吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民再终字第32号
上诉人（原审被告、反诉原告）：仲铁红，女，汉族，1964年1月6日生，吉林市昌邑区天达鑫商务宾馆业主，住吉林市昌邑区。
委托代理人：韩斌，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原诉被告）：吉林市鸿博电气安装有限责任公司，住所地吉林市。
法定代表人：裴振铎，该公司经理。
委托代理人：王永志，该公司法律顾问。
吉林市鸿博电气安装有限责任公司（简称鸿博公司）诉仲铁红租赁合同纠纷一案，吉林市昌邑人民法院于2009年10月14日作出（2009）昌民一初字第388号民事判决。仲铁红不服，向本院提出上诉。本院于2010年3月30日作出（2009）吉中民一终字第926号民事裁定，将本案发回重审。2011年3月11日，吉林市昌邑区人民法院作出（2010）昌民一初字第369号民事判决。鸿博公司与仲铁红均不服，向本院提出上诉。本院于2011年7月8日作出（2011）吉中民一终字第404号民事判决。鸿博公司及仲铁红均不服，向吉林省高级人民法院申请再审。2012年12月8日，吉林省高级人民法院作出（2012）吉民申字第478号民事裁定，指令本院再审本案。2013年4月1日，本院作出（2013）吉中民再字第18号民事裁定，将本案再次发回重审。2014年8月20日，吉林市昌邑区人民法院作出（2013）昌民再初字第7号民事判决。仲铁红不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。仲铁红及委托代理人韩斌，鸿博公司法定代理人裴振铎及委托代理人王永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿博公司在原审时诉称：2004年11月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。约定：该公司将鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号房屋租赁给被告，租期十年（自2005年1月1日起至2015年1月1日止）；租金2005年为19万元，2006年起每年租金20万元，租金当年1月1日前交齐；迟延支付租金和费用被告需按逾期天数向原告支付年租金5%的违约金。2007年4月15日，原、被告又签订一份补充协议，将年租金由20万元变更为17万元。协议还约定物业费、供热费等由被告承担。合同签订后，被告2005年交租金18万元，少交1万元；2006年交付租金16万元，少交4万元；2007年交付租金10万元，少交7万元；2008年交付租金8万元，少交9万元。物业费及2009年以后的租金未交。由于被告违约，原告根据合同约定，于2009年5月5日通过吉林市江城公证处，向被告送达了《解除房屋租赁合同通知》。根据法律规定，该《解除房屋租赁合同通知》已发生法律效力。被告也于2009年1月向工商部门申请将其开办的吉林市昌邑区天达鑫商务宾馆停业，但被告仍然拒绝从租赁房屋中搬出，给原告造成巨大经济损失。为此，向法院提起告诉，请求：1.依法确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除；2.判令被告从承租的鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号商业网点房屋中迁出；3.判决被告向原告支付租金38万元、违约金231000元（租金及违约金计算至2009年12月31日，2010年之后的租金及违约金另行起诉）；诉讼费用由被告承担。
仲铁红在原审时辩称：原告对出租的房屋不履行法定维修义务，导致出租的房屋达不到适租条件，使我无法实现合同目的，给承租人造成严重损失，原告系根本违约。2009年开始被告未给付租金系针对原告违约行为的合法抗辩，原告作为根本违约方不具有合同解除权。因原告违约造成被告2009年1月起停业，原告主张被告支付租金没有合法的事实依据。2008年以前被告不欠原告租金。原审中，原告曾自认年付租金变更为月付租金，2007年10月以前不欠租金，10月份以后欠租金。被告提供了2007年10月以后的月交租金收据，证明被告不欠2007年11月至2009年1月的租金。租期开始原告就发现消防管道没有水，消防安全不合格，双方认可交付租金的方式由年付租金变更为按月支付。故原告不应承担逾期支付租金的违约金。由于原告不履行维修义务导致合同无法履行，我要求解除合同。法院何时判决，我何时迁出。
仲铁红在原审时反诉称：我租赁的房屋用于经营宾馆，合同约定按年支付租金，在实际履行中变更为按月支付租金。2005年为19万元，以后每年20万元。2007年签订补充协议，年租金变更为17万元。具体反诉请求如下：1.合同约定2005年租金为19万元，但因消火栓无水，违反了消防法关于营业性房屋使用的规定，房屋处于不适租状态，造成延期开业两个半月，合同无法履行，出租人已构成违约，应当承担违约责任。应返还2005年前两个半月（1-3月中旬）延迟营业期间的租金为39583元。2.2005年初房屋的冷山墙出现阴、潮、漏等现象，承租人曾多次请求出租方履行维修义务，但遭拒绝。承租人为防止损失扩大，于2005年至2007年连续三年夏季停业维修。鸿博公司应承担三年维修费用36700元，返还维修停业期间租金69997元。3.我2005年至2007年连续三年维修后，到冬季冷山墙出现阴、潮、漏现象，使部分房屋无法使用。2008年鸿博公司答应维修，但一直没有维修。故鸿博公司应将相应房间四年的租金予以退回，合计180149.69元。4.租赁房屋从2009年1月份一直处于不适租状态，造成合同无法履行，出租人构成根本性违约，导致了装修成本无法收回的损失。承租人要求出租人赔偿2009年1月至2013年6月末停业期间的装修损失499320元。计算方法为：1109600元（总装修费用）除以10年（租期）乘以4年零6个月（停业期间）。5.从2009年1月至今合同一直无法履行，为维护房屋防火，防盗和冬季本楼上下水的防冻，我雇佣两人看护房屋，每人每月1500元。应当由出租人承担2009年1月至2013年6月末停业期间看守房屋人工费162000元。6.依据《合同法》的相关规定，承租人要求出租人对解除合同后剩余期间2013年6月至2014年12月末装修残值166440元予以赔偿。计算方法为：1109600元（总装修费）除以10年（租期）乘以1年零6个月（解除合同期间）。7.出租人构成根本性违约，造成合同无法履行。根据《合同法》113条规定，出租人应赔偿承租人2009年1月至2013年6月末停业期间预期收益1001331元。计算方法为：222518元（一年的营业纯利损失）乘以4年6个月（停业的时间）。全部案件受理费由鸿博公司负担。
鸿博公司在原审时辩称：反诉原告的请求无事实以及法律依据，请驳回其反诉请求。
原判决查明：2004年11月20日，鸿博公司与仲铁红签订房屋租赁合同一份，约定鸿博公司将位于吉林市昌邑区解放路鸿博景园38号楼的11至16号网点、总建筑面积1114.52平方米的营业性房屋，租赁给仲铁红，租期10年，即从2005年1月1日起至2015年1月1日止。约定：2005年租金为19万元，2005年3月份租金为1万元，2005年4月至同年12月，每月租金2万元，交付时间为每月的3日前，此前仲铁红预交的定金计入4月租金。从2006年1月1日起年租金为20万元，一年一交，交付时间为每一租赁年度开始时的1月1日前，在租赁期间所发生的一切费用（电费、水费、燃气费、供热费、有线电视费等）均由仲铁红承担。双方约定了出租方可以单方书面通知终止或解除合同的六种情形。鸿博公司修缮房屋时，仲铁红应积极协助，不得阻挠施工。仲铁红因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，鸿博公司书面同意后，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到鸿博公司同意后方可施工，租赁期满后所有装饰物的权属归鸿博公司无偿所有，原告鸿博公司不给仲铁红任何补偿。违约责任约定，如果租房期限未满，仲铁红提出解除租赁关系，双方协商一致同意解除时，则鸿博公司在收取应由仲铁红支付的所有费用后另行加收仲铁红三个月房租费作为违约金，同时仲铁红对房屋进行的所有装修由鸿博公司无偿取得。仲铁红逾期交付租金和费用，除仍应补交租金、使用期间产生的费用及滞纳金外，还应按年租金的5%、按逾期天数计算向鸿博公司支付违约金，如果逾期超过10天仲铁红仍未缴纳，鸿博公司有权书面通知仲铁红终止或解除合同。合同签订后，仲铁红占有承租房屋并对其装修，后仲铁红开始营业。2007年4月15日，鸿博公司与仲铁红签订补充协议一份，将年租金变更为17万元，租赁期间的物业费、供热费由被告仲铁红承担。在经营期间，承租房屋的一部分房间的南北墙和棚顶均有渗漏，使被告不能正常营业，仲铁红于2005年至2007年连续三年自行维修，每年因维修停业45天，每年的工料费12000元，三年维修费合计36000余元。经查2005年仲铁红向原告鸿博公司交纳租金18万元（含定金2万元），2006年仲铁红向鸿博公司交纳租金20万元，2007年被告仲铁红向原告鸿博公司交纳租金10万元，2008年被告仲铁红向原告鸿博公司交纳租金8万元。2009年被告仲铁红未向原告鸿博公司交纳租金，并于2009年1月停业。现被告仲铁红仍占有承租房屋。鸿博公司于2009年5月5日向仲铁红公证送达了解除合同通知书。
另查明，鸿博公司出租的房屋于2004年10月28日经吉林市公安消防支队消防验收合格，2005年8月15日经吉林市房屋建筑工程综合验收管理办公室颁发房屋建筑工程综合验收合格证。但消防栓至今没有水。仲铁红承租房屋用于经营洗浴中心，现更名为天达鑫商务宾馆。
原判决认为：一、关于鸿博公司要求确认双方之间的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求。仲铁红与鸿博公司签订房屋租赁合同及补充合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行，虽然合同约定了如果仲铁红违反合同约定的义务，鸿博公司有权单方解除合同。但仲铁红进入承租房屋并装修后，承租房屋一部分房间的南北墙和棚顶有渗漏，仲铁红要求鸿博公司维修房屋，而鸿博公司未予维修，也未支付相关维修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”双方对租赁物的维修没有约定，鸿博公司应当履行租赁物的维修义务，以保持租赁物的适租性。仲铁红自行维修后，鸿博公司也未支付相关维修费用。故鸿博公司违约在先，仲铁红拒付租金系行使抗辩权，而不能认定仲铁红违约。鸿博公司违约在先不享有合同解除权。其要求确认双方的租赁合同已于2009年5月5日解除的诉讼请求不予支持。仲铁红已于2009年申请停业，现双方均表示合同无法继续履行了。本院认为如再履行合同对双方都是损失，也不利于纠纷的彻底解决，故应解除双方的合同。二、关于鸿博公司要求仲铁红向其支付房屋租金38万元及违约金231000元的主张（租赁及违约金计算至2009年12月31日，2010年之后的租金及违约金另行起诉）。根据原、被告所举的证据可以认定仲铁红2005年度实际交纳租金18万元元，比合同约定少交1万元元。鸿博公司在原审庭审中明确表示2005年租金没有争议，视为其放弃了1万元租金，故应认定仲铁红不欠2005年度的租金。2006年度仲铁红交纳了全部租金20万元。根据仲铁红提供的2007年12份收据统计，2007年度仲铁红交纳105000元，不是鸿博公司记账的10万元，故仲铁红欠2007年度租金65000元，仲铁红主张已经全部交纳2007年度租金，证据不足不予采纳。根据仲铁红提供的2008年10份收据统计，2008年度仲铁红交纳7万元，少于鸿博公司记账的8万元，应认定交纳8万元，故仲铁红欠2008年度租金9万元，仲铁红主张已经全部交纳2008年租金，证据不足不予采纳。故至2008年末仲铁红欠租金为155000元。鸿博公司没有履行出租人对租赁物的维修义务，致使租赁物漏水越来越严重，导致仲铁红无法经营而于2009年1月停业，故仲铁红可以拒付2009年度的租金。因鸿博公司违约在先，故其主张的违约金请求不予支持。仲铁红不欠2007、2008年度租金的辩解与本院查明的事实不符，不予采纳。三、关于仲铁红要求赔偿迟延开业损失39583元的主张。因双方签订的房屋租赁合同中，已考虑到被告仲铁红在2005年的装修问题，合同中已减少租金1万元，2005年给付租金的时间也延至当年的3月份。仲铁红主张消防栓没有水是迟延开业的原因，但其提供的证据不足，不予采纳。故仲铁红要求鸿博公司赔偿两个半月的迟延开业损失39583元，没有事实依据，该项反诉请求不予支持。四、关于仲铁红要求鸿博公司赔偿2005至2007年房屋维修费用36700元及维修停业期间租金损失69997元的主张。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”根据被告仲铁红向法庭提供的书证及证人证言可以证明，因房屋漏水返潮，被告仲铁红于2005年至2007年连续三年三次自行维修承租房屋，每次维修时间45天，每次维修费用12000元左右，维修费用合计36718元，仲铁红要求鸿博支付房屋维修费用36700元应予支持。2005年45日维修期间对应的租金为19万元／365日×45日=23425元；2006年45日维修期间对应的租金为20万元／365日×45日=24658元；2007年45日维修期间对应的租金为17万元／365日×45日=20959元，合计69042元。因此三次维修停业期间应当减少租金69042元。五、关于仲铁红请求鸿博公司返还2005年至2008年四年间房屋漏水期间部分房屋无法使用应减少180149.69元租金的反诉请求。在仲铁红营业期间其自行维修了三次，已经支持其主张的维修费36700元和维修期间的因停业减负的租金69042元，故其此项请求不予支持。六、关于仲铁红主张鸿博公司赔偿2009年1月至2013年6月末停业期间的装修损失499320元及赔偿装修残值166440元的反诉请求。作为出租人的鸿博公司应当履行租赁物的维修义务，以保持租赁物的适租性。由于该公司未履行维修义务，造成仲铁红于2009年1月1日停业，致使仲铁红不能在约定的合同期内收回装修的投资，且仲铁红在该房屋的装修已经附合到鸿博公司的房屋上，鸿博公司还可以利用。仲铁红的此两项反诉请求均属于装修损失，予以合并计算。鸿博公司应赔偿仲铁红2009年1月1日至2015年12月31日的装修损失665760元（计算公式为：1109600元（总装修费）／10年（租期）×6年（停业期间））。七、关于仲铁红主张鸿博公司赔偿停业期间看守房屋人工费162000元的反诉请求。原审中，仲铁红坚持继续履行合同，再审中提出解除合同，但始终占有租赁的房屋，故其主张鸿博公司赔偿停业期间看守房屋人工费162000元的反诉请求不予支持。八、关于仲铁红主张鸿博公司赔偿2009年1月至2013年6月末停业期间的营业纯利损失1001331元的反诉请求。仲铁红的此项请求属于可得利益损失，依法应予支持，但根据本案的性质此损失属于专门性问题，无法根据其提供的证据23作出判断。审理中仲铁红提出鉴定申请，后又撤回申请，因此此项请求无法支持。
原判决主文：一、解除鸿博公司与仲铁红签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、仲铁红于本判决生效后十日内从鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号房屋内迁出；三、仲铁红给付鸿博公司租赁费155000元；四、鸿博公司支付仲铁红房屋维修费用36700元，返还租金69042元；五、鸿博公司赔偿仲铁红装修损失665760元；六、合并上列三、四、五项，鸿博公司于本判决生效后十日内给付仲铁红616502元；七、驳回鸿博公司的其他诉讼请求；八、驳回仲铁红的其他反诉请求。案件受理费9822元、其他诉讼费100元，合计9922元，由鸿博公司负担6522元，由仲铁红负担3400元。反诉受理费6491元，由仲铁红负担733.5元，由鸿博公司负担5757.5元。
仲铁红不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决第三项，改判支持仲铁红原审全部反诉请求。主要理由是：1.原判决认定仲铁红欠鸿博公司房租的事实错误（155000元）。2.原判决不支持鸿博公司返还仲铁红2005年3月15日前延迟营业期的租金错误（39583元）。3.原判决不支持2005年至2008年冬季返潮不堪使用的房屋应按比例返还租金错误（180149元）。4.原判决不支持2009年1月至2013年6月末停业期间看房人工费错误（162000元）。5.原审对本案无法鉴定的事项未向当事人释明可另行评估。
鸿博公司辩称：仲铁红上诉请求没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原判决认定事实一致。
本院认为：原审判决解除租赁合同及计算相关损失事实清楚，依据充分，适用法律正确，应予确认。需要指出的是，双方签订的租赁合同在本院二审过程中已经期满，该合同无须解除即已终止。鉴于双方当事人对于原审判决解除合同一项并无异议，且该项并不影响双方当事人其他诉讼请求，故本院对此判项不作调整。
关于应否支持鸿博公司主张仲铁红欠付房租155000元的问题。原审系依据仲铁红提供的租金收条来认定仲铁红交付的租金数额，事实清楚。仲铁红未能举证证明其已经交付2007及2008两年的全部租金，应对此承担举证不能的责任，原审支持鸿博公司的此项主张正确。
关于应否支持仲铁红主张的2005年3月15日前延迟营业期间租金损失39583元的问题。因双方签订的房屋租赁合同中，已考虑到被告仲铁红在2005年的装修问题，合同中已减少租金1万元，2005年给付租金的时间也延至当年的3月份，故仲铁红要求鸿博公司赔偿两个半月的延迟开业损失39583元，没有事实依据，不应支持。
关于应否支持仲铁红主张的2005年至2008年冬季返潮不堪使用房屋应按比例返还租金180149元的问题。考虑到仲铁红在营业期间自行维修了三次，原审在已经支持其主张的维修费36700元和维修期间因停业减负的租金69042元的情况下，对返还租金180149元的请求未予支持并无不当之处。
关于应否支持仲铁红主张的2009年1月至2013年6月末停业期间看房人工费162000元的问题。双方发生纠纷后，仲铁红坚持继续履行合同，且始终占有租赁房屋，仲铁红主张看守房屋人工费的请求不应支持。
关于仲铁红称原审未对本案无法鉴定的事项向其释明可另行评估致使其此项主张未得到支持的问题。经查，原审仲铁红撤回申请系其自愿，原审审理程序合法。
综上，仲铁红的上诉理由均不成立，依法应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5245元，由仲铁红负担。
审 判 长 张笑飞
代理审判员 丛军霞
代理审判员 李亚妮
二〇一五年二月六日
代理书记员 顾倩熔