山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0403民初1557号
原告：李金法，工人。
被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地高新区光明西路北侧。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。
原告李金法诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金法、被告委托诉讼代理人褚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李金法向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告《商品房买卖合同》合法有效并应当依法全面履行；2、判令被告承担合同违约责任，向原告支付逾期交付商品房违约金10,009元、支付基础设施、公共配套未达标的违约金20,763元；3、责令被告兑现承诺，从2015年12月14日在小区达到居住条件后，免原告两年物业费；4、原告购买的储藏室至今不能使用，要求退储藏室购价款47,880元、并按银行利率计算自交款之日起计算利息；5、诉讼费等由被告承担。事实和理由：2011年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区2号楼1单元1001室，该住房设计建筑面积为107.7平方米，总价款346,331元。2011年8月17日，原告交清了全部房款。合同约定，被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书等的商品房交付原告使用。被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。据此，被告违约（2012年9月1日至2013年6月16日）共计289天，应支付违约金10,009元。合同约定，与商品房正常使用有直接关联的基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。据此，被告违约（2012年9月1日至2015年12月14日）共计1199天，应支付违约金20,763元。被告售房前公开承诺，在小区达到居住条件以后，免业主两年物业费，应当兑现承诺。2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经测绘原告购买的该商品房建筑面积为112.55平方米，比合同约定面积107.7平方米超出4.5%。虽然其不予认可，但还是按照被告要求全部补交了差额，至此其已经按照合同要求履行完毕。但其购买的储藏室无照明、无通路，至今不能利用，责令被告尽快解决问题，达到储藏室能正常使用。合同履行中，其多次找被告协商不予见面，致使交房后不能居住（没电没气没水），孩子寄宿上学，给其生活带来了困扰和不便，望支持其诉讼请求。
枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告的起诉已超过诉讼时效，请法庭驳回原告诉请。原、被告签订合同约定被告交房时间是2012年8月31日前，基础设施达标时间也是2012年8月31日前，从2012年9月1日就应当知道权利被侵犯，从该时间起就应计算诉讼时效，且原告在2013年6月16日已经上房，原告于2016年5月6日才提起诉讼，显然已经超过两年诉讼时效，如支持原告诉请，显然对被告不公平，诉讼时效制度也形同虚设；二、原告第三、四项诉请不属于法院受理范围，特别是被告并没有收取原告的物业费，原告起诉没有法律依据，原告陈述的免除2年物业费也不属实；储藏室是房屋的附随物，且不是不能使用，只是存在使用不便，可以通过改造措施或者调换来解决，不是不能实现合同目的，原告一方面要求继续履行合同，另一方面要求退还储藏室，相互矛盾，依法不能成立。
本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园2号楼1单元1001室住房一套。该合同中约定，该商品房设计建筑面积为107.7平方米，单价为每平方米3,215.7元；双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；原告交纳定金10,000元，在2011年8月17日付清全款；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房；被告逾期超过30日后交房的，应自合同规定的最后交付期限的第二天起按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准；在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时该合同还约定，前期物业服务，被告依法选聘的物业管理企业为枣庄市众托物业管理有限公司，物业服务收费价格为每平方米（建筑面积）0.5元/月等合同内容。
原告按照合同约定向被告支付全部购房款346,331元，原告于2015年9月29日又补交房款6,640元，被告向原告出具了购房发票。2013年6月16日，被告将涉案商品房转移原告占有使用。2011年6月7日，原、被告签订《新大都花园储藏室销售协议》，约定：原告购买独立储藏室一间，编号为2A07，面积13.3平方米，总价值47,880元；原告付清全部款项后即拥有该储藏室的使用权，但该储藏室不能办理产权证等内容。该协议签订当日原告付清了储藏室的价款47,880元。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
双方有争议的是与商品房正常使用直接关联的暖气达到设计使用标准的时间、是否免除物业费以及储藏室能否使用问题。
原告提供了“关于新大都小区集中供热问题的函”复印件、通知复印件证明被告于2015年12月30日安装完电动阀，有明确的供热时间，被告质证认为通知和函均为复印件，不能证明暖气达标时间，交暖气费的时间不代表是暖气达标时间。本院经审查认为虽然原告提交的通知和函为复印件，但被告作为持有证据的一方当事人无正当理由拒不提供相关证据，故本院对原告提供的上述证据予以确认，推定2015年12月10日起新大都小区具备供热条件。
原告提供了新大都花园宣传单以证明被告免除其两年物业费，被告质证认为，该宣传单只是作为一种宣传资料，不构成要约，应以双方签订的商品房买卖合同为准。本院经审查认为，原告提交本院的新大都花园宣传单上载有“现房发售”的字样，而原告系2011年8月20日与被告签订的商品房买卖合同，从时间上该宣传单不是原告购房时期的资料，且原告也未提供被告免除其两年物业费的其他证据，故对原告要求被告免除两年物业费的诉请本院不予支持。
原告提供了储藏室销售协议、收据以及照片三张以证明其所购买的储藏室不能使用，被告质证认为储藏室不是不能使用，只是存在使用不便，可以通过改造措施或者调换来解决，不是不能实现合同目的，原告要求退款不能成立。本院经审查认为，原告提供的三张储藏室现场照片，被告对真实性未有异议，本院予以确认；但三张照片所显示的是通往储藏室的通道上存在两个门槛等、通行不便的问题，该问题可以通过维修、改造或者更换等措施予以解决，不能达到原告的证明目的，故对原告解除储藏室购买协议、退还购价的诉讼请求本院不予支持。但被告应对原告储藏室使用不便问题予以积极、妥善地解决。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日交房，但是被告于2013年6月16日才将涉案房屋交付原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定，逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。按照原、被告双方约定的计算方法，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止即从2012年9月1日起至2013年6月16日止按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金，即（346,331元×0.0001）/天×289天=10,008.97元。
对于原告主张的基础设施、公共配套未达标的违约金问题，本院认为，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能正常使用，该违约行为与房屋逾期交房的违约行为是两项独立的违约行为，且双方对基础设施、公共配套未达标亦单独约定了违约责任的计算方法，故被告亦应对基础设施、公共配套未达标的违约行为承担违约责任。根据合同约定，原告主张该项违约金应自2012年9月1日起至2015年12月10日止共计1196天，按已付房价款的万分之零点五计算应为（346,331元×0.00005）/天×1196天=20,710.59元；自2015年9月29日起至2015年12月10日止，共计73天，按已付房屋差补款的万分之零点五计算应为（6,640元×0.00005）/天×73天=24.24元。
被告提出的原告诉请已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务以及基础设施、公共配套未达标的违约行为而产生的。根据合同约定的内容分析，上述违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，是双方当事人合同中所确定的一个整体的合同权利，原告可在该项权利没能实现时提出主张，被告的辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李金法支付逾期交房违约金10,008.97元；
二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李金法支付基础设施、公共配套未达标违约金20,734.83元；
三、驳回原告李金法的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,766元，减半收取883元，由原告李金法负担598元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担285元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 滕 龙
二〇一六年九月二十八日
书记员 胡安敏