福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1560号
上诉人（原审被告）李清月。
委托代理人郑奇伟、陈燕云，福建闽荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李友平。
委托代理人施燕燕、黄银银，福建臻晟律师事务所律师。
原审被告李志忠。
原审被告李丽明。
上诉人李清月因与被上诉人李友平、原审被告李志忠、李丽明债权人撤销权纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2014）晋民初字第8346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2014年2月27日，被告李志忠、李丽明与被告李清月签订《房产买卖协议》，约定被告李志忠、李丽明将位于晋江市梅岭竹树下南区59号的房产出售给被告李清月，房产证号：晋房青字第××号，土地证号：晋地青集建（97）字第651**号，建筑面积421.37平方米，连同楼顶搭盖的鸽场共四层，价款60万元，契税、所得税、土地增值税等交易税费均由被告李清月承担。2014年3月20日，被告李清月缴纳了相关税费，并办理了房产过户登记。被告李丽明、李志忠已将交易款60万元用于偿还他人债务。被告李丽明、李志忠拖欠原告李友平借款172000元及自2012年12月31日起的利息（其中70000元按月利率1.8%计息、102000元按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。此债务已在本院执行阶段，因查无被告李丽明、李志忠的财产，导致无法得到履行。涉诉的房产在2014年晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目的拆迁范围内，该拆迁办公室对该房产及附属物的初步评估补偿价为1476052.94元。上述事实，有原告提供的晋江市人民法院（2013）晋民初字第880号民事判决书、法律文书生效证明、执行案件受理通知书、被告李志忠、李丽明的户籍证明、被告李清月提供的《房产买卖协议》、交税票据，及到庭原、被告各方当事人在法庭上的陈述加以证实。
原审归纳双方当事人主要争议的焦点为：涉讼房产（包含土地及附属物）买卖行为是否符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人可撤销情形。
原告认为，根据其向晋江市城乡规划局调取的《房屋买卖契约》，涉案房屋的交易价为5万元，从税务机关的发票体现交易价亦仅为38.3万元，故不宜认定本案涉案房屋的实际转让价为60万元。被告李志忠、李丽明是以明显不合理的低价将房产转让给被告李清月，并办理了过户登记。根据原告提供的关于图编B06征收补偿的说明，可证明案涉晋江市梅岭街道竹树下南区59号房屋及土地征收补偿费用合计为1476052.94元，反映了涉案房屋的真实价格。而被告李清月在得知房屋要被拆迁的情况下，以明显不合理的低价买下房屋，并且还声称如果不卖房子，房屋也会被查封。原告申请法院强制执行期间达8个多月，被告李志忠、李丽明均无财产可供执行，被告李志忠、李丽明将唯一可供执行的房产卖出，实际上是为了逃避债务，对原告造成了损害。被告李清月明知其受让房屋的行为会损害其他债权人的合法权益，而以明显不合理的低价受让房屋，并办理过户登记，存在主观恶意。故应撤销被告李志忠、李丽明转让涉案房产的行为。原告提供其向晋江市城乡规划局调取涉案房屋的《房屋买卖契约》、晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室关于图编B06征收补偿的《证明》、《补偿方案》、《图纸》、《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》《等面积安置房款计算表》、《房屋附属物及土地附属物补偿表》、《财务结算表》为证。
被告李清月认为，本案涉案房屋转让是否存在恶意转让，应当以涉案房屋的转让价格是否明显低于市场价格等来认定，但原告提供的证据均不足以证明上述观点。而从被告提供的证据以及法庭调查可认定本案涉案房产的交易价为60万元，并已实际履行完毕。而对于原告在房产部门调取的《房屋买卖契约》体现的交易价为5万元，并非双方的真实交易价，仅是被告李清月为规避税收而出具给房管部门的。而房管部门以市场评估价38.3万元要求被告李清月进行纳税，故被告李志忠、李丽明与其实际交易价60万元是高于市场评估价值38.3万元，并非明显不合理低价，被告李清月对本案原告与被李志忠、李丽明间的债权、债务并不知情，且不清楚涉案房屋即将被拆迁。故原告以其债权受到损害，要求撤销被告李清月与被告李志忠夫妻的房屋买卖行为，不符合公平原则及诚实信用原则，原告的诉讼请求应予以驳回。被告李清月提供《房产买卖协议》及相应缴纳的税费票据为证。
被告李志忠认为，其将涉案房产转让给被告李清月的实际交易价为60万元，其仅收到被告李清月的房款60万元，相应的税费均由被告李清月缴纳。当时，因其夫妇负债巨大，被告李清月趁机与其夫妇协商，并称若不便宜点卖给她，会被法院查封，故当时仅以60万元的价款将涉案房产转让给被告李清月，是受被告李清月欺骗才转让的。
原审认为，对原告提供的《房屋买卖契约》、晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室关于图编B06征收补偿的《证明》、《补偿方案》、《图纸》、《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》《等面积安置房款计算表》、《房屋附属物及土地附属物补偿表》、《财务结算表》，被告提供的《房产买卖协议》及相应缴纳的税费票据的真实性、合法性均予以认定。被告李清月主张房屋交易价款为754500元，并提供了相关证据，但庭审中又变更主张涉案房屋交易价为60万元，故对于其他款项及相应证据在本案中不再予以审查。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”本案中，原告在民事诉状中，已确认被告李志忠、李丽明与被告李清月按60万的价款转让涉案房产，又有被告李清月提供的《房产买卖协议》加以证实，被告李志忠亦确认以60万的价款转让该房产，并实际收到被告李清月的60万元。因此，本案李志忠、李丽明转让涉案的房产的实际价款应认定为60万元。对原告关于被告李志忠、李丽明与被告李清月以5万元的价款转让涉案房产的主张，不予采纳。因房产转让应缴纳相应的税费，房产主管部门依据相关规定，指定房产交易的一个最低交易价格以收取相应税费。故对被告李清月主张涉案房产经房产主管部门评估为38.3万元，不予采纳。该38.3万元并非涉案房屋的市场评估价。现涉案房屋已拆除，经法院鉴定组向房产评估鉴定机构核实，拆除的房屋已经无法进行市场价值评估。但涉案房屋地处晋江市梅岭街道竹树下社区，该区域商品房的价格均在每平方米4500元以上，而涉案房屋421.37平方米（有相应宅基地使用权证及房产证），以60万元的价格计算，每平方米价格不到1500元。该区域在晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目规划范围内，该房产属被拆迁范围。原告提供了《证明》、《补偿方案》、《图纸》、《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》、《等面积安置房款计算表》、《房屋附属物及土地附属物补偿表》、《财务结算表》，可证实涉案房屋经晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室初步评定，该房屋的补偿价为1476052.94元（放弃安置）,与本案房产交易价60万元相差巨大。故被告李志忠、李丽明以60万元的价款转让涉案房产，应认定为明显不合理的低价转让。被告李清月认为，拆迁办对房屋及土地的评估价应按《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》来认定，价款分别为320582.50元和311397.84元，合计631980.34元，因为考虑被拆迁房屋可安置的情况，以及房屋附属物及土地附属物的补偿，不予采纳。本案中，原告对被告李丽明享有到期债权，并经法院判决生效，已在执行期间。该债务为被告李丽明与被告李志忠的夫妻共同债务。法院至今未能查明被告李志忠、李丽明可供执行的财产，而被告李清月支付给被告李志忠、李丽明的60万元已偿还他人债务，故被告李志忠、李丽明以明显不合理的低价60万元转让涉案房屋，致使原告的债权未能得到履行，对原告造成损害。而被告李清月明知60万元是明显低价，又趁被告李志忠、李丽明的债务在执行阶段可能会被查封、拍卖的情况下，以低价与被告李志忠、李丽明交易，并办理房产过户手续。故被告李志忠、李丽明以60万元的价款转让涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人可撤销情形。
原审判决认为，被告李志忠、李丽明以明显不合理的低价60万元，将位于晋江市梅岭竹树下南区59号的房产出售给被告李清月，致使原告李友平的权益受到损害。现原告作为债权人，请求撤销被告李志忠、李丽明转让涉案房产的行为，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，予以支持。被告李清月主张60万元，并非不合理的低价，不予采纳。原告主张被告李志忠、李丽明与被告李清月的房产交易价应以5万元的价款认定，因其在诉状中，已明确涉案房产的交易价为60万元，且被告李清月提供的《房产买卖协议》及被告李志忠、李清月在法庭上的陈述，均互相印证涉案房屋的真实交易价为60万，故对原告的主张，故不予认定。被告李丽明经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十四条的规定，判决：撤销被告李志忠、李丽明将位于晋江市梅岭竹树下南区59号的房产转让给被告李清月的行为。本案案件受理费100元，由被告李志忠、李丽明负担。
宣判后，被告李清月不服，向本院提起上诉。
上诉人李清月上诉称，原判认定38.3万元是房管部门依据相关规定指定房产交易的一个最低交易价格收取相应税费，故不应以38.3万元作为参照标准来衡量涉案房产的价值，该认定是错误的。38.3万元是房管部门根据房屋类型、地段及年限评估出来的，且是涉讼房产的最低价格，只要不低于38.3万元就不属于低价转让，本案交易价格是60万元，远远低于涉讼房产的最低价格，故原判认定涉讼房产低价转让是错误的。一审法院以涉讼房产所在区域商品房的价格均在4500元/㎡以上及该房屋的初步补偿安置价为1476052.94元作为该房产的交易价格，并以此认定60万元的转让款属低价转让，没有事实和法律依据。涉讼房产是1988年自建的房屋，历时已久，与商品房不同。晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目领导小组办公室在出具《关于图编B06征收补偿的说明》时已非常明确此表为草算图，不作为签订协议的依据，故该补偿数额本身就是不客观的，且该补偿款项是针对上诉人购买后改造完的房屋而非原始房屋进行的初步评估。该补偿款包含土地补偿款、住宅认定补偿表、自行安置补助金等多个项目，并不是纯粹的房屋补偿价，故将1476052.94元作为涉讼房产的价值依据是极不合理的。一审法院认为涉讼房产转让行为导致被上诉人的债权未能得到履行，对其造成损害，是错误的。被上诉人与原审被告的债务是172000元，远低于涉讼房产的交易价格，涉讼房产的交易款足以偿还该债务，故转让行为并未损害被上诉人债权的实现。原审被告在转让涉讼房产给上诉人时，其对址在晋江市梅岭街道竹晖路竹苑小区1幢2304号的套房享有所有权，该套房共150㎡多，按一审法院认定的该区域商品房价格为4500元/㎡以上，该套房产的价值至少70万，足以偿还原审被告向被上诉人所负的债务。因此，原审被告将涉讼房产转让给上诉人的行为与被上诉人作为债权人的利益受损后果不具有因果关系。一审法院认定上诉人是明知原审被告债务在执行阶段可能会被查封、拍卖的情况下低价交易是错误的。涉讼房产是原审被告李志忠名下的个人婚前财产，其是在将涉讼房产过户到上诉人名下后才被法院追加为被执行人，故上诉人根本存在主观恶意。综上，原判撤销上诉人与原审被告之间的房产转让行为是错误的，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人李友平辩称，涉讼房产经晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目领导小组办公室初步评定，补偿价为1476052.94（放弃安置），在涉讼房产已被拆迁无法进行市场价值评估的情况下，综合考虑其所在区域商品房每平方米达4500元以上的市场行情，该补偿价格可作为认定涉讼房产价值的依据。上诉人是否有签订补偿协议，并不影响房屋实际价值的认定。上诉人是否有签订补偿协议，并不影响对涉讼房产价值的认定。根据《房屋买卖契约》，涉讼房产的成交价格仅为5万元，而从税务机关的发票来看，交易价格仅为38.3万元，与房屋价值相差巨大。虽然《房产买卖协议》约定房屋的成交价格为60万元，但上诉人与原审被告均未能交付、收取60万元款项的证据，故涉讼房产的实际转让价格不应以60万元来认定。退一步说，即便涉讼房产的实际转让价格为60万元，亦与房屋价值相差甚大，原判认定涉讼房产以明显不合理的低价转让是正确的。答辩人对原审被告李立丽明享有到期债权，经法院判决生效后申请强制执行，该债务为两原审被告的共同债务，答辩人依法追加李志忠作为共同被执行人。两被执行人在该案执行期间将其唯一可供执行的涉讼房产以明显不合理的低价转让给上诉人，以转让之名行逃债之实，致使无财产可供执行，对答辩人造成损害。上诉人明知涉讼房产转让价格为明显低价，又趁两被执行人对外大量负债，其财产在执行阶段可能会被查封、拍卖的情况下与之进行交易，并办理房产过户手续，符合债权人可撤销的法定情形。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告李志忠辩称，上诉人知道房屋转让款是用于偿还其欠银行的款项，并向其声称要以低一点的价格将房屋卖给她，其被骗才以60万元的价格将房屋出卖给上诉人；对原判无异议。
原审被告李丽明未作答辩。
经审理查明，双方当事人二审主要争议的是：被上诉人请求撤销本案涉讼房产转让行为依法能否成立。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。
二审中，上诉人向本院提供以下证据：1.借款合同及相关凭证复印件，用以证明涉讼房产在2012年评估的价值为70.65万元；2.发票及缴费通知复印件，用以证明涉讼房产在2014年交易时的评估价值为38.3万元；3.证明、身份证及照片复印件，用以证明上诉人在购买涉讼房产后投入大量资金进行添置、加盖；4.营业执照及许可证复印件，用以证明上诉人购买涉讼房屋后进行装修、改建及开店经营使用的事实；5.财务结算表复印件，用以证明其未与征迁部门就涉讼房产的补偿事宜达成协议，其对征迁补偿方式及金额有异议，该财务结算表不具有任何效力，不能作为定案依据。上诉人另提出两项调查取证申请，请求本院调取晋江市人民法院（2013）晋执行字第2623号一案的卷宗材料及址于晋江市梅岭街道竹晖路竹苑小区1幢2304号房产转让交易资料。对此，被上诉人质证认为，对证据1的形式真实性无异议，但与本案无关，合同上的评估价值未附评估报告，不具有客观性，而根据生活经验，银行抵押物的估价往往低于抵押物的实际价值，且该合同第5条第1项已经明确，抵押物清单所列的评估价值不能作为处置的估价依据，故该证据无法作为涉讼房产在2012年评估价值的依据，并不能据此推断涉讼房产转让时的实际市场价值；对证据2的形式真实性无异议，但无法证明其证明目的，房产转让应缴纳相应税费，该38.3万元是房管部门指定房产交易的一个最低交易价格以收取税费，且缴费通知明确标注本通知仅作为征收部门课税凭证，故该38.3万元并非涉讼房产的市场价值；对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议；对证据4的真实性无异议，但与本案无关；对证据5的来源及所载内容有异议，涉讼房产价值应以晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目领导小组办公室初步评定的1476052.94作为依据。原审被告李志忠质证认为，其原来的房屋没有店面，原本只是一道围墙；上诉人向其购买房屋至拆迁前，在原房屋一楼的围墙处自行搭建照片所体现的建筑物；三楼的四周有设置栏杆，其有在该层后面搭盖几十平方米的铁皮房，上诉人购买后在该楼层前面的空地搭盖铁皮房；除上述情况外，上诉人购买房屋后未在房屋上实施任何加建或扩建。上述证据由法院依法审查认定。原审被告李丽明未作质证。被上诉人及原审被告李志忠、李丽明均未提供二审新的证据。上诉人提出的第一项调查取证申请符合法律规定，本院予以准许并依法向晋江市人民法院调取晋江市人民法院（2013）晋执行字第2623号一案的卷宗材料，包括晋房青字第××号房屋所有权证复印件一份、晋地青集建（97）字第65166号土地使用证复印件一份、结婚登记审查处理表复印件一份、申请补办结婚登记声明书复印件两份、强制执行申请书复印件一份、（2013）晋执行字第2623号执行裁定书两份等。经质证，上诉人除对房屋所有权证及土地使用证有异议外，对其他材料的真实性无异议；被上诉人对上述材料的真实性均无异议。原审被告李志忠、李丽明未作质证。
经审查，本院认为，证据1、2、4来源和形式合法，且双方对其真实性均未提出异议，予以确认。证据1抵押借款合同系福建晋江农村商业银行股份有限公司梅岭支行与原审被告李志忠签订的合同，结合该合同及相关凭证可认定，涉讼房产在本次借款合同中作为抵押物，具体权证为晋房青字第××号房屋所有权证及晋地青集建（97）字第65166号土地使用证，其评估价值体现为70.65万元。证据2体现涉讼房屋（仅包括建筑面积421.37㎡，不包含土地使用权面积）于2014年3月18日办理产权转移登记，课税金额为38.3万元，但该缴费通知仅作为征收部门课税凭证。证据3系书面证明，其真实性无法确认，且证明人未依法到庭接受质询，对其证明力不予确认。结合照片情况及原审被告李志忠的陈述意见，李清月向李志忠购买房屋后至拆迁前，在原房屋一楼的围墙处自行搭建建筑物，并且在三楼前面的空地有搭盖铁皮房。证据4所体现的情况与本案不具有关联性。证据5系复印件，且上诉人未提供原件核对，其真实性无法确认。房屋所有权证及土地使用证载明的内容可证明涉讼房屋原登记情况。结婚登记审查处理表及申请补办结婚登记声明书可证明原审被告李志忠、李丽明系夫妻关系，双方于2012年5月18日补办结婚登记手续。强制执行申请书及（2013）晋执行字第2623号执行裁定书两份可证明上诉人李友平向原审法院申请已经发生法律效力的（2013）晋民初字第880号民事判决书，被执行人为李丽明，原审法院立案执行后，因查无财产可供执行，于2013年6月18日裁定终结该执行案件的本次执行程序。上诉人提出的第二项调查取证事项不属于本案应由人民法院依法调查取证的事项范围，不予准许。
本院认为，上诉人李清月以60万的价款向原审被告李志忠、李丽明购买涉讼房产即址在晋江市梅岭竹树下南区59号的房产的事实，有《房产买卖协议》及交易双方在本案诉讼中的陈述意见可证实，予以确认。被上诉人李友平以其债务人李志忠、李丽明在到期债务102000元不履行的情况下，恶意以不合理的低价将房产转让给上诉人李清月，损害了其作为债权人的合法利益为由，提起债权人撤销权之诉，请求撤销上述房屋转让行为。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”经查，涉讼房屋现已被拆除，经原审法院鉴定组向房产评估鉴定机构核实，拆除的房屋已经无法进行市场价值评估，鉴于涉讼房屋址于晋江市梅岭街道竹树下社区，并处于晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目的拆迁范围内，且涉讼房屋已经晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室做出初步评定，故原判参考当地市场交易价，并结合房屋拆迁安置补偿因素，综合考虑确定以拆迁部门作出的初步评估补偿价作为涉讼房屋价值的评判依据，依法并无不当。涉讼房屋按自行安置方式所评定的补偿价为1476052.94元，扣除上诉人购买房屋后在原房屋一楼的围墙处自行搭建的建筑物及在三楼前面的空地搭盖的铁皮房的补偿价值即包含于房屋附属物及地上附属物（含搭盖补偿）的补偿价值24604.6元，涉讼房产的转让价格60万元达不到涉讼房屋的评估价值百分之七十，依法可视为明显不合理的低价。本案被上诉人李友平对原审被告李丽明享有到期债权，且经法院判决生效并进入执行期间，该执行案件经晋江市人民法院作出的（2013）晋执行字第2623号执行裁定书裁定，因查无被执行人可供执行的财产，终结本次执行程序。因该借贷债务发生于原审被告李丽明、李志忠夫妻关系存续期间，依法应按其二人夫妻共同债务处理，而作为债务人的原审被告李志忠、李丽明以明显不合理的低价转让财产，作为受让人的上诉人李清月对此亦应知悉，该转让行为对被上诉人李友平的债权造成损害，被上诉人李友平请求撤销上诉人李清月与原审被告李志忠、李丽明之间的房屋转让行为，具有事实和法律依据，应予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，不予支持。原判正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币100元，由上诉人李清月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
代理审判员 陈志杰
代理审判员 郑玉蒜
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 薛 波
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。