杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西执异初字第14号
原告：杭州西溪山庄房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道沈家店。
法定代表人：郭晓明，董事长。
委托代理人：王嘉树，系公司员工。
被告：季家平，男，1957年6月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：李湘胜，浙江剑正律师事务所律师。
被告：胡依静，女，1974年11月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：杨辉，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
原告杭州西溪山庄房地产开发有限公司（以下简称原告）为与被告季家平案外人执行异议之诉一案，于2015年12月17日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月24日公开进行了审理，原告委托代理人王嘉树，被告季家平委托代理人李湘胜到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2016年3月11日通知胡依静作为本案被告参加诉讼，并于2016年4月12日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王嘉树，被告季家平委托代理人李湘胜，被告胡依静委托代理人杨辉到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告诉称：原告与胡依静于2012年10月15日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1041046）及补充协议，胡依静购买原告开发的杭州市余杭区余杭街道西溪山庄鸣翠苑51幢51-1室（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为404.44平方米，总房款4573383元，胡依静首付2753383元，剩余1820000元通过商业银行按揭贷款支付，原告作为本次贷款的担保人承担阶段性连带保证责任。2014年7月胡依静未能按月偿还按揭贷款，导致出现断供情况，上海银行杭州支行于2015年1月26日向原告寄送了《履行担保责任通知书》。原告根据上述购买合同附件八补充协议第十六条第二款约定：买受人未按时归还银行按揭贷款本息，银行径行要求出卖人承担担保责任的，出卖人在接到银行出面通知后即有权解除合同。原告遂向杭州市余杭区人民法院提起合同解除之诉。2015年2月2日，杭州市余杭区人民法院作出了（2015）杭余余民初字第103号民事调解书，解除了原告与胡依静的涉案房屋的商品房买卖合同。原告在办理购房合同撤销备案登记时被告知涉案房屋已经因被告季家平与胡依静民间借贷纠纷一案被杭州市西湖区人民法院进行预查封。原告遂向杭州市西湖区人民法院提出执行异议。2015年12月2日。杭州市西湖区人民法院作出了（2015）杭西执异字第51号执行裁定驳回原告的执行异议，原告不服该裁定，遂依法向人民法院提起案外人执行异议之诉。原告认为根据房屋及土地初始登记证载明，原告是涉案房屋的初始权利人，且权利至今未发生转移，根据物权法的相关规定，涉案房屋属原告所有。故请求法院判决停止对杭州市余杭区余杭街道西溪山庄鸣翠苑51幢51-1室房屋的执行，并解除对该房屋的查封，由被告承担本案的诉讼费用。
被告季家平辩称：原告提交的（2015）杭余余民初字第103号民事调解书作出的时间为2015年2月2日，而涉案房屋被查封的时间是2014年10月11日，查封的本质是禁止当事人对其财产作出处分，原告与被告胡依静在涉案房屋被查封期间以调解形式解除房屋买卖合同，违反法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告胡依静辩称：胡依静虽曾委托金玉华代为处理杭州市余杭区余杭街道西溪山庄鸣翠苑51幢51-1室房产，但从未委托金玉华代为应诉原告诉胡依静解除合同之诉，更未委托金玉华领取退房款事宜，原告与金玉华涉嫌恶意串通欺诈胡依静、季家平及涉嫌虚假诉讼，故原告与金玉华在杭州市余杭区人民法院达成的调解协议应属无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张，举证如下：
一、民事调解书一份，证明原告与胡依静签订的《商品房买卖合同》已于2015年2月2日依法解除之事实。
二、房屋所有权证及国有土地使用证分割登记许可证各一份，证明杭州市余杭区余杭街道西溪山庄鸣翠苑51幢51-1号商品房权属为原告所有。
三、执行裁定书一份，证明原告所提执行异议被驳回的事实。
四、《商品房买卖合同》一份，证明合同约定在买受人胡依静未能归还银行贷款时，原告有权行使解除权并将贷款还给银行，剩余房款退还给买受人胡依静。
上述原告提交的证据，经当庭质证，被告季家平对证据一、四的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为原告与胡依静通过调解形式解除合同，存在恶意串通损害债权人利益的情形，当属无效。对证据二、三的“三性”无异议。被告胡依静对证据一至四的真实性均表示无异议，但认为证据一调解书并不是胡依静的真实意思表示，是原告与金玉华恶意串通所为，不能证明商品房买卖合同解除的事实。证据二并不能证明涉案房产属原告所有，涉案房产权属应依据商品房买卖合同及房产档案馆的登记信息。证据三与本案无关联性。证据四恰恰证明涉案房产属胡依静所有。
被告季家平未提交任何证据。
被告胡依静为支持自己的观点提交公证书一份，证明胡依静未授权金玉华代为领取退房款，也未授权涉及具体案件，原告与金玉华涉嫌恶意串通欺诈，损害胡依静及季家平的权益。该证据经当庭质证，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为与本案无关。被告季家平表示无异议。
对上述原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的证据一至四，二被告对其真实性均无异议，故对其真实性本院予以确认。对被告胡依静提交的证据公证书，虽原告及被告季家平对其真实性无异议，但该证据与本案并无直接联系，故本案中本院不予确认。
依据上述本院确认的有效证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院认定事实如下：
2014年8月，季家平因与胡依静等民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼。同年9月28日，本院依据季家平的申请作出（2014）杭西商初字第2428号民事裁定书，冻结胡依静、浙江亿众担保有限公司银行存款1475300元或查封（扣押）相应价值的财产。2014年10月11日本院向杭州市余杭区房地产管理处送达协助执行通知书，预查封胡依静名下位于杭州市余杭区余杭街道西溪山庄鸣翠苑51幢51-1室房产，预售合同号：2012预1041046，已抵押，查封期限二年，自2014年10月11日至2016年10月10日止。2015年1月23日本院作出（2014）杭西商初字第2428号民事判决，该判决生效后，季家平于2015年5月向本院申请强制执行。
2012年10月15日，原告与胡依静签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2012预1041046），约定胡依静购买案涉房屋以及双方的权利义务。此后，该份商品房买卖合同在房地产管理部门办理预告登记备案，登记合同类别为商品房预售，购房人为胡依静，现房屋状态为预购查封确权发证。2014年3月14日，案涉房屋获颁房屋所有权证，登记所有权人为原告。同年3月25日，案涉房屋取得分割登记许可证，土地使用者登记为原告，至今未办理土地使用权变更登记。
2015年初，原告以胡依静未能按月偿还按揭贷款，导致上海银行杭州支行向其送达《履行担保责任通知书》，要求其承担阶段性连带保证责任为由向杭州市余杭区人民法院提起合同解除之诉。2015年2月2日。经杭州市余杭区人民法院主持调解，双方达成调解协议：一、原告与胡依静于2012年10月15日签订的合同编号为2012预1041046的《浙江省商品房买卖合同》即日起予以解除。二、双方待法院出具的关于解除原被告于2012年10月15日签订合同编号为2012预1041046的《浙江省商品房买卖合同》法律文书生效后，由胡依静协同原告去房管部门办理好案涉房屋的退房手续。三、双方就本案纠纷无其他争议。当日，该法院作出（2015）杭余余民初字第103号民事调解书，确认上述协议。
本院认为，首先，本院于2014年10月11日向杭州市余杭区房地产管理处送达的协助执行通知书载明：预查封胡依静名下案涉房产，预售合同号：2012预1041046。此时，案涉房屋虽办理了预告登记备案，但房屋所有权及相应土地使用权均登记在原告名下，尚未办理转让。所以本院查封的是原告与胡依静签订的《浙江省商品房买卖合同》中属胡依静的相关合同权利，也即合同期待权。由于本院查封在先，原告与胡依静解除合同在后，原告在与胡依静解除合同时应就合同中有关胡依静的合同权利即应退还胡依静的合同款项向本院申请提存，以保证本院作出的裁定及协助执行通知书得以依法履行，但原告至今未向本院申请提存。其次，本案中若无条件的由原告与胡依静处置案涉房屋及相关合同权利，预查封制度失去了其存在的法律意义，相关债权人的权利也无法得到保护。综上，原告之诉请缺乏事实和法律依据，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，故应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告杭州西溪山庄房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费14928元，由原告杭州西溪山庄房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判长 张 钟 林
审判员 张争审判员唐庆芳
二〇一六年七月十五日
书记员 金 劼