安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终字第2037号
上诉人（原审被告）：芜湖苏宁云商商贸有限公司，住所地安徽省芜湖市中山路步行街中山大厦。
法定代表人：卞杨雨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李耀奇，该公司员工。
委托诉讼代理人：王润星，安徽天禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南陵首府商厦有限公司，住所地安徽省南陵县城关镇陵阳西路。
法定代表人：朱箐，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘朝辉，安徽深蓝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐磊，安徽深蓝律师事务所律师实习律师。
原审被告：南陵如海超市购物中心，住所地安徽省南陵县籍山镇陵阳西路***号。
经营者：王贤景，男，1962年10月21日出生，住浙江省永嘉县。
上诉人芜湖苏宁云商商贸有限公司（以下简称芜湖苏宁公司）因与被上诉人南陵首府商厦有限公司（以下简称南陵首府公司）及原审被告南陵如海超市购物中心（以下简称南陵如海超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人芜湖苏宁公司的委托诉讼代理人王润星，被上诉人南陵首府公司的委托诉讼代理人刘朝辉、唐磊到庭参加诉讼；原审被告南陵如海超市经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
芜湖苏宁公司上诉请求：撤销原判，改判驳回南陵首府公司对芜湖苏宁公司的诉讼请求。事实和理由：芜湖苏宁公司签订的租赁合同约定，“周边经营环境发生变化导致乙方（即芜湖苏宁公司）经营亏损或乙方连锁店布局调整，在提前二个月书面通知情况下，乙方有权解除本合同。”芜湖苏宁公司在一审提交了店铺亏损或连锁店布局调整的相关证据，且芜湖苏宁公司关停相关店铺本身就是连锁店布局调整最有力的证据。芜湖苏宁公司按照约定于2015年4月3日通过邮政快递向南陵首府公司寄送了解除函，南陵首府公司收到解除函后直到2016年起诉时才表明其对此有异议，但已超过三个月的起诉期限，因此，双方的租赁合同已于2015年6月3日解除。退一步说，即便芜湖苏宁公司行使合同解除权有瑕疵，一审判决赔偿一年的租金损失也过高，且判决赔偿的物业管理费超出了南陵首府公司的诉讼请求。
南陵首府公司辩称：合同约定的“周边经营环境发生变化”是芜湖苏宁公司行使解除权的大前提，否则芜湖苏宁公司只要称连锁店布局调整就可随时解除合同，显然不符合双方真实意思。芜湖苏宁公司在一审并未提供证据证明周边经营环境发生变化致其亏损需要调整布局，其解除合同的真实原因是在相距不足500米的地方另租房屋开设卖场。南陵首府公司未收到芜湖苏宁公司的解除函，况且，即使芜湖苏宁公司发出了解除合同通知，也因其没有法定和约定的解除权而无效，芜湖苏宁公司无故解约应承担违约责任。因双方为少交营业税而将租金分为租赁费和物业费，且双方约定的租金是前低后高，2013年以后每年两项费用合计约65万元与当地一年租金水平相当，因此，一审酌情判决芜湖苏宁公司赔偿两项费用合计38万元，未超出南陵首府公司的诉讼请求。
南陵如海超市未作陈述。
南陵首府公司向一审法院起诉请求：1.南陵如海超市清偿下欠租金13万元；2.南陵如海超市、芜湖苏宁公司共同赔偿南陵首府公司损失70万元（一年租金）、违约金60万元。
一审法院认定事实：2008年10月2日，南陵县琥珀商贸有限公司与南陵如海超市购物中心（王贤景）补签《租赁协议》，约定：如海超市承租南陵县琥珀商贸有限公司所有的位于南陵县城陵阳西路南陵商厦1至3层从事商业零售，租期十年（2008年3月1日至2017年12月31日）；前五年（2008年3月1日至2012年12月31日）年租金60万元，后五年（2012年12月31日至2017年12月31日）年租金70万元；如承租方在2017年底前中途退出或出租方在2017年底前中途收回房屋，都必须承担对方60万元的违约金，且需提前三个月书面告诉对方。2008年3月16日，王贤景、叶建忠与芜湖苏宁电器有限公司签订《租赁合同》，约定：租赁物位于南陵县陵阳西路362号南陵商厦，套内建筑面积共计2610平方米，租赁期限为9年零9个月15天，自2008年3月16日到2017年12月31日；2008年3月16日至2009年5月31日租赁费为35.28万元、物业管理费为23.52万元，2009年6月1日至2013年5月31日每年租赁费为35.28万元、物业管理费为23.52万元，2013年6月1日至2017年12月31日每年租赁费为39.48万元、物业管理费为26.32万元；采取先付后租的方式，每半年提前10日支付。2009年11月22日，叶建忠、王贤景、南陵县琥珀商贸有限公司、芜湖苏宁电器有限公司签订《三方协议》，共同确认：芜湖苏宁电器有限公司已按《租赁合同》交纳了2009年12月1日前的租金及物业费；2009年12月1日至2010年5月31日租赁费13.14万元，物业费8.76万元；2010年6月1日至2013年5月31日租赁费78.84万元，物业费52.56万元；2013年6月1日至2017年5月31日租赁费121.92万元，物业费81.28万元；2017年6月1日至2017年12月31日租赁费17.778万元，物业费11.852万元。2012年7月5日，南陵县琥珀商贸有限公司的名称变更为南陵首府商厦有限公司。2013年4月2日，芜湖苏宁电器有限公司的名称变更为芜湖苏宁云商商贸有限公司。2015年4月3日，芜湖苏宁公司向南陵首府公司发出《关于解除芜湖苏宁南陵陵阳路店租赁物租赁合同的通知函》。同年6月17日，芜湖苏宁公司向朱箐（南陵首府公司的法定代表人）发出《关于交付芜湖苏宁南陵陵阳路店租赁物的通知函》。同年6月23日，芜湖苏宁公司腾空并撤离了所承租的商铺，但未与南陵首府公司未办理交接手续。同年7月6日，芜湖苏宁公司向朱箐发出《关于芜湖苏宁南陵陵阳路店已完成租赁物交还义务的函》。上述函件寄出后均被退回，南陵首府公司称均未收到。目前涉案商铺的二层、三层均处于空置状态，一层有零散出租。租金及物业费芜湖苏宁公司已付至2015年5月31日。
一审审理过程中，南陵如海超市（王贤景）与南陵首府公司达成调解协议，协议内容为：王贤景支付南陵首府公司租金损失等170000元，于调解协议签字之日起十日内一次付清；逾期未支付则加付违约金50000元。
一审法院认为，南陵首府公司与芜湖苏宁公司签订的房屋租赁合同（即三方协议）系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，为合法有效合同。王贤景、叶建忠与芜湖苏宁公司签订的《租赁合同》已经三方追认，该《租赁合同》对南陵首府公司、芜湖苏宁公司均有约束力。本案争议焦点是，芜湖苏宁公司在租赁期尚未届满时单方解除合同，其行为是否满足约定的解除权行使条件。南陵如海超市与芜湖苏宁公司签订的《租赁合同》约定：“乙方（芜湖苏宁公司）在租赁物开设的商场周边的经营环境发生变化而导致乙方经营受损或乙方连锁店布局调整，在提前两个月书面通知甲方（南陵如海超市）的情况下，乙方有权解除合同”。芜湖苏宁公司虽以此为由解除合同，但芜湖苏宁公司未提交证据证明商场周边经营环境发生了变化，且变化已导致其经营亏损或布局确需调整。南陵首府公司坚称其未收到芜湖苏宁公司的函件，且不同意芜湖苏宁公司单方解约。因此，芜湖苏宁公司行使约定解除权的条件并未成就，其单方解约行为不发生解除合同的效力。芜湖苏宁公司未经出租人同意擅自解约、退出承租场所，其行为构成违约，依法应承担违约责任。南陵首府公司要求芜湖苏宁公司赔偿租金损失理由正当，依法应予支持。本案应结合芜湖苏宁公司的违约情形及租期、租金的约定，依法确定租金损失的赔偿额。考虑到涉案租赁物目前处于闲置状态，剩余租期尚有两年半，南陵首府公司主张的一年租金损失应属合理。合同约定的租赁费每年为1219200元÷4年=304800元，芜湖苏宁公司应赔偿南陵首府公司租金损失304800元。芜湖苏宁公司撤离租赁场所后，南陵首府公司的物业服务内容及范围已极大减少，南陵首府公司有义务避免物业管理损失的进一步扩大，但南陵首府公司仍然需要支出部分物业管理费用，如人员工资等费用，因此，芜湖苏宁公司应酌情承担南陵首府公司部分物业管理损失。根据合同约定，租赁期间南陵首府公司每年收取芜湖苏宁公司的物业管理费为812800元÷4年=203200元，可酌情支持40%，即芜湖苏宁公司赔偿南陵首府公司物业管理损失81280元。因《三方协议》及《租赁合同》对违约金均无约定，而违约金的性质是为了弥补守约方的损失，因南陵首府公司就其损失已主张赔偿，故其关于违约金的请求应不予支持。南陵如海超市已与南陵首府公司达成调解协议，并赔偿了南陵首府公司的租金损失，且南陵如海超市的转租行为已经三方协议追认，故南陵如海超市对芜湖苏宁公司的赔偿义务不应承担连带责任。判决：一、芜湖苏宁公司赔偿南陵首府公司租金损失304800元、物业管理损失81280元，合计386080元，于判决生效之日起五日内一次付清；二、南陵如海超市在本案中不再承担民事责任；三、驳回南陵首府公司的其他诉讼请求。
二审中，芜湖苏宁公司提交了一份录音资料，证明涉案商铺在芜湖苏宁公司撤场后已对外出租，南陵首府公司有租金收入，一审判决的一年租金损失过高。南陵首府公司质证认为，该证据属证人证言，而证人应当到庭作证，且被录音人的身份不明，其录音不能作为证据使用。本院认为，南陵首府公司的质证意见成立，芜湖苏宁公司提交的录音资料不具证明效力。本院对一审判决认定的本案事实予以确认。
本院认为，本案讼争双方的争议焦点为：芜湖苏宁公司解除合同是否符合合同的约定，一审判决赔偿的租金损失是否过高。（一）本案租赁合同第49条约定，“乙方（芜湖苏宁公司）在租赁物开设的商场周边的经营环境发生变化导致乙方经营亏损或乙方连锁店布局调整，在提前二个月书面通知甲方（南陵首府公司）的情况下，乙方有权解除本合同。”对该条的内容，应当解释为：因商场周边经营环境发生变化导致乙方经营亏损，或因商场周边经营环境发生变化乙方需要对连锁店的布局进行调整，在这两种情形下乙方可提前二个月通知对方解除合同。因合同对“商场周边经营环境发生变化”未作描述，芜湖苏宁公司对其主张的商场周边经营环境已经发生变化的事实也未举证加以证明，南陵首府公司对此也不认可，而“商场周边经营环境发生变化”并非众所周知的事实，故一审判决认定芜湖苏宁公司解除合同不符合合同的约定并无不当。（二）芜湖苏宁公司在发出解除合同的通知后撤场，南陵首府公司仅起诉追究其违约责任，并未起诉要求其继续履行合同，故可认定双方的房屋租赁合同已经解除。因违约方对守约方应承担的赔偿责任不因合同解除而消灭，芜湖苏宁公司对其违约解除合同给南陵首府公司造成的经济损失应予赔偿。南陵首府公司并无物业管理资质，也未提供物业服务，其在合同中约定的物业管理费用其实质应为租金。因芜湖苏宁公司解除合同时至租期届满尚有两年半，且解除合同时年租金为508000元，故一审法院根据芜湖苏宁公司的违约情形，结合双方对租期、租金的约定，酌情判决其赔偿南陵首府公司租金损失386080元也无不妥。
综上所述，芜湖苏宁公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7091元，由上诉人芜湖苏宁云商商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；