金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金东民初字第742号
原告（反诉被告）肖琳睿。
委托代理人蓝林茂、宋衍源。
被告（反诉原告）浙江欧源置业有限公司。
法定代表人李文峰。
委托代理人陆云英、张锡唐。
原告肖琳睿诉被告浙江欧源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，被告欧源公司在答辩期内提出反诉，本院予以受理。并依法由审判员陆海碧适用简易程序于2014年7月8日对本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告肖琳睿的委托代理人蓝林茂、宋衍源，被告浙江欧源置业有限公司的委托代理人陆云英、张锡唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖琳睿诉称，2009年12月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的原墅小区26幢1单元102号房屋。根据合同约定，房屋交付期限为2011年12月31日前。合同签订后，原告按约支付了购房款，但时至今日，被告未将房屋交付原告。根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金。为此，要求判令被告支付逾期交房违约金754136元（按总房款每日万分之二计算，从2012年1月1日算至2014年5月31日，之后按日万分之二计算至房屋实际交付日止）。
原告向法庭提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买商品房，及双方约定的权利义务。2、发票二张，证明原告已按约支付购房款的事实。3、一期室外污水总评图，证明涉案房产所在小区化粪池原来位置。4、回复函一份，证明被告回复原告，承认改变原设计的化粪池位置，并同意免除原告四年物业费作为补偿的事实。
被告欧源公司辩称，原告在支付房款时存在逾期付款的事实，即使被告逾期交房一至二天，被告有先履行抗辩权。事实上，被告在2011年12月31日已通知原告，是原告自己未来接受交房，故不存在逾期交房的事实。
反诉原告欧源公司诉称，反诉原、被告在签订《商品房卖买合同》后，合同第七条约定，反诉被告应在2009年12月15日之前办理银行按揭贷款。第八条第一款2约定，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。及第二款约定，买受人逾期办理贷款手续，视同买受人逾期付款，按本合同第八条第一款约定承担违约责任。反诉被告在2010年11月5日才付清商品房余款290万元，应承担违约责任。反诉原告已于2011年12月31日通知反诉被告办理交房手续。之后电话通知过数次，但反诉被告一直未来办理。合同第十二条约定，在出卖人发出交付使用通知书规定的期限内未能办理交房手续的视同交付给买受人使用，并从通知交房截止日次日计算交纳物业管理费。买受人另交房屋托管费0.5元／平方米／天，交房通知书中一天的日期作为房屋交接的截止日期。综上，反诉原告要求：1、由反诉被告支付逾期交接房屋的房屋托管费156711元；2、由反诉被告支付反诉原告逾期交接房屋的物业管理费30907元；3、由反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金147320元；4、由反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉原告欧源公司向本院提供的证据有：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明，证明主体资格；2、商品房买卖合同一份，证明双方就涉案房产约定的权利义务；3、投递邮件清单一份、入伙通知书一份、交房通知一份、物业交付流程表一份、分批交房情况说明一份、催交房通知函一份，证明反诉原告于2011年12月31日已按合同上的地址邮寄通知书，通知原告前来办理商品房交付手续，且多次催促原告。涉案房产交付时期为2011年12月31日至2012年元月15日，物业管理费按建筑面积每平方米3元每月计算等事实。4、竣工验收备案表一份、国有土地使用权证一份、建设工程规划许可证一份、环境卫生设施工程竣工备案表一份、竣工验收消防备案一份、质量保证和住宅使用说明书一份，证明涉案房产已具备商品房交付条件，于2011年12月28日竣工验收合格的事实。5、销售不动产统一发票一份，证明原告逾期支付购房款的事实。6、商品房交接书三份、入伙通知书一份，证明与原告同期的购房户已办理交房手续，反诉人已批量邮寄办理交房通知书的事实。7、物业交接验收表一份，证明涉案房产被告已与物业管理单位交接验收的事实。8、物业服务合同补充协议一份，证明物业服务收费依据及标准，涉案房产按每平方米每月3元计算物业服务费。9、金华市城市规划设计院设计更改联系单一份、沼气净化池使用许可证一份，证明沼气池规划设计经规划设计变更，经主管部门认可并准予使用，不是被告擅自变更的事实。
对原告提供的证据，经质证，被告对证据1、2无异议，本院予以确认。对证据3，被告对三性均有异议，经本院审核，对该证据的真实性予以确认。对证据4真实性无异议，但被告认为该份证据是原告多次闹事的情况下，被告在不移化粪池的前提下才出具的。现化粪池已搬出，不再同意按原协商的意见免除原告四年物管费。经本院审核，对该证据的真实性予以确认。
对反诉原告提供的证据，经质证，反诉被告对证据1、2无异议，本院予以确认。对证据3，原告认为投递邮件清单是复印件，且是未送达的邮件，不能证明反诉原告的证明目的。对入伙通知书、交房通知、分批交房情况说明的合法性有异议，落款未加盖印章，无法证明这些材料已送达给反诉被告。物业交付流程及催交房通知函无原件，无法证明这些材料已送达反诉被告。经本院审核，投递邮件清单虽是复印件，但已加盖邮政部门印章，效力与原件相同，且收件人地址与双方签订的《商品房买卖合同》反诉被告的地址相同，故本院对反诉原告已在约定期限内通知反诉被告前来办理收房手续的事实予以确认。对证据3中其他材料，虽无原件，但根据商品房买卖交易惯例，该类材料都随时可向房产公司索取，原件、复印件效力相同，本院结合原告提供的证据4，予以确认。对证据4、5，反诉被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据6，反诉被告对证据的关联性有异议，经本院审核，对关联性不予确认。对证据7，反诉被告认为不是原件，对三性均有异议。经审核，反诉被告不能提供证据反驳，本院对涉案房产已由反诉原告交物业公司管理的事实予以确认。对证据8，反诉被告对真实性无异议，对关联性有异议，经本院审核，本院对真实性及关联性均予确认。对证据9，经质证，反诉被告对真实性无异议，对证明目的有异议。经本院审核，对真实性予以确认。
根据本院确认的证据及双方陈述，本院查明事实如下：2009年12月8日，原告肖琳睿与被告浙江欧源置业有限公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》。原告向被告购买被告开发的暂定名原墅第26幢1单元102室房产，建筑面积349.24平方米，总价款为4280000元。原告应于2009年11月30日支付首付款1380000元，余款2900000元于2009年12月15日前办理银行按揭贷款手续。合同第九条约定，被告在2011年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告除按时支付首付款外，余款290万元未办理按揭贷款。之后，原告陆续支付了尚欠的购房款。购房款支付后，被告于2010年11月5日出具发票给原告。2011年12月31日，被告按双方签订合同载明的原告地址――金华市二仙桥汽车城元通汽车销售有限公司，将入伙通知书、交房须知、物业交付流程表等材料通过邮政业务部门邮寄给原告，要求原告在2011年12月31日至2012年1月10日期间为办理物业交付手续。该信函于2012年1月2日送达，但因原址查无此人退回。之后，被告又向原告发送了催交房通知函，多次催原告交房。原告虽未收到被告寄至元通汽车销售有限公司的交房通知，但已通过其他途径知道房产可交付的信息。因该房产在建过程中，被告修改了一处沼气池位置，致原告不满意，原告不同意交房。根据欧源中央城项目一期室外污水总平面图标识，该沼气池原位于23#与26#之间的道路上，后改置在26#楼即原告购买的房产的园内西北角。为此，原告在被告通知交房开始就一直向被告反映该问题，但被告以沼气池变更位置已向相关部门报批、并通过验收及不影响原告生活为由，未及时回应。2013年6月7日，经原告多次反映，被告作出答复：出于各方面的考虑，本着客户至上的宗旨，决定减免原告四年物业费作为补偿。但不同意移除沼气池和终身减免物业费的要求。对该处理方案，原告仍不满意，现被告已将沼气池迁出26#楼的花园外。双方就该问题一直未达成协议，原告遂至今未领房。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容对双方均有拘束力。现被告在合同约定的最后交付期限，按合同上原告所留的地址向原告邮寄了交房通知，虽然该邮寄因原址查无此人退回，致原告未能收到该通知，责任在原告自身未及时通知被告变更交邮地址。被告不存在逾期交房的事实。故对原告要求判令被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付逾期交接房屋的房屋托管费的诉请，因反诉原告变更了原设计图中沼气池的位置，致反诉被告不满。为此，反诉被告多次向反诉原告反映该问题，均未得到解决，致反诉被告不同意领房。虽然池气池位置变更经相关部门审批，对反诉被告生活影响不大，但沼气池在反诉被告的园内，双方对该问题存在的歧义，反诉原告未及时解决，是导致反诉被告未及时领房的原因。故对该请求，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付物业管理费的请求，因反诉原告自愿同意减免反诉原告四年的物业管理费作为补偿，故对该四年期限内的物业管理费无权请求反诉被告支付。对反诉被告要求反诉原告支付逾期支付房款违约金的请求，原合同仅约定支付首付款的时间，反诉原告未提供实际收到首付款的时间，仅提供了销售不动产统一发票。根据房地产买卖交易习惯，收款时间与发票时间是有时间差的。对余款290万元，双方仅约定了办理银行按揭贷款手续时间，反诉原告未能提供反诉被告拖延办理按揭贷款的证据，之后，反诉被告在2010年3月17日、4月21日支付了剩余购房款，未按合同约定办理按揭手续。应视为双方对付款方式进行了重新约定，并已履行完毕。故对该请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告肖琳睿的诉讼请求。
二、驳回反诉原告浙江欧源置业有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费5671元，由原告承担。反诉案件受理费3162元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。
审判员 陆海碧
二〇一四年十月二十二日
书记员 张雪敏