上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22592号
原告田志定，男，1941年6月26日生，汉族，住上海市黄浦区。原告田子英，女，1944年2月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告田子清，女，1945年10月13日生，汉族，住上海市浦东新区。原告田志根，男，1951年9月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告李建平，男，1960年8月28日生，汉族，住上海市静安区。上列五原告的共同委托代理人康恺，上海市申房律师事务所律师。被告田子莲，女，1936年10月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被告曹建辉，男，1975年10月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被告田毓琦，男，1979年3月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人田志海(系被告田毓琦的父亲)，住同被告田毓琦。第三人田志海，男，1947年1月11日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人田子春，女，1950年3月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告田志定、田子英、田子清、田志根诉被告田子莲、曹建辉、田毓琦共有物分割纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法追加李建平为本案原告。本院依法适用简易程序，于2016年5月5日、6月21日公开开庭进行了审理。原告田志定、田子英、田子清、田志根、李建平的共同委托代理人康恺，被告田子莲、曹建辉、被告田毓琦的委托代理人田志海到庭参加诉讼。之后，本院依法追加了田志海、田子春为本案第三人，并于2016年7月19日公开开庭进行了审理，原告田志定、田子英、田子清、田志根、李建平的共同委托代理人康恺，被告田子莲、曹建辉、第三人田志海暨被告田毓琦的委托代理人、第三人田子春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田志定、田子英、田子清、田志根、李建平共同诉称，上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文之前简称系争房屋)原由母亲周琴花承租的上海市黄浦区延安东路XXX号房屋于1986年5月市政动迁安置而来，当时安置对象为周琴花、原告李建平、原告田志定之子田枫华，由母亲周琴花承租系争房屋。周琴花于1996年1月去世，生前与配偶共育有原告田志定、田子英、田子清、田志根与被告田子莲、被告曹建辉的母亲即第三人田子春、被告田毓琦的父亲即第三人田志海。2000年12月27日，原告田志定、田子英、田子清、田志根与被告田子莲、被告曹建辉的母亲田子春、被告田毓琦的父亲田志海及被告田子莲之子李建平签订《协议书》，约定由上述兄弟姐妹七人及李建平共同出资，以三被告名义将系争房屋购买成产权，待上市交易后，出资款项按照出资比例分配。2001年，根据《协议书》约定，以三被告名义购买系争房屋产权，并登记在三被告名某，原告田志定、田子英、田子清、田志根各出资八分之一购房资金。原告方现得知，三被告已将系争房屋以人民币410万元的价格出售他人，获得购房款后却拒绝向原告方分配相应款项。原告方认为，《协议书》系各方当事人真实意思表示，合法有效。被告曹建辉、田毓琦虽未签署，但两人母亲或父亲作为各自家庭代表签署，因此《协议书》对原告方及各被告均具有约束力。现被告方未能遵守诚实信用原则按协议履行，严重侵害了原告方的合法权益，故原告方诉请来院请求判令：1、三被告共同支付五原告系争房屋的出售款各51.25万元；2、本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。被告田子莲辩称，原告方所述情况属实，同意原告方的诉讼请求。被告曹建辉辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述系争房屋来源情况属实。签订《协议书》时，系争房屋为租赁公房，之后承租人变更为被告田子莲。被告曹建辉及田毓琦为同住人。系争房屋按“95方案”购买产权，购买人只能是承租人和同住成年人，且每个家庭只能享受一次以成本价购买房屋。原告方均无购买资格，其不应获得系争房屋所有权。原告方为了获得房屋所有权，利用三被告签订了协议，属于以合法形式掩盖非法目的。根据合同法，该协议属于无效，不具有法律效力。被告方是系争房屋所有人，有权按照自己意志对该系争房屋进行处分并收益，以自己名义签订房屋买卖合同，进行房屋所有权登记，符合买卖登记要件。原告方对购买系争房屋提供过资金，但未举证，也不清楚资金来源是否属于原告方，原告方应进行举证，否则应承担相应法律责任。即使原告方可以证明，但也不能认定为其具有房屋所有权的事实。综上，原告方不应获得系争房屋出售款。原告方对其主张未举证，故请求驳回原告全部诉请。被告田毓琦辩称，与被告曹建辉的意见相同。第三人田志海述称，根据政策，被告田毓琦户口投靠祖母合情合理，由此获得永久居住权。根据“95方案”，被告田毓琦取得系争房屋权利。根据协议的草稿，曾明确系争房屋为母亲遗产，子女欲进行分割。但之后，系争房屋产权实际登记于三被告名某，应以产权登记为准，归三被告所有。其在正式协议上签字，是因为当时每人各支付了2,300元，且没有收据，其为了保障该费用涉及的权利而签字。其保有的协议为七兄妹签字，为七兄妹共同买下，故各应享有七分之一的权利。但事实并非如此。原告方主张协议上其签名为代替其儿子即被告田毓琦签字，没有依据。因为当时被告田毓琦已成年，并未出具委托书。第三人田子春述称，三被告自外地按照政策回沪并购买系争房屋，应享受平等待遇。由于母亲已经过世，故不存在遗产之说，系争房屋只能由三被告购买。协议为七位子女共同签署的，但只有系争房屋产权人在协议上签字才发生效力。被告曹建辉、田毓琦没有参与协商过程，故协议无效。作为被告曹建辉的母亲，曾告知被告曹建辉相关事宜。当时协商时，被告曹建辉确实曾经起草过一份协议草稿。其签署协议，是为了保护其仅有的利益，其表面同意该方案，但内心不同意。其认为应该归三被告所有。经审理查明，原告田志定、田子英、田子清、田志根与被告田子莲、被告曹建辉的母亲即第三人田子春、被告田毓琦的父亲即第三人田志海均为兄弟姐妹。系争房屋原由上述七人之母周琴花承租的上海市黄浦区延安东路XXX号房屋于1986年5月市政动迁安置而来，安置时家庭成员为周琴花、原告李建平、原告田志定之子田枫华，周琴花为系争房屋承租人。周琴花过世后，系争房屋承租人变更为被告田子莲，并由其居住。2000年12月27日，原告田志定、田子英、田子清、田志根与被告田子莲、第三人田子春、第三人田志海及被告田子莲之子即被告李建平签订《协议书》，约定：“一、居住点：浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室居住面积为26.5㎡，现根据房屋政策能出资购买变为售后公房，经兄弟姐妹柒人共同商量决定为田子莲、曹建辉、田毓琦叁人名义购买为证(售后产权写以上叁人名字)。二、购房款及房屋维修基金：由兄弟姐妹柒人及外甥李建平共同承担，具体分为田子莲、李建平贰份，田志定壹份、田子英壹份、田子清壹份、田志海壹份、田子春壹份、田志根壹份，共计捌份。三、工龄津贴：确定房屋上市估价后按第二条比例金额分摊归回田子莲本人。四、房屋上市金额款目；待房屋估价伤后房屋金额由捌人田子莲、田志定、田子英、田子清、田志海、田子春、田志根、李建平按比例额分得上市金额。”之前，由被告曹建辉草拟《家庭协议书》草稿，内容为：“于2000年12月17日家庭会议协商，达成如下协议：1、户主为田子莲(大姐)、现同住人曹建辉(外甥)、田毓琦(侄子)名某的乳山路XXX弄XXX号XXX室租赁公房先以三人名义先行买下。暂由大姐一人居住。2、买房款由大姐先行垫付，工龄津贴也由大姐来办理。3、该房系母亲名某，由延安路动迁而来。日后上市，处理该房则：(1)先归还大姐的工龄津贴及买房款。(2)余下部分由兄弟姐妹柒人及外甥(李建平)捌人分享。以上意见经协议后无疑义，保证照此协议执行，立此凭据为证。”2001年5月3日，被告田子莲、曹建辉、田毓琦作为乙方与上海市浦东新区综合规划土地局作为甲方签订了《上海市公有住房出售合同》，合同约定乙方购买甲方出售的系争房屋，售价为18,734元，扣除付款折扣后，实际付款金额为14,987元。除此之外，还支付了房屋首期维修基金931元、手续费94元、合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费合计78元。2001年7月20日，系争房屋的产权被登记为三被告共同共有。购买系争房屋出资为上述八人每人平均分担。同时，购买系争房屋因被告田子莲的工龄优惠535.50元。之后由被告田子莲居住使用。2016年1月16日，三被告与案外人孟跃龙、俞静达成《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售案外人，价格为410万元。现系争房屋已于2016年3月23日过户至案外人名某。三被告表示已收到案外人全部房款。三被告已平均分割其中的144万元，尚有263万元未分割在被告曹建辉处，3万元在被告田子莲处。对于《协议书》效力问题，五原告认为当时为了分割周琴花遗产召开家庭会议，借三被告的名义购下系争房屋产权，七个子女及系争房屋的受配人之一的原告李建平平均分担购房出资平均享有系争房屋权利。被告曹建辉承认知晓《协议书》的内容，多年来未提出异议，故应认定曹建辉默认。被告田毓琦称不知情，不符合常理。该协议应为有效，系争房屋出售得款应按照八人平分。被告田子莲亦认可上述情况，应由八人分享权益。被告曹建辉称在商议此事时，其曾草拟过协议书，本案最终的《协议书》其并未见过，但知晓协议的约定。被告田毓琦及第三人田志海均认为，根据“95方案”，原告方并不具备购买系争房屋的资格。被告田毓琦回上海时，无他处住房，投靠奶奶周琴花合情合理，同时也取得了系争房屋的居住权和合法的购房权。当时召开家庭会议是针对周琴花的遗产，签订《协议书》要求七兄妹共同出资垫付购房款。在此情况下，被告田毓琦的父亲田志海签名，与被告田毓琦无关，被告田毓琦并不在签字现场，对此不知情。被告田毓琦为系争房屋的所有人，有权对系争房屋进行处理。此次出售系争房屋，是在被告田子莲与其儿子原告李建平的强烈要求下出售。双方当事人曾多次调解，但均未果。第三人田子春，亦认为因无被告曹建辉、田毓琦签字，《协议书》为无效。此外，被告田子莲提出要求按照协议书上载明的确定房屋上市估价后，按照第二条比例，扣除工龄后分摊。但购买系争房屋因其工龄优惠了535.50元，该数额占系争房屋应付款的2.858%，要求按售价该部分权益折价款117,194元。以上事实，有五原告提供的《协议书》、房地产登记申请书、公有住房出售合同、上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、房屋调配报批单、系争房屋户口簿、上海市房地产登记簿，原告李建平提供的婚姻登记档案证明书、户籍证明，被告田子莲提供的购房人缴付费用计算、出售单位缴付费用计算、公有住房出售价格计算表、个人购房交款凭证、行政事业收费专用收据，被告曹建辉提供的户口簿、房屋产权证、协议书草稿，被告田毓琦提供的协议书及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中《协议书》为关键证据，该《协议书》是否有效及效力范围决定本案当事人的权益。本院作如下分析评判：首先，《协议书》的约定是否为本案当事人的真实意思表示。该协议书由召开家庭会议所产生，目的是为了处置已过世母亲原承租的系争房屋权益。《协议书》的产生，事先各方经过了充分的协商过程，事后各方均按照该《协议书》履行，故该《协议书》应为合同各方当事人真实意思的表示。第二，《协议书》的约定是否属于以合法形式掩盖非法目的而导致无效。《协议书》确定的系争房屋处置方式为各方当事人平均出资以三被告的名义购买系争房屋产权，出售系争房屋之后平均享有权益。该《协议书》的约定，并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且未损害他人的合法权益，故不属于以合法形式掩盖非法目的，应为合法有效。被告曹建辉、田毓琦、第三人田子海、田子春虽认为根据购买共有住房产权政策“95方案”，仅三被告有购房资格，故系争房屋房屋的权益应属三被告所有。三被告虽然根据政策享有购房资格，但并不妨碍三被告同意将系争房屋的出售款的权益让度分配，成为名义的所有权人。第三，协议书的约定是否对被告曹建辉、田毓琦产生效力。从协议书形式上来看，被告曹建辉、田毓琦并非该协议书的订立人，但两人的父母均为该协议书订立人，作为各自家庭代表参与协商。从订立协议书的本意即处置过世母亲承租的系争房屋权益来看，被告曹建辉、田毓琦为孙辈，按照常理，在父辈尚在世的情况下其并不能直接享有祖母的遗留权益。正因为此，虽然确定以三被告名义购房，协议书没有约定被告曹建辉、田毓琦享有系争房屋出售后的权益。被告曹建辉曾经起草了正式协议书的草稿，且事后从其母亲即第三人田子春处得知协议书的内容，并未表示反对，应视作为其同意协议书的约定。被告田毓琦的父亲田子海签订了协议书，且被告田毓琦为系争房屋的产权人之一应参与了系争房屋的购买产权及出售，在家庭成员众多、系争房屋的权益分配复杂、且有其他两被告参与的情况下，按常理其必然知晓其获得系争房屋产权的缘由及系争房屋的权益分配情况。至诉讼之前，其未提出异议，故应视作为其同意协议书的约定。综上，协议书的约定对被告曹建辉、田毓琦均产生效力。此外，被告曹建辉、田毓琦并非系争房屋的安置对象，仅因知青子女回沪迁入户口，在系争房屋购买为产权时亦未出资，故在系争房屋权益获得上并无贡献。如被告曹建辉、田毓琦各获得三分之一产权，有违协议书的订立本意，且对其他出资当事人不公平。综上，《协议书》合法有效，对本案当事人均发生效力。根据《协议书》的约定，被告田子莲使用其工龄购买系争房屋所得优惠折算房款部分应归其所有，故其主张本院予以支持，但购房的成本应为房款及其他费用共计19,837元，被告田子莲的工龄优惠535.50元折算房款部分应为110,680元，其余房款3,989,320元应按照《协议书》的约定，由八位购房出资人平均享有。根据现房款持有情况，分别分配。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，判决如下：一、被告曹建辉应于本判决生效之日起十日内支付原告田志定498,665元、原告田子英498,665元、原告田子清498,665元、原告田志根498,665元、原告李建平498,665元、被告田子莲99,345元、第三人田志海18,665元、第三人田子春498,665元；二、被告田毓琦应于本判决生效之日起十日内支付第三人田志海48万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,600元，减半收取计19,800元，保全费5,000元，合计24,800元，由原告田志定负担3,016元、原告田子英负担3,016元、原告田子清负担3,016元、原告田志根负担3,016元、原告李建平负担3,016元、被告田子莲负担3,688元、第三人田志海负担3,016元、第三人田子春负担3,016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄鼎锋
二〇一六年九月五日
书记员 励希彦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。