广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第570号
上诉人（原审被告）王智勇，男，1972年1月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李烈强，男，1944年11月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李力强，男，1946年7月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李兆梨，女，1948年9月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李策强，男，1951年8月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李兆萍，女，1953年9月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李的强，男，1958年6月3日出生，汉族，。
上述被上诉人的共同委托代理人伊憬，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人王智勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强原审诉称，原被告双方经广州市美寓房地产中介代理有限公司介绍，于2013年6月23日签订房屋买卖合同，约定原告以120万元将海珠区南村路20号13栋之三号202房出售给被告，被告签约当天支付了5万元定金后，合同已网签备案。截止到2013年8月8日，被告迟迟未支付首期楼款55万元，原告多次催促，被告始终以各种借口搪塞。2013年8月13日，原告书面通知被告解除合同并没收定金充作违约金，被告已经于2013年8月14日签收，合同已解除。但被告在合同解除后迟迟不配合原告办理解除房地产管理部门签约公告手续。现起诉要求：1、请求判令确认解除原被告于2013年6月23日签订的关于“海珠区南村路20号13栋之三号202房”买卖合同；2、请求判令将被告支付的定金5万元作为违约金赔偿给原告。
王智勇原审辩称，原被告签订的《房屋买卖合同》第十九条明确约定：若因买方（被告）原因无法过户，卖方（原告）应到市级以上公证处办理全权委托书给买方，买方有权处理有关海珠区南村路20号13栋之三号202房的所有过户事项。2013年7月中下旬，当被告提出提前付款，要原告办理全权委托公证书时，原告先是同意，后来明确表示不同意办理全权委托公证书，致使�方在履行合同的问题上发生争议；2013年8月8日，原被告电话联系商讨双方争议的解决方法，并约定8月13日到中介方商谈，当时原告并没有请求被告按约履行合同，也没有告知被告收款的银行账户，双方没有在2103年8月8日履行的意思。因此，原告称被告一方违约不符合事实，原告应向被告返还定金人民币50000元。
原审法院经审理查明，广州市国土资源和房屋管理局《粤房地权证》显示广州市海珠区南村路20号13幢之三202房为原告李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强按份共有。2013年6月23日，原告李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强（卖方）与被告王智勇（买方）签订房屋买卖合同，约定：“第十九条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：1、在签订合同当天起买方交付定金人民币伍万元正，2013年8月8日前买方支付�期楼款（含定金）共陆拾万元正予卖方，剩余楼价共人民币陆拾万元于2013年9月23日前交付予卖方，若因买方原因无法过户卖方应到市级以上公证处办理全权委托书给予买方，买方应有权处理有关海珠区南村路20号13幢之三202房房产的所有过户事项，在过户期间因国家政策的变动而产生各种不利于过户的因素在买卖双方不能承受的范围内，（承受金额人民币贰万元正）合同自动取消，所交付所有金额退回买方；2、网签合同在2013年7月5日前完成；3、若买方在2013年8月8日前无法交付首期楼款人民币伍拾伍万元正（不含定金）予卖方，网签合同自动取消，人民币伍万元定金没得退回买方；4、卖方同意李的强一人收取定金及房款……”合同签订后，2013年8月12日原告李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强以被告未能在2013年8月8日前支付首期价款55万元为由，向被告发出解除合同通知书，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，并没收定金5万元。2013年8月14日被告王智勇对该通知书予以签收。
原审法院认为，2013年6月23日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，“在签订合同当天起买方交付定金人民币伍万元正，2013年8月8日前买方（被告）支付首期楼款（含定金）共陆拾万元正予卖方（原告），剩余楼价共人民币陆拾万元于2013年9月23日前交付予卖方，若因买方原因无法过户，卖方应到市级以上公证处办理全权委托书给予买方，买方应有权处理有关海珠区南村路20号13幢之三202房房产的所有过户事项，在过户期间因国家政策的变动而产生各种不利于过户的因素在买卖双方不能承受的范围内，（承受金额人民币贰万元正）合同自动取消，所交付所有金额退回买方；……若买方在2013年8月8日前无法交付首期楼款人民币伍拾伍万元正（不含定金）予卖方，网签合同自动取消，人民币伍万元定金没得退回买方”，上述合同对于被告支付首期房款的时间作出了明确具体的规定，并没有附其他条件。而对于原告要办理“全权委托书”给被告的条件则作出了明确的约定，就是“若因买方原因无法过户”，就是说原告要办理“全权委托书”给被告，并不是被告支付房款给原告的前提条件。而且从常理来说，办理房屋过户手续是房屋买卖的最后手续，在买方没有支付相当数量的房款的情况下，卖方是不可能协同买方办理房屋的产权交易过户手续的。根据合同约定“若因买方原因无法过户，卖方应到市级以上公证处办理全权委托书给予买方，买方应有权处理有关海珠区南村路20号13幢之三202房房产的所有过户事项”，若原告办理了“全权委托书”给被告，则原告实际上己经失去了办理房屋买卖最后交易过户手续的控制权，据此，也可以合理推断在被告没有按合同的约定支付相当房款的情况下，被告要求原告办理“全权委托书”以便于日后办理产权过户手续，并不符合常理。因此，被告没有按照合同的约定在2013年8月8日前支付房款给原告，己构成根本性违约，对此，应承担相应的责任。故原告要求与被告解除《房屋买卖合同》，没收被告支付的定金50000元，符合合同的约定，予以支持。现被告以合同无法履行是因为原告方一直拒绝办理委托公证，原告违约在先为由不同意原告没收其50000元定金，理由不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第第一百一十五条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告李烈强�李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强与被告王智勇2013年6月23日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王智勇支付的定金5万元作为违约金赔偿给原告李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由被告负担。
判决后，王智勇不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决遗漏上诉人与被上诉人在合同签订后至2013年8月8日前，被上诉人明确不同意办理合同约定的委托公证书，双方对被上诉人合同履行方式发生争议，双方同意于2013年8月13日到中介协商解决的客观事实，认定事实片面、错误。上诉人因为广州市限购需卖一买一，故上诉人与被上诉人在合同中明确，若买方原因无法过户，卖方应到市级以上公证处办理全权委托书给予买方，买方应有权处理有关海珠区南村路20号13幢之三202房房产的所有过户事项，即本次买卖，被上诉人的履行方式非直接过户给上诉人，而是向上诉人出具委托公证书，由上诉人取得案涉房屋的处分权。基于这一原因，上诉人在签订合同后，于2013年7月中下旬向被上诉人提出，上诉人一次性提前支付款项，被上诉人即办理委托公证书的要求，被上诉人即对办理委托公证书的履行方式发生异议，不同意此种履行方式，致双方对被上诉人的履行方式发生争议。2013年8月13日，双方电话沟通争议的解决方式，并和中介约定在2013年8月13日到中介处面谈解决方法。对于上述事实，上诉人已经提交相应证据证实，一审判决根本无提及和认定，因此，一审法院没有全面认定事实，是错误的。由于该事实直接决定本次买卖不成的事由，一审�院遗漏，直接造成错判。二、本案合同解除的原因，是双方对被上诉人的履行方式发生争议，合同约定不明造成的，一审法院仅根据合同约定而不以实际发生的事实认定合同解除的原因是不当的。基于合同解除的原因非上诉人一方过错造成，被上诉人不同意办理委托公证的履行方式，是本次交易不成的直接原因，被上诉人应将定金5万元返还给上诉人，上诉人的上诉符合事实和法律。三、2013年8月8日，上诉人与被上诉人除了电话沟通外，上诉人与被上诉人均没有履行的意思及行动，被上诉人没有将收款账号告诉上诉人，亦没有约定上诉人到具体履行地点，中介方亦没有组织上诉人与被上诉人交割，证明被上诉人同意上诉人在2013年8月13日面谈解决异议，故一审法院认定上诉人根本违约是错误的，因为双方争议及客观因素，导致上诉人实际不能履行。故请求：1、撤销原审判决第二项判决，改判被上诉人向上诉人返还定金人民币5万元；2、案件受理费由被上诉人承担。
李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强答辩称同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，一、李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强与王智勇所签订的《房屋买卖合同》中载明经纪方为广州市美寓房地产中介代理有限公司（下简称美寓公司），王智勇在原审审理期间提供了该公司出具的《中介方与买卖双方电话沟通的内容简述》，内容如下：1、2013年7月中旬，买方提出2013年7月20日付齐楼款且到公证处办理委托；2、2013年7月20日当天，中介方通话中了解到卖方不愿意办理委托（理由：担心买方在委托期间在此物业内做违法犯罪的事情）；3、8月8日当日第一次通话开始卖方仍坚持不愿意办委托同时要求买方按照合同�款支付部分楼款，共人民币伍拾伍万元；再经沟通，卖方不情愿的说委托只办给买方两天，已足够过户之用；当日第二次通话：经进一步沟通卖方提议，在2013年8月13日约买方到中介公司作面谈，并明确委托书的内容，签订合同补充协议，并提到8月10日下午到本公司拿委托书内容版本，因中介方未有委托书内容版本，所以通知卖方8月11日到本公司领取。8月11日当天卖方说版本自己已到公证处领取；4、8月12日，卖方主动给电话中介方，表示意见未能统一推迟三方面谈，之后一直以意见不统一，且买方未付清部分楼款伍拾伍万元，不愿再对这件事情进行沟通协商。5、8月13日，卖方要求解除合同并没收买方定金人民币五万元整。在原审庭审过程中，美寓公司出庭作证表示上述证词属实。李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强表示证人与本案有利害关系，其证言不具有有效性。二、李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强与王智勇签订的《房屋买卖合同》还约定王智勇提出网签合同王智勇以其亲兄王新元的名字登记。
二审中，李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强与王智勇均确认已以王新元的名义就涉案房屋办理了网签手续。
本院认为，李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强与王智勇签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。合同明确约定王智勇需在2013年8月8日前支付60万元（含定金）给李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强，王智勇亦确实未支付上述款项，现双方均同意解除上述合同，故本案的焦点是王智勇未按期支付该款项是否构成违约。鉴于：1、虽李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强表示其多次催促王智勇支付该款项，但未有证据予以证明，亦未有证据证明双方就该款项的具体支付方式如是以现金还是转帐方式支付达成一致意见，即王智勇不能以单方行为完成该款项支付，在此情况下，王智勇于2014年8月14日已收到李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强要求解除上述合同的通知书，故王智勇未支付上述款项不能仅归责于王智勇；2、上述合同明确约定了若因王智勇原因无法过户，李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强应办理全权委托书给予王智勇，同时还明确王智勇以王新元的名义就涉案房屋办理网签手续，故办理委托书亦是合同不可忽视的内容，王智勇要求李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强确定是否同意办理委托书及确定委托书的内容有其正当性，而在王智勇于2013年7月中旬已向李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强明确表示一次性提前付款的情况下，李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强就是否办理委托书一事上开始明确表示不同意，后表示只委托两天，至最后表示不再协商该事，而并不是表示要求严格按合同的约定来履行，故本院认定在委托书的内容未能确定的情况下，王智勇不支付该款项亦无不当。综合上述两点，李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强以王智勇未能按时支付该款项主张王智勇构成违约理由不能成立，本院不予支持，故原审判决王智勇支付的5万元定金作为违约金欠妥，本院予以纠正。但由于王智勇要求李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强返还5万元定金属于二审新增加的诉讼请求，本院不予调处，王智勇应另循法律途径主张。
综上所述，王智勇的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2436号民事判决的第一项；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2436号民事判决的第二项；
三、驳回李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强的其他诉讼请求。
一审受理费525元由李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强负担475元，王智勇负担50元，二审受理费1050元由李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年九月××日
书 记 员 李 焕