广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终894号
上诉人（原审被告）：广州市南沙区庙南轻质砖厂（个体经营者：冯某，男，1950年12月15日出生，汉族，住广州市，\\\
委托代理人：胡浩恒，广东仲衡律师事务所律师。
委托代理人：李志坤，广东仲衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社，住所地广州市南沙区。
法定代表人：张权勇，职务：主任。
委托代理人：朱文玮，广东恒博律师事务所律师。
委托代理人：余绮彤，广东凯成律师事务所律师。
上诉人广州市南沙区庙南轻质砖厂因租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年1月23日，广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社（甲方）与广州市南沙区庙南轻质砖厂（乙方）签订《租地合同》，约定：租地位置为原庙南砖厂用地，面积57.039亩，租期为2008年1月1日至2010年12月31日。2011年1月23日，广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社、广州市南沙区庙南轻质砖厂双方续签《租地合同》，约定：租期为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日；全年租金218648.20元，乙方在2011年1月10日前将租金一次性交付给甲方，以后两年的租金均在1月10日前交付给甲方；租赁期满后，乙方如需继续租赁，应提前三个月通知甲方，双方另行协商续约；合同期满后，租地时间超过一天，甲方按一年的时间计算乙方租金，即乙方需向甲方支付上年同等租金。合同到期后，广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社、广州市南沙区庙南轻质砖厂双方未再续签租赁合同。
2013年6月3日，广州南沙开发区土地开发中心与广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社、广州市南沙区横沥镇人民政府签订《集体土地征收补偿合同》，约定广州南沙开发区土地开发中心征收广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社所有的包括本案讼争土地在内的集体土地5003.8亩。2014年11月10日，广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司依据广州南沙开发区土地开发中心的委托对庙南红砖厂建构筑物和设备进行评估，并于2015年4月9日出具评估报告书。2015年5月13日，广州南沙开发区土地开发中心（甲方）、广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社（乙方）、冯某（丙方）、横沥镇人民政府及横沥镇土地征收与补偿工作办公室（丁方）签订穗南开土地征［2015］0033号《征收补偿协议书》，约定各方同意对红砖厂地上附着物、建筑物、设施设备等按《资产评估报告》的价格进行补偿，补偿后乙、丙方自行搬离；乙、丙方应在乙方收到该补偿款后十天内，将本协议所涉及土地及已补偿的地上附着物、建筑物等全部移交给甲方。该协议签订当日，广州市南沙区庙南轻质砖厂搬离案涉土地。
2015年9月21日，广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社提起本案诉讼，请求判令：1、广州市南沙区庙南轻质砖厂向广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社支付实际占用租赁物的使用费437296.4元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至广州市南沙区庙南轻质砖厂支付完毕之日止）。2、本案的诉讼费由广州市南沙区庙南轻质砖厂承担。原审诉讼中，原审法院向广州南沙开发区土地开发中心发函征询案涉土地的征收及移交情况，该中心于2015年11月25日向原审法院出具复函，记载：“经核实，穗南开土地征［2015］0033号《征收补偿协议书》所涉土地原属横沥镇庙南村的集体土地，已于2013年6月签订征地补偿合同。根据国家建设需要和用地安排，穗南开土地征［2015］0033号《征收补偿协议书》所涉土地暂未移交土地中心，目前仍由庙南村管理和使用。”
原审法院认为：广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社、广州市南沙区庙南轻质砖厂于2011年1月23日签订的《租地合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，广州市南沙区庙南轻质砖厂继续使用租赁物，广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社也未提供证据证明其提出过异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《租地合同》的约定，合同期满后，租地时间超过一天的按一年的时间计算租金，广州市南沙区庙南轻质砖厂在2015年5月13日才搬离案涉场地，故广州市南沙区庙南轻质砖厂应向广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社支付两年的租金。但合同约定每年的租金应于当年1月10日前支付，现广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社未能提供证据证明在本案诉讼前曾向广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社追讨过上述租金，故广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社起诉要求广州市南沙区庙南轻质砖厂支付2014年的租金已超过法定的一年诉讼时效期间，原审法院不予支持，即广州市南沙区庙南轻质砖厂应向广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社支付2015年的租金218648.20元。广州市南沙区庙南轻质砖厂未在合同约定的期限内向广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社交纳租金，故广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社要求其支付自起诉之日起至清还之日止的利息合理，原审法院予以支持。广州南沙开发区土地开发中心在复函中明确案涉土地暂未移交土地中心，仍由广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社管理和使用，故广州市南沙区庙南轻质砖厂抗辩广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社无权提起本案诉讼及其无需支付租金的理由均不能成立，原审法院不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六第（三）项的规定，于2015年12月17日作出如下判决：一、广州市南沙区庙南轻质砖厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社支付租金218648.20元及利息（自2015年9月21日起计至清还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。二、驳回广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社的其他诉讼请求。一审案件受理费3930元由广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社负担1965元，由广州市南沙区庙南轻质砖厂负担1965元。
判后，上诉人广州市南沙区庙南轻质砖厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉土地早在2013年6月被广州市南沙开发区土地开发中心征收，该土地的所有权和使用权均已收归该中心。该中心于2015年11月25日向一审法院出具的《复函》只为强调被上诉人没有依约将土地移交土地中心，避免法院误会土地已经交接，但并没有授权或发还给被上诉人使用案争土地的任何意思。一审法院对《复函》的内容进行“过度推理”，导致严重错判。一审法院之所以部分支持被上诉人的诉讼请求，主要理由竟是“土地开发中心在复函中明确案涉土地暂未移交土地中心，仍由原告管理和使用。其实，2013年6月至2015年5月13日期间，各方根本未就搬迁问题达成一致，该中心当然未对涉案土地进行实际的管理和使用。所以，该中心在复函中只是述明案涉土地目前的使用情况，2015年5月13日前的这段时间该中心未使用该地，显然由于各方《征收补偿协议书》暂未达成，绝非因为已“授权”被上诉人管理和使用。二、土地开发中心作为政府部门，对于已征土地的授权行为必然有严格的批准过程，不可能通过默示的方式进行，更不可能通过“事后追认”的方式对过往的使用行为予以授权。一审法院未核实事前土地中心是否有正式的发还或授权使用土地的手续，即“推测”《复函》有授权被上诉人使用之意，显属不当。假设该中心此前确有授权或发还被上诉人使用案争土地，必定经过内部审批，并出具相关红头授权文件并进行公告，但事实上却完全没有相关手续。由此可知，该复函的真实意思并非“追认”或“授权使用”，而是仅仅表明“目前仍未移交”的实际状况。一审法院通过复函的一句话的表述，就片面推定原告当时对涉案土地有收取租金的权利，让上诉人哭笑不得。三、各方在2015年5月13日《征收补偿协议书》中已经确认，在《征收补偿协议书》签订且土地中心支付补偿款后，才有义务搬迁。由此说明，土地中心不但没有向任一方要求支付协商期间的使用费，反而书面同意将搬迁时间定在支付补偿款之后。而上诉人在签订该协议时即行依约搬迁，根本不存在任何一方须支付租金或使用费的问题。如按照一审判决结果执行，将使被上诉人获得不当得利。四、案涉土地一旦被征收，土地权属就已经收归国有，原《租地合同》的订立法律和事实基础已经丧失，租赁关系不可能存续，此后又怎么会存在一审法院所谓的“不定期租赁”?故上诉人在后续期间完全不可能预料到存在所谓“不定期租赁”，因土地随时被收回，上诉人亦不可能再像以往一样、安心作任何投产或经营，如继续判决须支付此后租金，不但无法律和事实依据，更不符合常识和情理。在租地合同期届满之前(2013年6月)，案涉土地已经被征收，被上诉人当即要求上诉人不能再开始生产，故在2013年6月开始至最终达成《征收补偿协议书》这段时间内，上诉人只能一心处理征收拆迁和搬迁的协商事宜，不可能安心再投产开展经营、使用土地。试问：上诉人连原租地期限内的合同权利都未能充分享受，又何来此后在协商期间的所谓“不定期租赁”?五、假设按一审法院的思路，认定本案为“不定期租赁”，那租金也应当按照2015年的实际使用时间计算，自2015年1月1日起至2015年5月13日也不过四个月余的时间但一审法院却完全照搬原《租地合同》关于‘超过一天的按一年的时间计算租金”的约定支持一年的租金，不但自相矛盾，也对上诉人显失公平。首先，在不定期租赁关系中，租金应按照实际租赁时间据实结算。上诉人于2015年5月13日即依《征收补偿协议书》的约定搬离，就算假设构成不定期租赁，租金也只能计至2015年5月13日当天。怎么可能按照2015年全年计算?这显然与一审所称的“不定期租赁”性质自相矛盾。其次，原《租地合同》关于“超过一天的按一年的时间计算租金”本身就有违公平原则，被上诉人作为强势的集体经济组织，交易双方的地位明显不对等：且该合同文本是由被上诉人提供的格式合同，该条款本身属于不合理加重上诉人责任的情况，我国《合同法》第40条规定格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效；因此，即便在未发生征收的情况下，该条款本身也不应适用处理双方在合同期满后的权利义务问题，在发生征收这一客观情况后,更不能适用该条处理。二审审理期间，上诉人补充上诉的事实和理由如下：1、在各方谈妥拆迁补偿协议之前，土地开发中心和被上诉人任何一方均无权要求上诉人搬迁，假如在谈妥之前就已经可以要求上诉人搬迁，被上诉人应该在当时就单方起诉要求我方办理，谈拆迁补偿协议也没有意义。2、由于政府征收，原租赁合同订立所依赖的客观条件已经完全缺失，不存在续签或订立不定期租赁合同的客观条件，所以三方在本案的争议期间内，都不存在任何的租赁关系，三方仅存在拆迁补偿关系，一审法院根据不定期租赁关系处理本案没有事实依据。3、在一审阶段所调取的土地开发中心的复函只是述明在复函时涉案土地的使用状态，没有说明2013年土地征收之后到2015达成补偿协议之间的时间，是否有授权被上诉人使用或出租涉案土地。一审法院片面理解复函内容。4、如果按照一审逻辑存在租赁关系，出租的主体是土地开发中心还是被上诉人，这些问题都无法回答，在本案争议期内是不存在任何租赁关系。5、既然在争议期间，双方处于平等协商的过程，谈判的进度并非由上诉人单方可以控制。莫非谈判时间为十年八年最终才形成协议时，那这十年八年的谈判期的租金也要我方承担吗？一审判决的逻辑是不可思议的。综上所述，上诉请求：1、撤销广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第888号民事判决书判决第一项；2、改判驳回被上诉人全部诉讼请；3、判令由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人广州市南沙区横沥镇庙南经济联合社答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。根据我国物权法及相关法规，在涉案土地交付土地开发中心之前，被上诉人是涉案土地合法使用和管理人，这一点复函中也明确了，被上诉人是有占有使用收益涉案土地的权利。因此，被上诉人是有权提起本案诉讼向上诉人收取租金的权利。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《租地合同》，意思表示真实，合法有效，应予切实履行。
本案二审争议的焦点主要在于被上诉人权益主张的主体资格以及该权益主张的合同及法律依据。首先，关于被上诉人主体资格方面的争议，虽然，广州市南沙开发区土地开发中心2013年6月3日即与被上诉人、广州市南沙区横沥镇人民政府签订《集体土地征收补偿合同》，但从涉案用地征收补偿协议的签订、实际搬迁、实际补偿等实际履行的时间点及征迁单位的回复确认内容进行审核，上诉人关于被上诉人对涉案用地自2013年6月3日起即不具有主张使用权主体资格的上诉理由并无事实及法律依据，本院不予采纳。其次，关于被上诉人权益主张的合同依据方面，上述《租地合同》到期后，双方并未另行签订租赁合同，亦未对合同约定的权利义务另行达成协议，故此，双方当事人基于涉案用地租赁关系形成的权利义务应依据上述合同切实履行。上述《租地合同》第五条第4款，对于合同期满后承租人继续使用涉案用地的合同义务有明确约定。而合同到期后，上诉人并未及时将涉案用地交还被上诉人，虽然上诉人作出需配合征迁评估的抗辩理由，但并无证据证实其与被上诉人就涉案用地的使用对价达成一致协商，亦无证据证实双方当事人就承租人未履行《租地合同》约定义务的法律后果协商变更。故此，原审根据双方对涉案用地的实际交付情况及《租地合同》约定内容，判定上诉人交付涉案用地占用费并无不当。同时，考虑到双方当事人在征迁过程中对于涉案用地使用确存在协商的可能，被上诉人亦未能举证证实在此期间及时主张权益，原审对于被上诉人超出诉讼时效的权益主张不予支持，体现了公平合理原则，已经兼顾了双方权益，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3930元，由上诉人广州市南沙区庙南轻质砖厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年四月十八日
书 记 员 李 杨