福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1439号
原告中国工商银行股份有限公司福安东凤支行，住所地福安市城北街道上城河路29-31号天恒国际大厦101-103号。
负责人黄绍平，行长。
委托代理人林卉，系原告职员。
被告福建顺泰隆工贸有限公司，住所地福安市秦溪洋工业区上村99号。
法定代表人苏旭伟，经理。
被告苏旭伟，男，1978年1月11日出生，住福安市。
被告张月英，女，1980年9月29日出生，住福安市。
三被告共同委托代理人梁忠、林凯，福建正联律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司福安东凤支行（以下简称为工行福安东凤支行）与被告福建顺泰隆工贸有限公司（以下简称为顺泰隆公司）、苏旭伟、张月英金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由代理�判员李珊珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行福安东凤支行的委托代理人林卉和被告顺泰隆公司、苏旭伟、张月英的共同委托代理人梁忠、林凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行福安东凤支行诉称，2012年5月11日，被告苏旭伟、张月英与原告签订了一份《最高额抵押合同》，约定俩被告提供座落于福安市福星花园8-10号楼商场D2区第2层房地产设定抵押担保，所担保的主债权为自2012年5月11日至2015年12月31日期间在375万元的最高余额内与原告签订的本外币借款合同等主合同而享有的对债务人的债权承担抵押担保责任；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等。双方到福安市房管局办理了抵押登记手续。2014年5月15日，原告与被告顺泰隆公司签订一份《小企业借款合同》，约定贷款350万元、贷款期限为12个月、按月结息�贷款到期利随本清、逾期罚息利率在原利率基础上加收50%确定。2014年5月19日，原告发放贷款350万元。被告苏旭伟、张月英向原告出具了《担保函》，自愿向原告提供连带责任保证担保。但被告顺泰隆公司未能按约定偿还利息，自2014年7月份开始欠息，原告宣告该笔借款立即到期。截至2014年12月20日，该笔借款结欠本金350万元、利息152134.2元。为此，请求依法判令：1、被告顺泰隆公司偿还原告贷款本金350万元及利息（其中截至2014年12月20日止的利息为152134.2元，之后的利息依双方借款合同约定的计算标准计算至借款本息还清之日止）；2、拍卖、变卖抵押物用于优先偿还拖欠原告的借款本息；3、被告苏旭伟、张月英对全部债务承担连带清偿责任；4、诉讼费用等由被告承担。
被告顺泰隆公司、苏旭伟、张月英辩称，1、对借款事实没有异议，结欠未还的本金�额也没有异议；2、利息只能按照合同约定的借款利率来计算，不能计算复利、罚息、违约金；3、未清偿的本金总额，只能在抵押物最高额375万元范围内得到优先受偿；4、诉争借款尚未到期，系原告提前收贷，因此，应在借款期限届满之后，且借款人无法还清贷款后方可实现抵押物。
经审理查明，2014年5月15日，原告工行福安东凤支行与被告顺泰隆公司签订一份《小企业借款合同》，约定被告顺泰隆公司向原告借款350万元、借款期限为12个月、借款利率为年利率8.4%、逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%；被告顺泰隆公司未按约定偿还借款本息及其他应付款项的，构成违约；被告顺泰隆违约的，原告有权宣布宣布贷款立即到期；借款到期（含被宣布立即到期）被告顺泰隆公司未按约偿还的，原告有权自逾期之日起按合同约定的逾期罚息利率计收�息，未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
2012年5月11日，原告工行福安东凤支行与被告苏旭伟、张月英签订一份《最高额抵押合同》，约定担保主债权为被告顺泰隆公司自2012年5月11日至2015年12月31日期间在人民币375万元的最高额度内；担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等；主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的，原告有权实现抵押权；被告苏旭伟、张月英提供共同共有的坐落于福安市阳头街道福星花园8-10号楼商场D2区第2层房地产（房屋所有权证号：韩房权证福安字第××号、国有土地使用权证号：安政国用2010第0767号）作为抵押，并办理了抵押登记手续，原告取得了编号为安房他证福安字第00201205**号房屋他项权证。2014年5月12日，被告苏旭伟、张月英分别各出具一份担保函，承诺对被告顺泰隆公司的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金等。合同签订后，原告依约于2014年5月19日发放了贷款。截至2014年12月20日止，被告尚欠原告借款本金350万元、利息152134.2元，原告遂于2015年1月21日诉至本院。
以上事实有原告工行福安东凤支行提供的小企业借款合同、最高额抵押合同、担保函两份、他项权证、借款凭证、贷款本息清单及到庭当事人的庭审陈述等证据证明，足以认定。
本院认为，原、被告签订的借款合同、最高额抵押合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告顺泰隆公司作为借款人应当按照约定全面履行合同义务，但其在贷款后，仅归还了部分贷款利息后便未能履行合同约定的还款义务，已构成违约，应对本纠纷承担全部责任。对于原告收取复利、罚息等均系合同约定的范围，故对被告提出的不得计算复利、罚息等的抗辩理由，不予采纳。被告苏旭伟、张月英提供的坐落于福安市阳头街道福星花园8-10号楼商场D2区第2层房地产为讼争贷款设置了375万元范围内的最高额抵押，并办理抵押登记手续，合法有效，抵押权依法设立，如被告未按期清偿上述欠款，原告有权将上述抵押物折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得的价款在抵押物所担保的范围内优先受偿。讼争抵押合同约定该抵押物所担保的主债权最高额为375万元，该约定系双方当事人的真实意思表示，故对被告提出的主债权只能在该最高额范围内优先受偿的抗辩理由，予以采纳；另被告提出应在借款期限届满后且被告顺泰隆公司无法清偿时方可实现抵押物的辩称，因被告顺泰隆公司未按约还款已构成违约，原告依合同约定宣布讼争贷款提前到期，现债务人即被告顺泰隆公司未予清偿，依照讼争抵押合同约定，原告有权实现抵押权，故对被告提出的该抗辩理由，不予采纳。被告苏旭伟、张月英为被告顺泰隆公司的债务提供连带责任的保证，应承担连带清偿的责任。被告苏旭伟、张月英在承担保证责任后，有权向债务人即被告顺泰隆公司追偿。当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，本院依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第二百零三条之规定，判决如下：
一、被告福建顺泰隆工贸有限公司于本判决生效之日起五日内偿还原告中国工商银行股份有限�司福安东凤支行借款本金350万元并支付利息（截至2014年12月20日止利息为152134.2元；2014年12月21日起按合同约定利率标准计至还款之日止）。
二、原告中国工商银行股份有限公司福安东凤支行对被告苏旭伟、张月英提供的坐落于福安市阳头街道福星花园8-10号楼商场D2区第2层房地产的折价或者拍卖、变卖款在375万元限额内享有优先受偿权。
三、被告苏旭伟、张月英对上述款项承担连带清偿责任。
四、被告苏旭伟、张月英在承担担保责任后，有权向被告福建顺泰隆工贸有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费36017元，减半收取为18008.5元，由被告福建顺泰隆工贸有限公司、苏旭伟、张月英共�负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 李珊珊
二〇一五年四月一日
书 记 员 林 红
附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
裁判文书引用的主要法律�文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当�照约定或者国家规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有发行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
3、《中华人民共和同物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。