北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第14929号
原告陈淑如，女，1951年5月11日出生。
委托代理人卢浩斌，北京市君泰律师事务所律师。
被告潘小茹，女，1969年6月1日出生，个体从业者。
第三人北京华夏恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京园603号楼2325室，组织机构代码78173273-X。
法定代表人荆相坤，总经理。
委托代理人王秀军，男，1977年4月6日出生。
原告陈淑如与被告潘小茹、第三人北京华夏恒基房地产经纪有限公司（以下简称华夏公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈淑如之委托代理人卢浩斌、被告潘小茹、第三人华夏公司之委托代理人王秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈淑如诉称：原告通过购买取得位于北京市顺义区香沁园小区×号楼×层×号商品房一套，面积140.28平方米，用途为商业。2012年7月9日，原告取得该房屋的《房屋所有权证书》（编号为X京房权证顺字第2759**号）。未经原告同意，第三人擅自以原告名义与被告签署了《房屋买卖居间服务合同》（编号MM00183，落款日期为2013年7月30日）和《北京市房屋买卖合同》（落款日期为2013年7月30日）两份合同，并第三人又擅自以原告名义将顺义区香沁园小区×号楼×层×号商品房办理了买卖合同网签登记备案手续。原告认为，在没有原告委托的前提下，被告和第三人的行为已经严重侵害了原告对该房屋的合法物权。在原告得知后，原告及已向被告提出异议，但至今被告仍未停止对原告房屋的侵害。为了维护原告的合法权益，原告起诉，请求判令：1.确认2013年7月30日以原告名义与被告签署的《北京市房屋买卖合同》无效；2.被告协助原告办理注销顺义区香沁园小区×号楼×层×号商品房买卖合同网签登记备案手续；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告潘小茹辩称：被告不同意原告的诉讼请求。2013年7月30日被告本人去的中介公司，当时与高斌就涉诉房屋的买卖事宜进行协商。高斌陈述涉诉房屋是其姨原告所有的，当时原告将其身份证复印件传真至第三人处，高斌说是原告委托其出售涉诉房屋，高斌一直通过电话与原告进行沟通确定涉诉房屋的价格为465万元。在确定涉诉房屋的出售价格后，原告将其个人账户告知高斌，高斌在涉诉房屋买卖合同中注明收款账号。被告于2013年8月1日将首付款20万元打给原告。2013年8月3日或8月4日，被告与原告在第三人处见面协商尾款支付事宜，原告要求对尾款交付事宜进行确认，在房屋买卖合同上注明了补充条款，但原告本人没有在补充协议上签字。2013年8月27日，高斌通知被告不用再继续付款了，因原告不想出售涉诉房屋，因此三方签订了补充协议，陈述被告不按时打款不算违约。被告认为涉诉合同是有效的，高斌有权代理原告签订房屋买卖合同。被告现要求继续履行双方签订的房屋买卖合同。
第三人华夏公司述称：涉诉房屋在本案交易之前，已经在第三人的信息交易网上登记一年多，期间一直是高斌在代理办理相关手续。第三人知晓涉诉房屋是原告所有，高斌向第三人出示过涉诉房屋的房产证原件。当时第三人要求高斌出具授权委托书，高斌陈述原告是其姨，如果涉诉房屋找到买家，原告本人会直接与买家见面。在商谈涉诉房屋买卖的过程中，高斌一直与原告电话保持沟通，期间第三人工作人员也曾与原告进行过电话沟通，并且原告告知高斌要求在房屋买卖合同上加补充条款，要求与买家见面。第三人在2013年8月3日或8月4日安排原、被告双方见面，见面后在合同上增加了尾款支付约定，原告要求第三人在补充条款上加盖公章。2013年8月25日，高斌告知第三人原告不想出售涉诉房屋，告知第三人将涉诉房屋的网签撤销。2013年8月29日，原告来北京办理注销网签合同，在此期间高斌来解除居间合同。第三人告知要见原告本人，原告就将委托高斌办理解除居间合同并认可高斌之前所有签字的短信发给第三人，之后原、被告双方就赔偿事宜进行了协商。
经审理查明：
顺义区香沁园小区×号楼×层×号房屋登记的房屋所有权人为陈淑如。陈淑如提交显示出卖人为陈淑如、买受人为潘小茹的《北京市房屋买卖合同》1份，主张该合同没有经过其授权签署，应为无效合同。《北京市房屋买卖合同》的内容如下：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为顺义区后沙峪香沁园小区×号楼×号，该房屋建筑面积共140.28平方米。第三条成交价格、付款方式：（一）该房屋成交总价为人民币465万元…买受人在签订本合同时支付定金人民币20万元（不高于成交价格的20%）。第十三条其他约定：（一）付款方式及其付款期限：1.经双方友好协商，买受人于2013年8月30日前付给卖方房屋首付款200万元整，见网签合同买受人则付给华夏恒基佣金5万元整；2.经买方与华夏恒基友好协商，税费和中介费总计102000元整；3.经双方协商关于物业费供暖费用以过户日期为准，过户当日之前费用归出卖人缴纳，过户后费用由买受人缴纳；4.委托代理人签字与出卖人本人签字具有同等法律效力；5.剩余房款245万元于过户之前付给出卖人。该合同还约定违约责任、权属转移登记、风险责任等内容。该合同尾部出卖人处签有“陈淑如”并按有“手印”，出卖人委托代理人处签有“高斌”并按有“手印”，买受人处有潘小茹签名及手印。该合同显示签订日期为2013年7月30日，在第十三条其他约定处并加盖有华夏公司的合同专用章。
陈淑如主张其与高斌系朋友关系，潘小茹与华夏公司则称陈淑如与高斌为亲属关系。庭审中，各方均表示无法联系到高斌，在本院限定的期限内均未通知高斌到庭。
陈淑如称《北京市房屋买卖合同》中出卖人处并非其签名及按手印，不清楚由谁签署。庭审中，陈淑如先称该合同由高斌签订，后关于高斌的签名及手印，又表示不清楚是否由高斌本人出具，但表示该合同由高斌向其提供。潘小茹与华夏公司均主张该合同中出卖人及出卖人委托代理人处均由高斌签署及按手印。
潘小茹辩称《北京市房屋买卖合同》合法有效，高斌有权代理陈淑如出售涉诉房屋。潘小茹就其辩解，提交如下证据：1.中国工商银行个人业务凭证，证明其于2013年8月1日通过银行汇款的方式给付陈淑如定金20万元。该业务凭证显示陈淑如卡号为×××（以下简称尾号为0034的账号）。2.《房屋买卖居间服务合同》、《北京市房屋买卖合同》（内容与陈淑如提交的《北京市房屋买卖合同》一致），证明陈淑如委托高斌出售涉诉房屋。《房屋买卖居间服务合同》首页用铅笔注明陈淑如的尾号为0034的账号，潘小茹称该账号系高斌注明，系确定涉诉房屋的买卖价格后陈淑如告知高斌由高斌予以注明，该合同出卖人及出卖人代理人处均由高斌签署并按手印。3.《协议书》1份，证明陈淑如告知潘小茹不出售涉诉房屋，潘小茹不支付首付款不算违约。《协议书》内容为：经出卖人陈淑如和买受人潘小茹双方及第三方（华夏公司）协商同意：（1）买受人潘小茹在2013年8月30日前不打给出卖方陈淑如贰佰万元首付不属于违约；（2）因出卖人陈淑如不出售顺义区香沁园小区×号楼×层×的房屋（X京房权证顺字第2759**号），出卖人陈淑如必须在五天内退还买受人潘小茹付给的购房定金贰拾万元整。《协议书》出卖人处签有“陈淑如”并按有“手印”、出卖人委托代理人处签有“高斌”并按有“手印”。潘小茹称《协议书》于2013年8月28日签订，出卖人及出卖人委托代理人处均由高斌签署并按手印。
对上述证据，陈淑如的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性、证明目的均予以认可；认可证据2中《北京市房屋买卖合同》的真实性、关联性，不认可合法性和证明目的；无法确定证据2中《房屋买卖居间服务合同》及证据3的真实性，无法核实该2份证据中出卖人及其代理人是否由高斌签署并按手印，并称即使为高斌签署，高斌亦属无权签署。陈淑如称其不清楚潘小茹如何知晓其尾号为0034的账号，该账号的保管人是陈淑如、高斌及陈淑如的家人。
华夏公司的质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性、证明目的均予以认可。
诉讼中，为支持其述称意见，华夏公司提交如下证据：1.涉诉房屋所有权证复印件、契税收据复印件、印花税收据复印件、公共维修基金收据复印件，证明高斌持有上述材料的原件签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》，使其相信高斌有权代理陈淑如出售涉诉房屋。2.2013年8月28日短信一份，证明高斌有权签署买卖合同、居间服务合同及解除买卖合同、居间服务合同的文件。华夏公司称短信系陈淑如手机136××××××××发送给华夏公司代理人王秀军的手机。短信内容为：我陈淑如关于顺义区香沁园小区×号楼×号，面积140.28平方米，房产证号X京房权证顺字第2759**号解除房屋买卖居间服务合同（MM00183）相关事宜由高斌办理，高斌所签署所有文字我均已承认。3.陈淑如身份证复印件，证明2013年7月30日高斌代理陈淑如商谈好房屋居间、买卖事宜后，陈淑如将身份证复印件传真给第三人。4.2013年8月28日、2013年11月13日电话录音及电话详单，证明136××××××××是陈淑如本人使用的电话，由此证明陈淑如对买卖涉诉房屋是知情的，并且授权高斌出售涉诉房屋。2013年8月28日电话录音部分内容为：华夏公司代理人王秀军：“他刚才在我们这帮您签署了一个协议书，这个协议书是同意三方，经三方协商达成一致，您这个房子不卖了，完了，解除合同，完了签字您均予承认，对吧。”陈淑如：“是，是，我…”。
对上述证据，陈淑如的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，称该证据不能证明高斌持有原件签署合同；不认可证据2、4的真实性和证明目的，称136××××××××并非陈淑如的电话号码，但经本院释明，陈淑如就电话录音的真实性未申请鉴定；对证据3的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，称其不知晓华夏公司如何获得陈淑如身份证复印件。
潘小茹的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性、证明目的均予以认可。
陈淑如于2013年8月30日通过银行汇款方式返还潘小茹购房定金20万元。关于退还定金一节，陈淑如作出如下解释：我委托高斌管理涉诉房屋，也委托高斌在价格合适时对涉诉房屋进行出售，但所有的出售条件必须经过我本人书面确认；我于2013年8月下旬才知晓高斌将涉诉房屋以低价出售，并且潘小茹给付了20万元定金，我不同意高斌出售涉诉房屋，要求高斌将涉诉买卖合同解除，在高斌告知我已经将涉诉买卖合同解除后，我于2013年8月30日退还定金。
另查，涉诉买卖合同已办理了网上签约。
上述事实，有本院庭审笔录、《北京市房屋买卖合同》、中国工商银行个人业务凭证、电话录音、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。陈淑如否认电话录音的真实性，但经本院释明，其未就电话录音的真实性申请鉴定，且其也未能提供其他证据以推翻录音证据，故结合各方陈述和相关证据，本院对电话录音的真实性予以确认。
本案争议焦点之一为《北京市房屋买卖合同》中出卖人及出卖人委托代理人是否为高斌签署。潘小茹及华夏公司均主张该合同中出卖人及出卖人委托代理人由高斌签署。陈淑如对此虽表示非陈淑如签署，亦表示不清楚是否为高斌签署，但其在庭审中认可该合同由高斌向其提供，并曾认可由高斌签订该合同，且其亦未明确否认高斌签署，而根据陈淑如的自认，其系知晓高斌低价出售涉诉房屋后表示不同意，故本院认定高斌系以陈淑如代理人的身份签订了《北京市房屋买卖合同》。
本案争议焦点之二为高斌代陈淑如签订的《北京市房屋买卖合同》是否有效。对此，本院从以下几个方面考察：一是陈淑如与高斌的身份关系，虽潘小茹及华夏公司并未举证证明二者系亲属关系，但陈淑如自认二者为朋友关系。根据常理，银行账号属于个人较为私密的财产，而陈淑如认可高斌能够保管属于陈淑如的涉诉银行账号，且陈淑如亦自认委托高斌管理涉诉房屋，并委托高斌在价格合适时对涉诉房屋进行出售，由此足以表明二者具有较为密切的关系。二是根据华夏公司提交的涉诉房屋所有权证复印件、契税收据复印件、印花税收据复印件、公共维修基金收据复印件，陈淑如虽否认高斌持有上述材料的原件签订涉诉买卖合同，但陈淑如对华夏公司如何获取上述材料并未作出合理解释。同理，陈淑如对华夏公司如何获取其身份证复印件亦未作出合理解释。三是潘小茹与华夏公司均称系陈淑如告知高斌，再由高斌告知潘小茹涉诉陈淑如收取定金的尾号为0034的账号，而陈淑如对潘小茹如何知晓该账号未作出解释。潘小茹支付定金20万元后，陈淑如对于此数额较大款项的到账，表示其于款项到账后近1个月才知悉，此与常理明显不符。四是根据电话录音，陈淑如亦认可系其不出售房屋而解除合同，其并未提出关于买卖合同无效的主张。依据上述情形，潘小茹与华夏公司主张陈淑如委托高斌出售涉诉房屋更具有可信性，高斌应系有权代理，故高斌代陈淑如于2013年7月30日签署的《北京市房屋买卖合同》合法有效。陈淑如的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈淑如的全部诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告陈淑如负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周益
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 幸江