上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1241号
上诉人（原审被告）：陈圣伟，男，1969年12月13日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
上诉人（原审被告）：陈丽红，女，1977年9月22日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王娜玉，上海市诚至信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海中大亮桥房地产有限公司，住所地上海市松江区九亭镇虬泾路280弄C3。
法定代表人：董可超，董事长。
委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。
原审第三人：韩木海买，男，1982年10月15日生，回族，住青海省化隆回族自治县。
原审第三人：马哈力买，女，1968年5月4日生，回族，住青海省化隆县。
上诉人陈圣伟、陈丽红因与被上诉人上海中大亮桥房地产有限公司（以下简称中大亮桥公司）、原审第三人韩木海买、马哈力买房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈圣伟、陈丽红上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项、第六项，改判上诉人支付被上诉人上海市松江区XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋自2014年7月15日起至2015年8月31日止的租金及房屋使用费，以及支付被上诉人上海市松江区XX路XX号房屋的使用费，自2015年7月15日起至该房屋实际返还之日止，按1.4元/天/平方米计算。事实和理由：2014年6月6日，在双方约定的租赁期限结束前，上诉人向被上诉人发出通知告知其对二楼商铺（即XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX房屋）不再续租，仅希望继续承租一楼商铺，被上诉人未提出异议，上诉人也未继续使用二楼商铺，故该部分房屋租金被上诉人不应再向上诉人收取。租赁期限到期后，上诉人已于2015年8月31日将房屋返还给被上诉人，故租金及使用费应计算至该日。租赁合同到期后，双方之间属于不定期租赁关系，故尚未归还的房屋使用费标准应按照合同约定的最后一期1.4元每天每平方米计算。
被上诉人中大亮桥公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人韩木海买未发表意见。
原审第三人马哈力买述称，不同意迁出其承租的房屋，要求继续履行租赁合同进行经营，直到其自愿终止合同或者遭遇国家征用、拆迁等，否则要求赔偿其经济损失80万元。
中大亮桥公司向一审法院起诉请求：1、判令陈圣伟、陈丽红搬离并返还上海市松江区XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX共计11间建筑面积为1,068.95平方米的房屋；2、判令韩木海买、马哈力买搬离并返还上海市松江区XX路XX号房屋；3、判令陈圣伟、陈丽红支付2014年7月15日起至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费（按照租赁合同约定的标准，2014年7月15日至2015年7月14日，按1.40元/天/平方米计算；2015年7月15日至2016年7月14日，按1.60元/天/平方米计算；2016年7月15日至2017年7月14日，按1.80元/天/平方米计算）；4、判令陈圣伟、陈丽红支付违约金93,640元；5、判令陈圣伟、陈丽红支付延期交房补偿金（自2014年7月15日至2015年7月14日，按2.80元/天/平方米计算；自2015年7月15日至2016年7月14日，按3.20元/天/平方米计算；之后每一年比前一年每天每平方米增加0.20元，计算至实际返还房屋之日止）；6、判令陈圣伟、陈丽红支付2015年7月1日至2015年8月18日的电费17,868.83元；7、判令陈圣伟、陈丽红支付2015年1月至2015年10月的物业费26,723.75元。
一审法院认定事实：中大亮桥公司于2008年9月9日取得沪房地松字（2008）第XXXXXX号上海市房地产权证，载明房地坐落松江区XX镇XX路XX、XX，XX（双号）、XX弄XX号等，该房地产权证附记中载明另有门牌：松江区XX镇XX路XX号（双号），XX弄XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号。
2009年7月6日，中大亮桥公司（甲方）与陈圣伟、陈丽红（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定中大亮桥公司将位于上海市松江区XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX共计11间建筑面积为1,068.95平方米的房屋出租给乙方，用途为商业，乙方租赁该房屋用于开设联华超市，租赁期限内未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途及其经营项目。房屋租期自2009年7月15日至2014年7月14日，商铺免租期为18个月，乙方租金起付日为2011年1月15日，第一租赁年度（2011年1月15日至2012年7月14日）的租金为0.8元/天/平方米，以后每年度租金在前一年度的基础上按0.2元/天/平方米递增。甲方向乙方收取四个月的租金102,619.20元作为租房押金。乙方租赁房屋的物业管理费为2.50元/平方米/月，由乙方承担并按物业管理服务协议的约定支付给物业服务公司。合同第八条违约责任约定，在租赁期内，乙方具有下列行为的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求乙方按合同解除时年租金的20%支付违约金：（1）、擅自改变房屋的用途或经营项目，或利用房屋进行违法活动的；……（4）、乙方出现其他违反本合同的行为，经甲方书面催告后，在15天内仍未纠正的。合同第九条约定，租期届满乙方不再继续租赁，或甲方收回该房屋，乙方应在有效租期的最后日或最后日前将全部租用房屋恢复原状、出清自有物资、结清所有的各类费用并将房屋交还给甲方。否则每拖延一天，应按当期日租金标准的2倍向甲方支付补偿。第十三条特别约定，甲方不同意乙方在承租期内将该房屋转租给第三方。
上述合同签订后，中大亮桥公司将系争房屋交付陈圣伟、陈丽红使用，陈圣伟、陈丽红支付了截至2014年7月14日的租金，并向中大亮桥公司交纳了押金102,619.20元。
2011年7月7日，陈圣伟（甲方）与案外人马某（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将松江区XX镇XX路XX号房屋出租给乙方，该房屋建筑面积65平方米，租期自2011年7月13日至2014年7月12日。后乙方变更为韩木海买。该合同补充条款约定适用范围为经营大西北牛肉面。庭审中，马哈力买表示其之后从韩木海买手中转让了该拉面店，现在由其实际经营。
2015年6月20日，中大亮桥公司向陈圣伟、陈丽红发送《商铺租赁合同期满限期交还通知书》，要求陈圣伟、陈丽红在2015年6月28日前结清租金与水电费，搬离商铺并将商铺交还中大亮桥公司。2015年6月30日，中大亮桥公司向陈圣伟、陈丽红发送《催告函》，催告陈圣伟、陈丽红于2015年7月8日前搬离商铺，并支付商铺使用期间的租金和水电费用。否则，将断水断电，届时造成的一切后果和损失由陈圣伟、陈丽红自行承担。
2015年7月7日，陈圣伟、陈丽红向中大亮桥公司发送《申请书》，载明：其同意支付一楼的租金。2014年6月陈圣伟、陈丽红已书面通知中大亮桥公司退回二楼商铺，故不同意支付二楼商铺的租金。此外，若中大亮桥公司强行关闭商铺，给陈圣伟、陈丽红造成的损失计630万元需由中大亮桥公司承担。同日，陈圣伟、陈丽红向中大亮桥公司发送《告知函》，函告因超市在正常运营中，对于中大亮桥公司要求7月8日开始停水停电，超市无法在如此短的时日内进行处理。
庭审中，对于系争房屋的交还时间，陈圣伟、陈丽红陈述其于2014年6月即书面告知中大亮桥公司要求退租二楼，2015年7月15日，陈圣伟、陈丽红将系争房屋（除韩木海买、马哈力买承租部分）全部返还给中大亮桥公司。中大亮桥公司对陈圣伟、陈丽红的陈述不予认可，表示陈圣伟、陈丽红并未在2015年7月15日返还钥匙给中大亮桥公司，故陈圣伟、陈丽红并未在该日将系争房屋返还给中大亮桥公司。庭审中，中大亮桥公司表示除韩木海买、马哈力买承租部分以外，其余房屋中大亮桥公司已于2016年4月14日全部收回。
针对中大亮桥公司主张的电费17,868.83元，陈圣伟、陈丽红同意承担。关于物业费，中大亮桥公司提供了由上海XX有限公司出具的商铺物业管理费表格，载明系争房屋自2014年7月1日至2016年4月14日的欠付物业费共计57,367.50元，同时中大亮桥公司表示该笔物业费其尚未与上海XX有限公司进行结算。陈圣伟、陈丽红对上述欠付的物业费时间无异议。
关于韩木海买、马哈力买承租的松江区九亭镇XX路XX号商铺，中大亮桥公司、陈圣伟、陈丽红确认商铺面积为65平方米，该商铺的租金标准为2014年7月15日至2015年7月14日，按1.40元/天/平方米计算；2015年7月15日至2016年7月14日，按1.60元/天/平方米计算；2016年7月15日之后，按1.80元/天/平方米计算。
此外，庭审中，中大亮桥公司表示其收取的押金102,619.20元同意返还，但要求与陈圣伟、陈丽红应付款项相抵扣。
一审法院认为，中大亮桥公司、陈圣伟、陈丽红之间签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系争商铺租赁合同于2014年7月14日到期，之后中大亮桥公司、陈圣伟、陈丽红未签订书面租赁合同，形成事实租赁关系，租期不定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现中大亮桥公司提出收回系争房屋的诉讼请求，并无不当，依法可予支持。但在庭审过程中，中大亮桥公司亦确认除松江区九亭镇XX路XX号商铺之外的其余房屋，均已收回。现688号商铺仍由韩木海买、马哈力买占用，故中大亮桥公司要求陈圣伟、陈丽红返还、韩木海买、马哈力买搬离并返还松江区XX路XX号房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。
关于房屋租金及使用费，陈圣伟、陈丽红虽辩称已于2015年7月15日将系争房屋（除韩木海买、马哈力买承租部分）全部返还给中大亮桥公司，但中大亮桥公司对此不予认可，且陈圣伟、陈丽红未能提供双方确认的房屋交接书，故法院采信中大亮桥公司于2016年4月14日收回除韩木海买、马哈力买承租部分之外的系争房屋的意见。因此陈圣伟、陈丽红应当支付中大亮桥公司自2014年7月15日起至2016年4月14日止的房屋租金及使用费。关于租金及使用费的标准，因双方自2014年7月15日起未签订书面的租赁合同，现中大亮桥公司主张参照原合同约定的每年度租金在前一年度的基础上按0.2元/天/平方米递增的标准计算，并无不当，法院予以支持。经核算，陈圣伟、陈丽红应当支付中大亮桥公司自2014年7月15日起至2016年4月14日止的房屋租金及使用费共计1,014,433.45元。此外，自2016年4月15日起，因韩木海买、马哈力买仍实际占用九亭镇XX路XX号房屋，故陈圣伟、陈丽红应按中大亮桥公司、陈圣伟、陈丽红在庭审中确认的标准及面积支付中大亮桥公司该房屋的租金及使用费。
关于违约金93,640元，中大亮桥公司主张因陈圣伟、XX镇XX路XX号房屋转租给韩木海买、马哈力买作拉面店，违反了合同关于租赁场所用作超市的约定，且陈圣伟、陈丽红在合同到期后未按期返还房屋，经中大亮桥公司催告后至今仍未返还房屋，故根据合同第八条第一款第一项、第四项的约定，按年租金468,200元的20%主张相应的违约金。法院认为，中大亮桥公司未能提供证据证明其在合同履行期内向陈圣伟、陈丽红就转租及改变租赁物用途的违约情形提出过异议，并要求解除合同；此外，第八条第四项所针对的应为租赁期内陈圣伟、陈丽红所应履行的义务，而非合同到期后的房屋返还义务，故中大亮桥公司的此项诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于延期交房补偿金，法院认为，中大亮桥公司、陈圣伟、陈丽红的商铺租赁合同于2014年7月14日到期之后，双方均未能提供证据证明曾就合同不再继续履行进行过磋商，对于陈圣伟、陈丽红继续租用系争房屋，中大亮桥公司也未能及时提出异议，要求陈圣伟、陈丽红搬离并返还，故法院认定中大亮桥公司、陈圣伟、陈丽红形成事实租赁关系，租期不定。中大亮桥公司要求按照日租金标准的2倍支付延期交房补偿金的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于中大亮桥公司主张的电费17,868.83元，陈圣伟、陈丽红同意支付，此系其对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，予以准许。
关于物业费，中大亮桥公司未能提供证据证明其已向物业公司代为支付，且租赁合同也未约定陈圣伟、陈丽红应向中大亮桥公司支付物业费，故中大亮桥公司非物业费适格的诉讼主体，中大亮桥公司的此项诉请，不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、陈圣伟、陈丽红于判决生效之日起十日内返还上海中大亮桥房地产有限公司上海市松江区XX路XX号商铺；二、韩木海买、马哈力买于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区XX路XX号商铺，并将该商铺返还上海中大亮桥房地产有限公司；三、陈圣伟、陈丽红支付上海中大亮桥房地产有限公司上海市松江区XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号，XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX共计11间房屋自2014年7月15日起至2016年4月14日止的租金及房屋使用费1,014,433.45元；四、上海中大亮桥房地产有限公司返还陈圣伟、陈丽红押金102,619.20元；五、上述第三、四项相互折抵后，陈圣伟、陈丽红于判决生效之日起十日内支付上海中大亮桥房地产有限公司租金及房屋使用费911,814.25元，上海中大亮桥房地产有限公司无需履行付款义务；六、陈圣伟、陈丽红于判决生效之日起十日内支付上海中大亮桥房地产有限公司上海市松江区九亭镇XX路XX号房屋的使用费（房屋面积65平方米，自2016年4月15日起至2016年7月14日，按1.60元/天/平方米计算；2016年7月15日起，按1.80元/天/平方米计算，计算至该房屋实际返还之日止）；七、陈圣伟、陈丽红于判决生效之日起十日内支付上海中大亮桥房地产有限公司2015年7月1日至2015年8月18日的电费17,868.83元；八、驳回上海中大亮桥房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,608元，公告费820元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费28,428元，由上海中大亮桥房地产有限公司负担9,690元，由陈圣伟、陈丽红负担18,738元。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下两组证据，第一组为被上诉人向供电部门出具的销户申请、电力部门的客户联系卡、销户时间和缴纳电费表以及公安局接报回执单，证明供电所受理被上诉人的申请对上诉人所在店铺停止用电，且被上诉人于2015年强行拆除电表导致上诉人无法继续经营引发冲突；第二组证据为上诉人陈圣伟与被上诉人工作人员的电话录音，证明被上诉人系强行收回系争房屋。被上诉人认为上述证据均非二审新证据，对上述证据均不予认可。
上诉人另申请陈某、谢某出庭作证。陈某证称，其系上诉人所开设联华超市的附近居民，2015年8月，其发现该超市关闭，但其看见仍有商品及货架陈列在内。谢某证称，其系上诉人陈圣伟的朋友，本案租赁合同到期后，其帮助上诉人与中介及被上诉人协商继续承租系争房屋，但因双方未就租金达成一致意见故而没有协商成功。2015年11月25日，其前往中介处对系争房屋招租事宜进行调查，中介工作人员告知其上诉人已经搬走，可以出租出售。被上诉人对上述证人证言均不予认可。
本院审核后认为，上诉人所提交的上述证据及证人证言均系为了证明其实际返还除原审第三人承租部分之外房屋的时间为2015年8月，而非一审认定的2016年4月。对此本院认为，上诉人停止在系争房屋中的经营并不代表其搬离并向被上诉人返还系争房屋，两者并非同等概念。而上诉人所提交的上述证据首先均非二审新证据，其次在内容上也无法证明上诉人实际搬离了系争房屋，与本案争议之间缺乏关联性，故本院对上述证据均不予采信。至于证人证言部分，谢某显然与本案存在利害关系，其也陈述系作为上诉人的代表与中介进行继续承租的协商，故本院对其证言不予采信；而陈某的证人证言，反而表明上诉人未将物品搬离系争房屋的事实。综上，本院对上述证人证言的效力均不予认可。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议在于租赁合同到期后，上诉人实际搬离系争房屋的时间以及租金、房屋使用费的计算标准和范围。首先，上诉人主张其已于2014年6月6日将系争二楼商铺予以退租，但上诉人未就此提供证据加以证明，被上诉人也不予认可，故本院对上诉人的主张不予采信，上诉人仍应就该部分租赁商铺向被上诉人支付租金及房屋使用费。其次，对于上诉人实际搬离的时间，双方当事人各执一词。本院认为，承租人搬离系争房屋，不仅需要停止经营，还应将房屋内的物品予以清空，恢复原状后返还给出租人，并办理交接手续。显然，承租人对于搬离租赁房屋应负有比出租人更多的义务，其举证责任也应大于出租人。本案中，上诉人作为承租人并未能提供充分有效的证据证明其已于2015年8月搬离系争房屋的主张，而被上诉人主张其于2016年4月才收回除第三人承租部分之外的系争房屋尚在合理范围之内，故一审采信被上诉人的主张，于法不悖，本院予以支持。最后，关于原审第三人仍占有使用部分系争房屋的租金及使用费标准，一审适用上诉人与被上诉人在租赁合同中所约定的租金标准进行递增，并无不妥，本院予以支持。上诉人要求采取合同期满前的租金标准进行计算，与双方的约定不符，本院不予支持。
综上所述，陈圣伟、陈丽红的上诉请求不能成立，应予驳回；原审第三人马哈力买关于经济赔偿的要求并非本案审理范围，其可就此另行主张；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,930元，公告费人民币300元，由上诉人陈圣伟、陈丽红负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月二十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……