北京市昌平区人民法院民 事 裁 定 书（2016）京0114民初779号原告张祝伟，男，1982年3月24日出生。委托代理人康凯，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人韩润生，北京市盈科律师事务所实习律师。被告北京宏福建工集团有限公司，住所地北京市昌平区宏福创业园。法定代表人陈刚，总经理。被告北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村。负责人黄福水，主任。被告北京温都水城资产管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福创业园1802室。法定代表人黄金梁，总经理。被告北京温都水城旅游饭店管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福创业园。法定代表人刘辉，总经理。四被告委托代理人秦艳，北京市奥援律师事务所律师。第三人北京空间机电研究所，住所地北京市海淀区友谊路***号。法定代表人岳涛，所长。委托代理人周原，男，1979年5月17日出生。原告张祝伟与被告北京宏福建工集团有限公司（以下简称：宏福公司）、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称：郑各庄村委会）、北京温都水城资产管理有限公司（以下简称：温都水城公司）、北京温都水城旅游饭店管理有限公司（以下简称：温都水城旅游饭店公司）、第三人北京空间机电研究所（以下简称：空间机电研究所）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张祝伟及其委托代理人康凯、韩润生，被告宏福公司、郑各庄村委会、温都水城公司、温都水城旅游饭店公司的委托代理人秦艳，空间机电研究所的委托代理人周原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张祝伟诉称：2013年3月，为了解决年轻员工的居住问题，原告所在单位北京空间机电研究所代表原告等员工与被告宏福公司、郑各庄村委会签订了《北京市昌平区宏福苑小区房屋（三期）买卖合同之框架协议》。之后根据宏福公司和郑各庄村委会的指示，原告等空间机电研究所的员工共向被告温都水城旅游饭店公司的账户支付了143608320.00元。其中原告共向被告支付购房款466980元。但由于后来政策变化，被告宏福公司、郑各庄村委会无法向原告等交付任何合同标的，为此，2014年3月25日，原告所在单位北京空间机电研究所代表原告等购房员工与被告宏福公司、郑各庄村委会签订了《退款协议》，约定双方解除《北京市昌平区宏福苑小区房屋（三期）买卖合同之框架协议》，被告宏福公司、郑各庄村委会在2014年12月31日前返还原告等购房者已付的房款本金，并约定了利息的支付和计算方式，被告温都水城公司对被告宏福公司、郑各庄村委会的还款责任及乙方为实现债权所发生的全部费用承担连带保证责任。退款协议签订后，原告等购房者经过两年多漫长的等待、催促、交涉后，四个被告仅仅向原告支付了31900.85元的欠款和24679.57元的利息后，便拒绝继续还款，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、责令四被告共同向原告返还欠款435079.15元。2、责令四被告给付相应的利息，按照《退款协议》的约定计算至实际给付欠款之日止。3、由四被告承担本案诉讼费。被告宏福公司、郑各庄村委会辩称：原告不是合同的相对人，不同意返还房款和利息。被告温都水城公司辩称：我们只是保证人，与本案无关。被告温都水城旅游饭店公司辩称：我们只是收款人，与本案无关。第三人空间机电研究所述称：原告是合同相对人，原告和第三人之间存在委托代理关系，合同价款由原告直接向被告支付，如果不认定原告和被告之间的代理关系，原告和被告之间的法律关系没有其他书面依据，无法认定形成其他法律关系。如此以来，会造成法律关系上认定混乱，不能真正解决争议。经审理查明：原告张祝伟系第三人空间机电研究所的职工。庭审中，第三人提交了日期为2013年3月10日，原告与第三人空间机电研究所签订的《北京空间机电研究所关于部分职工自愿参与购买北京市昌平区北七家镇郑各庄村宏福苑小区住房（三期）之》，证明原告和第三人之间存在委托代理关系。该公约第一章总则第二条约定购房职工在此不可撤销的授权北京空间机电研究所并通过北京空间机电研究所与售房者即宏福苑小区开发建设单位签订整体购买物业的框架协议及其补充协议，购房职工实际取得的住房为按照北京空间机电研究所统一制定的分配方案取得的其中一套或多套住房。第二章第六条约定北京空间机电研究所将接受全体购房职工的委托，与售房者及施工单位谈判，为全体购房职工争取最有利的购房条件及生活、居住综合配套环境。第七条约定北京空间机电研究所将代表全体购房职工签订房屋购置合同书框架协议、监督房屋建设施工过程、组织购房职工与售房者办理房屋交付及入住手续。第五章第二十七条约定在遭遇政府强制拆迁的情况下，应听从北京空间机电研究所的安排及有关决定，不得自行与开发建设单位、拆迁单位签订协议，统一由北京空间机电研究所代表购房职工与开发建设单位、拆迁单位及政府部门展开协商赔偿/补偿事宜；购房职工应遵守北京空间机电研究所签订的有关赔偿/补偿协议并遵照执行。该公约还对其他事项进行了约定。原告对该证据表示认可，但四被告不予认可，认为该证据是第三人单位内部行为，真实性无法核实。另查一，2013年3月11日，被告宏福公司、郑各庄村委会（出卖人）与第三人空间机电研究所（买受人）签订《之框架协议》，约定买受人购买的房屋所在地块坐落于北京市昌平区北七家镇郑各庄村，土地用途为农村集体建设用地。合同中双方确认买受人本次购买标的房屋的范围预计包括宏福苑南一区12、15#楼房屋共计264套房屋，全部房屋地上部分预测建筑面积共26016平方米。本协议项下的标的房屋价款总额预计239347200元。合同第六条约定2013年3月20日前，买受人向出卖人支付本协议约定之房屋总价款的60%。合同7.1条约定“买受人所购楼栋中房屋的具体分配方案由买受人自行决定。出卖人应在买受人拨付第一笔房款前按照买受人提交的购房者名单与职工购房者分别签订《房屋认购协议书》。在房屋交付前出卖人应与买受人指定的职工按照《房屋认购协议书》明确的具体内容签订《房屋购置合同书》，该等《房屋购置合同书》所涉之房屋买卖价款总和，不得超过本《框架协议》所约定之标的房屋总价款。全部《房屋购置合同书》中买受人指定职工的具体购房情况作为本《框架协议》的补充及附件。”合同还对其他事项进行了约定。另查二，2013年3月18日，原告张祝伟的妻子陈敬哲向被告宏福公司、郑各庄村委会与第三人指定的共管账户北京温都水城旅游饭店管理有限公司汇入了购房款456980元。另查三，2014年3月25日，被告宏福公司、郑各庄村委会（甲方、债务方）与空间机电研究所（乙方、债权方）、北京温都水城资产管理有限公司（丙方、连带保证方）签订《退款协议》，内容为：“甲乙双方曾签订《北京市昌平区宏福苑小区房屋（三期）买卖合同之框架协议》，乙方已依约向甲方支付人民币143608320.00元，但甲方不能依约交付任何合同标的。为妥善解决善后事宜，甲乙双方及各相关方协商一致，达成如下协议。1、甲乙双方于2013年3月签署的《北京市昌平区宏福苑小区房屋（三期）买卖合同之框架协议》即日起终止执行。2、甲方须退还乙方的款项包括乙方全部已付房款本金和自乙方拨款日（2013年3月28日）起的利息。3、2014年12月31日为甲方的最终还款日，甲方在最终还款日前偿还的欠款，应按照年利率3%的标准支付乙方拨款日起的利息。如甲方未能在最终还款日前偿还全部欠款，构成违约，乙方有权立即收回全部欠款，且甲方未能偿还的部分将产生罚息，罚息期自甲方延期付款起，至甲方实际还款日为止，甲方在最终还款日后一年内还款，罚息利率为每年6%；第二年内还款，罚息利率为每年12%；第三年起罚息利率为每年24%。产生罚息后甲方应每年至少结息一次，否则未结利息下一年计入本金。4、丙方北京温都水城资产管理有限公司为甲方债务的连带保证人，对本协议中甲方欠乙方全部款项（包括本金、罚息），以及乙方为实现债权所发生的全部费用承担连带保证责任，保证期至退款完成。5、本协议由各方签字盖章后生效，一式五份，乙方两份，其余各方各一份，并由协议签订地：北京市昌平区人民法院管辖。”协议签订后，被告宏福公司、郑各庄村委会已经向第三人退还了部分购房款及相应的利息。另查四，庭审中，四被告提交了2015年12月10日，郑各庄村委会、宏福公司（甲方）与北京空间机电研究所工会（乙方）签订的《备忘录》，证明本案的合同相对人是宏福公司、郑各庄村委会与空间机电研究所。原告表示该《备忘录》是第三人代表原告与被告就退款及房屋买卖等事宜进行协商的成果，第三人是代理行为，不是购房权利人，也不是付款人，不认可被告的证明目的。第三人对《备忘录》的真实性予以认可，但对证明目的不认可。上述事实，有《北京空间机电研究所关于部分职工自愿参与购买北京市昌平区北七家镇郑各庄村宏福苑小区住房（三期）之》、中国农业银行个人结算业务申请书、结婚证、汇款说明、《之框架协议》、《退款协议》、《备忘录》及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：第一、关于原告张祝伟与第三人空间机电研究所是否形成了委托关系问题。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。结合原告张祝伟与第三人所签署的《公约》的第一章总则第二条、第二章第六条、第七条、第五章第二十七条约定的内容可以判断，该份《公约》的性质系原告张祝伟与第三人之间就购房事项达成的委托合同，因此，原告张祝伟与第三人空间机电研究所之间存在委托关系。第二、关于原告张祝伟是否是涉案合同中的当事人问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案所涉及的两份合同《框架协议》和《退款协议》中，合同的签字各方均为郑各庄村委会、宏福公司和空间机电研究所，且协议内容也明确约定该两份合同仅约束郑各庄村委会、宏福公司及空间机电研究所，张祝伟并非上述两份合同的当事人。根据被告提供的《备忘录》，合同的订立方为郑各庄村委会、宏福公司及北京空间机电研究所工会，张祝伟亦非该份协议的当事人，故不能认定张祝伟是《框架协议》《退款协议》及《备忘录》等合同中的当事人。第三、关于空间机电研究所与宏福公司、郑各庄村委会签订的协议能否直接约束原告张祝伟的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，张祝伟与空间机电研究所基于订立《公约》形成了委托代理关系，空间机电研究所系受托人。宏福公司、郑各庄村委会在与空间机电研究所签订《框架协议》《退款协议》时，亦知道空间机电研究所系接受不特定多数人的委托，但在两份协议中均已明确表明该合同只约束受托人空间机电研究所及宏福公司、郑各庄村委会。基于此，在《框架协议》的履行中，宏福公司、郑各庄村委会始终与受托人空间机电研究所作为合同相对人；在《退款协议》的履行过程中，宏福公司、郑各庄村委会亦是将部分房款退至空间机电研究所，故不能认定受托人空间机电研究所与宏福公司、郑各庄村委会签订的上述两份协议直接约束委托人张祝伟。综上，本院认为原告张祝伟不具有起诉宏福公司、郑各庄村委会及温都水城公司、温都水城旅游饭店公司的主体资格，本院对原告的起诉无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四之规定，裁定如下：驳回原告张祝伟的起诉。案件受理费四千一百零三元本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  程 杰人民陪审员  姚玉河人民陪审员  寇艳荣二〇一六年七月十八日书 记 员  张 焱