南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六程民初字第761号
原告葛道勇，男，1984年9月11日出生，汉族。
委托代理人章祥，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告孙玉虎，男，1974年7月3日出生，汉族。
委托代理人李晓春，江苏马健律师事务所律师。
被告南京友邦置业顾问有限公司，住所地南京沿江工业开发区新华路193号。
法定代表人倪银霞，董事长。
委托代理人李成燕，女，1981年10月25日出生，汉族。
委托代理人刘军，男，1984年9月4日出生，汉族。
原告葛道勇与被告孙玉虎、南京友邦置业顾问有限公司（以下简称友邦顾问公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛道勇及其委托代理人章祥，被告友邦顾问公司的委托代理人李成燕和刘军到庭参加诉讼，被告孙玉虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告葛道勇诉称，2013年7月12日，在被告南京友邦顾问公司的促成下，孙玉虎以吕某某的名义（中介合同中甲方）与原告葛道勇（中介合同中乙方）、被告南京友邦顾问公司（中介合同中丙方）就六合区某某苑XX幢X单元XXXX室签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：房屋面积106平方米，房屋售价55万元，乙方应于2013年7月12日向丙方支付佣金1万元，违约行为方应向守约方支付5.5万元违约金，2013年7月12日乙方支付购房定金5万元给甲方，2013年12月1日前甲乙双方办理产权过户手续，同时乙方支付首付款12万元给甲方，甲乙双方产权过户当日乙方签订商业贷款手续，乙方贷款37万元，由银行直接下达到甲方帐户，贷款下达到甲方帐户三日内，甲方迁出此房内的所有户口，并结清屋内所有相关费用交给乙方，乙方支付尾款1万元给甲方至此房款全部结清。
合同订立后，原告依约向友邦顾问公司支付了佣金1万元并向孙玉虎交付定金5万元，后原告在合同约定的2013年12月1日前后多次要求二被告履行合同义务，但二被告拒不履行。原告因二被告长期不履行合同，无奈于2014年7月22日以65万元的价格购买了一套93.79平方的房屋，该房屋相较于六合区某某苑XX幢X单元XXXX室，不仅面积小，而且价格也高很多，该购房差价依法应由二被告承担。
原告于起诉前才从其它途径了解得知六合区某某苑XX幢X单元XXXX室存在多起诉讼：1、该房屋系吕某某于2011年12月26日从南京华欧舜都置业有限公司购买，后因吕某某违约，2013年12月10日的（2013）六民初字第658号民事判决书已解除了吕某某与南京华欧舜都置业有限公司间的房屋买卖合同；2.2012年2月15日，孙玉虎与吕某某及友邦顾问公司签订《房地产买卖中介合同》，约定吕某某以35万元的价格将六合区某某苑XX幢X单元XXXX室转让给孙玉虎，后孙玉虎向法院起诉吕某某，该合同经2014年1月16日的（2013）六程民初字第348号民事判决书解除。原告认为，二被告拒不履行与原告签订的合同，并存在故意隐瞒六合区某某苑XX幢X单元XXXX室的真实情况，致原、被告间的合同目的不能实现，给原告造成巨大的损失。现原告起诉至法院，要求：一、解除原告与二被告于2013年7月12日签订的房地产中介合同；二、被告孙玉虎双倍返还定金10万元；三、被告友邦顾问公司返还佣金1万元；四、二被告承担给原告造成的购房差价损失163354元。
被告孙玉虎辩称，根据法院已生效的判决书，吕某某与华欧公司的购房合同已解除，故本案的涉案房屋已不可能交付，故我方同意原告诉讼请求的第一项解除合同。但因为当时在签订合同时，我方已告知原告及中介公司该房要等吕某某将房屋过户到孙玉虎名下才能将房屋出售过户给原告，这点原告也明知，所以在合同的最后特别约定了“经甲、乙双方协商一致，如2013年12月1日前，甲乙不符合上市手续，则甲方无息退还乙方定金，在此期间如乙方愿意买其他房屋，则甲方无息退还乙方定金”，根据这一条我方认为不应双倍返还原告定金，只能无息返还原告定金5万元。另外对于原告要求的购房差价损失163354元，我方认为原告的该项请求既无法律依据也未在合同中约定，所以我方不好承担购房差价损失163354元。
被告友邦顾问公司辩称，对解除合同无异议，根据合同上补充条款约定，可以解除合同。在签订合同之前，我方已经明确告知原告涉案房屋明显低于市场交易价格成交，是因为该房屋已经抵押给本案的另一被告孙玉虎，如果原告想低于市场价格购买该房屋，是存在一定的风险，并且风险已经在补充条款上加以约束.在我方明确告知原告该房屋存在风险的情况下，原告持有能回避此风险的侥幸心理，依然执意购买此房，就是因为该房屋远远低于市场价格。对原告要求返还佣金1万元，如果三方合同解除，我方愿意返还佣金1万元。但是不同意赔偿原告购房差价。
经审理查明，原告葛道勇、被告孙玉虎及南京友邦置业担保有限公司（以下简称友邦担保公司）于2013年7月12日签订房地产买卖中介合同一份，三方就六合区某某苑XX幢X单元XXXX室达成买卖中介合同。该房建筑面积为106平方米，价格为55万元。同时约定，在2013年7月12日买受方支付购房定金5万元给出售方，定金待合同履行后直接充抵房款。2013年12月1日办理产权过户手续，同时买受方支付购房首付款12万元。产权过户当日买受方签订商业贷款手续，贷款金额为37万元，由银行下达到出售方帐户。此外，合同约定由买受方支付中介方代办费1万元。该合同上写明的出售方为吕某某（所有权人）、买受方为葛道勇、中介方为友邦担保公司，孙玉虎在合同的出售方的委托代理人栏签名。在该合同的最后特别约定有：“经甲（出售方）、乙（买受方）双方协商一致，如2013年、12、1前，甲乙不符合上市手续，则甲方无息退还乙方定金，在此之间，如乙方愿意买其他房屋，甲方则无息退还乙方定金”。合同签订后，葛道勇于当日给付孙玉虎定金5万元，不久又给付友邦担保公司佣金1万元。后在2013年12月1日未能按合同约定的办理产权过户手续，经原、被告三方协商未果。现原告诉至本院，要求：一、解除原告与二被告于2013年7月12日签订的房地产中介合同；二、被告孙玉虎双倍返还定金10万元；三、被告友邦顾问公司返还佣金1万元；四、二被告承担给原告造成的购房差价损失163354元。
另查，2013年12月6日友邦担保公司更名为友邦顾问公司。2011年12月26日，吕某某与南京华欧舜都置业有限公司（以下简称华欧公司）签订商品房预售合同一份，约定由吕某某购买华欧公司开发的六合区某某街道某某路XX号某某苑XX幢X单元XXXX室的房屋（即本案涉案房屋），建筑面积106.96平方米，总价款552170元。合同订立后，吕某某支付了定金2万元，并约定所交定金在签订合同时，自动转为合同定金，在最后一次付款时冲抵合同价款。首付款312170元，余款22万元为抵押贷款。同年12月27日，华欧公司开具了付款人为吕某某，付款金额为332170元的发票一份。2012年2月15日，孙玉虎、吕某某和戴某某及友邦担保公司三方签订房地产买卖中介合同一份，合同约定，吕某某将位于六合区某某街道某某路XX号茉莉苑XX幢X单元XXXX室的房屋以35万元的价格出卖给孙玉虎，如一方无正当理由不履行合同，则按标的额的20%即7万元作为违约金支付给守约方。同时约定付款方式为2012年2月15日付购房定金7万元及购房款28万元。此外，双方还就其他事项进行了约定。合同由孙玉虎、吕某某、戴某某及友邦担保公司签字或盖章。合同签订当天，孙玉虎支付了吕某某和戴某某购房定金7万元和购房款28万元，合计35万元。后因吕某某未按其与华欧公司签订的合同履行义务，华欧公司于2013年7月15日向本院提起诉讼，要求解除2011年12月26日与吕某某签订的关于涉案房屋的商品房预售合同。后本院于2013年12月10日判决解除华欧公司与吕某某签订的关于涉案房屋的商品房预售合同，并要求吕某某于判决生效之日起十日内将涉案房屋退还给华欧公司。现该判决已发生法律效力。孙玉虎也曾于2013年7月2日向本院提起诉讼，要求吕某某和戴某某继续履行合同，并由吕某某和戴某某承担约定的违约金，由孙玉虎办理相关的房屋按揭手续（后变更诉讼请求为：请求解除合同，吕某某和戴某某返还购房款35万元并承担约定的违约金7万元）。后本院于2014年1月16日判决解除孙玉虎与吕某某、戴某某于2012年2月15日签订的六合区某某街道某某路XX号茉莉苑XX幢X单元XXXX室的房屋买卖合同；吕某某、戴某某于本判决生效后十日内给付原告孙玉虎42万元（返还购房定金7万元、购房款28万元及承担违约金7万元）。现该判决也已发生法律效力。
再查，2014年7月9日陈某某（葛道勇妻子）与华欧公司签订商品房预售合同一份，合同约定，陈某某购买华欧公司开发的六合区某某街道某某路XX号某某苑X幢某单元XXX室，房屋建筑面积94.15平方米，房款为521606元。同年7月22日华欧公司开具了付款人为陈某某，收款人为华欧公司，金额为519612元的销售不动产统一发票。而原告葛道勇认为，陈某某购买的该房因原业主多套房，无法备案购买，后经华欧公司同意转让给陈某某，转让价格为65.5万元，而购房合同必须按原业主购买价格购买，故购房合同中价格体现为521606元，首付款165606元，银行贷款36.5万元。中间差额133394元通过华欧公司向陈某某收取，故陈某某共计支付购房款65.5万元。其中给付华欧公司现金3万元；汇款至华欧公司销售人员凌某某的个人帐户25.5万元；在中国建设银行南京大厂支付按揭贷款36.5万元。另在原告起诉前后，原告葛道勇与被告友邦顾问公司工作人员曾通过电话有过一段对话，对话的部分内容为：“中介方（友邦顾问公司工作人员）：我知道我们当时不是讲的到12月份不行的话就把定金退给你了嘛，不就行了嘛。到时候重新买房子，那时候房子不是挺便宜的嘛。客户方（葛道勇）：反正那我不问啊，反正我一直讲要房子，不管要钱要房子肯定有，叫我等一等，肯定有。中介方：肯定有，他也不确定，他拖。客户方：他不是讲确定的吗，那你晓得拖啊，那他拖，我也拖啊，那怎搞呢，那后来我去找你们，你自己讲，我后来讲我去起诉的话。我给打电话给你的。你跟他讲讲看。不行的话，也就多少钱啊。没的多少钱，然后我问你，你说不行的话就起诉吧。中介方：我不知道，他人不出现。客户方：当时我叫他，总共连中介费总共6万，我的意思叫他给7万块钱，算了。中介方：你打电话给他，意思叫他，5万块钱加1万，意思就是多给1万块钱。客户方：对啊，他也不同意，不是我叫你打电话给他的吗。中介方：他不同意啊。客户方：最多给6万多块钱，给对？所以说那我只有打官司。中介方：你关键那时候买的时候都知道那个房子有问题，都低于市场价10万多块钱呢。客户方：那个东西我现在不问，那你晓得有问题，你还卖给我吗。中介方：当时。客户方：我讲个死话，那别讲当时，那你意思现在什么情况。中介方：现在公司说我。客户方：那这个东西也不能怪我啊。中介方：因为当时三方讲好的，如果不行的话，就把钱退给你，当时我们都同意的。客户方：如果不行退钱，这个东西我在告之前，我还打电话给你的，你说他也不愿意，那你叫我怎么弄。中介方：那个人一直讲，不行的话就把5万块钱退给你，你就死抱着非要要房子，不要钱，搞到最后拖这么长时间，那时候12月份弄弄就没的事了。客户方：那怎么可能呢。中介方：12月份5万块钱退给你，三方直接免责，我也搞不懂你是怎么想的。客户方：现在反正再说吧，再说吧”。
上述事实，有房地产买卖中介合同、佣金确认书、收条、商品房预售合同、结婚证、抵押合同、银行交易明细、销售不动产统一发票、电话录音及录音整理资料、工商登记资料、（2013）六民初字第658号民事判决书、（2013）六程民初字第348号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为，当事人应当按约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在签订的房地产买卖中介合同中有特别约定，该约定的内容，实质上是对合同解除的附条件，条件即是2013年12月1日前不符合上市手续或葛道勇在2013年12月1日前购买其他房屋。根据合同履行情况及涉案房屋的状况，双方约定的解除条件（2013年12月1日前不符合上市手续）已成就，故本院对原告要求解除合同的请求，予以准许。关于定金的返还。依照合同中的特别约定并结合签订合同时的状况、合同履行情况、涉案房屋的状况及电话录音等，可以看出原、被告在签订合同时对涉案房屋的情况是了解的。且双方对定金的返还也有明确约定。综合以上情况，本院认为，孙玉虎在合同解除后应无息退还葛道勇定金5万元，因孙玉虎未能及时返还定金，其应承担自2013年12月1日起至实际给付之日止的利息，利率依相关法律规定，应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。故对原告要求孙玉虎双倍返还定金的主张，本院仅支持要求孙玉虎返还定金5万元及自2013年12月1日起至实际给付之日止的中国人民银行同期同档贷款基准利息。原告要求友邦顾问公司返还佣金1万元。因友邦顾问公司同意在合同解除的情况下返还原告佣金1万元，本院对此予以确认。故本院支持原告此项请求。原告要求二被告承担给原告造成的购房差价损失163354元。因原告的此项请求，缺乏法律依据。本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年7月12日签订的关于六合区某某苑XX幢X单元XXXX室的《房地产买卖中介合同》；
二、被告孙玉虎于本判决生效后十日内返还原告葛道勇定金5万元及利息（自2013年12月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
三、被告南京友邦置业顾问有限公司于本判决生效后十日内返还原告葛道勇佣金1万元；
四、驳回原告葛道勇其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元，由原告葛道勇负担4215元，由被告孙玉虎负担988元，由被告南京友邦置业顾问有限公司负担197元（此款原告已垫付，二被告在履行义务时一并给付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张晓彬
审 判 员 詹礼刚
人民陪审员 黄恩明
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李 棠