江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终2389号
上诉人（原审被告）：刘科春，男，1973年4月9日生，汉族，住瑞金市。
委托诉讼代理人：傅炳生，男，汉族，1950年8月7日生，住瑞金市，系刘科春岳父。
被上诉人（原审原告）：瑞金市乾坤物业管理有限公司，住所地：瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司二楼。
法定代表人：黄锋，系公司执行董事。
上诉人刘科春因与被上诉人瑞金市乾坤物业管理有限公司（下称瑞金乾坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2016）赣0781民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘科春的上诉请求为：1、依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：1、一审认定被上诉人提供的服务合法，《锦江名城·前期物业服务协议》（下称诉争物业服务协议）合法有效，无法律依据。被上诉人是锦江小区建设单位在未进行公开招投标情况下，非法聘请的同一小区第二家物业服务企业。2009年2月，锦江名城建设单位指定了福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司（下称福州乾坤瑞金分公司），作为锦江名城小区的前期物业公司。福州乾坤瑞金分公司与该小区部分业主签订的《前期物业管理服务协议》第九条约定，“本协议自双方签订之日起生效，至2013年12月31日止。若在协议有效期内，小区依法成立的业主委员会改聘其他物业管理公司管理小区时，本协议自然终止。若超过协议有效期，小区业主委员会仍然没有成立，则本协议有效期自动顺延”。时至今日，锦江名城小区业主委员会仍未成立，按这一协议规定，该协议仍然有效。福州乾坤瑞金分公司仍然存在，与被上诉人同时并存于锦江名城小区。2、上诉人与被上诉人签订诉争物业服务协议时，被上诉人对所有条款由其一方拟定，并以业主不签字就不给予交房为手段，强迫业主签字交房，明显有欺诈、胁迫之意。3、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务。2011年以来，小区发生偷盗现象严重，而被上诉人从未对任何一起偷盗案件予以下面的处理：本楼栋入户对讲设施一直未予安装风吹草动，小区监控录像设备全部遭到破坏，至今未能正常使用。被上诉人也未尽到相应职责范围内的其它管理维护义务。4、原审判决认为上诉人从前业主手中购得案涉房屋，物业合同的相关权利义务由上诉人受让。上诉人从购房始，一直与中介接触，并没有看过原业主与被上诉人的物业合同，更为重要的是在法庭上，被上诉人始终拿不出与原业主签订的物业合同。原审判决认为诉争物业服务合同在落款时间上的失误并不影响该合同的效力，该认定是错误的。
被上诉人未进行答辩。
被上诉人的一审诉讼请求为：一、判决被告向原告支付锦江名城乐水园三组团25号楼502室的物业管理费1391元及逾期滞纳金209元、违约金417元，共计2017元；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：原告系瑞金市锦江名城小区开发商聘请的前期物业管理公司，被告系该小区乐水园三组团x号楼x室的业主。2011年6月20日，被告刘科春向刘瑞民购买了锦江名城小区乐水园三组团x号楼x室房屋，并与被告签订了《锦江名城·前期物业服务协议》（落款时间写成2010年10月18日），约定由原告为被告提供物业服务，被告按0.4元/㎡/月的标准支付物业管理费，《协议》对双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。自2013年11月份开始，被告一直拒交物业费，至2015年10月份共欠物业费1391元，经原告多次催收，被告均以物业服务质量差为由拒交，原告于是向法院起诉。经原审法院庭前现场勘查发现，原告提供的物业服务存在不足，主要表现在对破败的公共设施没有及时维修，对公共走道涂写、张贴的小广告没有及时清除，对商户占道经营、住户违章搭建没有及时管理等方面。
一审法院认为：按时缴纳物业费是业主的义务，业主拒不缴纳物业费势必影响物业服务质量，服务质量跟不上，业主便拒缴物业费，这种恶性循环最终损害的是全体业主的权益，业主是最大的受害者。原告瑞金市乾坤物业管理有限公司作为锦江名城小区建设单位选聘的前期物业服务企业，依法取得了对锦江名城小区提供物业服务的权利，被告刘科春从刘瑞民手中购买房屋后，物业合同的相关权利义务依法由被告刘科春受让，被告刘科春与该物业公司签订的《锦江名城·前期物业服务协议》在落款时间上的失误并不影响该合同的效力，双方均应按合同的约定履行义务，被告自2013年11月份开始一直拖欠物业费，违反了《协议》的约定，已经构成违约，不仅损害了物业服务企业的合法权益，也侵害了其他已缴物业费业主的合法权益，故原告诉请被告缴纳拖欠的物业费符合法律规定，予以支持。锦江名城小区属于开放式、商住合一的小区，城市管理与物业管理交叉混同，物业管理方面难度大、要求高，只有物业服务企业和业主互相配合才能将小区建设好、管理好，被告提出的关于物业服务方面的合理意见，原告应当及时采纳，对出现的问题应当及时解决，因原告提供的物业服务存在不足，部分业主对此不满并拒缴物业费，原告自身存在管理瑕疵，因此，原告要求被告支付逾期付款违约金、滞纳金理由不充分，诉讼过程中，原告同意放弃滞纳金及违约金，对此予以认可。关于被告提出的财产被盗、噪声污染等侵权等问题，因与本案无关，不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：被告刘科春应于本判决生效后五日内向原告瑞金市乾坤物业管理有限公司付清2013年11月至2015年10月的物业管理费1391元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘科春承担。
二审审理中，上诉人向法庭提交以下证据：1、2010年被上诉人与部分业主签订的诉争物业服务协议、缴费通知单3张、瑞金市人民法院（2016）赣0781民初542号民事裁定书、福州乾坤瑞金分公司《致锦江名城业主的函》、2009年福州乾坤瑞金分公司与部分业主签订的物业服务协议，用以证明：①锦江名城小区有两个物业公司在运营。②诉争物业服务协议书是不正规的合同，业主也没有这份协议书。③同一栋楼，管理费都不一样。2、光盘一份，证明被上诉人单方持有物业服务合同，上诉人方没有物业服务合同。3、被上诉人出具的收据1张，税局发票1张，证明被上诉人签订合同的时候说明了8毛钱/平方米，不需要另外收取其他的物业费用，在2012年4月开始又向业主收取额外电梯公摊电费，没有经过物价局的批准。4、业主钟起明与房管局局长谢跃文、副局长刘永东的手机短信记录截图打印件4张，用以证明被上诉人的物业管理失职。
被上诉人未提交证据，也未对上诉人提交的上述证据发表质证意见，视为被上诉人放弃其二审有关诉讼权利。
本院经审查，对上诉人提交的第1组证据的真实性、合法性和关联性予以认定。对第2组证据的关联性不予认定，即便诉争物业服务协议仅有一份，由被上诉人保管，即便上诉人没有取得该物业服务协议的文本原件，也不影响协议的法律效力。对第3组证据真实性予以认定，但不能达到其证明目的，即不能证明电梯公摊费属额外增加的费用。对第4组证据的真实性予以认定，但这些信息仅为钟起明向房管部门领导反映的情况，不是房管部门所认定的事实。
二审不确认一审查明的“刘科春至2015年10月份共欠物业费1391元”。其他事实与一审判决查明的事实一致。
二审另查明：一、被上诉人瑞金市乾坤物业管理有限公司工商注册类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），成立时间为2009年5月8日，法定代表人为黄锋，注册资本为50万元，住所地为：江西省瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司二楼，唯一股东为瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司。案外人福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司的工商注册类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），成立于2004年12月23日，法定代表人为姚启建，住所地为江西省瑞金市。二、一审中，刘科春向一审法院提交了三张被上诉人开具的物业费发票，该三张发票载明的客户名称均为刘瑞民，但这些物业费均由刘科春交纳的。落款时间为2010年10月18日的该张发票载明，收到乐水园25栋502房2010年10月至2011年9月共计12个月的物业费695元。落款时间为2011年9月23日的该张发票载明，收到乐水园25栋502房2011年10月至2013年9月共计2年的物业费1275元。落款时间为2011年12月30日的该份物业费发票载明，收到乐水园25栋502房2013年10月份计1个月的物业费58元。
本院认为：对于诉争物业服务协议的法律效力问题。在小区业主委员会尚未成立之前，开发商一般会先指定或选择一个物业服务企业。本案中的被上诉人系开发商指定的企业，同时也是开发商投资成立的企业。本案中，诉争物业服务协议为前期物业服务协议，锦江名城小区业主委员会尚未成立，在业主委员会成立之前，被上诉人与各业主在交房前分别签订的诉争物业服务协议，是双方真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定。上诉人认为该协议的签订存在胁迫之情形，但未提交充分证据支持，本院不予采信。
对于被上诉人的物业服务质量是否达到合同约定的质量标准之问题。物业服务合同是复合型合同，是由多个有名合同和无名合同构成的，是一系列合同的统称，既涉及到物的服务管理，即对建筑物、场地及附属设施等共有部分之保存、改良、利用乃至处分等进行管理，又涉及人的服务管理，即对区分所有权人进行社区服务管理。根据《物业管理条例》第二条之规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业提供物业服务的依据是物业服务合同的约定。综合本案情况来看，可以认定被上诉人的物业服务不到位。第一，多名业主反映物业服务质量有问题，且罗列了具体的问题，并向当地房管部门反映过。第二，原审法院承办人到现场勘察过，也认为被上诉人提供的物业服务存在不足，主要表现在对破败的公共设施没有及时维修，对公共走道涂写、张贴的小广告没有及时清除，对商户占道经营、住户违章搭建没有及时管理等方面。第三，也是本案最为特殊最为关键的一点，锦江名城小区有两个物业服务公司并存，造成了物业服务的混乱和责任的推脱。被上诉人的唯一股东为锦江名城小区的开发商瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司，瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司以签订委托物业服务合同的形式将锦江名城小区的物业服务委托给瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司另行注册成立的一家物业服务公司即本案被上诉人，被上诉人也与部分业主签订了诉争物业服务合同。但同时期，案外人福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司也与锦江名城小区的部分业主签订了物业服务合同。尽管公司名称中均存在“乾坤”两字，但从该两个公司的工商注册资料来看，是完全没有关联的两个物业公司。福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司如何进驻该小区并不清楚，但两个物业公司同时并存服务，势必造成该两个公司之间的利益相争，造成该两个公司对于业主服务义务的相互推脱。因此，本案中，完全有理由认定被上诉人的物业服务质量不达标。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。在物业服务企业提供的服务项目与服务质量与物业服务合同的约定有明显差距时，业主可以要求减收物业服务费用，但不是全部免除物业服务费用。故上诉人认为诉争物业服务无效，上诉人不应交纳物业服务费的上诉请求，没有法律依据，但由于被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同的行为，可以减少物业服务费。原审判决认定了被上诉人的服务不足，但仅免除了逾期交纳物业服务费的违约金，而没有对物业服务本金予以部分减免，处理不妥，本院予以纠正，酌情减免一半的物业服务费。
另外，本案有一个与其他业主相区别的情况是，刘科春的该房屋于2011年6月20日经中介机构瑞金市和盛房地产经纪有限公司中介，从案外人刘瑞民手中受让过来的。但在从被上诉人手中收取房屋钥匙时，所签订的诉争物业服务合同的落款时间仍然书写为2010年10月18日，而且从合同时间的位置来看，系被上诉人方工作人员填写的时间。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。但本案中，诉争房屋2011年6月20日由刘瑞民转让给刘科春，此前刘瑞民欠付的物业服务费不属于该房屋的权利瑕疵，不能附带在该房屋上，由受让人刘科春承担。2011年6月20日房屋的转让即将物业服务费划断，此前的费用由刘瑞民承担，此后由刘科春承担。故《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定不适用于本案情形。本案中，被上诉人不仅在与刘科春签订物业服务合同时将时间倒签为2010年10月18日，而且，在收取刘科春交纳的物业费时，也将时间倒推至2010年10月18日开始计算，并将收款时间倒签为2010年10月18日，实际上就是将此前刘瑞民应当承担的物业费转嫁给了刘科春，导致多计算了刘科春应当承担的物业费。因此，“刘科春至2015年10月份共欠物业费1391元”是按照被上诉人的计算方法计算的，一审法院径行对此作出认定不妥。因此，刘科春承担2011年6月20日以前的物业服务费没有事实和法律依据，应当扣减2010年10月18日至2011年6月20日这段时间的物业服务费为：144.88㎡×0.4元/月/㎡×8个月=466元。故刘科春应支付的物业费为（1391元－466元）÷2=463元。
需要说明的是，针对锦江名城小区物业服务企业的选择问题，由于该小区大部分业主已入住，具备成立业主委员会的条件。全体业主可以依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业服务条例》等相关规定，成立业主委员会并由全体业主依相关规定投票表决是否需要聘用以及选聘哪家物业服务企业等共同管理问题，以解决目前同一小区共存有两家物业服务企业等业主关切的问题。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但仅减免违约金，未对物业服务本金进行部分减免，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更瑞金市人民法院（2016）赣0781民初556号民事判决为：上诉人刘科春应于本判决生效后五日内向被上诉人瑞金市乾坤物业管理有限公司付清2015年10月以前的物业管理费463元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人负担25元，由被上诉人负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年十月二十日
本件与原本核对无异
书 记 员 钟 琳
书 记 员 甘美玉