江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣09民终361号
上诉人（原审被告）：章恒葵，女。
委托代理人：兰宇军，江西鸿韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾浩林，男。
委托代理人：许建国，江西智泉律师事务所律师。
原审第三人：刘传强，男。
上诉人章恒葵为与被上诉人贾浩林、原审第三人刘传强
房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院作出的（2015）奉民一初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，代理审判员黄泰文、代理审判员罗武平参加的合议庭，书记员高强担任法庭记录，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人章恒葵及其委托代理人兰宇军，被上诉人贾浩林及其委托代理人许建国到庭参加了诉讼，原审第三人刘传强，经依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年7月30日，贾浩林与刘传强签订了一份商铺租赁合同，合同约定：“经甲（刘传强）、乙（贾浩林）双方协商，将甲方所有坐落于奉新县城建设南路商铺贰间继续出租给乙方经营使用，租期三年即2013年8月1日起至2016年7月31日止共3年；租金为每年11万元整，此款应在每年起租日前一次性付给甲方；本合同租赁期内乙方应按时付清租金，如未按时付房租甲方有权将商铺另租他人；本合同期满后乙方享有同等条件优先承租权，如乙方不再承租应保持店内固定设施完整，无偿交还甲方；租赁合同内乙方可将店面转让，但须征得甲方同意。”合同签订后，贾浩林已将2013年8月1日至2014年7月31日的年租金11万元一次性支付给刘传强。因贾浩林需经营其他生意，欲将商铺进行转租。2013年11月21日，章恒葵主动找到贾浩林要求承租，并与贾浩林签订了一份转租合同，双方达成以下协议：“一、租期为二年零8个月，即2013年12月6日起至2016年7月31日止；二、转租费为135000元整，此款在合同签订之日，乙方（章恒葵）先付一半即67500元整给甲方（贾浩林），余下的一半在与房东达成转让协议，或乙方取得续租权后付给甲方。余下的67500元按3.75%的年利息按实际时间计息，由乙方付给甲方。如房东不续租余下的转租款不付；三、租金为每年11万元整，此款在每年的起租日前一次性付给甲方，再由甲方交付给房东；四、本合同执行期内，乙方应按时付清租金，如不按时付清租金，甲方有权将店铺另租他人；五、本合同期内，乙方不得破坏店内整体结构，不得从事餐饮、赌博等经营项目；六、合同期内，乙方不得将店面转租，否则，甲方有权无偿收回；七、合同期满，乙方欲继续承租，应提前一个月与房东协商租房事宜，甲方会尽力与房东沟通，协助乙方达成续租事宜。”签订转租合同后，章恒葵支付了一半的转租费即67500元给贾浩林，此后通过银行汇款的方式每年将房屋租金交给了刘传强。因章恒葵迟迟未付另一半转让费，贾浩林于2015年8月4日、8月10日与刘传强通话，通话录音可证实刘传强已认可贾浩林将房屋转租且收取了章恒葵支付的房租。因章恒葵拒绝承认将房租款支付给了刘传强，该院通知章恒葵三日内提交银行汇款凭证，但章恒葵至今未提交。2015年11月25日，贾浩林以章恒葵未付清转租款为由，诉至该院，并提出前列诉讼请求。
原审法院认为：贾浩林与刘传强签订的房屋租赁合同，尽管提交的系传真件，但刘传强答辩时表示认可，可见该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，双方在房屋租赁合同中约定，贾浩林在租赁期间经刘传强同意可将店面转让。此后，贾浩林、章恒葵之间签订了转租合同，该转租合同系双方真实意思表示，且已履行，刘传强答辩时虽不认可贾浩林与章恒葵之间签订的合同，但从贾浩林提交的通话录音分析，其中2015年8月4日通话录音中提到“每年到时就给我的，去年给了我，今年也给了我”、“我同意了你们转”、“我去年都同意了你们转，今年怎么会不同意”；8月10日的通话录音提到“最近跟她联系了，开始说打款、一直没有打，又说不想做了，想把店还给我”、“现在哪个用我的房子我问哪个要钱”等语言均可以证实该录音应为贾浩林与刘传强的通话情况。该院在庭审中多次询问章恒葵房租款支付给谁，章恒葵均拒绝回答，且拒不提供汇款凭证，章恒葵未就此举证，应当承担不利的后果，而刘传强作为房东，自2013年12月6日起至今由章恒葵租房表示一概不知，从情理推断不符合交易习惯，且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，结合贾浩林提交的录音，足以证实刘传强同意贾浩林转租及章恒葵将房租款直接支付给了刘传强的事实，由此可见，尽管刘传强未与贾浩林或章恒葵签订书面协议，但贾浩林将房屋转租的行为已取到刘传强的许可，该转租合同合法有效。现贾浩林、章恒葵就转租费产生争议，双方的转租合同第二条约定“乙方先付一半即67500元给甲方，余下的一半在与房东达成转让协议，或乙方取得续租权后付给甲方。余下的67500元按3.75%的年利息按实际时间计息，由乙方付给甲方。如房东不续租余下的转租款不付”，章恒葵辩称该条款已约定如房东不续租余下的转租款不付，该院认为，从双方签订该条款的性质来看，应为选择性条款，即满足“与房东达成转让协议，或乙方取得续租权”其中条件之一，章恒葵即应向贾浩林支付剩余转租费；章恒葵辩称转租合同未到期及收取转租费不合法，因该合同签订系双方真实意思表示，根据该条约定，贾浩林与房东达成转让协议后，章恒葵理应将剩余的67500元转租费支付给贾浩林，故章恒葵的辩解均缺乏事实和法律依据，该院不予采信。根据贾浩林提交的证据可以证实2015年8月4日转租行为已获得刘传强许可，故章恒葵应向贾浩林支付剩余转租款67500元并自2015年8月5日起按3.75%的年利息计息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：章恒葵于判决生效之日起二十日内支付贾浩林转租费六万七千五百元整，并按年利率3.75%计算利息自2015年8月5日至还清该款之日止。本案诉讼费一千四百八十七元五角，减半收取七百四十三元八角，由章恒葵负担。
上诉人章恒葵不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人贾浩林的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审法院并未考虑商铺房东刘传强的意见；其次，一审法院将合同约定的付款条件进行了错误的理解和认定，根据双方签订的《转租合同》第二条约定，上诉人支付剩余转让款是附条件的，即“……余下的一半与房东达成转让协议，或乙方取得续租权后……”，因此，原审法院审查的事实应该是上诉人是否与房东达成转让协议或者上诉人是否取得了涉案商铺的续租权，显然上述任一情形均未实现，故被上诉人的诉讼请求不应得到法庭支持。
被上诉人贾浩林答辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，其对《转租合同》第三条理解错误，上诉人应该支付剩余一半转让费。
原审第三人刘传强未作答辩。
二审中，上诉人章恒葵提供两组证据，第一组证据两份银行转款凭证，用以证明第一年租金是转给房东刘传强，第二年租金是由上诉人委托亲属刘娟娟转给刘传强；第二组证据一份证明及其附件照片，用以证明上诉人投入了巨额资金对商铺进行了装修。
被上诉人贾浩林对上诉人章恒葵提供的上述证据质证认为：对第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对第二组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
原审第三人刘传强未对上诉人章恒葵提供的上述证据进行质证。
对上诉人章恒葵提供的两组证据，本院综合认证如下：由于被上诉人对上诉人提供的第一组证据的“三性”无异议，本院予以确认，第一组证据具有证据效力，可以作为认定本案事实的依据；由于被上诉人对第二组证据的真实性、合法性无异议，但对该证据的关联性有异议，因被上诉人投入资金对涉案店面进行装修的事实与是否支付剩余转让费没有关联，故对该证据不予确认，亦不作为认定本案事实的依据。
二审中，被上诉人贾浩林提供了两组证据，第一组证据是涉案店铺照片及其拍摄照片凭证，用以证明上诉人章恒葵对商铺取得续租权；第二组证据是被上诉人与上诉人弟弟章恒斌的电话录音，用以证明上诉人已取得涉案店铺10年的续租权。
上诉人章恒葵对被上诉人贾浩林提供的上述证据质证认为：对第一组证据的真实性、合法性无意义，对关联性有异议，照片中反映的店面转让只是一种营销手段，并非真正转让店铺；对第二组证据的“三性”均有异议，通话人之一的章恒斌并非店铺权属人，对录音内容毫无知情，且通话过程带有明显诱导。
原审第三人刘传强对被上诉人贾浩林提供的上述证据未进行质证。
对被上诉人贾浩林提供的两组证据，本院综合认证如下：由于上诉人对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，上诉人章恒葵是否取得店面的续租权无法单独通过店面转让公告证实，本院对该证据不作为认定本案事实的依据；由于上诉人对第二组证据的“三性”均有异议，且通话人之一的章恒斌不是涉案合同的主体，没有证据证明其获得上诉人的授权，本院对该证据不予确认证据效力，不作为认定本案事实的依据。
二审中，原审第三人刘传强未提供新的证据。
二审查明的事实除与原审认定的事实一致外，补充查明：上诉人章恒葵于2013年11月22日向贾浩林支付了从2013年12月7日到2014年7月31日的店面租金71500元。
本院认为：根据贾浩林与章恒葵签订的《转租合同》第二条约定，章恒葵支付剩余转让款是附条件的，即“余下的一半在与房东达成转让协议，或乙方取得续租权后付给甲方。余下的67500元按3.75%的年利息按实际时间计息，由乙方付给甲方。如房东不续租余下的转租款不付；”，本案中被上诉人贾浩林没有提供充分证据证明上诉人章恒葵与房东刘传强达成转让协议，且由于租赁期限尚未到期，也没有充分证据证明章恒葵取得了涉案商铺的续租权，故章恒葵支付剩余转让费的条件未成就，上诉人章恒葵的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销江西省奉新县人民法院（2015）奉民一初字第323号民事判决；
二、驳回被上诉人贾浩林的诉讼请求。
一审案件受理费743.8元，二审案件受理费1487.5元，合计2231.3元，由被上诉人贾浩林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
代理审判员 黄泰文
代理审判员 罗武平
二〇一六年六月二十日
书 记 员 高 强