昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初109号原告(反诉被告)：廖凤仙，女，1945年1月5日生，汉族，昆明市西山区人。委托诉讼代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司委托诉讼代理人：林丽，云南刘胡乐律师事务所，特别授权代理。委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所，特别授权代理。被告：昆明市公安局委托诉讼代理人：陈江洪，男，汉族，系该单位公职律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：董杰岚，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告廖凤仙与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）、昆明市公安局商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，被告俊发公司于2016年3月10日提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。后被告俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。被告俊发公司在举证期限内提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件，本院予以受理。本院依法适用普通程序于2017年1月22日在第七法庭公开开庭就本案本、反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）廖凤仙的委托诉讼代理人段福东，被告（反诉原告）俊发公司的委托代理人林丽、苏曼迪，被告昆明市公安局的委托诉讼代理人董杰岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、变更《商品房购销合同》中的违约条款，将原告的违约责任变更为与被告违约责任一致；2、被告呈贡俊发公司向原告支付逾期交房违约金34484元；3、被告俊发公司返还原告配套费15700元，并支付该笔款项自2013年11月18日至支付之日止期间中国人民银行同期贷款利息；4、被告俊发公司立即对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平问题进行维修，将防火门更换为防盗门；5、被告昆明市公安局与俊发公司承担连带责任；6、两被告承担本案诉讼费。本案开庭审理中，原告当庭将第3项诉讼请求中金额变更为13200元。事实和理由：2014年5月8日原、被告签订《商品房购销合同》，房屋单价为套内建筑面积每平方米3272.43元。合同签订后，原告依约向被告付清了全部款项。2015年3月，原告发现被告在签订合同时采用了欺诈手段，导致原告在违背真实意思的情况下订立了内容显失公平的合同，被告在履行合同过程中也有严重违约行为。具体陈述如下：一、违约条款问题。合同规定被告逾期交房违约责任与原告逾期接房违约责任显然不公平，双方责任不对等，应当将双方的违约责任变更为一致，同为0.02%计算违约金。二、交房及违约金问题。被告逾期交房，应依约向原告支付违约金。三、配套费问题。根据《国家发展改革委关于发布的通知》（发改价格〔2011〕548号）和云南省物价局云价检查〔2011〕38号文件的规定：商品房实行一房一价，房地产开发公司要按照“一套一标”的要求定价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购房者收取费用。因此，被告向原告收取配套费无合法依据，应予返还。四、房屋质量及入户门问题。被告在未通过竣工验收情况下于2015年4月17日在都市时报仓促公告要求接房，原告验房时发现房屋有严重质量问题，合同约定的防盗门被私自换成防火门。五、昆明市公安局的连带责任问题。昆明市公安局工会委员会在未征得原告同意情况下与被告俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住房（雨花片区）项目合作协议》（以下简称“《合作协议》”），被告俊发公司以此为由进行捆绑销售，存在不公平情况，故昆明市公安局应当与俊发公司承担连带责任。被告（反诉原告）俊发公司答辩并反诉称：1、不同意变更违约条款也不存在变更的事实及法律依据；2、原告交纳的配套费是13200元并已经超过诉讼时效，房价并不包含配套费，应当依约交纳；3、俊发公司交付的房屋及入户门符合合同约定；属于整改范围的均已经整改；4、关于逾期交房违约金问题，我方向法院提出反诉，请求判决：1.被反诉人廖凤仙向反诉人俊发公司支付逾期接房违约金26321元；2、被反诉人廖凤仙承担本案诉讼费。被告昆明市公安局答辩称：首先，昆明市公安局不是本案适格的主体，签订《合作协议》的双方系昆明市公安局工会委员会和俊发公司，并不是昆明市公安局。根据相关规定，昆明市公安局工会委员会已经依法取得工会法人资格，可以独立的享有民事权利承担民事义务；其次，我方亦不是与原告签订《商品房购销合同》的相对方，不应当对该合同的签订及履行负责；综上，原告起诉要求我方承担连带责任无任何事实及法律依据，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。（反诉被告）廖凤仙答辩称：我方只认可接房时间，对涉及违约金互抵的情况不认可，也不存在逾期接房的事实。综合诉、辩主张，双方当事人争议的焦点为：一、原告方主张被告存在违约行为是否与事实相符？二、原告的诉讼请求是否符合法律规定，应否支持？三、被告昆明市公安局应否承担连带责任？四、反诉人的反诉请求应否支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为：对于原告提交的说明，该说明并无任何被告盖章或者签字，不能核实其真实性，本院不予采信；原告提交的互联网下载资料系打印件，网页亦未固定，真实性不能核实，本院不予采信；原告提交的照片14张，因照片无法核实其制作时间及地点是否反映的是本案诉争房屋的质量问题，且房屋质量应有相关法定部门出具的鉴定报告为评判的主要证据，故对照片本院不予采信；对于被告俊发公司所提交的浙江飞云实业有限公司出具的《说明》，本院认为该证据材料系案外人单方出具陈述内容，本院不予采信。原被告提交的其余证据均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与被告俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取，依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积约140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约120平方米的点式高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告与被告俊发公司于2014年5月8日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A5地块第18栋1单元第1层102号房屋，商品房套内建筑面积为160.87平方米，单价为每平方米3272.43元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额526436元。双方约定的交房期限为2015年3月31日，若俊发公司未按上述期限交付房屋，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。原、被告双方均认可原告缴纳配套费为人民币13200元。被告俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。另查明，2015年4月15日，被告俊发公司刊登公告，通知A5地块（15栋至24栋）在2015年4月25日至2015年5月4日期间交房，从15栋号按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理；在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主于2015年5月22日至26日集中交房；被告在该公告中备注：因各种原因未在安排的时间前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理。原告于2016年3月13日签字确认了房屋的金盾俊园项目业主入住结算单。本院认为：第一、原告在第1项诉讼请求中要求变更商品房购销合同中的违约责任条款的依据系合同相应条款显失公平。合同双方违约责任不同实属正常，是合同双方对违约情况下风险、损失等情况进行评估、衡量后的选择，本案合同系双方当事人在平等自愿的前提下签订的，合同中的违约责任条款是合同不可分割的部分，系双方当事人真实意思的表示，原告并无证据证明该条款明显违反公平原则或是在非自愿的情况下签订的合同。综上，故对原告的第1项诉讼请求，本院不予支持。第二、被告逾期交付房屋构成违约，故对原告在第2项诉讼请求中主张的逾期交房违约金，本院予以支持，但原告主张的违约金计算方式及时间与合同约定及本案查明事实不符。关于违约金的计算日期，被告俊发公司所刊登的公告载明的交付时间自2015年4月25日开始，但根据其公告的内容，在原告房屋所在的A5地块，是从2015年4月25日开始从15栋按顺序交房，每日交付一栋，而原告的房屋在18栋，根据规则应在2015年4月28日交付，且被告也明确不接受提前办理。因此，本院认为逾期天数应当按27天（2015年4月1日起至2015年4月27日止）计算，则被告俊发公司应当支付的违约金为人民币1889.88元〔（526436元×0.0002×17+100〕。第三、原告所主张的配套费不应当退还。首先，原告主张应退还配套费，是认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”执行一套一标政策，不应当另行收取配套费。同时根据《昆明市发展改革委员会关于商品房购销明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中明确将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在本院审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告方在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在原告购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，购房前已经明确告知了房屋价格的组成及相应费用的收取方式，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同即已约定，则双方应当遵照履行。第四、原告要求被告俊发公司立即对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平问题进行维修不能得到支持。原告认为其房屋存在质量问题要求被告进行维修，但仅提供了无制作时间及地点的照片，本院在庭审中释明原告是否申请对房屋质量问题申请鉴定，原告明确表示不申请鉴定，故本院认为，原告要求被告对房屋进行维修无事实依据，本院依法不予支持。第五、原告主张所安装的门并非防盗门构成违约的事实不能成立。原告认为，俊发公司所安装的系防火门而并非防盗门，不具备防盗的功能。但根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。双方合同对于防盗等级并未作出明确约定，原告亦未举证推翻对方的证据，其主张的事实不能成立，则本院对其主张不予采纳。第六、关于原告要求被告昆明市公安局承担连带责任无事实及法律依据，不应支持。本案中与被告俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》的相对方系昆明市公安局工会委员会，而昆明市公安局工会委员会已经依法取得工会法人资格，可以独立的享有民事权利承担民事义务，故原告要求被告昆明市公安局承担连带责任无事实及法律依据，本院依法不予支持。第六，关于被告的反诉主张。被告俊发公司在其于2015年4月15日的交房公告中备注：因各种原因未在安排的时间前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理。被告在该备注中亦未对再另行安排的时间集中办理的客户是否系逾期接房进行明示。故本院认为原告于2016年3月13日接房符合被告的接房安排，不构成违约，对被告主张的逾期接房违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日10日内一次性向原告（反诉被告）廖凤仙支付逾期交房违约金人民币1889.88元；二、驳回原告（反诉被告）廖凤仙的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1055元，按照胜败诉比例，由原告(反诉被告)廖凤仙负担1025元，由被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司负担30元；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  林 莉审 判 员  朱 曦人民陪审员  晋彦萍二〇一七年二月十日书 记 员  何 静