湖南省桃江县人民法院
行 政 判 决 书
（2015）桃行初字第91号
原告李某某。
原告刘某某。
原告罗某某。
原告卢某某。
原告刘某某。
委托代理人昌洪武，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告某某局。地址：桃江县桃花江镇资江路。
法定代表人李仁高，该局局长。
委托代理人高某，该局法制股股长。代理权限为一般代理。
委托代理人吴美云，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人熊某某。
委托代理人熊某某，代理权限为特别授权代理。
委托代理人何汉珍，湖南桃花江律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告李某某、刘某某、罗某某、卢某某、刘某某诉被告某某局、第三人熊某某房屋行政登记一案，本院于2015年12月22日受理后，依法由审判员吴铁梅、殷载媛、人民陪审员刘强组成合议庭，于2016�1月27日、2016年4月6日公开开庭进行了审理。本案原告李某某、刘某某、罗某某、卢某某、刘某某及其委托代理人昌洪武，被告某某局的的委托代理人高某、吴美云，第三人熊某某及其委托代理人熊某某、何汉珍出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月4日，被告向第三人颁发了713000055号房屋产权证，原告认为被告将原告与第三人共有的天井登记在第三人名下、且将第三人的住房用途非法变更为非住宅，导致第三人非法改动房屋，致使原告住房受损，权利受到侵害。
某某局在法定期限内向本院提交了为第三人颁发房屋所有权证权的证据和所依据的规范性文件：
一、2000年发放的熊先宇00005360号房屋所有权证的登记资料。
1、房屋分层分户图；
2、现场制作房屋草图；
3、正式房屋图纸；
4、申请�；
以上4份证据证明登记天井面积时程序合法。
5、国有土地使用权出让审批单，欲证明土地来源合法。
6、协议书，欲证明天井建筑面积明确约定由第三人专有，同时证明将天井登记为第三人所有有事实依据。
7、1997年4月28日的建设用地规划许可证，欲证明当时发放房屋所有权证的建设用地规划为商居用地。
8、产权证存根，欲证明登记内容。
二、将曾用名变更及住宅用途变为非住宅用途的变更登记资料，即熊先宇变更为熊某某，00005360号变更为713000055号房屋产权证。
1、房屋所有权登记审批表；
2、第三人申请表；
3、第三人房屋产权证芯页；
4、第三人申请变更报告；
5、第三人授权委托书；
6、第三人土地使用证；
以上6份证据证明住宅�途变为非住宅用途变更登记的合法依据。
7、第三人及委托代理人身份证；
8、第三人及委托代理人户口本；
9、第三人缴纳的费用票据；
10、桃清办字（2012）3号文件；
以上4份证据证明住宅用途变更为非住宅用途变更登记的合法依据。
三、法律依据。
《成套房屋的建筑面积和公有公用面积分摊》第B2.2d规定；《房屋登记办法》第8条、第36条的规定。
原告诉称：原告与第三人共住一栋五层自建楼房，一层为门面，二层为第三人的房屋，其余为五原告的房屋。均已获得房屋产权证和土地使用权证，用途为住宅。2015年2月，各原告发现第三人将第二层改建为宾馆、娱乐室，并将承重墙拆除，公有天井据为己有，导致三层以上房屋住房墙壁、地面开裂，房屋受损。后发现在2000年被告颁发给第三人的00005360号房屋所有权证将公有天井19.89平方米登记确权给了第三人，2013年1月14日，第三人向被告申请将住房用途变更为非住宅，被告当即受理并于当天向第三人颁发了713000055号房屋所有权证，用途为非住宅。被告的上述行为违反了《物权法》及《房屋登记办法》的相关规定，请求法院判决撤销被告颁发的713000055号房屋所有权证。
就其主张，原告提供了如下证据予以证实：
1、身份证、房屋产权证、地产证，欲证明原告房屋所有权，原告的身份情况。
2、第三人房地产档案，欲证明被告在为第三人登记房产时，将本属公共天井19.89㎡登记在第三人名下，在变更登记中非法将房屋用途由住宅改为非住宅，平面图2-5层有天井等。
3、报告，欲证明原告向相关部门报告，请求处理。
4、基本建设承包合同书及李静新证言，欲�明二层以上均设计了天井，并属于公有，及该房原为刘奇才等四人集资建房。
5、（2015）28号责令改正通知书，纪委报告，听证申请，申辩等，欲证明2-4层为住宅，中间留有大小天井用于通风采光，被告对第三人变动建筑主体及承重结构作出责令改正，并拟撤销第三人房产证。
被告某某局辩称：其将天井登记为第三人名下有依据，将房屋用途住宅变更为非住宅有上级的相关文件为依据，登记行为合法，请求法院判决驳回原告诉讼请求。
第三人辩称：天井登记为第三人是房屋建设各方共同签订的协议确定的，初始登记与第二次登记均没错误。住宅用途由住宅改为非住宅，用地由住宅用地改为商服用地，是由桃江县纪委、监察局、国土局联合组成的“桃江县城镇建设用地清理领导小组办公室”责成本人予以改正，本人补交了土地出让金、�办了相关手续后按照纪检部门的意见将土地、房屋改成了商服用途，进行了变更登记。其变更是按照纪检部门的要求进行的，是正确的。且第三人的房屋初始登记在2000年，变更登记在2013年1月，原告起诉已超过诉讼时效，请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。
第三人为支持自己的主张，提供了如下证据予以证实：
1、土地使用权分割协议书，欲证明各楼层已明确分配到了4户，其中第二层属刘奇才，该协议只约定“四户共楼梯”，与第二层相对应的采光天井底层并未约定公有。
2、基本建设承包合同书，欲证明该合同第三条第（六）项约定“对采光井底层设门连窗”，采光井底层与第二层房屋相通，属第二层房屋中的一部分。
3、《共有土地使用权分割、土地出让金分摊、建筑物产权归属，共有共用公约、房屋维修及费用负担协议书》，欲证明第二层刘奇才户更名为熊先宇，约定第二层房屋（包括采光井底层）属于第三人所有，共有公用房屋只有底层通道、公共厕所、楼梯间三处，该协议为国有土地使用权出让合同附件。
4、国有土地使用权出让审批单，欲证明该宗土地为商业住宅用地。
5、桃清办字（2012）3号文件，欲证明第三人所建房屋（包括第二层）的土地为“商服用地”，责成第三人按“商服用地”补交土地使用权出让金，将居住用地纠正为商服用地，是按当初的规划用途确定为商服用地的，并按40年予以土地登记，办理土地使用证。
6、国有土地使用证。欲证明桃国用（2012）第2488号国有土地使用证从2002年3月28日起，第三人的第二层房屋占用范围的土地使用权纠正为商服用地，被告将第三人房屋所有权证规划用途登记为非住宅是完全合法的。
对于被告某某局提供的证据，原告的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，只签订了一个基本建设承包合同书，再没有签过其他分层协议，平面图显示房屋的每层均有天井，被告为权利人颁发房产证时应发布公告，但被告没有发布公告，因此被告发放的房屋所有权证的程序都是不合法的，且没有将天井约定为第三人的协议；对第二组证据的异议为：规划许可证上规划的是商居用地，根据相关法律规定，住改商须遵守国家的法律法规，且须经共有人的同意，在没有经共有人同意的情况下，被告将住改商是不合法的；对法律依据没有异议。第三人对被告的证据与法律依据没有异议。
就原告提供的证据，被告某某局的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，不能达到原告的证明目�，天井由熊先宇专有，有协议证明；对证据3的关联性有异议，与本案无关联；对证据4以第三人陈述的意见为质证意见；对证据5的来源有异议，事实上也没有启动撤证程序，因此不能达到原告的证明目的。
第三人的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，并不能证明被告的第一次初始登记与第二次的变更登记是错误的；对证据3有异议，与本案没有关联性；对证据4的的基本建设承包合同书的真实性没有异议，李建新与本案有利害关系，因此对李建新的证言有异议；对证据5有异议，被告并没有发出撤销房产证的决定，且被告答辩称其行为是合法的，因此，不能达到原告的证明目的。
就第三人提供的证据，原告的质证意见为：对证据1、2的真实性没有异议，但对关联性有异议，不能达到第三人的证明目的；对证据3有异议，原告各方均没有看到这份协议书；对证据4的真实性没有异议，但对证明目的有异议；对证据5有异议，不是行政机关出具的文件，是纪委的临时机构出具的，与本案没有关联性；对证据6有异议，与本案没有关联性。被告对第三人的所有证据都没有异议。
对于各方所提供的证据，经合议庭认真评议后，认证如下：被告提供的证据能证明案件的相关事实，与本案有关联，应予认定，但被告的证据不能证明将天井登记在第三人名下的正确性。原告提供的证据能证明本案的相关事实，与本案有关联，本院予以认定。第三人提供的证据能证明本案的相关事实，与本案有关联，本院予以认定
经审理查明：1996年原告罗某某及李某、刘某等人受让了位于桃江县桃花江镇资江路旁国有土地一宗，共建房屋五层，一楼为门面，二楼以上为住房。随后�某某、刘某等与房屋建设工程承包方签订了《基本建设承包合同书》，合同约定了工程造价、楼层面积计算等。其中明确约定楼层面积含采光井分摊面积，采光井分摊面积每层7.5平方米，每套3.75平方米，由各户分摊费用。各住户陆续签订了土地使用权分割、房屋建筑面积、房屋分层、费用分摊、共有公用面积负担等相关协议。房屋建成后，原告李某某、刘某某、刘某某、卢某某和第三人分别从李某、刘某等人手中购买了二至五层的相关房屋，均获得了房屋所有权证和土地使用权证。2001年桃江县纪委、监察局、国土局联合组成的“桃江县城镇建设用地清理领导小组办公室”责成第三人应按商服用地补交土地出让金。2012年第三人补办了相关手续后桃江县城镇建设用地清理领导小组办公室发文给桃江县国土资源局为第三人办理商业用地40年的国有土地使用权证，第三人由此获得了商业用地40年的国有土地使用权证。2013年1月14日第三人向被告申请对住宅进行了变更登记。2015年原告发现第三人将第二层住房改建为宾馆、娱乐室，天井封闭，相关的房屋结构进行了改动，原告认为其改动造成了三层以上房屋住房墙壁、地面开裂、房屋受损，即向被告等有关部门投诉。后原告发现在2000年被告向第三人颁发的房屋所有权证将房屋天井19.89平方米确权给了第三人，2013年1月14日被告根据第三人申请将住房用途变更为非住宅，并于当天被告向第三人颁发了713000055号房屋所有权证。原告对上述相关事实不服，上访至有关部门，桃江县纪委介入调查。被告于2015年7月28日以桃房字（2015）28号《责令改正通知书》要求第三人对违法改建的相关行为限期改正。被告又于2015年10月20日制作《拟撤销房屋所有权证的通知》，拟撤销第三人所持有的桃房城字第713000055号房屋所有权证，并报告了县纪委。但被告上述行为并未实施，原告诉至我院。
本院认为：被告作为本行政区域内负责房屋登记的法定机构，应当正确的履行法定职责，审核掌握好相关的事实和法律。本案争议的焦点为天井是否为原告和第三人共有。根据众所周知的事实，天井的作用在于通风、采光或排水等，具备共建住房不可否认的公用性质，应由原告与第三人共建、共有、共享、共维护，被告的登记行为违背了最基本的社会常识。而事实上天井是由原告和第三人共同建设、分摊了相关的建设面积和费用，理所应当为原告和第三人共有。被告和第三人以1999年房屋建设各方共同签订了《共有土地使用权分割、土地出让金分摊、建筑物产权归属、共有共用公约、房屋维修及费用负担协议书》明确第二层全部建筑面积属于第三人、且共有公用房屋只明确了楼梯间、楼梯下面的通道、两个公用厕所，没有明确天井公用为由主张天井为第三人所有既与事实不符又与法律相悖。该协议第二条确实对共有房屋维修与费用的负担进行了约定，点出了共有公用的房屋底层通道、公共厕所、楼梯间三处的费用负担及管理，没有点名天井为共有公用，但这不是对天井产权归属于第三人的意思表示，也并不意味着天井就应当认为是第三人所有。该协议的第三条紧接着就专门对天井的使用管理作出了明确而又具体的约定：为了保证天井的通风采光，规定了各用户临采光井窗户需安装防护窗，防护窗不能占用天井的空间，不得安装柜式空调及应注意的卫生事项等，这是各住户对天井共有、共享、共维护的真实意思表示。整个协议，没有天井产权归属于第三人的条款和意思表示。被告以此协议中第二层全部建筑面积属于第三人的表述作为天井归属于第三人的依据显然是对上述协议的误解，也与《成套房屋的建筑面积和公有公用面积分摊》的规定相违背。被告将第三人的房屋用途性质从住宅变更为非住宅，应当遵循怎样的程序和规定，被告和第三人没有提供相关的法律依据。原告认为应根据《物权法》第77条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条之规定，业主将住宅改变为经营性住房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，被告未经业主同意就变更第三人住宅用途的行为与上述规定相违背。本院认为，该条规定并没有将业主同意作为被告变更登记的前置条件，被告的变更行为未违反法律的禁止性规定。第三人虽然获得了土地、房屋为经营性用地住宅的行政许可，但根据《物权法》的规定，还应当获得业主的同意后方可进行建设经营，第三人未经业主同意擅自建设经营的行为违反了《物权法》的规定。第三人认为原告的起诉超过了起诉期限，本案原告知道被告行政行为的具体内容为2015年，按照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条之规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人、或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年。故原告的起诉期限应从2015年计算至2017年两年，其2015年12月起诉并未超过起诉期限，第三人的答辩意见依法不成立。综上，本院认为，被告颁发给第三人的713000055号房屋产权证将共有共用的天井面积登记在第三人的名下证据不足，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告某某局颁发给第三人熊某某的713000055号房屋产权证
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 吴 铁 梅
审 判 员 殷 载 媛
人民陪审员 刘 强
二〇一六年四月六日
书 记 员 欧阳小玲
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。