连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初1530号
原告汤成柱
原告李芳
两原告共同委托代理人王广灿
被告李志亮
委托代理人刘琴
被告连云港御宅家居用品有限公司
法定代表人孟作
委托代理人夏振国、王爱国
原告汤成柱、李芳诉被告李志亮、连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张玖铭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤成柱、李芳的共同委托代理人王广灿、被告李志亮的委托代理人刘琴、被告御宅公司的委托代理人王爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤成柱诉称，原、被告于2004年10月24日签订房屋租赁合同，合同约定了李志亮应于每月的前10日内交清当月租金、每逾期一日应按月租金额的千分之五支付违约金、列奇达花园广场改造及恢复原样等内容。合同签订后，李志亮将列奇达花园广场中空周围等处承租的房屋隔墙、广场喷泉拆除，中空封闭、南大门封装，改造后开了金泰家具城。李志亮经营至2014年10月将合同转给御宅公司，御宅公司接受合同后以合同约定期限不明为由拒绝从2014年11月1日开始交纳房租，经原告多次索要，御宅公司才于2015年5月向原告交纳了违约金1万元及租金1万元。现诉至贵院，请求判令被告1、立即搬离海州区市化路列奇达花园广场22号A门面；2、立即恢复列奇达花园广场中空及南鱼嘴改造部分，打通南大门及广场喷泉等，恢复至规划审批竣工验收原状；3、支付尚欠房屋租金62178.41元；4、支付违约金73675.1元；5、按合同约定支付房屋租金、违约金至被告交付房屋时止；6、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求解除原告与被告签订的的《房地产租赁契约》。
被告李志亮辩称，1、我方承租期间不欠原告租金。2、2014年10月30日涉案房屋的租赁合同项下的权利义务已经全部转让给御宅公司，该转让行为已经原告同意，并在原告所持有的租赁合同中进行了明确的备注。依据合同法关于变更的相关法律规定，李志亮已经退出该合同，不应当承担欠付责任。3、权利义务转让后，原告与御宅公司已经按照转让合同实际履行，御宅公司已经实际租用涉案的房屋并且向原告缴纳租金，请求依法驳回原告对李志亮的诉求。
被告御宅公司辩称，1、我公司于2014年10月31日从李志亮承继原租赁契约项下的合同权利义务，从2014年11月1日实际承租涉案房产，我公司已交2万元的租金，尚欠42266元。2、原告违约金计算过高，远超原告损失，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，请求予以调整。
经审理查明，2004年2月11日，被告李志亮成立连云港金泰家具城，2008年6月10日变更为连云港金泰家居广场，2009年9月23日，连云港金泰家居广场注销。
2004年10月24日，原告与被告李志亮代表的连云港金泰家具城签订《房地产租赁契约》，约定原告将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达花园广场22号A门面，建筑面积49.88平方米的门面出租给连云港金泰家具城作商业用房使用，租赁期限自2004年11月1日起至2015年12月31日止。租金按月结算，由承租人在每月的前10日内交付给出租人。如承租人逾期交付房租，每逾期一日，须按月租金额的千分之五向原告支付违约金。同时约定：1、租赁期间水、电及物业管理费用由乙方（连云港金泰家具城）承担。2、同意乙方对所租商铺拆除隔墙，合同到期后如不续租，乙方恢复甲方商铺原样，房屋四至以房产证为准。3、同意乙方对中空及南鱼嘴进行加层改造。不续租恢复原样。4、第一年租金贰万元，第二年起每年较上年度递增9.5%。5、此租金为税后租金。6、租用期不足十年，乙方按每年叁万元租金补齐租用期租金差额。被告李志亮在《房地产租赁契约》上签字并加盖了连云港金泰家具城的印章。合同签订后，被告李志亮在包括涉案原告房屋在内的列奇达花园广场从事家具经营活动。2014年11月1日，被告李志亮与孙德平签订《协议书》，被告李志亮将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营连云港金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给孙德平。孙德平于2014年12月11日在上述房屋成立御宅公司，继续从事家具经营活动。被告李志亮将涉案房屋转租给孙德平后，双方找到原告并将转租事实告知原告，同时在原告与被告李志亮签订的《房地产租赁契约》上增加”此合同转让给御宅家居用品有限公司”字样，被告御宅公司在增加文字部分加盖了印章。
被告李志亮支付原告汤成柱房屋租金至2014年10月31日。原告及被告李志亮均认可《房地产租赁契约》中承租人权利义务由李志亮个人承受。2015年6月30日、2015年10月，被告御宅公司分别给付原告10000元，计20000元。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的《房地产租赁契约》、设计平面图、竣工图、房产证、连云港金泰家居广场工商登记资料、被告李志亮举证的《协议书》、被告御宅公司举证的《协议书》、工商登记材料、江苏银行电子回执、收条等证据在案予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告李志亮代表的连云港金泰家具城签订的《房地产租赁契约》，合法有效。合同履行过程中，经原告同意，原告与连云港金泰家具城签订的《房地产租赁契约》中权利义务于2014年11月1日转至被告御宅公司名下，被告御宅公司应当按照上述协议的约定履行合同义务，给付原告租金。合同到期后，原告与被告御宅公司未就房屋续租事宜达成一致并签订合同，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。2016年3月28日庭审过程中，原告主张解除《房地产租赁契约》，双方租赁合同此时应予解除。合同解除后，被告御宅公司继续使用原告房屋，应当参照原合同租金的约定自2016年3月29日起向原告支付房屋占有使用费，并应当按照双方合同约定将房屋恢复原状，返还原告。被告御宅公司在约定的期限内未及时向原告支付租金，存在违约情形，被告御宅公司应当承担违约责任。综上，本院对原告要求解除合同、被告御宅公司恢复原状、返还房屋并给付租金、违约金的诉讼请求，予以支持。
关于租金及违约金的计算，按照双方签订的《房地产租赁契约》约定，”第一年租金贰万元，第二年起每年较上年度递增9.5%”，2014年11月1日至2015年10月31日期间的年租金应为49564.55元，月租金为4130.38元；2015年11月1日至2016年10月31日期间的年租金应为54273.18元，月租金为4522.77元，故2014年11月1日至2016年3月28日的租金71876.88元（49564.55+4522.77×4+4522.77÷30×28）应由被告御宅公司承担，扣除被告御宅公司已经给付原告20000元，被告御宅公司还应给付原告51876.88元。对于逾期付款违约金，约定明显过高，本院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告连云港御宅家居用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告汤成柱、李芳房屋租金人民币51876.88元及违约金{以4130.38元为本金，分别自2014年11月11日、12月11日至2015年6月30日；以1739.24元（10000-4130.38×2）为本金，自2015年1月11日至2015年6月30日；以2391.14元（4130.38-1739.24）为本金，自2015年1月11日至2015年10月30日；以4130.38元为本金，自2015年2月11日至2015年10月30日；以3478.48元（10000-2391.14-4130.38）为本金，自2015年3月11日至2015年10月30日；以651.9元为本金，自2015年4月11日开始；以4522.77元为本金，分别自2015年11月11日、12月11日、2016年度每月11日开始，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止}；
二、被告连云港御宅家居用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告汤成柱、李芳房屋占有使用费（按照年54273.18元，自2016年3月29日计算至实际返还房屋之日止）；
三、被告连云港御宅家居用品有限公司于本判决生效后三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达花园广场22号A门面恢复原状并返还原告汤成柱、李芳；
四、驳回原告汤成柱、李芳其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3020元（原告已预交），由原告汤成柱、李芳负担1520元，被告连云港御宅家居用品有限公司负担1500元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3020元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审判员 张玖铭
二〇一六年五月三十日
书记员 韦 玲
法律条文及上诉须知
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本”上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行