吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第1436号原告：延边罗来百货有限公司，所在地延吉市。法定代表人：崔英美，总经理。委托代理人：裴长松，男，朝鲜族，1952年5月2日生，住延吉市。委托代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。被告：金星泰，男，朝鲜族，1982年2月27日生，住延吉市。原告延边罗来百货有限公司（以下简称罗来百货公司）诉被告金星泰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。罗来百货公司的委托代理人裴长松、逯敬以及金星泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗来百货公司诉称：2011年9月29日，罗来百货公司与金星泰签订了《商铺租赁经营协议书》，协议约定罗来百货公司承租金星泰从延吉汉森利延投资有限公司处购买的商铺。商铺由罗来百货公司统一经营管理，罗来百货公司按期向金星泰支付租金。《商铺租赁经营协议书》第三条规定：租赁期限分两个阶段，共计10年；第一阶段自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为固定数额即商铺总价款的8%，该款已给付完毕。第二阶段自2015年5月1日起至2022年4月30日止，租金以商铺总价款8%为基数每年递增1%，2015年5月至2016年4月的租金为商铺总价款的9%，以此类推到2021年5月1日至2022年4月30日止的租金为商铺总价款的15%。金星泰所购买的商铺只是毛坯房。协议签订后，罗来百货公司为履行合同，对河南地下人防工程（商铺）进行了装修，并为商场招商及开业等支付了近1000万元的前期费用，使人防工程（商铺）符合商业经营条件。罗来百货公司在签订协议书时对国际市场交易行情并不十分了解，被韩国人林钟德欺骗，导致商城投入使用后不久就被迫关门停业。罗来百货公司虽然已经严重亏损，但为了维护业户商铺价值及使用价值仍努力招商，但根本不能实现《商铺租赁经营协议书》中约定的租金数额。《商铺租赁经营协议书》中约定的租金远远高于市场客观价值规律，商铺进行任何商品经营所获得的利润均不可能达到协议约定的租金价格，即使商城全部经营收益都支付给业户还有巨大的差额。罗来百货公司认为，协议书约定的11平方米地下商铺租金价格1.7万元，在延吉市场临街的门市租金价格也不能达到这样的标准，何况是地下商铺，明显协议约定的租金价格显失公平，罗来百货公司在签订该协议时也存在重大误解。为此，罗来百货公司多次与业主协商降低租金价格，但一直协商未果。另外，《商铺租赁经营协议书》第七条第一款第二项、第二款第一项中均约定了两倍违约金，约定重复且显失公平，违约金远远大于罗来百货公司违约可能给金星泰造成的实际损失，故请求法院对违约条款予以变更。此外，该两款约定的金星泰解除协议的权利，可能严重损害罗来百货公司的合法权利，也请求解除该条款内容。开庭时，罗来百货公司明确提出的诉讼请求为：一、要求将《商铺租赁经营协议书》约定的第二阶段租赁期间（自2015年5月1日起至2022年4月30日止，共7年）的租金数额均变更为每年2168元；二、要求将《商铺租赁经营协议书》第七条第一款第一项中的违约金比例从0.3%变更为0.1%，并将第七条第一款第二项中的违约金比例均变更为0.1%。金星泰辩称：不同意罗来百货公司的诉讼请求。金星泰认为双方应当按照签订的《商铺租赁经营协议书》内容继续履行。经审理查明：2011年9月29日，罗来百货公司与金星泰签订一份《商铺租赁经营协议书》，主要内容有：金星泰已充分了解所购商铺的租赁协议后，自愿将下列所购商铺租赁给罗来百货公司，罗来百货公司有权对该商铺统一经营或对外转租管理经营，作商业使用；该商铺位于延吉市韩国街项目x区域xxx号，面积为11.88平方米，商铺总价款为192800元；租赁经营期限为10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止，合同期限内，罗来百货公司拥有该商铺的使用权、经营权、转租权及对外出租商铺租金的定价权、收缴权，金星泰拥有收取租金的权利。租赁期分为两个阶段，第一阶段自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为46272元，第二阶段自2015年5月1日起至2022年4月30日止，其每年的年租金依次为17352元、19280元、21208元、23136元、25064元、26992元、28920元。罗来百货公司需按本协议约定的时间如期向金星泰支付其应得的租金；第七条第一款中规定罗来百货公司逾期付款的违约责任。罗来百货公司如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），第一项“逾期在30日之内（含30日），自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，罗来百货公司按日向金星泰支付逾期应付款0.3%的违约金，合同继续履行”。第二项“逾期超过30日后，金星泰有权解除合同。金星泰解除合同的，罗来百货公司按累计应付款的200%向金星泰支付违约金。金星泰愿意继续履行合同的，经金星泰同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，罗来百货公司按日向转让人支付逾期应付款0.5%（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金”。此商铺租赁经营协议仍在履行过程中。认定上述事实的证据有：罗来百货公司的营业执照及组织机构代码证复印件各一份、《商铺租赁经营协议书》复印件一份。本院认为，根据审理查明的案件事实以及罗来百货公司在本院审理的（2015）延民初字第1816号案件中陈述的内容“其工作人员林钟德（韩国国籍，自2012年5月至2013年4月期间，在罗来百货公司处担任主管业务的经理）在2011年与其他工作人员到河南街地下观看商铺后，提出承租后引进韩国商品进行销售的想法（罗来百货公司在本案庭审中，称当时林钟德提出租赁费没问题），至此罗来百货公司决定承租。罗来百货公司与金星泰签订《商铺租赁经营协议书》后，与韩国株式会社签订代理运营及物资供应合同，并从2012年5月至2013年10月末为止经营过从韩国引进的韩国商品，后来因韩国商品价格过高，就未再引进”，能够认定罗来百货公司是为实现本公司的营销策略，在经过前期的准备工作后主动并自愿与金星泰签订《商铺租赁经营协议书》的事实，至此该协议是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议。关于罗来百货公司在庭审中提出签订的协议内容（租金和违约责任）存在显失公平的主张，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”规定，本案中不足以认定一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的情形，故对罗来百货公司提出的两项诉讼请求，本院均不予支持。关于罗来百货公司提供证据（吉林市福润家企业管理有限公司证明、延吉市人民防空办公室的证明材料）证明因协议约定的租赁费过高，多次找延吉市人民防空办公室要求协调降低租金的事实，本院认为罗来百货公司提供的证据对涉案协议的效力不足以产生实质性影响，故不予采信。庭审结束后，对于罗来百货公司提出的鉴定（要求对延吉市天池路与长白路地下人防商场租金价格进行鉴定）和调取证据（要求调取千盛超市、万克隆超市、远航地下超市的租赁合同）的申请，也认为对协议的效力不足以产生实质性影响，故本院不予准许。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告延边罗来百货有限公司的诉讼请求。一审案件受理费230元（原告已预交230元），由原告延边罗来百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 崔 仑审判员 林大海审判员 金 贤二〇一五年十一月十三日书记员 许莲姬