河北省张家口经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张开商初字第205号
原告李玉。
被告吴明颖。
委托代理人赵建军，河北隆业律师事务所律师。
原告李玉与被告吴明颖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉、被告吴明颖委托代理人赵建军律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉诉称：原告将精装修好的150㎡未居住新房一套，于2012年4月出租给北京某单位到张家口市销售汽车的经理任燕民居住，2013年3月由于领导调换任燕民同一单位的经理吴明颖要求续租我房，经双方协商新签了房屋租赁协议，因是新房签协议时除房屋中介格式条款中规定的双方的权利、义务外，又特别约定了补充条款即：要求乙方（被告）住房保持室内干净卫生，壁墙等处不得乱订乱挂、乱写乱画，室内不能养宠物，飘窗窗台上不得养花，室内外有任何变动乙方都要通知房东（原告）等。详见房屋租赁协议书。租赁期至2014年4月29日，租期已到，租房人吴明颖未和我联系，后经我电话催促于2014年5月6日双方约定交接房屋，但吴仍未到现场，只见屋内一片狼藉肮脏不堪入目；屋内双卫生间坐便器、不锈钢护栏、整体厨房大理石台面、飘窗大理石台面、地板砖等等多处、多件家具器物损坏；详见屋内设施家具器物损坏明细及要求赔偿款数。根据合同法第八条、第一百零七条、第二百一十九条的规定，被告未按照双方订立的房屋租赁协议书约定的方法使用爱护租赁物，屋内的多处、多件家具设施器物损坏，被告应承担违约赔偿责任。请求法院支持我的诉讼请求。原告的诉讼请求为：1、要求被告支付违约金1300元，延期房租1300元（如果租期超过一个月按每月1300元乘以租赁日期计算）；2、要求被告赔偿屋内设施、家具器物损坏修复赔偿费6298元（附损坏家具器物赔偿明细及价款）；3、要求被告补交租赁期间的水、气等各种欠款；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确2014年1月份至2014年6月份欠水费为607.2元，物业费从2014年5月份至2014年12月份为416元，暖气费从2014年11月1日至12月底约是1300元，对于气费现在明确不了，但截止2014年4月21日煤气表底数为710，水费滞纳金不清楚。
被告吴明颖辩称：原告在第三项补充的费用是在原被告双方在房屋交接之后产生的，对于该部分费用中包括双方对房屋交接之后产生的费用，不属于被告补交租赁期间的，原告起诉被告没有依据，应该驳回其诉讼请求。我方在租赁期间已经按照约定提前通知�告不再续租房屋并且交接了房屋，故不存在违约及延期，被告没有损坏的侵权行为，原告主张的赔偿项目应该属于自然损坏行为，那么应该去鉴定，被告已经在2014年7月将房屋的水费结清，故不存在水、电、气、暖的欠费。原告没有主张他出租该房屋的时候是新装修的，没有损害的证明。
经审理查明：2012年4月26日，原告李玉与任燕民签订房屋租赁协议，原告李玉将其所购绿园小区9号楼1单元202室房屋租赁给任燕民，年租金为16000元，租期为12个月，从2012年5月1日至2013年4月30日。后李玉又将该房屋租赁给与任燕民同一单位的吴明颖，诉讼中，原告李玉提供其与被告吴明颖于2013年3月29日签订的房屋租赁协议复印件一份，该房屋租赁协议复印件的相关内容载明“甲方（出租方）李玉；乙方（承租方）吴明颖；甲方自愿将绿园小区9号楼1单元202室150㎡的房屋，以年租金16000�人民币租赁给乙方，乙方对该房屋做了详细了解并愿意承租。经双方协商达成如下协议，并共同遵守。二、租赁期暂定12个月。乙方每12个月交纳一次房租，提前30天预付下次房租；如租赁期满乙方继续租赁，须甲方同意；乙方若不续租，必须提前30天通知甲方；乙方若转租此房，必须经过甲方同意，否则后果自负。此次房费自2013年5月1日至2014年4月30日，总计16000元。三、水、电、煤气、卫生及物业管理费等，按实际用量及规定由乙方交纳；采暖费按国家收费标准由乙方交纳……此条还将本协议第六条包括在内。收押金2000元，按上协议继续有效。总之两年只收一个2000元押金。六、乙方住房应维护该房内原有设施，损坏照价赔偿或给予修复。屋内有设施及家具：室内有油烟机、灶具一套。九、在租赁期内甲方不得随意责令乙方搬家，乙方也不能随意提前退房，否则违�方应赔偿对方经济损失1300元人民币，但双方同意或遇不可抗拒原因除外（如拆迁、违法等）中介费不退。乙方应保持室内干净卫生，不得乱钉乱挂，乱写乱画。十、甲乙双方应按规定到相关部门（如派出所、房管局）办理登记备案手续。室内不得养宠物，飘窗上不得养花，室内有任何变动，乙方都通知房东。十一、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，任何一方均可向市仲裁委员会申请调解或仲裁，中介服务到此终止。或走法律程序。十二、本协议双方签字生效后，房款以收条为据。物业费乙方交房东由房东转交物业。该租赁协议书后写有备注：1、此协议租赁人是与任燕民同一单位，属于继续续租了，名变动，是因该单位今年吴总到张市负责，任总不来了。2、租住时间应从2013年4月30日至2014年4月29日止。4、此协议复印件一份交于甲方�双方各执一份有效。5、2012年签的协议和此协议是同一个单位，否则变更名称无效。（其他条款详见合同文本）”。诉讼中，被告以该租赁协议书非原件为由对该租赁协议书不予认可。原告李玉陈述“该租赁协议是由吴明颖签字后复印了复印件，给了我一份复印件”。被告吴明颖陈述“该租赁协议上签字是我签的，但对该协议书上的手写内容记不清了”，并陈述“我没有该租赁协议书的原件”。
另查明：对于租赁房屋是否进行了交接，诉讼中，原告陈述“2014年5月6日，由我和对方一男一女共同去查看房屋情况，一男一女我都不认识，他们打开我房门后，对屋内设施家具的损坏闭口不说，只和我要2000元押金等……因我既不认识他们，他们又没有吴和其单位的任何委托手续，对方说回去汇报就要走，我让交房门钥匙不给，说和吴总要吧，锁门后我儿子又追到楼下很远让交我们房门钥匙还是不给就走了。我给吴单位多次打电话找吴都说不在，让其单位人传话让吴明颖给我回话至今无回音……”“现在钥匙也没有拿上”。原告为支持其诉讼请求，申请证人刘某出庭作证，并提供刘某出具的证明一份，该证明的相关内容载明“……今年5月初，李玉老伴找我说，绿园小区的房租期过了，明天你抽空帮我们一起去看看东西有无损坏的，第二天一早我和他们一起去了。租房人开门后进家一看，我傻眼了，怎么那么好的房住成这模样，屋内脏乱不说，连厨房整体橱柜的大理石台面都弄裂两处，台面、橱柜内外全是油污，抽油烟机也坏了，前阳台有块地板砖也裂了，屋内的壁柜、衣柜、立柜、橱柜等多处漆皮剥落，西边卧室窗台大理石裂开，门把手、门合页、门下边顶都坏了，大卫生间浴室兼洗脸室的顶棚PVC裂开变形，浴霸、洗脸台柜、防水玻璃镜等都坏了，大、小卫生间马桶全坏，其他坏的我记不全了，总之当时我们几个人发现坏了的李玉都记在纸上了。他记下的都是实际坏了的，租房人也记在他们本上了。这时租房人催着要锁门，李玉家人和租房人要房门钥匙和交费卡也不给，李玉儿子追出很远让给钥匙还是不给，租房的锁门走了，我们几个人也只好走了，要再仔细检查一定还有损坏的。以上所写是我知道的实情”。另，原告申请证人李某出庭作证，并提供李某出具的证明一份，该证明的相关内容载明“今年5月5日，李玉两口和我说，明天让我和他们一块去看看绿园小区房的水、电、气欠费不，他们不会看，第二天我们一起去了，租房人开了门我们进屋后只见屋内脏乱的很，再细看厨房的橱柜大理石台面两处裂缝，台面油污挺厚一层，橱柜内外及抽油烟机油污严重，油烟机坏了，西卧室飘窗大理�面断裂，窗台上扔着花盆，大、小卫生间坐便器全坏，有一个破裂了，壁柜、衣柜、橱柜多处漆皮脱落；浴室脏乱且PVC顶棚下沉，浴霸、洗脸池柜、墙上防水镜等全坏，前阳台有地板砖开裂，一进家门的衣柜雾玻璃下角碰坏等等。总之我看了李玉诉状上写的（附损坏家具器物明细）均是我们几个人检查发现的，都是事实，租房人边看边记在他们的本上。只有进屋防盗门锁租房人否更换我不知道。租房方来的一男一女，只是要押金拿灶具，把人家的新房损坏成这样闭口不提，欠的费也不给，水费就欠六百多元。李玉和老伴大儿子都和租房人要房门钥匙、电表卡等都不给，说不能给回去汇报”。诉讼中，被告吴明颖代理人陈述“2014年4月底5月初之间，由吴明颖单位实际居住人向原告本人交接的，当时去租赁房屋进行了清点，钥匙也交给了李玉”。被告吴明颖陈述“当时公司的员工屈龙海等三人去租赁的房屋，开门后李玉等人验收房屋，但是态度蛮横。将我公司员工推出了房屋，之后屈龙海等三人回到了公司，向我做了汇报”。屈龙海向本院陈述“当天九天半左右，李玉通知我行政部门去绿园小区办理退房交接手续，我和公司的两名同事一起前去办理此事。李玉方共三人等我们，包括李玉本人及两位老太太。我开门后到了租赁的房屋里面，李玉三人随后也进入了租赁的房屋，看了房子后就和我们说房屋太脏，窗台、衣柜等相关设施是我们损坏的，我提出护窗和热水器是我们安装的，你如果要我方赔付相关设施的损坏，那我们需要收回护窗和热水器，李玉不同意我方收回。我说咱们就交接房屋吧，对于相关的房屋损耗你做一下登记，可以在房屋押金中扣除或者给予修复。李玉不同意，要求我公司吴明颖经理过来，并且问我是干什么�，于是我对李玉说明了身份，是吴明颖经理委托我行政部门来交接房屋的。李玉语气蛮横，说我没有权利进行房屋交接。让我出去，最后打我两拳，并将我强行推出了该租赁房屋。至于房屋的钥匙，当时具体情况我记不清了，但是我肯定将钥匙留在了房屋里面，或者在门上插着或者鞋柜上面。从租赁房屋出来后就回到了公司，就房屋交接情况向吴明颖经理进行了汇报”。
再查明：诉讼中，被告为证明其已交纳了水费提供发票3张，该3张发票载明的的开票日期均为2014年7月16日，用水月份分别为2014年1月、2014年4月、2014年6月（其中6月份实际用水量为10吨），该3张发票总计金额合计为607.2元。原告对该3张发票不持异议。另，原告提供张家口市煤气总公司于2014年6月13日出具的证明一份，该证明载明“高新区绿园小区9#-1-202，户主李玉，为我公司天然气用户。2014年4月已交燃气费表底710。超出此表底数为欠气费数额。特此证明”。原告提供张家口天丰物业服务有限公司于2014年12月5日出具的证明一份，该证明载明“李玉9号楼1单元202室物业费2014.5-2014.12欠416元整”。
诉讼中，原告李玉申请对涉案租赁房屋的相关设施、家具损坏应赔偿的价款进行鉴定，经本院委托，张家口科技事务司法鉴定中心、张家口市物价局价格认证中心等鉴定机构均表示委托事项无法鉴定。诉讼中，经本院释明，双方均以无房屋钥匙为由，无法对租赁房屋相关设施损坏程度进行核实。
上述事实有原告提供的其与任燕民签订的房屋租赁协议一份、与被告吴明颖签订的房屋租赁协议复印件一份、刘某出具的证明一份、李某出具的证明一份、张家口市煤气总公司出具的证明一份、张家口天丰物业服务有限公司出具的证明一份、被告吴明颖的陈述、屈龙海的陈述、被告�供的发票3张、原告鉴定申请一份、退回申请鉴定通知书一份及庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为，被告作为承租方租赁原告房屋，双方成立租赁合同法律关系，原告提供其与被告吴明颖于2013年3月29日签订的房屋租赁协议复印件一份，被告以该租赁协议书非原件为由对该租赁协议书不予认可，因被告吴明颖认可该租赁协议上签字是其所签，且该租赁协议内容与2012年4月26日原告与任燕民签订房屋租赁协议内容基本一致，被告吴明颖亦未提供有效反证推翻该份证据的真实性，故对原告提供的其与被告吴明颖于2013年3月29日签订的房屋租赁协议复印件的真实性，本院予以确认，原被告双方均应依约全面履行各自义务，原告依约交付租赁物，被告亦应依约保持租赁物室内干净卫生，不得乱钉乱挂，乱写乱画，根据证人刘某出具的证明、李某出具的证明的相关内容，可以证�被告租赁房屋期间存在未能保持室内干净卫生并存在屋内相关设施损坏的情况，应属违约，并应承担相应的违约责任，因双方未就此情况下违约金支付标准进行明确约定，原告要求按照租赁协议第九条约定的违约金标准即1300元支付违约金，本院综合二位证人的证言内容及租赁协议约定，认为原告主张该违约金标准即1300元合理，本院予以支持。关于租赁房屋期满后是否进行交接，被告认为2014年4月底5月初之间，由被告单位员工和原告进行的交接，并且当时就交付了房屋钥匙，原告则认为被告至今未向其交付房屋钥匙，根据证人刘某出具的证明、李某出具的证明的相关内容及被告提供的交纳水费发票中用水月份为2014年6月实际用水量为10吨的情况，可以证实被告并未于交接当天向原告交付房屋钥匙的事实，且被告亦未提供证据证明其已向原告交付了该租赁房屋的钥匙，故应认定该租赁房屋钥匙仍由被告掌握，对原告要求按照月租金1300元标准，由被告承担从2014年5月1日起至实际交付房屋钥匙之日止的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿屋内设施、家具器物的损坏6298元，根据证人刘某出具的证明、李某出具的证明的相关内容及屈龙海的相关陈述内容“……你如果要我方赔付相关设施的损坏，那我们需要收回护窗和热水器，李玉不同意我方收回。我说咱们就交接房屋吧，对于相关的房屋损耗你做一下登记，可以在房屋押金中扣除或者给予修复……”可以证实该租赁房屋中确有部分器物损坏，但因无法核实相关器物的损坏程度，故对原告的该项诉讼请求，本院无法支持。原告要求被告交纳水费607.2元，被告提供水费发票3张证实其已交纳了该笔水费607.2元。原告要求被告交纳气费，虽提供了张家口市煤气总公司出具的证明，但未能提供证据确定被告存在拖欠煤气费的事实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告交纳从2014年5月至2014年12月物业费416元，根据张家口天丰物业服务有限公司出具的证明，可以证实该租赁房屋2014年5月-2014年12月欠物业费416元的事实，根据双方租赁协议约定“物业费乙方交房东由房东转交物业”，故对与该笔所欠物业费416元，被告应给付原告，并由原告转交物业公司。原告要求被告交纳2014年11月1日至2014年12月底暖气费约1300元，因原告未提供相关证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴明颖于本判决生效之日起十日内给付原告李玉违约金人民币1300元；
�、被告吴明颖按照月租金1300元标准，向原告承担从2014年5月1日起至实际交付房屋钥匙之日止的房屋租金；
三、被告吴明颖于本判决生效之日起十日内给付原告2014年5月至2014年12月期间物业费人民币416元；
四、驳回原告李玉的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81元，由被告吴明颖承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 王爱军
审判员 吴 夺
审判员 张俊梅
二〇一五年一月二十七日
书记员 周永丽