重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第05928号
原告：文德祥，男，汉族，1961年7月18日出生，住重庆市。
委托代理人：罗辉，重庆鼎山律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：文德瑜（原告文德祥之姐），汉族，1956年12月23日出生，住重庆市江津区。特别授权。
被告：重庆鼎力丝绸有限公司。住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江路西段满庭芳花园*幢***号。组织机构代码75009878－0。
法定代表人：肖成清，董事长。
被告：张锟，男，汉族，1986年6月3日出生，住重庆市江津区。
二被告的委托代理人：唐建林，重庆津舟律师事务所律师。特别授权。
原告文德祥与被告重庆鼎力丝绸有限公司（下称鼎力公司）、张锟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序分别于2014年8月12日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告文德祥的委托代理人罗辉、文德瑜，被告鼎力公司、张锟的委托代理人唐建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文德祥诉称：原告系被告鼎力公司及其前身江津市蚕茧有限责任公司职工，多年来一直租住在被告鼎力公司位于重庆市江津区支坪街道办事处水井湾街1幢2号2－2号住房内。2014年5月23日，被告鼎力公司与被告张锟向法院起诉，请求原告搬迁。后经原告查证，二被告于2012年11月29日签订《房地产转让合同》，将包括原告租住房屋的楼栋全部转让给了被告张锟。而被告鼎力公司在出售房屋前未通知原告，侵犯了原告的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，请求人民法院确认原告对其租住的位于重庆市江津区支坪街道办事处水井湾街1幢2号2－2号的住房有优先购买权；确认二被告于2012年11月29日签订《房地产转让合同》无效。
被告重庆鼎力丝绸有限公司辩称：虽然我公司于2004年3月23日与原告文德祥签订了租赁合同，但该合同已于2004年12月31日到期，合同到期后原告应将房屋腾退我公司，原告未退房属非法占用。我公司在出售房屋时与原告无任何房屋租赁关系，故原告请求确认其享有优先购买权，无事实依据。即使原告与我公司间存在租赁关系，我公司在出售房屋前也在支坪办事处的仁沱街上张贴了出售房屋的公告，被告张锟也是在看见公告后才与我公司协商并达成协议，而原告在公告期内以及在我公司找原告谈话后，原告未提出要购买房屋。另外，我公司将房屋出售与被告张锟前，原告已从争议的房屋搬出，不在此居住，室内仅存放有部分家具，因此，即使在合同期满后双方形成了事实租赁关系，也事实上解除。所以原告并不享有重庆市江津区支坪街道办事处水井湾街1幢2号2－1号住房的优先购买权。
被告张锟辩称：我是看到被告鼎力公司的售房公告才与其协商购房，我购买被告鼎力公司的房屋是善意的，支付了对价，并办理了产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，我所购房屋系善意取得，原告请求优先购买不能成立。另外无论原告与被告鼎力公司间是否存在租赁关系，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原告请求确认我与被告鼎力公司签订的《房地产转让合同》无效，人民法院应不予支持。
经审理查明：原国有企业江津市蚕茧有限责任公司，在其下属的仁沱蚕茧站有自有公房307.8平方米和1111.24平方米的房屋两栋。原告文德祥系江津市蚕茧有限责任公司职工，居住在位于重庆市江津区支坪街道办事处水井湾街1幢2号2楼2号的住房内，即上述307.8平方米楼栋中的1套住房。2003年原告从该公司退休后，上述住房仍由原告居住。2003年7月，江津市蚕茧有限责任公司将其名下拥有的全部资产转让给了由自然人出资设立的被告鼎力公司。其转让的资产中，包括原仁沱蚕茧站的上述两栋房屋。2004年3月23日，原告与被告鼎力公司签订《房屋（场地）租赁合同》约定：被告鼎力公司将“仁沱蚕茧站职工宿舍二楼一套”（即上述原告居住的房屋）出租给原告居住；面积40平方米；租赁期限从2004年1月1日起至2004年12月31日止；租金140元／年，在签订合同之日一次性缴清当年租金，并缴租赁保证金100元；次年需续租的，于续租前一个月签订租赁合同，并一次性缴清续租当年的租金；原告擅自将房屋转租、转让、转借的，或进行非法活动的，被告鼎力公司可以终止合同，收回房屋；被告鼎力公司出卖原告承租的房屋，须在3个月前通知原告，在同等条件下，原告享有优先购买权。除上述内容外，双方还就违约责任、免责条件、争议的解决方式等进行了约定。之后，双方未再签订书面的租赁合同，原告支付了合同约定租赁期间的租金，合同期满后至今的租金原告交纳了部分。2012年11月29日，被告鼎力公司与被告张锟签订《房地产转让合同》将原仁沱蚕茧站上述两栋房屋转让给了被告张锟。2013年3月22日，二被告办理了房屋的所有权过户登记手续。面积307.8平方米楼栋权属证书登记的地址为“江津区支坪镇水井塆街1幢2号”。2014年5月27日，二被告共同向本院起诉，请求确认原告与被告鼎公司间的租赁合同于2007年12月31日终止，判决原告立即腾退其承租的房屋，并赔偿2008年1月至2014年6月的租金损失。诉状中事实和理由部分所载明的主要内容有：2007年12月31日后原告未支付过房屋租金，又未实际居住，合同已自然终止；2011年12月18日，被告鼎力公司作出向社会公开出售原仁沱蚕茧站上述两栋房屋后决议后，原告未提出购买要求；被告张锟购买房屋后，二被告多次口头及书面通知原告退房未果。该案因本案原告起诉，现中止审理。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，原告文德祥与被告鼎力公司签订《房屋（场地）租赁合同》，双方建立了被告鼎力公司将位于重庆市江津区支坪街道办事处水井湾街1幢2号2楼2号的住房出租与原告，租赁期限从2004年1月1日起至2004年12月31日止的租赁关系。合同到期后原告使用该房至今。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，合同期满，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而被告鼎力公司未提供任何证据证明，其在与原告签订的租赁合同到期后，至出售房屋前向原告提出异议或解除租赁关系的通知，因而被告鼎力公司在出售房屋时其与原告仍就本案讼争的房屋建立有租赁关系。虽然被告鼎力司辩称，原告未缴纳租金，已在房屋前出售前已搬出，室内仅存放有家俱，租赁关系已事实终止。但租赁关系的建立并非以是否有人居住为形成要件，且从被告鼎力公司和张锟起诉，请求原告搬迁来看，二被告是认可房屋现仍是由原告占有使用，而租金的缴纳也只是涉及是否违约，并不当然消灭已建立的租赁关系。故被告鼎力公司关于租赁关系已在出售房屋前终止的理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。对此被告鼎办公司称，其在仁沱街上张贴了售房公告，也在出售房屋前找原告谈过话，原告表示不愿购买，但被告未提供任何证据证明。故原告请求确认其享有本案诉争房屋的优先购买权，本院予以支持。对原告诉请确认二被告签订的《房地产转让合同》无效的请求，由于被告鼎力公司全部由自然人出资设立，本案所涉房屋是被告鼎力公司的私有房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第一条第二款规定，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案，不适用本解释。因此该司法解释适用于本案，原告该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条二款、第二十一条的规定，判决如下：
一、被告重庆鼎力丝绸有限公司在出售位于重庆市江津区支坪街道办事处水井塆街1幢2号，面积为307.8平方米的楼栋时，原告文德祥对该楼栋中的2楼2号住房享有优先购买权。
二、驳回原告文德祥对被告重庆鼎力丝绸有限公司、张锟的期他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原文德祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周思远
二〇一五年四月二十七日
书记员 周 寒