河南省濮阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0928民初3702号
原告：常利生，男，1981年8月18日出生，汉族，住濮阳市。
委托代理人：郭敬涛，河南容金律师事务所律师。
被告：冯立峰，男，1970年1月10日出生，汉族，住濮阳县。
被告：王书文，男，1963年3月19日出生，汉族，住濮阳县。
原告常利生与被告冯立峰、王书文案外人执行异议之诉一案，于2018年5月14日诉至本院，本院立案受理后，依法适用普通程序，并于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告常利生及其委托代理人郭敬涛，被告冯立峰，被告王书文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常利生诉称：2016年5月4日，濮阳市华龙区人民法院对原告常利生诉被告王书文民间借贷纠纷一案作出（2016）豫0902民初2472号民事调解书，被告王书文偿还原告借款本金及利息共计103000元。2018年4月2日，被告（案外人）冯立峰对执行标的提出书面异议，请求撤销濮阳县人民法院作出的（2016）濮法执字第1226号民事裁定书。濮阳县人民法院于2018年5月5日作出（2018）豫0928执异13号执行裁定书裁定：1、异议人冯立峰异议成立。2、撤销（2016）濮法执字第1226号民事裁定书。濮阳县人民法院作出的（2018）豫0928执异13号裁定书认定事实错误、程序违法，故诉至法院，请求准许执行被告王书文名下的位于濮阳县解放路与濮阳县化肥厂交汇处工商局家属院房产证号04-08-0089房屋的执行；撤销濮阳县人民法院（2018）豫0928执异13号执行裁定书。
被告冯立峰辩称：王书文位于工商局家属院的房子已经在2014年12月30日卖给了冯立峰，房子应该归冯立峰所有。
被告王书文辩称：王书文和常利生之间是借款属实。2014年做生意急需用钱就找到冯立峰借款，冯立峰找到王书文让王书文将房子卖给他，王书文就和冯立峰签了个买卖协议，当时冯立峰跟王书文私下协议，一年以后可以按照一年以后的价格收回，一年以后王书文钱没有凑齐。
经审理查明：原告常利生因与被告王书文民间借贷一案，于2016年5月4日经濮阳市华龙区人民法院调解后作出（2016）豫0902民初2472号民事调解书，内容为“被告王书文偿还原告常利生借款本金及利息共计103000元，于2016年5月25日前付清”。后因被告王书文未在约定之日偿还原告常利生借款，原告常利生于2015年9月26向濮阳县人民法院提出申请，要求执行王书文位于濮阳县解放路与濮阳县化肥厂交汇处工商局家属院房产证号为04-08-00089的房屋。执行过程中，案外人冯立峰就该执行裁定书于2018年4月2日向濮阳县人民法院提出执行异议，2018年4月14日濮阳县人民法院作出（2018）豫0928执异13号执行裁定书裁定：异议人冯立峰异议成立且撤销了（2016）濮法执字第1226号民事裁定书。现原告常利生因不服（2018）豫0928执异13号裁定书，故诉至法院，请求撤销该裁定并准许执行被告王书文名下的房产。
另查明：2004年10月21日，被告王书文将位于濮阳县解放路北段路东的涉案房屋办理房屋所有权登记。濮阳县房地产管理局向被告王书文颁发房屋所有权登记证书（濮房权证字第04-08
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0000**），该证书载明房屋所有权人为王书文，共有情况为单独所有。2014年10月，被告王书文将房屋抵押与案外人李俊成，并到濮阳县房地产管理局办理抵押登记。抵押权人李俊成取得房屋他项权利证书（濮房他证字第T2014011**号），登记抵押期限自2014年10月22日至2014年12月21日，债权数额为100000元。
2014年12月30日，被告王书文及其妻子李彩玲与被告冯立峰于签订协议书一份。该协议载明以下内容：“王书文在化肥厂南门工商局家属院有一份独院，位于南数第二排东第三户，南北十六米，东西十三米，主房三间配房二间自愿卖给冯立峰价格为壹拾叁万元整（130000元）；卖房人王书文、李彩玲”。2014年12月31日，被告王书文向被告冯立峰出具收据一份。该收据载明以下内容：今收到卖院款现金壹拾叁万元整（130000元）。2015年4月15日，被告王书文注销涉案房屋抵押。解除抵押后，被告王书文、被告冯立峰未按照双方签订的房屋买卖协议办理房屋产权过户登记。
2015年4月20日，被告王书文再次将涉案房屋抵押，并在濮阳县房地产管理局办理抵押登记。濮阳县房地产管理局向抵押权人管永恩颁发房屋他项权利证书（濮房他证字第T2015003**号），该证书载明债权数额为200000元，抵押期限自2015年4月20日至2016年1月20日。同时，该证书附记栏明确载明涉案房屋评估价值为250000元。抵押登记后，被告王书文与抵押权人管永恩至今未办理抵押注销手续；被告王书文与被告冯立峰至今仍未办理房屋产权变更登记手续。
上述事实有原、被告陈述，（2016）豫0902民初2472号民事调解书、（2016）濮法执字第1226号民事裁定书、（2018）豫0928执异13号裁定书、濮阳县房地产管理局抵押登记信息表、他项权利证书等证据在卷并经庭审质证，本院足以认定。
本院认为：本案原告常利生对（2018）豫0928执异13号裁定书裁定不服依照《民事诉讼法》之规定在法定的期限内提出诉讼，属案外人执行异议之诉。根据《物权法》的规定，“不动产产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于本案诉争的位于濮阳县解放路与濮阳县化肥厂交汇处工商局家属院房产证号为04-08-00089的房产，虽然被告冯立峰与被告王书文签订了协议书，但双方并未在房产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故冯立峰对所购买的房屋虽然实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的所有权。
2015年4月份，涉案房屋在办理抵押登记时评估价值为250000元，被告王书文与被告冯立峰于2014年12月30日签订的房屋买卖协议中约定房屋出售价格为130000元，在相差不到四个月的时间内，评估价格与出售价格相差120000元，相差数额比例巨大，与一般市场房屋买卖交易实际严重不相符。且从一般房屋交易来看，被告王书文在2015年4月15日注销抵押登记后，被告冯立峰与被告王书文应及时办理房屋产权过户，但被告冯立峰未办理房屋登记。被告冯立峰陈述其购买并占有房屋，但2015年4月20日被告王书文再次因借款200000元将涉案房屋办理抵押，被告冯立峰却未提出异议任其损害自身权益，与生活实际、房屋交易客观规律严重不相符。同时，被告王书文庭审陈述因向被告冯立峰借款而签订房屋买卖协议。综上，被告王书文与冯立峰签订的房屋协议非被告王书文卖房真实意思表示，也不能作为被告冯立峰享有相关权利的依据。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。故原告要求撤销（2018）豫0928执异13号裁定书并准许执行被告王书文名下的房产的诉求，于法有据，本院予以支持。故依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销（2018）豫0928执异13号民事裁定书。
二、准许执行被告王书文名下的位于濮阳县解放路与濮阳县化肥厂交汇处工商局家属院房产证号为濮县字第04-08-0089的房屋。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审 判 长 薛 利
审 判 员 鲁玉平
人民陪审员 柴淑真
二〇一八年七月四日
法官 助理 刘兴华
书 记 员 ＸＸ阳