江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）饶民二初字第518号
原告（反诉被告）上饶市和济置业有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区工业四路，组织机构代码77238870-3。
法定代表人姜锡勇，该公司董事长。
委托代理人委托代理人刘剑敏，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人委托代理人林祖超，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）上饶市金鑫驾驶员培训有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区天鸿置业园，组织机构代码58920101-5。
法定代表人陈金平，该公司执行董事。
委托代理人胡翔，江西盛义律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人胡俊鹏，江西盛义律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）上饶市和济置业有限公司（以下简称和济置业公司）诉被告（反诉原告）上饶市金鑫驾驶员培训有限公司（以下简称金鑫驾校）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告向本院提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并审理本诉与反诉。原告和济置业公司的委托代理人刘剑敏、林祖超与被告金鑫驾校的委托代理人胡翔、胡俊鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月16日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定：甲方（原告）将位于上饶经济开发区工业四路天鸿置业园内的一块场地使用权及门口变压器边一块场地使用权出租给乙方（被告）使用，面积为15734平方米；该场地租赁期共6年，自2011年12月15日起至2017年12月15日止，该宗场地租金为10万元整；租金三年不变，第四年起按每年8%递增，第五年递增15%，第六年递增20%，租金每年缴纳一次，必须在每年前提前一个月缴纳。该《场地租赁合同》签订后，双方至今仍在履行。2015年4月2日，上饶市国土资源局经济技术开发区分局以原、被告之间的场地租赁行为属于违法擅自改变土地用途的行为，该租赁合同违反我国土地管理法律法规为由，向原、被告分别发出相关通知和函告，要求立即整改相关违法行为。原告自接到通知来，已经多次与被告协商，要求其协助整改工作，但被告均置之不理，故原告诉至法院，请求法院：1、依法确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效；2、判令被告立即搬出合同所约定交给其使用的场地，将该场地交还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：一、原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、变更登记资料，证明原告的诉讼主体资格，并由原上饶市天鸿置业有限公司变更而来；二、被告的企业信息表，证明被告的主体资格；三、上饶县国土资源局颁发的饶县国用（2007）第00515、00516、00517号《国有土地使用权证书》，证明：原告对本案租赁标的物有合法使用权，且该土地用途为工业用地；四、《场地租赁合同》，证明该合同是原、被告就场地存在合同权利义务关系的唯一依据，且该合同约定租赁土地用途为经营驾校，不属于工业用途，属于擅自改变土地用途的违法行为；五、《上饶市和济置业有限公司陈金平要求核减场地租金意见书》，证明原、被告于2014年1月24日就场地租金约定进行了调整。六、上饶市国土资源局开发区分局作出的《通知书》两份，证明土地行政主管部门分别通知原、被告，双方的场地租赁行为属于擅自改变土地用途违法行为，并要求被告于2015年7月2日之前搬出该地块。原、被告工作人员已收到通知书；七、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（G50137-2011），证明被告租赁该场地用于经营驾校，属于U9类（其他交通设施用地），属于擅自改变土地用途的违法行为。
被告金鑫驾校辩称并提起反诉称：一、答辩人与被答辩人签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、若被答辩人要解除《场地租赁合同》，被答辩人应当承担违约责任，对答辩人受到的一切损失承担赔偿责任。三、对于被答辩人要求答辩人立即搬迁的诉讼请求，因答辩人驾校内尚有1000余名学员仍需培训，而驾校的场地具有非常严格的规范要求，所以，答辩人无法立即搬迁，应当给予答辩人一定的时间。四、租赁合同签订时，被反诉人保证对场地拥有合法的出租权并能够用作驾校训练场及办公场使用，现租赁期间还有两年多时间，被反诉人又以该场地不能用作驾校之用为由，要求确认合同无效并要求反诉人搬离租赁场地，该行为明显违反合同约定，被反诉人构成根本违约，应当依照合同第七条之约定，赔偿反诉人的一切损失。合同签订后，反诉人花费大量资金对场地按驾校规范要求进行了改造建设、道路硬化及绿化装修等，现尚有学员1，000余名，反诉人共计将遭受到300万元的损失。综上所述，被反诉人的违约行为对反诉人造成了巨额的经济损失，故反诉人依法向贵院提起反诉，请求法院：1、判令被反诉人依法赔偿反诉人经济损失300万元；2、判令本案反诉费由被反诉人承担。
被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：第一组证据：《场地租赁合同》、《公证书》，证明双方签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且经过公证处公证，该合同合法有效；同时证明被反诉人在合同中明确保证该土地能够用作驾校训练场地之用。第二组证据：江西和济投资有限公司和被告公司的企业信息表各一份，上饶经济技术开发区管委会通知书一份，证明：被反诉人的实际控制人系上饶市经济开发区管理委员会，现被反诉人函告反诉人的行为违反合同约定，构成根本违约。第三组证据：1、《上饶市天鸿置业园内驾校训练场地施工承包合同》；2、银行流水明细；3、租赁场地建设改造费用相关凭据复印件（部分）；4、驾校场地现状照片；5、车管所的证明、被告情况说明及未完成培训学员名单。证明：1、租赁合同签订后，反诉人与徐骏签订了驾校训练场地施工承包合同，已投入建设费用208万元；2、现驾校尚有1，200余名学员未完成培训，驾校立即搬迁会导致驾校经济上和名誉上受到巨大损失，且驾校搬迁费用巨大。如解除合同，反诉人的全部损失应由被反诉人全部承担。
反诉被告（原告）答辩称：1、原、被告签订的场地租赁合同无效，故不存在所谓违约的说法；2、反诉人提出的损失并不存在。法院认定合同无效后，被告的损失应根据评估意见书确定，原、被告按照责任比例分担缔约过失责任，同时，评估基准日期和判决日期有间隔，应当参照评估的方法予以扣减；3、有关行政主管机关已经确认原、被告的场地租赁行为违法，应当予以纠正。
经审理查明，2005年05月20日，投资人陈慧与江西和济投资有限公司共同设立原告上饶市天鸿置业有限公司，于2012年12月24日变更名称为上饶市和济置业有限公司。江西和济投资有限公司的股东为上饶经济技术开发区管理委员会、上饶市国有资产监督管理委员会以及上饶经济技术开发区行政服务中心。2007年，原告以出让方式取得上饶经济开区旭日片区三块工业用地的使用权，并开发为天鸿置业园，土地使用期限至2053年1月。2011年3月16日，原告与被告的法定代表人陈金平签订了《场地租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将位于上饶经济开发区工业四路天鸿置业园内的一块场地使用权及门口变压器边一块场地使用权出租给乙方（陈金平）使用，面积为15，734平方米；甲方（原告）保证对该宗土地有合法的出租权，乙方（陈金平）保证租赁该场地用于经办驾校；该场地租赁期共6年，自2011年12月15日起至2017年12月15日止，该宗场地前三年租金为10万元整，第四年起按每年8%递增，第五年递增15%，第六年递增20%，租金每年缴纳一次，必须在每年前提前一个月缴纳；合同第五条、第六条、第七条约定了双方的权利义务和违约责任。该《场地租赁合同》签订后，双方即开始履行合同。2012年1月4日，被告金鑫驾校经核准登记成立，随后被告在原告所持有的《场地租赁合同》中加盖被告公司公章，被告金鑫驾校以乙方名义履行合同权力义务。原告起诉前，被告实际已支付租金4次，金额分别为10万元、10万元、9.5万元和10.3万元，原告起诉后，被告仍向原告支付了第五年租金113，450元。2015年4月2日，上饶经济技术开发区管委会向原、被告分别发出通知书，提出原、被告的租赁行为违反招商引资合同和国有土地使用权出让合同的约定，同时违反了我国土地管理法律法规的相关规定，系违法行为，故此提出要求被告金鑫驾校在三个月内迁出该地块。原、被告接到通知后，经双方多次协商，未对搬迁及赔偿事宜达成一致，故原告起诉至法院。
本案在审理过程中，原告申请对驾校场地及其附属物残余价值进行评估。经本院委托评估，被告所租赁的驾校场地及其附属物残余价值为819，074元。原、被告均未在法定期限内对评估意见书提出异议，本院对该评估意见书予以认定。
本院依法对被告进行释明后，被告对其反诉请求作如下补充：如果法院认定租赁合同无效，要求原告依法承担全部过错责任，赔偿被告经济损失300万元，即反诉请求的范围和内容不变，仅对请求依据作出变更。
原告提供的证据经质证，被告认为证据1恰恰证明了原告的实际控制人系上饶市经济开发区管理委员会；对证据2无异议；对证据3，认为土地权证一直是由原告持有，从未向被告出示过，被告从不知晓土地的使用性质，同时被告有充分理由相信该土地能够用作驾校之用；证据4说明了原告在该合同中明确表示，该土地可以用作驾校之用，并且在违约责任中明确约定，违约方需赔偿全部损失；证据5说明了原告对被告承租土地作为驾校使用一直是认可的。由于原告没有按合同约定提供办公楼给被告使用，导致被告一直在外租用办公楼，被告核减租金是对被告损失的补偿。对证据6，被告认为不能据此证明租赁合同无效，且在该土地上开办驾校是由原告保证的，如果违反法律规定，原告应承担一切责任；对证据7，认为《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）在2010年就已经废止，《城市用地分类与规划建设用地标准》（G50137-2011）是住房与城乡建设部颁布的，不是法律、行政法规。经审查，本院对证据1-6的真实性、关联性及合法性均予以认定，证据7系法律规范，不属于证据范畴。
被告提供的证据经质证，原告对第一组证据的租赁合同真实性无异议，但对其证明目的有异议，对公证书真实性、合法性有异议，认为该公证书明显违法，原、被告签订的租赁合同因违法而无效。对第二组证据中的通知书的证明目的有异议，被告的推理不符合事实和法律规定。对第三组证据均有异议，原告已申请对该场地及其附属物价值进行评估，认为应当以评估结果作为损失依据。经审查，本院对第一组证据中租赁合同及公证书真实性予以认定，但认为公证书不能直接证明租赁合同合法有效，对第二组证据的真实性予以认定，对第三组证据的承包合同、银行交易明细、照片、车管所证明以及被告情况说明的真实性予以认定，对费用凭据复印件的真实性无法认定，对未完成培训学员名单的证据内容真实性无法认定。
本院认为，原告通过出让方式获得的国有土地使用权，权利证书中记载该地类（用途）为工业用地。原告将该地块出租给被告用于开办驾校的行为属于擅自改变土地用途，出租后也未进行相应土地变更登记手续，因此，原、被告签订场地租赁合同违反《土地管理法》、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市用地分类与规划建设用地标准》等相关法律法规、部门规章的强制性规定，该合同无效。故原告要求确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同确认无效后，被告应当在合理期限内将该场地使用权归还给原告，该期限确定为1个月为宜。
原告明知该土地为工业用地，不能出租用于经办驾校，而被告无从知晓该土地的性质，或者虽然应当知道，但在磋商和签订合同的过程中，被告有充分理由相信原告是开发区管委会实际控制的公司，基于对政府公信力的信赖，也有理由相信其能够合法使用该土地经营驾校，或者相信原告能够解决土地性质、用途问题。现原告以擅自改变土地用途为由，起诉要求确认租赁合同无效，并要求被告立即搬离场地，其行为属于违背诚实信用原则的行为，根据合同法第四十二条之规定，原告应当承担缔约过失责任，赔偿被告的信赖利益损失。但同时，被告在签订合同过程中未尽到注意义务，在合同无效上也存在一定过失，应对其自身信赖利益损失承担部分责任，该责任比例酌定为10%，原告的责任比例为90%。
被告反诉所主张的损失，其中关于学员学费损失，被告仅根据未完成学业学员的人数，通过估算方式计算损失，并未提供充分证据证明损失的具体数额，故对被告主张的该损失无法认定，本院不予支持。其中场地建设费用损失，本案中，租赁合同虽然无效，但原、被告双方已经实际履行合同多年，被告在实际经营中已经产生符合预期的收益，故不能将其主张的初始建设费用认定为损失。本院认为，被告的信赖利益损失，应当认定为驾校场地的残余价值损失819，074元以及合同被认定为无效后被告预交的部分租金（截止到2016年7月15日，该部分租金为113，450元／12×5=47，270元）。其理由是：该残余价值及预付租金系被告基于对原告的信赖而实际支出，但又因原告违背诚实信用原则，而无法产生符合预期的收益而成为损失，故认定残余价值及预交租金损失为被告信赖利益损失更符合公平公正原则。结合本案实际情况，本院认定原告应当对残余价值损失承担90%的责任，并返还原告预交部分的租金，即原告应赔偿被告信赖利益损失为：819，074元×90%＋47，270元=784，436.6元。因此，对于被告主张的损失超过上述认定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第二十九条、第三十一条之规定，判决如下：
一、确认原告上饶市和济置业有限公司与被告上饶市金鑫驾驶员培训有限公司于2011年3月16日签订的《场地租赁合同》无效；
二、被告上饶市金鑫驾驶员培训有限公司在本判决生效之日起一个月内搬离该租赁土地；
三、原告上饶市和济置业有限公司赔偿被告上饶市金鑫驾驶员培训有限公司经济损失784，436.6元；
四、驳回被告上饶市金鑫驾驶员培训有限公司的其他反诉请求。
案件受理费2，300元，反诉费15，400元，鉴定费15，000元，合计32，700元，原告上饶市和济置业有限公司负担19，027元，被告上饶市金鑫驾驶员培训有限公司负担13，673元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 廖 辉
代理审判员 蔡 军
人民陪审员 张德培
二〇一六年六月二十日
书 记 员 余梦莹