新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四初字第100号
原告（反诉被告）：新疆八音和投资有限公司
法定代表人：张俊，新疆八音和投资有限公司董事长。
委托代理人：王荣，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：王晓玲
被告（反诉原告）：新疆锦乐开泰投资有限公司（原名称为新疆龙润房地产开发有限公司）
法定代表人：何敏，新疆锦乐开泰投资有限公司董事长。
委托代理人：傅霆，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：蔡莉，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原告（反诉被告）新疆八音和投资有限公司（以下简称八音和公司）因与被告（反诉原告）新疆锦乐开泰投资有限公司（以下简称锦乐开泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月10日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）八音和公司的委托代理人王荣、王晓玲，被告（反诉原告）锦乐开泰公司的委托代理人傅霆、蔡莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）八音和公司起诉称：我公司与被告的前身新疆龙润房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，我公司依约支付了租赁定金，但在接受租赁房屋时，经实地查看后发现房屋基础设施和建筑结构上均存在重大消防隐患，被告作出消除隐患的承诺，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》。但我公司委托的设计公司和装修公司发现该租赁房屋必须由被告提供原始施工蓝图重新加固后方可使用。在这种情况下，双方又再次签订了《房屋租赁合同补充协议》，将原告起租时间调整至2014年6月1日，同时被告再次保证出租房屋基础结构完好、能够正常使用。但被告仍不能提供该楼宇施工蓝图，致使原告无法装修施工。原告委托建筑设计等有关部门对房屋进行初步查勘，发现该房屋无法达到安全使用条件。由于被告提供的该租赁房屋有多处安全消防隐患，导致原告无法按原定日期使用该租赁房屋。2014年6月16日，原告向被告发出了解除合同通知书，被告回函同意解除双方租赁合同，但被告对原告已付租赁定金及实际支出费用、损失等不愿意返还和赔偿。因被告提供的房屋无法正常使用而使得原告租赁房屋的合同目的无法实现，故请求法院判令被告锦乐开泰公司双倍返还我公司租赁定金2427200元及赔偿我公司损失790640.75元。
被告（反诉原告）锦乐开泰公司答辩并反诉称：双方解除租赁合同完全是因为原告单方解除，我方没有过错。合同解除后，我公司还对原有装修进行了拆除，并重新修建了消防水池、提供施工蓝图，对装修期进行顺延，直到2014年5月，原告称因娱乐行业业绩下滑，提出要求转租，因我方拒绝，被告就要求解除合同。综上，本案中，是原告违约，应当承担违约责任。原告称租赁房屋存在多处消防和质量隐患，没有事实依据。本案租赁房屋有相关证件，符合出租条件，到目前为止，没有任何相关部门对租赁房屋提出消防整改或要求停止使用等通知。在此之前，原告对租赁房屋装修时，因为房屋没有施工蓝图，根据约定被告也找了相关单位进行了重新绘图，并将图纸交给了原告。原告之前给我们交付的预付房租，不是定金性质，不存在双倍返还。综上，原告的各项请求没有事实依据，应当予以驳回。另，锦乐开泰公司反诉称，我公司聘请设计院制作了施工蓝图提供给被反诉人，以方便其装修。被反诉人将租赁房屋原部分设施及全部装修进行了拆除，但未按合同约定履行义务，反诉人给予了被反诉人长达两年的免租装修期。被反诉人在反诉人已经交付合格房屋并将被租赁房屋原部分设施和全部装修整体拆除的情况下，不依约履行合同，单方解除合同，其行为已经构成根本违约。请求人民法院判令被反诉人支付反诉人租金损失8495400元（2012年10月-2014年6月）、赔偿因拆除部分设施及全部装修而产生的各项损失15932652.18元、赔偿违约金1456300元、赔偿设计费、鉴定费、公证费282200元。
针对被告（反诉原告）锦乐开泰公司的反诉请求，原告（反诉被告）八音和公司答辩称：在双方签订合同前，反诉人从未告知过被反诉人租赁房屋存在房屋结构和消防隐患，双方在签订合同后，反诉人至今没有提供原始的施工蓝图，反诉人所称图纸是反诉人在2013年8月才给被反诉人提供的，这不是原始图纸，并且距离双方签订租赁合同已经过去一年零两个月。对于涉案房屋，反诉人一直未能提供消防验收记录，在我们装修期间，不管是设计单位还是监理单位一致认为涉案房屋系危楼。反诉人反诉请求于法无据，请求法院依法予以驳回。
经本院审理查明：2012年6月11日，八音和公司（乙方）与新疆龙润房地产开发有限公司（甲方，以下简称龙润公司）签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定，甲方出租给乙方的房屋座落在乌鲁木齐市南湖西路199号（房产证原址为：水磨沟区塔里木大街北二巷22号），租赁范围为综合楼负一层、一至六层，综合楼七层不在租赁范围之内。甲方给予乙方最长为八个月的装修期（免租金期），租金自乙方正式营业之日起计。房屋租赁合同协议签署日，乙方先行支付50万元定金（若以7000平方米计算、首年租金为：485.45万元、每季为121.36万元）2012年12月再支付30万定金，2013年3月再支付41.36万元定金（三次支付的定金数额折抵为首年首季租金）。之后第一年按季正常支付，第二年按半年度正常支付。合同第四条：经营项目：娱乐（KTV）、餐饮。第七条违约责任：1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，无偿收回房屋（甲方对乙方房屋装修不做任何补偿），当年已收租金不予退还，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。1）擅自将房屋整体转租、转让、转借、联营或以房屋的使用权进行抵押的。若乙方将部分楼房转租、转借或联营等，必须事先征得甲方的同意，并且于事后将相关合同复印件交甲方备案；2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3）任何一期租金超过当期租金支付日2个月仍未全额支付的；如逾期未超过2个月的，按逾期金额万分之三计算每日滞纳金，合同继续履行；4）乙方应缴纳的水电及其他相关费用未及时缴纳的，超过6个月的。2、租赁期间内，甲方不得有下列行为，否则乙方有权解除合同或者要求继续履行合同（若遇解除合同时，甲方应按财务折旧规定计算乙方装修费用支付给乙方），甲方应当退还乙方当年已交纳租金，并有权依据本协议要求甲方承担违约责任。1）擅自提高租金或者增加合同以外费用的；2）干涉乙方自主经营、提前（全部或者部分）解除合同的；3、一方如果具有违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该按年租金的30%支付违约金。2012年8月30日，八音和公司（乙方）又与龙润公司（甲方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，合同约定，甲乙双方于2012年6月11日就乌市南湖西路199号综合楼负一层至六层签订《房屋租赁合同》。之后，经现场察看，发现该楼宇的基础设施及结构存在如下问题：一、基础设施：无消防水箱及水池；二、建筑结构：作为娱乐场所使用，消防通道疏散宽度偏小，数量不足，明显不符合《建筑设计防火规范》的相关规定。前期经双方友好协商，就上述问题达成如下补充协议：一、甲方负责修建一座不少于200立方米的消防水池，并按照乙方委托的消防设计院要求：使用不小于200CMM管径的主贴管或经过防腐处理的镀锌钢管二路，引至乙方租赁楼宇地下室指定位置，其它配置（消防水泵、控制配电柜）等费用由乙方自行承担并施工；二、乙方负责修建及改造该建筑消防通道的施工，相关所有费用由乙方承担；三、本协议签订后，甲、乙双方即进行房屋交接工作，同时乙方在拆除工程完毕后，甲、乙双方即开始现场测量租赁面积；若双方就实际租赁面积无法达成共识，可委托第三方（具有专业资质测量公司）进行测量，费用由甲乙双方共同承担。合同签订后，八音和公司于2012年12月27日向龙润公司交纳房屋租赁订金30万元；2013年3月30日又向龙润公司交纳房屋租赁订金413600元，龙润公司分别向八音和公司开具了收据，两份收据分别载明收到八音和公司塔里木大街北二巷22号房屋租赁订金300000元及收到八音和公司塔里木大街北二巷22号房屋租赁订金413600元。
2013年11月20日，八音和公司（乙方）又与龙润公司（甲方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，合同约定，甲乙双方于2013年11月19日就2012年6月11日双方签署的原《房屋租赁合同》事宜，经协商做出如下修订及补充，本协议与原合同具有同等法律效力，由双方共同遵守执行：原合同第一条：出租房屋的坐落位置，面积以及其他情况（不做修改），原合同第二条：房屋租赁期限修改为：租赁期限为十年，自租金起算日起计算。甲方给予乙方最长为八个月的装修期（免租金期），租金自调整自2014年6月1日起计。合同期限调整为：2014年6月1日起至2024年5月31日止。原合同第三条：房屋租金及其交纳方式修改为：1、……2、本房屋租赁合同协议签署日，乙方现行支付50万元定金（若以7000平方米计算、首年租金为：485.45万元、每季为121.36万元）2012年12月再支付30万定金，2013年3月再支付41.36万元定金（三次支付的定金数额折抵为首年首季租金）。之后第一年按季正常支付，第二年按半年度正常支付。起租后的付款方式：乙方已缴纳给甲方的首季度房租（121.36万元）应自动转为2014年6月1日至2014年8月31日房租。乙方在2014年8月15日之前向甲方交纳2014年9月1日至2014年11月30日房租。2014年12月15日之前向甲方交纳2014年12月1日至2015年2月28日房租。2014年3月15日之前向甲方交纳2015年3月1日至2015年5月31日房租。次年起采取半年一付。当期租金的起算日前15日为当期租金支付日，乙方应在当期租金支付日前付清该期租金。原合同第四条：经营项目修改为：餐饮、客房、娱乐。原合同第五条：房屋修缮和装修修改为：甲方保证所出租楼层的基础结构完好及能够正常使用，向乙方提供楼宇施工蓝图一份。
八音和公司于2014年6月17日申请新疆维吾尔自治区公证处向龙润公司送达《解除合同通知书》，在《解除合同通知书》中，八音和公司称，贵公司与我公司在2012年6月11日签订了《房屋租赁合同》及2012年8月30日、2013年11月20日分别签订了《房屋租赁合同补充协议》，我司通过邀请施工方、设计方、监理方及各投标单位负责人对乌市南湖西路199号综合楼负一层至六层进行了评估并得出结论，发现存在重大问题和隐患。鉴于上述原因，贵公司不能提供此栋综合楼的相关核发规划手续、图纸等资料，且由于该综合楼自身质量及基础设施设备的缺失，致使《房屋租赁合同》根本目的无法实现。现依据《合同法》相关规定，正式书面通知贵公司：解除与贵公司2012年6月11日签订了《房屋租赁合同》及2012年8月30日、2013年11月20日分别签订了《房屋租赁合同补充协议》，同时贵公司应退回我司已预交全部租金及补偿我方相关经济损失（已交纳房租利息、拆除费用、设计费等）。关于合同解除后未尽事宜，双方另行协商。锦乐开泰公司于2014年6月23日作出《回函》称，我公司已收到贵公司的《解除合同通知书》。现我公司回复如下：一、基于你公司明确提出不再履行双方所签订房屋租赁合同，双方亦无继续合作的必要，故我公司同意从即日起终止双方合同效力，解除双方房屋合同的权利义务关系。二、你公司在《解除合同通知书》中关于“邀请施工方、设计方、监理公司及各投标单位负责人对乌市南湖西路199号综合楼负一层至六层进行了评估并得出的存在重大问题和隐患结论”与客观事实不符，我公司不认可。三、我公司对你公司提出的设计费用及拆除该房屋原装饰、装修付出的精力和成本给予理解，关于解除合同后双方清算的问题，双方可本着实事求是的态度另行磋商。
2012年8月9日，八音和公司委托新疆民用建筑设计院对南湖西路119号（原一路吉祥餐饮）建筑进行消防设计，该设计院于2012年8月9日出具《新疆民用建筑设计院沟通联系函》，建议室内或是地下室增设200立方的消防水池及消防泵房，消防水箱可用气压供水设备代替。室外或室内增设疏散楼梯。
为证明损失问题，八音和公司提供如下证据：八音和公司与新疆正合空间装饰设计有限公司（以下简称正和公司）签订《八音和南湖综合项目设计合同》及向该公司交纳的设计费定金162000元的收据一份，2014年5月10日，正和公司向其出具的《关于新疆八音和投资有限公司南湖一路吉祥项目无法正常履行合同告知函》等证据，用于证明其聘请设计单位及交纳相应的设计费用，但因租赁房屋存在安全隐患，设计单位无法按合同约定进行装饰设计的事实。正和公司设计师瞿明华作为证人出庭证实，因八音和公司不能提供消防施工图纸导致其公司无法完成装修设计。八音和公司提供其与杨剑峰签订的《南湖一路吉祥项目拆除协议》并向其交纳拆除费用450000元的相关收据，杨剑峰、易晓宁作为证人出庭证实其二人合伙为八音和公司拆除涉案房屋设备的事实。另其还主张其预付给自治区建科所的鉴定费用35000元，但自治区建科所未出具鉴定意见书。其还向法院提出房屋拆除时所产生的电费、清雪费用、清运垃圾费用等等人工及材料费用的诉讼请求。
针对反诉请求，锦乐开泰公司提供如下证据：锦乐开泰公司委托新疆建设工程质量安全检测中心对涉案房屋基础工程及主体结构工程施工质量进行检测、鉴定，该中心于2014年8月3日出具（2014）新建质鉴字第1039号鉴定报告，产生鉴定费用40000元，该鉴定检测意见为，经检测，未见基础存在不均匀沉降导致的影响结构安全的异常现象，基础工程及主体结构施工质量满足设计图纸及施工验收规范要求。2013年4月28日，龙润公司（现为锦乐开泰公司）委托西部建筑抗震勘察设计研究院对涉案房屋进行工程设计，产生设计费240000元。另，锦乐开泰公司在本案中主张自2012年10月至2014年6月期间的房屋租赁损失费用，恢复原状所可能产生的费用及违约金等。
2013年12月18日，新疆龙润房地产开发有限公司更名为新疆锦乐开泰投资有限公司。
依据公安消防审图办公室向办理房屋内部装修工程手续的当事人提供的调查（装修）审核资料显示，需办理装修消防审批手续的当事人应提交原土建消防设计审核意见书、验收意见书及租房合同，设计说明书和设计图纸，进行内装修的建筑或所在楼层的原土建平面图。
以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《解除合同通知书》、《回函》、《鉴定报告》、《八音和南湖综合项目设计合同》、《南湖一路吉祥项目拆除协议》、《新疆民用建筑设计院沟通联系函》收据、《关于新疆八音和投资有限公司南湖一路吉祥项目无法正常履行合同告知函》、（装修）审核资料、当事人陈述及庭审笔录附卷为证。
本院认为：八音和公司与锦乐开泰公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，故应属合法有效。
对于八音和公司以锦乐开泰公司所提供的房屋未经消防验收，存在重大消防隐患，致使其合同目的无法实现为由，主张锦乐开泰公司双倍返还租赁定金以及赔偿损失的本诉请求，本院认为，根据涉案合同的约定，八音和公司承租涉案房屋的目的是开办餐饮娱乐行业，故涉案房屋是否符合餐饮娱乐行业的消防标准是本案双方争议的焦点之一，而作为涉案房屋的所有权人，锦乐开泰公司负有对此举证的义务。经双方当事人的申请，水磨沟区消防大队对涉案房屋的消防进行了验收，该验收合格的结论系基于写字楼的标准作出的，而餐饮娱乐行业的消防标准要高于写字楼的消防要求，故该消防验收报告无法佐证涉案房屋基础结构消防符合开办娱乐餐饮业务的事实。另，因锦乐开泰公司不能提供涉案房屋的原始施工蓝图，亦是导致八音和公司无法办理涉案房屋装修消防审批手续的原因之一，故锦乐开泰公司应依法承担相应的违约责任。
对于八音和公司支付给锦乐开泰公司的1213600元，依照双方在《房屋租赁合同补充协议》中的约定，该款已自动转为2014年6月1日至2014年8月31日房租，故八音和公司主张该付款为定金的诉讼请求，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。在租赁合同履行期间内，因锦乐开泰公司无法提供涉案房屋的原始施工蓝图及基础消防手续，八音和公司遂于2014年6月17日向锦乐开泰公司提出解除合同并向其送达《解除合同通知书》，该行为符合法律规定，依法产生解除合同的法律效力。由于锦乐开泰公司的违约行为导致八音和公司合同目的不能实现，故锦乐开泰公司应退还八音和公司房屋租赁费用1213600元，至于八音和公司主张的790640.75元损失问题，因缺乏相应有效的证据印证，本院不予支持。
对于锦乐开泰公司以八音和公司单方解除合同为由主张支付其租金损失8495400元（2012年10月-2014年6月）、赔偿各项损失15932652.18元、违约金1456300元、设计费、鉴定费、公证费282200元的反诉请求。本院认为，因导致涉案合同解除的原因，系锦乐开泰公司的违约行为，故锦乐开泰公司反诉主张租金损失、违约金损失均没有相应的事实及法律依据，而对于锦乐开泰公司主张的需拆除部分设施及投入全部装修而产生的各项损失15932652.18元，亦因其未能提供有效证据证实上述损失必然发生及实际发生的数额，故本院对此均不予支持。基于前述理由，对于锦乐开泰公司主张的设计费、鉴定费及公证费，本院亦不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新疆锦乐开泰投资有限公司返还原告（反诉被告）新疆八音和投资有限公司租金1213600元；
二、驳回原告（反诉被告）新疆八音和投资有限公司主张被告（反诉原告）新疆锦乐开泰投资有限公司赔偿其损失790640.75元的诉讼请求；
三、驳回（反诉原告）新疆锦乐开泰投资有限公司主张原告（反诉被告）新疆八音和投资有限公司赔偿其租金损失8495400元的反诉请求；
四、驳回（反诉原告）新疆锦乐开泰投资有限公司主张原告（反诉被告）新疆八音和投资有限公司赔偿其因拆除部分设施及全部装修而产生的各项损失15932652.18元的反诉请求；
五、驳回（反诉原告）新疆锦乐开泰投资有限公司主张原告（反诉被告）新疆八音和投资有限公司赔偿其违约金1456300元的反诉请求；
六、驳回（反诉原告）新疆锦乐开泰投资有限公司主张原告（反诉被告）新疆八音和投资有限公司赔偿其设计费、鉴定费、公告费282200元的反诉请求。
本案本诉请求标的3217840.75元，给付金额1213600元，占请求标的的37.71%，本诉案件受理费32542.73元（新疆八音和投资有限公司已预交），由新疆锦乐开泰投资有限公司负担37.71%即12271.86元，由新疆八音和投资有限公司负担62.29%即20270.87元；反诉案件受理费86316.38元（新疆锦乐开泰投资有限公司已预交），由新疆锦乐开泰投资有限公司负担。
以上新疆锦乐开泰投资有限公司应给付新疆八音和投资有限公司1225871.86元，应于本判决生效后十五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
人民陪审员 高立菊
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 马恒雯