广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民二初字第109号
原告：李卓坤，男，汉族，住广东省肇庆市端州区明珠路。
被告：肇庆市端州房管房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区建设三路。
法定代表人：梁玉洲。
委托代理人：刘颖智，广东君鼎律师事务所律师。
原告李卓坤诉被告肇庆市端州房管房地产发展有限公司（以下简称：端州房管房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年1月22日受理后，先适用简易程序，后转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年3月10日、3月18日、6月10日公开开庭进行了审理。原告李卓坤，被告的委托代理人刘颖智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李卓坤诉称，原告于1996年5月27日与被告签订商品房买卖合同，原告预付款购买被告所开发的位于明珠花园后街三巷l栋301房。原告在1996年11月4日已经按照合同约定履行付款和所有税费义务后，1997年11月10日领取由被告办理的房地产权证（粤房地产权证第06151**号），按合同第六条规定，房屋产权归原告所有，原告的房屋产权受国家法律保护，并享有出售，出租，转让，赠与，继承等权利，2013年3月份原告到端州区住房和城乡建设局办理房屋转让，被要求补交土地出让金（经原告到肇庆市国土部门征询，约要补交15000元），因该楼房在1997年至2012年期间一直可以正常二手买卖及转让，从来并未告知要补交土地出让金，据肇庆市国土资源局肇国土资函（2013）439号答复，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让暂行条例》【国务院令（1990）55号】规定国家自1990年实行城镇国有土地使用权出让，转让制度，按土地用途确定国有土地使用年限收取土地出让金。我市l992年开始实施该项制度，但该宗土地至今未在国土部门办理土地确权手续。另据肇庆市端州区住房和城乡建设局提供资料该楼房为拆迁安置房。原告和本楼全体业主无一是拆迁安置户，当时原告以建筑面积每平方1520元购买，按当时肇庆市商品房市场价格已属偏上。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条．第三十九，第四十条，第四十四条，第六十条，第六十六条，第六十七条之明确规定，房地产开发企业未依法办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》《商品房预售证》等证件情况下是不可以进行商品房预售或转让的，被告恶意隐瞒该楼房的土地性质和房屋性质及用途，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》多项法规，违规上市销售转让明珠花园后街三巷1栋，以三期支付购房款方式预售给原告，被告在为原告办理的房地产权证中的土地权属性质，土地情况等必需载明的主要事项中，以空白、笼统注明方式隐瞒了该楼房的真实土地性质和房屋性质，利用端州区房管局授权的权威身份欺骗了原告及本楼全体业主，对原告和本楼业主宣称，在房管局办公室签订的商品房买卖合同，在房管局财务室交付的购房款，买的又是房管局自身兴建的商品房，无论房屋产权和楼房质量上都是符合国家法律规定的，保证会按时交楼及领取房地产权证，不会存在任何隐患。该违反国家法律法规的行为被被告刻意隐瞒了整整17年之久，被告至今仍未依法补办国家明令规定的商品房销售所需的四证一书，原告和本楼业主多次向被告及其主管部门提出合理申诉，要求被告依法补办国家法规和条例中所规定的房地产转让、销售的应有的证书和手续，但都遭到被告无理拒绝，并将其应负的责任强加于原告及本楼所有业主。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日法办发（1988）6号）中“68、一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为……。72、一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”，以及最高人民法院司法解释规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。综上所述被告已严重违反国家多项法规和条例，事实清楚，证据充分，造成原告的房屋产权在法律上有严重的隐患，给原告带来财产和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告依法补办肇庆市明珠路明珠花苑后街第一栋的土地确权登记及土地性质变更手续，补交原告房屋土地出让金。2、本案诉讼费由被告承担。
被告端州房管房地产公司辩称：1、端州区明珠花园后街第一幢属拆迁安置楼，因建设江滨大堤需要安置拆迁居民，l994年9月2日，由肇庆市城区建设办公室提供划拨土地，由端州区房管局负责出资，合作兴建而成，按双方约定，建成楼房的20％，共计ll套住宅，交由肇庆市城区建设办公室安置拆迁居民，其余的归端州区房管局所有，端州区房管局有权转让、销售，安置回迁户。房屋竣工后，端州区房管局把划归端州区房管局所有房屋交由被告出售，被告遂与原告等两人，于l996年5月27日签署商品房买卖合同一份，把明珠花园后街第一幢301房出售给原告等两人。被告认为，该商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕，被告行为并无不当。2、关于原告诉称的土地确权登记费用问题，我方认为，无论是从约定还是法定，均应由原告承担，原告的请求，并无依据。（1）按双方签署的买卖合同的第六条约定，被告为原告代办房屋产权证，所需税收及费用由原告支付。据此土地确权登记费用按约定应由原告支付。（2）按有关法律规定，《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第四十四条规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续、缴纳出让金。据此依法缴纳出让金，办理出让手续的应是原告，并非被告。3、就有关办理出让手续、缴纳出让金问题，原告实际已经向肇庆市国土资源局发函查询，肇庆市国土资源局以肇国土资函（2013）439号函予以答复，该答复进一步明确了应由原告办理出让手续、缴纳出让金。土地的管理和监督工作是肇庆市国土资源局法定职责，其做出的答复具有法律的规范效力，如原告不服，按法律规定应向其上一级主管部门申请复查、复核，或申请复议，提起行政诉讼，撤销肇庆市国土资源局的复函。现原告不按正常的法定程序，转而提起民事诉讼，实际是试图通过民事审判，干预行政机关的管理职能，其行为严重违法。综上所述，原告的请求并无依据，请法院予以驳回。
经审理查明：1996年5月27日，原、被告双方签订《商品房合同》，约定原告向被告购买坐落肇庆市明珠花园后街三巷l栋301房，该房面积89.41平方米，单车房面积8.25平方米，单价1520元／平方米，房款为148443.2元。原告之后按照合同约定付清所有房款和税费，并于1997年11月10日领取了由被告代为办理的房地产权证，证号为：粤房地产权证第06151**号。原告从1996年居住至今。现原告以2013年3月其到端州区住房和城乡建设局办理房屋转让被要求补交土地出让金，以及被告从来未告知该房未交土地出让金为由，起诉至人民法院，要求被告依法补办肇庆市明珠路明珠花苑后街第一栋的土地确权登记及土地性质变更手续，补交原告房屋土地出让金。
又查明，l994年9月2日，肇庆市城区建设办公室与肇庆市端州区房管局签订一份《拆迁安置建楼合同》，约定由肇庆市城区建设办公室提供划拨土地，由端州区房管局负责出资，合作兴建楼房，建成楼房的20％，共计ll套住宅，交由肇庆市城区建设办公室安置拆迁居民，其余的归端州区房管局所有，端州区房管局有权转让、销售，安置回迁户。房屋竣工后，端州区房管局把划归端州区房管局的房屋交由被告出售，被告遂与原告于l996年5月27日签订《商品房合同》一份，把明珠花园后街第一幢301房出售给原告。
再查明：端州区明珠花园后街一、二幢地块是由政府划拨给江滨堤建设指挥部作为拆迁安置居民住房之用，后因江滨堤建设指挥部解散而将该地交由肇庆市城区建设办公室与肇庆市端州区房管局统一管理，该土地至今没有办理土地确权手续。
本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷，原告是依原、被告双方签订的《商品房合同》购得房屋，该合同并没注明为拆迁房，应视为原告所购得的为商品房。端州区房管局把划归其所有的拆迁安置房交由被告端州房管房地产公司出售，既没有办理报有关部门批准土地性质变更手续，亦没有交付土地使用权出让金，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让土地使用权时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”以及第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”的规定，故原告要求被告为其办理其购得的房屋土地确权登记的诉讼请求，合理合法，本院予以支持；至于原告要求被告办理肇庆市明珠路明珠花苑后街第一幢的土地确权登记及土地性质变更手续、补交土地出让金的诉讼请求，（1）原告无权代表整幢楼业主要求被告对整幢楼的土地确权登记及土地性质变更手续；（2）被告在为原告办理其购得的房屋土地确权登记时，是否需补交土地出让金、应交纳多少，由办理土地确权登记机关确定及通知交纳。故原告的上述两项请求，超出其诉权，本院不予支持。关于被告依《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第四十四条“以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续、缴纳出让金”提出缴纳出让金、办理出让手续的应是原告的抗辩，因本案是商品房买卖，而并非土地使用权转让，也不是拆迁安置房或福利房，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”的规定，被告在出售该商品房时必须完善土地确权登记及土地性质变更手续，取得土地使用权证书。因此，被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十五条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市端州房管房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起九十日内为原告李卓坤坐落在肇庆市端州区明珠路明珠花园后街一栋301房办理土地确权登记。
二、驳回原告李卓坤其他诉讼请求。
本案受理费176元，由原告李卓坤负担26元，被告肇庆市端州房管房地产发展有限公司负担150元。原告李卓坤已预交受理费88元，本院不另作收退，被告所承担的诉讼费150元由其在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李卓坤支付62元和向本院交纳88元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审件受理费同等金额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧凯华
审 判 员 李国洪
人民陪审员 潘婉云
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 钱颖连
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