湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3565号
上诉人（原审原告、反诉被告）：涂星辰，男，1989年7月26日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，
委托诉讼代理人：许开秀，湖北多能律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉华虹置业有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口经济开发区许庙村。
法定代表人：许雷强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王慧明，该公司副总经理。
原审第三人：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。
负责人：高均平，该支行行长。
上诉人涂星辰、武汉华虹置业有限公司（以下简称华虹置业）因与原审第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中国银行江汉支行）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
涂星辰上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判支持涂星辰的一审全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由华虹置业承担。事实与理由：一、一审判决程序严重瑕疵，中国银行江汉支行一审到庭参加了诉讼，且对首付款收据和发票进行了说明，一审法院称其未到庭参加诉讼，程序严重违法。二、一审判决认定的事实与客观事实严重不符，且违背客观常识，缺乏证据支持。1、中国银行江汉支行在一审庭审中已经说明：银行对涂星辰发放贷款的前提是涂星辰的首付款应支付完毕，涉案房屋的银行按揭贷款在2015年就已经办理，且涂星辰一直还款至今，对于涂星辰多付的3000元，华虹置业的代理人说是其给涂星辰办理按揭时垫付首付款的资金占用费，上述事实足以说明涂星辰已经付清了首付款。2、一审法院没有查清《一成首付付款协议》与《武汉市商品房买卖合同》之间的关系，关于首付款的支付和违约应该按照《一成首付付款协议》的内容来履行，《一成首付付款协议》第2条、第3条约定的“交房前”应理解为交房的同一天交清款项及收房。因华虹置业的原因至今未交房给涂星辰，其不能解除合同及要求违约金，相反，华虹置业应向涂星辰交付房屋并支付逾期交房的违约金。3、一审法院查明的“华虹置业于2017年4月1日前亦多次通过电话等方式通知涂星辰交纳所欠款项，但涂星辰至今未付所欠款项”没有任何证据证明，一审法院歪曲事实真相，严重侵害了上诉人的权益。4、一审法院没有查清华虹置业是否通知交房的事实。合同约定的交房时间为2016年6月28日，当时华虹置业并不符合交房条件，华虹置业于2016年12月8日才取得竣工验收备案证，在取得竣工验收备案证后，华虹置业并没有通知涂星辰收房。
华虹置业辩称：一、一审判决程序合法，中国银行江汉支行的人员虽然参加了一审庭审，但没有带授权委托手续。二、涂星辰的首付款至今未付清，一审已经查清首付是否付清的事实，涂星辰认为首付款已付清，双方间是借款关系不实。三、一审已经查清了首付款协议与房屋买卖合同之间的关系，华虹置业在一审中也已提交涂星辰被催款的证据。四、华虹置业通过电话、短信、微信群等各种方式通知业主收房，且在涉案房屋取得竣工验收备案证后，涂星辰本人也来过售楼部与华虹置业交涉过违约金事宜。综上，请求驳回涂星辰的上诉。
华虹置业上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判解除涂星辰与华虹置业签订的《武汉市商品房买卖合同》，并判令涂星辰向华虹置业支付违约金10415.61元；2、本案的一、二审诉讼费用由涂星辰承担。事实与理由：一、涂星辰至今拖欠房款139187元，严重违约，合同约定的解除条件已经成就，华虹置业有权解除商品房买卖合同。一审判决驳回华虹置业的反诉请求，违反了合同法第九十三条第二款的规定，适用法律明显错误。二、一审判决违反了民法规定的自愿原则，违反了《中华人民共和国民法总则》第五条等法律的规定，没有尊重当事人的意思自治。三、一审判决对解除合同进行司法干预，事实和理由不充分且无法律依据，有违公平原则。
涂星辰辩称：一、《一成首付付款协议》是对《武汉市商品房买卖合同》付款方式及违约条件的变更，应以《一成首付付款协议》来评判是否违约。首付款协议中约定的是买受人在出卖人交房前付清房款，涂星辰要求华虹置业交房时，华虹置业不交房，反而要求涂星辰支付违约金，无奈之下涂星辰才起诉。二、华虹置业没有证据证明其在取得竣工验收备案证后履行了通知交房的义务，双方合同对通知收房的方式约定为书面挂号信或报纸，而涂星辰只在2016年6月20日左右收到过挂号信，后华虹置业以群发短信的方式通知业主收房，但涂星辰并未收到该短信，涂星辰是在通过别的业主得知可以收房后，于2016年12月10日以后，去售楼部要求华虹置业交房，但华虹置业不仅不交房，反而要求涂星辰支付违约金，因此华虹置业所称的支付违约金的条件并不成就。三、华虹置业解除合同的条件不成就，涂星辰一直要求交房款收房，是华虹置业拒绝，并要求涂星辰支付违约金。综上，请求驳回华虹置业的上诉。
中国银行江汉支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
涂星辰向一审法院起诉请求：1、判令华虹置业向涂星辰支付自2016年6月28日起至2017年4月24日止的逾期交房违约金31246元，并自2017年4月25日起计算至实际交房之日止；2、判令华虹置业于本案起诉之日立即向涂星辰交付涉案房屋，并办理相关交房结算手续；3、判令华虹置业承担本案诉讼费用。
华虹置业向一审法院反诉请求：1、解除双方于2015年6月14日签订的编号为黄140404411的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令涂星辰向华虹置业支付违约金10415.61元；3、判令涂星辰承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月11日，涂星辰为购买华虹置业开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城第办公A（4栋）幢5层26号商品房，与华虹置业签订了一份《一成首付付款协议》，约定涂星辰所购房屋总价款347187元，其中首付款174187元分两期支付：第一期35000元，于2015年4月11日前交纳；第二期139187元，于2016年6月28日前交纳。协议同时约定，如涂星辰在交房前未交清首付款，华虹置业有权拒绝交付房屋，逾期超过一日，华虹置业有权解除合同；如涂星辰在交房前未交清首付款，则每逾期一天，按日息万分之六的标准每月向华虹置业支付欠款利息，直到交清欠款为止……协议签订后，涂星辰向华虹置业交纳了购房款35000元。
2015年6月14日，双方签订了一份编号为黄140404411的《武汉市商品房买卖合同》，约定由涂星辰购买华虹置业开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城第办公A（4栋）幢5层26号商品房，房屋总价款347187元，华虹置业应在2016年6月28日前，将符合下列条件的商品房交付涂星辰使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……华虹置业逾期交房超过60日后，涂星辰要求继续履行合同的，合同继续履行，华虹置业自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向涂星辰支付已付购房款万分之三的违约金。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，华虹置业应将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知涂星辰。双方另在合同附件六中约定，涂星辰采用贷款方式付款，首付款174187元于签订合同当日支付，余款173000元办理银行按揭贷款，涂星辰未按约定付清全部款项，华虹置业有权迟延交付且不承担违约责任。
2015年5月31日，涂星辰与中国银行江汉支行签订了一份《个人商业用房贷款合同》，由涂星辰向中国银行江汉支行抵押贷款173000元用于购买涉案房屋。2015年7月21日，为使涂星辰能够成功办理银行按揭贷款，华虹置业开具收据一份，载明收到涂星辰首付款174187元，因涂星辰尚欠第二期首付款139187元，华虹置业未向其交付该收据，而是将收据直接提交给了中国银行江汉支行。后中国银行江汉支行按约定发放了贷款173000元。
2016年6月22日，华虹置业向涂星辰邮寄了一份《交房通知书》，要求其补齐房屋欠款139187元,并交付房屋差价4303元，于2016年7月6日至2016年7月10日期间办理收房手续。华虹置业于2017年4月1日前亦多次通过电话等方式通知涂星辰交纳所欠款项，但涂星辰至今未付所欠款项。
合同履行过程中，涉案小区因受周边道路施工、地铁建设及暴雨渍水等影响，未能如期完工。2016年12月8日，涉案房屋取得了《工程竣工验收备案证明书》。2016年12月9日，华虹置业以短信方式向业主通知收房，涂星辰仍未付清所欠款项，华虹置业亦未向其交付涉案房屋。
一审法院认为，涂星辰与华虹置业签订的《一成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，协议及合同均成立且有效。本案的争议焦点有：一、涂星辰是否已按约定履行付款义务；二、华虹置业是否应当承担逾期交房责任；三、华虹置业是否有权解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰支付违约金。
一、涂星辰是否已按约定履行付款义务。一审法院认为，双方对涂星辰已付第一期首付款35000元，并通过银行按揭贷款支付购房款173000元的事实无异议，争议部分为欠款139187元是否已付或是否属于购房款。一审庭审中涂星辰以华虹置业开具给中国银行江汉支行的首付款收据复印件为证拟证实其已经付清首付款，但未提交收据原件，其诉称原件丢失的意见与华虹置业、中国银行江汉支行持有三联收据原件的事实互相矛盾，故一审法院不予采信。涂星辰诉称欠款139187元已转化为对华虹置业的借款，但华虹置业不予认可，《一成首付付款协议》中亦未表明双方有借贷关系的合意，故对其意见一审法院不予采纳。综上，涂星辰尚欠华虹置业购房款139187元，未履行全部付款义务。
二、华虹置业是否应当承担逾期交房责任。一审法院认为，根据《一成首付付款协议》，涂星辰应在2016年6月28日前交纳第二期首付款139187元，否则华虹置业有权拒绝交房；涂星辰认为协议约定的“交房前未交清首付款”应理解为华虹置业实际通知其办理房屋交接的时间之前。一审法院认为，对协议约定的“交房前”进行理解时，应当按照所使用的词句，结合协议的上下文、行为的性质和目的、交易习惯以及诚信原则，确定其意思表示的真实含义。根据协议约定，第二期首付款的支付时间已经明确为2016年6月28日前，该时间亦是双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间，双方在签订协议时不可能预料到华虹置业一定会有逾期交房的问题，因此“交房前”应当理解为协议及合同载明的约定交房时间2016年6月28日。同时，即使华虹置业逾期交房，涂星辰在履行完付款义务后可就逾期交房的问题向华虹置业主张逾期交房违约责任，不能视为支付第二期首付款时间的当然顺延。是此，涂星辰违约在先，华虹置业根据双方签订的《一成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》约定，拒绝向其交付涉案房屋，符合约定。故对涂星辰要求华虹置业承担逾期交房违约金并履行交房义务的诉讼请求，一审法院不予支持。
三、华虹置业是否有权解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰承担违约金。一审法院认为，根据合同法规定，法定解除条件或约定解除条件成就时，双方或一方可以要求解除合同。本案中，华虹置业以涂星辰未按约定付清首付款为由，要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰按约定支付违约金，属于按约定解除合同。虽然涂星辰有逾期支付购房款的行为，但从合同履行来看，双方均有促成合同目的实现的积极行为。涂星辰支付了第一期首付款，办理了银行按揭贷款，履行了主要合同义务；华虹置业亦在涂星辰尚未付清首付款的前提下促成银行按揭贷款的办理。双方因对合同认识的偏差及对出现逾期交房情形的担忧，致使合同未能如约履行。如果据此解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，不仅不利于商品房销售行为、银行按揭贷款行为等交易安全，而且在目前房屋明显增值的背景下亦会使双方利益严重失衡。综上，一审法院认为，对约定解除应当进行适当司法干预，对华虹置业解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持，华虹置业可在本案裁决后选择其他方式主张违约责任。
本案裁决后，双方应恪守诚实信用原则，积极履行合同义务，促成合同目的实现。据此，经合议庭合议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条之规定，判决一、驳回涂星辰的诉讼请求。二、驳回武汉华虹置业有限公司的反诉请求。一审案件受理费6976元，由涂星辰负担；一审反诉费3332元，由武汉华虹置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
涂星辰向本院提交（2018）鄂01民终1139号民事判决书、（2018）鄂01民终1143号民事判决书及（2018）鄂01民终1154号民事判决书，拟证明已有生效判决认定首付款协议变更了《武汉市商品房买卖合同》中关于付款方式与违约条件的约定。经质证，华虹置业对涂星辰提交证据的意见为：真实性无异议，认可其证明目的，首付款支付及相关违约责任应以首付款协议为准。本院认为，华虹置业对涂星辰提交证据的真实性及证明目的均无异议，本院对涂星辰提交的证据予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，涂星辰与华虹置业均认可：对于首付款的支付以及首付款支付的违约责任应以《一成首付付款协议》为准。
本院认为，涂星辰与华虹置业签订的《一成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行义务。
涂星辰上诉认为，中国银行江汉支行已对其发放了贷款，且涂星辰多支付了3000元资金占用费等事实足以说明涂星辰已经付清了首付款，但关于涂星辰是否支付了《一成首付付款协议》中约定的第二期首付款139187元，应由涂星辰承担举证责任。本案中，涂星辰并未提交其支付该期首付款的收据原件，该收据原件系由华虹置业、中国银行江汉支行持有。对于涂星辰支付3000元的资金占用费，《一成首付付款协议》中并未表明双方有借贷关系的合意，华虹置业亦不认可双方已经转化为借贷关系。故涂星辰提交的证据不足以证明其已经将139187元首付款支付给华虹置业，一审认定涂星辰尚欠华虹置业购房款139187元，未履行全部付款义务，符合民事诉讼的证据采信标准。涂星辰认为其已付清首付款的上诉理由不成立，本院不予采纳。双方签订的《一成首付付款协议》约定了“如买受人在出卖人交房前未交清首付款，出卖人有权拒绝将房屋交付买受人”，一审依据协议的上下文、行为的性质和目的、交易习惯以及诚信原则，结合双方《武汉市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年6月28日，认定《一成首付付款协议》中的“交房前”应当理解为约定的交房时间2016年6月28日之前，并无不当。涂星辰认为“交房前付清首付款”应理解为交房的同一天交清款项及收房，由于华虹置业不能按期交房，涂星辰在华虹置业交房前可以拒绝付款的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。在华虹置业未取得涉案房屋竣工验收备案证明文件之前，涂星辰并未依约支付第二期首付款139187元，且至今仍未付清全部购房款，故华虹置业有权迟延交付房屋，其不存在逾期交房的违约行为。涂星辰上诉请求华虹置业承担逾期交房违约金并履行交房义务，缺乏事实和法律依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。
华虹置业上诉认为涂星辰至今拖欠房款139187元，合同约定的解除条件已成就，华虹置业有权解除商品房买卖合同，但综合分析本案合同履行情况，双方当事人前期均有促成合同目的实现的积极行为，系因对合同认识的偏差以及业主方对逾期交房情形的担忧，致使合同未能如约履行。考虑到涉案房屋按揭贷款已经发放，合同主要义务已经履行，一审从维护交易安全及衡平双方利益出发，对合同的约定解除进行适当司法干预，并无不当。对于华虹置业要求解除合同并按照《武汉市商品房买卖合同》第七条的约定支付违约金的上诉请求，本院不予支持。对于涂星辰逾期支付房款的行为，华虹置业可选择其他方式另行主张违约责任。
综上所述，涂星辰、华虹置业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10308元，由涂星辰负担6976元，武汉华虹置业有限公司负担3332元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
审 判 员 胡丹丹
二〇一八年六月二十八日
法官助理 汪丽玲
书 记 员 Ｘ Ｘ