湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂02民终1070号上诉人（原审被告）：黄石市金马鞋业店，住所地黄石市下陆区老下陆街*****号。经营者：张火明，男，1975年4月7日出生，汉族，住武穴市。上诉人（原审被告）：张运明，女，1973年5月4日出生，汉族，住武穴市。被上诉人（原审原告）：黄石市东方梦欧商贸有限责任公司，住所地黄石市下陆区老下陆下陆大道集贸市场。法定代表人：陆月全，总经理。委托诉讼代理人：曹创国、陈文胜，均系湖北楚帆律师事务所律师。上诉人黄石市金马鞋业店（以下简称金马鞋业店）、张运明因与被上诉人黄石市东方梦欧商贸有限责任公司（以下简称东方梦欧）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院(2017)鄂0204民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金马鞋业店、张运明上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回东方梦欧的诉讼请求。事实和理由：一、东方梦欧没有证据证明其是合法的转租人。1、老下陆社区与东�梦欧签订的租赁合同既没有指向本案房屋，也没有确定房屋面积，与本案无关，且东方梦欧没有证明两房屋具有同一性；2、本案房屋登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下，于2016年4月11日才通过法院判决确认为老下陆社区所有，故此日期之前老下陆社区不是本案房屋的合格出租人；3、老下陆社区向东方梦欧出具的2016年上半年的承包款票据，是证明其双方的承包关系，与本案租赁关系无关；4、老下陆社区与东方梦欧签订的租赁合同约定“转租房屋后原房屋租赁合同终止，新承租方与出租行签订房屋租赁合同”，故东方梦欧与其签订的合同应是虚假的或者一签订就终止从来没有履行。二、合同期满后双方并没有续签合同，且其得知东方梦欧既不是房东也不是合同转租人后，其不再支付租金，故不应再认定双方存在租赁合同关系。原审判决认定双方存在续租关系�误。三、在已有生效法律文书确认农行新街口支行对本案房屋拥有合法抵押权，且黄石市黄石港区人民法院对其送达了《协助执行通知书》的情况下，其当然不能支付租金。本案不管房东是谁，都没有收取租金的权利，转租人更没有权利。只有在撤销有关抵押权判决的情况下，才能判决其支付租金。四、东方梦欧与老下陆社区签订房屋租赁合同在其与东方梦欧签订合同之后，且东方梦欧还虚构其享有出租房屋的所有权证等，故东方梦欧向其出租不享有权利的本案房屋属诈骗行为，应向其返还所有已支付租金。东方梦欧辩称，1、老下陆社区通过拆迁合同且已实际占有还建的本案房屋，是合法出租人；2、其从老下陆社区租赁本案房屋后，转租给金马鞋业店，且老下陆社区也一直收取其交纳的租金，已认可了其的转租行为；3、老下陆社区将租金写成承包金，是其的习惯做法，不能因此否认双方的房屋租赁关系；4、黄石市黄石港区人民法院的《协助执行通知书》不能成为金马鞋业店拒交租金的借口，更不能干涉另一法院独立行使审判权。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。东方梦欧向一审法院起诉请求：1、判令解除与金马鞋业店之间的租赁关系，金马鞋业店在合理期限内腾出讼争房屋；2、判令金马鞋业店、张运明支付2015年8月1日至2016年7月31日间拖欠的房屋租金110000元；3、判令金马鞋业店、张运明支付2016年8月1日至诉争房屋实际腾出之日止的房屋租金（按年租金150000元标准计算）；4、判令由金马鞋业店、张运明承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：老下陆社区居委会系原下陆区老下陆街道办事处老下陆村村民委员会。2004年4月28日，黄石市市场开发中心、黄石市华亿房地产开发有限公司（�方）与老下陆社区（乙方）签订房屋拆迁合同书，合同约定：1、甲方拆除乙方房屋位于老下陆街，原房屋为砖混结构，土地面积1765.60平方米，甲方需要开发利用乙方土地，剩余89.20平方米的面积，房屋产权归乙方所有；2、甲方偿还乙方房屋采取产权调换的形式；3、安置地点，底层从西向东716.95平方米，一层从西向东609.70平方米。同日，双方签订补充协议,约定：1、甲方负责办理好乙方土地、房屋产权证，一切税费由甲方负责，乙方不承担任何税费；2、房屋全部建成后，甲方10月内必须办理好乙方土地、房屋产权证手续。2006年10月，下陆中心市场项目完工，市场开发中心、黄石华亿房地产开发有限公司按双方拆迁合同约定向老下陆社区交付还建房屋，即下陆中心市场底层及一层，从西向东，纵向从A轴至N轴、横向从1轴至13轴房屋。老下陆社区多次要求黄石市市场开�服务中心、黄石市华亿房地产开发有限公司办理还建房屋产权证、土地使用权证，均未果。2010年10月27日，黄石市华亿房地产开发有限公司为涉案房屋办理了产权登记手续，将其登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下。2011年3月4日，黄石市华亿房地产开发有限公司以涉案房屋为潘硕向中国农业银行股份有限公司黄石新街口支行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。老下陆社区发现涉案等房屋已登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下，依法提起民事诉讼。2014年4月11日，黄石市中级人民法院作出的（2016）鄂02民终72号民事判决，判决涉案租赁房屋（房屋产权证号：黄房权证陆字第××号）属于老下陆社区所有，等等。2007年7月15日，老下陆社区与东方梦欧签订房屋租赁合同，约定老下陆社区将包括涉案房屋在内的房屋出租给东方梦欧，租赁期暂定一年，实际租赁时间为2007年7月1日起至今。同年，东方梦欧将涉案房屋（下陆区老下陆街8-1-1号，房屋产权证号：黄房权证陆字第××号）转租给金马鞋业店。2013年6月28日，东方梦欧与金马鞋业店重新签订房屋租赁合同，约定年租金为壹拾叁万伍仟元整，以后如续签合同，租金应在此基础上逐年递增6%，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月30日。该租赁合同约定的租赁期限届满后，东方梦欧与金马鞋业店再未订立书面租赁合同，金马鞋业店至今一直继续使用租赁房屋，但只交纳了2015年11月份前的房屋租赁租金，此后再未交纳房屋租金。另认定：1、2016年6月4日，黄石港区人民法院对原告中国农业银行股份有限公司黄石新街口支行诉被告潘硕、王慧、黄石华亿房地产开发有限公司借款合同一案，作出（2015）鄂黄石港胜民初字第00158号民事判决书，判令中国农业银行股份有限公司黄石新街口支行有权对黄石市华亿房地产开发有限公司抵押的坐落于黄石市下陆区老下陆街8-1-1号房屋（即涉案房屋）的拍卖、变卖所得价款在判决书确定的债权数额范围内优先受偿，该判决已发生法律效力。2、金马鞋业店的经营者为张火明，其与张运明系夫妻关系。一审法院认为：根据双方的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：一、涉案房屋的所有权人及涉案房屋租赁合同的效力；二、抵押物所生孳息依法由谁享有；三、涉案房屋租赁合同应否解除以及房屋租金的确定。一、涉案房屋的所有权人及涉案房屋租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，黄石市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）鄂02民终72号民事判决书（终审判决），确认涉案房屋（下陆区老下陆街8-1-1号，房屋产权证号：黄房权证陆字第××号）为老下陆社区所有，依照上述规定，虽涉案房屋登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下，但老下陆社区自黄石市中级人民法院上述判决书生效之日起依法享有涉案房屋的所有权。自2007年起，老下陆社区将涉案等房屋出租给东方梦欧，东方梦欧将其转租给金马鞋业店。因东方梦欧与金马鞋业店之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的规定，依法成立并合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。虽《房屋租赁合同》约定的期限为一年，但之后金马鞋业店仍继续租用该房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东方梦欧与金马鞋业店之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，东方梦欧依约将租赁物交付给金马鞋业店使用后，金马鞋业店应依约向东方梦欧支付租赁费用，其未依约交纳房屋租金属违约。二、抵押物所生孳息依法由谁享有。《中华人民共和国担保法》第四十七条规定：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息”；《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，涉案房屋的所有权�为老下陆社区，该房屋由黄石华亿房地产开发有限公司抵押给中国农业银行黄石新街口支行，在该抵押权未经依法撤销之前，依法亦产生法律效力。老下陆社区作为涉案房屋的实际所有权人，对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。老下陆社区自2007年起即将涉案房屋出租给东方梦欧，东方梦欧一直向老下陆社区交纳租金；东方梦欧将涉案房屋转租给金马鞋业店，金马鞋业店也一直向东方梦欧交纳房屋租金。在黄石华亿房地产开发有限公司将涉案房屋抵押给中国农业银行黄石新街口支行之前，涉案房屋的租赁关系已然存在，且该租赁合同不受抵押权的影响，东方梦欧与金马鞋业店应按租赁合同约定履行各自义务。黄石市华亿房地产开发有限公司并不是涉案房屋所有权人，其与本案诉争房屋租赁关系并无关联，故涉案房屋的租金不应为抵押权人就�押物可以收取的法定孳息，金马鞋业店应依照租赁合同的约定向东方梦欧交纳房屋租金。三、关于本案房屋租赁合同是否依法解除以及房屋租金的确定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此，东方梦欧与金马鞋业店在未继续订立书面合同的基础上，双方�间的租赁合同期限视为不定期，东方梦欧依法享有随时要求解除合同的权利，故对其要求解除租赁合同的诉讼请求依法予以支持。依照合同约定，自2015年8月1日起至2016年7月30日止的年房屋租金为151686元；自2016年8月1日起至2017年7月31日止的年房屋租金为160787元。经核算，自2015年12月起至2016年7月31日止，金马鞋业店差欠房屋租金111686元，故东方梦欧主张金马鞋业店支付自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元以及按年租金150000元的标准支付自2016年8月1日起至其实际腾出房屋之日止的租金符合法律规定，应依法予以支持。因金马鞋业店属于个体工商户，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条的规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产�债务亦应以夫妻共有财产清偿”，张运明作为金马鞋业店经营者张火明的妻子，对金马鞋业店的债务应承担共同清偿的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《中华人民共和国担保法》第四十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条的规定，判决：一、解除东方梦欧与金马鞋业店（经营者：张火明）于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》；二、金马鞋业店（经营者：张火明）于本判决生效之日起六十日内向东方梦欧返还房屋（下陆区老下陆街8-1-1号，房屋产权证号：黄房权证陆字第××号），并将该房屋恢复原状；三、金马鞋业店（经营者：张火明）于本判决生�之日起十日内支付东方梦欧自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元；并按年租金150000元的标准支付自2016年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金；四、张运明对金马鞋业店（经营者：张火明）的上述给付义务承担连带清偿责任。案件受理费减半收取1250元，由金马鞋业店负担。本院二审期间，金马鞋业店提交了2007年7月15日老下陆社区与东方梦欧签订的《房屋租赁合同》，以及其与东方梦欧于2007年6月30日签订的《房屋租赁合同》，用于证明东方梦欧与其签订合同时，尚未取得该房屋的使用权，属欺诈。本院认为，上述证据原审判决已作事实认定，故不属新证据。至于该行为是否属欺诈行为，本院在论理部分予以评述。本院经审理，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：房屋租赁合同是一方当事人提供房屋给另一方当事人使用，另一方当事人支付租金的合同。本案中，东方梦欧与金马鞋业店于2007年6月30日签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给金马鞋业店使用，双方行为符合房屋租赁合同的法律特征，金马鞋业店应当依约支付房屋租金。至于金马鞋业店抗辩老下陆社区无此房屋的所有权、老下陆社区与东方梦欧的合同效力等皆非本案审理的内容，本院不予评述。双方房屋租赁合同租赁期限届满后，金马鞋业店继续使用该房屋，东方梦欧也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应认定原租赁合同仍然有效，只是房屋租赁期限为不定期，故金马鞋业店仍负有向东方梦欧支付实际租赁期间租赁费用的义务。现金马鞋业店不认可双方存在不定期租赁关系，且认为东方梦欧向其出租房屋系诈骗行为，应向其返还所有已付租金，与法律规定不符，本院不予支持。黄石市黄石港区人民法院的《协助执行通知书》要求协助的是租金向该法院缴付，故该通知书首先前提是金马鞋业店负有支付租金的义务，金马鞋业店以此主张东方梦欧没有收取租金的权利，本院不予支持。至于租金最终由东方梦欧获得还是由黄石市黄石港区人民法院执行给其他相关债权人，由两基层人民法院依据执行方面的规定处理，本院不予置评。综上，金马鞋业店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由金马鞋业店负担。本判决为终审判决。审判长 尹 策审判员 胡志刚审判�柴卓二〇一七年八月十六日书记员 邓 晶