成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第3028号
原告（反诉被告）成都梦苑科技有限公司，住所地成都市青羊区青羊大道18号3栋1楼9号。
法定代表人夏丹，经理。
委托代理人李锦福，四川迪泰律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）敖华，女，汉族，1972年10月2日出生，住成都市金牛区茶店子路*号*栋*单元****号，身份证号码5130011972********。
委托代理人雷波，四川公生明律师事务所律师，特别授权。
被告李世国，男，汉族，1970年4月22日出生，住成都市金牛区茶店子路*号*栋*单元****号，身份证号码5107221970********。
被告陈明星，男，汉族，1975年11月6日出生，住成都市金牛区花牌坊北街**号*栋*单元**楼*号，身份证号码5130211975********。
被告漆慧霞，女，汉族，1981年7月28日出生，住成都市金牛区花牌坊北街**号*栋*单元**楼*号，身份证号码5130301981********。
原告成都梦苑科技有限公司（以下内容至判决主文前简称梦苑公司）与被告敖华、李世国、陈明星、漆慧霞房屋租赁合同本反诉纠纷一案，本院2015年6月5日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月19日、2015年11月5日、2016年1月22日公开开庭进行了合并审理，梦苑公司的委托代理人李锦福，敖华的委托代理人雷波，被告李世国（参加第一、二次庭审）、陈明星（参加第三次庭审）到庭参加诉讼，被告漆慧霞经经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
本诉原告梦苑公司诉称，2014年10月19日，原被告就位于成都市二环路东二段×号东城国际×座商业项目商铺租赁事宜签定了《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》。2014年12月6日双方就部分事宜签订了《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》。上述合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告将所承租的房屋用作经营场所开设了成华区两岸咖啡建设路店（个体工商户，工商登记业主为被告敖华）。但被告至今拖欠原告房租共计446120元未支付。2015年4月，成华区两岸咖啡建设路店向原告发出《退租告知书》，要求原告派人与其协商退租事宜，之后原、被告协商未能达成一致意见。成华区两岸咖啡建设路店《退租告知书》并未作出明确的单方终止租赁合同的意思表示。且其并非租赁合同及其备忘录的当事人。而被告敖华与陈明星并不享有法定或约定的合同解除权。即使其作出单方终止合同的意思表示，也不能形成终止合同的法律后果。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，其应当履行支付租金的义务并承担逾期支付的违约责任。请求：1、依法确认原被告之间于2014年10月19日签订的关于成都市成华区二环路东二段×号东城国际×座二楼商铺的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》以及原被告之间于2014年12月6日签订的上述房屋的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》均未解除。2、依法判令被告向原告支付房屋租金人民币812240元，并支付从应付租金之日起至实际付清租金之日止的违约金（截至起诉之日的违约金为20000元）。上述两项截止起诉之日共计人民币832240元。2015年9月6日，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令被告向原告支付房屋租金（含免租装修期租金）人民币690220元，支付从应付租金之日起至实际付清租金之日止的违约金（截止起诉之日违约金为20000元），并赔偿原告经济损失244080元，上述三项合计954280元。2、判令被告向原告支付房屋占用费（按日租金2倍计算，自2015年8月26日起至被告将租赁房屋恢复原状并返还原告之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。
本诉被告敖华答辩称，对原告的诉讼请求全部不予认可，我们支付的租金已支付完毕。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李世国答辩意见同敖华。
被告陈明星未答辩。
被告漆慧霞未答辩。
反诉原告敖华诉称，2014年10月19日，敖华租赁梦苑公司位于成都市成华区二环路东二段×号东城国际×座商业物业用于经营西餐及咖啡等事宜，双方签订《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》，同年12月6日签订的上述房屋的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》。合同中约定梦苑公司应当确保敖华使用的该物业使用面积应达到487平方米。合同签订后，敖华为此经营项目投入巨额装修、设备等费用。但装修完毕后，因梦苑公司隐瞒该物业公摊过高的事实，事后又未能以合理合法的补救措施达到合同约定的使用面积，导致租赁物业使用价值严重下降，无法达到反诉人敖华预期的租赁目的，敖华故于2015年4月1日致函梦苑公司要求终止租赁合同并赔偿损失，但梦苑公司未予回应。本年6月，梦苑公司不顾其在合同中的违约行为诉至法院，要求敖华支付租金。梦苑公司在签订合同时明确约定确保敖华承租的物业使用面积应达478平方米，但实际却只有340平方米，梦苑公司的行为构成违约，严重损害了敖华的合法权益，敖华有权解除合同并要求梦苑公司赔偿敖华损失。请求：1、确认双方于2014年10月19日签订的《东城国际×座山商业项目房屋租赁合同》及与之相关的《备忘录》已解除。2、被反诉人赔偿反诉人各项经济损失2492020元。
3、本案全部诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告梦苑公司答辩称，反诉人的反诉没有事实和法律依据，应当被驳回。合同的解除，守约方应享有解除权，被反诉人在合同中没有违约行为，是反诉人违约，若要解除合同，应该是被反诉人享有解除权。关于赔偿损失无事实与法律依据不予回答。房屋的面积应当以备忘录签订为准，备忘录第一条约定面积为678平米，双方对此无异议，不存在反诉人事实与理由中的陈述。
经审理查明，2014年10月19日，梦苑公司与敖华、李世国、陈明星签订《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》，约定：梦苑公司将位于成都市二环路东二段×号东城国际×座商业项目商铺二层×号铺出租给敖华等三人经营西餐、咖啡，租赁面积704平方米，租赁期限从2014年11月1日起至2019年10月31日（含免租装修期）；租金从2014年11月1日起计算收取；合同签订时物业已交付，租金标准为180元/平方米/月；在签订合同当日敖华三人向梦苑公司交纳租赁保证金119340元；在合同有效期内，敖华三人提前终止合同，应当向梦苑公司支付违约金，违约金的数额按三个月租金标准计算；合同期届满或提前终止本租赁合同，敖华三人应拆除全部可拆除的装饰装修及添置物，清除自有物品，在合同终止当日未清场搬迁，则每日按当年平均租金的2倍向梦苑公司缴纳物业使用费直至全部清场完成之日；敖华三人迟延支付租金及费用，每延期一日，向梦苑公司支付违约金3000元，逾期达到或超过30日的，除按前述标准支付违约金外，梦苑公司有权立即切断商铺用水、用电和电话，关闭租赁场地，造成敖华三人损失的，由其自行承担；特别约定若因消防部门不允许敖华三人在过道上开展经营活动，且造成影响持续超过3天的，则梦苑公司确认后根据实际影响天数减免127平方米租金，即减免租金金额=实际影响天数×127平方米×当月每平方米每日租金单价。
2014年12月6日双方就部分事宜签订了《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》，约定对双方2014年10月19日签订的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》中的租赁面积、支付金额及方式调整如下：该租赁物业面积为678平方米，2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金为180元/平方米/月，租金从第二年开始逐年递增，年递增率为6﹪；敖华一方按租赁季度支付租金，并于租赁物业正式交付使用前（含交房当日）足额支付首期租金，以后每期（即每个租赁季度）应缴租金必须提前15日足额向梦苑公司缴纳；双方之前签订的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》中与本备忘录内容不一致的，以本备忘录为准，其余条款以《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》为准；砌墙费用人民币9400元，公共区域装修费用15500元，邓小飞补偿款63700元，共计88600元由梦苑公司补贴给敖华一方，从其应付房租中扣除。
敖华、李世国、陈明星将所承租的房屋用作经营场所，开设了成华区两岸咖啡建设路店。
敖华等三人在对租赁房屋装修前，向成都市成华区公安消防大队报送备案的消防设计，被消防大队确定为抽查对象，消防大队检查认为该房屋经营面积涉及占用公共疏散通道，认定建筑工程消防设计备案检查不合格，并于2014年8月26日向成华区两岸咖啡建设路店发出了《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》。经过整改后，2015年1月30日，消防大队向成华区两岸咖啡建设路店发出了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
租赁合同签订后，敖华等人2014年6月24日向梦苑公司转账支付477360元（含租赁保证金119340元），扣减租赁保证金后，支付租金数额为358020元，2015年2月11日转账支付租金205620元，共计支付租金563640元。
敖华、陈明星于2015年4月向梦苑公司发出《退租告知书》，内容为：“我店于2014年7月租用贵公司位于东城国际×座×的商铺至今，一直处于严重亏损，具体原因有以下三点：1、贵公司在租房时隐瞒了事实，将公共面积作为该铺面的使用面积租于我店。又在装修中途改变合同强制增加公摊面积，致使运营成本增加。2、该商铺租金太高，与周边环境、商气、人气严重不相匹配。3、经与贵公司协商关于降低房租事宜，但双方未达成共同意见。鉴于上述情况，为了尽快减少我方经济上的重大损失，先已关门停业，因此特请贵公司前来办理退房事宜。2015年4月1日。”第三次庭审中，原告表示同意将127平方米面积从租赁房屋面积中减除后计算租金。
2015年8月25日，梦苑公司委托四川迪泰律师事务所律师向敖华、李世国、陈明星发出《律师函》，主要内容是，敖华一方逾期支付租金的行为已构成违约，梦苑公司根据《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》第十一条第一款的约定解除合同并收回房屋，通知敖华一方解除双方签订的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》、《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》及所有相关法律文件，敖华一方在收到律师函之日起十日内将租赁房屋腾退并移交给梦苑公司。梦苑公司对《律师函》，及以快递方式将《律师函》邮寄送达给敖华一方的过程进行了公证。敖华一方于2015年8月26日收到了《律师函》，但一直未将所租赁的房屋腾退给梦苑公司。梦苑公司2016年2月26日向法院表示，同意本案租赁房屋的使用费计算至2016年2月29日。
认定上述事实，有当事人主体信息、《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》、《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》、《退租告知书》、经公证的《律师函》、询问笔录，及当事人庭审陈述等证据在卷为证。
本院认为，梦苑公司与敖华、李世国、陈明星签订的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》，及《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》等法律文件，均体现了双方的真实意思表示，合法有效，各方均应当依照合同及备忘录等的约定履行各自的义务。
《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》第十二条“特别约定”中，有若因消防部门不允许敖华、陈明星在过道上开展经营活动，且造成影响持续超过3天的，则梦苑公司确认后根据实际影响天数减免127平方米租金，即减免租金金额=实际影响天数×127平方米×当月每平方米每日租金单价的约定，该约定说明，一旦消防大队不允许在过道上开展经营活动，则梦苑公司减免过道127平方米的租金。事实上，成都市成华区公安消防大队2014年8月26日即向敖华、李世国、陈明星经营的成华区两岸咖啡建设路店发出了《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，梦苑公司和敖华、陈明星等均已知悉127平方米过道不能作为咖啡店经营场所，敖华、陈明星等不应对该过道进行装修，梦苑公司也不能收取这127平方米的租金，梦苑公司计租面积应为551平方米。故敖华、陈明星在《退租告知书》中关于梦苑公司隐瞒真相，将公共通道租给敖华等人作为商铺使用面积的主张并无事实依据，其以此作为梦苑公司违约的理由不能成立。
敖华等人在《退租告知书》中称梦苑公司“在装修中途改变合同强制增加公摊面积，致使运营成本增加”，但未提交相关证据。至于敖华等人所称店铺自经营以来一直处于亏损状态，商铺租金太高，与周边环境、人气、商气不符等等，属于经商所面临的正常的商业风险，不属于解除合同的法定事由，也不能说明梦苑公司有违约行为。敖华在反诉状中称，梦苑公司在签订合同时明确告知承租的物业使用面积达478平方米，但实际仅有340平方米，对此敖华亦未提交证据证实自己该项主张。敖华提交的证据不能证实梦苑公司存在违约行为，故对其主张租赁合同解除后，梦苑公司应向其赔偿损失2492020元的请求，本院不予支持。
敖华、陈明星于2015年4月向梦苑公司发出《退租告知书》，提出退还所租赁商铺，如前所述，敖华、陈明星提出解除租赁合同不符合法定解除条件，应当认定为其与梦苑公司协商解除，但梦苑公司收到《退租告知书》后，没有同意敖华等人退租的意见，且事后敖华等人亦没有将房屋返还给梦苑公司，也没有起诉请求确认解除合同的效力，双方的合同仍然处于履行状态，敖华等关于双方的租赁合同自2015年4月1日就已解除的主张不符合法律规定，本院不予采信。
2015年8月25日，梦苑公司委托四川迪泰律师事务所律师向敖华、李世国、陈明星发出《律师函》，指出因敖华等人迟延支付租金，梦苑公司根据《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》第十一条第一款的约定解除合同并收回房屋，通知敖华等人解除合同及备忘录等，次日敖华等收到《律师函》并未对解除提出异议，自此，双方的合同于2015年8月26日解除。敖华等人应以180元/平方米/月的租金标准，以551平方米为计租面积，向梦苑公司支付自2014年11月1日起至2015年8月26日的房屋租金978576元。敖华等人已交纳租赁保证金119340元，支付租金563640元，《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》中明确在双方履行租赁合同过程中，梦苑公司另行补贴给敖华一方88600元，以上三项费用共计771580元，应从敖华等人应支付的租金中扣减。扣减后，敖华等人还应支付自2014年11月1日起至2015年8月26日止的租金206996元。《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》第七条约定，租金从2014年11月1日起计算收取，梦苑公司主张因敖华等人违约追收免租期一个月的租金，缺乏合同依据，本院不予支持。
2015年8月26日后，敖华等人尚未腾退房屋，应按前述标准支付房屋使用费。梦苑公司主张合同解除后，按日租金2倍计算房屋使用费，虽然在合同中有约定，但该约定缺乏法律依据，本院不予支持。梦苑公司2016年2月26日向法院表示，敖华等人尚未腾退房屋，同意本案租赁房屋的使用费计算至2016年2月29日。在租赁合同解除后，敖华等人尚未腾退房屋的情况下，梦苑公司该项意见客观上减少了敖华等人的损失，本院准予，梦苑公司主张的房屋使用费应从2015年8月27日起，计算至2016年2月29日。
《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》约定，每个租赁季度应缴租金敖华等人必须提前15日足额向梦苑公司缴纳，但敖华等人后期未按此约定支付租金，已构成违约，应当向梦苑公司支付违约金，按此约定敖华等人应从2015年7月15日起计算支付违约金。在诉讼中，梦苑公司自愿调低违约金数额，请求按应付租金总额年利率的24﹪计算支付违约金，是梦苑公司对自己权利的合法处分，本院准许。双方约定，合同期届满或提前终止本租赁合同，敖华三人应拆除全部可拆除的装饰装修及添置物，清除自有物品，但合同解除至今，敖华三人未拆除装饰装修及添置物，且在第三次庭审中敖华代理人明确表示，不愿意拆除装饰装修及添置物，由梦苑公司自行拆除，费用可由敖华等人承担，金额由法院确定。梦苑公司主张100000元拆除费用，本院酌定为60000元，此费用可作为梦苑公司的损失由敖华三人承担。梦苑公司请求敖华等人赔偿其损失244080元，除了前述拆除费用外，并未提交证据证实还有其他损失，本院仅能支持该项60000元拆除费用损失。梦苑公司请求被告漆慧霞承担法律责任，但漆慧霞并不是本案租赁合同的相对人，不应承担本案合同责任，对原告该项请求本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第三项、一百零七条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认成都梦苑科技有限公司与敖华、李世国、陈明星于2014年10月19日签订的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同》，及于2014年12月6日签订的《东城国际×座商业项目房屋租赁合同备忘录》，已经于2015年8月26日解除。
二、敖华、李世国、陈明星在本判决生效后十日内，向成都梦苑科技有限公司支付自2014年11月1日起，至2015年8月26日止的未付房屋租金206996元，并支付违约金（以206996元为基数，按年利率24﹪的标准计算支付，从2015年7月15日起，计算至债务清偿完毕之日止）。
三、敖华、李世国、陈明星以180元/平方米/月的租金标准，以551平方米为计算面积，向成都梦苑科技有限公司支付自2015年8月27日起，至2016年2月29日止的房屋使用费601692元，并赔偿成都梦苑科技有限公司损失60000元，合计661692元，限于本判决生效后十日内履行。
四、驳回成都梦苑科技有限公司对被告漆慧霞的诉讼请求。
五、驳回成都梦苑科技有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回敖华的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4146元，由成都梦苑科技有限公司承担2000元，敖华、李世国、陈明星承担2146元；反诉案件受理费13368元，由敖华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 周 渝
二〇一六年二月三日
书记员 赵小宇