山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终1882号
上诉人（原审被告）：山东筑金置业有限公司，住所地：山东省昌乐县利民街56号。
法定代表人：赵来银，总经理。
被上诉人（原审原告）：侯希太，男，1959年7月18日出生，汉族，住山东省昌乐县。
上诉人山东筑金置业有限公司（以下简称山东筑金公司）因与被上诉人侯希太房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院(2015)乐民初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
山东筑金公司上诉请求：1.依法撤销山东省昌乐县人民法院（2015）乐民初字第302号民事判决书；2.一、二审诉讼费用由侯希太承担。事实和理由：一、涉案“龙曦山庄小区”未能取得商品房预售许可证系因政府行为而导致，应排除山东筑金公司的责任。原审法院判决山东筑金公司与侯希太于2012年12月2日签订的《购房协议书》为无效合同，并要求山东筑金公司返还侯希太已付购房款本金150000元及利息错误。二、一审法院判决山东筑金公司偿还侯希太借款本金360000元及利息是错误的。2013年5月10日，山东筑金公司与侯希太签订的《协议书》，属于民间借贷，具有“集资建房”的性质。这种借贷与房屋买卖合同是两个法律关系，不应合并审理，应该另立案由起诉。《协议书》中载明：“…月利率为借款额的1.5%，按甲方（山东筑金公司）收到现款之日起至最近一次收房款开始前一天止计算乙方（侯希太）应得利息，到期本金及利息转为房款，不再计算利息。”一审法院既认定《购房协议书》为无效合同，其《协议书》约定的借款“本金及利息转为房款”无法实现，故不应再继续计算利息。
侯希太未提交书面答辩意见。
侯希太向一审法院起诉请求：2012年12月2日，侯希太与山东筑金公司签订购房协议书，约定侯希太购买山东筑金公司开发的位于大沂路以东、昌盛物流中心以南�曦山庄16号楼2单元101室期房一套，房屋及储藏室价格404478元，地上车位另行协商；付款方式：地上一层主体结构结束前付100000元；办理预售许可证后，主体工程封顶，再付首付款一半，其余房款交房时扣除按揭贷款额一次付清；住房及所有配置设施于2013年11月30日前交付。协议签订后，侯希太按约付款，但山东筑金公司施工进度缓慢。2013年5月10日因山东筑金公司资金困难双方就借款及抵顶房款事宜达成协议，山东筑金公司向侯希太借款360000元，按月息1.5%支付侯希太利息，至交房款时该借款直接抵顶房款。至今涉案商品房未办理预售许可证，双方之间的购房协议书应属无效；双方之间关于借款抵顶房款还款条件亦不能实现。诉请判令：一、确认双方于2012年12月2日签订的购房协议书无效；二、山东筑金公司返还侯希太已付房款150000元及利息26342.50元（自房款交付�日起至2015年11月30日，按年利率6.15%计算）；后续利息自2015年12月1日起按同期银行贷款利率计算至付清之日止；三、山东筑金公司偿还借款360000元及利息165600元（按月利率1.5%自借款之日计算至2015年11月30日）；后续利息自2015年12月1日起按月利率1.5%计算至付清之日；四、山东筑金公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月2日，侯希太与山东筑金公司签订《购房协议书》一份，载明：“……一、乙方（侯希太）自愿购买甲方（山东筑金公司）位于大沂路以东、昌盛物流中心以南龙曦山庄商品房期房一套，缴纳定金20000元，大写：（贰万元）。二、商品房资料（一）住宅楼房：16号楼2单元101室，面积138平方米，层高2.9米，单价2520元/平方米，计款347760元。（二）储藏室：101号，面积31.51平方米，单价1800元/平方米，计款56718�；（三）地上车位：面积约27.33平方米，价格另行协商。……四、付款方式：地上一层主体结束前，130平方米以下房型付8万元，130平方米以上160平方米以下户型付款10万元，复式房付款20万元，定金抵首付款；办理预售许可证后，主体工程封顶，再付上述首付一半；其余房款交房时扣除按揭贷款数额一次付清。五、交房期限：主房及所有配套设施于2013年11月30日前交付……”。2012年12月3日，山东筑金公司为侯希太出具收款收据一份，载明收到“购房首付款100000元”，2013年4月30日，山东筑金公司再次为侯希太出具收款收据一份，载明收到“购房二次付款50000元”。2013年5月10日，山东筑金公司（甲方）与侯希太（乙方）、案外人顾怀荣（乙方侯希太之妻）签订《协议书》一份，载明：“1、甲乙双方共同协商，乙方自愿将其本人的合法收入人民币叁拾陆万元整，借给甲方使用，月利率为借款额的1.5%，甲方按收到现款之日起至最近一次收房款开始前一天止计算乙方应得利息，到期时本金及利息转为房款，不再计算利息。2、收到现款时甲方为乙方开据收据一张，金额与协议书及收到现金金额一致。3、到期时乙方将甲方开具的收据和甲乙双方签订的协议书一并交给甲方并为甲方打收到利息凭条后甲乙双方办理房款转帐手续。……”2013年5月5日，山东筑金公司为侯希太出具《收据》一份，载明收到现金100000元；2013年5月10日，山东筑金公司为侯希太出具《收据》一份，载明收到“银行电汇”款260000元。另查明，截止2016年3月14日本案庭审之日，山东筑金公司尚未取得涉案商品房预售许可证明。侯希太与案外人顾怀荣系夫妻关系，两人于1983年12月13日登记结婚。2016年4月5日，案外人顾怀荣向本院出具《声明》一份，同意侯希太在本案中向�东筑金公司主张权利。一审法院认为，截止本案法庭辩论终结，山东筑金公司尚未取得涉案大沂路以东、昌盛物流中心以南龙曦山庄16号楼2单元101室商品房预售许可证明，涉案房产不具备预售条件，事实清楚，双方均无异议，予以确认。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，侯希太与山东筑金公司于2012年12月2日签订的《购房协议书》为无效合同。山东筑金公司明知涉案房产不符合预售条件，而与侯希太签订商品房预售合同，收取侯希太房款，存在过错，对侯希太的损失应承担赔偿责任。侯希太主张山东筑金公司返还购房款150000元并按人民银行同期同类贷款利率支�其利息损失，于法有据，予以支持。对于侯希太2013年5月5日、2013年5月10日向山东筑金公司支付的款项共计360000元系借款，双方亦均无异议，予以确认。双方于2013年5月10日就上述借款签订的《协议书》中约定的月利率1.5%，亦不违反相关法律的规定，予以支持。现因双方签订《购房协议书》为无效合同，其《协议书》约定的借款“本金及利息转为房款”无法实现，侯希太主张山东筑金公司返还借款本金并按约定支付利息，亦于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认侯希太与山东筑金置业有限公司2012年12月2日签订《购房协议书》为无效合同；�、山东筑金置业有限公司于判决生效之日起五日内返还侯希太已付购房款本金150000元及利息（利息分段计算，其中：自2012年12月4日至2013年5月5日本金100000元；自2013年5月6日至判决确定支付之日本金150000元；利率均按人民银行同期同类贷款利率计算）；三、山东筑金置业有限公司偿还侯希太借款本金360000元及利息（利息分段计算，其中：自2013年5月5日本金100000元；自2013年5月11日起至判决确定支付之日本金360000元；利率均按月1.5%计算）；四、驳回侯希太其他诉讼请求。案件受理费10819元，减半收取5410元；诉讼保全费4020元，共计9430元，均由山东筑金置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。
本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，上诉人山东筑金公司未在起诉前取得商品房预售许可证明，涉案房产不具备预售条件，故上诉人山东筑金公司与被上诉人侯希太于2012年12月2日签订的《购房协议书》为无效合同；山东筑金公司与侯希太签订的《协议书》约定“本金及利息转为房款”无法实现，被上诉人侯希太主张借款本金及按约定支付利息，于法有据，予以支持。上诉人山东筑金公司主张不应合并审理借贷纠纷与房屋买卖合同纠纷与法无据，本院不予支持。对于上诉人主张的利息计算错误问题，本院认为上诉人山东筑金公司与被上诉人侯希太签订的《购房协议书》、《协议书》中均约定了利率按月1.5%计算，亦不违反相关法律规定，对于上诉人山东筑金公司的主张本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚�适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10819元，由上诉人山东筑金置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 高艳丽
代理审判员 张锡辉
二〇一七年三月十六日
书 记 员 郑 伟