苏州市吴中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0506执异字第11号
异议人（塈申请执行人）苏州市吴中区城南农村小额贷款有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区广建路1号。
法定代表人虞永芳，总经理。
委托代理人施秋荣、应琼婷，江苏××××律师事务所律师。
被执行人苏州博业包装有限公司，住所地苏州市高新区。
法定代表人徐泉，总经理。
委托代理人殷少勇、孙青鹏，上海市××（××）律师事务所律师。
被执行人孙莺。
被执行人王东平。
被执行人郁生宏。
委托代理人周剑笛，江苏××律师事务所律师。
被执行人陈蓉梅。
被执行人苏华。
被执行人金杏妹。
案外人陆云峰。
案外人郭兰红。
委托代理人叶双龙，江苏××律师事务所律师。
苏州市吴中区城南农村小额贷款有限公司（以下简称城南小贷公司）申请执行苏州博业包装有限公司（以下简称博业包装公司）、孙莺、王东平、郁生宏、陈蓉梅、苏华、金杏妹借款合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理，执行过程中，城南小贷公司提出执行异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。现已审查终结。
异议人城南小贷公司异议称：其向法院申请拍卖被执行人郁生宏、陈蓉梅名下位于苏州市XXX巷14、15号抵押房屋时，被执行人郁生宏、陈蓉梅向法院出示了抵押物出租于案外人陆云峰20年的租赁协议。遂后法院即发布带租拍卖该房产的告示。但郁生宏与陆云峰、郭兰红之间的租赁协议存在着诸多不符常理情况，是不真实的，请求法院对本案争议之XXX巷14、15号进行不带租拍卖、变卖。
被执行人郁生宏辩称：其从事书法绘画及工艺品收藏，平时存在大量现金交易，其与陆云峰之间有现金借款，以租金抵付借款也是客观事实。而陆云峰转租行为得到其认可，不违背法律规定。现申请执行人仅凭主观推测认为租赁合同虚假，无事实依据。请求驳回申请执行人异议。
被执行人博业包装公司、孙莺、王东平、苏华、金杏妹未作答辩。
案外人陆云峰未作答辩。
案外人郭兰红辩称，同意被执行人郁生宏的意见。法院裁定继续拍卖该房的，不能影响承租人的权益。
经听证查明，城南小贷公司与博业包装公司、孙莺、王东平、郁生宏、陈蓉梅、奚建峰、冯晨、苏华、金杏妹、苏州通融投资有限公司借款合同纠纷一案，本院在审理中，因城南小贷公司的申请，于2013年10月24日作出（2013）吴商初字第748号民事裁定书，查封了郁生宏名下位于苏州市姑苏区XXX巷14、15号房屋。2014年1月18日本院作出（2013）吴商初字第0748号民事判决书，现该判决已发生法律效力。依该判决，确定（一）博业包装公司应偿还城南小贷公司借款本金人民币3500000元、罚息537250元以及自2013年12月5日起的罚息、律师费78100元；（二）如博业包装公司未能偿还上述款项，则就王东平、孙莺提供的抵押物即位于苏州市吴中区XX巷24号房屋、苏州市吴中区聚宝苑2幢104室房屋，郁生宏、陈蓉梅提供的抵押物即位于苏州市姑苏区XXX巷14、15号房屋之拍卖、变卖价款优先受偿；（三）苏华、金杏妹对博业包装公司上述款项承担连带清偿责任。因上述义务人未能按判决履行付款义务，城南小贷公司向本院申请执行。本院于2014年8月15日立案，执行案号为（2014）吴执字第2352号，执行标的4138747元。
在执行过程中，本院因城南小贷公司申请，于2015年1月15日委托苏州天元土地房地产评估有限公司对郁生宏名下位于XXX巷14、15号房屋进行评估。2015年3月4日，本院将苏房地估价（2015）第087号房地产评价报告送达郁生宏。郁生宏接到评估报告后，只是提出不拍卖房产，用其画作或收藏品卖掉后还款。同年3月26日，本院向苏州市平江区非同凡响品牌营销策划服务部（以下简称非同凡响服务部）经营者郭兰红发出通知书，要求其提供承租XXX巷14、15号房屋租赁合同原件及最近一次缴交租金的凭证。2015年4月1日，本院作出（2014）吴执字第2352-1号执行裁定：拍卖登记在被执行人郁生宏名下坐落于XXX巷14、15号房屋。遂后通过淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房屋（不含装修）进行了公开拍卖，并在拍卖须知中表述：拍卖标的物存在租赁关系，该租赁关系需要买受人自行与承租人处理，法院不负责处理和清场。期间被执行人郁生宏、案外人陆云峰、郭兰红向本院提供了如下证据：
1、2011年6月16日郁生宏与陆云峰签订的《房屋租赁合同书》原件一份，载明：郁生宏将XXX巷14、15号房屋出租给陆云峰经营所用，租期自2011年6月16日至2031年6月15日，每年租金30000元，承租方一次性付款给出租方，总额为60万元。补充条款注明：水表读数0583度，电表读数6653度。
2、2011年7月1日陆云峰与郭兰红签订的《房屋租赁合同书》原件一份，载明：陆云峰将XXX巷14、15号房屋出租给郭兰红经营所用，租期自2011年7月1日至2017年6月30日，每年租金40800元，每6个月支付一次房租，租房保证金3400元，相当于1个月租金。第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，之后租金按规定的付款期限提前7天将下期房款支付出租方。补充条款注明：水表读数0583度，电表读数6653度。
3、郁生宏于2011年6月18日出具的收条一张，载明：今收到陆云峰人民币60万元正。
4、陆云峰于2014年12月25日出具的收条，载明：今收到郭兰红2015.1.1-6.30房租20400元现金（2015.4补办收条以此为准）。
5、郭兰红于2011年9月至银行交纳电费的凭条一张，载明：业务类型电费，2011年9月明细，用电地址XXX巷13#，应交金额为321元，总电费本月示数21498，上月示数21124，电量374。
6、郭兰红代理人于2015年8月20日为存在两份租房合同的缘由对郭兰红做的调查笔录一份。笔录载明：郭兰红于2011年6月末搬进XXX巷14、15号，同年7月1日与陆云峰签订6年租房协议。因办理营业执照需要房产证、土地证，还要与房屋所有权人签订协议，所以后来与郁生宏签订的租房协议完全为办理营业执照所需。
对此申请执行人城南小贷公司对带租拍卖提出异议，并提供郭兰红的非同凡响服务部营业执照情况，质疑郁生宏与陆云峰及陆云峰与郭兰红之间租赁关系的真实性。为此本院暂停了对上述涉案房屋的拍卖。2016年1月25日申请执行人城南小贷公司要求法院对XXX巷14、15号进行不带租拍卖、变卖。
听证审查中，申请执行人城南小贷公司提供了非同凡响服务部在工商管理部门的登记资料及房屋租赁合同书。工商登记资料显示：非同凡响服务部经营者郭兰红、经营场所XXX巷15号，注册日期2012年3月26日；签订日期为2012年3月1日《房屋租赁合同书》，载明：郁生宏将XXX巷15号房屋出租给郭兰红经营所用，租期自2012年3月1日至2015年2月29日，每月租金2000元，租房保证金2000元，相当于1个月租金。每6个月支付一次房租，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，之后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付出租方。由此城南小贷公司认为工商登记资料显示的郭兰红与郁生宏签订的合同与非同凡响服务部注册日期接近，是符合常理；而郁生宏与案外人陆云峰提供的另一份租赁合同，租赁目的是为经营，但租赁日期早于非同凡响服务部成立日期，不符常理；再者本案争议之XXX巷14、15号房屋，在办理抵押登记及诉讼查封时，郁生宏、陈蓉梅均未提出异议，且郁生宏与陆云峰签订的20年租赁合同一次性付款也不符常理。
被执行人郁生宏代理人听证中陈述：2011年间，郁生宏因工艺品交易而向陆云峰借款50万元（但不清楚是否一次性借款），因未能及时还款，陆云峰提出用门面房的租金抵充还款金额。算了10万利息，总共60万元，于2011年6月16日签订了租赁协议，租期20年。又因陆云峰也有自己的公司，不会使用该门面房，遂将房屋转租给了郭兰红。而郭兰红也是郁生宏介绍陆云峰认识，陆云峰将转租合同提供给郁生宏后，郁生宏认可了该转租行为。2016年2月3日，郁生宏代理人以郁生宏名义向本院出具答复函一份，内容：2012年3月1日郁生宏本人从未与郭兰红签订过租赁合同，申请执行人提供的来源于工商管理部门档案中的租赁合同中两处“郁生宏”的签名均非本人笔迹。由于与陆云峰的多年朋友关系，陆云峰又工作繁忙，郁生宏受托代收房租。在写给郭兰红的租金收条上署名时括号里会写个“代”字。
案外人郭兰红代理人于2016年2月3日以郭兰红名义向本院出具情况说明一份，内容：①关于两份租赁合同，郭兰红与陆云峰签订的租赁合同为实际履行合同，工商登记的租赁合同系工商登记机关需要，是郭兰红直接自行作出；②关于租金收据，郭兰红已回家过年，租金收据确实存在，可于春节过后提供。
2016年2月1日，陆云峰向本院出具情况说明一份，内容：其与郁生宏系街坊邻居，双方皆有收藏古玩字画的共同爱好，鉴于郁生宏收购字画的需求，经常向其借用大额资金。2012年的房屋租赁合同就是经本人同意以租赁款抵偿其借款的一种还款方式。由于其长期出差，又在上海有项目操作，故本人大部分收取郭兰红的租金皆委托郁生宏办理，并有相关收款手续。
另查明：郁生宏名下的XXX巷14、15号房屋于2011年10月11日在房产管理部门办理了房屋抵押登记。城南小贷公司作为抵押权人取得了苏房他证市区字第101317**号、第10131784号房屋他项权证。
2012年10月25日郭兰红还注册成立了平江区零壹网计算机软件设计工作室，工商登记资料显示：该工作室类型为个体型商户，经营者郭兰红、经营场所XXX巷14号；工商登记资料中附有签订日期为2012年10月25日《房屋租赁合同书》，载明：郁生宏将XXX巷14号房屋出租给郭兰红经营所用，租期自2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金500元，租房保证金500元，相当于1个月租金。每6个月支付一次房租，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，之后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付出租方。
本院认为，依据陆云峰于2016年2月1日出具的情况说明，可以理解为郁生宏与陆云峰之间如存在租赁关系，也是于2012年期间发生；依据郭兰红于2011年9月缴纳电费凭条上所记载的“用电地址XXX巷13#，……总电费本月示数21498，上月示数21124”内容，可以说明郭兰红在2011年9月并非租赁使用郁生宏名下的XXX巷14、15号房屋；而郁生宏将商用门面房以住宅房价格出租、郭兰红作为经营者租房后达9个月之久才办理营业执照均是不符常理的情况；再者，郁生宏与陆云峰之间因共同爱好字画、工艺品收藏，相互之间金钱往来无可厚非，先不说两者之间的债务是否真实，但从两者代理人在听证后给本院的回复也可看出陆云峰委托郁生宏代为收取郭兰红租金的任度，以及郁生宏对待法院执行中的表现，郁生宏并非已到其需要用长达20年的门面房租金来抵债的情况，因此郁生宏与陆云峰及陆云峰与郭兰红之间于2011年6月、7月签订的租赁合同真实性明显存疑。由于郁生宏、陈蓉梅将XXX巷14、15号房屋已于2011年10月11日依法至房产管理部门办理了抵押登记，城南小贷公司由此取得该房抵押权。从留存在工商档案处的两份房屋租赁合同签订日期看，均晚于抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第190条规定，抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。郁生宏、陆云峰、郭兰红三者之间于2011年6月、7月对争议之房的存疑出租，显现出被执行人郁生宏以及案外人郭兰红欲以带租拍卖从而阻止城南小贷公司完全实现抵押权的目的，因此法院采工商档案留存的房屋租赁合同证据事实，异议人城南小贷公司的执行异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
不带租拍卖、变卖被执行人郁生宏名下的XXX巷14、15号房屋。
如不服本裁定的，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
执行长 孙宝华
执行员 姜春燕
执行员 丁向东
二〇一六年三月二十九日
书记员 封铱磊