浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终561号
上诉人（原审被告）张荣富。
被上诉人（原审原告）浙江银杏物业管理有限公司。
法定代表人王艺涵，董事长。
委托代理人徐飞、胡周杰，浙江卓特律师事务所律师。
上诉人张荣富因与被上诉人浙江银杏物业管理有限公司（以下简称银杏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第2170号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年11月16日，杭州市上城区海月花园业主委员会（作为委托方、甲方）与银杏物业公司（作为受委托方、乙方）签订《海月花园物业管理服务委托合同》一份，约定银杏物业公司为海月花园提供物业服务，期限为2011年12月1日至2014年11月30日止。多层住宅的物业管理服务费为每月1.3元／平方米。物业管理费以预收的形式缴纳，预收期为6个月，定于每年的1月31日前和7月31日前缴纳当期的物业管理费。逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起每日按应缴费用千分之三累计加收滞纳金。由银杏物业公司代收水费。该合同还对其他相关事项进行了约定。另查明，张荣富系杭州市上城区海月花园14幢2单元502室（建筑面积86.7平方米）的业主。银杏物业公司曾于2013年5月向张荣富发函件催讨2011年12月1日至2013年6月30日的物业管理费、水费，于2015年3月向张荣富发函催讨2011年12月1日至2014年11月30日的物业管理费、水费。
原审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，杭州市上城区海月花园业主委员会与银杏物业公司签订《海月花园物业管理服务委托合同》，约定银杏物业公司为海月花园提供物业服务，系双方真实意思的表示，应属合法有效。银杏物业公司据此主张2011年12月1日至2014年11月30日期间的物业费4057.56元、水费41.85元，张荣富对该金额并无异议，银杏物业公司该诉请符合合同的约定，原审法院予以支持。银杏物业公司诉请张荣富支付违约金4057.56元（自2012年1月1日起算暂计至2015年9月30日，按每日千分之三计算，以实际支付日为准），于法无据，原审法院不予支持。张荣富抗辩银杏物业公司物业服务不合格，不能成为拖欠物业费的理由，故原审法院对此抗辩不予采信。张荣富抗辩银杏物业公司部分诉请已过诉讼时效，因银杏物业公司曾于2013年5月向张荣富发函催讨2011年12月1日至2013年6月30日的物业费等费用，张荣富当庭自认自2012年4月17日电瓶被盗后多次与银杏物业公司协商物业费的收取情况，构成诉讼时效的中断，故原审法院对此抗辩不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张荣富于判决生效之日起十日内支付浙江银杏物业管理有限公司物业费4057.56元、水费41.85元；二、驳回浙江银杏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，张荣富不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。1、被上诉人主张的部分费用己超过时效，请求二审法院予以驳回。被上诉人主张的物业费是从2011年11月30日开始计算，但该时间点距今已有4年，中间被上诉人并未有向上诉人进行有效主张。2011年11月30日至2013年8月之间的物业费己超过法律规定的诉讼时效，一审判决认为，因银杏物业公司曾于2013年5月向张荣富发函催讨2011年12月1日至20113年6月30日的物业管理等费用，张荣富自认从2012年4月17日电瓶车被盗后多次与银杏物业公司协商物业费的收取情况，构成诉讼时效的中断，但事实上上诉人并未收到该函及其他告知，且小区是甲级管理，物业公司对外来人员的进出应根据《海月花园物业管理服务委托合同》的细则规定认真管理，不应发生停在自行车库内的电瓶被盗，因此上诉人认为银杏物业公司应对2012年4月17日电瓶被盗承担相应的责任，并未提出从物业费中扣减，一审法院认为构成诉讼时效中断系断章取义；被上诉人在未经经业主大会表决、公告的前提下分隔出租公共部位（自行车库），擅自挪动他人财产导致上诉人在正常车位停放的三辆自行车遗失，己构成侵权行为，但一审法院却未予处理；一审判决认定水费为41．85元，被上诉人提供的是近段时间的水费收取收据记录，上诉人一审中一再要求被上诉人拿出2011年6月之前的水费收取收据记录，一审法院却不予处理（2011年6月之前收取的不合理水费收入在大约65元），违反了公平公正原则。2、一审判决认为业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，事实上，海月花园小区的物业公司并非业主大会依法选聘的，而系业委会成员私下与之签订合同，造成了之前80％业主不交物业费，虽然现已判决合同有效，但是业主不服，正在采取向检察机关申诉的法律途径。二、一审判决认为物业服务不合格不能成为拖欠物业费的理由，是不合理的。被上诉人未按照合同约定履行义务，上诉人有权拒绝向其缴纳物业费。1、关于公用设施问题，被上诉人违反物业服务合同第七、八、十条和第十九条第二、三项的约定。（1）技防系统（包括监控，红外等）无专人维护和巡查，造成小区经常发生盗窃；（2）下水道系统（包括污雨水井）从未进行疏通，下大雨时部分单元门前积水严重，给业主的出行造成不便；（3）私自关闭小区内的24小时供热设备、凤凰卫星收视系统，造成业主生活不便，锅炉、水泵、水箱等设备任其腐烂，上诉人一审中已提交照片为证；（4）对小区的健身房、台球室、乒乓球室、跑步机等从不维修，导致全部损坏。2、关于公共绿化问题，被上诉人违反物业服务合同第九、十九条约定。被上诉人未达到物业合同约定的公共绿化，绿地无枯枝落叶无垃圾杂物，花木无倾倒，草坪修剪平整，美观等要求，相反是杂草丛生、无人清除，草坪残缺、无人补种，行道树木任其疯长、遮挡阳光，小区内多处植物由于被上诉人疏于管理和养护而死亡，且被上诉人的物业主任在小区擅自砍伐树木，已被上城区城管执法局作出处罚决定。3、关于公共秩序和消防安全问题，被上诉人违反物业服务合同第十三条和第十九条第七项的约定。小区的保安配置少，流动大，年龄跨度大，形象素质差，还非法雇佣未成年人，由于人员少，经常发生保安疏于职守的情况；小区乱停车现象严重，被上诉人对业主在燃气管旁边停车不管理不劝阻，曾经发生燃气管道被撞破造成燃气大量泄漏，燃气公司抢修后向被上诉人声明严禁停车，被上诉人未引起重视，仍然有车辆停放此处，上诉人住在该单元，时刻存在安全隐患；小区《业主公约》约定小区外墙和公共区域不能安装晾衣架、花架以及不能在阳台上搭建阳光房，被上诉人对此不管理不劝阻，导致小区内安装的晾衣架和搭建的阳光房越来越多，严重影响美观；被上诉人未经业主同意把自行车库全部出租，非法收取费用，还私自让移动、电信等单位在小区架设接收器和基站，从中非法获利，严重侵害了广大业主的利益。4、关于服务标准问题，物业服务合同第十九条约定被上诉人须达到《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（甲级）》以上的服务细则要求，现小区收费标准虽然是甲级的，但是被上诉人提供的服务却远未达到甲级服务标准，比如清洁工、保安、维护人员、管理人员的配置都少于规定，导致小区品质降低，也影响了业主的生活质量。5、关于有效满意率问题，被上诉人未达到物业管理服务标准第十九条第十项约定的业主和物业使用人对被上诉人有效满意率达到80％以上，从绝大部分业主拒绝缴纳物业管理费可以得出，被上诉人的服务质量无法达到80%。综上，在被上诉人未按约履行合同的情况下，上诉人有权行使不安抗辩权以保护自己的利益，请求二审法院改判上诉人对2013年6月6日之前的物业费不予承担，2013年6月6日之后的物业费根据服务质量要求酌情减免，欠缴的41.85元水费与2011年6月之前缴纳的水费65元进行抵扣，并要求被上诉人赔偿上诉人电瓶车电瓶被盗的损失以及自行车遗失的损失。
被上诉人银杏物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于诉讼时效问题，2013年5月，被上诉人以书面形式即律师函的形式向上诉人催讨物业费，上诉人经邮局联系长时间未去领取，故不能因其不签收邮件而否认被上诉人向其催讨过物业费的事实。被上诉人诉上诉人物业服务合同纠纷案，与王玉芝、周铁诚、王华等十人同一批案件已于2013年7月向原审法院提起了诉讼，且该批案件诉调至2015年4月。在一审庭审中，上诉人陈述其在2012年电瓶被盗后，几乎每月交电费时都与被上诉人协商物业费，要求被上诉人按照0.8元每月每平方米收取，被上诉人未同意，上诉人不能因为被上诉人不同意其方案而否认了被上诉人告知其缴纳物业费的事实。因此，上述事实均已构成了诉讼时效的中断，本案不存在诉讼时效问题，被上诉人的一审诉请应予以支持。二、关于电瓶被盗以及自行车遗失要求赔偿的问题。根据相关法律规定，因物业管理瑕疵造成业主财产损失的，业主应另案主张，与本案无关。三、关于水费的问题，上诉人在一审庭审中陈述明确拖欠水费41.85元的事实，一审法院判决其承担水费认定事实清楚，适用法律正确，而其要求以65元水费抵扣，缺乏事实依据，也与本案无关，应另案主张。四、上诉人认为业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业以及签订的合同效力有问题，但（2014）浙杭民终字第2325号民事判决已经确认该合同合法有效。五、上诉人提到的因技防系统无专人维护和巡查，造成入室盗窃，下水道系统无人疏通、物业工作人员砍伐树木以及保安值班室打瞌睡等内容无事实依据，凤凰卫视收视系统的维护不属于被上诉人房屋范围，停车的问题系属停车业主的个人行为，与被上诉人无关。六、关于满意率问题，上诉人未能提供证据证明满意率未达到要求，亦缺乏事实依据。被上诉人依约履行义务，义务，有权向上诉人收取物业费以及水费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人张荣富提交照片四十二张，欲证明被上诉人的物业服务存在瑕疵。被上诉人银杏物业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为未能反映其拍摄时间以及拍摄地点，无法考证其真实性，不能确认与本案有关联，因此无法达到其证明目的。本院认为，上述照片的拍摄时间、地点无法确认，故不予采信。
被上诉人银杏物业公司未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：银杏物业公司与杭州市上城区海月花园业主委员会签订的《海月花园物业管理服务委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力，张荣富作为小区业主，接受银杏物业公司提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费。小区物业质量的提高需要全体业主和物业公司的共同努力、相互配合，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，物业服务具有涉众性，个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，且个别业主不缴纳物业服务费的行为会影响其他已缴纳物业服务费业主的利益，故对张荣富以物业服务存在瑕疵为由要求减免物业费的上诉意见，本院不予采纳。关于物业费的起算时间问题，虽银杏物业公司于2013年5月向张荣富在海月花园的住所寄送的催讨2011年12月1日至2013年6月30日期间物业费的律师函未被签收，但鉴于张荣富在一审庭审中自认从2012年4月17日电瓶被盗后多次与银杏物业公司协商物业费的收取事宜并要求对之前的物业费按每月0.8元／平方米的标准交纳，原审法院以此作为诉讼时效中断的法定事由，对银杏物业公司主张欠费期间自2011年12月1日起算予以确认，并无不当。至于张荣富要求银杏物业公司赔偿其电瓶被盗以及自行车遗失的相关损失，因超出一审审理范围，故不属于本院二审审查范畴。此外，张荣富要求本案所涉物业期间其欠付的水费41.85元与银杏物业公司在2011年6月之前向其收取的水费进行抵扣，亦缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，上诉人张荣富的上诉主张依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张荣富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一六年四月六日
书 记 员 徐亚萍