新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中�人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终870号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市轻工集体经济联社，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：许小民，该经济联社主任。
委托诉讼代理人：李新蜀，新疆百域君鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨某，女，1969年3月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审被告）：姚素贤，女，1941年10月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审被告）：田方园（系杨某的女儿），1995年3月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审被告）：田某（系杨某的儿子），2004年2月8日出生，汉族，乌鲁木齐市第八中学学生，住乌鲁木齐市天山区。
法定代理人�杨某，女，1969年3月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
四被上诉人委托诉讼代理人：郭春江，新疆枫树律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐市轻工集体经济联社（下称轻工联社）因与被上诉人杨某、姚素贤、田方园、田某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轻工联社的委托诉讼代理人李新蜀，被上诉人杨某、姚素贤、田方园、田某的委托诉讼代理人郭春江到庭参加诉讼。
上诉人轻工联社向本院提出上诉请求称：1、撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、我方对田中坤转租的事实并不知情。因为我们双方在合同�约定田中坤可以与他人联营，所以我们对商户与田中坤系租赁关系还是联营关系并不知晓。直到我方起诉前一个月，收集到商户的租赁合同，才得知田中坤转租的事实。所以一审法院认定我方明知转租事实却并未提出异议，是错误的。田中坤未经我方同意转租房屋，构成违约，我方有权解除合同。因为杨某知道我方账户，故杨某缴纳租金并不能代表我方认可她的租赁行为。二、涉案房屋并不是田中坤的遗产，租赁合同不存在继承权利，田中坤的家人对该房屋不存在继承权。合同法中关于继承人可以继续居住的规定是针对住房而不是商铺的。司法解释中关于共同经营人或其他合伙人可以请求按照原租赁合同继续租赁的，也不适用本案，因为田中坤与杨某并未利用涉案商铺共同经营或合伙经营。杨某不是租赁合同的主体，其行为侵犯了我方的权利。三、我方不同意与田中坤的继承人签订新的房屋租赁合同。田中坤去世，原租赁合同主体已不存在，我方不认可四被上诉人为合同相对人，也不同意与四被上诉人签订租赁合同。
被上诉人杨某、姚素贤、田方园、田某答辩称，我方不同意解除合同，我认为上诉人请求解除合同的理由不符合法定解除情形，双方合同没有到期。杨某与田中坤一直都是合同的相对方，杨某的身份符合司法解释的规定，应该继续履行该合同。双方的补充协议中对转租并未约定，故上诉人主张解除合同无依据。不同意上诉人主张经济损失的诉讼请求，损失没有依据。我方的租金已经交至2018年1月，合同应继续履行。
上诉人轻工联社向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除杨某的丈夫田中坤与轻工联社于2003年10月15日签订的《房屋租赁合同》和2005年3月24日签订《补充协议书》；2、判令�被上诉人赔偿经济损失860,800元；3、本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。
一审法院查明：2003年8月13日,轻工联社（甲方，出租方）与乌鲁木齐市天山区乾坤针织厂（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋地址位于乌鲁木齐市解放南路293号（临街门面部分），建筑面积224平方米，共计大小十一间；乙方自2003年10月15日起承租，租期到该楼拆迁为止；2003年10月15日至2004年10月14日年租金18万元，2004年10月15日至2005年10月14日21万元，2005年10月15日至2006年10月14日年租金23万元，每一季交一次（含暖气费），第三年房租金使用完后，按本协议确定房屋标准类推不变，至拆迁为止；承租方未经出租方允许不得随意将房租转租给第三方；合同签订之后至期满之前，除第二条约定外（拆迁），任何一方不得单方面解除合同，如一方违约，应向另一方支付�约金20,000元。田中坤作为乌鲁木齐市天山区乾坤针织厂的负责人在该《房屋租赁合同》上签字确认。2005年3月24日，原告（甲方）与田中坤（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：一、甲方将甲方办公楼1楼北面过道及相临房间面积共计38平方米收回，收回价按38,000元/年计算，每年在原合同租金中减扣，减扣开始时间按房间交回期为准；二、原合同第三条将“2005年10月15日至2006年10月14日年租金23万元”变更为与原合同“2004年10月15日至2005年10月14日年租金21万元”相一致，以后按每年租金21万元收取，不再增加；三、原合同第六条“承租方未经出租方允许不得随意将房租转租给第三方”变更为：如遇乙方经营亏损，可与第三方联营经营，但必须遵守国家相关法律，并告知甲方经营项目；四、本合同与原房屋租赁合同具有同等的法律效益。经查，乌鲁木齐市天山区乾�针织厂已不存在，上述《房屋租赁合同》以及《补充协议书》均由田中坤实际履行，庭审中，双方均对田中坤作为合同主体的事实无争议。2016年7月6日，田中坤去世，四被上诉人系其法定继承人，现被上诉人已将租金交至2018年1月15日。另，田中坤共承租七间门面商铺，现分别在经营“男人潮鞋店”、“依孜奇拉体育服装”、“女人世界”、“X彩针织”、“法国老爷车”、“爸妈时尚鞋堡”、“黄金加工店”，根据轻工联社庭审中出示的房屋租赁合同显示，有田中坤直接与案外人签订房屋租赁合同的，也有田中坤的妻子杨某与案外人签订房屋租赁合同的，最早的合同日期为2015年6月22日。
一审法院认为，轻工联社与田中坤之间的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对其双方均具有法律约束力。因双方约定租期至拆迁为止，即在租赁房屋未被拆迁之前，租赁期限不超过二十年均为有效的约定，目前双方的合同尚处于租赁期限内。田中坤去世后，四被上诉人作为其继承人已将租金交至2018年1月，轻工联社收取租金的合同目的已经实现，轻工联社主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议书》无事实及法律依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据庭审查明的事实，租赁房屋系七间临街门面，均在经营不同的店铺，并且均已经营多年，故一审法院认为，轻工联社对田中坤及其家人的转租行为是明知并且默认的，�轻工联社以租金差价主张四被告承担其经济损失860,800元，于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、驳回乌鲁木齐市轻工集体经济联社主张解除房屋租赁合同》及《补充协议书》的诉讼请求；二、驳回乌鲁木齐市轻工集体经济联社主张经济损失860,800元的诉讼请求。
本院经审理查明：2003年8月13日,轻工联社（甲方，出租方）与乌鲁木齐市天山区乾坤针织厂（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋地址位于乌鲁木齐市解放南路293号（临街门面部分），建筑面积224平方米，共计大小十一间；乙方自2003年10月15日起承租，租期到该楼拆迁为止；2003年10月15日至2004年10月14日年租金18万元，2004年10月15日至2005年10月14日21万元，2005年10月15日至2006年10月14日年租金23万元，每一季交一次（含暖气费），第三年房租金使用完后，按本协议确定房屋标准类推不变，至拆迁为止；承租方未经出租方允许不得随意将房租转租给第三方；合同签订之后至期满之前，除第二条约定外（拆迁），任何一方不得单方面解除合同，如一方违约，应向另一方支付违约金20,000元。田中坤作为乌鲁木齐市天山区乾坤针织厂的负责人在该《房屋租赁合同》上签字确认。2005年3月24日，原告（甲方）与田中坤（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：一、甲方将甲方办公楼1楼北面过道及相临房间面积共计38平方米收回，收回价按38,000元/年计算，每年在原合同租金中减扣，减扣开始时间按房间交回期为准；二、原合同第三条将“2005年10月15日至2006年10月14日年租金23万元”变更为与原合同“2004年10月15日至2005年10月14日年租金21万元”相一致，以后按每年租金21万元收取，不再增加；三、原合同第六条“承租方未经出租方允许不得随意将房租转租给第三方”变更为：如遇乙方经营亏损，可与第三方联营经营，但必须遵守国家相关法律，并告知甲方经营项目；四、本合同与原房屋租赁合同具有同等的法律效益。经查，乌鲁木齐市天山区乾坤针织厂不存在，上述《房屋租赁合同》以及《补充协议书》均由田中坤实际履行，庭审中，双方均对田中坤作为合同主体的事实无争议。涉案房屋由田忠坤进行转租。2016年7月6日，田中坤去世。田忠坤去世后，田忠坤的妻子杨某继续转租涉案房屋，收取租金。
本院认为，合同的解除是指在合同有效成立以后尚未履行完毕前，因当事一方或双方的意思表示，使合同提前失去法律效力而不再执行的一种法律后果。本案中，轻工联社主张解除其与田忠坤签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，而涉案合同的相对人田忠坤已于2016年7月6日去世，即作为合同相对人一方的主体已消亡，在此情形下，涉案合同所确立的法律关系是否仍然存续，是轻工联社解除合同的前提。
对于房屋租赁合同一方当事人死亡，租赁合同关系能否存续，《合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十九条规定：承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。本院认为，首先，上述法律规定是规�了租赁合同的概括继受的情形，不等同于继承，租赁合同不存在继承的问题。而一审法院认定杨亚琴、姚素贤、田方园、田崇号作为田忠坤的继承人继承了涉案合同的权利，属适用法律错误，本院予以纠正。其次，涉案房屋系商铺，不存在居住的问题，田中坤并未居住涉案房屋，杨某更未与田中坤共同居住涉案房屋，故不适用《合同法》第二百三十四条的规定。对于司法解释的规定，前提是承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动。而田中坤未将租赁涉案房屋用于个体工商户或个人合伙组织的经营活动，只是将涉案房屋转租赚取租金差价，杨某与田中坤不是共同经营人也不是合伙人。故不适用该法律规定。故涉案合同也不存在权利义务的概括继受的情形，也即涉案合同所确立的权利义务关系已终止，涉案合同已自然终止。杨亚琴、姚素贤、田方园、田崇号并非涉案合同的相对方，轻工联社向杨亚琴、姚素贤、田方园、田崇号对已终止的合同主张解除无事实及法律依据，本院不予支持。在田忠坤去世后，杨亚琴向轻工联社账户继续打款的行为是否属于支付租金的行为，轻工联社对此存有异议，且该行为的性质与本案合同的解除并无关联性，对于轻工联社与杨亚琴形成何种法律关系，轻工联社可另行主张。
综上所述，一审判决认定部分事实有误，适用法律有误，本院予以纠正，但判决主文正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,408元（轻工联社已预交），由轻工联社负担。
本判�为终审判决。
审判长 曾 敏
审判员 王 宏
审判员 黄淑梅
二〇一八年五月十六日
书记员 姚 雷