黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2977号
上诉人（原审原告）：陈伟，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：张景超，黑龙江广福律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：裴永琴，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：赵金玉，哈尔滨市双城区法正法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：哈尔滨舆通房地产开发有限公司，住所地黑龙江省五常市五常镇东三角道路北建设大街1号。
法定代表人杨宝发，董事长。
委托诉讼代理人：白华。
上诉人陈伟因与被上诉人裴永琴、原审第三人哈尔滨舆通房地产开发有限公司（以下简称舆通公司）案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈伟及其委托诉讼代理人张景超，被上诉人裴永琴的委托诉讼代理人赵金玉，第三人舆通公司的委托诉讼代理人白华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈伟的上诉请求：撤销双城区人民法院（2016）黑0113民初591号民事判决，依法确认位于五常市舆通家园A1栋3号建筑面积171.88平方米商服归陈伟所有，并停止对该财产的执行。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，判决错误。一审判决在认定陈伟与舆通公司签订《舆通家园售楼合同》及舆通公司向陈伟出具了发票事实的同时认为“不能证明陈伟向舆通公司交付购房款情况”是错误的。舆通公司为陈伟出具的购房款收据即是陈伟履行支付购房款义务的最直接证据，如果陈伟没有向舆通公司交付房款，舆通公司绝不会为陈伟出具房款收据，并且舆通公司在一审庭审过程中也说明了陈伟向其交付房款的实际情况。陈伟依据与舆通公司签订的《舆通家园售楼合同》取得该房屋后，多次要求舆通公司为陈伟办理房屋产权证，但是舆通公司一直称因拖欠税费无法办理。不仅是陈伟购买的房屋，舆通家园的房屋均没有办理房屋产权证。至今未办理不动产登记并非陈伟的过错。2、一审判决混淆了实体权利与登记要件的概念，以“陈伟未能举示证据证明其是本案诉争房屋在不动产登记簿记载的所有权人”而驳回陈伟要求确认本案诉争房屋为其所有的诉请。陈伟的诉讼目的并非是单纯的阻止对本案诉争房屋的强制执行，而是对自身合法取得的财产进行保护。舆通公司仅是如实说明了陈伟取得该房屋的过程，一审判决认为陈伟与舆通公司诉讼目的一致而否定舆通公司庭审过程中的自认是对法律的曲解。
裴永琴辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案中陈伟未能举示证据，证明其是本案诉争房屋在不动产登记簿上记载的所有权人，故对陈伟要求确认本案诉争房屋为其所有的诉请不予支持是正确的。
舆通公司述称，舆通公司与陈伟签订了房屋买卖合同，且陈伟全额交纳了房款并且实际占有该房屋，一审法院对房屋的查封缺少法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决，改判确认舆通公司与陈伟的买卖合同有效。
陈伟的一审诉讼请求：1、请求依法确认位于五常市舆通家园A1栋3号建筑面积171.88平方米商服归陈伟所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由裴永琴承担。
一审法院认定事实：2014年7月19日，陈伟与舆通公司签订《舆通家园售楼合同》一份，双方约定，舆通公司将位于五常市五常镇葵花大街舆通家园A1栋3号建筑面积171.88平方米商服一套，以每平方米8000元，总价款1375040元的价格，出售给陈伟，陈伟一次性交纳全部价款，合同签订后生效。该合同加盖了舆通公司的售楼专用章，并有陈伟签字。当日，舆通公司向陈伟出具了编号为662311，入账日期为2014年7月19日，交款人为陈伟，金额为1375040元，收款事由为定舆通家园A1栋3号商服面积171.88全款1375040元，经办人为许庆艳，并加盖舆通公司售楼专用章的收据一份。2014年7月25日，一审法院在审理裴永琴诉舆通公司商品房销售合同纠纷一案中，在裴永琴申请并提供担保的情况下，作出（2014）双民初字第1171-1号民事裁定，对本案诉争房屋进行了财产保全，查封了该房屋。2015年4月22日，裴永琴向一审法院申请执行已生效的（2014）双民初字第1171号民事判决。2015年7月10日，陈伟向一审法院提出案外人执行异议申请，申请停止对本案诉争房屋的执行。一审法院作出（2015）双执异字第27号执行裁定，驳回了陈伟的异议。陈伟认为一审法院驳回其异议缺乏事实和法律依据，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，陈伟未能举示证据证明其是本案诉争房屋在不动产登记薄上记载的所有权人，故对陈伟要求确认本案诉争房屋为其所有的诉请，不予支持。陈伟依据其与舆通公司签订的合同，享有对本案诉争房屋的物权期待权，而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即物权期待权如欲得到保护，并产生排除强制执行的效力，应当同时满足以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）案外人即买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务；（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，陈伟虽举示了舆通公司给其出具的交付本案诉争房屋购房款的收据，但该收据并非正式发票，且加盖的是售楼合同专用章而非现金收讫公章，同时并无其他充分有效证据佐证，不能作为定案依据；陈伟虽主张舆通公司已于合同签订当日向其交付了本案诉争房屋的钥匙，但未能举示证据如房屋钥匙交接单等予以证明，同时亦未举示其他证据证明其已经实际占有本案诉争房屋，即陈伟既未能举示充分有效证据证明其已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务，又未能举示充分有效证据证明其对本案诉争房屋的物权期待权已经以一定的方式对外公示。需要指出的是，舆通公司虽自认其已经收到陈伟交付的购房款并向陈伟交付了本案诉争房屋的钥匙，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款的规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”自认的效果仅适用于诉讼的相互对立的双方当事人之间，而不能适用于第三人。本案中，陈伟与舆通公司不仅不是相互对立的一方，且诉讼目的一致，即阻止对本案诉争房屋的强制执行，因此，在仅有舆通公司的自认，且其自认的收据为孤证，而没有舆通公司的其他证据如入账记录、房屋钥匙交接单等佐证，陈伟亦未举示充分有效证据对此予以证明的情况下，对舆通公司的自认，不予采信。综上，陈伟未能举示充分有效证据证明其对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，陈伟对本案诉争房屋的物权期待权的保护条件不成立，不产生排除强制执行的效力，故对陈伟要求对本案诉争房屋停止执行的诉请，不予支持。判决：驳回陈伟的诉讼请求。本案案件受理费100元，由陈伟负担。
本院二审审理期间，陈伟围绕其上诉请求提交了租房协议及五常市金山热力有限公司包烧费票据一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人二审争议的事实，本院认证如下：陈伟主张其权利能够排除执行，需要满足的条件之一为在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。本案房屋被查封日期为2014年7月25日，二审中陈伟举示的租房协议签订于2015年3月8日，五常市金山热力有限公司包烧费票据开票日期为2014年10月31日，且没有付款单位（个人）名称或姓名，该两份证据均无法证明案涉房屋查封前的使用情况。故陈伟举示的证据不能证明其在人民法院查封前已经实际占有使用案涉房屋，对陈伟关于其已经实际占有使用该房屋的主张，本院不予认定。关于陈伟是否已经实际支付全部房价款问题。舆通公司虽陈述陈伟已经支付了全部房款并为陈伟出具了收据，但因舆通公司与陈伟不是本案中对立双方，且就案外人执行异议之诉的性质而言，舆通公司与陈伟存在共同阻止涉案房屋被强制执行的共同目的，陈伟于庭后提交的其哥哥陈奎出具的证明及陈奎的客户简易明细账查询无法直接证明陈伟的交款事实，亦无法形成证据链条，故对陈伟主张其已经给付全部房款，本院不予认定。陈伟虽主张因为舆通公司拖欠税费无法办理，但二审庭审中，舆通公司陈述案涉房屋在查封时可以办理房屋所有权证书。且陈伟未能举示充分证据证明其对未能办理房屋所有权证书没有过错。故对陈伟主张的未办理不动产登记并非其过错，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因案涉房屋未登记在陈伟名下，陈伟主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，需举证证明同时满足上述规定中的四个条件。陈伟虽与舆通公司签订了《舆通家园售楼合同》，但一方面陈伟未能举示正式的商品房销售发票，其发票上加盖的亦非现金或转账收讫章，不足以证明全额付款事实的存在，另一方面陈伟举示的证据不足以证明其在人民法院查封前已经合法占有使用案涉房产，同时陈伟也不能证明其对未能办理房屋所有权证书没有过错。故陈伟请求确认案涉房屋归其所有并停止执行没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张滨影
代理审判员 辛吉雁
代理审判员 闫建筑
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 仇长科
刘晶