福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3463号
上诉人（原审被告、反诉原告）李德仁，男，1970年11月27日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托代理人范光亮，福建科衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑心钗，男，1980年2月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托代理人陈彧、刘源，福建建达律师事务所律师。
上诉人李德仁因与被上诉人郑心钗房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第3446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年4月29日，原告的委托代理人郑心森与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将坐落于福州市仓山区福峡路273号第一层9号店面，建筑面积为600平方米出租给被告使用，租赁期限自2012年4月30日起至2016年3月31日止，租金自2012年6月1日起计算，第一年月租金为18000元（不含税费），第二年租金为20000元，第三年租金为22000元，第四年租金在上一年度的基础上递增5%，原告不提供房租税票。租赁保证金为50000元。租金按月结算，被告于每月的前五日将下个月的租金交付原告，最迟不得超过7日，若超过7日，则被告必须支付租金的10%作为违约金；若超过30日，原告有权终止合同，并不退还租赁保证金。合同签订后，原告将诉争店面交付被告使用。原告于2012年7月23日向被告出具收取租赁押金50000元的收条。2014年9月26日，福州市禾丰粮油食品公司出具《同意转租证明》，同意原告将诉争店面转租给被告，转租期限自2012年4月30日至2016年3月31日，并表示对原、被告签订的《房产租赁合同》的内容无异议。
原审法院认为：原告委托他人将诉争店面出租给被告使用，该转租行为经房屋产权人的追认，原告委托代理人与被告签订的《房产租赁合同》合法有效，原、被告均应该按照合同的约定履行各自的义务。被告未按照约定的期限支付2014年7月5日始的租金，构成违约，故原告要求被告支付2014年7月5日起至实际交付房屋之日止租金的诉请合法有据，原审法院予以支持。根据双方所签订的《房产租赁合同》的约定，租金按月结算，被告于每月前五日将下个月的租金交付原告，最迟不得超过7日，若超过7日，则被告必须支付租金的10%作为违约金，被告未按约履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，现原告要求被告支付违约金8800元，符合法律的规定，原审法院予以支持。被告认为2014年7月已将诉争店面交付原告，但未提交相关的证据予以证实，被告该主张原审法院不予采信。反诉原告认为反诉被告与反诉原告签订的《房产租赁合同》主体不合法，在签约时没有取得转租权，租赁屋的产权不明，反诉被告存在欺诈及其他不合法行为，构成《房产租赁合同》无效，但反诉原告上述主张与原审法院查明的事实不符，故反诉原告要求反诉被告退还租赁保证金50000元的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）李德仁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑心钗自2014年7月5日起至房屋实际退还原告之日的租金，按每月22000元计算；二、被告（反诉原告）李德仁支付原告（反诉被告）郑心钗违约金8800元；三、驳回反诉原告李德仁的诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2200元，适用简易程序减半收取为1100元，由被告（反诉原告）李德仁负担。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）李德仁负担。
一审宣判后，原审被告李德仁不服，向本院提起上诉。
上诉人李德仁上诉称：一、一审应当驳回郑心钗的诉讼请求：1、上诉人与郑心钗之间不存在房屋租赁合同关系（即转租关系）。李德仁是与郑心森签订《租赁合同》，李德仁与郑心钗之间没有签订《租赁合同》，双方之间不存在租赁合同关系，一审应驳回郑心钗的诉讼请求。2、上诉人与郑心钗之间虽然不存在租赁合同关系，但是双方发生的纠纷是客观存在的，应当根据纠纷的事实确定案由、主体、性质与法律责任。3、上诉人与郑心钗之间的纠纷已经产生，如要起诉，应当根据纠纷的性质另案起诉。二、郑心钗无权继续占有上诉人的资金，应当立即退还50000元给上诉人。1、李德仁与郑心森签订的《租赁合同》已经业主福州市禾丰粮油食品公司追认，是有效的。2、郑心钗无权占有上诉人的该50000元资金，应当立即返还。3、上诉人与郑心森签订《租赁合同》时，郑心钗尚未取得本案租赁房屋的承租权，因此，不存在郑心钗转让租赁房屋承租权的问题。4、上诉人承租在先，郑心钗承租在后；上诉人是向郑心森承租的（后经房主福州市禾丰粮油食品公司追认），郑心钗是向房主福州市禾丰粮油食品公司承租的，双方的合同主体不同，签订日期不同。三、郑心钗与郑心森如有代理合同纠纷，应另案起诉。四、郑心钗与福州市禾丰粮油食品公司如有租赁合同纠纷，也应另案起诉。综上，请求：撤销一审民事判决。
被上诉人郑心钗答辩称：案外人郑心森与上诉人签订房屋租赁合同时，尚未得到房主授权，其签订合同属于效力待定合同，当得到被上诉人郑心钗授权及房屋所有权人追认后该房产租赁合同合法有效，郑心森的权利来源于郑心钗，因此郑心钗才系房屋租赁合同的权利实际承受者。如前所述，该房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力，上诉人应当支付对价，承担合同的违约责任。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人李德仁与被上诉人郑心钗之间的法律关系认定问题。根据被上诉人郑心钗出具的授权委托书、案外人郑心森与上诉人李德仁签订的《房产租赁合同》、福州市禾丰粮油食品公司与被上诉人郑心钗签订的《租赁合同》、福州市禾丰粮油食品公司出具的《同意转租证明》等在案证据，可以认定被上诉人郑心钗委托案外人郑心森与上诉人李德仁签订租赁合同，将讼争店面出租给上诉人李德仁使用的事实；且该转租行为亦经讼争店面产权人福州市禾丰粮油食品公司的追认，故讼争《房产租赁合同》合法有效。虽然上诉人李德仁与郑心森在签订《房产租赁合同》时，被上诉人郑心钗尚未与讼争店面所有人福州市禾丰粮油食品公司签订《租赁合同》，但这并未影响到上诉人李德仁对讼争店面的实际占有使用，且福州市禾丰粮油食品公司事后已确认其与被上诉人郑心钗的店面租赁关系并表示同意郑心钗的转租行为。因此，上诉人李德仁与被上诉人郑心钗之间系形成租赁合同关系。现上诉人李德仁主张其与被上诉人郑心钗之间不存在租赁合同关系不能成立，本院不予采纳。在租赁合同履行期间，上诉人李德仁未按合同约定履行支付租金的义务，应承担相应的违约责任。一审法院判令上诉人李德仁支付拖欠的租金以及违约金符合合同约定和法律规定，本院予以确认。关于租赁保证金的问题。根据《房产租赁合同》约定，上诉人李德仁应支付租赁保证金5万元，待租赁期满双方对租赁房屋进行验收，在房屋完好、上诉人未违约的情况下才予返还租赁保证金。现《房产租赁合同》尚未期满，且上诉人李德仁亦未能举证证明其已将讼争店面交还被上诉人郑心钗且双方已对店面进行验收；因此，现上诉人李德仁主张被上诉人郑心钗无权占有租赁保证金、应返还其租赁保证金5万元没有依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费2200元，由上诉人李德仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 赵雪莹
二〇一五年十月十九日
书 记 员 刘 奕