苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初5761号
原告：胡娟，女，1987年8月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：罗平，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。
被告：陈新才，男，1990年5月28日生，汉族，住河南省上蔡县。
原告胡娟诉被告陈新才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理。依法由代理审判员詹立平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗平，被告陈新才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡娟诉称，其与被告于2016年12月19日签订房屋租赁转让合同一份，约定被告将位于苏州工业园区仁爱路xx负一楼超市门口第一家面积约18平米的门面转让给原告使用。原告接受门面后，有权根据经营需要在保证房屋安全使用的情况下进行装修。后其按约向被告支付了转让费及房租，在接收房屋并开始装修后，房屋的第一承租人、所有权人及物业均不允许其装修。2017年5月16日，房屋所有权人苏州工业园区教育xx投资公司（下称园区教投公司）发出《关于佳xx超市中途退租事宜的联系函》，2017年6月1日发出《搬迁期滞留物品处理通知》，xx广场负一楼自2017年6月2日起被园区教投公司封锁断电，2017年7月19日被清理完毕。其接收房屋后一直无法营业。故请求判令解除原、被告之间房屋租赁转让合同；被告返还转让费及房屋租金共计106000元。
被告陈新才辩称，原告要求其退还106000元不合理。其已配合原告将其与苏州工业园区娄葑镇吉x超市（下称吉x超市）的租赁合同改为原告与吉x超市间的合同。现房屋租赁关系存在与原告与吉x超市之间，与其无关。
经审理查明，2016年12月19日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《房屋租赁转让合同》一份约定甲方将位于苏州工业园区仁爱路xx广场负一楼超市门口第一家面积为18平方米的门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原来租赁合同中所享有的权利和义务。甲方已经签订了租赁合同，租期到2017年10月22日止，年租金为80000元。甲方剩余租期为4个月，剩余租金乙方支付给甲方。转让门面后现有的装修归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。乙方于本合同签订起三日内向甲方支付转让金及剩余房租106000元，甲方在签订合同之日起三日内将原有店里货物清理干净并腾让门面交付给乙方。乙方接手前该店铺所有债权债务均由甲方负责，接手后一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。2016年12月19日至21日，原告分三次向被告转账共计106000元。
同日，原告（承租人、乙方）与吉x超市（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于独墅湖高教区xx广场﹣1楼佳xx超市内，面积约为18平方米的房屋。租期自2016年10月23日起至2017年10月22日止，租金80000元。乙方租赁上述房屋的用途为奶茶饮品、鸭脖。签订协议时，乙方需向甲方支付合同保证金10000元，租金先付后租，六个月一付，提前30天支付。
审理中，原告称，涉案房屋位于xx广场地下一层佳xx超市内，所有权人为园区教投公司。园区教投公司将位于xx广场地下一层的面积合计为1900平方米的商业用房出租给苏州工业园区佳xx商贸有限公司（下称佳xx公司），租期自2016年4月1日起至2018年3月31日止，并约定佳xx公司不得进行转租。佳xx超市工商登记个体工商户字号为吉x超市，至于吉x超市自何处租赁涉案房屋，其不清楚。本院向佳xx公司了解到，佳xx超市就是佳xx公司，吉x超市自佳xx公司处承租涉案房屋，再转租给他人。
另，原告称，其自被告处取得涉案门面租赁权，目的是获得被告剩余10个月租期的租赁权，并对店铺进行装修和经营。被告向其交付房屋后，其将装修装饰材料堆放进去，一动工就被房屋所有权人及物业拦下来了，基本没有装修。2017年5月15日晚，其接到通知称超市要搬走。2017年5月16日，园区教投公司发出联系函，称佳xx公司中途退租。佳xx公司于2017年5月23日通知租户搬出所属物品并办理退还保证金等事宜，但实际没有退还剩余租金及保证金。2017年5月底，佳xx超市搬走，现吉x超市已无法联系。2017年6月，园区教投公司通知要求佳xx公司返还房屋。现园区教投公司已整体收回房屋，其存放于租赁房屋中的物品也被园区教投公司清空。根据原、被告之间的合同，被告应保证其取得房屋能够装修、经营，并在剩余租期内租赁使用房屋。被告未事先告知其涉案房屋不能转租，被告的租赁权存在瑕疵，其取得房屋后因此无法装修，未实际经营，现房屋被收回，被告已无法履行交付房屋的义务，其合同目的无法实现，要求解除合同。
被告称，双方签订合同的目的就是将店铺的经营权转让给原告，使原告享有剩余的租期并与房东之间签订直接的房屋租赁合同，原告是否装修、经营与其无关。其承租涉案房屋时进行装修，吉x超市仅告知其装修要高端和符合安全，不清楚装修是否经过了所有权人或总承租方的批准，超市通知其可以装修其就装了。双方签订合同时并未约定其要保证原告能够装修、经营，其已按照约定协助原告与吉x超市签订了租赁合同，且原告已实际使用其转让的房屋经营奶茶和鸭脖。其已按约履行了全部合同义务，原告的商业目的已经实现，不同意解除合同。
证人陈某称，其于2016年8月底开始在xx广场负一楼超市门口开店，自佳xx超市处承包店铺经营玉米汁和果汁，与涉案店铺是对门。被告于2016年11月、12月左右将涉案店铺转让给原告。其于2017年春节，其关门回家过年，回来后发现其店铺已被原告使用并开始装修。原告在与其的微信交流中称，是佳xx超市的老板李总让原告去装修的。后经与房东协商，其不再经营。此后一周左右，其去拿营业执照，发现原告已在被告及其的两个店铺中开始营业，具体时间记不清楚。原告在其店铺中挂牌经营奶茶，在被告的店铺中经营鸭脖，未挂牌，没有注意到原告是否在被告的店铺中进行了装修。经质证，被告对证人证言无异议，原告对证人证言不认可，称其从未在被告转让的店铺中实际经营。
关于合同价款106000元的构成，被告称，其租赁涉案店铺租期自2016年10月23日起至2017年10月22日止，其已向吉x超市支付了半年租金40000元及保证金10000元，共计50000元。106000元中26000元是自2016年12月19日起剩余未使用的4个月租金，10000元是保证金，其余70000元是转让费。原告对此无异议。对于转让费，被告称，其向原告转让的是涉案店铺的装修及商铺经营权，商铺经营权的意思是指使原告享有剩余租期的房屋租赁权。其装修店铺共花费30000元左右，开店一个月即转让给了原告，其中有花费约15000元的柜子原告未要。原告称，被告转让的是店铺自2016年12月19日起至2017年10月22日期间的房屋租赁权，空店转让，装修是很少的。双方协商转让费时，未明确约定其中含有装修费用。
以上事实，有原告提供的租赁合同、房屋产权证书、电费清单、短信往来截图打印件，被告提供的营业执照复印件、合伙协议书复印件及当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案中，原、被告之间的合同关系合法有效，双方当事人均应恪守。原告主张其签订合同的目的是取得被告对涉案房屋自2016年12月19日起至2017年10月22日止的房屋租赁权，装修并经营店铺。被告未提前告知其房屋所有权人禁止转租，导致其无法对店铺进行装修、经营，且所有权人已收回房屋并清场，被告无法交付房屋，其合同目的无法实现，要求解除合同。被告不同意解除合同，称双方签订合同的目的是将其对房屋享有的剩余租期租赁权转让给原告，未约定其要保证原告进行装修，原告已实际使用涉案房屋进行经营，合同目的已经实现。
就原、被告签订的房屋租赁转让合同，合同就房屋剩余租期的转让价格、支付方式及房屋交付等事宜作出了约定，原告称合同转让标的是房屋剩余租期的租赁权，被告称合同转让标的是装修及房屋剩余租期的租赁权，可以看出该转让合同实际是对被告与吉x超市之间房屋租赁合同关系权利义务的概括转让。现原告已与吉x超市签订了房屋租赁合同，被告按约向原告转让了自2016年12月19日起至2017年10月22止的租赁权。原告未能举证证明被告在签订合同前已明知涉案房屋禁止转租，且合同未约定被告负有保障原告能够实际进行装修和经营的义务。原告与吉x超市签订租赁合同时自己有责任向吉x超市了解吉x超市是否有权转租，而吉x超市作为出租方负有保证原告在剩余租期内使用房屋的义务。现原告无法继续租赁使用房屋，是佳xx超市退租所致，即不可归责于被告，原告应向吉x超市主张相应权利。至于转让费，是原告为取得租赁权向被告支付的对价，实际原告已取得租赁权，故原告要求被告返还转让费，缺乏依据。原告因无法继续承租房屋而产生的损失亦应向吉x超市主张。
综上，原告要求解除合同，被告返还转让费、房屋租金及押金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡娟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1210元，由原告胡娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 詹立平
二〇一七年十一月二日
书 记 员 王 宇