南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦红民初字第79号
原告南京港联置业发展有限公司，住所地本市栖霞区迈皋桥创业园1-118号。
法定代表人单世成，该公司董事长。
委托代理人黄春、魏明，江苏华昕律师事务所律师。
被告徐小娥，女，汉族，1971年9月17日生。
第三人江苏顺丰速运有限公司，住所地本市江宁经济技术开发区胜泰新寓2号。
法定代表人曾治平，该公司总经理。
委托代理人鲁晓霞、王丹，该公司职员。
原告南京港联置业发展有限公司（下称港联公司）与被告徐小娥、第三人江苏顺丰速运有限公司（下称顺丰公司）租赁合同纠纷一案，原告港联公司于2015年1月19日向本院起诉，本院于当日立案受理并依法组成合议庭于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托代理人黄春，第三人顺丰公司的委托代理人鲁晓霞、王丹到庭参加诉讼，被告徐小娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告港联公司诉称，2014年8月17日，原、被告签订一份续租协议书。合同约定，原告将位于秦淮区育仁路127号、129号及131号门面房（约289平方米）出租给被告经营使用。期限两年，租金每年为166464元，先付费后使用，租金按季度支付，协议约定不得转租、分租。协议签订后，被告擅自将127号、129号共185平方米门面房转租给第三人顺丰公司，原告获悉后立即与被告电话联系告知其不能转租，否则按协议约定解除合同收回房屋，但被告置之不理。原告遂于2014年11月28日向被告及第三人发函，告知解除合同期限并限期腾空交还房屋。然至起诉之日，被告及第三人仍未能将房屋腾空交还给原告。故原告诉至法院要求：1、确认原、被告双方于2014年8月17日签订的《续租协议书》于2014年11月30日解除，被告将位于秦淮区育仁路127号、129号、131号门面房腾空并交还原告；2、判令第三人对腾空并交还秦淮区育仁路127号、129号门面房承担连带责任；3、判令被告支付房租15960元（自2014年10月25日至2014年11月29日）；4、判令被告自2014年12月10日起至2015年1月19日支付房屋使用费21369元，第三人对其中13650元承担连带给付责任；5、判令被告自2015年1月19日起按每年20万元的标准给付原告房屋使用费至其实际腾空交还之日止，其中第三人按每年128020元标准承担连带给付责任至实际腾空之日止；6、判令被告支付拖欠原告水费、电费；7、本案诉讼费用由被告负担。
被告徐小娥未答辩。
第三人顺丰公司辩称，第三人租赁秦淮区育仁路127号、129号门面房系与被告签订的租赁合同。被告徐小娥与第三人签订租赁合同时，向第三人提供了被告与原告签订的续租协议书和补充说明及房屋所有权证书，因此，第三人在与被告建立租赁关系的过程中并不存在过错，且第三人已将一年租金全部支付给被告，目前被告并未按合同约定向第三人提供房屋租赁发票，第三人与原告在法律上并无利害关系，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，自2013年起，被告徐小娥开始租赁原告所有的位于本市秦淮区育仁路127号、129号、131号门面房。2014年8月17日，原、被告双方签订一份续租协议书，协议约定：乙方（被告）使用甲方（原告）位于秦淮区育仁路127号、129号、131号门面房，面积约289平方米（其中127号应除楼上过道占用）；门面房经营内容为棋牌，使用期限为两年，自2014年10月25日至2016年10月24日止，使用费每年为166464元，合计332928元，使用费中不含水电等费用，费用按先付费后使用原则，每季度一付；乙方按月准时交纳用水、用电等费用；乙方承诺不得擅自将承租的房屋转租、分租、转让、转借或用于抵押、投资联营牟利也不得利用房屋进行非法活动，如有违反行为，由乙方自行承担相应的责任，甲方有权解除合同，收回房屋；违约责任约定为甲乙双方按先付费后使用原则执行，乙方不得拖欠房屋使用费，如乙方不能按时交纳使用费，则乙方每逾期一天应按拖欠甲方使用费数额的百分之一向甲方交纳滞纳金，该滞纳金根据乙方逾期的天数累加直至乙方付清使用期之日止。如乙方拖欠甲方使用费超过10天，则甲方有权直接终止本协议，收回乙方使用房屋，乙方对此无任何异议，同时乙方同意将使用的房屋包括但不限于不动产、装潢、照明等原封不动的交还甲方。如因乙方拖欠使用费导致甲方依据本协议约定解除本协议的，协议解除后，乙方自愿将所使用的房屋全部交还甲方（包括不动产、装潢等），乙方应当自本协议解除之日起十日内自行将所承租的房屋内的所有物品（包括不动产、装潢等）搬出，如在规定的期间内不予搬出，则视为乙方放弃对上述未搬出物品的所有权，甲方有权自行处理。乙方应按约定的经营内容从事合法经营，乙方若改变经营内容，应事先征得甲方同意，否则甲方有权终止本协议。续租协议签订后，被告徐小娥未交纳两年租金给原告。2014年8月18日，被告徐小娥与第三人签订房屋租赁合同，约定被告将承租与原告位于秦淮区育仁路127号、129号门面房租给第三人；房屋权属状况约定为被告对该房屋有转租权，且房屋所有权人允许被告转租该房屋；租期为2014年8月24日起至2014年8月31日止为免租期，正式租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日，租期12个月；租金为含税价20614元/月。合同签订后，第三人交纳了12个月租金247368元给被告并入驻使用其承租的门面房。后原告获悉被告徐小娥将租赁门面房进行转租，遂于2014年11月28日向被告徐小娥和第三人发出律师函。发给徐小娥的律师函的主要内容为：因被告未能交纳租金，且未经出租人同意擅自以虚构的事实转租给顺丰快递使用，被告的违约行为致合同目的不能实现，故发函告知，自2014年11月30日解除双方签订的续租协议，对于拖欠租金原告保留追索的权利，并要求被告三日内腾空交还房屋；发给第三人律师函的主要内容为：因原告与被告签订的续租协议约定不得转租，且被告徐小娥也未支付房租，故原告已发函给被告解除合同收回房屋，望第三人在收到函后十日内搬离，否则原告将自行收回房屋并有权进一步向第三人主张房屋使用费。次日，被告与第三人收到原告所发的函。但被告和第三人一直未能迁出涉案房屋，故原告诉至法院要求处理。审理中，第三人提供了2014年8月17日原告与被告签订的补充说明复印件以证实第三人与被告签订租赁合同时已审核过被告是有转租权利，且当时第三人的工作人员也向原告工作人员核实过复印件的真实性（补充说明主要内容为原告同意被告转租）。对补充协议复印件，原告不予认可，原告也不认可第三人工作人员曾向其核实过转租事宜。2015年7月30日，第三人将秦淮区育仁路127号、129号门面房交付给原告，目前涉案门面房也不欠水电费用，故原告将诉讼请求明确为：1、确认原、被告双方于2014年8月17日签订的《续租协议书》于2014年11月30解除，判令被告将位于秦淮区育仁路131号门面房腾空并交还原告；2、判令被告支付房租15960元（自2014年10月25日至2014年11月29日）。因合同于2014年11月30日解除，故房屋的租金应为166464元/年÷365天35天=15962元，现原告主张15960元；3、判令被告自2014年12月10日起至2015年7月30日止（迁出时止）支付房屋使用费81371元（两间），第三人对以上使用费承担连带给付责任。因被告与第三人约定的租金（两间）为247368元/年，且租金也是不断上涨，故原告主张按20万元/年主张三间房屋使用费，根据第三人承租的两间门面房面积，原告主张按128020元/年主张两间房屋使用费（第三人对此标准无异议），故房屋的使用费用应为128020元/年÷365天232天（占用期间）=81371元，因第三人收到函后未迁出，故原告要求其与被告承担连带给付责任。
以上事实，有特快专递回执、律师函、续租协议书、产权证、补充说明、租赁合同等证据及原告、第三人陈述为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的续租协议系当事人真实意思表示，原、被告均应按约履行。被告在租赁期限内未经原告同意私自将其承租的门面房秦淮区育仁路127号、129号转租给第三人显属违约，故原告依据双方签订的租赁合同向被告发函要求解除合同收回房屋并无不当，本院予以支持。合同解除时间以原告在发函中告知的2014年11月30日为准。合同解除后，被告应当腾空并交付承租门面房，因秦淮区育仁路127号、129号被告转租给第三人，第三人已将承租的房产交付给原告，故被告应将余下的秦淮区育仁路131号门面房腾空并交付给原告。因被告未支付租金，故原告主张自被告开始承租即2014年10月25日起至合同解除止即2014年11月29日的房租15960元并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告未能腾空并交付承租门面房，故应当支付房屋使用费至其迁出时止，故原告要求被告支付自2014年12月10日起至2015年7月30日止的房屋使用费81371元（两间）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因第三人实际使用秦淮区育仁路127号、129号门面房，且其在接到原告发函要求其迁出时未能迁出，故其应当对以上使用费与被告承担连带给付责任，因第三人已将租金支付给被告，如其承担使用费后，可向被告追偿。第三人辩称其与被告签订租赁合同时已履行了审核义务，其在与被告建立租赁关系的过程中并无过错的意见。本院认为，被告提供的补充协议并非原件，原告对此不予认可，且原告也否认第三人工作人员曾向其核实涉案房屋转租事宜，现第三人无证据表明其在承租门面房过程中，原告知晓此事。故第三人在与被告签订租赁合同时仍有过错，其应当对被告应当支付的使用费承担连带支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2014年8月17日签订的《续租协议书》于2014年11月30日解除，被告徐小娥于本判决生效后十日内将位于秦淮区育仁路131号门面房腾空并交还原告南京港联置业发展有限公司。
二、被告徐小娥于本判决生效后十日内支付原告南京港联置业发展有限公司房租15960元（自2014年10月25日至2014年11月29日）。
三、被告徐小娥于本判决生效之日起十日内支付原告南京港联置业发展有限公司2014年12月10日起至2015年7月30日期间的房屋使用费81371元。
四、第三人江苏顺丰速运有限公司对被告徐小娥应支付的2014年12月10日起至2015年7月30日期间的房屋使用费81371元承担连带支付责任。
案件受理费733元、公告费600元，合计1333元，由被告负担（原告已预交，被告在给付以上款项时一并支付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：1076）。
审 判 长 张立旺
人民陪审员 陈 斌
人民陪审员 马国明
二〇一五年十月十四日
法官 助理 陈 宇
见习书记员 王梦阳