广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13694号
上诉人（原审被告）：深圳前海宏Y资产管理有限公司，住所地深圳市。
法定代表人：陈凌霄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐小琼，广东尚融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁栋，男，汉族，1981年6月8日出生，住址广东省。
上诉人深圳前海宏Y资产管理有限公司（以下简称宏Y公司）因与被上诉人梁栋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人宏Y公司上诉请求：1、依法撤销(2015)深宝法龙民初字第1422号判决第二项，改判宏Y公司依法只需返还3072及3073号商铺的使用费共计人民币236206元（以下均为人民币）。2、本案一审、二审受理费由梁栋承担。
主要的上诉事实和理由：第一，2014年11月28日，双方签订的《商铺有偿使用合同》约定案涉商铺的租赁期限自2014年10月1日至2032年12月31日止，同时，根据合同第五条的约定，梁栋将案涉铺位委托宏Y公司代为管理和经营，期限自2014年10月1日至2017年9月30日止。虽然案涉建筑物因暂未取得建设工程规划许可证而被法院认定无效，但是双方在《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》关于租赁期限，以及委托经营期限的约定确系双方的真实意思表示，依法应对双方具有法律约束力。第二，结合《商铺有偿使用合同》第二条、第五条的表述可以看出，倘若梁栋没有委托宏Y公司代为经营管理三年，则3072号铺位的使用费金额应为：226898.06元，3073号铺为：234581.03元。但鉴于梁栋前三年是委托宏Y公司代为经营管理，因此，宏Y公司便提前将三年的租金收益支付梁栋，且该收益款项直接从梁栋应付的使用费中予以抵扣。据此，3072号铺的最终使用费才会是：172442元，3073号铺：178281元。第三，虽然委托经营期间梁栋客观上没有实际占有商铺，但一审法院却忽略了本案的关键事实：第一，宏Y公司在2014年10月1日便已经将案涉铺位交付梁栋；第二，梁栋在2014年10月1日便已经取得案涉铺位的使用、收益等权利，并在2014年10月1日将案涉铺位委托给宏Y公司代为管理和经营；第三，宏Y公司在获得前三年的委托经营管理权限的同时，提前支付了梁栋该时间段的租金收益（使用费总额的24%），该部分费用已经直接从梁栋应支付宏Y公司的商铺使用费总额中予以了抵扣。因此，一审法院在梁栋是否实际占有使用了案涉商铺、何时开始计算占有使用期间以及梁栋是否应当支付委托经营期间占有使用费的问题上，存在严重的事实认定错误。一审法院认定在委托经营期间梁栋没有实际占有案涉商铺、梁栋无需支付宏Y公司占有使用费，与客观事实不符。综上所述，在合同依法被法院认定无效的同时，应依法扣除梁栋自2014年10月1日起至今的占有使用费，暂计至2016年5月1日应为58454元（包括3072、3073两个铺位），据此，宏Y公司实际应当返还梁栋的占有使用费应为：236206，而非一审法院判决的全额返还。
被上诉人梁栋辩称，一审判决认定事实及适用法律正确无误，宏Y公司的上诉请求及理由毫无事实和法律依据，请予以驳回。根据商铺有偿使用合同及商铺委托经营协议的约定，涉案商铺租期是2014年10月1日至2032年12月31日，且其中2014年10月1日至2017年9月30日这三年时间，该商铺实际上由宏Y公司进行经营管理，梁栋至今未使用该商铺。而且，梁栋向宏Y公司支付的使用费也是2017年9月30日之后的费用，因此，完全不存在宏Y公司所称梁栋应归还使用费问题。请求维持原判，驳回宏Y公司的所有上诉请求。
梁栋向一审法院起诉请求：1、判决解除梁栋、宏Y公司2014年11月28日签订的关于第三层3072、3073商铺的《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》；2、判决宏Y公司向梁栋退还已付的商铺使用费294660元及相应利息（利息按银行同类贷款利率，从每期款项交付之日起计至宏Y公司还清本息之日）；3、判决宏Y公司承担签订商铺使用合同律师见证费1000元；4、本案诉讼费由宏Y公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月28日，梁栋、宏Y公司签订了两份《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》，并由梁栋委托广东吉径律师事务所对签订《商铺有偿使用合同》的事实进行了见证。双方约定宏Y公司将位于深圳市宝安区石岩街道BS西路37号“深圳宏Y义乌小商品批发城有限公司”第三层3072号商铺、3073号商铺提供给梁栋有偿使用。上述《商铺有偿使用合同》和《商铺委托经营协议》约定的主要内容包括：1、使用期限从2014年10月1日至2032年12月31日，其中2014年10月1日至2017年9月30日为委托经营期限，在委托经营期间梁栋授权宏Y公司管理该商铺；2、扣除三年委托经营租金后，3072号商铺使用费总额为172442元，3073号商铺使用费总额为178281元；3、3072号商铺的使用费采取一次性付款，3073号商铺的使用费宏Y公司分期付款，其中首期款为89281元。上述《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》签订后，宏Y公司向梁栋交付了约定商铺，梁栋也于2014年11月28日向宏Y公司支付了3072号商铺的款项172442元、3073号商铺的首期款89281元和两个商铺的律师见证费1000元。此后梁栋又按月累计向宏Y公司支付了3073号商铺的使用费22,257元。从2015年9月起，梁栋以宏Y公司不能解决消防许可为由，停止了3073号商铺的分期付款。另查明，梁栋、宏Y公司在本案中所约定的商铺所在的深圳市宝安区石岩街道BS西路37号建筑物是由宏Y公司从案外人深圳市汇尚X投资发展有限公司处承租取得，该房屋并未办理相应的产权登记，也未取得相应的建设工程规划许可证。
一审法院认为，梁栋、宏Y公司于2014年11月28日通过签订的《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》约定由宏Y公司向梁栋提供约定商铺，并由梁栋向宏Y公司支付相应使用费用。上述合同实质为租赁合同，梁栋、宏Y公司之间的纠纷属于租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，梁栋、宏Y公司所约定的商铺所在的房屋并无相应的建设工程规划许可证，现有证据也不能证明该房屋经过主管部门批准建设，因此梁栋、宏Y公司就租赁上述商铺所签订的《商铺有偿使用合同》及其《商铺委托经营协议》应当认定为无效。合同无效的，合同当事人因合同所取得的财产应当返还给对方。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而本案中，双方签订《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》后，仍由宏Y公司实际管理商铺，梁栋向宏Y公司交付的使用费也是合同所约定的2017年9月30日之后的费用，因此不存在宏Y公司可以向梁栋收取占有使用费的情形，梁栋要求宏Y公司返还已付的使用费294660元的诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于宏Y公司主张的律师见证费及已付费用的利息，因律师见证费用是梁栋单方委托律师事务所而产生，且并非属于宏Y公司基于租赁合同而收取的费用。另梁栋作为承租人在签订租赁合同时，对租赁房屋的合法性未尽到相应的谨慎审查义务，对合同无效的后果亦负有过错。因此，梁栋要求宏Y公司返还律师见证费及所有已付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认梁栋和深圳前海宏Y资产管理有限公司于2014年11月28日所签订的《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》无效；二、深圳前海宏Y资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向梁栋返还使用费294660元；三、驳回梁栋其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2867元，由宏Y公司负担2857元，梁栋负担10元。
本院经审理查明，一、依据涉案合同的约定，宏Y公司将涉案商铺提供给梁栋使用，自2014年10月1日起至2032年12月31日止，扣除三年委托经营租金（总额的24%）的收益后，3072号商铺使用费总额为172442元，3073号商铺使用费总额为178281元。二、宏Y公司于2014年12月8日向梁栋出具的收款收据显示，梁栋向宏Y公司支付3073号铺铺位利息款10680元，结合前述原审查明的梁栋已向宏Y公司支付的涉案款项，梁栋就涉案商铺向宏Y公司支付的款项共计294660元。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案商铺未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。本案中，依据前述本案已查明的事实，梁栋委托宏Y公司经营涉案商铺的期间为2014年10月1日至2017年10月1日，梁栋就该期间应向宏Y公司支付的占有使用费已以抵扣宏Y公司应向其支付的委托经营租金收益的方式向宏Y公司支付；至梁栋提起本案诉讼，涉案商铺尚在梁栋委托宏Y公司经营期间，故宏Y公司上诉主张梁栋就该期间再行支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同无效，合同双方因此取得的财产应予返还。就梁栋向宏Y公司支付的款项294660元，系其向宏Y公司预先支付的涉案商铺委托经营期间之后的占有使用费，因该占有使用的事实尚未发生，故宏Y公司收取该部分款项于法无据，原审判决宏Y公司向梁栋返还使用费294660元正确，本院予以维持。
综上，宏Y公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1261元，由深圳前海宏Y资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十一月七日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审