浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙09民终828号上诉人（原审原告）：胡则辉，男，1978年8月12日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：陈凡竹(胡则辉妻子)，住舟山市定海区临城街道未来城*幢***室。上诉人（原审原告）：陈凡竹，女，1976年8月28日出生，汉族，住舟山市定海区。被上诉人（原审被告）：浙江邦泰置业有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道纬四路东18号。法定代表人：陈烽。上诉人胡则辉、陈凡竹因与浙江邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡则辉、陈凡竹上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.邦泰公司应向上诉人交付讼争房屋，一审法院认定上诉人该项诉请不具备请求基础，明显错误。2.违约金计付基数应包括地下车位和地下储物间使用权价款，违约金应支付至讼争房屋取得《建筑工程竣工验收备案证明》之日即2015年11月27日止。一审调整违约金数额缺乏依据，最终确定的违约金过低，应予纠正。3.一审法院引用最高院的指导意见，不能作为判决依据，只能参照适用。邦泰公司未作答辩。胡则辉、陈凡竹向一审法院起诉请求：1.邦泰公司立即履行合同约定内容：交付胡则辉、陈凡竹所购商品房所有物件，包括商品房钥匙、门禁卡、可视电话等物品；向胡则辉、陈凡竹提供商品房交付必备的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案证明》以及有关部门出具的认可文件和准许使用文件等资料文件；二、邦泰公司按合同约定赔偿胡则辉、陈凡竹商品房延期交付违约金56110元（自2015年5月1日起以1219796元为基数按日万分之五计算至2015年7月31日）。本案审理过程中，胡则辉、陈凡竹要求延期交付违约金计算至2015年11月27日。一审法院认定事实：双方于2013年5月5日签订《浙江省商品房买卖合同》，胡则辉、陈凡竹向邦泰公司购买位于临城剑桥府邸小区9幢304室房屋一套，建筑面积87.78平方米，房价款1201796。合同约定：出卖人应于2015年4月30日前将符合取得竣工验收备案等条件的商品房交付买受人使用；如出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间或者按合同约定的交房时间内前往办理领房手续，并交纳物业管理费，物业管理费的计交时间为领房次月起。双方另签订《剑桥府邸地下车位、地下储物间使用权购置协议》一份，约定胡则辉、陈凡竹以18000元价格购买小区9幢35号地下储藏间使用权。合同签订后，胡则辉、陈凡竹依约支付购房款1201796元、地下储藏间使用权价款18000元，邦泰公司未在合同约定日期交付案涉房产及地下储藏。邦泰公司于2015年4月向胡则辉、陈凡竹发送入伙通知书，但此时讼争房屋尚未符合交付条件。后邦泰公司未再以书面形式通知胡则辉、陈凡竹交房。2015年上半年，邦泰公司因资金紧张陷入财物困境，剑桥府邸小区收尾工作面临停工。后经政府相关部门协调，项目得以完工。工程于2015年7月29日经竣工验收合格，并于2015年11月27日进行竣工验收备案。2015年8月起，经政府部门协调，剑桥府邸业主可在政府部门办理相应房屋产权登记手续。胡则辉、陈凡竹通过业主QQ群等渠道知晓政府统筹业主办理交房手续，但未办理交房手续。一审法院认为：双方的《浙江省商品房买卖合同》和《剑桥府邸地下车位、地下储物间使用权购置协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依约履行合同义务。邦泰公司在讼争房屋符合交付条件后，虽未继续向胡则辉、陈凡竹发送入伙通知书，但鉴于剑桥府邸小区交房的特殊情况，且小区其他大部分业主均已在政府统筹交房期间完成交房手续，胡则辉、陈凡竹明知可办理交房却怠于行使自身权利。现胡则辉、陈凡竹要求邦泰公司向其交付所购商品房的全部物件并提供相应交房资料，但胡则辉、陈凡竹未办理交房手续，也未履行办理交房手续时其应履行的相关支付义务，邦泰公司并非系在胡则辉、陈凡竹完成交房后对应交付的物品、资料不予交付。胡则辉、陈凡竹的该项诉请不具备请求基础,不予支持。关于逾期交房违约金：1.计付基数。《浙江省商品房买卖合同》和《剑桥府邸地下车位、地下储物间使用权购置协议》是两个不同的合同，双方在《剑桥府邸地下车位、地下储物间使用权购置协议》中未约定逾期交付违约金，故胡则辉、陈凡竹主张的逾期交房应以其所交的房价款1201796元为计算违约金的基数。2.计付时间。对于邦泰公司应自约定交房的第二日（即2015年5月1日）起支付逾期交房违约金，双方不持异议。讼争房屋所在小区于2015年7月29日通过竣工验收，政府于2015年8月统筹小区业主交房且胡则辉、陈凡竹对此知情，故胡则辉、陈凡竹亦可积极办理相关手续维护自身权益。故确定邦泰公司应支付胡则辉、陈凡竹逾期交房违约金至2016年7月31日止。3.计付标准。双方对逾期交房违约金约定计算标准为日万分之五，但邦泰公司提出该计算标准过高应依法予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定。并参照《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条之精神，案涉工程系在当地政府协调下完工，结合本案实际，酌情将逾期交房违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同档次基准贷款利率计算。综上，胡则辉、陈凡竹的逾期交房违约金为1201796元×（4.35%÷360天）×91天=13214.75元。邦泰公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、邦泰公司于判决生效之日起10日内支付胡则辉、陈凡竹逾期交房违约金13214.75元（以中国人民银行同期同档次基准贷款利率按1201796元为基数计算91天）。二、驳回胡则辉、陈凡竹的其他诉讼请求。案件受理费1203元，减半收取601.5元，由胡则辉、陈凡竹共同负担536.5元，由邦泰公司负担65元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于讼争房屋相关物件、资料的交付问题。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条对交接问题有相关约定，在房屋交接时应办理房屋交接单等相关交付手续。现讼争房屋已符合交付条件，但胡则辉、陈凡竹尚未根据合同约定办理交付手续，故讼争房屋相关物件、资料的交付条件尚未成就。一审认定该项诉请不具备请求基础并无不妥，应予维持。胡则辉、陈凡竹可在交付手续办理完成后另行主张该项诉请。二、关于违约金的基数，胡则辉、陈凡竹主张违约金基数应包括地下储物间的价款，但双方在签订《中央御城地下车位、地下储藏间使用权购置协议》时未就地下储物间违约金问题达成过合意，故一审法院根据双方在《商品房买卖合同》中的约定即以已付购房款来确定违约金基数并无不当，应予维持。关于违约金的计付时间，虽然双方合同约定交房条件包括取得竣工验收备案证明，但是讼争房屋已于2015年7月29日通过竣工验收，政府也于2015年8月统筹小区业主交房，故2015年7月底讼争房屋已实际具备交付条件。一审法院据此确定违约金计付截止时间为2015年7月31日并无明显不妥，本院予以确认。关于违约金数额的调整，本案中邦泰公司以约定的违约金过高为由请求减少，且胡则辉、陈凡竹未提供充分证据证明因逾期交房造成的损失，故一审法院根据本案实际情况，将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同档次基准利率，亦属合理，可予维持。至于物业费等费用的缴纳问题，与本案属不同法律关系，应另行处理。综上所述，胡则辉、陈凡竹的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1203元，由胡则辉、陈凡竹负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 吉审 判 员  张秀梅代理审判员  高嘉侃二〇一七年二月七日代书 记员  杨 涛