北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第00936号
原告（反诉被告）北京金荟萃建筑工程有限责任公司，住所地北京市怀柔区北房镇福顺街9号。
法定代表人齐国宪，经理。
委托代理人杨根友，男，1952年7月24日出生。
被告（反诉原告）北京市洁宝日化公司，住所地北京市昌平区沙河火车站西侧。
法定代表人闫连生，经理。
委托代理人安兰丽，女，1960年10月21日出生，该公司经理。
委托代理人翟建，北京市智舟律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京金荟萃建筑工程有限责任公司（以下称金荟萃公司）与被告（反诉原告）北京市洁宝日化公司（以下称洁宝日化公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金荟萃公司委托代理人杨根友，洁宝日化公司法定代表人闫连生及其委托代理人安兰丽、翟建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金荟萃公司诉称，2011年12月25日，我公司与洁宝日化公司签订了房屋租赁合同，约定我公司将面积为390平方米的房屋出租给洁宝日化公司用于生产加工仓储。而洁宝日化公司至今拖欠我公司2013年下半年和2014年上半年的租金共计50000元。另外，洁宝日化公司为扩大生产于2012年3月20日又多占用我公司房屋247.91平方米。自2012年3月20日起至2014年5月4日止共占用了26个月，以每月租金2647.68元计算，多占的房屋使用费合计为68839.4元。经我公司多次催要无果，故诉至法院，请求判令：1、洁宝日化公司立即给付所欠租金50000元；2、洁宝日化公司给付超占房屋使用费68839.4元；3、洁宝日化公司立即腾空其超占房屋247.91平方米；诉讼费由洁宝日化公司负担。
洁宝日化公司答辩并反诉称，金荟萃公司所诉与事实不符。我公司租用的土地面积为3亩，每年租金为50000元，折合每平方米每月租金为2.09元。但实际上，我公司自2012年1月至8月期间使用土地面积为277.2平方米，应付租金4634.78元；自2012年9月至2012年10月期间使用土地面积为325.9平方米，应付租金2192.26元；自2012年11月至2014年3月期间使用土地面积为619.18平方米，应付租金20705.38元，以上合计为27532.42元。目前，我公司已交付了租金70000元，根本不拖欠租金，反而是金荟萃公司应将我公司多付部分退还。合同签订后，金荟萃公司一直未将合同约定土地及房屋全部交给我公司使用，亦未按照约定加固房屋及修建小锅炉，我公司不得已自行修建了锅炉房及修缮了房屋。2013年7月底，金荟萃公司将我公司承租的房屋又租给第三人，后第三人重新修建了大门，并与金荟萃公司一起阻止我公司正常出行，导致我公司无法正常经营，造成严重的经济损失。现我公司提起反诉，请求判令：1、解除房屋租赁合同；2、金荟萃公司赔偿损失721450.87元；3、金荟萃公司保障水电供应配合我公司搬迁工厂；诉讼费由金荟萃公司承担。
金荟萃公司就反诉辩称：不同意洁宝日化公司的反诉请求。第一，本案是给付之诉，而洁宝日化公司的诉讼主张为确认之诉，两者不是同一法律关系，不适用诉的合并，依法应当驳回；第二，即使作为反诉处理，洁宝日化公司要求解除合同没有事实和法律依据；第三，洁宝日化公司的第二项反诉请求也毫无根据，因我公司按照合同约定履行了自己的义务，并不存在违约行为。另外，洁宝日化公司称自行修建厂房经过了我公司的同意，与事实不符。洁宝日化公司加建部分也不属实，也没有权利进行加建；第四，从合同约定或者法律规定，我公司都没义务配合洁宝日化公司搬迁厂址。合同中明确约定，如洁宝日化公司三个月内不交电费，我公司就有权停电。怀柔工商分局于2013年7月22日向洁宝日化公司下达了停产整顿通知，其停产损失与我公司无关。
经审理查明：2011年12月25日，金荟萃公司（甲方）与洁宝日化公司（乙方）签订厂房租赁合同。该合同第一条关于租赁地点、面积、期限及用途约定：1、甲方将位于怀柔区北房镇北房村3亩土地及地上建筑物390平方米（含北房办公室1间30平方米）用于生产加工仓储；2、租赁期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日止；3、……。第二条关于租金及其支付方式约定：1、本合同涉及租赁土地及地上物仅限于生产加工仓储之用，每年租金为50000元，租金由甲方向乙方开具相应的发票；2、租金每半年支付，每上半年支付20000元，下半年支付30000元。乙方应在每个付费周期的开始日提前10天支付下一周期租金；3、……；4、……。第三条关于租赁物的交付、使用及维修约定：1、甲方将标的物的土地及地上物、设施交付乙方，双方交验并移交房门钥匙后即视为交付完成；2、乙方在租赁期间内，在征得甲方书面同意并不危及房屋的结构和安全的前提下，可以根据企业生产和经营需要对承租房屋进行装修和改造，或增添附属设备、设施，费用自负。……乙方增添的附属设施、设备，其所有权归属于乙方，由乙方自行负责维修和保养；3、甲方承担租赁物的维修、保养和修缮义务，应当保证乙方在租赁期间对租赁物的正常使用。如甲方原因导致租赁物无法正常使用的，甲方须及时修复。如甲方在接到乙方书面通知3日内未能及时修复的，乙方有权自行聘请相关单位进行修复，费用由甲方承担。如果该租赁物及配套设施不能及时修复，甲方应当赔偿乙方由此造成的实际损失；4、……。第五条关于双方的权利和义务约定：甲方在合同生效日前对现有厂房屋顶进行加固维修，加盖小锅炉房一间，并将乙方所用场地平整完毕，费用由甲方承担。乙方应及时支付电费、房租，乙方在收到甲方催缴以上费用的催缴函之日起，逾期未缴达3个工作日的，甲方有权停电，损失乙方自负。第六条关于违约责任的约定：甲方违约，乙方有权提前终止合同，甲方如数退还乙方所交未到期的租金并赔偿乙方由此产生的各项经济损失。乙方违约，甲方有权提前终止合同，无条件收回租赁物，另行安排他用，乙方须交纳将租赁物完整移交甲方之前的租金，并赔偿甲方的经济损失。合同签订后，洁宝日化公司向金荟萃公司支付了自2011年12月至2013年5月期间的租金70000元。后双方因所租土地及房屋交付面积是否足够产生争议。2013年9月，金荟萃公司持诉称理由诉至本院，请求判令洁宝日化公司给付所欠租金，并腾退其超占房屋部分。2013年12月，金荟萃公司撤回了上述起诉。2014年1月，金荟萃公司持诉称理由再次诉至本院，要求洁宝日化公司给付自2013年下半年至2014年上半年期间所欠租金50000元及超占房屋使用费68839.4元，并腾退超占房屋247.91平方米。在本案审理过程中，洁宝日化公司持辩称理由不同意金荟萃公司的诉讼请求，并反诉要求解除租赁合同，金荟萃公司赔偿经济损失721450.87元，且保障水电供应配合其厂房迁址。
为支持诉讼请求，金荟萃公司向本院提交了涉案租赁合同。经质证，洁宝日化公司对此真实性无异议，但认为金荟萃公司未按约定履行加固厂房、平整场地的义务。
为反驳金荟萃公司的诉讼请求，洁宝日化公司提交了以下证据：1、涉案租赁合同、租金发票、电费收据，拟证明洁宝日化公司按照约定履行交纳租金及相关费用的义务，直至2013年5月双方发生纠纷之日止；2、金荟萃公司起诉状及本院传票，拟证明金荟萃公司为达到非法解除合同的目的，2013年就曾起诉洁宝日化公司。经质证，金荟萃公司对上述证据真实性不持异议，但认为洁宝日化公司不按约定交纳租金，且现尚欠电费二千多元，其有权解除合同。
为支持反诉请求，洁宝日化公司提交的证据以及金荟萃公司发表的质证意见如下：
第一组证据：1、涉案租赁合同，拟证明金荟萃公司未按约定履行加固房屋、加盖小锅炉、地面平整等义务。经质证，金荟萃公司对此真实性无异议，但不认可其证明目的。
第二组证据：2、闫连生与其自称为金荟萃公司会计人员（女性，姓名不详）之间的谈话录音，拟证明金荟萃公司拒不收取洁宝日化公司交纳的相关费用；3、录像资料5份（自2013年9月至2014年初期间），拟证明金荟萃公司多次阻挠洁宝日化公司正常出行厂房的事实。经质证，金荟萃公司对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。
第三组证据：4、起诉状、传票，拟证明金荟萃公司曾于2013年起诉洁宝日化公司要求解除合同，属于主动违约。经质证，金荟萃公司认为因洁宝日化公司未按约定交纳租金，才引发该案诉讼，不认可其证明目的。
第四组证据：5、修建厂房收据（金额合计为71360元），拟证明洁宝日化公司为修建厂房所支出的费用；6、建造锅炉及平地收据（金额为合计63390元），拟证明洁宝日化公司为修建锅炉及平地所支出的费用；7、修建厂房收据（金额合计为12540.45元），拟证明洁宝日化公司为修建厂房所支出的费用；8、租车收据（金额合计为2660元），拟证明由于金荟萃公司阻拦，洁宝日化公司为运输货物而租车产生的费用。经质证，金荟萃公司认为上述收据均系伪造，不具有真实性、合法性；涉案房屋及其附属物系在建成后交付给洁宝日化公司使用，否则厂房租赁无从谈起。
第五组证据：洁宝日化公司分别与银川金联通商贸有限公司、北京乐天购科技有限公司、泰安市鑫海商贸有限公司、临沂大陆洪林洗化用品有限公司、北京市金马化妆品经销部、北京绿伞化学股份有限公司、哈尔滨天海广纳科技开发有限公司等7家企业签订的供销协议及该7家企业分别出具的罚款通知，拟证明洁宝日化公司与上述企业存在合同关系，因金荟萃公司阻挠供货致使洁宝日化公司违约，上述公司向洁宝日化公司索要违约金的事实。经质证，金荟萃公司认为该组证据不具有真实性，且与本案无关。
第六组证据：机械工业信息研究院广告发布合同、设备管理与维修杂志社广告发布业务合同，拟证明洁宝日化公司实际遭受的损失超过了其所主张的损失，将保留继续追偿的权利。经质证，金荟萃公司认为该组证据与本案无关。
经本院现场勘查，涉案土地及其地上建筑物位于占地十余亩的场院内，洁宝日化公司所租房屋位于该场院西侧，且院内亦有其他使用人，洁宝日化公司与其他使用人出入场院共用一处大门。原被告双方对租赁土地面积及具体间数各执一词，不能达成一致。
上述事实，有当事人陈述、厂房租赁合同及其他书证、照片等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在租赁合同中，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，金荟萃公司与洁宝日化公司之间签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方因未明确约定所租土地四至及房屋间数，在履行过程中因此产生争议，即本案争议焦点为涉案土地及房屋交付面积是否符合约定的问题。原被告双方虽对部分租赁面积不持异议，但对其他大部分租赁面积不能达成一致。经现场勘查，因涉案土地及房屋位于占地十余亩的开放性场院内，且存在多人使用场院，无边界之分，原被告双方对测量起止点亦有争议，故本院无法确认使用面积，对双方主张超占或者少占租赁面积的意见均不予认定。现就双方各自主张的诉讼请求，本院分别论述如下：针对本诉部分，洁宝日化公司对欠付金荟萃公司自2013年6月至2014年5月期间租金的事实不持异议，本院予以支持。对于洁宝日化公司辩称因金荟萃公司按约定交付租赁物面积不足，因此不但不拖欠租金，且金荟萃公司应退还多付部分租金的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于金荟萃公司要求洁宝日化公司给付超占房屋使用费并腾退超占房屋的诉讼请求，基于上述论理，本院不予支持。针对反诉部分，现洁宝日化公司请求解除租赁合同不符合法定解除情形，本院不予支持。关于洁宝日化公司所主张的损失一节，包括修建厂房、加建锅炉房及平整土地所支出的费用、租车运输货物费用以及违约金损失，现金荟萃公司辩称即使存在自建事实，未经过其书面同意，不符合约定，对此不予认可，因洁宝日化公司未提供相关证据予以证实，依据不足，本院无法支持；至于租车运输货物费用以及违约金损失部分，金荟萃公司认为与本案无关，基于上述论理，本院不予支持。对于洁宝日化公司要求金荟萃公司配合其搬迁厂房的反诉请求，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、北京市洁宝日化公司于本判决生效后十日内给付北京金荟萃建筑工程有限责任公司自二○一三年下半年至二○一四年上半年期间的租金共计人民币五万元。
二、驳回北京金荟萃建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回北京市洁宝日化公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千六百七十七元，由北京金荟萃建筑工程有限责任公司负担一千一百二十四元（已交纳），由北京市洁宝日化公司负担一千五百五十三元（于本判决生效后十日内交纳）。反诉案件受理费一万一千零一十五元，由北京市洁宝日化公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王燕军
人民陪审员 张文龙
人民陪审员 郝京侠
二〇一四年九月十九日
书 记 员 周 丽