广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2187号
上诉人（原审原告）李绪文，女。
委托代理人王金键，广东联合发展律师事务所律师。
委托代理人冯江，广东联合发展律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）吴兆锋，男。
上诉人李绪文因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区体育西路75号124房（规划用途为商业）登记的权属人为黄勇军（案外人），位于广州市天河区体育西路75号125房（规划用途为商业）登记的权属人为夏纯（案外人）。黄勇军与夏纯分别签订《委托书》，均委托广州德馨商业经营管理有限公司（案外人，以下简称德馨公司）作为黄勇军、夏纯的代理人，代理上述房产的租赁、经营管理等有关手续，代为签订租赁合同收取租金等。上述的《委托书》均办理了《公证书》。
2012年6月1日，德馨公司与广州市迪仕康物业管理有限公司（案外人，以下简称迪仕康公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定德馨公司同意将位于广州市天河区体育西路75号首二层的房地产出租给迪仕康公司作商业用途使用，面积为2106.37平方米，租赁期限自2012年6月1日起至2015年3月30日止。该合同经登记备案。
2012年6月3日，迪仕康公司与吴兆锋签订《委托书》，迪仕康公司委托吴兆锋出租广州市天河区体育西路75号首二层的房地产所属系列商铺，签订租赁合同，以及代收取定金、押金以及租金和管理费，协助出租人办理相关证照等。
2012年6月28日，李绪文与吴兆锋签订《铺位租赁合同》（合同首部显示：甲方为广州市先达数码港，乙方／承租方为李绪文；合同尾部显示：甲方为广州市先达数码港，吴兆锋加盖了私章），约定：乙方承租的商铺为天河区体育西路75号先达数码港A24、A25铺（即是天河区体育西路75号124房、125房，以下简称涉案商铺），建筑面积为10.1596平方米；租赁期间33个月，从2012年6月25日起至2015年3月31日止，每月租金6400元，管理费20元／㎡／月，每月管理费203元；合同履约金相当于3个月租金；租金、管理费按月缴纳，日期为每月30日前缴付下月应缴费用；在合同期内，未经乙方同意，甲方不得无故提前收回出租商铺，否则按违约处理，甲方须按所收取合同履约金的双倍返还乙方，作为给乙方的赔偿，乙方如中途终止合同，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意并结清应缴费用后办理退租手续，按金不予退还；甲方未能按期将场地交付给乙方使用，甲方按实际交付时间计收租金，乙方逾期缴纳租金及其他费用，须缴纳相当于租金每日1%的滞纳金给甲方，逾期十日，除缴清所欠费用外，甲方有权终止合同，搬出所有物品，否则视作放弃，并收回商铺，合同履约金不予退还等条款。李绪文称与吴兆锋签订上述合同时完全不知道吴兆锋与迪仕康公司之间的代理关系，事后才知道。
2012年6月25日，李绪文向吴兆锋支付涉案商铺合同履约金19200元（6400元×3个月）及一个月租金6400元。相应的《收据》加盖的是“广州市先达数码港业务专用章”印章。李绪文提供2012年9月27日《收据》一张，显示装修款8760元，该《收据》加盖的是“广州市天河区珠江新城拓业招牌制作部”印章。庭审中，吴兆锋辩称“广州市先达数码港”仅是对天河区体育西路75号首、二层整体商场的内部称呼，并无办理相应的注册登记手续。吴兆锋本人代表迪仕康公司与李绪文签订租赁合同及收取相关租金等费用，并获得德馨公司的认可。
吴兆锋依约将涉案商铺交付给李绪文使用。李绪文经营期间，尚未办理营业执照。德馨公司与迪仕康公司解除了租赁合同关系。2012年12月27日，德馨公司发出《IBOX置换计划》，主要内容为：因现商场租户分布较为零散，商场决定组织重新调整经营格局并出台相应优惠措施，首先一楼租户，按照管理处安排签订终止原合同协议，重新签订租赁合同，合同签订后，由甲方收回原收款收据和租赁合同，并开具新收据…。该计划书还明确告知了租金优惠、计算方式及置换商铺操作流程等。
2013年1月28日，德馨公司向包含李绪文在内的租户发出《关于截止合同更换的通知》，称公司已于2012年12月26日开始办理新合同，已多次与各租户沟通。对于尚未签订新合同的租金将按原合同执行，原合同不能办理工商营业执照的，后果由租户自行承担……。未办理合同变更的租金，于2013年2月1日前到管理处办理，逾期概不办理。但李绪文并无在德馨公司指定的期限内重新与德馨公司签订租赁合同、办理原合同的变更手续。2013年5月7日，李绪文向广州市工商行政管理局天河分局进行开业登记申请，但因李绪文资料不全，广州市工商行政管理局天河分局向李绪文发出了《不予受理通知书》，告知李绪文补交租赁合同（办理了备案登记手续的合同）或提交市场登记证及市场开办方营业执照复印件。但李绪文并无提供证据证明其后补充资料申请开业登记，或者要求开办方提交市场登记证或开办方营业执照而开办方拒绝提供的情形。
因李绪文未依约支付租金，德馨公司于2013年9月22日向李绪文发出《欠费催缴通知函》，称李绪文欠费达35630元，已构成违约，要求李绪文在其公司发出本通知之日起3日内缴清拖欠的费用及滞纳金，否则将按合同约定追究违约责任等条款。同时，德馨公司继续以其公司名义按上述通知函的相同内容向李绪文另发《单方解除合同通知函》一份，并提出单方面解除与李绪文签订的租赁合同关系，没收保证金及租金等。李绪文自认收到德馨公司发出的上述函件，但对吴兆锋解除合同的请求未作出回复。德馨公司遂于2013年10月6日强行收回涉案商铺，李绪文不同意，于当天向广州市公安局天河区分局天河南派出所报警，取得回执号10061044的《报警回执》。李绪文、吴兆锋双方对涉案商铺内物品未进行清理。
另查，包含涉案商铺在内的天河区体育西路75号首、二层取得了编号为穗市字88060304“市场登记证”，核准登记的市场名称为：广州市天河区先达数码港电子产品综合市场，核准登记日期为2012年8月7日，开办方为德馨公司。
2013年3月8日，李绪文以该综合市场的经营范围与李绪文约定经营范围严重不符，导致李绪文无法继续经营为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除李绪文、吴兆锋于2012年6月25日签订的《市场场地租赁合同》；2、吴兆锋双倍返还合同履约金38400元，返还租金损失6400元，赔偿店铺装修费损失8760元；3、吴兆锋承担本案的诉讼费。
一审庭审中，李绪文承认其仅在2012年6月25日向吴兆锋支付涉案商铺合同履约金19200元（6400元×3个月）及一个月租金6400元外，此后的租金至今未付给吴兆锋。李绪文认为德馨公司开办的“广州市天河区先达数码港电子产品综合市场”的经营范围还包括了日用百货和服装，与吴兆锋招商时所称的专业数码产品市场的经营范围、经营环境不相符合，致使其合同目的无法实现，且作为合同相对方的“广州市先达数码港”并无注册登记，致使李绪文无法办理营业执照，遂要求解除与吴兆锋签订的租赁合同。吴兆锋表示同意解除双方签订的租赁合同。
原审法院认为，吴兆锋以自己名义与李绪文签订的《市场场地租赁合同》时，李绪文不知道吴兆锋与迪仕康公司之间的代理关系。吴兆锋在事后才向李绪文披露委托人即迪仕康公司，李绪文因此可以选择吴兆锋或者迪仕康公司作为相对人主张其权利。现李绪文选择吴兆锋作为相对人主张其权利，符合法律有关规定。
《商铺租赁合同》中，吴兆锋在取得授权后在该合同的落款处加盖私章，并确认其签署合同的真实性，其为合同相对方，合同相对方并非“广州市先达数码港”，而本案中李绪文亦以吴兆锋作为合同相对方主张其权利，故《商铺租赁合同》是李绪文与吴兆锋双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应当严格履行自己义务。
交付涉案商铺并保证所交付商铺符合约定的使用用途是吴兆锋的主要义务。支付租金是作为承租方的李绪文的主要义务。吴兆锋所提供的涉案商铺所在的商场已整体取得“市场登记证”，且市场开办方德馨公司亦具备营业执照，李绪文可按广州市工商行政管理局天河分局的要求补交市场登记证及市场开办方营业执照复印件，用以办理申请开业登记手续。但实际上，李绪文并无补充上述资料再次申请开业登记，本案中亦无证据证明德馨公司拒绝向李绪文提供其申请开业所需文件资料，因此，李绪文关于不能领取营业执照经营的责任在于吴兆锋的抗辩意见理据不足。涉案商铺所在商场经营电子产品的经营范围并未改变，且李绪文是自愿承租涉案商铺，其经营风险应当可以预见并应自行承担。李绪文以吴兆锋提供的商铺所在商场经营范围改变为由要求解除合同的理据不足，应不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，赋予了当事人约定解除权的权利。在合同成立以后没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方在某种情况出现后有解除权，并通过行使合同解除权使合同关系消灭。本案中，李绪文自2012年6月25日支付合同履约金和一个月的租金外，至今未再向吴兆锋支付租金，经吴兆锋及德馨公司发函催缴后仍未履行支付租金义务，其行为构成违约，在此情况下，吴兆锋取得了合同约定的合同解除权，其以德馨公司名义向李绪文发出《单方解除合同通知函》提出单方面解除与李绪文签订的租赁合同、没收保证金等符合双方约定，并无不当。而李绪文因违约不具有合同解除权，且李绪文对吴兆锋解除合同的请求未作出回复，现李绪文又要求解除与吴兆锋签订的《铺位租赁合同》的诉求缺乏依据，原审法院不予支持。
根据李绪文、吴兆锋签订的《铺位租赁合同》关于“乙方如中途终止合同，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意并结清应缴费用后办理退租手续，押金不予退还；…乙方逾期缴纳租金及其他费用，须缴纳相当于租金每日1%的滞纳金给甲方，逾期十日，除缴清所欠费用外，甲方有权终止合同，搬出所有物品，否则视作放弃，并收回商铺，合同履约金不予退还”的约定，李绪文要求吴兆锋双倍返还合同履约金38400元的诉求缺乏依据，应不予支持。
对于李绪文要求吴兆锋返还租金6400元的问题。李绪文除了在2012年6月25日支付一个月租金6400元外，截止至吴兆锋于2013年10月6日强行收回涉案商铺期间，李绪文均使用商铺，因使用商铺期间所发生的租金等费用应当由李绪文承担，其要求吴兆锋退还租金6400元的诉求缺乏依据，原审法院不予支持。
至于李绪文要求吴兆锋赔偿店铺装修费损失8760元的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，李绪文提供的《收据》显示其支出了装修费用8760元，与剩余租赁期内装修残值并非等同，在吴兆锋不同意利用的情况下，李绪文要求吴兆锋赔偿装修费8760元的诉求缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（三）项，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年4月22日作出如下判决：驳回李绪文的诉讼请求。本案受理费1240元由李绪文负担。
判后，李绪文不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院恶意歪曲事实。我方与吴兆锋不存在合同关系，与迪仕康公司、德馨公司也没有任何关系，合同相对方是广州市先达数码港，我方之所以起诉吴兆锋是因为我方与广州市先达数码港签订的合同无法履行，该合同主体根本不存在。我方与广州市先达数码港签订合同时，广州市先达数码港曾以各种方式进行商业宣传其是一个专业的数码产品市场，但德馨公司注册的不是专业的数码产品市场，其经营范围包括日用百货。2、一审法院超过法定审理期限。李绪文上诉请求：撤销原审判决；改判支持我方的诉讼请求。
吴兆锋二审答辩称：同意原审判决，不同意李绪文的上诉请求和理由，请求维持原判。
经审查，李绪文、吴兆锋之间的《铺位租赁合同》（即《市场场地租赁合同》）签订于2012年6月25日，原审认定签订于2012年6月28日有误，应予以纠正，原审查明的其他事实无误，本院二审予以确认。
二审中，李绪文认为：广州市先达数码港是合同的相对方，由于其没有工商注册登记，而吴兆锋是合同的签约人，故吴兆锋应承担连带责任。
对于涉案商铺的现状，李绪文称德馨公司于2013年10月6日强行收回涉案商铺，当天李绪文还向广州市公安局天河区分局天河南派出所报警，应视为当天已经将涉案商铺交还吴兆锋。吴兆锋称：李绪文没有缴纳租金，严重违反合同约定，构成违约，故吴兆锋有权收回商铺，因该商铺吴兆锋于2013年9月已移交德馨公司管理，故德馨公司有权对商铺作出处理。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。根据原审查明的事实，吴兆锋以“广州市先达数码港”的名义与李绪文签订涉案租赁合同，而“广州市先达数码港”未进行工商注册登记，未依法成立，由于吴兆锋在合同上加盖了私章，且吴兆锋受迪仕康公司委托有权出租涉案房屋、签订租赁合同，因此，吴兆锋应承担合同的权利义务，李绪文认为合同的相对方为广州市先达数码港，缺乏依据，本院不予采纳。由于吴兆锋在事后才向李绪文披露委托人为迪仕康公司，故原审认定李绪文选择吴兆锋作为合同相对人主张权利，符合法律规定，并无不当。涉案《铺位租赁合同》对李绪文、吴兆锋双方均有约束力，应恪守履行。根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为涉案《铺位租赁合同》应否解除以及李绪文主张吴兆锋双倍返还合同履约金、赔偿租金、管理费损失的请求能否支持的问题。本院认定如下：
关于李绪文交租问题。经原审查明，涉案商铺所在的商场已整体取得“市场登记证”，且市场开办方德馨公司亦具备营业执照，李绪文因资料不全无法办理开业登记手续，应按行政机关的要求补交有关资料，但本案无证据显示李绪文按照要求补充资料或吴兆锋、德馨公司拒绝向李绪文提供其申请开业所需文件资料，因此，原审法院不予支持李绪文关于不能领取营业执照经营的责任在于吴兆锋的抗辩意见，并无不当。李绪文以此为由拒绝支付租金，缺乏依据。李绪文自签订合同后只是支付了一个月租金，之后未再支付租金，按照《铺位租赁合同》关于“乙方逾期缴纳租金及其他费用，须缴纳相当于租金每日1%的滞纳金给甲方，逾期十日，除缴清所欠费用外，甲方有权终止合同，搬出所有物品，否则视作放弃，并收回商铺，合同履约金不予退还”的约定，原审认为李绪文的行为已经构成违约，并无不当，本院予以维持。因此，李绪文主张吴兆锋双倍返还合同履约金、赔偿租金和管理费损失，均缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持，并无不当，本院亦予以维持。
对于涉案商铺的使用现状。李绪文称德馨公司于2013年10月6日强行收回涉案商铺，当天李绪文还向报警报警，应视为当天已经将涉案商铺交还吴兆锋。吴兆锋虽然没有直接确认当天收回涉案商铺，但也没有否认，只是认为李绪文没有缴纳租金，严重违反合同约定，构成违约，吴兆锋有权收回商铺。故应确认涉案商铺已于2013年10月6日交还吴兆锋。涉案《铺位租赁合同》事实上不可能继续履行，且吴兆锋于一审中也明确表示同意解除双方的租赁合同，因此，《铺位租赁合同》于2013年10月6日已经解除。原审对此处理不当，应予以纠正。
综上所述，李绪文的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于涉案商铺已实际交还出租人，涉案合同事实上不能履行，应予以解除，本院予以改判，原审其他处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本案一审受理费1240元，