湖南省湘潭市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）湘03行终191号
上诉人赵晓琴，女，1971年4月22日出生，汉族，湖南省益阳市人，住湖南省益阳市。
委托代理人刘志林，湖南湘晋律师事务所律师。
被上诉人湘潭市国土资源局，住所地湘潭市雨湖区北二环中路6号。
法定代表人胡建凯，局长。
委托代理人夏晶，女，1988年6月2日出生，汉族，重庆市人，该局工作人员，住重庆市长寿区查家湾18号。
原审第三人罗湘龙，男，1976年9月15日出生，汉族，湘潭市，住湖南省湘潭市岳塘区霞城乡联合村月堂宫**号附*号。
上诉人赵晓琴因与被上诉人湘潭市国土资源局、原审第三人罗湘龙不动产行政登记一案，不服湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304行初117号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审裁定认定，2014年3月12日，案外人马炼雄以原告代理人的名义，与第三人向湘潭市房产管理局提出房屋所有权转移登记申请，以房屋买卖为由，要求将原告名下坐落于湘潭市岳塘区书院路街道电工北路3号桂花村10栋2单元13号的房屋转移登记至第三人名下。附随提供的还有由原告签字的《房屋所有权转移登记申请书》、《委托书》、湘潭市岳塘公证处《公证书》、《存量房买卖合同》和潭房权证岳塘区字第20130002**号房屋所有权证。湘潭市房产管理局受理后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部令第168号《房屋登记办法》的相关规定进行审查，认为前述材料齐全且符合法律法规要求，于2014年3月17日作出房屋产权变更登记，并向第三人核发了潭房权证岳塘区字第20140074**号房屋所有权证。原告获悉后，于2015年5月6日向法院提起合同无效之诉。法院因而于2015年10月13日作出（2015）岳民初字第830号民事判决书，确认该《存量房买卖合同》无效，并认定第三人依善意取得而享有对该房屋的合法产权。因双方当事人收到判决后在法定期限内均未上诉，该民事判决书已经发生法律效力。原告认为，第三人对本案所涉房屋不构成善意取得，本案所诉房屋产权变更登记行为亦已不具备事实基础，鉴于国务院令第656号《不动产登记暂行条例》施行后，原属湘潭市房产管理局的房屋产权初始登记及变更登记之行政职权均转而由湘潭市国土资源局行使，遂向法院提起行政诉讼，提出诉称所述之请求。另，原告于本次起诉前，就本案所涉房屋产权变更登记行为及《存量房买卖合同》备案行为于2016年9月5日以湘潭市国土资源局和湘潭市房产管理局为共同被告，向法院提起行政诉讼。经法院依法行使释明权要求其明确诉讼请求后，原告撤回原起诉，并重新提起本案诉讼。
原审裁定认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款之规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”本案中，被诉房屋产权变更登记行为系于2014年3月17日作出，潭房权证岳塘区字第20140074**号房屋所有权证亦于同日核发，原告于2015年5月6日提起合同无效之民事诉讼时，即已知悉该行政行为，其起诉期限亦应当自2015年5月6日起算。原告于2016年9月5日第一次提起行政诉讼主张权利时，已经超过法定的起诉期限。原告复而于2016年9月14日提起行政诉讼，且未提出存在非基于其自身原因而耽误起诉期限的客观事由，仍属超过法定起诉期限的情形，应当予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，该院裁定如下：驳回原告赵晓琴的起诉；案件受理费50元，减半收取25元,由原告赵晓琴负担。
上诉人赵晓琴不服该裁定，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误，原审认定第三人持有上诉人签字的《房屋所有权转移登记申请书》等材料变更登记的事实认定错误，因为上诉人与原审第三人及案外人马炼雄不认识，所有签字都不是上诉人所签，这一事实已经被民事判决所确认。第三人罗湘龙与案外人马炼雄明显串通，原审认定第三人罗湘龙为善意第三人错误。原审认定上诉人超过起诉期限没有事实依据。对于需要通过民事诉讼途径先行处理的案件，当事人必须先进行民事诉讼，上诉人在民事诉讼判决生效以后，多次到房产局要求进行变更登记，房产部门未予以处理，应视为起诉期限的顺延。
二、原审处理错误。原审认为，上诉人的房屋损失可以向马炼雄追偿是错误的。本案中，上诉人的房屋没有失去控制，房屋至今仍在上诉人的合法控制之下，上诉人没有因房产证的变更而丧失房屋，第三人罗湘龙没有取得房屋，只是依据无效的合同行为取得了房产权证。根据民事诉讼原则，当事人的行为无效，应该各自返还因无效行为所得，如果马炼雄真实的收到了罗湘龙的款项，那么，马炼雄应该返还第三人罗湘龙支付的款项，罗湘龙应该缴还因无效行为领取的房产证。
三、原审未通知湘潭市房产管理局作为第三人参与诉讼是错误的。
请求二审法院依法撤销原审裁定，发回原审法院重审。
被上诉人湘潭市国土资源局答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律准确；被上诉人房屋变更登记行为符合法律规定；善意第三人身份已经判决确认，合同无效并不能必然引起转移登记行为无效。请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人罗湘龙述称，根据湘潭市岳塘区人民法院的生效民事判决，原审第三人罗湘龙的购房行为构成善意取得，依法享有对房屋的所有权。原审第三人在该案的民事诉讼中，没有聘请律师代理该案出庭应诉，而是本人亲自出庭应诉，上诉人认为本人与马炼雄聘请同一律师代理该案，与事实不符。2014年3月12日，马炼雄是执有岳塘区公证处出具的公证书原件和赵晓琴原房屋所有权原件及相关材料才与本人在湘潭市房产局依法依程序办理产权变更登记手续。上诉人赵晓琴和马炼雄之间的委托关系是成立的，委托书中，明确了委托关系、事项、权限，该公证书在内容和形式上符合法律规定。对委托书经鉴定不是上诉人本人签名的问题，因该委托书经过了公证处的审查确认，并办理了公证书，具有法律效力，原审第三人有理由相信该公证处的真实性。上诉人赵晓琴与马炼雄直接的委托合同关系，只能约束合同的相对人，不能对抗第三人。原审第三人是善意的，交易是有偿的，并支付了合理的交易价格，不存在恶意的主观和客观情形，也进了合理审查、注意义务。原审第三人以合理的价格购买市场流通的商品房，依法缴纳相关税费，依法登记取得合法房屋所有权证，程序和内容均合法。请求二审法院依法予以驳回上诉。
经审理查明，原审裁定认定基本事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，房屋登记部门为第三人核发的房屋所有权证，未告知上诉人诉权和起诉期限，其起诉期限应适用2年的规定。上诉人于2015年5月6日向湘潭市岳塘区人民法院提起合同无效民事诉讼，2015年11月7日，湘潭市岳塘区人民法院的民事判决已经发生法律效力，该期间属于人民法院处理民事争议期间，不应计算在行政诉讼起诉期限内。因潭房权证岳塘区字第20140074**号房屋所有权证系2014年3月17日核发，故上诉人于2016年9月5日第一次提起行政诉讼主张权利时，尚未超过2年的法定起诉期限。原审裁定以超过法定起诉期限为由驳回起诉不妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十八条之规定，裁定如下：
一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304行初117号行政裁定；
二、本案指令湖南省湘潭市岳塘区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
（本页无正文）
审 判 长 黄在强
审 判 员 康 婷
代理审判员 秦泽湘
二〇一七年二月二十日
代理书记员 马镌文
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
······
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
······
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十八条：第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予受理或者驳回起诉的裁定确有错误，且起诉符合法定条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案受理或者继续审理。