张的违约金过高。
另查，1、原、被告确认按照房屋买卖合同约定的延期办证起算日期为2014年9月19日。2、华侨城公司主张未按合同约定的日期办证的原因如下：本项目分两期开发，一期为涉案公寓，另一期为公寓前面的万豪酒店，公寓建成后，房地产登记中心要求万豪酒店工程竣工后两期一起办理初始登记，致使涉案公寓初始登记延迟。3、华侨城公司主张双方未按约定签订正式合同的原因是彭俊文没有依约取得银行的贷款承诺函，未满足签订正式合同的条件；彭俊文主张双方未签订正式合同的原因是未接到华侨城公司签订正式合同的通知。4、彭俊文既未对其为何未在补充协议约定的期限内取得贷款承诺书的原因提出明确主张，又未在本院指定的期限内提交证据证明未依约取得贷款承诺函的原因在于华侨城公司。5、宝安区2014年、2015年上半年房屋租赁指导租金表中N26区商业高层（二楼以上）的月租金标准为每月每平方米人民币65元。
以上事实，有认购书、深圳市房地产认购书补充协议、转账凭证、收款收据、个人购房贷款承诺函、房地产买卖合同（预售）、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同（预售）》、《委托办证协议》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
原、被告签订的《房地产买卖合同（预售）》中对于被告的办证义务约定内容如下：“出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，由出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”、“合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任”、“出卖人在本房地产取得竣工备案回执之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部分或贷款银行之后即视为履行了办证义务”、“合同附件五第二十一条约定，本合同正文第十二、二十二条约定的延迟履行的违约金变更为‘出卖人按照政府主管部门公布的市场指导租金向买受人支付违约金’”、“如买受人逾期支付购房款，视为买受人不具备入伙资格，出卖人不予办理入伙手续且不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”。本案中，原、被告确认按照房屋买卖合同约定的逾期办证的起算日期为2014年9月19日，而被告于2015年4月21日才向产权登记机关提交书面办证申请，即被告根据合同约定履行办证义务的日期为2015年4月21日，在被告未能举证证明其迟延办证的原因在于原告的情况下，被告应当向原告支付逾期办证违约金。根据合同附件五第二十一条的约定，本合同正文中关于延迟办证的违约金标准已经变更为“出卖人按照政府主管部门公布的市场指导租金向买受人支付违约金”，综合考虑本案案情，该约定的违约金的标准并不存在过高的情形，故本院认为被告应向原告支付逾期办证违约金人民币61,781元（以购房总价款为基数，按照政府主管部门公布的房屋指导租金的标准即每月每平方米人民币65元，从2014年9月19日计算至提交转移登记申请之日即2015年4月21日）。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。另，《房地产买卖合同（预售）》中关于“如买受人逾期支付购房款，视为买受人不具备入伙资格，出卖人不予办理入伙手续且不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”属于提供格式条款一方即被告免除其违约责任格式条款，在无证据证明被告在签订合同时对该条款以合理方式已经提请原告注意的情况下，本院认为该条款无效，即原告逾期支付购房款的违约行为并不必然导致被告逾期办证的违约行为的违约责任的免除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市华侨城酒店置业有限公司应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告彭俊文支付逾期办证违约金人民币61,781元；
二、驳回原告彭俊文其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4,557元，由原告承担人民币4,027元，由被告承担人民币530元，案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一六年三月二十五日
书记员 李婷霞
书记员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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