湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第870号
原告廖媚园，女。
委托代理人黄光洪，湖南金鸥律师事务所律师。
委托代理人李水华，湖南金鸥律师事务所律师。
被告彭建宏，男。
原告廖媚园诉被告彭建宏房屋转租合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，由审判员张灿玺独任审判，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告廖媚园及委托代理人黄光洪、李水华，被告彭建宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告廖媚园诉称：2013年9月12日，本人与被告彭建宏达成协议转让其与房东江雪花租有的门面，并收取转让费11000元，被告门面转让人彭建宏和房主江雪花隐瞒门面原违规装修需要拆除之事实，仍将门面转让出租给原告。原告在装修中，门面上的二楼房主告诉原告，“门面原违规装修部分需要拆除，你不要再如此装修了。”之后，便接到永兴县城管执法大队违规建筑的拆除通知。原告接到通知后便与被告门面转让者彭建宏和房产江雪花协商，要么按门面租金重新计算租金和转让金；要么解除合同，退回租金和转让费。可被告彭建宏和房主江雪花对两个方案均不同意。原告认为被告彭建宏和房主江雪花明显违背诚实信用的民法原则。为此，原告根据法律规定，于2013年12月9日将被告彭建宏和房主江雪花起诉至永兴县人民法院。在审理过程中，经人民法院主持调解，原告与房主江雪花达成调解协议，即原告与房主江雪花双方自愿解除《门面租赁合同》，并返还租金30000元。为了便于法院结案，原告撤回了对被告彭建宏的起诉，撤诉后调解不成，被告彭建宏态度强硬仍不愿退回转让费，为此，原告起诉被告彭建宏归还转让费11000元，并赔偿原告装修损失5000元，诉讼费由被告承担。
被告彭建宏辩称：1、本人收取原告11000元并不是转让费，而是还有几个月的门面费和与房东终止合同违约金。2、此门面突出一点小违规建筑并不影响做生意，而且违规建筑本人转租上来也毫不知情。3、此门面是原告自己要本人与房东终止合同，而本人也是从别人手上转让下来的门面，花费将近二十多万。4、此门面多年来，一直在做生意，包括现在原告与房东停止协议，房东马上租出去在做生意了，说明是原告纯粹是找理由。
经审理查明：原，被告举证，质证及本院认证。
原告为支持自己的主张，向本院提交下列证据。
1、收条，拟证明被告收取原告11000元。被告无异议。
2、装修费用的票据，拟证明原告为装修门面花费5000元，被告质证意见是：这些票据不正规，是可以伪造的，不予认可。
3、拆除通知书，拟证明2013年10月25日原告在装修门面时接到永兴县城建联合执法大队下达的违法违规建筑限期拆除通知书。被告无异议。
4、民事调解书，拟证明原告因门面是违章建筑无法继续经营被迫解除了与房主江雪花的合同。被告无异议。
5、租赁合同书一份，拟证明原告因门面江雪花签合同是2013年11月30日，被告与江雪花的合同到期时间是2013年11月30日。被告质证意见，这是原告与江雪花达成的协议。对真实性无异议。
6、录音光盘，拟证明被告之前就知道门面要拆除前面的违规建筑，却说门面突出的违章位置可以用。被告对真实性无异议。但不能证明之前知情。
7、照片，拟证明1、门面的旧空调和玻璃不属于被告；2、门面前面搭建部分是违章的。被告对真实性无异议。
被告彭建宏未向本院提交证据。
本院认证：原告提交的证据，被告无异议的，本院予以采信。即原告的证据：1、3、4、5、6、7.此证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。证据2系原告装修门面的票据，此票据系白纸收据，且无其他证据系以佐证，故对其真实性不予采信。
上述本院采信的证据，经审查，具备证据效力，可以作为本院的定案依据，结合双方的陈述，查明本院的下列事实。
被告彭建宏于2013年3月从他人处转租房主江雪花的位于永兴县干劲路电影公司家属区院内1号门面，用于经营投影。每月的租金是1250元。原告廖媚园因经营饰品需门面，于2013年9月与被告彭建宏达成了口头转租协议，并于2013年9月12日向被告交押金2000元，被告彭建宏出具收条一份，收条的内容是：“今收到廖媚园交门面转让押金贰仟元整（2000元），门面位置：永兴县干劲路电影公司家属区内门面。并作出如下承诺：1、与房主签订门面租赁合同时期限为四年，租金每年15000元，一次性交两年（即30000元）。2、2013年9月28日前将门面钥匙交廖媚园，门面内有空调，玻璃门及音箱，门头包含外面招片位置归廖媚园所有。3、与房主签订协议期限时间从2014年元月28日开始，2013年9月20日至2014年元月27日期间房租由原承租人负责。共计壹万伍仟陆佰元整（¥15600.00元）。剩余壹万叁仟陆佰元整（¥13600.00元）。”后原、被告经协商转让费为13600元。因门面的广告牌原告担心无权使用，故原告要求少支付2600元，等自己有权使用时，才能支付。故支付剩余转让费给被告9000元，共支付给被告的费用为11000元（包括押金2000元）。原告于2013年9月29日接管门面，并与房主江雪花签订了《门面租赁合同书》。合同约定承包的期限从2013年12月1日起至2017年11月30日止，为期四年。门面承包费每年计币壹万伍仟元整（¥15000.00元）并一次性交清两年的承包费叁万元整。双方把合同的签订的时间写到2013年11月30日。合同签订后，原告首付了30000元房租给江雪花，并对租用的门面进行了装修。2013年10月25日，永兴县城建联合执法大队向原告下达了：“违法违规建筑限期拆除通知书”。内容是：“江雪花，经查实，你单位（个人）在干劲路201号地段建设门面工程，存在下列违法违规建设行为，无任何手续，属违章建筑。现根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，限你单位（个人）于2013年10月28日前自行拆除，逾期未拆除的，执法大队将依法予以强制拆除”。原告接通知后，便与被告以及江雪花协商，双方未达成协议。原告遂于2013年12月9日向本院起诉，在诉讼过程中，原告与江雪花达成了调解协议。内容是：一、原告廖媚园与被告江雪花解除2013年11月30日签订的《门面租赁合同》；二、被告江雪花于2014年3月30日前向原告廖媚园返还租金30000元；三、原告廖媚园对门面的装修产生的损失自行承担，装修做的柜子归原告廖媚园所有；四、原告廖媚园与被告江雪花无其他争议。同时，原告撤回了对被告彭建宏的起诉。撤诉后，原、被告仍未达成协议，原告遂于2014年8月4日再次向本院起诉，要求判其所请。
本院认为：本院争议的焦点是：一、被告应否返还转让费11000元；二、被告应否赔偿损失5000元。阐述如下。
一、被告应否返还转让费11000元。
根据法律的规定，民事法律行为应根据自愿的原则，双方当事人民事法律行为达成的合意，对双方具有法律的约束力。本案的原、被告就门面的提前租让的行为系双方协商一致的基础上达成的，系双方真实意思的表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故双方达成的口头租让协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案的被告承租时，违章建筑已存在，房主江雪花是明知的，在与被告彭建宏解除合同时，并未要求拆除违章的建筑，视为江雪花同意，默认了违章建筑，故门面违章建筑的风险应归责于房主江雪花。被告彭建宏于2013年9月29日把房交给原告，同时，原告与房主签订了租赁合同。应视为被告已将门面交付给房主。原告在装修时，永兴县城建联合执法大队下达的拆除通知亦证明违章建筑的责任人是房主江雪花，故被告彭建宏并无过错，原告要求返还转让费11000元的理由不充分，本院不予支持。但考虑到原告因租用的门面的违章建筑被拆除，合同的目的无法实现，在此情况下损失11000元，势必造成利益的失衡。根据《中华人民共和国合同法》的公平原则，本院均衡双方的利益得失，结合本案的实际情况，确定被告彭建宏返还原告廖媚园门面转让费4000元。
二、被告应否赔偿损失5000元。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同。原告与房主签订租赁合同后，在装修的过程中，因门面的违章建筑部分被拆除，致使原告不能实现自己的合同目的，原告与房主经过本院调解，双方已解除了合同，并已约定原告对门面所装修产生的损失自行承担。故原告与房主已就自己装修的损失进行了处理。故其要求被告彭建宏赔偿装修损失的理由不充分。本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告彭建宏返还给原告廖媚园转让费4000元。限本判决生效后一个月内支付清。
二、驳回原告廖媚园的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取100元，由原告负担70元，被告负担30元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 张灿玺
二〇一四年九月二十二日
书记员代 玉 兰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。