广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法容民初字第2831号
原告包玲玲，女，汉族，住广东省翁源县。
委托代理人哈珍德，广东宝言律师事务所律师。
委托代理人李纲平，广东宝言律师事务所实习律师。
被告佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人刘文生。
委托代理人金三宝、何惠仪，广东循理律师事务所律师。
原告包玲玲诉被告佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序独任审理，于2015年12月24日公开开庭进行审理。原告的委托代理人哈珍德，被告的委托代理人何惠仪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年9月8日签订的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路3号保利拉菲花园的房，交房时间为2014年12月20日前，合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，至2015年6月20日，被告未能完成小区通气工作，导致原告无法正常收楼。为此原告起诉要求：一、被告赔偿原告迟延交楼的违约金64935.7元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告主张被告逾期交楼没有事实和法律依据。1.被告交付的商品房已竣工验收合格，符合法定及合同约定的交付条件。本案中案涉商品房于2014年12月19日取得《竣工验收备案表》，完成竣工验收备案手续，因此涉案商品房符合法定及约定的交付使用条件，原告不能拒绝收楼，否则由此导致逾期交楼的责任应由原告承担。2.被告依约于2014年12月履行了通知收楼义务，故被告不存在逾期交房的违约行为。二、被告已完成小区红线范围内的燃气管道输配安装及接驳工作，因小区红线外的市政燃气管道未完成输配安装及接驳工作导致涉案商品房未通气，责任不应由被告承担。因小区红线以外的燃气管道属于市政燃气管道，归属政府指定的燃气公司佛山市顺德区港华燃气有限公司（以下简称港华燃气）。为此被告自2014年5月开始多次就市政燃气管道接驳问题与港华燃气提出申请，要求尽快完成通气事宜。2014年7月份，被告根据港华燃气要求申请红线以内燃气工程内部验收。2014年12月17日，红线以内燃气工程内部验收工作完成。2015年5月18日，因红线以外的燃气管道仍未完成接驳工程，被告向港华燃气出具函，再次要求尽快对保利拉菲花园通气。2015年6月初，保利拉菲花园最终完成市政接驳通气工作。综上，原、被告签订商品房买卖合同之后，按照合同约定在规定期限内已完成了燃气、消防、环保等工程的竣工验收备案，其主观上不存在疏忽或过失。因市政燃气管道未完成输配安装及接驳工作导致涉案商品房未能通气，不是被告能够左右，更非被告违约造成，应属于合同法上不可抗力，相关责任不应由被告承担。
庭审中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.商品房买卖合同、发票各一份，证明原告从被告处购买了涉案商品房，并约定了商品房的交付标准、交付时间及逾期交付的违约金标准，发票证明原告已经履行了支付购房款的义务。
被告质证意见：对真实性、关联性、合法性没有异议。
2.佛山市顺德区港华燃气有限公司关于保利拉菲花园燃气工程通气的复函照片打印件一份，证明直到2015年6月被告仍没有向小区通气，导致原告无法收楼入住。
被告质证意见：对真实性没有异议，但对证明内容有异议，从复函内容可以看到，小区红线外的燃气管道工程是由港华燃气公司负责，该公司是顺德区政府指定的，负责市政燃气管道接驳工程及供气的指定单位，小区没有通气是由于港华燃气公司没有完成该小区红线外的管道安装及接驳工程，而被告一直有与港华公司申请及联系，小区至今没有通气不可归责于被告。
庭审中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.竣工验收备案表复印件一份，证明涉案商品房于2014年12月19日完成竣工验收备案，符合法律及约定的交付条件。
原告质证意见：对真实性没有异议，但我方认为根据买卖合同第九条的约定，被告不仅要提供竣工验收备案表，且要将符合合同附件二的装修和设备标准并可以正常使用的商品房交付给原告。
2.集中交楼通知书原件一份、快递单原件一份，证明被告于2014年12月初通知原告收楼，履行了通知收楼义务。
原告质证意见：对真实性予以确认，但原告没有收到交楼通知书及其他被告提交的要求交楼的通知，快递单上也没有邮寄的具体日期，也没有原告已经签收的其他证据。
3.燃气工程竣工验收证明书复印件一份，证明保利拉菲花园小区红线内的燃气管道工程于2014年4月21日完工并竣工验收合格。
原告质证意见：对真实性没有异议，但对证明内容有异议，原告认为该证据仅证明管道已竣工验收，但无法证明该管道已经具备向各用户提供燃气。
4.关于保利拉菲花园燃气工程通气的函、燃气工程内部验收申请单、顺德燃气内部验收检查单复印件各一份，证明因保利拉菲花园小区红线之外的市政燃气管道未完成接驳工程导致小区未能通气，被告已向港华燃气公司申请尽快完成通气事宜。
原告质证意见：对关于保利拉菲花园燃气工程通气的函的真实性予以确认，其他由于均是复印件，原告无法确认其真实性，原告认为被告作为该小区的开发商，在开发该小区的同时应该积极与相关市政部门沟通，在商品房交付时应该完成相应的工程，使商品房能够符合合同第九条约定的标准，即该商品房能正常使用的标准。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告提供的证据1、2，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。
2.被告提供的证据1、3，原告对其真实性无异议，本院予以采信。
4.被告提供的证据2，该证据经本院核实被告系于2014年12月16日通过EMS向原告预留地址邮寄收楼通知书，故本院对该组证据予以采信。
5.被告提供的证据4中《关于保利拉菲花园燃气工程通气的函》原告无异议，本院予以采信。关于该组证据中其他证据能与该函相对应，本院亦予以采信。
经审理查明，2013年9月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于佛山市保利拉菲花园商品房，该商品房套内建筑面积为100.01平方米，总价为891974元。原告采取银行按揭的方式付款，其中2013年9月8日前付首期款271974元，余款620000元向银行办理按揭。若原告未按合同规定的时间付款，逾期在90日内，在本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超出90天后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的百分之十向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之四的违约金。此外，合同还约定被告应当在2014年12月20日前交付房屋。交付房屋应符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。但因遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可根据实际影响予以延期。上述各种情况必须经政府有关管理部门出具的证明文件作为延期交付商品房的依据。同时约定，若被告逾期交付商品房，不超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自合同解除通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之四的违约金。此外合同附件二对装饰、设备标准作出详细约定，其中“燃气：每户设独立燃气表，预留管道燃气（由业主报装后安装）”。合同签订后，原告已向被告交付了所有购房款。2014年12月16日，被告通过EMS的方式向原告发出了《收楼通知书》。
另查，涉案商品房于2014年12月12日竣工验收合格，2014年12月19日办理备案登记手续。2014年5月13日，由施工单位、建设单位、设计单位、监理单位以及佛山市顺德区环境运输和城市管理局联合出具一份《燃气管道工程竣工验收证明书》，确认涉案小区内庭院燃气管道安装符合相应标准检验合格。
再查，2015年5月18日，被告向案外人港华燃气发出一份《关于保利拉菲花园燃气工程通气的函》，该函主要内容为：“我司为确保保利拉菲花园燃气及时通气（我司保利拉菲花园一期交楼时间为2014年12月30日），我司在上述节点前完成向贵司缴纳保利拉菲花园容量气价的相关费用和完成小区内部燃气管道的验收工作（初步验收时间为2014年11月25日；完成验收时间为2014年12月17日）。然截止2015年5月18日，贵司还未完成对我司保利拉菲花园通气，这严重影响了保利拉菲花园业主的正常生活。现我司恳请贵司马上完成我司拉菲花园通气事宜……”2015年5月25日，港华燃气向被告复函，主要内容为：“我司正在加快进度完成该小区的燃气管道输配安装及接驳工程，但由于市政报建工作须经规划、执法等相关部门的批复，需时较长。目前，我司刚获得执法部门批复的施工许可文件，施工现在已加急施工中，预计一周后完工。施工完毕后，还须提请政府相关验收部分进行管道验收，因此需预留该部分后续工作时间，预计该小区于2015年6月15日前可完成市政接驳通气工作。”
本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
本案争议焦点被告是否迟延交房。商品房买卖合同签订后，作为标的物的商品房必须具备一定条件出卖人才能将其交给买受人占有。所谓的一定条件指的是法律规定和合同约定的交房条件。涉案商品房已通过竣工验收备案手续，且小区内的燃气管道铺设亦通过政府相关部门验收合格，由此可见涉案商品房确实符合建筑法第六十一条的规定，符合法定条件交付。但根据合同约定被告应在2014年12月20日前将符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告使用。本案中虽然被告在建造中铺设了燃气管道，但庭审已查明原告收楼时并未通气，从购房者购房心态来看是为了正常居住，原告在收楼后燃气无法使用的情况下，必然会影响原告的正常居住使用。因此被告交付给原告的商品房并不符合合同约定的交付条件。关于被告抗辩系因为港华燃气的问题。本院认为原告与港华燃气不存在任何法律关系，小区内燃气管道与市政燃气管道的接驳不是原告所能控制，亦不是原告所能知晓。被告有义务在交付房屋前与港华燃气解决通气问题。而本案中被告提供的证据系在规定交房时间后近半年才要求港华燃气尽快解决，对此被告应承担相应的法律责任。此外被告在抗辩中提出不可抗力的问题。所谓不可抗力指的是“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。”而本案港华燃气的市政燃气管道与小区内燃气管道接驳迟延并不符合不可抗力的要素，港华燃气或被告完全可以提早动工、提早预防，按时按质交房给业主。退一步说即便属于不可抗力，根据合同约定，被告亦有义务在30日内告知原告，且必须有政府有关管理部门出具的证明文件作为延迟交付的商品房依据。而本案中被告并未提供上述证据证明存在不可抗力的情形并通知原告，对此被告应承担举证不能后果。综上本院认定虽然被告在合同约定时间内发函要求原告收楼，但由于案涉商品房燃气管道未通气，导致原告无法正常居住使用，被告对此应承担相应的违约责任。因原、被告双方对通气时间均无法确认，本院依照港华燃气向被告复函载明的时间2015年6月15日为交付合格时间，即违约金计算为：891974元×0.4‰×177天（2014年12月21日至2015年6月15日）=63151.7元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区保利房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告包玲玲支付迟延交楼违约金63151.7元；
二、驳回原告包玲玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费711.7元（已减半收取由原告包玲玲预交），由原告包玲玲承担25元，被告佛山市顺德区保利房地产有限公司承担686.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一六年一月十日
书记员 黄筠