河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫05民终67号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王森，男，1983年6月25日出生，汉族，住�阳市文峰区。
委托诉讼代理人：王法成，男，1945年7月27日出生，汉族，住址同上，系王森岳父。
委托诉讼代理人：元九云，女，1956年11月17日出生，汉族，住址同上，系王森母亲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南龙宇物业服务有限责任公司，住所地安阳市殷都区纺织西路。
法定代表人：李爱忠，董事长。
委托诉讼代理人：彭青风，女，该公司员工，住安阳市。
委托诉讼代理人：孙宝玲，女，该公司员工，住安阳市北关区。
上诉人王森因与被上诉人河南龙宇物业服务有限责任公司（以下简称龙宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2016）豫0502民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王森上诉请求：1、撤销原判；2、判令被上诉人退还上诉人物业服务收费与装修管理费重复收费部分876元；3、依法判令因被上诉人赔偿损失损失9110元；4、判令上诉人与被上诉人的物业服务合同无效，上诉人无需对被上诉人支付物业服务费。事实和理由：1、物业公司收取物业管理费与装修管理费属重复性收费，违背了相关法律法规，要求物业公司返还所重复收取的装修管理费876元。2、物业费起止时间判决不明确，表达含糊不清。事实是2011年7月10日上诉人被迫交纳物业费时，因小区前期道路未硬化、基础设施配套不齐全，物业服务收费开始时间应推迟，物业收费人员孟会计在收据上注明物业服务时间从2011年8月1日起开始计算。因被上诉人未对上诉人提供物业服务，服务过程中拒绝对上诉人进行物业服务，故上诉人第一年以后未交物业费，由此可认为第一年以后双方不存在物业服务合同关系。综上所述上诉人认为该合同为无效合同，第一年以后并未形成事实上的物业服务合同关系。依据被上诉人诉说2011年10月25日与安阳丛台房地产开发有限公司签订《安阳市银鹭花园物业服务合同》，并从2011年10月25日起服务安阳市银鹭花园业主，故计算物业管理费也应从2011年10月25日以后计算。3、为加强安全防护，上诉人在窗户上安装防盗网，2012年5月10日第二次安装防盗网，再次遭到物业公司恶意阻拦，并断水断电，本次误工费300元。4、2014年7月8日晚上，家中被盗，经案件侦查大队调查取证，小偷正是从物业强行阻拦安装防盗网窗户入室内盗窃，现金损失2700元。2014年7月8日被盗后，才同意安装防盗网，安装费用300元。2014年8月15日，地下室接连被盗，损失160元。2015年5月3日，上诉人汽车在小区被人恶意划伤，损失300元。5、因小高�二楼下水道为最低层，厨房下水道于2012年-2015年先后堵塞四次，物业工作人员均以未缴纳物业费为由，拒绝服务。由于未及时维修下水道，致使污水横溢满屋，造成财产损失1190元（疏通费：4次x80元/次=320元，火碱：70元，厨房物品、室内浸泡及清理费4次x200元=800元）。2016年堵塞2次疏通费200元，更换管道1500元。6、被上诉人在为上诉人提供物业服务中，给上诉人及家人精神带来较大损失，数月未上班，参照安阳市最低工资标准每月1600元，要求被上诉人赔偿上诉人精神抚慰金1600元。7、2016年7月19日下雨，被上诉人做为物业管理企业对小区无整体防汛意识，雨水较大时无应对措施，造成上诉人地下室浸水淹没，室内存放复印纸、棉花、图纸、书籍、电器等物品受水浸泡，直接经济损失860元。8、2015年5月3日，上诉人的汽车在小区被人恶意划伤，损失300元。
龙宇物业辩称，前期装修的管理费和广义的物业费不同，装修期间电梯使用，运输建筑材料、建筑垃圾，这是正常产生的费用。上诉人虽然没有交物业费，其他服务一样没有停止。关于管道问题，每家每户的管道2楼往上是共有的，出现堵塞，共有的10户应共同出资维修，头一次堵塞我让楼管看了，可以楼上楼下结合。楼道之外的物业公司管理范围，楼道之内的是业主的，管道也是属于室内的管道，这个不在物业管理范围之内。对维修照片没有意见，确实有两次维修这个事。开发商提供的预测面积是146，后来房管局提供了面积，面积有差别。虽然上诉人不承认物业服务关系，但是其享受了物业服务，事实上形成了物业合同关系。被上诉人是经过招投标的，有相关文件。应按政府指导价，参照安政文【2015】70号文件。物业有监控，也许不是很清，但是有设施设备，这是开发�提供的，我们是根据现实情况管理。窗户可能没有关，可能造成小偷进入，物业公司已经加强管理了，每天都会提醒业主管好门窗，正常巡逻，正常有监控。
龙宇物业向一审法院起诉请求：判令被告支付安阳市文峰区文明大道东段458号银鹭花园6号楼3单元202户物业服务费6591元（期限：2012年7月10日-2015年7月10日止按照面积145.32平方米，收费标注每月每平方1.26元，36个月），及违约金24170元（根据协议规定按36个月，每天千分之一）。
王森向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉原告与反诉被告的物业服务合同无效，反诉人无需对被反诉人支付物业服务费；2.依法判令因被反诉人在物业收费中多收取2288元（装修保证金1000元，装修管理费1288元，共计2288元）费用退还给反诉人；3.被反诉人在物业服务中的过失、过错，造成反诉人经济损失9110元（家里�盗2700元，防盗网损失600元，地下室被盗160元，更换下水道2890元包括下水道疏通和厨房主下水管道，汽车在小区划伤300元，家里被盗带来的精神压力赔偿1600元，地下室被雨水泡860元）。
一审法院认定事实：被告王森系银鹭花园小区6号楼3单元202号房屋业主，该房屋建筑面积为145.32平方米。原告系该小区的物业服务企业。2011年7月10日，原、被告签订了《物业管理服务协议》一份，约定商业及住宅二层（含二层）以上的物业管理服务费按照建筑面积每平方米每月1.26元收取，首次费用在业主领取钥匙时交纳一年物业费，费用到期当月的1-10日收取下年度全年的物业管理费和其他费用，以此类推，逾期未交纳的，从逾期之日起每天加收1%的违约金。被告于协议签订当日交纳装修违约保证金1000元及一年的物业管理服务费2207.52元，期限从2011年8月1日起至2012年7月31日止，之后未再交纳过物业管理服务费用。被告在入住后曾先后两次雇人安装外置式防盗网，但原告认为其安装违反了管理规定而予以阻止，以致均未能安装。2014年7月8日，被告家中被盗，报警后，公安机关于2014年7月9日进行了立案受理。
一审法院认为，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业管理公司，被告作为小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告亦实际享受了该服务，故被告应当按照《物业管理服务协议》的约定向原告交纳相应的物业管理服务费用，但因原告并未尽到安全管理义务，对被告家中被盗负有一定的过错，故可适当减轻被告交纳物业管理服务费用的义务，一审法院酌定由被告按照80%的比例予以交纳，原告起诉要求的2012年7月10日至2012年7月31日的费用已在2011年7月10日缴纳，故物业服务费应为5244元（1.26�/月/平方米×145.32平方米×2年344天×80%=5244元）。原告在明知被告拒不交纳物业管理服务费用后，未及时采取适当措施予以应对，而是在长达3年之久才向法院提起诉讼，故原告无权就扩大的损失主张权利，且原告提供的物业服务也存在部分瑕疵，以致使被告不愿交纳物业管理服务费用，故综合考量，原告主张的违约金不予支持。被告王森辩称，其并未和原告签订过物业服务合同，原告提供的物业服务合同为虚假代签合同，因被告王森于2011年7月10日已向原告交纳了一年的物业管理服务费用及相关装修费用，并从原告处领取了房屋钥匙，故由此可知被告王森对系由原告向其所住小区提供物业服务是明知的，且其按照《物业管理服务协议》的约定交纳了上述费用，故即使《物业管理服务协议》上的签名不是被告王森本人所签，其对该协议也应是明知的，况且原、被告�方也已经形成了事实上的物业服务合同关系，故对该辩称，不予采信。反诉原告主张反诉被告退还装修违约保证金1000元，符合法律规定，且反诉被告也同意返还，故反诉被告应当返还反诉原告装修违约保证金1000元。反诉原告主张的其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告王森于本判决生效之日起十日内支付原告河南龙宇物业服务有限责任公司物业管理服务费人民币5244元；二、反诉被告河南龙宇物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告王森装修违约保证金1000元；三、驳回原告河南龙宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王森的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，反诉费42元，龙宇物业负担562元，王森负担50元。
二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致外，另查明，2012年-2015年上诉人厨房共用下水道先后堵塞四次，造成财产损失1190元（疏通4次x80元/次=320元，火碱70元，厨房物品、室内浸泡及清理费4次x200元=800元）。2016年上诉人厨房共用下水道堵塞二次，上诉人更换管道花费1500元，支付疏通费200元。
本院认为，上诉人王森作为业主与被上诉人龙宇物业之间形成物业服务合同关系，双方应当按照物业服务合同履行各自义务。一、上诉人王森作为业主于2011年7月10日向被上诉人龙宇物业交纳了一年的物业管理服务费用及相关装修费用，并从原告处领取了房屋钥匙，上诉人王森对被上诉人向其所住小区提供物业服务是明知的，即使《物业管理服务协议》上的签名不是王森本人所签，其对物业服务协议也应是明知的，故双方形成了事实上的物业服务合同关系。2、上诉人王森房屋厨房共用下水道先后堵塞六次，根据物业服务合同及业主临时管理规约，共用的上下水管道属于被上诉人维护和管理范围，因被上诉人没有尽到维护和管理，并结合上诉人家中被盗，可以认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，故应当适当减免上诉人交纳物业服务费用，本院酌定由上诉人王森按照60%的比例予以交纳，原告起诉要求2012年7月10日至2015年7月10日的物业服务费，因龙宇物业收取王森第一年的物业服务费收据明�载明期限为2011年8月1日至2012年7月31日，故王森需交纳2012年8月1日至2015年7月10日的物业服务费3879元（1.26元/月/平方米×145.32平方米×2年344天×60%=3879元）。被上诉人提供服务具有瑕疵，其违约金的诉讼请求不予支持。王森上诉称被上诉人从2011年10月25日起服务安阳市银鹭花园业主，故计算物业管理费也应从2011年10月25日以后计算，但因双方实际形成物业服务，王森没有诉求撤销或变更该期间费用，且超过权利行使期间，故该项主张不予支持。3、因被上诉人没有尽到对共用的上下水管道维护和管理，上诉人王森2012年-2015年厨房共用下水道先后堵塞四次，造成财产损失1190元（疏通4次x80元/次=320元，火碱70元，厨房物品、室内浸泡及清理费4次x200元=800元），2016年厨房共用下水道堵塞二次，上诉人更换管道花费1500元，支付疏通费200元，以上共计2890元，被上诉人龙宇物业�当赔偿。4、被上诉人龙宇物业收取装修服务费用，不违反法律及建设部《装饰装修管理办法》，王森要求退还装修服务费876元，理由不足。5、王森要求的房屋被盗损失2700元，地下室被盗损失160元，地下室水淹损失860元，汽车划伤损失300元，不能证明与龙宇物业具有法律上的因果关系；王森要求赔偿精神抚慰金1600元，不能证明其受到精神损害及与龙宇物业具有法律上的因果关系。王森的上述主张，本院不予支持。6、王森要求赔偿安装防盗网损失600问题，龙宇物业为小区统一物业管理禁止安装，并无过错，之后王森自用安装花费300元，应当自行承担。
综上所述，王森的上诉请求部分成立，予以支持;一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省安阳�文峰区人民法院（2016）豫0502民初3647号民事判决第二项“反诉被告河南龙宇物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告王森装修违约保证金1000元”；
二、撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2016）豫0502民初3647号民事判决第三、四项“三、驳回原告河南龙宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王森的其他反诉请求”；
三、变更河南省安阳市文峰区人民法院（2016）豫0502民初3647号民事判决第一项为“被告王森于本判决生效之日起十日内支付原告河南龙宇物业服务有限责任公司物业管理服务费人民币3879元”；
四、河南龙宇物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿王森2890元；
五、驳回河南龙宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回王森的其他反诉请求。
如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费570元，反诉费42元，龙宇物业负担562元，王森负担50元。二审案件受理费50元，龙宇物业负担20元，王森负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 张 静
审判员 付文华
审判员 张利平
二〇一八年三月三十日
书记员 张文科