山东省东平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1687号
原告（反诉被告）：山东省东平县榕侨房地产开发有限公司。
委托代理人：孙太圣，东平县东平第四法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：马晓栋。
委托代理人：马新国。
委托代理人：刘超，东平县法律援助中心律师。
原告（反诉被告）山东省东平县榕侨房地产开发有限公司（以下简称榕侨公司）与被告（反诉原告）马晓栋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘晓宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告榕侨公司的委托代理人孙太圣、被告马晓栋的委托代理人马新国、刘超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告榕侨公司诉称，我公司于2013年5月20日承租被告商贸楼，租期1年届满后，我如期向被告交回租赁房，而被告却拒绝退还2万元押金，原、被告多次协商未果，为维护我公司的合法权益，特起诉，请求法院判令被告立即退还房屋租赁押金2万元，本案全部诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称，首先，对于租金的损失，合同双方已经用双方认可的方式变更了租期，被反诉人并没有超期使用租赁房屋，不存在欠付租金的现象，更不存在拖欠租金的现象，另有房屋能否及时出租，取决于诸多市场因素，反诉人将一年租期到期日至新承租人租赁房屋的时间计算为被反诉人的违约行为，导致反诉人产生的损失，没有依据。关于主体结构的问题，无需鉴定，被反诉人愿意为反诉人恢复原状。
被告（反诉原告）马晓栋辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，原、被告之间于2013年5月20日签订房屋租赁合同，租期2年，约定第二年的房租应当于2014年4月20日前付清，原告不仅没有按此付清房租而且在2014年5月20日被告催要房租时，原告却突然对被告讲不再承租了，给被告造成了极大的租金损失，致使被告的房屋在拖延了40多天才承租出去，被告认为原告解除合同应当提前两个月通知被告，原告的行为严重违约，另外，该房屋的租赁押金为两万元，并约定了装修时不能破坏房屋主体结构，在合同到期后，内外装饰不得拆除，否则押金不予返还，内外装饰包括门牌和竖牌装饰，2014年5月20日原告交付房屋时，被告发现其内外装饰以及门牌竖牌都已经拆除，房屋的主体结构也全部进行了破坏，被告原来的卷帘门也没有了，因此根据合同约定，原告所主张的押金两万元应不予退还，原告的诉讼请求应当驳回，同时根据原告的违约情况被告提起反诉，要求本诉原告赔偿本诉被告房屋租赁损失、拖欠租金的损失以及恢复主体结构的损失（其中包括拖欠租金共计30天，每天按约定收取千分之五的滞纳金，每天是540元，共计16200元；由于原告突然解除合同造成被告迟延43天没有将房屋租出去，每天296元，原告应当赔偿房屋租金损失12723元；赔偿房屋主体结构的损失月5480元），并要求本案原告承担本诉与反诉的诉讼费用。
经审理查明，2013年5月20日原告马晓栋与被告榕侨公司签订房屋租赁合同，该合同约定：“一、马晓栋将东平县龙山靠街农机公司商贸楼一楼三间房屋出租给榕侨公司使用。二、租赁期限两年，自2013年5月20日至2015年5月19日止。三、该房屋年租金为10.8万元，自签订之日起交清第一年租金，从次年起每年租金务必于4月20日前付清，否则每拖欠一天，回收千分之五的滞纳金，拖延30天以上，马晓栋有权解除合同。租金的交付以租房的收到条为准。四、房屋租赁押金两万元，榕侨公司到期，马晓栋如数无息返还。五、租赁期间，榕侨公司经马晓栋同意可以对房屋进行装饰、增设他物，装修时不准破坏房屋主体结构，合同期满榕侨公司有优先承租权，如榕侨公司不续签合同，马晓栋对其投资建设部分不预评估作价，内外装饰不得拆除（门牌、竖牌装饰），否则押金不予返还……八、违约责任：1、马晓栋应当按约定的期限将楼房清理完毕给榕侨公司使用，不能按期交付的，应当支付违约金，违约金的数额每日按年租金的万分之四计算。2、榕侨公司有下列行为之一的，马晓栋有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由榕侨公司赔偿：（1）利用该房屋进行违法活动的、（2）损坏房屋主体结构及配套设施的、（3）法律法规规定其他可以收回的。九、本合同到期时，榕侨公司如要求继续承租需提前两个月向马晓栋提出书面要求并签订合同。”
另查明，榕侨公司于2014年5月20日向马晓栋交付了租赁房屋。榕侨公司在房屋租赁期间拆除了竖牌、损坏了房屋的主体结构，2014年11月20日经泰安信诚价格事务所鉴定，涉案房屋主体结构修复费用为5480元。
上述事实，有原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同一份、榕侨地产公司付款审批申请单一份，被告（反诉原告）提交的房屋租赁合同一份，泰安信诚价格事务所出具的物品价格评估结论书一份及到庭当事人的当庭陈述等予以证实。
本院认为，本案当事人双方签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属有效，双方当事人应受该合同的约束。
针对原告（反诉被告）榕侨公司要求被告（反诉原告）马晓栋返还押金2万元的诉讼请求，马晓栋抗辩称在榕侨公司交付房屋时房屋门牌、竖牌都已经拆除，根据合同约定，2万元的押金应不予返还。根据合同第五条的约定，内外装饰不得拆除（门牌、竖牌装饰），否则押金不予返还。庭审中，原告（反诉被告）承认拆除竖牌的事实，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还押金2万元的诉讼请求本院不予支持。
庭审中，榕侨公司主张其在第一年房屋租赁期限届满前十日左右通知马晓栋解除租赁合同，马晓栋予以否认，榕侨公司也未提供相应证据予以证明，本院对该事实不予认定。但榕侨公司搬离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。榕侨公司在合同期限内单方解除解除合同，造成租赁房屋空置产生损失，应承担违约责任。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，对于合理时间内的租金损失本院酌情予以认定。马晓栋主张其租金损失按照43天的租金予以计算，期限较为合理，本院予以认定。故，马晓栋要求榕侨公司赔偿43天的房屋租金损失12723元（10.8万元／年÷365天／年×43天）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
根据双方合同第三条的约定，房屋年租金为10.8万元，自签订之日起交清第一年租金，从次年起每年租金务必于4月20日前付清，否则每拖欠一天，回收千分之五的滞纳金。原告要求被告支付的滞纳金按每天按照租金的千分之五从2014年4月21日计算至2014年5月20日即交付房屋、合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因榕侨公司的违约行为导致房屋租赁合同解除，合同解除后，榕侨公司不继续享有使用租赁标的物的权利，同时终止履行交纳第二年租赁费用的义务。因榕侨公司在合同解除后并未实际使用租赁标的物且没有继续交纳房屋租金的义务，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付第二年房屋租赁费用的滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）破坏租赁房屋主体结构应当赔偿被告（反诉原告）的损失5480元，并提交了泰安信诚价格事务所出具的物品价格评估结论书一份证实其主张。原告（反诉被告）对该鉴定并未提出异议，但主张原告（反诉被告）同意通过恢复原状的方式承担民事责任，不应当依据鉴定结果承担赔偿责任。承租人应当按照合同约定的方式使用租赁房屋，根据合同第八条的约定，榕侨公司损坏房屋主体结构及配套设施的造成的损失由榕侨公司赔偿。根据双方合同的约定，出租人马晓栋有权要求承租人榕侨公司用赔偿损失的方式承担损坏房屋主体结构应承担的民事责任，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿主体结构损失5480元的诉讼请求于法有据，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一第一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）山东省东平县榕侨房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）山东省东平县榕侨房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）马晓栋租金损失12723元；
三、原告（反诉被告）山东省东平县榕侨房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）马晓栋房屋主体结构损失5480元；
四、驳回被告（反诉原告）马晓栋要求原告（反诉被告）山东省东平县榕侨房地产开发有限公司支付滞纳金的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，反诉费362元，由原告（反诉被告）山东省东平县榕侨房地产开发有限公司负担278元，由被告（反诉原告）马晓栋负担234元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 刘晓宇
二〇一五年一月三十日
书记员 张盼盼