新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）水民三初字第1648号原告（反诉被告）：闫伟荣。委托代理人：索海峰，新疆仕诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王朝旭。委托代理人:张修全,新疆庸和律师事务所律师。原告（反诉被告）闫伟荣与被告（反诉原告）王朝旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫伟荣的委托代理人索海峰、被告（反诉原告）王朝旭的委托代理人张修全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫伟荣起诉并答辩称，2013年5月5日，原被告双方经协商签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于乌鲁木齐市七道湾、八道湾交叉路口的楼房及院内平房整体租赁给乙方使用，用途为宾馆、餐饮，租期为十年，自2013年5月15日至2014年6月15日前付清，后续租金依此类推；合同并对违约责任做了约定，一方有合同约定情形的违约，另一方可以书面通知方式解除合同，违约方应按合同约定总租金的20%支付违约金，合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用。但被告在使用租赁房屋后，仅支付了第一年租金及第二年部分租金，后续租金经原告多次口头及书面要求被告支付，被告均以种种理由拖欠不付，原告书面要求解除双方之间的《房屋租赁合同》尽快将租赁房屋交还原告，并支付拖欠原告的房屋租赁费及违约金，被告于2015年9月15日仅将部分租赁房屋交还原告，由于被告长期拖欠租金的严重违约行为，及被告装修租赁房屋时，不仅破坏了房屋的结构，且将原告租赁房屋内的部分设施及外墙瓷砖拆除，且拒不给予恢复原状，均给原告造成极大的经济损失。现要求判令解除与被告之间的《房屋租赁合同》判令被告支付房屋租金412500元，支付拖欠的2014年度采暖费32635.68元，滞纳金18816元，阀门开启费300元，水电费4288元，违约金430000元。因被告在租赁期间将平方转租于他人，故要求被告返还全部所租房屋。我方不同意反诉原告的诉讼请求，其反诉没有事实及法律依据，反诉被告交付的房屋并不是毛坯房，是带装修直接可以使用的房屋，反诉原告将房屋造成多处损害。由于市场行情不好餐厅无法经营下去，这个反诉是因为反诉原告经营不善造成的，对于租赁房屋的装修及余物，双方有明确的约定，应该按照双方的约定处理；反诉原告提交的评估报告，评估单位从没有去过现场，装修的状况及剩余什么东西，评估只是依据反诉原告的叙述作出的评估，是不负责任的行为。被告（反诉原告）王朝旭辩称并反诉称，我们同意原告的第一项诉讼请求解除合同，原告要求支付租金，我们已经支付15万元，还有262500元我方还没有支付，滞纳金及阀门开启费用应该由被告向热力公司直接支付，债权债务是我与热力公司的，我们已经和原告结清了费用，有结算单，原告增加的诉讼请求，要求被告将房屋交付给原告，我们已经将房屋交付给原告了，这个诉讼请求是不成立的，违约金已经协商解除合同，所以是不存在的，不应该支付违约金,且违约金约定过高。我方并未转租该房屋。2013年5月，反诉原告租赁反诉被告毛坯房一处，经过装修及采买各种设施设备共计花费1600000元，近年来因市场行情不好，餐厅无法继续经营下去，反诉被告将餐厅收回，我们同意给欠付的房租给反诉被告，但我们为反诉原告负担的房屋装修及设施设备款应当返还，请求法院依法裁判，判令反诉被告返还装修费及设施设备费1371367.85元。经理查明，2013年5月15日，原告（反诉被告）闫伟荣（甲方）与被告（反诉原告）王朝旭（乙方方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方所自有的位于乌鲁木齐市七道湾、八道湾交叉路口的楼房加（地下室五层半）一栋及院内平房整体租赁给乙方使用。乙方在签订本合同之前已实地对租赁物的面积、结构、质量及安全性无异议，对承租物及其附属设施和相邻关系的现状予以认可。二、乙方可以在楼房外设置广告、标识牌，有关审批、涉及、制作手续及费用和由此产生的法律责任均由乙方承担。三、该租赁物用途为在法律允许范围内用于宾馆、餐饮，乙方租赁期间未经甲方同意不得擅自改变用途。乙方应自行办理相关营业执照、税务登记等经营所需的手续，独立承担民事责任。四、租期为十年，自2013年5月15日起至2023年6月14日止；租赁期满，乙方应如期无条件将租赁物完好无损交还甲方。五、租金及支付期限：1、房屋租金第1至第2年每年37万元。第3至第4年每年39万元，第5至第6年每年租金41万元，第7至第8年每年租金45万元，第9至第10年每年租金53万元。2、第一年租金于本合同签订当日付清甲方，第二年租金于2014年6月15日前付清甲方，后续租金以此类推。3、本合同约定房屋租金为不含税价格。4、甲方给予乙方一个月的装修期免租金。六、租赁期满乙方需继续承租的，应于租赁期届满前三个月书面向甲方提出续租申请，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对租赁物享有优先承租权。七、乙方应保证租赁房屋及其附属设施完好无损。乙方自本合同约定的第一年租金支付甲方后即可对租赁房屋进行装修，但不得改变、损坏房屋主体结构。八、租赁期间，乙方应合理使用租赁物及其附属设施，并负责楼内设施、设备的维护。如造成房屋或水暖管线等损坏应在15日内修复至原状，无法修复应在15日内以现行市场价给予甲方赔偿。依据前款约定，乙方负有修缮义务而逾期不作为，甲方可带为修缮，因此而产生的费用由乙方负担。九、甲方已将完备、合格的租赁物供水、供电、供气等系统及设备交付乙方，乙方如改造、增加系统及设备由乙方自行承担相关费用及法律责任。十、租赁期间，乙方在未经得甲方同意的情况下，不得将租赁物部分或全部转租给他人或者以承包形式交他人使用。十一、租赁期间的防火安全、门前三包、绿化、综合治理、保卫、楼顶及平台、门前积雪清除等工作，由乙方自行负责及时办理并承担全部责任，同时应遵守执行当地有关部门的规定服从甲方监督。十二、租赁期间，因使用租赁物而发生的装修、通信、有线电视费用等，以及相关部门收取的行政事业费用等均由乙方直接向收费部门自行缴纳，甲方有义务协调。十三、租赁期间的水、电、暖费用由乙方自行承担。水电费用由乙方每月30日前向甲方据实结算。水费单价6元/立方，电费单价1.10元/度。暖气费则由乙方自行向供热单位交纳。如果发生水、电费涨价及政府有关部门征收本合同未列项目但与租赁房屋使用有关的税、费用，均由乙方自行承担。租赁房屋内的水、电、暖设施由乙方自行维护。十四、租赁期间，乙方应依法经营使用承租的房屋。租赁期间乙方经营过程中所发生的全部债权、债务均由乙方自行承担。十五、违约责任：15.1乙方由下列情形之一的违约，乙方应向甲方按年租金的10%支付违约金，同时甲方有权采取停水、停电方式督促乙方履行义务，甲方对此不承担任何责任；1、乙方未按期交纳租金及应向甲方支付的其他费用，逾期满15日的；2、乙方未按期交纳各项费用，导致甲方承担责任的；3、因乙方原因租赁物受损，逾期15日没有修缮的；15.2有下列情形之一的违约，无过错一方可以书面通知对方解除合同，违约方应向无过错方按合同约定总租金的20%支付违约金。在乙方违约甲方行使合同解除权的情况下，乙方所交保证金、租赁费及装修物、增添的设备无偿归甲方所有：1、甲方未按期交付租赁物，经乙方催告后30日内仍未交付；2、乙方逾期满30日没有交纳租金；3、一方在非本合同约定、非不可抗力的情况下单方解除合同；4、租赁期间，乙方在未经得甲方书面同意情况下，将租赁物部分或全部转租给他人或者以承包形式交他人使用。5、乙方违反第15.1条情形之一，经甲方书面催告后面15日仍不全面履行的。15.3如甲方违约单方面解除本合同，由甲方赔偿乙方的全部装修及相关投资损失。15.4甲方保证乙方正常使用租赁房屋，如因支付征购致使合同无法继续履行，本合同自行解除，双方均不负违约责任。有关乙方的搬迁补偿事宜由乙方自行与有关部门协商，但不得因此损害甲方利益或妨碍甲方与有关部门拆迁补偿协议的履行，否则视为乙方违约，按本合同15.2条约定承担违约责任。十六、乙方应于本合同终止之日起5日内，完成人员和乙方自由物品的搬出，届时，乙方应保证租赁房屋完好交付甲方。如果乙方在租赁房屋内安装的设施的拆除将影响租赁房屋完好状态的，则乙方不得拆除。若在上述期限后房屋内仍有余物的，则视为乙方放弃对其的所有权，该物由甲方处理。乙方搬迁行为给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。十七、甲方对租赁房屋有全部产权，并保证租赁期间乙方对租赁房屋的正常使用，甲方为乙方提供一份租赁房屋的产权证复印件。十八、未经事项，双方协商处理，由必要文字约定的另签补充协议。本合同签订之日乙方将身份证复印件留甲方一份。十九、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉。二十、本合同自甲乙双方签字之日起生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同签订后，被告（反诉原告）王朝旭交纳了合同约定第一年的租金，并使用该房屋开设七道湾丝雨花火锅店。2014年6月21日，被告（反诉原告）王朝旭向原告（反诉被告）闫伟荣出具“今欠2014年房租款整肆拾万元，于2014年12月1日前全部付清。”的欠条一张。2015年3月31日，原被告双方签订补充协议一份，约定：双方曾于2013年5月15日就房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，现双方就合同履行中出现的问题经协商签订如下补充协议：1、乙方已违反双方《房屋租赁合同》约定，2014年租赁费37万元至今未支付甲方，现乙方承诺2015年6月1日前付清，并支付甲方3万元补偿款。2、期限届满如乙方仍未能按约定付清全部所欠租赁费，双方的《房屋租赁合同》自行解除，甲方将收回租赁房屋另作他用，并有权按《房屋租赁合同》约定追究乙方违约责任；3、协议签订前甲方已多次告知乙方违反租赁合同约定所应承担的法律责任，本协议不视为甲方同意变更《房屋租赁合同》或甲方放弃追究乙方违约责任至约定。2015年7月11日，被告（反诉原告）王朝旭向原告（反诉被告）闫伟荣交纳了150000元，余款至今未付。庭审中原告（反诉被告）闫伟荣认可被告（反诉原告）王朝旭已于2015年9月15日交还所租楼房。2015年9月14日，新疆庸和律师事务所委托新疆顺达价格评估有限公司对被告（反诉原告）王朝旭经营的丝雨花火锅店装修及相关设备资产进行鉴定。2015年11月25日，新疆顺达价格评估有限公司作出新顺价估（2015）061《七道湾丝雨花火锅店装修及相关设备资产价值鉴定报告》价格鉴定结论为：七道湾丝雨花火锅店装修及相关设备资产价值1371367.85元。原告（反诉被告）闫伟荣在庭审中撤回要求被告（反诉原告）支付水电费4288元的诉讼请求，在庭审后，撤回要求被告（反诉原告）返还院内平房的诉讼请求。以上事实有个人房屋租赁合同、通知、补充协议、照片、房屋及附属设施受损清单、设备资产价值鉴定报告、银行卡存款业务回单、水电费结算清单、当事人陈述、庭审笔录在卷为证。本院认为，原告（反诉被告）闫伟荣与被告（反诉原告）王朝旭之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）闫伟荣依约向被告（反诉被告）王朝旭交付租赁房屋，被告（反诉原告）王朝旭应依约向原告交付租金。被告（反诉原告）王朝旭自2014年6月起未按约定交纳房屋租金，在原、被告双方签订补偿协议后仍未依约交付租金，已属违约并应承担违约责任。对于原告要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于原告（反诉被告）闫伟荣要求被告（反诉原告）王朝旭支付2014年6月15日至2015年11月14日租金412500元的诉讼请求及返还所租赁楼房的诉讼请求，根据2014年6月21日被告（反诉原告）王朝旭出具的欠条以及原、被告双方签订的补充合同的约定被告（反诉原告）王朝旭应于2015年6月1日前向原告（反诉被告）闫伟荣交纳款项为400000元，现被告已向原告支付150000万元，尚欠250000元尚未交纳。对于原告（反诉被告）闫伟荣主张2015年6月15日至2015年11月14日期间的租金162500元的诉讼请求，因被告（反诉原告）王朝旭已于2015年9月15日将所租楼房交还。故被告（反诉原告）王朝旭应向原告（反诉被告）闫伟荣支付2015年6月15日至9月15日期间应按合同约定按年租金390000元标准支付3个月的租金97500元（年租金390000÷12个月×3个月=97500元）；上述被告（反诉原告）王朝旭应支付原告（反诉被告）闫伟荣租金347500元。对于被告（反诉原告）王朝旭关于仅欠原告262500元租金未付的辩解意见与庭审查明事实不符，对此辩解意见本院不予采信。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金430000元的诉讼请求，因原、被告双方约定违约金为总租金4300000元的20%,现被告认为违约金过高。根据合同在实际履行中被告（反诉原告）王朝旭未交租金长达一年之久以及原告未及时收到租金所造成的利息、预期利益等损失，被告（反诉原告）应按总租金4300000元的1%向原告（反诉被告）闫伟荣支付违约金43000元。对于被告（反诉原告）王朝旭违约金过高的辩解意见，本院予以采信。关于原告（反诉被告）闫伟荣要求被告（反诉原告）王朝旭支付暖气费32635.68元，滞纳金18816元及阀门开启费300元的诉讼请求，因双方合同约定暖气费由被告（反诉原告）王朝旭自行向收费部门交纳，故对此项诉讼请求本院不予支持。原告（反诉被告）闫伟荣撤回“要求被告支付水电费4288元及要求判令被告返还该所出租平房”的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，本院予以准许。对于被告（反诉原告）王朝旭要求原告（反诉被告）闫伟荣返还装修、设备设施费1371367.85元的反诉请求，因双方在合同中第15.2条中约定“有下列情形的，在乙方违约甲方行使合同解除权的情况下，乙方所交保证金、租赁费及装修物、增添的设备无偿归甲方所有2、乙方逾期30日没有交纳租金”该约定合法有效。现因被告（反诉原告）王朝旭未按合同约定交纳租金已逾一年，导致原告起诉要求解除合同，故对被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）闫伟荣与被告（反诉原告）王朝旭于2013年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）王朝旭支付原告（反诉被告）闫伟荣租金347500元；三、被告（反诉原告）王朝旭支付原告（反诉被告）闫伟荣违约金43000元（总租金4300000元×1%）。四、驳回原告(反诉被告)闫伟荣要求被告（反诉原告）王朝旭支付暖气费32635.68元、滞纳金18816元、阀门开启费300元的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王朝旭的反诉请求。以上被告(反诉原告)王朝旭应给付原告（反诉被告）闫伟荣款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉起诉标的898539.68元，给付金额390500元，占争议标的的43%，案件受理费12785.4元（原告已预交），原告（反诉被告）闫伟荣负担7287.68元，被告（反诉原告）王朝旭负担5497.72元。财产保全费4520元由被告（反诉原告）王朝旭负担。反诉案件受理费8571.16元，由被告（反诉原告）王朝旭负担负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长 陈 新人民陪审员 周 勤人民陪审员 王润明二〇一六年四月二十二日书 记 员 王 蓓