四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终679号
上诉人（原审被告）徐兵，男，汉族，生于1983年12月1日，初中文化，四川省遂宁市人，个体工商户，系广元市利州区紫晶湾酒店负责人。
上诉人（原审被告）徐国洋，男，汉族，生于1962年2月21日，初中文化，四川省遂宁市人。
二上诉人委托代理人杨荣胜，四川慧济律师事务所律师。
二上诉人委托代理人王丛文，广元市利州区大石法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）广元市新太农业投资有限公司。
法定代表人蔡明，公司总经理。
委托代理人徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。
上诉人徐兵、徐国洋因物权保护纠纷纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2016）川0802民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人徐兵、徐国洋的委托代理人王丛文、杨荣胜，被上诉人的委托代理人徐忠成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐兵、徐国洋的上诉请求：请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审事实认定有误，本案涉及的租赁合同期限是否存在延期的争议问题，目前在另案的上诉期，应当予以确认后本案再继续，而且事实上，被上诉人在2016年3月提起物权保护案时，同时还在收取上诉人的租金，表明被上诉人同意房租延期；被上诉人在诉状中主张的是赔偿其经济损失10万元，但租赁合同约定的是租金，一审法院将未付的租金等同于损失，认定错误；二、适用法律错误，上诉人与被上诉人系合同向对方，一审将上诉人认定为次承租人，认定错误；三、一审程序错误，被上诉人在一审中主张损失10万元，但在举证期限届满前没有变更请求，而是在庭审中变更为88334元，有违被上诉人的处分原则和辩论原则。
被上诉人广元市新太农业投资有限公司辩称，1、一审事实认定正确，双方合同到期后没有约定延期，上诉人提及另一案中延期5年，这个与我方没有关系，系上诉人单方思维；2、合同到期后，上诉人没有交付房屋，还继续占有房屋，因此参照房租来计算损失时正确的；3、欠付的租金，一审裁判第四项，上诉人在庭审中是没有异议的，由于租赁房屋的路段不一样，租金的计算也不一样。综上，原判事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
广元市新太农业投资有限公司向一审法院起诉请求：请求被告排除妨害，立即搬迁，返还房屋，赔偿经济损失100000元，以及逾期占用房屋损失费112520元，并要求自2015年6月1日起至实际返还房屋时止参展租金计算损失费用。
一审法院认定事实，2008年2月28日，广元粮贸大厦以甲方名义与被告徐兵以乙方名义签订《房屋出租合同》，约定：“1、甲方将位于广元市南河北京路粮贸宾馆一楼大厅及院内靠地下室部份房屋至四楼和蜀门南路平房（原告保留一间平房）总房屋面积4200平方米的房屋出租给乙方使用，乙方不得将此房屋用于违法经营活动，造成的一切违法后果由乙方承担。……4、租用有效期限：从2008年3月1日至2016年2月29日止，其中装修期为2008年3月1日至2008年7月30日止，甲方不收取装修期租金，租金以合同价为准，从2008年8月1日开始计算租金。……”，合同并对租金、付款方式以及其他租赁事宜作了相应约定。该合同订立后，广元粮贸大厦依约向被告徐兵交付租赁房屋，被告徐兵对租赁房屋进行装修，并使用“广元市紫晶湾酒店”名称进行经营活动。
2008年4月7日，“广元粮贸大厦”企业名称变更为“广元市新太投资管理有限公司”。
2009年3月1日，广元市新太投资管理有限公司以甲方名义与被告徐国洋以乙方为紫晶湾酒店的名义签订《房屋出租协议》，约定原告将座落在利州区蜀门南路，面积为1277.29平方米的房屋出租给广元市利州区紫晶湾酒店合法经营使用，租赁期间自2009年3月1日起至2016年2月29日止。合同签订后，广元市新太投资管理有限公司依约交付租赁房屋，被告徐国洋将此租赁房屋用于地下室堆放物品使用。
2010年9月17日，广元市新太投资管理有限公司以甲方名义与被告徐兵以乙方为广元市紫晶湾大酒店名义又签订《房屋出租合同》，约定：甲方将座落在利州区蜀门南路面积为286平方米的房屋出租给乙方合法营业使用，其中蜀门南路正门面204平方米，蜀门南路侧门面82平方米；租赁期间自2010年10月1日起至2016年2月29日止。合同签订后，广元市新太投资管理有限公司向被告徐兵交付租赁房屋，被告徐兵进行装修后用于经营电玩，经营招牌名称为“紫金电玩”。
2011年8月2日，“广元市新太投资管理有限公司”名称变更登记为“广元市新太农业投资有限公司”。
2012年12月5日，广元市人民政府会议形成了《研究规划建设及土地管理有关问题的纪要》（广府阅[2012]71号），议定由新太公司作为业主牵头，按旧城改造模式对粮贸大厦进行规划和改造。2013年9月12日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会向广元市工贸集团有限公司发出《关于责成工贸集团加快粮贸大厦旧城改造推进工作的通知》，要求工贸集团务必确保粮贸大厦旧城改造的搬、拆迁工作于11月30日前全面完成。广元市利州区政法委、广元市国有资产监督管理委员会、工贸集团、广元市利州区南河办事处等部门多次组织原、被告双方协商房屋拆迁事宜，但无果。
2016年2月29日，上述三份房屋租赁合同所载租赁期间届满，双方也未再续签房屋租赁合同。后原告要求二被告排除妨害并返还房屋无果，故起诉要求1、二被告排除妨害，立即搬迁，并向原告返还房屋；2、支付自2015年7月1日起至2016年2月29日止的营业用房租金130720.00元和逾期占用房屋的损失费用112520.00元；3、自2016年6月1日起至实际返还房屋时止参照租金计算相应损失费用；4、诉讼费及其他费用由二被告承担。
同时查明，2015年6月8日，原告以房屋租赁合同纠纷提起两案诉讼，要求二被告支付酒店自2015年3月1日至2016年2月28日止所拖欠租金230000.00元及营业房截至2015年6月30日止的五个季度租金245100.00元，同时承担从欠付之日起至付清为止每天按月租金的千分之三支付违约金。二被告在两案诉讼中分别提出反诉，要求原告共计赔偿其损失2992000.00元，并顺延租期5年。本院于2015年12月15日作出（2015）广利州民初字第2195号、2196号民事判决书，判决支持原告的本诉请求，驳回二被告的反诉请求。二被告不服，上诉至广元市中级人民法院，现该两案处于二审审理期间。
另查明，二被告系父子关系。2009年5月4日，被告徐兵就“广元市利州区紫晶湾酒店”进行了工商登记注册，系被告徐兵个体经营。被告徐国洋参与实际经营。
营业用房自2015年7月1日起的房租费二被告未交纳。2016年1月至3月地下室房租费9000.00元，二被告已交纳，自2016年4月起地下室房租费二被告未交纳。
一审法院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同三份，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定了合同期满，被告需要继续租房时，应提前三个月通知原告，在同等条件下，被告享有优先续租权，但因双方租赁房屋已纳入政府拆迁规划，双方未再续签合同。现原告以“三份租赁合同均于2016年2月29日到期”为由要求二被告返还本案所涉房屋，二被告以“2015年的租赁合同纠纷案件中已提出反诉请求顺延租期5年，现案件处于二审阶段”为由抗辩本案应中止审理或驳回原告的起诉，为此，通过庭审调查及双方的举证、质证，本院认为，前诉案件中二被告虽提出顺延租期的反诉请求，但租赁关系的形成需双方的合意，在双方的两次纠纷中已查明双方所租赁房屋已纳入政府拆迁规划，原告也明确表示无法再与二被告形成租赁关系，在合同到期后双方也未再续签租赁合同，故，二被告抗辩本案应中止审理或驳回原告起诉的理由本院不予采纳。同时二被告抗辩“原告起诉按租金计算损失与事实不符，原告没有告知行为，没有要求被告到期搬迁”，在前案房屋租赁合同纠纷案件中已查明的事实“2015年2月5日，原告向广元市紫晶湾大酒店、被告徐兵发出《通知》”，而从此通知的“……我公司正式函告你方，合同到期后我方将及时收回房屋，不再续租，请你方在到期前做好搬迁工作，到期日我公司将派员接收房屋……”内容可看出，原告已履行了告知义务，且双方在前案纠纷的庭审中也明确表明与二被告不再产生续租关系，因此二被告的抗辩理由本院也不予采纳。故，二被告应将所承租房屋返还于原告。
关于原告主张“二被告应支付租赁总面积为286平方米房屋自2015年7月1日起至2016年2月29日止的租金130720.00元”的请求，因二被告对欠付房屋租金的事实无异议，为此，原告的此请求依法予以支持，二被告理应支付自2015年7月1日起至2016年2月29日合同期满之日止的房屋租金130720.00元（面积204平方米的月租12240.00元×8个月+面积82平方米的月租4100.00元×8个月）。
关于原告主张“自2016年3月1日起至2016年5月31日止逾期占用房屋的损失费用和要求自2016年6月1日起至实际返还房屋时止参照租金计算相应损失费用”，实际就是对二被告租赁使用原告房屋的一种占用使用费的主张，因合同项下房屋现仍由二被告在使用，二被告理应向原告支付相应的逾期房屋占用使用费，故，本院参照双方约定的租金计算相应的逾期占用房屋的损失费用。因地下室租金已交纳至2016年3月，故地下室应按月租3000.00元自2016年4月1日起计算逾期房屋占用损失费。
针对原告变更损失的计算方式，二被告抗辩“损失计算清单系法庭辩论终结后提交，对于增加的损失金额部份不予质证”，因二被告现仍占用使用所租赁原告房屋，原告所提交的租金及损失清单上的主张于法有据，为此，二被告的这一抗辩理由本院亦不予支持。对于二被告所交保证金40000.00元，在二被告腾退房屋时应由原告予以退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内搬离位于广元市南河北京路粮贸宾馆一楼大厅及院内靠地下室部份房屋至四楼和蜀门南路平房，总房屋面积为4200平方米的房屋，并返还交付于原告广元市新太农业投资有限公司；
二、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内搬离位于广元市利州区蜀门南路面积为1277.29平方米的房屋，并返还交付于原告广元市新太农业投资有限公司；
三、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内搬离位于广元市利州区蜀门南路面积为286平方米的房屋，并返还交付于原告广元市新太农业投资有限公司；
四、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内支付营业用房自2015年7月1日起至2016年2月29日合同期满之日止的房屋租金130720.00元；
五、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内按年租230000.00元支付酒店自2016年3月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋占用损失费；
六、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内按月租16340.00元支付营业用房自2016年3月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋占用损失费；
七、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内按月租3000.00元支付地下室自2016年4月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋占用损失费；
八、原告广元市新太农业投资有限公司在本判决生效后三十日内退还被告徐兵、徐国洋所交纳的保证金40000.00元。
案件受理费1150.00元，由被告徐兵、徐国洋共同负担。
在二审举证期限内，上诉人未提供新的证据。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案是基于租赁合同关系所产生的物权纠纷，在双方当事人签订的三份合法有效的租赁合同中，对租赁物、租赁期限、租金等都做了明确的约定。至2016年2月29日，三份合同均已到期，按照约定，上诉人应当足额支付租金并返还租赁房屋，而上诉人抗辩在合同到期后，当事人之间存在展期5年的约定，存在续租的事实，但没有提供证据予以证实，上诉人的抗辩理由不成立。
至于上诉人提到的损失问题。因讼争房屋系租赁物，其价值收益来自于租金，因上诉人占有房屋不予返还，造成房屋无法产生新的租赁收益，故按照房屋的租金来计算其损失符合客观实际。
对于程序问题，被上诉人将损失的请求由10万元变更为8万余元，没有改变请求事项的性质，仅就金额予以变更，不属于法律意义的变更诉讼请求，一审程序不违法。
本案的基础法律关系是房屋租赁合同关系，上诉人与被上诉人在诉讼中也是围绕租赁合同关系提出各自的主张，并不涉及房屋权属问题，因此本案案由应为房屋租赁合同纠纷，尽管案由存在瑕疵，但不影响实体权利的处理。
综上，上诉人的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2914元，由上诉人徐兵、徐国洋承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋开新
审 判 员 袁 峻
代理审判员 姜 丽
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 孟 欣