上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4980号
原告孙丽华。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被告季瑾。
委托代理人陈衍平，上海银盛律师事务所律师。
委托代理人陈津申，上海银盛律师事务所律师。
第三人吴林。
第三人上海锐翔房地产经纪事务所。
负责人王明亮。
原告孙丽华与被告季瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法追加�林、上海锐翔房地产经纪事务所（以下简称锐翔房产事务所）作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，分别于2014年4月11日、2014年6月11日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人严钧、被告委托代理人陈衍平、陈津申、第三人吴林及第三人锐翔房产事务所负责人王明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丽华诉称，2013年11月6日，经第三人锐翔房产事务所居间，原告拟购买被告所有的坐落于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。原告先行签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）及《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）各一份，并支付意向金人民币（以下币种相同）5，000元。2013年11月8日，被告同意出售系争房屋，委托第三人吴�签署相关文件，并对原交易条件提出了修改，原告均予以认可。之后，原告依约支付了定金10万元，但被告却因房价上涨而不愿履约。故原告诉至法院，要求解除原、被告就系争房屋签订的买卖合同，被告双倍返还原告定金20万元，并承担本案诉讼费。
被告季瑾辩称，原告及第三人吴林存在恶意串通行为，损害了被告的利益；被告不存在因房价上涨而不愿履约的行为；原、被告在签订居间协议、买卖合同之前，从未就居间协议、买卖合同细节进行过深入交谈，双方的沟通联络都是通过第三人吴林进行；第三人吴林取得被告授权后，在短信、电话、微信中对原告的履约能力作不实陈述，谎称原告在银行工作，可以花钱消除贷款记录，但事实上原告并未在银行工作，通过其他方式获得贷款也存在风险，被告基于自力救济，取消了对第三人吴林的委托；被告在整个立约�程中并无过错。现被告同意解除买卖合同，但不同意原告双倍返还定金之诉请；原告之定金应归被告所有。
第三人吴林及上海锐翔房地产经纪事务所共同述称，原告委托第三人锐翔房产事务所支付意向金5，000元，与被告商谈系争房屋买卖事宜；经过电话、短信、微信沟通，被告通过微信委托第三人吴林签订买卖合同，并委托第三人吴林收取定金；第二天原告将定金10万元补足；两三天之后，被告对原告贷款事宜提出异议，不愿意继续履行合同，导致纠纷产生；被告所述之贷款风险并不存在。
经审理查明，被告系系争房屋产权人。2013年11月4日，原告为购买系争房屋，向第三人锐翔房产事务所支付购房意向金5，000元。2013年11月6日，原告先行签署居间协议一份，该居间协议中买受方（乙方）处手写为原告姓名、出卖方（甲方）处未作填写，居间方打印为“上海瑞阳�动产”，居间协议约定系争房屋总房价款为488万元，原告支付5，000元作为购房意向金，如出卖方在买卖合同上签字，则该意向金转为定金，以担保买卖合同履行；并约定了委托期限、居间义务、居间报酬等内容。同日，原告另签署编号为SHXXXXXXX的买卖合同一份，该买卖合同中买受方（乙方）手写为原告姓名，出卖方（甲方）处未作填写，买卖合同约定系争房屋转让价款为488万元。合同第三条约定：“为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后十个工作日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。”合同第四条付款方式约定为：4.1乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）119万元（包含尾�5万元，由居间方代为保管）；4.2乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款266万元，乙方应于签订示范合同并申请公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续；贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得（□以贷款银行为抵押权人的他项权证，□以乙方为权利人过的收件收据）（注：上述两项内容前方框内未作选择）后五个工作日将其交付给贷款银行；4.3乙方应于2014年1月15日前支付甲方房价款103万元；4.4乙方应于本合同第七条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。合同第六条约定：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后2天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方5万元。合同第七条约定：“甲、乙双方应于2014年1月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。”合同第十一条约定：“本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”合同第十七条手写条款约定：“甲、乙双方约定488万元为甲方净到手价，定金在甲方签字当天补到贰万元整。甲方确定此房是满五年唯一。过户5个工作日贷到账。乙方看到甲方产证原件当天定金补足壹拾万元。”
原告�上述居间协议及买卖合同落款处签名后，第三人吴林于当日将居间协议及买卖合同通过手机微信拍照方式发送给被告，并微信告知被告将上述文件发送至被告邮箱。被告随后微信回复：“4.2条没钩清楚”，第三人吴林在买卖合同相应条款处“以乙方为权利人过的收件收据”内容前方框内打勾，再将打勾内容手机微信拍照方式发送给被告。之后，第三人吴林根据被告要求在合同第十七条手写条款内容后补写：“尾款变为贰万元，从第二笔付款103万中扣除。”第三人吴林再次以手机微信拍照方式将补写内容发送给被告。
2013年11月7日，被告向第三人吴林发送微信内容为：“昨晚不方便接电话，你没写款清交房。”同日，第三人吴林向被告发送微信，告之被告授权格式，内容为：“本人（姓名＋身份证号码）同意以编号SHXXXXXXX的买卖合同条件出售高青路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并授权吴林签署此协议。”并将吴林本人的身份证手机微信拍照方式发送给被告。
2013年11月8日，被告通过微信将其银行账号、开户银行名称、身份证照片发送给第三人吴林，并发送微信内容：“本人（季瑾XXXXXXXXXXXXXXXXXX）同意以编号SHXXXXXXX的买卖合同条件出售高青路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并授权吴林签署此协议。款清交房。”之后，被告将系争房屋房地产权证手机微信拍照方式发送给第三人吴林。当日，第三人吴林代被告季瑾在上述买卖合同上签字。原告向第三人锐翔房产事务所支付购房意向金15，000元。
2013年11月9日，被告向第三人吴林发送微信，询问定金到账事宜，第三人吴林在买卖合同第十七条手写条款内容后再次补充：“乙方愿意11月9日支付中介方捌万元，由中介方代为支付给甲方做为定金。”之后，被告同意由第三人吴林将原告支付的2万元作为定�汇入被告银行账户，其中50元作为汇款手续费由吴林扣除，吴林实际汇入被告银行账户19，950元。之后，原告将其余定金8万元汇入被告该银行账户。当日，被告与第三人吴林另有电话联系，通话中，被告对原告是否有贷款能力提出质疑，吴林称可通过花钱方式将原告贷款资质做成首套房等。
2013年11月14日，被告向第三人吴林发送微信，内容为：“小吴，由于卖房决定的时候受到误导，我决定取消交易及授权，打到我账上的款可退。请和你的客户沟通并安排善后。谢谢。”
2013年11月15日，被告向第三人吴林发送微信，提出：原告购买系争房屋并非首套，无法贷到买卖合同约定的贷款成数，并且无法过户后五个工作日到账等。
2013年11月16日，第三人锐翔房产事务所对系争房屋的买卖合同进行了网上信息登记，登记的卖售人为“王宝来”，买受人为“吴林”。当日，被告与第三人吴林微信往来，被告仍对原告贷款记录能否消除提出疑虑，第三人吴林进行解释。
2013年11月17日，被告向第三人锐翔房产事务所负责人员蒋毅发送《取消交易及所有相关委托之正式通知》的电子邮件，内容为：因吴林声称客户可贷款266万元，并可以过户后5天内贷款全款到账，并打款99，950元到被告账户，但之后客户告知被告其无银行关系，要给银行钱才能办出贷款，该节事实系重要欺诈情节，会给交易带来风险，故取消委托等。同日，被告与第三人吴林的微信往来中，第三人吴林向被告发送微信内容：如原告贷款办不出，其公司愿意拿266万元垫资，在过户当天支付，同时，原告也愿意贷款不成一次性付款等。
2013年11月23日，原告及其丈夫姚治君通过第三人吴林手机与被告通话，被告认为消除原告贷款记录的做法存在风险，怀疑过户后5日贷款是否能到账�提及要求原告一次性付款；姚治君提出双方可签订补充协议，过户5个工作日内被告贷款未到账，则原告现金补足，以解决被告提出的贷款风险问题。被告对此未置可否。
2013年11月26日，被告与原告丈夫姚治君通话，姚治君要求被告明确房屋是否仍出售，被告提出前段时间资金紧张，并提出自己愿意出售房屋，但其丈夫不愿出售；原告提出加价至500万元，被告表示次日回复。
2013年11月28日，被告与姚治君再次通话，姚提出因被告不再出售房屋，要求补偿原告5万元，被告表示只同意补偿2万元，姚让步至4万元，被告不予同意，谈话中被告提及愿意以510万元的价格重新将房屋出售给原告。
2013年12月3日，姚治君向被告发送微信，提出，因被告不愿出售房屋，要求退还10万元定金等。被告微信回复，交易取消系中介欺诈造成，中介方应承担责任；同意退还定金，但提出退定金要中介确认，且要原告书面说明交易取消等。2014年1月26日，原告诉至本院，诉请如前。至庭审结束止，被告尚未退还原告定金。
上述事实，由房地产权证、居间协议、买卖合同、民生银行个人账户对账单、中国银行历史交易明细清单、收款收据、银行客户回单、被告与第三人吴林的微信往来记录、通话录音、手机短信、被告与姚治君通话录音、微信往来记录、短信记录、原告与姚治君结婚证、被告发送的电子邮件、买卖合同备案信息查询结果、房地产登记簿信息等及原、被告在庭审中的陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于本案争议焦点一，第三人吴林代被告签订的房屋买卖合同是否有效，本院认为，被告通过微信方式授权第三人吴林代为签订房屋买卖合同，其授权内容明确，授权方式与法不悖，第三人吴林基于被�的授权，以被告名义与原告签订房屋买卖合同，由此产生的法律效果直接归属于被告，原、被告之间就系争房屋的买卖合同成立并生效。被告主张原告与第三人恶意串通及存在欺诈行为，该辩解缺乏相应依据，本院不予采纳。
关于本案争议焦点二，就系争房屋的买卖合同未能履行是否系被告违约造成，本院认为，原、被告之间就系争房屋的买卖合同成立并生效后，原告依据买卖合同向被告支付了10万元定金，被告已收取该定金后，方通过微信及邮件等方式，提出其拒绝履行买卖合同及取消授权的意思表示，而被告提出拒绝履约的理由系认为合同约定的贷款方式下，原告的贷款成数及放款时限存在交易风险。对此，本院认为，被告并无确切证据表明原告之付款能力存在障碍，且即使存在原告贷款成数不足的情形，双方买卖合同中亦对原告的现金补付义务作了明确约�，并不存在被告主张之贷款风险。故被告主张拒绝履约的理由并不构成合法抗辩事由，本院不予采纳。现原告主张买卖合同解除，被告对合同解除亦无异议，本院予以准许，双方的买卖合同应予解除。因买卖合同解除系被告违约造成，按买卖合同约定应当双倍返还定金，原告之诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除第三人吴林代被告季瑾与原告孙丽华就上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
二、被告季瑾应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙丽华定金共计20万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，300元，由被告季瑾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
代理审判员 周 箐
人民陪审员 马顺山
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。