辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5163号
上诉人（一审原告）：刘海军，男，汉族，1980年6月5日出生，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：潘天悦，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：毕洪坤，女，汉族，1981年11月26日出生，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：潘天悦，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈阳市和盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街92号。
法定代表人：田伟，该公司总经理。
委托代理人：肖鹏，男，汉族，1975年2月23日出生，该公司工作人员。
委托代理人：高丹妮，辽宁明格律师事务所律师。
上诉人刘海军、毕洪坤因与被上诉人沈阳市和盛房地产开发有限公司(以下简称“和盛房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初729号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘海军、毕洪坤一审起诉称：2011年1月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），约定购买被告开发的东北汽配商贸中心商品房一套，地址为沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心3层，商铺号为3A20号，商铺面积20.43平方米，每平方米价格7,792.95元，合同总金额为159,210元。该商品房已于2010年5月27日实际交付给原告使用。《买卖合同》约定商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2012年5月17日前为原告办理房屋产权证书。但被告迟迟未能履行办理房屋产权证书的义务，致使合同目的无法实现，侵害了原告的合法权益。原告诉至贵院，请求贵院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购买商铺款159,210元、其他各项相关费用8,570.47元及利息，并由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购买商铺款159,210元、其他各项相关费用8,570.47元（合计167,780.47元）及利息；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求明确为要求被告返还各项费用，包括房屋转让手续费398.03元、非住宅房屋登记费550元、住房专项维修基金1,174.43元、印花税79.61元、契税6,368.4元，偿还银行利息21,249.11元。
和盛房地产公司一审答辩称：首先原告请求解除合同的诉讼时效已超过法律规定，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求，原告之诉是按照双方买卖合同的约定，商品房交付使用后的720天内，被告有义务为其办理房产证，超过一年不予办理的按照法律规定，原告享有解除权，那么解除权的起始时间应该是2013年5月16日，原告在两年内并没有要求被告人为其办理房产证，同时也未提出解除合同，已超过法律规定的诉讼时效。双方签订的合同当中明确约定了房产证不能如期办理的情况如下，被告方只按合同价款的1%赔偿原告的损失，尽管该合同为格式合同，但是在合同第十五条，关于合同的解除和房产证的办理，是有三个选项的，双方选择的第二项是双方的真实意思表示，所以应当尊重双方当事人合同约定。被告方在合同约定的期间内没有为原告办理房产证，违约行为发生后原告方一直没有履行自己的权利，那么这种怠于履行自己权利的后果就是原告丧失了胜诉权利。
一审法院查明：2011年1月25日，原告刘海军、毕洪坤（买受人）与被告和盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发建设位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽贸中心3层3A20号商铺，建筑面积20.43平方米，总价款为159,210元。合同第六条关于付款方式及期限约定，于签订合同当日交首付款89,210元，其余款人民币70,000元作银行贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2010年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：即单体验收合格，水、暖、电通。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2010年5月27日将涉案房屋交付给二原告。
2011年2月22日，被告为二原告出具销售不动产统一发票一份，载明二原告向被告交付购房款159,210元。2011年1月27日，包括二原告在内的买受人共向沈阳市房地产交易中心交纳房产转让手续费3,188元，收缴标准为2.5‰。2011年2月12日，包括二原告在内的7个买受人共向沈阳市房产产权登记发证中心交纳非住宅房屋登记费3,850元。2011年2月21日，二原告交纳维修基金1,174.43元。二原告交纳契税6,368.4元、印花税79.61元。
另查明，涉案房屋已备案登记至二原告名下，涉案房屋的贷款已全部还清，但未办理产权证。
一审法院认为：二原告与被告签订的商品房买卖合，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。现被告已于2010年5月27日将涉案房屋交付给二原告使用，并将房屋备案至二原告名下。二原告以涉案房屋至今未办理产权证为由诉请解除双方签订的商品房买卖合同并赔偿相关费用及损失，但依据双方在商品房买卖合同中第十五条的约定，如二原告未能在规定的期限内取得房屋权属证书的，二原告选择不退房，由被告向其支付违约金，由此可见，依据该条款约定，二原告就涉案房屋的被告逾期办证行为，放弃了合同的解除权，而契约精神之实质为当事人意思自治，二原告现又以此为由诉请解除商品房买卖合同，有违双方合同的约定，再结合双方就商品房买卖合同的实际履行情况，二原告从2010年5月27日起已占有使用涉案房屋至今，解除合同不利于维护交易的稳定性，基于以上，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回原告刘海军、毕洪坤诉讼请求。案件受理费4,085元，减半收取2,043元，由原告刘海军、毕洪坤承担。
宣判后，上诉人刘海军、毕洪坤不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人返还上诉人购买商铺款159,210元，其他各项相关费用8,570.47元，合计167,780.47元及利息；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：一、一审法院驳回上诉人解除合同的诉讼请求，适用法律错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定明显侵犯了上诉人合法权益，免除被上诉人办理房地产权属证书的义务，依法应属无效条款，一审法院将其作为裁判依据，属适用法律错误。2、被上诉人在约定的房地产权属证书办理期限满后一年内，仍不能为上诉人办理房地产权属证书，符合合同法定解除条件。一审法院以合同约定不退房条款为由，认定上诉人放弃合同解除权，无视合同的法定解除条件，属适用法律错误。二、一审法院驳回上诉人解除合同的诉讼请求，认定事实不清。1、被上诉人交付房屋不符合法律规定，一审法院未考虑涉案房屋的特殊性，仅依据被上诉人完成房屋交付义务，便认定被上诉人履行合同义务，以维护交易稳定为由，驳回上诉人诉请认定事实不清。2、被上诉人交付房屋长期无法办理房屋所有权登记，合同目的无法实现。一审判决对该项事实未予认定，认定事实不清。三、上诉人要求被上诉人返还购买商铺款、其他各项相关费用及利息的诉讼请求符合法律规定。补充事实：涉案房屋面积误差比绝对值超出3%，符合合同解除条件。《商品房买卖合同》第五条约定面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。因被上诉人未能为上诉人办理房屋所有权登记证书，误差值一直无法确定，被上诉人应当证明其向上诉人交付房屋面积符合约定。经上诉人实测商铺套内面积10.18平方米，《商品房买卖合同》第三条约定套内建筑面积10.62平方米，误差值达4.1%，符合约定解除条件。
被上诉人和盛房地产公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，双方签订的商品房买卖合同对于逾期未办理权属登记违约责任如何承担已有明确约定。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、购房发票、收款收据、契税发票、银行还款证明等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效适用法律正确，双方均应严格履行。被上诉人虽迟延为上诉人办理权属登记证书，但双方在合同中约定此种情况下上诉人选择不退房，由被上诉人向其支付违约金。依照该约定，上诉人已放弃被上诉人延迟办理权属登记证书情况下解除合同的权利，该约定是各方真实的意思表示，对于各方当事人均具有约束力。现上诉人以被上诉人迟延办理权属证书为由要求解除合同，与双方约定相违，一审判决驳回上诉人诉请并无不妥，本院予以维持。
对于上诉人提出涉案房屋自测面积与合同约定面积误差值达4.1%的问题，商品房实际面积应由具有房产测绘资质的测绘机构完成，上诉人自行测量的面积并无足以作为确定房屋实际面积及产权登记面积的依据，故对上诉人该项主张，本院无法采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,081元（上诉人刘海军、毕洪坤预交），由上诉人刘海军、毕洪坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年五月三十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。