上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7864号
上诉人（原审原告）上海恒臻物业管理有限公司。法定代表人王治兵，总经理。委托代理人万海军，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海市闵行区东方花园二区业主委员会。负责人周永忠，主任。委托代理人蔡雪华，上海恒隆律师事务所律师。上诉人上海恒臻物业管理有限公司因与被上诉人上海市闵行区东方花园二区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第25542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上海恒臻物业管理有限公司（以下简称恒臻物业公司）上诉请求：撤销原判第四项，改判支持恒臻物业公司的一审全部诉请，由上海市闵行区东方花园二区业主委员会（以下简称东方花园二区业委会）支付其拖欠的物业服务费人民币（下同）397,958元、零星维修费9,709元、违约金89,229.27元。事实和理由：首先，就一区物业服务费。1、一审法院认定物业服务费应由业主交纳系明显的片面认识错误，物业服务费并非一定由业主承担，依法或依约也可以由代表业主的业主大会或业主委员会承担。对于物业公司与业主之间的物业服务合同中约定的物业服务范围，其物业服务费当然由业主承担，但对于物业服务合同中未约定又属于公共部分且物业公司已经提供服务的，可以从公共收益中列支，只要代表业主的业主大会或业主委员会同意即可。上海市物业管理的相关规定亦确认小区公共收益可用于物业管理方面的其他需要。2、根据恒臻物业公司与东方花园二区业委会签订的物业服务合同及附件十和《关于本届物业服务合同相关事项备注》的约定，双方明确业主已交纳的物业费中不包含一区的区域，一区的物业费用要另外支付，由下届业委会解决并依附件结算。一审法院认定东方花园二区业委会未确认其负有向恒臻物业公司支付一区物业服务费的义务，属明显的认识错误和理解上的偏差。3、从情理、道义和生活常理上说，东方花园二区业委会也应该承担一区物业服务费，因为系二区业主实际享用了一区的物业服务。4、即便从无因管理的角度，恒臻物业公司为一区提供了绿化、保洁、维修、保安等服务，进行了管理，收益人和使用人理应支付该费用，作为业主代表的业主委员会从公共收益中支出该物业服务费也无可厚非。其次，就零星维修费用。一审法院以东方花园二区业委会是否盖章来确认维修事实的真实性非常狭隘。恒臻物业公司就该项诉请除提供了东方花园二区业委会盖章的证据，还提供了有业主签名的业主报修的记录明细、维修人员签名确认的相关证据，由此证明零星维修费用的发生，一审法院未全部支持恒臻物业公司该项诉请属认定事实不清。第三，就违约金。恒臻物业公司因东方花园二区业委会违约确实造成了损失，并已就此提供了充分证据，一审法院对恒臻物业公司该项诉请未认真查实相关证据，仅靠主观判断定案，完全属于认定事实不清。被上诉人东方花园二区业委会辩称：1、就一区的物业服务费，有约定的从约定，没有约定的从法定。恒臻物业公司提供的证据不能证明双方已经明确约定一区物业服务费由东方花园二区业委会承担，而法律规定物业服务费的交纳主体是业主个人，业主委员会不是交纳物业费的适格主体。2、零星维修费用尊重一审法院判决。3、东方花园二区业委会不存在违约行为，其系按照规定程序重新选聘物业服务企业，且也预先告知了恒臻物业公司，故其不应承担违约金。恒臻物业公司向一审法院起诉请求判令东方花园二区业委会支付：1、物业服务费397,958元；2、2014年急修工程款15,000元；3、自2013年1月至9月止的防水维修工程款30,000元；4、自2013年10月起至2014年12月30日止的共用部位零星维修费9,709元；5、违约金89,229.27元。一审法院认定事实如下：2006年4月30日，恒臻物业公司（乙方）与上海市闵行区东方花园二区业主大会（以下简称东方花园二区业主大会、甲方）签订物业服务合同，主要内容为：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就东方花园二区的物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：东方花园二区；物业类型：居住；座落位置：闵行区七宝镇XX路XX弄，四至范围：东至小区围墙内，南至中谊路，西至横沥港，北至三号河。总建筑面积59,367.24平方米：其中住宅57,759.92平方米，非住宅1,607.32平方米。乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：多层0.84元/月X平方米；商业用房：1.68元/月X平方米。合同为期2年，自2006年4月1日起至2008年3月31日止。合同另就双方其他权利义务进行了约定。2008年12月29日，恒臻物业公司（乙方）与东方花园二区业主大会（甲方）签订物业服务合同，主要内容为：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就东方花园二区的物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：东方花园二区；物业类型：居住；座落位置：闵行区七宝镇XX路XX弄，四至范围：东至小区围墙内，南至中谊路，西至横沥港，北至三号河。总建筑面积59,367.24平方米：其中住宅57,759.92平方米，非住宅1,607.32平方米。乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：多层1.06元/月X平方米；商业用房：1.68元/月X平方米。合同为期3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。合同附件十载明：住宅物业管理费每平方米1.06元/月的组成部分不包含一区面积，签订上届物业服务合同时甲乙口头协商一致，在合适的时候与开发商结算一区的物业管理费用，至今不明确。甲乙合同终止时一区还没有开发，甲方优先解决乙方上述问题。合同另就双方其他权利义务进行了约定。2011年8月5日，恒臻物业公司（乙方）与上海市闵行区东方花园二区业主委员会（以下简称东方花园二区业委会、甲方）签订关于本届物业服务合同相关事项备注，主要内容为：一、一区管理费的解决办法备注：物业服务合同附件第十条第二条“一区管理费”载明，“住宅物业管理费每平方米1.06元/月的组成部分不包含一区面积，签订上届物业服务合同时甲乙口头协商一致合适的时候于开发商结算，至今不明确，甲乙合同终止一区还没有开发，甲方优先解决乙方上述问题。”一区产权归属不清，目前一区没有开发，业主委员会即将换届，此项合同条款由下届业主委员会解决物业费相关费用结算依附件一。二、相关费用的备注：……3、代付一区一名保洁人员的工资：2006年4月起甲方代支付一区一名保洁人员的用工成本，在与开发商结算一区物业费时，此项费用归甲方所有。上述备注附件一载明：2006年4月至2011年12月期间，保洁工、维修工、绿化工、保安的基本工资、社会保险、综合费用，共计404,484元。东方花园二区业委会于该合计金额处盖章。恒臻物业公司就2012年1月至2012年12月保洁工、维修工、绿化工、保安的基本工资、社会保险、综合费用自制表格，载明2012年合计101,115元，2006年4月-2012年12月东方花园一区物业服务费用结算合计505,599元，减去保洁费用107,641元，合计397,958元。该表格未经东方花园二区业委会盖章确认。恒臻物业公司在东方花园维修资金中列支了2008年11月至2009年10月的一区保洁工资13,200元、2009年11月至2010年12月一区保洁工资18,372元、2011年1月至2011年6月一区保洁工资8,879.10元、2011年7月至2011年12月一区保洁工资7,680元、2012年1月至2012年12月一区保洁工资16,720元，东方花园二区业委会就上述列支费用于收支明细表上盖章。2015年2月14日，恒臻物业公司向东方花园二区业委会出具关于东方花园二区小区物业服务终止财务结算函，主要内容为：“上海恒臻物业管理有限公司在贵业主委员会违约下迫使提前退出东方花园二区小区物业服务，2014年12月31日办理物业移交手续。一、2014年公共收益资金收支明细表（见表一）；二、2013年10月-2014年12月共用部位零星维修及防水工程结算清单（见表二）……三、业主委员会单方面未经任何协商启动招聘物业公司违约、煽动业主不交物业费赔偿我公司损失（正在核算），支付《物业服务合同》附件十第（四）条一区物业管理费（正在核算）”。一审另查明，东方花园（二区）专项维修资金管理规约载明：第四条（物业维修和更新的实施）物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。（一）属规定的急修项目；（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；（三）经鉴定的危险房屋；（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形；（五）维修和更新费用在500元以下。物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。（一）维修和更新费用在500元以上10,000元以下；（二）本幢楼三分之二业主书面要求对本幢楼房屋进行维修更新，只需动用本幢房屋业主维修资金；（三）物业管理企业根据业主大会批准的物业维修更新计划中的项目组织实施。第五条（维修费用的承担）（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（二）部分共有部分的所需费用，由拥有部分共有部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；（三）全体共有部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。……第十条（生效和修改）本规约经2013年1月10日业主大会会议（书面形式）表决通过。本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。一审又查明，2014年涉案小区XX号XX室业主提交报告一份，载明：“我是XX花园X期XX号XX室业主，房屋顶漏水严重，已修复多次，2013年9月份进行了内装修，但由于漏水情况严重，内装修已基本损坏，现已无法居住。2014年3月9日，又行一次内装修，希望物业公司给予应急处置，以后再提请新一届业委会给予确认”。2014年3月10日，闵行区七宝镇XX花园居民委员会（以下简称XX花园居委会）在落款处盖章，并注明：“请物业公司根据经费范围，按流程给予及时修理”。2014年3月9日，恒臻物业公司向XX花园居委会提交报告一份，载明：“经查，20号房屋渗漏严重，室内的客厅、卧室、阳台等多处渗漏，顶面防水层、隔热板大面积老化破损严重，局部维修不能解决渗漏，必须大修，计划维修面积为240平方米，工程费用预算为31,482元。此项工程费用超出物业维修权限，按照东方花园二区《维修资金使用管理规约》的规定应由业主委员会实施征询共有业主意见或授权物业公司组织维修，现业主委员会暂未成立，但渗漏确实严重影响业主生活，物业公司现提出急修方案，及时组织急修，工程开工至竣工验收有物业公司从小区公共收益资金内暂垫付50%工程款，余额待新业主委员会审价后，工程总价按规定从共有业主维修资金账户列支。盼居委会同意此方案，尽快解决渗漏个业主带来的影响”。2014年3月11日，XX花园居委会在落款处盖章，并注明：“请物业公司根据相关文件规定，规范流程给予及时修理”。2014年3月18日，恒臻物业公司（甲方）与案外人上海A有限公司（以下简称A公司、乙方）签订房屋防水工程承揽施工合同，约定，承包范围：XX花园XX号屋面；承包方式：包工包料；工期为10天，自开工之日起算；总工程量：预算面积为218平方米；工程总价：30,527元，见工程预算造价（最后以实际完成工程量结算）；付款方式：签订合同后，开工至竣工验收甲方支付50%工程款，余款待业主委员会审价通过后支付。恒臻物业公司向A公司支付XX花园XX号屋面防水工程款15,000元。一审再查明，2013年3月17日，恒臻物业公司、东方花园二区业委会作为发包人与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）作为承包人签订房屋维修工程施工承包合同，约定，工程名称：房屋渗漏防水维修工程；工程地点：上海市闵行区XX路XX弄；承包方式为：包工包料；开工日期：2013年1月1日，由发包人在开工前5天通知承包人；竣工日期：2015年12月30日；合同工期总日历天数：三年；采用固定单价计价方式确定：屋面36元/平方米、外墙28元/平方米，单价按照已确定的单价不予调整，工程量按实调整；合同总价款（暂）定为每年150,000元（包括营业税税金）。B公司出具上海市闵行区东方花园二区2013年1-9月防水维修工程结算清单，载明：房屋施工面积总计2,084平方米，墙面施工面积总计2,395平方米，合计142,084元。恒臻物业公司向B公司支付防水工程款30,000元。一审还查明，恒臻物业公司提供东方花园二区商品住宅维修资金分摊零星维修结算明细表（2013年1月1日-9月30日）一组，东方花园二区业委会于尾页处盖章，明细表尾部内容为：人工费1,784.50元，材料费868元，合计2,652.50元。恒臻物业公司另提交自制东方花园二区2013年10月-2014年12月共用部位零星维修及防水维修工程结算清单一组，合计费用为7,057元，该清单未经东方花园二区业委会盖章确认。另，2014年10月30日，东方花园二区业委会发布关于选续聘物业服务企业的表决结果公告，主要内容为：上海市闵行区XX花园X期小区于2014年10月30日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选续聘物业公司方式进行了表决。根据表决结果，东方花园一期业主大会作出如下决议：不再续聘恒臻物业公司，业主大会将采用选聘的方式公开招聘物业公司。2014年12月4日，东方花园二区业委会发布东方花园一期物业服务评标公告，主要内容为：参加此次招标的四家物业服务企业，除了恒臻物业公司废标外，对其余三家物业公司的评标工作已经完成。2014年12月14日，东方花园二区业委会发布关于选聘物业服务企业的表决结果公告，主要内容为：上海市闵行区东方花园（二区）于2014年12月14日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业公司进行了表决。根据表决结果，东方花园一期业主大会作出如下决议：上海C有限公司（以下简称C公司）在本次竞标活动中中标。即日起，双方进入物业合同谈判阶段，结果将向全体业主公示。2014年12月31日，东方花园二区业主大会与案外人C公司签订物业服务合同，约定，物业名称：东方花园（二区）；物业类型：住宅小区；座落位置：上海市闵行区XX路XX弄；四至范围（规划平面图）：东至农谊路，南至中谊路，西至七莘路，北至三号河，详见《业主大会议事规则》中四至范围规定；合同为期2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，恒臻物业公司与东方花园二区业委会对于恒臻物业公司就东方花园小区一区提供了物业管理服务并无异议，双方的争议焦点系东方花园二区业委会是否负有支付物业服务费、急修工程款、防水维修工程款、共用部位零星维修费的义务以及其是否存在违约行为。对于诉讼中东方花园二区业委会辩称的其部分盖章、签字等行为系前几届业委会成员所为，其不予认可的意见，业主委员会在诉讼中的地位及其承担的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响，故对于东方花园二区业委会的上述辩称意见，难以采纳。恒臻物业公司垫付的就共用部位维修、更新、改造所产生的维修费用，若符合约定条件且具有依据的，应当由东方花园二区业委会向恒臻物业公司予以支付。关于物业服务费，根据相关法律法规，应当由业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。恒臻物业公司以其与东方花园二区业主大会及业委会签订的物业服务合同、事项备注等相关书面材料为依据，要求东方花园二区业委会向其支付相应的物业服务费。对于恒臻物业公司该主张，恒臻物业公司提供的三份物业服务合同，虽反映出就小区西至范围的约定有所差异，但作为支付依据的物业服务合同附件十及双方签订的关于本届物业服务合同相关事项备注，就一区的物业服务费，均描述为业委会“解决”物业服务费问题，但就具体如何“解决”并未作明确约定，东方花园二区业委会未确认其负有向恒臻物业公司支付一区物业服务费的义务。另外，恒臻物业公司主张东方花园二区业委会曾在房屋维修资金中列支一区保洁工资的行为，亦不足以证明双方就一区保洁、维修、绿化、保安工资由东方花园二区业委会向恒臻物业公司支付具有明确的约定。综上，恒臻物业公司提供的现有证据不足以证明双方就一区物业服务费由东方花园二区业委会向恒臻物业公司支付具有明确约定，亦无相关法律规定业主委员会负有支付物业服务费之义务，故恒臻物业公司要求东方花园二区业委会支付一区物业服务费的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。关于急修工程款，恒臻物业公司提供的恒臻物业公司及业主向小区所在居委会提交的报告，可反映出20号房屋漏水严重影响业主日常生活的客观事实，且恒臻物业公司亦认识到该笔款项已超过其权限，对于费用的支出，恒臻物业公司主观上不存在恶意，系迫于在业委会未成立，无法经正常程序进行维修的情况下，对上述问题进行紧急维修，恒臻物业公司上述维修行为具有合理性，且东方花园二区业委会现对维修之必要性亦未提出异议，一审认为符合由物业服务企业直接组织实施的紧急情况，由此产生的费用应由东方花园二区业委会在专项维修资金中列支。东方花园二区业委会对维修面积及单价提出异议，但未提供充分证据予以证明，根据恒臻物业公司提供的发票等支付凭证，一审法院确认应由东方花园二区业委会向恒臻物业公司支付垫付的急修工程款15,000元。关于防水维修工程款，根据房屋维修工程施工承包合同，房屋渗漏防水维修工程系共用部位的急修项目，属于专项维修资金管理规约中约定可以由恒臻物业公司直接组织实施的项目。恒臻物业公司现诉称的2013年1月至9月的总维修费142,084元，与承包合同中东方花园二区业委会预期的合同总价款暂定每年150,000元，并无矛盾。根据恒臻物业公司提供的发票等支付凭证，一审法院确认应由东方花园二区业委会向恒臻物业公司支付垫付的防水维修工程款30,000元。关于共用部位零星维修费用，恒臻物业公司主张的2013年1月1日至9月30日期间产生的零星费用总额及维修部位，经东方花园二区业委会盖章确认，故对于上述期间经确认的零星维修费2,652.50元，予以确认。但恒臻物业公司主张的2013年10月至2014年12月期间的零星维修费用金额，并未经东方花园二区业委会确认，对此难以支持，但考虑到物业管理期间共用部位发生零星维修情况属正常情况，一审法院根据2013年1月1日至9月30日期间的费用支出情况，酌情确定2013年10月至2014年12月期间的零星维修费用为4,420.50元。上述两项公共部位的零星维修费合计7,073元，应由东方花园二区业委会向恒臻物业公司支付。关于恒臻物业公司主张的违约金，东方花园二区业委会提供的证据可证明其系就双方签订的物业服务合同到期后，重新选聘物业公司，不存在东方花园二区业委会提前解除合同的情形，且东方花园二区业委会重新选聘物业公司系经业主大会表决并经公告程序，恒臻物业公司作为重新选聘物业公司期间的小区物业服务单位，理应知晓东方花园二区业委会重新选聘物业公司的事宜。另外，恒臻物业公司向东方花园二区业委会出具物业服务终止结算函中确认的办理物业移交手续时间与合同期满到期日并无矛盾。现恒臻物业公司亦未提供充分证据证明东方花园二区业委会重新选聘物业公司的行为有违合同约定或法律规定，以及其具有煽动业主不缴纳费用等违约行为，故恒臻物业公司要求东方花园二区业委会赔偿违约金的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一六年六月十二日作出判决：一、上海市闵行区东方花园二区业主委员会于判决生效之日起十日内向上海恒臻物业管理有限公司支付急修工程款15,000元；二、上海市闵行区东方花园二区业主委员会于判决生效之日起十日内向上海恒臻物业管理有限公司支付防水维修工程款30,000元；三、上海市闵行区东方花园二区业主委员会于判决生效之日起十日内向上海恒臻物业管理有限公司支付共用部位零星维修费7,073元；四、驳回上海恒臻物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,218.96元，由上海恒臻物业管理有限公司负担8,333.96元，上海市闵行区东方花园二区业主委员会负担885元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，恒臻物业公司补充提供2003年3月26日东方花园二区业委会与上海D有限公司（以下简称D公司）签订的《关于解决东方花园小区遗留问题的协议》，旨在证明东方花园二区业委会与开发商D公司就一区费用曾达成协议，保安、保洁、保绿费用每月3,000元由D公司支付给东方花园二区业委会作为补偿，东方花园二区业委会应根据协议将费用支付给恒臻物业公司。对此，东方花园二区业委会表示此不属于二审中的新证据，且没有原件，根据该份协议的时间是针对前期物业公司的，其审计报告中也没有看到该3,000元的收入或支出，故对此不予认可。对此，本院认为，鉴于恒臻物业公司未提供该份材料的原件，且该份协议签订于2003年3月26日而远早于本案双方当事人签订物业服务合同的时间，而恒臻物业公司也没有证据证明该份协议曾实际履行，故对此本院不予采纳。本院认为，本案的争议焦点为：1、东方花园二区业委会是否是一区物业服务费的付款义务主体？2、一审法院对零星维修费用的认定是否恰当？3、东方花园二区业委会在重新选聘物业服务企业过程中是否存在违约行为而需向恒臻物业公司承担相应违约责任？对争议焦点1。鉴于业主委员会并非法定的物业服务费付款义务主体，故恒臻物业公司主张东方花园二区业委会应向其支付一区物业服务费，则其应举证证明双方就东方花园二区业委会应承担该费用有过相应约定。对此，2008年12月29日恒臻物业公司与东方花园二区业主大会签订的物业服务合同附件十中虽然明确业主交纳的1.06元/月/平方米物业服务费不包含一区面积，但同时也明确一区的物业服务费本应与开发商一并结算，由于至合同终止时一区还未开发，故东方花园二区业主大会优先解决恒臻物业公司该问题，但附件十对东方花园二区业主大会如何解决一区物业服务费，对此应承担何责任，双方则并未作明确约定。2011年8月5日恒臻物业公司与东方花园二区业委会签订的关于本届物业服务合同相关事项备注，这也是恒臻物业公司向东方花园二区业委会主张一区物业服务费的主要依据，其强调根据该份协议中关于“一区产权归属不清，目前一区没有开发，业主委员会即将换届，此项合同条款由下届业主委员会解决物业费相关费用结算依附件一”的约定，东方花园二区业委会负有支付一区物业服务费的义务。对此，首先，根据该约定，从字面上能确定的含义仅为双方明确附件一应作为结算一区物业服务费的依据，但对东方花园二区业委会是否即是该款项的付款义务主体则该条约定并未明确。其次，该份协议相关费用备注第3条关于一区保洁人员工资问题中，明确注明东方花园二区业委会系代付一区保洁人员工资，在与开发商结算一区物业费时该费用仍归东方花园二区业委会所有，该条明确表明双方确认东方花园二区业委会仅是代付一区物业费的相关费用，一区物业服务费仍应与开发商进行结算。第三，相关费用备注第4条绿化垃圾清运费问题中，明确历年来绿化垃圾清运费按实结算，包括一区绿化垃圾费，下届业主委员会应适当比例收取开发商费用，收取费用归东方花园二区业委会所有，该条亦表明双方对一区绿化垃圾清运费应由开发商适当承担予以确认。故综合以上几点，恒臻物业公司以该份协议主张东方花园二区业委会为一区物业服务费的付款义务主体，依据尚不充分，一审法院综合在案证据，认定双方就东方花园二区业委会应支付一区物业服务费并未有明确约定，故而对恒臻物业公司该项诉请未予支持，并无不当。二审期间，恒臻物业公司并未提供新的、充分的证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院不予采信。对争议焦点2。恒臻物业公司认为根据其提供的业主报修及确认记录和维修人员的确认记录，可以证明其主张的零星维修费用系实际发生，一审法院以是否经过东方花园二区业委会盖章确认为标准，未完全支持其该项诉请有误。对此，本院认为，恒臻物业公司提供的证据仅能表明2013年10月至2014年12月期间有相关维修事实的发生，但由于维修金额未经东方花园二区业委会确认而无法确定其合理性，而之前维修费用经东方花园二区业委会确认的事实表明双方存在该项费用应由业委会确认的做法，故一审法院综合考虑相关因素酌情确定该期间的费用为4,420.50元而未完全支持恒臻物业公司7,057元的主张，该处理尚属合理妥当，故对恒臻物业公司就此所提上诉主张，本院亦不予采信。对争议焦点3。一审法院已就东方花园二区业委会系在双方物业服务合同到期后重新选聘物业服务企业而不存在提前解除合同的违约情形，也无证据表明东方花园二区业委会在重新选聘物业服务企业过程中存在违法、违规情形，故其不应承担恒臻物业公司主张的违约金等阐述了充分的意见且并无不当，本院对此予以认同且不再赘述，恒臻物业公司上诉坚持其该项主张，本院对此仍不予采信。综上所述，恒臻物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,333.96元，由上诉人上海恒臻物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月三十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……