四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民终字第221号
上诉人（原审原告）宁南县金沙江商贸有限责任公司，住所地四川省宁南县白鹤滩镇六城村新集镇。
法定代表人滕林飞，董事长。
委托代理人吴亮（特别授权），男，汉族，1988年8月18日出生，宁南县金沙江商贸有限责任公司员工，住四川省雅安市雨城区新康路46号附10号。
委托代理人王自英（特别授权），北京市中伦文德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈放平，男，汉族，1972年6月13日出生，宁南县南方大酒店合伙人，身份证载明住湖南省邵东县廉桥镇高度村中心组30号，现住四川省宁南县白鹤滩镇六城村新集镇南方大酒店。
委托代理人郭光（特别授权），四川华敏律师事务所律师。
委托代理人王强（一般授权），四川剑维律师事务所律师。
第三人陈丽武，男，汉族，1981年9月14日出生，宁南县南方大酒店法定代表人，身份证载明住湖南省邵东县黑田铺乡茶林村1组15号，现住四川省宁南县白鹤滩镇六城村新集镇南方大酒店。
第三人张喜贵，男，汉族，1972年8月9日出生，宁南县南方休闲会所经营者，身份证载明住四川省乐山市市中区苏稽镇新桥街94号，现住四川省宁南县白鹤滩镇六城村新集镇南方休闲会所。
委托代理人王强（特别授权），四川剑维律师事务所律师。
第三人曾文斌，男，汉族，1976年9月13日出生，系白鹤滩镇朝阳宴餐厅经营者，身份证载明住湖北省恩施市太阳河乡柑树垭村楂口石组8号，现住四川省宁南县白鹤滩镇六城村新集镇朝阳宴餐厅。
委托代理人王强（特别授权），四川剑维律师事务所律师。
上诉人宁南县金沙江商贸有限责任公司（以下简称金沙江商贸公司）因与被上诉人陈放平、第三人陈丽武、张喜贵、曾文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2013）川凉中民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月19日受理，依法组成合议庭，并于2014年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人金沙江商贸公司的法定代表人滕林飞及其委托代理人林应书，被上诉人陈放平及其委托代理人郭光、王强，第三人陈丽武，第三人张喜贵、曾文斌的委托代理人王强到庭参加诉讼。金沙江商贸公司于2014年4月17日当庭申请撤销对周乐平的授权委托，于2014年6月1日申请撤销对林应书的授权委托，并于2014年6月1日另行委托王自英、吴亮为其二审诉讼代理人。本案现已审理终结。
原审查明：金沙江商贸公司（甲方）与陈丽武（乙方）于2011年7月1日签订了《房屋联营合同》主要约定：甲方将位于四川省宁南县白鹤滩镇六城村新集镇市场的新建酒店用房作为股资，整栋楼及后面停车场交给乙方经营，其中甲方占股比例为25%，乙方为75%，整栋房屋装修及其他各项费用由乙方负责，乙方营业后半年甲方开始分红，甲方不参与任何管理及经营。双方还约定了联营期限、违约责任、解除合同的条件、双方的权利义务包括甲方同意乙方在联营期内将部分房屋转租给他人，但转租终止期不得迟于原乙方的联营期限，乙方并保证其受转租人不将转租房屋再行转租等。但该合同并未实际履行。
2011年8月5日，金沙江商贸公司（甲方）与陈放平（乙方）又签订《房屋租赁合同》主要约定：金沙江商贸公司将其所有的位于四川省宁南县白鹤滩镇六城村新集镇市场的新建酒店用房整栋楼及整个停车场出租给陈放平使用，租赁期限从2012年2月5日起至2020年2月4日止。租金前五年每年160万元，后三年按当时房价再定。每年租金于当年的2月2日前，一次性足额付清；合同还约定若乙方违约不足额支付当年租金，甲方有权自违约之日起7日内无偿收回租赁房屋，解除合同，不支付乙方任何装修费用；甲方保证该酒店大楼2、3、4、5、6楼通水、通电及楼层的卫生间的防水工程，另甲方补给乙方6万元作为楼梯踏步费用，甲方在本栋楼内对面的小平房门面提供给乙方四间作为库房使用，租金一年23000元，一直到合同期满。自甲乙双方签订合同之日起，所产生的水费、电费由乙方自行负担等内容。因陈放平与陈丽武系合伙关系，陈丽武于2012年2月2日在宁南县工商局核准注册经营户为陈丽武，字号为宁南县南方大酒店（以下简称南方酒店）的个体工商户，陈放平与陈丽武共同经营该酒店。
在履行租赁合同期间，陈丽武、陈放平以南方酒店的名义与曾文斌于2012年2月24日签订《南方大酒店租赁合同》主要约定：南方酒店将一楼餐饮部租给曾文斌经营餐饮，租赁期限为8年（自2012年3月24日起至2020年1月30日），租金为每年198888元，一年一付，水电费和税费按实际消费由曾文斌自己承担，在租赁期间不得转租或转让。曾文斌于2012年5月21日办理了宁南县白鹤滩镇朝阳宴餐厅（以下简称朝阳宴餐厅）的个体工商户的工商登记。2012年3月1日，陈丽武、陈放平以南方酒店的名义又与张喜贵签订《南方大酒店租赁合同》主要约定：南方酒店将三楼部分房间和吧台租给张喜贵经营水疗保健，租赁期限为3年（自2012年3月1日起至2015年3月1日），年租金为26万元，保证金1万元，水电费和税费按自己实际消费由张喜贵自己承担。随后张喜贵注册了字号为宁南县南方休闲会所的个体工商户，经营休闲会所。2012年4月22日，陈丽武、陈放平以南方酒店名义与陈万华签订《南方大酒店租赁合同》主要约定：陈万华承租南方酒店的一楼四门面经营电玩及网吧，租赁期限为6年（自2012年5月21日起至2018年5月20日），租金第一、二年每年218000元，第三、四年提增10%，第五、六年提增20%，房租一年一次性付清，水电费和税费等其它费用按自己实际消费由陈万华自己承担。南方超市位于南方大酒店的底层是由陈放平、陈丽武自己在经营。电玩城的游戏机曾一度被四川省宁南县公安局查封，陈放平称电玩城所占房屋自机器被查封后已被其收回。
2012年10月4日金沙江商贸公司向南方酒店出具《收条》主要载明：今收到南方酒店2012年8月27日以前电费：餐饮6400度，电玩城11881度，南方超市36653度，南方酒店154920度，装修用电6534度，总用电数216388度，每度电价1元，共计电费216388元等内容。最后金沙江商贸公司的经手人即金沙江商贸公司法定代表人滕林飞的丈夫滕能斌在《收条》上还注明：“2012年12月25日以上所欠4万元已结清”。2012年12月17日，南方酒店向金沙江商贸公司出具一份《记录》（以下简称《用电记录》）主要记载了餐饮、电玩城、南方酒店、南方超市各自的用电度数，合计用电112739度×（每度）1元=112739元。金沙江商贸公司法定代表人滕林飞的丈夫滕能斌在该《用电记录》上注明：南方酒店12月17日前已结清电费112739元，落款时间是2012年12月25日。陈放平在履行与金沙江商贸公司签订的《房屋租赁合同》期间已经付清2012、2013年度租金，其中2013年度租金分两笔支付，第一笔陈放平于2013年1月30日存入金沙江商贸公司银行账户130万元；金沙江商贸公司于2013年3月23日向陈放平发出书面《缴款通知》，要求陈放平在两日内支付剩余房租323000元。金沙江商贸公司于2013年3月26日向陈放平送达了《解除合同通知书》。2013年3月27日陈放平存入金沙江商贸公司银行账户第二笔租金323000元。
另查明，双方对截止于2013年8月9日的水费还欠34138元，截止于2013年7月22日用电量达232663度未支付电费双方无异议。金沙江商贸公司实际向电力公司缴纳的电费单价为0.705元／度，南方酒店及其所属的转租户的所有水电费均以金沙江商贸公司名义，由金沙江商贸公司统一收取后向电力公司、自来水公司支付。金沙江商贸公司以陈放平及第三人违约为由要求解除《房屋租赁合同》起诉至四川省宁南县人民法院后，金沙江商贸公司于2013年6月3日申请撤回起诉，四川省宁南县人民法院于2013年6月6日作出准许金沙江商贸公司撤回起诉的裁定。2013年6月13日，金沙江商贸公司又以同一事实和理由向原审法院提起诉讼。
原判认为：金沙江商贸公司、陈放平双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定及时、全面地履行自己的义务。双方签订《房屋租赁合同》中虽约定租金交付期限是每年的2月2日前，对2013年度的租金，陈放平及陈丽武在2013年1月30日即先支付了130万的租金，仅剩余323000元未支付，陈放平及陈丽武已按约定履行了合同的主要义务，但对于陈放平及陈丽武迟延支付的剩余租金，是在金沙江商贸公司催告的期间（两天）期满后第二天交清的，虽然存在一定的违约，但并不构成根本性违约，并未损害金沙江商贸公司的利益。虽然租赁合同中无关于转租的约定，陈放平及陈丽武答辩认为之前双方形成的《房屋联营合同》中关于转租的约定是适用于本案所涉的《房屋租赁合同》的，原审法院认为《房屋联营合同》并没有实际履行，该合同中的约定不能约束新的《房屋租赁合同》关系，两份合同是各自独立的合同，陈放平及陈丽武的答辩理由不能成立。从陈放平所提交的证据来看，《用电记录》、《收条》均证实，餐饮、电玩城、南方酒店、南方超市是各自独立用电，且从2012年转租至金沙江商贸公司要求解除《房屋租赁合同》期间，金沙江商贸公司未向陈放平提出擅自转租的异议，曾文斌答辩时也陈述其承租房屋是由金沙江商贸公司介绍其承租，以上可相互印证金沙江商贸公司是明知陈放平转租的事实而未提出异议。陈放平及陈丽武未交纳剩余的水电费，是因双方未明确约定水电费的支付方式、价款及期限，致使双方对水电费的交纳产生争议，故而陈放平及陈丽武未交纳后期的水电费，陈放平及陈丽武也明确表示应支付水电费，只是认为电费的单价应按金沙江商贸公司向电力公司交纳的0.705元／度的标准计算交纳，而金沙江商贸公司认为按1元／度收取是包含了电损，变压器是由其自付费用安装，按此标准收费合情合理。原审法院认为陈放平及陈丽武未交纳后期的水电费是因双方约定不明所造成，这并不构成违约，并不会导致合同目的不能实现，双方当事人应继续履行《房屋租赁合同》。因此，金沙江商贸公司主张陈放平及陈丽武构成违约，应解除双方签订的《房屋租赁合同》、陈放平及第三人搬出租赁房屋的理由不能成立，对此部分诉讼请求原审法院不予支持。对于水电费的交纳，双方当事人对用电度数、用水数量无争议，只对电费单价有异议，鉴于双方在租赁合同中未约定交纳电费的标准，而陈放平及第三人之前交纳电费也是按1元／度的标准交纳的，之前也一直未提出异议，其行为可视为其认可交纳电费单价是1元／度。截止于2013年8月9日的水费尚欠34138元，截止于2013年7月22日用电量达232663度的电费尚欠232663元，两项共计266801元。陈放平及陈丽武应按此履行水电费交纳义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈放平与陈丽武于判决生效后十五日内支付宁南县金沙江商贸有限责任公司尚欠的水电费266801元；二、驳回宁南县金沙江商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费20984元，由宁南县金沙江商贸有限责任公司负担10984元，陈放平与陈丽武负担10000元（此款已由宁南县金沙江商贸有限责任公司垫付，应由陈放平与陈丽武径付给宁南县金沙江商贸有限责任公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，金沙江商贸公司上诉称：一、原判认定事实不清，证据不足。1.金沙江商贸公司通常是向南方酒店收取电费，未单独向朝阳宴餐厅、电玩城、南方酒店、南方超市收取电费。金沙江商贸公司出具的《收条》也只针对特定主体南方酒店，《用电记录》及《收条》不能证明金沙江商贸公司知道转租事实。2.曾文斌未出庭，也未提交证据，其《答辩状》未经各方质询，不能作为证据采信，一审以该《答辩状》作为证据认定金沙江商贸公司知道转租事实不当，应纠正。3.2013年4月28日金沙江商贸公司向南宁县工商局查询南方酒店的工商信息时才知道转租事实，于2013年6月13日及时向原审法院提起诉讼，表明金沙江商贸公司知晓转租事实后及时主张了权利，未怠于主张解除权。二、因陈放平转租给陈万华后，陈万华又转租给罗成林等经营，因涉嫌开设赌场罪，赌博工具被公安机关没收，使租赁物在使用中处于极不安稳的状态。三、陈放平以各种理由拒付、延迟交付租赁费、水电费，本身也构成违约，造成金沙江商贸公司管理难以顺利进行。综上，陈放平的违约行为导致双方已无合作基础，现金沙江商贸公司行使约定解除合同权利条件成就，行使法定解除合同权利条件成就。请求：1.撤销原判第二项，判令解除金沙江商贸公司与陈放平签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈放平限期交还租赁房屋；3.判令张喜贵、曾文斌限期搬出诉争房屋。
陈放平答辩称：一、原判认定事实清楚。《用电记录》分别记载了餐饮、电玩城、南方酒店及南方超市4个电表的用电读数，表明金沙江商贸公司知道并同意转租，否则没必要安设4个电表。金沙江商贸公司没分别收取电费，是因其与其他承租人没有直接的合同关系，故只能向南方酒店收取电费。且金沙江商贸公司与陈放平的南方酒店相距不足1米（金沙江商贸公司的后门开在南方酒店的停车场上），其称不知道转租不符合常理。二、金沙江商贸公司没有证据证明因陈放平的转租导致巨大隐患。三、因双方约定不明，对交纳电费存在争议，不能据此认定陈放平拒绝支付水电费用。放弃《答辩状》载明的第四点意见。综上，应驳回上诉，维持原判。
陈丽武、张喜贵答辩称：与陈放平答辩意见一致。
曾文斌答辩称：金沙江商贸公司的法定代表人滕林飞对转租事实是清楚的，但从未提出异议，应认定其认可并同意转租，故应驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审庭审中，各方当事人对原判认定事实均无异议，本院予以确认。
另查明：二审庭审中，各方当事人均确认餐饮、电玩城、南方酒店、南方超市是各自独立用电。
二审庭审中，围绕本案争议焦点，各方当事人举证、质证、辩论如下：
金沙江商贸公司认为：《房屋租赁合同》应予解除。为证明其主张，二审庭审中向本院提交了以下证据予以证明。1.金沙江商贸公司代理律师拍摄照片4张。2.设计图纸。上述证据拟证明陈放平在楼顶上堆放超重水箱，危害租赁物安全，已构成违约。3.2014年3月25日四川省宁南县人民检察院《起诉意见书》载明：廖洪勇、罗成林、陈万华及胡志英涉嫌开设赌场罪被刑事拘留。拟证明陈放平违法转租给他人非法经营。
陈放平、陈丽武、张喜贵、曾文斌质证认为：照片是真实的，但与本案没有关联性。设计图纸是金沙江商贸酒店的设计图，不是租赁房屋的，且是2007年5月21日的，不应采信。《起诉意见书》是真实的，但是针对罗成林和陈万华等人的，与本案无关。
本院认为：上述证据的真实性各方均无异议，本院予以确认，并结合其他证据进行综合认定。
陈放平认为：不应解除合同。为证明其主张，二审庭审中向本院提交了以下证据予以证明。1.《收取电费通知书》、《告知书》、7份《业务凭证》，拟证明一审判决后，金沙江商贸公司收取了一审判决应由陈放平支付的及之后已发生的水电费以及2014年2月5日至2015年2月4日年度房租，合同未解除。2.2份《律师函》、记载有南方酒店银行开户行名称、卡号及户名为陈放平的《白条》，拟证明金沙江商贸公司接受了房租和水电费，双方在继续履行合同。3.4张照片，拟证明金沙江商贸公司因与南方酒店位置相邻，故其知道转租事实。
金沙江商贸公司质证认为：证据真实性无异议，但不能证明其主张。确认收到陈放平支付的费用，但只接受水电费，不接受房租，因陈放平实际使用并占有租赁房屋数月，且陈放平所称的费用不是从陈放平的账户转来的，故未退还给陈放平。
陈丽武、张喜贵、曾文斌质证认为：对真实性、合法性、关联性无异议。
本院认为：上述证据的真实性各方均无异议，本院予以确认，并结合其他证据进行综合认定。
曾文斌认为：金沙江商贸公司知道转租事实。为证明其主张，二审庭审中向本院提交一份2014年4月11日云南省昆明市明信公证处作出的《公证书》予以证明。该《公证书》对曾文斌于2014年4月11日出具的《关于租赁南方酒店餐厅的情况说明》进行了公证，证明系曾文斌亲笔所写。其载明的主要内容为：曾文斌陈述其经金沙江商贸公司的法定代表人滕林飞夫妇介绍从承租人陈放平处租房并经营餐饮的经过，拟证明金沙江商贸公司知道转租事实。
金沙江商贸公司质证认为：对真实性、合法性及关联性均不认可。
陈放平、陈丽武、张喜贵质证认为：对真实性、合法性及关联性均无异议。
本院认为：《关于租赁南方酒店餐厅的情况说明》经公证确认为曾文斌亲笔所写，故对真实性本院予以确认，并将结合其他证据进行综合认定。
本院认为：一、关于《房屋租赁合同》应否解除问题
2011年8月5日金沙江商贸公司与陈放平签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。
2011年8月5日金沙江商贸公司将房屋租赁给陈放平经营的南方酒店使用，2012年10月4日金沙江商贸公司向南方酒店出具收取电费《收条》中明确载明用电单位包括了餐饮、电玩城、南方酒店、南方超市。2012年12月17日南方酒店向金沙江商贸公司出具的《用电记录》中记载了餐饮、电玩城、南方酒店、南方超市各自用电度数。且二审庭审中，各方当事人均确认餐饮、电玩城、南方酒店、南方超市是各自独立用电。上述事实表明金沙江商贸公司查抄电表读数及收取电费时均应当知道存在餐饮、电玩城等南方酒店以外的其他承租户交纳电费的事实。
曾文斌出具《关于租赁南方酒店餐厅的情况说明》称其从陈放平处租房并经营餐饮与本案事实互为印证，但对曾文斌称系滕林飞夫妇介绍其从陈放平处租房的陈述，因未提供其他证据佐证，系孤证，故本院不予采信。
本案中，2012年2月24日曾文斌与南方酒店签订《房屋租赁合同》，承租房屋经营餐饮，且已办理工商登记，曾文斌租赁房屋经营餐饮，房屋使用性质与南方酒店存在明显不同，且另行安装电表单独使用，表明有不同用电经营户存在，该事实证明金沙江商贸公司应当知道陈放平已将租赁房屋转租给了曾文斌经营餐饮，在金沙江商贸公司向南方酒店出具的《收条》及南方酒店向金沙江商贸公司出具的《用电记录》中均已得到印证，金沙江商贸公司上诉称其不知道陈放平已转租房屋与客观事实不符，其该上诉理由不成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，2012年10月4日金沙江商贸公司在向南方酒店出具的《收条》中载明其收到南方酒店2012年8月27日以前电费，该事实证明金沙江商贸公司在2012年8月27日以前抄录电表读数时就应当知道陈放平已经转租的情况下，超过法定期限6个月未提出异议，故其上诉请求解除与陈放平签订的《房屋租赁合同》的理由不成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的使用性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，本案中，金沙江商贸公司所举照片及设计图纸内容并不能证明陈放平堆放的水箱已超重，且已造成租赁物受到损失的后果，故对其所举证据本院不予采信，金沙江商贸公司据此请求解除合同的条件未成就，本院不予采信。金沙江商贸公司所举《起诉意见书》内容并不能证明陈放平转租房屋属于违法转租，本院不予采信。而次承租人陈万华等租赁南方酒店房屋进行非法活动，但租赁房屋现已被陈放平收回，并未因此造成租赁物损失，故金沙江商贸公司请求解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，承租人陈放平在约定期限内已支付大部分租金130万元，并非拒付租金。金沙江商贸公司于2013年3月23日向陈放平发出书面《缴款通知书》催收欠付租金后，陈放平于2013年3月27日就支付了剩余房租323000元，证明陈放平在合理期限内支付了剩余房租，金沙江商贸公司上诉请求解除合同不符合法律规定，本院不予支持。陈放平及陈丽武未交纳后期水电费，系因双方对水电费的支付方法、支付期限及计算标准约定不明所致，并不因此构成根本性违约，金沙江商贸公司上诉理由不成立，本院不予支持，原判正确，本院予以维持。陈放平二审中提交的《收取电费通知书》、《告知书》、《业务凭证》、《律师函》，各方均认可真实性，本院予以采信。上述证据证明，陈放平在诉讼期间仍在向金沙江商贸公司支付相应款项，该事实表明其虽迟延履行部分债务，但并不必然导致不能实现合同目的后果。据此，金沙江商贸公司要求解除合同的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。
二、关于陈放平应否交还租赁房屋及张喜贵、曾文斌应否搬出诉争房屋问题
因金沙江商贸公司上诉要求解除合同的理由不成立，故其要求陈放平交还租赁房屋并要求张喜贵、曾文斌搬出诉争房屋的前提条件不成立，其该上诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20984元，由宁南县金沙江商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘小玫
代理审判员 刘 云
代理审判员 刘维秋
二〇一四年六月十一日
书 记 员 于宜平