新宾满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新宾民二初字第00543号
原告：朱锦君，男，汉族，1969年4月20日出生，住沈阳市铁西区，无业。
原告：刘辉，男，汉族，1970年7月21日出生，住沈阳市铁西区，无业。
原告：谭静东，男，汉族，1972年12月26日出生，住沈阳市大东区，无业。
三原告委托代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。
被告：沈阳银鑫泉商贸有限公司，住所地：沈阳市沈河区富民街南侧8－10号。
法定代表人：马树利，该公司总经理。
委托代理人：闵俊霖，男，满族，1966年3月8日出生，住沈阳市沈河区万柳塘路42号6-5-1，该公司员工。
委托代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。
第三人：沈阳曦水房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区哈尔滨路128－1号（1－22－6）。
法定代表人：梁翠英，该公司总经理。
原告朱锦君、刘辉、谭静东诉被告沈阳银鑫泉商贸有限公司（以下简称“银鑫泉商贸”）、第三人沈阳曦水房地产开发有限公司（以下简称“曦水房地产”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。三原告及银鑫泉商贸委托代理人闵俊霖、孟庆铠到庭参加了诉讼，被告曦水房地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经缺席审判，现已审理终结。
原告诉称：2012年9月6日，三原告与曦水房地产签订合同书，共同出资开发建设抚顺市新宾县旺清门镇“家和花园”楼盘。2013年9月1日，三原告与曦水房地产经协商，退出该楼盘的建设，双方就现已完工的工程进行了结算，曦水房地产将价值550万元的楼盘房产（其中包括1#楼6、7、8号门市房）交付了三原告，用以折抵三原告针对此次合伙经营期间投入款项的返还及退伙时应得利润等，双方签订了退伙顶账协议书和顶账协议，并给三原告开具了交款收据。随后，三原告到新宾县房产局对该部分门市房进行预告登记，但房产局以该楼盘手续不健全、尚不具备登记备案条件为由，拒绝为三原告办理该部分房屋的预告登记。
2012年7月20日，银鑫泉商贸以买卖合同纠纷为由向法院起诉了曦水房地产，沈阳市沈河区人民法院于2012年10月12日作出了（2012）沈河民三初字第761号民事判决书，又依据（2013）沈河执字第493号执行裁定书，查封了“家和花园”所建房屋（其中包括1#楼6、7、8号门市房）。2014年10月21日，贵院接受沈河区人民法院委托执行，依法作出了（2014）新宾执字第175号执行裁定书，对“家和花园”1#楼4、5、6、7号门市房进行了拍卖。三原告得知该三处门市房被查封、拍卖后，于2015年4月28日向贵院提出了执行异议，要求停止拍卖，但贵院于2015年9月28日作出了（2015）新宾执异字第00001号执行裁定书，驳回了三原告的异议。
原告认为沈河区人民法院作出的（2013）沈河执字第493号执行裁定书，缺乏事实和法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，三原告已经与曦水房地产就涉案三处门市房的抵账达成了协议，并以抵账的形式支付了全部的房款，后三原告也对该三处门市房屋进行了实际的占有，仅是在办理房屋产权过户登记手续时，由于开发公司的过错未能完成过户登记，根据法律规定，贵院不应当对涉案的“家和花园”1#楼6、7、8号门市进行查封，故对该裁定应当予以撤销。原告为维护自己的合法权益，诉讼来院，请求法院：1、对坐落于新宾满族自治县旺清门镇“家和花园”1#楼6、7、8号门市房停止执行，解除查封；2、确认坐落于新宾满族自治县旺清门镇“家和花园”1#楼6、7、8号门市房的所有权人为三原告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告银鑫泉商贸辩称：原告要求停止执行，解除查封新宾满族自治县旺清门镇“家和花园”1#楼6、7、8门市房没有事实和法律依据，人民法院应当驳回其诉请。银鑫泉商贸于2012年7月20日向沈河区人民法院提起诉讼，2012年10月15日收到沈河法院（2012）沈河民三初字第761号民事判决书。判决生效后，因被执行人曦水房地产拒不履行判决义务，银鑫泉商贸在2012年末便向法院申请强制执行，银鑫泉商贸申请执行合法有效。三原告在起诉状中所述，其依据所谓的退伙顶账协议书主张其对案涉房屋享有权利，但该协议真假难以确定，即使存在，三原告与曦水房地产也未履行该协议，因此不能证明其对案涉房屋享有排他性的权利。三原告主张的顶账行为不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，其并没有支付全部价款，没有实际占有案涉房屋，三原告原为案涉房屋的合作开发方，其主体身份也不符合法律规定的“第三人”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对照此条可以得知，三原告系合作开发方，本就不是一般的商品房买受人，其没有与开发公司签署合法有效的买卖合同，不能证明其名下无其他用于居住的房屋，其没有支付任何价款。三原告无权要求确认案涉房屋的所有权人为原告三人。三原告没有证据证明其对案涉房屋享有物权，人民法院应当依法驳回其诉请。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法查清事实，驳回原告的诉请，维护答辩人的合法权益。
第三人曦水房地产未答辩。
经审理查明：2012年9月26日，就曦水房地产开发的新宾满族自治县旺清门镇“家和花园”楼盘项目，朱锦君、刘辉、谭静东三人与曦水房地产及梁忠签署合伙协议，约定：“第一条、梁忠以初期投入的现金及现楼盘的全部债权债务作为投资享受35%的股份。第二条、朱锦君投入人民币45万元作为投资享受15%股份。第三条、谭东（谭静东）投入人民币45万元作为投资享受15%股份。第四条、刘辉投入人民币50万元作为投资享受20%股份。第五条、……由刘辉负责筹集资金，其他股东协助直至本项目正常运转，所筹集资金按月息3%偿还利息。全体股东承担利息及债务（按股份比例分别承担本金及利息）。第六条、1、盈余分配：以股东所持有股份为依据，按比例分配。2、债务承担：全体股东认可当前本项目的债权债务，合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以各合伙人的股份为依据，按比例承担。第七条、经全体股东商定，愿将本项目的15%股份作为筹集资金回报分配给刘辉。……”曦水房地产在合同上加盖了法定代表人名章及公章，梁忠、朱锦君、刘辉、谭静东分别在合同上签名。2013年9月1日，经协商，朱锦君、刘辉、谭静东退出“家和花园”项目的合伙经营，并签订退伙顶账协议书，约定：“一、曦水房地产同意刘辉、朱锦君、谭静东退出2012年9月26日双方所签订的《合同书》中关于辽宁省抚顺市新宾县旺清门镇‘家和花园’楼盘开发项目的合伙经营事项。二、双方就现已完工工程清算完毕，曦水房地产同意将此合伙期间开发建设的价值550万元楼盘房产交付朱锦君等三人享有（其中门市房每平方米3，000.00元，车库每平方米2，500.00元，住宅房屋每平方米2，120.00元，具体房号、户型、面积等情况详见附后清单……），用以折抵朱锦君等三人针对此次合伙经营期间的所作投入款项的返还及退伙时应得利润等全部清算结算款项。……四、曦水房地产需保证签订本协议时在上述第二条约定房屋没有被司法、行政等部门查封、扣押、冻结，保全或待拍卖。……六、办理房屋产权登记由曦水房地产负责配合。七、本协议签订之日为朱锦君等三人退伙日，退伙后上述第一条约定楼盘由曦水房地产继续开发经营，一切事宜与朱锦君等三人无关。产生的债权债务（不论双方合伙开发经营期间，还是朱锦君等三人退伙后曦水房地产继续开发经营期间）均与朱锦君等三人无关……”梁忠以曦水房地产项目经理身份在协议甲方处签名，并加盖曦水房地产旺清门分公司印章，朱锦君在协议乙方处签名。同时，双方还签订了顶账协议，约定“有朱锦君、侴艳丽代领550万元房源，一次性结清。作为朱锦君等三人在曦水房地产的投资和利润……”，其中包括1#楼6、7、8、9号门市房屋，曦水房地产旺清门分公司还为顶账协议上记载的房屋开具了收款收据，但上述房屋至今没有办理房屋产权登记手续。
另查明：曦水房地产因拖欠银鑫泉商贸货款，被银鑫泉商贸提起诉讼，2012年10月12日，沈河区人民法院作出（2012）沈河民三初字第761号民事判决书，判决曦水房地产给付银鑫泉商贸钢材款人民币107.0581万元，违约金32.1174万元。2014年3月28日，沈河区人民法院依据该判决书，作出（2013）沈河执字第493号执行裁定书，查封了“家和花园”1#楼6、7、8号门市房屋。2014年10月21日，本院接受沈河区人民法院委托执行，依法作出（2014）新宾执字第175号执行裁定书，裁定拍卖曦水房地产的“家和花园”1#楼4、5、6、7号门市房屋。2015年4月28日，朱锦君、刘辉、谭静东向本院提出停止拍卖异议。本院于2015年9月28日作出（2015）新宾执异字第00001号执行裁定书，驳回朱锦君等三人的异议申请。朱锦君等三人不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，要求对“家和花园”1#楼6、7、8号门市房屋停止执行，解除查封，并确认该三处门市房屋的所有权人为朱锦君等三人。
本院所确认的上述事实，有原告提供的合同书、退伙顶账协议书、顶账协议、收款收据及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：本案的争议焦点是朱锦君等三人对新宾县旺清门镇“家和花园”1#楼6、7、8号门市房屋主张权利，能否依据与曦水房地产签订的退伙顶账协议书对抗债权人银鑫泉商贸就该部分财产的申请执行权，经审查，朱锦君等三人与曦水房地产系合伙关系，合伙合同上也写明朱锦君等三人认可签订合同当时“家和花园”项目的债权债务，同意合伙债务先由合伙财产偿还，虽然朱锦君等三人与曦水房地产达成了退伙协议，但退伙时双方并未就合伙期间的债权债务进行清算，由于合伙期间盈亏不明，故朱锦君等三人对曦水房地产“家和花园”项目在合伙期间的债务对外均应承担偿还责任，双方签订的退伙协议系朱锦君等三人与曦水房地产之间就合伙关系的内部约定，对外没有约束力。该三处房屋不论是否已经由朱锦君等三人实际占有，以及是否将产权登记手续办理到三人名下，都不能对抗债权人。综上，朱锦君等三人对新宾满族自治县旺清门镇“家和花园”1#楼6、7、8号门市房屋不享有足以排除债权人申请强制执行的民事权益，故朱锦君等三人的主张，本院不予支持。
曦水房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。为维护诚信原则，保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告朱锦君、刘辉、谭静东的诉讼请求。
案件受理费1，000.00元，由三原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 李学坤
代理审判员 何 淼
人民陪审员 刘卿钧
二〇一六年三月三十日
书 记 员 牛 聪