昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初361号
原告：沈云芬，女，彝族，1969年8月15日出生，住云南省昆明市盘龙区。
委托代理人：孟蕾、张瑞康，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李衡，女，汉族，1968年2月10日出生，住云南省昆明市五华区。
委托代理人：邹俊，男，汉族，1969年7月23日出生，住云南省昆明市西山区，特别授权代理。
被告：李柏贤恩，男，汉族，1992年2月24日出生，住云南省昆明市五华区。
委托代理人：邹俊，男，汉族，1969年7月23日出生，住云南省昆明市西山区，特别授权代理。
被告：云南仁信房地产经纪有限公司。
住所：云南省昆明市五华区宝善街与护国路交叉口银德大厦**层****室。
法定代表人：潘龙武。
第三人：李启坤，男，汉族，1985年11月27日出生，住云南省曲靖市会泽县。
原告沈云芬诉被告李衡、李柏贤恩、云南仁信房地产经纪有限公司、第三人李启坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告沈云芬及其委托代理人孟蕾、张瑞康，被告李衡及被告李柏贤恩的委托代理人邹俊、第三人李启坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈云芬起诉称：2015年6月10日，原告与三被告共同签订《房产买卖居间合同》，约定通过被告仁信公司提供的居间服务，被告李衡、李柏贤恩二人将位于昆明市盘龙区滨江俊园二期13幢30层3010号房屋出售给原告，房屋成交价为人民币110万元整，此价格包含更名费8万元及车位价格，原告于2015年7月10日前向被告李衡、李柏贤恩一次性付清合同约定的成交价，买卖双方于同日办理房屋产权证过户手续，且于2015年7月15日交房。被告仁信公司协助买卖双方办理房屋产权证过户、房屋交付等手续，如任何一方违约则违约方必须赔偿守约方10%房价的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付完毕全部房款及车位的价款，而被告李衡、李柏贤恩不仅一再拖延办理房屋更名及产权证过户手续，甚至拒绝将原告购买的房屋与车位交付给原告。原告不得不另外租房居住，被告恶意违约行为已经给原告的正常生活造成了严重影响和巨大的经济损失。另第三人李启坤与本案存有利害关系，原告申请追加为本案第三人参与诉讼。综上，原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、确认2015年6月10日签订的《房产买卖居间合同》有效；2、判令三被告继续履行2015年6月10日签订的《房产买卖居间合同》，在判决生效十天内，三被告为原告办理昆明市滨江俊园二期13幢30层3010号房屋与滨江俊园裙楼负2层306号车位的产权变更、过户手续；3、判令被告李衡、李柏贤恩支付违约金人民币11万元；4、判令被告李衡、李柏贤恩赔偿原告自2015年7月16日至实际交房之日的经济损失，截至2016年1月18日暂计算为人民币13703元；5、判令被告李衡、李柏贤恩承担本案的诉讼费、保全费、保险费、公告费及其他费用。
被告李衡、李柏贤恩共同答辩称：2015年6月因被告李柏贤恩需要出国读书，急需用钱，遂将两被共有的房屋及车位以半价通过被告仁信房地产经纪公司转让给原告，被告仁信房地产经纪公司的工作人员即本案第三人李启坤受理了更名手续，因为房屋买卖的时候房产商还没有办理房产证因此是通过更名的方式，后不知什么原因被告仁信房地产经纪公司不能及时办理更名手续导致合同违约，且该合同时至今日以造成法律和事实上都不能履行，综上，被告李衡、李柏贤恩没有违约的主观故意和行为，不应承担违约责任；原告诉请第四项没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉请；鉴于合同已经不能实际履行，被告李衡、李柏贤恩愿意返还原告购房款。当时被告李衡、李柏贤恩已经委托第三人李启坤进行更名，并做了公证，就算二被告不在也可以通过第三人代理进行更名。
第三人李启坤答辩称：这是个更名的房子，在房管局备案后原则上是不能更名的，但是通过特殊渠道是可以的，但是要一定的时间，后面的主要原因是由于被告李柏贤恩在国外，在这个期间内无法回国，后来回国已经无法更名。
被告仁信房地产经纪公司经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。
原告沈云芬为证明其本诉主张向本院提交了以下证据：1、原告身份证、被告身份证、第三人李启坤身份证、被告工商登记信息，证明原、被告及第三人诉讼主体资格；2、房产买卖居间合同，证明2015年6月10日，原、被告及第三人签订《房产买卖居间合同》的事实；3、商品房购销合同、商品房买卖合同、登记备案表、滨江俊园项目业主入住结算单，证明被告李衡、李柏贤恩于2014年3月22日向云南俊发凤凰置业有限公司购买昆明市盘龙区滨江俊园二期13幢30层3010号房屋与2层306号车位，并支付了全部价款。该房屋与车位均交付使用，且二被告已经填写了产权申请书和产权委托书；4、收条三张、上海浦东发展银行业务凭证/回单（四张）,证明原告已经按照合同约定履行了支付房屋（含车位）全部价款的义务，同时，除了合同约定的总价款110万第三人李启坤还向原告额外收取了13000元费用；5、公证书，证明被告李衡、李柏贤恩与第三人李启坤于2015年10月30日在昆明市明信公证处办理了委托公证事宜；6、房屋租赁合同、收条，证明被告李衡、李柏贤恩未按照合同约定交付房屋给原告造成的损失；7、发票，原告已经预先支付了相应的诉讼费、保全费及财产保全责任保险费用。
被告李衡、李柏贤恩质证后认为，对于证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据4中第一、三张收条的真实性、合法性、关联性认可，第二张收条不是我方签收不予质证、上海浦东发展银行业务凭证/回单（四张）第一、二、四张的真实性、合法性、关联性认可，第三张不认可；对证据6、7与本案无关，真实性、关联性、合法性不予认可。
第三人李启坤的质证意见与被告李衡、李柏贤恩一致。
被告李衡、李柏贤恩、仁信房地产公司、第三人李启坤未向本院提交证据。
通过各方当事人对证据的质证结合庭审查明的事实，本院认为原告提交的证据1-7符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对上述证据均予以采信。
综合上述证据及当事人双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
第三人李启坤系被告仁信房地产公司的工作人员。2014年3月22日，被告李衡、李柏贤恩共同购买了坐落于白云路与××处××号房及地下××层××号车位，并就上述买卖合同进行了商品房买卖合同登记备案，但一直未取得房屋产权证。2015年6月10日，原告沈云芬与被告李衡、李柏贤恩、仁信房地产经纪公司、第三人李启坤签订《房产买卖居间合同》约定，被告李衡、李柏贤恩将其购买的上述房屋及地下车位出售给原告沈云芬，成交总价为1100000元包含更名费80000元。双方约定于2015年7月10日17:00前办理房屋产权证过户手续。除不可抗力因素外，双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价10%作为违约金。同日，原告向被告李衡、李柏贤恩支付购房款600000元。2015年10月30日，被告李衡、李柏贤恩与第三人李启坤在昆明市明信公证处办理委托公证载明“1、被告李衡、李柏贤恩委托第三人李启坤到云南俊发凤凰置业有限公司销售和财务部门及相关部门办理退房和更名手续，并办理退还认筹卡、退款事宜，并有权代为签署相关文件、协议等；2、与云南俊发凤凰置业有限公司解除《商品房购销合同》（合同登记号：KM201432313518），并代为与云南俊发凤凰置业有限公司共同向昆明市房产交易中心申请注销产权备案登记；3、缴纳执行上述委托事项所需交的费用；4、办理与退房、退款、撤销备案登记有关的其他未列事宜。”同日，原告向被告李衡、李柏贤恩支付剩余购房款500000元。第三人李启坤共计收到原告支付的更名费13000元。2014年7月26日至2016年3月19日期间，原告沈云芬租住于昆明市南站新村机关大院21幢1单元201号，每月租金为2200元。由于两被告及第三人均未按照合同履行义务，原告遂诉至本院主张权利。
本院认为：首先，原告诉请确认2015年6月10日签订的《房产买卖居间合同》有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告及第三人所签订的《房产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立真实有效。第二，关于原告诉请三被告及第三人履行上述合同，为原告办理滨江俊园二期13幢30层3010号房及地下二层306号车位的产权变更、过户手续。由于该房产及车位尚未取得权属证明，本院对于原告要求对权属尚未明确的房产及车位进行产权变更及办理过户手续的诉请不予处理；第三，关于原告要求被告李衡、李柏贤恩支付违约金110000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方在合同中对于违约责任有明确约定。现被告李衡、李柏贤恩未在约定时间内向原告交付房屋，也未办理完毕产权过户手续，应根据约定向原告承担总房价10%的违约金，本院对原告该项诉请予以支持；第四，原告要求被告李衡、李柏贤恩赔偿原告经济损失的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，由于原告依约已向两被告全部支付完毕购房款，现两被告未能按照约定履行义务导致原告租房而产生了实际的经济损失，故本院支持原告自两被告未按约办理产权过户手续次日起至起诉之日止（2015年7月16日至2016年1月6日）实际已产生的租金损失，即7月×2200元/月=15400元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、原告沈云芬与被告李衡、李柏贤恩、云南仁信房地产经纪有限公司、第三人李启坤于2015年6月10日签订的《房产买卖居间合同》有效；
二、由被告李衡、李柏贤恩于本判决生效之日起十日内向原告沈云芬支付违约金人民币110000元；
三、由被告李衡、李柏贤恩于本判决生效之日起十日内向原告沈云芬支付租金损失人民币15400元；
四、驳回原告沈云芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费人民币15813元、保全费人民币5000元由被告李衡、李柏贤恩承担人民币6581元，由原告沈云芬承担人民币9232元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 董维娜
人民陪审员 龙昆英
人民陪审员 周叶平
二〇一六年五月十六日
书 记 员 朱 原