广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4977号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈国津，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山万达广场商业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：王志彬。
委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健婷，广东星宇律师事务所律师。
上诉人陈国津为与被上诉人佛山万达广场商业物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年6月26日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《场地使用证明》，证明万达广场的建筑物作为临时商业，归佛山市南海万达广场有限公司所有，由佛山万达百货有限公司使用，建筑物共8层，其中三层建筑面积4795.31平方米，商铺编号为3F001至3F035。2015年3月23日，行政部门对位于佛山市南海区佛山南海万达广场南8栋之一房，登记权属人为佛山市南海万达广场有限公司。佛山市南海万达广场有限公司出具委托书，委托万达物业公司对佛山南海万达广场场地出租及日常经营、业务事宜。
2015年3月13日，陈国津向万达物业公司交纳履约保证金32000元、质量保证金5000元、场地使用费48000元，另支付装修管理费和垃圾清运费3850元。2015年3月19日，万达物业公司（甲方）与陈国津（乙方）签订《场地有偿使用管理合同》，约定：甲方将佛山南海万达广场的叁层部分区域面积为140平方米场地租给乙方经营冰淇淋售卖点、水吧；租赁期限自2015年4月15日至2016年4月14日；每月场地管理费16000元，每季度为一个交费结算期，按预付方式支付，乙方应于签订合同之日支付一个交费结算期场地管理费48000元，每一个交费结算期满十日前，乙方应向甲方缴付下一个交费结算期的场地管理费；乙方在场地中自行安装独立电表和水表，水电费代收代缴；乙方在合同签署之日向甲方交纳履约保证金32000元、质量保证金5000元，合同终止后无息返还给乙方；乙方自行办理工商等行政手续，经营不得违反国家及当地政策，并对其经营活动承担一切责任；乙方逾期支付场地管理费，每逾期一日，按1%向甲方支付违约金，逾期达5个工作日，甲方有权解除合同；乙方违约导致合同解除，乙方已支付的场地管理费不予退还，乙方除应向甲方支付相当于2个月场地管理费的违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失；如因甲方原因导致乙方不能按合同约定使用租赁物至期满的，甲方除应退还乙方预付的租赁费用（据实结算后的剩余费用）、履约保证金。当日，陈国津向万达物业公司预交电费2000元。
2015年5月5日，工商行政管理部门同意预先核准陈国津申请的个体工商户名称为佛山市南海区尝饮叹茶店。2015年10月28日，工商行政管理部门向陈国津出具资料补正告知单，认为申办佛山市南海区尝饮叹茶店缺少如下材料：1.需提供权属方佛山南海万达广场有限公司委托万达物业公司进行出租管理的委托证明；2.需提供有明确、规范、具体地址的租赁合同。2015年12月21日，工商行政管理部门向陈国津出具补办通知单，认为申报佛山市南海区尝饮叹茶店补办原因为《场地有偿使用管理合同》的地址没有具体铺位编号，该编号须与《场地使用证明》对应的铺位编号一致。
另查明，2015年4月29日，陈国津向万达物业公司预交电费3000元。2015年6月30日，陈国津向万达物业公司交纳灯箱保证金2000元。2015年7月20日，陈国津向万达物业公司交纳灯箱2015年7月1日至2016年6月30日止的使用费12000元和预交一年电费1200元。2015年7月24日，陈国津向万达物业公司预交电费3000元和2015年7月16日至2015年10月15日场地使用费48000元。2015年4月4日，陈国津通过银行转账支付装修费30000元，2015年4月20日，陈国津通过银行转账支付装修费20000元，2015年11月13日，陈国津通过银行转账支付装修费余款2000元。
2015年6月8日，陈国津通过微信向万达物业公司工作人员反映无法办理工商营业执照问题，万达物业公司公司工作人员告知出租位置为临时，只可以办理临时营业执照。
2015年11月13日，陈国津提起诉讼，应诉材料于同年12月1日送达至万达物业公司。陈国津经法院释明后不申请对装修价值进行评估。2015年12月29日，法院组织陈国津、万达物业公司对租赁场地进行交接，双方均同意租赁场地费用计算至当日，陈国津、万达物业公司确认租赁场地使用电费为11810.59元、水费2951.42元。
陈国津于2015年11月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除陈国津与万达物业公司于2015年3月19日签订的《场地有偿使用管理合同》：2.万达物业公司向陈国津返还已支付自2015年4月16日至2015年10月15日的场地管理费96000元及押金37000元：3.万达物业公司向陈国津返还已支付自2015年7月至2016年6月的广告灯箱租金12000元和预付电费1200元、押金金2000元；4.万达物业公司向陈国津支付装修款136698元；5.案件受理费由万达物业公司承担。
万达物业公司遂提起反诉，反诉请求：1.陈国津向万达物业公司支付自2015年10月16日计至2016年1月15日止场地管理费48000元，并支付以48000元为本金自2015年10月16日至2016年1月15日止按每日千分之三的标准计算的违约金12960元；2.陈国津向万达物业公司支付自2015年9月25日计算至2015年12月30日止水电费9000元；3.陈国津向万达物业公司支付解除合同违约金32000元；4.诉讼费由陈国津承担。
原审法院认为：租赁场地已办理房地产权证，陈国津、万达物业公司于2015年3月19日签订的《场地有偿使用管理合同》为签约双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。万达物业公司作为出租人，具有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，现根据工商行政管理部门出具的材料及万达物业公司公司工作人员微信陈述，万达物业公司出租给陈国津使用的场地不在《场地使用证明》中有编号场地范围之内，导致陈国津根本不可能以租赁场地作为经营地址办理工商营业执照，陈国津不能实现约定的合法经营目的，陈国津据此有权解除双方签订的《场地有偿使用管理合同》。陈国津主张解除合同的起诉状于2015年12月1日送达至万达物业公司，法院认定涉讼合同于当日解除。陈国津自认于2015年11月13日停业撤场，表明2015年4月16日至2015年10月15日期间其占有使用租赁场地，其请求万达物业公司返还此六个月期间场地使用费96000元没有事实和法律依据，法院依法不予支持。陈国津、万达物业公司之间租赁合同因万达物业公司违约解除，陈国津请求万达物业公司退还租赁物押金37000元和灯箱押金2000元合法合理，法院予以支持，万达物业公司反诉请求陈国津支付解除合同违约金32000元理据不足，法院不予支持。陈国津作为承租人，在租赁合同解除后具有返还租赁物义务，现陈国津并未举证证明其停业撤场是客观原因所致，且在法院组织双方于2015年12月29日进行场地交接前，仍留置物品在租赁场地，未及时返还租赁场地予万达物业公司，法院对陈国津辩解无需支付2015年10月16日后场地管理费意见不予采纳，确定陈国津应按合同约定租金标准支付2015年10月16日至2015年12月29日期间场地管理费39466.67元（16000元/月×2个月14天），万达物业公司反诉请求陈国津支付2015年10月16日至2016年1月15日期间场地管理费48000元依据不足，超出部分法院不予支持。陈国津、万达物业公司租赁合同因万达物业公司违约解除，考虑到陈国津已于2015年11月中旬停业撤场，万达物业公司尚应退还押金给陈国津，考虑案件实际情况，法院对万达物业公司反诉主张陈国津支付逾期付款违约金12960元的诉讼请求不予支持。陈国津于2015年12月29日返还租赁场地予万达物业公司，但其预付了2015年7月至2016年6月期间灯箱租金12000元和电费1200元，按陈国津实际使用期间，万达物业公司应返还灯箱租金6033.33元（12000元÷1年×6个月1天）、灯箱电费603.33元（1200元÷1年×6个月1天）予陈国津，陈国津请求万达物业公司全额退还灯箱租金12000元和电费1200元依据不足，超出部分法院不予支持。陈国津承租场地后必然支出装修费用，现陈国津经法院释明后不申请对装修价值进行评估，法院酌情按其转账支付款项确定其装修投入为费用为52000元，考虑万达物业公司违约导致合同解除，按陈国津实际使用租赁场地期间，法院酌情万达物业公司赔偿装修损失15166.67元（52000元÷1年×3个月15天），陈国津主张136698元依据不足，超出部分法院不予支持。陈国津使用租赁物期间产生水电费14762.01元（11810.59元＋水费2951.42元），扣除陈国津已预交的电费8000元（2015年3月19日预交2000元＋2015年4月29日预交3000元＋2015年7月24日预交3000元），陈国津尚应支付水电费6762.01元，万达物业公司反诉请求9000元依据不足，超出部分法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认陈国津与万达物业公司在2015年3月19日签订的《场地有偿使用管理合同》于2015年12月1日解除；二、万达物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁物押金37000元予陈国津；三、万达物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还灯箱押金2000元、灯箱租金6033.33元、灯箱电费603.33元，合计8636.66元予陈国津；四、万达物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失15166.67元予陈国津；五、陈国津于判决发生法律效力之日起十日内支付场地管理费39466.67元予万达物业公司；六、陈国津于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费6762.01元予万达物业公司；七、驳回陈国津其他诉讼请求。八、驳回万达物业公司其他反诉请求。案件本诉受理费减半收取2786.74元，由陈国津负担2126.7元，万达物业公司负担660.04元；反诉受理费收取1169.6元，由陈国津负担477.86元，万达物业公司负担691.74元。
上诉人陈国津不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决中，对于租赁场地费用计算的日期存在认定错误。陈国津没有同意租赁场地费用计算至2015年12月29日。因此，一审判决中有关租赁场地的计算依据不合理。陈国津与万达物业公司在签订《场地有偿使用管理合同》时，万达物业公司对陈国津有欺骗的意思，万达物业公司明知该承租场地性质是临时用铺，不能办理工商营业执照，故意隐瞒没有告知陈国津。合同签定后，陈国津就工商部门申领营业执照的事宜多次向万达物业公司反映有关问题，希望万达物业公司能提供协助，此时万达物业公司才告知陈国津该场地的性质只是临时用铺。万达物业公司故意欺骗的行为，造成陈国津无故支付租金、工人工资、装修费用等损失。另外，陈国津多次就办理营业执照事宜与万达物业公司进行协商解决，并提出撤场的要求。但万达物业公司不同意陈国津撤场，要求陈国津继续经营，威胁陈国津要没收保证金。双方多次协商不成后，陈国津于2015年11月13日向一审法院提起诉讼。当天，万达物业公司立即同意陈国津停业撤场。2015年12月29日开庭时，一审法院组织双方对租赁场地进行交接，陈国津仅同意对租赁场地进行交接，但没有同意租赁场地费用计算至2015年12月29日。万达物业公司作为国内大型公司的子公司，利用自身强大优势故意欺骗陈国津。因此，陈国津认为若按法院理解，陈国津需向万达物业公司支付租赁场地费用的，则计至2015年11月13日，该场地租赁费用是14933.33元（16000元／月×28天），而不是法院所认定的39466.67元（16000元／月×2个月14天）。2.陈国津认为一审判决认定万达物业公司向陈国津返还灯箱的租金和电费的计算存在错误。根据一审判决认定的事实，因万达物业公司的原因，陈国津于2015年11月13日撤场不再经营。撤场后，陈国津再没有使用过万达物业公司所提供的灯箱。陈国津实际使用该灯箱的时间只有4个月13天，因此，万达物业公司应返还的灯箱租金7566.61元(12000元÷1年×7个月17日)、灯箱电费756.66元（1200元÷1年×7个月17日）。3.一审判决刻板地仅以陈国津的银行转账记录确定陈国津的装修投入费用为52000元不合常理。在实际日常装修过程中存在使用现金方式支付的情况，如包工头购买装修材料或支付装修工人工资等。陈国津也己在一审中提供了装修合同、相关材料明细、收款明细等充分的证据证实。另外，陈国津承租的场地面积约140平方米，该场地位于南海万达广场内，是一个高档的商业经营商圈，故陈国津对该场地的装修所需要费用136698元是客观事实。根据陈国津实际使用租赁场地的期间，万达物业公司应赔偿陈国津装修损失56957.50元（136698元÷1年×5个月）。二、一审法院法律适用存在错误。一审判决在认定事实不清的基础上，导致法律适用错误。故上诉请求：1.依法改判一审判决第三项中有关返还灯箱租金和灯箱电费，改判万达物业公司返还灯箱租金7566.61元，灯箱电费756.66元予陈国津。2.请求依法改判一审判决书第四项，改判万达物业公司赔偿装修损失56957.50元予陈国津。3.请求依法改判一审判决第五项，判决陈国津支付场地管理费14933.33元予万达物业公司。4.案件全部诉讼费用由万达物业公司承担。
上诉人陈国津在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人万达物业公司答辩称：1.陈国津应当支付39466.67元场地管理费予万达物业公司。陈国津于2015年4月l6日至2015年10月15日期间占有使用租赁场地，并于2015年11月13日单方停业撤场，此外，陈国津作为承租人，在租赁合同解除后具有返还租赁物义务，然而在2015年12月29日进行场地交接前，场地物品仍留置在案涉租赁场地，未及时返还租赁场地予万达物业公司，陈国津要其支付场地管理费是合法合理，因此，一审法院要求陈国津应当支付2015年10月16日至2015年12月29日的场地管理费39466.67元予万达物业公司并无不妥。2.陈国津要求二审法院认定其装修费用按照136698元计算是不符合事实依据的，应当不予支持。陈国津声称其租赁该店铺后一共花费了136698元，但其仅能提供52000元的装修转账凭证，根据谁主张谁举证原则，陈国津对其主张有责任提供证据，但其提供证据无法证明其为租赁的店铺花费了136698元的装修费用，故其对此提供的证据不足。此外，装修完成后，每天都会产生价值损耗，店铺实际经营时间如此之久，该店铺内的装修早已经不具有当初的价值，陈国津要求万达物业公司依照136698元标准赔偿装修费用是不合理。3.陈国津要求万达物业公司返还灯箱租金7566.61元，灯箱电费756.66元予陈国津是不合理的，请求法院予以驳回。万达物业公司认为一审法院认定返还灯箱的租金和电费的计算是公平合理，并无不当。在2015年12月29日进行场地交接前，陈国津一直没有联系万达物业公司撤走灯箱，其实际一直在使用灯箱，因此，此段时间理应计算灯箱租金及电费。
万达物业公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，综合当事人双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、如何确定万达物业公司应向陈国津返还的租赁场地管理费、灯箱租金及灯箱电费之金额？二、万达物业公司应否赔偿陈国津主张的装修损失费用金额？
本案中，案涉租赁物已办理房地产权证，陈国津、万达物业公司于2015年3月19日签订的《场地有偿使用管理合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因涉案租赁物业不能用于办理工商营业执照，致陈国津不能依合同约定的用途使用涉案租赁物，陈国津据此诉请解除涉案合同，理由充分，原审法院判决解除涉案合同，再结合本案事实及陈国津的诉讼主张和万达物业公司的反诉主张，判决万达物业公司向陈国津返还租赁物押金37000元，返还灯箱押金2000元、灯箱租金6033.33元、灯箱电费603.33元，判决万达物业公司向陈国津赔偿装修损失15166.67元；判决陈国津应向万达物业公司支付场地管理费39466.67，支付水电费6762.01元。该裁判结论并无不当，本院予以维持。
陈国津上诉称其于2015年11月13日已停业撤场，万达物业公司存在违约行为，故涉案租赁物业管理费、灯箱租金、灯箱电费应计算至2015年11月13日，而不应计算至2015年12月29日。对此，虽然陈国津于2015年11月13日已停业，但并未举证证明其于当日已与万达物业公司办理涉案租赁物返还手续，也未举证证明其在2015年12月29日前已返还涉案租赁物业予万达物业公司，或其于该日前已将己方物品全部搬离涉案租赁物业，再或者其于该日前欲将己方全部物品搬离涉案租赁物业以归还涉案物业予万达物业公司，但却由于万达物业公司的原因阻其不能搬离，以致不能返还涉案租赁物业予万达物业公司。故，其该上诉主张理据不足，本院不予支持。
关于万达物业公司应赔偿陈国津装修损失金额问题。陈国津以其提交的装修工程合同、佛山市天信达装饰工程有限公司结算清单、收据、及银行流水等证据为据，诉请万达物业公司应向其赔偿装修损失136698元，因万达物业公司对陈国津提交上述证据的真实性不确认，陈国津经一审法院释明后对装修价值亦不申请鉴定，原审法院遂根据陈国津提交的银行流水付款记录，综合本案案情及陈国对装修物使用的时间，酌定万达物业公司赔偿陈国津装修损失15166.67元并无不当，本院予以维持。陈国津上诉主张万达物业公司应向其赔偿装修损失56957.50元，该主张因欠缺事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈国津上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1805.35元，由上诉人陈国津负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 吴媛媛
代理审判员 黄玉凤
二○二○一六年十一月十一日
书 记 员 李嘉敏