山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终1825号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王庆俭，男，1967年9月8日出生，汉族，住宁阳县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹付华，男，1979年11月10日出生，汉族，住宁阳县。
委托诉讼代理人：岳仁常，宁阳磁窑法律服务所法律工作者。
上诉人王庆俭因与被上诉人曹付华确认合同有效纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2015）宁民初字第2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日受理本案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王庆俭的上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：第一，原判决认定事实错误，本案诉争房产流转行为不是顶名购房，而是上诉人购买之后再转让给被上诉人。诉争房产除支付金钱对价外，还附带有上诉人身份利益在内，该房产只能由单位交付给上诉人后，上诉人才可以转让他人。所以，原判决认定“由原告出资以被告的名义购买县建公司的楼房一套”是错误的。现在，诉争房产仍然是上诉人所有，只不过是被上诉人暂时占有罢了。第二，上诉人将诉争房产转让给被上诉人的前提条件是要被上诉人帮助上诉人要回拖欠的工资，被上诉人没有完成约定的条件，其无权要求过户房产。原判决选择性适用《中华人民共和国物权法》第十五条确定合同效力是选择性排除了该条“合同另有约定外”的法律规定，所以该条法律不能成为本案判决的依据。本案上诉人转让房产的回报要求是帮助其要回工资，在没有要回工资之前，上诉人有权不履行转让房产的约定，该约定在条件未具备之前只能是成立而不生效，故原判适用法律错误。第三，原判决对口头协议内容作出对被上诉人有利的认定和解释，违反公平原则。在没有证据证明上诉人是自愿无偿转让房产的情况下，被上诉人应当按照约定对上诉人福利分房利益作出补偿，这是基本的等价有偿原则。自房产证颁发之日起已有十几年，上诉人一直没有将房产过户的理由是被上诉人没有按照约定履行义务。被上诉人一直没有积极要求过户也是基于其没有帮助上诉人要回工资。原判决认定上诉人关于涉案房屋买卖合同附生效条件的主张没有证据证明，是加重上诉人的举证责任。上诉人在一审期间提交了判决书证明其工资未支付，被上诉人也承认帮助上诉人催要工资的事实，这说明上诉人的陈述是有事实根据的。第四，被上诉人没有帮助上诉人要回工资，没有取得诉争房产的所有权，其居住诉争房产十几年是非法占有，上诉人要求的租金等费用不过是对被上诉人无权使用房屋损失补偿的数额计算方式，人民法院应酌情予以支持。
被上诉人曹付华辩称，2002年被上诉人以上诉人的名义从公司购买楼房一套，庭审中上诉人认可被上诉人分两次缴纳了购房款，领取了房屋钥匙实际居住至今达13年之久，且交纳购房款的收据均由被上诉人持有，与该房屋相关的缴纳水、电、电视收视费等义务也一直由被上诉人履行。2002年11月9日公司对该房产进行了房改，房屋所有权证书办法后一直在公司保存。当时是被上诉人分两次将购房款交给上诉人，由上诉人再交给公司，故上诉人称是自己购房后再转卖与事实不符。上诉人所说的附加条件与事实不符且也未向法院提交证据证实自己主张，所以上诉人应承担相应的法律后果。请驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人曹付华向一审法院起诉请求：依法确认其与被告顶名购房口头协议有效，确认该房屋所有权归其所有，要求被告限期协助办理过户手续，诉讼费用由被告承担。
上诉人王庆俭向一审法院反诉请求：原告立即腾退房屋，将房屋交还与被告，并要求原告按市场价支付161个月房屋租金73050元。
一审法院认定事实：原、被告均为山东省宁阳县建筑安装工程总公司（以下简称县建公司）的职工，因原告到县建公司工作时间较短，不具备福利分房的资格。2002年7月，经原告姐姐曹付美介绍后，原告曹付华与被告王庆俭口头协商，由原告出资以被告的名义购买县建公司的楼房一套，该购买的楼房系于1990建成。原告曹付华于2002年7月20日和2002年9月14日分两次缴纳住房集资款2.5万元，其中2002年7月20日交款为2万元，2002年9月14日交款为5000元，原告将以上集资款2.5万元先交给了被告，被告再交给县建公司，县建公司给被告出具收款单后，被告再将收款单转交原告，被告并将楼房钥匙一并交给了原告，原告于2002年年底入住至今，与房屋相关的交纳水、电及电视收视费等义务也一直由原告履行。两份购房集资款收据登记的缴款人姓名均为被告王庆俭，两份收据现均由原告曹付华持有。2002年11月9日县建公司对该房屋进行了房改，宁阳县房管局颁发了房屋所有权证书（宁房权证宁字第××号）。房屋所有权证书载明，该房屋所有权人为被告王庆俭，建筑面积54.14平方米，附属面积10.79平方米。房屋所有权证书自颁发后一直在县建公司保存。2015年8月原、被告双方因该房屋产生争执，2015年8月14日，被告王庆俭向县建公司缴纳了600元房权证工本费之后，将该房权证书从县建公司领回后自己保存。原告于2015年8月31日诉至一审法院。庭审中，被告王庆俭提供了一审法院（2007）宁民一初字第1846号及泰安市中级人民法院（2008）泰民一终字第419号民事判决书及执行申请书，被告主要证明原告没有按照口头约定帮助被告从县建公司要回拖欠的工资，致使被告通过诉讼起诉县建公司来解决拖欠的工资问题，工资款至今也未履行。被告以此主张原告的姐姐或原告并没有将县建公司拖欠被告的工资要回，因此双方达成转卖房子的口头协议并不生效，原告无权主张房屋所有权。原告曹付华对被告提供的两份民事判决书无异议，原告主张该证据与本案没有关联性。原告对被告主张的以要回拖欠的工资作为原告购房的附加条件不认可，被告对自己的该主张也未能提供证据予以证明。被告王庆俭反诉要求原告曹付华从2002年7月至2015年8月按月租金450支付157个月的房屋租金70650元，从2015年9月至2015年12月按月租金600元支付4个月的租金2400元，被告共计要求原告支付房屋租金73050元。原告对被告的反诉主张不认可，被告也未能提供证据证明自己的该主张。经调解，原、被告双方未能达成一致意见。
一审法院认为，涉诉房屋自2002年底以来一直由原告曹付华居住，原告曹付华已在该房屋居住使用十三年之久。该争议房产虽登记在王庆俭名下，但根据原告曹付华提供的证据可以证明取得该房产时所支付的对价均系原告曹付华支付的，原告曹付华应为该房屋的实际出资人和实际购买人。从审理查明的事实可以认定该纠纷系一种顶名购房行为，该行为并不存在《合同法》规定的认定合同无效的情形，故应依法认定双方的顶名购房合同有效。被告王庆俭主张双方达成的口头协议是以原告或其姐姐答应向县建公司要回拖欠的工资为附加条件，现在该附加条件未成就，合同并未生效。对此原告不承认存在该附加条件，被告也未能提供证据证明双方当时约定了该附加条件，被告的该主张一审法院依法不予支持。被告王庆俭反诉要求原告曹付华支付房屋租金73050元，被告未提供证据证明原、被告之间存在房屋租赁关系，原告也不认可，对被告王庆俭的反诉请求一审法院不予支持。本案审理的确认合同效力纠纷，属于合同纠纷，原告主张的要求确认该房屋归原告所有属于物权纠纷，与本案审理的合同关系不同，原告的该主张一审法院依法不予审理。综上，原、被告双方订立的顶名购房协议是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应依法认定原、被告双方口头约定并以实际履行的顶名购房协议有效，被告应负协助原告办理产权过户手续的义务。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条的规定，判决：一、原告曹付华与被告王庆俭于2002年7月份达成的顶名购房口头协议有效。二、被告王庆俭于本判决生效后十日内协助原告曹付华办理该房屋过户手续。三、驳回原告曹付华的其他诉讼请求。四、驳回被告王庆俭的反诉请求。案件受理费425元由原告曹付华负担，反诉费1616元由被告王庆俭负担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人均认可双方之间订立的是口头合同，双方当事人亦均认可“原告将集资款2.5万元先交给了被告，被告再交给县建公司，县建公司给被告出具收款单后，被告再将收款单转交原告，被告并将楼房钥匙一并交给了原告，原告于2002年年底入住至今，与房屋相关的交纳水、电及电视收视费等义务也一直由原告履行。两份购房集资款收据登记的缴款人姓名均为被告王庆俭，两份收据现均由原告曹付华持有”的事实，故原判决依据该事实认定双方之间达成了顶名购房协议并无不当，本院予以维持。上诉人主张涉案口头合同附加了生效条件，该条件是被上诉人帮助上诉人向县建公司要回拖欠的工资，该条件尚未成就故诉争协议未生效，为此，上诉人提交了其诉县建公司劳动合同纠纷一案的一审、二审民事判决书及执行申请书，对此，本院认为，上诉人提交的两份民事判决书及执行申请书并不能证实其与被上诉人订立口头合同时附加了生效条件，对其主张，本院不予支持。被上诉人是基于双方之间订立的口头合同而占有使用涉案房屋，且涉案楼房钥匙是上诉人本人交付给被上诉人的，因此，上诉人主张的双方之间存在租赁合同关系及被上诉人非法占有涉案房屋的主张均不能成立，故原判决不予支持上诉人的反诉请求并无不当，本院予以维持。当事人对自己提出的主张应当提供证据予以证实，本案中原判决关于举证责任的分配亦无不当，本院予以维持。
综上所述，王庆俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2041元，由上诉人王庆俭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
代理审判员 张晓丹
代理审判员 陈 新
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 李丹丹