上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1862号
原告徐俊，男。
委托代理人桂绮，上海众华律师事务所律师。
被告蔡军，男。
委托代理人李莹薇，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人薛炜，上海君澜律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区牡丹江路1398号。
负责人赵奇飞，行长。
委托代理人陆某，员工。
第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市东湖路9号。
法定代表人杨永光。
原告徐俊与被告蔡军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日受理后，依法追加中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行（以下简称“建行宝钢宝山支行”）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称“置业担保公司”）作为第三人参加诉讼，并由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐俊及其委托代理人桂绮、被告蔡军的委托代理人李莹薇、第三人建行宝钢宝山支行的委托代理人陆某到庭参加诉讼。第三人置业担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐俊诉称，2013年4月9日，原被告经上海某某房地产经纪有限公司居间，签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间协议》，约定被告将上海市xx区xx路xx弄xx号xxx室房屋（以下简称“系争房屋”）以160万元的价格出售给原告。根据合同约定，被告取得房产证后，应于2013年12月7日前签订示范版本《上海市房地产买卖合同》，当天原告支付首付款80万元等。之后，被告在交房前找原告协商，要求先支付首付款，原告出于对被告的信任，于2013年4月24日前向被告支付80万元，同日被告交房给原告。时至2013年12月，被告已取得房产证，但拒绝继续履行合同，故原告起诉要求被告继续履行《房地产买卖协议》和《房屋买卖居间协议》，注销系争房屋上的抵押，并将系争房屋过户给原告。
被告蔡军辩称，不同意原告的诉请，因为原被告对签订正式买卖合同的细节有一些没达成一致意见，所以无法签订示范版本《上海市房地产买卖合同》。双方达成的协议只是意向，没有成立房屋买卖关系，所以不同意过户，因为过户是以合同生效为前提。
第三人建行宝钢宝山支行述称，被告办理了公积金贷款，第三人置业担保公司系抵押权人，实际由第三人建行宝钢宝山支行进行操作。贷款还有29万余元未还清，目前在正常还款过程中。如果法院支持原告的诉请，需还清贷款，同意注销抵押。
第三人置业担保公司述称，作为系争房屋的抵押权人，如法院判决双方继续履行合同，同意在贷款结清后，配合注销系争房屋上的抵押权。
经审理查明，2013年4月9日，被告作为甲方，原告作为乙方，上海某某房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》，主要约定，经丙方居间，乙方向甲方购买系争房屋，总房价为160万元；双方于2013年12月7日前到丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，签订《上海市房地产买卖合同》后60日内办理过户，交易税费由双方各自承担；甲方从开发商拿到钥匙当天交房；乙方于2013年4月12日支付45万元，交房当天支付35万元，过户之日支付10万元，以贷款形式支付70万元。同日，原告向被告支付定金5万元。2013年4月12日，原告向被告支付40元。2013年4月24日，原告向被告支付35万元。同日，被告将系争房屋交付给原告。2013年12月9日，原告委托律师向被告发函，要求继续履行合同，但未果。
另查明，第三人建行宝钢宝山支行与被告就系争房屋存在公积金贷款合同关系。2013年11月28日，第三人置业担保公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额30万元，期限从2012年8月18日至2042年8月18日。至今，被告未向第三人建行宝钢宝山支行还清所欠贷款本金，第三人置业担保公司未注销设立在系争房屋上的抵押权。
审理中，原告表示，已经准备80万元现金，在过户的同时支付给被告；愿意代被告向第三人建行宝钢宝山支行还清所有贷款，以注销上面的抵押权，还贷本息以第三人建行宝钢宝山支行的当日明细为准。第三人建行宝钢宝山支行表示同意。
以上事实，有《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》、购房定金收据、购房房款收据、招商银行客户回单、房屋交接书、律师函、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告签订的《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方虽然尚未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但在上述协议中对转让房屋的标的、价款等事项均做了明确的约定，可认定原被告之间已经就系争房屋建立买卖合同关系。被告认为双方未成立房屋买卖关系的抗辩意见，本院难以采纳。原告向被告支付80万元，已经履行了合同约定的支付首付款义务。被告至今未向第三人建行宝钢宝山支行还清贷款，未注销房屋抵押，也未按约与原告签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，已构成违约。
因系争房屋已在被告贷款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，原告表示愿代被告向第三人建行宝钢宝山支行归还欠款，消除系争房屋上的抵押权，故原告要求继续履行房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同继续履行，原告应代被告向第三人建行宝钢宝山支行清偿欠款；第三人置业担保公司应在欠款结清后，注销其在系争房屋上设立的抵押权；被告应在抵押注销后将房屋产权过户至原告名下。原告已付80万元，另外80万元在扣除原告代被告归还贷款本息的款项后，余款应由原告在过户的同时付清。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告徐俊与被告蔡军就上海市xx区xx路xx弄xx号xxx室房屋成立的房屋买卖合同关系继续履行；
二、原告徐俊于本判决生效之日起十日内，向第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行还清被告蔡军所欠贷款本息（具体金额以该行在清偿之日的明细为准）；
三、被告蔡军、第三人上海市住房置业担保有限公司于上述欠款清偿之日起十日内，办理上述房屋的抵押登记注销手续；
四、被告蔡军于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至原告徐俊名下；
五、原告徐俊于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向被告蔡军支付购房余款（其中扣除上述第二项中，原告徐俊代被告蔡军归还银行贷款时支付的款项）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费减半收取5，900元、财产保全费5，000元，均由被告蔡军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一四年一月二十日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。