辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜审民再字第00030号
上诉人（一审被告、二审上诉人、申请再审人）：刘亚秋，女，汉族，1968年9月13日出生，个体工商户。
委托代理人：蒋素珍，系辽宁卫华律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、二审上诉人、被申请人）：李红颖，女，汉族，1964年11月25日出生，彰武县第二初级中学教师。
被上诉人（一审原告、二审上诉人、被申请人）：杨文江，男，汉族，1963年8月29日出生，阜新市海州区地税局干部。
二被上诉人的委托代理人：刘姝曲，系辽宁海泉律师事务所律师。
上诉人刘亚秋因与被上诉人李红颖、杨文江房屋买卖合同纠纷纠纷一案，不服彰武县人民法院（2014）彰民二初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，公开开庭审理了本案。上诉人刘亚秋及委托代理人蒋素珍，被上诉人李红颖、杨文江的委托代理人刘姝曲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月9日，一审原告李红颖、杨文江起诉至彰武县人民法院称，2002年春，原告李红颖、杨文江在房产经营公司购买了位于彰武县南环路房产经营公司综合楼105号，面积为176.40平方米，一二层结构的商业性房屋。2003年房屋投入使用后，二原告将该房屋的一层建筑面积为88.20平方米租给被告刘亚秋。2005年二原告协议离婚，当时约定房屋给二原告的女儿，所以没办理产权登记，房屋由李红颖继续对外出租。2006年李红颖单方和被告刘亚秋协商如果房屋能办理分户房照便将房屋的一层以140000元的价格卖给被告，后被告将140000元交给了李红颖，因为李红颖和刘亚秋是亲属关系，没有签订书面协议。2011年，杨文江欲办理房照时才知道李红颖协议卖房之事，但房照并不能分户，故杨文江办完房照后，欲与被告解除租赁关系。但被告拒不解除，故诉至法院。被告刘亚秋辩称，原告所述缺乏事实依据和法律依据，原、被告之间不存在租赁关系，而是房屋买卖关系，原告李红颖对争议房屋有处分权，请求驳回原告诉讼请求。
彰武县人民法院一审审理查明，原告李红颖、杨文江原系夫妻关系，二原告于2003年8月10日在彰武县房产经营公司购买位于彰武县南环路房产经营公司综合楼105号一、二层结构商业性房屋一套，面积176.40平方米。购房后一直未办理房屋产权登记。2003年10月，二原告将该房一层88.20平方米出租给被告刘亚秋用于经营锦秋粮油。李红颖与刘亚秋有亲属关系，当时房屋租赁时双方未签订书面合同，口头协商房屋出租事宜。约定租金2003年10月至12月每月300元，2004年1月起每月500元，上述房屋租金双方已履行至2005年12月31日。对以上房屋租赁事实及已付租金数额，原、被告双方均无异议。2005年12月31日，被告刘亚秋找到原告李红颖提出购买所租用的房屋，经李红颖与刘亚秋协商，以138000元价款将该争议房屋卖给刘亚秋使用。双方未签订书面房屋买卖合同，刘亚秋一次性将购房款138000元交付给李红颖，双方也未办理房款交付手续。刘亚秋从2005年12月31日对该房占有使用至今。
另查明，原告李红颖、杨文江于2005年2月3日在彰武县民政局婚姻登记处协议离婚。离婚协议第三项约定，房产归女方所有。
再查明，2005年12月31日，李红颖与刘亚秋协商买卖房屋时，该争议的房屋始终未办理房屋产权登记手续。2011年11月1日，经李红颖同意（李红颖陈述因当时该房屋到房产处办理房照时需按照房产处要求，该房屋的产权人应是原购房合同签订人）原告杨文江在彰武县房产管理处办理了该房屋一、二层为一体的房产登记手续，房屋所有人杨文江。
彰武县人民法院一审认为，民事活动应遵循诚实信用原则，合同当事人应按照合同的约定履行自己的义务。本案中原、被告争议的房屋从2003年10月到2005年12月期间，应认定房屋是租赁关系，且双方均无异议。从2005年12月31日应确认房屋是买卖关系，但双方争议的房屋形成买卖关系后，该买卖关系是否有效。在庭审中，原告主张该房屋即便是买卖关系也是无效的，因为该房屋自从在房产经营公司购买后，始终都没有办理房屋产权手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未领取房屋所有权证书的房屋是禁止买卖的，买卖也是无效的。再有双方买卖的房屋根本没有签订书面房屋买卖合同，也没有约定买卖条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面合同”及有关法律规定，所以我们之间的房屋买卖合同是无效的。被告在庭审中提出：原、被告房屋买卖关系成立，有原告起诉状及李红颖给刘亚秋出具的收据足以证明，房屋是买卖关系而不是租赁关系。二原告主张该房屋是租赁关系缺乏事实依据，更谈不上是什么附条件的买卖关系。从2003年到2005年12月应该是租赁关系，2005年12月31日刘亚秋一次性付给李红颖购房款138000元，已形成房屋买卖关系，而且从2005年12月31日起刘亚秋对该房屋占有、使用至今。视为双方实际已履行了房屋买卖合同的主要义务。现二原告称不能分户，便形成租赁关系，与情理不符，是在虚构事实达到毁约的目的。虽然双方没有签订书面合同，但实际履行了房屋买卖合同的主要义务，根据合同法及物权法有关规定，原、被告房屋买卖关系成立，合同有效，应受法律保护。根据以上原、被告双方陈述与主张，本案所争议的焦点：房屋买卖关系是否成立。原、被告双方口头订立房屋买卖合同，其实首先应知道房屋买卖合同成立与房屋买卖关系成立并不是一回事。房屋买卖合同成立，是房屋买卖关系成立的基本前提条件，房屋买卖关系成立是房屋买卖合同所追求的法律后果。作为房屋买卖合同来说，一般只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立合同的，房屋买卖合同就成立。而房屋买卖关系是否成立，虽然也要看出卖人是否为房屋所有权人，双方是否是自愿，但主要看房屋买卖合同约定的条件履行情况。出卖人的房屋是否有房屋产权登记，以及在必须办理契税，产权过户手续的情况下，是否办理了契税和产权过户手续。在本案中，二原告于2003年8月10日在彰武县房产经营公司购买房屋后到2005年12月31日这期间（含二原告离婚时协议房屋归李红颖所有）没有办理房屋产权登记手续，也未交纳契税，在这种情况下，李红颖将该房屋105号一层卖给了刘亚秋，她们之间的房屋买卖关系是否成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律，行政法规的强制性规定”。1983年国务院《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让”，第六项规定：“未依法登记领取权属证书的”。第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三十一条规定：“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力”。按照以上有关法律规定，未领取房屋所有权证书的房屋是禁止买卖。在《中华人民共和国合同法》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”。因此，房屋的转移必须履行房屋产权过户手续，否则，房屋的所有权不发生转移。本案中，原告李红颖在未取得房屋所有权证的前提下进行房屋交易，将该争议的房屋卖给被告刘亚秋，而且买卖的时间已长达六年之久，双方均未主张办理房屋产权过户手续，应视为违反了上述有关法律及行政法规的规定，应确定原、被告房屋买卖关系无效，原告李红颖应返还给被告刘亚秋购房款138000元，被告刘亚秋应迁出所占有、使用的房屋。对被告刘亚秋提出的该房屋买卖关系有效，应继续履行的主张，因于法无据不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决一、原告李红颖与被告刘亚秋口头订立的房屋买卖合同无效；被告刘亚秋自所购房屋内腾迁（于判决生效后十五日内执行）。二、原告李红颖返还被告刘亚秋购房款138000元（于判决生效后十五日内执行）。三、驳回原告杨文江的其它诉讼请求。案件受理费100元应由原告李红颖、杨文江共同负担。
宣判后，双方均不服判决，向本院提起上诉。
本院经审理后，于2012年3月13日作出（2012）阜民一终字第815号民事判决，驳回上诉，维持原判。
判决发生法律效力后，刘亚秋向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2013年10月30日作出（2013）辽审一民申字第1330民事裁定，指令本院再审此案。本院受理后，于2014年6月23日作出（2014）阜审民再字第15号民事裁定，撤销本院（2012）阜民一终字第815号民事判决和彰武县人民法院（2012）彰民二初字第109号民事判决，将本案发回原审法院重审。
彰武县人民法院经重审查明，原告李红颖、杨文江原系夫妻关系，李红颖与被告刘亚秋系亲属关系。李红颖与杨文江于2003年8月10日在彰武县房产经营公司购买位于彰武县彰武镇南环路房产经营公司综合楼105号一、二层结构商业性房屋一套，面积176.40平方米。购房后一直未办理房屋产权登记。2003年10月，二人将该房一层88.20平方米出租给刘亚秋用于经营锦秋粮油商店。2005年2月3日，李红颖与杨文江协议离婚，离婚协议中约定：房产归女方所有。刘亚秋租赁该房屋一层至2005年12月末。2005年12月31日，刘亚秋与李红颖口头协议，以138000元的价格购买其所租赁的一楼，刘亚秋一次性交付了全部购楼款，但双方没有办理房屋转户登记手续。在杨文江办理房屋产权证之前，李红颖与刘亚秋曾一同到彰武县房产处咨询能否将该楼房一、二层分户办理产权证，房产处明确答复根据房屋图纸设计一、二楼为一体商用，不能分户。2011年11月1日，杨文江经李红颖同意，将该房屋一、二楼办理了一户产权证，产权人为杨文江。
另查明，刘亚秋从2005年12月31日对该房占有使用至今。
彰武县人民法院重审认为，原告李红颖将自己具有所有权的房屋以口头合同的方式出售给被告刘亚秋，是其真实意思的表示，刘亚秋按照约定全额交付了购楼款，已经履行了合同的主要义务，双方的行为没有违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同有效，但由于房屋的所有权转移以房屋登记为准，该房屋已登记所有权人杨文江，房屋为整体一户，不能办理分户登记，该房屋买卖合同的目的不能实现，故该房屋买卖合同应予以解除，刘亚秋主张房屋按份共有，但根据中华人民共和国建设部《城市房屋登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请，共有的房屋，由共有人共同申请”，登记的前提条件必须是当事人的共同申请。因本案原告不同意共有，刘亚秋要求共有的条件不能满足。故对其要求按份共有该房屋的请求不予支持。由于房屋已增值，因合同目的不能实现而依法解除合同，原、被告双方均属无过错责任，本着公平原则，原告李红颖、杨文江应给予刘亚秋适当的经济补偿。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十六条之规定，判决一、解除原告李红颖与被告刘亚秋之间的房屋买卖合同。二、原告李红颖、杨文江返还被告刘亚秋购房款138000元。三、原告杨文江、李红颖补偿刘亚秋损失100000元。（上述款项在本判决生效后10日内给付）四、被告刘亚秋从争议房屋内腾迁，于判决生效后十日内执行。
刘亚秋不服重审判决，向本院提起上诉称，撤销一审民事判决，依法判决李红颖与刘亚秋房屋买卖合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案适用法律错误。依据《合同法》94条五项和《最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二》的26条规定，解除上诉人与被上诉人的合同属于适用法律错误。本案不具备《合同法》94条五项的解除合同的情形，不具备《合同法解释二》26条规定的按照公平原则解除合同的情形。1.双方买卖房屋之后，客观情况并未发生在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，上诉人交付房款，被上诉人交付房屋，买卖合同已实际履行近10年，10年来除房价上涨未预料到，其他情况均在预料之中。2.继续履行合同对双方不存在不公平，不存在合同目的不能实现的状况，作为买卖合同的卖方其合同目的就是收取价款，本案的上诉人已经一次性交付房款，被上诉人李红颖的合同目的已经实现，已经将房屋的所有权转给上诉人，李红颖作为出卖人的义务不是被上诉人订立合同的目的。继续履行合同对上诉人与被上诉人是公平的，解除合同对上诉人是极大的不公平。二、一审法院以合同目的不能实现为由解除上诉人与李红颖之间的房屋买卖合同，是错误的。一审判决认为“共有房屋由共有人共同申请”本案原告不同意共有，刘亚秋要求共有的条件不能满足，故要求按份共有该房屋的请求不予支持是错误的，因为李红颖将该房屋卖给刘亚秋的时候就知道该房一、二楼是一个整体，既然已将一楼卖给刘亚秋，就是同意与刘亚秋分户或共有，就应该承担协助刘亚秋更名过户或者办理共有产权登记，将房屋产权转移给刘亚秋的义务，本案判决所认为的合同目的不能实现，是由被上诉人主观决定的，被上诉人不同意实质上就是毁约，就是背信弃义，就是想通过毁约来获取更大的利益。一审判决以原告不同意共有为由，认定合同的目的不能实现而解除买卖合同，就是对李红颖、杨文江违法违约行为的支持，有失公正，属枉法裁判，不但有悖合同法的立法精神，而且有悖法理，有悖人的良知和社会公德。三、李红颖与刘亚秋房屋买卖合同的目的能够实现，法院一审判决解除买卖合同，是错误的。1.根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外，有下列情形之一的，申请房屋登记的可以由当事人单方申请，（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，就本案而言，只要法院能够公正判决，其买卖合同的目的是一定能够实现的。2.刘亚秋所购买的房屋一二楼是可以单独占有使用和居住，有各自的通道和入户门，刘亚秋购买一楼后于李红颖对一二楼分别占有使用至今。3.事实上彰武县南环路房产经营公司综合楼的一二楼的其他房主都曾经将购买的一二楼分户办理过户产权登记，在一审诉讼中，上诉人曾申请法院调取其他住户的产权登记卷宗，而法院未予调取。四、一审判决适用法律错误。一审判决认为“因合同目的，不能实现而依法解除合同，原被告双方均无过错责任，本着公平原则，原告李红颖应给予刘亚秋适当的经济补偿，属适用法律错误。1.即使买卖合同目的不能实现，那么导致合同目的不能实现的原因是被上诉人主观不愿意共有，不协助、不配合上诉人办理其有产权登记，其目的就是因为房屋增值了，不履行卖方应尽的协助更名过户的义务，被上诉人主观上有过错，这怎么能说双方无过错呢？2.一审判决称适用公平原则，但判决的却非常不公平，上诉人购买的房屋商服性质，一楼在已达9000元至10000元每平米，上诉人购买的房屋已增值60多万元，一审法院仅判决补偿10万元，请问公平何在，李红颖是二楼价格比一楼相差甚远，单卖二楼只能卖3000元每平米，即使这样，给他2万元，二楼卖给上诉人他同意吗？综上，一审判决解除上诉人与李红颖的房屋买卖合同属枉法裁判，上诉人请求二审法院能秉公执法，坚持公平，撤销一审判决，认定上诉人与李红颖房屋买卖合同合法有效，判决驳回被上诉人的请求。被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决依法有据，二审法院应维持原判，驳回上诉人的无理诉求。一、本案的事实经过为：答辩人杨红颖、杨文江原系夫妻关系，于2003年8月10日在彰武县房产经营公司购买位于彰武县南环路房产经营公司综合楼105号，一二层结构商业性房屋一套，面积176.4平方米，购房后一直未办理房屋产权登记。2003年10月，二答辩人将该房一层88.2平方米出租给刘亚秋用于经营锦秋粮油商店，因李红颖与刘亚秋为亲属关系，故未签订书面合同。2005年2月3日，李红颖、杨文江协议离婚，约定离婚后房屋归女方，由女方和女儿使用，可以继续对外出租，租金归女方，用于日后女儿上学期间的开销，房屋最终归女儿所有。2005年12月31日，刘亚秋与李红颖口头协议，以138000元的价格购买其所租赁的一楼，刘亚秋一次性交付了全部购房款，并约定若该房屋日后能够办理一二层房屋分户产权证，一层就卖给刘亚秋，若办不了分户房产证，所交付的房款按市价折合租金，但双方没有办理房屋转户登记手续。2011年，杨文江欲办理房屋产权证书，得知了上述卖房一事，到彰武县房地产管理处咨询分体房照一事，管理处明确告知该房屋不能办理分户房产证，而且按照房产处要求，办理房屋产权，产权人应该是原购房合同签订人，故杨文江办理了房屋登记手续，所有权人为杨文江。二、李红颖将房屋以口头合同的方式出售给刘亚秋的行为应予解除的理由为：1.杨文江对李红颖、刘亚秋二人的房屋买卖约定并不知情。该房屋在二上诉人离婚时未作实际分割，刘亚秋与李红颖的单方购买行为亦侵犯了杨文江的共有权利，同时也违返了杨文江（即房屋共有人）的自愿处分权。2.李、刘二人在达成房屋买卖协议时未签订书面购房协议，对于房款的交付也无书面凭证，与《房地产管理法》和相关规定相悖。3.李、刘二人在达成房屋买卖协议时该房屋未办理房屋产权证书，不具备房屋对外出售的条件，该房屋的买卖违反了《房地产管理法》和《合同法》的相关规定。4.因刘亚秋在达成房屋口头协议之前便始终租用该房屋，刘亚秋目前实际占有、使用该房屋不是标的物的交付，不属于双方履行了房屋买卖合同的义务。5.刘亚秋购买该房屋后长达六年之久未办理房屋过户手续，一方面违反了《物权法》的规定，同时亦可证明当事人双方无实际履行房屋买卖合同的主观意愿。6.杨文江于2011年正式办理该房产权登记时方了解李、刘二人的房屋买卖情况。因二上诉人购买的商业性房屋一、二层为一体结构，房产部门明确不予办理分户房照；且将该房屋一、二层分割出售将失去二楼独立的商业用途。另外，将一楼出售不等于同意形成共有关系，现因为买卖关系因客观原因不能实际履行，导致李红颖违约，对于违约责任我方己同意承担，不存在原审法院支持违约的说法。原审法院判决的违约责任和赔偿金额是合理的。房屋的增值部分是否应该返还应该按照个案情况具体分析。综上所述，二答辩人认为刘亚秋购买本案争议房屋的行为应予解除。原审法院适用法律正确，《合同法》94条五项是兜底条款，法院可以适用。适用《合同法解释二》的公平原则也是符合法律规定的。
本院上诉审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，合法的买卖关系应受法律保护。被上诉人李红颖将自己具有所有权的房屋以口头合同形式出售给上诉人刘亚秋是真实意思表示，双方的行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。上诉人刘亚秋按照双方的约定全额交付了购房款，已经履行了合同的主要义务，根据《合同法》第一百三十五条之规定，作为出卖人的李红颖应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，亦即交付符合约定的房屋和协助办理房屋过户手续。上诉人刘亚秋虽然一直占用使用该争议房屋，但双方并未办理房屋产权过户手续，依据《物权法》第九条之“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，该房屋买卖未发生物权变动之法律后果，即该房屋所有权尚未转移。上诉人刘亚秋提出原审法院解除买卖合同错误，应当继续履行合同的上诉意见，本院认为，被上诉人李红颖和杨文江本应履行合同义务，协助上诉人刘亚秋办理房屋过户手续，但根据彰武县房产部门出具的证明，本案的房屋为一、二层商业用房，不予办理分户，出卖人己然无法继续履行合同义务，即法律上的履行不能，致使双方不能实现双方订立的房屋买卖合同的目的，且该争议房屋为一、二层商业用途网点，如将其强行拆分，将使二楼丧失实际的商业价值，故对此上诉意见，不予支持，原审法院判决解除双方买卖合同正确，应予维持。基于合法有效的房屋买卖合同，被上诉人李红颖和杨文江不能履行转移所有权的义务，应当承担违约责任。上诉人刘亚秋在占用使用该房屋期间，未积极主张办理房屋过户手续，本身亦存在一定过错。被上诉人李红颖、杨文江违反合同义务，应补偿上诉人刘亚秋的损失。考虑房屋市场变化及双方不能预见房屋增值因素，为平衡双方利益，原审法院判决给予刘亚秋的经济补偿10万元，在二审中，被上诉人杨文江表示在原判补偿10万元的基础上，再自愿补偿5万元，应当允许。原审法院其他判项正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、维持彰武县人民法院（2014）彰民二初字第565号民事判决的第一项、第二项、第四项；
二、撤销彰武县人民法院（2014）彰民二初字第565号民事判决的第三项；
三、被上诉人李红颖、杨文江补偿上诉人刘亚秋损失15万元。
上述款项在本判决发生法律效力后三十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元由被上诉人李红颖、杨文江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔丹青
审 判 员 万孝全
代理审判员 李 颖
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 张 庆