北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第28347号
原告（反诉被告）周静，女，1987年7月22日出生。
委托代理人张红玉，北京市义博律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘孝杰，男，1980年12月5日出生。
委托代理人张红玉，北京市义博律师事务所律师。
被告（反诉原告）张素梅，女，1935年7月12日出生。
委托代理人赵俊刚，北京市索邦律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。
周静、潘孝杰与张素梅、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。周静、潘孝杰共同委托代理人张红玉，�素梅委托代理人赵俊刚、第三人链家公司委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周静、潘孝杰诉称，原、被告于2015年5月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。约定：被告将其所有的位于西城区xx房屋以总款2050000元人民币（房价款1720000元、装饰装修设备款330000元）出售给二原告。款项支付时间为：于签订合同之日支付定金5万元整，于2015年8月22日之前应支付首付款78万元，剩余款项以银行贷款方式支付，被告应于2015年8月23日前与二原告前往建委办理房屋过户手续。合同签订后，二原告实际支付了定金9万元，于2015年8月24日支付了首付款94万元整，且二原告的银行贷款已经批下，双方于2015年6月12日办理了网签手续，二原告已全面履行了自身义务，但被告时至今日都未与原告办理过户手续。鉴于现在得知被告房屋不是�人所有产权，原告诉至法院，请求：1、判令解除双方于2015年3月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告退还已支付购房款9万元；3、判令被告向原告支付违约金41万元；4、判令被告赔偿原告中介费45100元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告张素梅辩称，我同意解除合同。我只收到9万元定金，其余房款我不知道支付到哪里了，原告要求退还购房款没有依据。本案是原告没有在约定时间内将款项打入被告的账户，被告要求违约金没有依据。
第三人链家公司述称，对第一项诉讼请求，如果原被告都同意解除合同，我方不持异议，如果法院判决履行合同，我方配合办理相关手续。其他诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。
反诉原告张素梅诉称，1、反诉原告与反诉被告双方签订的房屋买卖合同显失公平，反诉被告与链家�同欺诈反诉原告。反诉原被告签订的房屋买卖合同是基于对链家的的信任而签订的，但链家在撮合双方签订的过程中，却与反诉被告对反诉原告具有弄虚作假，欺诈隐瞒行为，导致反诉原告作出错误判断，违背了自己的真实意思。其中最关键的就是作出的房屋评估报告，该报告并没有给反诉原告一份，只是告诉反诉原告房屋价值172万，内部装修物品价值33万，总计205万，然后双方按照该数额签订的合同。实际涉案房屋由于是学区房，且在二环以内，相同地段的房屋价款当时在260万左右。链家作为房屋中介机构，应该明白该地段房屋的市场价格，却依靠一纸评估报告与反诉被告共同欺骗愚弄反诉原告，致使反诉原告损失了巨大利益。反诉被告与链家故意隐瞒签订的补充协议内容，补充协议原件并没有交付给反诉原告，只给了反诉原告一份复印件，且复印件与反诉被告提交的补充协议内容并不一致。2、反诉被告并没有支付给反诉原告房屋价款，反诉被告擅自进行资金托管的行为没有得到反诉原告的同意，已经构成根本违约，反诉原告有权解除合同。反诉被告选定的资金托管机构没有反诉原告的签字，反诉被告也没有告知反诉原告。截至到反诉被告起诉前，反诉原告除去收到反诉被告的9万元定金外，没有收到反诉被告的一分钱。现在反诉被告不支付费用的时间早就过了15天，因此反诉原告要求解除合同的行为符合双方签订的合同约定。3、涉案房屋具有反诉原告其他四个子女的份额。反诉原告第一次跟链家工作人员接触时，就已经告知他们反诉原告的老伴已经去世，并且将死亡证明复印件交给了他们一份。此时链家工作人员应该会意识到该房产的继承问题。现在反诉原告的四个子女也对该房的买卖行为具有不同意见。综上，反诉�告在本次交易中，并没有过错，相反，反诉被告与链家在本次交易中，却有多处违约行为，现反诉原告提起反诉，反诉请求：1、请求法院解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求反诉被告支付违约金41万元；3、诉讼费用由被告承担。
反诉被告周静、潘孝杰辩称，同意解除合同。被告要求违约金没有事实和法律依据。
第三人链家公司述称，对第一项反诉请求，如果双方都同意解除合同，我方不持异议。违约金不针对我方，我方不发表意见。
经审理查明：潘孝杰与周静系夫妻关系。2015年5月23日，张素梅作为出卖人与周静作为买受人经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张素梅将其所有的西城区xx房屋（以下简称诉争房屋）出售给周静。房屋成交价格为1720000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为330000元。周静向张素梅交纳定金5万元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。周静拟贷款金额为1200000元。张素梅应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。张素梅承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如张素梅违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，应按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。张素梅应当在收到买受人全部购房款后5个工作日内将该房屋交付给买受人。双方同意自本同签订之日起93日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张素梅（甲方、出卖人）、周静（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，内容为：“第一条成交价格。……。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2015年5月23日向甲方支付定金人民币伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3、首付款：（1）乙方于2015年8月22日前将第一笔首付款人民币贰拾陆万元整（不包含前期支付全部定金人民币伍万元整）以非建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月22日前将第二笔首付款人民币伍拾贰万元整以建委资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年8月23日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……。6、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第三条税费承担。……。第四条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；�4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提供房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费�不予退还。第五条其他。……。”同日，周静支付张素梅购房定金5万元。2015年5月25日，张素梅、周静签订《合同变更申请单》，内容为：“追加定金4万元整，共计9万元整。首付款金额相应扣除4万元整。”同日，周静再次支付张素梅购房定金4万元。2015年6月12日，张素梅与周静、潘孝杰办理了网签手续，网签合同上出卖人为张素梅、买受人为潘孝杰、周静。网签合同载明：该房屋成交价格为1720000元，其中自有交易结算资金为720000元，买受人应将房价款720000元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定的卖方收款账户。买受人申办抵押贷款，贷款金额为1000000元。该网签合同上没有买卖双方的�字。2015年8月24日，周静与链家公司、北京中融信担保有限公司签订了《融信托管协议》，周静将购房款94万元存入了北京中融信担保有限公司的账户，张素梅未在该协议上签字。
另查，一、张素梅与张xx系夫妻关系，诉争房屋登记在张素梅名下，属于张素梅与张xx的夫妻共同财产，张xx与张素梅育有四名子女。张xx于2008年7月21日死亡，张xx死亡后，诉争房屋未进行继承。
二、2015年6月1日，因购买诉争房屋，周静向链家公司支付了居间代理费45100元，向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费10250元、代收评估费150元。
庭审中，周静、潘孝杰主张张素梅在签订合同时隐瞒了诉争房屋未办理继承，还有其他共有人的情况，现张素梅明确表示其他共有人不同意出售诉争房屋，故双方之间的合同已无法履行，应当解除，张素梅构成违约，应按照合同约定承担违约责任并赔偿中介费损失。张素梅主张：1、双方签订的房屋买卖合同显失公平，是在周静、潘孝杰与链家公司共同欺诈的情况下签订的，约定的房屋出售价格明显过低；2、周静、潘孝杰未按时支付购房款，周静、潘孝杰擅自进行资金托管的行为没有得到其同意，周静、潘孝杰已构成根本违约，其有权解除合同；3、诉争房屋具有其他四个子女的份额，链家公司知道该情况，现四个子女对诉争房屋的买卖行为具有不同意见。张素梅基于上述理由，认为其并无过错，系周静、潘孝杰存在违约行为，其同意解除合同，但不同承担违约责任和赔偿损失。链家公司陈述双方签订合同时，该公司已告知周静、潘孝杰诉争房屋有其他共有人的情况，双方合同履行过程中周静一直积极配合，但张素梅因房屋出售价格低不想将房屋出售给周静、潘孝杰，经该公司与周静�潘孝杰多次催促，张素梅均不配合办理资金监管和过户手续。周静、潘孝杰主张签合同时，链家公司并未告知其诉争房屋存在其他共有人的情况，并向本院提交了其与链家公司经纪人张春运的谈话录音予以证明，链家公司及张春运本人对录音的真实性均予以认可。
现周静、潘孝杰诉至本院，要求解除其与张素梅签订的房屋买卖合同并要求张素梅退还已支付购房款90000元、支付违约金410000元、赔付中介费45100元。张素梅以其答辩理由不同意周静、潘孝杰的诉讼请求并提起反诉，要求解除其与周静、潘孝杰签订的房屋买卖合同并要求周静、潘孝杰支付违约金410000元。周静、潘孝杰亦不同意张素梅的反诉请求。审理中，张素梅主张周静、潘孝杰要求的违约金数额过高。周静、潘孝杰主张其存在以下损失：已交纳的保障服务费和代收评估费损失、房屋差价损失、租房损失、其为了购买诉争房屋低价出售原有房屋的损失。但周静、潘孝杰针对其主张的房屋差价损失、租房损失、其为了购买诉争房屋低价出售原有房屋的损失均未向本院提交证据予以证明。本院询问周静、潘孝杰是否就房屋差价损失申请鉴定，周静、潘孝杰明确表示不申请鉴定。
上述事实，有三方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、收条、合同变更申请单、工商银行消费单、融信托管协议、存量房自有交易资金划转协议、房屋所有权证、结婚证、收据、录音、死亡证明、居间服务合同、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系周静个人与张素梅签订，但在网签合同上的买受人系周静与潘孝杰二人，故本案房屋买卖合同的买受人实际应为周静与潘孝杰二人。张素梅与周静、潘孝杰之间的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据已查明的事实，诉争房屋属于张素梅与张阿来的夫妻共同财产，张阿来去世后，该房屋未进行继承，该房屋应属于张素梅及其四个子女共同共有的财产，由于张素梅认可在出售诉争房屋时未经过其他共有人的同意，故张素梅并无处分诉争房屋的权利，双方签订的房屋买卖合同已无法履行，周静、潘孝杰取得诉争房屋所有权的合同目的已无法实现，现周静要求解除房屋买卖合同，于法有据，张素梅亦于2015年10月23日当庭表示同意解除合同并提出相应的反诉请求，故双方的房屋�卖合同应于2015年10月23日解除。合同解除后，张素梅应将已交纳的9万元购房款退还周静、潘孝杰，对周静、潘孝杰的此项诉讼请求，本院予以支持。由于双方合同无法履行的责任在于张素梅隐瞒了房屋产权的真实情况，且根据在案证据反映系张素梅不愿意继续履行合同，故张素梅已构成根本违约，应当按照合同约定支付周静、潘孝杰违约金。张素梅主张其是在链家公司和周静、潘孝杰欺诈的情况下签订的合同，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。张素梅主张合同无法履行的原因在于周静、潘孝杰未按时支付购房款，但根据本案证据可以认定系张素梅一直不予配合办理资金监管手续，由于采取资金监管的方式支付首付款系双方明确约定，张素梅主张未经过其同意，缺乏依据，在张素梅不予配合的情况下，周静、潘孝杰仍将首付款打入了北京中融信担保有限公司的账户，虽然比合同约定的时间迟了两日，但系张素梅的原因导致，故周静、潘孝杰并无违约行为，对张素梅关于周静、潘孝杰未按时支付购房款而构成根本违约的主张，本院亦不予采纳。张素梅主张双方约定的违约金数额过高，结合周静、潘孝杰主张的损失及本案实际情况，本院对违约金的数额予以适当调整，具体数额，本院根据周静、潘孝杰已支付购房款的数额、双方合同的履行程度、张素梅的过错程度等相关因素予以酌定。由于张素梅构成根本违约，根据双方合同约定张素梅应将周静、潘孝杰支付给链家公司的费用直接赔付给周静、潘孝杰，故对周静、潘孝杰要求张素梅赔付中介费的诉讼请求，本院予以支持。张素梅要求周静、潘孝杰支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、�一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认张素梅与周静、潘孝杰签订的关于北京市西城区xx号的房屋买卖合同于二○一五年十月二十三日解除。
二、自本判决生效之日起十日内，张素梅退还周静、潘孝杰已付购房款九万元。
三、自本判决生效之日起十日内，张素梅支付周静、潘孝杰违约金二十五万元。
四、自本判决生效之日起十日内，张素梅赔付周静、潘孝杰中介费四万五千一百元。
五、驳回周静、潘孝杰的其他诉讼请求。
六、驳回张素梅的其他反诉请求。
如果张素梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百二十六元、反诉费三千七百二十五元，由周静、潘孝杰负担一千三百五十八元（已交纳）；由张素梅负担六千九百九十三元（已交纳三千七百二十五元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 王德林