湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1497号
上诉人(原审被告)：屈敏琴，男，1963年6月8日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。
被上诉人(原审原告)：周慧琳，女，1958年12月23日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。
被上诉人(原审原告)：王圣元，男，1956年1月22日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王伟（系周慧琳、王圣元之子），男，1981年10月26日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。
被上诉人(原审第三人)阳亿，男，1988年10月7日出生，住湖南省衡南县。
上诉人屈敏琴因与被上诉人王圣元、周慧琳、阳亿房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人屈敏琴，被上诉人周慧琳、王圣元共同委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。被上诉人阳亿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
屈敏琴上诉请求：撤销原判，改判屈敏琴不承担责任。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，屈敏琴是经过周慧琳、王圣元同意后才将租赁门面转租给阳亿，原审对于拖欠租金起止时间认定错误；2、一审判决结果错误，未及时支付租金责任在阳亿，屈敏琴不应承担支付租金的责任，且违约金按每月15%比例收取过高，周慧琳、王圣元亦存在过错，应当予以核减。
周慧琳、王圣元辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
阳亿未予答辩。
周慧琳、王圣元向一审法院起诉请求：1、屈敏琴支付周慧琳、王圣元房屋租金151200元（从2013年12月算至2017年5月）；2、屈敏琴支付周慧琳、王圣元违约金22680元；3、周慧琳、王圣元不返还屈敏琴保证金10000元；4、解除双方签订的《房屋租赁合同》；5、屈敏琴将租赁房屋交付给周慧琳、王圣元。
一审法院认定事实：2014年6月1日，周慧琳、王圣元与屈敏琴签订《房屋租赁合同》，约定：周慧琳、王圣元将其所有的位于衡阳市蒸湘北路27号3栋10X号房屋共两间（房产证号：衡房权证城北字第X**号）租赁给屈敏琴，合同约定租赁期限为72个月（自2014年6月1日起至2020年5月31日），租金为3600元/月，每三个月付一次，屈敏琴向周慧琳、王圣元交付保证金10000元，合同期满或双方一致解除合同时退还；屈敏琴承租门面后，有权对门面进行装修，但未经周慧琳、王圣元书面同意，不得改变门面墙体及地面结构；双方任何一方不得违约或提前终止合同，否则，违约方除赔偿对方全部经济损失外，还应向对方支付违约金10000元；屈敏琴需按时交清租金，逾期按未交租金部分每月15%收取违约金。如屈敏琴拖欠租金达15天，周慧琳、王圣元有权单方解除合同；屈敏琴在租赁期间不得擅自将房屋转租、转让或者转借给他人，否则，周慧琳、王圣元有权单方解除合同，屈敏琴应向周慧琳、王圣元支付违约金10000元，并承担该期间的一切经济损失。双方签订租赁合同后，2014年6月5日，屈敏琴与案外人赵志明签订租赁合同，将其中一间门面转租，约定租赁期限为72个月（自2014年6月1日起至2020年5月31日），租金为2460元/月，三年后租金按现有的租金基数递增10%；同年8月23日，屈敏琴隐瞒其并非涉诉门面所有人的事实与第三人阳亿签订租赁合同,将另一间门面转租，约定租赁期限为3年（自2014年9月1日起至2017年8月31日），租金为3000元/月。屈敏琴的转租行为均未经过周慧琳、王圣元的同意和追认。自2014年6月起至今，屈敏琴拒绝向周慧琳、王圣元支付房租，也未将转租房屋交还给周慧琳、王圣元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《房屋租赁合同》，系真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。周慧琳、王圣元依约履行了向屈敏琴提供出租房屋的合同义务，屈敏琴则应当按照合同的约定使用房屋并缴纳租金。本案中，屈敏琴在未经周慧琳、王圣元同意的情况下将涉诉门面转租给他人，且未按合同约定支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。周慧琳、王圣元主张屈敏琴支付拖欠租金及违约金，并要求解除与屈敏琴签订的租赁合同，屈敏琴将房屋交付给周慧琳、王圣元的诉讼请求，予以支持。根据合同约定，屈敏琴擅自将房屋转租应当支付违约金10000元，因此，屈敏琴向周慧琳、王圣元缴纳的10000元保证金折抵成擅自转租的违约金，周慧琳、王圣元可以不予退还。周慧琳、王圣元未提供有效的证据证实交付房屋给屈敏琴的时间，屈敏琴亦未提供证实其在2014年9月前缴纳了租金及第三人阳亿已向将房屋交还给周慧琳、王圣元的有利证据，故拖欠租金金额应自签订租赁合同之日（即自2014年6月1日）起计算，违约金应由每月所欠房屋租金为本金按15%的标准分段计算至实际交付之日止。屈敏琴认为租金应从2014年9月1日计算至阳亿交付房屋之日止的抗辩意见，不予采纳。屈敏琴还辩称，未缴纳租金的原因是由于阳亿拖欠租金所致，周慧琳、王圣元的租金应由阳亿缴纳的意见。根据合同的相对性，屈敏琴应依约向周慧琳、王圣元缴纳租金，且屈敏琴的违约行为与阳亿无直接联系，阳亿拖欠屈敏琴的租金部分，屈敏琴可另行主张权利，故对屈敏琴的抗辩主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除周慧琳与屈敏琴于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、屈敏琴于本判决生效后三日内将位于衡阳市蒸湘北路27号3栋10X号门面无条件交付给周慧琳、王圣元；三、屈敏琴于本判决生效后三日内支付周慧琳、王圣元房屋租金129600元（租金暂计算至2017年5月31日止，之后租金算至屈敏琴交付房屋之日止）；四、屈敏琴从2014年6月1日起至实际给付之日止以所欠房屋租金为本金按15%的标准分段计算向周慧琳、王圣元支付违约金；五、驳回周慧琳、王圣元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3978元，由屈敏琴负担3461元，周慧琳、王圣元负担517元。
本院二审期间，周慧琳、王圣元围绕上诉请求提交1份新证据：屈敏琴出具给案外人赵志明关于租金的收条，拟证明屈敏琴擅自转租给案外人并收取房租的事实。屈敏琴对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认证如下：该收据来源合法，内容真实，本院予以采信。
经审理查明，2015年3月25日，周慧琳、王圣元向原审法院提交民事起诉状中称“屈敏琴从2014年11月起至今未向周慧琳、王圣元支付房屋租金”。2016年4月19日，本院（2016）湘04民终387号案件庭审记录“屈敏琴、阳亿于2016年4月20日将钥匙交周慧琳、王圣元，周慧琳、王圣元拒绝接收钥匙，后果自负”。2017年9月1日周慧琳、王圣元与案外人邓坤河就涉案部分房屋签订租赁合同。周慧琳、王圣元租赁给屈敏琴房屋面积共计90㎡，其中阳亿使用的房屋面积为40㎡，邓坤河使用的房屋面积为50㎡。
原审法院认定其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，周慧琳、王圣元与屈敏琴签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，对缔约双方具有法律约束力。该合同明确约定，屈敏琴在租赁期间不得擅自将房屋转租、转让或者转借给他人。屈敏琴上诉主张将涉案房屋转租给阳亿系经过周慧琳、王圣元同意，与租赁合同约定不符，且其在一、二审中也未提供确实、充分的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故屈敏琴该项主张没有事实依据，本院不予支持。周慧琳、王圣元作为涉案房屋的所有权人，要求屈敏琴按照租赁合同约定支付租金，于法有据，原审判决认定屈敏琴接收涉案房屋后，擅自转租且未依约及时支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，屈敏琴向周慧琳、王圣元缴纳的10000元保证金折成擅自转租违约金不予退还，符合双方约定，并无不当。关于拖欠房屋租金数额的问题。经二审查明，周慧琳、王圣元起诉状中明确表述，屈敏琴从2014年11月起至今未支付房屋租金，故屈敏琴上诉称应以2014年11月1日为租金起算日的主张，理由成立，应予支持。阳亿使用的房屋经本院当庭组织各方交付钥匙，周慧琳、王圣元拒绝接收，应承担相应责任，即该房屋租金应以2016年4月20日为止算日(计536天)。周慧琳、王圣元二审庭审中自认已于2017年9月1日与邓坤河签订房屋租赁合同，故该部分房屋租金应计算至2017年9月1日止(计1035天)。故屈敏琴拖欠租金数额为(1.33元×536天×40㎡)+(1.33元×1035天×50㎡)=28515+68828=97343元。关于拖欠租金的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从该规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。本案中，双方租赁合同约定，逾期按未交租金部分每月15%收取违约金。屈敏琴上诉主张违约金收取比例明显过高，要求予以核减。本院认为，在综合考虑屈敏琴违约行为的情节、过错程度以及周慧琳、王圣元租金外可能获得的预期利益等因素的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，对于违约金数额的确定，应以屈敏琴所拖欠租金为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定的年利率24%(月利率2%)为上限进行调整。经核算违约金为57680元，因周慧琳、王圣元诉请屈敏琴支付违约金为22680元，本院对周慧琳、王圣元的主张予以确认，周慧琳、王圣元未主张部分，不予支持。屈敏琴以未及时支付租金责任在于阳亿为由主张其不应承担支付租金的责任，没有事实和法律依据，理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，屈敏琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2015)衡蒸民一初字第110号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2015)衡蒸民一初字第110号民事判决第三、四、五项；
三、屈敏琴于本判决生效后十日内支付周慧琳、王圣元房屋租金97343元，违约金22680元，合计120023元；
四、驳回周慧琳、王圣元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3978元，二审案件受理费3978元，合计7956元，由上诉人屈敏琴负担5569元，被上诉人周慧琳、王圣元负担2387元。
本判决为终审判决。
审判长 张华清
审判员 杨丽萍
审判员 许建中
二〇一七年十一月八日
书记员 陈 浅