甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3239号
上诉人（原审原告）陈小虎，男，回族，住甘肃省华亭县。
委托诉讼代理人：陈凯歌（系陈小虎弟弟），�，回族，住甘肃省华亭县。
被上诉人（原审被告）何海利，男，汉族，住兰州市七里河区。
原审第三人祁银中，男，汉族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。
原审第三人刘文杰，男，汉族，住兰州市安宁区。
上诉人陈小虎与被上诉人何海利，原审第三人祁银中、刘文杰房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2017)甘0105民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈小虎上诉请求：1.确认陈小虎与何海利约定的租赁协议无效;2.判决何海利退还陈小虎租赁转让费17000元及损失2450元;3.本案诉讼费由何海利承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，转租人和次承租人的租赁合同是否有效，应该以出租人和承租人的约定或出租人在知晓转租事宜之后六个月之内的行为为准，而不是法院直接代替出租人认定转租合同是否有效。就本案而言，一审法院已经查明本案中的房屋所有权人为王泽大，即由王泽大将本案中争议的房屋出租给第三人祁银中，根据上述法律规定，祁银中之后的转租行为都要经过出租人王泽大的同意，除非双方在合同中约定可以自由转租，否则王泽大在知晓转租事宜之后有权申请确认合同无效，一审法院仅仅以祁银中明确表示同意何海利的转让行为而认定转租有效，显然没有考虑原出租人王泽�的意思表示。二、陈小虎和何海利的租赁行为并没有取得王泽大、刘文杰的认可。一审法院已经查明，2017年3月20日刘文杰和房屋所有权人王泽大重新签订了《租赁合同》，即意味此后何海利并无对本案中争议房屋的转租权，据此，2017年3月28日陈小虎和何海利所约定的租赁协议中，何海利并没有拥有房屋的出租权，更没有经过刘文杰的书面同意，相反2017年4月，刘文杰以何海利和陈小虎的租赁没有经过其同意为由，当然更不可能通过房屋所有权人王泽大的同意，认定转让协议行为无效，符合法律规定，因此本案中何海利因无处分权而出租房屋，之后又未经房屋出租人和次承租人的同意，因此，何海利和陈小虎之间租赁行为无效。
何海利辩称，房子是从祁银中手里租的，是祁银中同意将房屋转租，我才转租给陈小虎的，我不认识刘文杰。
刘文杰述称,我是从祁银中手里转让的商铺，我从祁银中手里转让商铺的时候，何海利还没有把商铺转让给陈小虎。我与祁银中没有签订转让协议，我交了转让费以后，祁银中直接带我去和大房东王泽大签的协议。我于2017年3月25日向祁银中支付了转让费2万多。我与祁银中之间转让房屋的事情，何海利是知道的。
祁银中未到庭答辩。
一审法院认定事实：2017年3月28日，双方口头约定被告将该铺面及其内部设备以17000元转让给原告。双方协商时，第三人刘文杰及祁银中均在场。当日，原告通过微信转账方式支付1000元转让费，剩余16000元以支付宝转账方式支付。2017年4月2曰，被告向原告出具收条一张，载明：被告收到原告转让费17000元，店内设备有冰柜一台、烧烤车一辆、桌子两张、煤气灶头一个、炉子一个。被告将铺面及设备交付给原告。原告遂租赁库房存放�备，并支付租赁费450元。另查明，2016年9月20日，王泽大与第三人祁银中签订房屋租赁合同，约定将包括涉案商铺在内的位于兰州市安宁区王家庄119-1号平安旅馆共23间房屋出租给第三人祁银中，合同期限为2016年9月20日至2017年9月20日。同年12月19日，被告何海利与第三人祁银中签订房屋租赁合同，第三人祁银中将涉案商铺出租给何海利，租赁期限自2016年12月26日至2017年12月26日。又约定按季度支付房租。被告何海利向第三人祁银中交付了从2016年12月26日至2017年3月26日的房租。2017年3月20日，第三人祁银中将包括涉案商铺在内的位于兰州市安宁区王家庄119-1号平安旅馆共23间房屋转让给第三人刘文杰。当日第三人与房东王泽大签订了房屋租赁合同,租赁期限为2017年3月20日至2018年3月20日。又查明，何海利所交付房租到期后刘文杰未向其催要。2017年4月4日，原告陈小虎向第三人刘文杰支付租赁费，第三人刘文杰以原、被告之间转让协议无效且被告何海利欠付其租赁费为由要求原告陈小虎腾房。原告陈小虎已将房屋腾交第三人刘文杰。
一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告之间采用口头形式订立合同，符合法律规定。被告何海利与第三人祁银中签订的房屋租赁合同合法有效，在合同期内，第三人祁银中将房租转让给第三人刘文杰的行为不影响被告何海利的租赁行为，第三人刘文杰与被告何海利之间则形成了房屋租赁关系。原、被告在协商转让铺面时，第三人刘文杰在场，且未明确表示不同意，第三人祁银中明确表示同意被告何海利将铺面转让给原告陈小虎，且原、被告之间的转让行为不存在无效情形。故对原告请求确认原、被告双方转让行为无效的诉请，本院不予支持。据此，依照《中�人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，判决如下：驳回原告陈小虎的诉讼请求。案件受理费286元，减半收取143元，由原告陈小虎负担。
本案二审中，陈小虎提交2016年12月26日祁银中与何海利签订的租赁协议一份，证明王泽大没有同意转租。何海利对该证据的真实性有异议，认为与祁银中签订房屋租赁合同的日期为2016年12月19日，但是这份合同的落款日期是2016年12月26日，合同内容与其和祁银中2016年12月19日签订的一致。本院二审认定如下事实：涉案的王家庄119－1号房屋（共23间）的所有权人系王泽大。王泽大于2016年9月20日与祁银中签订房屋租赁合同，房租半年交一次（2016年9月20日－2017年3月20日）。祁银中在租赁期间，将房屋出租给何海利，何海利交纳房租及水费2800元（2016年12月26日至2017年2月26日）。2017年3月20日，王泽大与刘文杰就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为一年（2017年3月20日－2018年3月20日）。2017年3月28日，何海利将涉案房屋及内部设备转让给陈小虎，双方没有签订书面合同，陈小虎向何海利支付转让费17000元。何海利与陈小虎协商转让房屋时，刘文杰、祁银中在场。何海利于2017年4月2日向陈小虎出具转让收条，载明：”今收陈小虎转让费17000元，冰柜一台、烧烤车一辆、桌子两张、煤气灶头一个、炉子一个”，后何海利将房屋及设备交付给陈小虎。陈小虎向刘文杰支付租赁费2000元。陈小虎已将房屋腾交给刘文杰。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，何海利明知王泽大系涉案房屋所有权人，且王泽大已将房屋出租给刘文杰，但其仍擅自将房屋转租给陈小虎，并收取陈小虎转让费17000元，该行为无法律依据，�何海利应当将收取的转让费17000元退还陈小虎，陈小虎该上诉理由成立，本院予以支持。何海利称祁银中同意其将房屋转让给陈小虎，但其无相关证据予以佐证，故其辩解理由不能成立。
陈小虎上诉称何海利应赔偿损失2450元的理由，因陈小虎没有提交有关造成损失的证据，故不予支持。
综上，陈小虎上诉请求的合理部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销兰州市安宁区人民法院（2017)甘0105民初1196号民事判决；
二、何海利于本判决生效后十日内退还陈小虎房屋转让费17000元；
三、驳回陈小虎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费286元，减半收取143元，二审案件受理费286元，合计429元，由陈小虎承担54元，何海利承担375元。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞莲
审判员 石 林
审判员 张煜枫
二〇一七年十二月二十六日
书记员 徐 倩
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