天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终3733号上诉人（原审被告）：天津市安维康家科技发展有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）航空路278号A厂房A02。法定代表人：王昌龙，经理。委托诉讼代理人：王春海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：袁莹，天津渤海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津西子联合有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）航空路278号。法定代表人：陈屹东，执行董事。委托诉讼代理人：吴正林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李雅泽，女，该公司员工。上诉人天津市安维康家科技发展有限公司（以下简称安维康家公司）因与被上诉人天津西子联合有限公司（以下简称西子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。安维康家公司的委托诉讼代理人王春海、袁莹，被上诉人西子公司的委托诉讼代理人吴正林、李雅泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安维康家公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、改判安维康家公司不承担厂房使用费；3、改判安维康家公司不支付物业费；4、一、二审案件受理费由西子公司承担。事实及理由：1、2017年4月6日安维康家公司搬离场地，但西子公司不允许搬出，安维康家公司报警，后多次想搬离，西子公司均不允许，合同到期后厂房使用费安维康家公司不应承担，并申请人民法院核实报警记录。2、2017年8月1日起的厂房使用费收费标准无依据。双方并未就厂房使用费达成协议，1.05元/平米·天是西子公司与案外人签订的，与安维康家公司无关。3、2015年10月安维康家公司入住场地，实际使用面积仅为60.46平方米，按照1244平方米计算错误。安维康家公司实际使用60.46平方米，并非西子公司交付的1244平方米，西子公司多收取的物业费应当返还安维康家公司且安维康家公司交付物业费是被迫的。4、一审法院2017年10月18日现场核查的黄线标注并非场地的区域划分，同时也不能证明2017年8月1日前现场真实情况，不能作为本案定案依据。5、一审法院认定刘芳与李雅泽的微信记录未经核查，不能作为本案定案证据。西子公司答辩，认可一审判决，并请求驳回安维康家公司的上诉，维持原判。西子公司诉讼请求：1、判令安维康家公司搬离天津自贸试验区空港经济区航空路278号西子联合公司A厂房并返还厂房;2、判令安维康家公司支付自2017年8月1日起至实际搬离厂房之日的厂房使用费（按照每天每平方米1.05元计算，租赁面积为622平方米，暂计至2017年8月2日为1306.2元）；3、安维康家公司支付2016年10月和2017年1月至2017年7月的物业费共计13995元。4、本案诉讼费用由安维康家公司承担。一审查明，2015年，西子公司（乙方）与安维康家公司(丙方)及案外人天津空港经济区科技发展有限公司（以下简称空港科发公司）（甲方）签订了《企业加速服务三方协议》（以下简称《三方协议》）。约定：为支持丙方在空港经济区的发展，甲方向乙方采购企业加速器服务，委托乙方向丙方提供企业加速器服务。经三方核定，乙方在其自有厂房中划定1244平方米作为丙方中试区域，在其自有综合楼中划定0平方米作为丙方办公、研发用房，为丙方提供企业加速器服务。甲方根据丙方项目发展方案核定丙方的企业加速服务需求，并依据管委会对智能非标工业机器人研发中试项目签署的《投资协议》、管委会“津保科技报[2015]23号”文件的批复、《区域产业加速服务协议》及《天津港保税区天津空港经济区促进高新技术产业发展的规定》、甲乙双方签订的《“智能制造应用研发基地”合作协议书》（以下简称《合作协议书》）等文件中的相关约定，甲方向乙方支付对应的企业加速服务费用，具体执行依据甲、乙双方签订的《合作协议书》约定执行。服务期限为2年，从2015年8月1日起至2017年7月31日止，使用期限届满前，丙方需要继续使用现有企业加速场地的，应在期满前3个月提出，经甲方、乙方同意后，甲乙丙三方将对有关企业加速事项重新签订协议。本协议签订后，如丙方在壹个月内未正常入场办公（以实际使用面积未达到约定面积的80%为考核标准），则视为丙方自愿放弃《投资协议》中相关权利，甲乙双方取消为丙方提供的服务，并由丙方承担所发生全部费用。物业服务费（包含厂内保安、保洁、绿化、生活垃圾清理费用等）标准和支付方式由乙方和丙方另行商议并签订协议约定。2017年2月7日下午，西子公司职工李雅泽和安维康家公司职工刘芳联系催缴物业费。2017年2月8日中午12:52，刘芳提出“昨天公司人反应，我们公司的场地被其他公司占有了一半，去年年底前也有王忠强经理公司占有情况，这样物业费是否应由其他使用者负责占有部分，同时发现他们用电使用我们的接线箱，麻烦给协调一下，我再和公司经理沟通解决”。同日下午13:57，李雅泽提出“那这样，我今天去实地照个相给您，您也看看，不行从12月份开始就按实际占地算，你看呢？”刘芳说：“他占一半，我们留一半，物业费减一半。”李雅泽说：“可以”，“那我就12月开始给您这边物业费按之前的一半面积算”，“您这边之前的物业费都是一个月3110元，12月份开始就是1555元”。刘芳说：“总数是多少，我有你财务的支付宝账户直接给她转过去。”安维康家公司于2015年12月22日支付给西子公司自2015年8月1日至2015年9月30日的物业费6220元；于2015年12月21日支付给西子公司自2015年10月1日至2015年12月31日的物业费9330元；于2016年4月11日支付给西子公司自2016年1月1日至2016年3月31日的物业费9330元；于2016年8月2日支付给西子公司自2016年4月1日至2016年6月30日的物业费9330元；2016年10月14日支付给西子公司自2016年7月1日至2016年9月30日的物业费9330元；2017年2月10日支付给西子公司物业费4665元。2017年7月14日，西子公司给安维康家公司员工发送了合同到期通知函。2017年10月18日，经现场测量，安维康家公司的设备占西子公司的厂房面积为60.46平方米，西子公司认可服务期限届满后安维康家公司未向厂房内搬运设备，占用面积未发生变化。双方对该一审法院现场测量的面积均无异议。空港科发公司（甲方）与西子公司（乙方）签订了《合作协议书》，约定：西子公司“智能制造应用研发基地”符合区域产业加速器条件，甲方通过向乙方采购产业孵化与促进服务的形式向入驻基地的企业提供一定期限的研发、办公和中试场地。产业加速服务费用按照入住基地项目实际使用的中试厂房和研发、办公用房面积计算，其中中试厂房的加速服务费为1.05元/平米·天。一审认为，西子公司（乙方）与安维康家公司(丙方)及案外人空港科发公司（甲方）签订的《三方协议》），系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人均有法律约束力。案件争议焦点为:1、安维康家公司是否应按西子公司主张的标准支付厂房使用费。2、安维康家公司是否应向西子公司交纳2016年10月和2017年1月至2017年7月物业费。在《三方协议》约定期限内，安维康家公司未向西子公司提出需要继续使用现有企业加速场地，西子公司、安维康家公司及空港科发公司也没有再签订新的协议，该协议约定的期限已届满，安维康家公司当庭认可目前其设备还在涉诉厂房内，另鉴于安维康家公司同意搬离厂房，故对西子公司主张安维康家公司搬离并交付厂房的主张，予以支持。关于争议焦点1、安维康家公司在合同约定的服务期限届满后仍占用西子公司的厂房，其主张不搬走系西子公司阻挠所致，安维康家公司应就该主张承担举证责任，但安维康家公司提供的证据不足以证明其主张，该抗辩理由不成立，安维康家公司应支付西子公司服务期限届满后的厂房使用费。关于服务期限届满后厂房使用费的计算面积，鉴于西子公司确认服务期限届满后安维康家公司的设备一直仅占面积60.46平方米，且未举证证明其他公司设备占用涉诉厂房的时间和具体面积，在安维康家公司未向其提出需继续使用涉诉厂房的情况下，服务期限届满后西子公司有权利自行处置安维康家公司占用之外的其他厂房，故认定2017年8月1日起的厂房使用费按安维康家公司实际占用面积60.46平方米计算。关于厂房使用费的计算标准，西子公司主张按每天平方米1.05元计算，有《合作协议书》作为依据,予以支持。关于争议焦点2、《三方协议》未约定物业服务费的标准，根据安维康家公司已交纳物业费计算，每月为3110元。2017年2月8日安维康家公司员工刘芳和西子公司员工李雅泽的协商应视为双方就物业费自2016年12月调整成原来一半达成了新的协议，即自2016年12月起安维康家公司按每月1555元的标准支付物业费。《三方协议》签订后，西子公司向安维康家公司提供了场地，安维康家公司抗辩称在协议履行期间内其场地被人占用，但其提供的证据不足以证明该主张，《三方协议》并未解除，故安维康家公司仍应支付西子公司服务期限内的物业费。安维康家公司主张2017年2月10日支付给西子公司的物业费4665元系2017年10月1日至2017年12月30日的物业费，该主张与双方协商变更的物业费数额不相符，不予采信。西子公司主张该笔物业费系2016年11月和12月的物业费，在安维康家公司未足额缴纳物业费的情况下，西子公司该主张未损害安维康家公司的权利，予以支持。结合安维康家公司的实际缴费情况计算，安维康家公司应向西子公司支付2017年10月的物业费3110元和2017年1月至7月的物业费10885元，合计13995元。综上，西子公司主张安维康家公司搬离并返还厂房，予以支持；西子公司主张的厂房使用费，予以部分支持；西子公司主张的物业费，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津市安维康家科技发展有限公司于本判决生效后十日内搬离天津自贸试验区空港经济区航空路278号A厂房并交付给原告天津西子联合有限公司；二、被告天津市安维康家科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津西子联合有限公司自2017年8月1日起至实际搬离并交还原告厂房之日止的厂房使用费（计算面积为60.46平方米，计算标准为每天每平方米1.05元）；三、被告天津市安维康家科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津西子联合有限公司物业费13995元；四、驳回原告天津西子联合有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元（系减半收取），由被告天津市安维康家科技发展有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安维康家公司提交如下证据：证据1、录音资料，用以证明安维康家公司经理王春海与西子公司员工王屹伟的对话中，已经可以证明安维康家公司交纳物业费是被迫的，如不交纳物业费，西子公司就会断电的事实，同时证明安维康家公司对于交纳的物业费数额是不认可的。证据2、李金辉的短信记录，用以证明2017年开始西子公司不让安维康家公司使用相关房屋，且不让出入，进而证明安维康家公司自要求搬离之日即不应承担房屋使用费。证据3、调取证据申请，要求人民法院调取2017年4月6日的报警记录，用以证明自该日期开始，安维康家公司就不应交纳房屋使用费和物业费。西子公司质证认为，证据1显示的通话时间是在一审判决之后的2017年11月21日，不予认可；证据2中，李金辉并非西子公司人员，故该证据与本案无关；不同意安维康家公司就证据3提出的调证申请。二审期间，西子公司未提交证据。本院经审查认为，安维康家公司提交的证据并不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中的二审“新证据”范畴，故不作为二审证据确认，同时，其提出的调取证据申请，亦不予支持。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方及案外人空港科发公司2015年8月1日订立的《三方协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对《三方协议》的合法效力予以确认，各方当事人均应据此全面客观履行，以实现合同目的。《三方协议》中约定西子公司向安维康家公司交付1244平方米厂房，至2017年2月7日双方员工在催缴物业费过程中确认自2017年12月开始按照安维康家公司实际占用的一半厂房面积计收物业费之前，长达两年多的时间内，安维康家公司从未就西子公司依约交付的厂房面积提出过异议。从安维康家公司交付物业费的情况分析，2015年8月至2016年9月及2016年11月，安维康家公司均是按照1244平方米的厂房面积交付的物业费，因此，安维康家公司上诉提出西子公司自合同订立后仅仅向其交付了60.46平方米的厂房，并应以此为计算面积交付物业费的主张，不能成立，一审判决认定安维康家公司欠付西子公司物业费以及数额无误，本院予以维持。关于厂房占用使用费问题。《三方协议》约定2015年8月1日至2017年7月31日两年服务期限届满后，如果安维康家公司继续使用现有企业加速场地的，应在期满前3个月提出，并重新签订协议。同时，《三方协议》亦约定了协议项下产生的包括加速器服务费、物业费及水电费在内的其他费用项目。《三方协议》约定的履行期限届满后，当事人虽然未重新签订协议，但是安维康家公司并未搬离使用场地，且至诉讼时，依然占用使用场地，特别是《三方协议》中并未约定2年期限届满后，安维康家公司无偿使用占用场地，因此，安维康家公司主张免费使用占用场地的理由缺少事实依据，不能成立，应当向西子公司交付相当于合同约定项下的相关费用。一审判决参照西子公司与案外人空港科发公司订立的《合作协议书》约定的费用标准确定的该项费用并无不当，同时，一审判决依据现场测量的安维康家公司实际占用的厂房面积60.46平方米作为交付该笔费用的基础，并确定自2017年8月1日起至安维康家公司实际将占用厂房交付西子公司之日止的认定亦无不当。安维康家公司的此项上诉主张不能成立。综上所述，安维康家公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由上诉人天津市安维康家科技发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  朱立军审判员  李纪申审判员  韩 萍二〇一八年五月三十日书记员  底 健