湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大悟民初字第00836号
原告（反诉被告）李峰，居民。
委托代理人余红斌、史芳雪，湖北勤才律师事务所律师。一般代理。
被告（反诉原告）张慧，个体工商户。
被告（反诉原告）瞿玲玲，个体工商户。
原告（反诉被告）李峰与被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法组成由审判员涂晓玲担任审判长、审判员田昕、高帮增参加评议的合议庭审理本案。2015年10月30日，被告张慧、瞿玲玲向本院提起反诉，本院依法予以受理。被告张慧、瞿玲玲提起反诉的同时，向本院递交对房屋装修进行评估的书面申请，2016年3月7日经本院委托湖北永业行资产评估咨询有限公司进行评估。本院分别于2015年11月30日、2016年6月2日公开开庭审理本案，原告（反诉被告）李峰及其委托代理人史芳雪、被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李峰诉称，2012年7月16日，李峰与被告张慧、瞿玲玲签订签订房屋租赁合同，合同约定：“1、经双方协商甲方（李峰）、乙方（张慧、瞿玲玲）协商，甲方将西大街米厂家属院一楼特9室居民住房三间承租给乙方整体装修（美容养生），装修费由乙方承担。2、租金为1年1.6万元整，租赁期间甲乙双方不接受任何原因上涨或下跌，租赁期限三年，自2012年9月1日至2015年9月1日止……”等内容。后原告依约履行合同，但二被告在租赁期满后既不支付租金，也不退出租赁房屋，经原告2015年9月10日催告后，二被告仍不闻不问。请依法判令二被告立即搬出租赁房屋；二被告按租赁合同约定的租赁费赔偿给原告造成的经济损失；二被告承担诉讼费用。
被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲辩称，“一、我方租用其房屋属实，并且按合同履行义务，每年按约定给付租金。2015年8月31日合同即将期满，我方将2016年房租1.8万元向原告交付时，原告拒收且要求我方每年交房租4万元，我方只有缓交。二、2015年9月1日合同期满，现原告要求收回房屋，我方同意退房并给付逾期房租，但我方对所租房屋花费30余万元进行装修，依合同第七条的约定原告应赔偿我方装修损失的60%，如赔偿到位，则立即退出该房屋。”
反诉原告张慧、瞿玲玲诉称，2012年7月16日，我方与李峰签订房屋租赁合同，合同第七条约定租赁期满，须由乙方（即反诉原告）优先、提前继续签订租赁合同，租金上涨不得超过上年度租金10%，如没经乙方同意甲方（即反诉被告）收回或转租他人，甲方必须赔偿乙方装修损失60%。合同签订后，双方按合同履行。反诉原告在租用李峰的房屋后，对该房屋进行全面装修，装修费（包括人工、材料费用）共30余万元。该房屋反诉原告只租用了三年，李峰不同意续租并向人民法院提起诉讼。现反诉原告依合同约定提起反诉，要求按合同约定由李峰赔偿房屋装修损失（以实际评估价格为准）。
反诉被告李峰辩称，双方签订的房屋租赁合同系反诉原告提供的格式合同，第七条约定是对其不利的条款，应认定为无效。双方签订的合同允许对房屋装修，但对于租赁期满后的装修，根据相关法律解释，出租方不应当承担装修费用。反诉原告在租赁期满后仍拒不搬出，已构成严重违约。
原告（反诉被告）李峰对其本诉主张及反诉答辩提交如下证据：
一、原告李峰的身份证复印件（与原件核对无异）一份，证明原告身份情况；
二、2012年7月16日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明租赁期限届满，二被告拒不搬出，已构成违约；
三、催告书一份，证明原告在合同期届满后，对被告进行告知的事实；
四、房产证及土地证各一份，证明房屋的合法性。
被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲为支持其本诉答辩及反诉主张，向法庭提交以下证据：
一、被告张慧、瞿玲玲身份证复印件各一份，证明被告身份情况；
二、2015年8月31日被告瞿玲玲向原告李峰发短信息的内容，证明被告方已经准备好房租，告知原告2015年9月1日来收房租；
三、左兰兰、喻娜娜证人证言各一份，证明2015年9月1日下午被告交房租，原告拒收的事实；
四、《房屋租赁合同》一份，证明合同是合法有效的，应当按照合同第七条履行；
五、2014年9月1日收条一张，证明每年度的租金都是当年的9月1日收取的。
本案审理中，被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲向本院提出申请，要求对装修价值进行评估，依其申请，本院司法鉴定科对外进行了委托，湖北永业行资产评估咨询有限公司对位于大悟县兴华路16号房屋室内装修资产价值作出了资产评估资询报告：鄂永资评报字（2016）第0138号资产评估咨询报告，评估结论为：在评估基准日2013年10月1日的市场价值评估结果为人民币7.12万元；鄂永资评咨字（2016）第0074号资产评估咨询报告，评估结论为：在评估基准日2015年9月1日的市场价值评估结果为人民币5.36万元。
庭审质证中，对原告（反诉被告）李峰提交的证据，被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲对证据一、四均无异议；对证据二真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告要求被告搬离房屋，必须提前三个月通知，原告并未提前三个月通知，原告在被告2015年8月30日准备交房租后提出要求被告搬出房屋并拒收房租，不符合约定，而且原告从2015年9月20日对租赁房屋强行断电；对证据三认可收到该催告书，但是原告应当提前三个月进行告知。对被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲提交的证据，原告（反诉被告）李峰对证据一无异议；对证据二的合法性有异议，不符合法定证据的形式，不能证明其证明目的；原告收到短信，但是被告所发送的短信内容带强制性、威胁性。第二条短信时间为2015年9月11日，该时间房屋租赁合同期已满，不存在再商讨租金的问题；对证据三认为证人应当到庭作证，证据效力不合法；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，该合同系被告提交的格式合同，合同第七条对原告方不利，该条款应当无效；对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明被告已支付2014至2015年的房租，只能证明2015年度租金是9月1日收取的，不能达到被告的证明目的。
由本院委托湖北永业行资产评估咨询有限公司作出的鄂永资评报字（2016）第0138号资产评估咨询报告、鄂永资评咨字（2016）第0074号资产评估咨询报告，原告（反诉被告）李峰对评估结论有异议，认为房屋的实际交付日期为2012年7月16日，但评估报告中装修完成时间为2013年8月至10月与事实不符，认为该时间的确定影响鉴定结论；对评估基准日2015年9月1日的市场价值5.36万元有异议，由于2013年10月的装修完工日不成立，所以致使“实际使用1.91年”不成立，已使用年限最少为3年，评估中“美容房耐用年限为6年”，从而导致市场价值5.36万元不正确。被告（反诉原告）张慧对评估结论中的价值中没有计入其支付的门、窗拆改的人工费用、发光字广告牌价值有异议，其余无异议。被告（反诉原告）瞿玲玲对评估结论无异议。
经原告（反诉被告）李峰申请，湖北永业行资产评估咨询有限公司注册资产评估师张立胜到庭接受质询，对原告（反诉被告）李峰、被告（反诉原告）张慧对评估结论异议进行答复：对于鉴定时间中2013年8月至10月装修完成的确定，来自现场勘查时，装修方（即张慧、瞿玲玲）对时间的陈述，且对方（即李峰）在现场并未提出异议；鉴定是按照重置法进行评估，鉴定中使用时间1.91年与实际使用年限的时间差的问题，因结论需要对年限成新率和保养成新率进行综合考虑，年限成新率对评估结论的影响不大；法院委托鉴定对象是房屋装修价值，所以结论中不包括前期拆除人工费用。
本院根据证据的真实性、关联性、合法性特征，对双方当事人提交的证据的认证意见如下：
原告（反诉被告）李峰提交的证据二、被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲提交的证据四均为《房屋租赁合同》，该证据结合庭审调查能够证明双方履行合同的情况，予以采信。
原告（反诉被告）李峰提交的证据一、四，对方无异议，予以采信；证据三对方表示收取该通知，该证据的真实性予以采信。被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲提交的证据一，对方无异议，予以采信；对证据二对方认可收到短信，该证据的真实性予以采信，对证据三，证人未到庭作证，真实性无法核实，该证据不予采信；证据五能够证明被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲向原告（反诉被告）李峰交纳房租的事实，该证据予以采信。
由本院委托湖北永业行资产评估咨询有限公司作出的鄂永资评报字（2016）第0138号资产评估咨询报告、鄂永资评咨字（2016）第0074号资产评估咨询报告，系有法定鉴定资质的执业公司和具有资产评估师资格的鉴定人员作出的评估报告，应作为本案定性的依据；原告（反诉被告）李峰、被告（反诉原告）张慧提出质证意见因无证据反驳，不予考虑。
通过对上述有效证据的分析与认定及庭审调查情况，本案的基本事实是：2012年7月16日，李峰作为甲方，张慧、瞿玲玲作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同对出租房屋地点、租赁期限、租金、租金的给付方式、违约责任等内容进行约定，主要内容为：一、甲方将西大街米厂家属院一楼特9号的居民住房出租给乙方整体装修（美容养生），装修费由乙方承担；二、租金为1年1.6万元，租赁期间双方不接受任何原因的上涨或下跌，租赁期限3年，由2012年9月1日至2015年9月1日止；三、乙方于本合同签订之日起并向甲方支付租金后，合同随之生效。租金给付方式，一年一付；四、五、六……；七、租赁期满，须由乙方优先，提前继续签订租赁合同，租金上涨不得超过上年度租金10%（备注：如没经乙方同意甲方收回或转租他人必须赔偿乙方装修损失60%）；八、违约责任，租赁期间双方必须信守合同（备注：甲方违约须赔偿乙方全部装修损失）。”合同签订后，李峰将房屋交张慧、瞿玲玲使用，张慧、瞿玲玲对该房屋进行装修并用于经营，房屋租金按每年1.6万元付至2015年9月1日止。2015年9月1日合同到期，李峰向张慧、瞿玲玲主张要求收回出租的房屋，张慧、瞿玲玲未退出该房屋，李峰遂向本院提起诉讼。
另查明，被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲承租诉争房屋后，对房屋进行了装修，其整体装修价值经本院司法鉴定科委托湖北永业行资产评估咨询有限公司进行鉴定，作出鄂永资评报字（2016）第0138号资产评估咨询报告，评估结论为：在评估基准日2013年10月1日的市场价值评估结果为人民币7.12万元；鄂永资评咨字（2016）第0074号资产评估咨询报告，评估结论为：在评估基准日2015年9月1日的市场价值评估结果为人民币5.36万元。
原、被告签订的《房屋租赁合同》中“西大街米厂家属院一楼特9室居民住房”与大悟县兴华路16号房屋为同一房屋，该房屋所有权人为李峰。该房屋自2015年9月1日至今由被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲使用。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人经协商自愿签订且已实际履行，属合法有效协议。原告（反诉被告）李峰对其所有的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。合同期限届满后，原告（反诉被告）李峰不同意继续出租该房屋，被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲应当搬出其承租的房屋，因继续使用该房屋给原告（反诉被告）李峰造成的租金损失应当予以赔偿，被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲亦愿意赔偿损失，对原告（反诉被告）李峰要求被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲搬出承租房屋并赔偿损失的请求本院予以支持。原告（反诉被告）李峰因被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲逾期退还房屋造成的损失：自2015年9月1日起按每日43.84元（年租金1.6万元÷365天）计算至被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲向原告（反诉被告）李峰交付房屋之日止，该款应由被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲向原告（反诉被告）李峰给付。同时，该《房屋租赁合同》第七条对租赁期满后乙方有优先承租权及租金上涨幅度进行约定，且备注“如没经乙方同意甲方收回或转租他人必须赔偿乙方装修损失60%”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该条款的备注系双方对出租房屋租赁期满后进行处分的约定，即未经被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲同意原告（反诉被告）李峰收回或转租出租房屋，应向被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲支付装修损失60%，该备注属于当事人另有约定的情形，被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲在租赁期满后因不同意原告（反诉被告）李峰收回房屋，一直未退还所承租房屋，其要求原告（反诉被告）李峰支付装修损失的反诉请求本院予以支持。该损失的确定以鉴定机构鉴定的2015年9月1日价值5.36万元的60%计算为32160元，该款应由原告（反诉被告）李峰向被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲给付。根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条、第一百一十七第、第一百三十四第，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲于本判决生效后十日内搬出原告（反诉被告）李峰位于大悟县兴华路16号（亦即大悟县城关镇西大街米厂家属院一楼特9室）房屋，并向原告（反诉被告）李峰支付逾期返还房屋的租金损失（自2015年9月1日起至房屋交还之日止，按每日43.84元计算）；
二、原告（反诉被告）李峰于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲支付装修损失32160元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告（反诉原告）张慧、瞿玲玲负担。反诉费500元，由原告（反诉被告）李峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。
审判长 涂晓玲
审判员 田 昕
审判员 高帮增
二〇一六年六月十四日
书记员 杜 莉
附：适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。