江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10374号
上诉人（原审被告）：苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司，住所地苏州工业园区车斜路188号。
破产管理人：江苏新天伦律师事务所、江苏颐华律师事务所、江苏众勤会计师事务所有限公司。
委托诉讼代理人：宋洁，江苏金鸡湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱惠清，男，1973年4月12日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。（未到）
被上诉人（原审原告）：施莉莉,女,1985年1月10日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。（未到）
委托诉讼代理人：仇家驹，江苏拙政律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
原审第三人：蒋健，男，1970年12月21日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。
上诉人苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司（以下简称安泰公司）因与被上诉人朱惠清、施莉莉、原审第三人蒋健民间借贷纠纷一案不服苏州市工业园区人民法院（2015）园民初字第4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回朱惠清、施莉莉的全部诉讼请求。事实和理由：一、苏余丰与蒋健之间的债权债务及具体金额系另一法律关系，不再本案审查范围之内。苏余丰与蒋健之间的债务并不真实存在，一审法院确认苏余丰结欠蒋健借款本息合计13292551元系查明事实不清。二、假设苏余丰与蒋健之间的债权债务关系成立，朱惠清、施莉莉与安泰公司签订商品房买卖合同的行为也是安泰公司代为履行债务，而非债务承担。1、安泰公司并非蒋健与苏余丰签订的《协议书》的当事人，也未在合同签章页盖章，合同主文中也没有安泰公司向蒋健作出债务承担的意思表示。2、安泰公司仅在合同附件中加盖了销售合同专用章而非公章，安泰公司的盖章行为系对可售房源的确认行为而非对协议书主文内容的确认。3、苏余丰即使是安泰公司的实际控制人，但其个人借款有无实际用于公司经营并无证据证明，仅凭苏余丰个人陈述不足以确认该事实，且公司实际控制人能否当然代表安泰公司亦无相应法律规定。4、根据《协议书》第七条第五款的约定，安泰公司并非协议所涉当事人，商品房买卖合同签订之后，安泰公司与蒋健之间就存在商品房买卖合同关系，安泰公司负有向蒋健履行商品房麦面合同的义务。一审法院据此推断安泰公司具有债务承担的意思表示不能成立。三、安泰公司与朱惠清签订房屋买卖合同的行为系代为履行债务的行为，根据合同法第六十五条规定，安泰公司应向朱惠清承担违约责任。现朱惠清、施莉莉要求解除商品房买卖合同后，只能向原债务人主张权利，而不能向安泰公司主张归还借款本金及利息。
朱惠清、施丽丽辩称，1、根据两份银行转账凭证、借条、协议书、孙峰的证言及蒋健、苏余丰的陈述能够清晰反映本案中朱惠清与蒋健的借贷关系及蒋健与苏余丰及其关联企业之间的借贷关系均真实、合法、有效。2、根据《协议书》及两份《苏州工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》能够证明，蒋健将其对苏余丰及安泰公司享有的1000余万元债权转让给朱惠清、施莉莉等人，其中朱惠清、施莉莉享有508万余元债权。苏余丰及安泰公司均同意以高扬国际广场2幢2025、2026房屋以508万余元的总价折抵朱惠清、施莉莉的债务。3、《协议书》中明确了安泰公司承担债务的前置条件，安泰公司亦履行了其承担债务的前置条件，故签订《协议书》时安泰公司知晓债务转让的事实并愿意以房屋共同承担债务。后因安泰公司的原因房屋无法过户，故安泰公司仍需承担还款责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蒋健述称：签订《协议书》是安泰公司安排了人员到场，安泰公司不可能不知道债权转让，安泰公司也是认可这样的债务承担形式的。
朱惠清、施莉莉向一审法院起诉请求：一、安泰公司协助朱惠清、施莉莉申请高扬国际广场2幢2026室房屋及2幢2025室房屋预告登记；二、安泰公司将其出售的高扬国际广场2幢2026室房屋及2幢2025室房屋而签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》的电子文本提交网上备案；三、判令安泰公司支付延期交房的利息损失（利息损失按5081808.22元为基数，以中国人民银行同期同档住房贷款基准利率为标准，从2015年7月1日起计算至实际交付房屋时止）及违约金（违约金以5081808.22元为基数，按每天万分之一的标准，从2015年10月1日起计算至实际交付房屋时止）；四、本案诉讼费由安泰公司承担。诉讼过程中，朱惠清、施莉莉变更诉讼请求，判令安泰公司归还借款本金500万元及利息81808元。并自2014年7月8日起，以500万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至还款之日止。
一审法院认定事实：朱惠清、施莉莉(乙方、买方)与安泰工龄（甲方、卖方）签订两份苏州工业园区商品房（毛坯房）买卖合同，约定乙方分别购买甲方开发的高扬国际广场2幢2025室、2幢2026室商品房，其中2幢2025室房屋总价为2254810.22元，2幢2026室房屋总价为2826998元。
另查明，案外人江苏沪武建设集团有限公司、王洋锋以安泰公司严重资不抵债为由，向一审法院申请破产清算。2016年6月20日，一审法院裁定受理案外人的破产清算申请。
以上事实，由朱惠清、施莉莉提交的苏州工业园区商品房（毛坯房）买卖合同、（2016）苏0591民破4号民事裁定书予以证实，一审法院依法予以确认。
针对上述两份购房合同的签订原因，朱惠清、施莉莉向一审法院提交了如下证据，安泰公司、蒋健质证如下：
证据1，2014年2月19日蒋健向朱惠清出具的借条一份，借条载明：“今借到朱惠清人民币伍佰万元，年息13%。款项划苏州仁和金属材料有限公司”。同日进账单一份，进账单载明出票人为苏州市金阊区杰明碗扣租赁站，收款人为苏州仁和金属材料有限公司，金额为500万元。
证据2，2014年7月9日蒋健（甲方、债权人）与苏余丰（乙方、债务人）签订的协议书一份，协议书约定甲方同意将债权金额人民币13292551元，用乙方在本协议中确认的房产作价抵冲归还该借款，甲方承诺上述债务已经包括但不限于乙方、乙方关联企业、乙方其他关联人在内的与甲方之间的全部债务，超出上述债务范围或金额的，乙方有权不予认可，甲方不得提出异议。双方同意乙方以房抵债的形式，由乙方以抵债商铺冲抵甲方全部债权，在甲方与乙方的苏州项目（苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司）签署商品房买卖合同并完成备案后，即视为甲乙双方借款本息全部结清。双方确认的抵债商铺为2014、2023、2025、2026、2067。抵债商铺在签署商品房买卖合同后，直接备案到甲方或甲方指定人名下，房抵债完成。协议约定甲方指定抵债房源签订人，指定抵债房源人具体房号详见“附件1：甲方选择抵债房源及价格表”。协议书第七条第五款约定，本协议中拟抵债商铺的所有权人并非本协议所涉债务的当事人，在抵债商铺未签署商品房买卖合同之前，对甲乙双方的债权债务关系不承担任何法律义务。该协议书甲方处有蒋健签名，乙方处有苏余丰的签名。该协议书“附件1：甲方选择抵债房源及价格表”载明2025房屋总价为2254810元，指定房源签约人为朱惠清，2026室房屋总价为2826998元，指定房屋签约人为朱惠清。该附件处加盖有安泰公司销售合同专用章。
就上述两组证据的证明目的，朱惠清表示，因蒋健向其借款500万元，其通过其父亲朱龙海经营的苏州市金阊区杰明碗扣租赁站向蒋健指定的收款人汇款了500万元，蒋健未归还，结欠其借款本金500万元、利息81808元，合计5081808元。而苏余丰向蒋健借款，结欠蒋健13292551元，故蒋建与苏余丰签订了以房抵债的协议书，朱惠清作为蒋健的债权人，蒋健将其对苏余丰及苏余丰关联企业（含安泰公司）的债权中的5081808元转让给了其，苏余丰及安泰公司以高扬国际广场2025室、2026室房屋作价5081808元抵偿债务。
安泰公司对协议书的真实性无异议，签订协议书时苏余丰是安泰公司的实际控制人，该协议书上无安泰公司对蒋健与苏余丰的债权债务作担保或债务承担的意思表示，仅是盖了章，盖章仅能说明安泰公司代苏余丰履行对蒋健的债务，现安泰公司无代位履行能力也不愿意代位履行。就朱惠清、施莉莉提交的证据1，安泰公司表示其不清楚。
蒋健对上述证据无异议，其提交了转账凭证一份，该转账凭证显示，案外人孙峰于2011年9月2日通过中国农业银行62×××19账户向苏余丰个人账户转款1000万元。蒋健表示，苏余丰因高扬国际广场经营需要向其借款了1000万元，其通过孙峰账户转给苏余丰1000万元。因苏余丰未归还借款，而其欠朱惠清本金500万、利息81808元未归还，故蒋健与苏余丰签订了协议书，把房子抵给朱惠清。
朱惠清、施莉莉对该转账凭证无异议，安泰公司对该转账凭证的真实性无异议。
就苏余丰与蒋健之间的借款往来情况，一审法院依法向案外人孙峰核实款项情况，孙峰表示苏余丰向蒋健借款，通过其农行卡走账转了一千万给苏余丰，其与苏余丰及安泰公司均无债权债务往来，该一千万是蒋健出借的，与其本人无关。
后一审法院依法向苏余丰核实，苏余丰表示协议书系其本人所签，签订协议书时其系安泰公司的实际控制人，可以操控整个公司的运作，其与蒋健担任总经理的金穗小贷公司及蒋健个人都借过款项，本案的一千万元蒋健确认系蒋健个人所借，其予以认可。因为其与金穗小贷公司、蒋健的借款太多，该一千万元借款有无出具借条、利息如何约定记不清了，本案的一千万元系苏余丰以个人名义所借，款项均用于苏余丰名下的公司。后因蒋健被债权人追债，其与蒋健结算确认其个人及关联公司对蒋健结欠本金利息合计13292551元，因当时苏余丰个人没有履行能力，就说拿安泰公司的房子来抵，故签订了以房抵债的协议书，协议书签好后就到安泰公司盖了章。签订协议书之后，表明苏余丰及苏余丰的关联公司与蒋健的债务消灭了。
一审法院认为：根据朱惠清、施莉莉提交的其与蒋健之间的借条、转款凭证，蒋健庭审陈述，可确认朱惠清与蒋健之间存在债权债务往来，蒋健结欠朱惠清借款本金500万元、利息81801元，合计5081801元。而根据蒋健及苏余丰的陈述、并结合协议书及蒋健提交的转款凭证，可确认苏余丰确认结欠蒋健借款本息合计13292551元并确认以安泰公司开发的房子抵偿苏余丰及苏余丰关联企业所欠的上述债务，即“以房抵债”。现以房抵债尚未实现，就朱惠清是否有权不再主张以房抵债、而以蒋健的债权受让人身份主张相应的借款，一审法院认为，根据蒋健、苏余丰就协议书形成经过的陈述及蒋健庭审陈述，蒋健认可债权转让一事。根据法律规定，债权转让应当通知债务人，苏余丰在协议书上签字并在诉讼过程中亦到一审法院予以陈述，视为其已知晓债权转让一事，故上述债权转让符合法定要件，朱惠清有权作为债权人主张相应的借款。而根据朱惠清、施莉莉庭审确认，二人系夫妻关系，朱惠清认可该债权系夫妻共同债权，故朱惠清、施莉莉以共同债权人身份主张，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以认可。就朱惠清、施莉莉是否有权向安泰公司主张相应的债务，一审法院认为，根据双方庭审确认，苏余丰系安泰公司的实际控制人，对安泰公司有决策权。根据苏余丰陈述，该协议书的签订系苏余丰确认并加盖安泰公司印章，且协议书第七条第五款亦约定了安泰公司对苏余丰与蒋健之间的债权债务不承担法律义务的前提为安泰公司未签订商品房买卖合同，而根据法院查明事实，朱惠清、施莉莉与安泰公司就协议书确认的“以房抵债”的房屋签订了房屋买卖合同，安泰公司签署协议书及房屋买卖合同的行为表明安泰公司对苏余丰与蒋健之间的债务予以认可并同意以“以房抵债”的形式共同承担还款义务，应当视为安泰公司对共同承担蒋健对苏余丰的债务的意思表示，现“以房抵债”未实现，朱惠清、施莉莉以蒋健债权受让人的身份向安泰公司主张债务，有相应的事实和法律依据。就安泰公司应当承担的债务金额，一审法院认为，该债务金额应当以协议书确认的安泰公司认可的金额为限，根据协议书约定、一审法院查明事实，依法认定安泰公司应当归还朱惠清、施莉莉借款本金500万元、利息81801元，合计5081801元。朱惠清、施莉莉向安泰公司主张之后的利息损失，无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决：一、苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司于判决生效之日起十日内归还朱惠清、施莉莉借款本金500万元、利息81801元，合计5081801元；二、驳回朱惠清、施莉莉的其余诉讼请求。案件受理费47933元，由朱惠清、施莉莉负担560元，由苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司负担47373元。
二审中安泰公司提供一份2016年11月14日对苏余丰的谈话笔录，证明苏余丰陈述其与蒋健之间的债权债务关系事实上是不存在的。
经质证，朱惠清、施莉莉发表质证意见如下：对证据真实性无异议，但对谈话笔录的内容不予认可。苏余丰与蒋健之间的一千万元的债权债务有转账凭证予以佐证，同时也有协议书予以再次确定，并且在一审法院向苏余丰调查的时候苏余丰也是认可的，故这一千万元是真实发生的。另外苏余丰与本案有一定的利害关系，即如果本案的债权无法确定，苏余丰可能在安泰国际破产，清算剩余财产中分取一定的资产。并且苏余丰与上诉人之间也是有利害关系的。蒋健发表意见如下：其与苏余丰之间的债权债务关系是实际存在的，其是小贷公司的总经理，公司与其个人都向苏余丰出借过款项，均有借据和转账凭证。在签订本案所涉购房合同的时候应该是当场销毁了。
本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本案争议焦点为：一、蒋健与苏余丰之间的债权债务关系是否真实有效；二、安泰公司在《协议书》附件中加盖销售合同专用章及与朱惠清签订房屋买卖合同的行为系债务承担还是第三人代为履行；三、如安泰公司的行为系债务承担，现安泰公司未能按照约定方式履行，应当承担违约责任还是承担清偿责任。
关于蒋健与苏余丰之间债权债务关系是否合法有效。二审中安泰公司提交的苏余丰的谈话笔录，性质上属于证人证言。苏余丰二审中未出庭作证，且该证言内容与苏余丰向一审法院的陈述不符，故本院对该证人证言不予采信。根据蒋健和苏余丰的陈述，结合二人签订的《协议书》、蒋健提交的转账凭证以及案外人孙峰的陈述，可以确认苏余丰结欠蒋健本息合计13292551元，蒋健与苏余丰之间的债权债务关系合法有效。
关于安泰公司行为的性质究竟是债务承担还是第三人代为履行，本院认为尽管第三人代为履行与债务承担的实质要件中均存在第三人代为清偿债务的意思表示，但二者在法律关系的构成上存在明显不同。一般而言，第三人作出的代偿承诺是否与债权人成立合同关系是判断债务承担与第三人代为履行的主要标准。在债务履行中，第三人向债权人作出了承担债务的明确意思表示，与债权人之间形成了新的合同关系，其作为合同当事人，承担的实质上是一种合同责任；而第三人代为履行情形下，通常第三人作出的偿债承诺并非指向债权人，其与债权人之间并不具有合同关系，其并未因承诺而成为合同的当事人，故亦无需承受任何合同义务。本案中虽然《协议书》第七条第五款约定安泰公司并非协议所涉当事人，但安泰公司在《协议书》的附件中加盖了合同销售专用章，可见其对蒋健和苏余丰之间的债权债务关系及双方约定的以房抵债的履行方式是明知的。同时安泰公司与朱惠清签订了房屋买卖合同，表示愿意将其所有的房产抵偿给本案债权人朱惠清，即以实际行为按照《协议书》约定的履行方式向朱惠清作出了偿债承诺。因安泰公司承诺的对象明确为债权人朱惠清，故其与朱惠清之间成立了新的合同关系，安泰公司作为合同当事人应当承担相应的合同义务。
关于安泰公司未能按约履行的法律责任，本院认为安泰公司与朱惠清签订了房屋买卖合同，双方均应按约履行。现因案外人江苏沪武建设集团有限公司、王洋锋以安泰公司严重资不抵债为由，向一审法院申请破产清算，一审法院于2016年6月20日裁定受理案外人的破产清算申请，故安泰公司已无法按照房屋买卖合同的约定将涉案房屋过户至朱惠清名下，安泰公司的行为违反了合同约定，致使合同目的不能实现，应当按约承担违约责任。根据房屋买卖合同第二十一条的约定，由于甲方（安泰公司）的原因，导致乙方（朱惠清）无法办理权属证书，乙方可以单方面书面通知甲方解除合同，甲方应于解除合同的通知送达之日其十五日内退还乙方已支付的房价款及利息（按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算），并赔偿乙方损失。根据房屋买卖合同和《协议书》的约定，本案所涉房屋的房款应为5081808元，现朱惠清、施莉莉因房屋买卖合同客观上已无法履行要求安泰公司归还借款本金500万元及利息本质上即请求解除合同，并要求安泰公司承担违约责任，安泰公司亦对此表示明知，并同意承担违约责任。一审法院据此判决安泰公司归还朱惠清、施莉莉借款本金500万元、利息81801元并未超出双方约定的违约责任的范围。一审判决作出后朱惠清、施莉莉未提起上诉，本院对一审判决的金额予以认定。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币47933元，由上诉人苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 立
审 判 员 沈莉菁
代理审判员 孙楚楚
二〇一七年三月十五日
书 记 员 徐立晨