河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1481民初515号
原告刘合领，男，1949年6月26日出生，汉族，农民。
委托代理人朱洪兴，永城市148法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告丁工作，男，1974年4月16日出生，汉族。
被告永城市豫源置业有限公司，住所地：永城市，机构代码：59764376-1.
法定代表人崔涛，经理。
二被告委托代理人曹长法，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告刘合领诉被告丁工作、永城市豫源置业有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，原告刘合领于2014年1月13日向本院提起诉讼，本院于2014年6月20日作出（2014）永民初字第466号民事判决书，判决：驳回原告刘合领的诉讼请求。原告刘合领不服该判决，向商丘市中级人民法院提起上诉，2014年9月24日商丘市中级人民法院作出（2014）商民二终字第795号民事判决书，判决：驳回上诉，维持一审判决。原告刘合领不服该判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2015年4月15日作出（2015）豫法立二民申字第00200号民事裁定，提审本案。2015年12月29日河南省高级人民法院作出（2015）豫法民提字第00129号民事裁定书，裁定：一、撤销商丘市中级人民法院（2014）商民二终字第795号民事判决、永城市人民法院（2014）永民初字第466号民事判决；二、本案发回永城市人民法院重审。本院立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘合领及其委托代理人朱洪兴与被告丁工作、永城市豫源置业有限公司的委托代理人曹长法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘合领诉称，被告永城豫源置业有限公司的代理人丁工作和原告于2011年6月30日签订房地产开发《协议书》，因被告未取得任何政府批准其开发的证据，至今未施工，构成欺诈性违约。依据涉案协议相关约定，被告应向原告依法承担20万元的违约赔偿责任。要求：1、依法判决被告赔偿原告违约金20万元；2、依法判决被告赔偿原告租房租金，从2011年7月1日起每年3000元至清偿日。
被告丁工作辩称，1、原、被告签订合同后，2011年7月份已进场施工，根据工程进度部分房屋主体已经建成，部分房屋正在施工，只是因特殊原因原告的土地所在位置还没有施工，被告正在积极组织施工，没有违反约定；2、由于政府行为导致工期延误，属于双方订立合同后发生的不可预见的不可抗力情形，延误工期被告无主观故意，且合同约定发生不可抗力或政府行为，完工日期可以自然顺延，被告没有违约；3、被告与其他合作建房户协商签订了补充协议，变更合同履行期限，其他合作者也能够互谅互让，签订补充协议，主动配合施工。原告参与协商没有提出反对意见，已经默认工期的顺延，而现在原告为了一己私利，不顾全局，多次提起诉讼，故意拖延工期，影响被告施工；4、原告因此前起诉自愿撤诉，已经证明被告没有违约而本次又以相同的事实理由提出同样的诉讼请求，明显是恶意诉讼；5、双方合同没有约定原告的租金由被告承担，被告没有承诺支付租金，原告也未曾要求租金，原告租房产生的租金应由自己承担，与被告无关。综上，被告依约履行了义务，正在积极施工，前期工期延误属于合同约定的不可抗力情形，被告不存在违约，原告要求被告支付违约金及租金没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
被告永城市豫源置业有限公司与被告丁工作的答辩意见一致。
根据原、被告的诉辩请求，本院归纳本案的争议焦点是：1、二被告在履行2011年6月30日与原告签订的房地产开发协议中是否有违约行为；2、原告要求被告赔偿合同违约金20万元，及自2011年7月1日起每年给付房屋租金3000元是否有事实和法律依据。
原告刘合领向本院提供的证据材料有：1、2011年6月30日原、被告签订的《协议书》一份，证明目的：①本协议第三项第4条双方约定施工中所需的有关手续由被告负责办理，至今五证全无，被告已构成恶意违约；②本协议第三项第7条约定工程应在一年内完工，已五年了还未开工，被告已构成恶意违约；③本协议附栏约定被告赔偿原告房屋共二套，其中一层、三层各一套。至今未兑现，原告损失可获得收益即房屋出租租金22500元。{6000／年×3年（2012年10月1日至2016年7月1日，三年零9个月）＋500元／月×9个月}；④本协议第七项约定违约金20万元，因被告根本违约，应依法向原告承担相应的违约责任。2、2013年10月16日永城市纺织品公司出具的证明及1982年12月15日城关镇西关大队西生产队与永城县纺织品公司签订的卖地文约和涉案土地田茂坤国有土地使用权证各一份，证明原告提供的土地属国有性质，涉案协议有效。3、2013年10月23日永城市城关镇解放居委会出具的证明及原告东邻程爱芹出具的证明、西邻刘铁忠出具的证明各一份，共同证明原告被被告拆除的房屋为东西长8米，南北宽16米二层封闭式楼房，共256㎡，按市价1300／㎡计算，原告直接损失为332800元（256×1300元／㎡）。4、本案庭审笔录第22页复印件一份，证明被告在法庭上认可原告房屋是其指使专业渣土公司拆除，共二层，南北约10多米，东西二间宽。5、照片3张，证明原告房屋被拆后变为一片荒地，被告至今未施工。6、2011年7月14日原告与案外人王秀平签订的租房协议和2016年6月1日王秀萍（平）出具的房租收取证明及王秀萍身份证复印件各一份，证明原告间接损失租房租金15000元（3000元／年×5年）。7、永城市人民政府（2011）19号常务会议纪要、永政（2011）90号文件及永西城区整治（2012）1号文件各一份，证明目的：①永城市政府对西城区城市建设突出问题于2011年11月14日开始进行专项整治工作，期间长达四个半月，宽松环境能施工被告不施工，对原告实施了欺诈行为；②三个文件整治的对象是西城区已建、在建和未建的房地产工程未经相关部门审批的乱象，对已经批准手续齐全的工程项目不在整治之列；③整治范围是西城区原国家计委批复的二平方公里以内及以外未经批复的已建、在建、未建项目；④涉案工程因无任何施工手续，又处二平公里以外当然属整治对象；⑤政府行为不属于不可抗力，被告因其恶意违约不能施工，却借口政府行为所致，理由不能成立，必须承担违约责任；⑥依据《合同法》第107条、113条、114条等规定，被告应向原告承担以下违约责任：赔偿原告违约金378530元并补偿原告损失。原告损失为：房屋被拆除直接损失332800元，可得出租房屋租金收益损失22500元，原告租房间接损失15000元和原一、二审案件受理费损失8780元（4390元×2），合计378530元。被告赔偿原告违约金后涉案合同不再履行。
被告丁工作、永城市豫源置业有限公司向本院提供的证据材料：1、2011年6月30日原、被告签订的《协议书》一份。该协议书第三条第7项约定：“因不可抗力、政府行为延误工期的，工期可以自然顺延”。根据该条规定，能证实双方在履行合同过程中，约定了因政府行为延误工期的都可以使工期顺延。因此，被告延误工期是因为政府行为引起的，不存在违约。2、原告出具的收条一份。证明原告收到房屋补偿款5万元。3、城关镇政府出具的收据复印件一份。证明被告已缴纳基础配套费40万元，政府部门没有给办理相关手续，（原审中其他证据不再作为证据提交）。
庭审中，二被告对原告刘合领提交的证据材料质证意见如下：证据1真实性无异议，证明目的有异议，根据协议约定，原告应当提供涉案土地证、房产证，但是原告至今未提供，实际原告也存在违约行为。被告施工期间，原告并没有协调好四邻关系，没有保证被告能够顺利施工，根据协议的约定，在合同履行过程中如果因政府的行为导致工期延误，完工日期自然顺延。在施工期间政府下发停工通知，致使被告无法正常施工，因此被告没有违约。证据2的真实性无异议，举证目的有异议，被告认为三份证据与原告所诉的违约无关联性，三份证据也不能证明涉案土地属于国有土地，原告提供的田茂坤的土地使用证仅能证明田茂坤的土地属于国有性质，原告的土地是国有还是集体土地并没有提供相关证据证明。证据3城关镇居委会的证明真实性无异议，程爱芹、刘铁忠的证明有异议，证人未出庭作证，无法证明证据的真实性，原告的举证目的也不成立。原告主张按市价是每平方1300元，损失是332800元没有任何依据，系单方计算。证据4真实性无异议。证据5真实性无异议，但举证目的不成立，被告根据施工的计划进行施工，并不是因为原告的土地至今未建就代表将来不再建。证据6有异议，首先租房协议的真实性不认可，相关证人未出庭作证，不能证明其真实性，也不能证明租金3000元的证明就是王秀萍书写的，而且从原告提供的王秀萍的社保卡看，社保卡上的王秀萍与租房协议的王秀平不是同一人，另外即便原告有租金支出与被告也没有任何关系，因为在协议中并未约定承担租房费。证据7真实性无异议，举证目的有异议，三份政府的文件仅是在原、被告签订施工协议后，在被告施工期间下发的，政府出台三份文件是为了整顿西城区房地产开发混乱局面，要求已建和在建工程停工，被告受到文件的影响不得不停工，因此三份文件是政府行为的一种具体表现，恰恰证明被告没有违约。
原告刘合领对二被告提交的证据材料质证意见如下：对证1真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，因为被告是具有合法资质的企业，做房地产工程应当在施工前办理相关手续，手续一个没办，就是政府没有这三个文件，被告仍然不能施工，所以以三个文件为由抗辩不违约理由不能成立。证据2真实性无异议，但与本案无关联。证据3系复印件，无法与原件核实真实性，与本案无关联。
本院对原、被告提交的证据材料综合认证如下：原告刘合领向本院提交的证1及二被告提交的证1相吻合，能够证明原、被告合作开发房地产的事实，该证据应作为本案认定事实的依据。原告提交的证2不能证明原告提供开发的土地性质，不能作为本案的有效证据。证3证明原告房屋的损失，与本案原告的请求无关联性，不能作为本案定案的依据。证4、5与原、被告陈述基本吻合，应作为本案本案认定事实的依据。证6原告所租房屋费用与市场价位基本吻合，应作为本案的有效证据。证7系永城市人民政府颁发的文件，形式来源合法，内容客观真实，与本案相关联，应作为本案认定事实的依据。二被告提交的证2原告对其真实性无异议，应作为本案的有效证据；证3系复印件，无法核实其真实性，不能作为本案的有效证据。
根据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年6月30日，原告（甲方）刘合领与被告永城豫源置业有限公司的委托人丁工作（乙方）签订《协议书》。协议约定：一、工程地点：永城市西城区中山街西段西关小学斜对面（东邻机械厂）。二、甲方的责任和义务：1、本协议签订的同时，甲方向乙方提供土地使用证、房产证和身份证及其他相关手续，并保证提供的以上证件手续合法有效，以保证乙方在正常施工中不受影响。2、甲方提供的地皮，乙方有权自主安排使用，如需甲方协助，甲方应积极协助。3、甲方负责协调四邻关系，保证乙方工程顺利施工。三、乙方的责任和义务：1、乙方在收到甲方所提供的合法有效的土地使用证、房产证和身份证相关手续后，一次性付给甲方代表房屋抵押金壹佰万元，甲方在接到押金后，必须于2011年7月1日前搬离并负责把屋里的东西清理干净，保证乙方及时施工。否则，甲方应承担乙方延误工期损失，延误工期损失按每日一万元计算。2、甲方在房屋基础建设结束时把乙方所付的房屋抵押金一次性归还给乙方……。7、工程自动工之日起，四邻无任何纠纷的情况下，应在一年内完工，因不可抗力（包括自然灾害）或者政府行为等原因延误施工的，完工日期自然顺延……。七、本协议双方签字即产生法律效力，双方不得违约，否则违约方应承担违约金20万元。协议签订后，原告刘合领将东西8米，南北约22米的土地及地上的建筑面积为东西长8米，南北宽16米的二层封闭式楼房交于被告开发，被告赔偿原告房屋两套，一楼一套，三楼一套。合同签订后，被告依约对涉案小区进行了施工建设。2011年11月，永城市人民政府分别作出（2011）19号文件、（2011）90号文件和永城市西城区整治（2012）1号文件，致使被告建设中的小区工程停工，未能按协议约定的一年内完工，为此双方发生纠纷。
另查明，至本案庭审前原告刘合领未能向二被告提交其改造房屋所占土地的土地使用权证书。
本院认为，原、被告于2011年6月30日签订的合作开发协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告在履行协议过程中，由于受到永城市人民政府对西城区建设突出问题整治的影响，二被告开发的项目属于对原国家计委批复两平方公里以外已建和在建的项目，待符合相关规定并经依法处理后方可建设，由此导致二被告承建的工程停工，不能按约将工程完工，并非由被告自身的主观故意造成，被告的行为不构成根本违约，故对原告刘合领要求二被告给付违约金20万元诉讼请求，本院不予支持。该项目停工后，二被告应主动完善相关审批手续，不应无限期拖延开工日期，原告刘合领至今亦未向二被告提交土地使用权证书，原、被告双方均存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。2012年2月17日永城市西城区城市建设突出问题专项整治工作领导小组颁发《关于西城区城市建设突出问题专项整治工作的处理意见》，原、被告双方2011年6月30日签订的协议约定一年内完工，由于二被告的怠慢，导致原、被告签订合同后至2012年2月17日永城市西城区城市建设突出问题专项整治工作开始长达半年之久涉案工程尚未开工，致使原告刘合领长期在外租房居住，二被告应承担原告刘合领自双方约定的一年内完工之日的第二天，即自2012年7月1日起至向原告交房之日止每年的房租费3000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
一、被告丁工作、永城市豫源置业有限公司自2012年7月1日起每年支付原告刘合领房租费3000元至房屋交付之日止。原告刘合领起诉日之前的房租费于本判决生效后十日内履行完毕，其余房租费于每年12月31日之前付清；
二、驳回原告刘合领的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4390元，由原告刘合领承担3370元。被告丁工作、永城市豫源置业有限公司承担1020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 黄建民
审判员 王 莉
陪审员 陈 翠
二〇一六年七月四日
书记员 程 磊