云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终3679号
上诉人（原审原告、反诉被告）：晏东琼，女，1983年12月21日生，汉族。
委托代理人：杨皓、郭灿荣，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈继坤，男，1970年2月14日生，汉族。
委托代理人：李姣、古岚，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人晏东琼与被上诉人沈继坤租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
上诉人晏东琼上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回沈继坤的原审反诉请求；三、判令沈继坤赔偿晏东琼因其违约而遭受的各项损失共计219290元，包括水池建设费34090元，机械设备折旧费45000元，机械设备安装费18820元，装修费71380元，停产期间损失净利润30000元，搬迁费20000元；四、沈继坤承担一、二审案件受理费。审理中，上诉人晏东琼明确其第一、二项上诉请求为：一、维持原审判决第一、三、四、六项；二、撤销原审判决第二、五项。事实和理由：沈继坤在向晏东琼出租厂房前已与第三方就厂房拆迁补偿安置达成初步共识，其后单方解除合同，擅自收回租赁物，并已对租赁物进行重大改建，沈继坤的上述行为导致合同无法履行，应认定沈继坤构成根本违约，同时，沈继坤因改建后无法向晏东琼交付合同约定的租赁物，在双方未对租金支付时间进行约定的情况下，晏东琼有权行使同时履行抗辩权，拒绝向其支付租金。此外，沈继坤擅自收回租赁物后拒不返还晏东琼存放于厂房内的财产，系恶意占有，故财物被沈继坤控制期间其遭受的所谓“租金”损失亦无权向晏东琼主张。综上，请求二审人民法院作出公正判决。
被上诉人沈继坤答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回晏东琼的上诉请求。
上诉人晏东琼向一审法院起诉请求：沈继坤赔偿晏东琼因沈继坤违约及单方解除租赁合同而遭受的各项损失共计219290元，包括水池建设费34090元、机械设备折旧费45000元、机械设备安装费18820元、装修费71380元、停产期间损失净利润30000元、搬迁费用20000元。被上诉人沈继坤于一审中提起反诉请求：1、解除双方于2015年7月1日签订的《厂房（仓库）租赁协议》；2、晏东琼支付拖欠的2015年7月1日至2016年8月15日的租金51800元，之后的租金应当持续计算至人民法院生效判决双方租赁合同解除之日止、水电费、卫生费及自逾期支付租金之日起至起诉之日止，按中国人民银行一年期贷款利率计算的违约金；3、晏东琼立即返还沈继坤位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房。
一审法院认定事实：2015年7月1日，晏东琼与沈继坤签订《厂房（仓库）租赁协议》，约定沈继坤将位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房出租给晏东琼，租期5年，自2015年7月1日起至2020年7月1日。租金每年81600元，晏东琼必须在合同期的前一个月支付下一年的全部租赁费用，若晏东琼不能按时交付下一年的租赁费用，沈继坤有权终止本合同。租赁期内的水、电（水费3元/吨、电费1.1元/度）等费用由晏东琼支付，厂房（仓库）修缮等费用由晏东琼支付。如晏东琼改变厂房（仓库）的内部结构、装修或设置对厂房（仓库）结构有影响的设备均须事先征得沈继坤同意。租期满后或因晏东琼责任导致退租的，依附于厂房（仓库）的装修归沈继坤所有。租赁期间，晏东琼未经沈继坤同意将厂房（仓库）转租、转借他人使用及拆改变动厂房（仓库）结构或损害房屋，交付定金后反悔的，定金一律不退还，改变合同约定的租赁用途或利用该厂房（仓库）进行违法活动的，晏东琼应按合同总租金的30%支付沈继坤违约金。协议签订后，沈继坤按约交付晏东琼租赁厂房（仓库）。晏东琼于2015年7月支付沈继坤（2015年7月1日至2016年7月1日）租金2万元，于2015年12月支付租金2万元，其余租金41600元至今未付。晏东琼已付租赁厂房（仓库）2016年1月25日前产生的电费，2016年1月26日后晏东琼租赁厂房（仓库）产生电费12.32元。晏东琼租赁厂房（仓库）期间产生水费2433元。
一审法院认为：晏东琼向沈继坤租赁厂房（仓库），由晏东琼支付沈继坤租金，双方签订《厂房（仓库）租赁协议》系双方真实的意思表示，双方的租赁合同成立并生效，应受法律保护。一、关于违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，出租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。晏东琼拖欠沈继坤租金不付在先，沈继坤据此诉请解除双方租赁协议在后，系晏东琼违约而非沈继坤违约，沈继坤以晏东琼拖欠租金为由解除双方租赁协议有事实及法律依据，依法予以支持。晏东琼主张沈继坤赔偿违约及单方解除租赁合同而遭受的损失无事实及法律依据，且晏东琼未提交有效证据证实其主张，故对晏东琼诉请的水池建设费34090元、机械设备折旧费45000元、机械设备安装费18820元、装修费71380元、停产期间损失净利润30000元、搬迁费用20000元不予支持。二、关于解除合同的问题。沈继坤主张解除双方租赁协议，晏东琼表示同意解除，故对沈继坤诉请解除双方签订的《厂房（仓库）租赁协议》予以支持。三、关于返还租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人解除租赁协议，晏东琼理应返还沈继坤租赁物，故沈继坤诉请晏东琼返还位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房有事实及法律依据，依法予以支持。四、关于租金、水电费、卫生费及违约金的问题。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。晏东琼未按时支付沈继坤租金，违反了上述法律规定，现沈继坤主张晏东琼支付租金有事实及法律依据，依法予以支持。晏东琼在双方租赁合同解除前持续占用租赁物，理应支付沈继坤相应的租金。故对沈继坤诉请晏东琼支付2015年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的租金41600元及2016年7月1日后至一审法院判决双方解除租赁合同之日止的租金予以支持；2、水电费，双方租赁协议约定租期内的水、电等费用由晏东琼支付，现晏东琼未付租期内的电费12.32元、水费2433元，违反双方协议约定，晏东琼理应支付沈继坤电费12.32元、水费2433元，故对沈继坤诉请的水电费予以支持；3、卫生费，因沈继坤未举证证实其主张，故不予支持；4、违约金，双方租赁协议并未对晏东琼拖欠租金应承担的违约责任进行约定，故对沈继坤诉请的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除晏东琼与沈继坤于2015年7月1日签订的《厂房（仓库）租赁协议》；二、晏东琼于判决生效之日起十日内支付沈继坤2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金41600元并按年租金81600元支付自2016年7月1日起至双方《厂房（仓库）租赁协议》解除之日止的租金；三、晏东琼于判决生效之日起十日内支付沈继坤电费12.32元、水费2433元；四、晏东琼于判决生效之日起十日内返还沈继坤位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房；五、驳回晏东琼的诉讼请求；六、驳回沈继坤的其他（反诉）诉讼请求。本诉案件受理费4589元、反诉案件受理费548元，二项合计5137元，由晏东琼承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审判决已确认的案件事实，双方均无异议，本院二审予以确认。同时，二审补充确认：一、根据涉案《厂房（仓库）租赁协议》的约定，租赁面积按800平方米计算，每月每平方米8.5元，合计每年租金81600元；二、晏东琼自2016年2月即未再使用租赁物。涉案租赁物于2016年4月底因中石化输油管道铺设而需要部分拆迁改造（即拆除部分建筑墙体并后退留出安全距离）。自2016年4月至2016年5月期间，沈继坤及其指派人员多次电话联系晏东琼。2016年5月28日，沈继坤因晏东琼拖欠其涉案租金向昆明市公安局官渡分局大板桥派出所报警。晏东琼的设备及物品至今仍放置于涉案租赁物（即过磅房）之内。此外，二审双方存在以下事实争议，即：一、沈继坤是否于2016年1月起即收回租赁物？二、自2016年4月起，晏东琼是否系因租赁物周边的特定原因而无法继续使用租赁物？对此，本院认定如下：一、关于第一个事实争议。本案中，晏东琼虽然主张自2016年1月起，沈继坤即对涉案租赁物断水断电并已实际收回涉案租赁物的事实，但并未提交相应证据予以证实，本院对此不予确认。至于晏东琼同时主张沈继坤擅自更换租赁物门锁，该情形应当视为提前收回租赁物的问题。对此，根据之前已经查明的事实，针对涉案租赁物因管道铺设（退距）改造事宜需要部分拆除租赁物墙体以及剩余租金支付等问题，沈继坤及其指派人员于2016年4月至5月期间多次电话联系晏东琼，虽然晏东琼于庭审中对于沈继坤主张的上述通话目的及其内容予以否认，但未能提交其他证据予以反驳，故基于涉案租赁物仅为部分改造的客观实际，本院对于沈继坤主张的于2016年1月至5月期间电话通知晏东琼交付剩余租金以及协商租赁物（部分）改造后的后续事宜未果的事实予以确认。同时，正因为涉案租赁物部分墙体拆除（退距），现沈继坤主张其重新砌墙并更换新门（含门锁）的理由应符合客观实际，而晏东琼未能进一步证实沈继坤存在无理由拒绝向其交付新换门锁钥匙加之晏东琼的设备及物品仍放置于租赁场地的情况下，其关于沈继坤已提前收回租赁物的主张亦不成立，本院不予确认。关于第二个事实争议。本案中，虽然晏东琼主张其自2016年4月即无法继续租用租赁物的原因系新铺设的输油管道距离租赁物较近且不能重物碾压，因租赁用途系经营洗涤业务，常有重物进出场地，故客观上无法继续正常经营，但是，由于晏东琼对其租赁期间常有重物进出的事实未能提交证据证实，况且，晏东琼对其自2016年2月已未再使用租赁物的事实不能作出合理解释(及相应举证证实)，即在不能合理排除晏东琼系因其自身原因而在2016年2月之后未再使用租赁物的情况下，其就该事实争议的上述主张不能成立，本院亦不予确认。
归纳双方诉辩主张，本案争议焦点在于：晏东琼及沈继坤是否存在违约行为及其违约责任如何承担？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，基于涉案《厂房（仓库）租赁协议》的订立时间以及约定租期的起始时间同一，即均为2015年7月1日的事实，并结合合同关于“合同期的前一个月支付下一年租金”的约定以及涉案第一年租金实际于2015年7月及12月分两月部分支付并余部分未予支付的特定情形，应当认为涉案双方对于合同第一个租期年度内的租金支付时间并未作出明确约定，为此，根据前述法律规定，涉案第一个租期年度即2015年7月1日至2016年6月30日的合计租金81600元应最终截止于2016年6月30日予以支付，而承租人晏东琼至今未付清该年度的剩余租金41600元，应构成违约。至于晏东琼主张因出租人沈继坤在租赁期间内擅自停水、停电，擅自收回租赁物并对租赁物进行重大改建（客观上导致其无法继续承租），即沈继坤已构成先行违约（晏东琼有权拒付剩余租金）的问题。结合本案已经确认的案件事实并如前所述，因晏东琼未能提交充分证据予以证实，故本院依法不予支持。与此同时，晏东琼还主张涉案租赁物被大范围拆除（改建），该情形导致租赁标的物已发生重大改变而无法继续承租的问题，对此，晏东琼并未提交证据予以证实，相反，其相应设备及物品至今仍放置于租赁场地且无证据证明现租赁场地的面积少于合同约定800平方米的情况下，晏东琼的该主张亦不成立，本院不予支持。
关于违约责任的承担。《中华人民共和国合同》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方均同意解除租赁合同，对此依法应予确认。至于租金的支付问题。依据出租人沈继坤的一审诉请，以及晏东琼至今仍有设备及物品放置于租赁场地的客观实际，同时结合沈继坤于一审庭审中自述2016年6月之后，晏东琼曾要求将设备及物品从租赁场地拉走，但沈继坤基于租金未付而行使留置权，即拒绝其拉走设备物品的情形可能导致双方争议长期不能解决而事实上可能产生一定租金损失的问题，现基于双方一审已就合同解除达成一致的客观情况，本院确认本案租金支付的截止时间应以一审法院于2016年12月13日判决合同解除之日为止。为此，本案晏东琼除应支付第一年度租期内的剩余租金41600元外，还应继续支付沈继坤自2016年7月1日起至2016年12月13日止的租金36887.67元（按每年81600元及165天的标准计算）。至于晏东琼同时诉请的因沈继坤先行违约而导致合同解除之后产生的各项损失，如前所述，晏东琼对于沈继坤先行违约的事实无充分证据证实，故基于晏东琼自身违约而可能存在的损失赔偿的诉请，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但对于租金支付截止时间的判定不明，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7259号民事判决第一、三、四、五、六项，即“一、解除原告（反诉被告）晏东琼与被告（反诉原告）沈继坤于2015年7月1日签订的《厂房（仓库）租赁协议》；三、原告（反诉被告）晏东琼于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）沈继坤电费12.32元、水费2433元；四、原告（反诉被告）晏东琼于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）沈继坤位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房；五、驳回原告（反诉被告）晏东琼的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）沈继坤的其他诉讼请求”；
二、变更昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7259号民事判决第二项，即“二、原告（反诉被告）晏东琼于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）沈继坤2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金41600元并按年租金81600元支付自2016年7月1日起至双方《厂房（仓库）租赁协议》解除之日止的租金”为“晏东琼于本判决生效之日起十日内支付沈继坤2015年7月1日至2016年6月30日的欠租41600元及自2016年7月1日起至2016年12月13日止的租金36887.67元”。
一审本诉案件受理费4589元、反诉案件受理费548元，二审案件受理费5137元，合计10274元均由上诉人晏东琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 起 俊
审判员 汪 佳
审判员 钱晓燕
二〇一七年九月四日
书记员 罗明珠