四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5764号
上诉人（原审原告）贺秀兰，女，1975年9月4日出生，汉族，住四川省江安县。
诉讼代表人刘新益，男，汉族，1935年9月14日出生，住四川省成都市武侯区。
诉讼代表人刘学武，男，汉族，1941年4月11日出生，住四川省成都市武侯区。
被上诉人（原审被告）成都市新客站城际商旅城管理委员会。住所地：四川省成都市成华区。
法定代表人张建辉，主任。
委托代理人吴林文，四川融坤律师事务所律师。
上诉人贺秀兰因与被上诉人成都市新客站城际商旅城管理委员会（以下简称新客站管委会）物权纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第2165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人贺秀兰的诉讼代表人刘新益、刘学武、被上诉人新客站管委会的委托代理人吴林文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1993年成都市成华区机构编制委员会发出成华编发（1993）02号《关于成立中国西部（成都）商品物资交易市场管理委员会的通知》，决定成立“中国西部（成都）商品物资交易市场管理委员会”（以下简称西部市场管委会），并明确西部市场管委会为区政府的派出机构，受区政府委托行使对西部市场的行政管理工作。1995年2月16日，西部市场管委会更名为成都市五桂桥加工贸易区管理委员会（以下简称五桂桥管委会）。2009年11月16日，五桂桥管委会更名为新客站管委会，并依法登记为机关法人。
1992年4月，成都市成华区人民政府（以下简称成华区政府）在《成都晚报》上登载公告，载明：成华区政府决定，在成渝公路起点0.6公里处路旁设立“中国西部成都物资贸易中心”。一、集资选市场。凡全国国营企事业单位、集体、个体户只要交纳资金5万元，一年内可得一楼一底建筑面积为40m2商业房，其中底楼20m2为营业门面，二楼为写字间，购房者可办理产权（每户限购40m2），首期集资户500户，按认购先后选择门面。二、一年得不到房，由政府按年息10%再加80%罚息付给购房者。……五、集资时间：登报之日起，售完为止。收款单位为成都市成华区财政局。2000年10月23日，贺秀兰向成都市成华区财政局交纳购房集资现金80000元。但未签订书面房屋买卖合同。后新客站管委会按约交付房屋，包括贺秀兰在内的买受人陆续取得所购房屋。但因涉及争议房屋在内的部分房屋一直未办理房屋产权证，导致部分业主多次上访。
2003年6月16日，成都市房屋产权监理处将成都市成华区建材路3号1-17幢房屋（即在原西部市场，后称为五桂桥一期市场内）登记在五桂桥管委会名下，并向五桂桥管委会颁发每幢房屋的大产权证。
2006年8月25日，成华区政府向“五桂桥一期市场（原西部市场）各业主”作出《关于五桂桥一期市场产权问题的答复》，载明：一、由于成都市政府对城市建设的统一规划，该市场已纳入城东旧城改造范围，即将面临拆迁，在此期间，区政府主张不再进行产权分割及土地证办理；二、区政府承诺：在市场拆迁时每户业主均按“双证”齐全对待。如果业主就房屋产权问题在与任何相关部门、单位、个人履行自己的权力时发生异议、争执等，由区政府出面负责协调、处理，保证业主房屋产权不受无故侵害等内容。但包括贺秀兰在内的部分业主仍要求办理分户产权证。
2013年3月7日，成华区政府作出《房屋征收决定书》（成征决字（2013）第1号），载明：新客站片区旧城改造房屋征收五桂桥一期市场及道路基础设施建设工程项目需要，确需征收下列范围内的房屋及其附属物。征收范围：北至宏盛物流；西至杨柳村集体土地；南至迎晖路；东至建材路规划红线范围内。贺秀兰的争议房屋在该征收范围内。贺秀兰及其他业主因对该决定书不服，向成都市政府提出行政复议。成都市政府于2013年7月11日作出决定，维持成华区政府前述征收决定书。贺秀兰及其他34户业主不服该维持决定，以成华区政府为被告，提出行政诉讼，要求撤销该征收决定书。2014年1月28日，成都市青羊区人民法院作出一审判决。认定贺秀兰等人认为成华区政府作出的房屋征收决定违法的理由不能成立，判决驳回贺秀兰等人的诉讼请求。贺秀兰等人不服该判决，提出上诉。2014年6月20日，成都市中级人民法院作出维持原判的终审行政判决。
2003年10月17日、27日，五桂桥管委会发出通告，要求购买集资户于10月31日前接到通知后到管委会处办理产权登记。2003年10月21日，五桂桥管委会向贺秀兰出具收条，主要载明：收到一期市场七幢营业房11号业主贺秀兰的集资收据、选房通知书、身份证复印件。凭此收条到管委会换产权领取通知，换取时间另行通知。同年12月15日，五桂桥管委会再次登报发出公告。公告载明：五桂桥管委会是成华区政府的派出机构。办理成华区政府集资修建的西部市场一期营业房写字楼房屋分割产权登记已近尾声。请尚未办理产权分割登记的购房主，见本公告后请在2004年1月15日前（工作日）持本人身份证、购房收据（原件）、选房通知书（原件）或集资建写字楼协议（原件）到我委进行房屋产权分割产权登记。
2012年3月23日，成都市成华区发展和改革局（以下简称成华区发改局）出具成华发改（2012）63号《关于新客站片区旧城改造房屋征收五桂桥一期市场及道路基础设施建设工程项目立项批复》，载明：房屋征收部门为成华区房管局；项目内容及规模为征收房屋及其他土地附属建筑物，建筑面积约为41000平方米……项目范围位于成都市成华区五桂桥一期市场北至宏盛物流；西至杨柳村集体土地；南至迎晖路；东至建材路规划红线范围内。
2013年8月28日，成都市房屋产权登记中心向本案诉讼代表刘新益回复信访告知书，载明：经查，五桂桥一期市场于1993年竣工，后于2003年通过市遗留办办理了初始登记，登记权利人为五桂桥管委会。……经了解，2006年8月，成华区政府就该市场产权处理问题统一回复了该项目业主，由于市政府对城市建设的统一规划，该市场已纳入城东旧城改造范围，即将面临拆迁。在此期间，区政府主张不再进行产权分割及土地证办理。区政府承诺，在市场拆迁时每户业主按“双证”齐全对待……，因此建设单位一直未申请为集资购买业主办理房屋产权登记。我们经过研究认为该项目的产权办理可由建设单位和购买业主提供购买协议等申请资料提出申请，按照正常登记程序办理。我们于2013年8月26日与五桂桥管委会协调沟通，他们表示该项目因已纳入了旧城改造范围，面临拆迁，不愿配合购买业主办理分户产权登记。因此我们建议：一、按照属地管理原则，您可联系成华区政府协调处理您所反映的问题；二、您也可通过司法途径来维护自身的合法权益。
2014年5月19日，贺秀兰诉至原审法院，请求判令新客站管委会立即停止侵权，为贺秀兰办理分户产权证。
原审法院认定上述事实有贺秀兰、新客站管委会的陈述和经庭审质证的下列证据证实：
1、贺秀兰身份信息及新客站管委会登记信息；2、收条、选房通知单；3、大产权复印件1套；4、成华区政府集资公告复印件一份；5、其他业主原始选房通知单；6、上访信；7、通知和公告复印件；8、2006年8月25日的成华区政府关于产权的答复；9、信访告知书；10、通知一份、风险评估报告、认证会记录；11、成都市规划局文件；12、房屋征收决定书、成都市青羊区人民法院及成都市中级人民法院行政判决书等；13、成都市成华区机构编制文件。
原审法院认为，本案涉及的集资购房公告于1992年4月虽由成华区政府作出，但在1993年，成华区政府成立的西部市场管委会受区政府委托行使对西部市场的行政管理工作，之后该市场又更名为新客站管委会，该管委会具有独立的机关法人身份，且房屋产权又登记在该管委会名下，因此能够认定新客站管委会即为涉案房屋买卖合同的相对方。
房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付购房价款的合同。本案贺秀兰、新客站管委会虽未签订书面房屋买卖合同，但贺秀兰应成华区政府集资购房公告，出资购买并实际占有争议房屋的事实足以证明，贺秀兰与新客站管委会之间存在事实上的房屋买卖合同关系。贺秀兰作为购房人按照公告要求缴纳购房款，履行了支付价款的合同义务。新客站管委会虽按承诺向贺秀兰实际交付了房屋，但房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记，才能产生物权变动效力。故贺秀兰在支付对价并实际占有房屋后，继续要求新客站管委会履行将争议房屋过户至购房人名下的合同义务，既符合法律要求，也符合成华区政府在集资购房公告中的承诺。从购房之日至成华区政府作出征收决定前，新客站管委会未完全履行合同义务，有违法律规定。
但是，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转移或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2013年3月7日，成华区政府作出《房屋征收决定书》，对贺秀兰所购房屋及相应范围内的土地进行了征收。并经成都市中级人民法院终审行政判决确认合法。在涉及《房屋征收决定书》的生效判决未被依法撤销之前，该决定书对征收范围的房屋和土地征收是有效的。现《房屋征收决定书》已于作出之日发生效力，对征收范围的房屋和土地完成了征收，争议房屋所有权已经转移至征收人成华区政府名下。贺秀兰对争议房屋的所有权在生效的征收决定作出后已归于消灭。故贺秀兰作为被征收人已丧失争议房屋的所有权，新客站管委会亦丧失争议房屋全部权利。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行的。因贺秀兰与新客站管委会均不再是争议房屋所有权人，事实上和法律上已丧失办理争议房屋产权证的条件，新客站管委会已无法履行办理争议房屋的分户产权证，而且贺秀兰所称停止侵权的事实也因征收行为完成而不复存在。所以，贺秀兰要求停止侵权，办理分户产权的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项之规定，判决：驳回贺秀兰的诉讼请求。案件受理费50元，由贺秀兰负担。
宣判后，贺秀兰不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、一审法院认定贺秀兰所购房屋二楼为写字间系认定事实错误，其事实应为，一层和二层房屋同为商业房。2、新客站管委会截留大产权证不办理分户产权证违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定。3、本次征收过程中，征收人根本未对房屋所有权人有任何补偿，一审法院即认定因《房屋征收决定书》发布，房屋的所有权已经转移至征收人成华区政府，贺秀兰不再是房屋所有权人，已经丧失办理房屋产权证的条件错误。4、虽然关于征收合法性的二审诉讼业主败诉，但是业主启动了再审程序。因此行政诉讼的相关司法程序尚未完毕，征收合法的结论就不能成为定论，征收的法律后果就不能和不应发生效力。同时，征收决定书作出以后，成都市房屋产权登记中心在信访告知书中告知业主，可以按照正常的登记程序办理产权证，故根本不存在法律上或者事实上的履行障碍，办理房屋产权证是能够履行的。5、本案中，贺秀兰与新客站管委会并不存在权属争议，因此一审法院在判决书中采用“争议房屋”的概念不当，说明审判人员已经背离了居中裁判的职责，为新客站管委会编造虚假事实，违背了司法公正的原则。6、一审法院把新客站管委会截留大产权不给业主办理分户产权证的侵权行为，篡改表述为成都市房屋产权监理处将1-17幢房屋登记在新客站管委会名下，并向其颁发了每幢房屋的大产权证。此种表述方式篡改了事情的性质。其原因是业主多年要求办理分户产权维权上访，在原市长的介入下，按历史遗留问题解决，为业主办理分户产权，其结果应该是为业主办理分户产权，一审法院把新客站管委会这种截留行为认定为合法错误。7、业主是向成华区政府购买的房屋，而不是向新客站管委会购买的房屋，因此新客站管委会不是业主购房的房屋买卖合同相对方，成华区政府将西部市场的房屋资产向新客站管委会转移不能成立，故可视为成华区政府未进行资产转移，实际也未进行资产转移。一审法院认定新客站管委会受成华区政府委托行使对西部市场的行政管理工作，新客站管委会具有独立机关法人身份，能够认定新客站管委会即为房屋买卖合同的相对方，没有事实和法律依据。8、一审法院在审理中，违反了民事诉讼法关于证据公开质证的规定，丧失了公平公正的原则。一审庭审前，贺秀兰按照法庭规定，向法庭提交了二个证据目录和相应证据，但一审判决书中只列出了11项证据，把对新客站管委会不利的证据都予以了隐瞒，更不可能进行庭审质证。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，责令新客站管委会立即为贺秀兰办理分户产权证。
新客站管委会的主要答辩理由为：一审法院审理程序合法，认定事实正确，适用法律适当，请求二审法院予以维持。
二审诉讼中，贺秀兰补充提供了如下证据：1、新客站片区道路旧城改造项目补偿方案，拟证明其与征收方没有签订征收方案，房屋征收工作尚未结束，在业主没有得到合理的安置前，房屋所有权没有转移；2、洽谈补偿事宜的公告，拟证明征收人成华区政府没有完成征收工作，业主的物权尚未消灭；3、成都市规划局出具的五桂桥一期市场的规划图，拟证明五桂桥一期市场属于商业服务业用地，是商业开发用地，成华区政府仅对营业用房每平方米赔偿13000元，损害了业主的合法权益；4、物权法法律条款，拟证明一审法院判决业主败诉，不符合物权法的精神；5、业主致李春城的联名信，拟证明业主多年来要求办理分户产权证书，是十年维权期间的一个维权行为，证明产生问题的根源是成华区政府一直不给业主办理房屋产权证的历史实际，证明产权问题的解决是为了给业主办理分户产权，而不是给新客站管委会办理大产权；6、网页打印件，拟证明管委会在2003年8月成立了产权分户小组，但不知为何办理分户产权的工作停止了；7、业主致市长的信，拟证明新客站管委会不属于买方或者卖方，其截留大产权证，是企图进行行政强制拆迁；8、补充方案的记录，拟证明新客站管委会不给业主办理产权证的情况下，按照无产权证对待业主，征收营业用房仅补偿每平方米13000元，而市场价为每平方米65000元，其行为违反了国务院对征收房屋价值补偿的规定；9、成都市房屋产权登记中心的信访告知书，拟证明未能办理房屋产权证的原因和责任；10、成都市监察局、司法局的回复，拟证明业主一直在主张自己的权利。
新客站管委会对上述证据质证后，认为证据1、2、3与本案没有关联性；认为证据6是对农民的安置；对给李春城和葛红林的信的真实性、合法性和关联性均不予认可。对证据9、10的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。
二审诉讼中，贺秀兰申请本院调取新客站管委会与花样年集团（中国）有限公司签订的《五桂桥一期市场旧城改造土地整理投资协议》全套文本文件，认为该套文件与新客站管委会坚持不办理分户产权登记有直接的关系。本院认为，贺秀兰主张调取的文件，与本案原告的诉请不具有关联性，因此，本院不予调取。
本院审理查明，2003年6月16日的大产权证上载明，1-2层房屋的用途为商业。
经本院审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，贺秀兰在二审中主张，因成华区政府在2006年8月25日作出了《关于五桂桥一期市场产权问题的答复》，该答复违反了物权法的规定，侵害了业主的利益，新客站管委会按照成华区政府的旨意，截留大产权不给业主办理分户产权证，二者为共同侵权主体，新客站管委会作为成华区政府的派出机构，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十一条、第二十五条的规定，应当追加成华区政府作为本案的第二被告参加诉讼。本院认为，五桂桥一期市场的大产权现登记于新客站管委会名下，新客站管委会系能独立承担民事责任的主体，因此成华区政府不是本案必须参加诉讼的共同被告，对贺秀兰关于应当追加成华区政府作为共同被告参加诉讼的的主张，本院不予支持。
关于是否应当中止诉讼的问题。贺秀兰主张，应当在合议庭恢复诉讼请求和案由为责令新客站管委会立即停止截留大产权的违法行为，为其办理分户产权证后，方可恢复诉讼。本院认为，贺秀兰在本案中的诉讼请求确为：责令新客站管委会立即停止截留大产权的违法行为，并为其办理分户产权证。但是，民事案件案由应当由法院根据本案法律事实的性质予以确定，因此，贺秀兰以此为由主张中止本案审理，不能成立。贺秀兰主张，虽然成都市中级人民法院已经做出了终审行政判决，但贺秀兰等业主已经对该行政判决提出了再审申请，因本案与该行政案件有相互依赖的密切关系，因此本案应当中止诉讼。本院认为，因贺秀兰现无证据证明生效行政判决已经进入再审，故对贺秀兰仅以其已经申请再审为由要求中止本案审理的主张，本院不予支持。
关于贺秀兰的诉讼请求是否成立的问题。根据双方当事人没有争议的事实，成华区政府在报纸上刊登的公告后，贺秀兰按照要求缴纳了相关款项，即成为五桂桥一期市场七幢11号一层和二层房屋的权利人。无论成华区政府或是其后成华区政府指派的新客站管委会，均应当为其办理分户产权证。房屋交付以后，虽然贺秀兰多年数次通过各种途径主张应当为其办理房屋权属登记，但直至2013年3月7日成华区政府作出《房屋征收决定书》时止，新客站管委会仍未完成房屋权属的分户登记。其后，贺秀兰等业主针对成华区政府的征收决定书提起行政诉讼，经成都市青羊区人民法院和成都市中级人民法院审理，成都市中级人民法院于2014年6月20日作出行政终审判决，确认贺秀兰等业主主张的房屋征收决定违法的理由不能成立，判决驳回了贺秀兰等人的诉讼请求。贺秀兰在本案中主张成华区政府的征收决定不合法、成华区政府确定的赔偿标准损害了其合法权益的问题，均不属于民事案件审理范围，贺秀兰应依照相关法律程序另行主张权利。根据成华区政府已经发生法律效力的房屋征收决定书，贺秀兰所有的五桂桥一期市场七幢11号房屋在征收范围内，故该房屋现已无法继续办理房屋分户产权证。因此，贺秀兰上诉主张新客站管委会为其办理房屋分户产权证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元；二审案件受理费100元，由贺秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一四年十二月九日
书 记 员 吴丹丹