浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢民初字第266号
原告（反诉被告）：浙江建工绿园置业有限公司，住所地：衢州市花园。
法定代表人：李学武，董事长。
委托代理人：林军，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：廖品利，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈刚。
委托代理人：毛利忠，浙江泽厚律师事务所律师。
原告浙江建工绿园置业有限公司与被告陈刚房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月1日向本院起诉，本院于同日受理。举证期限届满前，被告陈刚向本院提起反诉，本院审查后予以受理，并依法适用简易程序于2015年8月17日公开开庭对本诉和反诉一并进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成由审判员唐学锋担任审判长，人民陪审员汪雪珍、张志诚参加的合议庭审理，于2015年11月5日、2016年1月13日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，浙江建工绿园置业有限公司的委托代理人廖品利，陈刚的委托代理人毛利忠到庭参加诉讼。第二、三次庭审时，浙江建工绿园置业有限公司的委托代理人林军，陈刚的委托代理人毛利忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江建工绿园置业有限公司起诉称，2005年9月15日，被告与原告（原浙江衢州绿园房地产开发有限公司）就绿园大厦第南幢一单元1102室房屋买卖签订《商品房买卖合同》一份，合同约定了商品房计价方式、单价、付款方式及逾期付款的违约责任等。但被告仅支付了按揭购房款160000元，至今尚欠首付购房款190858元，原告多次催讨未果，故诉至法院。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为要求被告立即向原告支付剩余购房款190858元及自2005年9月15日起至付清之日止按每日万分之二计算的逾期利息，本案诉讼费用由被告承担。
被告陈刚辩称：1、对原告主张首付购房款为190858元不予认可，实际首付购房款应为190398元；2、被告早已按照《商品房买卖合同》的约定付清全部购房款，原告也出具了相应的收据，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回；3、因原告出售的房屋迟迟不能交付及办理权属证书，被告为此提起反诉。
反诉原告陈刚反诉称，2005年9月15日，反诉原告与反诉被告（原浙江衢州绿园房地产开发有限公司）就绿园大厦第南幢一单元1102室房屋买卖签订《商品房买卖合同》一份，合同约定反诉被告应当在2006年8月18日前交付涉案房屋，还约定了商品房计价方式、单价、付款方式及逾期交付的违约责任等。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告支付了总价为350398元的购房款，反诉被告向反诉原告出具了购房款发票（收据）两份。后反诉被告迟迟未能交付涉案房屋，反诉原告多次催促。根据反诉被告提供的证据，直至2012年8月底，反诉被告才向反诉原告发出通知称可以办证等，迟延交房长达六年之久，违约严重，故反诉要求反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，协助反诉原告办理产权登记手续，并支付反诉原告逾期交房违约金772277元（违约金计算方式：每日按已付房款350398元的万分之十计算，自2006年8月19日起至2012年8月30日止，共计2204个自然日），本案反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告浙江建工绿园置业有限公司辩称：1、反诉原告至今尚未付清购房款，反诉被告目前没有义务交房及协助办理产权登记手续；2、逾期交房违约金没有事实和法律依据，首先，反诉原告至今拖欠首付购房款190858元，反诉被告有权不予办理交房手续，即便反诉原告提供了两份收据，但收据上记载的款项并非合同约定的房屋总价，收据也不是实际支付款项的凭证，其次，反诉原告自认2012年8月30日反诉被告已经通知反诉原告可以交房办证，后反诉原告一直未向反诉被告主张任何的违约金，故反诉原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，第三，逾期交房违约金计算基准应以已付房款为准，但反诉原告已付的房款还未能确定。请求驳回反诉原告的反诉请求。
浙江建工绿园置业有限公司为支持其本诉诉讼请求并为反驳反诉诉讼请求，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
第一组：变更登记情况表一份，证明2006年9月20日，原告的企业名称由浙江衢州绿园房地产开发有限公司变更为浙江建工绿园置业有限公司的事实；
第二组：《商品房买卖合同》一份，证明2005年9月15日，原、被告就绿园大厦第南幢一单元1102室房屋买卖签订《商品房买卖合同》一份，合同约定了商品房计价方式、单价、付款方式及逾期付款的违约责任等的事实；
第三组：温房权证洞头县字第××号房屋所有权证一份，证明被告所购买房屋的坐落地址、房屋状况的事实；
第四组：绿园大厦门牌确认单一份，成套房屋所有权面积测算汇总表一份，证明被告所购买房屋的坐落地址变更为洞头县中兴路89号1114室的事实；
第五组：2013年5月11日《温州日报》公告一份，《关于办理产权登记的告知函》一份，EMS寄件人联一份，证明原告通知被告办理收房手续的事实；
第六组：劳动合同两份，证明被告原系原告员工的事实；
第七组：欠条清单一份，证明被告曾出具给原告购房首付款的欠条，但在2008年5月28日原告财务交接时发现被告将欠条私自拿回后未交还的事实；
第八组：洪宝珍出具的欠条及（2015）温洞民初字第135号民事调解书各一份，邱丽芳出具的欠条及（2015）温洞民初字第245号民事调解书各一份，余利富出具的欠条一份，证明原告在销售楼盘时以欠条形式先行售房的事实；
第九组：2005年9月30日记账凭证一份，收款收据记账联七份，证明虽然原告出具过收款收据，但其中七人（含被告）房款共计1172519元未付的事实；
第十组：物业明细账两份，物业收款收据一份，2007年9月至2015年8月用电情况表一份，证明自2007年起，涉案房屋已经由被告占有并使用的事实；
第十一组：2003年2月至2007年12月的工资表一份，证明一、自2003年2月至2007年12月，被告系原告的员工，一直在原告的洞头项目部工作，证明二、被告在该时间段的工资收入水平及原告已经足额按时向被告发放工资的事实，证明三、被告的配偶在2003年2月至2007年2月间也在该项目部工作的事实；
第十二组：（2013）温洞民初字第46号民事判决书一份，证明该生效判决认定绿园大厦南幢于2006年10月已经符合交付条件的事实；
第十三组：胡金华、孔云熊的证人证言各一份，证明被告未付购房首付款并出具了欠条，原告曾向被告催讨房款，原告开发的洞头项目早已达到交房条件的事实。
被告陈刚对原告第一组证据没有异议。对原告第二组证据没有异议，认为反而能够证明双方对逾期交房违约责任进行了约定以及原告逾期交房的事实，对总房价有异议，认为实际总房价为350398元。对原告第三组证据真实性没有异议，对关联性有异议，认为反而能够证明原告逾期交房的事实。对原告第四组证据中的绿园大厦门牌确认单真实性没有异议，对关联性有异议，认为未能显示出与被告所买房屋有关的信息；对成套房屋所有权面积测算汇总表真实性没有异议，对合法性有异议，认为房屋具体坐落的变更应由地名办确认，测算汇总表的测算日期也能证明原告逾期交房。对原告第五组证据中的《温州日报》公告真实性没有异议，认为被告居住在杭州，无法看到《温州日报》，且原告于2013年5月9日才发出公告也能证明原告逾期交房；对《关于办理产权登记的告知函》及EMS寄件人联有异议，认为告知函系原告单方自行制作，被告没有收到过。对原告第六组证据真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。对原告第七组证据有异议，认为不存在陈刚出具欠条的情况，该证据也是原告单方自行制作的，缺乏证明力。对原告第八组证据真实性没有异议，对关联性有异议，无法证明被告未付房款的事实。对原告第九组证据中被告的收款收据记账联没有异议，对其他证据有异议，记账凭证系原告单方自行制作，对内容的真实性不予认可，收款收据证明的是收到款项，非借条或欠条，无法证明被告房款未付。对原告第十组证据中物业明细账及收款收据真实性没有异议，能够证明原告逾期交房，对用电情况表真实性有异议，认为用电情况表上没有电力部门的公章。对原告第十一组证据形式的真实性没有异议，对内容的真实性有异议，认为工资表系原告自行制作仅供做账使用，大部分记载的内容与事实不符；对关联性有异议，认为不能证明被告未付房款的事实；被告当时身份为项目经理，5000元／月的工资是很正常的，工资表不能证明原告已足额向被告发放了工资；被告的配偶确实在项目部工作过，但是具体工作的时间记不清了。对原告第十二组证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该判决确认的房屋与本案所涉房屋的交付情况是不同的。对原告第十三组证据有异议，认为两位证人均为原告的员工，证明力较低，证人陈述被告曾出具过欠条也不属实，无法证明被告尚欠房款的事实，胡金华的证人证言却能够证明原告逾期交房的事实。
陈刚为支持其反诉诉讼请求并为反驳本诉诉讼请求，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
第一组：收据两份，证明反诉原告已向反诉被告支付350398元购房款的事实；
第二组：《商品房买卖合同》一份，证明2005年9月15日，反诉原、被告就绿园大厦第南幢一单元1102室房屋买卖签订《商品房买卖合同》一份，合同约定了商品房计价方式、单价、付款方式及及逾期交付的违约责任等的事实；
第三组：《关于办理产权登记的告知函》一份，证明反诉被告逾期交房的事实；
第四组：个人住房借款合同及公证书各一份，证明反诉原告通过按揭贷款向反诉被告支付了购房款160000元，反诉被告对按揭贷款提供担保，反诉原告已将购房首付款支付反诉被告是办理按揭贷款前提的事实。
原告浙江建工绿园置业有限公司对被告第一组证据的真实性没有异议，认为收据是原告为配合被告办理按揭所开具的，且两份收据金额总和也未达到合同约定的房屋总价。对被告第二组证据没有异议，认为被告未付清全部房款，没有达到交房的条件。对被告第三组证据真实性、合法性没有异议，认为不能达到证明目的。对被告第四组证据真实性没有异议，对被告通过按揭贷款向原告支付购房款160000元也没有异议，认为被告未支付购房首付款。
为了查明案件事实，本院依原告申请、依职权调取了下列证据材料：1、2007年9月至2015年11月用电情况表及缴纳电费方式查询单各一份；2、（2010）温洞民初字第81号民事判决书一份，（2010）浙温民终字第2018号民事判决书一份。
原告对本院调取的证据没有异议。
被告对本院调取的证据的真实性没有异议，认为电表开户是原告的工作人员代办的，被告不清楚2008年6月至2010年2月的实际用电人是谁，该房屋的实际交房时间为2013年下半年。
本院审查认为，对本院依申请调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。对原告的第一、二、三、四、六组证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对原告的第五组证据，被告对其中《温州日报》公告真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，被告对其中《关于办理产权登记的告知函》及EMS寄件人联有异议，原告也未提出向被告邮寄送达的佐证，本院对该证据不予确认。对原告的第七、八、九、十三组证据，被告均提出异议，结合生效民事调解书确认的情况，本院确认原告在其开发的洞头绿园大厦项目销售过程中，存在买房人就购房首付款出具欠条，由原告出具收款收据以便于买房人办理后续按揭贷款的事实。对原告的第十组证据，被告对物业明细账及收款收据真实性没有异议，用电情况表与本院调取的用电情况表相互印证，本院对该组证据真实性予以确认。对原告的第十一组证据，被告对形式的真实性没有异议，本院对工资表形式的真实性予以确认，同时确认被告曾于2003年至2007年间在原告洞头项目部工作的事实。对原告的第十二组证据，被告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认，结合本院依申请调取的两份民事判决书，本院确认绿园大厦于2006年9月30日已验收合格。对被告的第一、二、三、四组证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，同时确认被告通过按揭贷款向原告支付了购房款160000元。
本院经审理查明的事实如下：原告浙江建工绿园置业有限公司原为浙江衢州绿园房地产开发有限公司。被告陈刚曾于2003年至2007年间在原告洞头绿园大厦项目部工作。2005年9月15日，原告与被告就洞头县绿园大厦第南幢一单元1102室房屋买卖签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：该房屋建筑面积为139.34平方米，单价为每平方米2518元，总房价为350858元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；付款方式为定位金20%，一期签订合同当日支付50%（含定位金），剩余50%房价款从贷款中扣回，买受人逾期付款的，逾期在60日之内的，买受人自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；出卖人应当在2006年8月18日前，将验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，被告通过银行按揭贷款向原告支付购房款160000元。2006年9月30日，绿园大厦经验收合格，符合合同约定的交房条件。因土地规划原因，直至2012年7月31日，原告才办理了房屋初始登记，被告所购买的房屋坐落地址确定为洞头县北岙街道中兴路89号1114室，产权登记的建筑面积为138.06平方米。现原告以被告未支付购房首付款为由诉至本院，被告以其已付清全部购房款而原告逾期交房为由提起反诉。
本院认为，原、被告在自愿基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护，双方均应当依照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、被告陈刚是否已付清全部购房款；二、反诉原告陈刚的反诉主张是否有事实和法律依据。
对于争议焦点一，被告是否已付清全部购房款的问题。首先，经庭审查明，原告在其开发的洞头绿园大厦项目销售过程中，存在买房人就购房首付款出具欠条，由原告出具收款收据以便于买房人办理后续按揭贷款的情况。其次，原告开具给被告的收款收据是由税务部门统一印制的，其作用与正式发票相似，是税务机关计收税金的凭据，至于是否收到款项还是要以付款凭证为准。再次，被告未能提供除收款收据外付款的其他直接证据，也未能提供资金来源的证明，被告陈述其用现金交付了购房首付款190398元，但在2005年时随身放置近200000元的现金也不符合常理。最后，个人住房借款合同通过格式条款规定贷款人在借款人已向售房者支付首付款后才发放贷款，但贷款人也是凭收款收据作为发放贷款的条件，并未审查是否已实际支付首付款。综上，本院对被告抗辩其已付清全部购房款的主张不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，本院确定涉案房屋的总房价为138.06㎡×2518元／㎡=347635.08元，扣除被告已付的160000元，被告尚欠原告购房款187635.08元。原告要求被告支付逾期付款利息，根据庭审中原告的陈述，原告自认被告以欠条形式支付首付款，可以认为原、被告双方就首付款的付款期限进行了变更，但原告未能提供证据以证明重新约定的付款期限，也未能证明其向被告主张付款的确切时间，本院酌定逾期利息的起算时间为原告起诉之日即2015年6月1日。因逾期利息与合同约定的违约金系不同法律概念，原告主张的逾期利息计算标准过高，本院依法将逾期利息的计算标准调整为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率。故原告要求被告支付剩余购房款及逾期利息，对符合法律规定部分，本院予以支持。
对于争议焦点二，反诉原告的反诉主张是否有事实和法律依据的问题。根据前文所述，反诉原告未付清全部购房款，反诉被告有权依据先履行抗辩权，拒绝办理交房及协助办理产权登记手续，更无须支付逾期交房违约金。即使反诉原告已付清全部购房款，反诉被告存在逾期交房的情况，根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，反诉原告在合同约定的交房期限届满次日开始就应当知道其权利已受侵害，在无任何证据证明诉讼时效发生中断或中止的情况下，从2006年8月19日开始算至反诉原告提起反诉之日已过两年的诉讼时效，反诉被告明确对此提出抗辩，逾期交房违约金的请求也无法得到支持。反诉原告要求继续履行合同，原告诉讼请求的实质也是继续履行合同，故对该反诉请求，本院予以支持，对其他反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
1、反诉原告陈刚与反诉被告浙江建工绿园置业有限公司于2005年9月15日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
2、被告陈刚于判决生效之日起十日内支付原告浙江建工绿园置业有限公司购房款187635.08元及自2015年6月1日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的逾期利息；
3、驳回反诉原告陈刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5562元（原告已预交），由原告浙江建工绿园置业有限公司负担1392元，由被告陈刚负担4170元，于判决生效之日起十日内交纳。反诉案件受理费11522元（反诉原告已预交），由反诉原告陈刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 唐学锋
人民陪审员 张志诚
人民陪审员 汪雪珍
二〇一六年一月二十五日
代书 记员 吴 正
申请执行期限二年
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。