湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03962号
原告（反诉被告）：武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司，住所地：武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城第G11幢1单元1层1号。
法定代表人：方萍，总经理。
委托代理人：廖高红，公司职员。
委托代理人：张竹，公司职员。
被告（反诉原告）：曾红丽，女，1967年7月30日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托代理人：盛捷，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人：张驰宇，湖北得伟君尚律师事务所律师。
第三人：陈爱芳，女，1970年1月16日出生，汉族，户籍所在地武汉市洪山区。
第三人：马某。
原告（反诉被告）武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司（以下简称宇宸分公司）与被告（反诉原告）曾红丽居间合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，被告（反诉原告）曾红丽提出反诉，本院依法通知马某为本案第三人参加诉讼，2016年2月18日依法由审判员张英担任审判长，与人民陪审员卫丽娟、成先彪组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宇宸分公司的委托代理人廖高红、被告（反诉原告）曾红丽及其委托代理人盛捷、张弛宇到庭参加诉讼。第三人陈爱芳、马某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宇宸分公司诉称：2015年6月29日，经我公司居间，促成曾红丽与陈爱芳签订了《存量房居间（买卖）合同》，曾红丽购买陈爱芳名下位于武汉市武昌区水岸星城C区D21栋2单元101号房屋，合同约定，买卖合同签订当日，曾红丽应向我公司支付中介费80，000元，但曾红丽并未支付。其后，我公司根据合同约定联系安排曾红丽办理后续相关手续，但曾红丽拒绝配合并表示不愿意继续购买房屋。我公司向曾红丽寄送律师函催促继续履行合同，曾红丽置之不理，期间经多次协商，曾红丽均表示拒绝履行。我公司在居间过程中，如实告知所售房屋产权等相关情况，带曾红丽实地看房，付出了大量的精力，积极促成曾红丽与陈爱芳签订了房屋买卖合同，已切实履行了自己作为居间方的义务，根据合同法的相关规定，享有获取报酬的权利，根据合同约定，曾红丽应当向我公司支付报酬，曾红丽不履行合同的行为给我公司的权益造成了损害，为此，诉至法院要求判令1、曾红丽支付中介费80，000元；2、曾红丽承担本案全部诉讼费。
被告（反诉原告）曾红丽辩称：宇宸分公司的诉讼请求不应得到支持。本案出现了三个中介公司，即吉家中介公司、21世纪中介公司及宇宸分公司，我作为买家是经范萍萍的弟弟介绍，向吉家中介公司的范萍萍提出购房意向，并由范萍萍带去看房，在我与范萍萍商议购房事项之初，范萍萍从未提出过要收取中介费。卖家陈爱芳是委托的21世纪公司卖房，而没有对我提供任何中介服务的宇宸分公司却与我签订了居间合同，我国合同法规定，居间人获取报酬必须以促成交易成功为前提，而不仅仅只是签订居间合同，因此促成交易成功是居间人获取报酬必须履行的法定义务。事实上，本案中买卖双方的交易并未成功，本案如果支持了中介公司的请求，则变相地免除了中介公司所需承担的法定义务，居间人的义务从促成交易的成功，转化为促成买卖双方尽快签署房屋买卖中介协议，因为一旦该中介协议经签署生效，即使交易最终失败，中介公司仍可获得不低的中介费。相应地，促成交易成功的义务变相地转嫁到了委托人身上，因为无论交易是否成功，委托人都必须承担高额的中介费。这严重背离了居间合同的立法初衷与公平合理的原则。
被告（反诉原告）曾红丽反诉诉称：一、居间合同缺少生效要件，即出卖房屋的共有人没有在合同上签字。涉案房屋为陈爱芳和马某共同共有，马某本人没有在宇宸分公司、我及陈爱芳签订的《存量房居间（买卖）合同》上签名，也没有马某同意出卖房屋的书面证明。合同当事人之间并未达成合意，涉案合同没有成立。二、居间合同签订时，出卖房屋不具备出售条件。涉案房屋产权证的核准登记时间及发证时间均为2015年8月6日，而涉案居间合同的签订时间是2015年6月29日，即涉案居间合同签订时，涉案房屋尚未办理产权登记，依法不得出售。而在本案庭审发问过程中宇宸分公司已证实，曾红丽在涉案房屋办理房产证之前，即2015年7月就提出不购房了，也就是说在涉案房屋具出售条件之前，居间合同就终止了，因此本案中的居间合同并没有产生任何法律效力。三、居间合同的签订存在多处欺诈：1、签订合同时，宇宸分公司的工作人员范辉虚报交易成本计算，以微信形式发送曾红丽的置业计划书中，捏造维修基金50，000元及办证契税80，000元这两项缴费科目，后出具保证免除80，000元中介费，其他税费打包一共收取500，000元，使曾红丽误认为获得了优惠价格从而签订了涉案合同；2、宇宸分公司在签订合同时欺骗曾红丽涉案房屋可以挖地下室，而能够挖掘地下室是曾红丽购买位于一楼的涉案房屋的重要初衷，事实上涉案房屋的地下就是该栋楼的地下停车场，曾红丽挖掘地下室的期望根本无法实现；3、实际面积与合同约定面积不符，相差1.68平方米，对应差价为30，123.72元。涉案房屋是已建造好的二手房，宇宸分公司作为专业的房地产中介服务公司应知道该房屋的实际面积，却隐瞒这一重要交易事项，使曾红丽面对30，000多元的经济损失，其行为已构成欺诈。4、在履行合同的过程中，宇宸分公司违反诚实信用原则，向曾红丽收取125，000元，声称用于给陈爱芳办理房屋所有权证和土地使用证，而陈爱芳用于办理房屋两证的费用不到80，000元，宇宸分公司隐瞒房屋办证的实际所需费用，并欺骗曾红丽，称收到的125，000元已交给陈爱芳，同时欺骗陈爱芳，告知其仅收到曾红丽80，000多元的办证费用。宇宸分公司企图以欺诈的方式侵占曾红丽多支付的办证费用，构成根本违约。5、涉案合同签订的时间是2015年6月29日，期间曾红丽多次催告宇宸分公司办理涉案房屋两证，因第三人马某与陈爱芳的关系不明，该公司一直未能办理，涉案房屋的权属登记在2015年8月6日才由陈爱芳本人办理，而曾红丽于2015年7月底已向宇宸分公司提出不购买涉案房屋，在庭审中该公司已认可这一事实，该公司不能在合理期限内为陈爱芳办理房产证，构成迟延履行。为此，曾红丽提出反诉，要求1、撤销宇宸分公司、曾红丽与陈爱芳签订的《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》；2、宇宸分公司返还人民币125，000元并赔偿损失（自2015年7月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款返还之日止）；3、本案反诉费用全部由宇宸分公司承担。
原告（反诉被告）宇宸分公司辩称：1、根据反诉状的陈述，曾红丽认为房屋产权共有人没有马某的签名，认为合同无效的请求，我方认为第三人马某作为产权共有人的事实，曾红丽是知晓的，并且在签订合同当时，第三人马某没有成年，陈爱芳作为其母亲是当然的法定代理人；2015年6月29日，我公司与曾红丽及陈爱芳签署的《存量房居间（买卖）合同》，是三方经协商达成一致后的真实意思表示，不存欺诈、胁迫等法律规定的撤销、无效的情形，同时，陈爱芳的房屋已取得权属登记，只是没有办理房产两证，不属于《城市房地产管理法》规定的不能出售的房屋，且陈爱芳的房屋已于2015年8月6日办理了两证，因此，三方签订的存量房居间（买卖）合同已依法成立并生效，曾红丽请求撤销居间（买卖）合同没有法律及事实依据。2、我公司作为房地产居间服务公司，依法促成曾红丽与陈爱芳成功签订存量房买卖合同即是我公司居间成功的标志，依据《中华人民共和国合同法》第426条的规定，曾红丽应当支付我公司信息咨询服务费。同时，依据三方签订的《存量房居间（买卖）合同》第5条的约定，曾红丽一直未按约履行支付义务，也没有提供我公司不收取其中介服务费的证据，因此曾红丽应当按合同约定于签订合同当天支付中介服务费80，000元，曾红丽拒绝支付中介服务费无任何合同及法律依据。3、三方签订的《存量房居间（买卖）合同》第3条第2款约定，办理陈爱芳名下两证费用由曾红丽承担，上述125，000元是曾红丽应当承担的用于办理陈爱芳两证的费用，曾红丽提供的证据显示陈爱芳的房屋两证已经办理完毕，因此曾红丽应当按照合同约定承担上述费用。上述125，000元曾红丽并没有支付给我公司，我公司也没有向曾红丽出具任何的收据和收条，曾红丽要求我公司返还上述款项应当提供相应的证据。综上，我公司已促成曾红丽与陈爱芳签订《存量房居间（买卖）合同》，完成居间服务，曾红丽应当按照合同约定支付中介服务费，本案居间（买卖）合同无法继续履行的原因是由于曾红丽的恶意违约行为所导致，曾红丽应当承担相应的法律后果。
第三人陈爱芳、马某均未作陈述亦未提交证据。
经审理查明：宇宸分公司于2010年4月14日经工商管理部门核准成立。马某系陈爱芳之子。
2015年6月21日、6月22日，吉家地产客户服务确认书载明：尊敬的客户：您好！非常感谢您选择地产为您提供专业的房产服务，我们将竭力为您提供最优质的服务。根据您的实际需求（买卖），置业顾问范萍萍向您推荐如下房源，并已按照下列时间首次带您亲自实地验看，并进行相关居间介绍，2015年6月21日验看水岸星城小区3套房屋；2015年6月22日验看水岸星城小区5套房屋（包括涉案房屋），服务条款：上述房产信息是我们的置业顾问精心选择、辛苦劳动的成果，成交后买卖佣金为实际成交总房价款的2.5%，成交租赁佣金为一个月租金。我们接受您的承诺：上述房产带看后六个月内，您本人及其委托人、代理人、代表人、承办人及亲属等与您有关联的人与房东达成买卖或租赁交易，或利用提供的信息、机会等条件但未通过我们而与第三方达成买卖或租赁交易的，您均应按照本条约定向我们支付以上佣金。看房当日，曾红丽在两份确认书上签名。
2015年6月29日，宇宸分公司（丙方）与陈爱芳（甲方）、曾红丽（乙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区水岸星城C区D21栋2单元101号房，乙方对该房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋，经丙方居间，甲、乙双方协商一致，房屋交易成交价为人民币4，000，000元，本合同签订当日，乙方支付定金人民币60，000元整给甲方；办理甲方名下两证费用由乙方承担，过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方将首付款2，940，000元打入甲方指定账户，尾款1，000，000元，乙方委托丙方办理商业贷款。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用全部由乙方承担；甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费用80，000元，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失。丙方已郑重提示甲、乙方：丙方不认可未盖有丙方财务专用章的收款凭证；丙方不认可员工个人所作的（书面及口头）承诺。上述行为不视为丙方行为。乙方签定合同当日付甲方部分定金35，000元，剩余定金25，000元于签贷款当日支付。陈爱芳、曾红丽、宇宸分公司分别在合同载明的甲方、乙方、丙方栏签名或盖章，丙方栏无经办人签名。
合同签订当日，曾红丽向陈爱芳支付定金35，000元。
2015年7月26日，曾红丽应范萍萍要求向胡宇（宇宸分公司陈述系吉家地产管理财务的店务秘书）账户转款125，000元，当日，范萍萍向曾红丽出具收条，载明“今收到曾红丽购买水岸星城D21栋2单元102室房屋办证费用壹拾贰万伍仟元（125000.00）整”。
2015年7月底，曾红丽向宇宸分公司提出不再购买涉案房屋。
2015年8月6日，涉案房屋即武昌区徐东二路2号水岸星城D21栋2单元1层1室房屋核准登记至陈爱芳、马某名下。
2015年9月8日，武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局徐家棚工商所组织申诉方曾红丽与被诉方宇宸分公司进行调解，曾红丽请求被诉方中介公司退回160，000元，中介公司陈述定金35，000元已给卖方陈爱芳，办两证费125，000元交武昌区房地局，单据在卖方陈爱芳手中，两笔费用帮忙找陈爱芳退回，9月10日答复工商所后反馈申诉方，再进行调解。次日，该工商所出具终止消费者权益争议调解告知书。
2015年9月11日，陈爱芳出具证明，载明“21世纪房产中介：本人关于水岸星城房屋办两证已办理，费用由本人已支付，不收取买方曾红丽办证费用。也未收过中介用于办证费用”。
庭审中，曾红丽出具范萍萍名片，名片载明范萍萍为吉家地产武汉复地国际店经纪人。宇宸分公司坚称范萍萍系该公司业务员，具体负责涉案房屋居间买卖业务。
上述事实有营业执照、常住人口详细信息、客户服务确认书、置业计划书、保证、存量房居间（买卖）合同、陈爱芳出具的收条及证明、中国工商银行个人业务凭证、范萍萍出具的收条、武汉市房屋产权登记信息查询单、武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局徐家棚工商所调解笔录和终止消费者权益争议调解告知书及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，本案涉及两个法律关系，一是居间法律关系，二是房屋买卖法律关系，本案争议的是居间法律关系。关于本案居间人，双方虽有争议，但本案查明的事实表明，为曾红丽与陈爱芳实际提供居间服务的范萍萍最初虽以吉家地产的名义为曾红丽提供服务，但曾红丽与陈爱芳在签订《存量房居间（买卖）合同》时，宇宸分公司以经纪人身份在该合同上加盖印章，曾红丽对此未提出异议，且本案在审理过程中，宇宸分公司坚称范萍萍为其公司业务员，具体负责本项业务，故宇宸分公司为促成曾红丽与陈爱芳达成房屋买卖协议的居间人，宇宸分公司与曾红丽之间成立居间合同。
宇宸分公司作为专业从事二手房交易中介服务的营业居间人，在本案中为买卖双方提供的是媒介居间，为有偿居间。经宇宸分公司提供中介服务，曾红丽与陈爱芳之间达成协议，签订了《存量房居间（买卖）合同》，该合同虽欠缺房屋共有人马某的签名，签订合同时陈爱芳、马某尚未进行房屋权属登记，办理房屋所有权证，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即便陈爱芳对该房屋没有处分权，亦不影响合同的效力，更何况陈爱芳是马某的法定代理人，当然有权代理马某签订房屋买卖合同，陈爱芳、马某在合同签订后也进行了房屋权属登记，办理了房屋所有权证，陈爱芳、马某作为房屋所有权人对该房屋享有处分权，故该合同自双方签字即成立并合法有效。
曾红丽在合同签订后于2015年7月底向宇宸分公司表示不再购买该房，并要求退还已支付的125，000元办证费用。其表示内容即为以通知的方式单方要求解除《存量房居间（买卖）合同》的意思表示，该解除合同的意思表示虽未直接通知合同相对方陈爱芳，但该合同自签订至今，曾红丽除在合同签订时向陈爱芳支付35，000元定金外，并未按合同的约定与陈爱芳到房产登记机关办理房屋移转登记手续，且陈爱芳在2015年9月11日因曾红丽与宇宸分公司就办证费用产生争议时出具了办证费用的说明，从该事实即可推定陈爱芳至迟在2015年9月11日即应当知道曾红丽已单方要求解除合同。本案受理后，本院将宇宸分公司的起诉状、曾红丽的反诉状送达给陈爱芳，曾红丽在反诉状中明确要求“撤销”合同，陈爱芳以该案与其无关为由拒绝到庭参加诉讼，对是否同意解除合同未置可否，本院推定陈爱芳以默示的方式同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，存量房居间（买卖）合同》于2015年9月11日经双方协商解除。
关于居间合同，宇宸分公司作为专业从事二手房交易中介服务的营业居间人，为促成双方交易成功，斡旋于交易双方之间，为交易双方提供有偿服务，本应享有要求曾红丽支付报酬的权利。其与交易双方订立的媒介居间合同，相对于介绍居间、无偿居间，媒介居间更要求居间人遵循诚实信用的法律原则，对交易双方履行如实报告的义务。但本案中，宇宸分公司经办人范萍萍故意提供虚假情况，以第三人陈爱芳办理房屋所有权证须要先行支付办证费用为由，误导曾红丽向胡宇的账户支付125，000元办证费，而陈爱芳在办理房屋所有权证时，所需办证费用是其自行负担，并未向范萍萍、胡宇收取分文费用。因范萍萍的误导，导致曾红丽发现购房成本存在明显不合理的增加之后提出解除合同的要求，并最终导致曾红丽、陈爱芳之间的交易失败，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定，宇宸分公司无权要求曾红丽支付约定的报酬，故对宇宸分公司要求曾红丽支付80，000元中介费的诉讼请求，本院不予支持。
宇宸分公司经办人范萍萍误导曾红丽向胡宇的账户支付125，000元办证费，宇宸分公司虽未实际收到该款，但范萍萍系宇宸分公司该项业务的经办人，其要求曾红丽将125，000元办证费支付到胡宇账户的行为属职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，胡宇银行账户收取的该125，000元的款项视为宇宸分公司收到该款，由此导致的民事责任由宇宸分公司承担。宇宸分公司收取该款没有合法依据，属不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，应向曾红丽返还该款。故对曾红丽反诉要求宇宸分公司返还125，000元的请求本院予以支持。鉴于曾红丽与陈爱芳之间的《存量房居间（买卖）合同》已经解除，故曾红丽要求撤销该合同的请求已没有事实基础，本案不处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司本诉诉讼请求；
二、原告（反诉被告）武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）曾红丽返还125，000元办证费用；
三、原告（反诉被告）武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）曾红丽赔偿损失（自2015年7月26日起以125，000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至款返还之日止）。
四、驳回被告（反诉原告）曾红丽的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1，800元，反诉案件受理费2，800元，合计4，600元，由原告（反诉被告）武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 英
人民陪审员 卫丽娟
人民陪审员 成先彪
二〇一六年四月六日
书 记 员 方辰钰