浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初6540号原告：海宁市佳源房地产开发有限公司。住所地：海宁市长安镇长安路***号长安佳源中心广场*幢****室。统一社会信用代码：913304810583043067。法定代表人：王莉伟，执行董事。委托诉讼代理人：马海峰，浙江紫薇律师事务所律师。被告：姚晓洁，女，1988年12月26日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：陈建刚，浙江金道律师事务所律师。委托诉讼代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。原告海宁市佳源房地产开发有限公司（以下简称房产公司）诉被告姚晓洁商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告申请和解45天，本院予以准许。原告委托诉讼代理人马海峰、被告委托诉讼代理人陈建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款769340元，并赔偿自2016年1月25日起至实际付清之日止按逾期应付款每日万分之一标准计算的逾期付款利息损失；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付购房款769340元，并赔偿自起诉日起至实际付清之日止按逾期应付款每日万分之一标准计算的逾期付款利息损失。事实与理由：原、被告系商品房买卖关系，2016年1月24日，被告向原告购买坐落于海宁市长安镇长安佳源中心广场3幢1406室、1407室、1501室和1601室，并分别签署相应的4份《浙江省商品房买卖合同》。买卖合同中分别约定原告购买的房屋建筑面积为60.46㎡、58.34㎡、66.86㎡、66.86㎡，截止起诉之日，被告未能按时支付购房款的情况如下：1406室购房款总计364140元，未付购房款184140元；1407室购房款总计344640元，未付购房款174640元；1501室购房款总计395280元，未付购房款205280元；1601室购房款总计395280元，未付购房款205280元。上述4宗房屋被告累计未付购房款共计769340元。原告认为，被告在购买涉案房屋后应承担及时支付购房款的义务，但被告逾期未付应承担相应的法律责任。被告辩称：原告的诉讼请求无事实与法律依据，应予以驳回。理由：2016年3月21日，原、被告签订4份《浙江省商品房买卖合同》，该4份合同中的第七条明确了买房人首付款都是在2016年1月24日就已经付清，剩余部分房款是按揭贷款，之后双方向银行办理了按揭贷款手续，银行也于2016年4月20日发放了4套房子的全部贷款，被告也在每月归还贷款，且被告也多次向原告主张交房、办证。对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认。2015年9月30日，原告与案外人章建祥签订《长安佳源中心广场3幢11-16F商业房源销售合同》1份，出卖人为原告，买受人为案外人章建祥。双方约定：1、买受人于2015年9月28日购买出卖人位于海宁市商业用房（总面积为5269.16㎡）；2、计价方式按平均4000元/㎡计算总价为21076640元；3、付款时间及方式：买受人付款方式为分期付款及银行按揭，具体为2015年9月20日前支付购房保证金500000元，合同签订保证金直接转为购房款，于2015年9月30日前支付购房款1200000元，于2015年10月30日前支付购房款5340000元，于2015年11月30日前支付购房款6500000元，剩余房款7536640元于2015年12月30日前支付；4、交易方式：买受人购买本合同物业其中11—16层（5269.16㎡）系投资行为，出卖人同意买受人免费更名1次，转让所得款项按本合同约定付款方式支付给出卖人，出卖人确认并同意买受人的本合同物业其中11-16层（5269.16㎡）更名给最终购房人签订的商品房买卖合同的合同价不低于4000元/㎡，如最终购房人签订的商品房买卖合同的合同价超过4000元/㎡，超出部分1.5（出卖人）：8.5（买受人）分成，买受人超出部分价格税金等费用由买受人负责；本合同签订后，出卖人同意买受人经出卖人书面审核并同意后以出卖人的名义对物业进行真实的宣传、销售等活动，出卖人同意按照买受人的指令以出卖人的名义与最终购房人签订正式的商品房买卖合同，否则，买受人承担两次过户所产生的税费等所有损失；如最终购房人签订商品房买卖合同办理银行按揭的，客户银行资料齐全出卖人认定房款到位，可冲抵本合同分期款。原告自认案外人章建祥至2016年1月24日止将上述房产销售完毕，并已收到案外人章建祥支付的房款1360840元。2016年1月24日，被告为购买原告开发的坐落于海宁市案外人章建祥就相关的权利义务协商一致，当日，原、被告签订4份《浙江省商品房买卖合同》，具体约定如下：1406室单价6000元/㎡，建筑面积60.69㎡，总价364140元，由被告于2016年1月24日支付房款184140元，在收到原告通知之日起15日按揭支付房款180000元；1407室单价6000元/㎡，建筑面积57.44㎡，总价344640元，由被告于2016年1月24日支付房款174640元，在收到原告通知之日起15日按揭支付房款170000元；1501室单价6000元/㎡，建筑面积65.88㎡，总价395280元，由被告于2016年1月24日支付房款205280元，在收到原告通知之日起15日按揭支付房款190000元；1601室单价6000元/㎡，建筑面积65.88㎡，总价395280元，由被告于2016年1月24日支付房款205280元，在收到原告通知之日起15日按揭支付房款190000元。次日，原告开具了被告已支付4份《浙江省商品房买卖合同》对应的首付款发票（价税合计769340元）1份，但于同月27日对该份发票予以作废。同年3月21日，原、被告重新签订《浙江省商品房买卖合同》4份，但商品房的坐落位置、房价总额、付款方式及期限均未变化。之后，被告对上述4份新的《浙江省商品房买卖合同》的房产均办理了按揭贷款，原告已收到相应的按揭房款730000元（1406室180000元，1407室170000元，1501室190000元，1601室190000元）。本案争议焦点：本案4份《浙江省商品房买卖合同》所对应的4套商品房的首付款应由谁支付？原告认为，原、被告之间签订的上述4份《浙江省商品房买卖合同》合法有效，根据合同相对性原理，被告应按约支付房款，现4套商品房的首付款被告分文未付，即1406室184140元，1407室174640元，1501室205280元，1601室205280元，构成违约，应承担继续支付首付款并赔偿逾期付款利息损失的违约责任。原告提供8份《浙江省商品房买卖合同》。证明：2016年4月8日，原告与案外人章建祥签订8份《浙江省商品房买卖合同》，8份合同总标的为2846940元，已按揭支付1370000元，但案外人章建祥已付的意向金尚不足以抵作全部首付款1476940元，故不可能为被告支付购房首付款。被告认为，上述4套商品房是通过案外人章建祥转让的，原、被告及案外人章建祥达成合意，该4套商品房的首付款转由案外人章建祥支付，从其预付原告的房款即意向金中抵扣。被告提供6份收款收据及1份情况说明。证明：案外人章建祥已支付原告意向金；2017年11月17日，案外人章建祥出具书证，证明本案4套商品房是案外人章建祥向原告购买的部分房产，相应的首付款案外人章建祥已经支付原告，后案外人章建祥将上述4套商品房转让给被告，4份商品房买卖合同由原、被告之间签订。被告对原告提供的与案外人章建祥之间的8份《浙江省商品房买卖合同》有异议，认为该8份合同涉及案外人章建祥，真实性无法认定。原告对被告提供的收款收据其中的700000元予以确认，其余2份款项不是案外人章建祥支付的与本案无关；对被告提供的情况说明有异议，因为该情况说明实际上系证人证言，证人未到庭，真实性无法认定。本院认为：原告提供与案外人章建祥之间的8份《浙江省商品房买卖合同》及被告提供的6份收款收据，系原告与案外人章建祥之间的合同及款项往来关系，本案中不作认定；被告提供的情况说明，经法庭向案外人章建祥核实，案外人章建祥表示该情况说明确实系其出具的，并向法庭保证若虚假陈述愿意承担相应的法律责任，据此，对该情况说明予以采信。综上所述，本案4套商品房首付款原、被告已达成由案外人章建祥支付的合意。理由如下：1、本案商品房出卖行为显然是由作为包销人的案外人章建祥与原告共同完成的，即案外人章建祥推销房屋、联系买受人，进行的是过程行为，原告与被告订立买卖合同，进行的是结果行为，案外人章建祥是本案买卖合同实际的和重要的参与人；2、原告自认：案外人章建祥为履行上述销售合同至少已支付意向金1360840元；原告与案外人章建祥约定上述销售合同的溢价利益按1.5：8.5分成；2016年1月24日恰好是原告与案外人章建祥就《长安佳源中心广场3幢11-16F商业房源销售合同》履行终止日，因此，该日能按约计算出溢价利益总额；3、经法庭核实，案外人章建祥也确认由其支付本案4套商品房的首付款769340元；4、原告于2016年1月25日开具被告已支付4套商品房首付款的销售发票，并于2016年3月21日仍然与原告重新签订4份《浙江省商品房买卖合同》，且商品房的坐落位置、房价总额、付款方式及期限均未变化，其行为能判断原告已同意由案外人章建祥支付本案4套商品房的首付款769340元；5、原告陈述因被告不按约支付首付款而于2016年1月27日将销售发票予以作废，在未要求被告出具相应的欠条等凭据的情况下，又于2016年3月21日重新签订4份《浙江省商品房买卖合同》并在为原告办理按揭贷款手续中使用该作废的发票，原告作为一家专业房产开发公司，其行为有悖常理；6、原告自认除了姚晓洁及案外人孙海军、章建祥外，其余的3幢11—16F商业用房买受人房款均直接支付给原告并已结清，因此，章建祥已支付的意向金加上按合同其可分享的溢价利益，也与按原告诉称的姚晓洁及案外人孙海军、章建祥三人合计的购房首付款等费用大致相当。本院认为，本案4套商品房首付款769340元支付义务，经原告同意已转移至案外人章建祥，该债务让与行为合法有效。综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告海宁市佳源房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费11494元，减半收取5747元，由原告海宁市佳源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  姚建明二〇一七年十二月二十五无书记员  郑芳华?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?