南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁汤民初字第265号
原告顾文礼，男，1954年8月5日生，汉族。
委托代理人姜志勇，江苏义科律师事务所律师。
被告于介福，男，1963年7月16日生，汉族。
委托代理人林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。
原告顾文礼与被告于介福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾文礼及其委托代理人姜志勇、被告于介福的委托代理人林若洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾文礼诉称，2004年3月16日，其与被告于介福签订《房屋租购合同》，约定，由其购买或租用于介福在南京市江宁区麒麟街道定林村上坝湖建造的2170㎡厂房。合同签订后，其已给付于介福60万元，并在房屋上加盖一层约600平方米，同�对靠近河边的楼房的底层进行改建和扩建约600平方米，建设了门卫室、厨房、卫生间、室外道路等，办理了电增容手续，且对房屋进行了粉刷和吊顶，共计花费78万余元。因房屋的建造手续不全，无法办理证照，且于介福所建的房屋存在安全隐患，双方于2005年4月25日签订《房屋合同终止协议及相关说明》，双方不再合作。其曾于2011年2月向法院提起诉讼，要求于介福返还其支付的60万元，并支付改造扩建费用78万余元。审理中，其撤回了改造、扩建费用的请求，保留另行主张的权利。2012年9月，案涉房屋被政府征用，于介福以建造和投资人的身份对全部房屋与征用部门签订了拆迁安置协议，并领取了补偿款。其用合法收益投入的78万余元的建筑成本，相应的补偿理应归其所有。其投资改造、扩建的房屋等拆迁补偿金额远大于100万元。现要求于介福给付其100万元及相应�利息（自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。
被告于介福辩称，原告的主体有误，案涉房屋增加的200平方米的二层楼房系案外人南京理工大学光学仪器厂出资建造，而非本案原告顾文礼；增加的一层面积约200平方米，拆迁补偿价格为400元／平方米，而非顾文礼主张的数额，且部分的改造只是在原框架的基础上进行了分割改造，并未增加面积。如果应当支付拆迁补偿款，那拆迁补偿款的获得者还应支付场地租赁费。综上，顾文礼主张的补偿款没有事实及法律依据。
经审理查明，2003年8月23日，被告于介福与南京市江宁区麒麟街道定林村民委员会（以下简称定林村）签订租赁协议后租赁定林村位于上坝湖的土地，随后在该土地上建造厂房。2004年2月24日，原告顾文礼付给于介福的妻子王晓春厂房定金4万元，王晓春出具收条载明�“今收到顾文礼厂房定金肆万元整”。2004年3月16日，顾文礼与于介福签订《房屋租购合同》1份，合同约定，如果于介福能取得其在南京市江宁区麒麟街道定林村上坝湖建造的2170㎡厂房的建房手续，顾文礼就以210万元的价格购买该厂房；如果不能取得建房手续，顾文礼就租用该厂房，租金标准为每平方米每月6.90元。合同签订后，顾文礼付给于介福46万元，于介福出具收条载明：“今收到顾厂长房款人民币肆拾陆万元正”。同年4月28日，顾文礼付给于介福妻子王晓春10万元，王晓春出具收条载明：“今收到厂房款人民币壹拾万元整”。随后，顾文礼对案涉厂房进行装修改造并在现有厂房上加盖了一层楼。于介福一直未能取得案涉厂房的建房手续。2005年4月25日，双方签订《房屋合同终止协议及相关说明》1份，载明：“……一致同意决定废除双方于2004年3月16日签定的…�房屋租购协议。双方一致同意在今后于介福与顾文礼之间已经没有房屋租购合同。双方一致同意甲方于介福用以后的房屋出租款返还乙方在此房屋上付给甲方于介福的款项费用和改造费用。双方一致同意另外再就甲方返还乙方款项一事订立协议。”但此后双方未再订立任何协议，于介福亦未返还顾文礼任何款项。2011年2月顾文礼向本院提起诉讼，要求于介福返还购房款、改造费用等合计1384606元，并偿付利息损失。后顾文礼顾变更诉讼请求为要求于介福返还购房款60万元并偿付利息损失，对装修改造费用另行主张。本院于2011年5月作出（2011）江宁汤民初字第91号民事判决：一、由被告于介福返还原告顾文礼购房款60万元，扣除顾文礼应给付于介福房屋占有使用费202136元，余款397864元于本判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回原告顾文礼的其他诉讼请求。于介福不服判决，向南京市中级人民法院提起上诉。二审中，双方达成了调解协议。2013年3月，顾文礼再次向本院提起诉讼。
另查明，2004年3月13日，原告顾文礼与卢家杨签订《协议》后将案涉厂房的部分改造工程发包给卢家杨，并约定的工期为自签订《协议》之日起2个月，顾文礼支付给卢家杨工程款250000元。2010年10月16日，南京理工大学电子工程与光电技术学院光学仪器厂、江苏天冠科技开发有限公司出具说明1份，内容为“2004年3月16日，顾文礼与于介福签订的合同租赁定林村上坝湖房屋，该合同系顾文礼与于介福之间发生，上述租购合同项下所有的权利应由顾文礼所有。江苏天冠科技开发公司（南京理工大学电子工程与光电技术学院光学仪器厂）在其合同执行过程中，垫付了上述合同的部分款项…，可由于介福直接返还给顾文礼…，我们单位与顾文礼另行结算。”
上�事实，有（2011）江宁汤民初字第91号民事判决书、（2011）宁民终字第2923号民事调解书、《房屋租购合同》、收条、《房屋合同终止协议及相关说明》、《协议》、说明及原被告双方当事人陈述等证据材料证实。
本院认为，由于案涉厂房至今未取得合法的建房手续，故原告顾文礼与被告于介福签订的《房屋租购合同》无效。顾文礼与于介福于2005年4月25日签订了《房屋合同终止协议及相关说明》，约定于介福用以后的房屋出租款返还顾文礼在此房屋上付给于介福的款项费用和改造费用，该约定不违反法律规定，双方应依照该协议履行，于介福应返还顾文礼相关的改造费用。本案所涉的《房屋租购合同》系顾文礼与于介福签订，且南京理工大学电子工程与光电技术学院光学仪器厂也确认该合同系顾文礼与于介福之间发生，权利由顾文礼享有，故顾文礼作为本案原告主张权利，符合法律规定。关于顾文礼改造、扩建房屋的费用问题，顾文礼应提供相应的证据加以证明。顾文礼提供了其与卢家杨签订的案涉厂房的改造协议及工程款收条，可以证明顾文礼支付给卢家杨工程款25万元。顾文礼对其主张的其他改造、扩建费用，未能提供充分的证据加以证明，故本院不予认定。于介福未能及时返还顾文礼改造、扩建费用，应承担相应的利息损失。顾文礼主张自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告于介福于本判决发生法律效力之日起返还原告顾文礼250000元，并支付相应的利息损失（自2013年3月25日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本判决确定的给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，由原告顾文礼负担14100元，由被告于介福负担4700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行鼓楼支行，账号10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔 华
人民陪审员 刘贤军
人民陪审员 李 平
二〇一三年十二月十六日
见习书记员 吴 甜