黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再73号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：齐齐哈尔市终远运输有限责任公司。
法定代表人：王庆彬，该公司董事长。
委托代理人：李宝库。
委托代理人：ＸＸ荣，黑龙江卓唯律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：齐齐哈尔龙鑫特钢锻造有限责任公司。
法定代表人：张晗，该公司经理。
委托代理人：季红，黑龙江红岸律师事务所律师。
申诉人齐齐哈尔市终远运输有限责任公司（下称终远公司）因与被申诉人齐齐哈尔龙鑫特钢锻造有限责任公司（下称龙鑫公司）房屋所有权确认纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民二终字第329号民事判决，向检察机关申诉。2015年12月17日，黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监［2015］23000000140号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年4月29日作出（2016）黑民抗76号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员李环宇、马良驰出庭。申诉人终远公司委托代理人李宝库、ＸＸ荣，被申诉人龙鑫公司委托代理人季红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月26日，一审原告龙鑫公司起诉至齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院称，2009年10月29日，龙鑫公司与齐齐哈尔市富拉尔基北方运输有限责任公司（下称北方运输公司）签订房屋买卖合同（北方运输公司于2013年变更为终远公司），北方运输公司将其所有的4所房屋经股东大会同意后，以资产评估价格120万元，转让给龙鑫公司。合同第二条约定“买卖合同签订后，龙鑫公司先行交纳预交款72万元，北方运输公司将房屋所有权证、土地使用权证及相关手续交给龙鑫公司，协助龙鑫公司办理房屋产权转移登记及土地使用权变更手续，登记过户之日，龙鑫公司交清其余48万元整。”合同由龙鑫公司和北方运输公司加盖公章、法定代表人签名，合同依法生效。龙鑫公司即按合同约定交付北方运输公司购房款72万元。北方运输公司将该4所房屋所有权证、土地使用权证交付龙鑫公司持有，并交付龙鑫公司4所房屋占有使用。其后，龙鑫公司多次要求北方运输公司协助办理房屋更名、土地使用权变更手续，北方运输公司未予协助办理。2010年7月10日，北方运输公司提出将剩余48万元房款交齐，企业改制需要资金给职工交纳各种费用。房款交清马上协助办理更名。龙鑫公司体谅北方运输公司的经济困境，便将剩余房款一次性交付北方运输公司。后北方运输公司变更法定代表人不仅不协助办理房屋、土地更名，还于2011年初强行采用非法手段将4所房屋占有并出租给他人从中获利。终远公司严重违反合同规定，造成龙鑫公司巨大经济损失。请求：确认龙鑫公司与北方运输公司签订的房屋买卖合同有效；确认富拉尔基区字第QZ2009070324号、建筑面积227.50平方米、第QZ2009070325号建筑面积141.50平方米、地团栋号4023-2-1、建筑面积808.61平方米、地团栋号4023-2-1、建筑面积422.05平方米4所房屋所有权归龙鑫公司所有；判令终远公司立即协助龙鑫公司办理4所房屋所有权变更登记、土地使用权变更登记；给付违约金788400元；诉讼费用由终远公司负担。终远公司辩称，龙鑫公司不具备诉讼主体资格，公司从来没有发生资产整体出售的事实。北方运输公司发生变更事项已经过工商局依法审核登记。本案系龙鑫公司与北方运输公司法定代表人于文库恶意串通，损害北方运输公司利益。
齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院一审查明，北方运输公司的前身是交通系统为安置待业青年成立的劳动服务公司，1982年更名为富拉尔基第二运输公司。1996年经产权制度改革，将公司资产按照职工工龄划股到人成立北方运输公司，企业法定代表人为于文库，住所地富拉尔基区建富路，注册资本125万元，企业类型为有限责任公司，经营范围公路客货运输、轿车出租、汽车维修。在富拉尔基工商分局注册的股东共有42人。董事会董事5人，分别是于文库、张学成、冯秀岩、石焕有、金秀清。2006年11月10日，由于文库、董云良、张丽荣、张学成、杨秋5人出资60万元收购34人占公司股东70.80%的股权，股权变更没有在工商管理部门履行相应手续。于文库、董云良、张丽荣、张学成、杨秋5人出任新的董事会董事。新股东共有22人，其中，有19人是原在富拉尔基工商分局注册的42名股东中的人员，但未在工商管理部门登记注册。2007年10月24日，北方运输公司在姜兆林等7人的主持下召开全体股东大会，会议通过无记名投票的方式一致同意新一届董事会成立，上一届董事会自然解散。新一届董事会董事为：王庆彬、于登林、陶万龙、谷春明、姜兆林。共有股东28人。其中，有24人是原在富拉尔基工商分局注册的42名股东中的人员，但未在工商管理部门履行相应手续，未在工商管理部门登记注册。2007年10月25日，以王庆彬为首的董事会召开第一次会议决定免去于文库一切职务；选举王庆彬为新一届董事会董事长兼总经理，但未在工商管理部门履行相应手续。2008年10月23日，于文库因涉嫌犯偷税罪被富拉尔基公安分局取保候审。2009年9月24日，北方运输公司因连续多年亏损，处于停产状态，无能力继续经营。于文库召开股东及退休职工大会，决定将公司资产整体出售，出售所得款项用于偿还养老保险金、股东股金、工资欠款和安置退休职工等。22名新股东中有20人出席会议。会议决定公司产权出售价格不低于100万元，高于100万元以上由公司董事会、法定代表人决定，以高价成交。其后，北方运输公司在鹤城晚报刊登出售4所房屋广告，龙鑫公司看到广告后，提出整体购买。2009年10月23日，于文库因涉嫌犯偷税罪被富拉尔基区人民检察院取保候审。2009年10月27日，北方运输公司召开董事会扩大会议，于文库、董云良、张丽荣、张学成、杨秋5名董事均到会，一致同意将该4所房屋出售给龙鑫公司。2009年10月29日，龙鑫公司与北方运输公司签订房屋买卖合同，甲方为北方运输公司，乙方为龙鑫公司。北方运输公司将产权证富拉尔基区字第QZ2009070324号、建筑面积227.50平方米、第QZ2009070325号、建筑面积141.50平方米、地团栋号4023-2-1（3）、建筑面积808.61平方米、地团栋号4023-2-1（4）、建筑面积422.05平方米4所房屋出售给龙鑫公司。双方商定总价款为120万元。该房屋买卖合同第二条约定“买卖合同签订，乙方先行交纳预交款72万元，甲方将房屋所有权证、土地使用权证及相关手续交给乙方，协助乙方办理房屋产权转移登记及土地使用权变更手续，登记过户之日，乙方交清其余48万元整。”该房屋买卖合同第六条约定：“如办理过户手续后，乙方逾期交付甲方剩余款项，应承担甲方日千分之一的违约金（即每天480元）；因甲方原因不能正常办理过户及交接手续，甲方向乙方承担总价款日千分之一的违约金（即每天720元）。合同由龙鑫公司、北方运输公司加盖公章、法定代表人签名。合同签订后，龙鑫公司即按照合同约定交付北方运输公司购房款72万元，北方运输公司将该4所房屋所有权证、土地使用权证交付给龙鑫公司持有，并将4所房屋交付龙鑫公司占有使用。其后，龙鑫公司多次要求北方运输公司协助办理房屋更名、土地使用权变更手续，北方运输公司未予协助办理。2010年7月10日，北方运输公司提出将剩余48万元房款交齐，企业改制需资金给职工交纳各种费用，房款交清马上协助办理更名。龙鑫公司于当日将剩余房款一次性交付北方运输公司。2011年2月23日，北方运输公司在齐齐哈尔市工商行政管理局富拉尔基分局办理了企业法人变更手续，法定代表人由于文库变更为王庆彬。王庆彬对于文库出售北方运输公司4所房屋的行为不予认可。不同意协助龙鑫公司办理房屋、土地更名并于2011年9月将与龙鑫公司签订了租赁合同承租该4所房屋承租人时艳萍逼走，将该4所房屋实际占有。2013年1月18日，北方运输公司在齐齐哈尔市工商行政管理局龙沙分局变更企业名称为终远公司（法定代表人王庆彬，许可经营项目：道路普通货物运输；一般经营项目：塑料制品、空调、建材批发、零售）。终远公司承继了北方运输公司的债权债务。
齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院一审认为，龙鑫公司与北方运输公司签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。龙鑫公司已给付全部购房款，北方运输公司已交付房屋，龙鑫公司已占有使用房屋的事实清楚，证据确实充分。北方运输公司于2013年1月18日变更为终远公司，并承继了北方运输公司的债权债务，双方当事人对此事实均无异议。终远公司应协助龙鑫公司办理4所房屋所有权变更登记、土地使用权变更登记。双方房屋买卖合同对违约金做了明确约定，应按合同履行。从合同的约定看，违约金应从交齐余款48万元的日期即2010年7月10日起算。龙鑫公司要求终远公司给付3年的违约金合理，应予支持（72万元1‰1095天（3年）=788400元）。故终远公司应给付龙鑫公司违约金788400元。关于终远公司提出曾与龙鑫公司的法定代表人张晗谈过话并录了音。张晗在录音中表示不清楚龙鑫公司起诉终远公司一事。一审在对张晗进行调查时，张晗表示当时有其他人在场，不想让别人知道打官司的事，同时不认识终远公司的人，想急于把对方打发走才随口说的，其当时所述并不是事实。证人关希文（北方运输公司职工）虽当庭证实购买诉争的4所房屋是段晓斌和罗晓光。但关希文并不是签订合同的双方当事人之一，且签订合同时关希文并不在场，故对关希文的证言不予采信。关于终远公司提出的出售公司资产依据《公司法》的规定，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过，北方运输公司仅召开董事会扩大会议决定该事项是违反《公司法》的相关规定的意见。一审认为，北方运输公司在召开股东及退休职工大会，决定将公司资产整体出售时，已决定公司产权出售价格不低于100万元，高于100万元以上由公司董事会、法定代表人决定，以高价成交。说明全体股东已进行了授权，故对终远公司的意见不予采信。关于终远公司提出的根据《企业法人法定代表人登记管理规定》第四条第二项“正在被执行刑罚或者正在被执行刑事强制措施的人，不得担任法定代表人”的规定，北方运输公司法定代表人于文库作为被取保候审的犯罪嫌疑人已不具备再担任法定代表人的资格，其双方所签合同是无效的意见。一审认为，北方运输公司与龙鑫公司签订合同时，于文库虽被取保候审，但没有任何有权部门免去于文库的北方运输公司法定代表人资格。其仍有权代表北方运输公司行使法定代表人职权，故对终远运输公司的意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、认定龙鑫公司与北方运输公司2009年10月29日签订的房屋买卖合同合法有效；终远公司于判决生效后协助龙鑫公司办理4所房屋所有权变更登记、土地使用权变更登记；二、终远公司给付龙鑫公司违约金788400元。执行办法：待判决生效后立即执行。案件受理费11684元，由终远公司负担。（此款已由龙鑫公司预付，待执行时随案件款一并执行）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。
终远公司不服该判决，向齐齐哈尔市中级人民法院提起上诉称，原审判决认定事实错误，严重违反法律规定，请求二审法院依法撤销原审判决，改判双方房屋买卖合同无效，驳回龙鑫公司的诉讼请求。
龙鑫公司辩称，原审判决事实清楚，判决公平公正，双方签订的房屋买卖合同合法有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
齐齐哈尔市中级人民法院二审确认一审判决查明的事实。
齐齐哈尔市中级人民法院二审经审判委员会讨论认为，龙鑫公司与北方运输公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定。龙鑫公司已经付清全部房款，北方运输公司已将房屋交付给龙鑫公司，原审判决认定双方买卖合同有效正确。北方运输公司变更企业名称为终远公司，终远公司承继了北方运输公司的债权债务。故终远公司应协助龙鑫公司办理4所房屋所有权变更登记、土地使用权变更登记手续。关于违约金的计算，原审判决按照双方签订的房屋买卖合同的约定计算违约金并无不当。龙鑫公司关于终远公司给付其3年违约金的请求合理，应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。终远公司上诉主张双方房屋买卖合同无效的请求证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11684元，由终远公司负担。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。判决未对本案诉争房屋土地性质进行审查，即认定龙鑫公司与北方运输公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，属认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。经检察机关到齐齐哈尔市国土资源局调查核实，本案诉争土地为国有土地，使用权人为北方运输公司的前身齐齐哈尔市富拉尔基区第二运输公司，使用权类型为划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”的规定，以及《最高人民法院关于审理渉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”的规定，北方运输公司将划拨方式取得的土地使用权予以转让，未经有批准权的人民政府批准，其未经批准即转让的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋转让合同属无效合同。判决在来查明诉争土地性质的前提下，即认定该房屋买卖合同有效，属认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
本院再审中，终远公司提交新证据。证据一：土地登记卡。意在证明：房屋买卖合同所涉及的土地权属性质及使用权类型为划拨土地。证据二：土地登记审批表、地籍调查表。意在证明：房屋买卖合同所涉及的土地未经有批准权的政府审批。龙鑫公司质证认为，对证据的真实性无异议，不同意终远公司的证实内容。该土地确实属国有划拨，但双方买卖房屋是建于80年代和90年代，地籍调查表是1992年调查，土地所有权证是1999颁发。说明房屋已经建完后又办理的土地使用权证。房屋买卖合同随着土地一并转让，是概括转让。本案不是土地使用权出让合同，而是房屋买卖合同，双方履行的是房屋买卖合同。本院审查认为，龙鑫公司对证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
本院再审过程中终远公司称，同意抗诉机关的抗诉意见。龙鑫公司辩称，原审判决正确，请求驳回抗诉机关的抗诉请求。
本院再审查明，齐齐哈尔市人民政府土地登记卡载明，案涉《房屋买卖合同》所涉土地权利人为齐齐哈尔市富拉尔基区第二运输公司，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，使用权面积为6930.4平方米。除此，本院再审确认二审判决查明的事实。
本院再审认为，本案争议焦点为龙鑫公司与北方运输公司签订《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”北方运输公司作为诉争房屋的所有权人，其与龙鑫公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”转让房屋必然涉及土地使用权的转让。本案《房屋买卖合同》所涉及的土地系北方运输公司以划拨方式取得的，处分房屋亦涉及划拨土地使用权的转让问题。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”据此规定，办理案涉《房屋买卖合同》所涉及的划拨土地转让审批手续是土地使用权属物权变动的程序，是双方履行合同的行为，至于其能否得到批准仅对土地使用权物权变动产生影响，并不影响《房屋买卖合同》本身的效力。故抗诉机关的抗诉意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民二终字第329号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗林成
代理审判员 李雪松
代理审判员 王革滨
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 余 博