安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民终73号
上诉人（原审被告）：朱运明，男，1971年10月1日生，汉族，住所地安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审被告）：亳州市元一置业有限公司。住所地安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：施新兵，总经理。
被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司亳州分行，住所地安徽省亳州市谯城区。
负责人：苑卫东，分行长。
委托代理人：张宏伟，分行员工。
委托代理人：管世东，分行员工。
上诉人朱运明与被上诉人亳州市元一置业有限公司（以下简称元一公司）、中国工商银行股份有限公司亳州分行（以下简称工行亳州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第02308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人朱运明及被上诉人中国工商银行股份有限公司亳州分行的委托代理人张宏伟、管世东到庭参加诉讼。被上诉人亳州市元一置业有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2013年7月30日，朱运明与亳州市元一置业有限公司签订了商品房买卖合同,商品房买卖合同约定：朱运明购买亳州市元一置业有限公司开发的位于亳州市汤王大道西侧、桐花路北侧翰林广场第1幢C-2号楼1307号房屋，总价款324100元。合同签订后，朱运明按照合同的约定支付了首付款204100元。朱运明及妻子李娟于2013年10月9日与中国工商银行股份有限公司亳州分行签订了个人购房借款/担保合同,办理按揭贷款12万元，还款方式为按月等额本息还款法(按月计息)。根据商品房买卖合同第八条的约定，亳州市元一置业有限公司应于2014年12月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付给朱运明，根据合同第九条第一款第（2）项的约定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。朱运明要求亳州市元一置业有限公司解除合同未果，即提起了民事诉讼。另查明，安徽省住房和城乡建设厅于2013年6月9日印发了《安徽省新建筑住宅小区综合查验办法》，并下发了通知，该综合查验办法于2013年10月1日正式实施。该综合查验办法明确规定，新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用。朱运明提起诉讼，请求解除亳州市元一置业有限公司与朱运明签订的商品房买卖合同，亳州市元一置业有限公司返还朱运明购房首付款204100元、银行贷款本金12643.51元（计算至2015年4月15日，其后继续计算）、贷款利息13310.06元（计算至2015年4月15日，其后继续计算）、违约金16205元（324100元×5%）、交付的办理房产证费用550元；解除朱运明与中国工商银行股份有限公司亳州分行签订的个人购房借款/担保合同，亳州市元一置业有限公司返还中国工商银行股份有限公司亳州分行贷款本金、贷款利息、违约金；诉讼费用由亳州市元一置业有限公司负担。
一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。朱运明与亳州市元一置业有限公司签订的商品房买卖合同约定，亳州市元一置业有限公司应于2014年12月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付给朱运明，根据合同第九条第一款第（2）项的约定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，亳州市元一置业有限公司逾期未交房，亳州市元一置业有限公司以2013年10月1日正式实施的《安徽省新建住宅小区综合查验办法》规定，新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用为由逾期交房，因安徽省住房和城乡建设厅已于2013年6月9日印发了《安徽省新建筑住宅小区综合查验办法》，并下发了通知，亳州市元一置业有限公司作为房地产开发单位在2013年7月30日与朱运明签订商品房买卖合同时，对安徽省住房和城乡建设厅于2013年6月9日印发的《安徽省新建筑住宅小区综合查验办法》，应当知情，故亳州市元一置业有限公司逾期交房的理由不成立，亳州市元一置业有限公司应解除与朱运明签订的商品房买卖合同，并返还朱运明购房首付款204100元、贷款120000元及贷款利息（贷款利息按贷款合同约定的利率计算，自贷款之日起计算至本案债务履行完毕之日止）、违约金16205元（324100元×5%）。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同解除合同的，如果担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行不同意解除个人购房借款/担保合同，故对朱运明诉求解除朱运明与第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行签订的个人购房借款/担保合同，亳州市元一置业有限公司返还第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行贷款本金、贷款利息、违约金的诉讼请求,该院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱运明诉请亳州市元一置业有限公司返还交付的办理房产证费用550元，亳州市元一置业有限公司不予认可收受该款，因朱运明未能提交出合法、有效的证据证明亳州市元一置业有限公司收受了该款，故对朱运明的该诉讼请求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除亳州市元一置业有限公司与朱运明签订的商品房买卖合同，亳州市元一置业有限公司于本判决生效之日起七日内，返还朱运明购房首付款204100元、贷款120000元及贷款利息（贷款利息按贷款合同约定的利率计算，自贷款之日起计算至本案债务履行完毕之日止）、违约金16205元（324100元×5%）。二、驳回朱运明的其他诉讼请求。案件受理费6583元，由亳州市元一置业有限公司负担。
朱运明上诉称：1、一审判决适用法律错误。最高法关于商品房买卖合同司法解释第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案中朱运明同时请求解除买卖合同和担保贷款合同，理应予以同时支持，而一审法院仅支持解除买卖合同，却以银行不同意为由不予支持解除担保贷款合同，显然属于适用法律错误。2、一审判决认定事实错误。已经支付的购房款应按照首付款和贷款总和计算，共计324100元，而不应该按照首付款计算；办理临时房产证的550元预抵押款应当由亳州市元一置业有限公司返还。请求二审依法改判。
中国工商银行股份有限公司亳州分行答辩称：商品房买卖合同与借款担保合同不属于同一法律关系，中国工商银行股份有限公司亳州分行未提出诉讼，不应一并审理；根据合同约定，即使解除商品房买卖合同，也不影响借款担保合同的履行。请二审维持原判。
亳州市元一置业有限公司二审未提供答辩意见。
中国工商银行股份有限公司亳州分行二审提供证据《个人购房借款/担保合同》，证明其与朱运明依法签订《个人购房借款/担保合同》，该合同应受到法律保护，且中国工商银行股份有限公司亳州分行已经依据合同的约定发放了贷款。另外，根据该合同第三十条的规定，朱运明不能因商品房买卖合同的解除而解除与中国工商银行股份有限公司亳州分行签订的借款担保合同。
朱运明二审举证同一审，对中国工商银行股份有限公司亳州分行所举的证据真实性无异议，但达不到其证明目的。
各方当事人对其他证据的质证意见同一审。本院查明的事实同一审。
综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、一审判决解除《商品房买卖合同》的同时应否一并解除《个人购房借款/担保合同》；2、办理临时房产证的550元预抵押款应否返还。
本院认为：关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因双方当事人对商品房买卖合同的解除均无异议，故对朱运明要求解除其与中国工商银行股份有限公司亳州分行签订的《个人购房借款/担保合同》的上诉请求应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因商品房担保贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，商品房担保贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因商品房担保贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在商品房担保贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。本案中，《个人购房借款/担保合同》解除前，相应贷款本金及利息由购房人朱运明承担，《个人购房借款/担保合同》解除后剩余贷款由开发商亳州市元一置业有限公司承担，同时亳州市元一置业有限公司赔偿朱运明支付银行的本金及贷款利息。
关于争议焦点2，朱运明提交的550元预抵押款收据显示收款方为翰林广场项目部，而该项目部是由亳州市元一置业有限公司设立的，朱运明缴纳该款是为了办理房产证，现商品房买卖合同因亳州市元一置业有限公司的违约已解除，故对朱运明要求亳州市元一置业有限公司返还550元预抵押款的上诉请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第02308号民事判决；
解除亳州市元一置业有限公司与朱运明签订的商品房买卖合同；
亳州市元一置业有限公司于本判决生效之日起五日内，返还朱运明购房首付款204100元及利息（自付款之日起按照同类同期银行贷款基准利率计算至本判决确定之日止），并支付违约金16205元；
解除朱运明与中国工商银行股份有限公司亳州分行签订的《个人购房借款/担保合同》；
亳州市元一置业有限公司于本判决生效之日起五日内，返还朱运明已向中国工商银行股份有限公司亳州分行偿还的相应贷款本息；
亳州市元一置业有限公司于本判决生效之日起五日内，返还中国工商银行股份有限公司亳州分行《个人购房借款／担保合同》项下剩余的贷款；
自亳州市元一置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，中国工商银行股份有限公司亳州分行办理亳州市汤王大道西侧、桐花路北侧翰林广场第1幢C-2号楼1307号房屋上的涤除手续。
二审案件受理费6583元，由亳州市元一置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷 晨
审 判 员 孙 震
代理审判员 赵昱昱
二〇一六年七月六日
书 记 员 张 影