辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终180号
上诉人（原审第三人）：张升祥，男，1955年11月16日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：赵国福，男，1966年4月25日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：沈阳世君房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭镇兰台村。
法定代表人：侯世君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闫学刚，辽宁国奥律师事务所律师。
原审第三人：王忠跃，男，1958年11月30日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
上诉人张升祥因与被上诉人赵国福、沈阳世君房地产开发有限公司（以下简称“世君公司”）、原审第三人王忠跃商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初4008号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张升祥上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉请。事实与理由：上诉人与世君公司签订的房屋买卖合同合法有效；上述合同备案合法；赵国富已交付房款的事实不能成为其优先于上诉人取得房产的依据，上诉人所抵顶的借款与支付房款无本质区别，且房产已经备案给上诉人，世君公司已经履行以房抵债约定；赵国富提交的《商品房买卖合同》未在沈阳市房产局备案，赵国富提交的证据模糊不清；赵国富与世君公司签订的《商品房买卖合同》没有实际日期，不能说明买房在先；赵国富对买卖合同备案有异议应属行政诉讼范畴。
世君公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
赵国福、王忠跃二审未到庭，亦未予书面答辩。
赵国福向一审法院起诉请求：1、请求法院判令撤销世君公司与张升祥、王忠跃签订的《商品房买卖合同》备案登记（合同备案号1109062893）；2、判令世君公司协助赵国福将位于沈阳市于洪区沙岭路1-10号7门房屋更名至赵国福名下；3、判决世君公司给付逾期办证的违约金人民币16,118元；4、诉讼费由世君公司承担。
一审法院认定事实：2007年12月24日，赵国福与世君公司签订商品买卖合同。合同约定赵国福购买世君公司开发的位于沈阳市于洪区沙岭路1-10号，第19幢1-2层76号房屋。房屋用途网点，建筑面积92.10平方米，套内面积83.48平方米。房屋单价为每平方米3500元，总房款322,350元。付款方式为一次付款。房屋交付时间为2006年12月31日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。2007年12月15日，赵国福缴纳了1万元定金，合同签订当日，又给付房款312,350元，共计322,350元。
另查明，2008年3月29日赵国福办理收房手续，并占有使用至今，期间赵国福相继缴纳了物业费、装修拆改维修费、煤气管网费、供暖费。2011年涉案房屋能够办理房屋所有权证书，赵国福一直要求世君公司给予办理，2013年4月12日，世君公司向赵国福出具保证书，承诺在4个月之内给赵国福办理完契证及房证。2015年4月13日经世君公司授权，公司代理人闫学刚和赵国福签订协议书，约定公司在2015年10月15日前将涉案房屋的办证手续送至房产部门进行备案，同时给付赵国福逾期办证违约金人民币5千元；如未按上述日期办理，给付赵国福逾期办理房证违约金人民币16,120元。截止赵国福起诉，涉案房屋尚未备案登记在赵国福名下。
再查明，2011年5月9日，世君公司向张升祥爱人陈素梅借款800万元，借款期限为2011年5月9日至2011年8月8日。同日，世君公司用涉案房产提供借款担保，并将该房产备案登记在张升祥名下（陈素梅指定），且共有人为王忠跃，登记备案至今。2014年6月19日，沈阳市中级人民法院对陈素梅及世君公司的上述民间借贷一案作出（2013）沈中民一初字第52号民事判决书，判决世君公司偿还陈素梅借款本金人民币800万元及利息。该案现处于执行阶段，法院已经查封了世君公司部分房屋。
一审法院认为，张升祥、王忠跃系基于世君公司与陈素梅之间的民间借贷关系取得涉案房屋的备案登记，并非真实的房屋买卖关系，张升祥、王忠跃未向原审法院提供双方的借款合同及商品房买卖合同，不能举证证明其取得房屋所有权的合法性，故张升祥、王忠跃与世君公司之间的房屋备案登记行为无效。另陈素梅与世君公司的民间借贷已经沈阳中院生效判决支持，世君公司的部分房屋也被陈素梅申请查封，确保陈素梅的债权。
2007年赵国福与世君公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未损害他人的合法权益，合法有效，赵国福系真正的买受人。2011年世君公司在房屋卖予赵国福后，又将房屋用于借款担保，并登记备案至张升祥、王忠跃名下，已经构成严重违约。张升祥、王忠跃主张该合同系虚假合同及赵国福房款尚未交齐，属世君公司与赵国福赵国福恶意串通行为，但张升祥、王忠跃未提供证据加以证明，且赵国福按期缴纳了购房款及与房屋相关的各种税费，并实际占有使用该房屋，故张升祥、王忠跃的主张不足以推翻商品房买卖合同的合法有效性，房屋虽备案登记在张升祥、王忠跃名下，但不足以对抗真正的买受人赵国福。现赵国福要求世君公司及张升祥、王忠跃协助其办理房屋的所有权登记手续，支付逾期办证费用应得到法律保护，原审法院予以支持。
根据赵国福与世君公司签订商品房买卖合同，世君公司应该支付赵国福逾期办证违约金。经世君公司认可，双方已在2015年4月13日签订协议书，对逾期办证违约金约定为16,120元，现赵国福向原审法院主张该笔费用为16,118元，原审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳世君房地产开发有限公司、第三人张升祥、王忠跃于本判决书发生法律效力之日起七日内，撤销位于沈阳市于洪区沙岭路1-10号7门登记在张升祥、王忠跃名下的商品房买卖合同备案登记手续（合同备案号1109062893）；二、被告沈阳世君房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内，协助原告赵国福办理位于沈阳市于洪区沙岭路1-10号7门房屋的权属登记证书；三、被告沈阳世君房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告赵国福逾期办证违约金16,118元。案件受理费6135.30元，由被告沈阳世君房地产开发有限公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，赵国福与世君公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审认定合法有效并无不妥，赵国富已依约给付全额购房款，世君公司即负有将案涉房屋备案登记至赵国富名下的义务。现世君公司在将案涉房屋卖予赵国富后，又将房屋用于借款担保，并登记备案至张升祥、王忠跃名下，已构成违约，一审判令世君公司依约给付赵国富逾期办证违约金并无不妥，二审予以维持。
关于案涉房屋现备案登记行为的认定，张升祥、王忠跃系基于世君公司与陈素梅之间的民间借贷关系取得涉案房屋的备案登记，并非真实的房屋买卖关系，而赵国富不仅已经给付全额购房款且自2008年起实际占有使用案涉房屋至今，在比较张升祥、王忠跃与赵国富对案涉房屋所享有的民事权益孰为优先时，二审认为赵国富作为实际购房人对案涉房屋所享有的居住权应予以优先保护，而张升祥、王忠跃可基于其对世君公司所享有的债权通过执行程序获得救济，故一审判令撤销案涉房屋现有合同备案登记并判令世君公司协助赵国富办理案涉房屋的权属登记证书并无不妥，二审一并予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6135.3元，由上诉人张升祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一七年八月七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。