南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁民初字第3434号
原告孙海兵，男，1976年8月8日生，汉族。
委托代理人吕青松，江苏朗华律师事务所律师。
被告张仕棠，男，1970年1月9日生，汉族。
原告孙海兵诉被告张仕棠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告孙海兵的委托代理人吕青松到庭参加诉讼，被告张仕棠经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告孙海兵诉称：其与被告张仕棠于2012年10月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定张仕棠将位于南京市江宁区北沿路197号门面房出租给其经营使用，租期为5年，并约定张仕棠因房屋用以抵押贷款或买卖等原因给其造成损失的，由张仕棠承担全部责任。同年9月25日，经张仕棠同意，其与该房原承租户达成转让店面协议，转让费150000元。其分别于2012年10月和2013年3月支付房租计102000元。2013年6月，张仕棠单方违约，在未告知其的情况下，将房屋上锁，不让其正常经营，同时要求其立即搬出。同年8月1日、2日，张仕棠再次让人封闭该出租房，致使其无法正常经营，无法实现租赁合同的目的，其为此要求与张仕棠协商，但张仕棠避而不见。经其多次催促，张仕棠仍然拒绝履行合同义务，故其诉至法院，要求判令：1、解除《房屋租赁合同》，张仕棠立即向其返还房屋租金25500元；2、张仕棠赔偿其经济损失164416元；3、张仕棠承担本案诉讼费用。
被告张仕棠未应诉。
经审理查明：位于南京市江宁区东山街道杭怡花园5-197室（即北沿路197号门面房）房屋登记所有权人为被告张仕棠，建筑面积为332.39平方米。2012年9月25日，张仕棠出具收条一份，载明：今收到孙海兵北沿路门面房2012年10月1日到2013年3月31日期间租金人民币51000元。同年10月1日，张仕棠（甲方）与原告孙海兵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张仕棠将坐落于北沿路197号门面房（面积334平方米左右）租赁给孙海兵做经营使用；租期为五年，自2012年10月1日起至2017年10月1日止；前二年租金每年为102000元，后三年租金，每年为108000元，半年付，先付后租；在租赁期间，除双方不可抗力的因素外，不得单方终止协议，如一方需终止协议，应提前一个月通知对方，经双方同意，方可终止协议；张仕棠若因该房屋用以抵押贷款或买卖等原因需要孙海兵出具相关签字手续的，孙海兵应无条件配合，否则张仕棠有权终止协议，由此造成的损失由孙海兵承担全部责任，张仕棠若因上述原因给孙海兵造成的损失由张仕棠承担全部责任。合同签订后，孙海兵在上述房屋内进行经营，开办了字号为“南京市江宁区海兵精菜馆”的个体工商户。2013年3月20日，张仕棠向孙海兵再次出具收条一份，载明：今收到海兵饭店孙海兵2013年4月1日至2013年9月30日租金51000元整，遇到意外情况，因为甲方原因，致使乙方损失，甲方负全责。
另查明，2013年6月8日，南京市公安局江宁分局东山派出所接到报警称“北沿路197号海兵粗菜馆，租房纠纷”，接警后民警迅速赶赴现场，经询问得知：“报警人孙海兵于2012年10月1日承租张仕棠位于南京市江宁区东山街道北沿路197号房屋经营海兵粗菜馆，现居荣来其店内锁门闹事，影响其经营，居荣称张仕棠已于今年6月1日将该房屋租赁给其本人”。同年8月2日，南京市公安局江宁分局东山派出所再次接到报警称“北沿路东山渔港旁边，纠纷”，处警经过及结果为“2013年8月2日11时许，孙海兵与许卫军在江宁区东山街道北沿路因租房一事发生纠纷，做民事纠纷调处”。当日，东山街道人民调解委员会组织孙海兵与许卫军进行调解，并制作《人民调解协议书》，协议书记载纠纷简要情况为：“2013年8月2日中午12时许，许卫军到东山街道北沿路197号去收回自己的房产时，孙海兵说我和前房东张仕棠所租房签订的合同没有到期，双方为此事产生纠纷”。
审理中，原告孙海兵主张因张仕棠的原因导致其无法经营使用涉案房屋，其有权解除合同，且2013年6月即有人来收房，将房屋上锁不让其经营，故张仕棠已经收取的2013年7月至9月的租金应当返还给其。
原告孙海兵就被告张仕棠的违约行为给其造成的损失，提供以下证据予以证明：1、转让收条原件一份，证明其经被告张仕棠同意从涉案房屋原承租人陆丹处受让了涉案房屋的承租权，并支付了转让费150000元给陆丹；2、南京甬大厨房设备配套中心、南京新和陶瓷酒店配套中心送货单2份、徐兵出具的收条1份、大个子制作明细一份，证明其承租房屋后对房屋进行了装修，支付了装修费14416元。
另，本案立案受理后，本院于2013年9月25日至涉案房屋所在地送达，该处已不再经营饭店，而是鞋店，且门上张贴了广告，内容为“9月20号盛大开业特价”。本院依职权调取了（2013）江宁淳执字第641号案件卷宗中涉案房屋他项权证、2013年1月1日张仕棠、许卫军（甲方）与潘劲松（乙方）签订的房屋租赁合同、公证书、房屋租赁登记备案证明各一份，房屋他项权证记载涉案房屋于2012年12月11日设定了抵押权，他项权利人为陈兵；房屋租赁合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期为15年，自2013年1月1日至2028年12月31日止；公证书公证事项为委托，张仕棠委托许卫军代为办理涉案房屋解除抵押、出售、出租手续，委托期限自2012年12月6日至2013年6月15日止；房屋租赁登记备案证明记载出租人为张仕棠，承租人为苏果超市有限公司，房屋坐落为涉案房屋，租赁面积为110平方米，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日止。原告孙海兵对上述证据无异议，并认为张仕棠将涉案房屋委托许卫军出租、抵押等，并实际设定了抵押权，并在其租赁期间将涉案房屋出租给他人，违反了合同约定，侵犯了其权益，且与接处警登记表相互印证，请求法院判决其损失时考虑自2013年1月1日起计算。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、收条、接处警工作登记表、人民调解协议书、个体工商户营业执照及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告孙海兵与被告张仕棠签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，孙海兵已经按约交纳了到期房屋租金，接处警工作登记表与人民调解协议书可以证明孙海兵在租赁期间遭到第三人（居荣、许卫军）锁门或收房，本院调取的证据可以证明张仕棠在与孙海兵的房屋租赁合同约定租赁期间将涉案房屋另行出租给他人，可以认定张仕棠的行为构成根本违约，故孙海兵有权解除合同，对孙海兵要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，原告孙海兵因第三人主张权利导致无法使用租赁物，无法使用期间的租金有权不予支付，已经支付的，有权要求出租人予以返还。孙海兵因租房纠纷先后于2013年6月8日、8月2日报警，并主张自2013年7月起即无法经营故张仕棠应当退还自2013年7月起的租金，但未提供充分证据予以证明，且2013年8月2日发生纠纷时孙海兵依然在涉案房屋内，故本院对孙海兵主张的无法使用承租房屋的期间不予采信。本院于2013年9月25日上门送达时该处所已经由他人使用经营鞋店，且张贴有“9月20日盛大开业特价”的广告，可以认定孙海兵自2013年9月20日起不再使用涉案房屋，故自2013年9月20日起至9月30日的租金张仕棠应当予以返还，经计算为3117元（102000元÷12月×11天÷30天／月）。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因张仕棠违约导致合同被解除，孙海兵有权要求赔偿损失。对孙海兵主张张仕棠返还转让费的诉讼请求，因孙海兵租赁房屋期限为5年，已经使用涉案房屋近一年，故已使用期间对应的转让费无权要求赔偿，剩余期间的转让费张仕棠应当予以赔偿，经计算剩余期间对应的转让费为120925元（150000元-150000元÷5÷12月×11.63月）。对于孙海兵主张的房屋装修费用损失，因孙海兵提供的证据无法确认真实性以及关联性，本院不予采信，故对该部分损失，本院不予支持。综上，对孙海兵要求赔偿损失164416元的诉讼请求，本院部分予以支持。
张仕棠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告孙海兵与被告张仕棠于2012年10月1日签订的房屋租赁合同解除。
二、被告张仕棠返还原告孙海兵房屋租金3117元。
三、被告张仕棠赔偿原告孙海兵损失120925元。
上述第二、三项合计124042元，张仕棠于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
四、驳回原告孙海兵的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费4106元、公告费560元，合计4666元，由原告孙海兵负担1424元，由被告张仕棠负担3242元（此款已由原告孙海兵先行垫付，张仕棠应当在给付孙海兵上述款项时加付此垫款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 张映秋
人民陪审员 吕 敏
人民陪审员 李立栋
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 高艳艳