江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第782号
上诉人（原审被告）刘洪晶。
上诉人（原审被告）陈雄伟。
上诉人（原审被告）虞琴。
委托代理人陈雄伟（系虞琴之丈夫），即本案上诉人之一。
被上诉人（原审原告）刘伟国。
委托代理人余田坤。
上诉人刘洪晶、陈雄伟、虞琴与被上诉人刘伟国排除妨害纠纷一案，溧阳市人民法院于2015年1月28日作出（2014）溧南民初字第434号民事判决，刘洪晶、陈雄伟、虞琴对该判决不服，共同向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审情况：
刘伟国诉称，王建保是溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组（以下简称北村组）的小组长。2008年2月1日，王建保作为组长，将属于北村组集体所有的、位于溧阳市社渚镇新华后街17号的门面房出租给刘洪晶、陈雄伟、虞琴，租期2008年2月1日至2011年1月31日，后经双方协商延租二年，后又延期一年到2014年2月1日正式到期。2014年1月，北村组村民多次集体讨论，决定以公开招标的方式招租，但只限于北村组村民内部进行公开招标，后由本人中标。本人即与北村组于2014年1月8日正式签订租赁合同，并于2014年1月20日与案外人周玉萍一起将租金交付给了王建保。但2014年2月1日后刘洪晶、陈雄伟、虞琴一直迟迟不肯交房，经村委和派出所多次调解无果，故诉至法院，请求判令刘洪晶从溧阳市社渚镇新华后街17-2号迁出，支付逾期租金4028元；判令陈雄伟从溧阳市社渚镇新华后街17-3、4号迁出，支付逾期租金8056元；并由刘洪晶、陈雄伟、虞琴承担本案诉讼费用。
刘洪晶辩称，刘伟国没有诉讼主体资格，其要求我迁出的房屋门牌号错误，现在我承租的门牌号码××号-2。
陈雄伟辩称，刘伟国没有诉讼主体资格，其要求我迁出的房屋门牌号错误，实际承租人是虞琴，并不是我，虞琴实际承租的门牌号为××号-3和××号-4。
虞琴辩称，刘伟国不具有诉讼资格，诉讼资格应属于北村组，出租房屋没有产权证，也没有取得建设许可证或主管部门批准可以建设的证明，故请求驳回刘伟国的诉请。
原审法院经审理查明的事实是，北村组建造了位于溧阳市社渚镇新华后街的门面房，共六间。2008年1月9日，北村组与案外人乐建新签订租房协议，将该六间房屋出租给乐建新，租赁期间为2008年2月1日至2011年1月31日，后延长2年。租赁期内，该房产经转租，由刘洪晶租用其中的一间，陈雄伟、虞琴夫妻租用其中的两间，且租赁期已经届满。
2014年1月8日，在北村组与乐建新的租赁合同到期后，村组长王建保代表北村组与刘伟国签订租房协议，将涉诉房产出租给刘伟国，租赁期间自2014年2月1日至2019年2月1日。现刘伟国以其租赁的房屋被占用为由，提起本案诉讼，要求排除妨害，刘洪晶、陈雄伟、虞琴分别从占用的房屋中迁出。
审理中，刘伟国称，诉争房屋的门牌编号为溧阳市社渚镇新华后街17号，刘洪晶占用17号-2房屋，陈雄伟、虞琴占用17号-3、4两间房屋。刘洪晶、陈雄伟、虞琴则称门牌编号为新华后街××号，刘洪晶占用××号-2房屋，陈雄伟、虞琴占用××号-3、4两间房屋。北村组所在的村委出具证明，写明是新华后街17号。原审经现场查看后，未见门牌编号。虽双方对此认识不一，但刘洪晶、陈雄伟、虞琴所占用房屋的具体位置双方确认一致。
原审法院认为，本案属物权纠纷，原案由房屋租赁合同纠纷不当，案由应当为排除妨害纠纷。
对于刘洪晶、陈雄伟、虞琴认为北村组不是房屋合法权利人的意见，原审认为，新建是取得房屋所有权的法定方式之一，本案涉诉房产由北村组所建，是该房产的所有权人，故刘洪晶、陈雄伟、虞琴以北村组无法提供房产证而不认可其是房产权利人的主张，不予采信。
对于刘洪晶、陈雄伟、虞琴认为刘伟国不具备合法主体资格的意见，原审认为，北村组作为房屋所有权人，有权对其所有的房产进行处分。北村组与刘伟国签订的租房协议，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定有效。刘伟国通过租赁，取得占有、使用涉诉房产的权利，成为涉诉房产合法的用益物权人，有权对侵犯其占有、使用、收益权利的人提起诉讼、主张司法救济，故本案中刘伟国作为原告主体适格。
关于陈雄伟提出其不应成为本案被告的意见，根据其陈述，其妻子虞琴占用的涉诉房产是由其从他人处转租，因此其作为承租人负有在租赁期满后迁出房屋的义务，刘伟国将其作为本案被告提起诉讼并无不当。
刘洪晶、陈雄伟、虞琴占用涉诉房产所依据的租赁关系，租赁期已届满，该三人未及时迁出，且未经现承租人刘伟国同意，继续占用涉诉房产，侵犯了刘伟国享有的合法权利，故刘伟国要求排除妨害，即要求刘洪晶、陈雄伟、虞琴从占用的房产中迁出的诉讼请求成立，予以支持。原审遂依照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，作出如下判决：1、刘洪晶于本判决生效之日起五日内从占用的、刘伟国合法承租的座落于溧阳市社渚镇新华后街的房屋内迁出；2、陈雄伟、虞琴于本判决生效之日起五日内从占用的、刘伟国合法承租的座落于溧阳市社渚镇新华后街的房屋内迁出。案件受理费104元，由刘洪晶负担35元，陈雄伟、虞琴负担69元。
刘洪晶、陈雄伟、虞琴均不服原审判决，共同向本院提起上诉称，原审法院未查清案件事实，适用法律错误。首先，本案属物权纠纷，结合本案的概览性应当为房屋租赁合同纠纷，并非排除妨碍纠纷。其次，租赁合同具有相对性，被上诉人刘伟国与北村组签订房屋租赁合同，如该合同无法得到履行，其只能向合同相对人提起诉讼，其起诉三上诉人与法无据，原审应当驳回其诉讼请求。另外，三上诉人对诉争房屋享有优先承租权，该房屋在重新出租时按市场的同等价格应当由上诉人优先承租，而不是只出租给被上诉人。为此请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人刘伟国答辩称，原审查明事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，判决公正，请求二审法院维持原判。
二审审理中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法对原审法院查明的本案事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，根据原审查明的事实，刘洪晶、陈雄伟、虞琴现占有、使用本案讼争房屋三间是基于其曾与他人签订房屋租赁（转租）合同的事由，虽然转租合同约定的租期已届满，但三上诉人的该占有行为系因合同关系而产生，应受合同调整或约束，其继续占有、使用该房屋是否有合法根据，依法应由房屋的权利人（即合同相对人）依据合同的约定或法律的规定向其主张。而本案当事人刘伟国一审中提出的是排除妨害、要求上述三人迁出涉诉房屋的诉请，该诉争的法律关系性质显属物权保护纠纷，根据物权法有关占有的规定，其请求权成立的前提是刘伟国应该合法占有在先，且存在三上诉人违法侵占、妨害其占有的事实，但本案显然不具备上述要件事实或条件。刘伟国仅仅是与该房屋的出租人北村组签订了租赁合同，即使该租赁合同合法有效，刘伟国基于其已交付房租的事实要求占有、使用该房屋，亦只能依据合同要求北村组履行交房义务。刘伟国与刘洪晶、陈雄伟、虞琴之间不存在直接的权利义务关系，刘伟国要求该三人迁让房屋、支付逾期租金的诉请依据不足，理由不能成立，依法应予驳回。原审支持其诉请不当，本院予以纠正。原审既认为本案属物权争议，案由应为“排除妨害纠纷”，但结案案由却仍书写成“房屋租赁合同纠纷”，此亦明显不当。根据双方争议的性质，本案结案案由宜确定为“排除妨害纠纷”。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销溧阳市人民法院（2014）溧南民初字第434号民事判决；
二、驳回刘伟国在本案中的诉讼请求。
一审案件受理费104元，由刘伟国负担。二审案件受理费104元，由刘伟国负担。上述二审案件受理费已由刘洪晶、陈雄伟、虞琴共同预交，由刘伟国于本判决生效后10日内将其应负担的104元迳付刘洪晶、陈雄伟、虞琴。
本判决为终审判决。
审 判 长 范瑜净
代理审判员 吴立春
代理审判员 钱 锦
二〇一五年六月十八日
书 记 员 顾 莉