重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终5143号
上诉人（原审被告）：重庆泰兴一视界电子市场管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号第三层，组织机构代码77487762－3。
法定代表人：汪从锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张璐，重庆丽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨洪梅，重庆丽达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：重庆市瑞源物业酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号，组织机构代码62205526－8。
法定代表人：施朝秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄莉，重庆翰墨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游爽，重庆翰墨律师事务所律师。
上诉人重庆泰兴一视界电子市场管理有限公司（以下简称泰兴公司）因与被上诉人重庆市瑞源物业酒店管理有限公司（以下简称瑞源公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人泰兴公司的委托诉讼代理人杨洪梅和被上诉人瑞源公司的委托诉讼代理人黄莉、游爽到庭参加了审理。本案现已审理终结。
泰兴公司上诉请求：1、重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13967号民事判决，驳回瑞源公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由瑞源公司承担。事实和理由：1、泰兴公司与瑞源公司签订的《前期物业服务合同》到期后，瑞源公司要求泰兴公司缴纳物业服务费已无合同依据，而瑞源公司与重庆江田房地产开发有限公司(以下简称江田公司)签订的《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》对泰兴公司没有约束力，一审判决依据该协议书要求泰兴公司缴纳物业服务费错误；2、2006年4月17日在江北区政府的组织下，泰兴公司、瑞源公司和业主重庆圣邦实业发展有限公司(以下简称圣邦公司)、江北区物价局、江北区房管局及其他单位开会并制作了《会议纪要》，即泰兴公司的物管费按5元/平方米的标准缴纳给瑞源公司，双方也是按此标准签订了《前期物业服务合同》，因此双方即使要变更物管费的标准也应协商解决，而不是瑞源公司单方涨价；3、按照瑞源公司与江田公司签订的物业服务合同，所约定物业服务内容远远多于瑞源公司与泰兴公司所签合同约定的物业服务内容，且参照其他同地段、同类型的卖场物业收费标准，瑞源公司收取5元/平方米的物管费标准并不低。
瑞源公司辩称，1、泰兴公司作为涉案房屋的承租人，理应按照相关法律规定向瑞源公司缴纳物业服务费；2、虽然瑞源公司与泰兴公司于2009年1月19日签订的《前期物业服务合同》约定了物业服务费标准按5元/月/平方米收取，但该合同和江北区政府的会议纪要均明确了仅是暂按该标准缴纳，且该合同已于2015年6月30日届满，此后双方未再续签合同。由于江田大厦一直未成立业主大会，故瑞源公司与江田公司签订的前期物业合同继续有效，泰兴公司作为涉案房屋的承租人，且与业主方约定了由其缴纳物业服务费，故泰兴公司应当按照前期物业服务合同约定的10元/月/平方米的标准向瑞源公司缴纳物业服务费；3、瑞源公司作为物业公司，所提供的物业服务范围仅为公共部分的维修维护和公共设施设备的运行、维修、养护，而泰兴公司商场内则属于其专项范围，本就不在瑞源公司提供物业服务的范围之内，且之前确定的5元/月/平方米的价格则是瑞源公司在江北区政府协调之下为解决矛盾而给出的优惠价，该价格与瑞源公司实际所提供的物业服务本就不相符。
瑞源公司向一审法院起诉请求：1、判令泰兴公司向瑞源公司支付2015年8月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费593100元；2、判令泰兴公司向瑞源公司支付以泰兴公司所欠2015年8月、9月、10月、11月和12月物管费为基数按年利率24%计算的违约金23724元；3、本案诉讼费由泰兴公司承担。
一审法院认定事实:2000年10月10日，瑞源公司（乙方）与江田公司（甲方）签订《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》，约定：甲方同意将其开发的“重庆江田国际金融大厦”物业本体所有内容委托乙方进行物业管理。同日，双方还签订了物业收费委托协议，江田公司同意瑞源公司执行的物业管理收费标准：商场按10元/月/平方米的标准收取费用，其中包含公共区域保洁费、保安费、绿化费、设备设施日常维修保养费等，设备设施大修、更换费用另行商定。
重庆市物价局渝价[2002]88号文件《重庆市物价局关于江北区江田国际商业广场物业管理服务收费标准的通知》载明：瑞源公司“关于物业管理服务收费标准的申请”收悉。由于江田国际商业广场实行场地租赁，瑞源公司受江田公司委托，对江田国际商业广场实施物业管理服务。经审查瑞源公司申报的环境、设备、设施条件及提供的服务内容、质量标准，基本符合普通商场物业管理服务一级标准。我局同意瑞源公司物业管理收费按与江田公司签订的《物业收费委托协议》执行。大厦成立业主委员会后，由物业管理公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自动废止。重庆市前期物业服务收费标价表上载明：物业名称：江田国际商业广场；收费等级：一级标准；商场10元/月/平方米。
位于重庆市江北区建新北路25号第4层1－2、第5层、第6层的产权人系重庆圣邦实业发展有限公司(以下简称圣邦公司)。后圣邦公司将上述房屋租赁给泰兴公司（由重庆泰度营销策划有限公司名称变更而来）经营，并约定由泰兴公司承担物管费、水电费，按月向物管公司缴纳。2006年4月17日的江北区政府《江田大厦物管费有关问题的专题会议纪要》载明：泰兴公司物业管理费暂时按每平方米人民币5元缴纳给瑞源物业公司，物管费以物价部门最终核定为准。同年7月21日，瑞源公司、泰兴公司签订《前期物业服务合同》约定：物业名称：重庆江田国际商业广场；商业裙楼平街一楼、二楼、三楼，泰兴E世界；建筑面积：11003平方米（参考泰兴公司房屋租赁合同，实际建面最终以产权证面积为准，物管费金额多退少补）。瑞源公司为泰兴公司提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共秩序维护、安全防范等；．．．．．．泰兴公司不需要瑞源公司提供服务的项目：泰兴公司商场内的过道和公用卫生间的清洁卫生、日常维修服务；泰兴公司商场内的保安、保洁服务；泰兴公司商场内的电扶梯、水电气管网、通信线网的日常维护和保养；泰兴公司商场内的消防设施、设备的维护和保养。物业服务费暂时执行政府协调价，暂按泰兴公司提供的使用物业建筑面积11003平方米交纳，单价为5元/平方米，每月共计55015元。泰兴公司支付瑞源公司物管费时间为每月23日－30日付下月物管费。次月交纳的，每日按3‰计交滞纳金。物管费从2006年1月23日起计，本合同正式签订后，首付为1月23日至7月23日半年时间物管费，共计330090元。本合同有效期2006年1月23日至2009年1月23日。2009年1月19日，瑞源公司、泰兴公司再次签订《前期物业服务合同》，建筑面积更改为11862平方米，合同有效期为2009年1月23日至2012年1月22日，其他内容不变。2013年4月29日，瑞源公司、泰兴公司签订《补充合同》，约定：对2009年1月19日签订的《前期物业服务合同》作如下补充：一、合同有效期自2012年1月23日延长至2015年6月31日。二、泰兴公司应于2013年5月8日前支付给瑞源公司100000元，作为2013年7月1日至2014年6月31日期间的物业管理赞助费。三、泰兴公司应于2014年5月8日前支付给瑞源公司60000元，作为2014年7月1日至2015年6月31日期间的物业管理赞助费。
2015年7月7日，瑞源公司向圣邦公司发出《关于催订物管合同和变更物管费的通知》，载明因双方签订的物管服务合同已经到期，请贵公司于2015年7月31日之前与瑞源公司签订物业管理服务合同，物业管理费调回至原来的每月每平方米10元。同月15日，泰兴公司向瑞源公司发送《回复》，提出续签物业服务合同的物管费标准应根据双方各自承担的物业管理和服务项目及内容进行测算，充分协商，合理确定。瑞源公司、泰兴公司就续签物业服务合同未能达成一致意见。
2016年2月2日，瑞源公司、泰兴公司签订协议，约定泰兴公司先行支付2015年8月24日至2016年2月23日物管费355860元，待判决书生效后，按判决书确定金额差额部分多退少补。泰兴公司于当日将上述费用转账给了瑞源公司。庭审中，瑞源公司就2015年8月1日至同年12月31日期间，按5元/平方米/月标准计算的物业服务费296550元予以撤回。另查明，现重庆市江田国际金融大厦未成立业主委员会。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，瑞源公司与江田公司依法签订了《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》，约定由瑞源公司为其开发的重庆江田国际金融大厦提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议对大厦的全体业主均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定享有权利、履行义务。泰兴公司系该大厦的物业使用人，且其与业主约定由其缴纳物业服务费，故瑞源公司与江田公司签订的前期物业服务合同亦对其有约束力。瑞源公司、泰兴公司曾签订了物业服务合同，约定物业服务费按照5元/月/平方米计算，但该合同于2015年6月30日到期后，双方未能再签订新的物业服务合同，而该大厦尚未成立业主委员会，瑞源公司与江田公司签订的前期物业服务合同仍然有效，在此情况下，泰兴公司应该按照上述合同的约定即按10元/月/平方米缴纳物业服务费。对于瑞源公司撤回2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费296550元（5元/月/平方米×11862平方米×5个月）的诉讼请求，法院予以准许。故泰兴公司还应向瑞源公司支付2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费296550元。
关于违约金的问题。由于瑞源公司、泰兴公司双方签订的物业服务合同到期后，双方一直在就物业服务费进行协商，泰兴公司未支付物业服务费并非系故意行为，故不应承担违约责任，对瑞源公司要求泰兴公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告重庆泰兴一视界电子市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司支付物业服务费296550元；二、驳回原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
二审审理中，泰兴公司和瑞源公司均认可泰兴公司已暂按5元/月/平方米的标准向瑞源公司支付了2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，首先，泰兴公司与瑞源公司签订的《前期物业服务合同》期限届满后未再续签，由于江田大厦至今尚未成立业主委员会，因此瑞源公司与江田公司签订的前期物业服务合同暨《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》仍属合法有效，对涉案房屋的承租人泰兴公司具有约束力。其次，由于瑞源公司与泰兴公司签订的《前期物业服务合同》中约定了某些物业服务项目由泰兴公司自行负责，因此即使瑞源公司与江田公司签订的前期物业服务合同对泰兴公司具有约束力，但瑞源公司要按照10元/月/平方米的标准收取物业服务费则应当提供与该价格相符的物业服务项目，现瑞源公司既未举证证明其已按新的物业服务费标准提供了相应的物业服务项目，也未举证证明其已明确向泰兴公司提出将按新标准收取费用并提供物业服务而属于泰兴公司无故拒绝接受的情形，故本院认为不能当然地按照10元/月/平方米主张物业服务费。最后，在瑞源公司目前仍按双方签订的《前期物业服务合同》所约定项目提供物业服务的情况下，鉴于泰兴公司在该合同有效期内向瑞源公司支付了2013年7月1日至2015年6月31日期间物业管理赞助费的事实，并综合物价上涨、成本增加的实际情况，本院酌情确定泰兴公司在2015年8月1日至2015年12月31日期间向瑞源公司支付的物业服务费标准为8元/月/平方米。因泰兴公司已暂按5元/月/平方米的标准向瑞源公司支付了上述期间的物业服务费，故泰兴公司还应补足不足部分即177930元（3元/月/平方米×11862平方米×5个月）
综上所述，泰兴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13967号民事判决第二项；
二、变更重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13967号民事判决第一项为重庆泰兴一视界电子市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市瑞源物业酒店管理有限公司支付物业服务费177930元；
三、驳回重庆市瑞源物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6104元，由重庆泰兴一视界电子市场管理有限公司负担4000元，由重庆市瑞源物业酒店管理有限公司负担2104元；二审案件受理费6104元，由重庆泰兴一视界电子市场管理有限公司负担4000元，由重庆市瑞源物业酒店管理有限公司负担2104元(上述费用已预交不退，由双方自行结算抵扣后给付)。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 江满意