四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终1123号
上诉人（原审原告）:杜德凤，女，汉族，1965年7月17日出生。
委托诉讼代理人：李文海，系杜德凤姐夫。
委托诉讼代理人：杜明蓉，系杜德凤姐姐。
被上诉人（原审被告）:安光明，男，汉族，1955年1月3日出生。
委托诉讼代理人：张建，四川鼎天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:魏勇，男，汉族，1969年1月13日出生。
委托诉讼代理人：曹碧华，系魏勇之妻。
被上诉人（原审被告）:曹碧华，女，汉族，1970年6月20日出生。
上诉人杜德凤因与被上诉人安光明、魏勇、曹碧华确认合同无效纠纷一案，不服江油市人民法院（2017）川0781民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜德凤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求，判决被上诉人向上诉人返还房屋。事实及理由：上诉人杜德凤与被上诉人安光明诉涉案争的房屋系上诉人父母在世修建的，共有房屋7间，其中小青瓦房4间、平房3间、猪圈3间和前后院坝，面积约500多平方米。上诉人杜德凤与被上诉人安光明结婚后一直与其父母共同生活，2004年7月13日上诉人杜德凤与被上诉人安光明离婚，并签订了离婚协议，“约定男方分得小青瓦房两间……女方分得平房一间、厨房半间……；剩余两间平房双方自愿放弃分割转赠给儿子杜安”。2007年12月18日因病父亲死亡，2009年12月3日儿子杜安因车祸死亡，2016年2月4日母亲因病死亡，未对父母和儿子所有的部分房屋财产进行遗产分割。2016年10月被上诉人安光明通知上诉人杜德凤回江油处理房子事宜，当上诉人回来时发现安光明已将该房子卖了，且被上诉人魏勇夫妇已搬进来居住，上诉人于2016年11月2日就找村、镇及司法部门解决未达成一致协议。2017年元旦节上诉人哥哥杜广德回来又组织几姊妹到房屋现场与被上诉人他们协商解决，协商后被上诉人均同意退房，并约定一个星期后返还房屋，可事隔一周后上诉人杜德凤找魏勇夫妇腾房引发纠纷，2017年1月13日在派出所解决的时候，被上诉人却拿出了一份于2016年12月2日签订的房屋买卖协议。而被上诉人安光明在未征得杜德凤同意和授权的情况下将上诉人的房屋一并卖予魏勇、曹碧华，签订合同后更没有得到杜德凤的追认，安光明系无权处分行为，该房屋买卖协议应属无效。依据我国现行的土地管理规定，只有农村集体经济组织成员才能在该集体组织土地上享有宅基地使用权，而魏勇、曹碧华不属于太平镇泗洲村1组成员，不具有该集体经济组织成员权资格，不具备享有江油市太平镇泗洲村1组土地宅基地使用权主体资格，庭审中被上诉人也没有举证证明购买的案涉房屋经过了江油市太平镇及泗洲村村委会的同意。导致一审判决认定事实不清。根据《中华人民共和国合同法》第52条第2款“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，本案被上诉人魏勇、曹碧华在购买房屋时已清楚涉案房屋不完全属于被上诉人安光明，并且该涉案房屋的其他权利人未进行分割，属于上诉人杜德凤离婚后所分割的房屋杜德凤本人是不同意出售的。所以被上诉人魏勇、曹碧华在明知以上情况下与安光明强行签订房屋买卖协议，属恶意串通，损害上诉人的权利，被上诉人魏勇、曹碧华作为受让人在购买房屋之时不具有善意。故三被上诉人所签订的房屋买卖协议应认定为无效合同，其行为不能受到法律的保护。本案争议的房子还在，不存在无法返还的问题，一审法院的主审法官没有到现场去查看就认定本案的房子无法返还是与客观事实不符的，被上诉人的侵权行为导致上诉人无房居住，应依法向上诉人返还房屋。
安光明辩称，上诉人1988年离开家，基本没有再回过家，没有尽到做妻子和母亲的义务。儿子因交通事故死亡，上诉人拿走了大部分赔偿款。上诉人称“结婚后一直与其父母共同生活”不是事实。上诉人父母的一间小青瓦房和三间猪圈已经在地震时候损毁，安光明在原地基上独自修建了三间平房。安光明在卖房前通知了上诉人和上诉人的哥哥。安光明所出卖的房屋中上诉人占的比例很低，但上诉人开始要五六万，后来要十万零五千，双方没有达成一致意见。魏勇、曹碧华买房前在村上了解了房屋情况，确定房屋是安光明个人所有。房屋价格18万元村上都知道。魏勇、曹碧华购房得到了村上的认可，而且只要居住满1年还可以参加村里的选举，具备集体经济组织成员的资格。目前魏勇、曹碧华得到江油市太平镇的审批，在原有房屋上又加盖了两层。上诉人户籍在广元，无法享受村上的宅基地及相关政策，无法通水通电。请求驳回上诉，维持原判。
魏勇、曹碧华辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杜德凤向一审法院起诉请求：1.请求法院确认三被告之间的房屋买卖协议无效；2.请求法院依法判决被告立即将侵占原告所有的房屋归还给原告。
一审法院认定事实：2004年7月13日，杜德凤与安光明签订《自愿离婚协议》并经江油市太平法律服务所见证。该离婚协议约定：1.双方自愿解除婚姻关系；2.男方分得小青瓦房两间…女方分得平房一间、厨房半间…；同日，双方到江油市太平镇民政办办理了离婚登记。离婚后，杜德凤将自己的户口迁往到了广元市。2013年4月7日，双方共同修建的房屋（位于江油市太平镇泗洲村一组）宅基地使用权登记在安光明名下。2016年12月3日，魏勇、曹碧华作为甲方，安光明作为乙方，签订《房屋买卖协议》，协议约定：1.甲、乙双方均为江油市太平镇村民，所购房屋位于太平镇泗洲村1组，包括三间新房三间老房、两间垮了的猪圈、前后院坝、门口安光明修建的一段路、后院的三窝竹子，大概500多平方米；该房系乙方离婚后修建所得；2.购房款18万元，在签订本协议后一次性付清；3.乙方保证该房屋在出卖前完全归乙方所有，其他人不享有所有权。若有他人向甲方主张任何权利，由乙方承担全部责任。同日，魏勇、曹碧华向安光明支付购房款18万元，安光明向其出具收条。
另查明，因2008年发生的特大地震，案涉房屋遭到毁损，安光明将其修缮。江油市太平镇泗洲村灾后重建农村居民住宅建设用地备案情况统计表能够证明该房屋经过了修缮。同时查明，魏勇、曹碧华原系江油市太平镇合江村村民，因原有房屋被国家征用，购买案涉房屋经过了太平镇泗洲村村委会的同意。
一审法院认为，杜德凤与安光明在离婚时，自愿对共有房屋进行了协议分割，系双方真实意思表示，杜德凤分得其中一房半厨。安光明在未征得杜德凤同意和授权的情况下将整套房屋卖予魏勇、曹碧华夫妻，签订合同后也未得到杜德凤的追认，故安光明擅自处理杜德凤财产的行为系无权处分行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，安光明与魏勇、曹碧华签订的《房屋买卖协议》中，关于处分杜德凤所有房屋的部分协议无效。杜德凤称“三被告恶意串通签订房屋买卖协议，已严重侵害了原告的合法利益，该协议应无效”，一审法院认为由于案涉房屋宅基地所有权登记人仅为安光明一人，魏勇、曹碧华在征得村委会的同意下对房屋支付了相应对价并对房屋进行改建现已实际居住，故不属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形，由此不能认定整个房屋买卖协议无效。
由于在房屋买卖协议中关于杜德凤财产的处置部分无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿…”之规定，因为魏勇、曹碧华支付了相应对价并对房屋进行改建现已实际居住，杜德凤诉请归还房屋的请求由于已经实际返还不能，故不予支持；杜德凤可以在另案中请求安光明进行折价补偿。
遂判决：一、被告安光明、魏勇、曹碧华之间达成的房屋买卖协议中涉及原告杜德凤所有的房产（一间平房、半间厨房）部分协议无效；二、驳回原告杜德凤其他诉讼请求。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.杜德凤与安光明签订的《自愿离婚协议》载明：男方分得小青瓦房两间、厨房半间；女方分得平房一间、厨房半间；剩余两间平房双方自愿赠送给儿子杜安。2.涉案房屋原为三间旧平房、三间小青瓦房（附带厨房）及猪圈。其中的一间小青瓦房及猪圈为杜德凤父母所有。安光明离婚后在旧平房旁加盖一小间厨房。2008年，房屋因5.12地震被损害后，安光明对三间旧平房进行了维修，拆除了三间小青瓦房及猪圈，并新修建了三间平房。3.本案诉讼过程中，魏勇、曹碧华出资在三间新平房上加盖了二层。杜安于2009年去世。
经二审审理查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员因其特定身份关系所享有的权利。因此，原则上应禁止向非本集体经济组织成员转让宅基地，否则将损害国家及社会公众利益。江油市太平镇泗洲村不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，而魏勇、曹碧华至本案法庭辩论终结前未成为该集体组织成员。故安光明将江油市太平镇泗洲村宅基地上修建的房屋出售给魏勇、曹碧华的《房屋买卖协议》应当认定为无效，一审判决对该合同效力认定有误，本院予以纠正。
由于前述《房屋买卖协议》无效，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，杜德凤有权要求魏勇、曹碧华返还其离婚所分得的房屋。杜德凤在离婚时分得的旧平房并未灭失，分得的半间厨房虽被拆除，但安光明在平房旁另为杜德凤修建了一间较小厨房代替，以上房屋应当返还。一审判决认为不具备向杜德凤返还房屋的条件，没有法律及事实依据，本院予以纠正。魏勇、曹碧华返还房屋后有权要求安光明返还购房款。
离婚协议未明确杜德凤所分旧平房的具体位置，根据便于分割和有利于双方使用的原则，本院将应向杜德凤返还的房屋确定为靠院外侧一间（与厨房相邻）。地震后安光明维修该房屋的支出属于无因管理之债，可另行向杜德凤主张权利。
杜安去世后，离婚协议中赠与杜安的两间平房属于遗产。安光明认为杜德凤未尽抚养义务无权继承，双方存在争议，遗产分割尚未完成。杜德凤应当先通过诉讼解决继承纠纷，再根据遗产分割情况主张权利。故本院在本案中对属于杜安遗产的两间房屋不做处理。
杜德凤父母所有的小青瓦房及猪圈在2008年地震后被拆除，已经不具备返还条件，但杜德凤父母的继承人有权另行要求安光明适当补偿。
综上所述，一审查明事实不清，适用法律有误。上诉人杜德凤的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江油市人民法院（2017）川0781民初1170号民事判决；
二、安光明与魏勇、曹碧华就江油市太平镇泗洲村一组房屋所签订的《房屋买卖协议》无效；
三、魏勇、曹碧华向杜德凤返还杜德凤离婚时所分得的江油市太平镇泗洲村一组平房一间（院外侧）及相邻厨房；
四、驳回杜德凤的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取1950元，由安光明负担975元，由魏勇、曹碧华负担975元。二审案件受理费3900元，本院免于收取。
本判决为终审判决。
审判长 左 迪
审判员 罗 琴
审判员 冯安石
二〇一七年八月十一日
书记员 陈建容