常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第2111号
原告（反诉被告）袁志桂。
委托代理人杨珑，江苏常强律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈搏。
原告袁志桂诉被告陈搏房屋租赁合同纠纷一案，原告袁志桂于2015年8月5日向本院提起诉讼后，被告陈搏于2014年8月27日提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）袁志桂及其委托代理人杨珑、被告（反诉原告）陈搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁志桂诉称，2014年9月29日，原、被告签订租房协议，约定原告将其所有的青龙街道亚新村委洪丰东村的四间临时房加房前场地租赁给被告用于开办汽车修理店，租赁期限为2014年10月1日至2017年10月1日，2014年9月初，被告先行支付了定金1000元后陆续将修车店经营物品、货架等搬至租赁房内。由于被告拒绝向原告支付租金，原告多次催要无果，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁协议，被告立即将租赁房内物品搬离；2、被告支付原告从2014年10月1日至实际搬离之日止的租金，截止起诉之日暂计16000元；3、被告支付原告违约金6000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
陈搏辩称，被告与原告的租赁合同上写着是租用房屋和场地，我是做修车生意的，需要使用场地，由于原告与原来的租客有纠纷，因此，原告没有办法给我场地使用，于是我要求原告退还押金，但是原告不予退还，我就把东西搬进租赁的房屋内了，明确告知原告只要退还我押金我就搬出去了，后来因为这个纠纷我们也报警了，民警让我们三方自行解决，但是原告一直没有办法解决，现在我要求按照合同来办事，请求法院驳回原告的诉讼请求。
2015年8月27日，陈搏向本院提起反诉，其反诉请求为：1、判令解除双方签订的租赁协议，返还租赁房屋内反诉人的物品；2、判令退还反诉人支付的押金1000元；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金6000元；4、判令被反诉人承担本案的所有诉讼费用。反诉的理由是：2014年9月22日，反诉人与被反诉人签订租房协议，租赁期限为2014年10月1日至2017年10月1日，协议对租赁物、租赁用途、租金以及违约责任等事宜做了约定。由于被反诉人房屋及门前场地与第三人存在纠纷，被反诉人没有按照约定将租赁物即交付反诉人，反诉人多次催要无果，导致反诉人遭受修理厂无法经营的损失，致使合同目的不能实现。
针对反诉，袁志桂答辩认为：反诉人的反诉请求没有事实依据，被反诉人与反诉人签订协议之后就按照约定交出了出租房屋的钥匙，空出了门前的场地，被反诉人出租的房屋与其他第三人没有任何权属争议，反诉人是在签订租赁协议之前就已经将部分经营物品搬到了出租房屋内，反诉人没有选择在出租房内经营是其自身的选择，与被反诉人无关，据了解反诉人因为原来租赁的房屋没有按时拆迁，所以其只能在原出租房内经营洗车业务，反诉人称被反诉人房屋与他人有纠纷导致其不能经营没有事实依据，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明：坐落于常州市青龙街道亚新村委园艺场内二层三间（建筑面积为206.4平方米）的房屋系袁志桂所有，袁志桂在该房屋前自行建造有四间平房（即涉案出租房屋），该四间平房未进行权属登记。
2014年9月初，袁志桂与陈搏就租赁房屋的事宜进行协商，陈搏并支付定金1000元给袁志桂。同年9月29日，袁志桂与陈搏签订《租房协议》一份，协议主要约定：陈搏租用袁志桂的四间房（即前述四间平房）加上房前场地用于开修车店；租赁期限自2014年10月1日起至2017年10月1日止；每年租金20000元；乙方每年租用前需付年租金的一半或全部；双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10％违约金；协议还对其他事宜做了约定。在该协议第二页双方签名的下方还有陈搏本人书写的“场地填埋不收一切费用、陈搏2014.9.29”的字样。协议签订后袁志桂将房屋钥匙交给陈搏，陈搏在租赁房屋内放置了一些物品，并进行了门前场地的平整。后因场地平整中产生纠纷，陈搏未按约支付租金，袁志桂遂诉至本院，并提出前列诉请。
案件审理中，本院就租赁房屋即门前场地的情况向常州市青龙街道亚新村委的徐凯书记进行了了解。徐凯在谈话笔录中称：1、袁志桂出租给陈搏的四间房屋是没有进行相关权属登记的；2、亚新村委对于袁志桂与陈搏之间的租赁合同并不清楚，但是该房屋及门前场地曾经有过纠纷，村委也出面帮忙协调过，之后村委告知袁志桂等人门前的场地是村委所有的，不是他们的宅基地，他们是无权将场地出租或收益。同时，本院也对租赁物进行现场勘察，经查看发现，涉案房屋内没有物品搁置，门前场地上堆有砖屑、石块，在靠近通行的道路一边堆放有木架、木头等材料。对此，袁志桂认为按照租房协议的约定，场地填满的义务属于陈搏，其已经将房屋和场地交由陈搏使用，陈搏应当按照约定支付租金。陈搏则认为，协议上载明的“场地填埋不收一切费用”这句话并不代表他负有场地填埋的义务，其填埋场地是属于帮忙的性质，而且是由于袁志桂与前租客有纠纷并发生争吵，才导致场地填满无法正常进行，之后他只是放了两块铁板在平房内，但并未实际使用承租的房屋和场地，因此不应支付租金给袁志桂，考虑到具体情况，其已支付的押金1000元可以作为补偿给袁志桂，不再要求返还。
经法庭释明，2015年9月12日，陈搏将租赁房屋腾空，并与袁志桂办理了房屋交接手续。为此，袁志桂撤回本诉中的第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为要求陈搏支付房屋使用费计19000元。陈搏撤回了反诉中的第一项反诉请求。
上述事实有当事人的当庭陈述、租房协议、照片、谈话笔录、现场勘察照片等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，根据《租房协议》约定，袁志桂将自行建造的四间平房加上房前场地出租给陈搏用于开修车店，但出租人袁志桂未能提供证据证明其对出租的涉案四间平房已经取得建设工程规划许可证，且其亦未提供证据证明其对涉案四间平房前面的场地拥有处分权，故根据上述规定，袁志桂与陈搏签订的《租房协议》无效，即《租房协议》属于无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，陈搏与袁志桂签订涉案合同的目的是承租四间平房及前面的场地用于经营汽车修理，即租赁用途为经营修车店。为实现这一用途，合适的车辆停放场地应该是必备条件之一。就出租人而言，其应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故袁志桂将房前场地交付给陈搏使用是合同约定的义务之一。从本院调查的情况来看，常州市青龙街道亚新村委已经告知袁志桂等人房前的场地为村委所有，而不是他们的宅基地，他们无权将场地出租或收益，袁志桂也未能提供其对房前场地拥有处分权（出租权）的证据，因此，袁志桂对这一事实应该是明知的，但其仍将该场地作为租赁物予以出租，导致陈搏用于经营修车业务的合同目的不能实现，故袁志桂对此存在过错，应承担相应的责任。其次，涉案合同签订后，陈搏在平整门前场地过程中发生纠纷，而该纠纷经协调一直未能解决，鉴于此，陈搏也就未使用涉案租赁物开展修车业务。对于陈搏未使用租赁物从事经营、收益的情况，居住在平房后的袁志桂是最为清楚、知晓的，但其未采取其他措施防止损失的产生或扩大。综上，在袁志桂对房前场地无处分权，陈搏未实际使用租赁物从事经营以及合同无效的情况下，袁志桂要求陈搏支付房屋使用费的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于押金1000元，由于陈搏同意将已支付的押金作为对袁志桂的一种补偿，该行为是对自己权利的处分，本院予以确认。由于在租赁协议履行过程中，陈搏对涉案租赁物是否适于租赁疏于审查，且在合同未确认无效之前亦未能按照合同约定支付相应的租金，故陈搏也存在相应的过错。由于双方都存在过错，由此产生的法律责任各自承担，因此，双方要求支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、最高人法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、驳回袁志桂的诉讼请求。
二、驳回陈搏的其他反诉请求。
本诉案件受理费350元，反诉案件受理费50元，共计400元，由袁志桂负担350元，由陈搏负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨庆艳
人民陪审员 戴建平
人民陪审员 邱小路
二〇一六年一月二十日
书 记 员 徐 漪