重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第00486号
原告：柯益建，男，汉族，1973年12月6日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：史青、李昌平，重庆金仓律师事务所律师。特别授权。
被告：重庆市华贵房地产开发有限责任公司，住所江津区几江江洲大道66号津都鼎苑C1幢1-2-1号。组织机构代码76268468-0。
法定代表人：唐军，总经理。
委托代理人：廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。特别授权。
原告柯益建与被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司（以下简称华贵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程鹏独任审判，适用简易程序于2014年2月24日、8月19日、2015年2月11日、3月18日公开开庭进行了审理。原告柯益建的特别授权委托代理人史青、李昌平，被告华贵公司的特别授权委托代理人廖厚洪到庭参加诉讼，本案曾因鉴定和双方当事人申请庭外和解依法中止诉讼，中止诉讼的原因消除后继续审理，现已审理终结。
原告柯益建诉称：原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市江津区几江街道长风路98号华贵*沁园春11幢3单元2-2号房屋。合同签订后，原告按约履行了义务。但2010年6月，被告在华贵*沁园春二期D栋基坑工程土方开挖时，造成毗邻的华贵*沁园春11幢3单元和12栋房屋地基土失稳、沉降、墙体开裂、楼板裂缝，严重影响房屋的安全性、使用性及使用年限等。原告认为，被告交付的房屋应当符合《中华人民共和国建筑法》等法律的安全规定，并符合双方合同所约定的条件，现被告所交付的房屋出现楼板、墙体开裂等质量瑕疵，被告应依法承担违约责任。综上，请求判决：1、被告对原告所购房屋室内裂缝加固修复恢复原状；2、被告赔偿原告房屋贬值损失50，000元；3、被告赔偿原告装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元；4、被告赔偿原告房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止，按每月1，200元计付的租金损失。
被告华贵公司辩称：首先，被告是按照与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，按时将符合质量要求的房屋交付原告，并按时办理了房产证，在履行合同中不存在违约行为。原告房屋墙体开裂是在交付使用后，因相邻施工单位施工开挖基础导致房屋地基土失稳、沉降不均引起，还有材料自身干缩变形不一致、温差作用等原因所致，有些原因是无法防治的建筑通病。因此，被告依法不应对原告房屋出现的质量瑕疵承担违约责任。其次，从原告发现房屋出现问题开始，被告迅速上报主管部门及相关单位，根据鉴定机构的鉴定意见及建议积极整治，并多次与原告等业主协商解决，均因业主要求过高而无果。最后，针对原告的各项诉讼请求，被告认为：1、原告房屋修复费用经鉴定为7，524.29元，被告愿意按此金额予以赔偿，不同意对原告的房屋室内裂缝加固修复恢复原状。2、原告要求被告赔偿房屋贬值损失50，000元没有法律依据，应予驳回。3、原告要求被告赔偿装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元亦没有事实和法律依据，应予驳回。4、根据江津区建设工程质量监督站委托重庆市建设工程质量检验测试中心于2010年12月30日作出的鉴定报告，原告房屋结构安全性等级评定为BSU级，在正常使用条件下结构安全，被告及时向原告通报了该鉴定结果。另外，被告已赔偿了原告瑕疵补偿费3，000元，且原告2010年3月入住房屋至今并无租金损失。因此，原告要求赔偿房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止按每月1，200元计付的租金损失的理由不能成立，被告不同意该请求。
经审理查明：原告、被告于2008年5月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于重庆市江津区几江街道东部新城A6-1号地华贵*沁园春11栋3单元2-2号房，并对房价款、付款方式及期限、交房期限及条件、产权登记、双方违约责任等内容进行了约定。原告按约付清了购房款，被告于2009年1月14日将房屋交付原告。2010年夏季，邻近原告所购房屋的沁园春二期D栋高层商住楼开始施工。同年6月1日，原告等业主发现所购房屋出现墙体裂缝等质量瑕疵后向被告反映，被告随即向江津区城乡建设委员会、江津区建设工程质量监督站报告了情况。江津区建设工程质量监督站委托重庆市建设工程质量检验测试中心，对毗邻沁园春二期D栋基坑工程施工是否影响华贵*沁园春11栋3单元和12栋房屋安全进行技术鉴定。该中心于2010年12月30日作出鉴定报告，鉴定结论及建议为：“6.1华贵*沁园春11栋3单元和12栋房屋的结构安全性等级综合评定为Bsu级，在正常居住使用条件下结构安全。6.2华贵*沁园春11栋3单元和12栋房屋多数墙体裂缝是由于2010年6月中旬毗邻基坑开挖，加之该段时间连续降雨，邻房屋侧边坡变形导致房屋地基土失稳、沉降不均引起；少部分墙体裂缝、预制板间裂缝是由于材料自身干缩或不同材料干缩变形不一致、温差作用等原因引起。根据施工单位检测结果，房屋地基基础沉降已趋于稳定，因此应采取适当措施进行上述裂缝的修补工作。6.3为确保毗邻边坡更加稳定安全，应抓紧新建工程桩基及上升主体结构的施工进度。”被告将该鉴定结论及建议及时告知了原告等业主。原、被告对出现的房屋质量瑕疵问题多次协商解决无果，经行政主管部门领导组织协调数次也无效。2011年1月21日，原告领取了被告支付的住房瑕疵补偿费3000元，并出具领条一张，载明：“今领到重庆市华贵房地产开发有限公司预付住房瑕疵补偿费叁仟元正（￥3，000元）。此款待最终鉴定结论下来后，与业主协商或司法裁决赔款中抵扣。（已入住业主）领款人：柯益建二0一一年一月二十一日”。
本院依法委托后勤工程技术司法鉴定中心对华贵*沁园春11栋3单元和12栋房屋在正常使用条件下结构是否安全，以及11栋和12栋的房屋地基失稳、沉降、墙体及住户室内预制板间裂缝的原因进行鉴定。该中心于2013年6月5日作出后司鉴字（2013）第027号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“8.1重庆市江津区华贵*沁园春小区11栋12栋住宅总体评定结构安全性等级为Bsu级，结构总体安全。但该建筑36~40轴线裂缝墙体及其余严重裂缝墙体、裂缝门窗过梁的安全性等级为cu级，该建筑36~40轴线区域整体性等级为Cu级。8.2重庆市江津区华贵*沁园春小区11栋12栋房屋损害的主要表现是墙体裂缝，墙体裂缝产生的主要原因是11栋3单元、12栋1单元在40轴线相邻区域（12栋1单元）地基基础不均匀沉降。8.3根据我中心监测结果，该建筑地基沉降已趋于稳定。8.4为确保该房屋结构安全，建议采取以下加固处理措施。⑴建议对该建筑的裂缝规律性明显墙体及严重裂缝墙体等cu级构件进行适当加固处理，对该建筑36-40轴线区域（整体性Cu级区域）进行适当加强整体性的加固处理。⑵建议对其余裂缝墙体适当加固、修缮处理；对变形门窗进行修缮，对其他影响房屋正常使用的缺陷进行修缮。具体加固整改方案应由有资质的设计单位出具。”经本院依法委托，华诚博远（北京）建筑规划设计有限公司于2014年5月作出了“华贵*沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程施工设计”。本案审理中，原、被告经协商同意，由被告将华贵*沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程发包给具有相应施工资质的重庆聚友建筑工程有限公司进行施工，并由被告委托具有相应监理资质的重庆吉沣工程项目管理有限公司对该加固工程进行施工质量监理。2014年8月28日，被告与重庆聚友建筑工程有限公司签订了《结构加固施工合同》，约定了双方的具体权利义务，其中合同工期总日历天数90天，开工日期：2014年9月10日，竣工日期：2014年12月10日。同日，被告与重庆吉沣工程项目管理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，约定了双方的具体权利义务。重庆聚友建筑工程有限公司按加固工程施工设计要求对地基基础、外墙及其他部分业主房屋室内裂缝加固、修复竣工后，被告于2015年1月22日组织有关单位对已竣工部分加固工程进行了竣工验收并一致通过。已竣工的加固工程中，地基基础加固施工1个月，外墙及室内裂缝加固修复施工近2个月，严重的室内裂缝加固修复到干了需1个多月。本院于2015年1月25日依法委托后勤工程技术司法鉴定中心，对华贵*沁园春11栋3单元、12栋房屋加固后是否能正常安全使用进行评估鉴定，该中心于同年2月4日作出后司鉴字（2015）第002号结构安全性鉴定报告，鉴定意见为：“6.1重庆市江津区华贵*沁园春11栋3单元和12栋房屋加固工程按图施工，房屋墙体裂缝和基础已经进行加固和修复，基础稳定，加固工程施工质量合格，房屋结构安全，可正常使用。6.2建议使用过程中注意对房屋异常现象的观察，若房屋构件出现较大变形或出现新裂缝，应及时通知有关部门处理。”本院于2015年2月11日开庭审理时，经双方质证后当庭采信了该鉴定报告。2015年3月11日，后勤工程技术司法鉴定中心向本院作出明确房屋裂缝安全等级意见的回复函，内容为：“根据我鉴定中心出具的报告中5.1、7.1.2（4）监测结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第4.4.6等条评定标准，36-40轴范围内地基基础沉降导致的裂缝墙体、裂缝过梁为cu级，36-40轴整体性为Cu级，故36-40轴对应各套房屋均属于Cu级。其余各套房屋属于Bu级。”
被告开发建设的华贵*沁园春1-15栋房屋于2009年4月17日取得建设工程竣工验收备案登记证，其中11栋、12栋设计的合理使用年限为50年。原告所购房屋不在华贵*沁园春11栋和12栋建筑的36-40轴线范围内，已办理产权登记，原告2010年6月开始居住使用房屋。经本院依法委托，重庆道尔敦工程造价咨询有限公司对原告房屋装修损失（即裂缝修复费用）的工程造价鉴定为7，524.29元。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，安全性评级含义为：Bsu、Bu、bu：安全性基本满足要求，尚不显著影响承载能力，可采取措施；Csu、Cu、cu：安全性不满足要求，显著影响承载能力，应采取措施。审理中，原、被告同意如需赔偿原告房屋租金损失按每月1，200元计算。
上述事实，有原、被告陈述，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，《华贵*沁园春11、12号楼施工图》，《重庆市商品房买卖合同》，原告出具的收条，被告的有关文件、回复、函件、通知、会议记录、会议纪要，《华贵*沁园春小区业主入住手续单》，原告的水表读数照片及用气记录，物业公司代收代缴收据，《重庆市建设工程质量检验测试中心的鉴定报告》，《司鉴字（2013）第027号司法鉴定意见书》，《后司鉴字（2015）第002号结构安全性鉴定报告》，《明确房屋裂缝安全等级意见的回复函》，《重庆道尔敦工程造价咨询有限公司重道造鉴字（2014）第40号司法鉴定意见书》，《华贵*沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程施工设计》，《结构加固施工合同》，《建设工程委托监理合同》，《华贵*沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程竣工验收会议纪要》，以及到庭作证的证人证言经庭审质证审查属实在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格履行自己的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案争议的焦点是：一、被告应否对原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵承担违约责任；二、原告的各项诉讼请求应否予以支持。现评析如下：
一、被告应否对原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵承担违约责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”；《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；……”；《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”本案中，被告出卖给原告的商品房虽于2009年通过竣工验收合格并取得了有关证书，并交付原告，但是，该房屋于2010年6月1日因地基下沉出现墙体裂缝等质量瑕疵，发生在该房屋工程设计的合理使用年限即50年内，亦不存在被告可以免责的法定事由，该质量瑕疵依法属于被告的保修范围，被告应承担保修责任。因此，被告依法应对原告所购房屋因地基下沉出现墙体裂缝的质量瑕疵承担相应的违约责任，原告就其房屋出现的质量瑕疵要求被告承担违约责任的理由成立，本院予以支持；被告以其交付的房屋合格而不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
二、原告的各项诉讼请求应否予以支持问题。
1、要求被告对房屋室内裂缝加固修复恢复原状问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”该法第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”由此可见，对标的物的质量瑕疵应如何承担违约责任法律规定了具体的方式。本案中，原、被告对原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵的违约责任承担没有约定，也未达成补充协议，则原告有权在法律规定的具体方式中进行合理选择，原告要求被告对房屋室内裂缝加固修复恢复原状属于依法选择要求被告承担修理违约责任；而且，原告房屋的质量瑕疵依法属于被告的保修范围，被告应当承担保修责任。因此，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持；被告主张按鉴定的修复费用予以赔偿而不同意加固修复的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
2、要求被告赔偿房屋贬值损失50，000元问题。一方面，如前所述，对标的物的质量瑕疵应如何承担违约责任法律规定了具体的方式，而其中并无赔偿贬值损失的方式，且原、被告对原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵的违约责任承担没有约定，也未达成补充协议，故原告要求被告赔偿贬值损失显然于法无据；另一方面，原告主张的房屋贬值损失无法通过鉴定机构鉴定予以确定。因此，原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。
3、要求被告赔偿装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元问题。由于：⑴、装修房屋的费用，主要取决于装修标准、使用材料及人工工资等因素，且材料费及人工工资是随着市场价格的涨跌发生变动的，具有较大不确定性，因而对不同时间装修房屋的花费难以简单得出何者更高的结论；⑵、在签订商品房买卖合同时，原告所购房屋装修采用何种标准、使用什么材料等均未确定，被告也预见不到原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝后装修可能遭受损失及其金额；⑶、原告主张的房屋装修材料及人工费涨价损失无法通过鉴定机构鉴定予以确定。因此，原告的该项诉讼请求亦没有事实和法律依据，本院不予支持；被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。
4、要求被告赔偿房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止按每月1，200元计付的租金损失问题。根据鉴定机构作出的鉴定意见，原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵安全性等级为Cu级，该等级房屋的性质为“安全性不满足要求，显著影响承载能力，应采取措施”，则该房屋存在不能居住使用的安全隐患，被告应依法赔偿原告因此遭受的租金损失，但原告从2010年6月起居住使用房屋，必然会因此减少其另行租房的租金支出，可依法酌情减轻被告的赔偿责任。由于本院2015年2月11日开庭审理时，对华贵*沁园春11栋3单元、12栋房屋加固后是否能正常安全使用所作的最终结构安全性鉴定报告经当庭质证并依法采信，原告房屋不能居住使用的安全隐患消除，故本院认定被告赔偿原告租金损失的期间为2010年6月1日至2015年2月11日。此外，因原告请求被告对房屋室内裂缝进行加固修复的理由成立并应予支持，施工期间必然导致原告不能正常居住使用房屋，被告依法应当赔偿原告此间所遭受的损失，该损失比照原、被告同意的如需赔偿原告房租损失标准计付为宜。据此，本院综合考虑审理中原、被告同意如需赔偿原告房屋租金损失按每月1，200元计算，被告已赔偿原告房屋瑕疵补偿费3，000元，以及原告另行租房居住需支出租金的金额，兼顾公平和诚信原则，酌情确定被告应赔偿原告的损失为：2010年6月1日至2015年2月11日的租金损失30，822元［600元／月×（56月﹢11天÷30天／月）﹣3000元］﹢房屋室内裂缝加固修复施工期间按每月1，200元计算的损失金额。
被告以“重庆市建设工程质量检验测试中心2010年12月30日鉴定原告房屋结构安全性等级为BSU级，在正常使用条件下结构安全，原告于2010年3月居住使用房屋后没有房租损失，以及被告已赔偿了原告瑕疵补偿费3，000元”为由，不同意原告该项诉讼请求的抗辩主张部分成立，部分不能成立，理由是：重庆市建设工程质量检验测试中心的鉴定报告是对华贵*沁园春11栋3单元和12栋房屋结构安全性等级综合评定为BSU级，而后勤工程技术司法鉴定中心是在对同一标的物结构安全性等级总体评定为BSU级的基础上，又对该标的物局部即36-40轴线区域安全性等级评定为CU级，两个有资质的鉴定机构对同一标的物进行的安全性等级综合或总体评定结果是一致而不矛盾的。因原告的房屋位于该标的物局部即36-40轴线区域范围内，安全性等级应为CU级，在不能居住使用的安全隐患消除前，如原告未居住使用理由正当，被告应依法赔偿原告此间遭受的全部租金损失，但原告从2010年6月起居住使用房屋后因减少另行租房的租金支出，其遭受的租金损失即相应减少，可依法减轻被告的赔偿责任。
原告所称被告举示的水、天然气票据只能证明产生相应的使用量及费用，并不能证明原告实际居住使用房屋尤其是晚上在房屋内睡觉的观点不能成立，本院不予采纳，理由是：⑴原告在瑕疵房屋内正常使用了水、天然气，如果其晚上不在该房屋而另找房屋睡觉明显有悖日常生活经验；⑵原告并未提供其不在该房屋而在其他房屋睡觉的相应证据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：
一、被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司按《华贵*沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程施工设计》要求，在原告柯益建协助配合下对其重庆市江津区几江街道长风路98号华贵*沁园春11幢3单元4-2房屋室内裂缝进行加固修复，限判决生效后2个月内履行。
二、被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司按每月1，200元的标准，赔偿原告柯益建房屋室内裂缝加固修复施工期间的损失，限判决生效后2个月内履行。
三、被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司赔偿原告柯益建房屋租金损失30，822元，限判决生效后十日内履行。
四、驳回原告柯益建的其他诉讼请求。
如果被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司在本判决指定的期限内未履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3350元，减半收取1，675元，由原告柯益建负担1000元（已预交本院），由被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司负担675元（限本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 程 鹏
二〇一五年四月十六日
书记员 陈予波