湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2015)岳民初字第07015号原告湖南某教育公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道57号奥克斯广场1号楼1楼。法定代表人王娟，该公司总经理。委托代理人李屹，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人易思楠，湖南天地人律师事务所律师。被告长沙某置业公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路292号社区服务大楼6楼6048室。法定代表人何锡万，该公司董事长。委托代理人陈晓建，男，1981年10月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。委托代理人肖彬，湖南智嵘律师事务所律师。被告长沙某商业公司，住所地长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场娱乐楼6楼。法定代表人何锡万，该公司董事长。委托代理人肖彬，湖南智嵘律师事务所律师。委托代理人王林，湖南智嵘律师事务所律师。原告湖南某教育公司（以下简称“湖南某教育公司”）诉被告长沙某置业公司（以下简称“长沙某置业公司”）、长沙某商业公司（以下简称“长沙某商业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月6日、2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告湖南某教育公司的委托代理人李屹、易思楠，被告长沙某置业公司的委托代理人陈晓建，被告奥克斯商业管理公司的委托代理人陆锋（已撤销授权委托）、王林，被告长沙某置业公司及长沙某商业公司的共同委托代理人肖彬，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南某教育公司诉称：原告与被告长沙某置业公司签订了《长沙某置业公司与湖南某教育公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》，原告承租被告长沙某置业公司位于长沙市岳麓区××大道××广场中××楼××、××层的房屋，面积暂定为3070平方米，用于经营名为“哈尼小城国际亲子成长乐园”的儿童教育游乐项目。租赁合同约定：租期为十年，自2013年9月28日起至2023年9月27日止；第一年至第三年的租金计取标准为每月每平方米45元，以后租金逐年递增，租金按季度支付；物业管理工作由被告长沙某商业公司承担，原告向被告长沙某商业公司支付物业管理费。合同还约定：原告不得无故拖欠、抵扣租金和物业费；如房屋出现质量问题，两被告在接到原告的维修通知后应立即进行维修，否则原告有权自行维修，维修费和原告所受的损失由被告承担，且原告有权将前两项费用在租金中抵扣；房屋缺陷或设施、公共管线缺陷、损坏导致原告财产损失的，被告长沙某置业公司承担赔偿责任。另外，双方还就租赁房屋的交付、装修、物业管理、权利义务、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，被告长沙某置业公司将租赁房屋交付给原告进场装修，原告按合同支付了租金和物业费。在装修过程中，租赁房屋就多处出现漏水，导致原告装修受损，后原告还发现被告长沙某置业公司交付房屋时未进行消防验收。在原告经营过程中，漏水问题愈发严重，出现了墙壁发霉、地板被侵泡损坏等状况，甚至还发生了消防管突然爆裂的安全事故，致使原告的财产受到较大损失，还险些酿成人员伤亡事故，给原告项目的经营造成了严重影响。为此，原告多次函告两被告要求维修并赔偿损失。经多次协商，在被告明确表示对租赁房屋质量问题负责修复和赔偿的情况下，原告放弃实际受损金额，与被告长沙某置业公司签订赔偿协议，其才对之前原告受损以减租的形式给予了一定的赔偿。但在此之后，两被告并未兑现承诺解决房屋漏水的问题，导致原告继续蒙受损失，原告发函要求两被告进行修复，却遭到拒绝。原告还在经营期间遭被告突然断电，导致损失进一步扩大，项目的正常经营得不到保障，原告的合法权益无法得到保护。综上，原告为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判决：一、被告长沙某置业公司赔偿原告损失537868元（包括漏水造成的损失491068元，拉闸停电造成的损失46800元）；二、被告长沙某置业公司对原告承租房屋的漏水质量问题承担修复责任或承担全部修复费用；三、被告长沙某置业公司免除自2015年10月29日起至房屋漏水问题彻底修复之日止的租金；四、被告长沙某商业公司免除自2015年10月29日起至房屋渗水问题彻底修复之日止的物业管理费；五、被告长沙某商业公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；六、两被告支付本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，原告变更第一项诉请为被告赔偿原告损失535952.96元（包括漏水造成的损失489152.96，拉闸停电损失46800元）。被告长沙某商业公司辩称：一、被告长沙某商业公司向法院提交了申请追加第三人的请求，原告要求被告进行维修，两被告实际并未代理维修，而是在查找漏水的原因，根据查看，漏水原因是海皇宫在做餐饮的时候有问题，将找到了渗水点也告知了侵权方，海皇宫与被告长沙某商业公司以及原告进行了现场查看和记录，海皇宫予以认可并进行了维修，可能是去年海皇宫自身的经营问题没有维修，被告提交了证据证明一直在催促海皇宫进行维修，被告交付的房屋是毛坯，在装修的过程中导致的漏水由租户自己维修，被告向海皇宫了解过他们在防水上面出现问题并不一定是由他们造成，他们装修在先，所有的管线已经装修，原告在海皇宫的管线上继续装，被告要求追加海皇宫为第三人了解本案责任问题，并协商维修方案，两被告从未回避应当尽的责任；二、物业管理费不仅包括维修，还包括保安、保洁等，原告仅凭漏水要求免除物业费不合理；且被告长沙某置业公司已经减免了原告的租金，为了更好的了解租赁合同的全貌，双方在2015年签订了两次协议，第一次是为了漏水的问题，在2014年5月20日约定延长为6个月，且起始日期更改了，原告自2014年10月开始一直拖欠物业管理费和租金，违约情况严重，本着合作的原则，考虑到原告的实际经营情况不佳以及渗水问题，被告没有追加原告的责任，双方在2015年2月11日签订了补充协议，考虑到了渗水等情况，实际上1-3年为45元物业费，以后逐步增加，被告把租金刚开始两年降至19.5元，后来降至29.5元，逐步降低，考虑到原告和被告的损失，双方的协议已经充分考虑到原告的损失，并给予了补偿，不同意原告的请求；三、关于原告提交的证据材料，只是提供了劳动合同、公司人员表等，没有看到维修过程中所购买的东西用于哪个部分，被告认为原告损失主张的事实材料不能说明其损失的金额，金额有待核实，有相当一部分的损失赔偿在其中没有列明，没有明细表，没有双方核查，原告损失不予认可。被告长沙某置业公司辩称：被告长沙某置业公司自2013年年底已经将大商业移交给被告长沙某商业公司，被告长沙某置业公司同意被告长沙某商业公司的所有答辩意见。经审理查明：2013年5月10日，原告湖南某教育公司（乙方）与被告长沙某置业公司（甲方）签订《长沙某置业公司与湖南某教育公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》，该合同约定，甲方同意将长沙市岳麓区岳麓大道57号长沙奥克斯广场中的的1号楼B1层、1层租赁给乙方使用。乙方将在租赁场所统一以希乐城国际亲子成长乐园（暂定）的名义对外营业。租赁场所总建筑面积暂定位3070平方米（最终建筑面积以第三方测量的数据或者政府测绘部门实测为准）。租赁期限为壹拾个租约年。租赁时间为2013年9月28日至2023年9月27日。第1-3年月租金标准为45元/平方米/月；第4-5年月租金标准为47.25元/平方米/月；第6-7年月租金标准为49.61元/平方米/月；第8-9年月租金标准为52.09元/平方米/月；第10年月租金标准为54.69元/平方米/月；物业管理费为15元/月/平方米。甲方定于2013年9月28日为开业日，自开业日起乙方享有四个月的开业免租期，即2013年9月28日至2014年1月27日，在开业免租期内，乙方无需支付租金，但仍须支付水、电、燃气等公用事业费及物业管理费等各项费用。合同第十一条约定，在租赁期限内，凡属房屋结构或水、电、消防等设备设施的损坏，甲方或商管公司须在接到乙方维修通知后48小时内及时维修，所需费用及相关责任由甲方或商管公司承担，甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知后48小时后自行维修，并有权在租金中直接扣除维修费。凡因乙方（含乙方雇员、合作伙伴以及顾客等）原因造成的房屋结构或水、电等设备设施的损坏，由乙方自行修复并承担费用。合同第十六条第一款约定，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。上述租赁合同签订后，被告长沙某置业公司即将涉案房屋交付给原告使用，原告依约向被告长沙某置业公司交纳了134200元履约保证金并入场装修。在装修过程中，原告发现涉案房屋漏水，并将漏水情况告知了被告，后双方就上述漏水问题作了相应的处理，但未能得到妥善解决。2014年10月23日，被告长沙某商业公司就涉案房屋漏水问题向原告发送《关于长沙奥克斯广场哈尼小城漏水赔偿事宜的联络函》，载明：“尊敬的湖南某教育公司：感谢贵司一直以来给予我司的帮助：根据贵我双方之间的租赁合同及相关补充协议，租赁物业质量问题或缺陷造成贵司损失的，我司同意负责修复并赔偿。即便租赁物业质量问题或缺陷是由第三方造成的，我司对贵司承担修复、赔偿责任。我司愿意对贵司伦敦巴士、亲子餐厅等承租区域的漏水问题予以彻底解决，承诺在本协议签订一个月内完成贵司伦敦巴士、亲子餐厅等区域漏水受损金额的核定并尽快对贵司予以赔偿，且保证不在同一区域出现漏水。顺祝商祺！”2015年5月29日，原告向两被告发出《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水和新增漏水等问题的函》；2015年7月7日，原告又向两被告发出《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水和一楼西侧消防门限行等问题的函》。上述两份函件中，原告均要求被告对涉案房屋中存在的漏水问题进行修复及整改。2015年7月28日，原告再次向两被告发出《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水的函》，该函件明确表示，如两被告不能明确处理漏水事宜，由此造成的一切后果由两被告承担，包括房租和物业管理费的暂停支付等。2015年7月30日，被告长沙某商业公司针对2015年7月28日原告的函件出具了《关于哈尼小城漏水问题的回函》，该函明确系案外人海皇宫的原因造成反复漏水，被告长沙某商业公司多次通过函件及现场沟通的方式与海皇宫进行协商，两被告对因海皇宫原因造成原告漏水所产生的相关损失不承担任何赔偿和补偿责任。原告所提出的由被告长沙某商业公司承担一切后果，包括租金和物业管理费的暂停支付的要求没有任何事实和法律依据。2015年7月31日，原告向两被告发出《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水的函》，重申了2015年7月28日函件的内容。此后，原告以两被告未解决涉案房屋的漏水问题为由从2016年5月22日起未再向被告长沙某置业公司交付租金，从2016年5月28日起未再向被告长沙某商业公司缴纳物业管理费。从2017年2月开始至今，原告停止了在涉案房屋内的经营活动。另查明，1、2016年5月25日，原告湖南某教育公司向本院提交《评估申请书》，申请对涉案房屋漏水导致原告所受的损失（包括装修损失、经营损失、维修费用、油烟污染损失）进行评估。经原、被告双方选定，本院委托北京华信今朝国际工程咨询有限公司对原告申请的上述事项进行司法鉴定。北京华信今朝国际工程咨询有限公司于2016年8月22日出具报告，该报告明确长沙奥克斯广场1号楼B1层、1层房屋漏水损失装饰装修工程金额为92282.79元。同时，该报告也做了“特殊说明”：“1、本工程漏水点较多，所有尺寸均为我公司工程师现场测量所得；2、建筑垃圾外运、清洗人工等都作为一项综合考虑；3、对于一楼卫生间漏水损失，当事人双方对漏水原因各执一词，我公司无法判断漏水原因，此项造价1429元，暂计入鉴定金额中，是否最后计取烦请法官定夺；4、庭审记录中原告湖南某教育公司提供部分照片及签证单，证明原告自2013年11月漏水发生以来已经多次进行漏水修复，对于此部分费用我们无法确定其真实性及合法性，故此项造价未计入鉴定金额中；5、经营损失、油烟污染损失未计入鉴定金额中；6、双方当事人对初步意见稿均提出异议，我公司均一一回复，报告鉴定金额与初步意见稿一致，未做调整。”2、2016年9月29日，本案被告长沙某置业公司作为原告诉至本院，要求确认其与原告湖南某教育公司之间租赁合同解除，并要求原告湖南某教育公司支付租金、物业服务费及违约金。本院已于2017年11月10日作出（2016）湘0104民初6885号生效民事判决书，该判决书判决原告与被告长沙某置业公司签订的租赁合同自2016年9月29日起解除，并对原告向被告长沙某置业公司支付租金及物业管理费用的问题进行处理。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《长沙某置业公司与湖南某教育公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》、照片、《关于长沙奥克斯广场哈尼小城漏水赔偿事宜的联络函》、《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水和新增漏水等问题的函》、《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水和一楼西侧消防门限行等问题的函》、《关于请求尽快哈尼小城内场多处反复漏水的函》两份、《关于哈尼小城漏水问题的回函》、《建设工程造价咨询报告》、（2016）湘0104民初6885号民事判决书等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告长沙某置业公司签订的《长沙某置业公司与湖南某教育公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案的争议焦点包括：一是两被告是否应对原告的损失承担赔偿责任的问题；二是如果两被告应承担赔偿责任，则损失具体数额如何确定。关于争议焦点一。依据合同第十一条约定，在租赁期限内，凡属房屋结构或水、电、消防等设备设施的损坏，甲方或商管公司须在接到乙方维修通知后48小时内及时维修，所需费用及相关责任由甲方或商管公司承担。本院认为，被告长沙某置业公司作为出租方，应向原告提供符合使用条件的房屋，但依据庭审查明的事实，涉案房屋从原告进场装修开始就一直存在漏水的问题，虽原告与被告长沙某置业公司、长沙某商业公司就漏水问题进行多次处理，但最终未能得到妥善解决。故本院认为，被告长沙某置业公司作为出租方，应就未向原告提供符合使用条件的房屋导致的损失承担赔偿责任。关于被告长沙某商业公司是否应承担赔偿责任的问题。本院认为，被告长沙某商业公司并非涉案合同一方主体，亦未在涉案合同上加盖公章，虽被告长沙某商业公司在原告与被告长沙某置业公司处理漏水问题的过程中以自己的名义发出了相关函件，但不能由此认定被告长沙某商业公司需就因被告长沙某置业公司未向原告提供符合使用条件的房屋而给原告造成的损失承担赔偿责任。故对原告要求被告长沙某商业公司承担赔偿损失责任的请求，本院不予支持。关于争议焦点二。在本案审理过程中，原告向本院申请对因漏水问题导致的损失数额（包括装修损失、经营损失、维修费用、油烟污染损失）进行鉴定。本院依法委托司法鉴定机构对原告的上述损失进行了鉴定。司法鉴定机构出具了《建设工程造价咨询报告》，该报告明确原告因漏水造成的装饰装修工程损失数额为92282.79元，对该损失数额，本院予以确认。但同时上述报告中明确对于原告自2013年11月漏水发生以来已经多次进行漏水修复的费用因无法确定其真实性及合法性，故未将该项造价计入鉴定金额中，原告的经营损失、油烟污染损失亦未计入鉴定金额中。本院综合本案的案件事实，同时依据原告提交的多次修复漏水的相关证据并考虑到因修复漏水问题给原告经营造成损失的现实情况，从公平原则出发，酌定被告长沙某置业公司赔偿原告损失300000元（包含上述鉴定报告中的92282.79元）。而原告主张的拉闸停电造成的损失，本院认为，原告提供的现有证据无法证实被告存在拉闸停电的行为，且无法证实因被告拉闸停电导致了原告损失及损失的具体数额，故对原告的该项主张，本院不予支持。另关于原告主张要求被告承担涉案房屋漏水修复责任。本院认为，依据庭审查明的事实，涉案合同已自2016年9月29日起解除，且原告认可其从2017年2月开始至今已未在涉案房屋内进行任何经营活动，故被告是否对涉案房屋漏水进行修复与原告不具有利害关系，故对原告的上述主张，本院不予支持。关于原告主张免除其自2015年10月29日至漏水问题修复之日的租金及物业管理费用的问题。因原告的该主张已在本院（2016）湘0104民初6885号生效判决中处理，故对原告的该项主张，本院不予重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙某置业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖南某教育公司损失300000元；二、驳回原告湖南某教育公司的其他诉讼请求。本案案件受理费9179元，由原告湖南某教育公司负担4060元，被告长沙某置业公司负担5119元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭庆栋审 判 员  杨 玮人民陪审员  唐丽君二〇一七年十一月二十九日书 记 员  段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。