山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北商初字第907号
原告青岛市化学石油供销有限责任公司，住所地青岛市市南区东海西路35号太平洋中心3号楼4层。
法定代表人李建峰，总经理。
委托代理人黄晟，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人韩静，山东德衡律师事务所律师。
被告交运集团公司，住所地青岛市市北区延吉路100号。
法定代表人刘永康，董事长。
委托代理人刘均，山东照岳律师事务所律师。
委托代理人傅强，山东照岳律师事务所律师。
原告青岛市化学石油供销有限责任公司与被告交运集团公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次、第二次开庭，原告委托代理人黄晟，被告委托代理人刘均、傅强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2004年4月12日，原告与被告签订《股权转让协议》，协议第二条约定，被告租赁原告三个加油站现有土地20年土地使用权，前10年土地租金已包含在收购金额内，后10年原告每年向被告交纳15万元土地租金，分年缴纳。2015年3月19日，原告收到被告《解除土地租赁关系的通知》，通知中称原告未按合同约定给付应付租金，因此解除与原告的土地租赁关系，然而，被告的主张与事实不符，原告一直积极履行合同，主张向被告支付租金，被告却不配合办理租金接受事宜，原告认为被告提出的解除合同的主张不符合法律规定，为此，特诉至法院，请求判令：1、确认被告提出的解除与原告之间租赁关系的主张无效，确认土地租赁关系合法有效，继续履行股权转让协议中约定的土地租赁关系；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称，1、原告未按协议约定履行法定义务，被告依法有权解除合同，被告发给原告的解除合同通知合法有效。原被告在2004年4月12日签订《股权转让协议》，约定，被告将持有的青岛交运博泰石油化工有限公司33.7%股权转让给原告，同时将三个加油站现有土地使用权租赁给原告，期限20年，前十年租赁费包含在股权转让款中，后十年租赁费每年向被告交纳15万元。按照现代商业交易习惯，租赁费应当在使用租赁物之前提前交纳，但原告在第一个10年租赁期到期后（2014年4月11日）至今没有向被告支付租赁费。虽然原告在诉状中称其一直积极履行合同，主张向被告支付租金被告不配合办理接收事宜，但没有证据证实。原告实际未向被告支付租金，该行为已表明其不再履行协议约定的主要债务。依照《合同法》第九十四条第二款规定，被告可以要求与其解除土地租赁关系。根据以上事实，被告认为原告在合同期内不履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条规定，被告可以解除合同。2、被告向原告发出的《解除土地租赁关系的通知》原告已签收，双方之间的租赁关系不能继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方解除合同，自通知到达对方时解除。本案被告向原告发出的解除合同通知原告已签收，依法应认定合同解除，该通知合法有效。双方之间的租赁关系已解除，无法继续履行。综上所述，被告认为原告以自己的行为表明其不再履行协议约定的主要义务，且被告发出的解除合同通知原告已签收，该通知合法有效，双方之间的租赁关系应依法予以解除。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，提交如下证据：
证据1、股权转让协议1份，证明：原告租赁被告3个加油站土地20年的使用权，双方之间的租赁关系合法有效；
证据2、被告向原告发出的解除租赁关系通知，证明：被告违法主张解除与原告之间租赁关系的事实；
证据3、（2015）青市中证民字第002375号公证书以及妥投证明，证明：原告向被告寄送致交运集团通知的函，主张履行双方之间签订的股权转让协议。
被告针对原告提交的上述证据发表如下质证意见：
1、对证据1真实性、证明事项均无异议；
2、对证据2、3真实性无异议，但证据2能证明原告已签收被告依法解除合同的通知，证据3只能证明原告向被告寄送了这封函，不能证明函件内容，更不能证明原告履行了交纳租金的合同义务，并且该函件被告没有收到。
被告针对其抗辩主张提交如下证据：
证据1、涉案3个加油站占用土地的《国有土地使用权证》各1份、青岛市人民政府青政发（1994）113号文件1份，证明：1、位于流亭街道仙家寨社区西的青岛交运集团加油站占用土地使用权属于被告所有，位于青岛市金华路47号加油站占用土地使用权归青岛第二汽车运输公司所有，位于四方区小白干路115号加油站占用土地归青岛市第一汽运公司加油站所有，2、根据青岛市人民政府文件青岛第二汽车运输公司和青岛市第一汽运公司均为被告的下属单位，3、被告有权处分涉案三个加油站占用土地使用权；
证据2、流亭派出所出具的《证明》1份、海伦路派出所出具的《证明》1份，证明：位于流亭街道仙家寨社区西的青岛交运集团加油站现门牌号码为××，位于四方区小白干路115号加油站现门牌号码为××；
证据3、《解除土地租赁关系的通知》1份（同原告证据2），邮寄凭证、回单、网上查询单各1份，证明：被告依法通知原告解除双方的土地租赁关系，原告已收到，根据法律规定合同自通知到达原告时解除。
原告针对被告提交的上述证据发表如下质证意见：
1、对证据1、2真实性和证明事项均无异议；
2、对证据3真实性无异议，但被告单方提出解除合同行为违法。
上述证据经庭审质证，本院结合原被告的质证意见，对上述证据认证如下：
一、对原告提交的证据。
对证据1、2、3，被告对上述证据真实性均无异议，本院经审查认为上述证据真实、合法、与待证事实有关联性，为此，证据1、2、3本院予以采纳。
二、对被告提交的证据。
对证据1、2、3，原告对上述证据真实性均无异议，本院经审查认为上述证据真实、合法、与待证事实有关联性，为此，证据1、2、3本院予以采纳。
根据本案的有效证据及双方当事人陈述，本院对下列事实予以确认：
2004年4月12日，原被告签订《股权转让协议书》，约定：原告出资人民币550万元，含收购被告所持有的青岛交运博泰石油化工有限公司33.7%股权和安置部分人员的费用及10年的土地租金，原告租赁被告三个加油站现有土地20年土地使用权，前10年土地租金已包含在收购金额内，后10年原告每年向被告交纳15万元土地租金，分年缴纳…协议签订3日内，原告付给被告人民币300万元，双方办理交接，双方交接完毕后，原告再付给被告人民币150万元，剩余100万元，待被告协助原告办完全部手续变更后，由被告出具税务部门认可的全额票据后，原告一次性付清，被告负责理顺原属被告内部的土地和财产关系，保证转让股权的清晰完整，原告对接受的被告股权，只对被告发生关系，所有土地及财产的产权人均由被告统一协调。
上述协议签订后，原告已支付被告上述出资款550万元，被告将3个加油站（现地址分别为本市××、金华路47号、××）交接给原告租赁使用，原告亦将上述3个加油站前10年即2004年4月12日至2014年4月11日的租赁费用付给被告。
2015年3月17日，被告给原告邮寄《解除土地租赁关系的通知》，该通知注明：按照上述股权转让协议书，上述3个加油站后10年（2014年4月12日至2024年4月11日）的租金，原告应每年向被告缴纳15万元，原告未按照约定给付应付租金，依据合同法及相关规定解除与原告的土地租赁关系。该通知，原告已于2015年3月19日收到。
2015年4月9日，原告通过特快专递给被告住所地本市延吉路100号邮寄《致交运集团公司的函》，该函注明：原告按照上述股权转让协议应向被告支付上述3个加油站第11年的租金，原告积极履行协议约定义务，请被告收到本函后提供账户信息，并协助原告办理相关租金支付事宜。该函的邮寄过程由青岛市市中公证处进行公证，该公证处于2015年4月15日出具（2015）青市中证民字第002375号公证书。被告于2015年4月10日收到该函。
庭审中，1、原告称被告在给原告邮寄《解除土地租赁关系的通知》前，既未催告原告交纳后10年加油站租金，又未提供其账户信息协助原告缴纳租金。被告对原告上述不认可，称口头催告过原告交纳租金。2、原告要求向被告缴纳租金，继续履行租赁约定。但被告不同意继续履行租赁约定。
另查明，被告自1994年7月27日起是上述3个加油站所在土地的土地使用者，并具有相应的国有土地使用证或房地产权证。
本院认为，原被告之间存在租赁合同关系，双方签订的带有租赁3个加油站的《股权转让协议书》系双方真实意思表示，又不存在违反法律、行政法规的强制性规定情形，为此上述协议合法有效，双方应严格按照上述协议履行。本案的焦点问题为：原告收到被告邮寄的《解除土地租赁关系的通知》时，双方是否即解除上述3个加油站的租赁合同关系。下面对此进行分析。
根据法律规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同，…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…；当事人一方依照上述法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据上述协议书：原告租赁被告三个加油站现有土地20年土地使用权，前10年土地租金已包含在收购金额内，后10年原告每年向被告交纳15万元土地租金，分年缴纳。本案中，3个加油站后10年租期为2014年4月12日至2024年4月11日，依据协议约定原告应每年缴纳被告15万元土地租金，为此，原告应于2014年4月12日至2015年4月11日向被告缴纳第11年租金。原告于2015年4月9日向被告住所地邮寄《致交运集团公司的函》，要求被告提供账户信息，并协助办理相关租金支付事宜。原告该行为已表明其在约定时间内要向被告支付租金，原告称租金至今未付系被告不提供账户信息，被告虽不认可，但未提交其告知原告账户信息的相关证据，原告还称被告未在邮寄《解除土地租赁关系的通知》前催告其缴纳租金，被告亦未提交相关催告证据，为此，依据上述法律规定，本院不能确认本案存在被告可以解除合同的法定情形。因原被告双方未对解除租赁加油站合同关系进行相关约定，原告现仍要求向被告缴纳租金，继续履行租赁约定，所以，被告关于原告收到《解除土地租赁关系的通知》时、双方加油站租赁关系即解除的辩称，不符合法律规定，本院不予采信，故，原告收到被告邮寄的《解除土地租赁关系的通知》时，双方并未解除上述3个加油站的租赁合同关系。
关于原告要求确认被告提出的解除与原告之间租赁关系的主张无效，确认土地租赁关系合法有效，继续履行股权转让协议中约定的土地租赁关系的诉讼请求。根据上述焦点分析，原告收到被告发的《解除土地租赁关系的通知》时，双方并未解除上述3个加油站的租赁合同关系，因原告现仍要求继续履行合同，所以，原告要求确认被告提出的解除与原告之间租赁关系主张无效的诉讼请求，本院予以支持。原被告双方应互相配合继续履行《股权转让协议书》中关于租赁上述3个加油站的约定。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
确认被告交运集团公司提出的解除与原告青岛市化学石油供销有限责任公司之间租赁关系的主张无效。
案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 邹 岩
人民陪审员 孙士文
人民陪审员 吴遵政
二〇一五年十一月六日
书 记 员 王玉毓