吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二初字第27号
原告庞祖弟，男，1983年9月18日生，汉族，大安市人，现住大安市。．
委托代理人刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师
被告吉林博德房地产开发有限公司
法定代表人王延，职务董事长。
委托代理人赵军，男，吉林博德房地产开发有限公司职工。
原告庞祖弟诉被告吉林博德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张明兢独任审判，公开开庭进行了审理，原告庞祖弟委托代理人刘艳峰，被告吉林博德房地产开发有限公司委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月至12月期间，原告多次在被告处购买住宅、商铺、车库等房屋，原告向被告支付了购楼款项，被告给原告出具了商品房认购合同书，现要求依法确认原被告之间的商品房认购合同书无效，返还原告购楼款。。
被告辩称，我公司没有出售房屋给原告，原告手里的协议书是我公司借款的抵押凭证，我公司借原告55万元，用了9套住宅，和一套商铺作抵押，其中还了15万元，抽回来3套住宅，每套住宅收据上价款是246732.00元，我公司还欠原告40万。其余的钱是李生发、付江、夏禹在原告处借的。李生发用大安市滨江一号24栋楼北侧第四商铺作抵押。付江、夏禹抵押房屋已经抽回来了。原告起诉的钱与我公司没有关系。我公司只欠原告40万元。
庭审中，原告为支持自己的主张，提供如下证据：
10套商品房认购书（1、2014年9月5日签订的24栋楼第一门商铺面积185平米。2、2014年9月20日签订的30栋楼从西向东第三门市面积252平米。3、2014年10月13日签订的24栋楼北侧第四门商铺面积271.14平米。4、2014年12月23日签订的30栋楼3号门面积70.76平米。5、2014年10月23日签订的28栋楼6套住宅包括3单元201、202、301、302、401、402面积均为85.08平米）以及10套商品房交款收据总计5，374，892.00元。
证明：被告在出售商品房时没有依法取得商品房预售许可，被告违反法律规定导致合同无效。被告隐瞒房屋被回迁或另行出售他人的事实，明显存在欺诈行为。
被告质证，对10套商品房认购书真实性无异议，证明问题有异议，其中原告所举的6套住宅和30号楼3门商铺是我公司抵押的。其他跟我公司无关。
被告为支持自己的主张提供如下证据：
1、认购书3份、收据1份，证明我公司还了15万元，抽回了3套抵押的住宅，每套住宅实际价值246，732.00元，是以每套5万元作抵押的。所以原告手里面的认购书全是以借款抵押形式开出的。
原告质证，对借据真实性及证明问题均有异议，借据是由被告方出据的，并由被告提供的，借据上没有标注出借款人是谁，无法证明原被告存在借贷行为继而发生了抵押行为。所以被告用此借据无法证明双方之间房屋买卖合同实质是抵押关系。
对三份认购书，证明问题有异议，无法证明双方之间是抵押关系。
2、借款协议一份（复印件），证明24号楼北侧第四门铺271.14平米是李生发向大安市伟恒小额贷款有限公司借款40万作抵押。证明我公司没有出售给原告商品房，是以抵押形式的借贷关系。
原告质证，证据是复印件，无法证明借款协议的真实性，从内容上看该借款协议与本案原被告的纠纷没有关联性。
经庭审查明：原被告间签定10套商品房认购书，包括1、2014年9月5日签订的24栋楼第一门商铺面积185平米；2、2014年9月20日签订的30栋楼从西向东第三门市面积252平米；3、2014年10月13日签订的24栋楼北侧第四门商铺面积271.14平米；4、2014年12月23日签订的30栋楼3号门面积70.76平米；5、2014年10月23日签订的28栋楼3单元201、202、301、302、401、402面积6套住宅面积均为85.08平米，被告出具了10套商品房的交款收据，总计5，374，892.00元。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备﹤商品房销售管理办法﹥第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同”。被告给原告开出的“商品房认购合同”已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可认定被告给原告开出的是商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效”。被告没有取得商品房预售许可。原告主张商品房认购书无效，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原被告签订的商品房认购书是因被告没有取得相关手续而无效的，该认购合同无效原告无过错，因此，根据《合同法》第五十八条之规定，被告应向原告返回购楼款。
关于被告提出2014年10月23日签订的28栋楼3单元（201、202、301、302、401、402）6套住宅和30号楼3门商铺是向原告借款作抵押，给原告开出的商品房认购合同和收据不是买卖是抵押，对此说法原告不认可，被告提供三套有庞祖弟签名商品房认购书及15万元借据，来证明向原告借款15万元用三套商品房作抵押，进而证明2014年10月23日与原告签订的6套住宅和1个商铺商品房认购书是向原告借款作抵押的主张，因借据中没有记明是向谁借款，且2014年10月18日的商品房认购书持有在被告处，商品房认购书中没有记明用于抵押，被告也没有提供其他可以证明用商品房作抵押借款的证据，被告提供的证据形成不了证据链条以证明是抵押借款。关于被告提供的借款协议，借款协议是复印件，而且是李生发与大安市伟恒小额贷款有限责任公司签订的，被告没有提供证据证明李生发用大安市滨江一号第24栋北第四户商铺作抵押借款的原因和事实，因此被告提供的借款协议不应持有在被告处，而且是复印件，真实性无法确认，此借款协议也无法证实抵押借款的楼房与诉争的大安市滨江一号第24栋北第四户商铺有关联，被告也没有提供其他证据佐证这一主张，综上，被告提出是用楼房借款抵押以及与原告签订的24栋楼第一门商铺、30栋楼从西向东第三门市、24栋楼北侧第四门商铺的商品房认购书与其无关的抗辩理由证据不足，对被告的主张本院无法支持。原告请求解除商品房认购合同返还购楼款的主张，合法有效本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条、第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、原告庞祖弟与被告吉林博德房地产开发有限公司签订的商品房认购合同（1、2014年9月5日签定的24栋楼第一门商铺面积185平米。2、2014年9月20日签定的30栋楼从西向东第三门市面积252平米。3、2014年10月13日签定的24栋楼北侧第四门商铺面积271.14平米。4、2014年12月23日签定的30栋楼3号商铺面积70.76平米。5、2014年10月23日28栋楼，3单元201、202、301、302、401、402室，面积均为85.08平米）无效。
二、被告吉林博德房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告庞祖弟购房款5，374，892.00元。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费65721.00元，保全费5000.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审判员 张明兢
二〇一五年五月二十九日
书记员 高 双