广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17180号上诉人（原审被告）：广州希荷服饰有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：王成，总经理。委托代理人：欧阳兵、何官益，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市金鹅银滩物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：程军，总经理。委托代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。上诉人广州希荷服饰有限公司（以下简称希荷公司）因与被上诉人广州市金鹅银滩物业管理有限公司（以下简称金鹅银滩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1479-2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人希荷公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四项判决；2、涉案《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》的解除条件尚未成就，判令金鹅银滩公司继续履行该合同；3、金鹅银滩公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。希荷公司在本院庭审时变更其上诉请求为：将本案发回重审。事实与理由：涉案租赁物经希荷公司查询是没有房产权属证书，希荷公司也没有发现涉案承租物有建设工程规划许可证。原审法院没有就建筑物的所有权与建设工程规划许可证进行审查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定是一个无效合同，但原审法院没有就此进行审查，如果是无效合同就应发回重审。被上诉人金鹅银滩公司答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确实充分，希荷公司上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院维持原判，驳回希荷公司的上诉。包括涉案房屋的整个白鹅潭风情酒吧街是荔湾区花地街因灯光工程建设的，规划就是临时商铺，且房屋的权属性质与房屋涉及的政府问题已经在合同中进行了约定，因此租赁合同应当是合法有效的，希荷公司认为应发回重审的条件不具备。金鹅银滩公司向原审法院起诉请求：1、确认双方在2013年3月31日签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2016年1月24日解除；2、希荷公司立即将承租的广州市荔湾区长提路白鹅潭风情酒吧街项目D段1号首层商铺交还；3、金鹅银滩公司已收取的履约保证金32000元不予退还；4、希荷公司支付2016年1月租金13390元，管理费3090元及滞纳金72960元（滞纳金暂计至2016年6月17日，实计至希荷公司履行完毕之日止，按逾期每日百分之三的标准计算）；5、希荷公司支付自2016年2月1日至交还商铺之日止期间的商铺占用费、管理费及逾期支付利息（暂计至2016年6月17日，欠付商铺占用费66170元、管理费15270元及按同期银行贷款利率计算逾期支付利息585.25元）。原审法院认定事实：2013年3月31日，金鹅银滩公司与希荷公司签订合同编号NO.F2013-06《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》，写明广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目D段01号首层商铺的土地、房屋的规划为临时商铺，物业用地出租方拟收回该土地的使用权，且将面临政府或商业改造等事宜，承租方在签订本合同前已经充分了解并清楚该物业的所有情况。希荷公司承租D段01号首层商铺，建筑面积约300平方米，经营性质为商业；租赁期限自2013年4月1日起至金鹅银滩物业公司按照合同的约定收回该物业时止，具体以书面通知为准；租赁期限内，首年租金为13000元，首年管理费为3000元，均从第三年开始每年递增3%，租金及管理费按月结算，在每月的第十日前缴付；在合同生效之日，希荷公司需交纳履约保证金32000元，履约保证金在租赁期限内不计利息，在租赁期限内履约保证金不能抵偿作租金或者其他费用，金鹅银滩公司在租赁期满并结清希荷公司费用后15天内将履约保证金本金剩余部分无息退回；特别约定事项：在租赁期内，如因包括但不限于物业用地出租方收回该用地、城市规划、建设及经济发展规划调整等政府及商业行为需要而征收（拆迁）该物业的，本合同自金鹅银滩公司发出《解除租赁合同》通知之日后的第30个自然日时自动终止；在租赁期满或已解除合同时，希荷公司应将该物业（含附属设施）完好交还给金鹅银滩公司，如有损坏，应负赔偿责任，该物业范围内的一切不动产（包括后来加并嵌因于墙体的设备装置及装饰）均无偿归金鹅银滩物业所有，希荷公司一律不得拆走和损坏，该物业内属希荷公司的可动产，希荷公司应在租赁期届满（或合同解除）后7天内搬离，逾期不搬的则视为放弃所有权；在希荷公司缴清所欠租金、管理费及其他应缴费用后，并且在上述约定的条件和时间内搬离该物业的，金鹅银滩公司在希荷公司提出申请后3日内一次性将履约保证金、水电周转金无息退回；基于本条款的原因导致合同终止的，双方互不负违约责任，希荷公司不得向金鹅银滩公司提出任何补偿或赔偿的要求。合同签订时，金鹅银滩公司收取了履约保证金32000元。希荷公司称另外与金鹅银滩公司达成了一份口头协议，确定租期在五年以上。但金鹅银滩公司不予确认。2015年11月10日，编号2015-440103-91-03-009963的《广东省企业投资项目备案证》显示，广州市金鹅同创资产管理有限公司向荔湾区发展和改革局申报广州市荔湾区花地街道陆居路以东，下市涌以西，二沙地、下涌横街以北地段的白鹅潭WeCan创业港（暂定名）项目的改建，拟利用原酒吧街和片区内芳村粮仓、信息工程学校、五羊链条厂、煤建公司、味精厂原有旧厂房、仓库、综合楼物业，规划建设科技企业孵化器项目，项目导入动漫游戏、时尚创意两大主题产业，打造集行业龙头引领、孵化成长、投资平台及园区服务为一体的创意生态圈。2015年12月25日，金鹅银滩公司向希荷公司发出《终止租赁合同通知》，声明广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目将升级履行为白鹅潭创业港项目，并已经荔湾区政府相关部门、花地街道办事处等部门成立项目工作小组全力推进建设，通知双方签订的租赁合同自本通知发出之日后的第30个自然日时终止，要求在2016年2月1日前搬离。希荷公司确认收到此通知。2016年1月22日，广州自缝资产管理有限公司向金鹅银滩公司发出《关于收回长堤街1号及21号场地的通知》，要求在2月28日前撤出长堤街1号及21号场地。2016年3月3日，金鹅银滩公司发出《关于广州市荔湾区白鹅潭风情酒吧街D段1号首层商铺之撤场通知书》，要求希荷公司尽快搬离，并将物业及附属设施交还。3月4日，希荷公司收到此通知。希荷公司已支付2016年1月1-24日期间的租金和管理费，1月25-31日期间的租金和管理费为3721.29元尚未支付，此后的租金和管理费也未再支付。事实上，2月22日，希荷公司转账27235元以支付希荷公司承租的D段1号首层商铺和王成承租的D段1号二层商铺2月份的租金和管理费、水电费，但被金鹅银滩公司退回。3月25日，希荷公司致函金鹅银滩公司称既已成诉，便暂停支付相关费用，待案件判决后再支付。双方确认租赁的D段1号首层商铺的租金为13390元/月，管理费为3090元/月。商铺现仍由希荷公司实际使用及控制。原审诉讼过程中，希荷公司曾提起反诉，请求判决继续履行双方在2013年3月31日签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》，判金鹅银滩公司承担违约责任，赔偿装修损失600000元。后又申请撤回反诉，原审法院已另行制作民事裁定书准许撤回反诉。原审法院认为：金鹅银滩公司与与希荷公司在2013年3月31日签订的合同编号NO.F2013-06《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。该租赁合同明确写明租赁物的土地、房屋规划为临时商铺，用地出租方拟收回土地使用权，且面临政府或商业改造等，租赁的截止期限为出租人依合同约定收回租赁物时，合同约定出租人收回租赁物的情形包括物业用地出租方收回该用地、城市规划、建设及经济发展规划调整等政府及商业行为需要而征收拆迁。可以说，租赁双方对租赁物的性质、租赁期限及特定解除条件的约定是非常明确的。金鹅银滩公司在租赁物所在土地的出租方广州自缝资产管理有限公司书面通知收回场地，租赁物所在地段面临政府规划主导的商业改造的解除合同的条件均已成就的情形下，在2015年12月25日发出《终止租赁合同通知》，写明在第30个自然日终止，希荷公司收到通知后也未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原审法院确认双方的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》已于2016年1月24日解除。希荷公司主张2013年3月31日的租赁合同不是双方的真实意思表示，陈述双方另有约定五年期限的口头租赁协议，其举证的证据证明力显然小于金鹅银滩公司的举证，因此，原审法院不予采信其主张。租赁合同已于2016年1月24日解除，此前的租金和管理费已清结，承租人希荷公司本应及时交还租赁物，在金鹅银滩公司2016年3月3日发出撤场通知后仍继续占用租赁物，给出租人造成了损失，原审法院确定希荷公司依原租赁合同的约定支付占用期间的场地占用费，2016年1月25-31日期间的占用费和管理费为3721.29元，2016年2-3月份按占用费13000元/月和管理费3000元/月支付，4月份起按占用费13390元/月和管理费3090元/月支付，直到租赁物实际交还给金鹅银滩公司时止。2016年1月25-31日期间的租金和管理费及2月份的占用费和管理费，实际上希荷公司已转账支付，但后被退回，不应认定为逾期支付的违约行为。3月份已成诉，希荷公司也致函表示由于双方对租赁合同的解除存有争议，待法院判决后再支付后期的租赁费用，因此，原审法院认为希荷公司不存在恶意拖欠租金和管理费的行为，不需计算逾期支付的违约金。金鹅银滩公司在签订合同时收取的履约保证金32000元，不符合没收的条件，不予支持其没收的诉请。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定，于2016年9月19日作出判决：一、确认广州市金鹅银滩物业管理有限公司与广州希荷服饰有限公司在2013年3月31日签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2016年1月24日解除。二、在判决发生法律效力之日起一个月内，广州希荷服饰有限公司将广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目D段01号首层商铺腾空交还给广州市金鹅银滩物业管理有限公司。三、在判决发生法律效力之日起十天内，广州希荷服饰有限公司支付2016年1月25-31日期间的占用费和管理费共3721.29元。四、在判决发生法律效力之日起十天内，广州希荷服饰有限公司支付场地占用费给广州市金鹅银滩物业管理有限公司（场地占用费从2016年2月1日起计算，2-3月份按占用费13000元/月和管理费3000元/月支付，4月份起按占用费13390元/月和管理费3090元/月支付，直到租赁物实际交还时止）。五、驳回广州市金鹅银滩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4320元，由广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担3320元，广州希荷服饰有限公司负担1000元。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：金鹅银滩公司于二审期间提交一份原审法院（2009）荔法民三初字第932号民事判决书，该判决书其中载明“经审理查明，原芳村区长堤路地段三层（部分二层）临时商铺（含案涉房屋场地）以花地街道办事处的名义作为建设单位，该临时商铺于2003年2月28日经规划验收合格。”，拟证明涉案商铺经过规划验收。希荷公司的质证意见：该判决事实查明没有提到说有相关的规划许可证、验收合格证，该判决提到涉案商铺是临时商铺，结合上次庭审，对方说有临时建设工程规划许可证，所以这个规划许可证是临时的，所以在承租期间，许可证是否在有效期期内，我方不能确认，该判决与本案的审理没有关系。希荷公司表示其于2016年12月25日向广州市荔湾区国土资源与规划局申请涉案物业规划情况的政府信息公开，要15个工作日才能有回复。此后，希荷公司未提交相关的材料。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对希荷公司的上诉请求进行审理。根据《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》中“广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目D段01号首层商铺的土地、房屋的规划为临时商铺”的记载内容，即表明希荷公司对于涉案商铺的情况是清楚的，亦没有证据证明其承租期间涉案商铺被有关行政部门认定为违法建筑，由于金鹅银滩公司非涉案商铺的产权人，故在其未提供涉案商铺规划许可证的情况下，已经提交另案判决书作为佐证，该判决书中查明事实明确载明“该临时商铺于2003年2月28日经规划验收合格。”，而希荷公司对此未提交相反的证据证实其主张，其在原审期间及提起上诉时均主张应继续履行合同，并未对合同的效力提出异议，现希荷公司于二审庭审时变更其上诉请求，以原审法院未认定租赁合同无效为由而要求发回重审依据不足，本院不予采纳。原审法院根据合同约定判决确认合同解除、希荷公司交还涉案商铺并清付占用费的处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由上诉人广州希荷服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年二月十四日书记员  徐毅敏