北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11483号
上诉人（原审被告）张学刚，男，1974年7月30日出生。
被上诉人（原审原告）北京燕侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街24号。
法定代表人刘洵，总经理。
委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
上诉人张学刚因与被上诉人北京燕侨物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由法官黄海涛担任审判长，法官陈敏光、法官高娜参加的合议庭进行了审理，并于2015年9月16日召集当事人进行询问。本案现已审理终结。
物业公司在一审中诉称：物业公司系北京市朝阳区南十里居28号院东润枫景小区（以下称涉案小区）的物业服务单位，张学刚系该小区×号房屋（以下称涉案房屋）的业主。涉案房屋建筑面积为148.06平方米，根据物业管理委托合同，张学刚应按照每平方米每月2.8元的标准交纳物业费。根据小区物业管理公约，逾期交纳物业费应按每日千分之三交纳滞纳金。张学刚经多次催缴拒不支付自2006年4月1日至2014年12月31日期间的物业费及滞纳金。故诉至法院，要求张学刚支付拖欠的上述105个月的物业费43529.64元及滞纳金14000元。
张学刚在一审中辩称：不同意物业公司的诉讼请求。1.涉案小区因中波发射塔造成问题长时间得不到解决，造成张学刚及家人生病，因辐射导致张学刚母亲罹患恶性肿瘤，张学刚本人在此居住后长期失眠、记忆力减退，但张学刚及其他业主多次维权无果。2.物业公司与开发商同属天鸿集团旗下企业，开发商与物业公司私自签订的合同张学刚不予承认。3.物业公司曾起诉过张学刚，法官曾主持调解，双方无法调解后，张学刚曾告知物业公司12月前起诉，但物业公司却故意在张学刚身在国外工作繁忙时起诉。4.物业公司账目不清，没有晒账单，收费使用用途不详，保安岗位、车库出入口设置不全，景观设备长期不开；楼底商出租、地面停车、地下停车等公共收益部分去向不明；物业公司还借口电梯大修骗取公共维修基金。5.物业公司以权谋利，在张学刚装修时收取高达20元每天每人的工人管理费。周边小区都光纤入户时，东润枫景没能接入，原因是物业公司索取大额进驻安装费用。6.物业公司不经业主，越权乱用经费。未经业主同意，将楼道门厅的大理石墙涂上油漆，浪费物业费，同时使墙壁变得丑陋。7.张学刚居住单元厨房自楼上渗水，将厨房整体橱柜浸泡，顶柜不得不重新制作安装，两次维修，共投入一千余元。8.物业公司管理失职，楼体外立面肮脏，私搭乱建严重，楼顶建了许多高达两层的违章建筑，无人管理，造成安全隐患，影响美观，导致物业贬值，张学刚本人入住之初被电梯关住一次，其他业主也有类似情况。9.物业管理人员行为野蛮，语言刻薄。10.物业收费不合理，多收费用应退回。11.张学刚母亲单身独居，年龄大，身体不适，燕侨物业人员以前有骚扰行为，物业公司今后不得以任何理由继续骚扰恐吓张学刚及家庭成员。12.张学刚提交小区状况照片一组，物业公司不得用于其他用途。
一审法院经审理查明：张学刚系涉案房屋的业主，涉案房屋面积为148.06平方米。
涉案小区的开发商为北京天鸿房地产开发有限责任公司，物业公司系开发商委托的涉案小区的物业服务单位。物业公司（乙方）与开发商（甲方）签订的《物业管理委托合同》约定，甲方委托乙方对涉案小区实行专业化物业管理；委托管理事项及服务内容包括，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运作服务，小区公约规定的由物业公司管理的其他事项，等等；管理期限自2003年6月1日至小区物业管理委员会与乙方续签合同或选聘新的物业管理单位止；甲方委托乙方管理的房屋、设施和设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，甲方应按《住宅质量保证书》的内容进行保修和返修，如委托乙方修理，则由甲方支付相关费用；本物业的居住房屋公共性物业管理服务费用按照2.8元每平方米每月计算；甲方须按法律法规、住宅使用说明书、住宅质量保证书和本合同之规定承担保修责任，若甲方不予承担，乙方发出限期修改的书面通知，在通知期限届满甲方仍未予答复，且情况紧急，则乙方可以代为保修，因此发生的全部合理费用由甲方承担，并且乙方要求及时足额补偿乙方。
2003年6月12日，北京天鸿房地产开发有限责任公司报送的《东润枫景·景园小区物业管理公约》经北京市居住小区管理办公室审核批准。该公约约定，物业管理服务内容包括综合管理，小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理，房屋及小区共用部位、共有设施设备的日常维护，等等；物业费收费标准为2.8元每月每建筑平方米；产权人、使用人未按公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。张学刚签署了承诺书，承诺遵守该公约。
庭审中，物业公司提交了北京市朝阳区城市管理监察大队发出的谈话通知书，用以证明物业公司向城管部门反应了业主违建问题，履行了物业管理服务义务。张学刚称小区违章建筑问题严重，有几十户，一份谈话通知不能证明物业公司履行了管理职责。
庭审中，张学刚提交了照片一组，用以证明物业公司没有尽到物业管理职责，涉案小区存在卫生、漏水、私搭乱建、疏于安保管理等问题。物业公司称小区确实存在违章建筑，物业公司尽了劝止义务；后门无人看守问题真实性无法核实。
庭审中，张学刚提交了协和医院、肿瘤医院的诊断证明书、小区周边地图、北京青年报报道、小区维权委员会相关材料，用以证明涉案小区存在严重电磁辐射污染，导致张学刚母亲罹患癌症。物业公司称发射塔与物业公司无关，而且生效判决已确认涉案小区不存在超标辐射的问题。
庭审中，张学刚提交了订票单据，用以证明张学刚为应诉回国产生的交通费损失。物业公司认可真实性，但认为不应由物业公司赔偿。
庭审中，法院询问张学刚已交费情况。物业公司称，2003年3月31日前的物业费张学刚没有拖欠，但是折抵的还是全部交清了还是免除了需要核实；2012年9月20日、11月4日及2014年9月12日分别缴纳了5000元、5000元、4900元，折抵了2003年4月至2006年3月期间的物业费。张学刚称，张学刚一共交过5次物业费，2001年8月14日交纳了1年的4974.82元；2002年底交了2002至2003年期间的物业费；因为物业费是预交，张学刚收房时间为2001年8月14日，收的是毛坯房，所以物业费最少已经交至2003年8月13日；后来于2012年9月16、10月28日分别交纳过5000元；后来应该在2014年12月交纳了5000元。张学刚提交了物业费发票三张，分别为2001年8月14日4974.82元、2012年9月16日5000元、2012年10月28日5000元。庭审中，物业公司称张学刚在2001年8月14日入住时交纳了1年的物业费，因物业公司称2003年3月31日前的物业费张学刚没有拖欠，法院询问物业公司2002年8月14日至12月31日期间的物业费是怎么交纳的，物业公司称需要核实，但未向法院报告核实结果和证据。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，张学刚作为涉案小区业主，开发商与物业公司签订的物业管理委托合同对张学刚具有法律约束力。物业公司提供了相关物业服务，张学刚应按照物业管理委托合同约定的标准支付物业费。张学刚提出的涉案小区辐射、楼上漏水等，不能认定与物业公司有关；张学刚提出的物业服务质量相关问题等，不足以构成减免物业费的充分理由。关于已付款情况，作为物业公司，应当留存业主交费情况的相应单据，现物业公司未提供单据佐证其陈述，而张学刚提供了部分单据佐证其陈述，故法院采信张学刚陈述的已交费情况。2001年8月14日至2014年12月31日160个月零18天期间，张学刚应交物业费总额为66578.18元，张学刚已交数额为24949.68元，故还应交纳41628.5元。关于滞纳金，法院不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张学刚于判决生效后七日内给付北京燕侨物业管理有限公司2014年12月31日前拖欠的物业费四万一千六百二十八元五角。二、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张学刚不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。张学刚上诉称：1.张学刚没有见到过开发商与物业公司之间签订的《物业管理委托合同》，一审法院不应根据该合同立案；2.张学刚自始至终从未见过《东润枫景·景园小区物业管理公约》，一审法院采用根本不存在的公约、证据判案，涉嫌抄袭以往判案；3.物业公司账目混乱不清，应对其财务予以调查；4.物业公司免除部分业主物业费不当，应免除所有业主物业费1年以示公平；5.一审判决未对物业服务质量问题明确判决；6.一审判决未基于事实，建设单位与物业服务企业为同一公司，所谓的合同也早已超过“前期”，所谓“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的合同”根本不存在，因此对业主不具有约束力；7.一审法院审判采用法规及约定不适用本案，审理过程避重就轻，此判决将怂恿被上诉人以劣质服务野蛮手段继续在小区从事物业服务，激化矛盾，后果严重。故上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回物业公司的一审诉讼请求；2.判令物业公司依法对张学刚一审诉求部分赔偿；3.对张学刚提出的新诉讼请求，请法院依法支持；4.两审诉讼费用由物业公司承担。
在二审中，张学刚陈述其上诉的新诉讼请求是指物业费要有一个计算清单，要求纪检检查物业费的去向；其清楚物业公司在提供服务，但对服务不满意。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有物业管理委托合同、公约、照片、发票、其他书证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中物业公司与涉案小区开发商签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，且张学刚签署了承诺书，承诺遵守《东润枫景·景园小区物业管理公约》，亦清楚物业公司在提供服务，故本案《物业管理委托合同》对张学刚具有约束力，其应当按照《物业管理委托合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。关于物业公司的服务质量问题，张学刚并不能提供充分有效的证据证明涉案小区辐射、楼上漏水等与物业公司有关，其主张的其他物业服务质量问题等，亦不足以构成减免物业费的充分理由。关于物业费的记账、核算、去向等问题，不属于法院处理本案物业服务合同法律关系争议的范围，本院不予处理。经审查，张学刚并未在本案一审中提出赔偿的诉请，故本院对此第二项、第三项上诉请求不予处理。此外，物业公司对部分业主物业费的减免并不应推及至全体业主均可享有此优惠。综上，张学刚的上诉理由并不成立，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费618元，由张学刚负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费1236元，由张学刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
代理审判员 陈敏光
代理审判员 高 娜
二〇一五年九月十八日
书 记 员 吴 栋