湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西陵民初字第00708号
原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市夷陵路82号建行三峡分行五楼。
代表人周耀辉，该分公司总经理。
委托代理人苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）王子鑫，男，1963年2月11日出生，住宜昌市伍家岗区。
委托代理人郝军，湖北普济律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人周华，湖北普济律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司（以下简称三江航天宜昌公司）与被告（反诉原告）王子鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法由审判员左树青适用简易程序独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三江航天宜昌公司之委托代理人苏谨，被告（反诉原告）王子鑫及其委托代理人周华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三江航天宜昌公司诉称，2008年9月26日，三江航天宜昌公司与王子鑫签订《宜昌商业步行街商业租赁经营管理合同》，约定王子鑫承租三江航天宜昌公司享有经营管理权的宜昌市商业步行街××房屋，并对租金标准、支付时间及逾期支付租金的违约责任做了约定。合同签订后，王子鑫并未按照该合同的约定按期支付租金，虽经三江航天宜昌公司多次催缴，王子鑫仍拒绝交纳。为此，三江航天宜昌公司于2013年6月2日向王子鑫发送《解除合同通知书》，解除双方之间的租赁合同。然而，王子鑫接收《解除合同通知书》后，并未腾退房屋也未支付任何租金，故诉至法院，请求判令：1、王子鑫立即腾退宜昌市商业步行街××号房屋。2、王子鑫支付拖欠的租金、管理费共计1091353元及利息114592元（拖欠租金从2012年12月26日算至合同解除日并追缴2008年12月28日至2009年9月25日免租期租金，拖欠管理费从2009年6月26日算至合同解除日，同时追缴2009年9月26日至2012年12月25日实测面积增加需补交的租金及2008年12月28日至2009年6月26日实测面积增加需补交的管理费、利息按照银行同期贷款基准利率计算）；3、王子鑫参照合同约定租金标准向三江航天宜昌公司支付房屋占用费1246432（从合同解除日至2015年3月1日），并计算至实际腾退房屋之日。4、本案诉讼费用由王子鑫承担。
被告（反诉原告）王子鑫辩称：1、三江航天宜昌公司诉称不属实。王子鑫不存在拒交租金、停业和合同解除的事实，2013年4月1日，三江航天宜昌公司书面通知王子鑫解除，三江航天宜昌公司也采取相应措施，用行为确认了不租赁的事实。王子鑫不存在拖欠和拒交租金的行为。三江航天宜昌公司还应向王子鑫返还或者退还多收取的租金、押金等款项，王子鑫已提反诉主张。合同解除后三江航天宜昌公司招租过程中既没有要求王子鑫腾退，也没有协商清理，王子鑫能做的就是保持现状，然后根据方案采取措施。2013年4月1日合同已解除，在此之后，不存在非法占用房屋的事实。2、立即腾退商铺不成立，三江航天宜昌公司自己原因导致无法经营，双方已经解除合同关系，双方应就合同解除进行清理和处理，三江航天宜昌公司对自己承担的义务和责任不履行不配合，只是简单的向王子鑫提出腾退，这样的要求无法实现。3、关于拖欠租金和管理费不成立。三江航天宜昌公司无权提出。因为三江航天宜昌公司的原因导致王子鑫开业推迟六个月，原因包括整体竣工验收等，直至2009年6月8日王子鑫才开业，这六个月三江航天宜昌公司无权收取费用，因为三江航天宜昌公司的原因给王子鑫免租一年，但是实际多收取了三个月的租金，三江航天宜昌公司应当予以返还。4、双方已于2013年4月解除合同，之后的费用不予支付。
双方在签订合同后，王子鑫投入巨资对租赁三楼房屋进行装修、设备采购等前期准备。而王子鑫在开业后不久即发现三楼顶层渗水，严重影响经营，三江航天宜昌公司不予解决。王子鑫被迫于2009年9月与武汉某某公司签订漏水维修工程合同，2009年12月10日完工，为时3个多月，花费30多万元。三江航天宜昌公司却又在2011年底引进迪吧经营户入场，该迪吧经营户自2012年1月中旬开始装修至2012年12月下旬开业后，排放的噪声及产生的震动让王子鑫经营的爵巢咖啡遭受严重影响，经营收入锐减。王子鑫为此在2013年4月1日通知三江航天宜昌公司停业，几天后，三江航天宜昌公司就停了三楼的供电，并对外公开发出了对三楼整体租售的广告。因三江航天宜昌公司的原因，造成王子鑫迟延开业6个月，三江航天宜昌公司又同意减免一年的租金，应减免王子鑫租金18个月，扣除王子鑫应向三江航天宜昌公司交纳的2013年1月1日至4月1日期间的租金及管理费149781元，三江航天宜昌公司应返还多收取王子鑫的租金及管理费255030元。因三江航天宜昌公司对商业街的定位错误，且违背诚信，严重违约，致使王子鑫不得不中途停业，因此造成巨大经济损失，故提出反诉，请求判令三江航天宜昌公司：1、向王子鑫返还履约保证金（押金）81590元。2、向王子鑫支付屋顶防渗水工程价款316590元及相应利息，利息自2009年12月10日按人行公布的同期同类贷款基准利率计算至三江航天宜昌公司实际支付之日止。3、向王子鑫支付损失赔偿金3387932元（其中装修装饰损失2041401元、机器设备损失229744元、经营收入损失1116787元）。4、返还收取的预付租金及物业费134937元。5、返还多收取的租金及管理费255030元。6、支付评估费20000元。7、承担本案诉讼费用。审理中，王子鑫撤回对第3、4、5项反诉请求的起诉。
原告（反诉被告）三江航天宜昌公司辩称，1、由于王子鑫拖欠支付租金，导致三江航天宜昌公司解除租赁合同，根据合同第八章第一款规定，王子鑫拖欠支付租金三江航天宜昌公司解除合同的情况下不予退还支付的保证金。2、王子鑫的请求缺乏事实和法律依据。王子鑫对房屋进行返修，并不是三江航天宜昌公司提供的房屋有质量问题导致，因此三江航天宜昌公司不应对其维修承担相应的赔偿损失责任。对于损失的数额应当以其维修的合同和支付凭证以及相应发票作为其维修实际发生的金额依据，对于实际已经发生的损失不应以鉴定结论为准。3、王子鑫的请求缺乏事实和法律依据。赔偿损失没有合同依据和法律依据，根据起诉事实和理由，主要理由是认为楼上开了一家酒吧，因为噪音导致停业，进而导致王子鑫要求赔偿损失。王子鑫认为的酒吧噪音是否扰民尚没有事实依据，没有相应的鉴定结论。即使存在扰民，也应当属于侵权责任关系，若王子鑫自认为是受害者应当向侵权责任人主张相应权利和赔偿责任，不应当以此为由拒交租金。根据租赁合同第五章第十二条规定，酒吧入驻步行街应当有合同依据，恰恰王子鑫要求三江航天宜昌公司承担赔偿责任称其为违约之诉，缺乏相应依据。装修损失费，鉴定金额及相应依据不符合法律规定，只是王子鑫单方出具的。机械设备损失，因为现在事实是机械设备还在房屋内，王子鑫可以随时取回，损失是没有发生的。经营收入损失，既没有鉴定依据，也没有符合法律规定的相应事实证明，缺乏事实依据。王子鑫的4、5、6项请求缺乏相应事实依据，不应得到支持。
经审理查明，2008年9月26日，三江航天宜昌公司（甲方）与王子鑫（乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》，约定：1、甲方出租给乙方的经营场所坐落于宜昌市商业步行街××号铺位，建筑面积为1569.05平方米（以政府主管部门最终认定之测绘数据为准）；2、租赁期限自2008年12月20日至2016年12月19日；3、乙方必须承担商业管理费用，费用项目包括：商业物业管理费，以建筑面积计算，为每月每平方米4元人民币，合计每月6276元；4、该商铺的租金为每月每平方米（指建筑面积）26元，月租金为40795元（第一至第三年为标准租金），本协议签订后，乙方须于签约当日一次性向甲方按照约定的月标准租金的贰倍，支付履约保证金计人民币捌万壹仟伍佰玖拾元，并预付自2008年12月20日起至2009年3月19日止的租金，合计人民币壹拾贰万贰仟叁佰捌拾伍元，第四年月租金为43651元，第五年月租金为46707元，第六年租金为49976元，第七年月租金为53474元，第八年月租金为57217元；履约保证金计预付租金共计人民币贰拾万叁仟玖佰柒拾伍元；4、履约保证金用于保证乙方认真执行本合同，若租赁期限内乙方违反本合同的约定发生违约行为，甲方有权不予退还乙方的履约保证金。履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应据实赔偿损失；6、乙方应于每月5日前向甲方交付当月铺位租金、商业管理费及相关费用。乙方拖欠铺位租金、商业管理费及相关费用，应按照到期应付而未付款额的1%，按日计算逾期付款违约金。同时，甲方有权停止相关的服务，包括停止供电、供水等服务，直至解除本合同，收回出租的铺位。7、乙方必须执行甲方制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将不能享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定的标准租金计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）；8、如乙方违反下列任何一项约定，甲方有权单方解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方缴纳的履约保证金，并需交清所有应缴费用，其中之一为：乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）。双方对相关事项进行了约定。后经实际测算，王子鑫租赁房屋面积原预测为1569.05平方米，实测为1861.95平方米，管理费每月应交纳6728元。
王子鑫于2008年9月27日向三江航天宜昌公司支付履约保证金（押金）81590元，预付三个月租金及物业费134937元，共计216527元。王子鑫交纳管理费至2009年6月26日，租金交纳至2012年12月26日。
2009年12月8日，王子鑫等人反映商铺的移交手续不全，要求减免租金，为此，三江航天宜昌公司向上级三江航天公司提出《关于三楼大商户租金减免的请示》，内容为：“宜昌步行街3-9号楼三楼商户自开业以来租金未正常交纳，他们提出公司移交商铺装修时前期水电条件不具备，公司未取得竣工备案证，不应收取租金，另提出大商户前期投资较大，希望在优惠政策上能与一二楼同步，目前已有六家商户联名与公司抗衡，一次由拒交租金及管理费，考虑到步行街商圈的培育及前期交铺条件的不具备，建议公司考虑给予一年的免租期，商业公司酌情进行洽谈，如谈判不成，公司采取停电强硬措施。”上级三江航天公司签批：“经与几家商户分别洽谈情况，为使商业后期管理正常有序进行，拟同意对大商户减免一年租金，并统筹考虑街区所有大商家的政策统一性。请严总批示。”三江航天宜昌公司同意减免王子鑫从2008年12月28日至2009年9月25日的租金。
2011年6月11日，王子鑫向三江航天宜昌公司出具《关于减免8号楼3楼爵巢咖啡租金的请示》，以为配合步行街整体验收导致拖延安装电梯，延期开业4个月，故此建议减免爵巢咖啡2个月租金。三江航天宜昌公司同意该请示意见，请求上级领导批示。未看到答复。
2012年4月3日，王子鑫向三江航天宜昌公司出具《报告》，以夜市将其经营的爵巢咖啡路口堵住，二楼酒吧装修受影响，三楼楼面渗水严重，三楼过道漏水等问题要求减免房租。三江航天宜昌公司未予答复。
2013年4月1日，王子鑫向三江航天宜昌公司发出《停业通知》，以“因贵公司将宜昌市陶珠路步行街八号街二楼出租给莉莉玛莲酒吧经营娱乐业，因其噪音导致本人开办的宜昌市西陵区爵巢咖啡厅无法正常经营，本人曾多次向贵公司沟通，寻求解决办法，但时至今日没有回音，本人为减少损失，故决定于2013年4月1日正式停止营业，特此函告贵公司。”王子鑫从当日开始再未在其租赁的三江航天宜昌公司管理经营的房屋内营业。三江航天宜昌公司和王子鑫均在该房屋上加锁。同年4月3日，三江航天宜昌公司向王子鑫发出《商铺租赁合同相关事项事宜告知函》，内容为：“贵我双方于2008年9月26日签署《宜昌商业步行街商铺租赁赁经营管理合同》，贵方承租我方位于宜昌市商业步行街××号楼××层整层商铺，用于经营‘爵巢咖啡’品牌（西餐厅）。贵方从2012年12月20日至2013年4月19日欠交租金186828元，从2009年6月20日至2013年3月19日欠交商业物业管理费244764元。但截止今日，贵方仍没缴清所欠费用。根据贵我双方签订的《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》第九章第1条之约定，现我司正式通知贵方：于2013年4月30日前缴清所拖欠租金及管理费。否则，我司将依据合同约定，依法解除双方签订的《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》。同时，我司将根据贵我双方签订的《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》第五章第十一条，依法追究贵方违约责任（追缴贵方欠我司租金及管理费）。”同年4月9日，三江航天宜昌公司对外发出整体出租三层的广告。
同年6月2日，三江航天宜昌公司向王子鑫发出《解除租赁合同通知》，主要内容为：“贵我双方于2008年9月26日签署《商铺租赁经营管理合同》，贵方承租我方位于宜昌市商业步行街××号商铺，用于‘爵巢咖啡’品牌经营。我公司按《商铺租赁经营管理合同》相关约定，收贵方欠我方的应缴租金及管理费，贵方至今还未缴清所欠费用，故现我公司将按照《商铺租赁经营管理合同》第八章第一条第二条约定，依法解除双方签订的《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》。同时，我司将采取法律及其他方式追缴贵方欠我司租金及管理费。”
同年6月3日，王子鑫向宜昌市西陵区环保局出具《关于噪声排放执行标准的请示》，申请对其经营的爵巢咖啡楼下的酒吧的噪声排放执行的标准予以明确。宜昌市西陵区环保局回复：“按城市Ⅱ类区域标准。经王子鑫申请，本院委托三峡大学水利与环境学院王海云教授对三江航天宜昌公司与王子鑫房屋租赁合同纠纷一案中宜昌市环境保护检测站（2013）环监（声）字第50号监测报告（2013年6月9日）结合现行国家相关规范对此出具专家分析意见。2016年2月22日，王海云教授出具《宜昌西陵区爵巢咖啡厅室内噪声污染分析报告》，分析结论为：爵巢咖啡厅噪声超标严重，噪声污染危害较大，对人体生理、心理造成影响，对正常经营均有影响。
2015年6月，王子鑫委托湖北众证资产评估有限公司对其租赁经营的爵巢咖啡装修装饰工程、屋顶防水工程及机器设备进行评估，对委托评估的资产在2013年4月1日所表现的市场价值作出评定估算。
同时查明，王子鑫租赁的坐落于宜昌市商业步行街××号系宜昌三江航天房地产开发有限公司所有，其授权三江航天宜昌公司代表其公司出租商业步行街商铺并与商户签订《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》等相关内容。
上述事实，有《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》一份、《商铺租赁合同相关事宜告知函》、《解除租赁合同通知》、收据二份及转账凭据、《关于宜昌商业步行街销售招商及后期经营相关问题的请示》、《关于三楼大商户租金减免的请示》、《关于减免××爵巢咖啡租金的请示》、《报告》、《资产评估报告书》、《宜昌西陵区爵巢咖啡厅室内噪声污染分析报告》、宜三地字（2007）31号《关于宜昌商业步行街经营管理权的授权书》、当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为：1、三江航天宜昌公司依法取得宜昌商业步行街的经营管理权，三江航天宜昌公司与王子鑫签订的《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》不违反法律规定，本院予以确认。双方均应依约履行。三江航天宜昌公司在2013年4月9日对外发出整体租售的横幅，视为其认可与王子鑫协商解除房屋租赁合同，故双方的房屋租赁关系应截止至2013年4月9日。2013年6月2日，三江航天宜昌公司向王子鑫发出解除租赁合同的书面通知，再次确认双方已协商解除租赁合同关系。2、王子鑫认为房屋租金中应扣除免租期间18个月的租金，根据双方的约定和提交的相关证据，本院认为三江航天宜昌公司对商户在2009年12月8日要求减免租金的回复明确同意减免大租户一年（12个月）的租金，后期虽然王子鑫在2011年6月11日和2012年4月3日两次要求减免租金，三江航天宜昌公司均没有答复，故不能确认王子鑫要求减免租金的请求已经双方达成协议，王子鑫要求减免该期间的租金，本院不予支持。但考虑到王子鑫有修缮租赁房屋的实际情况，造成其不能正常使用房屋，故本院酌情减免其一个月的租金50067元。同时王子鑫基于该免租期要求三江航天宜昌公司返还收取的预付租金及物业费和返还多收取的租金及管理费的请求，本院不予支持。另王子鑫虽然有拖欠租金的行为，但其二次向三江航天宜昌公司书面沟通要求减免，三江航天宜昌公司不予答复，故三江航天宜昌公司要求追缴已减免王子鑫2008年12月28日至2009年9月25日（9个月）租金的请求，不符合事实及双方的约定，本院不予支持。王子鑫应支付三江航天宜昌公司2012年12月26日至2013年4月9日租金为100229元【补交实测面积增加的部分，扣除免租期4个月租金为：46792元÷30天×2天＋50067元×3个月＋50067元÷30天×12天＋108142元-43731元×3个月-50067元】，以及2009年6月26日至2013年4月9日拖欠的管理费308597元（6728元×45个月＋6728元÷30天×14天＋补交实测面积增加的部分2697元）。3、2013年4月3日，三江航天宜昌公司书面通知解除与王子鑫的租赁合同时也将租赁房屋加锁，其已实际控制该房屋，此后，王子鑫并未再使用该租赁房屋。故三江航天宜昌公司要求王子鑫支付租赁合同解除之后的房屋占用费，本院不予支持。4、三江航天宜昌公司要求王子鑫腾退租赁房屋的请求，符合法律规定，双方应积极配合，尽快解决问题，以免损失扩大。5、王子鑫虽然有拖延支付租金的情形，但三江航天宜昌公司引进迪吧经营，从而形成噪声超标，没有给王子鑫营造一个好的经营环境，也有造成王子鑫不能正常经营的原因之嫌，有违约的行为，故王子鑫交纳的履约保证金三江航天宜昌公司应予返还。6、王子鑫因租赁房屋的屋顶漏水而发生的维修费用316590元，要求三江航天宜昌公司支付，符合法律规定，本院予以支持。但王子鑫主张为此发生的装修利息损失无法律规定，本院不予支持。7、王子鑫因鉴定发生鉴定费20000元，其中部分鉴定费用是鉴定其租赁房屋装饰装修工程和机器设备的费用，因租赁房屋屋顶漏水鉴定发生的费用按比例应为2447元，该费用应由三江航天宜昌公司负担。王子鑫因鉴定其他部分发生的费用，本院不予支持。8、王子鑫对其它反诉请求撤回起诉，符合法律规定，本院予以准许。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（一）项、（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王子鑫于本判决生效之日起三十日内腾退租赁原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司出租的宜昌市商业步行街××号房屋。
二、被告王子鑫（反诉原告）向原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司支付房屋租金100229元，管理费308597元。
三、原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司向被告王子鑫（反诉原告）支付屋顶防渗水工程价款316590元。
四、原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司向被告王子鑫（反诉原告）支付鉴定费2447元。
五、原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司返还被告王子鑫（反诉原告）履约保证金81590元。
六、驳回原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司其他诉讼请求。
七、驳回被告王子鑫（反诉原告）其他反诉请求。
上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26499元（三江航天宜昌公司已预交），适用简易程序，减半收取13249.50元，由原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司负担11040.50元，被告（反诉原告）王子鑫负担2209元。反诉费3786元（王子鑫已预交），由被告（反诉原告）王子鑫负担162元，原告（反诉被告）三江航天宜昌公司负担3624元。双方应负担的费用在给付上述款项时一并给付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 左树青
二〇一六年六月八日
书记员 赵楠桦