江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终3968号
上诉人（原审被告）：倪必荣，居民。
上诉人（原审被告）：顾日澜，居民。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王洪兵，江苏新中一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钮维江，居民。
委托诉讼代理人：成卫华，居民。
上诉人倪必荣、顾日澜因与被上诉人钮维江房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
倪必荣、顾日澜上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审提出的反诉请求。事实和理由：1、被上诉人一审中只主张了10万元的租金，而一审法院判决支持2015年9月1日起至实际交付房屋之日止按8333元/月计算的租金，超出了被上诉人的一审诉讼请求；2、上诉人不存在违约行为，被上诉人出租的房屋消防不合格，不符合经营茶楼的条件，也不履行对房屋的维修义务，并在租期内张贴出售广告，影响上诉人经营，违约在先；3、上诉人一审中提出了反诉请求，也已交纳了反诉费用，反诉请求之一是要求解除合同，并申请对剩余租期内的装潢残值进行司法鉴定，但一审法院未予委托和审理判决；4、上诉人支付了10万元的室内物品押金，合同解除时应予返还。
钮维江辩称，1、一审中被上诉人主张10万元房租，房屋租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日止，每年8月31日前付清下一年房租，乙方现未能继续经营，所以我现在要求返还房屋，给付欠付的租金；2、张贴广告是双方协商一致的；3、对于反诉是否审查以及合同应否解除由法院依法处理；4、合同约定我方提供房产证等给上诉人办理营业执照，关于消防问题，合同中没有约定，并且上诉人已经经营了两年多，在2015年上诉人未按照合同约定缴纳房租，所以我才起诉；5、关于上诉人所说的房屋质量维修问题，房屋不存在质量问题。请求二审法院维持一审判决。
钮维江向一审法院提出的诉讼请求：要求倪必荣、顾日澜支付2015年8月31日以后的租金及承担水电费2215元，解除双方签订的房屋租赁协议、腾空房屋，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年8月26日，钮维江（甲方）与倪必荣、顾日澜(乙方)签订房屋出租协议书一份，约定：甲方将位于秦南镇原开心宝典整体茶楼共两层出租给乙方经营茶楼，甲、乙双方一致协议，达成如下协议：1、房屋租定时间为六年，时间自2013年10月1日至2019年9月30日止；2、房屋年租金为每年壹拾万元整，付款方式：第一次付贰拾万元整（其中拾万为室内设施），每年于8月31日前付清下一年房租；3、在承租期间内，茶楼水费、电费及工商税务费由乙方自行交纳，与甲方无关；4、甲方在乙方承租付款前必须保证店内水、电均能使用到位；5、甲方必须提供乙方办理营业手续的相关证件；6、甲方在与乙方签订协议前原开心宝典茶楼的对外一切债务纠纷等均与乙无关，由甲方自行承担，不得影响乙方的正常营业；7、在承租期间内，如茶楼遇拆迁情况，甲方必须退还乙方剩余房屋租金；8、乙方房屋到期后，店内一切设备均属于乙方所有。甲方房屋出租时，在同等条件下乙方有优先权，双方在租赁期间发生其它事项的，双方可协商解决。协议签订后，倪必荣、顾日澜分别于2013年8月27日、8月28日向钮维江支付租金40000元及160000元，计200000元。嗣后，顾日澜办理了盐城市盐都区秦南镇阳光壹加壹休闲茶餐厅餐饮服务许可证、营业执照。倪必荣、顾日澜自2015年8月31日以后的房屋租金未予交纳。此后，原、被告之间为交纳房屋租金多次交涉未果，原告遂诉至一审法院。
另查明，本案讼争的承租房屋系由钮维江、成卫华2013年7月20日通过125万元拍卖购得。2015年11月20日，钮维江支付讼争租赁房屋的电费1531.80元。庭审中,倪必荣、顾日澜提供的用于办理营业执照的租房协议书中钮维江的签名非钮维江本人所签，倪必荣、顾日澜辩称是因为钮维江没有提供房屋产权证和土地证，为了领取营业执照，减少住房面积在200平方以下，所以协议中的签名不是钮维江本人所签。盐城市盐都区消防大队未对被告倪必荣、顾日澜下发过书面整改通知书。
一审法院认为：根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的房屋出租协议书不违反法律、法规的规定，系合法有效。协议签订后，倪必荣、顾日澜在合同约定的期限内未按期交纳租金，引起纠纷应负全部责任。现原告钮维江要求被告倪必荣、顾日澜支付2015年9月1日起至实际交付之日止租金的请求，符合法律规定，予以支持，由被告倪必荣、顾日澜向原告钮维江交纳自2015年9月1日起至实际交房之日止按每月8333元(100000元/12个月)计算的房屋租金。根据法律规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务…”当事人可以解除合同，现因被告倪必荣、顾日澜未按合同约定交纳租金，现原告钮维江要求解除双方于2013年8月26日签订的租房协议并腾空房屋的诉请，予以支持。对原告钮维江要求倪必荣、顾日澜交纳的电费2215元，因双方在协议中明确约定房屋的电费应由两被告承担，现原告已交纳该费用，故两被告应向原告支付已垫付的电费。故依法支持由倪必荣、顾日澜向钮维江支付电费2215元。对两被告辩称的因原告未能提供有效的产权证和土地证不能办理餐饮业的消防手续，同时原告钮维江也没有对出租房屋进行维修导致了无法经营，系钮维江违约在先，故不同意交纳2015年8月31日以后的房屋租金的理由，因双方在房屋出租协议中约定钮维江必须提供倪必荣、顾日澜办理营业手续的相关证件，现倪必荣、顾日澜亦已办理了营业执照。根据法律规定，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，关于消防手续应由倪必荣、顾日澜自行办理，故对两被告的辩称理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定一审法院判决：一、解除原告钮维江与被告倪必荣、顾日澜于2013年8月26日签订的房屋租赁协议，倪必荣、顾日澜应于本判决生效后二十日内向原告钮维江交付所租赁房屋。二、被告倪必荣、顾日澜应于判决生效后十日内向原告钮维江支付2015年9月1日至实际交付房屋之日止按8333元/月计算的租金。三、倪必荣、顾日澜于判决生效后十日内向原告钮维江支付电费2215元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元，由被告倪必荣、顾日澜负担。
本院二审期间，倪必荣、顾日澜提交了其于2016年6月22日向一审法院交纳反诉费2525元的诉讼费发票一张，以证明其已交纳了反诉费用。经本院组织当事人进行质证，钮维江对其真实性无异议。本院经审核予以认定。
本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。
二审另查明：在2016年7月11日的一审庭审中，法庭要求“庭后三日内被告向本庭提交反诉费的发票，否则对被告的反诉不予审理”，上诉人的委托诉讼代理人回答“知道了”。
二审再查明：案涉房屋于2015年9月30日起被倪必荣、顾日澜空关闲置。二审中，经本院多次组织交接，2016年11月2日倪必荣、顾日澜将房屋钥匙交至法庭，并明确表示“同意无条件交付房屋钥匙，我们房屋已经全部清空，如果还有遗留物品也不要了”。钮维江表示“房屋租金及水电费、诉讼费及钥匙一起交到法院，由法院交给我，如果其他款项没有交付给我，我坚决不接收钥匙”。
本院认为：钮维江与倪必荣、顾日澜签订的房屋出租协议书不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现因倪必荣、顾日澜未按合同约定交纳租金，钮维江要求解除双方签订的房屋出租协议书并腾空房屋的诉请，依法应予支持，倪必荣、顾日澜同时应按房屋出租协议书约定的租金标准向钮维江交纳欠付的租金。法律规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。2016年11月2日倪必荣、顾日澜已将案涉房屋腾空并将钥匙交至法院，但钮维江以欠付的房屋租金、电费、诉讼费没有支付为由拒绝接收房屋，故对于2016年11月2日以后产生的租金损失，依法不予支持。根据房屋出租协议书约定“房屋租定时间为六年，时间自2013年10月1日至2019年9月30日止”、“每年于8月31日前付清下一年房租”，审理中双方对于2013、2014租赁年度的租金没有争议，故2015租赁年度的租期应当从2015年10月1日起计算，一审判决从2015年9月1日起计算租金不当。倪必荣、顾日澜需向钮维江交纳自2015年10月1日起至2016年11月2日止的房屋租金109041.10元（100000元+100000元/365日*33日），同时偿还钮维江代交的电费2215元。房屋出租协议中约定钮维江必须提供倪必荣、顾日澜办理营业手续的相关证件，倪必荣、顾日澜已办理了餐饮服务许可证、营业执照，并开展经营。倪必荣、顾日澜经营茶餐厅，依法应当自行办理消防安全验收手续。虽然在其经营期间，钮维江曾张贴房屋销售广告，但该行为并不影响倪必荣、顾日澜经营。倪必荣、顾日澜提出钮维江没有履行对出租房屋的维修义务，但其未能举证证明因出租房屋存在质量问题而要求钮维江进行维修的相关证据。故本院对倪必荣、顾日澜提出的钮维江存在违约行为的上诉理由不予采信。一审审理中，钮维江已明确主张要求付清房租，倪必荣、顾日澜上诉认为一审法院超诉讼请求判决支持房屋租金的理由，与事实不符，本院不予支持。倪必荣、顾日澜虽曾提出反诉并交纳了反诉费，但其未在法庭规定的期限内提交反诉费发票，且为了防止损失的继续扩大，其提出的反诉请求可另行处理。至于倪必荣、顾日澜上诉提出的室内物品押金应予返还问题，在其反诉请求中亦已提出，本案不予理涉。
综上，上诉人倪必荣、顾日澜的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。但因二审中倪必荣、顾日澜已将案涉房屋腾空并将钥匙交至法院，而钮维江拒绝接收房屋，故本院对一审判决的租金支付期限予以调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02208号民事判决第一、三项。
二、变更盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02208号民事判决第二项内容为“倪必荣、顾日澜应于判决生效后十日内向钮维江支付2015年10月1日至2016年11月2日期间的租金109041.10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2330元，由上诉人倪必荣、顾日澜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 谢超亮
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 吴思懿
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……