安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00542号
上诉人（原审被告）：程佑铭。
被上诉人（原审原告）：安徽外滩物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市望江东路46号，组织机构代码78308276-9。
法定代表人：耿文，董事长。
委托代理人：王晶晶，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。
上诉人程佑铭因与被上诉人安徽外滩物业管理有限公司（以下简称外滩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院于2014年5月29日作出的（2014）包民二初字第00922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年4月8日，安徽皖投置业有限责任公司（甲方）与外滩物业公司（乙方）签订《望湖城“金桂苑”前期物业服务管理合同》，约定外滩物业公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对望湖城金桂苑小区提供前期物业管理服务，合同对各自的权利、义务以及物业服务内容、质量、收费标准、逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
程佑铭系望湖城桂香居金桂苑10幢1502室业主，该房屋类型为住宅，建筑面积129.99平方米。2009年5月17日，程佑铭接收房屋时作为乙方与作为甲方的安徽皖投置业有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由甲方委托外滩物业公司对望湖城桂香居小区实施前期物业管理与服务，物业服务费按1.05元／月／平方米缴纳，办理交房手续时一次交纳6个月物业管理服务费，交房后的物业服务费按月计算，以半年度为单位进行收取的方式进行收取，于每半年度第一个月10日之前交纳该半年度的物业管理服务费；高层电梯运行费按实结算由该单元的所有住户均摊（首层除外），公共照明、消防系统、智能化系统等公用电费以及水景用水、绿化和清洁用水费均由小区所有业主据实均摊，以上三项费用收取时间以交房之日起计算，业主应于每月的10日前缴纳上月发生的费用；业主若不按时足额缴纳以上费用的，外滩物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，对拒交或无理拖欠的业主，外滩物业公司可采取有效催缴措施，直至向人民法院起诉；协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止。同日，程佑铭收到《望湖城桂香居临时管理规约》，并在《承诺书》上签名。
2012年下半年，望湖城桂香居小区成立了业主委员会。同年10月28日，望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的外滩物业公司签订了《物业服务合同》，约定乙方向业主收取的物业综合服务费实行一费制，收费标准为1.05元／月／平方米，由乙方在每年的第一、三季度向业主收取，不再收取水电等公摊费用；合同期二年，自2012年10月1日至2014年9月30日止；为便于一费制的宣传和乙方年度运营计划的编制，一费制综合服务费从2013年1月1日起实行。
原审法院另查明：2009年5月8日，外滩物业公司向业主发出《告知书》，就业主室内暖气管道试压及收费作出明确告知。程佑铭户进行暖气管道改造施工，其提供证据显示暖气管道由“方德华”施工，改造费用由“方德华”出具。2012年6月16日，金桂苑小区发生传销人员聚众闹事事件。2013年6月19日，望湖城桂香居小区业主委员会确认程佑铭户拒交物业费。程佑铭与外滩物业公司金桂苑经理进行沟通，程佑铭不交纳物业费的原因系由于物业公司改造的暖气管道漏水致使其户遭受损失，外滩物业公司经理确认小区暖气管道施工人员属于江苏某工程公司，暖气管道的验收、打压也是物业公司安排他们负责的。
原审法院再查明：程佑铭提供的由望湖城桂香居小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料就望湖城桂香居车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等问题督促外滩物业公司进行整改、完善。
程佑铭自2010年1月1日至2013年12月31日期间未交任何物业服务费用。期间，外滩物业公司用邮政挂号信函方式向程佑铭发出催收信件，要求其支付物业管理等费用。
外滩物业公司于2014年3月27日诉至原审法院，请求判令程佑铭立即支付物业费6551.50元、公摊费用257元以及违约金500元。
原审法院认为：外滩物业公司对望湖城桂香居小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、程佑铭与安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》以及程佑铭对《望湖城桂香居临时管理规约》作出的承诺。望湖城桂香居业主委员会与外滩物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对包括程佑铭在内的全体业主具有约束力，程佑铭应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。合同履行期间，外滩物业公司依约为包括程佑铭在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律规定，外滩物业公司有权向程佑铭收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上也会影响外滩物业公司的服务水平和服务质量。程佑铭作为业主，在接受和享有外滩物业公司提供的物业服务后，理应及时交纳物业管理服务等费用。
关于外滩物业公司起诉自2010年1月1日至2013年12月31日期间物业费是否存在部分超过诉讼时效的问题。原审法院认为，诉讼时效制度旨在促使权利人积极行使权利，以使权利义务及早处于确定状态，维护社会经济秩序的稳定。该制度本身并非为限制债权人利益而设定。外滩物业公司提供物业服务的行为处于一种长期的、不间断的状态，服务时间具有延续性，对物业费的收取主观上并没有放弃或怠于主张的情形，且通过邮政挂号信函方式向程佑铭主张过权利。因此，程佑铭辩称外滩物业公司主张自2010年1月1日至2013年12月31日期间物业费部分超过诉讼时效的辩解，不予采信。
关于程佑铭提出的外滩物业公司未按合同约定提供服务的问题。在物业服务有瑕疵情况下，各业主或业主委员会应当即时与外滩物业公司进行沟通，要求其进行改善，而不能因外滩物业公司短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费的业主不公平的局面。只有当外滩物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。同时，程佑铭若认为外滩物业公司不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理及维护等义务，业主或业主委员会可以请求外滩物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业管理费。通过程佑铭提供的望湖城桂香居小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料，可以看出望湖城桂香居在车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等方面存在有待改善之处，服务内容部分存在瑕疵，故原审法院酌情对2013年度期间的物业费按原双方合同收费标准酌减20%。程佑铭应向外滩物业公司交纳自2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费6223.92元（1.05元／平方米／月×129.99平方米×36个月＋1.05元／平方米／月×129.99平方米×12个月×0.8）以及2011年11月1日至2012年12月31日期间的公摊费257元。按照合同约定，物业费用按半年交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳的，应承担违约责任。程佑铭未按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。现外滩物业公司主张违约金500元，不违反法律规定，予以准许。
关于程佑铭提出的其户因暖气管道改造漏水遭受损失的问题，在确认责任人后可就其遭受的损失及时、合法地向责任人主张权利以避免其损失扩大，以此对抗交纳物业费，不予支持。外滩物业公司在物业服务质量上存在需要改进的地方，应增进与业主及业主委员会的沟通、协调，加强日后的服务质量。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、程佑铭于判决生效之日起十日内支付外滩物业公司2010年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费6223.92元及违约金500元，合计6723.92元；二、程佑铭于判决生效之日起十日内支付外滩物业公司2011年11月1日至2012年12月31日物业能耗费257元；三、驳回外滩物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取为25元、其他诉讼费100元，合计125元，由外滩物业公司负担25元，程佑铭负担100元。
程佑铭不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实避重就轻，有证不认，明显偏袒外滩物业公司。1、2009年5月交房时，外滩物业公司分发给每位业主《关于暖气管道试压及收费标准的告知书》中，公开提醒业主装修时如需进行暖气管道改造施工的，必须由他们指定专业管道试压人员进行。考虑到暖气管道改造的专业性和重要性，上诉人和小区许多业主一样，都是按照外滩物业公司要求由其指定人员施工的，有业主签名的书面证明材料为证。外滩物业公司的这种要约和承诺行为已构成与上诉人事实上的合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。2、外滩物业公司指定的专业施工人员施工后导致漏水，造成上诉人家庭财产损失，但外滩物业公司拒不维修和理赔，合肥电视台对此事进行了公开曝光。时任外滩物业公司金桂苑经理周丽以及孙丽沙均是承认的，有业委会签字盖章的《情况说明》为证。现任经理丁艺萍也曾为此找上诉人协商赔偿事宜，有通知录音为证。上诉人申请出庭作证的三名证人证言也指证了外滩物业公司的指定行为、侵权行为和拒不理赔的事实，且外滩物业公司的两位代理人也承认物业公司没有专门的技术人员，在承诺为业主提供服务后再委托第三方施工；外滩物业公司经理亦承认认识方德华本人，是物业公司安排方德华实施暖气管道改造的。可见，外滩物业公司与第三方施工人员方德华之间构成的是委托合同关系，而上诉人与方德华之间却从不认识、联系。如果不是外滩物业公司当时作出的承诺和要求，如果不是出于对外滩物业公司的信任，上诉人怎么可能将暖气管道的改造工作交给一个从不认识、从未谋面、从未联系过的人去施工，这样做也不符合常理和逻辑。综上，由于外滩物业公司的行为造成上诉人家中各项经济损失达7000多元，外滩物业公司是直接责任人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。对以上大量证据，原审法院视而不见，罔顾事实，在外滩物业公司未尽到物业服务义务反而给上诉人造成经济损失又拒绝履行维修、赔偿损失的情形下，却强行要求上诉人无条件履行合同义务，这样的判决不公、不正、不合法、不合理。3、外滩物业公司自2009年进入小区以来长期侵害广大业主权益，私自出租地面车位，违规收取业主停车过夜费，拒绝业委会划设地面停车位的要求，拒绝公布物业费收支明细，拒绝公布地面车位租赁信息，拒绝改善绿化只减不增的现状，拒绝改正人均保洁面积严重超标的现状，拒绝纠正小区单元楼道至今无监控、无电子巡更器的现状，保安形同虚设，消防存在严重隐患，偷窃现象平凡发生，传销、抢小孩、坠亡等刑事案件屡屡发生。以上物业服务长期、大量存在的种种问题，业委会多次强烈要求外滩物业公司整改，外滩物业公司董事长陈先明、总经理雍海云、金桂苑物业经理丁艺萍在参加由业委会主持的联席会议上都是公开承认的，有业委会的各种会议纪要为证。这些问题怎么可能用“瑕疵”和“短时间内”就轻描淡写一带而过。仅上诉人家北阳台下水管道几年前开始漏水一事，上诉人向外滩物业公司反映至今都不予修复，答复是因已超过保修期，要上诉人自行修复。上诉人完全可以履行拒交物业服务费的先履行抗辩权。根据国务院《物业管理条例》的立法本意，绝非是对无良物业公司无条件的纵容和对弱势业主无条件履行义务的要求，只有外滩物业公司在忠实、完整、严格地履行物业服务合同且没有给上诉人造成损失的前提下，上诉人才能无条件足额缴纳物业费。原审法院虽减免了2013年物业费的20%，但这与上诉人的各项经济损失7000多元相比，也明显较少，违背公正。
二、原审判决程序违法。1、外滩物业公司出示的盖有“合肥市三孝口邮局2011年业务专用章”、由外滩物业公司自己手抄的挂号信编码信息的表格，该表格最后一名才是上诉人的姓名以及所谓的挂号信编码，根本无法显示挂号信的地址及内容，而且该表格之后的空置内容中可以随意任意添加。上诉人经咨询合肥市邮政局三孝口支局及11185客服中心，答复为无此挂号编码。上诉人强烈要求原审法院调查，但原审法院却置之不理，竟然作为合法证据直接采信。2、外滩物业公司提供的律师函并无邮局盖章，这种证据可以随时炮制。3、外滩物业公司提供的其余几份网上下载的挂号信编码查询单，经上诉人现场咨询合肥市邮政局及11185热线，均答复查无此挂号信编码，系截图伪造的证据，合肥市邮政局无此查询功能和界面。另外两份显示2013年日期的挂号信收据上的签名不是上诉人本人签名，也无收件人地址和内容，更无公证处证据保全。上诉人也曾强烈要求原审法院调查，但仍是置之不理，反而直接作为证据采用。4、根据《物业管理条例》以及《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》规定，业主即便是在违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，外滩物业公司并无业委会向上诉人发出过催缴物业服务费用的任何证据。
三、原审判决适用法律错误。1、上诉人与外滩物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《望湖城桂香居临时管理规约》，通篇都是对业主提出的义务要求和责任担当，而无一条是对物业服务企业承担义务的要求，从根本上免除了物业服务企业的责任，应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，认定上述《协议》和《规约》无效。而且上诉人和其他广大业主一样，当初的签名是被迫的，因为若不签名就拿不到新房钥匙。2、原审法院关于诉讼时效的认定严重违背事实和法律。法律设立诉讼时效制度的意义在于有利于督促权利人及时行使其权利，维护确定化的社会关系，若权利人长期怠于行使其权利，则使义务人的法律地位长期处于不确定状态，不利于当事人之间建立新的、确定化的社会关系。外滩物业公司之所以没有及时主张其权利，就是因为上诉人和其他拒交物业费的业主一样都是受害者，对此外滩物业公司是心知肚明的，更是理屈词穷的。外滩物业公司曾于2013年6月起诉过上诉人，在7月9日第一次开庭后，因处于不利地位，又主动撤诉。现在，原审法院又认定其主观上没有放弃或怠于主张的情形，作出明显偏袒外滩物业公司的判决。综上，请求撤销一审判决，改判驳回外滩物业公司的全部诉讼请求。
外滩物业公司答辩称：一、程佑铭所称的暖气管道改造系其个人委托第三方进行的施工，并非由物业公司委托。当初交房时物业公司只是提供暖气打压测试服务，测压后的改造工作不是物业公司的服务范围，与物业公司无关。且程佑铭所称的漏水原因没有查明，损失的大小也未经确认，亦与本案不是同一法律关系，程佑铭以该项理由拒交物业费没有法律依据。二、物业公司提供的物业服务不可能满足所有业主的需求，即使服务过程中存在服务质量瑕疵，业主应当通过业主委员会或者直接与物业公司进行沟通，而不能以拒交物业费的方式进行对抗。关于车位的分配问题也不是物业公司单方面就可以确定的。原审判决已对物业费用进行了酌减，外滩物业公司已经就需要改进的部分承担了相应的责任。三、物业服务合同是长期的持续性的合同，且物业公司也多次通过函件催促程佑铭交纳物业费，并没有放弃该项权利，本案未超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，程佑铭提交两张照片，称照片系半个月前自己在家中拍摄，证明其家中北阳台下水管道漏水，要求外滩物业公司维修，但一直没有维修。外滩物业公司质证认为，该证据不属于二审新证据，且单张照片的拍摄也无法确定拍摄地，不能确定与本案具有关联性。外滩物业公司未提交证据。本院认为，程佑铭提交的照片仅能反映出拍摄时的状态，无法确认与外滩物业公司拒不履行物业服务义务具有关联性，对其证明目的不予采信。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：外滩物业公司与程佑铭签订的《前期物业管理服务协议》以及《临时管理规约》，合同对物业服务内容、物业服务质量、物业收费标准、违约责任、物业的使用与维护以及业主的共同利益等双方的权利义务内容进行了约定，程佑铭上诉认为《前期物业管理服务协议》以及《临时管理规约》从根本上免除了物业服务企业的责任以及其在合同上签字系被迫，应认定物业服务合同无效的理由，并无事实依据，本院不予采信。
程佑铭作为业主，应当及时主动向外滩物业公司交纳物业费。程佑铭拖欠2010年1月1日起至2013年12月31日物业费未交属实，应当对其拒交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。程佑铭一审期间提交的业主委员会会议纪要以及部分照片等证据虽然能够反映出外滩物业公司在物业服务方面存在的问题，但不能足以证明外滩物业公司在履行物业服务合同过程中根本违约或者履行义务存在严重瑕疵处于一种常态。原审法院在此认定事实的基础上酌减物业费的20%，已经体现了对双方当事人的公平、合理原则，并无不妥。程佑铭仍以该理由上诉认为应当拒交物业费，本院不予支持。
关于程佑铭上诉提出的暖气管道改造漏水导致家中受损的问题，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，外滩物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为给程佑铭个人造成损失，程佑铭可以请求外滩物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，物业费的收取主要是用于保障小区公共性服务等项目的开支，程佑铭以其个人利益受损而采取拒交物业费的方式，无法律依据，本院不予支持。
关于程佑铭上诉提出的诉讼时效问题，外滩物业公司一审已经提交了2011年至2013年期间向程佑铭催收物业费用的相关邮寄凭证，且均有邮局部门的印章，符合债权催收的合理方式。程佑铭上诉认为外滩物业公司寄送挂号信件的编码以及回执单系虚假的、伪造的，并无事实依据。原审法院对于本案诉讼时效的认定理由符合法律规定，本院予以采信。
综上，程佑铭的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人程佑铭负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年十月十日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。