重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第09021号原告:宁作平，女，1971年11月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人:余波，重庆志同律师事务所律师。委托代理人:吉海燕，重庆志同律师事务所律师。被告:黄亚刚,男，1962年6月10日出生，汉族，住重庆市江北区。第三人：重庆市园林绿化服务中心，住所地重庆市渝中区菜袁路205号，组织机构代码70946292-3。法定代表人：张开华，主任。委托代理人：吴晶，系单位职工。委托代理人：李颖，系单位职工。原告宁作平与被告黄亚刚、第三人重庆市园林绿化服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁作平及其委托代理人余波，被告黄亚刚，第三人重庆市园林绿化服务中心的委托代理人吴晶、李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁作平诉称，2014年12月6日，原告与被告的妻子周容签订租赁合同，约定周容将位于江北区建新西路X号的门面租赁给原告，月租金15833元，年租金190000元，保证金10000元，租赁期限为2014年12月6日至2015年12月5日。合同签订后，原告向被告支付了租金及保证金200000元，并应周容及被告要求，额外预付租金20000元。2015年5月，周容因病去世，房屋的租赁权利和义务转由被告行使。2015年6月，原告突然接到第三人重庆市园林绿化服务中心通知，告知原告承租的房屋系周容从该中心租赁，而周容从2015年4月起就未支付租金，且违法转租，该中心已通知周容家属解除了租赁合同，并要求原告返还房屋。后经协商，原告代周容支付了2015年4月到6月的租金28505元，并与该中心重新签订了新的租赁合同。因被告与重庆市园林绿化服务中心的租赁合同已被解除，而原告仅实际使用该房屋仅6个月，其多支付的租金应该退还，该债务系夫妻共同债务，被告作为周容的丈夫应该承担该债务，该现诉至法院，请求：一、请求判令被告返还原告2015年6月6日至2015年12月5日的租金95000元、返还原告额外预付的租金20000元、返还原告代被告向第三人支付的租金28505元、返还原告租赁保证金10000元，共计153505元；二、判决被告以153505元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付从起诉之日起至其实际返还上述款项之日止的利息；三、本案诉讼费用由被告承担。被告黄亚刚辩称，周容原系第三人重庆市园林绿化服务中心的职工，其转租事宜第三人是知道的，周容死亡后，由被告与第三人继续履行合同，而该合同尚未解除，故原告与我方的合同应该继续履行，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人重庆市园林绿化服务中心发表意见称，周容原系我单位退休职工，我单位与周容就本案涉讼房屋一直存在租赁关系，并于2015年1月5日又续签了新的租赁合同，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，但截止到2015年4月中旬，周容未支付第二季度租金。2015年5月底，周容去世，其后，周容的丈夫黄亚刚与我方进行过协商，确认未交租金，但直到2015年6月20日，被告仍未支付第二季度租金。2015年6月21日，原告来我单位了解情况，我方才得知周容未经我方同意将房屋转租给了原告。后，我方工作人员于2015年6月23日前往本案涉讼房屋通知周容家属并发出解除合同的通知，但未找到周容家属，后我方电话通知被告解除合同，并向周容的生前住址寄送了解除通知，故我方认为我方与周容的租赁合同已经于2015年6月24日终止。后原告代周容垫付了第二季度的租金28505元，我方与原告于2015年7月1日签订了新的租赁合同。故认可原告的诉讼请求。经审理查明，黄亚刚与周容系夫妻关系，二人于2013年8月12日登记结婚。2015年1月5日，周容与第三人重庆市园林绿化服务中心签订租赁合同，第三人向周容出租位于江北区建新西路X号门面，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为29715元/月，周容需按季度支付租金，第一季度租金应在2015年1月1日前支付，之后每季度租金应在上一季度末前支付，周容还应在支付第一季度租金的同时支付保证金2000元，若其在承租期间房屋及设施没有更改或损害，且承租人没有违约行为，则出租人应在合同到期后退还保证金，反之，则保证金不予退还；若未经出租人同意，承租人将房屋转租、转包、联营的，或者承租人不支付或不按约定支付租金达一个月以上的，出租人有权解除合同。合同签订后，周容向第三人支付了第一季度租金及保证金，但自2015年4月1日起及之后的租金未支付。2014年12月6日，周容与原告宁作平签订租赁合同，将前述房屋出租给宁作平使用，租赁期限为2014年12月6日至2015年12月5日，年租金为190000元，宁作平需另支付保证金10000元，若承租期间，房屋及设施没有更改、损害且承租人无违约行为，出租人于合同到期时退还保证金。合同签订后，宁作平支付了全年租金190000元及保证金10000元，周容向其交付了涉讼房屋。2015年5月4日，应周容要求，宁作平向黄亚刚再次预付了租金20000元。2015年5月22日，周容死亡。2015年5月底6月初，被告黄亚刚前往第三人处协商房屋续租等问题，但因第三人要求黄亚刚先补齐拖欠租金，而黄亚刚不同意，故双方未达成一致。2015年6月23日，第三人向周容的家属邮寄了《关于解除的通知》，通知称，因周容拖欠租金达3个月，且存在未经同意的转租行为，故通知解除合同，并要求周容的家属补交拖欠的租金28505元，并于2015年6月30日前返还房屋，但并无证据证明该周容的家属收到该邮件。2015年6月30日，宁作平代周容向第三人支付了2015年4月1日至2015年6月30日的租金28505元，2015年7月1日，宁作平与第三人就本案涉讼房屋重新签订了新的租赁合同。另查明，本案涉讼房屋原登记坐落为江北区建新西路X号X单元X-X，后更为江北区建新西路X号，所有权人为重庆市花木公司，重庆市花木公司于2015年1月1日授权第三人以重庆市园林绿化服务中心的名义对外出租。上述事实有第三人与周容的租赁合同、周容与原告的租赁合同、第三人与原告的租赁合同、重庆农村商业银行个人转账业务凭条回单、中国工商银行汇款凭证、关于解除《租赁合同》的通知及邮寄凭证、房屋所有权证、房屋租赁授权书、江北区公安分局华新街派出所情况说明、关于代缴周容二季度租金的说明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。关于第三人与周容之间的租赁合同效力问题。首先，第三人与周容之间签订的合同合法有效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。但该条款系保护承租人生前共同居住人的居住权，本案涉讼房屋系经营用房，不适用该条款；另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持，但本案中周容并非以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，且黄亚刚亦拒绝交纳拖欠的租金，其以实际行为作出了不愿意继续承租的意思表示。故在周容死亡后，第三人与周容之间的合同因缺乏继续履行的当事人而于周容死亡之日终止。关于周容与原告宁作平之间的合同效力问题。首先，虽周容与宁作平之间签订的合同未经第三人的同意，但并不影响该合同的效力；其次，周容死亡后，原告宁作平与周容之间的合同履行缺少了一方当事人，黄亚刚亦无权向宁作平出租涉讼房屋，宁作平一方与第三人另行签订合同，表面其亦不愿意与黄亚刚继续履行合同。故周容与原告宁作平之间的合同也自周容死亡之日自然终止。关于原告的诉讼请求。因周容与原告宁作平之间的合同已经于2015年5月22日终止，租赁合同终止的，原告有权要求返还其预交但尚未产生的房屋租金，并有权要求退还保证金。因被告黄亚刚与周容原系夫妻，周容收取租金及保证金也在二人的夫妻关系存续期间，故该笔合同债务也属夫妻共同债务，黄亚刚负有偿还的义务。对原告宁作平要求被告黄亚刚返还2015年6月6日至2015年12月5日的租金95000元、返还原告额外预付的租金20000元以及保证金10000元，共计125000元的诉讼请求，本院予以支持。原告在代周容向第三人支付的28505元租金系发生在周容死亡之后，该债务并非属于被告的夫妻共同债务，故原告无权以此要求被告返还该款项，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。由于被告应当返还而未返还上述款项，给原告造成了损失，对原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院予以部分支持，即被告应从起诉之日即2015年7月15日起，至其实际付清之日止，以125000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算并向原告支付资金占用利息，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄亚刚于本判决生效之日起十日内返还原告宁作平2015年6月6日至2015年12月5日的租金95000元、保证金10000元、返还原告宁作平额外预付的租金20000元、保证金10000元，共计125000元。二、被告黄亚刚以125000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算并向原告宁作平支付资金占用利息至其实际付清上述款项之日止。三、驳回原告宁作平的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1685元，由被告黄亚刚负担1500元，由原告宁作平负担185元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 刘 亮二〇一六年六月二十七日书 记 员 胡君奇