广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终1150号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈欣，男，1964年9月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：冯兆媛，广东迅恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秋，男，1950年9月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：冯曲，男，1951年12月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人陈欣因与被上诉人陈秋房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年9月20日作出的（2016）粤1702民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈欣上诉请求：撤销原审判决第二、三、五项判决，改判支持陈欣的诉讼请求，驳回陈秋的反诉请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决未认定陈秋对案涉商铺实施断电行为的事实，认定事实错误。1、2016年5月3日下午两点多，陈秋到案涉商铺收租时与陈欣发生纠纷，并把商铺电源切断。为避免冲突，陈欣只好打110报警、向丁居委会报案并请求调解。丁居委会的工作人员为此联系了陈秋。陈秋在与该工作人员的对话中明确承认其对案涉商铺实施了断电行为，该工作人员也已将该情况向丁居委会的书记汇报。陈欣已将两段对话的录音光盘提供法庭，两段对话的内容直接明了，足以证实是陈秋对案涉商铺实施了断电行为。另外，陈欣提供的证人证言、报案记录，原审法院调取的丁居委会的调解材料等，亦印证了该事实。2、陈欣承租案涉商铺时，商铺破破烂烂，需要全面装修才能经营。考虑到装修成本的回收，陈欣与陈秋签订了租期10年的租赁合同，还特别约定“该铺地如被政府征收，甲方（即陈秋）应协助乙方（即陈欣）向政府索赔在该铺所投入的装修费用”。陈欣夫妇对承租商铺倾尽心血，在承租后约一年半时间，已根据经营的需要对案涉商铺前后进行了四次装修装潢，最近一次是在2016年4月17日，即案发前半个月。承租案涉商铺后，陈欣一直严格按照约定履行合同。陈秋实施断电行为后，一直指责陈欣未按时交租，始终坚持断电，逼陈欣停业。实际上，陈秋眼见陈欣经营状况日渐兴旺，早就预谋将陈欣赶走。因此，从行为动机上讲，实施断电的人只能是陈秋。（二）原审判决关于双方签订的《租赁合同》及履行合同的部分事实认定错误。1、陈欣、陈秋各自持有的《租赁合同》存在部分内容不一致情况，原审判决对此没有进行明确的认定。2、原审判决关于租金、水电费缴交的时间、单价的事实认定错误。（三）原审判决对陈欣遭受损失的事实认定不清。1、陈欣对案涉商铺进行了装修装潢，花费了53972元。（1）陈欣租赁案涉商铺经营餐饮业，装修投入成本大，为此，双方约定商铺租期为10年，并免除装修期1个月的租金，后来陈秋应陈欣的要求在《租赁合同》空白地方补充注明“该铺地如被政府征收，甲方（即陈秋）应协助乙方（即陈欣）向政府索赔在该铺所投入的装修费”。（2）对装修情况，陈欣提供了采购装修装潢材料等收款收据凭证、证人证言、证明、与案涉商铺旁边报纸亭卖报老人的对话录音等予以证实。陈欣提供的凭证都还保留着纸张的自然痕迹，记载的内容与案涉商铺的装修装潢中一一对应；商铺的装修仍很新净，原审法院办案人员也到案涉商铺现场进行了勘验。以上证据足以形成完整的证据链条，证实陈欣对案涉商铺进行了装修。（3）陈秋主张案涉商铺的全部装修在其交付商铺给陈欣时就已经存在，但并未提供任何证据予以证实。2、陈秋违约及恶意断电，强行终止履行合同的事实明显，应予赔偿陈欣的经营损失、工人工资、代通知金、经济补偿金网络费等损失。（四）原审法院判决陈欣须向陈秋支付商铺占用费错误。1、讼争租赁合同因陈秋对案涉商铺不具有合法产权手续，也未取得建设工程许可证，被依法认定无效，且陈秋应对合同无效承担主要责任，原审判决陈欣全额承担所谓的房屋占用费，显失公平。2、原审认定陈欣使用商铺的截止时间为2016年8月28日错误。早在陈秋断电导致陈欣停业前，陈欣就向陈秋提出搬离案涉商铺的要求，但陈秋均无理拒绝，并一直监视、限制陈欣进入商铺并阻止陈欣搬走物品，以致陈欣于2016年6月4日搬油罐时即被陈秋发现并报警阻止，后陈欣还直接在案涉商铺加锁，不让陈欣进入。可见，自商铺断电之日起，陈欣对该商铺实际上已处于无法占有和使用的状态。原审法院以陈秋自认对商铺进行加锁的时间认定为陈欣对商铺截止使用的时间，认定事实错误。二、原审判决适用法律不当，且严重违反法定程序。（一）原审法院不准许陈欣申请委托评估，适用法律不当，违反法定程序。首先，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，法律并未明确禁止当事人在举证期限届满后提出申请。其次，陈欣已对案涉商铺装修装潢的损失提供充分证据，陈秋如果认同陈欣的损失或双方为此进行协商确定，则没有必要进行评估。再次，在司法实践中，法院在审理过程中发现案件争议的事实需要评估时，会主动释明并征得诉讼当事人的意见后进行委托评估，而原审法院并未进行释明及未征询本案诉讼当事人意见。最后，一审审理期间，陈欣已多次向原审法院提出对案涉商铺的装修装潢进行委托评估，并向原审法院提交书面申请，但原审法院均不同意并拒收陈欣的委托评估申请书。迫于此，陈欣只好于2016年8月30日以邮政快递的方式向原审法院寄送书面的《申请法院委托评估书》。（二）原审法院在庭审中未明确案件的争议焦点并征询当事人的意见，违反法定程序。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，且严重违反法定程序，请二审法院支持陈欣的上诉请求。
陈秋答辩称：一、陈欣自租用涉案商铺后，由于经营不善，未经陈秋同意，私自张贴告示转租他人。对此，陈秋当面告知陈欣不得违反双方签订的《租赁合同》约定，将案涉商铺转租他人。后来，陈欣未经陈秋同意，私自拆除承租商铺的承重墙和围墙，并砸坏地板，严重违反合同。陈欣称陈秋在2016年5月3日对涉案商铺断电，与事实不符。当天陈秋并未到商铺现场，也不知道商铺断电。陈欣还称陈秋已向丁居委会的工作人员承认对涉案商铺实施断电行为，亦与事实不符。原审法院曾到丁居委会调查此事，居委会书记否认了陈秋承认断电一事，该事实有原审法院的调查笔录证实。二、案涉商铺出租给陈欣前，由他人承租经营餐饮生意，商铺是有装修的。陈欣并未提供证据证实案涉商铺出租给陈秋时是破破烂烂的，相反，陈欣经营餐饮时使用了涉案商铺原有的装修。陈欣称其承租不到一年半时间，对商铺装修了四次，该做法完全不合常理。同时，按租赁合同第三条“（乙方）不得对承租房屋进行改造装修……必须申请甲方同意允许后，才能安装或改造”的约定，陈欣装修涉案商铺并没有取得陈秋同意，其自行装修造成的一切后果，应全部由陈欣承担。关于涉案商铺的水电问题。涉案商铺陈秋没有自行报装水表、电表，所使用的水电是搭借邻居梁宏旭的水表、电表。陈欣承租案涉商铺后，双方根据实际情况对水电收费标准进行了调整，并不存在陈秋强加费用给陈欣的情形。三、陈欣提交法庭的合同版本与陈秋存底的合同版本不同，陈欣称其合同约定的交租时间是当月10号，水电费金额空白；而陈秋存底的合同交租金时间是当月1号。陈秋提交给法庭的2015年7月1日至2016年4月1日缴交租金的收款收据显示，陈欣向陈秋缴交租金的时间为当月1日或2日。陈欣诉称缴交涉案商铺租金时间为当月10日，与其实际交租金时间不符。四、即使讼争租赁合同无效，陈秋作为出租方仍有权利收取房屋占有使用费。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。陈欣的上诉无理，应予驳回。
陈欣于2016年5月20日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除陈欣与陈秋双方签订的《租赁合同》；2、判令陈秋向陈欣支付商铺装修装潢损失53972元；3、判令陈秋向陈欣支付经营损失83938元，工人工资、代通知金、经济补偿金65421元，搬运费1000元，网络费385.4元；4、判令陈秋向陈欣返还合同保证金10000元。同时，陈秋提起反诉，请求：1、判决解除陈欣与陈秋之间签订的《租赁合同》，陈欣立即将商铺返还给陈秋；2、判决陈欣支付陈秋的商铺租金10000元（计至2016年6月1日的租金10000元，此后按合同约定计至陈欣返还商铺之日止）；3、判决陈欣支付租金违约金19500元（违约金从租金逾期第二天按租金的10%计算，计至2016年6月6日的租金违约金19500元，此后按合同约定计至陈欣缴交租金完毕之日止）；4、判决陈欣支付水电费用1270元（计至2016年6月6日的水电费用1270元，此后按合同约定计至陈欣返还商铺之日止）；5、判决陈欣支付水电违约金3874.6元（违约金计至2016年6月6日为3874.6元，此后至陈欣缴交水电费履行完毕之日止按水电费缴交逾期第二天按水电费的10%计算）；6、判决陈欣支付卫生费510元（计至2016年6月6日为510元，此后按合同约定计至陈欣返还商铺之日止）；7、判决陈秋不需返还陈欣的保证金10000元；8、判决陈欣赔偿拆除商铺的围墙、承重墙的修复费用10000元。
原审法院经审理查明：2014年10月10日，陈秋将坐落于阳江市江城区甲路乙小区m号的商铺出租给陈欣，当天陈秋（甲方）与陈欣（乙方）签订了一份《租赁合同》，其中约定：租赁用途为饮食，期限自2014年11月10日至2023年11月9日止；签订合同时付保证金10000元，每月租金5000元（不含水电、冷暖、煤气、设备维修、房屋租赁税等费用），按先付租金后使用原则，不按时缴交租金及水电费逾期二天罚违约金按租金的10%罚款，逾期五天甲方有权终止合同，不退还保证金；乙方负责所承租的房屋及附属设施、设备的保管维护，因管理使用不当或其他人为因素造成房屋或设施、设备损坏、损失的，乙方必须给予修复更换或按价值赔偿；不得对承租的房屋进行改造装修，如需安装空调及其他设施的，对墙壁地板、窗台、玻璃、天花有损的，必须申请甲方同意允许后才能安装或改造；乙方根据使用需要装修，但装修如对室内原有的墙壁地板其它有改变的，必须经甲方同意后方可施工；租用期满后室内室外的不动产（含天花吊顶、墙壁装修、各种门窗照明灯具、水电设施等）保证完好无偿交给甲方使用。合同签订后，陈欣支付了保证金10000元给陈秋，陈秋按约定将坐落于阳江市江城区甲路乙小区m号的商铺交付给陈欣使用，陈欣在该商铺经营阳江市江城区原汁原味餐饮店。由于陈秋的商铺未能报装水电，因此陈欣经营使用阳江市江城区甲路乙小区D栋a号房屋（屋主梁宏旭）的水电，陈欣用电按每度电1.1元，用水按每方4元缴交给陈秋，再由陈秋自行与屋主梁宏旭处理水电费问题。租赁房屋后，陈欣每月按约定支付租金5000元及水电费、卫生费给陈秋。对支付租金的期限，双方所持有的《租赁合同》载明不同，其中陈欣持有的《租赁合同》约定在每月10日前支付租金，而陈秋持有的《租赁合同》约定在每月1日前支付。按陈秋提供的2015年7月1日至2016年4月1日期间缴交租金的收款收据反映，陈欣除在2016年1月2日支付租金及水电费、卫生费给陈秋外，其余的均在每月1日支付。
2016年5月初，陈欣与陈秋因租金支付问题引发纠纷。同年5月3日，陈欣认为陈秋无故对其经营的商铺进行断电，造成其无法经营，陈欣因此停止经营。同年5月4日，陈欣就双方的租赁合同纠纷向阳江市江城区丁社区居委会反映，5月6日该社区居委会召集双方进行调解，因双方意见分歧较大而未能达成协议。2016年5月20日，陈欣遂向原审法院提起诉讼，请求如诉称。在诉讼过程中，双方均提出对出租商铺进行评估，其中陈欣在2016年8月30日第二次庭审法庭辩论时口头提出，同年8月31日书面申请对阳江市江城区甲路乙小区m号的商铺的装修装潢价值进行评估。陈秋曾提出对租赁商铺的围墙、承重墙的修复费用进行评估，原审法院要求陈秋提供该商铺的图纸或该商铺的原状资料，之后其在2016年8月18日撤回评估的申请。
另查明，陈秋所出租给陈欣的坐落于阳江市江城区甲路庚小区m号商铺的权属问题，陈秋主张有产权手续，其提供原审法院（2006）城法行初字第6号行政判决及阳江市江城区戊街辛村壬经济合作社的证明。其中原审法院（2006）城法行初字第6号行政判决是因陈秋对阳江市国土资源局关于位于霞迪山的土地77.66平方米的处罚不服提起的行政诉讼而作出的，阳江市国土资源局作出[2005]2a号《土地行政处罚决定书》：责令陈秋十五日内自行拆除在非法占用土地上的房屋，退还非法占用的土地的行政处罚。原审法院在2006年9月13日作出的判决，撤销阳江市国土资源局2005年9月16日作出的阳国土资执法字[2005]2a号《土地行政处罚决定书》。阳江市江城区戊街辛村壬经济合作社的证明：我村甲庚小区m号房地产权属我村民陈秋所有。
在诉讼过程中，陈欣要求将租赁的商铺腾空移交给陈秋，而陈秋不同意接收。2016年8月28日，陈欣拟将租赁的商铺内的物品搬走，而陈秋前来制止，并用锁将该商铺锁住。
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。陈秋将坐落于阳江市江城区甲路乙小区m号商铺出租给陈欣，陈秋仅提供原审法院（2006）城法行初字第6号行政判决及阳江市江城区戊街辛村壬经济合作社的证明，这些证据均不能证明陈秋对阳江市江城区甲路庚小区m号商铺具有合法产权手续或取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据上述规定，本案双方所形成的租赁合同无效，该租赁合同对双方均没有法律约束力。现双方均要求解除及陈秋要求陈欣支付违约金的请求缺乏依据，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈欣应将坐落于阳江市江城区甲路乙小区m号商铺腾空返还给陈秋，并应支付占用该商铺期间的使用费给陈秋。至于占用该商铺期间的使用费，可参照双方在合同的约定，每月租金5000元。因本案是无效的租赁合同，同时由于陈秋在2016年8月28日将该商铺锁住，按公平合理原则，陈欣的房屋占用费应计至2016年8月28日止，2016年5月1日至2016年8月28日止期间的房屋使用费共为19666.67元。陈秋要求计算至陈欣腾迁出承租商铺缺乏理据，原审法院不予采纳。而陈秋收取陈欣的合同保证金10000元亦应予返还给陈欣。
对双方的过错责任及本案的损失问题。本案陈秋明知坐落于阳江市江城区甲路乙小区m号商铺没有合法产权手续而租赁给陈欣，应负租赁合同无效的主要责任；而陈欣租赁该房屋时，没有对租赁标的物进行审查，其对租赁合同无效亦有部分责任。因此，本案租赁合同的无效所造成的损失，应由双方按主次责任共同负担。如何核定本案的损失，应根据双方的诉请及损失与合同无效是否具有因果关系来审查。一、陈欣的损失：1、陈欣主张商铺装修装潢损失53972元，提供了购买材料的票据、相片及证人证言等证据予以证明，并提出对商铺的装修装潢价值进行评估。由于陈欣提供的上述票据均不是正式税票，而相片及证人证言等证据证明力较弱，对陈欣该主张，原审法院不予采纳。而陈欣提出商铺的装修装潢价值进行评估，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出”的规定，本案陈欣没有正当理由未能在举证期限内提出申请评估，同时由于本案双方对商铺的装修装潢存在争议，陈欣所提供的证据未能证据那部分的装修装潢属其投入的。根据双方的租赁合同的约定，不得对承租的房屋进行改造装修，如需安装空调及其他设施的，对墙壁地板、窗台、玻璃、天花有损的，必须申请陈秋同意允许后，才能安装或改造；陈欣根据使用需要装修，但装修如对室内原有的墙壁地板其它有改变的，必须经陈秋同意后方可施工。按该约定，装修房屋必须经陈秋同意，而本案陈欣没有证据证明其装修租赁房屋经陈秋同意，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》壬条“承租人未经出租人同意装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，陈欣提出对商铺的装修装潢价值评估申请，原审法院不予采纳。2、对陈欣的经营损失83938元（食材损失、走单损失和按照三个月计算的营业损失）、工人工资、代通知金、经济补偿金65421元，搬运费1000元，网络费385.4元，按陈欣主张是陈秋拉闸断电导致无法经营造成的，而陈秋对此否认，因此陈欣负有举证责任。本案陈欣提供的通话录音、光盘、照片等证据，经审查不能证实陈秋在2016年5月3日对其经营的商铺拉闸断电。因此陈欣要求陈秋赔偿经营损失83938元、工人工资、代通知金、经济补偿金65421元、搬运费1000元、网络费385.4元，缺乏依据，原审法院不予支持。二、陈秋主张陈欣赔偿未经其允许就进行拆除的围墙、商铺的承重墙和造成商铺漏水的修复费用10000元，因租赁房屋原状如何无法确认，陈欣是否拆除了承租商铺的围墙及承重墙亦无法认定。另外，本案陈秋出租给陈欣的商铺未取得建设工程规划许可证或者合法的产权手续，因此陈秋的该项请求缺乏依据，不予采纳。至于陈秋要求陈欣支付水电费、卫生费，其提供的租赁合同、缴交租金的收款收据等证据未能证实其主张，而庭后其提供的电表的相片未经质证，并且仅凭该相片亦不能证明陈欣尚需支付多少水电费、卫生费，为此陈秋请求陈欣支付水电费、卫生费及违约金均缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、壬条之规定，作出判决：一、陈欣与陈秋于2014年10月10日签订的《租赁合同》无效；二、陈欣应在判决发生法律效力之日起十日内将坐落于阳江市江城区甲路乙小区m号的商铺腾空返还给陈秋；三、陈欣应在判决发生法律效力之日起十日内支付房屋的占用费19666.67元给陈秋；四、陈秋应在判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金10000元给陈欣；五、驳回陈欣的其他诉讼请求；六、驳回陈秋的其他反诉请求。一审案件受理费10447元，由陈欣负担4647元，陈秋负担5800元；反诉费4139元，由陈欣负担1050元，陈秋负担3089元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈欣向本院提交以下证据：证据一、中国移动通信通话记录，证明陈欣因陈秋对案涉商铺实施断电而报警。证据二、通话录音，证明陈秋已向丁居委会工作人员承认对案涉商铺实施了断电；案涉商铺原是破烂瓦房；在商铺被断电后，又在22、23日被通电。证据三、收据，证明：1、陈秋向陈欣收取租金的时间还有2014年11月10日、2014年12月2日、2015年1月2日、2015年2月2日、2015年5月2日、2016年1月2日；2、陈秋未经陈欣同意单方提高水费和电费价格。证据四、照片，证明：1、陈欣搬离案涉商铺后，陈秋仍扣留陈欣三台风扇；2、陈秋早已将案涉商铺出租给第三人经营烧烤店，租金升至7000元/月；3、陈秋通过断电强行赶走陈欣，其目的是通过陈欣装修后提升案涉商铺的价值，以获取更高的利益。陈秋质证意见：证据一、该通话记录只是记录通话时间，没有内容，不应作为证据使用。证据二、原审已对丁居委会的工作人员进行调查，证实陈秋没有对陈欣商铺停电。从双方签订的租赁合同第三条、第六条第三款可以证实，商铺出租前已有装修。证据三、该证据印证了陈欣支付租金的时间都是当月2号，唯一的一张2014年11月10日的租金收据，是签订合同当天支付的。证据四，在陈欣全部腾空商铺之后，陈秋才出租商铺给他人经营烧烤店。陈秋亦提供了下列证据：证据一、《协定》，证明陈欣已经于2016年9月9日全部清空其存放在商铺属于陈欣的所有物品，陈秋已于2016年10月1日收回了涉案商铺；证据二、中国移动通话记录，证明2016年5月3日陈欣没有致电给陈秋。陈欣质证认为：证据一、陈欣是在9月9日搬走了物品，但剩下三台风扇没有取走。证据二、对该证据的三性均有异议，该证据不能证实陈秋所要证明的内容。另外，陈欣还申请证人陈全出庭作证。陈全陈述：其与陈欣是同村人，装修前已认识；在2014年10月左右经水电铺介绍到案涉商铺安装水电，以前商铺没有通电，其从外面居民房的电表拉电进来，并安装了厨房的抽风机等电器，总费用约2600元；装完水电后，其有时会去帮忙装灯，以前商铺的天花是星铁，后来吊了天花，墙壁砌了瓷砖。陈欣认为陈全因装修到过案涉商铺，所述均为亲眼所见，其证言真实可信。陈秋认为案涉商铺此前已由他人经营餐饮，不存在没有通电的事实，陈全也没能提供证据证明陈欣承租案涉商铺前后的变化，其证言不应采信。
原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明，原审法院于2016年6月13日对丁居委会的书记钟平和支委敖进誉进行调查。敖进誉陈述，陈秋在居委会调解时反映，陈欣没有交租金，但没有承认停了陈欣商铺的电。2016年7月20日，原审法院组织陈秋和陈欣到案涉商铺进行勘验，勘验笔录记载，陈秋和陈欣对商铺的装修、设备各执一词，均主张商铺是其自己装修的，现商铺仍由承租人陈欣保管。陈秋和陈欣对笔录记载的内容没有异议，并签名确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，陈秋将坐落于阳江市江城区甲路乙小区m号房屋出租给陈欣，双方为此签订了《租赁合同》。因陈秋建设该房屋时并未取得建设工程规划许可证，违反了法律的禁止性规定，双方就案涉房屋签订的《租赁合同》是无效的。现案涉房屋已由陈欣返还陈秋，综合双方的诉辩意见分析，本案争议的焦点是：一、陈欣应否支付2016年5月1日至2016年8月28日的房屋占用费给陈秋；二、陈秋应否支付商铺装修和经营等损失给陈欣。
关于争议焦点一：本案双方签订的租赁合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈欣仍应按双方约定的租金标准支付占有使用案涉商铺期间的使用费。根据双方的陈述，陈欣与陈秋产生纠纷后，至2016年10月1日才正式将案涉商铺交回陈秋，即在此之前陈欣一直占有使用案涉商铺。陈欣主张商铺自断电之日起就对商铺处于实际无法控制的状态，对此并无提供充分证据证明。鉴于在2016年7月20日原审法院到案涉商铺勘验时，双方对商铺的装修、设备仍存在争议，且当时商铺仍由陈欣保管，而陈秋承认其在2016年8月28日锁住商铺，该行为客观上对陈欣腾退案涉房屋造成妨碍，原审以此时间为界点，认定陈欣应支付2016年8月28日之前的房屋占用费19666.67元，衡平了双方的利益，公平合理。陈欣主张其不应支付2015年5月3日之后的房屋使用费给陈秋，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二：陈欣主张因陈秋的断电行为造成其装修损失、经营损失等，则其应对商铺存在装修、经营等损失、陈秋对其商铺实施了断电行为，且断电行为与其损失存在因果关系承担举证证明责任。关于商铺装修损失问题，从双方签订的租赁合同中约定的承租方不得对房屋进行改造装修、对墙壁地板、窗台、玻璃、天花有损的，必须申请陈秋同意允许后，才能安装或改造的条款中可知，商铺承租前已有装修，但本案双方对承租时商铺的状况意见不一，陈欣亦未能举证证明其承租商铺后所进行的装修项目，且其提供的装修票据均不是正式税票，陈欣请求进行装修评估缺乏客观事实基础。另外，根据双方的租赁合同的约定，装修房屋必须经陈秋同意，而本案陈欣没有证据证明其装修租赁房屋经陈秋同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》壬条“承租人未经出租人同意装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，原审不予准许陈欣的评估申请及不予采信陈欣主张的装修损失正确，程序合法。至于经营损失等问题。陈欣主张陈秋在2016年5月3日对其商铺进行断电，但并没有提供充分证据证明。原审法院对丁居委会的相关人员进行调查时，相关人员亦表示陈秋没有承认对案涉商铺进行断电。对陈欣该主张，本院不予采信。另外，在商铺发生断电事件后，陈欣并未及时支付租金给陈秋及与陈秋协商解决断电问题，而自行停止营业并起诉解除合同，其主张的经营损失与断电事件并无法律上的因果关系。因此，陈欣主张陈秋应赔偿陈欣的经营损失等费用，理据不足，本院不予支持。
综上所述，陈欣的上诉请求理据不足，应予驳回。原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4665元，由陈欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 司徒达国
审判员 姜 玉 华
二〇一七年一月二十三日
书记员 曾 秋 霞