陕西省商南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商南民初字第00564号
原告汤继志，男，汉族，系商南县扶贫局干部。
委托代理人邱新茂，男，商南县司法局148法律服务所法律工作者，代理权限：特别代理。
被告商南县粮食购销有限责任公司（以下简称粮食公司），住所地：商南县城长新路316号，组织机构代码：22338048-5。
法定代表人刘强，系粮食公司经理。
委托代理人汤小虎，陕西秦东律师事务所律师，代理权限：特别代理。
原告汤继志与被告粮食公司房屋买卖合同纠纷一案，原告汤继志于2015年8月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告汤继志及其委托代理人邱新茂、被告粮食公司的委托代理人汤小虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤继志诉称，2009年，被告粮食公司开发销售商南县学府花园商住综合楼，原告在被告处购买房屋一套，并交纳了购房预付款。2010年1月，被告以增加暖气为由，每平方米房价增加80元。2013年双方补签了书面合同，合同约定：供暖设施完善后开始供暖，采用锅炉集中供暖，供暖时间为每年11月15日至次年3月15日，温度20℃，正负2℃。交房后，原告按照被告设计的供暖方式安装了暖气片，但被告后来改用低伏热供暖，锅炉与暖气片不配套，造成供暖没有效果，供暖设施报废，原告多次找被告协商甚至上访无法解决供暖问题，原告认为双方的房屋买卖合同合法有效，合同附属的供暖约定属于供热合同，被告应按照合同约定供暖，被告不能供暖属于违约行为，给原告造成的经济损失被告应当赔偿，为此要求被告赔偿暖气增收费用11860元，购买暖气片及安装费用11300元，拆除费用1万元，共计33160元。
被告粮食公司辩称，原告起诉被告粮食公司主体不适格，因该房屋是商南县粮食局（以下简称粮食局）出售的，楼层、房价均由粮食局决定，房款也交给了粮食局，被告不是卖房人，被告与原告没有合同关系，原告起诉被告诉讼主体错误；每平方米增加80元暖气管道费用，目的是在条件许可的情况下，提供供暖条件，并不是增加暖气增加收费，该笔费用实际已经支付给施工方，管道也已铺设至每个住户家里，粮食局和被告没有从中获利；供暖达不到效果是因学府花园2#、3#楼是低伏热供暖，锅炉是按低伏热供暖方式配置，学府花园改变供暖方式后，粮食局第一时间通知了原告，并告知改为低伏热供暖每平方米需增加200元，原告不同意增加，又自行购置暖气片安装，造成供暖锅炉与暖气片不配套，供暖目的无法实现，由此造成的损失只能由原告自行承担；被告与原告签订《学府花园买卖合同》是因2013年原告多次上访，要求粮食局为其办理房权证，粮食局又要求被告想方设法给原告办证，因房管部门和税务部门要求必须有购房合同，被告无奈才求助于商洛瑞兴房地产开发有限责任公司（以下简称瑞兴公司），用瑞兴公司给学府花园2#、3#楼办证的合同给原告办证，瑞兴公司同意后，被告就在该格式合同上加盖了公章，原告直接到瑞兴公司签字，签订合同的目的是给原告办理房权证，合同中有关供暖条款，不是双方真实意思表示，因签合同时锅炉和暖气片已经安装到位，被告无法保证供暖20℃，为此该供暖条款无效，原告以该合同为依据要求被告供暖20℃没有事实和法律依据；要求返还每平方米80元供暖管道材料费及施工费，被告已实际支付给施工方，没有义务返还，要求赔偿暖气片损失，因暖气片是原告自己购买至今还安装在原告家里，该暖气片属于有价财产，原告没有实际损失，要求赔偿没有事实依据，原告要求赔偿拆除费用1万元，无证据证实必须拆除并需1万元，鉴此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年，被告粮食公司向商南县发展计划局申报在东岗粮站建设商南县粮食批发市场项目，该项目申报批准后，商南县粮食局即成立“商南县东岗粮食批发市场筹建领导小组”，该领导小组于2009年7月1日，公开向社会销售粮食批发市场1#、2#、3#商住楼，并发布《商南县东岗粮食批发市场商住楼出售公告》，该公告由粮食局盖章，公告内容主要有出售房屋的原则、办法、出售房屋的位置、价格及优惠政策等内容，公告要求购房款存入粮食局职工张三旗个人账号，由办公人员开具收据，即可成功购房等内容，并公告了每层楼的销售价和付款方式，一次性交清购房款者优惠3%等内容。后因商南县高级中学和社会群众提议1#楼限高，2009年9月10日，被告又向商南县发展计划局申报变更规划设计，变更后的内容为：新建四栋总建筑面积23005平方米粮食交易商住综合楼，交易综合楼21585平方米，仓库1420平方米，项目总投资5800万元。2010年1月29日，商南县粮食批发市场建设领导小组致购房户一封信，具体说明了商住楼的变更情况，其中，1#楼由7层变为5层，一、二层为门面房，三四五楼为住宅，原砖混结构变为全框架现浇结构，并增加暖气管道，已购买1#楼的，可更换到2#、3#楼，亦可放弃购买，粮食局退款并支付适当利息，具体销价1#楼增加暖通部分，每平方米在原定价基础上增加80元，2#楼、3#楼增加至14层，销价由瑞兴公司具体定价。2009年7月6日，原告汤继志向粮食局交购单元楼预付款21.4万元，粮食局为其出具了收款收据，注明购房位置是2#楼西单元2楼西户，收款人系粮食局职工张三旗，2010年7月31日，原告汤继志向粮食局交购房款17457元，双方未签订买卖合同，粮食局为其出具了收款收据，注明购房位置是1#楼中单元五楼东户，收款人系粮食局职工张三旗。2013年2月25日，被告通知原告：1#楼已竣工，由于售房时核算不实，消防工程、水、电、排水、排污管道、化粪池及土地出让金和二次招标提升项目没有核算在成本中，其中摘除工程项目达53万元，公司无力支付摘除工程项目费用，通知原告每平方米增加55元，一次性交清。2013年3月28日，原告汤继志向被告交购房款27256元。在1#楼建设中，因学府花园2#、3#楼供暖方式改为低伏热供暖，粮食局安排张三旗电话通知1#楼购房户，学府花园改为低伏热供暖，1#楼改低伏热供暖每平方米增加200元，征求原告意见，原告意见是“暖气片”，实际履行中原告未交改低伏热供暖每平方米增加的200元，交房后原告又自行购置安装暖气片。2013年，1#楼购房户到粮食局和县政府上访、信访，要求粮食局为其办理房权证，粮食局要求被告为1#楼所有购房户办证，被告请求瑞兴公司以该公司房地产开发资质作为卖房委托人在合同上签章，瑞兴公司同意后，被告在瑞兴公司销售2#楼、3#楼的格式合同空白文本上出卖人栏盖章，瑞兴公司作为委托代理人签章，2013年7月22日，原告到瑞兴公司在买受人栏签字，合同约定：房屋买受人汤继志，面积148.26平方米，房屋位置1#楼中单元五层东户，房价258713元，锅炉集中供暖，供暖设施完善后开始供暖，供暖时间11月15日至次年3月15日止，温度20℃，正负2℃，运行费用供暖期每月每平方5-6元。2013年冬，学府花园开始供暖，因1#楼供暖温度太低，达不到供暖效果，原告及1#楼其他住户多次与学府花园物业公司协商无法解决，2014年12月，1#楼购房户又到粮食局和县政府信访，要求解决供暖问题，2015年1月12日，县政府安排粮食局、城建局、房管所、物业公司和1#楼住户代表在被告会议室召开协调会，具体协调解决供暖问题，会议提出的解决方案实施后，1#楼仍达不到供暖效果，学府花园物业公司关闭了1#楼暖气总管道，停止供暖。2015年8月3日，原告汤继志诉至本院，要求被告赔偿因违约给其造成的暖气增收费用11860元，暖气片损失11300元，拆除暖气片及管道损失1万元，共计33160元。
另查明，1#楼占用的土地为国有出让土地，建设1#商住楼时被告办有建筑工程规划许可证、建筑工程施工建设许可证，原告汤继志现已取得房权证；低伏热供暖方式锅炉温度达到60℃即能实现供暖目的，暖气片供暖方式要求锅炉温度达到80℃以上，学府花园供暖锅炉是按低伏热供暖方式安装，温度到60℃后自动跳闸，温度不能达到80℃以上。现原告汤继志房屋已装修入住，学府花园低伏热供暖锅炉已安装，更换锅炉或更换暖气片损失都非常大，双方共认集中供暖目的已无法实现，目前减少损失解决原告供暖问题的有效途径是安装壁挂炉联通暖气片原告自行供暖，但此方式将造成供暖主管道报废，即原告交纳的每平方米80元计11860元供暖管道费用将全部损失，并增加购置壁挂炉费用。
上述事实经双方当事人当庭举证、质证及陈述、认证，有以下证据证实：
1、原告汤继志的身份证复印件和被告粮食公司的营业执照副本、组织机构代码证副本、法人代表身份证明，证实，原、被告诉讼主体资格适格。
2、商南县发展计划局商计备案（2009）32号通知证实，2008年，被告粮食公司向商南县发展计划局申报商南县粮食批发市场建设项目，2009年9月7日，因项目规划设计变更，被告粮食公司又向商南县发展计划局申报变更备案，变更内容为：新建四栋总建筑面积23005平方米粮食交易商住综合楼，交易综合楼21585平方米，仓库1420平方米，项目总投资5800万元。
3、商南县粮食局收款收据证实，2009年7月6日，原告汤继志向粮食局交购单元楼预付款214000元，房屋位置在2#楼西单元二楼西。2010年7月31日，原告汤继志向粮食局交购房预付款17457元，房屋位置在1#楼中单元五楼东。2013年3月28日，被告收原告汤继志购房款27256元，汤继志共交购房款258713元。
4、学府花园买卖合同证实，签订合同的时间是2013年7月22日，房屋面积148.26平方米，房屋位置1#楼中单元五层东户，房价258713元，锅炉集中供暖，供暖设施完善后开始供暖，供暖时间11月15日至次年3月15日止，温度20℃，正负2℃，运行费用供暖期每月每平方5-6元。
5、商南县东岗粮食批发市场商住楼出售公告证实，2009年7月1日，商南县粮食局以商南县东岗粮食批发市场筹建领导小组办公室名义，向社会公开出售东岗粮食批发市场1#、2#、3#商住楼，门面房和住房分别定价，款存到张三旗个人账户，并公告了付款方式、优惠政策。
6、致购房户的一封信证实，2010年1月29日，商南县粮食局以商南县东岗粮食批发市场建设领导小组的名义致购房户一封信，该信具体阐述了商住楼设计变更情况，2#、3#楼由七层增加为14层，由瑞兴公司销售，价格由瑞兴公司确定，1#楼变为五层，由砖混结构变为全框架现浇结构，增加暖气管道，增加暖通部分每平方米在原定价基础上增加80元等内容。
7、证人张三旗、张卫平证言及张三旗电话记录清单证实，学府花园供暖方式改变后，张三旗电话通知1#楼17户购房人，改低伏热供暖每平方米增加200元，原告汤继志意见“暖气片”。
8、通知证实，2013年2月25日，被告粮食公司通知原告等1#楼购房户，原售房价核算不实，消防工程、水、电、排水、排污管道、化粪池及土地出让金和二次招标提升项目没有核算在成本中，其中摘除工程项目达53万元，被告通知原告每平方米增加55元，一次性交清。
9、双方当事人在庭审中的陈述证实，低伏热供暖锅炉温度只能烧到60℃，暖气片供暖须烧到80℃以上，更换低伏热锅炉或原告室内改铺地暖损失都非常大，目前减少损失解决原告供暖的有效方式是安装壁挂炉联通暖气片分户供暖。
10、被告粮食公司的国有土地使用证、建筑工程划许可证、建筑工程施工许可证及原告汤继志的房权证证实，双方买卖的房屋为合法建筑。
本院认为，原告汤继志将购房款交给商南县粮食局，是根据粮食批发市场领导小组公告要求交款，粮食批发市场由被告申报建设，粮食批发市场领导小组公开售房被告明知，且粮食局系被告主管部门，原告有理由相信粮食批发市场领导小组代表被告售房，该房公开向社会销售不是职工福利房，2013年7月22日被告粮食公司与原告汤继志又签订了《学府花园买卖合同》，且收取原告部分购房尾款，被告粮食公司与原告汤继志形成了房屋买卖合同关系，该买卖合同双方意思表达真实，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为合法有效合同，对双方均有约束力。被告收取原告每平方米80元增暖费用后，原告不能实现集中供暖，被告应负相应民事责任。现原告要求被告赔偿33160元经济损失，由于被告收取的是“增加暖气管道，暖通部分每平方米增加80元”，不包括终端暖气设施（暖气片或地暖），暖气片实际由原告汤继志自行购置安装，达不到供暖效果的直接原因是学府花园集中供暖的低伏热锅炉与原告自行安装的暖气片不配套，而供暖设施不配套被告有一定过错，被告在学府花园改用低伏热供暖时未明确告知1#楼购房户室内须安装地暖，且在绝大部分购房户不同意增加每平方米200元坚持暖气片时未释明后果，被告未告知未释明，对原告的实际经济损失，被告应负相应民事责任，原告在粮食局张三旗通知学府花园改为低伏热供暖后，既不支付改装地暖每平方米增加的200元，又不实地了解暖气片与学府花园低伏热锅炉是否配套，安装终端供暖设施时又未按照学府花园低伏热锅炉安装地暖，原告未尽应尽的注意义务，由此造成的经济损失，原告亦应承担相应的民事责任，鉴于原告已付供暖管道增加费用，被告已安装铺设集中供暖管道，现更换低伏热锅炉或室内改铺地暖均得不偿失，原告要求被告赔偿增加供暖管道损失11860元，本院酌定由被告粮食公司承担70%责任，原告汤继志自行承担30%损失。原告汤继志要求被告赔偿暖气片损失11300元，原告未在举证期间提供有效证据证实该损失数额，且因暖气片系原告自行购买安装，如采用壁挂炉供暖，暖气片仍有使用价值，原告要求被告赔偿没有事实依据，本院不予支持；原告要求被告赔偿拆除暖气片及管道损失1万元，因原告未在举证期间提供证据证实拆除费用需1万元，且采用壁挂炉供暖无需拆除，依照法律规定，原告应防止损失扩大，扩大的损失无权要求赔偿，为此原告该项请求，本院不予满足；被告辩称其不是卖房人，原告起诉主体错误，因原告将购房款交给粮食局是按粮食批发市场领导小组售房公告要求交款，对于粮食局是否将购房款交给被告，是被告与其主管部门内部事务，本案不予处理，本案原被告双方签订有买卖合同，该合同载明被告系“出卖人”；被告辩称原告每平方米增加80元已实际支付给施工方，被告未获利不存在返还，因原告请求的是赔偿，该款虽支付给施工方，但安装的暖气管道因无法集中供暖而报废，原告有实际损失，而该损失被告有一定过错，在学府花园改为低伏热供暖后，被告未尽明确告知义务，依法应承担相应民事责任；被告辩称双方签订合同目的是给原告办理房权证，合同条款对双方没有约束力，因被告未在举证期间提供有效证据证实该合同目的，办理房权证是卖房人的义务，被告没有证据证实原告有胁迫、欺诈和恶意串通行为，双方签订房屋买卖合同是对此前粮食局公告、通知等售房行为的书面规范和追认，按照法律规定，该合同有效，有效合同对双方均有约束力，被告辩称合同无效，本案不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效合同的法定情形，故被告辩称观点，不符合法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告商南县粮食购销有限责任公司于本判决生效后十日内向原告汤继志赔偿损失8302元，报废的供暖管道归被告商南县粮食购销有限责任公司所有。
二、驳回原告汤继志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费629元，由原告汤继志承担429元，被告商南县粮食购销有限责任公司承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内权利人可以向人民法院申请强制执行，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审 判 长 孙晓娅
审 判 员 李 哲
人民陪审员 孙华鑫
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张 丽