甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初3888号原告甘肃宝隆建筑有限责任公司。法定代表人张学祥，系该公司总经理。委托代理人ＸＸ孔，系该公司项目负责人。委托代理人陈兴国，系甘肃陈兴国律师事务所律师。被告张长德，男，汉族，1968年11月18日出生，甘肃省张掖市甘州区人，农民。被告甘州区大满镇西闸村民委员会。法定代表人代学金，系该村村委会主任。原告甘肃宝隆建筑有限责任公司（以下简称宝隆建筑公司）与被告张长德、甘州区大满镇西闸村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后。依法由代理审判员岳慧萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃宝隆建筑有限责任公司的委托代理人ＸＸ孔、陈兴国到庭参加了诉讼。被告张长德、甘州区大满镇西闸村民委员会的法定代表人代学金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃宝隆建筑有限责任公司诉称：2011年11月28日，原告与被告西闸村委会签订《大满镇西闸村3#、4#住宅楼修建协议》，根据该协议，楼房的基准价为每平方米1070元、根据楼层不同有不同浮动，其中二层、四层上浮20%。2012年10月，楼房完工并陆续交付使用。被告张长德购买房屋的面积为110.61平方米，地下室面积为22.54平方米，目前张长德已支付购房款70000元。由于住户交付房款不及时，为了解决修建中存在的问题，2015年11月30日，大满镇政府、西闸村、建筑商、社长、住户代表、处理遗留问题代表共同参加形成了《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》，按出售给住户的面积统一每平方米由建筑商承担40元补偿费，在住户交房款时扣除，但不影响楼层上浮款和附属工程款的收交。上述意见形成后，经原告多次催要，二被告推诿拒付至今。现原告诉讼要求被告张长德支付购房款81184.64元，承担利息20945.64元，合计102130.28元，由被告西闸村委会承担连带责任。被告张长德辩称，原告起诉的被告为张长弟，实际上被告的名字叫张长德，被告购买了原告修建的房屋属实，因此原告起诉被告没错。被告已经交纳了房款70000元，下欠81184.64元未付属实，每平米结算价1070元也没有异议。但是根据施工图纸，原告与西闸村委会就部分工程擅自进行了变更，现在消防通道没有了，窗户及楼梯扶手也改变了建筑材料，原告没有严格按照施工图纸进行施工，而且该楼存在诸多质量问题。对原告与西闸村委会达成的处理意见，被告没有参与，是如何形成的该意见也不清楚。且被告虽然拿到了房屋钥匙，但是至今没有入住，购买的房屋有没有质量问题也不知道。所以被告不同意支付原告的购房款。被告甘州区大满镇西闸村民委员会辩称,被告张长德欠原告购房款81184.64元属实。2011年11月28日，我村与原告签订楼房修建协议并就部分工程量进行了变更也属实，被告张长德陈述的质量问题系小康楼的共性问题。本案所涉及的房屋系原告直接出售给被告张长德的，与被告村委会无关，故其在本案中不承担责任。经审理查明：2011年11月28日，被告大满镇西闸村委会作为甲方、原告宝隆建筑公司作为乙方，双方签订《大满镇西闸村3#、4#住宅楼修建协议》一份，第一条约定该工程为全垫资修建，不论发生任何情况不得停工。所建房屋由原告负责出售；第四条约定严格按照图纸和双方商定的协议施工，卫生间、伙房内墙均为瓷砖墙面，地面为地板砖，卫生间顶棚为PVC吊顶，窗户为铝合金，楼梯扶手为铁艺扶手，消防通道根据实际情况协商后进行相应变更，其它均为毛坯房；第五条约定中标价只能作为选择施工单位的依据，不能作为结算依据，该工程结算价为每平方米1070元，地下室按半面积结算。合同签订后，原告即组织人员进行了施工。2012年10月，3、4号楼全部竣工。截至2013年2月5日，被告张长德分两次向原告交纳了70000元购房款后，原告遂将房屋钥匙交付被告张长德。另查明，2011年11月23日，经张掖市建设工程承发包交易管理中心依法对甘州区大满镇西闸村民委员会安民嘉苑3#、4#小康住宅楼工程进行公开招标，确定原告宝隆建筑公司为中标单位，工程规模为7603.08平方米，中标价格为8052765.40元，计划开竣工时间为2011年11月18日至2012年10月31日。2012年4月21日，被告西闸村委会召开村社干部会议，经对小康住宅楼的各楼层价格进行研究讨论后，确定原告购买的4号楼中单元402室，面积110.61平方米，应在1030元（结算价1070再扣减原告因工程质量问题每平米减少的工程价款40元）的基础上上浮20%，即每平方米1236元。地下室面积为22.54平方米，按半面积结算。还查明，2015年11月30日，由被告西闸村委会班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表及原告宝隆建筑公司委托代理人就住宅小区建设遗留问题召开协调会议，形成《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》一份，该意见载明原告所修建的楼房主要存在以下问题：1、楼顶消防通道均未修建；2、框架楼填充材料与设计不一致；3、楼顶花架与设计不一致；4、3#、4#楼安装的窗户与设计不符；5、楼梯扶手安装与设计不符；6、自来水安装材料与设计不符；7、1#、2#楼外墙保温没有做；8、地下室顶子没有做保温处理等问题。后经双方协商后达成协议决定，西闸小区1-4号楼按出售给住户的面积统一每平方米由原告承担40元的整改费用，在住户交房款时扣除，但不得影响村上楼层上浮款和附属工程款的收交，以保证小区的正常运转，屋面、卫生间漏水问题由原告负责统一维修。今后住户不得以任何理由就以上存在的问题和村委会、建筑商无理纠缠或拒不交房款，此处理意见为一次性处理。该工程竣工后，被告组织住户对小康楼住宅自查验收，该工程未依照相关法律法规进行竣工验收程序，亦未经建设行政主管部门监督备案。上述事实，有原告及其委托代理人ＸＸ孔、陈兴国以及被告张长德、被告甘州区大满镇西闸村民委员会的法定代表人代学金的当庭陈述，原告提交的张掖市建设工程中标通知书、施工图纸、《大满镇西闸村3#、4#住宅楼修建协议》、《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》、西闸村委会会议记录各一份在卷佐证，足以认定。本院认为：首先，关于本案的诉讼主体，虽然在起诉时，原告是以张长弟作为被告提起诉讼，在本院向被告送达应诉材料及开庭传票时，被告称名叫张长德，但认可购买原告房屋的事实，故张长德是本案适格的被告。本案原告与被告张长德达成的售房协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方之间房屋买卖合同法律关系成立，双方当事人均应按照协议约定，严格履行各自的义务。庭审中，被告张长德辩称该楼房没有按图施工，消防通道没有修、窗户及楼梯扶手改变了建筑材料及住宅楼存在诸多质量问题等，经原告质证后认为，针对以上问题2015年11月30日，村上班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表、建筑商经协商达成的《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》已经予以补偿解决。对此，本院认为，双方签订《大满镇西闸村3#、4#住宅楼修建协议》，原告按照该协议为被告修建了楼房，且已经被告西闸村委会自行验收，针对楼房所存在的共性质量问题根据协调处理意见，已经予以协商解决，故对被告的该项抗辩理由不予采信。关于原告主张的利息20945.64元，其主张的利息实际是逾期付款的损失，依据《最高人民法院》第二十四条四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照《最高人民法院》第十七条一款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，由于双方未约定具体的付款时间，但是庭审中原告陈述2014年原告在小区单元门口张贴了要求欠费住户尽快交纳房款的通知（包括被告张长德），并限定交款时间为2015年12月，否则需收取逾期付款利息，被告对此也未提出异议，故原告主张欠付工程款的利息应自2015年12月计算至起诉之日（即2016年4月）按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，被告应支付原告利息1623.69元【81184.64元×6%÷12个月×4个月（2015年12月-2016年4月）】，对超出部分，本院不予支持。因本案所涉及的工程系原告全垫资修建，所建房屋由原告负责出售，且由被告张长德直接向原告支付房款，原告与被告张长德存在房屋买卖关系，被告西闸村委会并非合同相对人，故其在本案中不应承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院》第二十四条四款之规定，判决如下：一、被告张长德支付原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司购房款81184.64元，并承担利息1623.69元，合计82808.33元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告甘州区大满镇西闸村民委员会在本案中不承担责任。案件受理费1171元（已减半收取），由原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司负担123元，被告张长德负担948元，原告已交纳，由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。代理审判员  岳慧萍二〇一六年六月十二日书 记 员  刘晓慧