浙江省文成县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温文民初字第286号
原告：浙江雅蓝鸟家纺有限公司，所在地浙江省瑞安市仙降工业区内，组织结构代码证14566963-7。
法定代表人：翁文婷，系公司董事长。
委托代理人：许林松，浙江光正大律师事务所律师。
被告：文成县益加益商场，所在地浙江省文成县大峃镇大峃街130号，组织结构代码证72451575-5。
法定代表人：赵东海，系公司董事长。
委托代理人：吴斌斌，浙江诚意律师事务所律师。
原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司诉被告文成县益加益商场房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年5月8日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员林津津适用简易程序于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司的委托代理人许林松，被告文成县益加益商场的委托代理人吴斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司诉称：2012年4月1日原、被告在文成县大峃镇签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落在文成县大峃镇大峃街128号的二层房屋出租给原告，供其经营床品专卖店，租期为2012年4月12日至2014年4月11日止（另外被告给予原告免租金装修期间2012年4月1日至2012年4月11日，共十天），年租金为13万元，于每年4月15日前支付。此后，原告将诉争房屋上下两层承包给杜王娒装修并签订了《店面装修包工包料合同书》，约定装修期从2012年4月1日至2012年4月21日止，装修总价款305000元。2012年4月16日因被告与他人对诉争房屋发生产权纠纷，导致装修工程停工至今，装修工程已完成约50%，原告已支付装修费用136700元。2012年9月8日双方为停工问题又签订了《补充协议》，协议第一项约定被告返还13万元租金及利息（于当日已履行），第二项明确约定如被告不能执行租赁协议，将无条件承担原告就该处房屋装修费用及其它相关费用（装修费用及其它相关费用应由双方共同认可的评估机构进行评估核价）。经原告向法院申请评估鉴定，温州瑞安资产评估事务所于2014年7月2日作出温安阳资评（2014）076号评估报告书评估诉争房屋装饰装修费用为81005元。现被告的产权纠纷仍未能解决，被告无法履行租赁协议，已造成原告损失装修费81005元、受让费20000元、差旅费904元、误工费500元，故请求法院判令被告赔偿给原告房屋装修费用及其它相关费用合计102409元。
原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司为证明其诉请主张，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
1、原告营业执照、机构代码证、法人证明书、送达地址确认书各一份，证明原告诉讼主体资格；
2、被告营业执照和赵东海身份证复印件各一份，证明被告诉讼主体资格；
3、房屋租赁合同复印件、补充协议复印件各一份，证明原、被告发生房屋租赁关系的事实及双方约定不能履行租赁协议的赔偿计算方法；
4、原告支付给装修承包人杜王娒装修费136700元的税务发票，证明原告为装修诉争房屋已实际支付136700元装修费用的事实；
5、店面装修包工包料合同书，证明原告将涉案房屋承包给杜王娒装修的事实；
6、转让合同（当庭提供）及被转让人陈晓芬、李碎英的身份证复印件，证明原告方已经支付了2万元转让费的事实；
7、温州瑞安资产评估事务所于2014年7月2日作出温安阳资评（2014）076号评估报告书，证明由双方共同认可的评估机构对诉争房屋装修费用评估核价为81005元。
被告文成县益加益商场辩称：原告陈述的房屋租赁、装修停工并已返还13万房租等情况属实。被告是第一承租人并非诉争房屋产权所有人，经出租人同意转租该房屋给原告使用。房屋出租后由原告自行装修，但原告的装修方案未经被告同意，装修过程不当引起邻里投诉，导致政府部门下令停工，且原告未按双方约定在2012年4月1日至4月11日的免租装修期内完成装修工程，上述导致装修停工租赁合同不能履行的原因均系原告方过错，并非被告的责任。根据双方签订的《补充协议》，协议第二项明确约定如被告不能执行租赁协议，被告将无条件承担原告就该处房屋装修费用及其它相关费用，现装修停工是原告方过错导致，并非被告不能执行租赁协议，被告无需承担赔偿责任。被告对温州瑞安资产评估事务所于2014年7月2日作出的温安阳资评（2014）076号评估报告书的评估结果有异议，装修实际损失应以双方协议为准。对于原告主张的受让费20000元、差旅费904元、误工费500元计入其他相关费用损失没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告文成县益加益商场为证明其诉请主张，在本院指定的举证期限内提交了营业执照及机构代码证复印件，证明被告的诉讼主体资格。
审理中，本院对双方当事人提供的证据进行审核并经当庭质证，对证据的证明效力确认如下：
1、对原告提供的证据1、2，对被告提供的证据，双方均没有异议，本院对其证明力予以确认；
2、对原告提供的证据3，被告认为装修停工是因原告过错造成，不符合双方协议约定的赔偿情况，该证据材料不能证明原告的证明对象，本院认为该两份协议书内容真实、来源合法，被告主张原告方过错导致装修停工但未提供有效证据予以证明，故对其证明效力本院予以确认。
3、对原告提供的证据4，被告认为该发票只能证明原告支付给杜王娒的费用，不能证明被告应承担的赔偿责任，与本案不具有关联性。本院认为该证据是原告与承包人杜王娒之间装修工程往来的费用，但原、被告双方在《补充协议》中已经约定装修费用及其它相关费用应由双方共同认可的评估机构进行评估核价，原告诉至本院后已向本院申请评估鉴定并由温州瑞安资产评估事务所作出评估，故对于原告装修费用及其它相关费用损失应以评估报告书结论为准，本院对该证据的证明效力不予确认。
4、对原告提供的证据5，被告认为该证据真实性不能确认，本院认为原告该份证据系用于证明装修的事实，双方对签订《房屋租赁合同》后开始装修至2012年4月16日停工的事实均无异议，被告有异议的杜王娒与原告之间的装修合同约定内容与本案不具有关联性，故本院对该证据证明效力予以确认。
5、对原告提供的证据6，被告认为真实性、关联性有异议，转让费是因原告需要提前一个月承租而支付给前任租户，与被告无关，也不属于装修停工造成的损失，本院认为该证据无法证明原告装修停工与损失2万元转让费的因果关系，对其证明效力不予确认；
6、对原告提供的证据7，被告对该评估核价结果有异议，评估过程中存在瑕疵，本院认为该评估经原告向法院申请，委托程序符合法律规定，被告收到评估结果后未向法院提出异议、也未申请重新鉴定，且被告未能提供有效证据证明该评估结果有误，对该评估报告书效力本院予以确认。
根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院审理认定事实如下：被告文成县益加益商场是文成县大峃镇大峃街128号房屋的第一承租人并非房产所有人，经出租人同意将该房转租给原告使用。2012年4月1日，原、被告在文成县大峃镇签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将坐落在文成县大峃镇大峃街128号的二层房屋出租给原告，租期为2012年4月12日至2014年4月11日止（另外被告给予原告免租金装修期2012年4月1日至2012年4月11日，共十天），年租金为13万元，于每年4月15日前支付。此后，原告将诉争房屋上下两层承包给杜王娒装修，并与其签订了《店面装修包工包料合同书》，约定装修期从2012年4月1日至2012年4月21日止，装修总价款305000元。因被告与案外人的房屋纠纷导致装修工程从2012年4月16日停工至今，同年9月8日双方为此又签订了《补充协议》，协议第二项明确约定如被告不能执行租赁协议，将无条件承担原告就该处房屋装修费用及其它相关费用（装修费用及其它相关费用应由双方共同认可的评估机构进行评估核价），且被告已按约于当日返还给原告租金13万元及其利息。2014年7月2日温州瑞安资产评估事务所作出温安阳资评（2014）076号评估报告书评估诉争房屋装饰装修费用为81005元。另查明，原告为了提早一个月租用该房屋已向该房屋前任租户支付转让费2万元并受让该房屋内三台空调设备及原装修设备。
本院认为：原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司与被告文成县益加益商场签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示、真实有效，应受法律保护，双方应按合同约定的内容履行各自义务。根据被告已返回给原告13万元租金及利息的行为和双方于2012年9月8日签订的《补充协议》第二项“等到甲方（即被告方）房屋纠纷解决之后，再做相应补偿措施”、第三项“甲方承诺，等到该处房屋纠纷解决完毕”等内容可推定，装修停工系被告房屋纠纷导致，属被告原因未能履行租赁协议，被告应当依照双方约定对原告损失承担赔偿责任。被告辩称装修停工是原告装修方案不合理、装修时间违约、装修过程不当造成，属原告方过错，被告不负有赔偿义务，要求驳回原告的诉讼请求，缺乏法律依据和理由，本院不予采纳。对于赔偿内容及数额问题，双方在《补充协议》中约定“装修费用及其它相关费用应由双方共同认可的评估机构进行评估核价”，现由双方共同认可的温州瑞安资产评估事务所于2014年7月2日作出温安阳资评（2014）076号评估报告书对诉争房屋装饰装修费用评估为81005元，被告对该评估结果有异议但未提供有效的证据予以证明，本院确认原告装饰装修费用损失为81005元；对于原告诉请的2万元转让费，是原、被告租赁关系成立前因原告自身租赁需求而支付给前任租户的费用，且原、被告在《补充协议》备注中已明确约定协议所提到的赔偿费用不包含原告已支付给原来租用该房屋的转让费用，故2万元转让费不应计入原告损失。旅差费904元和误工费500元因原告未提供有效的证据予以证明，故本院不予支持。综上，原告就该房屋装修费用及其它相关费用损失合计为81005元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告文成县益加益商场于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司房屋装修费用及其它相关费用合计81005元；
二、驳回原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由原告浙江雅蓝鸟家纺有限公司负担262元（已交纳），由被告文成县益加益商场负担913元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 林津津
二〇一四年八月十三日
书 记 员 洪黎明