湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7013号
上诉人（原审被告）：王伊伊，女，1994年7月18日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：罗玉双，湖南安必信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长沙定王物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城101号。
法定代表人：刘丛友，董事长。
委托代理人：文钰，湖南湘军律师事务所律师。
委托代理人：周翠芳，湖南湘军律师事务所律师。
上诉人王伊伊因与被上诉人长沙定王物业管理有限责任公司（以下简称定王公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）�0111民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王伊伊不服原审判决，向本院上诉称:请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实错误，被上诉人违约在先，上诉人有权履行抗辩权。根据被上诉人与颐美园小区业主委员会（以下简称业委会）签订的《颐美园小区物业委托服务合同》第二章第四条“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、门厅、架空层等”、第十条“公共环境的治安、消防安全管理，包括安全监视、门卫、巡逻、安全防范设备的管理”、以及第四章第十七条“对业主和物业使用人违反法规的行为，提请有关�府部门处理”的约定,上诉人小区房屋的共有部位的维修、养护和管理以及消防基本安全管理都是被上诉人的基本义务。本案中，上诉人自2008年以来，就遭遇楼顶渗水，导致上诉人的家里的天花和墙体严重发霉、墙体脱离，也导致上诉人家的家具被浸坏，上诉人因此也花费上万元找人重新装修，但一天被上诉人不解决楼顶的渗水问题，上诉人家很快又被重新浸坏。上诉人的家因为渗水问题遭遇严重损失，其房屋也根本无法正常使用。而对于上诉人楼上18楼的住户，擅自将楼顶的消防通道上锁，导致消防通道被堵住，上诉人对该事件多次向被上诉人反映，但被上诉人却置之不理，多年来都未解决，严重威胁了整栋大楼所有住户的安全。以上行为都可以证明被上诉人没有先履行其合同的基本义务，违约在先，且经上诉人多次反应和投诉，被上诉人一直拒不处理和改正。�据《合同法》第六十七条的规定，在被上诉人未履行其义务违约在先时，上诉人有权履行其抗辩权，暂时拒交物业费，直到被上诉人履行其先行义务为止。因此，原审法院认定事实错误，应对被上诉人的诉讼请求依法予以驳回。二、如上所述，本案是被上诉人违约在先，上诉人只是依法履行自己的抗辩权，并不存在违约的故意和事实，因此原审法院认定上诉人应承担违约责任缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人定王公司辩称：一、答辩人未履行物业服务义务违约在先，这是没有根据、违背事实的。针对上诉状的上述说法，答辩人分述如下：（一）有关漏水事项：上诉人在一审答辩证实2-1702入住后发�漏水，答辩人并进行了维修。尽管是上诉人建房造成的漏水，答辩人于2008年接到上诉人投诉漏水事宜，还是于2008年8月29日和9月30日先后上门查看了漏水情况，并告知上诉人：漏水处属于2栋共用部位，由于超过5年的防水保质期，若要维修必须启动2栋维修资金进行维修，并且启动该栋维修资金需要本栋三分之二以上业主同意。另外，答辩人已经为解决上诉人遇到的困难尽到最大努力，到长沙市房屋维修资金管理中心进行了维修资金启动申报。遗憾的是，由于本栋半数以上业主未缴纳维修资金，且未达到法律规定三分之二业主同意，维修资金无法启动。最后，上诉人在一审答辩证实：答辩人从2008年到2015年去上诉人家查看漏雨情况十几次。据此，答辩人已经尽力协助上诉人共同处理其所面临的困扰，其共用部分漏水造成的损失不应该由答辩人承担。（二）有关18楼上锁事项：首先，上诉人居住的2-1702房为复式楼，其二楼即十七楼屋顶是18楼住户的私家花园，非公共屋顶及消防通道。其次，2-1801房是开发商出售给该业主，并非由答辩人出售，18楼屋顶系2-1801房业主的私家花园，答辩人无权干涉。二、上诉人无权因其居住的1702房外墙渗水拒交物业费。首先，本案的上诉人屋顶漏水是有其历史原因的，且目前的屋顶漏水是属于1801业主使用和占用的范围，答辩人对上诉人所反映的问题已经在自己职责的范围内提供了物业服务，答辩人已经协助上诉人来共同处理上诉人所面临的困扰，但不代表答辩人需要为此承担责任。其次，上诉人所在楼栋房屋的屋顶如果构成侵权，也应该由上诉人或者所在楼栋的所有业主主张权利，不应该作为抗辩答辩人拒缴物业服务费的理由。最后，答辩人收取物业服务费针对的范围是为上诉人所在小区房屋公用部�的维护和管理、公共设施设备的维护和运行管理、公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理、公共环境卫生、保安、交通及车辆停放秩序的管理、维持公共秩序、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房屋装饰装修管理服务，并不包括上诉人所主张服务范围的对价。上诉人不能以自己的权益受到侵害为由不交物业费用。本案中，答辩人已经按合同约定为小区提供了物业服务，上诉人应根据《物业管理条例》第七条第五款规定和合同约定支付物业服务费。三、上诉人不能以答辩人管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。即便是答辩人存在管理服务不到位之处，也应该由开发商或者小区的业委会全体业主、受到损失的相关业主向答辩人另行主张，而不是上诉人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。因此，上诉人无权以答辩人“管理服务存在瑕疵”而主张拒缴或少缴物业管理费用。答辩人在物业管理过程中的服务质量符合合同约定的标准，这一事实通过长沙市房管系统颁发给答辩人的长沙市公安局雨花分局授予该小区2013年度“先进集体”招牌和长沙市雨花区左家塘街道工委和左家塘街道办事处授予2014年的“先进单位”荣誉称号的事实足以证明答辩人的管理服务是达标的。答辩人自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都按时交纳了物业管理费用，上诉人也在前期缴纳了部分费用，这是对答辩人从事的前期物业管理服务的认可与肯定。上诉人在答辩人多次书面公告催收和业委会督促后不交纳物业服务费的行为，是对全体业主公共利益的侵害，也是对答辩人利益的侵害，答辩人有权依法起诉上诉人，维护自己的合法权益。
一审法院经审理查明：王伊伊系颐美园2栋1702房业主，1702房房屋建筑面积为173.94平方米。定王公司自2008年元月开始为颐美园小区提供物业管理服务。2009年7月17日，定王公司与业委会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》，约定业委会委托定王公司实行物业服务，期限为2009年1月1日至2010年12月31日。后业委会于2011年12月25日及2015年3月7日两次续签《颐美园小区物业委托服务合同》，委托定王公司为颐美园小区提供物业服务，两次续签的合同约定的服务期限自2011年1月1日起至2019年12月31日止，主要内容如下：1.住宅房屋2011年度每月的物业费由定王公司按建筑面积1.2元/㎡向业主或物业使用人收取，2012年度之后每月的物业费由定王公司按建筑面积1.5元/㎡向业主或物业使用人收取，且约定由定王公司向业主代收水电费；2.2011年1月1日至2013年12月31日期间，业主和物业使用人迟延支付物业相关费用的，从逾期之日起按所欠金额3‰/日的标准由定王公司收取�约金，2015年1月1日至2019年12月31日期间业主和物业使用人迟延支付物业相关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的同期贷款利率四倍向定王公司支付违约金；3.定王公司每年必须从收取的物业服务费中按照15%的比例用于房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用；4.房屋共用部位、共用设施和设备的维修、养护费用，小修由定王公司承担，大中修费用由业主承担，从维修基金中列支，经业委会认可的更新改造等费用由业主承担，从维修基金中列支。
王伊伊于2001年入住上述房屋，陈述于入住后即发现房屋有漏水问题，物业公司进行了一次维修，后于2008年再次出现房屋内漏水现象，并向物业服务公司多次反应漏水情况。定王公司陈述入驻颐美园小区后接到王伊伊关于房屋漏水问题的反映，因王伊伊反映的房屋漏水问题涉及到房屋共用部分，故定王公司依王伊伊委托，于2012年向长沙市物业维修资金管理中心申请动用维修基金对颐美园小区2栋进行外墙渗水维修，但因2栋半数以上业主未缴纳维修基金未能申请成功，而屋内漏水则不属于启动维修基金的范围，王伊伊房内的漏水问题属于2栋1801住户的侵权或者王伊伊自己导致，不属于物业维修义务范围。
2012年5月起，王伊伊定期向定王公司发送欠费通知书及催费单，要求王伊伊缴纳欠缴的自2012年起的物业费及水、电费，且2015年12月23日，定王公司委托律师向王伊伊通过邮政特快专递的方式邮寄了[2015]湘军律函字第290号《律师函》，向王伊伊催缴自2012年1月1日至2015年12月31日期间的2栋1702房欠缴的物业服务费12523.8元、违约金4653元。王伊伊收到了函件并于2015年12月26日向定王公司委托的湘军律师事务所文钰、周翠芳律师回复了函件，通过申通快递�888388331984号快递投递。在复函中，王伊伊要求定王公司拆除十八楼天台门方便王伊伊对屋顶进行管理维修，对王伊伊房屋浸漏情况进行修复及向王伊伊赔偿房内墙面维修花费万余元。
一审法院认为：据定王公司与业委会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》，定王公司与王伊伊之间形成了物业服务合同关系，双方均应依照约定履行各自的义务。定王公司自2008年1月至今连续为颐美园小区提供物业服务，王伊伊作为小区业主应根据合同的约定向定王公司支付物业服务费及定王公司代收的水、电费等费用。据《颐美园小区物业委托服务合同》的约定：2012年1月1日此后的物业服务费标准为每月每平方米1.50元。定王公司诉称王伊伊欠交2012年1月1日至2016年2月底期间的物业管理费，王伊伊对欠缴上述期间物业费的事实予以承认，故该院对定王公司诉称的王伊伊欠�物业服务费的事实予以确认。据上述合同约定，王伊伊2012年1月至2016年2月欠交的物业服务费计算为13045.5元（173.94平方米×50个月×1.5元/月/平方米），定王公司要求王伊伊支付，该院予以支持。王伊伊辩称定王公司未及时对房屋漏水进行维修、造成王伊伊维修损失，定王公司虽认可王伊伊房屋存在漏水的现象，但双方均未能举证证明漏水原因，王伊伊提交照片亦不能证明因漏水所造成的实际损失，且王伊伊未提起反诉，故本案不予处理，王伊伊收集相关证据后可就其损失向相关责任人主张权利或提起诉讼。
对于定王公司主张违约金，续签的两份《颐美园小区物业委托服务合同》约定的违约金计算标准显然过高，定王公司也未提交证据证明损失具体情况，故该院从公平角度并考虑利息损失的客观存在，确认定王公司可要求王伊伊按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自起诉之日起至实际清偿之日止的违约金（以1000元为限），定王公司诉请的其他部分，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、王伊伊在本判决生效之日起7日内支付长沙定王物业管理有限责任公司2012年1月1日至2016年2月29日的物业服务费13045.5元，并以13045.5元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2016年3月21日起至实际支付之日止的违约金（以1000元为限）；二、驳回长沙定王物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果王伊伊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加�支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费160元，由王伊伊负担。
在本案二审审理过程中,上诉人王伊伊以其另行起诉被上诉人定王公司为由向本院申请中止审理。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：被上诉人定王公司与业委会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。根据此合同，定王公司与王伊伊之间形成了物业服务合同关系，双方均应依照约定履行各自的义务。本案二审争议的焦点在于上诉人王伊伊是否能以被上诉人定王公司未先履行物业服务为由拒交物业服务费用。王伊伊上诉称，被上诉人违约在先主要在于两个方面，其一，没有解决楼顶的渗水问题；其二，18楼的住户擅自将楼顶的消防通道上锁，上诉人对该事件多次向被上诉人反映，但被上诉人却未解决。本院认为，（一）关于屋顶渗水的问题。被上诉人于2008年接到上诉人投诉漏水事宜后，多次上门查看了漏水情况，并告知上诉人漏水处属于2栋共用部位，因房屋漏水问题涉及到房屋共用部分，故被上诉人依上诉人委托向长沙市物业维修资金管理中心申请动用维修基金对颐美园小区2栋进行外墙渗水维修，但因2栋半数以上业主未缴纳维修基金未能申请成功。另，上诉人房内的漏水问题系2栋1801住户的侵权或者王伊伊自己所致，不属于物业维修义务范围。因此，被上诉人对该事项已履行了其义务。（二）关于18楼的住户上锁问题。上诉人称,其楼上18楼的住户，擅自将楼顶的消防通道上锁，被上诉人却置之不理，但对此未提供相关证据予以证实。综上，被上诉人已履行了其基本义务，一审判决上诉人应按合同约定交纳物业费�无不妥。另，上诉人以其已另行起诉被上诉人为由向本院申请中止审理，本院经审查认为，上诉人的该项申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止审理的情形。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人王伊伊的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费160元，由上诉人王伊伊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年一月十九日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人�法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。