陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0928民初287号
原告：汤中果，男，1984年3月25日出生，汉族，城镇居民，住旬阳县城关镇。
委托诉讼代理人：陈胜军，陕西智圣律师事务所律师。
被告：陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司。公司住所地：旬阳县城关镇瑞莲小区*号楼*单元**楼。统一社会信用代码91610928570658787X。
代表人：马祥嘉，该公司负责人。
被告：陕西庆豪实业发展有限公司。公司住所地：陕西省西安市雁塔区小寨西路**号****室。统一社会信用代码916100006949464220。
法定代表人：马祥吉，陕西庆豪实业发展有限公司经理。
第三人：李根生，男，1948年1月3日出生，汉族，住旬阳县城区。
原告汤中果与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司、陕西庆豪实业发展有限公司，第三人李根生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤中果及其委托诉讼代理人陈胜军，被告陕西庆豪实业发展有限公司的法定代表人马祥吉，第三人李根生到庭参加了诉讼。被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤中果向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即交付原告购买的两套房屋（位于旬阳县小河北社区灵岩路501号楼2401室和2402室）；2、判令被告依据合同约定为原告办理上述房屋所有权登记；3、判令被告支付违约金按原告实际交付房屋价款的万分之一计算。诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月28日，原告与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司签订房屋买卖合同，合同编号ZG2015-31号和ZG2015-32，购买被告开发的位于旬阳县小河北灵岩路501号楼2401室（面积120.8平方米，总价款257948.00元）和2404室（面积93.87平方米，总价款200443.00元）房屋两套，并在旬阳县房地产业管理局办理了商品房买卖合同备案。约定被告应于2015年12月31日前交付房屋。2016年1月18日，原告向被告支付房屋价款共计434658.00元。被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司为原告出具了收据一张，但一直未实际交付房屋，亦未按合同约定办理房屋所有权转移登记。2016年10月26日，因被告在房屋建设过程中缺乏资金，致工程停滞，后经业主与房管局协商，选出三名业主代表收集部分尾款将房屋建设全部完工，其中原告又支付了10000.00元尾款。截止2016年10月26日，共计向被告支付房屋价款444658.00元。现房屋已全部完工，并交付部分业主装修入住，被告却推脱拒不交付原告购买的房屋。
被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司（简称：庆豪旬阳分公司）、陕西庆豪实业发展有限公司辩称，一、汤中果与被告签订的《房屋买卖合同》是有效的。被告开发建设旬阳县城关镇小河北周家沟口山水家园项目，以庆豪公司名义取得旬国用（2011）第35号土地使用证、（2012）-64建设用地规划许可证、建字（2012）-179号建设工程规划许可证；以庆豪旬阳分公司名义取得（2013）第13号建设工程施工许可证、旬房预售（2013）第9号商品房预售许可证。2015年12月28日双方签订ZG2015-31、GZ2015-32《房屋买卖合同》，约定将该项目401、404室两套房屋卖给原告，共计合同价款458391.00元。至今原告将401室房屋价款已经交清，404室房屋价款257948.00元已交244215.00元，欠13733.00元未交清。二、被告已经履行了向原告交付401室的义务。2016年10月份，山水家园水电安装到位后，经住建局同意，已经向部分业主交付电卡，部分业主也进行装修和入住。原告也领取了401室电卡，视为被告已经履行了交付义务。404室未交付的原因是原告未交清房款。三、房屋交付违约金商请免除。双方于2015年12月28日签署《房屋买卖合同》，约定同年12月31日交付房屋，这在事实上存在不可能性，且被告在签订合同时资金出现问题，才在旬阳县物价局给被告的商品房销售价格申报备案批复的限价基础上已经每平方降低一千余元。同一日，应原告要求，就预售合同到房产局进行登记备案。鉴于被告目前的实际，从买卖公平的原则上商请原告对违约金主张予以放弃。
第三人李根生向本院提出诉讼请求，1、请求准许参加诉讼；2、确认编号2G2015-34和2G2015-32号房屋买卖合同有效；3、判令第一幢2单元401、404室房归第三人所有并由被告庆豪旬阳分公司协助办理房屋过户登记手续；4、驳回原告的诉讼请求。事实和理由：2015年10月12日，第三人李根生与陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司签订了编号为2G2015-34和2G2015-32号房屋买卖合同（同时签订6套房屋买卖合同），约定位于小河北周家沟口第一幢2单元404号房（房屋面积93.87平方米，总价款为187740.00元）及第一幢2单元401号房（房屋面积为120.8平方米，总价款为241600.00元）由第三人买受。合同签订后该公司即将房屋交付给第三人，2015年10月14日，庆豪旬阳分公司向第三人出具了收款收据。后，第三人多次去房管局要求网签，但是房管局办公人员告知其该公司资料手续不齐全，无法给网签。为防该两套房出现其他状况，2016年12月份，第三人将该两套房屋的门锁重新装换并一直占用。但是庆豪旬阳分公司一直没有协助申请人办理房屋过户登记手续。综上，第三人认为：汤中果要求被告交付的房屋实际属第三人所有，请求法院依法支持第三人的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原告汤中果提交的证据：
1、原告和被告签订的31、32号《房屋买卖合同》及《商品房买卖合同》。证明：（1）签约时间2015年12月28日（31号合同为404号小套面积93.87平方米，32号为401号大套120.8平方米）。（2）价款（401号257948.00元，404号200443.00元，单价均为2135.33元/平方米），总价款应为：458391.00元，约定2015年12月31日交房。（3）在合同当事人处有总公司法定代表人马祥吉的私章和分公司盖章确认。当事人没有意见，予以采信。
2、原告和被告签订的备案合同（YS0000900和YS0000900）和备案证明（备案号201512280012和201512280013）。证明：（1）备案时间为签订合同当天备案。（2）备案以独立法人总公司名义签订、法定代表人马祥吉确认、总公司盖章确认，表明总公司对以分公司名义签订合同的追认。（3）备案合同在权利瑕疵上做了承诺，表明未抵押、没有出售给除本合同买受人以外的其他人。（4）证明了备案买卖合同的公示力、同时和其他部门联动，出具证明作为办理房屋产权登记，具有公信力，相对于没有备案合同，具有优先性。
被告陕西庆豪实业发展有限公司辩驳，旬阳所有业务包括建筑、销售全部都是马祥嘉办理，自己不清楚。
第三人李根生辩驳，第二被告一直不知道此事，庆豪旬阳分公司不是法人怎么又在卖房，与原告的合同盖的是马祥吉的私章，与我们及其他人签订的合同不同是马祥嘉签章。2015年10月12日我与被告买的房，当时买的时候房子还没有盖起，门还没有安装，我在房子里面还书写此房已出售。后来派出所说房屋别人买了，出警解决。
3、原告提交的购买404房的证据与401房的证据相同，质证意见相同。予以采信。
4、提供山水家园其他业主陈思思、赵行丽与被告签订合同的签字页相同。
5、证明原告履行合同的行为的证据：交款凭证A、借款合同：2014年7月25日庆豪旬阳分公司和原告父亲所签借款合同借款310000.00元，借款期限两年，年息17%，2014年7月26日给分公司副总经理肖文康打款310000.00万元，截止2015年12月2日借款为17个月，本息为384658.00元。B、转账回单及进账单：原告父亲2016年1月18日将50000.00元转入庆豪旬阳分公司的转账回单及进账单，以前是马祥嘉借原告父亲汤仁显的款，后来倒成购房款了。C、收款收据：2016年1月18日庆豪旬阳分公司出具收款收据4346588.00元。D、给孟仕萍打款10000.00元回单：2016年10月26日原告父亲给业主代表孟仕萍打款，用于后续工程（安装电梯等），原告总共交444658.00元。
第三人辩驳，与自己无关。
6、原告代理人调查赵元学笔录：证明由于业主多次上访，工程未完工，主管部门住建局及其它部门要求选出三名代表，赵元学为其中之一，协调代收业主尾款及进行房屋后期建设。原告履行义务，庆豪旬阳分公司认可。第三人撬锁换锁行为是欺骗行为，不能理解为合法占有。
第三人辩驳，2015年10月12日买房时，房屋没有建起，门没有安装，自己在房屋内书写房屋已经出售。三个月后，派出所通知我房屋有人买了，我发现有人装修，我也报警。
7、电卡：庆豪旬阳分公司向原告交付电卡。予以采信。
8、QQ群：原告加入“山水家园”业主QQ群，行使业主的知情权和建议权，属于准业主。
9、2017年1月12日、2017年2月27日城关派出所接处警登记表：证明原告积极行使业主权利，2017年1月12日和2月27日对于第三人非法侵占行为报警处理。合法排除干扰因素。里面都有派出所的签字和领导批复。予以采信。
10、旬阳县住建局《商品房预售许可证》，证明原告在备案和合同的签订都是全面的。予以采信。
二、被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司、陕西庆豪实业发展有限公司提交证据：
1、建设工程施工许可证；
2、规划许可证；
3、用地规划许可证；
4、旬阳县物价局《关于商品房销售价格申报备案的批复》公函。上述证据二证明建设、销售合法，予以采信。
三、第三人李根生提交证据：
1、与被告签订401、404房屋买卖合同。合同中缝加盖分公司合同专用章，签字处加盖马祥嘉私章。2、收款收据，加盖分公司财务专用章。
原告辩驳：对合同文本没意见，对合同的真实性有两点质疑，原告的合同有马祥吉的签章及公司的签章，骑缝章都有，第三人合同有马祥嘉的签章，没有公司的任何印章。该合同不符合签订合同的惯例，马祥嘉没有卖房的意思。对合同签订的过程，最后应该有公司公章来确认，这才是公司的行为，所以说这个合同没有成立没有效力。原告认为还存在其它关系，与本案有关的这两套房子，网签之后才确定有效力，这些都是马祥嘉的个人行为。尽管有收款凭证，不能确认他实际是否交款。
3、旬阳县城建局的证明。证明旬阳网签的开始时间，自己买房时未开展网签，只能手签。
原告辩驳，网签在当事人买房后几天就网签了。
上述证据三，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案基本事实如下：
陕西庆豪实业发展有限公司于2011年3月9日成立陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司，并委托庆豪旬阳分公司办理建设、销售旬阳商品房的所有业务，马祥嘉任负责人。2011年4月至2013年5月期间，被告庆豪旬阳分公司分别取得位于旬阳县城关镇小河北社区灵岩路501号“山水家园”项目建设用地，并经建设主管部门颁发建设工程施工许可证、规划许可证、用地规划许可证。工程于2015年10月基本建设完工，被告庆豪旬阳分公司分别向主管机关报请商品房预售许可并取得《商品房预售许可证》，向物价部门报备销售商品房。2015年10月12日，被告庆豪旬阳分公司因向第三人借款未偿还，双方协商用出售房屋抵偿所借款。第三人李根生与被告庆豪旬阳分公司负责人马祥嘉签订了编号2G2015-34和2G2015-32号房屋买卖合同，加盖马祥嘉私章，合同中缝、房屋平面图处均加盖庆豪旬阳分公司合同专用章。合同约定将位于小河北周家沟口山水家园第一幢2单元404号房，房屋面积93.87平方米，总价款为187740.00元；第一幢2单元401号房，房屋面积为120.8平方米，总价款为241600.00元，由第三人买受。2015年10月14日，庆豪旬阳分公司向第三人李根生出具了收款收据，加盖财务专用章。后因资料不全，未办理网签。2015年12月28日，原告汤中果与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司签订房屋买卖合同，合同编号ZG2015-31号和ZG2015-32，购买被告开发的位于旬阳县小河北灵岩路501号楼2401室，面积120.8平方米，总价款257948.00元；2404室，面积93.87平方米，总价款200443.00元；约定被告应于2015年12月31日前交付房屋；合同加盖庆豪旬阳分公司合同专用章，马祥吉私章，合同中缝、房屋平面图处均加盖庆豪旬阳分公司合同专用章。2016年1月28日，原、被告在旬阳县房地产业管理局办理了商品房预售合同登记备案。庆豪旬阳分公司于2014年7月25日向原告的父亲汤仁果借款310000.00元，后将此借款及利息转为汤中果的购房款。2016年1月18日，原告向被告支付房屋价款共计434658.00元，尚余13733.00元未付。被告庆豪旬阳分公司为原告出具收据。后原告汤中果与第三人因所购买房屋为同一房屋，发生争议，并报警。
本院认为，《中华人民共和国物权法》采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案当事人签订的房屋买卖合同，均就债权达成合意，其交款方式都是以借款抵交购房款。第三人李根生与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司负责人马祥嘉签订的房屋买卖合同，落款处虽未加盖合同专用章，但合同文本中缝、房屋平面图处均加盖庆豪旬阳分公司合同专用章，其房屋买卖行为均在被告陕西庆豪实业发展有限公司授权范围内，且收款收据加盖被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司财务专用章，其行为均符合合同成立的要件，当事人未办理登记备案手续并不必然影响合同的效力，因此第三人李根生与被告庆豪旬阳分公司签订的房屋买卖合同合法、有效。但因其未办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，原告及第三人在该房产办理过户登记手续之前，均不享有房屋所有权。被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司在与第三人订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给原告人汤中果，并办理了登记备案，所签合同也应认定为有效。登记备案，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，其对登记之后的发生物权效力。但对登记之前已经成立的合同不具有排他请求权。出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，如果各买受人均未合法占有房屋的，人民法院依法应当支持买卖合同成立生效时间在先的买受人要求办理物权登记手续的诉请。本案中，两份合同均属有效合同，且原告和第三人均未合法占有争议房屋。第三人的买卖合同成立生效时间在先，因此，本院依法应当支持其相关诉请。原告的诉请，本院不能支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。据此，原告可另案向被告主张承担违约责任。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：
一、第三人李根生与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司签订的2G2015-34和2G2015-32号房屋买卖合同合法、有效，继续履行。
二、限被告陕西庆豪实业发展有限公司在本判决生效后十日内协助第三人李根生办理旬阳县小河北灵岩路501号第一幢2单元2401室、2404室房屋登记过户手续。
三、驳回原告汤中果的诉讼请求。
四、驳回第三人李根生的其他诉讼请求。
案件受理费8176.00元，由被告陕西庆豪实业发展有限公司负担8176.00元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判员 吴忠强
二〇一七年四月二十一日
书记员 向 贇
附《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。