湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏民二初字第00649号
原告武汉融德物业管理顾问有限公司。
法定代表人聂红丽，总经理。
委托代理人闫娇，湖北华隽律师事务所律师。特别授权。
委托代理人黄牧川，湖北华隽律师事务所律师。特别授权。
被告王金奇，公司职员。
委托代理人田爱麟，无职业。特别授权。
原告武汉融德物业管理顾问有限公司（以下简称融德公司）诉被告王金奇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法由审判员陈玲霞适用简易程序于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告融德公司的委托代理人闫娇、黄牧川、被告王金奇的委托代理人田爱麟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告融德公司诉称：我公司为武汉市江汉区三眼桥路167号众联新澳国际小区物业服务企业，被告王金奇为该小区A单元502号房业主。2007年，我公司与被告王金奇签订《前期物业服务协议》，协议内容为：我公司为该小区提供物业管理服务，被告王金奇向我公司缴纳物业管理服务费；缴费标准为每月每平方米1.5元，交费时间为当月前五日；若违反协议交纳有关费用的，我公司有权要求补交并从逾期之日起按照每天千分之三支付违约金。协议还约定了其他事项。协议签订后至2011年9月，被告王金奇尚能按时交纳物业管理服务费，但自2011年10月起，被告王金奇开始拖欠物业管理服务费。我公司多次催讨，但其仍拒不交纳。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求：1、判令被告王金奇向我公司支付物业管理服务费7148.4元（自2011年10月计算至2014年10月），后当庭变更计算至2014年12月31日，物业服务管理费为7534.8元；二、判令被告王金奇向我公司支付违约金，违约金以欠付物业管理服务费为基数，按每日千分之三标准从2014年10月1日起计算至全部付清为止；三、判令被告王金奇承担本案全部诉讼费。
被告王金奇辩称：1、原告融德公司计算的物业管理服务费金额有误，截止2014年10月，我仅差欠原告融德公司物业管理费1919.52元。根据《前期物业服务协议》第四条第二款及第五条第一款约定，停车费标准为室外60元，我每月缴纳了200元，扣除60元停车费，剩余120元是支付物业服务管理费，但原告融德公司并未纳入计算金额。2、我不应当支付违约金。我未按时缴纳物业管理费原因一是楼下的餐馆油烟影响我的生活，在原告融德公司起诉前，我多次与原告融德公司负责人沟通，但并未达成一致意见；二是业主缴纳了停车费无法停车。原告融德公司未尽到管理义务，将住宅房屋用于经营，影响住户的居住环境。综上，请求法院依据《前期物业服务协议》计算我方应实际缴纳的物业管理服务费用。违约金计算标准过高应予以调整。
经审理查明，2007年9月28日，原告融德公司（甲方）与被告王金奇（乙方）签订《武汉市前期物业管理服务协议》，协议约定，物业名称为众联·新澳国际，乙方所购房为A单元502号房，建筑面积为128.8平方米。协议第一条甲方的权利和义务第1项约定：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。协议第二条第3项环境卫生指垃圾日产日清、清扫每天两次，随时保洁、楼道等每天清扫一次，随时保洁；第5项交通秩序与车辆停放，责任为保证车场设施完好，定期维护车场设施。协议第四条物业管理服务费用约定：住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.5元（此价格暂定一年，一年后按市物价局核定的收费标准收取），每次交纳费用时间为当月前五日（首次交纳需交足一年）。协议第五条其他有偿使用管理服务费用第1项约定：车位及其使用管理服务费用，小车（蓝牌）：室内80元／月·辆，室外60元／月·辆。协议第十一条违约责任第4项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按照每天千分之三交纳违约金。协议还约定了其他事项。协议签订后，2010年2月3日，被告王金奇以1.5元／平方米的标准，向原告融德公司缴纳了从2008年9月28日至2011年9月27日的物业管理服务费。此后物业管理服务费未再缴纳，每月欠物业管理费193.2元（128.8㎡×1.5元／㎡=193.2元），截止2014年12月31日，被告王金奇尚差欠物业管理服务费7534.8元。
2014年10月9日，被告王金奇以200元／月的标准，向原告融德公司缴纳从2014年8月25日至2015年1月25日的停车费。被告王金奇缴纳费用时，原告融德公司均向其开具了收据，并在收据上收款事由明确写明“物业服务费”和“停车费”字样，并加盖了印章。
以上事实，有双方当事人陈述、物业管理服务协议、收据等证据，并经当事人当庭质证核实，足以认定。
本院认为，被告王金奇购买并入住众联·新澳国际小区房屋，系该小区业主，其与原告融德公司签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原告融德公司依约向被告王金奇提供了物业服务后，被告王金奇应按约交纳物业管理服务费用。被告王金奇辩称其缴纳的停车费中已包括部分物业管理服务费，应予以扣减，但在被告王金奇提供的收据上收款事由处明确写明了“物业服务费”和“停车费”字样，足以说明原告融德公司对于停车费与物业服务费是分别收取，分别出具收据。且被告王金奇在缴纳停车费后，并无证据证明其对停车费数额提出过异议，应视为其对停车费的接受。故被告王金奇尚欠原告融德公司从2011年10月至2014年12月31日的物业管理服务费7534.8元。对于被告王金奇辩称原告融德公司未尽到管理义务，其不应支付违约金的意见，因相邻关系中出现的油烟污染、车损等问题，被告王金奇可直接向侵权人主张权利或向主管行政机关反映，其以此拒付物业管理服务费并非法定和约定事由，应承担违约责任。《武汉市前期物业管理服务协议》约定的违约金标准为从逾期之日起按照日千分之三标准交纳，被告王金奇认为过高要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，原告融德公司的损失为利息损失，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，本院酌定将违约金标准降低至日万分之四。《武汉市前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费每次交纳时间为当月前五日，被告王金奇逾期缴纳，应以每月物业管理费193.2元为基数，按照日万分之四的标准，依次从逾期之月第六日起，分别计算至实际履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、由被告王金奇于本判决生效之日起十日内向原告武汉融德物业管理顾问有限公司支付欠付的物业管理服务费7534.8元。
二、由被告王金奇于本判决生效之日起十日内向原告武汉融德物业管理顾问有限公司支付违约金，违约金以193.2元为基数，按照日万分之四的标准，第一个月违约金从2011年11月6日开始计算，余下各月依次从逾期之月第六日起分别计算至实际履行之日止。
三、驳回原告武汉融德物业管理顾问有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费277元，减半收取为139元，由原告武汉融德物业管理顾问有限公司负担74元，由被告王金奇负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费277元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账号：07×××93，开户行农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈玲霞
二〇一五年三月二十六日
书记员 赵 雪