云南省大姚县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第734号
原告李林芬（反诉被告），女，1970年4月12日生，汉族，小学文化，农民，住大姚县。
被告李王飞（反诉原告），男，1986年1月8日生，汉族，初中文化，农民，住大姚县。
委托代理人杨晓燕、赵军，大姚县石羊镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权代理。
被告李陈秀，女，1983年9月20日生，彝族，小学文化，农民，住大姚县。
第三人李正清，男，1931年3月10日生，汉族，小学文化，农民，住大姚县。
第三人李林虎，男，1962年8月17日生，汉族，初中文化，农民，住大姚县。
原告李林芬诉被告李王飞、李陈秀，第三人李正清、李林虎及被告李王飞反诉原告李林芬、第三人李正清农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上述双方当事人及代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李林芬诉称：2015年3月，原告受第三人李正清的委托将其正房二格、正房后的厨房一格、畜厩二格及其部分空地以12060元的价格卖给二被告，房屋转让协议签订后，原告和第三人将房屋交由二被告使用后，二被告支付了房款7000元，余款5060元至今未付，为此，特向法院起诉，请求法院判令二被告给付房款5060元，诉讼费由被告承担。
被告李王飞、李陈秀辩称（被告李王飞反诉称）：购房余款5060元至今未付是事实，但是原告未按协议履行，仅交付了部分房屋，协议时明确厨房是正房前小厦下的那一格，不是正房后的那格，界限以定桩线为准。原告处分的空地是第三人李正清与李林虎的共用院子，畜厩二格的产权登记在李林虎的名下，产生纠纷后原告未按协议进行协调解决。综上，请求法院判令反诉被告李林芬履行合同义务，配合反诉原告办理正房二格、厨房一格的土地使用权过户手续；反诉被告因无权处分了畜厩二格、部分空地，应在房屋总价款12060元中扣减7000元；要求反诉被告赔偿反诉原告砌隔墙造成的经济损失3560元，反诉费由反诉被告承担。
第三人李正清述称：我年纪大了且多病，没有人管我，原告李林芬给我垫了9000多元钱医治，我没有钱还给李林芬，就委托李林芬出卖我的房产，原来我委托李林芬处理的仅只是正房二格、畜厩五格，厨房一格及空地没有委托，既然我委托女儿李林芬卖，她卖哪点我没有意见，就以原告李林芬陈述的为准。二被告买房后仅支付房款7000元，余款5060元至今未付，要求二被告支付余款。
第三人李林虎述称：原告李林芬与二被告之间订立房屋买卖协议时将我与父亲李正清共用的院子部分处分，畜厩二格的产权属于我，使用是我父亲李正清在使用。原被告之间的买卖行为侵犯我的财产权益，处分属于我的房产部分应属无效，二被告在我与父亲李正清共用院子上支砌的隔墙一堵应予以拆除，恢复原样。
综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告之间买卖房屋的范围具体是涵盖哪几部分？其权属如何？房屋买卖协议的效力是有效还是无效？
原告李林芬针对以上争议焦点及起诉的事实，向本院提交了下列证据：
1、原告李林芬、被告李王飞、第三人李正清的身份证复印件各一份。欲证明原、被告及第三人的自然身份情况。
2、房屋转让协议复印件一份。欲证明原、被告达成房屋买卖协议的情况。
3、大石集用（2000）字第12-183号集体土地使用证复印件一份。欲证明原告李林芬处分的房产权属及土地使用权是李正清。
4、委托书原件一份。欲证明原告李林芬出卖房屋是经过其父李正清的授权委托。
5、大姚县郭家人民调解委员会调解终止告知书复印件一份。欲证明该纠纷经郭家村委会调解过，但未达成协议。
经质证，二被告对原告提交的证据1、2、3、4、5均无意见，但对证据3的证明对象有异议，认为畜厩二格的土地使用权人不是李正清，而是第三人李林虎。
第三人李正清对原告提交的证据2有意见，认为自己没有委托原告李林芬处分厨房和院子，对原告提交的其余证据无异议。
第三人李林虎对原告提交的证据2有意见，认为原告处分的畜厩二格及部分共用院侵犯了自己的合法权益，对原告提交的其余证据无异议。
被告李王飞、李陈秀针对以上争议焦点及辩解、反诉的理由，向本院提交了下列证据：
1、收条原件一份。欲证明2015年3月15日，原告李林芬收到被告李王飞支付的房屋转让款7000元。
2、李王飞的身份证复印件一份。欲证明被告李王飞的自然身份情况。
3、房屋转让协议原件一份。欲证明合同成立的情况。
4、李林虎户房屋登记状况表二份、大石集用（2000）字第12-182号集体土地使用证复印件一份。欲证明房屋转让协议中的院子属于两户共用院，畜厩二格登记在李林虎名下，李林芬无权处分。
5、照片二张。欲证明被告李王飞支砌的隔墙处于两户共用院之中。
经质证，原告李林芬对二被告提交的证据1、2、3无意见。对证据4有异议，认为是土地管理部门登记错误。对证据5的真实性无意见，但认为二被告支砌的隔墙是在第三人李正清的土地使用权范围内，而不是在李正清与李林虎的共用院中。
第三人李正清对二被告提交的证据3有意见，认为自己只是委托原告李林芬卖正房二格及畜厩。对证据4不认可，认为畜厩二格及空地的使用权人是李正清，而不是李林虎。对二被告提交的其余证据无异议。
第三人李林虎对二被告提交的证据1、2、3、4、5均无异议。
同时，第三人李林虎为说明其观点，向本院提交了下列证据：
1、李林虎的身份证复印件一份。欲证明李林虎的自然身份情况。
2、大石集用（2000）字第12-182号集体土地使用权证复印件一份。欲证明原告李林芬处分的畜厩产权、部分空地使用权人是李林虎，原告的处分行为侵犯了自己的合法权益。
经质证，原告李林芬对第三人李林虎提交的证据1无意见，对证据2不认可，认为畜厩是其父李正清建盖的，畜厩的土地使用权也是李正清的；二被告对第三人李林虎提交的证据1、2均无异议；第三人李正清对第三人李林虎提交的证据1无异议，对证据2不认可，认为畜厩是自己与妻子建盖的，没有分过给李林虎，现畜厩的产权还是自己的。
第三人李正清对其陈述的内容，未向本院提交证据。
在诉讼过程中，本院为查明案件事实，依职权邀请当地土地管理部门参与到实地进行了现场勘查，当庭宣读并出示现场勘查笔录一份。
经质证，原、被告及第三人对现场勘查笔录均无异议。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告李林芬提交的证据1、2、3、4、5，该证据来源合法，内容客观真实，且各方当事人对该证据均无异议，本院予以采信；二被告提交的证据1、2、3、4、5，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；第三人李林虎提交的证据1、2，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；本院依职权调取的现场勘查笔录，经质证，双方当事人及第三人均无异议，本院予以采信。
根据庭审中查明的事实和对上述证据的质证、认证，本院确认本案法律事实如下：
第三人李正清系原告李林芬和第三人李林虎之父，李林芬与李林虎系亲兄妹，被告李王飞系李林虎之子，二被告间系夫妻关系。2014年11月18日，第三人李正清因年岁已高且多病，委托其女儿即本案原告李林芬出售老家本人份额的财产。2015年3月9日，原、被告双方经协商后签订房屋转让协议书一份，协议约定：李林芬将正房二格、厨房一格、畜厩二格和部分院子及空地以12060元转让给被告李王飞、李陈秀，四至界限以定桩线为准；李林芬应在同年3月17日前把房屋清理收拾好交付给二被告；2015年3月9日，二被告支付原告李林芬房款7000元，余款5060元在同年10月15日前付清；同时双方还约定，因正房与分给李林忠户的房子相连，因此在今后拆除房子时如产生纠纷，李林芬应该帮忙协调解决，如二被告要办理土地使用证，李林芬应该无条件配合好，如其他人有意见，由李林芬负责说服。协议签订当日，被告李王飞即支付购房款7000元给原告李林芬。同年3月下旬，二被告在共用院内用小砖打起隔墙一堵，同时将畜厩前面的石棉瓦屋顶拆除，在处理正房界限时与相邻的叔叔李林忠发生纠纷，继而原被告双方对买卖的厨房一格发生争执。与此同时，第三人李林虎得知原被告买卖的房屋，其中畜厩二格是登记在自己的名下，部分空地及院子是李正清与自己的共用院，亦主张权利。因双方产生纠纷，导致二被告未按期支付房屋尾款5060元，买卖房屋的产权亦未办理过户登记。
庭审中，原被告及第三人对买卖房屋的分项进行了估价，双方一致认为正房二格价值为4000元、厨房一格价值为1060元、畜厩二格价值为4000元、畜厩前面的空地及院子价值为3000元。同时还对二被告支砌的隔墙进行了损失评估，评估为3560元。
本院认为，原、被告及第三人是一个大家庭的成员，原、被告买卖房屋产生纠纷后，双方理应本着尊老爱幼，友好协商，和平共处的原则进行妥善处理，相反，在产生纠纷后，原被告双方及第三人均未正视自己的不足，互不相让，甚至大打出手，其行为是错误违法的，应予停止及改正。
本案中，第三人李正清因病无人照顾，委托其女儿即原告李林芬处分房产，本来无可厚非，合情合理，但原告李林芬在处分房产时，未就处分房屋的范围及时与委托人李正清进行沟通，导致二人间为此发生争执，但事后第三人李正清考虑到李林芬照管自己的实际，对原告李林芬处分房屋的行为予以追认，应视为原告李林芬的处分行为就是第三人李正清的真实意思表示，其后果应由李正清承担。
原告李林芬出卖给被告李王飞、李陈秀的正房二格，因双方均无异议，且产权属第三人李正清，该正房二格的买卖行为合法有效，本院予以支持。关于双方争执的厨房一格究竟是正房后面靠边上的那格，还是正房前小厦下那格？经本院现场勘查，正房进深为8米，小厦及小厦下的厨房已含在8米的进深范围内，双方当事人对此均无异议，故本院确认双方买卖的厨房一格为正房前小厦下那格。原被告之间买卖的畜厩二格，虽然是第三人李正清在使用，但从集体土地使用证来看是登记在第三人李林虎名下，因权属发生争议，故畜厩二格的处分应属无效；至于空地及院子，从集体土地使用证及宗地草图看，是属于李正清和李林虎的共用院，根据土地管理法规，共用院子未经共有人同意，不得擅自处分，原告李林芬处分空地及院子未征得共有人的同意，该处分行为违法，同样属于无效，因无效处分的部分应照价返还反诉原告李王飞。二被告支砌的隔墙在共用院内，而且是在未办理土地使用权变更登记的情况下擅自支砌，第三人李林虎要求其拆除隔墙的请求合法，本院予以支持，其拆除隔墙产生的损失由二被告自行承担。反诉原告李王飞要求反诉被告李林芬协助其办理房屋及土地使用权过户手续，因双方事先已在协议中明确约定，就合同有效部分，李林芬应依约定履行其承诺，第三人李正清属委托人，同样负有协助过户的义务，李王飞的该项请求本院予以支持；至于合同无效部分，则不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、驳回原告李林芬及第三人李正清要求被告李王飞、李陈秀给付买卖房屋余款5060元的诉讼请求。
二、由被告李王飞、李陈秀于本判决生效后30日内拆除支砌在共用院内的隔墙一堵（砖墙）。
三、由反诉被告李林芬、第三人李正清于本判决生效后30日内返回反诉原告李王飞多支付的购房款1940元（7000元-5060元）。
四、由反诉被告李林芬及第三人李正清配合反诉原告李王飞办理正房二格及厨房一格的土地使用权过户手续。
五、驳回反诉原告李王飞的其余反诉请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由原告李林芬、第三人李正清承担50元，由被告李王飞、李陈秀承担50元。
被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告执行人未按判决指定的时间履行义务的，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在判决生效后二年内申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判长 姜光文
审判员 周子菊
审判员 谭 杰
二〇一六年五月十七日
书记员 李芹玉
书记员 黄文婷