安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终354号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭林（曾用名郭善南）,男,1989年10月5日出生,汉族。委托诉讼代理人：朱光胜，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅向阳,男,1965年1月15日出生,汉族。委托诉讼代理人：章建国，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹仁姐，安徽景旺律师事务所实习律师。上诉人郭林因与被上诉人傅向阳房屋租赁合同一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭林的委托诉讼代理人朱光胜，被上诉人傅向阳的委托诉讼代理人章建国、曹仁姐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭林的上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或发回重审，即在原判基础上减少428750元。事实和理由：1.原审认定被上诉人已向上诉人交付租赁房屋属认定事实错误。租赁物的购买人系被上诉人成年的儿子傅笑寒，而不是被上诉人。开发商是根据被上诉人要求进行墙体砌筑，而不是根据上诉人要求；一审认定具备交付使用时间为2016年1月18日错误，租赁物最终验收日期是2016年12月。一审判决依据江南文化园的“房屋交付说明”认定被上诉人已向上诉人交纳了租赁物，该份说明没有单位负责人和经办人签字，系非法证据且该单位与被上诉人有明显的利害关系，不应被采信。是否交房不应以开发商所说为准。上诉人从未接收、占有、使用租赁物，诉争房屋钥匙至今仍在开发商手上。2.被上诉人违约在先，一审判决却认定上诉人违约，属于适用法律错误。被上诉人隐瞒房屋不是其所有，以及尚未具备交付使用条件的重要事实，既不交付购房合同也无法交付具备合法使用的房屋，违约在先。房屋在2016年12月才验收合格，即使交付，上诉人也有权依法拒收，上诉人拒付租金不是违约，而是依法行使抗辩权。3.一审判决上诉人支付合同解除后的房屋占有使用费没有事实和法律依据。上诉人从未占有使用该房屋，2016年9月27日被上诉人通知上诉人解除合同，根据合同法规定，解除通知到达上诉人时生效，合同即告解除。上诉人同意解除没有异议，一审判决上诉人支付三个月的占用使用费，是对合同法的规定错误理解。4.一审法院审理程序不当，一审法院对上诉人提出的原告主体不适格问题，没有做出任何评价，显然不当。傅向阳辩称：1.一审法院认定事实清楚，一审判决符合法律规定。2.被上诉人主体资格完全适格。3.租赁房屋已完整交付，理由是，双方签订租赁合同时，租赁房屋已经完工。双方根据房屋现状确定了房屋的租赁期限，在签订租赁合同之前，双方多次到租赁房屋进行查看，并且上诉人根据自身需要选择被上诉人一部分房屋进行承租。根据一审证据显示，房屋备案时间虽然比房屋竣工验收的时间略为迟延，但不影响租赁房屋的交付效力，无论是环保法还是消防法，均是管理型规定，既不能导致合同无效，也不能影响交付的效力。3.对于江南文化园出具的说明，已经清楚的记载双方关于交付的约定，而上诉人所指该证明没有单位负责人签字，从而是非法证据的观点是错误的，民诉意见第77条规定，仅仅指法院调查取证的证据，需要单位负责人签字。4.上诉人因自身原因担心投资以后难以收回回报，因此怠于接受租赁房屋，以维护上诉人自身的利益，上诉人应当承担相应的法律后果。傅向阳向一审法院起诉请求：1.确认傅向阳与郭林签订的《商铺租赁合同》已于2016年9月27日解除；2.郭林将铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺返还给傅向阳；3.郭林支付2015年10月1日至2016年9月27日期间的房屋租金45万元；4.郭林支付房屋占有使用费（从2016年9月28日起计算至房屋实际返还之日止按每年45万元标准计付）；5.郭林支付利息损失（其中，租金45万元的利息损失从2016年5月1日起开始计算，房屋占有使用费的利息损失以15万元为基数，从2017年1月4日起开始计算，利息均按年利率4.35%计算至实际付清之日止）；6.郭林承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月13日，傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》，约定：甲方（傅向阳）将位于铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺出租给乙方（郭林），面积282.37平方米；甲方应向乙方提交房屋购买合同，待房产证办好后提交复印件。乙方向甲方提供租赁人身份证复印件、营业执照、组织机构代码证复印件；房屋租赁期从2015年10月1日到2016年5月30日，甲方给乙方免租金装修。从2016年6月1日至2022年5月30日止，共计6年；保证金、租金及支付方式为：合同签订，乙方向甲方支付保证金6万元，租期结束，甲方全额退还（不计息）；租金第一、二、三年，每年45万元（不含税），第四、五、六年，每年租金52万元（不含税）；租金在每年的5月1日前一次性支付。关于违约责任，合同约定：合同履行期间，若甲方违约，应承担乙方装潢费用和损失，若乙方违约，应承担甲方免租金装修期8个月的租金损失，保证金不退还。合同签订后，郭林于当日向傅向阳交纳保证金6万元，但房屋租金始终未能交纳。2016年9月22日，傅向阳通过发送手机短信的方式，向郭林送达“催交租金通知书”，要求郭林交纳房屋租金。2016年9月27日，傅向阳再通过发送手机短信的方式，向郭林送达“解除合同通知书”，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求郭林支付所欠的租金。庭审中，郭林认可上述手机短信的真实性。郭林承租商铺主要用于开设蛋糕店，其承租的系傅向阳从开发商安徽江南文化园置业有限公司（以下简称江南文化园）处购买的部分商铺。傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》后，双方便与商铺开发商协商墙体砌筑及电线排设等事宜，开发商根据郭林的要求，在2015年12月底前进行了墙体砌筑等工作。2015年12月11日，江南文化园向工程部发送“工作联系函”，事由为：关于C3/4/5栋一层1031号砌墙，内容为：由于商家要求交房，故需要砌墙，请工程部配合按附图分割砌筑墙体；2015年12月15日，江南文化园再向工程部发送“工作联系函”，事由为：关于C3/4/5栋一层1031号电、下水管需求即“悠尼”甜品店用电需求，详见清单，请工程部审核，安装公司要求春节前开业，合计电量242.6KW。庭审中，傅向阳申请证人龚健向法庭作证，龚健在庭审中陈述：1.傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》前，其与傅向阳、郭林等人去涉案商铺中查看过；2.因墙体砌筑及电线铺设等问题未处理好，其与傅向阳、郭林等人去开发商江南文化园处协商过上述问题。铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺，上述商铺的建设单位为江南文化园，开工日期为2013年4月6日，竣工日期为2016年1月18日。建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的验收日期均为2016年1月18日。关于涉案商铺的交付问题。因傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》时，涉案商铺尚未通过竣工验收，傅向阳并无涉案商铺的钥匙，至庭审时，傅向阳与郭林均未从江南文化园处领取商铺钥匙。庭审中，傅向阳称双方口头约定：由郭林直接从开发商江南文化园处领取钥匙，但郭林不予认可，称傅向阳作为出租人，应直接将商铺钥匙交付给郭林。2017年2月22日，江南文化园出具“房屋交付说明”，载明：傅向阳（以其子傅笑寒名义）购买了我公司北斗星城3-C3、C4、C5-31#门面房。2015年10月，傅向阳及其朋友龚健与郭林及其岳父宋先生一道来我公司，就郭林承租上述门面房以及房屋交付事宜进行协商。双方同意，由我公司按照郭林承租的面积将门面房砌筑墙体予以隔开（购买面积大于其承租面积），并将消防设施位置预留。同时，双方同意由我公司相关部门将门面房直接交付给郭林。我公司根据双方的要求进行了墙体砌筑，将房屋交付给郭林。另，关于涉案商铺的返还问题。庭审中，傅向阳与郭林均同意由傅向阳直接与开发商江南文化园办理商铺交付手续并领取商铺钥匙。一审法院认为：傅向阳与郭林签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。综合傅向阳的诉讼主张以及郭林的答辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点问题为：1.傅向阳是否履行了交付商铺的义务；2.郭林是否应向傅向阳交纳房屋租金及利息，其应交纳的数额及期限；3.保证金6万元是否应当返还。关于第一个焦点问题。傅向阳与郭林在庭审中均陈述，傅向阳与郭林至今均未从江南文化园处领取涉案商铺的钥匙。对于涉案商铺是否已经交付的问题，首先，从本案查明的事实来看，傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》时，傅向阳并未领取涉案商铺的钥匙，商铺尚未办理竣工验收手续，傅向阳并未实际占有涉案商铺，但因涉案商铺已经建成，傅向阳与郭林在签订合同前，也对涉案商铺进行了查看，双方对商铺现状均已作了了解；其次，因郭林与傅向阳签订的《商铺租赁合同》已经约定了租赁期限，即合同签订以后开始计算租赁期限及租金交纳期限，从租赁合同履行的实际情况来看，如出租人未能交付房屋，承租人理应及时与其进行交涉或催促其交付，郭林称傅向阳至今未交付房屋，但其未能提供证据证明从《商铺租赁合同》签订至合同解除期间，其向傅向阳主张过权利，依法应承担举证不能的法律后果；第三，房屋交付主要指房屋占有及使用的交付，以保证承租人可以正常使用，实现其使用目的，“交钥匙”只是房屋交付的形式要件，并非必备条件。从本案查明的事实看，郭林与傅向阳签订《商铺租赁合同》后，双方即开始与开发商江南文化园协商墙体砌筑及电线的铺设等工作，开发商也在2015年12月底前进行了墙体砌筑等工作，郭林已经实际占用并开始使用了涉案商铺，而其要求开发商进行墙体砌筑及电线铺设等工作，正是郭林行使商铺占有使用权的体现。结合本案实际情况来看，傅向阳已经交付了涉案商铺，只是其与郭林均未与开发商江南文化园办理书面的房屋交付手续。关于第二个焦点问题。郭林已经实际占有并开始使用涉案商铺，依据合同约定，其应当在2016年5月1日前交纳第一年度的房屋租金，其至今未能交纳租金，已经构成违约，依法应继续履行付款义务。故2016年5月1日至合同解除期间的房屋租金187500元（45万元/年/360天×150天）郭林应当依据合同约定支付给傅向阳。关于涉案商铺具备交付使用条件的时间问题。从商品房买卖的实际情况来看，开发商江南文化园向买受人交付商品房时，该商品房必须竣工验收合格，但从本案查明的事实来看，傅向阳向郭林出租的商铺，该商铺的竣工验收时间即具备交付使用条件的时间是2016年1月18日，开发商江南文化园虽在2015年12月底前对涉案商铺进行了墙体砌筑等工作，但涉案商铺于2016年1月18日才完全具备交付使用条件，租金依法应从次日即2016年1月19日起开始计算，此前的租金损失应由出租人傅向阳自行承担，本院据此认定，2016年1月19日至2016年4月30日期间的房屋租金为128750元（45万元/年/360天×103天）。上述期间虽系傅向阳与郭林约定的装修免租金期间，但因本案系因郭林的违约行为所致，依据合同约定，上述期间的房屋租金郭林应当支付给傅向阳。关于第三个焦点问题。傅向阳与郭林签订的《商铺租赁合同》虽明确约定：如承租人违约，除补偿8个月装潢期间的租金损失外，保证金也不予返还，该条款实际属于违约责任条款，因《商铺租赁合同》签订至解除时间短，且郭林承租商铺后，仅由开发商江南文化园进行了墙体砌筑等工作，蛋糕店尚未正式投入运营，结合本案实际情况来看，傅向阳与郭林约定的上述费用明显过高，也违反了公平合理的原则，鉴于本院已对傅向阳主张的装潢期间的租金损失予以支持，且傅向阳在本案中又主张了利息损失，保证金傅向阳可予以适当扣除，本院根据实际情况综合认定为2万元，其余4万元傅向阳应退还给郭林。关于商铺的返还问题。从法院查明的事实看，傅向阳已经交付了商铺，郭林实际已占有并使用了涉案商铺，现《商铺租赁合同》已经解除，郭林应依据合同约定，将商铺返还给出租人傅向阳，但因傅向阳与郭林均未与开发商江南文化园办理商铺交付的书面手续，双方也均未从开发商处领取商铺钥匙，作为出租人，傅向阳直接与开发商江南文化园办理商铺交付手续并领取商铺钥匙后，承租人郭林即履行了商铺返还义务，且在庭审中，郭林也同意上述返还方式。关于《商铺租赁合同》解除以后的租金问题。本案中，傅向阳虽于2016年9月27日向郭林发送了“解除合同通知书”，但承租人郭林有权在三个月内提出异议，“解除合同通知书”到达郭林处至郭林提出异议期间，傅向阳虽是出租人，但其无权直接占有并使用涉案商铺，郭林对涉案商铺仍享有承租人权利，在此期间的房屋租金，郭林作为承租人应依法支付给傅向阳。法院据此认定，此期间的房屋租金数额为112500元（45万元/年/12个月×3个月）。异议期满后，作为出租人，郭林有权直接收回商铺，其未能及时行使权利造成的租金损失应由其自行承担。综上所述，傅向阳要求确认《商铺租赁合同》已经解除并要求郭林返还商铺的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；傅向阳要求郭林支付房屋租金及利息损失，该请求符合法律规定，但其主张的数额与法院认定的数额不符，法院予以部分支持。郭林关于傅向阳并未交付商铺其不应支付商铺租金的答辩意见与事实不符，法院不予采信。郭林要求傅向阳返还保证金符合法律规定，但其主张的数额与法院认定的数额不符，对其反诉请求法法院予以部分支持。傅向阳关于其不应退还保证金的答辩意见，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认原告傅向阳与被告郭林于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》，已于2016年9月27日解除；二、被告郭林将铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺返还给原告傅向阳，履行方式为：由原告傅向阳直接与开发商安徽江南文化园置业有限公司办理商铺交付手续并领取商铺钥匙；三、原告傅向阳返还被告郭林保证金4万元，被告郭林支付原告傅向阳房屋租金316250元及利息，两项付款义务充抵后，被告郭林于本判决生效之日起十日内支付原告傅向阳房屋租金276250元及利息（从2016年5月1日起计算至付清之日止按年利率4.35%标准计付）；四、被告郭林于本判决生效之日起十日内支付原告傅向阳房屋占有使用费112500元及利息（从2017年1月4日起计算至付清之日止按年利率4.35%标准计付）；五、驳回原告傅向阳的其他诉讼请求；六、驳回被告郭林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9952元，减半收取计4976元，由原告傅向阳负担1476元，被告郭林负担3500元；反诉案件受理费650元，由原告傅向阳负担435元，被告郭林负担215元。二审期间，双方当事人均未提供新证据，双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.被上诉人是否是本案适格当事人？2.租赁屋是否已交付？交付的时间？3.被上诉人主张的占用使用费是否有依据？关于被上诉人傅向阳是否是本案适格当事人问题。涉案房屋买卖合同上的买受人是傅向阳未成年女儿傅依，交款单上的交款人是傅依及傅向阳的儿子傅笑寒，但房屋实际出资人是傅向阳，且郭林是与傅向阳签订的《商铺租赁合同》，傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》时，郭林没有提出异议，其作为合同一方当事人提起诉讼，其子傅笑寒未表示异议，傅向阳作为本案原告适格。关于租赁物是否已交付及交付的时间问题。租赁合同签订时商铺尚未办理竣工验收手续，傅向阳未领取房屋钥匙。合同签订后双方就墙体砌筑电线的铺设等工作与开发商进行了协商，开发商也在2015年12月底前根据双方当事人协商的要求进行了墙体的砌筑及电线铺设等工作,郭林实际占有、使用房屋。郭林认为房屋一直未交付，未提供证据证明其向傅向阳提出过异议，傅向阳曾于2016年9月22日通过短信方式向郭林催要过租金，郭林亦未提出异议，也未要求解除合同，郭林对房屋交付提出的辩解无相关证据证明，本院不予支持。一审法院从2016年1月19日租赁物竣工验收具备交付使用条件时起计算租金，并无不当，应予支持。郭林认为此时商铺没有经过消防、环保验收不符合交付条件，但没有提出异议，且双方签订合同前，郭林对商铺的进行了查看，对商铺现状是有所了解的。故对郭林的抗辩本院不予采纳。关于傅向阳主张的占有使用费问题。2016年9月27日傅向阳通过短信向郭林发出解除合同通知，郭林有三个月的异议期，在此期间，傅向阳无法占有、使用商铺，故郭林应承担三个月的占用使用费。综上，上诉人郭林的上诉理由不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7731元，由郭林负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  查慧凌审判员  张庄女二〇一七年七月十三日书记员  汪 颖相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；……