广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法黄民一初字第282号
原告：中山市大通物业服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：孙玉眉，总经理。
委托代理人：王翠琴、陈智聪，均是原告的员工。
被告：欧文展，男，1985年9月11日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：陈德文、冯艺洪，分别是广东雅商律师事务所律师、律师助理。
原告中山市大通物业服务有限公司（以下简称大通物业公司）诉被告欧文展物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月14日受理后，依法由审判员甘英独任审判，于2014年4月10日公开开开庭进行了审理。原告委托代理人王翠琴、陈智聪，被告委托代理人陈德文、冯艺洪到庭参加了诉讼。后因本案案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年6月30日及9月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王翠琴、陈智聪到庭参加了诉讼，被告欧文展经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订了租赁合同，由被告承租原告位于中山市三角镇旭日路旭日华庭通大百货购物中心第一层105卡商铺，建筑面积631.05平方米，承租期限自2011年9月1日至2016年8月31日止，租金第一、二、三年为每月22元／平方米，合计13883元，物业管理费每月1.5元／平方米。后双方以口头形式扩大商铺租赁面积至700.45平方米，且2012年3月原被告双方协商一致：被告于105卡商场开具防火门，但被告需向原告支付因此而产生的占用面积租赁费600元／月，租金合计16010元／月。另被告租赁旭日华庭17卡商铺，物业管理费188元／月由被告直接向原告缴纳。而被告于2013年7月起一直拖欠租金、物业管理费、水电费至今，经原告多次催讨，均未果。根据租赁合同第三条及第五条约定，被告应于每月5日前向原告缴纳当月承租费及物业管理费，每延误一日，被告需向原告支付应缴付款项千分之三的违约金，如被告连续两个月不能足额支付合同约定款项的，原告有权单方面终止合同，且承租保证金不予退还。故请求判令：1.被告支付截止至2014年3月所产生的租金、水电费、物业管理费合计186982元（实际应算至合同解除之日止），逾期未支付前述费用所产生的违约金79673元（暂计至2014年3月13日，应计至实际支付之日止）；2.解除原、被告之间的租赁合同；3.原告不予返还被告所交保证金25000元；4.被告承担本案的诉讼费。
另，原告于2014年6月6日向本院递交变更诉讼请求申请书，请求判令：1、被告按16010元／月的租金标准支付2013年7月至合同实际解除之日租金，现暂计为144090元（从2013年7月计至2014年3月止）；2、被告按1051元／月的物业服务费标准支付2013年7月至合同实际解除之日酒吧物业服务费，现暂计为9459元（从2013年7月计至2014年3月止）；3、被告支付17卡商铺2013年5月至11月物业服务费1316元；4、被告支付2013年6月至2013年11月的水费4014元、电费60572.31（扣除已支付电费1938.69元），以上1-4项暂计为219451.3元；判令被告按每日3‰的标准，以述1-4项拖欠的款项及逾期时间计算逾期违约金，现暂计为89797.8元（从2013年9月12日起暂计至2014年3月13日止）。
原告提交的证据有：1.租赁合同；2.酒吧水电费明细及各项费用表8份（2013年5月-12月）；3.水电费明细及各项费用3份（2011年5月，2012年6月和8月）；4、大通物业公司与孙玉眉签订的租赁合同及房地产权证、房产平面图资料。
被告辩称：1.被告不认同原告计算金额的办法，被告开办的中山市三角镇红馆酒吧在2013年9月份停止营业，当天原告在被告酒吧后面上了一把锁，被告认为原告从那天起已经收回租赁物，因此租金应当计算至2013年9月；2.原告已经强行收回租赁物，被告无法继续经营，合同不存在解除的问题，2013年9月14日合同已经由原告单方面终止；3.由于原告强行收回租赁物，被告不认为原告应当没收保证金，请求法院将保证金冲抵本案起诉的金额；4.被告停止营业后，原告派人进入酒吧把酒吧内的烟酒出卖，大约价值2万元，酒吧保险箱内还有现金5000元原告已经取走，所有物品现金应当冲抵本案起诉金额；5.原告主张的违约金过高，请求法院适当调整。
被告没有提供证据。
经审理查明：2010年12月29日，原告大通物业公司向孙玉眉租赁中山市三角镇旭日路旭日华庭通大百货购物中心第一层105卡商场及储物间。2011年9月1日前，原告大通物业公司作为甲方，被告欧文展作为乙方，双方签订租赁合同，约定：一、场地位置和面积：乙方承租位于中山市三角镇旭日路旭日华庭通大百货购物中心第一层105卡商场，建筑面积631.05平方米，实用面积497.3平方米。场地交付日期为2011年9月1日。二、经营期限及用途：承赁期限从2011年9月1日起至2016年8月31日止，装修免租期限为三个月。三、租赁费用及缴纳办法：乙方第一、二、三年租赁费按每月22元／平方米计算，总面积为631.05平方米，租赁费合计每月13883元……物业管理费按每平方米1.5元／月（即946.5元／月）计算……乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月承租费及物业管理费，每延误一天，每日按应缴纳总额千分之三支付违约金，逾期15日内不缴纳按乙方违约处理，首次交租日期为2011年12月1日。四、履约保证。五、履约保证金：本合同签订后，乙方应在三日内向甲方缴纳25000元的承租保证金及首次租金13883元，合同签订时乙方必须一次性缴纳。合同期满后，乙方承租费及其它费用均清算完毕并迁出后十日内，甲方如数退还承租保证金（无息）。合同期内，乙方如提前终止合同，保证金不予退还。若乙方连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，甲方有权单方面终止本合同，且承租保证金不予以退还。
另查明，从2012年3月开始，被告承租的面积增加为700.45平方米，且每月需缴纳开具防火门占用面积的费用600元，即从2013年3月开始每月租金变更为700.45平方米×22元／平方米＋600元＝16010元，每月物业管理费变更为1051元。另外，双方确认从2013年3月开始被告直接向原告缴纳17卡的物业管理费188元／月至2013年10月，之后17卡的业主就将所涉17卡物业另行租出去。
再查，根据被告确认的酒吧水电明细及各项费用费用表可认定：被告于2013年6月6日确认2013年5月份酒吧水电明细及各项费用为：15967元（5月电费）＋918元（5月总水费）＋1051元（6月管理费）＋16010元（6月租金）＝33946元；被告于2013年7月4日确认2013年6月份酒吧水电明细及各项费用为：17507元（6月电费）＋1128元（6月总水费）＋1051元（7月管理费）＋16010元（7月租金）＝35696元；被告于2013年8月4日确认2013年7月份酒吧水电明细及各项费用为：19527元（7月电费）＋1218元（7月总水费）＋1051元（8月管理费）＋16010元（8月租金）＋752元（17卡的5-8月管理费）＝38558元。此外，被告确认2013年8月的电费为17376元、水费1098元，2013年9月的电费7973元、水费531元。被告不确认2013年10月、11月的水电费，称已经于2013年9月14日停止经营。原告则确认从2013年9月14日被告停止经营，但称2013年10月产生电费96元，2013年11月产生电费32元、水费39元，产生的原因是部分应急电源、冰箱仍在实用，且存在水管暗漏。
本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，对原、被告双方均有约束力。关于被告辩称原告在2013年9月14日单方面终止合同，收回所涉物业，并在物业后门上锁，被告未提供证据证明，且原告不确认，故对被告的该辩称，本院不予采信。关于被告辩称被告停止经营后，原告取走库存的烟酒价值2万元、取走保险箱内的现金5000元，由于被告没有举证证明，原告不确认，故对被告的该辩称，本院也不予采信。被告在第一次庭审中确认从2013年6月开始拖欠租金管理费、水电费，即被告已经连续超过两个月没有支付租赁合同约定的款项，显属被告违约。根据原、被告双方所签的租赁合同第五条关于履约保证金的约定，原告有权单方面终止合同，且不退还保证金，故原告诉请解除双方租赁合同及不予返还保证金，符合双方的约定，本院予以支持。
关于被告辩称违约金每日千分之三过高的问题，按照每日千分之三计算则每月违约金为9%，被告延迟缴纳款项的损失远低于该违约金标准，故本院将违约金调整为每日万分之五计算。
关于被告拖欠的租金、管理费、水电费等款项的数额问题。由于被告确认2013年6月、7月、8月的水电明细及各项费用表，并确认2013年8、9月的水电费，另原、被双方确认从2013年3月开始被告直接向原告缴纳17卡的物业管理费188元／月至2013年10月，综上，可认定被告从2013年7月至2014年3月原告起诉时暂计拖欠原告租金及物业服务费为153549元，拖欠原告17卡商铺2013年5月至10月的物业服务费为1128元（188元／月×6个月），拖欠原告2013年6月至9月的水电费为66358元（17507元（6月电费）＋1128元（6月总水费）＋19527元（7月电费）＋1218元（7月总水费）＋17376元（8月电费）＋1098元（8月水费）＋7973元（9月电费）、531元（9月水费）】。上述各项费用合计221035元。关于原告称被告于2013年9月11日支付9722元、9月13日支付5000元，共支付14722元，其已自行计算并抵扣滞纳金12783.31元，余款1938.69元用于抵扣电费，因被告辩称上述违约金过高，本院已予调整，原告自行计算滞纳金并抵扣被告所支付的14722元并无事实及法律依据，本院不予采纳。故被告于2013年9月向原告支付的14722元应在上述被告所欠的费用中予以扣减，被告拖欠原告上述租金、物业服务费、水电费应为206313元，被告从2013年6月开始拖欠上述各项费用，显属违约，应承担相应的违约责任，原告诉请被告从2013年9月12日起支付违约金，合法有理，但违约金应按本院调整每日万分之五的标准计算。
综上，对原告所提上述诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持。被告经本院二次合法传唤，无正当理当拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本院判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告中山市大通物业服务有限公司与被告欧文展所签订的租赁合同；
二、原告无须返还被告所交的保证金25000元；
三、被告欧文展于本判决生效之日起3日内向原告中山市大通物业服务有限公司支付2013年6月至2014年3月期间租金、物业服务费、水电费等各项费用206313元（租金、物业服务费暂计至2014年3月，2014年4月之后的租金、物业服务费计至合同实际解除之日止）及违约金（从2013年9月12日开始按照每日万分之五的标准计算至本判决确定履行之日止）；
四、驳回原告超出上述判项的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6314元，由被告负担（被告于本判决生效之起3日内向本院交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 曾志专
审 判 员 黄燕芳
代理审判员 蒋伟成
二〇一四年九月十六日
书 记 员 汤雅仪
黄立鹏