湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终232号
上诉人（原审被告）：廖丹，女，1980年7月6日出生，住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：廖康怀（系廖丹父亲），男，1953年8月17日出生，土家族，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：恩施市嘉湘物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市施州大道53号。
法定代表人：刘湘宏，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱友鑫，湖北硒都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婷婷，湖北硒都律师事务所实习律师。
上诉人廖丹因与被上诉人恩施市嘉湘物业管理有限公司(以下简称嘉湘物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖丹的委托诉讼代理人廖康怀，被上诉人嘉湘物业管理公司的委托诉讼代理人朱友鑫、王婷婷到庭参加诉讼。本案依法延长审限三个月，扣除审限一个月。本案现已审理终结。
廖丹上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由恩施市嘉湘物业管理有限公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.二楼电梯费购房合同上约定由二楼以上业主缴纳，与二楼业主无关；2.二楼采光井为公共部分，不能占为己由；3.未经任何业主同意，在D栋加层和C栋顶层添设无线电基站，辐射严重影响他人身体健康，且占用了安全通道和消防通道；4.业主委员会未经业主同意及召开业主大会，与物业公司签订物业服务合同，该合同应为无效合同。
嘉湘物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院予以维持。盛芳花园小区的业主委员会和嘉湘物业公司签订的《恩施盛芳花园物业服务合同》是双方真实意思表示，合同依法成立有效。嘉湘物业公司积极履行合同义务，提供优质物业服务，廖丹应按合同约定按时缴纳物业管理费用。
嘉湘物业公司向一审法院起诉请求：1、判令廖丹支付自2014年1月1日至2016年8月31日拖欠的物业费2541元、电梯费847元、垃圾处置费43元，合计3431元；2、廖丹承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：廖丹系恩施市红庙经济开发区“盛芳花园”小区B栋208室的业主。2012年3月17日，廖丹所在小区的业主委员会与嘉湘物业公司签订了《恩施市盛芳花园物业服务合同》，约定由嘉湘物业公司为该小区提供物业服务，管理时间为两年，自2012年3月18日起至2014年3月17日止。其内容包括：“1、物业共用部位的维修、养护和管理（房屋承重、房屋主体结构、公共门厅走廊、公共楼梯间、户外墙面、层面等）。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（消防、电梯、机电设备、公共照明设施、水泵、备用发电系统、监控系统、配电系统、园林绿化地、沟、渠、池、井、化粪池、道路、停车场等）。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生。4、公共绿化及景观作品的养护和管理。5、车辆行驶及停泊。6、公共生活秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理、监督与服务。8、住宅区档案管理。9、政策规定由物业管理公司管理的其他事项。”该份《物业服务合同》还约定电梯电费二楼以上（含二楼）业主入住完后按电表实际费用均摊，暂按0.2元/平方米收取。2014年3月17日，廖丹所在小区的业主委员会与嘉湘物业公司续订了《恩施市盛芳花园物业服务合同》，约定的管理时间为两年，自2014年3月17日起至2016年3月16日止。2016年3月16日，廖丹所在小区的业主委员会与嘉湘物业公司再次续签了《恩施市盛芳花园物业服务合同》，约定管理时间自2016年3月16日至2017年3月15日。廖丹从2014年1月1日起至2016年8月31日之间的物业服务费共3431元至今未交。现嘉湘物业公司诉至法院，请求法院判准前述诉讼请求。
一审法院认为，嘉湘物业公司与廖丹所在小区的业主委员会签订的《恩施市盛芳花园物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同对业主也具有约束力，业主应按合同约定全面履行。合同签订后，嘉湘物业公司依照约定履行了义务，廖丹作为该小区的业主享受了物业服务后未按合同约定支付物业服务费，构成违约。自2014年1月1日起至2016年8月31日，廖丹下欠物业费2541元、电梯费847元、垃圾处置费43元，共计3431元，对此应承担支付义务，故嘉湘物业公司请求判令廖丹交纳物业服务费3431元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，予以支持。廖丹辩称的理由，均不能导致其当然不缴纳物业服务费用，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：廖丹于判决生效后五日内支付恩施市嘉湘物业管理有限公司物业服务费3431元。案件受理费50元，减半交纳25元，由廖丹负担。
本院二审期间，廖丹围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、廖康怀多次找嘉湘物业公司解决问题的时间记录。拟证明：廖康怀多次找嘉湘物业公司要求解决问题；证据二、照片一张。拟证明：采光井被封闭的问题未得到解决。嘉湘物业公司在二审中未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，嘉湘物业公司对廖丹提交证据的真实性有异议，认为其不能达到证明目的。本院认为，证据一、二均不属于二审中的新证据，且证据一为廖康怀一方的单方记录，并无嘉湘物业公司的签字确定，亦无其他证据佐证，故对证据一不予采信；证据二系其他住户封闭采光井，不能证实嘉湘物业公司没有履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，故不能成为廖丹拒付物业费的理由，对证据二不予采信。
二审经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，即物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。
本案中，关于廖丹上诉其为二楼住户，不应承担电梯费的问题，根据《恩施市盛芳花园物业服务合同》附件中的明确约定“电梯电费二楼以上（含二楼）按0.2元/平方米收取。”廖丹系二楼住户，应承担电梯电费。关于廖丹上诉主张二楼采光井为公共部分，不能占为己由的问题，封闭采光井系其他住户所为，不能据此认定嘉湘物业公司没有履行物业服务合同，廖丹以此为由抗辩不交纳物业管理费不予支持。关于廖丹上诉主张嘉湘物业公司未经业主同意在C幢顶层建无线电基站和D幢顶层用户未经业主同意擅自加盖楼层的问题，根据《中华人民共和国电信条例》第四十六条的规定，基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，应当事先通知建筑物产权人或使用人，并向产权人或使用人支付使用费。《中华人民共和国物权法》第三十九条和七十条也规定了业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利。若电信公司在没有告知业主的情况下，擅自在小区顶楼架建无线电基站和D幢顶层用户擅自加盖楼层等行为，侵犯了业主的权利，业主可以要求拆除或者要求支付相关费用。对于该侵权之诉与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，廖丹以此为由抗辩不交纳物业管理费不予支持。
综上，廖丹的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廖丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 李志华
审判员 侯著韬
二〇一七年九月五日
书记员 欧顺恩