山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第869号
上诉人（原告被告）：山东世源建筑集团有限公司第五分公司（原烟台市世回尧建筑工程公司第五工程处）。住所地：烟台市芝罘区世回尧街道大东夼西街***号。
负责人：王毓镛，经理。
委托代理人：郭玉文。
委托代理人：万冬梅。
上诉人（原审被告）：山东世源建筑集团有限公司。住所地：烟台市芝罘区机场路南尧街**号。
法定代表人：钱如贵，董事长。
委托代理人：高涛，男，1982年1月6日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：王胜利，无固定职业。
委托代理人：于建勋，山东西政律师事务所律师。
原审被告：烟台市芝罘区世回尧街道大东居民委员会。住所地：烟台市芝罘区世回尧街道大东夼村。
法定代表人：林文杰，居委会主任。
委托代理人：赵军，山东鑫希望律师事务所律师。
原审被告：烟台市大东实业有限公司。住所地：烟台市芝罘区世回尧街道大东居民委员会驻地。
法定代表人：林文杰，董事长。
委托代理人：赵军，山东鑫希望律师事务所律师。
原审被告：烟台广禾置业有限公司（原烟台广新轻钢彩板有限公司）。住所地：烟台市莱山区观海路***号*座*楼。
法定代表人：隋增鹏，总经理。
上诉人山东世源建筑集团有限公司第五分公司（以下简称世源分公司）、上诉人山东世源建筑集团有限公司（以下简称世源公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，坐落于烟台市芝罘区世回尧街道大东夼村3#带网点住宅楼及2#、6#、7#住宅楼的建设单位是烟台市芝罘区世回尧街道大东居民委员会（以下简称大东居委），该工程的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》均办理在大东居委名下。
2002年5月22日大东居委与烟台广禾置业有限公司（以下简称广禾公司）签订《联合改造旧村合同书》，约定：双方就合作开发建设、改造大东夼小区住宅事宜，达成协议；联合改造的范围包括市规划局批准的大东夼小区旧村改造图中的D组团（建筑面积约40000m2）及其相应的外环境建设和绿化美化工程，8号、11号楼由本村开发作为回迁用房；大东居委负责土地及其地上建筑的拆迁安置、三通一平工作，广禾公司负责出资到指定的专用帐户，专款专用；房屋建成后双方采取立体切块方式，按大东居委30%、广禾公司70%的比例进行分配；双方所分得的房屋原则上各自进行销售，广禾公司也可委托大东居委实施销售行为，双方按议定价格，由大东居委按销售进度向广禾公司付款；广禾公司所分得的房屋可由广禾公司自己销售，自己管理，大东居委负责为广禾公司所分得的房屋逐户办理房产证书，所需费用由广禾公司负责。
2004年8月18日大东居委、广禾公司及世源分公司三方签订《建设工程施工合同》，约定：世源分公司承包坐落于烟台市芝罘区世回尧街道大东夼村的大东居委D组团3#楼（一期工程）的土建、水电暖安装工程，工期自2004年8月18日至2005年5月30日，合同价款约4100000元；世源分公司向大东居委、广禾公司承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任；大东居委、广禾公司向世源分公司承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。合同签订后，世源分公司开始施工，现3#楼已整体竣工并对外销售交付给购房业主实际使用。
2005年5月17日大东居委与广禾公司签订《分配协议》，约定：根据双方2002年5月22日签订的《联合改造旧村合同书》规定，按照双方共同实施建设的大东夼D组团3#、7#楼房的设计和施工图，双方经协商就楼房及架空层的分配问题达成协议，其中3#楼，大东居委分得的楼户是西单元西户3－5层、东户3－5层，西二单元西户3－5层、中户3－5层；大东居委分得的架空层是东三单元5、6、7、8号小棚，东四单元17、18、19、20号小棚；经实地测量，3号楼附属公摊面积979.12m2，双方暂未进行分配，待日后双方确定单价后以现金方式予以分配；本分配协议经双方签字后生效，作为双方售楼收入的结算依据，其附带税金各自负责。
2006年6月13日，由案外人杨永乐签证，世源分公司作为甲方与乙方王胜利签订房屋买卖合同，约定：世源分公司将坐落于大东夼村3#楼东三单元四层东户（即大东夼街9号内4号）的工程抵款房1套卖给王胜利，建筑面积约71.5m2，总价193050元（单价2700元），王胜利必须一次性付清全款，待以后统一办理房产证手续，（带收据到居委会换发票办房产证）面积以实测为准。该合同中最后一句“乙方办房产证时如出现一切问题由甲方负责办理”系用圆珠笔书写，世源分公司对真实性提出异议，王胜利承认是其添加的，但称是在合同签订当时填写的。
房屋买卖合同签订后的2006年6月14日，烟台市大东实业有限公司（以下简称大东公司）留存、世源分公司盖章出具的金额为193765元的收款收据中载明：“缴款单位广禾置业，缴款方式现金，摘要记载收工程款、3号楼东三单元四层东户卖房顶工程款、面积71.5m2、单价2710元／m2。”同日，大东公司向王胜利出具了金额为193050元的收款收据一张，在收款摘要中载明：“大东夼叁号楼东叁单元肆层东户房款。”当日，王胜利取得了房屋钥匙，但未实际入住。
2007年9月6日案外人崔利军与广禾公司签订《住宅销售合同》，约定崔利军以价格268000元购买广禾公司坐落于烟台市芝罘区大东夼小区3#楼东三单元4层东户、建筑面积为71.5m2的房屋1套。合同签订当日，广禾公司在向崔利军出具的金额为268000元的收据中载明收款事由“收3#楼东三单元四层东户房款”；广禾公司向崔利军开具了暖气投资和煤气投资款的收据。履约中，崔利军接收了坐落于烟台市芝罘区世回尧街道大东夼村3#楼东三单元四层东户的房屋，并实际居住使用至今。
王胜利曾于2009年11月2日向法院对大东公司、崔利军、广禾公司、世源分公司及世源公司提起诉讼，以其于2007年11月发现坐落于烟台市芝罘区大东夼街9号内4号房屋被占用为由，请求确认其与大东公司签订的房屋买卖合同有效，崔利军与广禾公司签订的房屋买卖合同无效，并判令崔利军将该房屋腾空交付给王胜利。在该案庭审过程中，王胜利自认其是向世源分公司缴纳了购房款，世源分公司向其出具收据后，其要求提供开发商出具的相应手续，世源分公司就带其到大东公司换取了由大东公司出具的房款收据。世源分公司提供了大东居委工作人员杨永乐出庭作证，杨永乐称，坐落于烟台市芝罘区大东夼街9号内4号房屋是由大东居委开发、世源分公司承建的，在施工过程中有一部分工程款应由广禾公司向世源分公司支付，广禾公司未及时付款就商量以房抵顶工程款，这些情况是证人去世源分公司时听世源分公司说的，并让证人帮着卖房；王胜利就是证人介绍通过世源分公司买房，看完房后就签了房屋买卖合同，其中最后一句用油笔写的内容是后来填写的，何时填写的证人不清楚；交房款和交房是一天进行的，证人均在场。2011年5月30日王胜利向法院书面申请撤回起诉，烟台市芝罘区人民法院以（2009）芝民一初字第519号民事裁定予以允准。
2013年5月29日王胜利向法院起诉，主张因大东居委或广禾公司欠付世源分公司工程款，委托世源分公司对外销售坐落于烟台市芝罘区大东夼街9号内4号房屋，王胜利在与世源分公司签订房屋买卖合同后依约向世源分公司付清了购房款，大东公司向王胜利出具了收款收据，广禾公司又将该房屋出卖给崔利军，因王胜利与世源分公司签订的房屋买卖合同无效，世源分公司系世源公司下设的不具备法人资格的分支机构，故请求大东居委、大东公司、世源分公司、世源公司及广禾公司共同返还购房款193050元并赔偿房屋差价损失314382.64元（507432.64元－193050元）。大东居委与大东公司辩称：㈠大东公司系大东居委开办的经济实体，对外代表大东居委进行经济活动。根据大东居委与广禾公司的分配协议，涉案房屋属广禾公司所有，广禾公司以涉案房屋抵顶广禾公司欠世源分公司的工程款，世源分公司又将涉案房屋出卖给王胜利，与大东居委无关。世源分公司向王胜利收取了购房款，因工程是以大东居委名义申办，办证时由大东居委统一开具销售收据，故大东居委根据合作开发合同约定配合广禾公司为王胜利开具收据。因此，王胜利的诉讼请求与大东居委和大东公司无关。㈡2009年11月2日王胜利提起了（2009）芝民一初字第519号案件的诉讼，在该案庭审中王胜利已知涉案房屋的土地属农村集体所有，故至王胜利提起本案诉讼时已超过两年的诉讼时效期间。综上，请求驳回王胜利的诉讼请求。世源分公司与世源公司辩称：㈠大东居委和广禾公司共同作为发包方与世源分公司签订建设工程施工合同，世源分公司仅是涉案工程的施工方。㈡世源分公司未收取王胜利购房款，只收取了大东居委和广禾公司欠付的工程款。㈢大东居委和广禾公司是涉案房屋的开发商，大东公司实际向王胜利出具了收款收据。因此，应驳回王胜利对世源泉分公司的诉讼请求。广禾公司辩称：㈠王胜利对广禾公司欠世源分公司工程款无证据证明，在签订房屋买卖合同时广禾公司不欠世源分公司工程款。㈡广禾公司并非与王胜利签订房屋买卖合同的主体，也未收取王胜利购房款，王胜利依房屋买卖合同无权要求广禾公司承担义务。王胜利若以侵权为由要求广禾公司承担责任，则自王胜利在（2009）芝民一初字第519号案件审理中知道侵权事实至提起本案诉讼，已超过一年的诉讼时效期间。㈢按广禾公司与大东居委的分配协议，涉案房屋属广禾公司所有，广禾公司已自主出售给崔利军，该房屋买卖关系合法有效。㈣在未对王胜利依据的房屋买卖合同效力及法律后果进行确认之前，王胜利直接提起给付之诉无法律依据。综上，请求驳回王胜利的诉讼请求。
原审中，法院应王胜利的申请委托烟台嘉信资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，烟台嘉信资产评估有限公司作出烟嘉评鉴字（2013）037号资产评估报告书，确认以2013年9月23日为基准日，涉案房屋的市场价值为507432.64元（包含土地价值）。庭审中，当事人对评估结论中载明的“包含土地价值”的具体含义提出异议，法院对此向烟台嘉信资产评估有限公司进行了征询，烟台嘉信资产评估有限公司回复称，评估结论系参照该区域内周边地区相同性质、类型房地产的市场成交价格作出的评估结论，由于这种性质的房地产是未办理房产证、土地证的房地产，故最终确定的价格是房产和土地的一体价值，不能人为地分开。大东居委、大东公司、世源分公司、世源公司及广禾公司均认为涉案房屋的土地未办理出让手续，房屋评估价值不应包含土地使用权价值，否则是对集体所有土地的变相处分。广禾公司还认为评估报告采取的评估方式和依据错误，且欠缺最基本的评估资料，因涉案房屋无土地证和房产证，不具备基本的评估条件。
关于涉案房屋所在楼盘的房屋买卖合同及收据开具情况，大东居委和广禾公司一致认可，依据分配协议属广禾公司所有的房屋，由广禾公司以自己的名义对外签订房屋买卖合同并开具收据。但大东居委主张，在办理房屋所有权证书时，上述房屋必须到大东居委更换由大东居委开具的统一收据。
关于留存在大东公司、世源分公司向广禾公司出具的金额为193765元的收款收据，大东公司用以证明广禾公司以涉案房屋抵顶其欠世源分公司的工程款193765元，是世源分公司收取了王胜利的购房款，大东公司按合作开发协议约定换开了收据。世源分公司则称，该收据由大东公司留存，能够证明大东公司知晓大东居委或大东公司将涉案房屋出售给王胜利的事实，世源分公司收取的是广禾公司的工程款193765元，并非购房款；该收据是世源分公司出具给广禾公司的，却留存在大东公司，能够证明大东公司和广禾公司帐目混同，大东居委、大东公司和广禾公司同为涉案房屋的合作开发单位，账目混同和交叉支付工程款符合情理。广禾公司则称，广禾公司未收过王胜利购房款，在房屋买卖合同发生时广禾公司也不欠世源分公司工程款，对这一房屋买卖情况广禾公司并不知情。
关于《建设工程施工合同》履行情况，世源分公司称，该合同履行过程中，大东居委、大东公司和广禾公司均向其支付过工程款，但具体数额不清楚，至今尚未付清；施工完毕后，工程接收方是大东居委还是广禾公司不清楚，也无法落实。大东居委和大东公司则称二者均未向世源分公司支付过工程款。广禾公司则称，工程款广禾公司已向世源分公司结算完毕，不欠世源分公司工程款，但具体的付款数额因人员变更无法落实。
另查，涉案房屋是建筑在大东居委所有的农村集体经济土地之上，王胜利并非大东居委居民。庭审中，王胜利自认其与世源分公司2006年6月13日签订的《房屋买卖合同》无效。
原审法院依据《联合改造旧村合同书》、《建设工程施工合同》、《分配协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、《住宅销售合同》、（2009）芝民一初字第519号案卷材料、资产评估报告书、工商材料及当事人陈述认定上述事实。
原审法院认为，㈠坐落于烟台市芝罘区大东夼街9号内4号房屋占用的土地性质是农民集体所有，王胜利并非该居委会居民的事实清楚，故王胜利与世源分公司2006年6月13日就建筑在该土地上的涉案房屋签订的《房屋买卖合同》违反了国家法律法规的禁止性规定，应属无效。
㈡王胜利在2006年6月13日签订房屋买卖合同后的次日向世源分公司交纳了涉案房屋的全部购房款193050元，世源分公司实际收取，并由作为开发商的大东居委的实体企业即大东公司向王胜利开具了房款收据的事实清楚，有2006年6月14日大东公司出具的收款收据及世源分公司开具的收据佐证。世源分公司对其收取的上述款项193050元性质是广禾公司拖欠其工程款的抗辩理由，未能提供证据佐证，广禾公司也不予认可，故对世源分公司的该项抗辩不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，世源分公司理应向王胜利返还购房款193050元，世源公司作为世源分公司的开办单位，应对世源分公司的上述还款义务承担连带责任，故对王胜利的该部分诉请依法予以支持。王胜利请求大东居委、大东公司、广禾公司共同退还购房款193050元，于法无据，不予支持。
㈢王胜利自2007年至今未能实际取得涉案房屋的事实清楚。诉讼中，烟台嘉信资产评估有限公司接受法院委托对涉案房屋的市场价值进行了评估，在参照涉案房屋周边区域未办房产证、土地证的相同性质、类型房地产的市场成交价格，确定涉案房屋在2013年9月23日的市场价值为507432.64元的事实清楚。大东居委、大东公司、世源分公司、世源公司及广禾公司对上述评估结论提出异议，认为农村集体所有的土地使用权无法评估价值，采信该评估结论是对集体所有土地的变相出卖。法院认为，鉴定机构参照周边同类土地性质的房屋交易价格对涉案房屋的市场价值进行评估，未违反国家法律的禁止性规定，不等于变卖集体所有的土地，大东居委、大东公司、世源分公司、世源公司及广禾公司的此项异议理由不成立，不予采信，认可评估机构的上述评估结论。
㈣王胜利诉请大东居委、大东公司、世源分公司、世源公司及广禾公司共同赔偿涉案房屋差价损失314382.64元（507432.64元－193050元）应否支持。
首先，义务主体方面。其一，涉案房屋所在的楼幢系大东居委和广禾公司共同开发建设，依据双方的分配协议，涉案房屋归广禾公司所有，由广禾公司对外销售，大东居委作为相关建设开发许可手续的申办单位负有协助各购房业户办理产权证书义务的证据充分。对此，有《联合改造旧村合同书》和相关许可证件等材料佐证。而世源分公司在不能提供证据证明其有权处分涉案房屋的情况下，与王胜利签订了涉案房屋买卖合同、收取了购房款却无法履行合同义务的事实清楚，理应对王胜利受到的损失承担赔偿责任；世源公司作为世源分公司的开办单位，依法对世源分公司的上述债务承担连带责任。其二，大东居委作为涉案房屋的开发商，在有权处分涉案房屋的广禾公司未出具授权或相关证明材料的情况下，允许其开办的经济实体即大东公司代世源分公司向王胜利出具了房款收据，视为对王胜利购买涉案房屋行为的明知和认可，故大东居委和大东公司应对王胜利因此遭受的经济损失承担责任。大东居委对其仅是基于根据《联合改造旧村合同书》的约定，负有协助广禾公司办理房屋所有权证书义务的考虑，才配合广禾公司为王胜利开具房款收据的抗辩理由，因未能提供证据佐证，广禾公司也不予认可，故依法不予采信。其三，涉案房屋虽归广禾公司所有和销售，但王胜利及世源分公司均无证据证明广禾公司同意出卖给王胜利或以该套房屋抵顶工程款，广禾公司也不予认可，故王胜利主张广禾公司承担赔偿责任，证据不足，不予支持。
其次，王胜利有权主张损失的具体数额。王胜利应知涉案房屋系建筑在农民集体土地上的事实，故王胜利对涉案房屋买卖合同无效亦应承担相应民事责任。
综上，王胜利主张大东居委、大东公司、世源分公司、世源公司及广禾公司共同赔偿房屋差价损失314382.64元，依法仅能支持其中的251506.11元，由世源分公司向王胜利承担赔偿责任，世源公司、大东居委和大东公司承担连带责任，其余部分不予支持，亦不支持王胜利要求广禾公司承担责任的主张。
㈤王胜利在2006年6月14日交纳房款后领取了房屋钥匙但未实际入住，2007年11月发现他人占用后于2009年11月2日提起诉讼，主张涉案房屋的所有权和使用权，2011年5月30日该案审结，此后又在2013年5月29日提起本案诉讼的事实清楚。王胜利是在主张涉案房屋所有权和使用权案件审结后的两年内提起本案诉讼，未超过法定的诉讼时效期间。大东居委、大东公司和广禾公司关于王胜利的诉请超过诉讼时效的抗辩理由不成立，依法不予采信。
原审法院于2014年6月19日判决：一、限世源分公司于本判决生效之日起10日内返还王胜利购房款193050元，并由世源公司承担连带责任。二、限世源分公司于本判决生效之日起10日内赔偿王胜利房屋差价损失251506.11元，并由世源公司、大东居委和大东公司承担连带责任。三、驳回王胜利的其他诉讼请求。四、驳回王胜利对广禾公司的诉讼请求。如大东居委、大东公司、世源分公司和世源公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8819元，由王胜利负担1764元，世源分公司负担7055元。因王胜利已全额预交，故限世源分公司于本判决生效之日起10日内迳付给王胜利7055元，并由世源公司、大东居委和大东公司承担连带责任。
宣判后，上诉人世源分公司与上诉人世源公司不服，向本院提起上诉称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，该房屋买卖合同的当事人是上诉人与被上诉人，故原审判决所列被告，除上诉人之外均不适格。二、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同实际已履行完毕，并已生效。合同签订后被上诉人依约付清了房款，上诉人也依约向被上诉人交付了房屋钥匙，双方的合同义务均已履行完毕。原审判决上诉人向被上诉人返还房款，但未判决被上诉人向上诉人返还房屋，有失公正。三、被上诉人取得房屋后负有保管职责，此后房屋被他人处分，被上诉人应承担全部责任，无权向上诉人追索。四、大东居委以涉案房屋折价抵顶上诉人的工程款，上诉人处分涉案房屋亦经过了大东居委同意，大东居委、广禾公司至今尚欠上诉人工程款。五、广禾公司与崔利军侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人应当向侵权人主张权利。请求二审法院撤销原判，依法处理。
被上诉人王胜利答辩称：一、涉案房屋由大东居委、广禾公司合作开发，世源分公司将涉案房屋出售给被上诉人，大东公司向被上诉人出具了收据，各当事人与本案均具有直接利害关系，被上诉人所列诉讼主体均为本案适格主体。二、世源分公司与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，世源分公司对涉案房屋不享有所有权及处分权，被上诉人无法合法取得涉案房屋的所有权，故世源分公司应向被上诉人返还房款并赔偿被上诉人所遭受的房屋差价损失，被上诉人无需向世源分公司返还房屋，亦不存在广禾公司与崔利军侵犯被上诉人合法权益的问题。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维护被上诉人的合法权益。
原审被告大东居委与原审被告大东公司述称：涉案房屋的升值因素主要是土地价值升值，但该土地属于集体土地，不得买卖，不存在升值问题；被上诉人在（2009）芝民一初字第519号案件庭审中得知涉案房屋占用的土地属于集体土地，至被上诉人提起本案诉讼时已过两年的诉讼时效期间；原审判决被上诉人对房屋升值损失仅承担20%的责任显失公平。请求二审法院对上述问题依法予以纠正。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案房屋所占用的土地属农村集体经济组织所有，被上诉人并非该集体经济组织的成员，因此，原审认定世源分公司与被上诉人就涉案房屋签订的买卖合同无效并无不当。世源分公司与被上诉人所签房屋买卖合同无效，世源分公司作为出卖人理应将向被上诉人收取的房款返还给被上诉人，并对被上诉人因合同无效所遭受的经济损失按其自身的过错程度承担相应的赔偿责任。世源分公司系世源公司开办的不具备法人资格的分支机构，原审确定世源公司对世源分公司所负债务承担连带责任亦无不当。
涉案房屋系由大东居委与广禾公司合作开发建设、并由广禾公司负责销售、处分的事实清楚，世源分公司与世源公司对涉案房屋均不享有占有、使用、收益及处分的权利，因此，世源分公司与世源公司主张被上诉人应向其返还房屋，于法无据，本院不予支持。
被上诉人并非涉案房屋所在集体经济组织成员，无购买涉案房屋的主体资格，且世源分公司将涉案房屋交付给被上诉人的行为属于无权处分，广禾公司依据其与大东居委之间《联合改造旧村合同》及《分配协议》的约定对涉案房屋享有处分权，因此，世源分公司与世源公司主张被上诉人对涉案房屋负有保管职责、广禾公司将涉案房屋出卖给崔利军侵害了被上诉人的合法权益均不成立，本院不予支持。
大东居委与大东公司对原审判决未依法提起上诉，其在二审中提出的相关请求不属本案二审审理范围，本院依法不予审理。
综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人世源分公司与世源公司的上诉均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8819元，由上诉人山东世源建筑集团有限公司第五分公司与上诉人山东世源建筑集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年十月二十四日
书记员 车丽翠