山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第633号
上诉人（原审被告）：胡恩凌，男，汉族，居民。
委托代理人：高洪伟，山东泽鲁律师事务所律师。
委托代理人：朱司贞，山东泽鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郯城县郯城街道东马街居民委员会。住所地：郯城县郯城街道东马街。
法定代表人：马某某，主任。
委托代理人：徐刚，山东力维律师事务所律师。
上诉人胡恩凌因租赁合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2012）郯民初字第2511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告胡恩凌自2006年起租赁原告郯城县郯城街道东马街居民委员会（以下简称东马街居委会）老木材市场6个摊位从事木材经营，并分别向原告交纳了2006年起至2011年元月20日之前的摊位租金。2012年3月12日原告东马街居委会张贴《公示》：通过召开村支两委、三支队伍及全体党员参加的三次会议，决定由集体统一收回32个摊位，并对外公开招标拍租。同年3月18日对外张贴招标公告，2012年4月3日原告东马街居委会通过公开竞标，将该木材市场包括被告经营的共32个摊位经营使用权以222万元价格整体出租给中标人马德国，双方签订了租赁协议书，同年4月4日原告通过公示、书面通知形式告知经营户，于2012年4月27日前从市场内全部搬出。到原告提起诉讼时除被告胡恩凌外其他租赁户均已搬迁出市场，被告胡恩凌以与原告签有20年书面租赁协议为由拒绝搬出，双方酿成纠纷。2012年7月19日原告东马街居委会诉至法院，请求判令解除与被告胡恩凌达成的口头租赁协议。
对上述事实，双方当事人提交如下证据证实：
原告提交的证据及证明对象：1、被告向原告交纳的租赁费票据，证明双方在2012年前存在不定期租赁合同关系；2、招标公告、竞标须知、租赁协议，证明原告已将市场经营权整体招商给马德国，在租赁协议生效之前原告仍享有占有、使用、收益、处分权；3、搬迁通知照片，证明原告已经履行提前通知义务；4、照片一组，证明被告所在的市场经营户除被告未搬迁外，其余的都已经搬迁；5、郯城浩源商贸城证明，证明郯城浩源商贸城从未签订过租赁协议，其管辖的商铺是通过公开竞标竞得，并经过郯城县公证处予以公证，证明被告的租赁合同不真实。
被告质证认为，对证据1租赁费票据无异议，对证据2原告与马德国签订的租赁协议与本案无关联性，被告所持协议在先，原告所持协议部分无效，证据3、4不是张贴在公共场所，没有被告签字认可，不能视为被告放弃继续租赁使用争议的摊位，浩源商贸城隶属于原告所有，证据5属自证，根据证据规则没有法律效力，被告提交的个体工商登记证实经营的场所位于浩源商贸城辖区内。
被告提交的证据及证明对象：1、市场摊位租赁协议，证明协议签订日期为2010年4月1日，租赁期限20年，如甲方违约应当赔偿乙方总投资的相应损失；2、于2010年、2011年交纳的2008年至2011年租赁费的事实，该单据加盖东马街居委会公章；3、浩源商贸有限公司工商登记注册明细，证明原告为公司的投资人，公司经营期限自2007年5月14日至2017年5月9日，证明公司具有独立法人资格；4、公证书及收据，证明原告拒收2012年的租赁费，被告依法向公证处提存租赁费的事实，被告按约定履行了义务；5、被告持有的个体工商户营业执照，证明被告在争执场所具备合法经营权，同时证明该营业场所位于浩源商贸城。
原告质证认为，被告持有的合同涉案标的所有权归属原告全体居民，浩源商贸城并不具有所有权和处分权，其无权与被告签订租赁协议，对租赁费收据无异议，收据公章显示该市场承租方和租金收取人系东马街居委会，对证据3的真实性无异议，但涉案标的属于东马街居委会不属浩源商贸城，浩源商贸城无权对涉案标的进行出租，对公证收费单据无异议，能够证明原被告间存在不定期的租赁关系，原告已经行使解除权，拒收租赁费是原告行使法定权利的表现，被告提交的公证书并不能证明双方存在书面的租赁关系，同时该公证书也证实原告已经明确向被告表明双方的租赁合同关系已经解除，从而证明了原告履行了告知义务。
法院调查郯城浩源商贸有限公司经理胡恩良，证实：浩源商贸有限公司经营管理的范围为原告东马街居委会所有的企业，包括双方当事人争议的摊位原小木材市场。本人于2004年至2011年初在本村任村主任职务，2007年5月至2011年年初任浩源商贸有限公司经理职务，2010年4月1日签订的《市场摊位租赁协议书》是其任职期间与胡恩凌签订的。本人没有签名。
根据原告的申请，法院委托青岛联科司法鉴定所对落款日期2010年4月1日《市场摊位租赁协议书》中的打印内容、“郯城浩源商贸有限公司”公章印文、胡恩凌的签名、指印的形成时间是在2010年4月还是2012年5月后进行鉴定，经该所鉴定，作出（2014）文鉴字第01号司法鉴定意见书，鉴定意见：检材落款时间2010年4月1日《市场摊位租赁协议书》中“郯城浩源商贸有限公司”公章印文应是2011年6月21日之后盖印形成；对检材《市场摊位租赁协议书》中的文字内容、“胡恩凌”手写签名、指印的形成时间鉴定事项，因原告未提供样本材料，故无法做出鉴定意见。
对上述鉴定意见书，原告质证无异议，被告提出异议，认为原告提供的检材，因原告法定代表人马某某只是新当选的村主任，而不是该公司的法定代表人，检材内容不属实，故提出对印章形成时间重新进行鉴定，被告未提交相关证据证明原告提交的检材不真实，对其重新鉴定的申请法院未予准许。
原审法院认为，此案争议的焦点是原、被告之间的租赁合同关系能否解除的问题。原、被告提交的租赁费交款收据显示被告自2006年起至2011年每年向原告交纳摊位租金，证实原、被告之间自2006年即已形成了不定期的租赁合同关系。被告主张自2010年4月1日双方签订了期限为20年的《市场摊位租赁协议书》，双方存在长期的租赁合同关系，但该协议书经司法鉴定，其形成时间系在2011年6月21日之后，协议形成的时间与被告主张合同签订时间不一致，与证人胡恩良证明的本人任职期间与被告签订的协议书证言相矛盾，故该协议书的真实性、合法性存疑，法院对此证据不予采信，被告主张20年的租赁合同关系的事实不能成立。法律规定，租赁合同期限在六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人未约定租赁权或租赁期限不明确的，双方协商不成的，视为不定期租赁。此案被告自2006年按年度向原告交纳租赁费，双方无书面协议，对租赁期限未明确约定，应当视为不定期租赁，故原告主张双方的租赁合同关系为不定期的租赁合同关系的意见，有事实依据，符合法律规定，法院依法予以采纳。不定期租赁合同，当事人随时可以解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。此案原告在提出解除租赁合同之前，已经通过张贴告示、搬迁通知等公开方式，履行了向包括被告在内的小木材市场摊位租赁户提前通知的义务，原告提前告知到其他经营户搬出的期限合理，足以满足被告的搬迁的时间需要，但被告拒不搬出，结合原告东马街居委会已经将该市场经营权整体拍卖的实际，原、被告之间的租赁合同继续履行已经不符合客观实际，故原告请求解除原、被告之间存在的小木材市场6个摊位的租赁协议，法院依法应予支持。被告以存疑未被法院采信的2010年4月1日签订的《市场摊位租赁协议书》为依据主张合同未到期，抗辩不同意解除租赁协议，证据不足，理由不充分，法院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百一十五条、第二百三十二条规定判决：解除原告东马街居委会与被告胡恩凌之间位于小木材市场六个摊位的租赁合同关系。案件受理费2700元，由被告胡恩凌负担。
胡恩凌不服原审判决上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法撤销郯城县人民法院（2012）郯民初字第2511号民事判决书，依法改判或将本案发回重审，上诉费用由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人的诉讼主体不适格，并不具备原告资格，没有诉权。被上诉人只是郯城浩源商贸有限公司的法人股东，上诉人同郯城浩源商贸有限公司签订《市场摊位租赁协议书》后，上诉人和被上诉人双方即不再存在任何法律关系。郯城浩源商贸有限公司是独立法人，上诉人同该公司签订的合同，合同的当事人双方只是上诉人和郯城浩源商贸有限公司，根据合同的相对性，请求确认合同效力的主体只是合同当事人双方，不涉及第三人，被上诉人取代郯城浩源商贸有限公司诉讼地位，主张该合同无效，程序违法，于法无据。二、上诉人同郯城浩源商贸有限公司签订的《市场摊位租赁协议书》自始合法有效。上诉人自原小木材市场成立时起，一直租赁着涉案的六个摊位。上诉人同郯城浩源商贸有限公司签订的《市场摊位租赁协议书》是经郯城浩源商贸有限公司认可的，即便是郯城浩源商贸有限公司后来补盖的公章，也是对合同双方当事人权利义务的确认，并不影响合同的效力。上诉人同郯城浩源商贸有限公司就租赁期限从事先口头商定的方式变更为书面协议，并不违法法律的强制性规定，应当具有法律效力。三、居民委员会主任和有限公司的法定代表人不是同一个概念，承担的法律后果各不相同。居民委员会属于集体组织，有限公司属于经济组织，郯城浩源商贸有限公司的章程规定和相关法律并没有规定有限公司的法定代表人必须是村委会主任。四、一审法院认定上诉人同郯城浩源商贸有限公司签订的20年《市场摊位租赁协议书》并非证人胡恩良本人任职期间内所签订属于认定事实不清。1、在本案中，一审法院对证人胡恩良的法院调查笔录中，胡恩良的任职时间表述如下“自2004年至2011年初在村任主任职务；2007年5月至2011年初任郯城浩源商贸有限公司经理职务”。2、在郯城县人民法院（2012）郯民初字第3410号租赁合同纠纷一案中，证人胡恩良的任职期间表述为“2005年3月至2011年5月，在任职期间还担任村成立的浩源商贸有限公司任法定代表人”。一审法院在没有切实查明该事实情况下，仅凭证人证言这一孤证主观认定《市场摊位租赁协议书》的合同效力明显错误。3、在客观事实上，上诉人同郯城浩源商贸有限公司签订的书面合同是在胡恩良任该公司法定代表人并兼任被上诉人村主任任职期间。根据青岛联科司法鉴定所（2014）文鉴字第01号司法鉴定意见书，该印章经过比对，并非虚假印章。五、一审法院认定上诉人同被上诉人之间的租赁合同继续履行已经不符合客观事实，属于认定事实和认定法律双重错误。在客观事实上，上诉人一直占有着涉案租赁物，具备继续履行同郯城浩源商贸有限公司的租赁协议的条件。在法律上，上诉人签订租赁协议在先，依法应予保护。六、一审法院审理程序违法。1、一审审理期限严重超期。2、鉴定材料的真实合法和完整直接关系着司法鉴定结论质量，青岛联科司法鉴定所（2014）文鉴字第01号司法鉴定意见书，其依据的全部检材，在鉴定之前一审法院并没有组织质证，检材的来源和真实性均未经过原审法院调查核实。3、上诉人同郯城浩源商贸有限公司签订《市场摊位租赁协议书》，在合同当事人郯城浩源商贸有限公司作为本案案外人既没有参加本案诉讼，也没有确认该协议书合同效力的确权之诉这一必经程序的情况下，只是简单的认定该《市场摊位租赁协议书》存疑，对此证据不予采信，明显程序违法，不具有说服力。
被上诉人东马街居委会答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院查明案件事实除与一审法院查明相一致外，还查明，郯城浩源商贸有限公司成立日期为2007年5月14日，法定代表人为胡恩良，股东分别为被上诉人东马街居委会、刘吉林，被上诉人东马街居委会持股比例为96.63%。上诉人胡恩凌于2004年3月2日成立郯城县凌宇门业销售处，郯城县工商行政管理局核准日期为2006年4月12日。
本院认为，综合当事人的上诉请求和答辩意见以及本案相关事实，本案在二审期间争议的焦点是：一、上诉人租赁摊位的时间是2004年还是2006年。二、上诉人与郯城浩源商贸有限公司签订的《市场摊位租赁协议书》是否有效。被上诉人作为原告主体资格是否适格。
对于第一个争议的焦点问题：上诉人主张自2004年起租赁涉案摊位，而被上诉人主张上诉人租赁摊位的时间是2006年。虽然上诉人提交的个体工商户设立登记情况所载明上诉人系2004年3月2日成立郯城县凌宇门业销售处，但根据租赁费交款收据，上诉人胡恩凌自2006年起才开始租赁被上诉人东马街居委会的摊位从事木材经营，在上诉人未提交其他证明相佐证的情况下，不能仅以此个体工商户设立登记来证明租赁摊位的时间。上诉人主张自2004年开始租赁涉案摊位与事实不符，本院不予支持。
对于第二个争议的焦点问题：上诉人自2006年起即开始租赁被上诉人的摊位，双方虽未签订书面租赁合同，但已形成事实上的租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”上诉人与被上诉人之间应为不定期租赁合同。不定期租赁合同的法律后果是，当事人任何一方享有合同的任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在被上诉人提起诉讼之前，其已通过张贴公示及通知的方式通知了上诉人，并给予了合理的搬迁期限，被上诉人请求解除双方租赁协议的请求本院予以支持。上诉人自租赁涉案摊位以来，一直向被上诉人交纳租赁费，被上诉人在收取租赁费后，均向上诉人出具了收款票据，在双方存在口头租赁协议期间，合同主体一方应是郯城县郯城街道东马街居民委员会，故被上诉人作为原告起诉上诉人是适格的原告。上诉人主张其同郯城浩源商贸有限公司签订的书面合同是在胡恩良任该公司法定代表人并兼任被上诉人村主任期间签订。而根据青岛联科司法鉴定所作出的司法鉴定：落款时间为2010年4月1日《市场摊位租赁协议书》中“郯城浩源商贸有限公司”公章印文应是2011年6月21日之后盖印形成；且原审法院在调查胡恩良时，胡恩良称其于2007年5月至2011年年初任郯城浩源商贸有限公司经理职务，2010年4月1日签订的《市场摊位租赁协议书》是其任职期间与胡恩凌签订的，本人没有签名。以上鉴定结论及胡恩良的证言可以认定，《市场摊位租赁协议书》形成的时间与上诉人主张协议的签订时间不一致，胡恩良陈述的任职期间与协议签订的时间也不一致，故不能认定《市场摊位租赁协议书》系在胡恩良任郯城县郯城街道东马街居民委员会主任、郯城浩源商贸有限公司经理期间所签订。上诉人主张鉴定意见书所采用的检材未组织双方质证的请求不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的情形，其请求本院不予支持。上诉人主张其与郯城浩源商贸有限公司存在20年租赁合同，证据不足，上诉人的其他上诉理由如被上诉人无权解除20年租赁合同，被上诉人主体资格不适格等，均系建立在《市场摊位租赁协议书》有法律效力的前提下，由于《市场摊位租赁协议书》基于鉴定结论给予否定性评判，故，上诉人的其他上诉理由也不成立。由于上诉人承租场地多年，已出资进行了建设，被上诉人多年来无异议，村委收回场地用于开发建设，对于上诉人的建筑物应给予相应拆迁补偿，拆迁补偿双方另行协商处理。综上，原审判决认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人胡恩凌负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一四年八月二十日
书记员 杨竣然