江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1995号
上诉人（原审被告）:南通华盟船舶机械有限公司，住所地如东县掘港镇城南工业集中区。
法定代表人:施汉山，董事长。
委托诉讼代理人:丁慎言，江苏通南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:如东东盛建设工程有限公司，住所地如东经济开发区新区黄河路。
法定代表人:高文松，总经理。
委托诉讼代理人:袁金兵，江苏秉直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：如东金丝纺织有限公司，住所地如东县掘港镇银北村二十组（城南工业园区）。
法定代表人：蒋建军，总经理。
上诉人南通华盟船舶机械有限公司（以下简称华盟公司）与被上诉人如东东盛建设工程有限公司（以下简称东盛公司）、如东金丝纺织有限公司（以下简称金丝公司）债权人撤销权纠纷一案，不服如东县人民法院（2014）东民初字第01542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华盟公司上诉请求：撤销一审判决，二审法院依法改判或发回重审。事实和理由:1、东盛公司作为原告必须拥有债权，但从现有证据看，金丝公司并不欠东盛公司工程款，东盛公司并非本案适格原告。东盛公司持有债权的范围涉及到撤销权的行使范围，仅以决算单和还款协议书认定之债权数额，有违常规，过于轻率。合同价与结算价相差悬殊。2、转让合同对价合理，不存在债务人以明显不合理的低价转让财产情形。鉴定评估报告中评估的土地出让金较金丝公司实际缴纳的高出405632元。同期如东县国土资源局出让的土地单价为193元/平方米，较评估报告中也要少1元/平方米，再加上3年使用折旧，土地价款就要减少112146.51元。本公司支付了对价544万元，还为金丝公司垫付了税费35万余元。同期法院组织拍卖了南通宜林电池有限公司厂房，4300平方米的建筑面积，国有土地出让使用权面积32325平方米，成交价格为866万元，该价格反映了真实的市场价格，评估价格与之相比高得离奇。3、案涉房产转让不会对东盛公司造成损害。案涉房产设有抵押，即便该房产没有转让，东盛公司债权也不能在抵押财产上得到实现。4、本公司不存在恶意，已支付合理对价。不能以本公司明知转让款偿还江苏银行贷款就推断存在恶意。本公司也无从知道东盛公司对金丝公司持有债权。5、原审法院委托程序违法，评估机构没有评估资质证书。估价人员未到庭接受质询，该估价报告不应作为认定案件事实的依据。6、原审判决认为江苏银行是东盛公司债权无法得到实现的利害关系人，本案应通知江苏银行作为第三人参加诉讼。7、本案超审限。
东盛公司辩称，1、本公司对金丝公司债权真实。决算价格大于合同价格是正常现象。2、经鉴定，案涉房产市场交易价格已确定，华盟公司与金丝公司的转让价格与之相比明显偏低。3、华盟公司存在恶意。此前金丝公司在江苏银行抵押时有证资产评估值为800万元，案涉交易又是江苏银行介绍，华盟公司对此应当明知。请求二审法院维持原判。
金丝公司未答辩。
东盛公司向一审法院起诉请求：以200万元债权作为撤销权行使范围，要求撤销2013年10月29日华盟公司与金丝公司签订的转让合同。
原审法院查明，（一）2008年3月3日，东盛公司与金丝公司签订《建设工程施工合同》，合同约定：一、工程概况，工程名称：生产车间、包装车间、研发楼、仓库；工程地点：振新路南侧；工程内容：施工图纸的土建、水电的全部内容。二、工程承包范围：总包；三、合同工期：开工日期2008年1月1日，竣工日期2008年6月30日；四、工程质量标准：合格；五、合同价款为人民币280万元。……合同签订后，东盛公司组织人员进行施工，履行了《建设工程施工合同》约定的工程内容。2012年10月15日，东盛公司（甲方）与金丝公司（乙方）对工程款进行结算并签订了《还款协议书》，内容为：2007年甲方为乙方建造厂房，工程款合计550万元，至2011年2月，乙方共支付工程款2411620元，尚欠工程款3088380元；按照当时双方的合同约定，该款应于2008年底全部付清。现就该工程款的支付问题达成如下协议：一、双方一致同意从2009年1月1日起以3088380元为基数按照年息一分计息至2012年12月31日。二、以上利息加上工程款欠款总数为4323732元；扣减乙方代垫的税款141000元，乙方尚应支付甲方人民币4182732元。乙方分期支付，于2012年12月31日前支付50万元，2013年1月1日起每季度支付30万元，直至款项支付完毕。还款期间的利息仍按年息1分计算。三、如乙方任何一期未按期足额支付，甲方有权就已到期和未到期的款项一并主张，并就全部欠款按月息2分计算，并承担乙方所有的诉讼损失。后金丝公司未能按照约定支付工程款。
（二）2012年8月17日，金丝公司因经营需流动资金，向案外人江苏银行股份有限公司南通新桥支行贷款人民币450万元，到期日2013年8月16日，以其所有的位于如东县掘港镇城南工业集中区厂房（建筑面积4550.01㎡）及对应土地（9864.5㎡）抵押。贷款到期后，金丝公司无力还款，经江苏银行南通新桥支行介绍，2013年9月10日，金丝公司（甲方）与华盟公司（乙方）及见证方江苏银行南通新桥支行（丙方）签订《转让合同》一份，约定甲方将其名下厂房（面积：4550.01㎡，房屋产权证号：如东房权证掘港字第××号、如东房权证掘港字第××号）、土地（面积：9864.5㎡，土地使用权证号：东国用（2010）第××号）、以及厂区内无证生活楼房一幢（约760㎡）、传达室、配电间（包括变压器及现有的配电器材）等现有的建筑物，一次性转让给乙方，转让价为人民币伍佰捌拾万元整。具体条约如下：1、乙方在丙方开立保证金账户，作为本次买卖价款的支付账户。2、对于每笔存入的购置资金，丙方实施控制。3、乙方将伍佰叁拾万元整存入丙方账户。4、乙方向丙方账户打入首笔保证金人民币叁拾万元整，该合同生效。5、购置资金一旦覆盖甲方在丙方贷款本金及利息，乙方配合甲方、丙方办理贷款本息扣划手续。丙方将抵押物他项权证出库，协助甲方办理厂房、土地注销登记手续。6、乙方在丙方保证金账户中的余款，待甲、乙双方办理完过户手续后打入甲方在丙方开立的一般结算户。7、乙方将购置款伍拾万元整打入甲方在如东农村商业银行开立的基本户。合同生效日乙方支付壹拾贰万元整；办理过户手续前乙方支付相关税金的50%；余款在甲方将厂房、土地实际交付给乙方使用前结清。8、办理厂房、土地过户手续时所产生的相关税费由甲乙双方各承担50%。9、甲方在过户手续办理结束后三个月内搬清所有物品。实际交付前所产生的一切费用（包括但不限于水费、电费等）由甲方承担。10、甲、乙方承诺办理过户手续的协议转让金额不作为实际转让价格。实际转让金额以本合同为准。11、甲方积极配合乙方全程办理过户手续。转让合同签订后，由甲乙丙三方分别加盖公章。
2013年10月29日，金丝公司（甲方）与华盟公司（乙方）签订《转让合同》一份，约定甲方将其所有的国有出让土地9864.5㎡（证号东国用[2010]第××号），在此土地所建办公楼壹幢613.89㎡（证号如东房权证掘港字第××号）、厂房两幢3936.12㎡（证号为如东房权证掘港字第××号）、南仓库无证房产以及场地、围墙等附属设施所有建筑物一次性转让给华盟公司，转让价为人民币5785000元。具体条约如下：1、合同签订日乙方付给甲方20万元订金，该合同生效，同时乙方安排人员到厂监管。2、缴款方式：在交换土地使用证和房产证时结清。3、甲方在过户手续办理结束后壹个月内搬清所有物资。实际交付前所产生的一切费用（包括但不限于税费、电费等）由甲方承担。4、甲方积极配合乙方全程办理转户手续。转让合同由买卖双方加盖公司印章，该合同交由产权变更登记机关存档。后被告华盟公司分别于2013年11月5日、12月3日（两笔）、2014年1月8日通过电子银行向金丝公司在江苏银行开设的账户汇款人民币200000元、40000元、4700000元、500000元，合计5440000元。2013年12月4日双方办理了房屋产权变更登记手续，销售不动产统一发票记载的建筑面积为4550.01㎡，转让价款为人民币5785100.00元。金丝公司缴纳印花税2892.60元，土地交易服务费12330.63元；华盟公司缴纳契税173553.00元，土地交易服务费12330.63元，土地登记费830.00元，营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等334816.40元。金丝公司、华盟公司签订《转让合同》办理产权变更登记后，金丝公司将公司大门及部分房屋钥匙交给华盟公司，双方未到实地进行交接。东盛公司事后获悉金丝公司将公司资产整体转让给他人，即将其所有的塔吊等部分施工机械堆放于金丝公司厂区，目前尚未搬出。2014年3月10日，华盟公司在南通日报登载公告，声明金丝公司所有房屋和土地已由其购买并办理产权变更，要求在厂区堆放物资（物品）的物主于2014年3月25日前搬出。
本案在审理过程中，东盛公司申请对案涉房屋、场地、围墙、附属设施等及土地使用权以2013年10月29日为基准日的市场价格进行司法评估，法院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司（以下简称博文公司）进行评估，2015年10月20日作出博文房估字（2015）第22893号房地产司法鉴定估价报告，估价结果经过综合测算，最终确定估价对象于估价时点2013年10月29日的市场价值总计为人民币833.40万元，具体估价结果详细为：一、建筑物评估价格1、房产证编号如东房权证掘港字第××××-1，用途研发楼，结构为钢混，所在层数1-4/4，建筑面积613.89㎡，评估总价88.46万元；2、房产证编号如东房权证掘港字第××××-2，用途车间，结构为钢、钢混，所在层数1/1，建筑面积2118.49㎡，评估总价223.08万元；3、房产证编号如东房权证掘港字第××××-2，用途车间，结构钢、钢混，所在层数1/1，建筑面积1817.63㎡，评估总价199.58万元；4、无证房1，用途食堂、宿舍，结构砖混，所在层数1-2/2，建筑面积595.7㎡，评估总价53.61万元；5、无证房2，用途厕所，结构砖混，所在层楼1/1，建筑面积54㎡，评估价格5.1万元；6、无证房3，用途配电间，结构砖混，所在层数1/1，33.54㎡，评估总价2.72万元；7、无证房4，用途传达室，结构砖混，建筑面积52.25㎡，评估总价4.7万元。上述7项合计建筑面积5285.5㎡，评估总价577.25万元。二、土地评估价格座落于如东县掘港镇城南工业集中区振新一路南侧，地类（用途）工业用地，使用权类型为出让，土地面积9864.50㎡，终止日期为2060年10月9日，评估单价194元/㎡，评估总价191.37万元。三、附属物评估价格工厂大门门头、电动伸缩门、围墙、屏风墙、硬化场地、消防水池及变配电设备等（详见估价报告正文表6），评估总价53.85万元。四、附属物评估价格绿化：高杆女贞、木槿树、海桐球、刚竹、红叶石楠球、法国冬青、红叶石楠……等等，评估总价10.93万元。华盟公司以该鉴定报告评估程序违法、评估内容失实、评估范围超出委托范围且鉴定报告形式不符合相关规范，认为不能作为认定案件事实的依据，申请对标的物交易价值进行重新评估。经审查，华盟公司的申请不符合重新鉴定的条件，不予准许。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款中规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债权人行为。本案东盛公司系金丝公司的合法债权人，从2012年10月15日的结算情况来看，东盛公司对金丝公司享有4182732元的债权。在东盛公司的债权已经现实存在并且未予清偿的情况下，债务人金丝公司与东盟公司签订转让合同，将其公司的资产转让给了华盟公司，东盛公司发现上述转让行为后，提起本案诉讼撤销转让合同。就东盛公司依据前述法律规定行使撤销权的诉讼请求，作如下分析：
第一，转让行为是否对债权人即东盛公司造成损害的问题。东盛公司与金丝公司之间的债权债务关系自涉案房产竣工交付时已经形成，金丝公司在尚未偿还到期债务的情况下转让涉案房产，积极实施的转让涉案房产的行为，客观上减少了东盛公司的责任财产，危及债权人债权的实现。事实上，从转让合同中的转让资产来看，华盟公司整体受让的是金丝公司的全部房地产及附属设施，而在金丝公司将其公司现有的全部固定资产整体出让给华盟公司，且根据金丝公司、华盟公司以及江苏银行的三方合同，转让款将由江苏银行控制，且须要先行满足覆盖银行贷款本息的条件，故该次转让事实上将可能导致东盛公司的400多万元债权无法得到实现，对其债权造成现实危害。
第二，金丝公司、华盟公司主观上是否存在恶意的问题。金丝公司作为债务人明知结欠东盛公司债务，其转让公司资产直接导致东盛公司的债权无法得到实现的行为应当认定存在恶意。华盟公司庭审中辩称其系善意购买人，法院认为，首先华盟公司受让资产时系明知金丝公司经营状况恶化无力偿还江苏银行贷款的事实，在此情形下，华盟公司经江苏银行介绍受让金丝公司的资产，购置资产的转让款并非由交易相对人控制，而是由案外人江苏银行来进行控制，且三方还在合同中约定承诺办理过户手续的协议转让金额不作为实际转让价格，实际转让金额以该合同为准。其次，华盟公司与金丝公司办理产权变更登记后，仅以公司大门遥控器的交接作为交付，华盟公司对评估报告中认为不在转让范围之内的绿化等也并未要求金丝公司迁出，且转让价款亦未全部结算支付。上述行为足以反映金丝公司与华盟公司的转让合同明显不符合一般市场交易的常态，华盟公司并非善意购买人。
第三，金丝公司是否以明显不合理的低价进行转让的问题。《合同法》解释二第十九条中规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，首先，金丝公司与华盟公司进行房产交易，形式上签订了一份《转让合同》提交房管部门备案，约定房屋转让金额为5785000元，而私底下两被告与案外人江苏银行之间还签订了一份《转让合同》，约定房屋转让金额为5800000元。两份转让合同约定的房屋交易金额并不一致，同时对合同的履行方式、期限等亦不相同，且三方合同中明显对案外人江苏银行的债权予以着重保护，以确保案外人债权的实现，事实上属于“阴阳合同”。华盟公司通过银行转账支付了5440000元；同时华盟公司主张向房管部门支付的521530.03元各项税费，属于行政部门依照法律规定收取的税费，在房管部门备案的合同中双方未作约定，不应计入到房产交易价格中来。其次，本案在审理过程中，东盛公司申请对转让的财产进行评估，评估结果最终确定估价对象于估价时点2013年10月29日的市场价值总计为人民币833.40万元，明显存在较大差距。从案涉交易双方以及与案外人江苏银行间的特殊关系以及在涉案房产交易中的利益一致性分析，应当认定金丝公司转让涉案房地产及附属设施的价格明显低于涉案房屋评估的市场价值（8334000－5785000=2549000÷8334000=0.3058）。
综合以上三方面分析，本案中，金丝公司明知结欠东盛公司债务的情形下，以明显不合理的低价转让其资产，该转让行为也势必影响到东盛公司的400多万元债权无法得到清偿，对东盛公司的债权造成现实危害，同时受让人华盟公司以及其受让时的中间人江苏银行亦应当清楚签订转让合同时金丝公司的经营状况恶化无力偿还银行贷款的情形，故东盛公司主张行使撤销权于法有据，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决撤销金丝公司与华盟公司于2013年10月29日签订的《转让合同》。案件受理费22800元，评估费33250元，合计人民币56050元，由金丝公司、华盟公司各半负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审另查明，金丝公司为向江苏银行贷款，于2012年7月4日就案涉房地产委托江苏同方土地房地产评估有限公司南通分公司进行了评估，房产面积4550.01平方米，评估价为614.74万元，土地面积9864.5平方米，评估价为226.88万元。
2012年10月17日，经如东县人民法院委托，对位于掘港镇银杏村44组的南通宜林电池有限公司有证房产4299.88平方米，无证房产45.68平方米，绿化、水泥地面及围墙附属设施，国有出让工业土地使用权面积32325.8平方米进行拍卖，最终成交价为866万元，其中有证房产价格为3277918元，土地使用权转让价为4859416元。
本院认为，二审争议焦点为:1、东盛公司是否为本案适格原告；2、金丝公司与华盟公司转让案涉标的物是否为不合理低价。
债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权首先需有真实的债权。本案中，从现有证据来看，东盛公司系金丝公司债权人，东盛公司系本案适格原告。虽然华盟公司对该债权真实性提出异议，但未能提供相反证据，且东盛公司与金丝公司早在2010年即已决算，并于2012年签订了还款协议书，结算时间远远早于案涉房产转让时间，东盛公司不可能为本案诉讼而提前近两年虚假结算，更何况结算价格亦与博文公司及江苏同方土地房地产评估有限公司南通分公司的评估价格相差不大，故本院对华盟公司该主张不予采信。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》规定，不合理低价应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。由此可见，不合理价格所比较对象应为正常的市场交易价。本案中，博文公司具有相关资质，其评估报告可作为本案相关事实的依据。博文公司认为“本次估价难以采用市场比较法和收益法进行估价，选用成本法对估价对象进行评估。所谓成本法，是在求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重置价格包含各种工程费、专业费、规费、基础设施建设费、管理费、利息、利润、销售税费、不可预见费。”博文公司评估的重置价与市场交易价存在一定差异，由于供求关系的变化，实际交易价格既可能在重置价以上也可能在重置价以下，故本案还应特别考虑以下可能影响实际交易价格的因素：1、重置价格中包含有利润及相关费用，较实际成本价为高。出让人在此价格上具有一定的让利空间。2、该房地产已设定抵押权。抵押权为优先受偿权利，买受人要取得案涉房产的完全权利，需要抵押权人配合，这有可能拉低房产的实际交易价格；3、案涉房产系金丝公司经营不善而将工业地产整体转让，如博文公司所言，与估价对象类似整体房地产转让或出租的成交案例极少发生。这表明市场需求并不旺盛，亦会拉低实际交易价格。综合以上因素，本院认为案涉房产正常的交易价格应低于重置价。且本院注意到与案涉房产地段相近的南通宜林电池有限公司房产在司法拍卖情形下的成交价格，与案涉房产成交价格相差并不悬殊，虽然两者不具有直接可比性，但在某种程度上亦表明案涉房产成交价格未过分偏离正常的市场交易价格。在本案实际交易价格仅略低于评估价格70%的情况下，又无直接证据证明华盟公司在本案中具有主观恶意，基于交易安全的考虑，应认定案涉房地产价格不存在明显不合理低价，东盛公司主张不能成立。
综上所述，华盟公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销如东县人民法院（2014）东民初字第01542号民事判决；
二、驳回被上诉人如东东盛建设工程有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费22800元，评估费33250元，二审案件受理费22800元，均由被上诉人如东东盛建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘彩霞
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 邹倩云