江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初1678号
原告：南昌韬略投资咨询有限公司，住所地南昌市洛阳东路现代庄园商住楼第一栋二单元502室，机构代码证号79282091-1。
法定代表人：王华云，该公司经理。
委托诉讼代理人:周凤，该公司副经理。
委托诉讼代理人：胡俊，江西东太律师事务所律师。
被告：九江泰信房地产开发有限公司，住所地修水县义宁镇服装城2栋3单元201、202室，统一社会信用代码9136042406974784X1。
法定代表人:王国丰，该公司经理。
委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。
原告南昌韬略投资咨询有限公司（以下简称韬略公司）与被告九江泰信房地产开发有限公司（以下简称泰信公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周凤、胡俊及被告委托诉讼代理人肖麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付代理佣金32.4万元、赔偿前期投入的各项损失88.1万元、支付惩罚性违约金255.3万元和补偿性违约金100万元，合计475.8万元。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：要求判令被告赔偿既得利益损失382.4万元、合同履约违约金100万元、佣金32.4万元，合计514.8万元。事实和理由：2013年12月2日，原、被告双方签订了《修水“洋洲?山水城”项目独家销售服务合同书》，约定被告将修水“洋洲山水城”项目的所有商品房及车库委托原告独家代理销售与招商。合同签订后，原告多次催促被告按时提供售楼部及商品房销售的预售许可证，被告直到2014年1月13日才将售楼中心移交给原告，原告正常开展业务时，被告突然于2014年3月3日单方面宣布终止原告的独家销售代理权。2015年9月7日，原告函告被告，要求被告承担违约责任并继续履行原合同未果。2015年10月14日,被告的代表承诺2个月内付清前期广告成本等费用，其他销售代理费及违约金、其他成本费用等被告法人代表出来再定，但被告承诺一直未履行，直到2016年1月9日被告才退还原告的保证金。被告单方面终止合同，给原告造成巨大损失，应该承担违约责任，故诉诸法院，提出前述诉讼请求。
被告辩称：1、原、被告双方签订的独家销售服务合同是一个典型的房产经纪合同，原告并没有取得房产经纪的合法资质，违背了法律强制性规定，该合同是一份无效合同；2、在合同履行过程中，原告没有能力也没有按合同约定履行其应当承担的义务，其投入的资金不足，扰乱了销售底价，未兑现自身承诺的销售任务，导致双方不可能再继续履行合同，于是双方达成合意，自动解除合同；3、合同解除后，被告根据原告报出的相关费用支出，全部给付了原告，原告在本合同履行当中其实没有任何经济损失，双方已经事实上解除了合同，没有争议。原告的诉请，没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
在本案审理过程中，依原告韬略公司的申请，本院以（2017）赣0424民初1678号民事裁定书冻结被告泰信公司银行帐户中的资金475.8万元，后被告泰信公司以其所有的可预售的11个商铺为担保，请求变更保全标的物。本院遂以（2017）赣0424民初1678号之一民事裁定书解除对被告泰信公司银行帐户资金的冻结，查封了被告泰信公司所有的洋洲山水城A1-1-02、A1-1-04、A1-1-05、A1-1-06、A1-1-07、A1-1-08、B2-1-22、B2-1-23、B2-2-24、B2-1-25、B2-2-12等11个商铺,预售证号为修房（预）许字【2014】26号，期限自2017年7月17日至2020年7月16日。
经审理查明：原告韬略公司系一家从事投资咨询、市场调查、经济贸易咨询、企业形象策划、会展服务、设计、制作、发布代理国内各类广告等业务的有限责任公司。2013年12月2日，泰信公司（甲方）与韬略公司（乙方）签订了《修水“洋洲?山水城”项目独家销售服务合同书》，由泰信公司将自己所有的位于修水宁红大道与洋洲大道交汇处的“洋洲山水城”项目委托韬略公司（独家）销售。合同主要约定：1、甲方委托乙方为“洋洲?山水城”住宅物业进行全程策划销售工作；2、履行期限：自2013年12月6日起至2016年12月31日止（具体日指取得所销售物业的销售许可证日起及正式进场日而顺延），期满后双方视销售情况再进行协商后续合作事宜；3、甲方责任：提供商品房相关“五证”齐全，银行按揭及政府其他相关资料，在建工程先完工一栋楼宇竣工封顶并完成外立面贴砖到顶达到现放实景促进项目销售，开盘前提供项目的楼栋园林绿化效果图，配置部分车库满足部分目标客户购房需配车库/位的要求，负责办理符合按揭条件的购房户按揭贷款和产权证等手续，负责相关单位及部门所需的协调工作，无偿给乙方一处售楼房；4、乙方责任：从销售批准（取得销售许可证及银行按揭）之日起一年内销售份额达80%以上（含80%）但具体项目必须满足向购房户交房条件为前提），具体销售进度开盘后为：前3个月为30%，9个月为60%，电梯高层在各栋开盘及封顶竣工后3个月达到该栋可售房源的50%，交房验收后3个月达到80%。剩余房源由乙方延期销售；为该物业提供深度市场调研、营销策划、销售代理；乙方销售责任在承购方缴纳首期购房款到达甲方帐户（或收集好客户按揭资料）即达到乙方结算代理佣金的标准；负责完成涉及到的广告设计及平面表现工作；本案合作后的DM单页由乙方设计、制作，并经甲方确认后由乙方印刷，承担属于乙方销售物业所需宣传的广告需要，但广告费不得低于贰佰万元，合同签署以后于2013年12月6日前进场并开始实际的销售运作，支付履约保证金壹拾贰万元，乙方进场后产生伍拾万元广告费后返还，2014年1月30日之前完成壹仟万元收款任务；5、佣金标准及提取方式：住房(含其他不办证物业)销售成交价的1.8%提取，达到销售目标后额外奖励0.2%；车库以底价销售的，按销售成交价的1.8%提取，超出部分按比例分成；房源清册表和房清底价表由双方协商制定并签字后作为结算依据；6、违约责任：合同签订之日起，甲方不得在甲乙双方履行期限内自销或委托其他单位，否则按本项目应取得的销售佣金总额的20%罚款并承担乙方全部损失。如乙方未按销售合同完成，则承担已销售佣金总额的20%违约金。项目销售未达到总房源的90%的销售率时其中某一方单方面无故终止本合同，违约方赔偿守约方壹佰万元；甲方无正当理由擅自单方面终止合同，乙方有权要求甲方一次性清理乙方已完成工作的所有代理佣金及违约金，并由甲方承担乙方已投入的各项成本费用及赔偿乙方由此造成的经济损失。
合同签订后，原告向被告交纳了5万元保证金，开始对“洋洲?山水城”住宅物业进行了营销策划，并经被告同意，从2014年1月20日起向外发售VIP卡，承诺对预订住宅交纳5万元或10万元认筹金的客户享受开盘期间的优惠政策。2014年3月3日，被告泰信公司给原告韬略公司发送通知函，要求韬略公司暂时停止一切广告发布和制作，后期由韬略公司提供营销方案，广告发布和制作由泰信公司统一安排。至5月底，原告撤离销售部，双方终止了合同的履行。
另查明：自2014年1月23日至5月31日，原告销售VIP卡28张（不含已退11张），所涉房屋总价为12451502元。同年6月24日，原、被告双方就韬略公司前期广告进行了移交，并对广告费用进行了结算，载明应付韬略公司：前期费用115726元，广告费用776360元，退保证金50000万，合计942086元。原告退场后，一直向被告主张权利，至2017年4月，被告陆续将双方于2014年6月结算的942086元全部支付给了原告。
又查明：2014年6月24日，被告取得了洋洲山水城项目的商品房预售许可证。
以上事实，有原、被告营业执照、《修水“洋洲?山水城”项目独家销售服务合同书》、VIP卡交接单、认筹优惠政策建议、VIP卡客户信息表、泰信公司出具的通知函、韬略公司移交接清单、前期广告及费用结算汇报表、履行合同催告函、快递单据及发票、商品房预售许可证等证据在卷佐证且经庭审质证，足以认定。
本院认为：一、本案合同的性质及效力问题。本案应为商品房委托代理销售合同，原、被告签订的《修水“洋洲?山水城”项目独家销售服务合同书》约定被告将修水“洋洲山水城”项目的所有商品房及车库委托原告独家代理销售与招商，该约定确立了双方之间的委托合同关系，系当事人的真实意思表示，原告虽超越经营范围签订合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按合同约定履行。二、被告是否应当支付佣金及被告是否应承担违约责任的问题。被告泰信公司未及时提供商品房预售许可证已构成先期违约，故造成合同中“乙方2014年1月30日之前完成壹仟万元收款任务”无法履行。被告泰信公司于2014年3月3日给原告韬略公司发送通知函，要求韬略公司暂时停止一切广告发布和制作，后期由韬略公司提供营销方案，广告发布和制作由泰信公司统一安排。该通知中未能反应出当时被告解除合同的正当理由，该通知的发出，应视为被告泰信公司向原告韬略公司发出解除合同的意思表示，且应受《修水“洋洲?山水城”项目独家销售服务合同书》中“项目销售未达到总房源的90%的销售率时其中某一方单方面无故终止本合同，违约方赔偿守约方人民币壹佰万元整。甲方无正当理由擅自单方面终止合同，乙方有权要求甲方一次性清理乙方已完成工作的所有代理佣金及违约金，并由甲方承担乙方已投入的各项成本费用及赔偿乙方由此造成的经济损失”的违约条款的约束，承担相应的违约责任。故原告请求被告支付佣金并承担违约责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩称，原告没有能力也没有按合同约定履行其应当承担的义务，其投入的资金不足，导致双方不可能再继续履行合同，依照合同约定不应承担违约责任，被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告在委托期间内自销并委托了南昌汉奇公司做开盘整合策划，应依合同约定按项目销售总佣金的20%罚款并承担乙方全部损失，要求被告赔偿其既得利益损失382.4万元，但其未向本院提供证据证明这一主张，故对其据此要求赔偿既得利益损失的请求，本院不予支持。四、佣金及违约金的承担。合同中约定：“佣金标准：住房销售成交价的1.8%提取”，自2014年1月23日至5月31日，原告销售VIP卡28张（不含已退11张），所涉房屋总价为12451502元，故被告应支付给原告佣金224127.04元（12451502元×1.8%）。原告主张的100万违约金过高，应予以调整。合同解除后，守约方有权要求违约方支付违约金，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错、合同的预期利益、社会经济状况等因素，根据公平、诚实信用原则进行平衡。本案中，原告韬略公司对“洋洲?山水城”项目进行了营销策划等销售前期准备工作，但合同解除时该项目仍未取得商品房预售许可证，房屋并未实际销售，合同的主要内容尚未履行。经双方结算，原告投入的前期、广告费用及保证金合计942086元，被告在本案起诉前已将该款项陆续支付给了原告，原告的损失主要是这些实际投入的直接的利息损失，故原告主张的违约金过高，依法应予以调整。综合考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定被告应支付原告违约金50万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告九江泰信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌韬略投资咨询有限公司佣金224127.04元；
二、被告九江泰信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌韬略投资咨询有限公司违约金50万元；
三、驳回原告九江泰信房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47836元，由原告九江泰信房地产开发有限公司负担41139元，由被告南昌韬略投资咨询有限公司负担6697元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 沈 娟
人民陪审员 匡俊发
人民陪审员 樊友凤
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 邓婉婷
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害
赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》