广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第441号
上诉人（原审原告）：张丽，女，汉族，1974年3月15日出生，住址：广东省深圳市福田区。
诉讼代理人：王保林、张若飞，均系广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市亚派房地产有限公司。住所地：惠州市水口办事处横沙开发区。
法定代表人：续红。
诉讼代理人：董卫强、范远奎，均系该公司员工。
上诉人张丽因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院作出的（2012）惠城法民一初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
上诉人张丽于2012年4月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交楼的违约金61097.05元人民币（计算商品房具备法定的交付条件时止）。2、被告承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：2009年9月28日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于惠州市惠城区水口街道办事处龙和东路1号合生高尔夫庄园A45－A48栋A146号房的商品房，该商品房的总价款为1221941元。上述合同第八条规定出卖人（系指被告，以下均相同）应当在2010年5月30日前将竣工验收合格的商品房将付给买受人（系指原告，以下均相同）使用；第九条规定：出卖方如未按合同规定的期限将该商品房将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。上述合同签订后，原告按合同规定向被告支付了全部的购房款，履行了全部合同义务。但该商品房至今未成到法律规定的交付条件，无法正常居住使用。综上所述，原告认为《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的，具有法律约束力，被告应依约支付逾期交楼的违约金。
被上诉人惠州市亚派房地产有限公司辩称，一、涉案房屋在交付期限前已经竣工验收合格，符合交楼条件。《商品房买卖合同》第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。答辩人在2010年5月20日就已经具备合同第八条规定的证明文件，即由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收合格报告，并且已提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。涉案房屋于交付期限前已经具备交楼条件，也已经过政府部门竣工验收备案的事实。二、答辩人没有逾期交楼，已按时履行通知义务，将符合交楼条件的涉案房屋按时交付给被答辩人，答辩人在合同约定的交付期限前已经向被答辩人发出《收楼通知书》，即已履行了通知义务。《商品房买卖合同》第十一条明确约定：“由于买受人的原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，并已实际交付买受人，买受人须按物业管理公司的规定标准计付管理费，买受人应在约定的交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。答辩人已在2010年5月18日通过邮寄方式向被答辩人寄出《收楼通知书》，通知被答辩人于2010年5月30日前来办理收楼手续。在邮局出具的收据上，清楚记载该快递内容是《收楼通知书》，并清晰无误的记载着发给被答辩人，也有被答辩人签收记录，足以证明答辩人履行了合同约定的通知义务，被答辩人也收到通知，从上述事实看出，答辩人按照合同约定的交付期限前交楼，答辩人不存在任何逾期交楼行为”，因此，为维护答辩人的合法权益，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2009年9月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》〖以下简称《合同》，《合同》编号为：惠州（2009）10005220〗。《合同》载明原告的地址为：广东省深圳市福田区长城大厦2栋A713。《合同》第三条约定：买受人购买的房屋坐落于惠州市水口街道办大和村马寮地段龙湖大道东1号A45－A48栋A146号。商品房合同约定面积共223.37平方米，其中，套内面积为216.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.18平方米。第四条约定：按套内面积计算，该商品房总价款为：1221941元。第八条约定：出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第4种条件为：由建设、监理、施工、勘查、设计五单位完成工程竣工验收报告。第九条约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。《合同》附件4约定：本合同第七条及第九条约定双方的违约责任，及其计算违约金数额最高不超过总房价的5%，但其他条款另有约定的除外。第十一条约定：……买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人……。原告已向被告支付完毕全部购房款。2010年5月18日，被告通过EMS全球邮政特快专递向原告发出《交楼通知书》（编号为：EE152148217GD）一份，《交楼通知书》的内容为：告知原告其所购房产将于2010年5月30日正式交付使用。根据合同约定，通知原告于2012年5月30日交楼。上述邮件邮寄回执记录显示妥投（他人收张丽）。EMS全球邮政特快上载明收件人地址即原告在《合同》上的地址：广东省深圳市福田区长城大厦2栋A713。
2010年5月20日，被告取得涉案房屋《工程竣工验收报告》。《工程竣工验收报告》上有建设、监理、施工、勘查、设计五单位竣工验收盖章确认合格。
2010年5月28日，被告取得涉案房屋有关的建设工程规划验收合格证。
2010年5月31日，涉案房屋经广东省惠州市公安局消防局确认工程消防验收合格。
2011年3月30日，涉案房屋所涉及的工程已在惠州市惠城区规划建设局办理工程竣工验收备案。
2012年6月25日，原告诉至本院，请求：判如诉称所述。案经受理后，本院于2012年8月2日依法公开开庭进行了审理。
另查，原告至今未收涉案楼房。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案属于商品预售合同纠纷，原、被告签订的《合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法律的强制性规定，依法成立，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告已支付所有购房款给被告，被告则应在2010年5月30日前将符合《合同》约定的涉案房屋交付给原告使用。本案中，被告已于2010年5月20日取得了工程竣工验收合格报告，证明涉案房屋已于《合同》约定的交楼期间届满前符合交付使用条件。另外被告在2010年5月18日向原告发出了交楼通知书，交楼通知书是按《合同》载明原告的地址送达，由本人签收，应视为原告已收到该交楼通知书，根据上述交楼通知书，原告应于2010年5月30日前去收楼，但原告未在2010年5月30日前去收楼。按《合同》第十一条的约定，应视为原告所购房屋已于2010年5月30日实际交付原告。因此，被告并不存在逾期交楼的违约行为，原告要求被告承担逾期交楼的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《合同法》第四十四条、第六十条和《民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：
驳回原告的全部诉讼请求。本案的诉讼费1330元，由原告承担。
当事人二审意见
上诉人张丽不服原审判决上诉称，一、一审判决认定“涉案房屋符合交楼条件并已实际交付买受人”是认定事实有误。
在一审庭审期间，被上诉人提交了“1、交楼通知书、详情单、妥投证明，证明被告履行了告知义务；2、验收报告(建设、施工、监理、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告)；3、保证书、说明书；4、2011年3月30日的备案表。”并没有提交规划、城建档案、公安消防、环保、人防、防雷等部门进行专项验收，取得认可文件或准许使用文件，其行为违反了《城乡规划法》第45条、《建筑法》第6l条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定，应当认定涉案房屋在2010年5月不具备交付条件，被上诉人无权向上诉人交楼。
二、一审判决适用法律错误。
l、商品房经验收合格是指验收行为必须先通过政府相关职能部门的验收后被告方才能组织的五个单位(即建设、监理、施工、勘查、设计)进行的工程验收，否则应当认定为无效。
按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定：商品房达到具备经验收合格的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(下称《暂行规定》)、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(下称《暂行办法》)的相关规定，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。工程符合《暂行规定》第五条的要求方可进行竣工验收，建设单位在组织工程竣工验收前必须按国家有关规定，提请规划、公安消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。建设单位对符合竣工验收要求的工程，组织验收组制定验收方案，提交质监机构检查，质监机构应在7个工作日内审查完毕。对不符合验收条件的，发出整改通知书，待整改完毕后，再行验收，同时《惠州市房屋建筑工程和市政工程竣工验收及备案管理规定》第二章工程竣工验收第八条的第(五)项：“建设单位在组织工程竣工验收前必须按国家有关规定，提请规划、城建档案、公安消防、环保、人防、防雷等部门进行专项验收，取得认可文件或准许使用文件”因此，根据以上规定以及惠州市处理商品房买卖合同纠纷的司法实践，商品房验收由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督，商品房买卖双方约定的“经验收合格”应包括建设单位组织各相关部门的竣工验收合格，及专项的规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。被上诉人在组织五个单位进行竣工验收之前，必须按照国家法律的有关规定，取得消防、环保、人防等有关部门的认可文件或准许女件本案被上诉在来取得上述有关部门的许可或准许文件的情况下对该商品房进行所谓的五项验收，是违规的，因此该工程竣工验收应认定为无效。
2、依据广东省高级人民法院[粤高法(2012)240号]全省民事审判工作会议纪要第6条“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”应当认定合同约定的交楼标准无效。
最后、关于被上诉人提交的2010年5月20日的《工程竣工验收报告》(1)第四页验收人员签名一栏中均用复印件充抵原件；(2)在第五页的工程竣工验收结论中五家单位均没有盖章日期，同时该五个公章同验收人员所在的单位及在工程概况所显示的单位有多处不一致；3、监理工程师谢大军加盖的印鉴章已过有效期同时该验收报告没有加盖骑缝章，因此在报告的首页及此页显示的所谓的验收日期均是被上诉人单方面制作的，因此该份证据的合法性关联性及真实性均有明显的瑕疵。不能作为审理案件的依据。
综上，请二审法院依法判令：l、撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付延期交楼违约金61097.05元；2、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。
被上诉人惠州市亚派房地产有限公司答辩称，一、涉案房屋已经具备合同约定交楼条件；二、我方也发了通知给上诉人，履行了通知义务；三、关于追诉的问题，应该在一审进行处理，而且被申请追诉人只是监理公司的一个员工，我方认为在实体及程序上都没有必要。
本院查明的事实
本院审理查明，原审查明的事实与本院查明的实施基本一致，本院予以确认。本院另查，1、涉案楼房的监理公司广东珠江建设工程监理有限公司确定涉案房屋通过竣工验收，其在监理单位意见栏中予以盖章确认；2、涉案楼房已经消防验收合格，并取得了规划验收合格证。
本院判决理由和结果
本院认为，双方当事人对原审判决认定双方签订的房屋买卖合同合法有效均不持异议，本院予以确定。本案二审争议的焦点是：涉案房屋是否已通过竣工验收。从被上诉人提交的《工程竣工验收报告》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》看，涉案房屋已于2010年5月20日通过建设、监理、施工、勘查、设计五个单位竣工验收，该竣工验收单位及时间符合双方签订的房买卖合同第八条“交付期限。出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……4、由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告”的约定，且涉案楼房工程已于2010年5月28日和5月31日分别取得了《建设工程规划验收合格证》和《建设工程消防验收的意见书》，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第一款“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：”之第(二)项“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安消防机构应当进行抽查。”和第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规定条件的，建设单位不得组织竣工验收。”的规定，本院确定，涉案楼房已通过竣工验收，符合交付条件，并已实际交付上诉人。上诉人认为涉案楼房工程因未取得消防验收和规划验收合格证，故未达到交付使用条件，理由不成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1330元，由上诉人张丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 苏丹红
审判员 邓耀辉
二〇一三年八月十一日
书记员 黄美静
附相关法律条文
《中华人民共和国消防法》第十三条第一款“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：”之第(二)项“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安消防机构应当进行抽查。”
第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”
《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规定条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；