上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10282号
上诉人（原审被告）：上海旭东浴场，住所地上海市长宁区剑河路727号2楼。投资人：徐君红，经理。委托诉讼代理人：徐清岑，上海新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄菲，上海新华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海圣亚精品酒店，住所地上海市长宁区剑河路727号3-5楼。投资人：刘美珍，经理。委托诉讼代理人：周海波，上海科尚律师事务所律师。上诉人上海旭东浴场（以下简称旭东浴场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人旭东浴场的委托代理人徐清岑、被上诉人上海圣亚精品酒店（以下简称圣亚酒店）的委托代理人周海波到庭参加诉讼，现已审理终结。上诉人旭东浴场上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回圣亚酒店的原审诉请。事实和理由：上海市长宁区XX路XX号XX楼房屋（以下简称涉案房屋）系圣亚酒店向案外人上海A有限公司（以下简称A公司）租赁后再转租给旭东浴场的。因圣亚酒店未按时支付租金，导致判决解除了与A公司的租赁合同。2014年4月8日以后，圣亚酒店已无出租权，A公司后又断水断电，因此本案租赁合同的解除圣亚酒店应承担全部责任，原审认定旭东浴场违约有误。被上诉人圣亚酒店辩称，一审判决正确，要求维持原判。2015年11月20日，圣亚酒店诉至一审法院，请求判令：1、确认圣亚酒店、旭东浴场的房屋租赁合同于2014年2月28日解除；2、旭东浴场搬离涉案房屋；3、旭东浴场支付自2014年1月20日起至实际搬离之日止的租金及使用费（按每月15万元计算）；4、旭东浴场支付逾期支付租金的违约金，以45万元为本金，自2014年2月28日起算至实际支付之日止；5、旭东浴场支付解约违约金90万元。一审法院认定事实，圣亚酒店于2013年8月27日经工商注册登记成立，其投资人原为王某。2013年9月25日，圣亚酒店（甲方）与郁某（乙方）就本市长宁区XX路XX号XX楼签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为2013年9月20日起至2018年9月19日止，共五年。合同第三条第一款和第二款约定了租金和租金支付方式：第一、第二年为每年人民币壹佰捌拾万元整，第二年后在前一年的基础上递增5%，以此类推至租赁期满。根据双方约定，该房屋第一年每月租金15万元，按月支付，先付后用，每月15日前支付下月租金。首付租金日为2013年9月15日。甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同一方，应向另一方按月租金的六倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过15日的。合同还约定：逾期支付租金超过15天的，按日千分之三承担逾期付款违约金，甲方有权采取停水停电措施。2013年12月4日，郁某以涉案房屋作为住所地注册成立旭东浴场。旭东浴场述称，2013年9月，郁某与上海B有限公司（以下简称B公司）的转让方签订协议，约定郁某支付转让方250万元转让费后，店铺转让给郁某，郁某同意代转让方承担租赁合同的义务，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归郁某所有；转让方的租赁合同租期至2018年2月28日，房屋押金为26万元，月租金为15万元。2013年9月28日，周某向王某付款19万元。圣亚酒店自认在投资人发生变更时刘美珍曾收到王某给付的涉案房屋房租15万元。2013年12月26日，圣亚酒店向上海市工商行政管理局长宁分局申请变更企业登记申请，将投资人王某变更为刘美珍。当日，上海市工商行政管理局长宁分局核准准予旭东浴场变更。2013年10月29日、11月1日，周某分两次向圣亚酒店的员工蓝某支付10万元和5万元合计15万元。2014年3月21日，圣亚酒店（蓝某）出具收条表示收到涉案房屋自2013年12月15日至2014年1月14日一个月的房租15万元。2013年12月23日，周某向圣亚酒店的员工汤某支付15万元。2014年2月28日，圣亚酒店向郁某及旭东浴场发出《解除房屋租赁合同通知书》，认为其因拖欠三个月租金未能支付，构成严重违约，遂自2014年2月28日起解除2013年9月25日的《房屋租赁合同》，收回涉案房屋；要求旭东浴场及郁某支付拖欠的全部租金，并按照月租金的六倍支付违约金；要求旭东浴场及郁某在2014年3月3日前将涉诉房屋内的全部物品撤离。2014年7月28日，圣亚酒店委托律师发函至郁某及旭东浴场，要求其搬离并承担相关费用。旭东浴场表示上述函件均未收到。旭东浴场陈述，B公司在转让店铺时将押金26万元一并转给了郁某，郁某将此26万元并再支付19万元合计45万元给圣亚酒店，冲抵三个月租金至2013年12月19日，在此期间，圣亚酒店的投资人发生变更，变更投资人后的圣亚酒店要求旭东浴场支付租金，旭东浴场表示已经支付了三个月租金不需再行支付，双方发生矛盾。后因租金的支付问题，涉案房屋的水电费被案外人上海A有限公司（以下简称A公司）在2014年6、7月左右切断。停水停电的期限，圣亚酒店表示不清楚，旭东浴场陈述直到现在仍未恢复。庭审中，圣亚酒店表示如单方解除合同不能成立，仍要求判决解除合同。法院另查明，圣亚酒店系从A公司处承租包含涉案房屋在内的房屋，租赁期限为13年，自2013年6月20日起至2026年6月19日止。后圣亚酒店将承租的涉案房屋转租给旭东浴场。因圣亚酒店未向A公司支付房租，A公司起诉圣亚酒店，要求解除与圣亚酒店之间的租赁合同，要求圣亚酒店返还涉案房屋，并支付租金及使用费。法院经审理后判决确认圣亚酒店与A公司之间的租赁合同在2014年4月8日解除，并要求圣亚酒店在判决生效之日起十日内向A公司返还涉案房屋，支付租金及使用费至涉案房屋交还之日等。后，二审判决驳回上诉，维持原判。后A公司申请法院强制执行，要求圣亚酒店返还涉案房屋，并支付租金及使用费。2015年7月27日，法院至涉案房屋现场执行，在场人表述“我是这里看门的，现在我将我的东西都搬走了离开这里”，A公司的法定代表人表示“我们已经收回了房屋，房屋里我看了一下，里面没有什么东西了”。2015年7月31日，法院出具执行裁定书，确认法院依法在2015年7月27日将涉案房屋交还给A公司，鉴于圣亚酒店暂无其他可供执行财产，裁定终结本次执行。一审法院认为，圣亚酒店、旭东浴场之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，应为有效，双方均应按约履行。关于租金的支付，圣亚酒店认为其收到王某转付的15万元，又收到2013年10月底11月初支付的15万元以及2013年12月支付的15万元，旭东浴场的租金支付至2013年12月19日，至今旭东浴场未再支付其余租金。旭东浴场认为，其受让B公司时的押金26万元及2013年9月支付的19万元，其已经将租金支付至2013年12月19日，2013年10月底11月初支付的15万元是支付2013年12月20日至2014年1月19日的租金，2013年12月支付的15万元是支付2014年1月20日至2014年2月19日的租金。法院认为，蓝某在2013年10月底11月初收到圣亚酒店支付的15万元，并出具收条确认其收到的款项为2013年12月15日（应为20日）至2014年1月14日（应为19日）的房租，由此可以推出圣亚酒店其后在2013年12月23日收到的15万元应为后一个月的租金即2014年1月20日至2014年2月19日的租金。圣亚酒店认为2013年12月23日的收款是支付2013年12月20日至2014年1月19日的租金，没有其他证据佐证，也与圣亚酒店员工蓝某出具的收条相悖，法院不予采信。后旭东浴场未再支付租金，因圣亚酒店未提供证据证明其已经将单方解除租赁合同的通知书送达旭东浴场，法院对圣亚酒店要求确认双方之间合同于2014年2月28日解除不予准许。但圣亚酒店表示仍要求解除合同，因旭东浴场自2014年2月20日后未再支付租金，已经符合合同解除条件，法院对圣亚酒店的此项诉讼请求予以支持。因圣亚酒店的出租方已经申请执行要求圣亚酒店返还涉案房屋，法院也在2015年7月27日经执行将涉案房屋返还给A公司，故对圣亚酒店要求旭东浴场返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。鉴于A公司因圣亚酒店欠付租金等问题在2014年7月左右停了涉案房屋的水、电，导致旭东浴场无法实际使用涉案房屋。但对于停水停电的截止时间，旭东浴场表示至今未恢复，圣亚酒店表示不清楚，圣亚酒店作为出租人对自己出租房屋是否符合出租条件等状态放任不管，应承担由此带来的不利后果，结合执行当天的情况，涉案房屋已经空空如也，只有一个看门人在内，也可反推涉案房屋无人经营，故自2014年7月以后的租金或使用费，旭东浴场可免于支付。鉴于旭东浴场的租金实际已经支付至2014年2月19日，圣亚酒店要求旭东浴场支付占用期间的租金及使用费，法院结合上述情况酌情由旭东浴场支付五个月的费用即75万元。因旭东浴场迟延支付租金，根据合同约定圣亚酒店有权要求旭东浴场支付迟延付款违约金及由此导致的解约违约金，鉴于二者均为违约金且因同一事实所致，旭东浴场也抗辩违约金数额过高要求法院予以调整，故法院酌情调整为两个月租金的违约金即30万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一六年六月十九日作出判决：一、解除上海圣亚精品酒店与上海旭东浴场签订的房屋租赁合同；二、上海旭东浴场应于判决生效之日起十日内支付上海圣亚精品酒店房屋租金人民币75万元；三、上海旭东浴场应于判决生效之日起十日内支付上海圣亚精品酒店违约金人民币30万元；四、驳回上海圣亚精品酒店的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,6950元，由上海圣亚精品酒店负担人民币3,766.67元，由上海旭东浴场负担人民币13,183.33元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。上诉人认为圣亚酒店与A公司解除本租合同导致本案转租合同解除。本院认为，合同的法律效力直接作用于合同关系当事人，旭东浴场使用涉案房屋期间的租金，按约理应支付。根据本案查明的事实，旭东浴场于2014年2月19日开始欠租，此时本租合同还未解除，因此旭东浴场的欠租行为已构成违约，原审认定圣亚酒店应承担转租合同的违约责任，有事实依据。至于圣亚酒店与A公司的后续纠纷，非本案解除合同的起因，本院注意到，原审根据实际案情调整了违约金，应属处理得当，本院予以维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人旭东浴场的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,250元，由上诉人上海旭东浴场负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十一月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……