山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终411号
上诉人（原审被告）：日照山海置业开发有限公司。
法定代表人：齐延春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孔令宗，山东海洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：日照山海天物业管理有限责任公司。
法定代表人：相丰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李斌，男。
被上诉人（原审原告）：李建英，女。
委托诉讼代理人：牟艳艳，女。
上诉人日照山海置业开发有限公司（以下简称山海置业公司）、日照山海天物业管理有限责任公司（以下简称山海天物业公司）因与被上诉人李建英商品房买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初5772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
山海置业公司、山海天物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李建英的诉讼请求；2、一二审诉讼费、保全费由李建英承担。事实和理由：一、山海置业公司与李建英之间口头买卖合同合法有效，双方应当依约履行。一审法院认定山海置业公司与李建英之间关于大象国际写字楼001-01-704号商品房买卖口头合同系双方之间真实意思表示，不违反我国法律的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同双方当事人应当按照约定履行，不能以任何理由拒绝履行。李建英按照合同约定支付全部的购房款及维修基金、契税等交接费用，已经履行了合同的主要义务，但是在山海置业公司通知李建英办理房屋交接手续时，李建英却以种种理由予以推脱，拒不办理交房手续。因此李建英存在明显的违约行为。二、一审法院认定解除山海置业公司与李建英之间口头商品房买卖合同无事实和法律依据。1、涉案商品房于2012年10月29日取得建设工程规划许可证，2015年6月份整个大象国际办公楼的空调外机已经安装完毕，一审庭审后山海置业公司、山海天物业公司向一审法院提交过相关证据。李建英于2015年12月17日购买了山海置业公司开发建设的大象国际写字楼001-01-704号商品房，李建英在购买房屋时涉案房屋已经竣工，空调外机等已全部安装完毕，李建英也实际到现场踏勘后才决定购买涉案房屋的，山海置业公司也根据李建英选中房屋的位置给予了适当的优惠，因此一审判决解除合同无事实依据。2、2016年6月28日大象国际办公楼取得建设工程竣工规划验收合格证，上述证据足以证明李建英所称的空调外机安装位置符合国家规定的规划要求，因此李建英所称的影响其使用无法律依据。三、一审法院认定“因涉案房屋外有空调外机导致房屋不能正常使用，山海置业公司同意为其置换房屋，对合同标的变更属于合同更改，视为双方解除前述合同”，上述认定无事实和法律依据。山海置业公司与李建英达成购买大象国际写字楼001-01-704号商品房协议后，山海置业公司没有同意为李建英调换房屋，山海置业公司并没有更改合同标的，因此上述合同合法有效。
李建英辩称，李建英与山海置业公司没有签订合同，购买涉案房屋时没有竣工，销售人员并没有让李建英到现场勘查，空调外机是竣工之后才安装的。维修基金等都是山海置业公司划到山海天物业公司账户的，李建英并不清楚是两个公司。其他同一审意见。
山海置业公司、山海天物业公司对对方的上诉意见均无异议。
李建英向一审法院起诉请求：1、判令山海置业公司、山海天物业公司退还李建英房屋定金、房款、办证费及维修基金费等1094906.00元；2、赔偿李建英损失240000元及所付款利息；3、诉讼费、律师费等因诉讼产生的费用均由山海置业公司、山海天物业公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月30日，李建英向山海置业公司缴纳10000元的定金，收款凭证由山海置业公司出具并载明收大象国际001-01-704定金。2015年12月16日，经李建英、山海置业公司及案外人中国建筑一局（集团）有限公司协商后，由案外人中国建筑一局（集团）有限公司向山海置业公司拨款1042940元作为李建英交付的购房款，同日由山海置业公司为李建英出具收款凭证。2015年12月17日，又通过相同的支付方式，交付山海天物业公司维修资金9025元及办证费32941元，由山海天物业公司为李建英出具收款凭证两份。以上李建英共计支付款项金额为1094906元。
庭审中，李建英主张其购买山海置业公司预售的大象国际001-01-704房间在其交完款项后，发现该楼层外有空调挂机，严重影响所购买房屋的使用，要求山海置业公司给予置换房屋，并于2015年12月22日通过案外人中国建筑一局（集团）有限公司向山海置业公司拨付89092元更换大象国际001-01-1304房屋，但山海置业公司以房屋已经销售，未予置换。随后李建英诉至法院要求解除合同并赔偿李建英的损失。山海置业公司认为，山海置业公司于2015年9月1日后，房屋在销售时便可实际看房，且空调外机就已安装完毕，山海置业公司于2012年10月29日取得建设工程规划许可证，2016年6月28日取得建设工程竣工规划验收合格证，证明山海置业公司所售房屋不存在李建英才陈述的情形。
经一审法院调查山海置业公司的销售人员，销售人员称空调外机是涉案整个大楼建设完成后才安装的，在销售房屋时无法预知具体的安置方位及具体的影响无法测量，故在销售时无法准确与客户沟通。
在本案审理过程中，李建英向一审法院提出申请，查封山海置业公司、山海天物业公司的账户，保全费用为5000元。
一审认定上述事实的证据有当事人陈述、收款凭证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、调查笔录。
一审法院认为，本案争议的焦点为山海置业公司、山海天物业公司是否应该返还李建英的购房款、维修基金及办证费；山海置业公司、山海天物业公司是否应该支付李建英利息及损失。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。李建英、山海置业公司之间的关于“704”房屋商品房买卖口头合同系双方之间真实意思表示，且不违反我国法律的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。李建英本案主张涉案房屋因空调外机的存在导致房屋不能正常使用，山海置业公司同意为其置换其他房屋，对合同标的的变更应属于合同更改，视为双方解除前述合同，但由于李建英、山海置业公司在协商换房的过程中对合同标的未能达成一致意见，导致李建英、山海置业公司之间的购房合同目的自始不能实现，故李建英、山海置业公司第二次购买房屋的合同不成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。本案因双方协商未能达成一致意见，导致合同不成立。故如果当事人已经履行，则应当各自向对方返还已接受的履行。故李建英要求山海置业公司、山海天物业公司返还房屋定金、房款、办证费及维修费1094906元的请求，事实清楚，法律依据充分，一审法院予以支持。李建英主张因山海置业公司、山海天物业公司原因未能实现合同目的导致合同不成立，致使李建英购买房屋的合同目的落空，故山海置业公司、山海天物业公司应该赔偿李建英的损失，李建英要求赔偿房屋差价240000元及利息损失，但未提交合理的计算依据，同时李建英与山海置业公司、山海天物业公司之间未约定违约条款，故一审法院酌定李建英的损失按照其缴纳的购房款，自李建英主张其权利起诉后诉状送达至山海置业公司、山海天物业公司之日（2016年8月17日），山海置业公司、山海天物业公司应在合理期限内将相关款项退还李建英，山海置业公司、山海天物业公司未及时退还，一审法院酌定自山海置业公司、山海天物业公司答辩期满（2016年9月2日）按照同期银行贷款利率向李建英支付利息。最后，关于本案山海置业公司、山海天物业公司如何承担责任的问题，李建英在缴纳房款时是分别向山海置业公司、山海天物业公司缴纳的费用，故应当各自向对方返还已接受的履行，应由山海置业公司返还李建英购房款1052940元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月2日按照本金1052940元计算至山海置业公司返还之日止；由山海天物业公司返还维修资金及办证费41966元及利息，利息按照本金41966元按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月2日起计算至山海天物业公司返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条之规定，一审判决：一、山海置业公司于判决生效后三日内返还李建英购房款1052940元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月2日按照本金1052940元计算至返还之日止）；二、山海天物业公司于判决生效后三日内返还李建英维修资金、办证费41966元及利息（利息按照本金41966元按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月2日起计算至返还之日止）；三、驳回李建英本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14655元，保全费5000元，由山海置业公司、山海天物业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实和证据与一审一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
本案中，李建英于2015年4月30日向山海置业公司缴纳大象国际001-01-704房屋定金；于2015年12月16日，通过案外人拨款方式付001-01-704房款1042940元，山海置业公司为李建英出具收款凭证。从上述证据看，李建英意欲购买大象国际001-01-704房屋，李建英与山海置业公司就该房屋买卖存在协商事实，并且李建英交付了相关房款。但双方未就001-01-704房屋的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、违约责任等进行约定。山海置业公司、山海天物业公司主张山海置业公司与李建英之间达成了口头买卖合同，李建英则主张与山海置业公司没有签订合同，山海置业公司、山海天物业公司未能提供证据证明双方达成了商品房买卖合同，且上述收款单据并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定情形，因此不能认定双方就001-01-704房屋存在房屋买卖合同关系。故原审认定李建英、山海置业公司就001-01-704房屋成立商品房买卖口头合同，并且因置换其他房屋视为解除合同，认定不当，本院予以纠正。
李建英主张要求山海置业公司更换大象国际001-01-1304房屋，山海置业公司否认同意调换房屋，亦即双方对001-01-1304房屋的买卖并未达成协议。
因双方并未对相关房屋达成商品房买卖合同，故李建英有权要求山海置业公司、山海天物业公司返还购房款、维修基金、办证费等。
综上所述，山海置业公司、山海天物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15125元，由上诉人日照山海置业开发有限公司负担14276元，由上诉人日照山海天物业管理有限责任公司负担849元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琳
代理审判员 刘芳
代理审判员 李云
二〇一七年五月八日
书 记 员 刘敏