广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终3636号
上诉人（原审原告）：宋锦枝，女，汉族，1965年6月18日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：梁立权，广东千度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区桂城宜信物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区桂城南桂东路花苑广场花苑路**号。统一社会信用代码：91440605712340169J。
法定代表人：徐家良。
委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。
上诉人宋锦枝因与被上诉人佛山市南海区桂城宜信物业管理有限公司（以下简称宜信物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初15078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人宋锦枝上诉请求：1.撤销原审判决；2.宜信物业公司2017年7月至8月的物业管理费按照低于2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业管理费标准收取，多收部分退还宋锦枝；3.诉讼费用由宜信物业公司承担。事实和理由：宜信物业公司与佛山市百花物业管理有限公司于2013年5月31日签署了《分包协议》，后者在2014年4月1日至2017年6月30日期间按每月每平方米15元收取物业管理费。佛价（2011）168文《关于加强物业服务收费管理的通知》第一条明确规定非住宅物业服务收费实行市场调节价。从2013年9月份起，由于实体零售市场日趋衰落，加上宜信物业公司管理混乱，勾结业委会成员，弄虚作假，使包含宋锦枝在内的众多业主长期被代表，尤其是宜信物业公司的招商部罔顾业主及租户利益，赚取租金差价，致使宋锦枝所在商场租户纷纷退场，四年来，出租率不足20%，且租金由原来的每月每平方200元降低到现在的每月每平方0-40元。宜信物业公司与宋锦枝于2009年4月3日签署《前期物业服务协议》时，宜信物业公司并无取得相应的物业资质证书，宜信物业公司提供的《物业服务资质证书》是2014年10月8日取得的。
宋锦枝认为：一审法院认定宜信物业公司为宋锦枝所在商场提供前期服务，宜信物业公司持有三级物业资质�书。这一认定事实不符合实际，宜信物业公司在提供前期服务时，并未取得相应资质，因此不具备提供前期服务的主体资格，自然《前期服务协议》也是无效的，按协议约定的收费标准收取物业费也就无依据。一审法院认定2017年11月2日，宋锦枝收取佛山市嘉豪物业管理有限公司（以下简称嘉豪公司）出具的《收款证明》，但事实上，宋锦枝并未收到。因此，宜信物业公司应退还宋锦枝2017年9月份预交的物业费。鉴于宋锦枝所在商场经营日益惨淡，包括宋锦枝在内的众多业主投资的几十万到几百万不等的商铺，四年来几乎没有收租金，因此，请求二审法院判令宜信物业公司执行相关法规，按低于宜信物业公司分包期间的物业收费标准收取宋锦枝2017年7月1日至8月31日期间的物业管理费。
被上诉人宜信物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
2017年9月26日，宋锦枝向一审法院起诉请求：1.判令宜信物业公司退还宋锦枝2017年7-9月共三个月的物业管理费2478元；2.诉讼费由宜信物业公司承担。
原审法院审理查明：宜信物业公司为百花时代广场提供前期物业服务。宜信物业公司持有资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2009年4月3日，宋锦枝就位于佛山市南海区桂城街道百花时代广场二层160、161号铺与宜信物业公司签订《百花时代广场前期物业服务协议》，约定：宜信物业公司为百花时代广场提供前期物业管理服务，服务期限从物业交付使用之日起至物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效之日止；物业服务费用按商场35元/㎡/月的标准由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳；宋锦枝应于2013年9月1日起交纳物业服务费用。2013年5月31日，宜信物业公司与百花公司签订《桂南名都商场（即百花时代广场）前期物业服务分包协议》，约定：宜信物业公司委托百花公司对百花时代广场提供物业服务，服务期限从2013年6月1日起至2017年6月30日止。2017年7月1日，因分包期限届满，百花公司将百花时代广场分包项目物业管理工作移交给宜信物业公司，由宜信物业公司对该广场提供物业管理服务。其后，宋锦枝交纳了案涉160、161号商铺在2017年7月至9月的物业费共2478元予宜信物业公司。2017年8月31日，宜信物业公司因自身经营原因要撤出百花时代广场物业管理服务，佛山市南海区桂城街花苑社区居委会指定嘉豪公司按照《百花时代广场前期物业服务协议》对百花时代广场提供临时性物业管理服务。2017年9月1日，宜信物业公司与嘉豪公司完成了百花时代广场物业管理服务的移交与接收手续，由嘉豪公司对该广场提供�业管理服务。2017年11月2日，嘉豪公司出具《收款证明》，确认其已收到宜信物业公司交来160、161号商铺在2017年9月的代收物业服务费共826元，并明确不会重复收取该商铺在2017年9月的物业服务费。
原审法院认为：宋锦枝、宜信物业公司签订的《百花时代广场前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按约行使权利及履行义务。现宜信物业公司已为百花时代广场提供前期物业管理服务至2017年8月31日，宋锦枝应按约支付相应的物业管理服务费用予宜信物业公司，宋锦枝请求宜信物业公司退还2017年7、8月的物业管理服务费，缺乏依据，法院不予支持。嘉豪公司从2017年9月1日起为百花时代广场提供物业管理服务，宋锦枝向宜信物业公司交纳的2017年9月的物业管理费亦已移交给了嘉豪公司，宋锦枝请求�信物业公司返还2017年9月的物业管理服务费，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回宋锦枝的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元，由宋锦枝负担。
本院对原审判决所查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人宋锦枝与被上诉人宜信物业公司签订的《百花时代广场前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。宜信物业公司于2017年9月1日才将物业管理服务工作移交给嘉豪公司，宜信物业公司实际上履行了2017年7月及8月份的物业管理工作，宋锦枝应按照《百花时代广场前期物业服务协议》约定的物业服务费标准向宜信物业公司缴纳物业服务费。宋锦枝请求调低该两个月的物业服务费标准违反上述《百花时代广场前期物业服务协议》的约定，且与双方一直的交易习惯不符，故本院对该上诉理由不予支持。对于2017年9月份的物业服务费问题，由于嘉豪公司已经接管的百花时代广场的物业服务工作并提供了物业服务，宋锦枝应向嘉豪公司缴纳2017年9月份的物业服务费。虽然宋锦枝2017年9月份的物业服务费是向宜信物业公司缴纳，但嘉豪公司出具《收款证明》确认宜信物业公司系代嘉豪公司收取上述物业服务费，且明确表示不会重复收取物业服务费，故宜信物业公司是接受嘉豪公司的委托收取宋锦枝2017年9月物业服务费的，收款行为产生的法律后果由委托人嘉豪公司承担，宋锦枝请求宜信物业公司返还2017年9月物业服务费无理，本院不予支持。
综上所述，上诉人宋锦枝的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋锦枝承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 建 红
审 判 员 欧阳建辉
审 判 员 欧阳凤霞
二〇一八年四月二十四日
法官助理 焦 艳 辉
书 记 员 吴 薇