云南省江川县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）江民一初字第173号
原告赵明，男。
委托代理人金友富，云南川和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告蒋家斌，男。
被告高慧媛，女。
原告赵明因与被告蒋家斌、高惠媛房屋买卖合同纠纷一案，于2012年3月7日诉至本院，本院受理后，原告于2012年3月7日向本院提出财产保全申请，要求对被告的财产采取保全措施，并已提出担保。本院于同日作出（2012）江民一初字第173号民事裁定书，裁定对位于某市某区某镇某村民委员会某组的蒋家斌所有的房产证号为某号、土地证号为某号和高惠媛所有的房产证号为某号、土地证号为某号共两幢房屋予以查封。因蒋家斌涉嫌合同诈骗，玉溪市公安局于2012年3月21日决定立案侦查，本院于2012年5月14日裁定本案中止诉讼。2013年5月30日，玉溪市公安局作出撤销案件决定书，撤销蒋家斌涉嫌合同诈骗一案。本院依法组成合议庭于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告赵明及其委托代理人金友富到庭参加诉讼，被告蒋家斌、高惠媛经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月23日，其与二被告签订《房产转让合同》，二被告将位于某市某区某镇某村委会某组的两幢房产转让给其，其中一幢建筑面积663.19平方米，房屋所有权证号为某号，土地使用证号为某号；另一幢建筑面积为670.89平方米，房屋所有权证号为某号，土地使用证号为某号，两幢房产转让价格共为1600000元，双方约定被告在收到房款后6个月内办理过户手续，如逾期未办理，由被告退还其全部购房款并承担相关费用。后其向被告支付了全部房款，但被告一直未与其办理过户手续，也未退还其房款。经其了解，被告提供给其的房产证、土地使用证在与其订立《房产转让合同》时已经挂失作废。故起诉要求判令二被告连带退还其购房款1600000元，并赔偿其自2011年6月23日起至判决确定的履行期满之日止的利息损失（按每个月48000元计算）。
被告蒋家斌、高惠媛未到庭参加诉讼，未作答辩。
经审理查明，被告蒋家斌、高惠媛原系夫妻关系，双方于某年某月某日登记结婚，于某年某月某日登记离婚。2011年6月23日，原告赵明与被告蒋家斌、高惠媛约定，被告将其二人所有并位于某市某区某镇某村委会某组的两幢房产转让给原告，两幢房产转让价格共为1600000元。同日，原告向被告支付了全部房款，二被告向原告出具承诺函一份，承诺函载明原告已于2011年6月23日将全部房款1600000元支付给二被告，二被告将按合同约定办理相关转让手续，如逾期未能办理，则由二被告每月支付原告资金占用费48000元。2011年12月19日，原、被告重新签订《房产转让合同》，约定被告将其二人所有并位于某市某区某镇某村委会某组的两幢房产转让给原告，每幢房产转让价格为800000元，两幢共为1600000元，其中一幢建筑面积663.19平方米，房屋所有权证号为某号，土地使用证号为某号，另一幢建筑面积为670.89平方米，房屋所有权证号为某号，土地使用证号为某号；被告在收到房款后6个月内办理过户手续，如逾期未办理，由被告退还原告全部购房款并承担相关费用。二被告于签订合同当日向原告提供了上述两幢房屋的房屋所有权证和集体土地使用证复印件，该复印件载明，位于某市某区某镇某村民委员会某组某幢某号的房屋所有权证号为某号，土地使用证号为某号，房屋所有权人和土地使用权人均为高惠媛；位于某市某区某镇某村民委员会某组某幢某号的房屋所有权证号为某号，土地使用证号为某号，房屋所有权人和土地使用权人均为蒋家斌；两幢房屋的土地用途为农村宅基地。同日，被告蒋家斌向原告出具承诺函一份，承诺其将按合同约定办理相关转让手续，如逾期未能办理，则由其每月支付原告资金占用费48000元。后二被告一直未与原告办理房屋过户手续。二被告分别于2012年1月18日向原告支付了资金占用费49600元、于2012年2月22日向原告支付了资金占用费49600元，共计99200元。
另，原告向法院提供的其于2014年3月14日向玉溪市房地产管理局调取的房屋登记查询结果证明载明，位于某市某区某镇某村民委员会某组某幢某号房屋的房屋所有权证号为某号，所有权人为高惠媛，登记时间为2010年8月26日，位于某市某区某镇某村民委员会某组某幢某号的房屋所有权证号为某号，所有权人为蒋家斌，登记时间为2010年8月26日。
以上事实，有原告提交的房产转让合同、收据、承诺函、二被告身份证复印件、结婚证复印件、集体土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、玉溪市房地产管理局出具的房屋登记查询结果证明、被告高惠媛提交的离婚证、银行卡存款业务回单、本院调取的玉溪市公安局立案决定书、撤销案件决定书以及原告方在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》第六条第二项规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。宅基地使用权是农村集体经济组织成员特有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与二被告签订的《房产转让合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。原告并非某市某区某镇某村民委员会某组的村民，且诉争的房屋至今未经房产和土地管理部门依法变更登记至原告名下。因此，原、被告双方签订的《房产转让合同》因违反上述土地管理法及国家政策的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，二被告应将因《房产转让合同》取得的房款1600000元返还原告，原告要求二被告连带返还其房款1600000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求二被告赔偿其自2011年6月23日起至判决确定的履行期满之日止的利息损失（按每个月48000元计算）的诉讼请求，因二被告明知诉争房屋占地属于农村集体土地而仍向非本集体经济组织成员的原告出售，而原告在知晓诉争房屋为农民住宅后而仍予以购买，双方对合同无效均有过错，但因原告系在与二被告重新签订《房产转让合同》才知晓诉争房屋占地属于农村集体土地，为此，二被告对合同无效存在主要过错，而且二被告自2011年6月23日起一直占用原告交付的1600000元房款未予返还，所以应对因其占用而给原告造成的利息损失承担赔偿责任，因原、被告关于资金占用费的约定无效，原告的利息损失应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，因此，原告的该项诉讼请求本院予以部分支持，但二被告支付的资金占用费99200元应作为利息损失予以抵扣。综上，为维护原、被告双方当事人的合法民事权益，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告蒋家斌、高惠媛于本判决生效之日起15日内返还原告赵明购房款1600000元；
二、被告蒋家斌、高惠媛于本判决生效之日起15日内支付原告赵明利息损失（以1600000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付该款自2011年6月23日至判决确定的履行期满之日止），被告蒋家斌、高惠媛已付的99200元应在支付时作抵扣；
三、驳回原告赵明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19200元，财产保全费8050元，由被告蒋家斌、高惠媛连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审 判 长 靳国磊
审 判 员 郑婷婷
代理审判员 张钦奕
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 胡 晓