文书内容长春市朝阳区人民法院执 行 裁 定 书（2016）吉0104执异字第21号异议人（买受人）：赵丹书，住长春市宽城区。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（原中国信达资产管理公司长春办事处），住所地长春市长春大街。负责人：赵立民，总经理。被执行人：吉林省外贸华盛实业公司，住所地长春市宽城区。法定代表人：张国华。本院在执行中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达公司）申请执行吉林省外贸华盛实业公司（以下简称华盛实业）借款纠纷一案中，异议人赵丹书对本院作出的（2009）朝法执监字第28号民事裁定书提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人赵丹书称，朝阳区人民法院（2009）朝法执监字第28号撤销裁定书是错误，是违法的，应予以撤销。理由如下：1、关于房屋土地分开处理是否违法的问题。关于这一问题，《房地产管理法》第31条只是一项一般性规定，具体执行实践中应视案件的具体情况而定。最高法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条第二款就规定土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或房屋。国家土地管理局《关于人民法院转移土地使用权问题对最高院经{1997}18号函的复函》也可以找到依据，可见土地和房屋在一定情况下是可以分开处置的。具体到本案来说，这是一起银行依法收贷案件，被拍卖的房屋设定了抵押，而土地使用权因系划拨方式取得而没有设定抵押,被执行人没有办理抵押登记。在执行实践中，有抵押财产存在的一般先处置抵押财产，在抵押财产不足时，才能处置其他财产。除此之外，本案中之所以先处置房屋，还有以下原因：被执行人提出保留土地使用权以便将来用于安置职工，对此申请执行人表示同意，这样还可以稳定社会，案件事实上一定会面临单独处理不含土地使用权的房屋的问题，因此本案执行中的房屋和土地分开处理是由于本案的特殊情况造成的，不存在违法问题，也不可能房地一并处置。2、关于误差问题。人民法院对于证据的审查，一般采取由双方当事人对证据进行质证的方式进行审查。本案中，本人购买的房产系抵押财产，而由于贷款年限较长，当时的贷款抵押物已经发生很多变迁。抵押财产是由申请执行人及被申请执行人共同提供的，对于无籍房的情况是否准确，应该由申请执行人及被执行人加以辨别，有籍房是根据抵押登记而来，是准确无误的，案件中的评估报告正是根据申请执行人及被申请人提供的具体情况进行评估的，案件双方当事人均未提出异议。据此进行的拍卖是合法有效的。即便是无籍房存在误差，朝阳区人民法院拍卖时依据评估结果进行的拍卖，最终的确权裁定认定的卖出面积（18栋6669平方米产权房、6栋4327平方米无籍房）与评估报告完全一致，这一部分拍卖是合法的。朝阳区人民法院并未将多余的面积进行出售。根据中国拍卖行业协会法律咨询委员会给河北某拍卖有限公司《关于房产标的拍卖成交后面积出现较大误差应如何处理的复函》表明：房屋面积存在误差不影响拍卖合法有效。综上，（2009）朝法执监字第28号民事裁定书是错误，是违法的，应撤销该裁定书。本院查明，2003年11月，依据申请人中国银行长春市大经路支行的申请，本院向被执行人华盛实业下达了（2003）朝法督支令字第216、217、218、219、220、221、222、223、224号共9个支付令。总标的为贷款本金605万元及全部利息。支付令生效后，被申请人未履行法律义务，申请人向本院申请强制执行，执行案号为(2003)朝法执字第2387、2388、2389、2490、2491、2492、2493、2494、2395号。本院于2003年11月向被执行人送达了执行通知书等法律文书。2006年4月，中国信达资产管理公司长春办事处依据其与中国银行长春市大经路支行达成的债权转让协议，向本院申请变更申请执行人。本院作出（2003）朝法执字第2387-2号民事裁定书，将（2003）朝法执字第2387-2395号案件申请执行人变更为中国信达资产管理公司长春办事处。本院依法查封了登记在吉林省外贸包装厂名下的23栋厂房。此后，被执行人提出，同意拍卖已抵押的厂房及无籍厂房，但要求保留土地使用权，用于安置职工。申请执行人也同意按此方案执行。经当事人双方选择，共同选定吉林省华宇房地产评估咨询有限公司为评估单位，吉林省惠邦拍卖有限公司为拍卖单位。评估公司在评估报告中剔除了2栋已灭失的房屋和3栋实际用途为住宅的房屋，对其余18栋有籍房产和6处无籍房产进行了评估，评估结果为总价值295万元。双方当事人对此评估结果均无异议。经委托吉林省惠邦拍卖有限公司拍卖，最终在2006年12月11日召开的拍卖会上，竞买人赵丹书以人民币151.04万元竞买成功。竞买款扣除评估费9875元，公告费4000元，其余1,496，525.00元转入本院账户。本院收取20万元执行费后，将其余1,296,525.00元转给申请执行人。本院于2007年2月1日作出（2003）朝法执字第2387-2号民事裁定书，将拍卖成交的房屋裁定给竞买人赵丹书所有。长春市宽城区人民检察院于2008年6月26日委托长春市万通咨询测绘有限公司对被执行人单位所有无籍房屋和2处有籍房屋进行了重新测绘。检察机关的测绘结果与本院拍卖的无籍房屋在面积和数量上有较大差异。该院于同年10月13日向本院发来检察建议书，提出发现因评估失误，致使国有房屋面积漏沽6324.4平方米，（实际面积9751.4平方米，法院拍卖面积3427平方米），造成损失148万元。为防止国有资产流失，建议本院撤销对华盛实业地上物执行的相关裁定。本院拍卖无籍房屋与检察机关实测结果误差表编号              房屋名称              本案拍卖面积              检察院实测面积              误差                  1              大线车间              723              1541.47              -818.47                  2              大线办公室              544              269.28              ﹢247.72                  3              塑料车间              1360              1890.42              -530.42                  4              简易仓库              280              352              -72                  5              仓库              310              无              6              锅炉房              210              无              合计              -1173.17      经本院2009年第6次审判委员会讨论决定，于2009年6月4日作出（2009）朝法执监字第28号民事裁定书，认为“由于被执行人现有的无籍房屋面积和本院委托拍卖的房屋面积存在误差，无法将拍卖房屋进行分割并准确交付给房屋买受人，长春市宽城区人民检察院检察建议书意见应予采纳”，裁定撤销本院于2007年2月1日作出的（2003）朝法执字第2387－2号拍卖确权民事裁定书。同时于2009年6月16日向长春市房地产交易中心送达了协助执行通知书，停止办理原（2003）朝法执字第2387－2号民事裁定书确定的将吉林省外贸包装厂18栋房屋产权变更至赵丹书名下的行为；将华盛实业登记在吉林省外贸包装厂的（2003）朝法执字第2387－2号民事裁定书涉及的房屋产权恢复为吉林省外贸包装厂所有。另查明，被执行人原名为吉林省外贸包装厂，后变更为吉林省外贸华盛实业公司。又查明，中国信达资产管理公司长春办事处于2010年变更为中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司。本院认为，（一）关于房屋和土地分开处理是否违法的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。异议人赵丹书所引用的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权和房屋”。第二十三条规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”。而本案涉及的房屋和土地均属于被执行人吉林省外贸华盛公司，不存在权属不一致的问题，所以分开处理是违反法律规定的。仅仅由于要安置职工就将房屋和土地分开处理是错误的。（二）关于评估面积是否存在误差的问题。本案中对于无籍房屋评估的面积确实存在误差，检察机关于2008年6月26日委托长春市万通咨询测绘有限公司对被执行人单位所有无籍房屋重新测绘的结果可以充分证明。例如大线车间评估面积723平方米，实测面积为1541.47平方米，塑料车间评估面积1360平方米，实测面积为1890.42平方米。所有评估面积与实测面积均不相符，由于上述房屋均是整体建筑，无法准确分割，这样的误差无法保证标的物的正确移交。所以应予以纠正。关于面积出现误差的拍卖是否有效的问题。异议人赵丹书提出的关于面积出现误差的拍卖行为依然合法有效的观点没有法律依据。中国拍卖行业协会法律咨询委员会《给河北某拍卖有限公司关于房产标的成交后面积出现较大误差应如何处理的复函》是行业协会对于个案处理的一种观点，不具备法律效力。该案的案情与本案也完全不同。本案出现问题并不是拍卖程序出现问题，而是由于被执行人提供的房屋面积出现了过大的误差而又无法加以分割，造成标的物无法准确的移交，这是法院执行过程中的问题。法院发现确有错误的执行行为必须加以纠正。综上，本院作出的（2009）朝法执监字第28号民事裁定书并无不当，赵丹书的异议理由不成立，异议应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，经本院2016年第17次审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回异议人赵丹书的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向长春市中级人民法院申请复议。审判长  孙伟超审判员  李长顺审判员  赵晶华二〇一六年九月三十日书记员  李佳萍