广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4619号
上诉人（原审被告）：中山市国杰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市板芙镇湖洲管理区头坑围南北花园内。
法定代表人：陈海华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：殷玲，广东卓正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凯，广东卓而立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶金钊，男，1976年1月23日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：张奀妹，女，1977年12月24日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两被上诉人的委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。
上述两被上诉人的委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。
上诉人中山市国杰房地产开发有限公司（以下简称国杰公司）因与被上诉人叶金钊、张奀妹商品房买卖合同纠纷一案，国杰公司不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
国杰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判国杰公司按双方2015年10月15日签订的协议书约定的时间及标准支付利息。事实和理由：一、一审判决认定国杰公司与叶金钊、张奀妹签订房屋买卖合同时不知晓涉案房产已经抵押，属于认定事实错误。1.双方签订的房屋买卖合同已经注明土地证号及房产证号，说明叶金钊、张奀妹已经查验过两证，叶金钊、张奀妹辩称不知晓抵押事实与客观情况不相符。2.涉案房产属于旧房改范围，2013年3月11日办理的抵押是原抵押的延续，是银行操作的需要，实质上并未改变原房屋购买的状态。3.双方签订的买卖合同约定涉案房产在过户前无抵押或者其他影响过户的事由存在，故即使国杰公司在双方签订合同后将房屋抵押也不构成违约。一审判决变相否认了双方于2015年10月15日签订的协议书的效力错误，违背当事人意思自治原则。二、房地产买卖合同中未约定产权过户时间，2015年10月15日签订的协议书中约定过户时间及违约责任，因此本案应该适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条。三、一审法院最后一次开庭前，国杰公司已经履行了一审判决的第一项规定的义务，叶金钊、张奀妹无实际损失，一审判决有失公平。
叶金钊、张奀妹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。第一，双方签订买卖合同后国杰公司在未告知叶金钊、张奀妹的情况下将涉案商品房抵押给南头信用社，一审判决正是基于国杰公司的抵押行为，认定其应对叶金钊、张奀妹承担违约责任。因为国杰公司的这一抵押行为导致叶金钊、张奀妹无法取得房产证，因此国杰公司需要承担向叶金钊、张奀妹赔偿利息损失的违约责任。第二，叶金钊、张奀妹是否曾经催告过国杰公司均不能免除国杰公司逾期办理过户的违约责任。第三，2015年10月15日的协议是在叶金钊、张奀妹不清楚国杰公司在2013年3月11日将涉案商品房抵押给南头信用社的情况下签订的，一审判决对逾期办理过户的利息作出调整是公正的，而且一审判决是判令国杰公司从2013年3月11日起算利息，而非叶金钊、张奀妹交纳房款时起算利息。
叶金钊、张奀妹向一审法院起诉请求：1.解除叶金钊、张奀妹与国杰公司签订的关于中山市板芙镇板芙北路146号利华星座名苑1期301房的房地产买卖合同；2.国杰公司返还叶金钊、张奀妹已支付的购房款242591元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年6月30日至清偿之日止）；3.国杰公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向叶金钊、张奀妹支付242591元；4.国杰公司赔偿叶金钊、张奀妹装修等损失150000元。叶金钊、张奀妹在一审庭审过程中变更其诉讼请求为：1.国杰公司协助叶金钊、张奀妹办理涉案房屋的权属登记；2.国杰公司赔偿叶金钊、张奀妹利息损失，以购房款242591元为本金，从2013年3月11日起至2016年3月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.判令国杰公司支付叶金钊、张奀妹的律师费损失25000元。
一审法院认定事实：2012年5月28日，叶金钊、张奀妹（乙方）与国杰公司（甲方）签订房地产买卖合同，约定乙方将座落于中山市板芙镇湖洲村利华星座名苑一期××房的房地产转让给乙方，价格为242591元。甲方在2013年3月30日前将上述房地产交付乙方使用，双方即日办理收楼手续。甲乙双方必须保证交易的顺利，甲方保证在签订国土部门交易合同前，上述交易的房地产并无抵押或抵债等影响产权过户的事由，否则，因此被法院等部门查封、扣押，无法办理过户手续，造成乙方经济损失的，则由甲方承担。乙方应在甲方通知后五天内与甲方签订国土部门规定格式的房地产买卖合同，并协助甲方办理产权交易过户手续。若甲方中途毁约，不转让房地产或擅自出售给第三方甲方应按交易总房价款20%支付违约金给乙方，乙方有权单方解除本合同，并在乙方通知的五个工作日内退回已收的全部房价款本金。若乙方中途不买、逾期支付楼价款、在甲方通知收楼后30日内仍未收楼的、怠于履行本合同项下义务或属于乙方之其他原因，致使本合同未能及时完全履行的，甲方有权终止合同，乙方按总房价款的20%支付违约金给甲方，由此交易行为产生的一切费用由乙方承担。合同签订后，叶金钊、张奀妹于2012年5月21日前向国杰公司支付了全部购房款242591元。
2015年10月15日，叶金钊、张奀妹（乙方）与国杰公司（甲方）签订协议书，约定甲乙双方确认于2015年10月20日前共同到国土部门同时办理利华星座××房、6座××房两套房产的产权过户手续（具体日期以甲方通知为准）。若因甲方原因导致甲方未能在2015年11月1日前通知乙方可办理过户手续的，则甲方以乙方已付购房款410041元为基数，按月利率0.43%的标准向乙方支付利息，计息日自2015年11月1日起至甲方通知乙方可办理过户手续之日止，利息于双方到国土递交相关材料之日给付。若因甲方原因导致甲方未能在2016年2月1日前与乙方到国土部门办理产权过户手续，则自2016年2月1日起，甲方应以乙方已付购房款410041元为基数，按月0.473%的标准支付利息给乙方，直至甲方双方到国土部门办理过户手续递交相关资料之日止。
叶金钊、张奀妹主张涉案房产于2013年3月11日被抵押，无法办理过户手续，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查明：涉案房产[房产证号：01××81；土地证号：中府国用（2013）第3000115号]于2013年3月**日被抵押，抵押权人为中山市农村信用合作联社南头信用社（以下简称南头信用社）。本案诉讼发生后，于2016年3月15日，涉案房产注销相关抵押登记。叶金钊、张奀妹为本案诉讼支付律师代理费25000元。
一审法院认为，本案系房地产买卖合同纠纷。2012年5月28日叶金钊、张奀妹与国杰公司签订的房地产买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。2013年3月11日国杰公司将涉案房产抵押给南头信用社，2016年3月15日解除上述抵押状态，合同目的自此可以实现，叶金钊、张奀妹要求国杰公司协助其将涉案房产过户至其名下，于法有据，一审法院予以支持。
关于违约责任承担问题。涉案房产被抵押系在签订房地产买卖合同之后，签订协议书之前。房地产买卖合同与协议书均未提及国杰公司欲将涉案房产抵押给南头信用社或涉案房产已抵押给南头信用社一事，且国杰公司提供的证据未能证明叶金钊、张奀妹在签署上述协议时已知晓并同意房产抵押一事，因此2013年3月11日涉案房产被抵押属于国杰公司的违约行为。本案诉讼发生后，国杰公司于2016年3月15日注销涉案房产的抵押登记，系国杰公司为其违约行为采取的补救措施，并不能改变其2013年3月11日至2016年3月15日将涉案房产抵押给南头信用社该一违约行为的性质。因为至少于该期间涉案房产无法过户至叶金钊、张奀妹名下，合同目的无法实现。由于2015年10月15日协议书并未反映国杰公司曾披露该房产被抵押的事实，双方同意若国杰公司违约从2015年11月11日按月息0.43%或2016年2月1日按月息0.473%计至过户之日计算并不免除之前国杰公司违约责任的承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现叶金钊、张奀妹的损失难以确定，而国杰公司就涉案房产进行抵押产生的权益双方亦未举证证明，叶金钊、张奀妹请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付涉案房产被抵押期间的利息，在上述法律规定范围之内。同时，叶金钊、张奀妹主张计算的利率标准现并不高于双方在协议书约定的月息0.43%或0.473%，且2013年3月11日至2016年3月15日的利息之和亦不高于双方房地产买卖合同中约定的违约金即房屋总价款的20%。因此，叶金钊、张奀妹关于要求国杰公司支付利息损失的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。此外，叶金钊、张奀妹主张的律师代理费损失，并不属于当然必要开支，其要求国杰公司返还未有相关依据，一审法院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、国杰公司于一审判决生效之日起三十日内协助叶金钊、张奀妹办理涉案座落于中山市板芙镇湖洲村利华星座名苑一期××座××房[房产证号：01××81；土地证号：中府国用（2013）第30001**号]的房地产权属登记；二、国杰公司于一审判决生效之日起三日内向叶金钊、张奀妹赔偿利息损失（以242591元为本金，自2013年3月11日起至2016年3月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回叶金钊、张奀妹的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5860元（叶金钊、张奀妹已预交），由叶金钊、张奀妹负担482元，国杰公司负担5378元，于一审判决生效之日起七日内迳付叶金钊、张奀妹。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：截止至2013年1月31日，涉案房产所属房地产上的抵押登记及查封登记均已被注销。国杰公司主张，涉案的301房所属房地产已于2005年1月24日进行第一次抵押，后因分别办理房产证，抵押的房地产进行分割后再次进行抵押，故包括涉案的301房在内的房产于2013年3月11日又进行了第二次抵押。叶金钊、张奀妹确认其与国杰公司签订房屋买卖合同时已知晓涉案房产所属房地产已被抵押的事实，但国杰公司承诺尽快解除抵押办理过户，其不知晓涉案的301房于2013年3月11日再次抵押的事实。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。国杰公司确认其存在逾期办理房产证的行为，但认为一审判决确定计算买受人利息损失的起算时间及计算标准不当。本案二审争议焦点为一审确定的国杰公司应向买受人赔偿的购房款利息损失的起算时间及计算标准是否妥当。对此，本院作以下分析：
第一，买受人虽然确认在签订涉案房屋买卖合同时，已知晓涉案301房所属房地产被抵押的事实，但表示并不知晓涉案301房所属房地产解除抵押登记后，在2013年3月11日又再次被抵押的事实。国杰公司也没有证据证实涉案房产在2013年3月11日进行抵押登记时，买受人已知晓该事实。故本院认定，2015年10月15日，双方签订协议书时，买受人并不知晓涉案房产于2013年3月11日进行抵押登记的事实。第二，因买受人不知晓涉案房产已于2013年3月11日被国杰公司再次进行抵押登记，其在与国杰公司签订2015年10月15日的协议书时，未能对涉案房产未及时办理产权登记有全面而准确的认识。同时，从双方签订的协议书内容来看，国杰公司在协议书中并未将涉案房产已再次办理抵押登记的事实告知买受人，因此该协议书系买受人基于错误认识所签订。而买受人的该错误认识系因国杰公司未履行合同的附随义务（告知义务）所致。此外，该协议书也未约定买受人不得就国杰公司此前可能存在的违约行为主张权利。所以，买受人与国杰公司签订协议书的行为不能视为其已放弃追究国杰公司此前存在违约行为给其造成的损失。国杰公司以双方已签订协议书为由，主张买受人仅能按照协议书的约定向其主张权利，理据不足，本院不予支持。第三，买受人向国杰公司购买涉案房产，对于取得涉案房产的产权应有合理期待。虽然双方当事人在签订涉案房屋买卖合同时未明确约定国杰公司办理产权登记及过户手续的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二项的规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日或自合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。退一步而言，即使涉案房产所属房地产在双方签订合同时已被抵押，买受人对此亦已知晓，但买受人对于该抵押登记在期限届满后被注销，涉案房产在该抵押登记注销后能够及时办理产权登记及过户手续是有合理预期的。而正是由于国杰公司对于涉案房产的第二次抵押登记（2013年3月11日），使得买受人未能及时取得涉案房产的产权。虽然国杰公司辩称，第一次抵押和第二次抵押具有延续性，两次抵押实为同一抵押，但前后两次抵押登记时间、标的均不相同，国杰公司也没有提供相应的证据佐证，故本院对其该说法不予采信。一审法院据此认定，国杰公司应自2013年3月11日起向买受人支付利息损失，并无不当，本院予以维持。第四，国杰公司认为，其已将房产证交付买受人，买受人并无实际损失，也不会影响买受人对于涉案房屋的实际使用。但买受人向国杰公司支付对价购买商品房，其期待取得的系该商品房的完整物权，即既应包括对该房屋的居住使用权，亦应包括对该房屋的转让处分权等其他权利。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证，对于房屋转让价值影响巨大，同时也与房屋产权人户籍变动、子女随迁及入学等事宜密切联系。因此，国杰公司关于涉案房屋未及时过户到买受人名下，不会对买受人的合法权益造成影响的主张，本院不予支持。第五，买受人主张国杰公司向其支付的利息损失实际上为逾期办证损失。买受人主张按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算，该标准低于在双方协议书中约定的利率标准，国杰公司也没有证据证实买受人按该标准计算的违约金明显高于买受人的实际损失。故一审法院按照买受人主张的利率标准计算利息损失，并无不当，本院亦予以维持。对上诉人未上诉部分，本院不予审查。
综上所述，上诉人国杰公司的上诉上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5378元（中山市国杰房地产开发有限公司已预交），由中山市国杰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年二月十五日
书 记 员 易嘉璇