湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1102民初2199号
原告：郑际敦，男。
委托诉讼代理人：伍敏，湖南正赢律师事务所律师。（一般授权）
委托诉讼代理人：蒋瑶，湖南正赢律师事务所律师。（一般授权）
被告：唐海波，男。
委托诉讼代理人：王姣，湖南新星律师事务所律师。（特别授权）
原告郑际敦与被告唐海波租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理，并依法由审判员李跃林担任审判长，与审判员彭艺玲、人民陪审员聂冬妹组成合议庭于同年11月29日公开开庭进行了审理，书记员陶亮担任法庭记录。原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑际敦提出以下诉讼请求：1.请求判令被告停止侵害、排除妨害，确保原告正常营业；2.判令被告赔偿经济损失300,000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月8日，经协商原告郑际敦与被告唐海波签订《房屋租赁合同》约定，唐海波将位于零陵区萍洲中路一栋毛坯房的一至二层租赁给郑际敦作为酒店经营，双方约定租期为10年，约定年租金为500,000元（月租金为41,667元）；约定唐海波应当处理好周边房屋产权人的界限纠纷及其他可能出现的矛盾，处理好屋面及上层可能出现的漏水问题；郑际敦在合同签订后向唐海波缴纳100,000元合同履行金，合同实施后转为水电押金，合同期满后予以归还；唐海波应保证地下车库不少于25个停车位供郑际敦专用，停车管理费用由双方协商分摊，各自承担。合同签订后，郑际敦履行了自己的全部义务，唐海波屡屡违约，唐海波装修造成酒店楼顶漏水，地下车库堆放材料阻碍酒店停车场使用，任意开挖酒店已装修好的大门外台阶，私接水电等违约行为，更为严重的是唐海波于2015年12月9日、10日与其父母一道对正在经营的酒店强行上锁，造成郑际敦重大经济损失。特向贵院提起诉讼。
被告唐海波辨称：请求人民法院驳回郑际敦全部诉讼请求，案件全部诉讼费用由郑际敦承担。理由如下，郑际敦酒店漏水原因是其装修不善，乱改排污管道造成的，唐海波的三楼至今没有使用，不存在漏水的问题，也不存在排除妨害的问题；唐海波按照约定提供了25个停车位，堆放材料并不影响停车的问题；门口装修，唐海波经营的住宿与郑际敦经营的餐饮分开的，不影响郑际敦酒店的正常出入，郑际敦没有证据证明唐海波私接水电，唐海波单独接了电表，是单独缴纳电费的；2015年12月9日、10日的停业损失没有事实依据，故郑际敦的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人质证,对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方存在争议的证据，本院认定如下：原告郑际敦提交的证据1.房屋租赁合同、证据2.房屋租赁合同、证据3.永房权证字地7130041**号产权证；证实唐海波隐瞒了房屋不是唐海波所有的事实并将房屋租赁给郑际敦的；唐海波质证认为，该三份证据是真实的，但其没有隐瞒相关事实；本院认为该三份证据予以采信，但不能证实唐海波在出租该房屋时隐瞒了相关情况；证据4.授权书、证据5.房屋租赁合同、欲证实，房屋并非被告唐海波所有，房主并未授权唐海波出租该房屋，证据6.结算备忘录，欲证实郑际敦、唐海波承租房屋后，就租金及分摊装修工程结算达成了协议；唐海波对证据4-6提出质证意见，证据的真实性无异议，但无法证实郑际敦的证明目的，对证据4-6的真实性予以采信；证据7-10告知函或协调函，欲证实郑际敦多次书面通知唐海波，要求其解决屋面漏水及地下停车场建筑材料堆积的问题。唐海波提出其未收到上列告知函，因证据7-10，因原告郑际敦没有提交相应的能证实其已送达唐海波的证据，故本院不予采信；证据12.照片，唐海波对照片的真实性没有异议，但认为不能证明原告郑际敦的待证事实；本院对该证据的真实性予以确认，但是否能达到原告郑际敦的证明目的，将结合其他证据予以确认；证据15.营业报表收入，被告唐海波提出该证据为原告自己打印，且没有加盖公章，不能作为其营业收入及损失的依据，经审查该证据不符合证据形式的要求，不予采信。
被告唐海波提交的证据1.唐松义的收条、证据2.酒店平面图及照片，证实原告郑际敦自身的装修行为及管理不善造成漏水，被告已经对此进行了维修；该两份证据郑际敦质证认为该证据内容不是真实的，且该证据所证实的是地下车库漏水的问题，与本案无关联；对该两份证据，均不予采信；
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日被告唐海波与柏武生签订房屋租赁合同，约定将柏武生所有的位于零陵区萍洲中路第八栋的房屋租赁给唐海波，租赁期限为16年。同年10月8日被告唐海波与原告郑际敦签订房屋租赁合同，由唐海波将零陵区萍洲中路第八栋房屋的第1、2层租赁给郑际敦使用。双方约定租期为10年，约定年租金为500,000元（月租金为41,667元），每年租金缴纳时间为当年的第一个月，一次性缴清；约定唐海波应当处理好周边房屋产权人的界限纠纷及其他可能出现的矛盾，处理好屋面及上层可能出现的漏水问题；郑际敦在合同签订后向唐海波缴纳100,000元合同履行金，合同实施后转为水电押金，合同期满后予以归还；唐海波应保证地下车库不少于25个停车位供郑际敦专用，停车管理费用由双方协商分摊，各自承担。因涉及酒店及其他部分装修工程款双方分摊及市政工程施工影响，双方于2015年6月30日签订了“零陵香府酒店租金及分摊装饰工程款结算备忘录”，唐海波同意因市政工程施工、及消防工程施工对郑际敦酒店经营造成影响，而减免第一租赁年度的租金，并约定郑际敦承担部分装饰工程及消防工程款。2015年12月双方因租金缴付、装修工程及消防工程款及酒店部分房屋屋顶出现漏水问题发生争议，同月9日、10日唐海波两次将酒店大门锁上，后经双方协商后，唐海波未再锁门。2016年原告郑际敦9月26日向本院提起诉讼，遂引发本案。
另查明，2015年后，原告郑际敦未再按照房屋租赁合同约定，在每月第一个月支付全年的房租；2016年10月6日唐海波与郑际敦签订了“房屋租赁合同双方权利和义务履行约定书”；对租金及漏水、车库、酒店大门外台阶等问题进行了约定，约定缴付方式为：根据甲方（唐海波）履行义务程度乙方（郑际敦）同意在2016年10月10日前先支付下一年度（2016年10月9日至2017年10月8日）300,000元，10月31日前甲方全部履行了上述义务，乙方再支付100,000元。如果甲方在2017年6月30日前解决了上述所列甲方应解决的问题，并保证不再出现新的违约和妨害乙方经营的行为，乙方支付该年度余下100,000元租金。”；约定如唐海波未按该约定处理好地下停车场，二楼楼顶漏水，未解决修补好大堂、大门外台阶、酒店门前大洞、酒店大堂柱子及地面瓷砖均按每天500元赔偿郑际敦经营损失，同时约定唐海波负责办理消防合格手续，因消防不合格（非郑际敦原因）导致酒店停业的，应当按每天10,000元补偿郑际敦的经营损失；另唐海波未经同意，擅自拆损破坏郑际敦经营酒店的装修，导致酒店处于停业或半停业状态，唐海波应当按每天5000至10,000元赔偿郑际敦经营损失，经郑际敦同意的，如未在规定时间完成并影响酒店经营的，唐海波也应当按1000至5000元赔偿郑际敦损失；约定郑际敦未按约定履行给付租金义务，则按应付租金额的1%支付每日违约金；在审理过程中，该房屋二楼除楼顶部分漏水仍未解决外，其余地下停车位等问题均已解决。
被告唐海波在2016年10月21日向本院另行提起民事诉讼，要求本案原告郑际敦支付2015年10月8日至2016年10月7日的租金150，000及分担装修、消防相关费用，本院已另案处理。
原告郑际敦在诉讼中申请了房屋漏水、锁门等方面造成其营业损失的鉴定，但在指定期限内未提交鉴定所需要的符合法律规定的相关材料，视为自动放弃鉴定申请。
本院认为，本案原告起诉为排除妨害纠纷，但其诉称内容实质为因合同双方因不履行权利义务发生的争议，故应当定性为租赁合同纠纷。在诉讼中双方对合同均没有异议故应当严格按合同约定履行，双方在租赁合同履行过程中达成的“零陵香府酒店租金及分摊装饰工程款结算备忘录”及“房屋租赁合同双方权利义务履行约定书”，均为双方对租赁合同的补充规定，双方均应当履行。现因原告郑际敦经营酒店的二层部分房屋楼顶出现漏水，按照双方合同的约定应当由被告唐海波负责处理好的范围，双方在补充协议中亦约定了未在2016年10月31日前解决好二层顶楼面漏水问题的按每天500元赔偿经营及装修损失，被告唐海波应当按此约定赔偿原告的经营损失，同时原告亦没有举证证实在双方补充约定的时间内被告还存在其他应当赔偿的情形及因被告唐海波两次锁门造成的损失，故对原告的诉讼请求本院部分予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、被告唐海波在本判决生效后60日内修理好其出租的二楼楼面漏水部分；
二、被告唐海波赔偿原告郑际敦71,500元（自2016年11月1日至2017年3月24日），超过该时间部分仍未完成维修，则按500元每日计算至被告唐海波维修好其出租的二楼楼面漏水部分为止。
三、驳回原告郑际敦的其他诉讼请求。
以上金钱给付义务在本判决生效后七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，原告郑际敦承担2000元，被告唐海波承担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李跃林
审 判 员 彭艺玲
人民陪审员 聂冬妹
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 何海洋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。