辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终205号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司阜新分行，住所地辽宁省阜新市细河区。
负责人：刘德全，该行行长。
委托代理人：刘思雯，该行职员。
委托代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阜新润鑫实业有限责任公司，住所地辽宁省阜新市细河区。
法定代表人：王连胜，该公司董事长。
委托代理人：朱振成，该公司副经理。
委托代理人：赵孜伟，辽宁凯旋律师事务所律师。
阜新润鑫实业有限责任公司（以下简称润鑫公司）与中国工商银行股份有限公司阜新分行（以下简称工行阜新分行）房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省阜新市中级人民法院于2015年11月11日作出（2015）阜民一初字第00019号民事判决，工行阜新分行对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭审理了本案。工行阜新分行的委托代理人刘思雯、叶清，润鑫公司法定代表人王连胜及委托代理人朱振成、赵孜伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
润鑫公司一审诉称：2011年8月24日，原告通过参加沈阳市拍卖行有限责任公司抵债资产拍卖会的竞拍，与被告达成“拍卖成交合同”。依据该合同，原告在支付6000万元的对价，并支付20万元手续费后，依法取得了被告出售的座落于阜新市细河区八一路47号(辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼)部分房产及分摊土地使用权，其中房产总面积61155.11平方米，分摊土地使用权面积36012.9平方米。双方签订房屋买卖合同后均实际履行。原告于2011年9月2日对取得的房产办理了房产证。并据此与辽宁工程技术大学签订了租赁合同。原告将取得的房屋全部租给辽宁工程技术大学作为学生公寓。租期为20年，现实际履行三年，尚有17年未履行。辽宁工程技术大学2012年给付租金800万元。2015年1月23日，原告突然接到阜新市住房和城乡建设委员会通知，通知原告基于阜新市海州区人民法院（2013）海行初字第26号行政判决书，阜新市中级人民法院（2014）阜行终字第5号行政判决书、阜新市细河区人民法院（2014）细行初字第00005号行政判决书、阜新市中级人民法院（2014）阜行终字第48号行政判决书、阜新市细河区人民法院（2014）细执字第5号协助执行通知书、（2015）细执字第5号民事裁定书、（2015）细执字第31号执行通知书及阜新市细河区人民法院责令履行指定行为通知，原告取得的房产证书被撤销，据此，辽宁工程技术大学也停止了租用原告上述房屋。原告为此遭受了巨大的损失：1、购买房产支付的6020万元；2、因房屋价格攀升，现价6000万元已不可能购买相同位置和面积的房屋，造成价差损失；3、购买寝具的损失700万元；4、与辽宁工程技术大学签订的租赁合同尚有17年未履行，据此合同，每年可得租金800万元，17年租金总额可达15000万元，原告仅主张1700万元，其余部分保留诉权。原告认为原告在购买被告出售的房屋没有任何过错，原告是通过正常的拍卖形式，通过支付竞拍价格和手续费才取得的房产。由于被告的过错导致房屋买卖合同被撤销，房屋被收回。依据《中华人民共和国合同法》的规定，被告作为过错方理应退回原告支付的对价，并赔偿原告的全部损失。故诉至法院请求：一、被告立即返还原告因购买被告的阜新市细河区八一路47号（辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、11、12、13、14、15号楼）部分房产及分摊土地使用权所付出的资金6020万元；二、被告赔偿原告因购买上述房屋的行为被确定为无效而造成的损失（申请对上述房屋的现价进行评估，其与原告购买价的差额）；三、被告赔偿原告因无法经营上述房屋所造成的经营损失（暂按每年100万元计算，17年）1700万元；四、赔偿原告购买寝具支出的费用700万元；五、诉讼费、鉴定费由被告承担。
工行阜新分行一审辩称：一、本案不应为房屋买卖合同纠纷，被告不应列为第一被告，本案应为拍卖合同纠纷。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定，如拍卖给买受人造成损害后，买受人有权向拍卖人要求赔偿，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿，而不是由买受人直接向委托人要求赔偿。本案是原告通过沈阳市拍卖行有限责任公司竞拍取得房产及土地使用权，并与沈阳市拍卖行有限责任公司签订的《拍卖成交合同》，与原告称与我行签订拍卖成交合同事实不符，原告应向沈阳市拍卖行有限责任公司主张权利，原告请求被告承担赔偿责任不符合法律规定，应驳回原告诉讼请求。二、原告通过拍卖取得的房产被收回，不是被告的过错原因造成的。阜新市中级人民法院（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定书送达给被告时，座落于阜新市细河区八一路47号(辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼)部分房产所有权及分摊土地使用权就转移给了被告，之后被告虽然未登记过户，但将上述房产及分摊土地使用权以公开拍卖的方式卖给了原告，在拍卖的过程中并不存在欺诈和胁迫，原告取得上述房产及分摊土地使用权应受到合法保护。被告在本案中无过错，不应承担过错损失赔偿。被告认为阜新市中级人民法院（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定书的内容是合法有效的，原裁定的部分瑕疵不足以被撤销，只需对其中的未明确部分进行划分确认即可。阜新市中级人民法院（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定书已经执行完毕的部分并不会对尚未划分部分的执行造成不利，不会给被执行人造成清偿债务以外的不当的损失，不会给第三人造成不当损失，也不会使得申请执行人不当得利，从保护债权人的合法利益出发，以及保护抵贷资产买受人的合法权益，维持阜新市中级人民法院（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定书就是理所当然的。被告已在2015年3月10日向辽宁省高级人民法院递交《复议申请书》，辽宁省高级人民法院的审查结果将对该案产生重要影响。在辽宁省高级人民法院没有明确意见前，原告应向阜新市中级人民法院申请对该案中止审理，待辽宁省高级人民法院复议结果明了后再行审理。三、关于原告起诉状中要求被告赔偿损失的问题，被告有异议。被告不应独自承担8420万元的赔偿责任，如果原告不能取得房产，被告只承担拍卖成交款6000万元的损失赔偿，其他损失不应由被告来赔偿。被告取得房产并拍卖都是合法的，并且签订合同是当事人在自愿平等的基础上签订的，赔偿损失是对过错方的惩罚，被告依据生效判决申请执行，依抵债裁定公开拍卖抵债财产，对拍卖财产现状，被告及委托拍卖人沈阳市拍卖行有限责任公司都做了充分的告知义务，各方当事人在拍卖过程中以及以后的几年中并没有提出任何异议，被告不存在任何过错。原告提出的购买寝具支出的700万元和租金收入1700万元没有法律依据。至于拍卖佣金20万元并不是被告收取的，原告应向拍卖行主张权利。同时原告在起诉状中称与辽工大签订租赁合同每年800万元租金，已经租赁3年，实际收益2400万元，如房屋恢复到原始登记状态，根据《中华人民共和国物权法》第二百一十三条规定质权人有权收取质押财产的孳息，合同另有规定的除外。原告对于占有辽工大公寓期间取得的孳息应返还被告。
一审法院查明：2011年8月24日，原告通过参加沈阳市拍卖行有限责任公司抵债资产拍卖会的竞拍，与沈阳市拍卖行有限责任公司签订了《拍卖成交合同书》。依据该合同，原告向被告支付6000万元，并支付20万元手续费后，取得了被告出售的座落于阜新市细河区八一路47号(辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼)部分房产及分摊土地使用权，其中房产总面积61155.11平方米，分摊土地使用权面积36012.9平方米。原告于2011年9月2日对取得的辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼办理了房产证。2011年10月13日原告与辽宁工程技术大学签订了《关于辽工大租用润鑫公司大学生公寓协议书》，原告将取得的房屋全部租给辽宁工程技术大学作为学生公寓，约定租期为20年，现实际履行三年。2015年1月23日，原告接到阜新市住房和城乡建设委员会《撤销决定书》，通知原告基于阜新市海州区人民法院（2013）海行初字第26号行政判决书、阜新市中级人民法院（2014）阜行终字第5号行政判决书、阜新市细河区人民法院（2014）细行初字第00005号行政判决、阜新市中级人民法院（2014）阜行终字第48号行政判决书、阜新市细河区人民法院（2014）细执字第5号协助执行通知书、（2015）细执字第5号民事裁定书、（2015）细执字第31号执行通知书及阜新市细河区人民法院责令履行指定行为通知，阜新市住房和城乡建设委员会将原告办理的座落于阜新市细河区八一路47号(辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼)房产证书撤销。2014年2月21日原告已不再实际占有和使用经营上述房产和土地使用权，上述房产和土地使用权由案外人阜新中林实业有限公司负责保管。
另查明：一审法院于2008年12月8日作出（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定书，裁定将阜新中林实业有限公司所有的位于阜新市细河区八一路47号辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼中房产建筑面积61155.11平方米（房屋价格为47148755元）及分摊的36012.9平方米土地使用权（土地价格79709363元）交付被告抵偿债务126858118元。阜新中林实业有限公司于2013年10月12日向阜新市海州区人民法院提起行政诉讼要求确认阜新市公用事业与房产局依据拍卖成交合同将位于阜新市细河区八一路47号的辽宁工程技术大学学生公寓1号楼、3号楼、4号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼其产权证号125-22、125-13、125-14、125-09、125-28、125-27、125-103、125-94、125-93、125-95、125-96、125-101号的61,155.11平方米房屋从其公司名下过户到阜新润鑫实业有限公司名下的行为违法。阜新市海州区人民法院于2014年1月15日作出（2013）海行初字第26号行政判决书，认定工行阜新分行取得辽宁工程技术大学学生公寓房产后应到阜新市公用事业与房产局办理房屋所有权转移登记后再进行处分。阜新市公用事业与房产局依据拍卖成交合同直接将上述房产由阜新中林实业有限公司名下转移登记到润鑫公司的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第三十一条、建设部《房屋登记办法》第三十五条第一款的规定，判决阜新市公用事业与房产局将位于阜新市细河区八一路47号的辽宁工程技术大学学生公寓1号楼、3号楼、4号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼（建筑面积61,155.11平方米）房屋所有权从阜新中林实业有限公司名下转移登记到阜新润鑫实业有限公司的具体行政行为违法。阜新市公用事业与房产局不服该判决向一审法院提出上诉，一审法院于2014年5月8日作出（2014）阜行终字第5号行政判决书，判决驳回阜新市公用事业与房产局上诉请求，维持原判。阜新中林实业有限公司于2014年7月21日向阜新市细河区人民法院提起行政诉讼要求阜新市公用事业与房产局将位于阜新市细河区八一路47号辽宁工程技术大学学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼，产权证书号为125-22、125-13、125-14、125-09、125-28、125-27、125-103、125-94、125-93、125-95、125-101，房产建筑面积61155.11平方米房屋恢复至原始登记状态，阜新市细河区人民法院于2014年9月25日作出（2014）细行初字第5号行政判决，判决阜新市公用事业与房产局将位于阜新市细河区八一路47号辽宁工程技术大学学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼，产权证书号为125-22、125-13、125-14、125-09、125-28、125-27、125-103、125-94、125-93、125-95、125-101，房产建筑面积61155.11平方米房屋恢复至原始登记状态。阜新市公用事业与房产局和润鑫公司不服该判决向一审法院提出上诉，一审法院于2014年12月10日作出（2014）阜行终字第48号行政判决书，判决驳回阜新市公用事业与房产局和润鑫公司的上诉请求，维持原判。
再查明：2015年3月3日，阜新中林实业有限公司向一审法院提出执行异议，请求撤销（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定书。一审法院认为阜新中林实业有限公司的异议理由成立，于2015年3月3日作出（2008）阜执一字70、71-4号执行裁定，裁定撤销了（2008）阜执一字70、71-3号裁定。2015年3月4日一审法院作出（2008）阜执一字70、71-5号执行裁定，裁定查封被执行人阜新中林实业有限公司位于阜新市细河区八一路47号辽宁工程技术大学学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼，产权证书号为125-22、125-13、125-14、125-09、125-28、125-27、125-103、125-94、125-93、125-95、125-101，建筑面积61155.11平方米房产及分摊土地使用权，由被执行人阜新中林实业有限公司负责保管上述查封财产，查封期限为三年。工行阜新分行、阜新中林物业管理有限公司及辽宁工程技术大学不服一审法院（2008）阜执一字70、71-4号执行裁定和（2008）阜执一字70、71-5号执行裁定，向辽宁省高级人民法院申请复议，辽宁省高级人民法院于2015年10月21日作出（2015）辽执二复字第35号裁定书，裁定如下：一、撤销阜新市中级人民法院（2008）阜执一字70、71-4号执行裁定；二、驳回原异议人阜新中林实业有限公司的申请；三、对辽宁工程技术大学提出的撤销阜新市中级人民法院（2008）阜执一字70、71-5号执行裁定的复议申请不予受理。
一审法院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定：“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据庭审查明的事实，本案中被告在取得座落于阜新市细河区八一路47号(辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼)部分房产及分摊土地使用权后在未进行产权登记的情况下就将上述房产及分摊土地使用权委托沈阳市拍卖行有限责任公司拍卖给原告，导致原告在使用经营上述房产三年后房产证被阜新市住房和城乡建设委员会撤销，造成原告无法取得上述房产所有权及分摊土地使用权，故被告在上述交易行为中存在过错，应承担违约责任。原告要求被告返还其购买上述房产及分摊土地使用权所支付的资金6020万元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。原告诉请被告应赔偿原告因无法经营上述房屋所造成的经营损失1700万元。根据法律规定损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告于2011年8月24日签订《拍卖成交合同书》购买上述房产，原告于2011年10月13日与辽宁工程技术大学签订了《关于辽工大租用润鑫公司大学生公寓协议书》，因原告购买房屋在先，与辽宁工程技术大学签订租用协议在后，被告在交易时无法预见原告该项损失，故对原告提出的该项诉讼请求，一审法院不予支持。原告诉请被告赔偿其购买寝具支出的费用700万元。因原告未提供证据证明原告拥有上述寝具的所有权，亦未提供购买上述寝具支出费用的证据，故原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。原告诉请被告应赔偿原告上述房屋的增值利益。因法律对房屋的增值利益应否赔偿买房人并没有明确规定，故对原告该项诉讼请求一审法院不予支持，但出于对本案无过错方原告实际利益维护的考虑，被告应支付原告购买上述房产及分摊土地使用权6020万元的相应利息，原告在占有上述房产期间取得的经营收入归原告所有，对被告提出的原告应返还占有上述房产期间取得经营收入的辩解意见，一审法院不予采纳。关于被告提出的被告不应列为第一被告，本案应为拍卖合同纠纷及原告应向沈阳市拍卖行有限责任公司主张权利的辩解意见。根据法律规定买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任，现原告向被告主张权利符合法律规定，对被告该项辩解意见一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国拍卖法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、原告润鑫公司将座落于阜新市细河区八一路47号(辽工大学生公寓1、3、4、6、7、8、10、12、13、14、15号楼)部分房产及分摊土地使用权（其中房产总面积61155.11平方米，分摊土地使用权面积36012.9平方米）返还给被告工行阜新分行；二、被告工行阜新分行于本判决发生法律效力后十日内给付原告润鑫公司6020万元，并从2011年8月24日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息；三、驳回原告润鑫公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费462,800元，由被告工行阜新分行负担。
工行阜新分行的上诉理由和请求是：
原审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误。
一、原审法院适用案由错误，该案不应定为房屋买卖合同纠纷。本案是润鑫公司与沈阳拍卖行签订《拍卖成交合同》，与润鑫公司所称与我行签订拍卖成交合同和房屋买卖合同事实不符。本案上诉人（委托人）与被上诉人（买受人）在拍卖过程中没有直接的法律关系。原审法院适用《合同法》第一百零七条规定明显错误。即便拍卖过程中存在损失赔偿，也应该是由拍卖人承担后再向委托人追偿，而不应该由委托人直接赔偿损失。
二、原审法院认为上诉人在本案中存在过错，应向被上诉人承担赔偿责任，但事实上被上诉人通过拍卖取得的房屋被收回，并不是由于上诉人的原因造成的，上诉人在本案中并不存在任何过错。涉案的土地使用权和房屋所有权转移给上诉人后，上诉人虽未登记过户，但将其以公开拍卖的方式卖给了润鑫公司，拍卖的过程中并不存在任何的欺诈和胁迫，所有当事方都对涉案土地使用权及房产所有权的情况很清楚，并没有提出任何异议。作为善意买受方，润鑫公司享有的涉案土地使用权及房产所有权必须得到法律的保护。造成目前状态的根本原因是阜新市中级人民法院曾撤销了原抵债裁定（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定，作为未得到清偿且无过错的上诉人来独自承担过错损失赔偿责任，显然是不合适的。
原审法院既然判决涉案房产及分摊土地使用权返还给上诉人，上诉人向被上诉人返还购房款，那么相应的该房产及土地在被上诉人所占用期间产生的孳息也应归上诉人所有，现原审法院不仅判决上诉人将全部购房款返还，还判决上诉人支付相应利息，但对于被上诉人占用房产期间所得收益却不予返还，对上诉人来说，极不公平。
三、本案上诉人能够继续履行《拍卖成交合同》义务，配合被上诉人依法取得的财产办理产权登记。一审中，上诉人向法庭提交了（2015）辽执二复字第35号执行裁定书，重新确认了原（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定书的内容是合法有效的。上诉人已经向原执行法院递交了申请书，要求法院出具协助执行通知书，上诉人将会依据原抵债裁定将拍卖房产“辽工大学生公寓”重新给被上诉人办理产权过户手续，被上诉人通过拍卖取得财产权益将不会造成任何损失。
综上，请求二审法院：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人润鑫公司辩称：
一、本案是房屋买卖关系，是被答辩人委托拍卖行，通过拍卖的方式，将其所有的涉案房屋出售。拍卖只是一种方式，而不是一种法律关系。此外，在拍卖人和委托人之间向谁主张权利这个问题上，买受人是有选择权的。本案答辩人选择向拍卖的委托人
----被答辩人主张权利，并不违反法律规定。
二、被答辩人认为答辩人取得的房屋被收回，不是被答辩人的原因造成的，而是阜新市中级法院撤销了原抵债裁定（2008）阜执一字第70、71-3号民事裁定。答辩人认为，被答辩人的这一理由属于文不对题，与答辩人无关。被答辩人是拍卖的委托人，依据拍卖法第六条规定，“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，第五十八条规定，“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任”。本案是因为被答辩人在没有取得涉案房屋的所有权证书的情况下委托拍卖，才导致买卖合同被撤销，答辩人取得的涉案房屋被法院强行收回。在被答辩人与答辩人之间，被答辩人是有过错的，而且是完全过错，而答辩人则没有任何过错。至于被答辩人所称的，其依法已经取得了涉案房屋的所有权，以及其没有任何过错的问题，不是本案的问题，而是需要被答辩人通过另案，向阜新中林实业有限公司或阜新市中级法院主张国家赔偿的问题。这些与答辩人无关。还有，答辩人在取得涉案房屋后，从事经营活动。答辩人是取得了利益，但也付出了巨大的人力物力的投入。但无论盈利还是亏损，只能是答辩人自己的事情。经营收入也是合法所得，是合法利益，不存在应该返还的问题。
三、被答辩人认为其还能够继续履行《拍卖合同》的义务，再将涉案房屋交给答辩人。这一说法答辩人无法接受。本案的房屋买卖合同被撤销，涉案房屋在被法院强行收回后，所有的情况都发生了巨大的变化。一是，房屋严重受损；二是，答辩人与辽宁工程技术大学的租赁合同已经解除；三是，所有学生都已经从学生公寓迁出；四是，到现在涉案房屋仍在阜新中林实业有限公司手中；五是，答辩人已经遭受了巨大损失，工人三年半没有工作。公司每日都在承受着借款利息和必要的开销，可以说严重亏损。在这样的情况下，答辩人是无法再接受涉案房屋的。
综上，答辩人认为，本案一审判决只是维护了答辩人最基本的利益，答辩人还有许多合法利益没有得到保护。例如：答辩人所受到的房屋本身的价值损失，维护、维修房屋以及房屋装修的损失，继续经营的可得利益损失，购买寝具的损失。由于答辩人无能力再继续支撑诉讼，所以才没有上诉。现在，被答辩人提出上诉，其请求无法律依据，其上诉理由不能成立。请依法驳回被答辩人的上诉请求。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
本院认为，本案二审的争议焦点问题是：一、本案案由应否认定为房屋买卖合同纠纷；二、工行阜新分行在出售涉案房屋及土地过程中是否存在过错，其应否直接向润鑫公司承担违约责任；三、润鑫公司占有涉案房屋期间经营所得收益应否返还工行阜新分行；四、双方对于涉案的《拍卖成交合同书》应否继续履行。
关于本案案由问题。
经审查，工行阜新分行通过诉讼执行取得涉案房屋及分摊土地后，通过委托拍卖的形式将涉案房屋所有权及分摊土地使用权转让给润鑫公司。虽然《拍卖成交合同书》是沈阳市拍卖行有限责任公司与润鑫公司签订，但房屋及土地的出卖人是工行阜新分行，房地产转让价款亦是由工行阜新分行直接收取，工行阜新分行与润鑫公司实质上已建立涉案房地产的买卖合同关系，拍卖成交只是工行阜新分行与润鑫公司确立买卖合同法律关系的具体方式而已。本案中润鑫公司的诉讼请求亦不针对沈阳市拍卖行有限责任公司及拍卖过程，而是指向出卖人工行阜新分行。故一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当。
关于工行阜新分行在出售涉案房屋及土地过程中是否存在过错，其应否直接向润鑫公司承担违约责任问题。
经审查，阜新市住房和城乡建设委员会撤销润鑫公司办理的涉案房屋所有权证书，是基于生效的阜新市海州区人民法院（2013）海行初字第26号行政判决书等裁判文书、相关的协助执行通知书及阜新市细河区人民法院责令履行指定行为通知的要求而做出。其中阜新市海州区人民法院（2013）海行初字第26号行政判决指出，工行阜新分行取得辽宁工程技术大学学生公寓房产（即涉案房产）后应到阜新市公用事业与房产局办理房屋所有权转移登记后再进行处分，阜新市公用事业与房产局依据拍卖成交合同直接将上述房产由阜新中林实业有限公司名下转移登记到润鑫公司的行为违法。可见，该判决相当于已认定工行阜新分行在转让涉案房地产时存在过错，加之工行阜新分行转让涉案房地产的行为确实不符合《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，故在本案双方当事人之间的房屋买卖合同纠纷中，工行阜新分行对于阜新市住房和城乡建设委员会的上述撤证行为及润鑫公司合同目的无法实现的结果，显然负有过错。
《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定：“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”，本案中润鑫公司曾经取得的涉案房产证书已被撤销，其最终未能按照约定取得拍卖标的即涉案房屋所有权和分摊土地使用权，涉案房屋和土地已被腾出，故润鑫公司依法有权选择要求作为涉案房地产拍卖委托人的工行阜新分行直接承担违约责任。另外，在房屋买卖合同法律关系上，本案中出卖人工行阜新分行更应直接向买受人润鑫公司承担违约责任。
关于润鑫公司占有涉案房屋期间经营所得收益应否返还工行阜新分行的问题。
经审查，作为涉案房地产买受人的润鑫公司已按约定全额支付了价款，并曾及时办理了房产权属变更登记手续，其当时占有使用涉案房屋具有合法依据。润鑫公司利用涉案房屋依法进行经营，其结果无论盈亏，均应由经营者润鑫公司自行享有和承担。在润鑫公司最终未能取得涉案房地产，双方当事人的房地产买卖关系应当解除的情况下，作为有过错的违约方工行阜新分行，主张并无过错的守约方润鑫公司向其返还润鑫公司占有涉案房屋期间的经营所得收益，缺乏事实根据和法律依据，本院不能支持。
关于涉案的《拍卖成交合同书》应否继续履行问题。
经审查，润鑫公司曾经办理的涉案房产证书已被撤销，租用涉案房屋的辽宁工程技术大学的学生现均已迁出，涉案房屋和土地已被腾出，并经法院裁定查封，由原登记的权利人阜新中林实业有限公司负责保管。虽然本院（2015）辽执二复字第35号裁定撤销了阜新市中级人民法院（2008）阜执一字70、71-4号执行裁定，但该35号裁定内容并不能说明涉案的《拍卖成交合同书》能够并应该继续履行，何况工行阜新分行仍未先行办理将涉案房产所有权和分摊土地使用权登记在自己名下的手续。双方当事人继续履行《拍卖成交合同书》，已不具备客观条件。另外，润鑫公司曾经办理的涉案房产证书被撤销，润鑫公司被迫腾出涉案房屋和土地，最终未能取得拍卖标的，在本案房地产买卖法律关系中，显然归责于工行阜新分行，且工行阜新分行构成根本违约。此种情况下，作为守约方的润鑫公司不同意再继续履行《拍卖成交合同书》，符合法律规定。故工行阜新分行要求继续履行涉案的《拍卖成交合同书》，本院不能支持。
综上所述，工行阜新分行的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不能支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费462,800元，由上诉人中国工商银行股份有限公司阜新分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄立君
审 判 员 唐云涛
代理审判员 郝 宁
二〇一六年五月十六日
书 记 员 孙梦依