重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3792号
上诉人（原审被告）重庆市再生医学生物工程技术有限公司。
法定代表人张吉成，重庆市再生医学生物工程技术有限公司董事长。
被上诉人（原审原告）ＸＸ。
委托代理人余雅莎，成都铁路局重庆车务段退休人员。
被上诉人（原审原告）周婷婷。
委托代理人余雅莎，女，成都铁路局重庆车务段退休人员，住重庆市沙坪坝区沙铁村23号5-2。
原审被告林毅山，无固定职业。
上诉人重庆市再生医学生物工程技术有限公司（以下简称再生医学公司）与被上诉人ＸＸ、周婷婷，原审被告林毅山租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2016年2月19日作出（2015）沙法民初字第13935号民事判决，上诉人再生医学公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年6月2日进行了询问，上诉人再生医学公司的法定代表人张吉成，被上诉人ＸＸ、周婷婷的委托代理人余雅莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：ＸＸ系重庆市沙坪坝区凤天大道37号27-11房屋的所有权人。ＸＸ与周婷婷系夫妻关系。余雅莎系ＸＸ、周婷婷之母。
2013年11月1日，林毅山与再生医学公司签订了《劳动合同》，担任该公司的副总经理。
2013年12月3日，ＸＸ、周婷婷（甲方）与林毅山（乙方）、重庆弛越房地产营销策划有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区凤天大道金阳易诚国际5-27-11号房屋出租给乙方，租赁期限自2013年12月4日至2015年12月3日，租期期满，甲方有权收回该房屋；租金每月2000元，乙方按季度支付；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；租赁期内，乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费等费用；甲方应于2013年12月3日前将该房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方未按本案合同约定按时交房屋及履行维修义务，造成乙方人身、财产损失的，甲方应按乙方实际损失承担赔偿责任。乙方未按本合同约定支付租金及相关费用达10日以上，甲方有权追究乙方违约金并收回房屋。乙方不得将本房屋转租或分租（甲方出具同意转租书除外）；租赁期内，甲、乙任何一方提出提前解除本租赁合同，应提前15日通知履约方，并征得履约方同意，否则违约方按押金总额支付违约金；租赁期内，甲、乙任何一方提出解除本租赁合同，应提前15日通知履约方，并征得履约方同意，否则违约方按押金总额支付违约金。
合同签订后，ＸＸ、周婷婷与林毅山签订的《房屋附属设施、设备清单》，ＸＸ、周婷婷按约交付了房屋，林毅山代再生医学公司交纳了4000元的保证金。再生医学公司的职工吴建伟按季度向ＸＸ、周婷婷支付租金。2015年9月3日再生医学公司未在支付租金。
2015年9月8日，ＸＸ、周婷婷的母亲余雅莎向再生医学公司的职工吴建伟发短信催收租金，吴建伟回短信称领导已经签字，应该明天就会打过来。2015年9月10日，余雅莎再次发短信向吴建伟催收租金，吴建伟回短信称已经给财务那边了，说安排在办。
2015年9月15日，余雅莎、再生医学公司的职工吴建伟、娄静一起去看房，发现出租房比较脏乱，屋内设施有一定的毁损，余雅莎拒绝接收房屋，要求再生医学公司对房屋进行清扫修复。
2015年11月7日，ＸＸ、周婷婷代再生医学公司交纳了2015年7、8、10、11月的水费（包括违约金）共计60.33元，2015年6月至11月的气费74元，2015年7月至2015年11月的物业服务费523元。2015年11月16日，ＸＸ、周婷婷代再生医学公司交纳了2015年11月的电费33元。上述费用共计690.33元。
2015年12月3日，房屋租赁合同已经到期，但双方一直未办理还房手续。
另，林毅山、再生医学公司分别于2015年12月4日、2015年12月9日向原审法院领取了民事起诉状、应诉通知书等法律文书。
一审审理中，ＸＸ、周婷婷称其与林毅山签订房屋租赁合同时，再生医学公司的职工吴建伟当时也在现场，林毅山交给ＸＸ、周婷婷的4000元押金，是吴建伟交给林毅山的。再生医学公司称林毅山从未使用过涉案房屋，其签订合同可能是帮谭新民代签。另表示其职工吴建伟仅是代表其职工谭新民向ＸＸ、周婷婷支付租金，2015年9月15日去看房也仅是吴建伟、娄静代表谭新民办理租房事宜，与其无关。林毅山称2014年9月其与再生医学公司解除了劳动合同关系。
ＸＸ、周婷婷在一审中诉称，ＸＸ、周婷婷与林毅山于2013年12月3日签订了《房屋租赁合同》，将自己位于重庆市沙坪坝区凤天大道金阳易诚国际5-27-11号房屋租赁给被告林毅山，租金每月2000元，租金按季度支付，租期两年；租期期间所产生的水、电、气、物管费等费用由承租方承担。林毅山代支付了4000元押金。
签订租房合同时，林毅山告知ＸＸ、周婷婷此房是为所在单位即再生医学公司聘请的专家居住。合同期内，再生医学公司一直按合同约定支付租金。2015年9月3日，再生医学公司应支付最后一个季度租金，再生医学公司却一直未支付。经ＸＸ、周婷婷多次催收，2015年9月14日，再生医学公司答复不再租赁房屋，并要求退还押金。ＸＸ、周婷婷要求其支付当月租金。2015年9月15日，ＸＸ、周婷婷与再生医学公司一起看房，ＸＸ、周婷婷发现房内一片狼藉，橱柜、床、桌子、窗子、吊灯等多次损坏，冰箱臭气熏天，长满了蛆，且由于租住房未按时交纳水电气、物管费，房屋的供电已经中断。ＸＸ、周婷婷要求再生医学公司将房屋清扫干净、还原损害的部分，并将所欠费用交清后，在与其办理交接手续。再生医学公司称要向领导请示，要求ＸＸ、周婷婷给予一定的时间来清理、修复。后ＸＸ、周婷婷多次与再生医学公司联系，再生医学公司均不予理睬，也未给ＸＸ、周婷婷答复。在该期间，ＸＸ、周婷婷也多次联系林毅山，林毅山称其已经离开单位，让ＸＸ、周婷婷与再生医学公司联系。2015年10月9日，ＸＸ、周婷婷再次联系再生医学公司，其表示与ＸＸ、周婷婷没有租赁合同关系，ＸＸ、周婷婷应找林毅山或者住房者解决此事。后ＸＸ、周婷婷又与林毅山联系，林毅山称只能尽量协商处理。
至今再生医学公司、林毅山也未与ＸＸ、周婷婷办理交接，钥匙、门禁卡也未交给ＸＸ、周婷婷。ＸＸ、周婷婷请求：1、判令解除ＸＸ、周婷婷与再生医学公司、林毅山签订的房屋租赁合同，并返还房屋；2、判令再生医学公司、林毅山支付房屋占用使用费，该使用费按照合同约定的租金标准即每月2000元，自合同解除之日起计算至房屋返还时为止；3、判令再生医学公司、林毅山支付自2015年9月3日起至合同解除之日止，按照每月2000元计算的租金；4、判令再生医学公司、林毅山支付水、电、气、物管费共计690.75元；5、判令再生医学公司、林毅山赔偿ＸＸ、周婷婷因房屋损坏所产生的各项损失4300元，包括瓷砖修补费200元、橱窗修复费500元、桌子修复费1000元，床修复费1000元、窗子修复费200元、吊灯修复费500元、房屋清洁消毒费200元、交通费200元、房屋恢复费500元；6、判令再生医学公司、林毅山支付违约金4000元。
林毅山在一审中辩称，2013年11月1日，林毅山与再生医学公司签订了《劳动合同》，担任该公司的副总经理。2013年12月3日，为了满足再生医学公司员工住宿的需要，代为前往重庆弛越房地产营销策划有限公司寻找房源，并在该公司的见证下签订了《房屋租赁合同》。签订合同时，林毅山明确告知ＸＸ、周婷婷以及代理人该房屋是为再生医学公司租赁，为满足聘请的专家来渝搞科研活动居住。为了简化手续，林毅山直接代表再生医学公司在《房屋租赁合同》上签字，未加盖再生医学公司的公章，林毅山的该行为系职务行为。合同的履行过程中，房屋的租金一直由再生医学公司支付。2014年9月，林毅山与再生医学公司解除了劳动合同关系。房屋是由再生医学公司的员工谭新民实际居住，应当由再生医学公司、谭新民承担相应的义务。综上，同意解除房屋租赁合同，并返还房屋，但不同意ＸＸ、周婷婷的其他诉讼请求。
再生医学公司在一审中辩称，其与ＸＸ、周婷婷之间并没有签订房屋租赁合同，不同意ＸＸ、周婷婷的诉讼请求。
一审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。林毅山曾系再生医学公司的副总经理，其在与再生医学公司劳动关系存续期间，与ＸＸ、周婷婷签订房屋租赁合同，房屋的押金及租金均系由再生医学公司支付的，房屋亦是由再生医学公司聘请的专家居住，而林毅山亦从未居住使用过该房屋。再生医学公司对其未参与房屋租赁的抗辩未提供任何证据予以证明，且ＸＸ、周婷婷举示的短信证据恰好证明再生医学公司支付租金的事实。综上论证，林毅山与再生医学公司之间实际是委托关系，林毅山系代再生医学公司签订的《房屋租赁合同》房屋租赁合同的相关权利义务直接约束的系再生医学公司。
《房屋租赁合同》系ＸＸ、周婷婷与再生医学公司之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2015年12月3日房屋租赁合同到期，但再生医学公司并未将房屋返还给ＸＸ、周婷婷，原房屋租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。根据合同法的规定，不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同。2015年12月9日，再生医学公司已收到了民事起诉状，知晓ＸＸ、周婷婷要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。合同自通知到达对方时解除，故ＸＸ、周婷婷与再生医学公司之间的《房屋租赁合同》于2015年12月9日解除。房屋租赁合同解除后，再生医学公司应及时返还涉案的房屋，并支付租赁合同解除之前产生的60.33元水费、33元电费、74元气费、523元物管费，合计690.33元。
2015年9月3日开始再生医学公司未在支付租金，在合同解除之前，再生医学公司应按照合同约定，按照每月2000元向ＸＸ、周婷婷支付房屋租金。2015年12月9日，ＸＸ、周婷婷与再生医学公司之间的房屋租赁合同已经解除，但再生医学公司至今未将涉案房屋返还给ＸＸ、周婷婷，ＸＸ、周婷婷要求再生医学公司按照合同约定的租金标准每月2000元支付房屋占用使用费，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。
ＸＸ、周婷婷举示了13张照片证明涉案房屋内的设施存在不同程度的损坏，要求再生医学公司赔偿瓷砖修补费200元、橱窗修复费500元、桌子修复费1000元，床修复费1000元、窗子修复费200元、吊灯修复费500元、房屋清洁消毒费200元、交通费200元、房屋恢复费500元，共计4300元。再生医学公司认可照片的真实性，但其不是房屋租赁合同的相对方，再生医学公司认为其不应承担赔偿损失的责任。ＸＸ、周婷婷庭审中表示不向法院申请鉴定。合同法规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。为了合法、合理、公平地保护出租人的权益，一审法院酌情考虑再生医学公司向ＸＸ、周婷婷支付1500元的损失费用。
合同约定“乙方未按本合同按时支付租金及相关费用达十日以上，甲方有权按追究乙方违约金并收回房屋”。再生医学公司未按时交纳租金，ＸＸ、周婷婷有权要求其支付违约金，但合同并未约定违约金的具体金额，属于约定不明。虽然合同中还约定“租赁期内，甲乙任何一方提出提前解除合同，应提前十五日通知履约方，并征得履约方同意，否则违约方按押金总额支付违约金”。再生医学公司亦向ＸＸ、周婷婷交纳了4000元押金。但ＸＸ、周婷婷并未要求提前解除合同，该违约金条款并不适用于本案情形。ＸＸ、周婷婷的该项诉讼请求无合同依据，故一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、ＸＸ、周婷婷与林毅山签订的《房屋租赁合同》于2015年12月9日解除。二、重庆市再生医学生物工程技术有限公司于本判决发生法律效力后十日内将重庆市沙坪坝区凤天大道37号27-11房屋返还给ＸＸ、周婷婷。三、重庆市再生医学生物工程技术有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付ＸＸ、周婷婷2015年9月至《房屋租赁合同》解除之日前即2015年12月8日止，按照2000元/月计算的租金。四、重庆市再生医学生物工程技术有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付ＸＸ、周婷婷《房屋租赁合同》解除之日即2015年12月9日至房屋返还之日止，按照2000元/月计算的房屋占用使用费。五、重庆市再生医学生物工程技术有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付ＸＸ、周婷婷水、电、气、物业费共计690.33元。六、重庆市再生医学生物工程技术有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿ＸＸ、周婷婷1500元。七、驳回ＸＸ、周婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，减半收取87元（ＸＸ、周婷婷已预交），由重庆市再生医学生物工程技术有限公司负担，限重庆市再生医学生物工程技术有限公司于本判决发生法律效力后十日内立支付给ＸＸ、周婷婷。
宣判后，再生医学公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市沙坪坝区人民法院2016年2月29日作出的（2015）沙法民初字第13935号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认为林毅山与上诉人之间实际是委托关系，林毅山系代上诉人签订租赁合同，相关权利义务应当直接约束上诉人，该认定不符合事实且缺乏足够的证据支持，属于事实认定错误，请求撤销原判并依法改判。
被上诉人ＸＸ、周婷婷答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告林毅山答辩称，与一审答辩意见一致。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案中，虽然《房屋租赁合同》系ＸＸ、周婷婷与林毅山所签订，但根据查明的事实及证据，该租赁合同系再生医学公司原职工林毅山代替再生医学公司与ＸＸ、周婷婷所签订，在签订合同后，由再生医学公司的财务吴建伟处理支付租金等事宜，并且案涉房屋也由再生医学公司聘请的专家实际租住。原审法院认定的证据可以形成证据链条，具有证据优势，使本院认定该租赁合同的实际承租人是再生医学公司这一事实，再生医学公司作为租赁合同相对方，受合同约束。再生医学公司承租了该房屋，却没有及时履行支付租金的义务，故ＸＸ、周婷婷要求再生医学公司返还房屋、支付租金并赔偿损失的诉讼请求合法有据，故一审法院认定该租赁合同合法有效并判决再生医学公司承担相应的民事责任处理正确，本院予以确认。再生医学公司认为其并非实际承租人，但并未提交确实充分的证据予以反驳，本院对其上诉意见不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人重庆市再生医学生物工程技术有限公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费174元，由上诉人重庆市再生医学生物工程技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 彭松涛
代理审判员 郝晶晶
二〇一六年六月八日
书 记 员 刘思含