浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1316号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：丁雯，女，1970年1月26日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：高鹏，浙江子竣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨�诉被告）：嘉兴吴越购物有限公司。住所地：嘉兴市精严寺街**号*幢*幢。
法定代表人：俞海林，董事长。
委托诉讼代理人：俞英，女，系该公司员工。
上诉人丁雯因与被上诉人嘉兴吴越购物有限公司（以下简称吴越购物）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁雯及其委托诉讼代理人高鹏、被上诉人吴越购物的委托诉讼代理人俞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁雯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴越购物的诉讼请求，支持丁雯一审反诉请求第一项，对丁雯反诉请求第二项作出公平判决，并加判吴越购物退还丁雯管理费1300元，支付二审律师代理费1500元，赔偿丁雯损失32534.90元。�实和理由：
一、一审认定事实不清，判决依据的证据不足。补充协议第2条对吴越购物正式开业的标准作出明确约定，即“1-4层每层入住率不得低于70%”。而事实上第4层入住率几乎为零，未达到正式开业条件，按补充协议约定即吴越购物自愿放弃收取房租。另外，一审认定业主聚众闹事，补充协议约定的解除条件已成就，属理解有误。第6条约定协议作废的条件是“聚众闹事”，商户虽有聚众维权行为，但始终没有无理取闹的违法行为，不符合补充协议约定的解除条件。因此，吴越购物应返还丁雯全部租金，丁雯无需支付实际使用场地租金。二、《场地租赁合同》解除前，吴越购物无权强制清场，其强制清场行为造成丁雯个人物品损害，部分物品遗失，丁雯提供的购物票据能证明物品价值，吴越购物应照价赔偿。三、吴越购物开业至今一直未通过消防�收，按法律规定不得投入使用，其向丁雯收取1300元管理费没有依据，理应退还。四、根据《场地租赁合同》10.3的约定，吴越购物应承担丁雯案件上诉所支付的律师费用。五、吴越购物违约终止合同，单方强制清场，导致丁雯无法继续营业，应赔偿强制清场至合同到期期间的营业额损失，按照2015年度嘉兴市城镇居民人均可支配收入计算，自2016年4月15日算至12月31日，共32534.90元。一审法院有偏袒之嫌，判决缺乏公正。
吴越购物辩称，请求驳回上诉，维持原判。
吴越购物向一审法院起诉请求：一、依法解除吴越购物与丁雯于2014年10月30日签订的编号为WYGW20141101号《场地租赁合同》；二、丁雯立即从租赁场地内腾退；三、丁雯支付吴越购物实际使用场地租金人民币8261.46元（要求计算至丁雯实际腾退之日止）；四、丁雯支付吴越购物拖欠租金的滞纳金人民币4254.65元（要求计算至丁雯实际腾退之日止）；五、丁雯赔偿吴越购物逾期腾退场地的违约金4812.5元；六、本案诉讼费由丁雯负担。因起诉后丁雯已实际腾退，庭审中，吴越购物撤回第二项要求丁雯立即从租赁场地内腾退的诉讼请求。
丁雯向一审法院反诉请求：一、吴越购物退还丁雯2015年租金27500元、保证金3000元、律师代理费2000元，合计32500元；二、吴越购物赔偿丁雯因被清场遭受的损失21816元；三、本案诉讼费由吴越购物承担。
一审法院认定事实：2014年10月30日，丁雯（乙方）与吴越购物（甲方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心场地编号为一层115号，建筑面积为18.53平方米的场地出租给乙方使用做箱包、鞋类、饰品类商品展示和经销，该场地第一年租金为27500元，第二年租金为28875元。本合同款项支付方式为分期付，履约保证金（押金）为3000元（履约保证金应该在本合同签订之日一次性支付，一次性付清合同款项不采用履约保证金，该保证金在合同期结束或退出经营后20天无息退还）。本合同采用先付后用的原则，乙方应按付款承诺书中约定的支付方式和付款内容、日期、金额将款项一次汇入甲方指定银行账户并到账。乙方如拖欠租赁费，按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金。若乙方超过5日仍未支付，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约金，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。合同租赁期限届满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该物品。乙方应承担甲方代为�除上述物品支出的费用以及将该场地恢复原状发生的费用。如乙方逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。同日，丁雯签订付款承诺书，承诺第一期租金的支付时间为2014年11月5日前，第二期租金的支付时间为2015年11月5日前。2014年年底，涉案场地交付丁雯使用。2015年2月10日，丁雯向吴越购物支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金27500元、保证金3000元。
2015年3月18日，吴越购物与丁雯签订补充协议，协议约定：1.……2.1-4层招商每层入住率不低于70%，吴越购物正式开业，开业之日起开始收房租；3.水电费要求每个月公开；4.开业前一个月开始做广告宣传；5.……6.此合同必须全部承租户同意，从今以后（2015年3月18日起）再聚众闹事，以上1-5条补充协议全部作废，并不享受免租权（正式开业前的免租期全部作废照收）。今后再有事情通过代表与�公司协商。
2016年1月15日，建设派出所接到报警，称十多个人在吴越购物中心楼顶因为老板跑了要集体跳楼，后建设派出所民警到达现场，经了解数十名吴越购物广场的商铺业主（承租户），因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所民警达到现场，经过派出所领导和街道司法所的对接协调，联系商场负责人到街道司法所，并选出代表人员，在街道司法所进行调解。派出所在处置过程中依法传唤了其中两名聚集人员，其中一名系本案当事人丁雯。
2016年3月2日、4月2日吴越购物通过短信向丁雯发送要求其办理退场手续的通知，丁雯收到上述短信后与吴越购物就退场、退租金等事项进行过协商，但未能达成一致意见。吴越购物于2016年3月13日、3月22日、4月2日三次发布清场公告，通知商户与其协商解除合同及退场�宜。其中，2016年4月2日发布的清场公告将2016年4月3日至4月7日作为清场最后期限，逾期不清场的商户将视为无主处理，并声明至今未办理清场手续和未缴清2015年房租的商户，将追究其2016年1月至3月的场地费用和水电费用。2016年4月14日下午，吴越购物对丁雯商铺内的物品强制进行了清场处理。2016年5月20日，经吴越购物与丁雯至吴越购物存放物品的仓库内现场清点，吴越购物将所列清单中经核对完好的物品归还给丁雯，具体包括高清摄像头3个、戴尔电脑一套、珠宝展示立柜一个、办公桌一张、电脑桌一张、躺椅一张、三角牌电饭煲一个、玻璃清洁剂一瓶、玻璃花瓶一个、碗筷若干以及塑料提桶一只。其中，清单中所列珠宝柜台、真皮旋转椅、电饭煲、陶瓷招财猫存在一定程度损坏。
一审法院另查明，嘉兴市勤俭路1000号房屋吴越购物中心产权登记在俞英名�，俞英陈述与吴越购物签订租赁合同，吴越购物对于购物中心有权使用及对外出租。涉案吴越购物中心至今未通过消防验收。丁雯因处理涉案事宜，委托律师参与法院诉讼，支出律师服务费共计2000元。
吴越购物认为丁雯无理占用场地拒不腾退，损害其合法权益，丁雯认为吴越购物至今未正式开业，应当根据补充协议的约定免收租金，并退还已经收取的租金与保证金，且吴越购物现又强行毁坏、搬走丁雯的财物，造成其很大的经济损失，应当予以赔偿，遂成讼。
一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、双方的场地租赁合同是否解除；二、吴越购物是否应返还丁雯已经支付的租金、保证金以及支付律师代理费；三、丁雯是否应支付吴越购物实际使用场地租金及逾期支付租金的滞纳金、逾期腾退场地的违约金；四、吴�购物是否应赔偿丁雯商铺被清场遭受的损失。
关于焦点一，一审认为，丁雯与吴越购物签订的《场地租赁合同》约定“延期支付租赁费用超过五日的，吴越购物有权单方解除合同”，现吴越购物以此为理由起诉主张行使合同解除权，然而双方之间订立有《补充协议》，根据该《补充协议》的约定，在该协议解除（即协议中所称的作废）前，丁雯作为承租户按照该协议享有一定条件下免付租金的权利，故吴越购物在未向对方通知该《补充协议》因出现约定的解除事宜可行解除，并敦促对方在一定期限内支付欠付租金的情况下，即以承租方未按照原租赁合同约定支付租金因而构成根本违约为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，欠缺法律依据，对其以该理由要求解除合同的主张，不予支持。对于吴越购物要求解除合同的诉求，鉴于丁雯当庭表示亦同意解除租赁合同，双方均已表明不愿继续履行双方之间的租赁合同，一审法院依法照准吴越购物要求解除合同的诉请，并据此确认双方签订的《场地租赁合同》于该判决生效之日解除。
关于焦点二，丁雯认为根据双方签订的《补充协议》，需满足购物中心1-4层招商每层入住率不低于70%并且正式开业，方可起收房租，现购物中心未达到每层70%的入住率，至今未正式开业，故应为免租期，吴越购物应返还已收取的租金等。一审认为，根据丁雯与吴越购物签订的《场地出租合同》约定，吴越购物将场地出租给丁雯做饰品经营，丁雯向吴越购物支付租金，该合同并无免租期的约定。后双方于2015年3月18日签订《补充协议》，约定购物中心正式开业之日起开始收房租，同时约定若承租户之后再聚众闹事，该补充协议作废，承租户不再享有免付租金的权利。承租户都与吴越购物签订了该补充协议，应对所有承租户都具有拘束力。从补充协议的内容来看，双方约定“开业之日起开始收房租”，但双方并未对“正式开业”的标准和内容进行明确约定。鉴于丁雯事实上已实际入驻并进行经营活动，故不能以吴越购物未开业主张免租。本案中，吴越购物在签订《场地出租合同》后又与丁雯签订《补充协议》，其目的在于避免群体性事件的发生，保证购物中心可以正常经营管理，可见，合同中关于免租期的约定是附条件的，协议不仅要求丁雯本人不参与聚众事件，而且约定客观上发生聚众事件则协议“作废”，故应视为附解除条件的合同。数十名业主在签订《补充协议》后又再次聚众讨要租金，《补充协议》约定的解除条件已经成就，现吴越购物在法庭审理中亦主张该《补充协议》已解除，一审依法予以确认。补充协议解除后，丁雯作为承租户不再享有免租期，应当支付实际使用场地期间的租金。另一方面，吴越购物作为出租方，理应保障良好的经营环境，根据另案中已查明的事实，涉案购物中心存在空调、电梯设备和照明设备错峰运行的情况，经营环境存在不足，一定程度上影响了丁雯的正常经营，故酌情确定吴越购物退还丁雯租金2750元。关于保证金，吴越购物在答辩时表示同意返还，予以照准。对于丁雯主张的律师代理费2000元，鉴于吴越购物出租的场地本身存在一定的瑕疵，且吴越购物在合同解除前对丁雯租赁场地进行强制清场，给丁雯造成一定的损失，且上述费用符合浙江省律师收费标准，予以支持。
关于焦点三，一审认为，吴越购物与丁雯签订的《场地租赁合同》及付款承诺书中对于场地租金的支付时间进行了明确约定，自2016年1月1日起至今，丁雯一直实际占用场地，应按照租赁合同约定支付自2016年1月1日至实际腾退之日即2016年4月14日共计105日的租金8295元，以年租金28875元为标准计算。鉴于吴越购物中心经营环境存在不足（在争议焦点二中已经论述），酌定丁雯实际支付吴越购物的金额为上述费用的90%即7466元。对于吴越购物要求丁雯支付拖欠租金的违约金（即反诉状中所称的滞纳金），一审认为在《补充协议》解除前，丁雯不负有向吴越购物支付租金的义务，且吴越购物亦未就行使《补充协议》的解除权及敦促对方在一定限期内支付租金履行通知义务，故吴越购物要求支付拖欠租金的违约金没有依据，不予支持。在涉案《场地租赁合同》解除前，吴越购物反诉要求丁雯赔偿逾期腾退场地的违约金没有事实和法律依据，不予支持。
关于焦点四，在双方签订的《场地租赁合同》解除前，吴越购物无权对丁雯的物品进行强制清�处理，吴越购物的行为存在过错，应承担相应的责任。经丁雯现场核对清点，吴越购物已将核对无误且完好的物品返还给丁雯，对于未能返还的应赔偿损失，综合考虑本案实际情况，酌定吴越购物赔偿丁雯物品损失4000元。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴越购物与丁雯2014年10月30日签订的《场地租赁合同》（编号：WYGW20141101）于该判决生效之日解除；二、丁雯于该判决生效后七日内支付吴越购物2016年1月1日至实际腾退之日的租金7466元；三、吴越购物于该判决生效后七日内退还丁雯租金2750元、保证金3000元，并支付丁雯律师代理费2000元；四、吴越购物于该判决生效后七日内赔�丁雯物品损失4000元；五、驳回吴越购物的其他诉讼请求；六、驳回丁雯的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取117元，由吴越购物负担67元，丁雯负担50元；反诉案件受理费减半收取579元，由丁雯负担452元，吴越购物负担127元。
本院二审期间，丁雯围绕上诉请求依法提交了证据光盘一张（内含九段视频），用于证明：1、吴越购物合同未到期进行强制清场，造成丁雯损失；2、吴越购物在合同期内已把商铺租给第三方；3、吴越购物没有证据表明补充协议已经失效，故应返还租金。吴越购物质证认为清场是事实，但清场前已经通过各种渠道通知对方；对方没有事实和理由证明商铺已转租他人；视频内容无法反映补充协议有�的事实内容。本院认为，光盘并非原始介质，制作时间、地点和人员等均未予明确，不符合证据形式，吴越购物对清场内容予以承认外，其他内容均不予认可，故本院对吴越购物认可内容予以确认外，其余内容不予认定。综上，本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、吴越购物应否返还丁雯已支付的全部租金；丁雯应否支付实际占用场地的租金；二、一审酌定吴越购物赔偿清场时丁雯物品损失费用是否合理；三、丁雯主张的管理费、律师代理费、营业损失应否支持。
关于焦点一。虽然补充协议约定了租户可享受免租的条件，但本案中丁雯不能据此主张免租。补充协议第2条约定开业之日起开始收房租，实际上丁雯已进场展开经营活动达1年之久，亦有其他租户入驻经营，况且，丁雯上诉状第三节自述“被上诉人开业至今……”，故丁雯以购物中心并未正式开业主张免租缺乏事实依据。其次，补充协议第6条约定了该协议的解除条件，即客观上租户发生聚众事件，则协议全部“作废”。从一审提供的证据来看，确有商铺业主集结讨要租金的聚众行为，公安处警记录显示为“自杀跳楼”等内容，且上述事实已为另案生效法律文书所确认。因此，即便购物中心未达到正式开业的要求，补充协议约定的解除条件也已经成就，丁雯作为租户无法再依据补充协议第1条享有免租期，其主张退还全部租金缺乏依据。
自2016年1月1日至清场腾退之日，丁雯一直实际占用场地，理应支付相应租金费用。丁雯认为其无需支付租金的抗辩不能成立。一审鉴于出租方吴越购物未能保障良好的经营环境，一定程度上影响了丁雯经营，根据双方租赁合同约定的租金标准，结合吴越购物的过错，判令丁雯承担自2016年1月1日至实际腾退之日即2015年4月14日的租金的90%，系自由裁量权正当行使，并无明显不当，二审不宜进行调整。
关于焦点二。双方在一审主持下对吴越购物清场后保管的物品进行了清点，丁雯确认珠宝柜台、真皮旋转椅、电饭煲、陶瓷招财猫存在一定程度损坏，并要求对损坏的物品照价赔偿，并称部分物品遗失。一审根据丁雯所列物品清单及价格，考虑丁雯实际使用物品已有较长一段时间，结合双方过错以及案件实际情况，酌定由吴越购物赔偿其物品损失4000元，并无不妥。当然，本院也注意到丁雯反映的清点过程中的一些问题，但经了解物品清点系由一审法院其他工作人员参与，案件承办人并未前往，并没有材料表明存在丁雯所谓关系亲密、偏袒一方的事实。
关于焦点三。丁雯二审中主张吴越购物应退还管理�，支付上诉案件律师代理费以及赔偿其营业损失，均属于增加的独立的诉讼请求，因双方当事人未能达成调解意见，吴越购物也未同意本院一并审理，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条，本院不予审查，丁雯可依法另行主张。
综上所述，丁雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费889.50元，由丁雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 章玉萍
代理审判员 何周丹
二〇一六年九月二十日
书 记 员 郑 茜