北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04899号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京富瑞物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里×号楼商业01-06。
法定代表人张鸿鑫，总经理。
委托代理人付明浩，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人张滨，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里×号楼商业01二层8209。
法定代表人于长玉，董事长。
委托代理人丁祥元，北京市天岳律师事务所律师。
委托代理人朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。
上诉人北京富瑞物业管理有限公司（以下简称富瑞公司）因与上诉人国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司（以下简称国广公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第39192号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人富瑞公司之委托代理人付明浩、张滨，上诉人国广公司之委托代理人丁祥元、朱卫江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，富瑞公司于向原审法院诉称：2014年3月19日，我公司与国广公司签订《房屋租赁合同》，将朝阳区青年路西里×号楼商业01一层18轴至22轴（会馆大堂）、二层和三层18轴至22轴（会馆二、三层办公区）、地下一层5轴至18轴（地下一层）及一层17轴至18轴（茶区）出租给国广公司，国广公司同意现状承租以上房屋并对房屋及附属设施相关情况均予以认可。依据《房屋租赁合同》约定，租金每3个月为一个支付期，第一个支付期，国广公司须在2014年4月15日前支付709686.43元，但国广公司拖延至2014年4月30日支付300000元、2014年5月21日前支付317778.9元（扣除物业费后）、2014年6月17日支付200000元，该期租金全部为逾期补交，国广公司应于2014年5月22日前支付第二个支付期租金862858.26元，但其2014年6月27日支付81056.91元（扣除物业费后）、2014年6月30日支付100000元、2014年8月1日支付300000元，以上款项全部为逾期支付，至今该期租金尚欠273708.88元，欠缴时间超过两个月，国广公司应当于2014年8月22日前支付第三个支付期的租金874356.65元，但国广公司至今分文未付。依据《房屋租赁合同》第11.4条和第11.4.1条约定，国广公司“逾期支付房租或其他应付费用达两个月的”，我公司有权单方解除租赁合同，国广公司已付租金、保证金不予退还，对装修损失无需补偿，同时国广公司应对我公司实际损失进行补偿。2014年9月3日，我公司向国广公司送达了《告知函》，通知国广公司双方签订的《房屋租赁合同》2014年9月7日正式解除，要求依据合同约定腾退并交还房屋，该函已由国广公司代理人栗建英签收。《房屋租赁合同》第11.2条约定“乙方逾期缴纳租金或其他应付费用的，自乙方送达催缴通知书后3日内乙方应当补缴，否则每逾期一日，按应付未付金额的1%支付滞纳金。”目前国广公司经营状况严重恶化，濒临倒闭，员工纷纷离职，债主天天上门讨债，会馆处于无人管理状态，国广公司已经没有履行能力了，我公司合同目的无法实现，会馆安全也没有办法保障，希望尽快接手会馆。现诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年9月7日解除，判令国广公司支付拖欠的2014年4月8日至2014年9月7日（含该日）的租金848947.72元及违约金91845.24元（计算到2014年9月2日，含该日），判令国广公司腾退所承租北京市朝阳区青年路西里×号楼所有房屋（包括会馆大堂、会馆二三层办公区、地下一层、茶区），判令国广公司支付从2014年9月8日至承租房屋腾退完毕之日前的房屋占用费（按照合同终止之日前一个月即2014年8月份的租金标准的150%计算）。
国广公司辩称：不同意富瑞公司诉讼请求，要求继续履行合同，我公司之所以后期不再支付租金是因为富瑞公司交付的房屋不符合约定使用条件，我公司多次跟其协商解决，其始终不理睬，根据合同法相关规定，由于富瑞公司没有履行相关义务，所以我公司没有支付租金，不构成违约。对于富瑞公司所述不认可，事实情况是承租房屋有安全隐患，消防不达标，由此导致我公司无法正常使用，遭受巨大损失。我公司不存在经营情况恶化问题，因为物业无法取得消防许可进行经营所以就减少了员工数量，并不是经营恶化而人员离职，只要富瑞公司完成消防联动，达到法律要求，我公司随时可以增加人手，富瑞公司作为违约方无权解除合同。
国广公司反诉称：2014年3月19日，我公司与富瑞公司签订《房屋租赁合同》，承租了朝阳区青年路西里×号楼，用于商业经营。合同签订后，我公司花费大量资金对承租房屋进行了装修，由于该出租房屋的消防设施不符合消防要求（其外部消防设施与出租房屋内的消防设施不能实现联动），地下室未完成备案手续，致使我公司在装修后无法通过消防验收，无法领取营业执照，至今无法开业运营，造成巨大损失。我公司认为出租房屋应当符合约定使用条件，富瑞公司在明知我公司租赁房屋使用用途情况下，将消防设施存在问题、地下室未完成备案，不具备使用条件的房屋出租给我公司，导致我公司无法实现承租房屋的目的并造成损失。故诉至法院，要求判令富瑞公司完成其外部消防设施与我公司承租房屋内消防设施的联动，使承租房屋满足消防验收要求；判令富瑞公司完成我公司所承租房屋地下室备案手续，以符合使用条件；判令免除我公司自承租之日起至消防设施实现联动通过验收、地下室完成备案并符合使用条件之日止的房屋租金；判令以承租之日起至消防设施实现联动通过验收、地下室完成备案并符合使用条件之日为期限相应顺延《房屋租赁合同》所约定的房屋租期。
富瑞公司对反诉辩称：请求驳回国广公司所有反诉请求。反诉请求均是建立在《房屋租赁合同》继续履行前提下，而《房屋租赁合同》已于2014年9月7日正式解除。依照《房屋租赁合同》第7.3条第二项“如乙方进行小区联动工程，甲方同意配合乙方与小区物业单位协调。如双方处于各自经营、办公考虑，联合进行小区联动工程，应当根据各自物业面积的比例承担费用，具体事宜双方另行签订补充协议约定。”的约定，完成外部消防设施与国广公司所承租房屋内消防设施的联动（即小区联动）是其义务。我公司为了协调小区联动事宜也曾组织包括国广公司、消防维保单位等多家单位坐在一起协商（有会议纪要为证），大家一致同意统一委托、分别与维保单位签订协议，最终因国广公司不愿意出钱而搁置，可见未能实现小区联动是国广公司的过错，其应承担由此产生的不良后果和损失。国广公司如今推脱责任、反过来要求我公司完成小区联动，此等倒打一耙的做法是颠倒黑白，完全属无理请求。国广公司所承租的地下室备案手续因为其私建隔断、遮挡消防栓而又拒绝整改、拆除而未能通过朝阳区平房乡的现场检查而停滞，如果国广公司拆除私建隔断及消防栓遮挡，我公司就能顺利完成地下室备案的后续手续进而完成地下室备案，此前我公司就地下室备案已申报通过朝阳区房管局的资料审核并取得了朝阳疾控中心对地下室通风系统的检测合格证。2014年8月19日和9月15日，北京市朝阳区平房乡政府房屋管理科二次检查国广公司所承租的地下室，发现其私建隔断、消防栓遮挡，存在重大安全隐患，责令国广公司拆除、限期停业整改（有“普通地下室安全使用管理检查表”为证），国广公司拒绝拆除和整改，可见地下室备案是完全因为国广公司的过错而未能完成。既然是因为国广公司的过错导致小区联动搁置和地下室备案未能完成，则应由其自行承担所有损失和不利后果，不能转嫁给我公司，故国广公司的第3项、第4项反诉请求纯属无理要求，等于是主张双倍损失。我公司提供的房屋符合约定条件，合同约定房屋为现状交付，国广公司对此明知也认可，房屋在交付国广公司使用之前消防验收是合格的，国广公司亦可以自由使用所承租的房屋，何来损失？况且国广公司从2012年5月21日就承租会馆二三层和地下室，当时是我公司委托北京紫方华商业管理有限公司代为出租，后直接出租，如真的是因为我公司原因影响国广公司使用或者真的影响国广公司使用，国广公司早就提出来了，还会2014年3月19日重新与我公司签订《房屋租赁合同》吗？国广公司一直强调因为未实现小区联动而导致其消防验收未通过，却从未就二者的因果性举证，也未对是否申报消防验收及消防验收未通过提供相应的证据，国广公司一直强调因为未实现小区联动、未完成地下室备案手续而无法取得营业执照，却从未就二者的因果性举证，也未对是否申领营业执照提供相应的证据。没有证据支持的结论是无法站住脚的。综上所述，国广公司所有反诉请求均属无理要求，请一概驳回。
原审法院经审理查明：2014年3月19日，富瑞公司（甲方）与国广公司（乙方）签订合同编号为FR-2014-04-S-004的《房屋租赁合同》，约定：1.房屋基本情况。1.1甲方出租房屋坐落于朝阳区青年路西里×号楼商业01一层18轴至22轴建筑面积为1117.77平方米（以下简称“会馆大堂”），房屋状态：精装修；朝阳区青年路西里×号楼商业01二层和三层18轴至22轴建筑面积为2223.70平方米（以下简称“会馆二、三层办公区”）、朝阳区青年路西里×号楼商业01地下一层5轴至18轴建筑面积为3185平方米（以下简称“地下一层”）；朝阳区青年路西里×号楼商业01一层17轴至18轴建筑面积为309.34平方米（以下简称“茶区”），具体位置参见《平面图》（附件1）。1.2乙方对房屋现状及权属已做了充分了解，对房屋及附属设施相关情况均予认可，愿意现状承租房屋。2.房屋用途，2.1乙方租赁房屋综合用途为：办公；茶艺；咖啡；便餐；书画展厅；多功能厅；影视、音乐及后期制作间；文化活动；足疗；SPA；形体、美容美发造型。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按照规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的用途。2.2乙方为使房屋现状满足本合同租赁用途，在房屋现状基础上进行的任何改造、行政审批等，均由乙方自行申报并承担费用，甲方就房屋（含所在小区、整栋建筑物）的现状及所需手续予以配合，且不承担任何费用。3.租赁期限，3.1会馆大堂租赁期自2014年3月1日至2019年8月7日止；会馆二、三层办公区租赁期自2014年1月11日至2019年8月7日止；地下一层租赁期自2014年1月11日至2019年8月7日止；茶区租赁期自2014年3月1日至2019年8月7日止；3.2……，3.3装修免租期：×。4.租金及其他费用，4.1日租金标准及递增，……，上述房屋租金为净租金，不包含物业费、供暖费、制冷费等其他任何费用。4.2乙方每3个月为一个支付期，按合同约定缴纳租金，第一个支付期的款项须在2014年4月15日前支付，以后各期租金支付具体时间和金额见《租金支付明细》（附件2）。4.3……。4.4……。5.租赁保证金，5.1根据甲乙双方与北京紫方华商业管理有限公司于2013年12月5日签署的《协议书》，该房屋租赁保证金1588943元，视同乙方已缴纳。……。6.送达和通知……。7.房屋交付、装修，7.1甲方应在本合同约定的起租日将房屋交付乙方，会馆二三层办公区和地下一层乙方已实际使用，视同已交付；茶区现状为精装修，于起租日直接交付乙方，会馆大堂经双方交验，《房屋交割清单》（附件3）盖章确认后视为交付完成。会馆正门外LED屏幕不在乙方承租范围内，如乙方欲使用LED屏幕，具体事宜双方另行签订补充协议约定，房屋符合约定条件，乙方拒绝接收入住的，自甲方通知乙方接收进住日为起租日，且乙方不得向甲方主张任何赔偿。7.2乙方接收房屋后的装修，须经甲方书面同意并认可装修方案；经甲方书面认可后，在乙方对其房屋装修、设备等进行增设、拆除、变更、修理时，因乙方原因造成甲方或第三方或公共设施设备损毁或故障的，由乙方承担赔偿责任并及时恢复原状。7.3乙方对房屋的变动须符合北京市消防及建筑安全管理等相关规定及本合同附件的相关规定，其装修设计、施工报相关主管部门批准等所需一切材料、人员及工程等费用由乙方自行承担。如乙方进行小区联动工程，甲方同意配合乙方与小区物业单位协调。如双方处于各自经营、办公考虑，联合进行小区联动工程，应根据各自物业面积的比例承担费用，具体事宜双方另行签订补充协议约定。7.4租期届满或合同终止时，该房屋内乙方添置、增设的不可移动的装修、装饰部分，无偿归甲方所有。8.甲方义务……。9.乙方义务，9.1执行和遵守国家法律、法规、规章，守法经营，对租用房屋开展的一切活动的合法性及后果负责。乙方应保证在自行办理、自付费用取得经营所需的全部审批手续（包括但不限于消防、安全、卫生等的行业验收有关手续）后开始营业，自行负责处理经营期间及经营结束后与第三方（包括但不限于政府主管部门）的关系、纠纷、争议、处罚，并确保甲方不会因此而被追究、被追索、承担责任或受到损失，否则乙方承担全部法律责任和经济赔偿责任，甲方亦有权自乙方保证金当中直接扣除相应金额，不足部分有权继续向乙方追索。乙方应于正式开业前向甲方提交前述手续的证明文件和有关证照，甲方保留复印件。9.2不得转让、转租、转借房屋（全部或部分）或其任何权益；如乙方以承包经营或股权投资等的方式转由第三方实际租赁使用房屋的，应经过甲方书面同意。9.3按时交纳房屋租金及其他费用。……。10.房屋返还……。11.违约责任，11.1甲方责任：如因甲方违反合同约定导致乙方损失，由甲方承担违约责任。11.2乙方逾期交纳租金或其他应付费用的，自向乙方送达催缴通知书后3日内乙方应予补缴，否则每逾期一日，按应付未付金额的1%支付滞纳金。11.3……，11.4乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付租金、保证金不予退还，甲方对乙方的装修损失无需补偿，同时，乙方还应对甲方的实际损失进行赔偿，甲方实际损失应包括直接损失和间接损失：11.4.1逾期支付房租或其他应付费用达两个月的；……。14.争议管辖，因履行本合同发生的任何争议，如双方协商解决不成的，均应向甲方所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。15.其他约定，15.1本合同在甲乙双方法人代表或授权代表签署并加盖公司印章之后方可生效，本合同一式陆份，甲方执肆份，乙方执贰份，具同等法律效力。15.2本合同附件包括：《平面图》（附件1）《租金支付明细》（附件2）、《房屋交割清单》（附件3）、《安全协议书》（附件4）。上述附件是合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。
上述合同签订后，国广公司依约开始使用承租房屋。关于租金支付情况，富瑞公司提供了相应的收付款通知单，显示：国广公司2014年4月30日支付300000元，2014年5月16日支付300000元、2014年5月21日支付110000元，2014年6月17日支付200000元，2014年6月25日支付200000元，2014年6月30日支付100000元，2014年8月1日支付300000元，另富瑞公司提供了物业费收款发票，显示国广公司2014年5月28日应支付物业费92221.1元，2014年6月28日应支付物业费118943.09元，国广公司没有提交付款相应凭证，认可富瑞公司所称租金和物业费数额。本案一审辩论终结时间为2015年1月12日，根据上述证据，国广公司共计交纳租金1298835.81元。《房屋租赁合同》附件2《租金支付明细》约定2014年11月22日国广公司应该缴纳2014年10月8日至2015年1月7日的租金，2015年2月22日应该缴纳2015年1月8日至2015年4月7日的租金，2015年1月7日前（含该日租金）国广公司共应缴纳租金3344254.77元。2014年4月22日富瑞公司作出《催缴通知单》，称国广公司应于2014年4月15日之前缴纳2014年1月11日至2014年4月7日房屋租金709686.43元和2014年1月11日至2014年3月31日物业管理费92036.37元，共计应缴纳801722.8元，要求在收到此通知后5个工作日内交齐所拖欠租金，如在2014年4月28日前仍未收到拖欠租金，将按照合同相关条款收取相应违约金，国广公司当天签收该回执。2014年5月19日富瑞公司作出《催缴通知单》，称国广公司应于2014年4月15日之前缴纳2014年1月11日至2014年4月7日房屋租金709686.43元和2014年1月11日至2014年3月31日物业管理费92036.37元，共计应缴纳801722.8元，截止2014年5月19日，贵司已补缴欠款600000元，尚欠缴租金、物业管理费201722.8元，要求在收到此通知后3个工作日内交齐所拖欠租金，如在2014年5月22日前仍未收到拖欠租金，将按照合同相关条款收取相应违约金，国广公司2014年5月21日签收该回执。2014年6月13日，富瑞公司作出《催缴通知单》，称国广公司应于2014年4月15日之前缴纳2014年1月11日至2014年4月7日房屋租金709686.43元和2014年1月11日至2014年3月31日物业管理费92221.10元，共计应缴纳801907.53元，截止2014年6月13日，贵司已缴纳710000元，尚欠91907.53元，另贵司应于2014年5月22日之前缴纳2014年4月8日至2014年7月7日房屋租金862858.26元和2014年4月1日至2014年6月30日物业管理费118943.09元，截止2014年6月13日贵司共欠缴房屋租金及物业管理费1073708.88元，要求在收到此通知后3个工作日内交齐所拖欠租金，如在2014年6月18日前仍未收到拖欠租金及物业费，将按照合同相关条款收取相应违约金，国广公司2014年6月16日签收了该回执。2014年6月26日、7月3日、7月15日富瑞公司分别作出三份《催缴通知单》，但未有国广公司签收记录，富瑞公司称国广公司拒绝签收，国广公司否认收到此三份《催缴通知单》。2014年8月22日富瑞公司作出并邮寄了《告知函》，称国广公司拖欠应于2014年5月22日前应缴纳的2014年4月8日至2014年7月7日房屋租金273708.88元，同时还拖欠2014年7月1日至2014年9月30日物业费118943.09元和2014年6月1日至2014年9月30日制冷费491385.91元，截止2014年8月22日贵司已欠缴我司房屋租金、物业管理费、制冷费共计884037.88元，请贵司在收到本告知函后5个工作日内缴清所拖欠的房屋租金和物业管理费、制冷费及相应违约金。2014年9月2日富瑞公司做出《告知函》，称对租赁保证金1588943元一次性全部没收，已正式向朝阳区人民法院提起诉讼，双方签订的租赁合同2014年9月7日正式解除，2014年9月3日国广公司签收该《告知函》。
国广公司称无法正常使用承租物，具体包括：会馆大堂准备经营咖啡厅，但消防部门说租赁物没有和小区形成消防联动，所以消防没有达到要求，无法办理营业执照，故无法对外营业；会馆二、三层办公区已经用于办公，但亦涉及到消防原因，不能对外出租和经营；地下一层无法正常使用，因消防不达标和没有办法办理地下室备案，无法办理营业执照；茶区没有营业，原因也是因为消防原因。富瑞公司称：国广公司2012年5月18日就开始使用会馆二、三层办公区办公，亦是其营业执照注册地，所以因为消防原因无法使用的理由不能成立的，而且约定是现状出租，国广公司应该自行进行行业验收手续以及办理营业执照等，小区联动需要双方签订协议，富瑞公司多次与国广公司协商，双方因为费用问题无法达成一致；2014年8月份富瑞公司收到国广公司申请，要求富瑞公司进行地下室备案登记手续，富瑞公司接到通知后向朝阳区房管局提交资料进行审核，审核通过，又由疾控中心进行地下室风道卫生检查，也是合格，但当北京市朝阳区人民政府平房地区办事处房屋管理科对地下室进行安全现场检查时，两次检查都发现国广公司私自搭建隔断，破坏了主体布局，要求国广公司停业整顿，限期拆除，做完地下室拆除后，就可以办理地下室备案登记。国广公司否认其在地下一层搭建了隔断，表示同意配合拆除隔断。富瑞公司提交了其公司董守松、李东与国广公司常务副总经理栗建英与北京市朝阳区人民政府平房地区办事处房屋管理科工作人员的录音，录音时间为2014年9月5日，该录音显示地下一层因隔断需要拆除等才能进行备案。富瑞公司提交了2014年9月15日北京市朝阳区人民政府平房地区办事处房屋管理科出具的《普通地下室安全使用管理检查表》，现场指出存在未取得公安消防机构、卫生主管部门检查合格的相关证明（居室格局除外）、未进行登记备案等问题，要求2014年9月25日前整改完毕，栗建英签收。富瑞公司提交了2014年9月18日向国广公司发出的《告知函》以及栗建英签收的回执，该函内容称：2014年9月5日我公司董守松经理李东经理与贵司经理栗建英一同前往平房乡政府房屋管理科，协调办理地下室备案。房屋管理科要求贵司2014年9月25日前整改完毕，但贵司至今没有任何措施，因此，为尽快办理普通地下室登记备案手续，希望贵司积极落实整改，符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》相关规定并出具书面整改报告，上交至平房乡政府房屋管理科。国广公司未提交其所承租地下一层现状符合备案的证据。
针对《房屋租赁合同》所涉及的小区联动工程，富瑞公司称就是消防联动，国广公司称小区联动包括很多种，但是不包括消防联动，是指涉及到多个主体共同进行某种行为，如修理、建设走廊。双方均认可消防联动系富瑞公司所拥有或管理的物业与国美小区消防设施的联动。2014年7月2日，富瑞公司、国广公司签订了《消防工程协调会会议纪要》，该纪要显示除上述两方外，另有紫东公司徐柏年和李海生、北京永信安保公司秦宁、万杰公司杨斌参加并签名，会议事项纪要如下：由富瑞公司负责牵头，针对三家承租客户（紫东公司、万杰公司、国广公司）的消防施工、验收工程与北京永信安保公共安全技术有限公司（以下简称“该公司”）进行沟通协商，具体情况如下：一、因该公司属专业从事消防施工改造单位，且目前为国美小区维保单位，非常熟悉国美小区消防系统及相关改造工程，经协商，三家公司一致同意委托该公司对三家公司共用区域进行消防工程改造，直至通过消防验收。二、三家公司分别于年月日与该公司签订《消防报警工程维修承包合同》，并根据各自承租面积，按各自签署的《消防报警工程维修承包合同》约定期限分别缴纳施工费用。三、三家公司的户内面积（除三家共用面积）的消防施工，不在该公司施工范围内，需各自承担解决。四、该公司于2014年7月4日前，将施工预算、《消防报警工程维修承包合同》和消防审批所需材料发送至三家公司。上述会议纪要签订后，富瑞公司称三家公司均未交纳施工费用，富瑞公司未向法院提交证据证明其督促上述三家公司履行会议纪要或推动完成共用区域的消防工程改造。富瑞公司称该会议纪要所指的工程就是消防联动，国广公司不认可，称仅仅是三家公司共用区域的消防问题，不是与国美小区的消防联动。富瑞公司提交了2006年8月2日由北京市公安局消防局出具的《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，内容为：2006年7月20日，我局派员对工程进行消防抽查验收，情况如下：1.建筑物总平面布置及建筑内部平面布置符合规范要求；2.建筑物防火、防烟分区划分符合规范要求；3.安全疏散符合规范要求；4.消防供水及室外消火栓系统符合规范要求；5.建筑室内消火栓系统符合规范要求；6.自动喷火灭火系统符合规范要求；7.火灾自动报警及联动系统符合规范要求；8.防烟、排烟系统符合规范要求。验收结论：合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。国美家园一期、二期商业用房的日常消防监督管理请报北京市朝阳区公安消防支队备案。国美家园一期、二期商业用房的内部装修应报北京市朝阳区公安消防支队审核、验收；另外，此工程商业部分作为公众聚众场所，使用或开业前，还应报北京市朝阳区公安消防支队进行消防监督检查，合格后方可投入使用。法院查询了北京市朝阳区公安消防支队的网站，该网站颁布有《改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）建设工程消防行政许可告知单》，该告知单告知：对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。国广公司称其承租房屋后进行了装修，但是未提交其装修前进行向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的相应资料，国广公司称消防设计审核的申报义务主体是富瑞公司和装修队。关于消防验收，国广公司提交了北京长盛达投资管理有限公司（下称长盛达公司）申报消防验收时的《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，该意见书为：一、该场所设置的自动喷水灭火系统、室内消火栓系统等均无法实现联动控制，不符合《火灾自动报警系统设计规范》第6.3节规定；消防控制室的设置不符合《火灾自动报警系统设计规范》第6.2节规定；二、该场所首层部分装修区域与申报范围不符，首层茶室、厨房区域不在此次验收范围内；三、该场所使用的消防安全疏散指示标志无检验报告，现场判定为不合格产品。综合消防验收结论为：不合格。国广公司称上述消防验收的区域就是其现在承租的部分，因为该鉴定意见为不合格，故其装修后其去消防部门接待窗口询问过，消防部门接待窗户告知因为先前承租人长盛达公司申报验收不合格，故不去验收。长盛达公司与国广公司的法定代表人均是于长玉。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。根据法院查明事实，国广公司提出的消防联动事宜，实际上是消防验收一个组成部分。根据《房屋租赁合同》的约定，国广公司对承租物现状及权属已做充分了解，愿意现状承租房屋，并自行办理、自付费用取得经营所需的全部审批手续，包括但不限于消防、安全、卫生等的行业验收有关手续，且国广公司称其对于承租房屋已经进行了装修，国广公司和长盛达公司的法定代表人均系同一人，故其以地下一层无法备案和租赁物无法办理消防验收等理由认为租赁物不符合使用条件为由拒绝缴纳租金依据不足，应该即时支付，其要求免除相应期间租金并顺延租期的请求，法院不予支持。虽然国广公司未按期如数支付房屋租金，但富瑞公司要求法院确认《房屋租赁合同》已于2014年9月7日解除的请求并要求国广公司腾退租赁物的请求，法院亦无法支持，因为富瑞公司2014年9月2日做出《告知函》后又于2014年9月18日做出新的《告知函》，而根据2014年9月18日《告知函》的内容，系双方履行《房屋租赁合同》的一部分，该函实质上推翻了2014年9月2日《告知函》的效力，应视为富瑞公司对于国广公司先前延迟支付租金行为的谅解，而国广公司亦签收了2014年9月18日的《告知函》，应视为其对富瑞公司推翻2014年9月2日《告知函》内容的同意；其次富瑞公司在2014年9月2日发出解除租赁合同的《告知函》后于2014年9月5日去协助国广公司办理地下室备案登记手续，此种行为亦无法认定富瑞公司的真实意思系要解除租赁合同；再次，根据《消防工程协调会议纪要》的内容可知，共用区域的消防施工涉及到三家承租客户，且系富瑞公司负责牵头组织，但是富瑞公司在召集多方主体签署《消防工程协调会议纪要》后并没有尽到后续督促义务，而《消防工程协调会议纪要》内容极其简单，要完成共用区域的消防施工，需要富瑞公司进一步协调，国广公司并非共用区域的管理方，其并无直接权利要求另两家承租客户，又根据会议纪要的签订内容及事实，可以证明共用区域消防改造的必要性，富瑞公司未即时协调共用区域消防施工完成的行为不当，故富瑞公司称其2014年9月2日《告知函》已经发生解除合同的效力法院无法认定。关于租金，国广公司应当即时支付拖欠的租金，同时由于法院未确认合同解除，故富瑞公司所要求的占用费法院亦以租金的形式予以判决，但是因为截止到一审辩论终结之前，尚未到国广公司应支付2015年1月8日至2015年4月7日期间租金的时间，故本案中法院判决国广公司支付富瑞公司截止到2015年1月7日的租金。关于2014年9月2日前及该日的违约金，同不确认解除合同的理由一样，且法院注意到富瑞公司发出《催缴通知单》而国广公司缴纳部分租金后，富瑞公司再次发出《催缴通知单》时并未在国广公司先前缴纳的租金中扣除违约金，亦可以视为对先前行为的谅解，故法院不予支持违约金。关于消防联动，实际上是消防验收的组成部分，国广公司首先应当保证其需要进行消防验收的项目设计或者施工符合验收标准，现国广公司提交的证据不足以证明其符合验收标准，故此种情况下，要求富瑞公司完成消防联动的请求法院不予支持。关于地下一层备案手续一节，地下一层现在由国广公司控制，其现在提交的证据不足以证明其地下一层符合备案的先决条件，故现在要求富瑞公司办理备案手续，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年2月作出判决如下：一、国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司于判决生效之日起七日内给付北京富瑞物业管理有限公司截止到二〇一五年一月七日的租金二百零四万五千四百一十八元九角六分；二、驳回北京富瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，富瑞公司不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，主要理由是：1.国广公司拖欠租金，合同所约定的解除条件已经成就，富瑞公司发送2014年9月18日《告知函》是其作为地下室所有人行使权利的表现，没有撤销或推翻2014年9月2日《告知函》的意思表示，故富瑞公司解除合同应当获得支持；2.原判关于“富瑞公司未即时协调消防施工完成的行为不当”的认定错误，以此为由否定合同解除效力缺乏依据。3.原判认定富瑞公司所发《催缴通知单》未扣除违约金属对迟延支付租金的谅解没有根据，对于债权的放弃应以明示方式作出。
国广公司亦不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回富瑞公司原审全部诉讼请求，支持国广公司原审全部反诉请求，主要理由是：1.消防设施具备联动条件是富瑞公司法定及约定义务，其未履行该义务应当承担相应责任；2.地下室隔断装修并非由国广公司完成，富瑞公司应当对地下室备案负责。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是《房屋租赁合同》是否已经解除。本院将根据所查明的事实，着重审查富瑞公司是否具有解除合同权、解除权行使的条件是否成就以及解除权是否已经有效行使。
首先，关于富瑞公司是否具有解除合同权。双方签订的《房屋租赁合同》第11.4条约定，“乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付租金、保证金不予退还，甲方对乙方的装修损失无需补偿，同时，乙方还应对甲方的实际损失进行赔偿，甲方实际损失应包括直接损失和间接损失：11.4.1逾期支付房租或其他应付费用达两个月的；……”根据该约定，若国广公司逾期支付房租或其他应付费用达两个月的条件成就，富瑞公司即享有单方解除合同权，此是双方真实意思表示，合法有效，本院对此不持异议。但双方关于保证金退还、装修损失补偿以及实际损失赔偿问题的约定，因双方当事人在本案中均未提出，本案对此不予处理，双方均可另行主张。
其次，关于富瑞公司解除权行使的条件是否已经成就。现已查明，截止富瑞公司向国广公司发送《告知函》通知解除租赁合同之日，国广公司逾期支付房租的时间已经超过两个月，符合合同约定的富瑞公司行使解除权的条件。国广公司不同意解除合同，对此所提出的答辩理由是，富瑞公司交付的房屋有安全隐患，消防不达标，不符合约定使用条件，故国广公司没有支付租金，不构成违约。但根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，国广公司对承租物现状及权属已做充分了解，愿意现状承租房屋，并自行办理、自付费用取得经营所需的全部审批手续，包括但不限于消防、安全、卫生等的行业验收有关手续；同时，国广公司称其对于承租房屋已经进行了装修，国广公司和之前承租涉案房屋的长盛达公司的法定代表人均系同一人。在此情况下，国广公司以租赁房屋不符合使用条件为由，拒绝交纳租金，理由不能成立。国广公司逾期支付房租的行为使富瑞公司行使解除权的条件已经成就。
再次，关于富瑞公司的解除权是否已经有效行使。现已查明，富瑞公司于2014年9月2日作出《告知函》，通知国广公司解除租赁合同，且该通知已经于2014年9月3日到达国广公司，故富瑞公司依照《合同法》的规定及《房屋租赁合同》的相关约定，已经行使了单方解除合同权。原审法院认为富瑞公司在2014年9月18日做出新的《告知函》，其内容实质上推翻了2014年9月2日《告知函》的效力；且富瑞公司在2014年9月5日协助国广公司去办理地下室备案登记手续，据此无法认定其真实意思是要解除租赁合同；并认为富瑞公司在召集多方主体签署《消防工程协调会议纪要》后并没有尽到后续督促义务；因而，对于富瑞公司行使单方解除合同权的效力不予认定。对此，本院持有不同意见。主要理由是：1.关于富瑞公司于2014年9月18日做出《告知函》以及于2014年9月5日协助国广公司办理地下室备案登记手续行为的认定。虽然富瑞公司已经通知国广公司解除合同，但存有安全隐患的地下室仍被国广公司实际占有和使用。因富瑞公司是地下室的所有权人，即是地下室安全使用的受监管义务人，此时，协助国广公司完成地下室备案登记即意味着安全隐患的消除，故富瑞公司向国广公司发函督促限期完成整改工作，并协助办理地下室备案登记手续，均是富瑞公司作为地下室安全使用受监管义务人的正常行为，与其要与国广公司解除合同的意思表示并不矛盾；2.关于签订《消防工程协调会议纪要》之后富瑞公司是否尽到后续督促义务的问题。本院认为，该会议纪要的签署可以证明富瑞公司对于公用区域消防施工问题已经进行了协调工作，会议纪要内容能否得到履行，还有赖于参会各方的实际行动，而不完全取决富瑞公司的单方努力。国广公司如认为消防工程未能完成的责任在富瑞公司，其应当对富瑞公司怠于履行后续督促义务承担举证责任，但现有证据并不能证明这一点，故原审法院以富瑞公司没有尽到后续督促义务为由，认定合同解除不成立，亦缺乏依据。综合上述情况，本院对于原审法院的认定予以纠正，认定富瑞公司已经依照《合同法》的规定及《房屋租赁合同》的相关约定，有效行使了合同解除权，《房屋租赁合同》已经于2014年9月7日解除。
《房屋租赁合同》解除之前所欠租金，国广公司应当支付给富瑞公司。关于违约金，如前述分析，国广公司逾期支付租金，应当按照合同约定支付相应违约金。富瑞公司所主张的违约金数额系从2014年8月26日计算至2014年9月2日，数额计算无误，本院对此予以确认。
《房屋租赁合同》解除之后，国广公司应当将所租赁房屋腾退给富瑞公司；关于腾退期限，根据本案实际情况，本院酌定以三十日为限。在实际完成腾退之前，国广公司还应当向富瑞公司支付相应的房屋占用费；关于房屋占用费的支付标准，富瑞公司主张按照2014年8月份租金标准的150%计算，没有法律依据，且显属过高，本院根据实际情况酌予调整。
最后，关于国广公司的原审反诉请求。如前述所分析，国广公司以租赁房屋不符合使用条件为由，拒绝交纳租金，不构成合理理由，其逾期支付房租的行为已经导致租赁合同于2014年9月7日解除。国广公司反诉请求判令富瑞公司完成消防联动及地下室备案手续，相应免除租金并顺延租期亦不能成立。原因进一步说明如下：其一，关于消防联动。消防联动实际上是消防验收的组成部分，国广公司要求富瑞公司完成消防联动，首先应当保证其需要进行消防验收的项目设计或者施工符合验收标准，但国广公司所提交证据不足以证明其符合验收标准，故其要求富瑞公司完成消防联动的请求没有事实依据；其二，关于地下室备案手续。国广公司要求富瑞公司完成该地下室备案手续，但该地下室现由国广公司控制，而国广公司提交的证据不足以证明该地下室符合备案的先决条件，故其要求富瑞公司办理备案手续，亦没有合理依据。在此情况下，国广公司要求富瑞公司免除相应租金并顺延租期的请求亦不能成立。
综上，富瑞公司的上诉请求，具有一定事实及法律依据，对其中的合理部分，本院予以支持；国广公司的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第39192号民事判决第三项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第39192号民事判决第一项、第二项；
三、国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司与北京富瑞物业管理有限公司于二〇一四年三月十九日签订的合同编号为FR-2014-04-S-004的《房屋租赁合同》于二〇一四年九月七日解除；
四、国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司自本判决生效之日起七日内给付北京富瑞物业管理有限公司二〇一四年四月八日至二〇一四年九月七日（含该日）的租金八十四万八千九百四十七元七角二分及截止到二〇一四年九月二日（含该日）的违约金九万一千八百四十五元二角四分；
五、国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司自本判决生效之日起三十日内将其基于上述合同所承租的北京市朝阳区青年路西里×号楼所有房屋（包括会馆大堂、会馆二三层办公区、地下一层、茶区）腾退给北京富瑞物业管理有限公司，并按照每日九千四百五十五元的标准向北京富瑞物业管理有限公司支付自二〇一四年九月八日起至实际腾退完成之日止的房屋占用费；
六、驳回北京富瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13208元，由国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费6604元，由国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费26416元，由国广紫东（北京）影视文化传媒有限公司负担（已交纳13208元，剩余款项于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 林存义
代理审判员 史晓霞
二〇一五年七月三日
书 记 员 陈 萌