安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00367号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王敬武。
委托代理人：ＸＸ，安徽晟成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：花红艳。
委托代理人：张思皖，安徽徽安律师事务所律师。
上�人王敬武、花红艳因不服六安市裕安区人民法院于2014年2月24日作出的（2013）六裕民二初字第01887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人王敬武的委托代理人ＸＸ，被上诉人花红艳及其委托代理人张思皖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王敬武诉称：2013年3月28日，原、被告双方签订依法《转让协议》约定：被告将其经营的位于六安市明珠广场F区17#、17#A门面房佳源宾馆转让给原告，转让费包括已交房租（房租交至2014年3月20日）计255000元，转让手续由被告协助原告办理，如因被告的原因导致转让不成功，转让费及相关手续费，由被告无偿退还，转让过程中的所有手续费由被告承担。协议签订后，原告按约支付了转让款215000元，但在原告办理相关手续时，由于被告不能提供相关房产证明，致使至今无法过户，为维护原告的合法权益，请求依法判令被告退还原告的转让款215000元及利息，并承担本案诉讼费用。
原审被告花红艳辩称：一、原告诉请退还215000元及利息无事实、法律依据，请求依法予以驳回。二、原告称述转让事实存在，但协议至今，原告已经经营有十个月时间。出租人不同意转租也不是事实，综上被告认为原告诉请中对该协议性质未能定性。原、被告签订的转让协议应为合法有效。故要求退还转让费用不能成立，请依法驳回。花红艳同时提起反诉，请求判令：1、反诉原告与反诉被告双方签订的《转让协议》合法有效；2、反诉被告立即支付余款40000元整；3、判令反诉费用由反诉被告承担。
原审原告王敬武针对原审被告花红艳的反诉，答辩称：一、原告事实理由部分与实际情况不符合，反诉人由于手续不齐，导致无法过户。二、反诉人要求�付余款40000元，由于本合同无法办理过户手续，已在本诉中要求解除合同，该款不应支付。三、关于协议，因无法办理过户手续，导致合同无法履行。请求依法驳回反诉请求。
原审法院审理查明：2013年3月28日，原告王敬武与被告花红艳双方签订一份《转让协议》约定：花红艳将其经营的位于六安市明珠广场F区17#、17#A门面房（佳源宾馆两上两下营业中）转让给王敬武，转让费包括已交房租（房租交至2014年3月20日，年租金89842元）计255000元，花红艳将宾馆客房所有用品及设备留给王敬武；转让手续由花红艳协助王敬武办理，如因花红艳的原因导致转让不成功，转让费及相关手续费，由花红艳无偿退还，转让过程中的所有手续费由花红艳承担。协议签订后，王敬武支付了转让款215000元，尚欠40000元，花红艳亦将佳源宾馆交给了王敬武经营。但在王敬武办理工商登记过�手续时，因花红艳不能提供其租赁房屋的产权证明，致使至今无法办理过户手续，引起纠纷。诉讼中，佳源宾馆门面房的出租人出具一份证明：“证明花红艳在我公司租赁房内经营佳源宾馆，在王敬武同我公司签订租赁合同以后，我公司同意王敬武在花红艳的房屋租赁期内继续租赁经营”。
原审法院认为：王敬武与被告花红艳签订的转让协议主要内容涉及租赁房屋的转租，由于花红艳是租赁房屋的承租人，其在转让租赁的房屋时未经出租人书面同意，出租人也未追认，故原、被告签订的转让协议违反了相关法律规定，应为无效。王敬武已支付的转让费215000元，由于其已实际经营了近一年，房屋租金89842元已交至2014年3月20日，该租金应从转让款中比除，剩余款为125158元，因转让协议无效，原、被告明知转租未经出租人同意而签订转让协议，双方均有过错，应�过错程度承担相应的民事责任，结合本案实际，酌定王敬武承担30%，花红艳承担70%，即花红艳返还王敬武转让款87610.6元（125158元×70%），同时王敬武应当将佳源宾馆客房所有用品及设备返还给花红艳；王敬武请求花红艳支付转让款利息，不予支持。花红艳要求确认转让协议有效和要求王敬武立即支付余款40000元的诉讼请求，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王敬武与被告（反诉原告）花红艳签订的《转让协议》无效；二、被告（反诉原告）花红艳于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王敬武转让款87610.6元；三、驳回原告（反诉被告）王敬武要求被告（反诉原告）花红艳支付转让款利息的诉讼请求；四、驳回反诉原告花红艳的反诉请求。本诉受理费4530元，反诉受理费800元，由原告（反诉被告）王敬武负担2665元，被告（反诉原告）花红艳负担2665元。
宣判后，王敬武、花红艳均不服，向本院提起上诉。王敬武上诉称：花红艳未履行双方签订《转让协议》的约定协助办理过户，应按合同约定退还转让款，原审按各自过错承担责任，违反契约的意思自治原则。同时，原审认定房租交至2014年3月20日的租金为89842元有误，实为81675元。综上，请求二审法院改判支持一审的诉讼请求。花红艳上诉称：一、《转让协议》无法继续履行的根本原因是王敬武未能与出租人签订相应的承租合同，导致出租人未及时对协议追认。上诉人并无过错，不应承担返还转让款的责任；二、《转让协议》系双方真实意思表示，不因未经出租人同意就当然认定无效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
二审审理查明：二审庭审中，经核实，2013年3月20日至2014年3月19日，王敬武实际租赁的时间，即第四年租金为81675元。本院二审审理查明的其他事实同一审一致。
本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、《转让协议》的效力及该协议是否应予解除；二、花红艳是否应退还给王敬武转让费，应退还多少为宜。
关于争议焦点一，王敬武、花红艳签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且出租人在一审诉讼期间书面表示“同意王敬武在花红艳的的房屋租赁期内继续租赁经营”，故双方签订的协议合法、有效。原审法院认为该协议未经出租人的同意或追认，应属无效的理由不能成立，且在双方当事人均不认为属无效合同的情况下，并不当然无效。原审关于转让协议效力的认定和判决显然超出了当事�的诉讼请求范围，依法应予撤销。对王敬武在一审庭审中提出解除双方签订的《转让协议》，因双方在履行过程中确未将宾馆名称变更至王敬武名下，王敬武租赁涉案房屋开设宾馆的合同目的不能实现，且房屋现已由出租人另行出租给他人，故对王敬武要求解除《转让协议》，本院予以支持。花红艳在一审中辩称王敬武一审当庭提出解除合同不符合法律规定的理由不能成立。
关于争议焦点二，王敬武在《转让协议》签订后实际经营将近一年，依照双方约定，王敬武应承担该年度租金81675元（原审认定89842元有误），比除该款，花红艳尚应返还王敬武13325元（215000元-81675元）。但鉴于王敬武在经营期间，花红艳原宾馆内的装潢、设施均由其使用，且王敬武在停止营业时，并未通过正当、合法的途径将宾馆内相关设施、物品移交给花红艳，对花红艳尚应返还的款项，可酌情返还给王敬武，以70%为宜，即93327.5元（13325元×70%）。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但关于双方签订《转让协议》的效力认定错误，且超出当事人的诉讼请求，依法应予撤销。原审判决对原审认定的应扣租金数额有误，本院在查明事实后依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销六安市裕安区人民法院（2013）六裕民二初字第01887号民事判决第一项，即“王敬武与花红艳签订的《转让协议》无效”。
二、维持六安市裕安区人民法院（2013）六裕民二初字第01887号民事判决第三、四项，即“驳回王敬武要求花红艳支付转让款利息的诉讼请求”；“驳回花红艳的反诉请求”。
三、变更六安市裕安区人民法院（2013）六裕民二初字第01887号民事判决第二项“花红艳于判决生效之日起十日内返还王敬武转让款87610.6元”为“花红艳于本判决生效之日起十日内返还王敬武转让款93327.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4530元，反诉费800元；二审案件受理费4530元，合计9860元，王敬武负担4000元，花红艳负担5860元。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张胜钧
审判员 张海龙
二〇一四年七月十六日
书记员 马 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，�事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。