山东省章丘市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）章民特字第19号
申请人宋鹏，男，生于1977年6月15日，汉族，济南东城建设置业有限公司工作人员，住章丘市。
委托代理人王好忠（系申请人之岳父），男，生于1950年4月20日，汉族，住章丘市。
被申请人山东恒盛置业有限公司，住所地章丘市。
法定代表人刘春锋，总经理。
委托代理人商苗苗，山东鲁明律师事务所律师。
委托代理人耿明明，山东鲁明律师事务所实习律师。
申请人宋鹏于2015年12月17日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后依法由审判员王宁宁进行了审查。申请人宋鹏的委托代理人王好忠，被申请人山东恒盛置业有限公司的委托代理人商苗苗、耿明明到庭参加了审查。本案现已审查终结。
申请人宋鹏称，2014年12月17日，我方与被申请人签订了编号宋鹏01号的借款合同，借款300万元。2014年12月22日，我方与被申请人签订了编号宋鹏03号的借款合同，借款100万元。以上借款均通过银行转账转入被申请人单位账户。被申请人为了长期向我方借款和办理展期续借，于2015年5月8日将被申请人的君之家园1号楼的5套房产给我方办理了房产抵押手续，并在抵押登记机关办理了抵押登记，权利价值为685万元。2015年6月16日借款到期，被申请人付清了利息，本金400万元展期续借，并于2015年6月17日重新签订了编号宋鹏05号借款合同。该借款合同约定：1、借款期限从2015年6月17日至2015年12月16日；2、借款利率：月利率1.5%，每三个月支付一次；3、担保方式：用君之家园1号楼5套房产抵押担保。该借款到期，本息至今未还。
2015年7月8日，我方与被申请人签订了编号宋鹏06号的借款合同，借款40万元，该款通过银行转账转入被申请人单位账户。该借款合同约定的借款期限为2015年7月8日至2016年1月7日，约定的担保方式同上述我方与被申请人所签编号宋鹏05号借款合同。
该借款合同第十条约定：被申请人没有按期偿还利息、被申请人涉及重大经济纠纷，财务状况恶化、被申请人发生损害或可能损害我方权益的重大事件，我方有权要求被申请人立即偿还借款、利息及其他费用，且我方要求被申请人偿还之日即为本合同借款届满之日。该借款合同第四条约定：被申请人应于2015年10月7日支付利息1.8万元。经多次催要，被申请人至今未付。现被申请人有多起案件未能清偿，以危及我方权益。根据约定视为债权到期，因此要求被申请人偿还借款及利息。
综上，被申请人山东恒盛置业有限公司向申请人宋鹏借款440万元以及借款利息到期未还。现被申请人已无现款偿还能力。请求法院依法拍卖或者变卖被申请人山东恒盛置业有限公司向申请人宋鹏抵押的君之家园1号楼5套房产，他项权证号：章房他证城字第150014**号（产权证号：城15003112号）、章房他证城字第150014**号（产权证号：城15003136号）、章房他证城字第150014**号（产权证号：城15003137号）、章房他证城字第150014**号（产权证号：城15003138号）、章房他证城字第150014**号（产权证号：城15003139号）。由申请人优先受偿债权合计4922533元（其中本金440万元、借款利息39.2万元、违约金130533元）；诉讼费用由被申请人承担。
审查过程中，申请人明确其优先受偿范围为借款本金440万元；利息按月息1.5%计算，自合同签订时至欠款实际清偿之日止。违约金在不超出年利率24%的范围内减去合同约定的利息，剩余部分作为清偿违约金的依据，起止时间同利息的计算时间。
申请人宋鹏针对其申请提供如下证据予以证实：
1、2014年12月17日编号为宋鹏01号借款合同附被申请人出具的收据、转账凭证各1份，证实该笔借款的本金为300万元，约定利率月息2%，期限为2014年12月17日至2015年6月16日，该款已付息，本金300万元转编号为宋鹏05号借款合同；
2、2014年12月22日合同编号为宋鹏03号借款合同附被申请人出具的收据、转帐凭证各1份，借款期限为2014年12月22日至2015年6月21日，月利率2%，该笔借款到期后已付，本金转编号宋鹏05号借款合同续借。
3、进账单、利息明细各1份，证实被申请人于2015年6月16日已支付01、03号借款合同的利息；
4、2015年6月17日编号为宋鹏05号借款合同附被申请人出具的收据1份，该笔借款为01号借款合同借款本金300万元、03号借款合同借款本金100万元共计400万元的续借，该借款合同第四条第一款已明确记载，月利率1.5%，借款期限为2015年6月17日至2015年12月16日，至今该借款合同的本息均未偿还。
5、2015年7月8日编号06号借款合同附被申请人出具的借款收据1份、转帐凭证2份，借款期限2015年7月8日至2016年1月7日，月利率1.5%，至今，该笔借款本息均未偿还。
6、他项权证5份，证实被申请人用该5套房产对借款进行抵押并办理抵押登记。
被申请人山东恒盛置业有限公司称，申请人实际向被申请人提供借款本金为392万元。1、编号宋鹏01号借款合同，约定的借款金额为300万元，同时约定当日支付利息，且被申请人已经支付该笔利息。依据《关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第27条，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当以实际出借的金额认定本金。故该借款本金为264万元（300-300×2%×6=264万元）；编号宋鹏03号借款合同，约定的借款金额为100万元，同时约定当日支付利息，且被申请人已经支付该笔利息。依据《关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第27条，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当以实际出借的金额认定本金。故该借款本金为88万元（100-100×2%×6=88万元）；编号宋鹏05号借款合同，约定借款金额为400万元，被申请人认可该笔借款为以前合同01和合同03未还借款的延期使用，但对借款本金数额不认可，实际该合同借款本金为352万元；对第四笔借款40万元无异议。2、借款利息应以借款本金392万元为基数进行计算。3、违约金没有合同条款明确约定，且年利率已经超过24%，对申请人的违约金请求部分应予驳回。4、本案不适用担保物权程序，他项权登记时间在先而借款合同签订在后，不存在有效担保，申请人不享有优先担保权，双方关于抵押担保的相关约定属于无效条款。
审查过程中，2016年1月15日，申请人宋鹏与被申请人山东恒盛置业有限公司经过对账，双方确认被申请人向申请人借款440万元。其中编号为宋鹏05号的借款合同，借款400万元，利息已结清至2015年6月16日，剩余本息至今未付；编号为宋鹏06号的借款合同，借款本金为40万元，本息至今未付。
本院认为，申请人宋鹏与被申请人山东恒盛置业有限公司签订的编号为宋鹏05号《借款合同》、宋鹏06号《借款合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，本院予以确认。关于宋鹏05号《借款合同》，因被申请人在借款到期后未依约履行还款义务，责任在于被申请人，现申请人要求被申请人还款，理由正当，本院予以支持。关于宋鹏06号《借款合同》，根据合同约定：“第十条违约责任3、出现下列情形的，甲方（本案申请人）有权要求乙方（本案被申请人）立即偿还借款、利息及其他费用，且甲方要求乙方偿还之日即为本合同借款期限届满之日：（1）乙方没有按期偿还借款及利息”，因被申请人未按照合同约定于2015年10月17日偿还申请人利息1.8万元，应当视为违约，现申请人宋鹏要求对被申请人山东恒盛置业有限公司立即偿还借款及利息等，以其抵押房产拍卖或者变卖，在其担保范围内优先受偿，理由正当，本院予以支持。关于受偿范围，根据申请人与被申请人对账，双方对借款本金440万元无异议，本院予以确认。根据编号宋鹏05号《借款合同》第二条约定“借款金额人民币400万元”；第三条“借款利率1.5%，每三个月支付一次利息，所产生的税金由乙方负担”；第四条第一项“本金借款时间陆个月，自2015年6月17日起至2015年12月16日止”；第六条“以君之家园1号楼501铺（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1203、1303（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1204、1304（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1403、1503（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1404、1504（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）五套房屋作为抵押”；第十条“违约责任（5）乙方不能按时支付利息的，甲方有权按照未付利息每日万分之五计算，要求乙方支付违约金；乙方逾期未清偿借款本金的，甲方有权按照借款本金每日千分之三计算，要求乙方支付违约金。超期甲方有权处置抵押的商品房”，故申请人主张利息以400万元为基数，自2015年6月17日起至借款实际清偿之日止，按月利率1.5%计算；违约金部分，申请人主张被申请人在不超过年利率24%的范围内减去合同约定的借款利息，剩余部分作为违约金进行赔偿。根据宋鹏06号《借款合同》第二条约定“借款金额人民币40万元”；第三条“借款利率1.5%，每三个月支付一次利息，所产生的税金由乙方负担”；第四条第一项“本金借款时间陆个月，自2015年7月8日起至2016年1月7日止”；第六条“以君之家园1号楼501铺（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1203、1303（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1204、1304（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1403、1503（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1404、1504（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）五套房屋作为抵押”；第十条“违约责任（5）乙方不能按时支付利息的，甲方有权按照未付利息每日万分之五计算，要求乙方支付违约金；乙方逾期未清偿借款本金的，甲方有权按照借款本金每日千分之三计算，要求乙方支付违约金。超期甲方有权处置抵押的商品房”，故申请人主张该笔借款的利息以40万元为基数，自2015年7月8日起至借款实际清偿之日止，按月利率1.5%计算；违约金部分，申请人主张被申请人在不超过年利率24%的范围内减去合同约定的借款利息，剩余部分作为违约金进行赔偿。本院认可，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”，因此，关于宋鹏05号《借款合同》，利息应以400万元为基数，自2015年6月17日起至借款实际清偿之日止，按月利率1.5%计算；违约金应以400万元为基数，自2015年6月17日起至借款实际清偿之日止，按日利率3‰计算，以上两项之和不超过年利率24%的部分，本院予以支持，超出部分应为无效，本院不予支持。关于宋鹏06号《借款合同》，利息应以40万元为基数，自2015年7月8日起至借款实际清偿之日止，按月利率1.5%计算；违约金应以40万元为基数，自2015年7月8日起至借款实际清偿之日止，按日利率3‰计算，以上两项之和不超过年利率24%的部分，本院予以支持，超出部分应为无效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，裁定如下：
对被申请人山东恒盛置业有限公司所有的位于章丘市恒盛东方君之家园1号楼501铺（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1203、1303（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1204、1304（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1403、1503（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）；1号楼1404、1504（房屋所有权证号：章房权证城字第150031**号）房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，变价后所得款项优先偿还以下款项：
一、被申请人山东恒盛置业有限公司所欠申请人宋鹏借款本金400万元及利息、违约金（利息应以400万元为基数，自2015年6月17日起至借款实际清偿之日止，按月利率1.5%计算；违约金应以400万元为基数，自2015年6月17日起至借款实际清偿之日止，按日利率3‰计算，利息及违约金两项之和以不超过年利率24%为准）；
二、被申请人山东恒盛置业有限公司所欠申请人宋鹏借款本金40万元及利息、违约金（利息应以40万元为基数，自2015年7月8日起至借款实际清偿之日止，按月利率1.5%计算；违约金应以40万元为基数，自2015年7月8日起至借款实际清偿之日止，按日利率3‰计算，利息及违约金两项之和以不超过年利率24%为准）。
案件受理费100元，由被申请人山东恒盛置业有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审判员 王宁宁
二〇一五年十二月八日
书记员 于继芳