山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1038号
上诉人（原审被告）：临沂华都置业有限公司。住所地：临沂市兰山区金雀山路***号。
法定代表人：崔艳恒，经理。
上诉人（原审被告）：临沂润鑫商业运营管理有限公司。住所地：临沂市兰山区银雀山路***号。
法定代表人：张继国，经理。
二上诉人共同委托代理人：厉晓伟，山东上和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁区明，男，1942年11月9日出生，汉族，居民。
委托代理人：王举东，山东界湖律师事务所律师。
上诉人临沂润鑫商业运营管理有限公司（以下简称润鑫公司）、临沂华都置业有限公司（以下简称华都公司）因租赁合同纠纷一案，均不服临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第3981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁区明一审诉称，被告华都公司开发“临沂珠宝城项目”，原告于2013年8月20日向华都公司交纳了保证金45000元。后华都公司将项目的经营收益管理的权利转让于润鑫公司，二被告属于关联公司。因被告出租的商铺违反国家关于消防管理的强制性规定，属于不能出租的范围，加之被告管理混乱，原告方管理人员于2014年5月份便停止经营。但被告拒绝原告撤走经营物品及设施，并将柜台、柜子一组、监控4个、铁树两颗给予扣押。由于双方的合同为无效合同，被告收取的保证金应当返还，被告应允许原告撤走经营设施及物品。为此诉讼，请求判令二被告返还原告保证金45000元并返还扣押物，诉讼费由被告承担。
华都公司一审辩称，该涉案经营项目已授权给润鑫公司，权利义务均由润鑫公司相应的承担，华都公司没有任何违法责任，请求法院依法驳回对华都公司的诉讼请求。
润鑫公司一审辩称，该项目是与华都公司通过协议，取得该项目的管理及收益。原、被告签订的协议合法有效，涉案项目已经取得建设工程施工合格证等手续、涉案物业属合法的物业，双方签订的合同真实有效，不属于最高人民法院关于审理房屋租赁合同的案件确认无效的条件。原告未按合同约定单方撤离商场，属违约行为，根据合同约定被告有权没收本案原告涉案保证金。并且因为原告的违约行为，应当支付自入场至本案双方解除之日至的物业费、空调费、租赁费等各项费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
润鑫公司反诉称，反诉人从华都公司取得该公司所开发的“临沂珠宝城项目”的自主经营管理收益等权利，华都公司与商场客户的权利义务由反诉人享有承担。反诉人取得该权利后，为经营需要，在2014年1月6日经与被反诉人充分协商，双方达成了《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》，租赁对双方的权利和义务、违约责任等进行了明确的约定。同时，合同签订后，反诉人如约履行了合同，将反诉人的承租物交付给被反诉人使用至今。在反诉人使用租赁物期间，根据合同的约定及反诉人的使用情况，至2014年10月31日尚欠反诉人物业管理费、空调费、租赁费等款项111837元。原合同约定合同期限为三年，但被反诉人未按合同约定，中途撤场单方违约。对于被反诉人的违约行为，经反诉人多次催要未果。综上，根据双方的合同约定，特诉至法院，请求判令解除双方于2014年1月6日签订的《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》，判令被反诉人立即向反诉人交还租赁物，支付物业管理费、空调使用费、租赁费等共计111837元及利息，并支付合同约定的违约金，反诉费由被反诉人承担。
丁区明答辩称，反诉人对反诉之间签订租赁的合同属于无效合同，不需要解除，答辩人说租赁场地已经被反诉人收回，物业管理费及空调费交付至2014年5月份，答辩人已于5月份停止经营，但被告阻挠原告撤出经营设施及物品，相关物品已扣押，撤场后无需再支付上述费用，租赁费第一年反诉人是不予收取的并且因涉案租赁房屋依法不能够对外营业或使用，反诉人无权就租赁房屋使用或收取收益，答辩人并没有违约，反诉费用应当由反诉人承担。
原审法院查明，华都公司在临沂市兰山区银雀山路124号开发楼盘一处，用于开办临沂珠宝城商场。2013年10月1日，原告欲租赁该商场F2-036号商铺，交被告华都公司经营保证金45000元。2013年11月29日，华都公司将珠宝城委托润鑫公司经营、管理，期限至2018年11月28日。双方于该日签订经营管理委托合同。2013年12月底，原告入场开始经营。2014年1月6日，原告与润鑫公司签订《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》一份，将该商场F2-036号商铺出租给原告，用作玉器、银饰、玉饰、宝石经营，期限至2016年9月22日。商铺建筑面积为99.01平方米，使用面积为60.3平方米。租金按使用面积每天每平方米3.8元计算，物业管理费及其他与面积有关的费用按建筑面积计算，其中物业费按每平方米每月8元计算，中央空调费由润鑫公司根据实际使用量向原告收取。2013年9月23日至2014年9月22日期间为免租期，此期的物业管理费及其他费用应正常交纳。如原告逾期交纳上述费用，应承担未付款5﹪的违约金。合同签订时，原告需向润鑫公司交纳履约保证金45000元。2014年3月份，被告润鑫公司以建筑面积为标准向原告收取了2014年1月1日至2014年3月15日间的空调费1327元。后因被商场未取得消防验收合格证，原告要求撤场。2014年10月30日，双方因撤场问题产生纠纷，在警方处理未果的情况下，被告润鑫公司强行将原告经营用的柜台一组、监控四个、铁树两颗扣留。2014年12月5日，原告向原审法院提起民事诉讼，要求二被告返还原告保证金45000元，返还扣押物，诉讼费由二被告承担。后润鑫公司以原告为反诉被告提起反诉讼，要求解除双方于2014年1月6日签订的《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》，判令反诉被告立即向反诉原告交还租赁物，支付物业管理费、空调使用费、租赁费等共计111837元及利息，并支付合同约定的违约金，反诉费由反诉被告承担。原审法院庭审过程中，原告向法庭提交涉案商铺的照片一宗，照片显示原告经营的商铺有柜台一个、四个监控、铁树两颗，以证明被告扣押的物品。同时原告还提交金额为51148元的装饰费证明一张，欲以此证明其装修损失。对于照片，二被告均提出异议，认为原告的柜台一直未动，被告不负责保管。对于装修收据，二被告称商场是统一装修，故未予认可。
另查明，反诉原告润鑫公司要求反诉被告丁区明支付的物业费期间为：2013年11月24日至2014年10月31日，金额为8897元；空调费期间为2014年1月1日至2014年3月15日，2014年6月10日至2014年9月10日，金额为3703元；工装费680元；电费2400元；灯箱广告费期间为2013年11月24日至2014年10月1日，金额为3584元；租金为2013年9月23日至2014年10月31日，金额为92573元。上述事实，主要是根据原、被告的陈述、庭审调查、庭审举证质证等予以认定，并均已收集、记录在卷。
原审法院认为，华都公司将临沂珠宝城委托被告润鑫公司经营管理的事实，有双方签订的经营管理委托合同为证；原告交被告华都公司保证金45000元的事实，有其提交的收据为证；原告租赁临沂珠宝城商铺的事实，亦有其与被告润鑫公司签订租赁合同为证；上述事实，均予确认。本案争议的主要焦点是：上述《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》是否有效，应否解除。原审法院认为，原被告双方签订的上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，其是否合法有效取决于该合同是否违反了法律法规的强制性规定。原告丁区明主张被告出租的商场未经过消防验收而无效，而被告公司则主张上述合同合法有效。要正确认定原被告双方所签订的合同是否有效，应该准确理解相关法律法规的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”鼓励交易是合同法的重要精神，因此在合同效力认定问题上应当谨慎。根据上述法律及司法解释的规定，只有违反法律和行政法规的效力性强制性规定才能确认合同无效。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反法律法规的行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制性规范的，才应当认定合同无效，而违反管理性强制规定的，则应根据具体情形认定其效力。本案中，原告主张其承租商铺的商场未经消防整体验收，违反了消防法强制性规定，属无效合同。其依据为《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该条规定以及第五十八条第（三）项规定一起，旨在管理和处罚违反消防法规定，将依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，即擅自投入使用的行为，但并未明确规定违反该规定将导致合同无效的法律后果，故属于强制性规定中的管理性规定，违反上述规定并不必然导致租赁合同无效。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》明确规定：“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”根据上述复函的规定，本案中租赁商铺经消防安全验收合格并非认定该租赁合同效力的必要条件。综上，原告丁区明与被告润鑫公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于原被告双方签订的租赁合同应否解除问题。原告与被告润鑫公司约定的免租期至2014年9月22日，而此时原告的柜台仍在涉案商铺内，仍在占用租赁场地，其主张双方已于当年5月份解除合同，与事实不符，亦无证据证实，不予认定。原告在免租期后未交纳租赁费、物业费等费用，已构成违约，故反诉原告润鑫公司要求解除租赁合同，支付免租期后的租赁费8707.32元（自2014年9月23日至2014年10月31日）的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。超出部分，无法律依据，不予支持。
反诉原告润鑫公司将未经公安消防机关验收的商铺出租给反诉被告丁区明使用，给其的经营造成不安全隐患，亦构成违约，其要求反诉被告支付其违约金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。原告将保证金交于被告华都公司，而商铺出租方并非华都公司，华都公司亦未能证明其已将该保证金转交于被告润鑫公司，故被告华都公司再持有原告保证金，已无法律依据。故原告要求被告华都公司返还保证金45000元的诉讼请求，理由正当，应予支持。2014年10月30日，反诉原告润鑫公司因反诉被告丁区明撤场问题双方产生纠纷，其强行扣押了反诉被告的物品，双方合同此时解除，其出租的场地已当然收回。反诉原告润鑫公司要求反诉被告丁区明返还租赁物的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。而被告润鑫公司强行扣押原告物品，已构成侵权，其扣押物品依法应予返还。反诉被告自2013年11月24日至2014年10月30日应交物业费8897元。现反诉原告要求被告支付其物业费、空调费、灯箱广告费共计16184元，有相应证据证实，应予支持。反诉被告称其已将2014年6月份以前的费用交清，但未能举证证实，其主张，不予支持。反诉原告主张的工装费，无确凿证据予以证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第十五条规定、第五十八条第（三）项，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（三）项之规定，判决：一、解除被告（反诉原告）临沂润鑫商业运营管理有限公司与原告（反诉被告）丁区明于2014年1月6日签订的《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》；二、被告临沂华都置业有限公司于判决生效后十日内偿付原告丁区明经营保证金45000元；三、被告（反诉原告）临沂润鑫商业运营管理有限公司于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）丁区明经营用柜台一个、四个监控、铁树两颗；四、反诉被告（原告）丁区明于判决生效后十日内偿付反诉原告（被告）临沂润鑫商业运营管理有限公司物业费、空调费、灯箱广告费共计16184元，租赁费8707.32元；五、驳回原告丁区明的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告临沂润鑫商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费925元，由被告临沂华都置业有限公司负担。反诉案件受理费1198元，由反诉被告丁区明负担423元，由反诉原告临沂润鑫商业运营管理有限公司负担775元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人华都公司不服一审判决上诉称：一、上诉人将涉案商场委托给润鑫公司管理，相关权利义务已由润鑫公司继承，原审判决由上诉人返还被上诉人的保证金是错误的。二、润鑫公司与丁区明签订的租赁合同中关于履约保证金是双方的合意，未违反法律强制性规定，且约定如被上诉人有违约行为，不予退还，是具有违约金的性质。原审判决上诉人返还保证金违背双方民事自愿的原则，没有法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人润鑫公司不服一审判决上诉称：一、原审判决认定事实错误，上诉人经营的商场已由具有消防检验资质的单位检测各项消防设施合格，并出具验收检验报告，上诉人不存在违约行为。二、原审判决上诉人返还留置物是错误的，仅凭被上诉人的陈述认定柜台数量有误。被上诉人未按合同约定履行其交纳空调费、物业费、租金等相关费用已构成单方违约，上诉人享有单方解除权，在被上诉人拒不缴纳租金、空调费、物业费及违约金的情况下上诉人有权对被上诉人的柜台行使留置权。三、关于反诉请求部分。1、被上诉人应自进场之日起承担租赁费或赔偿上诉人租赁损失。2、被上诉人应当按合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判二、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人丁区明答辩称：一、被上诉人已按上诉人华都公司的要求向其支付保证金。华都公司收取了被上诉人的保证金并给被上诉人出具了收据。华都公司将珠宝城项目委托润鑫公司管理经营，属于二上诉人之间协议约定，与被上诉人无关。二、被上诉人与润鑫公司签订的《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》违反国家法律的强制性规定，属于无效合同。被上诉人可以随时解除合同，不需要承担违约责任。三、一审判决被上诉人承担2014年10月31日之前的房屋租赁费用、空调费用、物业管理费用显失公平，为免予诉累，被上诉人才没有提起上诉。综上，上诉人的上诉请求无依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
经审理查明，上诉人华都公司在原审中提交山东省广安消防技术服务中心及临沂市昶明消防电气检测中心对涉案商场消防、电气设施检验合格的报告一宗，以证实其商场已经消防验收合格。被上诉人丁区明对该证据真实性无异议，但主张该验收材料不是公安消防部门的验收报告，涉案商场未经公安消防部门验收合格。
另查明，2015年9月23日，临沂市公安消防支队向华都公司出具临公消验字（2015）第0116号建设工程消防验收意见书，综合评定位于临沂市兰山区银雀山路与通达路交汇处路西的涉案商场所在的恒基购物中心建设工程消防验收合格。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人润鑫公司与被上诉人丁区明于2014年1月6日签订的《临沂润鑫商业管理有限公司租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效合同。因双方均认可2014年10月30日双方因撤场问题产生纠纷，上诉人润鑫公司将被上诉人的租赁柜台等物品扣留，涉案租赁场地已不正常使用，故上述租赁合同已于2014年10月30日解除。涉案商场虽于2015年9月23日经公安消防部门消防验收合格，但该验收系在双方租赁合同解除后通过，对上诉人以此主张不构成违约的上诉理由本院不予支持。涉案商场消防、电气防火设施虽经山东省广安消防技术服务中心及临沂市昶明消防电气检测中心检验合格，但在2014年1月6日双方签订合同时并未经公安消防部门验收合格。上诉人将未经消防验收合格的租赁物出租给被上诉人使用，已构成违约，且上诉人润鑫公司已认可被上诉人向其交纳至2014年3月期间的空调费，故对上诉人润鑫公司以被上诉人违约为由拒绝返还被上诉人丁区明的柜台、监控等经营物品及要求被上诉人丁区明承担违约责任的上诉理由本院不予支持。
上诉人华都公司收取了被上诉人丁区明保证金45000元，在涉案租赁合同解除后应将该款项返还被上诉人。上诉人华都公司并未举证证实其已将该保证金转交上诉人润鑫公司，对其以权利义务已由润鑫公司承继为由拒绝返还的上诉理由本院不予支持。
上诉人润鑫公司与被上诉人丁区明签订的租赁合同已明确约定2013年9月23日至2014年9月22日为免租期，故原审判决按双方合同约定确定被上诉人应缴纳租赁费的数额并无不当，对上诉人润鑫公司要求被上诉人自进场之日负担租赁费的上诉理由本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人临沂华都置业有限公司与临沂润鑫商业运营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二０一五年十月十日
书记员 崔凯琳