湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终64号
上诉人（原审原告、反诉被告）李柯夫。
上诉人（原审原告、反诉被告）唐小萍。
以上两位上诉人的共同委托代理人唐崇云。
上诉人（原审被告、反诉原告）永州市恒隆房地产有限公司。
法定代表人徐旭霞。
委托代理人罗才华，该公司办公室主任。
委托代理人田志峰。
上诉人李柯夫、唐小萍因与上诉人永州市恒隆房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第1292号民事判决，双方于2015年11月9日及2015年11月10日通过原审法院向本院提起上诉。原审法院于2015年11月17日将该案移送本院。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，李柯夫、唐小萍（买受人）与恒隆房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：一、买受人购买的商品房为华源府第项目中第A3幢1单元402号房，该房屋建筑面积为119.71平方米，单价为1430元／平方米，总金额为171，185元；二、买受人在签署合同时付清首付款101，185元，余款70，000元以申请银行按揭方式支付，并在本合同签订后七日内向出卖方提交完全符合贷款银行要求的按揭所需全部资料，并在本合同签订后配合银行办理完按揭手续；三、买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；因买受人逾期缴清契税和所购住宅物业维修基金、逾期提交按揭所需资料、逾期缴清办理按揭所需费用及逾期配合银行办理按揭手续的，均视为买受人逾期付款，买受人应按上述约定承担违约责任；三、出卖人应当在2010年5月30日前，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用。四、出卖人逾期交房的，按以下情形处理：1.逾期不超过30日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三；五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2009年5月31日，李柯夫、唐小萍将首付款101，185元给付给恒隆房地产公司，余下70，000元房款尚未给付。2010年9月16日，永州市建设工程质量安全监督站出具永州市华源府第A、B栋的建设工程质量监督报告，监督站审核意见为：根据监督情况，工程已完工工程项目经各责任主体单位验收合格，待规划、消防等专业验收通过后，需整改的部门整改完成后，报备案机关备案。2015年5月4日，恒隆房地产公司向李柯夫、唐小萍邮寄了一份房款催告书，要求李柯夫、唐小萍给付剩余房款，否则解除合同，该邮件于2015年5月6日由李柯夫、唐小萍签收。
原审认为，李柯夫、唐小萍与恒隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，是合法有效的，双方应当按照约定履行自己的义务。
（一）关于本诉。按照双方在《商品房买卖合同》中约定，李柯夫、唐小萍应当按照《商品房买卖合同》的约定给付首付款，并向出卖方提交符合银行要求的贷款资料，配合办理按揭手续。但李柯夫、唐小萍在给付首付款后，一直未履行自己办理房屋贷款的义务，亦未采取其他方式给付剩余的房款。李柯夫、唐小萍的行为已构成违约。李柯夫、唐小萍给付房款为先履行义务，恒隆房地产公司交付符合合同约定的房屋为后履行义务。李柯夫、唐小萍在履行了自己应履行的付款义务后，若恒隆房地产公司交付的房屋不符合合同的约定，李柯夫、唐小萍可用合法的方式向恒隆房地产公司主张权利，要求恒隆房地产公司交付符合合同约定的房屋并承担违约责任。李柯夫、唐小萍不履行自己的付款义务，恒隆房地产公司以此抗辩李柯夫、唐小萍要求交房的请求符合法律的规定，故对李柯夫、唐小萍要求恒隆房地产公司交付房屋并支付违约金的诉讼请求法院不予支持。
（二）关于反诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方在2009年5月15日签订的《商品房买卖合同》中约定在合同签订七日内买受人向出卖方提交所需的按揭资料并配合办理按揭手续。至本案开庭审理时，李柯夫、唐小萍所购房屋的贷款手续仍未办理，李柯夫、唐小萍亦未通过其他方式给付购房余款，但恒隆房地产公司在2015年5月4日才向李柯夫、唐小萍发出房款催告书，并在2015年6月15日反诉要求解除，其主张行使解除权的时间离解除权发生之日已远远超过一年的时间，故反诉李柯夫、唐小萍，恒隆房地产公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不符合法律的规定，法院不予支持。因双方的《商品房买卖合同》未解除，故对恒隆房地产公司诉请的解约违约金法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、驳回李柯夫、唐小萍（反诉永州市恒隆房地产有限公司）的诉讼请求；二、驳回永州市恒隆房地产有限公司（反诉李柯夫、唐小萍）的反诉请求。本案受理费1150元，由李柯夫、唐小萍负担；反诉费1897元，由永州市恒隆房地产有限公司负担。
上诉人李柯夫、唐小萍不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人永州市恒隆房地产有限公司一直未按约定交付合格的房屋，上诉人永州市恒隆房地产有限公司的行为构成违约，应当按合同赔付违约金68，985元。
上诉人永州市恒隆房地产有限公司答辩称，一、被答辩人一直未按约定给付房款违约在先；二、答辩人的所出售房屋经相关部门验收备案符合交付条件；三、被答辩人已与答辩人于2010年6月11日签订承诺协议，就延期交房等问题已协商处理完毕。
上诉人永州市恒隆房地产有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定上诉人永州市恒隆房地产有限公司解除权超过法定期限错误，上诉人永州市恒隆房地产有限公司于2015年5月4日向上诉人李柯夫、唐小萍发出房款催告书，故上诉人永州市恒隆房地产有限公司的解除权并未超过法定期限。
上诉人李柯夫、唐小萍答辩称，被答辩人要求解除合同没有事实和法律依据。
一审审理过程未采信的上诉人李柯夫、唐小萍提交的证据华源府地小区A、B栋竣工会议纪要，经审查，该证据由上诉人李柯夫、唐小萍提交，上诉人永州市恒隆房地产有限公司对该会议会议纪要中关于华源府地小区A、B栋工程验收合格的内容予以认可，对于该证据证实的华源府地小区A、B栋工程验收合格的内容，本院予以确认。
其他一审审理过程中所采信的证据，经审查，符合证据的真实性、客观性、关联性原则，法院予以采信。
根据采信的证据，二审查明如下事实：
2010年6月11日，上诉人李柯夫、唐小萍向上诉人永州市恒隆房地产有限公司出具承诺书，该承诺书承诺双方已经就延期交房等问题协商一致，上诉人李柯夫、唐小萍不再追究上诉人永州市恒隆房地产有限公司的违约责任。
上诉人永州市恒隆房地产有限公司至本案房屋销售合同签订后每年年底均向上诉人李柯夫、唐小萍进行房款催收。
其他事实查明与一审一致，本院予以确认。
本院认为，二审争执的焦点为：一、上诉人永州市恒隆房地产有限公司所出售的房屋是否违约；二、上诉人永州市恒隆房地产有限公司对涉案合同是否拥有解除权。
关于争执的焦点一，根据本案确认的事实以及上诉人李柯夫、唐小萍在一审提供的证据华源府地小区A、B栋竣工会议纪要的内容证实，上诉人李柯夫、唐小萍向上诉人永州市恒隆房地产有限公司购买的房屋位于华源府地小区A栋，在该会议纪要中，A栋房屋经过验收，相关部门一致认为施工质量基本满足有关质量验收规范和标准要求，A栋单位工程验收合格以及上诉人永州市恒隆房地产有限公司提供的证据建筑工程消防验收意见书证实，华源府地小区A、B栋消防设计验收合格。另外，上诉人唐小萍与上诉人永州市恒隆房地产有限公司于2010年6月11日就延期交房、交房标准等问题达成一致意见，并领取了相关补偿款。因此上诉人提出上诉人永州市恒隆房地产有限公司一直未按约定交付合格的房屋，上诉人永州市恒隆房地产有限公司的行为构成违约，应当按合同赔付违约金的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
关于争执的焦点二，本案涉案合同签订的时间为2009年5月15日，根据双方合同的约定，买受人未按期付款则逾期30日后，出卖人享有对该合同的解除权。根据本案查明的事实，上诉人永州市恒隆房地产有限公司自本案合同签订后每年均向上诉人李柯夫、唐小萍进行房款催收，合同签订之日至本案受理之日已逾四年，超过最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的一年的解除权行使期限。上诉人上诉人永州市恒隆房地产有限公司提出就本案合同的解除权仍可行使的上诉理由，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审受理费1150元，由上诉人李柯夫、唐小萍负担；反诉费1897元，由上诉人永州市恒隆房地产有限公司负担。二审案件受理费3047元，由上诉人上诉人永州市恒隆房地产有限公司负担1897元，由上诉人李柯夫、唐小萍负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄素
代理审判员 曾忞
代理审判员 龚建
二〇一六年一月二十一日
代理书记员 罗娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。