山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1079号
原告（反诉被告）陈忠智，男，汉族，无业，住大同市城区。
委托代理人ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司总经理。
被告（反诉原告）裴金叶，女，汉族，无业，住大同市城区。
委托代理人计杰，山西北岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈忠智诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、（反诉原告）裴金叶所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸＸ与被告裴金叶委托代理人计杰到庭参加诉讼。被告中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈忠智诉称，2012年5月25日，原告认购被告中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼2单元0601号房屋一套，面积为170.83㎡，单价4699.57元，房屋总价为802828元。原告于2012年5月25日，与被告中大公司签订了认购协议，并一次性交付被告中大公司购房款802828元。2014年11月18日，原告收到入住通知书，并按照通知单向被告中大公司缴纳了契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费等共计17151元；物业费、装修保证金、装修服务费共计6271元，交予大同市云波物业管理有限责任公司，被告中大公司交付原告房屋钥匙，现原告未入住。2015年1月15日，原告发现该房屋在自己不知情的情况下，于2014年7月，已在房管部门被他人网签登记，网签人为被告裴金叶，致原告无法办理产权手续。原告认为，该房屋是在被网签前购买，原告拥有对该房屋的所有权。被告中大公司明知该房屋已经出售，却又与被告裴金叶网签，二被告的行为严重侵害了原告的财产所有权，为维护自身利益，原告诉至法院，请求法院依法确认位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼2单元0601号房屋所有权归原告所有；判令被告中大公司协助原告办理产权登记，撤销被告裴金叶对该房屋的网签登记；本案的诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告提交了如下证据：
1、房屋认购协议书一份、购房收据一张，证明签订了认购协议，并按约定交付了购房款。
2、入住通知书一份以及依据该通知书所缴纳的各项入住费用的票据六张，证明原告交付了入住的相关费用，通过现金支付，同时也拿到了住房的钥匙。
被告大同市中大房地产开发有限公司未出庭，提交书面答辩状一份，辩称与原告陈忠智之所以签订房屋认购协议，是因为答辩人向张轩于2012年11月至2013年9月借款630万元，月息4分。截止2013年12月28日共欠借款480万元，原告系上述借款债权人提供的顶账签约人之一。在答辩人不能归还借款的情况下，2014年11月做了顶账处理，但所签的房屋认购协议书签订的时间被要求写在借款时间。但该房屋与本诉被告裴金叶进行的网签，是为了解决资金周转问题，向赵广红借款800万元时，债权人为保证资金安全所进行的。在此笔借款中，赵广红向答辩人提交了33个人的名单，要求办理33套房屋的网签手续。答辩人与包括原告在内的债权人的借贷关系中，承受了很高的利息。之所以答应债权人网签合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及业主的实际利益。但答辩人陷入困境，致本案纠纷产生。
针对自己的主张，该被告提交了大同市昌宇宏盛投资有限公司（赵广红）借款800万元的明细，证明向赵广红借款并向提供网签人名单的情况。
被告裴金叶辩称，本案诉争房屋楼号在2014年5月12日中大公司对外的楼号是7号楼，而原告提供的认购书是2012年的，2012年5号楼是现在的3号楼，结合原告证据当中的房款并没有支付凭证，该认购书是原告与被告大同市中大房地产开发有限公司串通补签的，双方串通妨害了被告裴金叶对该房屋的购买的权利，该认购书应当定为无效。原告2012年购买的5号楼2单元601室是现在的3号楼2单元601室，但是交房是与被告裴金叶购买的房屋属于同一套。同时反诉称，反诉被告大同市中大房地产开发有限公司在2012年5月25日签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》时，未取得商品房预售许可证，其与被告陈忠智订立的认购书，应认定为双方签订的预售合同，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条应当认定为无效。二被反诉被告恶意串通，将诉争的5-2-0601房屋交付反诉被告陈忠智，严重侵害了反诉原告的合法权益，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，应当确认二反诉被告之间的买卖合同无效。从反诉被告大同市中大房地产开发有限公司向反诉被告陈忠智开具的入住手续来看，二被反诉被告存在共同的利益取向，有明显互相串通的情形，不顾反诉原告已购房并在房管部门网签的事实，意图损害反诉人的合法权益，应予驳回。华田苑事件，已经大同市公安局矿区分局立案侦查，反诉被告大同市中大房地产开发有限公司及相关涉案人员在本案诉争的房屋买卖当中，诈骗事实与情节等需经过公安机关侦查结束后，才能认定相关事实。请求法院判决确认二反诉被告所签的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效。
针对自己的主张，被告（反诉原告）裴金叶提交了如下证据：
1、商品房买卖合同一份、转账凭证一份、收款收据两份，证明反诉原告与反诉被告大同市中大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，并于次日支付了房款802901元。
2、委托书一份，证明反诉被告大同市中大房地产开发有限公司委托沈颂华代收反诉原告等人的购房款。
原告陈忠智针对被告裴金叶的反诉，答辩称：被告与中大公司签订的合同名为买卖合同，实际是借款合同。被告网签不具有物权效力，反诉被告陈忠智对于反诉原告同中大签订的网签合同不知情，不存在串通。原告已经取得房屋并使用，依法驳回反诉人的诉讼请求。
被告大同市中大房地产开发有限公司未对反诉进行答辩亦未提交证据。
经审理查明，原告陈忠智与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》（无编号，注明签订时间为2012年5月25日）。约定原告陈忠智自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期5号楼2单元6层601号房屋（建筑面积170.83㎡，单价4699.57元）一套，总价802828元；约定一次性付款；约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司给原告出具了802828元的房款收据（收据日期为2012年5月25日）。原告交纳公共维修基金12812元，暖气费3458元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、有线电视初装费500元（上述收据中标明房号为5-2-601），交纳装修保证金2000元、装修服务费1196元、物业费（含电梯）3075元（上述收据标明房号为5-2-601）。被告裴金叶与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同）（合同编号：YS0027426，落款时间为2014年7月24日）。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告裴金叶向被告中大公司购买华田苑府城5号楼2单元6层601号房，建筑面积170.83㎡，单价4700元，总金额802901元，买受人一次性付款802901元。出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告裴金叶出具了两张共计802901元的收据（上述收据标明房号为5-2-601、时间均为2014年7月25日）。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据，被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告裴金叶认为认购书是原告与被告大同市中大房地产开发有限公司串通补签的，双方串通妨害了被告裴金叶对该房屋的购买的权利，该认购书应当定为无效。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期5号楼2单元6层601号房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将5号楼2单元6层601号房交付给原告陈忠智。故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期5号楼2单元6层601号房屋。原告提供的认购协议书，被告虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告陈忠智与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期5号楼2单元6层601号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告裴金叶认为被告中大公司将房屋交付原告属违约行为，损害了被告裴金叶的合法权益。本案中，原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告陈忠智履行合同义务。
本院认为，原告陈忠智与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期5号楼2单元6层601号房屋归其所有以及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）裴金叶要求确认反诉被告大同市中大房地产开发有限公司与反诉被告陈忠智所签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效，本院不予支持。被告裴金叶就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告裴金叶可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期5号楼2单元6层601号房屋归原告陈忠智所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告陈忠智办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告陈忠智的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告裴金叶的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告裴金叶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
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审 判 长 苏 艳
人民陪审员 牛海岷
人民陪审员 杨 银
二〇一六年三月十一日
书 记 员 孔祥新
崔涛