浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终496号
上诉人（原审原告）：黄芳，女，1977年9月27日出生，汉族，住浙江省余姚市。
委托诉讼代理人：沈忠华，浙江阳明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司宁波余姚支行，住所地：浙江省余姚市城区舜水南路45、47号。
负责人：施迪彦，该行行长。
委托诉讼代理人：顾霖华，男，1980年11月1日出生，招商银行股份有限公司宁波分行员工，住浙江省宁波市江东区。
被上诉人（原审被告）：余姚市三兴交通运输有限责任公司，住所地：浙江省余姚市城区阳明西路565号。
法定代表人：黄罡，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：宁波舜宏化工有限公司，住所地：浙江省余姚市梨洲街道白山头村。
法定代表人：应百坤，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：宁波金型模塑股份有限公司，住所地：浙江省余姚市城区胜一村。
法定代表人：应百坤，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：黄罡，男，1957年12月26日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市龙岗区，现住浙江省余姚市城区。
被上诉人（原审被告）：应慧娟，女，1959年9月9日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市龙岗区，现住浙江省余姚市城区。
原审第三人：余姚市新宝莱三兴宾馆（普通合伙），住所地：浙江省余姚市城区阳明西路***号。
执行事务合伙人：黄芳。
上诉人黄芳与被上诉人招商银行股份有限公司宁波余姚支行（以下简称招商银行余姚支行）、余姚市三兴交通运输有限责任公司（以下简称三兴公司）、宁波舜宏化工有限公司（以下简称舜宏公司）、宁波金型模塑股份有限公司（以下简称金型公司）、黄罡、应慧娟及原审第三人余姚市新宝莱三兴宾馆（以下简称新宝莱宾馆）案外人执行异议之诉一案，浙江省余姚市人民法院于2016年11月1日作出（2016）浙0281民初3475号民事判决。黄芳不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人黄芳上诉请求：二审法院依法撤销原审判决，并改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实有误。1.上诉人黄芳于2007年9月30日与三兴公司达成的房屋租赁协议实际上是黄芳个人租赁，合同上承租人写余姚市金宝莱宾馆是为了办理执照方便，事实上签订合同时，余姚市金宝莱宾馆并未成立，因此不能成为民事主体。从三兴公司收取租金的帐目上看，房租是由上诉人个人支付，之后房租税务收据上由“余姚市金宝莱宾馆”交纳，只是应宾馆的财务账目所需要。上诉人黄芳在租赁期间，因“余姚市金宝莱宾馆”的合伙人发生变化，为此于2013年10月注销，于2013年11月22日开办“余姚市新宝莱三兴宾馆”。从2012年、2013年、2014年由税务机关开具的房租税务发票上都显示为“余姚市金宝莱宾馆”，故作为被上诉人三兴公司自始至终只认为房子是由黄芳租赁的，黄芳用租赁所得房屋开设宾馆。2.2013年11月30日签订的租赁合同，系对2013年10月30日的租赁合同的补充。在签订该协议时，被上诉人三兴公司将租赁情况告知了招商银行余姚支行，而该银行在协议书上盖章的行为可以推定其是同意租赁的。因此，上诉人自2007年开始租赁涉案房屋一直开设宾馆，至于上诉人租赁的房屋是用于开设宾馆还是其他商业经营，与租赁关系没有任何影响。本案三兴公司与招商银行余姚支行的抵押行为发生在2013年5月，系上诉人与三兴公司的租赁期间，故原审判决认定事实有误，导致判决不当。
招商银行余姚支行辩称，租赁合同不是黄芳的个人行为，她是代表金宝莱宾馆签订租赁协议的。原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原审判决。
黄芳向一审法院起诉请求：1、确认原告与三兴公司签订的房屋租赁协议有效，其效力优于抵押权，在拍卖该房屋时带租拍卖；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年9月30日，原告黄芳代表余姚市金宝莱宾馆与余姚市交通驾驶技术学校（后与其他两家企业转制为三兴公司）就案涉房屋签订租赁合同，约定租赁用途为开设宾馆，年租金为20万元等，但未约定租赁期限。2007年10月24日，黄芳与梁积轩、马仁校、劳菊英、刘剑、劳海群注册成立余姚市金宝莱宾馆（普通合伙），经营场所为余姚市阳明西路280号，2013年11月13日注销。其间，该宾馆的经营场所为租房协议所涉的案涉房屋。2013年5月9日，被告三兴公司将案涉房屋抵押给被告招商银行余姚支行。2013年10月30日，原告黄芳与三兴公司又就案涉房屋签订租赁协议，约定租赁期限为6年，自2013年11月1日起至2019年10月31日止，年租金为20万元等。2013年11月30日，黄芳再次与三兴公司就案涉房屋签订租房协议书，约定租赁期限为20年，即自2013年11月1日至2033年10月30日止；租金每年为25万元等。同时，该租房协议书下方被告招商银行余姚支行书写“余姚市三兴交通运输有限公司位于余姚市××××号的房产抵押于我行。余房权证城区字第××号房产证原件在本行。特此说明。”内容，并在该书写内容上盖章。2013年11月22日，黄芳与梁积轩、马仁校、马春园、黄琴、马金柱注册成立余姚市新宝莱三兴宾馆（普通合伙），经营场所仍为余姚市阳明西路280号，该宾馆在案涉房屋经营至今。2015年4月21日，本案各被告因（2015）甬余商初字第569号案件，于同年6月10日达成调解协议。因不履行生效调解确定的义务，同年7月25日，被告招商银行余姚支行以（2015）甬余商初字第569号民事调解书作为执行依据向原审法院申请执行。案在执行中，本案原告黄芳认为对作为执行标的的案涉房屋享有租赁权等而向原审法院提出执行异议，原审法院审查后作出（2016）浙0281执异4号执行裁定，驳回了黄芳的执行异议。黄芳仍不服，又提起了执行异议之诉。
一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，原告黄芳作为案外人认为法院所执行的案涉房屋其享有租赁权且优先于被告招商银行余姚支行所享有的抵押权，应提供相应之证据。但据查明事实，2007年9月30日由金宝莱宾馆而非本案原告黄芳租赁案涉房屋并用于经营，2013年11月13日该宾馆注销。原告黄芳于2013年10月30日就案涉房屋签订了租赁协议，并将该案涉房屋交新宝莱宾馆作为经营场所。虽原告所提交的该两份租赁协议的租赁物同一，但承租人不同，且没有证据证明现案涉房屋承租人黄芳与前承租人金宝莱宾馆之间就案涉房屋的租赁权有法律上的承接关系，故难以认定案涉房屋2007年9月30日与2013年10月30日两个租赁协议之间具有连续性与关联性。就现有证据来看，案涉房屋的现承租人为原告黄芳，其取得案涉房屋的租赁权的时间为2013年10月30日，而案涉房屋抵押给被告招商银行余姚支行的时间为2013年5月9日，原告黄芳取得案涉房屋租赁权的时间晚于被告招商银行余姚支行对案涉房屋设定抵押权的时间。虽原告黄芳于2013年11月30日将补充签订的租房协议书交被告招商银行余姚支行盖章，但该盖章行为仅能证明被告招商银行余姚支行知晓且不反对原告黄芳与被告三兴公司之间的租赁关系，不能推断出被告招商银行余姚支行书面认可该租赁权可对抗相应抵押权的结论。因此，原告黄芳要求确认其与三兴公司之间就案涉房屋的租赁关系有效的诉讼请求，依法可以支持；但要求确认其所享有的租赁权效力优于被告招商银行余姚支行先行设定的抵押权，并在案涉房屋拍卖时带租拍卖的诉讼请求，则依法难以支持。判决：一、原告黄芳与被告余姚市三兴交通运输有限责任公司之间于2013年10月30日及同年11月30日就余姚市阳明西路280号房屋签订的租赁协议有效；二、驳回原告黄芳其他的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告黄芳负担。
二审审理期间，上诉人黄芳向本院提交2014年12月8日租赁发票复印件一份，发票上记载付款方名字还是余姚市金宝莱宾馆，拟证明与前一份租赁合同是有连续性的。被上诉人质证认为2014年时金宝莱宾馆已注销，但是对出租方来说他们有可能并不知道这个事实，所以不能以三兴公司开出的错误发票来证明相关事实。本院认为租赁发票上载明的付款方是金宝莱宾馆，与后一份租赁合同上的相对方黄芳亦不一致，且当时金宝莱宾馆已注销，因此该租赁合同发票上的付款方名称无疑是错误的，以错误的发票来印证相关事实是不严谨的，故上诉人以此认为前后两份租赁合同有连续性并不成立。
二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，首先，本案的争议事实是2007年9月30日与2013年10月30日前后两个租赁协议之间是否存在连续性。虽然涉案两份租赁协议的租赁物系同一标的物，但是前一份租赁合同的相对方是金宝莱宾馆，后一份租赁合同的相对方是黄芳。上诉人称自始该房屋实际系黄芳个人租赁后用于宾馆经营，但是据查明的事实，金宝莱宾馆系普通合伙企业，合伙人除了黄芳，还有另外五个自然人，而且所涉房屋的租赁费均计入合伙企业的成本，因此上诉人称该房屋系由黄芳个人租赁的主张不能成立。而后一份合同的租赁相对方是黄芳，虽然仍然用于宾馆经营，但是宾馆亦已重新注册为新的普通合伙企业，其中三个合伙人亦发生变更，故前后两份租赁协议仅是租赁物的重合，无法认定现承租人黄芳与前承租人金宝莱宾馆之间就涉案房屋的租赁权存在法律上的承接关系，故本院认为2007年9月30日与2013年10月30日的租赁协议是独立的合同，两者之间不存在连续性；其次，现承租人黄芳取得租赁权的时间为2013年10月30日，而涉案房屋抵押给被上诉人招商银行余姚支行的时间为2013年5月9日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。上诉人称招商银行余姚支行在租赁协议上盖章表示其同意了抵押物的出租，但是从招商银行余姚支行备注在租房协议上的字面理解，是为了说明该涉案房屋抵押于招商银行余姚支行，房产证原件在招商银行余姚支行的事实，并没有同意租赁的意思表示。综上，上诉人要求以租赁权对抗招商银行余姚支行对涉案房屋的抵押权的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持浙江省余姚市人民法院（2016）浙0281民初3475号民事判决。
二审案件受理费4300元，由上诉人黄芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 董俊慧
审判员 陆慧慧
二〇一七年四月七日
书记员 杨丽丽