湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终905号
上诉人（原审被告）李丽林。
委托代理人颜剑。
被上诉人（原审原告）湖南深通北斗智能科技有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五里牌五一大道158号潇湘国际2325-2326号房。
法定代表人常琪，董事长。
委托代理人罗军，湖南普特律师事务所律师。
上诉人李丽林与被上诉人湖南深通北斗智能科技有限公司（以下简称深通公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2015年8月13日作出（2014）芙民初字第4000号民事判决。李丽林不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年8月，深通公司与芙蓉区五一大道158号和谐潇湘大厦2325-2329号房屋业主分别签订租赁合同，租赁2325-2329号共五间房屋作为公司的经营场所。李丽林系2328号房屋的所有人，其委托李冉林代为签订2328号房的租赁合同。2014年8月14日，李丽林与深通公司签订《房屋租赁居间合同》，约定：1、深通公司租赁李丽林位于芙蓉区××大道××大厦××号房屋（权证号码：长房权证芙蓉字第××号）用于办公，租期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，李丽林应于2014年8月18日前将房屋交付给承租方使用，2014年8月18日至2014年8月31日为免租期，用于深通公司进行装修；2、2014年9月1日至2016年8月31日租金为每月3470元，租金按四个月结算，深通公司应于每次租金到期前10天支付租金给李丽林；3、深通公司应在签订合同之日向出租方支付保证金6940元；4、李丽林保证自己有权出租或转租该房屋，保证在租赁期间保持该房屋始终符合约定的用途，该房屋及有关设施处于良好的可正常使用状态，深通公司的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏；5、若因李丽林原因，导致承租方无法按合同约定用途正常使用该房屋的，则深通公司有权单方解除合同并向李丽林进一步追究违约责任。合同签订后，深通公司向李丽林交纳了四个月的房屋租金共计13880元、保证金6940元。2014年8月14日，李丽林的委托人李冉林同其他业主向深通公司作出承诺书，内容为“……上任租户与各房东产生任何纠纷，租户不承担任何责任，业主有义务及时出面进行调解和解除纠纷，不影响租户的正常运作和对该房屋的使用权利。”李丽林及其他房屋业主向深通公司交付房屋后，深通公司对2325-2329号房屋整体进行装修，花费装修费32000元。2014年9月9日起，自称是中南润海（北京）实业有限公司（以下简称中南公司）职工的人员多次在深通公司办公场所2325-2329号房屋滋事、锁门、砸物，严重妨害了深通公司正常的经营活动。2014年10月27日，深通公司因无法在原场所正常经营，另与他人签订房屋租赁合同，承租和谐潇湘大厦2115-2119号房屋作为新的办公场所。深通公司于2014年11月2日花费搬运费440元。另查明，2328号房屋套内建筑面积为41.78平方米。2325-2329号五间房屋的套内建筑面积共计251.63平方米。中南公司是2328号房的前任承租人，因中南公司长期拖欠房屋租金，且经李丽林多次催收未果，李丽林在约定的租赁期限尚未到期的情形下，单方面解除了其与中南公司之间的房屋租赁合同关系，将房屋出租给深通公司。中南公司的办公用品及其它财物仍留放于出租屋内。深通公司诉至原审法院，请求判令：解除深通公司与李丽林签订的《房屋租赁居间合同》；李丽林返还深通公司房屋租金13880元及保证金6940元；李丽林向深通公司支付违约金6940元；李丽林赔偿深通公司经济损失16453元；本案诉讼费由李丽林负担。
原审法院认为：李丽林与深通公司签订的《房屋租赁居间合同》系双方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房屋租赁居间合同》约定“李丽林应保证在租赁期间保持该房屋始终符合约定的用途，该房屋及有关设施处于良好的可正常使用状态，深通公司的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏。若因李丽林原因，导致承租方无法按合同约定用途正常使用该房屋的，则深通公司有权单方解除合同”。深通公司的租赁合同目的即为租赁房屋用作公司的营业场所，李丽林在2328号房屋的前任租户中南公司因房屋租赁一事与其产生矛盾且尚未化解的情形下，又将房屋出租给深通公司，导致深通公司承租房屋后，多次遭到对房屋使用权持有争议的中南公司滋事、砸物且受损较为严重，无法按合同约定用途正常使用租赁房屋从事经营活动，更无法实现合同目的。据此，李丽林未能保证房屋处于正常使用状态，不符合合同约定，深通公司有权按照合同约定解除房屋租赁合同，李丽林应当退还未到期的房屋租金及保证金。原审法院结合深通公司的经营情况及其与他人于2014年10月27日另行签订房屋租赁合同的事实，酌情确定李丽林退还3个月的房屋租金10410元、保证金6940元。深通公司与李丽林未在合同中约定因房屋瑕疵导致合同解除时，李丽林应承担的违约责任，故对深通公司要求李丽林支付违约金6940元的诉讼请求，原审法院对此不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”李丽林与深通公司在合同中特别约定了用于房屋装修的免租期，表明李丽林同意深通公司对房屋进行装修。本案房屋租赁合同的解除是李丽林违反合同约定所致，李丽林应赔偿相应的装饰装修损失。深通公司对2325-2329号共五间房屋进行整体装修后，房屋投入使用的时间较短，而合同约定的租期为三年，因此原审法院对深通公司主张2325-2329号房屋装修费损失为32000元，予以支持。考虑到2325-2329号房屋业主在出租过程中均负有相同之过错，原审法院酌情确定装修费损失32000元，由李丽林根据其所有的2328号房屋套内面积在2325-2329号房屋整体套内建筑面积的所占比例进行赔偿。经核算，李丽林所有的2328号房屋所占比例为16.6%，应赔偿装修费损失5312元。深通公司在合同解除后所产生的搬运费440元，由李丽林按其过错比例承担88元。深通公司因他人侵权行为所造成的玻璃门及门锁等损失，应由侵权人承担损害赔偿责任，其要求李丽林予以赔偿，原审法院不予支持。深通公司主张的员工工资损失，因其未提交工资收条或银行转账凭证，事实依据不足，原审法院不予支持。对深通公司未提交充分证据证实的变更工商登记信息的费用、网络检修工程及电话布线费用等其他经济损失，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、李丽林返还湖南深通北斗智能科技有限公司房屋租金10410元、保证金6940元，共计17350元；二、李丽林赔偿湖南深通北斗智能科技有限公司装修费损失5312元、搬运费88元，共计5400元；三、驳回湖南深通北斗智能科技有限公司要求李丽林支付违约金6940元的诉讼请求；四、驳回湖南深通北斗智能科技有限公司要求李丽林赔偿其他经济损失的诉讼请求。上述一、二项所确定的给付义务，限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费905元，由湖南深通北斗智能科技有限公司承担205元，由李丽林承担700元。
上诉人李丽林不服该判决，上诉称：一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，理由如下：1、深通公司签订房屋租赁合同时，对李丽林房屋存在纠纷知情，显然是自愿承担风险。2、深通公司未提交证据证明案外人的骚扰系李丽林的原因所致。3、深通公司实际使用李丽林房屋三个月，未按照合同约定书面通知李丽林解除合同。4、装修损失明显是虚假的，其签订的装修合同是与个人签订，其损失不应当由李丽林承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用全部由深通公司承担。
被上诉人深通公司答辩称：一、关于李丽林变更诉讼请求不符合法律规定，应当在答辩期间提出。李丽林与深通公司已经构成了事实合同的解除，因此一审法院在判决时就无需针对该方面进行判决。二、一审法院认定李丽林未保障深通公司对该租赁房屋的正常使用，已构成违约，应当依法退还交纳的全部租金和保证金符合事实与法律规定。三、一审法院认定李丽林赔偿深通公司潇湘国际2325-2329号房屋装修损失32000元亦符合法律与事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李丽林的上诉请求应当依法被驳回。
在二审过程中，李丽林向本院提交以下证据：《湖南省人瑞物业管理有限公司潇湘国际服务中心出具的证明》，拟证明：深通公司2014年12月1日前仍占用涉案房屋，从事办公活动。深通公司发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。根据新民诉法规定，单位出具证明的应当有单位负责人签字，且文字记录只能证明里面有人办公，但无法证明里面的办公人员是深通公司。深通公司向本院提交以下证据：《关于湖南深通北斗智能科技有限公司搬离潇湘国际大厦2325-2329号房屋的情况说明》，拟证明：一、房屋租赁纠纷的事实经过及原因；二、深通公司于2014年10月28日搬离了潇湘国际大厦2325-2329号房屋。李丽林发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。一审过程中，深通公司提交的与业主签订的合同时间与该证据显示深通公司搬离的时间相矛盾，该证据不能达到证明目的。本院对李丽林提交的该份证据认证如下：湖南省人瑞物业管理有限公司潇湘国际服务中心出具的证明无法达到证明目的，本院不予采信。本院对深通公司提交的该份证据认证如下：该份证据加盖了湖南省长沙市公安局芙蓉分局五里牌派出所的印章并有当事民警签字确认，故该份证据的真实性，合法性本院予以确认，且该证据与本案具有关联性，本院对该份证据予以采信。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：关于李丽林与深通公司签订的《房屋租赁居间合同》是否解除的问题。李丽林与深通公司签订的《房屋租赁居间合同》约定“李丽林应保证在租赁期间保持该房屋始终符合约定的用途，该房屋及有关设施处于良好的可正常使用状态，深通公司的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏。若因李丽林原因，导致承租方无法按合同约定用途正常使用该房屋的，则深通公司有权单方解除合同”。本案在租赁期内，确实出现前租赁户闹事、打砸事件，李丽林作为出租人未能及时合理解决其与前租户的租赁纠纷，严重影响深通公司对涉案房屋的使用，合同目的已无法实现，符合双方约定的深通公司单方解除合同情形，深通公司有权解除该合同。同时深通公司于2014年10月27日搬离涉案房屋，并与第三方另行签订房屋租赁协议，上述行为亦系深通公司以实际行动单方解除合同。原审判决虽对深通公司要求解除合同的诉讼请求予以了审查和认定，但并未在判项中予以确认，本院予以纠正。
关于李丽林是否应当向深通公司支付装修损失费的问题。深通公司对涉案房屋进行了全面装修，但因出租人李丽林与前租户中南公司因租赁合同纠纷未能得到妥善解决导致李丽林与后租户深通公司合同关系解除，李丽林存在过错，应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定赔偿深通公司在剩余租赁期内装饰装修残值损失。深通公司与严洪春个人签订装修合同，而装修发票系公司开具，但该装修发票能够证明装修事项系涉案房屋二十三楼，装修费用亦与装修合同约定的金额相符。故原审判决李丽林赔偿深通公司相应的装修残值损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏判项，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第4000号民事判决第一、二、三、四项；
二、确认李丽林与湖南深通北斗智能科技有限公司于2014年8月14日签订的《房屋租赁居间合同》于2014年10月27日解除。
本判决所确定的金钱给付义务，限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费905元，二审案件受理费905元，共计1810元，由湖南深通北斗智能科技有限公司承担410元，李丽林承担1400元。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 周卓
二〇一六年八月五日
书记员 范璐
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附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。