文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初2093号原告：陈胜光，男，1979年5月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：廖章义、周智恩，分别系广东易春秋律师事务所律师、实习律师。被告：广州市富轩置业有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路109号17A-3，统一社会信用代码914401013295385513。法定代表人：吴健梅。委托代理人：姜平、蔡思凡，均系广东广之洲律师事务所律师。原告陈胜光诉被告广州市富轩置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈胜光的委托代理人廖章义、周智恩，被告广州市富轩置业有限公司的委托代理人姜平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜光诉称：2016年3月20日，原告（即承租人）与被告（即出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定，被告同意将坐落在天河区黄埔大道西120号3楼305房屋（以下简称租赁物业）出租给原告作商铺用途使用，建筑面积1032.27平方米；租赁期限为2016年3月20日起至2024年3月19日止；被告应依照合同约定将商铺及设施交付原告使用，未按约定提供商铺的，每逾期一日，须按月租金额的0.5%向原告支付违约金。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定，租赁物业用于经营东方功夫品牌项目；2016年3月20日至2016年6月19日每月租金为0元，2016年6月20日至2018年3月19日每月租金为82581.6元……；在免租期内原告应当交纳双方约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、装修水电费及其他因租赁物业使用而产生的一切费用；原告应于每月5日前向被告支付当月应付租金，被告在收款后向原告开具同等金额的税务发票；原告签订本协议之日，原告向被告支付履行本协议的租赁保证金247744.8元；原告根据被告发出的《收铺通知书》指定的时间及地点按双方确定租赁物业的交付标准（即补充协议附件三）进行租赁物业接收；被告应协助原告办理营业执照以及经营所需的全部许可；被告应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和使用的状态；被告应根据原告办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助原告办证；被告交付的租赁物业不符合本协议约定且致使不能实现租赁目的，或被告交付的租赁物业存在严重质量缺陷、危及原告使用安全且甲方又未在合理期限内消除前述情形的，原告有权终止原合同及本补充协议并要求被告承担赔偿责任。《补充协议》附件三还约定餐饮商铺物业交付标准，1.结构工程，（1）基础、结构梁、柱、楼板、屋面板：出租方负责所有工作；2.建筑及装修工程，（1）租赁区域内墙体、墙面：出租方负责轻质砖及批荡；（2）租赁区域楼地面、天面：出租方完成至结构面；（3）租赁区外部公共区域（含公共走道、大堂、天花吊顶、照明、通道扶栏及外立面玻璃幕墙封闭等）：出租方负责所有工作；（4）卫生间：出租方负责公共卫生间所有工作；（5）楼梯间装修：出租方负责公共楼梯间的所有工作；3.消防系统（将一次消防报建方案按乙方开业的验收要求设计施工），（1）建筑物消防栓系统、喷淋系统和消防泵房设备及火灾自动报警系统：出租方负责满足一次消防验收的所有工作；（2）建筑物消防广播系统：出租方负责满足一次消防验收的所有工作；（3）建筑物应急照明系统、事故照明系统、疏散指示照明系统、标志等：出租方负责公共区域内的应急照明系统、疏散指示标志所有工作；（4）建筑物消防控制中心：出租方负责消防控制中心应提供足够端口，满足承租方的消防终端设备接入消防控制主机；（5）建筑物消防排烟系统：出租方负责满足一次消防验收的所有工作；（6）消防报验：出租方负责取得一次消防合格证；4.机电工程，（1）空调系统：出租方负责中央空调风管已均匀分布租赁范围内；（2）通风系统：出租方负责公共区域的设施、设备、安装所有工作；（3）给水系统：在层间水井房配置水表及开关，独立提供管道至租赁范围内入铺一米；（4）排水系统：出租方负责提供排水管、排污管的接驳口；（5）租赁区内配电系统：出租方负责按建筑面积计算120W/平方米的功率，电缆敷设至承租方商铺入铺一米；（6）新风系统：出租方负责公共区域的设施、设备、安装所有工作，提供鲜风接入口入铺一米；（7）楼梯间照明：出租方负责公共区域的所有工作；（8）公共区域备用发电机系统：出租方负责所有工作，提供备用电源，负荷按建筑面积总负荷的10%电缆敷设入铺一米；5.结构工程数据，（1）层高：出租方负责具体高度现场实量；（2）柱距：出租方负责具体间距现场实量；（3）荷载：出租方负责350kg/㎡；6.其它，（1）电话线：出租方负责提供电信总箱接入口；（2）有线电视：出租方负责提供有线电视总箱接入口；（3）天然气：出租方负责提供主管道立管接入口；（4）化油池：出租方负责提供三级化油池立管接入口；（5）排烟管：出租方负责提供排烟管立管接入口。2016年3月20日，原告与案外人高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司签订了《物业管理服务合同》，约定物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为43元，每月管理费44387.61元；物业管理期限自2016年3月20日起至2024年3月19日止；原告应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费。合同签订后，原告依约履行其义务；被告却在签约时尚未取得租赁物业的消防验收合格证，导致原告无法办理工商营业执照、食品安全卫生许可证等营业证照，无法正常开业经营。租赁物业现状及设施与租赁合同及补充协议约定餐饮商铺物业交付标准相差甚远，不符合约定交付标准，致使原告租赁目的不能实现。《物业管理服务合同》签订后，原告每月需向物业管理公司支付物业管理费。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当依约履行。按照上述合同及补充协议，被告应依约将符合标准的租赁物业及设施交付原告使用，但被告至今未履行交付义务，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，被告应继续履行将符合约定标准的租赁物业及设施交付给原告使用，及支付逾期交铺违约金111486元；因被告存在违约行为，其无权收取自合同约定租赁期之日起至实际交付符合约定标准的商铺及设施之日止的租金，还应向原告赔偿物业管理费399489元。现诉至法院，请求判令：1.被告依照《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》约定将商铺及设施交付原告使用；2.被告自合同约定租赁期之日起至实际交付符合约定标准的商铺及设施之日止，每日按当月租金额的0.5%的标准向原告支付逾期交铺的违约金（暂计至2016年12月15日，违约金为111486元）；3.被告无权收取自合同约定租赁期之日起至实际交付符合约定标准的商铺及设施之日止的租金；4.被告向原告赔偿自合同约定租赁期之日起至实际交付符合约定标准的商铺及设施之日止的物业管理费（暂计至2016年12月15日，管理费为399489元）；5.本案诉讼费用由被告承担。被告广州市富轩置业有限公司辩称：一、我方已按照《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定的内容将涉案商铺交付原告。我方与原告签订的《房屋租赁合同补充协议》租赁物业的交付约定，如甲方迟于上述租赁期限起始日移交租赁物业，则本协议约定的租赁期、装修期、优惠期顺延；附则约定，交付标准，按现状交付。本案中涉案商铺属于毛坯交付，根据我方发出的收楼通知，2016年2、3、4月间原告已在《高志大厦租户收楼声明书》、《收铺声明及承诺书》等文件上书面签字确认接受涉案商铺，并就具体接受涉案商铺的现状与我方签订《高志大厦铺位交付签收表》。二、原告收取商铺后根据经营特点，对涉案商铺进行了装修，并根据经营需要办理了相应证照，我方已提供了必要的配合，协助原告办理证照，在原告开业经营后，我方又根据商场新开业，客流较少的情况，对原告进行了减租和免租优惠，我方已经履行了出租方的义务，原告在履行租赁合同期间拒付租金无任何事实依据和法律依据，原告享受免租优惠后拒付合同约定的租金已达半年以上，原告已经构成严重违约。三、原告接受物业管理公司的物业服务并向其支付物业管理费属于另一法律关系，原告要求我方赔偿其尚未足额支付的物业管理费无任何事实依据和法律依据。原告提供《物业管理服务合同》系其与高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司签订，双方涉及的合同为物业服务合同，本案审理的系承租方与出租方的租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，关于物业服务费的争议应由原告与其合同相对方高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司通过另案诉讼处理，且原告并没有依据其签订《物业管理服务合同》向高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付足额的物业管理费。原告要求我方赔偿物业管理费无任何事实依据和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理并驳回原告的全部诉讼请求，以维护我方的合法权益。经审理查明：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将天河区黄埔大道西120号3楼305房地产（以下简称涉案商铺）出租给原告作商铺使用，2016年6月20日至2018年3月19日期间的月租金为82581.6元，并约定该合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）,作为就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议，如与原合同有不同规定，以该《补充协议》为准。《补充协议》约定：涉案商铺的租赁期限为2016年3月20日至2024年3月19日，其中2016年3月20日至2018年3月19日期间的租金为123872.4元/月；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；在签订本协议之日乙方向甲方支付租赁保证金371617.2元并预付首期租金123872.4元，租赁保证金在协议期满且乙方明确表示不再续约时或协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方；乙方应根据甲方发出的《收铺通知书》指定的时间及地点按双方确定的租赁物业的物业交付标准（详见附件3）进行租赁物业接收，逾期十个工作日不办理租赁物业接收手续，视乙方放弃租赁物业的租赁权，甲方有权终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金、意向诚意金，如甲方迟于上述租赁期限起始日移交租赁物业，则本协议约定的租赁期、装修期、优惠期相应顺延；乙方应取得其在租赁物业内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于营业执照和其它有关批准及授权文件；甲方应根据乙方办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助乙方办证；第11.1.1条，如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等；第13.13其它约定，如乙方未违反合同的任何约定，可享受2016年6月20日至2018年3月19日期间月租金为82581.6元的优惠条款，如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起5日内按照原标准交纳及补足免租期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.1.1条约定违约金标准按日向乙方计收违约金；租赁保证金247744.8元；预付首期租金82581.6元；装修期3个月（2016年3月20日至2016年6月19日）期间免租不免管（以实际交付日为准，交付若延后，则装修期则顺延）；交付标准，按现状交付；本协议任何附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有相同效力，对双方具有同等约束力，本协议正文的规定如果与任何附件的规定有不一致之处，应以本协议正文的规定为准；等条款。原、被告双方均确认该份《补充协议》即为《广州市房屋租赁合同》中约定的“《租赁合同补充协议一》”，涉案商铺所在的大厦名称为高志大厦。庭审中，原告提交《高德汇（高志大厦）餐饮商铺物业交付标准》（复印件，其上未有原、被告双方签名或盖章），表示该份《高德汇（高志大厦）餐饮商铺物业交付标准》即为《补充协议》约定的附件三，其上约定了涉案商铺的详细的交付标准，被告对该份《高德汇（高志大厦）餐饮商铺物业交付标准》的真实性不予确认，表示在《补充协议》中并未存在该份附件，对其上所列的交付表标准亦不予确认。经核对，原、被告双方出示的《补充协议》原件内均未存在该两页《高德汇（高志大厦）餐饮商铺物业交付标准》。2016年3月20日，原告及案外人广州市朋度餐饮有限公司共同签署《高志大厦租户收楼声明书》、《收铺声明及承诺书》，；2016年5月16日，原告签署《高志大厦铺位交付签收表》，接收涉案商铺。原告表示涉案商铺的交付时间为2016年5月16日，被告则表示涉案商铺的交付时间为2016年3月20日，但《高志大厦铺位交付签收表》是2016年5月16日签署的。被告表示涉案商铺已按合同约定毛坯交付，原告确认涉案商铺为毛坯交付，但认为被告所交付的涉案商铺不符合合同约定的标准（即《补充协议》附件三《高德汇（高志大厦）餐饮商铺物业交付标准》所约定的标准），存在二次消防验收没有通过、天然气管道没有开通、自动扶梯及电梯没有正常开通、公共通道还在施工的情况，对此原告表示涉案商铺所在的高志大厦已于2015年10月16日通过一次消防，天然气管道已经接通至整个大厦，具体每个商铺要自行申请接通点火，电梯已经开通，涉案商铺已符合交付条件。原告提交其作为乙方与案外人高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司作为甲方就涉案商铺签订的《物业管理服务合同》及发票等，表示其就涉案商铺向高成（广州）物业管理有限公司支付了物业管理保证金133162.83元、四个月的管理费177550.44元、水电费保证金50000元，被告对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据反映的是原告与物业管理公司之间的权利义务关系，与本案无关。原、被告双方均确认原告已支付租赁保证金及首期租金。被告在本案中提交下列证据：1、《权属及转租声明》，其上显示广州市天河区猎德经济发展公司将广州市天河区黄埔大道西路120号房地产（包含涉案商铺）出租给原告，原告拥有对上述房地产的占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、转租、经营、收取租金等）；2、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》；3、穗公消验字（2015）第1689号《建设工程消防验收意见书》，出具时间为2015年10月18日，其上显示广州市天河区珠江新城D3-2地块的工程消防验收合格；4、穗公消验字（2016）第0610号《建设工程消防验收意见书》，出具时间为2016年5月19日，其上显示位于广州市天河区珠江新城D3-2地块的高志大厦裙楼负1层及第1-3层公共部分装修工程的工程消防验收合格；5、穗（天）环管验【2016】97号《关于珠江新城D3-2地块建设项目竣工环保验收的意见》；6、《关于高志大厦燃气管道预留工程告知函》，由广东珠江燃气集团有限公司于2016年6月25日出具，其上显示高志大厦的燃气管道预留工程已完成管网接驳通气。原告对证据3、4、5的真实性无异议，对证据1、2、6的真实性不予确认。庭审中，原告表示涉案商铺处于试营业状态，因涉案商铺整栋大厦不具备经营条件，经营环境差，客流量少，且被告交付的设施不符合合同约定，无法达到正常经营的要求，被告则表示原告已正式营业。其后，被告表示原告已于2017年5月17日停止经营、擅自撤场，原告亦表示由于被告将其设备搬走，涉案房屋的装修已被破坏，原告已不在涉案商铺经营。本案审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。本院认为：原告在本案审理过程中申请撤回部分诉讼请求，属其对诉讼权利的自主处分，本院予以准许。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原、被告就涉案商铺签订了一系列合同，双方就原告承租涉案商铺已达成一致意见，《补充协议》仅约定如被告迟于租赁期限起始日移交租赁物业，则双方约定的租赁期、装修期及优惠期相应顺延，并未有约定被告应对此承担逾期交铺违约金，原告诉请要求被告支付逾期交铺违约金缺乏合同依据；被告提交证据证明涉案商铺所在高志大厦已通过相应的建设工程消防验收，且从双方签订的合同可见，《补充协议》虽约定附件三为涉案商铺的交付标准，但原告并未提交充分证据证明其提交的《高德汇（高志大厦）餐饮商铺物业交付标准》即为《补充协议》所约定的附件三，被告对此亦不予确认，《补充协议》并约定交付标准为按现状交付，原、被告双方均确认涉案商铺为毛坯交付，原告主张被告未按约向其交付涉案商铺，本院不予采纳。被告表示已自行收回涉案商铺，原告已不再在涉案商铺经营，原告亦表示被告已进行封铺，不能实际使用涉案商铺，本案亦查明原告已另案起诉要求解除双方就涉案商铺签订的租赁合同，原告诉请要求被告依照《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的约定向原告交付商铺并按照每日0.5%的标准向原告支付逾期交铺违约金，本院不予支持，予以驳回。原告表示其向案外人高成（广州）物业管理有限公司支付了涉案商铺物业管理保证金133162.83元、四个月管理费177550.44元及水电费保证金50000元，该项法律关系为原告与高成（广州）物业管理有限公司之间就涉案商铺成立的物业服务合同关系，原告在本案中亦并未举证证明其已足额支付其诉请主张期间的物业管理费，原告诉请要求被告赔偿自合同约定租赁期之日起至实际交付符合约定标准的商铺及设施之日止的物业管理费缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈胜光的诉讼请求。本案受理费8910元，由原告陈胜光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  张超英人民陪审员  古丽莹二〇一七年七月十一日书 记 员  许丽凤陈玉娟本判决书于2017年月日送达