江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8744号
上诉人（原审被告）：苏州工业园区邻里中心发展有限公司
被上诉人（原审原告）：苏州市无限度国际贸易有限公司
上诉人苏州工业园区邻里中心发展有限公司（以下简称邻里中心公司）因与被上诉人苏州市无限度国际贸易有限公司（以下简称无限度公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邻里中心公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，并依法改判驳回无限度公司诉讼请求；一、二审案件受理费由无限度公司承担。事实和理由：无限度公司未在2015年12月1日前按合同约定支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金，拖欠租金达42天，邻里中心公司依约有权单方解除合同。由于邻里中心公司工作人员的疏忽，第三份解除合同通知函上的落款时间“2015年1月12日”系笔误，实际应为“2016年1月12日”。无限度公司未提交其于2015年11月30日实际搬离的证据，且未与邻里中心公司办理店铺交接手续。此外，无限度公司结欠邻里中心公司租金、物业费、空调费共计16889.63元，故邻里中心公司不应退还其水电押金及租赁保证金。
无限度公司辩称，邻里中心公司多次发函要求于2015年11月30日单方解除租赁合同，并于2015年11月30日派何振强等强行收回案涉店铺。无限度公司当场要求何振强退还其水电押金并办理交接手续，但何振强拒绝退还水电押金，且表示不会与其办理房屋交接手续，如其当天不将案涉房屋内的物品搬走，则作无主物处理，无限度公司可以去诉讼和投诉，邻里中心商户不会为其作证。因此，无限度公司只能于2015年11月30日在案涉店铺玻璃门上张贴公告，告知其相关物品受法律保护，且等待苏州工业园区人民法院审理。双方租赁合同关系事实上已于2015年11月30日解除。邻里中心公司称其于2016年1月12日基于无限度公司未交租金而解除租赁合同，与事实不符，且无限度公司不认可邻里中心公司所述的笔误。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
无限度公司向一审法院起诉请求：1、邻里中心公司向无限度公司支付违约金90545.71元；2、邻里中心公司返还合同保证金6813.60元；3、邻里中心公司返还无限度公司水电表押金1000元；4、本案的诉讼费由邻里中心公司承担。
一审法院认定事实：2013年3月，无限度公司、邻里中心公司双方签订《租赁合同》一份，合同约定无限度公司（乙方）向邻里中心公司邻里中心公司（甲方）承租苏州工业园区东沙湖路东沙湖邻里中心D102-1室房屋，租赁期限为5年。合同第7条约定：“禁止行为，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋。乙方应承担违约责任，向甲方支付合同总金额（租金及综合管理费）20%的违约金，乙方的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。……7.6乙方被执法部门（包括但不限于工商、税务、卫生、物价、计量等）或所在邻里中心管理部处以三次罚款或发出书面整改意见。”合同第11.1条约定：“除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得任意变更和解除本合同，否则违约方应向对方支付本合同总金额（租金及综合管理费）20%的违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应补足。”合同第14.1条约定：“为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2013年3月15日前向甲方缴纳相当于1个月租金及综合管理费的款项作为租赁保证金，具体金额为6813.60元整。”
2013年11月28日，无限度公司、邻里中心公司双方签订了《关于租赁面积修改的补充协议》，该协议对于房屋租赁的面积进行了变更，变更前房屋租赁的面积为113.56平米，变更后为113.98平米，租金及综合管理费进行相应调整，经变更整个租赁期的租金及综合管理费总额为452728.56元。补充协议第五条约定：“本补充协议与原合同及已签订的补充协议有不一致的地方，以本补充协议的约定为准，本协议未涉及原合同及已签订的补充协议部分的其他条款继续保持不变。”
一审另查明，2015年8月30日，邻里中心公司向无限度公司发出《解除租赁合同告知函》，该函称：邻里中心公司的工作人员在日常巡查中已超过三次发现无限度公司存在未正常营业、未正常开关门、未做好厅店形象日常管理等违约现象（具体见附件），并根据合同的7.6条通知无限度公司于2015年11月30日解除双方的租赁合同，并要求无限度公司于接到该通知后于2015年11月30日前完成清场交还房屋。无限度公司在庭审中明确其已于2015年9月2日左右收到该解除通知。另在诉讼中，邻里中心公司提交了整改通知书六份：第一份是2014年3月13日的整改通知书，告虽称该通知是无限度公司的员工签收，但邻里中心公司在庭审中表示签收人的字迹潦草无法辨识；第二份是2014年3月17日的整改通知书，邻里中心公司虽称该通知是无限度公司的员工签收，但邻里中心公司在庭审中表示签收人的字迹潦草无法辨识；第三份是2014年3月24日的整改通知书，邻里中心公司虽称该通知是无限度公司的员工签收，但邻里中心公司在庭审中表示签收人的字迹潦草无法辨识；第四份是2015年6月11日的整改通知书，邻里中心公司称该通知是直接送达给无限度公司店里的员工的，但是员工没有签字，当时电话告知了无限度公司的公司负责人陕彦；第五份是2015年6月15日的整改通知书，邻里中心公司称该通知是直接送达给无限度公司店里的员工的，但是员工没有签字，当时电话告知了无限度公司的公司负责人陕彦；第六份是2014年10月5日的整改通知书，邻里中心公司称该通知直接送达给无限度公司店里的员工，并由名叫周燕的员工签字确认。无限度公司在庭审中陈述，邻里中心公司向其寄送解除合同通知书时并未同时寄送作为附件的上述整改通知书，且无限度公司对于上述六份整改通知书也不予认可，认为上述通知书中有的没有无限度公司方的签字或盖章，有的虽有签名但邻里中心公司根本无法说清是谁签的，还有在第六份通知书上签字的周燕也并非无限度公司的员工。2015年9月2日，无限度公司向邻里中心公司发送《关于苏州工业园区邻里中心发展有限公司单方解除租赁合同告知函的回复》，该回函中称：第一，邻里中心公司向无限度公司寄送的解除通知的附件部分没有收到；第二，无限度公司从未收到过所谓的书面整改意见书；第三，邻里中心公司工作人员存在不遵守工作流程、不作为及恶意作为的情况；第四无限度公司向邻里中心公司反映的房屋漏水等问题均未得到及时解决。无限度公司在上述回函中还称，要求邻里中心公司履行合同的约定，不再影响无限度公司的正常经营。2015年10月9日，无限度公司向邻里中心公司发出《关于暂停支付东沙湖邻里中心D102-1商铺相关费用的通知》，该通知称基于邻里中心公司于2015年9月2日发送《解除租赁合同告知函》单方解除合同及邻里中心公司未解决店铺漏水等原因，无限度公司将暂停支付物业费、空调费、租金等费用。
2015年11月，邻里中心公司再次向无限度公司发出《解除合同告知函》，该告知函仍以无限度公司三次以上出现未正常经营、未正常开关门、未做好厅店形象维护等违约情形并邻里中心公司书面责令整改为由，通知解除与无限度公司之间的租赁合同关系。该函明确，邻里中心公司于2015年12月31日单方解除与无限度公司方之间的合同，并要求邻里中心公司于2015年12月31日前搬出租赁房屋并清场。无限度公司在庭审中表示其在该函出具后一周左右收到。此后，邻里中心公司向无限度公司第三次发出《解除合同告知函》，该函称因无限度公司未依照合同约定交纳2015年12月1日至2016年6月31日止的租金及综合管理费，故根据合同第七条的约定通知邻里中心公司将于2015年12月31日单方解除双方的租赁合同，并要求无限度公司于2016年1月17日前搬出租赁房屋、恢复原状。无限度公司称其并未收到上述第三份解除通知，邻里中心公司称无法提交该解除通知已经送到无限度公司的凭证。
一审还查明，庭审中，无限度公司、邻里中心公司双方确认，无限度公司的租金支付至2015年11月30日，涉案的租赁房屋已经由邻里中心公司收回，无限度公司称房屋交还的时间是2015年11月30日，邻里中心公司则称是在2016年1月18日收回。根据无限度公司提交的收据及银行交易凭证，无限度公司已向邻里中心公司交付的水电表押金为1000元、租赁保证金为6813.6元。
以上事实，由租赁合同、《解除合同告知函》、收据、《关于租赁面积修改的补充协议》等证据以及当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为，无限度公司与邻里中心公司签订的房屋租赁合同及其补充协议依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。本案中，双方在合同中约定的房屋租赁期为自2013年6月1日起至2018年5月31日止，但邻里中心公司分别于2015年8月、2015年11月两次向无限度公司单方发送解除合同通知书，通知无限度公司双方的合同于2015年11月30日（第二次通知的是2015年12月31日）解除，另结合无限度公司租金实际支付至2015年11月30日及租赁房屋已经由邻里中心公司实际收回的情形，应认定涉案的租赁合同已经解除。关于该合同邻里中心公司单方解除是否合法的问题，根据合同的约定承租方被执法部门或邻里中心管理部处以三次罚款或发出书面整改意见的，邻里中心公司作为出租方可以单方解除合同，但邻里中心公司所提交的整改通知书既不能证明上述通知书已经有效送达给无限度公司，也无法证明该整改的内容真实合理且经无限度公司的确认，邻里中心公司即直接以上述整改单为依据单方解除租赁合同，已构成违约，无限度公司有权要求邻里中心公司承担相应违约责任。关于违约金，双方的租赁合同中有明确约定按合同总金额的20%进行计算，考虑到原租赁合同所剩余的租赁期较长、无限度公司租赁涉案房屋系用于商业经营且对房屋进行了必要的装修，无限度公司所主张的按合同总金额20%计算的违约金90545.71元（452728.56*20%）未明显高于其实际损失，故对于该项诉请予以支持。关于水电表押金及租赁保证金，涉案租赁合同因邻里中心公司单方违约解除，故无限度公司要求返还水电表押金及租赁保证金的诉请具有法律依据，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如：一、苏州工业园区邻里中心发展有限公司返还苏州市无限度国际贸易有限公司水电表押金1000元、租赁保证金6813.60元；二、苏州工业园区邻里中心发展有限公司支付苏州市无限度国际贸易有限公司违约金90545.71元。案件受理费2258元，由苏州工业园区邻里中心发展有限公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
邻里中心公司向本院提交：1、2016年1月12日解除合同告知函的邮寄凭证及送达记录，证明第三份解除合同告知函的送达情况及其落款日期属于笔误。2、照片三张，证明无限度公司于2015年11月30日在案涉店铺玻璃门上张贴通知，告知店内还有物品属于无限度公司，其未将案涉店铺交还邻里中心公司。3、书面证人证言两份，证明无限度公司于2015年12月仍在案涉店铺中经营。无限度公司对上述证据发表质证认为：1、邻里中心公司将函件寄到门卫处，无限度公司实际并未签收，且内附解除合同告知函与邻里中心公司提交的并不一致。2、照片真实性认可，但恰恰证明邻里中心公司强行收回案涉店铺并扣押无限度公司物品。3、书面证人证言不予认可，因未到庭作证且与邻里中心公司有利害关系。
无限度公司向本院提交：1、照片三张，证明邻里中心公司强行收回案涉店铺并扣押无限度公司物品。2、邻里中心公司出具的施工许可证，证明2016年1月21日星巴克即已进入案涉店铺装修，邻里中心公司称2016年1月18日才收回案涉店铺，完全未考虑与星巴克的合同谈判时间、装修准备时间、装修队伍组建时间等，有违常理。3、录音一段，证明星巴克装修负责人何健认可2015年12月进入案涉店铺测量、出具设计图纸并准备装修材料。4、录音两段，证明无限度公司法定代表人陕彦与邻里中心公司工作人员就2015年11月30日被扣押物品进行交涉的过程。邻里中心公司质证认为：1、照片真实性无异议，但不能证明其就案涉店铺强行清场，邻里中心公司仅在2016年1月18日才强行清场。2、因无限度公司提交的施工许可证为复印件，真实性、关联性均不予认可。3、对于无限度公司提交的三段录音真实性、关联性均不予认可。
二审另查明，2015年11月30日，无限度公司于案涉店铺玻璃门上张贴《敬告》，内容如下：“店内货品、收银系统、电脑、现金等财产均系苏州市无限度国际贸易有限公司合法财产，受国家法律法规保护。现因邻里中心单方要求提前解除合同，正在等待园区人民法院审理。任何非法行为，均会受到法律的严厉制裁！2015.11.30”。
上述事实，由邻里中心公司二审提交的邮寄凭证及送达记录、照片、书面证人证言，无限度公司二审提交的照片、施工许可证、录音及当事人陈述等在案佐证。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，在邻里中心公司于2015年8月、2015年11月两次向无限度公司发出《解除合同告知函》后，无限度公司因本案纠纷将邻里中心公司诉至原审法院，要求邻里中心公司支付违约金、退还水电押金及合同保证金，本案于2016年1月8日立案。无限度公司上述诉讼的行为已明确表明其同意解除合同并向邻里中心公司主张违约责任，案涉租赁合同应认定于2016年1月8日解除。因邻里中心公司基于六份书面整改通知书单方解除案涉租赁合同，但均未能提交上述整改通知书送达无限度公司的相应证据，其行使单方解除权并无相应的合同及法律依据，构成违约，应向无限度公司承担违约责任。邻里中心公司主张2016年1月12日向无限度公司再次发出《解除合同告知函》，但系在诉讼过程中形成，双方租赁合同关系已实际解除，对该《解除合同告知函》，本院不予审查。双方对案涉店铺实际已由邻里中心公司收回不持异议，但对收回时间存在争议，因涉及案涉店铺的租金或房屋占有使用费、空调费，邻里中心公司并未就此提出反诉，本案不予理涉。关于物业费，如邻里中心公司有证据证明其是案涉店铺物业服务合同的相对方且无限度公司确有未结清的物业费，亦可另案主张。
综上所述，上诉人邻里中心公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2258元，由上诉人苏州工业园区邻里中心发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 陈 莉