广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法横民初字第1689号
原告许某某，女，汉族，19XX年X月X日生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人黄某，广东某某律师事务所律师。
被告深圳市龙岗区某某合作联社，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人陈某某。
委托代理人薛某某，广东某某律师事务所律师。
委托代理人吴某某，男，汉族，19XX年X月X日生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，系该社员工。
原告许某某诉被告深圳市龙岗区某某合作联社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贺榕独任审判，于2015年7月30日公开开庭进行审理。原告的委托代理人黄某、被告的委托代理人薛某某、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同规定：原告将自有的深圳市龙岗区某某商铺125号出租给被告，租期从2011年2月5日至2021年2月4日，租赁期间，被告承担包括物业管理费在内的各项费用；第一年租金标准为每月6000元，按月支付，租金每年递增比例为5%。被告租用房产后前两年基本能按照约定交付租金，之后经常拖欠且不按约定金额支付。截至起诉前，拖欠原告2014年9月5日至2015年5月4日的租金人民币56604元，同时拖欠2013年6月5日至2014年9月4日租金差额7035元。严重损害原告合法权益，故诉求：1、被告支付原告2014年9月5日至2015年5月4日的租金人民币56604元；2、被告向原告支付2013年6月5日至2014年9月4日租金差额7035元；3、被告支付原告拖欠的物业管理费2803.4元、水费513元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，被告除与原告签订房屋租赁合同外，另租赁了案外其他店铺，将四间店铺打通用于平价超市，2013年10月因超市亏损严重，被告向四个业主要求提前终止合同，正式的申请是在2013年年底，123号店铺的业主同意并签订了终止合同协议书，因二楼搭建层经营茶艺馆的罗某某不肯退场，被告向原告申请退房一楼，保留租赁二楼的搭建层，但没有达成一致意见。2014年8月被告将全部店铺分别恢复原状，涉案店铺的钥匙当着另一业主何均年、罗某某和兴花园管理处陈某某面，交给原告许某某。原告从被告处收取8个月房租，并在发票上签字确认，经双方协商，同意终止和兴花园125号商铺租赁协议，租金付至2014年9月，因此本案租赁合同已经于2014年9月4日提前终止，所有房租都已经付清。原告2014年9月也开始对外发布招租广告，这证明双方租赁合同已经提前终止，房屋已经交回。双方虽然签署了房租递增的补充协议，但由于经营环境不好，双方口头达成协议不执行递增，实际上递增的协议也从未实际履行。2014年9月4日之前，原告收取房租、开具发票都是按照原合同所约定的租金标准，从未有异议。综上，双方的租赁关系已经提前终止，所租赁房屋已于终止前恢复原状，交付原告，结清租金，补充协议并未实际履行。请求法院驳回原告诉求。庭后，被告补充辩称，2014年7月1日之前的未付、延付租金（含租金差额）已经超过一年的诉讼时效，法院不应支持。
经审理查明，2010年12月8日原、被告签订《房屋租赁合同，约定原告将深圳市龙岗区某某商铺125号共计79.76平米出租给被告，每月租金6000元，每月10日前支付租金，期限自2011年2月5日至2021年2月4日止，原告交付房屋时收取12000元租赁保证金，合同期满且被告未违约的，保证金可返还。租赁期间，被告负责按时支付使用租赁房屋产生的物业管理费、卫生水电费用。合同有效期内，…双方协商一致，允许解除或变更本合同。双方又签订了补充条款，约定转租第三人不构成合同解除条件；2010年12月5日至2011年2月4日为免租装修期，另列明租赁期间月租金明细表，即每年在原基数逐年增加5%，即第二年（2012年2月5日至2013年2月4日）月租金6300元，第三年（2013年2月5日至2014年2月4日）月租金6615元，第四年（2014年2月5日至2015年2月4日）月租金6945元，第五年（2015年2月5日至2016年2月4日）月租金7293元，以此类推。双方确认2012年2月5日至2014年9月4日期间被告均按照每月6300元标准向原告支付租金，被告主张双方已协商一致变更了租金标准，原告对此不予认可。原告为证明被告欠缴物业管理费等金额提交了2015年7月8日和兴花园管理处出具的欠费证明，证明内容为自2014年9月1日至2015年5月31日，涉案房产物业管理费欠缴合计1938.6元，本体维修基金合计179.1元，水费513元，滞纳金192.9元。庭后，原告提交了上述费用2015年11月26日缴交的收款收据，显示2014年9月至2015年4月管理费及专项维修金共计1882.4元，滞纳金为300.4元；2015年5月管理费、专项维修金235.3元，滞纳金21.5元；2015年2月至2015年4月水费、垃圾处理费、加压费、排污费合计324.5元，滞纳金33.6元。被告确认租赁期间，租户承担管理费及专项维修金，两者捆绑缴交，不认可管理费等欠费证明，辩称已经解除租赁关系，之后的费用应由房主承担，此外管理处为非法人机构，无权出具法律证明。对于收款收据，被告以真实性无法核实、已过举证期为由不予认可，并辩称可证明物业已经还给原告，合同已经解除，且滞纳金没有事实和法律依据。
被告为证明双方已经协商一致提前解除租赁关系，提交了2015年3月12日的登报“声明”、2015年3月拍摄的涉案房产的招租广告照片、涉案物业管理人员“陈某某”于2014年11月4日签收钥匙的《声明》以及2014年9月23日原告签收被告支付2014年7月6日至9月5日房租的发票。上述登报声明的内容为“双方2014年9月15日提前终止租赁合同，付清租金、恢复原状、撤离了商铺，督促原告前来办理终止租赁合同的手续。”原告不认可登报声明的内容，认为声明中终止合同的时间是2014年9月15日，而被告庭审主张双方在2014年9月4日已经终止合同，前后矛盾。被告解释，之所以报纸注明的终止时间晚半个月，是应原告要求延长半个月租期，双方自2013年就终止合同多次协商沟通，在被告多付几个月租金后原告同意提前解除，但因需要原告签订正式的解除协议书，故此登报，因提前解除租赁，押金也已经给了原告。原告确认被告之前有提过解除合同，但不认可已达成合意。上述照片中显示原超市所在商铺二楼窗户上张贴有“旺铺招租，面积176平方，电话1355606****蔡生”，被告主张该招租广告至今还张贴在涉案商铺处，原告对此不予确认。被告提交的《声明》内容为“经业主何钧年要求，将该商铺钥匙交由物业管理处陈某某先生，由该生自行处理”。原告对该份《声明》不予认可。上述提交的发票为两个月租金共计12600元，另有手写备注“经双方协商，同意终止协议，2014年9月4号以后不再付店租”，该发票联上有原告签名，原告确认发票及签名的真实性，不认可备注的内容，主张被告事后添加，签名仅是确认收到发票。被告另提交了123号、124号铺业主与其签订的房屋租赁合同终止协议书以及对应发票联，原告以没有原件为由，不予认可。被告辩称，其他业主同样也在发票联处签字，因此发票联签字即是对备注事项的确认。此外，被告提交了一份落款日期为2014年9月15日的空白房屋租赁合同终止协议书，原告列作甲方，原告以该协议书无原告签名、系被告单方制作为由不予认可。
原告为证明发票上的手写备注形成时间晚于自己签名，庭后提交了笔迹形成时间的鉴定申请，后又以费用过高、难以鉴定为由撤回申请，并申请法院向被告调取租赁期间的全部发票联，以证明原告收取房租后均有在发票联上签名的习惯。经原告申请，被告在法院指定期限内提交了2014年1月6日至2014年4月5日期间的房租发票联一张，该期发票联上同样有原告签名，被告解释是因为该期尚欠部分房租，原告确认上述发票的真实性，但认为发票提交不全，被告辩称其他发票联已经遗失。被告为证明业主在发票联上签名是为了确认备注事项另提交了其他商铺业主的发票联，原告以与本案无关为由不予认可。庭审时，原告代理人确认起诉时已经收到钥匙，在2015年5月去看了商铺，房屋已经基本恢复原状。庭后质证时原告本人主张截止2015年9月18日仍未收到商铺钥匙，未再另行招租。
为确定签收钥匙的《声明》是否真实，本院于2015年9月1日前往涉案商铺的和兴花园管理处调查，该管理处主任表示涉案商铺曾与另外四家由一间超市整体承租，超市将商铺的水管全部连通。125号商铺的管理费交到2014年9月，该商铺没有独立水表，与123号纳米汗蒸商铺共用，但现在125号商铺没有在用。超市至少空了七、八个月，停止营业的具体时间不清楚。另经确认，该管理处仅有姓名为“陈某某”的保安人员。经本院联系并出示“声明”后，上述保安人员“陈某某”确认有在一个收条上签过名，但不确认“声明”上的签名为自己所写，确认2015年过年前在房东蔡先生、某某社超市负责人吴先生协商一致时代收过商铺钥匙，房东一直自称蔡先生，2015年3、4月还给房东蔡先生钥匙，招租广告也是在此时由蔡先生张贴，2014年8、9月份，某某社将打通的商铺恢复原状，当时被告搬东西时商铺业主许某某的确在场，但是否交接钥匙不清楚。原告对上述两份调查笔录的真实性均无异议，对物业管理处主任的笔录内容亦无异议，但对陈某某的陈述部分不认可，主张证人“陈某某”已经确认没有签过《声明》，放钥匙是某某社超市的单方行为，原告不清楚。被告对笔录均无异议，但辩称陈某某表述不清，《声明》确是其签名。
2015年9月17日本院致电涉案商铺招租广告中蔡生的电话，该人表示自己受房东何钧年委托在2015年6月之后代为招租，之前的招租广告是某某社自己张贴的，2014年11月是保安说有人想承租所以叫保安队长拿的钥匙，当时二楼还有茶店，虽然被告已停止经营，但不同意仅接收一楼，茶店名称和经营者姓名都不清楚。原告对电话笔录内容无异议。被告对电话笔录内容不予确认，辩称所谓的二楼茶店，在8月底时就剩一张桌子，还是在另案业主何钧年的楼上，且几天之后就已搬走。本院根据被告提供的电话信息致电茶店经营者罗某某，该人表示不清楚情况，无法配合法院调查。以上事实，有《房屋租赁合同》、房地产证、问话笔录、电话录音笔录、发票联、收据、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方均应依约履行各自的义务。本案争议的焦点有二：其一，2014年9月4日双方是否解除租赁合同；其二，被告是否应按照合同约定的标准补缴租金差额。关于焦点一，原告主张被告未支付2014年9月5日至2015年5月4日期间的房租，该期间尚在双方约定的租赁期限内，现被告辩称双方已经协商一致提前解除租赁合同，被告应当对此举证。被告提交的2014年9月23日发票联上虽然有原告的签名，但原告并不认可是对备注内容的确认，被告又未能提交其他未签字的发票联来印证原告签字是对特别事项的确认；其次，空白协议书落款日期为2014年9月15日，制作日期早于发票打印日期（2014年9月23日），如果原告在收取最后一期房租时已经同意提前解除，常理上原告应当在协议书上签名，而非在发票上签字；再次，被告辩称登报的解除日期迟延半个月是双方协商一致的结果，但被告实际并未多支付原告半个月的租金，因此发票联不能作为双方就解除合同达成一致意见的证明，被告亦未提交其他证据证明其存在单方解除合同法定或者约定的权利，被告应当承担举证不能的不利后果，故被告辩称涉案合同已于2014年9月4日解除，不应支付之后产生的租金及相关费用的抗辩理由不能成立。至于何时交付涉案商铺，被告辩称2014年8月底前已经移交商铺并归还钥匙，但未提交任何证据，其主张的见证人罗某某和物业保安陈某某均无法证明上述主张，涉案商铺亦未另行出租，无法证明原告已经实际控制了商铺，被告应当承担举证不能的不利后果，现原告确认2015年5月查看了商铺，被告已经基本恢复原状，本院认定2015年5月4日双方的租赁合同解除且商铺已经交付原告。根据双方约定，合同解除前的租金、管理费、水费等应由被告承担，因此被告应当向原告支付2014年9月5日至2015年5月4日所欠房屋租金人民币56604元（6945元×5个月+7293元×3个月）。涉案物业开具的补缴2014年9月至2015年4月期间收款收据，显示上述期间物业管理费（含专项维修资金）1882.4元，被告虽不认可但未提交相反证据，本院予以确认。关于水费，原告提交的收费票据与物业开具证明中的金额差异较大，且物业已经说明125商铺与其他商铺共用水表，原告未能提交证据证明该水费是被告使用期间由涉案商铺实际产生的，应当承担举证不能的不利后果，本院不予支持。
关于焦点二，被告辩称双方口头变更了租金标准，但未提交任何证据证明，原告亦不予认可，且双方有实际部分执行租金递增标准，故本院对被告的上述抗辩理由不予采信。原告2015年6月30日起诉，被告辩称2014年7月1日以前的诉求已过诉讼时效，该抗辩意见本院予以采纳，故本院仅支持被告向原告支付2014年7月、8月的租金差额，即人民币1290元[（6945-6300）×2]。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市龙岗区某某合作联社应于本判决生效之日起十日内支付原告许某某2014年9月5日至2015年5月4日期间的租金人民币56604元；
二、被告深圳市龙岗区某某合作联社应于本判决生效之日起十日内支付原告许某某2014年7月5日至2014年9月4日租金差额人民币1290元；
三、被告深圳市龙岗区某某合作联社应于本判决生效之日起十日内支付原告许某某2014年9月5日至2015年5月4日期间物业管理费（含专项维修金）共计人民币1882.4元；
四、驳回原告许某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币736元（原告已预交），由被告深圳市龙岗区某某合作联社负担人民币657元，原告许某某负担人民币79元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 贺榕
二〇一五年十二月九日
书 记 员 姚练