北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终7094号上诉人(原审被告)：于娟，女，1975年11月22日出生�委托诉讼代理人：尹子殊，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京纳帕物业管理有限公司。法定代表人：焦跃，董事长。委托诉讼代理人：安峰，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京中勉律师事务所律师。上诉人于娟因与被上诉人北京纳帕物业管理有限公司（以下简称纳帕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于娟及其委托诉讼代理人尹子殊、纳帕物业公司的委托诉讼代理人安峰、ＸＸ，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于娟上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决驳回被上诉人纳帕物业公司的原审诉讼请求；3、由被上诉人纳帕物业公司承担本案的案件受理费。上诉事实及理由：1、一审认定事实部分遗漏了《XX花园物业管理区域管理规约》（以下简称《管理规约》）第16.1的规定。依据《管理规约》第16.1的规定，业委会有权建立账号归集物业费，上诉人于娟交费至业委会是依法遵守《管理规约》、《XX花园小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）以及纳帕小区全体业主共同意愿的结果，符合法律的规定。2、一审法院忽略纳帕小区实行酬金制的事实，属于认定事实不清。原物业合同约定的纳帕小区的物业费实行酬金制，依据《物业收费服务管理办法》的规定，酬金制前提下，业主交纳的物业费属于代收性质，只有酬金才归物业服务企业所有。一审法院将酬金制视为包干制，将物业费视为物业服务企业的财产，事实认定错误。3、一审法院以合同相对性将业委会排除在物�服务合同之外，认定事实与适用法律均存在错误。4、一审法院无视小区的《议事规则》，直接适用法律原理来判案，不符合法律逻辑，属适用法律错误。5、一审法院错误认定物业公司与业委会的纠纷属于其他法律关系，适用法律错误。纳帕物业公司答辩称，同意原审判决，不同意上诉人于娟的上诉请求。纳帕物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令于娟承担2013年1月1日至2015年1月31日的物业管理费用共计20651.14元；2、判令于娟承担上述费用的滞纳金500元；3、本案的诉讼费用由于娟承担。一审法院认定事实：于娟系北京市昌平区（XX花园）房屋的业主，该房屋的建筑面积208.6平方米。2006年7月30日，北京市昌平区XX花园一期业主委员会（甲方）与北京山水和合物业管理有限公司（乙方）签订了《XX花园物业服务合同》，约定由北京山水和合物业管理有限公司为XX花园住宅小区提供物业服务，委托管理期限为二年，自2006年7月30日起至2008年7月30日止，合同期满后，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，期限为一年；物业服务费为每建筑平方米每月3.96元（西区小户型地下室不收物业费）；业主在物业交付使用时一次性缴纳6个月的物业服务费，以后每季度或每半年第一个月10日前交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日按照应缴费用的2‰加收违约金。2011年5月19日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京山水和合物业管理有限公司名称变更为北京纳帕物业管理有限公司。2012年8月9日，北京市昌平区XX花园一期业主委员会（甲方）又与纳帕物业公司（乙方）签订了《物业服务合同补充�议》，约定因小区物业费将于2013年进行调整，现双方一致同意将原合同约定的乙方将甲方提供的服务期限延长至2012年12月31日。后纳帕物业公司继续为该小区提供了物业服务，于娟未向纳帕物业公司交纳2013年1月1日至2015年1月31日的物业服务费共计20651.4元。另查，小区2014年通过的《议事规则》第10.2条约定：业主大会经费包括以组织召开业主大会会议为目的所产生的费用和业主委员会开展工作所需的费用，该经费总额按全年物业费的3%提取。第10.3.2条约定：但如果业主委员会另有决议，也可以通过直接向部分业主以物业服务费名义收取总额不超过业主大会经费预算总额的资金实现业主大会经费的筹集，且业主委员会自行管理；前述交费业主自交费之日起即履行了本物业管理区域内业主的交费义务。于娟向法庭提供了缴费流水、收据等证据，用以证明其已经向北京市昌平区XX花园业主委员会交纳了纳帕物业公司诉讼请求中所主张时间段的物业服务费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。纳帕物业公司与北京市昌平区XX花园一期业主委员会签订的《XX花园物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》均未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。2012年12月31日双方合同到期后，纳帕物业公司作为XX花园住宅小区的物业管理服务企业，继续为该小区提供物业服务，于娟也实际享受了纳帕物业公司提供的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，于娟理应向纳帕物业公司交纳相应的物业管理费。于娟辩称，自己作为小区的业主，根据2014年本小区业主大会通过的《议事规则》，已将物业费交纳给小区业主委员会，于娟的行为应视为已将物业费交付完毕。对此，一审法院认为，根据合同相对性原理，纳帕物业公司与作为小区业主的于娟之间存在事实上的物业服务合同关系，于娟作为合同一方当事人，有享受物业服务的权利，也有向作为合同另一方当事人的纳帕物业公司交纳物业服务费用的义务。小区业主委员会并非物业服务合同约定的收取物业费用的权利人，亦非物业服务的实际提供者，故于娟向小区业主委员会交纳物业费的行为并不能视为其已经履行了交纳物业费的义务。因此，对于于娟的此项抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。小区业主委员会与纳帕物业公司之间就业主大会经费产生的争议，与本案并非同一法律关系，小区业主委员会与纳帕物业公司可另行处理。于娟拖欠纳帕物业公司物业管理费的做法侵害了纳帕物业公司的合法权益。现纳帕物业公司起诉要求于娟给付物业费的诉讼请求，理由正当，数额计算准确，一审法院�以支持。纳帕物业公司要求于娟支付滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、于娟给付纳帕物业公司二〇一三年一月一日起至二〇一五年一月三十一日止的物业费二万零六百五十一元一角四分，于判决生效后十日内付清；二、驳回纳帕物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，于娟向本院提交了如下新证据。1、（2011）昌行初字第207号行政判决书，证明上述判决书已经认定了于娟的邻居杜拥军存在违法建设的行为，纳帕物业公司不履职，导致于娟家五年多不能上网，电话也打不通。2、管道井图一张，证明违法建设在管道井的上方，导致于娟家不能上网，电话不能使用。经质证，纳帕物业公司认为上述两份证据都不属于二审新证据，且对第一份证据的真实性认可，关联性不认可。对第二份证据的真实性及关联性均不认可。本院认为，上诉人于娟提交的上述两份证据与其上诉请求之间无关联性，故本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以认定。本案事实尚有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，纳帕物业公司与北京市昌平区XX花园一期业主委员会签订的《XX花园物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》均未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对全体业主均具有约束力。上述合同到期后，纳帕物业公司继续为该小区提供物业服务，于娟也实际享受了纳帕物业公司提供的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。于娟上诉称一审判决遗漏了《管理规约》中第16.1的规定内容，且无视小区的《管理规约》与《议事规则》，直接适用法律原�来判案，对此本院认为，本案属于物业服务合同纠纷，审理的主要依据是双方订立的物业服务合同，而《管理规约》系小区的业主共同制定的规则，对全体业主有约束力，而不能作为解决本案纠纷的依据。故一审判决对该《管理规约》的具体内容未予表述，并无不当。因此，于娟的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。于娟上诉称一审法院忽略纳帕小区实行酬金制的事实，属于认定事实不清，本院认为，纳帕物业公司能否有权向于娟主张物业费，是基于双方之间形成的事实上的物业服务合同关系，而与纳帕小区是否实行酬金制无必然联系，故于娟的该项上诉意见缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。于娟上诉称一审法院以合同相对性将业委会排除在物业服务合同之外，在认定事实与适用法律上均存在错误，本院认为，依据《最高人民法院》第八条第二款的规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张。故于娟的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。于娟上诉称，一审判决认定物业公司与业委会的纠纷属于其他法律关系，属于适用法律错误，对此本院认为，本案属于物业服务企业向业主主张物业费的纠纷，一审判决认为物业公司与业委会之间就业主大会经费产生的争议，与本案不属于同一法律关系，并无不当。故于娟的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，于娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费三百二十九元，由于娟负担（已交纳）本判决为终审判决。审判长 郭 勇审判员 王良胜审判员 张 静二〇一六年十二月五日书记员 李心雨