四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）眉民终字第113号
上诉人（原审原告）王锦，女。
委托代理人王钢，男。
上诉人（原审被告）四川青龙工业经济开发有限公司。
委托代理人郭声芸，女。
委托代理人赖建华，四川华曙律师事务所律师。
上诉人王锦以及被上诉人四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称青龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭山县人民法院（2013）彭山民初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王锦委托代理人王钢，被上诉人青龙公司委托代理人郭声芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年2月26日，王锦与青龙公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：D2-3a-010-02-0016）一份。合同约定：（一）王锦购买青龙公司开发的位于彭山县经济开发区青龙园区天下粮仓.国际粮油市场D2区3a-24号商铺，建筑面积45.7平方米，总价188，252.00元；（四）青龙公司须于2011年5月30日前将竣工验收合格的商品房交付王锦……；（五）王锦付清购房款，商铺交付王锦使用后，由青龙公司受王锦委托在360日内按管理部门的规定办理商铺产权证书……青龙公司按王锦已付房款金额、天数，每日万分之三向王锦支付违约金；（八）本合同连同附件共四页，一式三份，甲方执一份，乙方执一份，当地房管部门留存一份，均具有同等法律效力，本合同从甲乙双方签字盖章之日起生效。合同的签名处有王锦的签名和捺印，青龙公司及法定代表人王康明均加盖了印章。合同签订后，王锦向青龙公司履行了合同约定义务。2010年2月26日，青龙公司向王锦交付了商铺，但至今未交付商铺验收合格证书及产权证书。2012年11月23日，王锦通过EMS国内特快专递邮件向青龙公司及其法定代表人王康明发出“关于要求四川青龙工业经济开发有限公司严格履行合同条款的函”，向青龙公司主张权利。
另查明，2006年4月26日，青龙公司与彭山县国土资源局签订《建设用地协议书》一份，协议约定彭山县国土资源局以挂牌方式出让247亩国有土地使用权给青龙公司修建天下粮仓物流区，土地用途为商业，使用年限40年。2012年6月18日，青龙公司取得四川彭山经济开发区青龙镇工业大道中段5号天下粮仓物流区D2区4栋1-3层1号房屋的产权证。
再查明，2010年2月26日，王锦与彭山天下粮仓经营管理有限公司签订商铺经营权转让合同一份，约定王锦将诉争商铺的经营权转让给彭山天下粮仓经营管理有限公司，从2010年4月1日至2015年3月30日止，期限为五年；彭山天下粮仓经营管理有限公司已向王锦支付了从2010年4月起至今的商铺经营权转让费。
原审认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护。合同当事人均应按照合同约定诚实信用履行义务。王锦与青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致情况下订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。合同签订后，王锦依约定向青龙公司履行了义务；青龙公司向王锦交付了商铺，但未按约定交付商铺的验收合格证及产权证。由于青龙公司已经向王锦交付了商铺，尽管当事双方在商品房买卖合同中约定青龙公司须于2011年5月30日前将竣工验收合格的商品房交付王锦，但是在2010年2月26日青龙公司将商铺交付给王锦使用后，王锦随即与彭山天下粮仓经营管理有限公司签订了商铺经营权转让合同，并获取了从2010年4月起至今的商铺经营权转让费收益。故王锦再以青龙公司未将竣工验收合格商品房交付为由要求青龙公司承担违约金的主张，于理不合，于法无据。因此对王锦提出请求青龙公司一次性赔偿因未将竣工验收合格商品房交付王锦，应承担的违约金主张，依法不予支持。
对王锦提出请求青龙公司一次性赔偿因不能在规定期限内办理商铺产权证书应承担违约金责任的主张。由于当事双方已在商品房买卖合同中明确约定了“王锦付清购房款，商铺交付王锦使用后，由青龙公司受王锦委托在360日内按管理部门的规定办理商铺产权证书”，因此办理房屋所有权登记，交付产权证书是履行商品房买卖合同的重要内容之一，青龙公司在法庭辩论终结前，仍未向王锦交付商铺产权证，其行为构成违约。而合同双方当事人在合同中约定违约金的目的是为了弥补违约方的违约行为给守约方造成的直接经济损失，但王锦未向法庭提供其经济损失的依据，且青龙公司在庭审中提出双方约定的违约金过高，请求人民法院予以减少，故王锦的损失应视为青龙公司占用其购房款期间的资金利息损失。但由于双方在合同中约定办证时间为签订合同后360日内，故资金利息的计算时间应当从2011年2月26日起计付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算之规定，故对王锦提出的该项主张，部分予以支持。
综上，根据在案证据，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、四川青龙工业经济开发有限公司于判决生效之日起十日内，按照购房款本金向王锦一次性支付占用资金利息（从2011年2月26日起至2013年9月23日止，以购房款本金188，252.00元为计算基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计付）；二、驳回王锦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费810.00元，由王锦负担510.00元，四川青龙工业经济开发有限公司负担300.00元。
王锦上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。1、青龙公司未请求减少违约金，一审判决处理错误。2、商品房未竣工验收，商品房交付时间认定错误，应给付相应违约金。3、至今未办理产权证书，应给付相应违约金。请求撤销原判，改判青龙公司赔偿未按期交房违约金及未按时办理产权证书违约金共72779元。
青龙公司上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。1、最高法院相关司法解释规定，由于出卖人原因未按期取得产权证书才承担违约责任，而本案未办理产权证书的责任在政府不在开发企业。2、办理产权证书的责任在购房人，开发企业只是协助办理，故判决上诉人承担违约责任错误。请求二审撤销原判，改判驳回王锦诉讼请求，诉讼费由其负担。
二审过程中青龙公司提交了彭山县房管局的公示材料与委托书，证明办理产权事宜必须要王锦出具委托书，未办证责任不在公司。王锦质证意见为：公示材料等证据为复印件，对真实性无法确定。
青龙公司另提交（2013）彭山民初字第76－1号民事裁定，复议决定书，调查取证申请，欲证明由于政府原因未能办证，原审法院未对彭山县政府未颁发土地证的原因进行调查。王锦质证意见为：上述证据与本案无关联性。
二审经审理查明，青龙公司与彭山天下粮仓经营管理有限公司系合作方，其法人代表均为王康明。
其余事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。
以上事实有当事人的身份证复印件、户口簿复印件、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》、《商铺经营权转让合同》、《房屋所有权证》、《建设用地协议书》、《彭山经济开发区管委会关于办理天下粮仓C区“两证”手续的说明》及当事人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，关于青龙公司是否存在交付房屋违约行为的问题。王锦与青龙公司于2010年2月11日签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于彭山县经济开发区青龙园区天下粮仓国际粮油市场D2区3a-24号商铺，约定于2011年5月30日前交付竣工验收合格的商品房。合同签订当日，王锦又与彭山经营管理公司签订了《经营权转让合同》，约定将其购买的商铺经营权转让给彭山经营管理公司，从2010年4月1日起至2015年3月30日止，期限为五年。合同签订后，彭山经营管理公司已向王锦支付了从2010年4月起至今的商铺经营权转让费。《中国人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，王锦与彭山经营管理有限公司签订的经营权转让合同的行为，实际上就是王锦将诉争房屋的使用权、收益权转让给他人的行为，而王锦转让使用权、收益权的前提是其对诉争房屋享有使用、收益的权益。且王锦一直在收取彭山天下粮仓经营管理有限公司支付的租金，因此其主张青龙公司并未交付房屋与其出租房屋的行为相矛盾。同时，青龙公司已经办理了王锦购买房屋所在楼栋的房产证，只是未办理分户房屋产权证，因此本案中，王锦在将诉争房屋出租并获取租金以及青龙公司已经办理诉争房屋所在楼栋的整体房产证的前提下，主张对方承担未交付房屋的违约责任，本院不予支持。
关于上诉人青龙公司是否能以政府行政行为属不可抗力为由免除违约责任的问题。我国《合同法》规定的法定一般免责事由为不可抗力，即不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。青龙公司主张其未能办理产权证明的原因在于政府的行政行为，即政府未能如期颁发国有土地使用权证，应当对其主张承担举证责任，同时青龙公司也应当对政府未能颁发权证属不可抗力的情况承担举证责任。现青龙公司在一审中仅提交了“彭山经济开发区管理委员会关于办理天下粮仓c区‘两证’手续的说明”文件一份与“建设用地协议书”一份，从这两份证据内容来看，本院认为青龙公司的该项诉讼主张不能成立，应当承担举证不能的法律后果。二审中青龙公司申请法院调查未能如期办证的原因事实，本院认为该请求不属于人民法院依法调取证据的法定事由，不予准许。即使能够确认青龙公司未能如期办理产权证明的原因是政府未能办理产权证，也不能就此认定该原因事实属于不可抗力的免责情形。合同关系具有相对性，即只发生在特定的合同当事人之间，合同效力仅及于合同当事人。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。青龙公司主张因第三人原因导致自己不能履行合同义务，也应当依据合同向对方承担相应的违约责任。本案中，即使认定青龙公司未能办理产权证明的原因在于政府的行政行为，青龙公司也应当对合同相对方承担违约责任，而不能就此免责。
关于原判判令青龙公司承担资金占用利息的违约责任是否正确的问题。本院认为，合同双方当事人在合同中约定违约金的目的是为了弥补违约方的违约行为给守约方造成的经济损失。本案中，王锦将房屋出租，并收取租金获得利益，因此其应当对自己因对方违约给自己造成的损失承担举证责任。现王锦未向法院提供其经济损失的证据，因此原判关于王锦的损失应视为青龙公司占用其购房款期间的资金利息损失并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“……损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算”的规定，原判判令青龙公司赔偿其占用王锦购房款期间的资金利息损失，资金利息的计算时间从2011年2月26日起计付，并无不当，应予以维持，对王锦主张违约金的合理部分予以支持。
王锦认为青龙公司在一审中未提出因违约金过高需降低违约金的请求，一审判决擅自降低违约金，经查，原审卷宗中清楚载明青龙公司向法院提出合同约定违约金过高请求降低违约金，故对王锦的该上诉理由不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1620元，由王锦负担810元，四川青龙工业经济开发有限公司负担810元。
本判决为终审判决。
审判长 毕旭齐
审判员 覃 棱
审判员 蒋 毅
二〇一四年三月二十七日
书记员 李龙宇