湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00806号
上诉人（原审原告）：戴松炎，男，1969年12月1日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：褚丽梅，女，1969年5月1日出生，汉族。
以上两上诉人的共同委托代理人：郑大钧、雷千伟，湖北君涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1984年5月14日出生，汉族。
委托代理人：张朝辉、孙燕，湖北百思得律师事务所律师。
上诉人戴松炎、褚丽梅因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，戴松炎、褚丽梅向一审法院提起诉讼，请求判令：1、ＸＸ支付房屋占用费28，700元（2013年1月27日至2013年5月29日）；2、ＸＸ支付搬运费800元；3、ＸＸ自2013年5月29日起至搬迁腾退之日止，按每日100元支付租金；3、本案诉讼费用由ＸＸ承担。
一审法院查明，戴松炎、褚丽梅系夫妻关系。褚丽梅系坐落于武汉市东西湖区吴家山东吴大道（吴兴房开）1栋1层4号混合结构一间二层建筑面积108.24平方米房屋的登记所有权人。
2011年4月3日，戴松炎（出租方、甲方）与ＸＸ（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于吴家山东吴大道（吴兴房开）1栋1层4号商铺（中西自东）一间二层共计108.24平方米门面租赁给乙方使用，租期暂定五年，从2011年4月28日起至2016年4月27日止。乙方向甲方交纳门面租金的时间为前三年租金按每月7，000元整，支付方式为一年一付，共计84，000元；第二年、第三年须从每年的3月18日前交清。后两年租金随行就市。乙方若不按时支付门面租金，甲方有权随时收回门面，因此所造成的损失甲方概不负责。租期内，如遇拆迁，甲方需协助乙方与拆迁方交涉，使乙方获得相应补偿。协议还约定了其他内容。
上述协议签订当日，戴松炎将房屋交付给ＸＸ使用，ＸＸ向戴松炎支付了第一年度的租金84，000元。经双方协商确定第二年度租金为80，000元，ＸＸ于2012年4月10日向戴松炎支付租金80，000元。
2013年1月，褚丽梅收到武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处房屋拆迁通知，通知要求房屋拆迁。收到拆迁通知后，戴松炎退还ＸＸ第四季度房租20，000元，但ＸＸ并未搬走租赁房屋内的所有物品。
2013年1月26日，褚丽梅（乙方、被征收人）与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处（甲方）签订了《吴家山四明路东片（老农科所）旧城改建商服征收补偿安置协议书》，约定甲方受武汉市东西湖区国土资源规划局全权委托，对位于东西湖区吴家山地区四明路东片（老农科所）实施房屋征收安置。乙方坐落于东西湖区东吴大道（东兴房开）1栋1层4号商铺（由西自东）房屋产权，证号为武房权证东字第20080008**号、48.44平方米用途为商服，武房权证东字第2008008**号59.80平方米，用途为住宅，在征收范围内。甲、乙双方就房屋征收安置达成如下协议：一、乙方被征收商服系私有产权；系混合结构，层数1-2，合法建筑面积108.24㎡，东西湖区人民政府吴家山街办事处同意褚丽梅选择在东西湖区吴家山西湖广场东吴大道4号楼东吴大道东至西5号1-2层商服。建筑面积为108.24㎡，其中一楼建筑面积48.44㎡，净宽3.6m，力柱在相邻两家的交汇处……；二、还建商服与原商服面积差价结算办法……；三、办证费用的处置……；四、临时安置补助费（过渡费）：1、本项目的过渡期为24个月，其过渡费的计算为乙方自腾房交钥匙之日起计算，补助标准为每平方米合法建筑面积每月40元，一楼48.44平方米×40元／平方米×24月=46，502元，二楼59.80平方米×25元／平方米×24月=35，880元，过渡期满后不能安置的，每平方米合法建筑面积每月按50元计算给付过渡费；五、搬迁补助费：根据《方案》和乙方被征收房屋面积，东西湖区人民政府吴家山街办事处应支付乙方搬家补助费600元×2＝1，200元。六、装修补偿费：根据武汉东正房地产事务评估有限公司的评估报告，东西湖区人民政府吴家山街办事处应支付给乙方的房屋装修费为36，960元。七、其它补偿费：1、一次性经营补偿一楼：48.44㎡×500元／㎡＝24，220元，二楼59.80㎡×300元／㎡＝17，940元。2、一次性补偿20，000元。3、电话移机400元。4、空调移机400元。5、宽带308元。6、三相电表补偿8，000元。7、自建部分补偿15，000元。以上7项补偿小计为86，268元。八、奖励：根据方案甲方应支付乙方一次性奖励金8，000元。九、以上过渡费、搬家补助费、房屋装修补偿费及附属物补偿费、其他补偿费和奖励金合计214，810元。十、综合计算：1、甲方应付乙方214，810元。本协议签订后，乙方须将房产证、土地证原件交付给甲方；甲方应付乙方款项为乙方签约后3日内一次性支付给乙方……十四、所有征用房屋及地面附着物，一经补偿，其残值物归甲方所有，乙方无权处置。上述协议经湖北省武汉市东西湖公证处公证。
褚丽梅与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处签订上述协议后，由武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处委托投资人武汉三和工程置业有限公司于2013年1月28日将该协议中约定的过渡费、搬家补助费、房屋装修补偿费及附属物补偿费、其他补偿费和奖励金共计226，810元支付给戴松炎账户。
2013年4月22日，ＸＸ因房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，该院于2014年3月27日作出（2013）鄂东西湖民商初字第00228号民事判决书，判决：1、戴松炎、褚丽梅赔偿ＸＸ搬迁费1，200元、经营性停产停业损失63，268元、房屋装修损失29，568元，合计94，036元；2、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。后ＸＸ不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2014年6月19日作出（2014）鄂武汉中民终字第00496号民事裁定书，裁定准许ＸＸ撤回上诉，双方按原审判决执行。后戴松炎、褚丽梅不服（2013）鄂东西湖民商初字第00228号民事判决书，向武汉市中级人民法院申请再审，该院于2014年12月22日作出（2014）鄂武汉中民申字第00155号民事裁定书，裁定驳回戴松炎、褚丽梅的再审申请。
一审法院另查明，坐落于武汉市东西湖区东吴大道（东兴房开）2栋1层2号房屋所有权人为李所涛，该房屋属于武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处吴家山地区四明路东片（老农科所）房屋征收安置范围，并已被征收。汪兰仙系武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司员工。2013年5月29日，戴松炎与汪兰仙签订房屋租赁合同，约定汪兰仙将位于武汉市东西湖区东兴房开2栋1层2号房屋出租给戴松炎，建筑面积90平方米，租金100元／天，租赁期限为无固定期限，从2013年5月29日起，付款方式为退房时按实际使用天数据实结算，汪兰仙可随时要求戴松炎支付已经使用的天数的租金。同日，戴松炎将ＸＸ未搬走的物品存放于该房屋中，褚丽梅的房屋于2013年5月31日被拆除。
一审法院认为，戴松炎与ＸＸ签订的《租赁协议书》，虽然褚丽梅作为租赁房屋所有权人未在合同上签名，但其事后对戴松炎出租房屋的行为予以追认。因此，本案合同主体是戴松炎、褚丽梅与ＸＸ，《租赁协议书》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照协议书约定行使权利、履行义务。
合同履行过程中，因租赁房屋被纳入政府旧城改建拆迁范围，系因不可抗力致使合同目的无法实现，《租赁协议书》解除。《租赁协议书》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，褚丽梅于2013年1月收到武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处房屋拆迁通知，通知要求房屋拆迁。收到拆迁通知后，戴松炎退还ＸＸ第四季度房租20，000元，ＸＸ支付的租金截止2013年1月27日。ＸＸ应及时搬走租赁房屋内的所有物品，但ＸＸ并未搬走租赁房屋内的所有物品。2013年1月26日，褚丽梅与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处签订了《吴家山四明路东片（老农科所）旧城改建商服征收补偿安置协议书》，该协议书中约定所有征用房屋及地面附着物，一经补偿，其残值物归武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处所有，褚丽梅无权处分。2013年1月28日，武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处委托投资人武汉三和工程置业有限公司于2013年1月28日将该协议中约定的过渡费、搬家补助费、房屋装修补偿费及附属物补偿费、其他补偿费和奖励金共计226，810元支付给戴松炎账户，同时褚丽梅已选择在东西湖区吴家山西湖广场东吴大道4号楼东吴大道东至西5号1-2层商服建筑面积为108.24平方米的房屋。戴松炎收到上述款项后，本案涉及租赁房屋归武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处所有，褚丽梅即已丧失对本案涉及租赁房屋的处分权和收益权。关于戴松炎、褚丽梅要求ＸＸ支付2013年1月27日至2013年5月29日期间的房屋使用费28，700元的诉讼请求，不予支持。
《租赁协议书》解除后，戴松炎、褚丽梅应通知ＸＸ搬走物品，ＸＸ应及时搬走租赁房屋内的所有物品。本案中，戴松炎、褚丽梅于2013年1月收到武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处房屋拆迁通知，收到拆迁通知后戴松炎退还ＸＸ第四季度房租20，000元，ＸＸ支付的租金截止2013年1月27日。ＸＸ未及时搬走物品的行为属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，戴松炎、褚丽梅应当采取的适当措施是向ＸＸ发出书面通知，限定其在合理期限内搬走物品，如不按期搬离，剩余物品由戴松炎、褚丽梅自行处置。但实际履行中，2013年1月27日至2013年5月29日长达四个月的期间，戴松炎、褚丽梅并未发出通知，在房屋将被拆迁时，未征得ＸＸ同意的情形下，与他人另行签订租赁协议存放ＸＸ物品，约定每日100元租金，明显属于扩大损失的行为。此外，戴松炎与武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司员工汪兰仙个人签订租赁协议存放ＸＸ的物品，但该房屋属于被武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处征收的房屋，庭审中证人汪兰仙陈述其收取的租金50，000元并未告知武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处，也未上交给武汉鑫祥泰建筑拆卸有限公司或武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处，汪兰仙并无收取租金的权利。关于戴松炎、褚丽梅要求ＸＸ支付2013年5月29日至搬迁腾退之日至按每日100元支付租金的诉讼请求，不予支持。
关于戴松炎、褚丽梅要求ＸＸ支付搬运费800元的诉讼请求，虽然其提交的系复印件，但ＸＸ有大量物品留在诉争租赁房屋内未搬走，诉争房屋拆迁时戴松炎、褚丽梅雇人搬运ＸＸ的物品支出800元，属合理费用，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、ＸＸ于本判决生效后十日内向戴松炎、褚丽梅支付搬运费800元；二、驳回戴松炎、褚丽梅的其他诉讼请求。案件受理费1，788元、财产保全费844元，共计2，632元，由戴松炎负担2，582元，ＸＸ负担50元。
判后，戴松炎、褚丽梅不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼请求；二、本案诉讼费由ＸＸ承担。其上诉的主要理由为：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定戴松炎、褚丽梅收到拆迁补偿款后，本案涉及租赁房屋归武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处所有，戴松炎、褚丽梅即已丧失对租赁房屋的处分权和收益权，不支持房屋占有使用费，是枉法判决。拆迁方虽然将拆迁补偿款打到了戴松炎、褚丽梅的账上，但该款被冻结，戴松炎、褚丽梅交付房屋，即腾房交钥匙之后，拆迁方才对该款予以解冻，戴松炎、褚丽梅才能实际收到拆迁补偿款，因为《征收补偿安置协议书》明确约定，戴松炎、褚丽梅腾房交钥匙之后才能领取拆迁补偿款。物权的完全丧失，是以物的交付为准，而不是以付款为物权的丧失。本案中，拆迁方虽己付款，但房屋并未交付，戴松炎、褚丽梅虽然丧失了处分权，但仍然享有占有、使用和收益的权利。拆迁方付款后享有的只是债权，房屋交付后拆迁方才享有物权。一审法院以拆迁方付款为由认定戴松炎、褚丽梅丧失处分权和收益权，没有任何法律依据，不予支持房屋占有使用费，是枉法判决。2、一审法院认定戴松炎、褚丽梅要求ＸＸ搬走物品没有发出书面通知，是不适当的措施，是没有任何事实依据和法律依据的。戴松炎、褚丽梅及拆迁方均数次电话通知了ＸＸ，要求ＸＸ将其物品搬走，ＸＸ均以不给补偿就不搬为由拒绝，并且说其物品价值十几万，谁擅自处理了就找谁赔，所以拆迁方和戴松炎、褚丽梅拍照留存，不敢擅自处理，甚至在ＸＸ诉戴松炎、褚丽梅房屋租赁合同纠纷案的执行阶段，戴松炎、褚丽梅和执行法官均要求ＸＸ将其物品搬走，这能说戴松炎、褚丽梅没有通知ＸＸ搬走物品？一审法院认为必须书面通知ＸＸ，是没有任何事实依据和法律依据的。正因为ＸＸ说其物品价值十几万，谁擅自处理了就找谁赔，戴松炎、褚丽梅才租赁房屋，临时存放ＸＸ的物品，并告知了ＸＸ，ＸＸ是默许了的，但ＸＸ仍然坚持必须得到补偿后方可将其物品搬走。戴松炎、褚丽梅为存放ＸＸ的物品另行租赁房屋时是按天租的，没有按月租，因为不需要一个月，几天就够了，所以按天租的房屋，正是为了防止损失扩大，如果ＸＸ在几天内将其物品搬走，租金也就几百元，但ＸＸ就是不搬，显然是ＸＸ在故意扩大损失，这就是ＸＸ所谓的用违约来对抗违约，这是戴松炎、褚丽梅没有预见到的，也无法预见到的。一审法院认为租赁房屋临时存放物品没有征得ＸＸ同意，认定戴松炎、褚丽梅故意扩大损失，是典型的颠倒黑自。二、一审法院程序严重违法，因程序严重违法导致实体判决不公。本案经简易程序转为普通程序，由两名人民陪审员参与审理案件，人民陪审员享有与审判员同等的权利，但两名人民陪审员只是陪而不审，开完庭即在空白的自纸上签字，有庭审监控录像为证，判决结果由一审法院独断专行，一审法院程序严重违法，因此导致实体判决不公。
被上诉人ＸＸ答辩则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2011年4月3日，戴松炎与ＸＸ签订的《租赁协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。戴松炎、褚丽梅在与ＸＸ履行房屋租赁合同过程中，由于房屋拆迁，戴松炎已将部份租金退还给ＸＸ，其实质是双方已合意解除了租赁合同。2013年1月26日，戴松炎、褚丽梅在与拆迁方签订了拆迁协议，且领取了相关拆迁利益后，案涉房屋的权益已转至拆迁方，故戴松炎、褚丽梅无权就案涉房屋向ＸＸ主张房屋租金或使用、占用等费用。因此，戴松炎、褚丽梅的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，788元，由戴松炎、褚丽梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年七月二十九日
书记员 赖瑞文