广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初2480号原告：玉林银丰物业管理有限公司，地址：玉林市金港路388号2幢，统一社会信用代码：91450900664842366N。法定代表人：林丛涛。委托代理人：卢乃瑞、朱炤坤，广西邦泰律师事务所律师（特别授权）。被告：李春霞，女，1983年7月5日出生，汉族，住玉林市玉州区。委托代理人：曾宪政（与李春霞系夫妻关系），男，1984年1月25日出生，汉族，住玉林市玉州区，（特别授权）原告玉林银丰物业管理有限公司与被告李春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉林银丰物业管理有限公司的委托代理人朱炤坤、被告李春霞的委托代理人曾宪政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉林银丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年10月至2016年6月的物业管理费、电梯保养维护费4320元，自2013年7月至2016年6月的公摊水电费780元，共计5100元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金1935元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的银丰·世纪城20幢1001号房屋的业主，原告与被告于2011年1月25日签订了《前期物业服务协议》及《临时管理规约》与《承诺书》，被告同意原告为其前述1001号房屋提供物业服务，被告按玉林市物价局核定的价格标准向原告缴交物业管理服务费等费用，逾期付款的应每日按应付未付款项的千分之三向原告支付违约金。协议签订后，原告一直积极履行相关合同义务，依法依约对被告居住的物业实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2013年10月起未依约向原告支付物业管理费、电梯保养维护费，自2013年7月起未依约向原告支付公摊水电费，截止至2016年6月，被告累计物业管理费、电梯保养维护费、公摊水电费共计5100元，原告多次通过电话、直接上门催收等方式向被告催收上述费用，但被告均以种种理由推脱拒不支付。为此，特向人民法院起诉，请求法院判如所请。庭审时，原告提出变更诉讼请求，即被告向原告支付物业费、电梯保养费、公摊水电费，计算方法为：物业费：0.76元∕平方米∕月，电梯保养费:30元∕月，公摊水电费：5元∕月，自2013年10月至被告还清物业费、电梯保养费、公摊水电费止，被告付违约金从2013年10月至被告还清物业费、电梯保养费、公摊水电费止。庭审后，原告提交李春霞户欠费明细，主张扣除被告在2017年5月4日交的2631元后，按该明细被告尚欠原告物业费、电梯维保费等相关费用5368元。物业费、电梯保养费欠费时间为2014年10月-2017年12月；房屋维修资金欠费时间为2016年10月-2017年12月；公摊水电费欠费时间为：2017年5月-2017年7月。被告李春霞辩称，1、2013年5月份，1101房没有卖出去，物业没有关闭1101房窗户，下大雨，整个1101房被水浸泡，又没有及时处理，导致被告所在的10楼墙壁渗水，天花墙面漏水，当时物业也来了解，这是当时发生矛盾的原因；2、原告物业存在一些违约行为，没有给业主提供完善的服务，物业也没有给出相关的赔偿，被告要求原告把发霉的天花主卧、客厅、餐厅刮白，漏水的墙壁弄好。只要原告弄好这件事情，被告承诺交清物业费、电梯保养费、公摊水电费；3、2017年4月停水停电，地下停车场也不让被告方进去，原告强制性要求交物业费，不交不给进，2017年5月4日被告交了2000多元给物业，物业才让被告进停车场和用水。4、违约金计算方式过高，超过法律标准，诉讼费被告不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据——营业执照、居民身份证、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《关于银丰·世纪城住宅小区物业服务收费项目及标准的批复》、原告公示的收费标准照片，本院予以确认并在卷佐证。由原告提供而被告表示异议的证据，本院认定如下：收据，被告提出其于2017年5月4日交纳2631元，被告庭审后提供的李春霞户欠费明细也承认该事实，故对该收据所要证明的内容本院不予采信。由被告提供而原告表示异议的证据，本院认定如下：照片，被告否认照片的真实性、合法性、关联性，故照片仅能证明被告房屋墙壁漏水、发霉的情况，不能证明系原告的过错导致被告房屋发生墙壁漏水、发霉。本院经审理认定事实如下：被告李春霞系玉林市玉州区银丰·世纪城20幢1001号房屋的业主，原告玉林银丰物业管理有限公司为银丰·世纪城小区提供物业服务。2011年1月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中约定：被告住宅面积为132.9平方米。第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）。二、收费标准（按建筑面积）：根据市物价局最后备案标准执行。四、收费方式：物业管理费首年须预交壹年，以后按半年度或一年度预缴纳一次。七、物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用及其他相关费用，另行据实向乙方分摊。九、甲方向乙方提供的其他服务项目和收费标准，参考“广西自治区物业管理代办性、特约性专项服务（菜单式）参考收费标准”执行。第八条违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金，有权要求乙方按每逾期一天支付应交款额3‰的违约金。原告张贴的物业收费标准公示中载明：住宅物业费0.76元∕平方米∕月（按建筑面积计费）；电梯维保费:30元∕月。被告庭审时表示认可该公示的收费标准。原告认为已为被告提供完善的物业服务，被告只交纳截止至2014年9月的物业费、电梯维保费，截止至2017年4月的公摊电费，此后未再依约交纳上述费用。原告于2017年6月14日向本院起诉，要求解决。本院认为，物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主都是均等的，否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对物业企业的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，对于物业服务企业违反协议造成业主财产等损坏的，业主可另择途径主张权利。本案原、被告签订了书面的《前期物业服务协议》，双方构成物业服务合同关系，是合法有效的，双方均应按约履行义务。被告已经向银丰·世纪城小区的业主（包括原告在内）提供了物业服务，但被告只交纳截止至2014年9月的物业费、电梯维保费，存在违约行为，被告应当交纳2014年10月起至本案庭审时即2017年7月的物业服务费、电梯维保费4450元给原告，具体计算方式如下：1、物业服务费3430元，0.76元∕平方米∕月×132.72平方米×34个月≈3430元（《前期物业服务协议》中载明被告的住宅面积为132.9平方米，原告在庭审后提交的被告户欠费明细中主张该户住宅面积为132.72平方米，系原告方对其自身民事权利的处分，本院予以认可；2014年10月起至2017年7月为34个月）。2、电梯维保费1020元，30元∕月×34个月=1020元。以上两项合计为4450元。自2017年8月起的物业服务费、电梯维保费，原告可另择途径解决。另外，关于原告主张的2017年5月至2017年7月的公摊电费65元，因无明确的收费标准及相关代缴票据，本院依法不予支持。关于原告主张的2016年10月至2017年12月的房屋维修资金199元，实质为增加诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，可见原告应当在法庭辩论结束前增加诉讼请求，但本案原告在庭审结束后才增加诉讼请求，不符合法律规定，本院在本案中不予处理，原告可另择途径解决。被告辩称原告存在违约行为，因其过错导致被告房屋漏水、发霉，要求被告先行解决其房屋问题才交纳物业费，本院认为，被告虽然提供照片予以佐证，但照片仅能证明被告房屋墙壁漏水、发霉的情况，不能证明系原告的过错导致被告房屋发生墙壁漏水、发霉。并且根据《前期物业服务协议》第八条的约定：“违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”该条款并未明确如果原告违反协议，被告可拒交物业服务费等相关费用的情形。故被告的上述辩称意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。关于原告主张的违约金，原、被告之间产生纠纷后，双方未能协商一致，被告才拒交物业费，由此产生的逾期付款损失，不宜完全归责于被告，故对于原告的上述主张，本院依法不予支持。综上，依照《物业服务收费管理办法》第七条规定、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李春霞向原告玉林银丰物业管理有限公司支付自2014年10月起至2017年7月的物业管理服务费、电梯维保费共计4450元。二、驳回原告玉林银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告李春霞负担。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人逾期不履行判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 双人民陪审员  钟范林人民陪审员  庞玉萍二〇一七年八月十二日书 记 员  梁 爽