北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初22631号原告：郭仓旭，男，1991年9月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京中誉信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区祁家豁子2号（南院）10号楼529室。法定代表人：张志慧，总经理。委托诉讼代理人：蒲立辉，男，1985年1月6日出生，汉族，北京中誉信诚房地产经纪有限公司主管。原告郭仓旭与被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司（以下简称中誉信诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭仓旭，被告中誉信诚公司的诉讼代理人蒲立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭仓旭向本院提出诉讼请求：1、退还郭仓旭全部的租房押金4500元；2、本案全部诉讼费用由中誉信诚公司承担。诉讼过程中，郭仓旭放弃部分诉讼请求，仅主张中誉信诚公司返还租房押金4050元。事实和理由：2015年11月15日郭仓旭通过中誉信诚公司租赁了北京市海淀区小营东路17号院1号楼五单元501室居住，合同期为一年。合同期满以后，中誉信诚公司一直未退还郭仓旭租房押金4500元。郭仓旭曾经到中誉信诚公司追讨过租房押金，但中誉信诚公司拒绝归还。中誉信诚公司辩称：中誉信诚公司未退还押金是因为：第一，郭仓旭水费超期未结，依据合同是应当承担违约责任的；第二，郭仓旭到期后还没有搬走，超期了几天，合同上也是明确约定了不会办理退还押金的。综上中誉信诚公司没有退还郭仓旭押金。中誉信诚公司提出反诉请求：郭仓旭给付违约金9000元。反诉事实和理由：根据双方合同约定的第10条第4款第2项，郭仓旭欠缴水费超过三个月，其应当承担合同约定的违约责任，即合同第11条，按照月租金的200%承担违约责任，给付中誉信诚公司违约金9000元。郭仓旭针对中誉信诚公司的反诉请求辩称：涉案的小区为老旧小区，只能去物业处交纳水费。郭仓旭的上班时间和小区物业的上班时间一致，等郭仓旭下班回家交纳水费的时候，物业已经下班了，这才造成了拖欠水费的情况。郭仓旭于2016年10月9日晚上9:49，通过微信直接转账给了中誉信诚公司的员工蒲立辉，结清了所有水费。另外，郭仓旭确实存在逾期交房的情况，但只逾期了3天。虽然郭仓旭存在违约行为，但郭仓旭认为中誉信诚公司直接扣除全部押金的违约标准过高，郭仓旭愿意在其本诉诉讼请求中扣除逾期交房3天对应的房租，即每天150元，扣除450元，郭仓旭只要求中誉信诚公司返还4050元的押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、中誉信诚公司提交的证据1、房租水电煤气收费证，证明郭仓旭自租赁房屋开始直至2016年10月12日止都未曾结算交纳过水费，直到2016年10月13日，郭仓旭才把钱转交给中誉信诚公司，由中誉信诚公司代替郭仓旭去交纳水费。郭仓旭对该证据真实性不认可，该票据上所记载的水费金额为1030元，物业费176元，而郭仓旭于2016年10月9日向中誉信诚公司转账的水费金额为1647元。郭仓旭并未提交相反证据证明房租水电煤气收费证上所加盖的公章存在虚假，且该证据能够反映涉案租赁房屋水费交纳情况，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，中誉信诚公司（甲方）与郭仓旭（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同载明：乙方向甲方租赁位于北京市海淀区小营东路的房屋用于居住，房屋租赁期自2015年11月5日至2016年10月25日，租金标准为4500元每月（30天），房屋租金交付方式为押一月付三月。房屋租赁保证金为4500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，如有剩余部分应如数返还乙方。合同第五条第（二）款约定：乙方交付保证金仅作担保用途：1、用于乙方迟交房租的滞纳金与损坏房屋或房间内附属设施的赔偿；2、用于乙方不能按时缴纳房间内所产生的水、电、气、电话、宽带等应由乙方所缴纳费用欠费的垫付。合同第十条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回涉案房屋，并由乙方承担违约责任：2、不按时交纳房间内所产生水、电、气等各项费用，欠费超过三个月的。乙方有本合同第十条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且按月租金的200％向甲方支付违约金。乙方应在合同到期后提前十二小时办理房屋交接手续，交回房门钥匙（卡）并签署退房确认单，未签署退房确认或未移交房门钥匙（卡）的公司不予办理退房手续保证金不予退还。在租赁合同附件合住公约中约定室内各项费用按人头均摊，并每二个月内结算一次，如违反公约中关于权利义务的规定，则中誉信诚公司有权按照月租金的200％主张违约责任。同日，中誉信诚公司向郭仓旭开具收条，载明：收到海淀区小营东路租赁房屋的押金4500元。庭审中，郭仓旭与中誉信诚公司均认可目前郭仓旭已交纳所欠付的水费、电费、煤气费；涉案租赁房屋已于2016年10月28日办理交接手续；郭仓旭迟延交房三天。本院认为：郭仓旭与中誉信诚公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据一般交易惯例及双方签订的《北京市房屋租赁合同》第五条第（二）款约定：4500元的房租押金仅作为担保用途：1、用于郭仓旭迟交房租的滞纳金与损坏房屋或房间内附属设施的赔偿；2、用于郭仓旭不能按时交纳房间内所产生的水、电、气、电话、宽带等应由乙方所缴纳费用欠费的垫付。本案中，双方均认可郭仓旭迟延三日交付房屋，延迟三日所对应的450元房租应从房租押金中扣除，郭仓旭亦自愿从4500元的房租押金中扣除三日房租450元，除此以外，郭仓旭就租赁期间发生的水电煤气等费用均已缴清，故郭仓旭要求中誉信诚公司返还4050元房租押金的诉讼请求有事实与法律依据，本院依法予以支持。关于中誉信诚公司的反诉请求，根据租赁合同及合住公约中关于水电煤气费结算时间的约定，郭仓旭应每二个月缴纳一次水电费，但其直至10月份才通过中誉信诚公司将欠付的水电费缴清，应属违约，其应承担相应的违约责任。庭审中，郭仓旭提出合同中约定的违约金过高，对此，本院认为郭仓旭虽然存在迟延三个月以上交纳水电煤气费用的违约行为，但该行为并未对中誉信诚公司造成实际损失，中誉信诚公司虽然主张郭仓旭的违约行为导致涉案房屋所有人上涨房租给公司带来损失，但其并未提交相关证据证明该损失与郭仓旭行为之间存在因果关系，且双方在庭审中均认可郭仓旭已结清所有水电煤气费用，并不存在其他损失，故本院认为中誉信诚公司主张郭仓旭给付违约金9000元的标准过高，考虑到违约金补偿性与惩罚性的特点，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院酌定郭仓旭给付中誉信诚公司违约金300元，超出部分违约金要求过高，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郭仓旭房租押金四千零五十元；二、原告郭仓旭于本判决生效之日起七日内给付被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司违约金三百元；三、上述一、二两项给付义务相互折抵后，被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告郭仓旭房租押金三千七百五十元；四、驳回被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司负担。反诉费二十五元，由被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  叶舜尧二〇一七年六月二十九日书记员  朱 珺