广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第157号
上诉人（一审被告）：南宁市南广物流有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区安吉大道88号。
法定代表人：林国顺，该公司总经理。
委托代理人：蒙连图，广西方园律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：中国铁路物资柳州物流有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市河西路1号。
法定代表人：钱晓航，该公司执行董事。
委托代理人：龙泽嶺，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人：蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。
上诉人南宁市南广物流有限公司（以下简称南广物流公司）因与被上诉人中国铁路物资柳州物流有限公司（以下简称中铁柳州物流公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人南广物流公司的委托代理人蒙连图，被上诉人中铁柳州物流公司的委托代理人蒙冠斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，中铁柳州物流公司与南广物流公司于2013年7月2日签订《租赁合同》，约定：南广物流公司将坐落于南宁市安吉大道高速收费站旁的货场部分出租给中铁柳州物流公司，租用面积为6000平方米；租赁期限为两年，自2013年7月2日至2015年6月30日；如因政府规划（包括拆迁）或政府其他行为等原因导致不能继续履行合同的，中铁柳州物流公司可无条件解除合同，南广物流公司应退还自合同解除之日起至2015年6月30日期间已经支付的租金，导致中铁柳州物流公司搭建的简易房被拆除的，南广物流公司负责修复重建或照价赔偿，在政府检查停业期间，租金减免。
2013年7月16日，中铁柳州物流公司向南广物流公司发出《业务函》，载明：中铁柳州物流公司租赁南广物流公司场地开展钢材仓储业务，拟在承租场地搭建简易房，请南广物流公司配合。2013年7月17日，南广物流公司向中铁柳州物流公司发出《回执》，载明：同意中铁柳州物流公司在承租场地上搭建简易房。
中铁柳州物流公司向南广物流公司支付2013年7月2日至2014年12月31日的场地租金共1160000元，其中2014年5月20日至2014年6月20日的租金为60000元，2014年6月21日起至2014年12月31日的租金为416000元。
2013年7月10日，中铁柳州物流公司向南广物流公司支付91225元，2013年7月12日，中铁柳州物流公司向南广物流公司支付30元，以上共计91255元，均用于场地平整。2013年7月26日，中铁柳州物流公司将活动板房维修发包给苏佳美，签订《活动板房维修工程承包合同》，并在2013年9月5日支付工程款45000元。2013年10月，中铁柳州物流公司将租赁场地的广告制作发包给南宁高丰广告公司，并签订《广告制作、安装协议》，支付制作、安装费用共9854元。
2014年4月19日，中铁柳州物流公司在承租场地上搭建的简易房被政府强制拆迁。同日，双方签订《补充合同》，确认因南广物流公司原因导致中铁柳州物流公司在承租场地内的简易房被强拆造成中铁柳州物流公司未能正常经营，双方约定：南广物流公司于2014年5月20日之前恢复重建简易房及其相关设施，否则中铁柳州物流公司可以无条件解除主合同，南广物流公司应向中铁柳州物流公司退还从主合同解除之日起至2015年6月30日前已经支付的租金，并且按现行市场价格赔偿中铁柳州物流公司建造简易房及其相关设施的损失，在南广物流公司恢复重建简易房及相关设施交付之前，因南广物流公司原因致使中铁柳州物流公司未能正常经营造成的损失，由南广物流公司承担。
南广物流公司未能在2014年5月20日前恢复重建简易房及其相关设施。
2014年6月10日，中铁柳州物流公司向南广物流公司发出《业务联系函》，载明中铁柳州物流公司将解除与南广物流公司的《租赁合同》，南广物流公司需退还2014年5月20日至2014年12月31日的租金及税费，并按市场价格赔偿中铁柳州物流公司建造、装修简易房及相关设施的费用，如南广物流公司未在2日内回复确认，视为同意此函内容，该函附有《货场租金、建造简易房、货场及相关设施建设等费用明细》，载明简易房及相关设施费用为216740.98元，其中货场平整材料及施工费用共计91255元。同日，南广物流公司在该《业务联系函》签字盖章，确认收到此函。此后，南广物流公司提出愿意为中铁柳州物流公司重建简易房并免除三个月租金，但中铁柳州物流公司拒绝该提议。
中铁柳州物流公司于2014年6月20日以国内特快专递邮件通知及在南国今报刊登公告的方式，通知南广物流公司解除双方的《租赁合同》。
一审法院另查明，本案《租赁合同》所涉及的场地位于南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村，土地所有权人为南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村，土地性质为农用地。2012年2月15日，安吉街道办事处大塘村三队与南广物流公司签订《场地联营经营合同书》，约定以南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村碑口片场地约60亩土地与南广物流公司联营。该60亩土地含盖本案《租赁合同》所涉土地。
一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案的《租赁合同》，约定的是中铁柳州物流公司将农民集体所有的土地出租给南广物流公司用于仓储，该经营项目为非农业建设，故该合同违反了法律的强制性规定，应认定为无效。现中铁柳州物流公司请求法院确认合同无效，南广物流公司亦对该诉请予以认可，故该院现依法确认，中铁柳州物流公司与南广物流公司于2013年7月2日签订的《租赁合同》【合同编号：ZGTWLZ20130701）无效。
对中铁柳州物流公司要求南广物流公司返还2014年5月21日至2014年6月20日的租金60000元的诉请，该院认为，《租赁合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，由于中铁柳州物流公司在租赁场地内搭建的简易房在2014年4月19日被拆除后，中铁柳州物流公司无法正常使用该场地，故南广物流公司应当退还其后的租金，中铁柳州物流公司要求南广物流公司返还2014年5月21日至2014年6月20日期间租金60000元的诉请，一审法院予以支持。
对中铁柳州物流公司要求南广物流公司返还2014年6月21日起至2014年12月31日的租金416000元的诉请，南广物流公司予以认可，一审法院亦予以支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中铁柳州物流公司搭建的简易房被拆除后，双方达成的《补充合同》约定：“如南广物流公司不能在约定日期前恢复重建中铁柳州物流公司租赁场地解决正常经营的相关问题，中铁柳州物流公司可解除合同，南广物流公司退还合同解除之日以后的租金，并且按现行市场价格赔偿中铁柳州物流公司建造简易房及其相关设施的损失，在南广物流公司恢复重建简易房及相关设施交付之前，因南广物流公司原因致使中铁柳州物流公司未能正常经营造成的损失，由南广物流公司承担”。该院认为，该条款为附条件的条款，由于该租赁场地为农用地，所附条件“约定日期前恢复重建并解决正常经营”违背法律且不可能发生，故该附条件的条款无效，南广物流公司无须承担中铁柳州物流公司的全部损失。双方对《租赁合同》的无效均有过错，应该各付一半责任，南广物流公司应当赔偿中铁柳州物流公司一半的损失。
对于中铁柳州物流公司的损失，南广物流公司对中铁柳州物流公司在《业务联系函》中所附的简易房及相关设施费用并未认可，故该院对《业务联系函》所附的费用明细不能直接认定。对中铁柳州物流公司提交的转入南广物流公司账户并注明交易用途为“场地平整费”的91225元及30元的两张银行客户回单，南广物流公司认为相应费用不属于履行合同必须支付的费用，但该院认为，该91255元支出属于中铁柳州物流公司为履行合同而进行的投资，在合同无效后，该费用可以计入中铁柳州物流公司的损失。对中铁柳州物流公司提交的《场地维修工程承包合同》及相应的场地平整维修43407.35元付款发票，该院认为，该支出同样用于平整场地，该院已认定的91255元支出与《业务联系函》所附的费用明细载明的“场地平整材料及施工费用共91255元”相符，故对该场地平整维修43407.35元付款不予认可。此外，该院采信中铁柳州物流公司提供的《活动板房维修工程承包合同》及相应的活动板房维修45000元付款发票、《广告制作、安装协议》及相应的维修费9854元付款发票，认定上述费用总计146109元（91255＋45000＋9854）。对中铁柳州物流公司提供的其他发票，因无法证实和本案的关联性，故该院不予采纳。由于中铁柳州物流公司与南广物流公司约定的租赁合同为两年，在2014年4月19日被拆除简易房等设施时，中铁柳州物流公司已实际使用租赁场地九个多月，距离合同到期日2015年6月30日还剩438天，该院认为，对中铁柳州物流公司的投资应考虑一定的折旧，由于已无鉴定的可能，故该院酌定，中铁柳州物流公司的146109元投资在2014年4月19日折旧后剩余价值为90000元，由于南广物流公司负有一半的过错，故南广物流公司应向中铁柳州物流公司赔偿损失45000元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第75条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决如下：一、中铁柳州物流公司与南广物流公司于2013年7月2日签订的《租赁合同》（合同编号ZGTWLZ20130701）无效。二、南广物流公司向中铁柳州物流公司返还2014年5月21日至2014年12月31日的租金476000元。三、南广物流公司向中铁柳州物流公司赔偿损失45000元。案件受理费10827元（中铁柳州物流公司已预交），因适用简易程序一审法院减半收取5413.5元，保全费4057元，共计9470.5元，由南广物流公司负担7122.6元，由中铁柳州物流公司负担2347.9元，一审法院退回中铁柳州物流公司案件受理费5413.5元。
上诉人南广物流公司不服一审判决，上诉称：一审判决作出的其他几项判决基本符合事实，适用法律也正确。但判令南广物流公司向中铁柳州物流公司返还2014年5月21日至2014年6月19日的租金60000元与事实不服违背事实，请求二审法院依法改判，具体理由为：一、一审判决违背双方真实的意思表示。上诉人南广物流公司与被上诉人中铁柳州物流公司签订的《租赁合同》虽然无效，但是在中铁柳州物流公司的简易房被政府拆除之后，双方于2014年4月19日签订的《补充合同》却是有效的。《补充合同》约定，如果南广物流公司不能在2014年5月20日前为中铁柳州物流公司恢复重建简易房，则中铁柳州物流公司有权解除合同，并要求南广物流公司退还自《租赁合同》解除之日起的已支付的租金。2014年6月19日，中铁柳州物流公司以南广物流公司未能按约定恢复重建简易房为由以公告的形式解除合同，并同时向南广物流公司发出《合同解除通知函》，要求退还自2014年6月19日起中铁柳州物流公司已支付的租金。因此，南广物流公司应当退还的是自2014年6月19日起中铁柳州物流公司已支付的租金，2014年6月19日之前的租金则不应退还。一审判决支持中铁柳州物流公司返还2014年6月19日之前租金的诉请，违背了双方真实的意思表示。二、一审判决所依据的理由不能成立。中铁柳州物流公司租赁场地的目的是露天堆放钢材，简易房被拆除，并不会完全影响双方交易的目的。中铁柳州物流公司的钢材也一直存放在南广物流公司的场地，中铁柳州物流公司一直使用南广物流公司的场地直至合同解除之后。因此以中铁柳州物流公司无法正常使用场地为由退回租金不能成立。
被上诉人中铁柳州物流公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。简易用房是主要办公用房，2014年4月19日拆除之后就无法使用。
二审期间，双方当事人对一审查明的事实无异议，也没有提交新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，中铁柳州物流公司与南广物流公司于2013年7月2日签订的《租赁合同》因违反法律禁止性规定而无效，双方除对2014年5月21日至2014年6月20日期间的租金60000元返还存在异议外，对于一审法院确定的租金返还，损失赔偿均无异议，本院予以确认。本案的上诉争议焦点为：上诉人南广物流公司是否应向被上诉人南广物流公司返还2014年5月21日至2014年6月20日期间的租金60000元。
针对争议焦点，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，从属于无效合同的附合同也不产生法律效力。故，双方于2014年4月19日签订的《补充合同》系对《租赁合同》履行的补充约定，该约定中关于重建简易用房及解除合同的约定也是无效的。中铁柳州物流公司的办公用房于2014年4月19日被政府相关部分拆除后，租赁合同已无法继续履行。中铁柳州物流公司虽然继续在租赁场地内存放了货物至2014年6月20日，但其已无法正常经营，在此期间双方也仅是就《租赁合同》解除及租金返还进行协商交涉。故上诉人南广物流公司应向被上诉人中铁柳州物流公司返还2014年5月21日至2014年6月20日期间的租金60000元。上诉人南广物流公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元（上诉人南宁市南广物流有限公司已预交），由上诉人南宁市南广物流有限公司负担。
本判决为终审判决
审 判 长 江 侦
代理审判员 孙 翔
代理审判员 丁立波
二〇一五年七月六日
书 记 员 钟艳鸿