广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民初710号
原告周岐慧，自由职业。
委托代理人周岐谋，自由职业。
被告黄国民。
委托代理人李莲，广西知君律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人莫锡娟，广西知君律师事务所实习律师，特别授权代理。
原告周岐慧诉被告黄国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由审判员袁琳适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭审理了本案，书记员何徽担任法庭记录。原告周岐慧及其委托代理人周岐谋，被告黄国民及其委托代理人李莲，莫锡娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周岐慧诉称，2015年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同第一条明确规定，被告在良好及可租赁的状态下将房屋租给原告。合同签订当日，原告即交付被告2015年8月1日至2016年元月30日的租金15000元及房屋押金3000元。合同第六条明确规定，任何一方因违约或终止合同的应向对方赔偿100000元作为一切损失和费用。合同签订后，原告花费精力和物力对租赁房屋进行装修，全部装修好后，刚准备试业，即于2015年9月21日接到右江区住房和城乡规划建设局：“关于即停止及搬离物品的通知”。因此，原告装修好房屋后，实际没有营业，而被停业，由此造成原告的损失，故诉至法院，请求：1、判令被告退回原告房屋租金15000元，押金3000元；2、被告赔偿原告经济损失100000元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明租赁合同关系；2、编号1454952收据，证明缴纳押金3000元；3、编号1454956收据，证明缴纳2015年8月1日至2016年1月30日租金15000元；4、百色市右江区住房和城乡规划建设局《关于立即停止经营及搬离物品的通知》，证明原告的房屋不能租赁，原告在装修后未曾营业而被停业；5、房屋图片，证明被告租赁给原告的房屋未经装修；6、图片3张，证明租赁房屋装修前样子；7、图片3张，证明租赁房屋装修中；8、图片5张，证明租赁房屋装修后；9、图片1张，证明租赁房屋前200平米的地板硬化；10、出货单及收据，证明租赁房屋部分装修费用，实际产生的费用是121620元，其中人工费31000元，设备费40800元，材料费49800元。
被告黄国民辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。合同无法继续履行不是被告违约，被告在自家宅基地上搭建铁棚出租给原告是事实。被告在出租时出示了宅基地使用权证，但是报建、报批手续和其他大多数农村建房一样都是没有的，原告也是明知这点的。铁棚拆除，原告没有遭受任何损失，铁棚出租时，被告将四周围建好、铺好地板拉好水电。原告只是添置一些简易的桌、板凳、锅灶等经营粉店的设备，即于2015年8月17日开张营业，9月21日通知拆除，但是在12月初才拆除，原告也经营到11月24日才搬离，并将经营设备搬走，因此没有收到损失。原告依据无效合同，要求原告承担违约责任，赔偿被告10万元，没有法律依据。原告要求被告全部退还租金和押金的问题，应当扣除铁棚使用费，从2015年8月1日至2015年11月24日，共114天的费用9500元（30000元／年÷365天×114天），还有拖欠的水电费487.8元，两项合计9987.8元，扣除使用费和水电费后，结余8012.2元（15000元＋3000元－9987.8元＝8012.2元）。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、集体土地使用证，证明被告的铁棚是在自家宅基地上搭建的；2、龙景街道办莲塘社区出具的证明，证明土地使用证上使用者“黄樑材”是被告的父亲，土地使用证上的“林屋屯10组6号”就是现被告搭铁棚的“林屋屯98号”；3、莲塘社区出具的证明，证明原告使用铁棚经营餐饮，时间从2015年8月17日至11月24日；4、村民签名，证明签字的村民在原告经营的早餐店吃早餐；5、水电费使用清单，证明原告使用水电费487.8元。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2、4、5没有异议。被告对原告提供的证据2、3、4、6无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据1，合法性有异议，认为是无效合同；对证据5关联性有异议，不能证明铁棚的内部情况，实际上铁棚内部已经装修好了；对证据7、8真实性无异议，但只能证明原告在铁棚内搭建厨房橱柜添置桌椅，属于经营设备，不属于装修；对证据9有异议，硬化的面积仅仅只有20多平方米；对证据10有异议，认为票据不是正式发票，大部分购买的是经营用品。原告对被告的证据3有异议，只是试业到9月24日，不是到11月24日。本院认为，原告提交的证据1，双方均认可为无效合同，双方对其合法性均不予认可，但该证据与本案事实有关，本院对其真实性、关联性予以认定。对证据5，仅能看到铁棚外部的状态，不能证实原告装修房屋。对证据7、8照片显示，原告添置的是经营设备，未形成附合的装饰装修物。对证据9，该图片没有硬化地板的全貌及面积，本院对其真实性不予认定。对证据10清单真实性、关联性不予认可。对被告的证据3，原告使用铁棚的经营餐饮的时间应当由工商管理部门证明，对其真实性不予认可。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年8月1日，原、被告签订《房租租赁合同》。合同第一条原告（乙方）承租被告（甲方）位于百色市右江区龙景街道林屋村林屋屯竹洲大道路段房屋，面积为160㎡。第二条租赁时间是2015年8月1日至2020年7月30日止。第三条第一年租金为30000元，以后租金逐年递增10%。第四条原告为了方便使用房屋，可以在征得甲方同意下进行改装装修。第六条因违约导致合同终止，违约方向对方赔偿100000元。第七条1、租赁期间原告所需水电设施均由原告自行安装完善，被告有责任帮原告解决排污问题。第八条签合同的同时原告需缴纳3000元押金给被告，如在租赁期间内不产生其他费用的必须退还原告。当日。原告缴纳房屋押金3000元和半年房屋租金15000元。原告使用承租房屋经营粉店。2015年9月21日，百色市右江区住房和城乡规划建设局书面通知原告：“其承租的铁架结构棚为违法建筑，近期将对该违法建筑依法实施拆除，请你户立即停止经营并于2015年9月30日前务必将该违法建筑物内的所有物品全部搬离，逾期将依法进行处理。”2016年11月，原告搬离涉诉房屋。
本院认为，出租未经合法批准建造的房屋，租赁标的物具有违法性，租赁合同应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原、被告租赁合同自始无效。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失。被告提供未经合法批准建造的房屋，原告提供租赁合同上明确注明需要被告提供产权证，确未能尽到谨慎审查责任，故双方对合同无效，均有过错，各自承担由此造成的损失。故原告要求被告赔偿房屋装修损失无法律依据，本院不予支持。另本案租赁合同为无效合同，原告以该合同约定主张违约金，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退回房屋租金及押金，被告要求从中扣除原告占用房屋使用费及水电费，原告同意。本院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本院予以确认。关于原告使用房屋的时间，原告认为经营到9月21日，接到停止经营及搬离物品的通知止，但居住到11月。被告认为原告在11月20日搬离房屋。本院认为，原告自认缴纳使用房屋的水电费到2015年11月，故使用房屋时间应为2015年8月日至2015年11月20日。由此产生的房屋使用费为9205元（30000元÷365元×112天），房屋水电费为487.8元，合计为9692.8元。另，因原告使用房屋期间，修整房屋至市政规划道路之间的砂石路，铺设为水泥路，属于扩建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款之规定：“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”因原告未能举证铺设水泥路的成本，本院酌情认定，由被告补偿原告扩建成本1000元。综上所述，被告应当返还原告房屋押金及租金9307.2元。此据，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告周岐慧与被告黄国民于2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告黄国民于本判决书生效之日起十日内返还原告周岐慧房屋租金及押金9307.2元；
三、驳回原告周岐慧的其他诉讼请求。
案件受理费2660元，减半收取1330元，由原告周岐慧负担665元，被告黄国民负担665元。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 袁琳
二〇一六年五月三十日
书记员 何徽