山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一初字第18号
原告王某，个体。
委托代理人王志英，山东广基律师事务所律师。
被告圣达公司。
原告王某与被告圣达公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人王志英，被告圣达公司的委托代理人黄佳佳、张金生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称，2013年4月10日，原被告双方签订了商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的北王尚城3-108、3-109、3-112、3-113、3-114、3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123共计11套房屋，总房款为12447800元，被告应当于2013年6月31日前交付3-108、3-109、3-112、3-113、3-114号房屋，于2013年10月31日前交付3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号房屋。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告至今未交付上述房屋。为维持原告合法权益，特诉至贵院，请求：一、依法判令被告继续履行双方于2013年4月10日签订的商品房预售合同；二、判令被告立即交付原告购买的北王尚城3-108、3-109、3-112、3-113、3-114、3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号房屋；三、判令被告支付逾期交房违约金800000元；四、本案诉讼费、保全费由被告负担。后原告变更诉讼请求为：一、依法解除双方于2013年4月10日签订的商品房预售合同，并返还已交付的房款12100000元；二、判令被告支付截至2015年11月30日的逾期交房违约金共计7359348元，之后的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决生效之日；三、本案诉讼费、保全费、担保费由被告负担。
被告圣达公司辩称，一、对双方签订的商品房预售合同及原告主张的付款数额没有异议。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，合同约定的交房日期为2013年6月30日及2013年10月30日，原告现无权请求解除合同。三、原告主张的违约金计算标准错误且数额过高，应根据法律规定予以调整。
经审理查明，2013年4月10日，原告王某（买受人）与被告圣达公司（出卖人）签订商品房预售合同一份，约定由原告购买被告开发的北王尚城3号楼3-108、3-109、3-112、3-113、3-114、3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号房屋，房屋用途为商业，预测总建筑面积共1244.78平方米，单价为人民币10000元／平方米，总金额共计12447800元；商品房预售许可证为潍2012房预售证字第00003745号；买受人在2013年4月10日支付4000000元，2013年4月30日之前支付3000000元，2013年5月20日之前付清全部房款；出卖人应当将依照国家和地方人民政府有关规定、经五大主体验收合格的北王尚城3-108、3-109、3-112、3-113、3-114号商铺及3-117、3-118、3-120、3-121、3-122、3-123号商铺分别于2013年6月31日和2013年10月31日交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的时间交付房屋，按已交房款的银行同期贷款利率的四倍支付违约金。合同还对产权登记、保修责任等事项作了约定。
上述商品房预售合同签订后，原告王某于2013年4月10日分二笔向被告圣达公司付款4000000元、2300000元，于2013年4月18日付款1200000元，于2013年5月2日付款1200000元，于2013年5月7日付款400000元，于2013年5月14日付款1300000元，于2013年5月24日付款600000元，于2013年6月8日付款300000元，于2013年6月24日付款800000元，以上共计12100000元，被告圣达公司对上述付款数额没有异议。
另查明，2012年3月8日，王某（买受人）还与圣达公司（出卖人）签订商品房预售合同一份［在（2013）潍民一初字第19号案件中另案处理］，该合同约定的房屋总价款为25312006元，王某实际付款25000000元，二者差额312006元（25312006元-25000000元）。上述差额加上本案王某的实际付款数额与合同约定的差额347800元（12447800元-12100000元），共计659806元。对于上述差额部分，王某称：本案合同涉及的3-108号商铺价格（合同约定的价款约667400元）与上述差额基本一致，双方经协商将上述3-108号商铺退出，即不再购买该3-108号商铺。圣达公司称：双方曾协商以合同涉及的3-108号商铺退出，且该商铺价格与差额基本一致，但最终双方未达成一致意见。
还查明，涉案商铺所在北王尚城项目至今未通过消防验收，未办理竣工验收手续，商铺亦未交付给原告王某占有使用。
本案审理过程中，原告王某变更诉讼请求，要求解除双方签订的商品房预售合同，判令被告圣达公司返还房款12100000元，并承担截至2015年11月30日的逾期交房违约金7359348元，之后的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至判决生效之日。被告圣达公司认为王某的合同解除权已经消灭，现已无权要求解除合同，违约金计算标准过高，应予以调整。
上述事实，有当事人陈述、商品房预售合同、收款收据及庭审笔录等在案为证，足以认定。
本院认为，原告王某与被告圣达公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利，履行义务。原告王某已按合同约定履行了向被告圣达公司支付购房款的义务，被告圣达公司至今未向原告王某交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。本案中，双方签订的商品房预售合同明确约定被告圣达公司应在2013年10月31日前交付所有商铺，但被告圣达公司并未按约定期限交付。在原告王某起诉要求交付商铺后，被告圣达公司虽表示积极办理竣工验收手续，但涉案房屋至今未通过消防验收，未办理竣工验收手续，亦未交付给原告王某实际占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告王某要求解除双方签订的商品房预售合同有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。本案中，双方当事人在合同中并未对解除权的行使作出约定，根据双方当事人在本案中的陈述，合同约定的交房之日亦非解除权发生之日，被告圣达公司关于依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定原告王某无权要求解除合同的抗辩理由不能成立，本院不予采信。在合同被依法解除后，被告圣达公司应将原告王某已交纳的房款12100000元予以返还。关于违约金的计算标准及期限问题，双方签订的商品房预售合同第九条明确约定违约金按已交房款的银行同期贷款利率的四倍计算，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院对上述违约金的计算标准予以确认。综合考虑涉案房屋系商业用途、被告圣达公司已长期占用原告王某支付的购房款资金等事实，结合被告圣达公司的违约情形，根据公平原则，本院酌情确定被告圣达公司应承担的违约金为以已交房款12100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率（短期／6个月内利率）的四倍自起诉之日（2013年12月5日）起计算至本判决生效之日止。对于原告王某主张的超出上述认定部分的违约金数额，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王某与被告潍坊圣达房地产开发有限公司于2013年4月10日签订的商品房预售合同；
二、被告潍坊圣达房地产开发有限公司返还给原告王某购房款12100000元，并承担违约金［以已交房款12100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率（短期／6个月内利率）的四倍自起诉之日（2013年12月5日）起计算至本判决生效之日止］，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140643元，由原告王某负担10643元，被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担130000元。保全费5000元，诉讼保全担保费52000元，由被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 王 小 维
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 张瑞丰―1―