辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终10671号
上诉人（原审被告）：卢锦德，男，1970年3月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司,统一社会信用代码912101002433805705，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。
法定代表人：张会，该公司总经理。
委托代理人：杨冬蒨，女，1989年12月27日出生，回族，该公司员工。
委托代理人：卢金保，男，1983年2月11日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人卢锦德因与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初4421号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月27日受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告万科公司一审诉称：万科公司是为万科新榆公馆小区提供物业服务的专业公司，为包括卢锦德在内的所有万科新榆公馆业主提供专业的物业服务。万科公司已按《万科新榆公馆物业服务合同》的约定履行了合同义务，卢锦德应按合同约定向万科公司交纳物业服务费，但卢锦德未交纳。现万科公司诉至法院，要求判令卢锦德给付自2012年6月1日至2016年6月30日止物业服务费8,682.12元、违约金1,315.00元，由卢锦德承担本案诉讼费用。
原审被告卢锦德一审辩称，第一，万科公司诉请已超过诉讼时效，其中2012年6月1日至2014年6月12日期间已经无效；第二，万科公司侵犯业主自由通行的权利；第三，对万科公司收取物业费的合法性、正当性及收取物业费的标准有异议；第四，万科公司擅自更改物业管理用房的用途，侵犯全体业主的权益；第五，万科公司对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，没有尽到及时通知建设单位的责任；第六，万科公司没有尽到物业服务企业应尽到的劝阻、制止、督促的责任；第七，万科公司对物业服务没有尽责，工作敷衍；第八，万科公司在园区内道路、单元走廊内、电梯内出租广告位，所得广告收入据为己有，严重侵犯全体业主共有权益；第九，万科公司占用小区全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，对取得的停车费据为己有，侵犯全体业主的共有权益。
原审法院经审理查明，卢锦德系沈阳市浑南新区万科新榆公馆小区8号楼432室房屋业主，房屋建筑面积为119.34平方米。2005年8月1日沈阳万科物业管理有限公司（2007年6月19日更名为万科公司）与沈阳万科浑南房地产开发有限公司签订“万科新榆公馆住宅小区（一期）前期物业管理服务合同”一份，约定沈阳万科浑南房地产开发有限公司选聘沈阳万科物业管理有限公司对该小区提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月。卢锦德未向万科公司交纳自2012年6月1日至2016年6月30日止物业服务费。
原审法院认为，万科公司与沈阳万科浑南房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。卢锦德作为该小区业主，在万科公司已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务，故卢锦德应向万科公司支付物业服务费8,771.49元（房屋面积119.34平方米×1.5元/平方米/月×49个月），现万科公司主张物业服务费为8,682.12元，未超过计算金额，符合法律规定，予以确认。关于卢锦德提出诉讼时效问题的抗辩理由，根据万科公司提供的分别于2014年5月21日通过邮寄形式向卢锦德寄送催交物业服务费律师函的EMS邮寄单，于2015年2月9日向本院提起诉讼的民事裁定书，万科公司已于上述日期向卢锦德主张权利，产生诉讼时效中断的法律效力，故对其该项抗辩不予采信。关于卢锦德提出房屋质量问题的抗辩理由，与本案物业服务纠纷属不同法律关系，卢锦德应另行主张，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益，故此项抗辩意见于法无据，不予采信。关于卢锦德提出万科公司怠于履行职责等问题的抗辩理由，业主如对小区内的物业服务质量存有异议，可通过业主委员会的途径反映。万科公司未提供全面履行物业服务合同的证据，且考虑到卢锦德并非恶意拖欠物业服务费，故对万科公司要求给付违约金的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决如下：一、被告卢锦德于原审判决生效之日起十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司自2012年6月1日至2016年6月30日止物业服务费8,682.12元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告卢锦德承担。
宣判后，卢锦德不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院以被上诉人通过邮寄形式寄送催缴物业服务费律师函，被上诉人向法院提起诉讼的民事裁定书为依据认定诉讼时效中断，属于适用法律错误。上诉人没有收到催缴物业费的书面通知。上诉人并没有参加民事诉讼，没有收到过浑南区人民法院或者其他法院的传票等材料。被上诉人要求支付的2012年6月1日至2014年6月1日期间的物业费已经超过诉讼时效。2、一审法院对本案部分事实没有查清。被上诉人擅自改变小区物业管理用房用途，取得出租收入没有查清；取得广告费收入没有查清；取得停车费收入没有查清。上述三项属于小区全体业主的收入和利息，没有查清。对前期物业管理服务合同的有效性、服务内容、物业费标准、合同有效期没有查清。对被上诉人提供物业服务不尽责的事实没有查清。由于被上诉人提供低质量的物业服务，上诉人请求法院判决被上诉人减免80%收取上诉人物业费。
被上诉人万科公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、前期物业服务合同、商品房买卖合同、民事裁定书、照片等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，被上诉人万科公司与沈阳万科浑南房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。上诉人作为小区业主，接受被上诉人万科公司提供的物业服务，因此应受合同约束，按照合同约定向被上诉人交付物业服务费用。上诉人主张部分物业费已经超过诉讼时效，被上诉人万科公司辩称已经向上诉人邮寄物业费催缴函及向法院提出诉讼主张，并提供2014年5月21日的邮寄凭证和原审法院（2015）浑南民二初字第600号民事裁定书证明其主张，因此万科公司向上诉人主张其支付2012年6月1日至2016年6月30日的物业服务费用，并未超过诉讼时效。关于上诉人主张万科公司私自收取的多项费用应属于全体业主所有的主张，因不属于本案的审理范围，上诉人可以另行主张。关于上诉人主张物业服务存在瑕疵的问题，被上诉人作为物业公司提供服务虽不能尽善尽美，但仍应努力提高服务水平。物业公司服务瑕疵与业主拒绝交付物业费不具有对等性，上诉人卢锦德所提问题并非其拒交物业费的合理事由，被上诉人已对上诉人居住小区进行了物业服务，上诉人应支付物业服务费用，故原审法院判决并无不当，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人卢锦德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年十月十一日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。