湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第00310号
原告赵朵。
委托代理人陈欢（特别授权代理），湖北凌枫律师事务所律师。
被告吴文培。
原告赵朵诉被告吴文培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理立案。2014年3月20日由审判员夏煜适用简易程序，公开开庭进行了审理。在庭审时，原告赵朵提出申请，要求对坐落在武汉市江岸区常阳永清城2栋2单元6层1号房屋修复费用进行司法评估。本院根据原告赵朵的申请，委托武汉市弘发房地产评估有限责任公司对该房屋修复费用进行司法评估。后该公司以“无法进入房屋现场”为由退案。尔后，本院又委托湖北坤衡房地产评估有限公司对上述房屋进行了修复费用的评估。该公司向本院出具《房地产评估报告书》。审理中，因案情复杂。经报请本院院长裁定批准，本案转入普通程序。2014年10月8日本院依法由审判员夏煜担任审判长和审判员万世红、人民陪审员黎显爱组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告赵朵及委托代理人陈欢和被告吴文培到庭参加了诉讼。庭审后，被告吴文培向本院申请，要求给予双方一定的调解期限。经报请本院院长批准，给予了双方一定的庭外调解时间。本案现已审理终结。
原告赵朵诉称：2010年9月28日我与被告吴文培及第三方中介机构签订《房屋租赁合同》。我将坐落在武汉市江岸区常阳永清城2栋2单元6层01号房屋出租给被告吴文培作为办公用房使用；租期从2010年11月1日至2013年10月31日；每月月租金为人民币2，300元。2013年9月被告吴文培交还我的房屋多处受损，我遂要求被告吴文培对房屋进行维修，恢复房屋原状，但其一直拒绝维修，致使我的房屋无法继续出租。另外，被告吴文培还拖欠其在租赁期间的水电费人民币860元。为此，诉至法院，请求法院依法判令被告吴文培赔偿我房屋维修费用人民币10，775.66元；判令被告吴文培赔偿房屋租金损失人民币25，000元；判令被告吴文培支付我垫付的水电费人民币860元；判令被告吴文培承担评估费人民币5，000元及本案诉讼费。
被告吴文培辩称：原告赵朵所诉不属实。合同签订后，我向原告赵朵缴纳了押金人民币3，000元。在合同履行期间，我按合同履行了义务，向原告赵朵缴纳了全部房屋租金。从合同上看来，我并未违法合同的约定。我租赁原告赵朵的是毛坯房，且在我经营使用过程中，原告赵朵对房屋内的装修是知晓的，也没有提出异议。2013年8月我向原告赵朵提出提前解除合同，经过协商后我于2013年9月初将房屋交还给了原告赵朵。尔后，原告赵朵要求我拆除装修部分。在我按原告赵朵的要求拆除安装时，原告赵朵又让我停止拆除。在此期间，原告赵朵就将拆除现场进行了拍摄。我交还给原告赵朵房屋的状态并不是现在的状况。交还房屋时，我差欠原告赵朵水电费人民币860元，愿意从押金中予以扣除。我并没有违反合同第七条的约定，没有违约。为了把问题及时解决，我愿意将押金作为对原告赵朵的补偿。故请求法院依法驳回原告赵朵全部的诉讼请求。
原告赵朵为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：《房屋租赁合同》一份。证明原告赵朵与被告吴文培租赁关系成立、原告赵朵将诉争房屋租赁给被告吴文培使用的事实。
证据二：《视频资料》一份。证明诉争房屋租赁期满后，被告吴文培交付给原告赵朵的房屋存在破损状况的事实。
证据三：《美颂雅庭装修预算表》复印件一份。证明原告赵朵如要修复房屋需花费人民币13，030元的事实。
证据四《水电费发票》各一份。证明原告赵朵为被告吴文培垫付其在租赁房屋期间拖欠的水电费的事实。
证据五：《房屋买卖合同》一份。证明诉争的房屋所有权系登记在原告赵朵名下的事实。
被告吴文培对原告赵朵提供的证据质证后对证据一、二、四、五的真实性无异议，但认为证据二的内容与事实不符，对视频不予认可；对证据三的真实性有异议，不予认可。
被告吴文培为支持其抗辩理由成立，向本院提交了如下证据：
证据一：《房屋租赁合同》一份。证明被告吴文培与原告赵朵租赁关系成立的事实。
证据二：《收条》一份。证明被告吴文培按合同约定向原告赵朵支付押金人民币3，000元的事实。
证据三：《照片》六张。证明被告吴文培交付给原告赵朵房屋时的状况及按原告赵朵的要求拆除并搬走的事实。
原告赵朵对被告吴文培提供的证据质证后对证据的真实性、证明目的均无异议。
原告赵朵和被告吴文培对湖北坤衡房地产评估有限公司作出的鄂坤衡鉴评字（2014）第012号《房地产评估报告书》的真实性均无异议。
本院综合当事人的举证、质证意见对原告赵朵提交的证据认证认为：原告赵朵提交的证据一、四、五的内容与本案诉争的事实具有关联性，可以作为认定原告赵朵系坐落在武汉市江岸区常阳永清城2栋2单元6层01号房屋所有权人、原告赵朵与被告吴文培租赁关系成立、被告吴文培差欠原告赵朵水电费人民币860元的事实依据，本院予以采信。因证据二的来源存在瑕疵，故该证据本院不予采信。证据三是原告赵朵单方制作，不符合证据规则的要件，本院不予采信。对被告吴文培提交的证据认证认为：被告吴文培提交的证据与本案诉争的事实具有关联性，可以作为认定被告吴文培与原告赵朵租赁关系成立、被告吴文培向原告赵朵支付押金人民币3，000元、被告吴文培向原告赵朵交还房屋时，房屋未损坏的事实依据，本院予以采信。
由湖北坤衡房地产评估有限公司作出的鄂坤衡鉴评字（2014）第012号《房地产评估报告书》来源合法，可以作为认定武汉市江岸区常阳永清城2栋2单元6层01号房屋现在修复费用为人民币10，775.66元的事实依据。
经审理查明，原告赵朵系坐落在武汉市江岸区常阳永清城2栋2单元6层01号房屋所有权人。2010年9月28日原告赵朵与被告吴文培签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告赵朵将其所有的坐落在武汉市江岸区常阳永清城2栋2单元6层01号房屋出租给被告吴文培作为办公用房；租赁期限为3年即2010年11月1日起至2013年10月31日止；每月租金为人民币2，300元；付款方式为按季交付；被告吴文培在合同生效当日向原告赵朵支付押金人民币3，000元。双方还对违约责任等进行了约定。合同签订后，被告吴文培依合同约定向原告赵朵缴纳房屋押金人民币3，000元。原告赵朵将房屋交给被告吴文培使用。由于该房屋系毛坯房，被告吴文培因开设影楼的需要，对房屋进行了全部装修，但未改变房屋结构。原告赵朵对被告吴文培进行房屋装修的状况未提出异议。在履行合同过程中，被告吴文培按合同约定向原告赵朵缴纳房屋租金至2013年10月。2013年8月被告吴文培向原告赵朵提出解除合同。经过双方协商，2013年9月初被告吴文培将租赁房屋交还给原告赵朵。退房时，被告吴文培差欠水电费人民币860元。该款项由原告赵朵支付。原告赵朵未将房屋押金人民币3，000元退还给被告吴文培。经司法评估，坐落在武汉市江岸区常阳永清城2栋2单元6层01号房屋现在修复费用为人民币10，775.66元。原告赵朵为此鉴定支付鉴定费人民币5，000元。
本院认为，原告赵朵与被告吴文培签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，应受法律保护，对双方均有约束力。双方在履行合同过程中，均按合同约定履行了合同内容。被告吴文培在合同期限届满前，向原告赵朵提出解除合同的要求，双方虽没有书面协议，但从双方对房屋的实际交接，应可以认定被告吴文培要求解除合同的请求，得到原告赵朵的认可，故双方已按约定解除了合同。租赁初期，被告吴文培为了达到租赁该房屋的目的，便于使用，对租赁房屋进行了装修改造。装修改建时，双方应当协商一致签订书面协议；原告赵朵对被告吴文培装修的行为当时也未表示反对；且被告吴文培从其装修完毕后，一直在该房屋内经营影楼三年，原告赵朵亦未提出异议，故应视为原告赵朵对被告吴文培在该房屋内进行的装修改造的认可。原告赵朵以其不知晓被告吴文培对所承租的房屋装修改造，与事实不符。双方在解除合同后，原告赵朵再要求被告吴文培将房屋恢复至租赁前毛坯房状况有悖常理。造成租赁房屋现在的状况，原告赵朵与被告吴文培均有责任。由于双方在《房屋租赁合同》中，对房屋装修改建后的添附物的处理没有进行约定，现双方已终止租赁合同，本院可结合涉诉房屋现在的实际情况，适用公平原则对原告赵朵的损失进行处理。故房屋修缮费用人民币10，775.66元双方各承担50%。审理中，被告吴文培同意将押金作为补偿，本院予以准许。为此被告吴文培除押金抵扣外还应赔偿原告赵朵人民币2，387.83元。同时，应支付原告赵朵已垫付的水电费人民币860元。鉴定评估费用由原告赵朵和被告吴文培各承担一半。原告赵朵要求被告吴文培赔偿房屋租金损失人民币25，000元的诉讼请求，在本案审理中，因其未提供证据予以证明，故其该诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告吴文培在本判决生效后五日内赔偿原告赵朵人民币2，387.83元（已扣除押金人民币3，000元）。
二、被告吴文培在本判决生效后五日内支付原告赵朵垫付的水电费人民币860元。
三、被告吴文培在本判决生效后五日内支付原告赵朵鉴定费人民币2，500元。
四、驳回原告赵朵其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币520元由原告赵朵负担人民币260元、被告吴文培负担人民币260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 夏 煜
审 判 员 万世红
人民陪审员 黎显爱
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 容 成