江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张金民初字第0614号
原告杜福荣。
被告张家港保税区聚能投资有限公司。
法定代表人马立贵，该公司董事长。
被告张家港保税区康瑞德商务有限公司。
法定代表人麻永宣，该公司董事长。
原告杜福荣与被告张家港保税区聚能投资有限公司（以下简称聚能公司）、张家港保税区康瑞德商务有限公司（以下简称康瑞德公司）房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法由审判员林操场独任审判，于2014年7月14日公开开庭进行了审理，原告杜福荣到庭参加了诉讼，被告聚能公司、康瑞德公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杜福荣诉称，2012年5月18日，原告购买被告聚能公司商铺第二层B110号房产，一次性支付总价为164052元的购房款，并签订了房屋买卖合同，该合同约定房屋交付期为2012年6月30日，逾期超出60日的，原告有权解除合同，被告聚能公司应按购房款的1%支付违约金；被告聚能公司应在房屋交付使用后90天内办理房产证，原告不能在规定期限内取得房产证的，原告可提出退房，被告聚能公司应在30日内退还原告全部购房款并赔偿原告购房款0.5%的赔偿金即820元。原告还与被告康瑞德公司签订了商铺经营管理权出让合同，该合同约定被告康瑞德公司每年应按购房款的8%即13124元向原告支付商铺租金，被告康瑞德公司不能支付时，由自愿作为担保方的被告聚能公司支付。因被告聚能公司不告知原告实情，不提供办理房产证任何材料，致使原告不能对该商铺进行确权，导致出让合同无法履行。故请求法院判令：1、被告聚能公司支付逾期交房违约金1641元；2、两被告支付四个季度的出让价款13124元及该款自2014年7月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际还款之日止的逾期利息；3、解除原告和被告聚能公司之间的房屋买卖合同并退房，被告聚能公司按约在30日内退还购房款164052元，并支付自2013年9月23日起按照银行同期贷款利率计算的利息；4、被告聚能公司赔付不能办理房产证的违约金820元；5、解除与被告康瑞德公司之间的出让合同；6、两被告支付原告交通费、误工费共计1000元。本案诉讼费由两被告负担。
被告聚能公司、康瑞德公司缺席。其在庭后提交的答辩状中共同辩称：1、同意解除与原告签订的房屋买卖合同并退还原告购房款，但目前经济困难暂时无法支付。既然解除房屋买卖合同，就不存在逾期交房违约金；2、原告要求四个季度的委托经营出让价款及利息，因未办理房产证，且要求解除购房合同，根据实际情况，不存在房产出让，故不应支持原告的该项请求；3、原告请求解除购房合同的违约金过高，请求核减；4、原告要求支付未能办理房产证的违约金820元，要求合理；5、同意解除经营管理权出让合同；6、原告要求的交通费、误工费1000元不合理，不予支付。
经审理查明，2012年5月18日，杜福荣与聚能公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杜福荣购买聚能公司位于张家港保税区金港路20号B110号面积为15.19平方米的商业营业用房，总价款为164052元；聚能公司应在2012年6月30日前将符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》，并符合合同约定条件的商品房交付杜福荣使用；逾期交房超过60日的，杜福荣有权解除合同，聚能公司应自杜福荣解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按杜福荣累计已付款的1%支付违约金；聚能公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由聚能公司提供的资料报产权登记机关备案。如因聚能公司的责任，杜福荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，杜福荣退房的，聚能公司应在30日内将已付房价款退还给杜福荣，并按已付房价款的0.5%赔偿杜福荣的损失等内容。同日，杜福荣作为甲方还与作为乙方的康瑞德公司和作为丙方即担保方的聚能公司共同签订了《张家港保税区财富广场产权商铺经营管理权出让合同》，约定杜福荣将上述B110号房屋的经营管理权出让给康瑞德公司，期限为10年，由康瑞德公司对该房屋统一经营和管理，以维护财富广场整体形象，帮助杜福荣取得最大收益；康瑞德公司向杜福荣支付2012年7月1日起至2017年6月30日期间的年委托经营权出让价款（房屋总价款×8%年回报率）即164052元×8%＝13124元；支付2017年7月1日起至2022年6月30日期间的年委托经营权出让价款（房屋总价款×9%年回报率）即164052元×9%＝14765元；付款时间和方式为：第一次付款时间为2012年5月18日，一次性支付一年（2012年7月1日至2013年6月30日）的委托经营权出让款13124元；以后每三个月支付一次，具体支付时间为每季度第一个月的5日前；支付金额按年出让价款的1∕4计算；聚能公司自愿为康瑞德公司应向杜福荣支付的经营管理权出让价款作担保，在康瑞德公司不能支付时，由聚能公司向杜福荣支付等内容。同日，杜福荣向聚能公司交付购房款164052元（其中含抵扣第一年委托经营权出让价款13124元）。后因聚能公司因自身原因无法为杜福荣办理上述商业营业用房的房产证，康瑞德公司和聚能公司未按约向杜福荣支付约定的委托经营权出让价款等，杜福荣曾于2013年8月22日向本院起诉，要求解除《商品房买卖合同》、退房、聚能公司退还其全部购房款、聚能公司和康瑞德公司支付拖欠的出让价款等。后本院于2013年10月18日以杜福荣的起诉不符合起诉条件为由，裁定驳回杜福荣的起诉。2014年6月13日，杜福荣再次向本院起诉请求判令聚能公司支付逾期交房违约金1641元；聚能公司和康瑞德公司共同支付四个季度的出让价款13124元及该款自2014年7月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际还款之日止的逾期利息；解除与聚能公司之间的房屋买卖合同并退房，聚能公司按约在30日内退还购房款164052元并支付自2013年9月23日起按照银行同期贷款利率计算的利息；聚能公司赔付不能办理房产证的违约金820元；解除与康瑞德公司之间的出让合同；聚能公司和康瑞德公司支付交通费、误工费共计1000元；本案诉讼费由聚能公司和康瑞德公司负担。
以上事实，根据原告的庭审陈述，原告与被告聚能公司签订的《商品房买卖合同》，原告与被告康瑞德公司、聚能公司签订的《张家港保税区财富广场经营管理权出让合同》，被告聚能公司向原告开具的收款凭证，本院（2013）张金民初字第0609号案卷宗材料、（2013）张金民初字第0609号民事裁定书等证据综合分析认定。
本院认为，原告与被告聚能公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告聚能公司因自身原因无法为原告办理涉案商业营业用房的房产证已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求解除《商品房买卖合同》、退房、被告聚能公司退还购房款164052元的请求，理由正当，且被告聚能公司对此也无异议，本院予以支持。因原告系于2012年5月18日已付清被告聚能公司的购房款，而被告聚能公司至今无法为原告办理房产证，且双方在合同中明确约定被告聚能公司在原告提出退房要求之日起30日退还购房款，因原告曾于2013年8月22日向本院起诉时明确要求退房，故原告现要求被告聚能公司支付该购房款自2013年9月23日起按银行同期贷款利率计算的利息的请求，并无不当，予以支持。原告要求被告聚能公司赔付不能办理房产证的违约金820元，符合合同约定，且被告聚能公司对此无异议，予以支持。原告要求解除与被告康瑞德公司签订的《张家港保税区财富广场经营管理权出让合同》，被告康瑞德公司表示同意解除，故本院对原告的该项请求也予支持。关于原告要求两被告支付一年的出让价款13124元及逾期利息的请求，本院认为，原告与被告康瑞德公司、聚能公司签订的《张家港保税区财富广场经营管理权出让合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然原告因为被告聚能公司的原因未能取得涉案房屋的房产证，但据此并不必然导致三方之间签订的出让合同无效。且该合同已实际履行，即被告康瑞德公司已通过抵扣原告购房款的形式支付原告第一年的出让价款13124元。现因两被告均未按约履行即未向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的出让价款13124元，故原告要求被告康瑞德公司支付该期间出让价款及该款自2014年7月1日起按银行同期贷款利率计算的利息的请求，予以支持。又因被告聚能公司系上述债务的担保人，故其应对被告康瑞德公司的上述债务承担连带清偿责任。原告要求被告聚能公司支付逾期交房违约金1641元，被告聚能公司对此有异议，认为既然双方解除房屋买卖合同，就不存在逾期交房违约金。本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金，但因原告与被告聚能公司签订《商品房买卖合同》的当日，即将该房产经营管理权出让给被告康瑞德公司，且被告康瑞德公司已通过抵扣原告购房款的形式支付原告第一年的出让款13124元。因此，本案中不存在被告聚能公司向原告直接、现实交房问题，且被告聚能公司在客观上也没有影响到原告实际使用和处分该房产。故对原告的该项请求，不予支持。原告要求两被告支付交通费、误工费1000元，因原告未提供相应的证据予以证实，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告杜福荣与被告聚能公司于2012年5月18日签订的《商品房买卖合同》，原告将合同约定的B110号（面积为15.19平方米）的房屋退给被告聚能公司，被告聚能公司退还原告购房款164052元及该款2013年9月23日起按银行同期贷款利率计算至本判决生效之日的利息。限原告和被告康瑞德公司于判决生效后十日内履行。
二、解除原告杜福荣与被告康瑞德公司、聚能公司于2012年5月18日签订的《张家港保税区财富广场经营管理权出让合同》。
三、被告康瑞德公司应支付原告主张的2013年7月1日至2014年6月30日期间的委托经营出让价款13124元及该款自2014年7月1日起按银行同期贷款利率计算至本判决生效之日的利息。被告聚能公司对被告康瑞德公司的上述付款义务承担连带清偿责任。限两被告于判决生效后十日内履行。
四、被告聚能公司支付原告不能办理房产证的违约金820元。限被告聚能公司公司于判决生效后十日内履行。
五、驳回原告杜福荣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1930元，由原告杜福荣负担50元，被告康瑞德公司、聚能公司负担1880元。被告康瑞德公司、聚能公司负担的部分，原告杜福荣已预交，本院不再退还，被告康瑞德公司、聚能公司在履行本判决时一并给付原告杜福荣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 林操场
二〇一四年九月十日
书记员 成 林