上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5706号
上诉人（原审原告）：上海合钦企业策划有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇官山路2号7幢A区2029室（崇明工业园区）。
法定代表人：徐青，总经理。
委托诉讼代理人：毛维赫，上海德禾翰通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：玛记（上海）房地产投资咨询有限公司，住所地上海市徐汇区宜山路515号1幢28C室。
法定代表人：马志女，总经理。
上诉人上海合钦企业策划有限公司（以下简称合钦公司）因与被上诉人玛记（上海）房地产投资咨询有限公司（以下简�玛记公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初22287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人合钦公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：原审认定事实不清、证据不足，适用法律错误。承诺书系被上诉人玛记公司单方出具，对上诉人并无约束力。合同约定的滞纳金和违约金并不矛盾，可以同时收取。原审以被上诉人法定代表人出具了承诺书且上诉人收取了租金和滞纳金为由，认定上诉人已谅解了被上诉人的延迟履行行为，缺乏依据。双方就租金的支付方式并未达成新的协议，且上诉人已在付款期限之前正式回绝了被上诉人修改协议的要求，故被上诉人应当按照双方原协议履行。原审认为双方曾对租金支付方式协商变更，虽�终没有达成一致，但被上诉人的延迟支付行为“情有可原”，缺乏依据。上诉人从未延迟支付物业费，且有线电视费根据双方约定应由被上诉人承担，原审认为上诉人未能及时缴纳物业费和有线电视费，存在履行瑕疵，缺乏依据。综上，出租房屋、收取租金系双方租赁合同的根本目的，被上诉人在短短的一年多时间里逾期支付租金达100多天，原审对被上诉人的严重违约行为认为不构成根本违约，上诉人无法接受。故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人玛记公司辩称：上诉人拖欠物业管理费长达一年有余，致使被上诉人方因房屋漏水事宜向物业管理处报修而物业公司未给予积极配合，给被上诉人造成严重损失。上诉人拖欠有线电视费长达数年，给房屋的实际承租人生活造成不便，被上诉人多次要求开通，但上诉人屡次不予配合。上诉人�邮件中明确同意将合同约定的付三押一改为付一押二，但在应付租金的最后一天又突然反悔，导致被上诉人无法正常履行付款。综上，请求继续履行双方租赁合同，并要求降低房屋租金，更改租金支付方式，由原来的付三押一改为付一押一，并将租期由原来的6年延长为10年；若上诉人违约，则应赔偿被上诉人违约金人民币（下同）30万元、房屋装修费30万元。
合钦公司向一审法院起诉要求判令：1、解除双方就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）签订的《房屋租赁合同》，玛记公司返还上址房屋；2、玛记公司赔偿合钦公司解约违约金30万元；3、玛记公司按每月11,000元的标准向合钦公司支付自2016年8月15日起至其搬离之日止的房屋租金或使用费（如玛记公司已支付相应租金，可进行相应抵扣）；4、本案诉讼费由玛记公司承担。
一审法院认定事实如下：2015年6月9日，合钦公司（甲方）与玛记公司（乙方）就涉讼房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉讼房屋，房屋建筑面积148.95平方米。甲方于2015年6月15日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2015年7月15日起至2021年7月14日。月租金为11,000元，乙方应于每期7日前（每三个月支付一次）向甲方支付租金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金11,000元。租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、宽带费用由乙方承担，物业费由甲方承担。合同8-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按30万元整支付违约金；给另一方造成损失�支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过30日的。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同附件另约定，甲、乙双方若有一方违约，违约方将赔偿守约方违约金30万元整。
上述合同签订后，合钦公司将涉讼房屋交付于玛记公司使用。玛记公司接手房屋后对涉讼房屋进行了装修。
2016年3月起，合钦公司和玛记公司通过电子邮件方式对租赁合同中的某些条款修改进行协商，其中包括租金支付方式等。2016年3月17日，合钦公司在电子邮件回复中表示，同意将“付三押一”改为“付一押二”。此后，双方继续对合同某些条款修改进行协商，并准备重新签订修改后的租赁合同。但因各种原因，双方实际未能达成一致，重新签订合同。
2016年7月12日，玛记公司曾发邮件要求合钦公司提供涉讼房屋有线电视户主登记人的有效证件，以开通有线电视。
2016年12月，玛记公司发送电子邮件提醒合钦公司有线电视欠费数年，已有法院传票。之后，合钦公司回复欠费属实，但目前已缴纳欠费。
关于租金的支付情况，玛记公司于2015年7月20日支付了首期租金及押金（44,000元）；2016年2月15日支付了5,000元，2月22日支付了28,000元及627元滞纳金；2016年4月15日支付了租金22,000元，5月15日支付了11,000元；2016年7月15日支付了1,000元，8月13日支付了32,000元租金及1,000元滞纳金；2016年10月16日支付了33,000元（系2016年10月15日至2017年1月14日的租金）。
此外，2016年2月16日，玛记公司法定代表人马志女出具承诺书一份，言明：“乙方因租金未付（超一个月）。考虑到乙方实际情况，甲方愿宽限到2016年2月22日，到期如仍未支付租金，乙方同意甲方自行开锁，并收回房屋。”
目前，涉讼房屋由玛记公司转租他人使用，合钦公司表示知晓并同意。
另查明，合钦公司于2016年12月13日支付了涉讼房屋2016年一整年的物业费。
一审法院认为：双方就涉讼房屋订立的租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。
本案的争议焦点为合钦公司是否有权因玛记公司拖延支付租金而单方解除合同。合钦公司认为，玛记公司在2016年7月之前的四期租金均有迟延支付，累计已超一个月。法院认为，关于首期及第二期租金的拖延情况。根据玛记公司法定代表人的承诺书，合钦公司宽限玛记公司至2016年2月22日支付。而实际玛记公司确在该日支付了第二期租金，并支付了相应滞纳金。从合钦公司收取滞纳金及并未收回房屋等举动表明合钦公司应已谅解了玛记公司此前的迟延履行情况。关于第三期租金（2016年4月至7月租金），玛记公司辩称系合钦公司已同意将租金支付方式改为“付一押二”，合钦公司此后反悔导致玛记公司延迟支付。法院认为，根据双方电子邮件，双方就租金支付方式有过协商更改，且合钦公司已在2016年3月17日表明可改为“付一押二”。虽此后双方最终未能就修改合同达成一致，但考虑到该时间节点的特殊性，玛记公司的迟延支付行为情有可原，不宜将该期租金的拖延天数计算在内。关于第四期租金，玛记公司确已迟延支付租金近一个月。玛记公司辩称，由于有线电视一直无法开通，合钦公司一直不予配合，也间接导致了租金拖延；另外，合钦公司一直未支付物业费。根据庭审查明的事实，租赁期间有线电视费虽应由玛记公司承担，但由于有线电视欠费的时间包括租期之前的时间段。合钦公司欠费确会导致玛记公司无法正常使用有线电视。而实际合钦公司于2016年12月方补缴了欠费。故法院认为，该期租金玛记公司确有拖延，然合钦公司在履约过程中也有瑕疵。综上，一审法院认为，玛记公司存在拖延支付租金的情况，但拖延天数应非合钦公司所诉称的100余天。即使确认玛记公司2016年7月延期支付租金的事实，延期天数也仅为近一个月。对此，合钦公司自身在履约过程中存在瑕疵，确有存在欠付有线电视费导致玛记公司无法正常使用有线电视的情况。另一方面，玛记公司已就拖延支付租金给付了合钦公司相应滞纳金，并及时补足、又支付了此后数月的租金。故玛记公司虽有违约，但不至根本违约。目前合钦公司提出单方解除合同缺乏�实依据，有悖公允，法院难以支持。关于合钦公司要求玛记公司支付违约金30万元的诉请，同样不予支持。关于合钦公司主张玛记公司欠付的租金及使用费的诉请。根据庭审查明，玛记公司实际已将租金支付至2017年1月。鉴于法院已驳回合钦公司解除合同的诉请，本案已不存在玛记公司搬离等情况，故关于该诉请，法院同样无法支持。
一审法院审理后，于二○一七年三月二日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，作出判决：驳回合钦公司的全部诉讼请求。一审案件受理费5,800元，适用简易程序减半收取计2,900元，由合钦公司负担。
经本院审理查明，一审法院查明的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2017年1月15日至2017年4月14日期间的租金，被上诉人已按期支付。2017年4月15日至2017年7月14日期间的租金，被上诉人于2017年4月15日转账支付9,990元，于5月14日转账支付12,020元，于5月15日转账支付1,100元，于6月9日转账支付9,890元。
本院二审审理中，上诉人表示，如解除租赁合同，其公司愿意放弃原审中所主张的违约金诉请，并同意退还被上诉人所缴纳的押金。因被上诉人违约，且其公司移交时房屋本身带有装修，故不同意向被上诉人支付装修补偿款。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。出租人交付房屋、承租人支付租金，系租赁合同的根本目的，也是租赁合同双方的主要义务。根据双方租赁合同约定，租赁期限自2015年7月15日起至2021年7月14日。月租金为11,000元，被上诉人应于每期7日前（每三个月支付一次）向上诉人支付租金。被上诉人逾期不支付租金累计超过30日的，上诉人可书面通知被上诉人�除合同。违反合同的一方，应向另一方按30万元整支付违约金。合同签订后，上诉人已按约将房屋交付于被上诉人使用，然被上诉人在合同履行期间，多次逾期支付租金，特别是在本案诉讼期间，被上诉人仍存在逾期支付租金的情况。对于2017年4月15日至2017年7月14日期间的租金，根据双方租赁合同约定，被上诉人最迟应于2017年4月15日之前支付，然被上诉人迟至2017年6月9日才付清该期租金，逾期已近两个月，已构成违约。上诉人根据合同约定要求解除双方间的租赁合同，于法不悖，应予支持。至于涉讼房屋有线电视及物业费的支付情况，均不能成为被上诉人欠付租金、不履行其租赁合同主要义务的正当抗辩事由，且上诉人已于2016年12月付清了涉讼房屋2016年全年的物业费并补缴了有线电视欠费，故被上诉人仍以上诉人欠缴物业费及有线电视费为由进行抗辩，理由不能�立。被上诉人要求继续履行双方租赁合同，并要求降低房屋租金，更改租金支付方式，延长租期，均缺乏依据，本院均不予采纳。本院二审审理期间，上诉人表示愿意放弃原审中所主张的违约金诉请，系其公司对自己合法权利的处分，于法不悖，本院予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故合同解除后上诉人要求被上诉人返还涉讼房屋，依法有据，应予支持。因双方租赁合同解除系因被上诉人违约所造成，且上诉人不同意对房屋装修进行补偿，故被上诉人要求上诉人赔偿其房屋装修费，依据不足，本院不予采信。鉴于被上诉人已支付涉讼房屋租金至2017年7月14日，故在合同解除后，被上诉人应按每月11,000元的标准向上诉人支付自2017年7月15日起至涉讼房屋实际返还之日止的房屋使用费。上诉人同意在合同解除后将押金返还给被上诉人，故本院在本案中对租赁押金一并处理，由上诉人返还被上诉人租赁押金11,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初22287号民事判决；
二、解除上海合钦企业策划有限公司与玛记（上海）房地产投资咨询有限公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》；
三、玛记（上海）房地产投资咨询有限公司应�本判决生效之日起十五日内将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋返还给上海合钦企业策划有限公司；
四、玛记（上海）房地产投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月11,000元的标准向上海合钦企业策划有限公司支付自2017年7月15日起至上址房屋实际返还之日止的房屋使用费；
五、上海合钦企业策划有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还玛记（上海）房地产投资咨询有限公司租赁押金11,000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，二审案件受理费5,800元，均由玛记（上海）房地产投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年八月一日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。四、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条……承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，�租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……