福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽民再279号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建龙泽房地产开发有限公司。住所地福鼎市万辉嘉园6幢1711-1712号。
法定代表人：林明载，董事长。
委托诉讼代理人：李文希、王飞，福建拓维律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：张雪珍，女，1971年3月12日出生，汉族，住福鼎市。
委托诉讼代理人：李剑锋，福建民哲律师事务所律师。
福建龙泽房地产开发有限公司（以下简称龙泽公司）因与张雪珍商品房预售合同纠纷一案，不服宁德市中级人民法院（2015）宁民终字第707号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月29日作出（2016）闽民申19号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。龙泽公司的委托诉讼代理人李文希、王飞律师，张雪珍的委托诉讼代理人李剑锋律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月27日，张雪珍以龙泽公司为被告诉至福鼎市人民法院，请求判令：龙泽公司向其支付自2013年4月1日起至2014年11月1日，按购房款总额884752元的日万分之三计算的延期交房违约金，后续违约金亦按此计算。
福鼎市人民法院一审查明，2010年12月25日，当事人双方签订一份《商品房买卖合同》，张雪珍向龙泽公司购买位于福鼎市山前大道东侧的“龙泽·碧水兰庭”2号楼1701号房。合同约定：该房价总金额为884722元。龙泽公司应当在2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，如果在规定日期内未达到约定的条件，双方按“买受人同意接受，出卖人支付买受人已付款的2‰违约金。”“如果出卖人未能按期交付商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以下处理方式：买受人视同出卖人已履行完毕交付房屋义务，延期期间该房屋产生的物业管理费和责任由买受人承担。”
签订后，张雪珍按合同约定付清了全部购房款等。该2号楼于2013年5月22日通过竣工验收，该单位工程质量评定合格，符合要求，同意验收交付使用。龙泽公司邮寄通知张雪珍自2013年5月29日到2013年6月2日止办理入住交房手续。另，龙泽公司分别于2013年4月15日、2013年5月4日、2013年6月5日向张雪珍共支付3个月违约金23621元。
嗣后，2014年3月10日，监理公司责令龙泽公司立即改正2号楼5-17层的楼板出现的影响使用功能的裂缝等问题。2014年5月4日，监理公司责令龙泽公司立即改正2号楼墙面渗透点，窗框与墙和飘窗硂现浇板间隙渗水等问题。2014年7月14日，经检查鉴定结论：2号楼楼板的承载能力可满足规范要求，正常使用性能可满足规范要求。初步认定楼板开裂原因应与基础沉降无明显关系，最终结论应以沉降观测期满100天后的数据为准。建议及时对出现裂缝的楼板进行补强加固，确保结构构件的正常使用性能及耐久性能。
二审另查明，福鼎市住建局于2015年4月9日在“龙泽·碧水兰庭”工程项目竣工验收备案表上盖章确认；张雪珍至今尚未实际接收诉争商品房。
一审认为，张雪珍与龙泽公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。张雪珍已全部交纳购房款。龙泽公司也通知张雪珍于2013年6月2日前接收商品房，但张雪珍未如期办理，依约视同龙泽公司已履行完毕交付房屋义务。但龙泽公司未按约交房，存在逾期，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故张雪珍主张龙泽公司应承担相应违约金符合法律规定，应予支持。龙泽公司已支付的3个月违约金应予以扣减。张雪珍主张逾期自2013年4月1日起至2013年6月2日止，按已付购房款总额884752元的日万分之三计算的违约金，予以支持，其余超过部分，不予支持。据此作出（2014）鼎民初字第3059号民事判决：一、龙泽公司应于判决生效之日起十日内支付张雪珍自2013年4月1日起至2013年6月2日止按已付款项884752元的日万分之三计算的违约金。二、驳回张雪珍的其他诉讼请求。
张雪珍不服，向宁德市中级人民法院提出上诉。
二审认为，本案的争议焦点为：逾期交房违约金应计算至何时，涉及2013年6月2日张雪珍是否有权拒收诉争房屋。
双方当事人对两份监理单位《责令整改通知书》、福建省建筑工程质量检测中心有限公司《鉴定报告》以及相应本案诉争2号楼1701号房存在楼板裂缝等房屋质量问题的事实并无异议，该院对此予以确认。依《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，龙泽公司交付的房屋存在质量问题，张雪珍有权以此质量问题为由拒绝接收房屋。
虽然龙泽公司引用诉争合同第八条第二款主张张雪珍应当接收房屋。但该款针对的仅是第一款的三项交房条件，并不包括本案质量问题；况且竣工验收等是法定交房条件，当事人此款约定也违反法律强制性规范，并无法律约束力；故龙泽公司此理由并不成立，不予支持。
龙泽公司主张本案房屋质量问题并不影响其使用，但对此并未提供证据证明，且上述法条也未限定可拒绝履行的“不符合约定”情形应达到何种程度，故龙泽公司此理由没有事实与法律依据，不予支持。
龙泽公司还以已竣工验收为由主张诉争商品房质量合格。但竣工验收是开发商作为发包人与承包人就建设工程施工合同的工程交付是否符合条件而进行的验收行为，本案要解决的开发商与购房者之间就商品房买卖合同的商品房交付是否符合条件，两者是完全不同的两个概念。竣工验收只能证明开发商认可施工方交付的工程符合开发商与施工方约定的质量条件，并不能证明开发商交付给购房者的商品房就绝对符合开发商与购房者约定的质量条件。因此龙泽公司此理由亦不成立，不予支持。
由于张雪珍关于因房屋质量问题其有权拒收房屋的理由已成立，故对其关于本案其他交付条件亦不具备的理由，不再分析。
综上，龙泽公司通知上诉人张雪珍2013年6月2日交房时，其房屋质量存在问题，不符合交房条件，张雪珍有权拒绝接收房屋。故龙泽公司应承担逾期交房违约金至房屋质量问题整改完毕并交付给张雪珍之日止。现龙泽公司并未提供任何证据证明其已按监理公司要求对本案质量问题整改到位，故违约金应计算至上诉人张雪珍主张的2014年11月1日止，此后的违约金张雪珍并未明确提出诉讼请求，可另案处理。
原审判决未分析本案房屋质量问题对开发商交房合法与否的影响，属适用法律错误，并导致违约金的截止时间计算错误，应予纠正。张雪珍的上诉有理，该院予以支持。宁德市中级人民法院据此判决：一、变更福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第3059号民事判决第一项为：龙泽公司应于本判决生效之日起十日内支付张雪珍自2013年4月1日起至2014年11月1日止按已付购房款884752元的日万分之三计算的逾期交房违约金；二、撤销福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第3059号民事判决第二项。
再审中，龙泽公司诉称，1、二审法院存在对讼争项目竣工验收时间未进行认定、对讼争房屋“质量问题”产生时间未进行查证等认定事实错误的问题；2、二审在被申请人未提供相反证据的情况下否定了申请人所提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》属举证责任适用错误；3、二审法院否认了“竣工验收”为《商品房买卖合同》约定和法定交付条件这一基本原则显属错误；4、二审法院混淆了交房的违约责任和承担保修责任；5、二审法院错误适用了《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。综上，二审判决认定事实和适用法律均有误，请求撤销二审判决，维持一审判决。
张雪珍辩称，1、龙泽公司提交的工程验收报告有两份，落款时间分别为2013年5月22日和2013年11月20日；2、讼争商品房于2014年1月3日才通过消防验收，1月7日才收到竣工凭证；3、2014年3月10日讼争房屋因质量问题被福鼎市房屋建设质量监督站通知整改；4、讼争商品房于2015年4月9日才去的商品房备案申请，理应至2015年4月9日才符合交房条件。综上，请求维持二审判决。
再审对原一、二审所查明的双方均无异议的事实予以确认。
再审另查明，1、讼争工程于2014年1月7日通过了消防验收。2、2015年11月17日张雪珍与龙泽公司办理了讼争房屋的交房手续，张雪珍目前已经装修入住该房屋。
本院再审认为，龙泽公司与张雪珍于2010年12月25日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行相应的合同义务。现张雪珍仅就龙泽公司逾期交房的违约金起诉，并未主张龙泽公司承担其他违约责任。根据讼争合同第八条的约定，龙泽公司应于2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付张雪珍使用，“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”就是交房条件之一。龙泽公司虽主张讼争工程已于2013年5月22日通过建设、勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收，并已通知张雪珍于2013年6月2日前办理交房手续，但讼争项目迟至2014年1月7日才通过了消防验收。故，讼争商品房至2014年1月7日才符合讼争合同约定的交房条件。龙泽公司未按约交房，已构成违约，依法应承担相应的逾期交房违约责任。根据讼争合同第九条的约定，龙泽公司应向张雪珍支付已付购房款日万分之三的违约金。因张雪珍拒绝接受房屋，应视同龙泽公司已于2014年1月7日履行完毕交付房屋义务。原审以讼争商品房存在质量问题为由认定讼争商品房尚未达到交房条件属认定事实有误，应予纠正。
综上，龙泽公司应向张雪珍支付自2013年4月1日起至2014年1月7日止按已付购房款884752元的日万分之三计算的逾期交房违约金。张雪珍主张的2014年1月8日至2014年11月1日的逾期交房违约金缺乏事实依据，不予支持。龙泽公司的再审请求，部分有理，予以支持。原审认定事实有误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销宁德市中级人民法院（2015）宁民终字第707号民事判决及福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第3059号民事判决；
二、福建龙泽房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张雪珍自2013年4月1日起至2014年1月7日止按已付购房款884752元的日万分之三计算的逾期交房违约金；
三、驳回张雪珍的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3644元，二审案件受理费3297元，合计6941元，由张雪珍负担3654元，龙泽公司负担3287元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李培新
代理审判员 黄清秀
代理审判员 赵士旭
二〇一六年十二月六日
书 记 员 陈 婷
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。