江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）饶中民一终字第27号
上诉人（原审原告）李有辉。
委托代理人柳胜杨，系江西帝经律师事务所律师。
委托代理人徐祥洲，系江西帝经律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江西中安房地产开发有限公司。
法定代表人林鹏飞。
委托代理人毛坤满，男，成年，系该公司法律顾问。
上诉人李有辉与被上诉人江西中安房地产开发有限公司（以下简称中安公司）商品房买卖合同纠纷一案，江西省玉山县人民法院于2013年9月25日作出（2013）玉民一初字第501号民事判决。李有辉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李有辉及其委托代理人柳胜杨、徐祥洲，被上诉人江西中安房地产开发有限公司的委托代理人毛坤满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年4月12日原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为201000949），双方约定，被告将位于玉山县名门贵族小区的第76号商品房一幢出售给原告，总价格为855，000元，商品房交付期限为2010年12月31日前，交付条件为该商品房经验收合格，逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。合同签订后，原告于2010年4月5日、4月13日共向被告支付购房首付款342，000元，于2010年4月12日交付了相关费用8，737元，余款513，000元于2010年6月办理了银行按揭。因被告未能按合同约定的期限即2010年12月31日前向原告交付房屋，原被告双方又于2012年6月30日协商达成一致意见，由被告加快工程进度，房屋土建部分一个月内完工，即2012年7月31日前交付原告进房门钥匙供原告筹备装修事宜，三个月内即2012年9月30日前全部验收合格（以有法律效力的验收报告为准），并由被告办理好全部交房手续，在2012年9月30日前与业主履行正规的具有法律有效性的交房手续，如被告违约，自2012年9月30日至实际交房之日，由被告按原告房款全额日万分之六赔偿原告的损失。之后，被告于2012年9月28日向原告发出书面通知，要求原告交清相关费用，办理交房手续。2012年10月15日，名门贵族相关业主作出记录，内容为根据江西中安房地产开发有限公司2012年9月28日发函交房通知，业主现场取证，名门贵族房屋存在三通三平未达标、水电未到户、部分文化石未贴、车库门口混凝土未浇、别墅与别墅间通道未浇、部分屋顶瓦未盖、无绿化等情况，江西中安房地产开发有限公司不能出示各相关审批部门的验收报告，不符合法律规定的交房标准，交房不能成立，交房手续在2012年9月30日不具备。江西中安房地产开发有限公司副总经理叶骏峰在该记录上签名，并注明江西中安房地产开发有限公司承诺按原购房合同及董事长签出的承诺执行。原告认为该房屋尚未取得工程竣工验收备案手续，以房屋未经验收合格，并存在上述记录中列举的问题，不符合合同约定的交房条件为由拒绝收房，房屋至今仍未交付。
另查明，2012年9月23日玉山县建筑工程质量监督站向被告发出竣工返修通知，通知要求被告施工的名门贵族1#-8#工程，经竣工一次核验存在七项质量问题，限于2012年9月30日前返修完毕，并将返修情况及建设（监理）单位意见报告该站。2012年9月26日玉山县建设工程有限公司作出复查意见，经现场复查，七项问题已作整改及返修。2012年9月26日，被告组织勘察、设计、施工、监理、建设单位对建筑工程进行验收，并在《工程竣工验收报告》中作出一致同意验收、符合要求、合格的结论。2010年12月玉山县公安消防大队作出验收意见，消防验收合格。2012年9月26日玉山县城乡规划局、玉山县气象局分别作出验收意见，验收通过。2012年9月28日，玉山县人民防空办公室及玉山县国土资源局分别作出验收意见，同意验收通过。
原审法院认为：原、被告双方于2010年4月12日签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行。双方当事人在商品房买卖合同中约定以“商品房经验收合格”为交付使用条件，工程竣工后，被告即组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，各方签署了一致的工程竣工验收意见，被告已于2012年9月26日取得了工程竣工验收报告，并取得了环保、消防、规划等部门的认可文件，应认定房屋已于2012年9月26日具备了交付条件，已符合双方当事人的合同约定。我国法律规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并持竣工验收报告等相关材料在法定的时间内到当地建设行政主管部门备案，可见竣工验收合格与备案是两个不同的概念，工程竣工验收合格是备案的前提，竣工验收备案是建设行政主管部门的事后监督行为，对外不具有公示效力，不是商品房交付的必要条件。被告于2012年9月28日即向原告发出书面通知，要求办理交房手续，但原告认为被告未办理竣工验收备案手续，该房屋未达到交付使用条件而拒绝收房，原告的理由没有法律依据，不应支持，故原告要求被告支付自2012年9月30日起至实际交房之日违约金的诉讼请求，不予支持。双方当事人约定的交房期限为2010年12月31日前，而被告于2012年9月28日才通知原告交房，已构成违约，应按合同约定向原告支付自2010年12月31日到2012年9月30日的逾期交房违约金，计人民币10，926.9元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中原告虽主张合同中约定的逾期交房违约金按已付房款每日万分之零点二计算过低，不足以弥补实际损失，要求增加至每日万分之三标准支付违约金，但原告未提供证据证明因被告的违约行为而造成其损失的情况，应承担举证不能的法律后果，对此诉求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告江西中安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李有辉支付逾期交房违约金人民币10，926.9元。二、驳回原告李有辉的其他诉讼请求。
原审判决宣判后，上诉人李有辉不服江西省玉山县人民法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，改判中安公司支付逾期交房违约金266，562元；2、本案一、二审诉讼费用由中安公司承担。上诉理由为：1、原审认定事实有误。2012年10月15日双方书面确认在2012年9月30日不具备交房条件；2012年9月23日玉山县建筑工程质量监督站核验的七项质量问题至今未取得质监部门复查合格的证据；中安公司一审期间提供的气象部门验收备案表等证据真实性存疑，系中安公司变造而成的假证；李有辉提供的拍摄于2012年10月15日的照片与2012年10月15日双方书面协定相吻合，能相互印证，应予采信；2012年6月30日和2012年10月15日签署的书面协商记录，系中安公司对2012年10月15日止诉争房屋存在问题、不符合交付条件并愿意按2012年6月30日承诺向李有辉承担违约责任的确认，原审未认定该事实不当。2、原审理解合同条款和适用法律失当。商品房验收合格唯一有效的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案表》，诉争房屋至起诉时仍未通过工程质监部门的验收备案，不符合交房条件；工程竣工验收合格与商品房经验收合格为不同概念，工程竣工验收合格充其量只能证明该建筑工程主体结构无明显质量问题，将其视同于符合住宅交付使用条件是对合同条款的曲解，与相关法规的强制性规定相悖；诉争房屋至今未通过分户验收，更不可能通过住宅工程整体竣工验收；至2012年10月15日，中安公司不能出示包括分户验收资料在内的相关验收报告及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，李有辉有权拒绝接受交付；中安公司在其提供的格式补充协议中调高了李有辉的违约责任，李有辉请求同等调高中安公司的违约责任符合公平、对等原则。
被上诉人中安公司辩称：2012年6月30日、2012年10月15日的两份记录不是双方协商一致的结果，当时中安公司受到包括李有辉在内的十七户业主的胁迫，他们将中安公司售楼部的沙盘全部搬走并砸坏柜台，特别是2012年10月15日的记录，签字的人不是中安公司的法定代表人，并不是对协议的认可；国家已经取消了要通过行政部门验收备案才能交房的规定；由于李有辉不来办理交房手续，所以没有向其提供住宅质量保证书及住宅使用说明书；李有辉要求中安公司按已付房款每日万分之三承担逾期交房违约金，没有法律依据，与双方合同约定不符。
二审期间，根据李有辉的申请和本院要求，中安公司在二审庭审时出示了以下证据：
1、诉争房屋竣工验收备案表，证明诉争房屋2012年9月26日验收合格；
2、玉山县气象局、国土局、城乡规划局、公安消防大队单项验收备案表，证明诉争房屋在2012年9月28日之前已经通过各单项验收。
中安公司提供的上述证据，李有辉质证后认为，对证据1的真实性不持异议，但对完整性有异议，该验收备案表显示诉争房屋通过备案时间为2013年6月28日；对证据2中的玉山县气象局防雷验收备案表真实性有异议，气象局存档的原件没有签署时间，编号为2013年1月份的，对证据2中其他单项验收备案表没有异议。本院对证据1的真实性予以采信；对证据2中各单项验收备案表确认的单项竣工验收时间予以采信。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，商品房验收合格与通过验收备案不是同一概念，验收备案是行政主管部门的事后监督行为，本案中验收备案表显示诉争房屋于2012年9月26日通过竣工验收，该验收时间已在行政机关备案，因此，原审判决认定诉争房屋于2012年9月26日具备交付条件并无不当。李有辉认为合同约定的逾期交房违约金过低，请求按对等原则调高违约金，本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金，因此，上诉人请求按对等原则调高逾期交房违约金与相关规定不符，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费计人民币2，460元，由上诉人李有辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈水娣
审 判 员 罗 玮
代理审判员 夏旭莉
二〇一四年三月十一日
书 记 员 孙 劼