河南省长垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0728民初2197号
原告郑荣茂，男，1957年2月出生，汉族，住长垣县。
被告张磊，女，1982年4月出生，汉族，住新密市。
委托代理人王剑锋，河南力超律师事务所律师。
原告郑荣茂因与被告张磊租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日作出受理决定，于2016年6月16日向张磊邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，后依法组成合议庭于2016年8月8日公开开庭进行了审理。郑荣茂，张磊的特别授权代理人王剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑荣茂诉称，2013年4月28日，郑荣茂与张磊签订一份租房协议，郑荣茂将位于商业街53号的商铺房租赁给张磊使用，当时暂定租金145000元。合同到期后，张磊续租，双方约定租金每年180000元。2014年、2015年的租金仅支付一部分，下余租金195000元以资金不足没有支付，张磊于2016年3月31日向郑荣茂出具欠条一份，按照约定，2016年的租金已到履行期限，郑荣茂多次与张磊协商，让张磊缴纳2014年、2015年下余的租金及2016年的租赁费，张磊至今未支付。故郑荣茂起诉要求张磊支付2014年至2016年的租金375000元，并承担本案的诉讼费用。
张磊辩称，张磊并不欠郑荣茂三年的房租，每年的4月30日房租到期，2016年仅仅使用了2个月，2015年的房租仅欠郑荣茂15000元，2014年的房租已经付清。郑荣茂陈述的每年房租180000元，张磊没有完全同意，张磊希望按照双方在2013年签订的租房协议中约定的价款计算租金，郑荣茂以锁门的行为造成张磊无法经营并且房屋的使用权已经被郑荣茂收回，造成张磊经营损失以及转让费损失100000余元，张磊保留提起诉讼的权利。
根据到庭当事人的诉辩意见，并经到庭当事人的认同，本院归纳庭审争议焦点为：郑荣茂要求张磊给付租金375000元有无事实根据和法律依据。
针对庭审争议焦点，郑荣茂向本院提交的证据材料有：1、张磊于2016年3月31日书写的欠条1份，据此证明张磊欠郑荣茂2014年、2015年的租赁费195000元，2016年的租金未给付。2、2015年9月18日张磊书写的还款协议1份，据此证明张磊一直拖欠租赁费未给付，张磊偿还的款项已经在还款后扣除。
针对庭审争议焦点，张磊向本院提交证据材料有：郑荣茂出具的收到条2份，2015年至2016年前三个月张磊向郑荣茂给付租金的转账凭据，据此证明张磊欠郑荣茂2015年的租金15000元，2016年书写欠条后又向郑荣茂给付租金10000元。
经庭审质证，张磊对郑荣茂提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该195000元系欠2015年的租金15000元及2016年全年的房租180000元，张磊从2016年6月18日后不再使用房屋，不应当再交付租金，因张磊书写的欠条未明确约定所欠的租金系何时产生的租赁费，张磊在2015年9月18日向郑荣茂书写欠租金270000元的欠条，张磊陈述的还款数额中发生在2015年9月18日之后的还款数额与2016年3月31日仍欠郑荣茂租金195000元基本吻合，故应当认定张磊书写的欠条中的租金系2016年4月28日之前所欠租金，对张磊辩称该欠款中包含2016年全年度的租金的意见本院不予支持。张磊对郑荣茂提交的证据2有异议，认为没有张磊按指印确认，协议内容有添加，2016年3月31日书写的欠条已经明确以前的欠条全部作废，因欠条虽没有张磊的指印及内容有添加，但该欠条系张磊书写，欠条书写的欠款数额明确清楚，2016年3月31日张磊书写欠条时虽然明确写明之前的欠条全部作废，但可以印证截止2015年9月18日张磊欠郑荣茂租金270000元，亦可以印证张磊在2016年3月31日书写的欠条系欠之前的租金，并非2016年全年度的租金，故对张磊所提异议本院不予支持。
经庭审质证，郑荣茂对张磊提交的证据本身无异议，对证明目的有异议，认为给付的款项均系支付之前所欠的租金，因张磊提交的证据中给付的款项均发生在书写欠条之前，张磊给付租金并非一次性给付下年度的全部租金，故张磊认为2014年度、2015年度仅欠15000元租金的意见本院不予支持，对郑荣茂所提异议本院予以支持。
根据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：张磊租赁郑荣茂所有的位于长垣××××办事处商业街的房屋进行经商，租房从当年的4月28日至下年的4月28日为一年，租房前交清当年的房租。2013年张磊给付郑荣茂的房租每年是145000元，2014年按180000元给付郑荣茂的房租，2015年按180000元给付郑荣茂的房租。但张磊因为资金紧张未在租房前付清全年房租，拖欠的部分房租向郑荣茂书写欠条，截止2015年9月18日，张磊拖欠郑荣茂房租270000元。后张磊给付郑荣茂部分房租，截止2016年3月31日，经双方结算，张磊仍欠郑荣茂房租195000元，张磊向郑荣茂书写欠条一份，并承诺每月给付5000元，欠条内容为：“欠条今欠郑荣茂现金壹拾玖萬伍仟（195000.00）元整，今经协商从四月份开始每月月底还款伍仟（￥5000.00）元整，直至还清为止。借款人：张磊2016.3.31”。书写欠条后，张磊给付郑荣茂房租10000元。2016年4月28日前，张磊应当给付郑荣茂2016年4月28日至2017年4月28日之间的房租，经催要张磊未及时给付房租，郑荣茂于2016年6月15日提起诉讼，要求张磊给付之前拖欠的房租及2016年应当给付的房租共计375000元，2016年6月18日张磊停止房屋店面的经营，2016年7月22日将房屋的货物全部搬出，郑荣茂收回租赁的房屋。
本院认为，承租人应当按照约定的期限向出租人支付租金。张磊租赁郑荣茂的房屋经商，双方之间形成租赁合同关系，均应当按照约定履行义务。根据双方的约定，张磊应当在每年的4月28日向郑荣茂给付之后一年的房租，郑荣茂提交了张磊于2015年9月18日书写的还款协议，当时欠房租270000元，张磊于2016年3月31日书写的欠条，该欠条写明欠款195000元，结合张磊提交的向郑荣茂给付款项明细，可以认定张磊于2016年3月31日书写的欠款195000元的房租系2016年4月28日之前租赁房屋所欠房租。张磊辩称其书写的欠条包含2016年4月28日之后一年的房租180000元，以及2015年的房租15000元，但其提交的证据不足以证明在2015年9月18日之后，其已经按照当天出具的还款协议在2016年3月31日前向郑荣茂给付房租255000元，张磊提交的证据恰恰与郑荣茂陈述的截止2016年3月31日止尚欠之前的房租195000元的事实基本一致，故对张磊的该意见本院不予支持。双方均认可张磊在书写欠条后给付郑荣茂10000元，故张磊应当给付郑荣茂2016年4月28日前的房租185000元。张磊从2016年4月28日继续使用郑荣茂的房屋至2016年6月18日停止经营，并且在2016年7月22日将房屋内的货物清理完毕，本院酌定张磊按照2.5个月给付郑荣茂租金，参照上年租金每年180000元计算，张磊应当再给付郑荣茂租金37500元（180000元÷12个月×2.5个月），之后，张磊不再使用该房屋，郑荣茂要求给付全年租金的主张本院不予支持。张磊共计应当给付郑荣茂租赁费222500元。郑荣茂要求张磊给付其水电费5000元，但其未提交证据证明张磊拖欠水电费的事实，对其该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、张磊于本判决生效后十日内给付郑荣茂租赁费222500元。
二、驳回郑荣茂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6925元，由张磊承担4300元，郑荣茂承担2625元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 赵利军
审 判 员 苑书昌
人民陪审员 华江浩
二〇一六年九月十三日
书 记 员 张梦迪