文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初20044号原告：李新华，女，1959年6月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：庞英，系北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。委托代理人：游炜，系北京天驰君泰（广州）律师事务所实习律师。被告：谢天忌，男，1986年12月26日出生，汉族，住上海市闸北区。原告李新华与被告谢天忌租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告李新华及其委托代理人黄辉龙（注：原告李新华在庭审之后解除黄辉龙的诉讼代理人权限）、游炜，被告谢天忌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的租赁合约；2.被告向原告支付2016年6月8日至2016年11月7日期间的租金合计11000元（按2200元/月的标准计付）；3.被告向原告支付2015年7月的水电费30元；4.原告没收被告押金4400元；5.原告支出的律师费3000元由被告承担；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月25日，原、被告签订《房屋租赁合约》（以下简称《合约》），约定：原告将天河区渔东路72号1楼铺面房（以下简称案涉房屋）出租给被告；租期为三年，从2014年1月8日至2017年1月7日止；租金为每月2200元，押金相当于两个月的租金合计4400元；被告拖欠房租及水电费超过5天，原告有权解除《合约》并没收押金。《合约》签订后，早期的履行情况良好，但被告从2016年3月起开始拖欠租金，有时是分三次交清月租金。从2016年6月起，被告拒不交纳租金。后经居民委员会调解，被告仍然不交纳租金，还企图向原告索要装修费。根据《合约》第五条的约定，原告有权解除《合约》。被告现既不搬离案涉房屋，又不交纳租金，原告唯有提起本案诉讼。被告谢天忌辩称：1.原告已于2016年6月12日收回案涉房屋。被告最后一次支付案涉房屋的租金是于2016年5月12日支付截止至2016年6月7日的租金。案涉房屋的两把钥匙原来均由被告持有，原告以房屋漏水需维修为由于2016年4月中旬向被告借走其中一把钥匙，但房屋实际上并没有漏水，后来据被告了解，原告是带新的承租人看房。2016年5月12日，因为原告带陌生人到案涉房屋导致被告的贵重物品遗失，被告遂报警，此时原告才将借走的钥匙交还给被告，被告还要求原告作出补偿，但原告不同意，双方因此产生纠纷。2016年6月8日，原告擅自对案涉房屋上锁，被告从此日起已无法再使用案涉房屋。2016年6月8日之后，被告锁门，原告又在门上另加一把锁，导致双方在没有对方配合的情况下均无法进入案涉房屋，除非把锁撬开。2016年8、9月，被告通过报警方式把案涉房屋的进出口大门打开并取走部分物品。由于被告自2016年6月8日之后无法使用案涉房屋，所以，被告无须支付相应的租金。2.原、被告于2016年5月结算电费时，确认被告拖欠原告水电费30元，被告没有支付该费用。3.《合约》约定迟延交租不能超过5天，每月8日前是支付当月8日至次月7日租金的日期，但被告自2014年1月至今每月都迟延交租至少5天至14天。初期被告是以现金方式直接支付租金给原告，后期都是以支付宝转账方式支付租金给原告的女儿朱晓莹。如果迟延5天支付租金即要解除《合约》，那么在2015年12月就应该终止《合约》，但原告一直允许被告迟延交租，只要不超过两周，从双方的实际履行过程可知双方并没有履行《合约》第五条A款的约定，所以，即使被告迟延支付租金，原告也不能没收押金4400元。4.原告自行委托律师参加诉讼与被告无关，被告不同意赔偿律师费3000元。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的《村镇宅基地使用证》《证明》和《税收缴款书（税务收现专用）》。原告已出示该组证据原件，本院采纳《村镇宅基地使用证》和《证明》作为认定本案事实的依据；《税收缴款书（税务收现专用）》对本案处理没有影响，本院不采纳其作为认定本案事实的依据。2.对于原告提供的“账单详情”截图（共4张；均为打印件）。原告虽未提供存储上述截图显示款项的支付情况的设备，但被告对该证据没有异议，本院采纳该证据作为认定本案事实的依据。3.对于原告提供的被告的《广州市流动人员/居住证信息登记表》。原告已出示该证据原件，但被告认为其中载明的部分信息错误，鉴于该证据对本案处理没有影响，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。4.对于原告提供的《民事委托代理合同》和原告于2016年11月28日支付律师费3000元的发票。原告已出示该组证据原件，本院采纳其作为认定本案事实的依据。5.对于被告提供的与案外人“aYlng”“晓莹（朱晓莹）”[注：原、被告均称“aYlng”“晓莹（朱晓莹）”均是指原告的女儿朱晓莹]的支付宝聊天记录和转账记录截图。原告对该证据的真实性无异议，本院采纳该证据作为认定本案事实的依据。6.对于被告提供的照片（共12张）。被告已出示拍摄上述照片的设备，原告在庭审中表示对其中拍摄日期分别为2015年2月7日和2017年3月17日的照片各4张的真实性均没有异议，但于庭审之后称对上述8张照片的真实性均不予确认，原告对拍摄日期分别为2015年2月10日和2016年9月19日的照片各2张的真实性均不予确认，本院采纳原告在庭审中已表示对真实性无异议的拍摄日期分别为2015年2月7日和2017年3月17日的照片各4张作为认定本案事实的依据；至于剩余4张照片，本院将结合本案其他证据和查明的事实作出认定。依据双方当事人的申请，本院还向广州市公安局天河区分局凤凰派出所（以下简称凤凰派出所）调查取证。凤凰派出所的工作人员经查询答复本院如下：仅查询到因接报时间为2016年5月20日23时0分及接报时间为2016年9月28日16时45分、发生地点均为天河渔东路72号1楼的报警而制作的《受理报警登记表》各一份，没有找到报警时间为2016年5月至2016年9月、报警人为原告或被告或关于案涉房屋的其他有关报警书面资料。凤凰派出所向本院提供了上述《受理报警登记表》各一份（其中，接报时间为2016年5月20日23时0分的《受理报警登记表》载明“简要情况”包括“称其店铺里被失窃，损失现金和平板电脑等，具体损失不详”等内容；接报时间为2016年9月28日16时45分的《受理报警登记表》载明“简要情况”包括“报警人称房东要提前取消租赁合同，赶其离开，到场了解为双方因为租赁发生纠纷双方已经到法院打官司，指引双方耐心等待法院判决”等内容）。原、被告对本院调查取证的上述资料均无异议，并确认上述两次报警的报警人均为被告。本案审理中，原、被告还就本案的相关问题作出如下陈述：1.原、被告均确认案涉房屋的租金支付周期为当月8日至次月7日及被告在向原告承租案涉房屋期间经常迟延支付每月租金（原告称早期由于经济环境不好，其同意被告迟延支付租金，但后期其不再同意被告推迟支付租金；被告则称其从2014年年初开始一直迟延支付租金，最长迟延两周支付租金，原告对此一直没有异议，因此，原告不能在未通知被告的情况下突然以被告迟延支付租金为由要求解除《合约》及没收押金。2.原、被告均确认原告原来持有案涉房屋的一套备用钥匙，后来被告于2016年5月20日报警称其放置于案涉房屋中的物品失窃（注：被告称公安机关至今未破案），原告遂于当天将案涉房屋的钥匙还给被告。被告称因原告未经其同意带陌生人到案涉房屋查看导致其物品失窃；原告则称被告的物品失窃与其无关，其也不清楚失窃原因。3.原、被告均确认原告最早于2016年7月中旬对案涉房屋加锁。4.原、被告均确认被告已向原告付清案涉房屋截止至2016年6月7日的租金；关于被告没有向原告支付案涉房屋2016年6月8日之后（含当日）的租金的原因问题，原告称被告告知原告称其将于2016年6月9日支付案涉房屋下一期的租金，但原告于2016年6月底催促被告支付案涉房屋的租金时，被告以其物品失窃为由不同意支付租金；被告则称由于原告未经其同意带陌生人进入案涉房屋导致其物品失窃，且原告没有补偿其因物品失窃遭受的损失及要求其搬离案涉房屋，并在此后对案涉房屋加锁导致其无法使用案涉房屋，因此，其不再支付案涉房屋的租金。5.被告称在原告于2016年7月中旬对案涉房屋加锁之后，其于2016年8、9月两次通过报警方式要求原告打开原告对案涉房屋所加的门锁让被告取走其部分自有物品；原告则称其于2016年8月打开其对案涉房屋所加的门锁之后没有再对案涉房屋加锁，被告从2016年8月可自由进出案涉房屋（被告对原告关于被告从2016年8月可自由进出案涉房屋的陈述不予认可，原告对此未能举证证明）。6.原告自认其于2017年1月将被告放置于案涉房屋中的货物搬至案涉房屋所在建筑物的一楼夹层保管，并于2017年2月5日将案涉房屋另行出租给案外人；被告则称原告于2016年10月将其使用案涉房屋期间所挂的招牌拆除，且其发现新承租人在2017年春节过后开始使用案涉房屋，但其不清楚原告于何时与新承租人签订租赁合同。7.关于被告已付的押金4400元的问题，原告认为被告迟延支付租金，依据《合约》第5条A款的约定，原告有权没收押金；被告则以原告一直允许其迟延支付租金为由，表示原告无权没收押金4400元。8.被告表示同意向原告支付拖欠的2015年7月的水电费30元。被告未能举证证明其物品失窃是原告带陌生人进入案涉房屋所致。另，原告称其在《村镇宅基地使用证》核发之后对原建筑物进行危房拆除改造，《村镇宅基地使用证》载明的建筑物已被拆除，包括案涉房屋在内的现有建筑物是其在拆除原建筑物之后重建、加建的，但其没有向规划部门办理报建手续和规划验收手续也没有重新申领新的权属证书。本院遂向原、被告释明原、被告关于案涉房屋建立的租赁合同关系无效及原告可以变更诉讼请求，但原告表示不变更诉讼请求。本院还询问原、被告是否同意被告搬离其原放置于案涉房屋的自有物品，原告表示同意被告搬离其自有物品；被告则表示其需要考虑是否搬离自有物品，并自行与原告协商该问题，无需本院组织原、被告办理物品搬离手续。本院认为：原告自认《村镇宅基地使用证》载明的原建筑物已被其拆除，后原告重建、加建包括案涉房屋在内的现有建筑物，鉴于原告未能举证证明其上述重建、加建行为已取得建设工程规划许可证或者包括案涉房屋在内的建筑物经由主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告签订的《合约》应认定为无效合同。原告主张解除《合约》，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张没收被告的押金4400元的问题。因《合约》已被认定无效，原告主张没收押金没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告按2200元/月的标准支付2016年6月8日至2016年11月7日期间的租金的问题。原、被告关于案涉房屋的租赁合同关系虽被认定无效，但被告仍应参照《合约》约定的租金标准向原告支付其已占有使用案涉房屋期间的占有使用费。原、被告均确认原告于2016年7月中旬对案涉房屋加锁，鉴于原、被告均未能明确并举证证明原告对案涉房屋加锁的具体日期，本院酌情认定原告于2016年7月15日对案涉房屋加锁，并据此认定被告应向原告支付拖欠的2016年6月8日至2016年7月15日期间的占有使用费合计2767.74元（即2200元+2200元÷31天×8天）。被告未能举证证明其物品失窃是原告带陌生人进入案涉房屋所致，且该问题与本案也非属同一法律关系，被告以此为由拒付上述款项没有依据。至于2016年7月16日至2016年11月7日期间的占有使用费，原、被告均确认原告于2016年7月中旬对案涉房屋加锁，原告该行为导致被告在此后无法使用案涉房屋，被告称其在此后先后两次通过报警方式要求原告打开门锁并取走部分自有物品，由此可知原告并没有阻止被告搬离其自有物品，考虑到被告在知道原告对案涉房屋加锁后一直没有将其自有物品全部腾空搬离案涉房屋亦应承担相应的损失扩大责任的问题及现有证据未显示原告在2016年11月7日前（含当日）已将案涉房屋中被告的货物搬离或将案涉房屋另行出租，本院参照《合约》约定的租金标准酌情认定被告应按照900元/月的标准支付上述期间的占有使用费合计3367.74元（即900元÷31天×23天+900元/月×3个月）。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上，被告应付的案涉房屋2016年6月8日至2016年11月7日的占有使用费合计为6135.48元（即2767.74元+3367.74元），以被告已付押金4400元冲抵后，被告还应向原告支付案涉房屋的占有使用费1735.48元。关于原告主张被告支付2015年7月的水电费30元的问题，鉴于被告表示同意向原告支付上述款项，本院对原告该诉讼请求予以支持。关于原告主张被告承担其支出的律师费3000元的问题。因原、被告并未对律师费的问题作出约定，且律师费并非主张权利必然发生的费用，本院对原告该诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢天忌于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李新华支付占有使用费合计1735.48元。二、被告谢天忌于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李新华支付2015年7月的水电费30元。三、驳回原告李新华的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费370元，由原告李新华负担320元，被告谢天忌负担50元。管理该判决如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  古丽莹人民陪审员  苏丽颜二〇一七年十二月七日法官助理喻珺书记员古金青梁怡筠本判决书于2017年   月   日送达（33）