上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终466号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：徐慧华，女，1958年7月7日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人徐慧华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初23538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼，被上诉人徐慧华经本院合法传唤，无正当理由不到庭，故本院进行缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判降低违约金。事实和理由：上诉人欠付租金是事实，但一审认定的违约金过高，超出实际损失，应该调低。此外，上诉人代扣代缴的税金应当在租金中扣除。
被上诉人徐慧华书面答辩称，违约金已经比合同约定降低了很多，完全合理，税金问题应由双方根据原始缴税凭证另行抵扣，一审判决正确，要求维持原判。
2016年8月，徐慧华诉至一审法院，请求判令：1、金盛公司立即支付未付租金人民币（下同）45,038元（自2015年7月1日起至2016年9月30日止）；2、金盛公司支付违约金35,000元。
一审法院认定事实：徐慧华系位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺的产权人。
2008年3月5日，徐慧华（作为出租方，签约甲方）与金盛公司（作为承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定由甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
同日，徐慧华（作为签约甲方）与金盛公司（作为签约乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》1份，明确徐慧华委托金盛公司代开租赁发票，金盛公司按期将租金代扣税金后汇入徐慧华指定的上海交通银行账号内。
上述合同签订后，徐慧华按约向金盛公司交付了商铺。但在实际履行合同过程中，金盛公司长期一直拖延支付租金。自2015年8月16日起，金盛公司未再向徐慧华支付自2015年7月1日起至今的租金。
2016年1月12日，金盛公司与业主的欠款纠纷在颛桥镇房地物业纠纷人民调解委员会调解下，金盛公司向业主出具《金盛国际家居商铺租赁合同租金支付承诺书》1份，承诺如下内容：1.2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2.在2016年5月30日前将业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。因金盛公司始终未能践行上述承诺，徐慧华经多次催讨未果后，遂诉至一审法院。
一审法院审理中，关于双方合同约定的金盛公司代扣税金之问题，徐慧华已明确表示在金盛公司向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金。
一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，金盛公司租赁并经营徐慧华的商铺，应按时向徐慧华支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故金盛公司除应及时向徐慧华支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。根据上述合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对徐慧华构成实质性违约，应向徐慧华支付20万元违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现徐慧华虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为35,000元。但一审法院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对徐慧华造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情调整至25,000元。另一审法院同时注意到，双方签订的《商铺租赁合同补充协议》，明确约定徐慧华委托金盛公司代开租赁发票，金盛公司按期将租金代扣税金后汇入徐慧华指定的上海交通银行账号内。现因金盛公司目前尚未发生租金代扣税金的事实，且徐慧华亦明确表示在金盛公司向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金，故对于金盛公司代扣税金之问题由双方另行处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一六年十一月三日作出判决如下：一、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付徐慧华自2015年7月1日起至2016年9月30日止，按照每年36,031元计算的租金45,038元。二、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付徐慧华违约金25,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900.49元（已减半收取），由徐慧华负担112.52元，上海金盛家居市场经营管理有限公司负担787.97元。
二审中，上诉人提供了缴纳税款的相关发票，要求抵扣发票金额。被上诉人提出，一方面该税单在一审庭审之前已经形成，但上诉人并未提出，故在二审中提供不属于新的证据，另一方面，发票记载的税款缴纳日期与其主张的租金日期也并不吻合，故要求另案处理。
本院经审查认为，上诉人在一审中未提交相关税金凭证，二审中提交的凭证需要双方当事人根据实际情况另行核对，税金抵扣问题不属于本案处理范围，故对上述证据不予采纳。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人拖欠租金，已经构成违约，理应按约支付违约金。被上诉人一审主张的违约金已经低于合同约定标准，一审认定金额并无不当；上诉人称一审认定的违约金过高，无事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出的税金抵扣问题，鉴于上诉人并未在一审中提出，且被上诉人也明确表示在上诉人向其支付租金时再抵扣该部分税金，鉴于双方当事人还需要核对缴纳税款的期限及具体金额，故本院在此不予处理，双方可在核对清楚后另行结算。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币425元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
审 判 员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一七年一月十八日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……