吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第160号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘庆伟，男，1967年4月13日生，汉族，现住吉林省农安县。
委托代理人：刘卓，男，1987年8月16日生，汉族，系刘庆伟的儿子，住长春市二道区。
委托代理人：陈占春，吉林义理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：农安县房地产经营开发总公司，住所：吉林省农安县农安镇德彪街27号。
法定代表人：周咏，总经理。
委托代理人：刘峰，1961年9月15日生，汉族，系该公司房产科科长，住吉林省农安县。
委托代理人：赵景连，吉林松辽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋向阳，男，1964年10月10日生，汉族，个体户，住农安县。
委托代理人：宋宇桐，男，1990年12月16日生，汉族，系宋向阳的儿子，住吉林省农安县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张春彦，女，1965年2月11日生，汉族，无职业，住农安县。
上诉人刘庆伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2014）吉农民初字第5980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘庆伟的委托代理人刘卓、陈占春，被上诉人农安县房地产经营开发总公司（以下简称开发公司）的委托代理人刘峰、赵景连，被上诉人宋向阳的委托代理人宋宇桐，被上诉人张春彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年1月1日，刘庆伟与开发公司签订一份《房屋租赁合同》，约定开发公司将位于农安县农安镇十字街黄龙路与古城街交汇处的房屋租赁给刘庆伟，期限自2011年1月1日至2013年12月31日，年租金为2011年10万元、2012年11万元、2013年12万元；刘庆伟付给开发公司风险抵押金1万元，租赁到期后未发生各种损失及欠费，开发公司将风险抵押金一次性返还给刘庆伟，如果开发公司出售房屋时，刘庆伟有优先购买权，如不买，开发公司卖给其他人时，刘庆伟不能以任何借口不倒出租房。协议签订后，刘庆伟一次给付开发公司三年的租金，并给付了1万元的风险抵押金，开始使用租赁房屋。2013年12月中旬，开发公司通知刘庆伟欲出售该房屋，刘庆伟未到开发公司处明确表示购买。2014年1月23日，开发公司与张春彦签订《购房协议书》，约定开发公司将坐落在古城街12号一层南4门房屋出售给张春彦，建筑面积964.64平方米，每平方米2400元，总售价2315436元。当日，开发公司向张春彦开具了购房证明，证明张春彦2315136元购房款已交齐。2014年3月28日，开发公司为张春彦代开销售房地产发票一枚，发票上显示开发公司12号一层南4门售房款2315136元。2014年4月9日，农安县房屋产权管理中心发放农安县房权证农安字第000297**号房屋所有权证书，载明农安县古城街与黄龙路交汇处房产开发楼12栋一层16-17门、建筑面积964.64平方米房屋的所有权人为张春彦，共同共有人为宋向阳。但该房屋一直由刘庆伟持续占有使用至今，刘庆伟未向张春彦和宋向阳交还房屋，亦未向开发公司及张春彦、宋向阳中的任何一方支付过租金。
2014年12月24日，刘庆伟起诉至一审法院，以开发公司在2013年告知刘庆伟欲出售房屋，刘庆伟要求购买，双方一直在协商价格，但开发公司在2014年4月份突然找到刘庆伟告知房屋已经出售给宋向阳和张春彦，开发公司与宋向阳、张春彦之间的买卖合同严重侵害刘庆伟优先购买权为由，要求判令解除三被告之间的房屋买卖合同，确认刘庆伟具有优先购买权，诉讼费由被告承担。
开发公司答辩认为，开发公司已于2013年12月份通知刘庆伟欲出售房屋，询问其是否购买此房，但刘庆伟不同意购买，并且刘庆伟的房屋租赁合同到2013年12月31日期限已经届满，因此开发公司才决定将房屋出售给张春彦的，开发公司出售房屋给张春彦符合法律规定，刘庆伟要求解除开发公司与张春彦之间的房屋买卖合同没有法律依据。
宋向阳、张春彦答辩认为，根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释第二十四条规定，宋、张二人作为善意第三人已经购买了该房屋，并且依法进行了产权登记，刘庆伟的诉讼请求应当予以驳回。
宋向阳和张春彦同时提起反诉，以刘庆伟拒不倒房为由，要求判令刘庆伟赔偿30万元损失并立即从该房屋中搬出，反诉费由刘庆伟承担。
刘庆伟答辩认为，由于房屋处于不确定状态，宋、张二人的反诉请求应当予以驳回。
一审法院审理后认为：1.关于原告刘庆伟要求解除被告开发公司与宋、张二人之间的房屋买卖合同，并确认刘庆伟优先购买权的问题。首先，从刘庆伟提供的证据看，刘庆伟与开发公司之间的租赁合同至2013年12月31日即终止，根据合同法第九十三条规定，因合同到期解除无需通知对方，而刘庆伟没有证据证明双方在2014年存在书面或口头的租赁合同，开发公司亦明确表示其曾多次要求刘庆伟倒房，对刘庆伟继续使用房屋表示过异议，刘庆伟所述双方形成不定期租赁关系不能成立，因此开发公司于2014年1月23日将房屋出售给张春彦时刘庆伟与开发公司之间的租赁关系已经到期解除，刘庆伟主张开发公司出售房屋时与其存在租赁关系的理由不能成立；其次，刘庆伟的起诉状中明确表示开发公司在2013年12月份曾向其通知该房屋欲出售，故开发公司已经履行了出售房屋的通知义务，刘庆伟直至2014年1月20日没有明确表示欲购买该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买”的规定，刘庆伟主张其具有优先购买权的诉讼请求不予支持；第三，开发公司出售房屋的时间是2014年1月23日，系在刘庆伟租赁期限届满并超过了通知后15天的限制，此时已不享有优先购买权的期间，开发公司出售房屋无需告知刘庆伟并征求其意见，并且开发公司与张春彦房屋买卖的交易行为系二被告的真实意思表示，并已成立生效且履行完毕，二被告的房屋买卖行为未侵犯刘庆伟的优先购买权，故刘庆伟要求解除二被告之间的房屋买卖合同并确认其具有优先购买权没有事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持；2.关于宋向阳、张春彦反诉要求刘庆伟搬出房屋及支付30万元损失的问题。如上所述，开发公司与张春彦的房屋买卖合同已成立生效并已履行完毕，张春彦、宋向阳已经取得农安县房产登记中心出具的房屋所有权证书，系该房屋所有权人，其要求刘庆伟搬出房屋的诉讼请求应予支持，但应当给予刘庆伟必要的搬迁时间准备。而宋向阳、张春彦要求刘庆伟赔偿30万元损失，因二人未能提供证据证明，该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告刘庆伟的诉讼请求；二、反诉被告刘庆伟于本判决生效后15日内搬出农安县古城街与黄龙路交汇处房产开发楼12栋一层16-17门房屋；三、驳回反诉原告宋向阳、张春彦其他诉讼请求。案件受理费50元由原告刘庆伟负担，反诉费5800元由反诉原告宋向阳、张为春彦负担5750元，反诉被告刘庆伟负担50元。
宣判后，刘庆伟不服，向本院上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.原租赁合同继续有效。按照上诉人与开发公司签订的租赁合同约定，租赁期满，如果承租人不再续租，出租人应当退还抵押金，出租人至今未退还抵押金，证明租赁合同还处于继续履行过程中。在租赁合同到期后，上诉人继续使用租赁房屋直至出售前，开发公司从来未通知上诉人解除合同，也未提供证据证明其对上诉人继续使用房屋提出了异议，根据合同法第236条规定，原租赁合同继续有效；2.上诉人依法享有的优先购买权是“同等条件下”的优先购买权，出租人在2013年9月份委托评估机构对房屋价值进行了评估，每平方米为2630元，没有通知上诉人；开发公司在2014年1月21日研究决定以每平方米2400元出售房屋，也没有通知上诉人。开发公司决定以每平方米2400元出售房屋的时间是2014年1月21日，而不是开发公司2013年提出的4000元/平方米。开发公司的代理人在一审时也承认，在2013年其口头通知上诉人出售房屋的单价是4000元/平方米而不是2400元/平方米。开发公司在确定2400元/平方米出售房屋前未通知上诉人，违反合同法第230条规定，侵害了上诉人的优先购买权。上诉人在所承租房屋被出售时无法知晓被上诉人之间的出售价格和出售时间，无法实现购买房屋的意愿，一审认定上诉人在2014年1月20日前未明确表示欲购买房屋就等于放弃优先购买权属枉法裁判。请求撤销一审判决，改判上诉人具有优先购买权，诉讼费由被上诉人承担。
开发公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
宋向阳和张春彦二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.开发公司系国有企业。2013年8月25日，开发公司与吉林省吉港房地产咨询评估有限公司签订了《房地产估价业务约定书》，开发公司委托吉港评估公司对案涉房屋在2013年9月30日的市场价值进行评估。2013年9月30日吉港评估公司作出评估报告，结论为：案涉房屋在2013年9月30日的市场价值为2630元/平方米（不含土地使用权价值），报告使用期限为一年，即2013年9月30日至2014年9月29日；2.2013年12月中旬，开发公司的房产科长（本案诉讼代理人）刘峰找到刘庆伟，口头告知案涉房屋拟出售，询问刘庆伟是否购买，刘庆伟询问拟出售价格，刘峰告知刘庆伟出售价格可能为4000元/平方米，如确实想买再与领导定价，刘庆伟表示价格过高不同意购买。2014年1月23日，开发公司与张春彦和宋向阳签订《购楼协议书》，开发公司将案涉房屋以2400元/平方米的价格出售给张宋二人。因张宋二人与刘庆伟系邻居（均在该处经商），宋向阳在购买案涉房屋后告知刘庆伟其已购买该房屋，并表示不再出租给刘庆伟，让刘庆伟腾房，但刘庆伟没有同意；3.法庭询问开发公司为何会以低于评估价格出售案涉房屋给张宋二人，开发回答：开发公司与宋向阳有借款关系，以低于成本价出售包含其他因素，如借款利息。
本院认为：1.刘庆伟与开发公司签订的案涉房屋租赁合同约定的租期为三年，至2013年12月31日期限已经届满，刘庆伟虽然主张在双方之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同应当继续有效，但并未提供充分证据证明，刘庆伟虽然主张租期届满后开发公司未向其返还1万元押金、未要求其腾退房屋视为开发公司同意继续履行合同，但因双方之间租赁合同约定的返还1万元押金条件是“结清欠费和损失”，开发公司未返还押金不能证明同意其继续承租房屋，而开发公司在2013年12月中旬即已通知刘庆伟拟出售房屋，表明开发公司已经没有继续出租房屋的打算，并且开发公司在合同到期后不但未继续收取刘庆伟的租金，而且在20日后即将房屋出售给张春彦，因此应当认定开发公司并没有继续出租房屋给刘庆伟的意思表示，刘庆伟在未支付任何对价的情况下强行继续占有使用案涉房屋亦构成合法占有，更不能证明其与开发公司之间形成不定期租赁合同关系，故刘庆伟主张其与开发公司之间的租赁合同继续有效，其仍然具有承租人身份及承租人的优先购买权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；2.开发公司虽然在刘庆伟具有承租人身份期间通知刘庆伟拟以4000元/平方米的价格出售房屋，而在刘庆伟的租赁合同到期后以2400元/平方米的价格将房屋出售张宋二人有违诚实信用原则，但因开发公司在出售房屋给张宋二人时刘庆伟已不是案涉房屋承租人，不享有优先购买权，故刘庆伟以开发公司和张宋二人侵害其优先购买权为由要求解除开发公司与张宋二人之间的房屋买卖合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，刘庆伟的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27000.00元，由上诉人刘庆伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年六月十八日
书 记 员 周宏伟