吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初191号
原告（执行案外人）：吉林市龙丰供热有限责任公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。
法定代表人：崔琬琢，经理。
委托诉讼代理人：高军，吉林江城律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：林曈，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，法律顾问。
原告吉林市龙丰供热有限责任公司(以下简称龙丰供热公司)与被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）、第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙丰供热公司的委托诉讼代理人高军，被告信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人华运公司的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙丰供热公司向本院提出诉讼请求：立即停止对贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年9月15日龙丰供热公司与华运公司签订《供热入网》协议，协议约定由龙丰供热公司对贻翔苑小区集中供热，华运公司应向龙丰供热公司缴纳入网费200万元，龙丰供热公司已经履行了集中供热，但因华运公司无力缴纳供热入网费，因此华运公司与龙丰供热公司签订了抵账协议，将诉争房屋抵账给龙丰供热公司，龙丰供热公司已经对涉案房屋装修并实际入住。龙丰供热公司对诉争房屋占有使用完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故提出案外人执行异议之诉，请求人民法院支持龙丰供热公司的诉讼请求。
信达公司辩称，龙丰供热公司诉讼主体错误，吉林市中级人民法院作出关于诉争房屋的（2017）吉02执异135号执行裁定的申请人是崔琬琢，而不是龙丰供热公司，因此龙丰供热公司主体不适格。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，龙丰供热公司所说的供热入网费不符合上述法律规定情形，龙丰供热公司请求解除查封停止执行无法律依据。
华运公司述称，一、华运公司对龙丰供热公司的诉讼请求及所提交证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。二、华运公司对信达公司提交的执行裁定没有异议，但认为执行裁定的查封时间在《抵账协议》之后，对信达公司提交的《借款协议》真实性没有异议，但认为信达公司仅仅享有一般债权，对诉争房屋没有优先受偿权。三、从龙丰供热公司与华运公司签订《抵债协议》的时间点来看，均先于执行裁定的查封时间，且《抵债协议》是双方真实意思表示。四、龙丰供热公司在查封之前已经支付全部价款，与华运公司存在真实的债权债务关系且龙丰供热公司已经占有使用诉争房屋一至二年。五、华运公司开发建设的贻翔苑小区项目没有完成综合验收，导致华运公司无法为龙丰供热公司办理更名过户手续。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，龙丰供热公司具有排除强制执行的民事权益。
龙丰供热公司、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
龙丰供热公司提交了如下证据：证据一、（2016）吉02执106号之一执行裁定书一份，证明涉案房屋于2017年2月23日被查封。证据二、《供热入网协议》一份，证明龙丰供热公司与华运公司于2014年9月15日签订协议,协议约定龙丰供热公司向华运公司开发的贻翔苑小区集中供热，华运公司应向龙丰供热公司支付供热管网建设费200万。证据三、《售房协议书》一份及顶账协议一份，证明龙丰供热公司和华运公司于2015年签订协议，约定华运公司将其名下的贻翔苑小区5号楼5、6号网点及6号楼32、33号车库顶给龙丰供热公司作为入网费。证据四、装修施工合同一份，证明龙丰供热公司于2016年9月对涉案房屋进行装修并实际使用，而且该房屋作为龙丰供热公司的办公住所一直使用至今。证据五、吉林市水务集团有限公司出具的发票4张和水费明细清单一份，证明龙丰供热公司对涉案房屋一直使用而且交纳了相关房屋费用。证据六、照片9张，证明龙丰公司实际占有并使用涉案房屋。
信达公司对龙丰供热公司的证据发表质证意见为：对证据一的真实性及证明问题没有异议。对证据二的真实性及证明问题均有异议，因该入网协议直接显示了以房抵债内容，通常双方签订合同时不能预见发包方能否支付工程款，而该协议直接约定以房抵债，此协议华运公司的公章是华运公司在上次庭审中所陈述的变更之后的公章。但合同签订日期显示的为2014年9月15日。与其他执行异议人所提供协议公章不符。说明此协议应为后补的。对证据三的真实性及证明问题均有异议，龙丰供热公司没有提供如何履行协议的相关证据，如与施工有关的材料费、人工费等其他的建筑成本等。不能证实双方之间存在真实的供热入网关系。对证据四的真实性及证明问题均有异议，合同中没有体现装修地点是龙丰公司所说的抵账房屋。证据五的真实性没有异议，证明问题有异议，体现的都是2017年8月18日的用水处理费。不能证明该房屋在查封之前，龙丰供热公司已经实际占有房屋。对证据六的真实性没有异议，证明问题有异议，不能证明龙丰供热公司在查封之前占有房屋。
华运公司对龙丰供热公司提交的质证意见：无异议。
经审查，虽信达公司对上述证据持有异议，但上述证据能够互相佐证，故本院对上述证据，予以采信。
信达公司提交证据如下：证据一、（2016）吉02执106号之一执行裁定书一份，证明涉案房屋已经被查封。证据二、（2017）吉02执异135号执行裁定书一份，证明对涉案房屋提出执行异议的申请人为崔琬琢而不是龙丰供热责任公司，龙丰供热公司不具有诉讼主体资格。
龙丰供热公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一没有异议。对证据二的真实性没有异议，证明问题有异议，本案原告应为龙丰供热公司，本证据中崔琬琢是龙丰公司法定代表人，在这个案件中崔琬琢认为其可以以自己名义提起诉讼，法院也以其主体不适格予以驳回，而本案系由龙丰供热公司与华运公司签订的相关协议，诉讼主体应为龙丰供热公司。龙丰供热公司享有相应诉权。
华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：没有异议。
经审查，因各方当事人对证据一的真实性均无异议，故本院对证据一予以采信；各方当事人对证据二的真实性亦无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，但龙丰供热责任公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据二所欲证明的问题不予采信。
对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。龙丰供热公司的法定代表人崔琬琢于2017年3月10日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异135号执行裁定，驳回了崔琬琢的异议请求。龙丰供热公司于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年6月14日作出（2017）吉02执异313号执行裁定，亦驳回了龙丰供热公司的异议请求。
另查明:2014年9月15日龙丰供热公司与华运公司签订《供热入网协议》约定由龙丰供热公司对华运公司开发的贻翔苑小区集中供热，华运公司应向龙丰供热公司缴纳入网费200万元，因华运公司未能履行给付入网费200万元，2015年10月10日华运公司与龙丰供热公司签订了抵账协议，将诉争房屋抵账给龙丰供热公司，2016年9月8日龙丰供热公司与吉林市昌邑区满意装潢部签订了《吉林市满意装饰装潢施工合同》，由吉林市昌邑区满意装潢部对本案诉争房屋进行装修，龙丰供热公司已实际入住，并对贻翔苑小区进行供热。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，龙丰供热公司至今未能办理产权登记手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为龙丰供热公司主张的停止执行贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库的诉讼请求应否得到支持。龙丰供热公司该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而龙丰供热公司是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、龙丰供热公司与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、龙丰供热公司是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，龙丰供热公司应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的供热入网协议、售房协议、顶账协议、装修施工合同、水费发票、照片等能够形成完整闭合的证据链，可以证明龙丰供热公司与华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，华运公司已向龙丰供热公司实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故龙丰供热公司享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库的诉讼请求，应予支持。
综上所述，龙丰供热公司要求停止执行贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
不得执行吉林市华运贻翔苑小区贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库。
吉林市龙丰供热有限责任公司预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异313号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 石 刚
审判员 付 广
审判员 孙 伟
二〇一七年八月二十八日
书记员 常芳郁