上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2484号
原告上海筱辉工贸有限公司。
法定代表人周阿春，总经理。
委托代理人姚进，男，在上海筱辉工贸有限公司工作。
被告上海余德钢结构有限公司。
法定代表人唐友德，负责人。
委托代理人唐举江，男，在上海余德钢结构有限公司工作。
原告上海筱辉工贸有限公司诉被告上海余德钢结构有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年8月12日公开开庭进行了审理，原告上海筱辉工贸有限公司的法定代表人周阿春、委托代理人姚进、被告上海余德钢结构有限公司的法定代表人唐友德、委托代理人唐举江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海筱辉工贸有限公司诉称：2011年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《新建厂房租赁合同》，约定被告租赁原告新建厂房648平方米用于生产用房。合同对相关事项作了明确约定，其中：合同4.3约定乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向出租方支付逾期违约金，如逾期超过三十日，除如数补交租金及逾期违约金，在未经出租方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同。合同5.2约定乙方应于每年4月15日和10月15日支付半年租金人民币68，590元。合同13.1约定若乙方欠付租金超1个月，甲方在书面通知乙方交纳钱款之日起5日内，乙方仍未支付，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。合同13.2约定若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除合同，并按4.3款执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产。并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。从2014年4月15日起至今，被告未向原告支付租金，已拖欠贰月有余。故原告诉至本院，请求：1、判令解除原、被告签订的《新建厂房租赁合同》；2、被告支付原告租金（以0.615元／平方米／天计算，按照648平方米，从2014年4月15日计算至被告实际腾退之日止）；3、被告支付原告违约金（以0.615元／平方米／天计算，按照648平方米，从2014年4月15日计算至被告实际腾退之日止）；4、被告拆除违章搭建广告牌；5、本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付原告门卫费（以1，800元／年为标准，自2014年4月15日计算至被告实际腾退之日止），后原告认可被告门卫费已经支付至2014年7月，变更该项诉请为要求被告支付原告门卫费（以1，800元／年为标准，自2014年8月1日计算至被告实际腾退之日止）。
被告上海余德钢结构有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2014年4月12日，被告向原告提供了半年租金的支票，但是该支票是别人开具给被告的，兑现时间为2014年9月，原告认为兑付时间过长不同意收取，当时被告表示可以适当补偿一点，但是原告仍拒绝。原告在出租期间还采用阻止被告货物进场、停电两天等方式阻扰被告生产经营，给被告造成了一定损失。被告租赁期间缴纳的房租原告未开具发票，另被告还有3个月租金押金在原告处。
经开庭审理查明：2011年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《新建厂房租赁合同》，约定甲方将上海青浦区野马浜农副业生产中心油墩港大桥东侧、外青松公路以南的厂房或仓库租赁给乙方，面积648平方米，功能为生产用房。租赁期限五年，从2011年4月15日至2016年4月15日止。租赁保证金为首月租金的3倍，即34，295元。租金第1、2年不变，每天0.58元／平方米，第三年六月份开始，租金按每平方米6%递增计算，每天0.615元／平方米，每年递增6%，直至合同期满。乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。逾期超过三十日，除如数补交租金及违约金，在未经出租方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同承担实际违约天数乘以每天所需要支付双倍租金的违约责任。双方约定需要提供发票，发票需要与本合同抬头一致（发票为普通发票）。乙方应于本合同签订之日二天内一次性支付保证金34，295元。租赁期限届满，在乙方交清全部租金和所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还租赁物等约定的责任后10内日，甲方向乙方无条件退还保证金。乙方应于每年4月15日、10月15日向甲方支付每半年度租金。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本合同第4.3款的规定执行。若乙方需在租赁物建筑物的屋面、墙体设立广告牌，须按政府的有关规定完成相关的报批手续并报出租方备案。合同附件二对租金计算标准进行了约定，其中2014年4月15日至2015年4月15日期间单价为0.615元／每平方米／天，年租金为145，460元，2015年4月15日至2016年4月15日期间单价为0.69元／每平方米／天，年租金为163，199元。合同签订后，被告向原告支付了押金34，295元。
2011年5月16日，原、被告签订《补充协议》，约定被告向原告承租门卫，每年按1，800元计算。被告法定代表人儿子唐举江代表被告法定代表人签字。
2014年6月14日，原告向被告寄送了《租金欠款缴纳催款通知书》，向被告进行催款。
另查明，2009年6月1日，原告（乙方）与案外人中国人民武装警察部队上海市总队农副业基地（甲方）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区野马浜5.5亩场地出租给乙方使用，用途为仓储，租赁期限7年，自2009年6月1日起至2016年5月31日止。房地产年租金55，000元，场地每亩每月租金833元。乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的新建厂房租赁合同及附件、补充协议、租金欠款缴纳催款通知书、邮政快递单据、武警部队房地产租赁合同、照片等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、被告未按期向原告支付租金，在原告催告下仍未履行支付义务，根本违约，原告有权解除合同并要求被告按照合同约定支付违约金。原告认可被告门卫费已经支付至2014年7月；2、被告提出的原告阻扰其生产经营并不属实，也无证据予以证明。被告如果认为原告的行为对其造成损失，应当另行向原告主张；3、被告搭建的广告牌违反合同约定，也未向有关部门申报，属于违章建筑，要求拆除；4、原告同意补开租金发票；5、同意扣除被告应当支付原告的费用后退还多余押金。为此，原告还提供了支票、收据证明被告之前一直存在拖延支付租金的情况。被告对支票和收据真实性无异议，但是认为之前迟延支付租金都是经过原告同意的。
被告表示：1、被告曾于2014年4月12日向原告提供半年租金支票，但由于该支票兑付时间为2014年9月，原告不同意接受。被告并非拖欠不支付租金，不存在违约行为。关于门卫费，被告已经支付至2014年7月；2、2013年12月初原告施工破坏了厂房门口道路，导致被告车辆无法进场，为此被告无法按时交货承担了赔偿责任。2013年8月3日原告通知被告停电2天，导致被告生产经营受到影响；3、被告从开始承租时就搭建了广告牌，原告从未提出过异议。如果合同到期，被告腾退时自然会拆除广告牌；4、被告支付的租金原告未开具发票，要求原告开具发票；5、要求原告退还押金。为此被告提供了照片、工程联系单、联系函，原告对上述证据均不予认可。
在案件审理过程中，原告表示其出租给被告的房屋系原告临时搭建的钢结构活动房，没有相关报批手续。原告要求解除合同包含了要求被告腾退系争房屋的意思。被告表示如果法院认定租赁合同无效，则要求给予被告3个月期间腾退，并要求原告退还半年租金作为因合同未到期被告提前搬离的补偿。被告对系争房屋并无装修添附。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的租赁合同中的租赁房屋无合法建造手续，故双方所签订的租赁合同违反了法律法规规定，是无效合同。合同无效后，被告理应腾退系争房屋，原告理应退还押金。原告依据租赁合同约定要求被告支付违约金的请求本院不予支持。被告实际使用系争房屋，应按原合同约定的租金标准计算实际使用费。被告已经支付了2014年4月14日之前的使用费和2014年7月之前的门卫费，故应按照合同约定的租金标准支付2014年4月15日至实际腾退之日止的使用费和2014年8月1日至实际腾退之日止的门卫费。被告在厂房门口搭建的广告牌未经相关部门的批准，理应予以拆除。被告如认为原告的行为造成了其生产经营损失，也可以通过其他合法途径主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告上海筱辉工贸有限公司与被告上海余德钢结构有限公司在2011年3月28日签订的《新建厂房租赁合同》无效；
二、被告上海余德钢结构有限公司应于本判决生效之日起六十日内腾退位于上海市青浦区野马浜农副业生产中心油墩港大桥东侧、外青松公路边以南的厂房；
三、被告上海余德钢结构有限公司应于本判决生效之日起六十日内支付原告上海筱辉工贸有限公司房屋使用费（其中2014年4月15日至2015年4月15日期间以人民币145，460元／年为标准，2015年4月16日之后以人民币163，199元／年为标准，自2014年4月15日计算至实际腾退之日止）；
四、被告上海余德钢结构有限公司应于本判决生效之日起六十日内拆除系争厂房门口搭建的广告牌；
五、被告上海余德钢结构有限公司应于本判决生效之日起六十日内支付原告上海筱辉工贸有限公司门卫费（以人民币1，800元／年为标准，自2014年8月1日起计算至实际腾退之日止）；
六、原告上海筱辉工贸有限公司应于本判决生效之日起六十日内退还被告上海余德钢结构有限公司押金人民币34，295元；
七、原告上海筱辉工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1633.70元，减半收取计人民币816.85元，由原告负担368.45元，被告负担448.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年十月八日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。