陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民高终字第00171号
上诉人（原审原告）潘冬旎
委托代理人刘春孝
被上诉人（原审被告）和记黄埔地产（西安）有限公司
法定代表人周伟淦，该公司董事长。
委托代理人刘爽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人孙立洁，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
上诉人潘冬旎因与被上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和黄地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第07055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘冬旎之委托代理人刘春孝、被上诉人和黄地产公司之委托代理人刘爽与孙立洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月潘冬旎之母夏雨与和黄地产公司签订商品房认购书，认购书约定交房时间为2011年9月30日。2011年8月27日潘冬旎之母与潘冬旎前往和黄地产公司，要求将该房屋更名至潘冬旎名下，2011年8月28日和黄地产公司同意了该要求，并于2011年9月30日将和黄地产公司与潘冬旎母亲所签订的认购书注销。2011年9月30日和黄地产公司未能交付房屋。因潘冬旎本人长期在国外，直至2012年3月26日，潘冬旎才与和黄地产公司签订合同登记号为Y12015497的《商品房买卖合同》及附件。合同附件七第四条约定，出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用。因和黄地产公司施工延期等原因，最终将交房时间延期至2012年5月20日。2012年5月1日和黄地产公司主动向潘冬旎出具逸翠园·西安延迟交付补偿确认函，载明：“我司将按照阁下已付清楼款（金额为人民币546937元）的万分之一／每日进行补偿，延迟交付补偿款从2011年10月1日开始计算，截止日期结算到2012年5月20日。按照上述计算方法，我司向阁下支付的延迟交付补偿款数额为人民币12744元。对于该补偿款，我司将会按照阁下所指定的（阁下本人之）银行账户，在阁下手续办理完毕之后30个工作日内将该补偿款直接支付至该账户”。庭审时，潘冬旎称已于庭审前收到和黄地产公司支付的该笔赔偿款。潘冬旎与和黄地产公司所签订合同附件七第五条约定：“若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权自第九十一日起十五日内以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接收到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的三十日内退还买受人的全部已付款，并就逾期的时间（自出卖人依据本合同应当将商品房交付给买受人之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。如出卖人在上述第九十一日起二十二日内未收到买受人发出的书面解除合同通知，则视为买受人放弃解除合同的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行买卖合同并等待最终交付该商品房，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。但本合同另有特别约定的除外”。附件八第七条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付该商品房手续。在出卖人收到买受人支付的全部购房款（包括有关贷款款项、外币结汇差价）、契税和买受人按照国家法律、法规规定的方式及计算比例缴纳物业专项维修资金，买受人完全履行本合同约定的各项义务（包括但不限于应支付的各项违约金及有关款项），并在买受人按出卖人之书面通知要求办妥有关入伙手续后，出卖人才会有义务将该商品房交付给买受人使用。自该商品房书面通知指定的交付期限届满或到期的次日起，该商品房的所有风险责任由出卖人转移给买受人。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期后次日起视为出卖人将该商品房正式交付给买受人，该商品房的风险责任均自该日起转移由买受人承担。自该商品房交付或视为交付之日起，与该商品房有关的一切税费由买受人负担，买受人并应从此时起承担相应物业管理服务费（如有变动，以政府物价部门认可的标准执行）”。2012年5月3日，和黄地产公司向潘冬旎邮寄送达了《逸翠园·西安市二期（i-都会）交楼文件清单》，并对该清单及相关收楼文件的过程在西安市公证处进行公证证据保全。《逸翠园·西安市二期（i-都会）交楼文件清单》中包括1、逸翠园·西安二期（i-都会）交付使用通知书；2、逸翠园·西安二期（i-都会）入伙手续办理流程；3、逸翠园·西安二期（i-都会）业主办理入伙手续须知；4、交楼中心地址图；5、逸翠园·西安二期（i-都会）交房事宜授权委托书；6、业主入伙付款通知（一）；7、业主入伙付款通知（二）；8、逸翠园·西安二期（i-都会）房屋专项维修资金缴存通知书；9、西安市房屋专项维修资金管理中心房屋专项维修资金缴存通知单。逸翠园·西安二期（i-都会）交付使用通知书载明：“按照贵我双方签署的《西安市商品房买卖合同》及其补充协议（以下简称“买卖合同”），我司现将您所购之逸翠园·西安二期（i-都会）4幢1单元27，28层12836房交付予您使用。特通知您：请您于2012年5月20日按本通知书所附之入伙流程指引亲临我司办理入伙手续，如您未能按照上述时间到现场办理，请提前于办公时间内致电我司客户服务热线，另行预约时间办理，但因此延迟上述的入伙时间，我司不承担逾期交房责任。由于入伙人数众多，为了提供更好的服务，请您务必准时到场，并请携带本通知书原件及《逸翠园·西安二期（i-都会）业主办理入伙手续须知》中所列明之文件。物业管理费将从2012年7月1日开始计收（按房屋建筑面积计算）。根据《西安市物业管理条例》的规定及您与我司签定的买卖合同约定，若您未能按照本通知安排的时间内办理手续，仍视为入住并从上述时间（2012年7月1日）开始起计收物业管理费。”原审庭审中，潘冬旎表示已收到和黄地产公司邮寄的收楼文件。因潘冬旎本人长期在国外学习不在国内，潘冬旎母亲收到文件后于2012年7月前往和黄地产公司欲办理收房手续，潘冬旎向其母亲出具的授权委托书未经驻美大使馆认证，和黄地产公司因此拒绝向潘冬旎交付房屋。2012年10月6日，潘冬旎本人回国后亲自到和黄地产公司办理收房手续，和黄地产公司要求潘冬旎按照合同及收楼文件约定缴纳2012年7月-2012年9月期间的物业管理费，因潘冬旎拒绝缴纳，故和黄地产公司亦拒绝向潘冬旎交付房屋。直至2013年10月23日，潘冬旎与和黄地产公司协商将之前的物业费先进行挂账处理后，潘冬旎办理了收房手续。
潘冬旎于2013年12月诉至西安市雁塔区人民法院称，2010年11月20日，其与和黄地产公司签订了逸翠园·西安二期认购书，和黄地产公司将其开发位于西安市高新区唐延南路东侧逸翠园·西安二期4幢1单元28层12836室房屋93.62平方米以每平方米5888元，总价551235元出卖给潘冬旎。认购书约定和黄地产公司应在2011年9月30日向其交付房屋。认购书签订后，其依约履行了付款义务，但和黄地产公司未能如认购书约定按期交付房屋。由于其出国读研，双方于2012年3月26日签订了《西安市商品房买卖合同》，约定2012年3月31日和黄地产公司应向其交付房屋。2012年5月1日和黄地产公司因未按认购书约定时间交付房屋，同意向其支付延迟交房违约金12744元，但至今未付，给其造成了损失3000元。按照合同约定，和黄地产公司通知其收房，2012年7月，因其在国外故委托其母代为收房，但和黄地产公司以委托书未经驻美大使认证为由拒绝交房。10月份其回国亲自收房，和黄地产公司要求其缴纳7-10月份物业费，其不同意缴纳，双方未能达成一致，和黄地产公司拒不交房。直到2013年10月23日其才办理了收房手续。因此导致其15个月无法对外出租，减少收益45000元，现诉至法院，请求：1、判令和黄地产公司立即支付延迟交房违约金12744元以及该款至今未付的损失3000元；2、判令和黄地产公司立即支付延迟交房导致其收入减少45000元；3、判令和黄地产公司承担本案诉讼费。鉴于案件起诉后，和黄地产公司已将逾期交房违约金12744元支付潘冬旎。
和黄地产公司辩称，潘冬旎的第一项诉请主张的违约金12744元（2011年9月30日-2012年5月20日）其公司在诉讼前已经支付，且潘冬旎主张的关于延迟支付12744元所产生的损失3000元，无事实及法律依据，故应予以驳回。其公司向潘冬旎通知交房的时间为2012年5月20日，潘冬旎因自身原因，于2012年7月才委托母亲前来办理收房手续，且委托手续不符合法律相关规定。2012年10月潘冬旎本人来收房时，又拒绝缴纳从2012年7月至9月的物业费，导致房屋未按时交付。按照双方合同约定，潘冬旎在收房时必须先履行缴纳相应物业费的义务才能办理全部的收房手续，因此潘冬旎不缴纳物业费致无法收房的责任完全在潘冬旎本人，故不同意其潘冬旎的诉讼请求。
原审法院经审理认为，潘冬旎与和黄地产公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同和协议约定享受权利、履行义务。此外，因事先潘冬旎与和黄地产公司之间在房屋买卖合同补充协议中有约定，即房屋交付的前提条件之一必须是买方交了物业费才能办理收房手续，这种事先双方自行约定属合法有效，双方应按事先的约定履行合同。本案的争议焦点为2012年7月至9月，因潘冬旎拒绝缴纳物业费，和黄地产公司未能交付房屋，和黄地产公司应承担责任。本案潘冬旎与和黄地产公司《商品房买卖合同》签订后，和黄地产公司未能按照合同约定于2012年3月31日前将房屋交付潘冬旎使用，最终将交房时间延期至2012年5月20日。2012年5月1日和黄地产公司主动向潘冬旎出具逸翠园·西安延迟交付补偿确认函，同意向潘冬旎支付的延迟交付补偿款数额为人民币12744元。且该笔补偿款在庭审前和黄地产公司已向潘冬旎给付，潘冬旎亦表示收到。故潘冬旎请求和黄地产公司支付迟延交房违约金12744元的诉讼请求，和黄地产公司已实际履行，且潘冬旎在庭审中已放弃该项诉讼请求，依法不再予以处理。潘冬旎主张迟延给付该笔迟延交房违约金的损失3000元，未向法庭提供相应证据，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。潘冬旎主张和黄地产公司应赔偿2012年7月至9月间房屋未交付的房屋出租损失的请求，首先，潘冬旎与和黄地产公司双方在补充协议中关于收房前应缴纳物业费有明确规定，且有关交楼文件清单也已向潘冬旎送达。双方的约定合法有效，且潘冬旎在自身未能按照合同履行先行义务的前提下，要求和黄地产公司履行义务，违反了诚实信用原则。故潘冬旎要求和黄地产公司赔偿三个月房屋出租的损失，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告潘冬旎的诉讼请求。本案案件受理费1094元，由潘冬旎承担。
宣判后，潘冬旎不服，向本院提起上诉称，其应向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司交纳物业费，并非向和黄地产公司交纳物业费，商品房买卖合同中并未将交纳物业费作为交房的前置条件；和黄地产公司发出的交楼文件清单，均系和黄地产公司单方通知，需经其同意后双方签订补充协议，该单方通知对其不具有约束力；和黄地产公司提出的先行抗辩理由不能成立，和黄地产公司逾期交房，同意支付2011年10月1日至2012年5月20日的违约金12744元，说明和黄地产公司应先履行交付房屋的义务；和黄地产公司并非物业费收取的债权人，其无需向和黄地产公司履行交付物业费的义务；2012年10月6日其办理了财务手续，和黄地产公司并未按照承诺书规定的时间支付逾期交房违约金，应向其承担3000元损失；和黄地产公司以其未交纳2012年7月-9月物业费为由拒绝向其交房，直至2013年10月23日才办理房屋交接，致其15个月无法出租的收益减少损失。综上，原判认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判为1、和黄地产公司支付其因延迟支付违约金12744元给其造成的经济损失3000元；2、和黄地产公司支付其因拒绝交房导致其收入减少损失45000元。一、二审诉讼费由和黄地产公司负担。
和黄地产公司辩称，其公司作为出卖人将商品房交付给潘冬旎的前提条件，双方有明确约定；潘冬旎不同意交付2012年7月至2012年9月物业费，其公司依据双方约定，有权拒绝向潘冬旎交房；其公司按照合同约定以公证形式向潘冬旎发送交付通知书，潘冬旎未能按通知书要求的时间2012年5月20日办理入伙手续；2012年7月潘冬旎委托其母亲办理收房手续，因手续不符合要求，其公司有权拒绝交付房屋；双方签订的商品房买卖合同附件八第七条并不存在免除其公司责任、加重对方责任和排除对方主要权利的情形。从交房之日起由业主承担物业费，其公司将业主应当承担的物业费的法定义务作为交房条件的约定，是公平合理的。故潘冬旎主张赔偿损失的请求没有事实及法律依据，证据不足，不能成立，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容合法，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件八第七条明确约定，“……买受人按出卖人之书面通知要求办妥有关入伙手续后，出卖人才会有义务将该商品房交付给买受人使用……若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期后次日起视为出卖人将商品房正式交付给买受人，该商品房的风险责任均自该日起转移由买受人承担。自该商品房交付或视为交付之日起，与该商品房有关的一切税费由买受人负担，买受人并应从此时承担相应物业管理服务费……”，2012年5月3日，和黄地产公司向潘冬旎邮寄送达了《逸翠园·西安市二期（i-都会）交楼文件清单》，并对该清单、相关收楼文件及送达过程进行了公证，其中《交付使用通知书》明确告知潘冬旎于2012年5月20日前往和黄地产公司办理入伙手续，潘冬旎亦表示其收到了上述收楼文件。但潘冬旎未按照上述通知时间办理楼房交接手续。根据双方合同的约定，自2012年5月21日起即视为和黄地产公司将该商品房正式交付给潘冬旎，潘冬旎应从此时起承担相应的物业管理费。因涉案楼房物业管理费于2012年7月起计，故和黄地产公司要求潘冬旎交纳2012年7-9月物业管理费，而潘冬旎拒绝交纳，和黄地产公司则拒绝交房，符合合同约定。和黄地产公司于2013年10月23日与潘冬旎办理房屋交接手续后，按照《延迟交付补偿确认函》之约定在30个工作日内将延迟交房违约金12744元支付至潘冬旎账户并无不当。潘冬旎关于因和黄地产公司延迟支付12744元违约金给其造成经济损失3000元以及和黄地产公司于2013年10月23日才与其交接房屋致其15个月无法出租的损失45000元之上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1094元，由潘冬旎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉利
代理审判员 姬 钊
代理审判员 任 蕾
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 周 燕