山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）平民一初字第126号 原告张永平，男，1978年5月12日生，汉族，。 委托代理人李杰，山东天正平律师事务所律师。 被告青岛海龙房地产有限公司， 法定代表人李德强，经理。 委托代理人史兆平，男，1966年12月25日生，平度保民法律服务所法律工作者。 原告张永平与被告青岛海龙房地产有限公司（以下简称海龙公司）商品房预售合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张永平的委托代理人李杰、被告海龙公司的法定代表人李德强及其委托代理人史兆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永平诉称，2009年10月25日，原告与被告签订商品房预售合同，购买其位于平度市常州路277号“天福花园”7号楼3单元4层405户商品房一套，房屋总价款274801元。合同第十一条明确约定交房日期是2010年10月1日。合同履行过程中，原告依约支付了房款。但被告实际交房的日期是2011年5月17日，显属逾期交房。根据双方签订的商品房预售合同第十二条规定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付给原告，应向原告支付违约金，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日，按原告已支付的房价款日万分之三计算。本案中被告逾期交房天数为227天，则其应向原告支付违约金数额为18713.9481元（274801元×0.0003×227天）。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金18713.9481元；本案的诉讼费用由被告承担。 被告海龙公司辩称，延期交房并非我公司所能够控制的，而是由于政府机关公用事业单位的统一调配行为产生的，属于不可抗力，无论从主合同还是补充协议的特别约定上，我公司都不应当承担违约责任。我公司承建的涉案房屋在约定交房期限内已经全部完工，但外围的燃气管道等公用事业相关的配套部分，根据政府部门统一规定，不属我公司施工范围，该部分工程由市政府公用事业管理处统一对外向社会各专业公司公开招标，最后由市公用事业管理处确定的专业公司进行燃气管道和其它配套设施的安装和施工。而这些配套专业公司的施工的具体时间、施工过程、完成期限不是我公司所能控制的，属于合同约定中第十一条的不可抗力和补充协议中第十五条（因政府职能部门及有关公用事业和配套专业公司的原因，导致水、电、暖、气不能正常使用，被告有权拒绝交房并不承担延期交房的责任）的情形。本案中，我公司的工程，在约定交房期限内已经完工，但由于市公用事业处对外招标的配套公司未能在我们合同约定的交房期限内完成外围管道施工，致使我公司也无法进行外部相关的路面硬化、绿化等地面工程，自然也无法交房，尽管这样，我们在专业公司逾期仅两个月后，稍具初步条件，即于2010年12月1日至3日电话通知了原告在内的所有购房户，通知交房。但是原告却故意拖延，因为原告自身原因迟迟未来公司办理相关手续，应当自行承担相关的法律责任。 综上，合同及合同补充协议是双方当事人真实意思表示，补充协议的十五条对延期交房问题作出了约定，因此对原告的诉讼请求应依法驳回。 经开庭审理查明，2009年10月25日，原告与被告签订青岛市商品房预售合同一份，合同约定：原告购买被告开发的平度市常州路277号“天福花园”7号楼3单元4层405户（以下简称该房屋）商品房一套，建筑面积为89.99平方米，其中套内建筑面积为79.06平方米、公用分摊面积为10.93平方米，每平方米单价3053.68元，购买该房屋的总价款为人民币274801元。该合同第十一条、第十二条、第十三条约定：被告海龙公司于2010年10月1日前将该房屋交付给张永平,海龙公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付张永平，应当向张永平支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之三计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合约定的交付条件后，海龙公司应在交付之日前7天书面通知张永平办理交付该房屋的手续，张永平应在收到该通知之日起三日内，会同海龙公司对该房屋验收交接。该合同之后又附补充协议，该合同所附补充协议中第十五条载明：因政府职能部门及有关公用事业和配套专业公司的原因，导致水、电、暖、气不能正常使用，被告有权拒绝交房并不承担延期交房的责任。合同签订后，原告按照合同约定及时向被告交纳了包括合同约定的楼房款274801元在内的所有款项，但被告未按合同约定时间向原告交付该房屋。被告于2011年5月17日将合同约定的楼房交付给原告，并于同日收取原告补交的楼房差价1390元。 庭审中，被告称楼房是未按合同约定时间交付原告，被告公司承建的涉案房屋在约定期限内已经全部完工，但外围的燃气管道等公用事业相关的配套部分，根据政府部门统一规定，不属被告公司施工范围，该部分工程由市政府公用事业管理处统一对外向社会各专业公司公开招标，最后由市公共事业管理处确定的专业公司进行燃气管道和其他配套设施的安装和施工。而这些配套专业公司施工的具体时间、施工过程、完成期限不是被告公司所能够控制的，属于合同约定中第十一条的不可抗力和补充协议第十五条（因政府职能部门及有关公用事业和配套专业公司的原因，导致水、电、暖、气不能正常使用，被告有权拒绝交房并承担延期交房的责任）的情形。本案中，被告公司的工程，在约定交房期限内已经完工，但由于平度市公用事业处对外招标的配套公司未能在原、被告合同约定的交房期限内完成外围管道施工，致使被告公司也无法进行外部相关的路面硬化、绿化等地面工程，自然也无法交房，依合同约定被告不应承担逾期交房的违约责任。被告申请法院向平度市公共事业处调取被告公司开发的“天福花园”的燃气等外围管道是由何单位中标承揽的、配套管道工程是何时竣工的。2013年4月15日，平度市公用事业处出具关于“天福花园”小区天然气配套情况的说明：小区建设之初，该小区当时不具备天然气配套条件，后经开发企业与青岛平度泰能燃气有限公司协商，青岛平度泰能燃气有限公司于2010年为该小区一期工程建设了室内外天然气工程。2010年8月2日，青岛海龙房地产有限公司向我单位提报了《关于天福花园天然气配套的请示报告》，接到报告后，我单位按照法定程序实施了该小区的燃气配套工程建。2010年9月28日，经市政府采购中心招标，由青岛泽奥工程创建有限公司中标，为该小区二期室外燃气工程及小区外中压燃气主管线工程进行了建设（工程于2011年4月20日竣工，2011年6月3日通过竣工验收）。青岛平度泰能燃气有限公司于2011年7月为该小区通气。该情况说明还载明：目前我市有的小区没有配套暖气和天然气，但也都交付使用了。 原告认为，被告作为房地产开发企业是合同的一方当事人，有义务按合同约定时间及时交付房屋，被告以延期交房系案外人的原因所致，该理由不能免除被告的违约责任，补充协议第十五条是对原告合法权益的侵犯，并且被告出具格式合同以此约定因双方当事人以外的第三人导致被告违约就能免除被告逾期交房的违约责任显然违背了合同的公平原则，案外人属合同双方当事人之外的第三人不受原、被告之间合同约束，是不确定的第三人，如果因承建天然气设施第三人的原因导致延期交房，应由被告与该单位之间协商解决，不应把延期交房的违约后果转嫁给购买房屋的业主。另，既然该小区在建设之初，不具备天然气配套条件，被告不应该在没有配套设施条件下出售房屋，最后造成延期交房，被告过错明显。因此，被告在出售房屋时称有配套天然气，但在业主接受房屋并入住情况下，该工程仍未完工，现原告已按合同约定履行了全部付款义务，被告却未按合同约定履行自己的义务，依法应承担延期交房的违约责任。 上述事实，有商品房预售合同复印件、契税完税证复印件、收取维修基金单据复印件、补交款收据复印件、购房发票复印件、平度市公用事业处关于“天福花园”小区天然气配套情况说明、青岛泰能燃气有限公司证明、开庭笔录在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，本案原告已按合同约定履行了交付全部房款等合同约定义务，而被告并未按照合同约定时间履行交付房屋等合同约定义务，被告的行为构成违约，应承担逾期交房违约责任。对于被告称没有按照合同约定履行交付房屋等合同义务，是因为案外人公用事业管理部门确定的专业公司的原因导致燃气管道等配套设施不能正常使用，从而导致延期交房，按照双方签订的售房合同补充协议第十五条的约定，被告有权拒绝交房并不承担延期交房的责任。本院认为，民事活动应当遵循公平原则，案外人属合同双方之外的第三人，不受原、被告之间的合同约束，且第三人是不确定的，如果因承建天燃气设施的第三人的原因导致延期交房，就能免除被告逾期交房的违约责任显失公平，因此不应把延期交房的违约后果转嫁给购买房屋的业主，此系被告与案外人之间解决的事宜。作为开发商的被告应对建设的小区是否具备天然气等设施配套条件有所了解，提前安排准备留有足够时间与相关单位协调安排解决。原告与被告签订购房合同并交付房款的主要目的是为了在合同约定时间取得房屋，被告的主要义务是收取原告房款后按约定时间交付房屋给原告。本案补充协议第十五条，明显是免除被告责任，排除原告主要权利的内容，显失公平，有违合同的目的，且被告未履行明确的告知提示义务。因此被告以该条免除自己的延期交房应当承担的违约责任，依法不应支持。双方合同中明确约定了被告逾期交房，应按原告已支付的房屋价款日万分之三计算，双方约定的逾期交付房屋的违约金标准，符合法律规定，应予支持。 综上，被告逾期交房227天，原告主张按其补交房款之前合同约定的原告已付被告购房款274801元为基数计算的违约金数额为18713.95元，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告青岛海龙房地产有限公司于本判决生效后十日内付给原告张永平逾期交房违约金18713.95元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费268元，邮寄费60元，共计328元，由被告青岛海龙房地产有限公司负担。因原告张永平已预交，限被告青岛海龙房地产有限公司于判决生效后十日内直接付给原告张永平。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  卢爱林 审 判 员  邱恩元 人民陪审员  许丰进 二〇一三年八月二十六日 书 记 员  冷明明