广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4788号原告冯岚岚，女，汉族，1980年11月19日出生，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人钟晓，系广东的信律师事务所律师。被告袁康，男，汉族，1986年1月17日出生，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人钟珊珊，系广东通法正承律师事务所律师。委托诉讼代理人蔡琴，系广东通法正承律师事务所律师。第三人佛山市家家顺房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人罗立平。委托诉讼代理人李玲，系该公司法务专员。委托诉讼代理人钟小冬，系该公司行政专员。原告冯岚岚与被告袁康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依职权追加佛山市家家顺房产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。后本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人钟晓，被告委托诉讼代理人钟珊珊、蔡琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认本案的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50304003814）中的房屋买卖部分于2017年3月20日解除；2、被告立即支付原告违约金370000元人民币；3、被告立即支付原告律师费20000元、中介费5000元、财产保全保险费1185元；4、被告承担本案诉讼费用、财产保全费。事实与理由：原告与被告通过第三人于2016年12月11日签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“涉案合同一”），由原告购买被告所有房产一套。合同签订后，原告如约支付定金50000元由第三人托管，并支付中介费5000元。然而被告以房价上涨为由拒绝履行合同，原告多次催促其履行合同，被告不接电话、不回复短信。2017年3月20日，第三人打电话给被告，被告明确表示房产不卖了。2017年3月25日，原告与第三人联合发函催告被告履行合同义务，并告知其违约律师费等事项，但被告收到后置之不理。被告辩称，一、被告与原告签订房屋买卖合同时，被告妻子龙婷对此并不知情，且龙婷现明确表示不同意出售诉争房产，故合同无效；二、按照原告所称的2017年3月20日，该期间也是发生在广州新楼市政策2017年3月18日后，该政策规定非本市户籍居民家庭需提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，方可在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，鉴于被告与妻子一直在广州共同经营，平日租住在广州，由于广州上述政策的出台导致被告与妻子在出售涉案房屋后无法在广州重新购房，家庭将无房产居住，为法定事由，不应承担违约责任；三、原告与被告签订房屋买卖合同时，存在缔约过失责任，被告无需按合同约定向其承担相应的违约责任。当时被告已经提交了其与妻子与案外人签订的《广东省商品房买卖合同》，即原告与第三人是知道及应当知道涉案房屋是被告与妻子的共有财产，但原告并没有要求被告妻子在合同上签名确认；四、即使上述合同有效，原告所主张的违约赔偿费用，没有依据。1、关于违约金370000元。涉案合同一中并未约定具体的履行期限，被告亦未发生违约行为。另外，该违约金过高。原告在房屋买卖行为中存在过错，且仅支付50000元的定金，该定金亦未交付给被告，由第三人掌控，原告并未有重大损失。2、关于律师费20000元。原告并未有证据证明其支付律师费，且根据涉案合同一第八条约定的律师费，应是指房屋买卖合同过程中发生的因税费而产生的律师费，并非本合同纠纷所发生的律师费。3、关于中介费5000元。原告并未有证据证明其支付该费用，且上述三方合同无效，无效溯及第三人，故被告无需支付该费用，原告可向第三人追偿。4、关于财产保全保险费1185元。该费用不属于法定应由败诉方承担，双方亦未有约定该费用由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述，2016年12月11日，原被告、第三人签订涉案合同一及《资金托管协议》（以下简称“涉案合同二”）。在此之前，第三人已经告知原告涉案房产尚未出证，需被告尽快办理房产证。合同签订后，原告依约向被告支付5万元定金，为控制交易风险，此笔款项按照上述涉案合同二，至今仍监管在第三人处。但在第三人协助被告办理涉案房产证过程中，被告称因广州出现限购政策，导致其无法再次购买房产，所以不愿继续向原告出卖涉案房产，第三人将实情及时告知原告，并已于2017年3月25日协助原告向被告发出催告函，催促其继续履行合同，办理相关手续，但是双方始终就此事未达成一致，交易停滞。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原被告身份证；2、佛山市二手房买卖及居间服务合同（编号：50304003814）；3、资金托管协议；4、税费计算表；5、中介费的收据；6、催告函、照片两张（快递单、物流跟踪单）；7、房产查询结果；8、微信聊天记录（中介方与被告）；9、保函、保险单发票；10、委托合同、律师费发票。被告提交如下证据：1、被告身份证复印件；2、结婚证、广东省商品买卖合同；3、声明书；4、营业执照、房屋租赁续租合同；5、一门式业务收件回执、广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市产平稳健康发展政策的通知（穗府办函。（2017）50号）。本院组织各方当事人进行了质证，经审查，对于原告提交的证据4，无原件核对，故对其真实性不予确认。本院对上述其余证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年6月26日，被告、案外人龙婷（买受人）与案外人佛山市时代永亨投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买禅城区朝安南路30号二座2506房（以下简称“涉案房产”）。2016年12月11日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（居间方）签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：“第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于佛山市禅城区朝安南路30号二座2506房（下称该房产）……第二条【转让价款】该房产转让总价款为人民币壹佰捌拾伍万元整……第三条【交易定金】该房产交易定金共计人民币伍万元整……买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币伍万元整……第四条【付款方式】买卖双方协商一致约定由买方按下列第项约定支付楼款（不含定金）……2、按揭付款（1）买卖双方一致同意首期款（不含定金）的支付方式为以下第②项：……②买方须于办理产权过户递件手续的当天，向卖方支付首期款（不含定金）人民币捌拾万元整……第六条【产权现状】买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为1；1、该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房地产原件交予居间方……第八条【税费承担】按有关规定，卖方应付税费……（25）律师费……（前述税费以实际发生的为准）。经双方协商，买方自愿支付上述（1）-（28）项……第十一条【居间服务】鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付人民币：叁万柒仟元整……作为佣金，其中买方向居间方支付佣金人民币壹万捌仟伍佰元整……第十二条【违约责任】1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金……3、……若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。”被告在上述合同中确认收到原告交付购房定金50000元。同日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（居间方、托管方）还签订《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金50000元交由居间方免息托管，其中包括交房保证金5000元。上述合同签订后，原告已经将50000元定金交由第三人托管，另外还向第三人支付佣金5000元。2017年3月14日，上述房产登记于被告、龙婷名下，系按份共有。2017年3月20日，被告告知第三人不卖上述房产，理由是政策改了，卖了其在广州也买不到房。另查明一，被告与案外人龙婷于2014年6月3日登记结婚。另查明二，庭审中，原告委托诉讼代理人述称给完定金后承诺在签订合同后一周内去办理房产证（登记在袁康名下），申请贷款审批通过后办理过户，申请贷款数额是100万元。被告委托诉讼代理人则述称对原告所述流程确认，对期限保留意见。没有约定什么时候办理房产证，只是口头答应原告，签合同时还没有申请办理房产证。原告一直未予催告办理房产证，按照原告提供的催告函中要求2017年3月30日之前办理即可。本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷。关于原告、被告、第三人签订的涉案合同一及涉案合同二的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，虽然涉案房产系被告与案外人龙婷共同购买且已登记于二人名下，但涉案合同一明确标注买卖双方系原告与被告，并不包括龙婷，故被告以龙婷不知情及表示不同意出售涉案房产为由主张上述合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。故上述合同合法有效，合同当事人应受上述合同的约束。关于原告诉请解除涉案合同一房屋买卖部分及违约金的诉请。经本院审查，原告该诉请成立。理由如下：一、按照涉案合同一约定，被告负有办理产权过户的义务但仍未履行，由于被告已经明确表示不再出售涉案房产，表明其不会再履行合同主要义务即办理产权过户，已构成预期违约；二、本案中并无证据证明原告存在违约情形；三、被告所主张的因广州房产政策变化导致其无法在广州购房不属于不可抗力，其单方提出不卖涉案房产即解除涉案合同一房屋买卖部分，无事实及法律依据，亦非免除其承担违约责任的法定理由；四、被告主张原告存在缔约过失，但在签订合同时涉案房产并未进行物权登记，系在签订涉案合同一后三个月才进行登记，原告在当时无法充分了解涉案房产的真正权属。被告亦无证据证明其在签订合同时曾向原告明示涉案房产的处分需经龙婷同意。龙婷亦非涉案合同一的当事人。另外，涉案合同一系明确卖方即被告对该房产享有完全的处分权。故被告上述主张缺乏依据，本院不予采纳；五、根据涉案合同一约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。虽然涉案合同一对于被告办理产权过户的期限未作约定，但由于被告已构成预期违约。故原告有权依据上述约定解除涉案合同一房屋买卖部分及请求按总价款20%支付违约金即1850000元×20%=370000元。关于解除合同日期，由于原告系在庭审时才明确表示解除合同，故解除合同日期应为庭审之日即2017年5月4日，原告主张系2017年3月20日，依据不足，本院不予支持。被告辩称原告没有重大损失，上述违约金过高。但考虑到目前二手房屋价格与原、被告签订涉案合同一时已有一定程度的变化，原告庭审中述称存在差价损失符合情理，被告亦无提供证据证明原告的差价损失明显低于上述违约金的金额，故被告关于违约金过高的辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于律师费，根据涉案合同一第八条约定，相关律师费应由原告承担，且应是指正常履行涉案合同一所产生的律师费而非双方发生纠纷时一方所支出的律师费，原、被告对此亦无约定。故原告诉请律师费，缺乏依据，本院不予支持。关于中介费5000元，根据涉案合同一的约定，若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。由于原告是守约方，故有权要求违约方即被告支付原告已经支付的佣金即中介费5000元。原告该诉请有法律依据，本院予以支持。关于财产保全保险费，并非原告因本次诉讼所必须支付的费用，原、被告对此亦无约定，故原告该诉请缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告在庭后申请追加案外人龙婷作为第三人参加本案诉讼，由于龙婷并非本案必须共同进行诉讼的当事人，因此对于被告该申请不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告冯岚岚、被告袁康、第三人佛山市家家顺房产经纪有限公司2016年12月11日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50304003814）的房屋买卖部分于2017年5月4日解除；二、被告袁康于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯岚岚支付违约金370000元；三、被告袁康于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯岚岚支付中介费5000元；四、驳回原告冯岚岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告袁康应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3621元，由原告冯岚岚负担158元，由被告袁康负担3463元。财产保全费2495元，由原告冯岚岚负担100元，由被告袁康负担2395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年六月十五日书记员 冯裕雯附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。