江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0684民初5866号原告：黄某，女，1973年9月14日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：徐燕，江苏海萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健美，海门市江滨法律服务所法律工作者。被告：庄某，男，1957年2月22日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：徐斌，江苏诚谨律师事务所律师。被告：宋某，女，1954年11月5日生，汉族，住海门市。两被告委托诉讼代理人:曹建平，江苏江花律师事务所律师。原告黄某与被告庄某、宋某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由审判员杨东旭适用简易程序，于同年10月25日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法由审判员杨东旭、代理审判员孙晓燕、代理审判员曲永涛组成合议庭，于同年12月6日第二次公开开庭进行了审理。原告黄某、被告庄某及其委托诉讼代理人徐斌、被告庄某、宋某委托诉讼代理人曹建平两次到庭参加了诉讼，原告黄某委托诉讼代理人徐燕参加第一次庭审，委托诉讼代理人高健美参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：要求判令1、原被告2017年3月6日签订的《售房简易合同》无效；2、两被告向原告返还购房款278000元；两被告赔偿原告损失粉刷款9500元及所支付购房款利息。事实和理由：两被告系夫妻关系，原被告于2017年3月6日签订了《售房简易合同》一份，约定被告庄凤鸣将其经营的余东镇老通吕公路西侧整体厂房出售给原告，并由被告庄某负责土地续租相关事宜。合同签订后原告向被告支付购房款278000元，并对围墙进行了粉刷，支付9500元。后被告厂房因系违章建筑而被部分拆除，经查被告土地亦未办理相应手续，系违法使用土地，故向法院请求判如所请。被告庄某、宋某共同辩称：案涉土地虽然未办理批建手续，但系2003年政府大力发展乡镇企业时租用农村土地所建，历经十余年及多次转手，被告亦从他人处购得。该处土地厂房虽然不能办理所有权过户等手续，但并非禁止买卖。且土地管理法及城乡规划法等法律都系颁布于案涉厂房建成之后，系特定历史条件下所建设，并非非法建筑。被告原经营的海门市凤铖纯净水厂注册地即案涉土地厂房，如其系非法建筑，则不应给予注册。所拆除的钢结构房屋系在案涉厂房围墙之外，并未在合同标的厂房之列，虽然该房屋拆除，但同原告无关，不对合同产生影响。经审理查明：两被告系夫妻关系，案涉土地及上厂房位于余东镇××（××），经过多次买卖现由被告庄某经营的海门市凤铖纯净水厂实际控制经营。2013年9月25日，被告庄凤鸣代表海门市凤铖纯净水厂同余东镇启凤街居委会签订土地续租合同，约定将案涉土地出租给海门市凤铖纯净水厂五年（2013年1月1日至2017年12月31日），租用期间被告依约向居委会支付土地租金。2017年3月6日，原告同被告庄某签订《售房简易合同一份》，载明：“一、被告将余东镇老通吕公路西侧整体厂房出卖给原告……价款275000元；……三、被告负责把原告租用土地的续租5年合同；……七、……交房前被告必须把所有设计的场地围墙及续租土地合同全部负责交至原告手中，并把原来与外界（后面之间合同还有土地租赁合同）所有原始合同提供给原告，被告不得违约。……”。合同签订后，原告向被告给付购房款278000元。同年4月，被告如期将案涉土地厂房交付原告实际控制。同月，海门市创建全国文明城市工作指挥部办公室经督查认为案涉厂房大门外的钢结构建筑系违章搭建，并责令被告庄凤鸣予以拆除。后被告庄凤鸣根据政府相关部门要求将钢结构建筑拆除。案件审理过程中，原告向海门市余东镇人民政府就案涉土地性质问题进行了信访，同年11月22日，余东镇人民政府向信访人赵建华出具信访事项答复意见书一份，说明：“一、案涉土地上厂房建筑为2003年租用余东镇启凤街4组土地后自建而成，后该地块上的房屋多次转手。经初步调查，该地块土地未在土管部门办理过征用手续，房屋未在规划建设部门办理过建房审批手续。……另查，该土地租用为2017年12月31日到期。……不对任何单位和个人进行续租。”本院认为，根据《土地管理法》之规定，农村集体所有土地不得进行非农建设。被告庄凤鸣及其经营的凤铖纯净水厂同余东镇启凤街居委会签订的《土地续租合同》所涉土地已为余东镇人民政府调查认定“未办理过征用手续，未办理过建房审批手续”，被告亦未举证证明案涉土地及其上房屋依法进行了征用批建手续。现被告将涉诉土地转租于原告并将土地上房屋出售于被告，因违反法律法规强制性规定，双方于2017年3月6日签订的《售房简易合同》应当归于无效。虽然被告辩称案涉房屋建设于《土地管理法》及《城乡规划法》颁布之后，但也应当在法律颁布后按照法律规定补办相应手续方进行转租、转让，故对被告辩称的案涉土地房屋系特定历史条件下产物，可以合法转让的辩称意见，本院不予采信。虽然本案合同无效系被告向原告转租违反法律法规强制性规定的农村集体所有土地及出售其上未经批建的非法建筑所导致，但案涉土地确系在特定历史条件下余东镇启凤街居委会通过俗称的“以租代征”方式向被告让渡的“土地使用权”，目前尚无相关文件确认此类农村集体所有土地使用权流转方式的合法性，故本院碍难认定被告系合法取得案涉土地的使用权。但被告同居委会签订《土地续租合同》的方式非法取得所谓“土地使用权”的过程中并不存在明显过错，至今海门市国土资源局、余东镇人民政府等相关部门也并未实际收回土地，没收案涉土地上构建筑物，由原被告继续占有、经营案涉土地。故虽然售房合同无效，原告亦当向被告支付土地及厂房相应的占有使用费。关于原被告争议的厂区大门外“钢结构房屋”是否在合同约定的出售范围内，因原被告合同约定标的房屋为“老通吕公路西侧整体厂房”，在合同签订时该钢结构房屋未拆除，且也在通吕公路西侧，由被告实际控制经营，故对被告述称该“钢结构房屋”不在合同约定的范围内的辩称意见，本院不予采信。该“钢结构房屋”在合同履行后即被确认为违章建筑而被拆除，原告并未对其实际利用，故在计算原告应当给付被告的使用费时，应当扣除该“钢结构房屋”部分。具体使用费数额，本院认为可以参照合同约定的价款标准酌情认定。合同中明确被告负责原告“租用土地续租五年的合同在交房前办好”，合同价款278000元（以实际履行为准），如按照原告仅继续经营五年计算，折合每年使用费用为55600元，每月为4633元，因原告并未实际利用到上述“钢结构房屋”，本院酌定原告应当给付被告的实际使用费为3500元/月，至判决之日，原告共计使用近9个月（4月——12月），使用费共计31500元，即被告应当返还原告购房款246500元。关于原告诉请的被告赔偿相关损失，因合同无效双方皆无过错，故各自损失由各方各自承担。因两被告系夫妻关系，根据原被告提供的证据及庭审陈述，两被告对该交易都知情且未反对，交易收入也无证据证明系用于被告庄某个人生活，同被告宋某无关，可以认定系两被告的夫妻共同债权、债务。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：一、确认原告黄某同被告庄某于2017年3月6日签订的《售房简易合同》无效；二、被告庄某、宋某于本判决生效之日起十日内返还原告黄某购房款246500元；三、原告黄某于被告庄某、宋某履行上款义务后五日内将其控制的讼争土地及房屋：“老通吕公路西侧整体厂房”交还被告庄某、宋某依法处置；四、驳回原告黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5693元（原告已预交）、申请保全费2020元，共计7713元，由原告黄某负担3856.5元，被告庄某、宋某负担3856.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5693元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。审 判 长  杨东旭代理审判员  孙晓燕代理审判员  曲永涛二〇一七年十二月十八日书 记 员  陈佳琪