山东省烟台经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁0691执异45号
案外人：姚云有，男，1972年1月7日出生，汉族。
申请执行人：李娜，女，1970年1月27日出生，汉族。
委托代理人：李波，女，1971年5月25日出生，汉族。
被执行人：烟台培玲科教文卫发展中心，住所地烟台经济技术开发区嫩江路5号，组织机构代码73370479-3。
法定代表人：包敦顺，董事长。
委托代理人：李旭日，男，1964年3月18日出生，汉族，烟台培玲科教文卫发展中心经理。
本院在执行（2014）开执字第184号申请执行人李娜与被执行人烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称培玲中心）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人姚云有对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人姚云有称，被执行人培玲中心于2005年12月9日将新东方商城C区负一层101号、102号、103号、104号整层全部卖给了姚云有，并将房产交付给其使用，姚云有已支付了全部房款，并实际占有了该房产，而且其在买卖该房屋过程中没有过错，只是未办理产权过户手续，该房产已经不属于被执行人培玲中心所有。2016年9月案外人得知，烟台开发区法院以（2014）开执字第184-3号执行裁定书查封了以上四处房产，该房产已归案外人所有，法院不应查封处置，请求法院中止对位于烟台经济技术开发区长江路188号新东方商城C区负一层101号、102号、103号、104号房产的执行并解除查封。
申请执行人李娜称，法院查封了四套房产是登记在培玲中心名下，不属于姚云有所有的房产。1.李娜为新东方商城部分土地的土地使用权人；2.姚云有与培玲中心签订合同、交付房产时尚未通过消防验收，不具备房产交付条件,交付不具合法性；3.培玲中心给姚云有开具的发票上只记载了“销售不动产”，不能证明是购买哪处房屋的房款；4.相关购房款收据没有明确购买房屋的位置、面积，并且缺乏银行资金流水证明，无法证实案外人已实际付款。请求法院依法处理案外人异议。
被执行人培玲中心称，被执行人培玲中心与案外人姚云有的房屋买卖合同是真实的，双方已实际履行，姚云有交付了全部房款并实际占有该房产多年，涉案四套房产应归姚云有所有。同意姚云有的意见。
本院查明，案外人姚云有与被执行人培玲中心签订了一份载明日期为2005年12月9日的《房地产买卖契约》，约定姚云有购买烟台开发区长江路新东方商城C区地下一层房产，价格为8175330元。付款方式为首付款3275330元一年内分期付清（2005年12月25日至2006年3月15日每月付500000元，之后每月付180000元），余款4900000元办理按揭贷款。2005年12月26日烟台经济技术开发区房产管理处出具了烟开他备字第（20051239）号个人住房抵押贷款备案许可证，中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行为姚云有办理了新东方商城C区1-10、14-28、35-37号住房（商业用房）抵押贷款备案，并于2006年1月13日向姚云有发放了4900000元贷款。2005年底前后，案外人姚云有实际取得了其所购买的房产的使用权，并管理使用至今。
2016年1月，中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称工商银行）以姚云有、姚云英和培玲中心为被告向本院提起（2016）鲁0691民初240号民事诉讼，诉称工商银行于2005年12月21日与姚云有、姚云英签订个人购房贷款合同，约定姚云有、姚云英向工商银行借款490万元用于购买新东方商城C区1-10、14-28、35-37号住房（商业用房），双方在房产管理部门办理了上述房产的预抵押登记，工商银行依约发放了贷款，因姚云有、姚云英未按约还款，故起诉要求姚云有、姚云英偿还本息，培玲中心承担连带责任，并请求确认工商银行对新东方商城C区1-10、14-28、35-37号房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。该案审理期间，姚云有偿还了借款本息，工商银行申请撤回起诉，本院裁定准许。
在本院审理的（2016）鲁0691民初240号案件中，工商银行提交的姚云有与培玲中心签订的《房地产买卖契约》记载的签订日期为2005年12月16日，合同标的为“新东方商城C区地下一层1-10、14-28、35-37号”，“房屋建筑面积2477.38平方米”，合同价款为8175330元，付款方式为2005年12月16日前付3275330元，余款490万元按规定办理银行按揭贷款。
在该案庭审中，姚云有还提供了一份姚尧与培玲中心签订的《房地产买卖契约》，该合同记载的签订日期为2005年12月9日，合同标的为“新东方商城C区地下一层”，“房屋建筑面积2779.77平方米”，合同价款为8175330元，付款方式为首付款3275330元一年内分期付清，余款490万元按规定办理银行按揭贷款。姚云有陈述，姚尧系其女儿，因年龄小无法办理贷款，故由其作为购房人另签合同，其购买的是整个C区地下一层，培玲中心于2014年7月10出具了付款单位为姚尧的“销售不动产”发票，金额为8175330元。
对于案外人姚云有购房的付款问题，其自称首付是通过现金及以物抵款的方式完成全部3275330元支付，余款是银行按揭贷款支付。因当时并没有要求必须通过银行转账支付，首付款是以现金支付。本院在审查姚云有提出的（2016）鲁0691执异16号执行异议案期间，根据当事人的申请调取了培玲中心财务账簿材料，根据账簿、凭证记载，姚云有已支付培玲中心648万元（含490万元按揭贷款）；财务说明中记载，姚云有购房总额8175330元06-07年已作销售收入648万元，差额1695330元，此款由李旭日收取。注：经李总核实，姚云有奔驰车顶房款于2011年6月已作收入，故本月所作的1695330元中应再扣除66万元，因已入账，所以下月调整。
另查，被执行人培玲中心位于烟台开发区长江路188号新东方商城C区地下一层（负一层）现房号为101号、102号、103号、104号，对应之前的（1-10号）（11、12、13号）（14-28号）（35-37号），经烟台市中立房产测绘有限公司测绘面积分别为683.65、360.80、274.54、1460.78共计2779.77平方米。该区域已于2001年11月9日办理了预售商品房许可证，并于2014年1月27日完成房屋初始登记。我院在执行李娜与培玲中心房屋买卖合同纠纷一案中以（2014）开执字第184-3号执行裁定书于2016年6月17日查封了以上四处房产。
在本案立案之前，我院已另案受理本案案外人姚云有提出的针对培玲中心位于烟台开发区长江路188号新东方商城C区地下一层（负一层）现房号为102号（原号为11、12、13号）房产的案外人异议申请，在本案异议审查听证过程中，案外人姚云有撤回在本案中对102号房的异议申请。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2005年间，烟台经济技术开发区房产管理处出具的个人住房抵押贷款备案许可证在当时的法律环境下也具有房屋交易公示的作用。案外人姚云有与被执行人培玲中心签订《房地产买卖契约》，购买烟台开发区长江路188号新东方商城C区地下一层房产，虽然存有三份形式上有所不同的合同，但通过房管部门在2005年12月26日对新东方商城C区1-10、14-28、35-37号住房（现房号为101、103、104）抵押贷款备案许可情况，及培玲中心原始财务账簿中关于本案所涉及的购房款相关记载及案外人在本院审理（2016）鲁0691民初240号案过程中实际偿还银行贷款的事实，结合涉案房产现由案外人实际使用的事实，可以确认案外人与被执行人之间的房地产买卖行为确实存在并已按合同约定全额支付了价款。
但在案外人向工商银行申办贷款的过程中提交的《房地产买卖契约》，及其签署的《个人购房借款合同》、《个人购房借款保证书》、《抵押物清单》中记载的其购买的房产均为新东方商城C区地下一层1-10、14-28、35-37号（现房号为101、103、104号），不包含另案异议审查的11、12、13号（现房号为102号）房产，本院无法判断双方真实履行的合同是否涵盖了11、12、13号（现房号为102号）房产。案外人姚云有在进行购房大额交易时，应当谨慎了解所购房产的情况和签署文件的内容，其应当知道在其购买新东方商城C区地下一层房产时，其中11、12、13号房产已被他人办理了住房抵押贷款备案许可。因此，即使姚云有与培玲中心双方的真实意思为履行2005年12月9日签订的《房地产买卖契约》，在未经11、12、13号房产备案权利人同意的情况下，培玲中心向姚云有出卖11、12、13号房产，也不能发生物权变动效力，异议人姚云有对其未能取得相应房产的物权登记存在过失。法院在现有证据情况下仅能认定其购买新东方商城C区地下一层1-10、14-28、35-37号（现房号为101、103、104号）三处房产，无法认定其实际购买并享有权利的房产涵盖11、12、13号（现房号为102号）。由于该部分房产案外人姚云有已在我院之前另案提出异议，本案中不再审查。
综上所述，案外人姚云有与被执行人培玲中心签订有《房地产买卖契约》，双方对其中的101、103、104号（原房号为1-10、14-28、35-37号）房产买卖办理了抵押贷款备案并予以公示，案外人已足额支付了相应购房价款，并实际占有使用烟台开发区长江路188号新东方商城C区地下一层房产多年。培玲中心于2014年方才办理涉案房产的房屋初始登记，影响到涉案房产的产权证书办理。案外人姚云有的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，排除执行的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对烟台经济技术开发区长江路188号新东方商城C区负一层101号、103号、104号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王群昌
审判员 乔秀良
审判员 孙永刚
二〇一六年十二月十二日
书记员 梁 选