成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第5035号原告成都市中天盈房地产开发有限公司，住所地：成都高新技术产业开发区天泰路112号四川投资大厦写字楼南塔楼8楼。法定代表人孔健涛，董事长。委托代理人朱华科，女，汉族，1980年6月25日出生，公司员工，住四川省自贡市自流井区白果29栋1单元附1号。特别授权代理人。委托代理人邹丰帆，女，汉族，1988年3月13日出生，公司员工，住上海市松江区龙源路555号。一般授权代理人。被告郑再兴，男，汉族，1969年8月8日出生，住四川省南充市顺庆区滨江中路四段***号*幢*单元*层*号。委托代理人范睿，四川君合律师事务所律师。特别授权代理人。本院于2014年9月23日受理了原告成都市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）诉被告郑再兴商品房预售合同纠纷一案，由本院代理审判员梁林军适用简易程序独任审理，于2014年11月17日、2015年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告中天盈公司的委托代理人朱华科、被告郑再兴的委托代理人范睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中天盈公司诉称，2013年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告郑再兴购买原告中天盈公司开发的位于成都市南部新区仁和片区30号誉峰项目10幢1单元17号1701号商品房，总价3345600元，其中2340000元通过在银行办理按揭贷款的方式支付。在合同履行过程中，被告郑再兴未按合同的约定在约定期限内办妥银行按揭贷款手续，亦未选择其他方式付款。按照原、被告的合同约定，原告中天盈公司可以单方解除合同。原告中天盈公司诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告郑再兴配合原告中天盈公司到房屋产权登记部门办理注销上述商品房买卖合同的备案登记手续并承担全部费用；3、被告郑再兴承担因其行为导致合同解除的违约金669120元；4、被告郑再兴承担逾期付款违约金，自2013年6月8日起算至合同解除之日，每日按房款总额的万分之三计算；5、被告郑再兴承担本案诉讼费。被告郑再兴辩称，被告郑再兴未逾期付款，无违约行为，原告中天盈公司不能据此要求解除合同，请求驳回原告中天盈公司的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》对于支付尾款的时间没有约定，被告郑再兴向银行提交了贷款资料，因银行的原因，导致不能发放贷款，属于不可归责于双方当事人的事由，被告郑再兴可以据此解除合同，但原告中天盈公司不能据此解除合同。如法院认定被告郑再兴违约，请求调低违约金。经审理查明，2013年5月31日，原告中天盈公司（出卖人）与被告郑再兴（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告中天盈公司将其开发的位于成都市南部新区仁和片区30号誉峰项目10幢1单元17楼1701号商品房出售给被告郑再兴，该房屋套内面积147.05平方米，单价为每平方22751元，总价3345600元；该合同第五条对付款方式及期限约定：买受人采用贷款方式付款，买受人首期支付购房款的30%，其余房款可以向汇丰银行成都分行或住房公积金管理机构借款支付；该合同附件五对银行按揭相关事宜特别约定：1、买受人应在合同签订之日起7日内办妥银行按揭申请手续，即将申请银行贷款的全部资料提交给按揭银行，出卖人于合同签订之日已向买受人按揭银行提交了须由出卖人提供的全部证件资料。买受人应在合同签订之日起30日内办妥银行按揭手续，即买受人应保证全部贷款金额在合同签订之日起30日内划入出卖人指定账户；2、买受人逾期办妥银行按揭申请手续或办妥银行按揭手续的，每逾期一日，买受人应按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权选择单方面解除合同，并按《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定执行；3、如买受人逾期或无法办妥银行按揭申请手续或银行按揭手续的，则买受人仍应当自筹资金继续履行支付购房款的义务，并在付款期限届满次日立即告知出卖人且以现金或汇款方式一次性支付剩余购房款；如按揭银行批准的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人应当立即将差额部分的购房款一次性支付给买受人。同时，买受人仍需按照本条第2款的约定承担逾期办妥按揭手续的违约责任；5、买受人在签订合同前，已完全了解银行贷款的全部程序和手续，买受人同意自行承担办理贷款所需要的全部费用和提供全部所需资料，无条件接受银行审查。买受人与按揭银行在办理银行按揭贷款过程中所产生的所有责任和纠纷与出卖人无关。如出现任何原因导致全部按揭贷款未在合同签订之日起30日内划入出卖人指定账号的，均视为买受人违约；补充协议第十五条约定：若因买受人原因导致合同解除的，买受人应当向出卖人支付商品房房款总额20%的违约金并承担解除合同手续的全部费用。被告郑再兴按约向原告中天盈公司支付了首付款1005600元。后被告郑再兴向汇丰银行承担分行申请按揭贷款，但未与该行签订按揭贷款合同，该行也未将贷款汇入原告中天盈公司的账户。期间原告中天盈公司按照被告郑再兴在签合同时预留的送达地址于2013年6月14日邮寄了《关于催办银行按揭手续的通知》，催告被告郑再兴尽快办妥银行按揭所需手续，于2013年10月22日再次邮寄了《关于补交银行按揭资料的通知》，催告被告郑再兴补交南充公司税票，2013年10月22日邮寄了《关于补交银行按揭资料的通知》，催告被告郑再兴补交社保缴纳手续，2014年4月19日邮寄了《通知函》，通知被告郑再兴不符合按揭贷款条件，要求转用其他方式付款。2014年6月9日邮寄了《通知函》，通知被告郑再兴不在汇丰银行办理按揭贷款，要求转用其他方式付款。2014年6月24日邮寄了《法务公函》，通知被告郑再兴要求其收到函件3日内支付购房款并对付款方式协商一致，但不视为对付款时间进行了变更。另查明，原告中天盈公司未向被告郑再兴交付讼争房屋。以上事实有双方当事人提交的身份证、组织机构代码证；《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；邮寄详单、处理记录及通知、函件等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告中天盈公司与被告郑再兴签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告所签订的合同明确约定，被告郑再兴应当在签订合同后30日内办妥银行按揭贷款手续并将贷款划入原告中天盈公司的账户，但被告郑再兴未在合同约定的期限内办妥按揭贷款手续。对于不能办妥按揭贷款手续的原因，原告中天盈公司提交的通知函证明是被告郑再兴未全部提交所需资料，后原告中天盈公司与恒丰银行成都分行不再合作，而被告郑再兴提交的录音资料证明是因为恒丰银行的信贷政策收紧，但均不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的不可归责于双方当事人的事由，信贷政策收紧并非被告郑再兴因为国家信贷政策调整比如限贷等原因不能获得贷款，而是综合被告郑再兴的各方面条件不向其发放贷款，导致不能取得贷款的原因在于被告郑再兴或者贷款银行，不属于不可归责于双方当事人的原因。故原告中天盈公司有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原、被告之间的合同解除后，原告中天盈公司应当向被告郑再兴返还房款，被告郑再兴应当按照合同约定配合原告到房屋产权登记部门办理注销上述商品房买卖合同备案登记手续。同时，合同约定的违约条款属于结算条款，仍然可以适用。因被告郑再兴未按照合同约定办妥按揭贷款手续，也按照合同约定转用其他方式付款，构成违约，应当承担违约责任。按照原、被告之间的合同约定，因被告郑再兴的原因解除合同的，被告郑再兴应当支付合同总价款的20%的违约金669120元，同时从应付款之日即合同签订30日后按照合同总价款每日万分之三计算至合同解除之日的违约金，被告郑再兴主张调低违约金，本院结合被告中天盈公司的损失情况，酌情以未付款金额按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算，酌情确定25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告成都市中天盈房地产开发有限公司与被告郑再兴于2013年5月1日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告郑再兴于本判决生效后十日内配合原告成都市中天盈房地产开发有限公司到房屋产权登记部门办理注销上述商品房买卖合同的注销备案登记手续；三、原告成都市中天盈房地产开发有限公司于本判决生效之日二十日内返还被告郑再兴购房款1005600元；四、被告郑再兴于本判决生效后二十日内向原告成都市中天盈房地产开发有限公司支付违约金250000元；上述第三项、第四项经品迭后原告成都市中天盈房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向被告郑再兴支付755600元；五、驳回原告成都市中天盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取7272元，由原、被告各负担3636元（原告成都市中天盈房地产开发有限公司已预交该款，被告郑再兴于本判决生效后十日内向原告成都市中天盈房地产开发有限公司支付3636元）。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  梁林军二〇一五年三月十七日书 记 员  周 静速录书记员邱小燕