四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第781号
上诉人（原审被告）曾坤东，男，生于1948年12月26日，汉族，住广安市前锋区，现住广安市前锋区。
委托代理人李明菊，女，生于1947年9月22日，汉族，住广安市前锋区，现住广安市前锋区。系上诉人曾坤东之妻。
委托代理人杨小莉，女，生于1968年7月2日，汉族，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审原告）杨正泉，男，生于1948年4月28日，汉族，住成都市青白江区。
委托代理人陈洪志，广安市前锋区代市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王代琼，女，生于1947月8月14日，汉族，住成都市青白江区。
委托代理人陈洪志，广安市前锋区代市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邓隆政，男，生于1952年3月7日，汉族，住四川省广安市前锋区，现住四川省成都市。
上诉人曾坤东因与被上诉人杨正泉、王代琼、邓隆政确认合同效力纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2015）前锋民初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人曾坤东及其委托代理人李明菊、杨小莉、被上诉人邓隆政、被上诉人杨正泉、王代琼及其共同委托代理人陈洪志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，杨正泉与王代琼系夫妻。杨正泉与王代琼婚后在广安市前锋区观塘镇星月村5组（以下简称星月村5组）自建土墙瓦房四间，并取得宅基地使用权证。1985年，杨正泉与王代琼将户口迁往成都，并在成都定居生活，该自建住房由杨正泉与王代琼的妹夫邓隆政看管、居住。2007年，邓隆政将该房屋以2000元的价格卖给曾坤东，但未办理任何手续，后曾坤东在案涉房屋内居住至今。杨正泉与王代琼发现案涉房屋被邓隆政出售后便提起诉讼，要求确认邓隆政与曾坤东之间的买卖行为无效，由邓隆政与曾坤东返还位于星月村5组的房屋。
一审法院同时查明：本案诉争房产的宅基地归星月村五组所有，诉争房屋的门牌号为观塘镇星月村5组25号。曾坤东为星月村四组村民。2014年，曾坤东曾申请办理了一份观塘集用（2014）第04786号集体土地使用权证，该证载明土地使用权人为曾坤东，土地所有权人为广安市前锋区观塘镇星月村四组，地号211320408，用途住宅，使用权面积119㎡。该土地使用权证申报档案中显示，该宗土地坐落于观塘镇星月村4组19号。星月村五组组长贺昌见证实，邓隆政与曾坤东买卖房屋未通过组上，组上不知情，部分组员不同意曾坤东用五组宅基地修葺房屋。2014年集体土地使用权重新确权时，五组也没有对案涉房屋进行申报确权。
一审法院审理认为，邓隆政与曾坤东之间虽然没有书面的买卖合同，但根据双方当事人的陈述及其他证据证实，可以确认邓隆政与曾坤东之间的买卖行为是客观存在的。
案涉房屋所在地广安市前锋区观塘镇星月村，有关征地拆迁、补偿费用分配、土地确权、财务核算、自治组织的形式等，均是以村民小组为基本单位开展实施的，故应当以村民小组为基本单位确认集体经济组织。
杨正泉与王代琼在建造案涉房屋时，具有本集体经济组织成员资格，并取得了宅基地使用权证，属于合法建造。杨正泉与王代琼户籍迁出后，宅基地未退还或被收回前，杨正泉与王代琼对宅基地上的建造物，依法享有所有权。
本案诉争的房屋是农村宅基地上建设的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。”的规定，案涉房屋的宅基地属星月村5组农民集体所有，由该村民小组管理。我国农村居民原始取得宅基地使用权的主要方式是申请，通常是无偿取得，农村宅基地使用权不同于一般的用益物权，其具有一定的福利性质，对集体经济组织成员具有基本生存保障功能。因此原始取得农村宅基地使用权的只能是具有农村集体经济组织成员资格的人，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。结合本案，根据房地一体规则，房屋转让的同时，作为星月村四组村民的曾坤东将当然取得星月村五组的宅基地使用权。而邓隆政与曾坤东之间的买卖行为，并未得到星月村五组全体组员的同意，也未办理相关契税、变更登记等公示手续。若认定买卖行为有效，曾坤东将事实上拥有星月村四组、星月村五组两地的宅基地使用权，侵害星月村五组集体经济组织的利益，也与国家农村土地“一户一宅基”的基本政策相违背，同时鉴于案涉房屋较为破旧，必然涉及重新修葺的问题，极可能与五组村民发生争议，不利于社会稳定，有损社会公益，不利于农村村民的价值导向和行为规范的引导。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；”的规定，邓隆政与曾坤东之间的房屋买卖应属无效。
曾坤东提供的集体土地使用权证，根据其登记内容不能认定为案涉房屋的集体土地使用权证，曾坤东并未实际取得案涉房屋所有权。本案中邓隆政系无权处分他人财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；……”之规定，杨正泉与王代琼要求邓隆政与曾坤东返还案涉房屋并无不妥。
因本案讼争的是不动产物权，不应适用诉讼时效制度。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、邓隆政与曾坤东之间的房屋买卖无效；二、邓隆政、曾坤东向杨正泉、王代琼返还位于广安市前锋区观塘镇星月村五组25号房屋。一审案件受理费500元，由邓隆政、曾坤东承担。
宣判后，上诉人曾坤东不服一审判决向本院上诉称，一审法院认定事实和适用法律均存在错误。首先，本案中上诉人与被上诉人之间的房屋买卖只涉及物的转移，并不是整个物权的转移。其次，上诉人购买该房屋之后，在此居住长达十年之久，并未与五组村民发生争议或出现其他不利于社会稳定和有损社会公益的行为。一审法院认为本案的买卖行为会影响和导向农村村民价值和行为规范显然系错误的。再次，一审法院在法律没有明确规定的情况下，以村民小组为单位来确认集体经济组织显然是错误的。村民小组是农村自治组织、管理组织，而不是农村集体经济组织。上诉人以农村集体经济组织成员的身份以诉争房屋对等的价格取得集体土地上的房屋并未违反我国《土地管理法》的相关规定。最后，邓隆政将房屋出售给上诉人已达十年之久，杨正泉、王代琼夫妇不会对此不知情，即使不知情，邓隆政的行为也构成表见代理行为，权利人的主张也不能对抗善意相对人。同时，宅基地使用权具有一定福利性质，对集体经济组织成员具有基本生存保障功能，而杨正泉、王代琼夫妇自1985年已迁居成都，并办理了户籍迁移，早已丧失了农村集体经济组织成员身份。一审判决上诉人向杨正泉、王代琼夫妇返还房屋系自相矛盾。综上，请求二审法院在认定房屋买卖有效的基础上，撤销原审判决，改判驳回被上诉人杨正泉、王代琼的诉讼请求。
被上诉人杨正泉、王代琼答辩称，本案诉争房屋系杨正泉、王代琼二人所有，并办理了相关登记手续。1985年杨正泉、王代琼将房屋交给邓隆政看管和居住，并未授权任何人出售房屋。邓隆政与曾坤东擅自买卖诉争房屋的行为应属无效。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
被上诉人邓隆政答辩称，上诉人与邓隆政之间并无买卖合同关系，当时约定的是邓隆政将房屋交给曾坤东租住四年。
本院查明，2014年3月31日，广安市国土资源局前锋区分局向曾坤东颁发了观塘集用（2014）第04786号集体土地使用权证，该证载明的集体土地使用权座落于广安市前锋区观塘镇星月村4组，使用权类型为住宅。经本院向星月村村委书记黄含权核实，黄含权系曾坤东申领的该份集体土地使用权证的地籍调查员，该证实际为本案诉争的门牌号为星月村5组25号的房屋的宅基地使用权属证明，只是登记在星月村4组。
经二审审理查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案中，邓隆政与曾坤东之间就案涉房屋发生转让行为之前，案涉房屋系杨正泉、王代琼夫妇所有。而现无证据证明邓隆政在出让案涉房屋之时取得了该房屋的处分权，故邓隆政将案涉房屋转让于曾坤东的行为系无权处分行为。同时，亦无证据证明邓隆政作为无处分权人转让案涉房屋之后取得了案涉房屋的处分权。且现杨正泉、王代琼夫妇起诉请求确认邓隆政与曾坤东之间的房屋买卖行为无效并要求返还房屋，表明邓隆政的转让行为亦未获得权利人杨正泉、王代琼夫妇的追认。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，对杨正泉、王代琼夫妇要求认定邓隆政与曾坤东的房屋买卖无效的诉讼请求，应予支持。
邓隆政作为无处分权人将杨正泉、王代琼的房屋转让给曾坤东之后，杨正泉、王代琼夫妇作为房屋的所有权人有权就其所有的房屋行使追回权。但本案中，邓隆政将案涉房屋转让给曾坤东之时，杨正泉、王代琼夫妇早已迁居外地长达二十余年，并一直由邓隆政长期居住该房屋，故曾坤东受让该房屋时有理由相信邓隆政享有处分权。而2000元的转让价格也较符合当时的交易行情，且案涉房屋的集体土地使用权已登记在曾坤东名下。故依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，案涉房屋已由受让人曾坤东取得了所有权。故对杨正泉、王代琼夫妇要求曾坤东向其返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持四川省广安市前锋区人民法院（2015）前锋民初字第327号民事判决第一项，即“邓隆政与曾坤东之间的房屋买卖无效”；
二、撤销四川省广安市前锋区人民法院（2015）前锋民初字第327号民事判决第二项，即“邓隆政、曾坤东向杨正泉、王代琼返还位于广安市前锋区观塘镇星月村五组25号房屋”；
三、驳回被上诉人杨正泉、王代琼的其他诉讼请求。
一审案件受理费500元，由上诉人曾坤东、被上诉人邓隆政承担；二审案件受理费1000元，由被上诉人杨正泉、王代琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张学明
代理审判员 戴建军
代理审判员 成 琪
二〇一六年一月七日
书 记 员 陈 雪