海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2430号
上诉人（原审被告）：海南三叶制药厂有限公司。
法定代表人：李明泉，董事长。
委托代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托代理人：高婷，海南大兴天泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：纪仰满。
委托代理人：肖拥群，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人：周文红，海南威盾律师事务所律师。
上诉人海南三叶制药厂有限公司（以下简称三叶公司）因与被上诉人纪仰满房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月1日，纪仰满与三叶公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：纪仰满购买三叶公司开发建设的位于海口市海垦路XX号九九.城南郡GSP医药物流配套公寓X幢XXX房，该房产权登记建筑面积共319.45㎡，其中：套内建筑面积299.19㎡，公共部位与共有房屋分摊建筑面积20.26㎡；房屋按建筑面积计价，20000元／㎡，总金额6389000元；付款方式为银行按揭贷款，纪仰满签署合同时交纳首期房款，首期房款共占总房款的50%即3199000元，余款50%即3190000元，由纪仰满向银行申请按揭；三叶公司应当在2012年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付纪仰满使用；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，由双方自行约定处理；此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，纪仰满于2013年4月3日向三叶公司支付了首付款3199000元，余款3190000在办理了银行按揭后向三叶公司支付，三叶公司亦依约向纪仰满交付了房屋。2014年7月7日，涉案房屋办理了房屋所有权证（证号为：海口市房权证海房字第HK405XXX**号），房产证中载明的建筑面积为319.27㎡，套内建筑面积为280.71㎡，其套内建筑面积比合同约定减少了18.48㎡。纪仰满就套内建筑面积差异与三叶公司协商未果，遂成讼。
另查明，三叶公司主张18.48㎡的面积差实为一条长8.4米、宽2.2米的走道，该走道实际由纪仰满单独使用，纪仰满在合同签订之前已了解房屋现状，双方协商一致按房屋现状计算套内建筑面积，即将该走道计入套内建筑面积。对此，纪仰满不予认可，且该走道为开放的空间，其中还安装有消防设施。
纪仰满在原审中的诉讼请求为：1.三叶公司在十五日内向纪仰满返还购房面积差价款56万元（计算方法：本案讼争商品房套内建筑面积误差18.48㎡，误差比3%以内的面积8.96㎡，超出误差比3%部分的面积9.52㎡，误差比在3%以内部分的房价款为8.96㎡×20000元／㎡＝179200元；误差比超过3%部分的双倍房价款为9.52㎡×20000元／㎡＝380800元，两项合计56000元），并支付面积误差比在3%以内部分的房价款利息（即以179200为本金，自2013年4月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年1月19日的利息为7313元）；2、本案诉讼费由三叶公司负担。
原审法院认为，纪仰满与三叶公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，受法律保护，双方当事人应切实履行各自的合同义务。合同签订后，纪仰满依约履行了向三叶公司支付购房款的义务，而三叶公司向纪仰满所交付房屋的套内建筑面积却比合同约定减少了18.48㎡，与合同约定明显不符，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。中华人民共和国建设部颁布施行的《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”据此，按建筑面积计价的商品房买卖，当事人双方不仅应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并且应当对建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式作出约定。本案中的商品房系按建筑面积计价，存在建筑面积不变而套内建筑面积发生了误差的情形，纪仰满与三叶公司双方在合同中仅约定了建筑面积发生差异的处理方式，但对于建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式却未作约定。在此情形下，三叶公司应依《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定向纪仰满返还房屋面积差价款，其应返还的房屋面积差价款按该条规定计算为559600元（其中：误差比在3%以内的面积为299.19㎡×3%≈8.98㎡，该部分面积差价款为8.98㎡×20000元＝179600元；误差比超出3%以外的面积为18.48㎡－8.98㎡＝9.5㎡，该部分面积差价款为9.5㎡×20000元×2＝380000元），纪仰满超出此范围的返还房屋面积差价款的诉讼请求，原审法院不予支持。由于合同对房屋面积差异的处理未约定利息，且纪仰满在依据前述法律规定向三叶公司主张返还房屋面积差价款后，其损失已得到弥补，故其再诉请告向其支付面积误差比在3%以内部分差价款的利息缺乏依据，对此原审法院不予支持。对于三叶公司关于纪仰满在合同签订之前已了解房屋现状，且双方协商一致将18.48㎡的走道计入套内建筑面积的辩解意见，由于纪仰满不予认可，且从该走道的现状看不可能归属于套内建筑面积，而应属共有建筑面积，故三叶公司的上述辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，判决如下：一、三叶公司于本判决生效之日起五日内向纪仰满返还房屋面积差价款559600元；二、驳回纪仰满的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9473.57元，由纪仰满负担130.57元，三叶公司负担9343元。
上诉人三叶公司不服原审判决上诉称：一审判决混淆了不同的计价方式，违反了合同自愿的基本原则。1、涉案《商品房买卖合同》的标的是建筑物区分所有权，而非普通的房屋所有权。根据《物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权指的是权利人（业主）对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。由此可知，建筑物区分所有权的建筑面积与普通房屋不同，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公摊面积），而普通房屋则不包括公摊面积。2、由于建筑物区分所有权的特殊性，导致其计价方式的多样性。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定、建设部的新《商品房买卖合同示范文本》第四条的规定以及交易惯例，建筑物区分所有权的计价方式分为三种：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。3、三叶公司与纪仰满在《商品房买卖合同》中对于计价方式的约定非常明确，即双方自愿选择的是按建筑面积计价，面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理（一审判决书第5页第2段）。而合同约定的建筑面积为319.45平方米，产权登记的建筑面积为319.27平方米。因此，对于此存在的差异，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定处理。4，《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”这就是合同自愿的基本原则，指的是当事人依法享有在缔结合同、选择相对人、决定合同内容以及在变更和解除合同、选择合同补救方式等方面的自由。既然双方已经自愿选择了按建筑面积的计价方式，并以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，那么一审法院就无权根据套内建筑面积的计价方式进行判决，就等于利用司法权非法干预双方的意思自治。5，《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按下列方式处理（略）。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（略）”。如前所述，双方己经在合同中明确约定了按照建筑面积计价以及按照建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据，不存在没有作约定的问题。《商品房销售管理办法》属部门规范性文件，不属于法律和行政法规的强制性规定。该办法第二十一条仅规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”并没有像第二十条那样规定此种情形下的处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定的只是套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同未作约定如何处理的情形，并未规定“按建筑面积计价、建筑面积与套内建筑面积均发生误差时、合同没有约定的”情形下如何处理。也就是说，当事人未按《商品房销售管理办法》第二十一条的规定对“建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”进行约定，涉及的后果也只是行政管理上的问题，而非违反法律的强制性规定应按照双倍返还差价款进行强制处理的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》本身就是对法律进行的司法解释，但一审法院却又对该解释的第十四条第（二）项之规定进行扩张式解释，这种解释显然是非法的、无法律依据的。6、按照一审判决的逻辑，在按建筑面积计价的情况下，套内建筑面积减少了18.48平方米、三叶公司应当双倍支付差价款，那么公摊面积增加了18.48平方米，根据公平原则、纪仰满是否应当双倍支付该18.48平方米公摊的房屋价款呢？如前所述，建筑物区分所有权包括专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权。如果纪仰满得到套内面积减少的差价款却无须支付双倍公摊面积的差价款的话，那么对于该18.48平方米公摊面积的共有权则归三叶公司，作为业主，纪仰满必须使用包括公共道路、电梯在内的小区共有部分。既然如此，纪仰满是否应当向三叶公司支付这18.48平方米的公摊面积的使用费呢？如果不支付，那么三叶公司是否可以不让纪仰满使用小区的共有部分、进出小区呢？等等的其他问题就不一一列举了。综上，《商品房买卖合同》第四条和第十二条约定的十分清楚：按建筑面积计价，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认和面积差异处理。一审判决违反合同自愿原则，以套内建筑面积为依据进行面积确认和面积差异处理显然是错误的。为此，特上诉至贵院，请求：一、判令撤销海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第174号民事判决，改判驳回纪仰满的诉讼请求。二、本案诉讼费用由纪仰满承担。
被上诉人纪仰满答辩称：第一，一审判决并没有混淆不同的计价方式也没有违背合同的自愿原则，相反从上诉状看，三叶公司违背了基本的诚信原则，三叶公司在绝对的优势下与纪仰满签订的合同，建筑面积是基于套内面积和公摊面积的组成，合同清晰的说到了套内面积多少，对纪仰满是至关重要的。那么在建筑面积不变的情况下，套内面积发生变化，合同并没有约定处理的方式，应当根据商品房销售管理办法和最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释的处理，针对三叶公司原来提交的上诉状，三叶公司从来没有提交任何证据证明进行了变更，合同还清晰的约定了套内面积与实际面积不一致，可以说明三叶公司在隐瞒、在做假，所以我主张一审法院适用法律正确。三叶公司认为公摊增加，要求纪仰满赔偿，可是三叶公司没有反诉，三叶公司不讲诚信，在这种不诚信的情况下说的话，要求纪仰满赔偿公摊部分，没有事实和法律依据。另外，房屋作为特殊的商品，开发商是占有优势的地位，对于弱势群体的保护才有管理办法的出台，根据管理办法的第二条商品房销售和商品房销售管理应当遵守本办法，并不是像三叶公司所说的，该管理办法只适用于商品房销售行政管理，该办法应当同样适用于商品房的预售和现售，根据该办法的第二十一条，如果按照购买合同仅约定建筑面积计价，面积差异处理方式，在没有约定建筑面积不变，而套内面积发生差异的处理方式，三叶公司在这种情形下，以该理由在房屋建筑面积差异时做文章，而本案中开发商三叶公司与纪仰满签订合同中钻了漏洞。另外，纪仰满正是基于套内面积的大小考虑才与三叶公司签订合同，对于这个套内面积的大小直接影响到纪仰满单独使用房屋的权利。如果购买者不是基于套内面积的多少来购买商品房，对于购买者也是毫无意义的。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请贵院依法驳回三叶公司的上诉请求，维持原判。
二审期间，三叶公司向本院提供两份证据，证据一：海口市住建局颁布的海南省网上签约合同模板——《海口市商品房买卖合同》，证明根据海口市住建局颁布的海南省网上签约合同模板第四条，对于房屋的计价依据，由双方当事人自行选择按照【建筑面积】或者按照【套内建筑面积】作为房屋计价的依据；第十二条，对于面积确认及面积差异处理方式，应当根据当事人选择的计价方式，由当事人选择按照【建筑面积】或者【套内建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。本案中，三叶公司与纪仰满在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了选择以建筑面积作为计价依据以及进行面积确认和处理面积差异的唯一依据。证据二：合同编号为JHJ-450的《海口市商品房买卖合同》，证明该份商品房买卖合同中，当事人双方选择了按照套内建筑面积为计算依据，并且按照套内建筑面积进行面积确认和处理面积差异。纪仰满认为，第一，该证据不属于新证据，我有权不质证。如果要进行质证的话，该证据没有关联性，该证据想证明如何签订合同，我们之间有合同，所以与本案没有关联性。本院经审查认为，三叶公司提交的证据与其上诉请求并无直接关联，故两份证据的关联性本院不予采信。
纪仰满未提交证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，三叶公司与纪仰满签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同约定对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行合同义务。双方在合同中明确约定了涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积，计价面积与产权登记面积有差异时以产权登记面积为准，并约定了按建筑面积每平方米20000元计算房款的计价方式。后办理的涉案房屋所有权证书载明的套内建筑面积比合同约定的少了18.48㎡。纪仰满已依约履行了支付购房款的义务，三叶公司也应依约全面、严格履行向纪仰满交付符合合同约定的房屋的义务。双方合同中虽约定了建筑面积发生差异时的处理方式，但并未约定套内建筑面积与合同约定有差异时的处理方式。房屋买卖作为大宗商品的交易，其套内建筑面积系使用人独立使用、直接支配的空间，直接影响着买受人的使用效果，双方在合同中已对此进行了明确的约定。在三叶公司向纪仰满交付的房屋建筑面积符合约定，但套内建筑面积存在明显误差而又未约定处理方式的情形下，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定对涉案房屋18.48㎡的套内建筑面积差进行的处理于法有据，并无不当。三叶公司主张驳回纪仰满诉请的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9473.57元，由上诉人海南三叶制药厂有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄玉臣
审判员 谭晓梅
审判员 陈 璐
二〇一五年十二月二十四日
书记员 韦佳艺