黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0302民初1862号
原告：中国建设银行股份有限公司鸡西分行,住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区，统一社会信用代码X。
负责人：刘晓波，行长。
委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告：林冶，男，1989年11月28日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：鸡西市华晨房地产开发有限公司,住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区，统一社会信用代码X。
法定代表人：石福亭，董事长。
委托诉讼代理人：路滨，男，该公司法律顾问。
原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行（以下简称“建设银行鸡西分行”）与被告林冶、鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称“鸡西华晨公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行鸡西分行委托诉讼代理人潘世学、被告林冶、被告鸡西华晨公司的委托诉讼代理人路滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行鸡西分行向本院提出诉讼请求：请求法院判令二被告偿还拖欠原告贷款本金230744.77元，截止2016年6月27日止的利息3651.10元，本息合计234395.87元以及从2016年6月28日起至实际履行日止的利息（计算方式以拖欠的贷款本金为基数，按合同约定的贷款年利率7.205%上浮50%计算逾期利息即按108075%计算自2016年6月28日起至实际履行日止的利息）、律师代理费用7032元，总计241427.87元；2.请求判令二被告以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先偿还原告的全部债权本息及律师代理费用等；3.请求判令二被告承担本案诉讼费用等实现债权的费用。事实和理由：2013年11月15日，借款人林冶向原告申请按揭贷款用于购买坐落于鸡冠区X路西、X队以南X小区X楼X室房屋，双方签订一份个人住房（商业用房）借款合同，借款248000元，期限为2013年11月15日至2033年11月15日，共计240个月，贷款用途购房，年贷款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上浮10%即7.205%，贷款逾期的，在合同所执行贷款利率的基础上水平上浮50%。该笔贷款被告用其所有的X小区X楼X室房屋做抵押担保，并在鸡西房产部门办理了按揭抵押登记手续。原告与被告鸡西华晨公司签订了个人住房/商用房贷款合作协议和个人住房/商用房贷款最高额保证合同，合同约定如借款人不能按期还款由被告鸡西华晨公司承担连带偿还责任。贷款发放后，被告多次违约，截止2016年6月27日连续违约4期。为此，原告诉至法院。
林冶辩称，因为房屋质量存在问题，被告林冶已经将房屋退给鸡西华晨公司，贷款应当由鸡西华晨公司承担。
鸡西华晨公司辩称，被告林冶所购买的房屋因质量存在问题，于2015年10月23日与鸡西华晨公司签订了退房合同，约定银行贷款由鸡西华晨公司按月偿还。虽然林冶是借款人，但该笔借款实际支付到鸡西华晨公司名下，二被告解除合同后应由鸡西华晨公司返还该笔借款。如原告主张的被告拖欠本息计算标准符合法律规定并有证据支持，鸡西华晨公司同意偿还。同一债权即有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，依据该规定首先应当由该房屋拍卖受偿所得款项进行偿还，因此，被告鸡西华晨公司同意原告的第二诉求。
本院经审理认定事实如下：2013年7月16日，被告鸡西华晨公司（甲方）与原告建设银行鸡西分行（乙方）签订一份个人住房/商业用房贷款合作协议，协议约定乙方同意对符合条件的购房人在2013年7月20日至2016年12月31日期间购买甲方开发建筑并依法销售的坐落于鸡西市鸡冠区X乡X路西地段的经批准命名为“×期”楼盘项目的住房/商业用房发放贷款。最高额为人民币伍仟万元，每一单笔贷款最高不超过申请该笔贷款的借款人所购住房应支付价款或评估价格的80%，最长贷款期限不超过30年。双方同时签订一份个人住房/商业用房贷款最高额保证合同。约定甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高范围内作相应扣减。2013年11月12日，被告林冶以444106.08元的价款购买鸡西华晨公司开发的X小区X楼X室，建筑面积126.96平方米住宅楼房一套，同年11月15日，林冶向建设银行鸡西分行申请按揭贷款，双方签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定借款248000元，期限240个月，自2013年11月15日至2033年11月15日，年贷款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，出借人有权宣布贷款立即到期，借款人立即清偿借款本息及相关费用。该笔贷款林冶用其购买的X小区X楼X室，建筑面积126.96平方米住宅楼房抵押担保，并在鸡西市房产局办理了按揭抵押登记手续。之后，建设银行鸡西分行将借款划入鸡西华晨公司X账号内235600元，划入鸡西华晨公司保证金X账号内12400元。对于以上事实双方当事人无异议，本院予以认定。另查明，因林冶购买的X小区X楼X室房屋存在质量问题，2015年10月23日，林冶（甲方）与鸡西华晨公司（乙方）在建设银行鸡西分行不知情的情况下，签订一份退房合同，双方约定房屋归乙方后与甲方没有任何关系，甲方在银行所贷的房款由乙方按月偿还。乙方如果到日期还不上银行贷款与甲方没有任何关系。因被告林冶没有按期偿还贷款，拖欠原告借款本息多期，截2016年6月27日尚欠借款本金230744.77元，利息3651.10元。原告建设银行鸡西分行于2016年7月25日向本院起诉。案件审理期间，建设银行鸡西分行在鸡西华晨公司保证金帐户扣划本金1349.35元、利息3651.10元，截止到2016年9月28日，被告林冶尚欠建设银行鸡西分行借款本金229395.42元。建设银行为实现债权与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理协议一份，约定单笔诉讼金额不超过叁拾万元的，代理费最高不超过9000元，但建设银行鸡西分行尚未向黑龙江雪原律师事务所交纳本案代理费用。
本院认为，原告建设银行鸡西分行系金融机构，依法享有发放贷款资格，其与被告林冶、鸡西华晨公司分别签订的借款合同、最高额保证合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。建设银行鸡西分行按约发放贷款，林冶未按约还本付息，已经构成违约。原告建设银行鸡西分行要求林冶归还贷款本金229395.42元应予支持。林冶借款时以其购买的X小区X楼X室房屋做抵押担保，并办理了房屋抵押登记，抵押担保合法有效。原告建设银行鸡西分行作为抵押权人，对被告林冶抵押的房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。鸡西华晨公司自愿为林冶借款提供最高额保证担保，应承担连带清偿责任。被告林冶与被告鸡西华晨公司签订的退房合同，在二被告之间具有约束力，对原告建设银行鸡西分行不发生法律效力。因被告鸡西华晨公司已同意林冶退房，银行贷款由鸡西华晨公司负责偿还，故鸡西华晨公司承担保证责任后，无权向林冶追偿。因建设银行鸡西分行与鸡西华晨公司在借款合同及保证合同中均未约定代理费由借款人或担保人承担，且建设银行在本起案件中尚未支付代理费用，故其要求二被告给付代理费用没有事实根据，本院不予支持。
综上所述，原告建设银行鸡西分行的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，判决如下：
一、被告林冶于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行借款本金229395.42元；从2016年9月29日起至实际偿还之日止的利息，以未还本金229395.42元为基数，按年利率7.205%计算。
二、原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行享有对林冶提供抵押登记的坐落于鸡西市鸡冠区X小区X楼X室，建筑面积126.96平方米住宅楼房折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿权利。
三、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司对上述第一项债务经原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行实现本判决第二项抵押权后仍不能清偿的部分承担连带偿还责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行要求二被告给付代理费的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4921元，减半收取2460.50元，原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行负担90.50元，被告林冶、鸡西华晨房地产开发有限公司负担2370元，此款原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行已预付，二被告在给付上款时将应负担的数额一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 褚连英
二〇一六年九月二十八日
书记员 张 静