江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0378号
上诉人（原审第三人）刘祖锋
被上诉人（原审原告）靖江市三江房地产发展有限公司，
法定代表人倪钧，该公司总经理。
委托代理人梁荣林、许晨（特别授权），江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
原审被告刘静仪
原审被告靖江市福利服装厂
投资人刘静仪，该厂厂长。
委托代理人田少华（特别授权），江苏同帆律师事务所律师。
上诉人刘祖峰与被上诉人靖江市三江房地产发展有限公司（以下简称三江房地产公司）、原审被告刘静仪、靖江市福利服装厂（以下简称福利服装厂）返还原物纠纷一案，靖江市人民法院于2014年1月14日作出（2013）泰靖民初字第2271号民事判决。刘祖峰对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年12月20日，靖江市福利服装厂（原靖城镇所属集体企业）领取了位于康宁路44号路西厂区（含幸福院、计量仪器厂）的国有土地使用权证。1998年6月28日，靖江市企业改制工作领导小组批复，同意靖城镇人民政府出售靖江市福利服装厂。1998年8月21日，靖城镇人民政府与刘静仪签订出售福利服装厂的协议，约定福利服装厂（含计量仪器厂）价格为90万元出售给刘静仪，西厂区南六间二层楼等不列入出售范围，改制后继续租用所在土地。2001年10月18日，靖城镇人民政府作出（2001）212号《关于进一步完善福利服装厂企业改制的决定》，决定西厂区（含幸福院）土地、房屋及附属设施由该镇收回另行安排，同日与刘静仪达成协议书并经公证机关进行了公证。2002年1月18日，靖城镇人民政府决定靖江市三江房地产开发公司（镇属集体企业，原名靖江县柏木房地产开发公司）兼并幸福院的人、财、物。2003年11月21日，靖城镇人民政府和该公司法定代表人卢勇签订企业改制协议书，将该公司整体出售给卢勇，包含位于康宁路44号幸福院的三幢房屋、土地（作价45万元）。2003年11月24日，靖城镇人民政府和卢勇签订产权转让协议，确认西厂区幸福院的三幢房屋未领取房产证（评估价23.6万元）、该宗土地登记面积797.5平方米（估价18.64万元），靖城镇人民政府同意以45万元转让，在卢勇取得土地使用权证时交纳。2004年3月19日，靖江市三江房地产开发公司名称变更为原审三江房地产公司靖江市三江房地产发展有限公司。2004年4月29日，三江房地产公司领取了西厂区三幢房屋的房屋所有权证，其中载明1#为北面二层楼房（6间加露天楼梯，包含底层东面厨房间），建筑面积345.75平方米，2#为西面平房，建筑面积59.40平方米，3#为南面二层楼房（6间加楼梯间），建筑面积456.10平方米。
2013年1月1日，福利服装厂与第三人刘祖锋签订房屋租赁协议，刘祖锋租用了北幢楼房底层自东向西第1间及北侧厨房间、第2间（北半间）的房屋计一间半，经营“幸福简餐”餐厅，租期从2013年1月1日至2013年12月31日止。2013年4月9日，三江房地产公司股东倪红娟和刘静仪发生争执，经靖江市公安局城东派出所调解，约三个月后倪红娟锁住西厂区东侧围墙大门。2013年7月1日，卢勇向靖江市靖城街道财政所交纳45万元。三江房地产公司要求刘祖锋迁让未果，致起讼争。
原审法院另查明，原集体企业靖江市福利服装厂于1999年2月3日核准注销。2001年12月11日，靖江市国土管理局收回原集体企业靖江市福利服装厂西厂区面积为797.5平方米的国有土地使用权。2002年5月10日，刘静仪设立个人独资的靖江市福利服装厂。
原审法院认为，本案争议焦点：1、三江房地产公司是否取得讼争房屋的所有权；2、第三人是否应当迁出案涉房屋。原审法院认为，三江房地产公司应为讼争房产的合法权利主体。理由如下：讼争房屋系镇办集体企业经批准合法建造，属于不动产，该房屋直至改制出售以及靖城镇人民政府转让时均未办理产权登记，但靖城镇人民政府在2001年10月继续改制时，决定西厂区（含幸福院）房屋及附属设施收回另行安排，已经明确了讼争房屋收归靖城镇人民政府所有。后靖城镇人民政府根据改制政策，决定靖江市三江房地产开发公司兼并幸福院的人、财、物，再决定将靖江市三江房地产开发公司改制出售给时任法定代表人卢勇并无不当，三江房地产公司实际上是通过改制取得讼争房屋的房屋所有权，并申领了房屋所有权证。而福利服装厂辩称通过建造房屋、改制出售方式承继权利成为房屋所有权人一节，未能提供关于西厂区讼争房屋的改制出售协议等证据，且因原镇办集体企业注销，此后一年多本案福利服装厂新设成立，并非同一主体，故其辩称缺乏事实依据，不予采信。另福利服装厂辩称三江房地产公司违法取得产权证一节，因产权证的发放系具体行政行为，不属于民事案件的审理范围，不予理涉。关于讼争房屋占用地块经征用转为国有土地，不会影响讼争房屋权利归属。综上，三江房地产公司提供的房屋所有权证，系有权部门颁发，来源合法，福利服装厂、刘静仪没有提供相反证据否定其效力，应当作为定案证据，可以证明三江房地产公司为讼争房屋的所有权人。根据相关协议书，讼争房屋在改制时由政府收回，原镇办集体企业依法注销，而福利服装厂虽与改制前的企业使用同一名称，如上所述，无权也事实上未承继原集体企业的相关权利，无权出租讼争房屋。由于三江房地产公司不再同意出租，即使第三人基于租赁合同善意占有案涉房屋的权利属于债权，不能对抗三江房地产公司享有的物权，第三人占有讼争房屋缺乏依据为无权占有，应当迁出。因福利服装厂对外订立租赁合同转移了占有，理应由其向第三人收回讼争房屋并返还三江房地产公司，现已查明案涉房间实际在第三人控制使用中，根据物权法中“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，并考虑诉讼经济、履行便利原则，第三人应按照三江房地产公司要求直接迁出并向三江房地产公司返还讼争房屋。关于三江房地产公司请求刘静仪迁让房屋，因刘静仪为福利服装厂投资人，认可福利服装厂使用讼争房屋，且其个人在讼争房屋中并无物品，三江房地产公司请求刘静仪个人迁出房屋明显缺乏事实依据，不予支持。至于第三人现使用的钢结构门面房，因该部分不在房产证登记范围内，故本案中不作处理。另在审理过程中，福利服装厂认为讼争房屋被原靖城镇人民政府（现名靖江市靖城街道办事处）擅自处分，申请追加靖江市靖城街道办事处为本案第三人的问题，实质上涉及产权证取得争议，也不属于民事案件的审理范围，故本案也不应理涉。同时，福利服装厂认为其已提起撤销房产证的行政诉讼，且行政诉讼的审理结果将直接影响本案，申请本案中止审理，因至本案法庭辩论终结时，仍未出现本案中止审理的情形，其申请难以支持。综上所述，三江房地产公司已经举证证明其享有讼争房屋的物权及讼争房屋由福利服装厂或第三人无权占有的相关事实。原审法院据此依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、刘祖锋迁出位于靖江市靖城街道办事处康宁路44号北幢（1#）底层自东向西第1间及北侧厨房间、第2间（北半间）的房屋并腾空交付给三江房地产公司，于判决生效后30日内履行。二、驳回三江房地产公司要求刘静仪迁出上述房屋的诉讼请求。本案受理费80元减半收取40元，由福利服装厂负担（此款三江房地产公司已预交，福利服装厂在履行判决义务时直接给付三江房地产公司）。
上诉人刘祖峰不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，判决不当。上诉人已与福利服装厂签订合法有效的房屋租赁合同，且租期尚未届满。上诉人一直租赁案涉房屋进行了装修改造，三江房地产公司应当向上诉人补偿各项损失。三江房地产公司取得房屋所有权证书没有合法依据。请求撤销原审判决，驳回三江房地产公司的诉讼请求。
被上诉人三江房地产公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人在一审期间明知三江房地产公司系该房屋的合法所有权人，于2013年11月30日与福利服装厂签订的租赁合同是无效的。上诉人所谓各项损失与三江房地产公司无关。三江房地产公司取得案涉房屋所有权证书合法。
原审被告福利服装厂、刘静仪答辩称，对上诉人的上诉没有意见。
二审期间，福利服装厂向本院提交证据一、靖江工商行政管理局企业直接申请注销资料查询表一份，证明原集体所有的靖江市福利服装厂注销时间是1999年2月3日，注销文件中载明该企业的债权债务由原企业经理刘静仪承担，即从1999年2月3日起刘静仪是本案讼争房产的合法所有权人。证据二、企业登记注册书复印件一份，证明刘静仪个人注册的福利服装厂在原靖江福利服装厂注销当天成立，且企业名称没有任何变化，根据改制的整体情况，新设立的企业实际上已经承继了原集体企业所有的权利和义务。
三江房地产公司质证认为，上述证据不属于新证据，不予质证。即使作为新证据，其提交的仅仅是一个登记申请，批准的时间是2002年5月10日，且与本案没有法律上的关系。三江房地产公司一审中提交的2001年10月18日原靖城镇人民政府与刘静仪签订的协议书第2条，明确确定靖城镇人民政府将原福利服装厂的西厂区房屋及附属设施收回，并不是改制给刘静仪。
刘静仪提交许秀英介绍信及工资表复印件一份，证明其是幸福院院长，许秀英是幸福院工人，改制后由其继续发工资直至去世，幸福院、福利服装厂所有的工人都由刘静仪负责接收，福利服装厂的房产所有权也应当属于刘静仪；提交从工商局档案中调取的三江房地产公司改制资料中的企业改制协议书一份，与原审法院调取的企业改制书不一致，证明这两份协议书都是同一天形成的，内容不一致，金额不同，其中存在违法行为。三江房地产公司质证认为，上述证据不属于新证据，不予质证。2001年10月18日的改制协议中对原幸福院的职工进行了明确，由政府接收和安置，不存在刘静仪所述由其接收安置的情况。即使两改制书的内容不一致也不影响三江房地产公司是讼争房屋的合法所有权人。
刘祖峰提交租赁协议及收据一份，证明2013年11月30日，其与福利服装厂又签订了租赁协议，继续租用案涉房屋。三江房地产公司质证认为，该证据不属于新证据，且从该证据可以看出福利服装厂与第三人之间恶意串通，损害其公司利益。第三人在明知所有权人是三江房地产公司的情况下继续与福利服装厂签订新的租赁协议显然损害了其公司的合法权益，保留要求赔偿的权利。福利服装厂质证认为，对上述证据的真实性没有异议，不存在三江房地产公司所称的串通问题。
二审另查明，2013年11月30日，福利服装厂与刘祖峰签订房屋租赁协议一份，该厂继续将讼争房屋租赁给刘祖峰，租期为3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止，年租金5000元。
二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为三江房地产公司是否系讼争房屋的所有权人；第三人是否应当迁出讼争房屋。关于讼争房屋的权属，原审法院根据三江房地产公司所举证据和其依职权调取的证据，以及讼争房屋产权于2004年4月29日初始登记三江房地产公司名下的事实，认定讼争房屋为三江房地产公司所有，并无不当。上诉人虽提出异议，但其所举证据并不能推翻上述认定，本院不予采信。福利服装厂并非讼争房屋的所有权人，其与上诉人签订房屋租赁协议出租房屋的行为，属于无权处分行为，且三江房地产公司不同意出租，原审法院判决上诉人向三江房地产公司返还讼争房屋，亦无不当。至于上诉人要求补偿损失一节，因与本案并非同一法律关系，其主张于法无据，本案中不予理涉。因此，上诉人刘祖峰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘祖峰负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 袁 媛