福建省厦门市海沧区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0205执异3号
申请人：颜兆贵，男，1979年10月11日出生，汉族，住福建省浦城县。
委托代理人：龚晓洪、李康琦，福建冠德律师事务所律师。
被申请人：吴耿贤，男，1978年1月4日出生，住台湾地区花莲县。
被申请人：张仲豪，男，1976年11月11日出生，住台湾地区花莲县。
被申请人：张淑瑜，女，1982年4月13日出生，住台湾地区花莲县。
被申请人：谢婷婷，女，1978年7月14日出生，住台湾地区花莲县。
被申请人：谢诒全，男，1980年2月13日出生，住台湾地区花莲县。
被申请人吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全的共同委托代理人陈孝泉，福建志昂律师事务所律师。
被申请人：厦门香江明珠餐饮有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路283号台亚大厦二、三层，组织机构代码67829724-X。
法定代表人张瑜，执行董事。
被申请人：邓异隆，男，1980年10月5日出生，汉族，住湖南省澧县。
委托代理人：庄华力，福建联合信实律师事务所律师。
本院在审理吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全与厦门香江明珠餐饮有限公司（以下简称香江明珠餐饮公司）、邓异隆租赁合同纠纷一案【（2015）海民初字第4120号】过程中，依该案原告吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全之财产保全申请，查封了该案被告邓异隆名下址于厦门市思明区莲前西路258号101室房产（以下简称涉案房产）。现申请人颜兆贵向本院提出书面异议，要求解除对涉案房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭于2017年7月10日举行公开听证，申请人颜兆贵的委托代理人龚晓洪、被申请人吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全的共同委托代理人陈孝泉到庭参加听证，被申请人香江明珠餐饮公司、邓异隆经本院依法传唤未到庭。本案现已审查终结。
申请人颜兆贵称：2016年5月27日，申请人与被申请人邓异隆签订《房产买卖协议》，向邓异隆购买涉案房产。双方约定总价款为人民币（下同）4050000元，并对付款期限及银行剩余贷款的偿还方式等作了约定。颜兆贵依约支付购房款，邓异隆也于2016年6月28日将涉案房产交付颜兆贵。同日，邓异隆经过公证委托刘革办理一切涉案房产相关事宜。申请人认为，其已依照合同约定支付涉案房产的购房款、银行按揭贷款，并已实际占有涉案房产使用至今。故提出异议，请求解除对涉案房产的财产保全措施。
申请人颜兆贵向本院提交的证据有：《房屋买卖协议》、《收条》、《公证书》、《个人担保借款合同》、《贷款还款流水记录》、《物业交接表》、《民事调解书》、《收款收据》、水电费发票等。
被申请人吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全称：1、申请人颜兆贵在法院查封涉案房产前并未实际占有该房产；2、颜兆贵并未支付完涉案房产的全部价款，据其陈述和《民事调解书》，颜兆贵是通过分期付款的方式向邓异隆支付，再由邓异隆返还银行按揭；3、颜兆贵与邓异隆约定的房产买卖价格明显低于市场价格；4、颜兆贵与邓异隆没有约定涉案房产的过户登记，其交易行为明显属于虚假交易。故请求法院依法驳回颜兆贵的异议请求。
被申请人邓异隆称：1、其与申请人颜兆贵的《房产买卖协议》是双方真实意思表示，其效力已经厦门市思明区人民法院生效法律文书（2016）闽0203民初13537号《民事调解书》确认，应当作为本案认定事实的依据；2、颜兆贵已经支付全部购房款并实际占有涉案房产；3、颜兆贵对未办理过户登记没有过错。交易时涉案房产尚有3030000元贷款未结清，无法办理过户登记，不是颜兆贵的过错导致没有过户。故请求法院解除对涉案房产的保全措施。
被申请人香江明珠餐饮公司未作答辩。
经审查查明，1、2016年5月27日，申请人颜兆贵与被申请人邓异隆签订《房产买卖协议》，约定邓异隆（甲方）将涉案房产以4050000元的的价格卖给颜兆贵（乙方）。该协议载明“甲方同意将座落于厦门市思明区莲前西路258号101室房产出售给乙方，土地房屋权证号为00××74……协议签订之日，乙方应向甲方支付定金伍拾万元整……乙方于房产成功当日（公证成功当日）向甲方支付人民币总房款扣除银行贷款及定金……甲方应于2016年6月30日之前将房产交付给乙方……房产的银行剩余贷款由乙方还款”。协议签订后，颜兆贵于2016年5月27日、28日、30日分三笔向邓异隆支付定金500000元。同年6月28日，邓异隆经厦门市公证处公证出具《委托书》，全权委托颜兆贵、刘革办理与涉案房产相关的一切事项，颜兆贵于同日向邓异隆支付533370元。同年8月起，颜兆贵向邓异隆中国农业银行账户62×××78转账，用于支付涉案房产按揭款；
2、申请人颜兆贵提交德义房产《物业交接表》及厦门市常春藤物业管理有限公司出具的水电费发票，拟证实被申请人邓异隆于2016年6月28日向其交付涉案房产。《物业交接表》列有涉案房产地址、水电表底数、屋内状况等信息，落款为“产权人：邓异隆，购买人：颜兆贵”，日期“2016年6月28日”，类型为“交易”；
3、申请人颜兆贵与被申请人邓异隆因房屋买卖合同纠纷于2016年8月17日诉至厦门市思明区人民法院。该院于同年9月20日作出（2016）闽0203民初13537号《民事调解书》，确认双方于2016年5月27日签订的关于涉案房产的《房产买卖协议》有效；
4、涉案房产目前登记在被申请人邓异隆名下，权属证号：闽（2016）厦门市不动产权第00××74号；
5、本院依吴耿贤等五位被申请人的申请，查封了涉案房产，并于2016年7月14日向厦门市国土资源与房产管理局送达《协助执行通知书》。申请人颜兆贵遂向本院提出异议。
本院认为，本案争议焦点在于涉案房产至今未办理过户登记是否有申请人颜兆贵自身的原因。首先，颜兆贵向被申请人邓异隆购买涉案房产时，该房产登记在邓异隆名下、已经办理了不动产权证、尚有银行按揭贷款未清偿。对于此类房产交易，通常存在两种情况：一种是尚未办理一手产权的房产，买房人在过户之前只能将按揭款转到卖房人的贷款账户，以卖房人的名义偿还银行按揭贷款，直至办理过户条件具备；另一种是已办理一手产权的房产，例如本案。买房人可以在办理解押和过户后，再以自己的名义向银行贷款并进行偿还。但颜兆贵和邓异隆签订的《房产买卖协议》却未对办理涉案房产解押、过户的时间和有关事项做出约定，只约定由颜兆贵负责偿还剩余的银行按揭款。颜兆贵在能够以自己的名义向银行偿还涉案房产贷款的情况下未行办理，故其每月将按揭款数额转至邓异隆名下、以邓异隆名义向银行偿还贷款的行为不能认为其已经付清了涉案房产的全部购房款；其次，在颜兆贵依约支付购买涉案房产的定金和扣除银行按揭贷款的剩余款项后，邓异隆于2016年6月28日办理了委托公证，委托颜兆贵指定的受托人刘革全权办理与涉案房产相关的一切事项。至此，颜兆贵已经具备办理涉案房产过户登记的客观条件。但直至2016年7月14日本院查封涉案房产时，颜兆贵都未曾办理房产过户手续。颜兆贵可以办理涉案房产过户手续而未及时办理，应承担由此产生的交易风险。综上，涉案房产至今未办理过户登记有申请人颜兆贵自身的原因，故颜兆贵的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回申请人颜兆贵的异议。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄玉梅
代理审判员 林焕华
代理审判员 方 珺
二〇一七年七月二十日
代书 记员 黄章聘
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。