湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民二初字第00026号
原告：武汉鑫福来商贸有限公司，住所地：武汉市东西湖区常青花园十小区菜市场小吃城。
法定代表人：何文芳，经理。
委托代理人：曹清。
委托代理人：郑青松，湖北仁义律师事务所律师。
被告：湖北泰塑置业有限公司，住所地：武汉市江夏区流芳街大舒村。
法定代表人：凌志，总经理。
委托代理人：胡金明，湖北忠三律师事务所律师。
委托代理人：左琼，湖北忠三律师事务所律师。
第三人：武汉市紫竹林餐饮管理有限公司，登记住所地：武汉市洪山区洪山乡井岗村五组172号（江宏新村）。现住所地：武汉市洪山区洪山乡江宏新村小区**号。
法定代表人：葛杨文亮，董事。
委托代理人：葛谟奎，男，汉族，1942年12月23日出生。系该公司法定代表人葛杨文亮的祖父。
第三人：武汉绿景源餐饮管理有限公司，住所地：武汉市武昌区栅栏口16号1层3号。
法定代表人：张红波，总经理。
原告武汉鑫福来商贸有限公司（以下简称鑫福来公司）与被告湖北泰塑置业有限公司（以下简称泰塑置业公司）、第三人武汉市紫竹林餐饮管理有限公司（以下简称紫竹林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林静寂独任审判进行了审理。因本案的处理结果可能与武汉绿景源餐饮管理有限公司（以下简称绿景源公司）有法律上的利害关系，依原告鑫福来公司申请，本院依法追加绿景源公司为本案第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并依法组成由审判员林静寂担任审判长，人民陪审员程传耀、谭博文参加的合议庭，于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告鑫福来公司的委托代理人曹清、郑青松，被告泰塑置业公司的委托代理人胡金明、左琼，第三人紫竹林公司的委托代理人葛谟奎，第三人绿景源公司的法定代表人张红波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫福来公司诉称，2013年3月1日，我公司与被告泰塑置业公司签订武汉工程大学流芳校区泰塑一食堂一楼承包经营管理合同。约定合同期限自2013年2月28日至2013年7月15日，承包金额为328000元，履约保证金为300000元等。现该合同已经履行完毕。该合同约定，被告泰塑置业公司将在2013年7月16日起对整个泰塑一食堂一楼、二楼进行装修，装修完毕后进行招投标，在同等条件下，优先考虑我公司。但事后被告泰塑置业公司未经公开招投标，便与第三人签订了承包经营合同，将泰塑一食堂一楼的经营权授予第三人，侵犯了我的优先承包权。随后，我公司致函被告泰塑置业公司，要求其解释，并重申我公司的优先承包权，但其置若罔闻。被告泰塑置业公司的行为构成违约，应赔偿我公司经营利润损失580000元。此外，被告泰塑置业公司退还我公司承包经营押金时，以桌椅损坏、卫生间和卡机损坏等为由，强行克扣了我公司19000元。我公司出资购买的动力柜也被被告泰塑置业公司强行扣留。上述19000元和动力柜，被告泰塑置业公司均应返还给我公司。综上，诉请判令：1、被告泰塑置业公司应在同等条件下与我公司签订承包经营合同，确认我公司享有优先承包权；2、由被告泰塑置业公司赔偿我公司因其违约造成的经营利润损失580000元；3、由被告泰塑置业公司返还我公司被擅自克扣的不合理承包押金19000元；4、由被告泰塑置业公司返还我公司购买的价值8000元的动力柜一台；5、由被告泰塑置业公司承担本案诉讼费用。
原告鑫福来公司向本院提交以下证据予以证明：
1、原告公司企业法人营业执照。证明我公司的主体资格。2、被告公司企业法人营业执照。证明被告泰塑置业公司的主体资格。3、泰塑一食堂一楼承包经营管理合同。证明我公司向被告泰塑置业公司交付了履约保证金300000元。我公司与被告泰塑置业公司约定，在同等条件下应优先考虑我公司，合同赋予了我公司优先承包权。4、送货单。证明泰塑一食堂里的动力柜为我公司所有，现被被告泰塑置业公司扣留。5、收据、银行进账单。证明我公司向被告泰塑置业公司支付了2013年2月28日至2013年7月15日期间的租金328000元和合同押金300000元，同时证明被告泰塑置业公司仅返还我公司合同押金284782.3元。6、照片。证明我公司承包的武汉工程大学泰塑学生公寓一食堂现正处于经营之中，且是盈利的。7、经营户结算表。证明我公司作为食堂总承包人，通过将食堂分包给其他租户来获取收益，同时证明我公司通过收取分包费来赚取收益。8、武汉工程大学泰塑学生公寓一食堂退租结算表。证明结算时被告泰塑置业公司克扣了我公司19000元。9、收据和收条。证明我公司前期对食堂的投入达到2300000余元，收条包括给案外人沈伯同的1400000元的，给被告泰塑置业公司的750000元。10、证明。证明沈伯同收取的押金由我公司代为清退，实际已经清退100000余元。11、原告公司营业执照副本。证明我公司参加了2013年的年检，我公司中餐加工的期限应当顺延，但我公司认为不需要办理变更登记。12、食品流通许可证、餐饮服务许可证。证明我公司有餐饮服务许可证，有经营的资质，因为要在武汉工程大学流芳校区经营食堂，所以又在当地办了一份餐饮服务许可证，办证时使用的是被告泰塑置业公司的营业执照，登记的时候直接以负责人曹清作为业主，登记的名称为泰塑公寓一食堂，同时证明我公司的注册资本是1000000元。13、录音资料。证明被告泰塑置业公司未经招投标就将一食堂的承包权给了第三人，且未在同等条件下给我公司优先承包权。
被告泰塑置业公司辩称，1、我公司与原告鑫福来公司所签的合同并未约定原告鑫福来公司享有优先承包权，合同约定的优先考虑不代表是优先承包权；2、原告鑫福来公司所主张的损失没有事实和法律依据；3、原告鑫福来公司所主张的我公司克扣的押金是其给我公司的赔偿款；4、我公司同意原告鑫福来公司拆除动力柜，但其拆除时不能损坏相关设施，我公司的动力柜应恢复至拆除前的状态；5、原告鑫福来公司其他相关的诉讼请求均应予以驳回。
被告泰塑置业公司向本院提交以下证据予以证明：
1、我公司与原告鑫福来公司签订的泰塑一食堂一楼承包经营管理合同。证明原、被告之间的合同关系及承包经营的方式、期限、价款等。2、我公司与第三人绿景源公司签订的泰塑一食堂一楼承包经营管理合同。证明我公司与第三人绿景源公司签订的合同和原告鑫福来公司提出的条件不是同等条件，且该食堂以前是独家经营，现在是两家公司经营，经营期限、价款都与原告鑫福来公司的承租条件不一致，我们与两个第三人签约是在与原告鑫福来公司比较之后才决定的。3、我公司与第三人紫竹林公司签订的泰塑一食堂一楼承包经营管理合同。证明内容与证据2相同。4、第三人绿景源公司营业执照。证明第三人绿景源公司的主体资格。5、第三人紫竹林公司营业执照。证明第三人紫竹林公司的主体资格。6、发函。证明原告鑫福来公司提出续约条件为“年租金67万元减去5万元包二楼卫生”是所能承受的最高租金标准。7、退出结算表。证明原告鑫福来公司签字认可我公司扣减10000元桌椅赔款、5000元卫生间赔款及4000元卡机赔款的事实。8、两份支付凭证和两份收据。证明两个第三人向我公司支付了承包金。9、两份打款凭证。证明两个第三人一共向我公司交了400000元押金，同时还一共向我公司交了225000的卫生费，从而证明证据8中的打款凭证是单独支付的租金。
第三人紫竹林公司述称，原告鑫福来公司的诉讼请求与我公司没有任何关系。
第三人紫竹林公司向本院提交以下证据予以证明：
餐饮服务许可证和营业执照。证明我公司具有餐饮服务资质。
第三人绿景源公司述称，原告鑫福来公司的诉讼请求与我公司没有任何关系。
第三人绿景源公司向本院提交以下证据予以证明：
营业执照。证明我公司具有餐饮服务资质。
经本院庭审质证，被告泰塑置业公司与第三人紫竹林公司、第三人绿景源公司均对原告鑫福来公司提交的证据1、2、3、4、5、8、11、13真实性无异议；原告鑫福来公司与第三人紫竹林公司、第三人绿景源公司均对被告泰塑置业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9真实性无异议；原告鑫福来公司与被告泰塑置业公司均对第三人紫竹林公司及第三人绿景源公司提交的证据真实性无异议，本院均予以确认。
虽然被告泰塑置业公司对原告鑫福来公司提交的证据6、7真实性有异议，但因被告泰塑置业公司对泰塑学生公寓一食堂一楼正在经营的现状并不否认，且被告泰塑置业公司对原告鑫福来公司分租营利的模式比较清楚，因此，本院对该两份证据的真实性予以确认。对于原告鑫福来公司提交的证据9，因没有收款单位加盖的印章，仅为收款人（自然人）打的白条，无法核实真实性，且无其他相关付款证据予以佐证，同时，该证据也与本案原告鑫福来公司的诉讼请求没有直接的关联性，故本院不予采信。原告鑫福来公司提交的证据10，属于证人证言范畴，因证人未到庭，故本院不予采信。虽然被告泰塑置业公司对原告鑫福来公司提交的证据12表示真实性无法核实，但本院结合证件上加盖的印章及被告泰塑置业公司的质证意见并未否认该证据的真实性等事实，对该证据12的真实性予以确认。
虽然原告鑫福来公司对被告泰塑置业公司提交的证据8真实性有异议，但因该证据系被告泰塑置业公司与第三人紫竹林公司、第三人绿景源公司之间业务往来的证据，且第三人紫竹林公司、第三人绿景源公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据8的真实性予以确认。
本院根据上述认证审理查明，2013年3月1日，原告鑫福来公司与被告泰塑置业公司签订泰塑一食堂一楼承包经营管理合同。约定由乙方（即原告鑫福来公司，以下同）承包经营甲方（即被告泰塑置业公司，以下同）泰塑学生公寓一食堂一楼（位于武汉工程大学流芳校区），经营学生食堂餐饮，合同期限自2013年2月28日至2013年7月15日等。合同第3-1条约定，承包金额为328000元，签订合同前一次性交清。第3-3条约定，签订本合同时，乙方须向甲方交纳履约保证金300000元。乙方在合同期内无违约行为，不欠甲方的相关费用的前提下，合同到期，甲方退返乙方履约保证金300000元，且无息退还。第7-3条约定，经营期满，乙方自行投入的可移动设备，乙方可自行处理，但不得对现有房屋结构设施造成破坏。乙方对经营场所的装修本着“来装去留”的原则，甲方不予补偿。如对甲方现有房屋结构设施造成破坏由乙方负责赔偿。第8条约定，本合同在规定的租赁期满3日内，交接并撤离食堂。甲方将在2013年7月16日起对整个泰塑一食堂一楼、二楼进行整体装修。维修完毕后进行泰塑一食堂一楼、二楼招标工作。在同等条件下，优先考虑乙方。此外，双方还就结算方式、双方的权利义务等进行了约定。
按照上述合同的约定，原告鑫福来公司向被告泰塑置业公司支付了履约保证金300000元，并一次性交清了2013年2月28日至2013年7月15日期间的承包金（实际为租金）328000元。为经营上述泰塑学生公寓一食堂一楼，原告鑫福来公司于2013年3月1日到武汉市食品药品监督管理局办理了餐饮服务许可证。该餐饮服务许可证的编号为鄂餐证字2013420101200800（临），单位名称注明为武汉工程大学流芳校区泰塑公寓一食堂，业主登记为原告鑫福来公司的负责人员曹清。随后，原告鑫福来公司按合同约定经营上述泰塑学生公寓一食堂一楼。
合同约定的经营期间届满后，原告鑫福来公司与被告泰塑置业公司就续租的事宜进行了协商，但未有明确结果。2013年8月9日，原告鑫福来公司与被告泰塑置业公司就上述泰塑学生公寓一食堂的退租进行了结算，并签署了一食堂退租结算表。该结算表标注的时间跨度为2011年9月至2013年8月。结算时，被告泰塑置业公司以桌椅损坏、卫生间和卡机损坏为由，从原告鑫福来公司交纳的履约保证金中扣减了19000元。原告鑫福来公司的负责人员曹清在该结算表上签了字。
因得知被告泰塑置业公司将上述泰塑学生公寓一食堂一楼的承租权交给了其他单位，2013年8月18日，原告鑫福来公司向被告泰塑置业公司发了一份《致湖北泰塑置业有限公司的商函》。该商函载明，我公司于2011年8月26日与贵公司属下的泰塑学生公寓一食堂总承包人沈伯同签订了2011年9月1日至2013年2月28日的转承包合同，沈伯同在骗取我公司1400000元后逃走，现沈伯同被公安机关抓捕归案，但法院通知我没有赃款退回，导致我公司经济损失严重。为继续经营该食堂，在此期间的租金都由我公司承担并已交纳贵公司。2013年3月1日，我公司与贵公司签订期限至2013年7月15日的上述一食堂总承包合同，我公司均积极交纳了各项费用。2013年8月8日，贵公司物业祝经理和管食堂的黄主管与我公司负责人曹清商谈续签该食堂一楼承包合同的事宜中，我公司都对贵公司提出的条件一一答允：一食堂一楼年租金670000元减50000元包二楼卫生，双方就此已达成共识。但目前贵公司已与别人签订该食堂一楼的租赁合同。现特向贵公司提出商函，贵公司为什么没有按照合同约定让我公司优先续签该一食堂一楼的合同，请贵公司书面复函我公司不能续签该合同的原因。
2013年8月27日，被告泰塑置业公司分别与第三人紫竹林公司及第三人绿景源公司签订泰塑一食堂一楼承包经营管理合同。约定由第三人绿景源公司承包经营被告泰塑置业公司的泰塑学生公寓一食堂一楼1-9档口，经营学生餐饮，承包期自2013年7月16日至2016年7月15日，年承包租金为380000元，租金逐年确定，每年租金一次性收取，押金200000元等；由第三人紫竹林公司承包经营被告泰塑置业公司的泰塑学生公寓一食堂一楼10-18档口，经营学生餐饮，承包期自2013年7月16日至2016年7月15日，年承包租金为320000元，租金逐年确定，每年租金一次性收取，押金200000元等。此外，上述两份泰塑一食堂一楼承包经营管理合同还均就保洁费、卫生费、水电费、结算方式、双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，第三人紫竹林公司和第三人绿景源公司开始经营上述泰塑学生公寓一食堂一楼，并按合同约定向被告泰塑置业公司各支付了押金200000元和第一年的租金、卫生费等。在支付上述款项时，第三人绿景源公司均是将其应支付的款项打给第三人紫竹林公司后，再由第三人紫竹林公司的相关负责人员葛谟奎一并支付给被告泰塑置业公司。
2013年12月24日，因未能承租到上述泰塑学生公寓一食堂一楼，原告鑫福来公司以要求确认其享有优先承包权等为由，诉于本院。
另查明，2011年9月至2013年2月，被告泰塑置业公司与案外人沈伯同签订承包经营合同，将上述泰塑学生公寓一食堂一、二楼承包给沈伯同。沈伯同经营一段时间后，将上述食堂转包给原告鑫福来公司经营。原告鑫福来公司为此向沈伯同支付了一部分费用（沈伯同未到庭，该部分费用无法核实）。沈伯同与被告泰塑置业公司签订的合同到期后，被告泰塑置业公司与原告鑫福来公司就上述泰塑学生公寓一食堂一楼签订了期限自2013年2月28日至2013年7月15日的承包经营合同，但未将该食堂的二楼承包给原告鑫福来公司。该食堂二楼的部分经营户的结算问题由原告鑫福来公司予以了处理。
还查明，原告鑫福来公司在经营上述泰塑学生公寓一食堂期间，为该食堂购置了一台动力柜。原告鑫福来公司退出该食堂的经营后，该动力柜未拿走。至本案庭审时，该动力柜尚存放于上述泰塑学生公寓一食堂。
再查明，原告鑫福来公司成立于2006年8月11日，注册资本30000元，登记住所地为武汉市东西湖区常青花园十小区菜市场小吃城。在该登记住所地原告鑫福来公司于2011年10月18日申请办理了餐饮服务许可证，于2014年4月23日申请办理了食品流通许可证。2014年4月24日，原告鑫福来公司将注册资本变更为1000000元。
再查明，2013年6月9日，第三人紫竹林公司注册成立，注册资本600000元。2013年4月27日，第三人绿景源公司注册成立，注册资本1000000元。2013年12月9日，就上述泰塑学生公寓一食堂一楼，第三人紫竹林公司与第三人绿景源公司共同办理了餐饮服务许可证。在经营上述泰塑学生公寓一食堂一楼期间，第三人紫竹林公司与第三人绿景源公司在档口经营类别、交纳租金及卫生等费用、办证等方面存在一定的分工和协商。
上述事实，有当事人提交的上述证据及陈述意见在案佐证。
本院认为，原告鑫福来公司与被告泰塑置业公司签订的武汉工程大学流芳校区泰塑一食堂一楼承包经营管理合同符合房屋租赁合同的法律特征，属于房屋租赁合同。该房屋租赁合同是本案原、被告双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，其效力应予认可。在该房屋租赁合同事实上已经履行完毕的情况下，本案争议的焦点是该房屋租赁合同第8条关于“在同等条件下，优先考虑乙方”的约定，是否等同于约定原告鑫福来公司享有优先续租权的问题。首先，从文义上理解，“优先考虑”并不能等同于享有优先续租权；其次，“优先考虑”的前提必须是“同等条件下”，而本案中，两个第三人即紫竹林公司和绿景源公司与原告鑫福来公司在2013年8月份时无论是注册资本还是经营模式等均不处于同等条件下。因此，被告泰塑置业公司在与原告鑫福来公司及两个第三人均进行过协商之后，最终选择由第三人紫竹林公司与第三人绿景源公司共同承租经营上述泰塑学生公寓一食堂一楼，并不违反上述房屋租赁合同第8条关于“在同等条件下，优先考虑乙方”的约定，原告鑫福来公司有关要求确认其享有优先承包（承租）权，并由被告泰塑置业公司赔偿其经营利润损失580000元等相关诉讼请求，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。此外，即使原告鑫福来公司按合同约定应享有优先续租权，其有关经营利润损失580000元的计算也明显依据不足（未充分考虑各档口出租运营的实际情况及出租经营期间的支出等），故本院亦不予支持。
关于原告鑫福来公司交纳的履约保证金被扣减的19000元是否应予退还的问题。从本案查明的事实看，被告泰塑置业公司扣减该19000元，是其与原告鑫福来公司在泰塑学生公寓一食堂承租（或承包）经营合同期满后，就相关费用包括财物毁损进行结算后所作的处理。从一食堂退租结算表上有原告鑫福来公司负责人员曹清签名等事实看，双方就上述19000元应予扣减事实上已达成一致意见，在原告鑫福来公司没有相反证据证明该19000元不应扣减的情况下，对原告鑫福来公司有关要求被告泰塑置业公司返还该19000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于返还动力柜的问题。按照原告鑫福来公司与被告泰塑置业公司签订的泰塑一食堂一楼承包经营管理合同第7-3条的约定，原告鑫福来公司为经营上述泰塑学生公寓一食堂购置的动力柜，其有权自行拆走或处置。目前，该动力柜尚存放在上述泰塑学生公寓一食堂。被告泰塑置业公司也同意将该动力柜返还给原告鑫福来公司，只是要求拆除时不能损坏相关设施。因此，对原告鑫福来公司有关要求被告泰塑置业公司返还动力柜的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北泰塑置业有限公司于本判决生效之日起十日内将原告武汉鑫福来商贸有限公司为经营武汉工程大学流芳校区泰塑学生公寓一食堂购置的动力柜返还给原告武汉鑫福来商贸有限公司；
二、驳回原告武汉鑫福来商贸有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费9870元，由原告武汉鑫福来商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林静寂
人民陪审员 程传耀
人民陪审员 谭博文
二〇一四年八月十九日
书 记 员 刘志强