天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0110民初7599号原告：王浩，男，1988年6月18日出生，满族，中国人民武装警察部队天津总队第二支队军人，住天津市河北区。委托诉讼代理人：马秋明，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚君，天津张盈律师事务所律师。被告：乔玉文，女，1964年2月18日出生，蒙古族，天津第四中心医院医生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张建峰（系被告之夫），住天津市河北区。第三人：天津信达置家房地产经纪有限公司，组织机构代码328573590，住所地天津市东丽区津北公路699号103室。法定代表人：任家胜，总经理。原告王浩与被告乔玉文、第三人天津信达置家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告王浩及其委托诉讼代理人马秋明、梁楚君，被告乔玉文及其委托诉讼代理人张建峰、第三人天津信达置家房地产经纪有限公司的法定代表人任家胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浩向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房产买卖合同》、《天津市房产买卖协议》合法有效；2、判令被告继续履行合同，并于5日内协助原告办理房地产所有权转移登记手续及抵押登记手续，将房屋过户到原告王浩名下；3、判令被告于5日内将涉案房屋交付给原告；4、判令被告向原告支付违约金74520元；5、判令被告赔偿原告已支付的房屋居间服务报酬6480元；6、判令被告赔偿原告损失3000元（暂算至起诉日，实际主张至原告实际交付房屋并办理完过户之日止）；7、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令依法解除《房产买卖合同》（合同编号：MM0000147）、《天津市房产买卖协议》（协议编号：27090005451）；2、判令被告5日内协助原告至天津市东丽区房地产管理局解除《天津市房产买卖协议》（协议编号：27090005451）；3、判令被告向原告双倍返还定金96000元；4、判令被告赔偿原告已支付的房屋居间服务报酬8600元，并返还原告已支付的房屋首付款140000元；5、判令被告赔偿原告房屋差价损失500000元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年7月17日，原、被告及第三人签订《房产买卖合同》，合同约定：原告于签订本合同之日向被告支付定金48000元；原告于2016年10月31日前办理贷款申请手续，并将定金之外的首付款存入资金监管中心，被告须将已收取的定金存入资金监管中心；待原告之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告应亲赴房管局办理房地产所有权转移登记手续；被告须于2016年9月1日前将该房产及相关证明交付原告。2016年8月1日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》。原告已依约履行了全部合同义务，并已给付定金，交付首付款，银行贷款已审批通过，经原告多次催促，被告仍不配合原告办理房地产所有权转移登记手续，故起诉。被告乔玉文辩称，同意解除《房产买卖合同》（合同编号：MM0000147）、《天津市房产买卖协议》（协议编号：27090005451）；原告未按照《天津市房产买卖协议》约定时间支付首付款，原告违约在先；不同意原告其他诉讼请求。第三人天津信达置家房地产经纪有限公司述称，因原告为军人，其公积金贷款审批程序严格于一般人，银行审批通过后，原告才可以交付首付款，被告对此情况知悉。原告、被告及第三人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人及第三人无异议的《房产买卖合同》、《天津市房产买卖协议》、房屋定金收条、收据、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证、《天津市个人住房公积金组合借款合同》、银行明细、委托转账还款授权书、武警部队军人住房公积金贷款资格批准书、律师函、诉状、（2016）冀0204民初1991号民事裁定书、中国银行贷款申请表、军人二手住房公积金（组合）贷款（抵押）合同、同意书、房地产抵押估价报告，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的通话记录、短信发送记录、诉状、（2016）冀0204民初1991号民事裁定书，真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年7月17日，原告与被告在第三人处签订了《房屋买卖合同》（合同编号：MM0000147），该合同约定：原告购买被告名下的位于天津市××××号房屋，总房价款648000元；原告于2016年7月17日将定金48000元交付被告,在交易过程中该笔款项自动转为房款；原、被告须于2016年10月15日前亲自至房管部门签署《天津市房产买卖协议》，除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准；除定金外剩余房款600000元，非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告须于2016年10月31日前办理贷款手续，并将定金之外的其他首付款存入资金监管中心；待原告贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告应亲自赴房管部门办理所有权转移登记及抵押登记手续等内容。《房产交易合同》签订当日，原告给付被告定金48000元，并支付第三人中介服务费、贷款代办费、评估费共计8600元。2016年8月1日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》（协议编号：27090005451）。该协议约定主要内容：原告购买被告名下坐落于东丽区××号房屋，房价款690000元，原告以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管；原告需支付首付款140000元，申请银行贷款550000元；原告应自订立该协议之日起5个工作日内，将首付款140000元存入房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户；贷款银行核定的贷款额度降低的，原告应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变；协议订立后，原、被告应在协议订立后30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。2016年8月1日，原、被告及第三人至银行办理贷款，贷款银行告知因原告系军人，原告贷款需经相关部门审批，交付首付款时间需要延后，被告对此未提出异议。2016年9月5日，原告武装部队军人住房公积金贷款资格获批准，2016年9月12日，原告向中国银行申请贷款。2016年9月19日，原告将首付款140000元存入房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户。2016年9月28日，贷款审批通过，原告与中国银行股份有限公司天津东丽支行签订军人二手住房公积金（组合）贷款（抵押）合同。2016年9月22日左右，被告通过第三人告知原告，因房价上涨，现房屋价格显失公平，要求涨价300000元，原告未同意，后被告表示不再出售房屋。庭审中，原、被告及第三人均认可2016年9月初至10月涉诉房屋成交价格为1150000元。本院认为，原、被告与第三人签订的《房产买卖合同》（合同编号：MM0000147）、原、被告签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：27090005451）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自义务。现被告同意解除《房产买卖合同》（合同编号：MM0000147）、《天津市房产买卖协议》（协议编号：27090005451），本院照准。上述合同解除后，被告应返还原告已支付首付款140000元，由于该款在监管中心账户内，故被告应配合原告办理退款手续。被告抗辩原告曾要求被告返还90000元，并未提供证据予以证明，原告已实际支付首付款140000元、贷款数额550000元，足见原告均系按照房屋价款690000元履行合同义务，故该项抗辩不能成立。被告抗辩原告未按约定自订立《天津市房产买卖协议》之日起5个工作日内将监管的首付款140000元一次性存入房地产交易资金监管账户系违约，银行告知交付首付款时间需要延后，被告在场且未提出异议，直至原告将140000元首付款存入天津市房地产交易资金监管中心账户之前被告仍未提出异议，其始终未通知原告解除合同，亦未向原告明确提出要求交付首付款的具体期限以及逾期交付的法律后果，应视为原、被告对交付首付款时间的变更达成一致，且《房屋买卖合同》中明确约定原告须于2016年10月31日前办理贷款手续，并将定金之外的其他首付款存入资金监管中心，除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与《房屋买卖合同》发生冲突，以《房屋买卖合同》为准。根据被告提供的证据显示，被告提出不再出售房屋的原因系因价格显失公平，故被告该项抗辩不成立。原告已依约履行了交付被告定金、办理贷款等合同义务，现被告以房价显失公平为由，拒绝出售房屋已构成违约，被告应当承担双倍返还定金及赔偿损失等违约责任。关于双倍返还定金一节，被告已收受原告定金48000元，其作为收受定金的一方，不履行约定合同义务，应当双倍返还原告定金96000元。关于原告所诉损失数额一节，因被告违约，给原告造成损失客观存在，依照法律规定，被告赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益。原告已支出中介服务费、贷款代办费、评估费共计8600元，上述费用为原告实际损失，应由被告赔偿。现原告主张被告赔偿差价损失500000元，本院综合考虑原、被告就诉争房屋约定的合同成交价与原、被告共同确认的2016年9月初至10月即被告不再履行合同时诉争房屋的市场价、诉争房屋当前的市场价的差额，以及诉争房屋买卖的进展程度，本院酌情认定差价损失为230000元。现原告已主张被告返还双倍定金，定金和损失赔偿数额总和不应高于违约造成的损失，故本院确定被告赔偿原告损失数额为190600元，原告超出该数额的损失请求并无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王浩、被告乔玉文与第三人天津信达置家房地产经纪有限公司于2016年7月17日签订的《房产买卖合同》（合同编号：MM0000147）自本判决生效之日起解除；二、原告王浩与被告乔玉文于2016年8月1日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：27090005451）自本判决生效之日起解除；三、被告乔玉文于本判决书生效之日起十日内协助原告王浩办理首付款退款手续，将首付款140000元退还原告王浩；四、被告乔玉文于本判决书生效之日起十日内双倍返还原告王浩定金96000元；五、被告乔玉文于本判决书生效之日起十日内赔偿原告王浩损失190600元；六、驳回原告王浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11540元，保全费5000元，合计16540元，由原告王浩负担4928元，被告乔玉文负担11612元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  许洪霞代理审判员  刘冠球人民陪审员  赵 宏二〇一六年十二月二十九日书 记 员  王佳妮本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。