甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民初347号
原告王玉权，男，汉族，住兰州市城关区。
被告刘俊梅，女，汉族，住兰州市城关区。
被告苏延强，男，汉族，住兰州市城关区。
被告马黎莉，女，汉族，住兰州市城关区。
原告王玉权与被告刘俊梅、苏延强、马黎莉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉权的委托诉讼代理人，被告刘俊梅及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告苏延强、马黎莉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王玉权向本院提出诉讼请求：1.判令撤销兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）（2017）甘01执异485号执行裁定，判决准许王玉权对已经由兰州中院依法查封的苏延强名下所有的位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路671-721号01层014室[房屋产权证号为：兰房权证（城关区）字第2909**号]房产的执行；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王玉权与苏延强、马黎莉借款合同纠纷一案，经兰州中院审理，依法作出（2017）甘01民初102号民事判决，判决由苏延强、马黎莉向王玉权偿还借款本金701万元，借款利息4485046.67元。在上述案件诉讼中，2017年4月24日，王玉权申请兰州中院对苏延强、马黎莉名下包括房屋在内的财产进行保全，兰州中院依法采取了强制查封措施。上述判决生效后，苏延强、马黎莉未履行判决确定的义务，王玉权依法向兰州中院申请强制执行。在执行过程中，兰州中院通知并向王玉权送达了（2017）甘01执异485号执行裁定（以下简称485号裁定），裁定中止对王玉权依法查封的苏延强名下位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路671-721号01层014室[房屋产权证号为：兰房权证（城关区）字第2909**号]房产（以下简称”涉案房产”）的执行。王玉权认为485号裁定中存在证据不足，事实认定错误，适用法律错误等情形。理由如下：一、本案刘俊梅提出的案外人执行异议，核心的争议焦点是刘俊梅对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，但根据刘俊梅提供的全部证据显示，其无法达到可以排除强制执行的事实和法律根据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据此规定可知，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如能产生排除强制执行的效力，应当同时具备以上四个要件，缺一不可。1.刘俊梅与苏延强签订的《房屋买卖协议书》，存在诸多不符合常理的情形，无法排除苏延强与刘俊梅存在恶意串通，逃避履行债务而虚构合同的可能，且刘俊梅无其他充分证据证明存在符合”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定要件情形。2.485号裁定未对刘俊梅就涉案房产未办理过户是否存在过错这一核心事实进行任何审查认定，即无法确定刘俊梅未办理涉案房产过户非自身原因所致的结论。3.刘俊梅就涉案房产并未按照《房屋买卖协议书》所约定的权利义务，支付购全部购房款，不能获得涉案房屋的所有权。苏延强与刘俊梅于2013年11月15日签订的《房屋买卖协议书》第四条约定，涉案房产成交总价格为258万元，刘俊梅称分四个时间段向苏延强支付所谓购房款。但根据刘俊梅的在执行异议阶段所提供的证据以及在《执行异议书》事实和理由部分称尚剩余涉案房产38万元未付清的事实可知，刘俊梅就涉案房款并未全部付清。同时，也没有任何证据可以证明其就涉案房产房款”已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的事实。相反，从2013年11月15日合同签订截至2017年4月24日原告申请法院进行查封保全，长达3年多时间未付清全部房款。因此，根据刘俊梅诉称的事实及其提供的证据可知，刘俊梅就涉案房产的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的要件情形。4.刘俊梅并没有证据证明其在法院查封涉案房产前已经实际占有涉案房产的事实，485号裁定也未对此事实审查认定。三、兰州中院采取查封保全措施时，涉案房产登记的所有权人为苏延强，并非刘俊梅，我国房屋所有权人依法以登记为准，人民法院查封涉案房产不存在任何错误。四、兰州中院在受理刘俊梅案外人执行异议后，未履行通知原告的法定程序，直接作出485号裁定，程序严重违法，严重侵害了原告的合法权益。
刘俊梅辩称，王玉权所述不属实。1.我方买房是通过房屋中介购买的，房款已经付的差不多了，房屋也已给我方交付，没有过户的原因是苏延强一直拖延时间，现在该房屋已由我方合法占有，并且我们已经将该房屋合法出租。2.在兰州中院查封之前我们占用了涉案房屋，也有相关的协议，剩下的房屋尾款是过户时交付。
苏延强、马黎未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉权提交以下证据：（2017）甘01民初102号民事判决、（2017）甘01民初102号民事裁定、（2017）甘01执保67号协助执行通知书、房屋所有权证书[房屋产权证号为：兰房权证（城关区）字第2909**号]。上述证据证明兰州中院受理王玉权与苏延强、马黎莉借款合同纠纷一案后，经王玉权申请，兰州中院依法作出财产保全民事裁定，裁定冻结、查封、扣押被告苏延强、马黎莉名下位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路671-721号01层014室[房屋产权证号为兰房权证（城关区）字第2909**号]房产，查封时登记的所有权人是苏延强。兰州市不动产登记事务中心依据协助执行通知书依法查封了苏延强名下所有的位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路671-721号01层014室[房屋产权证号为房权证（城关区）字第2909**号]房产的事实。刘俊梅质证认为：对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，王玉权所述不属实，房屋是其占有的。刘俊梅提交以下证据：玛雅大润发店签订的代收定金同意书、相关收款收据、交通银行回单、房屋买卖协议书、房屋租赁合同、租户打款凭证及杨挺书证。上述证据证明涉案房屋属于刘俊梅所有。刘俊梅申请证人胡斌出庭作证，胡斌证明其从2013年1月开始租赁涉案房屋，2014年4月1日后租赁涉案房屋的租金交给刘俊梅。王玉权质证认为，对代收定金同意书的真实性无异议，证明目的有异议，该合同2013年10月15日形成日期无法确定；打款凭证没有原件，真实性不予确认；付款涉及的购房人应该是苏延强，收款单位系玛雅房屋，该部分付款不符合常理；对交通银行回单的真实性无异议，但所涉金额无法确定就是涉案房屋购房款的事实；对房屋买卖协议的真实性有异议，无法确定该协议的出卖方和买售方均为本案被告，与涉案房产有法律上的利害关系，该合同形成时间及内容无法真实反映客观事实，该协议的部分约定，尤其是房产过户的时间节点未进行明确约定，不符合常识，无法排除恶意串通的情形。对房屋租赁合同的真实性无法确定，该合同无法确定本案被告刘俊梅对涉案房屋占有使用的事实。房屋续租合同显示的本案被告刘俊梅签订日期是2015年12月1日，无法确定刘俊梅占有涉案房屋的具体时间。对打款凭证真实性无异议，但所涉交易金额与房屋租赁合同所涉的租金不匹配，无法确定是涉案房租租金的事实。对杨挺书证有异议，按照法律规定证人应当出庭作证，原告对该书证不发表任何意见，该证明不是原件，真实性无法确定。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人争议事实，本院认定如下事实：本院受理王玉权诉苏延强、马黎莉借款合同纠纷一案后，王玉权提出财产保全申请，本院于2017年2月23日作出（2017）甘01民初102号民事裁定。2017年4月24日，本院依据该裁定查封苏延强、马黎莉名下位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路671-721号01层014室[房屋产权证号为兰房权证（城关区）字第2909**号]房产。2017年8月7日，本院作出（2017）甘01民初102号民事判决，判决苏延强、马黎莉于判决生效后十日内偿还王玉权借款本金701万元及利息4485046.67元，该判决已发生法律效力并进入执行程序。执行期间，异议人刘俊梅对查封苏延强名下涉案房屋的执行行为不服，以撤销对涉案房屋的查封为由提出书面异议。2017年12月29日，本院作出485号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。
另查明，刘俊梅与常添荣（曾用名常洪军）系夫妻。2013年10月15日，常添荣（常洪军）与兰州玛雅安邦房屋代理有限公司（居间方）签订《代收定金同意书》，通过居间方购买涉案房屋。2013年11月15日，苏延强与刘俊梅签订《房屋买卖协议书》，苏延强将涉案房屋出售给刘俊梅，房屋总价款258万元，刘俊梅已向苏延强支付购房款220万元，剩余房款未付。后苏延强将涉案房屋交由刘俊海，刘俊梅将涉案房屋出租。
再查明，涉案房屋目前仍登记在苏延强名下，苏延强将涉案房屋抵押与胡雅莉，并于2014年12月23日办理了抵押权登记，抵押权证号为：房他证（城关区）字第1869**号。
本院认为，本案的争议焦点是刘俊梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。
《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动，必须以登记为要件。若要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而没有进行不动产登记，权利人只享有债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权，房屋买卖所涉及的债权变动、物权变动是建立在完全不同的法律基础之上的，是两个完全不同的法律事实，其生效要件亦完全不同。本案中，刘俊梅在完成房屋过户登记之前，并未取得涉案房产的物权请求权，刘俊梅此时对苏延强只具有债权请求权而非物权请求权。《房屋买卖协议》的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。刘俊梅对涉案房产并不享有物权所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，刘俊梅根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出案外人执行异议，不符合该法律规定的情形，本院不予支持。
综上，王玉权的诉讼请求成立，本院予以支持。苏延强、马黎莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其二人放弃了诉讼权利，故苏延强、马黎莉二人应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
准许对苏延强名下位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路671-721号01层014室[房屋产权证号为兰房权证（城关区）字第2909**号]房产的执行。
案件受理费100元，由被告刘俊梅、苏延强、马黎莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审判长 王瑞莲
审判员 石 林
审判员 张煜枫
二〇一八年七月十二日
书记员 徐 倩
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