广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法民三初字第219号
原告（反诉被告）周志芳，女，汉族，1979年5月8日生，户籍地址江西省抚州市。
委托代理人闫维军，广东粤和律师事务所律师。
委托代理人冯诗昌，广东粤和律师事务所律师。
被告（反诉原告）李海彬（以下简称被告一），男，汉族，1968年11月14日生，户籍地址广州市海珠区。
被告深圳市尚华投资管理有限公司（以下简称被告二）。
法定代表人李彤。
共同委托代理人范永志，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
共同委托代理人王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告李海彬在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人闫维军、二被告的委托代理人范永志、王虎生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月12日，原告与被告一签订《商铺认购书》，约定原告购买被告一位于深圳市龙岗区中心城盛龙花园二期1号楼第3层面积为30.98平方米的3050号商铺，认购价为668000元（人民币，下同）。被告一取得的涉案商铺的房地产证号为60××81号，该证书显示涉案物业建筑面积为30.98平方米，套内建筑面积为15.85平方米。后经双方协商，决定将上述商铺出售价格变更为247295.48元。2013年6月20日，原告的代理人（系被告一、二给原告指定的代理人）和被告一的代理人到国土部门签订了深（龙）房现买字（2013）第13292号《深圳市二手房买卖合同》并登记备案。该合同约定建筑面积为30.98平方米，套内建筑面积为15.85平方米，售价为247295.48元。2013年底，原告经查询得知早在2013年6月24日被告已为原告办理了房地产证，但该证原件至今仍在被告手中。截至2013年10月23日，原告向被告一、二支付购房款合计487500元。按照备案的《深圳市二手房买卖合同》的第十七条约定，双方对商铺价款进行变更，被告应立即向原告返还购房款差额240204.52元。原告多次追索未果，特提起诉讼，请求法院判令：1、两被告返还多收原告的购房款240204.52元及利息（以240204.52元为基数，按日万分之四的标准自2013年6月20日起计算至购房款退完之日止）；2、本案诉讼费由两被告承担。
二被告辩称，原告与被告一是在双方真实合意的情况下签订的商铺认购书、商铺买卖合同、承诺函，并且依照商铺买卖合同的约定，履行相应的合同权利和义务。首先，原告于2013年1月12日按认购书第3条的约定支付了购房定金5万元，又按认购书、商铺买卖合同和补充协议的约定，于2013年1月15日支付了购房款154200元，于2013年3月11日支付了购房款235800元，分别于2013年6月4日、2013年6月13日、2013年7月17日、2013年8月20日，2013年10月12日支付了每期的购房款9500元，总共支付五期购房款47500元，尚欠购房款180500元。其次，该商铺已经于2013年10月31日移交给原告，原告已经确认被告按商铺买卖合同的约定进行了交付。再次，该商铺已经于2013年6月24日更名过户给原告，综上，表明双方都按照商铺买卖合同的相关权利义务的约定进行了履行。
被告李海彬反诉称，2013年1月15日，被告一与原告签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告一位于深圳市龙岗区中心城盛龙花园二期1号楼三层050号铺，合同价款为668000元。合同签订后，原告依约逐期支付购房款合计487500元，但从2013年10月15日开始，原告就拒绝支付剩余购房款180500元。被告一多次催收，原告置之不理，反起诉被告，要求减少支付购房款，侵犯了被告一的合法权益。被告一遂提起反诉，请求法院判令：1、原告支付剩余购房款180500元；2、原告支付违约金41966元（按日千分之一点五，从2013年10月15日计算至2014年3月20日）。
原告针对反诉答辩称，2013年6月20日，原告与被告一签署了经过备案登记的二手房买卖合同，备案号为深（龙）房现买字（2013）第13292号，按照该合同的约定，涉案房产价格为247295.48元，且涉案房产在2013年6月24日登记在原告名下时的价格同上。截至目前原告已经支付被告487500元，按照上述合同约定，原告不存在还要支付被告房款的情形。相反，被告应当将多收的240204.52元房款退还给原告。综上，请求法院驳回被告一的反诉。
经审理查明，2013年1月12日，原告与被告一的委托代理人即被告二签订《商铺认购书》，约定：原告自愿认购深圳市洛城三层50号商铺，建筑面积为30.98平方米，套内建筑面积为15.85平方米，认购价为668000元，原告于2013年1月12日支付定金50000元，于2013年1月15日前支付首期价款154200元（已扣除定金），于2013年2月8日前支付第二期价款233800元，余款230000元按揭支付，原告须于2013年1月15日前，持本《认购书》、定金收据、身份证原件并带备首期价款及交易税费到销售现场签署《商铺买卖合同》。同日，原告向被告二支付定金50000元。2013年1月15日，原告（作为买受人）与被告一（作为出卖人）签署《商铺买卖合同》，约定：原告向被告一购买位于深圳市龙岗中心城盛龙花园二期1号楼三层050号商铺，建筑面积为30.98平方米，总价款为668000元；买受人于2013年1月15日前支付房款的30%即204200元（包含定金），于2013年2月8日前支付房款的35%即233800元，余款230000元由买受人向银行申请贷款支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权单方提出解除合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金；若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累积有超过三期款项出现逾期支付情况的，出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款；双方于房地产交易登记中心签订的《深圳市二手房买卖合同》作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如与本合同有冲突或不一致约定的，以本合同约定为准；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。被告二以保证人身份在上述合同上盖章确认。当天，原告出具《承诺函》，确认本次房产交易总转让房款为668000元，上述转让款为双方友好磋商后的真实意思表示，原告承诺按此金额全额付款，否则按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任；在房地产权登记中心签署的《深圳市二手房买卖合同》，原告要求按深圳市政府相关部门关于存量房计税参考价格填写，金额为421328元，如遇政府相关部门核定的交易计税价格出现变动的，则以政府相关部门核定的计税价格为准。同日，原告向被告二支付首期款154200元。2013年3月11日，原告向被告二支付第二期房款235800元。同日，原告与被告一签订《补充协议》，双方确认购房总金额为668000元，约定：原告将由按揭转换成一次性付款方式，在总房价不变更的前提下更改付款日期及金额，被告一确认签署本协议时原告已支付房款440000元，原告分24期支付余下房款228000元，自2013年5月起至2015年4月止，于每月15日前支付每期房款9500元；若原告逾期支付上述房价款，须按《商铺买卖合同》的约定，承担违约责任。2013年6月20日，原告的代理人李敏惠与被告一的委托代理人丁井花在深圳市房地产权登记中心签订深（龙）房现买字（2013）第13292号《深圳市二手房买卖合同》，约定：原告向被告李海彬购买位于深圳市龙岗中心城盛龙花园二期1号楼第三层商铺3050，建筑面积为30.98平方米，套内建筑面积为15.85平方米，转让价款为247295.48元，付款方式由买卖双方协商处理，原告逾期付款的以未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；被告一应当于2013年9月30日前交付该房产；双方在本合同签订之前的承诺或协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。原告分别于2013年6月4日、6月13日、7月17日、8月20日、10月21日向被告二各支付9500元，共支付了五期，合计47500元。原告认为，根据该份《深圳市二手房买卖合同》约定的转让价款，其已经多支付购房款，遂诉至本院并提出上列诉讼请求。被告一则认为原告尚欠其购房款，在本案提出上列反诉请求。
另查，2013年6月24日，涉案商铺从被告一过户至原告名下，房地产证号为深房地字第××号，登记价为247295元。涉案商铺于2013年10月31日交付原告使用。
再查，被告二分别于2013年10月16日、11月2日向原告发出《催款函》催收购房款，于2013年11日17日委托广东东方衡泰律师事务所陈志华律师向原告发出《律师函》，要求原告按《商铺买卖合同》的约定支付购房款，否则由此引起的法律责任由原告承担。
庭审中，原告确认《商铺买卖合同》、《承诺函》系其本人所签，但辩称《商铺买卖合同》是其在不清楚其中的内容的情况下所签，《承诺函》则是被告二以办理过户手续方便为由拿空白纸张让原告签名，均没有提交证据予以证明。
上列事实，有《认购书》、《商铺买卖合同》、《补充协议》、《深圳市二手房买卖合同》、《承诺函》、房地产证、收款收据、催款函、律师函、快递回执及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是哪一份合同才是双方当事人关于商品房买卖的真实意思表示。原被告先后签订了《认购书》、《商铺买卖合同》、《补充协议》及《深圳市二手房买卖合同》，合同中关于房屋价款等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同继续履行，综合以下方面进行判断：一是关于合同的内容，除价款的差异外，双方在付款方式、违约责任等的约定也体现不同，且《商铺买卖合同》对付款方式、违约责任约定的内容更为详细、严格，而《深圳市二手房买卖合同》则比较粗略，甚至约定由当事人协商处理；二是关于合同的履行，原告在签订《认购书》后即支付定金50000元，在签订正式《商铺买卖合同》后也按约定支付房款390000元，后双方签订《补充协议》，协商一致变更付款方式为分期付款，原告开始按每期支付9500元的约定支付剩余购房款，且在双方签订了《深圳市二手房买卖合同》、约定了购房价款为247295.48元后，原告还继续支付了三期的购房款；三是关于原告出具的《承诺函》，上面记载原告为了减少税费，要求在房地产权登记中心过户签订《深圳市二手房买卖合同》时按照政府关于存量房计税价格标准填写房屋转让价款。因此，本院综合全案事实和房地产市场实际情况，认为双方签订的《认购书》、《商铺买卖合同》、《补充协议》才是双方真实意思表示，双方应按照该合同约定履行。原告主张《商铺买卖合同》、《承诺函》系其在不知晓内容的情况下签字，但没有提交证据证明，本院认为原告作为完全民事行为能力人，应充分认识到其在买卖合同等文书材料上签字所承担的法律后果，故本院对原告有关其超付房款的说法不予采信。原告要求两被告返还购房款及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。双方确认剩余购房款228000元原告只支付了五期，尚欠180500元，且应在2013年9月15日前支付的第五期款项直至2013年10月21日才支付，之后原告未再支付购房款，根据《商铺买卖合同》的约定，原告任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累积有超过三期款项出现逾期支付情况的，被告一有权要求原告在5日内一次性向被告一缴纳余下未付全部房价款，被告一要求原告支付剩余购房款180500元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。原告逾期支付购房款，应承担违约责任，被告一主张按合同约定支付违约金，以欠付的购房款180500元为基数按日1.5‰自2013年10月15日计算至2014年3月20日（以41966元为限），但违约金的法律性质在于以补偿为主，被告一亦未举证证明其实际损失，故合同约定的违约金标准“日1.5‰”明显过高，而原告在本案中系以其不构成违约而进行免责抗辩，应视为提出调整违约金的请求，故本院根据公平原则酌情确定计算标准为以未付款项为基数，按日万分之五自2013年10月16日计算至2014年3月20日，即13988.75元（180500元×0.5‰×155天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告周志芳须于本判决生效之日起十日内向被告李海彬支付剩余购房款180500元；
二、原告周志芳须于本判决生效之日起十日内向被告李海彬支付逾期付款违约金13988.75元；
三、驳回原告周志芳的诉讼请求；
四、驳回被告李海彬的其他反诉请求。
上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4903元，由原告周志芳承担；反诉受理费2319元，由原告周志芳承担2027元，被告李海彬承担292元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陶 敏
人民陪审员 叶丽芬
人民陪审员 李伟华
二〇一四年四月十五日
书 记 员 黄 敏
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