江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初1344号
原告（反诉被告）南京金吉星物业管理服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路418号。
法定代表人房亚山，该公司总经理。
委托代理人黄彪、刘珊，江苏中虑律师事务所律师。
被告（反诉原告）宁雪冰，男，1988年7月27日生，汉族。
委托代理人刘蕙颖，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
原告南京金吉星物业管理服务有限公司（以下简称金吉星物业公司）诉被告宁雪冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法由代理审判员邓亮适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。在本案的审理过程中，被告宁雪冰提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）金吉星物业公司的委托代理人黄彪、刘珊、被告（反诉原告）宁雪冰及其委托代理人刘蕙颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金吉星物业公司诉称：2014年12月15日，南京清茳物业管理有限公司（以下简称清茳物业公司）与宁雪冰签订《××大厦房屋租赁合同》一份，合同约定由宁雪冰（乙方）租用清茳物业公司（甲方）位于南京市雨花台区×路×号×栋×层510平方米房屋，租期8年，租金按季度支付，若乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权终止合同，同时乙方应按照合同租金总额的5%向甲方支付违约金。合同签订后，被告宁雪冰擅自改变租赁房屋使用用途，并自2015年6月16日起拖欠租金及物业费至今。2015年4月13日，清茳物业公司变更登记为金吉星物业公司。请求判令：1.解除原、被告双方签订的《××大厦房屋租赁合同》；2.被告支付原告租金120880.1元（自2015年12月1日起，暂计至2016年3月8日，实际至租赁关系解除之日）；3.被告支付逾期付款违约金199960.31元（按照合同租金总额的5%计算）；4.被告向原告支付自2015年12月16日起至租赁关系解除之日止的物业服务费；5.被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）宁雪冰诉辩称：1.因原告于2015年11月提供的房屋的规划用途为科研实验用途，不得用作餐饮。双方协商承租房屋时，被告已经向原告说明了租赁的餐饮用途，原告也是明知被告租赁该房屋的用途，故被告的租赁目的不能达到，被告已于2015年12月10日向原告寄出解除合同的通知，原告已收到，双方签订的房屋租赁合同已于2015年12月11日解除，被告也已于2015年12月11日腾空房屋并向原告交付了房屋钥匙；2.合同已经于2015年12月11日解除，故被告不应支付租金、物业费及相应的违约金。双方解除合同后产生的费用，应由原告自行支付；3.被告已对房屋进行装修，现案涉房屋无法办理环评等营业手续，造成被告较大经济损失，请求判令：1.原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）保证金5万元；2.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金20万元；3.原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。
经审理查明：2014年12月15日，清茳物业公司（甲方）与宁雪冰（乙方）签订《××大厦房屋租赁合同》及付款周期表一份，约定由甲方将位于南京市雨花台区×路×号×栋×层510平方米房屋出租给宁雪冰仅作为员工餐厅、办公使用。租赁期限自2014年12月16日起至2022年12月15日止，首年年租金为428145元，租金按照上一年度租金价格的5%比例逐年递增，合同总租金为3999206.21元。合同第十条约定：“甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，乙方有权解除合同或拒付房租；乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同并收回房屋。”合同第十二条约定：“乙方正常经营期间，甲方允许乙方在一楼大厅指定位置摆放移动式LED广告牌，甲方门岗不得限制入园用餐的外来人员；乙方租赁期间，保证餐厅内外环境卫生的清洁等。”合同第十三条同时约定：“甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额5%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的乙方直接经济损失进行赔偿。”合同签订后，宁雪冰于2014年12月24日按约向清茳物业公司支付了履约保证金50000元，并支付租金至2015年11月30日，支付物业费至2015年12月15日。宁雪冰承租房屋后，对案涉房屋进行了装修，并实际进行餐饮经营。
另查明，2015年4月13日，清茳物业公司变更登记为金吉星物业公司。双方实际租赁的房屋位于南京市雨花台区×路×号×栋，租赁面积为510平方米。2015年11月，金吉星物业公司向宁雪冰提供房屋所有权证复印件一份，载明×路×号×栋房屋所有权人为江苏凯润科技有限公司，房屋登记时间2015年8月20日，建筑面积9329.06平方米，规划用途为科研、实验。2014年6月26日，江苏凯润科技有限公司与清茳物业公司签订房屋租赁合同一份，约定由江苏凯润科技有限公司将位于南京市雨花台区×路×号×号楼整体及1号楼局部出租给清茳物业公司办公、经营使用。合同第十一条约定，清茳物业公司转招租的客户必须符合园区要求，不得招租用作娱乐、餐饮（职工食堂除外）。原、被告签订房屋租赁合同前，××大厦已有一处员工食堂。
再查明，2015年12月10日，宁雪冰通过邮寄方式向金吉星物业公司及该公司员工侍迎花共同位于××大厦03栋物业办公室的地址各发出“解除合同的通知”一份，载明因案涉房屋无法办理员工食堂许可，故要求解除租赁合同，该两份通知经查询均显示于2015年12月11日由前台签收。案涉房屋所在区域物业服务由金吉星物业公司提供。
在本案的审理过程中，经本院向南京市雨花台区环保局查询，××大厦的规划用途为科研、实验用途，除该大厦配建的员工食堂外，其他餐饮项目不符合环评要求。庭审中，金吉星物业公司主张其于2016年2月底催收房屋租金时，发现被告已腾空房屋，被告并未与其办理房屋交接手续；被告（反诉原告）宁雪冰抗辩称其已于2015年12月11日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙交还原告工作人员，且原告员工侍迎花于2015年12月11日与被告多次通话商谈合同解除一事，故原告应收到解除合同通知书且已明知被告搬离。
上述事实有当事人的陈述、房屋租赁合同、××大厦房屋租赁合同、房屋所有权证、变更登记通知书、批复、解除合同的通知、通话记录、录音记录、收款收据、物业费票据、快递单、电话笔录等证据予以证实。
本院认为：法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定租赁房屋仅作为员工餐厅、办公使用，且明确约定如金吉星物业公司不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，宁雪冰有权解除合同或拒付房租。现案涉房屋规划用途为科研、实验用途，南京市雨花台区环保局亦明确答复除该大厦配建的员工食堂外，其他餐饮项目不符合环评要求，故案涉房屋不得进行餐饮经营活动。本院认为，金吉星物业公司明知案涉房屋不得用于经营餐饮项目，仍将房屋转租给宁雪冰用于经营员工餐厅，现案涉房屋不符合双方约定的经营员工餐厅的目的，故宁雪冰于2015年12月10日发出的解除合同的通知符合双方约定的解除合同的条件。宁雪冰向金吉星物业公司及员工侍迎花位于××大厦03栋的办公地点邮寄解除合同的通知，并由前台代收，故宁雪冰已尽到合理的通知义务，对金吉星物业公司称该办公点并非实际经营地及注册登记住所、未收到该解除合同的通知的抗辩意见，本院不予支持。
关于违约金问题。本案中，双方明确约定租赁房屋仅作为员工餐厅、办公使用，现金吉星物业公司未能提供证据证明其于双方签订租赁合同时，已向宁雪冰出示其与江苏凯润科技有限公司在先约定的不得招租娱乐、餐饮（职工食堂除外）的协议及案涉房屋的规划用途，且金吉星物业公司已知晓在合同订立前，案涉房屋已有职工食堂，故金吉星物业公司应对案涉房屋不能经营餐饮活动承担违约责任。关于金吉星物业公司称“员工餐厅”并非对外经营的餐饮，被告宁雪冰擅自改变租赁房屋使用用途，本院认为，合同载明金吉星物业公司门岗不得限制入园用餐的外来人员，且案涉房屋区域由金吉星物业公司提供物业服务，故双方约定的“员工餐厅”实为餐饮经营，金吉星物业公司对宁雪冰租赁房屋用于餐饮经营已属明知。金吉星物业公司应向宁雪冰支付违约金199960.31元（租金总额的5%）。关于宁雪冰支付的履约保证金亦应有金吉星物业公司予以返还。
关于金吉星物业公司主张的租金及物业费。本院认为，金吉星物业公司于2015年12月11日收到解除合同的通知，故双方租赁合同已于2015年12月11日解除，现宁雪冰支付租金至2015年11月30日，支付物业费至2015年12月15日。故宁雪冰应向金吉星物业公司支付自2015年12月1日至2015年12月11日的租金13082.21元（17839.38元/15天×11天）。关于金吉星物业公司主张2015年12月11日后的房屋租金及物业费，本院认为，合同自通知到达对方时解除，合同解除后，金吉星物业公司怠于接收房屋期间产生的相关损失，应由金吉星物业公司自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）金吉星物业公司与被告（反诉原告）宁雪冰签订的《××大厦房屋租赁合同》于2015年12月11日解除；
二、原告（反诉被告）金吉星物业公司应向被告（反诉原告）宁雪冰支付违约金199960.31元及保证金50000元，被告（反诉原告）宁雪冰应向原告（反诉被告）金吉星物业公司支付租金13082.21元；两项合计由金吉星物业公司于本判决生效之日起十五日内向宁雪冰支付236878.10元；
三、驳回原告（反诉被告）金吉星物业公司与被告（反诉原告）宁雪冰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6478元、减半收取3239元，反诉案件受理费2525元，合计5764元，由金吉星物业公司承担5700元，由宁雪冰承担64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费9003元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。
代理审判员 邓亮
二〇一六年六月三十日
见习书记员 钱莹