湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5224号
上诉人（原审原告）：张德根，男，1958年8月1日出生，汉族，住湖北省武汉市东湖新技术开发区，
委托诉讼代理人：李建康，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北兴东物资有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路1号。
法定代表人：王学东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张海龙，湖北万泽律师事务所律师。
上诉人张德根因与被上诉人湖北兴东物资有限公司（以下简称兴东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张德根上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张德根在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由兴东公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认为兴东公司在《房屋转让协议》履行过程中并不存在违约行为，属于事实错误。因兴东公司在与张德根签订合同时没有涉案房屋的所有权，致使张德根无法实现合同目的。虽然《房屋转让协议》约定涉案房屋无土地证和房产证，该约定应理解为涉案房屋未办理房产证和土地使用权证，而不应理解为该房屋产权已登记在第三方名下。如果张德根购买涉案房屋时，兴东公司告知张德根该房屋产权登记在第三方名下，张德根肯定不会以正常价格购买涉案房屋。《房屋转让协议》第三条虽然约定“兴东公司不承担该房产相关的经济纠纷及法律责任”，但该约定违反了《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，该条款免责内容应属无效。2.一审判决认为张德根并非涉案房屋的所有权人，以所有权人可能获得补偿为其实际损失无事实和法律依据，该认定错误。张德根主张的损失为兴东公司因违约给张德根造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益，该主张有事实和法律依据。因签订《房屋转让协议》时，兴东公司没有涉案房屋所有权，张德根当然不能取得涉案房屋所有权，但造成该结果的原因在于兴东公司无权处分。武汉市祺鑫房屋征收服务有限公司（以下简称祺鑫公司）是合法的拆迁主体，其依据相关规定核算的补偿明细表应当认定为房屋拆除后的必然补偿标准，这属于合同正常履行后，张德根获得的必然利益损失。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项认定双方签订的《房屋转让协议》已于2015年解除，属法律适用错误。因涉案房屋产权于2005年已登记在武汉葛化集团有限公司（以下简称葛化公司）名下，兴东公司签订合同时存在违约，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定。一审以涉案房屋被拆迁的时间认定合同于2015年解除于法无据。张德根在向一审法院提起诉讼之前，并未通知兴东公司解除合同，应当以张德根向一审法院提起诉讼的时间来认定双方签订的《房屋转让协议》解除时间。2.本案不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二条的规定，一审根据此条进行判决，属法律适用错误。
兴东公司辩称：一、张德根的第一项诉请为解除合同，第二项诉请为侵权赔偿损失，两者法律关系混淆。即使要解除合同，兴东公司承担解除合同的后果是返还购房款61000元，而不是张德根诉请的531108.1元，张德根诉请的531108.1元是拆迁房屋所有权人可能获得的补偿，不是张德根的实际损失。张德根在一审法院以侵权之诉起诉兴东公司被驳回，现又以合同之诉提起诉讼，其上诉请求应予驳回。二、双方签订的《房屋转让协议》合法有效，且协议已经实际履行，兴东公司不存在违约情形。兴东公司通过拍卖竞买的方式取得原属中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称工商银行洪山支行）所有的涉案房屋，兴东公司对涉案房屋享有合法的处分权，后兴东公司将该房屋出售给张德根，该《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，自签订之日成立并生效。根据该合同约定，张德根已经全部知晓并接受其从兴东公司所购买的涉案房屋是没有两证的，对该房屋无两证带来的风险和瑕疵是有预测并愿意承担的，张德根接受该房屋后实际占有长达十几年之久，该合同早已履行完毕，且不存在合同无效或可撤销的情形。三、房屋的买卖包括房屋的所有权、用益物权和担保物权等，张德根在受让涉案房屋时已经知道该房屋没有房屋所有权证和土地使用权证，不是完全意义上的房屋所有权，故张德根受让涉案房屋可以理解为获取该房屋的出租权、收益权、使用权等用益物权，现张德根以其拥有涉案房屋所有权为出发点主张权利没有事实和法律依据。因此，张德根的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
张德根向一审法院起诉请求：1.解除张德根、兴东公司于2005年8月31日签订的《房屋转让协议》；2.兴东公司赔偿张德根损失531108.1元；3.本案诉讼费用由兴东公司承担。
一审法院认定事实：2005年8月31日，张德根、兴东公司签订《房屋转让协议》。该协议约定兴东公司将在湖北中盛拍卖有限公司（以下简称中盛公司）拍卖竞得的工商银行洪山支行“葛店储蓄所”用房转让给张德根。该协议第（2）条约定：该房产为原中国工商银行股份有限公司（以下简称工商银行）在企业内设置的营业网点用房，所在层数为1层，该房产无土地证和房产证。该协议第（3）条约定：此次转让按该房产权属及实体现状转让，兴东公司将该房产以目前现状转让给张德根。转让后，有关房产的各项事宜及费用均由张德根承担，兴东公司不承担该房产相关的经济纠纷及法律责任。该协议第（4）条约定：转让价款为人民币陆万壹仟元整。该协议还对涉案房屋坐落、转让价款等进行了约定。签订合同当日，张德根向兴东公司支付61000元。后兴东公司将涉案房屋交付给张德根，张德根一直占有、使用至涉案房屋被拆迁。
另，湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初293号民事判决书认定如下事实：葛化公司系涉案房屋的所有权人；兴东公司于2005年经竞拍所得的涉案房屋无《房产所有权证》和《土地使用权证》；2015年，涉案房屋被祺鑫公司拆迁。
一审法院另查明，祺鑫公司至今并未针对涉案房屋签订征收补偿协议书，也未进行补偿。
一审法院认为，张德根、兴东公司之间签订的《房屋转让协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。由于该协议所涉及的房屋已于2015年被拆迁，该协议已构成《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项无法继续履行之情形，符合法律规定的合同解除之条件，因此张德根提出的解除《房屋转让协议》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对张德根要求兴东公司赔偿损失531108.1元的诉讼请求。首先，祺鑫公司并未就涉案房屋签订房屋拆迁安置补偿协议书，也未对涉案房屋的拆迁进行补偿，其出具的补偿明细表只能证明涉案房屋被拆迁后房屋所有权人可能获得的补偿为531108.1元。张德根并非涉案房屋的所有权人，其以所有权人可能获得的补偿视为其实际损失，没有事实和法律依据，一审法院不予认可。其次，兴东公司在《房屋转让协议》的履行过程中并不存在违约行为，涉案房屋的灭失并非兴东公司的行为所致，兴东公司也并未因此获得任何补偿和赔偿，且张德根无其他证据证明其遭受的损失，故对张德根要求兴东公司赔偿损失531108.1元的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认张德根与湖北兴东物资有限公司于2005年8月31日签订的《房屋转让合同》已于2015年解除；二、驳回张德根的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4556元，由张德根负担。
二审中，本院依据张德根的申请前往祺鑫公司、葛化公司、武汉光谷智造园开发投资有限公司（以下简称智开投公司）进行调查并制作《调查笔录》一份。葛化公司公司办经理罗海波陈述，葛化公司对于工商银行洪山支行将涉案房屋通过中盛公司拍卖给兴东公司以及兴东公司就涉案房屋与张德根签订《房屋转让协议》均不知情，也不予追认。关于涉案房屋补偿协议的签订情况以及拆迁补偿款的发放情况，祺鑫公司业务部经理罗文、葛化公司公司办经理罗海波、智开投公司拆迁部部长黄思胤均陈述，涉案房屋属于葛化公司所有，祺鑫公司受智开投公司委托进行拆迁，祺鑫公司已经就包括涉案房屋在内的整栋房屋与葛化公司签订了拆迁补偿协议，拆迁补偿款已经发放。关于涉案房屋拆迁补偿款的认定，祺鑫公司业务部经理罗文陈述，根据一审法院发出的《调查令》要求，祺鑫公司就涉案房屋的补偿情况向一审法院提交两份补偿明细表，这两份补偿明细表都是真实的。关于第一份补偿明细表中的“经营性补助”，因涉案房屋所在区域没有商业门面，只有被拆迁房屋事实上在经营并且在被拆迁时有合法有效的营业执照时，才参照“住改商”进行补偿，发放“经营性补助”款项。智开投公司拆迁部部长黄思胤另陈述，对于涉案房屋的承租人工商银行的相应补偿，还没有与工商银行签订协议。祺鑫公司业务部经理罗文另陈述，2015年涉案房屋拆迁时，祺鑫公司告知工商银行作为承租人应在一个月内主张权利，否则就放弃该权利，之后祺鑫公司还电话联系过工商银行，但工商银行一直没有来签订协议，视为放弃权利。
经质证，张德根对本院调取《调查笔录》的意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。根据调查内容，虽然拆迁协议是根据整栋房屋签订，但祺鑫公司就涉案房屋出具的补偿明细表能够真实反映涉案房屋可获得的拆迁补偿，该补偿属于张德根因《房屋转让协议》解除的财产损失，涉案房屋的补偿按照住宅标准还是商业门面标准由法院认定。兴东公司对本院调取《调查笔录》的意见为：对该证据的真实性无异议，但涉案房屋的补偿是针对房屋所有权人，拆迁人认为张德根是涉案房屋的承租人。根据双方签订的《房屋转让协议》约定，兴东公司没有义务办理房屋所有权证和土地使用权证，故兴东公司转让给张德根的不是涉案房屋的所有权，而是涉案房屋的用益物权，张德根只是涉案房屋的用益物权人。
本院对依申请调取《调查笔录》的真实性予以确认。
一审法院查明的事实除“祺鑫公司至今并未针对涉案房屋签订征收补偿协议书，也未进行补偿。”外，其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明，葛化公司对于工商银行洪山支行将涉案房屋通过中盛公司拍卖给兴东公司以及兴东公司就涉案房屋与张德根签订《房屋转让协议》均不知情，也不予追认。
二审还查明，祺鑫公司是受智开投公司委托对涉案房屋进行拆迁，祺鑫公司已经就包括涉案房屋在内的整栋房屋与葛化公司签订了拆迁补偿协议，拆迁补偿款已经发放。
二审再查明，祺鑫公司根据涉案房屋的所有权人和承租人两种情况作出两份拆迁补偿明细表，即：1.涉案房屋（按照商业门面或者“住改商”房屋标准）所有权人获得的拆迁补偿款为531108.1元（该款项包含“经营性补助”134826元）。2.涉案房屋承租人获得的拆迁补偿款为20568.4元。祺鑫公司业务部经理罗文陈述，关于补偿明细表中的“经营性补助”，因涉案房屋所在区域没有商业门面，只有被拆迁房屋事实上在经营并且在被拆迁时有合法有效的营业执照时，才参照“住改商”进行补偿，发放“经营性补助”款项。另外，智开投公司拆迁部部长黄思胤、祺鑫公司业务部经理罗文均陈述没有与涉案房屋的承租人工商银行签订补偿协议。
本院认为，张德根与兴东公司于2005年8月31日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于双方签订的《房屋转让协议》是转让涉案房屋所有权还是转让涉案房屋的出租权、收益权、使用权等用益物权这一争议焦点，张德根上诉认为虽然《房屋转让协议》约定涉案房屋无土地证和房产证，该约定应理解为涉案房屋未办理房产证和土地使用权证，而不应理解为该房屋产权已登记在第三方名下。兴东公司辩称张德根在受让涉案房屋时已经知道该房屋没有房屋所有权证和土地使用权证，不是完全意义上的房屋所有权，故张德根受让涉案房屋可以理解为获取该房屋的出租权、收益权、使用权等用益物权。虽然双方签订的《房屋转让协议》约定涉案房屋无土地证和房产证，但根据该协议的名称（《房屋转让协议》）以及协议中关于“兴东公司通过拍卖竞得原属工商银行洪山支行的涉案房屋。…兴东公司将在中盛公司拍卖竞得的涉案房屋转让给张德根”和“此次转让按该房产权属及实体现状转让，兴东公司将该房产以目前现状转让给张德根”的约定，应认定兴东公司与张德根签订的《房屋转让协议》系关于涉案房屋所有权的转让协议。
因涉案房屋的所有权人为葛化公司，兴东公司将葛化公司所有的房屋转让给张德根，构成根本违约，致使合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，双方签订的《房屋转让协议》应予解除，兴东公司应赔偿给张德根造成的损失。一审判决确认该合同已于2015年解除不当，本院予以纠正。
因双方签订的《房屋转让协议》系关于涉案房屋所有权的转让协议，现涉案房屋已被拆迁，祺鑫公司已与葛化公司签订拆迁补偿协议，拆迁补偿款也已发放，涉案房屋（按照住宅房屋标准）所有权人可获得的拆迁补偿款为396282.1元（531108.1元-134826元）。因张德根没有提交充分的证据证明涉案房屋符合发放“经营性补助”款项的条件，故应认定张德根的损失为396282.1元。虽然双方签订的《房屋转让协议》解除的主要原因在于兴东公司无权处分，其构成根本违约，但考虑到张德根在签订《房屋转让协议》时没有审核兴东公司是否对涉案房屋享有所有权，没有尽到审慎的注意义务，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定兴东公司向张德根赔偿损失277397.47元。
综上所述，张德根的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初1161号民事判决；
二、解除张德根与湖北兴东物资有限公司于2005年8月31日签订的《房屋转让协议》；
三、湖北兴东物资有限公司于本判决生效之日起十日内向张德根赔偿损失277397.47元；
四、驳回张德根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4556元，由张德根负担2278元，湖北兴东物资有限公司负担2278元。
二审案件受理费9111元，由张德根负担4555.5元，湖北兴东物资有限公司负担4555.5元。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年八月二十日
书记员 赖瑞文