甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民初字第60号
原告韩斌，男，汉族，甘州区长安乡八一村十社村民。
被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司。
第三人王彩霞，女，汉族，甘州区长安乡八一村十社村民。
第三人韩金龙，男，汉族，甘州区长安乡八一村十社村民。
第三人韩娜娜，女，汉族，张掖公路管理局东方收费管理所职工。
原告韩斌为与被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞丰房地产公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，于2014年7月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告对诉讼主体提出异议，后王彩霞、韩金龙、韩娜娜申请做为第三人参加诉讼，本院依法通知王彩霞、韩金龙、韩娜娜作为第三人参加诉讼，又于2014年10月15日、10月29日公开开庭进行了审理。原告韩斌及其委托代理人代宏峰、蒋永继及被告瑞丰房地产公司的委托代理人陶光泽和第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜的委托代理人韩斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩斌诉称，2010年6月16日，由于被告投资开发甘州区八一村十社土地，原告住宅、沿街门点和私有出租房均在拆迁范围。经双方反复协商，达成《拆迁安置补偿协议》，被告应向原告支付拆迁补偿款231797.1元，以产权调换补偿方式，被告以每平方米1500元的价格，向原告交付70平方米门点，所需105000元购房款从拆迁补偿款里抵顶，产权归乙方所有，于2011年12月31日交付。同日，双方再次协商约定，原告以每平方米1500元的成本价，向被告再次定购70平方米门点，所需105000元购房款也从拆迁补偿款里抵顶。至今被告未按约定向原告交付门点，给原告造成10万元的房租损失。
2011年1月5日，原、被告双方以借款协议的方式，再次就拆迁安置问题达成补充协议，原告将107万元拆迁安置补偿款借给被告，约定被告以2号楼3单元401室109平方米住宅和3号楼2单元楼下140平方米门点折抵清偿，住宅楼交付时间是2011年12月30日，门点交付日期是2012年8月31日前交付。住宅楼虽部分履行，但还欠56.6平方米合21.5万元没有兑现。门点至今也没有着落，给原告造成直接经济损失7万元。现请求：1、判令被告履行《拆迁安置补偿协议》及其补充协议约定，向原告交付甘州区丽景名苑140平方米的商铺门点，若不能给付门点，折价支付现金140万元，并支付迟延交付给原告造成的租金损失10万元，违约金6万元。2、判令被告向原告交付甘州区丽景名苑小区3号楼2单元楼下140平方米的商铺门点，若不能给付门点，折价支付现金140万元，并承担迟延交付给原告造成的租金损失7万元，支付违约金5万元。判令被告支付2号楼3单元401室未履行部分56.6平方米，如不能履行，折价支付现金21.5万元。
被告瑞丰房地产公司辩称，1、原告主体不适格，《拆迁安置补偿协议》两份虽是韩斌一人签字。但拆迁安置是对韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜4共有人共有财产房地的补偿，韩斌可以作为家庭共有人代理人签订协议，但不能以一人名义主张其他共有人权利。这一点在张掖市中级人民法院同样性质案件已作出判决中已证明这一事实。
2、原、被告双方签订的两份《拆迁安置补偿协议》因违反法律强制性规定而部分无效。根据《中华人民共和国土地法》及2011年土地资源部178号规定，甘肃省张掖市建设用宅基地面积最高不得超过333㎡，而本案原告两处宅基地面积达645.17㎡，远超法律强制规定。本案中原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议补充协议》违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，这是涉及农村集体土地所有制中的根本原则。“一户一宅基地”是国家土地基本法律制度。如因宅基地确权，应首先由县级以上人民政府土地行政主管部门受理确权，这是法定前置程序。而双方签订的《拆迁安置补偿协议》是应原告要求连房带地进行的补偿，而实际上，原告及家庭所占宅基地属农村集体所有，原告并没有所有权，更无权处分。被告法定代表人作为原八一村十社农民，并不知道有关法律规定。实际上上述开发土地是被告以挂牌交易方式竟拍取得土地（交纳土地出让金4337万元）。因此，双方签订的补偿协议中有关土地补偿部分违反法律强制规定，属无权处分，应属无效。同时，双方在《拆迁安置补偿协议》第八条约定的“乙方（原告）以土地进行入股，利益共享、风险共担。待工程结算销售完后双方进行结算人均分配15万元。”内容同样违反法律强制规定，属无权处分，应属无效条款。《合同法》第51条、52条规定，双方签订的《房屋拆迁补安置补充协议》应属无效。
3、在双方签订的《拆迁安置补偿协议》具体条款中，原告代表家属成员共4人，除补偿现金是248997元外，补偿70㎡门面一间，而并非原告所说140㎡。而且，原告家庭4人同时承担（支付）成本价1500元／㎡，70㎡门面房应付105000元。而该协议中第三条第二款明确约定所谓成本价1500元／㎡系预计。准确的成本价应等“楼房招投标完毕后按决算中心价格计算”为准。而本案涉及的工程尚未竣工决算。因此，门面70㎡原告应支付价格目前尚不能按1500元／㎡即105000元认定。
4、目前，原告已收到被告拆迁补偿金325774元，征地补偿款291200元，诉状所称103.4㎡住宅一套，价值460000余元。同时，原告在被告不知情的情况下强行占有并装修11号楼4单元701、702室两套216㎡住宅，价值972000元，以上合计205万元，尚不包括本案诉争的价值。
5、原告主张要求丽景名苑小区3号楼2单元楼下140㎡商铺，并无事实法律依据。
综上，本案原告诉讼主体不适格。原、被告双方签订的《拆迁安置补偿协议》内容严重违反法律规定，部分应属无效。原告宅基地所占面积超过法律规定，超出部分无效，应依法首先由县级以上政府确权处理。原告实际强占、强收被告财物远超实际应该所得钱款。
第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜的诉讼请求与原告韩冰一致。
经审理查明，原告韩斌与第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜系张掖市甘州区长安乡八一村十社同一家庭户。被告瑞丰房地产公司于2010年2月4日在张掖市工商行政管理局注册登记。2010年6月21日，被告在张掖市土地储备中心，以4337万元的价格竞得位于张大公路西侧，编号为2010-009A号国有建设用地使用权，并于2010年6月22日与张掖市土地储备中心签订了《挂牌交易成交确认书》，随后又签订了《国有建设用地使用权出让合同》。被告于2010年8-9月份交纳相关费用后，于2011年2月23日办理了土地使用权证书。原告及第三人的两处住宅位于被告开发的丽景名苑小区。2010年6月16日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订了一份拆迁安置补偿协议。协议约定：一、乙方在长安乡八一村十社的待拆迁房屋总面积602.17㎡，总价231797.1元。二、乙方以《集体房屋使用权证》和《集体土地使用权证》作为合法凭证，若不能提供合法证件，乙方要保证其房屋产权来源合法，无纠纷，所产生的纠纷由乙方负责处理，所造成的损失由乙方承担。三、经双方协商，乙方同意选择以下补偿方式：开发总面积110亩，其中铺面面积18741㎡，住宅面积91451㎡。1、乙方选择产权调换补偿方式，安排门面建筑面积为70㎡，价格以成本价1500元／㎡为基础，计105000元。并安排每人40㎡住宅房屋作为产权调换安置用房，人口4人，建筑面积160㎡。因乙方调换补偿面积按比例多余所占面积20㎡按成本价计算。2、除以上调换补偿外，乙方多占20㎡先按成本价1500元／㎡，计算叁万元预收，等楼房招投标完毕后按决算中心的价格计算多退少补。3、甲方在2011年12月31日以前将竣工验收的工程移交给乙方，乙方在入住前一次性结清房屋差价款，安置房屋产权归乙方所有，产权证由甲方协助乙方办理，办证所需费用按有关规定承担。甲方保证安置房屋符合国家规定，基本配套设施齐全，居住方便。住房时间从奠基之日起15—18个月搬入新房。四、本协议签订后，乙方必须在2010年6月20日前搬迁完毕，并将原住房门窗、砖块、木料及水暖设施在规定时间内拆完。同时将房屋产权所有权证及相关手续一并交给甲方存档。五、甲乙双方约定，双方在本协议签字生效后不得反悔。若一方反悔，应承担对方六万元违约损失。经甲乙协商，如果由于其他拆迁户拆迁原因造成工程迟缓开工致使工程不能按期竣工，甲方免于承担责任。六、乙方应保持通讯畅通，电话变更应告知甲方。乙方在接到入住通知时按本协议约定交清房屋差价及相关费用。若乙方未能结清费用而不能入住时，乙方应承担责任。七、因履行本协议发生争议，由双方协商解决。协商不成的，由鉴证人调解，调解不成时，双方约定按法律诉讼方式解决。八、乙方以土地进行入股，利益共享，风险共担，待工程结算销售完备后双方进行结算，人均分配15万元。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，又签订了一份拆迁安置补偿协议。协议约定：一、乙方在长安乡八一村十社的待拆迁房屋总建面积43㎡，总价17200元。二、乙方以《集体房屋使用权证》和《集体土地使用权证》作为合法凭证，若不能提供合法证件，乙方要保证其房屋产权来源合法，无纠纷，所产生的纠纷由乙方负责处理，所造成的损失由乙方承担。三……同日，被告向原告出具收条一份，载明：今收到韩斌交来140平方米门点款，单价每平方米1500元整，共计贰拾壹万元整（￥210000）。其中：拆迁安置补偿协议上认70平方米，本条据上认70平方米，合计：140平方米。2011年1月5日，双方又签订了一份房屋拆迁安置补偿补充协议。补充协议约定：原甲乙双方签定的房屋拆迁安置的协议第八条作废，人均分配15万元，四口人总计60万元，待小区建设完毕后，甲方不再给乙方以现金方式兑现，应兑现给乙方100平方米的楼房两套（每平方米按照3000元计算），位置在小区一号楼402和502室，到时多占面积每平方米价格以市场价找补。同日，双方还签订借款协议一份，协议约定：一、乙方贷款给甲方人民币一百零柒万元整（￥：1070000）。二、还款日期和方式，楼房还款日期为二〇一一年十二月三十日前，门点还款日期为二〇一二年八月三十一日前。三、甲方若按时给乙方还不清，分批给乙方兑现给楼房109平方米一套（2号楼三单元401室），140平方米的门点（小区三号楼二单元楼下）。四、甲乙双方不得违约，若有违约，造成的损失由违约方全部承担。五、本协议经双方签字后生效。
另查明，协议签订后，原告已搬迁。2010年6月30日原告从被告处领到旧房款1万元；2010年7月22日原告领取拆迁费5000元；2011年1月6日领取拆迁款30万元；被告向原告陆续交付108.1㎡的住宅4套，分别是11号楼2单元601室、602室和4单元701室、702室，共计面积432.4㎡。
上述事实，有双方当事人的陈述、拆迁安置补偿协议及拆迁安置补偿补充协议、收条、借款协议、交纳采暖费收据、购电费收据、甘肃省高级人民法院（2014）甘民一终字第101号民事判决书、挂牌交易成交确认书、土地使用权证书、一般缴款书、转账支票存根及领条等证据并经庭审质证予以证实，足以认定。
本院认为，关于本案所涉及的拆迁安置补偿协议及补充协议是否有效的问题。经审查，瑞丰房地产公司于2010年2月4年在张掖市工商行政管理局登记注册。2010年6月22日，张掖市土地储备中心与瑞丰房地产公司签订挂牌交易成交确认书，确认瑞丰房地产公司以4337万元竞得位于张大公路西侧编号为2010—009A号国有建设用地使用权。因建设需要，瑞丰房地产公司与被告韩斌等人先后于2010年6月16日签订《拆迁安置补偿协议》两份、出具收条一张、2011年1月5日签订《房屋拆迁安置补充协议》一份，就原告位于长安乡八一村十社两处房屋的拆迁安置问题进行了约定。因在协议签订前，涉案房屋的土地性质已转变为国有建设用地，双方签订的上述协议及被告向原告出具的收条系双方真实意思表示，双方关于房屋拆迁后安置补偿的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议。现被告认为上述协议因违反法律强制性规定而部分无效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
根据原告提交的证据，能够证明原、被告在2010年6月16日约定，原告所有的602.17㎡房屋拆迁安置补偿款为231997.1元，43㎡房屋拆迁安置补偿款为17200元。对于上述约定的拆迁补偿款，双方协议以产权调换的方式进行补偿，即以160㎡的住宅及以成本价1500元／㎡的价格向原告出售20㎡的住宅和70㎡的商铺补偿。同日被告向原告出具的收条，证明双方又对《房屋拆迁安置补偿协议》进行了变更，被告除按协议约定的内容补偿外，又向原告承诺按成本价1500元／㎡的价格再向原告交付70㎡的商铺。2011年1月5日，双方又对原协议进行变更，将原协议第八条约定的：“原告以土地进行入股，利益共享，风险共担，待工程结算销售完后双方进行结算，人均分配15万元。”变更为被告向原告兑现100㎡的住宅两套（3000元／㎡）。以上证据证明，被告应向原告交付商铺140㎡、住宅360㎡（其中包括一号楼一单元402室和502室）。
关于原告提交的2011年1月5日双方签订的《借款协议》的效力如何认定的问题。根据原告的陈述，双方在达成两份《房屋拆迁安置补偿协议》后，又进行了协商，约定被告还应补偿原告137万元，其中30万元以现金的方式补偿，下欠的107万元即就是双方达成的《借款协议》上的数额。该陈述能与被告提交的2011年1月6日原告领取30万元现金的领条相互印证，亦符合当地房屋拆迁的现实情况。因此该《借款协议》应认定为有效。被告抗辩称该协议因原告并未向被告提供借款，故该事实并不存在。从借款协议的内容来看，该借款协议是双方为拆迁安置补偿问题，被告以房屋向原告抵顶补偿款的协议，被告应按协议约定向原告交付商铺140㎡（小区三号楼二单元楼下）、住宅109㎡（二号楼三单元401室）。
综上，被告应向原告交付商铺280㎡（其中的140㎡应当在小区三号楼二单元楼下）；住宅489㎡（包括应当以成本价1500元／㎡购买的20平方米），现被告仅向原告交付108.1㎡的住宅4套，共计面积432.4㎡。虽被告向原告交付的住宅的位置与双方协议中约定的位置不一致，但原告现实际已占有4套房屋，且未提出异议，应视为双方对应交付房屋位置的变更。原告要求被告继续履行协议，交付丽景名苑商铺280㎡（其中的140㎡在小区三号楼二单元楼下），住宅56.6㎡（包括以成本价1500元／㎡购买的20平方米）具有事实和法律依据，应当予以支持。因被告未按约定完全履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告抗辩称11号楼4单元701室、702室并不是被告交付的，不知原告因何原因入住，被告对原告占有上述两套住宅的事实不予认可。因丽景名苑小区为被告投资开发，其享有原始所有权，对其所有的房屋不知如何交付给原告使用的辩解理由，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于本案中被告未履行交付商铺280㎡（其中的140㎡在小区三号楼二单元楼下），住宅56.6㎡（包括以成本价1500元／㎡购买的20平方米）的义务，原告方也未提供受到实际损失的情况，故应对原告方主张的违约金予以适当调整。关于原告主张的租金损失，因未提交相关证据证明，本院不予支持。
关于本案的诉讼主体的问题。双方签订的拆迁安置补偿协议及补充协议中拆迁人为瑞丰公司，被拆迁人为韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜，作为相对方的韩斌提起诉讼后，被告对其诉讼主体资格提出异议，王彩霞、韩金龙、韩娜娜申请作为第三人参加诉讼，并表明与韩斌的诉讼请求相同，原告韩斌与第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜向被告瑞丰公司主张权利并无不当。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向原告
韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区140㎡的铺面，限于本判决生效后一个月内履行。在被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司交付铺面时，原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜同时向被告支付铺面成本价每平方米1500元，合计210000元。逾期不能交付，由被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司，按照该地段市场评估价格向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，并承担房屋价款30%的违约金，同时原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜向被告支付铺面成本价210000元；
二、被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区三号楼2单元楼下140㎡的铺面，或交付符合周边相同小区面积为140㎡的铺面，限于本判决生效后一个月内履行。逾期不能交付，由被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司按照该地段市场评估价格向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，并承担房屋价款30%的违约金；
三、被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区二号楼3单元建筑面积为56.6㎡的住宅一间，限于本判决生效后一个月内履行。在交付时原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜同时向被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司支付20㎡房屋建筑成本价1500元／㎡，合计30000元。逾期不能履行，由被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司，按照该地段市场评估价格向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，同时原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜对其中的20㎡按成本价1500元／㎡向被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司支付房屋价款；
四、驳回原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33160元，由被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一四年十二月十八日
书记员 王晓娟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。