江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣11民终365号
上诉人（原审被告、反诉原告）上饶福田房地产开发有限公司，住所地上饶县武夷山大道15号，组织机构代码723919301。
法定代表人郁岳江，董事长。
委托代理人邱鹣、汪靖卓，江西壹点律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈某。
法定代理人徐福英，女，1967年8月1日生，汉族，个体户，初中文化，住江西省上饶市上饶县，系陈某母亲。
上诉人上饶福田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服上饶县人民法院(2015)饶民一初字第1808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，2013年11月5日，原告陈某的母亲徐福英以陈某的名义与被告福田公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同的第四条、第六条、第八条、第九条、第十一条约定：原告购买被告开发的位于上饶经济开发区天一尊邸小区107栋102号房屋，房屋面积84.73平方米，每平方米3,667.60元，总金额310,756元；原告于2013年11月5日支付125,756元、于2014年5月30日前付清余款185,000元；被告应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条（该商品房经验收合格）规定的证明文件，并签置房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；逾期交房的违约责任，出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》由主合同及五个附件组成，附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：合同补充协议；附件五：前期物业管理；其中附件四合同补充协议第二条约定，出卖人向买受人发出《入伙通知书》之日起十日内，如买受人未来办理物业手续的，则视为买受人已接受交付且无异议，房屋一切风险由买受人自行承担，买受人仍需按规定时间交付物业管理费，并从逾期之日起缴纳每日50元的保管费。在主合同的最后一面分别有原、被告签名、盖章，但合同的附件原告没有签名。原、被告签订合同后，原告按约定交清全部的购房款310,756元，被告开发的天一尊邸107栋楼房在2014年6月30日通过工程竣工验收，取得工程竣工验收报告。2014年6月20日左右，原告母亲徐福英得知房屋已经竣工，即自行前去看房，发现原告购买的107栋102号房屋内堆满防盗门，被告的物业部门答应在2014年底将所有的防盗门搬离，并同意免除原告半年的物业费。2014年8、9月份原告母亲再去看房时，又发现客厅、主卧天花板、墙壁等有多处渗水的痕迹，为次徐福英多次要求被告予以换房，被告拒绝，但同意维修、补漏，被告于2015年7月告知徐福英已经维修好了，徐福英查看后认为被告采取由下往上的方式补漏，不能保证修补的质量，而且被告也不同意试水，双方就一直僵着。徐福英因此到上饶市房管局、上饶市建设局上访，经相关部分协调，被告于2015年9月进行第二次维修，承诺5年内发生漏水仍负责保修，被告要求原告认可“一切无异议”并签名，徐福英认为被告还是采取由下而上的方式在房间内补漏，又没经过试水，不能保证维修效果，不能认可“一切无异议”，拒绝签字。之后不久，原告即向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款并支付违约金。被告在2014年6月30房屋竣工验收合格后，没有按约定书面通知原告办理交付手续，之后，因为涉案房屋被被告占用堆放防盗门、又有多处渗水等原因，原告一直和被告交涉，被告认为原告故意拒绝收房，被告于2015年7月22日以挂号信的方式向原告送达交房通知书，因邮寄地址系原告之前居住的地址（原告身份证地址），原告否认收到该挂号信。另查明，被告开发的天一尊邸107栋楼于2014年12月22日通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，该备案表系原告在案件审理期间向上饶市房管局调取并提交。
原审法院认为，首先，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《商品房交付使用条件规定》第（十一）条规定，明确商品房住房的交付条件,各地要依据法律法规及有关建筑标准，制定本地商品住房交付条件，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……。该规定明确了商品住房交付时，不仅需要经竣工验收合格，经当地主管部门备案也是必备的条件，被告开发的107栋楼房在2014年6月30日通过了工程竣工验收，取得工程竣工验收报告，但直到2014年12月22日才取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，满足交付条件，在原、被告约定的房屋交付期限2014年6月30日，被告房屋尚未达到交付使用条件，不能交付，故被告构成逾期交房且逾期时间超过90日；其次，按原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告一直没有书面通知原告办理交付手续，也没有向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，被告在2015年7月22日以挂号信的形式通知原告办理交付手续，暂且不论原告是否收到挂号信，此时距离双方约定的交付期限2014年6月30日，已经超过一年；再者，至2014年6月30日，被告还占用原告的房屋堆放防盗门，实际也不能交付房屋，故原告要求按双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；至于原告认为房屋质量存在严重问题以及房屋被占用堆放防盗门，由于原告没有提交房屋存在严重质量问题、不能正常使用的证明材料，也没有提交证据证明房屋被占用产生的严重后果，原告以此为由要求解除合同，证据不足，本院不予支持。被告辩称，商品房交付以验收合格为交付条件无需竣工验收备案，该观点与法律相悖，《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第49条第1款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或着其他有关部门备案；第49条第2款规定，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据上述法律规定，商品房合格最后环节就是报建设行政主管部门备案，通过备案，则为验收合格，如未通过备案，则需重新组织竣工验收，所以《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的法定证明文件，取得该备案表也是商品房可以交付使用的必备条件，故对被告的上述辩称意见，本院不予采信。合同解除后，被告则需按约定退还原告全部的购房款310,756元，并按原告已付房款310,756元的2%承担违约金6,215元。由于逾期交房的责任在于被告，被告反诉要求原告承担逾期收房保管费的反诉请求，没有事实依据，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告上饶福田房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告上饶福田房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告陈某购房款310,756元，并支付违约金6,215元；三、驳回反诉原告上饶福田房地产开发有限公司要求反诉被告陈某支付保管费25,900元（自2014年6月30日计算至2015年10月31日），并自2015年11月1日起至陈某履行交接义务之日止，继续按每日50元交付保管费的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,614元，减半收取3,307元，由被告上饶福田房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费200元，由反诉原告上饶福田房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人上饶福田房地产开发有限公司不服一审判决，依法向本院提起上诉，上诉请求：撤销上饶县人民法院（2015）饶民一初字第1808号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。上诉理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中关于交付条件为“商品房验收合格”的约定合法有效，本案诉争商品房的交付条件是否成就应以此为标准。我国并无任何法律法规规定商品房验收合格以备案为必备条件，一审判决适用法律错误。一审判决援引了中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《商品房交付使用条件规定》第十一条“各地要依据法律法规及有关建筑标注，制定本地商品住房交付条件，商品房住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求”并据此认定上诉人获得商品房验收合格报告但未经备案不符合合同约定的“商品房验收合格”的交付条件。经查，中华人民共和国住房和城乡建设部的官方网站并无此规定，而一审判决却以该规定作出关键性认定是严重错误的。备案只是验收合格之后的一个行政内部监管程序，不是交付使用的必备条件。因此，在本案上诉人与被上诉人约定“商品房验收合格”为交付标准的前提下，上诉人只需要确保工程竣工验收合格即应认定达到交付条件。法律虽规定上诉人有义务申请备案，但该备案义务并不属于合同义务，仅为因行政监管需要的合同外义务。2、一审判决以上诉人将诉争商品房用作库房为由认定诉争商品房无法交付的观点，罔顾被上诉人拒绝履行收房义务的事实，属于事实认定不清。首先，被上诉人拒绝履行收房义务的理由不成立，诉争商品房质量合格，符合交付条件，一审判决也确认“由于原告没有提交房屋存在严重质量问题、不能正常使用的证明材料；也没有提交证据证明房屋被占用产生的严重后果，原告以此为由要求解除合同，证据不足，本院不予支持。”其次，在诉争商品房质量合格且符合合同约定交付条件的情况下，被上诉人早于2014年6月20日（合同约定交房期限届满前）便前往看房，随后上诉人多次通知被上诉人要求其办理收房手续，但被上诉人均以房屋质量为由拒绝收房。最后，在被上诉人拒不履行收房义务的情况下，诉争商品房物权并未发生转移，上诉人依法继续享有对诉争商品房合理使用的权利，同时，上诉人对诉争商品房的合理使用也并不会导致诉争商品房无法交付的情况。据此，一审判决以上诉人使用诉争商品房为库房为由认定诉争商品房无法交付罔顾该客观事实产生的原因，实属事实认定不清。综上，一审判决适用法律错误，认定事实不清，请求二审法院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人陈某答辩如下：1、答辩人在一审起诉时诉请是要求解除合同，理由有三：一是房屋被占用、房屋渗水、漏水、积水等房屋质量问题；二是不符合合同约定的交付条件，即书面通知交房、提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房验收合格四个条件，开发商均未做到；三是逾期交房长达15个月之久。2、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付适用”和《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款之规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”第二款“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”商品房验收合格最后一步就是报建设行政主管部门备案，如通过备案，则为验收合格，如未通过备案，则需重新组织竣工验收，所以《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据《江西省城市房地产开发管理条例》第二十五条之规定“房地产开发项目竣工后，由县级以上人民政府房产主管部门会同有关部门进行综合验收，验收合格后，方可交付使用。验收不合格的，承担开发的企业应当在限期内予以补救达到验收标准。”该规定明确了商品房交付的法定条件应当是经过综合验收合格。本案中，上诉人上饶福田房地产开发有限公司在2014年6月30日通过了工程竣工验收，取得了工程竣工验收报告，但直到2014年12月22日才取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，满足交付条件。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。……”本案中，由于上诉人原因导致逾期交房超过90日，故被上诉人陈某有权解除合同，上诉人应退回全部购房款，并按照被上诉人已付购房款的2%向其支付违约金，一审判决并无不妥。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6.814元，由上诉人上饶福田房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 晓
代理审判员 李少琴
代理审判员 杜依霖
二〇一六年五月十七日
代书 记员 刘 欢