河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第4650号
原告：姚建军，男，1972年6月2日出生，汉族，小学文化，个体，住河北省黄骅市。
委托代理人：刘玉刚，河北建平律师事务所律师。
被告：程虹铭，男，1968年4月27日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。
委托代理人：程金喜（与被告程虹铭系兄弟关系），男，1969年2月14日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。
委托代理人：张福岭，河北兴骅律师事务所律师。
被告：张厚利，男，1970年3月1日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市渤海西路市。
被告：霍立英，女，1972年6月2日出生，汉族，初中文化，无业，住河北省黄骅市渤海西路市。
本院依据原告姚建军的申请及（2013）黄民初字第768号民事判决书，执行原告姚建军与被告张厚利、霍立英民间借贷纠纷案生效判决。在执行案件中，申请人姚建军主张对已查封的张厚利名下楼房一套进行拍卖处理，案外人程虹铭向本院提出书面异议，请求解除对该房产的查封。本院经开庭听证审查作出执行裁定书，中止对标的房产的执行。中止执行裁定书送达后，原告姚建军在有效期间内向本院提起本案诉讼。原告姚建军诉被告程虹铭、张厚利、霍立英申请执行人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚建军及其委托代理人刘玉刚，被告程虹铭及其委托代理人程金喜、张福岭到庭参加诉讼。被告张厚利、霍立英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告姚建军的诉讼请求：1、依法判令准许执行被告张厚利、霍立英所有的产权证号为黄房字第××号房产。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：黄骅市人民法院作出的（2014）黄法执异字第3号执行裁定书，认定事实不清，证据不足，裁定中止执行，缺少依据。被告张厚利、霍立英作为房产所有权人与他人签订房产买卖合同，未履行合法登记手续，房产所有权不发生变更。原告作为被告张厚利、霍立英的债权人，有权利申请查封及拍卖张厚利、霍立英的房产。被告程虹铭的异议理由不符合事实，不足以否定原告对该房产的执行权利。被告程虹铭未支付全部房款，未装修入住，未办理过户手续，依据相关司法解释的规定，应驳回程虹铭的异议申请，准许执行该房产。
被告程虹铭辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。被告程虹铭与张厚利、霍立英已经签订房屋买卖合同并实际履行。程虹铭交付了全部房款，张厚利、霍立英交付了房产证和房屋，该房屋由程虹铭实际占有并使用。程虹铭与张厚利签订的房屋买卖合同合法有效、受法律保护。
被告张厚利缺席无答辩。
被告霍立英缺席无答辩。
经审理查明：被告程虹铭作为执行案件的案外人，就其异议主张提交以下证据：1、2011年3月22日，程虹铭与张厚利、霍立英签订的房屋买卖合同。合同载明：“张厚利、霍立英将青青家园小区5号楼201室房证号黄房字第××号楼房及5-04号车库卖给程虹铭，房价520000元，张厚利、霍立英在银行的贷款180000元由程虹铭还款，程虹铭已给付张厚利、霍立英房款300000元，剩余40000元在过户后一次付清，自2011年3月22日起该房产所有权归程虹铭。张厚利、霍立英、程虹铭签字。”2、张厚利、霍立英于2011年3月22日收到房款200000元出具的收条及汇款凭证。3、张厚利、霍立英在2011年3月22日收到程虹铭100000元现金房款出具的收条。4、2013年3月27日张厚利、霍立英收到房款220000元出具的收条及120000元汇款凭证。5、程虹铭与张厚利、霍立英签订的房屋买卖补充协议。协议载明：“双方约定在房产证满5年后再办理房屋过户手续。”6、程虹铭持有的黄房字第××号房产证原件。7、该房屋经过内部装修后的照片4张。以上证据证实，程虹铭与张厚利、霍立英订立房屋买卖合同并实际履行，程虹铭交付了全部房款并占有使用该房屋，延期过户事宜系程虹铭与张厚利、霍立英自愿约定，不损害他人权益，故被告程虹铭对执行标的房产享有足以排除强制执行的民事权益。
原告姚建军经质证认为：1、对二份房屋买卖合同的真实性不认可，第一份合同未写签订日期，张厚利、霍立英的名字为一人书写、无手印；补充协议中记载已于2011年3月22日付清房款，该内容与事实不符；两份合同关于付款的时间前后矛盾。申请对程虹铭提交的买卖合同的真实签订时间及是否系签订人本人签字，进行司法鉴定。2、房款200000元及100000元的收条，从证据形式及书写习惯、笔迹、笔体看，张厚利的名字是后添的；100000元收条上没有张厚利、霍立英的手印和收款日期；220000元收条时间为2013年3月27日，系在法院查封房屋之后付款；两张汇款凭证和本案缺乏关联性，汇款人和接收人非合同双方。3、关于买卖合同的效力，即使按2011年3月22日确定购买时间，该房产已在信用联社抵押，从合同内容看，买卖双方对房产抵押的事实都清楚，根据物权法规定，抵押的房产未经抵押权人同意不能进行买卖，张厚利在未还银行贷款的情况下，擅自卖房收款是违法的；从常理说，个人之间买卖房屋不会订立两份合同，不会将书写时间提前，显然合同的订立有针对性。4、关于房屋交付的证据，程虹铭实际占有房屋在原告之后。2009年10月30日，原告与张厚利夫妻签订了买卖合同并实际履行、原告实际占有。5、房产证记载该房产所有权人为张厚利，没有其他共有人。6、即便程虹铭在2011年购买该房屋、2013年交尾款，两年的时间应该已经知道该房屋已被法院查封，其仍然交尾款，这是程虹铭的过错。7、被告约定在房产证满5年以后再过户，在买卖当时不过户，这也是一种过错。原告姚建军称，庭审前一个月左右原告在该房屋住过几天，在原告去之前，屋里没人住，门是锁着的，原告找开锁的人打开门锁。2009年原告就买过该房，张厚利给了原告钥匙，张厚利说先住几天，后来张厚利把锁换了，人也找不到了，所以原告再进去就得找开锁的人开。提交6张照片，证实陈述的事实。经本院当庭询问，原告姚建军称，该房屋不是姚建军装修的，屋里面的家具也不是姚建军置办的。
被告程虹铭认为：1、程虹铭提交的第一份房屋买卖合同的订立时间为2011年3月22日，尽管合同没有时间落款，但从合同内容“自2011年3月22日起该房产所有权归程虹铭”及2011年3月22日交付房款300000元的1张汇款凭证及2张收条能够看出，合同的订立时间就是2011年3月22日。2、关于两张银行汇款凭证，200000元汇款是程虹铭让其弟弟程金喜按照霍立英的要求将房款汇入霍立英的弟弟霍庆彬账户，程金喜认可该款系替程虹铭交付房款；120000元汇款是由程虹铭妻子孙桂霞账户汇入霍立英账户。提交程虹铭、孙桂霞夫妻结婚证，证实二人系夫妻关系。3、因张厚利的另一套抵押房产经法院拍卖后偿还了联社贷款，2013年2月26日联社解除了对本案所涉房产的抵押，张厚利取回房产证。2013年3月27日在程虹铭付清剩余房款220000元后，张厚利将房产证原件交给程虹铭。程虹铭对原告申请查封该房屋并不知情，张厚利在房屋被查封后向程虹铭交付房证，说明张厚利没有告诉程虹铭房屋已被查封。4、2011年3月22日，张厚利将房屋和车库钥匙交付程虹铭，程虹铭接手该房屋时是毛坯房，随后程虹铭装修入住。在原告擅自进入该房屋后，程虹铭向派出所报案，之后原告两次骚扰房屋居住人程虹铭父母，程虹铭均已报案。
原告姚建军为证实其曾经购买了该房屋，提交以下证据：1、2009年10月30日，姚建军与张厚利、霍立英签订的房屋买卖合同。合同载明：“张厚利、霍立英将青青家园小区5号楼1单元201室楼房卖给姚建军，房价300000元，姚建军已经支付房款300000元，张厚利、霍立英在签订合同50日内将房屋产权过户，如张厚利、霍立英违约，应支付违约金100000元。张厚利、霍立英、姚建军签字。2009年10月30日。”2、2009年10月29日姚建军向张厚利汇款80000元的凭证、2009年8月7日张厚利给姚建军出具的150000元欠条。该汇款80000元系交付房款，欠款150000元为抵顶房款，另有70000元房款为现金交付。以上证据证实，原告交付了房款，张厚利将房屋钥匙及房屋交付了原告。与被告程虹铭的购房相比，此买卖合同订立在先，房屋由原告占有在先。当庭提交的以上证据均为复印件。原告称，在原告起诉的房屋买卖合同纠纷案件中，原告提交了该买卖合同和汇款凭证的原件，及该欠条的复印件。
被告程虹铭经质证认为：1、原告提交的房屋买卖合同系虚假合同，霍立英在执行异议听证中明确表述其不知道有该合同，也没有签过字。2、原告提交的汇款凭证与本案没有关联性，不能证明该汇款是交付房款，如果是房款，应有张厚利或霍立英为原告出具的收据佐证，但原告不能提供收据。3、关于欠条，原告在执行听证时出示过复印件，但始终不能拿出原件。从欠条内容看，原告为债权人，原告不持有原件，只能说明即便存在该笔欠款，也早已经偿还完毕，该欠款和房款没有关联性。在原告提交的购房合同中没有载明已经交付的300000元房款的来源，如果是欠款转为房款，应有抵顶的说法。4、该买卖合同是2009年10月30日签订，约定的过户期限为50日内，并且约定违约金100000元，在此之后，原告既没有与张厚利办理过户手续，也没有主张张厚利支付违约金，至今拖延时间达四五年，不符合情理。并且在期间，原告向法院申请查封该房屋，用于偿还民间借贷案件的借款，如果原告已经购买该房屋就不会再申请查封该房屋来偿还借款。2009年10月30日订立该合同，张厚利抵押贷款时间为2009年11月27日，张厚利明知房屋已卖还用于抵押贷款，也不符合情理。以上事实说明，原告主张的房屋买卖是虚假的，该交易不存在。
原告姚建军认为：1、原告提交的买卖合同是真实合法有效的，被告没有充分证据否定该合同的真实性。尽管霍立英不认可该合同，但该房屋登记所有人是张厚利一人，没有其他共有人，从法律角度说，只要张厚利不否认该合同的签订和履行，合同就有效。2、合同明确记载已经支付300000元房款，这是买卖双方认可的，足以认定房款及房产已交付。签订合同的当天或第二天张厚利将房屋钥匙交给原告，当时房子是毛坯房。原告和张厚利关系不错，张厚利说想住该房，原告便没再装修。3、在本案涉及执行的500000元民间借贷案件起诉前，2011年10月份，原告就申请查封了张厚利的两套房。房屋买卖在先，查封在后。查封目的是用于偿还借款。至于买了房为什么还要查封，法律没有禁止性规定，毕竟房没有过户，不完全属于原告，存在因其他事由被他人占有或查封的可能，原告为了实现债权，申请将房屋查封，是保险的做法，合乎情理。4、至于为什么将已经卖出的房屋用于抵押贷款，该过错在张厚利，不在原告。
被告程虹铭为进一步证实其主张，提交以下证据：1、霍立英离婚证复印件，记载2010年2月9日，张厚利、霍立英办理离婚登记。2、民政局出具的2010年2月9日张厚利、霍立英离婚协议书，记载本案所涉房屋双方约定归霍立英所有。3、张厚利、霍立英的复婚证，记载2013年2月22日，张厚利、霍立英办理复婚登记。以上证据证实，涉案房屋属于张厚利和霍立英的夫妻共同财产，虽然房产证上没有记载共有人，但处分房屋必须经过实际共有人的共同处分。原告购房在2009年，而2010年张厚利、霍立英离婚时还将共有财产该房屋处分给霍立英，进一步证实原告提交的房屋买卖合同是虚假的，不存在该交易或交易未成功。即便交易存在也是无效的，因为霍立英不认可也没有在合同上签字，在2010年张厚利、霍立英离婚时还将该房产作为夫妻财产处分，说明张厚利也不认可该交易存在或成立。
原告姚建军经质证认为：1、房产证登记为张厚利所有，按物权法规定，以登记为公示原则，该房屋应属于张厚利所有。从法律角度或从张厚利、霍立英可能存在财产约定的角度看，原告和张厚利签订的合同有效。原告签订的合同中有霍立英的签字，原告有理由相信出售房屋是张厚利、霍立英二人的真实意思。2、被告之间订立的买卖合同违反了法律强制性规定，房产抵押期间不允许转让，应归为无效。3、法院查封房产时，被告之间的购房款没有完全交付。故原告申请查封该房屋是合法的，应当继续执行。
被告程虹铭认为：1、被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告程虹铭已经交付了全部房款并实际占有使用房屋。2、房屋抵押期间允许房屋买卖，最多属于效力待定，在解除抵押后应为完全有效合同。3、被告程虹铭未办理过户手续是与张厚利、霍立英有明确约定，该约定不违反法律规定，程虹铭对未办理过户手续没有过错。根据最高院关于人民法院民事执行中查封财产的规定，中止执行该房产应予支持。
经本院传唤被告霍立英到庭，询问相关情况记录在案。霍立英称，其与张厚利系夫妻关系，认可夫妻二人在2011年3月将本案所涉房屋卖予程虹铭，认可合同内容。订立合同当天程虹铭交付房款300000元，其中200000元系银行转账，100000元系现金交付，收款后出具了2张收条，其弟弟霍庆彬也在场，出具收条后，将房屋钥匙交付程虹铭。然后程虹铭对房屋装修并使用。2013年3月，房产解除抵押后，其夫妻二人将房产证交付程虹铭，程虹铭付清剩余房款220000元，双方一起到房产局办理过户手续。因房产证当时未满5年，过户费较高，双方又签订补充协议，约定在房产证满5年后再办理过户。在卖房之前，其夫妻二人已经用该房产及夫妻的另一套房产在信用联社办理抵押贷款，后经法院拍卖了另一套房产，偿还了贷款。还贷后，在银行拿回房产证，交付程虹铭，程虹铭付清房款。对于姚建军提交的购房合同，霍立英称，其不知情，不知道有这样的合同，也没有签过字。以前张厚利和姚建军合作生意，地点在姚建军的门市，后来生意赔了就没再合作，但是张厚利办公的用品、资料一直没拿回来，姚建军很容易拿到张厚利的签字。原告姚建军认为：对霍立英陈述中对原告不利的内容均不认可，霍立英否认与原告签订购房协议，但没有证据证实。被告程虹铭认为：霍立英所述属实。经本院核实，本案涉及的执行异议听证笔录记载了霍立英陈述，其不知道有与姚建军的房屋买卖协议，也没有在该协议上签过字。
经本院核实本案涉及的执行依据，本院作出的（2013）黄民初字第768号原告姚建军与被告张厚利、霍立英民间借贷纠纷案判决书。原告姚建军诉称，被告张厚利向其先后借款500000元，2009年11月13日由张厚利为姚建军出具一张总借条，定于2010年5月前归还，后经催要，张厚利未还款。以上内容，在该判决的审理查明中予以确认。该案定案500000元借款未还的依据是，2009年11月13日由张厚利汇总后为姚建军出具的一张总借条，没有收据、汇款凭证等其他依据。该案查明的内容，还反映出张厚利与姚建军有生意合作，张厚利曾欠姚建军货款。
经过原被告的举证、质证及本院调查核实，对原被告提交的证据综合判断，能够得出结论：被告程虹铭提交的证据，其真实性、关联性、合法性均具有明显优势，证据证明力更强；原告姚建军提交的证据，证明力较差。
本案能够确认的证据及事实是：2011年3月22日，被告程虹铭与张厚利、霍立英签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，该合同成立并已实际履行，程虹铭于合同成立后实际占有使用该房屋，并已付清房款520000元，其中2011年3月22日付款300000元，2013年3月27日付款220000元。理由是：1、买卖合同与汇款凭证、收据、结婚证、补充协议、房屋装修入住照片等能够形成完整的证据链，各证据相互印证，能够证实合同成立及交易的真实性。2、房屋出卖人张厚利、霍立英的陈述或行为表明，对程虹铭的购房认可，对姚建军的购房不认可。霍立英在本院执行听证及本院调查询问时均表示，认可程虹铭的购房事实，对程虹铭提交的证据认可，对姚建军主张的购房证据不认可；姚建军主张的购房在2009年，张厚利、霍立英在民政局办理离婚在2010年，张厚利、霍立英在离婚时约定将该房产分归霍立英所有，表明张厚利、霍立英认为该房产在离婚前系其夫妻共同财产，其行为否定了姚建军主张的购房事实。3、原告姚建军与被告程虹铭、霍立英关于房屋占有情况的陈述存在一致性，能够证实该房屋系程虹铭装修并实际占有、使用。4、程虹铭持有房产证原件，进一步佐证以上事实。综合分析，对以上证据及事实，应予确认。通过合同内容与汇款凭证、收据等印证，能够确认合同的签订时间。合同签订人张厚利、霍立英之间是否存在替代签名，也不影响合同的真实性及张厚利、霍立英的意思表示。原告姚建军提出对该合同的签订时间及签名真实性进行鉴定，其申请不具备必要性，本院不予准许。
依据本案涉及的执行卷宗材料，本案能够确认的其他相关事实是：被告张厚利于2009年11月27日以本案所涉房产及张厚利所有的另一套房产，在黄骅市信用联社办理抵押贷款420000元，本案所涉房产2013年1月31日另一套抵押房产以400000元的价格拍卖成交偿还贷款，后420000元贷款全部清偿，于2013年2月25日解除对本案所涉房产的抵押。2011年10月27日，经姚建军申请，本院对本案所涉房产进行查封。2013年5月28日，本院作出（2013）黄民初字第768号原告姚建军与被告张厚利、霍立英民间借贷纠纷案民事判决书。2013年9月6日，经姚建军申请，原告姚建军与被告张厚利、霍立英民间借贷纠纷案进入执行程序。
原告姚建军提交房屋买卖合同、汇款凭证、欠条及照片，主张其购买并占有过该房产。但经综合判断，本院对其提交的证据及主张的事实，不予确认。理由是：1、房屋买卖合同、汇款凭证及欠条，不能形成完整的证据链。合同约定房款300000元，但仅有80000元汇款凭证及150000元欠条，其主张70000元房款为现金交付，但没有收据证实。80000元汇款，没有收据佐证，缺少关联性，不能证实该汇款系交付房款。150000元欠条，在买卖合同中无抵顶房款记载，缺少关联性。该欠条系复印件，原告作为债权人不持有原件，不符合一般规律，存在债权经消灭、转化，原件已撕毁的可能。2、购房合同在2009年签订，该时间张厚利、霍立英并未离婚，该房产的实际共有人霍立英明确表示不知道有该合同，也没有签过字，霍立英的陈述否定了该交易的存在。2010年张厚利、霍立英离婚时，将该房产作为其夫妻共同财产分割，证实张厚利也否定该交易存在。3、该合同约定，张厚利、霍立英在签订合同50日内将房产过户，如违约应支付违约金100000元。但经过几年该房产并未过户，原告也拿不出如何处理的约定，不符合常情。该事实动摇了合同的真实性，或该合同因某种原因并未成立。4、张厚利于2009年11月将该房屋用于抵押贷款，时间在该合同之后。用已经出卖的房产抵押贷款，不符合常理。该事实印证了该交易不存在或未成立。5、原告姚建军购买该房屋后，又向法院申请查封已属于自己的房屋，用于偿还张厚利、霍立英欠其借款，不符合常理。如果购买房屋后未得到落实，一般起诉主张履行合同，获得标的物，而不是先着手以房屋偿还借款。该事实说明，存在物权与债权仅有其一的可能。6、依据姚建军诉张厚利、霍立英民间借贷案中查明的事实，能够确认张厚利欠姚建军借款未还，张厚利与姚建军有生意合作，张厚利还曾欠姚建军货款。该案定案500000元借款未还的依据是，2009年11月13日张厚利汇总后为姚建军出具的一张总借条，没有收据、汇款凭证等其他依据。既然是汇总，说明之前的债务不止一笔；既然没有收据、汇款凭证，说明汇总前的债务可能包括借款和欠款。而本案中，姚建军提交的80000元汇款凭证是2009年10月，150000元欠条是2009年8月，均在2009年11月汇总之前。80000元汇款没有房款收据佐证，不能证实是姚建军交付房款，但不排除是姚建军出借的借款，该借款已在2009年11月汇总。主张150000元欠款抵顶房款，但在购房合同中没有体现。姚建军拿不出150000元欠条原件，不排除系在2009年11月汇总后撕毁。该汇总的时间段，应是姚建军和张厚利停止合作后清理债权债务的期间。包括姚建军提交的2009年10月购房合同，也在此期间，不排除签订购房合同是姚建军和张厚利清理债权债务的方案之一，即以房抵债。该时间段的原始依据累加起来也不足房款300000元或借款500000元，印证了姚建军享有的物权与债权仅有其一。汇总借条在购房合同之后，说明最终选择了出具借据方式确定债权，放弃了以房抵债。7、姚建军主张，张厚利曾将房屋交付姚建军，但没有证据证实，本院不予采信。依据以上事实分析，应认定原告姚建军主张的房屋买卖事实不成立。
本院认为：被告程虹铭与张厚利、霍立英签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示。被告张厚利、霍立英对自有房产享有作出处分意思表示的权利，该权利在房产抵押权消灭时成就。应确认该合同自2011年3月22日签订时成立，自2013年2月25日房产抵押权消灭时生效。被告程虹铭于合同成立时2011年3月22日交付房款300000元并实际占有该房屋，于2013年3月27日付清余款220000元并取得房产证原件。至此，房屋买卖合同履行完毕，仅需办理过户手续。而此时，原告姚建军的涉案债权尚未经法律程序确认。原告姚建军与被告张厚利、霍立英民间借贷纠纷案民事判决书在2013年5月28日作出，2013年9月6日进入执行程序。尽管在2011年10月27日，经姚建军申请本院对本案所涉房产进行查封，但查封时姚建军的涉案债权尚处于待定状态。被告程虹铭与张厚利、霍立英完成房产交易在先，姚建军的涉案债权确认在后。依法应准许被告程虹铭办理房产过户手续，解除对该房产的查封。
综上，被告程虹铭与张厚利、霍立英签订的房屋买卖合同有效，并已经实际履行，应确认被告程虹铭享有足以排除强制执行的民事权益，被告程虹铭提出的执行异议成立。原告姚建军的主张因证据不足、与事实相悖，不能成立，对其诉讼请求，本院应予驳回。
被告张厚利、霍立英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭陈述、答辩、举证、质证等诉讼权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
驳回原告姚建军提出的准许执行被告张厚利、霍立英所有的产权证号为黄房字第××号房产的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告姚建军承担（限判决生效之日交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 董 海 荣
审 判 员 魏 云 良
人民陪审员 白 峰
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 ?许丹丹