广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初11234号
原告：梁婷，女，1983年8月4日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：李娥娇，系广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉颖，系广东洋三律师事务所实习律师。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁13幢二层，组织机构代码282142903。
法定代表人：温少松。
委托诉讼代理人:赵琼，系广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人:裴炽明，系广东登鼎律师事务所律师。
原告梁婷与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李娥娇到庭参加了诉讼，被告委托代理人裴炽明参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
梁婷向本院提出诉讼请求：1.被告按1673.65元/月标准向原告支付逾期交房违约金及损失，自2014年7月1日起计至被告交房之日止；2.被告向原告支付逾期办证违约金及损失（违约金以原告已付购房款329808元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2014年7月1日起计至办妥房屋产权登记手续之日止）。事实与理由：2010年3月25日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）3幢104房，总房价为329808元。合同约定被告应于2010年5月31日前将商品房交付原告使用，91天后起计违约金，并自房屋交付使用后730个工作日内为原告办理房产证。原告已全面履行付款义务，但交楼期限届满后，被告未能在合同约定的期限内向原告交房，且至今仍未将符合法律规定及合同约定的房屋交付原告使用，而被告至今亦未为原告办理房产证。根据合同约定，被告已逾期交房及逾期办证，应承担相应的违约责任。原告已于2014年7月向中山市第一人民法院提起诉讼，法院依据相关法律判令被告要向原告支付违约金，但要求原告对于2014年6月30日以后的违约金另案起诉。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉求。
永怡公司答辩称：1.原告没有实际支付购房款给被告，只是被告与建设方（电白县建设安装工程有限公司）的工程款予以抵扣，本案属于间接买卖合同，双方在承诺书、转让协议中已明确约定不需要承担房屋转让造成的一切损失，逾期交房、办证的责任原告应向第三方主张。2.本案中，逾期办证的责任并不完全在于被告，被告已向相关部门提交综合验收的资料，但是相关部门因相关规定标准的变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而直接影响被告无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告据此要求被告支付逾期办证违约金事实依据不足。3.原告与被告已经约定一次性的逾期办理房产证的违约责任，原告变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据。且原告没有证据证明其损失。实际上，原告购买房产的目的在于居住，被告已将商品房交付原告使用，已经实现了主要的合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，甚至未出证也不代表绝对的限制转让。被告需要履行的最主要义务和履行行为是商品房交付使用，房屋所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务、次要义务，被告需承担的是协助办证义务，该义务不属于一项独立的请求权，是附随于请求交付房屋的占有使用这一债上请求权的。被告违反从给付义务，只可适当承当相应的责任。本案亦不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条之规定。该规定是只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才可适用，本案不符合上述规定，不应适用上述条款。4.法院已经判决被告支付逾期交楼及逾期办证违约金，原告第二次起诉主张权利已经超过合同约定及其实际损失，应依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于梁婷与永怡公司对本案的争议事实，本院认定如下：
关于案涉房屋逾期交付使用、逾期办证，永怡公司是否应对梁婷承担责任的问题。根据永怡公司提供的房屋转让授权通知书、转让协议书、承诺书显示，电白县建筑安装工程公司中山分公司在与永怡公司签订商品房抵扣工程款的工程协议后，将案涉房屋转售予梁婷，三方一致确认，对于案涉房产因转让问题发生的纠纷，均与永怡公司无关。但该三方约定不能免除永怡公司作为房地产开发商按约交付房产及协助办理房产证的义务。梁婷作为房产的买受人及备案登记权利人，在其已经完成付款义务的情况下，有权向永怡公司主张逾期交房及逾期办证的违约损失。
关于永怡公司是否逾期交房的问题。根据案涉合同约定，永怡公司应在2010年5月31日前将符合法律规定及合同约定（该商品房经单体竣工验收合格）的商品房交付梁婷使用。但根据永怡公司提供的证据只能证明案涉房产在2010年4月30日通过单体竣工验收，但是对于案涉房屋是否具备正常居住条件，永怡公司并未提供证据予以证明。对于永怡公司主张案涉房屋已达到法律及合同约定的使用标准，本院不予采信。永怡公司至今未能将符合法律、合同约定的房屋交付梁婷使用，已构成逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。
关于永怡公司逾期办证应否承担违约责任的问题。涉案房屋至今未能办理产权证书。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致梁婷不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，梁婷不退房，永怡公司按已付房价款的1%向梁婷支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给梁婷。因此，永怡公司应于2010年6月1日起算730个工作日内，即2013年4月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向本院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。梁婷诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。
关于逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算标准问题。按合同约定，在永怡公司逾期交房第91天起至实际交付之日止，永怡公司应按日向梁婷支付已交房价款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；若因永怡公司责任导致逾期办证，梁婷不退房，永怡公司按已付房价款的1%向梁婷支付逾期办证违约金。因此，永怡公司应向梁婷支付6596.16元（329808元×2%）逾期交房违约金3298.08元（329808元×1%）逾期办证违约金。
对逾期交房违约金、逾期办证违约金，合同对上述违约金计付标准有约定的，依合同约定。梁婷以约定的违约金过低请求法院予以增加，应当举证证明其实际损失，但梁婷未向本院提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁婷支付逾期交房违约金6596.16元；
二、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁婷支付逾期办证违约金3298.08元；
三、驳回原告梁婷其余的诉讼请求。
如果被告广东永怡集团股份有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2184元（原告已预交），由原告梁婷负担1966元，被告广东永怡集团股份有限公司负担218元，该款被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 叶迟玖
审 判 员 王 珊
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 黄 莺
姚志姬