江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江盛民初字第1490号
原告吴江时兴纺织有限公司。
法定代表人刘伟建，该公司总经理。
委托代理人姚茂春，江苏合鼎律师事务所律师。
委托代理人吴晓明，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。
被告嘉兴市百千顺纺织品有限公司。
法定代表人何叶，该公司总经理。
委托代理人周世林，江苏恒渊律师事务所律师。
原告吴江时兴纺织有限公司（以下简称时兴公司）与被告嘉兴市百千顺纺织品有限公司（以下简称百千顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日受理后，依法由审判员厉昱中独任审判，于2014年11月3日、2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告时兴公司的委托代理人吴晓明、被告百千顺公司的委托代理人周世林到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告时兴公司的委托代理人姚茂春、被告百千顺公司的委托代理人周世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时兴公司诉称，2012年3月26日，原、被告签订租赁合同，约定由被告向原告租赁厂房及设备，约定房屋租金为150万元／年、设备租金为110万元／年，合计260万元／年，并应当提前一个月支付。合同签订后，被告未能按约履行，2014年至2015年的租金仅支付95万元，尚欠该年度租金165万元，并结欠原告水电费169541.60元。现请求判令：一、解除原、被告之间的房屋及设备租赁合同；二、被告立即支付原告拖欠的租金165万元；三、被告立即支付原告拖欠的水电费169541.60元；四、被告立即支付原告违约金82.5万元；五、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告将诉讼请求变更为：一、确认原、被告之间的房屋及设备租赁合同解除；二、被告立即返还原告租赁的厂房及设备；三、被告立即支付原告拖欠的房屋及设备租金165万元（计算至2015年5月27日），并继续支付自2015年5月28日起至实际返还房屋之日止按12.5万元／月计算的房屋使用费；四、被告立即支付原告拖欠的水电费197886.60元；五、被告立即支付原告违约金82.5万元；六、本案诉讼费用由被告负担。
被告百千顺公司辩称，一、被告向原告租赁厂房及设备是事实，但租赁期限均为三年。双方对租金的支付有过口头约定，原告同意被告逐步支付租金，第三年度租金被告已支付95万元，还有房屋押金50万元在原告处，故被告在支付租金问题上不存在违约行为，不应支付违约金。二、双方在租赁合同中约定租赁设备付清三年租金后归被告所有，该约定实质为附条件的买卖行为。被告同意解除合同，租赁的厂房愿意返还原告，但租赁设备中两台涂层机要求在被告支付完三年租金后归被告所有，一台回收机要求返还原告，原告折价扣减被告每年租金10万元，三年合计30万元。三、2014年9月28日，原告发通知给被告，要求解除合同，并停止了厂区的生产用电，强行与被告终止了合同，双方的租赁期限及租金应计算至2014年9月28日。四、被告确认尚欠原告水电费169541.60元，但原告在电费加价后应开具被告增值税发票，但至今未开具，总额为280万元左右，要求和原告另行协商。
经审理查明，2012年3月26日，原告时兴公司与被告百千顺公司签订房屋及设备租赁合同一份，约定原告将其名下的位于吴江区盛泽镇南环路南侧（茅塔村）的厂房（含附属设施）及其所有的涂层生产设备（联动三合兴牌涂层机一组、扬鑫牌涂层机一台、DMF回收机一台）出租给被告使用；约定房屋租赁期限为一年，自2012年5月28日起至2013年5月27日止，生产设备租赁期为三年，被告在付清三年租金后生产设备的所有权转归被告；约定租赁期满，被告应如数交还租赁房屋，如需续租，应在租赁期满前二个月书面通知原告，双方另行签订租赁合同；约定房屋租金为150万元／年、设备租金为110万元／年，租金每年支付一次，先租后用，第一期租金应于本合同签订时一次性付清，此后每年度租金应在上一租赁年度结束前一个月付清，上述租金不包括税金，被告如需租赁发票，应承担所有税金；约定被告应向原告支付租赁押金50万元，在合同终止且被告付清所有结欠金额后三日内归还；约定租赁期间发生的所有水、电、煤、气、话费等费用由被告承担并直接支付，被告另支付原告0.1元／每度电，每半年支付一次；约定被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，收回租赁财产；约定租赁期间因被告逾期支付租金原告解除合同的，被告应按照租赁期间租金的50%向原告支付违约金，因被告逾期交还房屋，则每逾期一日应向原告支付日租金三倍的违约金。
合同签订后，原告向被告交付了厂房及三台涂层设备，被告向原告支付了租赁押金50万元。前两个租赁年度（2012年5月28日至2014年5月27日），被告按约支付了房屋租金150万元／年、设备租金110万元／年，双方就租赁事宜并无纠葛。第三个租赁年度（2014年5月28日至2015年5月27日），截至2014年9月28日，被告仅支付了当年度租金95万元，被告认可结欠原告水电费169541.60元（其中电费为原告加收被告0.1元／每度电产生的费用，水费为按实际使用计算的费用）。2014年9月28日，原告向被告发出解除通知，声明因被告拖欠租金及水电费，要求立即解除房屋及租赁设备合同，并要求被告立即返还原告厂房及设备，结清拖欠的租金和水电费，并支付违约金。但被告置之不理，致诉讼。2014年12月10日，原告向供电部门申请暂停用电，停用日期为2014年12月15日至2015年12月15日止。
审理中，原、被告一致确认：后两年未重新签订书面合同，但约定的房屋租赁期限应为三年；被告租赁的三台涂层设备现在被告处，租赁的厂房至今未返还原告。
以上查明事实，由原告提供的国有土地使用证、房屋所有权证、房屋及设备租赁合同，被告提供的解除合同通知书，本院从盛泽供电所调取的电表用电清单、暂停（减容）用电申请表及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋及设备租赁合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告向被告交付租赁房屋及设备后，被告应依约支付租金。合同约定的租金支付方式为先租后用，每年度租金应在上一租赁年度结束前一个月前付清，故被告应于2014年4月27日前付清第三年度的租金260万元。但截至2014年9月28日，被告仅支付了租金95万元，尚欠165万元。根据租赁合同的约定，被告逾期支付租金已超过一个月，原告有权解除合同。主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2014年9月28日向被告发出解除合同通知书，原、被告之间的房屋及设备租赁关系即时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于房屋租赁事宜，被告应于收到原告解除通知之日（2014年9月28日）返还原告租赁的厂房，但被告拒不迁出。经本院释明，被告至今仍未将租赁的厂房交还原告，未通知原告办理交接手续，故被告应支付自2014年5月28日起至2014年9月28日止的房屋租金，计4个月为50万元，并参照房屋租金12.5万元／月的标准支付自2014年9月29日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（计算至2015年5月27日的使用费为100万元）。被告提出原告在2014年9月28日擅自停止了厂区的生产用电，但未提供证据加以证实，本院核实在2014年10月至2014年12月15日期间，厂房电表仍处于计费使用状态，即使原告在2014年12月10日向供电部门申请暂停用电，也因被告拒不迁出所致，被告不能因此减免相应的房屋使用费。
关于设备租赁事宜，双方一致确认原告出租给被告的联动三合兴牌涂层机一组和扬鑫牌涂层机一台所有权转归被告，但被告应付清三年租金300万元，即100万元／年，如两台涂层机有第三人主张权利引起权属纠纷，由原告承担一切法律责任；一致确认DMF回收机一台由被告返还原告，原告按10万元／年的租金扣减被告三年租金30万元，被告确保回收机尚在，并能够正常运转，否则若无法完成交付，被告赔偿原告经济损失30万元。故被告应支付原告第三年度房屋租金50万元（2014年5月28日至2014年9月28日）、房屋使用费（自2014年9月29日至2015年5月27日为100万元，并继续按12.5万元／月的标准从2015年5月28日计算至实际返还之日止）、第三年度设备租金110万元，扣除被告已支付的95万元、押金50万元及DMF回收机折价款30万元，被告尚应支付原告租金85万元，并继续按12.5万元／月的标准支付从2015年5月28日计算至实际返还之日止的房屋使用费。
关于水电费，原告主张197886.60元，但并未提供书面凭证，对被告确认结欠的169541.60元，本院予以确认。关于违约金，原告主张针对被告逾期支付房租金、逾期交还房屋的违约行为，要求按照合同约定的被告欠付租金165万元的50%支付违约金82.5万元，被告认为不应支付违约金，并且原告主张的违约金明显过高。本院认为，原告出租房屋的目的在于获取租金收益，被告逾期支付租金及交还房屋造成了原告额外的租金损失。本院要求被告支付自2014年9月29日起至实际返还之日止的房屋使用费，已在一定程度上弥补了原告的该项额外损失。并且考虑到被告实际返还房屋后，原告需一定时间寻找新的承租人，本院酌定违约金掌握在被告实际返还房屋后再赔偿原告三个月的房屋使用费为宜，即被告应支付原告违约金37.5万元（12.5万元／月＊3个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告吴江时兴纺织有限公司与被告嘉兴市百千顺纺织品有限公司之间的房屋及设备租赁合同于2014年9月28日解除。
二、被告嘉兴市百千顺纺织品有限公司应于本判决生效后十日内返还原告吴江时兴纺织有限公司租赁的位于吴江区盛泽镇南环路南侧（茅塔村）的厂房及DMF回收机一台；若届时无法返还回收机，则被告应折价赔偿原告30万元。
三、被告嘉兴市百千顺纺织品有限公司应于本判决生效后十日内支付原告吴江时兴纺织有限公司租金85万元，并继续按12.5万元／月的标准从2015年5月28日计算至实际返还房屋之日止支付房屋使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
四、被告嘉兴市百千顺纺织品有限公司应于本判决生效后十日内支付原告吴江时兴纺织有限公司水电费169541.60元。
五、被告嘉兴市百千顺纺织品有限公司应于本判决生效后十日内支付原告吴江时兴纺织有限公司违约金37.5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28036元、诉讼保全费5000元，合计33036元，由原告负担8918元，被告负担24118元。被告负担部分原告已预交，本院不再退回，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。逾期不交，视为自动撤回上诉。
审 判 长 厉昱中
人民陪审员 吕荣林
人民陪审员 张海生
二〇一五年七月十三日
书 记 员 田匡华