四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐民终字第619号
上诉人（原审原告）：任文彬，男，1975年11月10日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）：乐山信业房地产开发有限公司，住所地：乐山市五通桥区双江路85号，组织机构代码20716168-8。
法定代表人：刘志国，总经理。
委托代理人：杨野平，四川追求律师事务所律师。
委托代理人：曹莉，四川追求律师事务所律师。
上诉人任文彬为与被上诉人乐山信业房地产开发有限公司（以下简称“信业房产”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市五通桥区人民法院（2013）五通民初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月23日、6月23日公开开庭进行了审理。上诉人任文彬，被上诉人信业房产的委托代理人曹莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年10月16日，任文彬与信业房产签订《商品房买卖合同》，约定“信业房产将其开发的位于乐山市五通桥区竹根镇中心路香枫丽城一期1幢1单元1楼1号房产出售给任文彬，价款为386，421元”、“付款方式：买受人采取贷款方式付款，买受人可以首付购房款40%，余款可向中国银行或住房公积金借款”、“逾期付款责任：2、若买受人房款未付清，交房时间顺延至房款全部付清为止，出卖人不承担任何责任”、“交付条件：出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付商品房”。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“二、买受人采取银行按揭贷款付款：买受人在2010年10月16日一次性首付房款146，421元，余款240，000元向中国银行五通支行按揭支付出卖人；六、双方的通讯地址以合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人必须保证所提交资料的真实性并对真实性负责，买受人的通讯地址如有变更，应在变更后三日以内以书面形式通知出卖人”。同日，任文彬向信业房产支付了购房首付款146，421元。任文彬与信业房产签订的《商品房买卖合同》在2010年10月26日到当地房管部门办理了预售房备案登记。
2011年3月23日，任文彬向中国银行五通支行签订《个人一手住房贷款合同》，信业房产为借款保证人，承担连带保证责任。中国银行五通支行于2012年3月7日按约将贷款240，000元支付信业房产。后任文彬未按合同约定归还按揭款，任文彬父亲代为偿还一个月按揭款1，890元，信业房产代任文彬偿还按揭款5个月计9，450元。其间因任文彬工作单位变动，到成都市高新西区富士康公司上班，联系电话也由“合同登记的1354052****”更换为“1318380****”，信业房产通过电话以及通知任文彬父兄均联系不到任文彬，遂于2012年5月10日按任文彬住所地以挂号信发函，书面通知任文彬“交房条件已成就，要求任文彬在2012年5月31日前到信业房产办理房屋交付手续并到银行妥善处理好房屋贷款事宜”，但该邮件以“本人不在，无人收”被邮局退回。
由于任文彬拒不按约归还按揭款，中国银行五通支行宣布“任文彬借款全部立即到期，要求借款人立即归还借款237，211.74元及利息、罚息”。并于2012年12月17日通知信业房产“接到通知之日起三日内向我行履行连带还款义务”。2012年12月27日，中国银行五通支行扣划了信业房产在该行帐户上的保证金243，714.04元。
2013年4月17日，信业房产向原审法院提起诉讼，要求“任文彬赔偿信业房产作为其按揭贷款担保人所承担的担保责任损失及垫付的5个月按揭月供款计253，164.04元，并承担利息至债务付清为止”，原审法院以（2013）五通民初字第513号追偿权纠纷立案后，于2013年7月1日作出判决“任文彬应在本判决发生法律效力之日起立即支付信业房产253，164.04元，并按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息（从2012年12月27日起至付清款项之日止）”。该民事判决现已发生法律效力。
任文彬于2013年7月29日起诉至原审法院，请求判决：1、解除信业房产与任文彬的房屋买卖合同；2、信业房产返还任文彬首付款146，421元；3、信业房产退还任文彬父亲垫付的按揭月供款1，890元；4、信业房产支付任文彬首付款146，421元的资金利息；5、信业房产赔偿任文彬损失65000元。
原审法院认为：任文彬与信业房产签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人应当按约履行合同，尊重并维护对方的合法权益。本案双方争议焦点为：一、任文彬解除合同是否适当？二、信业房产是否违约逾期交房？
一、任文彬诉请解除合同是否适当？
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，该法条内容为当事人行使约定解除权或法定解除权的程序设置，依其规定，任文彬可以选择通知解除合同，但任文彬选择诉讼解除合同没有违背相关法律规定，因此，任文彬起诉请求解除商品房买卖合同并无不当。
二、信业房产是否违约逾期交房？
任文彬与信业房产在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付商品房”，同时又约定“若买受人房款未付清，交房时间顺延至房款全部付清为止，出卖人不承担任何责任”，而双方在《商品房买卖合同补充协议》约定“二、买受人采取银行按揭贷款付款：买受人在2010年10月16日一次性首付房款146，421元，余款240，000元向中国银行五通支行按揭支付出卖人”。原审法院认为，依合同约定，若买受人在2011年6月30日前付清全部房款，则出卖人交房时间应当不超过2011年6月30日；若买受人通过银行按揭贷款付款，付款时间超过了2011年6月30日，则出卖人交房时间应以银行贷款实际到账时间起算。
若依任文彬的事实主张，其不承认银行按揭贷款的事实，自认尚差欠信业房产购房款，则依合同约定，交房时间尚未成就，任文彬所称“被告逾期不交付房屋”的违约事实并不成立。而原审法院（2013）五通民初字第513号民事判决已经发生法律效力，对该判决书所确认的事实，任文彬在本案中未有反驳证据推翻，故任文彬全部付清房款时间应确定为2012年3月7日，即中国银行五通支行向信业房产支付240，000元住房贷款之日。
在交付条件成就后，信业房产按任文彬提供的手机号码和地址履行了交房通知义务。任文彬承认自己地址变动，手机号码也更换，按照双方在《商品房买卖合同补充协议》的约定“六、双方的通讯地址以合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人必须保证所提交资料的真实性并对真实性负责，买受人的通讯地址如有变更，应在变更后三日以内以书面形式通知出卖人”，任文彬没有证明自己履行了通知义务。故信业房产的交房通知未能实际到达任文彬，并非信业房产的过错，而任文彬自称在2012年10月到五通桥与信业房产及中国银行五通桥分行进行协商，表明任文彬事后是知晓了相关情况的，故任文彬主张被告逾期拒不交房的违约事实不能成立。
关于任文彬的诉讼请求。任文彬以信业房产违约为由，请求解除合同，并没有事实根据，经本院调解，任文彬与信业房产也未能就解除合同达成一致。任文彬诉讼请求第二项、第四项，即请求判令信业房产返还首付款并承担利息。合同未解除，信业房产公司不负有返还房款的义务。任文彬诉讼请求第三项，即请求判令信业房产退还任文彬父亲垫付的按揭月供款1890元。该事项已在原审法院（2013）五通民初字第513号追偿权纠纷中处理，不属于本案房屋买卖合同审理范畴。任文彬诉讼请求第五项，即请求判令被告赔偿原告损失65，000元（房屋升值空间、律师费、交通费、误工费、复印费、月绩效奖、年终奖）。首先，任文彬未有证据证明具体的各项损失事实；其次，律师费、交通费、误工费、复印费、月绩效奖、年终奖等损失均是任文彬在追偿权纠纷中的诉讼消耗，任文彬在房屋买卖合同纠纷中主张其损失缺乏法律依据。
综上，任文彬没有充足的证据支持其主张的事实及诉讼请求，其应承担举证不能的诉讼后果，任文彬的诉讼请求该院依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回任文彬的诉讼请求。案件受理费减半收取2390元，由任文彬负担。
上诉人任文彬不服原审法院作出的前述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实多处错误，1、双方签订的《商品房买卖合同》中“若买受人房款未付清，交房时间顺延至房款全部付清为止，出卖人不承担任何责任。”的约定是以合法形式掩盖非法目的，原审法院未认定该条约定非法和无效违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定；2、任文彬与中国人民银行签订《个人一手住房贷款合同》是预合同；3、任文彬父亲是在受到信业房产欺诈和威胁的情况下才支付了1890元的按揭款；4、信业房产应先交房，任文彬验收后才支付余款，信业房产未按约交房的违约行为造成任文彬不能实现合同目的，任文彬因此主张解除《商品房买卖合同》是合法的。综上，请求二审法院判决：1、撤销一审判决；2、改判支持任文彬一审的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由信业房产负担。
被上诉人信业房产答辩称：本案涉诉房屋的交付条件成就时，信业房产通过电话、邮政快递及到任文彬父亲住所地告知等方式通知任文彬收房，但均无法联系到任文彬，故信业房产不存在不按约交房的违约行为，而是任文彬不收房。在关于信业房产要求任文彬支付剩余房款及利息一案中，原审法院作出的要求任文彬支付剩余房款及利息的（2013）五通民初字第（513）号判决已经生效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于本案的案由。本案是任文彬与信业房产因购买在建中的房屋而引起的纠纷，故案由应为商品房预售合同纠纷，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款是否无效的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款约定：“若买受人房款未付清，交房时间顺延至房款全部付清为止，出卖人不承担任何责任。”，任文彬主张该约定是“以合法形式掩盖非法目的”，但其没有提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，任文彬应承担举证不能的不利后果，故任文彬关于双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款无效的上诉理由不能成立。因双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，故原审法院认定该条约定有效并无不当。
关于本案涉诉房屋付款与交房顺序的问题。任文彬与信业房产签订的《商品房买卖合同》第十条第二款约定：“若买受人房款未付清，交房时间顺延至房款全部付清为止……。”，该条明确约定了付款与交房的先后顺序，即先付清房款，再交房。任文彬认为信业房产应先交房、其后付款的上诉理由不符合双方合同约定，故本院对任文彬的此项上诉理由不予采信。
关于任文彬与中国人民银行五通支行是否签订贷款合同的问题。根据本案查明的事实，任文彬与信业房产签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第3小条第一款、第二款约定，任文彬采用向中国人民银行五通支行申请按揭贷款方式支付除首付外的房款。随后，任文彬向中国人民银行五通支行发出贷款要约，单方签订《个人一手住房贷款合同》，提交中国人民银行五通支行审核，中国人民银行五通支行于2011年3月23日作出承诺，并于2012年3月7日将任文彬按揭贷款240000元划入信业房产账户，履行了合同约定的发放贷款义务，即双方签订了《个人一手住房贷款合同》，且合同已生效。任文彬主张双方签订的《个人一手住房贷款合同》是预合同并非正式合同的上诉理由不能成立。
关于任文彬父亲代其支付按揭款的行为是否受到信业房产欺诈和威胁的问题。任文彬主张其父亲受到了信业房产的欺诈和威胁后才代其支付按揭款，但其未提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，任文彬应承担举证不能的不利后果，故任文彬的该上诉理由不能成立。
关于任文彬能否解除双方签订的《商品房买卖合同》的问题。本案争议房屋没有按照合同约定时间及时交付，原因在于任文彬联系方式与住址发生变化后，其没有按照合同约定及时告知信业房产，导致信业房产在住房具备交付条件后，无法联系任文彬，故任文彬主张因信业房产迟延交房导致其享有合同解除权的上诉理由不能成立，原审法院对任文彬要求解除该合同的请求不予支持并无不当。因任文彬与信业房产签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务，故对任文彬要求信业房产退还首付款146421元和按揭款1890元、信业房产支付首付款利息18669元和赔偿金65000元的请求，本院均不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。任文彬的上诉请求不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4780元，由上诉人任文彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 玲
审 判 员 黎 琳
代理审判员 吴桂兰
二〇一四年七月八日
书 记 员 沈晓琴
附法律条文；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
重审案件的判决、裁定，可以上诉。