广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2811号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张丽，女，汉族，住湖南省沅江市，公民身份号码为×××6321。
委托代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。
委托代理人：刘志飞，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄丽君，女，汉族，住湖南省泸溪县，公民身份号码为×××3523。
委托代理人：蒋少波，广东诺万律师事务所律师。
原审第三人：东莞市佳州房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平南路*号大运城。
法定代表人：赵阳，该公司总经理。
上诉人张丽因与被上诉人黄丽君、原审第三人东莞市佳州房地产中介有限公司（以下简称佳州公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月5日，黄丽君向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除黄丽君、张丽之间签订的《房产买卖合同》；2.张丽返还黄丽君定金50000元；3.张丽赔偿黄丽君损失26850元；4.张丽向黄丽君支付违约金162000元；5.本案诉讼费由张丽承担。
张丽则于2015年6月30日提起反诉，请求法院判令：1.解除黄丽君、张丽双方于2015年4月14日签订的《房产买卖合同》；2.黄丽君向张丽支付违约金162000元；3.本案全部诉讼费由黄丽君承担。
原审法院经审理查明：2015年4月14日，张丽作为卖方，黄丽君作为买方，佳州公司作为第三方居间方，三方签订一份《房产买卖合同》。合同约定：卖方将位于东莞市凤岗镇官井头村龙平路大运城邦花园二期21栋1单元1302号房产转让给买方，转让价格为1620000元，合同签订当日买方支付定金50000元，买方按揭贷款1000000元，余下房款570000元在赎楼时由买方现金支付给卖方。第二条约定，房产有抵押，卖方应在签订本合同后7日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。第六条约定，卖方同意从定金中预留3000元作为交房保证金，此款托管在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，此款由第三方无息退还给卖方，卖方拒不结清所欠费用或没有按约定条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担。第九条约定，在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起15工作日内，买卖双方须签订《东莞市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，任何一方需要委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托工作给第三方。第十一条约定，卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后3日内，将房产按照合同约定的条件交付给买方。第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。第十五条“特别备注”，以上合同约定内容与以下备注不符的，以备注约定为准：1.过户前产生的水电物管费等费用由卖方承担，过户后产生的水电物管费等费用由买方承担。交房保证金由中介方暂为保管，交房当日卖方保证交接物品无损少，中介方全额退还。交接物品有门禁卡3张，可视对讲机1台，房门钥匙1串，信箱钥匙2把。非买方个人征信原因造成的银行贷款不能审批发放，导致交易无法完成不在违约范围内。2.买方银行同贷书审批后，买方用首期款620000元现金赎楼，不足额还款赎楼卖方现金补充，买方在公证书出具后3日内支付担保费及银行代收评估费，完税当日支付中介费20000元。买方银行申请贷款为1000000元，过户完税递件完成后由买方申请的银行安排发放贷款给卖方，实际时间以银行发放为准。
2015年4月14日，黄丽君按照合同约定向张丽支付了定金50000元，张丽向佳州公司交付了3000元交房保证金。黄丽君主张其于2015年5月4日向东莞市润通房地产按揭服务有限公司支付了案涉房屋的担保费19500元，银行代收及评估费用7350元，合计26850元，为此提供了东莞市润通房地产按揭服务有限公司《收款收据》为证。2015年5月20日，中国银行东莞常平支行出具《个人住房贷款意向书》，同意向黄丽君发放个人住房贷款1000000元。
在取得银行同意贷款意向书后，双方未能办理赎楼手续。黄丽君主张要求张丽配合办理相关赎楼、过户手续时，张丽提出额外加价150000元，双方协商不成，导致无法继续进行赎楼。张丽则主张赎楼时黄丽君应当将620000元首付款转入张丽娥还贷账户，由银行扣款，扣款成功后再由银行办理注销抵押登记，但黄丽君并未将上述首付款转入张丽的还贷账户，导致无法赎楼。佳州公司主张张丽因个人原因从佳州公司处收回房产证及购房发票、税票、维修基金发票原件，同贷书出来后张丽约黄丽君一起去赎楼，佳州公司通知双方去银行赎楼并带上资料原件，但张丽提出加价150000元，双方协商不成导致无法赎楼。
张丽在庭审中确认曾向黄丽君要求调高交易价格。另外，根据张丽提供的短信往来显示，2015年5月28日，黄丽君的丈夫要求继续履行合同，张丽的丈夫回复“所以和你协商赔偿或者你看愿不愿意加价……”，黄丽君的丈夫不同意加价。
另查明，东莞市佳州物业投资有限公司于2013年6月28日经东莞市工商行政管理局核准变更企业名称为东莞市佳州房地产中介有限公司。
原审法院认定上述事实的证据有：黄丽君提供的《房产买卖合同》、房地产权证、公证委托书、收款收据、个人住房贷款意向书、证明、张丽提供的按揭贷款情况说明、银行明细清单、与工商银行短信往来、录音光盘及文字整理、短信往来、微信往来、收款收据、佳州公司提供的工商登记资料、核准变更登记通知书及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：案涉《房产买卖合同》系黄丽君、张丽及佳州公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，黄丽君、张丽及佳州公司均应依约履行案涉《房产买卖合同》。按照该合同的约定，买方的银行同贷书审批后，双方应配合办理赎楼手续。本案中，黄丽君申请的按揭贷款已于2015年5月20日获得银行出具的《个人住房贷款意向书》，张丽拒不配合办理赎楼手续，并提出提高交易价格的要求，导致合同无法履行，得到佳州公司的证实，且可与张丽提供的短信记录等相应证，原审法院予以确认。张丽主张黄丽君未提供首期款导致无法赎楼，但其未能有效证据予以证明，且根据张丽提供的证据亦未发现张丽曾就首期款的问题向黄丽君提出任何异议，因此，张丽的该主张缺乏证据支持，原审法院不予采信。合同约定任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方违约，买方有权解除合同……。据此，黄丽君有权解除案涉《房产买卖合同》。对黄丽君的这一诉讼请求，原审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉《房产买卖合同》签订当天，黄丽君已交付张丽50000元定金，现该合同因张丽违约而解除，黄丽君依法可要求张丽返还该50000元定金。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，张丽构成违约，应按照案涉《房产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《房产买卖合同》约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金，买方具有选择权，现黄丽君作为买方选择要求张丽支付等额于房产转让价10%的违约金，合法有据，原审法院予以支持。已知双方约定的总楼价款为1620000元，则张丽应支付黄丽君违约金162000元。另外，因合同解除，黄丽君支出的担保费、银行代收及评估费用共26850元，亦属于黄丽君的经济损失，张丽作为违约方应予赔偿。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于二○一五年十二月二日判决：一、解除黄丽君、张丽及东莞市佳州房地产中介有限公司于2015年4月14日签订的《房产买卖合同》；二、张丽应于判决发生法律效力之日起五日内退还黄丽君购房定金50000元；三、张丽应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿黄丽君违约金162000元；四、张丽应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿黄丽君损失26850元；五、驳回张丽的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4883元，黄丽君已预缴，由张丽负担；一审反诉受理费1770元，张丽已预缴，由张丽负担；财产保全费1714.25元，黄丽君已预缴，由张丽负担。
张丽不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）张丽提出变更合同价款的要求符合合同法的规定，并不构成违约，在变更要求未被黄丽君接受时，张丽明确表示严格按原合同继续交易，张丽具备契约精神。原审法院以张丽提出变更合同价款的要求就认定张丽违约，是错误理解合同法的规定。1、合同法允许在双方协商一致的情况下可以变更合同条款包括合同价款，并不是合同订立后在任何情况下都不允许变更。如果在任何情况下都不允许变更合同条款，则不符合双方当事人契约自治的基本原则。2、张丽提出变更合同价款的要求并不违法、也不违约，在黄丽君不同意的情况下，张丽明确表示严格按原合同继续交易，从原审提交的短信往来、现场对话录音可予证明。（二）原审查明的事实断章取义，导致错误认定交易未能继续进行的原因。张丽在一审庭审中确认曾向黄丽君要求调高交易价格，张丽如实陈述了这一经过是张丽诚实的表现，短信中黄丽君的丈夫不同意加价。但提出了加价要求，并不意味着毁约，在对方不愿意加价的情况下，法院应当进一步查明张丽提出加价要求的下文是什么。（三）原审错误分配举证责任，导致错误认定无法赎楼的原因。无法赎楼是因黄丽君未依约支付620000元现金赎楼款，最终导致交易无法继续进行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定以及《房产买卖合同》第十五条第2款的约定，支付620000元现金赎楼款是黄丽君的合同义务，应当由黄丽君举证证明其已依约履行了该合同义务，而不应当由张丽来举证。并且黄丽君对该合同义务是明知的，无需张丽提醒或者提出异议；同时，短信往来内容已充分表明张丽要求黄丽君严格按合同履行义务。（四）本案未出现因张丽的原因导致黄丽君取得合同解除权的情形，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条认定了黄丽君的合同解除权，缺乏基本的事实基础。1、本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）、（五）项的情形。2、张丽也没有明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，相反明确表示要求严格按照合同履行各自的义务。3、张丽也没有迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，也没有迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任何一种情形。（五）在起诉前，黄丽君发现涉案房屋有梁后就无意继续交易，单方毁约意图明显。1、张丽明确表示继续履行合同义务，但黄丽君拒不前来中介公司处理有关后续事务，而是在2015年6月2日向法院起诉要求解除合同。2、从时间上看，黄丽君《律师函》的意思表示和自己迫不及待的起诉行为相冲突，反映出黄丽君无意继续交易。3、黄丽君在不具备催告前提的情况下，发《律师函》完全是流于形式，不论张丽多次作出继续履行合同的明确意思表示，且尚在黄丽君律师函中单方提到的2015年6月5日前履行相应义务的期限内，黄丽君就已经于2015年6月2日向法院起诉解除合同，显然黄丽君已无意继续交易。在二审法庭调查中，补充：1、黄丽君因发现涉案的房屋有存在不如意的地方，在2015年6月2日时就没有购买案涉房屋的意愿，从黄丽君2015年6月2日发给张丽的丈夫刘志飞的短息可以体现，该短息张丽在原审已经作为证据提交。黄丽君在短信中提到的内容表明其没有继续交易的意愿。2、黄丽君在起诉状中称，因张丽提出加价150000元否则房子不卖，经多次沟通，认为张丽态度强硬坚持自己的意见不动摇与事实不符，张丽在原审提供大量的短息和微信、录音，表明张丽只是提出过调价的想法，并没有说加价不成就不卖的行为。张丽也通过短息、微信、和中介公司均表明张丽有意愿在不加价的情况下卖房子，黄丽君的陈述是不诚信的。3、黄丽君委托律师向张丽发的律师函中提到其同意张丽在2015年6月5日前履行相应义务，虽然张丽不存在逾期履行义务的行为，即使有，按照黄丽君给的律师函的宽限期内，黄丽君在宽限期内已起诉。按照黄丽君起诉的时间，黄丽君解除的合同想从张丽处拿到违约金的意图明显。据此，张丽请求本院：1、依法撤销原审判决第二、三、四、五项。2、依法改判支持张丽的全部反诉请求，并驳回黄丽君全部的诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用均由黄丽君承担。
被上诉人黄丽君口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，判决公平公正，张丽的上诉理由没有依据，依法驳回张丽的上诉请求。
原审第三人佳州公司没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面答辩状。
本院经审理查明，二审中，张丽提交了《律师函》一份，以证明黄丽君给出的宽限期至2015年6月5日，但黄丽君在宽限期内就提起本案诉讼，要求解除合同。黄丽君确认该《律师函》的真实性，但认为不能证明张丽所主张的事实，恰恰能够证明张丽违反房屋买卖合同的约定，要求在合同约定的价款之外额外加价的事实。
另查明，张丽于2015年6月5日向原审法院提起本案诉讼。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
本案中，黄丽君于2015年5月20日取得银行《个人住房贷款意向书》后，张丽提出额外加价150000元，双方协商不成，虽然张丽的丈夫后来与黄丽君的丈夫及佳州公司沟通时均声称按合同履行，但张丽并无配合办理赎楼手续的实际行动，导致合同无法履行。该情况得到中介方佳州公司的证实，且与张丽提供的短信、微信记录相互印证。张丽主张无法赎楼的原因在于黄丽君未依约支付赎楼款，本院不予采纳。黄丽君于2015年6月5日提起本案诉讼，并不影响其行使合同解除权。原审法院认定张丽违约、黄丽君有权解除案涉《房产买卖合同》并无不当，本院予以维持。根据案涉合同的约定，如卖方违约，买方可要求卖方支付房产转让价10%违约金。黄丽君要求张丽支付违约金162000元，合法有据。合同解除后，黄丽君已支付的定金及因履行合同支出的费用，张丽应当予以返还及赔偿。
综上所述，上诉人张丽上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7312.75元，由张丽负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年七月十三日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……