苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初42号
原告杨代娣,女,1985年12月28日生，汉族，住山东省兖州市。
被告徐全男,男,1972年8月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
被告李晓会,女,1979年10月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
被告徐某1,男,2008年6月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
法定代理人徐全男，男,1972年8月28日生,汉族，住江苏省苏州市吴中区。
以上三被告委托代理人吴煜星，江苏诚达律师事务所律师。
原告杨代娣诉被告徐全男、李晓会、徐某1买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨代娣，被告徐全男及被告徐全男、李晓会、徐某1的委托代理人吴煜星到庭本案现已审理终结。
原告杨代娣诉称，2014年11月17日，原、被告双方订立房屋买卖合同一份，被告将动迁安置在苏州市吴中区郭巷街道吴淞江新村小区，面积100平方米的住房一套出售给原告，房屋总价为人民币560000元。合同签订后，原告按双方约定将房款40万元支付给被告，双方约定房屋交付时原告再支付房款14万元，余款20000元在上述房屋过户时支付。由于签订合同时拆迁办尚不能交付争议房屋，故合同中无法确定被告所出售房屋的座落。2015年7、8月，针对被告安置确定的100平方米房屋套型，郭巷街道拆迁办通知被告方可办理房屋抽签及交房，可是被告迟迟不去办理房屋交接事宜。事后，其多次与被告方协商，要求被告尽快与拆迁办办理交房事宜，但被告一直拖延。2015年9月30日，其在被告迟迟不愿办理房屋交付之下，双方就上述房屋买卖事宜进行协商并订立补充协议一份，被告承诺在2015年11月30日前将上述争议房屋在拆迁办办理交接后交给原告。如果延期，被告将返回已收原告房款400000元，支付前期利息45000元，并赔偿其因被告未能履行合同，导致房价上涨后的损失（违约金）200000元。综上，被告既不能与其办理交房，又不返回已收原告购房款，导致其利益受损。故请求法院判令:1、被告返回已收原告购房款人民币40万元，支付原告约定利息45000元，二项共计445000元；2、被告赔偿原告违约金20万元。
被告徐全男、李晓会、徐某1辩称，房屋买卖协议须以国家合法的权属登记证为基础，本案双方签订的房屋买卖协议所对应的标的物即100平方米的拆迁安置房根本不存在，该合同无效，而双方对该合同无效均应负有相应责任。双方之后又签订了补充协议，被告愿意退还房款并同意承担年息15%的违约金，原告要求被告支付由于逾期还款而再追加的20万违约金并无法律依据。
经审理查明，2013年7月30日，原告作为苏州市吴中区郭巷××（××）组××号的户主，与郭巷街道拆迁办就其位于郭巷××（××）组××号的老房签订了拆迁补偿安置协议，安置房具体房型为一套（120+60）平方米的房屋、一套100平方米的房屋，以上房屋面积共计280平方米。拆迁户安置分房家庭成员表中人员为户主徐全男、李晓会、徐某1。2014年11月17日，原告（乙方）与被告徐全男（甲方）于签订房屋买卖合同一份，约定如下条款：1、甲方经家庭共有人一致同意，将座落在苏州市吴中区××（××）新村大户住房一套（期房）及配套车位出售给乙方。该房建筑面积约100平方米，总价为56万元（具体房屋座落、面积及房屋交付时间按动迁办通知甲方交付日并另附双方签订补充协议为准）。乙方的付款方式为：签订本合同时，乙方支付甲方房款：40万元，待政府交付房屋时乙方支付甲方人民币140000元整，房屋同时交付乙方，余款20000元，待该房房地产二证过户乙方时付清。2、甲、乙双方在办理过户期间，甲方必须配合乙方提供相关手续，并必须到场直至过户手续办理完毕。……5、本合同不受今后房价浮动而影响，甲方双方均不得违反合同。如甲方违反本合同，应及时退还乙方已支付的房款，并给付银行商业利息，同时赔偿按该房成交总价的100%作为违约金支付乙方；如乙方违反本合同，也以该房成交总价的100%作为违约金支付甲方。杨代娣在乙方处签名，徐全男和李晓会在甲方处签名。该合同的见证单位为苏州工业园区娄葑法律服务所。
又查明，案外人徐雪男与徐全男签订一份安置房计划面积转让协议，内容为转让人徐雪男的拆迁安置计划面积为360平方米，受让人徐全男的拆迁安置计划面积为280平方米，经徐雪男与徐全男协调，将本家庭安置房计划面积20平方米转让，达成协议后安置面积为：转让人徐雪男为340平方米，受让人徐全男为300平方米。因被告徐全男从徐雪男处划入20平方米，故原告于2015年7月21日在郭巷拆迁办选择安置房套型为（60+120）平方米一套组合房、两套60平方米房屋。
另，原、被告双方一致确认，吴中区郭巷街道拆迁办于2015年7月30日左右通知被告徐全男去抽签，但徐全男在拆迁办并未选择房屋。原告称，当时，郭巷拆迁办是有100平方米房屋的，但因被告之后已将房屋面积进行更改，并未选择100平方米的拆迁安置房，故被告抽签时无法拿到100平方米的房屋。当时，其要求被告徐全男与拆迁办协商，但徐全男对其不予理会，直接离开。被告徐全男称，郭巷拆迁办只是通知其对120平方米和60平方米的户型进行抽签拿房，因为没有100平方米的户型，故其没有接受120平方米和60平方米的房屋。原告与被告徐全男双一致确认，被告于2015年8月又将户型更改为80平方米、120平方米和100平方米，但该吴淞江小区新村已经没有建造好的100平方米的房屋了。
再查明，原告作为乙方与被告徐全男作为甲方于2015年9月30日签订了补充协议，该协议载明以下内容：甲、乙双方于2014年11月17日签订《房屋买卖合同》一份，即：甲方将拆迁安置的住房大户一套出售给乙方，总价为56万元，乙方已支付购房款40万元，具体按2014年11月17日双方《房屋买卖合同》为准。由于各种原因，目前甲方无法将房屋交给乙方，为此，双方经协商订立补充协议如下：
（1）甲方承诺在2015年11月30日前与政府动迁办协调，尽可能将所出售给乙方的房屋交给乙方所有，确保《房屋买卖合同》正常履行。（2）如甲方在上述承诺的期限内仍无法将所出售的房屋在动迁办拿到钥匙交付给乙方时，那么双方协定，甲方如数将已收乙方的购房屋款40万元退回乙方，并另外支付乙方利息45000元，两项共计445000元。甲方保证在2015年11月30日前如期全部退回，否则甲方将赔付乙方违约金20万元（作为甲方延期支付乙方所承担的各项损失及费用）。该合同中的甲方处有徐全男的签名，乙方处有杨代娣的签名。徐全男称，其妻子李晓会知道该份协议，对该协议亦是表示认可的。
对此，原告解释，该协议是双方第一次所签房屋买卖合同的见证方娄葑法律服务所的律师起草，起草之前，律师和其去被告徐全男的店内与徐全男进行过谈判，律师再根据谈判的内容起草了该协议。律师跟被告徐全男谈到甪直车坊民间的借款利息为10%，故据此核算了利息45000元。其当时与被告签订该份协议是想让被告早点拿房子，如果拿不到，就要退我房款并补偿利息。该条款中的延期支付乙方所承担的各项损失包括了我的买房损失。
原告于第一次庭审即2016年2月3日明确表示要求解除与被告签订的商品房买卖合同。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、收条、补充协议、拆迁安置协议、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，原告为证明涉案房屋的房价提供了以下证据：1、吴中区郭巷马多香房产信息咨询服务部出具的证明，内容为兹证明位于苏州市吴中区郭巷街道吴淞江小区面积为100平方米的房屋市场价格在2015年12月1日每平方米为8000元，在2016年1月4日每平方米8500元，在2016年2月3日每平方米9000元，在2016年6月3日每平方米为10000元；2、苏州瑞地房地产经纪有限公司出具的证明，内容为证明位于苏州市吴中区郭巷街道吴淞江小区面积为100平方的房屋市场价格在2015年12月1日每平方米为8000元，在2016年6月3日每平方米为10000元；3、苏州工业园区娄葑镇车坊三和房产信息咨询服务部出具的证明，内容为证明位于苏州市吴中区郭巷街道吴淞江小区面积为100平方的房屋市场价格在2015年12月1日每平方米为8500元，在2016年6月3日每平方米为10500元。
审理中，本院至吴中区郭巷马多香房产信息咨询服务部和苏州瑞地房地产经纪有限公司进行调查，上述两家房屋中介机构对于其出具的证明予以认可。
经质证，被告认为，对上述证明的真实性无法确认。上述房屋中介机构并无资质，且无提供确切的时间、房产成交的价格作为对比的基础。原告至今仍未实际购房，故其损失并未存在，特别最近苏州出台房屋调控限购措施，故房价亦不会再有任何涨价。
另，原、被告双方对2015年9月30日签订的补充协议中违约金20万元所针对的项目存在争议。
原告称，该笔违约金是被告延期支付所应承担的各项损失，也包括了其的预期损失。如果其当时已经拿到房屋，按照目前的涨价幅度已经不止20万元了。
被告称，根据双方签订的协议，该违约金20万元是指被告逾期返还40万元房款及利息的违约金，且该违约金也是高于法律规定的。
审理中，原告代理人称，被告徐全男未征求原告意见单方面去拆迁办将100平方米改成60平方米，致2015年7月底在拆迁办有100平方米房屋的情况下无法获得100平方米房屋，被告怠于行使合同义务，导致本案房屋买卖合同不能继续履行，故被告已根本违约。即使补充协议如被告所述为延期支付原告所承担的各项损失，原告有权依据双方签订的双方签订的《房屋买卖合同》第5条的约定要求被告支付因其根本违约导致原告无法拿房的违约金。另，即使双方签订的《房屋买卖合同》未约定违约金，原告仍然可以根据《合同法》第113条和114条规定要求被告赔偿实际损失，而根据调查，合同解除时房价为每平方米10000元，被告的违约行为造成原告的实际损失达44万元，原告要求被告主张20万元的违约金有理有据。
本院认为，首先，原告与被告徐全男、李晓会于2014年11月17日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。嗣后，原告与被告徐全男签订的补充协议，系双方自愿签订，亦合法有效。该份补充协议约定，如徐全男不能在2015年11月30日前向原告交付100平方米房屋，就需归还40万元房款及其利息，若还不能按期支付，则再支付违约金。由此可见，该份补充协议从实质而言，是原、被告双方就该商品房买卖合同解除事宜的约定，即解除合同的条件成就时，原告退还房屋，被告归还房屋本金、利息并赔偿相应违约金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。现涉案房屋并未于2015年11月30日前交付，原告已于2016年2月3日在庭审中明确表示要解除双方之间的商品房买卖合同，故原告与被告徐全男、杨代娣的商品房买卖合同于2016年2月3日解除。
其次，原、被告双方于补充协议中所约定的违约金条款，既是督促被告归还房款40万元及利息的制约条款，也是在被告无法于2015年11月30日前交付房屋背景下，所作出的赔付约定，故虽该违约金20万元后写有甲方延期支付乙方所承担的各项损失及费用的表述，但该表述更应侧重理解为该违约金系因被告未于2015年11月30日交房致双方房屋买卖合同解除而给原告造成的各项损失和费用，而不应理解为因延期向原告支付房款及利息445000元而给原告造成的损失，因该份合同系原告主动要求被告签订，故上述理解应更符合合同本意，若仅将该违约金理解为系延期支付445000元而给原告造成的利息损失，则该合同亦将显失公平。故本院对被告所作该违约金20万元是指被告逾期返还40万元房款及利息的违约金的辩称不予采纳，对原告所作的该违约金包括房屋差价损失的陈述予以采纳。原、被告双方约定的被告于2015年11月30日归还房款本金40万元、利息45000元并赔付违约金20万元，其实就是针对被告不能于2015年11月30日前交付房屋以致合同解除而给原告造成的各项损失的相应结算，故以2015年11月30日为节点来考量被告行为导致原告的各项损失更为合适。原告已提供三家房屋中介机构证实涉案房屋在2015年底、2016年6月房价分别为每平方米8000元、每平方米10000元，本院亦予以核实，现被告虽对此提出异议，但并未提供相反证据予以佐证，故本院对原告提供的证据予以采纳。虽约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但结合涉案房屋涨价幅度，原告主张的违约金并未超过其因该合同解除而给其造成的损失，故本院对原告主张的违约金20万元予以支持。被告徐全男应向原告支付房款及利息445000元并支付违约金200000元。
最后，徐全男表示其妻子李晓会知晓其签署该份补充协议，亦认可该份协议，李晓会对此亦未否认，故该份协议的效力同样及于被告李晓会，被告李晓会应与徐全男承担共同付款责任。被告徐某1并非涉案商品房买卖合同及补充协议的签约主体，亦不具有民事行为能力，故本院对原告要求被告徐某1返还房款并支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杨代娣与被告徐全男、李晓会于2014年11月17日签订的商品房买卖合同于2016年2月3日解除。
二、被告徐全男、李晓会于本判决生效之日起十日内返还原告杨代娣购房款400000元，并支付利息45000元、违约金200000元，以上合计人民币645000元。
三、驳回原告杨代娣的其他诉讼请求。
案件受理费收取为人民币10250元，由被告徐全男、李晓会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 吴宁剑
人民陪审员 朱仙珍
人民陪审员 高庆凤
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 于 悦