广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第434号
上诉人（原审被告）：邓卓呖，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××2312。
委托代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：黄尚孝，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××5710。
委托代理人：吴勇祥，广东敬业律师事务所律师。
上诉人邓卓呖与上诉人黄尚孝租赁合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年1月11日，黄尚孝为出租方、邓卓呖为承租方签订一份《租赁合同书》，约定黄尚孝将珠海市香洲区南夏3街5号101室B铺面出租给邓卓呖使用。双方约定，一、黄尚孝、邓卓呖同意租期暂定为2012年1月11日至2015年1月11日终止，合同终止自动失效；二、邓卓呖同意向黄尚孝支付每月租金人民币3000元整，另交一个月押金人民币3000元整，自签订合同之日起即交付一个月押金一个月租金总共人民币6000元整；三、邓卓呖必须在每月11日自觉向黄尚孝交纳租金，如拖欠租金三天以上的，黄尚孝有权按照租金额度收取每天5％滞纳金或没收押金，黄尚孝有权限令邓卓呖搬出铺面或强行搬出，如有异议可向当地人民法院提起诉讼；四、黄尚孝负责在铺面安装好水、电设备交给邓卓呖使用，邓卓呖在使用中设备造成损坏的由邓卓呖自己负责，邓卓呖所用的水、电是按照珠海市供水公司和香洲供电所抄表总度量计收的，黄尚孝根据邓卓呖水表、电表抄收，如邓卓呖需要安装电视天线、电话、电表、水表的，由邓卓呖自己负责等等。签订合同后，邓卓呖向黄尚孝缴纳押金3000元。
2015年1月22日，黄尚孝向邓卓呖发出一份《商铺租赁到期敬请于2015年2月15日前搬离铺面的告知函》，主要内容有：本人作为商铺的合法产权人，邓卓呖与本人签订的《商铺租赁合同》真实合法有效，法律关系明确，邓卓呖应恪守合同之义务。本人明确声明不同意将商铺续租给邓卓呖，邓卓呖应依约于2015年1月11日前搬离商铺，否则构成严重违约。且邓卓呖应当向本人及时足额支付拖欠一个月租金，否则本人有权依约追究邓卓呖应负的法律责任。黄尚孝将函件邮寄至珠海市香洲区南夏3街5号101室（丽苑理发），邓卓呖本人于2015年1月23日签收。
2015年2月11日，黄尚孝委托广东敬业律师事务所向邓卓呖发出《关于逾期腾退返还承租商铺的律师函》，告知邓卓呖以下事项：一、黄尚孝、邓卓呖签订的《租赁合同书》已于2015年1月11日终止；二、邓卓呖收到本函之日起三日内与黄尚孝联系，办理合同终止的书面确认手续并结清差欠黄尚孝的全部差欠款项（包括水电费、物业管理费、逾期腾退所涉租金损失等）；三、邓卓呖在收到本函之日起三日内将租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与黄尚孝办理书面移交确认手续，若邓卓呖未按期搬迁腾退完毕的，视为邓卓呖放弃对置放在租赁商铺内所涉物资、设备的全部权利。黄尚孝将有权对邓卓呖尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由邓卓呖承担。黄尚孝委托代理人将本函件邮寄至珠海市香洲区南夏3街5号101室B铺，邓卓呖拒收退回函件。2015年7月2日，黄尚孝委托代理人又向邓卓呖发出一份《要求腾退返还承租商铺的律师函》，邮寄至珠海市香洲区南夏3街5号101室B商铺（丽苑理发），邓卓呖拒收退回函件。
另查明：黄尚孝是珠海市香洲区南夏3街5号101室的业主，黄尚孝出租给邓卓呖的商铺是该房产的一部分，大约面积是20多平方米。邓卓呖自2003年11月11日开始承租涉案商铺直至2015年1月11日租赁合同到期，自2015年1月12日起，邓卓呖未再向黄尚孝支付任何费用。至今邓卓呖仍在占用使用涉案商铺。
对于邓卓呖在答辩时提出的请求，原审法院在2015年7月23日法庭审理过程中，要求邓卓呖明确是否提起反诉，邓卓呖当庭表示不需要。
黄尚孝在原审中的诉讼请求为：1、判令邓卓呖腾退位于珠海市香洲区南夏3街5号101室B商铺（自编B铺面，“丽苑理发”）给黄尚孝；2、判令邓卓呖向黄尚孝支付自2015年1月12日至实际腾退之日期间的使用费3300元（每日按100元计）及水费、电费、卫生费等相关费用（自2015年1月12日起计算至腾退之日止，以供电、供水、物业缴费单确定数额）；3、判令邓卓呖承担本案的诉讼费。
原审法院认为黄尚孝、邓卓呖签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。黄尚孝、邓卓呖之间的租赁合同已于2015年1月11日到期，邓卓呖应当向黄尚孝返还珠海市香洲区南夏3街5号101室B铺面（即丽苑理发）。经黄尚孝多次催告，邓卓呖仍占用使用涉案商铺，黄尚孝请求邓卓呖腾退涉案商铺，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。邓卓呖以租赁商铺未对黄尚孝不利、未发生任何事故和拖欠房租为由不腾退商铺的抗辩不能成立。
关于涉案商铺使用费，邓卓呖自2015年1月12日起未向黄尚孝支付任何费用，黄尚孝请求邓卓呖支付占有商铺期间的使用费符合法律规定。但是黄尚孝按每日100元计使用费理据不足，原审法院参照黄尚孝、邓卓呖签订的《租赁合同书》认定邓卓呖按每月3000元的标准向黄尚孝支付自2015年1月12日直至实际腾退涉案商铺之日止的使用费。
关于水电费、卫生费等相关费用，直至庭审辩论终结前，黄尚孝未明确该项诉讼请求的数额且无相关证据支持，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第十九条之规定，原审法院驳回黄尚孝的该项诉讼请求。
至于邓卓呖在答辩中提出的请求，邓卓呖明确表示不需要提起反诉，原审法院不予审处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五条之规定，判决如下：一、邓卓呖于判决发生法律效力之日起十日内将珠海市香洲区南夏3街5号101室B商铺（即丽苑理发）腾退给黄尚孝；二、邓卓呖于判决发生法律效力之日起十日内向黄尚孝支付自2015年1月12日按每月3000元计至实际腾退上述商铺之日止的使用费；三、驳回黄尚孝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2930元，由邓卓呖负担。
邓卓呖不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.一、二审诉讼费由黄尚孝负担。事实与理由：邓卓呖自2003年正常签约至今，已是12年老租户，从原来低落、萧条生意，到现在这条街变成集市般红火，邓卓呖艰难经营至今，诚信经商，靠勤劳双手及传统手艺为大众服务，此店也是上诉人唯一维持生活的工作场所。现在黄尚孝以利益为重，即未与邓卓呖商谈续约，也没有提前通知，用“斩立决”招数，与隔壁淡水鱼档勾结，用黑帮逼走邓卓呖。2015年1月18日，邓卓呖营业到下午三点左右，黄尚孝找几十个带有黑社会性质的人，把涉案店铺的电表用利刀砍下，并把涉案店铺的天花板全部拆烂。当时已报警，待警察走了不够十分钟左右，他们黑帮带4支镰钩式砍刀，准备向邓卓呖砍来，所幸的是他们准备砍时被人劝阻，才没让事态恶化。邓卓呖认为其租了涉案店铺12年，既无对黄尚孝不利的地方，也没有发生过任何事故，保证防火防电安全，更无拖欠过房租。现合同期虽然到期，但黄尚孝为了利益，不管租户生死通过勾结黑帮势力赶走上诉人等非法途径，使用恐吓方式来对付上诉人。现在邓卓呖已无法继续经营，故原审法院判令邓卓呖支付使用费没有事实与法律依据。
黄尚孝针对邓卓呖上诉答辩称：与我方上诉状的意见一致。
黄尚孝亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判为邓卓呖向黄尚孝支付自2015年1月12日按每日100元计至实际腾退涉案商铺之日止的使用费；2、撤销原审判决第三项，改判为邓卓呖向黄尚孝支付2015年1月5日至2015年9月4日欠付电费5635.17元、水费3756.71元，以上两项暂合计9391.88元，实际计至腾退商铺之日止。3、本案一、二审诉讼费用皆由邓卓呖承担。事实与理由：一、原审法院认为黄尚孝关于邓卓呖支付占有商铺期间的使用费按每日100元计使用费的主张理据不足是错误的。原审法院参照黄尚孝与邓卓呖签订的《租赁合同书》认定邓卓呖按每月3000元的标准向黄尚孝支付自2015年1月12日直至实际腾退涉案商铺之日止的使用费，这是罔顾黄尚孝权益机械司法的做法，黄尚孝主张以每日100元计收使用费是有充分理据的。众所周知，珠海近年房价、租金价格突飞猛进，黄尚孝与邓卓呖签订的租赁合同时间为2012年，月租金约定3000元符合当年租金水平，但现今一间二十多平方米且位于南夏商业街繁华地段的商铺月租金仅3000元是不可想象的。数年来黄尚孝恪守合同，面对邻近商铺业主纷纷提高租金依然不为所动，从未对邓卓呖提出提高租金的要求，及至双方租赁合同到期时，与涉案商铺类似的周边商铺月租金早已达5500元以上；邓卓呖于合同期届满后，经黄尚孝多次催促仍拒绝腾退商铺，时至今日已逾半年多，行径恶劣，若其占用期间的使用费仍以3000元每月计算，则是对公平正义的莫大侮辱，相当于鼓励承租者在租金上涨情况下租赁期满继续占用商铺，所付出的也只不过是原来的租金成本，将造成严重的不良社会影响。黄尚孝对以上问题综合考虑，提出使用费以100元每天进行计算是既考虑现行法律的规定又对邓卓呖进行一定程度的惩罚且方便计算，合法合理，应得到法院的支持。二、原审法院驳回黄尚孝水电费等费用的请求是错误的。原审判决记载“直至庭审辩论终结前，原告（黄尚孝）未明确该项诉讼请求的数额……根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第十九条之规定，本院驳回原告（黄尚孝）的该项诉讼请求”，这是不顾事实且适用法律错误的认定。黄尚孝已在庭审中明确表示水电费按1900元每月的标准进行主张，且原审被告（邓卓呖）提交了数份水电费交费清单证据，清晰表明邓卓呖使用黄尚孝商铺经营每月水电费平均为1900元，谈何未明确该项诉讼请求的数额。另外，原审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第十九条规定“财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定”，与该项主张或涉及的法律问题没有关系，属于适用法律错误。黄尚孝认为对水电费以1900元每月计算的主张明确合理，且有邓卓呖提供的证据佐证，应得到法院支持。综上所述：黄尚孝认为，原审法院适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，黄尚孝请求珠海市中级人民法院依法改判，支持黄尚孝的上诉请求。
邓卓呖针对黄尚孝的上诉答辩称：1、不应该支付占用费。具体理由与其上诉状陈述一致。2、水电费我方一直都有支付，一直支付到7月15日，但是7月份之后黄尚孝就断水断电了。所以我方7月份就没有交水电费。
二审期间，黄尚孝提交2015年1月9日到2015年9月4日案涉商铺产生的水电费发票共计十张，证明邓卓呖占用商铺自2015年1月5日至2015年9月4日期间产生的水电费，且这部分费用是黄尚孝已经交付给水电公司的。邓卓呖针对黄尚孝提交上述证据发表如下质证意见：对十份水电费发票真实性和合法性无异议，但是关联性有异议。认为十张水电费数额是含四家商铺的总数，邓卓呖只占其中一部分，且邓卓呖已经交了7月15日之前的水电费。
邓卓呖提交如下证据：一、手机短信复印件，证明2015年1月19日邓卓呖向黄尚孝支付3500元作为2015年1月份租金；二、三份双方对水电费的结算单据，证明本案纠纷期间，邓卓呖都有向黄尚孝支付水电费，但黄尚孝收费后都没有签名，只是在2015年7月15日那张收费单据上有黄尚孝的老婆甘建英签名确认。黄尚孝对邓卓呖提交证据发表如下质证意见：1、对证据一真实性、合法性、关联性不予认可，短信内容与本案无关的。短信所说的支付费用是黄尚孝已经马上归还给了邓卓呖，且数额不是3500元而是3000元，且是黄尚孝被强迫收下的。2、对证据二真实性、合法性、关联性不予认可，前两份单据没有签名无法体现与本案有任何关系，第三份的签名也无法显示是谁的签名。
上述证据经本院审查认为，黄尚孝提交证据与邓卓呖提交证据二虽然已经超过举证期限，不属于新证据范畴，但是上述证据与本案事实认定具有关联性，故本院予以采纳。邓卓呖提交证据一不属于新证据范畴，且与本案事实查明并无关联性，本院不予采纳。
经审理查明，邓卓呖提交一份2008年1月11日《租赁合同书》，认为双方租赁期限是自2008年1月11日至20010年1月10日，故双方租赁期限并未届满。黄尚孝不认可该份合同，认为系邓卓呖伪造。
庭审中，黄尚孝提交珠海市香洲区南夏3街5号101室自2015年1月5日至2015年9月14日发生水费3756.71元，电费9391.88元。黄尚孝确认珠海市香洲区南夏3街5号101室分为四个商铺出租，上述费用为四个商铺使用水电费之总和。邓卓呖确认其2015年1、2月份应当交付水电费为211元；3、4月份应当交付水电费为382.40元；5、6月份应当交付水电费为867.20元；7、8月份应当交付水电费为694.50元。邓卓呖认为其已经将1至6月份水电费交清，由于黄尚孝9月6日将水电剪断，所以其未交7、8月份的水电费。黄尚孝对邓卓呖陈述每月应当交付数额予以确认，但认为邓卓呖并未交纳上述水电费。邓卓呖提交三张单据，显示2015年3月15日用水电共计211元，未有黄尚孝签字确认；2015年5月14日用水电共计382.40元，未有黄尚孝签字确认；2015年7月15日用水电共计867.20元，有“甘建英”签字。邓卓呖提交2014年10、11、12月支付租金收据，显示签收人为“甘建英”。
又查明，邓卓呖认为其在2015年1月17日已经向黄尚孝支付租金3500元，黄尚孝二审庭审中确认2015年1月17日收取了3000元租金，但认为已经退还给邓卓呖。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：邓卓呖是否应当向黄尚孝腾退涉案商铺、支付水电费和水电费以及支付占用费标准的问题。黄尚孝与邓卓呖签订《租赁合同书》明确约定租赁期限至2015年1月11日届满，期限届满后双方并未达成继续出租之意思表示，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期限届满，承租人邓卓呖应当向出租方黄尚孝返还珠海市香洲区南夏3街5号101室B商铺（即丽苑理发），邓卓呖上诉认为其已经承租涉案商铺12年，因此到期后无需返还涉案商铺，理据不足，本院不予支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。邓卓呖上诉认为其曾经在2008年1月11日和黄尚孝签订合同，约定租赁期限截止在“20010年1月10日”，故涉案商铺承租日期并未届满，对此本院认为，邓卓呖承租涉案商铺十几年，双方陆续在不同时期签订多份合同，在双方签订合同约定租赁期限有异议情况下，应当以后签订的租赁合同作为确定租赁期限依据，故该份2008年1月11日租赁合同已被双方于2012年1月11日签订合同所替代，邓卓呖承租涉案商铺日期在2015年1月11日已经届满，邓卓呖应当将涉案商铺予以返还。邓卓呖自租赁期限届满后仍然占用涉案商铺，其应当向黄尚孝支付占用期间的费用，原审法院酌情参照双方签订《租赁合同书》约定每月3000元标准确定占用费为每月3000元，符合客观实际，本院予以维持。黄尚孝上诉主张占用费应当以每日100元计算，但是并未提交充分计费理据，对其该上诉理由，本院不予采纳。邓卓呖主张在2015年1月17日向黄尚孝支付3500元作为租金，黄尚孝确认收到3000元，故本院确认黄尚孝已收到3000元占用费之事实，应当从邓卓呖拖欠占用费中予以扣除。黄尚孝抗辩其已经向邓卓呖返还该3000元，但是并未提交证据予以证实，本院对其抗辩不予采纳。至于黄尚孝主张邓卓呖欠付水电费、卫生费等相关费用的问题，虽然黄尚孝二审提交珠海市香洲区南夏3街5号101室自2015年1月5日至2015年9月14日期间支付水电费数额，但是该商铺分为四个商铺，无法确认邓卓呖应当支付水电费具体数额，鉴于二审庭审中邓卓呖自己认可2015年1至8月期间水电费数额，黄尚孝对此并无异议，故本院对邓卓呖自认2015年1至8月期间水电费数额予以确认。邓卓呖认可2015年7、8月水电费为694.50元，其未予支付，本院对此予以确认。邓卓呖认为其已经支付了2015年1至6月期间水电费，并提交2015年3月15日、2015年5月14日、2015年7月15日三张单据予以证实，对此本院认为，2015年3月15日、2015年5月14日两张单据上未有任何人签字予以确认，故邓卓呖主张2015年1至4月期间水电费已经付清，本院不予采纳。黄尚孝确认邓卓呖已经支付完毕合同期限内的租金，邓卓呖提交2014年10、11、12月的租金收据，该三份收据与黄尚孝确认租金事实相互吻合，因此本院对该三份租金收据予以采信，三份租金收据中均有“甘建英”签字确认，故本院认定“甘建英”有权代表黄尚孝收取租金及确认水电费，邓卓呖提交2015年7月15日单据中有“甘建英”签字，因此本院确认邓卓呖已经支付2015年5、6月份的水电费，因此邓卓呖拖欠2015年1、2、3、4、7、8月份水电费（211＋382.40＋697.50=1287.90元），其应当支付给黄尚孝。
综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。鉴于黄尚孝确认部分占用费支付之事实以及双方确认水电费具体数额，因此黄尚孝、邓卓呖上诉部分有理，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第394号民事判决第一、三项及一审案件受理费负担；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第394号民事判决第二项为：邓卓呖于本判决发生法律效力之日起十日内按照每月3000元标准向黄尚孝支付自2015年2月12日至实际腾退上述商铺之日止的使用费；
三、邓卓呖于本判决发生法律效力之日起十日内向黄尚孝支付水电费1287.90元。
二审案件受理费共计人民币570元，由上诉人黄尚孝负担人民币205元，由上诉人邓卓呖负担人民币365元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 程 敏