淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民字1500号
原告黄继荣。
委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
被告淮安盛和置业有限公司，住所地淮安市盛和名都B1幢102室。
法定代表人葛培义，职务董事长。
委托代理人陈晨，淮安盛和置业有限公司职工。
原告黄继荣与被告淮安盛和置业有限公司（以下简称“盛和公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理。依法由审判员许霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄继荣及其委托代理人赵燕，被告盛和公司的委托代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄继荣诉称：原、被告于2013年1月签订《商品房买卖合同》，约定被告盛和公司应当在2013年7月31日前将验收合格的房屋交付给原告，并应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。但被告盛和公司至今未将相关资料提供给产权登记机关备案，致使原告不能办理产权证书。因被告盛和公司过错导致涉案房屋无法验收和办理产权证书，现请求判令被告盛和公司：1、依据规定对淮安市盛和名都A1幢1604室房屋向相关职能部门提交验收并确保验收合格；2、涉案房屋验收合格后，立即将办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证；3、承担不能办证期间的违约金，以购房款71万元为基数，按同期银行贷款利率的50%从2013年11月1日起计算至涉案房屋具备办证条件之日止；4、承担本案诉讼费。
被告盛和公司辩称：被告出售的房屋质量合格，有工程验收报告为证，目前除了规划局验收报告以外，被告公司关于办理产权登记的资料都已齐备。至今未办理产权证的原因是建筑规划范围内尚有一小片房屋存在拆迁困难。原告要求变更违约金条款已经超过一年的除斥期间，且原告要求支付逾期办证违约金超过诉讼时效。原告要求调整违约金，应当提供证据证明实际损失，本案中当事人未能举证证明其实际损失，应承担不利后果。
经审理查明：被告盛和公司系淮安盛和名都小区开发商。2013年3月4日，原告黄继荣与被告盛和公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告黄继荣购买被告盛和公司开发的盛和名都A1幢1604号房屋，房屋总价款为71万元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告刘行依合同约定向被告盛和公司支付了全部的房款。被告盛和公司按合同期限约定将房屋交付给原告刘行。
另查明，盛和名都A1幢楼于2013年元月30日经监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位联合验收，综合验收结论合格。因盛和名都小区A1幢楼未能通过规划验收手续，未完成验收备案手续，导致原告无法办理房屋产权登记。
本案审理过程中，原告主张被告盛和公司在房屋交付后两年多的时间内一直未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能取得房屋权属登记证书，致使原告房屋不能出售、不能设定抵押等，被告违约行为给原告造成损失，而合同约定的违约金过低，要求被告以购房款为基数按照同期银行贷款利率50%标准支付违约金。被告对原告该主张不予认可。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，亦不损害国家、集体及第三人的利益，不具备合同无效的情形，故属有效合同。
原、被告在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。至本案审理期间，被告盛和公司仍未能办理产权备案手续，致使原告无法办理产权登记证书，被告盛和公司行为构成违约，应当承担违约责任。原告所购买的房屋不能办理产权登记系因盛和置业的违约行为引起，且该违约行为一直在持续，尚未停止，被告支付违约金的截止时间也尚不能确定，原告在此期间内要求被告承担违约责任，符合法律规定，并未超出诉讼时效。对被告该抗辩主张，本院不予采信。被告盛和公司辩称原告主张变更违约金条款已经超过一年的除斥期间，因调整违约金的依据并非合同变更制度，不适用合同变更的除斥期间，对被告该辩解本院不予采信。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。违约金在补偿损失的同时还具有惩罚性，约定的违约金过低，违约人的违约成本过低，则不利于合同的全面履行。本案中，被告盛和公司在房屋交付后两年多时间内未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告不能办理房屋权属登记证书，不能完全享有房屋所有权；按双方合同约定，被告盛和公司只需按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，该违约成本明显过低，现原告要求增加违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。因原、被告均未举证证明原告的实际损失，本院根据被告的违约行为的情节及严重程度，结合商品房买卖合同中延期办证违约金的约定惯例，将合同约定的逾期办证违约金由已付房价款的0.1%调整为已付房价款的1%。由于仍不能确定被告盛和公司何时将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，随着时间推移，被告盛和公司的违约情节将越来越严重，仅按固定的违约比例难以体现出违约金的惩罚作用，故本院酌情确定被告盛和公司两年内（2013年11月1日至2015年10月31日）未办理权属备案登记手续的，按已付购房款的1%支付违约金，即7100元；超过两年后按每两年增加0.5%的违约金比例并结合违约时间进行调整计算，以进一步体现对违约行为的惩罚力度，维护原告合法权益。
本案在审理过程中，被告盛和公司已提供涉案房屋经相关单位竣工验收合格的证据，原告要求被告将涉案房屋向相关职能部门提交验收并确保验收合格的请求无法律依据，本院不予支持。涉案房屋虽经验收合格，但现仍不具备进行产权登记备案的条件，故对原告黄继荣要求被告盛和公司立即将办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证的请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告淮安盛和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄继荣自2013年11月1日起至2015年10月31日止的延期办证违约金7100元，并从2015年11月1日起继续以71万元为基数，在1%的基础上，按每两年增加0.5%标准支付违约金至被告淮安盛和置业有限公司将应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止；
二、驳回原告黄继荣的其他诉讼请求。
如被告盛和公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费300元，减半收取150元，由被告淮安盛和置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审判员 许 霞
二〇一六年六月二十日
书记员 曹瑞雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。