广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法杜民初字第1021号
原告：冯绍良，男，1962年4月26日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：叶虹、叶和平，广东五邑律师事务所律师。
被告：麦明波，男，1963年7月12日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：蓬江区正言法律咨询服务所，住所地江门市农林西路***号首层。
经营者：麦明波。
原告冯绍良诉被告麦明波、蓬江区正言法律咨询服务所（以下简称正言服务所）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由代理审判员曾伟杰适用简易程序，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶虹，被告麦明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯绍良诉称：原告与被告麦明波于2011年12月3日签订《楼房（铺位）租赁协议》，被告麦明波承租江门市农林西路106号门牌××房屋，租期36个月，由2011年12月19日起至2014年12月18日，水电费由被告麦明波承担。被告麦明波承租房屋后，向工商部门申请开办被告正言服务所，被告正言服务所为租赁房屋的实际使用者。双方租赁协议期满后，两被告继续使用租赁房屋，每月租金仍为人民币2000元。2015年6月起，两被告无故拖欠租金及水电费，经原告多次催讨仍不支付。为此，原告通知两被告收回租赁房屋，解除合同。根据法律规定，原租赁合同到期后，原告与被告麦明波双方虽未书面续签租赁合同，但被告麦明波实际占有使用房屋继续经营被告正言服务所，实为不定期租赁合同，原告有权随时主张解除合同。此外，两被告拖欠租金和水电费，已构成违约，原告亦有权根据合同第六条解除合同。两被告在合同解除前拖欠租费，在合同解除后仍占用房屋，侵犯了原告的合法权益。根据合同相对性原则，被告麦明波为直接责任承担者。由于被告正言服务所为房屋实际使用者，故被告正言服务所应与被告麦明波一并承担腾房及清偿责任。原告因此向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告立即清场、搬离位于江门市农林西路106号门牌××房的租赁房屋，腾房后将租赁房屋返还原告；二、两被告向原告支付尚欠的租金或房屋占用费合计人民币10000元（从2015年6月1日起暂计至2015年10月30日止，2015年10月30日后计算至被告实际腾房之日止）；三、两被告支付从2015年6月至2015年10月的水电费共计人民币1000元；四、两被告承担本案诉讼费用。
原告冯绍良在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证；2、房地产权证；3、《楼房（铺位）租赁协议》；4、个体户机读档案登记资料；5、存折。
被告麦明波、正言服务所共同答辩称：一、根据双方签订的租赁合同，约定每月租金是人民币800元，实际上双方在履行合同期间是按月租金人民币1500元来履行的。二、租赁期间水电费实用实收，但是出具的水电费发票是原告单方面出具的，没有我方签名，与合同约定不符。三、合同期满后，双方达成口头协议，我方继续租赁铺位，但是租金调整为每月人民币2000元，但是到了2015年6月份，原告没有经过我方同意的前提下，私自更换了商铺的门锁，换锁后我方从6月份至今都无法进入店铺，无法经营。四、2015年合同期满后，双方口头约定续租，基于这个情况下，我方对店铺进行了装修，投入了资金，现在造成我方无法经营。五、我方现在仍然希望与原告继续履行租赁合同，继续租赁原告的铺位。
被告麦明波、正言服务所在举证期限内均没有提交相关证据。
经审理查明：原告冯绍良是江门市农林西路106号房屋的所有人。2011年12月3日，原告与被告麦明波签订《楼房（铺位）租赁协议》，主要约定：麦明波承租原告的位于江门市农林西路106号门牌××房，租赁期限从2011年12月19日至2014年12月18日；每月租金为人民币800元，租金在每月23日前交付；麦明波需交付按金人民币1600元，租期满时原告无息退回按金给麦明波；租赁期内一切水电费、治安费、卫生费等由麦明波负责缴纳。协议签订后，双方协商约定每月租金变更为人民币1500元，麦明波并实际交付了人民币3000元押金给原告。上述协议到期后，双方没有续签书面的租赁合同，双方口头协商约定麦明波继续租用上述房屋，租金变更为每月人民币2000元。原告认为被告从2015年6月起拖欠租金及水电费，遂提起本案诉讼。
另查：原告于2015年8月27日单方更换了上述房屋的门锁。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据原告提供的《楼房（铺位）租赁协议》等证据可以证明，原告与被告麦明波的租赁合同关系事实清楚，且没有违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认。双方签订合同后，又约定变更租金为每月人民币1500元，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，对于原告与麦明波协商变更的租金标准，本院予以确认。
关于原告请求被告搬离并返还租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，虽然双方在租赁合同到期后没有续签书面合同，但双方口头约定由麦明波继续租用房屋，租金变更为每月人民币2000元。故双方的租赁合同继续有效，期限为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原告主张在2015年6月份期间已经通过电话通知了麦明波要求解除租赁关系，麦明波在庭审中也表示知悉原告解除租赁关系的意思表示，因此可以确认双方的租赁关系解除。原告并请求麦明波搬离及返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。但由于原告于2015年8月27日更换了上述房屋的门锁，故麦明波从2015年8月27日起已无法实际占用使用房屋。因此，麦明波无需再将租赁房屋返还给原告，但其仍需将放置在租赁房屋内的物品搬离。
关于原告请求的租金的问题。原告与麦明波在租赁合同到期后约定由麦明波继续租用房屋，租金变更为每月人民币2000元。故麦明波继续租用房屋，应按每月人民币2000元的标准支付租金给原告。原告主张麦明波从2015年6月开始拖欠租金，因此请求麦明波支付2015年6月起的租金。原告的租金请求符合法律规定，本院予以支持。麦明波则抗辩认为其已经交付了2015年6月、7月的租金给原告，但麦明波未能提供相关证据证明其已经交付了上述期间的租金，应承担举证不能的法律责任，故对于麦明波的该项抗辩，本院不予采纳。但如上所述，由于原告于2015年8月27日更换了上述房屋的门锁，麦明波从2015年8月27日起已无法实际占用使用房屋，故麦明波的租金应支付至2015年8月26日。因此，麦明波应支付尚欠的租金人民币5677.42元（2000元×2个月＋2000元÷31天×26天）给原告，对于原告请求超出的部分，本院不予支持。
关于原告请求的水电费的问题。原告主张麦明波租赁期间尚欠水电费共543.76元，应予承担。原告的水电费请求符合双方的合同约定，且麦明波也表示对原告主张的水电费没有异议，故对于原告的该项请求，本院予以支持。
关于麦明波交付的租赁押金的问题。双方确认麦明波在签订租赁合同后交付了人民币3000元的押金给原告。麦明波并主张押金应在其拖欠的相关费用中予以扣减。根据双方合同约定，押金在租赁期满时，原告需无息退回给麦明波。现双方签订的租赁合同期限已满，且双方租赁关系也已解除，原告继续占有麦明波交付的押金缺乏依据。故麦明波要求押金在其尚欠的相关费用中扣减的主张合理，本院予以确认。因此，麦明波实际还应支付人民币3221.18元（5677.42元＋543.76元-3000元）给原告。
关于被告正言服务所是否需要承担责任的问题。根据原告与麦明波签订的《楼房（铺位）租赁协议》，合同的当事人是原告与麦明波。根据合同相对性的原则，本案租赁合同设立的权利义务的承受人应为原告与麦明波，正言服务所不是合同的当事人，不应承担因本案租赁合同而产生的相关责任。虽然正言服务所的经营者为麦明波，但麦明波租用原告房屋后作何用途，不影响原告与麦明波的租赁关系以及合同的效力。原告请求正言服务所与麦明波共同承担责任，缺乏事实与法律的依据。故对于原告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告麦明波在本判决发生法律效力之日起十日内将放置在江门市农林西路106号102房屋内的物品搬离；
二、被告麦明波在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币5677.42元、水电费人民币543.76元（以上金额需扣减人民币3000元），合共人民币3221.18元给原告冯绍良；
三、驳回原告冯绍良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费175元减半收取87.50元，由原告冯绍良负担60元，被告麦明波负担27.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决书规定期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 曾伟杰
二〇一六年一月十八日
书 记 员 ＸＸ华
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