山东省曲阜市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）曲商初字第230号
原告曲阜市邮政局，住所地：曲阜市。
法定代表人王霞，局长。
委托代理人孙艳国，山东中昊律师事务所律师，特别授权。
委托代理人刘奎，男，汉族，1964年10月8日出生，系曲阜市邮政局职工，身份证号码：3708231964********，特别授权。
被告山东名雅酒店管理有限公司，住所地：济南市历下区。
法定代表人刘政基，董事长。
被告曲阜名雅儒家大饭店有限公司，住所地：曲阜市。法定代表人刘政基，董事长。
以上二被告共同委托代理人曹进华，曲阜圣源法律服务所法律工作者，特别授权。
第三人侯庆福，男，汉族，1968年10月9日出生，住济宁市市中区。
原告曲阜市邮政局诉被告山东名雅酒店管理有限公司（以下简称山东名雅公司）、曲阜名雅儒家大饭店有限公司（以下简称曲阜名雅公司）、第三人侯庆福租赁合同纠纷一案，于2013年4月3日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告曲阜市邮政局的委托代理人孙艳国、刘奎，被告山东名雅公司、曲阜名雅公司的共同委托代理人曹进华到庭参加诉讼，第三人侯庆福经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告曲阜市邮政局诉称，2008年4月16日，原告与被告山东名雅公司签订《租赁合同》，约定山东名雅公司承租原告原邮政宾馆，期限为10年，自2008年4月20日起至2018年4月19日止，租金第一、二、三年每年65万元，第四、五、六年每年70万元，第七年至第十年每年75万元；第一年一次性交清租金两年租金130万元，第三年于每季末十日内、第四年后每季初缴纳当季租金；如有违约则按年度租金总额的50%支付违约金（本案原告要求支付30%），逾期30日未缴纳租金，原告有权解除合同。合同签订后的前两年，被告履行了合同义务，但第三年、第四年被告没有按时缴纳租金，原告曾于2012年8月诉至法院，要求被告支付至2012年10月20日的租金97.2214万元，判决生效后，被告仍未支付，至本案起诉时又产生新的租金。合同签订时，双方约定，山东名雅公司承诺合同的权利与责任由该公司和新设立的曲阜名雅公司共同享有和履行，故依照民诉法的规定，要求：1、解除原告与被告山东名雅公司签订的《租赁合同》，退还租赁物及交接物品清单（含被告处置的锅炉和中央空调机组的价值130000元）；2、二被告支付自2012年10月21日起至2013年4月1日的租金23.3574万元，承担违约金61.5万元；3、由二被告承担本案的诉讼费。
被告山东名雅公司、曲阜名雅公司共同提交答辩状并辩称，原告与被告山东名雅公司的合同应当继续履行，该合同没有构成根本违约，被告承租期间对房屋进行了修缮，至今仍有部分房屋未达到营业条件，另有原告在酒店挂账消费的账目不是79027元，应当重新核实，双方曾在合同中约定“合同期内如遇到重大疫情，造成无法经营时，其间的租金应当适当减少”，从2008年至今先后出现了甲型H1N1、H7N9等疫情，故租金应当适当减少；合同中约定了“逾期30日未缴纳租金，甲方有权终止合同”，但原告没有行使解除权，视为原告放弃了要求违约金的权利，故无权要违约金。
第三人侯庆福未到庭，未提交书面答辩状。
为证明自己的主张，原告提交如下证据：
1、《租赁合同》一份五页，《物品交接清单》一份三页，证明原告与被告山东名雅公司存在租赁关系，以及该合同项下的租赁物、期限、租金及其交付方式，双方的权利义务、违约责任等事实。同时证明被告山东公司租赁涉案宾馆，为在曲阜成立有限公司从事酒店经营为目的的事实。
2、《企业信息》、《关于名雅儒家大酒店空调机组售卖报价的请示》、《关于酒店屋面漏水修缮的申请报告》及《申通快递详情单》各一份，证明被告山东名雅公司作为被告曲阜名雅儒家大饭店有限公司的发起人签订了《租赁合同》，被告曲阜名雅儒家大饭店有限公司在实际享有合同权利、履行合同义务，原告诉求两被告承担合同责任符合法律规定。同时证明被告经原告同意后将空调机组、095T锅炉以130000元售卖的事实。
3、（2012）曲民商初字第352号判决书及该案相应证据。
证明原告在2012年9月25日才对其违约欠付租赁费金数额和原告消费金抵付的事实。同时证明被告违约，被告应承担自2012年10月20日后的租赁费和自违约以来约定违约金的事实。
4、证人陈营、唐秋民出庭作证，证明原告在与被告签订租赁合同时，已依据《物品交接清单》向被告交付了清单内所有物品的事实；同时证明将空调机组、095T锅炉以130000元售卖时，原告已根据被告的要求派员现场确认、监督售卖全过程的事实。
二被告质证：
对证据1，认为对《租赁合同》无异议，证明内容也无异议。对清单有异议，这只是单方证据，只有邮政局签字，没有名雅酒店、儒家大饭店的签字，当时委托二被告时只是空房子，没有实物。
对证据2，对《企业信息》无异议；对《关于名雅儒家大酒店空调机组售卖报价的请示》复印件，没有法律效力，锅炉、空调是原告方自己卖的，被告打了个报告，因为动产所有权属于原告方，对《关于酒店屋面漏水修缮的申请报告》无异议，以前出现过多次和原告方协商，但原告不接收，才送的这个报告。
对证据3，对（2012）曲民商初字第352号民事判决书内容无异议，但这是以前的租赁费，与本案无关。对消费单据无异议。
对证据4，证人陈营、唐秋民的证言，因为他们是原告的职工，有利害关系，不予认可。
本院认为，对上述证据1、2、3被告均无异议，本院予以认定。对证人证言，证人陈营、唐秋民虽然为原告的工作人员，但作为交接过程中的工作人员对交接流程进行了监督，符合常理，故对其证言，本院予以认定。
被告曲阜名雅公司提交如下证据：
1、照片一组，证明房屋漏水，给原告打的报告，对方没有及时解决。
2、曲阜名雅公司会计孔伟签字的账单一份，用以证明双方存在挂账消费、可以充抵租金的事实。
3、消费账单一份，用以证明挂账及欠账的事实。
原告质证，对证据1，不能证明和原告租赁宾馆有关系，被告起诉照片即便是宾馆的照片，根据合同中的约定内容，应由被告自主修缮，是被告的责任，日常维修应由被告承担。对证据2，是复印件，不具有法律效力，不予认可。对证据3、是被告自己打出来的，不是证据，客户名称数字都是2012年开庭用过的了；如果有原告签字的，我们都认可，这只是被告单方提交的证据，我们不予认可，但可以双方核实。
本院认为，对于房屋修缮，双方合同中约定，由被告自行日常修理维护，故对其提交的房屋漏雨证据不予认定，关于挂账消费，双方可对账后核实具体数字。
结合上述证据，经本院审理，认定以下事实：2008年4月16日，原告邮政局与被告山东名雅公司签订《租赁合同》一份，约定：被告山东名雅公司租赁曲阜市邮政局所属的原邮政宾馆及相关设施，期限为10年，从2008年4月20日起至2018年4月19日止，租金为第1.2.3年每年65万元，第4.5.6年每年70万元，第7年到第10年每年75万元，租金的缴纳方式，第1年一次性缴纳两年租金130万元，合同签订后，5日内缴纳130万元，其余租金按季度交付，第3年于每季末十日内、第4年开始于每季初十日内向甲方缴纳当季租金；同时约定，若逾期缴纳租金，每逾期一日，按季租金的千分之五支付滞纳金，逾期30日未缴纳租金，出租方有权终止合同；承租后，经营主体为乙方（山东名雅公司）以租赁该酒店为目的在曲阜投资成立的有限公司，本合同权利与责任由乙方（山东名雅公司）与新设立的公司（曲阜名雅公司）共同享有和履行；约定违约责任为，如有违约应向对方支付违约年度租金总额的50%作为违约金，造成损失大于违约金的，应当赔偿损失。
合同签订后，原告将有关设施交付给被告经营，被告曲阜名雅公司在履行过程中，因拖欠租金，原告曾于2012年8月9日向我院起诉，我院于2012年10月22日作出（2012）曲商初字第352号民事判决，判令被告山东名雅公司支付2008年4月20日至2012年10月20日的租赁费97.2204万元。此后被告山东名雅公司未履行，又产生新的租金，原告于2013年4月3日向本院起诉，1、解除原告与被告山东名雅签订的《租赁合同》，退还租赁物及交接物品清单（含被告处置的锅炉和中央空调机组的价值130000元）；2、二被告支付自2012年10月21日起至2013年4月1日的租金23.3574万元，承担违约金61.5万元；3、由二被告承担本案的诉讼费。
合同履行过程中，被告曲阜名雅公司在处置锅炉、空调等设备时，向原告提交报告，将该批设备处置价款130000元。
另查明，山东名雅公司与原告签订合同后，于2008年6月16日出资130万元，与施旭林（出资10万元）、孙敏（出资20万元）、ＸＸ（出资20万元）、张丽闽（出资20万元）成立了曲阜名雅儒家大饭店有限公司，注册资本为200万元，经营期限至2028年6月15日。
本院在审理过程中，经双方对账，原告在曲阜名雅公司的挂账消费金额为99063元无异议，同意从租赁费中冲减。
双方争议的焦点为：1、合同是否需要解除；2、租赁房屋清单是否交付；3、原告起诉违约金是否过高，是否需要调整？
本院认为：1、关于合同是否解除。原告曲阜市邮政局与被告山东名雅公司合同中“如约定逾期30日未缴纳租金，原告有权解除合同”，该条款是双方真实意思的表示，被告山东名雅公司未按约定足额缴纳承包费，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同”故原告要求解除合同的请求应予支持。2、关于房屋清单是否交付。虽然原告提供的清单没有被告的签字，但从证人陈营、唐秋民证明交接过程并结合其他证据，并按正常房屋租赁习惯，应当视为已经交付，被告应在解除合同的同时按现状交付给原告相关物品。3、关于违约金是否过高的问题。本院认为，合同中双方约定“如有违约则按年度租金总额的50%支付违约金”条款，诉讼中原告要求减少了违约金数额，按30%支付，符合法律规定，本院予以支持。4、关于空调机组、095T锅炉以130000元售卖应否返还给原告。本院认为，被告曲阜名雅公司曾以书面形式报告给原告，原告也同意其售卖，该物品所有权为原告所有，其售卖后的价款130000元应返还给原告。
综上，本院认为，原告与被告山东名雅公司2008年4月16日签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违背法律的规定，为有效合同。双方应当严格按照合同的约定履行各自的权利和义务，被告山东名雅公司未按时足额缴纳租赁费用，已构成违约，其应当交清拖欠的租赁费用，并支付违约金，原告的诉讼请求应予支持。被告曲阜名雅公司作为山东名雅公司以合同相对人及发起人和租赁该酒店为目的在曲阜成立的有限责任公司，与原告约定“本合同权利与责任由乙方（山东名雅公司）与新设立公司共同享有和履行”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故曲阜名雅公司也应承担该合同的义务。第三人侯庆福经本院合法传唤后，未到庭，视为放弃自己的权利，本院应缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》二百二十六条、二百二十七条、二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曲阜市邮政局与被告山东名雅酒店管理有限公司2008年4月16日签订的《租赁合同》；
二、被告山东名雅酒店管理有限公司、曲阜名雅儒家大饭店有限公司支付给原告曲阜市邮政局租赁费307114元（2012年10月21日至2013年4月1日租金233574元-原告挂账消费99063元＋2013年4月2日起至本判决解除之日租金90天×1917.8082元=172603元）；
三、被告山东名雅酒店管理有限公司、曲阜名雅儒家大饭店有限公司返还给原告曲阜市邮政局售卖的空调机组、095T锅炉款130000元；
四、被告山东名雅酒店管理有限公司、曲阜名雅儒家大饭店有限公司支付给原告曲阜市邮政局违约金383795元（按照实际拖欠的租赁费30%计算972204元＋307114元×30%=383795元）；
五、上述（一）（二）（三）（四）项合计820909元于本判决生效后十日内支付给原告曲阜市邮政局；
六、被告曲阜名雅儒家大饭店有限公司于本判决生效后三十日内返还给原告曲阜市邮政局客房、餐饮区及会议室物品（按现状返还，清单附后）；
七、驳回原告曲阜市邮政局的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12009元，财产保全费4920元，共计16929元，由被告山东名雅酒店管理有限公司、曲阜名雅儒家大饭店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 王 杨
审判员 孔凡岩
审判员 赵世友
二〇一三年七月二日
书记员 庞红瑞
附：物品清单
原曲阜邮政宾馆客房物品返还清单（一）
序号品名单位数量原交接时物品状况1圈椅把104木架轻度破损坐垫不能使用2茶几个52几面轻度破损几腿全部破损严重3电视台57基本不能使用4电视柜个65轻度破损5写字台个67轻度破损6方凳个61轻度破损7行李柜个53轻度破损8台灯个37部分破损灯罩全部不能使用9落地灯个12轻度破损10床体个132部分轻度破损部分严重破损备注上述物品均以实有物品现状交还邮政局。
原曲阜邮政宾馆客房物品返还清单（二）
序号品名单位数量原交接时物品状况1空调柜机台3凭观察登记表面损坏，未通电测试2空调挂机台3凭观察登记表面损坏，未通电测试3电视台2凭观察登记表面损坏，未通电测试4背投电视台1凭观察登记，未通电测试5大圆桌张8都存在破损6小圆桌张17都存在破损7方桌张3都存在破损8玻璃圆桌面张19木椅把156部分严重破损10单人沙发对1陈旧11实木仿古木椅个4有拨缝12实木仿古长椅个1有拨缝13实木仿古小茶几个2有拨缝14实木仿古大茶几个1有拨缝15不锈钢凉菜架个4轻微变形16不锈钢操作台个2轻微变形17大瓷花瓶个1完好18牵牛饰品个1完好19茶几个1轻微破损备注上述物品均以实有物品现状交还邮政局
原曲阜邮政宾馆客房物品返还清单（三）
序号品名单位数量原交接时物品状况1锅炉台1已报废2冷水机组套1未检修测试3冷却塔台1未检修测试4换热器台2未检修测试5立式管道泵台2未检修测试6格力5匹空调台1未测试7春兰5匹空调台1未测试8熊猫29寸电视台2未测试9进口音响个2未测试10会议桌个6111木椅把13912沙发套113老板桌椅套114办公桌椅套715音响控制台台1未测试16舞台射灯套1未测试备注上述物品均以实有物品现状交还曲阜市邮政局