山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1664号
上诉人（原审被告）：杨亚波，女，1962年8月23日出生，汉族，住黑龙江省依安县。
委托诉讼代理人：隋建勇，山东灵岩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：邵华，男，1984年5月26日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人杨亚波因与被上诉人济南恒大绿洲置业有限公司(以下简称恒大绿洲公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨亚波的委托诉讼代理人隋建勇、被上诉人恒大绿洲公司的委托诉讼代理人邵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨亚波上诉请求：撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审法院判决由杨亚波赔偿恒大绿洲公司损失32600.22元,缺乏事实和法律依据。杨亚波已经按照合同约定支付了定金、首付款，并且通过银行按揭方式付清剩余购房款，涉案的商品房买卖合同已经履行完毕，恒大绿洲公司应当按照合同约定承担继续履行、办理房产证的义务。杨亚波未给恒大绿洲公司造成任何损失。2.杨亚波已付购房款644883元，并非29767元，故杨亚波已经付清全部房款，并没有给恒大绿洲公司造成任何损失，不应赔偿恒大绿洲公司的损失。3.商品房买卖合同与个人购房担保借款合同是相互独立的两个合同。杨亚波没有按照个人购房担保借款合同的约定按期履行还款义务，应向银行承担违约责任，而不是按照商品房买卖合同约定向恒大绿洲公司承担违约责任。而且，根据合同的相对性原则，杨亚波已经付清房款，恒大绿洲应当按照合同约定承担继续履行及办理证件的义务。恒大绿洲公司不能突破合同的相对性原则，要求解除涉案合同，只能向杨亚波追偿。4.涉案的合同已经办理了网签、备案手续，继续履行合同对双方当事人来说都是最有利的解决方式，而一审法院解除涉案合同，缺乏事实依据。
恒大绿洲公司辩称，1.杨亚波实际支付了首付款29767元，剩余的首付款是采用向我公司借款的形式支付的，而且所借款项至今没有偿还。因杨亚波自2015年起就逾期偿还银行贷款，银行已在2017年6月份要求恒大绿洲公司全部清偿以上贷款，故购房合同已经无继续履行的可能性。2.恒大绿洲公司在立案前就留给杨亚波充足的时间偿还欠款，立案后又不断的留给杨亚波充足的时间，但杨亚波均无法偿还，也无能力偿还。
恒大绿洲公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令杨亚波承担相应违约责任，所支付款项29767元不予退回并赔偿恒大绿洲公司损失暂定63298.5元；3.判令杨亚波于合同解除后协同恒大绿洲公司到相关政府部门撤销房屋的网签和备案手续；4.诉讼费用由杨亚波承担。
一审法院认定事实：2015年6月10日，恒大绿洲公司、杨亚波签订合同编号为销售（字）20151593****的《济南市商品房买卖合同》，约定：杨亚波购买恒大绿洲公司开发的济南恒大绿洲15号楼*单元***室房屋，建筑面积129.08平方米，合同总价款644883元，其中2015年6月6日前支付首期房款203883元，余款441000元在2015年6月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。杨亚波主张已经按合同约定向恒大绿洲公司支付首付款203883元，但未提交证据，根据恒大绿洲公司提交的收据，杨亚波实际向其支付首付款29767元。2015年7月31日，杨亚波作为借款人，中国农业银行股份有限公司济南历城支行作为贷款人（抵押权人），恒大绿洲公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款441000元，借款用途为购买房产，贷款期限为180个月，恒大绿洲公司为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，借款人自愿以所购买的长清区大学路6155号恒大绿洲15号楼*单元***室房屋作为抵押物。中国农业银行股份有限公司济南历城支行于2017年4月25日向恒大绿洲公司送达要求代偿杨亚波贷款本息的通知书。恒大绿洲公司在回购房屋之前代杨亚波向银行偿还了18期贷款，本息共计63298.5元，其中本金为31082.34元，利息为32216.16元。恒大绿洲公司于2017年5月27日代杨亚波向银行一次性偿还剩余全部本息403483.56元，其中本金为403099.35元，利息为384.06元。恒大绿洲公司与杨亚波签订的《济南市商品房买卖合同》附件五第二条第一款第四项约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。诉争房屋已经办理网签手续。
此外，在一审法院立案审理的恒大绿洲公司与他人的多起房屋买卖合同纠纷案件中，恒大绿洲公司均提供了除合同签订时间、房号、面积、价格、付款期限、首付款金额外与本案完全一致的合同文本，该合同的补充协议（附件五）亦均作出与本案附件五所载内容完全一致的约定。恒大绿洲公司认可《济南市商品房买卖合同》系在建设管理部门备案的合同，补充协议（附件五）系其单方制定的格式合同。
一审法院认为，恒大绿洲公司主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有双方签订的《济南市商品房买卖合同》及相应补充协议和双方共同与银行签订的《个人购房担保借款合同》在案为凭，予以确认。上述合同及补充协议中除补充协议中的部分格式条款外其余内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。涉案《商品房买卖合同》附件五明确约定，如杨亚波未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致恒大绿洲公司承担保证责任，恒大绿洲公司有权单方解除涉案《商品房买卖合同》。虽杨亚波主张其仅对贷款银行构成违约，但恒大绿洲公司也是担保借款合同的当事人，因杨亚波未按照约定履行还款义务，导致恒大绿洲公司承担保证责任，且该担保借款合同系因商品房买卖合同而签订，两者并非完全无关联性，杨亚波应履行上述两份合同约定的义务，故恒大绿洲公司要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故涉案《商品房买卖合同》解除后，恒大绿洲公司负有返还已收取的购房贷款和购房款的义务。涉案《商品房买卖合同》附件五虽约定“买受人所交全部款项不予退还”，但该约定系恒大绿洲公司单方制作的格式条款。根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案“买受人所交全部款项不予退还”的约定明显有违公平原则，加重了买受人的违约责任，排除了买受人要求返还已付购房款的合法权利，应属无效。因此，恒大绿洲公司依据上述约定要求不予返还杨亚波已付购房款29767元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。杨亚波未完全履行涉案关联合同即《济南市商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》项下之义务，导致恒大绿洲公司承担保证责任，致使涉案《济南市商品房买卖合同》解除，应负赔偿损失的义务。因补充协议中“买受人所交全部款项不予退还”的违约金约定为无效条款，而恒大绿洲公司的损失主要为已代为偿还银行购房贷款利息，本案中恒大绿洲公司共计偿还利息为32600.22元，对于该损失，应由杨亚波予以赔偿。解除合同后，杨亚波有配合恒大绿洲公司到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，故恒大绿洲公司的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。判决：一、解除济南恒大绿洲置业有限公司与杨亚波于2015年6月10日签订的合同编号为销售（字）20151593****的《济南市商品房买卖合同》；二、由杨亚波赔偿济南恒大绿洲置业有限公司损失32600.22元，可于判决生效后从杨亚波已支付购房首付款29767元中予以扣除，剩余2833.22元，限于判决生效之日起10日内付清；三、杨亚波于判决生效之日起15日内，协助济南恒大绿洲置业有限公司到房屋产权登记机关撤销与恒大绿洲15号楼*单元***室房屋有关的商品房买卖合同登记备案手续；四、驳回济南恒大绿洲置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，减半收取计1063元，由济南恒大绿洲置业有限公司负担705元，杨亚波负担358元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，除附件五约定的买受人所交全部款项不予退还的相关内容外，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。该合同附件五第二条第（一）款4项约定：“因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。……”由于杨亚波未按合同约定向银行偿还贷款，致使恒大绿洲公司承担了保证责任，故根据上述合同约定，恒大绿洲公司有权解除合同，因此，一审法院判决涉案合同解除并无不当，本院予以维持。因利息32600.22元（32216.16元+384.06元）由恒大绿洲公司代杨亚波向银行偿还，故一审法院判决该利息损失应当由杨亚波赔偿并无不当，本院予以维持。杨亚波主张其已支付全部购房款644883元，但其提交的证据不足以证实其已全额支付首付款，且与杨亚波和恒大绿洲公司签订的调解协议中尚欠首付分期款174116元的内容相悖，故对杨亚波的该主张不予支持。
综上所述，杨亚波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2126元，由杨亚波负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙永一
审判员 乔绪晓
审判员 刘 洋
二〇一八年四月十二日
书记员 姚 敏