江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1985号
上诉人（原审被告）张其浓，男，居民。
委托代理人陈淮波，江苏安淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘德友，男，居民。
被上诉人（原审原告）纪素珍，女，居民。
两被上诉人共同委托代理人丁和珍，淮安市淮阴区嘉信法律服务所法律工作者。
上诉人张其浓与被上诉人刘德友、纪素珍排除妨害纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2014年9月2日作出（2014）淮民初字第0887号民事判决。张其浓不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人张其浓的委托代理人陈淮波、被上诉人刘德友、纪素珍及其共同委托代理人丁和珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年6月，两原告购买了位于淮安市淮阴区王营镇豪景华庭小区18号楼18-1室商业用房，并于同年6月8日取得该门面房的产权证，产权证号为淮房权证淮阴字第B2012152**号，登记所有权人系原告纪素珍，与原告刘德友共同共有。被告张其浓系该小区18号楼201室业主，其早于两原告购买该商品房并装修入住。两原告所在的18-1室商业用房系一层门面房，位于该小区西南角，与18-2室、18-3室商业用房并排，该三间商业用房的房顶并排形成一个平台，该平台北端18-3室商业用房与被告的201室的阳台窗户相接。被告在房屋装修时将其客厅南面阳台窗户部分打通，形成一道门，该门南侧即为18-3室商业用房的房顶及18-1、18-2门面房房顶。被告在18-1门面房与18-2门面房的房顶修建了南北走向的砖混结构的花池两个，东西端各一个，长度均为5米，宽均为0.95米，两花池南端延伸至原告的18-1室房顶长度为2.5米。被告还在18-1室的房顶南端修建东西走向的砖混结构的花池一个，长为7.5米，宽为1.15米，并在花池中种植了花草。被告还在该平台上放置石桌一个，石凳四只以及一些盆花。现两原告以被告在其平台上面修建花池、放置杂物的行为侵犯了其合法权益为由诉至法院，请求判如所诉。
原告刘德友、纪素珍诉称，两原告系夫妻关系。2012年，两原告购买位于淮安市淮阴区王营镇豪景华庭小区18号楼18-1室商业用房，产权证号为淮房权证淮阴字第B2012152**号。同年6月，原告取得该房屋，并对其进行装修。在对该房室内墙面粉刷油漆时，原告发现墙体漏水，无法油漆，便找到物业公司要求解决漏水问题。物业公司遂带原、被告通过被告在18号楼201室窗户非法开设的门，到达原告的屋顶进行查看，发现被告在原告的屋顶砌了砖混结构的花池，内用土填充，并种植花草，阻碍了楼顶的排水，导致原告墙体漏水。被告张其浓当场承认系其本人所建花池，且称楼顶是他买的，物业公司同意其在上面砌花池的。原告认为被告的行为侵犯了其合法权益，请求法院判令被告立即拆除建在原告房顶的三个砖混结构花池，搬走搁置在该房顶的其他杂物，将擅自开设的通向原告房顶的门封闭，并承担本案的诉讼费用。
被告张其浓辩称，该平台是被告的私人空间，是房屋的整体部分。被告家的阳台本来就直接通向该平台，且该平台是被告在购买房屋时开发商明确约定由被告使用的。被告认为即使该平台的产权不明，原告亦没有权利向被告主张任何权利，应由业主委员会或开发商提出，且被告的房屋是在原告购买房屋之前两年买的，在被告装潢并住进该房屋以后，原告尚未购买其房屋。被告没有在房顶种植蔬菜，只是放了一些盆花，没有非法建筑。关于原告家的门面房渗水，与被告没有任何关系。如原告认为墙体渗水由被告造成，应经过相关部门鉴定。
原审认为，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案的争议焦点为：第一，原告是否具备诉讼主体资格；第二、被告的行为是否侵犯了原告的合法权益。
关于第一争议焦点。原审认为，《中华人民共和国物权法》规定建筑物区分所有人的专有所有权是指业主对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的特定建筑空间所享有的所有权。本案诉争的位于淮安市淮阴区王营镇豪景华庭小区18号楼18-1室商业用房的房顶，该房顶的直上方并无遮蔽物，其四周亦仅以女儿墙围绕，不具有构造上的独立性，且房顶亦不能单独登记，缺乏法律上的独立性，故该屋顶应为小区全体业主共同共有。被告其客厅南侧的阳台窗，在室外能够看到，应属于外墙面范畴。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项之规定，外墙、屋顶应为全体业主共有部分，原告作为共同共有人之一，有权基于建筑物区分所有权提出排除妨碍诉讼。
关于第二争议焦点。业主可以合理使用其专有部分相对应的共有部分，包括外墙、屋顶，但不能违反法律、法规、管理规约，不得损害他人合法权益。业主擅自占用改变、损害共有部分，权利人可以请求排除妨害，恢复原状。被告在该屋顶私自加建花池等固定设施，并私自将窗户打通，改造成门，损害了建筑物外观，超出了合理使用范围，侵害了他人合法权益。被告辩称开发商在出售18号楼201室时对其承诺该平台归其使用，因被告未提供证据证实，原审不予采信。原告要求被告封闭由窗改成的门，其它质量要求原告要求被告拆除花池、将窗改成的门恢复原状的主张，原审依法应予支持。本案调解未果。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十二条、第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项、第四条、第十四条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告张其浓于本判决生效后三十日内拆除其在原告刘德友、纪素珍所有的位于淮安市淮阴区王营镇豪景华庭小区18号楼18-1室商业用房房顶所建的东西走向砖混结构花池一个以及南北走向砖混结构花池两个，并将摆放在该房顶的石桌、石凳、盆花等摆放物移走，移除上述物品所产生的费用由被告张其浓承担；二、被告张其浓于本判决生效后三十日内将其客厅南侧窗户改成的门恢复原状，所产生的费用由被告承担。案件受理费80元，原告已预交40元，由被告张其浓负担。
原审判决后，张其浓不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。上诉人南边阳台边是高度不到1米的栏杆，栏杆南侧是18-3室门面房的房顶，阳台南侧并不是窗户。上诉人为了防盗，在阳台南侧加装了防盗门窗，上诉人将栏杆改成具有防盗功能的门，构成小区一道亮丽的风景。原审认定上述行为损害建筑物外观，超出了合理范围不当。上诉人的房屋距离被上诉人的屋顶中间相隔18-2、18-3室门面房屋顶，而恰恰是被上诉人没有按照业主公约的要求，私自在屋面安装太阳能热水器，损害了小区的美观。被上诉人提起本诉是认为上诉人在屋顶修建花池，导致其墙体漏水。对此相关单位经现场查看，并没有认定被上诉人墙体漏水是屋顶排水不畅原因。二、原审适用法律错误。2011年元旦，上诉人已入住现房屋。购房时，开发商就承诺上诉人可使用诉争房顶平台，也只有上诉人可以通过阳台利用该平台。而被上诉人2012年6月才购买现住房，其购买行为应认定为其接受并认可房顶周边状况。上诉人没有擅自占用、处分屋顶共有部分，只是根据自身房屋的特点及合理需要，在屋顶放几盆花。需要指出上诉人将窗户改成防盗门，并不损害他人合法权益，并不损害小区的外观，被上诉人请求无事实和法律依据。被上诉人所住房屋（门面房）门开在小区院外，与住宅小区是独立的，上诉人的地坪与被上诉人屋顶之间，间隔18-2、18-室3门面房房顶，上诉人没有侵害被上诉人合法权益。尽管建筑物的屋顶及外墙属于业主共有，但居住小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙拥有合理使用的权利。上诉人根据自身房屋与阳台外房顶相连的特点，以及开发商的承诺，将房屋专有部分的栏杆改成方便利用屋顶的防盗门，不仅更好的使用专有部分，提高了专有部分的安全性，也美化了小区环境，也并不损害小区内其他业主的共同利益。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请二审查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人刘德友、纪素珍辩称：一、原审认定事实清楚。根据答辩人提供的照片以及原审现场拍摄的照片，可以证明上诉人阳台与其楼上的构造相同，其将阳台南侧隔断室内外的栏杆割断、拆除玻璃窗框，将该处打开通往室外，也就是将窗改成门，可见原审认定上诉人将窗改成门是正确的。上诉人行驶权利范围已超出其所有的专有部分。答辩人认为，房顶排水不畅可能是墙体渗水原因之一，上诉人经常长期向花池灌水，而该花池储水较多，遇下雨向下渗水也是答辩人墙体渗水原因之一。更为严重的是上诉人非法占用屋顶，擅自砌花池、摆放石桌、石墩、盆花等，侵犯了上诉人在内相关业主的合法权益，答辩人的诉讼请求理应依法得到支持。二、答辩人起诉上诉人符合法律规定，没有侵犯上诉人的合法权益。上诉人并无证据证明其取得本案诉争房屋顶部平台的使用权，即使提供相关证据，也因其违反《中华人民共和国物权法》第七十条规定而无效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原审判决。
本院经审理确认原审查明的事实。
二审另查明，上诉人张其浓使用的平台系由被上诉人刘德友、纪素珍所有的淮安市淮阴区王营镇豪景华庭小区18号楼18-1室门面房和其他业主所有的18-2、18-3室门面房的屋顶并排形成一个平台，该平台北端18-3室门面房与被告的201室的阳台窗户相接。经本院调查18-3室门面房的业主，其不同意上诉人张其浓使用其屋顶平台。18-2室门面房的业主出具证明，同意上诉人张其浓使用其房屋楼面。
二审中，上诉人张其浓对原审判决第一项表示没有异议。
本案争议焦点为：一、上诉人张其浓是否有使用诉争房顶的权利；第二、原审适用法律是否适当。
关于焦点一。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，上诉人张其浓使用的平台系由被上诉人刘德友、纪素珍所有的18-1室门面房和其他业主所有的18-2室、18-3室门面房的屋顶并排形成的一个平台，且上述门面房均为一层内部隔为二层房屋，在构造上和使用上具有独立性，系18-1室、18-2室、18-3室门面房业主对其建筑物专有部分，故依法应享有占有、使用、收益和处分的权利。原审确定上述屋顶不具有构造上的独立性，应为小区全体业主共同共有不当，本院对此予以纠正。但该认定并没有影响原审判决结果。关于原审判决上诉人张其浓将通向平台的门封闭是否适当问题。二审中，上诉人张其浓提出其可以不使用被上诉人刘德友、纪素珍的18-1室门面房屋顶平台，但其可以使用18-2室、18-3室门面房的屋顶平台，因此原审判决将其通向平台的门封闭不当。但在本院现场勘察时，18-3室门面房业主主动要求勘察其房屋，在其房屋二层顶部和墙面有二处水渗漏痕迹，相对应的房屋顶部有上诉人张其浓在平台上安装的水池。经上诉人张其浓与该业主协商，其先同意上诉人张其浓使用其房屋相对应的屋顶平台，之后该业主又向本院明确表示不同意上诉人张其浓使用。为减少纷争和诉累，也为保护案外人的合法权利不受侵犯。对上诉人张其浓要求撤销原审判决的第二项请求不予支持。
关于焦点二。本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。上诉人张其浓主张本案适用上述条款。但本案中的屋顶并非上诉人张其浓居住房屋业主共有的屋顶，也非上诉人张其浓房屋专有部分相对应的外墙，不是上诉人张其浓所属住宅楼业主的共有部分，其未经屋顶平台相对应房屋业主的同意，无权使用平台。本院对此主张不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人张其浓的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张其浓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 华
审 判 员 王 健
代理审判员 黄金强
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 仲瑶瑶