江西省抚州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）赣10行再2号
上诉人（原审第三人）：中国邮政集团公司抚州市分公司，住所地抚州市金巢大道109号。
法定代表人张华，总经理。
委托代理人何军，江西论研律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：宜黄县竹木工艺制品厂，住所地江西省抚州市宜黄县凤岗镇狮子山牌坊下。
法定代表人孙灿国，厂长。
原审被告：宜黄县不动产登记局。
法定代表人王乐临，局长。
委托代理人车国华，江西添翼律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人中国邮政集团公司抚州市分公司因与宜黄县竹木工艺制品厂、宜黄县不动产登记局土地行政登记一案，不服抚州市临川区人民法院（2017）赣1002行再1号行政判决，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
抚州市临川区人民法院（2017）赣1002行再1号行政判决认定如下案件事实：原抚州市临川区人民法院（2014）临行初字第12号行政判决经审理查明，1996年12月12日，宜黄县人民政府为宜黄竹木工艺制品厂颁发了宜A国用（96）字第02016号《国有土地使用权证》。1996年12月20日，宜黄国土局征用宜黄凤岗镇东关村四组狮子山牌坊下1950平方米的土地给宜黄竹木工艺制品厂开办工厂使用，双方签订征用土地协议书一份。征用土地呈报表显示，宜黄县人民政府审批同意该土地征用事宜的日期为1997年1月7日。土地登记申请书审批表显示，宜黄竹木工艺制品厂申请土地登记发证的日期为1997年1月18日，县政府审批同意日期为1997年1月28日。宜黄国土资源局陈述上述日期之所以前后混乱，是因为领导人情关系，就先给宜黄竹木工艺制品厂颁证，再来完善征地及申请登记等相关手续。
1996年至1997年期间，第三人抚州地区邮电局投资10万元到宜黄竹木工艺制品厂用于双方合作办厂。1996年12月24日，宜黄竹木工艺制品厂法定代表人孙灿国向宜黄国土资源局递交了一份申请，写明：“我厂原委托县土管局征用东关村四组一块地面积1950㎡，现根据地区邮电局与我厂联营，地区邮电局要求该块土地权属发证归地区邮电局，征用土地补偿费，办理土地使用权规费由我付给，特向县土管局申请办理土地权属手续，此后此块土地权属归地区邮电局，如有权属纠纷的一切后果由我负责”。据此，宜黄国土局便将宜A国用（96）字第02016号《国有土地使用权证》上的土地使用者由宜黄竹木工艺制品厂变更为抚州地区邮电局，但并没有为抚州地区邮电局另行发证，只是在原证土地使用者一栏上黏贴了白纸，并写上抚州地区邮电局的名字，然后加盖上宜黄国土资源局的公章，且国有土地使用权证上其他登记事项均未作改动。
2002年6月28日，抚州市邮政局向宜黄土管局提交证明一份，表明1998年度邮电分营方案经江西省邮电管理局批复（赣邮【1988】局字第708号），宜黄狮子山脚下的1950平方米的土地划归抚州市邮政局，据此原抚州地区邮电局变更为抚州市邮政局。2002年7月1日，宜黄国土资源局在宜A国用（96）字第02016号《国有土地使用权证》变更记事一栏注明“根据赣邮（1998）局字第708号文及证明，本宗地变更为抚州市邮政局使用”，并加盖了其公章。2002年4月3日，抚州地区邮电局与徐勇签订土地转让协议，将本案诉争土地转让给徐勇。2012年11月15日，徐勇以其创办的江西吉勇实业有限公司的名义依法办理了转让过户登记手续，土地权利证书号为：宜A国用（12）18841号，权利人为江西吉勇实业有限公司，现该宗土地上已建有厂房。另查明，2000年11月2日，宜黄竹木工艺制品厂因无正当理由逾期未办理年度检验手续，被宜黄工商行政管理局吊销了营业执照。
抚州市临川区人民法院（2014）临行初字第12号行政判决认为，宜黄竹木工艺制品厂被吊销企业营业执照后，仅丧失经营资格，其法人资格仍然存在，可以自己的名义进行诉讼活动，具备诉讼主体资格。宜黄国土资源局并无证据证明其作出具体行政行为之时有告知宜黄竹木工艺制品厂相关内容，宜黄竹木工艺制品厂存在不知道该具体行政行为的情形，宜黄国土资源主张本案已过诉讼时效不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。宜黄县国土资源局将宜黄县人民政府为宜黄竹木工艺制品厂颁发的宜A国用（96）字第02016号《国有土地使用权证》上的土地使用者一栏名字变更为抚州地区邮电局，并加盖宜黄国土资源局的公章，明显超越了其职权范围，违反了法律规定，其作出的该具体行政行为违法。但本案诉争的土地已经依法再次转让给他人，并进行了开发利用，若撤销该具体行政行为势必会给国家利益或公共利益造成重大损失，故不宜撤销，应当作出确认违法的判决。作出判决：确认宜黄国土资源局变更宜国用（96）字第02016号《国有土地使用权证》土地使用者的具体行政行为违法。
抚州市临川区人民法院再审另认定案件事实：宜黄国土局将宜A国用（96）字第02016号《国有土地使用权证》上的土地使用者由宜黄竹木工艺制品厂变更为抚州地区邮电局，但并没有为抚州地区邮电局另行发证，只是在原证土地使用者“宜黄竹木工艺制品厂”上粘贴白纸，在白纸上写上“抚州地区邮政局”的名字，然后加盖上宜黄国土资源局地籍股的公章。宜黄国土资源局提供的土地登记申请书审批表的申请人名称均是宜黄竹木工艺制品厂，没有提供宜黄竹木工艺制品厂将土地过户给抚州地区邮电局变更登记的相关审批材料，土地权属界址调查表单位一栏将“宜黄竹木工艺制品厂”直接涂改为“抚州地区邮电局”。2015年9月24日宜黄县国土资源局依据宜黄县政府的批复作出（宜国土资字［2015］第79号）撤销土地登记决定的公告，认定：“江西吉勇实业有限公司在2012年11月15日批准坐落在狮子山××坊下的国有土地使用权转让登记时，所提交的《抚州市邮政局于2002年4月1日委托书》，经宜黄县公安局送江西省公安司法鉴定中心鉴定系伪造，其2002年4月3日宜黄邮政局与徐勇签订的土地转让协议内容不真实，造成土地登记错误。依据《江西省土地登记办法》（江西省人民政府令110号）第二十九条和第三十四条的规定，经请示县人民政府，决定依法撤销江西吉勇实业有限公司（徐勇）土地登记，对其领取的《国土土地使用证》宜A国有（2014）第22267号予以收缴作废。该公告2015年10月8日登报公告送达。2015年12月7日作出宜国土资罚字［2015］第55号行政处罚决定书，该行政处罚决定书认定江西吉勇实业有限公司（徐勇）利用伪造公文骗取批准位于狮子山××下一宗土地登记，而后对该块土地进行了建设，构成非法占地的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，决定处罚如下：责令江西吉勇实业有限公司退还在狮子山××坊下非法占有的1950平方米土地，并没收该公司在该宗土地上的建筑物与附着物。宜黄国土局作出的以上行政处罚决定书于2015年12月11日在抚州日报登报公告送达。2017年8月21日宜黄国土资源局向宜黄竹木工艺制品厂发送《关于明确江西吉勇实业土地退还对象的函》，该函明确［2015］第55号行政处罚决定书载明的江西吉勇实业有限公司用地（县城狮子山××坊下非法占用的1950平方米土地）退还给抚州市邮政局。在案件再审过程中，宜黄国土资源局土地行政登记发证的职能已变更为宜黄不动产登记局承受。因机构改革，抚州地区邮政局更名为抚州市邮政局，现又更名为中国邮政集团公司抚州市分公司。
抚州市临川区人民法院再审认为，本案土地变更时间为1996年，根据1988年《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。根据1995年颁布实施的《土地登记规则》第四条规定：“土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。根据2015年颁布实施的《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。根据新法优于旧法原则，宜黄不动产登记局负责本行政区域内的土地权属登记的行政职权，承受原宜黄国土资源局土地登记方面的职能，是本案适格被告。
关于本案起诉时效，宜黄不动产登记局及中国邮政集团公司抚州市分公司均主张本案已过诉讼时效，主要依据是一份1996年12月24日宜黄竹木工艺制品厂的法定代表人孙灿国本人书写的过户申请，该份证据不能证明宜黄竹木工艺制品厂已知土地证已过户更名。宜黄不动产登记局并无证据证明其作出具体行政行为之时有告知宜黄竹木工艺制品厂相关内容，故宜黄竹木工艺制品厂存在不知道该具体行政行为的情形，对宜黄不动产登记局及中国邮政集团公司抚州市分公司的主张不予支持。
关于涉案土地变更登记的合法性审查，1995年的《土地登记规则》第六条规定：“土地登记依照下列程序进行（一）土地登记申请；（二）地籍调查；（三）权属审核；（四）注册登记；（五）颁发或者更换土地证书。”第三十五条：“企业将通过出让或者国有入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起三十日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。”本案涉案土地的变更登记，宜黄土管局仅凭宜黄竹木工艺制品厂法定代表人的一份过户申请，未经土地变更审核，也未重新更换土地证书，直接在原土地证书土地使用者“宜黄竹木工艺制品厂”名字上粘贴白纸，在白纸上写上“抚州地区邮政局”，再在“抚州地区邮政局”名称上加盖宜黄国土资源局地籍股的章。宜黄国土局的以上变更行为严重违反法律程序，应予撤销。原审认定本案诉争的土地已经依法再次转让给他人，并进行了开发利用，若撤销该具体行政行为势必会给国家利益或公共利益造成重大损失，不宜撤销。根据再审查明的事实，本案诉争的土地并未依法经抚州市邮政局再次转让给他人，宜黄国土资源2015年作出行政处理公告、行政处罚决定以及发送给宜黄竹木工艺制品厂的函件证明土地已退回抚州市邮政局。原审判决认定的不宜撤销的情形因为出现新证据导致客观事实发生变化，依法应予纠正。
抚州市临川区人民法院再审依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第三项、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销抚州市临川区人民法院（2014）临行初字第12号行政判决书。二、撤销宜黄不动产登记局（原宜黄国土资源局）变更宜国用字第02016号《国有土地使用权证》土地使用者为“抚州地区邮政局”的具体行政行为。原审案件受理费50元由宜黄不动产登记局承担。
上诉人中国邮政集团公司抚州市分公司上诉请求：1、撤销抚州市临川区人民法院（2017）赣1002行再1号行政判决，改判驳回被上诉人宜黄竹木工艺制品厂诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人宜黄竹木工艺制品厂承担。主要事实和理由为：1996年12月24日被上诉人宜黄竹木工艺制品厂的法定代表人孙灿国书写了一份过户申请，自愿同意将涉案土地过户至上诉人名下，其应当知道涉案土地变更登记具体行政行为的内容，1996年至被上诉人宜黄竹木工艺制品厂向法院起诉时长达十八年，已超过法定诉讼时效。
被上诉人宜黄竹木工艺制品厂答辩称：被上诉人的法定代表人孙灿国虽然在1996年12月24书写了过户声明，但无从知晓涉案土地变更过户登记的具体行政行为，未超过20年的最长诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告宜黄不动产登记局陈述意见：同意上诉人上诉理由和请求。
本院经审理查明的事实与一审再审判决认定的事实一致，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，原宜黄国土资源局在未经土地变更审核，没有土地过户变更登记相关审批，也未重新更换土地证书的情况下，将宜A国用（96）字第02016号《国有土地使用权证》上的土地使用者由宜黄竹木工艺制品厂变更为抚州地区邮电局，明显违反法律法规规定，严重违反法定程序。一审法院再审判决撤销变更登记具体行政行为正确。
关于上诉人中国邮政集团公司抚州市分公司提出被上诉人宜黄竹木工艺制品厂起诉超过诉讼时效的上诉理由，依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”、第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为的内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过二十年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”和《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”的规定，诉讼时效是以“知道或者应当知道该具体行政行为内容之日”或“具体行政行为作出之日”为期间起算适用点。1996年12月24日被上诉人宜黄竹木工艺制品厂的法定代表人孙灿国书写的过户申请不能等同也不能证明被上诉人宜黄竹木工艺制品厂知道或者应当知道原宜黄国土资源局作出的变更登记具体行政行为的内容，原审被告宜黄不动产登记局亦没有有关告知了被上诉人宜黄竹木工艺制品厂变更登记具体行政行为的内容的证据。本案可适用最长诉讼时效期间，从1996年或1997年原宜黄国土资源局作出变更登记具体行政行为之日起至被上诉人宜黄竹木工艺制品厂提起诉讼时止未超过二十年，在法定诉讼时效期间内。上诉人中国邮政集团公司抚州市分公司提出起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立。
综上，本院认为，抚州市临川区人民法院（2017）赣1002行再第1号行政判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人中国邮政集团公司抚州市分公司提出的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人中国邮政集团公司抚州市分公司承担。
本判决为终审判决
审 判 长 冯 武
审 判 员 陈剑波
审 判 员 江 坎
二〇一八年三月十六日
法官助理 揭 婷
书 记 员 姜慧瑶