四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0121民初442号
原告朱小根等人（详见附表一）。
共同委托诉讼代理人：贺桂香，金堂县法律援助中心律师。
附表一
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案号
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原告
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身份信息
（2017）川0121民初442号
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朱小根
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男， 1987年4月1日出生，汉族，住四川省犍为县。
（2017）川0121民初443号
贺子军
魏金芬
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男，1968年10月10日出生，汉族，住成都市青白江区。
女，1969年11月13日出生，住成都市青白江区。
（2017）川0121民初444号
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杨世杰
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男， 1991年3月3日出生，汉族，住四川省崇州市。
（2017）川0121民初445号
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黄 勤
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女，1982年1月1日出生，汉族，住四川省三台县。
（2017）川0121民初446号
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张玉芬
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女， 1963年9月26日出生，汉族，住四川省崇州市。
（2017）川0121民初447号
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蒲金辉
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女， 1965年9月30日出生，汉族，住四川省崇州市。
（2017）川0121民初448号
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李新桂
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女，1964年8月15日出生，汉族，住成都市青羊区。
（2017）川0121民初449号、（2017）川0121民初450号
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丁伶武
张 珍
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男，1964年5月4日出生，汉族，住四川省崇州市。
女，1966年10月1日出生，汉族，住四川省崇州市元。
（2017）川0121民初451号、（2017）川0121民初452号
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刘 忠
贾 蓉
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男，1970年5月26日出生，汉族，住四川省崇州市。
女，1972年1月11日出生，汉族，住四川省崇州市。
（2017）川0121民初453号
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胡英毅
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男， 1968年8月25日出生，汉族，住四川省乐山市。
（2017）川0121民初454号
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胡良才
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男，1971年9月12日出生，汉族，住四川省峨眉山市。
被告：四川宏诚工程建设开发有限公司，住所地：成都市成华区。
法定代表人：刘婷婷。
第三人：廖江，男，1972年6月4日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托诉讼代理人：宋永奎，四川中超律师事务所律师。
原告朱小根等人诉被告四川宏诚工程建设开发有限公司（以下简称宏诚公司）、第三人廖江商品房销售合同纠纷一案13案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告朱小根等人的特别授权委托诉讼代理人贺桂香，被告宏诚公司的法定代表人刘婷婷，第三人廖江的委托代理人宋永奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求如下：1.判决第三人协助被告撤销房屋买卖合同备案；2.判令被告将房屋产权转移登记在原告的名下。庭审中，原告变更第2项诉讼请求，变更为被告协助原告办理房屋的不动产统一登记证书。因房屋备案在第三人名下，被告无法为原告办理不动产统一证书。具体如下（详见附表二）：
附表二
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案号
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原告
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房屋信息
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交房时间
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约定办理转移登记时间
（2017）川0121民初442号
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朱小根
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
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2014年9月10日
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交付之日起365天内
（2017）川0121民初443号
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贺子军
魏金芬
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
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2014年12月15日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初444号
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杨世杰
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢1单元xx层x号
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2014年9月2日
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交付之日起365天内
（2017）川0121民初445号
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黄 勤
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
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2014年9月19日
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交付之日起365天内
（2017）川0121民初446号
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张玉芬
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
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2015年2月5日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初447号
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蒲金辉
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
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2015年2月5日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初448号
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李新桂
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元x层x号
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2014年8月4日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初449号
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丁伶武张 珍
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
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2014年11月25日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初450号
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丁伶武
张 珍
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
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2014年11月25日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初451号
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刘 忠
贾 蓉
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
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2014年11月25日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初452号
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刘 忠
贾 蓉
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
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2014年11月25日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初453号
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胡英毅
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
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2015年2月5日
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交付之日起550天内
（2017）川0121民初454号
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胡良才
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
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2015年2月5日
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交付之日起550天内
宏诚公司辩称，被告认同原告的诉讼请求，原告在被告开发的金堂县维罗纳小区购买的商品房为真实有效的买卖行为，并且已经入住，缴纳了相关税费、办证费用及物业管理费用。被告与第三人系借款合同关系，并非商品房买卖合同关系；被告同第三人虽然签订有房屋买卖合同，并将涉案房屋备案在第三人名下，但第三人未实际支付购房款且并未交房，也未向被告催收办理交房手续及办理不动产登记手续，也未办理转移登记、预告登记或抵押登记。双方签订的商品房买卖合同，合同价格明显大幅度低于市场同期销售单价；被告同第三人的借贷行为，被告已支付了大量的还款。
廖江述称，2013年2月4日，第三人与被告按房屋销售管理规定签订了商品房买卖合同,并于签订合同当天支付了全部购房款，该合同取得了房屋管理部门的认可,并进行了房屋备案登记，依法应当受到法律保护;被告单方认为第三人与被告系借款合同关系，不是真实买房关系，没有事实依据，也不符合双方当时的真实意思表示；如果双方确实是借款关系，应当有借款凭证或者借款合同作为依据，涉及大额的借款不可能连协议都没有;被告在房屋备案登记没有解除撤销并退还第三人购房款项的前提下，将第三人依法购买的房屋大部分以抵账或者买卖关系出售给13个原告，明显是一房多卖，不应受到法律保护;根据第三人与被告房屋买卖合同约定，交房的义务应当在被告方，因被告一直处于失联状态，第三人将保留追究的权利;被告认为被告与第三人没有签订补充协议、物业管理协议等属于是第三人的过错，双方的房屋买卖合同是标准合同，并没有规定必须签订补充协议，补充协议是主合同没有约定清楚的情况下才签订的。综上，请法庭依法保护第三人作为真实合法购房人的合法权益。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告所举示的证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议；原告对被告举示的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为被告举示的证据均证明被告与第三人之间存在着真实的民间借贷关系，双方签订的房屋买卖合同实际是民间借贷的担保；第三人认为，原告起诉的房屋，被告已于2013年2月4日销售给第三人，并且进行备案登记，第三人也于当天支付了全部房款，按照法律规定，房屋以登记为准，原告与被告签订的房屋买卖合同未进行备案登记，应视为无效。其余证据跟第三人无关；对被告举示的证据证明被告与第三人是房屋买卖合同关系；被告提供的财务记账凭证，是被告单方面制作出具的，对三性均不予认可，被告转账给第三人，是被告和案外人存在借贷关系。原告和被告对第三人举示的证据，均认为第三人提供的证据是对民间借贷的掩盖；房屋单价远低于同期市场价格；真实的业主购房，还应签订房屋买卖合同补充协议，而第三人没有签订；第三人申请证人余跃昌出庭作证，不能证明被告向第三人支付利息，是支付证人的资金利息。
经审理认定事实如下：2013年2月4日，廖江通过银行转账，将291万元资金转入宏诚公司的法定代表人刘婷婷的帐户，当天，被告与第三人廖江签订了13份《商品房买卖合同》，将13套房屋备案在第三人名下，备案房屋的总金额为300万元，被告给第三人出具了购房款收据。被告的原始账目上记载：2013年2月4日付款申请单，付款的原因为付廖江利息，金额为9万元，附件为赵素鸿当天向廖江帐户上汇款9万元；2013年3月5日付款申请单，付款的原因、依据和相关说明为付廖江资金利息，2013年2月5日-2013年3月5日，备注：2013年2月4日本金为300万元，实际进账291万元，已扣除2013年2月5日-2013年3月5日的利息9万元；2013年3月4日付款申请单，付款的原因为付廖江资金利息，本金300万元，2013年3月5日-2013年4月5日，金额为20万元；附件为当天刘婷婷通过工行网银向廖江的帐户上汇款20万元；之后，被告分别于2013年4月8日付廖江利息20万元、2013年5月3日付廖江利息14万元、2013年5月10日付廖江利息6万元、2013年5月30日付廖江利息6万元、2013年6月11日付廖江利息20万元、2013年8月6日付廖江利息20万元。
原告购房的具体情况如下（详见附表三）：
案号
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原告
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签订买卖合同和补充协议的时间
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房屋信息
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房屋面积（㎡）
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房屋总价（元）
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付款方式
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（2017）川0121民初442号
|
朱小根
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2013年1月22日
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
54.65
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185810
|
银行转账
（2017）川0121民初443号
|
贺子军
魏金芬
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2014年7月11日
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
54.65
|
207697
|
维罗纳项目入户门、防火门工程款抵偿
（2017）川0121民初444号
|
杨世杰
|
2013年1月17日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
54.65
|
185810
|
银行转账
（2017）川0121民初445号
|
黄 勤
|
2013年1月16日
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
54.65
|
183123
|
银行转账
（2017）川0121民初446号
|
张玉芬
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2015年2月5日
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金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
35.81
|
746639
|
维罗纳项目绿化工程款抵偿
（2017）川0121民初447号
|
蒲金辉
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2015年2月5日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
22.60
|
471210
|
维罗纳项目绿化工程款抵偿
（2017）川0121民初448号
|
李新桂
|
2014年7月16日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元x层x号
|
54.65
|
185810
|
现金
（2017）川0121民初449号
|
丁伶武张 珍
|
2014年11月6日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
37.83
|
983520
|
维罗纳项目钢材款抵偿
（2017）川0121民初450号
|
丁伶武
张 珍
|
2014年11月6日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
31.7
|
824200
|
维罗纳项目钢材款抵偿
（2017）川0121民初451号
|
刘 忠
贾 蓉
|
2014年11月6日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
22.28
|
579280
|
维罗纳项目钢材款抵偿
（2017）川0121民初452号
|
刘 忠
贾 蓉
|
2014年11月6日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
21.60
|
561600
|
维罗纳项目钢材款抵偿
（2017）川0121民初453号
|
胡英毅
|
2015年2月5日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
36.75
|
766238
|
维罗纳项目绿化工程款抵偿
（2017）川0121民初454号
|
胡良才
|
2015年2月5日
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
36.97
|
770825
|
维罗纳项目绿化工程款抵偿
以上事实有商品房买卖合同、补充协议、前期物业管理协议、临时管理规约、银行流水、收据3张，物管收费单2张，交房传递书、金堂维罗纳项目工程付款审批表、借款银行流水单、廖江房源抵押明细表、廖江房屋备案表、廖江商品房买卖合同、廖江回购款支付清单、回购款支付凭证、工商银行凭证、收据、金堂县档案局查询的合同摘要及信息、证人余跃昌的证言等证据在案佐证。
本院认为，被告承认原告的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。本案应认定为原、被告之间是真实的商品房买卖关系，原、被告签订了商品房买卖合同、补充协议及前期物业服务协议，原告支付了全部房款，被告向原告出具了购房款收据，并将房屋交付给原告，原告缴纳了办证所需费用，并入住，缴纳了物管费。第三人与被告之间只是在2013年2月4日签订了商品房买卖合同，并备案，第三人有购房款收据，但双方直到法庭辩论终结前均未签订补充协议和物业服务协议，不符合一般商品房买卖合同的交易习惯。第三人称原告起诉的房屋，被告已于2013年2月4日销售给第三人，并且进行备案登记，第三人也于当天支付了全部房款，按照法律规定，房屋以登记为准，原告与被告签订的房屋买卖合同未进行备案登记，是一房二卖，应视为无效；被告向第三人支付利息，是被告向证人余跃昌借款后，应支付余跃昌的利息。本院认为，证人在庭审中当庭陈述，证人与被告没有约定，将被告应付证人的款项转账到第三人廖江的帐户，第三人的述称，不符合常理。被告提供的原始账目明细，能证明第三人与被告系民间借贷关系，被告与第三人签订买卖合同是作为民间借贷的担保。即使廖江与宏诚公司之间存在商品房买卖合同关系，但宏诚公司并未向廖江交付房屋，廖江也未取得案涉房屋所有权，反之，宏诚公司将案涉房屋交付给已经支付全部购房款的朱小根等人占有使用，此时，保护实际占有人的权益更能维护市场的稳定，因此，作这案涉房屋实际占有使用的朱小根有权要求宏诚公司协助办理案涉房屋的不动产统一登记证书。故原告要求第三人协助被告撤销房屋买卖合同备案，被告协助原告办理房屋的不动产统一登记证书的诉讼请求应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，最高人民法院《关于审理民间借货案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、撤销第三人廖江在四川金堂县赵镇金园街xxx号的xx套房屋的备案登记（详见附表四）；
二、被告四川宏诚工程建设开发有限公司于本判决生效之后三十日内协助原告朱小根等人办理不动产统一登记证书（详见附表四）。
案件受理费负担（详见附表四）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李文姬
二〇一七年三月三十一日
书记员 何伟峰
案号
|
原告
|
房屋信息
|
诉讼费
负担
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被告（元）
（2017）川0121民初442号
|
朱小根
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
2008
（2017）川0121民初443号
|
贺子军
魏金芬
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
2208
（2017）川0121民初444号
|
杨世杰
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
2008
（2017）川0121民初445号
|
黄 勤
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元xx层x号
|
1981
（2017）川0121民初446号
|
张玉芬
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
5633
（2017）川0121民初447号
|
蒲金辉
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
4184
（2017）川0121民初448号
|
李新桂
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x单元x层x号
|
2008
（2017）川0121民初449号
|
丁伶武
张 珍
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
6818
（2017）川0121民初450号
|
丁伶武
张 珍
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
6021
（2017）川0121民初451号
|
刘 忠
贾 蓉
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
4796
（2017）川0121民初452号
|
刘 忠
贾 蓉
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xx号
|
4708
（2017）川0121民初453号
|
胡英毅
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
5731
（2017）川0121民初454号
|
胡良才
|
金堂县赵镇金园街388号维罗纳xx幢x楼xxx号附xx号
|
5754