湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2802民初846号
原告胡定荣。
委托代理人孟湛，上海明庭律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人殷豹，上海管博律师事务所律师。特别授权代理。
被告恩施�宏基实业有限公司，住所地湖北省利川市都亭街道办事处教场村五组（清源路28号）。统一社会信用代码：91422802688455627T。
法定代表人张敬成，董事长。
委托代理人王治国，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。
原告胡定荣诉被告恩施州宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由审判员胡兴国适用简易程序，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告胡定荣及其委托代理人孟湛、殷豹，被告宏基公司的委托代理人王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡定荣诉称：2010年9月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，原告向被告购买利川市东城关东村二组绵绣新村第B幢15层1506室。根据合同约定，该房屋建筑面积为105.71m2，套内建筑面积89.45m2；单价2450.10元／m2，总金额259000元；根据房屋产权证显示，该房屋实际套内建筑面积仅有84.19m2，与合同约定面积相差5.26m2，面积误差比超过3%。且自原告搬入该房屋居住后，该房屋一直存在外墙渗水、阳台漏水、房屋发霉等质量问题，严重影响了原告的正常居住。被告的违约行为严重侵害了原告合法权益。现请求法院判令：1、被告返还购房款19200.21元及利息5766.11元（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2010年9月2日起暂计至2016年2月16日，实际应计算至履行日止）。2、被告承担房屋保修责任，对原告的房屋进行维修，或者向原告支付维修费用。庭审中，原告将购房款及利息变更为以双方实际结算的价款为准并放弃了要求被告承担房屋保修责任或者向其支付维修费用的请求。
被告宏基公司辩称：（一）关于返还购房款及利息问题。1、被告出售的商品房是按建筑面积出售不是按套内面积出售。2、双方选择确认面积差异处理方式即合同约定的是以建筑面积为准不是以套内面积为准。3、双方约定的建筑面积和实际建筑面积误差比未超过3%。4、双方约定的套内面积发生差异的处理方式为以测绘机构测绘报告为准。（二）原、被告在房屋交付时对面积差异进行了处理和结算，诉讼时效应以结算房价款时开始计算，原告现在起诉也已经超过了诉讼时效。
经审理查明：2010年9月2日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同书》一份，主要内容为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，乙方和甲方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据甲方以出让方式取得位于利川市东城办事处关东二组、编号为利国用（2010）第185号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为鄂ES（2C）-20-00753。该地块土地面积为6331m2，规划用途为商住，土地使用年限自2010年4月9日至2080年4月9日。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名锦绣新村。建设工程规划许可证号为利规建字（2009）第140号，施工许可证号为1014。第二条商品房销售依据乙方购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为利川市房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂利房预字（2010）005号。第三条乙方所购商品房的基本情况乙方购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B幢15层1506号。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.0米，建筑层数共25层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面�共105.71平方米，其中，套内建筑面积89.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.26平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2450.10元，总金额（人民币）贰拾伍万玖仟元整。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第2种方式进行处理：……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期活期存款利率付给利息。乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足；超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方返还乙方；绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。
面积误差比＝×100%。
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限乙方按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人于2010年9月2日签订商品房合同时付购房款柒万玖仟元整（￥79000.00）。余下房款壹拾捌万元整（￥180000.00），申请银�按揭贷款，并委托银行向出卖人直接支付。第七条乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相�的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、乙方如退房则按该房屋总价的10%向甲方支付违约金。第八条交付期限甲方应当在2011年5月30日前，将综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的；2、因设计变更且甲方在发生之日起15日内告知乙方的。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超�30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示同意该商品房交付使用的批准文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以�方式处理：乙方接到交房通知后15日内到指定地点提供齐全资料办理交接，逾期不办理交接手续，由此产生的一切后果由买受人承担，从通知之日起至入住日止物业管理费按50%计收。第十五条关于产权登记的约定甲方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款1%赔偿乙方损失。2、乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金。3、乙方应于签定合同之日起七日内提供办理产权的相关资料，若因乙方原因不按时提供办理产权相关资料及不配合办理工作的，乙方按已付房价款的1%向甲方支付违约金�第十六条保修责任乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第十七条双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权物业公司统一管理；2、若乙方需按揭贷款购房者，按揭的手续等一切费用由乙方承担；3、该商品房移交后，乙方必须服从小区的物业管理，遵守物业管理公司的各项规章制度；按时缴纳物业管理服务费用，爱护公共设施；4、甲方代收公共部位、公共设施设备维修基金按建筑面积40元／m2，乙方共计缴纳4228.40元。维修基金代收后交市房地产管理局代管，待小区业主委员会成立后，由其管理，用于小区公共部位修缮工程。第十八条乙方的房屋仅作住宅使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件�14页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲方壹份，乙方壹份，市房地产管理局壹份，市国土资源局壹份，银行、税务局各壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由甲方向市房地产管理局申请登记备案。该合同后有附件一至四，分别为，附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明以测绘机构测量报告为准；附件三：装饰、设备标准1.外墙：按照“保温节能”要求施工2.内墙：混合砂浆找平3.顶棚：清水砼4.地面：混凝土楼板面5.门窗：塑钢窗户，中空玻璃，进户防盗门6.厨房：混凝土楼板面7.卫生间：混凝土楼板面8.阳台：非封闭式阳台，不锈钢栏杆9.电梯：品牌待定10.其他：均由买受人自行承担。附件四：合同补充协议一、代收代缴费用买受人的委托，�出卖人代收代缴下列合同价款外的税费：1.他项权证费：98元／户。2.契税：按合同价计，住宅90㎡以内缴总房款的1%，90㎡～140㎡缴总房款的2%，140㎡以上缴总房款的4%。3.办理产权证费用：房产证登记费80元／户，土地证登记费150元／户，上述费用在该商品房封顶时，由买受人一次性缴清。本项目建设过程中及该商品房产权登记过程中，如遇政府部门合法调整或增设收费项目，则按政府文件执行。二、银行按揭约定1.买受人应在签约之日起七日内将按揭所需完整资料（含签署的相关申请协议）送交出卖人，由出卖人转交银行，否则按本合同第七条之规定处理。2.买受人对所提供的按揭资料的真实性和合法性负责，因买受人提供的资料或个人资信条件不合格导致银行不予批贷的，由买受人按如下约定付款：首付60%，该栋房屋封顶时支付余款。3.银行批贷额�于买受人申请额的，由买受人在十五日内补齐差额。4.按揭所需的评估费、保险费等相关费用由买受人自行承担。三、物业管理约定前期物业服务标准暂定收费标准：住宅每月0.80元／㎡。四、买受人未按合同约定缴清房款或按揭尚未完成审批的，出卖人将不予交付房屋。五、出卖人利用报纸、电视等公众媒体对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。六、买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所列明的买受人地址及联系电话不能有效履行有关通知义务，则买受人承担由此产生的相关全部责任，由此引起的一切后果均由买受人负责。七、买受人为保护自身权益，可以申办商品房预告登记，同时买受人委托出卖人代为办理预告登记和抵押权预告登记。
2010年9月2日，原告向被告交纳了首期购房款79000元，随�又以按揭贷款的形式向被告交纳购房款180000元，2011年6月18日，原告缴纳契税5180元，2013年4月25日，利川市地方税务局开具了售房款为259000元的《销售不动产统一网络代开发票》1份。
2011年9月7日，被告将涉案房屋交付原告使用，接着原告向被告补交了涉案房屋差价款1029.04元。
另查明，利川市房地产测绘大队出具的建筑面积及分摊面积的计算表载明：涉案房屋建筑面积106.13m2，套内面积84.19m2，分摊面积21.94m2，分摊率0.26065。根据前述合同第四条和第五条约定，涉案房屋面积误差比约为0.39731%，原告向被告补交了涉案房屋面积差价款1029.04元。
2013年7月19日，利川市住房和城乡建设局就原告所购商品房办理了转移登记手续，所有权证号为利川房权证东城字第××号，房屋所有权人原告，套内建筑面积84.19m2，共有分摊面积21.94m2，产权面积106.13m2；2014年10月31日，利川市住房和城乡建设局就该房屋办理了抵押登记手续，并颁发了他项权证，他项权证号为141025。
诉讼中，原告将购房款计算利息的基数变更为以双方实际结算的价款即260029.04元（259000元＋1029.04元）为准并放弃了要求被告承担房屋保修责任或者向其支付维修费用的请求。
上述事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同书》、锦绣新村前期服务协议、《销售不动产统一网络代开发票》、《税收通用完税证》、《房屋所有权证》、利川市房地产测绘大队出具的建筑面积及分摊面积的计算表、房地产登记受理审核业务书、利川市房屋所有权初始登记审批表、利川市房屋所有权转移登记审批表、利川市房屋抵押登记审批表、利川市住房和城乡建设局利建函（2013）8号《关于办理房产抵押登记不再收执﹤房屋所有权证﹥原件的批复》等证�在卷为证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且双方对此均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告应否返还原告部分购房款及利息。2、本案是否超过诉讼时效。本院针对前述焦点分析评判如下：
（一）关于被告应否返还原告部分购房款及利息问题。被告应否返还购房款，取决于双方在合同中约定的计价方式、面积确认及面积差异处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（后称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》�四条约定按建筑面积计价，而非按套内建筑面积计价，第五条约定根据当事人选择的计价方式即以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。依据利川市房地产测绘大队测量的涉案房屋建筑面积与合同约定面积计算，涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内，双方应据实结算房价款，且原告已按照该约定向被告补交了面积差价款。现原告要求被告按照套内建筑面积结算并返还相应购房款，没有合同和法律依据，本院不予支持。基于前述，原告要求被告支付该部分购房款利息的基础便不存在，对原告的该部分请求本院亦不予支持。被告辩称应以建筑面积为依据据实结算房价款的理由成立，本院予以采纳。
（二）关于原告起诉返还购房款是否超过诉讼时效问题。被告虽已将涉案房屋交付原告使用并将该房屋的《房屋所有权证》交与原告，因双方在涉案《商品房买卖合同》附件二中约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明以测绘机构测量报告为准”，但被告并未举出确实充分证据证明原告知道涉案房屋面积的测绘结果的具体时间，原告起诉的诉讼时效应自其知道该房屋面积的测绘结果之日起计算。被告辩称应以双方结算房价款时起开始计算诉讼时效的理由并不充分，本院不予采纳。
综上所述，涉案《商品房买卖合同》合法有效，对原、被告双方当事人均具有约束力。基于合同的约定，原告要求被告按照套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理的依据不足，对其请求本院不予支持。庭审中，原告放弃要求被告承担房屋保修责任或者向原告支付维修费用的请求，是当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。被告关于涉案房屋应按建筑面积计价，该房屋面积误差比�对值在3%以内，双方应据实结算房价款的抗辩理由成立，本院予以采纳。被告称原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告胡定荣的诉讼请求。
案件受理费424元，减半收取212元，由原告胡定荣负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉�时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17761101040007804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡兴国
二〇一六年五月十一日
书记员 赖永超
产权登记面积－合同约定面积
合同约定面积积积