湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冷民一初字第334号
原告（反诉被告）杨锟，男，1987年9月19日出生，汉族。
委托代理人谢良，湖南波月律师事务所律师。
委托代理人李涛，湖南波月律师事务所律师。
被告（反诉原告）潘智伟，男，1988年4月20日出生，汉族。
委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
委托代理人杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
第三人谢巧云，女，1969年5月6日出生，汉族。
原告（反诉被告）杨锟与被告（反诉原告）潘智伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依被告的申请通知谢巧云作为第三人参加诉讼。在审理过程中，被告潘智伟提起反诉，本院审查后予以准许，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨锟及其委托代理人谢良、李涛，被告潘智伟及其委托代理人杨平玲、杨耀新，第三人谢巧云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨锟诉称，原告将位于建新路劳动大厦一号门面租赁给被告，并于2012年11月3日签订了《门面租赁合同》。合同约定租赁时间为5年（2012年11月16日至2017年11月15日），租金交付方式规定第一年必须在2012年11月6日前付清全年租金，以后必须于每年的10月15日前付清第二年度门面的全年租金，逾期每天以3倍租金计算，超过15天视被告违约，押金不退，合同终止，无偿收回门面。按约定，被告2014年11月16日至2015年11月15日的租金为220000元，必须在2014年10月15日前付清。在原告多次催促下，被告只交了150000元，尚欠70000元。另合同约定，被告自行向原告缴纳水费。2012年11月3日至今的水费3000元没有缴纳。请求法院判决：1、终止双方签订的《门面租赁合同》，并依合同约定向原告交出门面；2、被告支付拖欠原告2014年11月16日至2015年11月15日的租金70000元及违约金27000元，另还有2012年11月3日至今的水费3000元；3、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。
被告潘智伟辩称：1、原、被告所签合同要到2017年11月15日才到期，不具备解除合同的条件。2、被告从2012年至2014年的租金均已交清，2015年的租金也交到了7月份（交了150000元），由于市场普遍疲软，被告与房东谢巧云协商房租同意降至190000元每年，只差40000元未交。3、剩余40000元未交的主要原因是房东谢巧云于2015年5月28日起诉原告，原告并未将被告已交的房租交给谢巧云，谢巧云以诉讼为由，要求被告暂缓交纳租金。因情事发生变更，被告为确保所交租金安全，故剩余租金没有及时交纳。而原告与谢巧云的官司不知是何结局，被告也不知租金交给谁，被告在主观上无违约之意，亦无过错。被告愿采取补救措施，上交剩余租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告潘智伟反诉称：原、被告签订合同后，被告支付了押金50000元和第一年的租金，后被告花费300000元装修门面并正常营业。因第三人谢巧云分别于2013年、2014年多次对被告称该门面系其所有，原告未按时交纳租金而强行关门。被告才知该门面系原告从第三人处承租，原告只是从中赚取租金差额。2014年10月，第三人来了解被告与原告的租金缴纳情况，并与原告多次协商，双方一致意见由被告先交150000元租金，余下的待原告与第三人解决好租赁事宜再付。当第三人得知被告向原告支付了150000元租金，而原告未向第三人支付租金，即多次口头和电话通知被告余下的租金暂时不要支付给原告。之后，原、被告及第三人又多次协商，第三人同意将被告应交的220000元一年的租金降至190000元一年。原告也同意余下的40000元租金待原告与第三人协商解决清楚后再支付，逾期可按月息2分计算。后来原告却以被告未缴纳租金为由向法院提起诉讼。综上所述，因原告故意隐瞒行为以及其对第三人的违约行为导致被告遭受损失，原告应当赔偿。特提起反诉，请求法院判决：1、原、被告继续履行合同；2、如原、被告解除合同，原告应返还被告50000元押金，并承担被告的装修损失50000元；3、本案的诉讼费、反诉费均由原告承担。本案在第一次开庭过程中，被告以其已经退还了门面为由变更了反诉请求：1、撤销要求继续履行合同的请求；2、由原告承担被告的装修损失97760元。3、本案的诉讼费用由原告承担。
第三人谢巧云辩称，第三人在2014年11月份只表达了在门面总租金中降30000元，租金不再增加，并没有将被告的租金降30000元。第三人也没有要求被告将租金直接交给第三人。
经审理查明：
2012年4月26日，原告杨锟与第三人谢巧云签订了《门面租赁合同》，约定杨锟承租谢巧云所有的位于冷水江市劳动大厦建新路一、二号门面，租赁期限从2012年12月10日至2017年12月9日。2012年12月10日至2014年12月10日租金为618000元，2014年12月11日至2015年12月10日租金为660480元，2015年12月11日至2016年12月有10日租金为713318元，2016年12月11日至2017年12月10日租金为770383元。第一年租金在2012年12月19日前付清，以后必须在每年的11月10日前付清该年度门面的租金。双方在合同中还约定合同期内，杨锟必须经谢巧云同意方可将门面转租他人，否则转让无效。合同签订后，杨锟对2012年12月10日至2014年12月9日的租金均已支付给了谢巧云。
2012年11月3日，原告杨锟与被告潘智伟签订了《门面租赁合同》，杨锟将其从第三人谢巧云手中承租的一号门面转租给潘智伟经营（其中杨锟还将二号门面改成两个，其中一个自己经营，另一个转租给案外人李美贞，已另案起诉）。双方在合同中约定的主要内容有：1、租赁时间从2012年11月16日至2017年11月15日。2、租金前两年不变，每年200000元，第三年为220000元，第四年为242000元，第五年为262600元。3、第一年租金在2012年11月6日前付清，以后在每年的10月15日前付清第二年度的全年租金。4、潘智伟另交付押金50000元，不计息不抵房租。5、杨锟提供水、电，水、电表需自行安装。潘智伟根据有关收费标准按实际使用数量，自行向杨锟交纳。6、潘智伟不能因合同期满而破坏装修设施，必须本着来装去留的原则无偿交给杨锟，只可将电话、电脑、风扇、办公设施撤走或自行处理。7、潘智伟必须于每年的10月15日前交付当年的全租金，逾期每天以3倍租金计算，超过15天视为违约，押金不退，合同终止，无偿收回门面。合同签订后，双方各自按约定履行义务，潘智伟交了押金50000元，并以自己的名义，持杨锟与谢巧云及杨锟与潘智伟签订的租赁合同及三人的居民身份证等资料在国网湖南省电力公司冷水江市供电分公司办理了用电手续。潘智伟利用承租的门面经营一家婚纱店。2012年11月16日至2014年11月15日两个年度的门面租金，被告均已支付给了原告（其中2012年至2013年租金200000元是分两次支付，一次是2012年11月7日170000元，一次是2013年1月10日30000元；2013年至2014年租金200000元是2013年10月24日一次支付）。在此期间，谢巧云已知道杨锟将门面转租给了潘智伟且并未表示反对。
在原告杨锟与第三人谢巧云、原告与被告潘智伟分别约定的2014年至2015年度的租赁期间，三方为该年度的租金发生了矛盾。按合同约定，杨锟对2014年12月11日至2015年12月10日的租金，应在2014年11月10日前支付，但杨锟在此前只支付给谢巧云3000**元，还欠了一部分。潘智伟对2014年11月16日至2015年11月15日的租金220000元，应在2014年10月15日前支付，但潘智伟在2014年10月27日只向杨锟支付了150000元。原、被告及第三人就租金问题多次进行了口头协商，并经基层调解组织调解未果，谢巧云也表示过可以降低租金和租金不再递增，但三方并未能达成一致意见。杨锟欠谢巧云的租金没有按时支付，潘智伟也以担心租金安全为由没有将所欠的租金按约支付给杨锟。2015年6月12日，谢巧云以房屋租赁合同纠纷一案将杨锟起诉至法院，要求杨锟继续履行合同，并支付2015年度所欠租金300000元。该案在诉讼过程中，谢巧云告知了潘智伟起诉的情况。2015年8月11日，杨锟和谢巧云达成调解协议，双方自愿解除2012年4月26日签订的《门面租赁合同》，并约定杨锟于2015年8月17日前腾空门面。杨锟在与谢巧云达成调解协议的前一日即8月10日以潘智伟违约为由提起房屋租赁合同纠纷诉讼。
本案在诉讼过程中，被告潘智伟提起反诉，并申请对其租赁的门面装修损失进行评估鉴定。经本院委托，娄底市星罡司法鉴定所于2015年9月18日作出鉴定意见，结论是被告投入装修门面费用为225600元，截止至2015年9月15日的门面装修损失为97760元（225600元÷60个月×26个月）。在此期间，第三人谢巧云就其与杨锟达成的调解协议中关于腾空门面的内容向法院申请强制执行。经法院协调，潘智伟于2015年10月9日腾空了门面。潘智伟在腾空门面时，将门面内已纳入评估鉴定范围的物品搬走（包括镜面玻璃、附墙柜、LED显示屏、灯具、墙面艺术字装饰，购置价为20839元），将其予以核减后，装修损失为88730元［（225600元－20839元）÷60个月×26个月］，并对部分装修造成了损坏。本次鉴定用去鉴定费5000元，由潘智伟支付。
上述事实，有原告提交的与被告签订的租赁合同、收取租金的收据、银行交易记录、人民调解登记表，被告提交的原、被告之间就门面租金进行协商的手机短信、原告出具的押金收据和2014年10月27日收取被告租金150000元的收据、杨锟与谢巧云之间的纠纷调解书，本院依被告申请从国网湖南省电力公司冷水江市供电分公司调取的被告办理用电手续时提交的原告与第三人、原告与被告分别签订的租赁合同、身份资料、门面产权证书等证据和原、被告及第三人的当庭陈述证实，并经庭审质证，本院予以确认。
原告提交的向被告发出的书面收回门面的通知不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告提交的原、被告之间电话录音不符合证据形式，不予采信。被告申请出庭作证的证人李美贞的证言内容不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院认为：1.依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告杨锟、被告潘智伟之间签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行自己的义务。但是，潘智伟在履行约定的支付2014年11月16日至2015年11月15日租金义务时，未能按时足额支付，而是在拖延了10余天后才于2014年10月27日支付了150000元，剩余70000元则未再支付。虽然潘智伟辩称有客观原因，但其所称的原因不足以构成拒付剩余租金的理由，其行为已构成违约。而潘智伟在未能与杨锟及第三人谢巧云就租金变更达成一致意见的情况下，不按合同约定履行义务，更是故意违约。同时，杨锟在与谢巧云的房屋租赁合同纠纷案件当中，当本案有直接利害关系的潘智伟未参与诉讼的情况下，杨锟即与谢巧云达成解除合同并限期腾空门面的调解协议，显然也侵害了潘智伟的合法权益。故原、被告双方在本案中均有过错。2.本案在审理过程中，潘智伟于2015年10月9日将门面腾空交付谢巧云，至此杨锟与潘智伟的租赁合同已实际解除。故门面租金也应计算至2015年10月9日止。由于三方未能达成变更租金的一致协议，租金标准仍按合同约定的计算。而潘智伟于2014年10月27日支付了150000元租金（可折抵2014年11月至2015年7月的租金），因此，潘智伟尚欠杨锟3个月的租金55000元。至于杨锟主张潘智伟应支付全年度的剩余租金70000元，因合同已实际提前解除，其诉讼请求已无事实依据，且双方均有过错，本院不予支持。3.双方合同约定未按约交付全年租金，逾期每天以3倍租金计算违约责任，该约定明显高于杨锟的损失，本院酌情确认潘智伟应承担的违约金为所欠租金的30%即16500元。4.杨锟主张由潘智伟支付所欠水费3000元，但未向本院提交相应证据，本院不予支持。4、潘智伟所交押金50000元，按合同约定本应不予返还，但因合同提前解除，杨锟也有过错，酌情由杨锟返还50%即25000元。5、潘智伟主张由杨锟赔偿其装修损失97760元，经审核，装修损失为88730元，因双方均有过错，以各自承担50%为宜。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）潘智伟支付原告（反诉被告杨锟）房屋租金55000元、违约金16500元，共计71500元；
二、由原告（反诉被告）杨锟支付被告（反诉原告）潘智伟房屋押金25000元、装修损失44365元，共计69365元。
以上一、二项相抵，被告（反诉原告）潘智伟还应支付给原告（反诉被告）杨锟2135元，限本判决生效之日起5日内给付。
三、驳回原告（反诉被告）杨锟、被告（反诉原告）潘智伟的其他诉讼请求。
本案案件受理费2300元、反诉案件受理费1150元、财产保全费1483元，鉴定费5000元，共计9933元，由原告（反诉被告）杨锟、被告（反诉原告）潘智伟各自负担50%。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
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审 判 长 黄 斌
人民陪审员 张朝晖
人民陪审员 罗蕴如
二〇一六年八月八日
书 记 员 扶笃庆