湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂09民终608号
上诉人（原审被告）：孙容克，男，1985年8月28日生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：孙连苟，湖北自强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王为常，男，1953年9月17日生，汉族，住湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：王海龙，男，1981年5月25日生，系王为常之子。
委托诉讼代理人：王为高，男，1957年5月30日生，系王为常之弟。
原审被告：王为兵，男，1971年5月21日生，汉族，住湖北省汉川市。
上诉人孙容克因与被上诉人王为常、原审被告王为兵建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2017）鄂0984民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙容克上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回王为常的诉讼请求；3、二审案件受理费由王为常负担。事实和理由：1、一审认定事实不清。我国法律对划拨土地使用权转让规定了严格的条件，一审对涉案国有土地使用权取得方式是划拨还是出让没有查清的情况下，认定涉案《地基转让协议书》受法律保护是错误的。2、一审适用法律错误。原判适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二项错误。3、根据合同相对性原则，涉案国有土地使用权转让有两个合同，当事人分别是上诉人与王为兵，王为兵与王为常，上诉人与王为常之间没有合同关系，但一审判决上诉人对王为常承担合同义务显然错误。
王为常辩称，土地是划拨的国有土地，现在的土地使用权人是孙容克，王为兵将土地转让给我方后，要办理使用权权属变更手续，必须要孙容克协助办理。
王为常向一审法院起诉请求：1、判令王为兵、孙容克履行土地使用权转让协议，配合王为常办理川国用（94）字第010215017号土地使用权登记过户手续；2、本案诉讼费用由王为兵、孙容克承担。
一审法院认定事实：2003年9月13日，孙容克之母荣运兰以孙容克的名义与王为兵签订一份《地基转让协议书》，该协议约定：（一）乙方（孙容克）同意将城关霍城个体户广场路土地转让给甲方（王为兵）。（二）乙方提供甲方土地资料手续。（三）甲方付给乙方地基转让金叁万元整。协议签订后，甲、乙双方各自履行了义务。2004年9月21日，王为兵与王为常签订了一份《土地转让协议书》双方约定王为兵将城关园林经济开发小区（私有）一住宅用地以81800元转让给王为常，其土地使用证及城建手续过户均由王为常负责，王为兵协助办理，现金交易。另该协议书附有王为兵收款收据。此后，王为常实际占有该宅地基，并在该地基上承建了私有住宅。另查明，诉争土地位于汉川市城关园林经济小区，与2003年9月13日王为兵所签《地基转让协议》中所涉土地系同一地块。土地证号为川国用（94）字第0102150**号，用地面积为97.2㎡，土地使用者为孙容克。土地性质为国有，用途：住宅。2003年9月13日孙容克之母荣运兰将其住宅用地转让给王为兵，并收取款项。
一审法院认为，本案涉诉宅基地由孙容克之母出资购买，并登记在孙容克的名下。尔后，又将其转让给王为兵。后王为兵将该宅基地又转让给王为常，王为常向王为兵支付了相应款项，且实际占有和使用多年，孙容克及其母荣运兰均未对此提出异议，王为兵、王为常有理由相信荣运兰有代理权，其行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，构成表见代理。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第（二）项规定：均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。王为常要求王为兵、孙容克协助办理土地使用权登记过户手续，依法予以支持。判决：责令王为兵、孙容克在本判决书发生法律效力之日起七日内协助王为常办理川国用（94）字第010215017号土地使用权登记过户手续，其相关费用由王为常负担。案件受理费500元，由王为常负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、孙容克提交了荣运兰与王为兵2004年8月18日签订的《地基转让协议》一份，以证明王为常一审提交的孙容克与王为兵2003年9月13日签订的《地基转让协议》系伪造。经二审庭审调查，王为常陈述，其一审提交的2003年9月13日签订的《地基转让协议》是事后补的，因为王为兵找不到当时其与荣运兰签订的《地基转让协议》原始协议文本。结合一审法院对王为兵的询问笔录，王为兵陈述：其对协议签订时间记不清，大概是2003年，购买金额是7.2万元。该购买金额与孙容克二审提交的2004年8月18日签订的《地基转让协议》中约定金额7.3万元基本吻合，而与王为常一审提交的2003年9月13日签订的《地基转让协议》中约定金额3万元明显不符。因此，应当认定2004年8月18日，荣运兰以其子孙容克的名义与王为兵签订一份《地基转让协议》，该协议由荣运兰、王为兵作为甲、乙双方签名。2、经二审庭审调查，涉案土地权属性质为划拨国有土地使用权，由荣运兰以其子孙容克的名义申请作为住宅建设用地，《国有土地使用权证》上载明的土地使用者为孙容克。一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，案涉土地系以孙容克名义申请的住宅建设用地，经有关部门审批，将国有土地使用权划拨给孙容克使用，并办理了土地使用权属证书。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”以及第十二条、第十三条的规定，荣运兰以其子孙容克的名义与王为兵签订《地基转让协议》，转让的土地权属性质为划拨土地使用权，则土地使用权人与受让方订立合同转让涉案划拨土地使用权的，应当事先经有批准权的人民政府批准；且即使人民政府同意转让，也应当由受让方办理土地使用权出让手续，或者经人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用，此时土地使用权人与受让方订立的合同也只是可以按照补偿性质的合同处理，而非认定该转让合同有效。而本案起诉前，案涉土地转让行为并未经过人民政府批准，受让人也没有办理土地使用权出让手续或划拨手续，应当认定案涉《地基转让协议》无效。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”王为兵在与王为常签订《土地转让协议》时，并未取得涉案土地使用权证书，且本案起诉前，王为兵仍未取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让，该《土地转让协议》亦应当认定无效。另外，王为常系与王为兵签订《土地转让协议》，其与王为兵之间存在合同权利义务关系，与孙容克之间并无合同权利义务关系。因此，孙容克上诉主张的事实和理由成立，王为常的诉讼请求依法应不予支持。
综上所述，孙容克的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖北省汉川市人民法院（2017）鄂0984民初1234号民事判决；
二、驳回王为常的诉讼请求。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，由王为常负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛峰
审判员 鲍龙
审判员 戴捷
二〇一八年四月三日
书记员 陈青