湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1147号
上诉人（原审被告）天元置业有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区熙春路17号。
法定代表人刘建元，该公司董事长。
委托代理人赵鑫，湖南同升律师事务所律师。
委托代理人彭依涵，湖南同升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玉声。
被上诉人（原审原告）刘文利，系被上诉人李玉声之妻。
上诉人天元置业有限公司因与被上诉人李玉声、刘文利房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天元置业有限公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《商品房买卖合同》第十条的约定，上诉人与被上诉人约定的交房条件为基本验收合格，而非综合验收合格，即房屋仅需经过施工、设计、监理、建设单位验收合格即达到了交房条件，而不是一审法院认定的必须具备竣工验收备案表。上诉人提供了《分部（子部分）工程质量验收记录》可以看出，被上诉人2015年8月14日，施工、设计、监理、建设单位及监督组均同意验收，上诉人的房屋已达到了合同约定的交房条件，在房屋具备交房条件后，上诉人已安排工作人员于2015年10月通过电话或短信方式通知被上诉人验房收房，因此，上诉人依法不应承担任何。二、被上诉人提供的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》明确表明涉案房屋已于2016年2月通过消防验收，可以投入使用。即使一审法院认为不应当以基本验收合格作为交房条件，也应当参照消防验收意见认定涉案房屋达到交房条件。三、民政局未按与上诉人按约定的时间移交房屋导致上诉人无法按时施工按期交房，属于上诉人与被上诉人合同约定的不可抗力情形及政府原因，一审未考虑上诉人在施工期间遭遇的不可抗力，未将上诉人的交房时间予以顺延。
李玉声、刘文利辩称：一、双方合同约定交付的商品房应达到竣工验收合格的文件。但到目前为止，天元置业有限公司仍未取得办理房屋产权登记所必需的证明文件，且存在严重的质量问题，物业配套设施亦不完善，未达到约定的交付条件。天元置业在一审中提交的“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”，根本无法证明房屋已通过竣工验收。二、到目前为止，答辩人从未接到天元置业有限公司的正式收房通知。且即使发出过正式收房通知，按照合同约定，房屋未达到交付条件，答辩人有权拒绝收房。
李玉声、刘文利向一审法院起诉请求：1、判令被告立即双倍返还购房定金4万元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定：2014年10月18日，原告李玉声（买受人为原告李玉声，共有人为原告刘文利）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼3号楼1单元0501004号房屋，建筑面积137.99㎡，单价3190元／㎡，总金额为440188元。付款方式为按揭付款，买受人在2014年10月19日前将首付款190188元存入指定监管账户，余款250000元于2014年10月30日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户。2015年3月31日前将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续。违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。原告于2014年10月18日向被告支付购房款190188元。被告于当日向原告出具了收购房款190188元的“预收款专用凭据”。同日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。2014年12月1日，按揭贷款手续办理成功，向被告交付了剩余的25万元购房款。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至本院。
另查明：本案案涉房屋，已于2016年2月通过消防验收，并2017年1月25日取得了办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告“立即交付符合合同约定房屋”的请求，经审理认为，本案涉案的商品房，被告天元公司已于2017年1月25日取得了相关职能部门颁发的《工程竣工验收备案表》，其商品房已具备了合同第十条第一款约定的交付条件，原、被告双方均应尽快履行，故对原告提出的该项请求，予以支持。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求应予以支持，同时对原告要求支付违约金的请求，经确认计算至2017年1月25日，后期违约金不予支持，被告应支付给原告的违约金为29272.50元（440188元×0.01%×665天=29272.50元）（从2015年4月1日算至2017年1月25日止），相应的，对原告高出上述金额的部分不予支持。
另外，关于被告天元公司提出的“本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是答辩人无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的辩解，首先，本案原、被告双方合同中并无被告提出的“无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的约定，只有“遭遇不可抗力，可延期交付房屋”的约定，而因湘潭市民政局的原因，不属于法定的“不可抗力”的范畴；其次，本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者之间其主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，故对该辩解不予采信；被告提出的“原告的主张已过诉讼时效”的辩解，庭审证据显示，本案原告于2017年3月29日提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效，对该辩解不予支持；本案原告住房公积金贷款部分，双方合同约定为“2014年10月24日前办理公积金按揭”，因本案住房公积金贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致公积金贷款迟延发放的相关证据，且本案公积金按揭贷款已到位，并已汇至指定监管账户，住房公积金贷款部分，不能证明原告逾期支付购房款。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李玉声、刘文利交付位于湘潭市雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼3号楼1单元0501004号房屋，并办理好房屋交接手续；二、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李玉声、刘文利延期交付房屋违约金29272.50元；三、驳回原告李玉声、刘文利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，减半收取300元，由原告李玉声、刘文利负担15元，由被告天元置业有限公司负担285元。
二审期间，双方均未提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：第一，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。双方在买卖合同第十条约定“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。……”《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，双方在合同所约定的竣工验收必须同时具备《建设工程质量管理条例》所规定的五个条件，上诉人提交的施工、设计、监理、建设单位及监督组同意验收的文件只是必备条件中的一项，仅凭该文件并不能认定涉案房屋已竣工验收合格。故上诉人关于涉案房屋已于2015年8月17日达到了合同约定的交房条件主张不能成立，本院不予采纳。同时，上诉人也没有提交证据证实其已于2015年10月通知被上诉人验房收房，故上诉人关于已通知被上诉人验房收房的主张不能成立，本院不予采纳。根据《建设工程质量管理条例》的规定，房屋消防验收合格并不能视为房屋已经竣工验收合格，故上诉人关于涉案房屋已于2016年2月通过消防验收，表明房屋可以投入使用，即2016年2月涉案房屋达到了交房条件的主张没有法律依据，不能成立，本院不予采纳。
第二，上诉人于2010年6月12日与湘潭市民政局签订《协议书》，是湘潭市民政局作为平等的民事主体从事的民事活动，而非上诉人所称的政府行为。上诉人称因湘潭市民政局未按时履行协议导致本案房屋迟延交付属于因第三人行为导致的违约，不属于法律规定之不可抗力因素。根据合同的相对性，本案因迟延交房造成的约定责任应由上诉人承担。故上诉人关于由于湘潭市民政局的原因导致上诉人无法按时施工按期交房，属于合同约定的不可抗力及政府原因，应将上诉人的交房时间予以顺延的主张不能成立，本院不予采纳。
综上所述，天元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人天元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
审 判 员 王 芳
代理审判员 刘娇琳
二〇一七年十月十九日
书 记 员 刘 欣
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。