四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民初字第54号
原告达县南外镇四合社区第六居民小区（现达州市达川区三里坪街道四合社区第六居民小区），住所地达州市达川区三里坪。
负责人李平，小区长。
委托代理人田才先（特别授权），四川蜀旺律师事务所（现更名为四川嘉冠律师事务所）律师。
委托代理人凌波（特别授权），四川蜀旺律师事务所（现更名为四川嘉冠律师事务所）律师。
被告达县巨林实业有限公司，住所地达县南外镇东西干道东段4-5小区。
法定代表人郭雄，董事长。
委托代理人曹世雄（特别授权），达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
被告涂立根
委托代理人于昌安（特别授权），达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
原告达县南外镇四合社区第六居民小区（简称六小区）与被告达县巨林实业有限公司（简称巨林公司）、涂立根合作开发房地产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。原告的负责人李平、委托代理人田才先、凌波，被告巨林公司的委托代理人曹世雄，被告涂立根的委托代理人于昌安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告六小区诉称，2003年9月5日经原达县人民政府批准该县南外镇七里沟村二组撤销建制，设立为六小区，并划拨一块土地作为生活留地。2005年9月28日，在未获得政府和相关部门批准、未依法取得生活留地土地使用权、无任何标的、更未经村民大会或村民代表会表决通过的条件下，原告前负责人等人与被告巨林公司签订《修建“达县南外四合社区六小区商住综合楼”合同》一份，约定原告出土地，被告出资金，双方合作开发商住综合楼。合同签订程序严重违法、虚构合作标的，且内容严重损害原告合法利益，属无效合同。2007年10月31日，六小区取得案涉土地使用权后，原告原负责人又未经全小区居民或居民代表同意，与被告巨林公司完成转让案涉土地使用权的相关全部文书，致使原告丧失案涉土地使用权，被告巨林公司取得土地使用权程序严重违法。其后，被告不顾原告合法利益，单方将项目名称“商住综合楼”变更为“立根尚城”，将地上建筑规模规划从31268平方米调整为92239.4平方米，将多层商住综合楼设计变更为高层电梯房。在实际获得高于预期的数倍利益后，不对原告应得门市按增大建筑规模的比例进行分配。2010年10月15日，原告原负责人继续与被告巨林公司恶意串通，签订《补充协议》，将交付门市的时间变更为2012年10月13日，并同时约定逾期交付门市的租金损失每月1万元，但被告至今未交付门市逾期达10个月之久。被告涂立根系挂靠被告巨林公司经营“立根尚城”房地产项目，系实际的投资人和控制人。故诉请判令：1.2005年9月28日原告与被告巨林公司签订的《修建“达县南外镇四合社区六小区商住综合楼”合同》无效。2.被告巨林公司按建筑规模92239.4平方米标准向原告交付其开发的位于达县南外镇叶家湾社区二小区“立根尚城”项目的一楼门市4424.94平方米并立即办理房屋所有权证和国有土地使用权证，一楼不足部分的门市面积就等值的交付二楼商业用房或按现行市场价格向原告予以赔偿（4424.94平方米×5000元=22124700元）。3.被告巨林公司赔偿给原告造成的截止2013年8月14日的损失29.5万元（10月×租金1万元×2.95），2013年8月15日以后的损失仍按此标准计算；赔偿土地使用权价差的损失3663874.039元［（7961102元-2207802元）×14.933亩／（14.933＋8.516）亩=3663874.039元］；前两项损失合计3958874.39元。4.被告涂立根和被告巨林公司共同承担连带责任。5.本案诉讼费用由被告承担。
被告巨林公司答辩称，1.双方当事人于2005年9月28日签订的《修建“四合小区六小区商住综合楼”合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.被答辩人主张由答辩人按建筑规模交付其“立根尚城”项目一楼门市4424.94平方米，门市不足部分予以赔偿的理由依法不成立，无事实依据，应予驳回。3.被答辩人主张门市租金损失和土地使用权价差损失的理由不成立，应予驳回。4.答辩人将严格按合同、补充协议约定承担义务和享有权利。
被告涂立根答辩称，1.原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。2.原告既然主张合同无效，但其第二、三项诉讼请求又是按合同有效要求巨林公司承担违约责任和赔偿相关损失，显然自相予盾。3.涂立根是否为该项目的实际投资人和控制人系另一法律关系，不是本案适格被告。
原告六小区为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
第一组证据：1.2003年9月5日原达县人民政府达府办函（2003）71号《关于依法撤销南外镇新大风乡等十三个农业经济组织的批复》。2.2006年8月28日至2007年5月31日原达县国地资源局先后五次征用原告土地的《土地补偿协议书》，拟证明原告的主体资格等。
第二组证据：原达县南外镇人民调解委员会（2013）达南调字第134号《纠纷调解终止通知书》，拟证明双方纠纷经多次调解未能达成协议。
第三组证据：1.2005年12月29日原达县人民政府达府土函（2005）64号《关于达县南外镇四合社区六小区生活留地的供地批复》。2.原达县国土资源局填发的达县（2005）字第49号建设用地批准书。3.2007年8月31日六、七小区与原达县国土资源局签订的土地使用权出让合同。4.2007年10月31日达县人民政府填发的土地使用权证，拟证明原告2005年9月28日与被告巨林公司签订的《修建“达县南外四合社区六小区商住综合楼”合同》时所涉土地未获得政府和相关部门批准，未依法取得生活留地使用权，其合作标的纯系虚构，约定相关条款缺乏前提和真实性，纯属无效约定，对双方无任何约束力。
第四组证据：1.2005年7月21日下午原告负责人等避开村民代表召开支部扩大会记录。2.2005年8月28日原告原负责人向四合社区居民委员会上报的六小区关于“生活留地”讨论的情况汇报。3.2005年8月31日原达县南外镇四合社区居委会召开两委会记录。4.2005年8月31日四合社区居委会向原达县南外镇人民政府提交的《关于六小区生活留地修建房屋分配方案的请示》。5.2013年7月26日原告代理人田才先、凌波调查原告村民（居民）代表谢和金、刘国明、张邦富的调查笔录。6.2005年9月29日六小区分别与四川宏升房地产开发公司和巨林公司签订四合社区六小区商住综合楼合作开发合同。7.2012年10月16日六小区《关于2005年7月21日我社区召开支部扩大会及两委会的情况说明》。8.《签名表》，拟证明原告前负责人未经村民大会或村民代表会议同意并表决通过，也未经小区居民或居民代表同意，便擅自制定合作开发房地产方案，并对外签订合作开发合同，不仅违反相关法律和法规规定，且程序已经违法的事实。
第五组证据：1.2005年7月5日原达县国土资源局达国土资函（2005）67号《关于四合社区六小区（原七里沟二组）征地后生活留地指标的批复》。2.2005年7月29日达州市规划和建设局第十六期会议纪要。3.2005年8月18日原达县规划和建设局的达建规字（2005－37）号建设工程选址意见书。4.2005年9月12日原达县规划和建设局填发的土建规2005－37号《建设用地规划许可证》。5.2005年12月29日原达县人民政府达府函（2005）64号生活留地的供地批复。6.达府函（2005）64号批文。7.原达县国土资源局达县（2005）字第49号建设用地批准书。8.2007年6月30日原达县土地统征事务中心记账凭证。9.达国用（2007）第03177号土地使用权证。10.2007年8月31日原达县人民政府达府土函（2007）50号《关于达县南外镇四合社区第六、七居民小区划拨国有土地使用权办理出让手续的批复》。11.2007年9月1日原达县国土资源局达国地资函（2005）95号《关于达县南外镇四合社区六小区生活留地预审意见》。12.2007年9月20日原达县规划建设局填发的拆许字（2007）第12号房屋拆迁许可证。13.2007年10月19日向原达县国土资源局申请办理土地出让手续的申请。14.2007－00803国有土地使用权出让合同。15．2007年10月19日六、七小区土地登记申请书。16．2007年10月22日原达县人民政府土地登记审批表。17．2007年10月30日六、七小区向原达县国土资源局缴付678846元和387393.00元一般缴款书。18．2007年10月31日原达县人民政府填发的达国用（2007）第05436号土地使用权证。19.非经营结算统一票据。20.2012年5月15日六、七小区纳税93804.00元票据。拟证明原告六小区已依法取得位于原达县南外镇叶家湾社区二小区14.933亩出让土地使用权和住宅用地开发和经营权的事实。
第六组证据：1.2008年8月18日六小区原小组长张伟向涂立密出具的办理土地转让手续的委托书。2.2008年8月18日张伟提供的身份证复印件。3.2008年8月18日巨林公司向涂立根出具的办理与六小区土地转让手续的委托书、巨林公司法人营业执照、代码证。4.郭雄、张伟、涂立根、涂立密等身份证复印件。5.张伟法人代表身份证明书。6.2008年8月18日原告原负责人张伟以六小区名义向原达县国土资源局申请转让和注销达国用用（2007）第05436号土地使用权证的申请。7.2008年8月18日巨林公司提交的申请。8.2008年8月22日原达县人民政府填发的达国用（2008）第04239号土地使用证。9.2010年6月30日原达县国土资源局与巨林公司签订的《土地使用权出让合同变更协议》、2007年8月31日六、七小区与原达县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》和补充协议。10．2010年7月20日巨林公司申请。11.2010年10月15日六小区与巨林公司签订的《补充协议》。12.2011年11月22日原中共达县南外镇纪律检查委员会《关于南外四合社区六小区有关问题调查情况通报》，拟证明原告前负责人与被告恶意串通，不仅在合作开发合同中故意作出有损原告合法利益的约定，甚至背着原告全体居民或代表，非法签订补充协议，并出具一系列文书，非法处分依法享有的出让土地使用权，同时非法处分原告对住宅用地开发和经营权，拱手将原告已取得的用作住宅开发和经营的14.933亩出让土地交给被告开发和经营，已造成原告和498名失地农民利益严重受损。
第七组证据：1.2008年8月20日土地登记审批表。2.2008年8月20日土地登记申请书。3.2008年8月21日巨林公司的承诺。4.2008年8月22日原达县人民政府填发的达国用（2008）第04239号土地使用权证。5.2008年9月10日原达县国土资源局填发的达县（市）（2008）字第16号建设用地批准书。6.2010年6月13日巨林公司向原达县国土资源局补缴土地出让价款5753300元一般缴款书。7.2010年6月18日达县人民政府达府土函（2010）36号《关于达县巨林有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让手续的批复》。8.2013年5月25日原达县县委、县政府达国土资（2013）291号《关于南外镇四合社区六、七小区生活留地手续办理情况的报告》。拟证明被告取得的原告出让住宅用地使用权和不当取得该地块开发、经营权违法，且已严重损害原告合法利益，依法不受法律保护的事实。
第八组证据：1.原达县国土资源局达国地资函（2010）187号《关于达建函（2020）31号的复函》。2.2010年7月6日原达县规划和建设局向巨林公司填发的建设用地规划许可证。3.2010年8月4日达县规划和建设局填发的达建字第2005－37号建设工程规划许可证。4.2010年10月12日原达县规划和建设局向“立根尚城”填发的建筑工程施工许可证。5.2011年3月2日巨林公司申报的商品房预售许可证申报审批表。6.2011年5月3日巨林公司商品房预售许可证，拟证明被告以转让为名将原告地块骗到手后，不顾原告合法利益，既不告知原告，又不让原告参与决策与管理，单方将项目名称“商住综合楼”变更为“立根尚城”，将多层改变为高层，将建筑总面积从31268平方米调整为92239.4平方米而不调整或增加原告分配利益比例的事实。
第九组证据：1.2005年12月17日原达县南外镇四合社区五小区与达州市新华房产开发公司签订的《联合开发协议》。2.2009年7月18日原达县南外镇四合社区五小区与达州市新华房地产开发公司签订的《联合开发协议书》补充协议。3.原告损失计算表。拟证明，被告应当按原告诉讼请求向原告分配利益，并赔偿由此造成的全部损失。
第十组证据：1.2006年1月22日七小区与被告签订的《合作协议》。2.2010年12月24日七小区与被告签订的《补充协议》。3.六小区出具的《证明》一份。拟证明被告涂立根是项目的投资人和负责人。
审理中，原告申请证人谢和金、李国明出庭作证。庭审中，证人谢和金、李国明到庭对担任六小区居民代表时不知道原、被告签订合同的情况进行了证实。
二被告对上列证据中的第九组证据中原告损失计算表及证人证言不予认可外，对其余证据的真实性均无异议，同时提出第十组证据与本案无关。
被告巨林公司、涂立根为抗辩原告的诉讼请求，共同提交了如下证据：
第一组证据：《企业法人营业执照》、组织机构代码证、房地产企业开发资质证、税务登记证、法人身份证，拟证明被告巨林公司具有三级房地产开发资质等。
第二组证据：1.《六小区支部大会记录》。2.《情况汇报》。3.社区两委会记录、请示。拟证明六小区与原告联合开发房地产是经过全体党员和居民代表大会讨论决定并经上级政府同意。
第三组证据：1.《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》。2.《补充协议》，拟证明原、被告双方的合同关系。
第四组证据：1.《出让合同变更协议》。2.四川省政府非税收入一般缴款书。拟证明被告巨林公司经批准将案涉土地变更为出让土地并缴纳土地出让金的情况。
第五组证据：建设规划许可证、施工许可证、预售许可证等手续，拟证明原、被告合作开发的项目手续齐全合法。
对上列证据的真实性原告均无异议，但认为不能达到被告的证明目的。
对原、被告双方真实性无异议的证据予以采信，对其余证据结合全案情况进行认定。
根据现有证据，本院经审理查明如下事实：因达渝高速公路、达万铁路建设，集体土地被征用，原达县人民政府于2003年9月5日作出达府办函（2003）第71号《关于依法撤销南外镇新大风乡等十三个农业集体经济组织的批复》，撤销原达县南外镇七里沟村二社建制，组建居民小区，归原达县南外镇四合社区管理，设立为第六居民小区即本案原告六小区。
2005年7月5日，原达县国土资源管理局作出达国土资函（2005）67号《关于四合社区六小区（原七里沟二组）征地后留地指标的批复》，同意达县土地统征事务中心意见，划拨该小区生活留地面积14.933亩。2005年7月29日，达州市规划和建设局形成第十六期《会议纪要》，同意南外七里沟二组生活留地在Ⅲ号干道旁选址，用地面积及性质按国土局土地预审意见执行。2005年8月18日，原达县规划和建设局作出达建规（2005-37）号建设工程选址意见书载明：六、七小区，根据你俩小区《关于“给予生活留地”的申请》，经研究同意该建设项目在达县南外镇叶家湾社区二小区范围内选址。2005年9月1日，原达县国土资源局作出达国土资函（2005）95号《关于达县南外镇四合社区六小区生活留地的预审意见》，提出该项目符合国家政策，选址符合达县城区土地利用规划，用地规模应控制在0.9956公顷以内。2005年12月29日，原达县人民政府作出达府土函（2005）64号《关于达县南外镇四合社区六、七小区生活留地的供地批复》，同意达县国土资源局供地方案，将位于达县南外镇叶家湾社区二小区土地面积为15634平方米的国有存量土地，以划拨方式供给六、七小区生活留地，土地用途为住宅用地。另承担公共设施用地5341.25平方米。2007年7月3日，原达县人民政府颁发达国用（2007）第03177号《国地使用权证》载明：土地使用权人达县南外镇四合社区第六、七居民小区，座落达县南外镇叶家湾社区二小区，地号10／1／61，地类（用途）住宅用地，使用类型划拨，使用权面积15634㎡。
2005年7月21日，六小区召开支部扩大会，参会人员有支部党员和社员代表共计18人（社员代表两人缺席），通过会议研究，初步形成联建方案，内容主要为：六小区提供合法土地（包括土地费、出让金）；分配方法底楼门市按50%分成；若对方能适当承担土地出让金，二楼给一部分，可优先考虑；立项费六小区承担。2005年8月28日，六小区向四合社区居民委员会提交《关于“生活留地”讨论的情况汇报》，内容主要为：经全体党员及社员代表会讨论通过同意生活留地指标寻找合作者进行完善手续并投资开发，其具体条件：1.小区用生活留地指标寻找合作者，由合作者完善所有手续，并承担审批手续的隐形费用。土地费及转让费由我小区承担。2.地理位置由合作者选择，争取在开发区现在最佳位置，而不要本小区土地，以便更好发挥经济效益。3.土地手续完善后，由合作者投资开发（小区出地，伙伴出资），其所有费用由合作者承担。4.开发后，按本小区审批面积所修建的门市，小区与合作者各分得百分之五十。其相关证件由合作者办理，并承担费用（其有关修建要求和分配方案以协议为准）。2005年8月31日，四合社区居民委员会召开“两委会”，同意六小区联建方案后，于当日以社区居委会的名义向达县南外镇人民政府递交书面请示，内容主要为：一、生活留地建成的门市六小区和投资商各占一半，门市为成品房。二、划拨土地费和土地出让金由六小区承担。三、工程迁涉的所有相关部门手续由投资商办理，并且承担一切费用（包括税费）。四、六小区所得门市的产权手续办理，由投资商办理，并承担一切费用。原达县南外镇人民政府同意了社区上报的方案。
2005年9月28日，六小区为甲方，巨林公司为乙方，双方签订《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》约定，甲方经全体党员及群众代表两次充分讨论，同意将位于南城三号干道侧生活留地14.933亩提供给乙方承建商住综合楼，经反复协商，达成如下合同：一、甲方将位于南城三号干道侧生活留地14.933亩提供给乙方修建“四合社区六小区商住综合楼”，所需建设资金由乙方全额投资。二、该宗土地的立项、选址定点、国土、建设等部门的手续由乙方以甲方名义办理。甲方只承担该宗土地的划拨、出让金两项费用（以正式票据为准），该宗土地的所有土地费用由甲方承担，其余各项费用均由乙方全部承担缴纳（包括税费等）。三、商住综合楼建成后的产权分配：1.该宗土地内商住综合楼建成后，一楼门市甲、乙双方按50%的比例平均分配（甲方分得的门市建筑面积不得低于1500㎡），门市位置由甲、乙双方在商住综合楼的施工图纸上确定。2.商住综合楼建成除一楼门市甲、乙双方按比例分配外，综合楼其余的地下层、二楼（包含二楼）以上的房屋产权归乙方所有，甲方不参与分配。四、根据国家的相关规定，结合本小区实际，为了符合房产开发的有关精神，甲方自愿将该宗土地使用权转让给乙方。五、甲方分得的综合楼门市的具体要求……。六、甲方分得的综合楼门市的房屋产权证、土地使用权证由乙方负责办理，并承担费用，甲方不承担“两证”的费用。七、商住综合楼在修建过程中，乙方必须按设计要求按图施工，如中途变更方案，应征求甲方意见。八、乙方在修建过程中应严格抓好安全工作，若发生安全事故产生的法律责任和经济损失概由乙方全部承担，甲方不承担任何责任。九、商住综合楼的建设工期为二十四个月，即从乙方进场施工之日起计算开工日期。若遇特殊情况或不可抗拒的因素影响，工期顺延。十、甲、乙双方应严格履行本合同内容，若一方违约应付对方违约金壹佰万元，并承担大于违约金部分的经济损失。合同上加盖有六小区、巨林公司印章。六小区原负责人张家政在协议上签名，张家双、魏在银、陈清华、洪绍明作为六小区代表在协议上签名。巨林公司法定代表人郭雄在协议上签名，涂立根作为项目全权负责人在协议上签名。协议上还签有原达县南外镇四合社区居委会同意小区意见，并加盖有原达县南外镇四合社区居民委员会印章。
合同签订后，2007年8月31日，原达县人民政府作出达府土函（2007）50号《关于达县南外镇四合社区第六、七居民小区划拨国有土地使用权办理出让手续的批复》，同意六、七小区持有的达国用（2007）字第03177号《国有土地使用权证》位于达县南外镇叶家湾社区二小区的划拨国有土地使用权办理出让手续。其土地面积为15634平方米，土地用途为住宅用地，使用年限70年，总地价4846540元，补交出让金1066239元。后六小区缴纳土地出让金1066239元并与原达县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及补充协议。2007年10月31日原达县人民政府颁发达国用（2007）第05436号《国有土地使用权证》载明，土地使用权人达县南外镇四合社区第六、七居民小区，座落达县南外镇叶家湾社区二小区，地号10／1／61，地类（用途）住宅用地，使用类型出让，终止日期2077年8月31日，使用权面积15634㎡。2008年8月18日，六、七小区向原达县国土资源局递交《申请》，称经与巨林公司协议，现将达国用2007第05436号国有土地使用权转让给巨林公司，现申请办理土地权转让手续并注销达国用2007第05436号国有土地使用权。同时出具委托书，委托巨林公司涂立密进行转让国有土地使用权手续的办理。2008年8月21日，巨林公司向原达县国土资源局出具承诺载明：就位于达县南外镇叶家社区宗地号为（达国用2007第05436号）出让国有土地15634㎡，现由达县南外镇四合社区六、七小区转让给我公司，转让手续办理完后所牵涉的转让税费，由我公司自动申请税务部门缴纳税费。2008年8月22日，原达县人民政府颁发达国用（2008）第04239号《国有土地使用权证》载明，土地使用权人达县巨林实业有限责任公司，座落达县南外镇叶家湾社区二小区，地号10／1／61，地类（用途）住宅用地，使用类型出让，终止日期2077年8月31日，使用权面积15634㎡。2010年6月18日，原达县人民政府作出达府土函（2010）36号《关于达县巨林实业有限责任公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的批复》，内容主要为：一、同意达县巨林实业有限责任公司持有的达国用（2008）第04239号《国有土地使用权证》载明位于达县南外镇叶家湾社区二小区的国有土地使用权办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续。其土地用途调为商业住宅用地（其中一、二层可为商业用房，且建筑面积不大于6521.6平方米），地上可建总建筑面积不大于31268平方米调整为不大于92334.35平方米，由土地使用权人补缴土地使用权出让金575.33万元。《国有土地使用权出让合同》约定的其余土地使用条件和要求不变。二、按照建设部门的相关规定，地下室可建建筑面积不纳入容积率计算。三、同意土地出让业务费11.51万元在出让金中列支。后巨林公司补交土地出让金5753300元并与达县国土资源局签订了《土地使用权变更协议》，将案涉土地用途变更为商业住宅用地，地上可建总建筑面积调整为不大于92334.35平方米。2010年7月2日，巨林公司向原达县规划和建设局递交《申请》，请求将原达建规2005-37号《建设用地规划许可证》变更到公司名下。六、七小区均在《申请》上签章同意变更。2010年7月6日，原达县规划和建设局给巨林公司重新颁发了达地字2005-37号《建设用地规划许可证》载明，用地项目名称立根尚城，用地位置达县南外镇叶家湾社区二小区，用地性质出让，用地面积15634㎡，其中已按规划调整为道路用地面积1145.36㎡。2010年8月4日，原达县规划和建设局为“立根尚城”项目颁发了《建设工程规划许可证》，同年10月12日颁发了《建筑工程许可证》。
2010年10月15日，六小区为甲方，巨林公司为乙方，签订《补充协议》约定，一、原合作协议第九条中约定：“建设工期为二十四个月，即从乙方进场施工之日起计算开工日期”。由于周边道路未通，相关建设和用地手续未办齐，乙方无法进场施工，直到2010年10月12日经达县规划和建设局颁发了（513001201010120101）号《建筑工程施工许可证》。现甲、乙双方经自愿协商将建设工期变更为：该项目开工时间为2010年10月13日起至2012年10月13日竣工。乙方必须在2012年10月13日前将甲方应得门市交付使用，若乙方到期不向甲方交付门市，由乙方每月向甲方支付租金损失10000元。甲方门市办理“两证”在交付门市时另行约定。二、本补充协议条款中与原协议不一致时，以本协议为准。三、本协议与原协议具有同等的法律效力。协议上加盖有六小区、巨林公司印章。六小区原负责人张伟在协议上签名，张（家）双、张家政、洪绍明、陈清华、魏在银作为小区代表在协议上签名。巨林公司法定代表人郭雄在协议上签名，涂立根作为项目全权负责人在协议上签名。协议上还签有原达县南外镇四合社区居委会同意小区意见，并加盖有原达县南外镇四合社区居民委员会印章。
2011年5月3日，原达县规划建设局为案涉“立根尚城”项目颁发了《商品房预售许可证》载明，预售总建筑面积：98070.65平方米，共850套。2013年6月16日，四川伟程勘测服务有限公司对“立根尚城”楼房面积进行了测绘并出具（川伟程测司（2013DX715-719］）号《房屋面积测绘报告》载明，立根尚城1#楼1层商业用房套内建筑面积1109.44平方米，建筑面积1180.69平方米；2#楼1层商业用房套内建筑面积336.73平方米，建筑面积361.73平方米；3#楼无商业用房；4#楼1层商业用房套内建筑面积452.26平方米，建筑面积476.81平方米；5#楼1层商业用房套内建筑面积1107.03平方米，建筑面积1182.22平方米。1层商业用房建筑面积合计3201.45平方米。2012年5月15日，巨林公司以六、七小区名义缴纳城镇土地使用税93804元。2013年10月17日，巨林公司函告六小区，内容主要为：根据双方协议，我公司现已完成了合作协议的相关内容，请小区组织人员在5个工作日内前来我处依照约定办理接房的相关事宜。我公司将于本月二十二日停止给你小区因不能按期交房所致每个月10000元租金损失的补偿，请小区及时交接。六小区小区长李平进行了签收。
同时查明，2011年11月22日，原中共达县南外镇纪律检查委员会对群众来信反映的六小区有关问题进行调查，形成《关于南外镇四合社区六小区有关问题调查情况通报》，内容主要为：关于群众反映四合六小区498人，共计9960㎡的生活保障用地，小区张家政、张伟、洪绍明等人违法擅自做主和涂立根签订联合开发协议，使原来每个人20㎡变成仅有3㎡的问题。处理意见：此事过去已由镇纪委调查处理过。尚未发现有干部违纪。通过会议讨论方式决定生活预留地开发事宜，是当时达县生活留地处置的贯通作法。关于群众反映“四合社区六小区预留地开发项目，开发商涂立根本已违约，壹佰万违约金眼看到手，却被小区张伟及党小组长张家双等人的一纸补充协议付之一炬”的问题。经调查，2010年10月25日，张伟代表四合六小区与开发商涂立根签订了关于预留地开发项目工期规定的补充协议。原合同工期为24个月，群众认可乙方的建设工期应从进场平场开始计算起，所以乙方已过交房时间，应属违约，而补充协议却又重新明确了建设工期应从乙方领取施工许可证算起，至今未到24个月，使可能应得到的违约金丧失，损害了集体利益。处理意见：1、工期确定的问题，属于经济合同法律问题，建议通过法律程序解决。2、小区长张伟、党小组长张家双、出纳魏在银、小区党员陈清华等人在群众与涂立根因工期问题发生争议的情况下，未经居民会议或其他会议讨论研究，擅做主张与乙方签订补充协议，违反了《四川省农村集体资产管理办法》、《达州市城镇社区集体资产监督管理试行办法》关于集体资产处置的有关规定，张伟做为六小区法人代表，应负主要责任，建议立案检查。其他人员应负次要责任，给予批评教育。
本院认为，本案主要争议焦点如下：
1.关于原告与被告巨林公司所签《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》及《补充协议》的效力问题。
关于《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》的效力问题。原告称双方签订合同时，原告并未取得案涉土地产权且原告原负责人在未得到村民大会或村民代表会表决通过的条件下，与被告巨林公司恶意串通签订，合同应为无效。现查明，2005年7月5日，原达县国土资源管理局作出达国土资函（2005）67号《关于四合社区六小区（原七里沟二组）征地后留地指标的批复》，同意达县土地统征事务中心意见，划拨该小区生活留地面积14.933亩。2005年12月29日，原达县人民政府作出达府土函（2005）64号《关于达县南外镇四合社区六、七小区生活留地的供地批复》，将位于达县南外镇叶家湾社区二小区土地面积为15634平方米的国有存量土地，以划拨方式供给达县南外镇四合社区六、七小区人生活留地，土地用途为住宅用地。2007年8月31日，原达县人民政府作出达府土函（2007）50号《关于达县南外镇四合社区第六、七居民小区划拨国有土地使用权办理出让手续的批复》，同意六、七小区持有的达国用（2007）字第03177号《国有土地使用权证》位于达县南外镇叶家湾社区二小区的划拨国有土地使用权办理出让手续。2007年10月31日达县人民政府颁发达国用（2007）第05436号《国有土地使用权证》载明，土地使用权人达县南外镇四合社区第六、七居民小区，座落达县南外镇叶家湾社区二小区，地号10／1／61，地类（用途）住宅用地，使用类型出让。原、被告《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》于2005年9月28签订，该合同签订时案涉土地性质为划拨用地，现土地性质经相关职能部门批准，已变更为出让，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”，且双方签订合同前，六小区召开了有支部党员和社员代表共计18人参加的支部扩大会，形成合作联建初步方案后逐级请示居委会、镇政府同意。在起诉前，案涉六小区与巨林公司之间土地转让及房地产开发立项及规划、建设、预售等相关事项均通过了达川区人民政府及相关职能部门的审批。原达县南外镇纪委关于案涉信访问题调查情况通报结论载明，“此事过去已由镇纪委调查处理过。尚未发现有干部违纪。通过会议讨论方式决定生活预留地开发事宜，是当时达县生活留地处置的贯通作法”。因此，原告以未经村民大会或村民代表会表决通过，未获得政府和相关部门批准为由，主张《修建“达县南外四合社区六小区商住综合楼”合同》无效，与查明的事实不符，于法无据，本院不予支持。
关于《补充协议》的效力问题。原中共达县南外镇纪委关于案涉信访问题调查情况通报结论载明，小区长张伟、党小组长张家双、出纳魏在银、小区党员陈清华等人在群众与涂立根因工期问题发生争议的情况下，未经居民会议或其他会议讨论研究，擅做主张与乙方签订补充协议，违反了《四川省农村集体资产管理办法》、《达州市城镇社区集体资产监督管理试行办法》关于集体资产处置的有关规定，该补充协议放宽原告工期，使小区居民集体利益受损。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效”的规定，《补充协议》无效。
2.关于商业用房交接和损失赔偿的问题。
基于双方所签订《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》有效而《补充协议》无效，原告、被告双方应依据《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》约定享受权利承担义务。该合同明确约定，该宗土地内商住综合楼建成后，一楼门市甲、乙双方按50%的比例平均分配（甲方分得的门市建筑面积不得低于1500㎡）。商住综合楼建成除一楼门市甲、乙双方按比例分配外，综合楼其余的地下层、二楼（包含二楼）以上的房屋产权归乙方所有，甲方不参与分配。除前述约定之外，双方对建成后的房产再无其他任何约定。现查明，案涉项目一层商业门市建筑面积共计3201.45平方米（含公摊面积），按约定的50%平均分配后，六小区分得一层商业门市建筑面积为1600.73平方米（含公摊面积），亦不低于1500平方米。六小区、巨林公司应按双方约定交接一层商业门市建筑面积为1600.73平方米（含公摊面积）。同时，该合同约定，商住综合楼的建设工期为二十四个月，即从乙方进场施工之日起计算开工日期。若遇特殊情况或不可抗拒的因素影响，工期顺延。甲、乙双方应严格履行本合同内容，若一方违约应付对方违约金壹佰万元，并承担大于违约金部分的经济损失。虽然《补充协议》约定变更建设工期及延长了交接一层商业门市的时间，但因该协议无效，原告、被告双方应按照《修建“四合社区六小区商住综合楼”合同》约定的时间交接一层商业门市。现被告未按该合同约定的时间交付一层商业门市，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应按该合同约定承担违约责任，依法赔偿原告违约金1000000元。同时，综合考虑生活留地的性质及六小区居民现状，巨林公司除按照合同约定赔偿原告前述违约金1000000元外，本院酌定另行赔偿原告相关损失800000元。
3.关于被告涂立根是否承担责任的问题。
经查，被告涂立根是案涉项目的实际投资人，应与巨林公司共同承担责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告达县巨林实业有限公司、涂立根在本判决生效之日起将开发建设的“立根尚城”项目一层商业用房建筑面积1600.73平方米（含公摊面积）交付给原告达县南外镇四合社区第六居民小区并负责办理产权证照及缴纳相关税费；
二、被告达县巨林实业有限公司、涂立根在本判决生效之日起赔偿原告达县南外镇四合社区第六居民小区违约金
1000000元；
三、被告达县巨林实业有限公司、涂立根在本判决生效之日起赔偿原告达县南外镇四合社区第六居民小区损失
800000元；
四、驳回原告达县南外镇四合社区第六居民小区的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，对未偿付的金额加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费172218元，原告达县南外镇四合社区第六居民小区承担55000元，被告达县巨林实业有限公司、涂立根承担117218元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 邓东川
审判员 古 霞
审判员 户 娆
二〇一四年十一月三日
书记员 古钰钦