包头市九原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0207民初1028号
原告：陈雪华，现住包头市。
委托代理人：潘进蒙，男，1958年9月5日出生，汉族，现住包头市青山区呼得木林大街十四号街坊*栋**号，系陈雪华丈夫。
委托代理人：靳军，系包头市九原区“148”法律服务一所法律工作者。
被告：恒大地产集团包头有限公司，住所地：包头市九原区莎木佳路一号街坊恒大华府综合楼三楼，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：宋文江，该公司总经理。
委托代理人：赵强，该公司法务员。
委托代理人：袁晓凯，该公司法务员。
原告陈雪华与被告恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪华的委托代理人潘进蒙、靳军，被告恒大地产集团包头有限公司的委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈雪华的诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即交付房屋；2、判令被告支付原告迟延交付房屋违约金196308元（从2011年12月31日至2016年9月6日，共1710天）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告陈雪华诉称，2010年5月19日，原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告以总价1148085元购买被告开发的位于包头市九原区恒大华府5-1007号房屋一套，被告承诺于2011年12月30日将房屋交付原告，如逾期交付房屋超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告于当日支付了首付款348085元，剩余800000元也按合同约定办理了银行按揭手续，履行了合同全部义务。但几年来因被告房屋存在质量问题不具备交房条件，被告违反合同约定，应当承担违约责任。
恒大地产集团包头有限公司辩称：一、原告在明知其权利受到侵害而怠于行使其权利丧失了胜诉权。根据《中华人民共和国民法通则》，第一百三十七条规定“诉讼时效从知道或者应当知道自己权利受到侵害时计算”之规定，原告享有的违约金请求权的诉讼时效应当从知道或者应当知道自己权利侵害之日起。原告与被告在《商品房买卖合同》第三条约定：“甲方（被告）应当于2011年12月30日前交付房屋”，根据该条款约定，被告在2012年1月1日未交付房屋即已经构成违约，由于被告的交付房屋的义务履行期限已在合同中明确约定，因此原告在约定的履行期限届满时即已知晓被告违约及原告权利受到侵害的事实，故原告违约金请求权的诉讼时效应从2012年1月1日开始起算，而依据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，其于2016年7月22日就违约金提起诉讼已超过诉讼时效。二、原告所诉与事实不符。原告收到收楼通知书后于2012年10月9日到被告处办理收楼手续，由于原告认为户内存在装修问题拒不收楼并要求待被告维修后再继续办理收楼手续。依据双方签订商品房买卖合同附件五第十条的约定，原告迟延办理收楼手续视为通知收楼时间为交房日期。因此即使计算违约金，也应当截止到2012年10月9日。由于原告以各种维修理由拒不补办收楼手续，被告于2016年6月4日向原告寄发敦促收楼通知书再次要求原告及时补办收楼手续并交纳物业费。三、原告所称的服务质量问题实为户内装修问题，轻微的装修问题并不影响实际使用，何况被告对原告提出的装修问题已经全部维修完毕。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，只有房屋主体结构质量不合格才符合法定不能交付使用的条件，但本案中交付的房屋仅存在装修问题，因此不存在影响原告收房的质量问题，且原告已办理收房手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2010年5月19日，原、被告双方签订了一份合同编号2010-0009423的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于包头市九原区恒大华府5-1007号房屋一套，建筑面积为166.65平方米，房屋总价款为1148085元，付款方式为原告首付加银行按揭付款；经验收合格后，被告应当于2011年12月30日前将商品房交付原告；如逾期交付商品房超过90日，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。商品房交付日期届满后，虽然被告于2012年8月20日函告原告接收房屋，但被告仍未具备交房条件。原告曾多次向被告报修房屋出现的房屋质量问题，如，地暖返工、公卫马桶漏水、户内墙体开裂、户内天花开裂、厨房墙砖空鼓、防水层存在严重质量问题、电缆不按规定穿管直接埋入水泥层、窗户歪斜无法打开、地面墙面空鼓、装修物品歪斜等等。直至2016年6月份，原告购买的房屋具备交付条件，原告要求被告交付房屋，被告的物业以未交物业费为由，拒绝交付进门进屋的钥匙，致使被告不能履行交付房屋合同义务。
上述事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、交款收据，被告提供的《包头市商品房买卖合同》、邮寄外单、保修单，法庭审理笔录等证据，在案证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合国家法律法规的规定，合法有效。原告依约履行了合同约定的全部义务，被告未能按期交付房屋属违约行为，对此被告应承担继续履行合同、给付迟延交房违约金的责任。关于原告诉请被告继续履行合同立即交付房屋的诉讼请求，先前被告函告原告接收房屋，只因房屋存在装修质量问题不具备交付条件，现在房屋已经具备交付条件，被告应当积极主动履行交付义务，因交付房屋是被告的合同义务。本案的合同主体是原、被告，其之间的法律关系是商品房买卖合同关系，与物业无关，物业无权干涉被告履行合同义务，物业与原告之间的物业服务合同属于另一法律关系。对此项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算方法，按照原、被告双方合同约定，即购房款（1148085元）的日万分之一乘以违约天数。违约金的计算日期为2011年12月31日至2016年9月6日，计1710天。被告反驳主张，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团包头有限公司继续履行合同立即交付房屋；
二、被告恒大地产集团包头有限公司给付原告陈雪华迟延
交房违约金196308元（1148085元×0.0001×1710天）；
以上执行款项，被告于本判决书生效后五个工作日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4136元，减半收取2068元（原告已预交取），由被告恒大地产集团包头有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 程德军
二〇一六年九月六日
书记员 马丽琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。