广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初730号原告：广州金致源物业管理有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：莫镇江，总经理。委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭影霞，女，1987年7月16日出生，汉族，住广东省广州市从化区，系该公司员工。被告：刘士亚，男，1965年11月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：肖飞蛟，女，1968年10月25日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州金致源物业管理有限公司（以下简称金致源公司）与被告刘士亚、肖飞蛟物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金致源公司的委托诉讼代理人梁瀚昕、郭影霞到庭参加诉讼，被告刘士亚、肖飞蛟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金致源公司诉称：2011年5月21日，两被告共同购买了位于从化市江埔街××山庄××房，建筑面积共82.28㎡，同日，原告与两被告签订了《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对两被告购买的小区实施规范的物业管理，为两被告的物业提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的合同义务。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条和第十一条第（四）项约定，两被告应当在每月的1号前按照1.8元/㎡交纳物业管理费（注：每月管理费总计为1.8元/㎡×82.28㎡=148.1元）；逾期交纳的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。原告同意按照千分之一计算违约金，然而，截至2016年12月31日止，两被告经原告多次催促仍拖欠应交纳的物业管理费4887.3元及应承担逾期交纳的违约金2529.71元，两项合计7417.01元。为此，请求法院判令：⒈两被告立即支付物业管理费4887.3元及逾期交纳物业管理费违约金2529.71元（违约金计到2016年12月31日止，按照每天千分之一计算），两项合计金额为7417.01元；⒉本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为：两被告立即支付拖欠的2014年4月至2016年12月的物业管理费4887.3元及逾期违约金2529.71元（违约金计到2016年12月31日止，按照每天千分之一计算），两项合计金额为7417.01元。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：⒈广州市商品房买卖合同（预售）；⒉前期物业管理服务协议；⒊从化金泉山庄收楼通知书；⒋从化金泉山庄物业接收文件明细；⒌管理费再次催缴通知书；⒍物业管理费及违约金计算表;⒎不动产登记查册表；⒏商品房产权证明书。被告刘士亚、肖飞蛟无应诉，亦未向本院提交答辩意见及证据材料。经审理查明：2011年5月21日，被告刘士亚、肖飞蛟与广州君源置业有限公司（以下简称君源公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20110518358X）。合同第四条约定，两被告购买从化市江埔街××山庄××房，房屋建筑面积共81.26㎡。合同第五条约定，君源公司已按照国家的相关规定选聘原告作为物业服务企业进行前期的物业管理服务。物业服务合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。物业服务费为按建筑面积每月每平方米1.8元，由两被告自收楼之日起按月缴纳。君源公司制定《临时管理规约》，两被告在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。其后，两被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定，两被告需于每月的1号前，按照每月每平方米1.8元交纳物业管理费；协议第十一条第四款约定，两被告如违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按照每天千分之三交纳违约金。2012年8月30日，君源公司向两被告发出收楼通知书，通知两被告于2012年10月14日来办理收楼手续。2012年10月14日，被告刘士亚签收收楼的相关文件，并领取入户门钥匙5条。2015年4月20日，原告向被告刘士亚发出《管理费再次催缴通知书》，通知两被告交纳拖欠的管理费及逾期滞纳金。另查明：根据原从化市国土资源和房屋管理局出具的《商品房产权证明书》与2017年3月3日从化区国土资源和规划局出具的《不动产登记查册表》中记载，涉案房屋的建筑面积为82.28㎡。至起诉时止，金泉山庄业主委员会并未与物业管理企业签订《物业管理合同》。本院认为：君源公司在金泉山庄业主、业主大会选聘物业服务企业、签订《物业管理合同》之前，依法选定具有物业管理资质的原告作为金泉山庄的物业服务企业，并制定《临时管理规约》。两被告在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。同时，两被告与君源公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中包含了由原告对金泉山庄进行前期物业管理服务的内容，且两被告也与原告签订《前期物业管理服务协议》，故原、被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。两被告在接受原告的物业服务后，未交纳物业管理费构成违约，应向原告支付欠缴的物业管理费及违约金。关于物业管理费的计算问题。原告主张两被告自2014年4月1日起至2016年12月31日止共拖欠33个月的物业管理费，而两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在法定期间内就拖欠物业管理费的时间问题向本院提交书面答辩意见，故本院对被告拖欠33个月物业管理费的事实予以确认。涉案房屋的建筑面积为82.28㎡，根据双方有关物业收费标准的约定，原告主张本案两被告欠缴物业管理费4887.3元（82.28㎡×1.8元/㎡=148.1元×33个月=4887.3元），有合同和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算问题。原告主张被告应从2014年4月开始，以每月148.1元为基数，按照每日千分之一的标准，从当月的2日起向原告支付违约金至2016年12月31日止。根据原告与被告之间的物业管理协议，被告需于每月的1日缴纳当月的物管费，逾期之日应从当月的2日起算。因此，违约金应以当月被告需缴纳的物管费148.1元（82.28㎡×1.8元/㎡=148.1元）为基数，从当月的2日起计算至原告主张的2016年12月31日。另，原告主张的日千分之一的违约金计算标准过高，根据公平原则，本院酌定本案的违约金按照年利率24%标准计算为宜。因此，被告需支付2014年4月至2016年12月的违约金给原告，违约金应从2014年4月开始，以当月产生的物业管理费148.1元为基数，按年利率24%从当月的2日起计算至2016年12月31日。被告刘士亚、肖飞蛟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告刘士亚、肖飞蛟在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州金致源物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费4887.3元及违约金（违约金从2014年4月开始，以当月的物业管理费148.1元为基数，按年利率24%从当月的2日起计算至2016年12月31日，且每月物业管理费的违约金总额以当月的物业管理费148.1元为限，违约金的总额不得超过本金4887.3元）；二、驳回原告广州金致源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘士亚、肖飞蛟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李秋玲审 判 员 周建汉审 判 员 王 硕二〇一七年七月三日法官助理 郭思敏书 记 员 谢晓彤