广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初6180号
原告：谭五妹，住广州市海珠区。
委托代理人：宋艳玲，联系地址广州市。
被告：广州银山建设开发有限公司（原广州银山建设开发公司），住所地。
法定代表人：胡艳青，总经理。
委托代理人：方洁瑜、曹道雄，均为被告职员，联系地址同被告。
原告谭五妹诉被告广州银山建设开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋艳玲，被告的委托代理人方洁瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原坐落在广州市海珠区革新路新民东二街20号2楼是原告的房产。原告与被告于2007年7月23日签订了《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。原告应于2007年7月30日前将上述房屋交给被告拆除并双方到房管局办理产权证注销登记，被告则应于2011年8月1日前安排原告回迁至原征地红线的自有商住楼第九层南向房屋套内建筑面积37.87平方米的套间。而第十条其它事项第1项和第2项对上述规定作出补充：1、甲方同意乙方回迁套内建筑面积37.87平方米，其中10平方米建筑面积是乙方以2000元/平方米向甲方购买，另分摊面积按测绘图面积计算以成本价1700元/平方米向甲方购买，如超出套内建筑面积37.87平方米则按成本价1700元/平方米向甲方购买，原房屋产权建筑面积27.87平方米与甲方产权调换互不补差价，上述款项在甲方通知乙方办理产权登记时付清给甲方。2、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第二、三、十一条的约定与《房屋拆迁安置协议》的第十条第1、2项内容完全一致，而第八条规定：“甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。”2012年8月29日，原告收到回迁通知书，并于2012年9月5日前往回迁大楼第九层904房，套内建筑面积40.33平方米，公共分摊面积10.01平方米，总建筑面积50.34平方米，一厅一房，厅出阳台向南。原告当天递交了两份合同复印件并填写看房意见表（房屋设备未达一级二类标准，广州市已经取消煤气初装费，智能防盗大门属硬件费用），交给当时负责回迁工作的杨小姐，后叫我们等候通知拿钥匙。之后原告曾多次打电话找杨小姐咨询钥匙问题，都回复房屋的交付未验收合格，合格后再通知。在2016年6月1日庭询中才知道验收合格，要求我们到公司找开发部。故7月18日上午9点到银山公司商议收房事项，却被告知负责此项工作的开发部卓先生休假，在原告强烈要求下才有明确的预约日期。7月19日上午10点，原告如约到达银山公司，在会议室受到被告法律部方洁瑜、曹道雄和开发部的卓先生接见。原告请求按双方签订的《房屋拆迁安置协议》合同安排回迁，曹道雄承认回迁大楼己具备合法收楼依据，但并没有出示。方洁瑜声称超出面积不能按《房屋拆迁安置协议》的价格计算，开发部的卓先生说超出的面积要以18000元/平方米购买。因银山公司提出的以上价格（没有合同依据）与双方所签订的价格相差悬殊，故未能达成一致。（根据协议规定1、购买的10平方米以2000元/平方米计算共2万元。2、根据革新路103号之二904房标示的套内面积40.33平方米，超出套内面积2.46平方米以1700元/平方米购买共4182元。3、根据套内建筑面积40.33平方米的公共分摊面积10.01平方米以1700元/平方米购买共17017元。以上三项合共41199元，应在甲方通知乙方办理产权登记时付清给甲方。）在《房屋拆迁安置协议》中第三条、第五条约定了逾期回迁对房屋使用人的违约责任。在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第六条、第十一条第5项也约定了逾期交付房屋产权的违约责任。原告依约履行自己的义务，但被告却没有依约在2011年8月1日前安排原告回迁，已经违约。原告最后一期(2016)粤01民终7066号判决书已生效，原告已申请再审。现起诉请求判令：1、被告立即将广州市海珠区革新路103号之二904房屋产权调换给原告；2、原告在被告为原告办理上述房屋产权证时按照合同约定支付增大面积购房款共36845.99元（以房管局实测为准，多除少补）；3、被告向原告支付其违反房屋拆迁安置协议至实际回迁之日止的延期补助费（从2016年1月1日起计至回迁之日止，每月按557.4元×300%计）；4、被告向原告支付其违反房屋拆迁安置协议至实际回迁之日止的延期补助费的补偿金（从2016年1日起计至回迁之日止,每天按557.4元×300%×3%计）；5、被告向原告支付其违反房屋拆迁安置协议至实际回迁之日止的交通费（从2016年1月1日起计至回迁之日止，按400元/月计）；6、被告向原告支付其违反《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的逾期交付房屋的违约金（从2016年1月1日至回迁之日止，按每月557.4元×300%计）；7、被告承担本案的诉讼费。
被告辩称：针对第1项诉讼请求，我方在2012年8月29日已向原告发出了回迁通知，原告也认可其收到回迁通知，是同意回迁到904房的，所以并不是我方不同意为其做产权调换，只是原告一直不回迁，904房也一直空置着，原告却一直不过来办理回迁手续。针对第2项诉讼请求，904房没有办理回迁，也不存在办理产权证时要求支付增大面积款，且请求也尚未发生，原告要求的标准也没有相关的合同依据。第3-7项诉讼请求我方不同意，因为我方已履行了合同的义务，通知原告回迁，而没有回迁是因为原告的原因，因此我方不同意支付这几项的相关费用。
经审理查明：2007年7月23日，原、被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：原告同意被告拆除广州市海珠区革新路新民东二街20号二楼房屋，建筑面积27.87平方米，被告将自有的位于海珠区革新路回迁楼（框架结构）第九层楼、南向位置的自有房屋，套内建筑面积为37.87平方米用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）；（五）被告应在2011年8月1日将自有房屋交付给原告；（六）被告违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿元的标准向原告承担违约责任；（十一）1、被告同意原告回迁套内建筑面积37.87平方米，其中10平方米建筑面积是原告按2000元/平方米向被告购买，另分摊面积按测绘图面积计算以成本价1700元/平方米向被告购买，如有超出套内建筑面积37.87平方米则按成本价1700元/平方米向被告购买，原房屋产权建筑面积27.87平方米与被告产权调换互不补差价，上述款项在被告通知原告办理产权登记时付清给被告；4、被告补偿给原告每月临迁补助费557.4元、交通费每月400元，从搬出原址房之日计起，至被告通知回迁之日止；5、若被告不能按期给原告回迁，则每月按应支付临迁费557.4元×300％=1672.2元支付给原告，若逾期支付补助费的则每天按557.4元×300％×3%支付补偿费；等。该协议于2007年7月31日在广州市城市房屋拆迁管理部门办理了备案手续。
2007年7月23日，原、被告签订《房屋拆迁安置协议》，约定：被告拆除革新路新民东二街20号二楼的房屋，原告是该屋的产权人；原告同意2007年7月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；被告按每月补助557.4元发给原告临时搬迁补助费；该项补助费的发给，从原告搬出原住房之月计起，至被告通知原告回迁之月止；被告应于2011年8月1日前，在革新路回迁楼第九层南向，产权属于自有的一房一厅套间，套内建筑面积37.87平方米，安置给原告回迁居住；若被告不能按期给原告回迁，则每月按应支付临迁费557.4元×300％=1672.2元支付给原告，若逾期支付补助费的，则每天按557.4元×300％×3%支付补偿费；被告同意原告回迁套内建筑面积37.87平方米，其中10平方米建筑面积是原告按2000元/平方米向被告购买，另分摊面积按测绘图面积计算以成本价1700元/平方米向被告购买，如有超出套内建筑面积37.87平方米则按成本价1700元/平方米向被告购买，原房屋产权建筑面积27.87平方米与被告产权调换互不补差价，上述款项在被告通知原告办理产权登记时付清给被告；等。该协议在广州市海珠区公证处办理了公证手续。
被告于2014年4月15日取得海珠区革新路以东、新民五街以北地段尚橙大厦（商业、住宅楼工程1幢）的《竣工验收备案表》。
本院于2016年3月21日以（2015）穗海法民三初字第2138号民事判决书判决：一、被告广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告谭五妹支付从2014年1月1日至2015年12月31日的延期补助费(按每月557.4元×300%的标准计算)；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期支付延期补助费的补偿金（从2014年1月1日至2015年12月31日，每日按557.4元×300%×3%的标准计算，每月补偿金总额以557.4元为限)；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2014年1月1日至2015年12月31日的交通费9600元；四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2014年1月1日至2015年12月31日的逾期交房违约金(按每月557.4元的标准计算)；五、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服，提起上诉。2016年8月5日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终7066号民事判决：驳回上诉、维持原判。该案已生效。
被告为证明其抗辩意见，还提交了一份广州市房地产测绘院于2014年3月11日出具的《房屋面积测量成果报告书》的复印件，附表载明9层#103-2房号04的套内面积为39.7803平方米，分摊面积为9.6369平方米，总面积为49.4172平方米；等。原告对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
本案诉讼中，经本院释明相关法律和风险，原告坚持要求收楼，并坚持本案诉讼请求。
原告于2016年8月4日提起本案诉讼。
本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据双方的约定，被告应于2011年8月1日前安排原告回迁至革新路回迁楼第九层南向位置、套内建筑面积37.87平方米的房屋。现涉案回迁大楼已具备回迁条件，被告理应将约定的回迁房交付给原告。依据《房屋面积测量成果报告书》所示，拟安置原告回迁的广州市海珠区革新路103号之二904房套内建筑面积为39.7803平方米，与双方协议约定的套内建筑面积不符，经本院释明，原告坚持要求收楼，被告亦同意原告回迁，故对原告要求被告安排其回迁至广州市海珠区革新路103号之二904房的诉讼请求，本院予以支持。鉴于目前原、被告尚未对确定的回迁房屋办理产权交换手续，且最终面积应以房地产权证登记为准，故对于广州市海珠区革新路103号之二904房的建筑面积、套内建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积、套内建筑面积的问题，日后当事人可另循法律途径解决。同理，原告要求按合同约定标准支付增大面积购房款的诉讼请求，本院不予支持。
被告至今未安置原告回迁，已构成违约，应按照上述两份协议的约定分别承担逾期回迁、逾期交付回迁房的违约责任。《房屋拆迁安置协议》约定，被告补偿给原告每月临迁补助费557.4元、交通费每月400元；若被告不能按期给原告回迁，则每月按应支付临迁费557.4元×300％=1672.2元支付给原告，若逾期支付补助费的，则每天按557.4元×300％×3%支付补偿费。故原告依据《房屋拆迁安置协议》的约定，主张被告支付从2016年1月1日起至回迁之日止的延期补助费（按每月557.4元×300％的标准计）、逾期支付延期补助费的补偿金（按每日557.4元×300％×3%的标准计）、交通费（按每月400元计）合法有理，本院予以支持。但每月补偿金总额应以557.4元为限。
《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，若被告不能按期给原告回迁，则每月按应支付临迁费557.4元×300％=1672.2元支付给原告，若逾期支付补助费的则每天按557.4元×300％×3%支付补偿费。原告依据该约定主张被告按临迁补助费的300%给付逾期交付回迁房的违约金，该违约金标准过高，被告在本案中要求调低，理由成立，本院予以采纳。结合公平合理原则和本案的实际情况，本院将上述标准调整为按每月临迁补助费计算。超出该部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。本案是因被告违约引致成讼，故本案受理费应由被告承担。
综上所述：依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定，判决如下：
一、被告广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内，安排广州市海珠区革新路103号之二904房给原告谭五妹回迁；
二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2016年1月1日起至回迁之日止的延期补助费(按每月557.4元×300%的标准计算)；
三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期支付延期补助费的补偿金（从2016年1月1日起至回迁之日止，每日按557.4元×300%×3%的标准计算，每月补偿金总额以557.4元为限)；
四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2016年1月1日起至回迁之日止的交通费（按400元/月计）；
五、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2016年1月1日起至回迁之日止的逾期交房违约金(按每月557.4元的标准计算)；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费721元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 邓燕媚
人民陪审员 王颖仪
二〇一六年××月××日
书 记 员 徐 石
程淑玲