江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6949号
上诉人（原审被告）：徐州金牌楼市场有限公司，住所地徐州市鼓楼区夹河东街牌楼市场5号楼1818美食广场负一层办公室。
法定代表人：贾涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏莹，该公司总经理助理。
被上诉人（原审原告）：叶晨，女，1983年5月13日出生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州昌朋房地产开发有限公司，住所地徐州市夹河东街牌楼市场4号楼。
法定代表人：梁波，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。
上诉人徐州金牌楼市场有限公司（以下简称金牌楼公司）因与被上诉人叶晨、徐州昌朋房地产开发有限公司（昌朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金牌楼公司的委托诉讼代理人夏莹，被上诉人叶晨的委托诉讼代理人胡川，昌朋公司的委托诉讼代理人丁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金牌楼公司的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回叶晨、刘广庆的诉讼请求；2、变更案件受理费的决定。事实和理由：1、上诉人主张的延付或拒付房屋租金应受诉讼时效期间的限制是指：（1）叶晨从2007年9月3日取得涉案房屋所有权时，就明知该房已被原产权人合法出租的事实，叶晨虽然享有取代昌朋公司的权利，但同时负有将涉案房屋产权变更之事实通知上诉人的法律义务。只有当产权变更的通知依法到达上诉人时，由此产生的租金支付变更才对上诉人有法律效力。（2）涉案房屋产权变更合法通知到上诉人的义务人是叶晨，所谓2008年后多次与昌朋公司和上诉人交涉房租的说法没有证据支持。（3）上诉人认可的客观事实是直到2014年底叶晨才通过鼓楼区政府某领导向上诉人提出帮助解决房租事宜，在此后的交涉中，上诉人才知道叶晨已取得该房产证的事实。（4）上诉人2015年2月13日致昌朋公司的函正是上诉人关于2014年底才知道涉案房屋产权变更之事实的证据，上诉人在函中提出的协商建议，被叶晨、昌朋公司拒绝，该事实是诉讼时效期间中断的事实，而不是叶晨不受诉讼时效期间限制的事实。（5）叶晨在2007年9月3日取得涉案房屋产权时不向上诉人主张权利是因为当时正逢牌楼市场5号楼整体出租后第一次转型失败，具有明显的主观恶意。（6）涉案房屋延付租金依据时效期间为一年的规定，叶晨合法有效的主张权利期间应为从2014年底第一次能够认定的有效主张前推一年，即2013年底之后索要租金的行为有效。故叶晨有效主张欠付的租金的时间点应自2013年12月5日起计算，上诉人关于诉讼时效的抗辩理由应当成立。2、上诉人是否支付昌朋公司的租金，是上诉人与昌朋公司租赁合同的履行问题，不应属于本案的审理范围，且上诉人与昌朋公司之间是牌楼市场5号楼30636平方米整体的租赁合同，已实际履行11年，是包括本案各方当事人在内众所周知的事实。3、一审判决上诉人负担案件受理费的决定不合规，应按诉讼请求支持的比例进行分担。
叶晨答辩称，上诉人上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。上诉人一审中关于诉讼时效超期的抗辩理由及二审的该上诉理由都明显不成立，一审法院关于诉讼时效的事实认定和法律适用是正确的。
昌朋公司答辩称，上诉人的上述请求没有涉及昌朋公司，请求依法判决。
叶晨向一审法院起诉请求：1、金牌楼公司、昌朋公司支付拖欠叶晨的房屋租金56376元（自2008年1月1日至2012年12月31日共60个月，租金90元/㎡/月，房屋面积10.44㎡）。2、金牌楼公司、昌朋公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2004年10月12日，昌朋公司（甲方、出租方）与贾涛、吴成辉、胡敬城（乙方，承租方）、徐州市鼓楼区人民政府牌楼市场管理处（丙方，返租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将徐州市夹河东街牌楼市场5号楼一层、二层、三层及地下室租赁给乙方使用。房屋面积：一层甲方已售出产权3923㎡，自有产权4332㎡；二层甲方已售出产权4004㎡，自有产权3416㎡；三层甲方已售出产权2651㎡，自有产权5010㎡；地下室甲方已售出产权866㎡，自有产权6434㎡。甲方已售出产权部分由丙方负责返租。租赁期限二十年，自2004年10月12日至2025年4月12日。合同签订之日起5日内，乙方支付甲方72.09万元租赁保证金，甲方收到保证金后180天内将市场现有业户全部清理完毕，场地交付乙方。乙方进驻施工，租期开始计算。甲方给予乙方设备施工、装潢改造期六个月，试营业后三个月免租优惠，在此期间不计租金。乙方必保在2005年10月1日前开始营业。三层甲方自由产权5010㎡及地下室免租期在以上免租期的基础上再减免一年租金。双方约定第一至第五年租金，一层16.42元/㎡/月、二层6元/㎡/月、三层5元/㎡/月、地下室3元/㎡/月，第六至第十年租金递增12%，第十至第十五年租金递增17%，第十六至第二十年租金连续递增到38%。乙方在二个月内保证注册成立新公司，待新公司成立后补盖公章，由新公司履行本合同乙方的权利和义务。该合同经甲、乙、丙三方分别签字盖章，后乙方成立为被告金牌楼公司，并在该租赁合同中补盖金牌楼公司公章。上述《租赁合同》签订后，昌朋公司将徐州市夹河东街牌楼市场5号楼一层、二层、三层及地下室交付给贾某、吴某、胡某使用，后金牌楼公司成立，该房屋继续由金牌楼公司使用。2002年6月21日，叶晨、叶超将昌朋公司诉至本院，经审理查明，叶晨、叶超与昌朋公司于1998年11月9日签订商品房购销合同书，叶晨、叶超购买昌朋公司开发的徐州市民主北路牌楼水产市场门面房一间，叶晨、叶超已支付完全部购房款，但昌朋公司一直未给办理房屋所有权证和土地使用权证。该案经调解，于2002年8月21日做出（2002）鼓民初字第1116号民事调解书，约定昌朋公司于2002年9月23日前一次性返还叶晨、叶超购房款73017.72元，叶晨、叶超将所购门面房交还昌朋公司。后因昌朋公司未能履行该民事调解书，叶晨、叶超向本院申请执行，后因昌朋公司无可供执行的财产，裁定终结执行。2007年8月9日，叶晨、刘广庆（乙方）与昌朋公司（甲方）达成《抵房协议》，该协议载明：甲乙双方因鼓楼区法院做出的（2002）鼓民初字第1117号和（2002）鼓民初字第1116号民事调解书，因乙方申请强制执行，双方达成和解协议：一、乙方同意甲方对刘广庆、叶晨原所购买甲方测绘号：5#-2-122#、5#-2-123#的房屋办理产权证，该房屋归乙方购买所有；二、乙方同意甲方承担违约金等115558元，用牌楼市场5#楼3层测绘号5#-2-302#房建筑面积30.41㎡的营业房进行抵账，并签订商品房买卖合同；三、双方同意以上房屋的办证税费（包括开发票的营业税、城建税、办证契税等）由乙方承担；四、甲乙双方签订完抵房协议和商品房买卖合同及房屋交接手续后，甲乙双方纠纷就全部完结。2007年9月3日，叶晨取得牌楼市场5#-2-122号房屋的所有权证书。2015年2月13日，金牌楼公司向昌朋公司致函一份，内容为：“根据昨日与叶姓房东谈的情况，为促成问题解决，金牌楼公司提个建议：由昌朋公司、房主、金牌楼公司订个协议对2008年1月1日到2012年12月31日期间，产权变动到房东名下而对房租无法取得一致意见，房东损失由昌朋作为责任主体每年补偿壹万元整，2013年以后由金牌楼公司与房东订租赁合同直付租金，前五年的补偿款由金牌楼公司代付，该代付款纳入金牌楼与昌朋公司的结算关系……”。后各方就该函提议内容并未达成一致意见。2015年3月12日，叶晨与金牌楼公司达成《房屋租赁合同》，约定叶晨将牌楼市场5号楼一层2-122号门面房出租给金牌楼公司使用，租期十二年，自2013年1月1日至2024年12月31日，租金为70/㎡/月。2015年3月26日，金牌楼公司将2013年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金共计26308.8元支付给叶晨。庭审中，昌朋公司称金牌楼公司并未支付牌楼市场一至三层及地下室2008年1月1日至2012年12月31日期间的房屋租金，金牌楼公司称已经支付上述期间的房屋租金，有证据但拒绝提供给法庭。
另查明，本院2013年12月3日作出的（2012）鼓民初字第0057号民事判决书中查明，昌朋公司给予金牌楼公司的6个月的装潢改造期，以及3个月的试营业期，上述期限均不计租金，际计租期限为2006年1月13日起。上述民事判决书已经生效。
一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对房屋受让人具有法律拘束力，原出租人退出租赁合同关系，房屋受让人被加入租赁合同而成为新的出租人，原房屋租赁合同在该受让人与承租人之间继续发生效力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，叶晨于2007年9月3日取得涉案房屋的所有权，在此之前，涉案房屋的所有权人为被告昌朋公司，而昌朋公司与金牌楼公司于2004年10月12日即签订了包含涉案房屋在内的牌楼市场一至三层及地下室的《租赁合同》，且租赁物已经交付金牌楼公司使用，《租赁合同》已经实际履行，叶晨在庭审中也认可其在取得涉案房屋所有权时是知道该房屋已经被出租的。故此，昌朋公司与金牌楼公司就包含涉案房屋在内的牌楼市场一至三层及地下室所签订的《租赁合同》在前，叶晨取得涉案房屋所有权在后，且其取得所有权在前述《租赁合同》的承租期内，涉案房屋的所有权变动并不影响昌朋公司与金牌楼公司签订的《租赁合同》的效力，叶晨应当取代原房屋所有权人昌朋公司在《租赁合同》中的地位，依据该合同继续向金牌楼公司收取租金。因此，叶晨要求按照90/㎡/月的标准计算租金缺乏事实和法律依据，不予支持。金牌楼公司、昌朋公司要求按照《租赁合同》的标准计算租金的意见符合法律规定，予以支持。关于租金数额，涉案房屋为牌楼市场5#-2-122室，建筑面积10.44㎡，位于牌楼市场一楼，根据昌朋公司与金牌楼公司《租赁合同》的约定及（2012）鼓民初字第0057号民事判决书已经查明的事实，该市场自2006年1月13日起计租，第一至第五年一层房屋租金16.42元/㎡/月，第六至第十年租金递增12%，第十至第十五年租金递增17%，第十六至第二十年租金连续递增到38%。因此，叶晨诉请的2008年1月1日至2012年12月31日期间的租金，其中2008年1月1日至2011年1月12日属于《租赁合同》约定的第一至五年，房屋租金为16.42元/㎡/月，年租金2057.1元，该段时间共计三年零12天，租金共计6238.93元；2011年1月13日至2012年12月31日属于《租赁合同》约定的第六至十年，租金递增12%，为18.39元/㎡/月，年租金2303.9元，该段时间共计一年零353天，租金共计4532.05元。综上，对叶晨主张的2008年1月1日至2012年12月31日期间的租金，依照法律规定和已查明事实支持10770.98元。关于该租金的支付主体，如上所述，在叶晨取得涉案房屋所有权后，其替代昌朋公司成为涉案房屋新的出租人，该房屋承租人仍为金牌楼公司，故租金应由金牌楼公司支付给原告。鉴于庭审中金牌楼公司虽主张叶晨诉请时间段的租金已经支付给昌朋公司，但未能提供相关证据，故对其主张不予支持，金牌楼应继续向叶晨支付上述租金。关于本案的时效问题，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，自当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，金牌楼公司虽主张叶晨的诉请超过诉讼时效，但从该公司2015年2月13日向昌朋公司出具的《函》中能够看出，叶晨就2008年1月1日至2012年12月31日期间的租金曾与二被告进行协商，且金牌楼公司在该《函》中亦认可上述期间叶晨应取得租金，并与昌朋公司商讨该段期间租金的支付办法。该《函》反映出叶晨曾就本案诉请的租金向金牌楼公司、昌朋公司主张过，且金牌楼公司亦认可叶晨未取得租金的事实，故金牌楼公司关于时效的抗辩证据不足，缺乏事实基础，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条的规定，判决：一金牌楼公司于判决生效后十日内一次性支付叶晨房屋租金10770.98元；二、驳回叶晨的其他诉讼请求。
二审期间，金牌楼公司向本院提交：金牌楼公司向昌朋公司支付租金的明细一份，证明上诉人按照与昌朋公司的合同约定，向昌朋公司支付了从2005年到2015年的租金。叶晨、刘广庆质证认为，该证据不是新证据，与本案没有关联性，亦不能证明上诉人的上诉主张。昌朋公司质证认为，金牌楼公司没有向昌朋公司支付过包括涉案房屋在内的昌朋公司自有产权部分的房屋租金，昌朋公司也没有向金牌楼公司出具过相应的租金收据。
本院认为，关于叶晨的起诉是否超过诉讼时效的问题。存在长期房屋租赁合同关系的双方因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起算。本案中，金牌楼公司与昌朋公司自2004年即建立租赁合同关系，租赁期限约定为20年。双方签订租赁合同后，金牌楼公司一直使用涉案房屋至今，租金履行期限没有届满，故叶晨起诉主张欠付的租金不超过诉讼时效。
关于金牌楼公司应否承担向叶晨支付租金的义务的问题。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案涉案房屋的所有权人变更为叶晨后，金牌楼公司与昌朋公司签订的租赁合同对金牌楼公司及叶晨仍具有羁束力。虽昌朋公司未及时通知金牌楼公司涉案房屋产权变动的事实，但金牌楼公司至本案一、二审庭审结束时未能与昌朋公司就包括涉案房屋在内的所承租房屋的租金支付情况核清账目，亦未能提供证据证明其已付清了涉案房屋的租金，故作为房屋的承租人，金牌楼公司应当承担向涉案房屋现有产权人支付租金的义务。昌朋公司与金牌楼公司就所有承租房屋清算账目时，应将本案租金列入已付租金，核清后多退少补。
综上，上诉人金牌楼公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1210元，由上诉人徐州金牌楼市场有限公司负担。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年四月十二日
书记员 金宇婷