重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07679号
上诉人（原审被告）：重庆市金梁实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处中南路461号，组织机构代码77485817-4。
法定代表人：周正国，该公司董事长。
委托代理人：赵乙踊。
委托代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康杨丹。
委托代理人：杨潇翔，重庆翔荣律师事务所律师。
委托代理人：曾航，重庆翔荣律师事务所律师。
上诉人重庆市金梁实业（集团）有限公司（以下简称金梁公司）与被上诉人康杨丹商品房预售合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2014年9月15日作出（2014）铜法民初字第01967号民事判决，金梁公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理本案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人金梁公司的委托代理人赵乙踊、陈朝东，被上诉人康杨丹的委托代理人杨潇翔、曾航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：金梁公司系2005年5月18日成立的从事房地产开发及销售的有限责任公司。2011年10月3日，康杨丹之母杨全平（乙方）代表康杨丹与金梁公司的龙山小区项目部签订了《龙山小区2号项目商品房订购协议》并交纳了选房定金20000元。此后，康杨丹（乙方）与金梁公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了乙方向甲方购买房屋一套，房屋建筑面积107.77平方米，房屋总价款312533元；乙方于2012年2月8日支付房款303133元，余款9400元于交房时付清；交房期限为：甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；房屋交付条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方逾期交房违约责任为：除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付给乙方使用，逾期在90日（含）之内，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款万分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金等条款。合同签订后，康杨丹按照合同的约定于2012年2月8日向金梁公司支付了购房款303133元（其中，当日支付283133元、选房定金转为购房款20000元），大修基金5389元、契税9376元、印花税156元。
金梁公司委托重庆恒意建设工程质量检测有限责任公司对龙山小区房屋的现浇混凝土楼面板的施工质量进行抽样检测。2013年3月30日，该公司作出“客厅混凝土板存在严重的构件安全隐患！应即时请原设计单位进行加固设计，随后进行施工。以此消除安全隐患，达到安全入住。确实保护业主的合法权利”的鉴定结论。
2013年4月4日金梁公司向蒲吕龙山小区2号全体业主发出公告称：金梁公司开发的龙山小区2号工程，因龙山小区2号项目部在选择施工队伍过程中出现失误，致使龙山小区2号工程发生了质量问题。公司为了尽快处理业主反映的问题，采取以下措施：1、...公司已成立工程质量问题处理小组，专门负责收反映的意见......；2、为减少业主损失，请未搞装修的业主延迟装修，正在搞装修的业主停止装修。3、....。
2013年4月8日金梁公司作出《关于蒲吕龙山2#小区质量问题的解决方案》明确：整改龙山小区质量问题是公司的首要工作；将根据工程质量鉴定报告和整改方案及时进行整改；对2013年4月5日进行装修的住房需要整改的，将对损坏部分的装修项目予以修复或依法评估后予以赔偿。
2013年4月17日金梁公司作出《关于龙山小区工程质量整改方案的公告》明确：1、愿意继续要房的，给予业主一次性各类经济补（赔）偿，按该套房屋建筑面积计算，每平方米（赔）偿金100元。对于已装修的，根据现场整改时对各户装修造成损失的，由双方协商解决或按照中介机构的评估给予赔偿。2、退房的，按原购房款清退。清退程序为：根据本项目的资金情况，买卖双方在完善退房手续后7日内，开发商首退30%的房款，房屋整改完工后再退20%，剩余的50%房款在工程验收后一年内退还，首退后的余款由建设单位承担银行同期贷款利息。
2013年6月1日，金梁公司与重庆科桥化学补强有限公司签订《铜梁县蒲吕龙山小区1-6号楼加固工程施工合同》，对工程质量存在问题进行整改。
另查明，康杨丹之母杨全平于2013年1月5日向金梁公司出具接房收条，该收条载明：今收到龙山小区1-2-4-2住房钥匙两把，用于交房使用及接房凭证，并对此房无任何异议接房。
再查明，金梁公司于2011年9月20日取得“蒲吕工业园区龙山小区2号项目”的商品房预售许可证。2014年1月16日，龙山小区2号项目工程通过竣工验收备案登记，而后金梁公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
康杨丹一审诉称：2011年10月3日，杨全平康杨丹代表与金梁公司的龙山小区项目部签订了《龙山小区2号项目商品房订购协议》。协议签订当日，康杨丹向金梁公司交付了定金20000元。此后，康杨丹与金梁公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了“乙方向甲方购买房屋一套，房屋建筑面积107.77平方米，房屋总价款312533元；乙方于2012年2月8日支付房款303133元，余款9400元于交房时付清；交房期限为：甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；房屋交付条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方逾期交房违约责任为：除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付给乙方使用，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”等条款，其余条款详见该合同。康杨丹于2012年2月8日向金梁公司支付了购房款283133元、大修基金5389元、契税9376元、印花税156元。2013年3月30日，金梁公司委托的重庆恒意建设工程质量检测有限公司对龙山小区房屋的现浇混凝土楼面板进行检测的报告中明确载明“客厅混凝土板存在严重的构建安全隐患”。2013年4月4日、4月8日、4月17日，金梁公司向包括康杨丹在内的龙山小区二期工程全体业主发了三次公告，公告的内容表明该工程的房屋主体质量不合格，金梁公司将在工程整改完毕并达到验收条件后，再进行竣工验收备案以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。据此，金梁公司没有按照约定的交付时间和交付条件将房屋交付给康杨丹，但金梁公司在2013年4月17日公告第二条第一款提出“愿意继续要房的，给予业主一次性各类经济补偿，按该套房屋建筑面积计算，每平方米补偿金100元。对于已装修的，根据现场整改时对各户装修造成损失的，由双方协商解决或按中介机构的评估给与赔偿”的清退方案显然再次侵犯了康杨丹的合法权益。经查，龙山小区二期工程直至2014年1月16日才通过竣工验收备案登记，而后才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。要求判令金梁公司立即一次性向康杨丹支付违约金57746.84元；并判令金梁公司以57746.84元为本金从2014年2月15日起至还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给康杨丹。
金梁公司一审答辩称：合同签订后，由于建筑公司原因导致房屋质量问题，客观原因导致逾期交房发生了情势变更；金梁公司通过发公告的方式发出了新的邀约，对所有要房的业主按照100元／㎡进行赔偿，不要房的可退房，因此不应支付康杨丹违约金；金梁公司逾期交房虽然构成违约，也没有影响康杨丹装修入住，按照已交房款日万分之五计算违约金过高，应依法降低违约金的计算标准；计算违约金期限有问题，康杨丹实际接房时间是2013年1月5日；违约金不应再计算利息。
一审法院认为，康杨丹与金梁公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系其双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，康杨丹按照合同的约定支付了购房款。金梁公司虽于2013年1月5日将房屋交付了康杨丹使用，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”且双方在合同也明确约定，交付条件为取得竣工验收备案登记。而本案涉案房屋于2014年1月16日才竣工验收并取得竣工验收备案登记证，因此，金梁公司的交房时间应当确定为2014年1月16日。因双方在合同中约定，交房期限为2012年12月31日。因此，金梁公司应当支付康杨丹从2013年1月1日至2014年1月16日期间（共380天）逾期交房的违约金。合同约定，康杨丹要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，金梁公司按日向康杨丹支付已付房价款万分之五的违约金。因金梁公司逾期380天交房，其应当支付康杨丹违约金57595.27元（303133元×380天×0.05%），康杨丹超过该部分的主张，该院不予支持。康杨丹关于以违约金为本金从2014年2月15日起至还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的主张，因既无合同约定，也无法律规定，该院不予支持。
金梁公司关于合同签订后，由于建筑公司原因导致房屋质量问题，客观原因导致逾期交房发生了情势变更，金梁公司通过发公告的方式发出了新的邀约，对所有要房的业主按照100元／㎡进行赔偿，不要房的可退房等问题。该院认为，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平。金梁公司作为开发商，对其开发出售的房屋必须竣工验收后方可交付买受人，这是法律的强制性规定，房屋存在质量问题是金梁公司与建筑公司之间的另一法律关系，不属于情势变更情形。金梁公司发出的公告作为新的邀约，而康杨丹没有作出承诺，双方未形成合同关系，因此，该公告不能产生约束康杨丹的效力。金梁公司以此为由拒绝支付违约金，该院不予支持。
金梁公司关于逾期交房虽然构成违约，但没有影响康杨丹装修入住，按照已交房款日万分之五计算违约金过高，应依法降低的问题。该院认为，因双方关于按照已交房款的日万分之五计算违约金的约定，没有超过法律的规定，故对金梁公司要求降低违约金计算标准的主张，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、重庆市金梁实业（集团）有限公司于本判决生效后二十日内支付康杨丹逾期交房违约金57595.27元；二、驳回康杨丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，减半交纳622元，由重庆市金梁实业（集团）有限公司承担。
金梁公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判减少违约金，即按房屋每平方米100元计算违约金或比照同地段房屋租金计算违约金。主要事实和理由：一、金梁公司不能按期交房应属“情势变更”。金梁公司将房屋建筑工程发包给建筑公司，是经竣工验收后交付给康杨丹在装修中发现的质量问题。这是“不可归责于双方当事人的原因”导致的不能按合同约定的要求交付房屋，金梁公司对此没有过错。二、由于出现房屋质量问题，金梁公司积极进行整改，并及时向所有的购房户发出解决纠纷的《公告》，该《公告》是特意发给康杨丹等购房户的，应属新的“邀约”。康杨丹在合理的期间没有选择退房，就应认定为接受了《公告》的新的约定。三、就本案的特殊事实，即使认定金梁公司违约，但每日万分之五的违约金也明显过高。
康杨丹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，康杨丹与金梁公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、金梁公司不能按期交房是否属于“情势变更”；2、康杨丹是否要受《公告》内容的约束；3、本案逾期交房违约金应否按房屋租金标准调低。本院分别评判如下：
一、关于金梁公司不能按期交房是否属“情势变更”的问题。依照本案商品房买卖合同的约定和相关法律的规定，金梁公司应将竣工验收合格的房屋按期交付给康杨丹。至于因建筑公司原因导致房屋存在质量问题，系金梁公司与建筑公司之间的另一法律关系，根据合同的相对性，金梁公司只能另行向建筑公司主张权利，而不能成为其在本案中免除逾期交房违约责任的理由。因此，本案明显不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。
二、关于康杨丹是否要受《公告》内容约束的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示”、第二十二条“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”的规定，金梁公司发出的公告只是其单方行为，属于新的要约，而康杨丹并未以通知的方式作出同意该公告内容的意思表示，即康杨丹没有作出相应的承诺，故双方当事人并未对逾期交房违约金条款进行变更达成合意，所以康杨丹不应受《公告》内容的约束。因此，金梁公司关于按房屋面积每平方米100元计算违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于本案逾期交房违约金应否按房屋租金标准调低的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该司法解释的立法本意是在没有违约金约定的情况下给了一个计算损失的标准，而在有违约金约定的情形时就不能简单适用房屋租金标准确定逾期交房的损失。开发商逾期交房，购房者丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，不仅仅只是房屋租金损失，所以在合同有违约金约定的情况下，不应该简单地直接用约定的违约金跟同期同地段同类房屋租金相比较来认定违约金是否过分高于造成的损失。同时，我国合同法上的违约金具有弥补损失和兼具惩罚性的双重功能，结合康杨丹已按照合同约定全面履行了自己的义务及在本案中并无任何过错等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，本案以已付房价款为本金按日万分之五计算逾期交房违约金的标准并不明显过高。因此，对金梁公司主张按房屋租金标准调低违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，金梁公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1244元，由重庆市金梁实业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 何 欢