太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0105民初5500号
原告（反诉被告）樊斌，男，1983年1月27日出生，汉族，山西省太原市市民，住太原市杏花岭区北大街**号楼*号。
被告（反诉原告）张文秀，女，1985年10月25出生，汉族，安徽省安庆市宿松县洲头乡小瓜村村民，住该村2组21号。
委托代理人王晋军，山西晋泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）樊斌诉被告（反诉原告）张文秀租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员赵龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）樊斌、被告（反诉原告）张文秀及其委托代理人王晋军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）樊斌诉称，2015年4月4日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于太原市小店区长治路奥林花园伦敦座705号房屋，面积160平方米住宅出租给被告使用，年租金57000元整，租金一年一付，租赁期限为叁年，时间为2015年4月6日起至2018年4月6日止。合同还就双方责任、权利、义务及免责条件进行了约定。合同签订后，原告依约将出租房屋交被告使用，被告于2015年4月4日向原告支付2015年4月6日至2016年4月6日租金并无争议，2016年4月始，原告多次向被告收取2016年4月6日至2017年4月6日房租时，被告则以各种理由推诿，亦未提出解除租赁合同的要求，至今不予支付，致成纠纷。综上事实原告认为原、被告所签订房屋租赁合同合法有效，被告违反合同约定，拒付租金已构成违约。据原告观察被告现已将上述房屋违法转租，且对拒付房租行为无法做出合理解释，故原告请求人民法院查明案件事实，要求被告继续履行房屋租赁合同并立即支付2016年4月6日至2017年4月6日房租57000元；要求被告支付2016年物业管理费1151.42元，电梯费374.21元，2016年第一、第二季度水费381.3元、公告照明电费62元，租赁期间的天然气使用费424.88元、；垃圾清运费107.1元，共计2500.92元；如被告已擅自转租房屋且拒交房租，原告要求依房屋租赁合同约定终止合同，并要求被告支付原告第二年度起至房屋交还原告止期间的房租；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）张文秀辩称，双方签订的房屋租赁合同应予以解除，答辩人与被答辩人于2015年4月4日签订房屋租赁合同，租赁位于太原市小店区长治路奥林花园伦敦座75号房屋，租期为3年，年租金为57000元，押金为5000元，2015年12月份开始经常有一些人来该房屋要债，事后经了解是房东对外有外债，该房屋产权有纠纷，因这些人的骚扰，严重影响了答辩人的正常经营与生活，答辩人遂于被答辩人积极沟通此事，但是被答辩人未尽快处理此事，僵持半个多月后，2016年1月12日。这些债主有三五成群来要债，无奈答辩人只能报警求救，答辩人但是提出要求是退房，解除租赁合同，在警方的调解下，被答辩人同意解除租赁合同，并当着警方的面写下字据，让答辩人一边搬家同时退钱，当时协商包括押金在内共计退还20000元，后来答辩人在2016年1月15日另行找下了房屋，但被答辩人始终以各种理由推托不退相关费用，依据合同法的规定，双方的房屋租赁合同在2016年1月12日已经解除；关于在合同解除前的相关物业费用再有相关票据且经答辩人核对后按照房屋租赁的约定支付；答辩人不存在擅自转租的问题，综上，被答辩人的诉请没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉请。
被告（反诉原告）张文秀提出反诉请求，2015年4月4日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定：反诉人将拥有的坐落于长治路奥林花园伦敦座705号房屋，总共面积160平方米，年租金为57000元，押金5000元，租赁期限为自2015年4月6日至2016年4月6日，支付方式为年付，反诉人在支付第一年的租金后就开始营业，等到2015年底的时候，经常有人过来骚扰，后来才知道是被反诉人欠别人钱无法还清，债主上门要债，我及时与被反诉人沟通此事，被反诉人一直推脱未作处理。后来那些债主三番五次过来，已经严重营养了我的正常营业，在2016年1月12日那天债主又过来，我当时报了警，通过警察调解，被反诉人同意退还剩余租金2万元，并立了字据，我们当时就另找房子租赁，至此，双方签订的房屋租赁合同已无法继续履行，已经解除，我曾多次向被反诉人主张自己的合法权益，但是被反诉人均以各种借口给予回绝。为此，反诉人依法向贵院提出诉求，请求判令被反诉人向反诉人返还租金及押金共计人民币2万元（自2016年1月12日至2016年4月6日）；请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）樊斌针对反诉请求辩称，房屋租赁期限为3年，期限为2015年4月6日至2018年4月6日；我不欠别人任何钱我没有任何的债主，如果被告有质疑可以让其举证说明；我并不认识所谓的债主，民警看了我的房产证之后将所谓的债主清理出去了并没有影响到被告；被告没有证据证明我同意退还给其20000元；我将房屋合理合法的租赁给被告，所谓的债主上门，被告有权拒绝债主入内，被告应当起诉债主。
经审理查明，原告（反诉被告）樊斌与被告（反诉原告）张文秀于2015年4月4日签订房屋租赁合同一份，主要内容为由樊斌将其所有的位于太原市小店区长治路奥林花园伦敦座705号房屋一套出租给张文秀，租赁期限为三年，租金为每年57000元，押金5000元（租赁期满后，屋内设施无人为损坏、各项费用无欠费，押金全部退还），张文秀不得有转租、分租、转让该房屋、改变房屋租赁用途等行为，否则樊斌有权终止合同，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；以及其他约定。合同签订当日，张文秀向樊斌支付了2015年4月6日开始计算的一年租金57000元、押金5000元，樊斌出具收条2张予以确认。在张文秀租用该房屋期间，因案外人与樊斌之父之间的经济纠纷，债主时常上门讨债，对其正常居住使用该房屋造成干扰，2016年1月12日，因债主讨债，张文秀报警，民警出警对债务纠纷进行了处理，但张文秀称其与樊斌之间的纠纷当时并未记录；当日樊斌曾向张文秀出具字据一张，内容为“搬家的前一天给我打电话，第二天我准时来，一边搬家，一边退钱”；庭审中，张文秀称双方当时谈好由樊斌在搬家时退租金和押金共计20000元，但樊斌对此不予认可。其后，张文秀于2016年1月15日又向他人租赁房屋一套，租赁期限自2016年1月15日起至2017年1月14日。2016年2月底，张文秀将本案所涉的房屋转租给案外人牛世军，租期半年，收取了租金29000元，并将其中10000元支付给郗庆宝；郗庆宝陈述其与樊斌之父之间存在经济纠纷，但并不认识樊斌本人，也收到了张文秀的10000元。樊斌陈述至2016年4月一年租期到期后才发现张文秀将房屋转租一事，并提交了物业公司和煤气公司出具的证明证明案涉房屋现拖欠2016年第二季度物业费1968.94元、2015年4月至2016年7月拖欠煤气费424.88元、垃圾清运费107.1元。
以上事实，有原告提供的租赁合同、物业公司证明、煤气公司证明，被告提交的租赁合同、收条2张、证人证言以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。
本院认为，本案中原告（反诉被告）樊斌与被告（反诉原告）张文秀之间所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反相关规定，应系有效合同，双方均应依约履行合同义务。张文秀向樊斌支付了2015年4月6日至2016年4月6日的房屋租金57000元、租房押金5000元，在其使用房屋期间，因案外人与樊斌之父之间存在经济纠纷，造成其使用不便，双方曾协商退租事宜，但现有证据不能显示双方就退还租金、押金一事确已达成一致意见；在此情况之下，张文秀于2016年2月将涉案房屋转租给案外人牛世军，并将收取的2016年2月至8月的半年租金29000元中的10000元支付给案外人郗庆宝，而郗庆宝本人表示其是与樊斌之父之间存在经济纠纷而非与樊斌之间，故张文秀的行为系违反合同约定、擅自处分租赁物，其应承担相应的不利后果。结合张文秀的转租时间，本院认定其与樊斌之间的租赁合同关系应于2016年8月终止，在此之后樊斌即应收回房屋，对其主张的之后产生的损失本院不予支持，对于2016年4月至8月之间4个月的房屋租金，按照双方之间的合同约定应为19000元，应由张文秀支付樊斌为宜，同时樊斌也应退还张文秀押金5000元。对于樊斌主张张文秀支付的拖欠物业费、煤气费等费用，有相关证据加以佐证，且均产生于租赁期间，故本院亦予以支持。张文秀向案外人支付的10000元款项，并无合理依据，应由其自行处理为宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）樊斌与被告（反诉原告）张文秀之间于2015年4月4日所签订的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）张文秀于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）樊斌房屋租金19000元、租赁期间拖欠的物业、煤气费用2500.92元。
三、原告（反诉被告）樊斌于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）张文秀押金5000元。
四、驳回原告（反诉被告）樊斌、被告（反诉原告）张文秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费，本诉部分减半收取1288元，由原告（反诉被告）樊斌、被告（反诉原告）张文秀各负担644元；反诉部分150元，由原告（反诉被告）樊斌负担50元，被告（反诉原告）张文秀负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
代理审判员 赵龙
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 杨琦