广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法秋民初字第7号
原告惠州市国鸿实业发展有限公司。住所地：惠州市惠阳区秋长街道迎宾路映日兰庭*幢*层**号商铺。
法定代表人袁春红，男，该公司董事长。
诉讼代理人吕代兵、吕星，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师、实习律师。
被告阮某波，男，住址贵州省毕节市。
原告惠州市国鸿实业发展有限公司诉被告阮某波商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人吕代兵、吕星到庭参加诉讼，被告阮某波经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2013年1月16日签订惠阳（2013）＊＊＊＊＊＊＊＊号《商品房买卖合同》，《买卖合同》约定，合同标的为映日兰庭＊＊＊＊＊＊＊＊，建筑面积为60.57平方米（其中，套内面积为48.88平方米），商品房价款按套计算共计250000元，其中，首期款为75000元，按揭付款为175000元。2013年2月23日，被告作为借款人及抵押人、中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行作为借款人、原告作为保证人，三方签订了合同编号为＊＊＊＊＊＊＊＊《个人购房担保借款合同》。《担保借款合同》第二十五条约定，被告向中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行借款人民币175000元，并授权贷款人将该借款作为按揭房款划入原告账户。第十二条之12.4之（2）中三方约定，“发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款的”；第十条之10.1.3之（3），三方约定，“未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。”2013年1月16日，原、被告双方签订《映日兰庭首期款分期付款协议书》，《协议书》约定，首期款75000元采取分期付款形式，签订协议时支付10000元，另65000元分11期支付，2013年2月6日前支付10000元，此后每月6日支付5500元，最后一期付款期限为2013年12月6日。《协议书》第六条之B项约定，被告不按约定时间支付欠缴房款，逾期超过30日后，原告有权终止协议，被告应赔偿经济损失并按总购房款（即250000元）的百分之二十向原告支付违约金，因终止本合同而产生的所有税费（如变更登记费、出卖人二次销售税费、诉讼费、评估费、拍卖费等相关费用）由被告支付。上述合同签订后，原告依约将《买卖合同》向惠阳区房产管理局办理了商品房预售预告登记，并配合被告办理了175000元按揭贷款。遗憾的是，被告没有依约履行三方签订的《担保借款合同》中按期还款义务，2013年5、6、7月均未依约向贷款人偿还借款本息。2013年9月26日贷款人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行依据《担保借款合同》径行从作为保证人的原告账户划收了176145.91元，以抵偿被告所欠债务。根据合同法的相关规定，被告没有按照《协议书》约定期限支付首期款中每一期应付款项，逾期支付的时间均已超过30日，依《协议书》约定，原告享有约定的合同解除权；同时，因被告未依据《担保借款合同》如期偿还银行借款本息，导致银行提前收回借款本息并从原告担保账户划收了款项，该违约行为致使原告通过《商品房买卖合同》获取市场价款的合同目的不能实现，原告据此亦依法享有合同解除权。依据合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，依据双方约定的解约违约金条款，被告应当赔偿损失并支付违约金。为维护原告自身合法权益，促进商品的正常市场流转，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的惠阳（2013）＊＊＊＊＊＊＊＊号《商品房买卖合同》及《映日兰庭首期款分期付款协议书》；2、判令被告向原告支付违约金共50000元；3、由被告承担全部诉讼费用。
原告在举证期限内向本院提交的证据：
证据1、原告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件。证明原告的诉讼主体资格。
证据2、被告的《居民身份证》复印件。证明被告的诉讼主体资格。
证据3、惠阳（2013）＊＊＊＊＊＊＊＊号《商品房买卖合同》复印件。证明原告合同目的是获得商品房价款250000元。
证据4、合同编号为＊＊＊＊＊＊＊＊的《个人购房担保借款合同》复印件。证明被告在借款合同中的违约行为，导致原告担保责任发生，使原告获取商品房价款的合同目的落空，原告享有法定的合同解除权。
证据5、《映日兰庭首期分期付款协议书》复印件。原告已享有约定的合同解除权。
证据6、中国农业银行惠州分行《履行回购保证责任通知书》复印件。证明：①被告在三方合同中的违约事实；②原告担保责任发生，买卖合同目的落空。
证据7、4张《中国农业银行个人还款凭证》、3张《中国农业银行联行来账凭证》复印件。证明：①贷款人划扣凭证；②原告担保责任发生，买卖合同目的落空。
被告未作答辩。
被告在举证期限内未向本院提交证据。
被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证和抗辩权利。
经审查，证据1、2、6、7是相关职能机构出具的，内容真实，本院予以采信。证据3是由原、被告双方签订的，是双方的真实意思表示，且经房产管理部门备案，因此，本院对证据3予以采信。证据4是原、被告与贷款人三方签订的，是三方的真实意思表示，且经律师见证，内容真实，本院予以采信。证据5是原、被告双方签订的，是双方的真实意思表示，内容真实，且被告未提交反证予以推翻，因此，本院对证据5予以采信。
根据上述已采信的证据及庭审查明的事实，本院查明：2013年1月16日，原、被告双方签订了1份《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2013）＊＊＊＊＊＊＊＊）及1份《映日兰庭首期款分期付款协议书》。《商品房买卖合同》约定：被告购买原告预售的惠州市惠阳区秋长迎宾路映日兰庭＊＊＊＊＊＊＊＊的商品房1套，建筑面积共60.57平方米（其中套内建筑面积48.88平方米、公摊面积11.69平方米），该商品房按套计算总价250000元；被告以银行按揭方式支付房款，其中首期购房款75000元，银行按揭贷款175000元；如被告逾期支付购房款超过30日，原告有权解除合同；以及其他合同条款约定。《映日兰庭首期款分期付款协议书》约定：被告采取按揭付款形式购买原告开发的惠州市惠阳区秋长迎宾路映日兰庭＊＊＊＊＊＊＊＊房，购买总价为250000元，首期购房款为75000元；首期购房款采取分期付款形式，在签订本协议时支付10000元，余下首期购房款65000元分11期支付，其中在2013年2月6日前支付10000元、从2013年3月起至2013年12月止每月6日前各支付5500元；如被告不按约定时间支付欠缴房款，逾期超过30日后，原告有权终止协议，被告应赔偿经济损失并按总购房款的20%向原告支付违约金，因终止本合同产生的所有费用应由被告支付；以及其他条款约定。
2013年2月23日，被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人、中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行作为贷款人，三方在广东达伦律师事务所律师罗青松的见证下，签订了1份《个人购房担保借款合同》（合同编号：＊＊＊＊＊＊＊＊）。《个人购房担保借款合同》约定：被告向中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行借款175000元，用于购买惠州市惠阳区秋长迎宾路映日兰庭＊＊＊＊＊＊＊＊房，借款期限360个月；还款方式采取等额本息还款法；被告授权贷款人将全部借款直接划入原告账户；被告以其购买的惠州市惠阳区秋长迎宾路映日兰庭＊＊＊＊＊＊＊＊房为其借款作抵押，原告为被告向贷款人借款提供保证担保；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行驶直接从担保人在农业银行开立的账户中划收相关款项抵偿债务的担保权；以及其他条款约定。
上述合同签订后，原告依约将《商品房买卖合同》向惠州市惠阳区房产管理局办理了商品房预售预告登记，并配合被告办理了175000元银行按揭贷款。被告支付了10000元首期购房款后，余下的11期首期购房款未按期支付。原告于2013年7月9日，通过邮政特快专递向被告送达《催告函》，要求被告在2013年7月15日前付清拖欠的首期购房款，但被告至今仍未支付拖欠的11期首期购房款。从2013年5月起，被告未按《个人购房担保借款合同》的约定向中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行偿还按揭贷款本金及利息。中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行于2013年7月30日，向原告发出《履行回购保证责任通知书》，并于2013年9月25日从原告在中国农业银行惠阳秋长支行账号＊＊＊＊＊＊＊＊内扣划贷款本息175377.57元。
另查，原告已取得《企业法人营业执照》（注册号＊＊＊＊＊＊＊＊）、《国有土地使用权证》［惠阳国用（2012）第＊＊＊＊＊＊＊＊号］、《房地产开发企业暂定资质证书》［证书编号：粤（惠）房开证字第＊＊＊＊＊＊＊＊号］、《建设工程规划许可证》（编号：建字第＊＊＊＊＊＊＊＊号、＊＊＊＊＊＊＊＊号、＊＊＊＊＊＊＊＊号）、《建筑工程施工许可证》（编号：＊＊＊＊＊＊＊＊）、《广东省惠州市惠阳区商品房预售许可证》（编号：惠阳房预许字（2012）第005号）。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《映日兰庭首期款分期付款协议书》，以及原、被告与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行三方签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，本院确认合法有效。《映日兰庭首期款分期付款协议书》是原、被告双方对首期购房款约定分期支付的协议，是对双方签订的《商品房买卖合同》内容的补充，对双方均具有约束力。原、被告双方在《商品房买卖合同》及《映日兰庭首期款分期付款协议书》中均有如被告逾期支付购房款超过30日，原告有权解除合同（协议）的约定。被告除在签订《映日兰庭首期款分期付款协议书》当天支付了第一期首期购房款外，余下的11期首期购房款经原告去函催讨后至今未付，违反了《映日兰庭首期款分期付款协议书》关于分期支付首期购房款的约定；同时，被告在与原告、贷款人三方签订《个人购房担保借款合同》后，只支付了2013年3、4月的按揭贷款本息，从2013年5月起连续3个月未支付按揭贷款本息，贷款人按《个人购房担保借款合同》的约定从作为保证人的原告账户内直接划收全部按揭贷款的借款本息。被告的上述行为，导致原告无法实现《商品房买卖合同》的合同目的，造成原告经济损失，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《映日兰庭首期款分期付款协议书》，并要求被告支付违约金的请求，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《映日兰庭首期款分期付款协议书》中关于解除合同及支付违约金的约定，本院予以支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院以缺席论处。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州市国鸿实业发展有限公司与被告阮某波签订的《商品房买卖合同》、《映日兰庭首期款分期付款协议书》。
二、被告阮某波从本判决生效之日起15日内支付违约金50000元给原告惠州市国鸿实业发展有限公司。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元，由被告阮某波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 钟 飞
审判员 林杏丁
审判员 黎海燕
二〇一四年五月二十九日
书记员 钟宇峰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解无效的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。