江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第706号
上诉人（原审被告）黄福平，男。
被上诉人（原审原告）赵清，女。
委托代理人章祥兵，北京市大成（常州）律师事务所律师。
原审被告于明，男。
委托代理人李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。
上诉人黄福平因与被上诉人赵清、原审被告于明排除妨碍纠纷一案，不服金坛市人民法院作出的（2013）坛民初字第1925号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
赵清诉称，本人系金坛市北门大街188号房屋的合法所有人。其在对自身合法财产使用过程中发现黄福平无任何法律依据占据了该房屋的部分房间，赵清多次与黄福平交涉，要求黄福平搬出赵清所有的房屋，但黄福平均予拒绝。黄福平的行为妨碍了赵清对合法财产的占有、使用，侵犯了赵清的合法权益，现起诉请求判令：1、黄福平立即排除妨碍，腾空并搬出所占据的金坛市北门大街188号房屋；2、本案诉讼费由黄福平承担。
黄福平辩称，金坛市北门大街188号房屋是于明、肖黎萍夫妇2007年11月15日从金坛市市场建设发展有限公司购得，2010年1月25日周海琳、匡腊梅取得该房屋所有权。2012年4月1日该房屋实际所有人荆某、储某、金坛市海林稀土有限公司（以下简称海林公司）将该房屋以860万元的价格转让给于明，后于明便对该房屋进行修缮和装潢。2012年6月11日，黄福平与于明签订商铺买卖合同，于明同意将该房屋其中两间商铺出卖给黄福平，黄福平同年6月13日支付于明购房款87.5万元，同日于明将房屋交付黄福平。由于金坛市规划局不准予188号房屋进行分割登记，黄福平至今没有办理房屋登记手续。黄福平取得房屋所有权的时间先于赵清，不构成对赵清的妨碍，而赵清后取得该房屋所有权，是对同一标的物的叠加，虽然只能有一个人取得该房屋所有权，但是过错不在黄福平，原、黄福平应当共同合作依照法律去解决问题，不应当剥夺第三人利益。赵清请求排除妨碍违反了公序良俗原则，因此，请求法院依法驳回赵清的诉讼请求。
于明辩称，本人于2008年合法取得诉争房屋，后因向荆某、周海林、储某等三人借款，并将诉争房屋抵押荆某，借款到期其未能按约定归还借款，荆某采取欺骗的手段让其在一份空白的房屋买卖合同上签了字，2012年其获悉了自己的房屋变更到周海林名下，就找到荆某，荆某称房屋已经变更到周海林名下，并称变更房屋登记其实是一种形式，目的是让于明还款，在此情况下荆某、周海林、储某与其又重新达成一份房屋转让协议，该份协议主要约定于明回购北门大街188号房屋，于明偿还原来的借款，该协议达成后于明断断续续给付荆某240万元，储某70万元。因此诉争的房屋实际所有权人是于明，于明有权将房屋卖给黄福平，因此赵清的诉讼请求没有法律依据，要求驳回赵清的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年11月15日，金坛市市场建设发展有限公司将其所有的金坛市北门大街188号的房屋（2446.73平方米）出卖给于明、肖黎萍，并于2008年12月5日将该房屋变更登记到于明、肖黎萍名下。2010年1月15日，于明、肖黎萍将该房屋出卖给周海林、匡腊梅，并于同年1月22日将该房屋变更登记到周海林、匡腊梅名下。2012年4月1日，于明与荆某、海林公司、储某签订房屋转让协议1份，该协议主要约定：荆某、海林公司、储某以830万元的价格将金坛市北门大街188号的房屋出卖给于明，于明同意于2012年4月28日支付购房款130万元，于2012年5月28日支付购房款300万元，于2012年6月28日支付购房款400万元；同时该协议约定于明在付清所有购房款前，上述房屋所有权属于荆某、海林公司、储某。2012年6月11日，于明与黄福平签订房屋买卖合同，于明将北门大街188号面向北门大街自南向北第一层第一、二间门面房出卖给黄福平，房屋买卖合同签订后，黄福平使用该房屋至今，但是没有办理房屋变更登记。2013年3月8日，周海林、匡腊梅将金坛市北门大街188号房屋出卖给赵清，并将该房屋变更登记到赵清名下。赵清要求黄福平腾让房屋未果，于2012年6月25日诉至法院。
原审法院认为，不动产物权的归属以登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据赵清提供的房屋所有权证，讼争房屋系赵清所有。黄福平于2012年6月11日与于明签订房屋买卖合同，后实际占有、使用本案讼争房屋，因黄福平与于明签订房屋买卖合同时，房屋已经登记在周海林、匡腊梅名下，于明将房屋出卖给黄福平未获得周海林、匡腊梅的同意，事后也未得到得周海林、匡腊梅的追认，故于明与黄福平签订的房屋买卖合同为无效合同，黄福平依据无效合同继续占有、使用该房屋没有法律根据。因诉争房屋由黄福平实际占有和使用，赵清要求于明腾让房屋没有事实依据，赵清要求于明腾让房屋的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，作出如下判决：一、黄福平于本判决生效之日起2个月内将本案所涉其使用的本市北门大街188号房屋腾让给赵清。二、驳回赵清的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，由黄福平负担。
上诉人黄福平不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回赵清原审时的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、荆某、储某、海林公司三方与于明私下达成以房抵债协议，用虚假的房屋买卖合同到房产登记部门变更房屋所有权人，达到完全占有金坛市北门大街188号房屋（以下简称188号房屋）的目的。荆某等三方与于明达成的以房抵债协议的行为是无效民事行为，由此可推知，赵清取得的188号房屋的所有权也是无效的。二、赵清的房产证，是2013年3月通过买卖方式取得的，其交易房屋的总面积近2500平方米，交易的总价仅5186500元，均价每平方米为2120元。而荆某在接受法院调查时陈述，其与储某、周海林协商同意，按830万元的价格将188号房屋卖给赵清。显然，赵清的房产证是使用无效的房屋买卖合同到房屋登记部门取得的，该房产证是无效的。三、根据（2010）坛商初字第170号民事判决书，2010年1月25日188号房屋只是登记在周海林，匡腊梅名下，但该房屋的所有权并不属于周海林、匡腊梅所有，其实际所有权人是荆某、储某、海林公司三方。原审法院没有查明188号房屋的实际所有权人，仅凭房产证就作出判决，明显不当。四、2012年4月于明与荆某等三方签订房屋回购协议后，于明对188号房屋进行装修，开设北门市场并公开招租。2012年6月11日，其与于明签订房屋买卖合同，交易面积为60平方米，总价为175万元，单价为每平方米29000元。同年6月13日其依约向于明支付房款87.5万元，后占有和使用了涉案房屋。依照物权法的相关规定，本人对于涉案房屋是善意取得，享有涉案房屋的所有权，其占用和使用该房屋是合法的。
被上诉人赵清辩称，一、2012年6月11日黄福平和于明签订的房屋买卖合同无效，当时188号房屋的所有权人不是于明，是周海林、匡腊梅，于明将涉案房屋卖给黄福平时未获得周海林、匡腊梅的同意，事后也未获得周海林、匡腊梅追认，故黄福平和于明签订的房屋买卖合同无效，黄福平依据无效合同继续占有和使用该房屋没有法律依据。二、2013年3月，周海林、匡腊梅将188号房屋出卖给赵清，并于同月8号将该房屋过户到赵清名下，赵清系188号房屋的合法所有权人，在黄福平非法占有诉争房屋，故黄福平应将该房屋腾让给赵清。三、188号房屋由荆某、储某、海林公司三方共有不成立，2012年签订的房屋回购协议，不能推定2010年1月25日188号房屋为荆某等三方共有。四、赵清在购买188号房屋之前，产权登记在周海林、匡腊梅名下，故只需要与登记产权人周海林、匡腊梅发生交易即可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回黄福平的上诉请求，维持原判。
原审被告于明述称，一、荆某、储某和海林公司当时借款给于明，由于于明无钱偿还，就以188号房屋抵押给上述三方，并到房管部门办理了产权变更登记，登记在周海林、匡腊梅名下，这个产权变更登记并不是双方的真实意思表示，是一种以物抵债形式的担保，因此该产权变更登记并不发生物权转移的效力。二、关于周海林、匡腊梅把188号房屋变更登记到赵清名下，其实质是虚假的转让行为，赵清至今未付清购房款，且188号房屋所占有的土地的使用权在转让时是由于明享有。赵清通过提供虚假的书面资料到土地部门办理了变更登记手续，该部分我方已经提起行政诉讼要求撤销。三、2012年4月1日的房屋转让协议，实际是对（2010）坛商初字第170号民事判决书上所载明的于明所有的借款如何来归还的重新界定，因此，该房屋的实际所有权人仍然是于明，于明把188号房屋中的一部分即涉案房屋卖给黄福平应当是合法的。
二审中，上诉人黄福平对原审判决查明的事实中的“2010年1月15日，于明、肖黎萍将该房屋出卖给周海林、匡腊梅，并于同年1月22日将该房屋变更登记到周海林、匡腊梅名下”提出异议，认为与事实不符，实际上是于明、肖黎萍欠荆某、海林公司、储某三方总共830万，因于明无钱偿还，就将188号房屋抵债给荆某等三方。
二审中，上诉人黄福平提交解除查封申请一份，证明赵清是知晓（2010）坛商初字第170号民事判决书的，即赵清知晓188号房屋是荆某、储某、海林公司三方共有的。被上诉人赵清经质证为，该证据并不能证明赵清是知道188号房屋为荆某等三方共有的。根据该证据，赵清是188号房屋的所有权人，故赵清提出异议，要求解除查封。原审被告于明经质证为，对该申请的真实性没有异议，也印证了赵清知道（2010）坛商初字第170号民事判决书的内容，该判决书查明的内容就是于明欠海林公司830万，当时协商就该房屋抵偿，因此该房屋系荆某等三方共有。周海林私自将该房屋转让给赵清，是无效的。
被上诉人赵清提交房屋买卖合同、发票复印件和现金完税证复印件各一份以及收条复印件两份，以证明赵清是通过与周海林签订房屋买卖合同的方式购买188号房屋的，房价为5186500元，且已经向产权人周海林付清了房款。上诉人黄福平经质证为：房屋买卖合同是虚假的，真实的合同是荆某等三人与赵清签的，价款是830万，有法院对荆某所作的调查笔录为证。对于收条的真实性无异议，潘美琴出具的收条与本案无关，因为潘美琴不是房屋的所有权人。而荆某出具的收条，说明房屋是从荆某手上买去的。荆某说房屋价款是830万，与赵清提交的房屋买卖合同上的房价不一致。原审被告于明经质证为：对于房屋买卖合同及交税凭证的真实性没有异议，在2013年3月8日188号房屋所占有土地的国有土地使用权人仍是于明，且周海林和赵清对上述事实是明知的。因为我方认为在房屋买卖方面赵清和周海林存在过错，当时是不符合交易条件。
二审查明的其他事实与原审一致，本院依法对于原审判决查明的三方当事人均无异议的事实予以确认。
二审经查阅原审卷宗另查明，金坛市北门大街188号房屋及土地分别于2013年3月8日和2013年6月8日登记在赵清个人名下【证号分别为金坛市房权证字第××号、坛国用（2013）第8929号】，房屋建筑面积为2446.73㎡、土地使用权面积1083.4㎡。原审法院分别对荆某、周海林进行调查并作了调查笔录，荆某陈述：“2007年于明向其借款500万元用于购买188号房屋，后于明无钱偿还，2008年于明同意将房子抵给我，后来我们去办理房产证时，才发现该房被储某、周海林查封了，后来我与储某、周海林协商，准备将房屋拿下来，后来我们三个和于明一起办理了产权过户手续，且我们一致同意将房屋登记在周海林名下，但该房屋是我们三人共有。2012年4月，于明同意还我们钱，将转让给我们的房子买回去，我们三人一同与于明签订了房屋转让协议，同意于明以830万元的价格回购该房产。协议约定房款是分三笔付清，同时也约定上述房款没付清前所有权还是我们三个的，前2个月于明只付给我130万元，至于付给储某、周海林多少钱我不清楚，后来房款至今未给付。同时，2013年4月我将购房款130万元退还于明80万元，后来又退给于明28.5万元。我知道周海林将房屋卖给赵清，当时我们三人协商谁愿意买我们的房子我们就卖给谁，后来我找了赵清，赵清同意以830万元的价格买下这个房子，后来经周海林和储某同意，周海林与匡腊梅一起与赵清办理了房屋过户手续，现在我向你们提交一份收条和一份收款说明，收条是领储某出具的，是赵清给我房款后，我将部分应当属于储某的购房款给了他，他向我出具了说明，另外一份收款说明是于明向我出具的，因为于明与我们三人签订了回购协议，但是于明没有履行给付房款的义务，因此，我将于明给我的部分购房款退给了他，并解除了回购协议。赵清只交付了部分购房款，因为赵清没有实际取得房屋，她同意等实际取得房屋后将余款给付我们，据我所知现在赵清只欠我和储某的。我不认为黄福平，2013年我们将房子卖给赵清，才知道于明将房屋卖给了黄福平。”周海林陈述：“荆某、储某知道我将188号房屋卖给赵清的，出卖房子是我们一起卖的。赵清付清了我的房款，至于他们钱赵清有没给，我不清楚。2012年4月1日，我与荆某、储某三人与于明签订了一份回购协议，于明没有付款，因此该份合同没有生效。因为于明没付钱，所以我们和于明办理交接手续，房屋一直由我们三个人管理。当时，该房屋没有任何人使用和租用，在我名下进房屋是空着的，没人用。我不知道于明将房屋卖给黄福平及租给他人，因为他没有给我们钱，房子还是我们的，更不会同意他卖给他人或租给他人。”
二审又查明，赵清于2013年6月7日向金坛市国土资源局支付土地出让金3894823元。海林公司的法定代表人是周海林。
二审再查明，常州星际投资有限公司（以下简称星际公司）于2010年1月29日起诉至金坛法院，要求撤销于明、肖黎萍与周海林、匡腊梅之间金坛市北门大街188号房屋买卖合同，该法院于2011年1月14日作出（2010）坛商初字第170号民事判决，判决驳回星际公司的诉讼请求。星际公司对该判决不服，上诉至本院，本院于2011年6月3日作出（2011）常民终字第426号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2011）常民终字第426号民事判决查明确认的事实为：2007年11月15日，金坛市市场建设发展有限公司以550万元价格将其所有的金坛市北门大街188号的房屋（2446.73平方米）出卖给于明、肖黎萍，并于2008年12月5日将该房屋变更登记到于明、肖黎萍名下，该房屋的国有土地使用权由于明、肖黎萍向金坛市国土资源局租赁，使用期限自2009年8月22日起至2013年8月21日止，年租金为人民币21825元计87300元，由于明、肖黎萍一次性缴纳全部租金。2007年11月，于明向高维华、荆某借款500万元。2008年12月3日，于明在其出具给高维华、荆某的借据上注明借款用于购买金坛市市场建设发展有限公司办公楼，如在2008年12月31日前不能偿还，同意将所购房产进行抵押，用于偿还所借荆某500万元借款。2008年6月16日，于明向海林公司借款162万元。2009年7月27日，于明、肖黎萍向投资公司借款300万元，同时承诺以金坛市北门大街188号（2446.73平方米）房产作为担保抵押，到期不能还款，投资公司对房产有优先处置权，并将房屋所有权人为于明的房屋产权证（号码为0061797）复印件交给了投资公司。2009年8月21日，海林公司诉至法院要求于明偿还借款162万元，法院审理后于2009年11月6日作出（2009）坛民一初字第3110号民事判决，判决于明于判决书生效后90日内返还海林公司借款162万元，承担自2008年7月21日至还清之日每月按2.5%计算的利息。2009年12月4日储某诉至法院要求于明、肖黎萍偿还借款140万元，在法院主持下储某与于明、肖黎萍达成协议由于明、肖黎萍返还储某的借款140万元，2009年12月30日前归还40万元，2010年1月30日前归还100万元，法院于同日作出（2009）坛民一初字第3900号民事调解书。2010年1月12日于明出具1份承诺书，该承诺书载明“本人因购买金坛市北门大街188号房产向荆某.金坛市海林稀土有限公司（已查封）.储某拆迁款（已起诉）借款.因逾期未归还.特委托荆某将房产出让给周海林.周海林购房款用于抵冲荆某.金坛市海林稀土有限公司.储某所有借款”。之后于明、肖黎萍与周海林、匡腊梅签订了1份房屋买卖合同，合同主要内容为于明、肖黎萍以350万元价格将其所有的金坛市北门大街188号的房屋（2446.73平方米）出让给周海林、匡腊梅；周海林、匡腊梅于2009年11月3日付清全部房款，付款方式为现金；于明、肖黎萍于2009年11月3日将房屋移交给周海林、匡腊梅；该合同的落款时间为2010年1月15日。同年1月22日于明、肖黎萍、周海林、匡腊梅申请变更登记金坛市北门大街188号的房屋所有权，2010年1月26日该房屋登记到周海林、匡腊梅名下。2010年1月25日投资公司诉至常州市天宁区法院要求于明、肖黎萍返还借款300万元，担保人霍文勋承担连带责任，常州市天宁区法院经审理于2010年3月24日作出（2010）天民初字第297号民事判决，判决于明、肖黎萍于判决书生效后30日内返还投资公司借款300万元，并按19%的年利率支付自2009年7月27日起至还清之日止的利息，霍文勋对上述款项承担连带清偿责任。周海林、匡腊梅未将350万元购房款支付给于明、肖黎萍。2003年3月25日，于明购置了金坛市景潭花园B1幢506室房屋，该房屋已登记抵押。该案在审理过程中，投资公司申请对坐落在金坛市北门大街188号的房屋价格进行评估，经常州中瑞房地产估价有限公司选用重置成本法评估其价格为4098900元（不包括土地），评估费23000元。在庭审过程中，证人荆某、储某当庭陈述，其中荆某的陈述内容为自2009年11月于明欠荆某450万元，于明多次要将金坛市北门大街188号的房屋过户到荆某名下，在办理过户手续时才知道已被周海林申请查封，储某已起诉于明，荆某只能与周海林、储某协商，将房屋先过户到周海林名下再处理，荆某、周海林、储某三人与于明已经协商好，用该房屋抵偿于明所欠荆某、周海林、储某900万元的债务，不足部分自认倒霉；储某的陈述内容为当时于明决定将金坛市北门大街188号的房屋过户给荆某，因储某、周海林已向法院起诉，于明就无法将房屋过户给荆某，荆某、周海林、储某三人协商将房屋过户到周海林名下，以物抵债（以房子总价按照比例索赔）。在该案审理过程中，于明、肖黎萍未履行生效的（2009）坛民一初字第3110号民事判决书、（2009）坛民一初字第3900号民事调解书、（2010）天民初字第297号民事判决书确定的义务。储某已申请执行。
本院认为，关于赵清是否享有金坛市北门大街188号房屋的所有权问题。已发生法律效力的（2011）常民终字第426号民事判决驳回了星际公司要求撤销于明、肖黎萍与周海林、匡腊梅之间关于金坛市北门大街188号房屋买卖合同的诉讼请求，并认定于明、肖黎萍与周海林、匡腊梅订立的房屋买卖合同目的是为了兑现2010年1月12日于明所作“以房抵债”的承诺，该房屋买卖合同中约定的房屋仅涉及到房屋本身，并未涉及到房屋使用的土地，该房屋的土地使用证仍登记在于明名下。因此，于明、肖黎萍与周海林、匡腊梅之间的房屋买卖合同是有效的。又根据原审法院对荆某和周海林所作的调查笔录，荆某、储某和海林公司的法定代表人周海林一致同意将房屋出卖给赵清，2013年3月8日周海林、匡腊梅与赵清签订了房屋买卖合同，赵清依约支付了合同约定的房款，周海林与匡腊梅一起与赵清办理了房屋变更过户手续，故赵清对于金坛市北门大街188号房屋所享有的所有权是合法有效的。
关于黄福平是否构成善意取得问题。1、虽然2012年4月1日于明与荆某、金坛市海林稀土有限公司、储某签订了房屋回购协议，但是于明未提供证据证明其履行了付款义务，且金坛市北门大街188号房屋也未变更登记至于明名下；2、黄福平与于明之间的房屋买卖合同约定房价为175万元，黄福平仅支付了房款87.5万元，未支付合理的对价；3、黄福平虽实际占有涉案房屋，但未办理房屋过户登记手续。因此，黄福平受让涉案房屋的行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的法律规定，故黄福平关于此问题的主张，本院不予采纳。
综上，黄福平的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄福平负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一四年七月十五日
书记员 许 星