山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1104号上诉人（原审原告）：杜仁珍，女，1960年9月14日生，汉族，农民，住招远市。委托诉讼代理人：刘明辉，招远金城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：栾文芳，女，1960年4月13日生，汉族，农民，住招远市。委托诉讼代理人：李国良，山东通昌律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王玉茂，男，1948年11月28日生，汉族，居民，现住址。上诉人杜仁珍因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2016）鲁0685民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人刘明辉、被上诉人栾文芳的委托代理人李国良到庭参加诉讼，被上诉人王玉茂经公告送达传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告杜仁珍向法院提出诉讼请求：1.判决不得对招远市永照路郭家庄子村21号5号楼3单元501号房屋的执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告收到招远法院（2016）鲁0685执异17号执行裁定书，原告认为该裁定适用法律错误，理由如下：1、该案执行标的由烟台市中级人民法院（2012）烟民四终字第67号民事判决书确认归第三人王玉茂所有，第三人同时依法产生了对该房屋的处置权，因此，第三人完全可以处置给赵伟，同时赵伟也有权处置给原告。2、法院裁定书认为涉案房屋建在集体土地上，而土地是集体所有，赵伟不是集体经济组织成员，以赵伟与第三人的买卖房屋违反《土地管理法》规定认定房屋买卖无效，完全混淆了“效力性强制规定”和“管理性规定”两个概念的本质不同，因为买卖房屋协议的效力性强制规定只能适用《合同法》，如果适用了《土地管理法》管理性规定来判断合同效力，势必会造成适用法律错误；再者《土地管理法》也没有任何一项管理性的规定禁止合法的小产权楼房买卖。3、原告取得该房屋属于善意取得。因为原告与赵伟间的房屋及赵伟与第三人买卖合同是双方真实意思表达，符合《民法通则》第五十五条之规定，且不违反国家法律法规强制性规定。另外，原告已支付了合理价款，且房屋也已交付给原告占有使用，符合《物权法》第一百零六条第二款之规定。4、确认合同无效，根据合同的相对性，本案中只能由第三人或者赵伟提起，法院在执行异议之诉中主动审查并确认，系主动干预，违反了“不告不理”原则。原审被告栾文芳辩称，1、本案争议的房屋为小产权房屋，根据国家法律及相关政策规定，小产权房不能向非本集体组织成员转让或出售，赵伟非郭家庄子村民，故本案第三人王玉茂将房屋出售给赵伟，因违反法律的强制性规定，合同无效。而原告亦非郭家庄子村民，其与赵伟的房屋买卖合同自然也无效。2、不动产善意取得需同时满足三个条件：第一、受让人受让不动产时是善意的；第二、以合理的价格转让；第三、转让的不动产已办理产权登记。且不说原告是否符合第一、二个条件，仅第三个条件即不满足，因此原告不能善意取得本案争议的房屋。综上，请求法庭依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的烟台市中级人民法院（2012）烟民四终字第671号民事判决书、法院（2016）鲁0685执异17号执行裁定书、法院通知书等证据，法院予以确认并在卷佐证。对原告提交的第三人王玉茂与赵伟的房屋买卖协议书、原告与赵伟的房屋买卖协议书及第三人收到赵伟房款的收到条复印件，被告对该证据的真实性有异议，并称第三人收到烟台市中级人民法院（2012）烟民四终字第671号民事判决书的时间是2012年8月10日，并于两天后将房屋卖给其离婚案件的代理人赵伟，真实性令人怀疑，存在恶意串通的可能性；赵伟以29.6万元购买了房屋，并于十几天后以24万元将房屋卖给了原告，明显不符合常理。另外，赵伟及原告均非郭家庄子村民，其购买该村小产权房屋的合同是无效的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2001年1月7日，被告栾文芳交纳买房款1万元，购买了招远市泉山街道办事处郭家庄子村的位于招远市永照路21号5号楼3单元501号房屋1处。被告作为招远市泉山街道办事处郭家庄子村村民，享受本村村民标准415元/m2，对外销售价格为900元/m2。2002年11月6日，被告栾文芳及第三人在招远市行政审批中心登记结婚，双方均系再婚，婚后双方又交纳房款30670元、入网费2949元。2010年9月2日，因双方未能处理好家务琐事发生矛盾，被告栾文芳离家在外居住在招远市毕郭镇毕郭三村。第三人王玉茂于2011年3月1日向法院提起离婚诉讼。一审中，关于房屋的价格，双方协商竞价为15万元。因房屋在婚后存在升值，故该共同财产应考虑婚前交款和婚后交款的比例及升值情况合理分割，故一审判决：栾文芳婚前购买的招远市永照路21号5号楼3单元501号房屋1处及冰柜等财产归栾文芳所有，付给王玉茂共同财产应得份额43379.81元。二审庭审中，被告栾文芳与第三人就该楼房价值及归属达成一致意见，被告栾文芳同意该楼房按30万元的价格归第三人王玉茂所有，由第三人王玉茂按照本院的计算方法找付差价款给被告栾文芳。2012年5月10日，烟台市中级人民法院作出（2012）烟民四终字第671号民事判决书，判决被告栾文芳婚前购买的招远市永照路21号5号楼3单元501号房屋1处归第三人王玉茂所有。二审判决书分别于2012年8月10日送达第三人王玉茂、2012年8月13日送达被告栾文芳。2012年8月12日，第三人王玉茂与案外人赵伟签订房屋买卖协议书，第三人将涉案楼房以29.6万元的价格卖给赵伟。2012年8月25日，赵伟与原告签订房屋买卖协议书，赵伟以24万元价格又将该楼房卖给了原告。另查明，位于招远市永照路21号5号楼3单元501号房屋系招远市郭家庄子村委建在集体土地上的房屋，无房产证，土地归集体所有。赵伟及原告均非招远市泉山街道办事处郭家庄子村村民。原审法院认为，位于招远市永照路21号5号楼3单元501号房屋系属于招远市郭家庄子村委建在集体土地上的房屋，该楼房土地是集体所有，未缴纳土地出让金，不符合能够进行市场交易的商品房开发、销售条件，至今也未能办理合法的产权手续，因此，该类房屋不能进行市场交易，对该类房屋的销售买卖均属无效。原告无充分证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及相关法律之规定，判决：驳回原告杜仁珍的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，由原告杜仁珍负担。宣判后，上诉人杜仁珍不服，向本院提起上诉称：1、该案执行标的已经王玉茂、栾文珍离婚纠纷一案，由烟台市中级人民法院（2012）烟民四终字第671号民事判决书确认归王玉茂所有，王玉茂同时依法产生了对该房屋的处置权，其完全可以处置给赵伟，赵伟也有权处置给上诉人。2、确认买卖房屋合同无效，根据合同的相对性原则，只能由王玉茂或赵伟提起，一审法院在执行异议中主动审查并确认，系主动干预，违反了“不告不理”原则。3、上诉人取得该房屋属善意取得，因上诉人与赵伟之间，及赵伟与王玉茂之间的房屋买卖合同系双方真实意见表示，依据（2012）烟民四终字第671号民事判决书，完全符合《民法通则》第55条之规定，且不违背国家法律法规强制性规定，上诉人支付合理价款，且标的已交付上诉人占有使用，符合《物权法》第106条第二款之规定。请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。被上诉人栾文珍二审庭审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王玉茂未书面答辩，亦未出庭答辩。本院查明的事实与原审法院查明事实一致。本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人是否拥有涉案房屋的产权，其执行异议能否成立。本案二审庭审后，经上诉人落实并书面说明，两被上诉人的离婚案件于2012年8月21日向原审法院申请执行；2013年3月20日原审法院作出查封该房屋两年的裁定，并送达到房屋所处村委会；2016年8月4日，原审法院裁定拍卖诉争的房屋，上诉人提出执行异议，原审法院裁定驳回其执行异议后形成本案。本院认为，2001年1月7日，被上诉人栾文珍交纳10000元，从招远市泉山街道办事处郭家庄子村委会购买涉案房屋，两被上诉人于2002年11月6日登记结婚后又交纳房款30670元、入网费2949元；该房屋曾在原审法院一审的离婚判决中确认归被上诉人栾文珍所有，该案本院二审中两被上诉人共同确认诉争房屋归被上诉人王玉茂所有，且该案已于2012年5月生效；被上诉人王玉茂于二审判决生效后将该诉争房屋卖给赵伟，赵伟又将该诉争房屋卖给上诉人，上诉人将房款全额支付给赵伟，赵伟将房款全额支付给被上诉人王玉茂，并在诉争房屋居住至今。上述事实清楚，证据充分，应予认定。综上，上诉人上诉理由于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  付景波审判员  徐怀育二〇一七年五月十九日书记员  田欣琦