安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第00139号
上诉人（原审被告）：李玉忠，男，1984年7月16日出生，汉族，住铜陵市。
委托代理人：胡玉萍。
被上诉人（原审原告）：铜陵联源物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市。
法定代表人：耿海宁，董事长。
委托代理人：査四林，安徽铜鼎律师事务所律师。
委托代理人：宣典成，该公司经理。
上诉人李玉忠因与被上诉人铜陵联源物业管理有限责任公司（以下简称联源公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2015年4月8日作出的（2015）铜官民二初字第0477号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人李玉忠的委托代理人胡玉萍，被上诉人联源公司的委托代理人宣典成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告联源公司向一审法院提起诉讼，请求判令被告李玉忠支付物业管理费及逾期付款利息共计2119.52元，本案诉讼费用由被告承担。
原审被告李玉忠在一审中辩称：1、其与原告联源公司的物业管理合同已到期，双方没有物业服务合同关系；2、被告联源公司的工作人员应当取得职业资格证书；3、被告联源公司在提供物业服务过程中不作为乱作为。综上，请求法院依法公正公平判决。
一审经审理查明：被告李玉忠系铜陵市春江花月小区23栋102室物业的业主，该房屋建筑面积为106.34平方米。2011年8月28日，原告联源公司（甲方）与李玉忠（乙方）签订了《春江花月家园物业管理服务协议》。协议约定有以下方面内容：甲方按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务质量标准提供物业管理服务，包含对小区内房屋的共用部位、公共设施、设备、绿化、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理，甲方提供的物业管理服务质量包括：无乱搭乱建，附属共用设施完好，设备完好能正常发挥其功能，环境清洁，垃圾定时清运，花木定期修剪，车辆有序停放，小区主入口24小时专人值守，小区内每小时一次巡视，对房屋共用部位、共用设施设备急修不过夜、小修不过三天等内容；乙方按每月每平方米0.6元向原告交纳物业管理服务费，每年的6月交当年7－12月费用，每年12月交次年1－6月的费用；若甲方违反协议，未达到管理约定目标的，乙方有权利要求甲方改正，逾期未改正而给乙方造成经济损失的，甲方应承担相应的经济及法律责任。合同还约定，由于甲方与铜陵黑猫神置业有限公司签订的委托物业管理服务合同期限为三年（2008年10月31日至2011年10月31日止），本协议与该合同同步，在此期间，如成立后的业主委员会继续聘用甲方，本协议继续有效。协议还约定了其他一些事项。另查明：被告李玉忠自2012年12月起至原告起诉时止拖欠物业管理费1914.12元。至本案一审辩论终结之日，联源公司一直在涉案小区内提供了相关的物业服务工作，在其提供的物业服务中，存在有公共设施损坏未及时修复、日常保洁工作不到位、零修不及时、小区车辆有乱停放现象等违反协议约定的情形，联源公司的服务也不完全符合其与铜陵黑猫神置业有限公司签订的《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》中对公共设施维护、保洁、零修及时率等方面的要求。再查明：铜陵市春江花月家园住宅小区的业主委员会至今尚未成立。2010年1月31日，铜陵黑猫神置业有限公司与原告联源公司签订了一份《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》。合同约定，铜陵黑猫神置业有限公司将其开发的春江花月家园住宅小区委托原告进行前期物业管理服务；在此期间，若本物业的业主委员会成立并聘用新的物业管理公司接管本物业由本合同同时终止。因小区的业主委员会至今未能成立，2011年9月1日，铜陵黑猫神置业有限公司与原告联源公司又签订了一份《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》，将服务合同的履行期限延长至业主委员会成立时止。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告联源公司与被告李玉忠签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，依法成立并有效。原、被告间形成物业服务合同法律关系，原、被告均应依约履行协议。被告在接受原告提供的物业管理服务过程中，拖欠原告5档期物业服务费未交纳，存在违约行为；原告在提供物业管理服务的过程中存在瑕疵，亦属履行合同违约，原告应当承担相应的责任。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费1914.12元的诉讼请求，本院予以部分支持；对原告主张被告支付逾期付款利息不予支持。对被告李玉忠认为其与原告联源公司合同到2011年10月30日已经终止，其后与联源公司再无物业服务合同关系的抗辩，因被告并未形使合同解除权，且原告在2011年10月30日后一直在实际履行，应视同被告对合同履行的默认，对此抗辩本院不予支持；被告提出原告物业管理人员应当取得资格证书，对此项抗辩并不能导致合同根本无效，且原告也提供了其企业法人营业执照，其企业资质经过了相关行政部门的审核，对此抗辩本院亦不予支持。据此，判决：一、被告李玉忠于本判决生效之日起三日内支付原告铜陵联源物业管理有限责任公司截至2015年6月30日前的物业服务费1340元；二、驳回原告铜陵联源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告李玉忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李玉忠承担。
李玉忠不服一审判决，上诉称：1、上诉人与被上诉人的原《物业服务协议》早已于2011年10月30日到期，被上诉人在2011年11月以后的物业服务过程不合法，其没有诉讼的法律主体地位，提起诉讼不符合法律程序。如果业主委员会未成立，因物业管理服务协议是平等民事主体间关于私权利自愿协议，物业公司应与自愿接受的业主分别签订物业管理服务协议，不愿意签订物业管理服务协议的业主有权另择物业服务单位。在上诉人与开发商共同办完交房手续后，开发商则无任何权利代替任何一位业主擅自与被上诉人签订任何协议和补充协议。一审查明的2011年补充协议从未公示（甚至很有可能为本案诉讼伪造补签），没有告知业主，没有业主签字，不合法，是无效的，剥夺了小区全体业主择优选定物业服务单位的选择权，侵害了包括上诉人在内的全体业主的物权。自2011年11月起，上诉人与被上诉人无合同关系。上诉人在原合同到期后，未经业主委员会或本人签订书面物业服务合同的情形下支付三个月的报酬，当时已对联源公司强调：合同已经到期，给予3个月时间提高服务质量，否则，自动解除合同。后期未支付报酬，则当然推定对后续物业服务的拒绝，视为双方后期不存在以行为方式成立的事实合同关系，所以根本谈不上合同关系。否则，开发商擅自代替业主与被上诉人签订超长期（比如30年）的物业服务合同，是不是上诉人和全体业主也必须接受？被上诉人无理要求上诉人支付合同期外的服务费是典型的强迫交易行为。早在2012年小区77名业主签名上访映湖社区，要求协调该公司退出春江花月物业管理。一审不应推定2011年10月30日后合同在实际履行，视同认可。2、按照物价局核定的《铜陵市住房物业服务分等定级收费标准》，春江花月小区属于二级服务质量标准，物业费标准为每平米0.35元，拿房时却按每平米0.6元缴纳了物业费，违反《物业管理条例》第41条规定。2015年4月上诉人前往物价局了解得到的答复是：“春江花月小区的物业收费未在物价部门登记备案，如有收费，属违法行为”。一审没有查清楚被上诉人经营的合法性。被上诉人过去多收的0.25元／㎡的原物业费应退还我们业主。所以，无合同关系，未出示合法的收费文件，没有办理登记备案手续，一审判决上诉人支付物业费不符合事实，没有法律依据。3、联源公司存在不作为和乱作为问题。小区内违章搭建、绿化受损，该物业未能及时妥善处理。物业占用业主共有的道路，在小区内占道私划停车位并收取每月30元停车费问题。未经业主同意，私自改装春江花月小区进出门栏杆，并强制收取每卡100元的费用。被上诉人明显违约，损害上诉人的合法权益。请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、判决上诉人与被上诉人无物业服务合同关系；3、被上诉人退还多收的0.25元／㎡物业管理费；4、由被上诉人承担诉讼费用。
联源公司在二审庭审中辩称：上诉人提出的无合同关系，一审判决事实已说的很明确。物价局核定的《铜陵市住房物业服务等级收费标准》是在2011年发布的，我公司与上诉人所签订的服务标准是按2006年《房地产政策法规选编》的标准执行的。铜房（2006）66号文件关于普通住宅小区物业管理服务等级标准二级，就是现在分等定级三级的收费标准。关于上诉人说的不作为和乱作为问题，在2014年6月开始有极少数业主在自己的住宅前面乱建乱搭遮雨棚，物业公司多次上门劝阻不听，在小区内违章搭建是事实，但物业公司及时向社区和井湖城管中队反映，要求整改的通知书多达27份之多；停车费是按《铜陵市住房物业服务分等定级收费标准》执行；为加强小区的服务管理，应广大业主要求，强化停车管理，先通知，再公示，最后以通告的形式为前后门栏杆改造升级的，使用智能卡缴费是本着自愿缴费的原则，不愿办卡的决不勉强。一审判决正确，请求驳回上诉。
李玉忠在二审中提交以下证据：一、拍照的收条一份，证明物业公司把业主共有场地出租给做蚕丝被的。二、照片一组，证明就是小区的违章搭建情况和违章停车等情况；乱画停车位，影响小区的和谐；做蚕丝被的照片，和证据一相互印证。三、信访材料一份，证明在2013年向社区反映小区的物业管理问题的情况。四、小区联民签名，证明合同、价格、服务这三个方面有问题。五、物价局文件一份，关于铜陵市物业服务收费管理实施细则，证明相关收费标准、细则。
联源公司对李玉忠提交的上述证据质证如下：证据一收条是真实的，业主是想做蚕丝被，我方公司是联系的，不收取租金的，收条中的500元是订金是水电费。证据二照片是真实的，是业主违章搭建，我方请求业主整改，业主拒绝整改，后来我方向城管申请出面解决；车位是根据城市物业管理条例，规划的就是停车位；违章停车是普遍现象，规划的是184个车位，现在业主有420辆车，物业没有办法解决。证据三上诉人是否信访我方不清楚，材料反映的内容不真实。证据四是虚假的证据，不能证明其证明目的。证据五物价局文件是真实的。
联源公司在二审中提交以下证据：一、城管部门通告、整改通知、统一标准建议、向城管部门的报告、关于栏杆改造的通知及公示，证明业主乱搭乱建我方公司采取了措施，对智能卡事项进行了公告。二、政府文件两份，证明物业收费依据。三、服务价格登记证，证明收费是按照政府要求报备的。
李玉忠对联源公司提交的上述证据质证如下：对证据一，虽然采取了措施，没有达到管理效果。对证据二，文件是真实没有异议，但是服务质量没有达到2级。对证据三，日期时间不对，前期没有备案，后来备案也是假的。
本院对以上证据的认证意见：李玉忠提交的证据一、二、三、五结合一、二审其他证据及庭审情况，能够证明一审认定的联源公司存在违约行为属实；证据四为在空白纸上的若干签名，无法看出为何事签名，表达何意，不能达到证明目的。联源公司提交的证据一，反映联源公司对小区内部分居民乱搭乱建行为采取了一定的管理措施；对证据二、三的真实性予以认定，但证据三《服务价格登记证》的有效日期为2015年6月至2018年6月，不能证明2015年6月以前已登记备案。
本院对一审查明的事实予以确认。
综合双方举证、质证及诉辩意见，对本案二审的争议焦点归纳如下：1、李玉忠与联源公司之间是否存在物业服务合同关系；2、一审判决李玉忠支付部分物业费是否不当；3、是否应判决联源公司退还李玉忠0.25元／㎡物业管理费。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在业主、业主大会未选聘新的物业服务企业之前，建设单位为保障小区的公共环境卫生、公用设施设备维护管理、公共秩序，保护小区全体业主的生活环境和共同利益，可以选聘物业服务企业为小区提供物业服务。本案中，2011年9月，在前期物业服务合同原定的物业服务期限即将于2011年10月到期，小区业主又没有依法选聘新的物业服务企业接手的背景下，黑猫神公司选聘联源公司为小区继续提供物业服务，并与联源公司签订补充协议约定将物业服务期限延至小区业主委员会成立时止，该补充协议对前期物业服务合同未作其他变更或提高物业费，且小区全体业主仍然有权依法行使对物业服务企业的解聘、选聘权。而李玉忠的物业费已交至2012年12月，表明李玉忠对联源公司在2011年10月后继续为小区提供物业服务知情并以支付物业费的行为在实际履行物业服务合同。因此，应认定李玉忠与联源公司之间存在物业服务合同关系。
关于李玉忠所称的其后来拒交物业费的行为应推定为拒绝联源公司提供物业服务，终止合同关系的观点。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”小区物业管理牵涉全体业主的权利和共同利益，解聘、选聘物业公司并非仅依某一个业主的个人意愿进行，而应由全体业主依法表决决定，或者在业主大会选聘新的物业服务企业之前，建设单位为保障小区生活环境和公共秩序可以依法选聘物业服务企业为小区提供物业服务。李玉忠在诉讼中没有举证证明该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘联源公司，与联源公司终止物业服务合同。因此，不应认定联源公司被解聘、物业服务合同终止，李玉忠拒交物业费的行为不能推定为终止合同关系。关于李玉忠所称的“物业公司应与自愿接受的业主分别签订物业管理服务协议，不愿意签订物业管理服务协议的业主有权另择物业服务单位”的观点，该观点与以上法律规定相悖，并且如任由每位业主各自独行选择物业服务企业，将可能导致数个物业公司在同一物业管理区域进行物业管理，以致小区管理混乱和冲突，影响小区生活环境、公共秩序及全体业主的共同利益，因此对该观点应不予支持。
关于一审判决李玉忠支付部分物业费是否不当的问题。从查明的事实看，联源公司在提供物业服务过程中，确实存在服务不到位、不规范的违约行为，应当承担违约责任，一审判决因此已经扣减联源公司部分物业费。同时，联源公司提供了一定的物业服务，而非没有提供任何物业服务，一审判决李玉忠支付部分物业费并无不当。李玉忠举证的《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则》系地方行政部门文件，可以辅证联源公司未办理收费登记备案手续属于服务不规范的违约事实，但该细则不属于民事法律，其内容不能直接作为民事审判的法律依据，故不应仅依据该细则直接判决免除所有物业费。民事法律未将办理收费登记备案作为支付物业费的法定强制性前置条件，且李玉忠在合同履行期间已交纳若干期物业费的行为表明双方当事人实际上并未以办理收费登记备案作为支付物业费的前提，扣减部分物业费已对联源公司的不规范行为予以否定性评判，李玉忠要求不支付所有物业费，缺乏法律依据。
李玉忠在二审中提出要求联源公司退还0.25元／㎡物业管理费的上诉请求，属于反诉，不属于本案二审的审理范围，可另行处理。
综上，一审判决结果并无不当，应予维持。李玉忠的上诉理由不充分，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人李玉忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈 健
审 判 员 迟 友 林
代理审判员 柳 乐 安
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 陶志（代）
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……