上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1495号
原告沈玲玲，女，1965年11月28日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人刘毅，上海东炬律师事务所律师。
被告何爱明，男，1975年3月28日出生，汉族，户籍所在地重庆市万州区。
第三人刘渝，女，1982年7月12日出生，户籍所在地重庆市南岸区。
原告沈玲玲诉被告何爱明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判。本案于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告沈玲玲及其委托代理人刘毅、被告何爱明到庭参加诉讼。2014年7月15日，根据案外人申请，本院依法追加刘渝为第三人参加诉讼，本案于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告沈玲玲及其委托代理人刘毅、被告何爱明、第三人刘渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈玲玲诉称：2013年4月10日，原告与被告签订一份租赁合同，合同约定：原告将位于上海市青浦区某处门面房出租给被告使用，租赁期限3年，每年租金3万元，先付后用，被告应提前一个月支付下一年度的租金，否则原告有权收回房屋，合同另对违约责任等作了约定。但在2014年3月10日之前经原告多次催讨租金，被告没有按照合同的约定履行交付租金的义务，原告无奈之下于2014年3月16日发出书面通知，明确告知要求其搬离租赁房屋。现请求判令解除原、被告于2013年4月10日签订的房屋租赁合同，判令被告腾退出租赁房屋，判令被告支付自2014年4月10日至腾退之日止的实际使用费，判令被告支付违约金人民币2，500元，诉讼费由被告负担。
被告何爱明辩称：不同意原告的诉讼请求。被告于2014年3月10日前向原告履行交付房租的义务，原告称到3月底来收，3月15日，原告至租赁房屋处，被告再次要交房租，原告称房屋出售了、不租了，要求被告搬离，并支付被告5，000元违约金；被告未同意。3月17日，原告又至租赁房屋，被告要求缴纳租金，原告以房屋已出售未收租金。之后，被告到村委会、居委会说明情况，村委会、居委会也未收租金。故不存在被告拖欠原告租金的事实。另即便原告将房屋出售他人，根据“买卖不破租赁”的原则，被告可以继续承租该房屋。
第三人刘渝述称：要求被告尽快腾退房屋。
经开庭审理查明：2013年4月10日，原、被告签订一份租赁合同，合同约定：原告将位于上海市青浦区某处门面房（南北两间）出租给被告使用，租赁期限3年，自2013年4月10日起租，每年租金3万元（一般情况下，合作愉快，可以长期出租），租金先付后用，被告应提前一个月支付下一年度的租金；租赁期间，被告需承担水电等费用；被告有下列情形之一的，原告有权终止合同，收回租赁物：1、被告擅自将租赁物转租、转让或转借的；2、被告利用租赁物进行非法活动、损害公共利益；3、第二年没有如期按合同交付房租的；被告逾期不搬迁，又不缴纳租金，原告有权向人民法院提起诉讼和申�执行，原告因此所受损失由被告负责赔偿；任何一方无故违约，行为自负，违约金为一个月租金；租赁房屋允许原告自由出入；先付定金5，000元，2013年4月10日前剩余欠款35，000元全部付清（其中10，000元为货物）。如2013年4月10日前余款没有付清，原告可以另外出租房屋，定金不予退还；合同还约定了其他条款。合同签订后，被告通过户名为沈珠缘从银行转账给原告30，000元，原告交付房屋给被告使用。2014年3月16日，原告将告知书张贴于租赁房屋门上，主要内容为：截止至2014年3月10日，未收到被告第二年房租（2014年4月11日至2015年4月10日），根据房屋租赁合同内容，由于被告未提前一个月缴纳第二年的房租，决定自2014年4月11日起解除租赁合同，现在通知被告在第一年合同到期日（即2014年4月11日）搬离此租赁房屋。同年3月18日，被告将该告知书撕下。2014年4月11日，�告向派出所报案称：房屋租赁纠纷，后出警民警告知解决途径。原告因要求被告搬离租赁房屋无果，故诉诸法院。
另查明，2014年4月8日，第三人与案外人王菊芬签订上海市房地产买卖合同，约定：王菊芬将位于上海市青浦区某（青200400＊**＊）店铺（建筑面积127.82平方米）转让给第三人；第三人于2014年4月17日取得了上述店铺的上海市房地产权证。王菊芬系原告母亲，授权原告出租系争房屋，并由原告行使相关诉讼权利。
上述事实，有原、被告、第三人的陈述、原告提供的租赁合同、告知书、银行凭证、上海市房地产权证、上海市房屋买卖合同、情况说明等；以上证据并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，被告主张2014年3月10日前其要求将房租交付原告，原告未收，并称到月底再说，被告并于4月份内多次要求缴纳房租。为此被告提供视听资料一份。原告对被告的主张有异议，认为2014年3月10日前原告多次催讨房租，但被告未支付，后原告才考虑将系争房屋出售他人，按照合同约定，被告违约在先，原告出售房屋在后，原告有权解除合同，并要求被告腾退。被告对在2014年3月10前缴付原告房租、原告未收的陈述未提供相应的证据。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。合同履行过程中，被告未按照合同约定交付房租，原告有权解除与被告签订的租赁合同，现原告已发出解除合同通知，原、被告签订的租赁合同于2014年4月10日解除，并由被告按照合同的约定承担违约责任。原告要求解除与被告的租赁合同及支付违约金2，500元的诉讼请求本院予以支持。租赁合同解除后，�告负有腾退义务，现被告仍占有使用租赁房屋不当，另第三人表示其合法取得系争房屋的上海市房地产权证起至被告实际腾退之日止的实际使用费由原告向被告主张。故原告要求被告腾退出租赁房屋及支付自2014年4月11日起至实际腾退之日的实际使用费的诉讼请求本院予以支持。被告主张2014年3月10日之前缴纳房租原告未收的意见，被告未提供证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告沈玲玲与被告何爱明2013年4月10日签订的关于上海市青浦区某处门面房（南北两间）租赁合同于2014年4月10日解除；
二、被告何爱明应于本判决生效之日起十日内腾退出位于上海市青浦区某处门面房（南北两间）；
三、被告何爱明应于本判决生效之日起十日内支付原告沈玲玲自2014年4月11日至实际腾退之日止的实际使用费（按每月2，500元计算）；
四、被告何爱明应于本判决生效之日内起十日支付原告沈玲玲违约金2，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费130元，减半收取65元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴海港
二〇一四年十月十七日
书记员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。