海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第248号
上诉人（原审原告）海南鸿洲置业集团股份有限公司。
法定代表人王大富。
委托代理人李志前。
上诉人（原审被告）李勇。
上诉人海南鸿洲置业集团股份有限公司（简称鸿洲公司）与上诉人李勇租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第1463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿洲公司的委托代理人李志前、上诉人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2011年2月12日，鸿洲公司与李勇签订《房地产租赁契约》［简称《租赁协议》］和《房地产租赁契约补充协议》［简称《补充协议》］。上述合同约定，鸿洲公司将所有的位于三亚市榆亚路时代海岸社区国际公馆137号商铺出租给李勇使用；租赁期限从2011年2月12日至2014年2月12日；最后一年的月租金为人民币（以下币种相同）71888元；租赁期满后或者因李勇责任导致退租的，依附于房屋的装修归鸿洲公司所有；拖欠房租累计一个月以上，鸿洲公司有权终止合同，收回该房屋，对李勇的装修装饰不作任何补偿，李勇还应按合同总租金的10%向鸿洲公司支付违约金等。合同签订后，李勇使用了该商铺。2014年2月12日，合同到期后，李勇没有依约将该商铺返还鸿洲公司，继续占用该铺面，进行经营。鸿洲公司多次要求李勇返还该商铺，李勇则要求继续租赁该商铺，双方没有达成书面的租赁合同。双方签订《补充协议》后，李勇向鸿洲公司交付127800元押金，鸿洲公司至今没有退还该押金给李勇。李勇于2014年1月19日、2014年4月25日（2笔款）、2014年5月15日、2014年9月3日分别支付215664元、50000元、21888元、8元及100050元给鸿洲公司，合计387610元。该387610元中，扣除《租赁协议》的最后租金30817元外，剩余的356793元是李勇交付给鸿洲公司的《租赁协议》届满后的占用商铺期间的租金。2014年11月底，鸿洲公司以李勇拖欠租金为由对上述商铺停电，并于同年12月12日封闭了该商铺。
鸿洲公司诉至原审法院，请求：1、李勇将位于三亚市榆亚路时代海岸社区国际公馆的137号商铺交付给鸿洲公司；2、李勇向鸿洲公司支付逾期占用该商铺期间的房屋租金损失403216元（按月租金71888元标准，从2014年2月12日暂计至同年11月25日，实际计算至返还之日止）；3、李勇向鸿洲公司赔偿违约金30197.54元（按本金403216元及同期银行贷款年利率6%的四倍标准，从2014年2月12日计至同年11月30日）。
原审法院认为，《租赁协议》和《补充协议》是鸿洲公司与李勇双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《租赁协议》的租赁期限于2014年2月12日届满后，鸿洲公司与李勇双方虽然没有签订新的书面租赁协议，但在2014年1月19日至同年12月11日期间，李勇继续占用该铺面，进行经营，并且在2014年1月19日至同年9月3日期间，李勇支付给鸿洲公司的租金共387610元，扣除《租赁协议》的最后租金30817元外，剩余的356793元应视为李勇交付给鸿洲公司的《租赁协议》届满后的占用商铺期间的租金。鸿洲公司与李勇的行为表明原租赁合同继续有效，即双方约定的定期租赁更改为不定期租赁。根据《补充协议》的约定，在上述不定期租赁期间，月租金应为71888元。李勇在上述不定期租赁期间共交付了356793元租金，折合5个月的租金，即李勇已交至2014年7月12日的租金。2014年11月底，鸿洲公司对上述商铺采取停电措施，李勇及鸿洲公司对此事实没有异议，但没有确定具体日期，故本院认定停电的具体日期是2014年11月30日，即该日起李勇无法正常使用上述商铺，不应再交付之后的租金。李勇尚未支付2014年7月13日至同年11月29日的租金给鸿洲公司。故李勇尚欠鸿洲公司的租金为71888元／月×4.57月=328528元。《补充协议》约定，李勇拖欠房租累计一个月以上，鸿洲公司有权终止合同，收回上述商铺，对李勇的装修装饰不作任何补偿。李勇尚欠鸿洲公司4.57个月的租金，李勇的行为已构成违约。鸿洲公司有权终止合同，收回上述商铺，对李勇的装修装饰不作任何补偿。所以，鸿洲公司诉求李勇交付上述商铺及支付租金403216元给鸿洲公司，故支持李勇交付上述商铺及支付租金328528元给鸿洲公司的请求，不支持超出部分的请求。《补充协议》约定，李勇拖欠房租累计一个月以上，李勇应按合同总租金的10%向鸿洲公司支付违约金。李勇没有拖欠上述定期租赁期间的租金，且鸿洲公司与李勇没有约定上述不定期租赁期间的总租金，因此，鸿洲公司诉求李勇赔偿违约金30197.54元，没有合同根据，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李勇应当在判决生效之日起十日内将上述《租赁协议》约定的位于三亚市榆亚路时代海岸社区国际公馆的137号商铺腾空并交付给鸿洲公司；二、李勇应当在判决生效之日起十日内支付所欠的租金328528元给鸿洲公司；三、驳回鸿洲公司的其他诉讼请求。案件受理费3900.60元（鸿洲公司已预缴），由李勇承担2957元，鸿洲公司承担943.6元。
鸿洲公司不服原审判决，上诉称：原审法院认定事实和适用法律错误。原审认定鸿洲公司和李勇的合同到期后，双方的关系变更为不定期房屋租赁合同关系。但事实是合同到期后，鸿洲公司明确告知李勇不再续签租赁合同，要求其返还房屋，否则将承担违约责任，不存在形成新的不定期房屋租赁合同关系的问题。因认定事实错误，原审也错误地适用了不定期租赁合同关系的法律进行判决。另，合同约定的违约金计算标准是每逾期一天，按照应付款额的1.5%支付违约金，鸿洲公司认为过高，自动调整为按同期银行贷款利率6%的四倍计算。请求：撤销原审判决第二、第三项，改判李勇支付逾期占用商铺期间的租金损失403216元（按71888元／月的租金标准，从2014年2月12日暂计至同年11月25日，实际计算至返还之日止）和违约金（按本金403216元，同期银行贷款利率6%的四倍计算，从2014年2月12日至同年11月30日，暂计为30197.54元，实际计算至付清之日止）。
李勇答辩并上诉称：前期协商时，鸿洲公司承诺李勇双方的合同到期后可以续租，李勇才投入巨额几百万的装修款进行装修。合同到期后，双方也签订了续租合同，但是合同放在李勇游艇上，游艇失火后所有材料都丢失了。鸿洲公司后来发函催款，按照每逾期一天，则按应付款项的1.5%支付违约金，共计600多万，李勇无法承担。李勇同意按照约定补缴正常的租金继续续租。请求：撤销原审判决，驳回鸿洲公司的诉讼请求，判决李勇继续续租。
鸿洲公司答辩称：续签是需要双方另外协商的，是另外的法律关系，与本案无关。租赁合同到期后鸿洲公司没有与李勇续签合同，李勇应当支付逾期占用商铺的租金损失和违约金。
经审理查明：原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、鸿洲公司与李勇之间是否存在不定期租赁合同关系；二、李勇是否应返还房屋；三、李勇是否应向鸿洲公司支付违约金。
关于双方之间是否存在不定期租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李勇在租赁合同约定的租赁期限届满后，即2014年2月12日之后仍继续租赁使用该商铺，并继续向鸿洲公司支付了356793元租金，鸿洲公司予以接受。双方以实际行动表明租赁关系继续存续，但双方未明确约定具体租赁期限，应视为不定期租赁。鸿洲公司主张双方不存在不定期租赁与客观事实不符，不予采纳。
关于李勇是否应该返还房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。李勇支付的356793元可以折合租金5个月，即从2014年2月12日计至2014年7月12日。此后李勇仍使用该商铺至2014年11月底，但未再支付租金给鸿洲公司。李勇拖欠租金达4月有余，鸿洲公司有权解除该不定期租赁合同，收回该房屋。鸿洲公司诉求收回房屋于法有据，予以支持。李勇辩称双方签订了续租合同，但未能提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，李勇应承担举证不能的不利后果。李勇诉求双方续签租赁合同，系新增的诉求，应另行主张权利。
关于李勇是否应向鸿洲公司支付违约金的问题。双方在《补充协议》中约定，李勇拖欠房租累计一个月以上，李勇应按合同总租金的10%向鸿洲公司支付违约金。在定期租赁期间，李勇没有拖欠租金。在不定期租赁期间，双方没有关于合同总租金的具体约定，鸿洲公司诉求李勇支付违约金没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。鸿洲公司、李勇的上诉理由不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理15602.1元（海南鸿洲置业集团股份有限公司已预缴7801.05元，李勇已预缴7801.05元），由海南鸿洲置业集团股份有限公司负担7801.05元，李勇负担7801.05元。
本判决为终审判决。
审判长 王晓艳
审判员 袁俊杰
审判员 梁 泽
二〇一五年十月九日
书记员 陈 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。