上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第700号
原告（反诉被告）金凯。
委托代理人赵建高，上海市信诚律师事务所律师。
委托代理人王琪，上海市信诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海鸿洋企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人连自力，董事长。
委托代理人郭波，上海市众华律师事务所律师。
委托代理人彭梅芊，上海市众华律师事务所律师。
原告金凯为与被告上海鸿洋企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月5日向本院起诉，本院于2015年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，被告于2015年4月14日提起反诉。本院于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告金凯及其的委托代理人赵建高、王琪、被告上海鸿洋企业管理有限公司的委托代理人郭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金凯诉称，2014年6月22日，原、被告签订租赁意向书，约定，双方就原告租赁被告上海市漕宝路XXX号园区范围之房屋达成意向，签约当天原告支付人民币5万元（以下币种均为人民币），双方签订房屋租赁合同的最后期限为2014年7月5日，在此期限之后如双方未能签约，可视为意向金失效，属甲方原因的，甲方全额无息退还乙方交付的定金，属乙方原因的，定金不予退还。当天，原告支付5万元。由于被告的原因，双方未于2014年7月5日签约，后约定意向书延期至2014年7月25日。由于被告一直在等麦当劳公司签约事宜，在上述延期期限内仍未签约。2014年8月25日，被告招商经理通知原告，要求原告支付25万元，安排签约，原告支付25万元后，双方仍未签约。之后，原告多次要求被告退款未果，现要求1、被告退还30万元，2、被告支付延期退款的利息（按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止），3、诉讼费由被告负担。
被告上海鸿洋企业管理有限公司辩称，不同意原告的诉请。原告支付的30万中有5万元由被告退还给原告，剩下的25万是租金不应返还。并提起反诉，要求1、判令被反诉人向反诉人支付因房屋空置造成的损失12.5万元（计算依据：反诉人因房屋空置造成租金损失32.5万元，由于被反诉人已向反诉人支付25万元，同时反诉人于2015年2月3日向被反诉人退还5万元，因此被反诉人需向反诉人实际支付32.5-20＝12.5万元）；2、判令支持反诉人不予退还被反诉人5万元定金；3、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告金凯辩称，不同意反诉请求，原被告之间不存在租赁关系，双方没有签订租赁合同，被告没有进行房屋交付，原告也没有使用房屋，故不存在空关的实际损失。被告退给原告的5万元，退还时被告称是长期占有原告30万元的补偿，故本诉诉讼请求未扣5万元。
经审理查明，上海市漕宝路XXX号房屋的权利人为上海徐汇国有资产投资经营有限公司。
2014年6月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁意向书，约定，租赁部位及招商面积见附件，租赁期限为5年，具体起租日期以租赁合同为准，每6个月租赁月为一期支付，先付后用，乙方租赁后经营项目为药店，签署本意向书同时，乙方向甲方交付定金5万元，甲方出具收款凭证给乙方，双方签订租赁合同后，该笔定金可用于抵充乙方应交付的租赁保证金；双方签订该房屋租赁合同的最后期限为2014年7月5日，在此期限之后如双方未能签约，可视作本意向书失效，属甲方原因的，甲方应全额无息退还乙方交付的定金，属乙方原因的，定金不予退还；租金按7元每平方米每天计算，由于甲方原因，本意向书延期到7月25日为止；附件，乙方租赁部位，招商面积约待定平方米。次日，被告出具收据给原告，收到定金5万元。2014年8月25日，原告支付给被告25万元。自2014年7月2日起至2015年4月11日，原告与被告招商部门工作人员连某某（手机号码为XXXXXXXXXXX）电话联系。
另查明，2014年12月31日，被告欲将出租给原告的房屋出租给案外人。
2015年2月3日，原告出具承诺书，内容为，本人与上海鸿洋企业管理有限公司有租赁纠纷，今天收到上海鸿洋企业管理有限公司的现金5万元，本人承诺，收到该款项后不到上海鸿洋企业管理有限公司及法人连自力家中闹事，并保证不为此纠纷挑起其他非理性事端，否则，本人愿意承担一切法律后果。
以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有原告出示的租赁意向书、收据、工商银行凭证、通话记录、名片；被告出示的上海市房地产权证、原告承诺书等书证，并经当庭质证无疑，本院予以认定。原告出示的光盘（系录像），拟证明系争房屋被告出租他人，一直在营业，经质证，被告表示没有关联性，原告支付的25万元是2015年之前的租赁费用；本院认为，原告对拍摄录像的时间有多种说法，未进一步提供相关证据予以佐证，故不予认定。原告出示的短信，经质证，被告表示，内容不真实，短信从2015年1月3日开始，之前没有该情况；本院认为，该材料仅反映原告与被告间有沟通，原告未提出拟证明的内容，故不予认定。被告出示的被告拟与原告签订本案房屋租赁合同，经质证，原告表示不予认可，被告擅自有修改；本院认为，该材料原告未签章，故不具备证据的形式要件，不予认定。被告出示的承租方为金某某的本案房屋租赁合同，经质证，原告表示，不予认可，本院认为，该材料系被告与案外人签订，故对该合同的证据效力本案不予认定，但认定被告已将房屋出租给案外人之事实。被告出示的通知函、通知函张贴照片，经质证，原告表示未收到，本院认为，由于被告未进一步提供原告签收的相关证据，故不予认定。
本案审理过程中，原告提出，2014年8月25日，被告的工作人员要求原告赶快付款再签约，原告打款后到被告公司协商签约，因被告要求原告签约的建筑面积为400平方米，而原告经营药店最多100平方米，被告口头同意转租，但合同约定不可以转租，双方协商不成，第二天，原告表示不签约，并要求退还钱款；对此，被告提出，原告资金不到位，原告租赁后要转租，准备工作不足，双方未签约。原、被告均确认，双方未办理房屋交接手续。
本院认为，原、被告签订的租赁意向书系双方意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方应恪守履行。租赁意向书签订后，原告按约向被告支付定金5万元，在意向书约定的签署租赁合同期限超过后，原告根据被告的要求又向被告支付25万元，至于被告提供的其草拟的租赁合同，原告未签章，且双方间租赁意向书未约定租赁面积，而原告对被告出示的租赁合同文本上租赁面积有异议，现被告未进一步提供原告拒绝签约的充分证据，至于原告提出，被告已退还的5万元是对原告的补偿之意见，未提供相关的证据，本院不予采纳；故本院认定，被告已向原告退还5万元即为原告已支付的定金，现原告要求被告再返还定金5万元之诉讼请求，不予支持。被告反诉有权不予退还原告5万元定金之诉讼请求，亦不予支持。被告至今未提供已向原告交付承租房及被告有权主张空置损失的相关证据，而原、被告间未签订房屋租赁合同，故被告反诉要求原告承担房屋空置造成损失，本院不予支持，原告要求被告返还25万元，理由正当，本院予以支持。原告至今未提供其从2014年8月26日起向被告主张退还30万元的充分证据，双方间意向书未约定退款期限，至于原告出示的与被告工作人员的通话记录，仅反映双方有联系，而原告出具的承诺书，未反映原告在催讨25万元，仅反映原告催讨5万元，且原告已收到该款，故原告要求被告支付2014年8月26日起人民币30万元的利息，缺乏依据，本院不予支持，鉴于原告于2015年2月5日向本院提起诉讼，因此被告应自2015年2月5日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付人民币25万元的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海鸿洋企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）金凯退还人民币25万元；
二、被告（反诉原告）上海鸿洋企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）金凯支付以人民币25万元为本金自2015年2月5日起至判决生效之日止的利息；
三、驳回原告（反诉被告）金凯的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海鸿洋企业管理有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币5，906元，减半收取计2，953元，由原告（反诉被告）金凯负担452元，被告（反诉原告）上海鸿洋企业管理有限公司负担2，501元。反诉受理费人民币1，900元，由被告（反诉原告）上海鸿洋企业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一五年七月八日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。