湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第198号
上诉人（原审被告）益丰大药房连锁股份有限公司。住所地：湖南省常德市武陵区人民西路***号。
法定代表人高毅，董事长。
委托代理人邓海林，湖南湘晟律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
委托代理人袁维民，湖南湘晟律师事务所律师。委托权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）陈新华，男，1953年3月21日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人（原审原告）廖建群，女，1955年6月29日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
共同委托代理人曾树理，湖南湘江律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
原审第三人杨腊梅，女，1967年12月23日出生，汉族，住湖南省沅江市黄茅洲镇。
原审第三人杨正兴，男，1976年2月15日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
原审第三人杨菊英，女，1969年9月24日出生，汉族，住湖南省沅江市黄茅洲镇。
上诉人益丰大药房连锁股份有限公司因与陈新华、廖建群及第三人杨腊梅、杨正兴、杨菊英租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院2014年2月28日作出的（2012）芦法民一初字1070号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日在本院第十三审判庭进行了公开开庭审理。上诉人益丰大药房连锁股份有限公司的委托代理人袁维民、邓海林，被上诉人廖建群及委托代理人曾树理到庭参加诉讼。第三人杨腊梅、杨正兴、杨菊英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原审法院审理查明，2008年7月27日，原告陈新华、廖建群将其所有的位于株洲市芦淞区芦淞路253号中三间相通相连约110平方米的临街门面出租给被告益丰大药房连锁股份有限公司，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期共计10年，从2008年8月23日至2018年8月22日止；房屋租金及相关费用前5年每年78000元，后5年每年为第一年标准的1.05倍即81900元；付款方式为年付，时间为每年的6月8日；经催缴后逾期不交清租金费用，可按日加收千分之一的滞纳金；擅自违约解除合同的，应支付对方总标的额30%的违约金……。双方开始履行租赁合同。2009年6月15日，被告向两原告转账支付2009年度至2010年度的部分租金50000元。
2009年7月24日，两原告与第三人杨腊梅、杨正兴、杨菊英签订了房屋买卖合同书，两原告将包括租赁门面所在的株洲市芦淞区芦淞路253号整栋房屋出卖给三第三人。同日，两原告向三第三人出具授权委托书：授权三第三人在办理房产证之前对房屋进行占有和使用收益以及承担物业管理职能，此授权为不可撤销之授权，但在房屋产权证变更手续进窗口后而买受人未按合同约定付款的情况下，该委托失效，委托人可重新占有房屋并享有租金收益至买受人付清购房款余额之日。
2009年7月29日起，因两原告与他人之间的纠纷，买卖房屋先后被多个法院诉讼保全予以查封。2010年5月27日，因案外人王坤山与廖建群的民间借贷纠纷执行一案，株洲市芦淞区法院向被告送达了协助执行通知书，要求被告将租赁廖建群的140000元房屋租金等予以冻结。2010年7月2日，三第三人因该案向该院提出执行异议书，认为租金应由三第三人收取。2011年8月16日，该院因该案组织协商，三第三人与王坤山、廖建群就被告应支付的租金达成执行和解协议。2011年9月5日，被告将2012年8月22日以前的租金154150元支付到该院指定账户中，三第三人从中领取了30000元。
2011年12月26日，三第三人与两原告因房屋买卖合同发生纠纷，导致诉讼。株洲市中级人民法院于2013年5月7日作出的（2012）株中法民四初字第1号民事判决书及湖南省高级人民法院于2013年11月15日作出的（2013）湘高法民一终字第131号民事判决书均判决解除三第三人与两原告所订立的房屋买卖合同，且均认定因三第三人尚未取得诉争房产的所有权，故亦不能取得诉争房产的收益，而三第三人已领取诉争房产的租金3万元，亦均判决三第三人向两原告返还。
2012年9月5日，株洲市芦淞区法院因相关执行案件向被告送达了协助执行通知书，要求将被告应支付给原告廖建群的房屋租金提取73000元、冻结300000元。
庭审中，被告陈述其于2012年6月8日将2012年8月23日至2013年8月22日的租金78000元已支付给了第三人杨正兴，于2013年6月8日将2013年8月23日至2014年2月22日的租金40950元支付给了三第三人，被告将租金支付给三第三人是因三第三人于2010年6月2日通知要求的。但被告无证据证明两原告要求被告直接将租金支付给三第三人。三第三人则均认可收到了被告的上述两笔租金。两原告表示被告2012年8月22日前的租金已经交清，另明确其诉讼请求不针对三第三人。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、被告益丰大药房连锁股份有限公司能否将租金交付给第三人杨腊梅、杨正兴、杨菊英；2、原、被告之间的房屋租赁合同是否应当解除；3、被告欠付两原告多少租金，滞纳金、违约金如何计算。
1、两原告与被告签订的房屋租赁合同，合法有效，原、被告均应根据合同的约定履行各自的义务，两原告提供了租赁的门面给被告，被告则应履行按时交纳租金给两原告的义务。虽然之前两原告与三第三人签订了包括租赁门面的房屋买卖合同，两原告也向三第三人出具了对房屋进行占有和使用收益以及承担物业管理职能的授权委托书，但该授权委托书附条件，因法院诉讼保全查封的客观原因，房屋买卖合同未实际履行完毕，授权委托书所附条件尚未成就，故授权委托书并未生效，且被告无证据证明两原告要求被告直接将租金支付给三第三人。根据合同的相对性原则，被告系与两原告签订合同，则只能将租金支付给两原告，而不能将租金支付给三第三人。因原告明确其诉讼请求不针对三第三人，被告缴纳给三第三人的租金，双方另行解决，本案不予处理。
2、本案中，被告仅凭三第三人的通知即将租金支付给三第三人，不符合合同的约定和法律的规定，且在收到法院协助执行通知书要求冻结租金、两原告已就租赁合同纠纷提起诉讼的情况下，仍将租金支付给三第三人，进一步违反了合同的约定和法律的规定，被告依法应当承担民事责任，两原告因此要求解除租赁合同、返还租赁门面，符合法律规定，本院予以支持。
3、根据两原告与被告签订的租赁合同的约定，被告支付的租金的付款方式为年付，时间为每年的6月8日，经催缴后逾期不交清租金费用，可按日加收千分之一的滞纳金，擅自违约解除合同的，应支付对方总标的额30%的违约金。虽然合同对每年6月8日交付的租金系当年度还是下一年度并未明确，但从双方履行合同的实际情况来看，每年6月8日交付的实为下年度的租金，因被告已向两原告交清2012年8月22日之前的租金，故在2012年6月8日，被告即应向两原告交付2012年8月23日至2013年8月22日的租金等费用78000元；2013年6月8日，被告应当向两原告交付下一年度的租金，两原告现在诉讼请求明确租金暂具体计算至2013年12月16日止，故2013年8月23日至2013年12月16日共计115天，此期间的租金等费用为78000元／年×1.05÷365天×115天=25804元，故被告尚欠原告2012年8月22日至2013年12月16日的租金等费用共计103804元。其后的租金或门面占用费按原租赁合同约定的每年78000元／年×1.05=81900元的标准继续计算至实际返还门面之日止。被告欠付两原告的租金即为两原告的损失，根据原、被告之间的租赁合同约定，当中既约定了滞纳金，也约定了违约金，按照其标准计算，其明显高于损失的30%，本院酌情裁量滞纳金、违约金按损失的30%予以计算，即为103804元×30%=31141元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告陈新华、廖建群与被告益丰大药房连锁股份有限公司于2008年7月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告益丰大药房连锁股份有限公司于本判决书生效后三十天内返还其承租原告陈新华、廖建群所有的位于株洲市芦淞区芦淞路253号中三间相通相连约110平方米的临街门面；三、被告益丰大药房连锁股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈新华、廖建群租金等费用103804元，该款计算至2013年12月16日止，期后的租金或门面占用费按原租赁合同约定的每年81900元的标准继续计算至实际返还门面之日止；四、被告益丰大药房连锁股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈新华、廖建群滞纳金、违约金31141元；五、驳回原告陈新华、廖建群的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费20565元，由原告陈新华、廖建群承担765元，被告益丰大药房连锁股份有限公司承担19800元。
宣判后，益丰大药房连锁股份有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销芦淞区人民法院（2012）芦法民一初字第1070号民事判决书，依法改判上诉人与陈建新、廖建群继续履行合同，并驳回被上诉人其他诉讼请求；本案是诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人将房屋转让给第三人后，向第三人出具租赁合同原件，房屋产权证及不可撤销的授权委托书等材料，上诉人依据诚信原则，善意履行租赁合同的约定和被上诉人的书面指示及法律的相关规定向原审第三人履行了支付租金义务，上诉人的行为不构成违约，因此原审法院判决解除合同并支付租金是没有事实和法律依据的。2、一审法院认定因法院诉讼保全等原因，该委托书未生效而判决有上诉人违约行为并解除合同、支付相关费用是不符合公平正义原则。上诉人向被上诉人交纳租金的行为在省高院判决授权委托书失效前，上诉人支付租金给第三人的行为是由正当理由的，并无恶意。
二审期间，上诉人未提交新证据。三方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。被上诉人与三第三人签订的包括租赁门面的房屋买卖合同因法院诉讼保全查封的客观原因，未实际履行完毕，故被上诉人向第三人出具的对房屋进行占有和使用收益以及承担物业管理职能的授权委托书所附条件未成立，授权委托书未生效。根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人直接存在租赁合同关系，故上诉人应向被上诉人直接支付租金。上诉人收到法院协助冻结租金通知书、两原告已就租赁合同纠纷提起诉讼的情况下，仍将租金支付给三第三人，违反了合同的约定和法律的规定，依法应当承担民事责任。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20565元，由上诉人益丰大药房连锁股份有限公司承担。
本判决为终审判决
审 判 长 赵庆华
审 判 员 陈 程
代理审判员 李 黎
二〇一四年九月十六日
书 记 员 邹春华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。