呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00791号
上诉人（原审被告）内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市新城区团结小区社区服务网点综合楼1-3-1302、1304。
法定代表人张玲杰，该公司董事长。
委托代理人李志刚，恒信长城律师事务所律师。
委托代理人何虹枚，恒信长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晨，男，住呼和浩特市回民区户。
委托代理人李耀炜，男，住呼和浩特市玉泉区。
上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）因与被上诉人李晨房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人尖峰公司的委托代理人李志刚、何虹枚，被上诉人李晨的委托代理人李耀炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月3日，李晨（甲方）与尖峰公司（乙方）签订《商品房买卖要约承诺书》，约定李晨购买尖峰公司开发的位于呼和浩特市回民区车站西街水岸新巢项目3号楼2单元11层03号商品房一套。总价款548278元，建筑面积约75平方米（此面积不含赠送层，具体面积以最终双方签订的商品房买卖合同为准，房款多退少补），交房日期为2014年12月31日。甲方同意在签署本商品房买卖要约承诺书时，向乙方交付要约承诺金289278元，甲方承诺余款259000元办理银行按揭贷款。甲乙双方确认除上述要约承诺书和附件承诺书确定的内容外，其它有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终签订的商品房买卖合同确定。本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订商品房买卖合同起自行失效。同日，李晨签署承诺书，并向尖峰公司交付要约金共计289278元。对于预售房屋，尖峰公司至今未能完工交付，亦未取得商品房预售许可证。李晨诉至法院，请求：一、确认李晨、尖峰公司签订的《商品房买卖要约承诺书》无效；二、尖峰公司向李晨返还购房款289278元，并赔偿利息损失（从2013年10月4日起计算到判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）。
原审法院认为，本案争议焦点为李晨、尖峰公司签订的《商品房买卖要约承诺书》是否无效，尖峰公司应否返还李晨购房款并赔偿利息损失。针对以上争议焦点，该院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。由于李晨、尖峰公司签订的《商品房买卖要约承诺书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且尖峰公司已经按照约定收受购房款，因此应认定为商品房买卖合同，而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由于尖峰公司至今未能取得商品房预售许可证明，故李晨、尖峰公司签订的《商品房买卖要约承诺书》应确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于李晨关于尖峰公司返还289278元购房款的请求依法予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。由于尖峰公司未能举证证明其已告知李晨其未取得商品房预售许可证明，因此应认定尖峰公司具有故意隐瞒情形，故尖峰公司应当支付李晨利息。利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率，以289278元为基数，从2013年10月4日起计算至判决生效之日止。现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一款第一项之规定，判决：一、确认李晨与尖峰公司签订的商品房买卖要约承诺书无效；二、尖峰公司于本判决生效后十日内一次性返还李晨购房款289278元；三、尖峰公司于本判决生效后十日内一次性支付李晨利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率，以289278元为基数，从2013年10月4日起计算至判决生效之日止）。案件受理费已减半收取2880元，由尖峰公司负担。
尖峰公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。一审法院审理期间尖峰公司曾提出在双方签订《商品房买卖要约承诺书》时已明确告知李晨由于预售房许可证正在办理过程中，尖峰公司暂时无法与其签订正式的《商品房买卖合同》，只能先行签订《商品房买卖要约承诺书》，对此李晨也表示同意，于是双方签订了《商品房买卖要约承诺书》。因此，尖峰公司没有故意隐瞒情形。二、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审法院在没有证据的情况下，认定尖峰公司构成“故意隐瞒”，作出了相应判决是错误的，应当依法纠正。请求撤销一审判决第三项，并依法改判。
李晨答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。尖峰公司在开庭的时候没有取得商品房预售许可证，签订了无效的《商品房买卖要约承诺书》，并实际收取了房款，因此，一审法院认定尖峰公司销售房屋时隐瞒了未取得商品房预售许可证是正确的，根据法律规定，尖峰公司应当赔偿一倍损失。
二审中，尖峰公司新出示证据，《商品房买卖要约承诺书》、《告示》、《关于确认2010年城市棚户区改造项目的请示》、《关于对确认呼和浩特市2010年城市棚户区改造项目请示的批复》、《关于下达2010年城市棚户区改造建设项目计划的通知》、《照片》，拟证明《商品房买卖要约承诺书》不具备商品房买卖合同的主要条款，不是商品房买卖合同，是双方为了将来履行《商品房买卖合同》而订立的先协议；尖峰公司不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形。如果认定《商品房买卖要约承诺书》无效，则双方都存在缔约过错，尖峰公司不承担利息损失的责任。李晨的质证意见为，《商品房买卖要约承诺书》认可，该承诺书就是房屋买卖合同。其它的证据因尖峰公司在一审中没有举证，根据证据规则李晨不予质证。除以上事实外，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：第一，尖峰公司与李晨签订的《商品房买卖要约承诺书》是否应当认定为商品房买卖合同，是否合法有效；第二，尖峰公司是否应当给付李晨相应利息损失。
针对第一个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，尖峰公司与李晨签订的《商品房买卖要约承诺书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该《商品房买卖要约承诺书》应当被认定为商品房买卖合同。因尖峰公司至今未能取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，故李晨、尖峰公司签订的《商品房买卖要约承诺书》应属无效。
针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中尖峰公司至今未能取得商品房预售许可证，尖峰公司提供的证据不能证明其明确告知李晨其未取得商品房预售许可证明，故其销售房屋的行为存在过错，一审法院判决由尖峰公司支付李晨相应利息损失并无不当。
综上，尖峰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一五年六月二十四日
书记员 刘常欣