安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2604号
上诉人（原审被告）：合肥国控建设融资担保有限公司，住所地合肥市政务区潜山路100号琥珀五环国际A座17-17A层。
法定代表人：袁庚和，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：洪嘉玉，安徽天禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩明寿，男，汉族，1974年7月11日出生，住合肥市包河区。
委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
原审被告：高玉芳，女，汉族，1945年3月15日出生，住合肥市包河区。
上诉人合肥国控建设融资担保有限公司（以下简称国控公司）因与被上诉人韩明寿、原审被告高玉芳案外人执行异议一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
国控公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。案涉房屋在被法院查封前处于未被租赁使用状态，其房屋内的摆设仍为原房主遗留物；韩明寿仅于2013交纳过案涉房屋的水电费及物业费，其他两年均为物业费，无任何水电费支出；韩明寿虽报案称存放于案涉房屋内的酒被盗，但并未提供证据证明酒系其所有，且存放酒不等同于占用房屋。一审法院无视涉房屋状空置的事实，以韩明寿交纳物业费、存放酒被盗、持有案涉房屋钥匙等无关联性的证据，认定韩明寿占有使用案涉房屋不当。二、韩明寿不享有案涉房屋的租赁权。自2013年6月起，韩明寿未支付任何租金，作为租赁合同的主体，按期支付租金为其合同义务，原房主去世不是韩明寿不交纳租金的理由。韩明寿既未交纳租金，亦未实际占有使用案涉房屋，租赁合同未实际履行，韩明寿不享有该房屋的租赁权。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定未付租金、未实际租赁使用房屋的韩明寿为租赁权人，以此对抗人民法院的执行，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定不符。
韩明寿答辩称:被上诉人与原房主于2012年7月即签订租赁合同，因经济不景气等原因未进行装修，但该房屋被作为仓库使用，存放酒水，对房屋进行了实际控制，并定期交纳物业费和水电费。一审法院依据案涉房屋的上述使用状态认定被上诉人实际占有使用正确。案涉房屋最早于2012年9月19日被合肥市蜀山区人民法院查封，但案涉租赁合同签订在前，应合法有效。被上诉人依据租赁合同的约定，向原房主支付了相应的租金等，后因原房主去世，继承人不明确，租金无法支付，但未支付租金，并不影响真实、合法的租赁关系。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
高玉芳未作陈述。
韩明寿向一审法院提起诉讼请求：确认韩明寿对合肥市澜溪镇花园商业楼101上、中、下三层房屋享有租赁权，对该房带租拍卖。2017年2月20日，韩明寿向一审法院申请撤回“对该房带租拍卖”的诉讼请求。
一审法院认定事实：合肥市高新区澜溪镇花园商业楼101下、101、101上室的房屋所有权人为高红静。2012年7月5日，高红静作为甲方与乙方韩明寿签订一份《租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方位于合肥市高新区澜溪镇花园商业楼101上、中、下三层房屋从事办公经营等事宜，1、租赁期自2012年8月5日至2027年8月4日；2、年租金29.4万元，租金总额441万元；付款方式为转帐，先付后用，租金提前一个月支付；3、乙方须向甲方一次性交纳押金35万元，合同期满返还；4、水、电、物业管理费，乙方须按时缴纳；5、（1）租期为15年，乙方自合同签订之日转帐644000元，其中每年房租为294000元，另付350000元作为押金，此款转至甲方高红静工行名下生效，（2）甲方同意乙方在租期内对外转租等行为。同日，韩明寿通过其在中国工商银行合肥东陈岗支行帐户网上转帐644000元给高红静。此后，高红静将合同约定的租赁房屋交付给韩明寿实际使用。该房2013年1月至2016年12月期间的物业、水电费用由韩明寿交纳。韩明寿接收案涉房屋后，将其经营所需酒品放置其中，并安排人员定期查看。2014年8月22日11时，韩明寿向合肥市公安局110中心报警，称其放在案涉房屋中的600箱河南杜康酒被盗（价值18万元）。合肥市公安局高新技术产业开发区分局刑警大队予以受理，出警案发现场查看。
2015年10月30日，韩明寿将案涉租赁房屋转租给温耀端，约定租赁期限为120个月，自2015年11月1日至2025年10月31日；2015年11月1日至2018年10月31日的年租金为40万元，以后每年递增5%……。合同签订当日，温耀端转帐支付给韩明寿50万元（房屋租金40万元、押金10万元），韩明寿即将该房交付温耀端经营会所至今。
2012年9月20日，合肥市国正资产经营有限公司（简称国正公司）作为委托人与受托人兴业银行股份有限公司合肥分行（简称兴业合肥分行）、借款人合肥嘉宝传媒有限公司（简称嘉宝公司）签订一份《委托贷款借款合同》（编号：1209委借020），约定由国正公司委托兴业合肥分行向嘉宝公司发放贷款2000万元。嘉宝公司就该2000万元借款与国控公司（原名称为合肥市国投建设融资担保有限公司）签订《委托保证合同》（2012年合国建保字第303号）一份，约定由国控公司为其提供连带责任保证。同时，国控公司与嘉宝公司、高红静又签订《反担保抵押合同》（编号：2012合国建抵字第052号），约定由高红静以其位于合肥市××花园商业楼××下、××、××室建筑面积为786.18平方米的房屋（所有权证号，房地权蜀字第5004760号）为国控公司提供反担保，该房屋抵押登记手续于2012年8月17日办理。此后，因嘉宝公司不能按期偿还上述贷款，国控公司作为担保人代为还款2335万元。2013年6月16日，高红静病故，其母高玉芳系其唯一法定继承人。
2014年9月9日，国控公司向一审法院递交实现担保物权申请书，请求法院依法拍卖或变卖案涉房产，所得价款优先受偿国控公司的代偿款2335万元、利息及律师费等。高玉芳当庭表示对国控公司主张的事实和请求无异议。同年10月16日，该院作出（2014）合高新民申担字第00001号民事裁定，拍卖、变卖高红静名下的位于合肥市××花园商业楼××下、××、××室房屋（建筑面积为786.18平方米，所有权证号为房地权蜀字第5004760号），国控公司对拍卖、变卖所得价款在代偿款本金2335万元、利息（自2014年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）及律师费损失13万元范围内享有优先受偿权。2014年10月22日，国控公司向该院提出申请，要求强制执行上述民事裁定。期间，韩明寿作为案外人提出执行异议，认为其与高红静之间的房屋租赁合同合法有效，请求法院在对案涉房屋处置中保护其合法租赁权。2016年7月19日，该院作出（2016）皖0191执异9号执行裁定，驳回韩明寿的异议。
一审法院认为，案件的两个争议焦点为：一、韩明寿实际有无按照其与高红静的合同约定支付案涉房屋租金，其对案涉房屋是否享有租赁权；二、韩明寿是否实际占有使用案涉租赁房屋。关于韩明寿实际有无按照其与高红静的合同约定支付案涉房屋租金，其对案涉房屋是否享有租赁权问题。第一、韩明寿于2012年7月5日转帐支付给高红静644000元，该笔银行转款的时间是韩明寿与高红静签订《租赁合同》的当天，转款的数额与合同约定吻合，收款人为高红静。虽韩明寿提供的网上银行转帐汇款查询单中显示日记用途为“还款”，但此为银行内部流程操作内容，不能否认该款系为支付房屋租金的事实。第二，韩明寿陈述没有支付2013年后的房屋租金，系因高红静病故后无法找到其遗产继承人所致，国控公司对此并未举出反证予以反驳，也未证明高红静的遗产继承人向韩明寿主张过房屋租金权利。第三、案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。该合同尚在履行期内，并无任何合同一方或其继承人请求解除合同或者确认合同无效。因此，国控公司辩称韩明寿没有依照其与高红静的房屋租赁合同支付案涉房屋租金，不应享有案涉房屋租赁权的理由不能成立，依法不予采信。关于韩明寿是否实际占有使用案涉租赁房屋问题。第一、韩明寿提供了其为案涉房屋交纳2013年1月至2016年12月的物业、水电费发票和合肥市公安局高新技术产业开发区分局刑警大队出具的受案回执、接处警情况登记表，能够证明韩明寿在2012年8月至2015年10月实际占有使用案涉房屋的事实。韩明寿提供的其与温耀端签订的《租赁合同》及温耀端向其转帐付款能够证明韩明寿将该房转租给温耀端使用的事实。第二、国控公司当庭陈述在对该房进行价格评估时，法院执行人员通知韩明寿到场后才打开案涉房屋的门锁，亦印证韩明寿实际占有使用案涉房屋的事实。因此，国控公司辩称韩明寿没有实际占有使用案涉房屋的理由不能成立，依法亦不采信。
本案中，案涉房屋出租给韩明寿的时间为2012年7月5日，租期为2012年8月5日至2027年8月4日，办理抵押给国控公司的登记时间是2012年8月17日，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条的规定，韩明寿要求确认其对案涉房屋享有租赁权应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条的规定，判决：确认韩明寿对合肥市高新区澜溪镇花园商业楼101下、101、101上室房屋（权证字号，房地权蜀字第5004760号）享有租赁权。案件受理费200元，由国控公司负担。该院（2016）皖0191执异9号执行异议裁定于判决生效时自动失效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审另查明：一审庭审中，韩明寿陈述，2012年租赁合同签订后，因风水先生认为当年不宜动土，故将案涉房屋空置；2013年1月进驻案涉房屋，此后放置酒水；后因国家政策限制酒店会所，本打算以案涉房屋开酒店的计划搁浅。2014年11月25日，安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院轮候查封案涉房屋。2015年6月19日，该院执行人员前往房屋现场进行查封，在该院（2016）皖0191执异9号执行裁定的审理查明部分载明：“本院在执行过程中于2015年6月19日去涉案房屋现场查封，且无经营使用情形，现场为空置状态。
除一审法院查明的“韩明寿接收案涉房屋后，将其经营所需酒品放置其中，并安排人员定期查看”的事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以认定。
本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议被人民法院裁定驳回的，案外人不服裁定，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，韩明寿作为国控公司担保物权执行案的案外人，以其对执行标的即位于合肥市××产业开发区澜溪镇花园商业楼101下、101、101上室的房屋享有租赁权为由提出异议，该异议被人民法院依法裁定驳回，韩明寿不服提出本案诉讼，故本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议案件应围绕案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。据此，本案审查的重点系韩明寿主张的租赁权是否享有足以排除国控公司要求对案涉房屋强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。换言之，承租人能够享有排除强制执行的租赁权，必须在人民法院查封作为执行标的的房屋之前具备两个条件：一是合法有效的书面租赁合同；二是占有使用所租赁的房屋。上述两个条件为同时具备，缺一不可。综合上述法律规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：一、案涉房屋是否在被人民法院查封前签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人即韩明寿是否占有使用案涉房屋。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，韩明寿向一审法院提举了其与案涉房屋所有权人高红静签订的书面租赁合同及支付的租金、押金凭证。国控公司则认为租赁合同的真实性存疑，租金并未按期支付，韩明寿不享有租赁权。对此，本院认为，成立合法有效的合同与合同的履行为两个法律概念，即一个有效合同的成立并不必然导致合同履行。一般而言，租赁合同中，合同依法成立后才会发生出租房屋的交付和租金的给付，故国控公司以韩明寿的租金未按期给付为由否定租赁合同的效力没有法律依据。案涉租赁合同中，双方当事人以书面的形式约定了出租的房屋、租期、租金等，该内容为当事人意思自治的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定；合同主要条款表述完整、清晰，落款部分有双方当事人的签字和手印，符合合同成立的形式要件；合同第五条6项中，双方当事人约定租期十五年，年租金及押金计644000元转至高红静名下生效，也即此租赁合同为附条件生效的合同，生效时间为上述钱款转至高红静名下，该义务韩明寿以转帐凭证明其已履行，故自其履行之日起案涉租赁合同发生法律效力。也即，本案租赁合同生效时间为2012年7月5日，而国控公司担保物权执行案中查封案涉房屋的时间为2014年11月25日。另，国控公司虽对案涉租赁合同的真实性提出异议，但并未提供反证予以证明。据此，可以认定在人民法院查封前，韩明寿与房屋所有权人签订了合法有效房屋租赁合同。
关于焦点二。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，韩明寿应对其提出的可以对抗国控公司强制执行的民事权益进行举证。本案中，对占有使用案涉租赁房屋，韩明寿提举的主要证据为交纳物业费、水电费单据，向公安机关的报案及受理材料以及案涉租赁房屋的钥匙，转租合同等。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条中，规定承租人基于“占有使用”可以享有据以对抗受让人要求移交占有执行目的的权利，该条款所指“占有使用”应为实质意义上承租人实际的占有使用，而不是虚拟的或形式上的占有使用，据此，能否认定租赁房屋被占有使用，应当结合房屋的位置及性质、租金的多少及支付、房屋的使用状况等予以综合判定。本案中，用于租赁的房屋位于合肥市××产业开发区，系澜溪镇花园商业街上的三层结构（含负一层）商业用房，总面积达786.18平方，该房屋的租金依据案涉租赁合同的约定为每年29.4万元，依据商业惯例，承租人租赁此类房屋多为经营所需，从事营利性的商业活动，在租期内稳定、持续地使用，而韩明寿所提供的证据显然不能证明其进行此类占有使用。理由如下：(一)、韩明寿自述其于2012年租赁房屋，当年鉴于风水未动土，此后亦因其他原因未进行装修。换言之，从2012年案涉租赁合同生效起至人民法院查封时止，长达二、三年的时间内案涉租赁房屋处于出租前的原有状态，韩明寿既未将该房屋用于办公或居住，亦未进行任何为经营活动进行必要的装修准备，而始终将房屋处于相对闲置状态。执行法院查封人员前往现场时，也证实屋内无经营使用的情形。（二）、关于韩明寿提供的于2013年开始交纳案涉租赁房屋的物业费、水电费单据。从该单据看，物业费交纳为2013、2014、2015年三年，而水电费仅为2013年，此后二年并无此类费用的交纳单据。因水电等费用为实际发生才支出，据此可以判定2014、2015年未发生相关的水电费用，亦可印证在此期间韩明寿并未占有使用案涉租赁房屋。韩明寿在一审庭审中辩称其于2013年即将此后两年发生的水电费交纳，显于常理不符。另外，交纳物业费只是房屋所有权人或房屋使用者依据物业合同应履行的义务，该行为的发生并不能证明交纳人占有使用房屋。（三）、关于韩明寿的报案及受理。韩明寿主张其虽未对房屋进行装修使用，但用作仓库存放酒水，应视为使用。从本案韩明寿提供的证据看，就本节事实，仅有韩明寿报案和公安机关受理的证据，而无证明在仓库内存放酒水的其他证据；对于在案涉租赁房屋内存放酒水的时间，在一审庭审中，韩明寿的陈述亦前后不一，第一次陈述为2013年7、8月份，第二次为2013年底。据此，就案涉租赁房屋作为仓库存放酒水的事实而言，韩明寿所提供的证据不足以证明，本院对此不予认定。同时，即便如韩明寿所述将600箱酒水存放于租赁房屋内，亦不能证明其具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条中规定的“占有使用”事实：一是案涉租赁房屋面积达700多平方，韩明寿存放酒水使用的应仅为其中小部分；二是从韩明寿所述存放酒水的时间看，长为一年左右，短则为几个月，相对于韩明寿依据案涉租赁合同开始计算的承租起算点至人民法院查封此房屋的时间，仅为阶段性，且占时较短；三是案涉租赁房屋为商业用房，租金达每年近三十万，若仅有局部性、短期的、临时性仓储使用即认定为占有使用则与该房屋的性质、商业价值、使用价值不符，与承租人支付的租金不匹配，亦与商业惯例相悖。（四）、关于案涉租赁合同的钥匙及韩明寿的转租。如前所述，本院依法认定韩明寿与高红静签订了合法有效的房屋租赁合同，韩明寿交付了一年租金及押金，依据合同约定，其持有案涉租赁合同的钥匙为履行租赁合同的应有之义。但是，持有房屋钥匙并不能等同于占有使用房屋，交付出租房屋钥匙属出租人的移交行为，而占有使用房屋则是承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的行为。至于韩明寿将房屋转租发生在人民法院查封行为之后，此事实的发生对审查案涉租赁房屋查封前的占有使用不产生影响。（五）、案涉租赁房屋自2012年7月起交付韩明寿至今，其仅支付一年的租金，在房屋所有权人去世后，几年的租金均未给付，韩明寿辩称未找到遗产继承人等，但该事由并无证据支持，亦与韩明寿自述与高红静系朋友关系以及在案涉租赁房屋查封时见到高红静的家人不符。据此，本院认为韩明寿占有使用案涉租赁房屋的事实不能认定。
综上所述，韩明寿虽与高红静签订了合法有效的房屋租赁合同，但证明其占有使用房屋的证据不足，对韩明寿主张其享有足以排除强制执行的租赁权之诉求，本院不予支持；国控公司上诉认为韩明寿未占有使用案涉租赁房屋的理由成立，本院予以采纳。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初3768号民事判决；
二、驳回韩明寿的诉讼请求。
一审案件受理费200元，由韩明寿负担；二审案件受理费200元，由韩明寿负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 陆文波
审判员 张 健
二〇一七年九月二十九日
书记员 顾斯斯
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。