重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初6893号
原告：重庆泰吉物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗街道蔡家正街73号，统一社会信用代码91500109050364953B。
法定代表人：蒙昌平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：叶扬骥，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：祝丽，女，该公司工作人员。
被告：詹佑合，男，1945年1月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。
被告：陈德容，女，1965年2月15日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆泰吉物业管理有限公司（以下简称泰吉公司）与被告詹佑合、陈德容物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰吉公司的委托诉讼代理人叶扬骥、祝丽，被告詹佑合、陈德容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰吉公司起诉时向本院提出诉讼请求：1、请求判决詹佑合、陈德容支付泰吉公司从2015年10月至2017年7月的物业服务费2668.38元和从2015年9月至2017年6月公摊水电费139.35元；请求判决詹佑合、陈德容支付泰吉公司违约金281.1元。审理中变更诉讼请求为：1、请求判决詹佑合、陈德容支付泰吉公司从2015年10月至2017年7月的物业服务费2668.38元和从2016年1月至2017年6月的公摊电费82.9元、公摊水费34.28元，放弃要求詹佑合、陈德容支付从2015年9月至2015年12月的公摊电费；请求判决詹佑合、陈德容支付泰吉公司违约金281.1元。事实和理由：泰吉公司与重庆泰吉置业有限公司于2012年9月18日签订《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费标准为1.5元/平方米.月。1.5元中包含了0.3元的电梯费。詹佑合、陈德容系××××××××-××-××房业主，其房屋建筑面积为80.86平方米。自双方建立物业管理服务关系之日起，泰吉公司一直依法依约实施物业管理，为詹佑合、陈德容提供物业管理服务。但詹佑合、陈德容自2015年10月起一直未交纳相关费用。截止2017年7月为止，詹佑合、陈德容未交纳泰吉公司物业服务费2668.38元、公摊水电费139.35元、违约金281.1元。公摊水费为按二期住宅户808户分摊绿化用水水表的水费。违约金以每月所欠物业服务费为基数按日万分之三从欠费次月1日计算至2017年7月31日。经泰吉公司多次催收，詹佑合、陈德容仍未交纳。泰吉公司为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告詹佑合、陈德容辩称，不交物业服务费用理由为：1、2015年10月房子墙壁出现漏水痕迹，找物管反映解决。物管只登记了，然后不闻不问，直到2017年3月才来看了一下，但是也没解决。2、收费标准1.5元/平方米.月过高。3、公摊水费存在乱收费。4、小区管理混乱，有缺口，没有封闭，人人都可进出。5、小区外开餐馆，餐馆油烟对詹佑合、陈德容生活造成很大影响。6、车库墙体存在损坏。7、楼梯间漏水。泰吉公司陈述的詹佑合、陈德容没交物业服务费的期间属实。认可从2016年1月至2017年6月未支付泰吉公司公摊电费82.9元，从2016年1月至2017年6月没有交公摊水费，对2016年9月、10月的用水数量不认可，用水量明显过大，对其他月的用水数量认可。对公摊水费的金额有异议。××××××××栋的住户也应该分摊××××××的公摊水费。违约金有异议。碚发改价（2013）44号文件第三条规定，物业未达到申报的设备、设施等条件的，在审批的收费标准基础上，下浮30%收费。因泰吉公司所提供的服务设施未达到封闭小区的要求，詹佑合、陈德容要求按1.2元/平方米.月下浮30%即1.2元/平方米.月×0.7=0.84/平方米.�交纳物业服务费，不同意交纳公摊水电费和违约金。
经审理查明，詹佑合、陈德容为坐落于重庆市北碚区××街道××××××号××××××小区××-××-××号住宅的产权人，于2014年1月接房，于2014年10月入住。该房屋为高层住宅，为电梯房，建筑面积为80.86平方米。
2012年9月18日，重庆泰吉置业有限公司（甲方）与泰吉公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由泰吉公司对××××××项目提供前期物业服务。第五条约定：物业服务费用及相关费用1.0本物业服务区域物业服务收费采用包干制。2.0已出售并交付的物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：2.1电梯高层住宅：￥1.50元/平方米.月（含电梯运行费）……4.0乙方应按本合同第五条3.0款的约定免收甲方空置物业费。房屋买受人和物业使用人应于房屋依法交付之日起首次交纳季度物业服务费，以后每月的十日前履行交纳下月的物业服务费用义务。逾期交纳的，从逾期之日起房屋买受人或物业使用人每天按应付物业服务费总额的万分之三交纳违约金。第十一条约定：附则1.0本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。
2013年1月6日，泰吉公司（甲方）与陈德容（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由泰吉公司对××××××小区进行前期物业管理。该合同第一条约定：……1.11本协议终止期限为××××××项目业主委员会合法选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效之日。××××××项目业主委员会需在30日内与甲方办理完毕财务结算手续及物业移交手续。若新聘的物业管理公司因故未对××××××项目实施管理，本协议继续执行。第四条约定：……1.2物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（未含地下室部分），具体标准如下：高层住宅：1.5元/平方米.月，商业或者其他非住宅物业：3元/平方米.月，物业的电梯和水泵运行电费、公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列账，合理分摊，每次发生之日起一个月内由物业服务公司按实际向业主结算，定期公布分摊情况。……1.7业主和物业使用人在接房时首次缴纳半年物业服务费，以后每月十五日前履行缴纳当月物业服务费用义务。1.8业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费、停车费的，从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之三交纳违约金。第十三条约定：1.0甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方30天内改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……4.0乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按应付有关费用总额的万分之五交纳违约金。若通过法律途径追讨的，乙方还应承担甲方实现债权的费用。
2013年12月17日，重庆市北碚区发展和改革委员会作出《重庆市北碚区发展和改革委员会关于重庆市北碚××××××物业服务收费标准的通知》（碚发改价（2013）44号），该通知载明:……一、物业服务费（按建筑面积计算）高层住宅：1.2元/平方米（含日常维护养护费0.4元/平方米）二、电梯费电梯费可实行月票或次票的方式，物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。（2）按常住人口计算，每人每月10元计收。次票票价：单上单下0.3元/人次，上下往返0.5元/人次。三、物业未达到申报的设备、设施等条件的，在审批的收费标准基�上，下浮30%收费。
从詹佑合、陈德容于2014年1月接房至今泰吉公司为××××××小区提供物业管理服务。詹佑合、陈德容向泰吉公司交纳了2014年1月至2015年9月的物业服务费和2014年1月至2015年8月的公摊水电费。詹佑合、陈德容未支付泰吉公司从2015年10月至2017年7月的物业服务费和从2016年1月至2017年6月的公摊电费82.9元，未支付泰吉公司从2016年1月至2017年6月的公摊水费。
另查明，××××××小区现在没有成立业主委员会，有二期住宅户808户，在该小区内有一栋××栋楼房属一期时建造。××××××小区在××栋楼房旁有一段围墙因与周边小区就通行等相邻关系问题发生纠纷被推倒后形成一处缺口，并经××街道、×××社区协调仍未实现封闭管理，目前泰吉公司在该缺口处已经采取了设立临时岗和红外对射等措施。××××××小区有游泳池水表和一个绿化用水水表。××××××公摊水费为据实分摊，分摊的绿化用水水表的水费。绿化用水水表从2016年1月至2017年6月的用水起度为6804，用水止度为12932，用水吨数为6128吨，4.55元/吨，绿化用水水表水费为27882.4元（4.55元/吨×6128吨）。车库墙体在詹佑合、陈德容自述于2017年8月31日拍摄时存在损坏，现在已由泰吉公司整改。××××××有1处楼梯间在詹佑合、陈德容自述于2017年8月31日拍摄时存在渗水痕迹。詹佑合、陈德容的房屋在詹佑合、陈德容接房时房屋墙壁没有发霉现象，在装修后发现房屋的客厅两面墙壁有发霉现象。泰吉公司的工程人员上门查看后没有处理。
还查明，2015年9月7日，重庆市北碚区×××街道×××社区居委会（甲方）与泰吉公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由泰吉公司为泰吉滨江一期项目提供前期物业服务。该合同第二条约定：本合同从甲乙�方签字盖章之日起生效，至业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》，移交手续办理完毕之日自然终止。第五条约定：……2.4公摊费用（住宅、非住宅）：公共区域用水、用电费用按5元/月.户包干收取费用。
上述事实，有书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，重庆泰吉置业有限公司与泰吉公司签订的《前期物业服务合同》及泰吉公司与陈德容签订的《前期物业服务协议》，是合同及协议双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》对泰吉公司与詹佑合、陈德容均有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，詹佑合、陈德容�坐落于重庆市北碚区××街道××××××号××××××小区××-××-××号住宅的产权人，为该房屋的业主。詹佑合、陈德容应当根据《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》载明的标准按时支付物业服务费用。对詹佑合、陈德容辩称不交纳物业服务费用的理由，本院分别评析如下：1、詹佑合、陈德容辩称其房屋墙壁出现漏水痕迹，泰吉公司至今未解决。本院认为，詹佑合、陈德容的房屋墙壁发霉，产生原因不明，可能属于房屋质量问题导致，也可能属于装修等原因造成，但与本案均不是同一法律关系，詹佑合、陈德容应在查明房屋墙壁发霉原因的情况下依法处理。本院对詹佑合、陈德容的该抗辩理由不予采纳。2、詹佑合、陈德容辩称小区管理混乱，有缺口，没有封闭，人人都可进出。本院认为，小区缺口系与周边小区发生相邻关系被第三人推倒所致，经朝阳街道�×××社区协调××××××小区仍未实现封闭管理，并非泰吉公司不对小区进行封闭管理，且泰吉公司已采取设置临时岗，安装红外线对射等措施。本院对詹佑合、陈德容的该抗辩理由不予采纳。3、詹佑合、陈德容辩称小区外开餐馆，餐馆油烟对詹佑合、陈德容生活造成很大影响。本院认为，詹佑合、陈德容没有提供证据证明其主张的事实成立，本院对其该抗辩理由不予采纳。4、詹佑合、陈德容辩称车库墙体存在损坏。本院认为，车库墙体虽然在詹佑合、陈德容自述于2017年8月31日拍摄时存在损坏，但泰吉公司起诉要求詹佑合、陈德容支付的物业服务费、公摊水电费为2015年10月至2017年7月期间的费用，詹佑合、陈德容未提供证据证明在2015年10月至2017年7月期间存在损坏情形，且车库墙体现在已由泰吉公司整改。本院对詹佑合、陈德容的该抗辩理由不予采纳。5、詹佑合、陈德容辩称楼梯间漏水。本院认为，××××××有1处楼梯间虽然在詹佑合、陈德容自述于2017年8月31日拍摄时存在渗水痕迹，但泰吉公司起诉要求詹佑合、陈德容支付的物业服务费、公摊水电费为2015年10月至2017年7月期间的费用，詹佑合、陈德容未提供证据证明在2015年10月至2017年7月期间存在该情形。本院对詹佑合、陈德容的该抗辩理由不予采纳。詹佑合、陈德容可向泰吉公司进行反映，由泰吉公司进行处理。
关于物业服务费。《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》均约定物业服务费按物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/平方米.月。詹佑合、陈德容认为收费标准1.5元/平方米.月过高，泰吉公司所提供的服务设施未达到封闭小区的要求，要求调低收费标准。本院认为，物业收费标准应当以合同为依据，詹佑合、陈德容要求按1.2元/平方米.月下浮30%即1.2元/平方米.月×0.7=0.84/平方米.月交纳物业服务费，与双方签订的前期物业服务协议约定不符，并且碚发改价（2013）44号文件中的业主应向泰吉公司交纳的物业服务费用包括物业服务费和电梯费，而原告表示物业服务费1.5元/平方米.月包括电梯费0.3元/平方米.月，与碚发改价（2013）44号文件的规定并不冲突，并未超过该文件规定的收费标准。因此，本院对詹佑合、陈德容的上述意见不予支持。詹佑合、陈德容的房屋建筑面积为80.86平方米，故，詹佑合、陈德容从2015年10月至2017年7月每月应支付泰吉公司物业服务费1.5元/平方米.月×80.86平方米=121.29元/月。因此，詹佑合、陈德容从2015年10月至2017年7月应支付泰吉公司物业服务费2668.38元（121.29元/月×22个月）。詹佑合、陈德容未支付泰吉公司物业服务费2668.38元，已违约。因此，泰吉公司要求詹佑合、陈德容支付上述期间的�业服务费的诉讼请求，本院予以支持。
关于公摊电费。詹佑合、陈德容未支付泰吉公司从2016年1月至2017年6月的公摊电费82.9元，已违约。泰吉公司要求詹佑合、陈德容支付上述期间的公摊电费82.9元的诉讼请求，本院予以支持。
关于公摊水费。《前期物业服务协议》约定公共用水纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列账，合理分摊，每次发生之日起一个月内由物业服务公司按实际向业主结算，定期公布分摊情况。本案中，詹佑合、陈德容认为2016年9月、10月的用水量明显过大，对2016年9月、10月的用水数量不认可。本院认为，××××××公摊水费为据实分摊，分摊的绿化用水水表的水费，而詹佑合、陈德容没有提供充分证据证明其主张。詹佑合、陈德容认为××××××××栋的住户也应该分摊××××××的公摊水费，本院认为，物业收费标准应当以�同为依据，××栋楼房虽在××××××小区内，但属于一期时建造，而重庆市北碚区×××街道×××社区居委会与泰吉公司于2015年9月7日签订《前期物业服务合同》约定由泰吉公司为泰吉滨江一期项目提供前期物业服务，公共区域用水、用电费用按5元/月.户包干收取费用。故，××××××××栋的住户应按上述合同交纳公共区域用水、用电费用。本院对詹佑合、陈德容的上述主张不予支持。泰吉公司要求按二期住宅户808户分摊绿化用水水表的公摊水费较为合理。从2016年1月至2017年6月的绿化用水水表的公摊水费为27882.4元÷808户=34.51元/户。詹佑合、陈德容未支付泰吉公司从2016年1月至2017年6月的公摊水费，已违约。泰吉公司要求詹佑合、陈德容支付上述期间的公摊水费34.28元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。泰吉公司要求詹佑合、陈德容按每日万分之三的标�支付所欠物业服务费违约金，本院认为，鉴于泰吉公司主张的违约金数额过高，本院酌情以詹佑合、陈德容未交纳的物业服务费的总额2668.38元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出詹佑合、陈德容应支付的违约金为190.12元。
现在泰吉公司仍在为××××××小区提供物业服务，詹佑合、陈德容如果对泰吉公司的物业服务有意见，可及时向泰吉公司反映，泰吉公司应按照相应约定和规定及时处理，或向泰吉公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干�题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告詹佑合、陈德容在本判决生效之日起五日内支付原告重庆泰吉物业管理有限公司从2015年10月至2017年7月的物业服务费2668.38元。
二、被告詹佑合、陈德容在本判决生效之日起五日内支付原告重庆泰吉物业管理有限公司从2016年1月至2017年6月的公摊电费82.9元和公摊水费34.28元。
三、被告詹佑合、陈德容在本判决生效之日起五日内支付原告重庆泰吉物业管理有限公司违约金190.12元。
四、驳回原告重庆泰吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元�由被告詹佑合、陈德容负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年十月二十五日
书记员 包薇