上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3653号
上诉人（原审原告）孙正华，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）孙维莲，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）孙洪明，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）丁志芳，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）孙军，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）孙洪良，XX年XX月XX日生，汉族。上述六上诉人之共同委托代理人康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）许乾，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陶颖（系许乾之妻），XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人倪梦珉，上海诚康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张清，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良、许乾因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海奉贤区XX镇XX村XX号房屋（以下简称系争房屋）系农村宅基地房，房屋立基人为孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良及谢某某，现谢某某已死亡。许乾及张清均非上海市奉贤区居民。2002年7月19日，孙正华一方与张清签订《房屋买卖协议书》，约定孙正华一方将位于XX镇XX村XX组XX号XX幢XX层（宅地证号：奉宅XXX-
XX-XXX、奉宅XXX-XX-
XXX）及房后三间小屋同时出售给张清，总计人民币（以下币种相同）35,500元。协议签订后，双方均按约履行完毕。2002年10月22日，许乾与张清在上海市XX所的见证下，签订《房产转让协议书》，约定张清将位于奉贤区XX镇XX村XX组XX号，南三幢2层，北2小幢2层，宅地证号：奉宅XXX-
XX-XXX、奉宅XXX-XX-
XXX，总宅基地面积374平方和屋后三间半小屋，前场地、后院子同时出售给许乾。房屋转让价为77,000元。之后双方按约履行了各自的义务，许乾取得该房屋后进行了装修。孙正华一方诉称，其系系争房屋的宅基地使用权人，2002年7月19日孙正华一方与张清就上述房屋签订房屋买卖协议，价款为35,500元。张清又将系争房屋转卖给许乾，许乾简易装修后未实际入住。现孙正华一方诉至法院，要求判令：一、确认孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳与张清于2002年7月19日签订的《房屋买卖协议书》及张清与许乾签订的《房产转让协议书》无效；二、孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良给付许乾补偿款100,000元，许乾返还系争房屋。许乾辩称，孙正华一方与许乾之间不存在直接的房屋买卖关系，孙正华一方无权要求确认许乾、张清之间的房屋买卖无效。孙正华一方与张清之间的房屋买卖协议、许乾与张清之间的房屋买卖均合法有效，至今已实际履行完毕十多年，孙正华一方从未提出过任何异议，故有理由相信孙正华一方将本案系争房屋出售系孙正华一方商量一致的结果。许乾取得本案系争房屋后，先后进行了数次装修，日常维护，并将房屋用作居住使用，目前该房屋是许乾父亲的唯一住所，近年该房屋价值显著提升，有传列入拆迁范围，孙正华一方提起诉讼要求返还房屋是因利益变动导致，违反诚实信用原则，其诉请不应得到支持。张清未到庭应诉，也未向法庭提供证据。2015年1月20日，原审法院组织孙洪良、孙洪明及其委托代理人康建明，许乾及其委托代理人张大成至系争房屋进行现场勘察并制作了谈话笔录一份、拍摄了部分照片，房屋由许乾装修过，房屋内基本没有任何家具，两楼有两个床，但没有床垫，无人居住。许乾表示2014年3月开始装修，装修了一个月就停了。2003年许乾的父母有时会过来居住，有时住市区，两地跑，这样过了一年左右，因老人身体不好，配药等不方便，母亲就不愿意过来居住了。许乾自己从2004年有时也会过来居住，直到2012年不做医生自己开公司了，因出差较多，就不常住了。孙正华一方及许乾对笔录及照片的真实性均无异议。一审庭审中，经孙正华一方的申请，法院委托上海富申房地产估价有限公司对本案系争房屋进行估价，2015年11月27日，上海富申房地产估价有限公司作出估价报告，以2015年9月21日为本次估价价值时点，采用重置成本法进行评估，上海市奉贤区XX镇XX村XX号农村民宅评估总价为417,300元。孙正华一方对估价报告的真实性无异议,但认为成新率应计算为40%。许乾对估价报告的关联性不认可，对采用重置成本法评估有异议，且认为评估价格低于现状。原审法院对估价报告的真实性、合法性、关联性均予以确认。原审认为，公民从事民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。由于孙正华一方与张清、张清与许乾买卖的标的物系农村宅基地房屋，现张清、许乾既非孙正华一方所在乡（镇）范围内的集体经济组织成员，房屋买卖及转让协议又未取得有关组织和部门的批准同意，法院去现场勘察时该房屋明显无人居住使用，故孙正华一方与张清、张清与许乾之间就系争房屋的买卖违反了相关的法律法规和政策，应属无效。许乾认为房屋买卖合同系双方真实意思表示，并已实际履行，且在诉讼中许乾一家已实际居住使用，故应当认定有效的意见，于法有悖，原审法院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，许乾应将本案系争房屋返还给张清，再由张清返还给孙正华一方，但为减少诉累，故原审法院对孙正华一方要求许乾直接将本案系争房屋返还给孙正华一方的诉讼请求，予以支持。孙正华一方及张清应将各自收取的购房款分别返还给张清及许乾。另，对于本案系争房屋目前房价上涨所产生的差价损失，原审法院认为孙正华一方作为出卖人，理应明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，具有明显过错，应承担相应的赔偿责任，张清亦如此，赔偿的数额由法院根据双方的过错及系争房屋性质、房价涨幅等因素酌情确定。原审法院审理后，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年12月23日作出判决：一、确认孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳与张清于2002年7月19日签订的《房屋买卖协议书》无效，确认张清与许乾于2002年10月22日签订的《房产转让协议书》无效；二、许乾于判决生效之日起三十日内返还孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良位于上海市奉贤区XX镇XX村XX号农村宅基地房屋；三、孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良于判决生效之日起三十日内返还张清购房款人民币35,500元，并赔偿张清损失人民币381,800元；四、张清于判决生效之日起三十日内返还许乾购房款人民币77,000元，并赔偿许乾损失人民币340,300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，评估费2,000元，均由孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良负担。判决后，孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良、许乾均不服，上诉于本院。孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良上诉称，对于系争房屋的估价总价为417,300元无异议，但是上诉人认为成新率应计算为40%，而不是75%，而且本案各方当事人均存在过错，故上诉请求二审撤销原审判决第三项，改判孙正华一方按照系争房屋评估总价的40%，按照过错责任向许乾作出相应的赔偿。许乾上诉称，根据相关规定，对于将房屋出售给本乡以外的人员，虽未经有关部门批准，如果合同已经履行完毕，且购房人已经实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋继续占有、居住、使用的权利，本案显然属于此种情形，故上诉请求二审撤销原判，改判驳回孙正华一方的原审诉请。被上诉人张清未作答辩。二审审理期间，上诉人孙正华一方向本院提交由XX镇XX村村委会盖章及若干村民署名的两份证人证言，两份证言均称上诉人孙正华一家自2002年搬出系争房屋后，系争房屋一直没有人居住，知道2015年11月该房屋评估前几天，才有人居住进入系争房屋。上诉人许乾质证认为，对该证据的真实性不予认可。上诉人许乾向本院提交如下证据：系争房屋2013年至2016年的电费历史明细，以及系争房屋2008年至2011年的水费历史明细及2015年至2016年的水费记录两张，证明上诉人许乾居住在系争房屋内，且许乾已在2015年之后经政府部门确认成为户主。上诉人孙正华一方质证认为，对上述水电费明细真实性没有异议，2010年之前系争房屋存在装修，有水电的发生是正常的。但2010年之后就没有发生水电费用。电费明细载明2013年1月到2015年12月都没有发生相应的电费，可以证明系争房屋没有人居住。其中2014年2月有一个24的总电量，这可能是平时一直不用以后，电表存在空转。关于水电用户户名的变更，均发生在本案诉讼期间，是许乾自己申请的，而不是有关部门确认的。水费使用量不明。电费自己申请就可以了。供电部门只要收到钱就可以了。上诉人许乾另申请证人卫某某、袁某某、薛某某、华某到庭作证。卫某某、袁某某、薛某某均为XX镇XX村的村民，其均作证称系上诉人许乾的邻居，许乾一家一直居住在系争房屋之中。华某证称，其曾在2002年年底为许乾装修系争房屋，2003年装修完毕后，许乾一家就入住了系争房屋。上诉人许乾对上述证人证言予以认可。上诉人孙正华一方对上诉人许乾一家曾居住使用并装修系争房屋的事实予以确认，但不认可证人关于上诉人许乾一家一直居住在系争房屋内的陈述。关于上诉人许乾在系争房屋内的居住时间，上诉人许乾称其购买系争房屋后，于2002年至2003年进行装修后入住，之后在2014年1月及10月再次装修，其他期间均有人居住。上诉人孙正华一方认为2002年上诉人许乾对系争房屋装修后，曾临时居住于系争房屋，2010年后不再居住。本院审核上述证据后认为，上诉人孙正华一方对上诉人许乾所提交证据及证人证言予以部分认可，本院同样予以确认，即上诉人许乾于2002年购买系争房屋后随即进行装修，并实际入住至少至2010年。基于上诉人孙正华已作出与其提交的证人证言相反的陈述，加之该证人并未出庭，身份无法核实，本院对上诉人孙正华一方提交的证人证言不予认可。经本院审理查明，除系争房屋的居住使用情况外，原审法院认定的其他事实基本无误，本院依法予以确认。本院认为，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用的原则。上诉人孙正华一方将系争房屋出售给被上诉人张清，上诉人许乾经由村法律服务所的见证又从张清处购得该房屋，上述行为均系各方当事人的真实意思表示，孙正华一方已将系争房屋交付给张清并从其处取得了购房款，相应的，许乾亦向张清付清了购房款并装修入住系争房屋，故此，关于系争房屋的买卖合同均已实际履行完毕，许乾实际居住使用系争房屋也长达数年之久，故孙正华一方在出售系争房屋十余年后提起本案诉讼要求返还房屋，有违诚信，本院难以支持。原审于本案诉讼发生之时前往系争房屋进行勘查，认定该房屋无人居住，然而系争房屋于该时的状态并不能反证许乾从未居住使用过系争房屋，结合本案二审期间的新证据及当事人的相关陈述，本院对原审法院的相关认定予以纠正，对其判决予以改判。综上，上诉人许乾的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持；上诉人孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第514号民事判决；二、驳回上诉人孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良的诉讼请求。一审案件受理费、评估费共计人民币4,300元，由上诉人孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良与上诉人许乾各半负担；二审案件受理费人民币4,600元，由上诉人孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良与上诉人许乾各半负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年七月十二日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……