浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊民初字第1574号
原告：章先进。
委托代理人（特别授权代理）：张助宽，浙江三惟律师事务所律师。
被告：黄晓燕。
原告章先进与被告黄晓燕房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月9日向本院起诉，本院于即日受理后，依法由审判员单超独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告章先进的委托代理人张助宽、被告黄晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章先进起诉称，2014年4月29日，原、被告经协商一致，订立房屋租赁合同1份。合同约定原告将坐落于嵊州市医院路75号东起第3-4间营业房出租给被告使用，租期为1年（自2014年6月1日起至2015年5月31日止），租金为110000元。现房屋租赁期已满，原告多次要求被告腾空归还上述营业房，但被告拒绝归还。审理中，原告撤回要求被告停止占用嵊州市医院路75号东起第3-4间营业房的侵权行为的诉讼请求。现请求判令被告立即腾空嵊州市剡湖街道医院路75号东起第3-4间营业房后将上述房屋归还给原告，并支付原告自2015年6月1日起至归还日止的房屋使用费（使用费按照双方原订立租赁合同约定的租金标准计算）。
被告黄晓燕答辩称，讼争房屋是被告从别人处转租过来的。原告未在合理期限内通知被告，致被告无法将房屋内的货物及时处理，由此造成相应的经济损失。因此，其要求延长租赁期，并适当减免部分房租。
原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明：
证据1、2014年4月29日原告与被告黄晓燕及其婆张祥兴（现已去世）签订的房屋租赁合同1份，证明原、被告存在房屋租赁合同法律关系，以及被告的租赁期已届满的事实。
证据2、嵊房权证城字第××号房产证1份，证明坐落于嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间房屋所有权人为原告。
证据3、嵊房权证城字第××号房产证复印件1份、租金收条7份、房屋租赁合同3份，上述证据以证明嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋所有权人多年来将该房屋出租给原告，同时该房屋所有权人一直允许原告享有该房屋的转租处分权。
被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性没有异议，但讼争房屋其是从谈剑处转租而来。订约时原告未与其讲过讼争房屋其中1间不属于原告，若当时其知道医院路75号东起第四间房屋所有权人为过小斌，其不会租赁涉案房屋。证据2的真实性没有异议。证据3，不能达到原告的证明目的，原告还需提供原告与过小斌之间的房屋租赁合同。
证据4，为查明案情事实需要，本院依职权向嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋所有权人过小斌及过小斌母亲周华飞所作的电话录音资料。录音资料主要内容为：1、过小斌虽为医院路75号东起第四间房屋登记所有权人，但其长期在外工作，该房屋对外出租其一直交由其父母即过德兴、周华飞夫妇处理；2、过德兴、周华飞夫妇多年来一直将该房屋出租给章先进，并允许章先进转租他人；3、起初过德兴与章先进就该房屋在2007年时订有租赁协议书，该租赁协议书约定租期届满后，双方租赁关系一直得以延续，具体方式为：章先进按年向过德兴、周华飞夫妇交纳租金，收款后由过德兴出具章先进收条。最后一份收条反映的租赁期至2015年5月31日期满，之后虽章先进尚未支付过德兴夫妇今年的租金，但过德兴夫妇仍同意将医院路75号东起第四间房屋继续交由章先进对外转租。
原告对该证据没有异议。
被告对该证据质证后表示录音资料不能证明嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋所有权人同意2015年6月1日之后由章先进继续租赁嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的事实。
本院对上述证据认证如下：证据1、2，能够达到原告的证明目的，本院予以认定。证据3结合证据4录音资料的谈话内容，本院认为能够达到原告的证明目的，本院予以认定。证据4，与本案事实具有关联性，本院予以认定。
经审理查明，嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间房屋所有权人为原告，该房屋的房产证号为嵊房权证城字第××号。嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋所有权人为过小斌，该房屋的房产证号为嵊房权证城字第××号。两间房屋系店面房，毗邻相连。过小斌父亲为过德兴，母亲为周华飞。由于过小斌在外地工作，对嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋对外租赁等收益处分一直交由其父母即过德兴、周华飞夫妇办理。2007年4月27日，过德兴（甲方）与原告（乙方）签订租房协议书1份，协议书约定：1、甲方将医院路75号西边第一间店面即现房产证所登记的嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋出租给乙方经营使用。2、租期为三年，自2007年6月1日起至2010年5月31日止；租金第一年为叁万捌仟元，于协议书签订之日一次性付清，第二年租金为肆万元，于2008年4月30日前一次性付清，第三年租金为肆万伍仟元，于2009年4月30日前一次性付清，乙方交纳的押金壹仟元，于协议书约定租期终止后由甲方归还乙方。3、在租赁期内，如乙方需转租，经甲方同意方可租给合适的第三者，第三者在接受转租之时起即应履行该协议书确定乙方享有的权利和承担的义务。4、协议书一经签字盖章即具法律效力，任何一方如单方面终止协议，违约方必须付给对方违约金壹仟元整。嗣后，原告依协议书约定按年履行其作为承租方的义务。租房协议书约定的租赁期届满后，原告与过德兴夫妇就嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋未再签订书面租赁合同。但原告自2010年6月1日起至2015年5月31日止按年向过德兴夫妇支付嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的租金，双方就该房屋的租赁关系一直得以延续，同时过德兴、周华飞夫妇也默许原告将该房屋对外进行转租。2015年6月1日之后，原告尚未向过德兴、周华飞夫妇支付嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的租金，但过德兴夫妇仍同意将该房屋出租给原告，并允许原告继续对外转租。
另查明，2010年5月2日，原告将涉案二间店面房租赁给谈剑使用，租赁期为二年，自2010年6月1日起至2012年5月31日止。租期行将届满前，原告（甲方）与被告及张祥兴（两人为乙方）于2012年5月9日签订房屋租赁合同1份，合同约定：1、甲方将坐落于嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间和医院路75号西边第一间即东起第四间共二间营业房出租给乙方使用。2、租赁期为二年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止；二年租金共计贰拾壹万陆仟元整，第一年租金为壹拾万零捌仟元于本协议签订之日一次性付清，第二年租金为壹拾万零捌仟元于2013年4月31日前付清。3、房屋租赁期间未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋的主体结构和设施，如因此而造成的损失由乙方赔偿。租赁期满后，装潢设施、器材（固定部分）无偿归甲方所有。4、租赁期满后，乙方如需续租，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权。双方还对合同其他权利义务作了约定。订约后，双方各自依约履行义务。该房屋租赁合同行将期满前，原告与被告及张祥兴于2014年4月29日又签订房屋租赁合同1份，合同约定：双方就讼争房屋在前份租赁合同约定的租赁期届满后再续租一年，即将合同租赁期延续至2015年5月31日，续租一年的租金为壹拾壹万元，其余权利义务与前份房屋租赁合同一致。续订的房屋租赁合同期满后，原告不同意被告继续租赁讼争房屋，并要求被告腾退讼争房屋未果。2015年6月9日，原告起诉来院要求判如所请。
又查明，张祥兴系被告之婆，其在原告起诉前已经去世。
本院认为，原告对讼争房屋中嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间房屋享有所有权，故其对该房屋享有出租收益权。另原告与过德兴、周华飞夫妇就讼争房屋中的嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋自2007年开始就订有租房协议，租房协议约定的租赁期届满后，双方一直以原告按年向过德兴、周华飞夫妇交纳租金的形式延续租赁关系，过德兴、周华飞对嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的出租收益处分一直受该房屋所有权人过小斌交托代办。综合上述事实，本院认定原告与过德兴、周华飞在2007年始签订的租房协议书未违反法律规定，合法有效。该租房协议书约定的租赁期届满后，原告继续租用嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋，过德兴、周华飞一直未提出异议，故原告与过德兴、周华飞夫妇就嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的租赁关系沿续至今仍然有效，双方的租赁关系视为不定期租赁。本案中，原告租得嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋后，征得过德兴、周华飞夫妇同意将该房屋与其所有的嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间房屋合并向第三人出租，因此原告就嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋向包括被告在内的次承租人进行转租的行为符合法律规定，应属有效。原告与被告及张祥兴先后订立的二份房屋租赁合同约定的租赁期已于2015年6月1日届满。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故原告要求被告腾退并返还讼争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告主张要求被告支付自2015年6月1日起至返还讼争房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，由于被告在租赁期满后未及时腾退讼争房屋，故原告该项诉请于法有据，本院予以支持。原告主张房屋使用费参照双方原房屋租赁合同约定租金计付标准进行计算，合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、黄晓燕于本判决发生法律效力后三十日内腾退并返还章先进嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间、第四间营业房。
二、黄晓燕于本判决发生法律效力后三十日内支付章先进自2015年6月1日起至返还上述营业房之日止按每日301.37元计算的房屋使用费。
三、驳回章先进的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，依法减半收取40元，由黄晓燕负担，款限本判决发生法律效力后三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审判员 单 超
二０一五年八月十日
书记员 马春燕
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。