广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第757号原告刘容葵，女，汉族，公民身份号码×××0221，住广西。原告邹国平，男，汉族，公民身份号码×××1576，住广东省龙川县。两原告共同委托代理人杨彩文。被告珠海市锦荣房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。法定代表人岑兆雄，该公司董事长。委托代理人栾建梅，广东德赛律师事务所律师。原告刘容葵、邹国平诉被告珠海市锦荣房地产开发有限公司（以下简称锦荣房产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员吴坤年适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告邹国平及两原告的共同的委托代理人杨彩文，被告锦荣房产公司的委托代理人栾建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘容葵、邹国平诉称：2015年6月底，原告邹国平的老乡邹香兰打电话给原告，说珠海市斗门区有商铺卖，你们卖鞋的买一个铺位总比租别人的铺位强，并说有一个楼盘在开盘前他订了一间二楼的商铺，开盘当天就升值了每平方米2000元，他并且游说原告现在订购商铺交68000元就等于抵减150000元。原告经不住邹香兰的花言巧语，几天后（7月1日），原告就到被告开发的时代香海花园看房。原告在销售人员游说买房有优惠、有赠送等情况下，原告当天就糊里糊涂与销售人员谈好购买一间价值177万元的商铺，并交了订金。当时因原告要急着乘搭当晚9时之前的班车回广西岑溪市，因此原告来不及细看认购书的内容就匆忙在认购书上签名走了。原告回家几天后拿认购书细看，发现认购书约定的内容与当时所谈的条件不符，原告就打电话给被告，被告说是按照双方谈好的条件打印认购书的，这时原告才发现受骗上当。同年7月8日，原告赶到被告售楼部与被告理论，但被告不认账。之后，双方经白藤湖工商所调解，被告也不同意退还原告所交的款项。综上所述，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取欺诈手段，诱使原告在违背真实意思表示签订了认购书，原告发觉后，立即反悔，被告却拒不退还原告所交的款项，违反了公平诚实的原则。因此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的《时代香海花园认购书》无效；2、被告返还原告支付的50000元;3、本案受理费由被告承担。原告刘容葵、邹国平对其诉称提供如下证据：1.《时代香海花园认购书》二份、认购卡三张，拟证明被告在销售涉案房屋过程中存在欺诈行为，误导原告签订认购书和认购卡；2.收据一张，拟证明被告收取了原告涉案房屋的50000元定金；3.调解终止书一份，拟证明原被告就涉案房屋的退款纠纷经工商部门进行调解；4.证明书一份，拟证明被告诱导原告购买涉案房屋。开庭后，原告刘容葵、邹国平向本院提供银行明细清单一份，载明原告邹国平于2015年7月25日收到电商的银行汇款68000元。被告锦荣房产公司辩称：一、被告与原告签订的《时代·香海彼岸（时代香海花园）认购书》（以下简称认购书）已成立生效，对双方有约束力。（一）原告提供的《认购卡》不是被告的意思表示。《认购卡》是销售代理公司的工作人员为原告介绍物业、计算可能实现的销售折扣时所使用的草稿，均未经过被告书面授权和确认。《认购书》第四条第1款第（11）项明确约定：“未经甲方（原告）书面授权和确认，甲方工作人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件及口头的任何承诺、陈述，均不具备要约要件，不构成本认购书、《商品房买卖合同》的组成部分或该商品房的交付标准，对甲方不具有约束力。”因此《认购卡》不是被告的意思表示。（二）被告与原告签订的《认购书》已成立并生效，且不存在欺诈情形。因原告有意购买被告开发的物业，双方经协商以1967607元成交，并签署《认购书》。《认购书》第五条第1款约定：“本认购书经甲（被告）、乙方（原告）双方签署即生效”。同时，被告与原告在《认购书》第五条第3款中约定，在原告满足一定的条件才能享受折购优惠，被告才同意给予一定折扣，折扣后的成交价为1777930元。因此双方经协商签署的《认购书》清晰、明确，不存在无效及欺诈情形。（三）原告违约应承担违约责任。按照《认购书》第三条第1款约定，原告应于2015年7月7日前支付392856元（包含定金），但原告未按约定支付。《认购书》第四条第2款约定，如原告“未按本认购书付清房款……”，被告“有权解除本认购书，不予退还乙方已经支付的定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售。”因此原告违约应当承担定金不能退还的违约责任。二、涉案房产已于2015年4月23日取得《商品房预售许可证》，不存在原告所述的被告未取得《商品房预售许可证》的情形。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告锦荣房产公司对其辩称提供如下证据：商品房预售许可证一份，证明被告于2015年4月23日已经取得涉案房屋的预售取可证，被告向原告销售涉案房屋是合法的，双方签订的认购书是有效的。开庭后，被告锦荣房产公司向本院提供如下证据：1.商铺的《商品房预售许可证》一份，载明被告于2015年3月20日取得时代香海花园一期S1、S2、S3商铺的《商品房预售许可证》；2.肉菜市场和住宅的《商品房预售许可证》六份，载明的项目名称均为肉菜市场和住宅，与商铺无关。原、被告当庭提交的证据，均经过质证。原告对被告当庭提交的证据的真实性和合法性没有异议，但认为不能证明涉案房屋是在该《商品房预售许可证》的范围。被告对原告当庭提交的证据1其中的认购卡的真实性和合法性不予认可，认为认购卡是被告与原告在商讨房屋买卖价格中形成的，目的是为了使原告能够清晰价格，而且认购卡并没有被告的签名盖章，对双方没有约束力；对证据1两份认购书中其中的一份认购书，认为双方没有签名盖章与本案无关；对证据2的真实性、合法性和关联性认可；对证据3的真实性认可，但认为与本案无关；对证据4的真实性无法确认，不能证明陈威是被告的员工，即使是被告的员工也不能代表陈威有权代表被告作出证据中的说明。对原、被告开庭后提供的证据，双方在开庭审理时已表示不用再开庭质证，由法院审查确认。本院对原、被告提供的证据，经审查认为，原告当庭提交的证据1其中的一份有双方签名盖章的认购书的真实性、合法性和关联性，本院予以确认，对双方没有签名盖章的认购书和认购卡，本院不予确认；对原告当庭提供的证据2、3和开庭后提供的证据，以及被告当庭提供的证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；对原告当庭提供的证据4和被告开庭后提供的证据，因不能起到证明案件事实的作用，本院不予以确认。经审理查明：2015年6月，原告邹国平听老乡邹香兰介绍珠海市斗门区有商铺出售。同年7月1日，两原告到位于珠海市斗门区某号被告开发的时代香海花园看房。经邹香兰和现场销售人员的介绍和推荐下，原告当天与销售人员签订了《时代·香海花园/时代商荟（香海）认购卡》一份，该认购卡载明：一、物业基本信息：房号/商铺号S4栋372；标准总价1967275元；建筑面积121.98。二、付款方式：轻松银行按揭；折扣：电商6.8万元抵15万元、准时签约98折、旧客户介绍新客户打折3000元，折后总价1777930元。付款方案：2015年7月1日前支付定金50000元，首期房款于2015年7月8日前支付定金304000元，按揭10年……当天，原告为乙方（认购方）与被告为甲方（出售方），双方签订了一份《时代·香海彼岸（时代香海花园）认购书》（以下简称认购书），认购书约定：乙方认购商品房位于珠海市斗门区某号商铺，建筑面积121.98平方米，总房价1967607元，优惠折扣为以标准总价为基准计算：轻松按揭付款100%减旧业主介绍3000元减一口价325元，成交总房价为1964282元；乙方在签订本认购书时向甲方付清定金100000元，甲方收到乙方定金时开具收款收据；乙方同意按“轻松按揭付款”方式付款，首期房款于2015年7月7日前支付392856元（已包含定金），同日双方签订《商品房买卖合同》。认购书第四条第1款乙方确认：（1）甲方已经在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》示范文本及法律法规应向乙方明示的认购须知和其他文件、证书进行公示。（2）乙方确认其在签订本认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订。……（5）……乙方承诺，若因乙方不符合购房政策或购房政策变化导致乙方无法购买该物业的，甲方有权解除本认购书，且定金不予退回并可以不通知乙方而将该物业另行出售。……（11）未经甲方书面授权和确认，甲方工作人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件及口头的任何承诺、陈述，均不具备要约要件，不构成本认购书、《商品房买卖合同》的组成部分或该商品房的交付标准，对甲方不具有约束力。乙方与甲方工作人员之间达成的任何文件，须经甲方盖章确认后才对甲方产生约束力。2、若发生下列情况之一，则甲方有权解除本认购书，不予退还乙方已支付的定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售：（1）乙方未按本认购书约定付清房款、税费、物业专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料；（2）乙方未于本认购书约定期限按前述示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》。3、乙方若在签订《商品房买卖合同》前单方面解除本认购书的，甲方有权不予退还乙方已支付的定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售；甲方若在签订《商品房买卖合同》之前无故解除本认购书的，应双倍返还乙方支付的定金。认购书第五条第1项约定，本认购书经甲、乙双方签署即生效。……3、其他约定或说明：乙方于2015年7月7日缴纳电商团购服务费68000元，可享受抵扣房款150000元优惠。如乙方参与电商团购活动，并于2015年7月7日前缴清首期款304000元，可享受优惠折扣98折，最终成交价为1777930元。该物业为时代香海彼岸某房业主邹秀兰、邹水平介绍认购，新旧业主双方各赠送3000元物业管理费，该赠送物业管理费均在楼价中扣减。签订认购书当日，原告向被告支付定金50000元。被告出具收据给原告，收据载明：“兹收到邹国平、刘容葵交来时代香海花园某房定金伍万元”。此外，原告还向电商缴纳团购服务费68000元。同年7月8日，原告又从广西岑溪市到珠海市斗门区找被告，要求被告再给予购房优惠，并重新签订认购书，但被告不同意。同年7月17日，原告就购买涉案商铺与被告发生的纠纷向珠海市工商行政管理局斗门分局白藤工商所申诉，要求被告退回全部的款项。经白藤工商所调解，电商同意退回原告68000元，但被告不同意退回原告定金50000元。当日，白藤工商所出具《消费者申诉案件调解终止书》，决定终止调解。同年7月25日，电商通过银行汇款退回原告68000元。另查明：2015年4月23日，被告取得项目名称为时代香海花园一期甲、乙商铺的《商品房预售许可证》。涉案的商铺在该预售许可证范围内。本院认为：综合原、被告诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、双方签订认购书的效力；二、原告主张被告退还定金应否支持。一、关于双方签订认购书的效力。原告经他人介绍前往被告处购买商铺，在被告销售人员的介绍和推荐下，原告选择购买涉案的商铺，并与被告签订了一份认购书，并按合同约定向被告支付了定金50000元。根据认购书第五条第1项约定和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，双方签订的认购书已经生效。此外，双方签订的认购书并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此本院确认双方签订的认购书合法有效。原告诉称被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取欺诈手段，诱使原告在违背真实意思表示签订了认购书，并主张双方签订的认购书无效，无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩其已经取得涉案商铺的《商品房预售许可证》，双方签订的认购书合法有效，本院予以采纳。二、关于原告主张被告退还定金应否支持。原、被告签订的认购书合法有效，双方应当按照约定行使权利和履行义务。原告没有按认购书约定履行义务，应当承担违约责任。根据双方签订认购书关于定金条款的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告无权要求被告返还已经支付的定金50000元。原告主张被告返还定金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘容葵、邹国平的诉讼请求。本案受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由原告刘容葵、邹国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  吴坤年二〇一五年十一月十六日书记员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。