北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初12389号
原告：北京速铃鑫邦汽车销售服务有限公司，住所地：北京市房山区良乡镇凯旋大街52号。
法定代表人：梁转转，职务：总经理。
委托代理人：宋思玲，北京市首信律师事务所律师。
被告：北京世博在线广告有限公司，住所地：北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHO中心5层20616-A1160。
法定代表人：王海莉，职务：经理
委托代理人：孙涛，北京天江律师事务所律师
原告北京速铃鑫邦汽车销售服务有限公司（以下简称：速铃鑫邦公司）诉被告北京世博在线广告有限公司（以下简称：世博在线公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员姚小锋独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告速铃鑫邦公司的委托代理人宋思玲、被告世博在线公司的委托代理人孙涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我公司与世博在线公司于2011年4月6日签订了《租赁合同》，约定我公司租用世博在线公司一处坐落在北京市昌平区沙河镇西沙屯村东路1号院内的4、5单元约600平方米的建筑用于经营，年租金人民币合计160000元，租赁期满五年后，租金调整为每年176000元，租赁期限自2011年4月15日起至2021年4月14日止。合同中还约定了租金交纳办法、双方责任、提前退租约定、保证金等事项。合同签订后我公司开始使用该处建筑，并按约定交纳租金。我公司分别于2012年10月、2013年5月、2013年11月、2014年7月、2014年11月、2015年5月份，通过银行柜台转账、网上银行转账等方式向世博在线公司交纳每期六个月的租金。2015年8月份，被告世博在线公司无故以该建筑被政府征收征用为由要求我公司腾退该处建筑，致使我公司无法正常营业。被告的行为违反了双方签订的《租赁合同》，应当按照合同的约定向我方支付违约金，并退还剩余租金。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，诉至法院，提出以下诉讼请求：1、判令被告退还原告剩余租金33000元并支付违约金296160元，共计329160元；2、判令被告退还原告保证金2万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告世博在线公司答辩称：不同意原告要求被告承担违约金的诉讼请求，原告要求退还剩余的租金和保证金可以退还；2、原告在起诉状中陈述的事实理由关于2015年8月被告公司无故让原告搬走是不符合事实的，涉案的房屋属于沙河镇人民政府，所以我们也是在接到沙河镇政府的通知书之后，也是立刻和原告联系，并且沙河人民政府也是在2015年6月1日书面通知了原告，是原告自己拒绝搬迁，而造成的后果，与被告没有关系。
经审理查明：2011年4月6日，原告速铃鑫邦公司与被告世博在线公司签署了《房屋租赁合同》，合同约定，被告世博在线公司作为出租方，原告速铃鑫邦公司作为承租方，承租坐落于北京市昌平区西沙屯东路1号内的4、5单元建筑约600平方米的房屋。租赁期限自2011年4月15日起至2021年4月14日止，前五年年租金16万元，后五年年租金17.6万元，合同签订后，原告速铃鑫邦公司按照合同交纳租金并承租了该房屋，根据庭审中的陈述，原告速铃鑫邦公司在2014年前后将本案房屋转租给案外人彭军用于经营自行车行。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，租赁期间，原、被告双方的某一方却因特殊情况需要退租，必须提前三个月书面通知对方，解除合同。违约方应付对方违约金，违约金以剩余租期内应收或应交付租金的30%计算。该合同第八条约定，原告速铃鑫邦公司向被告世博在线公司交纳保证金2万元。该合同第九条约定，在租赁期间内，如因地震、政府规划等不可抗力致使租赁房屋无法继续使用，则合同效力终止，甲乙双方都不因此而承担责任。
另查，庭审中被告世博在线公司的代理人向本院提交了案外人北京双河伟业科技发展有限公司（以下简称：双河伟业公司）与北京艾普旧车经营有限公司（以下简称：艾普公司）、艾普公司与被告世博在线公司之间签订的合同，根据被告代理人的陈述包括本案诉争房屋在内的土地和房屋原始出租人为双河伟业公司，该公司的主管部门为北京市昌平区沙河镇人民政府，2008年1月1日，双河伟业公司作为出租人与艾普公司签署《租赁合同》，将位于“六环路西沙屯立交桥东南侧面积约为19983平方米（约30亩）的土地及10个单元建筑面积共计约3668平方米的二层营业楼以及锅炉房、配电房、修理厂等建筑”出租给艾普公司，2010年7月1日，艾普公司与被告世博在线公司签署《合同转让协议》，将其与双河伟业公司签署的《租赁合同》的权利义务全部转让给被告世博在线公司，后世博在线公司将诉争房屋在2011年4月6日租给本案原告。2015年5月28日，双河伟业公司向被告世博在线公司发出通知，2015年6月1日，双河伟业公司的主管部门北京市昌平区沙河镇人民政府向原告速铃鑫邦公司发出通知，这两份通知的内容为因原告公司承租的房屋及土地存在违法建设、广告标识未办理合法手续、安全隐患突出等问题，根据上级规划办和环境综合整治办的要求，该地块需要进行整治和重新规划使用，请本案的原、被告及相关租赁的商户于2015年6月30日前，自行拆除加盖的有关建筑和广告标识，协商解除租赁协议事宜、腾退房屋及土地。
再查，根据庭审中的陈述，目前诉争房屋租金交纳至2015年10月14日，根据诉争房屋在通知腾退时的实际使用人，即证人彭军在庭审中的陈述，在2015年8月份由于大门上锁，诉争房屋已无法实际经营。
上述事实，有《房屋租赁合同》、转账记录、发票、《合同转让协议》、通知、证明、照片及原、被告代理人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，具有法律拘束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告速铃鑫邦公司与被告世博在线公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方依约履行，直至2015年6月份前后，北京市昌平区沙河镇人民政府下发通知，要求原告及被告腾退沙河镇西沙屯东路1号的房屋及土地。本案双方争议的焦点为被告世博在线公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。从本案的证据来看，原、被告庭审中均认可收到过诉争房屋原始权利人双河伟业公司或者其主管部门北京市昌平区沙河镇人民政府的通知，该通知内容为包括诉争房屋在内的位于北京市昌平区沙河镇西沙屯东路1号的土地及房屋因相关部门需要整治和重新规划使用，故要求包括原、被告在内的商户自行拆除加盖的有关建筑及广告标识，协商解除租赁事宜，腾退房屋及土地，由此可见，本案原告速铃鑫邦公司和被告世博在线公司对合同无法继续履行均不存在过错，依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条，在租赁期间内，如因地震、政府规划等不可抗力致使租赁房屋无法继续使用，则合同效力终止，原、被告双方都不因此而承担赔偿责任，本院认为本案《房屋租赁合同》无法继续履行的原因应包含在合同第九条第一款情形之内，故对于原告速铃鑫邦公司要求被告世博在线公司承担违约金一节，本院不予支持，若原告因无法继续履行合同而存在相关损失，原告速铃鑫邦公司可以另行主张权利。
关于原告速铃鑫邦公司主张的合同保证金及退还剩余租金一节，庭审中被告世博在线公司代理人表示可以退还，本院认为从庭审中证人的描述来看，本案诉争房屋内经营的自行车行在2015年8月份开始停止营业，结合双河伟业公司和北京市昌平区沙河镇人民政府的通知，本院对该陈述予以认可，故本院认为被告应当退还原告2015年8月至2015年10月14日的租金，合计32688元。关于保证金2万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于诉争房屋在整治和腾退过程中可能涉及的补偿等问题，因本案未涉及，若存在相关权益，原、被告可另行协商解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京世博在线广告有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京速铃鑫邦汽车销售服务有限公司剩余租金和保证金共计五万二千六百八十八元。
二、驳回原告北京速铃鑫邦汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百六十九元，由原告北京速铃鑫邦汽车销售服务有限公司负担二千七百四十六元，已交纳；由被告北京世博在线广告有限公司负担五百二十三元，于本判决生效后七日内交纳
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚小锋
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 李 尧