辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第00663号
上诉人（原审被告）：金红。
被上诉人（原审原告）：大连奥泰物业服务有限公司，住所地大连经济技术开发区生命1路80号-天维药业C。
法定代表人：周沿海，总经理。
委托代理人：刘宜波，该公司项目经理。
委托代理人：马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审原告大连奥泰物业服务有限公司（以下简称奥泰公司）诉原审被告金红物业服务合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年3月19日作出（2015）开民初字第25号民事判决，金红不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人金红，被上诉人奥泰公司的委托代理人刘宜波、马兴骅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奥泰公司一审诉称，原、被告签订的《“海观”项目前期物业管理服务协议》约定，原告为被告位于大连开发区双D港滨海丰园小区某号房屋（面积为105.69平方米）提供物业服务，物业费为每月每平方米1.8元。逾期未交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。2014年7月14日，原告与滨海丰园业主委员会签订《大连开发区滨海丰园（一期）物业服务合同》，约定由原告继续为被告提供物业服务，物业费为每月每平方米1.4元。逾期未交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。原告已履行了服务义务，被告自2012年8月4日起拒不履行缴费义务。经原告催缴，被告拖欠至今。故原告诉至法院，要求被告支付物业费4927.52元（自2012年8月4日至2013年7月17日，物业费2176.57元；自2013年7月18日至2014年8月3日，物业费1863.15元；自2014年8月4日至2015年2月3日，物业费887.80元）及违约金4039.72元（自2012年8月4日至2013年7月17日违约金2176.57元；自2013年7月18日至2014年8月3日违约金1863.15元，按日千分之三计算，超出本金部分原告放弃）。
被告金红一审辩称，1、被告是受胁迫签订的前期物业服务合同，被告不签订前期物业服务合同、不缴纳一年的物业费，原告就不给钥匙；2、原、被告签订的合同没有骑缝印也没有逐页签字，合同无效；3、被告已经缴纳的2011年月至2012年8月期间的物业费，原告未取得收费许可；4、业主委员会替我签订的物业服务合同约定物业费1.4元，针对原告的物业服务水平，不同意按1.4元支付；5、原告管理的小区内无绿地、无景观，无健身场所，树苗稀少，质价严重不符；物业人员肖某私自围园种菜、建亭、建粪池，物业公司的洒水车不浇公共绿地，而浇其所种菜地；原告管理的小区外一墙之隔，垃圾成堆，且该垃圾是物业公司倒掉的；小区门口的水泥路面，斑驳裂口，破败不堪，故原告没有履行物业合同约定的义务，不同意支付物业费。
一审法院审理查明，2011年，原、被告签订《“海观”项目前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于大连开发区双D港滨海丰园小区某号房屋提供物业服务。物业服务费按每月每平方米1.8元计算。被告办理交房手续时应当预交为期一年的物业服务费。其后，每季度为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付其间的物业费。若被告迟延支付物业服务费超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，被告应当按照欠付费用的千分之三向原告缴付滞纳金。合同第十二章第七条还约定，本协议的各份文本均有甲、乙双方共同加盖的骑缝章或者逐页签字，没有骑缝章、逐页签字或者骑缝章、逐页签字不完整的文本内容，不能代表双方共同的意思表示，亦无任何证明效力。
2014年7月14日，原告与滨海丰园（一期）业主委员会签订《大连开发区滨海丰园（一期）物业服务合同》，约定经2014年6月18日大连开发区滨海丰园（一期）业主代表大会会议表决，同意将滨海丰园（一期）委托给原告实行物业服务。服务期限自2013年7月18日至2015年7月18日。物业费实行海关团购优惠价为每平方米每月1.4元。物业费每年预交纳二次，每半年为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业费。逾期未交纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。
上述合同签订后，原告配备了洒水车、对绿地进行种植和养护；对业主（也是物业工作人员）肖作周在其所有房屋前私自围园种菜、建亭、建粪池的行为，于2014年4月15日张贴整改通知书，已清理完毕，履行了物业服务义务。对小区门口水泥路面出现的裂口，原告因冬季无法施工，决定在具备施工条件后进行维修。被告亦按照每平方米1.8元的标准交纳了2011年8月4日至2012年8月3日期间的物业费2282.90元。自2012年8月4日起，被告未交纳物业费。原告于2012年12月3日向被告发出物业费催缴通知书，要求被告在2013年12月31日前交纳。被告未在限期内交纳。
另查，开发商在交付房屋时案涉小区即没有健身设施。
原告于2012年5月11日取得收费许可证，滨海丰园小区收费标准为每平方米每月1.80元。2012年11月12日，原告换领收费许可证，有效日期自2012年11月至2015年6月，物业费收费标准不变。
一审法院认为，原、被告签订的《“海观”项目前期物业管理服务协议》以及滨海丰园业主委员会代表业主与原告签订的《大连开发区滨海丰园（一期）物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按约定履行各自的义务。原告按约定履行了物业服务义务，被告按前期物业合同约定交纳了2011年8月4日至2012年8月3日的物业费，视为其对1.8元物业收费标准予以认可。在业主委员会成立前，物业费仍应按合同约定的1.8元的标准履行。滨海丰园业主委员会成立后，经双方协商，原告将收费标准优惠至1.40元，物业费调整期间提前至2013年7月18日，该约定对原、被告均发生法律约束力，被告未按约定履行缴费义务构成违约，故原告要求被告支付物业费4927.52元的请求，合理合法，予以支持。原、被告双方在合同中没有约定违约金，而是滞纳金。滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权利的过程中，个人和其他团体无权设立，故案涉合同滞纳金条款的约定不符合法律规定，应属无效。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。
原、被告双方签订的《前期物业服务合同》虽没有骑缝章，也没有逐页签字，但原告已经按约定履行了服务义务，被告亦按1.8元物业服务费标准交纳了2011年8月-2012年8月期间的物业费，《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，具有证明效力。被告关于没有逐页签字或盖章合同无效的意见，不予采纳；被告未提供证据证明前期物业服务合同系受胁迫签订，且未在法律规定的期间申请撤销，被告的抗辩意见不予采纳；原告在2011年8月-2012年5月期间不具有收费许可证而进行收费的问题，鉴于收费许可涉及到物价部门对物业管理企业的行政管理，应由行政管理部门处理。且原告在此期间已经为被告提供了物业服务，被告不能以此为由拒交物业费；被告明知小区没有健身设施及场所，仍购买房屋并与原告签订物业服务合同，是其对小区无健身设施及场所的认可，现被告以此为由拒交物业费，不予采纳；被告提供的拍摄于2014年12月份的照片，不能真实客观反映小区的绿地、景观全貌及原告提供服务的全过程。被告关于小区内无绿地、景观、树苗稀少，质价不符的意见，证据不足，不予采纳；关于小区水泥地面出现裂口问题，原告对此予以认可。原告的服务内容之一即是对小区公共设施出现问题时进行维修、维护。原告因冬季无法施工，没有及时进行维修属合理理由，被告不能以此为由拒交物业费；肖作周虽为物业公司工作人员，但其也是该小区业主。其在房屋前私自围园种菜、建亭、建粪池，上门上锁、堆放杂物的行为，是其个人行为，并非作为物业工作人员履行职务行为。原告已经履行了通知整改义务，并已经清理完毕，无违约行为。原告既已配备洒水车，即是为浇灌小区的绿化景观所用，被告称原告的洒水车只浇肖某菜地的意见，不客观真实，不予采纳；被告提出小区院外垃圾成堆，垃圾是原告倒掉的意见，鉴于小区院外不属于原告的服务范围，且无据认定垃圾是原告所倒，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第（一）项、第五十六条、第六十条第一款，第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：于判决生效之日起十日内，被告金红给付原告奥泰公司物业费4927.52元；二、驳回原告奥泰公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告奥泰公司和被告金红各负担25元。
金红上诉的理由及请求是：1、奥泰公司未尽到维修义务；2、小区内照明设施毁损严重；3、被上诉人未尽到安全防范义务，小区入住以来多次发生业主被盗事件；4、小区内无任何景观、和健身器械，绿化不到位；5、小区地下车位近期开始启用，但工作不到位，费用过高；6、物业公司指定吊装公司，价格垄断，损害业主利益。综上，奥泰公司在对小区管理中没有完全履行物业合同约定的义务，无权要求业主缴纳物业费。请求二审法院依法撤销原审判决，按照质价相符的原则确定合理的物业费。
奥泰公司二审答辩表示服从原审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，案涉《“海观”项目前期物业管理服务协议》及滨海丰园（一期）业主委员会代表业主与奥泰公司签订的《大连开发区深渊丰园（一期）物业服务合同》，内容不违反法律规定，是当事人真实意思表示，是有效的合同。双方均应依约履行。现奥泰公司履行了物业服务义务，业主应当依约按时支付物业费用。
关于上诉人金红主张奥泰公司未尽到维修义务，导致小区内水泥路面损坏一节，被上诉人奥泰公司表示该路面已经维修完毕，在二审庭审时，上诉人金红对此节事实无异议，但认为在奥泰公司主张的交费期间，奥泰公司未予就破损路面进行维修，本院认为，物业公司对小区路面负有维修义务，现奥泰已将路面维修完毕，上述事实不能免除上诉人交纳物业费的义务。
关于上诉人金红主张小区照明设施毁损严重、奥泰公司未尽到安全防范义务、地下车位防尘防水不到位，使用费过高以及垄断小区内吊装业务一节，因其未能提交有效的证据证明此节事实的存在，对其此项主张，本院不予支持。
关于上诉人金红主张小区没有绿化景观一节，本院认为，金红提交的照片上虽有裸露的土地，但其也表明举证意见是“小区大块荒地上种树”，是奥泰公司履行对小区进行绿化义务的行为，上诉人金红不能以此为由，免除交纳物业费的义务。但奥泰公司亦应加强对小区的绿化服务，以提高业主的居住环境品质。
关于上诉人金红主张小区无健身器械一节，因案涉小区在交房之初便没有健身器械，案涉两份物业服务合同中亦没有相关约定，对上诉人金红的此项主张，本院不予支持。
综上，上诉人金红作为业主，并未提供充分证据证明奥泰公司未履行物业服务义务或履行服务义务未达标，故其拒付物业费的抗辩主张不成立，如果有充分证据证明奥泰公司有上述行为，给业主造成损失，按照双方合同约定，是奥泰公司向业主赔偿损失的问题，亦不能以拒付物业费相对抗。原审判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王丽明
审 判 员 宁 宁
代理审判员 王慧莹
二〇一五年六月十一日
书 记 员 黄月妍