宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁05民终244号上诉人（原审被告）：宁夏中卫金店有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：刘晓奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：康晓华，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪子淏，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁夏恒辰世纪农商投资有限公司，住所地宁夏回族自治区中宁县。法定代表人：白金霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：严文涓，宁夏王占强律师事务所律师。上诉人宁夏中卫金店有限责任公司（以下简称中卫金店）因与被上诉人宁夏恒辰世纪农商投资有限公司（以下简称恒辰公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2016）宁0521民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人中卫金店的法定代表人刘晓奇及委托诉讼代理人康晓华、倪子淏，被上诉人恒辰公司的委托诉讼代理人严文涓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中卫金店上诉请求：1.撤销原判第二项中空调服务费及违约金的判项，依法改判中卫金店不承担制热费25945.88元，违约金43156.79元；2.一、二审案件受理费由恒辰公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，额外计算制热费。恒辰公司主张的制热费有两期：即2014年11月10日至2015年3月9日、2015年11月10日至2016年3月4日。一审中，恒辰公司当庭认可2015年7月5日至2016年1月4日之间的制冷、制热费为零。恒辰公司已长期未向商场供暖，不可能产生2015年11月至2016年1月期间的制热费。一审对2015年11月10日至2016年3月4日的制热费全部支持，明显错误。租赁合同最基础条件就是由承租人支付租金，出租人提供场地并保障场地秩序。中卫金店一审中多次提出恒辰公司在合同履行过程中有重大过错，合同签订之初，就存在隐患。恒辰公司与涉案商铺实际产权人仅自2012年签订了为期三年的返租合同，恒辰公司隐瞒事实，与中卫金店签订了为期6年的租赁合同，明显超出了恒辰公司对涉案商铺的使用期限。商铺实际产权人在合同到期后，因恒辰公司未妥善解决其与商铺实际产权人的续租问题，导致实际产权人联合抗议，对商场进行围堵，商场诸多商家纷纷撤离，商场正常秩序无法维持，中卫金店无法实际经营，在此情况下，一审判决中卫金店承担全部违约责任，显失公平。恒辰公司辩称，恒辰公司用空调为商场提供制热，消耗大量电费，电费分摊到商户。中卫金店主张恒辰公司没有提供供热服务，应举证证明。交费通知书出具的时间是2015年6月，通知中卫金店缴纳下一租期应缴纳的费用。通知书中制热费标注为零，并不代表没有产生制热费，因为6月份尚不能确定制热费，2015年11月到2016年3月的制热期也未开始，所以通知书上标注制热费为零。双方已在中合同约定了违约金及计算方式，双方应予尊重。恒辰公司起诉时已考虑到违约金可能超过损失，所以在起诉时已经予以调低，中卫金店主张不承担违约金没有法律依据。恒辰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒辰公司、中卫金店签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》；2.判令中卫金店立即支付拖欠恒辰公司租金、物业费、采暖费、制冷费、采购员管理费、广告宣传费、垃圾清运费共计303614.57元（扣除1万元预付款），滞纳金60722.90元，合计364337.47元；3.本案案件受理费由中卫金店承担。一审法院认定事实：2012年3月9日，中卫金店向恒辰公司缴纳1万元招商预约金。2012年6月10日，宁夏金世华太商业经营管理有限公司与宁夏恒生珠宝首饰有限公司签订《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》一份，约定甲方（宁夏金世华太商业经营管理有限公司）将恒辰世纪商业广场A区第一层x商铺，建筑面积为552.04㎡，租赁给乙方（宁夏恒生珠宝首饰有限公司）从事经营活动使用；乙方同意在承租商铺内的经营业态为珠宝首饰，乙方经营限于黄金、珠宝、银饰、玉器、K金类别，注册商标为：”中国黄金”和”中卫金店”；租赁期限为六年，即从2012年9月1日至2018年8月31日止；租金为每月每平方米72元，每月租金总额为39746.88元，每年租金总额为476962.56元，租金支付方式为半年（6个月）为一个交租期，乙方应当在每个交租期开始30日向甲方一次性足额支付该交租期租金，该租金标准已包含场地租赁费、物业服务和商户在经营中生产的相关税费，但不包含市政垃圾清运费、中央空调制冷制热和商铺区域内的电费。如乙方提前解除合同，视为违约，甲方有权扣除乙方缴纳的租赁押金、租赁租金及未使用租金，作为乙方给甲方造成损失的赔偿，如乙方未能按约定缴纳租金或其他管理服务费用，乙方应按到期应付金额的0.2%按日向甲方支付滞纳金；租金逾期30天仍未付清或其他应交款金额累计达到月租金金额的，甲方有权单方面解除合同，不予退还乙方支付的租赁押金、租赁租金及未使用的租金，同时追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。合同期内乙方有下列情形之一，属乙方严重违约，甲方可以单方面解除合同，并且有权扣除租赁押金、租赁租金和未使用的租金：a拖欠应缴任何款项及费用达到当月应缴租金金额；b擅自终止营业达48小时以上”等内容。租赁期间，中卫金店将租金、物业费缴纳2016年1月4日，将采暖费交纳至2013年度。2016年5月31日，中卫金店终止营业。2016年6月6日，中卫金店向恒辰公司送达《解除合同及交还租赁商铺通知书》。中卫金店对下欠恒辰公司租金171132元[552.04㎡×62元/㎡×5个月（2016年1月5日至2016年6月6日）]；物业费16561.2元[552.04㎡×6元/㎡×5个月（2016年1月5日至2016年6月6日）]；2014年度、2015年度的中央空调服务费即采暖费25945.88元（552.04㎡×6元/㎡×4个月＋552.04㎡×6元/㎡÷30天×115天）、垃圾处理费12144.88元[552.04㎡×0.5元/㎡×44个月（2012年10月5日至2016年6月6日）]未交纳。2015年7月至11月，恒辰公司与商铺业主分别签订了《业主委托经营合同》，业主委托恒辰公司经营一年,委托经营期间恒辰公司对商铺享有占用权、使用权、收益权、经营权和租赁权。同时查明，2015年6月10日，宁夏金世华太商业经营管理有限公司变更为恒辰公司；2012年10月15日，宁夏恒生珠宝首饰有限公司变更为中卫金店。一审法院认为，宁夏金世华太商业经营管理有限公司与宁夏恒生珠宝首饰有限公司签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》合法有效，应予以保护，中卫金店未按约定缴纳租赁期间的租金及相关费用，属违约行为，应承担相应的民事责任，故对恒辰公司要求中卫金店支付租金171132元（552.04㎡×62元/㎡×5个月）、物业费16561.2元（552.04㎡×6元/㎡×5个月）的诉讼请求予以支持；对恒辰公司要求中卫金店支付中央空调服务费即采暖费的诉讼请求，予以支持25945.88元（552.04㎡×6元/㎡×4个月＋552.04㎡×6元/㎡÷30天×115天）；对恒辰公司要求中卫金店支付垃圾处理费的诉讼请求，依法予以支持12144.88元（552.04㎡×0.5元/㎡×44个月）；对恒辰公司要求中卫金店支付制冷费、导购管理费、广告宣传费的诉讼请求，恒辰公司未能提供相应的证据予以证明，依法不予支持。综上，中卫金店应向恒辰公司支付租赁费、物业费、中央空调服务费、垃圾处理费共计225783.96元，扣除其缴纳的招商预约金1万元，下欠215783.96元应予支付给恒辰公司，故对恒辰公司要求中卫金店支付租赁费、中央空调服务费、垃圾处理费的诉讼请求依法予以支持215783.96元。宁夏金世华太商业经营管理有限公司与宁夏恒生珠宝首饰有限公司签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》约定：”如乙方未能按约定缴纳租金或其他管理服务费用，乙方应按到期应付金额的0.2%按日向甲方支付滞纳金。”现原告主张按照欠款金额20%承担违约金的诉讼请求不违反法律规定，应按实际欠款金额予以支持43156.79元（215783.96元×20%）。对恒辰公司要求解除双方签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》的诉讼请求，因中卫金店于2016年5月31日已搬离了租赁场地，并于同年6月6日向恒辰公司送达了《解除合同及交还租赁商铺通知书》，应视为其同意解除合同，故对恒辰公司要求解除双方签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》的诉讼请求予以支持。根据恒辰公司向法庭提交的业主经营委托合同能够证实恒辰公司对涉案商铺享有占用、使用、收益、经营及租赁权，故中卫金店关于恒辰公司主体不适格的辩解意见不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除恒辰公司与中卫金店于2012年6月10日签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》；二、中卫金店于判决生效之日起十日内支付恒辰公司租赁费、中央空调服务费、垃圾处理费等各项费用共计215783.96元，并承担违约金43156.79元；三、驳回恒辰公司的其他诉讼请求。案件受理费6765元，减半收取3382.50元，由恒辰公司负担790.50元，中卫金店负担2592元。二审中，上诉人中卫金店、被上诉人恒辰公司均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据查明的事实，恒辰公司每一个供暖周期向各商户收取标准固定的制热费。中卫金店不能提供证据证明其已向恒辰公司缴纳了2014年11月10日至2015年3月9日供暖周期的制热费，中卫金店亦承认恒辰公司在此期间提供空调制热，故中卫金店应向恒辰公司缴纳此期间的制热费13248.96元（552.04㎡×6元/㎡×4个月）。2015年6月24日，恒辰公司制作并向中卫金店下发的交费通知，要求中卫金店缴纳2015年7月至2016年1月的各项费用，但制热费一栏中费用为零，故恒辰公司要求中卫金店缴纳2015年11月10日至2016年3月4日供暖周期的制热费12696.92元（552.04㎡×6元/㎡÷30天×115天），与其制作的交费通知内容相悖，一审判决中卫金店向恒辰公司缴纳此期间的制热费，与本案证据不符。恒辰公司作为商场的经营管理者，向商场内的商户收取租金、物业管理服务费等费用，负有维护经营场所安全，保障商场内的商户正常经营之义务。本案在案证据证明，由于恒辰公司的原因，案外人聚众干扰商场正常经营，多数商户撤离商场，商场已不具备正常运营条件，客观上给商户造成经营损失。综合本案在案证据，均衡双方利益，驳回恒辰公司要求中卫金店支付违约金的诉讼请求，更符合本案的实际情况。据此，中卫金店应支付恒辰公司租赁费171132元，物业费16561.20元，中央空调服务费13248.96元，垃圾处理费12144.88元，合计213087.04元，扣除中卫金店已预交的招商预约金1万元后，中卫金店应再向恒辰公司支付203087.04元。综上，中卫金店的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区中宁县人民法院（2016）宁0521民初2536号民事判决第一项；二、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2016）宁0521民初2536号民事判决第二项、第三项；三、宁夏中卫金店有限责任公司于判决生效之日起十日内支付宁夏恒辰世纪农商投资有限公司租赁费、物业费、中央空调服务费、垃圾处理费共计203087.04元；四、驳回宁夏恒辰世纪农商投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6765元，减半收取3382.50元，由宁夏恒辰世纪农商投资有限公司负担1497元，由宁夏中卫金店有限责任公司负担1885.50元；二审案件受理费879元，由宁夏中卫金店有限责任公司负担169元，由宁夏恒辰世纪农商投资有限公司负担710元。本判决为终审判决。审判长  薛鹏飞审判员  韩金芳审判员  吕广飞二〇一七年四月十三日书记员  张 津