杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭拱民初字第944号
原告杭州运河集团投资发展有限公司。
法定代表人倪政刚。
委托代理人（特别授权代理）王利民、陈乐妤。
被告杭州上方下圆餐饮有限公司。
法定代表人郑西虎。
委托代理人（特别授权代理）陈伟伟。
原告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河集团公司）为与被告杭州上方下圆餐饮有限公司（以下简称上方下圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月25日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2013年7月23日、8月20日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王利民、陈乐妤，被告的委托代理人陈伟伟到庭参加了诉讼。本院准予原、被告庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月13日，原告与郑西龙签订了《大兜路历史街区物业租赁协议》，协议约定原告将坐落于杭州市拱墅区大兜路144号物业出租给郑西龙使用，租赁期为六年，自2010年7月1日起至2016年6月30日止；并约定了租金、其他费用与支付方式。2011年6月16日，原告与郑西龙、杭州鼎鸣餐饮有限公司签订《补充协议》，约定《物业租赁协议》的承租方由郑西龙变更为杭州鼎鸣餐饮有限公司，协议中的一切权利义务一并转移。2012年7月17日，杭州鼎鸣餐饮有限公司名称变更为“杭州上方下圆餐饮有限公司”。根据合同内容，原告已向被告履行约定义务，然被告并未依约支付租金与物业费，经原告多次催告仍不支付。2013年1月5日，原告委托律师致函被告解除合同并要求被告交纳相关拖欠费用，被告拒不支付且在合同解除后仍占用原告物业继续经营。原告认为，双方签订的《物业租赁协议》合法有效，对当事人双方都具有法律约束力，被告未按时支付租金及其他相关费用，已构成违约，满足合同约定的解除条件，故诉至法院，请求：1.判令被告将大兜路144号物业返还给原告；2.判令被告支付拖欠的租金和物业费409677元，滞纳金411247元（暂计至2013年4月11日），并按合同约定的租金和物业费支付合同解除后非法占用原告物业的占用费至物业返还之日（暂从2013年1月11日计至2013年4月11日为200576元），合计1021500元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告表示诉讼请求总额减少190000元。
被告辩称，合同中并未约定滞纳金，仅约定违约金，且违约金的标准过高。对原告主张的租金、物业费、�纳金的计算标准有异议。在原告的宣传册上未刊载被告单位，原告宣传不到位，导致被告经营不善。
原告向本院提交以下证据材料：
1.大兜路历史街区物业租赁协议及补充协议，证明原、被告房屋租赁合同关系成立。
2.律师函及送达证明，证明原告已通知被告解除租赁合同并催告被告支付相关拖欠款项。
3.物业租赁协议复印件，证明原告主张费用的计算标准。
被告向本院提交以下证据材料：
1.房租发票，证明原告收到被告租金10万元并开具发票。
2.收据，证明原告工作人员收到被告支付的房租10万元。
3.租金收缴通知函，证明原告愿意在占有使用费中消费签抵8729元。
上述证据，经当庭质证，本院认证如下：
被告对原告提交的证据1无异议；对证据2，表示被告未收到律师函中所称的催款通知书，对滞纳金有异议，其他无异议；对证据3的三性均有异议。
原告对被告提交的证据无异议。
本院对原告提交的证据1、2及被告提交的证据1-3的真实性予以确认；对原告提交的证据3，本院不予采信。
根据以上有效证据及双方当事人陈述，本院认定以下事实：
2010年6月13日，运河集团公司（作为甲方）与郑西龙（作为乙方）签订《大兜路历史街区物业租赁协议》（编号YHTDD008）（以下简称《物业租赁协议》），该协议约定甲方受托将坐落于本市拱墅区大兜路144号物业出租给乙方使用；该物业建筑面积955.98平方米，实际面积以测绘报告为准，多退少补；租赁期自2010年7月1日至2016年6月30日；乙方有四个月的免租装修期，自该物业交付之次日起计算；租金第一年（2010年7月1日至2011年6月30日）为2.2元／平方米／天，实际计租日从2010年11月1日计算，第一年实际交付租金508964元；第二年（2011年7月1日至2012年6月30日）为2.2元／平方米／天，年租金为769755元；第三年（2012年7月1日至2013年6月30日）为2.2元／平方米／天，年租金为767652元；第四年起租金实行递增，其中2013年7月1日至2014年6月30日为2.5元／平方米／天，年租金为872332元；租金按季度支付，先付后用。第一期租金在协议签订之日起5个工作日内由乙方支付甲方，其余租金在上个支付期末月的20日前由乙方支付给甲方；乙方应向甲方交纳租赁保证金19万元，租赁期间，如乙方有违约行为，并给甲方造成损失或损害，在甲方要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失，乙方拒不执行的，甲方有权直接用乙方向其交纳的租赁保证金抵扣；除租赁期限届满，正常终止协议外，如果甲方或乙方单方面解除协议等致使本协议提前终止的，则乙方应当在本协议提前终止之日起5个工作日内交还该物业；乙方逾期交还，除依照本协议最后一个月的租金标准支付逾期期间的租�等各项费用外，每天还应按照本协议最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金；乙方连续3个月未足额或未按时支付租金的，甲方有权书面通知乙方后提前终止本协议，该协议还约定了其他内容。
2011年6月16日，运河集团公司（作为甲方）、郑西龙（作为乙方）与杭州鼎鸣餐饮有限公司（以下简称鼎鸣公司）（作为丙方）签订《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议一》），该协议约定甲方同意将《物业租赁协议》中大兜路144号物业的承租方，由乙方调整为丙方；《物业租赁协议》规定的乙方的一切权利和义务一并转移给丙方，协议还约定了其他内容。
后，运河集团公司（作为甲方）与鼎鸣公司（作为乙方）签订《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议二》），该协议约定，根据房地产测绘成果报告核定该物业实测面积为968.96平方米，乙方的实际年租金调整为：2011年2月1日至2011年6月30日年租金319757元；2011年7月1日至2012年6月30日年租金780207元；2012年7月1日至2013年6月30日年租金778075元等。
2011年12月4日，运河集团公司（作为甲方）与鼎鸣公司（作为乙方）再次签订《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议三》），该协议约定，除《物业租赁协议》给予乙方的相应免租期及2010年度的开街租金奖励外，甲方另免除乙方一个月的基本租金，即实际计租日从2011年3月1日起计，第一年之际交付租金为260069元，协议还约定了其他内容。
2012年7月，鼎鸣公司变更企业名称为上方下圆公司，郑西虎为公司的股东及法定代表人；郑西龙为公司的股东及监事。
2013年1月5日，运河集团公司委托律师发函郑西龙与上方下圆公司，表示至2012年12月31日，被告已经交纳租金1040277元，未交纳租金和物业费未382258元，因到期未交纳产生的滞纳金未215426.86元，运河集团公司已于2012年8月17日发出催款通知书及保证金抵扣通知书，并已进行抵扣，但至今被告仍未补足保证金并支付差额，已违约，双方之间的合同于被告收到函件之日解除等。上方下圆公司于2013年1月6日收到该函件。
2013年1月8日，上方下圆公司支付运河集团公司房租100000元。2013年3月，运河集团公司下属文旅资产运营管理分公司向上方下圆公司送达《租金收缴通知函》，要求上方下圆公司于3月20日前支付2013年4月1日至6月30日的租金193986元及物业费17441元，并认可消费签抵8729元后，合计为202698元。
目前，上方下圆公司仍占有使用案涉房屋。庭审中，原、被告确认被告已支付2012年6月底前的租金；原告确认保证金190000元已于2012年8月17日全额抵扣，被告表示确认原告已将该款项先行抵扣租金。运河集团公司表示其行使解除权后，上方下圆公司应按照2.2元／平方米／天＊968.96平方米的标准支付相应房屋占有使用费。
本案审理过程中，本院准予原、被告庭外和解一个月；因被告提交新的证据，本院决定延期审理二十五日。
本院认为，《物业租赁协议》及其三份补充协议系运河集团公司与上方下圆公司系双方真实意思的表示，双方均应切实履行合同。依照双方协议约定，乙方连续3个月未足额或未按时支付租金的，甲方有权书面通知乙方后提前终止本协议，上方下圆公司应于2012年6月20日前支付运河集团公司2012年7月1日至9月30日的租金，但上方下圆公司未按时支付，故运河集团公司有权行使解除权终止双方之间的合同关系。运河集团公司主张上方下圆公司支付2012年7月1日至2012年12月31日的租金392236元，本院依法计算为392235.01元（2.2元／平方米／天＊184天＊968.96平方米）。因运河集团公司已经抵扣190000元，根据双方协议的主要内容、权利义务以及该款项为租赁保证金的性质，本院确认该款项先行抵扣租金。再扣除上方下圆公司于2013年1月8日支付的房租100000元后，上方下圆公司尚需实际支付该期间的租金102235.01元。上方下圆公司于2013年1月6日收到运河集团公司发出的上述解除函后，无权继续占有使用案涉房屋，其应将案涉房屋返还运河集团公司。依照双方协议约定，上方下圆公司未在提前终止之日起5个工作日内返还，故应向运河集团公司支付2013年1月12日起至实际返还之日的占有使用费，计算至2013年4月11日为191854.08元（2.2元／平方米／天＊90天＊968.96平方米），因原告同意消费抵扣8729元，故被告需实际支付183125.08元。原告主张被告支付至2013年4月11日的租金滞纳金，本院认为，该滞纳金的性质即为违约金，本院根�原、被告履行协议的实际情况、原告的实际损失等，酌情调整租金违约金为20000元。原告主张被告支付物业费及滞纳金，本院认为，双方协议中明确物业费由产权单位委托的单位进行管理或提供服务，并签订物业服务合同，故在本案中不予处理，原告或物业服务单位可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杭州上方下圆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市拱墅区大兜路144号物业返还原告杭州运河集团投资发展有限公司。
二、被告杭州上方下圆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州运河集团投资发展有限公司2012年7月1日至2012�12月31日的租金102235.01元。
三、被告杭州上方下圆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州运河集团投资发展有限公司2013年1月12日至2013年4月11日的房屋占有使用费183125.08元。
四、被告杭州上方下圆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州运河集团投资发展有限公司拖欠房租的滞纳金20000元。
五、被告杭州上方下圆餐饮有限公司自2013年4月12日起按2.2元／平方米／天＊968.96平方米的标准支付原告杭州运河集团投资发展有限公司房屋占有使用费至实际返还案涉物业之日。
六、驳回原告杭州运河集团投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12115元，减半收取6058元，由原告杭州运河集团投资发展有限公司负担3833元，被告杭州上方下圆餐饮有限公司负担2225元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12115元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 沈 晟
二〇一三年八月二十二日
代书记员 鲁滟华