济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第46号
原告济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人盛中华，董事长。
委托代理人孙福田，济南海尔绿城置业有限公司法务经理，住济南市。
被告杨洪涛，男，1981年9月13日出生，汉族，住所地济南市。
原告济南海尔绿城置业有限公司与被告杨洪涛商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月19日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告济南海尔绿城置业有限公司的委托代理人孙福田到庭参加诉讼，被告杨洪涛经本院依法公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告济南海尔绿城置业有限公司诉称，2009年4月13日，济南海尔绿城置业有限公司与杨洪涛签订了某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某《商品房买卖合同》、某某某某某某某某某某某某某《商品房买卖合同》，约定杨洪涛购买某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某J18-3-402室房屋和J18-3-104地下室。其中，房屋建筑面积为131.44平米，总价款1052710元，杨洪涛以按揭贷款的方式支付了全部购房款，济南海尔绿城置业有限公司提供了担保；地下室建筑面积为28.86平米，总价款为52000元。根据合同约定，因杨洪涛未按期偿还银行贷款本息，银行要求济南海尔绿城置业有限公司承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后，有权解除与被告签订的合同，收回房屋另行出售，并要求杨洪涛按照合同总金额的5%承担违约金，同时由杨洪涛赔偿全部损失，且在商品房买卖合同解除后，关于地下室的合同一并解除。2004年11月30日，济南海尔绿城置业有限公司接到银行的书面通知，告知杨洪涛未按合同约定偿还贷款本息，并要求济南海尔绿城置业有限公司承担保证责任。济南海尔绿城置业有限公司于2014年12月5日承担了保证责任，偿还了银行按揭贷款774325.58元。为此，济南海尔绿城置业有限公司要求：1、解除济南海尔绿城置业有限公司与杨洪涛签订的某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某《商品房买卖合同》，并判令杨洪涛将房屋、储藏室返还给济南海尔绿城置业有限公司；2、判令杨洪涛支付济南海尔绿城置业有限公司违约金52635.5元；3、判令杨洪涛支付给济南海尔绿城置业有限公司的违约金及济南海尔绿城置业有限公司代为偿还的贷款774325.58元从杨洪涛房款中扣除；4、诉讼费由杨洪涛承担。本案庭审中，济南海尔绿城置业有限公司当庭放弃了第一项诉讼请求中要求杨洪涛将房屋、储藏室返还给济南海尔绿城置业有限公司的请求。
原告济南海尔绿城置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、济南市商品房买卖合同（房屋、储藏室各一份），证明济南海尔绿城置业有限公司与杨洪涛双方存在商品房、储藏室买卖的事实，以及双方权利义务的约定；根据商品房合同第28页，因买受人未按期偿还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除合同，买受人承担合同总金额5%的违约金；根据第商品房买卖合同第29页，商品房买卖合同解除的，车位、储藏室买卖合同也应解除；
证据2、某某某某某某某某公司个人一手住房贷款合同，证明杨洪涛付款方式为银行按揭，济南海尔绿城置业有限公司提供保证责任，杨洪涛从银行贷款83万元；
证据3、某某某某某某某某支行向济南海尔绿城置业有限公司出具的《零售逾期贷款催收通知书》，证明杨洪涛逾期还款，按揭银行要求济南海尔绿城置业有限公司承担保证责任，合同解除条件成就；
证据4、贷款还款凭证两份；
证据5、贷款还款（已结清）凭证1份及客户贷记通知单；
证据6、贷款已还款明细清单；
证据4-6同时证明杨洪涛已还款数额及逾期还款数额，同时证明济南海尔绿城置业有限公司承担了774325.58元保证责任；
证据7、涉诉房屋的交付手续1份，证明房屋已交付被杨洪涛；
被告杨洪涛经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状、未提交证据，视为放弃答辩、举证质证的权利。
经审查，本院对原告济南海尔绿城置业有限公司提交的证据确认为有效证据。
经对原告济南海尔绿城置业有限公司提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2009年4月13日，杨洪涛（买受人）与济南海尔绿城置业有限公司（出卖人）签订某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某商品房买卖合同，合同约定由杨洪涛购买济南海尔绿城置业有限公司开发建设的位于济南市历下区旅游路南侧，龙洞路东侧的海尔绿城全运城J18号楼3单元402室的商品房的涉诉房屋，用途为住宅。涉诉房屋的预售许可证为济建开预许字第某某某某某某某某某号，建筑面积131.44平米，总价款合计1052710元。该商品房买卖合同附件七合同补充协议第二条关于解除合同、退房的约定：“1、本合同中如买受人采用银行按揭方式（含公积金贷款）支付房款，并由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按本合同总金额的5%向出卖人支付违约金，同时索赔出卖的人全部损失（本协议中的损失包括追偿所支出的各项费用）。合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人。如果出卖人承担保证责任后，未解除本合同及收回该商品房的，有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按本合同总金额的5%向出卖人支付违约金。…4、出卖人、买受人任何一方解除《商品房买卖合同》的，或买受人退房的，出卖人与买受人签署的《车位购置协议》或车位使用、租赁及附赠协议等一并解除，若地下车位已交付给买受人的，买受人应自解除合同或退房前将地下汽车位返还给出卖人；买受人基于购买本合同项下商品房而从出卖人处无偿或有偿取得的车位、储藏室或其他具有独立利用价值的空间或设施等，也应相应地无条件地返还给出卖人或权利继受人。”杨洪涛依照合同约定支付了涉诉房屋首付款222710元。济南海尔绿城置业有限公司于2014年4月17日对杨洪涛交付涉诉房屋，但未办理涉诉房屋的转移登记。
2010年6月20日，杨洪涛与济南海尔绿城置业有限公司在海尔绿城全运城销售中心签订了某某某某某某某某某某某某某商品房买卖合同，合同约定由杨洪涛购买济南海尔绿城置业有限公司开发建设的位于济南市历下区旅游路南侧，龙洞路东侧的海尔绿城全运城J18号楼3单元104室的商品房，用途为地下室，房屋建筑面积共28.86平方米。杨洪涛已付清该地下室价款52000元。
2009年4月29日，杨洪涛与某某某某某某某某公司济南历下支行（以下简称中国银行历下支行）、济南海尔绿城置业有限公司签订编号为2009年历房借字H1-0048号的个人一手住房贷款合同，合同约定，杨洪涛向中国银行历下支行申请住宅按揭贷款830000元，借款期限自2009年5月5日至2039年5月5日止，贷款利率执行浮动利率。济南海尔绿城置业有限公司作为开发商为此项按揭贷款提供连带保证责任，合同第四条第四款第（1）项约定：“若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。”中国银行历下支行依照合同约定如期发放贷款。2014年11月30日，因杨洪涛未能按时还款，中国银行历下支行向济南海尔绿城置业有限公司发送了零售逾期贷款催收通知书，要求济南海尔绿城置业有限公司承担担保责任。截至2014年11月20日，杨洪涛共拖欠中国银行历下支行本金765912.84元，拖欠利息3096.13元、产生罚息29.12元，以上款项共计769038.09元。济南海尔绿城置业有限公司于2014年12月5日代杨洪涛向中国银行历下支行偿还了截止至还款日的贷款本金、利息及罚息共计774325.58元。
以上事实，有原告济南海尔绿城置业有限公司提交的证据及其当庭陈述予以证实。
本院认为，杨洪涛与济南海尔绿城置业有限公司分别于2009年4月13日及2010年6月20日签订的涉诉房屋商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。杨洪涛与济南海尔绿城置业有限公司、中国银行历下支行基于购买涉诉房屋签订的个人一手住房贷款合同意思表示真实，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据杨洪涛与济南海尔绿城置业有限公司签订的商品房买卖合同的约定，因杨洪涛未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求济南海尔绿城置业有限公司承担保证责任的，济南海尔绿城置业有限公司在接到银行书面通知后即有权解除与杨洪涛签订的本合同，收回所卖房产另行出售，并要求杨洪涛按该合同总金额的5%向济南海尔绿城置业有限公司支付违约金。合同解除后，济南海尔绿城置业有限公司还有权从杨洪涛已支付的房款中直接扣取杨洪涛应支付给济南海尔绿城置业有限公司的违约金和损失赔偿金，如有剩余款项应退还给杨洪涛。因此济南海尔绿城置业有限公司请求解除与杨洪涛签订的合同编号为销售（字）200906663商品房买卖合同的诉讼请求本院应予支持。
根据杨洪涛与济南海尔绿城置业有限公司签订的商品房买卖合同的约定，杨洪涛、济南海尔绿城置业有限公司任何一方解除商品房买卖合同的，济南海尔绿城置业有限公司基于购买涉诉房屋而从济南海尔绿城置业有限公司处无偿或有偿取得的车位、储藏室或其他具有独立利用价值的空间或设施等，也应相应地无条件地返还给济南海尔绿城置业有限公司或权利继受人。因此济南海尔绿城置业有限公司请求解除与杨洪涛签订的编号为J18-3-104商品房买卖合同的诉讼请求本院应予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十二条规定，“已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”杨洪涛未能按时偿还中国银行历下支行的个人住房贷款，济南海尔绿城置业有限公司作为杨洪涛借款的保证人，已代杨洪涛清偿了774325.58元贷款本息，履行了保证责任。故，杨洪涛应返还济南海尔绿城置业有限公司所代为偿还的本息774325.58元，并且依照合同约定支付违约金1052710×5%=52635.5元；以上款项合计823961.08元。因杨洪涛已付清了涉诉房屋及地下室的购房款1052710元＋52000元=1104710元，故杨洪涛应返还、支付济南海尔绿城置业有限公司的823961.08元可从上述1104710元购房款中扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告杨洪涛签订的某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某《商品房买卖合同》和某某某某某某某某某某某某某《商品房买卖合同》；
二、被告杨洪涛于本判决生效之日起十日内支付原告济南海尔绿城置业有限公司代偿本息774325.58元；
三、被告杨洪涛于本判决生效之日起十日内支付原告济南海尔绿城置业有限公司违约金52635.5元；
四、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司超出部分的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15320元，由被告杨洪涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 刘 丽
二〇一五年六月十六日
书 记 员 王恩辉