河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵民初字第02959号
原告：遵化市海泉物业管理有限公司
法定代表人：宋连丰，董事长
住所地：遵化市。
委托代理人：王小静。
被告：杨国庭，工人。
原告遵化市海泉物业管理有限公司诉被告杨国庭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，本院于2015年8月24日依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人王小静、被告杨国庭及委托代理人单静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告遵化市海泉物业管理有限公司诉称：原告系服务于遵化市三间房小区的物业服务公司，被告系该小区××业主。2010年，自原告与被告之间产生物业服务关系以来，被告一直没有交纳物业费用。为此，我公司曾多次进行催讨，多次以不同形式通知其到我公司交纳物业费用，但被告无动于衷，至今分文未交。截止到2015年，被告共计拖欠物业费用4170原。被告的行为严重损害了我方的合法利益，长此以往，也必将影响正常的物业管理秩序。在多次催讨无果的情况下，依法提起此诉，恳请人民法院支持原告诉讼请求，判令被告支付2010年至2015年度五年的物业费用共计4170元，并承担本案诉讼费用。
被告杨国庭辩称：一、被告不具有适格的原告主体地位。建设单位没有依据物业管理条例的规定告知被告物业公司是谁，物业管理的内容以及物业公约的详细规定，被告自购买至今没有和任何物业公司签订物业管理合同，致使被告到现在都不知道谁是小区的物业管理企业，所以原告与被告之间不存在物业管理合同关系。二、原告在被告所在的小区没有办公地点，长期没有任何的管理服务人员。社会闲杂人员来往自由，对所有的住户财产安全形成了极大的威胁。小区的公共部位无人维护管理，经常出现漏水、公共设施损害严重、道路损坏无法正常行走等多方面的问题，小区卫生长达一年的时间无人打扫。三、物业没有公示保洁、保安、水暖电维修等人员及联系电话，业主有事找不到相关人员，物业服务没有保障。四、被告自2008年入住至现在，自身权益频频收到损害，至今没有任何单位和个人对此事出面负责解决。五、原告从没有向被告催要过物业费用，如果原告的起诉成立，被告主张权利的时间也已经超过了诉讼时效，人民法院应驳回原告诉讼请求。
本院归纳争议焦点为：一、原、被告双方是否存在物业服务合同关系；二、被告方是否应予支付给原告相应的物业费用。
原告为支持自己的主张向本院提供了以下证据：
证据一、有原告的营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明遵化市海泉物业管理有限公司经依法注册，系合法的物业管理有限公司，本案的原告诉讼主体合格。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：如果复印件与原件核对无异，对原件的真实性没有异议，但是根据营业执照经营范围一栏中注明的物业管理凭资质证经营，原告是否拥有资质证在经营，原告没有提供资质证，如果没有资质证，原告的经营到现在都是违法的。
证据二、三间房小区的建设单位遵化市城镇房地产开发有限公司与本案原告遵化市海泉物业管理有限公司在2006年10月15日签到的物业服务合同一份，用以证明2006年10月三间房小区的建设单位遵化市城镇房地产开发有限公司与本案的原告签订了前期物业合同，双方就三间房小区物业服务事项进行了约定，证明该份物业服务合同对业主具有约束力。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：合同原件于复印件核对无异，经查验原告提供的物业服务合同原件及备案合同原件均属于伪造，不具有真实性。1、这份物业合同作为本案的被告业主在2008年购买该房屋的时候没有任何单位和个人口头或书面告知本案被告，该合同对被告是不应该具有法律效力的。2、从该合同的形成来看，是甲方选聘乙方，对于选聘的方式违反了物业管理条例第24条的规定，应当使用招投标的方式选择有资质的物业公司。3、就合同第17条本合同的有效期限是2006年10月15日到2016年10月15日，合同期限违法，因为该物业合同原告也承认是前期物业合同，前期物业合同约定十年显然是违法的，而本案被告入住的时间是2008年1月24日，从入住时间来看根据唐山市物业管理条例第8条的规定，从2008年1月24日到2010年的1月24日建筑单位应报请小区所在的街道办成立业主委员会，但至今该小区也没有成立业主委员会。4、根据原告提供的物业合同第19条规定，到现在为止，合同的甲方即建设单位也没有与本案的被告以及本小区所有的业主签订物业买卖合同，只有签订买卖合同才视为接受原告提交的物业服务合同的承诺，但是至今被告及其他业主没有签订过任何合同，所以该合同没有法律效力。5、从合同的新旧程度来看，保存10年的合同从纸张、质地非常崭新，不符合保存文件的陈旧感。6、从合同书写的时间看，字迹清晰，字迹也是崭新的。对此被告方认为属于伪造。
证据三、物业管理服务合同备案证明，证明目的是在2006年10月1日原告与遵化市城镇房地产开发有限公司签订的物业服务合同已经在遵化市建设局物业管理办公室进行了备案。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：备案证明应该在物业服务合同中盖有备案印章，备案证明中的名称与物业服务合同名称不一样，备案证明中的名称是《物业管理服务合同》而原告提交的物业服务合同。备案合同属于国家规范性的合同文本，应该有格式上的合同文本。
证据四、遵化市物价局关于三间房小区物业收费标准的批复，文件号是（2008）遵物第21号，证明2008年12月遵化市海泉物业管理有限公司物业服务费的收取标准为每平米每月收取0.5元，车库每个月收取8元。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对证据三中的物价局的批复文件合法性有意见，该批复不具有真实性和合法性，被告所在小区没有业主委员会，因为该批复是基于业主委员会讨论结果的批复。文件中应当附有业主委员会的名单和联系电话，要求原告提供。根据原告向物价局请示的情况说明，从始至终原告没有将该服务内容以及收费标准在该小区明显位置上公示。根据原告提供的批复自书部分，原告于2008年10月10日取得资质证书，由此反映出原告在2006年10月15日与建设单位签订物业服务合同时不具备合法身份，属于无资质经营，合同应该属于无效。根据原告向物价局报请的服务内容，到现在为止本案被告不知道，并且本案的原告并没有履行每一项服务内容。原告服务内容的承诺可以去实地考察，一项都没有做到。
证据五、在2011年4月遵化市海泉物业管理有限公司向本案的被告所在的工作单位遵化市国税局递交的关于国税局住三间房小区业主急待交纳物业管理费的情况报告，证明自2010年至今，原告单位除向被告催缴物业费外，还曾向遵化市国税局发出催缴物业费的请求函，向国税局领导反映50多户业主未交纳物业服务费，希望国税局领导重视并妥善解决。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对2011年4月遵化市海泉物业管理有限公司关于国税局住三间房小业主急待交纳物业管理费的情况报告复印件被告方不清楚，且被告认为该汇报与本案没有任何关联性，批复中明确写明楼中楼的房价明显提高，被告所住的是六层单元楼，而不是该情况报告中所说的楼中楼。
证据六、遵化市物价局、遵化市住房和城乡建设局关于进一步规范物业服务收费行为的通知，文件号遵价费字（2012）第10号，证明目的是遵化市海泉物业公司普通住宅小区物业服务等级评定及收费标准，三间房小区的物业服务等级是二级，物业服务费每月每平米0.5元、电梯费是每月每平米0.35元、二次加压费是每月每平米0.15元，地下室每月每平米0.2元，车位每个每月30元，车库每个每月25元。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对于遵化市物价局、遵化市住房和城乡建设局关于进一步规范物业服务收费行为的通知，文件号遵价费字（2012）第10号这个文件的真实性和合法性没有异议，但是与本案没有关联性，理由是1、根据文件第一条，原告没有向本案被告所在的小区提供物业服务；2、原、被告双方没有物业合同；3、根据文件第四条规定被告所在的小区没有业主委员会并且对于原告所谓的收费也没有包括被告在内的过半数业主或业主委员会的同意，明显违反了该文件的规定，所以对被告没有任何效力；4、批复中的收费项目也与本案被告现居住的小区现状明显不符，被告所居住的楼房没有电梯，是六层单元楼不存在二次加压，没有地下室，没有车位，所以该批复与被告所在小区无关，没有法律效力。
证据七、企业名称为遵化市海泉物业管理有限公司、企业类型为有限责任公司、法定代表人为宋连丰、准予从事物业管理业务时间为2008年10月10日、企业法人营业执照注册号为130281000001863、资质等级为三级的物业管理企业资质证书（副本）一份，证明遵化市海泉物业管理有限公司是有物业资质进行经营的。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对该资质证书的真实性没有意见，但上面充分说明了准予从事物业管理业务的时间是2008年10月10日，资质等级是三级。
证据八、三间房小区业主拖欠物业管理费明细表，证明自2010年至2015年被告杨国庭应向原告交纳每年695元、6年合计4170元。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对三间房小区业主拖欠物业管理费明细表我方不予认可，并且本案的原告在2010年、2011年、2012年、2013年、2014年从未向被告主张过物业费用，至今原告也没有证据证明6年一直向原告主张物业费用。
证据九、2015年5月16日遵化市海泉物业管理有限公司物业费催缴通知单照片复印件，用以证明2015年5月16日原告曾在被告家所在的82栋3单元101室大门上张贴物业费催缴通知，要求被告接到通知后十日内到原告单位办公室交纳物业费用。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对2015年5月16日遵化市海泉物业管理有限公司物业费催缴通知单照片复印件，被告没有发现过并且该照片也不能证明是给原告贴的，原告张贴或催缴应有实地录像。
证据十、遵化市人民法院已经作出的现已生效的（2015）遵民初字第149、150、151号民事判决书复印件，这三份判决书的原告均是遵化市海泉物业管理有限公司，被告均为居住在三间房小区冯计耕、李博山、王淑伶，用以证明原告向被告主张催缴物业费并未超出诉讼时效期间。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：、遵化市人民法院已经作出的现已生效的（2015）遵民初字第149、150、151号民事判决书复印件，对三份判决书的真实性无异议，但三份判决的判决内容与本案没有关联性，因为这三份判决是针对三间房小区B区的业主，本案被告是居住在A区的。
证据十一、2014年11月1日张贴的物业费收费通知，主要内容为：“物业费收缴通知尊敬的业主您好：本小区物业公司于11月1日起开始收缴2015年度物业费。按住房面积每月每平米0.5元，车库、地下室每月每平米0.25元。望您积极主动配合物业工作，及时缴纳，谢谢您的合作与支持。缴费地点：海泉物业办公室电话667×××9遵化市海泉物业管理有限公司2014年11月1日”，证明从2010年到2015年，6年的时间里，原告每年都在小区内张贴收取物业费的通知，具体收费标准都在通知中有体现，但我方当庭只能提交2014年的催缴通知，因为时间太长，只找到2014年的收缴通知了。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对原告提交的物业费收缴通知，原告仅凭该通知不能证明在哪张贴，给谁张贴的。
证据十二、证人潘某出庭作证用以证明证人曾代表原告多次到被告家催缴物业费，证明内容为：我是2013年7月份到遵化市海泉物业工作，领导根据拖欠物业费人员很多，成立了催缴物业费小组，由我们两个人我和孔祥艳，后来是我和陶桂红逐户到各家催缴物业费，我们多次到被告杨国庭家，2013年12月份，因为业主未交纳物业费的较多，其中包括被告，我们就停止对82栋也包括被告家的打扫卫生及倒垃圾。在2015年5月16日我们给三间房小区拖欠物业费的业主张贴收取物业费的通知单，2015年5月26、27号这样，我们到被告家，我们进到被告家后，我问老杨，让他交物业费并且请他给物业提意见，他说对物业没意见，房子卖了就把物业费交上。以后就过年了，就没去过。
经质证，被告杨国庭的质证意见为：对证人潘某的证人证言我方认为有避重就轻，袒护原告的事实，证人所证明的多次催缴的事实和催缴方式没有其他证据证明，不能作为认定案件的依据，请人民法院根据证人与本案原告存在直接利害关系，对证人证言结合其他证据给予综合判定。
被告为支持自己的主张向本院提供了以下证据：
证据一、光盘一份，用以证明在诉讼期间，被告所居住的三间房小区A区卫生、绿化、道路等公用设施处于脏、乱、差无人管理状态。
经质证，原告遵化市海泉物业管理有限公司的质证意见为：对光盘一份，我们认为光盘中的照片及视频与本案无关。
证据二、小区业主关于物业公司不提供物业服务的联合签名的证明，用以证明物业公司不提供物业服务。
经质证，原告遵化市海泉物业管理有限公司的质证意见为：小区业主关于物业公司不提供物业服务的联合签名的证明与本案无关。
证据三、海泉物业公司2013年未能为被告提供物业管理的证明。
经质证，原告遵化市海泉物业管理有限公司的质证意见为：对被告提交的证明原告认为与本案无关。
证据四、照片13张，用以证明小区卫生无人管理、小区楼外面瓷砖脱落无人修理、道路坑洼不平、无人管理，被告家被公共管道崩裂将被告家墙体损坏，无人问津。
经质证，原告遵化市海泉物业管理有限公司的质证意见为：
对被告提交的13张照片原告认为与本案无关，被告所说公共管道崩裂依法应由供热单位承担维修、养护设备。
证据五、物业公司于2015年10月26日告知书，用以证明物业公司告知全体业主停止物业管理，并将小区全体公用设施全部撤走。
经质证，原告遵化市海泉物业管理有限公司的质证意见为：与本案无关。
经审理查明：被告杨国庭于2008年购买并入住遵化市三间房小区A区，门牌号××，房屋面积104.93平方米，车库面积21.72平方米。2006年10月15日，原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。合同主要内容为：第一条、物业管理区域为三间房小区A区别墅、高层74栋至90栋、B区别墅。第四条、服务费用标准为多层住宅0.3元／月／平方米，别墅600元／年，车库0.3元月／平方米。第五条、业主应于购房之日起交纳服务费用。第九条、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区内物业共用部位和共用设施、设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第十七条、本合同期限自2006年10月15日至2016年10月15日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。被告自入住遵化市三间房小区A区后，称已向原告交纳物业费至2010年9月，原告予以否认，被告杨国庭未能提交相关证据。现原告根据遵化市物价局、遵化市住房城乡建设局规定的收费标准向被告收取2009年10月至2015年10月物业费每年695元，合计4170元。
本院认为：原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，依约对三间房小区A区进行了物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应承担合同约定的相应义务，向原告交纳物业管理费。被告抗辩主张并未与原告签订物业服务合同，其与原告没有物业服务合同关系，该合同对被告不具有法律效力，且被告的服务也不到位，被告虽然向本庭提供了反映原告服务不到位的相关证据，但其提供的证据不足以证明其主张，故被告该抗辩主张，理据不足，本院不予采信。审理中，被告主张，原告追缴物业费已超过诉讼时效，但根据原告提供的相关证据，结合被告自2008年入住三间房小区A区后至2015年10月原告一直按照合同约定以及相关规定向A区提供服务的事实，被告的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。被告虽主张其已交纳物业费至2010年9月，但未提供证据予以证实，故被告该主张理据不足，本院不予支持。综上，原告要求被告交纳2009年10月至2015年10月六年的物业费4170元，理据充分，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条，第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
由被告杨国庭于本判决生效后10日内给付原告遵化市海泉物业管理有限公司物业服务费共计4170元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨国庭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 王海东
二〇一五年十二月十一日
书记员 张超慧