广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再470号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：严德贵，男，1959年11月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：潘景城，男，1973年8月3日出生，汉族，住广东省中山市。
申诉人严德贵因与被申诉人潘景城房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第778号民事判决，向广东省中山市人民检察院申请监督。广东省人民检察院作出粤检民（行）监[2016]44000000038号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）粤民抗107号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察人员李满怀、李昱出庭。申诉人严德贵到庭参加诉讼，被申诉人潘景城经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为，二审判决认定严德贵与潘景城签订的《买卖合同》无效，判决潘景城不需承担约定的责任，属认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
第一，二审判决以涉案土地性质为集体土地，严德贵与涉案房地产的产权人樊容并非同一集体经济组织内的成员为由，认定涉案土地的买卖违反了法律的强制性规定，存在不当。本案中，潘景城、严德贵、旭峰公司于2011年12月26日签订《买卖合同》时，涉案土地性质为集体土地，三方约定将土地分割成223㎡、198㎡两块，交付时间为2012年5月1日前。随后，潘景城向严德贵出具承诺书，保证过户给严德贵的是国有土地证。由此可见，潘景城与严德贵的真实意思表示是将集体土地转为国有土地再进行交易。而事实上，合同签订后，涉案土地由樊容的继承人樊德明、樊少好、樊桂连、陈妹仔继承，分割成222.7㎡、198㎡两块，并于2012年3月转为国有用地。可见，双方关于将涉案土地转为国有土地再进行转让的条件完全可以成就，严德贵与潘景城交易国有土地的行为并不违反法律强制性规定。二审判决未结合承诺书以及土地性质可以改变的事实，简单地认定涉案土地的买卖违反了法律的强制性规定，存在不当。
第二，潘景城出具的书面承诺为其真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，具有法律约束力。二审判决以双方签订的《买卖合同》无效为由，判决潘景城仅退还定金及填土费，存在不当。本案中，潘景城代理樊容签订《买卖合同》未取得授权，该合同属效力待定合同。为进一步明确代理权问题，潘景城在《买卖合同》签订后书面承诺“若樊容不同意出售涉案地皮或不履行买卖合同中的相关约定，潘景城愿按合同约定于违约之日起七日内无条件双倍赔偿定金给严德贵”。可见，双方已经就潘景城未能取得代理权约定了责任条款。合同当天，严德贵已依约向潘景城转账支付15万元定金及5000元填土费，积极履行了合同义务。现涉案土地已过户给第三人，《买卖合同》无法实际履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，潘景城应依承诺书的约定承担相关的责任。
综上所述，二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项和第二百零八条规定，向本院提出抗诉，请求依法再审。
申诉人严德贵称：同意抗诉机关的抗诉意见。另补充意见认为，一、二审判决均认定双方“明知涉案土地为集体土地仍然进行买卖”及合同无效的基本事实，证据不足，且歪曲了基本事实，适用法律错误。一、二审法院既不愿意调查取证查明真相，又歪曲本案基本事实，判决完全错误。请求：1.撤销中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第778号民事判决和中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第649号民事判决；2.改判潘景城支付违约金15万元；3.潘景城承担本案一、二审诉讼费。
被申诉人潘景城未提交答辩意见。
严德贵向中山市第一人民法院起诉请求：2011年12月26日，严德贵、潘景城签订一份《买卖合同》，卖方樊容的名字是由潘景城代签的。合同约定：由潘景城将421平方米地皮及其建筑物（92.04平方米）出售给严德贵，但潘景城因地皮涨价重新高价卖给了别人，亦不愿意承担其承诺的违约金。特诉至法院，请求判令：1.潘景城立即支付合同定金15万元、违约金15万元、填土费5000元，共计人民币30.5万元；2.潘景城承担本案的诉讼费用。
中山市第一人民法院一审经审理查明：2011年12月26日，潘景城在未经产权人同意情况下与严德贵、中山市旭峰房地产中介有限公司（以下简称旭峰公司）三方签订《买卖合同》一份。约定：樊容将其所有的座落于中山市坦洲镇安阜村本合队的土地[土地使用证号：中府集建（总）字第328727号，面积421平方米；房产证号：粤房字第××号]以土地单价2200元/平方米、总价92万元卖给严德贵。合同签订当天，潘景城向严德贵出具承诺书：承诺其受樊容委托将上述地皮出售给严德贵，由潘景城代樊容签订买卖合同并收取定金15万元，若樊容不同意出售上述地皮或不履行买卖合同中的相关约定，潘景城愿按合同约定于违约之日起七日内无条件双倍赔偿定金给严德贵。潘景城还保证过户给严德贵的土地证是国有土地证。合同签订当天，严德贵向潘景城转账支付15万元定金及5000元填土费，潘景城向严德贵出具收据。后因上述地皮未过户，严德贵遂诉至一审法院，提出前述诉讼请求。
另查明：樊容，男，1921年2月22日出生，公民身份号码，原户口在中山市坦洲镇三合街34号（安阜社区居民委员会），因死亡户口已于2003年12月10日注销。
中山市第一人民法院一审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，严德贵与潘景城明知涉案土地为农村集体土地且严德贵非集体经济组织成员，还在无产权人授权的情况下对该土地进行买卖，违反了法律的强制性规定，故双方签订的买卖合同无效。潘景城因该合同取得的财产，应当返还严德贵。由于双方明知涉案土地为集体土地仍然进行买卖，严德贵、潘景城均有过错，应当各自承担相应的责任。综上，严德贵请求潘景城退还定金15万元及填土费5000元，理据充分，一审法院予以支持；严德贵请求潘景城支付15万元违约金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，一审法院于2014年4月2日作出（2013）中一法坦民一初字第649号民事判决：一、潘景城于本判决发生法律效力之日起七日内向严德贵返还155000元；二、驳回严德贵的其他诉讼请求。一审案件受理费5876元，减半收取2938元（严德贵已预交），由严德贵负担1445元，潘景城负担1493元。
严德贵不服一审判决，上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。理由如下：1.严德贵与潘景城签订涉案买卖合同时是按照国有土地的价格进行协商签订的；2.潘景城未能按照合同履行义务，存在欺骗行为，应无条件向严德贵赔偿150000元违约金。请求二审法院判令：1．撤销一审判决，改判支持严德贵的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用及律师费用均由潘景城承担。
中山市中级人民法院二审查明，一审法院查明的基本事实清楚，予以确认。
另查明：二审期间，严德贵主张潘景城将涉案土地转为国有土地后，又将该土地高价转让给他人。二审法院依据严德贵的申请，向中山市土地房产产权档案馆调阅涉案土地的相关转让资料。经查，樊德明、樊少好、樊桂连、陈妹仔与中山市国土资源局于2012年3月12日就位于中山市坦洲镇三合街34号用地面积为198平方米的土地签订了《中山市国有土地使用权出让合同》，上述土地于2012年5月16日登记于樊德明、樊少好、樊桂连、陈妹仔名下，土地权属性质为国有。2012年9月14日，樊德明、樊少好、樊桂连、陈妹仔将上述土地使用权转让给郑子纲，并于2012年10月30日登记于郑子纲名下。
中山市中级人民法院二审认为：本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，根据上述规定，二审认为，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即农村宅基地只能与其上的房屋一并转让；农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门审批同意；农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民；转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。本案中，严德贵与潘景城于2011年12月26日签订涉案《买卖合同》时，涉案土地性质为集体土地，而严德贵与涉案房地产的产权人樊容并非同一集体经济组织内的成员，且潘景城没有获得产权人的授权，故严德贵与潘景城就涉案土地进行买卖的行为，违反了法律的强制性规定，一审法院认定双方于2011年12月26日签订的《买卖合同》无效并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因严德贵与潘景城明知涉案土地为集体土地仍进行买卖，故双方对此均存在过错，一审判令潘景城向严德贵返还其已支付的定金15万元及填土费5000元并无不当。至于严德贵上诉主张潘景城应向其支付15万元违约金的问题，经查，潘景城于承诺书中承诺“若樊容不同意出售涉案地皮或不履行买卖合同中的相关约定，潘景城愿按合同约定于违约之日起七日内无条件双倍赔偿定金给严德贵”，二审法院认为，潘景城出具该承诺书仍然是为了保证涉案买卖合同的履行，因涉案买卖合同已被二审法院认定为无效，故严德贵要求潘景城按承诺书的约定承担违约责任，理据不充分，二审法院对其主张不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，二审法院不作审查。
综上，严德贵的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，二审法院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院于2014年9月5日作出（2014）中中法民一终字第778号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由严德贵负担。
本院再审查明：二审查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，广东省人民检察院在抗诉书中查明以下事实：2012年2月，樊容的继承人樊德明、樊少好、樊桂连、陈妹仔申请按照（2012）中一法坦民一初字第98号民事调解书的内容，对坐落于中山市坦洲镇安阜村三合队的土地【土地使用证号：中府集建总字第328727号，面积421平方米；房产证号：粤房字第××号】办理继承和用地分割手续，随后将分割后的两块集体土地转为国有用地。2012年3月，中山市国土资源局批复同意，将上述土地按实际面积分割，并办理国有土地使用权证中府国用（2012）3300719号（土地使用面积为222.7㎡）和中府国用（2012）3300713号（土地使用面积为198㎡）。2012年8月23日，潘景城作为樊德明、樊少好、樊桂连、陈妹仔的代理人与郑子纲签订房地产买卖合同，约定以人民币105300元总价将中府国用（2012）3300719号土地及地上房屋卖给郑子纲。2012年9月14日，刘旭平作为樊德明、樊少明、樊桂连、陈妹仔的代理人与郑子纲签订土地使用权转让合同，约定以人民币104970元总价将中府国用（2012）3300713号卖给郑子纲。上述土地已办理使用权变更手续。
本院再审审理期间，广东省人民检察院向本院提交了从中山市土地房产产权档案馆调取的涉案土地的资料（《房地产权登记申请、审批表》、《中山市国有土地使用权出让合同》、《广东省房地产买卖合同》、《中山市土地使用权转让合同》）。内容包括涉案421㎡集体土地的来源；樊容身故后，中山市国土资源局依其继承人申请将421㎡土地分割成198㎡和222.7㎡两块集体用地；樊容继承人补缴土地出让金后，上述两块集体用地转为国有用地；由潘景城、刘旭平代理，将两块土地转让给郑子纲。上述证据用以证明：在潘景城与严德贵签订合同之后，产权人办理了涉案土地的分割和性质变更等手续，土地分割与转国有的时间均在严德贵与潘景城的合同约定时间内，分割的面积与合同约定的面积一致。但潘景城违反承诺，作为代理人将上述土地转让给第三人郑子纲。
严德贵质证认为，检察机关从档案馆调取的涉案421平方米集体土地转为两块国有土地，以及卖给郑子纲的档案资料，是真实合法的，与本案严德贵与潘景城的买卖合同及潘景城的承诺书等证据形成完整的证据链，证明潘景城按买卖合同和承诺书的约定，将421平方米集体土地转为两块国有土地，卖给严德贵，但潘景城中途毁约卖给了郑子纲。合同中介经办人刘旭平参与两次重卖过程。二审判决完全违背事实。
潘景城未发表质证意见。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见以及双方当事人的诉辩意见，本案再审双方争议的主要问题是：潘景城是否应依照承诺书的约定，双倍返还定金给严德贵。
根据本案查明事实，2011年12月26日，樊容作为卖方，潘景城作为樊容的代理人与买方严德贵、中介方旭峰公司签订《买卖合同》，约定樊容将涉案土地卖给严德贵。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，由于签订《买卖合同》时樊容已经死亡，潘景城签订涉案《买卖合同》没有经过樊容继承人的授权，事后也没有得到其继承人的追认，故潘景城签订《买卖合同》的行为是无权代理行为，该行为未经追认，对樊容的继承人不发生法律效力，应由潘景城承担责任。潘景城在《承诺书》中承诺，若樊容不同意出售上述地皮或不履行买卖合同中的相关约定，愿按合同约定于违约之日起七日内无条件双倍赔偿定金给严德贵。该《承诺书》是双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，对双方具有法律约束力。鉴于涉案土地由樊容的继承人继承，后转为国有用地，并通过潘景城等人转让给案外人，说明涉案土地实际可以转为国有土地，涉案《买卖合同》可以实际履行，潘景城却不履行，有违《承诺书》中的约定及诚实信用原则，因此，潘景城在《承诺书》中承诺承担责任的条件已经成就，其应依照《承诺书》的约定承担双倍赔偿定金的责任。
综上所述，检察机关抗诉理由成立，本院予以支持。二审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第778号民事判决和中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第649号民事判决；
二、潘景城于本判决发生法律效力之日起七日内向严德贵双倍返还定金及填土费共计305000元。
潘景城如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
一审案件受理费5876元，减半收取2938元，二审案件受理费3300元，共计6238元，由潘景城负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 赖尚斌
审判员 谭 甄
二〇一七年三月三日
书记员 邵炜翎