广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第908号
原告陈国军，男，汉族。
委托代理人钟胜荣、文华兵，广东中安律师事务所律师。
被告王玉琳，女，汉族。
第三人王庆琳，女，汉族。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴军强，职务执行董事。
委托代理人李常优。
委托代理人罗娟娟。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员朱纯禄、陈远霞组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟胜荣、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）委托代理人李常优均到庭参加诉讼；被告王玉琳、第三人王庆琳经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理�结。
原告诉称，被告系深圳市宝安区西乡桃源盛景园一房产的产权人。2013年11月11日，在深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间撮合下，被告和宁某签订了《房地产买卖合同》，约定宁某向被告购买该物业，转让成交价236万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元，于签署本合同之日起3日内支付定金3万元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款23l万元采取银行按揭付款方式支付，首期房款由银行监管，买卖双方须在签署本合同之日起60日内与监管机构签署资金监管协议，买方应付首期款72万元（不含已付定金），卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账�确认书等。卖方的房地产产权现状为没有设定抵押，卖方对该物业享有完全处分权，卖方保证于签署本合同之日起10日内将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方；如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。如因本合同产生争议且无法解决时，交由该物业所在地人民法院诉讼解决。此外，合同还对其他事项作了约定。
2013年11月11日，宁某向第三人世华公司支付了2万元，第三人世华公司出具了《收据》；同日，被告以定金名义签收该款并托管在第三人世华公司处；同日，第三人世华公司向被告转付1万元，剩余1万元作为交房保证金仍托管在第三人世华公司处。同年11月13日，宁某将剩余定金3万元支付给�三人世华公司，第三人业务员梁某出具了收据，并于当日晚将该定金转交给被告。同年11月11日，被告与宁某、原告签署了《买方主体变更确认书》，约定卖方与原买方通过第三人世华公司就该物业签署了前述《房地产买卖合同》及有关委托居间的承诺书或协议，现各方变更如下：（一）新买方已明确知悉原买卖及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务，包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回等等。原告具备在深圳市购买住房的资格。
此后，原告积极履行合同，通知被告于2014年1月10日到中国银行深圳桃源居支行办理首期款监管手续。2014年1月10日下午，原告到达该银行，签署了《个人贷款合同》、《个人贷款抵押合同》、《个人借款申请表》、《借款借据》等按揭贷款申请资料，被告拒不到场配合办理；原告代理人毛某电话催促被告前来办理，但被告置之不理；同日下午，第三人世华公司员工发短信通知被告配合完成按揭申请手续，但此后被告仍置之不理。2014年1月14日，原告向被告发出《履约催告函》，要求被告配合原告于2014年1月17日14点30分到上述银行签署资金监管协议。2014年1月17日下午14点多，原告再次到达该银行，被告拒不到场；原告代理人毛某电话催促被告前来办理，被告予以拒绝，并明确表示“不卖了”。
综上，被告拒绝配合办理资金监管手续并提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，且明确表示“不卖”，其行为显然已构成根本违约。依据合同第四条第3款约定及第十五条约定，原告有权解除合同并选择要求两被告向�告支付转让成交价百分之二十的违约金47.2万元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告立即向原告返还定金5万元（其中1万元托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处），并支付该款按中国人民银行同期贷款利率从2013年11月13日起计至判决书确定还款之日止的利息（暂计至起诉日为50元）；二、被告立即向原告支付相等于房屋转让成交价（236万元）20％的违约金47.2万元；三、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。
被告王玉琳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人王庆琳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人世华公司答辩称，本案案由为买卖合同纠纷，我司作为居间方，与各方当事人之间是居间关系，我司不是本案适格当事人。原告起诉状中所主张的事实属实。
经审理查明：2007年9月24日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向被告颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告为位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园房地产权利人，该房产建筑面积为120.87平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2013年11月11日，宁某作为买方与作为卖方的被告王玉琳签订的《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园房地产（房地产证号码为深房地字第××号）出售给宁某，合同价为236万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金2万元，买方在签署合同之日起三日内再向卖方支付定金3万元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起六十日内付清首期房款72万元，买方应于约定的应付首期房款之日向银行提交按揭贷款申请及相关材料，买方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署合同之日起十日内将房地产证原件交予居间方。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基�按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定附家私清单一份；如因买方买房条件不符合国家目前政策，卖方同意现买方可更名给其亲戚；卖方提前交房给买方，在此期间买方只需支付卖方一个月租金即3，000元。
2013年11月11日，宁某向某公司支付2万元。同日，被告王玉琳以托管方名义签署了一份《业主收据及托管单》，载明兹收到定金2万元，同意将该定金交由居间方保管，待将房地产证原件交给居间方后，再收回以上定金。世华公司以居间方身份在该托管单上签章确认。被告王玉琳同日还签署了一份《收条》，载明同意将上述款项中的1万元作为交房保证金。
2013年11月11日，被�王玉琳作为卖方与作为原买方的宁某、新买方的原告陈国军签订了一份《买方主体变更确认书》，约定卖方与原买方通过世华公司（居间方）居间撮合成交涉案物业，签署了买卖合同及有关委托居间的承诺书或协议，现各方协商一致就买卖、居间关系变更如下：（一）新买方已明确知悉原买卖及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务，包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回；（三）因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。
2013年11月13日，梁某以世华公司业务员的身份出具了一份《收款收据》，载明收到宁某交付的购买涉案房产定金3万�。该收据同时注明，2013年11月13日晚，王庆琳（身份证号码：××，系王玉琳姐姐）代表王玉琳将涉案房产的房地产证原件（证号：深房地字第XX）托管给世华公司，托管后梁某即将该定金交给王庆琳，王庆琳出具了《收据》，并留下了身份证复印件。
2013年11月13日，王庆琳代王玉琳出具了一份《收据》，载明收到宁某交来的购买涉案房地产定金30，000元现金。
2014年1月10日，陈国军到中国银行股份有限公司深圳桃源居支行签署了《个人贷款合同》、《个人贷款抵押合同》、《个人借款申请表》、《借款借据》，并提交了《收入证明》等按揭贷款申请资料。
2014年1月14日，原告通过快递方式向被告发出《履约催告函》，称原告已于2014年1月10日下午到中国银行股份有限公司深圳桃源居支行办理资金监管，当时被告没有配合办理，现通知被告配合与原告于2014年1月17日14�30到中国银行股份有限公司深圳桃源居支行签署资金监管协议。该快递收件地址为深圳欧陆通电子有限公司注册地址；工商登记信息显示被告系该公司副总经理。
原告称被告王玉琳拒不配合办理资金监管及协助办理按揭贷款申请，并申请证人梁某出庭作证，证人梁某出庭陈述称，其居间促成涉案合同的签订，在签订合同时，被告王玉琳提供的联系电话为136××××，被告王玉琳告同时知其会委托其姐姐即第三人王庆琳持房地产证原件领取定金；后第三人王庆琳于2013年11月13日晚从证人梁某手中领取定金30，000元，并将涉案房地产证原件交给第三人世华公司托管。2014年1月9日，证人电话通知被告王玉琳到中国银行办理资金监管，但被告王玉琳并未在指定的时间前来办理资金监管；后梁某于2014年1月10日下午向被告王玉琳发出短信，催促被告王玉琳协助办理资金监管手续。�于涉案交易不能进行的原因，证人梁某称估计是被告王玉琳觉得价格低了，之后协调过程中，被告王玉琳坚持不卖了。
庭审中，第三人世华公司称房地产证原件由第三人王庆琳于2013年11月13日领取30，000元定金时交给第三人世华公司托管，应该还在第三人世华公司处；涉案合同不能履行的原因是被告王玉琳在办理资金监管的阶段表示不卖了。原告称涉案合同不能履行的原因是被告王玉琳觉得价格低了，拒绝办理资金监管，在原告第二次催促被告王玉琳办理资金监管后，被告王玉琳仍未配合办理。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、房地产证、履约催告函、快递单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。被告王玉琳、第三人王庆琳经本院合法传唤未到庭，视其放弃对事实的抗辩及对证据的质证，应承担不利的法律后果，故本院对原告提供的证据和陈述的事实予以确认。
本院认为，本案被告王玉琳和宁某签订的《房地产买卖合同》及原、被告和宁某签订的《买方主体变更确认书》系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。宁某通过和原、被告签订《买方主体变更确认书》的方式将《房地产买卖合同》中买方的权利义务全部转让给原告，原、被告间基于《房地产买卖合同》形成房地产买卖合同关系，原、被告均应按照《房地产买卖合同》的约定履行全面适当履行买卖双方的合同义务。
关于违约责任。本院认为，根据涉案合同约定，买方应在合同签订当日支付定金2万元、签订之后三日内支付定金3万元；卖方应在合同签订之日起十日内将房地产原件交予第三人世华公司。根据第三人世华公司的陈述及证人证言、收条、业主收据及托管单，宁某作为买方已按时足额支付了上述定金；该履约效果直接归于新买方即原告，即原告已按合同约定足额支付了定金。而被告作为卖方亦已于2014年11月13日将涉案房地产证原件交予第三人世华公司。综上，在办理资金监管办理期限届满前，买卖双方均已按合同约定履行了各自的合同义务。根据合同约定，买方应于合同签订之日起60日内即2014年1月9日前付清首期房款70万元，卖方应协助办理资金监管及协助办理按揭贷款申请。本院认为，根据合同约定，原告应确认资金监管及申请按揭贷款银行，并应通知被告于2014年1月9日前到该银行办理相关手续，除非原告逾期超过十日未履行上述义务或存在其他根本违约行为，否则被告王玉琳不得解除涉案合同。本案中，根据原告提供的证据材料及证人证言，第三人世华公司已于2014年1月9日通知被告王玉琳于2014年1月10日办理资金监管，被告王玉琳未协助办理；后原告又通过书面函件的方式催促被告王玉琳于2014年1月17日到中国银行股份有限公司深圳桃源居支行签署资金监管协议，被告王玉琳仍未到场协助办理资金监管。本院认为，原告所指定的资金监管办理期限并未逾期超过十日，依据涉案合同的约定，被告王玉琳有权要求原告以转让成交价的为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，但其无权拒绝履行合同或解除合同。现被告王玉琳至庭审时仍未协助办理资金监管手续，其已构成根本违约，原告有权解除涉案合同，并可依据合同约定要求被告返还定金、支付违约金。
关于定金，被告王玉琳、第三人王庆琳未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，本院对原告及第三人世华公司的主张予以认可，即被告王玉琳领取了托管在第三人世华地产处的定金40，000元，该定金应当如数返还给�告；现仍在第三人世华地产托管的定金10，000元，由第三人世华地产公司返还给原告。关于违约金。考虑到原告在履行合同过程中存在一定的过错，基于违约金惩罚和补偿的双重功能，本院将违约金数额酌定为150，000元。上述违约金数额足以弥补原告遭受的定金利息损失，因此，原告关于被告支付定金利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王玉琳应于本判决生效之日起三日内返还原告陈国军定金4万元；
二、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈国军退还托管定金10，000元；
三、被告王玉琳应于本判决生效之日起三日内支付原告陈国军�约金150，000元；
四、驳回原告陈国军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9，021元、公告费550元，由被告负担6，550元，原告负担3，021元，受理费、公告费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 李燕妮
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协�、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人�法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。