吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0204民初536号
原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市船营区松江路71-1号。
负责人：韩冬，行长。
委托诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。
被告：林ＸＸ，男，1975年6月21日出生，汉族，住吉林市丰满区。
被告：吕哲，女，1979年2月13日出生，汉族，住吉林市丰满区。
被告：丁美伊，女，1971年11月14日出生，满族，无职业，住吉林市丰满区x山路***号。
委托诉讼代理人：姚杰，吉林彰洁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关世艳，吉林彰洁律师事务所律师。
被告：马金山，男，1967年3月10日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：姚杰，吉林彰洁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关世艳，吉林彰洁律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建设银行吉林市分行）与被告林ＸＸ、吕哲、丁美伊、马金山金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行吉林市分行的委托诉讼代理人李明波，被告丁美伊、马金山及其共同委托诉讼代理人姚杰、关世艳到庭参加诉讼。被告林ＸＸ、吕哲经本院公告送达开庭传票，公告期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行吉林市分行向本院提出诉讼请求：1、解除建设银行吉林市分行与林ＸＸ签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号xxx）；2、林ＸＸ、吕哲立即偿还借款本金372242.49元，利息9896.14元，罚息264.55元，合计382403.18元（计算至2016年12月29日）及自2016年12月30日起至本息全部清偿之日止的利息及罚息，按合同约定标准计算；3、建设银行吉林市分行有权对抵押房产吉林市渤海山水云天x号楼x单元xx层xxx号房产享有优先受偿权；4、丁美伊、马金山承担连带保证责任。事实和理由：原告与林ＸＸ于2013年11月21日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款39万元，借款期限25年。利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%。借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。保证人为吉林市渤海房地产开发有限责任公司（以下简称渤海公司），保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。渤海公司于2016年8月办理了注销登记，丁美伊、马金山系该公司股东，同时也是该公司清算组成员。林ＸＸ用其购置的吉林市渤海山水云天x号楼x单元xx层xx号房产作抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告于2013年11月22日履行了支付借款的义务，但林ＸＸ未能按期还款。依据合同约定，林ＸＸ构成违约，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，有权要求林ＸＸ立即清偿借款本息及相关费用，并自借款逾期之日起计算逾期罚息。林ＸＸ与吕哲系夫妻关系，林ＸＸ所负债务发生在林ＸＸ与吕哲夫妻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理，故吕哲应承担偿还责任。原告多次催款未果，故诉至法院。
林ＸＸ、吕哲未作答辩。
丁美伊、马金山辩称，1、答辩人对一、二被告购房的连带责任保证期间已终止。答辩人与原告签订的《商品房销售贷款合作协议书》（下称协议书）中第六条“保证责任”第（三）款明确规定了保证期间：“保证期间按乙方对每个购房人发放的单笔贷款计算。自单笔借款合同生效之日起，至购房人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明一件正本交乙方核对无误、收执之日止。”按照原告在起诉中叙述，被告林ＸＸ用其购置的吉林市渤海山水云天x号楼x单元xx层xx号房产做抵押，并在吉林市房地产管理处进行了预购商品房抵押权预告登记。当一、二被告办理完房屋产权证后，要去办理抵押登记时，发现法院已经在房产局办理了冻结手续，使得一、二被告无法办理房产的他项权利。对于这一不可抗力，答辩人无过错，故答辩人无需承担连带保证责任；2、原告未从答辩人保证金账户中扣划一、二被告拖欠的贷款本息，原告构成违约。答辩人与原告签订的商品房销售贷款合作协议书中第七条约定，答辩人在原告处开立了保证金专用账户，保证金专户名称为“吉林市渤海房地产开发有限公司”、专户账号为xxx，答辩人的保证金账户的资金金额不低于原告对购房人贷款本金金额的3%；答辩人担保的借款人一、二被告采取的是等额本息还款方式，按照协议书第七条“保证金条款”第（四）款“保证金的扣划”约定贷款本金或利息连续逾期三期以上（含）的，原告有权从答辩人保证金账户扣划拖欠的贷款本息，对单一借款人答辩人连续代偿六期（含）以上的，原告有权一次性扣划答辩人保证金用于偿还全部贷款本息。但原告没有按照协议书的约定，只是从答辩人的保证金账户中扣划了几次，而没有将借款本息全部扣划，违反了协议书的约定。现要求答辩人承担连带保证责任不适当。3、答辩人对原告优先受偿一、二被告的抵押房产无异议。一被告用其购置的吉林市渤海山水云天1号楼4单元28层812号房产做抵押，且在吉林市房地产管理处进行了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为讼争房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分。因此，原告对一、二被告请求抵押房产优先受偿，答辩人无异议。综上，由于答辩人对一、二被告的连带保证责任期间因不可抗力而经过，且原告未依约从保证金账户中扣划贷款，答辩人对原告与一、二被告之间的借款无连带清偿责任，请法院驳回原告对答辩人的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。建设银行吉林市分行提供如下证据：结婚证、个人住房借款申请书、个人住房（商业用房）借款合同、商品房卖卖合同、房屋预告登记证明、个人贷款支付委托书、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户基本信息、渤海公司工商档案登记查档件。经质证，丁美伊、马金山对证据的真实性均未提出异议，仅认为渤海公司已过保证期间。丁美伊、马金山提供商品房销售贷款合作协议书，证明：（1）根据合同第六条保证责任第三款约定：保证期间按乙方对每个购房人发放的单笔贷款计算。自单笔借款合同生效之日起，至购房人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本交乙方核对无误、收执之日止。同时合同第七条保证金条款：开发公司应在五个工作日在原告处开立保证金专用账户，保证金专户账号为xxx，保证金账户的资金金额不低于原告对购房人贷款本金金额的3%；（2）渤海开发公司已在原告处设立了保证金账户，并逐项存入保证金，且合同约定乙方对保证金享有优先受偿权；（3）原告在保证金账户未扣划林ＸＸ拖欠的全部借款本息，现要求三、四被告承担清偿责任是不当的。经质证，建设银行吉林市分行对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，合同中明确约定的保证期间为渤海公司将他项权利证明交由乙方（即原告）收执无误之日止，保证期间内渤海公司并未按合同约定将他项权证交由原告，故不能免除其保证责任。合同中约定了乙方有权选择扣划保证金，并未约定借款人逾期时必须优先扣划保证金，故原告享有选择权，原告不存在违约行为，丁美伊、马金山的抗辩不能成立。林ＸＸ、吕哲未到庭参加诉讼，视为放弃对以上证据进行质证的权利。因到庭当事人对证据的真实性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对到庭当事人的争议观点是否予以采纳，在论理部分予以阐述。
根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：林ＸＸ、吕哲系夫妻关系。2013年11月12日，林ＸＸ向建设银行吉林市分行提出个人住房借款申请。吕哲在申请人配偶处签名捺印。2013年11月21日，建设银行吉林市分行（贷款人）与林ＸＸ（借款人）、渤海公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号xxx），约定：借款本金39万元；借款期限300个月，即2013年11月21日至2038年11月21日；借款人将借款用于购置商品住房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产：渤海山水云天x号楼x单元x层x号；保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）借款合同》还对合同当事人的其他权利义务进行了约定。2013年12月7日，抵押房屋（吉林市丰满区滨江东路x号渤海山水云天x幢x单元xx室、建筑面积123.42平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年11月22日，建设银行吉林市分行按照林ＸＸ签具的个人贷款支付委托书发放贷款39万元。在借款合同的履行过程中，林ＸＸ仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2016年6月28日后未再履行还款付息义务。截至2016年12月29日，林ＸＸ逾期累计14245.73元，尚欠本金372242.49元，利息9896.14元，罚息264.55元。建设银行吉林市分行催收贷款未果，向本院提起诉讼。
另查：2016年2月10日，渤海公司股东会决议注销渤海公司法人营业执照，同时成立清算组，清算组成员为丁美伊、马金山。2016年8月2日，吉林市工商行政管理局丰满分局准予渤海公司注销登记。
本院认为，林ＸＸ与建设银行吉林市分行、渤海公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建设银行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。林ＸＸ未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除借款合同并要求林ＸＸ归还全部借款本金及利息。林ＸＸ向建设银行吉林市分行借款发生在其与吕哲夫妻关系存续期间，且吕哲在个人住房借款申请书上签名，知晓并同意向建设银行吉林市分行借款，故应当认定该借款为夫妻共同债务，吕哲依法应与林ＸＸ共同承担偿还责任。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，因抵押房屋他项权利证书现尚未办理完结，尚处于《个人住房（商业用房）借款合同》约定的保证期间，故渤海公司在借款合同解除后仍应对林ＸＸ的应付款项承担连带保证责任。现渤海公司已注销，但渤海公司对本案债务未依法清算，故应由公司股东丁美伊、马金山承担责任。关于丁美伊、马金山提供《商品房销售贷款合作协议书》用以证明渤海公司不应承担保证责任的观点，本院认为，本案是金融借款合同纠纷案件，《个人住房（商业用房）借款合同》约束本案当事人的权利义务关系，《个人住房（商业用房）借款合同》对渤海公司的保证方式、保证期间等内容作了明确约定，如前所述渤海公司应承担连带保证责任，《商品房销售贷款合作协议书》与本案有失关联，渤海公司不能援引《商品房销售贷款合作协议书》的约定作为免除保证责任的抗辩，故对丁美伊、马金山的抗辩意见本院不予采纳。另，丁美伊、马金山所持连带保证责任期间因不可抗力而经过的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。林ＸＸ以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，故建设银行吉林市分行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。综上，建设银行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除被告林ＸＸ、吉林市渤海房地产开发有限责任公司与原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2013年11月21日签订的编号为xx的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告林ＸＸ、吕哲于本判决生效后七日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金372242.49元，利息9896.14元，罚息264.55元（利息及罚息计算至2016年12月29日，自2016年12月30日起借款本金372242.49元的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）；
三、被告林ＸＸ、吕哲逾期不履行上述第二项确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告林ＸＸ所抵押的坐落于吉林市丰满区滨江东路xxx号渤海山水云天xx幢x单元xxx室房屋（建筑面积123.42平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿；
四、被告林ＸＸ、吕哲逾期不履行上述第二项确定的义务，在吉林市丰满区滨江东路xxx号渤海山水云天xx幢x单元xxx室房屋办妥抵押登记且抵押登记证明文件正本交由原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行核对无误、收执之日前由被告丁美伊、马金山承担连带责任。被告丁美伊、马金山承担保证责任后，有权向被告林ＸＸ、吕哲追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7156元（其中：案件受理费7036元、公告费120元，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行已预交）由被告林ＸＸ、吕哲、丁美伊、马金山共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张伟宏
人民陪审员 王秀英
人民陪审员 赵艳波
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 孙翀文