陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕10民终458号
上诉人（原审被告）魏兰，女，1983年12月13日出生，回族，教师。
被上诉人（原审原告）镇安鑫驿物业管理有限公司，住所地：镇安县永乐镇新城社区兴隆路120号。
法定代表人刘晓琴，系该公司总经理。
委托代理人白书宝、寇正民，系陕西书宝律师事务所律师。
上诉人魏兰因与被上诉人镇安鑫驿物业管理有限公司（以下简称鑫驿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省镇安县人民法院（2016）陕1025民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人魏兰上诉请求：撤销原审判决，纠正错误认定和判决。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人鑫驿物业公司具有合法的主体资格，是适格的民事诉讼主体，该认定错误。原审判决混淆了被上诉人具有合法的工商营业执照、物业管理三级资质与作为本案合同主体资格合法性的概念，只认定被上诉人被选聘进驻小区开展物业服务的事实，没有审查其是否经合法程序进驻的事实。根据法律规定，被上诉人被选聘的程序违法。因此，被上诉人不具有合法的主体资格，不是本案适格的民事诉讼主体。二、被上诉人未举证证明物业、电梯、公共照明、中央空调等费用的真实性、合理性，也未提供计费的依据和计算的方式方法，一审对其诉求的认定错误。三、一审对举证责任的分担不公。一审对被上诉人的证据全部采信，对上诉人的证据几乎全部未采信。被上诉人对合同的成立、物业服务、费用标准的合理合法应负举证责任，被上诉人对此并未提供相应证据，一审认定证据和事实存在偏颇导致判决错误。
被上诉人鑫驿物业公司辩称：一、被上诉人是依法设立并取得物业服务资质的企业法人，与房地产开发公司签订的物业服务前期委托协议对全体业主具有约束力，上诉人主张诉讼权利具有法律依据。二、物业费、电梯费是按照镇安县物价所备案的标准收取的，公共照明费是按公共设施实际使用电量进行分摊的，中央空调费是沿用建设单位制定的标准收取的，均进行了公示。卫生费是被上诉人受镇安县城市管理局委托代收的。上诉人没有证据证明被上诉人服务不到位，上诉人认为的墙体裂缝等问题，不属于物业公司的责任。三、上诉人称建设单位选聘被上诉人为前期物业服务企业时未依法采取招标方式，该主张缺乏法律依据。被上诉人已提交了收费依据等证据，上诉人认为收费不合理不合法，却未提供被上诉人违规收费的证据，上诉人的请求应予驳回。
原告鑫驿物业公司向一审法院起诉请求：1、继续履行2014年9月5日与原告签订的《前期物业协议（规约）》；2、向原告支付拖欠的2014年1月至2016年3月的物业管理费、电梯费、公共照明电费、中央空调等费用合计4677元；3、按日支付未缴纳物业管理费、电梯费、公共照明费、中央空调费等总额1‰的违约金；4、承担案件受理费。
一审法院认定事实：2012年9月25日镇安鑫驿物业管理有限公司成立，并在镇安县工商行政管理局登记注册，经营范围：物业管理。商洛市住房和城乡建设局向原告颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：准予从事物业管理活动的时间为2012年9月25日，资质等级为三级。镇安县久安房地产开发有限责任公司选聘镇安鑫驿物业管理有限公司，对其开发的位于镇安县城迎宾路中段的久安荷韵大厦提供前期物业管理服务，经协商双方于2013年12月30日签订了《镇安县久安荷韵大厦物业服务前期委托协议》，对双方的权利义务进行了约定，服务期限从2014年1月1日起至本小区业主委员会成立时止。合同签订后，原告接管了镇安县荷韵大厦的前期物业服务，并为该小区提供物业管理服务。荷韵大厦一至五楼为商业用房，六楼以上为住宅，共有房屋185套。被告魏兰于2010年12月25日与镇安县久安房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了久安荷韵大厦小区1单元902室，建筑面积123.48㎡，2012年8月23日入住。2014年9月5日，被告魏兰（甲方）就鑫驿物业公司（乙方）对荷韵大厦提供前期物业服务事宜签订了《前期物业协议（规约）》，内容如下：“第一章总则第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应责任。第二章物业管理服务事项……。第三章服务质量标准……。第四章物业管理服务相关费用标准和收取办法第八条、费用标准（一）物业服务费：住宅0.90元／月.㎡，办公用房1.80元／月.㎡；（二）电梯费：每梯住户分摊，电费+年检费+维保费；（三）中央空调费：采取预收制，即每季度前预收一部分费用，本季度结束后，根据实际情况核算公布具体收支明细，每户多退少补；（四）代收代缴费用约定按以下标准收取：1、电费：供电局单价+公摊、发电机、柴油、增压泵；2、生活垃圾费：按政府相关文件规定的标准代收；（五）车辆停放服务费，按政府规定有关部门标准执行；（六）以上费用调整随政府有关规定调整。第九条费用交纳的其他事项（一）物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、中央空调费等相关费用，业主应于《商品房买卖合同》约定交房之日起交纳，当月超出15日按一个月计费，不足15日按半个月计费；1、物业服务费用每季度或每月收取一次，交费期限为每季度第一个月15日之前；2、业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经业主申请、乙方登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳；入住后（含装修房屋），不使用连续超过六个月的房屋，经业主申请、乙方登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳；……附录：业主须知第18条：为保证小区物业管理工作持续进行下去，请各位业主按照小区物价局批准的小区物业管理收费标准，自觉缴纳物业管理费和自用的水、电费及其他费用。逾期不交者，按每天3‰加收滞纳金……”。原告镇安鑫驿物业公司于2014年6月18日对物业收费标准在镇安县物价局进行了备案，备案价格为：高层住宅0.90元／㎡·月，电梯收费0.26元／㎡·月，高一层加收0.01元；办公写字楼1.80元／㎡·月；商铺2.70元／㎡·月。原告对收取该小区所有费用进行了公示。被告以原告服务不到位，2015年冬季空调被原告贴封条未使用，收费不合理，他楼下火锅店味道太大，给物业反映未得到处理无法居住为由拒绝缴纳物业费、制冷费、制热费、卫生费、电梯费及公共照明费等费用，其中2014年欠费954.50元，2015年欠费2097.50元（不含制热费），2016年3月之前欠费1625元，其中包含按70%计算的制热费1154元（2015年12月—2016年2月），被告共计欠费4677元。原告两次向被告发出书面《物业管理费催缴通知书》，被告未交纳拖欠的费用，因被告欠费，2015年冬季原告给被告的空调贴封条，未给被告供暖。原告将本小区内应收取的物业费、电梯费、公共照明费、供暖、供冷费等进行了公示，大多数业主已交清。被告认可原告代收的每月5元卫生费。镇安县荷韵大厦小区至今未成立业主委员会。
一审法院认为，镇安县久安房地产开发有限责任公司在销售其开发的久安荷韵大厦商品房过程中，选聘镇安鑫驿物业管理有限公司管理该小区物业，双方签订了《镇安县久安荷韵大厦物业服务前期委托协议》，该协议内容不违反法律、法规的规定，应属有效协议。原告具有政府相关部门颁发的工商营业执照、物业管理三级资质，被选聘进驻小区开展物业服务，具有合法的主体资格，是适格的民事诉讼主体。原告按照协议的约定接管了镇安县荷韵大厦小区物业服务管理，接管后与被告签订了《前期物业协议》，原告按照协议约定对该小区提供了服务，双方形成了物业服务关系，原告履行了物业服务,按照权利义务相一致原则，被告应当支付相应费用。被告以原告服务不到位,公共照明费、电梯费计算方法不正确，未使用空调，不应交空调费，他楼下火锅店味道太大等问题为抗辩理由，证据不足，理由不成立，本院不予支持。原告收取物业费及电梯费在物价局进行了备案，符合《陕西省物业服务收费管理实施办法》的相关规定。被告认可原告代收卫生费，并且原告的代收行为，不违反法律规定，本院予以确认；原告按照电价电量据实向业主分摊的公共照明费，进行了公示，大多数业主已缴纳，被告亦应缴纳该费用；关于空调基本费的问题，供热设施及供热负荷的配备并不因单个用户未使用而减少，未使用的用户仍占有着供热资源。单个用户停热后，物业公司的供热服务责任并未终止，物业公司仍承担着管理责任，故业主应在暂停供热、供冷期间交纳固定成本费用。原告按照70%的标准收取固定成本费用，超出了国家发改委、建设部印发的《城市供热价格管理暂行办法》第十五条规定的标准，对超出部分本院不予支持。被告所欠费用中2015年不含制热费，2016年制热费1154元，应下除多计算的10%即164.90元（1154-1154÷0.70×0.60）元。故原告要求被告继续履行《前期物业协议》，支付物业管理费、电梯费、公共照明费、中央空调费等费用的诉讼请求，本院予以支持。原告在物业服务过程中存在不到位的情况，对原告要求按日支付逾期未缴纳费用总额1‰的违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告镇安鑫驿物业管理有限公司与被告魏兰继续履行《前期物业协议》。二、被告魏兰于判决生效之日起5日内支付原告镇安鑫驿物业管理有限公司的物业费、电梯费、公共照明费、中央空调费等共计4512.10元。三、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费50元，适用简易程序审理，减半收取25元，原告承担5元，被告承担20元。
二审中双方当事人均未提供证据。
二审查明的案件事实与原审一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题主要有：一、被上诉人鑫驿物业公司是否具有诉讼主体资格。二、被上诉人收取物业等费用是否具有合法依据，标准是否合理。
第一、关于被上诉人鑫驿物业公司的诉讼主体资格问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案建设单位镇安县久安房地产开发有限责任公司与被上诉人签订的《镇安县久安荷韵大厦前期物业服务合同》约定，由被上诉人对久安荷韵大厦进行物业管理，该合同对上诉人具有约束力，且上诉人与被上诉人签订了前期物业协议，因此，双方当事人之间形成物业服务合同关系。被上诉人基于合同关系主张权利，具有主体资格。建设单位无论选聘物业服务企业采用公开招标或是协议的方式，均对双方的合同效力不产生影响。本案中建设单位经协议选聘被上诉人进行物业管理，上诉人认为选聘程序违法，依据不足。故上诉人认为鑫驿物业公司不是本案适格的民事诉讼主体的理由，不能成立。
第二、被上诉人鑫驿物业公司收取物业等费用是否具有合法依据，标准是否合理。本案双方当事人签订有物业服务协议，鑫驿物业公司根据约定的内容和标准向上诉人收取相关费用，并两次书面进行了催缴，上诉人应当及时支付相应费用。原审对被上诉人主张的超出国家法律法规以及行政规章规定的部分未予支持，判决认定的标准和数额并无不当，应予确认。至于上诉人提出物业公司提供的物业服务质量不到位，虽提供照片等证据，但不足以证明物业公司提供的服务长期不到位，仅可以证明物业服务企业的服务存在瑕疵，上诉人可通过向物业公司提出意见或建议，协商加以改进，业主不得基于服务瑕疵拒缴物业费。
综上，上诉人魏兰的上诉人理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人魏兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
审 判 员 尤永刚
代理审判员 文改云
二〇一六年九月十九日
书 记 员 王 博