甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民初581号
原告：兰州高新技术产业开发区骆驼滩社区居民委员会，住所地兰州市高新技术产业开发区。
负责人：李玉宏，该委员会书记。
委托诉讼代理人:岳戎，甘肃锦荣律师事务所律师。
被告：甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人:娄兰生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨军，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕彦洁，甘肃正天合律师事务所律师。
被告：甘肃雅兰酒店管理有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人:李明霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨军，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕彦洁，甘肃正天合律师事务所律师。
原告兰州高新技术产业开发区骆驼滩社区居民委员会（以下简称：兰州骆驼滩居委会）与被告甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司（以下简称：甘肃飞马公司）、甘肃雅兰酒店管理有限公司（以下简称：甘肃雅兰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兰州骆驼滩居委会委托诉讼代理人岳戎，被告甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司委托诉讼代理人吕彦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰州骆驼滩居委会诉讼请求：1.二被告连带偿还原告房屋租金4479600元并承担违约金1158547.5元（截止2017年7月16日）；2.解除2014年2月20日双方签订的《房屋租赁合同》；3.被告立即返还出租房屋且房屋内的装饰物和改造后的增设物无偿归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与第一被告2014年2月20日签订了关于春阳小区集体所有的写字楼《房屋租赁合同》，双方约定明确，房屋交接和前期对合同的履行均无异议。被告租赁房屋后设立甘肃雅兰酒店管理有限公司专业经营酒店业。根据租赁合同，原告按期交房，被告应当依约支付租金。但是，被告雅兰公司除缴清前两期房租后，一直拖欠房租，直至2017年1月，被告分三笔支付欠租150万元，尚余欠4479600元至今未付。根据租赁合同第六条约定，被告拖欠租金一个月即视为单方面违约，合同因乙方(承租方)违约而中止。据此，原告要求解除租赁合同。根据租赁合同第十二条约定：被告承租房屋内装饰物和改造后的增设物，其所有权无偿归原告所有，不得折抵已发生的租金。原告认为：被告没有经营酒店业的经验和实力，根本不能履行租赁合同的义务，为维护社区居委会集体合法权益，现起诉法院，请依法判如所请。
甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司共同答辩：1.欠付租金和违约金属实，但根据合同的相对性甘肃雅兰酒店与兰州骆驼滩居委会之间不存在合同关系，不是本案的适格被告，故不应该承担连带责任。2.甘肃飞马公司承租后投入1500余万元对付租赁物进行装修，之后转租给甘肃雅兰公司用于酒店经营。众所周知投资酒店需长期经营管理方能产生一定的收益。甘肃雅兰公司于2015年2月、2016年1月、2017年1月共计代付租金448.98万元且在合同履行过程中兰州骆驼滩居委会也未按约全面履行义务。根据《合同法》鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定的立法基本精神，结合《民法通则》民事活动公平原则，涉案租赁合同不宜解除。3.甘肃雅兰公司作为次承租人愿代甘肃飞马公司支付房租和违约金，根据相关法律规定，合同并未达到解除的条件。所以租赁合同不应该解除。
2014年2月20日，兰州骆驼滩居委会作为甲方与甘肃飞马公司作为乙方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于兰州市城关区骆驼滩社区春阳小区集体自建13层写字楼共计9966平方米整体出租给乙方经营使用，其经营范围应当符合国家核准范围。租赁期限为15年，即从2014年10月16日起至2029年10月15日止。装修期自2014年3月1日至2014年10月15日止。装修期为7个半月，装修期内不收取租金。租赁合同生效后的第一年至第五年，即2014年10月16日起至2019年10月15日止，期间每年租金合计为298900元即租金为25元／月.㎡；第六年至第十年，即2019年10月16日起至2024年10月15日止，期间每年租金合计为4305312元即租金为36元／月.㎡；第十年至第十五年，即2024年10月16日起至2029年10月15日止，期间每年租金合计为5441436元即租金为45.5元／月.㎡。租金缴纳方式为先付租金后使用，全年租金分两次缴清，即在每年10月16日前缴清一半，4月16目前缴清剩余年租金。乙方需依约向甲方给付租金，甲方应向乙方出具收款凭证。乙方逾期未付的每天加付年租金的1‰的违约金，经甲方催款仍拖欠租金达一个月或欠交水电费达两个月的即视为乙方单方面违约，本合同因乙方违约而中止。甲方有权解除合同并收回房屋。但由于甲方的原因致使租金交付延误，乙方不承担违约责任。上述条款乙方表示认可，保证不提出任何异议。乙方在承租房屋内的装饰物和改造后的增设物，在合同期满后或合同履行中途解除时，其所有权无偿留给甲方所有，不得折抵己发生的租赁租金。合同期内，甲方不得干涉乙方的正常合法经营，乙方享有自主经营权，但对租赁的房屋无权处分。同时甲、乙双方在租赁期间不得以任何理由将承租房屋和本合同向他方进行抵押、担保、转让、转租、联营。
另查明，涉案租赁物由甘肃雅兰公司实际使用并用于酒店经营,截止本案起诉共产生租金8969400元，甘肃雅兰公司已付房屋租金为4489800元，本案审理过程中，甘肃雅兰公司向兰州骆驼滩居委会再行支付房屋租金70万元。欠付房屋租金为3779600元。
2017年7月4日，兰州骆驼滩居委会以律师函的形式向甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司催缴欠付的租金及违约金。甘肃飞马公司工作人员签收该律师函。
以上事实，有当事人的陈述及提供的《房屋租赁合同》、《收据》、《银行凭证》、《律师函》等证据在卷佐证，并经当事人质证足以认定。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及查明的事实，本案争议焦点为：1.兰州骆驼滩居委会与甘肃飞马公司签订的《房屋租赁合同》是否应当予以解除；2.甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司是否应共同承担责任。
针对第一个焦点问题：首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中兰州骆驼滩居委会与甘肃飞马公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。甘肃飞马公司作为承租方在合同约定时间开始使用租赁物截止本案起诉共计欠付一年多的租金4479600元。兰州骆驼滩居委会于2017年7月4日以《律师函》的形式向其催缴租金，甘肃飞马公司仍未在合理期限内支付。《房屋租赁合同》第六条约定：乙方逾期未付的每天加付年租金的1‰的违约金，经甲方催款仍拖欠租金达一个月或欠交水电费达两个月的即视为乙方单方面违约，本合同因乙方违约而中止。甲方有权解除合同并收回房屋。但由于甲方的原因致使租金交付延误，乙方不承担违约责任。上述条款乙方表示认可，保证不提出任何异议。现兰州骆驼滩居委会主张解除其与甘肃飞马公司签订的《房屋租赁合同》符合双方的约定及法律规定。最后，甘肃雅兰公司以其作为次承租人同意代甘肃飞马公司支付拖欠的租金及违约金为由，抗辩租赁合同不予解除。本案租赁物的实际使用人为甘肃雅兰公司，且向兰州骆驼滩居委会缴纳租金的主体亦为甘肃雅兰公司。本案审理过程中经双方申请给予履行期限，但甘肃雅兰公司仅向兰州骆驼滩居委会缴纳租金70万元，并未将剩余的租金予以支付。故其代为履行租金及违约金为由，不予解除租赁合同的抗辩本院不予采信。兰州骆驼滩居委会解除其与甘肃飞马公司签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。
针对第二个焦点问题：《房屋租赁合同》约定：租金缴纳方式为先付租金后使用，全年租金分两次缴清，即在每年10月16日前缴清一半，4月16目前缴清剩余年租金。乙方需依约向甲方给付租金，甲方应向乙方出具收款凭证。乙方逾期未付的每天加付年租金的1‰的违约金。首先，对于欠付的租金及违约金的事实甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司在庭审中均予以认可。本案审理过程中甘肃雅兰公司向兰州骆驼滩居委会再行支付租金70万元，故截止2017年4月16日欠付租金共计3779600元。其次，庭审中甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司提出双方约定逾期未付的每天加付年租金的1‰的违约金过高，应按照实际损失的20%支付违约金。兰州骆驼滩居委会主张可按照年利率24%支付违约金。综合实际损失及兼顾公平，24%的年利率支付违约金更为妥当，亦能弥补损失。截止2017年7月16日违约金共计595716元。再次，本案租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。兰州骆驼滩居委会关于返还租赁物的主张，本院予以支持。最后，庭审中甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司认可欠付租金及违约金并同意履行，故兰州骆驼滩居委会诉请甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司共同承担责任，本院予以支持。
综上，甘肃飞马公司、甘肃雅兰公司应向兰州骆驼滩居委会支付租金、违约金并返还涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司与兰州高新技术产业开发区骆驼滩社区居民委员会签订的《房屋租赁合同》予以解除；
二、甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司、甘肃雅兰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内向兰州高新技术产业开发区骆驼滩社区居民委员会支付租金3779600元及违约金595716元（截止2017年7月16日）；
三、甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司、甘肃雅兰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内向兰州高新技术产业开发区骆驼滩社区居民委员会返还租赁房屋；
四、驳回兰州高新技术产业开发区骆驼滩社区居民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51267元，由被告甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司、甘肃雅兰酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审判长 张秉德
审判员 王锡东
审判员 王 博
二〇一八年七月四日
书记员 赵倩文
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