浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖德民初字第605号
原告蓝色港湾住宅小区业主委员会，住所地德清县武康镇蓝色港湾住宅小区会馆三楼。
负责人：陈水根，该业委会主任。
委托代理人：程时吉、杜学新，浙江宪道律师事务所律师。
被告浙江恒升投资开发有限公司德清分公司，住所地德清县武康镇德清大道299号401室。
负责人：王爱明，该公司总经理。
被告浙江恒升投资开发有限公司，住所地杭州市密渡桥路70号美都恒升名楼6楼。
法定代表人：王爱明，该公司董事长。
以上二被告共同委托代理人：周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。
被告德清县第一实验幼儿园，住所地德清县武康镇蓝色港湾小区内。
负责人：余红华，该园园长。
委托代理人：叶振伟，浙江清溪律师事务所律师。
原告蓝色港湾住宅小区业主委员会与被告浙江恒升投资开发有限公司德清分公司（以下简称恒升德清分公司）、被告浙江恒升投资开发有限公司（以下简称恒升公司）、被告德清县第一实验幼儿园（以下简称实验幼儿园）所有权确认纠纷一案，于2015年6月18日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员翁璐娴独任审判，于2015年9月30日公开开庭审理了本案。原告负责人陈水根及委托代理人程时吉、被告恒升德清分公司及被告恒升公司共同委托代理人周旭涛、实验幼儿园委托代理人叶振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，美都蓝色港湾住宅小区项目由被告恒升德清分公司、被告恒升公司开发建设，其中第49幢房屋为幼儿园（共三层，建筑面积为2647.547266㎡），于2005年9月通过竣工验收。2006年4月18日，被告恒升德清分公司未经产权人业主同意的情况下与被告实验幼儿园签订《房屋租赁合同》，将幼儿园房屋出租。被告实验幼儿园在未经产权人业主同意的情况下占用该房屋开办幼儿园，且至今仍在侵占使用该房屋办学。被告恒升公司与被告实验幼儿园的行为已严重侵犯业主的合法权益，被告恒升德清分公司系被告恒升公司的分公司，应与其共同承担法律责任，故诉请法院判令：1、判决确认位于德清县武康镇蓝色港湾住宅小区第49幢幼儿园房屋产权属于蓝色港湾住宅小区全体业主共有；2、判决三被告立即腾空返还第49幢幼儿园房屋；3、判决被告恒升德清分公司、恒升公司赔偿经济损失（房屋使用费损失）人民币1863000元及利息损失人民币414450元（暂计算至2015年6月18日），并赔偿2015年6月19日起至实际付清之日止的利息损失（利息损失均按年利率5%计算）。
被告恒升德清分公司、被告恒升公司辩称，本案的争议焦点为幼儿园是否属于蓝色港湾住宅小区全体业主所共有。2002年4月22日被告恒升公司与德清县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，由被告恒升公司开发建设蓝色港湾住宅小区项目，其中约定小区物业管理中心、幼托等设施建筑面积不少于2000㎡。当时政府要求提供小区幼托只要3个班的场所面积约为700多㎡，后被告根据现实需求，从保证小区的整体性等长远利益出发建设了本案所涉第49幢房屋（建筑面积为2647.547266㎡，可举办12个班）。小区开发建设完成后，被告所投资建设的第49幢幼儿园房屋按照规定向德清县教育局移交了建筑面积计728.19㎡的房屋，另1919.357㎡的房屋租赁给了德清县教育局用于举办幼儿园，现为德清县实验幼儿园。第49幢幼儿园房屋按照规定向德清县教育局移交了建筑面积为728.19㎡的房屋，按照国办发（2003）13号、浙政发（2008）81号浙江省人民政府文件、湖政发（2009）13号湖州市人民政府文件以及德政发（2009）24号德清县人民政府文件的规定，公建配套幼儿园和公建配套中小学一样，是政府对教育事业的政策性投资，属于公共教育资源，由教育部门负责办理幼儿园产权登记手续，不得改变性质和用途，因此该部分房屋不属于业主共有。另1919.357㎡的房屋属于第49幢房屋的一部分，第49幢房屋是小区的配套设施，但不属于小区共有配套设施，在诉讼期间被告委托德清天勤会计师事务所有限责任公司进行了审计，后原告放弃重新审计的权利，根据审计报告，被告在销售住宅商品房时未将建筑面积1919.357㎡的幼儿园成本摊入住宅商品房销售价格中。因此，1919.357㎡的房屋不属于《物权法》第73条规定的“公用设施”，该部分房屋也不属于业主共有。根据谁投资谁所有的原则，第49幢房屋（幼儿园）应为德清县教育局和被告恒升公司按份共有。
被告实验幼儿园辩称，根据国家相关规定，幼儿园的建设审批都有相应手续，幼儿园属于国家所有，并未侵占全体业主的共有权，幼儿园超过审批面积的部分也是通过租赁取得，不存在非法侵占的事实。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经开庭审理，本院认定事实如下：2002年4月22日被告恒升公司与德清县国土资源局《国有土地使用权出让合同》，由被告恒升公司开发建设蓝色港湾住宅小区项目，其中约定小区物业管理中心、幼托等设施建筑面积不少于2000㎡。2002年11月立项审批，2003年1月开工建造，2007年12月竣工，2008年7月左右整体竣工验收合格，主体房屋共49幢，涉诉房屋为第49幢，于2005年9月28日竣工验收合格，竣工验收备案表工程用途一栏注明49幢房屋系公共建筑（幼儿园），共三层，建筑面积2632.2㎡。2006年4月18日，被告恒升德清分公司与德清县教育局（以下简称教育局）签订房屋租赁合同，将49幢房屋出租给教育局使用，其中原小区配套幼儿园建筑面积728.19㎡，此面积使用权归教育局所有不计租金，其余1962.49㎡的建筑面积出租，房屋租赁期自2006年7月18日至2016年7月18日，49幢房屋由教育局兴办公办幼儿园，既被告实验幼儿园。49幢房屋至今未取得相应的产权证。
上述事实有以下证据证明：1.项目批复、建设工程规划许可证、测绘报告、整体验收报告、租赁合同；2.国有土地使用权出让合同、49幢房屋竣工验收备案表及证明书；3.当事人陈述。
本院认为：本案争议焦点为蓝色港湾小区49幢房屋的所有权归谁所有。原告主张49幢房屋作为幼儿园，应属全体业主共有。三被告辩称，49幢房屋并未纳入主营成本由全体业主承担，其中728.19㎡房屋所有权应归教育局，其余1962.49㎡房屋的所有权归开发商，即被告恒升公司所有。本院认为，一、被告恒升德清分公司单方委托德清天勤会计师事务所于2015年9月1日出具的审计报告是根据被告恒升德清分公司单方提交的凭证出具，审计时提交的凭证是否全面、客观、真实，均不可知，对该份审计报告待证内容本院无法采信；二、蓝色港湾住宅小区项目的施工到竣工验收这一过程先后受物业管理条例及物权法调整，国务院颁布的物业管理条例第二十七条明确规定“业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，物权法第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”被告恒升德清分公司与教育局签订的租赁协议中仅约定教育局对728.19㎡房屋具有使用权，该部分面积的房屋至今未以教育局的名义办理相关权证，故对被告恒升公司、被告恒升德清分公司的辩称本院不予采信。49幢房屋作为公共建筑，其所有权应当归蓝色港湾小区全体业主共有。被告恒升德清分公司无权就全体业主共有的公共部分进行处分，考虑到被告恒升德清分公司与教育局签订的租赁协议将于2016年7月18日到期，本院酌情认定被告实验幼儿园应在租赁协议到期后将蓝色港湾住宅小区49幢房屋腾空并返还给原告。对于原告主张的经济损失，因原告并未举证证明，故对其该项诉讼请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认德清县武康镇蓝色港湾住宅小区第49幢房屋的所有权归蓝色港湾住宅小区全体业主共有；
二、被告德清县第一实验幼儿园于租赁合同期限届满后腾空其使用的蓝色港湾住宅小区49幢房屋并返还给原告蓝色港湾住宅小区业主委员会；
三、驳回原告蓝色港湾住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费25020元，减半收取12510元，由原告蓝色港湾住宅小区业主委员会承担12470元，由被告德清县第一实验幼儿园承担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
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审 判 员 翁璐娴
二〇一五年十二月二十三日
代书记员 沈佳丽