吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第1243号
原告：郭元香，住吉林省白山市。
委托诉讼代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。
被告：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区浑江大街***号。
法定代表人：张丽红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张兰，吉林诚元律师事务所律师。
原告郭元香诉被告白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭元香及其委托代理人王丽春、被告广泽公司委托代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告开发广泽国际购物中心，原告预购该购物中心1层A-96号商铺，面积为28.80平方米，单价为18118.06元/平方米，总价款为521800元。原告于2012年11月1日交付房款104720元，又于2014年3月31日交付房款52360元。因被告做虚假宣传，私自变更原设计，由4层变为5层，被告构成根本违约。另外，原告购买的是A-96号商铺，但位置并不明确，因主要条款约定不明确，致使合同目的无法实现。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告于2012年11月1日签订的《商铺内部认购协议书》；二、被告返还原告购房款104720元，并支付银行同期贷款利息（利息的起止时间为：从2012年11月1日起至被告给付时止）。案件审理过程中，原告将第二项诉请中返还购房款的数额变更为157080元。
被告辩称：被答辩人要求退铺的理由不能成立。被答辩人称“答辩人私自变更原设计，商铺由4层变为5层，答辩人构成根本违约，致使合同目的无法实现”，据此要求解除《内部认购协议书》。但本案中答辩人开发、建设的涉案房屋是严格按照审批的规划设计进行的，经过审批并建设的商铺楼层就是5层，实际交付给业主的也是5层商铺，没有擅自变更设计，不存在被答辩人所述的上述违规行为。被答辩人认购商铺时位置为A-96，从图纸上能看见具体的位置，否则被答辩人也不会进行认购，并且双方还签订《商铺内部认购协议书》予以确认。同日，双方还签订了《委托租赁协议书》，被答辩人委托答辩人对涉案商铺进行统一经营管理。以上两个协议均对商铺进行了约定，并不存在商铺位置及约定不明确的情况。综上，答辩人在开发、建设、销售和交付涉案商铺时无任何违约行为，被答辩人要求解除合同并赔偿损失的理由不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：
1、2012年11月1日原告和被告签订《商铺内部认购协议书》1份，证明2012年11月1日，原告购买被告开发的广泽国际购物中心1层A-96号铺位，建筑面积共计28.80平方米，单价为18118.06元/平方米，价款总计为521800元。合同第4条第3款约定付款方式为“按揭付款：乙方于2012年11月1日前支付首付款（不少于房屋总价款的20%）为人民币104720元，……。乙方于2013年1月21日前支付第二期款（不少于总房款的10%）为人民币52360元，……。乙方于2013年4月30日前支付第三期款（不少于总房款的10%）为人民币52360元，……。乙方于2013年7月31日前支付剩余首付款52360元（全部首付款不少于总房款的50%），……。贷款金额为260000元，……。”但被告没有按照合同约定履行合同义务，私自改变原设计，丧失商业信誉，构成根本性违约，致使合同目的无法实现。
2、2012年11月1日被告给原告出具的收据1份，证明原告于2012年11月1日按照合同约定交付购房款104720元。
3、2014年3月31日被告给原告出具的收据1份，证明原告于2014年3月31日按照合同约定交付购房款52360元。
4、白山市环境保护局白山环行审字【2012】13号文件（《关于广泽国际购物中心建设项目环境影响报告书的批复》）1份，证明被告开发的广泽国际购物中心因存在1-4层的裙楼在没有任何相关部门批准的情况下，被告擅自变更原设计，由1-4层变为1-5层，不遵守商业信誉，原告才中止向被告交付剩余房款。
5、2015年4月24日白山市建设工程质量监督站出具的《关于行政处罚案件事实情况的报告》1份，证明被告建设施工的广泽国际购物中心A座、B1座、B2座建设工程未经竣工验收，便为部分业主办理入户并发放钥匙，被告擅自交付使用的行为，违反了《吉林省建设工程质量管理办法》第十三条的规定，质检站做出了给予被告行政处罚的决定。
6、宣传广告6张，证明被告虚假宣传该购物中心是国际级招商，白山市形象最好、规模最大品类最全的国际购物中心，用模糊的词语误导广大业主。被告欺诈原告等业主，称乐天玛特连锁超市正式签约进驻，使原告确信因亚洲最大的连锁超市进驻广泽国际购物中心，第三层为室内娱乐公园，吸引广大消费者，使客流量大增，能够给原告等广大业主带来潜在的利益。被告虚假宣传有三区三县城际巴士、大型室内娱乐公园等手段对外出售商铺。被告采用欺诈的手段误导原告等广大业主购买商铺。被告违背诚实信用原则，应当承担赔偿责任。
被告质证：对证据1的真实性无异议。该份证据中体现出的商铺面积、单价、总价以及付款方式等被告予以认可。但该份证据中并不能体现出原告所述的1层A-96商铺的位置、面积在不断变化导致合同目的无法实现。被告处的图纸可以证明商铺的位置与面积明确，未发生任何变化。对证据2、3没有异议。对证据4真实性没有异议，该部门出具的材料不能证明被告在建设楼房中存在设计变更的问题，需要规划部门等权威部门的文件才能够证明被告是否有过设计变更。对证据5真实性有异议，不予质证。即使是真实的双方也没有约定竣工备案为交付使用的条件。对证据6真实性有异议，不知道该份证据的出处。而且该证据与本案无关。该商场的经营管理并非由本案被告进行，而是由白山市广泽商管部门进行。
法庭审理过程中，被告为证明其事实主张，举证如下：
1、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各1份，证明被告开发建设及销售广泽国际购物中心项目符合法律规定，合理合法。
2、广泽国际购物中心详规平面图1份，证明广泽国际购物中心实际经审批并建设为30层，高度共99.4米。该中心1-5层为购物中心，层高共23.9米。
3、图纸1份，证明原告认购的一层A-96商铺在认购时就位置明确，原告就知道一层A-96商铺的准确位置，该位置上绘制一层A-96商铺的户型与现在真实存在的一层A-96商铺完全一致。因此，该商铺的位置从被告认购时开始到现在实际坐落的位置一致，没有发生过任何变化。被告没有任何违约行为，原告拒签商品房买卖合同没有事实依据。
原告质证：对证据1真实性没有异议，通过建设用地许可证更能证明被告在没有取得规划部门许可的情况下就开始建设施工，并出售开发建设房屋，存在违法行为。该规划许可证是在2014年6月10日才颁发的，而该工程施工建设是发证之前，因此存在违法行为。建设工程施工许可证也能证实被告在没有取得相关许可的情况下就开始建设施工，并出售该房屋，被告存在违法行为。被告在施工建设广泽购物中心时开工日期为2013年6月20日，但被告在没有取得建设用地规划许可的情况下就开始施工建设，存在违法行为，该工程的竣工日期为2014年12月30日，但被告并未在预定的期限内交付该工程。商品房预售许可证是在2014年11月5日才由相关部门给被告颁发的，而被告早在2012年就开始在没有任何批件的情况下开始销售房屋，存在违法行为。被告至今未取得土地使用批件。该用地属于非法用地。对证据2真实性有异议，该图纸是复印件，该证据显示建筑面积以及层数不符合建筑工程施工的相关规定，被告应向法庭提供设计单位建设施工原设计图纸才能证明被告所施工的工程是否合法。该图纸是复印件无法证实其真实性该图纸，该证据不能证实建筑层数是1-5层。对证据3有异议，该图纸不是具有相关资质部门绘制的，不具有法律效力，通过该图纸不能确定原告购买的一层A-96商铺的具体位置，原告一直也没接到任何通知确认自己的商铺位置。原告是通过业主建立的广泽商户微信群了解到2015年11月被告给购买1层商铺的业主打电话到现场去确定商铺的位置，按照合同约定应该由房产测绘部门的有资质人员才能确定购买商铺的具体位置和面积，但出现场的都是被告单位的工作人员，其测绘的面积和位置不具有法律效力，因此无法确定商铺的具体位置。原告购买的商铺不能实现合同目的，因此原告要求解除合同。
依据原告申请，本院调取了（2015）浑民二初字第1178号庭审笔录（三位证人证言部分）1份，原告用以证明被告违反合同约定违背诚实信用原则，没有按照广告宣传内容履行合同义务，被告构成根本性违约。被告质证：对该证据真实性没有异议，该份证据是证人证言，但证人不能出庭予以作证，不符合证据规则，且该三位证人想某某证明的问题也与本案无关。该商场的经营管理并非由本案被告进行，而是由白山市广泽商管部门进行。
关于本案证据，本院认证如下：
对原告所举证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，本院经审核予以确认。对原告所举证据5，被告在本院审理的其他案件中已经确认了该证据的真实性，故对该证据本院经审核予以确认。对原告所举证据6，被告虽有异议，但未提供反驳证据，且该组证据确系广泽国际购物中心的相关宣传销售资料，故本院经审核予以确认。对被告所举证据1，原告对其真实性无异议，本院经审核予以确认。对被告所举证据2，原告对其真实性虽有异议，但未提供反驳证据，且经本院到白山市规划局核实，该平面图与规划局存档备案的原图内容一致，故对该份证据本院予以确认。对被告所举证据3，原告虽有异议，但未提供反驳证据，且该证据确系广泽国际购物中心商铺的平面位置，故本院经审核予以确认。对于本院依原告申请调取的证据，被告对其真实性无异议，其内容与本案有关，本院经审核对该证据予以确认。
根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、辩论和本院认证，本院对以下案件事实予以确认：
被告白山市广泽房地产开发有限公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2011年底，被告对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。2012年5月2日，白山市发改委做出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括，项目建设规模：总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。被告于2012年5月24日取得本案所涉项目工程的《建设用地规划许可证》，并于2013年取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。被告白山市广泽房地产开发有限公司于2014年11月5日办理了广泽国际购物中心内铺的《商品房预售许可证》。2014年12月上述综合楼竣工，实建楼层30层，1-5层为商业用楼，6-30层为住宅。2015年5月7日，上述综合楼经验收为工程质量合格。
2012年11月1日，原、被告签订《商铺内部认购协议书》，约定：原告购买被告开发建设的广泽国际购物中心1层A-96号商铺、建筑面积28.80平方米、商铺单价每平方米18118.06元，总金额521800元。原告于签约当日交付首付款104720元，被告向原告出具首付款104720元收据。原告又于2014年3月31日交付首付款52360元，被告向原告出具首付款52360元收据。原告共交付商铺首付款157080元。后原告未再交付房款，原、被告也未签订正式的《商品房买卖合同》。
另查，广泽国际购物中心于2015年1月25日开业。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告于2012年11月1日签订的《商铺内部认购协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。但双方在《商铺内部认购协议书》中也明确约定需签订正式的《商品房买卖合同》，关于铺位的面积、价款、铺位交付时间等主要条款，以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。原、被告签订上述内部认购协议后，在签订正式的商品房买卖合同过程中，因商铺的位置、房屋的规划、设计等发生争议，未能达成一致意见。原告在交付部分首付款后，未再向被告交付剩余房款。原、被告双方至今也未签订正式的《商品房买卖合同》。本院认为，根据合同自由原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，由原、被告的行为可见，原、被告双方现已缺乏签订正式《商品房买卖合同》的意愿及合意。故对原告要求解除双方于2012年11月1日签订的《商铺内部认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《商铺内部认购协议书》解除后，被告应返还原告已交付的购买款157080元及利息（以104720元为基数，从2012年11月1日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以52360元为基数，从2014年3月31日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息）。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
一、解除原告郭元香与被告白山市广泽房地产开发有限公司于2012年11月1日签订的《商铺内部认购协议书》。
二、被告白山市广泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告郭元香购房款157080元及利息（以104720元为基数，从2012年11月1日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以52360元为基数，从2014年3月31日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元由被告白山市广泽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 于青平
审 判 员 孙玉霞
人民陪审员 孙秀芝
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 宋 凯