云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民一初字第2448号原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司法定代表人：阮鸿献，公司董事长。地址：云南省昆明市人民西路821号。委托代理人侯雄伟，男，汉族，1982年11月23日生，云南省宣威市人，云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司行政助理，住昆明市官渡区，特别授权代理。委托代理人蔡宗馥，女，汉族，1988年4月8日生，昆明市人，云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司行政文员，住昆明市西山区，一般授权代理。被告王占刚，男，汉族，1978年1月15日生，四川省隆昌县人，自由职业，住四川省隆昌县，现住昆明市官渡区，委托代理人周兴文，云南辞宏律师事务所律师，特别授权代理。原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司诉被告王占刚租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员田劲适用简易程序，于2015年6月15日公开开庭进行审理。因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案经报批延长审限。本案现已审理终结。原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司诉称:2014年12月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》租赁位于昆明市官渡区六甲街道办事处新二社区四组范栗路248号的商铺，租期自2015年1月1日至2019年12月31日。合同签订后原告投资人民币84896元对该商铺进行装修，于2015年2月16日装修完成开始营业，用于经营“一心堂”连锁药店。原告开业不足一月，于2015年3月2日即收到官渡区文化生态新城项目征地拆迁工作指挥部的征地拆迁通告，告知原告所租赁铺面属于拆迁范围并要求原告于2015年4月30日之前搬迁完毕。2015年4月17日原告向租赁商铺所在社区居委会了解知悉，该租赁商铺土地使用权属昆明市官渡区六甲街道办事处新二社区居委会集体所有，原告租赁房屋未取得规划和建房许可，依法属于违章建筑，现该栋房屋被拆迁，拆迁办按照违章建筑的拆迁补偿标准支付补偿。被告对原告故意隐瞒租赁房屋属于违章建筑和即将被拆迁的事实，骗取原告与其签订租赁合同，致原告在投入大额的装修费用后实际使用该商铺仅两月左右，造成原告巨大损失，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、确认原告与被告于2014年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告装修损失人民币84896元；3、诉讼费用由被告承担。被告王占刚辩称：合同是有效合同，它没有违反相关国家规定，装修损失是原告自己的损失，与被告无关。说被告隐瞒拆迁事实是不正确的，被告不可能预知国家及相关政府部门的相关规定，请求驳回原告的诉讼请求。本案庭审中，原告针对其主张向本院提交了如下证据材料：一、身份证复印件，欲证明被告王占刚的主体资格适格；二、房屋租赁合同，欲证明2014年12月19日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期为2015年1月1日至2019年12月31日，被告于2014年12月20日将商铺交付给原告，并保证原告在承租期内能正常使用；三、《装饰工程承包合同》、《施工任务书》、营业执照、组织机构代码证、室内装饰企业资质等级证书、身份证复印件（夏飞）、一心堂昆明新二村二店工程量现场验收记录表、一心堂昆明新二村二店装修工程实物移交清单，欲证明原告委托云南温暖装饰工程有限公司对租赁商铺进行装修，于2015年3月13日装修工程完工并验收移交原告使用；四、工程结算书、云南省地方税务局通用机打发票（发票号码：00268707）、上海浦东发展银行（浦发昆明呈贡支行）借记通知，欲证明原告为租赁商铺的装修和不可移动装饰支付装修费84896.00元；五、昆明市官渡区人民政府办公室关于印发《官渡区文化生态新城项目六甲街道新一、新二、六甲社区集团土地住宅部分征地拆迁补偿安置方案》通知、官渡区文化生态新城（新二）项目征地拆迁通告、撤店通知，欲证明官渡区人民政府早于2014年5月26日已张贴拆迁补偿的相关通知，且本案商铺属拆迁范围。拆迁指挥部于2015年3月2日正式发布拆迁通告，原告于2015年4月29日撤店并搬出本案商铺，实际使用商铺时间不足两月。居委会、拆迁指挥部告知原告本案租赁商铺属于违章建筑，在本次拆迁按照违章建筑的搬迁补偿标准给予补偿。被告王占刚对原告提交的第一、二、五组证据的真实性无异议；对第三、四组证据不予认可，认为交房后原告几个月都没有开始装修，且所交房屋是装修过的。同时认为，其对政府的通知不掌握，也是在2015年3月2日拆迁通知张贴出来才知道情况的，不存在隐瞒的行为。被告王占刚针对其主张提交了如下证据：一、产权证明的复印件，欲证明此房屋当初没有房产证，在签订租赁合同的时候，原告方是明知的。原告还拿我们的产权证明复印件去办理了营业执照，所以我们没有欺诈；二、房屋租赁合同，欲证明合同8.2条已经约定了，被告已经告知了原告这个地方要拆迁了，按照合同的约定，被告已经把房屋剩余的租金和2000元的押金退还了；三、房屋租赁合同解除协议，欲证明合同已经解除；四、收条一张，欲证明被告已经退还了未使用期间租金和押金2000元。原告对被告提交的第一组证据不予认可，认为其办营业执照时，由村上出具了一份产权证明办证；对第二、四组证据的真实性予以认可；对第三组证据的真实性予以认可，但认为公司从未授权其工作人员与被告签订解除租房协议的权利，员工的行为不构成表见代理，认可员工代为商铺签订租赁合同及领取退还租金及押金的行为。本院对双方当事人无争议的证据予以采信。本院认为，原告提交的第三、四组证据，形式要件齐备，本院作为诉讼证据予以采纳。因原告方表示其办理营业执照时使用了村上出具的产权证明，其未能提交证据证明被告提交的第一组证据内容不实，对该组证据本院作为诉讼证据予以采纳。针对被告提交的第三组证据，原告并不否认其真实性，该证据形式要件齐备，本院作为诉讼证据予以采纳；针对该组证据的效力，本院认为，原告方员工代表公司与被告签订房屋租赁合同，并具有领取退还租金及押金的授权，在签订解除协议时，对合同相对方的被告而言，构成了表见代理，该组证据对双方具有法律约束力。根据本案庭审中当事人的陈述、举证及质证，本院依法确认如下法律事实：2014年12月，案外人曾佐勇实际管理经营的昆明市官渡区六甲街道办事处新二社区四组范栗路248号商铺欲转让，曾佐勇对外发布、张贴招商转让的小广告并留联系电话。原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司因经营需要，欲在昆明市官渡区六甲街道办事处新二社区四组范围内开设店铺，遂于2014年12月19日与曾佐勇达成《转让协议》，并约定：此协议签订时，曾佐勇必须终止与产权方所签订的房屋租赁合同。同日，曾佐勇解除了与被告王占刚的租赁合同，由原告与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同系原告方提供的合同文本，约定：租期五年（自2015年1月1日至2019年12月31日）。随后，原告接管该商铺并对该商铺投资进行装修并于2015年2月16日开始营业。2015年3月2日原告收到官渡区文化生态新城项目征地拆迁工作指挥部的征地拆迁通告，告知原告所租赁商铺属于拆迁范围并要求原告于2015年4月30日之前搬迁完毕。原告按要求期限搬离了该商铺，随后该商铺被拆除。期间，2015年4月25日原告与被告签订了《房屋租赁合同解除协议》，注明：双方签订的租赁合同“今日解除，互不相干”，并退还了原告剩余租金及押金。现原告提起诉讼，主张上述诉讼请求。另，根据昆明市官渡区人民政府办公室关于印发《官渡区文化生态新城项目六甲街道新一、新二、六甲社区集体土地住宅部分征地拆迁补偿安置方案》通知，本案诉争所涉商铺所处位置范围内于2014年5月26日列入官渡区文化生态新城项目六甲街道新一、新二、六甲社区集团土地住宅部分征地拆迁范围。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，涉案商铺系在农村集体土地上自行建盖的房屋，该房屋的实际状况及权利人情况，在双方签订的、由原告提供的合同文本《房屋租赁合同》中进行了明确，该合同系双方真实意思表示，未违反国家法律关于合同效力性强制性的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告主张该合同为无效合同，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方对该租赁合同达成了予以解除的协议，被告已返回原告剩余租金及押金。根据昆明市官渡区人民政府办公室关于印发《官渡区文化生态新城项目六甲街道新一、新二、六甲社区集体土地住宅部分征地拆迁补偿安置方案》通知，该商铺所处范围为即将拆迁的范围，后遇国家征用拆除，属不可抗力，导致合同提前解除，被告无过错。另外，原告未能举证证明涉案商铺拆除后被告获得了相应的拆迁补偿，原告要求被告赔偿原告装修损失的诉请，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：驳回原告原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司的诉讼请求。案件受理费1922元，由原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  田 劲人民陪审员  纪雁萍人民陪审员  高 瞻二〇一七年八月六日书 记 员  李丽超