济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第1592号
原告（反诉被告）赵明生，男，汉族，居民，住济南市。
原告（反诉被告）王玉兰（系赵明生之妻），女，汉族，居民，住址同赵明生。
两原告共同委托代理人李志勇（一般代理），济南历城君合法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）余建新，男，汉族，居民，住济南市。
委托代理人郜周斌（特别授权代理），山东融冠律师事务所律师。
原告赵明生、原告王玉兰与被告余建新物权保护纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法由审判员范延辉适用简易程序进行审理。审理中，被告余建新提起反诉，本院依法予以合并审理。案件审理过程中，反诉原告余建新申请对位于济南市涉案房地产的市场价值进行评估，本院依法委托山东众合房地产评估有限公司对上述房地产价值进行评估。由于案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员范延辉担任审判长，与代理审判员陈世海、人民陪审员邢仁全共同组成合议庭，分别于2013年9月16日、2014年1月16日、2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告赵明生及两原告共同委托代理人李志勇，被告余建新及其委托代理人郜周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵明生、原告王玉兰共同诉称：2000年8月17日，因急需为生病的父亲治病，我们夫妻二人把仅有的位于张马屯599号房屋转让给被告，得款2万元，2005年张马屯村旧村拆迁安置，依据拆迁安置方案，房屋安置依据集体土地宅基地使用证作为计算单位，因被告不具有张马屯村集体经济组织成员资格，在本村没有宅基地，不应享有安置权利，但因种种原因，张屯村委会2012年1月10日分配给被告101平方米房屋一套，为此，我方于2012年5月把被告诉至法院，要求确认2000年8月17日双方签订买卖合同无效，法院支持了我方的请求，庭审中就合同无效后财产的返还及拆迁利益分配问题未达成一致意见，法院认定此问题可另案处理，现我方就财产返还及拆迁利益分配问题诉至法院，请求法院支持原告的请求，请求法院依法判令：1、被告返还位于济南市房屋；2、诉讼费由被告承担。
被告余建新辩称：1、原告片面的理解了合同法第58条的规定，买卖合同无效后，并非一定返还，要视具体情况而定，合同法第58条规定，合同无效被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或没有必要返还的，应折价赔偿，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，该法律规定很明确，合同无效后并非一定返还，是要视情况而返，即使是返还也是相对的，有过错的一方还应赔偿对方因此受到的损失；2、原告明知农村房屋不能买卖，而仍予以买卖，具有主观过错，且带领被告办理了买卖合同的公证手续，并且办理了土地使用权证的变更手续，在得知拆迁升值很大以后，恶意乱用法律规定要求予以返还，明显违背诚实信用原则和法律的规定，法院不应放纵原告的恶意行为，相反应予以严厉制裁；3、双方诉争的房屋宅基地已经不存在了，不能返还，而且也没有必要进行返还：（1）任何一方拥有的只是宅基地的使用权，所有权归集体所有，现因拆迁安置宅基地已经被集体组织收回，房屋已经拆迁，客观上不能返还。（2）被告仅有一套房屋，且系集体组织安置所得，被告仅有历城区王舍人街道张马屯村东方丽苑小区33号楼3单元102室房屋一套，且被告系残疾人，住有所居有法律予以保障，且被告取得该房屋系集体组织认可被告的身份后取得的该房屋，（3）集体组织在分给被告房屋时充分考虑了被告对房屋的修缮、扩建因素，被告在购买该房屋后进行了修缮、扩建，而集体组织在分给被告安置房屋时充分考虑了修缮、扩建的因素；4、张马屯村委会作为拆迁单位，在认可被告的身份之后，以被告作为被拆迁房屋的所有人进行了拆迁安置，并于2005年7月29日与被告签订了拆迁安置协议，明确约定了拆迁安置的具体规则相应权利义务，可见张马屯村委会作为基层自治组织，代表张马屯村村民已经认可了被告的身份，原告无权要求予以返还张马屯村东方丽苑小区33号楼3单元102室房屋。
反诉原告余建新诉称：（2012）历城民初字第453号判决书判决双方的房屋买卖合同无效后，反诉被告起诉至法院，要求反诉原告返还涉案房屋。反诉原告认为，导致双方2000年8月17日签订的房屋买卖合同无效系反诉被告的过错造成的，根据法律规定，反诉被告应返还反诉原告购房款，并且承担反诉原告因购房造成的损失，该损失以涉案房屋市价808000元计算，为此提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告返还购房款2万元；2、赔偿反诉原告损失808000元；3、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告赵明生、王玉兰共同辩称：要求反诉原告返还房屋符合法律规定，反诉原告存在过错。
经审理，本院认定以下事实。
原告赵明生与原告王玉兰系夫妻关系，系济南市历城区王舍人街道张马屯村村民。被告余建新系济南市历下区建筑新村居民。2000年8月17日，二原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定，一、二原告将坐落于济南市历城区王舍人镇张马屯村599号房产一处：其中北屋四间、东屋三间、西屋三间、大门一座，总建筑面积105平方米，有偿转让给被告；二、被告自愿以2万元的价款购买二原告以上房产；三、……四、二原告于2000年8月26日前将房屋腾出，交给被告使用。2000年8月20日，被告向原告支付了购房款2万元，二原告将房屋交予被告。2000年8月20日，济南市历城区公证处对原、被告之间的房屋买卖合同进行了公证。2005年7月29日，历城区王舍人镇张马屯村委会与被告签订了关于历城区王舍人镇张马屯村599号房产的拆迁安置协议书。协议书约定，拆迁单位：历城区王舍人镇张马屯村委会被拆迁房屋所有人：被告余建新根据旧村改造工程需要，拆迁单位拆除被告在张马屯村599号房屋，合法面积176.87平方米。一：1、房屋安置依一个《集体土地宅基使用证》作为计算单位；2、属村内统一划分的宅基不论大小，一律安置楼房180平方米。3、……4、……5、根据计算应安置被告楼房面积227.43平方米。二：……。2005年8月，所涉案宅基上的房屋被拆除。2012年1月，被告分得了济南市。2012年10月27日，王舍人街道张马屯村委会出具证明，证明被告余建新根据拆迁协议，应安置楼房面积227.43平方米，现已安置101平方米即涉案上述房产，还剩余126.43平方米。已领取拆迁安置费18000元。另查明，被告余建新在购买原告房屋后，进行了翻建和扩建。2012年5月14日，原告以双方于2000年8月17日签订的房屋买卖合同无效为由，向本院提起诉讼，要求确认该合同无效，本院于2012年12月13日作出（2012）历城民初字第453号民事判决书，确认原、被告双方于2000年8月17日签订的房屋买卖合同为无效合同。庭审中，双方对涉案房屋的价值未能协商一致，故申请对该房产价值进行评估，本院依法委托山东众合房地产评估有限公司对上述房地产价值进行评估，评估结论为该涉案房屋的总价值为506700元。双方对该评估报告均无异议。
以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的（2012）历城民初字第453号民事判决书，被告提交的拆迁安置协议书、公证书、集体土地使用权证书复印件、购房款收条及本院根据申请委托山东众合房地产评估有限公司对涉案房产价值所作评估报告予以证实，上述证据经庭审质证，本院对其的证明效力予以确认。
本院认为，关于本诉部分，原告赵明生与被告余建新所签房屋买卖合同已经由本院2012历城民初字第453号民事判决书判决确认为无效合同。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当返还。被告余建新基于该无效合同占有了原属原告的集体土地使用权及其上房屋，并由此继续占有了张马屯村以此为依据安置补偿的涉案房产。但该涉案房产从其事实状态及权益属性上来看，显系原属原告赵明生的集体土地使用权的财产权益的延续和衍生，是村集体组织根据相关拆迁安置补偿政策转化而来。故被告余建新在其与原告赵明生所签房屋买卖合同已被确认无效的情况下，理应将涉案房屋返还原告赵明生。
关于反诉部分，因双方所签房屋买卖合同为无效合同，在反诉原告余建新应将拆迁安置补偿后所占有的涉案房屋返还反诉被告赵明生的情况下，反诉被告赵明生亦应将已收取的购房款2万元返还反诉原告余建新。关于反诉原告余建新要求反诉被告赔偿经济损失808000元，本院根据申请对涉案房产价值进行了评估，且双方均对该506700元的评估价值无异议，因此本院按照该涉案房产现有评估价值506700元的标准对反诉原告主张的损失进行判定，本院经审查认为，合同无效而产生的经济损失应按照双方当事人各自的过错程度承担相应的责任，本案合同无效的原因在于反诉原告余建新系城市居民，无权购买反诉被告在其宅基地上建造的房屋，因此双方对此在签订合同前均是明知的，对于合同应属无效的法律后果双方均应有所预见，但二人仍然签约并进行交易，双方均有过错。另外本案最初的买卖合同签订于2000年8月17日，反诉被告赵明生直至2013年6月14日才起诉要求反诉原告返还房屋，该期间产生的居住利益损失的原因系反诉被告怠于行使权力所致，故反诉被告对该部分损失的形成仍具有一定过错，因此对于最终居住利益损失的责任分担，反诉被告承担主要责任，以70%为宜。涉案房产现有评估价值为506700元，是原集体土地使用权及其上房屋的财产权益转化和衍生，且自双方签订买卖合同之日起至今存在增值的部分，故反诉被告赵明生在接收反诉原告余建新返还现有涉案房屋的情况下理应将该部分价值扣除原合同价款2万元后，基于自身过错向反诉原告赔偿居住利益损失340690元［（506700元-20000元）×70%］。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条，判决如下：
一、限被告余建新于本判决生效之日起十日内向原告赵明生、原告王玉兰返还位于济南市房屋一套。
二、限反诉被告赵明生、反诉被告王玉兰于本判决生效之日起十日内返还反诉原告余建新购房款2万元，并赔偿反诉原告余建新居住利益损失340690元。
三、驳回反诉原告余建新的其他诉讼请求。
如果被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7200元，由被告余建新负担，反诉费5900元，由反诉被告赵明生、王玉兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 范延辉
代理审判员 陈世海
人民陪审员 邢仁全
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 姚东利