广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一初字第252号原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：柳州市白沙路。法定代表人：陈建新，总经理。委托代理人：赵辉，广西汇力律师事务所律师。委托代理人：王灿，广西汇力律师事务所律师助理。被告郁津津。被告周立新，。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告郁津津、周立新物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托代理人赵辉到庭参加诉讼。被告郁津津、周立新经本院公告传唤，无正当理由拒不到，本案现已审理终结。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司诉称：被告于2007年8月26日与广西冠亚房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》（合同号：671），购买“冠亚蓝湾国际'第X幢X单元X号房，建筑面积143.60平方米。该合同的附件四补充协议第三条约定了在该小区成立业主委员会前由出售方委托物业公司进行前期管理，物业管理费用按建筑面积0.6元／平方米.月计算。被告每月应缴纳的物业管理费为86.16元。根据广西冠亚房地产开发有限公司与原告签署的《冠亚蓝湾国际住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司委托原告对“冠亚蓝湾国际”进行前期物业管理。约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每曰3‰的标准向乙方支付违约金'。并约定交房之日起第25个月即从2011年1月1号起根据市场情况调整物业管理费为1.00元／平方米．月计算，该约定依法对于全体业主是有效的。2009年12月27日，房开公司将该房交付被告使用。2010年7月起，被告开始欠缴物业服务费，至起诉之日已经欠缴3678.60元，产生违约金3103.90元，合计6782.50元。经原告多次催告仍拒不缴纳，已经侵害了原告的合法权益。为维护自身利益，特依法向法院起诉，请求判令被告立即支付欠缴的物业管理费3678.60元（已从2010年7月起计至2012年10月，2012年11月至本案判决生效之日止的物业管理费按每平方米1.00元另计）；判决被告支付违约金3103.90元（违约金按每日3‰计。已从2010年7月起计至2012年10月，2012年11月至本案判决生效之日止的违约金另计。）。被告郁津津、周立新未作答辩。综合双方当事人的陈述及举证，本院确认以下事实：原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司成立于2006年5月26日，并取得了营业执照及柳州市物价局相关的物业服务收费许可，经营范围物业服务等。2007年7月31日，广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订《冠亚·蓝湾国际住宅小区前期物业服务合同》，该合同约定，原告为冠亚·蓝湾国际住宅小区提供前期物业服务，原告在前三年按0.6元／月·平方米的标准向高层住宅的小区业主收取物业服务费，三年后直接按物价局批文向业主收取物业管理费；并约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；同约定的期限自2007年8月1日起生效，至小区业主委员会成立后代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。2010年12月1日，原告颁布“通知”，通知冠亚·蓝湾国际小区1-5#、7#业主，物业管理费从2011年1月1日起，按每月每平方米1.00元计费标准收取。被告郁津津、周立新系夫妻关系。2007年8月26日，被告与广西冠亚房地产开发有限公司签定《房屋买卖合同》，被告购买位于柳州市“冠亚蓝湾国际'第X幢X单元X号房，建筑面积143.6平方米。《房屋买卖合同》附件约定，小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业公司进行管理；从房开交房之日起24个月内，业主按0.6元／月·平方米的标准缴纳物业管理费，之后的收费标准物业管理公司根据市场情况做出调整，并按经物价局核定许可或备案登记的收费标准执行。2009年12月27日，广西冠亚房地产开发有限公司将房屋交付被告使用。同日，原告与被告郁津津签订《冠亚·蓝湾国际前期物业管理服务协议》，约定原告按物价局批文标准收取物业综合服务费，被告在开发商优惠期间的物业管理费按《商品房买卖合同》条款约定的优惠价支付，不足的由开发商按标准向物业公司补足差额等等，并约定业主应于每月5日前交清当月的物业管理费。按每平方米0.60元计费，被告每月应缴纳物业管理费86.16元；按每平方米1元计费，被告每月应缴纳物业管理费143.60元。但自2010年7月起，被告一直未向原告缴纳物业管理费。经原告多次催告，被告仍拒不缴物业服务费。为此，原告提起本案的诉讼。另查明，柳州市冠亚·蓝湾国际住宅小区至今未成立业主委员会。柳州市物价局于2008年7月23日发出柳价字（2008）149号文，确认自2008年8月1日起柳州市冠亚·蓝湾国际小区住宅房屋的物业服务费标准为按建筑面积计每平方米每月0.6元，从2011年1月1日起物业服务费标准为按建筑面积计每平方米每月1元，并注明有合同按合同约定收费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。本案中，原告向法庭提供的证据证明了原告为包括被告在内的柳州市冠亚·蓝湾国际住宅小区的业主提供了物业服务，并且其收取物业服务费用的标准也得到相关部门的批准，被告经本院公告传唤无正当理由拒不出庭，视为放弃其相应的诉讼权利，故原告要求被告支付物业服务费的诉请，应予以支持。根据原告与被告签订的《冠亚·蓝湾国际前期物业管理服务协议》，以及被告与广西冠亚房地产开发有限公司签定《房屋买卖合同》的约定，从房开商交房之日起24个月内，被告应按每月每平方米0.60元缴纳物业管理费，之后的收费标准按物价局核定许可或备案登记的收费标准执行。因此，从2010年7月起至2011年12月止，被告应向原告支付物业管理费1550.88元（143.60x0.60x18）；从2012年1月至本案判决当月2014年9月止，被告应向原告支付物业管理费4738.80元（（143.60x1x33），上述物业服务费共计6289.68元。关于违约金的问题，虽然原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·蓝湾国际住宅小区前期物业服务合同》、原告与被告郁津津签订《冠亚·蓝湾国际前期物业管理服务协议》均约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金，但该约定属于格式条款，按照该约定的标准，业主逾期一年不支付物业服务费的，其需支付的违约金已超过应付的物业服务费数额，该约定加重了小区业主的责任，故该格式条款无效。原告要求被告按每日3‰支付违约金缺乏依据，本院不予支持。但被告逾期支付物业服务费确实给原告造成了损失，被告应以未付物业服务费数额为基数，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分段向原告支付违约金。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，判决如下：一、被告郁津津、周立新向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付2010年7月至2014年9月期间物业服务费6289.68元；二、被告郁津津、周立新向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付违约金（违约金计算方法：从2010年7月5日计至本案生效法律文书确认的履行期限之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，以及每月的实际欠款金额分段计付。）。案件受理费50元，公告费700元，共计750元（原告已预交），由被告郁津津、周立新负担，并直接付给原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  秦开通人民陪审员  甘宝林人民陪审员  邓胜琳二〇一四年九月二十五日书 记 员  伍冬仪