江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭商初字第1359号
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行，住所地盐城市解放北路138号。
负责人蔡四勇，行长。
委托代理人王超。
委托代理人卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。
被告李海松，职业不详。
被告滕扣芬（系李海松之妻），职业不详。
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（以下简称建行盐城分行）与被告李海松、滕扣芬金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月29日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于次年3月13日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托代理人王超、卞国民到庭参加诉讼。被告李海松、滕扣芬经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行盐城分行诉称：2012年2月27日，原告建行盐城分行与被告李海松、滕扣芬签订了一份《个人助业借款合同》，前者向后者提供借款额度78万元。同日，双方签订了一份《个人助业借款最高额抵押合同》，约定被告将其名下的位于盐城市高成金水湾花园联排别墅＊幢＊室、＊室、＊室房屋抵押给原告，并办理了抵押登记手续。原告于同年5月9日按约发放贷款78万元。被告李海松、滕扣芬取得贷款后，未按约还款。截止2013年8月6日，共欠原告贷款本金78万元、利�92191.41元。原告多次催要未果，请求法院判令：1、被告李海松、滕扣芬立即偿还原告贷款本金78万元、利息92191.41元及自2013年8月7日起至法院判决生效确定履行之日止的利息（利息按合同约定的方式和标准计算）；2、原告对被告李海松、滕扣芬名下的抵押财产，即位于盐城市高成金水湾花园联排别墅＊幢＊室、＊室、＊室室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告承担原告律师代理费21800元。
被告李海松、滕扣芬未答辩。
经审理查明：2012年2月27日，李海松、滕扣芬（甲方、借款人）与建行盐城分行（乙方、贷款人）签订了一份《个人助业借款合同》（2011年启用版），约定贷款人向借款人提供循环支用的借款额度78万元，有效期限自2012年2月9日起至2014年2月9日止；贷款利息自单笔贷款发放到借款人账户之日起算；2、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款�息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、行使担保物权，并可以法律手段催收或追偿借款本息及由此产生的一切费用。同日，李海松、滕扣芬（抵押人）和建行盐城分行（抵押权人）签订了一份《个人助业借款最高额抵押合同》（2011年启用版），约定将其名下的位于盐城市高成金水湾花园联排别墅＊幢＊室、＊室、＊室房屋抵押给原告，并于同年5月8日在盐城市房产交易登记中心办理了抵押登记手续，领取了他项权证。同日，李海松、滕扣芬在《个人助业借款支用单》上签字，该支用单载明：1、借款金额为78万元；2、借款用途为购货；3、借款期限为12个月，自2012年5月8日起至2013年5月8日止；4、借款应划入下列账户：户名：南京浩之洁物资有限公司，账号：033＊＊＊5，开户行：南京市农行虎踞北路支行；5、�款利率为固定利率，即在起息日基准利率水平上上浮30%；逾期罚息利率为在本支用单所确定的贷款利率的水平上上浮100%；6、约定还款日期为2013年5月8日，还款方式为一次还本付息还款法。上列手续齐备后，原告建行盐城分行于同年5月9日向借款人发放贷款78万元，李海松在《个人贷款支付凭证》上签名。被告李海松、滕扣芬取得上述贷款后，未能按约按期偿还。至2013年8月6日，李海松、滕扣芬共欠建行盐城分行贷款本金78万元、利息92191.41元。原告追要欠款未果，遂诉至本院。
另查明，建行盐城分行委托江苏盐海中亚律师事务所代理本案诉讼，并向该所支付律师代理费21800元。
上述事实有原告与被告所签订的《个人助业借款合同》、《个人助业借款最高额抵押合同》、《个人助业借款支用单》、《个人贷款支付凭证》、他项权证、欠款明细及律师代理费发票等证�证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告建行盐城分行与被告李海松、滕扣芬所签订的《个人助业借款合同》及《个人助业借款最高额抵押合同》均不违反法律法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。被告李海松、滕扣芬未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款立即全部到期，并要求被告偿还全部本息，故被告应当对其借款承担还款义务。因被告李海松、滕扣芬对其上述借款用其房产抵押担保，故原告对该抵押房产变卖或拍卖的价款享有优先受偿权。因合同约定实现债权的费用由被告承担，原告因诉讼支付的律师代理费，被告亦应当承担。原告主张的21800元代理费不违反江苏省司法厅《律师业务收费标准》，本院依法予以支持。因此，原告的诉请于法有据，本院依法予以支持�据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李海松、滕扣芬应于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司盐城分行借款本金78万元、利息92191.41元及自2013年8月7日起至判决生效确定履行义务之日止的利息（利息按合同约定的方式和标准计算）。
二、被告李海松、滕扣芬应于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司盐城分行为实现债权所支付的律师代理费21800元。
三、原告中国建设银行股份有限公司盐城分行对涉案抵押物即被告李海松、滕扣芬名下的位于盐城市高成金水湾花园联排别墅＊幢＊室、＊室、＊室房屋拍卖、变卖的价款享有优先�偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12520元，由被告李海松、滕扣芬共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满的次日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 伟
代理审判员 何海军
人民陪审员 朱艳华
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 孙宝健
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯�行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。