江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04134号
上诉人（原审被告）陈伟家。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。
法定代表人张从俊，该公司董事长。
委托代理人丁建华，该公司员工。
委托代理人臧嘉，该公司员工。
上诉人陈伟家因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月8日，钱ＸＸ桥小商品市场与陈伟家签订协议一份，约定陈伟家承租钱ＸＸ桥小商品市场所有的座落在苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2531号、实际使用面积约7.615平方米的营业房。协议还约定陈伟家向钱ＸＸ桥小商品市场预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）使用权。陈伟家取得营业房使用权后，每年应另行缴纳设施物业管理费7310元，先缴后用，每半年缴纳一次；逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金等。
协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场向陈伟家交付了约定的营业用房，并为包括陈伟家在内的商户提供了相应设施物业管理服务。陈伟家未按协议支付承租的营业用房自2013年6月8日起至2015年6月7日止共计24个月的设施物业管理费14600元，钱ＸＸ桥小商品市场因催款未果，诉至原审法院。
以上事实，由钱ＸＸ桥小商品市场提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据予以佐证，原审法院予以确认。
原审原告钱ＸＸ桥小商品市场的诉讼请求为：判令陈伟家立即支付商铺设施物业管理费14600元及逾期滞纳金（以3650元为基数，第一期自2013年6月8日计算至判决履行之日，第二期自2013年12月8日计算至判决履行之日，第三期自2014年6月8日计算至判决履行之日，第四期自2014年12月8日计算至判决履行之日；上述四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
原审法院认为：钱ＸＸ桥小商品市场与陈伟家之间虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥小商品市场根据合同主张设施物业管理费14600元的诉讼请求并无不当，可予支持。陈伟家认为钱ＸＸ桥小商品市场所提供的设施和服务不到位，亦提供不出服务明细，因此有权拒缴设施物业管理费。原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，钱ＸＸ桥小商品市场应当按照其在其他诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务。但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定钱ＸＸ桥小商品市场未提供相应的商业设施和服务管理。对于钱ＸＸ桥小商品市场在提供设施和管理服务过程中存在的问题，陈伟家应通过合法合理的途径行使权利，其以此为由不支付设施物业管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，钱ＸＸ桥小商品市场也应当切实提高服务意识和质量，注重消防安全管理；如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。陈伟家作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任。钱ＸＸ桥小商品市场主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，钱ＸＸ桥小商品市场自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至陈伟家实际给付之日止的滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：陈伟家应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付自2013年6月8日起至2015年6月7日止期间的设施物业管理费14600元及滞纳金（计算方式：以3650元为基数第一期自2013年6月8日起计算、第二期自2013年12月8日起计算、第三期自2014年6月8日起计算、第四期自2014年12月8日起计算至实际给付之日止；上述四期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费202元，减半收取为101元，由陈伟家负担。
上诉人陈伟家不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足。一、钱ＸＸ桥小商品市场作为成熟的市场运作方，在与上诉人签订协议时，直接制作格式条款。且上诉人与钱ＸＸ桥小商品市场约定的设施物业管理费也明显过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，显失公平，该条款依法属于可变更范畴。二、涉案协议第三条明确约定了设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%。即便双方对调整幅度无法协商一致，还是有参考依据的。但原审法院对该事实未能给予重视，从而导致事实认定不清。三、钱ＸＸ桥小商品市场在原审审理过程中，单方面改变合同对于设施物业管理费性质的约定，且提交的相应证据中所涉及的服务，在包括上诉人在内的经营户提出质疑的情况下，亦未举证证明。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由钱ＸＸ桥小商品市场承担。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：1、双方签订的《协议书》合法有效，双方均应遵守《协议书》的有关约定。2、《协议书》中所约定的设施物业管理费，不属于物业费，《物业管理条例》在本案中不应适用；具体的收费金额及方法，应按《协议书》的约定执行。3、市场已经通过消防验收，原审中也提供了房屋所有权证证明。4、《协议书》中虽约定设施物业管理费可以调整，但调整的前提是双方协商一致，否则双方均应按原协议约定履行，现我方就设施物业管理费金额不同意进行调整。5、一审过程中，我方已提交了设施物业管理服务明细。前述明细中的服务项目，有的是固定提供的，有的是随市场发展而变化的，但我方均向上诉人提供过前述服务项目。6、其他市场的收费标准与本案无关。综上，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，涉案《协议书》系双方当事人缔约时的真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。陈伟家系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓，钱ＸＸ桥小商品市场作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务也不具有完全的可比性，陈伟家主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。陈伟家虽对钱ＸＸ桥小商品市场提供的设施物业管理服务的质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务。因此，钱ＸＸ桥小商品市场作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定。在双方当事人未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，陈伟家作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝交纳费用的理由。
综上所述，上诉人陈伟家的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费202元，由上诉人陈伟家负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十月十日
书 记 员 黄 婷