广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2015）穗中法民五终字第4264号
上诉人（原审原告）广州白云山中一药业有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人张春波，该司董事长。
委托代理人朱凯，广东广之洲律师事务所律师。
委托代理人胡仲华，该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审被告）广州市荔湾区河涌管理所，住所地广州市荔湾区。
负责人潘鲁奇，该所所长。
被上诉人（原审被告）广州市荔湾区水务和农业局，住所地广州市荔湾区。
法定代表人张学东，该局书记。
上述两被上诉人共同委托代理人邹冬卉、孙翔宇，均系广东广大律师事务所律师。
上诉人广州白云山中一药业有限公司（以下简称中一药业公司）因与被上诉人广州市荔湾区河涌管理所（以下简称河涌管理所）、广州市荔湾区水务和农业局（以下简称荔湾水务局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：荔湾区多宝路昌华新街21号首层房屋是登记在河涌管理所名下的房产，该屋建筑面积266.41平方米，房屋所有权取得方式为划拨，登记时间为2014年12月27日。
2013年6月7日，河涌管理所（甲方）、中一药业公司（乙方、产权人）、广州市颐寿养老院有限公司（丙方、物业承租人）、广州市荔湾区昌华街社区服务中心（承担征收单位）签订《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》约定：乙方为广州市多宝路昌华新街32号房屋的产权人，被征用部分为B结构1层，合计建筑面积118.5702平方米；广州市多宝路昌华新街21号首层房屋产权人为广州市荔湾区财政局，建筑面积为266.41平方米，置换部分房屋建筑面积154.14126平方米；甲方因荔枝湾涌三期工程建设需要，规划外征用乙方位于昌华新街32号房屋部分建筑118.5702平方米，甲方同意用产权为广州市荔湾区财政局的昌华新街21号首层部分房屋（现昌某街社区服务中心）置换给乙方；置换面积按昌华新街32号被征用部分建筑面积的基础上增加30%，即用昌华新街21号首层部分房屋建筑面积154.14126平方米进行置换；乙方同意将昌华新街32号征用房屋置换给甲方作为荔枝湾涌三期建设用地，并于2013年6月8日前移交场地，同日，甲方同时将昌华新街21号首层154.14126平方米置换给乙方；置换前，由甲方负责昌华新街21号拆分的间隔、门安装、电、水、燃气、电话、有线电视、网络等工程，使置换物业可以独立使用，经验收合格；甲方需要在2013年12月31日前办理好昌华新街21号置换部分物业的产权证；如超过2013年12月31日办理好置换部分物业产权证，超出时间甲方需要支付每天千分之一的违约金（按照154.14126平方米，每平方米按双方约定价格20000元计算）给乙方；由于置换给乙方的物业产权是荔湾区财政局，因此，甲方首先要提供荔湾区财政局该物业转让合同或其他具有法律效应同意对该房屋产权置换的相关文件给乙方，作为甲方与乙方签订协议的前提条件。协议签订后，中一药业公司将协议约定的昌华新街32号房屋被征用部分交给河涌管理所拆除，中一药业公司也接收了昌华新街21号首层部分面积154.14126平方米（以下简称案涉房屋）。接收时，昌华新街21号房屋门面分为三个门，其中一个门为河涌管理所自用，另外两个门即案涉房屋所在位置。双方没有自编门牌号码。案涉房屋现空置。
2013年12月23日，河涌管理所致函中一药业公司，拟将办证期限调整到2014年12月31日；中一药业公司于2014年1月16日函复河涌管理所表示不同意其关于调整办理产权证期限的要求；2014年7月2日，中一药业公司再次致函河涌管理所，要求其依约交付房产证并支付违约金；2015年1月13日，荔湾水务局致函中一药业公司，称其下属单位河涌管理所收购了中一药业公司位于昌华新街32号部分房屋用于荔枝湾综合整治工程建设，区财政局已于2014年12月27日将昌华新街21号房屋调拨至河涌管理所名下，荔湾水务局将尽快将昌华新街21号首层部分房屋产权办至中一药业公司名下；2015年3月23日，中一药业公司向河涌管理所发出律师函，敦促其依约履行合同。
另查，广州市质量技术监督局向河涌管理所核发的《中华人民共和国组织机构代码证》记载：代码74992592-9，机构类型事业法人（法定代表人：潘鲁奇），有效期自2011年6月27日至2015年6月27日。
中一药业公司为证明案涉《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》是合法有效，并已经房管部门审批的事实，提供了河涌管理所、广州市荔湾区财政局和广州市荔湾区昌某街社区服务中心签订的《协议书》，广州市荔湾区荔枝湾建设指挥部出具的函件两份，河涌管理所出具的《委托书》和《收购流程》，认为案涉合同在房管部门备案，房管部门没有提出异议，应视为已办理审批。河涌管理所认为上述证据并不能证明案涉合同已办理审批手续，事实上河涌管理所也没有办理合同备案手续，未办理合同备案和审批手续的责任在双方。
庭审中，双方确认，至今尚未取得有批准权的人民政府或市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门同意以案涉房屋用作置换产权补偿的审批文件，也未取得规划部门同意分割昌华新街21号房屋的审批文件。原审法院向中一药业公司释明，案涉合同约定的房屋产权置换事宜未办理审批手续，为未生效合同，中一药业公司表示坚持诉讼请求和对合同效力的认定。
因本案纠纷，中一药业公司于2015年5月19号向原审法院起诉请求：1.判令河涌管理所及荔湾水务局协助其办理广州市荔湾区多宝路昌华新街21号首层154.14126平方米房屋独立产权证；2.判令河涌管理所及荔湾水务局自2014年1月1日起每日按3082.8252元向其支付违约金至办好上述房屋独立产权证之日止（以价款154.14126平方米×20000元=3082825.20元为基数，按每日千分之一即3082.8252元计算，暂计算至2015年5月12日为1532164.12元）；3.本案诉讼费由河涌管理所及荔湾水务局承担。
河涌管理所原审辩称其不同意中一药业公司的诉讼请求。
荔湾水务局原审辩称其不是《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》的缔约主体，不应当承担相应的责任。
原审法院经审理认为：中一药业公司、河涌管理所、广州市颐寿养老院有限公司和广州市荔湾区昌某街社区服务中心签订的《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》包含了两个法律关系，一是房屋拆迁安置合同关系，二是房屋产权置换及补偿合同关系。关于房屋产权置换及补偿合同的效力问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条关于“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；”的规定，本案中，案涉房屋登记的房屋所有权取得方式为划拨，属于上述需要办理批准手续的情形，庭审中，双方确认未就案涉房屋用作置换产权补偿事项报有批准权的人民政府批准，因此案涉《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》应认定为未生效。未生效的合同尚未发生法律效力，经原审法院释明，中一药业公司表示坚持诉讼请求及对合同效力的认定，并且依据未生效的合同要求河涌管理所和荔湾水务局履行办证义务及承担违约责任缺乏依据，原审法院不予支持。河涌管理所在签订案涉合同的过程中即便存在过错，其承担的应为缔约过失责任，中一药业公司可另循途径向其主张。至于中一药业公司认为，案涉合同在房管部门备案，房管部门没有提出异议，应视为已办理审批，因河涌管理所在质证中确认案涉合同尚未办理备案，且备案和行政审批属不同的行政职能，故中一药业公司的主张理据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款，《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第四十四条第一款的规定，于2015年7月8日判决：一、驳回广州白云山中一药业有限公司要求广州市荔湾区河涌管理所、广州市荔湾区水务和农业局协助其办理广州市荔湾区多宝路昌华新街21号首层154.14126平方米房屋独立产权证的诉讼请求。二、驳回广州白云山中一药业有限公司要求广州市荔湾区河涌管理所、广州市荔湾区水务和农业局支付逾期办证违约金的诉讼请求。一审案件受理费9345元，由广州白某中一药业有限公司负担。
判后，中一药业公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一审判决在认定事实、适用法律方面存在错误。一、一审法院认定《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》未生效是错误的。二、一审法院在审理查明部分遗漏了荔湾水务局发给广东广某律师事务所的【关于广东广某律师事务所《律师函》的复函】。在该复函中，荔湾水务局称：“目前，我局已行文报请区政府，待区政府批复后，将立即通知贵司到区房地产登记交易中心办理产权过户手续。”按照正常的工作流程，荔湾区政府应该在合理期限内对荔湾水务局的报请作出批示，而一审法院对此情况没有查实。三、一审法院在其本院认为中认定“双方确认未就涉案房屋用作置换产权补偿事项报有批准权的人民政府批准”是错误的。根据荔湾水务局发给中一药业公司的文件所述，区政府已同意将涉案房屋产权调拨至河涌管理所名下，荔湾水务局也已行文报区政府批准。中一药业公司向本院提起上诉请求：1、撤销荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第834号民事判决；2、改判河涌管理所、荔湾水务局协助中一药业公司办理广州市荔湾区多宝路昌华新街21号首层154.14126平方米独立产权证；3、改判河涌管理所、荔湾水务局自2014年1月1日起每日按3082.8252元向中一药业公司支付违约金至办理好广州市荔湾区多宝路昌华新街21号首层154.14126平方米独立产权证之日止（暂计算至2015年5月12日为1532164.12元）。
河涌管理所二审答辩称其不同意中一药业公司的所有的上诉事实与理由，同意一审查明事实与认定。河涌管理所认为拆迁安置是未生效的，中一药业公司以其认为生效的合同来主张权利没有依据，对置换房屋的产权证的办理是无法实质履行的。因为按照规定房屋的分割与报建应当一致，现在房屋的分割与报建不一致的，因此中一药业公司的诉请实际上无法履行。涉案协议书约定的逾期办证违约金过高现河涌管理所申请依法调低，况且房屋已经交付，中一药业公司没有实际损失。
荔湾水务局二审答辩称其同意河涌管理所的意见并且荔湾水务局并非合同缔约主体不应承担缔约责任。
本院确认一审法院查明事实。另查明，2015年4月1日，荔湾水务局向广东广某律师事务所发出《关于广东广某律师事务所〈律师函〉的复函》，该复函中记载，根据我区行政事业单位出售昌华新街21号物业给贵司需报请区政府及区财政局的同意，目前，我局已行文报请区政府，待区政府批复后，将立即通知贵司到区房地产登记交易所办理产权过户手续。
二审期间，中一药业公司申请本院向广州市荔湾区人民政府调取荔府15届85次（2014）10号纪要，荔湾水务局向荔湾区政府提出将荔湾区多宝路昌华新街21号首层房屋产权过户至其名下的申请报告。
二审期间，河涌管理所向本院提交荔湾水务局穗荔水【报2015）29号《关于出售荔湾区多宝路昌华街21号首层部分建筑的请求》、广州市荔湾区人民政府荔府15届85次（2014）10号纪要，会议原则同意区财政局《关于办理多宝路昌华新街21号首层房屋无偿调拨的请示》（荔财请（2014）59号）、荔湾水务局穗荔水报（2015）43号《关于报送出售昌华新街21号首层部分建筑工作的补充材料的报告》、广州市荔湾区人民政府法制办公室荔府法函（2015）19号《广州市荔湾区人民政府法制办公室关于出售荔湾区多宝路昌华新街21首层部分建筑的意见》、荔湾水务局向区审计局发出《关于征询出售荔湾区多宝路昌华新街21号首层部分建筑意见的函》、广州市荔湾区财政局向荔湾水务局《关于征询出售荔湾区多宝路昌华新街21号首层部分建筑意见的复函》等证据。
本院认为，根据中一药业公司上诉请求和河涌管理所的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、河涌管理所、荔湾水务局是否应协助中一药业公司办理广州市荔湾区多宝路昌华新街21号首层154.14126平方米房屋独立产权证？2、河涌管理所、荔湾水务局是否应向中一药业公司支付逾期办证违约金？对中一药业公司的上诉，分析如下：
2013年6月7日，河涌管理所、中一药业公司、广州市颐寿养老院有限公司、广州市荔湾区昌某街社区服务中心所签订《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》是缔约各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。该协议签订后，中一药业公司的物业已经交给河涌管理所拆除，且涉案的广州市荔湾区多宝路昌华新街21号首层房屋已经交付中一药业公司使用。从河涌管理所二审所提交的荔湾区政府会议纪要、荔湾水务局与荔湾区相关政府部门之间的往来函件等内容及该协议履行过程中河涌管理所曾向中一药业公司发函提出调整办理产权证的期限，中一药业公司函复不同意的情况来看，河涌管理所已会同荔湾水务局向相关政府部门就涉案房屋的置换办理了报请批准的初步手续，但其办理时间已超过协议的约定，且未取得中一药业公司延期办理的同意。为此，双方所签订的并非未生效而是河涌管理所未严格依照协议约定履行，原审法院以双方确认未就案涉房屋用作置换产权补偿事项报有批准权的人民政府批准为由认定案涉《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》未生效不妥，本院予以纠正。现广州市荔湾区多宝路昌华新街21号已经实际划拨到河涌管理所名下，河涌管理所目前并无证据证明其已经向有关部门提交了办理昌华新街21号置换部分物业产权证的申请，按照合同约定其应当承担相应的违约责任。因荔湾水务局并非上述协议签约方，中一药业公司诉请荔湾水务局承担违约责任依法无据，本院不予支持。鉴于河涌管理所一审已提出违约金约定过高，要求法院予以调整的请求，故本院酌情调整为河涌管理所向中一药业公司支付的违约金每日按中国人民银行公布银行同期贷款利率为标准，以154.14126平方米X20000元﹦3082825.20元为本金，自2014年1月1日起计至本判决送达之日止。至于中一药业公司要求河涌管理所、荔湾水务局协助其办理涉案房屋产权证，因案涉房屋办理转移登记至中一药业公司名下仍有相关行政审批手续需办理，故原审暂不支持并无不妥。
综上，中一药业的上诉请求、理由部分成立，其余不成立。原审判决认定双方所签订《拆迁安置、产权置换及补偿协议》未生效适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第834号民事判决第一项；
二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第834号民事判决第二项；
三、广州市荔湾区河涌管理所于本判决送达之日起十日内向广州白云山中一药业有限公司支付逾期办证违约金（以154.14126平方米X20000元﹦3082825.20元为本金，每日按中国人民银行公布银行同期贷款利率，自2014年1月1日起计至本判决送达之日止）；
四、驳回广州白云山中一药业有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费9345元，由广州白云山中一药业有限公司负担3738元，由广州市荔湾区河涌管理所负担5607元；二审案件受理费由18690元，由广州白云山中一药业有限公司负担7476元，由广州市荔湾区河涌管理所负担11214元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二O〇一五年十月二十一日
书 记 员 罗 涛