山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第1000号
上诉人（原审被告）：曲昭旭。
委托代理人：林本坤，山东晨之光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许廷林。
委托代理人：刘爱萍，女，1957年9月20日生，汉族，系许廷林之妻。
委托代理人：陈慧梅，山东鲁石律师事务所律师。
上诉人曲昭旭因与被上诉人许廷林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2012）开民一初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，许廷林祖籍威海文登，系城镇居民。1994年许廷林因工作调动至烟台经济技术开发区，落户在烟台经济技术开发区栖里。1998年4月13日，许廷林与曲昭旭签订房契，曲昭旭将其坐落在烟台经济技术开发区舒家居委会的房屋一处卖给许廷林，约定“由曲昭旭与许廷林双方协商将曲昭旭现有正房三间（东山墙与曲昭辉合用，东山墙归曲昭辉所有，东至界至曲昭辉西山墙西勒角。西山墙与曲昭暄合用，西山墙归曲昭旭所有，西至界至西山墙外勒角，北至墙外勒角，南至南外墙勒角。）内院东平房3间至界东至曲昭辉西墙头西勒角，西至墙外勒角，北至墙外勒角，南至墙外勒角。内院西平房3间西至界至西墙勒角，东至东墙勒角，南至南墙勒角，北至北墙勒角。外院西平房3间西至界至曲昭暄房山墙东勒角，东至东墙勒角，南至南墙勒角，北至北墙勒角。正房与平房至界分明，卖价为捌仟元正，当交不欠，特立此约。”证人曲丕训、舒兴轩、舒宗安、陈可复、曲昭辉、曲昭暄和执笔人舒兴宪分别在房契上签字。落款处还加盖了烟台经济技术开发区舒家居委会印章。签订房契后，许廷林向曲昭旭支付了房款，曲昭旭将该房屋交由许廷林居住、管理和使用。许廷林对诉争房屋及院落未再进行改造、增建。许廷林主张其向曲昭旭实际支付购房款35000元，但未有证据提供。曲昭旭只认可收到房款8000元。
签订上述房契时，因舒家由福山区臧家乡划归开发区后，政府要对所有房屋统一换发新证，由烟台市福山区城乡建设委员会核发的房产证（No.8260169）已上交。该房产证中仅登记了房契中涉及的正房三间、内院西平房三间。双方均认可未在该证中登记的内院东平房三间、外院西平房三间系办证后在原宅基地面积220平方米范围内曲昭旭添建的。
2000年7月25日，换发的新房屋所有权证（烟房开私证字第54166号），仍登记在曲昭煦（曲昭旭）名下，该证载明的全部房屋即房契中所涉房屋的现状，包括正房三间、内院东平房三间、内院西平房三间、外院西平房三间，建筑面积合计121.5平方米。新证下发后，一直由许廷林持有和保管。诉争房屋仅办理了房屋所有权证，未办理土地使用权证。双方称为了节省契税，未办理房产过户手续。
2012年1月5日，烟台开发区舒家置业经济发展总公司以出让方式取得烟台开发区F-15小区（包括涉案房屋所占土地）的国有土地使用权，地类（用途）为住宅用地，并办理了土地使用权证（烟国用（2012）第50001号）。
另查，诉争房屋现已列入拆迁范围。许廷林及妻子在本区内没有他处住房。
双方对曲昭旭何时转为城镇居民、土地性质何时发生转变有争议。许廷林称1998年签订房契前曲昭旭就已转为城镇居民，当时舒家已从福山区臧家乡划归开发区长江街道办事处，舒家村委会的印章已变为舒家居委会印章，土地性质也已变为国有，并提供两份政府文件予以证明。其中：1、烟台经济技术开发区管委会于1996年7月30日印发的《关于烟台开发区辖属栖里、廒上、舒家等三个村村民由农业户口转为山东省地方城镇户口的请示》（烟开（1996）65号），相关内容载明“目前，基层工作委员会辖属的栖里、廒上、舒家等三个村的土地均属工业项目开发区区域，耕地已基本征完。其中，舒家村原有耕地1437.2亩，剩余耕地147.33亩，实有人口2321人，人均耕地0.06亩。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条和山东省鲁政发（1992）127号文件规定，特申请将上述三个村村民5977人由农业户口转为山东省地方城镇户口。转为山东省地方城镇户口后，剩余劳动力安排由开发区统筹解决。”经质证，曲昭旭称该文件只是请示，何时批复是以后的问题，且与本案牵扯的农村宅基地和房屋无关联性。2、山东省人民政府于1997年3月10日作出的《关于将烟台经济技术开发区、莱山区部分农民的农村户口转为山东省地方城镇居民户口的批复》（鲁政字（1997）73号），相关内容为“同意将烟台经济技术开发区舒家村781户2321人的农村户口转为山东省地方城镇居民户口。对现有土地要登记造册，由所在区土地管理部门代政府收归国有，统一管理。国家、集体建设需要用地时，要依法办理审批手续。”经质证，曲昭旭称许廷林提供该份证据时已过举证时限，不能证明其主张；诉争房屋2000年换发城市商品房房产证，发证之前仍为农村宅基地房屋；土地何时变为国有应以土地管理部门核发的土地使用权证为准，而非政府文件，根据许廷林提供的2012年土地使用权证可知，诉争房屋所占用的土地在签订房契时仍为农村宅基地，故按法律规定双方签订的房契应属于无效。
本案双方的争议焦点是许廷林与曲昭旭于1998年4月13日签订的房契是否有效。
许廷林主张该房契合法有效，理由是：1、1999年之前国家法律法规及相关政策均不禁止城镇居民购买农村宅基地房屋，根据法不溯及既往原则，双方于1998年4月13日签订的房契并不违反法律、政策规定，应认定合法有效。2、1998年签订房契时，舒家村村民均已转为城镇户口，舒家村委会名称已变更为舒家居委会，涉案房产所占用的土地当时已被政府征用，并非严格意义上的集体土地使用权，已转为国有土地性质，导致合同无效的情形已经消失，从保护交易的角度出发，应认定合同有效。3、曲昭旭见房屋拆迁将获得安置补偿利益，违背诚实信用原则毁约，若判决合同无效，则使不诚信之人获益，与法律精神相悖。
曲昭旭主张该房契无效，理由是：1、虽然签订房契时不违背当时的法律政策规定，但房屋并未办理过户，交易并未完成，曲昭旭按现行法律规定和国务院的禁止性规定主张该房契无效，并无不妥。2、国家现行政策和法规明确禁止城镇居民购买农村宅基地房屋。双方签订的房契违背了该禁止性规定，故应认定无效。3、尽管诉争房屋所占用的土地在2012年已变为国有，但在买卖时以及2000年重新确权时其性质仍然是农村宅基地房屋，土地的所有权仍然是集体所有，无效合同自始至终都是无效的，不能因土地后来变为国有、曲昭旭转为城镇户口，合同无效的情形就消失了。4、双方签订房契时，口头约定将来拆迁时许廷林应给曲昭旭不低于100平方的房子和补偿款，现房子已列入拆迁范围，但许廷林不履行口头约定，才导致本案诉讼，并非曲昭旭违背诚信原则所致。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。按照许廷林、曲昭旭交易当时的法律、政策，国家对于农村宅基地房屋均未有限制流转的规定。曲昭旭以诉争房屋未办理过户、交易并未完成，违背现行法律规定和国务院的禁止性政策规定为由，主张房契无效，于法无据，不予支持。许廷林、曲昭旭签订房契之前，山东省人民政府的批复文件明确规定“同意将舒家村的农村户口转为山东省地方城镇居民户口。对现有土地要登记造册，由所在区土地管理部门代政府收归国有，统一管理。”曲昭旭已由原来的村民转为城镇居民，诉争房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，宅基地性质已发生转变，应认定房契有效。曲昭旭以交易房屋系农村宅基地房屋，违背现行法律规定和国务院的禁止性政策规定为由，主张房契无效，没有依据，不予支持。另，双方签订房契后，许廷林支付了全部房款，曲昭旭向许廷林交付了房屋及房屋所有权证，许廷林一直对该房屋行使占有、使用、管理等权利至今。加之双方买卖行为发生时间较长，许廷林在本市没有他处住房。故从尊重历史、维护交易安全的角度出发，确认许廷林与曲昭旭于1998年4月13日签订的房契合法有效。原审法院于2014年8月12日判决：确认许廷林与曲昭旭于1998年4月13日签订的房契合法有效。案件受理费2300元，由曲昭旭负担。
宣判后，上诉人曲昭旭不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人在签订买卖契约时，内院的东平房和外院的西平房还没有登记，双方约定将来拆迁补偿时按正房三间、内院西平房三间与内院的东平房三间和外院的西平房三间的面积比例各自享受拆迁政策，被上诉人并承诺给予上诉人不低于100平方米的房子和补偿款。请求二审法院改判将来拆迁时被上诉人应给上诉人不低于100平方米的房子和补偿款的约定有效。
被上诉人许廷林答辩称：上诉人与被上诉人买卖房屋，除了签订的房契外再无任何约定，根本没有口头约定。原审判决正确，请求维持。
本院查明，原审开庭审理中，上诉人称其与被上诉人在订立书面契约之外另有口头约定，并称如被上诉人不认可，上诉人将根据情况确定是否申请证人出庭作证，被上诉人当庭予以否认，上诉人在其后的审理中没有再就此提出主张，也未申请相关证人出庭作证。二审审理中，上诉人与被上诉人均认可其双方所签订的房契为有效合同。
本院审理查明的其他案件事实与原审认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人买卖房屋时间较长，被上诉人长期占有涉案房屋，且相应的集体所有制宅基地变更为国有土地，原审法院认定双方房屋买卖合同关系合法成立并无不当。上诉人在原审审理中仅称其与被上诉人另有口头约定，在被上诉人否认后未再主张，也未请求确认，其在二审审理中作为诉讼请求提出，超出原审审理范围，本院不予审理。上诉人的上诉请求，理由不当，依法应予驳回。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人曲昭旭负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年十月二十日
书记员 车丽翠