甘肃省皋兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）皋民一初字第56号 原告（反诉被告）兰州红日食品有限公司。住所地皋兰县。 法定代表人马中智，该公司经理。 委托代理人马乐兵，甘肃诚信律师事务所律师。 被告（反诉原告）刘某甲，男，汉族1980年9月5日生，小学教师，住甘肃省皋兰县。 委托代理人赵永宁、宋彩艳，甘肃得舍律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰州红日食品有限公司（以下简称红日公司）与被告（反诉原告）刘某甲物权保护纠纷一案，本院受理后依法由审判员魏政荣担任审判长、与审判员安有芳、人民陪审员魏相忠组成合议庭公开开庭审理本案，原告（反诉被告）法定代表人马中智该公司经理及委托代理人马乐兵，被告（反诉原告）刘某甲及委托代理人赵永宁、宋彩艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告红日公司诉称及反诉答辩：2011年10月15日，其法定代表人马中智与被告刘某甲签订租赁合同，承租了被告所有的200平方米房屋及后院。后原告经皋兰县忠和镇崖川村同意，并按照被告的要求和设计出资修建了加工车间，2013年1月28日，被告带人将原告筛选车间的北墙砸了一个约5平方米的大洞，从洞口窜入生产车间，破坏原告生产经营，致使红日公司停产至今，现请求依法判令：1、判令被告停止侵权、恢复原告生产车间的原状，赔偿损失5万元；2、依法判令本案诉讼费由被告承担。同时，原告针对被告反诉答辩：1、被反诉人建造彩钢房并不在反诉人的宅基地范围内；2、被反诉人建造彩钢房经土地所有人同意；3、被反诉人修建彩钢房亦经反诉人同意，现反诉人提出侵权之诉，必须就土地权属提供相关证据；4、反诉人可另行开通通道，请求依法驳回反诉人的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求及反驳反诉人的主张当庭提供如下证据： 红日公司的营业执照、组织机构代码证及工商登记档案，证明红日公司具有诉讼主体资格。 房屋租赁合同及租金收条，证明原告签约后履行义务的事实。 崖川村委会的证明，表明土地所有人对土地的出租面积、用途的证明 证人邹某某、李某某的证词，证明原告建造彩钢房的行为经被告同意，原告为实际投资人。 红日公司投资修建车间、厂房实际支付费用的收条，证明涉案车间有原告投资，原告系适格主体。 于某某、罗某甲出具的收条，证明被告对建车间知情，且被告后院房顶修缮费用由原告支付。 3张照片及视频资料，证明被告砸抢的事实。 看护人员工资发放凭证，证明因被告造成原告无法生产，支付雇佣人员工资的事实。 9、8张照片，证明原告建造彩钢房与被告的后院无关系。并不影响被告后院的通行、排水问题，被告后院南面可另开门通行。 被告刘某甲答辩及反诉请求：被告租给原告的房屋位于皋兰县忠和镇崖川村一社70号楼上下两层房屋面积共计278平方米中的200平方米及该房屋所属的院落。原告诉称其租用了出租房屋的后院，纯属错误，与事实严重不符。其诉称的所谓后院实际上是被告另一处房屋的前院。该房屋与出租给原告的房屋一前一后，中间隔了一条人行通道，被告怎么可能将其另一处房屋的院子当做出租房屋的后院出租给原告使用？况且在租赁合同中也没有约定将该所谓的后院出租给原告。原告目前擅自使用了答辩人的另一处房屋及院落，并拆除该房屋大门楼、围墙、破坏房屋院落原貌、改建水暖管道并安装锅炉造成房屋大面积裂缝，并用砖墙封堵通道等，上述行为严重损害了被告的财产权益，原告的生产经营损失等与被告没有任何关系，被告没有侵害原告任何权利，不承担赔偿责任。同时，被告反诉称：反诉人出租给被反诉人的位于皋兰县忠和镇崖川村一社70号楼上下两层房屋面积共计278平方米，而双方于2011年10月15日签订的房屋租赁合同明确约定，仅将该房屋其中200平方米及院子出租给原告使用，剩余78平方米并未出租，由反诉人自用。由于反诉人长期不在崖川村居住，被反诉人长期使用了278平米房屋，但其中78平方米房屋并未缴纳租金，故应当予以补交。更加严重的是，被反诉人乘反诉人家中无人居住期间，竟然将反诉人的另一处房屋及院子强行圈占，导致反诉人无路回家，并擅自拆除该房屋大门楼、围墙、破坏房屋院落原貌、将一间40多平米房屋改建并擅自安装锅炉，在使用过程中水暖管道随意排水造成房屋大面积裂缝，并用砖封堵通道等，被反诉人的上述行为严重损害了反诉人的合法权益，使反诉人的用水，排水权利收到限制。现反诉请求：1、判令被反诉人停止侵权、排除妨碍、恢复原状、恢复反诉原告的排水权、通行权，并赔偿反诉人各项损失6万元；2、判令被反诉人返还非法侵占的崖川村一社70号楼78平方米面积的房屋；3本案诉讼费有被反诉人承担。 被告为反驳原告主张及支持其反诉请求当庭提供如下证据： 租赁协议，证明出租的只有200平方米，剩余78平方米并未出租，诉争的后院并不在出租范围内。 房屋出租信息，证明网上发布的信息与存在给原告的范围一致，诉争的后院并不在出租范围内。 房屋产权证及平面图，证明被告对出租房屋有合法的产权，诉争的后院与出租的院落是独立的，后院并未出租。 照片一组8张。出租房屋出租前的原状及出租后的现状。 证人罗某乙证词，证明拆除门楼反诉人不知情，未经反诉人同意。 经审理查明：原告红日公司于2007年6月成立，2011年9月，被告刘某甲在网上发布房屋租赁信息，2011年10月15日，原告法定代表人马中智与被告刘某甲签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于皋兰县忠和镇崖川村一社70号楼上下两层，面积为200平方米及院子出租给原告作加工厂使用，租期15年，从2011年10月15日至2026年9月15日止，前七年每年租金20000元，后八年根据物价情况再做调整，先付租金后用，合同还对房屋修缮及装饰做了约定。合同签订后，原告一次性向被告交付前七年租金140000元。2011年11月，被告介绍邹某某为原告修建彩钢房及围墙，修建期间，拆除了被告后院前门楼，所建彩钢房将后院门前空地全部覆盖。2012年5月21日，皋兰县忠和镇崖川村为原告出具场地租赁证明，2012年7月16日原告申请工商变更登记，住所变更为皋兰县忠和镇崖川村一社70号。2013年1月28日，被告带人将原告楼后建造的彩钢房北墙砸了一个大洞，从原告车间通行，原告修建的彩钢房加工车间就此停用。原告遂起诉本院。 另查明：被告主张的后院，由被告父亲刘某乙（现已去世）取得《宅基地使用权证书》，该住宅南墙外为历史性道路，刘某乙在世时，在南墙建造前门，后改道在西墙建造了被告主张拆除的前门。被告出租的两层楼房，虽登记在被告父亲刘某乙名下，但该楼房占用的土地及原告建造彩钢房占用的土地，均未依法登记取得土地使用权证书。 本院认为：本案系一起物权保护纠纷，被告出租给原告的楼房虽取得合法的房屋产权证，但该楼房前后涉及的土地，被告并未取得相应的土地使用权，故原告依据双方签订的租赁合同，主张自己建造房屋的合法性，提起的物权保护之诉，缺乏事实与法律依据，不予支持。同时，对被告的反诉请求，法庭审理时，通过原被告的陈述及证人证言证实，原告修建彩钢房及围墙时，由被告介绍他人修建，修建期间被告参与，故被告在原告起诉一年后以拆除前门来征得其同意为由主张权利，该主张不符合常理，不予采信。关于被告要求原告补交多占78平方米房租的主张，根据双方签订的租赁合同第一条“甲方将甘肃省皋兰县崖川村一社70号上下两层计200平方米及院子出租给乙方作加工厂房使用”的约定，应理解为双方租赁标的物为上下两层的全部面积，而且在标的物交付时均按一个整体交付，没有对其中的78平方米另行分割，故对被告该主张，本院不予支持。至于被告主张后院的通行问题，根据被告的反诉请求，主要是要求原告停止侵权，排除妨碍，恢复原状，但根据本案查明的事实，原告拆除被告的围墙及大门，是经被告同意后实施的，并不构成侵权。后院的通行问题双方应协商解决，若协商不成，被告可以相邻关系另行主张权利。据此根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 驳回原告兰州红日食品有限公司的诉讼请求； 驳回反诉人刘某甲的反诉请求。 案件受理费1050元，由原告承担，反诉案件受理费1300，由反诉人承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，或直接向兰州市中级人民法院递交上诉状及副本。上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  魏政荣 审 判 员  安有芳 人民陪审员  魏相忠 二〇一四年八月二十五日 书 记 员  焦红玲                            裁判文书评查表                                                             承办法院                       皋兰县人民法院                       案件类型                       民事案件                               案 号                       （2014）皋民一初字第56号                       审理程序                       一审                                评查项目                       具体问题                               文             书             首             部                       法院名称是否正确、完整                       无                               案号是否正确、完整                       无                               当事人及其他诉讼参与人信息是否正确、完整                       无                               案件由来和审判经过是否正确、完整                       无                               其他                       无                               事             实             认             定                       反映诉辩主张是否准确、完整                       无                               归纳争议焦点是否准确、完整                       无                               分析证据是否准确、合理，有无遗漏                       无                               认定的事实是否全面                       无                               认定的事实是否有证据证明                       无                               认定事实是否详略得当、条理清楚                       无                               认定的事实有无矛盾                       无                               其他                       无                               裁             判             理             由                       回应诉求是否完整                       无                               与认定的事实是否呼应                       无                               法律适用是否正确                       无                               法理分析是否合理、严谨                       无                               其他                       无                               法             条             援             引                       条文是否正确                       无                               有无多引、漏引                       无                               条文顺序是否得当                       无                               其他                       无                               裁             判             主             文                       有无超出诉讼请求                       无                               有无漏判                       无                               有无判非所请                       无                               内容是否明确、具体                       无                               内容是否具有可执行性                       无                               其他                       无                               文             书             尾             部                       是否告知裁判执行相关事项                       无                               是否写明诉讼费用负担                       无                               是否告知上诉等诉讼权利                       无                               落款、印章是否正确、完整                       无                               其他                       无                               技             术             规             范                       有无多字、漏字、错字、别字                       无                               用语是否规范                       无                               用语是否一致                       无                               标点符号有无不当                       无                               其他                       文书中序号“9、”与上文书写不连贯或文中部分序号书写不规范，请确认。                               结构布局                       是否合理                       无                               其他                       无                               其他                       其它                       无