南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第664号
原告侯鼎中。
委托代理人赵雪伶，系原告同事。
被告卢丽静。
原告侯鼎中与被告卢丽静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴永能独任审理，书记员秦翔华担任记录，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。原告侯鼎中的委托代理人赵雪伶，被告卢丽静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯鼎中诉称，2015年4月9日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，原告将位于南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场写字楼西1栋2913、2915、2916房屋出租给被告。合同约定该租赁房屋之用途为办公用房；租赁期限：2015年4月10日起至2018年5月25日止；租金：2015年5月26日至2016年5月25日，每平方米每月为65元（人民币，下同），月租金为21120元；2016年5月26日至2017年5月25日，每平方米每月为68.25元（不含税），月租金为22176元；2017年5月26日至2018年5月25日，每平方米每月71.66元（不含税），月租金为23285元；租金以转帐方式按季支付，每季度届满前15日乙方向甲方支付下季度租金；第一次房租（一个季度）合计租金为63360元，于合同签订五个工作日内交清；履约保证金42240元，乙方于合同签订三个工作日内交清合同生效；乙方交清履约保证金及首季租金后，甲方将出租房屋交给乙方；乙方未按合同约定支付租金的，逾期超过三个工作日，第四个工作日起每天按两倍日租金支付逾期的租金，逾期超过十个工作日，按乙方擅自解除合同处理。合同还就物业管理费及其他相关事项进行了约定。房屋租赁合同生效后，原告依约将出租之房屋交付给被告使用。之后，时至第二季度交纳的房屋租金时点，原告多次电话催促，被告仍未按时交纳应交的房屋租金。2015年9月11日，原告书面通知被告已逾期十一个工作日仍未支付应交纳的房屋租金，构成根本性违约，要求被告方务必于2015年9月14日交清拖欠的房屋租金和其他所有费用，否则追究被告的违约责任。被告收到书面通知后，仍未在规定的期限内支付拖欠的房屋租金和其他相关费，属乙方在合同履行期内擅自解除合同。合同约定“在租赁期间，乙方擅自解除合同，乙方应按3个月的租金向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿；无权要求返还履约保证金。”被告的违约行为已损害了原告的合法权益，为此，提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金21824.47元，（租赁合同约定乙方未按合同约定支付租金的，逾期超过三个工作日，第四个工作日起每天按两倍日租金支付逾期的租金，2015年8月26日至2015年9月11日租金）利息：185.6元（利息计算至2015年10月28日，按人民银行贷款同期同类利率计算）；2、被告向原告支付违约金63360元（租赁合同约定构成违约按3个月租金支付违约金）；3、被告向原告支付物业管理费25320.28元；（2015年4月10日至2015年9月11日）；4、租赁履约保证金按房屋租赁合同约定执行，不予返还；5、解除被告与原告2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告卢丽静辩称，1、被告确实违约，但对原告诉请双倍支付房屋租金21824.47元及违约金63360元，我方认为过高，请求法院调低。2、房屋租赁履约保证金应抵扣租金等相关费用。
经审理查明，2015年4月9日原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场写字楼西1栋2913、2915、2916号房屋出租给乙方使用；甲方出租给乙方的上述房屋实测面积（建筑面积）共计约324.93平方米；房屋租赁期为自2015年4月10日起至2018年5月25日止；免租期：自2015年4月10日起至2015年5月25日为免租装修期，房屋免租期间甲方免收乙方租金；自2015年5月26日至2016年5月25日止，每平米每月净租金为65元（不含税），按租用的建筑面积月租金为21120元；物业管理费每建筑平米每月15.38元；房屋租赁履约保证金为42240元，于合同签订三个工作日内交清，即合同生效。租金按季支付，第一次房租（1个季度）合计为63360元，于合同签订五个工作日内交清，之后每期租金需提前15日缴清下期租金，待乙方交清履约保证金、首季度租金后，甲方交房；租赁期满，双方结清应付款后，物业出具书面无欠费无其它违约问题的证明给甲方，乙方提交履约保证金收据原件给甲方，甲方返还乙方履约保证金（不计息）。履约保证金不能抵租金，水、电费等其他费用；租赁期间，包括免租装修期，物业管理费由乙方承担；乙方未按合同约定支付租金的，逾期超过三个工作日，第四个工作日起每天按两倍日租金支付逾期的租金，逾期超过十个工作日，按乙方擅自解除合同处理；在租赁期间，乙方擅自解除本合同，乙方应按3个月的租金向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，无权要求返还履约保证金；合同还对其他权利义务作出了约定。合同签订后被告依约定支付了履约保证金42240元和第一个季度的租金，原告把涉案房屋交给被告使用。使用房屋后，被告从未交纳物业管理费，从2015年8月26日起被告开始拖欠租金，2015年9月11日原告向被告快递一份关于收回房屋的通知，该通知被告于2015年9月12日签收。2015年9月14日原告收回了涉案房屋。
另查明，涉案房屋为原告购买的商品房。
以上事实，《房屋租赁合同》、关于收回房屋的通知、EMS全球邮政特快专递单、南宁市商品房买卖合同、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告侯鼎中与被告卢丽静签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于合同解除的问题。根据合同第十一条第2款“乙方未按合同约定支付租金的，逾期超过三个工作日，第四个工作日起每天按两倍日租金支付逾期的租金，逾期超过十个工作日，按乙方擅自解除合同处理”的约定，被告拖欠租金已经超过十个工作日，应该按被告擅自解除合同处理。原告主张被告擅自解除合同时合同解除，因合同第十一条第2款的约定是对乙方违约行为的约定，并非是合同解除时间的约定，所以本院对原告的主张不予采信。2016年1月20日庭审中双方一致同意解除合同，所以合同于2016年1月20日解除。
关于履约保证金如何处理的问题。根据租赁合同第五条第1款第二项“租赁期满，双方结清应付款后，物业出具书面无欠费无其它违约问题的证明给甲方，乙方提交履约保证金收据原件给甲方，甲方返还乙方履约保证金（不计息）。履约保证金不能抵租金，水、电费等其他费用。”的约定，被告主张履约保证金应该抵扣租金等相关费用，本院不予支持。根据租赁合同第十一条第5款“在租赁期间，乙方擅自解除本合同，…无权要求返还履约保证金。”的约定，被告逾期支付租金已超十个工作日，按被告擅自解除合同处理，所以原告主张租赁履约保证金42240元按房屋租赁合同约定不予返还，本院予以支持。
关于被告拖欠的租金数额、违约金、拖欠的租金利息问题。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，但被告从2015年8月26日开始拖欠租金，原告于2015年9月14日收回涉案房屋，原告要求被告支付2015年8月26日至2015年9月11日的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同第五条第2款的约定，2015年5月26日至2016年5月25日，每平米净租金为65元（不含税），按租金的建筑面积月租金为21120元，所以2015年8月26日至2015年9月11日被告应支付给原告的租金为11264元（21120元／月÷30天×16天）。履约保证金作为履行合同的担保，兼具补偿性和惩罚性。本案中，被告拖欠房屋租金和物业管理费给原告造成的损失实为房屋租金和物业管理费的利息损失，如前所述，被告交纳的履约保证金42240元不再返还被告，该笔费用已足以弥补原告的损失，故对原告要求被告从2015年8月29日起至2015年9月11日多支付一倍的租金并支付违约金63360元、拖欠租金的利息损失185.6元的诉讼请求，本院不予支持。
关于物业管理费问题。租赁合同约定物业管理费由被告承担，被告从2015年4月10日开始拖欠物业管理费，原告要求被告支付2015年4月10日至2015年9月11日的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定涉案房屋面积约324.93平方米，物业管理费为每建筑平米每月15.38元，所以被告应该支付原告2015年4月10日至2015年9月11日的物业管理费为25320.28元（15.38元／㎡﹒月÷30×324.93㎡×152天）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告侯鼎中与被告卢丽静2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月20日解除；
二、被告卢丽静向原告侯鼎中支付房屋租金11264元；
三、被告卢丽静向原告侯鼎中支付物业管理费25320.28元；
四、原告侯鼎中不需归还被告卢丽静履约保证金42240元；
五、驳回原告侯鼎中其他诉讼请求。
本案案件受理费2510元，减半收取1255元（原告已预交），由原告侯鼎中负担840元，被告卢丽静负担415元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2510元（收款单位：南宁铁路运输中级法院诉讼费专户，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴永能
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 秦翔华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。