襄阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）鄂7102民初42号原告：武汉铁路局襄阳房建生活段，住所地湖北省襄阳市樊城区。主要负责人：甘卫东，该段段长。委托诉讼代理人：张涛，男，该段助理会计师。委托诉讼代理人：张卫东，男，武汉铁路局律师事务部律师。被告：杨亚林，男，1969年2月24日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵志虎，湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李栋，湖北珞珈律师事务所律师。原告武汉铁路局襄阳房建生活段与被告杨亚林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，因案情复杂，于2017年10月9日依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉铁路局襄阳房建生活段的委托诉讼代理人张涛、张卫东，被告杨亚林、委托诉讼代理人赵志虎、李栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉铁路局襄阳房建生活段向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除合同，并判令被告立即腾退归还租赁物；2.请求依法判令被告立即向原告支付欠交房屋租金35.5万元；3.请求依法判令被告立即向原告支付违约金3.7万元及滞纳金4.8万元；4.请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月1日，武汉铁路襄樊生活服务开发公司与被告杨亚林签订房屋租赁合同，租赁物为原××铁路大院内（××铁路供应站××）的房屋及其附属设施共12间（备注：家电部1间）及门前广场面积432平方米，年租金为13万元，租赁期限为2010年1月1日至2020年12月30日。合同生效后，武汉铁路襄樊生活服务开发公司履行了合同约定的义务，2011年5月6日，武汉铁路襄樊生活服务开发公司注销，经机构重组后划归原告管理。被告无任何正当理由拖欠租金，自2014年1月至今,仅于2015年6月交纳10万元租金,原告分别于2017年1月25日、2017年6月29日发出《告知通知书》，向被告催交其所欠房屋租金。截止2017年7月1日,被告欠交房屋租金共计35.5万元。依据合同第四条约定，如逾期一个月未能交付租金，即从房屋押金中扣除，同时终止合同；另合同还对逾期交纳租金的违约金和滞纳金做了约定。综上，为了维护原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。被告杨亚林辩称，1.关于返还房屋，被告不负有返还义务，因为租赁期限未届满；2.关于原告诉请被告支付欠交房屋租金，被告不应支付，被告已按照合同约定支付全部租金，依据双方签订的合同的第四条约定，2010年至2015年租金按年支付，每年13万，2016年至2020年，根据市场情况，双方协商后再确定市场价格，按照原告主张2015年后未交纳租金，2015年后双方应约定租金价格，原告未明确租金，说明双方就租金未达成一致，而且2015年年底如果被告未付款，按照合同约定2015年底原告就应当发出欠交通知，如果被告逾期未交，原告就可以扣除押金，终止合同，但是原告没有这么做，故被告认为原告诉请被告欠交租金与事实不符，被告不负有交纳租金义务；3.关于违约金，因为被告未违反合同约定，故不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所举营业执照、武铁劳（2005）237号文件、工商注册资料、武经经函（2011）21号、工商注册资料、武铁劳（2015）441号文件、武铁劳（2016）42号文件、原、被告关于主体、管辖约定的协议，证明原告主体资格；被告对原告主体资格存疑，请求法庭核实。经核实，本院对原告主体资格予以认可。原告所举财务凭证，证明截止2017年7月1日，被告共计欠原告租金35.5万元；被告所举依据原告财务凭证制作的财务凭证交费明细表，证明被告已经交清所有租金，并申请对原告单位的财务账目进行司法审计。本院认为，经查，通过庭前会议和开庭，双方对原告财务凭证的真实性不持异议，故对原告提交的财务凭证予以采信。但就记账方式双方存在分歧，原告是采取权责发生制的记账方式举证，而被告采取收付实现制的记账方式举证。我国财政部明确规定企业采用权责发生制核算，我国《企业会计准则》规定“会计核算应当以权责发生制为基础。”故被告按收付实现制计算原告所列账目是错误的，应以权责发生制的记账方式计算。且被告对原告提供的财务凭证真实性认可，原告提供的财务凭证可以对账目清楚作出说明，故对被告申请司法审计的要求不予准许。被告提交的财务凭证交费明细表，是依据原告财务凭证所做，无其他证据相应证，故本院对该证据不予采信。3.原告所举送达资料一组，证明原告已履行告知义务，被告答辩称从未收到过原告的告知书。本院认为，依据顺丰单据，原告于2017年1月24日向被告发出过通知，但被告拒收。对这一事实，本院予以确认；关于2017年6月29日催交通知，因原告没有提供此次送达的具体时间，故本院不予确认。经审理查明：2010年1月，武汉铁路襄樊生活服务开发公司与被告杨亚林签订房屋租赁合同，租赁物为原××铁路大院内（××铁路供应站××）的房屋及其附属设施共12间（备注：家电部1间）及门前广场面积432平方米，年租金为13万元，租赁期限为2010年1月1日至2020年12月30日。合同生效后，被告对房屋进行了装饰、装修和扩建。2011年5月6日，武汉铁路襄樊生活服务开发公司注销，经机构重组后划归原告管理。被告交租金至2013年底，原告将被告于2015年9月交纳的10万元租金列入本合同租金进行冲抵。原告于2017年1月24日向被告发出过租金催交通知，但被告拒收。根据原告的财务凭证显示，截止2017年7月1日,被告欠交房屋租金共计35.5万元。本院认为，原告武汉铁路局襄阳房建生活段与被告杨亚林在平等、自愿的基础上订立的房屋租赁合同，未违反法律强制性规定，应自合同签订之日起成立并生效。原告履行了出租人的相关义务。虽然合同约定2016年至2020年根据市场情况双方协商后确定租金价格，双方未协商，但原告起诉以2010年至2015年的年租金13万元计算，符合交易习惯，本院予以支持。从原告提供的财务凭证中可以看出被告2013年之前都交纳了租金。2014年后至2017年7月1日未交租金35.5万。依据双方合同约定，被告未履行交纳租金义务，原告可以终止合同，对原告起诉要求解除合同和腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，人民法院应以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，认定为“过分高于造成的损失”。原告起诉要求的违约金没有过分高于造成的损失，本院予以支持；关于原告主张的滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除双方签订的合同，被告杨亚林于本判决生效之日起三十日内向原告武汉铁路局襄阳房建生活段腾退位于原襄樊铁路大院内（原铁路供应站二层）的房屋及其附属设施共12间及432平方米门前广场；被告杨亚林于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉铁路局襄阳房建生活段租金355000元，违约金37000元，合计392000元；二、驳回原告武汉铁路局襄阳房建生活段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由原告武汉铁路局襄阳房建生活段负担862元，被告杨亚林负担7038元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉铁路运输中级法院。审判长  徐亚平审判员  许伦翔审判员  程 隆二〇一七年十二月二十七日书记员  顾 昕附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。