成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字402号
原告成都远大创新物业管理有限责任公司。住所地：成都高新区天府大道南段***号*栋*楼*号。
法定代表人杨忠保，该公司董事长。
委托代理人周艳，四川汇韬律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人谭强，四川汇韬律师事务所律师。一般授权代理人。
被告赵伟。
原告成都远大创新物业管理有限责任公司（以下简称“远大公司”）诉被告赵伟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员曾洁独任审判，并于2014年1月20日、2月25日两次公开开庭进行了审理。原告远大公司的委托代理人周艳，被告赵伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远大公司诉称，原告系“远大都市风景2期”的前期物业服务单位，被告系该楼盘29幢3单元6层11号的业主，双方于2007年6月20日签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，合同约定被告应按照1.2元／月／平方米的标准向原告支付物业管理服务费，被告的房屋建筑面积为171.51平方米，每月物业服务费为205.81元。但在上述协议履行期间，虽经原告多次向被告催收，被告至今仍拖欠原告物业服务费7614.97元。被告的行为已经构成违约，应按照《前期物业管理服务协议》的约定承担违约责任。为此，原告请求法院判决：1、被告向原告支付2010年1月至2013年1月的物业服务费7614.97元；2、被告向原告支付截止2013年9月30日的逾期付款滞纳金6259.30元，并以7614.97元为基数，按照每日千分之一支付2013年10月1日起至实际付清款项之日的逾期付款滞纳金。
被告赵伟辩称：1、《前期物业管理服务协议》是被告购房时开发商强行要求与原告签订，否则不能买房，故不是在平等自愿协商的基础上订立，而是被胁迫而签订，合同无效不受法律保护，故原告的诉求没有合法依据。2、2008年5月12日的汶川地震导致被告的房屋出现墙面开裂和玻璃开裂，被告在交纳了3087.18元维修基金后，仍未履行维修义务，未达到双方合同约定的物业服务质量要求，即房屋整洁、墙面无破损。3、原告利用物业服务的工作便利谋求不当利益，要求被告必须通过原告的中介公司卖房，被告拒绝后原告用胶水将被告房屋的门锁芯堵死，导致被告花钱更换新锁，产生了经济损失。4、被告是2007年12月15日接收的房屋，而原告从2007年9月便开始计收物业服务费，2008年，被告意图装修房屋向原告预交了各项费用共计3350元，后房屋并未实际装修，原告仅冲抵了2263.9元作为物业管理费，其余款项无理收取。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2007年6月20日，被告赵伟作为买受人与开发商成都远大房地产开发有限责任公司签订了购买“远大都市风景”商住项目第29幢3单元611号（建筑面积为171.51平方米）房屋的《商品房买卖合同》一份，合同第八条约定：“交付期限：出卖人应当在2007年9月25日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：按补充协议相关条款执行。”、第十一条约定：“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议相关条款执行。”
同日，被告还与出卖人成都远大房地产开发有限责任公司签订了一份《“远大·都市风景”商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条“房屋交付与交接”第一款约定：“商品房买卖合同第八条约定的验收合格指该商品房单体竣工验收合格，合格日期以取得建设工程竣工验收备案表日期为准。”第二款约定“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日届满前前往“远大都市风景·风景2006”现场办理房屋交付手续，逾期未来办理，则以合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日，房屋的毁损、灭失风险自该交付日起由买受人承担，并承担由此产生的逾期支付物业管理费等费用的不利后果”。第九条约定“补充协议是买卖合同不可分割的一部分，由双方在签署买卖合同之同时签署，与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同、买卖合同的附件与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”上述合同及补充协议签订后，被告赵伟按约定向成都远大房地产开发有限责任公司缴付了购房款。房屋建成并具备交房条件后，成都远大房地产开发有限责任公司电话通知被告办理收房手续。
另查明，2007年6月20日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的位于成都市天府大道三段“远大都市风景2期·风景2006”29幢3单元6层11号，建筑面积171.51平方米的房屋提供前期物业管理服务。甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。物业管理服务内容包括：一、共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、室外走廊通道、管道井等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、储水池、加压水泵、天线、供电线路、光纤、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、电梯、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。四、公共秩序。五、交通秩序和车辆停放。六、房屋装饰装修管理。乙方应当依据本协议按时足额向甲方交纳物业管理服务费和代收代缴的水、电、气和袋装垃圾清运费及其他费用等，不得以任何理由拒交、少交和缓交上述各项费用。缴费标准：住宅（带电梯）按建筑面积每平方米每月1.2元缴纳；缴纳费用时间：交房时预缴半年物业管理服务费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或半年预缴，每次在第一月的1-5日；计算时间：从开发商通知业主集中交房最后期限的次日起。空置房屋未入住按建筑面积以收费标准全额缴纳；由甲方代收的水、电、气和其他应缴纳费用的缴纳时间为每月1-5日（如有更改，以另行通知为准）。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，并追究乙方违约责任，乙方还应承担应缴费用5%的违约金。
同日，被告还签署了《远大都市风景2期﹒风景2006业主临时公约》，该规约第七条约定：“本物业的物业服务费用由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，并在《前期物业管理服务协议》约定期限内付清。业主应按时按标准足额缴纳物业管理公司应收取的各项服务费用，不得以任何理由拒交、少交或迟交物业管理费及代收代缴水、电、气、光纤等费用。本物业建立专项维修资金，专项用于保障物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造，其缴存、管理、使用和监督均按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》的有关规定执行。
还查明，2007年12月15日，被告赵伟办理了案涉房屋的交接手续，并于当日向原告缴纳了2007年9月25日至2008年3月24日的物业管理服务费1234.9元。2008年5月14日，原告对被告的房屋进行巡查，该房屋内墙面因地震出现裂纹。2008年12月22日，被告赵伟向原告支付了2008年3月25日至2009年1月31日共计10个月7天的物业管理服务费2106.1元、装修管理费102.9元、楼道维护费200元、建渣清运费343元、代收水费200元、代收电费100元。此后，被告按每月205.81元标准向原告缴清了2009年2月1日至12月31日的物业管理服务费。2010年1月1日起，经原告多次催收，被告并未向原告缴纳物业管理服务费，至2013年1月，拖欠的物业管理服务费共计7614.97元。2013年2月，原告与业主委员会聘请的物业管理企业办理了交接手续，结束了对案涉物业的管理服务。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《前期物业管理服务协议》、《远大都市风景2期·风景2006业主临时公约》、《“远大·都市风景”商品房买卖合同补充协议》、《远大一、二期退出与成悦移交资料（客服部）》、被告提交的《商品房买卖合同》、《远大都市风景小区空置房巡查表》、《物品交接签收表》、《发票》三张、《收据》2张等证据予以证明。本院审查后认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原告与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》、《远大都市风景2期﹒风景2006业主临时公约》以及被告与开发商之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，均系合同当事人在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，是当事人真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。诉讼中，被告主张上述合同系其受胁迫而签订，但并未提供证据予以证明，故本院对其该主张不予采纳。根据上述合同约定，被告应按购房合同约定的交房日时间向原告缴纳物业服务费，否则应承担相应的法律责任。被告主张原告并未尽到墙面裂缝的维修义务故拒绝缴纳物管费，本院认为，产生裂缝的墙面系位于被告房屋内部，并不属于房屋共用部位，该部分的维护和管理不属于原告的物业管理服务范围，地震属于不可抗力，由此产生的损失也不能归责于原告，故对于被告的这一抗辩主张本院不予采纳。对被告提出的其他抗辩理由因并无证据予以佐证，故本院不予采纳。庭审过程中，被告认可其欠付的2010年1月至2013年1月的物业服务管理费为7614.97元，但主张因其并未实际进行装修，因此，其缴纳的装修管理费102.9元、楼道维护费200元、建渣清运费343元、代收水费200元、代收电费100元共计945.9元应当抵扣其欠付的物业服务管理费，被告同意再向原告缴纳6669.07元物业服务管理费。对此，原告不予认可。本院认为，原告依据合同全面履行了约定的物业管理服务义务，被告应当按照合同约定的标准和付款期限向原告支付相应的物业管理服务费，而装修管理费、楼道维护费、建渣清运费、代收水费、代收电费系不同的收费项目，与本案并无关联。如被告主张原告无权收取或应退还上述费用，可另案主张。对于逾期付款违约金，被告认为不应交纳，本院综合考虑合同的履行情况、违约金的约定金额及原告的实际损失、被告的过错程度，予以酌情调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告赵伟应于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司交纳2010年1月到2013年1月期间的物业服务费共计7614.97元，并承担拖欠的物业服务费的违约金（截止2013年9月30日为3129.7元，2013年9月30日以后产生的违约金以7614.97元为基数，按每日0.05%计算直至实际付清之日止）；
二、驳回原告成都远大创新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告赵伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取73元，由被告赵伟承担（此款原告成都远大创新物业管理有限责任公司已预交，被告赵伟在给付上述款项的同时，一并支付给原告成都远大创新物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾洁
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 王苗