广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初4296号
原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，组织机构代码707684880。
法定代表人：练均华。
委托代理人：霍俊，广东金硕律师事务所律师。
被告：林秀妃，女，1969年3月20日出生，汉族，住广东省阳春市。
原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）诉被告林秀妃物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人霍俊到庭参加诉讼，被告林秀妃下落不明，本院依法公告送达应诉资料，公告期满，被告林秀妃未能到庭应诉。本案现已审理终结
原告康景物业公司诉称：2013年3月14日，被告林秀妃因购买了位于江门市蓬江区北环路（北侧棠下新昌）珠江国际新城二街13号101房与原告康景物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定由原告康景物业公司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》签名确认。2013年3月14日，被告签署包括《收楼表格》在内的收楼资料确认签收上述房屋，但自2013年6月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2016年6月共拖欠原告物业管理费27451.2元，原告康景物业公司多次催收，被告林秀妃均无理由拒绝缴纳。被告林秀妃上述欠款行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定，已构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费27451.2元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标注收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日的违约金为2548.8元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告康景物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.《物业管理企业资质证书》复印件一份，证明原告具备物业管理一级资质。
证据2.《物业管理委托合同》复印件一份，证明原告受托进行前期物业管理的事实。
证据3.《前期物业管理服务协议》复印件一份，证明原、被告约定相关权利义务。
证据4.《收楼物品移交清单》复印件一份，证明被告入住该小区的事实。
证据5.《欠费明细表》复印件一份，证明被告的欠费数额。
证据6.《购房合同》、《不动产登记信息》复印件各一份，证明被告房屋权属情况。
证据7.《催款通知书》复印件一份，证明原告已经书面向被告追缴物业服务费。
证据8.《物业企业资质备案复函》复印件一份、证据9.《物业企业资质备案申请表》复印件一份，证明原告具备物业服务企业资质。
证据10.广东康景物业服务有限公司江门分公司《营业执照》复印件一份，证明广东康景物业服务有限公司江门分公司是原告成立的分公司，分公司经营范围包括物业管理，根据《公司法》第十四条规定，分公司的民事责任由原告承担，原告具有诉讼主体资格。
被告林秀妃没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
经审理查明：原告康景物业公司于1999年8月11日登记成立，经营范围包括物业管理，具有一级物业管理资质，该公司于2007年11月2日登记成立广东康景物业服务有限公司江门分公司（以下简称康景物业江门分公司），经营范围包括物业管理，该分公司与江门珠江房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》约定康景物业江门分公司对江门珠江国际新城小区进行物业管理，2010年，康景物业江门分公司进驻该小区提供物业管理。
2011年，被告林秀妃（乙方）作为涉案位于江门市蓬江区北环路（北侧棠下新昌）珠江国际新城二街13号10XXX1房的所有权人在购房时与康景物业江门分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方对珠江国际新城实施前期物业管理服务，物业管理服务内容包括提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等；物业收费标准：别墅按建筑面积每平方米每月2.8元收取物业管理费，住宅（洋房）按建筑面积每平方米每月1.8元；单月的15号前交纳本月和次月的物业服务费，交纳方式为通过银行划扣交纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳滞纳金。逾期1年不缴纳，乙方除缴纳应付物业服务费及滞纳金外，还应承担应付物业服务费及滞纳金总额20%的违约金。该协议还确定了涉案的位于江门市蓬江区北环路（北侧棠下新昌）珠江国际新城二街13号101房的建筑面积为268.26平方米。被告林秀妃在该《前期物业管理服务协议》上签名确认。2013年3月14日，被告林秀妃办理收楼手续，填写《收楼物品移交清单》。原告在庭上陈述，被告林秀妃从2013年3月14日收楼之日起至2013年5月都有足额交纳物业服务费，但原告通过银行划扣方式收取林秀妃2013年6月当月的部分物管费后，林秀妃仍拖欠2013年6月物管费411.6元未交，从2013年6月起，被告林秀妃拖欠物业管理费至今未交纳，康景物业公司多次催收未果，遂提起本案诉讼。
另查明，涉案位于江门市蓬江区北环路（北侧棠下新昌）珠江国际新城二街13号101XXXX房屋用途为住宅，属别墅，建筑层数4层（含地下1层），建筑面积为268.26平方米。
原告康景公司庭审中确认实际操作中给予业主一个半月的交费宽限期，业主在双月月底前缴纳物管费则不收取违约金，如：2013年6月的物业服务费本应在2013年5月15日前缴纳，但给与一个半月宽限期后，业主在2013年6月底前交费并不产生违约金，否则，将从2013年7月1日起开始计算违约金；2013年7月、8月的物管费本应在2013年7月15日前缴纳，给与一个半月的宽限期后，业主在2013年8月底前交纳并不产生违约金，否则将从2013年9月1日开始计算违约金。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。康景物业江门分公司与林秀妃签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。
一、关于被告林秀妃是否应向原告康景物业公司缴纳物业服务费的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据涉案《前期物业管理服务协议》的约定，康景物业江门分公司已经提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等物业服务，被告林秀妃作为业主享受了康景物业江门分公司提供的物业服务后应当依约交纳物业服务费，本案中，被告林秀妃拖欠2013年6月至2016年6月的物业管理服务费，涉案房屋属于别墅住宅，建筑面积268.26平方米，按照涉案合同约定的按建筑面积每平方米每月2.8元的物业服务费收费标准，被告林秀妃每月需交纳的物业服务费为751.1元，被告林秀妃交纳了2013年6月的部分物业管理费后拖欠2013年7月至2016年6月30日拖欠物业费751.1元×36个月=27039.6元，再加上拖欠2013年6月未交物管费411.6元，被告林秀妃拖欠2013年6月至2016年6月30日的物管费27451.2元。原告康景物业公司作为康景物业江门分公司的总公司，据此主张被告林秀妃支付拖欠2013年6月起至2016年6月的物业管理服务费27451.2元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于原告康景物业公司要求被告林秀妃支付违约金是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告林秀妃逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照涉案《前期物业管理服务协议》的约定，应该从逾期之日起向康景物业江门分公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但涉案《前期物业管理服务协议》约定的按每日1‰的标准计算违约金过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于涉案《前期物业管理服务协议》约定业主应于单月的15号前交纳本月和次月的物业服务费，原告康景物业公司庭上陈述其在实际操作中给予业主一个半月的交费宽限期，业主在双月月底前缴纳物管费则不收取业主违约金，如2013年6月的物业服务费在2013年6月底前交纳不产生违约金，2013年7月、8月的物业服务费在2013年8月底前交纳不产生违约金。被告林秀妃从2013年6月开始拖欠物业管理费未足额交纳，其逾期违约金应从2013年7月1日起，按应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
被告林秀妃经本院依法公告送达应诉资料，公告期满，未能到庭应诉。本院依法缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：
被告林秀妃在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2013年6月起至2016年6月止的物业管理服务费27451.2元及逾期付款违约金（2013年6月物业服务费的违约金应从2013年7月1日起计算，2013年7月、8月物业服务费的违约金应从2013年9月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费550元，由被告林秀妃承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 邱启杰
审 判 员 余玉卿
人民陪审员 邓淑芬
二〇一六年十二月十八日
书 记 员 李 华