广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1821民初1166号
原告（反诉被告）：李坚平，男，1989年10月5日出生，汉族，住佛冈县。
委托诉讼代理人：吴丹花，系佛冈县潖江法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：吴丽红，系广东御福律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄阳星，男，1979年11月2日出生，汉族，住佛冈县，
委托诉讼代理人：范云凤，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告李坚平诉被告黄阳星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理，审理过程中，被告（反诉原告）黄阳星于2017年7月17日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李坚平（反诉被告）及其委托诉讼代理人吴丽红、被告（反诉原告）黄阳星的委托诉讼代理人范云凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李坚平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行于2017年2月18日与原告签订的《房屋买卖合同》；2、被告立即协助原告办理位于佛冈县××××号××府××区××号楼××号房屋的过户手续以及银行按揭手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月18日原、被告以及第三方中介机构签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的位佛冈县××××号××府××区××号楼××号房屋出卖给原告。《房屋买卖合同》约定如下：（二）买卖房地产价格、付款方式：1、本次涉案房屋交易总金额为475000元，乙方（即原告）应于合同签订后当天内支付甲方（即被告）定金20000元；2、乙方（即原告）于2017年2月18日前支付第一期房款80000元；剩余房款375000元通过邮政银行按揭支付、（三）登记过户手续办理：本合同签订之日起九十日内，甲乙双方应携带有关资料到佛冈县不动产登记中心办理过户手续，乙方支付第一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方、（四）：甲乙双方同意于2017年2月18日方将该房地产交付给乙方使用…。合同签订后，原告按照合同约定将2万元定金以及第一期房款8万元支付给被告，被告亦将上述房屋的房卡、钥匙交给原告，原告从202017年2月18日已取得该房屋的实际使用权。由于原、被告签订《房屋买卖合同》时，本次涉案房屋并未取得不动产权证书，被告当时向原告承诺，只要该房屋取得不动产权证书，便立即协助原告办理银行按揭及房屋过户手续。但直到2017年5月份，经原告多番催促及询问后，被告才告知原告该房屋已取得不动产权证书，但因近期楼价上涨，需要原告另外再支付5万元，方可协助原告办理银行按揭及房屋过户手续。原、被告经多次协商无果，原告只好诉至法院。根据合同约定，双方当事人一旦签订房屋买卖合同，无论房屋价格涨跌与否，都应遵守诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。现被告的违约行为已影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，更不利于社会诚信的建设。原告作为守约方，已按合同约定支付房款并取得房屋实际使用权，故为维护原告的合法权益，恳请法院依法判令被告继续履行合同，并立即协助原告办理本次涉案房屋的过户手续以及银行按揭手续。
原告李坚平为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告身份证，拟证明原告系本案的适格主体；证据二、《房屋买卖合同》，拟证明原、被告于2017年2月18日签订《房屋买卖合同》，双方对本次涉案房屋的价格、付款方式等各项条款的约定；证据三、收据、银行转账记录，拟证明原告已按合同约定支付2万元定金及第一期房款8万元给被告的事实。
被告黄阳星辩称：一、本案双方对买卖合同中的主要条款未能达成一致意见，不能继续履行，双方合同目的无法实现，应予以解除。1、双方对赎契等相关问题产生分歧，无法达成补充协议。本案，双方签订的《房屋买卖合同》仅约定房价余款通过邮政按揭支付，但因涉案房屋已处于按揭状态，买家按揭贷款前涉及赎契、涂销抵押等问题，如谁出资赎契、何时提前还贷、提前还贷及涂销抵押归档产生的费用承担等等，因中介提供的格式合同中未明确赎契和涂销抵押等相关手续这一重要的履行内容并作出具体约定，双方对此争执僵持不下。于答辩人而言，快速出售县城的唯一住房，目的在于回笼资金长期治疗因突发脑梗死现已全身瘫痪的父亲，却因第一次卖房，交易经验缺乏，不了解按揭房屋办理过户再按揭前必须还清原银行贷款23万元，所以在交易时对赎契之事未协商，但不能认定责任归于答辩人。毕竟，答辩人实际扣除银行按揭贷款23万余外所得房款也仅23万余元，若答辩人需垫资与所得款一样金额去赎契后，再等三五个月由买家的按揭贷款下来才收房价余款，与实际情况不符。退一步而言，即使答辩人为赎契主体，但提前还贷期限至今也未达成一致。于被答辩人而言，其认为应由答辩人出资赎契后再办过户、按揭贷款来付清尾款。为此，双方意见分歧较大，无法解决。2、双方对房屋过户等相关问题无法重新约定。本案，双方签订合同时已知悉涉案房屋尚未办理房产证，根本无法按合同第3条约定在收到第一期房款时将办理过户后的房产证交付，更不可能在签订本合同之日起就可以办理涉案房屋的过户登记手续。很明显，原合同约定过户情况与事实不符，根本无法履行，而再次磋商时，因涉及赎契时间等问题一直未谈拢，致使后期的过户登记时间、按揭贷款时间均无法进一步沟通处理，进而导致涉案交易未能顺利继续进行。由于以上赎契、过户、按揭问题均属于房屋买卖合同的主要条款，特别是提前还贷期限是合约后续履行的关键，但双方多次协商未能达成一致意见，根本无法继续履行，合同目的也不能实现，唯有解除。因此，被答辩人的诉请，应予驳回。二、本案房屋买卖合同的附解除条件已成就，被答辩人要求继续履行无事实和法律依据。根据《房屋买卖合同》第六条：“卖方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房产时，作卖方中途悔约处理，本合同即告解除将购房款退还给乙方，另赔偿违约金2万元……”约定，答辩人无法与被答辩人达成一致意见不卖涉案房屋并且至今仍未交付的行为，已符合约定的附解除条件，因此本合同理应解除。本案的涉案房屋尚未交付，一直由答辩人占有、管理、使用至今，被答辩人主张已交付的陈述与客观事实不符。具体体现如下：第一，答辩人未将涉案房屋钥匙、业主卡交付被答辩人。双方交易时商定第一期房款支付当日交付房屋，该合同第二、四条约定对此也作出明确期限为2017年2月18日。但是，根据被答辩人提供的汇款回单可知，第一期房款在2017年2月19日才转账的，被答辩人不可能在2017年2月18日就从答辩人处取得房屋；更何况，房屋交付属于履行合同的主要义务，双方没有交房确认的书面凭证，不能证实交付存在。第二，物业、维修基金等仍登记在答辩人名下，没有变更。双方交易至今，涉案房屋物业管理费一直都是答辩人交纳，物业公司登记备案的业主仍是答辩人，否则，若房屋转移占有后这些费用应由被答辩人承担，物业登记备案的业主也应会变更为被答辩人。三、答辩人不存在违约行为，被答辩人主张违约无事实依据。答辩人不存在拒绝协助办理银行按揭及房屋过户手续的行为，具体理由与本答辩状第一条第2款陈述一致。也就是因为双方对原按揭赎契时间等问题的处理未能达成一致意见，所以后续过户、申请贷款手续根本无法办理，其责任不能归于双方，因此，被答辩人主张答辩人违约不成立。
举证期间，被告黄阳星向本院提交了如下证据：证据一、历史明细清单，拟证明答辩人实际仅收到定金1万元、房款8万元的事实；证据二、收据，拟证明涉案房屋一直由答辩人占有使用和管理，尚未交付的事实；证据三、借款凭证，拟证明涉案房屋尚欠银行按揭贷款约23万元仍需要偿还18年的事实；证据四、户口本、病历和药费单，拟证明答辩人因其父亲脑梗死全身瘫痪而需要资金维持长期治疗的事实。
反诉原告黄阳星向本院提出反诉，请求1、依法判令解除反诉人与被反诉人于2017年2月18日签订的《房屋买卖合同》，反诉人向被反诉人退还房款含定金为人民币10万元。2、诉讼费由反诉人和被反诉人共同承担。事实和理由：2017年2月18日，反诉人、被反诉人、佛冈县石角镇蓝意中介服务部签订《房屋买卖合同》，约定反诉人将位于佛冈县××××号××府××区××号楼××号、面积为108.52㎡的房屋以47.5万元售予被反诉人；房款分三期支付，合同签订当天付定金2万、2017年2月18前付8万、余款通过邮政银行按揭支付，贷款不足部分现金补足；若反诉人决定中途不卖及逾期15日仍未交付房地产时，作中途悔约处理，本合同即告解除，卖方悔约之日起7日内将所收定金及购房款退还，另赔偿2万违约金；等等。合同签订后，反诉人虽收部分房款，但双方对办理按揭贷款支付房价余款前，涉及到房屋提前还贷主体和期限、提前还贷及涂销归档费用承担及过户登记、按揭贷款时间等其他问题发生争议，经中介多次与被反诉人周旋未果。双方未能就买卖中的主要条款达成一致意见，导致未到不动产登记中心签订正式房屋买卖合同，房屋至今也未交付。故根据相关法律规定和合同约定，特向贵院提起反诉，恳判如所请。
反诉原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、身份证，拟证明双方主体资格适格的事实；证据二、房屋买卖合同，拟证明双方存在房屋买卖交易，以及合同未约定部分交易内容致无法继续履行的事实；证据三、收据、历史明细清单，拟证明反诉人实际仅收到定金1万元、房款8万元的事实；证据四、收据，拟证明涉案房屋一直由反诉人占有适用和管理，尚未交付的事实；证据五、借款凭证，拟证明涉案房屋尚欠银行按揭贷款约23万元仍需要偿还18年的事实。
反诉被告李坚平辩称：1、被反诉人不同意解除涉案房屋买卖合同，反诉人诉称的关于合同以外的还贷及提前还贷等多个问题，未达成一致导致涉案房屋买卖合同不能达到目的与事实不符，反诉人之所以要求解除合同是在本案合同签订后，佛冈的楼价逐步上涨，反诉人认为当时的价格不合理，不愿意将涉案的房屋交付并协助被反诉人办理过户手续。根据诚信及公平原则，被反诉人在现在的楼价情况下根本不能以涉案的房屋交易价格购买到同类的房屋，不利于房地产市场的稳定及社会诚信的构建。2、关于反诉人诉请的还贷期限等问题，本案合同虽无约定，根据合同法的相关原则，有约定从相关约定，无约定按法定，无法定根据公平原则双方共同承担。3、反诉人诉请的房屋至今未向被反诉人交付与事实不符。根据涉案的房屋买卖合同第四条第一款，双方同意于2017年2月18日，由反诉人将房屋交付给被反诉人，被反诉人在合同签订当天已实际取得涉案房屋的使用权。综上所述，反诉人提请的诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2017年2月18日，原告（反诉被告）李坚平与被告（反诉原告）黄阳星签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告（反诉原告）黄阳星将其位于佛冈县××××号××府××区××号楼××号、面积为108.52㎡的房屋以475000元售予原告（反诉被告）李坚平；房款分三期支付，合同签订当天付定金20000元、2017年2月18日前支付第一期房款80000元、余款通过邮政银行按揭支付，贷款不足部分现金补足；被告（反诉原告）于2017年2月18日将该房屋交付给原告（反诉被告）使用；本合同签订之日起九十日内，双方应携带有关资料到佛冈县不动产登记中心办理过户手续；若被告（反诉原告）决定中途不卖及逾期15日仍未交付房地产时，作被告（反诉原告）中途悔约处理，本合同即告解除，卖方悔约之日起7日内将所收定金及购房款退还，另赔偿20000元违约金。合同签订后，原告（反诉被告）依约支付定金20000元及第一期购房款80000元给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）收款后未依约将该房屋交付给原告（反诉被告）使用。
被告（反诉原告）因购买涉案房屋，于2015年3月31日以该房屋作抵押向中国农业银行佛冈县支行按揭贷款，现尚欠银行按揭贷款约230000元，仍需要偿还18年。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》对如何办理涂销抵押没有约定，后双方也没有达成补充协议。
以上事实，有双方当事人的陈述及提交的证据、庭审笔录等证据材料予以印证。
本院认为，原告（反诉被告）李坚平与被告（反诉原告）黄阳星签订《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方的房屋买卖合同关系自合同签订之日起成立并生效。根据合同约定，被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）支付的定金20000元及第一期房款80000元后，于2017年2月18日将该房屋交付给原告（反诉被告）使用；被告（反诉原告）决定中途不卖及逾期15日仍未交付房地产时，作被告（反诉原告）中途悔约处理，本合同即告解除。但被告（反诉原告）收款后未依约将该房屋交付给原告（反诉被告）使用，并反诉请求解除合同。被告（反诉原告）的行为表明其不会将涉案房屋卖给原告（反诉被告），明确表示不履行合同，构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（第二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，被告（反诉原告）主张解除涉案合同，本院予以支持。况且，从本案的实际情况来看，合同没有约定如何办理涉案房屋的按揭贷款的抵押涂销，至今双方也未能就该抵押涂销问题达成一致意见。涉案房屋的按揭贷款的抵押涂销问题不能解决，原告（反诉被告）依合同约定通过邮政银行按揭贷款支付余下购房款也无法实现，涉案合同实际上无法继续履行，双方签订合同的目的无法实现。合同解除后，被告（反诉原告）基于合同收取的定金20000元及购房款80000元应返还给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）继续履行于2017年2月18日与原告签订的《房屋买卖合同》，事实依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告（反诉原告）的违约行为造成了原告（反诉被告）的损失，应赔偿原告（反诉被告）违约金20000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）李坚平的诉讼请求；
二、解除原告（反诉被告）李坚平与被告（反诉原告）黄阳星于2017年2月18日签订的《房屋买卖合同》；
三、被告（反诉原告）黄阳星自本判决生效之日起十五日内返还定金和购房款共100000元及赔偿违约金20000元给原告（反诉被告）李坚平。
案件本诉受理费4213元，由原告（反诉被告）李坚平负担。反诉受理费4213元，由反诉原告（被告）黄阳星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 刘永红
二〇一七年八月三十日
书记员 邝美娜
附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：
户名：佛冈县人民法院
帐号：44×××51
开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。