广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法民一初字第1245号
原告：陈秀玉，女。
委托代理人：车卫东、李满春，广东深天成律师事务所律师。
第一被告：惠州市明珠商业广场有限公司，住所地：惠州市麦地东路1号东江明珠花园1栋202室。
法定代表人：刘文敏。
第二被告：惠州市东江物业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘卜齐。
第一、二被告共同委托代理人：桂三猛，广东卓凡律师事务所律师。
第三人：深圳市新一佳超市项目开发有限公司，住所地：深圳市福田区彩田路彩福大厦4楼南侧401房。
法定代表人：李会娟。
委托代理人：李常勇，男，汉族，系该公司职员。
原告陈秀玉与被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司、第三人深圳市新一佳超市项目开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告陈秀玉诉称，原告向被告二购买涉案房屋，并在被告二的要求下，在与被告二签订《房地产买卖合同》的同时，再与被告一签订《委托统一经营合同》。《委托统一经营合同》约定，原告将自己所有的位于惠州市麦地路1号东江明珠商业裙楼第1003号商铺，交给被告一统一经营，由被告一按月向原告支付固定的租金收益人民币8736元。租赁期限为十年，并约定被告一在次月30日前自动将每月的租金收益付至原告的银行账户，如果被告一没有按时支付上述租金收益时，原告有权要求被告一每延迟一天按每月租金收益总额的千分之五支付违约金。同时被告二向原告出具担保书，当被告一不按时支付租金收益时，被告二承担连带赔偿责任。原告与被告一签订《委托统一经营合同》后，被告二将上述房屋统一转租给第三人使用，且第三人直接将租金支付给被告二。两被告从合同签订后便经常拖欠租金，经原告及业主代表多次与两被告协商沟通，两被告多次出具了承诺函、担保书及返租计划书等。但是两被告一直未能按时支付租金，讫今为止两被告已经拖欠原告租金长达一年以上。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、判令解除原告与两被告签署的《委托统一经营合同》，并判令两被告及实际占用房屋的第三人在解除合同之日起十日内腾空原告所有的房屋；2、判令两被告向原告支付实际占用原告房屋期间的租金收益人民币87360元（现暂计算自2014年1月31日），并支付至实际支付之日止的违约金人民币62899元（每延迟一天按每月租金收益的千分之五计算，暂计至2014年1月31日）；3、判令两被告承担本案诉讼费。
被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司辩称，一、被答辩人与惠州市明珠商业广场有限公司签订的《委托统一经营合同》，明显违反国家法律规定，依法应当认定为无效合同。答辩人在2005年8月27日与本案第三人深圳市新一佳超市项目开发有限公司签订了《租赁合同》。该租赁合同已经对被答辩人主张租赁费的房屋进行了为期l5年的租赁。这个租赁合同的真实性、合法性、关联性在本案是无可置疑的。虽然答辩人在2007年将有关物业出售给被答辩人，但是合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此外，《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期间，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”该办法第十二条规定；“房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原租赁合同继续有效。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条规定“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利。”综上所述，被答辩人与惠州市明珠商业广场有限公司签订的《委托统一经营合同》，不能合法对抗答辩人与本案第三人签订的为期l5年的《租赁合同》。本案对同一房屋不可能存在两个主体不相同、租金不相同，而且都是合法有效的租赁合同。在本案中，原告作为房屋买受人必须依法继续履行原租赁合同，履行原租赁合同是原告应当履行的法律义务。二、被答辩人与惠州市明珠商业广场有限公司签订的合同，事实上不是租赁合同，而是委托合同，理由如下“当事人双方在该合同中约定的合同主体、合同名称、合同内容、标的物以及双方权利义务关系，性质上全部不符合法律规定的租赁合同的法律定义：（一）委托合同所有主要条款事实上是委托合同：具体表现如下；1、被答辩人与明珠公司签订的《委托统一经营合同．》，合同名称是委托合同，而不是租赁合同。而不是租赁合同。2、被答辩人与明珠公司签订的《委托统一经营合同．》，合同当事人身份是“委托方”和“受托人”，而不是出租方和承租方。（见合同第l页第2行和第3行）；3、被答辩人与明珠公司签订的《委托统一经营合同》，双方在约定合同事项（即合同标物的或者目的）是甲方自愿委托乙方统一招商经营，（见合同第l页第6行），其“招商经营“和“租赁”在事实上和法律关系上是两个完全不同的概念。4、被答辩人与明珠公司签订的《委托统一经营合同》，双方约定的为了和权利和义务主要内容条款是；“乙方负责把上述每月统一经营的收益”付给甲方。而不是房屋租金。最为明显的委托合同主要条款是，该合同第1页第l4行作出第五专项委托约定：“委托期间的物业管理、维护费等由甲方统一经营负责，委托其满商铺交回给委托人，到期后甲方如需要乙方代理则可经协商后续签合同。”在这个委托约定专项条款中，其受托人的主要工作是“委托代理”。与房屋承租人身份毫不搭界。（二）上述合同明显不符合租赁合同的法律定义，只能符合委托合同的法律定义。《中人民共和国合同法》第二百一十二条对租赁合同作出如下定义（法律定义）：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。在本案，合同委托方从始至终就没有向明珠公司交付过房屋；合同的受托方明珠公司从始至终就没有使用过该房屋”更没有利用该房屋产生过任何收益。完全没有扮演过承租人的角色。交付和“使用’是法律规定的租赁合同最基本的权利义务关系。原告和明珠公司从来就没有在事实上履行过房屋租赁的法定基本权利义务。合同法第二十一章对“委托合同”作出专章的规定，该章头条（合同法第三百九十六条）对委托合同概念作出如：l、法律规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”综上所述，被答辩人与明珠公司签订的《委托统一经营合同》无论从名称、合同签订人的在合同中的身份地位、还是合同主要条款中规定的双方权利义务关系，都是委托合同不是租赁合同。而且明珠公司作为受托人从始至终就没有使用过被答辩人的房屋。也没有将该房屋转租给他人。双方完全不存在房屋租赁关系。此案原告以房屋租赁主张权利明显是认定基本事实错误，诉讼请求不能成立，请法庭驳回其诉讼请求。三、答辩人与明珠公司是两个不同的互相独立法人公司，答辩人根本没有对原告与明珠公司签订的《委托统一经营合同》签订担保协议。对被答辩人与明珠公司的委托合同纠纷不存在任何担保法律责任和连带责任关系。合同法第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”原告在买卖本案所涉房屋时，已经知道第三人在使用该房屋经营超市，鼎鼎大名的深圳市新一佳超市在该房屋所在地已经开办多年，买受人不可能不知道第三人对房屋享有租赁使用权。因此，作为该房屋出卖人的答辩人，在此也不可能承担任何法律责任。原告起诉书认为答辩人对其《委托统一经营合同》存在担保关系，没有证据证明，据此，也请法庭驳回其诉讼请求。
第三人深圳市新一佳超市项目开发有限公司辩称，第一，本案涉案商城，第三人与被告二签订合同，但后来被告一将商城分块出售给各个业主，第三人与被告二签订合同的期限到2020年，而被告一将商城出售后，签订委托管理合同，期限到2017年3月，以此证明，被告二与第三人签订的合同，由于原告购买商铺期限的约定，存在不能完全履行到期的风险。鉴于目前诉争的发生，在2013年初已经由于原被告之间的纠纷导致第三人商城营业的干扰，直至2013年7月9日，商城被迫结业。停业后，第三人无法找到两被告进行相关问题的沟通，一直到2014年5月才知晓诉讼。但停业到2014年5月的租金，第三人一直缴纳给被告，从2014年5月开始第三人停止交付租金，原因在于被告拖欠第三人一百多万元的税票。并且我方在上次开庭提出，2013年7月9日至2014年5月已经缴纳的租金，被告应予以退回，并补偿第三人的损失。被告认为拖欠原告的租金，是由于第三人没有缴纳租金引起，这不符合事实，在8月29日前，被告二多次向第三人发出通知，要求第三人将商城交付给被告二，并同时停水停电，目前，被告二将第三人强行驱赶出商城，对此，第三人保留对被告追偿的权利。
查明的案件事实
经审理查明，原告向第二被告购买惠州市麦地东路1号东江明珠花园1、2栋1层1003号商场（以下简称“涉案商铺”），并与第一被告签订《委托统一经营合同》，约定：原告将涉案商铺交由第一被告统一经营，统一收益为每月8736元，于次月的30号前自动付至原告账户；第一被告在规定的时间内没有按时将统一经营收益支付给原告，第一被告按每月统一经营收益的每天5‰支付原告违约金，连续达到6个月，原告有权要求第一被告支付未付的统一经营收益金。自2008年初始，第一被告延期支付并拖欠原告统一经营收益金。2008年1月13日，第一被告出具《承诺书》，承诺按合同约定按时支付返租款。由于第一被告延期支付返租款，第二被告于2009年8月27日作出《关于东江明珠花园1、2栋商铺返租及办理房产证问题的答复》，承诺：“2009年9月2日返租一个月租金，2009年9月30日前按月还清，承诺以后每月返租按合同约定办理。”第一被告及第二被告分别于2009年11月30日、2010年12月15日、2011年3月14日、2012年3月14日、2012年3月14日多次作出《承诺书》及答复业主，承诺按合同约定支付租金。自2013年8月份开始，被告全面停止向业主支付租金至今。截至2013年7月份，被告拖欠原告租金34944元，截至2014年1月份，被告拖欠原告租金87360元。
第二被告与第三人于2005年8月27日签订《租赁合同》，约定：第二被告将涉案商铺统一租赁给第三人经营，租赁期为2005年12月15日至2020年12月14日止；自起租日起第一、第二年租金和设备使用费合计为每月每平方米22元，第三年租金和设备使用费合计每月每平方米24元，第四年起以第三年的租金为基数，以后每三年递增6%。第二被告与第三人因涉案商铺发生争议，自2014年8月29日起，第二被告已经从第三人手中收回涉案商铺。
裁决理由和结果
本院认为，原告与第一被告签订名为《委托统一经营合同》其实质为租赁合同，是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已经依约将涉案商铺交给第一被告经营，第一被告应按照合同约定的时间支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”现第一被告长期拖欠租金，在原告的要求下，两被告亦多次书面承诺按合同约定支付租金但均未实际全面履行，且第二被告已于2014年8月29日从第三人处收回涉案商铺，解除合同的条件已经成就。所以，原告要求解除与第一被告签订的《委托统一经营合同》，并收回商铺，符合法律规定，本院予以支持。虽然《委托统一经营合同》中约定被告未及时支付租金的违约金每天按月租的5‰计算，但该约定过分高于原告因此造成的损失，且原告亦未及时通过诉讼形式主张权利，根据本案实际情况，本院酌定违约金按照实际拖欠租金的日万分之三计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告陈秀玉与第一被告惠州市明珠商业广场有限公司签订的《委托统一经营合同》。
二、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将惠州市麦地路1号东江明珠花园1、2栋1层1003号商铺交还给原告陈秀玉。
三、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀玉支付截至2014年1月份的租金87360元和2014年2月份至实际交还商铺之日的租金（每月以8736元的标准计算）。
四、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀玉支付逾期租金的违约金（2013年7月31日之前的租金34944元的违约金自2013年9月1日起按照每日万分之三的标准计至该租金实际支付之日止；2013年8月1日以后每月8736元租金的违约金，自拖欠租金月份的第三个月的1日起按照每日万分之三的标准计至该租金实际支付之日止）。
五、驳回原告陈秀玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4833元（原告已预交3405元），由被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 曾宪章
审 判 员 贺晔晖
代理审判员 黄链生
二〇一四年十月十四日
书 记 员 杨 立
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