河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第2482号原告王建新，男，1968年2月1日出生，汉族，大专文化，人民医院药剂科药剂师，现住邢台市桥东区。委托代理人史红梅，女，1970年6月12日出生，汉族，大专文化，煤气公司会计，住址同上，系原告妻子。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市。法定代表人张峰，该公司董事长。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告王建新诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴会峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告王建新的代理人史红梅到庭参加了诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建新诉称，2010年4月19日，原被告签订商品房买卖合同一份，被告将邢台市桥西区钢铁北路金域首府第8号楼1单元404室商品房卖给原告，建筑面积139.76平方米，地下室232号，建筑面积12.2平米，及地下车位G区63号共计总价格：570801元。首付房款330801元（其中支付地下车位款78000元），其余240000元采取银行贷款方式支付，2011年1月27日，原告与中国工商银行股份有限公司邢台冶金支行（以下简称工行冶支）签订了《职工个人住房公积金借款合同》，并于2011年1月27日开始正式还贷，截止起诉日止，原告已还贷34期，共计还贷51940.36元（其中本金22212.86元，利息29727.5元）。原被告双方约定该房交房时间为2011年12月31日，任何一方违约按日万分之一的违约金向对方赔偿，合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告，但被告直到2013年12月03日还未将该商品房交付给原告使用，共计违约703天，累计赔偿原告违约金40127.31元（570801×0.0001×703天），至今被告仍未支付该笔违约金给原告，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益不受侵犯。诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金40127.31元；2、判令本案诉讼费由被告承担。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、关于合同约定的综合验收条款，由于行政法规的变更已属无效条款。在合同约定的条款无效的情况下，应当按照法定交付条件，金域首府8号楼2014年6月17日通过验收，被告2014年7月5日向原告寄发交房通知书，但原告拒绝接受该交房通知快递。因此被告延迟交房的期限为2012年1月1日至2014年7月5日。但由于原告仅要求2012年1月1日至2013年12月3日的违约金，因此对2013年12月3日之后的违约金法院不应当审理和支持；2、合同约定是违约金过高，应当依据合同法第114条、合同法解释二27条、29条，商品房买卖司法解释第16条、17条予以调整；3、关于车位款违约金认购书没有车位交房时间，没有约定被告应当承担的违约责任，因此被告在认购书方面不存在违约行为，原告要求被告支付延迟交付车位（按车位款的万分之一计算）没有法律依据和合同依据。经审理查明，2010年4月19日，原告王建新与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2010003047；房屋代码：146762，146819。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府8号楼1单元404号商品房及地232号地下室，总价款为492801元，首付款252801元，贷款240000元。该《商品房预售合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。该《商品房预售合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。原、被告均认可在《商品房预售合同》签订后，原告王建新依约向被告支付了全部房价款共计：492801元，其中个人支付252801元，公积金贷款支付240000元。2010年11月21日，原告王建新与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《金域首府地下车位认购书》，该认购书中甲方为河北万峰房地产开发有限公司，乙方为王建新。约定乙方自愿认购甲方“金域首府”地下车位G区63号，该车位总价款为78000元，付款方式为一次性付款。约定违约责任内容为“1、如在约定时间内乙方不能向甲方支付认购书中所规定的款项，视为乙方违约，甲方有权对乙方所订购的车位另行出售，所交定金全部扣除作为违约金；2、在乙方交纳定金认购车位后，甲方不得再将该车位出卖给其他人，如甲方违约，则双倍退还乙方定金”。原、被告均认可在《金域首府地下车位认购书》签订后，原告王建新依约向被告一次性支付了车位款78000元，被告未将该车位再次出卖给他人。被告河北万峰房地产开发有限公司认可其未能按约定的交付期限交房。被告主张于2014年7月5日通过快递方式向原告邮寄了交房入住通知书，但原告拒收了该快递；原告认可拒收该快递，但是拒收是因为原告认为被告没有达到交付条件。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目8#楼的建设工程竣工验收报告，竣工验收结论显示为“本工程已完成了图纸设计的全部工作内容，质量符合国家验收规范要求，技术资料基本齐全，质量等级评定为合格。存在问题如下：1、个别管道没封堵；2、个别水龙头没按上；3、个别消火栓导线没按；4、个别电管井没有封堵”，并加盖有建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）、监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）、施工单位（北京城建七建设工程有限公司）单位印章和负责人或法定代表人的签章，显示时间为14年6月17日。原告对该证据的真实性没有异议，但不认可该验收报告的证明作用。被告未提交综合验收合格的相关证明文件。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交对金域首府8号楼1单元1204号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，来证明其在《商品房预售合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。本院于2014年11月13日向原告送达举证通知书等法律文书，告知原告举证期限至2014年12月3日，同时告知原告如增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出。原告于2014年12月10日开庭时，变更主张被告违约天数应从2012年1月1日计算至2014年12月10日，共计1076天，违约金按照日万分之一计算，共计61418.19元=（492801元+78000元）×0.0001×1076天。以上查明事实，有商品房预售合同、购房款缴费收据凭证、金域首府8号楼竣工验收报告、金域首府8号楼1单元1204号的房屋租赁价格鉴证书，法律文书送达回证以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告王建新按《商品房预售合同》的约定向被告河北万峰房地产开发有限公司支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告河北万峰房地产开发有限公司认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。对于原告要求车位认购款78000元也应支付迟延交房违约金的主张，因车位认购款并不属于原、被告签订的《商品房预售合同》中逾期交房违约责任所指的“已交付房价款”部分，故对原告该主张本院不予支持。关于违约天数的计算，被告承认延迟交房期限为2012年1月1日至2014年7月5日，但原告在诉状中仅要求2012年1月1日至2013年12月3日，其变更违约天数的主张提起时已超过举证期限，因此本院在本案中仅对原告所主张期间内的违约天数予以确认，其余部分原告可另行主张。综上，被告延迟交房违约金数额为492801元×0.00008×703天=27715元。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十七条、二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告王建新购买位于邢台市桥西区金域首府8号楼1单元404商品房及地232号地下室（自2012年1月1日至2013年12月3日）的逾期交房违约金27715元。二、驳回原告王建新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  吴会峰二〇一五年一月十九日书记员  石树勋