安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终568号
上诉人（一审被告）：灵璧富康置业有限公司，住所地安徽省灵璧县花园街。
法定代表人：余杰，该公司总经理。
委托代理人：闫瑞龙，安徽徽灵律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：徐磊。
委托代理人：闫洁，安徽杜文律师事务所律师。
上诉人灵璧富康置业有限公司（以下简称富康公司）因与被上诉人徐磊商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院2016年1月5日作出的（2015）灵民初字第03311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与审判员杨俊举、代理审判员ＸＸ组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人富康公司的委托代理人闫瑞龙，被上诉人徐磊的委托代理人闫洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐磊一审诉称：2013年4月10日，其与富康公司签订商品房买卖合同，购买“富康首府”2幢1单元101号房屋，并已全额交付了房款。按照合同约定，富康公司应于2013年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给徐磊使用，但至今商品房仍不具备交付条件，无法交付使用。请求判令：富康公司支付自2014年1月1日至2015年11月2日的逾期交房违约金共75481.8元，并保留追究在商品房符合交付条件前继续产生的违约金及其他损失的权利。
富康公司一审辩称：涉案房屋已经符合交付条件。因徐磊不愿意领房，才导致没有交房。请求驳回徐磊的诉求。
一审法院查明：2013年4月10日，徐磊与富康公司签订了商品房买卖合同，约定徐磊购买富康公司开发的“富康首府”2幢1单元101号房屋，面积为129.28平方米，单价为每平方米4143.52元，总金额535674元。徐磊应支付首付款165674元，余款370000元，于2013年5月10日以银行按揭方式支付。双方还约定富康公司应于2013年12月31日前将依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格的房屋交付徐磊使用。逾期超过90日后，徐磊有权解除合同；徐磊要求继续履行合同的，合同继续履行，富康公司自2014年1月1日起至实际交付之日止按日向徐磊支付已交付房价款万分之2.1的违约金。后富康公司未按合同约定交付房屋。另查明：竣工测绘该房的建造面积为129.5平方米，最终合同金额应调整为536586元，徐磊应补差额为912元；徐磊已交房款计536586元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的商品房买卖合同，是其真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定富康公司应于2013年12月31日前交付房屋，逾期按日支付已交付房价款万分之2.1的违约金，但在约定交付房屋期限届满后，富康公司并没有按合同约定交付房屋，应属违约。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条：房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。富康公司虽辩称该房屋已经验收合格，但未能提供足够证据证明，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条之规定，判决：富康公司于判决生效后10日内给付徐磊违约金75481.8元（自2014年1月1日起至2015年11月2日止，按交付房款535674元计算）。一审案件受理费844元，由富康公司负担。
富康公司不服一审判决，向本院上诉称：案涉商品房不仅有勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门也已出具认可性意见，故案涉房屋已经验收合格，富康公司不存在违约行为，一审认定富康公司违约错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
徐磊二审答辩称：富康公司开发的“富康首府”项目未按法定程序进行竣工验收，不具备交付使用条件，富康公司构成违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，富康公司向本院提交了如下证据：1、国内挂号信函收据和一期交付邮寄确认单各一份，以证明富康公司已向徐磊邮寄了交房通知，案涉房屋未交付的原因在于徐磊不愿意收房。2、富康首府2#楼工程竣工验收报告一份，以证明案涉房屋符合双方约定的交付条件。
徐磊对上述证据的质证意见为：证据1与本案无关，不能证明案涉房屋具备双方约定的交付条件。证据2为复印件，且封面上未填写竣工验收日期，亦未填写专业管理部门出具认可性意见的时间，不能证明案涉房屋已按法定程序验收合格。
本院对上述证据的认证意见为：证据1仅能表明富康公司向徐磊邮寄了交房通知，无法证明案涉房屋未交付的原因在于徐磊不愿收房，对该证据的证明力本案不予确认。证据2虽系复印件，但加盖了灵璧县房屋登记专用章，对其真实性本案予以认定。
经二审审理查明：2#楼工程竣工验收报告载明：公安消防、规划、环保、城建管理部门验收意见是合格或同意，但没有签署验收时间。工程质量监督站验收意见是验收组织形式、验收程序符合要求，签署时间是2015年12月31日。除本院查明的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：案涉房屋是否符合双方约定的交付条件，一审判决富康公司支付徐磊违约金75481.8元是否正确。
在商品房买卖合同案件中，如果当事人双方约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。本案中，富康公司与徐磊约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，至一审法庭辩论终结前，富康公司并未提供该商品房已经消防、规划、环保、城建等部门认可的意见，不应视为验收合格。二审中，富康公司提供了该商品房所在的2#楼工程竣工验收报告，但该报告载明的是该2#楼工程于2014年3月10日经建设、监理、施工、设计等单位进行工程竣工验收，并验收合格，并未载明消防、规划、环保、城建等部门出具认可性意见的时间，而报告中工程质量监督站出具验收意见的时间为2015年12月31日。因富康公司未按合同约定将符合交付条件的商品房交付徐磊使用，构成违约，故徐磊要求富康公司依照合同约定支付逾期交房违约金的请求，于法有据，一审判决予以支持正确。富康公司上诉主张案涉房屋已经验收合格及逾期交房的原因是徐磊不愿收房，与事实不符，本院不予采信。另，一审判决直接适用《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》不当，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。上诉人富康公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费844元，由上诉人灵璧富康置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
代理审判员 曹 志
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 夏春秋
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。