上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3100号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄钢，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人钱继华，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海鸿洋企业管理有限公司。法定代表人连自力，董事长。委托代理人郭波，上海众华律师事务所律师。上诉人黄钢因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市徐汇区XX路XX号房屋的权利人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司），土地状况用途为工业。2012年2月28日，上海鸿洋企业管理有限公司（以下简称鸿洋公司）法定代表人连自力与A公司签订房屋/场地租赁合同，承租XX路XX号所属的所有建筑物和构筑物。此后，双方又签订补充协议，将承租人变更为鸿洋公司。此后，XX路XX号门号变更为XX路X-
X号。2013年4月23日，鸿洋公司（乙方）与黄钢（甲方）签订租赁合同，甲方将XX路XX号房屋出租给乙方，租赁期限5年，自2013年5月28日至2018年5月27日。合同约定，该房屋只限用作经营餐饮之用途，开始营业日前承租方必须已领取有效营业执照、税务登记证明及其他必需的经营文件，并将有关复印件交予出租方。自2013年5月28日至2015年5月27日的年租金为人民币（下同）1,080,000，次年的年租金为1,134,000元，每年递增。租金前半年按每三个租赁月为一个租赁期支付，半年后按每六个月为一期支付。免租装修期自2013年4月23日至2013年5月27日。在此期间承租方仅限于无需支付租金，但需支付管理服务费、政府有关税费及其他相关应付费用。承租方应交付履约保证金27万元，并自2013年4月23日起应付管理服务费为2,000元/月。在租赁期内，如发生下列情形，乙方必须每日向甲方支付应付款项千分之三的滞纳金，且不影响甲方的其他权利：（1）乙方拖欠房屋租金和其他费用及任何应向甲方支付的款项，按从应付日起至甲方收到全部该笔款项日止计算。乙方在该房屋内必须守法开展业务和从事经营活动。如乙方收到来自任何方面有关该房屋任何情况的通知，须立即书面转告甲方。合同8.1条约定：甲方有权因以下原因提前终止合同并收回该房屋，且无需对乙方作任何装修费、设备添加费的补偿：（1）乙方对本合同规定的所有应付款项，自应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天。当发生合同8.1条情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，且应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于2个月租金总和之金额的违约金。（2）乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期的租金。当发生合同8.1条情况，甲方向乙方发出书面通知中规定之日期即为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方已开始行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。此外，每逾期一天，乙方须向甲方支付相当于当时日租金2倍的违约金；逾期7天，甲方有权进入该房屋，届时该房屋内所有留存的装修、设施和物品均视为已被乙方无条件放弃。甲方有权自行处置上述装修、设施和物品且无须为此向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索因拆除乙方装修和设施设备而产生的开支。按本合同须向乙方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该房屋或以挂号方式，寄往列于附表一的乙方法定地址或通讯地址，则被视为已送达乙方……任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人。邮局出具的挂号投递收据，将作为该通知已送达收件人的有效证明。合同附表一上注明了承租方的法定地址为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。2013年5月8日，鸿洋公司（甲方）与黄钢（乙方）又签订补充协议，甲方同意将乙方租赁部位二楼增加租赁面积15平方米，供乙方使用。该面积起始租金为27,375元/年，首期支付一年租金，本协议签订后即行支付。合同签订后，黄钢即向鸿洋公司支付了3个月房租27万元、履约保证金27万元及装修保证金2万元。后鸿洋公司诉至法院，要求判令：1、解除鸿洋公司与黄钢所签房屋租赁合同；2、黄钢向鸿洋公司支付房屋租金219,609元（其中房屋租赁合同项下自2013年8月28日至2014年1月11日止暂计一半租金计202,500元，补充合同项下自2013年5月28日至2014年1月11日止共计17,109元）；物业管理费17,000元（自2013年4月28日至2014年1月11日）；违约金285,000元（含2个月租金18万元及35天免租期租金105,000元）；水电费2万元（上述款项可折抵房屋押金2万元）；3、黄钢支付自2014年1月1日起至11月12日的房屋使用费90万元。黄钢则提出反诉，要求判令：1、确认鸿洋公司与黄钢所签租赁合同无效；2、鸿洋公司返还黄钢已付租金27万元、履约保证金27万元及装修保证金2万元；3、鸿洋公司赔偿黄钢装修损失427,617元；4、鸿洋公司赔偿黄钢工人工资损失134,400元；5、鸿洋公司返还黄钢价值550,164.40元的设备。原审审理中，黄钢称其承租系争房屋后，即与其战友案外人李某某合伙出资开设了XX餐厅，餐厅总投资200万元，黄钢出资20万元，系争房屋由黄钢租赁，餐厅由其合伙人经营。原审再认定，XX餐厅于2013年8月1日试营业，同年10月底停业。2013年8月15日，鸿洋公司向XX餐厅发出缴纳租金、物业费通知，要求其支付2013年8月28日至2013年11月27日的租赁费27万元、增加部分年租赁费27,375元和2013年4月23日至2013年11月27日的物业管理费14,333元，共计311,708元。2013年9月2日，鸿洋公司又向XX餐厅发出催款通知，要求对方在一周内支付所欠房租和物业费共计311,375元，并支付滞纳金。如逾期未交，将按合同约定行使权利。同月14日，鸿洋公司再次向XX餐厅发出催款通知，要求对方支付租金、物业费及电费共计323,646元，并在9月16日前交付鸿洋公司。2013年12月3日，鸿洋公司向黄钢发出通知，称贵方已连续停业超过14天，要求其于2013年12月10日前支付拖欠的款项，如逾期，将按约自2013年12月11日提前收回房屋，并保留要求赔偿损失的权利。该通知张贴于XX餐厅大门。2014年1月6日，鸿洋公司委托律师向黄钢发出通知，再给其3天时间履行支付租金和各项欠费的义务。若仍不履行，则自本函发出的第四日起，系争房屋租赁合同将被解除。如果逾期七天，鸿洋公司将视贵方已无条件放弃该房屋内所有留存的装修、设施和物品，鸿洋公司有权自行处置。2014年9月18日，鸿洋公司再次向黄钢发出通知函，称1月6日通知发出已长达8个月，我司认为我司对上述要求的等待和处理已经仁至义尽。为了避免继续拖延时间导致双方更大的损失，现最后一次通知你：鉴于双方的租赁合同已经解除，我司将立即收回租赁给你的房屋，你在该房屋内还有所需的物件，请于三日内自行搬离，逾期不搬，我司将视为贵司已放弃。如由此产生任何财产和法律后果，均应由贵方承担。2014年10月29日，鸿洋公司向黄钢发出限期搬离通知函，称双方所签租赁合同已经正式解除，鸿洋公司已2次通知你尽快搬离，将房屋归还我司。鉴于你至今仍不主动搬离，为了避免双方更大损失，现限你在本通知发出的7日内将房屋内的设施搬离，并将房屋腾空后交还我司。否则，我司将自行处理，由此产生的损失后果将由你自己予以承担。鸿洋公司委托公证机关对上述通知函的邮寄进行了公证。2014年11月12日，鸿洋公司申请上海市徐汇公证处对系争房屋内的物品设施及现状进行了公证后，收回了系争房屋。原审审理中，鸿洋公司确认其收回系争房屋后，将房屋内的物品设施以20万元转让给他人。原审另认定，2012年12月5日，上海市徐汇区公安消防支队就鸿洋公司申报上海创意产业集聚区设计工程消防设施建设工程，向鸿洋公司核发建设工程消防设计备案凭证。2013年11月20日，上海市徐汇区公安消防支队向鸿洋公司核发建设工程竣工验收消防备案受理凭证，确认鸿洋公司于2013年11月5日经上网备案受理系统进行了上海创意产业集聚区设计工程工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年1月7日，徐汇区商务委员会向鸿洋公司发出关于申请创意园区服务设施配套报告的答复，支持鸿洋公司将园区拿出部分面积用于服务配套设施。原审审理中，鸿洋公司出示了案外人上海市徐汇区XX餐馆等企业的档案机读材料及店面照片，证明XX路XX号园区内已经开设了多家餐饮、便利店，并依法取得了营业执照，不存在系争房屋所在的园区未通过消防验收的情况。原审认为，鸿洋公司与黄钢所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守，黄钢应当按照合同约定的期限履行租赁合同。黄钢未能按约履行合同，应承担相应的违约责任。黄钢辩称合同违反了法律的强制性规定，应属无效，但黄钢并未就此提供相应的事实依据及法律依据，故黄钢关于合同无效的主张法院不予支持。黄钢辩称系争房屋所在的园区未通过消防验收，导致其无法经营餐饮，但并未对此提供证据予以证明。即便如黄钢所述因鸿洋公司的原因存在黄钢所开设的餐饮店无法通过消防验收的情况，按照庭审中黄钢的陈述，消防部门至少已就此与其交涉3个月以上，在此期间内，黄钢应当将此情况及时通知鸿洋公司，以便双方共同努力消除合同履行的障碍。然而，在鸿洋公司屡次发函要求黄钢履行合同的情况下，黄钢却从未向鸿洋公司提出过因消防未通过而导致其无法经营的问题，黄钢的上述行为明显不符常理。此外，鸿洋公司提供的园区内商家营业执照及照片也表明，系争房屋所在园区内均开设有餐饮等企业。故黄钢的上述辩解法院难以采信，黄钢基于此主张而提出的反诉请求，法院亦不予支持。黄钢自XX餐厅2013年8月开张起，就停止支付房屋租金，鸿洋公司在此后的数月内，屡次发函催讨，黄钢仍然拒绝支付。故鸿洋公司2014年1月6日发函，通知黄钢自本函发出的第四日起解除合同，符合法律规定及合同约定，双方房屋租赁合同自2014年1月11日起解除，黄钢应当按照合同约定支付合同解除前的房屋租金、水电费及物业管理费。鸿洋公司对合同及补充合同项下的房屋租金仅主张部分，与法无悖，法院予以支持。租赁合同约定，当发生合同8.1条情况时，黄钢已经支付的保证金不予退还，还应向鸿洋公司支付相当于2个月租金总和的违约金，并向鸿洋公司支付其已享受的免租期的租金，故鸿洋公司的上述主张符合合同约定，法院予以支持。我国合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鸿洋公司在解除合同的通知中对黄钢搬走系争房屋内的物品给予了一定期限，期限届满后，鸿洋公司应当在合理期限内采取妥善的方法处理房屋内的滞留物品并及时收回房屋，从而防止损失扩大。但鸿洋公司直至2014年11月12日才在公证机关的见证下收回了系争房屋。考虑到黄钢在系争房屋中滞留了经营餐饮的相关设备和物品，鸿洋公司收回房屋存在一定难度，同时结合租赁合同对于黄钢违约后相关违约条款的惩罚及补偿力度，法院认为上述合理期限以3个月为妥。故黄钢应当向鸿洋公司支付合同解除后3个月的房屋使用费，鸿洋公司超过上述合理期限导致扩大部分的损失，不得要求赔偿。原审审理中，鸿洋公司虽确认XX餐厅内滞留的设备物品已经以20万元转让他人，但其在主张房租时，已经扣除了其中一半房租202,500元。原审庭审中，鸿洋公司与黄钢均确认XX餐厅存在其他合伙人，黄钢亦确认餐厅主要由其合伙人投资经营，但其合伙人拒绝到庭说明情况。故黄钢反诉主张赔偿损失的系争餐厅内设备物品，并非其个人所有，黄钢的该项反诉请求法院难以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一六年一月十九日作出判决：一、鸿洋公司与黄钢签订的《房屋租赁合同》于2014年1月11日解除；二、黄钢于判决生效之日起十日内，向鸿洋公司上支付房屋租金219,609元（其中房屋租赁合同项下自2013年8月28日至2014年1月11日止的一半租金计202,500元，补充合同项下自2013年5月28日至2014年1月11日止的租金共计17,109元）；三、黄钢于判决生效之日起十日内，按2,000元每月，向鸿洋公司支付自2013年4月28日至2014年1月11日止的物业管理费；四、黄钢于判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付免租期租金105,000元；五、黄钢于判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付违约金18万元；六、黄钢于判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付水电费2万元（该款项折抵房屋押金2万元）；七、黄钢于判决生效之日起十日内，向鸿洋公司支付合同解除后的房屋使用费27万元。八、驳回黄钢的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17,594.48元，由鸿洋公司负担5,678.39元，黄钢负担11,916.09元；反诉受理费7,449.08元，由黄钢负担。判决后，黄钢不服，上诉于本院，诉称:涉讼房屋为工业用地，然本案双方签订的租赁合同明确用于餐饮的商业经营，因此，被上诉人存在故意隐瞒土地性质的情形；整幢房屋未取得消防证导致上诉人无法办理证照并正常经营，出租人应对此承担相应责任；上诉人试营业至2013年10月，营业停止之日即为合同解除之日；出租人对于合同解除具有过错，应全额赔偿上诉人的装修损失及设备损失，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四、五、七、八项，改判涉讼《房屋租赁合同》于2013年10月31日解除，被上诉人返还其已付租金27万元、履约保证金27万元、赔偿装修损失427,617元、返还价值550,164.40元的设备。被上诉人鸿洋公司辩称:2012年被上诉人已办理消防备案；依据合同4.1条之约定，上诉人应向有关政府部门申请及取得任何从事其经营所必需的执照、批准或许可证；由于上诉人的合伙人发生车祸，上诉人才不再经营，事实上，附近很多商店已开张；依据合同8.1条、8.2条、8.5条之约定，上诉人应承担违约金、被上诉人无需对装修、设施和物品作出任何补偿；设备、物品变卖款为20万元，而被上诉人仅主张50%租金，故其不同意上诉请求。二审中，上诉人出示A公司来访处置单一组，旨在证明上诉人向国资委等有关部门反映被上诉人违法违规出租房屋；被上诉人不认可材料的真实性、关联性。被上诉人出示公证书一份，旨在证明从百度下载的2013年10月4日的图片反映出同一地方其他商店都已开业；上诉人认为即使存在该图片，也不能反映商家在营业，与本案没有关联性。本院认为，该些材料均具有真实性，可予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。双方争议焦点在于合同解除的责任在于哪一方。合同第4.1条约定，承租人在该房屋内必须守法开展业务和从事经营活动。如承租人收到来自任何方面有关该房屋任何情况的通知，须立即书面转告出租方。承租方保证在该房屋内开展及经营其业务前，自费向有关政府部门申请及取得任何从事其经营所必需的执照、批准或许可证。合同第5.4条约定，出租方应为承租方提供办理营业执照或其他相关证照所需的应由出租方提供之有关文件。原审中，鸿洋公司出示的建设工程消防设计备案申报表、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等材料反映出2013年11月，鸿洋公司已就上海创意产业集聚区设计工程完成工程竣工验收的消防备案。并且，该备案凭证载明该工程未被确定为抽查对象。本院注意到，房地产权证、租赁合同、建设工程消防设计备案凭证记载的地址分别为XX路XX号、XX路XX号、XX路XX号。上海市公安局徐汇分局人口管理办公室出具的编订（变更）门弄（楼）号牌通知反映出XX路XX号的临时门牌为XX路X号-
X号、X-X号。并且，原审中，鸿洋公司出示了上海XX餐厅的档案机读材料，结合其二审出示的照片，均可反映出园区内确有合法开设餐饮企业。故黄钢关于其未取得营业执照的障碍在于鸿洋公司一方的主张，于事实不符，显难成立。鉴于涉讼合同系因黄钢欠租而解除，故其理应依约承担违约责任。本案中，鸿洋公司享有合同约定的单方解约权，故原审确定的合同解除日，于法有据。黄钢主张以其停止营业之日为合同解除日，然黄钢无法定或约定的解约权，且当时涉讼房屋仍为其所占有控制，黄钢的前述主张，显难成立。本院同时认为，依据合同第8.1条之约定，出租人有权因以下原因提前终止本合同并收回该房屋，且无需对承租人作任何装修费、设备添加费的补偿：（1）承租人对本合同规定的所有应付款项，自应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天。原审中，鸿洋公司向原审法院出具的租金等费用计算方法及其二审陈述均表明因其对黄钢的遗留物品的处理得款20万元，其暂主张50%租金。故黄钢继续主张装修损失与设备款，缺乏合法依据，难以支持。合同8.2条约定，当发生本合同第八章第8.1条情况时，承租人已经支付的保证金不予退还，且应承担如下违约责任：（1）承租人向出租人支付相当于2个月租金总和之金额的违约金；（2）承租人应按本合同约定的租金标准向出租人支付其已享受的免租期的租金。因此，原审法院关于保证金、违约金的处理，亦无不妥，应予维持。综上所述，黄钢关于撤销原审判决主文第一、二、三、四、五、七、八项，改判涉讼《房屋租赁合同》于2013年10月31日解除，鸿洋公司返还其已付租金27万元、履约保证金27万元、赔偿装修损失427,617元、返还价值550,164.40元的设备的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币11,916元，由上诉人黄钢负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月十七日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……