江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）连民终字第01498号
上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司连云港分行，住连云港市海州区海连中路118号。
负责人卞峻峰，该行行长。
委托代理人朱健，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李海明。
被上诉人（原审原告）曹加平。
以上两被上诉人共同委托代理人戚士贵。
被上诉人（原审第三人）王振学。
委托代理人辛长林，江苏东方金牛律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司连云港分行（以下简称工商银行）与被上诉人李海明、曹加平、王振学房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2013）东民初字第3338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月23日公开开庭审理了本案，上诉人工商银行的托代理人朱健，被上诉人李海明、被上诉人李海明、曹加平的共同委托代理人戚士贵、被上诉人王振学及其委托代理人辛长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年6月7日，工商银行与江苏华兴拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托江苏华兴拍卖有限公司拍卖其享有所有权的房产。江苏华兴拍卖有限公司在扬子晚报上刊登拍卖公告，公告内容为“受委托，于2013年7月2日下午3时在本公司拍卖厅拍卖东海县牛山镇幸福南路21号房屋，建筑面积57.16平方米，有房产证无土地证。有意者于2013年7月1日下午5时前，携相关证件办理竞买手续，并缴纳保证金5万，以上标的以现状拍卖，即日起查看资料并展示。1、请竞买人现场勘察了解拍卖标的的状况、通道、水电及租赁等一切情况；2、房产均由买受人自行办理房屋过户、清理和自行清场；3、享有优先购买权，请依上述条件可参加拍卖会，逾期为放弃权利；4、委托人、拍卖人不承担瑕疵担保的责任。”
江苏华兴拍卖有限公司资料说明内容为：一、标的状况：作如下陈述：1、东海县牛山镇幸福南路21号房产，证号：东房权证牛字第××号，建筑面积约57.16平方米，砖混结构，有房产证无土地证。二、竞买房产须知1、本次拍卖房屋的面积、状况、使（占）用情况、通道、水电气、消防设施、设备、附属设施等的质量、数量、规格和状况均以拍卖时标的现状为准，竞买人在竞买前已充分了解情况，一经拍卖成交，买受人即认同此状况并自行承担竞买结果。2、原租赁合同期满己终止，拍卖成交后由买受人自行清理和自行清场，所有人、拍卖人不再承担任何清场和清理义务。3、竞买人已经充分了解房产变更过户登记的程序，及交易双方需办理的相关手续、缴纳的各项税、费金额。买受人自愿承担因使用、转让、过户、办证、收购、维修而产生的拍卖佣金、分户费用、房产过户的税费、土地过户、分割税费、维护、收购、清场费用等一切支出。4、买受人付清全部成交款项后，由买受人自行办理过户变更手续。5、特别提醒：东海县牛山镇幸福南路21号房产无土地证，无法办土地证。6、提醒竞买人应在事前与标的所在地政府、相关部门和所有权人联系，了解标的现状、税费、责任及相关变更手续及瑕疵状况，委托人、拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。声明：拍卖标的交易状态均按现状成交，拍卖人声明不能保证拍卖标的数量的完整和质量的完好，不负责拍卖标的实际交付，不涉及行政许可，并提醒竞买人注意拍卖资料仅供参考，凡拍卖资料与实物有出入的，一律以实物为准。若发生其他纠纷，由买受人自行解决。
李海明委托赵星参与竞买，赵星在资料说明及现场查看记录上签名，以23.2万元成交。2013年8月9日李海明与工商银行签订了房地产买卖契约。契约约定，甲方（连云港分行）自愿将文件座落在东海县牛山镇幸福南路21号的房地产（房屋建筑面积57.16平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币232000元。由2013年7月8日前壹次付清给甲方。双方同意于2013年8月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。契约签订后，李海明办理了房屋过户手续。”
另查，涉案房屋所在的整栋楼房系80年代初由工商银行和保险公司共建，保险公司办理了土地使用权证，后保险公司将其他房屋卖给了景裕房地产开发公司。王振学2002年从景裕房地产开发公司购买了22间房屋，第一层4间，第2、3、4层6间，并以其妻岳秀华名义办理了24间土地证，包括了争议房屋的土地使用权证。自2010年7月1日至2011年12月31日，工商银行将涉案房屋租赁给王振学使用。2011年12月1日，工商银行给王振学发出通知，通知内容为：“王振学：我方决定对出租房屋（座落位置：东海县牛山镇幸福南路21号的门面房）进行拍卖处置，该房屋租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，该房屋年租金为人民币3000元（大写：叁仟元整）。因此，我方与你方的房屋租赁关系将于2011年12月31日自动终止。请你方提前做好退房准备，按时将房屋退还我行。在上述房屋租赁期限内，你方享有优先购买的权利。你方应配合我方及时做好房屋拍卖处置相关事宜。”王振学在通知书上签名，工商银行在通知书上盖了公章。王振学在合同到期后，没有将涉案房屋交付给工商银行，工商银行至今未将涉案房屋交付给李海明、曹加平。
原审法院认为，合同的当事人应当按时合同的约定，全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》规定，买卖合同出卖人应当按照约定的期限交付标的物。李海明、曹加平与工商银行所签的房地产买卖契约明确约定，双方同意于2013年8月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，工商银行应当按照合同的约定，将涉案房屋交付给李海明、曹加平。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十八条之规定，判决如下：一、工商银行定于判决生效后五日内将位于东海县牛山镇幸福南路21号的房产交付给李海明、曹加平；二、驳回李海明、曹加平其他诉讼请求。案件受理费4780元，由工商银行负担。
上诉人工商银行不服一审判决向本院提起上诉称：在拍卖完成后，被上诉人李海明、曹加平即依法办理的房产过户手续。上诉人委托江苏华兴拍卖有限公司时，即对标的物的瑕疵做了说明，标明由买受人自行清场和清理，李海明及委托代理人均明知，应当由被上诉人自行清偿，上诉人无清场义务。综上，请求二审法院查明案情，依法改判，驳回被上诉人李海明、曹加平的一审诉求。
被上诉人李海明、曹加平辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人王振学辩称：因上诉人所售房屋的土地所有权归被上诉人王振学所有，故上诉人无权出售该房屋，请求依法判决。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，各方当事人均未提交新证据。庭审中，上诉人自认因房屋钥匙不在上诉人手中，至今未向被上诉人李海明、曹加平交付涉案房屋钥匙。
本院认为，被上诉人王振学于2002年从景裕房地产开发公司购买了22间房屋，但以其妻岳秀华名义办理了24间土地证，包括争议房屋的土地使用权证，而各方当事人对涉案房屋土地使用权的权属存在争议，应当先行另案诉讼确定涉案房屋土地使用权的权属，该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销江苏省东海县人民法院（2013）东民初字第3338号民事判决；
二、驳回李海明、曹加平的起诉。
一审案件案件受理费4780元（李海明、曹加平已预交），予以退回；二审案件受理费4780元（中国工商银行股份有限公司连云港分行已预交），予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 刘 健
二〇一四年十二月九日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。