宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第886号
原告银川市丽景雅居业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
负责人何纪忠，该业委会主任。
委托代理人何纪忠，该业委会主任。
委托代理人李乐全，该业委会副主任。
被告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
负责人杨菊梅，该公司总经理。
委托代理人李小军，该分公司项目经理。
原告银川市丽景雅居业主委员会诉被告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法由代理审判员徐贵友于2015年3月12日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，本案转为普通程序且延期六个月进行审理，并依法组成合议庭分别于2015年5月28日、2016年3月18日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告的委托代理人何继忠、李乐全，被告的委托代理人李小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银川市丽景雅居业主委员会诉称，被告系依法注册、登记的物业服务企业，为原告所在的小区提供物业服务，但被告未如约为原告小区提供物业服务，将小区内公共用房出租并将收取的租金据为己有，且收取业主共有部位的停车费据为己有。现原告为维护自身合法权益故诉至本院，请求依法判令：1、被告将全体业主所有的共有部位、公用设施、小区停车费收入的60%计148500元，扣除业主委员的工作经费21000元，剩余部分约127500元归全体业主所有的收益，要经业主大会决定使用；2、2014《物业服务合同》第十条约定，乙方经营归全体业主所有的共用部位、公用设施、小区停车位，上述收益中40%约147000元在被告账上，该部分费用扣除业主委员会的经费21600元外，剩余部分约125400元应交业主大会决定使用；3、解除原、被告签订的物业服务合同；4、被告将六年来（至2014年12月31日）小区物业用房租金收入150000元返还全体业主；5、向原告支付2013年、2014年原告的办公经费及津贴15750元；6、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告以该事宜需业主大会表决为由向本院撤回了其第三项诉讼请求。
被告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司辩称，原告所诉缺乏事实和法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系依法注册登记的物业服务企业，自2008年起为位于银川市兴庆区银通路的丽景雅居小区提供物业服务。2013年1月1日，原、被告签订的《物业服务合同》中的第十条约定：被告经营归全体业主所有的共有部位、共用设施，所得收益按经营收入40%的标准提取管理费，剩余60%按业主大会决定使用。后双方于该日签订《补充协议》一份，约定：考虑到被告2013年改造维修任务重，双方协议：剩余的60%主要用于2013年维修、改造计划的完成和物业费收支不足部分，2013年暂不拨付业主大会、业主委员会会议开支，而是在60%的经营收入中每年拨21000元用于业主委员会的公共经费和业主委员会成员津贴，其他作为专项维修基金使用。2014年1月18日，原、被告签订的《物业服务合同》中的第十条约定：被告经营归全体业主所有的共有部位、共有设施，所得收益（包括小区停车费）按经营收入40%的标准计提物业公司的管理费，由原、被告双方协商在管理费中支取21600元用于小区每年的业主委员会工作经费、活动经费等，经营收入的60%用于小区的专项维修基金和物业区域内物业服务的不足，专项维修基金使用项目在丽景雅居物业服务方案中写明，并接受业主的监督。2013年和2014年被告在小区内分别收取停车费256000元、285800元。庭审中，被告称上述停车费中每年只有65700元系全体业主共有部分产生的收益，但被告对此主张并未提交相应证据证实。原告对此不予认可，认为上述两年停车费收益均系全体业主共有部位产生的收益。另，2013年被告向原告支付了业主委员会办公经费和津贴15250元，2014年被告向原告支付了业主委员会办公经费和津贴11600元。后原、被告双方因上述业主共用部位经营收入的分配问题发生纠纷，故诉至法院，请求依法判如所请。
另查明，被告自将小区业主共有的物业用房出租给他人使用，年租金约30000元。原告称该物业用房自2008年开始出租，被告称该物业用房自2012年11月开始出租。被告出租上述房屋未经业主大会决议。
本院认定的上述事实，有原告提供的物业服务合同、补充协议、及原告当庭相关陈述记录在案为凭，经本院开庭质证和审查，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告双方签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，合同有效。双方应当按照合同的约定履行合同。因双方签订的物业服务合同及补充协议中已就该小区内全体业主共有部位2013年和2014年的经营收入进行了约定，该部分费用理应按约定由被告提取相应份额的管理费后，余款用做专项维修基金。上述专项维修基金可依业主大会的决议具体使用即可，若原、被告在实际的具体支配过程中发生纠纷，可诉诸法院进行裁判，由于本案中专项维修基金业主大会并未实际决定使用并与被告产生实际的纠纷，故原告前第一项、第二项诉讼请求本院不予支持。物业管理用房的出租，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经业主大会决议通过方可出租，被告未经涉案小区业主大会决议通过，擅自出租该管理用房，该部分收益应当返还给全体业主，并由原告代为收取，经业主大会决议后处置该笔费用。由于具体出租期限不能明确，本院确定应以被告自认的出租时间即2012年11月出租，据此确定被告应向原告返还2012年11月1日至2014年12月31日期间的房屋租金为65000元（房租租金30000元/年÷12个月×26个月）。按合同约定，2013年、2014年被告共应向原告支付业主委员会办公经费及津贴共计42600元（21000元+21600元），扣除被告已经向原告支付的26850元（15250元+11600元），被告还应当向原告支付该两年的业主委员会办公经费及津贴15750元（42600元-26850元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川市丽景雅居业主委员会2013年和2014年度欠付的业主委员会办公经费及津贴15750元；
二、被告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川市丽景雅居业主委员会2012年11月1日至2014年12月31日期间物业管理用房租金收益65000元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7880元，由原告承担6360元，被告承担1520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区回族银川市中级人民法院。
审 判 长 徐贵友
人民陪审员 倪晓星
人民陪审员 贾玉清
二〇一六年六月十二日
书 记 员 薛 盟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。