江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第184号
原告：中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司，住所地：南昌市西湖区沿江南大道1018号观洲公寓综合楼五楼，组织机构代码：55353044-X。
法定代表人：董可超，该公司董事长。
委托代理人：郭平，江西友达律师事务所律师，执业证号：13601199810128513。
委托代理人：张璐，江西友达律师事务所实习律师。
被告：汪蕾，女，1986年5月28日生，汉族，江西省景德镇人，南昌银行利民支行员工，住南昌市红谷滩新区。
原告中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司（以下简称圣马房地产公司）诉被告汪蕾房屋商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告圣马房地产公司的委托代理人郭平、被告汪蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圣马房地产公司诉称：2012年7月29日，原被告签订了一份关于被告购买原告开发的“中大云锦苑”住宅小区的《南昌市商品房买卖合同》。该合同约定：1、被告以总价人民币893216元的价格购买原告开发的“中大云锦苑”住宅小区1号楼1单元2201室房屋（以下简称涉案房），单价为人民币8068.8元／平方米；2、付款方式为在签订合同当日付清首付款273216元，余款62万元办理银行按揭；3、本合同如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的《按揭合同》（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后两年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按本合同总金额的10%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需要退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人。若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的房款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项也一并于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销。
合同签订后，被告向原告支付了首付款人民币273216元。2013年5月6日，被告与招商银行南昌分行签订了《个人购房借款及担保合同》，向该行借款人民币62万元，由原告为该笔贷款本息承担连带担保责任。同日，被告向该行出具62万元的借款借据一张，该行将该笔贷款按照被告的指定支付到原告的银行账户，作为被告的购房款。另由于被告一直未向原告提供办理产权备案登记的资料，原告一直无法为被告办理产权证，被告也一直未办理将房屋抵押给招商银行的抵押手续。
但被告自2014年3月开始，未按期向银行还款，截至2014年8月20日，已累计发生6次逾期。2014年8月20日，招商银行南昌分行向原告发出《履行连带保证责任通知书》要求原告代偿被告的贷款剩余本息616827.44元。2014年8月27日，该行从原告在该行的保证金账户直接扣划了被告贷款本息621542.89元。2014年12月8日，该行向原告出具《代偿证明》，证明代偿款项中被告贷款本金为612546.33元，利息8996.56元。2014年12月11日，原告向被告发出《关于解除涉案房屋南昌市商品房买卖合同的通知》，正式通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同，要求被告承担合同总金额10%的违约金89321.6元。被告支付的总房款为人民币893216元，扣除原告代被告向银行支付的贷款利息621542.89元以及违约金89321.6元，在合同解除后，原告应当收回房屋并按合同约定向被告退回购房款人民币182351.51元。为了保护原告的合法权益，特诉诸法院，请求依法判决解除原、被告签订的关于“中大云锦苑1号楼1单元2201室”的《南昌市商品房买卖合同》；被告向原告承担人民币89321.6元的违约金；原告向被告退回购房款人民币182351.51元；本案全部诉讼费用由被告承担。
原告提交了如下证据：
证据一、《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000298422），
证明被告购买了原告开发的中大云锦苑1号楼1单元2201室房屋，该合同对双方权利义务进行了约定。在附件4补充协议里约定：即使在该房屋备案登记到被告名下后，原告按照合同约定也具有解除该合同的权利。
证据二、房款收款收据，证明被告在签订合同后，向原告支付了首付款273216元。
证据三、个人购房借款及担保合同，证明被告向招商银行南昌分行借款62万元用以向原告支付购房款。原告同意在该房屋办好产权证抵押到银行之前，为被告的该笔借款向银行承担保证担保责任。
证据四、个人贷款借款借据，证明招商银行南昌分行向被告发放了62万元的贷款并将该款支付给原告，作为被告购买原告房屋的购房款。
证据五、招商银行履行连带保证责任通知书，证明因被告未按时向该行归还借款本息，该行要求提前收回该笔借款本息，并要求原告承担代偿责任。
证据六、招商银行南昌分行出具的《逾期贷款合作方垫资款台账》，证明2014年8月27日，该行在原告保证金账户上扣划了被告截止到该日欠银行借款本息合计621542.89元，作为原告履行保证担保责任款项。
证据七、代偿证明，证明招商银行南昌分行证实原告已代被告支付了借款本息合计621542.89元。
证据八、关于解除涉案房屋《南昌市商品房买卖合同》的通知及邮寄回单，证明原告已于2014年12月11日，发函给被告解除了中大云锦苑1号楼1单元2201室房屋的《商品房买卖合同》。
被告汪蕾辩称：1、涉案房已被其他法院查封，能否解除我不清楚；2、原告主张的违约金约定过高；3、我断供的原因是我丈夫的公司为其他公司的债务进行了担保，因此其他法院查封了我们的房产及银行存款，现在已经在处理，等处理完后我会将购房款还给原告；4、因为购房单价如果超过8100元，就会收取3个点的税收，购房时为了避税（只交2个点的税），所以我另行交了32600元现金给原告。
被告提交了如下证据：
录音资料一份（手机当庭播放），证明原告的销售人员龙菲收取了被告32600元的现金（被告庭后答应提交录音的文字材料但一直未提交）。
经审理查明，2012年7月29日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的“中大云锦苑”住宅小区1号楼1单元2201室房屋，建筑面积110.7平方米，单价为8068.8元／平方米，房屋总价款为893216元；付款方式为在签订合同当日付清首付款273216元（含已付定金），余款62万元办理银行按揭贷款。该合同附件四“三、关于解除合同、退房的约定”：本合同如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的《按揭合同》（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按本合同总金额的10%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需要退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人。若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的房款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项也一并于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销。
合同签订后，被告向原告支付了首付款273216元。2013年5月6日，被告与招商银行南昌分行签订了《个人购房借款及担保合同》，向该行借款62万元，贷款期限为360个月，由借款人按照等额还款的方式归还贷款本息，每月固定还贷3939.23元，原告为该笔贷款本息承担连带担保责任。同日，被告向该行出具62万元的借款借据一张，该行将该笔贷款按照被告的指定支付到原告的银行账户，作为被告的购房款。2014年8月20日，招商银行南昌分行向原告发出《履行连带保证责任通知书》，内容为被告截止2014年8月20日，在该行贷款已最高连续逾期1期，累计发生逾期次数6次，当前逾期本息合计3921.91元，贷款结清总金额616827.44元。要求原告代偿被告的贷款剩余本息。2014年8月27日，该行从原告在该行的保证金账户直接扣划了被告贷款本息621542.89元（本金612546.33元、利息包含罚息付息8996.56元）。2014年12月11日，原告向被告发出《关于解除中大云锦苑1号楼1单元2201室房屋南昌市商品房买卖合同的通知》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。
另查明，本案涉案房已在南昌市住房保障和房产管理局商品化办公室备案登记，但未办理房产证，故银行贷款亦未办理抵押登记手续。涉案房于2014年5月26日被江西省南昌县人民法院查封、2014年5月29日被南昌市青云谱区人民法院查封、2014年7月17日被南昌市东湖区人民法院查封。原告为维护自身合法权益，故其起诉至本院，诉请如上。
上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、担保合同、履行连带保证责任通知书、代偿证明、特快专递封面、解除通知等证据所证实。
本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同，属当事人双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力，本院予以确认。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款273216元，余款62万元办理了银行按揭贷款。2013年5月6日，招商银行南昌分行将该62万元贷款支付给了原告。至此，被告已全部履行了支付购房款的义务，涉案房此后也在房管部门商品化备案办公室办理了备案登记。原、被告间就购买商品房买卖合同的主要权利义务基本已完成。涉案房足可以认定为归被告汪蕾所有。按照双方的合同约定，如果被告未按期归还银行按揭贷款本息，银行在要求原告承担保证责任的情况下，被告有权解除双方之间签订的涉案房买卖合同。按照该约定，原告本有权解除与被告之间的该合同。但涉案房在本案起诉之前已被其他三家法院查封，如果按照合同约定解除双方之间的买卖合同，涉案房将重新回转至原告所有，显然将极有可能侵犯其他案件中债权人的合法权益，而当事人行使自身权利不得侵犯其他公民、法人和其他社会组织的权利，乃是法律最基本的原则。故原告陈述认为涉案房备案登记仅表明该买卖行为已纳入行政监管，主要目的在于防止开发商一房多卖，涉案房的产权人仍然系原告的意见，本院不予采纳。对原告要求解除原、被告间签订的涉案房买卖合同的诉请，本院不予支持。但原告作为借款合同的担保人，为被告代偿了涉案房抵押贷款本息621542.89元，被告应当归还给原告。被告支付给原告的购房首付款273216元，原告也有权不予退还给被告。对于原、被告间在购房合同中约定的违约金为购房总价款的10%，本院认为过高，酌情调低为合同总价款的5%即44660.89元。被告认为在购房时为了避税，另行支付了32600元给原告销售人员，因被告未提交充分的证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十二条的规定，判决如下：
一、原告中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司与被告汪蕾于2012年7月29日签订的关于“中大云锦苑1号楼1单元2201室”的《南昌市商品房买卖合同》不予解除；
二、被告汪蕾于本判决生效之日起十日内支付原告中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司代偿款621542.89元；
三、被告汪蕾于本判决生效之日起十日内支付原告中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司违约金44660.89元；
四、驳回原告中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费10830元，由被告汪蕾承担，限随上述款一并偿付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 张世民
人民陪审员 胡晓霞
人民陪审员 郭玉华
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 李 扬
速 录 员 张 圆