福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芗民初字第1705号
原告漳州市保障性住房管理中心。
法定代表人叶国裕，主任。
委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
委托代理人郑庆祥，福建衡评律师事务所律师。
被告蔡惠兰，女，汉族，1963年10月11日出生。
原告漳州市保障性住房管理中心诉被告蔡惠兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佐玉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑庆祥、被告蔡惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告向原告承租芗城区XXXX2号店面，合同期2年，月租金1760元，于2013年12月31日届满。在合同期满后原告依规定将房屋以投标方式向社会公开招租，被告未取得继续承租权，但被告拒不退还店面且不缴纳所欠租金，被告行为已构成侵权，故诉至法院，请求判令：一、被告支付租金13210元（从2014年2月份起按每月2560元支付租金至归还房屋止）；二、解除租赁关系并退还芗城区XXXXX2号店面；三、判令被告支付逾期退还店面的违约金，每逾期一天应支付违约金1000元（从2014年1月1日起每日支付原告1000元至归还房屋止）。
被告辩称，原、被告双方租赁合同约定2014年1月1日到期，合同到期后，被告对该店面享有优先承租权。被告参加了原告于2014年1月21日举行的招投标活动，最高标价是2560元，被告已经按了优先权的按钮，同意按最高标价2560元享有优先承租权。原告应按照招投标价2560元续租给被告。并且原告口头同意给一个月的期限搬离。被告不存在违约行为，而且合同约定的每天1000元的违约金过高，没有法律依据是无效的，如果法院认定被告违约，只同意按照中标价每月2560元计算占用费以及违约金。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同以及原、被告双方庭审陈述等在案为据。
经审理查明：2012年4月25日，原、被告双方签订编号为漳房租赁合同（2012）第7XXXXXX0号房屋租赁合同，合同约定：被告向原告承租址于漳州市芗城区XXXXX2号店面。租赁期限2年，自2012年1月1日至2013年12月31日止。租金为每月1760元，每半年缴纳一次租金。合同第六条第4项约定，被告应在租赁期届满时把房屋交还给原告。原告重新招租，同等条件下，被告作为承租户享有优先承租权。合同第九条还约定：被告若逾期退还房屋，除应按占用天数计算原有租金外，每逾期一天还应向原告支付违约金人民币1000元。
另查明，被告已按照合同的约定支付合同约定租赁期间的租金。2014年1月22日，原告将该店面委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行公开招投标，被告参加招投标，但未能中标，由孔祥福以月租金2560元中标。该店面现仍由被告蔡惠兰占有使用。
综上所述，本院认为，原、被告双方于2012年4月25日签订的关于芗城区XXXXX2号店面的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。合同期限届满后，被告参加招投标未能中标，原、被告双方未能就该店面的租赁签订新的合同，原告主张被告腾退仍占用的店面，合法有据，本院应予以支持。被告抗辩称被告享有优先承租权，应按中标价2560元续租的抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。原告主张从2014年2月开始租金应按该招标中标价每月2560元计算至被告归还房屋止，本院认为，该店面租赁投投标活动于2014年1月22日举行，被告未能中标取得该店面的承租权，原告应提前通知被告，并给予合理期限腾退，该期限一个月为宜，则2014年2月1日至2014年2月28日，该期间的租金应为1760元。被告对后续占用费按每月2560元计算没有异议，则自2014年3月1日起占用费按每月2560元计算，本院予以支持。原告主张被告应支付逾期交房违约金，违约金按每逾期一天支付1000元计算。被告抗辩称该违约金约定过高且后续租金同意调整为每月2560元就已包含了违约金在内。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本合同第九条约定被告若逾期退还房屋，除应按占用天数计算原有租金外，每逾期一天还应向原告支付违约金1000元。原告既主张后续占用费不按原租金每月1760元计算，而按中标价每月2560元计算，则已包含了实际租金损失，故被告该抗辩理由成立，本院予以采纳，原告该项主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告蔡惠兰应在本判决生效后30日内腾出位于漳州市芗城区XXXXX2号店面，并将该房屋交付给原告执掌。
二、被告蔡惠兰应于本判决生效后30日内支付2014年1月1日起至将该房屋交付给原告实际执掌之日止的租金。其中2014年1月1日至2014年2月28日止租金按每月1760元计算，从2014年3月1日起至将该房屋交付给原告执掌之日止的租金按每月2560元计算。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费230元，适用简易程序减半收取115元。由被告蔡惠兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 李佐玉
二〇一四年五月二十日
书记员 周颖鸿
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。