山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终1241号
上诉人（原审被告）：海阳市海福莱大饭店有限公司，住所地：山东省海阳市烟凤路东、凤政路南。
法定代表人：盖其东，公司经理。
委托代理人：张文娟，公司职工。
委托代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰永祥，男，1950年1月28日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：姜培恒，男，1959年1月18日出生，汉族，住山东省招远市。
被上诉人（原审原告）：米洪生，男，1988年2月22日出生，汉族，住山东省栖霞市。
三被上诉人共同委托代理人：王仁庆，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
上诉人海阳市海福莱大饭店有限公司因民间借贷纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2016）鲁0687民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告兰永祥、姜培恒、米洪生诉称：请求判令被告付清借款1050万元，承担利息1113万元（利息计算至2016年6月15日)、自2016年6月16日起仍按月利率2%计算至被告实际还清全部款项之日止；请求依法确认原告对被告预告登记出售给原告的房产享有优先受偿权；请求判令被告承担诉讼费用。
原审被告海阳市海福莱大饭店有限公司辩称：原、被告之间签订的主合同是商品房买卖合同而非民间借贷合同；商品房销售合同中涉及的商品房已经在建设行政部门备案，综上，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2011年7月1日，三原告分别与被告签订《商品房预（销）售合同》，原告兰永祥所购房屋价款计800万元，约定一次性付款；原告姜培恒所购房屋价款计200万元，约定一次性付款；原告米洪生所购房屋价款计50万元，约定一次性付款；2011年7月1日，被告给三原告分别出具收款收据；2011年7月6日，三原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》在海阳市住房保障和交易中心登记备案。
2011年7月1日，刘杰及三原告与被告签订协议一份，载明“鉴于甲、乙双方在履行海房预（销）字200931-142、144、145、146号商品房预（销）售合同（以下简称《合同》）过程中，乙方根据工程进展的实际情况做出甲方无法按期竣工验收的判断，并向甲方发出解约通知，经甲乙双方协商同意退房，并达成如下协议：1、甲方同意乙方的退房要求，甲方从2011年7月1日起至2011年10月1日止，按《合同》本金总额以每月3.8%的比率支付给乙方补偿金，该补偿金甲方于协议生效之日一次性支付给乙方。2、从2011年10月1日起，乙方的购房款转为甲方对乙方的欠款，甲方应在2012年1月1日前清偿对乙方的欠款，否则双方并不解除《合同》的备案登记，作为甲方对乙方欠款的保证。3、从购房款转为欠款之日起，到甲方偿清乙方欠款之日，甲方按欠款总额以每月3.8%的比率支付乙方补偿金，甲方须按月支付，若甲方不能按时给付乙方补偿金，乙方有权恢复履行《合同》，并甲方还须按照欠款总额的日万分之五的比率向乙方承担违约金。4、甲方清偿欠款本金和补偿金后，双方签订的《合同》即时解除，乙方必须配合甲方到政府房产管理部门办理解除手续。若政府房产管理部门不予办理《合同》解约手续，则乙方在不收取任何款项和费用时无条件将《合同》项下的房产过户到甲方或其他指定的人员名下，过户费用由甲方承担。5、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。6、乙方同意将补偿金款打入姜培恒账户。”
2013年2月6日，刘杰（常林）及三原告的委托代理人刘某与被告法定代表人盖其东签订补充协议一份，载明“甲方与乙方于2011年7月1日就解除海房预（销）字200931-142号、144号、145号、146号商品房预（销）销售合同（以下简称《合同》）即退房事宜，签订了《协议》书一份。该《协议》仍然有效，对双方具有约束力。现双方经过协商一致，同意对该《协议》做如下补充，双方共同遵守执行。一、2011年12月31日前的补偿金甲方已全部支付给乙方，2012年6月15日按照每月3.8%比率甲方支付了人民币肆拾叁万捌仟元整（￥43.8万元整），该款项中壹拾伍万贰仟元整用于支付2011年的800万元购房款半个月的补偿金，余下的贰拾捌万陆仟元整（￥28.6万整）的补偿金，按照每月3.8%比率折合成12.5天。自2012年1月1日开始，还没有支付的补偿金按照每月3.0%的比率支付。二、2012年3月21日，蓬达旅业集团股份有限公司与刘某之间签订的借款合同废止。三、2013年3月31日前，甲方向乙方支付补偿金人民币叁佰万元整（￥300.00万元整）。四、2013年4月30日前，甲方将购房款及补偿金支付给乙方。五、甲方向乙方最后一次支付购房款及补偿金时，将款项打到海阳市房管局的指定账户上，待乙方完成购房合同备案解除手续后，乙方才获得账户款项的支配权。款项打到房管局账户上，即停止计算补偿金。七、购房合同海房预（销）字200931-144号，购房人刘杰在签订正式购房合同时，已经将合同购房人更换成常林，合同的权利、义务全部由常林继承，《协议》及《补充协议》的条款内容对常林具有约束力。常林还另外签订了购房合同海房预（销）字200931-147号，常林与甲方同意，该合同也按照《协议》及《补充协议》的条款内容来执行。八、任何一方违约，均向守约方每天支付违约金额万分之五的违约金。九、乙方授权委托刘某作为代理人。十、本协议一式两份，双方签字盖章后生效。”
常林及三原告的委托代理人刘某与被告法定代表人盖其东签订借款协议书一份，载明“甲乙双方本着平等自愿、诚实信用原则，经协商一致，达成本协议，并保证共同遵守执行。一、由于甲方未能按照甲、乙双方于2011年7月11日签订的退房《协议》，双方同意将购房款项转为借款。二、借款金额：甲方向乙方借款人民币壹仟捌佰万元整（￥1800.00万整），该借款以购房款形式，分两次（一次1000万元、一次800万元）汇到甲方的账户，甲方出具购房款收据。二、借款用途为流动资金。三、借款利息为月利息2%，另外每月支付1%的补偿金，按月支付。四、借款期限：借款期限自2012年1月1日起，至2013年4月30日止。到期后，如甲方不能按期偿还借款本金、利息及补偿金，甲方将继续按照约定的月利息及补偿金合计3%计算，直至付清借款本金及利息为止。五、本借款协议生效的同时，双方于2011年7月1日签订的海房预（销）字200931第142号、144号、145号、146号、147号商品房预（销售）合同及2011年7月1日签订的《协议》（内容是退房）作废。购房合同转为该借款的担保。鉴于购房合同已经备案的事实，双方约定在甲方支付最后一笔借款本金的同时，乙方到房管部门办理备案解除手续。六、保证条款：以签订商品房预（销售）合同备案的形式为借款提供担保。为该笔借款提供担保的购房合同号码：海房预（销）字200931第142号、144号、145号、146号、147号。七、违约条款：违约方向守约方每天支付违约金额的万分之五的违约金。八、协议争议的解决方式：本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，可以到甲方所在地法院起诉。九、本合同自甲、乙双方签字（盖章）之日起生效。”
2015年7月17日，被告与刘某签订协议书一份，载明“根据2011年7月1日甲乙双方签订的协议和2013年2月6日甲乙双方签订的补充协议，乙方及代理的三人以1800万元购买了甲方9000平米房产，并在房管部门做了备案登记，随后甲方已经给付乙方4739567元补偿金。由于甲方未能落实兑现原协议和补充协议的规定，并鉴于当前面临的困境，双方为表达各自的诚意，经过友好协商，达成如下协议：一、甲方抓紧筹集资金，组织施工，承诺于2016年5月31日前将房产按照毛坯房验收合格并能办证销售。二、甲方已给付乙方的补偿金4739567元（补偿金的实际给付金额以双方对账为准），从乙方1800万的购房款中扣除后余额为13260433元，该余额款项由甲方以原来给乙方备案的房产按每平方米2000元的单价交付给乙方，则应交付给乙方的房产面积为6630.22平米。三、甲方在房产验收合格后10个工作日内，负责将上述6630.22平米的房产给乙方（××）办出房产证和土地证；其余4739567元相对应的面积部分，乙方也在房产验收合格后10个工作日内积极协助解除备案并交还给甲方。四、甲方交付给乙方房产时，乙方可优先选择房号，并选择办理到自己名下或者指定他人名下，或选择自己销售、委托甲方代售，或由甲方回购（代售和回购另行商定）。无论乙方选择何种方式销售，甲方都给予积极配合或协助，直至结束。五、本协议经双方当事人或代理人签字后立即生效。甲乙双方都要自觉履行职责，如不能如期落实本协议的规定，此协议无效，仍按原有协议办理。”庭审中原、被告确认该协议中载明的已付款项，原告同意已付款项兑除常林181万元、利息先扣58.9万元为被告付给原告的款项。被告未按照该协议履行。
原告主张原、被告之间的法律关系是民间借贷关系，原、被告办理房产备案手续，目的是将房产抵押给原告用以作为还款的担保。被告对以上协议的真实性没有异议，认为原、被告之间基础法律关系是商品房买卖关系，原、被告双方恶意串通导致商品房预售合同无效，原、被告签订的其他补偿协议等亦应无效。
2011年7月1日，原告兰永祥、姜培恒通过原告姜培恒账户转账943万元至被告账户，其原告兰永祥754.4万元、姜培恒188.6万元；2011年8月11日，原告米洪生通过原告姜培恒的账户转账至蓬达旅业集团股份有限公司48.1万元，汇款用途是购房，被告对该笔款有异议称与本案没有关联性。原告通知证人刘某到庭质证，证人证实常林、三原告与被告之间的民间借贷证人是中间人，以买卖房屋的方式进行民间借贷，蓬达旅业集团股份有限公司与被告的法定代表人都是盖其东，借款时利息先扣一个半月，扣58.9万元，利息的支付是通过中间人付的，通过被告和蓬达旅业股份有限公司以及盖其东个人账户付的，利息按月息3.8%支付到2012年2月份，共支付473.8万元（含先扣58.9万元），其中常林分得181万元。原告对证人证言无异议。被告对证人的身份无异议，对证实的事实有异议称请求证人提供相应的证据。
原告请求被告自2012年1月15日起至2016年6月5日计53个月以本金1050万为基数按照月利率2%承担利息1113万元；自2016年6月16日起仍按月利率2%承担利息至实际还清款项之日止。被告有异议称不应当计算利息。
另查明，2016年6月22日，原审法院依据原告申请依法查封海房预售字200931第145号项下兰永祥名下的房号701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、807、907、1007、1107、1207、1307、1407、1507、1607、708、808、908、1008、1108、1208、1308、1408、1608、715、815、915、1015、1115、1215、1315、1415、1515、1219、1316、1319、1419、720、820、920、1020、1120、1220、1320、1420、1520、1620房产；查封海房预售字200931第142号项下米洪生名下的房号927、1027、1127、1227、1327、1427房产；查封海房预售字200931第146号项下姜培恒名下的房号709、809、909、1009、1109、1209、1309、1409、1509、1609、810、910、711、811、911、1011、1111、1211、1311、1411、1511、1611房产；依法轮候查封被告名下的土地使用证号为海国用（2005）第226号土地；2016年7月19日，原审法院依据原告申请依法查封被告名下房号1502、1118、1116、916、925、912房产及被告开发建设的位于海阳市烟凤路东凤政路南的高层楼房1-5层全部房屋。
本案确认的上述事实，有当事人陈述笔录、身份证复印件、商品房预售合同、协议书、补充协议等在案为证，已质证、认证，足以采信。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百一十条规定：自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。本案中，2011年7月1日，三原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》，同日又签订退房协议，法院认定《商品房预（销）售合同》成立后又协议解除，2011年7月6日，三原告与被告将解除的《商品房预（销）售合同》在海阳市住房保障和交易中心登记备案，原、被告将商品房预售合同项下的房产进行备案登记所依据的《商品房预（销）售合同》已解除，因此原、被告将房产登记备案的行为与《商品房预（销）售合同》解除后纠纷的处理分属不同法律关系，本案的焦点是《商品房预（销）售合同》解除后购房款如何处理的问题，原、被告签订的退房协议中约定了购房款转为借款，原告也按照约定提供借款、被告按照约定支付了补偿金，法院认定原、被告之间的关系是民间借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定本金。对于借款的本金，原告兰永祥、姜培恒于2011年7月1日转账9430000元，被告无异议法院予以认定；原告米洪生于2011年8月11日转账购房款481000元到蓬达旅业集团股份有限公司，证人到庭质证证实该款系被告借款，对证人证言法院予以采信，法院认定该款是原告提供给被告的借款，综上原告共提供借款9911000元，该款与原告主张的借款本金10500000元差额为589000元，证人证实该差额款是利息先扣，因此，按照法律规定该589000元不应计算为借款本金，三原告的借款本金为9911000元。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。原、被告约定被告以本金总额按每月3.8%的比率支付给原告补偿金至清偿欠款之日，后又约定自2012年1月1日起将利率及补偿金调整为3%，该约定视为原、被告关于借款的利率。通过2015年7月17日协议载明的已付数额4739567元，兑除常林分得1810000元、利息先扣589000元，被告已给付原告的补偿金为2340567元，因原、被告签订的协议约定是先息后本，因此该付款数额应认为被告偿还原告的利息。被告按照月3.8%自2011年7月1日至2011年12月31日付息，其约定超出年利率36%部分法院不予支持，被告已付利息应按月息3%计算，已付利息应以9430000元为基数计算自2011年7月1日至2011年12月31日止为1697400元；以481000元为基数计算自2011年8月11日至2011年12月31日止为67340元合计1764740元，对该时间段的利息被告可以请求返还的数额为575827元（已付2340567元兑除受法律保护的1764740元），该款从被告应付款中兑除。原告请求未付利息的时间应从2012年1月1日起算以9911000元为基数按月息2%计算至被告实际履行完毕，其请求被告承担53个月的利息计算为10505660元，兑除575827元为9929833元。
原告请求对备案房屋享有优先受偿权，无法律依据法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，判决：一、被告海阳市海福莱大饭店有限公司于判决生效后十日内付给原告兰永祥、姜培恒、米洪生借款本金9911000元，承担利息10505660元兑除575827元为9929833元（利息截止日2016年5月31日），并以9911000元为基数自2016年6月1日起按照月利率2%计算利息至被告海阳市海福莱大饭店有限公司实际履行完毕之日止；驳回原告兰永祥、姜培恒、米洪生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149890元，诉讼保全费5000元，由被告海阳市海福莱大饭店有限公司承担。
宣判后，上诉人海阳市海福莱大饭店有限公司不服原审判决，向本院提起上诉请求二审法院依法撤销原审判决第一项并依法改判。事实与理由：一、本案的《商品房预（销）售合同》、《协议》及《补充协议》均无效。通过原审查明的事实可以认定三被上诉人与上诉人签订的《商品房预（销）售合同》是为了实现借款获得月利息3.8%的非法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应认定为无效合同。因合同无效应当相互返还，因此，上诉人同意返还被上诉人的购房款。按照原审观点认定本案合同及协议有效，原审法院应按照商品房买卖合同予以审理，且双方已经办理了商品房备案手续，并登记备案，原审法院按照民间借贷案由进行审理是错误的。二、退一步讲即使本案借贷关系，原审判决亦存在错误。首先，按照原审查明的事实本金应认定为9430000元，对于被上诉人米洪生转给蓬达旅业集团股份有限公司的481000元，原审法院认定为本案借款是错误的。该款项不是汇给上诉人而是汇给案外人，刘香玉系三被上诉人的代理人，不能作为证人出庭作证。在没有书面证据的情况下，不能依据被上诉人代理人的证人证言予以认定。其次，原审法院认定上诉人支付的补偿金为2340567元错误，应认定为2929567元。双方已经确认上诉人还款总额为4739567元，兑除常林1810000元，剩余2929567元。按照原审逻辑589000元是不存在的数额，为何在偿还数额中又考虑计算了589000元利息的问题。再次，原审法院对利息计算存在错误。对于被上诉人米洪生的481000元不应计算为本案借款本金，故原审按9911000元计算借款利息数额错误，应以8197833元计算利息。三、原审程序违法。原审是在2016年12月9日当庭宣判，而原审法院却于2016年12月24日送达法律文书，违反了民事法规定的当天宣判应在十日内送达法律文书的规定，故原审程序违法。
被上诉人兰永祥、姜培恒、米洪生答辩称，上诉人上诉没有事实依据，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的案件事实同原审法院查明事实一致。
本院认为，本案的焦点问题为：一、涉案的合同及协议效力应如何认定，本案是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系；二、涉案的借款本金及利息应如何认定。
关于焦点一，本院认为，本案中双方签订的《商品房预（销）售合同》、《协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，即使协议约定的补偿金标准超过法律规定的范围，也仅是超过部分无效，不必然导致整个协议无效。上诉人仅以被上诉人协议约定补偿金月利息3.8%，主张双方签订的合同及协议无效，理由不当，于法无据，本院不予支持。因双方签订的退房协议中约定了购房款转为借款，被上诉人按照约定提供借款、上诉人亦按照约定支付了补偿金，故原审法院认定本案双方当事人之间是民间借贷关系，并无不当。上诉人上诉主张本案不是民间借贷关系，应为商品房买卖合同关系，理由不当，于法无据，本院不予支持。上诉人此上诉理由不成立，本院不支持。
关于焦点二，上诉人上诉对原审法院认定的被上诉人兰永祥、姜培恒出借的9430000元本金没有异议，仅对被上诉人米洪生出借的481000元本金有异议，认为该笔款项给了蓬达旅业集团股份有限公司没有交付给上诉人。本院认为，因涉案的《商品房预（销）售合同》、《协议》及《补充协议》均是被上诉人米洪生、兰永祥、姜培恒与上诉人签订的，上诉人在2011年7月1日分别给三被上诉人出具了收款收据，能够证实上诉人已收到三被上诉人交付的款项。对于481000元为何转给蓬达旅业集团股份有限公司，被上诉人米洪生也作出合理解释，且有刘某的证人证言予以佐证。上诉人上诉主张被上诉人米洪生转给蓬达旅业集团股份有限公司的款项不应计算为本案借款本金，理由不当，本院不予支持。原审法院以三被上诉人实际支付的款项认定借款本金为9911000元，于法有据。关于借款利息问题，上诉人对还款总额4739567元，扣除常林的1810000元，没有异议；对预先在本金中扣除的利息589000元计算在还款总额4739567元中有异议。本院注意到，双方在《商品房预（销）售合同》中约定三被上诉人付款总额为10500000元，而三被上诉人实际提供的借款为9911000元，差额为589000元，证人刘某证实了还款总额4739567元中包括589000元；上诉人上诉主张该笔款项不应计算在还款总额之内，对此未能提供证据予以证实。因证人刘某系借贷关系的中间人，了解并参与了双方之间借贷业务，故对其证人证言原审法院予以采信，并无不当，上诉人上诉主张刘某的证人证言不应采信，理由不当，本院不予支持。原审认定上诉人还款总额中扣除常林的1810000元及预先在本金中扣除的利息589000元，上诉人给付的补偿金数额应为2340567元，并无不当。依据双方协议约定的先息后本，原审法院按照月息3%计算已偿还的利息合计1764740元，并无不当。对于未付的补偿金原审法院按月息2%计算，符合法律规定。对于已付超过年利率36%的575827元，原审法院在未付利息中予以兑除，符合双方协议约定，亦未违反法律规定。上诉人关于涉案借款本金及利息的上诉理由不成立，本院不予支持。另外，上诉人以其未在宣判后十日内收到原审判决书，主张原审程序违法，理由不当，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费149890元，由上诉人海阳市海福莱大饭店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹红岩
审判员 付景波
审判员 徐怀育
二〇一七年五月九日
书记员 田欣琦