广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第276号
上诉人（原审被告）：肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司，住所地：肇庆市端州区，组织机构代码：××。
法定代表人：黄子显，该公司经理。
委托代理人：林剑辉，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：周穗玲，女，汉族，住广州市荔湾区，公民身份证号码：×××2745。
被上诉人（原审原告）：黄斯韵，女，汉族，住广州市荔湾区，公民身份证号码：×××0026。
委托代理人：杨杰、郭红艳，均为广东凌信律师事务所律师。
上诉人肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司（以下简称百花园公司）因与被上诉人周穗玲、黄斯韵商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民二初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年10月16日，周穗玲、黄斯韵与百花园公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定周穗玲、黄斯韵购买百花园公司座落于肇庆市98区黄岗路东侧尚东康城第十三幢7层701号房（建筑面积163.33平方米，属预售商品房），并支付购房款774698（人民币，下同）元给百花园公司。该合同的第六条第2点约定：“买受人（即周穗玲、黄斯韵，下同）于签订合同日前支付首期房款387698元，在2011年8月30日前付清房款387000元”；合同的第八条约定：“出卖人（即百花园公司，下同）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）。；2、逾期超过180天后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金”。合同签订后，周穗玲、黄斯韵于2011年8月30日付清了购房款774698元给百花园公司。2012年1月7日、同年3月27日百花园公司发出收楼通知要求周穗玲、黄斯韵签收房屋验收表，但周穗玲、黄斯韵认为该房屋存在诸多质量问题，没有验收合格，不同意验收房屋，2013年12月20日百花园公司再次发出通知要求周穗玲、黄斯韵收楼，但又因质量和物业费等问题周穗玲、黄斯韵未同意收楼。之后，周穗玲、黄斯韵认为百花园公司至今仍未将符合交楼条件的楼房交付给周穗玲、黄斯韵，要求百花园公司支付违约金，但百花园公司予以拒绝，因而产生纠纷。周穗玲、黄斯韵认为，百花园公司的行为已构成违约，百花园公司应依合同约定向周穗玲、黄斯韵交付涉案房屋并支付所诉违约金（从2012年1月1日起计算至实际交付之日，因部分已过诉讼时效，周穗玲、黄斯韵要求百花园支付两年的违约金，计730天，每日支付已交付房价款774698元的万分之一点二，共计：67863元）。综上所述，周穗玲、黄斯韵为保护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、百花园公司向其支付违约金67863元；二、由百花园公司承担本案诉讼费用。
另查明，百花园公司提供了2012年1月16日由相关部门共同签署的建筑工程《工程竣工验收报告》和2012年1月10日由肇庆市特种设备检验所出具的《电梯监督检验报告》、2012年7月31日《建设工程峻工验收消防备案受理凭证》，证明其交付的物业是经已验收合格的房屋，百花园公司认为周穗玲、黄斯韵在收到其收楼通知后拒不收楼是其自身原因造成的，其公司不应负违约责任。庭审后，百花园公司于2015年4月14日再提供了一份《关于规范城区房地产市场交易秩序的通知》和2012年9月30日收件完毕的肇庆市住房和城乡建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证据，该院将证据交付周穗玲、黄斯韵进行了质证。
原审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。周穗玲、黄斯韵与百花园公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应依合同的约定去履行义务和享有权利。合同的第八条约定“商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。百花园公司虽然于2012年1月7日、同年3月27日向周穗玲、黄斯韵发出收楼通知，但百花园公司交付的商品房并未办理工程竣工验收备案手续，不符合合同第七条约定的商品房交付的条件，也违反《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，百花园公司通知交付商品房的行为不成立，其属于逾期交房的违约行为，百花园公司对此应承担相应的违约责任，周穗玲、黄斯韵请求百花园公司支付违约金，符合合同约定和法律规定，该院予以支持，至于计付违约金的时间和数额问题，因百花园公司于2012年9月30日百花园公司将肇庆市98区黄岗路东侧尚东康城第十三幢在内的资料向肇庆市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案，故该房屋在2012年9月30日才符合交付条件，之后，百花园公司于2013年12月20日再次发出通知要求周穗玲、黄斯韵收楼，周穗玲、黄斯韵无其他正当理由拒绝收楼，责任在于周穗玲、黄斯韵，综上，故百花园公司应承担2012年1月1日至2013年12月20期间的逾期交房的违约责任。本案中，周穗玲、黄斯韵仅请求百花园公司支付2013年1月20日至2015年1月20日共730天的违约诉求，故百花园公司承担违约天数应为2013年1月20日至2013年12月20日共334天，按《商品房买卖合同》第九条2点约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二计算，该违约金为31049.90元（774698×0.00012×334=31049.90元），因此，周穗玲、黄斯韵的违约金请求符合法律规定，且证据充分的，该院予以支持；缺乏依据，该院不予采信。百花园公司抗辩理由成立的，该院予以采信，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、百花园公司于该判决发生法律效力之日起支付违约金31049.90元给周穗玲、黄斯韵。二、驳回周穗玲、黄斯韵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元（已减半收取），由周穗玲、黄斯韵负担394元，百花园公司负担354元。
上诉人百花园公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应撤销改判或发回重审。具体事实和理由如下：一、原审认定逾期交房是错误的。原审经审理查明部分认定：但被告交付的商品房未办理工程竣工验收备案手续，不符合合同第七条约定的商品房角度的条件。这要尊重当时的历史背景。根据肇庆市住房和城乡建设局2011年4月18日《关于规范市城区房地产市场交易秩序的通知》第二条规定：从2011年5月1日起，开发企业申报《商品房预售许可证》前，必须将该幢商品房的《商品房买卖合同》（样本）送房地产交易登记部门进行；同时，《商品房买卖合同》的第八条、第十五条、第十七条有关条款必须按一下填写，合同补充条款不得与之对抗：合同第八条“出卖人应当……”，将具体下列1—4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、“该商品房经综合验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部分办理了工程竣工验收备案手续……。而本案中双方签订的合同的时间是
2010年10月16日，即当时还未完全规范，地方交易习惯由勘察、工程设计、施工、监理、建设单位几方的工程质量竣工验收合格就可以办理房屋交付手续。只要房屋质量合格并达到双方买卖合同之约定，开发商依约发出了交房通知，买受人就不能拒绝接收房屋。即使买受人没有按约定前来收房，也算开发商履行了交房义务。二、逾期收楼的责任完完全全在周穗玲、黄斯韵。合同签订后，我司一直按合同履行义务。正如我司在答辩状中所称：“按照合同约定，只要答辩人所交付的房屋达到法律规定和双方当事人约定的交付条件，被答辩人就应办理收楼手续。”然而，周穗玲、黄斯韵却以种种理由拒收楼，其在起诉状中提到的所谓“每次看房都发现该房屋存在诸多质量问题”，其实是鸡毛蒜皮的瑕疵问题，根本不存在不可修复或保修的质量问题，更不影响买受人的正常居住和使用，只是周穗玲、黄斯韵意图拖延收楼的托词而已。且合同第十六条已经对交楼后出现的房屋瑕疵问题约定处理办法，周穗玲、黄斯韵提交的《房屋验收表》只是物业管理公司帮助业主房屋验收及我司为住户进行保修的记录，而非拒收楼的法律依据，对方没有提供证据证明房屋存在质量问题、不能交付使用的有效证明，在交房条件满足的情况下，只要我司依约发出了交房通知，即使周穗玲、黄斯韵没有按约接收房屋，我司也已经履行交房义务。另外，在现实中也有业主以种种理由挑毛病拖延收楼的情形存在，且本案在交付房屋时刚好是在年前，习俗上一般不适宜家居装修，因此不得不使人怀疑周穗玲、黄斯韵是有因自身原因迟延收楼的故意。判决认定2013年12月20日为我司发出收楼的通知时间是错误的，此时发出的收楼通知不是首次发出的，而是针对周穗玲、黄斯韵一直以所谓的“质量问题”拒收楼而“再次”发出的通知，因此不能以该时间为收楼通知时间。周穗玲、黄斯韵在起诉书中也称：在2012年至2013年间曾多次前往该房屋进行验收，只是发现房屋质量问题及未缴物业费而被拒绝交楼，从这一点就说明周穗玲、黄斯韵是十分清楚房屋已经交付使用了，因此不履行收楼完完全全在在周穗玲、黄斯韵自身责任。三、判决书书写严重错误。判决书第9页第8行“被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司负担……”何来的“肇庆市鸿信房地产开发有限公司”。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求：1、依法撤销（2015）肇端法民二初字第140号民事判决；2、依法改判或发回重审，驳回周穗玲、黄斯韵的起诉请求；3、本案一二审诉讼费用由周穗玲、黄斯韵承担。
被上诉人周穗玲、黄斯韵答辩称：请求驳回百花园公司的全部上诉请求，维持一审判决。原审虽然部分事实认定有误，但是核心证据和事实认定正确，百花园公司必须承担违约责任，现在我方就是想快点收楼。
双方当事人除一审提交的证据外，二审均没有提交新证据。
本案经调解，双方未能达成一致意见。
本院二审经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，二审争议的焦点是：百花园公司是否存在迟延交楼行为以及是否应该承担延期交楼违约金的问题。
双方于2010年10月16日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应该按照合同的约定享有权利、履行义务。
《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”，该条款约定商品房交付的时间和条件，即2011年12月31日前百花园公司要把经验收合格的品房交付给买受人使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工之后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《建设工程质量管理条例》第四十九规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，因此合同中第八条约定的商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部分办理了工程竣工验收备案手续。百花园公司抗辩已经按照合同约定的时间于2011年12月20日通知周穗玲、黄斯韵收楼，不存在违约行为，而根据百花园公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，尚东康城D区第12-19幢的备案时间为2012年9月30日，此时该房屋才属于经验收合格，才可以交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此百花园公司2011年12月20日通知周穗玲、黄斯韵收楼，虽然在规定的时间内通知收楼，但是此时该商品房尚未验收合格，不符合交付条件，因此百花园公司没有在合同约定的时间内把验收合格的房屋交付给周穗玲、黄斯韵使用，属于逾期交房，应当承担逾期交房违约金，逾期交房日期始于2012年1月1日，百花园抗辩未逾期，理据不足，本院不予采信。百花园公司2013年12月20日向周穗玲、黄斯韵发出《催收楼通知》，催促周穗玲、黄斯韵前去收楼，此时涉案房屋已经在肇庆市住房和城乡建设局工程竣工验收备案管理处备案，已经验收合格，符合交付使用的条件，周穗玲、黄斯韵接到催收楼通知后，无正当理由拒绝收楼，此日期后不能接收房屋的责任在周穗玲、黄斯韵，因此百花园公司违约的时间止于2013年12月20日，百花园应承担2012年1月1日至2013年12月20日期间内逾期交房的违约责任。周穗玲、黄斯韵主动放弃两年前的违约金，要求从2013年1月20日开始计算违约金，属于处分自己的权利，因此百花园公司支付违约金的时间为2013年1月20日至2013年12月20日，违约天数共计334天。按照《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定：“（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”，按照此标准计算，百花园公司应支付给周穗玲、黄斯韵的违约金金额为：774698×0.00012×334=31049.90（元）。周穗玲、黄斯韵请求支付违约金，理据充分，本院予以支持。原审法院认定百花园存在逾期交房行为，并判令支付31049.90元违约金，并无不当，本院予以维持。
另，原审判决书关于诉讼费承担部分，判令“被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司负担354元”，书写错误，本院予以纠正，由被告肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司负担354元。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。百花园公司的上诉主张，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费576元，由百花园公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔日新
代理审判员 覃争义
代理审判员 赵晓云
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 黎东萍
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