北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第03734号
原告凌雳，男，1972年4月8日出生，友邦保险公司保险代理人。
被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
原告凌雳与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员徐连森独任审判，公开开庭进行了审理。原告凌雳、被告罗顿公司委托代理人樊小宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凌雳诉称：2008年6月1日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告开发的北京市昌平区xx小区三期xx住宅楼xx层xx号商品房一套。合同第二十一条产权登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按照合同约定，原告应当在2011年10月30日取得房屋所有权证书，原告实际取得房产证时间是2013年2月1日，已延期460天。至2014年2月10日被告尚未支付原告房屋所有权证违约金。被告实际代原告缴纳契税7064.23元，尚需退还多收取的契税。原告多次与被告协商未果，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证而产生的违约金75000元，自判决生效之日起即刻赔付；2、被告退还原告多收取的契税2500元，自判决生效之日起即刻赔付；3、诉讼费由被告承担。
被告罗顿公司辩称：第一，被告将商品房交付给原告后，原告已经完全的占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益。被告迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何损失，相反，在此期间原告的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。第二，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，被告几无获利。被告在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据被告的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。我公司只是代原告向税务机关缴纳契税，并没有规定税率的权利，其交纳给我公司的税金我公司已经全部代交税务机关，不同意退还。
经审理查明：2008年6月1日，凌雳与罗顿公司签订编号为xx的《北京市商品房预售合同》，合同约定，凌雳购买罗顿公司开发的位于昌平区xx区xx住宅楼xx层xx房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，凌雳依约定向罗顿公司支付了全部购房款470949元。2010年12月3日，罗顿公司向凌雳交付了房屋。2013年2月1日，凌雳才取得昌平区xx区xx号楼xx层xx号房屋的产权证，违约71天，应付违约金10031.21元。
另查，凌雳向罗顿公司支付了契税代收款7064.23元，而罗顿公司代凌雳实际向税务机关缴纳的契税额亦为7064.23元。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、契税发票、确认书以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：凌雳与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告凌雳承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告凌雳造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付凌雳逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。凌雳交付罗顿公司的契税，罗顿公司已经全部向税务机关代缴，故凌雳要求罗顿公司退还契税的请求，本院不予支持。被告罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告凌雳逾期办理房屋所有权证书违约金人民币二千零六元二角四分；
二、驳回原告凌雳的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百六十九元，由原告凌雳负担七百五十六元，已交纳；由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担一百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐连森
二〇一五年三月二十日
书记员 翟金萍