江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1829号
上诉人（原审原告）孙占才。
委托代理人许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市世纪大道653号依云香溪1号别墅三楼。
法定代表人朱海中，该公司董事长。
委托代理人顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。
原审第三人徐海勇。
上诉人孙占才因与被上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第00436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，孙占才诉徐海勇、王树芹、盐城海缘工艺品有限公司民间借贷纠纷一案，经审理，于2012年10月20日作出（2012）都潘民初字第0642号民事判决书，判决徐海勇偿还孙占才借款本金200万元及相应利息。在该案审理中，根据孙占才的保全申请，作出财产保全裁定，于2012年8月21日依法预查封了徐海勇向创世纪公司购买的位于盐城市盐都区新都街道蝶湖湾小区第4、5幢1层121号、109号、106号、105号房屋（被预查封的4套房屋尚未办理房屋所有权证）。该判决生效后，徐海勇、王树芹、盐城海缘工艺品有限公司未履行，孙占才遂于2013年4月22日申请执行。在执行过程中，创世纪公司（案外人）于2013年5月30日提出执行异议，认为徐海勇（被执行人）与其公司就被预查封的4套房屋所签订的商品房买卖合同已经被另案判决解除，请求解除对上述4套房屋的查封措施。
2012年9月7日，创世纪公司对徐海勇另案提起民事诉讼，认为徐海勇未按约交纳购房款且未按约向银行办理按揭贷款，要求解除与徐海勇于2012年7月25日关于盐城市盐都区新都街道蝶湖湾小区第4、5幢1层121号、109号、106号、105号4套房屋分别签订的商品房买卖合同，并要求徐海勇按合同约定按应付购房款的5%承担违约金。后经审理，法院于2012年12月13日、14日、15日分别作出（2012）都民初字第1312、1313、1314、1315号民事判决书，认定：徐海勇未按合同约定支付购房首付款，也未办理银行按揭贷款手续，遂判决：解除创世纪公司与徐海勇就上述房屋签订的商品房买卖合同，并判决徐海勇分别支付违约金115696元、115696元、42287元、108248元。对创世纪公司（案外人）提出的执行异议，经审查，认为案涉的4套商品房买卖合同已被判决解除，该4套房屋的实际所有人为创世纪公司，法院于2012年8月21日查封登记在徐海勇名下的4套房屋与判决相抵触，故创世纪公司提出的异议请求应予支持，遂于2013年7月8日作出（2013）都执异字第0013号民事裁定书，裁定：解除2012年8月21日对登记在徐海勇名下的“蝶湖湾小区”第4、5幢一层121号、109号、106号、105号四套房屋的查封。孙占才（申请执行人）不服，向盐城市中级人民法院申请复议。盐城市中级人民法院经审查，于2013年12月5日作出（2013）盐执复字第0019-2号通知书，认为，一审法院查封徐海勇向创世纪公司购买的四套房屋后，创世纪公司依据相关解除房屋买卖合同的判决提出异议，请求解除对案涉房屋的查封，属于对执行标的主张实体权利，一审法院应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定审查、裁定，并告知当事人如对裁定不服可提起执行异议之诉；一审法院（2013）都执异字第0013号民事裁定依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条告知当事人如不服裁定可向盐城市中级人民法院申请复议系适用法律错误，依法应予纠正；并告知孙占才在收到本通知之日起十五日内可提起诉讼。孙占才于2014年1月2日收到上述通知，2014年1月15日提起执行异议之诉，2014年2月11日法院立案受理，孙占才起诉请求对执行标的物即位于盐城市盐都区新都街道蝶湖湾小区第4、5幢1层121号、109号、106号、105号房屋许可执行。孙占才在提出复议的同时，向一审法院执行局申请对徐海勇交纳的购房首付款3838540元进行查封，未予实施。
徐海勇与创世纪公司于2012年7月25日关于盐城市盐都区新都街道蝶湖湾小区第4、5幢1层121号、109号、106号、105号4套房屋分别签订的商品房买卖合同约定房屋价款分别为2164960元、845740元、2313920元、2313920元，首付款分别为1084960元、425740元、1163920元、1163920元，4套房屋总价款合计为7638540元，首付款合计为3838540元。2012年7月25日，徐海勇向创世纪公司汇款三笔，金额分别为1800000元、1800000元、238540元，计3838540元；当日，创世纪公司向孙添韵汇款三笔，金额分别为1800000元、1800000元、238540元，计3838540元；当日，孙添韵向徐海勇汇款三笔，金额分别为1800000元、1800000元、238540元，计3838540元。2012年7月25日，创世纪公司开具了4份金额分别为2164960元、845740元、2313920元、2313920元的付款方为徐海勇的销售发票，2012年10月19日，上述四份发票被红冲。创世纪公司认为：徐海勇交纳的首付款是由其公司提供的，徐海勇实际没有出资，其是零首付，银行按揭贷款未能获批。孙占才认为：徐海勇是按购房合同向创世纪公司支付了3838540元，其性质属于首付的购房款，至于创世纪公司向孙添韵汇款以及孙添韵向徐海勇汇款，只能证明他们之间的往来账，并不排除孙添韵归还徐海勇的债权；法院预查封是针对相关的财产权益，包括但不限于房屋。
本院认为：案涉4套房屋由徐海勇向创世纪公司购买，虽尚未办理房屋所有权登记，但商品房买卖合同经房产管理部门办理了登记备案手续，人民法院可以进行预查封,土地、房屋权属在预查封期间登记在徐海勇（被执行人）名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封的效力等同于正式查封。
徐海勇与创世纪公司签订购买四套商品房的合同并备案，享有的仅是物权期待权，需待实际完成房屋权属登记时才能享有物权。法院虽已对该合同标的作预查封，创世纪公司仍然有权依据合同约定的解除条件主张解除合同，但即使合同解除，原查封的效力仍应及于徐海勇因合同解除所获得的财产性权益。法院作出解除合同的判决后，该房屋已不能作为徐海勇享有物权的执行标的物，创世纪公司作为房屋的合法建造人，享有足以排除强制执行的民事权益。故对孙占才的诉讼请求，依法应予以驳回。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回孙占才的诉讼请求。案件受理费80元，由孙占才负担。
上诉人孙占才不服一审判决向本院提起上诉称：1.被上诉人依据的另案生效的法律文书是在执行标的被查封后，其提出的执行异议不应支持。盐都法院于2012年8月21日对孙占才诉徐海勇民间借贷纠纷一案立案后进行了诉讼保全，查封了徐海勇四套房产，后盐都法院判决徐海勇向孙占才归还借款本金200万元及相应利息，孙占才于2013年4月22日申请执行。盐都法院又于2012年12月13、14、15日对被上诉人与徐海勇的房屋买卖合同纠纷案作出民事判决，认定徐海勇未按合同约定支付购房款或办理按揭贷款手续，判决解除合同。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：案外人不能在执行标的被查扣冻后依据另外生效的法律文书提起执行异议，故被上诉人的执行异议不应被准许；2.即使四套商品房的买卖合同解除，原预查封的效力仍应包括徐海勇因合同解除所获得的财产性权益即首付款3838540元。
被上诉人江苏创世纪置业有限公司、第三人徐海勇未到庭亦未提供证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于是否应继续执行案涉四套房屋的问题。一审法院根据孙占才的申请，于2012年8月21日对案涉四套房屋作出预查封的财产保全裁定，但预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记，本案中，一审法院在预查封时，因徐海勇未能足额交纳购房款，故徐海勇尚未取得案涉房屋的产权证书，徐海勇是否能够成为案涉房屋完全的或真正的权利主体在一审法院进行预查封时未能确定。后一审法院于2012年12月13日、14日、15日分别作出（2012）都民初字第1312、1313、1314、1315号民事判决书，判决解除创世纪公司与徐海勇就案涉四套房屋签订的商品房买卖合同，故徐海勇最终未能取得案涉四套房屋的所有权，创世纪公司作为房屋的建造者，享有足以排除孙占才要求强制执行案涉房屋的民事权益，一审法院判决并无不当。关于上诉人主张预查封的效力应当包括徐海勇因合同解除所获得的财产性权益的问题，因其不属于执行异议之诉的审查范围，本院不予理涉。
综上所述，上诉人孙占才的上诉理由均不能成立，一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙占才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 祥
代理审判员 朱 倩
代理审判员 裴葭嘏
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 倪 玲