昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第104号
上诉人（原审被告）：新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司。
法定代表人：徐祥源，公司总经理。
委托代理人：安红英，公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：齐鸿伟。
委托代理人：武海军，北京同一源律师事务所律师。
委托代理人：宁卫军，北京同一源律师事务所律师。
上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司因商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一�字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日立案受理后依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司的委托代理人安红英、被上诉人齐鸿伟的二委托代理人吴海军、宁卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月13日原告与被告新疆国大房地产开发公司昌吉市分公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于昌吉市圣水雅阁小区14幢2单元501号房屋，面积146.27平方米，单价4870元每平方米，总金额712334.9元，付款时间为2013年6月13日付清712334.9元。交付期限为：出买人应在2011年6月30日前，将经综合验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期交房超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金。合同签订后原告向被告交清房款705711.7元，该房屋面积为144.91平方米。2013年8月7日被告新疆国大房地产开发公司昌吉市分公司向原告通知办理入住手续，但因未提供该房屋经综合验收合格的资料，导致双方未办理交房手续。2014年6月被告通知原告可以交房，但双方因交纳房屋有关费用及延期交房违约金等事宜不能协商一致，导致未交付房屋。现原告诉讼来院要求被告办理交付并承担逾期交房违约责任。
原审法院认为：原告齐鸿伟与被告新疆国大房地产开发公司昌吉市分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按约定履行义务。双方约定被告应于2013年6月30日交付经验收合格的房屋，被告至今未将符合双方约定条件的房屋交付原告，其行为构�违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告交付该房屋，被告表示同意交付，原告的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。原告主张被告承担自2013年7月1日至2014年6月1日共335天期间的逾期交房违约责任，符合双方约定。被告提出约定的违约金过高，要求减少，并根据原告的实际损失进行赔偿8000元。原告对此不予认可，认为此合同系双方当事人协商一致签订，减少违约金违背诚实信用原则。被告提出双方约定的违约金过高，并无相应的证据证实，故对其辩解理由不予采纳。双方当事人约定的违约金条款符合法律规定，双方当事人应当履行。遂判决：一、被告被告新疆国大房地产开发公司昌吉市分公司应于本判决生效后十日向原告齐鸿伟交付昌吉市圣水雅阁小区14幢2单元501号房屋。二、被告新疆国大房地产开发公司昌吉市分公司应于本判决生效后十日内支付原告�鸿伟违约金70924元。
宣判后，上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司不服上述判决，向本院提出上诉。上诉理由是：上诉人虽然没有完全按照双方约定的方式交房，但于2013年8月7日告知被上诉人可以入住，被上诉人对入住行为未拒绝。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。故我方已完成了实质上的交房义务，且该行为并没有对被上诉人造成损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过�成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，因违约所造成的损失，应当以实际损失为基础。被上诉人在一审中对遭受的损失并没有做出说明亦无相应的证据证实其损失数额，原审法院对违约金的裁判违背法律及事实。请求二审撤销原判第二项，依法改判。
被上诉人齐鸿伟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。
二审期间，上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司提交的证据有（2014）昌民一初字第1087号民事判决书及（2014）昌中民一终字第796号民事判决书，证实在已生效的法院判决书中，对损失的认定是参照房租（2012年9月至2014年2月，月租金800元）计算的。经质证，被上诉人齐鸿伟对上述证据的真实性无异议，对所要证实的问题不予认可。本院对上述证�的真实性予以确认。
二审中，被上诉人齐鸿伟无新证据提交。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对查明的事实予以确认。
本院认为：由于双方当事人对于上诉人存在逾期交房的违约行为和逾期交房的期限均无异议，故本案争议的焦点仅是对于违约金的数额应当如何认定及是否过高需要调整。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案当事人双方系商品房预售合同关系，上诉人存在延期交付商品房的违约行为，相应地给守约方被上诉人造成了损失，应当承担违约责任。关于被上�人的损失认定，上诉人主张参照房屋租金损失计赔，经查原审庭审中被上诉人亦认可其损失即为租金损失。根据法律规定，不；本案违约金应以上诉人的违约行为给被上诉人造成的实际损失为基础，而在逾期交房的情况下，购房者通过承租同地段、同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故同地段同类房屋租金在很大程度上等同于逾期交房的损失。现原审判决认为上诉人未提交证据而对上诉人申请调整违约金的主张不予采信不当，应予纠正。本院参照生效判决确定的房屋租金标准，酌定同时期、同地段、同类型房屋租金计1000元标准（2013年7月至2014年6月）计算，上诉人因延期交付房屋造成被上诉人的房屋租金损失为11000元（1000元×11个月）。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分过高造成的损失”。故本院在11000元房屋租金的基础上上浮30%为14300元，据此认定上诉人应承担的违约金数额符合法律规定，原审按照合同约定的房款总价的日万分之三计算70924元违约金过高，本院依法予以调整。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第01411号民事判决第一项，即“被告被告新疆国大房地产开发公司昌吉市分公司应于本判决生效后十日向原告齐鸿伟交�昌吉市圣水雅阁小区14幢2单元501号房屋。”
二、撤销昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第01411号民事判决第二项，即“被告新疆国大房地产开发公司昌吉市分公司应于本判决生效后十日内支付原告齐鸿伟违约金70924元。”
三、上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十日内向被上诉人齐鸿伟支付违约金14300元。
四、驳回被上诉人齐鸿伟原审其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1019元，二审案件受理费1573元，由上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司负担518.5元，被上诉人齐鸿伟负担2073.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红霞
审 判 员 肖 明
代理审判员 周美蓉
二〇一�年一月二十日
书 记 员 钞 威