江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终3320号
上诉人（原审被告）：连云港景力房地产有限公司，住所地江苏省连云港市连云区五羊路16号景城明郡售楼处。
法定代表人：何从，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李吉忠，江苏维尔利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙孟碟，女，1989年7月4日生，汉族，住上海市普陀区。
被上诉人（原审原告）：李忠喜，男，1985年4月26日生，汉族，住上海市普陀区。
上诉人连云港景力房地产有限公司（以下简称景力房产）因与被上诉人孙孟碟、李忠喜商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人景力房产上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判。2、判决被上诉人承担一审和二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误，将购房款中银行按揭贷款部分退还给被上诉人，损害了银行和上诉人的利益。本案被上诉人要求退还的购房款由首付款和银行按揭贷款两部分组成，其中银行按揭贷款部分的款项来源于银行而非被上诉人的款项。一审判决将该部分款项认定为被上诉人的款项损害了银行的利益，同时因上诉人为该按揭贷款进行了担保也损害了上诉人的利益。二、漏列主体，没有追加按揭贷款银行作为第三人参加诉讼。因本案商品房买卖合同的解除必然涉及商品房担保贷款合同的解除问题，为不损害借款人、贷款人、担保人各方的利益，应当追加按揭贷款银行作为第三人参加诉讼。
被上�人孙孟碟、李忠喜辩称，一、本案是被上诉人与上诉人之间的商品房销售合同纠纷诉讼。××与开发商之间是一种房屋买卖合同关系，××与贷款银行之间是一种借贷关系，两者虽有一定关系，但完全是两种独立的法律关系。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，若按揭贷款银行不以第三人参加诉讼则只审理商品房合同纠纷，并无遗漏主体之说。且若商品房合同解除后，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息等返还××。三、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被上诉人作为守约方在交易活动中，实际支付的资金是明确的，现因上诉人违约导致买卖合同解除，合同恢复到最初状态，守约方在交易活动中的资金被违约方占用，给守约方造成最直接的损失即是资金占用损失及偿还贷款利息的损失。�据违约金的惩罚性功能，合同当事人不得因违约行为获取利益。由于上诉人的违约行为导致合同解除，相对于被上诉人支付的首付款利息损失而言，上诉人获取的利益为取到相应购房款而少支付的银行同期贷款利息，故请求按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定上诉人的利息损失，算至实际支付之日。综上，请二审法院维持原审判决的第一项、第二项、第四项判决及起诉、上诉费用由上诉人承担。对第三项改判为：判决上诉人支付占用被上诉人的首付款利息18595元及银行贷款利息30845元。
孙孟碟、李忠喜向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及相关合同补充协议；2.判令景力房产返还总购房款367308元。3.判令景力房产支付占用孙孟碟、李忠喜首付款期间的利息15910元（首付款是147308元，从实际�付即2014年2月21日至暂计算至2016年6月1日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。4.判令景力房产支付孙孟碟、李忠喜已偿还的银行按揭贷款的利息损失27052.14元，利息损失根据银行的个人贷款对账单利息项累加计算，暂计算至2016年5月31日。5.判令景力房产向孙孟碟、李忠喜支付因购房所支付的购房水费及其他费用损失3863.08元，包括契税3673.08元，住房登记费160元，房屋权属登记费10元，利用房产档案资料服务费20元。6.判令景力房产支付违约金734.62元（367308元*0.2%）。7.判令景力房产承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年2月21日，孙孟碟、李忠喜（××）与景力房产（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2014442625），约定××购买××开发的连云区港城大道东侧、五羊路北，景城名郡第10幢1单元1-1703室房屋�总金额为叁拾陆万柒仟叁佰零捌元整。第六条付款方式及期限××应于签订合同当日支付首期购房款计人民币147308元，余额220000元整于合同签订后15日内付清。第八条交付期限××应当在2015年10月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体楼宇验收合格条件且××已支付全部购房款，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2.××应在及时足额付清全部购房款及其他应由××支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则××有权将交付期相应推迟；3.由于政府部分原因或其他非××所能控制的延误因素。第九条××逾期交付的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按�列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交房价款万分之0.2的违约金。合同对其他事宜作了约定，落款处有孙孟碟、李忠喜的签字捺印及景力房产公司及法人的签章。
2014年2月20日，孙孟碟、李忠喜交纳了购房首付款147308元，2014年3月17日，孙孟碟通过在中国建设银�商业贷款方式向景力房产支付了220000元的购房尾款。
因景力房产未在合同约定的期限内交付房屋，孙孟碟、李忠喜于2016年1月4日向景力房产邮寄《解除合同通知书》，要求解除与景力房产签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2014442625）及相关补充协议，该通知由景力房产于2015年1月5日签收。
一审法院认为,涉案《商品房买卖合同》为双方真实的意思表示，该买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。因景力房产未能按照合同约定的期限履行交付房屋的义务，且逾期交房超过60日，另外也未存在合同约定的特殊原因可以延迟交房，故依据合同孙孟碟、李忠喜可以要求解除合同。孙孟碟、李忠喜将解除合同的通知邮寄至景力房产处，商品房买卖合同自该通知到达对方时解除，即涉案《商品�买卖合同》自2016年1月5日景力房产签收时解除，故一审法院对于孙孟碟、李忠喜要求解除与景力房产签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。
根据合同第九条的规定，××要求解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.2%向××支付违约金。故景力房产应当退还孙孟碟、李忠喜购房款367308元（147308元+220000元），并支付违约金734.62元（367308元*0.2%）
因景力房产的过错导致合同解除的，孙孟碟、李忠喜可以要求赔偿损失，本案孙孟碟、李忠喜要求景力房产支付占用首付款期间的利息及孙孟碟、李忠喜支付银行贷款的利息符合法律规定。孙孟碟、李忠喜主张以首付款147308元为本金，自付款之日2014年2月21日起至2016年6月1日产生的利息为15910元，该主张未超过关于年利率6%的法律规定，一审法院予以支持。根据孙孟碟、李忠喜提供的中国建设银行个人贷款对账单及还款明细表，孙孟碟、李忠喜自2014年4月17日至2016年5月17日共偿还银行利息27052.14元，该笔利息应当由景力房产支付孙孟碟、李忠喜。
孙孟碟、李忠喜主张景力房产应当赔偿其交纳房屋契税3673.08元，因该费用孙孟碟、李忠喜可至税务机关退领，故此部分不属于景力房产赔偿范围。孙孟碟、李忠喜主张住房登记费、房屋权属登记费及利用房产档案资料服务费的损失合计190元，因景力房产违约导致合同解除，该损失应当由景力房产承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除孙�碟、李忠喜与景力房产签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2014442625）。二、景力房产于判决生效之日起十日内返还孙孟碟、李忠喜购房款367308元并支付违约金734.62元。三、景力房产于判决生效之日起十日内支付孙孟碟、李忠喜占用首付款利息15910元及银行贷款利息27052.14元。四、景力房产于判决生效之日起十日内赔偿孙孟碟、李忠喜支出的住房登记费、房屋权属登记费及利用房产档案资料服务费合计190元。五、驳回孙孟碟、李忠喜的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院依法提交了证据。被上诉人孙孟碟、李忠喜提交了中国建设银行股份有限公司连云港港口支行“交易明细打印”三份，“银行贷款还款明细表”一份。“交易明细打印”中载明了2014年4月至2016年10月被上诉人还银行按揭贷款事实，“银行贷款还款明细表”为上述期间还款汇总。上诉人景力房产质证意见：对银行“交易明细打印”真实性无异议，但认为这是原审判决之外的内容，被上诉人没有上诉，不在上诉案件审理范围。对“银行贷款还款明细表”因没有盖章不能确认。
对于二审期间被上诉人提交的四份证据，本院认定如下：对三份银行“交易明细打印”因双方对真实性没有异议，本院予以认定，对于“银行贷款还款明细表”，其只是对三份银行“交易明细打印”的汇总，内容与三份“银行交易明细打印”�同，故本院亦予认定。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》为上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，该买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。因上诉人未能按照合同约定的期限履行交付房屋的义务，且逾期交房超过60日，另外也未存在合同约定的特殊原因可以延迟交房，故依据合同被上诉人可以要求解除合同。被上诉人将解除合同的通知邮寄至上诉人处，商品房买卖合同自该通知到达对方时解除，即涉案《商品房买卖合同》自2016年1月5日上诉人签收时解除，故本院对于被上诉人要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。
《商品房买卖合同》解除后，上诉人�退还被上诉人购房款及相应期间的利息，因合同解除是上诉人原因造成，故其还应承担合同规定的违约金并赔偿孙孟碟、李忠喜支出的住房登记费、房屋权属登记费及利用房产档案资料服务费。
对于被上诉人在二审中提出的占用购房款期间利息应计算至2016年10月18日止的观点，因被上诉人在一审中只主张到起诉之日，一审法院判决至判决发生时实际占用时间，该判决并无不妥。对此后发生的利息损失，被上诉人可另行主张权利。
对于上诉人在上诉中提出的“认定事实错误，将购房款中银行按揭贷款部分认定退还给被上诉人，损害了银行和上诉人的利益、漏列主体，没有追加按揭贷款银行作为第三人参加诉讼”问题，本院认为，借款合同与商品房买卖合同是两个不同的�律关系，借款合同中的担保权人有权作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，但本案中贷款银行没有提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷没有不妥，借款合同当事人可以另行主张权利。
综上所述，景力房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7848元，由连云港景力房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ： 田 勇
代理审判员 ：严伟晏
代理审判员 ：吴雪莹
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 ：卞晓璐
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。