天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0112民初1056号
原告天津金益市场管理有限公司，住所地天津市津南区葛沽镇慈水园125号。
法定代表人及芳，总经理。
委托代理人张鹏，天津瀚和洋律师事务所律师。
被告黄秀安。
原告天津金益市场管理有限公司诉被告黄秀安租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由审判员冯文生适用简易程序公开开�进行了审理。原告委托代理人张鹏及被告黄秀安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月15日，原告与被告签订金益商城商铺租赁合同，约定被告承租原告天津市津南区葛沽镇慈水园117号商铺一层部分及二、三层整体（面积约1800平米），租赁期限为5年，计租日自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金为第一年530000元，以后每年租金在前一年基础上递增5%。同时双方约定，租金按年支付，每年合同起租日前两个月一次性付清当年租金，如逾期缴纳租金，被告除应补交租金外，还应按每延迟一天支付租金总额千分之五的滞纳金，被告逾期30天不支付租金，原告可以单方面解除合同。合同签订后，被告支付第一年租金并开始使用商铺，但至2015年底，被告以经营不景气为由拒交2016年租金。至起诉之日，原告已多次催收租金未果。现原告呈讼�请求法院依法判令：1、解除原被告之间金益商城商铺租赁合同，并判定被告将天津市津南区葛沽镇慈水园117号商铺一层部分及二、三层整体，完好返还原告；2、被告给付原告拖欠租金92750元（自2016年1月1日至2016年2月29日），违约金22260元，上述合计115010元。
原告当庭陈述，对于违约金的计算方法，合同约定的违约金计算方法过高，原告调整为按照银行同期贷款利率的四倍计算，以556500元为基数，自2016年1月1日起至2016年2月29日止。
被告辩称，被告与原告存在租赁合同关系，合同约定租赁的总面积是1800平米，但实际不足1800平米，差100平米，后与原告交涉未果，所以被告一直没按约给原告租金。被告不同意解除合同，被告与原告签订的合同期限是5年，现合同未到期被告不同意解除，对于拖欠的租金，待原告补齐所差的100平米后被告立刻给付原告。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、与天津葛龙湾城镇建设投资有限公司有租赁协议，协议约定原告对该商铺具有承租权，之后原告再转租给本案被告。
证据二、租赁合同一份，证明合同第四条约定了租金支付方式，其中4-2条约定“按年付款，每年合同起租日前两个月一次性付清当年租金”；4-7条约定“……乙方逾期30日不支付租金或上述相关费用，视为违约行为，甲方有权单方解除合同，所付押金不予返还”；依据合同中第三条3-1约定“……计租日自2015年1月1日至2019年12月31日”由此确定该商铺每年的起租日为每年度的1月1日。根据上述合同约定，被告应于2015年11月1日前支付2016年度的租金，但被告至今未付2016年租金，因此原告要求解除与被告之间的合同，返还商铺是被告待合同解除后的附随义务。同时，该合�还证实双方约定了第一年租金为53万元，以后每年在第一年基础上递增5%，所以2016年租金应为556500元，每月是46375元，原告主张的是2016年1月1日至2016年2月29日两个月的租金，共计92750元，同时原告保留后续租金的诉权。另，合同4-7约定“滞纳金以每延迟一天按应付租金总额的千分之五收取，以此类推”，原告主张的是自2016年1月1日至2016年2月29日的滞纳金，合同约定的滞纳金计算方法过高，原告调整为按照银行同期贷款利率的四倍（年24%）计算为556500*0.24÷12*2=22260元。
证据三、通知两份及送达证明，该证据证实2015年12月15日及2016年1月4日原告向被告发出的催收通知两份，并以特快专递方式送达，同时在被告的超市经营处张贴了该通知。
经当庭质证，被告对原告提供的上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，但造成未交房租是由原告方原因造成的，所以不同意解除合同。对原告所述的租金计算方法没有异议，但被告不支付租金是有原因的，同时认为原告主张的违约金过高；对证据三真实性不发表意见，被告没有收到或看到该两份通知。
被告黄秀安就其抗辩主张未向本院提交证据。
根据双方的举证和质证，结合民事诉讼证据规则，本院对当庭出示的证据作如下认定：原告提交的证据一、证据二，被告对两份证据的真实性无异议，本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据；原告提交的证据三，被告没有收到或看到该两份通知，原告亦未提交有效证据佐证被告收到或看到通知内容，故本院对被告收到该份证据的事实不予确认。
根据上述认证结果，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《金益商城商铺租赁合同》，约定被告（乙方）承租原告（甲方）天津市津南区葛沽镇慈水园117号商铺一层部分及二、三层整体，商铺面积约为1800平米，现双方约定按1800平方米标准计算。约定租赁期限为5年，计租日自2015年1月1日起至2019年12月31日止，被告（乙方）用于经营超市。自合同签订之日起至2015年1月1日为乙方装修期。该商铺第一年租金为530000元，以后每年租金在前一年基础上递增5%，故2016年租金应为556500元，每月是46375元，同时合同约定，租金付款方式为按年支付，每年合同起租日前两个月一次性付清当年租金。若逾期缴纳租金，被告（乙方）需向原告（甲方）支付滞纳金（滞纳金以每延迟一天按应付租金总额千分之五收取），……。被告（乙方）逾期30天不支付租金，视为违约行为，原告（甲方）有权单方解除合同，所付押金不�返还。合同签订后，被告支付第一年租金并开始使用商铺，但至2015年底，被告拒交2016年租金。
另查明，原告与天津葛龙湾城镇建设投资有限公司有租赁协议，协议约定原告对涉诉商铺具有承租权，之后原告再将涉诉商铺转租给本案被告。
诉讼中，双方确认涉诉商铺系集体土地商用，属于小产权，没有产权证书，仅有建设工程规划许可证，证实涉案租赁物属于天津葛龙湾城镇建设投资有限公司所有。
本院认为，《金益商城商铺租赁合同》是经原、被告双方对租赁期限、交付时间、违约责任等磋商后自愿达成，合同中对双方权利义务均作出约定，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。一、根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的�件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方约定的合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，依据合同约定，被告应于2015年11月1日前支付原告2016年度的租金，但被告未按约定时间向原告交纳租金，在整个诉讼程序中也未向原告交纳，被告逾期交纳租金的行为已构成违约，原告依法有权解除租赁合同。原告主张要求被告支付合同解除之前，即自2016年1月1日至2016年2月29日的租金92750元（556500元÷12×2），有事实及法律依据，本院予以支持；二、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款规定，当事人主张约定的违�金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告逾期缴纳租金，应承担相应违约责任，原告主张以556500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为计算标准，要求被告支付自2016年1月1日至2016年2月29日违约金的主张，被告认为过高，本院综合合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素酌情予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付自2016年1月1日至2016年2月29日的违约金，因此，对于原告主张的计算标准，本院不予支持；三、被告抗辩称自己不交纳租金的原�系原告交付的租赁物面积不足1800平米，但被告对此主张未提交相关证据证实，且原被告双方合同约定“……商铺面积约为1800平米，现双方约定按1800平方米标准计算……”,由此，被告的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告天津金益市场管理有限公司与被告黄秀安于2014年10月15日签订的《金益商城商铺租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、被告黄秀安于本判决生效后二十日内搬出并将本案租赁物(天津市津南区葛沽镇慈水园117号商铺一层部分及二、三层整体,面积约1800平米）移交给原告天津金益市场管理有限公司实际控制。
三、被告黄秀安于本判决生效后十日内支付原告天津金益市场管理有限公司自2016年1月1日至2016年2月29日租金92750元。
四、被告黄秀安于本判决生效后十日内支付原告天津金益市场管理有限公司自2016年1月1日至2016年2月29日的违约金（具体计算方式：以556500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算）。
五、驳回原告天津金益市场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告天津金益市场管理有限公司承担170元，由被告黄秀安承担1130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 冯文生
二〇一六年四月八日
书记员 朱金富