中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）初字第1号
原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会。
负责人xxx，主任。
委托代理人欧阳军，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人＊＊，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司，住所地上海市＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人朱洪超，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
被告新加坡华源控股私人有限公司，
法定代表人范＊＊，董事长。
原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会与被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、被告新加坡华源控股私人有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会之委托代理人欧阳军、＊＊＊＊，被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司之委托代理人ＸＸ龙到庭参加诉讼。被告新加坡华源控股私人有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准延长审限至2014年12月23日。现已审理终结。
原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会（以下简称汇豪天下业委会）诉称，被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称浦房集团公司）、新加坡华源控股私人有限公司（以下简称华源公司）系上海市浦东新区汇豪天下小区的开发商xxxxxxx（以下简称xxxxxxx）的股东。2002年，浦房集团公司、华源公司合资成立的xxxxxxx开始开发建设汇豪天下小区，至2005年4月验收完毕。根据我国《物业管理条例》以及上海市的相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。根据xxxxxxx向主管部门提交的《上海市新建住宅交付使用申请表》，xxxxxxx应当为汇豪天下小区提供600平方米的物业管理用房。
汇豪天下业委会成立后，发现xxxxxxx既未提供业主委员会用房，也未向物业管理企业提供符合法律、法规和政策规定的物业管理企业用房，物业管理企业与汇豪天下业委会至今仍在昏暗、空气污浊的小区地下室临时办公，严重影响物业管理企业和汇豪天下业委会的日常工作。为此，汇豪天下业委会多次与xxxxxxx的相关单位联系并向主管职能部门反映，要求提供物业管理用房，但一直没有得到相应回复。无奈之下，汇豪天下业委会只能依照小区业主大会议事规则的规定，征得小区绝大多数业主的同意，以诉讼的方式解决小区物业管理用房的纠纷。
由于xxxxxxx是浦房集团公司、华源公司合资设立的项目公司，且已被浦房集团公司、华源公司注销，根据有关法律规定，浦房集团公司和华源公司作为xxxxxxx的股东，应当对xxxxxxx未清偿的债务承担连带清偿责任。
综上所述，xxxxxxx未依照法律规定提供物业管理用房，严重侵害了汇豪天下小区全体业主的合法权益，严重影响了小区居民自治和物业管理工作，非法获取巨额利益。浦房集团公司、华源公司作为xxxxxxx的股东，应当对xxxxxxx的未清偿债务承担连带责任。由此，汇豪天下业委会向本院提起诉讼，请求判令：1、浦房集团公司、华源公司向汇豪天下业委会交付符合规定的物业管理用房600平方米，若不能交付则由浦房集团公司、华源公司赔偿汇豪天下业委会物业管理用房市场价值人民币（下同）30，000，000元，浦房集团公司、华源公司承担连带责任；2、本案诉讼费、其他法律费用等由浦房集团公司、华源公司承担。
被告浦房集团公司辩称：1、从主体而言，汇豪天下业委会提起本次诉讼的决议不符合规定，其起诉主体不适格。其为提起本案诉讼发放的表决票及统计均不符合法律和业主大会议事规则的规定。2、xxxxxxx已经按照当时的《物业管理条例》和上海市的相关规定为涉案小区提供了150多平方米的物业管理用房，且上海市浦东新区住宅发展署于2000年至2005年间也已分批向xxxxxxx颁发交付使用许可证，证明涉案小区的交付符合法律法规的规定，并已经由政府部门批准。3、从时效上而言，涉案小区的物业管理用房已经于2004年交付，汇豪天下业委会从未提出主张，故依据民事诉讼法的规定，其诉请已经超过诉讼时效。4、从清算注销程序上而言，xxxxxxx已经依照我国相关法律法规进行了清算注销，清算注销过程系在清算组和工商行政管理机关的监督管理之下完成，期间并无过错和恶意隐瞒财产的行为，且股东在公司注销后也未再涉及相关债权债务的处理。5、汇豪天下业委会对华源公司在新加坡的现实状态没有查明，其主体资格无法确认。故不同意汇豪天下业委会的全部诉请。
被告华源公司未到庭也未作书面答辩。
经审理查明，1997年4月3日，上海市xxxxxxx（甲方）与浦房集团公司、华源公司（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定甲方以熟地条件向乙方出让位于xxxxxxx块，总面积约145，900平方米。
xxxxxxx系汇豪天下业委会所在的上海市浦东新区汇豪天下小区（即xxxxxxx）的开发商。
上海市浦东新区住宅发展署分别于2004年6月30日、2004年7月22日、2005年5月26日向xxxxxxx颁发了xxxxxxx，面积分别为57，078.7平方米、48，064.14平方米、24，139.12平方米的《上海市新建住宅交付使用许可证》。
在xxxxxxx出具的xxxxxxxxxxxxxx的《上海市新建住宅交付使用申请表》中，分别载明物业管理用房竣工面积为300平方米、300平方米、约600平方米。
上海市浦东新区规划和土地管理局于2005年5月24日向xxxxxxx颁发菊园三期工程的建筑工程竣工规划验收合格证，载明该工程的总建筑面积147，351.6平方米，其中地上建筑面积130，487.6平方米，地下建筑面积16，864平方米。
又查明，xxxxxxx于1997年9月25日成立，于2006年5月11日注销。xxxxxxx注册资本65，000，000元，华源公司与浦房集团公司系xxxxxxx股东，分别出资61，750，000元和3，250，000元。在xxxxxxx的注销登记资料中，没有其出资人的相关保结承诺书。
另查明，2009年6月7日通过的《汇豪天下小区业主大会议事规则》第六条（业主大会会议形式）规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。第九条（表决票的送达）规定：鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属于前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十条（业主大会表决形式）规定：本业主大会采用以下第（二）、（五）种形式进行表决：（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（五）房屋出租无联系方式的业主，采用投递信箱方式送达。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意或者反对的，不适用差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。第十四条（召开业主大会会议的程序）规定：……（二）发布公告：业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。（三）征询意见或投票表决：采用书面征求意见形式的，业主委员会（换届工作小组）应在投票日期（空白）日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。（四）回收统计意见：业主委员会（换届工作小组）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会议事决定：业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
2009年9月10日，第一届汇豪天下业委会成立。
2012年9月6日，汇豪天下业委会向小区业主发出《关于是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套的征询公告》，载明：“由于我们汇豪天下小区的开发商上海＊＊房地产开发有限公司（股东为新加坡凯德置地、浦发集团）在小区住宅竣工交付时未按有关规定和向政府的承诺向我们全体业主交付物业管理用房等公建配套。这不仅使业主的利益蒙受损失，而且给住房的维修等活动带来不变。自2009年以来，业委会多次多方联系开发商，希望经过努力能妥善解决此问题，但开发商始终采取推诿的态度，甚至对xxxxxxx的协调置若罔闻。为维护汇豪天下小区业主的利益，业委会经讨论、研究，决定准备委托专业律师向法院起诉上海＊＊房地产开发有限公司（股东为新加坡凯德置地、浦发集团），从而敦促开发商按规定和向政府承诺的数量交付物业管理用房等公建配套。为此，特征询全体业主的意见。根据《物权法》、《上海市物业管理条例》中的有关规定，此类事宜须经二分之一以上业主同意。现就是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套征询全体业主意见，意见征询表已放置在各楼大堂保安处。谨请各位业主维护自身利益、共同创建文明舒适小区，行使自己的权利，尽快回复。意见征询的截止时间为2012年9月20日。”
2012年9月21日，汇豪天下业委会向小区业主、住户发出《公告》，载明：“我们汇豪天下小区《关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的征询公告》、《关于是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套的征询公告》在居住在本小区的业主和能够联系但非居住在本小区的业主中的征询工作在9月20日暂告一段落。我们将对难以联系的非居住在本小区的业主进行征询，特请居住在本小区的租客协助我们开展征询工作。”
2012年10月10日，汇豪天下业委会向小区业主发出《公告》，载明：“自2012年9月6日起，我们就‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’及‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造’的问题进行意见征询（表决）。但由于各种原因，部分非居住本小区的业主只能电话联系，有的甚至无法电话联系。为此，自即日起，我们将‘关于是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’及‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’的表决票（征询表）投递在你们的信箱内。根据《汇豪天下小区业主大会议事规则》第二章第九条第五款的规定：‘房屋出租无法联系的业主采用投递信箱的方式送达。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视为同意。’请业主在2012年10月17日前，将表决票放置在居住大楼底层的大堂票箱内。若未在规定的时间内递交表决票（征询表）的视为同意。请业主给予积极配合。注：若收到表决票（征询表）的住户，请及时转交给业主。谢谢配合。”
2012年10月18日，汇豪天下业委会向小区业主发出《公告》，载明：“自2012年9月6日至2012年10月17日期间，在本小区就‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’及‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’在全体业主中进行了表决（征询）。本次关于‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’问题表决（征询）的结果如下：共发出表决票（征询票）909份，其中同意899、不同意8、弃权2。小区总面积129，282.94平方米。核定同意面积128，004.93平方米，不同意面积1，053.03平方米，弃权面积224.98平方米。根据《中华人民共和国物权法》第73条第7款的规定，汇豪天下小区业主大会决定授权业委会通过司法途径解决本小区的物业管理用房等公建配套问题。……特此公告。”同日，上海市浦东新区汇豪天下业主大会（以下简称汇豪天下业主大会）作出决议，载明：“2012年9月6日至2012年10月17日期间，本小区业主委员会就‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套问题’、‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’在全体业主中进行了意见征询和表决，现根据相关法律法规、《业主大会议事规则》以及前述征询结果，汇豪天下小区业主大会决议如下：1、授权汇豪天下小区业主委员会通过司法途径解决本小区的物业管理用房等公建配套问题。……。”
2012年上海市xxxxxxx（以下简称xxxxxxx）出具《证明》，载明：“因汇豪天下居民委员会正在筹建中，目前汇豪天下小区由本居委会代管。本居委会工作人员参与了汇豪天下小区‘是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套问题’、‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造问题’的征询及表决活动，特此证明：相关征询及表决的程序和内容符合法律、法规以及汇豪天下小区《业主大会议事规则》的规定，汇豪天下小区业主大会于2012年10月18日作出的相关决议真实、合法。”
2014年8月20日，xxxxxxx又出具《证明》一份，载明：“因汇豪天下小区的居民委员会尚在筹建，汇豪天下小区一直由本居委会代管。2012年，本居委会委派工作人员参与了汇豪天下小区‘是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套问题’、‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’的意见征询及表决活动。本居委会工作人员全程参与了汇豪天下小区业委会、业主代表及物业公司工作人员将写有上述议题的表决票投递到相关业主信箱的工作。对那些通过大堂放置征询表征询意见、上门征询意见及通过电话征询意见等方式均无法联系到的业主，向其信箱中均投放了写有上述议题的表决票，并拍摄了照片（见附件）。具体参加投递的居委会工作人员有乔＊＊、余＊＊同志。特此证明。”
再查明，2009年12月31日，上海市浦东新区建设和交通委员会向俞伟等汇豪天下小区业主代表复函，称：“你们向姜梁区长反映汇豪天下小区不按比例配置公共服务设施等问题的人民来信转我委后，我委领导十分重视，立即派有关人员了解处理，现将处理情况告知如下：经查，汇豪天下小区地块于1997年取得土地使用权，当时在项目设计时，该项目的公共服务设施设置，按照1996年版《城市居住区公共服务设施标准》（DBJ08-55-96）设置。2002年5月，该项目取得了《建设工程规划许可证》，新区规划局确定了该项目公共服务设施。其中按规定设置了物业管理用房和居委会管理用房。开发商根据小区规划完成建设，我委住宅署按规定发放了交付使用许可证。当时未设置业委会的主要原因是由于汇豪天下执行的1996年版《城市居住区公共服务设施设置标准》中没有规定需设置业委会用房，而2002年和2006年版的《城市居住区公共服务设施设置标准》规定了业委会的设置标准。建议你们和开发商协商解决。”
汇豪天下业委会与浦房集团公司在审理中一致确认：1、汇豪天下小区就是xxxxxxx；2、现汇豪天下小区实际使用的物业管理用房位于本市浦东新区xxxxxxx＊号B1楼（建筑面积约150平方米），浦房集团公司确认该房屋没有独立的产权证。另，浦房集团公司确认现汇豪天下小区内没有地上的独立成套的物业管理用房可提供。此外，就汇豪天下业委会提供的菊园三期工程建筑工程竣工规划验收合格证旨在证明涉案小区总建筑面积的问题，本院曾要求浦房集团公司就此进行核实，浦房集团公司经核实后表示对该验收合格证没有异议。
以上事实由经双方当事人庭审质证并经本院确认的《国有土地使用权出让合同》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市新建住宅交付使用申请表》、建筑工程竣工规划验收合格证、工商登记资料、《汇豪天下小区业主大会议事规则》、公告、《证明》、上海市房地产登记簿、照片、函件以及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。
审理中，汇豪天下业委会提供其制作的“汇豪天下小区关于是否通过司法途径解决物业管理用房的表决情况说明”，载明：一、汇豪天下业主大会就是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套的表决情况如下：1、通过当面签署征询表发表意见的户数为285户（其中，同意的户数为253户，占总户数的27.83%，相应的专有部分建筑面积为37，025.77平方米，占总建筑面积的28.64%）；2、通过电话发表意见的户数为173户（其中，同意的户数为162户，占总户数的17.82%，相应的专有部分建筑面积为21，120平方米，占总建筑面积的16.33%）；3、通过信箱投送及回收表决票发表意见的户数为451户（其中，签署表决票表示同意的户数为26户，信函没回音视为同意的户数为419户，两者合计为445户，占总户数的48.95%，相应的专有部分建筑面积为64，166.04平方米，占总建筑面积的49.63%）。（注：小区总户数为909户，小区专有部分总建筑面积为129，281.96平方米。）综上，同意通过司法途径解决物业管理用房的户数为860户，占总户数的94.6%，相应的专有部分建筑面积为122，311.81平方米，占总建筑面积的94.6%。二、即使汇豪天下业委会暂且视浦房集团公司调查结果与汇豪天下业委会调查结果不一致的55位业主的表决意见均为“不同意”，汇豪天下小区业主同意通过司法途径解决物业管理用房的户数仍达到总户数的88.6%，同意的专有部分建筑面积仍达到建筑物总面积的89%。
对上述情况说明，浦房集团公司认为：1、涉案表决票的送达方式不符合议事规则的规定。根据《汇豪天下小区业主大会议事规则》第九条表决票送达的规定，如果是按照业主提供的联系地址、通讯方式发送或者投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居委会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。然而，汇豪天下业委会未能提供任何有效证据证明其系按照上述方式有效送达表决票。首先，汇豪天下业委会未能提供邮寄凭证证明其按照业主提供的联系地址和通讯方式送达；其次，虽然汇豪天下业委会试图提供照片、证明等以证实其将表决票投入业主的信箱，但证人未出庭作证，且居委会的证据系证人证言，其也未能到庭质证，故不符合证据规则的规定。再次，经浦房集团公司以电话方式向业主核实，发现存在作假的情况。2、涉案表决票的表决方式不符合议事规则的规定。根据《汇豪天下小区业主大会议事规则》第十条业主大会表决形式的约定，对业主用户，必须通过专人送达的方式回收意见，对房屋出租用户且无法确定联系方式的，才可采用投递信箱方式送达。然而汇豪天下业委会至今未能提供任何证据证明小区的实际居住及租赁情况，更无法证明其无法联系到房屋出租的业主。此外，表决结果的有效性也以表决票的有效送达为前提。
本案审理期间，根据汇豪天下业委会的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司（以下简称大雄公司）对汇豪天下小区房屋当前的市场平均价格进行评估。浦房集团公司在不同意汇豪天下业委会诉请的情况下，认为如果进行司法评估，也不应当按照目前整个小区房屋的平均价格进行评估，而是应当以2005年5月26日即菊园三期工程最后一份《上海市新建住宅交付使用许可证》的颁发日期作为评估的基准日。双方后一致认可以汇豪天下小区内＊号楼101、102、103、104、201、202、203、204室共计八套房屋的平均价格作为确定汇豪天下小区物业用房价格的依据。根据双方当事人的上述意见，大雄公司于2014年10月30日出具沪大雄房估G2014（SQ）101166号及101166-＊号《上海市浦东新区xxxxxxx＊号101-104室以及201-204室住宅房地产价值估价报告》。其中，101166号报告载明，上述八套房屋于价值时点2014年9月30日的房地产市场价值为40，600，000元，建筑面积876.4平方米，折合单价46，326元／平方米，报告使用期限自2014年10月30日起至2015年10月29日。101166-＊号报告载明，上述八套房屋于价值时点2005年5月26日的房地产市场价值为17，751，000元，建筑面积876.4平方米，折合单价20，254元／平方米。就上述两份报告，汇豪天下业委会对101166号报告没有异议，对101166-＊号报告认为与本案无关。浦房集团公司认为，对两份报告本身的真实性和程序没有异议，但认为该两份报告不能作为认定浦房集团公司应当交付物业管理用房或者赔偿款的计算依据，而仅系为了履行诉讼程序所出具，浦房集团公司仍坚持原来的相关答辩意见。
本院认为，本案的争议焦点为：1、汇豪天下业委会提起本案诉讼的主体是否适格？2、xxxxxxx是否已经履行向汇豪天下小区提供符合规定之物业管理用房的义务？3、如果认定xxxxxxx尚未向汇豪天下小区提供符合规定的物业管理用房，则在xxxxxxx已经注销的情况下，作为其股东的浦房集团公司、华源公司在本案中应向汇豪天下业委会承担何责任？4、汇豪天下业委会的诉请是否超过诉讼时效？
对争议焦点1。汇豪天下业委会提供了《汇豪天下小区业主大会议事规则》、涉案小区房屋的上海市房地产登记簿、征询公告、公告、业主通话清单、相关表决票、与业主通话清单、照片、xxxxxxx证明、统计情况说明等材料以证实其提起本案诉讼系经小区业主合法表决程序，故其起诉主体适格。浦房集团公司则认为涉案表决票的送达方式及表决方式均不符合议事规则的规定，故汇豪天下业委会的本案起诉主体不适格。对此，本院认为，首先，浦房集团公司认为汇豪天下业委会未能提供邮寄凭证证明其按照业主提供的联系地址和通讯方式送达，但根据汇豪天下业委会提供的前述统计情况说明，涉案表决票的送达方式包括当面签署征询表、电话征询意见和通过信箱投送三种，即汇豪天下业委会并未采用按照业主提供的联系地址和通讯方式进行送达的方式，且浦房集团公司亦未提供相应证据证实相关业主有提供过联系地址和通讯方式的事实。其次，浦房集团公司虽然认为xxxxxxx的证明系证人证言，因未经证人出庭作证而不符合证据规则的规定，故其无法证实汇豪天下业委会将涉案表决票投入业主信箱的事实，但浦房集团公司仅是简单否定xxxxxxx证明的效力而并未提供任何证据以推翻证明中的相关内容，而xxxxxxx作为涉案小区的管理方参与、指导、监督对涉案小区业主相关意见的征询和表决活动并无不当，其出具的证明之效力可予认定。第三，浦房集团公司主张根据议事规则的规定，对房屋出租用户且无法确定联系方式的才可采用投递信箱的方式送达，而汇豪天下业委会未能提供证据证明小区的实际居住及租赁情况，也无法证明其无法联系到房屋出租的业主。对此，由于xxxxxxx的证明明确表明“对通过大堂放置征询表征询意见、上门征询意见及通过电话征询意见等方式均无法联系到的业主，向其信箱中均投放了写有上述议题的表决票，并拍摄了照片”，而浦房集团公司并未提供任何证据证明汇豪天下业委会存在对可以联系到的业主仍采用投递信箱方式送达表决票的情形。第四，浦房集团公司主张以电话方式征询相关业主意见的统计票中存在作假的情况，暂且不论浦房集团公司核实情况时距离当初汇豪天下业委会电话征询业主意见已有近两年的时间而可能存在相关业主记忆发生偏差的情况，同时本院也注意到电话征询业主意见也并不符合涉案小区业主大会议事规则中规定的表决票送达和表决方式，但根据汇豪天下业委会提供的前述统计情况说明，即便认定所有以电话方式发表意见的173户业主均对表决票持否定意见，也并不影响同意通过司法途径解决涉案小区物业管理用房问题的户数及其相应专有部分建筑面积占小区总户数和专有部分总建筑面积“双过半”的表决结果。由此，本院认为，综合汇豪天下业委会提供的相关证据可以证明其本案起诉主体适格，对浦房集团公司的相关异议，本院不予采纳。
对争议焦点2。浦房集团公司认为，xxxxxxx已经按照当时的规定为涉案小区提供了本市浦东新区xxxxxxx＊号B1楼（建筑面积约150平方米）的房屋作为物业管理用房，上海市浦东新区住宅发展署于2004年至2005年期间向xxxxxxx分批颁发交付使用许可证的事实可以证明涉案小区的交付符合法律规定，2009年12月31日上海市浦东新区建设和交通委员会向汇豪天下小区业主代表的复函也证明涉案小区地块系按照1996年的相关规定配置公共服务设施，小区系按规划完成建设，故xxxxxxx已经履行了向汇豪天下小区提供物业管理用房的义务。对此，本院认为，根据上海市的相关规定，在2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业管理办公用房按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供，业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。虽然xxxxxxx系在取得涉案小区的交付使用许可证后向小区业主交付使用了房屋，其也实际提供了本市浦东新区xxxxxxx＊号B1楼建筑面积约150平方米的房屋供汇豪天下小区作为物业管理用房使用，但汇豪天下小区系于2005年5月24日取得建筑工程竣工规划验收合格证，总建筑面积147，351.6平方米，故根据上述规定，xxxxxxx应提供的物业管理企业用房应不低于294.70平方米，业主委员会用房应不低于30平方米，而现汇豪天下小区实际使用的物业管理用房不仅面积数量未达到上述规定的要求，且也不符合上述规定中关于物业管理用房应为地面以上且独立成套的房屋之要求，故xxxxxxx并未按上述规定履行交付物业管理用房的义务。虽然上海市浦东新区建设和交通委员会的复函表明汇豪天下小区系按照当时的规划要求完成建设，但前述有关本市物业管理用房配置的相关规定并未对该类情况作为例外处理并加以规定，故浦房集团公司关于xxxxxxx已经按照当时的规定履行了物业管理用房的交付义务之主张不能成立。
对争议焦点3。鉴于xxxxxxx尚未向汇豪天下小区提供符合规定的物业管理用房，现xxxxxxx已注销，而其注销登记资料中没有出资人的相关保结承诺书，故作为其股东的浦房集团公司与华源公司理应对其尚未履行的上述法定义务承担共同责任。就浦房集团公司关于xxxxxxx系经合法清算程序注销，股东在其注销后也未再涉及相关债权债务处理的问题，因汇豪天下业委会成立于xxxxxxx注销之后，其作为代表业主行使权利的主体自然无法在xxxxxxx清算注销时主张权利，但此并不妨害在其成立后向xxxxxxx的股东主张相应权利，故对浦房集团公司上述主张，本院亦不予采纳。虽然浦房集团公司确认现汇豪天下小区内已没有地上的独立成套的物业管理用房可提供，但此并不能排除浦房集团公司、华源公司在本案判决生效后通过相应途径向汇豪天下业委会提供符合规定的物业管理用房之可能性，故浦房集团公司、华源公司对汇豪天下业委会仍应首先承担提供符合规定的物业管理用房之责任。若浦房集团公司、华源公司在本案判决规定的期限内未能履行上述义务的，则汇豪天下业委会要求浦房集团公司、华源公司赔偿相应物业管理用房价值损失的主张，可予采纳。就汇豪天下小区物业管理用房的面积确定问题，虽然汇豪天下业委会根据xxxxxxx出具的《上海市新建住宅交付使用申请表》中载明的物业管理用房竣工面积认为应为600平方米，但因xxxxxxx就xxxxxxx分别出具的交付使用申请表中载明的物业管理用房竣工面积不一致，而汇豪天下业委会并未提供涉案小区规划配置的物业管理用房面积的相应证据，故其主张物业管理用房建筑面积为600平方米，依据不足，本院对此不予采纳。根据汇豪天下小区竣工时建筑总面积及前述上海市的相关规定，本院认定汇豪天下小区的物业管理用房总面积为324.70平方米，其中物业管理企业用房294.70平方米，业主委员会用房30平方米。就物业管理用房的价格确定问题，汇豪天下业委会和浦房集团公司均同意以涉案小区＊号楼101-104室及201-204室共计八套房屋的平均价格作为认定系争物业管理用房的价格，但汇豪天下业委会认为应当以上述房屋现在的价格为准，而浦房集团公司认为应当以xxxxxxx取得涉案小区最后一份交付使用许可证的2005年5月26日当时的价格为准。对此，本院认为，因浦房集团公司、华源公司首先应履行的是向汇豪天下业委会交付符合规定的物业管理用房的义务，在其无法履行该义务的情况下其才应向汇豪天下业委会承担物业管理用房的折价款损失，而物业管理用房现在的市场价值是浦房集团公司、华源公司当前无法交付物业管理用房的等价物，且房屋折价款损失的发生系由于xxxxxxx未及时履行提供符合规定的物业管理用房之义务所致，房价波动的市场风险理应由其自行承担，故系争物业管理用房的价值应以上述八套房屋的当前市场价格为准。由此，若浦房集团公司、华源公司无法提供符合规定的物业管理用房，则其应向汇豪天下业委会支付的物业管理用房折价款为324.70平方米＊46，326元／平方米=15，042，052.20元。需要说明的是，如果浦房集团公司、华源公司以支付折价款的方式向汇豪天下业委会承担交付物业管理用房的责任，则上述折价款应支付至汇豪天下小区的维修基金专用账户并专用于购买该小区的物业管理用房。
对争议焦点4。本院认为，由于本案系建筑物区分所有权纠纷而非债权债务纠纷，汇豪天下业委会系要求涉案小区开发商履行法定的物业管理用房交付义务，故本案不适用诉讼时效的相关规定。此外，根据在案证据显示，汇豪天下业委会自其2009年9月10日成立后，一直就小区物业管理用房问题向相关部门反映情况，积极主张权利。由此，对浦房集团公司关于汇豪天下业委会本案诉请已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
另，对浦房集团公司就华源公司主体资格所持异议，因其并未提供证据证实华源公司现主体存续的相关情况，故对其相关异议本院亦不予采纳。
华源公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院对其依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、新加坡华源控股私人有限公司应于本判决生效之日起三十日内向上海市浦东新区汇豪天下业主委员会提供上海市浦东新区xxxxxxx上海市浦东新区汇豪天下住宅小区内地上的、独立成套的、建筑面积为324.70平方米的房屋作为该小区的物业管理用房；若被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、新加坡华源控股私人有限公司未能履行前述交付物业管理用房义务的，则其应在前述30日履行期限届满后的十五日内即本判决生效之日起四十五日内支付原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会物业管理用房折价款人民币15，042，052.20元，该款项支付至上海市浦东新区汇豪天下小区的维修基金专用账户并专用于购买该小区的物业管理用房。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币191，800元，由原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会负担95，631元，由被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、新加坡华源控股私人有限公司共同负担96，169元。评估费人民币60，000元，由被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、新加坡华源控股私人有限公司共同负担。公告费人民币1，870元，由被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、新加坡华源控股私人有限公司共同负担。
如不服本判决，原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会、被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告新加坡华源控股私人有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
人民陪审员 陈炳良
二〇一四年十二月十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》第七十六条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2、《物业管理条例》第三十条
建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
3、《物业管理条例》第三十八条
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。