湖北省宜昌市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鄂05民终2706号上诉人（原审原告）：孙军，男，汉族，1967年8月26日出生，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：周成军，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张国华，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌建丰置业有限公司，住所地宜昌市解放路52号。组织机构代码：79593145-7。法定代表人：翟国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛永红，男，该公司行政办公室主任。特别授权代理。上诉人孙军因与被上诉人宜昌建丰置业有限公司（以下简称建丰公司）确认合同效力纠纷一案，不服猇亭区人民法院（2016）鄂0505民初496号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙军上诉请求：撤销（2016）鄂0505民初496号民事裁定书，改判建丰公司立即向孙军交付润恒·国华瑞景1号楼011615号房并为孙军办理房屋权属证书，一、二审诉讼费由建丰公司负担。事实和理由：1、2013年7月25日签订的收条系担保合同内约定以房屋买卖为保证的表现形式，并不能据此认定借款到期前，将借款转化为购房款，双方当事人在借款到期后即2014年6月22日，经协商一致，签订商品房买卖合同，并将借款转化为购房款，该协议是双方当事人真实意思表示，应予得到支持。2、本案应适用最高人民法院2015年12月24日民商事会议精神《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》中关于先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系的规定。建丰公司辩称，双方当事人之间的借款利率标准应为年息18%，建丰公司认可将借款转为购房款，但应将2014年6月21日起至2015年1月16日期间建丰公司已支付的贷款利息261万元抵扣本金，房价应按照市场价3600元/平方米计算。孙军向一审法院起诉请求：1、确认孙军与建丰公司2014年6月22日签订的编号为0284122的《宜昌市商品房买卖合同》有效；2、建丰公司立即向孙军交付0284122《宜昌市商品房买卖合同》约定的润恒国华瑞景1号楼011615号房；3、建丰公司立即为孙军办理房屋权属证书（包含房屋所有权证书及国有土地使用权证书）；4、由建丰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月27日、5月21日袁艳通过其银行卡分别向翟国华账户转账470万元、243.6万元，同年5月22日袁艳通过鲁晓英向翟国华账户转账100万元。7月25日翟国华给袁艳出具一份借条“今借到袁艳人民币大写：玖佰万元整（￥9000000.00元）。借款人确保在2013年9月24日以前全部还清此笔借款。借款人逾期归还借款，按逾期总额的每月10%承担违约金”。同日，建丰公司给袁艳出具一份收条“今收到袁艳购买宜昌建丰置业有限公司位于宜昌市猇亭区润恒国华瑞景贰号楼第二、三层整层的房屋款人民币九佰万元整（￥9000000.00元）”。2014年6月22日，建丰公司出具一份说明“2013年7月25日，我公司（宜昌建丰置业有限公司）法人代表人翟国华，向袁艳借款人民币玖佰万元（￥9000000.00元），经协商，一致同意转为袁艳在我公司的购房款。袁艳通知我公司将上述购房款及购房权转让给孙军，因此我公司与孙军于2102014年6月21日、22日签订了我公司开发的位于宜昌市猇亭区猇亭大道195号的国华瑞景1号楼1单元10层至16层公寓105间房的《宜昌市商品房买卖合同》，合同编号为：0283928-0283931，0283935，0283937-0283947，0283951，0283952，0283957-0283959，0283961-0283966，0283987-0283995，0284008-0284013，0284033-0284038，0284040-0284043，0284045-0284047，0284049-0284053，0284055-0284056，0284058，0284060-0284066，0284087-0284108，0284110-0284122。房屋总价款超出玖佰万的部分为袁艳已付房款的利息损失，孙军与我公司的购房款已结清”。其中本案所涉合同编号为0284122的《宜昌市商品房买卖合同》系孙军与建丰公司于2014年6月22日所签，合同约定：建丰公司将位于猇亭区润恒国华瑞景1号楼1单元16层011615商品房住房（产籍号为05-0006-0391-011615）以单价每平方米2500元总金额83250元出卖给孙军；建丰公司应当在2014年9月30日前将商品房交付孙军使用。合同还约定：建丰公司应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，合同还对其他事项进行了约定。双方签订合同同日在宜昌市房产管理局办理了网上预售合同备案登记。一审法院认为：本案中建丰公司法定代表人翟国华于2013年7月25日给袁艳出具一份借条确认借到袁艳人民币玖佰万元整，并确保在2013年9月24日以前全部还清此笔借款。同日，建丰公司给袁艳出具一份收条，确认收到袁艳购买建丰公司位于宜昌市猇亭区润恒国华瑞景贰号楼第二、三层整层的房屋款人民币九佰万元整。双方在发生借款关系之后，同日翟国华、建丰公司出具借条和收条，在借款到期前双方又将此同等金额的借款转化为购房款，显然双方之间的真实法律关系是民间借贷，双方后签订的商品房买卖合同实为借款提供担保。虽然之后袁艳通知建丰公司将借款转让给孙军作为购房款，但仍然不能改变本案为民间借贷关系的实质，本案基础法律关系仍为民间借贷法律关系。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”根据上述法律规定，本案的基础法律关系为民间借贷纠纷。故本案案由确认合同效力纠纷应变更为民间借贷纠纷。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”在本案审理中，经法庭向孙军释明，孙军拒绝变更诉讼请求，故应驳回孙军的起诉。合法的民间借贷关系受法律保护，孙军可另行起诉主张权利。一审法院据此裁定：驳回孙军的起诉。本院审理查明，在二审中孙军向本院提交了翟国华与袁艳于2013年7月25日签订的《保证合同》，拟证明建丰公司与袁艳之间九百万元的房屋款购买的是宜昌市猇亭区润恒国华瑞景贰号楼第二、三层整层。经质证，建丰公司对孙军提交的证据无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人在发生借款关系后，在借款到期前将此同等金额的借款转化为购房款，双方之间的真实法律关系是民间借贷，双方之间签订的商品房买卖合同实为借款提供担保。虽之后袁艳通知建丰公司将借款转让给孙军作为购房款，购房主体发生变化，但仍然不能改变本案为民间借贷关系的实质，本案不属于先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的情形。综上，孙军的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  王春晖审 判 员  张晓燕代理审判员  胡晓静二〇一六年十二月八日书 记 员  张鹏炜