广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1913号
原告：阳江市利腾房地产开发有限公司,住所地：阳江市江城区二环南路裕环新城A8-3号。
法定代表人：黄金红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢克健，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。
被告：陈汝锋，男，汉族，1968年9月6日生，住所地：阳江市海陵岛试验区。
被告：曾丽花，女，1982年5月1日生，汉族，户籍地：阳江市海陵岛试验区，住所地：阳江市海陵岛试验区。
第三人：陈好（曾用名：陈岳好），男，汉族，1971年2月8日生，住所地：阳江市海陵岛试验区。
第三人：陈超常（曾用名：陈理君），女，汉族，1978年6月29日生，住所地：阳江市海陵岛试验区。
原告阳江市利腾房地产开发有限公司（下简称利腾公司）与被告陈汝锋、曾丽花、第三人陈好、陈超常案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利腾公司的委托诉讼代理人谢克健、谢姗谕和被告陈汝锋到庭参加诉讼。被告曾丽花、第三人陈好、陈超常经本院传票传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利腾公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销江城区人民法院作出的（2015）阳城法执字第2526号执行裁定书；2、请求判决撤销江城区人民法院作出的（2016）粤1702执第2695号执行裁定书；3、请求判决解除对阳江市江城区××阳光××花园××房（预告登记字号：阳预购：0100033023号）的查封；4、请求判决终止对阳江市江城区××阳光××花园××房（预告登记字号：阳预购：0100033023号）的执行；5、请求法院确认阳江市江城区××阳光××花园××房的所有权归原告；6、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：登记在第三人陈好、陈超常名下预购的阳江市江城区××阳光××花园××房是原告开发的商品房，陈好、陈超常按揭贷款购房的过程中违反了与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告依法向江城区人民法院提起诉讼，经法院作出的（2016）粤1702民初3231号民事判决书，该判决主文第一项判令陈好、陈超常需在该判决发生法律效力之日起三十日内将位于阳江市江城区××阳光××花园××房退还给异议人，原告则需要退还购房的首期费用及相关部分费用给陈好、陈超常。该判决主文第五项判令陈好、陈超常在该判决生效之日起三十日内协助异议人到阳江市房地产交易中心、阳江市住房和城乡规划建设局等相关部门办理涂销该房的预购登记、预告登记和抵押预告登记手续。根据（2016）粤1702民初3231号民事判决书的判决主文，原告已取得该房屋的所有权。两被告陈汝锋、曾丽花因被第三人拖欠其债务在法院执行过程中查封了第三人名下预购的房屋，对原告而言，原告因判决取得对该房屋的权属优于申请执行人对该房屋执行的权利，两份执行裁定书对涉案房屋的查封阻却的（2016）粤1702民初3231号民事判决书的判决主文的实现。对于被告而言，原告需返还给第三人的首期购房款及相关费用同样可供申请执行人执行，还省去了拍卖变现环节，没有损害被告的权益。因此，原告特向贵院提出本起诉，望贵院判如所请。
被告陈汝锋辩称，我同意由法院依法审查处理。
被告曾丽花没有答辩意见，亦没有在举证期限向本院提供证据
第三人陈好、陈超常没有陈述意见，亦没有在举证期限向本院提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年5月4日，原告利腾房公司（出卖人）与第三人陈好、陈超常（买受人）签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区××阳江××花园××房商品房××套，该商品房为预售商品房，建筑面积共133.72平方米，房屋总价款为634189元，签署合同当日支付60%首期款381189元，余款253000元由第三人向银行办理按揭。在出卖人为买受人的按揭贷款承担保证担保责任期间，如买受人没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，出卖人有权向买受人催告，出卖人催告后15天内，买受人未能支付，出卖人有权单方面解除合同，撤销预售登记，并由买受人承担总房款百分之二十的违约金，买受人所欠银行贷款部分由出卖人直接支付银行，在办理撤销抵押手续后，有权将该套房屋重新出售，售出后30天内将原买受人的首期房款及原买受人已还银行的贷款本金在扣除上述总房款百分之二十的违约金、有关银行罚息、代偿款项利息（按自代付银行日至实际追偿到位日的同期贷款利率计）、撤销抵押、产权鉴证和过户等相关费用及出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失后返还买受人，如买受人未能按期配合办理撤销登记的，除应一次性向出卖人支付该房屋总价款百分之二十的违约金外，买受人还需从出卖人书面通知送达的第七日起，每日按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金，直至撤销登记之日止。合同签订后，第三人陈好、陈超常向原告支付了首期款381189元、办证费30000元、维修基金6753元。之后，双方对涉案房屋办理了商品房买卖（预购）登记（阳预购：0100033023号），而涉案房屋的产权人登记在原告利腾公司名下。
2014年6月6日，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（贷款人、抵押权人，下简称农行）与陈好（借款人、抵押人）、利腾公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同号：44020120140043950），主要约定：借款金额253000元，由利腾公司提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人的保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。同年6月13日，农行依约向陈好发放贷款253000元。借款后，第三人陈好向农行偿还了借款本息合计18739.96元（其中本金4168.58元，利息14571.38元），后由于第三人陈好连续多期未能按借款合同的约定向农行偿还借款本息，农行向本院起诉原告及第三人陈好，本院于2015年11月30日依法作出（2015）阳城法民二初字第709号民事判决，判决如下：陈好、陈超常应偿还农行借款本金245747.18元及利息，利腾公司对该借款本息承担连带清偿责任；利腾公司承担保证责任后，有权向陈好追偿。原告于2016年5月3日履行了该判决，偿还了第三人所欠农行的贷款本息240812元、案件受理费5096元、执行费3708元。之后原告向第三人陈好、陈超常追偿无果，遂向本院提起诉讼。本院经审理，于2017年1月20日作出（2016）粤1702民初3231号民事判决：一、解除利腾公司与陈好、陈超常签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014050091）；二、限陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房退还给利腾公司；利腾公司在本判决发生法律效力之日起三十日内退还购房首期款381189元、陈好、陈超常已偿还银行的按揭本金4168.58元、办证费30000元、维修基金6573元，合计421930.58元给陈好、陈超常；三、限陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金19730.6元给利腾公司；四、限陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内支付268612元的利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自中国农业银行股份有限公司阳江江城支行扣划原告款项之日起计至陈好、陈超常将位于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房退还给原利腾房公司之日止，其中以27800元为基数自2016年4月29日起计，以240812元为基数自2016年5月3日起计）作为违约金给利腾公司；五、限陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内协助利腾公司到阳江市房地产交易中心、阳江市住房和城乡规划建设局等相关部门办理涂销阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房的商品房买卖（预购）登记、商品房预告登记和商品房抵押预告登记手续；六、驳回利腾公司的其他诉讼请求。该判决生效后，陈好、陈超常没有按判决履行义务。
另查明，本院在审理陈汝锋与陈好民间借贷纠纷一案，于2015年8月30日作出已发生法律效力的（2015）阳城法民一初字第889号民事判决：陈好应偿还借款40000元及利息给陈汝锋；在审理曾丽花与陈超常民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月18日作出已发生法律效力的（2015）阳城法闸民初字第409号民事判决：陈好、陈超常应偿还借款180000元及利息给曾丽花。由于陈好、陈超常没有履行判决的义务，本院在执行陈汝锋与陈好民间借贷纠纷一案，于2016年3月18日作出（2015）阳城法执字第2526号执行裁定，查封了陈好与陈超常共有的阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房；执行曾丽花与陈超常民间借贷纠纷一案，于2016年12月16日作出（2016）粤1702执2695号执行裁定，轮候查封了该房屋。2017年4月20日，原告利腾公司向本院提出执行异议，本院于同年5月3日作出（2017）粤1702执异17号执行裁定，驳回利腾公司的异议。此后，原告利腾公司向本院提出案外人执行异议之诉，请求如诉称。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”本案涉案房屋是第三人陈好、陈超常向原告利腾公司购买的，原告利腾公司与陈好、陈超常签订了《商品房买卖合同》，并已经办理了商品房买卖（预购）登记，尚未办理产权过户登记，依照上述规定，本院在执行过程中是可以对涉案房屋进行预查封的。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院物权法司法解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所规定的“债权消灭”。”按上述的规定，预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，并不改变请求权本来的法律关系，原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。本案依据本院于2017年1月20日作出（2016）粤1702民初3231号民事判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》，陈好、陈超常协助利腾公司办理注销涉案房屋的商品房（预购）登记。该判决书生效后，原告利腾公司与陈好、陈超常签订的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房预告即登记失效，在此情况下本院的预查封将失去事实与法律基础。本案原告利腾公司履行了保证责任后，理应取得相应的权益，意味着该房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋的产权人登记在原告利腾公司名下，按该规定，涉案房屋的物权所有人为原告利腾公司。故原告主张对涉案房屋停止执行，确认涉案房屋物权归其所有的请求，理据充分，本院予以支持。由于原告请求解除对涉案房屋的查封不属于本案的处理范围，本案不作处理。至于原告对（2016）粤1702执2695号案轮候预查封了涉案房屋提出的执行异议，因轮候预查封并未转化为正式预查封行为，其实为一种待定的执行措施，不属于执行异议之诉的受理范围，本案不作审查。
第三人陈好、陈超常经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《最高人民法院物权法司法解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园21幢503房；
二、确认位于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园21幢503房的产权人是原告阳江市利腾房地产开发有限公司；
三、驳回原告阳江市利腾房地产开发有限公司的其他请求。
本案受理费10142元，公告费600元，合共10742元（该款原告已预交）由被告陈汝锋负担100元，第三人陈好负担10642元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯喜元
人民陪审员 陈永宪
人民陪审员 谢坤彤
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 何恭棪