江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1106号
上诉人（原审被告）：南京十二嘉禾餐饮管理有限公司，住所地南京市玄武区中山路178号。
法定代表人：汤春辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志秀，女，1963年1月9日生，汉族，该公司经理，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：魏鑫，江苏法律永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市人民中学，住所地南京市中山路***号。
法定代表人：陈仲翔，该学校校长。
委托诉讼代理人：周爱萍，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人南京十二嘉禾餐饮管理有限公司（以下简称十二嘉禾公司）因与被上诉人南京市人民中学（以下简称人民中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
十二嘉禾公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院对本案中的违约责任认定错误。上诉人所签订的承租合同为2011年9月1日至2015年8月30日，被上诉人于2012年召集中山路178号承租人员开会，称人民中学改造获相关部门批准，预计从2013年7月1日开始各户所承租的位于中山路178号人民中学的房屋在改造工程范围内，明确指出合同到期未到期的承租户均于2013年7月1号搬离承租场所，并准备搬迁诉求。被上诉人于2013年3月7日发出的《告知函》、2014年11月25日发出的《告知书》均包括上诉人。故被上诉人在合同期内要求解除合同明显违约在先。2.2013年7月1日开始，被上诉人对上诉人搬迁诉求未作任何答复，对自身违约责任未作任何承诺的情况下，开始大面积校园改造工程，致使上诉人承租的房屋大面积墙体开裂，为确保人身安全，上诉人关闭经营场所80%，并将困难以书面报告形式寄于被上诉人，被上诉人未予回复。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
人民中学辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人不存在违约行为，无须承担违约责任，上诉人认为给其经营造成损失应另案起诉，不应在二审中提出，剥夺被上诉人的抗辩权及上诉权。
人民中学向一审法院起诉请求：1.解除其与十二嘉禾公司之间的租赁关系；2.十二嘉禾公司向其支付2013年9月1日至2015年8月30日的房屋租金110万元及逾期利息（按年利率6%的标准，自2013年9月1日计算至实际支付之日）；3.十二嘉禾公司搬离并返还涉案房屋。
一审法院认定事实，2010年6月30日，人民中学（甲方）与南京联展食品有限公司、王秀琴（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿将拥有使用权的位于南京市中山路178号的房屋出租给乙方使用，租赁期五年，自2010年9月1日起至2015年8月30日止；每年租金55万元，一年预付一次，每年9月1日前以现金或银行转帐方式将租金交付给甲方，如乙方不按期支付房租视为乙方自动退租，甲方无条件收回房屋，一切损失由乙方承担；租赁期满，乙方应无条件按时交还房屋，乙方逾期交还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的违约金并承担由此引起的一切责任。
2011年1月12日，十二嘉禾公司经工商登记设立，公司的注册地址为南京市中山路178号，公司设立时法定代表人为王秀琴。十二嘉禾公司未向人民中学支付2013年9月1日之后的房屋租金，且继续占有使用该房屋。2015年6月15日，人民中学向十二嘉禾公司发《律师函》，催告十二嘉禾公司在收函之日起15日内支付2013年9月1日至2015年8月30日的租金110万元，如仍不付款，则双方的租赁关系自动解除。函件均被十二嘉禾公司拒收退回。
双方有争议的事实：1.人民中学有无要求提前解除合同的行为。针对该项争议事实，十二嘉禾公司提交了如下证据：①人民中学发出的《告知函》、《告知书》各1份。落款日期为2013年3月7日的《告知函》内容为：“……南京市人民中学恢复女校整体改造工程已经获得相关部门批准，施工时间预计从2013年7月1日开始。贵户所承租的位于中山路178号人民中学的房屋正在此次改造工程范围之内，虽然该房屋的租赁期限已于2012年12月31日届满，但基于贵户的要求并本着互惠互利的原则，我单位仍将该房屋实际出租给贵户使用至今。现因改造工程施工日期即将来临，特通知贵户于2013年3月7日16时30分前来我单位教工活动室与我单位洽谈自原租赁合同期限届满之日至改造工程施工前的租赁事宜，具体租赁要点待洽谈时由双方商定；若贵户无正当理由未按时前来洽谈，我单位将于2013年5月30日解除与贵户的实际租赁关系，请贵户于2013年6月1日前迁离承租房屋……”。落款日期为2014年11月25日的《告知书》内容为：“……由于2013年7月开始学校恢复女校进行校园改造项目……经校长办公会议研究决定自2015年1月1日起不再与各商户续签门面房的租赁合同，对合同即将到期及合同已到期的商户我们将于2014年12月31日前收回房屋……还望贵公司配合我校的改造计划，按时与我校办理房屋交接手续……”。一审法院经质证，人民中学认可上述《告知函》和《告知书》的真实性，但认为，人民中学、十二嘉禾公司之间的房屋租赁合同是在2015年8月30日到期，故上述两份证据的告知对象均不包括十二嘉禾公司。
②房屋租赁合同、保证金和租金收款收据、建筑装饰工程施工合同、装饰工程预算、装修工程款收据1组，拟证明因人民中学要求提前解除涉案合同，造成十二嘉禾公司另行租赁房屋产生了经济损失。人民中学质证意见：不认可上述证据的真实性，收款收据并非正规发票，且经实地考察，十二嘉禾公司主张的上述房屋租赁合同所涉店面是以宾馆形式存在，并非其陈述的用于餐饮经营；十二嘉禾公司对房屋进行装修是其经营行为，不能作为损失要求人民中学承担。
2.人民中学的改造工程施工是否造成十二嘉禾公司损失。
针对该项争议事实，十二嘉禾公司提交了如下证据：①落款日期为2014年6月21日的《情况报告》1份，主要内容为，“三锅演义”店铺向人民中学领导报告：因人民中学施工致电话线阻断，造成其电话突然失灵，点餐系统、打印系统、发票机无法开通，八小时无法正常营业。人民中学认为，人民中学并未收到该报告，该份证据真实性无法确认。②手写《人民中学改造工程引发断水、断电记录》1份、照片11张、光盘1份，拟证明人民中学改造工程施工产生噪音，导致停水、停电、房屋墙体严重开裂，对十二嘉禾公司正常经营造成影响。人民中学认为该份证据系十二嘉禾公司单方制作，不认可其真实性；因人民中学的改造工程施工已经结束，故对照片的真实性无法确认；对光盘记录的内容，真实性无法确认。
一审法院认为，本案中，人民中学与南京联展食品有限公司、王秀琴签订的《房屋租赁合同》，系王秀琴为设立十二嘉禾公司以自己名义对外签订的合同，公司成立后对该合同予以确认，并实际享有合同权利并履行合同义务，且人民中学、十二嘉禾公司双方对此均无异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人之间的该份房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。
十二嘉禾公司主张，人民中学要求提前解除合同造成其损失，十二嘉禾公司提交的人民中学于2013年3月7日发出的《告知函》，其中写明的是针对租赁期限已于2012年12月31日届满的承租户，故告知对象并非十二嘉禾公司。退一步说，即便人民中学向十二嘉禾公司发出提前解除合同的通知，由于十二嘉禾公司对此持反对态度致双方未对提前解除合同达成一致，且十二嘉禾公司至今仍占用涉案房屋，故十二嘉禾公司的该项辩称意见不能成为本案中其继续占用房屋且不向人民中学支付房租的理由。至于十二嘉禾公司提出人民中学的改造工程给其造成损失，可由十二嘉禾公司另案向人民中学主张。
因人民中学、十二嘉禾公司双方在合同中约定，每年租金55万元，一年预付一次，每年9月1日前十二嘉禾公司以现金或银行转帐方式将租金交付给人民中学，如十二嘉禾公司不按期支付房租视为十二嘉禾公司自动退租。十二嘉禾公司自2013年9月1日起拖欠房租，且占用涉案房屋。2015年6月15日，人民中学向十二嘉禾公司发《律师函》，是行使解除权的通知义务，则双方的租赁合同自2015年6月30日解除，一审法院予以确认。
人民中学要求十二嘉禾公司支付自2013年9月1日至2015年6月30日的房屋租金、2015年7月1日至2015年8月30日的房屋使用费，共计110万元及利息并交还涉案房屋，有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认2010年6月30日人民中学、十二嘉禾公司之间关于南京市中山路178号《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除。二、十二嘉禾公司于判决生效之日起十日内给付人民中学自2013年9月1日至2015年6月30日的房屋租金、自2015年7月1日至2015年8月30日的房屋使用费，共计110万元及逾期利息（按年利率6%的标准，以55万元为基数，自2013年9月1日起计算利息；以55万元为基数，自2014年9月1日起计算利息，均计算至判决确定的给付期限的最后一日止）。三、十二嘉禾公司于判决生效之日起十日内搬离原承租的南京市中山路178号的房屋并向人民中学交还。如果十二嘉禾公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15591元，由十二嘉禾公司承担。
二审中，十二嘉禾公司称其于2012年11月30日参加了人民中学的承租户会议，人民中学告知承租户因工程改造需要，全部承租户另行择址经营。人民中学向其送达的两份告知函内容不同，2013年3月7日发出的《告知函》针对的是所有承租户，2014年11月25日发出的《告知书》中明确表明到期或即将到期的商户都在搬迁范围内，其属于即将到期的商户，一审法院对该相关事实未予查明确认。
二审中，双方均未提供新的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，均应按约履行。本案中，上诉人与被上诉人的租赁合同关系成立，被上诉人将涉案房屋交付上诉人使用、收益，上诉人应按合同约定支付租金。被上诉人于2013年3月7日发出《告知函》的内容表明，告知函的对象为位于中山路178号租赁期限于2012年12月31日届满的承租户，涉案租赁合同于2015年8月30日到期，故上诉人主张《告知函》中租赁户包括上诉人的上诉理由，没有事实依据，本院不予采信。被上诉人2014年11月25日发出的《告知书》有“自2015年1月1日起不再与各商户续签门面房的租赁合同，对合同即将到期及合同已到期的商户我们将于2014年12月31日前收回房屋”等内容，被上诉人陈述“合同即将到期”是指合同于2014年12月31日到期，结合《告知书》中2015年1月1日不再续签租赁合同的表示,合同即将到期的日期理解为2014年12月31日符合真实意思表示，故本院对被上诉人的上述陈述予以采信，对上诉人认为其亦为“合同即将到期”的承租户的上诉理由不予采信。本案中，因上诉人未按合同约定交付房屋租金，被上诉人于2015年6月15日向上诉人发出《律师函》，行使合同解除权，符合涉案合同约定，一审法院认定双方租赁合同自2015年6月30日解除，并无不当。上诉人虽然主张其2012年参加了被上诉人因工程改造而召集的中山路178号承租户会议，但现有证据不足以证明，2015年6月15日前，被上诉人要求上诉人搬离涉案房屋解除合同。即使被上诉人有提前解除合同的意思表示，但双方并未达成一致，被上诉人亦未提前收回涉案房屋，且上诉人一直占有使用，上诉人拒付租金的理由亦不能成立。对于上诉人提出因被上诉人工程改造，造成其关闭经营场所80%等上诉理由，一审法院认定，若上诉人认为被上诉人工程改造给其造成损失，可另案主张，符合法律规定。综上，上诉人主张合同履行期间被上诉人存在违约行为，其不应支付租金及房屋使用费的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，十二嘉禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15591元，由上诉人南京十二嘉禾餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年三月八日
书记员 王 慧