广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初334号
原告黄某，男，某年某月某日出生，瑶族，住南宁市某区。
被告李某，男，某年某月某日出生，汉族，住广西某县。
被告曾某，女，某年某月某日出生，汉族，住广西某市某区，现住广西某市某区。
原告黄某诉被告李某、曾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年7日15日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任记录。原告黄某、被告曾某到庭参加诉讼，被告李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄某诉称，2015年4月，其因在桂林工作需租房与被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁二被告位于临桂县某路某号某城A2幢5层8号的私有房产，该协议约定原告租用该房每月租金400元，租期为2015年4月28日至2019年2月28日，共计50个月。原告需一次性支付2万元及押金400元，如被告未能如期交房或提前终止合同退回原告所缴纳款并承担违约金2万元。二被告为夫妻关系，于2015年3月购买该房。原告依约将房租支付给被告李某，在约定交房期限时原告要求被告交房，被告拒不履行，原告要求被告退回缴纳款项并承担违约责任，被告拒不履行租赁协议，原告与被告几经交涉协商无果，诉至法院，请求：1、判令二被告返还原告缴纳房屋租金及押金20400元；2、判令二被告承担违约责任并赔偿原告违约金20000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告黄某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明2015年4月，原告因工作需要租房，与被告签订了《房屋租赁合同》，约定其租赁被告名下位于广西临桂县某路53号某城A2幢5层8号等情况；2、收条，证明被告收取原告租金2万元及押金500元的事实；3、房屋买卖合同，证明租赁房屋为被告所有；4、销售不动产发票，证明租赁房产为被告所有；5、身份证及户口簿复印件，证明被告的身份情况；6、结婚证复印件，证明二被告系夫妻关系。
被告李某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。
被告曾某辩称，其不清楚原告起诉的本案所涉的房屋租赁一事。关于本案涉及的房产，在2015年3月15日，其与被告李某向本案所涉房产的原房主交纳了3万元定金和契税，2015年6、7月份的时候，因为没钱的原因，其与被告李某决定不买这套房子了，在2015年10月份的时候，其与被告李某办理了离婚手续，2016年1月份、5月份，其自己一个人决定买这套房子，且都是其一个人付钱买的这套房子。
被告曾某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、贷款单2份，证明为购买上述房产，其以个人名义于2015年3月18日贷款4万，于2015年5月20日贷款3.9万元的事实；2、离婚协议书，证明其于2015年10月15日与被告李某签订了离婚协议书一份，双方约定婚内无共同财产、无共同债务，各自债务各自承担。
经过开庭举证及质证，原告黄某对被告曾某提供的证据均无异议。
被告曾某对原告黄某提供的证据1的真实性有异议，只是交了部分钱和契税，当时未过户到其或被告李某名下，被告不能对外出租，且该份合同是在其不知情的情况下由被告李某与原告签订的；证据2-6均无异议。
本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原告与被告曾某双方确认的书证予以确认采信；对原告与被告曾某提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2015年4月28日，原告黄某（即乙方）与被告李某（即甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：租赁房屋情况：坐落于桂林市临桂区某镇某路53号某城A2幢5层8号；租赁期间自2015年4月28日至2019年2月28日，共计50个月，甲方应于2015年5月6日前将房屋按约定条件交付乙方使用；房屋租金每月为400元，租金共计贰万元，且需要一次性支付；押金：400元整，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；违约责任：1、因甲方未按合同约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，2、在合同期未满之前乙方违约，乙方所交的押金作为违约金，若甲方违约应该退回乙方所缴的租金，并赔偿所缴房租同等的金额作为违约金。同日，原告向被告李某支付了房屋租金2万元整。
同时查明，2015年3月15日，被告李某、曾某（即乙方、买房）与案外人侯某、李某（即甲方、卖方）、临桂县某镇某房屋中介信息服务部（即丙方、经纪代理方）签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，该合同约定乙方向甲方购买坐落于临桂县某镇某路与某路交汇处A2幢5层8号，建筑面积为66.8m2，房屋所有权证号：临房权县城字第0001xxxx、0001xxxx号，土地使用权证号：临国用（2013）字第73x9号；房屋总价为330000元整；在合同签订时，乙方支付购房定金叁万元整给甲方，并在产权过户前负责还清上述房屋欠款；双方约2015年3月18日到房管交易所交件。2015年4月17日，被告李某、曾某到税务部门开具了二手房买卖的完税发票。另，2015年3月18日，被告李某、曾某在民政部门登记结婚；2015年10月15日，被告李某、曾某在民政部门登记离婚。
本案诉讼中，经本院核实，被告李某、曾某向案外人侯某、李某购买的坐落于临桂县某镇某路53号某城A2幢5层8号的房屋于2015年4月24日过户至被告李某、曾某名下，产权证号为：临房权证临桂镇字第××、00××34号，建筑面积为66.8m2。被告李某、曾某于2015年9月17日签订了《夫妻房屋所有权约定书》，约定原属于被告李某、曾某共同共有的上述房屋的所有权归被告曾某独有，并于2015年9月28日到房管部门办理了变更登记手续，房屋所有权人为曾某，产权证号为：临房权证临桂镇字第××。
本院认为，本案讼争属房屋租赁合同纠纷。本案所涉房屋已于2015年4月24日登记到被告李某、曾某名下，共有情况为二被告共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定，被告李某作为本案所涉房屋共同共有人对上述共有不动产依法享有管理权利。因此，被告李某与原告黄某于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护。被告曾某辩称本案所涉房屋当时未过户到其或被告李某名下，被告李某无权出租，与本案查明的事实不符，其抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。上述合同签订后，原告依约向被告李某缴纳了2万元房租，但被告李某至今未将合同约定租赁房屋交付给原告使用，被告李某的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告与被告李某在《房屋租赁合同》中约定在合同期未满之前原告违约，原告所交的押金作为违约金，如被告李某违约应退回原告所缴的租金，并赔偿所缴房租同等的金额作为违约金。因此，在被告李某违约的情况下，原告根据合同约定主张要求被告李某返还租金2万元，是符合合同约定及法律规定的，本院予以支持。至于原告要求被告李某返还押金400元的诉请，因其未提交证据证明其向被告李某支付了400元押金，本院不予支持。关于违约金如何计算的问题。本院认为原告与被告李某对违约金作了约定，但是该约定明显过高并超过法律规定的限额，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌定按原告所缴租金的30%予以确定违约金，即由被告李某按2万元×30%＝0.6万元支付违约金给原告。超出本院核定的违约金部分，因缺乏法律依据，本院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释㈡》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，上述债务形成于两被告婚姻关系存续期间，应属于被告李某、曾某的夫妻共同债务，理应由两被告共同负担。综上，被告李某、曾某共同返还租金2万元并支付违约金0.6万元给原告黄某。而被告李某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告李某、曾某共同返还租金2万元给原告黄某；
二、被告李某、曾某共同支付违约金0.6万元给原告黄某；
三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
本案案件受理费810元，公告费1100元，诉讼保全费470元，合计2380元。由原告黄某负担380元，被告李某、曾某共同负担2000元。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费810元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 徐素珍
人民陪审员 周道奕
人民陪审员 赵生付
二〇一六年八月十八日
书 记 员 梁 晶
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