上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1634号
上诉人（原审被告）：上海玫瑰园商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇神洲路399号。
法定代表人：夏克春，董事长。
被上诉人（原审原告）：赵仁友，男，1949年2月3日生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人:王磊，上海飞骋律师事务所律师。
委托诉讼代理人:顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。
上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司（以下简称玫瑰园公司）因与被上诉人赵仁友房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初11966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
玫瑰园公司向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判驳回赵仁友一审中的全部诉讼请求。事实和理由：就上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX层和XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），玫瑰园公司与赵仁友订立合同关系。但赵仁友至今未付清全部房款，在赵仁友未付清房款的情况下，赵仁友要求办理房屋的过户手续没有法律依据，玫瑰园公司没有违约。玫瑰园公司将系争房屋设定抵押权是为了减少自己的损失，是行使法律赋予的合法权利，不构成违约。一审法院对系争房屋价格的认定有误，对明显增加的地基面积相对应的款项未作调整，有违公平原则。
赵仁友向一审法院提出诉讼，请求判令：1、玫瑰园公司涤除上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX层和XX号XX室房屋上的抵押权；2、玫瑰园公司将上述房屋过户至赵仁友名下；3、玫瑰园公司向赵仁友交付上述房屋；4、玫瑰园公司支付逾期办出产权证和逾期交付房屋的违约金10,000元。
一审法院认为，玫瑰园公司承认赵仁友在本案中主张的事实，故对赵仁友主张的事实予以确认。本案中，赵仁友与玫瑰园公司签订的《加盟联建协议书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。赵仁友作为买受人应当按约向玫瑰园公司支付购房款，玫瑰园公司作为出卖人应当将系争房屋交付赵仁友并办理产权过户手续。赵仁友现尚有部分购房款未支付玫瑰园公司，但赵仁友在庭审中同意在本案中一并处理剩余购房款，并已按法院要求先行付至法院账户提存。现赵仁友已履行全部的付款义务，玫瑰园公司应当按照合同约定向赵仁友交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由玫瑰园公司先涤除抵押权。故对于赵仁友要求玫瑰园公司涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至赵仁友名下、向赵仁友交付系争房屋的诉讼请求，均依法予以支持。对于赵仁友尚应支付的剩余购房款的计算，赵仁友认为根据双方补充协议的约定，面积及单价都是固定上限的，并约定多退少不补，故不应再补交面积差额，即使要补交，也应当按照商品房预售的相关规定，补交超过3%的部分；玫瑰园公司认为补充协议仅对造价约定了上限，没有约定超过面积部分不另行计算房价，故应当按照占地面积和房屋建筑面积的超出面积计算相应的面积差额。对此，一审法院认为，赵仁友、玫瑰园公司间的《加盟联建协议书》约定商务房建筑面积在建成后经国家有关部门测量计算为准；而本案为房屋买卖合同纠纷，并非商品房预售合同纠纷，故不适用商品房预售合同的相关法律规定；综上，一审法院认为，第一、双方仅对每平方米造价进行了限制，但对房屋的建筑面积未进行限制，故房屋建筑面积超过135平方米的部分，赵仁友仍应按照协议约定补交购房款，对赵仁友的意见不予采信；第二、双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化不影响房屋价款的确定，赵仁友仅需支付房屋建筑面积调整后的差价，对玫瑰园公司的意见亦不予采信。故经核算，赵仁友尚应支付玫瑰园公司的剩余购房款为69,379.40元，在本案中一并处理。对于玫瑰园公司提出应由赵仁友先行支付的办证费用及办理水电费用，因尚未实际发生，故在本案中不作处理。对于赵仁友要求玫瑰园公司支付逾期办理产权及逾期交付房屋的违约金诉讼请求，一审法院认为，赵仁友未能按约支付房屋交付之前应当支付的款项，故玫瑰园公司有权不交付房屋；双方在协议中并未约定逾期交房及逾期办理产权证的违约金计算方法；而根据玫瑰园公司的举证及赵仁友庭审中的确认，玫瑰园公司延期交房系因存在经政府有关部门认定的在施工中遇到的异常困难不能及时克服的情况；综上，赵仁友主张逾期交房及逾期办理产权证的违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
一审法院审理后于2016年11月14日作出判决：一、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX层、上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权。二、上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助赵仁友办理上述房屋的产权过户手续。三、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效之日起十日内将上述房屋交付赵仁友。四、赵仁友于上述房屋产权过户之日支付上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币69,379.40元。五、驳回赵仁友的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取，计25元，由上海玫瑰园商贸城有限公司负担。案件财产保全费人民币120元，由上海玫瑰园商贸城有限公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
本院另查明事实如下：
2003年6月26日，赵仁友与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《加盟联建协议书》一份，约定：赵仁友自愿选定XX公司第XX期XX区XX幢XX号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占地面积为45平方米，投资金额为16.8万元；第二步投资建设商铺房和商务房，建筑面积为135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本（含3%代建费）计价，目前每平方米建筑面积综合成本价暂定780元以内，工程竣工后以工程各项相关合同和工程决算书经有关职能部门审核人认定为准，多退少补；房基款的投资交款方式：双方签订本协议后，赵仁友付清首期1万元，并于当年6月26日前付清房基款余额158,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之后交30%计31,590元，工程竣工验收合格之后交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元；XX公司确保在2004年12月之前第一期建设工程竣工并向赵仁友交付商务房。
2003年6月16日，2003年6月26日、2007年1月7日，赵仁友向XX公司（XX公司）分别支付1万元、15.8万元、4万元。系争房屋至今未交付赵仁友。
2003年10月29日，XX公司的企业名称由上海XX有限公司变更为上海玫瑰园商贸城有限公司。
原XX公司第XX期XX区XX幢XX号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX层和上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室。系争的上述两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为玫瑰园商贸城；两套房屋建筑面积分别为49.53平方米和90.70平方米，合计140.23平方米。系争房屋上于2014年4月29日核准设定抵押权，抵押权人为蔡某，债权数额为15,000,000元。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《加盟联建协议书》系双方真实的意思表示，双方均应恪守并履行。该协议书虽名为加盟联建协议，但根据合同约定的内容及相应的法律法规，可以认定上诉人与被上诉人就系争房屋成立房屋买卖合同关系。现被上诉人已支付购房款合计20.8万元，并同意将经核算后的剩余房款先行缴至一审法院，且协议书约定的交房时间也已届至，故被上诉人要求上诉人涤除系争房屋上的抵押登记后，办理产权过户手续及交付系争房屋的诉讼请求，具有相应的合同基础，于法不悖，本院予以支持。就剩余购房款的数额问题，一审法院的认定并无不当，本院予以认同，不再赘述，上诉人关于应对增加的地基面积对应之款项进行调整的上诉意见，缺乏合同依据，本院同样予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元,由上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年五月五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……