广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0784民初767号
原告：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市，裕民路28、30号，组织机构代码：××。
负责人：李其锐，该行行长。
委托代理人：曾德军，广东真利律师事务所律师。
委托代理人：李槟成。
被告：周云开，男，汉族，住重庆市合川市，公民身份号码：×××9516。
被告：王太芬，女，汉族，住重庆市合川市，公民身份号码：×××9502。
被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所：广东省鹤山市，组织机构代码：××。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰、男，住广东省广州市荔湾区中山。
委托代理人：刘剑辉，男，住广东省广州市越秀区。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下简称“建行鹤山支行”）诉被告周云开、王太芬、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（下简称“址山碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员古辉林适用简易程序进行审判，于同年4月12日公开开庭进行了审理。原告建行鹤山支行的委托代理人曾德军、李槟成和被告址山碧桂园公司的委托代理人梁家杰到庭参加诉讼，被告周云开、王太芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告建行鹤山支行诉称：2013年7月13日，被告周云开与原告签订编号为440677500-011-2013000580的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告周云开为借款人，原告为贷款人，借款本金人民币69.7万元，借款期限180个月，自2013年8月5日至2028年8月5日止。还款方法为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币5720.07元。合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮15%，即贷款利率为4.63958‰，并约定：以被告周云开位于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园翠盈峰三十二街1号的房产为借款本息等应付款项提供抵押担保，在被告周云开未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），原告有权行使抵押权利，处分抵押财产以实现抵押物权。合同签订后，被告周云开就抵押事宜办理了他项权登记，房屋他项权利人为原告。原告按照合同约定向被告周云开发放了此笔贷款。但是，被告周云开并未按合同约定按月履行还款义务，经原告多次催收仍拒绝偿还。根据借款合同第九条、十六条和十七条的约定，被告周云开应按合同的约定按期足额归还借款本息，如不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，而一旦被告周云开出现上述违约情形，原告即有权宣布贷款立即到期、要求立即清偿借款本息及相关费用。现原告宣布贷款立即到期，要求被告周云开立即清偿借款本息，并负担为实现债权发生的费用。截至2016年1月25日，被告周云开共拖欠贷款本金627827.58元及相应的利息、罚息7192.77元，并已造成原告35400元律师费的支出损失。根据借款合同第十三条约定，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、邮寄费等）。而且，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条约定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，原告有权请求依法拍卖或变卖被告周云开所有的上述抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿。同时，被告王太芬与被告周云开是夫妻关系，且其知悉并参与被告周云开的上述贷款事宜，依据《婚姻法司法解释二》第二十四条的规定，被告王太芬应对被告周云开所欠原告的债务及原告为实现债权的费用承担连带清偿责任。另外，原告与址山碧桂园公司于2011年11月15日签订编号为鹤山支行2011年1001号《按揭业务担保合同协议》，根据合作协议第五条约定，碧桂园公司对被告周云开的所欠原告的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担连带责任保证。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告周云开立即向原告清偿借款本金627827.58元、利息、罚息7192.77元（利息、罚息暂计至2016年1月25日，从2016年1月26日起至付清日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定另行计付），以上暂共计635020.35元；2、判令被告周云开承担原告为实现债权而支付的律师费35400元；3、判令法院依法拍卖或变卖被告周云开所有的坐落于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园翠盈峰三十二街1号的抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿；4、判令被告王太芬对上述第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、判令被告址山碧桂园公司对上述第一、第二项诉讼请求承担连带责任保证；6、判令本案诉讼费用由三被告共同承担。
原告为其主张在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《工商资料》复印件1份，证明原告的主体资格。
证据2、《居民身份证》复印件2份、《工商信息》复印件1份，证明三被告的主体资格。
证据3、《结婚证》、《个人类贷款申请审批表》复印件各1份，证明被告王太芬与周云开是夫妻关系，且其知悉并参与了被告周云开向原告借款事宜，故其应对被告周云开的债务承担连带清偿责任。
证据4、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件1份，证明原告与被告周云开签订抵押借款合同约定：被告周云开向原告贷款69.7万元用于购买鹤山市址山镇碧桂园·山水豪园翠盈峰三十二街1号房屋，如被告周云开不按约定偿还借款本息，则原告有权宣布贷款立即到期，要求被告周云开立即清偿借款本息及相关费用等内容。
证据5、《个人贷款支付凭证》复印件1份，证明原告已按约定发放全部贷款。
证据6、《抵押备案证明书》复印件1份，证明被告周云开用于抵押的房产已办理他项权预告登记，他项权利人为原告。
证据7、《个人贷款对账单》复印件1份，证明被告周云开没有按合同约定按月偿还借款，原告有权宣布全部贷款到期，要求被告周云开一次性偿还全部贷款本息及负担为实现债权而发生的费用。截止2015年12月30日，被告周云开尚欠借款本金627827.58元、利息7192.77元。
证据8、《按揭业务担保合作协议》复印件1份，证明原告与被告碧桂园公司签订担保合作协议，根据合作协议第五条约定，碧桂园公司对被告周云开所欠原告的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担连带责任保证。
证据9、《快递单》、《履行保证责任的函》复印件各1份，证明原告已要求被告碧桂园公司履行保证责任。
证据10、《委托代理合同》、《发票》复印件各1份，证明原告为实现债权而产生的费用。
证据11、《过期催收通知书》、《法律诉讼告知函》复印件各1份、《国内挂号信函收据》复印件3份，证明原告已向被告周云开进行催告。
证据12、《2016年4月12日个人贷款对账单》复印件1份，证明被告周云开在原告起诉后，于2016年3月10日偿还了借款本金4484.02元，于2016年3月22日偿还了借款本金0.04元。
诉讼中，原告出示了证据3中的《个人类贷款申请审批表》以及证据4-12的原件，复印件经核对与原件无异。
被告周云开、王太芬无答辩，在举证期限内也无证据提供。
被告址山碧桂园公司辩称：一、被告址山碧桂园公司并非对被告周云开的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告周云开未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）被告址山碧桂园公司于2011年11月15日与原告签订的编号为［鹤山支］行（2011）年（1001）号《按揭业务担保合作协议》，《协议》第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告建行鹤山支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向被告址山碧桂园公司请求承担连带责任。（二）虽然《个人住房（商业用房）借款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款第1项约定：“在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款”。因此，被告址山碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（三）根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。二、根据《按揭业务担保合作协议》第五条第一款第（一）项的约定，被告址山碧桂园公司所承担的保证责任的范围并不包括律师费。
被告址山碧桂园公司为其辩解在举证期限内无证据提供。
经开庭质证，被告周云开、王太芬在举证期限内无提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。被告址山碧桂园公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1-6、8、9、11无异议；对证据7、10、12由于被告址山碧桂园公司并不清楚有关情况，故该三份证据由法院核实。对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2011年11月15日，原告建行鹤山支行为甲方，被告址山碧桂园公司为乙方，双方签订了一份《按揭业务担保合作协议》，约定原告对被告址山碧桂园公司在鹤山市址山镇开发兴建的碧桂园.山水豪园整个项目的住宅、商业用房的购买者提供相关的抵押贷款业务。该合作协议订明：“乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证……乙方的连带责任保证责任范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带保证责任，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止……若购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方……在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任……在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款……”。
2013年4月6日，被告周云开向原告提交一份《个人贷款申请审批表》，申请个人住房贷款697000元。被告周云开和被告王太芬分别以借款人和借款人配偶的身份在审批表中签名确认。同年7月13日，被告周云开与原告签订了一份编号为440677500-011-2013000580的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告建行鹤山支行为贷款人，被告周云开为借款人和抵押人；借款用途为购置坐落于鹤山市址山镇碧桂园山水豪园翠盈峰三十二街1号的房产；借款本金为人民币697000元；借款期限为180个月，从2013年8月5日至2028年8月5日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上下浮15%，即贷款利率为4.63958‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下首次发放贷款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方法为等额本息还款法；本合同项下的担保方式为抵押，被告周云开以其购买的位于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园翠盈峰三十二街1号的房产作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。此外，借款合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、借款人与贷款人的主要权利与义务、违约责任等条款进行了约定。2013年8月8日，原告与被告周云开在鹤山市房地产交易登记服务中心为上述抵押房产办理了预购商品房抵押备案登记。
2013年8月5日，原告依约将人民币697000元划入借款合同约定的收款人为被告址山碧桂园公司的账户内，被告周云开在《个人贷款支付凭证》上签名确认。借款初期，被告周云开尚能按合同约定每月向原告还本付息，但其后开始逾期还款。经原告多次催收，被告周云开仍未能还清欠款本息。截至2016年1月25日，被告周云开尚拖欠原告借款本金627827.58元及利息、罚息7192.77元。就被告周云开的欠款，原告曾于2016年1月25日向被告址山碧桂园公司发出《关于商请贵公司履行保证责任的函》，要求被告址山碧桂园公司协助进行催收并履行保证责任，但无果。为此，原告于2016年3月1日诉至本院。
另查明：在原告起诉后，被告周云开于2016年3月10日向原告归还了借款本金4484.02元，于2016年3月22日归还了借款本金0.04元。截至2016年4月12日，被告周云开尚欠原告借款本金623343.52元、利息及罚息13995.01元。
再查明：直至本案法庭辩论终结时，坐落在鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园翠盈峰三十二街1号的房产尚未办理《房地产他项权证》。另外，原告为处理本案纠纷，委托了广东真利律师事务所的曾德军律师和李槟成实习律师作为其委托代理人，为此支付了律师代理费35400元。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告与被告址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及原告与被告周云开签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。
借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告周云开并没有依照合同约定每月按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。原告有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》十七条的约定，宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。由于截至2016年4月12日，被告周云开尚欠原告借款本金623343.52元、利息及罚息13995.01元。对上述欠款本息，被告周云开应偿还给原告；被告周云开还应向原告支付2016年4月12日之后按照《个人住房（商业用房）借款合同》计算的利息和罚息。
原告为本案诉讼而支付的律师代理费35400元，有《委托代理合同》和《发票》在案佐证，该费用是原告为实现债权和抵押权而实际发生的费用，包含在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的抵押担保范围内，原告要求该律师代理费由被告周云开负担，理据充分，本院予以支持。
被告周云开以其所有的坐落在鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园翠盈峰三十二街1号的房产作借款抵押担保，抵押房产并已办理了预购商品房抵押备案登记，抵押担保合法有效，原告对该抵押房产在其对被告周云开的上述债权范围内依法享有优先受偿权。
被告王太芬与被告周云开是夫妻关系，被告王太芬在被告周云开向原告提交的《个人贷款申请审批表》上签名确认，表明其知悉并参与了被告周云开向原告的贷款事宜，故涉案债务是被告周云开与被告王太芬的夫妻共同债务，被告王太芬应承担共同清偿责任。
关于被告址山碧桂园公司的担保责任问题。依照原告与被告址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，被告址山碧桂园公司对涉案借款承担连带责任的保证期限至涉案抵押房产的《房地产他项权证》出具之日止，而涉案抵押房产至今并未办理《房地产他项权证》，为此，被告址山碧桂园公司应按《按揭业务担保合作协议》的约定对涉案借款承担连带清偿责任。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”的约定，原告应先就被告周云开的抵押房产实现债权，不足部分再由保证人址山碧桂园公司承担连带清偿责任。此外，根据《按揭业务担保合作协议》第五条第一款第（一）的约定，律师费并不包括在被告址山碧桂园公司应承担的连带责任保证范围内，为此，原告要求被告址山碧桂园公司对涉案律师代理费35400元承担连带清偿责任的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，本案纠纷是被告周云开向原告借款后没有按约定还款给原告，被告址山碧桂园公司也未能依约履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。被告周云开、王太芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周云开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金623343.52元并支付相应的利息和罚息（暂计至2016年4月12日的利息和罚息共为13995.01元，从2016年4月13日起至本判决确定的付清款日止的利息和罚息，以实欠借款本金为基数，按编号为440677500-011-2013000580的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方法另行计付）；
二、被告周云开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行支付律师代理费35400元；
三、原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行对被告周云开所有的坐落在鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园翠盈峰三十二街1号的房产在本判决第一、第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；
四、被告王太芬对本判决第一、第二项所确定的被告周云开应负担的债务承担共同清偿责任；
五、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行行使本判决第三项确定的优先受偿权后，被告周云开仍不足以清偿本判决第一项确定的欠原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的借款部分承担连带偿还责任；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5252.50元、财产保全费3970元，合共诉讼费9222.50元，由被告周云开、王太芬共同负担（诉讼费原告已预交，被告周云开、王太芬负担的诉讼费于给付欠款时一并付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 古辉林
二〇一六年五月十七日
书记员 黄碧玲