安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初640号原告（反诉被告）：安徽圣之腾商贸有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县翡翠路翡翠花园沁香苑8幢603室，统一社会信用代码913401230709284376（1-1）。法定代表人：陈光明，总经理。委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁超，安徽华人律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈鑫，男，1989年8月21日出生，汉族，住安徽省全椒县.委托诉讼代理人：葛少亮，安徽润天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑云，安徽润天律师事务所实习律师。原告安徽圣之腾商贸有限公司（以下简称“圣之腾公司”）与被告陈鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，被告陈鑫提出反诉。本院依法受理其反诉请求后组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告圣之腾公司的委托诉讼代理人张乐明，被告陈鑫的委托诉讼代理人葛少亮、郑云到庭参加诉讼。双方一致请求给予六个月时间用于庭外和解，和解时间不计入审限，本院准许后双方未能达成和解意见。本案现已审理终结。圣之腾公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告安徽圣之腾商贸有限公司与被告陈鑫于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈鑫立即支付拖欠原告安徽圣之腾商贸有限公司的租金暂259109.4元（其中2015年11月19日至2016年2月18日以22元/月每平方标准计算3个月，2016年2月19日至2016年11月18日以23.1元/月每平方标准计算6个月，此后顺延计算至合同解除之日止）及逾期利息损失暂15546.6元（利息以259109.4元为基数，自2015年11月19日起暂计算至2016年11月18日按同期银行贷款利率6%计算，此后顺延计算至款清之日止），以上小计274656元；三、被告陈鑫立即腾退并交付合格的房屋，并支付期间房屋占有使用费（房屋占有使用费暂以每平方46.2元/月标准计算946平方米至房屋实际腾退之日止，以此按合同约定标准计算）；四、被告陈鑫支付违约金120000元，以上暂全部合计394656元。事实和理由：2014年10月20日，陈鑫因经营网吧需要，与圣之腾公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定由陈鑫承租圣之腾公司的位于合肥市新站区圣联梦溪小镇X#X层XX区域的房屋，房屋面积946平方米，租期自2014年11月19日至2017年11月18日。合同并约定陈鑫必须在下期租金计租前30天支付下期租金。另合同中约定“任何一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付守约方违约金12万元整，并承担由此造成的其他相关损失”。合同签订后，圣之腾公司依约全面履行了交付房屋的义务，陈鑫也进行了实际经营。但陈鑫未能依约按期履行支付租金的义务。经委托人的多次催要，陈鑫均拒绝支付。截止起诉时，陈鑫仍拖欠租金未予支付，陈鑫行为已构成严重违约，符合合同约定的解除条件，且经圣之腾公司催促其拒绝办理退房程序。陈鑫辩称：一、圣之腾公司要求支付房租的请求已过诉讼时效。根据双方签订的《房屋租赁合同》，第三条第4款约定“12个月为一个租赁年度”，第三条第5款约定“乙方（被告）必须在下期租金计租前30天支付下期租金”。2015年11月19日至2016年8月18日的租金应于2015年10月19日前支付，根据民法通则“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”，其诉讼时效截至日为2016年10月19日，法院立案时已过诉讼时效。二、圣之腾公司起诉事实与实际情况不符。由于圣之腾公司违约并且违反在商业街内只有一家网吧的口头约定，陈鑫已于2016年8月18日解除合同并搬离本案所涉房屋。圣之腾公司要求支付2016年8月18日之后的房租无任何事实与法律依据。三、圣之腾公司违约，陈鑫无支付违约金的义务。退一步讲，即使承担违约责任，约定的违约金过高，至多2个月房租为上限。事实上合同第六条第3款也约定了3个月当期房租作为违约金，120000元明显过高。四、圣之腾公司应返还履约保证金41624元。同时由于圣之腾公司将本案所涉房屋予以锁死，陈鑫仍有大量桌椅板凳、空调和冰箱等物品无法取出。请求法院驳回其起诉或诉讼请求。陈鑫向本院提出反诉请求：一、解除反诉原告陈鑫与反诉被告安徽圣之腾商贸有限公司于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》，同时判令反诉被告安徽圣之腾商贸有限公司给付违约金120000元；二、判令反诉被告安徽圣之腾商贸有限公司返还履约保证金41624元；三、判令反诉被告安徽圣之腾商贸有限公司返还反诉原告陈鑫多交之电费，具体数额待向合肥供电公司调取证据后确定。事实和理由：一、2014年10月20日，因陈鑫经营网吧需要，与圣之腾公司签订一份《房屋租赁合同》。陈鑫实际入住之后，与网吧营业密切相关的各类基础设施故障频发，例如：经常性电梯故障并将消费者困住、经常性无原因停电、房屋公共部位长期破损。以上情形导致陈鑫无法正常营业，合同目的无法实现。陈鑫迫于无奈于2016年8月18日解除合同，并搬离本案所涉房屋。合同中约定“甲方或甲方委托的物业管理公司应承担租赁房产所涉及的建筑主体、结构的维护保养”；“任何一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付守约方违约金12万元整，并承担由此造成的其他相关损失”。实际上陈鑫的经营损失远远大于120000元。二、陈鑫向圣之腾公司交纳了履约保证金41624元，圣之腾公司尚未归还。三、圣之腾公司长期向陈鑫收取电费，其单价为1.5元/千瓦时，其单价远远超出了实际电价。合同中约定“乙方（反诉人）每月按实际用电量、用水量及相关部门规定的收费标准向甲方或甲方委托的单位交纳水、电费”。圣之腾公司对陈鑫的反诉辩称：一、陈鑫无权主张违约金，本案的违约事实系陈鑫与其拒不缴纳租金并存在擅自撤离租赁房屋的情况。二、陈鑫无权要求返还履约保证金，陈鑫拖欠租金系不争的事实，该保证金应冲抵拖欠的房租，同时根据合同第九条，第三款的约定，在其合同解除拒不归还房屋的情况下，其也无权主张返还保证金。三、诉请电费返还，没有事实法律依据，同时系主体错误，本案电费均是物业公司收取和负责，并交付电力公司，如有疑问，也应向物业公司电力部门主张。四、电梯一直正常维保，且有相关质检部门合格证书，更无行政部门的违规处罚书和报案记录。且截止本案开庭，陈鑫这么长时间从未以发函或报案通知的形式主张过电梯存在问题，显然电梯问题是陈鑫主观编造，意在掩盖其经营不善，撤场的真实情况；对陈鑫在反诉状中已经确认在16年8月18日擅自搬离涉案房屋，在双方租赁尚在履行的情况下，陈鑫行为系严重违约。其诉状陈述的存在建筑物的破损问题，包括停电问题，均系虚假事实，同时根据合同第四条第五款，第六款的约定，即使存在上述情况，陈鑫也应当通知圣之腾公司，要求更改，但从举证情况看，显然从未发生过上述情况。综上，本案陈鑫因经营不善拖欠租金属实，反诉的电梯和相关电费问题均不能构成拒付租金的合法理由，其应当承担导致合同解除的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（本诉与反诉证据一致），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、证人胡某、吴某、张某证言，圣之腾公司认为三位证人系与陈鑫有利益关系的，包括装修消费，证人证言证明效力是依法不能予以采信，且也不能起到证明电梯包括用地问题都已经严重影响陈鑫经营，可以拒付租金的证明。陈鑫认为通过证人证言，可以确认公共部位长期存放各类生活垃圾是导致电梯故障最重要的原因；证人证言合法有效，可以达到证明目的。本院认为，上述证人证言与陈鑫在本案中并无利害关系，其中上网学生证言尤为真实，反映了网吧大致停业的时间，即9月就不再经营了，应予采信，但不能达到其证明电梯、电力问题严重妨碍其经营的目的。2、《关于解除租赁合同并退还商铺的函》、照片、邮寄单。圣之腾公司认为这证明其已经履行了催告义务，不存在超出时效的问题。陈鑫认为该函系圣之腾公司单方制作，其无法证明该函实际发出，复印件上编号10626420，经查询，EMS官网显示快递信息尚未录入系统。陈鑫未签字确认，也从未见到收到上述文件和通知，本案诉讼时效截止为16年10月19日，该函是16年11月18日，已经过了诉讼时效。本院认为，该系列文件无送达及签收记录，不发生解除的效力，不能达到圣之腾公司的证明目的。3、物业公司的电费缴款收据。圣之腾公司认为这证明陈鑫无权向圣之腾公司反诉主张电费问题，圣之腾公司不是收取电费的相对方。陈鑫认为与事实不符，对三性均有异议。本院认为，证据三性无瑕疵，可以达到圣之腾公司的证明目的。陈鑫如认为电费超标收取，可以向缴款收据所反映的主体主张权利。4、网络使用清单。圣之腾公司对其真实性无异议，但对合法性关联性证明目的均有异议。该证据没有本案陈鑫的名称，也没有具体的户名，无法证明与本案存在关联性，同时该证据仅为缴费的情况，并非电量变化和用电使用的情况，无法证明陈鑫是否存在搬离以及实际用电情况证明陈鑫实际搬离房屋时间。陈鑫认为这证明了其实际搬离房屋时间。本院认为，证据三性无瑕疵，反映了网络使用缴费情况及终止时间，可以与其他证据一起侧面推断出搬离时间，应予采信。5、陈鑫申请本院调查令调取的电力及电梯证据。圣之腾公司对其真实性合法性无异议，但对关联性，证明目的均有异议，陈鑫经营场所在三楼，受电梯影响小，无法达到其证明目的。陈鑫认为收取电费的法人为合肥圣联置业有限公司，即本案原告，不是所谓的物业公司；奥的斯电梯公司证明在2015年电梯非正常故障就达11次，其中6次是地坎有异物、卡异物造成非正常故障，严重影响陈鑫经营。本院认为，该证据系本院出具调查令调取，三性均无瑕疵，所反映的事实也是客观存在的，但不能达到陈鑫所辩称的足以提前终止合同的证明目的。本院认为，本案的争议焦点为：一、圣之腾公司与陈鑫房屋之间租赁合同终止时限的判定及终止的法律后果；二、损失的民事赔偿责任分配问题。陈鑫与圣之腾公司成立房屋租赁合同关系，双方均应依诚实信用原则善意行使权利履行义务。关于房屋租赁合同的停止履行，涉及到合同的解除和终止的区别。德国民法典严谨精妙地对债的解除和终止分别作出针对性规定：解除适用于一时性合同，其法定后果为发生合同的回复，应赔偿损失而不适用违约责任；终止则适用于继续性合同。我国由于立法简陋，并没有明确区别合同的解除和终止，也没有严格区分合同权利义务的终止与合同本身的终止及合同权利义务的消灭的不同。据参与立法的学者解释，现行民事法律体系所确立的“解除”实际上包含了解除和终止两个职能，并且需要在适用时进行判定（相关观点详见梁慧星等人于1999年在最高人民法院的演讲）。有学者认为合同解除可以根据情况不具备溯及力，这种所谓的“解除”，其实在本质上就是终止，强行将终止的职能并入解除，不仅超出了“解除”一词所能具有的符号象征和语义函摄，也引起理论和实践的混乱。本案房屋租赁合同中双方义务非即时性而为继续性，这种连续性的给付房租及承租人持续保有租赁物的行为从法理上讲不存在适用解除的余地，只能适用合同的终止。如作解除讲，由于解除合同本来的法律效果是使合同溯及既往地消灭，已经发生的受领失去依据需做返还等处理；而在房屋租赁合同等继续性合同中，根据合同的性质已经受领的阶段性履行利益是无法，也是没有必要返还的。在租赁合同履行期间，陈鑫单方撤离租赁场所，实际上终止了合同的履行。根据继续性合同的性质，即使没有法定解除权，陈鑫也有权以支付违约金、赔偿损失为代价终止继续性合同的履行。其在本案中提出的抗辩事实如收取高额电价、电梯故障影响其运营，在终止前均未向圣之腾公司提出，事实上，这并不构成终止租赁合同的正当事实和理由，因为这不是租赁物本身存在问题，没有达到严重妨碍合同履行的程度，不构成根本违约或不能实现合同目的。另排他性经营许诺并无书面确认，圣之腾公司亦未承认该节事实，查无实证。故陈鑫终止继续履行合同的行为，需依法承担不利的民事后果，这主要表现为违约责任。圣之腾公司诉称不知道陈鑫的撤场时间，然而其又于2016年11月8日在租赁物处张贴解除通告，租赁物处其时已经无人在此经营，且其系专门负责经营此类物业，不知实为托词，也与其行为自相矛盾。这么大的网吧搬迁，竟然不知不符合生活常理。鉴于圣之腾公司拒绝向法庭说明日期，结合陈鑫自认及适用宽带费的缴费清单截止日期及证人证言，可以认定该合同履行至2016年8月18日，之后合同终止。该房屋租赁合同终止后，对于已履行的部分不发生合同的回复问题，即陈鑫已实际享有的该房屋的使用价值及圣之腾公司已获得对应期限的房租，不发生互相返还的法律效果。同时，已经终止的租赁合同，不发生双方均主张的解除效果即不能再适用解除制度来予以阻止其效力向未来延伸。故对双方均要求解除该合同的诉请，本院均不予支持。提前终止前应支付的租金如下：2015年11月19日至2016年2月18日，圣之腾公司要求按22元/月每平米标准计算，现从其所请计算为62436元（20812元/月×3个月）；2016年2月19日至2016年8月18日为131115.6元（23.1元/月×946×6个月），共计193551.6元。终止之后的，不应再顺延计算。由于合同系在整个履行期届满前即2017年11月18日不当终止，涉及对整个合同的违约处理问题，不因其中某一期的迟延给付而发生特别时效经过的效果。陈鑫对欠付的租金应当承担继续履行的义务。鉴于此，履约保证金亦不应退还，而应折抵陈鑫应给付的租金；折抵之后陈鑫应实际给付151927.6元（193551.6元-41624元）。陈鑫退出租赁场所后，其竟然无法取回自己经营所用的空调等物，足以证明圣之腾公司倚仗自己事实上的优势地位已经对该租赁物行使了管领和控制。陈鑫不再占有租赁物，返还无从谈起。其实际上连自己经营之物尚无法取回，如何完成将室内物件腾出？无法腾空租赁物不应归责于陈鑫。圣之腾公司要求陈鑫返还所谓的租赁物并支付逾期腾房费用，没有事实依据，对此段时间经过所能按市场价格出租所获租金的损失，应由其自行承担。另外，很重要的一点在于双方已经约定了违约金为120000元，由违约方向守约方支付。陈鑫辩称的3个月当期租金，系合同第六条第三款规定的延迟缴款30日，圣之腾公司解除合同的情况下。然圣之腾公司在陈鑫延迟履行30日之后仍然没有及时有效解除合同，而是怠于行使权利直至陈鑫违约终止合同。故陈鑫应当依合同第六条第四款的规定承担违约责任。违约责任应按合同履行的具体情况，根据陈鑫已经有效给付的租赁期占总租赁期的比例予以核定，为80000元（120000元×24月/36月）。该违约金足以弥补圣之腾公司损失，故对于其主张的迟延履行期间的租金利息的请求，本院酌情不予支持。陈鑫反诉主张的多收取电费，在调取材料后也一直未明确，其应向收据所载明的单位主张权利，其依据现有证据向圣之腾公司主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条；最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈鑫给付原告（反诉被告）安徽圣之腾商贸有限公司房屋租赁费151927.6元；二、被告（反诉原告）陈鑫给付原告（反诉被告）安徽圣之腾商贸有限公司违约金80000元；（以上各项给付于本判决生效之日起十日内履行完毕）三、驳回原告（反诉被告）安徽圣之腾商贸有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）陈鑫的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7220元，保全费2520元，共计9740元，由原告（反诉被告）安徽圣之腾商贸有限公司承担4016元，被告（反诉原告）陈鑫承担5724元；反诉案件受理费1770元，由被告（反诉原告）陈鑫承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  程 巅人民陪审员  于志刚人民陪审员  王继圣二〇一七年十二月二十七日书 记 员  罗 文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。