广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第121号
上诉人（原审被告）：郑彬。
委托代理人：段慧峰，广东盛鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑文。
委托代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。
上诉人郑彬因与被上诉人郑文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法杜民初字第657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年8月222014年8月26日，郑文向原审法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除郑文、郑彬双方于2013年5月7日签订的《房产租赁合同》，郑彬搬出江门市蓬江区某区大道某号的房屋；2、判令郑彬立即支付从2014年1月起至郑彬搬出承租场地之日止的租金及利息（按银行现期贷款年利率6.56%从2014年1月3日起暂计至8月2日止，租金为80000元，利息为3498元）给郑文；3、判令郑彬承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：郑文、郑彬双方2013年5月7日签订一份《房产租赁合同》，约定郑文将坐落于江门市蓬江区某区大道某号的房屋租赁给郑彬使用，租赁期限三年，从2013年3月6日起至2016年3月5日止，每月租金人民币10000元。郑彬从2013年12月起拖欠郑文的租金长达8个月，郑文多次催收，2014年7月2日经郑文委托律师发律师函给郑彬，要求郑彬缴交拖欠的租金。郑彬于2014年7月10日缴交了2013年12月份的租金10000元给郑文，从2014年1月至2014年8月仍拖欠郑文的租金80000元，郑文多次催付未果。根据双方签订的租赁合同约定，郑彬已违反合同。
郑彬没有答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：位于江门市蓬江区某区大道某号的房屋属于郑文物业。2013年5月7日，郑文、郑彬签订了一份《房产租赁合同》，合同主要约定：一、郑文将江门市蓬江区某区大道某号房屋出租给郑彬用于合法使用。二、签订租期为2013年3月6日至2016年3月5日止，租期为三年，每月租金为10000元整。三、签订合同时郑彬要先支付房屋订金人民币11000元给郑文，在租赁期届满前郑彬办理退房手续需提前一个月提出，否则订金退50%。四、合同的付款方式及规定：郑彬必须在每月之首2天内缴纳，不得拖欠房屋租金，若过期3天，郑彬仍未缴纳租金给郑文，郑文有权终止合同，并将房屋另租他人，订金不需退还给郑彬。合同签订后，郑文将自有江门市蓬江区某区大道某号房屋交给郑彬使用。郑彬接手后开始尚有按时缴纳租金，自2013年12月起开始没有正常支付租金给郑文，2014年7月2日经郑文发律师函，郑彬缴交了2013年12月份的租金10000元后，从2014年1月起至2014年8月的租金至今并没有支付给郑文。郑文遂诉至原审法院。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。郑文、郑彬于2013年5月7日签订的《房产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，该《房产租赁合同》合法有效。因此，郑文、郑彬均应按照双方签订的《房产租赁合同》的内容执行。《房产租赁合同》明确约定郑彬应从2013年3月起每月之首2天�按协议约定的租金标准缴纳租金给郑文。郑文已依约将房屋交付给郑彬使用，但郑彬自2013年12月起，再没有支付租金给郑文郑文，已拖欠郑文2013年12月起至2014年8月的租金，显属违约。经郑文催收，郑彬虽缴交了2013年12月份的租金10000元，但仍拖欠郑文2014年1月份至2014年8月份的租金80000元，违反了郑文、郑彬签订的《房产租赁合同》第三条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，郑文可以立即解除双方签订的租赁合同并要求郑彬缴纳拖欠的租金及搬出承租场地。故郑文请求解除郑文、郑彬之间的租赁合同关系，并要求郑彬搬出江门市蓬江区某区大道某号的房屋的诉请，合法有据，原审法院予以支持。
关于郑彬支付拖欠的租金及利息的问题。由于郑彬没有履行合同义务，没有按时缴纳租金，自2014年1月起拖欠郑文每月的租金10000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，郑彬理应支付从拖欠租金之日即2014年1月3日起至其搬出租赁场所之日止的租金。郑彬拖欠支付租金也造成了郑文相应的利息损失，故也应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算相应的利息给郑文。
郑彬经原审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证权利，原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2014年11月10日作出（2014）江蓬法杜民初字第657号民事判决：
一、解除郑文与郑彬于2013年5月7日签订的《房产租赁合同》，郑彬应于判决生效之日起十日内搬出并交还江门市蓬江区某区大道某号房屋给郑文；
二、郑彬应于判决生效之日起十日内支付从2014年1月3日起至郑彬搬出并交还上述房屋之日止的租金及利息（计算至2014年8月2日止租金为人民币80000元，从2014年9月起每月按人民币10000元计算租金，利息从2014年1月3日起至郑彬搬出并交还上述房屋之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）给郑文；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给郑文。
本案受理费5987元，减半收取2993.5元，保全费1020元，合共4013.5元，由郑彬负担。
当事人二审的意见
郑彬不服原审判决，向本院提起上诉，其在《民事上诉状》中请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案的诉讼费�郑文承担。主要事实和理由是：一、一审诉讼期间郑彬有支付租金1万元，此款应当扣减。二、郑彬已支付订金11000元，解除合同此款应当退还，订金非违约金性质，根据相关法律规定，合同终止时应当予以退还郑彬。三、郑彬已投入巨资装修，本案不宜解除合同，郑彬希望能继续承租。郑彬因暂时的困难，拖欠租金，但很快会好转，郑彬多次与郑文协商，双方均没有达成协议。如果解除合同郑彬损失太大。
在二审期间时，郑彬变更上诉请求为：1、撤销原判，驳回郑文的起诉；2、本案一、二审诉讼费由对方承担。主要事实和理由是：1、本案拖欠租金主体应当是江门市蓬江区某区卫生院，而不是郑彬，郑文诉讼主体错误，请求驳回起起诉；2、在一审诉讼期间，江门市蓬江区某区卫生院已经支付的1万元租金，但是在一审判决书没有明确。
郑文答辩称：1、签订合同�主体中承租人是郑彬，抬头上面租客写的是郑彬，郑彬承租后承包江门市蓬江区某区卫生院，在房产租赁合同上加盖了江门市蓬江区某区卫生院的公章是为了做帐的需要，使用人是江门市蓬江区某区卫生院，郑文没有把江门市蓬江区某区卫生院列为被告，是因为郑文起诉时江门市蓬江区某区卫生院已经被注销；2、根据郑文向某街道办事处了解，某区卫生院是属于该办事处开办的医疗机构，发包给郑彬，由郑彬个人经营，债权债务、经营风险都由郑彬个人承担，并且由于某区卫生院违法经营，被江门市卫生局于2014年1月吊销了医疗机构执业许可证，因此某区卫生院已不复存在；3、在本案一审诉讼期间，以及在双方的商谈中，郑彬都是承认租金是由其个人承担，只是因为经济原则而拖欠，所以不存在合同主体错误的问题；4、郑彬提供的《民事上诉状答辩》中公章是虚�的，某街道办事处已明确向郑文说明了某区卫生院的公章在2013年10月已经收回，现在的公章在某办事处保管，所有的证照均已无效；5、至于郑彬在诉状中提出的诉讼期间曾经支付1万元的租金的问题，可以在执行中扣除，另外在上诉中提出订金问题，因合同有约定，应按照合同约定处理，郑彬无权再提出意见。综上所述，请求法院驳回郑彬的上诉。
二审期间，郑文没有为其答辩补充提交新的证据。
郑彬在二审期间就其上诉请求向本院提交了如下新的证据材料：1、中华人民共和国医疗机构执业许可证；2、江门市蓬江区某区卫生院（江门市蓬江区某社区卫生服务中心）组织机构代码证（正副本复印件）；3、江门市蓬江区某区卫生院（江门市蓬江区沙仔尾社区卫生服务中心）税务登记证（正副本复印件），上述证据没有原件，三证据证明江门市蓬江区某区卫生院主体是存在的，而且也是经营的；4、三份收据，由郑文书写的，分别是2014年2月17日、2014年7月12日和2014年11月5日，该收据开头是“今收到江门市某区医院交来江门市某区医院某区大道某号租金”，这说明其实合同履行的主体是江门市蓬江区某区卫生院。另外，提交房产租赁合同原件不作为新证据提交，只提供给法院作为参考。
郑文对上述证据材料发表如下意见：1、对于1-3的执业证的真实性没有异议，但这些证照已经无效，原件已经由某办事处收回，与本案已经没有关系；2、对三份收据的真实性没有异议，是郑文出具的收据，只有2014年11月5日这一笔是在开庭之后、判决之前支付的租金，所以在判决书中没有体现，但可以在执行中扣减，其余两笔都是起诉之前的，没有在起诉的金额之内，该三份收据不属于新证据，当时都是郑彬交现金过来，当时要求收据上写使用人�江门市蓬江区某区卫生院；3、房产租赁合同于双方各自持有的合同一致。
经审查，上述证据不足以证明郑彬主张的涉案房产租赁合同的承租人是江门市蓬江区某区卫生院证明内容成立。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对郑彬提出上诉的问题。�据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、郑文的起诉是否符合起诉条件。2、郑彬是否系涉案房产租赁合同的承租人。
关于第1个争议焦点。在起诉时，郑文提供的证据材料能初步证明其是涉案房产租赁合同的当事人且与本案有直接的利害关系，其起诉亦有明确的被告，诉请的事项属于人民法院受理民事诉讼的范围、原审法院对本案亦有管辖权，因此郑文的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，另外也不存在《中华人民共和国民事诉讼法》规定的应不予受理或驳回起诉的情形。综上，郑彬上诉请求驳回郑文起诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。首先，按照日常生活经验法则，如果郑彬是以江门市蓬江区某区卫生院（以下简称“某区卫生院”）的法定代表人的身份代表某区卫生院签�涉案房产租赁合同，那么涉案房产租赁合同的抬头租客（简称乙方）栏处不应标明有“郑彬”字样、涉案房产租赁合同的乙方签名栏处应盖有某区卫生院的公章，但郑彬和郑文持有的涉案房产租赁合同的抬头租客（简称乙方）栏处标明有“郑彬”字样，乙方签名栏处并没有盖某区卫生院的公章、而只是有郑彬的签名。由上可见，郑彬主张其在签订涉案房产租赁合同是代表某区卫生院与郑文签约，与常理不符；而郑文主张其是与郑彬个人签订涉案房产租赁合同，符合日常生活经验法则。其次，根据郑彬提交给本院的书面上诉状中的内容，郑彬亦是认可其是涉案房产租赁合同的承租人的。综上，根据涉案房产租赁合同的签订情况和郑文的陈述主张，应认定郑彬在签订涉案房产租赁合同时有以其自己为承租人的意思表示并与郑文达成了租赁涉案房屋的合意，因此郑彬是�案房产租赁合同的承租人。郑彬上诉主张其不是承租人，理据不足，不能成立，本院不予支持。
涉案房产租赁合同解除后，如果郑彬没有搬出并交还江门市蓬江区某区大道某号房屋给郑文的，则应依照涉案房产租赁合同约定的月租金人民币10000元的标准向郑文支付占用期间的涉案房屋使用费。虽然原审判决主文中对郑彬应向郑文支付的上述占用期间的涉案房屋使用费表述为租金不妥，本院予以纠正，但原审判决裁判结果正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。郑彬的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5987元，由郑彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
�判员陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 李慕华