广西壮族自治区田阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民一初字第292号
原告广西百色动盈物流有限责任公司。
法定代表人梁戈朗。
委托代理人傅伟，广西中名律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告黄永保。
原告广西百色动盈物流有限责任公司与被告黄永保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由审判员罗少东适用简易程序，于2015年4月23日公开开庭进行了审理，书记员杨清担任法庭记录。原告广西百色动盈物流有限责任公司的委托代理人傅伟、被告黄永保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广西百色动盈物流有限责任公司诉称，2013年9月11日，原告和被告签订《房屋租赁合同》（合同编号001）和《商铺租赁合同》（合同编号002、003、004、005、《补充协议》），合同约定：被告黄永保承租原告位于田阳县田州镇解放西路43号写字楼及商铺，写字楼面积1155平方米，商铺面积262平方米；租赁期限为5年，写字楼从2013年9月20日起至2018年11月18日止，商铺从2014年1月10日起至2019年1月10日止；写字楼第1、2年每年租金为150000元，第3、4、5年每年租金160000元，商铺第1年租金22000元，以后按第1年租金的基数每年递增10%。合同签订后，原告将写字楼和商铺交付被告使用；被告按合同约定交付第一年的租金，但是，从第二年起，被告开始拖欠租金，并将商铺私自转租，被告的行为构成了根本性违约，为此，原告向被告发出通知，要求被告承担相应的责任和解除双方签订的租赁合同。为维护原告的合法权益，请求：1、判决解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号001）和《商铺租赁合同》（合同编号002、003、004、005、《补充协议》）；2、判令被告向原告支付租金150900元；3、判令被告向原告支付违约金19327元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《补充协议》，证明原告和被告存在租赁关系，并证明租金的数额、支付方式和交纳期限、合同解除权、违约金、违约责任等事实；2、《告知函》，证明被告逾期交纳租金，经原告多次函告，被告仍然没有履行义务的事实；3、《约谈通知》、《会议纪要》，证明被告保证于2015年2月8日交纳拖欠的租金，否则同意解除合同的事实；4、《通知》，证明原告已经通知被告解除合同；5、身份证复印件，证明被告身份；6、《商铺租赁经营协议书》、《收据》，证明被告未经原告书面同意，擅自将商铺转租他人，其行为已经构成根本性违约的事实。
被告黄永保辩称：1、被告因经营困难，暂时无力履行租金，造成违约是事实，要求延长二个月时间交纳租金；2、合同约定的违约金过高，有失公平，要求减少；3、被告将部分铺面转租他人，转租合同已交原告备案，原告是知道被告转租的，原告默认了被告的转租，而且，转租也是双方签订合同以前原告的承租人，因此，被告没有擅自转租行为，没有达到解除合同的条件，如终止合同，被告约投入装修费36万就会受到损失，被告要求继续履行合同。
被告对其辩解在举证期限内没有提供证据证实。
本案争议焦点：1、原告向被告发出的解除合同是否发生法律效力？双方签订的合同是否应予以解除？2、被告尚未支付原告租金是多少？3、原、被告双方约定的违约金是否过高，应否进行调整减少？
经过开庭质证，被告对原告提供证据的真实性没有异议，但认为被告发表质证意见有：双方约定的违约金过高，且约定逾期支付租金一个月就解除合同，对被告有失公平；被告转租是双方签订合同以前原告的承租人，因此，被告没有擅自转租，不能作为解除合同的条件。
本院结合当事人的举证、质证，综合认证如下：被告对原告举出的证据无异议，原告举出的证据客观真实，本院认定作为查清案件事实的根据。
依据庭审笔录及当事人举出的证据，本院确认案件法律事实如下：
2013年9月11日，原告广西百色动盈物流有限责任公司（甲方）和被告黄永保（乙方）共同签订《房屋租赁合同》（合同编号001）、《商铺租赁合同》（合同编号002、003、004、005、《商铺租赁合同补充协议》），共计六份合同（以下简称合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》）。
合同编号001主要约定：出租写字楼座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第二、三、四、五层，建筑面积约1155平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营宾馆；甲方于2013年9月20日前向乙方交付房屋，租赁期限五年（自2013年11月19日起至2018年11月18日止），2013年9月20日至11月19日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一、二年每年租金150000元，第三、四、五年每年租金160000元，租金每半年结算一次，在签订合同后十天内乙方向甲方支付第一年上半年租金75000元，于上半年租期月末前15天内向甲方支付下半年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号002主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面＋楼梯间，黄振清糖烟杂货店、周布兰烧鸭店）；建筑面积约86平方米（其中：黄振清糖烟杂货店面积28平方米，周布兰烧鸭店面积28平方米，楼梯间面积30平方米）；乙方向甲方承租该房屋作经营宾馆门面；甲方于2014年1月10日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2014年1月11日起至2019年1月10日止），2014年1月1日至1月10日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2014年1月11日至2015年1月10日）租金22000元，第二年（2015年1月11日至2016年1月10日）租金24200元，第三年（2016年1月11日至2017年1月10日）租金26600元，第四年（2017年1月11日至2018年1月10日）租金29300元，第五年（2018年1月11日至2019年1月10日）租金32200元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金22000元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号003主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面，韦花锦农机配件店）；建筑面积约36平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营经营性商铺门面；甲方于2014年1月10日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2014年1月11日起至2019年1月10日止），2014年1月1日至1月10日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2014年1月11日至2015年1月10日）租金22000元，第二年（2015年1月11日至2016年1月10日）租金24200元，第三年（2016年1月11日至2017年1月10日）租金26600元，第四年（2017年1月11日至2018年1月10日）租金29300元，第五年（2018年1月11日至2019年1月10日）租金32200元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金22000元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号004主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面＋0.5间门面，合计2.5间，翟孝辉农机配件店）；建筑面积约75平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营经营性商铺门面；甲方于2015年1月10日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2015年1月11日起至2020年1月10日止），2015年1月1日至1月10日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2015年1月11日至2016年1月10日）租金27500元，第二年（2016年1月11日至2017年1月10日）租金30300元，第三年（2017年1月11日至2018年1月10日）租金33300元，第四年（2018年1月11日至2019年1月10日）租金36600元，第五年（2019年1月11日至2020年1月10日）租金40300元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金27500元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号005主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面，现为中国联合网络通信有限公司田阳分公司）；建筑面积约50平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营经营性商铺门面；甲方于2015年11月17日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2015年11月18日起至2020年11月17日止），2015年11月8日至11月17日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2015年11月18日至2016年11月17日）租金26000元，第二年（2016年11月18日至2017年11月17日）租金28600元，第三年（2017年11月18日至2018年11月17日）租金31500元，第四年（2018年11月18日至2019年11月17日）租金34700元，第五年（2019年11月18日至2020年11月17日）租金38200元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金26000元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金。
《补充协议》主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（0.5间门面，原门卫值班室）；建筑面积约15平方米；甲方于2013年11月1日前向乙方交付商铺，租赁期限七年（自2013年11月1日起至2020年1月10日止）；第一年（2013年11月1日至2014年10月31日）租金5500元，第二年（2014年11月1日至2015年10月31日）租金6050元，第三年（2015年11月1日至2016年10月31日）租金6650元，第四年（2016年11月1日至2017年10月31日）租金7320元，第五年（2017年11月1日至2018年10月31日）租金8050元，第六年（2018年11月1日至2019年10月31日）租金8860元，第七年（2019年11月1日至2020年1月10日）租金2850元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金5500元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金。
在履行合同中，被告和铺面原承租人继续签订租赁合同（其中：合同编号002标的黄振清糖烟杂货店、周布兰烧鸭店；合同编号003标的韦花锦；合同编号004标的翟孝辉农机配件店）。在审理过程中，原、被告双方明确表示不申请追加原承租人参加本案诉讼。原、被告双方共同确认：一、被告尚未向原告支付合同编号001的2014年11月19日至2015年5月18日租金75000元；二、被告尚未向原告支付合同编号002的2015年1月11日至2016年1月10日租金24200元，合同编号003的2015年1月11日至2016年1月10日租金24200元，合同编号004的2015年1月11日至2016年1月10日租金27500元，合同编号002、003、004合计租金75900元；一、二项合计租金150900元。
合同约定违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，合同编号001第二年租金150000元，平均每月租金12500元，即违约金12500元；合同编号002年租金24200元，平均每月租金2016元，即违约金为2016元；合同编号003年租金24200元，平均每月租金2016元，即违约金为2016元；合同编号004年租金27500元，平均每月租金为2291元，即违约金为2291元；共计违约金为18823元。
2015年2月10日，原告向被告发出《通知》，主要内容为终止（解除）双方签订的合同（合同编号001、002、003、004、《补充协议》），被告已经收到该通知。原告以被告没有按约定履行支付租金和擅自转租，构成根本性违约为由，向本院提起诉讼，请求：1、判决解除原告和被告签订的合同（合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》）；2、判令被告向原告支付租金150900元；3、判令被告向原告支付违约金19327元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
本院认为，一、关于原告向被告发出的解除合同是否发生法律效力和双方签订的合同是否应予以解除的问题。2013年9月11日，原告广西百色动盈物流有限责任公司和被告黄永保共同签订的合同（合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》），共六份合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，具有法律约束力。原告于2015年2月10日向被告发出《通知》，提出解除双方签订的合同（合同编号001、002、003、004、《补充协议》），被告已经收到该通知，按照合同法的规定，解除合同自通知到达对方时解除。在本案中，原告提出解除双方签订的合同的主张，实质是要求确认解除合同的法律效力。在履行合同过程中，被告应支付2014年11月19日至2016年1月期间的租金，被告没有按期履行，原告催告被告履行支付租金期限太短，原告应当宽限催告被告履行支付租金的期间，被告逾期支付租金的违约行为，尚不构成根本性违约；被告和铺面实际承租人继续签订租赁合同，不构成擅自转租；虽然，合同编号005已经生效，但是，被告尚未向原告交付合同标的，合同尚未实际履行，原告也未依法通知解除该合同；被告已按合同约定履行《补充协议》应支付的租金；综上所述，双方当事人对解除合同既没有协商一致，也没有法定解除的情形，原告通知被告解除双方签订的合同，没有事实和法律依据，不具有法律效力，本院不以确认，即原告提出解除合同（合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》）的主张，本院不予支持。二、关于被告尚未支付原告租金的问题。被告尚未向原告支付租金150900元，双方当事人无异议，本院予以认定，被告应向原告支付租金150900元。三、关于双方约定的违约金是否过高，应否进行调整减少的问题。合同约定违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，没有超出法律规定的范围，被告未付合同编号001租金，违约金为12500元；未付合同编号002租金，违约金为2016元；未付合同编号003租金，违约金为2016元；未付合同编号004租金，违约金为2291元；共计违约金为18823元，本院予以确认。原告提出由被告支付违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持；被告提出双方约定的违约过高，要求减少的抗辩，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告黄永保向原告广西百色动盈物流有限责任公司支付租金150900元；
二、被告黄永保向原告广西百色动盈物流有限责任公司支付违约金18823元；
三、驳回原告广西百色动盈物流有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费3704元，简易程序审理，减半收取1852元（原告已预交），由原告广西百色动盈物流有限责任公司负担300元，被告黄永保负担1552元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号：60×××97开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。
审判员 罗少东
二〇一五年五月五日
书记员 杨 清