广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2744号
上诉人（原审被告）：吴世中，男，汉族，1976年2月28日出生，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：郭赛，系吴世中妻子。
上诉人（原审被告）：郭赛，女，汉族，1984年7月4日出生，住珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：珠海市明城物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区吉大莲兴街4号。
法定代表人：邹力，总经理。
委托诉讼代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。
上诉人吴世中、郭赛因与被上诉人珠海市明城物业管理有限公司（以下简称明城公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴世中、郭赛上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由明城公司承担。
事实和理由：一、明城公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。根据《物业管理条例》第六十七条的规定，只有业委会督促欠费业主限期交纳，逾期不交纳的情况下，物业管理公司才可以向人民法院起诉。原审中，明城公司并未提供证据证明其督促吴世中、郭赛限期交纳物业费，同时也没有证据证明吴世中、郭赛在收到业委会的督促通知后仍然拒绝交纳相应物业费。并且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应当履行法定的通知交纳义务，原审中明城公司也没有证据证明通过直接送达等方式向吴世中、郭赛书面催缴物业费。
二、明城公司并没有履行相关维修、养护、维护义务，应承担相应赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，吴世中、郭赛在原审中列举了大量物业服务存在的问题，但原审仅以明城公司有物业服务的资格，有物业管理合同并提供了物业服务为由，认定吴世中、郭赛应按合同约定支付物业服务费用，使明城公司逃避了违约责任。具体为：其一，明城公司未尽到相应维修义务，吴世中、郭赛于2007年购买商铺时就发现天花有漏水，后多次联系物业查明原因进行维修，为期三年修了二次还是没有修好，之后物业完全不管，换了新物业吴世中、郭赛完全不知情，后来找新物业其也表示不属他们管。其二，小区16栋1单元单车停放处违建出租做麻将馆，并将吴世中、郭赛原有窗户封死，破坏了采光和通风，物业公司也没有监管。其三，小区21间商铺有一个消防门，一个业主出入门，无一台监控。其四，商铺门面到处贴有小广告，2012年11月至今无人监管和清理。其五，2012年11月至今花草树木从来无人修剪养护。其六，2012年11月至今白天晚上都无保安巡逻。明城公司不按合同约定履行义务或只履行一小部分义务，但管理费用还是要求业主按全款交纳。并对因不善造成业主财物损失又不赔偿的不合情不合理。
三、为业主提供物业服务是物业管理公司应履行义务，收取物业服务费是其权利，不能将怠于行使权利影响其义务的履行和责任归咎于业主。任何业主都不是一开始就拒交物业管理费的，不交物业管理费都是有其不同原因的。
四、第一届业委会选举不合法，且当选后没有履行业委会义务和职责，将小区全部公共收益都划归物业公司，所以申请将第一届业委会作为第三被告。第一届业委会的成员没有接受全体业主正式投票，从未召开过业主大会，没有及时督促物业公司做好本职工作，并将停车费、广告费等公共收益全部归物业公司所有，侵害了全体业主的合法权益，在任期满后也没有按照法律法规推动换届选举。
五、物业服务合同是继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。其适用诉讼时效不应以整个合同一体适用，而应就每个相对独立的履行部分个别计算，分别适用诉讼时效。也就是第一个交费期没有交费，诉讼时效就从第一个交费期应交费的最后一天次日开始计算，以此类推。
六、根据《珠海市物业管理条例》第十七条第一款第（三）项规定，业主大会有审议、批准物业管理服务合同，监督合同履行的职权。另根据田德花园业委会在2009年成立之初向主管部门备案的《业主大会议事规则草案》第6条第三项，也规定业主大会有审议批准物业管理服务合同、监督合同履行的职权，但根据田德花园业委会的答辩及举证，其与明城公司签订的物业服务合同没有经过业主大会批准，该合同是非法的，明城公司没有要求支付物管费的依据。
七、原审法院未对物业服务合同的部分条款非法、明城公司存在大量侵占业主合法权益的事实进行查明。物业服务合同第十条约定的物管费收取标准为多层住宅为0.55元每月／平米，高层为1.2元月／平米，商铺为1.6元／月／平米，由于明城公司只在2013年9月28日取得二级物业资质证书，其收取物管费是不合法的，根据《珠海市城区住宅小区物业管理收费办法》第六条的规定，多层住宅7层以下的一级每平米0.55元，二级每平米0.45元，高级住宅八层及以上（有电梯）一级每平米1.2元，二级每平米1元，因此本案中明城公司起诉物管费是不合法的，虚高20%以上，该物业服务合同第十三条约定了由明城公司收取车位使用管理费和停车保护费是不合法的，是侵占业主的合法权利的，根据《物权法》第七十四条第三款和《广东省物业管理条例》第五十三条第三款的规定，被上诉人利用业主共有区域进行经营收入而没有交还业主，侵占业主合法权益，明城公司应当将该非法收入返还给业主。
八、本案是服务合同纠纷，应该适用《消费者权益保护法》。由于明城公司未能提供符合标准的服务，并在小区内利用业主共有区域非法经营，侵占业主权益，根据《消费者权益保护法》第七条、第十条第二款、第十一条、第四十九条等规定，明城公司作为提供服务一方，未能为作为消费者的业主提供符合标准的服务，并存在侵权行为，作为业主和消费者有权拒交或者少交物业管理费。并且业主至今未见过明城公司投标管理合同的主合同。
明城公司辩称：一、明城公司是依据相关规定与业委会签订涉案物业管理合同的。该合同是双方的真实意思表示，合法有效，不存在虚假或者无效的说法，业委会是全体小区业主推选后依据相关规定批准并备案成立的，其签订的物业管理合同对小区全体业主都具有约束力。
二、明城公司依据合同约定对小区进行了管理及服务，为各位业主提供了物业管理服务，也为小区垫付了部分的费用，理应享有收取相应服务费及收回垫付费用的权利。
三、业主上诉所称的管理上不完善，不能成为其拒交服务费及其他垫付费用的正当理由。即便明城公司在管理上存在不足之处，原审判决也已在滞纳金诉请中作出了相应的处理，因此，吴世中、郭赛的上诉无事实及法律依据，请二审法院予以驳回。
明城公司向原审法院起诉请求：1、判令吴世中、郭赛向明城公司支付从2012年11月至2015年11月的物业管理费、垃圾费、公用电费、二次加压费及吸肥分摊费用为人民币2974.8元；2、判令吴世中、郭赛向明城公司支付因逾期缴纳物业管理等费用而产生的滞纳金1521.6元（依据物业服务合同第十二条第1项约定，暂计至2015年11月30日止，以实际付清时止）。以上费用暂计人民币4496.4元。3、判令吴世中、郭赛承担全部诉讼费、公告费等相关费用。
本院查明如下事实：吴世中、郭赛是珠海市香洲区逸仙路266号田德花园19X号商铺的业主，建筑面积42.33平米，用途为商业服务。明城公司成立于1998年8月19日，此后取得资质等级为二级的物业服务企业资质证书。
2012年10月23日，明城公司与田德花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由明城公司对田德花园小区进行物业管理。合同第一条载明，田德花园占地面积为58638平方米，建筑面积111910平方米（其中住宅98140平方米、商场7410平方米、停车场4440平方米、公共用房319平方米）。
合同第二章“物业服务事项”约定，明城公司向业主或非业主使用人提供基本服务、特约服务及有偿服务。其中，基本服务包括日常服务［公共环境卫生（服务要求及质量包括：制定健全的保洁制度作为本合同附件，房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象，每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房并负责小区垃圾外运并承担费用，每日对保洁服务范围区域进行不少于2次清扫并即时巡回保洁做到无废弃杂物，对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等1日湿拖2次、对公共区域等的门窗、栏杆等7日进行一次清洁……）；绿化与建筑小品的维修养护与管理（服务要求及质量包括：对物业管理区域范围内的绿地、树木、花卉等制定维修养护管理制度并实施，无破坏、践踏、占用现象，花草修剪整齐美观、无折损现象，无杂草……）；治安防范（服务要求及质量包括：有专业治安防范队伍，实行24小时按规范值班及巡逻监管制度，小区主要出入口全天有专人值守并对外来人员进行盘查登记，夜间对重点部位、道路进行不少于每小时一次的防范检查和巡逻，发生治安案件等时及时报警，如有未尽职守或管理责任给业主造成人身或财产损失的承担相应的经济和法律责任，对小区的监控系统进行安装维护保养，确保其正常有效地运作，否则属管理失责应承担相应的管理责任……）；交通、车辆停放秩序及停车场管理（服务要求及质量包括：维护交通秩序，对进出车辆登记，保证车辆停放有序，定时巡逻，建立车辆档案，统计车位出租或出售情况并提供给业委会查阅……）；装饰装修管理（服务要求及质量包括：及时制止业主或其他单位或个人侵占、破坏小区公共设施、场地及私自开设门窗、打洞等违法违规行为，承担由于疏忽或放任造成的相关损失及法律责任）；消防管理（服务要求及质量包括：建立消防设施设备台账，照明设施及引路标志完好，定其对消防设施进行检查、保养……）；房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理（服务要求及质量包括：对共用部位、共用设施设备进行日常维修养护并承担费用，保证上述设施设备正常使用，保证护栏、楼道灯、绿化设施、地面等公共设施设备及时维修养护，保证其正常使用并承担维修费用，确保污水管道等通畅，化粪池定期吸粪……）；生活服务设施的维修养护和管理（服务要求及质量包括：无乱设摊点、占道经营、广告牌和乱贴乱画，保持小区环境整洁，及时制止喧闹、麻将等妨碍他人的噪音污染……）；社区文化建设］，以及定期服务（具体内容为：1天清理生活垃圾一次、6个月清洗水池一次、12个月检查、清疏化粪池二次、3个月检修水泵一次、15天检修电梯一次或按电梯公司协议、每1个月检修保安监控系统一次）和综合管理（具体内容为：全体员工统一着装、持证上岗，协助业委会相关工作，公开服务标准、收费依据及标准…）
合同第三章“物业服务费用”第九条约定，按每月每平方米一定标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共同水费、电费每月按各户使用量另行分摊。第十条约定，明城公司按住宅（建筑面积）多层每月每平方米0.55元收取；高层（商品房）按每月每平方米1.2元收取；商场（建设面积）按每月每平方米1.65元收取。第十一条约定，每次收取管理服务费的时间为每月15日前。第十二条约定，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按照法律相关规定缴纳滞纳金。
合同第三十二条约定，服务期限为五年（2012年10月23日起至2017年10月22日）。第三十五条约定，本合同连同附件具有同等法律效力。第三十六条约定，《投标整改方案与承诺》作为主合同的附件。
本院另查明，明城公司未在本案中提交《物业服务合同》的附件《投标整改方案与承诺》，对于其诉讼请求所主张的公用电费、电梯电费及二次加压费，明城公司称，公用电费和电梯电费是有不同电表区分的，收取电费是依据《物业服务合同》第九条，相关电费并不包含在物业服务费中，电费有缴费依据，但明城公司未予提交。收取二次加压费没有合同依据，但高层建筑实际是需要的，是由第三方进行二次加压，费用由明城公司垫付代收，最终实际是向第三方支付的，垫付的依据是相关票据，但明城公司未予提交。此外，明城公司在二审庭审中称，其原来确实曾经将小区架空层出租过，但现在已经进行了整改。其并不清楚平时小区保洁工作的情况，对本案诉讼前业主认为有乱张贴的情况也不清楚。明城公司并认为，小区安装有监控摄像头，个别损坏的会重新启用，但其并不清楚损坏情况。
二审中，本院于2016年11月21日至案涉小区进行了现场勘验。经勘验查看，案涉小区卫生状况及绿化养护总体良好，有一名运送垃圾的清洁工，偶见部分楼栋门前垃圾筒已装满未及时清扫。小区共有四个出入口，其中两个出入口有保安人员值班，小区内未设置保安人员巡逻签到点。在小区主出入口保安室监控系统共有12个监控点，其中6个监控点损坏无法看到。在小区11栋、12栋监控系统有11个监控点，共中1个监控点损坏无法看到；在小区另一个出入口保安室监控系统共有12个监控点，其中2个监控点损坏无法看到。小区内电梯房的架空层未封闭使用，楼梯房的基本被封闭使用，明城公司对此认为不是其封闭的，而是开发商封闭的，由开发商收取租金。
明城公司案中提交“田德花园部分未收款明细”显示，自2012年11月起至2015年11月止，吴世中、郭赛欠付物业管理服务费2863.8元、吸肥分摊费30元、垃圾费81元。
原审法院认为，明城公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格，其根据与田德花园小区业委会签订的物业管理合同，对田德花园小区约定范围内的全体业主提供了物业管理服务。吴世中、郭赛所有的香洲区逸仙路266号田德花园19号商铺在上述物业管理范围内，该合同对吴世中、郭赛具有约束力，吴世中、郭赛应当按照合同约定支付物业管理服务费。但是明城公司从2014年5月增加的收费标准，没有提供相关的证据予以证明，原审法院不予支持。明城公司诉请要求吴世中、郭赛支付自2012年11月起至2015年11月止的物业管理费2584.2元（1.65元／月／㎡×42.33平方×37个月），计费标准符合合同约定标准、不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故予以支持。
明城公司诉请要求吴世中、郭赛支付吸肥分摊30元、垃圾处理费81元，原审法院认为，明城公司要求收费没有提供具体的合同依据及证据予以细分证明，证据不足，不予支持。
至于明城公司诉请要求吴世中、郭赛支付滞纳金的问题，综合考虑其他系列案件审理查明事实的情况，明城公司的管理服务确实有不足之处，需要加以整改提供服务质量，故其请求吴世中、郭赛支付滞纳金的诉讼请求，理据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院判决：一、吴世中、郭赛于判决发生法律效力之日起十日内向明城公司支付2012年11月至2015年11月的物业管理服务费2584.2元；二、驳回明城公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元，由吴世中、郭赛负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。吴世中、郭赛提交了如下证据（复印件）：1、珠执信函（2008）56号函复函；2、2016年11月11日前山街道办出具的函件；3、2016年11月3日前山街道办关于尽快做好移交工作的通知；4、2016年7月1日前山街道办给业委会的通知；5、2012年9月3日小区业主给前山街道办的情况反映。拟证明小区现在管理现状不好的责任在于明城公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证，明城公司对上述证据的真实性无法确认，且认为与本案无关。经审查，吴世中、郭赛提交的上述证据无原件，且与本案争议的基本事实无关，本院对此不予采纳。
本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
一、关于合同效力问题。本案所涉《物业服务合同》系明城公司与田德花园业主委员会所签订，基于业主委员会是业主自我管理机制的权力机关和执行机关的性质，由业主委员会名义与物业服务公司签订的合同依法有效，其不仅是业主意志的集中体现，并且合同约束力及于每位业主。吴世中、郭赛以业主委员会选举程序不合法、无权代表业主、业主委员会没有按照法律规定进行换届选举工作等理由认为《物业服务合同》无效既无事实依据，亦不属于本案审处的范围，对其该主张本院不予采信。
二、关于明城公司是否履行了合同约定的物业服务义务。物业服务公司勤勉尽责对小区提供物业服务，业主按时足额交纳物业服务费，既是物业服务合同目的得以实现的前提，也是双方权利义务存在的基础。本案中，《物业服务合同》已经对明城公司应提供物业服务的内容、质量、要求予以明确约定，但是案经审理，明城公司并未提供证据证明其对案涉小区全面实施了合同约定的各项物业服务，并且，从现场勘验可见，虽然小区物业服务工作总体较为有序，但仍存在保洁人员不足、保安巡逻监管缺失、监控系统维修不力等问题，而卫生和安保正是物业服务的重要内容之一。据此，本院认为，明城公司未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。
三、关于吴世中、郭赛是否应支付欠付的物业服务费。如上所述，提供物业服务是物业服务公司的义务所在，而交纳物业服务费也是业主应当履行的合同义务。物业服务公司应通过提供全面优质的物业服务来收取费用，而业主亦应通过及时足额交费来保证物业服务公司有能力提供物业服务。本案中，虽然明城公司的物业服务内容存在明显瑕疵，但其瑕疵程度并不足以成为业主拒交物业服务费的理由，在明城公司提供了合同约定的绝大部分物业服务并且吴世中、郭赛亦享受了相关物业服务的前提下，吴世中、郭赛应当支付相应的物业服务费。
四、关于明城公司主张的各项费用的认定。其一，对于明城公司主张的物业服务费，如上所述，由于明城公司未能按照合同约定全面提供各项物业服务，因此其无权按照合同约定的服务费标准收取费用，本院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，并综合考虑案涉小区的建成年限、所处区域、建筑规模，市区近年以来物价上涨水平，近年物业服务收费的一般标准，以及吴世中、郭赛客观上享受小区物业服务的事实和明城公司未能全面履行合同约定物业服务义务的状况，酌情将物业服务费调整至每月每平方米1.5元。据此，吴世中、郭赛应支付自2012年11月至2015年11月的物业服务费为2349.32元（1.5元／月／平方米×37个月×42.33平方米＝2349.32元）。其二，对于明城公司所主张的滞纳金，由于业主亦负有按时足额交纳物业服务费的合同义务，因此，在业主无合法理由拒交物业服务费的情况下，其行为亦构成违约，明城公司有权向业主主张相应的滞纳金，原审判决以物业服务义务替代滞纳金权利不当，但由于明城公司未对此提起上诉，视为服判，本院二审不予审处。其三，对于明城公司主张的吸肥分摊费、垃圾处理费，如原审判决所认定，由于明城公司并未就此提供具体的合同依据予以证实，并且明城公司亦未就此提出上诉，对于该部分费用本院二审不予审处。
五、关于吴世中、郭赛主张的诉讼时效问题。本案中，合同期限为五年的《物业服务合同》旨在使物业服务公司与业主之间形成长期的、稳定的合同关系。明城公司在合同期限内须持续为业主提供物业服务，而业主在合同期限内应当交纳相应物业服务费。因此，对于业主而言，在合同期限内交纳物业服务费具有整体性和唯一性，是在合同签订之时即已确定，只不过对于物业服务费的交纳约定了分期履行，而非一次性履行而已。在此情况下，尽管合同中约定以每月为交费计量单位，使交纳物业服务费的行为具有一定的独立性，但该独立性并不足以否定债务的整体性。事实上，基于长期的合同关系及合理信赖，作为物业服务公司亦不可能在每一个月履行期限届满部分债权受到侵害时立即主张权利。由此，明城公司主张的物业服务费从性质上属于分期履行的同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案所涉《物业服务合同》于2017年10月22日到期。明城公司向原审法院提起本案诉讼并不超过诉讼时效，吴世中、郭赛的该主张不能成立，本院不予以采纳。
综上所述，吴世中、郭赛的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2137号民事判决第二项。
二、变更珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2137号民事判决第一项为：吴世中、郭赛于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市明城物业管理有限公司支付自2012年11月至2015年11月止的物业服务费2349.32元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由明城公司负担12元，吴世中、郭赛负担13元；二审案件受理费50元，由明城公司负担24元，吴世中、郭赛负担26元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王 莉