广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初2169号
原告：江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司，住所地江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山A06号。
法定代表人：李湘建。
委托代理人：叶英锋，该公司员工。
被告：江门市伟特科技有限公司，住所地江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山A06号机械厂房D-1，组织机构代码56259391-X。
法定代表人：张井旉。
被告：张井旉，男，1971年1月3日出生，汉族，住陕西省旬邑县。
原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司（下简称德润公司）诉被告江门市伟特科技有限公司（下简称伟特公司）、张井旉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德润公司的委托代理人叶英锋到庭参加诉讼，被告伟特公司、张井旉经本院公告传唤，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德润公司起诉称：原告与被告伟特公司于2013年7月26日签订《厂房租赁合同》，将原告位于江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山工业区A12的E1、E2仓库和空地租赁给被告伟特公司用于生产、销售塑料薄膜材料，租赁期限从2013年8月1日起至2016年7月30日止，租金为18660元每月，被告伟特公司应于每月1号或该日前向原告交纳租金等费用，被告伟特公司逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金的计算方式为拖欠天数乘欠交租金总额的千分之五。未经原告同意，被告伟特公司不得提前解除本合同，如被告伟特公司确需提前解约，须提前两个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1.向原告交回租赁物；2.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；3.应于本合同提前终止前一日之前向原告支付相等于当月租金叁倍的款项作为赔偿。被告张井旉对被告伟特公司与原告签订的合同和补充协议等文件所约定的权利和义务及所有的法律责任进行担保并负连带责任。其后，原告与被告伟特公司、张井旉签订了《租赁厂房补充协议》，约定被告伟特公司租赁原告位于江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山工业区A1的E1、E2仓库5346平方米，租金为10.5元每月每平方米以及S2办公楼首层东面一半和第三层885平方米，租金为13元每月每平方米，道路分摊500平方米，原合同约定租金变更为67638元每月，物业管理费500元每月，被告伟特公司应交履约保证金202900元，每月房产税、土地使用税随租金上交给原告。
原告按照合同约定按时将租赁物交付给被告伟特公司使用，但被告伟特公司从2015年10月1日开始拖欠原告租金、房产税、土地使用税，原告多次催促但被告伟特公司仍未支付。原告于2016年1月4日向法院提起诉讼，被告伟特公司按原告的要求支付了相关的费用，原告向法院申请撤诉。被告伟特公司从2016年2月1日起因生产范围缩小为租赁E2仓库（面积2673平方米），并向原告支付保证金84200元（三个月租金，在原已付的履约保证金202900元扣减），其他租赁合同、补充合同的条款不变，但被告从2016年2月1日开始没有按时向原告支付E2仓库的租金、物业管理费、房产税和土地使用税，其行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告具状起诉法院请判令：1.解除原告与被告伟特公司、张井旉于2013年7月26日签订的《厂房租赁合同》以及《租赁厂房补充协议》；2.被告伟特公司向原告支付租金、房产土地使用税、物业管理费，上述费用从2016年2月1日起计至被告伟特公司搬离租赁厂房之日止（暂计至2016年4月1日，租金84807元、房产土地使用税5514元、物业管理费1500元，合共91821元）；3.被告伟特公司向原告支付违约金（以租金28269元每月，日利率千分之五计算，自2016年2月1日起计至被告伟特公司付清租金之日止）；4.原告不予返还履约保证金84200元；5.被告伟特公司在合同解除后立即搬离租赁厂房；6.被告张井旉对被告伟特公司在本案的全部债务承担连带责任；7.本案诉讼费由被告伟特公司、张井旉承担。
在庭审中，原告变更为每月租金按28066.5元计算，每月物业管理费按200元计算。
原告德润公司在举证期限内提供的证据有：1.原告的营业执照、组织机构代码证（复印件）各1份；2.被告伟特公司的工商登记公示信息、张井旉身份证（复印件）各1份；3.《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》（原件）各1份；4.《收据》（原件）1份；5.《房屋产权证》、《房产税缴纳凭证》（复印件）各1份，《土地税缴纳凭证》（复印件）2份。
被告伟特科技公司、张井旉在答辩期内未答辩，在举证期限内未举证。
经审理查明，位于江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山工业区A12的房屋权属人为德润公司。2013年7月26日，德润公司与伟特公司签订《厂房租赁合同》，约定德润公司向伟特公司出租德润公司所有的位于江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山工业区A12的E1、E2仓库和空地，租赁物面积经双方认可确定为3732平方米，道路分摊面积500平方米。并约定：1.租赁期限从2013年8月1日起至2016年7月30日止。厂租租金为18660元每月，自2013年8月1日起计收租金；2.伟特公司应于每月1号或该日前向德润公司交纳租金等费用，逾期支付租金，应支付违约金，违约金的计算方式为拖欠天数乘欠交租金总额的千分之五；3.在租赁期限内，若遇伟特公司欠交租金、水费、电费等费用超过合同约定时间十天，德润公司有权提前解除本合同；4.张井旉对伟特公司与德润公司签订的合同和补充协议等文件所约定的权利和义务及所有法律责任进行担保并负连带责任。
2013年7月28日，德润公司与伟特公司签订《租赁厂房补充协议》，约定：1.伟特公司租赁德润公司位于江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山工业区A1的E1、E2仓库5346平方米及S2办公楼首层东面一半和第三层885平方米，道路分摊500平方米；2.原合同约定租金变更为每月67638元，物业管理费每月500元；3.应交履约保证金202900元；4.伟特公司自行承担因本合同缴纳的房产税、土地使用税等费用，每月房产税、土地使用税随租金上交德润公司。
上述合同签订后，德润公司按照合同约定将租赁物交付给伟特公司使用，伟特公司自2015年10月1日起拖欠租金、房产税、土地使用税，后经双方协商得以解决。伟特公司自2016年2月1日起因生产范围缩小仅租赁E2仓库（面积2673平方米），并向原告支付保证金84200元（三个月租金，在已付履约保证金202900元中扣减），其他租赁合同、补充合同的条款不变。现德润公司以伟特公司从2016年2月1日起拖欠支付E2仓库的租金、房产土地使用税和物业管理费共91821元为由向本院起诉，并提出上述诉求。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。德润公司与伟特公司、张井旉签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认为有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《收据》均为原件，客观真实，本院予以确认；并据以认定该合同系双方的真实意思表示，相关内容并未违反法律法规的强制性规定，本院依法确认该合同的效力。综合德润公司主张及举证，本案的焦点为：1.《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》是否应该解除及解除时间；2.伟特公司应向德润公司支付租金、房产税、土地使用税的金额；3.德润公司是否有权没收租赁保证金以及违约金的支付；4.承租厂房的返还及伟特公司应支付的场地占用费金额；5.张井旉应否承担连带清偿责任。
（一）关于《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》是否应该解除及解除时间问题。
首先，德润公司主张伟特公司自2016年2月1日开始就拖欠租金，德润公司曾多次向伟特公司追讨未果，因此，要求法院判令解除双方签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》。根据《厂房租赁合同》约定，伟特公司应于每月1号或该日前向德润公司交纳租金等费用，现德润公司主张伟特公司自2016年2月1日开始就拖欠租金等费用，而伟特公司没有到庭答辩，也没有提交证据证明有向德润公司缴交上述费用，视为其没有交纳。其没有按时交纳租金等费用的行为，显属违约，依法应承担违约责任。其次，依据《厂房租赁合同》“在租赁期限内，若遇伟特公司欠交租金、水费、电费等费用超过合同约定时间十天，德润公司有权提前解除本合同。”的约定，伟特公司拖欠租金已逾半年，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第九十六条的规定，德润公司有权单方主张解除租赁合同，但本案德润公司未能举证其已通过传真或信函等书面方式通知伟特公司以解除合同，那么本案合同自德润公司解除合同的意思表示到达被告时解除。因本案起诉状等应诉材料于2016年9月26日经公告送达伟特公司，故本院依法确认德润公司单方解除《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》的行为有效，且于2016年9月26日解除。
（二）关于伟特公司应向德润公司支付租金、房产税、土地使用税的金额问题。
德润公司主张伟特公司自2016年2月1日起拖欠租金、房产税、土地使用税和物业管理费。其中，每月应交金额分别为租金28066.5元、房产税780元、土地使用税1058元和物业管理费200元，合计30104.5元。依据合同约定和相关法规，该期间以上欠费具体计算方法为：1.按照《租赁合同补充协议》第一条约定，租金按E2仓库面积2673平方米乘以10.5元每平方每月计算，即租金每月为28066.5元。2.按照《租赁合同补充协议》第三条第三款约定和《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，房产税计算按租金乘以税率12%为3368元每月，但依据双方口头约定，房产税以780每月计算。3.按照《租赁合同补充协议》第三条第三款约定、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《关于调整江门市城镇土地使用税等级及征税标准的通知》的相关规定，土地使用税计算按厂房面积2673平方米加上道路分摊面积500平方米之和乘以4元每平方米每年，再除以12个月，即土地使用税每月为1058元。4.按照《租赁合同补充协议》第一条约定，原物业管理费每月500元，因伟特公司退租了E1仓库和S2办公楼首层东面的一半和第三层，故物业管理费变更为每月200元。德润公司以上主张的租金、房产税、土地使用税和物业管理费，有《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《房产税缴纳凭证》、《土地税缴纳凭证》证明，伟特公司对此亦无提出抗辩意见，本院予以认可。伟特公司依法应按每月合共30104.5元向德润公司支付自2016年4月1日至合同解除之日即2016年9月26日止的租金、房产税、土地使用税、物业管理费。
（三）关于德润公司是否有权没收租赁保证金以及违约金的支付问题。
德润公司主张没收租赁保证金84200元和以拖欠租金为本金按每日千分之五计付逾期付款违约金，即德润公司与伟特公司间既有保证金又约定了违约金，现因伟特公司逾期未支付租金而违约。本案中德润公司与伟特公司间所缴交的保证金，可视为定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，针对伟特公司逾期未支付租金的违约行为，德润公司依法只能主张保证金或违约金，现德润公司将保证金和违约金一并主张，本院依法不予支持。鉴于德润公司已持有伟特公司所缴定金，加之原告德润公司主张的违约金数额明显过高，故从公平原则和定金罚则的规定出发，本院依法判令保证金84200元归德润公司所有，而德润公司关于计付违约金的主张，依法不能与定金罚则一并适用，本院依法不予支持。
（四）关于承租厂房的返还及伟特公司应支付的占用费金额问题。
根据《厂房租赁合同》第十六条约定“本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方”，现伟特公司逾期不支付租金，德润公司依约解除合同，依约有权收回伟特公司承租的涉案厂房。故德润公司对伟特公司向其返还承租位于江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山工业区厂房的主张，于法有据，本院予以支持。鉴于伟特公司在承租物业经营较长时间，本院认为限期伟特公司在十五日内返还较为适宜。
至于德润公司主张合同解除后的租金、房产税、土地使用税、物业管理费，其中租金依法应属场地占用费，因双方未约定计算标准，依法应沿用租期内租金的计算标准，故伟特公司依法应按每月28066.5元向德润公司支付自2016年9月27日至其实际搬离租赁厂房之日止的场地占用费。至于房产税、土地使用税、物业管理费等费用的支付，因双方的租赁关系已解除，自解除后伟特公司并未实际使用涉案厂房，而相关税费及物业管理费等均基于厂房的实际使用产生，故德润公司的上述主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
（五）关于张井旉应否承担连带清偿责任的问题。
根据《厂房租赁合同》第二十一条第五款“丙方（张井旉）对乙方（伟特公司）与甲方（德润公司）签订的合同和补充协议等文件所约定的权利和义务及所有法律责任进行担保并负连带责任。”的约定，本案中，张井旉应承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债务人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，德润公司在伟特公司在没有依约履行债务情形下有权向担保人张井旉主张涉案欠款的连带保证责任。在张井旉承担连带清偿责任后，有权就其已向德润公司清偿的债务范围内向伟特科公司追偿。
被告伟特公司、张井旉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，依法可予缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司与被告江门市伟特科技有限公司签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2016年9月26日解除；
二、被告江门市伟特科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月合共30104.5元向原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司支付自2016年4月1日至2016年9月26日止的租金、房产税、土地使用税、物业管理费；
三、被告江门市伟特科技有限公司缴纳的租赁保证金84200元归原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司所有；
四、被告江门市伟特科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司返还位于江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山工业区内的承租厂房；
五、被告江门市伟特科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月合共30104.5元向原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司支付自2016年9月26日至实际搬离租赁厂房之日止的场地占用费；
六、被告张井旉对被告江门市伟特科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；在被告张井旉承担连带清偿责任后，有权在承担清偿责任的范围内向被告江门市伟特科技有限公司追偿；
七、驳回原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4636元，财产保全费2020元，两项合计6656元，由原告江门市蓬江区荷塘德润泡沫制品有限公司负担840元，由被告江门市伟特科技有限公司、张井旉共同负担5816元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨文彬
人民陪审员 胡结瑜
人民陪审员 容巧静
二〇一六年十二月九日
书 记 员 潘祖明
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