吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）四民终字第141号
上诉人（一审被告）：四平市幸福之家房地产开发有限公司。
法定代表人：姜福敏，董事长。
委托代理人：孟达，吉林公捷律师事务所律师。
委托代理人：贺新，吉林公捷律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：关乐，女，1992年3月5日出生，汉族，住吉林省梨树县。
委托代理人：闫民，吉林英城律师事务所律师。
一审第三人：中国建设银行股份有限公司四平分行。
负责人：王志坤，分行行长。
委托代理人：夏宇，该行办公室职员。
上诉人四平市幸福之家房地产开发有限公司（以下简称幸福之家公司）因与被上诉人关乐、一审第三人中国建设银行股份有限公司四平分行（以下简称建行四平分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2015）东城民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。幸福之家公司的委托代理人孟达、贺新，关乐的委托代理人闫民及建行四平分行的委托代理人夏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
关乐在一审法院诉称：关乐与幸福之家公司于2014年6月23日签订了《商品房买卖合同》，关乐购买幸福之家公司开发的“龙腾花园”C楼1-23-01号住宅，建筑面积94.99平方米，价款31.6万元，以按揭贷款的方式购买，并向幸福之家公司支付了首付款9.6万元，剩余21万元在幸福之家公司指定的中国建设银行四平分行贷款，并办理了按揭贷款手续，关乐与第三人签订了《借款合同》，贷款已经全部交给了幸福之家公司。款项交齐后，关乐与幸福之家公司之间依照《合同》第八条约定，幸福之家公司于2014年5月31日前将房屋交付给关乐使用，同时《合同》第九条约定，出卖人逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，并在收到解除合同之日起60日内退还全部房款，按买受人累计已付款的1%承担违约金，幸福之家公司逾期交付已超过60日，关乐已将解除合同通知书送达给幸福之家公司，并在送达到期60日后又找到幸福之家公司协商退款，幸福之家公司拒不退款。依据最高人民法院的司法解释，关乐可以同时解除与第三人的《借款合同》，并由幸福之家公司承担给付第三人贷款及利息的民事责任。为此，关乐诉至法院，要求1、解除关乐与幸福之家公司之间的《商品房买卖合同》。2、依法解除关乐与第三人之间的《借款合同》。3、依法判令幸福之家公司返还关乐购房款9.6万元以及给付第三人贷款及利息。4、判令幸福之家公司承担违约金。
幸福之家公司在一审法院辩称：关乐陈述与事实不符，幸福之家公司不是本案被告，该房屋已经抵账给施工方，施工方又抵账给材料方，材料方委托将房屋出卖给关乐，并且材料方已经从幸福之家公司取走房款，幸福之家公司只是配合办理相关手续。关乐2014年6月23日与幸福之家公司办理合同手续，关乐陈述交房时间不属实，办理合同手续时，不具备交付条件，关乐知情。本案中诉争房屋在2014年6月30日关乐已经向第三人抵押借款，关乐已经将房屋抵押给第三人，关乐无权要求解除合同，返还购房款。故应驳回关乐诉讼请求。
建行四平分行在一审法院陈述称，1、解决双方纠纷建行四平分行同意配合。2、贷款的担保应当得到保证。
一审法院查明：2014年6月23日关乐与幸福之家公司签订了一份《商品房买卖合同》，关乐以按揭贷款的方式购买幸福之家公司开发的“龙腾花园”C楼1-23-01号住宅，建筑面积94.99平方米，价款31.6万元。关乐按照约定如期向幸福之家公司支付了首付款9.6万元，并在中国建设银行四平分行办理了按揭贷款手续，将贷款21万元交给了幸福之家公司，履行了给付房款义务。幸福之家公司至今没有将房屋交付给关乐使用。2014年12月初关乐向幸福之家公司送达了解除合同通知书。通过2015年2月11日的音像资料显示，关乐给幸福之家公司送达的解除合同通知书已经超过60日后，幸福之家公司仍然没有按合同约定返还关乐购房款及违约金。
一审法院认为：1、关乐解除合同的诉讼请求事实清楚，权利义务关系明确，证据确实充分。关乐依照约定履行了合同义务，向幸福之家公司交付了首付款，并且通过第三人订立了按揭贷款合同，关乐如约交付了全部购房款，但幸福之家公司没有按照合同约定交付房屋，侵害了关乐的合法权益。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。关乐向幸福之家公司送达了解除合同的通知，幸福之家公司收到通知后合同即解除。幸福之家公司至今即未提出诉讼也未提出异议。幸福之家公司从5月30日起到关乐12月份送达解除通知，幸福之家公司已经迟延交付房屋长达六个月之久。为此，关乐按照合同约定和法律规定请求解除关乐与幸福之家公司之间的房屋买卖合同，本院予以支持。2、幸福之家公司在庭审时辩称该房已经顶账给建筑商，建筑商又顶账给了材料商，材料商最后卖给了关乐，但是，该房是关乐与幸福之家公司经过签订《商品房买卖合同》，关乐将房款直接交付给了幸福之家公司，关于顶账环节是幸福之家公司与建筑商、材料商之间的经济往来，与关乐无关。3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。”第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”的规定，幸福之家公司应当返还关乐首付9.6万元及已交付的按揭款1.5万元，计11.1万元，按照双方合同约定给付关乐11.1万元的1%违约金，即1110元。关乐在第三人处剩余的贷款19.5万元及相应的贷款利息，因贷款已由幸福之家公司实际占有使用，故应由幸福之家公司继续偿还。关乐请求依法解除关乐与幸福之家公司之间的《商品房买卖合同》、依法解除关乐与建行四平分行之间的《借款合同》、判令幸福之家公司返还关乐首付购房款9.6万元、已还贷款1.5万元、承担违约金1110元的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，遂判决：一、?解除原告关乐与被告四平市幸福之家房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》。解除原告关乐与第三人中国建设银行股份有限公司四平分行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告四平市幸福之家房地产开发有限公司于本判决生效后5日内，返还原告关乐首付购房款9.6万元、已还贷款1.5万元、违约金1110元。三、原告关乐在第三人中国建设银行股份有限公司四平分行剩余贷款19.5万元及利息，由被告四平市幸福之家房地产开发有限公司偿还。案件受理费5890元，由被告四平市幸福之家房地产开发有限公司承担。
幸福之家公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判驳回关乐的诉请。理由是：一审判决以《商品房买卖合同》第八条为依据，以幸福之家公司迟延交付房屋6个月为由判决解除合同，是严重认定事实和适用法律错误。通过庭审查明的事实是，幸福之家公司与关乐在2014年6月23日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定：幸福之家公司于2014年5月31日前将房屋交给关乐使用。交房时间的笔误是因合同签订时使用了他人的购房合同底版没有变更造成的，如果执行该条款，幸福之家公司即使在签订合同当日交房也需要承担违约责任。一审判决将合同中严重违反公平原则的错误交房时间作为认定幸福之家公司违约责任的依据极为不公。按照《合同法》的规定和理解，对交房期限的约定应视为约定不明，在双方没有补充约定的情况下，应依法定或按交易习惯处理。按照《合同法》第六十一条、第六十二条规定，对履行期限不明确又不能即时履行的，应当给对方必要的准备时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同应予支持。本案中，从订立合同到房屋交付使用一共还不到三个月，一审法院判决解除合同违背契约精神和立法原意，加重了上诉人的合同义务和违约责任。另外，关乐明知买受的房屋是从他人顶帐而来，为避免二次交易，幸福之家公司直接与其签订的合同，也明知合同约定的交房时间是笔误，却利用合同错误解除合同，违背契约的原则。本案的证人以律师和代理人身份去幸福之家公司调查，庭审又以证人身份为关乐出证，相关证言不应被采信。
关乐答辩称：本案合同约定合法有效。一、因双方签订的是由幸福之家公司提供的合同文本，《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果按幸福之家公司所述签订合同时使用他人的购房合同5月31日交房，那就只能证明上诉人卖的是现房，也应该立即交付。本案中交房时间约定明确，不容质疑。二、合同中第九条明确约定：“出卖人交房超过60日的，买受人有权解除合同……”关乐依据合同条款主张权利无可厚非。幸福之家公司在上诉状中要求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，该条最后一句为“但当事人另有约定的除外。”幸福之家公司为什么不写在上诉状上？《民法通则》第四条和《合同法》第四条均强调当事人的约定，只要不违反法律强制性规定，应具有法律效力，即当事人该事项约定的效力优先于法律关于该事项的任意性规定。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”上诉人已经于2014年12月初接到关乐解除合同的通知，并没有在合理期限内提出异议或起诉，依法应视为同意解除合同。故请求驳回幸福之家公司的上诉，维持原判。
经本院审理查明：2014年6月23日，幸福之家公司与关乐签订了《商品房买卖合同》，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另查明，幸福之家公司于2014年9月24日给10号楼的部分业主出具了收取物业费、电梯运维费、装修装饰服务费等费用的收据。2014年12月，关乐给幸福之家公司送达了解除合同通知。
本院认为：幸福之家公司与关乐签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。幸福之家公司虽称该合同约定的2014年5月31日交房系笔误，但其向法庭提供的《泰合物业服务有限公司收据》证明，幸福之家公司在2014年9月24日向部分业主交房。可认定，此时幸福之家公司对其开发的房屋已具备交房条件。但直至2014年12月，关乐向幸福之家公司送达解除合同通知之日，幸福之家公司仍未按双方的合同约定向关乐送达入户通知，违反幸福之家公司与关乐签订的《商品房买卖合同》第九条约定，关乐依约定主张解除合同符合客观事实和法律规定，应予支持。幸福之家公司虽否认收到关乐的通知，但关乐提供的证人史宏荣、宋圆鹏出庭作证，证明关乐给幸福之家公司送达了通知书。对幸福之家公司的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定解除关乐与幸福之家公司之间签订的房屋买卖合同，幸福之家公司返还关乐首付购房款、已还贷款、违约金、解除关乐与建行四平分行之间的借款合同，关乐与建行四平分行剩余贷款及利息由幸福之家公司偿还的事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5890元，由上诉人四平市幸福之家房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉敏
审判员 魏玉国
审判员 孙 鹏
二〇一五年十一月十二日
书记员 魏 莹