湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终1692号
上诉人（原审原告）：戴炉，男，1985年11月28日出生，汉族，住黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人：戴春珊，系戴炉父亲。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）：湖北玉环房地产开发有限公司。住所地：黄冈市明珠大道**号。
法定代表人：张正权，总经理。
委托诉讼代理人：张仲生，该公司员工。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：段滨鸿，湖北东坡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人戴炉为与被上诉人湖北玉环房地产开发有限公司（以下简称“玉环公司”）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人戴炉及其委托诉讼代理人戴春珊、孔忠良，被上诉人玉环公司的委托诉讼代理人张仲生、段滨鸿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人戴炉向本院提出上诉：一、请求撤销原判，改判玉环公司履行2009年6月28日签订的两份商品房买卖合同（合同编号4-403、4-404）义务，为戴炉办理商业性质的土地使用权变更登记手续；二、由玉环公司自2011年1月25日起至土地使用权证办理之日，按已付购房款818925元的银行同期逾期贷款利率承担违约金221000元，起诉之后按银行同期逾期贷款利率计算至土地使用权证办理完毕之日；三、由玉环公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审对戴炉的证据十一、证据十二认定错误。戴炉对玉环公司证据五的证明目的有异议，房产证所有手续是玉环公司为戴炉办理的，根本不存在玉环公司所称为方便戴炉的说法。一审对戴炉的诉讼请求作出狭义、片面的理解是错误的。一审判决肯定了双方合同约定关于办理商业土地使用权证的效力，玉环公司有就土地使用权证办理为商业的相关约定义务，但同时又认为办理土地使用权证是行政登记机关的义务，不是玉环公司的义务，玉环公司只有提供资料协助的义务。表面上看是成立的，但事实上是错误的。玉环公司收取了戴炉相关土地使用权证办证费用，一审判决对以上证据的认定就确定了双方形成了代办土地使用权证的委托与被委托的法律关系。戴炉要求玉环公司办理土地使用权证是基于玉环公司的代理义务，玉环公司收取戴炉土地使用权证办证费用，负有代办义务，玉环公司没有完成办证义务。一审判决认为玉环公司不是行政机关不能办理土地使用权证，是错误的曲解了戴炉的诉讼请求。本案的核心问题是玉环公司不愿意补缴土地出让金，其他所谓的问题全部是玉环公司的托词。二、一审判决适用法律错误。《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，玉环公司有在商品房销售合同签订之日起90天内协助提供必要证明文件的义务，但玉环公司在2011年1月收取戴炉办理土地使用权证费用后，不完成代为办理土地使用权证的义务。根据上述规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。戴炉计算违约金并不是从合同签订后90日内，而是从玉环公司收取办理土地使用权证费用7天后才开始计算的，戴炉的诉讼请求应该予以支持。三、一审程序违法。戴炉的诉讼请求是请求判令玉环公司履行合同义务，为戴炉办理土地使用权证。为戴炉办理土地使用权证本身就有多重含义，戴炉的意思是因为玉环公司收取了戴炉的办理土地使用权证费用，有代办的义务。从《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的表述看用的也是“办理”二字。但一审判决却曲解为让玉环公司履行行政登记的职责，与戴炉的意思不符。在此情况下，一审法院应向戴炉询问清楚，戴炉的诉讼请求到底是什么，而不应当武断的以不利于戴炉的理解作出判决。玉环公司并没有向相关土地登记机关提供办理商业土地使用权证的相关材料，没有完成合同约定的义务或法规规定的义务。戴炉要求玉环公司办理商业土地使用权证，是玉环公司的法定义务、合同义务。退一步讲，一审如果认为戴炉的诉讼请求有误或有歧义，认为开发商有协助办理义务，也应当依法予以释明，询问戴炉是否变更诉讼请求，避免诉讼结果完全背离公正，使诉讼带有投机色彩，一审判决未予释明程序违法。
被上诉人玉环公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。测绘队错误登记为商业用途，土地使用权证不能办成商业用途。1500元每平方米的房屋不可能办成商业用途的土地使用权证，规划局本来就有规划。
戴炉向一审法院起诉请求：一、判令玉环公司履行2009年6月28日签订的两份商品房买卖合同（合同编号4-403、4-404）义务，为戴炉办理商业性质的土地使用权证；二、由玉环公司自2011年1月25日起按已付购房款818925元的银行同期逾期贷款利率承担违约金221000元；三、由玉环公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年6月28日，戴炉与玉环公司签订了两份商品房买卖合同，约定戴炉购买玉环公司开发的位于黄冈市××大道××楼××单元××、××号房屋。该两份合同中原约定土地规划用途为住宅，后涂改为商业，戴炉在涂改处捺印，玉环公司在涂改处加盖了公章，土地使用年限为70年。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第
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项处理”，双方对交付使用期限及处理事项均未约定，划线处都是空白，在该条款空白处303号合同手写添加有“买方各种税费交清后一月内办完房产证”，304号合同手写添加有“买房方交清各种税费后一个月内办完房屋证”，对该手写添加部分双方当事人均表示认可。
合同签订后，戴炉按照合同约定支付了全部购房款，玉环公司向戴炉交付了房屋。2010年9月13日，戴炉就购买的房屋办理了房屋所有权证（房权证号为黄冈市房权证黄州字第××号、第××号），房产证记载规划用途为商业。另查明，2007年玉环公司申请在黄冈市××大道中段为黄冈师院定向建住宅，项目名称为“黄冈师院引智楼”。2009年10月30日黄冈市海星房地产测绘队对黄冈市新港大道引智楼4幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表载明303号、304号房屋用途为“商业”，后又以NO.2016(233)号测绘结果单将303号、304号房屋用途定为“住宅”。2015年9月10日，玉环公司向戴炉发出请配合办理4幢2、3层分户土地使用权证书的通知：“2015年4月8日经我公司申请，黄冈市房管局同意将4号楼2层、3层业主已办理了房屋所有权证中的地类用途“商业”变更为“住宅”后，黄冈市国土资源局方才办理各业主的土地证分户”。2015年9月20日，戴炉向玉环公司发出要求依约定办理商业用地《土地使用权证》的通知，要求玉环公司尽快为戴炉办理土地性质为商业的《土地使用权证》。双方当事人无法达成一致意见，戴炉遂具状诉至法院。
一审法院认为：《商品房买卖合同》是双方当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同成立后，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。一、关于戴炉要求玉环公司履行合同义务，为戴炉办理商业用地性质的《土地使用权证》的问题。双方当事人签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法、有效。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后
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日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。双方对交付使用期限未约定，在该条款空白处303号合同手写添加有“买方各种税费交清后一月内办完房产证”，304号合同手写添加有“买房方交清各种税费后一个月内办完房屋证”，对该手写添加部分戴炉、玉环公司均表示认可，可视为是对合同内容的补充。合同签订后，戴炉按照合同约定支付了全部购房款，玉环公司向戴炉交付了房屋，并协助办理了规划用途为商业的房屋所有权证，履行了合同义务。依照《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，结合《商品房买卖合同》约定，玉环公司的合同义务是应当在商品房交付后，将办理权属登记需要由玉环公司提供的资料报产权登记机关备案。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。由此可见，戴炉办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续时，玉环公司应当协助戴炉办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。现戴炉要求办理商业用地性质的土地使用权证，土地使用权证核发机关是行政主管部门，玉环公司应当将办理权属登记需要由玉环公司提供的资料报产权登记机关备案，并提供必要的证明文件，按照行政主管部门的相关规定办理。因此，戴炉请求判令玉环公司为戴炉办理商业用地性质的土地使用权证，于法相悖，不予支持。
二、关于玉环公司是否应当按照已付购房款的银行同期逾期贷款利率承担违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第
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项处理:”双方对处理事项均未约定，划线处都是空白，双方当事人在合同中并未就办理《土地使用权证》的期限作出约定，也没有约定违约责任。因此，戴炉要求玉环公司按已付购房款的银行同期逾期贷款利率承担违约金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回戴炉的诉讼请求。案件受理费4615元，由戴炉负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院另查明，2011年1月18日，玉环公司收取戴炉手续费2530元。
本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，故戴炉有权办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，玉环公司收取戴炉的转让手续费，负有协助为戴炉办理土地使用权证的义务，玉环公司在诉讼中亦认可负有协助为戴炉办理土地使用权证的义务，戴炉的该项上诉理由成立，本院予以支持。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条规定：“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理”、第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。本案中，黄冈市城乡规划局仅明确引智楼4号楼一层为商业店铺，黄冈市房地产权监理所亦同意将引智楼4号楼二、三层原房屋登记商业用途变更为住宅。在此情况下，如玉环公司办理商业性质的土地使用权证，必须征得原土地出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准。目前来看，在未经过相关部门批准的情况下，办理商业性质的土地使用权证条件不具备，故对于戴炉要求判令玉环公司为其办理商业性质的土地使用权变更登记手续的上诉请求本院不予支持。
戴炉主张从2011年1月25日起至土地使用权证（商业性质）办理完毕之日的违约金，因本院认定办理商业性质的土地使用权证不具备条件，故对戴炉要求玉环公司办理商业性质的土地使用权证而应承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于因不能办理商业性质的土地使用权证而应承担的责任，戴炉可另行主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2264元，由戴炉负担。
本判决为终审判决。
审判长 饶贵芳
审判员 周扬洲
审判员 郑 蕾
二〇一六年十一月三十日
书记员 胡晨旻