湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第02088号
原告王祥武，男，1978年8月20日出生，汉族，住孝感市孝南区。
委托代理人陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、签收法律文书。
被告孝感银湖科技有限公司。住所地：孝感市孝汉大道**号。组织机构代码证：68849085-2。
法定代表人张景，该公司经理。
委托代理人李强，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、签收法律文书。
第三人孝感市中宝百鑫旅游开发有限责任公司。住所地：孝感市双峰山旅游度假森林广场。组织机构代码证：75702455-7。
法定代表人刘淑清，该公司经理。
委托代理人谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为参加举证、质证，代为提交证据及法律文书（不包括开庭）。
第三人刘淑清，男，1968年10月10日出生，汉族，住汉川市仙女山街道办事处刘家台村桂***号。
原告王祥武诉被告孝感银湖科技有限公司（以下简称银湖科技）、第三人中宝百鑫旅游开发有限责任公司（以下称中宝百鑫）、第三人刘淑清商品房买卖合同纠纷一案。本院于2015年9月2日受理后，依法组成由审判员周泽民担任审判长、审判员余月明，人民陪审员潘亮参加的合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告王祥武及其委托代理人陈峰，被告银湖科技委托代理人李强、第三人刘淑清到庭参加了诉讼。第三人中宝百鑫本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王祥武诉称：2013年4月16日，原、被告签订了《商品房认购协议书》，约定原告以2000万元的价格购买被告银湖科技企业总部基地沿孝汉大道处A1栋第4-9层共计6900平方米的商品房，因被告称其暂未取得《商品房预售许可证》，只能签订《商品房认购协议书》，遂承诺待被告取得商品房预售许可证立即同原告签订正式的商品房买卖合同。协议签订后，原告按约定履行了付款义务，被告也开具了收取原告定金2000万元的收据（盖有被告公司财务专用章），并称待签订正式合同时用收据换正式发票。而后，原告多次催促，被告均以未取得《商品房预售许可证》为由推脱，后原告到房产局了解得知，被告早在2013年2月5日就取得了《商品房预售许可证》，并一直隐瞒至今，且借此不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告多次上门催促未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。被告作为房屋出卖人应与原告签订商品房买卖合同，而拒不签订，是明显的违约行为，应当履行合同义务，不能履行应双倍返还定金。为此，原告具状贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。请求人民法院依法判令被告：1、立即履行认购协议书的约定与原告签订正式的商品房买卖合同。如无法签约，按定金罚则双倍返还定金4000万元；2、承担本案的全部诉讼费用。
王祥武为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：《营业执照》、《组织机构代码证》。证明银湖科技为适格被告主体。
证据二：《商品房预售许可证》。证明银湖科技预售房屋合法。
证据三：《认购协议书》。证明王祥武与银湖科技商品房买卖合同真实、合法、有效。
证据四：《名片》。进一步证明王祥武与银湖科技商品房买卖合同真实、合法、有效。
证据五：《收据》。证明王祥武已付给银湖科技2000万元。
证据六：《研发楼A1栋买卖合同》。证明银湖科技已将A1栋楼全部卖给案外人孝感市中宝百鑫旅游开发公司（以下简称中宝公司）。
证据七：《承诺书》。证明王祥武付款2000万元的真实性。
证据八：《进账单》。证明调账的真实性。
证据九：《对公活期存款明细账》。证明调账、付款的真实性。
证据十：《转款凭条》。证明调账、付款的真实性。
证据十一：孝南区人民法院刑事判决书。证明在中宝百鑫公司、刘淑清非法吸收公众存款案件中，案件受害人中没有原告。
证据十二；和解协议。证明中宝百鑫公司、刘淑清已与非法吸收公众存款案件中的受害人和债权人377人达成和解协议，协议双方没有原告。
被告银湖科技辩称，原告的诉讼请求不确定，不符合民事诉讼的基本要求，不应获得支持。《认购协议书》规定认购协议自王祥武付款后生效，王祥武至今未履行付款义务，故《认购协议书》未生效；《认购协议书》未约定正式签署商品房买卖合同的条件和期限，双方间还不具备签署正式的商品房买卖合同的条件，我公司不存在违约行为；王祥武没有支付购房款，更谈不上支付定金，并且其无任何证据证实其与我公司之间存在有效的商品房买卖合同关系且是我公司单方导致合同无法履行，故不适用相关定金罚则的规定。王祥武如愿继续履行认购协议，并和我公司签署正式的商品房买卖合同，就应当付清2000万元的购房款，如不愿继续履行其相应的付款义务，则认购协议书将因未生效而自动终止。
被告银湖科技为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、中中宝百鑫法定代表人刘淑清的刑事供述笔录、孝感市公安局扣押物品和文件清单、建行孝感支行交易流水单、情况说明、承诺函。证明中宝百鑫法定代表人刘淑清通过银行账号向原告账号偿还高额利息180万元。原告与中宝百鑫及其刘淑清之间存在民间供货法律关系，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告对原告出具的认购协议和财务收据均为虚开，原告根本没有支付1000万元购房款。
二、湖北省高级人民法院民事裁定书、承诺函、情况说明。证明原告就本案曾向孝感市中级人民法院起诉，二审裁定驳回原判决并要求重审。中宝百鑫、刘淑清具有法律上的利害关系应当追加诉讼。
三、湖北省高级人民法院民事判决书。证明被告就孝感银湖科技产业园A1栋房屋买卖实际收到第三人中宝百鑫26945733.35元购房款，抵销由被告代第三人中宝公司偿还的担保债务2825万元，第三人中宝公司尚欠1304266.65元债务未还。被告与第三人中宝公司之间就A1栋房屋的买卖合同关系已经解除。
四、刘淑清对省高院的情况说明、刘淑清书写的借款情况。证明王祥武案已撤诉及相关借款情况。
第三人中宝百鑫述称，一、本案诉争房屋买卖合同纠纷，而非借款纠纷，法律关系不同，且我公司主体不适格。二、原告与被告之间商品房买卖合同纠纷，原在孝感市中级人民法院诉讼，并没有与我公司发生任何关系。三、我公司与被告之间商品房买卖合同纠纷已经作出了认定，且并未包括原告自行支付给被告的2000万元款项。综上所述，人民法院应当认真审核本案，结合孝感市中级人民法院的民事判决和湖北省高级人民法院的民事判决，准确认定本案事实和证据，依法判决，维护我公司的合法权益。
第三人中宝百鑫为支持其抗辩理由，向本院提交的证据有：
律师会见笔录。证明被告提交的情况说明存在种种问题，是虚假的，不应当产生法律效力。
第三人刘淑清述称，原告起诉的是事实，承诺书是银湖科技项目负责人在他办公室起草的，我投案自首后，我有书面意见。合同签订到我投案自首有四年多的时间之久，好多资金没有收回来，收回来的放在银湖科技武汉的账上。
第三人刘淑清未提交证据。
经庭审质证，被告银湖科技对原告王祥武的证一、二无异议。对证三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为认购协议不是当事人真实意思表示，是基于原告与第三人刘淑清之间的民间供货关系产生，与原告主张的商品房买卖合同关系无关，原告没有向被告支付任何购房定金或购房款，协议无效。对证四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为一纸名片不能证明当事人之间真实、合法的商品房买卖合同关系。对证五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为财务收据系虚开，被告应当提供其实际支付2000万元购房款的有效证据佐证。对证六真实性无异议，但认为被告与第三人中宝百鑫之间就研发楼A1栋的买卖合同关系已解除。对证七有异议，认为该证据仅有复印件，没有原件核对，且该证据系第三人中宝公司单方出具，不能证明是原、被告及第三人三方协商一致的意思表示，不能据此证明原告支付了2000万元购房款。对证八的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2500万元的进账单在（2014）鄂民一终字第00003号民事判决书中已有认定，实际系被告的借款，第三人代付的银行利息122万余元已经计入中宝公司的购房款。因此，该进账单根本不能证明当事人之间的调账法律关系。对证九无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明原告曾向第三人中宝公司转账950万元，根本不能证明其是基于三方当事人的约定向第三人中宝公司转账1000万元，并且当日转账支付给被告。对证十的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明原告与第三人中宝公司及刘淑清之间有950万元及180万元的银行转账关系，不能证明其向被告或第三人中宝公司支付购房款。对证十一真实性异议，对证明目的有异议，认为第三人中宝公司及刘淑清非法集资刑事案件认定受害人不能排除原告，且刘淑清供述明确说明系民间借贷关系，因此，原告关于其与第三人中宝公司、刘淑清之间没有其他经济往来关系的证明目的不能达到。第三人中宝百鑫、第三人刘淑清对原告提交的十二份证据无异议。
原告对被告银湖科技公司提交的证据一中的第一份证据有异议，认为没有公安机关的印章且不完整。对证据一中的第二份证据有异议，认为与本案无关，不能否定原告与银湖科技存在买卖关系。对证据一中的第三份证据的真实性有异议，认为中宝公司已否定不是其真实意思的表示，故不应采纳。对证据一中的第四份证据承诺书有异议，认为真实性无法确定，需要刘淑清确认，且是银湖科技与刘淑清的往来，与原告无关。证据一不能否认与原告之间的房屋买卖关系，不能证明认购协议与账务是虚开的。对证据二中的法院裁定书的真实性无异议，对情况说明的质证意见同证据一中的质证意见。但认为原告与银湖科技的房屋买卖关系与中宝百鑫及刘淑清没有法律上的利害关系。对证据三的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关。对证据四有异议，认为刘淑清已否认，且与本案无关。
第三人中宝百鑫对被告银湖科技公司提交的证据一中情况说明的真实性有异议外，对其他证据的真实性无异议，对该证据的证明内容有异议，认为情况说明中第一页签名是虚假的，第二页纸中的公章是之后加盖的，时间不对，并且存在公章加盖在空白纸上的情况，且刘淑清予以否认。刘淑清当时提出他签字第二张中的原来第一张中内容不是本案证据中第一张纸的内容，第一张纸被人人为替换。第一组证据不能证明中宝公司与王祥武的借贷关系，与本案有利害关系；原、被告之间不能通过上述证据证明不存在房屋买卖关系；上述证据不能证明订购协议和财务虚开的事实，也不能证明原告没有支付房款的事实。对证据二中的情况说明真实性有异议，对其他无异议。对真实性有异议的证据质证意见同第一组证据。认为该证明不能证明中宝与刘淑清与本案有利害关系，不应该参加诉讼。对证据三的真实性无异议，对证明内容无异议。但该证据中体现的付款金额不包括原告付给被告的购房款，不能因此否定原、被告间的房屋买卖关系。
第三人刘淑清对被告的证据均有异议，认为只认可原告的账。
原告及第三人刘淑清对第三人中宝百鑫公司提交的证据无异议。
对当事人对其真实性无异议的证据，本院认为其具备合法性、关联性能够证明相关事实，本院依法予以采信，对于当事人对其真实有异议的证据，本院将结合全案的事实情况在说理部分予以综合认证。
经审理查明：2013年2月5日，银湖科技公司取得销售银湖科技产业园A1号楼的孝房预售许字（2013）0002号《商品房销售许可证》。2013年4月16日，银湖科技与王祥武签订《认购协议书》，将已出卖给中宝百鑫公司的银湖科技产业园A1号楼中的4-9层出卖给王祥武，并约定《认购协议书》于双方签订《孝感市商品房买卖合同》后终止。当日，中百鑫宝公司向银湖科技公司出具的《承诺》中载明，“客户（王祥武）现交认购金壹仟万元整”。《认购协议书》签订后，王祥武、刘淑清于2013年4月17日分别将950万元、50万元购房款汇给中宝百鑫公司账户，该1000万元于同日由中宝百鑫公司账户转入银湖科技公司账户，银湖科技公司向王祥武出具了2000万元的收据。2013年7月25日，王祥武汇款180万元至刘淑清账户。因银湖科技公司经王祥武多次催告均不与王祥武签订《孝感市商品房买卖合同》、也不退还王祥武已付购房款，王祥武诉至本院。
另查明，2010年10月24日，银湖科技公司与中宝百鑫公司对银湖科技公司尚在开发的位于孝感经济开发区孝感银湖科技产业园A1栋研发楼签订《研发楼A1栋买卖合同》；2011年又签订《研发楼A1栋买卖协议》；2013年4月16日再次签订《A1栋研发楼买卖协议补充协议》。
本案争议焦点：1、本案诉争房屋实际出卖人为银湖科技公司还是第三人中宝百鑫公司；2、王祥武付款额是多少：3、双方签订的认购合同是否有效；4、王祥武所付款是定金还是购房款，应如何返还。
对焦点1本院认为：1、本案诉争房屋的实际出卖人为银湖科技公司。王祥武是与银湖科技公司签订的《认购协议书》，银湖科技公司向王祥武开具了收款收据，王祥武应中宝百鑫公司要求进行的调账，表明本案出卖房屋给王祥武的出卖人为银湖科技公司。
对焦点2本院认为，虽然银湖科技出具收款2000万元的收据，但根据中宝公司《承诺书》载明的王祥武实际付款1000万元及2013年3月17日中宝百鑫公司《对公活期存款明细账》载明的王祥武转入的950万、刘淑清转入的50万均于同日转入银湖科技公司账户的事实，可认定王祥武实际支付购房款1000万元。对于2013年7月25日王祥武汇入刘淑清账户的180万元，因王祥武无其他证据证明该款与购房有关，故不认定为购房款。
对焦点3本院认为，王祥武与银湖科技公司签订涉案的《认购协议书》的目的是为了与银湖科技公司签订正式的《商品房买卖合同》、进而实现购买银湖科技公司出卖的涉案商品房的目的。银湖科技公司在与王祥武签订《认购协议书》之前，已将该房屋卖给了中宝百鑫公司（2010年10月24日，研发楼A1栋买卖合同），导致王祥武签订《认购协议书》的目的无法实现，银湖科技公司根本违约。因银湖科技公司已将涉案房屋出卖给第三人中宝百鑫公司，《认购协议书》应当予以解除。
对焦点4本院认为，在原告与被告签订的《认购协议书》第三条约定“2000万元整体为定金”，但该认购协议书约定的合同总价为2000万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的百分之二十”及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分人民法院不予支持”的规定，原告所交的1000万元购房款中，应认定其中400万元为定金，600万元为购房款。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”，故被告应返还原告双倍定金800万元及购房款600万元共计1400万元。
综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王祥武与被告孝感银湖科技有限公司签订的《认购协议书》；
二、被告孝感银湖科技有限公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告王祥武定金800万元及购房款600万元；
三、驳回王祥武的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费141800元由孝感银湖科技有限公司各负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费141800元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周泽民
审 判 员 余月明
代理审判员 潘 亮
二〇一六年四月七日
书 记 员 谢 娟