江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03551号
上诉人（原审被告）周进，个体户。
委托代理人周连祥。
被上诉人（原审原告）嘉兴市云中骏商贸有限公司，组织机构代码78181343-3，住所地浙江省嘉兴市经济开发区昌盛路东（嘉兴陆军预备役防化团后勤处内）。
法定代表人杨永生，该公司董事长。
委托代理人丁锦娥，该公司职工。
上诉人周进因与被上诉人嘉兴市云中骏商贸有限公司（以下简称云中骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2015）大民初字第01595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审中云中骏公司诉称，2013年7月2日，云中骏公司与周进签订商业用房租赁合同一份，约定周进将其所有的位于盐城市大丰区黄海西路兴隆装饰城1幢1021S号房屋出租给周进，租金19830元每年，租期一年，合同于2014年7月25日到期，并对违约金等事项作出规定。合同到期后，云中骏公司多次要求周进腾退房屋未果，故请求判令周进立即腾退租赁房屋并向云中骏公司支付自2014年7月26日起至实际交付房屋之日止按年租金19830元标准计算的房屋占用费及支付违约金5453元，同时承担本案的诉讼费及保全费。
一审中周进辩称，双方之间的租赁关系属实，2014年6月25日我与云中骏公司续签了租期为2014年7月26日至2015年7月25日租赁合同，目前合同租期尚未到期，请求驳回云中骏公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2013年7月2日，云中骏公司（甲方）与周进（乙方）签订商业用房租赁合同一份，约定：一、甲方出租的房屋坐落在盐城市××区××路万佳装饰城（现称兴隆装饰城），用途商业用房，幢号1，房号1021S号，合计1间，房屋建筑面积为68.85平方米。二、租赁期限为壹年，自2013年7月26日起至2014年7月25日止。三、商铺租金为19830元……八、关于房屋租赁期间的有关费用，所有需付费的项目和物品等，如水、电、电话、物业管理费等等，均由乙方自己付费，并承担用户的一切违约责任。在租赁期，如发生相关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。九、租赁期满。1.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，乙方应在期满前一个月向甲方提出，若甲方同意继续租赁则续签租赁合同。2.本合同解除之日或因法定事由终止时，乙方在该商铺内投入的可移动物品须在当天移动，当天未移走的物品及其他附着设施如固定装修物等一并无偿归甲方所有，乙方不得损坏或移走。3.本合同解除之日或因法定事由终止时，乙方应当立即无条件将租赁房屋按原状交还给甲方，否则甲方有权强制乙方腾退，由此产生的费用由乙方承担，乙方拖延交房的，每天每个房号向甲方支付违约金3000元。十、租赁期内，房屋所有权人有权出售该房屋，乙方放弃优先购买权，但原租赁合同继续有效。十三、违约责任。租赁期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，乙方按应付租金每天0.5‰向甲方支付滞纳金等内容。云中骏公司在甲方栏内加盖了公章，周进（周连祥代）在乙方栏内签名。合同签订后，周进即接受房屋并投入经营，并支付了当年租金。2014年7月11日，云中骏公司派员向周进发出通知，并在案涉门市房的门上进行了张贴，其通知内容载明：本公司与你签订的《商业用房租赁合同》将于2014年7月25日租期届满，届时请你按照合同约定，履行承租人应当履行的合同义务。倘若合同到期时你腾退租赁房屋确有困难，你可在接到本通知后五个工作日内，直接与本公司协商签订延长租期90天的补充合同。鉴于本公司拟通过拍卖的方式处置房产，因此已取消授权委托大丰市飞轮物业有限公司为本公司代理出租大丰市兴隆装饰城（原大丰市万佳装饰城）37间商业用房（包含出租给你的商业用房）的代理权。在本公司与你签订的租赁合同有效期内，本公司通过拍卖处置房产时，如果你能按照拍卖公告报名参加竞买的，享有优先购买权。如不参加竞买的，视为自动放弃优先购买权。嘉兴市云中骏商贸有限公司2014年7月11日联系人：崔永振电话：158××××3507。合同期满后，云中骏公司多次派员收房，周进未能将房屋予以交付，双方形成争议，云中骏公司遂于2015年6月29日向一审法院提起诉讼。
一审审理中，周进向法庭提交了2014年6月25日由云中骏公司王道祥代为签名的与周进签订的商业用房租赁合同格式文本复印件，该合同中载明：租赁期限为壹年，自2014年7月26日起至2015年7月25日止，且该合同下端注：本合同到期后按原合同续租壹年的字样。云中骏公司对该份合同的真实性不予认可，并认为其一是复印件，云中骏公司并未与周进签订也未授权他人与其签订此合同；其二，该复印件未加盖云中骏公司公章；其三，周进也未按此协议履行给付租金义务。周进还另行向法庭提交了2013年7月26日至2014年7月25日期间的商业用房租赁合同，以证明两份合同均由王道祥代为签名，均未加盖公章的事实。云中骏公司对此复印件的真实性亦予以否认。
上述事实，有双方当事人的陈述、商业用房租赁合同、通知、照片等证据在卷证实。
一审法院认为，云中骏公司与周进之间于2013年7月2日签订的商业用房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同全面履行合同义务。租赁合同届满前，云中骏公司通知周进要求于租赁合同期满后腾退房屋，周进未能返还房屋，继续使用门市房并加以控制，属违约行为，应承担违约责任。云中骏公司与周进在租赁合同中约定，周进拖延交房的，每天每个房号向云中骏公司支付违约金3000元。按该内容计算的违约金将远高于云中骏公司的实际损失，现云中骏公司以5453元作为周进逾期交房的违约金，结合周进的违约行为、违约情形的主观过错程度等因素综合考量，云中骏公司主张的违约金数额合理，且在双方约定的违约金计算数额范围内，故云中骏公司的主张，依法予以支持。就周进抗辩的其租赁合同至2014年7月25日到期前又与云中骏公司委托代理人王道祥于2014年6月25日续签了自2014年7月26日起至2015年7月25日止的商业用房租赁合同，其租赁期间尚未届满的主张，从周进所举证据来看，周进所举证据系复印件，且未加盖云中骏公司的公章，云中骏公司也不予认可，周进也未按此合同内容履行缴纳租金的义务，特别是在云中骏公司向其发出腾退及拍卖通知时，周进应当对该复印合同的真实性、合法性产生合理怀疑，应当及时辨别合同的真伪并加以完善，根据法律规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，且云中骏公司对此复印的租赁合同不予认可，故周进的抗辩主张不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第六十九条第（四）款之规定，一审法院判决：一、被告周进返还原告云中骏公司位于盐城市大丰区黄海西路兴隆装饰城1幢房号为1021S的一间门市房；二、被告周进向原告云中骏公司支付违约金5453元，并支付自2014年7月26日起至实际返还房屋之日止按年租金19830元计算的房屋占用费；上述一、二项于本判决生效后十日内履行。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，保全费256元，合计647元，由被告周进负担。
上诉人周进不服上述民事判决，向本院提起上诉称，上诉人与王道祥于2014年6月25日续签的商业用房租赁合同为原件，被上诉人云中骏公司对王道祥有书面授权委托，故该合同对双方具有约束力，合同下端注“本合同到期后按原合同续租壹年”，故案涉房屋的租赁期限到期日为2016年7月25日，一审法院判决上诉人腾退房屋错误，请求二审法院发回重审或依法改判。
被上诉人云中骏公司二审答辩称，被上诉人未授权王道祥行使签订合同的权利，上诉人周进提交的2014年6月25日商业用房租赁合同系伪造的复印件，未加盖被上诉人公章，双方签订的2013年7月2日合同已经到期，合同到期后被上诉人也已通知上诉人周进腾退房屋，上诉人周进的行为构成违约，依法应当承担相应的民事责任。请求二审法院依法驳回上诉人周进的上诉请求。
二审另查明，1、上诉人周进在案涉房屋经营的门市原称金舵陶瓷，2014年夏天更名为几何国际建陶。
2、一审庭审中，周进陈述“2014年7月11日答辩人得到通知合同期满腾退房屋，基本当时原告公司市场管理出现问题，无法联系相关人员签订下一年合同，答辩人便继续使用该租赁房屋”。在云中骏公司庭审中陈述曾派人要求周进腾房时，周进称“第一，原告以上所述人员并未携带有效的身份证件及委托证明联系被告，由于原告公司当时出现管理混乱，被告不轻易相信其他人。第二，双方已达成口头约定续签下一年合同，并且同意以相关损失折抵下一年的房租，被告基于履行合同以及防止损失的原因继续使用该门面房是合情合理合法的”。
3、经审阅一审卷宗中的周进与王道祥于2014年6月25日签订的商业用房租赁合同，目测疑似原件。一审庭审中经法院释明，双方当事人均未要求进行鉴定。
本院二审查明的其他事实与原审判决相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人周进与被上诉人云中骏公司于2013年7月2日签订的商业用房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。租赁合同届满后周进未腾退房屋，已构成违约行为，依法应当承担相应的民事责任。周进上诉称，其已与云中骏公司的委托代理人王道祥于2014年6月25日续签了商业用房租赁合同，合同期限至2016年7月25日。但其二审中提供的委托书系云中骏公司委托大丰市飞轮物业有限公司对房屋进行出租，并未委托王道祥，且该委托书为复印件，云中骏公司不予认可。虽然2014年6月25日的商业用房租赁合同经目测疑似原件，但因无证据证明云中骏公司委托王道祥与他人签订商业用房租赁合同，结合周进一审中的陈述，且周进亦未按照该合同的约定在签订合同时一次性付清租金，该商业用房租赁合同对云中骏公司无法律约束力。综上，周进的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费391元，由上诉人周进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 郭翎洁
二〇一六年二月四日
书 记 员 吴思懿