江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0621民初2087号原告：王树兵，男，1982年2月3日出生，汉族，住海安县.委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。被告：宗陈彬，男，1966年9月8日出生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通铭豪建筑装饰工程有限公司，住所地海安县中城街道铭豪路16号。法定代表人：宗陈彬，执行董事。原告王树兵与被告宗陈彬、南通铭豪建筑装饰工程有限公司（以下简称铭豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王树兵到庭参加诉讼，被告宗陈彬、铭豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王树兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告宗陈彬给付所欠租金435761.55元（从2016年10月1日至2017年2月22日）及违约金712996.05元。2.被告铭豪公司对被告宗陈彬的上述债务承担连带保证责任。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月28日，原告与案涉房屋的所有权人南通恒天房地产开发有限公司就位于海安县××号（恒天新世界商业广场）的建筑面积约4007平方米的房屋签订商铺租赁合同，王树兵有权对外出租。2016年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将案涉房屋出租给被告宗陈彬，被告铭豪公司提供担保。根据合同约定，被告宗陈彬应于2016年10月1日前支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金1096917元，但被告宗陈彬没有履行给付租金的义务，原告多次催要未果，直至2017年春节前酒店关门停业，原告无法联系到被告。因被告宗陈彬已不履行合同，原告无奈于2017年2月12日向被告宗陈彬邮寄解除合同通知。2017年2月20日，被告宗陈彬复函给原告，同意解除合同，但租赁房屋内的所有装潢等一切物品要等其派人交接。而根据合同约定，被告宗陈彬应在合同解除后二日内搬离租赁房屋，否则原告有权采取强制措施收回房屋，留在房屋内所有物品将作为废旧物品处分或收益。据此，原告于2017年2月23日有权收回房屋，故租金计算至2017年2月22日。因被告宗陈彬根本违约，根据合同约定，被告宗陈彬应承担合同总租金20%的违约金，但原告仅按照第一年租金标准，以半年租金的1.3倍主张违约金712996.05元。被告铭豪公司作为担保人，应当对被告宗陈彬的案涉债务承担连带担保责任。宗陈彬、铭豪公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，王树兵作为出租方(甲方)，宗陈彬作为承租方（乙方），铭豪公司作为担保方（丙方）签订房屋租赁合同一份，王树兵将海安县××号（恒天新世界商业广场）2/5/7区域内二楼和三楼建筑面积约4007平方米的房屋出租给宗陈彬作为酒店服务经营场所（在此之前宗陈彬曾向其他单位承租本合同项下的房屋），租赁期限从2016年10月1日至2026年9月30日。主要内容如下：一、关于租金：合同约定总租金为12574929元。宗陈彬于2016年9月1日前支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金1096917元；……二、关于宗陈彬的权利义务：宗陈彬必须按合同约定缴纳租赁费用及其他费用，如无故拖欠，王树兵有权向宗陈彬加收滞纳金，每天滞纳金为实欠租赁费用的千分之五。如拖欠租赁费用超过30天，王树兵有权解除合同，收回房屋。三、关于担保：铭豪公司自愿为本合同项下宗陈彬的义务、违约责任等承担连带责任，担保期限二年。四、关于违约责任：一方未按本合同约定履行，如属一般违约，视违约情形，违约方向守约方支付年合同总租金额3%；如属根本违约（指达到解除合同条件或导致租赁合同无法履行的情形）的，违约方向守约方支付合同总租金的20%。合同签订时，王树兵已将上述房屋交付给宗陈彬使用。2017年2月12日，王树兵向宗陈彬邮寄解除合同通知一份，主要内容为：“你应于2016年9月1日前支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金1096917元，至今未缴纳，现通知你解除双方2016年10月1日签订的房屋租赁合同，并在合同解除后2日内将承租的房屋返还给本人，逾期造成的后果由你承担。”王树兵未提供宗陈彬收到该通知的邮件回执。但王树兵提供了落款时间为2017年2月20日宗陈彬的复函一份，复函的主要内容为：“你的来函我已收到，同意解除双方于2016年10月1日订立的租赁合同，但租赁房屋（海安铭豪大酒店）内所有的装潢、设施、设备等一切物品均属于我方所有，你方不得擅自使用，等待我方来人交接。”王树兵自认已收到该复函。另查明：案涉租赁房屋登记的所有权人为南通恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）。2016年9月28日，恒天公司作为出租方与王树兵作为承租方签订商铺租赁合同一份，约定恒天公司将恒天新世界海安县××号部分商铺共计面积4006.59平方米的房屋委托王树兵进行招商代理并对外出租，租赁期限自2016年10月1日至2027年10月31日。租金为年租金25万元，无论王树兵的房屋是否全部对外出租，王树兵均须按约将租金及时足额缴给恒天公司。上述事实，有商铺租赁合同、房屋租赁合同、案涉房屋产权证、土地使用权证，解除合同通知及EMS详情单，宗陈彬的复函及到庭当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。审理中，王树兵陈述：“双方签订的租赁合同中约定2016年9月1日前给付租金存在笔误，实际上应为2016年10月1日前，但宗陈彬从未给过我租金或其他款项。2017年春节前酒店就关门了，而在酒店关门之前我就找不到宗陈彬。后来我邮寄的解除合同通知宗陈彬可能收到了，我在收到宗陈彬的复函后就把案涉房屋收回来了。关于案涉房屋内的物品，有的被宗陈彬的其他债主拿走了，还有些不值钱的东西在酒店内，我把里面的东西整理了一下，并把房屋锁起来了。因为宗陈彬欠别人的钱比较多，我也没有将房屋另行出租。”审理中，王树兵向本院申请财产保全，要求冻结被告宗陈彬、铭豪酒店的银行存款117万元或查封、扣押其相应价值的财产，本院已依法作出裁定并采取了相应的保全措施。本院认为：案涉的海安县海安镇宁海中路19号2、5、7幢相关房屋的所有权人为恒杰公司，恒杰公司将上述房屋租赁给王树兵，且王树兵有权对外出租。王树兵与宗陈彬签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当按约全面履行自己的义务。合同签订后，王树兵将案涉房屋交给宗陈彬使用，但宗陈彬并未按约支付租金。2017年2月，王树兵通知宗陈彬解除房屋租赁合同，宗陈彬也回函同意解除租赁合同，王树兵自认2017年2月22日已收回案涉房屋。现王树兵主张从2016年10月1日至2017年2月22日的租金本院予以支持，根据合同约定，年租金为1096917元，该期间的租金数额即为435761.55元（1096917元÷365天×145天）。故王树兵要求宗陈彬给付所欠租金435761.55元的诉讼请求，本院予以支持。因宗陈彬未按约给付租金导致双方之间的租赁合同解除，宗陈彬已构成违约。根据合同约定，违约方应向守约方支付合同总租金的20%，但因双方在合同中约定的租赁期限为10年，总租金为10年的租金数额，而本案中双方实际履行合同的期限较短，仅4个多月即因故解除合同。王树兵也未按合同中的该约定主张违约金，而是要求宗陈彬按第一年半年租金的1.3倍给付违约金，但王树兵主张的该标准，合同中未有约定，亦没有任何法律依据。结合本案双方合同履行的情况，从公平、合理的角度考虑，违约金按第一年租金的20%计算即219383.4元（1096917元×20%）。根据租赁合同约定，铭豪公司自愿为该合同项下宗陈彬的义务、违约责任等承担连带责任，王树兵与铭豪公司之间的担保关系成立且合法有效。根据我国现行担保法的规定，铭豪公司应当对宗陈彬的上述租金及违约金承担连带保证责任。铭豪公司作为保证人承担保证责任后，有权向主债务人宗陈彬追偿。宗陈彬、铭豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了对王树兵提供的证据质证以及对陈述事实抗辩的权利，由此产生的不利后果依法由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宗陈彬给付原告王树兵租金435761.55元（从2016年10月1日至2017年2月22日）。二、被告宗陈彬给付原告王树兵违约金219383.4元。三、被告南通铭豪建筑装饰工程有限公司对被告宗陈彬的上述第一、二项给付义务承担连带责任。上述一至三项，两被告于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如义务人未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告南通铭豪建筑装饰工程有限公司承担保证责任后，有权凭本判决书直接向被告宗陈彬追偿。五、驳回原告王树兵的其他诉讼请求。案件受理费15139元，保全费5000元，公告费700元，合计20839元，由原告王树兵负担8955元，由被告宗陈彬负担11884元，被告南通铭豪建筑装饰工程有限公司对被告宗陈彬负担的部分承担连带责任（两被告负担部分已由原告王树兵代垫，两被告在履行上述判决义务时一并给付原告王树兵，被告南通铭豪建筑装饰工程有限公司承担保证责任后，亦有权凭本判决书直接向被告宗陈彬追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15139元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  杨云霞人民陪审员  朱长余人民陪审员  钱德凤二〇一七年九月二十五日见习书记员  杨 智附适用法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条（第二款）连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。