安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0223民初4264号
原告（反诉被告）：芜湖登丰木业有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵许镇工业园，统一社会信用代码91340223772803292C（1-1）。
法定代表人：王书传。
委托诉讼代理人：潘福亭，安徽春谷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘南秀，女，1976年3月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区，
委托诉讼代理人：王国庆，芜湖县陶辛镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：何江平，安徽维晨律师事务所律师。
原告（反诉被告）（以下简称“原告”）芜湖登丰木业有限公司与被告（反诉原告）（以下简称“被告”）刘南秀租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理，原告芜湖登丰木业有限公司委托诉讼代理人潘福亭、被告刘南秀委托诉讼代理人王国庆、何江平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告芜湖登丰木业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠房屋租金15000元、税款87592.4元并承担违约金60000元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年6月4日被告就租赁原告厂房与原告签署《厂房租赁合同书》（以下简称“合同1”），随后被告履行了该合同的全部义务（包括租金及房产税、土地使用税等）。合同1到期前，双方又于2013年9月8日再次签订了《厂房租赁合同》（以下简称“合同2”），约定租期为2014年6月10日至2018年6月10日，年租金115000元，租金分两次支付，分别为2014年6月1日之前付2年租金，2015年6月1日前付2年租金，违约金为60000元，被告交纳租赁期间内的水电费、税收等费用，同时双方对其他事项进行了约定。上述两份协议均以原告法定代表人戴海根的名义代表原告签署。合同2签订后，被告仅履行了前期租金330000元及税收的支付义务。2017年5月原告擅自将其租赁厂房内的设备全部搬走并拒不支付所欠租金15000元（至2017年6月10日，原告为减少因原告违约所造成的损失，不得已于2017年6月10日接收了厂房）、房产税、土地使用税87592.4元。由于被告的根本违约行为，给原告造成了较大损失（如因税收迟延缴纳产生的滞纳金11638.84元、自2015年6月1日起至实际支付日止迟延支付日止迟延支付租金产生的按同期银行贷款利率计算的利息、由于被告的违约导致原告的预期利益损失等）。
被告刘南秀辩称，房租已经全部支付完毕；原告主张的税款不应由被告负担；原告所称被告违约不是事实，原告存在违约行为。
被告刘南秀向本院提出反诉请求：1、判令原告归还被告租金、代缴税款247821.7元，并支付被告违约金60000元；2、因诉讼而发生的各项费用由原告负担。事实和理由：2011年6月4日，被告与原告签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告租赁原告厂房约600平方米，租期为2011年6月10日至2014年6月10日，租金为68000元每年。合同签订后，被告接受了房屋，开始使用其厂房用于食品加工，并支付了全部租金。合同到期后，被告希望继续租赁房屋，但是原告要求涨价，由于被告前期已经投入大量资金，不得已只能同意原告的涨价要求，双方在2013年9月8日续签了一份《厂房租赁合同书》，租期为2014年6月10日至2018年6月10日，租金为115000元每年。合同签订后，被告按照原告的要求支付了全部租金，并且还预支付了2018年6月10日之后的租金。在租赁期间，原告说其资金紧缺，让被告代为垫付土地税款。被告考虑到不交税款，自己经营亦会受到影响，故不得已自己出钱，分两次累计替原告支付税金26650元。在被告使用房屋期间，由于房屋屋顶漏水、地下排水不畅，在2016年，房屋被水淹没，被告全部货物均被泡坏，损失十分巨大。2017年5月24日，原告未经被告同意，单方收回房屋，并叫施工队来厂房施工，被告被迫中止经营。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告分别于2011年6月4日、2013年9月8日签订《厂房租赁合同》（合同1、合同2），合同具体约定了租赁期限、租金以及付款方式等。在履行合同过程中，双方产生争议，戴海根作为原告原法定代表人、股东于2017年5月3日向本院提起诉讼【案号为（2017）皖0223民初951号，以下简称“951号案件”】，后于2017年9月27日申请撤诉并经本院裁定予以准许。当事人有争议的事实：
（一）在合同1租赁期间，双方是否存在有关被告新增租赁原告另半间厂房的口头协议。在951号案件中，被告对这一事实予以认可。从被告提交的收条（2013年9月16日）来看，其上“事由”一栏记载为“2013.10.1-2014.6.10登丰木业厂房一半的房租靠南边”，由此可见，双方存在如上口头协议，即该收条所涉租金32400元系新增租赁厂房的租金，与合同1、合同2约定的租金无关。
（二）合同2自何时终止。根据双方陈述，被告于2016年5月搬离厂房，而根据被告提交的视频能够证明原告自2017年5月24日占有厂房，故原告认为合同2自2017年6月10日终止履行，没有事实依据，鉴于双方在合同履行期间未就合同是否解除达成一致意见，且被告同意自2017年5月24日终止合同履行，本院认为双方合同应于2017年5月24日终止履行。
（三）被告于2013年9月16日支付50000元的性质。原告主张该款项为双方续签租赁合同时被告支付的押金，被告抗辩认为系租金。结合被告提交的收条记载内容来看，事由一栏明确记载为“房租押金”，故该笔款项系被告为继续租赁原告厂房而支付原告的押金。
（四）被告在履行合同1过程中支付的租金和税款金额。原告主张合同1已经履行完毕，被告按照合同约定支付租金204000元、税款45000元；被告抗辩认为租金为266400元（含32400元）、税款为15000元。如前所述，32400元为新增租赁厂房的租金，那么双方争议的焦点是被告于2012年7月30日、7月31日分别支付的9600元、20400元，合计30000元是租金还是税款。本院认为在仅有汇款凭证，且汇款凭证上未注明款项性质的情况下，应结合双方当事人庭审陈述及其他证据来认定款项性质。在951号案件中，被告陈述其自2012年开始缴税，陆陆续续在交，除了2015年11月5日在银行以原告名义交的以外，其余都是打到戴海根或者冯玉账户，至少交了好几万元的钱，双方除了租金和税款往来，没有其他经济往来，合同1已经全部履行完毕；双方于2013年9月8日续签了租赁合同，且向原告支付了押金50000元；被告未举证证明其在续签合同当时或本案诉讼前就多支付的租金向原告主张返还；2015年11月7日，被告向戴海根发送手机短信：“戴总我们合同提前一年终止，违约金可以酌情考虑少一点吗？看在我们每年还交那么重的税上！！！”。故本院认为该上述两笔款项为被告支付的税款，即被告为履行合同1支付了租金204000元、税款45000元。
（五）2014年5月31日被告支付的租金数额。被告辩称其于2014年5月31日分别通过转账和现金支付方式合计支付租金200000元，原告对此予以否认。原告主张，其于2014年5月31日出具的收条实则为当日对被告转账支付行为的确认。本院认为，首先根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的证据规则，被告对其抗辩意见承担举证责任，现被告提交了转账凭证（100000元），且原告对此予以认可，故被告仍需对现金支付租金100000元的事实承担举证责任。其次，转账记录为款项交付凭证，不能当然证明款项发生原因，债权人主张债权除需提交交付凭证外，还需提交能够证实双方发生基础法律关系的事实。故在被告未提交其他证据证明现金支付租金100000元的情况下，原告主张被告提交的收条系其对当日被告转账支付行为的确认，该主张具有相当合理性。即被告仅以原告出具的收条证明其现金支付租金100000元，证据不足。故2014年5月31日，被告支付的租金数额为100000元。
（六）被告在履行合同2过程中支付的租金和税款数额。被告提交了2013年9月16日至2015年11月5日期间的11份支付凭证，用以证明其支付了租金494480元、税款16150元。除去押金50000元（2013年9月16日）和被告重复计算的1000000元（2014年5月31日），现原告对其中两笔款项性质（2014年3月17日、2014年8月7日支付的480元、14000元）存在争议，原告认为其为税款而非租金，即被告为履行合同2实际支付租金330000元、税款30630元。本院认为该两笔款项的交易记录未载明款项性质，但结合被告在951号案件中的关于缴税的陈述（同第四点分析）和关于已支付租金480000元（其中100000系重复计算、50000元系租金）未包含该两笔款项的陈述，以及被告未举证证明在租赁期间内、本案诉讼前被告就多支付的租金向原告主张返还的事实，本院认为该两笔款项亦为被告支付的税款，即被告为履行合同2支付租金330000元、税款30630元。
本院认为，依法成立的租赁合同受法律保护。原告芜湖登丰木业有限公司与被告刘南秀签订的两份厂房租赁合同均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认合法、有效，双方均应全面履行合同义务。首先，如上所述，被告为履行合同1、合同2合计支付租金534000元（204000+330000），鉴于合同2自2017年5月24日终止履行，故租金应计算至该日止，即被告应付租金为543959元（204000+339959）。两两相比，则被告拖欠原告租金9959元（543959-534000）。其次，关于税款应当由谁承担，双方存在争议。原告主张的税款为房产税和城镇土地使用税，根据法律规定，上述两种税收的纳税义务人为原告，被告亦辩称租赁合同未明确约定被告在租赁期间应当缴纳上述两种税款，故被告不应承担该税款。本院认为，原告将其厂房整体租赁给被告，被告即为厂房和土地的实际使用人，那么被告应当承担名义上由原告缴纳的房产税和土地使用税，另结合双方租赁合同中关于租金数额的约定来看，如若原告在订立合同时已将该两种税款作为租金考虑，则租金标准显然应当高于合同约定，否则有违常理、有违诚实信用原则。同时根据被告在951号案件中的陈述，其自2012年起缴纳税款，其虽辩称并不知道所缴税款的具体名称、上述两种税款依法不应由其缴纳、自己是迫于无奈缴纳，但结合被告支付税款的次数、金额以及被告编发的手机短信，以及被告在本案诉讼前一直未向原告主张返还租金来看，被告亦以自己的实际履行行为认可该税款应由其来承担。综上，该两种税款应当由被告承担，即被告于租赁期间已经支付的税款，原告无需返还。对于截至2017年6月30日的税款87592.4元,因合同2于2017年5月24日终止履行，故扣除2017年5月25日至6月30日期间的税款4451.8元（2017年1月1日—2017年6月30日，税款金额为21898.1元），被告应承担的税款金额为83140.6元。鉴于被告于签订合同2时向原告支付了押金50000元，该押金应予以返还，为减少诉累，本院将该笔押金在被告应承担的税款中予以扣减，故被告应承担的税款金额为33140.6元。最后，双方应否承担违约金。合同中具体约定了违约责任，即若原、被告在租赁期间内有任何一方违约，违约方须承担守约方60000元违约金。本院认为被告未按合同约定支付租金，构成违约，同时原告在合同履行过程中未经被告允许占有厂房，亦构成违约，即双方互有违约行为，故本院对原告与反诉原告（被告）主张的违约金均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告（反诉原告）刘南秀于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）芜湖登丰木业有限公司租金9959元；
被告（反诉原告）刘南秀于本判决生效后十日内承担原告（反诉被告）芜湖登丰木业有限公司税款33140.6元；
驳回原告（反诉被告）芜湖登丰木业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告（被告）刘南秀的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1791元（已减半），由原告（反诉被告）芜湖登丰木业有限公司负担1353元，由被告（反诉原告）刘南秀负担438元；反诉案件受理费2959元（已减半），由反诉原告（被告）刘南秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 赵新丽
二〇一七年十二月二十五日
书记员 石 慧
附本案适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。