上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0115执异25号
案外人黄胜清，男，1987年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人张其满，金博大(上海)律师事务所律师。
申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市浦东新区。
负责人秦华，行长。
委托代理人沈裕卿，系申请执行人员工。
委托代理人秦璋麟，系申请执行人员工。
被执行人魏敦蕊，女，1971年7月5日生，汉族，住福建省。
被执行人范世寿，男，1965年10月1日生，汉族，住福建省。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称工商银行浦东分行)和被执行人魏敦蕊、范世寿金融借款合同纠纷一案过程中，案外人黄胜清对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人黄胜清称，2011年3月10日，案外人和被执行人魏敦蕊签订租赁合同，约定案外人承租魏敦蕊所有的上海市浦东新区康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号(以下简称系争房屋)，租期21年，自2011年3月10日起至2032年12月31日止，异议人一次性支付118万元(以下币种同)租赁保证金，以后每月租金从保证金中扣除，但该份合同已无法寻到。2014年1月9日，案外人和魏敦蕊就系争房屋重新签订一份《房屋租赁合同》并在浦东新区康桥镇进行备案，该租赁合同载明的租期为2013年10月1日至2032年9月30日期间，月租金5000元，20年租金是120万元，房屋租赁保证金调整为100万元，其他条款保持不变。事实上双方仍旧按照2011年3月10日双方签订租赁合同履行。
被执行人魏敦蕊曾向案外人的姨母魏敦莉借款人民币(以下币种同)200多万元，后被执行人魏敦蕊有118万元借款无法归还魏敦莉，故魏敦莉已于2011年1月5日在《债权转让确认书》明确，将其享有的债权118万转让给案外人，魏敦蕊提出其所有系争房屋出租给案外人，用租金折抵借款。借款具体情况为：2009年4月2日，魏敦莉的女儿张凌静转账借款8,000元给魏敦蕊指定的第三人魏敦强的账户；2009年4月10日，张凌静转账10万元给魏敦蕊；2009年7月4日，张凌静转账5万元给魏敦蕊；2009年7月12日，张凌静转账10,000元给魏敦蕊指定的魏敦强的账户；2010年1月8日，张凌静转账5万元给魏敦蕊指定的第三人魏敦强的账户；2010年2月12日，张凌静转账36万元给魏敦蕊；2010年8月20日，张凌静转账176,437元给魏敦蕊指定的第三人陈君森的账户；2010年9月19日，张凌静转账14,600元给魏敦蕊指定的魏敦强的账户；2010年10月21日，张凌静转账4,200元给魏敦蕊指定的魏敦强的账户；2010年11月3日，张凌静转账25,000元给魏敦蕊指定的范世学的账户，以上转账金额共为798,237元，其余借款通过支付现金及转账两种形式交付。但是案外人表示，部分借款凭证已经无法提供，现金、转账部分具体数额也已经无法确认。案外人现在居住在系争房屋中，但并不清楚物业管理费由谁缴付。案外人请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。
被执行人魏敦蕊、范世寿表示，被执行人魏敦蕊与魏敦莉为堂姐妹关系。被执行人魏敦蕊向魏敦莉借款200多万元，用于投资做生意。案外人陈述为事实，请求法院支持案外人的主张。
申请执行人认为案外人主张的租赁并不存在，首先，案外人主张其在2011年就和产权人签订第一份租赁合同，但未能提供合同的原件或是复印件，申请执行人对此表示不认可。其次，案外人提供的起租日期为2013年10月1日的租赁合同为第一份合同，尽管在浦东新区康桥镇进行了备案登记，但根据相关规定，租赁合同应该向房产管理中心登记备案，因此其对该份租赁合同仍有异议。最后，即便案外人主张的2013年的租赁合同有效，该租赁关系形成时间也晚于申请执行人享有的抵押权登记日期。至于案外人主张的租金折抵借款一事，申请执行人对借款的真实性表示怀疑。申请执行人曾经赴系争房屋现场查看，发现系争房屋是空关的毛坯房，并不存在案外人实际居住的状况。申请执行人请求法院驳回案外人的异议申请。
查明，系争房屋产权于2010年2月5日登记在被执行人魏敦蕊名下。2011年8月19日，申请执行人取得对系争房屋的抵押权。2014年3月21日，本院在案件执行过程中查封了系争房屋。
2014年8月27日，本院依法作出(2014)浦民六(商)初字第2528号民事判决书，判令：“一、被告魏敦蕊、范世寿应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行借款本金人民币7,977,887.13元；二、被告魏敦蕊、范世寿应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行上述借款截至2014年2月21日的利息、逾期利息151,057.63元；三、被告魏敦蕊、范世寿应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行上述借款自2014年2月22日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息(以所欠本金为基数、按原告与被告魏敦蕊、范世寿签订合同约定的方式计算)；四、如被告魏敦蕊、范世寿届期不履行上述第一至第三项还款义务的，原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行可以与被告魏敦蕊、范世寿协议，以位于上海市浦东新区康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号全幢的房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述房屋所得价款在最高额10,472,000元范围内优先受偿，该房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款不足债权数额的部分由被告魏敦蕊、范世寿继续清偿。
案件受理费68,702元、财产保全费5,000元、公告费560元，共计74,262元(原告已预缴)，由被告魏敦蕊、范世寿共同承担，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。”后申请执行人向本院申请强制执行。本院已裁定拍卖系争房屋。2015年4月9日，本院在系争房屋处张贴《公告》，后案外人向本院提出异议申请。
根据案外人黄胜清向本院提交的《案外人执行异议书》的记载内容，案外人自称其系魏敦莉的外甥，而魏敦莉与被执行人魏敦蕊、范世寿系老乡关系，范世寿因向魏敦莉借款无法偿还而将系争房屋租赁给案外人。而在听证审查中，案外人又称魏敦蕊为实际借款使用人，且魏敦莉于2011年1月5日在《债权转让确认书》明确，魏敦莉将其享有对魏敦蕊的债权转让案外人，故借款人实际为魏敦蕊。
听证审查中，案外人提交的一份落款日期为2014年1月9日，备案机构为浦东新区康桥镇的《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》显示，被执行人魏敦莉将系争房屋出租给案外人，租期自2013年10月1日起至2032年9月30日止。
以上事实，有(2014)浦民六(商)初字第2528号民事判决书、《公告》及本案听证笔录等在案佐证。
本院认为，案外人主张其对于系争房屋享有合法的租赁权，但从其听证审查中的陈述及提交的证据综合判断，其主张不能成立。一、案外人提出的以受让的债权折抵租金的主张难以认定，案外人在其书面异议申请和听证笔录中对于借款人为何人存在不同的陈述，且其对于魏敦莉和被执行人魏敦蕊的关系的表述和被执行人魏敦蕊当庭自认的关系存在实质性差异，该种差异的存在违反基本的逻辑规则。案外人就借款人这一重要事实陈述前后不一，使人无法确信。案外人主张其受让了魏敦莉享有的对被执行人魏敦蕊的债权后，案外人和被执行人魏敦蕊约定，以借款折抵租金的方式来取得系争房屋的租赁权，听证审查中，案外人提供的转账凭证仅为798,237元，且转账的对象并非为魏敦莉和被执行人魏敦蕊之间，故案外人现有的证据无法证实案外人的主张的借款200万元事实，对于案外人主张出租人以租金抵偿其欠魏敦莉债务的事实本院不予采信。二、案外人主张其在2011年3月10日就和魏敦蕊就系争房屋建立租赁关系，其租赁事实形成于抵押权之前，但其未能提供租赁合同，即便2014年1月9日的租赁合同存在，由于系发生在抵押权设立之后，其主张的租赁权明显损害抵押权人的利益，不得妨害抵押权的实现。综上，案外人主张对系争房屋享有租赁权缺乏事实及法律依据，依法不能成立，其提出的异议申请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 盛爱琴
审判员 桂波达
审判员 孙 毅
二〇一六年三月二日
书记员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。