湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初1722号
原告：林全荣。
委托代理人：邱云飞，湖北证本律师事务所律师。
被告：武汉普提金地产置业有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路35路，实际经营地址武昌区中北路166号普提金商务中心B座24楼。
法定代表人：邵思骏，总经理。
委托代理人：程凯丰，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行，住所地武汉市武昌区杨园纺机路33号。
负责人：虢春华，行长。
委托代理人：闻亚、俞崴，职员。
原告林全荣与被告武汉普提金地产置业有限公司（以下简称武汉普提金置业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行（以下简称建行武汉钢城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员姜黎适用简易程序于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告林全荣及其委托代理人邱云飞，被告武汉普提金置业公司的委托代理人程凯丰，第三人建行武汉钢城支行的委托代理人闻亚、俞崴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林全荣诉称：原、被告于2013年5月14日签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告投资建设的位于武昌水果湖街徐东路50号普提金国际金融中心10幢4层53号房，该房建筑面积为51.99平方米，商品房总价为1162753元，付款方式为一次性付款，付款日期为合同签订当日，双方还就交房期限及违约责任和产权登记及逾期违约责任进行了约定。上述合同及补充协议签订后，原告依约履行了付款义务，而被告至今未履行交房义务，也未履行产权登记义务。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将坐落于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号的普提金国际金融中心项目中的第10幢4层53号建筑面积51.99平方米的房屋，交付给原告使用；2、被告立即协助原告将上述房屋权属证书办理至原告名下；3、被告承担逾期交房的违约责任（自2015年1月1日起至实际交房之日止，以1162753元为基数，按日万分之0.5计算）；4、被告于本判决生效后立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年1月1日起至实际交房之日止，以1162753元为基数，按日万分之0.5计算）；5、被告承担本案所有诉讼费用。
被告武汉普提金置业公司辩称：本案所涉项目普提金国际金融中心已经建成，因为山河建设集团修建的车位不够，规划局没有审批通过，所以不能交付，也不能办理产权登记；不能办理商品房预售登记备案是因为第三人的查封导致；本案所涉房屋被告没有反悔的意思，也没有打算再卖给其他人，只要前述的两个事由消失，被告会依约向原告交付房屋并办理产权登记；原告的第三和第四项诉讼请求所述的违约金属于重复计算。请求法院依据合同约定及法律规定予以裁判。
第三人建行武汉钢城支行陈述称：原告与被告之间涉诉纠纷与第三人无关。
经审理查明：2013年5月14日，被告武汉普提金置业公司作为出卖人与原告林全荣作为买受人签订《武汉市商品房买卖合同》。买卖合同约定：林全荣购买武汉普提金置业公司预售的位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号普提金国际金融中心10栋4层53号房；房屋用途为商铺；房屋建筑面积为51.99平方米，单价为每平方米22364.94元，总金额为1162753元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年12月31日前，将符合完成规划、单体工程质量、消防等专项验收等条件的商品房交付买受人使用；逾期交房的违约责任为，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金等。合同签订当日，林全荣将购房款1162753元一次性支付给武汉普提金置业公司，武汉普提金置业公司向林全荣开具了1162753元购房款发票。
另查明，2011年9月22日起，武汉普提金置业公司陆续向建行武汉钢城支行贷款共计42000万元，武汉普提金置业公司将武汉市洪山区徐东路50号普提金国际金融中心（10号楼）第1至6层、8层部分房产，9-14层、16-28层、30层全部房产抵押给建行武汉钢城支行作为上述贷款的担保，且双方签订《最高额抵押合同》并办理期房抵押登记。上述贷款到期日为2016年9月22日，截至2016年4月，武汉普提金置业公司尚有5000万元贷款未清偿。林全荣所购买的武汉市武昌区水果湖街徐东路50号普提金国际金融中心10栋4层53号房在上述抵押财产范围内，且至今仍未解除抵押。庭审中，建行武汉钢城支行称，只有武汉普提金置业公司还清全部贷款后，上述抵押才能解除。普提金国际金融中心整体工程至今未通过竣工验收，无法交付。
以上事实，有经庭审质证的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、武汉市期房抵押证明、《最高额抵押合同》、《人民币借款展期协议》、银行贷款转存凭证、贷款账户查询明细、抵押清单查询明细及庭审笔录予以证实。
本院认为，林全荣与武汉普提金置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
林全荣购买武汉普提金置业公司出售的房屋，并付清全部购房款，武汉普提金置业公司应依约向林全荣交付其所购房屋，并配合办理产权登记手续。现林全荣所购房屋存在因整体工程未通过竣工验收不能交付的客观情况，林全荣要求武汉普提金置业公司立即交付房屋的诉讼请求本院不予支持。武汉普提金置业公司未在合同约定的期限内向林全荣交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依照双方的签订房屋买卖合同的约定，逾期交房违约责任为，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金。原告认为该违约金标准过低，要求按日万分之0.5计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方当事人约定违约金按日万分之0.05计算，该违约金标准过低，不足以弥补因武汉普提金置业公司违约而给林全荣造成的实际利息损失。故对林全荣要求武汉普提金置业公司以1162753元为基数，从逾期交房之日，即2015年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之0.5支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定出卖人应在交房后90日内办理产权登记，现因林全荣所购房屋并未实际交付，办理产权登记的条件还未成就，故对林全荣要求武汉普提金置业公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
林全荣购买的房屋由武汉普提金置业公司抵押给建行武汉钢城支行，为武汉普提金置业公司贷款提供担保，并办理抵押登记。建行武汉钢城支行是合法的抵押权人，享有对抵押物即本案涉诉房屋折价或变卖后的优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，在武汉普提金置业公司未偿清抵押贷款，撤销抵押登记情况下，林全荣也没有代武汉普提金置业公司清偿贷款，撤销抵押登记，林全荣要求武汉普提金置业公司为其办理房屋所有权证和土地使用证，无法律依据，本院不予支持。如果今后该房屋撤销抵押登记，林全荣可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉普提金地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林全荣支付逾期交房违约金（以1162753元为基数，自2015年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按日万分之0.5计算；本判决确定的履行期限届满之日次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由被告武汉普提金地产置业有限公司于交房之日起五日内一次性向原告林全荣支付）；
二、驳回原告林全荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15743元，减半收取7871.50元，由被告武汉普提金地产置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 姜 黎
二〇一六年五月十七日
书记员 周永梅