广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1087号
上诉人（原审被告）：柏荣奇，男，1975年4月20日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：缪观荣，中山市南朗镇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：黄月梅，女，1960年8月5日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市交通物业开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：冼金标。
委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。
上诉人柏荣奇、黄月梅因与被上诉人中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：为配合金钟水库片区违法建设及环境综合整治工作的开展，土地储备中心于2007年征收了中山市东区新安村的土地（东至五桂山长命水，南至金钟水库，西至槎桥村，北至沙石公路），征收后土地储备中心将该片土地移交给交通物业公司负责管理，双方另行签订了土地租赁协议书。
涉案土地在上述土地储备中心征地范围内，位于中山市东区新安片区。2010年12月20日，交通物业公司将涉案土地出租给柏荣奇，双方签订了土地租赁协议书，主要约定：租赁物为位于中山市东区新安村片区（金钟水库北侧）的10亩土地，该地块为政府预控土地，现状为空地；交通物业公司将该地块出租给柏荣奇作休闲农业和苗木种植使用，未经交通物业公司同意，柏荣奇不得擅自改变土地用途；租赁期为25个月，从2011年1月1日至2013年1月31日止，包含1个月的进场免租期，协议期满后，该地块未被政府开发使用的，且柏荣奇在协议期内没有违约行为，柏荣奇在约定条件下享有续约优先权；租赁保证金为2000元，柏荣奇在协议签署当日一次性向交通物业公司支付，租赁期满柏荣奇无违约行为且不续租的情况下（包括不拖延交还土地），交通物业公司将保证金全额不计利息退回给柏荣奇；该地块每亩租金单价800元／年，合计租金为8000元／年，每年一次性支付；租赁关系终止的，自终止之日10个工作日内，或在交通物业公司指定的期限内，柏荣奇须将清理后（不含复垦）的租赁地块完好交还交通物业公司；逾期未交还或交还时未作清理的，交通物业公司有权自行收回该地块及处理该地块上的一切附属物，由此产生的所有费用由柏荣奇承担；柏荣奇逾期支付租金、逾期或未作清理交还土地的，视作违约行为，交通物业公司有权按逾期100元／天的标准计收柏荣奇违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；柏荣奇逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，交通物业公司有权没收保证金；柏荣奇逾期45天以上未支付应缴租金的，交通物业公司有权单方解除本协议，无条件收回该地块并没收保证金，柏荣奇须赔偿交通物业公司因此遭受的一切损失；租赁期内因政府出让、划拨或因规划、市政建设需要使用该地块的，交通物业公司有权提前收回土地，但应当在收回土地前三个月书面通知柏荣奇，同时，因上述政策行为导致提前解除本协议的，交通物业公司无须对柏荣奇作任何补偿，并有权按柏荣奇的实际租赁时间计收租金；柏荣奇在租赁期限届满前三个月，可向交通物业公司书面申请续租，如该地块在期满后可以继续出租的，柏荣奇可在原合同租金基础上递增10%续租2年；租赁期间，因政府需要收回该地块的，或因其他不可抗力原因发生导致本协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方互不追究违约责任；柏荣奇应保证本协议中注明的联系地址及电话的有效性，如有变更应以书面形式通知交通物业公司，交通物业公司发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等只要送达至本协议所列明的柏荣奇联系地址即视为送达；本协议履行过程中如发生争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，双方可向中山市有管辖权的人民法院提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括：律师费、差旅费、调查费、评估费等）。
上述土地租赁协议书期限届满后，双方未签订新的租赁合同，柏荣奇继续占用涉案土地，但未向交通物业公司交纳租金。2013年8月15日，交通物业公司通过EMS邮政特快专递向柏荣奇发出一份收回出租土地的通知，要求柏荣奇在2013年8月20日至2013年9月20日期间自行清理完毕所租赁地块上的种植物、养殖物及其他一切人工构筑物，并将地块交还给交通物业公司。
因柏荣奇未按照上述通知的期限交还土地，交通物业公司遂于2014年2月10日诉至原审法院，请求判令：1．解除交通物业公司与柏荣奇签订的土地租赁协议书；2．柏荣奇清除位于中山市东区新安片区（金钟水库北侧）土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积10亩）交还给交通物业公司；3．柏荣奇支付逾期交还土地的违约金（按100元／天的标准计算，自2013年9月21日起至土地交还之日止，暂计至2013年10月8日为1800元）；4．柏荣奇支付2013年2月1日至土地交还之日止的租金（按8000元／年的标准计算，暂计至2013年10月8日为5458.08元）；5．柏荣奇承担本案的诉讼费用。诉讼中，交通物业公司增加以下诉讼请求：1．柏荣奇向交通物业公司支付律师费4500元；2．解除柏荣奇与黄月梅签订的土地租赁协议书；3．黄月梅清除本案土地上的建筑物及附着物，向交通物业公司交还土地。
原审法院另查明：2012年3月10日，柏荣奇又将涉案土地转租给黄月梅，双方另定一份土地租赁协议书，双方约定的租赁期限为2012年3月10日起至2014年4月9日止。2012年6月1日，交通物业公司出具一份证明，证实其同意柏荣奇将涉案土地转租给黄月梅作钓鱼、烧烤等休闲观光农业和花木种植使用。
原审法院再查明：交通物业公司因本案纠纷委托广东保信律师事务所律师殷坤仪、李鸣明律师代理诉讼，并支付了律师费4500元。
原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。土地使用权人土地储备中心将涉案土地以租赁方式出租给本案交通物业公司，并授权其代为管理，交通物业公司具备管理涉案土地并与柏荣奇签订租赁合同的权限，土地租赁协议书系交通物业公司、柏荣奇双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。
土地租赁协议书已于2013年1月31日期限届满，之后双方未订立新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方形成不定期租赁合同关系。除非双方另行签订新的租赁合同，否则，出租人即交通物业公司可以在给予合理期限之后随时解除合同。本案中，交通物业公司于2013年8月15日向柏荣奇发出收回出租土地通知，要求柏荣奇在2013年9月20日前交还租赁土地，交通物业公司已履行了合同解除的通知义务，且通知中所给予的期限合理，故交通物业公司要求解除土地租赁协议书，原审法院予以支持。
柏荣奇辩称双方租赁合同目前尚未到期、双方存在口头约定租期为8-10年，从土地租赁协议书约定的内容看，并无“协议期满，该地块未被政府开发使用的，自动续租”的约定，退一步说，即使有类似约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，该约定也于法不符。因此，在租赁期限届满后、合同解除前应认定双方的租赁期限为不定期租赁。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，柏荣奇在举证期限内未能提供证明双方租赁合同期限尚未届满的其他有效证据，相应举证不能的法律后果应由柏荣奇承担，故对其辩解意见，原审法院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，柏荣奇将租赁物转租给黄月梅并征得交通物业公司同意，该转租合同有效，但转租合同的租赁期限超过原租赁合同的部分应为无效。在交通物业公司、柏荣奇的不定期租赁合同关系已依法解除的情况下，柏荣奇与黄月梅之间的转租合同亦应随之终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在租赁合同和转租合同均告解除后，承租人应履行返还租赁物的附随义务。为避免当事人诉累，黄月梅向柏荣奇负有的交还土地的义务，应直接向交通物业公司履行，故对交通物业公司要求柏荣奇及黄月梅清除涉案土地上的建筑物及附着物，并将土地交还给交通物业公司的请求，原审法院予以支持。
在土地租赁协议书期限届满后，交通物业公司、柏荣奇双方形成不定期租赁合同关系，原土地租赁协议书继续有效，柏荣奇应按原租赁合同的约定向交通物业公司交付租金；至交通物业公司行使合同解除权依法解除土地租赁协议书后，在柏荣奇未向交通物业公司交还土地前，柏荣奇继续占用租赁土地并无合法根据，也给交通物业公司造成了损失，理应将其获得的不当利益返还给交通物业公司，故对交通物业公司要求柏荣奇按照原土地租赁协议书约定标准支付从租赁合同期限届满后至柏荣奇实际交还土地之日止的租金的请求，原审法院予以支持。
至于交通物业公司主张的违约金请求，前已述及，交通物业公司享有依法解除合同的权利，且其行使解除权行为的效力已被原审法院确认，柏荣奇在合同已告解除、交通物业公司给予的宽限期届满后仍未交还土地，已违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。但因柏荣奇在诉讼中明确表示约定的违约金过高、请求法院调低，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金标准折合每月为3000元，而双方的月租金标准仅为666元，在原审法院已支持交通物业公司请求柏荣奇支付交还土地前租金的请求情况下，交通物业公司未举证证明除此之外其还存在其他损失，据此可以判断双方所约定的每日100元的违约金标准明显过分偏高，原审法院可依法对双方约定的上述违约金标准予以调低，标准为按照租金数额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。
对于律师费的请求，因合同中已有明确约定，且交通物业公司主张的律师费标准未超过主管部门规定的收费标准，故原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除交通物业公司与柏荣奇、及柏荣奇与黄月梅之间的土地租赁合同；二、柏荣奇、黄月梅于判决发生法律效力之日起十日内清除位于中山市东区新安片区（金钟水库北侧）土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积10亩）交还给交通物业公司；三、柏荣奇于判决发生法律效力之日起十日内向交通物业公司支付自2013年2月1日起按8000元／年的标准计算至判决确定给付之日止的租金及使用费；四、柏荣奇于判决发生法律效力之日起十日内向交通物业公司支付逾期交还土地的违约金（从2013年9月21日起以年租金标准8000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至判决确定的给付之日止）；五、柏荣奇于判决发生法律效力之日起十日内向交通物业公司支付律师费4500元；六、驳回交通物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元（交通物业公司已预交），由柏荣奇负担（柏荣奇于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人柏荣奇不服原审判决，向本院提起上诉称：1．原审法院依据合同约定期限到期作为解除土地租赁合同认定有失偏差。涉案土地一直没有政府相关文件及公示确认要实际开发使用该地块。交通物业公司租赁负责人麦伟强一再强调该地块政府要等8-10年后才能开发使用，原审法院没有查清事实，双方应继续履行合同至政府实际开发使用为止；2．若交通物业公司单方面解除合同关系必须补偿柏荣奇黄月梅建设损失及搬迁补偿。柏荣奇与黄月梅签订合同后在2012年6月1日交通物业公司还同意黄月梅去办理相关经营证件手续。3．柏荣奇多次电话联系交租事宜，但交通物业公司一直不肯收取租金，故柏荣奇不应支付逾期交还土地的违约金；4．原审判决柏荣奇支付交通物业公司律师费4500元错误，该诉讼由交通物业公司提起，律师费应由其自己负担。综上，请二审法院撤销原审判决第一、二、四、五项，依法改判，判令：1．交通物业公司与黄月梅、柏荣奇的土地租赁合同继续履行；2．交通物业公司向黄月梅支付财产损失补偿及搬迁补偿费用；3．柏荣奇无需向交通物业公司支付逾期交还土地的违约金；4．交通物业公司自己承担律师费4500元；5．交通物业公司承担本案的诉讼费用。
上诉人黄月梅不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。交通物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，黄月梅与柏荣奇签订租赁合同时得知交通物业公司口头协议涉案土地能使用8-10年，政府开发至少要3-4年，且交通物业公司与柏荣奇的土地租赁合同上注明：“未被政府开发使用可继续使用该土地”。黄月梅投入几百万经营涉案土地，若土地被收回将给黄月梅造成巨大的经济损失。故黄月梅不应清除土地上的建筑物及附着物，合同应继续履行。
被上诉人交通物业公司答辩称：1．交通物业公司与柏荣奇签订的土地租赁协议书，已经对租赁时间作出约定，该协议书是双方真实意思表示，对双方均有约束力，且交通物业公司从未向柏荣奇陈述租赁期限可以为10年，柏荣奇也没有相应证据证实该主张，故本案租赁时间届满，交通物业公司有权收回该土地；2．关于柏荣奇提起的第二项上诉请求，该诉讼请求与柏荣奇没有法律上的法律关系，其无权代黄月梅主张，该上诉请求也超出了原审诉讼请求的范围，柏荣奇并没有针对该请求对交通物业公司在原审期间提起反诉，故该诉讼请求应不属于本案审理范围；3．针对柏荣奇的第三项上诉请求，交通物业公司向柏荣奇发出收回土地通知书后，柏荣奇没有按期向交通物业公司交还土地，根据土地租赁协议书的规定，交通物业公司向其主张违约金符合法律规定；4．由于土地租赁协议书已经明确约定，如果柏荣奇与交通物业公司就土地租赁产生纠纷，则律师费用由柏荣奇承担，原审判决柏荣奇承担律师费用正确；5．该土地纠纷所产生的其他诉讼，已经有相应生效判决，结果为维持原判，应作为本案判决的参考。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人柏荣奇、黄月梅及被上诉人交通物业公司二审期间均未提交新证据。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。针对双方诉辩意见，本院作如下分析。
关于租赁期限及租赁合同是否解除的问题。交通物业公司与柏荣奇的土地租赁协议书约定：租赁期为25个月，从2011年1月1日至2013年1月31日止，包含1个月的进场免租期，协议期满后，该地块未被政府开发使用的，且柏荣奇在协议期内没有违约行为，柏荣奇在约定条件下享有续约优先权。柏荣奇、黄月梅上诉认为其与交通物业公司口头约定租赁期限为10年，交通物业公司予以否认，柏荣奇亦未举证证明其上述主张，本院对其上述主张不予采信。本院认为，交通物业公司与柏荣奇签订的土地租赁协议书已对租赁期限作明确约定，为双方真实意思表示，对双方均有约束力。交通物业公司与柏荣奇的土地租赁合同约定的租赁期已于2013年1月31日届满，在此期限届满后双方未签订书面的土地租赁合同，柏荣奇继续占用涉案土地，双方成立不定期租赁合同关系，交通物业公司有权在给出合理期限后随时解除合同。故交通物业公司于2013年8月15日向柏荣奇发出收回出租土地的通知要求于2013年9月21日前收回土地于法有据，原审法院判决解除交通物业公司与柏荣奇及柏荣奇与黄月梅之间的土地租赁合同，并判决柏荣奇、黄月梅按照合同约定清除土地上的建筑物及附属物后交还土地正确，本院予以维持。
关于违约金的问题。柏荣奇与交通物业公司签订的土地租赁合同明确约定柏荣奇逾期交还土地的，应按逾期100元／天的标准计收柏荣奇违约金。柏荣奇合同到期且收到交通物业公司收回土地通知后仍未及时交还土地，应承担违约责任。原审法院依照柏荣奇的申请对违约金予以调整，将违约金调整为从2013年9月21日起以年租金标准8000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算并无不当，本院予以维持。
关于赔偿损失的问题。柏荣奇于二审期间要求交通物业公司向黄月梅支付财产损失补偿及搬迁补偿费用，该诉讼请求没有明确的损失数额，属于诉讼请求不明确，柏荣奇要求交通物业公司向黄月梅赔偿损失没有法律依据，另该诉讼请求亦未在原审阶段提出，不属于二审法院审理范围，本院不予审理。
关于律师费由何方承担的问题。土地租赁协议书已作明确约定，交通物业公司亦提交《诉讼委托代理合同》及律师费发票予以证实实际产生的律师费，故柏荣奇上诉认为不应由其承担交通物业公司律师费的意见，本院亦不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人柏荣奇与上诉人黄月梅的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费188元（柏荣奇、黄月梅各预交94元），由上诉人柏荣奇、上诉人黄月梅各自负担94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 林 俊