济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一初字第429号
原告济源欧凯龙家居有限公司。
法定代表人朱普，经理。
委托代理人于艳芹，河南九威律师事务所律师。
被告李利利，女，1987年9月16日出生，汉族。
委托代理人党俊卿，河南俊卿律师事务所律师。
委托代理人任文刚，河南俊卿律师事务所实习律师。
原告济源欧凯龙家居有限公司（以下简称欧凯龙公司）与被告李利利租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理，后依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于艳芹、被告的委托代理人党俊卿、任文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧凯龙公司诉称：2013年10月19日，其公司与被告签订租赁协议，约定其公司将位于济源市济水大道与西环路交叉口欧凯龙国际建材家居采购中心内一层D1区12号场地租赁给被告使用，租赁面积295平方米，租赁期限一年从2013年10月1日至2014年9月30日，租金为每平方米每月25元，付款方式按季度付款，每季度为22215元。租赁期间的电费、空调费、活动费等相关费用由被告自行承担。后其公司按约将场地交付被告使用，被告则以经营不善为由，拖欠上述款项共计75613元。现协议已经到期，被告仍推诿拒付。请求判令被告支付租金、空调费、活动费等共计75613元；庭审中将诉讼请求变更为请求判令被告支付租金、空调费、活动费等共计75013元。
被告李利利辩称：1、原告起诉其主体不适格，其在工商局办理有营业执照，有字号，应当以营业执照上登记的字号为当事人，故原告以业主为被告不当，应当驳回起诉；2、原告未招商成功，而其却为此在租赁期间为了达到原告的装修标准，花费大量人力、物力装修店面，同时在装修期和合同履行期，原告商场经常出现断水、断电情况，给其造成很大损失，原告违约在先，其不构成违约；3、由于原告的招商不成功，导致其根本无生意可做，正是因为原告当初承诺招商成功其才与原告签订了合同，而现在原告的商场十室九空，原告提供的场地面积未达到合同约定的面积，实际大约200平方米，且在经营过程中巧立名目，收取各种费用，以上费用均不应由其支付，综上，请求驳回原告的诉讼请求。另原告诉称的签订租赁协议和租金支付情况均属实，其向原告交纳10000元保证金，要求在欠付原告租金中抵销。
原告提供的证据有：1、2013年10月9日其公司与被告签订的租赁协议1份，证明其公司和被告签订租赁合同的事实。
2、其公司印发的收取中央空调费的通知2份，证明空调费的收取标准为每平米每月10元，公司给予商户的优惠政策是只要交两个月的费用就可以使用每季度的空调，而被告欠付的是从2013年11月16日-2014年3月1日，2014年6月1日-2014年8月31日均没有交纳，计算4个月共计10840元。
3、其公司印发的活动通知3份，证明其公司分别于2013年10月1日、2014年5月1日、2014年7月19日店庆举行过三次活动，活动费用为每次每平方米5元，每次1355元，三次为4065元。
4、其公司出具的网点费明细1张，证明其公司为被告建立网站支付费用1000元。
被告对原告提供证据的质证意见为：证据1，对真实性无异议，但认为实际面积并非原告所称的271平方米。证据2，对真实性有异议，称该通知之前从未见过，根据通知看，时间是2013年11月25日，下边有通知回执，说明应该有商户的签字才生效，但上面是空白的，说明该通知是事后补的；对内容及计算方式均有异议，双方未协商过收取空调费事宜。证据3，有异议，对该证据不认可，其未接到这些开展活动通知，是否开展过活动不清楚，因其雇佣有服务员，其本人有时不在店里，所以即使有这样的活动，其也没有承诺给原告相关费用，是原告单方制作的东西，对其不产生效力，而且即便是举行活动，也应该附有其他相关材料予以印证。证据4，不认可，系原告单方制作的东西，没有其的签字确认，而且没有协议能够证明其同意并且愿意支付1000元网点费用，租赁商铺时原告没有告知是否将其经营的商品放在网站上，实际上原告是为了宣传自己，侵害了我们的权利，原告收取该款没有合同约定，也无法律规定。
被告未提供证据。
本院认证意见为：原告提供的证据1，被告对真实性均无异议，可以证明本案案件事实，予以认定。证据2，被告有异议，因该通知系原告单方制作，显示的计费方式与合同不符，本院不予认定。证据3、4，被告有异议，因原告未举证证明双方对该项费用进行了明确约定，本院不予认定。
根据原、被告的诉辩意见及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2012年9月24日，原、被告签订一份济源欧凯龙家居有限公司协议书，约定原告将位于济水大道与西环路交叉口欧凯龙国际建材家居采购中心内一层D1区12号场地租赁给被告使用，租赁面积295平方米，期限自2013年10月1日至2014年9月30日，租金每平方米每月22元，付款方式为按季度付款，交款日期为每季度第一日前交清；被告向原告一次性支付保证金10000元；空调费计算方法按被告承租面积占总出租面积的比例从空调费总额中分摊。后原告依约将场地交付被告使用，被告亦依约交纳了租金和保证金。合同到期后，原、被告又签订一份租赁协议，租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，租金每平方米每月25元，付款方式按季度付款，一次计22125元，其他内容同前述合同。合同签订后，被告继续使用该场地。原告实际按被告租赁面积271平方米收取租金，原告称租金给予被告八五折优惠，第一季度的租金应为17277元（25元／平方米／月×271平方米×3个月×0.85）。被告向原告交纳至2013年12月31日的租金为10000元，其余租金未交纳。2015年7月3日，经现场勘查，被告租赁原告的场地实用面积约为248.136平方米。庭审中，被告称合同未到期时原告停水停电，其无法经营。上述合同到期后，双方未再签订合同，现该场地无人经营。
本院认为：关于原告所起诉的被告主体问题，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释中的相关规定，该解释于2014年2月4日开始施行，而原告于2015年1月15日起诉，应当适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见的相关规定，该意见第46条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人，故原告的起诉主体并无不当，被告该辩称理由不能成立，本院不予采纳。本案中，原、被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，协议签订后，双方均应当按约定全面履行各自的义务。原告已依约将场地交付被告使用，被告应如约履行支付租金的义务。关于租赁面积，被告辩称公摊面积不应当计算到租赁面积中，本院认为虽然双方未明确约定租赁面积是否包含分摊的公共部分，但双方签订合同时场地已实际存在，被告对场地大小应明知，且被告已按照约定交纳了第一份租赁协议中的全部租金，在续签协议时亦未对使用面积提出异议，说明被告认可协议约定的租赁面积，且被告租赁的场地是原告提供的场所的一部分，原告的场所是一个相对封闭的整体，被告的经营必须使用原告的公共场所，故原告将公摊面积计入租赁面积并无不当，现原告要求按271平方米计算租赁面积，理由正当，本院予以支持，对被告的该辩称理由不予采纳。被告另辩称因原告招商不成功，致使其经营亏损，违约在先，因租赁协议并未约定商场的出租率、客流量等，被告以此拒付租金的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。原、被告第二次签订的租赁协议于2014年9月30日到期，原告向被告主张的欠缴租金59108元（即17277元／季度×3个季度＋7277元），符合双方约定及法律规定，被告应当支付原告，因原、被告双方均同意被告向原告交纳的10000元保证金在欠付的租金中抵销，故被告应支付原告剩余租金为49108元。原告主张的空调使用费，因协议约定的空调费计算方法是按被告承租面积占总出租面积的比例从空调费总额中分摊，但原告提供的通知上的空调费的计费方式却是按每平方米10元计算，既不显示空调费总额，亦不显示被告承租面积占总出租面积的比例，与约定不符，且原告未举证证明计费的合理性，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告另要求被告支付活动费和网点费，被告对此不予认可，原告也未提供充分有效的证据证明支出了该费用并且该费用应当由被告负担，故该项诉讼请求，证据不足，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李利利于本判决生效后十日内支付原告济源欧凯龙家居有限公司租金49108元；
二、驳回原告济源欧凯龙家居有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1690元，由原告负担592元，被告负担1098元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 常维帼
审 判 员 李晋豫
人民陪审员 毕伟山
二〇一五年七月十三日
书 记 员 姚 佩