江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3488号
上诉人(原审被告)昆山世贸联华商业经营管理有限公司,住所地昆山市玉山镇城北北门路388号。
法定代表人徐美芳。
上诉人（原审被告）昆山温莎堡假日广场有限公司,住所地昆山市玉山镇北门路388号。
法定代表人谢乐民，该公司总经理。
委托代理人缪莹，江苏众勋律师事务所律师，代理上述二上诉人。
被上诉人（原审原告）顾燕平。
委托代理人赵福俊。系原告陈莉配偶。
被上诉人（原审原告）陈莉。
上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）、昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称温莎堡公司）因与被上诉人顾燕平、陈莉与房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第4191号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：两原告系昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦3层178室商铺所有权人。2009年8月1日，两原告与被告世贸公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、上述房屋建筑面积31.21平方米，购房总价款为68万元，两原告委托被告世贸公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，两原告同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造，2、两原告与被告世贸公司同意，在本协议约定的各委托期限内，被告世贸公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为两原告委托被告世贸公司的代理报酬费用，若不足由被告世贸公司赔偿补足，3、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日，其中第一年度为2009年6月1日至2009年12月31日，4、被告世贸公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度（2013年1月1日至2016年12月31日）每年租金为68861元，第九年度至第十年度（2017年1月1日至2018年12月31日）每年租金为77468元；租金按季度支付，租赁期第五年开始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二，协议还对其他事项进行了约定。两原告将上述租赁房屋交付被告世贸公司后，由于温莎堡假日广场1号楼华懋大厦需要进行消防改造且被告世贸公司已完成部分消防改造工程并先行垫付部分工程费用，2014年5月4日，两原告与被告世贸公司、被告温莎堡公司签订《补充协议书》，就消防改造工程费用及施工期内两原告租金损失问题进行了约定：1、本次消防改造工程工期近九个月，期间被告世贸公司无法出租受托经营物业，为此两原告同意减免工程期间四个半月的租金25822.88元，被告世贸公司在扣除该减免租金后，自2014年4月起恢复支付两原告租金，2、两原告应分摊支付的消防工程费用金额为8680.13元，两原告同意被告世贸公司在剩余应付19个季度租金中分摊平均扣除，3、若被告世贸公司在支付期不能支付租金时，应以书面形式通知两原告，最多不得超过6个月，由被告温莎堡公司提供担保支付所欠租金，4、本补充协议为原《委托租赁经营协议》的补充，原协议是以受托物业符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租为被告世贸公司履行协议约定义务的先决条件，两原告有配合被告世贸公司，共同维护被告世贸公司受托物业整体利益的义务，共同搞好经营工作，双方酌情协商解决方案。涉案房屋2015年1月至3月的租金为17215.25元（68861元/4），两原告应当分摊的消防工程费用为456.84元（8680.13元/19），被告世贸公司拖欠两原告2015年1月至3月的租金16758.41元，遂引起纠纷
原审另查明：不包括两原告在内的华懋大厦3层部分业主委托业主李玉萍于2015年6月14日与被告世贸公司解除《委托租赁经营协议》，两被告认为华懋大厦3层已经不能整体整合出租，被告世贸公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件。
以上事实由两原告提供的《委托租赁经营协议》、《补充协议》、房产证、土地证、两被告提供的解除合同协议、授权委托书及当事人在庭审中的陈述为证。
原审原告顾燕平、陈莉的诉讼请求为：1、两被告支付2015年1月至3月的租金16758.48元；2、两被告支付违约金，以16758.48元为基数按照日万分之二标准从2015年1月10日计算至判决生效之日；3、两被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为：原被告签订的《委托租赁经营协议》及《补充协议》合法有效，各方均应恪守。被告世贸公司理应按照合同约定按时足额支付租金，故原审法院对于两原告要求被告世贸公司支付拖欠的2015年1月至3月租金16758.41元的诉请予以支持。被告世贸公司未遵守合同约定，应当承担违约责任，《委托租赁经营协议》约定“租赁期第五年（2013年）开始每季度首日起10天内支付25%年租金，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二”，该违约金的约定不违反法律规定，故原审法院对于两原告要求以16758.41元为基数按照日万分之二标准从2015年1月11日计算违约金至判决生效之日的诉请予以支持。
同时，《补充协议》约定“若被告世贸公司在支付期不能支付租金时，应以书面形式通知两原告，最多不得超过6个月，由被告温莎堡公司提供担保支付所欠租金”，该约定即为被告世贸公司不能履行债务时，由被告温莎堡公司承担保证责任，系一般保证，保证担保的范围包括主债权、违约金，现被告世贸公司逾期六个月未支付租金，被告温莎堡公司应当对租金及违约金承担一般保证责任。
两被告辩称“华懋大厦3层已经不能整体整合出租，被告世贸公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件”，华懋大厦3层其他业主意见并不能代表两原告，根据合同相对性原则，两原告并未与两被告解除合同，两被告仍应按照合同约定履行义务，并且两被告以华懋大厦3层已经不能整体整合出租为由免除自身合同义务对两原告有失公平。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款及第二十一条之规定，判决如下：
一、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾燕平、陈莉2015年1月至3月租金16758.41元并支付违约金（以16758.41元为基数按照日万分之二标准从2015年1月11日计算至判决生效之日）；
二、若被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司未能按期履行第一项付款义务的，被告昆山温莎堡假日广场有限公司对上述付款义务承担保证责任。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费240元，减半收取120元，由两被告负担，此款两原告已预交，两被告在本判决生效后十日内直接支付两原告。
上诉人世贸公司、温莎堡公司不服原审判决，向本院共同提起上诉称：根据补充协议书第六条的约定，《委托租赁经营协议》是以受托物业可以整体整合出租为上诉人世贸公司履行协议约定义务的先决条件。即如果出现不符合该先决条件的情况，本案履行支付租金的合同义务也就应告终止，此亦符合合同相对性的要求。一审中，上诉人已经提供证据证明了自2014年12月开始已经有业主陆续与上诉人解除协议，导致上诉人无法对委托物业进行整体租赁经营，客观上丧失了履约条件与能力。而这一情况已经满足补充协议书第六条约定的情形。原审法院对本条款无视，致使作出错误判决。
被上诉人顾燕平、陈莉答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。上诉人先违约在先，造成部分业主要求收回。致使不能整体出租的过错在于上诉人。
二审中，上诉人提交落款时间为2016年4月30日出租方为李义萍并由李义萍等十人署名的《商业住房租赁合同》复印件、收据复印件、许美玲的身份证及银行卡复印件、许美玲的房产证复印件、署名为许美玲的声明复印件、同意收意向金的出租签名表复印件若干，以证明涉案的二楼商铺已经被部分业主收回并自行出租给昆山市浙搏商贸有限公司并同时收取了10万元押金以及321200元的房屋租金，因此涉案商铺的3楼及2楼均已无法整体对外出租。
被上诉人顾燕平、陈莉质证认为：不认可这份证据，合同代表的是李义萍个人，不代表集体。
本院查明其他的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：当事人对其提出的主张，应当举证说明。案涉补充协议书系由本案各方共同签署，不违反法律强制性规定，应为有效。据该协议第六条之约定，可以整体整合出租系本案上诉人世贸公司履行委托租赁经营协议的前提条件。该条款实质上为世贸公司依照委托租赁经营协议履行义务增设了条件，故条件成就情况应视为影响世贸公司应否履行及如何履行的重要因素。原审法院认为因合同未解除故二上诉人仍应按照合同约定履行义务，与各方约定不符，本院认为有所失当。然本案中，二上诉人提出之证据不足以表明其不履行合同义务之前提条件已经成就，也未有效说明整体租赁经营条件丧失的起始时间，由于其举证不能，原审对其主张不予支持并无不当，二上诉人仍应按照委托租赁经营协议之约定支付租金及违约金。
综上，上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵东
代理审判员 裘实
代理审判员 赵俊
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 孙贞