辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1662号
上诉人（原审原告）：周海军，男，1987年10月2日出生，满族，大连师范大学学生，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：孟婀娜，辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：刘爽，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳华汇房地产有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街21号（1808-1809）。
法定代表人：黄福霖，该公司董事长。
委托代理人：钟宇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：张茜棱，女，1982年1月10日出生，汉族，该公司员工。
上诉人周海军因与被上诉人沈阳华汇房地产有限公司（以下简称“华汇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案，上诉人周海军的委托代理人孟婀娜、刘爽，被上诉人华汇公司的委托代理人钟宇、张茜棱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周海军一审诉称，2011年4月3日，周海军购买华汇公司开发承建的“沈阳中汇广场（住宅）”。周海军购房时，华汇公司通过各种形式极力宣传向周海军提供由大品牌香港瑞安建业集团打造的、具有国际水平的、与“上海新天地”一脉相承的“沈阳天地”百万平米一、二、三期大园区全精装住宅。项目建有高端会所、空中花园及六大安全防护等设施，由顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务。华汇公司制作大量关于“沈阳天地”宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕向周海军作出要约。2011年10月9日，华汇公司向周海军交付了住宅，但至今二年多，百万平米全精装的住宅不存在，高端会所、空中花园及六大安全等设施均未按约履行。另外，华汇公司与香港瑞安建业集团没有法律关系，提供的房产只是普通精装住宅，显然是虚假宣传、欺诈周海军，构成违约。周海军曾多次向华汇公司主张权利，要求兑现要约内容，但一直未果，故诉至法院，请求判令华汇公司因未按合同内容履约，退还周海军购房款差价款249，141元，并给付占用应返购房款利息损失（按人民银行贷款利率计算，从入住之日起至判决生效之日止）。
华汇公司一审辩称，周海军主张华汇公司未履行合同，其所提供的依据均非《商品房买卖合同》中的条款，而是所谓广告宣传的内容。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条明确约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”依据上述规定，广告宣传属于要约邀请，且不符合要约的条件，不是合同条款，周海军不能依据广告宣传的内容，主张华汇公司违约。我方在广告宣传中不存在欺诈行为。答辩人确系香港瑞安建业有限公司旗下控股的子公司，“沈阳天地”与“上海新天地”同为瑞安集团投资的项目，在设计理念上是一致的，华汇公司在楼书中已明确写明“首期建筑面积约23万平方米”，最终经政府审批的建筑面积298267平方米。华汇公司从未向周海军承诺首期建有会所。空中花园、六大安全防护均可在当前建筑中找到。精装房系采用国际品牌装修装饰，并与合同附件三“装修、装饰标准”相一致。前期物业确实是第一太平戴维斯物业公司。综上所述，周海军起诉无事实及法律依据，请求法院驳回周海军诉讼请求。
原审法院审理查明，华汇公司系台港澳法人独资企业（有限责任公司），其股东为香港港熙有限公司。
2008年3月至2009年1月期间，华汇公司取得“沈阳中汇广场（住宅）”项目用地规划许可，用地面积为33445平方米，建设规模298267平方米。
2009年至2012间，华汇公司以瑞安集团、瑞安·中华汇公司名义通过宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕等形式，发布“沈阳中汇广场（住宅）”售楼广告，内容包括“沈阳天地的发展商是瑞安建业及中华汇房地产，均为香港瑞安集团成员；2009年，瑞安携独特运营理念来到沈阳，承继上海新天地成功经验，将本土文化与现代文明结合，打造大沈阳高价值城市地标——沈阳天地；总建筑面积近百万平方米，项目分多期开发，首期建筑面积约23万平方米，由四座高层建筑及商业裙楼组合而成。全精装住宅，选购国内顶级建材，外墙采用高级仿石涂料，包含空中花园、六大安全系统，聘请第一太平戴维斯提供物业侍服”等。
2011年3月23日，周海军、华汇公司签订《商品房买卖合同》，华汇公司为出卖人，周海军为买受人，双方约定周海军购买由华汇公司开发建设的位于沈阳市皇姑区北陵大街19-1号1-24-2号商品房（建筑面积102.32平方米，以下简称诉争房），总价款1，245，705元。交付期限为2011年9月25日，交付条件为经验收合格。办证期限为商品房交付使用后180日。另外，在合同附件（四）合同补充协议中还约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。出卖人的售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品”。
2011年4月3日，周海军交纳购房款1，245，705元。2011年10月9日，华汇公司向周海军交付商品房。2013年1月15日，商品房权属登记证办理完毕。
2011年4月、2013年6月，华汇公司与案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司沈阳分公司签订《前期物业服务合同》，选聘该公司为沈阳中汇广场一期项目前期物业管理服务企业。
周海军入住至2014年末，其认为华汇公司在售楼广告中承诺的三期百万平米大园区、空中花园、停车位、管家式物业服务都未提供，造成所购商品房贬值，故起诉至原审法院。
原审法院诉讼期间，2015年1月5日，周海军的委托代理人所在的辽宁人民律师事务所抚顺分所向辽宁东乘资产评估事务所针对其所主张的华汇公司违约对业主造成房屋价值贬损情况进行咨询，结论为“该物业房地产违约差价贬损比率为20%”。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周海军、华汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。结合本案事实，周海军、华汇公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议有约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”现周海军主张华汇公司违约，主要是指华汇公司在售楼期间通过广告宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕作出的有关大品牌香港瑞安建业集团为开发建设单位、百万平米一、二、三期大园区、建有高端会所、空中花园及六大安全防护的高品质精装房、顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务等几个方面承诺未予兑现问题。因上述承诺在《商品房买卖合同》中均未明确约定，属商品房销售广告和宣传资料性质。华汇公司在商品房销售广告中承诺的内容是对“沈阳中汇广场（住宅）”项目的开发建设单位、项目远景规划、园区基础配套设施等方面的简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的意思表示，不属于具体确定的允诺，故应认定为要约邀请性质，不是合同要约，对当事人双方均不具约束力。
同时经查，关于精装房交付标准，《商品房买卖合同》附件三中有明确约定，周海军举证亦未明确哪些部分不符合交付条件。空中花园及六大安全防护措施、顶级物业问题，庭审中华汇公司提交了照片、前期物业合同等证据证明交房后设施实际存在、物业公司已经聘请。周海军提交的照片证据与质证意见只是针对空中花园绿化不到位、安全防护措施和物业服务有待改进，上述问题应通过开发建设单位对商品房履行保修义务及物业公司对商品房及配套设施进行维修养护的方式解决。上述事实能够证明，华汇公司在交付商品房时，其在售楼广告中允诺的项目园区规划及配套管理设施、物业服务企业等方面已实际兑现。
周海军作为商品房买受方，购房前应对购房投资风险具备充足的认识，签订《商品房买卖合同》时，应先对合同主要条款包括商品房出卖人、房屋座落位置及面积、房屋配套设施、房屋价格、交付期限等进行全面审核，再确定是否签订买卖合同。周海军现无证据证明合同约定的条款不是其真实意思表示，在办理商品房入住已逾三年后，以售房广告相关承诺未兑现主张出卖人违约，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告周海军的诉讼请求。案件受理费5037元，由原告周海军自行承担。
宣判后，上诉人周海军不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人因未按合同内容履约造成上诉人购买房屋价值贬损返还相应的购房款249，141元，并给付占用应返购房款利息损失（按人民银行贷款利率计算，从2011年6月12日入住之日起至判决生效之日止），上诉费用及由本案引起的一切费用均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院错误采信被上诉人附件四补充协议第十条格式合同条款，于法无据，以此作出的判决明显错误。二、一审法院错误认定被上诉人大屏幕视频广告、宣传图册、沙盘、售楼员等虚假宣传为要约邀请性质，明显于法无据，而依此作出的判决明显不当。三、上诉人提供充分证据证明被上诉人销售沈阳天地住宅利用香港瑞安集团大品牌，恶意欺诈、骗取上诉人高额房价。原审法院作出的判决明显属于错误裁判。
被上诉人华汇公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条为有效条款，一审判决根据《合同法》第十五条及本条约定认定广告宣传为邀约要求，适用法律正确。补充协议是答辩人与被答辩人自愿签署的，补充协议第十条不适用《合同法》第四十条的规定，为有效条款。二、即使以广告宣传作为参照，被答辩人所提出的所谓五大问题，其中与上海新天地一脉相承、空中花园、六大安全防护系统、第一太平戴维斯物业公司提供物业服务等均客观存在。三、答辩人确系香港瑞安建业有限公司间接控股的子公司香港瑞安建业有限公司也向一审法院出具书面证言予以证实。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：二审中，双方确认本案周海军购房的房屋为现房。
上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、外资法人登记情况查询卡、购房发票、房产证复印件、沈阳天地项目宣传册、照片、价值贬损咨询报告、建设用地规划许可、前期物业服务合同等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：周海军与华汇公司签订的《商品房买卖合同》及附件内容是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同附件四为双方当事人在该条款中约定的交房标准，是对主合同交房标准的进一步明确，该约定明确具体、含义清晰，且经合同当事人双方签字或盖章确认，周海军上诉提出附件四补充协议为格式条款的主张，无事实依据，本院不予采信。
关于周海军上诉提出华汇公司的宣传内容未予兑现的问题。
华汇公司在售楼广告中承诺，涉诉楼盘系由大品牌香港瑞安建业集团打造的、具有国际水平的、与“上海新天地”一脉相承的“沈阳天地”百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，项目建有空中花园及六大安全防护等设施，由顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务等，该表述并不清晰且缺乏具体认定标准，且双方已在附件四合同补充协议中约定售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致，应以买卖合同为准，售楼书、售楼广告中的资料仅供参考，无法认定华汇公司有关宣传内容构成合同要约。事实上，本案周海军购买的房屋为现房，其与华汇公司签订买卖协议时有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施已经予以确定，周海军据此与华汇公司订立买卖合同，对周海军以华汇公司虚假宣传为由要求退还购房差价的主张，并无事实依据，本院无法支持。
综上所述，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5037元，由上诉人周海军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。