山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第1433号
上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司太原城建支行，住所地太原市三墙路裕德东里10号。
负责人胡国辉，行长。
委托代理人辛雷，山西圣哲律师事务所律师。
委托代理人白晓雪，山西圣哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵铁牛，男，汉族，住山西省五台县。
委托代理人马锋，北京鼎恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山西晋福实业有限公司，住所地太原市开化寺街柴市巷69楼二单元232号。
法定代表人潘祖堃，经理。
委托代理人叶伟新，男。
被上诉人（原审被告）太原市迎泽区城市建设综合开发公司，住所地太原市迎泽区开化寺市场81号楼5层。
法定代表人牛骏，经理。
委托代理人马锋，北京鼎恩律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司太原城建支行因金融借款合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2014）迎民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭、公开审理了本案。上诉人中国工商银行股份有限公司太原城建支行（以下简称工行城建支行）的委托代理人白晓雪，被上诉人赵铁牛及被上诉人太原市迎泽区城市建设综合开发公司（以下简称迎泽开发公司）的委托代理人马锋，被上诉人山西晋福实业有限公司（以下简称晋福公司）的委托代理人叶伟新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年1月21日，工行城建支行与赵铁牛、迎泽开发公司、晋福公司签订了《个人购房借款合同》。合同约定，赵铁牛向工行城建支行借款480000元，用于购买迎泽开发公司开发的位于太原市迎泽区柴市巷70号楼205-B室房屋。借款期限为120个月（2003年1月21日至2013年1月20日），每月等额本息还款；约定借款人如未按期还款，工行城建支行将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息；不按期归还利息的，对未支付的利息计收复利；该借款合同同时约定迎泽开发公司和晋福公司为该笔借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息及罚息等，保证期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人，其保证期限为本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。合同签订后，工行城建支行按照约定向赵铁牛发放了贷款。赵铁牛签订了借款合同，是真实的意思表示，合法有效，并且赵铁牛参与合同履行、实际占有和使用贷款。晋福公司出具情况说明，证明赵铁牛的贷款保证金能覆盖其贷款余额，由于迎泽开发公司自身的经济纠纷案，造成晋福公司存在银行的119万元贷款保证金被法院错误扣划，造成贷款逾期违约。晋福公司愿承担赵铁牛的全部贷款余额和利息的一切还款责任。截止2013年9月27日共逾期本金47541.38元及利息6712.1元。
上述事实，有工行城建支行提供的营业执照、身份证、户口本、工商注册情况表、个人购房借款合同、借款借据、商品房购销合同、贷款账户基本信息；晋福公司提供的承诺书、贷款情况说明，双方当事人的当庭陈述为证。
原审法院认为，工行城建支行与赵铁牛、迎泽开发公司、晋福公司签订的《个人购房借款合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据约定，工行城建支行已按合同约定发放了贷款。赵铁牛作为借款人签订了《个人购房借款合同》，实际参与合同履行、实际使用贷款，实际占有贷款所购的房屋，但晋福公司出具情况说明，证明赵铁牛的贷款保证金已经交付晋福公司，并且该保证金的数额可以付清欠工行城建支行的借款本息。赵铁牛拖欠工行城建支行借款的原因是晋福公司没有将保证金支付给工行城建支行造成的，故晋福公司承担偿还逾期借款本金和利息的责任。迎泽开发公司的保证期限已过，故不再承担连带保证责任。晋福公司主张保证金被太原市中级人民法院错误扣划，该款应由迎泽开发公司返还的请求，属于另一法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条、第三十二条的规定，判决：“一、被告山西晋福实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行逾期借款本金47541.38元及利息6712.1元（截止2013年9月27日），合计54253.48元，并按照中国人民银行逾期贷款利息的规定给付从2013年9月28日至本判决确定的给付之日的利息；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行的其它诉讼请求。诉讼费1156元，由被告山西晋福实业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
工行城建支行不服上述判决，向本院提起上诉称，赵铁牛作为借款人签订了《个人购房借款合同》，实际参与合同履行、实际使用贷款、占有贷款所购房屋，赵铁牛将贷款保证金交与晋福公司，不是履行其还款责任的方式，赵铁牛应当承担还款责任。迎泽开发公司、晋福公司是合法的担保人，应承担连带保证责任。晋福公司因对赵铁牛逾期还贷有过错，愿意承担还款责任，不能成为赵铁牛不承担还款责任的理由。迎泽开发公司是售房人，保证期限应该到借款人持《房屋所有权证书》办理正式的抵押登记手续将之日止，保证期限并没有过期。请求二审法院撤销原审判决，改判赵铁牛偿还工行城建支行借款本金、利息，迎泽开发公司和晋福公司承担连带保证责任；诉讼费由赵铁牛、迎泽开发公司及晋福公司承担。
赵铁牛辩称，赵铁牛已还清全部按揭贷款，赵铁牛、郭效清、孟海龙、宋建业四人共计欠本金253273.93元、利息36456.54元，合计289730.47元，赵铁牛等四人委托晋福公司办理按揭，交给晋福公司15%的保证金383100元，已多支付9万余元，晋福公司应承担没有还清借款的责任。工行城建支行起诉已经超过法律规定的诉讼时效期间。请求二审法院维持原判。
迎泽开发公司辩称，迎泽开发公司是国有企业，对外进行担保，需要管理层集体讨论决定，并报国资委审批，本案的担保没有经过以上程序，应属无效。本案中售房人是晋福公司，有关“如果保证人为售房人，其保证期限为本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”的约定，不适用于迎泽开发公司。工行城建支行未在保证期间内要求迎泽开发公司承担责任，迎泽开发公司免除保证责任。原审判决正确，请求二审法院维持原判。
晋福公司辩称，赵铁牛等四人确实交纳了15％保证金，保证金能够覆盖所欠贷款本息，由于迎泽开发公司的其他案件，这笔保证金被法院扣划、晋福公司愿意承担还款责任，请求二审法院维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，工行城建支行与赵铁牛、迎泽开发公司、晋福公司签订的《个人购房借款合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵铁牛在借款时，向晋福公司交纳了保证金，该保证金的数额足以付清赵铁牛欠工行城建支行的借款本息，晋福公司没有将保证金付给工行城建支行用于归还赵铁牛拖欠城建支行的借款本息，应承担偿还逾期借款本金和利息的责任。工行城建支行未在保证期间内要求迎泽开发公司承担责任，迎泽开发公司免除保证责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1156元，由上诉人中国工商银行股份有限公司太原城建支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 卫
审 判 员 赵耀功
代理审判员 温冠华
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 陈晋婷