山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终1474号
上诉人（原审被告）邓贵龙，农民。
委托代理人孙杰。
被上诉人（原审原告）张士雨，农民。
委托代理人李磊。
上诉人邓贵龙因土地租赁合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2015）梁民初字第3202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2003年8月1日，原告张士雨与原梁山县徐集镇人民政府签订合同约定，原梁山县徐集镇人民政府将坐落在中国·梁山一片热土创业园内的46.16亩土地提供给原告张士雨用于建设园区管理委员会，使用期限为2003年8月至2053年8月。2004年5月21日，原告张士雨以梁山县第一砂轮厂分厂的名义取得建设规划许可证和村镇规划选址意见书。2004年10月，原告张士雨以个人名义办理了2445.89平方米的房屋所有权证书。2006年11月，梁山县国土资源管理局将上述46.16亩土地中的4120平方米的集体土地使用权登记在梁山县第一砂轮厂分厂名下。2007年5月14日，原告张士雨成立梁山县第一砂轮厂，该厂的性质为个体工商户；梁山县第一砂轮厂分厂未办理工商登记。被告邓贵龙当庭认可原告对涉案土地享有使用权、房屋享有所有权。被告邓贵龙当庭认可原告张士雨对涉案土地享有使用权、房屋享有所有权，并认可其使用了原告的2.8亩土地、原、被告双方均认可被告目前使用了原告的三间房屋。原告张士雨主张被告邓贵龙占用了原告的3.8亩土地，但未向本院提交证据予以证明；被告邓贵龙当庭认可其占用了原告的2.8亩土地。2008年4月8日，原告张士雨收取了被告邓贵龙的订金10，000元，并在其出具的收款证明上写明收取的是“厂地租金”。2008年5月29日，原告张士雨收取了被告邓贵龙的现金10，000元。原告张士雨要求被告邓贵龙赔偿原告经济损失50，000元，但未向本院提交证据支持证明。
原审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被告邓贵龙当庭认可原告张士雨对涉案土地享有使用权、房屋享有所有权，并认可其占用了原告的2.8亩土地、原、被告双方均认可被告目前使用了原告的三间房屋，结合原告张士雨于2008年4月8日收取被告邓贵龙的订金10，000元、并在向被告出具的收款证明上写明收取的是“厂地租金”，以及原告张士雨于2008年5月29日收取被告邓贵龙的10，000元，可以证明原、被告之间存在土地、房屋租赁的事实。就涉案被告租赁原告的土地、房屋是否存在书面合同，双方均未向本院提交证据证明，双方的租赁行为应当视为不定期租赁，因此原告张士雨有权随时要求解除其与被告邓贵龙之间的租赁合同；故对原告张士雨主张的要求被告邓贵龙返还原告土地、三间房屋、恢复原状的诉讼请求，本院予以支持，对被告邓贵龙主张的原、被告签订有书面土地、房屋租赁合同的意见，本院不予支持。原告张士雨主张被告邓贵龙原告3.8亩土地，但就其主张的被告退还原告土地的具体面积未向本院提交证据证明；被告邓贵龙认可其租赁了原告的2.8亩土地，则被告邓贵龙应就该2.8亩土地返还原告。原告张士雨主张被告邓贵龙停止侵害、排除妨碍、赔偿原告经济损失50，000元，但未向本院提交证据予以证明，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告邓贵龙于某判决生效之日起十日内返还原告张士雨2.8亩土地、三间房屋、恢复原状。二、驳回原告张士雨的其他诉讼请求。案件受理费525元，由原告张士雨负担262.50元、被告邓贵龙负担262.50元。
邓贵龙不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审。其理由主要为：一、一审认定事实不清，判决错误。2008年4月，双方协商一致签订合同约定涉案土地租赁期限20年，面积2.8亩、三间房屋由上诉人使用至合同期满。租金的给付形式为五年给付一次4万元，合同订立第一年付清头一次五年租金4万元，以后每个付款期的第一年付清租金。但一式两份的合同均由被上诉人保管，其不交给上诉人的理由是待变电设施按照完毕后才交付。合同订立并生效后，上诉人筹建资金建厂房，并分批次付给被上诉人租金。第一次为2008年4月8日收取订金1万元，且订金证明写明变压器安装后算清，付清场地租金，这足以说明双方之间存在租赁合同，后因变压器安装未得到批准，上诉人也未从被上诉人手中要回合同。上诉人又于2008年5月29日、2008年7月14日给付租金1万元、5，000元，2009年初被上诉人儿子婚事前一天上诉人在饭店中给付被上诉人1万元，余额租金5，000元因被上诉人拒绝交付租赁合同而未支付。一审时的证人证言完全可以证明合同订立并实际履行，一审未予认定错误。二、一审适用法律错误，判决错误。本案从相关证据及实际履行均证明被上诉人持有合同，被上诉人拒不提交，应不支持其诉讼请求。
被上诉人张士雨辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，2008年4月，双方当事人就上诉人租赁被上诉人涉案土地、房屋事宜进行协商，并就租金交纳事宜达成一致意见，即每年租金8，000元，每五年交付一次租金，交付时间为每五年的第一年付清该五年的租金。上诉人邓贵龙主张双方已就租赁事宜签订了书面合同，被上诉人张士雨则主张双方未签订书面合同，仅进行了口头协商。在就租金交纳事宜形成基本一致意见后，上诉人邓贵龙于2008年4月8日向被上诉人交付租赁订金1万元、2008年5月29日向被上诉人交付租金1万元、2008年7月14日向被上诉人交付租金5，000元，均由被上诉人为上诉人出具了证明条或收条，以上上诉人共计向被上诉人交付租金25，000元。
另查明，2015年7月7日，被上诉人张士雨与案外人孙海清向上诉人邓贵龙发出通知，要求其2015年7月9日前搬离涉案土地和房屋。邓贵龙收到该通知后，至今仍使用涉案土地与三间房屋。
以上事实，有双方当事人陈述、被上诉人出具的证明条、收到条、通知等为证，足以证实。
二审查明的其他事实与一审基本一致。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：应否解除双方当事人之间的涉案土地租赁协议，由上诉人向被上诉人返还涉案土地及房屋。上诉人邓贵龙向被上诉人张士雨交付了租金，被上诉人将涉案土地及房屋交付给上诉人使用，应认定双方当事人之间形成了土地、房屋的租赁关系。上诉人主张双方之间已签订了期限为20年的土地租赁合同，一式两份的合同原件均由被上诉人持有，但被上诉人对此不予认可，本院认为，上诉人主张被上诉人以安装变压器为由扣留上诉人应持有的合同原件与常理不符，上诉人提供的证据不足以证实双方之间曾签订了书面合同。但是，被上诉人张士雨就双方之间对涉案土地租赁的租金事宜的约定与上诉人的主张是一致的，即每年租金8，000元，每五年的开始交纳一次计款4万元，对此，本院应予认定。关于上诉人邓贵龙交付租金的情况，按照双方约定，其应在2008年4月双方就租金交纳事宜达成一致意见、被上诉人向其交付土地、房屋时向被上诉人交付第一个五年的租金4万元，但是，根据上诉人持有的被上诉人为其出具的证明条、收到条，仅能证实其向被上诉人共计交付了25，000元租金，第一个五年的租期内仍有15，000元租金未交；并且，按照双方关于租金的约定，上诉人应于2013年4月向被上诉人交付第二个五年租期内的租金4万元，但上诉人亦未交纳。对此，上诉人主张其欠交租金系因被上诉人未向其交付书面合同，但是，如上所述，上诉人并无法证实书面合同的存在，且即使存在书面合同，因上诉人已实际使用涉案土地、房屋，故被上诉人不向上诉人交付合同也不是上诉人拒付租金的合理抗辩理由。因此，无论双方之间就涉案土地、房屋形成的租赁协议约定的租期为20年还是不定期，均应认定上诉人邓贵龙欠付租金的行为构成违约，依照相关法律规定，被上诉人张士雨作为出租人可为上诉人邓贵龙留出合理期限，若上诉人在该合理期限内仍不支付租金，被上诉人可依法解除合同。2015年7月7日，被上诉人张士雨向上诉人发出通知，要求其于7月9日前搬离，应认定为系被上诉人向上诉人进行的催告，但该催告为上诉人留出的期限过短，本院酌情认定应为上诉人预留三个月的合理期限，即上诉人应在2015年10月7日前付清租金或搬离场地，本案一审判决作出时已超过了该合理期限，但上诉人仍未履行付清约定租金的义务，因此，被上诉人张士雨可以行使上述法定解除权，其请求解除双方之间的土地租赁协议，依法应予支持，上诉人邓贵龙应向被上诉人返还涉案土地及房屋。综上，一审判决对此处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，050元，由上诉人邓贵龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 扈 琳
审判员 史宝磊
审判员 张 杰
二〇一六年五月五日
书记员 刘 丹