上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初14524号
原告其达布日图，男，1981年5月20日生，蒙古族，住内蒙古锡林郭勒盟阿巴嘎旗别力古台镇乌冉克东街3组84号。委托代理人胡家道，上海市海华永泰律师事务所律师。被告上海盛临置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人金建明，董事长。委托代理人丛庆，男。委托代理人杨恕，上海宇钧律师事务所律师。原告其达布日图诉被告上海盛临置业有限公司(以下简称盛临公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法适用简易程序。于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告其达布日图及其委托代理人胡家道、被告盛临公司的委托代理人杨恕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告其达布日图诉称，2015年6月，原告看到被告所作的“大华东郊朗庭，一墅一庭院”的宣传广告，被宣传内容所吸引，于2015年6月21日与被告签订了房地产买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于本市浦东新区物流大道1018号29幢房屋(以下简称系争房屋)，合同约定于2015年7月31日前办理转让过户手续。合同签订后，原告于2015年6月21日支付了人民币(以下币种相同)10万元，于2015年7月15日支付235万元。但此后系争房屋一直不能办理转让过户手续，被告一直以不同的理由让原告等待。后原告至浦东新区房地产交易中心询问，得知系争房屋所在的宗地土地性质系工业用地，根据政府相关规定，宗地上的房屋不得分割、分层、分套转让，房地产交易中心不允许被告将该宗地上的房屋分割办理转让过户手续。被告作为房地产项目的开发商，既未取得开发经营资质证书，对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证。诉请判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款245万元，并按中国人民银行同期贷款利率，支付自2015年7月15日起至实际返还房款之日止的利息；3、被告赔偿原告中介费损失4万元、装修设计费168000元。被告盛临公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原、被告签订了房屋买卖合同并已部分履行，系争房屋尚未完成过户转让属实，但法律并未禁止工业用地的过户转让，被告合法取得涉案地块的土地使用权，并依照规划建设房屋，已取得房地产权利证书，被告的房屋没有不得转让的情形。目前系争房屋的过户登记确实因登记部门的原因存在受阻，但双方间的买卖合同合法有效，房地产登记部门应当予以过户登记。在同一地块的其他房屋，已有部分完成过户登记。被告目前尚未收到不能过户的书面决定，被告正与政府部门进行沟通，争取早日办理过户登记。若沟通无果，被告将提起行政诉讼，要求政府相关部门履职。原告提出的装修设计损失材料不规范、不充分，系争房屋尚未交付，原告没有房屋的平面图纸和现场数据，不可能提前进行设计，属于不应该发生的费用，不应由被告承担。即使原告存在损失，由于未能及时办理过户登记的责任不在被告方，不应由被告承担责任。经审理查明，位于浦东新区物流大道1018号土地(土地宗号浦东新区机场镇46街坊30/1丘)用途为工业仓储，权利人为盛临公司。2015年6月11日系争房屋经核准登记权利人为盛临公司，建筑面积265.97平方米，房屋类型为仓库堆栈，房屋用途为仓储。2015年6月21日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋类型：仓库堆栈，房屋建筑面积：265.97平方米。转让价款490万元。2015年7月31日前双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议，约定乙方应于2015年6月21日前向甲方支付房款10万元，应于2015年7月15日前向甲方支付房款235万元，应于2015年8月31日前向甲方支付房款245万元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2015年6月21日支付被告定金10万元，于7月15日支付被告房款235万元。2015年7月31日以后，原告催促被告办理产权过户手续未果。2016年1月10日，原告委托律师向被告发函，称系争房屋至今不能办理转让过户手续，经原告核实，被告出售的浦东新区物流大道1018号房屋的土地性质系工业用地，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，故系争房屋属于政府不允许办理转让过户手续的情形，要求接函后能够协商处理。此后，由于系争房屋仍因办理转让过户手续受阻，原告起诉来院，诉请如前。本院于2016年3月11日向被告送达诉状副本。另查明,2014年10月27日，上海市浦东新区市场监督管理局对盛临公司作出行政处罚决定书，认定盛临公司在其开发的“大华锦绣东郊”房产项目的广告中违反了广告不得含有虚假的内容、不得欺骗和误导消费者的规定。审理中，原告另提供了如下证据：1、原告支付给上海中原物业顾问有限公司的团购费(中介费)4万元的收款凭据一份，证明原、被告间的买卖合同通过居间方介绍签订，原告为此花费中介服务费4万元。2、原告与案外人上海惜物实业有限公司签订的家装设计协议一份(时间：2015年7月17日)及设计费收据，证明原告为系争房屋花费设计费168000元。3、2014年3月28日，上海市人民政府办公厅发布的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》(试行)，证明工业用地上的建设用地使用权依规定不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，因此系争房屋按规定不能单独办理转让过户手续。经庭审质证，被告对双方间的买卖合同通过居间方签订的事实无异议，对原告发生的中介服务费表示不清楚，对装修设计协议的真实性以及关联性均有异议，认为系争房屋没有实际交付，原告的设计费发生与否与被告没有关联。对政府规定的文件真实性无异议，涉案房屋不属于规定所涉及的限制类型，目前确实因为该规定的存在导致系争房屋未能办理产权过户，被告正积极与相关行政部门协调处理。被告向本院提交了位于浦东新区物流大道866号内的房屋产权登记信息，证明被告出售的其他相同类型的部分房屋已完成了产权过户登记，系争房屋符合房地产转让的法律规定，房地产交易中心应当办理交易过户手续。经庭审质证，原告认为被告已经办理产权过户登记的房屋与本案没有关联，该些房屋过户时间最晚发生在2015年5月之前。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、微信记录、行政处罚决定书、律师函及送达凭证、家装设计协议、收据、房地产登记信息等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当认定有效。原告依约向被告支付了合同约定的部分房价款245万元，根据合同约定，双方应当在2015年7月31日前向房地产交易中心申请办理系争房屋转让过户手续，然截至本案庭审，系争房屋客观上仍未能在房产交易中心办理产权过户登记，原告的合同目的不能实现，其据此诉请解除双方间的买卖合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告间的买卖合同解除后，被告收取原告的购房款245万元应予以返还。关于购房款的利息，原告在起诉前未曾向被告提出解除合同，被告是依据合同约定收取原告的房款，原告的解除通知即起诉书副本送达被告后，双方间的买卖合同即解除，被告无权继续占有原告的房款，被告应当自2016年3月11日起承担逾期返还原告购房款造成原告的利息损失，计算标准按中国人民银行同期贷款利率。被告作为系争房屋的出售方，未能依照合同约定办理系争房屋的转让过户登记，其对涉案合同的解除负有过错责任，应当承担因合同解除造成原告的损失。双方间的买卖合同应居间方介绍签订，原告为此支付给居间方的服务费已成为其损失，其要求被告赔偿中介费4万元，本院予以支持。系争房屋没有交付，且没有办理产权过户手续，原告主张的装修设计费并非合同履行至该阶段所必然发生的费用，其要求被告承担装修设计费，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告其达布日图与被告上海盛临置业有限公司就上海市浦东新区物流大道1018号29幢房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告上海盛临置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告其达布日图购房款245万元；三、被告上海盛临置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告其达布日图逾期返还购房款利息损失，按欠款245万元为计算基数，自2016年3月11日起，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，计算至返还购房款之日止；四、被告上海盛临置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告其达布日图中介费损失4万元；五、驳回原告其达布日图的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28000元，减半收取计14000元，由原告其达布日图负担885元，被告上海盛临置业有限公司负担13115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年五月十一日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。