北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4404号
上诉人（原审原告）高辉，男，1974年8月28日出生。
委托代理人毕宝胜，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人张小岩，北京市京师律师事务所律师。
上诉人（原审原告）邓秀萍，女，1950年8月4日出生。
委托代理人毕宝胜，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人张小岩，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋增富，男，1960年5月7日出生。
被上诉人（原审被告）宋增全，男，1968年5月4日出生。
原审第三人马占房，男，1958年2月15日出生。
上诉人高辉、邓秀萍因与被上诉人宋增富、宋增全及第三人马占房农业承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第9492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、张羽参加的合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人高辉，上诉人高辉和邓秀萍之共同委托代理人张小岩，被上诉人宋增全，第三人马占房到庭参加了诉讼。被上诉人宋增富经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。
高辉、邓秀萍在一审中起诉称：2003年1月1日，宋增全、宋增富承包朱×的顺义区后沙峪西泗上村鱼池以西部分地块。2006年3月1日，宋增全将部分地块转租给高辉、邓秀萍使用。根据租赁合同的约定，如遇国家征用土地，要服从国家土地规划，地上建筑赔偿部分甲方占60%，乙方占40%。现该土地被国家征用且宋增全、宋增富已收取了建筑物补偿款470549元。宋增全、宋增富未按合同给予高辉、邓秀萍40%的补偿。同时，宋增全、宋增富收取了2013年3月1日-2014年3月1日的租赁费30000元，应退还25000元的租金。双方多次协商未果。故起诉要求：1.判令宋增全、宋增富支付高辉、邓秀萍建筑物补偿款188219.6元，退还租赁费25000元；2.判令诉讼费由宋增全、宋增富负担。高辉、邓秀萍向一审法院提交下列证据予以证明：租赁合同、补偿通知单、收据。
宋增全、宋增富在一审中答辩称：不同意高辉、邓秀萍的诉讼请求。案件诉讼请求中的建筑物补偿款与租赁费不是同一法律关系，不能在一个案件中同时解决。宋增全、宋增富与高辉、邓秀萍签订的合同是从朱×处转租来的，宋增全、宋增富与朱×的合同已经解除。依据宋增全、宋增富与朱×的合同，地上物双方各占50%。高辉、邓秀萍不是涉诉土地的实际产权人，朱×未给予宋增全、宋增富补偿。宋增全、宋增富向一审法院提交下列证据予以证明：租赁协议。
第三人马占房表示不发表答辩意见。
一审法院审理查明：2001年1月1日，刘×、朱×（乙方）与顺义区后沙峪地区办事处西泗上村经济合作社、顺义区后沙峪地区办事处西泗上村村民委员会（甲方）签订《承包土地协议书》，约定甲方提供村西河滩地48亩，乙方承包土地用于经营水面养殖及其他种养业。2003年12月25日，刘×与朱×签订《土地承包转让协议调解书》，刘×自愿退出承包，将承包权全部转让给朱×。
2002年10月18日，朱×、皮×与宋增全、李×签订《承租协议》1份。协议约定：朱×、皮×为甲方，宋增全、李×为乙方；甲方将所承包的西泗村村西鱼池以西部分土地转租给乙方；乙方承租甲方地时间由2003年1月1日至2019年12月31日止，乙方自签字之日起，付经甲方2003年1月1日起至2003年12月31日承租款贰万元整，自2004年1月1日至2019年12月31日每年交土地租款肆万元整；在经营期内，如遇国家征用土地，要服从国家土地规划，地上物赔偿部分，除乙方建设投资外，甲方占30%，乙方占70%；在承租期内，如甲方出现违约，一切经济损失由甲方承担，如乙方违约，一切经济损失自行承担或双方协商解决，乙方承租到2011年以后，乙方的固定资产（地上物部分）甲乙双方各占50%。
2003年1月1日，朱×、皮×与宋增富签订书面《养殖地承包协议书》。协议约定：朱×、皮×为甲方，宋增富为乙方；经甲、乙双方协商同意原宋增全、李×承包泗上村西鱼池以西部分土地转租给宋增富、宋增全做养殖或做其他方式经营使用；乙方承租土地面积（范围）由甲乙双方协商同意，乙方现有房屋南房的东房山后角向西100米左右，由朱×、皮×现有房屋西房的南房山后角向北120米范围内属乙方承包地块范围，乙方承租期由2003年1月1日至2019年12月31日；乙方每年向甲方交纳承包费肆万元整，交纳时间，每半年付款贰万元，第一次交款时间是每年的1月1日，第二次交款时间是每年6月1日，一次交清，不得拖欠；乙方在承包经营期内如遇国家规划用地，乙方要服从规划，地上物赔偿部分，甲方占30%，乙方占70%，2011年以后乙方地上物部分，甲乙双方各占50%；甲方有维护乙方权利的义务，协议到期后，如乙方想继续使用，乙方优先，如甲方自愿解除协议或放弃承包，乙方应做到，人走不拆屋。该协议甲方处有朱×、皮×签字，乙方处有宋增富签字。宋增全在合同抬头处记载同意解除协议。宋增全、宋增富、朱×、皮×均认可2002年的承租协议已经解除。2003年12月25日，宋增全与马占房签订《租赁合同》1份。高辉、邓秀萍承包了涉诉土地中的5.2亩。
2006年3月1日，宋增全与高辉、邓秀萍签署《租赁合同》1份。甲方为宋增全，乙方为高辉、邓秀萍。合同主要约定甲方自愿将所承包的泗上村鱼池以西的部分土地转租给乙方，面积5.8亩，其中东西62米，南北62米；合同期限2006年3月1日至2019年3月1日；租赁费每年3万元（先交租费后使用，合同期内租金不变）；乙方自签字之日起付甲方租赁费1万元。合同第四条约定：在经营期内，如遇国家征用土地，要服从国家土地规划，地上建筑物赔偿部分甲方占60%，乙方占40%；合同期内，甲方不得将乙方所租土地转租他人。高辉、邓秀萍已将租金支付至了2014年3月1日。
2013年5月23日，宋增富与朱×签署《合同解除协议书》。该协议书载明：朱×2002年1月1日至2029年12月31日的合同协议书，由于政府拆违工程的实施，而改变土地使用性质，自政府发布拆违通告起。双方签订的合同自动解除。今天双方通告协商达成补偿协议，在政府拨付补偿款后，由甲方及时支付给乙方，金额为捌拾肆万元整，乙方在政府规定的期限内搬出房屋，并保持房屋完好，签字后双方各不承担任何责任，如双方达不成协议所产生的后果自负。该协议后另记载政府已同意自行拆除，补偿款到宋增富账号上，解除朱×与宋增富、宋增全原始合同。
2013年6月26日，宋增富签署《地上物补偿说明》。该说明记载：原土地承包人朱×、皮×地块内（西泗上村西300米）与承租人和转租人就这次地上物拆除补偿达成一致意见，原土地承包人一次性补偿给宋增富二人补偿款捌拾肆万元整，签字后承租人和转租人所签合同书、协议书全部自动解除，各方均不承担任何法律责任。今收到朱×补偿款。宋增富在领款人处签名按手印。同日，朱×通过银行转账支付给宋增富840000元。
2014年1月23日，宋增全、李×将朱×、皮×以租赁合同纠纷为由起诉至该院，要求朱×、皮×支付房屋补偿款。2014年4月23日，李×向法庭陈述称其没有实际参与2002年10月18日签订的《承租协议》，2003年的时候就向宋增全表示退出了该协议，是宋增全进行实际经营，同意将权利都转给宋增全，并表示不再参与诉讼。2014年5月5日，李×撤回了起诉。2014年6月20日，该院作出（2014）顺民初字第3045号民事裁定书。该裁定认为双方合同的性质为承包合同，双方不存在租赁合同关系，裁定驳回了宋增全的起诉。
2014年9月10日，宋增全、宋增富以农村土地承包合同纠纷为由将朱×、皮×诉至顺义区人民法院，要求：1.判令撤销双方签订的《合同解除协议书》、《地上物拆除补偿说明》；2.判令朱×、皮×支付宋增全、宋增富拆迁补偿款833032.2元；3.判令诉讼费由朱×、皮有成负担。顺义法院经审理后判决驳回了宋增全、宋增富的起诉。宋增全、宋增富对该案提起了上诉，北京市第三中级人民法院维持了原判决。
在（2014）顺民（商）初字第13720号案件中，该院向北京首佳房地产评估有限公司调取了涉诉土地院落及房屋平面示意图和评估通知单，朱×承包的土地共计4块，涉诉土地位于第一块，涉诉土地的评估通知单及示意图的编号为103-1，该地块建筑面积共计3847.13平方米，房屋重置成新价为2923702元。双方确认该地块中编号为32-37的房屋未包含在涉诉租赁协议范围内，编号32-37房屋的评估出的价值为533656元。评估单显示，该土地上共有房屋37间；棚子610.17�，价值91526元；院墙617.70�，价值71050元；灯390个，价值42588元；太阳能21个，价值31500元；院门82.5�，价值15844元；电度表148块，价值13471元；上水400m，价值9162元；厕所58.94�，价值8841元；化粪池8个，价值6406元；水池26个，价值4025元；天线杆35根，价值3500元；鸽子窝24�，价值2880元；雨搭76m，价值2268元；淋浴器21个，价值1651元；回水井8个，价值1600元；座便器4个，价值1275元；鸡兔狗窝8个，价值800元；地漏21个，价值428元；锅台1个，价值100元；电线电缆600m，价值141425元；机井240m，价值120000元。
上述通知单上的编号为8、9、10的房屋系高辉和邓秀萍所建，面积共计797.57平方米，相对应的房屋价款为529063元；编号为12至18的房子系马占房所建，面积共计600.36平方米，相对应的房屋价款为311556元；编号为1-7、编号11、编号19-31的房屋系宋增全、宋增富所建，面积共计1457.03平方米，相对应的房屋价款为861119元。另，现涉诉土地地上物已被拆除，涉诉土地上的各方对其他地上物的归属存有较大异议。但均未对自己是地上设备及附属物的所有者提供相应证据予以证明。
高辉、邓秀萍提交了1份日期为2013年5月6日的《地上建筑物补偿通知单》。该单据上记载高辉建筑面积797.57平方米，房屋价款470549元，应付235274.5元，备注470549*50%；马占房建筑面积600.36平方米，房屋价款275406元，应付137703元，备注275466*50%；左下角258.38平方米，房屋价款125847元，应付62923.5元，备注125847*50%；宋增富建筑面积1175平方米，房屋价款631742元，应付315871元，备注631742*50%；合计2831.31平方米，房屋价款1503544元，应付751772元。高辉、邓秀萍主张该通知单系宋增全、宋增富交付给其的，宋增全、宋增富对此不予认可。但当时庭审时，双方均认可宋增全的面积为1433.38平方米，高辉的面积为797.57平方米。
另经一审法院查明，在（2014）顺民（商）初字第13720号案件中，朱×称2013年5月6日的《地上建筑物补偿通知单》是四方协商的结果，但朱×不认可该通知单是其书写的。宋增全、宋增富称该通知单的内容不是四方协商的，是朱×交付给其的。
高辉、邓秀萍起诉时主张按照2013年5月6日的《地上建筑物补偿通知单》上确认的其房屋价款470549元计算赔偿金，高辉、邓秀萍主张其应取得该价款的40%即188219.6元。宋增全、宋增富主张双方合同约定的分配比例是在50%的基础上再分割补偿款。
高辉、邓秀萍主张依照首佳评估单和2015年5月13日谈话笔录，其地块上的财产总价为529063元，乘以40%等于211625元；灯管、上下水、电表、淋浴器等物品金额为126206元。宋增全、宋增富辩称2015年5月13日的谈话笔录中地上物的数量都是单方陈述的，且与地上物价格结果通知单上面的总数不符。宋增全没有按照地上物价格结果通知单得到补偿款，朱×是按照2013年5月6日地上物补偿通知单给付宋增全的补偿款。宋增全主张高辉、邓秀萍应该在其得到补偿款的基础上分40%。
诉讼中，高辉、邓秀萍变更诉讼请求为：1.判令宋增全、宋增富支付高辉、邓秀萍补偿款337831元，并退还25000元租金，金额共计362831元；2.判令诉讼费由宋增全、宋增富承担。
宋增全、宋增富主张根据合同的相对性，宋增富不是案件的适格主体。高辉、邓秀萍辩称涉诉土地是宋增全、宋增富从朱×、皮有成处租的，其是与宋增全签订的租赁合同，但是租金是交付给宋增全、宋增富的，故其认为宋增全、宋增富均系适格的主体。
高辉、邓秀萍主张租金交付到了2014年3月1日，但涉诉土地在2013年5月1日就拆迁了，故其要求退还25000元的租金。宋增全、宋增富辩称不同意退还租金。
一审法院判决认定：案件主要存在以下三个争议焦点：
一是宋增富是否是适格被告。虽然涉诉土地是宋增全、宋增富共同从朱×、皮×处承租的，但涉诉租赁合同是高辉、邓秀萍与宋增全签署的。高辉、邓秀萍主张与宋增富存在农业承包合同关系没有事实及法律依据，该院不予采信。高辉、邓秀萍主张宋增富收取过其交付的租金，但收取租金不足以证明双方之间存在合同关系。
二是否应该退还租赁费的问题。虽然双方未就涉诉租赁合同的解除事宜达成过协议。但涉诉土地在被拆迁后已无法实际使用，宋增全、宋增富应将收取的相应租金退还高辉、邓秀萍。根据现有证据，首佳评估公司的评估材料记载在2013年4月20日就制作了涉诉地块的勘察表，涉诉《地上建筑物补偿通知单》也是在2013年5月6日就制作出来，上述证据可以共同证明涉诉地块在2013年4月底、5月初就已被确定拆迁占用。高辉、邓秀萍主张退还2013年5月1日之后的租金25000元并无不当，该院予以支持。
三是关于地上物赔偿的问题。双方合同约定地上建筑物赔偿部分甲方占60%，乙方占40%。即宋增全占60%，高辉、邓秀萍占40%。高辉、邓秀萍主张其应取得涉诉土地总赔偿金额的40%，宋增全主张高辉、邓秀萍应在总金额50%的基础上分40%。高辉、邓秀萍是与宋增全签署的合同，基于合同的相对性和公平原则，双方合同上约定的地上建筑物赔偿部分应认定为系宋增全实际取得的赔偿金。故高辉、邓秀萍应在宋增全取得的赔偿金中分得40%。高辉、邓秀萍主张依据首佳出具的《地上物咨询结果通知单》确定的房屋价款计算其应得的补偿。但宋增全取得的赔偿金并非是依据《地上物咨询结果通知单》计算所得，高辉、邓秀萍主张以该通知单计算赔偿金没有事实及法律依据。因宋增全实际取得的赔偿总金额为84万元，双方应结合《地上物咨询结果通知单》中的各家的面积及房屋价款额综合计算涉诉地块取得的赔偿金额。根据《地上物咨询结果通知单》，高辉、邓秀萍部分的金额为529063元，马占房为311556元，宋增全、宋增富部分为861119元。高辉、邓秀萍部分占总金额的31.1%，马占房部分占总金额的18.3%，宋增全、宋增富部分占总金额的50.6%。故高辉、邓秀萍部分实际赔偿金额为261240元，马占房部分实际赔偿金额为153720元，宋增全、宋增富实际赔偿金额为425040元。高辉、邓秀萍应在此基础上取得40%即104496元。高辉、邓秀萍主张灯管、上下水、电表等的费用126206元。但双方合同并未对其主张的上述附属物进行单独区分约定，高辉、邓秀萍的该项主张没有事实及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、宋增全给付高辉、邓秀萍地上建筑物赔偿款十万零四千四百九十六元，于判决生效之日起七日内执行；二、宋增全退还高辉、邓秀萍租金二万五千元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回高辉、邓秀萍的其他诉讼请求。如果宋增全未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
高辉、邓秀萍不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。其主要上诉理由是：第一，一审法院认定宋增全取得84万元补偿款并以此为基础进行分割有误；第二，一审法院认定高辉、邓秀萍应得补偿款数额有误；第三，补偿款遗漏了对设备及附属物的补偿；第四，宋增富应承担共同赔偿责任。
宋增全同意一审法院判决。针对高辉、邓秀萍的上诉理由答辩称：宋增全只从朱×处拿到84万元，高辉、邓秀萍的权益只能从84万元里面扣除。本案与宋增富无关，我愿意单独承担责任。综上，请求维持一审法院判决。
马占房服从一审法院判决，其同意高辉、邓秀萍的上诉请求和理由。
宋增富未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力已予以确认。
上述事实，还有二审开庭笔录等在案佐证。
本院认为：高辉、邓秀萍与宋增全签订《租赁合同》合法有效，双方当事人均应遵照履行。现涉诉土地涉及国家征用，根据《地上物咨询结果通知单》计载，涉及高辉、邓秀萍房屋及装修总价款为861119元。对于上述款项的分配，双方当事人应当依据合同的约定执行。本案中，涉诉土地系宋增全从朱×处转包而来，朱×作为第一手承包人，曾与宋增全约定，宋增全承包地内的固定资产（地上物部分）在2011年后，双方各占50%。而宋增全作为第二手转包人，在与高辉、邓秀萍签订的合同中约定，地上建筑物赔偿部分，宋增全占60%，高辉、邓秀萍占40%。本案中的主要争议就是高辉、邓秀萍与宋增全之间的补偿款的分配是按国家补偿的金额四六开，还是按宋增全依合同约定从朱×处应当分得的款项四六开，亦或是按宋增全实际从朱×处得到的补偿金为基数四六开。对此，本院认为，宋增全未经高辉、邓秀萍的同意，直接同意收取朱×的84万元后即解除宋增全与朱×的承包合同，宋增全在签订解除协议时应当充分考虑高辉、邓秀萍应当分得的征地补偿款，并征得高辉、邓秀萍的同意。但宋增全未取得高辉、邓秀萍的同意即与朱×签订了协议，宋增全的行为损害了高辉、邓秀萍的利益，对此，宋增全应当承担相应的责任。因此，宋增全所述应按其实际从朱×处得到的补偿金进行分配的理由本院不予采信。至于高辉、邓秀萍称，应按国家补偿的金额四六开之理由，本院认为，高辉、邓秀萍对宋增全系从朱×处转租的土地是明知的，高辉、邓秀萍亦应当知道朱×与宋增全之间有按比例获得补偿款的约定，从惯常做法看，宋增全与高辉、邓秀萍签约时约定的征地补偿款分配比例应当考虑了宋增全应当分给朱×的份额的结果。综合考虑以上因素，本院认为，在补偿款的分配问题上，按宋增全依合同约定从朱×处应当分得的款项四六开，更符合双方当事人的真实意思表示。基于该分配原则，本院认为，高辉、邓秀萍应当分得的补偿款的金额应为105812元。对于上述款项，宋增全应予给付。一审法院计算的依据有误，本院在查明事实的基础上依法予以纠正。
对于高辉、邓秀萍所称设备及附属物价值的处理问题，由于马占房及宋增全均认可《地上物价格咨询结果通知单》记载的涉诉房屋的设备及附属物归朱×、马占房、高辉、邓秀萍及宋增全共同所有。在上述设备及附属物未区分高辉、邓秀萍所有的价值的情况下，本院无法确认宋增全应当给付上述设备及附属物的价值。基于高辉、邓秀萍同意另行诉讼解决，本院对此不持异议，故对该问题在本案不做处理，各方当事人可另行诉讼解决。
关于高辉、邓秀萍称宋增富应承担共同赔偿责任一节，本院认为，宋增富不是本案的适格当事人，宋增全亦认可宋增富的行为系代表其本人的行为，故一审法院认定由宋增全承担付款责任正确，高辉、邓秀萍的该上诉理由本院不予采信。
综上，本院认为，高辉、邓秀萍的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第09492号民事判决第二项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第09492号民事判决第一项、第三项；
三、宋增全于本判决生效之日起十日内给付高辉、邓秀萍地上建筑物赔偿款十万零五千八百一十二元。
四、驳回高辉、邓秀萍的其他诉讼请求。
如果宋增全未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6742元，由高辉、邓秀萍负担4311元（已交纳），由宋增全负担2431元（于本判决生效之日起七日内交纳）；
二审案件受理费4800元，由高辉、邓秀萍负担4773元（已交纳），由宋增全负担27元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 衡珊珊