湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂监二抗再终字第00026号
申诉人（一审原告）：朱国秀，男，1951年6月18日出生，汉族。
被申诉人（一审被告）：洪湖市城市建设综合开发公司。住所地：湖北省洪湖市新堤赤卫西路。
法定代表人：徐元海，该公司经理。
委托代理人：冯全武，男，1964年2月20日出生，汉族，该公司党支部书记。
委托代理人：周汉华，湖北兴湖律师事务所律师。
申诉人朱国秀与被申诉人洪湖市城市建设综合开发公司（以下简称洪湖城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市中级人民法院（2013）鄂荆州中民再终字第00021号民事判决，向检察机关申诉。湖北省人民检察院于2014年2月25日作出鄂检民抗（2014）5号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年4月24日作出（2014）鄂民监二抗字第00025号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖北省人民检察院指派代理检察员李一川、邓莹出庭。申诉人朱国秀，被申诉人洪湖城建公司的委托代理人冯全武、周汉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告朱国秀起诉称，1998年12月，其委托卢开义购买洪湖城建公司销售的坐落在洪湖市新堤沿河路荆河公寓B3型两室一厅商品房一套，面积95.38㎡，卢开义代其签订了一份《商品房销售合同》，并代其支付了购房款和相关税费。洪湖城建公司亦向卢开义交付了钥匙，卢开义将该房屋钥匙交给了朱国秀。但洪湖城建公司未为其办理房屋产权证，反而将房屋另售他人，故请求判令：1、洪湖城建公司履行与朱国秀签订的《商品房销售合同》，为朱国秀办理过户手续，并将房屋交付给朱国秀；2、洪湖城建公司赔偿朱国秀经济损失10000元；3、承担案件诉讼费用。
湖北省洪湖市人民法院于2008年10月27日作出（2008）洪民初字第567号民事裁定：驳回朱国秀的起诉。
朱国秀不服，上诉至湖北省荆州市中级人民法院，该院经审理后于2009年1月15日作出（2009）鄂荆中民三终字第3号民事裁定：一、撤销湖北省洪湖市人民法院（2008）洪民初字第567号民事裁定；二、指令湖北省洪湖市人民法院对本案进行审理。
朱国秀一审重审诉称的理由与其原一审的主要理由一致。请求：判令洪湖城建公司为朱国秀办理过户手续，返还朱国秀房屋，并赔偿各项损失共计227390.50元，并承担本案诉讼费用。
湖北省洪湖市人民法院一审重审查明：1998年9月中旬，朱国秀通过电话委托洪湖市粮食局干部卢开义（系卢淑萍之兄）购买商品房一套。卢开义于1998年9月20日与洪湖城建公司签订一份商品房销售合同。合同的购房单位（个人）为朱国秀（甲方），房屋销售单位为洪湖城建公司（乙方）。合同约定，甲方向乙方购买B型二室一厅商品房1套，建筑面积为95.38㎡，总金额为76500元，商品房地址：沿河路，付款方式：自合同签订之日起，甲方在当日付款1000元定金，余款在1999年1月15日前全部付清。余款付清后，乙方向甲方交付房屋钥匙，产权属甲方所有。交房日期：1999年1月28日。卢开义于当日在甲方代表处签名，洪湖城建公司在乙方单位处签字盖章。合同签订后，卢开义于1999年1月23日向洪湖城建公司缴纳了76500元的购房款。朱国秀于1999年1月26日从江苏泰州环龙转动制品厂汇款人民币80000元到卢开义指定的湖北洪湖市支营储蓄袁大勇（系卢淑萍之侄女婿）收，袁大勇将80000元汇款交给卢开义。卢开义于1999年2月2日以朱国秀的名义缴纳了房屋契税等税费2677.5元。后朱国秀又分别于1999年5月18日、同年10月18日两次从江苏省泰州市汇款合计18000元给袁大勇收，用于购买房屋家具。洪湖城建公司按合同约定在购房款付清后即将房屋钥匙交给了卢开义。在办理该房屋产权证时，卢开义于2000年1月16日拿着署名为朱国秀，写着“房子送给淑萍，决原返悔”的字据和朱国秀于1998年11月28日给卢淑萍父母写有“给卢淑萍买1套二室一厅住房”的信件到洪湖城建公司，要求洪湖城建公司按照朱国秀的意思表示将房屋产权人登记为卢淑萍。卢开义在1998年9月20日代理朱国秀与洪湖城建公司签订的商品房销售合同左上角注明“根据卢淑萍申请将朱国秀送给卢淑萍的产权过户给卢慧萍，如有合同及产权纠纷与城建开发公司综合开发公司无关”，并签名和按下指印。同时，卢淑萍称欠其妹卢慧萍5万元债务没有偿还，用此房抵偿所欠卢慧萍的债款，并通知洪湖城建公司给卢慧萍办理房屋产权手续。洪湖城建公司依照其与朱国秀签订的房屋买卖合同与卢慧萍就该房屋签订了一份新的销售合同，还在卢慧萍签名的《承办房屋权属登记具结书》中加盖公章做担保单位，于2000年1月12日将该套房屋的产权人登记为卢慧萍所有。2000年6月朱国秀对该套房屋的产权登记为卢慧萍所有向洪湖城建公司提出异议。洪湖城建公司认为，卢开义受朱国秀的委托为卢淑萍购房，洪湖城建公司应其要求将房屋登记为卢慧萍是履行合同的义务，并无不当。双方因此发生争议。
湖北省洪湖市人民法院一审重审认为：朱国秀委托卢开义购房，卢开义接受委托后与洪湖城建公司签订《商品房销售合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，且双方当事人就合同的效力均未提出异议，该合同应认定为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。在该合同履行过程中，朱国秀支付了购房款，洪湖城建公司亦实际交付了房屋，合同已实际履行。卢开义是合同的签订人、房款的交付人，房屋钥匙的接收人，在办理该套房屋产权证的过程中，洪湖城建公司依据卢开义提供的朱国秀亲笔书写的字据及信函，有理由相信卢开义有完全购房代理权。卢开义的购房、办证行为构成表见代理。洪湖城建公司在履行合同的过程中已尽到了自己应尽的义务，该合同已实际履行。朱国秀再要洪湖城建公司为其办理房屋过户手续，返还房屋及赔偿各项损失共计人民币227390.5元的诉讼请求于法无据，不予支持。湖北省洪湖市人民法院作出（2009）洪民初字第94号民事判决：驳回朱国秀对洪湖市城市建设综合开发公司的诉讼请求。案件诉讼费4710元由朱国秀负担。
湖北省荆州市人民检察院抗诉认为，湖北省洪湖市人民法院（2009）洪民初字第94号民事判决适用法律错误。（一）、原审判决认定“卢开义的办证行为构成表见代理”适用法律错误。本案主要涉及两个民事法律关系，即房屋买卖合同关系和赠与合同关系。朱国秀委托卢开义在洪湖购房，双方之间就购房一事形成代理关系，卢开义在房屋买卖合同关系中具有代理权，权限范围限于买卖合同的订立、履行及合同目的的实现。卢开义只有权代理朱国秀将房屋产权登记在朱国秀名下。因此，卢开义的办证行为不构成表见代理。（二）、原审判决认定“洪湖城建公司在履行合同过程中已尽到自己应尽义务，实际履行了合同”系适用法律错误。原审判决认定朱国秀与洪湖城建公司签订的《商品房销售合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。洪湖城建公司不仅要交付房屋还要将房屋的所有权登记在朱国秀名下。然而，洪湖城建公司在交付房屋后，因自身存在过错，将房屋产权登记在第三人卢慧萍名下。由于卢开义的办证行为不构成表见代理，故洪湖城建公司将房屋产权登记在第三人名下的行为不对朱国秀发生法律效力，不能视为洪湖城建公司已履行双方买卖合同。
申诉人朱国秀同意湖北省荆州市人民检察院的抗诉理由。
被申诉人洪湖城建公司辩称：（一）、在卢开义代理朱国秀买房的过程中，朱国秀从未到过被申诉人处，购房及办证行为均是卢开义实施的，被申诉人有理由相信卢开义有购房代理权，被申诉人应卢开义的要求履行合同是善意且无过失的，卢开义购房、办证的行为构成表见代理；（二）、购房合同已实际履行，合同买卖双方的目的已经实现。请求维持一审判决。
湖北省荆州市中级人民法院再审查明的事实与一审重审查明的事实一致。
湖北省荆州市中级人民法院再审认为，本案再审的争议焦点为：卢开义的办证行为是否构成表见代理？洪湖城建公司是否实际履行了合同？
朱国秀口头委托卢开义购房，卢开义接受委托后于1998年9月20日与洪湖城建公司签订《商品房销售合同》。1999年1月23日，卢开义向洪湖城建公司交付了购房款76500元，1月28日接受房屋钥匙，1999年2月2日以朱国秀名义交纳了房屋契税等税费2677.50元。卢开义是合同的签订人、房款的交付人，房屋钥匙的接收人。洪湖城建公司有理由相信卢开义有权代理朱国秀买房办证。虽然购房与赠与是两个不同法律关系，但鉴于该房屋从合同的签订、交接到办理产权证均由卢开义进行。在办理该套房屋产权证的过程中，卢开义提供的朱国秀亲笔书写的字据及信函，要求洪湖城建公司将房产登记到卢慧萍名下，洪湖城建公司有理由相信卢开义有权代表朱国秀。朱国秀主张卢开义无权处分该套房屋产权，属另一法律关系。洪湖城建公司已实际交付房屋，并按照其代理人的指示将房屋进行了产权登记，已实际履行合同。综上，原判认定事实清楚，实体处理适当。经该院审判委员会讨论决定，判决：维持湖北省洪湖市人民法院（2009）洪民初字第94号民事判决。
朱国秀仍不服，向检察机关再次申诉。湖北省人民检察院抗诉认为，湖北省荆州市中级人民法院（2013）鄂荆州中民再终字第00021号民事判决以卢开义将朱国秀委托其购买的房屋登记在他人名下构成表见代理为由，认定洪湖城建公司已实际履行了合同义务，属适用法律确有错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，判断行为人是否构成表见代理的关键是看合同相对人客观上是否有充分理由向行为人有代理权，并且善意、无过失。本案中，卢开义受朱国秀的委托购买房屋，在一般情况下，洪湖城建公司仅有理由相信卢开义将诉争房屋产权登记在朱国秀名下是符合购房人朱国秀的真实意思表示的。而卢开义以出示署名朱国秀的信件和字据要求洪湖城建公司将房屋产权办理在他人名下，洪湖城建公司显然未能尽到审慎义务，存在明显过失。
首先，从朱国秀的信件和字据形式来看，收件人是卢淑萍父母，而非洪湖城建公司，字据对象也未指明是洪湖城建公司，且洪湖城建公司也未向购房人朱国秀本人进行核实，故洪湖城建公司无法判断该信件及字据的真实性和完整的意思表示。其次，从信件和字据的内容来看，写信的时间是1998年11月28日，而双方签订的《商品房销售合同》时间是1998年9月20日，购房面积为54平方米左右，明显小于合同中确定的面积。故信件提及的“给淑萍买一套二室一厅的住房”意思并未指向诉争房屋。字据的“房屋送给卢淑萍，决原反悔”也不能明确“房子”系诉争房屋。退一步而言，即使朱国秀欲将诉争房屋赠与卢淑萍，仅凭该信件和字据，洪湖城建公司也不能确定该赠与即时发生。洪湖城建公司在明知朱国秀所购房屋没有依法登记领取权属登记证书的情况下，即与卢慧萍签订虚假的《商品房销售合同》并将诉争房屋的产权直接登记在卢慧萍名下，其行为存在明显过错。洪湖城建公司并未尽到必要的注意义务，其行为不符合善意相对人的构成要件，卢开义的办证行为当然不构成表见代理，由此给朱国秀造成的损失，应由洪湖城建公司承担。
朱国秀同意检察机关的抗诉意见。
洪湖城建公司认为，房屋登记是根据朱国秀代理人的要求办理的。卢开义的代理行为已经由生效法律文书确认，无需另行举证证明。故检察机关的抗诉理由不能成立。
本院再审过程中，各方当事人均未提交新证据。
本院再审查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，卢开义与卢淑萍、卢慧萍系兄妹关系。朱国秀与卢淑萍在购房期间系恋爱关系。其在1998年11月28日写给卢淑萍父母的信件中记录了其与卢淑萍认识的经过，并表示愿意帮助解决卢淑萍的生活困难，对卢淑萍尽丈夫般的义务，并承诺赠与卢淑萍一套两室一厅的住宅楼（约54平米左右），承担靓靓的生活费500元／月。
本院认为，根据检察机关的抗诉意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、卢开义将房屋产权办理在卢慧萍名下是否构成表见代理？2、洪湖城建公司在履行合同中是否存在过错？
一、关于卢开义的行为是否构成表见代理的问题。
本院认为，根据已查明的事实，卢开义先后代理朱国秀从事了购房以及赠予房屋的事项。对于卢开义代理朱国秀购房的行为，朱国秀予以认可，因此，双方之间构成委托代理关系。由于双方没有签订书面委托合同，朱国秀口头委托卢开义办理购房事宜属概括性授权。卢开义在接受委托后，以朱国秀的名义与洪湖城建公司签订了《商品房销售合同》并代其缴纳了购房款和房屋契税，接收了房屋钥匙。上述买卖过程，朱国秀均未参与，亦未对卢开义的购房行为提出过任何异议。卢开义在接受了所购房屋之后，并未按照其以朱国秀的名义所签订的购房合同将房屋产权登记在朱国秀的名下，而是持朱国秀亲笔书写的书信继续代理朱国秀向卢淑萍赠予房屋的事项。由于朱国秀对卢开义的委托事项中并不包括向卢淑萍赠予房屋，且朱国秀事后对该赠予行为提出了异议，因此，卢开义赠予房屋的行为超出了朱国秀的委托范围。在卢开义代理赠予房屋的过程中，对于洪湖城建公司而言，由于当时并没有实行严格的购房实名制，且朱国秀在购房过程中从未出现，也未向洪湖城建公司和卢开义提供过身份证件，同时，朱国秀与卢开义之间没有书面的委托代理合同，所以，洪湖城建公司对于卢开义的代理范围无从知晓，尤其在卢开义向洪湖城建公司出示了朱国秀的亲笔书信和表明朱国秀与卢淑萍的恋爱关系后，洪湖城建公司完全有理由相信卢开义有权代理将房屋产权办理在卢淑萍名下。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，卢开义代理赠予房屋的行为符合表见代理的法律特征，该代理行为有效。由于卢淑萍与卢慧萍之间达成了以房抵债的协议，因此，洪湖城建公司依据卢淑萍的申请将房屋产权办理在卢慧萍名下并无不当。故原审判决认定卢开义的行为构成表见代理正确，本院依法予以确认。检察机关关于卢开义的行为不构成表见代理的抗诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于洪湖城建公司在履行合同中是否存在过错的问题。
检察机关抗诉认为，洪湖城建公司未向朱国秀本人核实相关信息，且信件指向的房屋并非本案诉争房屋，因此，洪湖城建公司存在恶意，卢开义的代理行为不构成表见代理。对此，本院认为，前已述及，朱国秀在购房过程中从未出现，亦未向洪湖城建公司出示过身份证件，整个购房过程均是卢开义与洪湖城建公司直接完成。洪湖城建公司无法向朱国秀本人进行核实。同时，鉴于购房行为均是由卢开义独自完成，洪湖城建公司在收取了卢开义缴纳的购房款后，亦无权干涉卢开义是以谁的名义进行购房以及将房屋产权证办理在谁的名下。因此，洪湖城建公司在本案中无任何过错。对于朱国秀信件中指向的房屋面积与实际购房面积不一致的问题。本院认为，虽然房屋面积存在差异，但是朱国秀的付款行为表明其对所购房屋的确认，且卢开义代表朱国秀向洪湖城建公司购买的房屋只有一套。从卢开义代表朱国秀签订购房合同、支付购房款以及接收房屋等系列代理行为看，洪湖城建公司有足够理由相信卢开义有权代表朱国秀将房屋登记在其指定人的名下。因此，洪湖城建公司主观上不存在恶意或者过失，检察机关关于洪湖城建公司存在恶意的抗诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，检察机关的抗诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持湖北省荆州市中级人民法院（2013）鄂荆州中民再终字第00021号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁正英
代理审判员 戴 威
代理审判员 宋 攀
二〇一四年九月四日
书 记 员 吴雨珠