江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2243号上诉人（原审原告）南京市六合区人民政府冶山街道办事处，住所地南京市六合区冶山街道白云山路1号。法定代表人李晓东，该办事处主任。委托代理人王飞，江苏石城律师事务所律师。委托代理人刘宁，江苏石城律师事务所律师。上诉人（原审被告）娄宏声，男，1963年7月8日生，汉族。委托代理人于利娜，江苏增宽律师事务所律师。委托代理人卢增宽，江苏增宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）程立兵，男，1964年8月3日生，汉族。上诉人南京市六合区人民政府冶山街道办事处（以下简称冶山街道办事处）和上诉人娄宏声因与被上诉人程立兵土地租赁合同纠纷一案，均不服南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冶山街道办事处原审诉称，2012年6月12日冶山街道办事处与南京石柱林水泥有限公司（以下简称石柱林公司）签订《土地租赁协议》约定：冶山街道办事处将位于瓜娄村前杨组约18万平方米的土地有偿租赁给石柱林公司使用，第一轮租赁期限为2012年5月1日-2015年4月30日，租赁费用为每年15万元。石柱林公司每年分两次缴纳租赁费，每年4月30日前缴纳当年土地租赁费用5万元，12月31日前缴纳当年土地租赁费10万元。同时，协议约定石柱林公司逾期缴纳租赁费，需要向冶山街道办事处支付滞纳金，每滞纳一天缴纳给冶山街道办事处应付租金的0.8‰。如超过二十天未缴，冶山街道办事处以书面方式催缴无果，冶山街道办事处有权终止租赁协议，由此造成的一切损失由石柱林公司负责。协议签订后，冶山街道办事处依约将土地交付给石柱林公司租赁使用，按约定完成协议约定的义务。然后石柱林公司多次拖欠租金，虽经冶山街道办事处多次电话和上门催要，并于2014年3月12日邮寄催缴通知书仍拒不缴纳欠付租金。据查，石柱林公司已于2013年10月23日办理注销登记，然后娄宏声、程立兵作为石柱林公司的股东，在注销登记前并未书面通知冶山街道办事处申报债权，也未实际依法清算债权债务，导致冶山街道办事处未获清偿。冶山街道办事处认为，娄宏声、程立兵已经违反了相关法律规定，为维护冶山街道办事处合法权益，诉至法院，要求：1、娄宏声、程立兵向冶山街道办事处赔偿租金损失30万元及滞纳金（每日按应付租金的0.8‰计算，其中5万元租金的滞纳金自2013年5月1日起算，10万元租金的滞纳金自2014年1月1日起算，5万元租金的滞纳金自2014年5月1日起算，10万元租金的滞纳金自2015年1月1日起算，均计算至租金付清之日）；2、确认冶山街道办事处与石柱林公司签订的租赁协议于2015年4月30日终止；3、娄宏声、程立兵从案涉土地上迁出，将土地交还给冶山街道办事处；4、娄宏声、程立兵支付未迁让期间的土地使用费，自2015年5月1日起计算至土地实际交还给冶山街道办事处之日，按照每年60万元计算。娄宏声原审辩称，其公司实际并未使用过土地，冶山街道办事处应当将已收取公司的租金25万元退还，因为该土地上至今还有矛盾未解决。不同意终止合同，要求继续履行。程立兵原审未答辩。原审法院经审理查明，2010年12月26日原审法院出具（2009）六执字第1799号民事裁定书，裁定将南京四合水泥有限公司名下的房产及设备以拍卖价489万元出售给娄宏声，相关产权归竞买人娄宏声所有。2011年1月19日，股东娄宏声、程立兵发起设立了石柱林公司，2013年10月23日，石柱林公司召开股东会，决议注销公司，公司如有未尽事宜及债权债务由公司全体股东承担一切责任。同日，石柱林公司在南京市六合区工商行政管理局办理了注销登记。2012年6月12日，因上述房产及设备所处的土地不在拍卖范围内，原南京市六合区冶山镇人民政府（甲方）与石柱林公司（乙方）签订土地租赁协议一份，由乙方租赁位于房产及设备处的土地18万平方米，其中厂区内工业集体用地12万平方米，厂区外用地（含废弃塘口）6万平方米（厂外以现状为主）。第一轮租赁期为三年，租赁期限自2012年5月1日-2015年4月30日，以后租赁合同三年一签（如本合同主要条款不变更，合同期限顺延）。租赁费用每年15万元，分两次缴纳，每年4月30日前缴纳当年租金5万元，12月31日前缴纳当年租金10万元。下一轮土地租金在前一轮基础上上浮10%。双方同时约定：乙方逾期支付租金，需向甲方支付滞纳金，每滞纳一天交纳给甲方应给付租金的0.8‰。在租赁期间，乙方应积极按期缴纳租赁费，如超过二个月未缴，甲方以书面方式催缴无果，甲方有权终止租赁协议，由此造成的一切损失由乙方负责。协议签订后，石柱林公司缴纳了2012-2013年度的租金15万元。2014年3月12日，冶山街道办事处通过挂号信形式向石柱林公司送发催缴通知书一份，要求石柱林公司给付2013-2014年度租金15万元。原审法院另查明，因行政区划调整，原南京市六合区冶山镇人民政府已变更为南京市六合区人民政府冶山街道办事处。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。冶山街道办事处与石柱林公司签订的土地租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。协议签订后，冶山街道办事处已将相关土地交由石柱林公司使用，石柱林公司应支付相应的土地租金。至2015年4月30日，石柱林公司合计应缴纳2013-2015年度租金30万元并按照双方的约定承担相应的违约责任，即自每期租金逾期之日起按照应付租金的0.8‰/天缴纳滞纳金。同时，冶山街道办事处与石柱林公司约定的租赁期限已于2015年4月30日到期，故双方签订的租赁协议自然终止。考虑到涉案土地上的厂房及设备较多且娄宏声也进行了较大投入，故娄宏声、程立兵可暂不予迁出土地，但应缴纳相应的占用费用，费用按照双方约定的在原租赁费用基础上上浮10%即16.5万元/年计算。当然，娄宏声、程立兵若需长期使用涉案土地，应与冶山街道办事处另行签订租赁协议。因石柱林公司已于2013年10月23日注销，娄宏声、程立兵作为公司股东，在注销时已承诺未尽债权债务由其二人承担，故上述石柱林公司应承担的给付义务由娄宏声、程立兵承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，原审法院判决：一、娄宏声、程立兵于判决生效之日起十五日内给付南京市六合区人民政府冶山街道办事处2013-2015年度土地租金30万元及相应的滞纳金（滞纳金分四部分计算，第一部分自2013年5月1日起，按照5万元的0.8‰/天计算至判决确定的给付之日；第二部分自2014年1月1日起，按照10万元的0.8‰/天计算至判决确定的给付之日；第三部分自2014年5月1日起，按照5万元的0.8‰/天计算至判决确定的给付之日；第四部分自2015年1月1日起，按照10万元的0.8‰/天计算至判决确定的给付之日）；二、娄宏声、程立兵于判决生效之日起十五日内给付实际占用土地期间的占用费用（自2015年5月1日起，按照16.5万元/年的标准计算至娄宏声、程立兵实际迁出土地或与冶山街道办事处另行签订租赁协议时止）；三、驳回南京市六合区人民政府冶山街道办事处其他的诉讼请求。原审案件受理费6100元，减半收取3050元，由娄宏声、程立兵负担。上诉人冶山街道办事处不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审法院判决第二、三项，依法改判娄宏声、程立兵从涉案土地上迁出，并按每年60万元连带支付自2015年5月1日至土地交还之日期间的土地使用费；二、娄宏声、程立兵承担全部诉讼费用。事实和理由如下：一、双方在合同中约定租赁期满不续租或石柱林公司要求协议提前终止时，石柱林公司应当提前6个月书面通知冶山街道办事处，石柱林公司应当在到期后三个月内协商自行拆除所竞买的资产和租赁期内添置的资产，现双方合同已于2015年4月30日到期终止，故娄宏声、程立兵应当从涉案土地上迁让；二、双方合同约定租金上浮10%的前提是双方均同意续租，现石柱林公司已经注销，也未提出过续租的请求，故原审法院按此标准支付使用费不当；双方签订的租赁合同前言部分提到，涉案土地的租金实际是每年60万元，故娄宏声、程立兵应按此标准支付使用费；三、原审法院判决娄宏声、程立兵仅支付低价的占用费且不迁让严重损害了守信方的合法利益。娄宏声辩称，一、冶山街道办事处要求答辩人从涉案土地上迁出，将土地交还没有依据。虽然2012年与冶山镇政府签订合同的是石柱林公司，但涉案土地的厂房和设备是娄宏声个人所有，即使石柱林公司注销，也不影响娄宏声对涉案土地的租赁权限。而且在2012年6月12日之前娄宏声本人已经缴纳相应的租金。双方约定租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，所以其有权决定是否续租，租赁合同应在其不愿意按照土地租赁协议约定的条件继续履行时终止。二、冶山街道办事处不履行合同义务，停止支付租金是其正当的抗辩权利。因冶山街道办事处未能履行协议第4条第5项协调租赁土地产生的矛盾义务，至今在租赁土地上存在着理发店、商店等其他租户，导致其未能把所购买的厂房土地全部投入使用，租赁物存在瑕疵，承租人可以减少租金或者不支付租金。冶山街道办事处作为基层政府部门和出租人缺乏诚信，不能解决应该由其解决的矛盾导致本案诉讼发生。三、合同续租租金是否上浮应当由双方协商决定，而不是由法院判决决定。冶山街道办事处要求按照60万元每年支付没有依据。四、冶山街道办事处要求娄宏声拆除房屋和设备，而这些房产和设备娄宏声投入将近500万元，拆除将严重损害娄宏声的利益。程立兵的答辩意见同娄宏声。上诉人娄宏声不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、改判驳回冶山街道办事处的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由冶山街道办事处承担。事实与理由如下：一、冶山街道办事处并未将全部土地交给其使用，厂区外6万平方米的土地被周边群众栽树、养鱼；二、厂区内其购买的房屋内一直有其他租户和安置居民，冶山街道办事处承诺解决但一直未解决；三、其系石柱林公司的股东，石柱林公司已经注销，冶山街道办事处催缴通知寄给了石柱林公司，对其不发生效力；四、原审法院判决其每年支付16.5万元的使用费没有依据，违背了当事人的意志。冶山街道办事处答辩称，一、冶山街道办事处已经将涉案土地交付给娄宏声使用，在娄宏声使用土地过程中与其他群众发生了纠纷，冶山街道办事处仅承担协调解决的义务并不负责彻底解决，其要求冶山街道办事处处理完毕与相关群众的纠纷，没有合同和法律依据。二、娄宏声购买的房屋与其他住户发生的纠纷，应当由六合区人民法院执行局进行处理，因为娄宏声购买房屋和设备是六合区人民法院在执行程序中拍卖处理的，执行局有义务将相关的阻碍予以排除，然后将房屋和设备交付给娄宏声。如果因为执行局在交付房屋时未将相关阻碍事项予以排除，也应当由执行局继续处理。三、根据公司法的规定，石柱林公司在注销时应当清理债权债务、通知债权人，但是娄宏声及程立兵并未通知冶山街道办事处，也没有实际处理与冶山街道办事处之间的债权债务，所以根据法律规定，娄宏声及程立兵应当承担石柱林公司的相关债务。冶山街道办事处邮寄的催款通知是经过娄宏声签收的，所以对娄宏声、石柱林公司均发生法律效力。四、原审法院判决娄宏声、程立兵支付合同终止之后的土地占用费用没有超出冶山街道办事处的诉讼请求，但土地占用费的标准过低，其对此也有异议。综上，娄宏声提出的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。程立兵的意见同娄宏声。各方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中娄宏声提交以下证据：一、照片12张，证明厂区内的土地上房屋被占用的情况以及厂区外的土地被占用的情况，厂区外的土地并没有实际交付使用。二、冶山镇政府给市经信委的报告、石柱林公司的说明、石柱林公司的报告、六合区“三高两低”企业整治工作领导小组办公室出具的证明，证明冶山街道办事处知晓石柱林公司注销时间。三、石柱林公司注册资本实收情况明细表和工商机读资料，证明娄宏声和程立兵分别出资60万和40万货币成立石柱林公司。冶山街道办事处对证据一的真实性、关联性和合法性认可，但对其证明目的不予确认，其出租的是土地并非房屋，房屋的遗留问题应当由执行局解决，双方对土地是以现状交付，双方约定租金时已经考虑了土地的现状；对证据二的真实性无法核实，也不认可其证明目的，冶山街道办事处向石柱林公司送达的催款通知是由娄宏声签收，跟石柱林公司是否注销没有关系；对证据三没有意见。程立兵的意见同娄宏声。冶山街道办事处提交涉案地区图纸（无签章）和相应的百度地图截屏，证明冶山街道办事处出租给石柱林公司土地的范围、界限，出租土地包括两部分，其中原四合水泥厂厂区范围土地面积为12万平方米，厂区北部土地面积89082.4平方米。娄宏声和程立兵质证称，涉案场地地形是这样的，水泥厂的面积是12万平方米，但是厂区北部土地当时并没有测量，合同中约定该处面积只有6万平方米。庭审中，经冶山街道办事处和娄宏声共同核算，娄宏声所有的涉案土地上建筑物面积为35357.26平方米，建筑物占地面积27915.02平方米。另外，程立兵表示对原审法院判令其与娄宏声共同履行支付土地占用费的义务没有异议，愿意与娄宏声共同承担。另查明，2013年7月30日原南京市六合区冶山镇人民政府副镇长王宝宏为涉案土地向娄宏声出具《欠条》一份，注明“今欠到现金三万元整。”娄宏声主张该款系其个人预交的租金，但要求冶山街道办事处处理好涉案土地上的矛盾后才愿意实际交纳租金；冶山街道办事处主张因石柱林公司一直拖欠租金不付，而王宝宏是街道办事处分管工业的副镇长，王宝宏催他交付租金，娄宏声表示不愿意交，因为当时的冶山街道财政非常困难，故王宝宏以个人名义收取娄宏声3万元，但娄宏声强调要公事归公事，故打了借条，如娄宏声承诺不再向王宝宏主张该笔欠款，其同意将该款抵扣租金。以上事实，由12张照片、冶山镇政府给市经信委的报告、石柱林公司的说明、石柱林公司的报告、六合区“三高两低”企业整治工作领导小组办公室出具的证明、石柱林公司注册资本实收情况明细表和工商机读资料、涉案地区图纸（无签章）和相应的百度地图截屏、二审谈话笔录等在卷证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于涉案租赁协议的终止问题。本案冶山街道办事处与石柱林公司签订的土地租赁协议租期为2012年5月1日至2015年4月30日，但石柱林公司在2013年10月23日已经注销，其主体资格终止，故双方之间的合同应当在2013年10月23日终止。合同终止后，石柱林公司的债务由娄宏声与程立兵承担。冶山街道办事处要求确认涉案租赁合同于2015年4月30日终止，没有事实与法律依据，本院对此不予支持。二、关于本案娄宏声与程立兵应当支付的租金。冶山街道办事处与石柱林公司签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行自己的义务。双方约定石柱林公司承租涉案土地后，每年应当交纳租金15万元，逾期支付租金需向冶山街道办事处支付相应的滞纳金。现石柱林公司仅交纳租金至2013年4月30日，且其已经在2013年10月23日注销，故石柱林公司的股东即娄宏声和程立兵应支付2013年5月1日至2013年10月23日的租金并承担相应的滞纳金，即娄宏声与程立兵应支付冶山街道办事处租金72328.77（150000×176/365）元，应支付的滞纳金包括两部分，第一部分以50000元为基数从2013年5与1日起按0.8‰/天计算至实际给付之日，第二部分以22328.77元为基数从2013年10月24日起按0.8‰/天计算至实际给付之日。冶山街道办事处要求娄宏声与程立兵支付300000元租金并承担相应的滞纳金没有事实依据，本院对此不予支持。关于王宝宏以个人名义收取娄宏声的3万元，娄宏声虽然主张该款系其个人交纳的租金，但要求冶山街道办事处处理好涉案土地上的矛盾后才愿意实际交纳，故对该款双方可另行处理，本案对此不予理涉。娄宏声又主张冶山街道办事处并未将全部土地交给其使用、也未解决案外人占用其房屋的问题，故其不应支付租金。关于冶山街道办事处并未将全部土地交给娄宏声使用的问题，娄宏声提交的现场照片虽然反映出涉案土地上种有树木等，但其并未举证证明何人何时占用了涉案土地，且即使其主张属实，拍卖细则中明确说明涉案土地每年租金不低于60万元，但石柱林公司与冶山街道办事处约定的租金仅为每年15万元，也应视为双方对此情况已经进行了处理，故娄宏声以此为由拒付租金依据不足，本院对此不予支持。关于娄宏声主张的案外人占用其房屋的问题，该问题系司法执行工作中的问题，与本案没有直接关系，可另行解决，其以此为由拒交租金亦依据不足，本院对此亦不予支持。三、关于娄宏声与程立兵是否应当从涉案土地上迁出的问题。从涉案土地租赁协议的首部内容看，双方签订涉案租赁协议之时，均明知石柱林公司租赁涉案土地的起因为娄宏声竞买了涉案土地上原南京四合水泥有限公司的房产和设备，拍卖细则上明确注明购买涉案土地上房产和设备后需与政府签订土地租赁协议，故娄宏声对涉案土地上的房产和设备享有合法使用权，即使涉案租赁协议已经终止，冶山街道办事处也无权要求娄宏声与程立兵迁出，但娄宏声与程立兵对其继续占用的土地应当支付相应的土地占有使用费。四、关于娄宏声、程立兵应当支付的土地占有使用费。因冶山街道办事处与石柱林公司签订的租赁协议在2013年10月23日就已经终止，且涉案土地上的房屋和设备系娄宏声个人所有财产，故2013年10月24日以后的使用费应由娄宏声个人承担，但本案中程立兵表示愿意承担此债务，其也并未对此提起上诉，故原审法院认定由娄宏声、程立兵承担该费用亦并无不当。关于娄宏声、程立兵支付土地占有使用费的标准，本案双方在2013年10月23日以后并未订立新的租赁协议，但因双方财产的现实状况，娄宏声占用了冶山街道办事处的土地，故娄宏声应当支付的占有使用费应以其财产实际占用的土地为限，该占有使用费的期限暂计算至2016年5月31日为宜。因双方均未举证证明涉案地区类似房屋的租金标准，故本院参照冶山街道办事处与石柱林公司签订的土地租赁协议认定娄宏声与程立兵应当支付占有使用费的标准。涉案租赁协议约定面积为18万平方米的土地每年租金为15万元，每三年上浮10%，娄宏声所有的建筑物占地面积27915.02平方米，故娄宏声、程立兵应当支付2013年10月24日至2016年5月31日期间的土地占有使用费为63060.64【150000/180000×27915.02×（18+7/31）/12+（150000/180000×27915.02×110%/12×13）】元，此后的土地占有使用费双方可另行解决。冶山街道办事处主张其出租的厂区北部土地面积为89082.4平方米，但其提供的证据不足以证明其主张，本院对此不予支持。冶山街道办事处还主张以每年60万元计算土地占有使用费亦没有相应的依据，本院对此亦不予支持。综上，原审判决不当，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第1312号民事判决；二、娄宏声与程立兵于本判决生效之日起十五日内支付南京市六合区人民政府冶山街道办事处租金72328.77元及相应的滞纳金（应支付的滞纳金包括两部分，第一部分以50000元为基数从2013年5与1日起按0.8‰/天计算至实际给付之日，第二部分以22328.77元为基数从2013年10月24日起按0.8‰/天计算至实际给付之日）；三、娄宏声与程立兵于本判决生效之日起十五日内支付南京市六合区人民政府冶山街道办事处2013年10月24日至2016年5月31日期间实际占用土地的占有使用费63060.64元；四、驳回南京市六合区人民政府冶山街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3050元，由冶山街道办事处负担1674元，由娄宏声、程立兵负担1376元；二审案件受理费12200元，由冶山街道办事处负担6100元，由娄宏声负担6100元。本判决为终审判决。审 判 长  夏海南代理审判员  白文虎代理审判员  刘 凡二〇一六年五月十七日书 记 员  朱亚芳