湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2180号上诉人（原审被告）：刘东，男，1979年3月3日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）：武汉骏业幸福集团有限公司，住所地武汉市洪山区幸福村关家咀51号。法定代表人：卢忠平，该公司董事长。委托诉讼代理人：戚璟，湖北法辉律师事务所律师。原审第三人：湖北城市建设发展公司阜华分公司，住所地武汉市洪山区珞狮路南湖雅园小区（洪山区珞狮南路阜华大厦A座5楼）。负责人：胡凯云，该公司经理。委托诉讼代理人：洪映，湖北君能律师事务所律师。上诉人刘东因与被上诉人武汉骏业幸福集团有限公司（以下简称幸福集团）及原审第三人湖北城市建设发展公司阜华分公司（以下简称阜华分公司）所有权确权纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘东上诉请求：1、撤销一审判决，驳回幸福集团的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被�诉人承担。事实和理由：幸福村委会与阜华房地产公司签订的联合开发协议未经村民会议2/3以上成员或2/3村民代表同意，也未报街道办批准备案，亦违反法律关于土地出让的规定，侵犯了上诉人的合法权益，联合开发协议书应当认定无效；三套房产属于对村民刘东支付补偿费用和实施安置行为；本案被上诉人主体不适格，争议事项不是平等民事主体之间的民事法律关系，亦不属于人民法院受理民事诉讼的范围。幸福集团辩称，被上诉人属于借名购房，是房屋的实际所有权人；不存在上诉人刘东所称的支付补偿费用和实施安置的行为；该案涉及的三套房屋系商品房，属于法院民事案件的受案范围。一审程序合法，查明事实清楚,请求驳回上诉、维持原判。阜华分公司述称，希望法院依法判决。幸福集团向一审法院提起诉讼请求：一、请�确认幸福集团是湖北省武汉市洪山区南湖××Ｆ-2-103（武房权证洪字第××）、F-2-104（武房权证洪字第××）、F-3-105（武房权证洪字第××）三套房产的所有权人；二、刘东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年1月9日，原武汉市洪山区洪山乡人民政府幸福村村民委员会（以下简称幸福村委会，后改制成立武汉骏业幸福集团有限公司）与阜华分公司于签订了《联合开发协议书》，双方约定：“幸福村委会出洪山区政府新楼对面的集体土地约三亩，以每亩250000元，共计750000元作为条件抵扣一楼门面归幸福村委会所有，一楼门面房产证手续费契税由幸福村委会承担；阜华分公司出资金，并组织施工，共同兴建一栋房屋，楼上房屋归阜华分公司所有”。其后，阜华分公司于2003年6月办理了征用幸福村委会包括上述土地在内的，共计3.7583亩土地的手续，用于开�南湖雅园小区。2004年，南湖雅园小区建成后，阜华分公司依据《联合开发协议书》向幸福村委会交付了一楼的五间门面房，该门面房所处的整栋建筑编号为F栋。幸福集团提交的《征用土地补偿安置方案》（武土征审字（2003）第84号）和《联合开发协议书》，刘东认为系复印件，不予认可。但《征用土地补偿安置方案》（武土征审字（2003）第84号）经一审法院向规划部门核实，该复印件与原件一致，一审法院予以确认；《联合开发协议书》虽系复印件，但经一审法院与原审第三人持有的原件核对无误，且该事实也得到了原审第三人的认可，一审法院予以确认。幸福集团提交的上述二份证据，能够证明上述事实，一审法院予以采信。幸福村委会为日后融资的便利，借用工作人员刘东、蒋某、陈某的名字，将南湖雅园F栋一楼的五间门面房登记在刘东、蒋某、陈某个人名下，并于2005年8月24日指示阜华分公司分别与刘东、蒋某、陈某三人签订《武汉市商品房买卖合同》，其中与刘东签订了三份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定的对应房号、面积、房价分别为F栋2单元1层103房、115.82平方米、185312元；F栋2单元1层104房、253.30平方米、405280元；F栋3单元1层105房、115.82平方米、185312元。与蒋某签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定的对应房号、面积、房价分别为F栋4单元1层106房、126.65平方米、202640元；与陈某签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定的对应房号、面积、房价分别为F栋4单元1层107房、115.82平方米、185312元。上述五份合同约定的缴款方式均为签订合同15天内一次性付清房款。2005年9月8日，幸福村委会向阜华分公司出具《证明》一份，内容为“请将南湖雅园小区F栋土地费1163856元转付给刘东775904元，蒋某202640元，陈某185312元，用于购买F栋门面房。其中刘东购买F栋二单元103房、二单元104房、三单元105房，面积484.94平方米；蒋某购买F栋四单元106房，面积126.65平方米；陈某购买F栋四单元107房，面积115.82平方米。请办理转款及房产手续”。刘东对幸福集团提交的《证明》的真实性提出异议，但又不要求对其真伪进行鉴定，一审法院对该证据予以确认，对其证明目的予以采信。次日，阜华分公司向刘东、蒋某、陈某开具了对应金额的武汉市转让（销售）不动产无形资产发票，幸福村委会也向阜华分公司开具了收到土地费的收据。2005年9月12日，幸福村委会缴纳了上述五套房屋的维修基金，其中刘东名下三套的房屋的金额为7759元、蒋某名下的房屋金额为2026元、陈某名下房屋的金额为1853元。2005年10月11日，幸福村委会缴纳了上述五套房屋的交易契税，其中刘东名下三套的房屋的金额为31036.50元、蒋某名下的房屋金额为8105.60元、陈某名下房屋的金额为7412元。另外，上述五套房屋的相关的土地税费、登记费等其他费用，也均由幸福村委会缴纳。2005年10月17日，刘东、蒋某、陈某领取了《房屋所有权证》，刘东名下的坐落于洪山区南湖××Ｆ-2-103的房屋证号：武房权证洪字第××；坐落于南湖雅园F-2-104的房屋证号：武房权证洪字第××；坐落于南湖雅园F-3-105的房屋证号：武房权证洪字第××。上述手续的办理及费用的缴纳，均由刘东经手办理，房产证也由刘东、蒋某、陈某各自持有。幸福村委会在收到阜华分公司交付的南湖雅园F-2-103至F栋4-107五间门面房后，一直实际占有，用于对外出租至今，并收取了租金。幸福集团提交的租赁合同、收取租金凭证，可以证明上述事实，一审法院予以采信。期间，幸福村委会改制成立武汉骏业幸福集团有限公司后，将村集体财产划拨至幸福集团名下。2011年，幸福集团需将上述五间门面房的房产登记恢复到幸福集团名下，于是要求刘东、蒋某、陈某配合办理，蒋某、陈某配合原告办理了房产转移登记手续，并注销了原房产证。由于刘东当时被劳动教养，刘东的父亲刘某在没有刘东本人授权的情况下，于2011年11月25日，与幸福集团签订《武汉市存量房买卖合同》（武房【07】第11240672号、第11240674号、11240677号），办理了刘东名下三间门面房的买卖转让登记手续。刘东名下的证号分别为武房权证洪字第××、武房权证洪字第××、武房权证洪字第××的《房屋所有权证》被注销。幸福集团于当年12月12日领取了新的《房屋所有权证》，证号分别为：洪2011014791、洪2011014793、洪2011014792。期间所有交易费用均由幸福集团支付。刘东对幸福集团提供的证人蒋某、陈某、刘某的证言，不予认可�认为不能证明幸福集团系借用刘东及蒋某、陈某个人名义办理争议房产登记的事实。但一审法院认为，上述证人证言能够相互吻合，且与第三人的陈述及前述所认定的证据相印证，可以达到其证明目的，一审法院予以采信。刘东发现上述情况后，于2016年6月27日作为申请人，以武汉市住房保障和房屋管理局作为被申请人，以幸福集团作为第三人，向武汉市人民政府申请行政复议。武汉市人民政府作出武政复决【2016】第229号、第230号、第231号《行政复议决定书》，决定书认为：“因卖方刘东时值劳动教养，所有相关法律手续均由其父刘平汉代理；但是，被申请人在申请材料中无经公证的刘东授权委托书情况下，为第三人办理了房屋所有权转移登记同时注销了刘东的房屋所有权证，此转移登记和注销行为程序违反法规规定，要求武汉市住房保障和房屋管理局撤销对武房权证第××号、武房权证洪字第××号、武房权证洪字××号房屋所有权证作出的注销登记”。刘东提交的《行政复议决定书》可以证明上述房屋过户的手续违反法律规定，但是不能证明争议房屋的真实权利归属；其提交的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、武汉市房屋信息查询单、土地信息查询单，维修基金发票、房屋销售发票、缴费单、契税发票，只能证明争议房屋的登记权利人为刘东，且维修基金发票、缴费单、契税发票的原件均由幸福集团持有，故上述证据不能证明刘东为争议房屋的实际所有权人，一审法院对其证明目的不予采信。刘东提交了规划局信息公开答复书、征收土地安置补偿方案（洪土征审字（2006）第15-2号）、幸福村委会向规划部门出具的收到全部征地补偿费的证明、征收土地安置方案公告、刘东的常住人口登记卡、洪山区政府信息公开回复�规划局信息公开接收单、规划局信息公开答复，欲证明自己是幸福村村民，2004年幸福村委会收取了征地青苗费39943120元，应该将青苗费分配给村民，自己是用应分得的青苗费换购了本案争议的房屋。一审法院认为，刘东提交的上述证据，只能证明幸福村委会于2006年7月收到了32.8458公顷的征地补偿款63063936元（包括青苗费），被征收土地用于水上公园及公用设施的建设，但并不能证明刘东应分配征地补偿款中的份额，更不能证明经协商一致，幸福集团用本案争议的房屋折抵应支付刘东的征地补偿款，故一审法院对上述证据的证明目的，不予采信。刘东提交的关于对刘东行政复议的答复、武汉市洪山区人民法院民事裁定书（争议房屋的财产保全）、武汉市商品房买卖合同、房屋抵押记载登记查询单、招商银行已出账单列表、房屋抵押贷款担保服务协议、招商银行个人网�申请表、录音三份，欲证明本案争议房屋系其一次性购买，并未办理华夏银行的抵押贷款，幸福集团系虚假陈述。一审法院认为，幸福集团发现立案时所提交的起诉书陈述的事实有误，确认本案争议房屋系用土地补偿费所置换，并未办理抵押贷款后，已对原起诉书中陈述的错误事实进行了更正，刘东针对幸福集团的原起诉书所提交的上述证据，已与本案事实无关，一审法院不予采信。刘东所提交的其他证据，与本案无关联性，一审法院不予采信。一审法院认为，根据我国物权法的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是物权外在的表现形式，但仅仅具有权利公示的证据效力，并不具有绝对的证明力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动�登记的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，幸福集团若要证明自己是争议房屋的实际所有权人，应提交充分的证据证明。结合本案，分析认定如下：一、争议房屋房款的支付主体。在不存在其他取得方式的情况下，取得争议房屋的所有权应支付相应的对价。幸福集团提交的《联合开发协议书》、《征用土地补偿安置方案》（武土征审字（2003）第84号）及幸福村委会向第三人开具收到土地费的收据表明，幸福村委会是通过用村集体所有土地款抵扣房款的形式，履行了相应的支付义务；刘东辩称自己是用应分得的青苗费换购了本案争议的房屋，但刘东所提及的青苗费，源于征收土地安置补偿方案（洪土征审字（2006）第15-2号）所涉及的征地补偿款，幸福集团收到的时间是2006年7月，第三人向刘东开�售房发票的时间是2005年9月8日，刘东应支付房款的时间，还未发生征地补偿的事实，刘东应分得青苗费从何而来?刘东辩称明显与事实不符，且无任何证据证明其应享有征地补偿款中青苗费的份额，故一审法院对刘东的抗辩不予采信，刘东已经支付对应房款的事实不能成立。二、争议房屋的所有权行使主体。幸福集团提交的租赁合同及收取租金凭证，可以证明本案争议房屋是由第三人直接向幸福集团交付，且从交付至今一直由幸福集团对外出租，收取租金，行使占有、使用、收益、处分的权利；刘东辩称是自己将争议房屋出租给幸福村委会，并于2009年1月收取最后一次租金200000元，其后租金用于抵扣自己向幸福村委的借款1000000元，但刘东的上述抗辩无任何证据支撑，无法证明其对争议房屋行使过实际权利，故一审法院对其抗辩理由不予采信。三、同类型房屋的处理结果。根据《联合开发协议书》，除本案争议的三套房屋外，另外二套房屋的原登记权利人蒋某、陈某均认可借名登记的事实，且在幸福集团的要求下，已经配合其办理了转移登记，结合幸福集团提交的《证明》及第三人的陈述，进一步印证了争议房屋实际所有权人为幸福集团，刘东仅是代持的事实。综上，虽然争议房屋的《房屋所有权证》所记载的所有权人系刘东，但幸福集团提供的反证，足以证明讼争房屋的实际权利人原为幸福村委会，经改制后，实际权利人为幸福集团。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：确认坐落于武汉市洪山区南湖××Ｆ-2-103（武房权证洪字第××）、F-2-104（武房权证洪字第××）、F-3-105（武房权证洪字第××）三套房屋的所有权人为武汉骏业幸福集团有限公司。案件受理费5780元及财产保全费4400元，共计10180元，由刘东负担。二审期间，上诉人将洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室于2006年12月6日印发的《关于确认洪山街马湖村、幸福村等完成集体经济组织改制工作的批复》作为新证据提交，拟证明幸福村2005年开始改制，2006年12月完成改制，集体资产已经全部转移，案涉房屋在改制期间购买，不属于幸福村的集体资产。经质证，幸福集团及阜华分公司认为该证据是复印件，对其真实性不予认可，与本案亦无关联性。本院认为，该证据依法不属于新证据，亦不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人刘�的上诉请求及理由，本案争议焦点为：幸福集团是否属于借名买房，是否属于案涉房屋的实际所有权人；案涉房屋是否属于对刘东支付补偿费用和实施安置的行为；本案是否属于人民法院管辖。案涉房屋虽然登记在刘东名下，但《联合开发协议书》、《征用土地补偿安置方案》（武土征审字（2003）第84号）及幸福村委会向阜华分公司开具的土地费的收据等证据均可证明，案涉房屋系幸福村委会通过村集体所有土地款抵扣房款的形式取得的，且案涉房屋一直由幸福村委会实际占有、出租并收益，幸福村委会是案涉房屋的实际所有权人；幸福村委会改制后成立了武汉骏业幸福集团有限公司即本案被上诉人，幸福集团是本案的适格主体；本案系借名买房产生的纠纷，属于人民法院民事案件的受案范围。上诉人刘东提出案涉房屋系对其支付补偿费用和实施安置的行为，没有证据予以证实，本院不予采纳。刘东提出的上诉人主体不适格以及本案不属于人民法院受理范围的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。另，上诉人提出的幸福村委会与阜华分公司签订的《联合开发协议》违反了村民自治的相关规定，侵害了村民的合法权益，应当认定无效的主张，不属于本案的审理范围，刘东可以依照法律规定另行主张。综上，刘东的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11560元，由上诉人刘东负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 丰 伟二〇一七年五月二十六日书记员 陈亮希