安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02398号
上诉人（原审被告、反诉原告）：方超。
委托代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。
委托代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽祥住置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇新街7号，组织机构代码67263362-8。
法定代表人：王伟，经理。
委托代理人：王继祥。
委托代理人：殷平勇，安徽华腾律师事务所律师。
上诉人方超因与被上诉人安徽祥住置业有限公司（以下简称祥住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院于2014年11月28日作出的（2013）肥东民一初字第03428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人方超及其委托代理人章剑平、唐勇以及被上诉人祥住公司委托代理人王继祥、殷平勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
祥住公司原审中诉称：2011年5月9日至12月7日，祥住公司与方超签订了21份《商品房买卖合同》，约定方超以一次性付款方式购买祥住公司开发的位于肥东县撮镇曹营街泰昌嘉园小区共计21套商品房，逾期付款超过90日按日万分之三支付违约金。祥住公司多次催要方超支付购房款，但方超均以种种理由推脱，至今分文未付。故诉请判令方超一次性付清购房款6396660元，并支付违约金663702.92元。
方超原审中反诉称：方超与祥住公司及其股东之间自2009年开始即存在借款关系。2011年5月9日、5月10日、12月7日，方超与祥住公司签订了21份《商品房买卖合同》，方超从祥住公司处购买了21套住宅，分别位于肥东县撮镇泰昌嘉园的1#603、701、703、704、1001、1002、1004、1001A、1002A、1004A以及2#604、701、704、1001、1002、1003、1004、1001A、1002A、1003A、1004A商品房屋，合同中约定了21套房屋的面积、计价方式与价款、交房期限及违约责任等。祥住公司向方超开具了六张现金收据，该房款的支付方式为祥住公司欠方超的借款和方超支付的现金，故合同中并没有约定购房款的支付期限。方超履行了合同约定的付款义务，但祥住公司并未依约交付房屋，构成违约。故诉请判令祥住公司支付违约金157217.80元（违约金按日万分之二暂计算至2012年6月30日，实际计算至交房时止），并立即交付21套房屋。
祥住公司原审中提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证，证明诉讼主体适格。2、变更登记公告，证明其企业名称于2011年6月7日由安徽省肥东县泰昌置业有限公司变更为祥住公司。3、商品房买卖合同及商品房网上备案确认单各21份，证明合同已经备案，方超未按约付款。4、工程竣工验收报告，证明泰昌嘉园小区1#、2#楼工程竣工验收合格。5、票据，证明用收据换正规发票。6、还款凭据16份和还款记录7份，证明祥住公司向方超借款已全部归还，一共给付7904700元。7、对公账户明细表，证明祥住公司从未收到方超的现金6396660元。证据8、借款合同、借条及结案说明，证明方超是在房屋买卖合同签订后才同意签订的借款合同，祥住公司已还清此款。证据9、录音材料，证明祥住公司借张某的600万元实际是借方超的，本案21套房屋实际是用来抵押的，方超明确表示如果600万元还清，所抵押的房屋解除备案，归还祥住公司。证据10、证人刘某、胡某、音帮勤证言，证明方超实际没有21套房屋付款而是用来抵押张某所借600万元的事实。
方超原审中提交以下证据：1、商品房买卖合同及备案单各21份，证明祥住公司与方超之间存在商品房买卖合同关系，总价款6396660元，并进行了备案。2、收据6份，证明方超已支付了全部购房款，其中2011年5月13日以借款及现金支付6075840元，2011年12月7日支付现金320820元，合计6396660元。3、个人汇款凭证、证明各1份，证明2010年4月29日祥住公司向方超借款230万元，2011年5月13日，双方以该借款本金抵付部分购房款。4、借条及个人账户取款记录3份，证明2011年3月1日祥住公司向方超借现金106万元，约定以房抵还；方超借给祥住公司106万元的现金来源为2011年1月30日取现38万、2月23日取现283350元、2月26日取现7万元及自备现金。5、个人取款凭证7份，证明2011年5月13日，方超支付祥住公司271万余元现金房款来源，其中2011年5月6日取现96.2万元、6万元，5月2日取现35万元，5月1日取现15万元，4月22日取现4.99万元，4月19日取现50万元，4月18日取现20万元，4月11日取现20万元，4月2日取现20万元，合计267.19万元。6、个人账户取现记录，证明2011年11月23日取现32.7万元，已支付2011年12月7日房款。7、（2012）肥东民一初字第00684号民事判决书、庭审笔录、上诉状、民事裁定书、执行和解协议书，证明祥住公司与案外人张某间借贷事实与方超无关联，与本案房屋买卖合同无关联，祥住公司在整个诉讼过程中从未提及该案借贷与本案房屋买卖存在关联，且承认与方超之间存在房屋买卖关系，本案房屋买卖系为案外人600万元借款抵押明显不符合事实。8、情况说明，证明方超2011年12月7日增购房屋事实。9、合肥市中级人民法院开庭笔录，证明祥住公司认可方超借款的事实。10、结婚证，证明方超与张小艳系夫妻关系。11、银行现金取款凭证3份、银行转账凭证10份、现金借据1份，证明方超夫妇与王继祥、王世群及王伟个人之间存在着多笔的现金及转账借款往来。
原审法院对祥住公司提交证据的认证情况：方超对证据1、2无异议，予以认定；对证据3的三性无异议，对证明目的有异议。经审查，对该证据的真实性予以认定；对证据4的三性无异议，予以认定；对证据5的三性无异议，对证明目的有异议。经审查，对该证据的真实性予以认定；对证据6的真实性，合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。经审查，对该证据的真实性予以认定，由于该还款记录是王继祥、王世群、王伟和方超之间的借款往来，不能证明祥住公司已全部归还方超借款的真实情况，故对该证据的证明目的不予认定；对证据7的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议。经审查，祥住公司对公账户未收到方超的购房款不能证明和方超之间不存在借款往来，故对该证据的证明目的不予认定；对证据8的真实性，合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议。经审查，王继祥、王世群、祥住公司和张某之间的借款关系已被生效的判决书认定，能够证明祥住公司和方超签订房屋买卖合同后再签订借款合同的事实，故对该证据的证明目的予以认定；对证据9的三性及证明目的均有异议。经审查，该录音资料反映的内容包括祥住公司向张某借款600万元和方超与祥住公司签订的房屋买卖合同有关联以及祥住公司和方超之间存在借款关系、祥住公司仍欠方超借款的事实，由于该录音资料反映的内容证明了双方当事人之间存在借款法律关系，故对该证据的证明目的予以认定；对证据10，证明效力很低，证人证言相互矛盾。经审查，证人证言有两部分组成，方超和祥住公司之间的房屋买卖合同是为张某借款抵押，方超和祥住公司之间存在着债权债务关系，证人虽和祥住公司之间存在利害关系，但证人证言内容和录音内容一致，故对证人证言予以认定。
原审法院对方超提交证据的认证情况：祥住公司对证据1、2的三性无异议，证明目的有异议。经审查，对证据1、2的真实性予以认定；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议。经审查，对该证据的真实性予以认定；对证据4的真实性没有异议，关联性有异议，借款已经归还，与方超个人购买的商品住房不是一回事。经审查，该借条和方超的取现记录能够证明祥住公司和方超之间存在借款事实和约定以房抵债的事实，对该证据予以认定；对证据5的真实性无异议，但方超没有将现金交付给祥住公司，而且方超也不可能将此现金多次取出后放在家里再一并给祥住公司，这与实际情况也不相符。经审查，对该证据的真实性予以认定；对证据6的真实性无异议，但不能证明是支付祥住公司的购房款。经审查，对该证据的真实性予以认定；对证据7的三性无异议，证明目的有异议。经审查，（2012）肥东民一初字第00684号判决书认定的事实是案外人张某和王继祥、王世群、祥住公司之间借款的事实，结合祥住公司提交的其他证据可以认定案涉房屋买卖合同和张某的借款存在关联，故对该证据不予认定；对证据8的三性无异议，证明目的有异议。经审查，对调换房屋的事实予以认定；对证据9的三性无异议，证明目的有异议。经审查，祥住公司和方超之间存在借款关系，对该证据予以认定；对证据10的三性和证明目的无异议。经审查，对该证据予以认定；对证据11的三性无异议，但与本案无关。经审查，该证据能够证明方超和王继祥、王世群、王伟之间的借款往来，予以认定。
原审法院结合以上证据的分析与认定，查明以下事实：祥住公司（原安徽省肥东县泰昌置业有限公司，2011年6月7日变更为祥住公司）的股东王继祥和方超系朋友关系，祥住公司因缺乏资金和方超于2009年开始有借款往来。2010年4月，祥住公司因银行贷款到期向方超借款230万元偿还贷款，根据祥住公司要求，该借款汇入安徽省春城建设公司，由该公司替祥住公司归还银行贷款。2011年3月1日，祥住公司因资金周转困难向方超借款106万元，祥住公司在借条上注明“如不能还款，愿以其开发建设的泰昌嘉园门面房抵押”。祥住公司的股东王世群（王继祥之妻）、王伟（王继祥之子）也与方超之间存在着借款关系。自2009年3月至2011年11月，方超向祥住公司及股东个人借款1100余万元。
2011年5月9日，祥住公司与方超签订了21份《商品房买卖合同》，约定将位于肥东县撮镇泰昌嘉园小区中的1#701（106.94平方米）、703（92.74平方米）、704（106.94平方米）、1001（106.94平方米）、1002（92.75平方米）、1004（106.94平方米）、1001A（106.94平方米）、1002A（92.75平方米）、1004A（106.94平方米）以及2#701（106.94平方米）、704（106.94平方米）、1001（106.94平方米）、1002（92.75平方米）、1003（92.75平方米）、1004（106.94平方米）、1001A（106.94平方米）、1002A（92.75平方米）、1003A（92.75平方米）、1004A（106.94平方米）房屋出售给方超，房屋单价为3000元／平方米，合同总价款为6075840元；逾期90日交付购房款，买方应承担房款总额日万分之三的违约金；房屋交付时间为2012年2月28日，如逾期90日交付房屋，卖方应承担房款总额日万分之二的违约金。该合同未约定购房款交付时间和交付方式。2011年12月7日，祥住公司与方超经协商将2#703调换成1#603（92.75平方米）以及2#604（106.94平方米）。以上21套房屋总价款为6396660元。2011年5月13日，祥住公司向方超出具五张收据，2011年12月7日出具一张收据，收据上均注明现金。上述房屋的买卖人已在肥东县房产局网上备案为方超。
2012年5月16日，祥住公司诉至原审法院，方超提起反诉，原审法院作出（2012）肥东民一初字第01642号民事判决后，祥住公司与方超均不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院。合肥市中级人民法院作出（2013）合民一终字第02413号民事裁定书，裁定撤销（2012）肥东民一初字第01642号民事判决，将本案发回重审。
原审法院另查明：案外人张某于2012年3月向原审法院起诉王继祥、王世群、祥住公司民间借贷纠纷一案，原审法院作出（2012）肥东民一初字第00684号民事判决。该判决书确定的义务已经履行完毕。
原审法院认为：本案争议焦点是祥住公司与方超之间是否为商品房买卖合同关系。双方当事人提供的证据均能证据祥住公司与方超之间为借款关系，非商品房买卖合同关系。祥住公司主张的张某借款600万元实际为方超所借的意见成立。本案中备案在方超名下的诉争房屋即为张某抵押借款的意见成立。在王继祥、王世群、祥住公司履行完债务的情况下，本案诉争的抵押权消失。祥住公司以商品房买卖合同主张方超给付购房款和方超要求祥住公司交付房屋的诉请均不能成立。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回祥住公司的诉讼请求；二、驳回方超的反诉请求。案件本诉受理费61220元，由祥住公司负担；反诉受理费3440元，由方超负担。
方超不服上述判决，向本院提起上诉称：祥住公司系家庭式企业，自2009年3月起，上诉人与祥住公司、王继祥夫妇以及王继祥儿子王伟之间开始借贷关系，多年来双方发生数笔借款往来。2011年5月，祥住公司及王继祥家庭成员因公司资金周转困难，无力偿还上诉人借款本息，后经双方多次商谈并自愿达成一致意见，即以祥住公司开发的泰昌嘉园房屋按3000元／平方米的价格抵付上诉人的借款。随后，祥住公司与上诉人签订了商品房买卖合同，并在房产部门办理备案。原审法院置上述已查证的客观事实于不顾，肆意否定上诉人与祥住公司之间的商品房买卖合同关系，并凭空认定祥住公司编造的且与本案无关联的案外人张某与王继祥夫妇之间的借款实际是为上诉人借款，进而作出案涉房屋系为案外人张某借款抵押的错误认定。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审的反诉请求。
祥住公司答辩称：上诉人与答辩人以及王继祥夫妇确实存在多次借贷关系，答辩人原审期间提交的借贷业务往来记录能够反映出王继祥夫妇付给上诉人的钱款远远大于方超的借款数额。上诉人与答辩人签订的商品房买卖合同是为了王继祥向张某借款作为抵押，答辩人实际上并未收到上诉人的房款。由于答辩人已经履行了张某的债务，而上诉人又不愿意撤销备案，故答辩人才起诉要求上诉人按买卖合同约定支付房款。既然原审法院已经查清案涉房屋买卖合同实际是为张某的借款作抵押担保，故依法驳回双方当事人的诉请是符合法律规定的。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，方超申请证人张某出庭作证，张某陈述：方超系其妹夫，祥住公司王总（王继祥）因需借款，经方超介绍，王总与我签订了借款合同，以他的泰昌公司提供担保；我平时自己也做生意，出借的600万元有510万元是从我公司账上按王总指定的账户转账支付的，另有90万元支付的现金，王总打的收条；借款期间，王总没有归还过借款本息；签订借款合同时方超也在场，但方超没有和我说过房屋抵押的事，我是在向法院起诉王总还款之后才知道的。方超对证人证言无异议，认可张某出借款项确是经其介绍，因为当时自己没有钱借给王继祥，且张某具有借款能力；张某与王继祥的借贷纠纷已经法院生效判决予以确认，且已履行完毕，能够证明祥住公司所称案涉房屋买卖合同是为张某借款所作抵押，明显与事实不符。祥住公司对证人证言认为不属于二审新证据，且证人与方某有利害关系，其证言内容不符合客观事实，签订合同时张某本人并不在场，而是由方超拿着张某签好字的合同去找王继祥，之后，王继祥按月将利息打入方超的账户，也印证了实际是向方超借款。
双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明事实部分予以确认。二审另查明：祥住公司股东为王继祥、王世群、王伟，王继祥与王世群系夫妻，王伟系王继祥与王世群的儿子，担任祥住公司法定代表人。2009年3月至2011年11月期间，祥住公司、王继祥、王世群、王伟均与方超之间存在多笔借款往来。王继祥、王世群、祥住公司和张某于2011年5月10日签订《借款合同》，借款金额为600万元，借款期限三个月用于资金临时周转。
本院认为：祥住公司与方超于2011年5月9日签订21套房屋的《商品房买卖合同》（包括之后调换的两套房屋），方超主张系祥住公司以房抵债，并称付款方式为祥住公司所欠的借款债务，加上以现金方式支付的余款270万余元。虽然方超与祥住公司及祥住公司股东之间自2009年3月存在多笔借款往来，但截至双方签订《商品房买卖合同》时，并未对往来借款产生的债务进行结算，不能明确祥住公司或其股东尚欠方超借款的债务数额；方超对于其支付270万余元的现金来源虽提交了部分银行取款凭证，但其取款时间均早于合同签订时间以及现金收据出具时间，其二审期间关于现金提前取好放在公司保险柜，之后一次性付给祥住公司的陈述，不符合常理，亦有违双方款项大部分通过银行往来的交易惯例；再结合原审中的证人证言以及录音资料等证据，能够证实祥住公司虽开具了现金收据，但实际并未收取方超购房款的事实。
祥住公司与方超签订《商品房买卖合同》的次日，祥住公司及王继祥即与张某签订了《借款合同》，根据张某的证言以及方超的陈述，能够证明该笔借款本系向方超所借，后经方超介绍，由其姐夫张某向王继祥出借款项。祥住公司及王继祥也始终认为该笔借款实际是向方超所借，故才以签订《商品房买卖合同》的形式将21套房屋抵押并备案登记在方超名下。本院认为，从祥住公司及股东与方超之间多年的借贷往来关系来看，祥住公司与方超签订《商品房买卖合同》时确有资金周转的需求并向方超表达了借款的意思表示，虽然祥住公司及王继祥是与张某签订的借款合同，但根据《商品房买卖合同》签订时间以及《借款合同》签订时间的先后顺序，考虑到方超与张某的亲属身份关系，再结合原审中的录音资料等证据综合判断分析，祥住公司将21套房屋备案登记在方超名下，其主观意愿应当是为其向方超借款提供的一种担保，且在《商品房买卖合同》签订后，祥住公司及股东与方超之间仍有款项往来。故原审法院认定祥住公司与方超之间并未形成商品房买卖合同法律关系，并无不当。方超仍以商品房买卖合同关系主张祥住公司向其交付房屋并承担违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3440元，由方超负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年十二月三十日
书记员 丁宇琪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。