浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1081民初14148号
原告：温岭市横峰广通源染料商行，住所地：温岭市横峰街道齐江路119号，统一社会信用代码：91331081MA28GQR40A。
负责人：孙建勇。
委托诉讼代理人：王美清，浙江明权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙建勇，男，1982年1月5日出生，汉族，住温岭市。
被告：温岭市利欧小额贷款有限公司，住所地：温岭市城东街道万昌北路806-812号青商大厦27楼南面，统一社会信用代码：9133108168072014XL。
法定代表人：王相荣。
委托诉讼代理人：陈丹，女，1979年12月2日出生，汉族，住温岭市，系公司员工。
被告：温岭市巨星塑料制品厂，住所地：温岭市横峰街道西洋村，统一社会信用代码：91331081736042465F。
负责人：金友富。
被告：金友富，男，1952年11月24日出生，汉族，住温岭市。
被告：王妮雅，女，1987年5月11日出生，汉族，住温岭市。
被告：林仁义，男，1969年10月14日出生，汉族，住温岭市。
被告：张永君，男，1980年1月12日出生，汉族，住温岭市。
原告温岭市横峰广通源染料商行与被告温岭市利欧小额贷款有限公司、温岭市巨星塑料制品厂、金友富、王妮雅、林仁义、张永君案外人执行异议之诉一案，于2017年10月20日向本院提起诉讼。本院当日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告温岭市横峰广通源染料商行的特别授权委托诉讼代理人王美清、孙建勇，被告温岭市利欧小额贷款有限公司的特别授权委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼，被告温岭市巨星塑料制品厂、金友富、王妮雅、林仁义、张永君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告温岭市横峰广通源染料商行起诉称：2012年6月5日，原告温岭市横峰广通源染料商行原负责人孙炳忠（原为个体工商户）的儿子孙建勇作为受让方与被告温岭市巨星塑料制品厂签订了《土地使用权转让协议》一份，约定温岭市巨星塑料制品厂将位于温岭市横峰街道西洋村的第二鞋业集聚区面积为1351平方米的土地使用权以568万元的价格转让给原告，原告已按照协议全部付清了土地转让款。因受让方孙建勇与原告个体工商户孙炳忠系父子关系，参与家庭共同经营，并共同支付了土地转让款。2014年12月26日，三方又签订了补充协议一份，将原土地使用权转让协议的受让方孙建勇直接变更为个体工商户孙炳忠，并于2016年10月8日转为温岭市横峰广通源染料商行。土地使用权转让协议签订后，原告就在该土地上自行出资建造房屋，到2012年年底厂房主体已初步完工，2013年年底厂房已逐步完善。2015年8月，原告将厂房出租给魏红兴使用。2014年，温岭市横峰街道第二鞋业集聚区工业企业因历史遗留问题不能办理房屋所有权。后因市政府召开协调会议同意可以办理房屋所有权的情况下，原告多次要求被告温岭市巨星塑料制品厂办理房地产过户手续，温岭市巨星塑料制品厂以土地使用权证抵押在银行为由拒绝办理房地产过户手续，导致原告的土地使用权在2016年5月5日被温岭市人民法院裁定查封。原告于2017年7月3日向温岭市人民法院提出了案外人执行异议申请，温岭法院作出（2017）浙1081执异37号执行裁定书，驳回原告温岭市横峰广通源染料商行的异议请求。原告认为，温岭市人民法院（2017）浙1081执异37号执行裁定书缺乏事实和法律依据，查封的财产系案外人即本案原告的财产，侵犯了其合法权益，为此原告不服，起诉要求：请求撤销（2016）浙1081执1989号之一民事裁定书，裁定停止、中止对被执行人温岭市巨星塑料制品厂所有的坐落在温岭市横峰街道西洋村的国有土地使用权［土地证号：温国用（2011）第205**号］的执行，并解除上述土地的查封。
被告温岭市利欧小额贷款有限公司答辩称：一、被告张永君于2015年1月1日向被告温岭市利欧小额贷款有限公司借款100万元，并由被告温岭市巨鑫塑料制品厂、金友富、王妮雅、林仁义提供连带责任担保。该案经温岭市人民法院判决生效后，被告向法院申请了强制执行，法院于2016年5月5日作出了（2016）浙1081执1989之一执行裁定，查封了登记在被告温岭市巨鑫塑料制品厂名下的坐落于温岭市横峰街道西洋村的土地使用权。既然原告述称土地使用权转让事实产生于2012年5月6日，而被告张永君与被告温岭市利欧小额贷款有限公司之间的债权债务产生于2015年1月1日，近三年的时间内原告应当在法律规定的合理期间内，积极并且及时办理土地使用权的变更手续，而非等到法院对该被执行人名下的资产进行查封之时才提出异议申请。二、根据温岭市巨鑫塑料制品厂与孙建勇个人于2012年6月5日签订的土地使用权转让协议看，双方明确所涉案的土地用途为工业用地，且在签订该协议之前，已经将该涉案土地抵押给温岭市农村商业银行横峰支行，并且办理了相应的他项权证，因此双方在合同中也是对这一事实有所约定的，因此作为协议一方的孙建勇是个人，其对上述情形都是明知的。孙建勇作为自然人，对该工业用地使用权的受让，并非是适格的主体。即使三方于2014年12月26日签订了一份补充协议，将孙炳忠的个体工商户作为受让方，其实也并非是一个合同上的适格主体。上述协议都有悖于法律的强制性规定，因此上述协议都是无效的，仅能在双方或者三方之间形成了相应的债权债务关系。综上，本案在执行过程中所涉案的土地使用权仍然登记于被告温岭市巨鑫塑料制品厂的名下，法院根据不动产权属登记的公示情况，依职权对该涉案土地进行了查封，是合理合法的，因此无论原告以何种理由致使无法办理相应的权属变更登记，都应当由原告自担风险，请求驳回原告的诉讼请求。
被告温岭市巨星塑料制品厂、金友富、王妮雅、林仁义、张永君未作答辩，也未提交相关证据。
原告温岭市横峰广通源染料商行为了支持其主张的事实，提供了以下证据材料：
1.原告企业基本信息、个体工商户营业执照、变更证明、身份信息、结婚证、横峰村及横峰派出所证明，用以证明本案原、被告的主体资格，孙炳忠与金素方系夫妻关系，孙建勇系孙炳忠、金素方儿子的事实。
2.土地使用权转让协议、补充协议、国有土地使用权出让合同补充协议、土地使用权证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设用地规划文件、详细规划图、红线图及汇款凭证、收条，用以证明原告与被告温岭市巨星塑料制品厂签订土地转让协议，原告已全部付清土地转让款568万元的事实。
3.蔡福生、查小毛等人的工程款收据及打桩费用、钻孔等人工费用，用以证明原告受让该土地使用权后，出资建造厂房所支付的工程款费用。
4.厂房设计费及图纸，用以证明原告对厂房进行设计及相关设计图纸费用。
5.竣工结算单、测绘费、避雷针发票、基础设施配套费发票、罚没款票据，用以证明竣工结算及测绘、购买避雷针的费用及基础设施配套相关费用。
6.接电协议、厂房出租协议，用以证明原告对厂房接电后将厂房出租给他人的事实。
7.消防水池建设相关材料及验收表，用以证明原告对厂房消防水池的建设费用及验收情况。
8.矿渣（填土）收据若干份（时间从2012年9月至2013年5月），用以证明原告对土地进行填土的事实。
9.混凝土购销合同等相关材料及交货清单，用以证明原告因厂房建设购买混凝土建造厂房的事实。
10.挖土机工作日记若干份，用以证明原告对土地进行挖土的事实。
11.沙、石子、石灰石的送货单，用以证明原告购买沙、砖、石灰石建造厂房的事实。
12.砖送货单，用以证明原告购买砖建造厂房的事实。
13.水泥送货单，用以证明原告购买水泥建造厂房的事实。
14.钢筋、水管、添枝剂、门窗、大理石、瓷砖等结算单，用以证明原告购买钢筋、水管、添枝剂、门窗、大理石、瓷砖等建造厂房的事实。
15.岩土勘察报告，用以证明原告对土地进行勘察的事实。
16.电梯买卖合同及安装协议，用以证明原告购买电梯进行安装的事实。
17.变压器及供电合同，用以证明原告购买变压器及厂房配电的事实。
18.温岭市横峰街道办事处出具的证明、市长办公会议纪要［2014］9号、行政处罚决定书，用以证明2014年-2016年期间，因历史遗留问题导致涉案土地不能过户的事实。
19.建设工程规划核实确认书，用以证明原告的厂房具备竣工验收的条件。
20.国有土地出让合同补充协议书，用以证明涉案工业用地厂房竣工验收经温岭市国土资源局两次延期，分别延期至2015年12月31号、2016年12月31日的事实。
21.（2016）浙1081执1989号之一民事裁定书，用以证明涉案土地使用权于2016年5月5日被法院查封的事实。
22.温岭市人民法院（2017）浙1081执异37号执行裁定书，用以证明原告提出执行异议申请被裁定驳回的事实。
庭审中，被告温岭市利欧小额贷款有限公司申请调取两份证据，分别要求原告出具代被告温岭市巨星塑料制品厂偿还涉案土地使用权在温岭市农村商业银行横峰支行的抵押借款情况，及温岭市人民政府办公室文件温政办发［2008］163号文件，后原告予以调取。
被告温岭市利欧小额贷款有限公司未提供相关证据。
上述证据经举证、质证，到庭当事人质证意见如下：对
原告提供的各项证据，被告温岭市巨星塑料制品厂、金友富、王妮雅、林仁义、张永君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对原告提供的证据1，证据2中的土地使用权证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设用地规划文件、详细规划图、红线图及汇款凭证，证据15、18、19、20、21、22，被告温岭市利欧小额贷款有限公司对其真实性均无异议，对关联性均有异议，认为主体都是被告温岭市巨星塑料制品厂。本院审查后认为，对上述证据的真实性予以认定，至于被告温岭市利欧小额贷款有限公司质证后认为主体都是被告温岭市巨星塑料制品厂，本院将在本院认为中一并阐述。对证据2中的土地使用权转让协议、补充协议、国有土地使用权出让合同补充协议，证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、16、17，被告温岭市利欧小额贷款有限公司对三性均有异议，认为即使该凭据是真实的，也只能证明原告与上述主体之间的工程关系，是否系本案土地涉及花费的费用，关联性无法确认。本院审查后认为，上述证据能形成一个证据链，证明涉案土地使用权上所建厂房系由原告方及其家属支付打桩、测绘、避雷针、接电、消防水池建设、矿渣（填土）、混凝土、挖土、砖块、水泥、钢筋、水管、门窗、电梯、变压器等各类建设相关费用，并由孙建勇对外签订出租协议收取租金，涉案土地使用权的地上建筑物在双方的《土地使用权转让补充协议》中已约定“温岭市巨星塑料制品厂除自愿转让土地使用权外，还包括将该土地上所建设的地上建筑物一并转让，温岭市巨星塑料制品厂不再向孙建勇、孙炳忠要求支付该地上建筑物的转让款”，故涉案土地使用权及地上建筑物实际已处于原告方掌控之下，被告温岭市利欧小额贷款有限公司对真实性、关联性均有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性、关联性予以认定。对被告温岭市利欧小额贷款有限公司申请调取的两份证据，其认为原告代为偿还的抵押借款110万元及利息2.5万元系被告金友富出具的收条，对真实性、合法性、关联性均有异议，本院审查后认为，对被告金友富出具的收条，系被告自认原告已替其偿还银行债务，结合原告提供的其他458万元的银行汇款凭证，能证明原告已支付568万元涉案土地使用权的事实，故本院对该证据予以认定。温政办发［2008］163号文件，被告温岭市利欧小额贷款有限公司对真实性、合法性均无异议，本院予以认定。
综合上述认证理由，本院认定案件事实如下：
2011年1月26日，温岭市国土资源局与温岭市巨星塑料制品厂签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，出让合同编号为温土让合字（2004）第122-2号合同，出让土地面积为1351平方米。2004年7月30日，温岭市巨星塑料制品厂取得《建设用地批准书》，土地所有权性质为国有，土地用途为工业厂房。2012年6月5日，原告温岭市横峰广通源染料商行原负责人孙炳忠（原为个体工商户）儿子孙建勇作为受让方，与被告温岭市巨星塑料制品厂签订了《土地使用权转让协议》，约定温岭市巨星塑料制品厂将位于温岭市横峰街道西洋村第二鞋业集聚区面积为1351平方米的土地使用权以568万元的价格转让给孙建勇。2012年11月19日，孙炳忠妻子金素方向被告金友富支付50万元（民泰银行汇款凭证）。2012年12月18日，孙炳忠代被告金友富方归还其在温岭市农村商业银行横峰支行的抵押贷款62.5万元、50万元，共计112.5万元（其中2.5万元系银行利息）。2012年6月5日，金素方向被告金友富支付125万元（民泰银行汇款凭证），孙炳忠向被告金友富支付175万元（台州银行汇款凭证）。同日，由被告金友富出具借条一份，写明“今向孙建勇借到人民币叁佰万元正。注：等土地办理过户手续后，此据作废。”2012年8月21日，孙炳忠向被告金友富支付108万元（工商银行汇款凭证）。至此，孙炳忠及其妻子金素方共向金友富支付570.5万元，已将合同约定的568万元土地使用权转让款支付完毕。2014年12月26日，温岭市巨星塑料制品厂、孙建勇、个体工商户孙炳忠达成《土地使用权转让补充协议》，写明土地转让款实际上是由孙炳忠、金素方夫妻及其儿子孙建勇一家人共同支付，土地使用权的受让方实际上是孙炳忠、金素方、孙建勇整个家庭；三方同意温岭市巨星塑料制品厂与孙建勇于2012年6月5日签订的《土地使用权转让协议》中的乙方孙建勇更改为个体工商户孙炳忠；温岭市巨星塑料制品厂除自愿转让土地使用权外，还包括将该土地上所建设的地上建筑物一并转让，温岭市巨星塑料制品厂不再向孙建勇、孙炳忠要求支付该地上建筑物的转让款；孙建勇及孙炳忠履行完付款义务后，温岭市巨星塑料制品厂应尽快协助孙炳忠办理土地使用权及房屋所有权权属变更登记手续。2016年10月9日，个体工商户孙炳忠经温岭市市场监督管理局核准转型为个人独资企业，名称为温岭市横峰广通源染料商行。2012年6月5日，双方达成《土地使用权转让协议》后，原告着手在该土地上购买各类建筑设备建造房屋。2014年11月3日，温岭市人民政府市长办公会议纪要［2014］9号文件明确，“鉴于横峰第二鞋业集聚区的特殊性，凡已取得建设用地规划许可证，但未办理建设工程规划许可证的已完工工程，按规定处罚并按规定补办建设工程规划许可证后，继续按温政办发［2008］163号文件规定办理”。其中［2008］163号文件系关于未办理施工许可证的工业企业建设工程项目房产权证办理的若干意见，明确“自2008年12月1日起新开工的工程项目，未办理施工许可证开工建设的应按照有关法律法规予以立案查处。能补办施工许可手续的按要求补办，纳入法定程序监督；不能补办手续的由有资质的房屋鉴定机构进行整体质量鉴定，鉴定合格并报市建工局备案后，按规定办理房屋产权证”。2015年7月24日，温岭市城市管理行政执法局作出温城执规罚［2015］2-22号行政处罚决定书，对温岭市巨星塑料制品厂处以7.1230万元罚款。2015年12月14日，温岭市住房和城乡建设规划局核发温岭市巨星塑料制品厂《建设工程规划许可证》。2014年11月17日，温岭市国土资源局与被告温岭市巨星塑料制品厂签订第一份《国有土地出让合同补充协议书》，约定“由于前期村民阻挠等原因，使得乙方（温岭市巨星塑料制品厂）无法按照补充合同第五条条款规定期限竣工……双方协商一致，甲方（温岭市国土资源局）同意竣工验收期限延期，同意将合同第五条规定的竣工期限延期到2015年12月31日。”2015年12月16日，温岭市国土资源局与被告温岭市巨星塑料制品厂签订第二份《国有土地出让合同补充协议书》，约定“建设项目主体和配套工程完工，去年已进入验收阶段，但由于办理建设工程规划许可证等相关手续，无法在约定时间内验收通过。……甲方（温岭市国土资源局）同意将竣工验收期限再延期一年，同意将合同第五条规定的竣工期限延期到2016年12月31日。”2017年1月6日，温岭市横峰街道办事处出具证明，证明根据市长办公会议纪要［2014］9号文件，温岭市巨星塑料制品厂（二期）属于横峰第二鞋业集聚区内企业。2017年1月13日，温岭市住房和城乡建设规划局核发温岭市巨星塑料制品厂《浙江省建设工程规划核实确认书》。
另查明，2018年3月15日，温岭市横峰广通源染料商行投资人由孙炳忠变更为孙建勇。
2015年7月1日，温岭市利欧小额贷款有限公司向本院起诉张永君、林仁义、王妮雅、金友富、温岭市巨星塑料制品厂小额借款合同纠纷，本院于2015年11月17日作出（2015）台温商初字第2402号民事判决，判决被告张永君偿还借款100万元并支付相关利息，被告林仁义、王妮雅、金友富、温岭市巨星塑料制品厂承担连带共同保证责任。2016年5月5日，本院在执行（2015）台温商初字第2402号案件时，作出（2016）浙1081执1989号之一执行裁定，查封温岭市巨星塑料制品厂所有的坐落于温岭市横峰街道西洋村的国有土地使用权［土地证号：温国用（2011）第205**号］。原告于2017年7月3日向温岭市人民法院提出了案外人执行异议申请，温岭法院作出（2017）浙1081执异37号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告为此不服，提起案外人执行异议诉讼。
本院认为，本案讼争焦点为是否应停止被告温岭市巨星塑料制品厂所有的坐落于温岭市横峰街道西洋村的国有土地使用权［土地证号：温国用（2011）第205**号］的执行，并解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中根据现有证据，能证明孙建勇与温岭市巨星塑料制品厂于2012年6月5日签订《土地使用权转让协议》，孙建勇、孙炳忠与温岭市巨星塑料制品厂于2014年12月26日签订《土地使用权转让补充协议》，三方同意乙方孙建勇更改为个体工商户孙炳忠，后个体工商户孙炳忠将字号变更为温岭市横峰广通源染料商行，故本案原告为适格主体。后孙炳忠及其妻子金素方已按合同约定支付了568万元土地使用权转让款。协议签订后，由原告方购买各类建筑材料在该土地上建造房屋，于2015年8月由孙炳忠儿子孙建勇对外出租，且三方在《土地使用权转让补充协议》已约定“温岭市巨星塑料制品厂除自愿转让土地使用权外，还包括将该土地上所建设的地上建筑物一并转让，温岭市巨星塑料制品厂不再向孙建勇、孙炳忠要求支付该地上建筑物的转让款”，故原告在本院2016年5月5日实施查封之前已合法占有房屋。后在建设以“温岭市巨星塑料制品厂”名义的房屋时，根据市长办公会议纪要［2014］9号文件及温岭市国土资源局与温岭市巨星塑料制品厂分别于2014年11月17日、2015年12月16日达成《国有土地出让合同补充协议书》各一份，将温岭市巨星塑料制品厂的竣工验收期限分别延期至2015年12月31日、2016年12月31日。2017年1月13日，温岭市巨星塑料制品厂办理了《浙江省建设工程规划核实确认书》，至今，涉案地上建筑物因客观原因尚未办理房屋产权初始证明。综上，原告提出的异议诉请符合在本院查封之前已签订合法有效的书面合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。另外，本案被告温岭市利欧小额贷款有限公司对被告温岭市巨星塑料制品厂的债权系一般债权，而原告对被告温岭市巨星塑料制品厂享有物权期待权，在买受人对登记在被执行人名下的不动产符合能够排除执行的四个要件后，本案中原告的异议请求得以对抗执行。为此，原告要求停止执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
停止对现登记于被告温岭市巨星塑料制品厂名下的坐落在温岭市横峰街道西洋村的国有土地使用权［土地证号：温国用（2011）第205**号］的执行，并解除查封。
案件受理费51560元，由被告温岭市巨星塑料制品厂负担。
如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 赵玲燕
人民陪审员 张妙花
人民陪审员 叶伶俐
二〇一八年三月二十六日
代书 记员 叶海燕
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