湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终322号
上诉人（原审原告）李香玲，女，1983年1月7日出生，汉族，新宁县人。
委托代理人李厚展，湖南越城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新宁县泰丰房地产开发有限公司。
法定代表人何烈湘，系公司董事长。
被上诉人（原审被告）新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部。
负责人李有凤，系项目部经理。
二被上诉人共同委托代理人李继红，男，汉族，1972年11月6日出生，系项目部员工。
上诉人李香玲因与被上诉人新宁县泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰房地产公司）、被上诉人新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部（以下简称泰丰公司宏信项目部）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○一五年十二月十日作出的（2015）宁民一初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。上诉人李香玲委托代理人李厚展，被上诉人泰丰公司宏信项目部的负责人李有凤及二被上诉人共同委托的代理人李继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李香玲于2015年7月2日向一审法院起诉称：2012年8月25日，李香玲与泰丰公司宏信项目部签订了《宏信大厦商品房买卖合同》，合同约定李香玲购得泰丰公司宏信项目部开发的宏信大厦A单元13层A3号商品房，泰丰公司宏信项目部在2012年10月30日前将经验收合格的商品房交付使用。合同签订后，泰丰公司宏信项目部违反合同约定，没有按时交房，直至2013年2月10日，泰丰公司宏信项目部才将没有经验收合格的房屋交付给李香玲，至今泰丰公司宏信项目部也未将房屋产权权属证书交给李香玲，根据法律规定，泰丰公司宏信项目部应向李香玲支付延期交房违约金及承担至今未取得房地产权属证书的违约责任。故请求：1、依法判决泰丰公司宏信项目部和泰丰房地产公司共同向李香玲支付延期交房违约金1650元（2012年10月30日至2013年2月30日的违约金）；2、依法判决泰丰公司宏信项目部和泰丰房地产公司共同为李香玲办理宏信大厦A单元13层A3号房屋的所有权证并支付逾期取得房屋权属证书的违约金78064元（2014年8月30日至2015年6月30日）；3、依法判决泰丰公司宏信项目部和泰丰房地产公司共同向李香玲支付2015年6月30日起至实际取得房屋权属之日止每天违约金114.8元并承担本案诉讼费用。
泰丰公司宏信项目部在一审中答辩称：对于延期交房及办证的违约金，双方当事人应以合同约定为准，没有合同约定才按照法律规定。李香玲在2012年12月1日入住，应为实际交付。合同约定出卖人应当在房屋竣工验收合格后的180天内交房，故泰丰公司宏信项目部没有违约，且李香玲主张的两笔违约金，已经超过了诉讼时效。李香玲尚欠泰丰公司宏信项目部费用款8359元。
泰丰房地产公司在一审中未予答辩。
一审法院查明：2012年8月25日，李香玲与泰丰公司宏信项目部签订了《宏信大厦商品房买卖合同》，约定：李香玲购得泰丰公司宏信项目部开发的宏信大厦A单元13层A3号商品房；该商品房建筑面积为139.32平方米，每平方米2748元，总房款为382851元；采取银行按揭付款的方式并向泰丰公司宏信项目部首付房款132851元；约定泰丰公司宏信项目部在2012年10月30日前将经验收合格的商品房交给李香玲使用；出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续。如买受人在接到出卖人通知后七天内未提供相关办证资料，视为买受人违约。合同签订后，李香玲按合同约定一次性付房款132851元，余款250000元以银行按揭贷款方式支付。2012年1月14日，泰丰公司宏信项目部建设的宏信大厦主体工程完工，2013年2月10日，泰丰公司宏信项目部将涉案房屋交付给李香玲，李香玲接收该房并入住。2015年8月19日宏信大厦经验收合格，并于2015年9月21日取得宏信大厦房权证。李香玲的房屋产权权属证书正在办理之中。另查明，泰丰公司宏信项目部是泰丰房地产公司的分支机构，没有独立承担民事责任的能力。
一审法院认为，李香玲与泰丰公司宏信项目部签订的《宏信大厦商品房售房合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《宏信大厦商品房买卖合同》的约定，李香玲履行了自已支付购房款义务，泰丰公司宏信项目部应于2012年10月30日前将经验收合格的商品房交给李香玲使用。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。2013年2月10日李香玲已对涉案房屋占有入住，可视为泰丰公司宏信项目部已将涉案房屋交付给李香玲。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，李香玲未能提供证明其有诉讼时效中断等证据，故李香玲请求泰丰公司宏信项目部支付逾期交付房屋的违约金的时间应于2015年2月11日前。泰丰公司宏信项目部认为逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩主张，理由成立，应予支持。对于李香玲要求泰丰公司宏信项目部支付逾期取得房屋权属证书的违约金的主张，根据《宏信大厦商品房售房合同》约定：出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。李香玲未能举证证明泰丰公司宏信项目部在办理房屋权属证书中存在违约责任，故对李香玲的该项诉讼请求，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回李香玲的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1040元，由李香玲负担。
李香玲不服上述判决，向本院提起上诉称，原审认定泰丰公司宏信项目部交付房屋给李香玲使用已超过二年，李香玲要求支付延期交房违约金已超过诉讼时效错误，泰丰公司宏信项目部交付给李香玲的房屋于2015年8月19日才经验收合格，其交付的房屋不符合约定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第三款的规定，李香玲有权要求泰丰公司宏信项目部承担逾期交房的违约责任，本案不存在超过诉讼时效的情形。按期交房及办证是泰丰公司宏信项目部合同义务，导致不能如期交房和办证的责任在商品房出卖方，泰丰公司宏信项目部依约应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。请求二审撤销原判，依法改判支持李香玲的原审诉讼请求。
泰丰房地产公司及泰丰公司宏信项目部辩称，李香玲要求支付逾期交房违约金的诉请因超过诉讼时效不应支持；宏信大厦于2015年8月19日竣工验收，未超过合同约定的办证期限，没有构成违约，不应承担违约责任，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实与证据采信和一审一致。
本院认为：本案双方争议的焦点是泰丰房地产公司和泰丰公司宏信项目部应否承担逾期交房和逾期办证的违约责任的问题。经查，泰丰公司宏信项目部于2013年2月10日将涉案房屋交付给李香玲，李香玲也已接收并使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，2013年2月10日应当认定为涉案房屋的交付使用时间。根据双方的合同约定，泰丰公司宏信项目部应当在2012年10月30日前将涉案房屋交付给李香玲使用，故在2013年2月10日交付房屋时，李香玲应当知道该房屋的交付使用已超过双方合同约定的时间，但其并未在二年内即2015年3月25日前提起诉讼。诉讼时效是对请求权的时效限制，李香玲在行使请求泰丰房地产公司和泰丰公司宏信项目部承担逾期交房违约责任的权利的过程中，存在怠于行使权利的情形，且也未能提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由。另外，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条系对标的物数量或者质量是否符合约定的买受人通知义务作出的规定，本案非因房屋质量问题引起的争议，不适用上述法律规定。因此，李香玲应当在2013年2月10日房屋交付使用后的二年内主张相关权利，其在二年后才提起诉讼，原审据此以其起诉已超过诉讼时效为由判决驳回其要求泰丰房地产公司和泰丰公司宏信项目部支付延期交房违约金的诉讼请求，并无不当。关于泰丰房地产公司和泰丰公司宏信项目部应否承担逾期办理房屋产权证书的违约责任的问题。虽涉案房屋所在的宏信大厦在2013年10月18日就组织了竣工验收，但因承建方的原因，直至2015年8月19日，相关验收工作才全部实施完毕，并取得建设工程竣工验收备案表，因此，宏信大厦的竣工验收时间应为2015年8月19日。根据双方的合同约定，出卖人应当在所有商品房竣工验收交付使用后180日内，由买受人提供相关齐全资料和履行相关手续后与出卖人共同办理房地产产权权属登记备案手续，现李香玲未提交证据证明泰丰房地产公司和泰丰公司宏信项目部在履行该一合同义务时存在违约情形，因此，其要求泰丰房地产公司和泰丰公司宏信项目部承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的上诉理由不成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。李香玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1040元，由上诉人李香玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 李玉芳
审 判 员 莫佩华
二〇一六年四月二十七日
代理书记员 周 鑫
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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