上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初11333号
原告(反诉被告)：上海金傅房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：金岳如，董事长
委托诉讼代理人：施励生，上海市天目律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢文勇，上海市天目律师事务所律师。
被告(反诉原告)：镇乾国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号塔楼第X层商铺X室。
法定代表人：胡立镇，总经理。
委托诉讼代理人：车慧军，上海市百汇律师事务所律师。
原告上海金傅房地产开发有限公司(以下简称金傅公司)与被告镇乾国际贸易(上海)有限公司(以下简称镇乾公司)房屋租赁合同纠纷,被告镇乾公司以相同事由反诉原告金傅公司,本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金傅公司的委托诉讼代理人施励生、谢文勇，被告镇乾公司的委托诉讼代理人车慧军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金傅公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市四川北路XXX号XXX楼XXX区域房屋(以下简称系争店铺)签订的租赁合同于2017年5月3日解除；2、被告支付2016年12月16日至2017年5月3日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)459,861元；3、被告支付原告2017年5月4日至2017年5月23日期间的房屋使用费65,740元；4、被告已支付的房屋押金37.50万元不予退还；5、被告承担原告律师费58,036元。事实和理由：2015年3月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争店铺出租给被告使用，租期五年，月保底租金为12.50万元，租金按月支付，当月5日前将上月租金支付给原告。合同订立后，原告按约向被告交付了系争店铺，但被告从2015年8月开始拖欠租金，原告多次催讨，被告称资金困难无力支付。当时原告考虑被告情况，同意被告从2016年6月20日起每月租金按10万元支付，但被告仍不能及时支付。在此情况下，原告通知被告双方《租赁合同》于2017年5月3日解除，要求被告及时搬离系争房屋并结清所欠费用。但被告直至2017年5月22日才开始搬离，次日才将系争房屋返还原告，至迁出时被告仍未结清欠款。故原告起诉要求被告支付欠租、使用费并承担相应违约责任，希望法院判如所请。
被告镇乾公司辩称：被告对原告陈述的合同签订、租期及租金金额等均无异议。被告收到过原告发出的解除函，同意双方《租赁合同》于2017年5月3日解除，但被告不同意向原告支付2016年12月16日起的租金及房屋使用费。被告承租系争店铺用于经营进口食品超市，系争店铺之外有一个宽2米、长20多米左右的过道，虽然该过道不包括在系争店铺承租面积内，但很多客流都是通过此过道进入被告经营的系争店铺，过道被堆放物品变窄后，进出商场虽可以正常通行，但导致被告的客流量大幅减少。2016年3月起，原告就占用此过道经营与被告同类的商品，给被告经营带来很大损失，被告经营目的不能达到，在此情况下才未支付原告租金。被告认为，系原告违约才造成双方合同解除，被告承租系争店铺后不能正常经营，原告违约导致被告合同目的无法实现，故被告拒付租金。除双方租赁合同解除外，被告不同意原告其余诉请。
被告镇乾公司向本院提出反诉请求：1、原告退还被告房屋押金37.50万元；2、原告赔偿被告经营损失40万元。事实和理由：被告承租系争店铺经营进口食品业务，2016年3月起，原告在系争铺位外的商场门口自行经营与被告相同的业务，违反了诚实信用原则，也没有履行保障租赁物用途的义务。虽然过道属于系争店铺外的公共区域，但过道区域的面积也是分摊到承租人的承租面积中，过道被侵占后，原告提供的租赁物不符合租赁合同约定的使用标准，导致被告客流量大幅减少，营业额下滑严重。故原告违反了出租方应有的义务，应向被告退还租赁押金，并以被告之前的经营利润为标准，赔偿被告经营损失40万元。
原告金傅公司对反诉辩称：原告为上海市四川北路XXX号房屋权利人，系争店铺位于该商场最内侧区域。商场内的铺位租户很多经营进口食品，被告承租前已知晓商场的经营情况。被告所述过道位置原告并未用来经营进口食品，双方租赁合同中对该通道使用没有特别约定。客流可以正常通行，系争店铺经营没有受阻。故原告并未违约，被告2016年12月起就拒付租金却一直使用系争店铺经营至2017年5月23日，系被告违约才导致双方合同解除，原告可按合同约定没收押金。被告要求原告赔偿经营期间损失并无依据，原告亦不同意支付。
本院经审理认定事实如下：原告为上海市四川北路XXX号房屋权利人，该房屋建筑面积9,649.43平方米，用途为综合。2015年3月20日，原告为甲方(出租方)与上海琼镇贸易有限公司为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的场所位于上海市四川北路XXX号一楼004A区域(系争店铺)，该房屋建筑面积345平方米，实际使用面积230平方米，房屋性质为商用；租赁期限60个月，自2015年4月20日(计租日)起算，至2020年4月19日止；月租金计算标准为月保底租金或者扣点(取其中金额较大者)，月保底租金为12.50万元；押金为3个月月保底租金，在合同签订后3个工作日内支付；租金按月支付，每月23日前乙方需与甲方核对上月营业额、计算扣点，在当月25日前将上月租金支付给甲方；乙方自行负责租赁场所经营，并承担相应的风险及相关责任；乙方应按合同规定按期足额支付租金及其应付款项；若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，合同另有约定的按约定处理；出现下列情形之一，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：乙方未按时支付租金或按照本合同其他条款的约定，甲方选择解除本合同的……；甲方按照约定解除合同(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权不予退还押金，且乙方应按本合同约定承担违约责任，乙方应在接到甲方书面通知之日起20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方结清所有款项；无论因何种原因引起的终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；合同履行期间如发生纠纷，双方应友好协商解决。协商不成，任何一方均有权向租赁场所所在地人民法院提起诉讼，因诉讼产生律师费、诉讼费由败诉方承担或按比例承担。租赁合同签订后，原告向被告交付了系争铺位、被告向原告支付了首期租金及租赁押金37.50万元。
2015年9月8日、2015年12月12日，原告向上海琼镇贸易有限公司发出《催缴通知》，要求其及时支付2015年8月及10月、11月系争店铺的租金；2016年3月25日、2016年11月28日、2017年1月11日、2017年4月18日，原告又数次向上海琼镇贸易有限公司发出《催款通知》、《催款函》，内容均为催讨欠租，并告知上海琼镇贸易有限公司若未按催讨时间支付租金，将追究其相关违约责任。
2016年6月20日，原告为甲方(出租方)，上海琼镇贸易有限公司为乙方(承租方)再次签订《租赁合同》，租赁期限变更为2016年6月20日起至2020年6月19日止；月保底租金为10万元，租金按月支付，乙方每月10日前将上月租金支付甲方。
2016年12月1日，原告为甲方，上海琼镇贸易有限公司为乙方签订《补充协议》，载明：双方经友好协商一致，对2016年6月20日签订的房屋《租赁合同》进行如下补充，合同约定月租金在2017年1月1日至2017年12月31日期间调整为20万元，原合同其他条款及双方责任义务不发生改变。
2017年4月28日，上海琼镇贸易有限公司名称变更为镇乾国际贸易(上海)有限公司。
2017年5月13日，原告向上海琼镇贸易有限公司发出《解除租赁合同通知》，写明：贵公司租赁我公司旗下系争铺位作为经营场地，截止2017年4月30日，贵公司已拖欠租金45万元，并多次催缴无果，贵公司已多次构成违约。现我公司正式通知贵公司自2017年5月3日起解除与贵公司的合同，贵公司需按合同约定承担违约责任，将押金37.50万元作为违约金支付我公司，另贵公司需在3个工作日内将欠租45万元支付我公司，并按合同约定场地退出期限将租赁场地交还我公司。
2017年5月15日，上海琼镇贸易有限公司向原告发出《关于解除租赁合同通知的回复》，写明：我司租赁系争店铺作为经营场地，经营进口食品业务。但贵司自2016年3月起，经营与我司相同业务，将经营场地安置于比我司更有利的位置，堵塞入口至我司通道，致使我司营业额损失过半……故贵司违约在先，我司暂停付房租是正常行使对贵司违约的抗辩……
审理中，原告表示对系争店铺外的过道如何使用，双方在合同中并无特别限定，被告自己的物品也会堆放在门口的过道处，但过道并非被告单独使用范围。原告未从事与被告同类物品的经营，其他租户对过道的利用，也没有影响被告的正常经营。2016年6月20日，因原告配合被告开具发票，双方重新签订了《租赁合同》，除租金调整为每月10万元，支付时间变更为每月10日外，其余内容与原合同并无变化。原告经考虑，本案中放弃要求被告承担律师代理费58,036元的诉讼主张。
被告表示，被告实际使用系争店铺至2017年5月23日迁出，被告已向原告支付租金至2016年12月15日。2016年12月16日起，被告未再向原告支付过租金。2016年6月，原、被告重签的《租赁合同》，除调整了租金金额和支付时间，其余内容均与原合同一致。被告确认，若按双方合同约定，2016年12月16日至2017年5月3日期间应付的租金金额为459,861元,但被告认为，原、被告曾就前述期间的租金降低至35万元达成过口头协议，即使判令被告支付租金，也应按35万元支付。另外，按照合同约定的租金标准，被告认可2017年5月4日至2017年5月23日的使用费金额为65,740元，被告不同意支付租金及使用费理由均为过道被占用、原告与被告经营同类物品，导致被告无法正常经营。
上述事实，有原、被告提供的租赁合同、发票、催款通知、解除合同通知、租金支付明细、照片、解除合同通知回函、公证书、通话记录等证据及当事人陈述为证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。首先，支付租金系承租方的基本义务，被告作为承租人应支付系争店铺使用期间的相应租金。被告现以原告经营同类物品、堵塞系争店铺外部的过道为由拒付租金，对此本院认为，被告作为承租人在承租前对商场内的营业格局、系争店铺所处方位应有充分了解，原、被告签订的《租赁合同》中亦确定经营风险由被告自负。根据本案现有证据及原、被告自述，被告承租期间，系争店铺与商场出入口之间的通行并未被堵塞，被告以过道变窄客流量受到影响为由拒付租金，于法无据，本院不予支持。另外，被告承租系争店铺后，对原告和其他租户的经营类型并无特别限定，被告以原告与其经营同类物品，导致被告合同目的不能实现，而拒付租金的意见，不符合合同约定，且无法律依据，本院不予采纳。被告就原告承诺其欠租按35万元计算并无充分证据证实，故被告应按合同约定标准向原告支付欠租。
其次，原、被告同意双方租赁合同于2017年5月3日解除，但被告使用系争店铺至2017年5月23日归还，应在合同解除后按租金标准支付原告相应房屋使用费。被告在合同履行过程中多次欠租，原告屡次催讨。被告从2016年12月16日起的租金至今未付，确属违约。根据合同约定，原告有权不向被告退还押金，故合同解除后，被告已付至原告处的租赁押金不予退还。
最后，合同履行中原告并未违约，被告反诉要求原告支付因合同解除产生的经营利润损失，于法无据，本院不予支持。合同履行过程中，上海琼镇贸易有限公司名称变更为被告，故上海琼镇贸易有限公司的相关权利义务由变更后的被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海金傅房地产开发有限公司与被告镇乾国际贸易(上海)有限公司(原上海琼镇贸易有限公司)签订的《租赁合同》于2017年5月3日解除；
二、被告镇乾国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海金傅房地产开发有限公司2016年12月16日至2017年5月3日期间的房屋租金459,861元；
三、被告镇乾国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海金傅房地产开发有限公司2017年5月4日至2017年5月23日期间的房屋使用费65,740元；
四、被告镇乾国际贸易(上海)有限公司的房屋押金37,500元归原告上海金傅房地产开发有限公司所有；
五、驳回被告镇乾国际贸易(上海)有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13,386.87元，减半收取6,693.44元，反诉受理费3,650元，共计10,343.44元，由被告镇乾国际贸易(上海)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周虹君
二〇一七年十一月十六日
书记员 管西凤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。