黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民一民终字第331号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司。
法定代表人李义，该公司董事长。
委托代理人陈雪松，黑龙江法纲律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）崔光辉，男，1958年6月15日出生，汉族。
委托代理人张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）崔向通，男，1987年4月8日出生，汉族。
委托代理人张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。
原审被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合建设综合开发有限公司肇源县分公司。
负责人王兰兰，该公司负责人。
委托代理人潘洪丽，女，1988年8月27日出生，汉族，大庆市肇源县鑫源城市建设综合建设综合开发有限公司肇源县分公司工作人员，住哈尔滨市阿城区平山镇北川村四组，身份证号码为2301191988********。
上诉人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）与被上诉人崔光辉、崔向通、原审被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合建设综合开发有限公司肇源县分公司（以下简称肇源分公司）房屋买卖合同纠纷一案，一审判决后，上诉人鑫源公司不服黑龙江省肇源县人民法院（2013）源民初字第888号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审本诉原告（反诉被告）崔光辉、崔向通诉称，2010年6月18日二原告与被告签订《房屋置换新建楼合同书》，约定：原告以土地面积及地上附着物与被告置换新建楼房1-2层商服646平方米；原告购买被告商服楼1-2层170平方米，价格71.4万元，购买三层住宅楼288平方米，价格48.9万元。因1-3层整体为酒店，图纸按酒店要求和规格设计。2010年开工，2011年12月30日竣工，经县建设质检部门验收合格后，将楼房交付原告。如没有按期交工，造成停业等损失每迟延一天赔偿2000元。合同签订后，因被告未办理政府审批手续，2010年原告未搬迁。2011年5月4日原告另行购买同一栋楼的部分房屋，双方签订《世纪花园商服楼购房合同》，原告购买楼房总面积1200平方米，总价222万元，约定被告于2011年12月31日前交付使用。除不可抗力，每迟延一天交付，支付违约金3‰（合同有效工期10个月）。付款方式按工程进度分期付款。双方还约定整体楼房（酒店宾馆）应按消防规定设计施工及安装，室内外消防疏散通道楼梯、各位置消防器材按图纸施工。合同签订后，原告进行了搬迁，并按约定向被告交纳购房款。至2013年2月7日原告共向被告交房款273.3075万元。但被告未按合同约定和设计图纸进行施工。至原告起诉时，被告所建楼房仍存在消防设施不完善，消防部门未进行验收，卫生间、上下水管线等未按图纸施工，致使原告无法接收房屋。被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。另外施工中被告强行要求原告交纳二楼中厅单间隔断费4.5万元，楼内电梯电源线安装费1万元。综上所述，原、被告签订的合同有效，原告依约履行了合同，被告未按合同约定进行施工，如期交房，原告诉讼请求1、被告立即履行合同，交付原告符合约定和法律规定的标准房屋；2、对于被告未按设计图纸及设计方案实施的工程项目价款，请求判令从购房款中扣除；3、被告给付原告置换合同违约赔偿金（自2012年10月1日起至起诉之日止，日2000元）62.4万元；被告给付购房合同违约金（自2012年10月1日至起诉之日，222万元每日3‰的标准计算）100万元；4、被告返还原告收取的不合理费用5.5万元。上款合计167.9万元。
原审本诉被告（原审反诉原告）鑫源公司辩称并反诉称，2011年1月被告取得拆迁许可，5月开始拆迁原告房屋。原告以各种理由阻拦拆迁，直到5月17日才搬出。合同约定有效工期10个月，施工至12月份，由于季节原因2012年5月1日开始施工，11月17日验收交工。但工程竣工后原告以各种理由拒交剩余房款。被告按图纸施工，二楼是按原告自己要求施工，增加的工程费是施工方收取。被告不同意支付违约金。同时反诉称，根据置换合同第一项第六条约定，政府审批后7日内反诉被告即应搬迁完毕，如不按时搬迁，应付给反诉原告损失费每天5000元。反诉被告迟延4个月搬出，严重影响原告的拆迁进程。且被告未按合同约定支付相应房款。故反诉请求反诉被告履行合同书，支付剩余款项108.6784万元，其中包括房款、面积差价及大修基金等各项费用，支付违约金60万元。
原审被告肇源分公司辩称，原告诉请被告没有按照施工图纸施工与事实不符。原、被告订立的两份合同总价款356.76万元，原告只交纳273.3075万元，没有按照合同约定交完。原告先违约。被告没有足额收回房款，不能交房。原告2011年5月17日才搬迁，且在被告以成本价出售给原告房屋，原告才答应拆迁。双方签订的合同是基于原告胁迫达成的，致使工期延迟，给被告造成巨大经济损失。被告严格按照合同约定和图纸施工，原告按照自己要求施工，由此产生费用已支付给施工队，被告公司没有收到。关于电梯电缆安装费用，图纸没有，额外产生的费用与被告无关。合同约定有效工期10个月，由于季节原因，11月份基本停工，第二年5月开始施工，没有超出10个月，原告无权要求被告承担延期交付责任。应驳回原告诉讼请求。
原审反诉被告崔光辉、崔向通辩称，反诉原告的反诉请求没有法律依据，不应予以认定。置换合同约定反诉被告交款的条件为工程全部验收合格，同时按照消防法的规定，反诉被告置换和购买的用于宾馆的楼房应经消防部门验收，反诉原告至今无这些手续。买卖合同约定整体工程合格后交付房款15%，该条件没有达到，因此反诉被告不应缴纳剩余房款。约定政府审批7日内搬迁，但反诉被告不知道何时审批，反诉原告未在2011年1月通知反诉被告，而是在2011年5月才口头通知，且合同约定在不影响施工情况下，反诉原告安排反诉被告最后一个拆迁，开工时间和拆迁时间均在2011年5月，不存在逾期搬迁等违约行为。反诉原告反诉主张无事实依据，应予驳回。
原审查明，2010年6月18日被告鑫源公司授权委托高继中、刘兆会以公司名义开发建设肇源县世纪花园小区。2010年11月鑫源公司在肇源县设立分公司，工商营业执照许可经营项目：完成公司交办的各项业务。公司授权委托分公司权限：世纪花园小区的拆迁、开发、管理、销售等相关事宜。2011年1月20日被告取得拆迁许可证，2011年2月、6月取得建设用地规划、工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2011年6月18日二原告与被告鑫源公司签订《房屋置换新建楼合同书》，约定：原告以现有土地面积及地上附着物置换被告开发的1-2层商服楼，面积646平方米；购买被告商服楼1-2层170平方米，价格71.4万元，购买三层住宅楼288平方米，价格48.96万元。若少于置换和购买面积，被告按市场价找差；若多于，原告按法律规定的3%内找差…。政府审批后7日内原告搬迁完毕，如不按时搬迁，原告付给被告损失费每天5000元。在不影响整体拆迁、工程开工情况下，被告应安排原告最后一个房屋拆迁。被告按原告1-3层整体酒店的要求和规格设计图纸。工程经有关质检部门验收合格，2011年12月30日交房。如未按期交工，造成的饭店停业等损失，每延迟一天按每日2000元赔偿原告。2011年5月4日原、被告又签订《世纪花园商服楼购房合同》，约定：原告购买被告开发楼房三至六层1200平方米，总造价222万元。2011年12月31日前交工。被告每迟延一天交付使用，给付原告3‰的违约金（合同有效工期10个月）。付款方式：分8次支付，第7次付款是在整体工程交付使用合格后支付15%，第8次付款在产权证办完后交付10%。整体楼房（酒店宾馆）应按消防规定设计施工及安装，室内外消防疏散通道楼梯、各位置消防器材按图纸施工。另外原告购买车库4个×18平方米，每平方米2000元，计14.4万元。车库已交付使用。根据上述两份合同，原告置换和购买的楼房和车库面积共计2376平方米，购房总价款356.76万元。2012年11月被告举行回迁仪式，通知原告回迁。原告认为被告未按合同约定和设计图纸进行施工，存在消防设施不完善，卫生间、上下水管线、北侧窗户未按图纸施工等问题，无法接收。为此双方产生矛盾，原告提起诉讼，要求被告交付符合约定的楼房，承担违约责任。关于违约问题，2014年5月5日肇源县公安消防大队证明：世纪花园小区于2011年11月份申报消防设计备案，经图纸审查不合格，2014年3月图纸设计变更重新报送后，审查合格。但目前未申报消防竣工验收备案抽查。对于消防设施施工，法院多次与被告沟通调解，被告进行了施工完善，但至今无结果。因此被告存在违约行为。原告主张被告支付置换楼房延期交工损失62.4万元（自2012年10月1日至起诉之日312天×2000元），被告施工扣除有效工期10个月，于2012年11月交付楼房，不能视为违约，该损失本院不予支持。原告主张被告按买卖合同约定给付延期交付楼房损失100万元（自2012年10月1日至交付房屋之日按3‰计算违约损失207.7920万元中的一部分），并无不当，应予支持。2011年8月27日、30日原告两次交给曲伟峰间隔二楼费用4.5万元，要求被告返还。置换合同虽约定二层间隔中庭及单间，但图纸设计为框架结构，该图纸得到原告认可，被告按图纸施工并无过错，该费用被告不应承担。原告诉讼请求从购房款中扣除被告未按图纸和设计方案完成的工程项目价款，因其未申请评估，该价款没有依据，本院无法支持。反诉原告认为反诉被告未按合同约定搬迁，于2011年5月17日才迁出，迟延搬迁4个月，要求按每天5000元承担违约损失60万元。庭审中反诉被告自认其2010年5月8日搬迁，双方证人出庭证实各自主张，证词效力均不能推翻对方主张，且合同约定安排反诉被告最后一个房屋拆迁，反诉原告在有效工期完工，故该项请求本院不予支持。至2013年2月7日反诉被告分期付给被告购房款273.3075万元。根据合同约定付款进度，反诉被告分6次应付房款（222万元＋120.36万元）×75%=256.77万元，车库14.4万元，合计271.1956万元，没有迟延交付剩余房款。反诉原告提供房产测绘总面积为2433.97平方米，该表未加盖房产部门公章，无法确认真实性，面积误差无法计算，其主张反诉被告给付差价款本院无法支持。反诉被告应缴纳大修基金、入网费及水表、电表、电话的安装费，反诉原告无缴费标准佐证，水表、电表、电话需要安装的数量，应根据反诉被告实际安装情况据实确定。故反诉原告主张该部分费用本院无法支持。
原审认为，原、被告签订房屋置换合同和买卖合同未违反法律强制性规定，合同合法有效。由于原告置换和买卖的楼房做酒店宾馆，被告在工程竣工后，应交付原告符合约定的楼房。但被告在履行合同中，对消防设施施工及安装等未尽完善义务，致该楼房无法正常使用，为此被告应按合同约定承担违约责任。反诉原告请求反诉被告承担迟延搬迁违约损失及其他反诉请求均因证据不足，本院无法支持。被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司肇源分公司系在大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司授权下进行经营活动，鑫源分公司不具有法人资格，民事责任应由其公司承担。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条规定，判决如下：一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司按照《房屋置换新建楼合同书》和《世纪花园商服购房合同》约定，交付原告符合约定的楼房；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司赔偿原告违约金100万元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回反诉原告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司的反诉请求。上述一、二判项于本判决发生法律效力后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，由被告负担。反诉案件受理费7291元，由反诉原告负担。
判后原审本诉被告（原审反诉原告）鑫源公司不服上诉称，原审法院认定事实错误。一、2010年6月18日，二被上诉人与鑫源公司签订《房屋置换新建楼合同书》约定：二被上诉人以现有土地及地上附着物置换上诉人开发的1-2层商服646平方米，购买上诉人商服1-2层170平方米，价格71.4万元，购买三层住宅楼288平方米，价格48.96万元。政府审批后7日内二被上诉人搬迁完毕，如不按时搬迁二被上诉人付给上诉人每天损失5000元，在不影响工程施工的情况下，上诉人可以安排二被上诉人最后一个拆迁。2011年1月20日上诉人取得拆迁许可证，后一直要求二被上诉人迁出房屋。这时拆迁区域所有房屋均已搬迁完毕，只剩二被上诉人一家拒绝搬出，期间二上诉人以拒绝搬迁为威胁以低于上诉人成本的基础上购买了上诉人开发的三至六层住宅楼。后在2011年5月17日二被上诉人才搬出房屋。被上诉人的行为已经导致上诉人工期迟延4个月之多。按照合同约定每延迟一日应赔偿损失5000元，合计应赔偿上诉人60万元，但原审法院却没有认定上诉人的主张。正因为被上诉人的迟延搬迁行为才导致被上诉人在上诉人购买的三至六层住宅迟延交付。因此本案之所以迟延交付房屋完全是二被上诉人造成的，该责任应由其自行承担。根据上诉人与二被上诉人签订的三至六层住宅购买合同第六条约定，房屋整体交付后，应付总房款的15%。上诉人2012年11月所有房屋已经交付入住，并举行了回迁仪式，并通知被上诉人入住，但二被上诉人拒绝入住，至今仍未进行进户。上诉人已经履行了交付合格房屋的责任，二被上诉人未履行给付15%房款的责任。上诉人完全是按照设计图纸进行的施工，小区整体也符合消防要求，二被上诉人如要将房屋作为宾馆、酒店使用，应在进行实际装修后报消防部门验收，现由于二被上诉人拒绝进户未对房屋内部进行装修，没有办理相关执照，更没有进行营业，因此无法得知消防是否不符合规定。并且根据《合同法解释二》的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此原审法院没有审查二被上诉人实际损失的证据，就按合同约定判决100万元的违约金，完全侵害了上诉人的合法权益。综上，请求1.依法撤销（2013）源民初字第888号民事判决书的第一项、第二项、第四项；2.依法改判上诉人不赔偿二被上诉人违约金100万元，改判二被上诉人给付上诉人损失60万元；3.一、二审案件受理费由二被上诉人承担。
被上诉人崔光辉、崔向通答辩称，一、被上诉人没有迟延搬迁的行为。《房屋置换新建楼合同书》第一项第6条约定，被上诉人应在政府审批后7天内搬迁完毕。由于政府审批手续是上诉人办理，所以被上诉人不能自动知道政府审批的时间，而必须是由上诉人告知。只有在上诉人告知被上诉人政府已经审批后，被上诉人才能履行搬迁义务。在原审证人证言不能采信的情况下，上诉人没有证据证明其通知被上诉人何时取得了政府审批手续。实际上，上诉人只是在被上诉人搬迁前数日才通知被上诉人搬迁，因此，被上诉人并未迟延搬迁。二、被上诉人没有胁迫上诉人买卖房屋的行为。在《房屋置换新建楼合同书》中，被上诉人购买的三层楼的价格为每平方米1700元。在《世纪花园商服楼购房合同》中，被上诉人购买的四层楼的价格为每平方米1850元，高于所购买的三层楼的价格。三、上诉人的迟延交付行为与搬迁时间无关。在原审中，上诉人自认诉争工程开工时间为2011年5月20日，因存在冬季停工的情况，工程只能在5月中旬后开工。根据其自认事实，被上诉人在2011年5月搬迁，并未影响上诉人的工期。四、上诉人建设的房屋不符合交付条件，被上诉人拒绝进户有合法理由。《房屋置换新建楼合同书》第二项第6条和《世纪花园商服楼购房合同》第七条第2项规定，工程应经有关主管部门验收达到合格以上标准，整体楼房应按消防设计施工及安装，各位置消防器材按图纸施工。但时至今日，上诉人仅对消防水池进行了施工，但却并未连接到诉争房屋，未对其它消防设施进行完善，消防工程也未经消防部门验收。五、上诉人要求调整违约金的理由不成立。1.根据相关法律和司法解释的规定，当事人要求调整违约金，应当以反诉或抗辩方式提出请求，法院不能主动调整。由于上诉人在一审并未以反诉或抗辩的方式提出请求，因此其在二审提出主张，法院不应予支持。2.被上诉人应当回迁和购买的房屋为商服房，面积达2376平方米。如上述房屋能如期交付使用，被上诉人用于经营宾馆、酒店，利润将远远高于原审判决认定的100万元。即使被上诉人不自己经营，而是将房屋对外出租，所得租金也会高于100万元。3.被上诉人应当回迁和购买的房屋为商服房。按照合同签订时的价格计算就达550万元，即使参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，也远远高于100万元。综上，原审判决程序合法，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告肇源分公司答辩称，同上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人鑫源公司提供一组，商品房预售合同13份（出示原件，提交复印件，复印件与原件核对无异议，原件收回）。欲证明，上诉人开发的世纪花园小区除顶层外，2011年住宅售价建筑面积在2400元左右、车库售价为5000元以上、门市房售价为6000元以上，而被上诉人2011年购买住宅价格为1850元、车库2000元、门市4200多元，明显低于上诉人正常销售的价格，进而证明上诉人是在受到胁迫后签订的商品房买卖合同。被上诉人质证称，对该组证据的真实性无法确认，对关联性及所要证明的问题均有异议。1.上诉人提交的合同均是在2011年7月之后，而上诉人与被上诉人签订的合同时间是在2010年6月18日、2011年5月4日，合同签订的时间是在工程开工之前，在工程开工前后所签订的合同，房屋的价格是存在差异的，符合市场的交易习惯。另外，被上诉人在开工交纳30万元的房款，又在开工之初交纳近百万元，所以购买涉案房屋价格低于后期；2.上诉人所示证据仅为13份合同，不能证明销售房屋的均价。原审被告肇源分公司质证称，不发表质证意见。本院认为，对该组的真实性予以采信。
二审期间，被上诉人崔光辉、崔向通及原审被告肇源分公司均未提供新证据。
本院查明事实，本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人无充分证据证实何时通知被上诉人搬迁及被上诉人采用胁迫的方式与上诉人订立涉案房屋买卖合同，且上诉人至今消防设施仍未完善，不符合合同约定交付房屋的标准，即未达到被上诉人交纳剩余房款的条件，故一审法院对上诉人的诉求不予支持，并无不当，本院予以确认；关于违约金100万元是否过高的问题。上诉人一审并未提出违约金过高的抗辩主张，且根据涉案房屋置换、购买的总价款以及双方当事人订立涉案合同时便知晓涉案房屋作为经营使用的目的等综合情况考量，上诉人主张违约金100万元过高的上诉理由不成立，故一审法院判令上诉人给付被上诉人100万元违约金，并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18700元，由上诉人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚鹏方
审 判 员 胡海陆
代理审判员 傅 佳
二〇一五年八月四日
书 记 员 李军志