吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珲民二初字第573号
原告：中国银行股份有限公司珲春支行。住所珲春市。
负责人：金铭，行长。
委托代理人：范立水，吉林德成律师事务所律师。
委托代理人：林木，该公司职员。
被告：关立波，女，1970年4月8日生，汉族，户籍所在地珲春市。
被告：珲春永久房地产开发有限公司。住所珲春市。
法定代表人：关伟，经理。
委托代理人：郭宝树，该公司职员。
第三人：金命，男，1964年10月29日生，朝鲜族，退休人员，住珲春市。
原告中国银行股份有限公司珲春支行（以下简称“中国银行珲春支行”）与被告关立波、被告珲春永久房地产开发有限公司（以下简称“永久公司”）、第三人金命借款抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行珲春支行的委托代理人范立水、林木，被告永久公司的委托代理人郭宝树，第三人金命到庭参加诉讼，被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行珲春支行诉称：原告与二被告于2004年11月18日签订《住房抵押贷款合同》，约定原告为被告关立波提供贷款203000元，购买被告永久公司开发的商品房珲春市龙海花园1005号住宅，贷款期限为13年，被告关立波采用等额本息还款法在156个月内偿还完毕。被告关立波为保证还款，用自己购买的房屋作为还款抵押物，被告永久公司为此笔贷款出具了《保证函》。贷款发放后，被告关立波按照借款合同的约定偿还了部分贷款本息，后因故停止还款，现原告诉至法院，要求：一、被告关立波偿还借款本息225884.67元，该利息计算至2014年1月21日，从2014年1月22日至实际付清之日止，以97743.35元为本金按照合同约定利率计算利息；二、被告永久公司承担连带保证责任；三、如二被告逾期不能偿还，则依担保责任实现抵押权。
被告永久公司辩称：原告所述的借款事实属实，被告关立波原是我公司的工作人员，2004年我公司为筹建公安局指挥大楼，用尚未出售的楼房办理了抵押贷款，办理抵押贷款时，我公司使用了关立波的身份证，该笔借款由我公司实际使用，我公司已经偿还了45期贷款，后来因无偿还能力，故没有继续偿还。关立波没有实际购买此房屋，也没有使用该笔借款，借款也是发放到永久公司的账户，我公司同意偿还借款本金及利息。
第三人金命述称：龙海花园1005号房屋是我从永久公司处购买的，我一直居住在该房屋至今，我不同意原告对该房屋行使抵押权。
被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，逾期亦未提交答辩意见。
本案的争议焦点：一、2004年11月8日，二被告之间签订的房屋买卖合同是否为当事人真实的意思表示；二、原告要求被告关立波偿还借款本息225884.67元，有无事实根据和法律依据；三、2004年11月18日，原告与二被告签订的住房抵押贷款合同是否有效，原告要求对龙海花园1005室行使抵押权有无事实根据和法律依据。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1.《商品房买卖合同》，被告的户口本、单身证明、单位证明，永久公司出具的首付款单据，被告关立波的首付款存款单，证明被告关立波向原告提供商品房买卖合同及相关材料申请贷款的事实。
被告永久公司对该组证据的真实性及证明问题无异议，提出首付款是永久公司代交的，永久公司出具的首付款收据是虚假的，钱是我公司自己的，如果不向银行支付首付款，银行就不给我们放贷款，所以我公司把首付款以关立波的名义存入在原告处开设的账户内，永久公司的上述行为第三人不知情。第三人提出对此事不清楚。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，被告永久公司对上述证据的真实性和证明问题无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。对于原告的证明问题，本院将结合其他证据予以评判。
2.2004年11月18日原、被告签订的《住房抵押贷款合同》，证明：（1）原告与被告关立波形成借款抵押合同关系的事实；（2）被告永久公司为被告关立波的借款提供了担保。
被告永久公司对证据的真实性和证明问题无异议，认可该笔借款确实发放到永久公司。第三人提出对此事不清楚。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，被告永久公司对上述证据的真实性和证明问题无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。对于原告的证明问题，本院将结合其他证据予以评判。
3.2004年11月18日中国银行珲春支行的借据，证明原告履行了借款抵押合同义务，支付了借款。
被告永久公司对证据的真实性和证明问题无异议，认可该笔借款确实发放到永久公司，并由永久公司实际使用。第三人提出对此事不清楚。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，被告永久公司对上述证据的真实性和证明问题无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。借据中注明关立波授权中国银行珲春支行将借款直接付至永久公司在中国银行珲春支行的账户，被告永久公司认可已收到该笔借款，故对原告的证明问题，本院予以采信。
4.房地产抵押登记申请书复印件、珲春市房产管理局珲期他字第700095号期房抵押登记证明复印件，证明该房屋已在房产局办理了期房抵押登记，证据原件在房产局。
被告永久公司对证据的真实性及证明问题无异议，当时签订住房抵押贷款合同时写的是1004号房屋，该房号是我公司自行编排的，后来办理抵押登记时，经房产局测绘，最后确定的房号是1005号，两个房号实际上是一个房屋，面积是161.67平方米。第三人对证据的真实性无异议，提出1005号房屋是我从永久公司处购买的，我不清楚该房屋已经办理了抵押登记，现该房屋由我实际居住，我系善意第三人，不同意原告对该房屋行使抵押权。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，被告永久公司对上述证据的真实性和证明问题无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。该证据中已明确记载抵押房屋为龙海花园A座1005室，丘（地）号：14－1－70－1005，因此本院对于该房屋现已被抵押的事实予以确认。
5.原告与永久公司签订的个人购房按揭贷款合作协议，证明该协议第六条约定，永久公司为贷款的购房人提供连带保证责任。
被告永久公司对证据的真实性及证明问题无异议。第三人提出对此事不清楚。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，被告永久公司作为该合作协议的当事人，对证据的真实性和证明问题均无异议，本院对该证据的真实性和原告的证明问题予以采信。
6.平面图，证明办理抵押登记的1005号房屋与住房抵押贷款合同中的1004号房屋是同一房屋。当时签订住房抵押贷款合同时写的是1004号房屋，该房号是被告永久公司自行编排的，后来办理抵押登记时，经房产局测绘，最后确定的房号是1005号，两个房号实际是同一个房屋，面积是161.67平方米。
被告永久公司及第三人金命对证据的真实性及证明问题无异议。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，被告永久公司及第三人对证据的真实性和证明问题均无异议，本院对该证据的真实性和原告的证明问题予以采信。
被告永久公司为证实自己的主张，向本院提供珲春市发展计划局文件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、商品预售许可证各一份，证明龙海花园的开发商为永久公司，永久公司已取得了相关证件并取得了预售许可。
原告中国银行珲春支行、第三人金命对证据的真实性和证明问题均无异议。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。
第三人金命为证实自己的主张，向本院提供其与被告永久公司于2008年3月10日签订的商品房买卖合同，证明第三人购买了龙海花园1005号房屋，约定购房款为每平方米2250元，房屋面积为161.67平方米，房屋总价款为363757元，第三人已付购房款2万元，剩余购房款未付。
原告对证据的真实性无异议，认为该合同不能对抗二被告签订的商品房买卖合同，第三人提供的合同标的物是银行的抵押物，合同没有效力，第三人与被告永久公司相关的权利义务关系，由他们之间调整，不能对抗原告要求二被告还款，实现抵押权的请求。被告永久公司对证据的真实性及证明问题无异议，认为第三人的上述陈述属实。被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，原告及被告永久公司对证据的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以采信。被告永久公司作为该商品房买卖合同的当事人，对证据的真实性和证明问题均无异议，本院对该证据的真实性和第三人的证明问题予以采信。
被告关立波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，逾期未向本院提交证据。
经审理查明，2003年，珲春市永久房地产开发公司取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，开发建设龙海花园小区。2003年8月21日，原告中国银行珲春支行（乙方）与被告永久公司（甲方）签订《个人购房按揭贷款合作协议》，协议中约定：“……四、作为乙方向购房人发放贷款的前提条件，甲方必须取得《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房屋登记证明》，并提供给乙方。五、甲方同意在乙方所属的中国银行珲春支行开设‘售房资金专户’和‘担保备付金专户’。甲方保证将售房资金全部存入‘售房资金专户’，并按抵押贷款额从‘售房资金专户’中提取20％，划转入‘担保备付金专户’，以备履行相应责任。六、甲方必须为每位申请抵押贷款的购房人提供连带责任保证，期限至借款人（购房人）偿清全部贷款本息之日止。……八、甲方必须协助乙方办妥抵押贷款合同的公证手续和抵押物的抵押备案或登记手续。在办妥上述手续后五个工作日内，乙方将贷予购房人的款项划入甲方在乙方处开立的专项账户内。甲方在此授权乙方对该账户享有监管权，由乙方结合甲方的工程进展监督使用。……”双方签订协议后，被告永久公司将个人贷款保证金1813189.93元存入其在中国银行开设的担保备付金专户。
2004年11月8日，被告永久公司为套借贷款与被告关立波签订《商品房买卖合同》，约定被告关立波购买永久公司开发的龙海花园A座1504室房屋，单价为1980元／平方米，总价款为291060，付款方式为首付款88060元，银行按揭贷款203000元。合同签订后，被告关立波未支付首付款，亦未实际购买该房屋，双方未履行该合同。2004年11月18日，原告中国银行珲春支行与二被告签订《住房抵押贷款合同》，约定原告根据被告关立波的申请，同意向关立波发放购房抵押贷款，贷款用途为购房，贷款金额为203000元，贷款期限为13年，还款总月数为156个月，月利率为4.425‰，采取本息等额还款的方式每月还款，借款人授权中国银行珲春支行将贷款直接付至被告永久公司在中国银行珲春支行开立的账户。同日，被告永久公司将其出具的被告关立波名下的首付款收据及办理抵押贷款的手续交付给原告，并将88060元以关立波首付款的名义存入被告永久公司在原告处开立的账户中，后原告中国银行珲春支行将203000元的贷款划入被告永久公司在中国银行珲春支行开立的账户中。此后，被告永久公司以被告关立波的名义向原告偿还45期贷款，截至2014年1月21日，尚欠借款本金97743.35元，利息128141.32元。
本案中被告永久公司提出，其以被告关立波的身份签订商品房买卖合同，并在原告处办理贷款的目的是为了永久公司加快建设公安局指挥中心大楼，被告关立波并未实际购买诉争房屋，没有交纳购房首付款，没有实际使用贷款，亦没有偿还过贷款，首付款是其以关立波的名义交纳，贷款由其使用，办理贷款时以关立波名义办理的还款存折也一直由被告永久公司持有保管，并在规定的还款时间按月由永久公司统一偿还贷款，现已经偿还了45期（即45个月），因此，本案事实系永久公司使用关立波的名义在原告处套借贷款，原告也清楚此事。原告中国银行珲春支行提出对此事不知情。
2004年11月18日，被告关立波在原告处签署了房地产抵押登记申请书。2007年2月7日，原告作为抵押权人将龙海花园A座1005室在珲春市房产管理局办理了珲春市房地产（期房）抵押登记备案（珲期他字第700095号）。
2008年3月10日，被告永久公司将诉争龙海花园A座1005室房屋出售给第三人金命，双方签订《商品房买卖合同》，约定该房屋单价为2250元／平方米，房款共计363757元。第三人已付购房款2万元，剩余购房款因被告永久公司未按约定办理按揭贷款，一直未支付。第三人金命购买该房屋后，自2012年8月起一直居住至今。
现原告诉至法院，要求：一、被告关立波偿还借款本息225884.67元，该利息计算至2014年1月21日，从2014年1月22日至实际付清之日止，以97743.35元为本金按照合同约定利率计算利息；二、被告永久公司承担连带保证责任；三、如二被告逾期不能偿还，则依担保责任实现抵押权。
另查明，被告永久公司以32名借款人的身份在原告处办理贷款，取得贷款后，并持有还款存折由被告永久公司的会计按每位借款人的还款时间及金额统一还款，偿还45期后，因被告永久公司无还款能力，未继续还款。后原告中国银行自行将永久公司在原告处开设的担保备付金专户个人贷款保证金1813189.93元冲抵部分借款人的欠款本息。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。第五十八条：“下列民事行为无效：……（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。本案中，虽然被告永久公司与被告关立波签订了《商品房买卖合同》，被告关立波并没有购买房屋的意思表示，二被告签订合同的真实目的是套取银行贷款，且该《商品房买卖合同》并未实际履行，关立波并未承担或履行任何合同权利义务，因此该《商品房买卖合同》并不是双方当事人的真实意思表示，故根据上述法律规定，本院认定该《商品房买卖合同》为无效合同。
原、被告签订的《住房抵押贷款合同》中约定对龙海花园A座1004室设定抵押，但订立抵押合同时其主合同即龙海花园A座1504室房屋买卖合同已经是无效合同，且被告关立波、永久公司在签订《住房抵押贷款合同》时，其目的亦为套取银行贷款，所借款项的收取、使用及还款付息，均由永久公司承担，这种订立虚假按揭合同套取贷款的行为无效。被告永久公司与被告关立波签订的《商品房买卖合同》是《住房抵押贷款合同》的基础，该《商品房买卖合同》无效，则《住房抵押贷款合同》亦为无效合同。
原告与被告永久公司签订的《个人购房按揭贷款合作协议》中已经约定，被告应取得《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房屋登记证明》并提交给原告后，原告才能发放贷款，同时约定了被告永久公司在协助原告办妥抵押贷款合同的公证手续和抵押物的抵押备案或登记手续后五日内，原告将贷款发放至被告永久公司在原告处开立的专项账户内，但在本案中，原告在被告未提供《建设工程开工许可证》和《商品房屋登记证明》，且未办理抵押贷款合同公证手续和抵押物的抵押备案或登记手续的情况下，就将贷予借款人的款项发放至被告永久公司的账户中。同时，《商品房买卖合同》约定的房屋为龙海花园A座1504室，《住房抵押贷款合同》约定的房屋为龙海花园A座1004室，且借款人于2004年11月18日签署了房地产抵押登记申请书，但原告直到2007年2月7日才对涉案房屋进行抵押登记。综上，在上述合同的订立、履行过程中，原告未尽到审查注意义务，致使上述不具备法律效力的合同长期履行，故对原告要求被告关立波按照合同约定返还借款本息并以所购房屋承担抵押担保责任的主张，本院不予支持。
被告永久公司以被告关立波名义所贷款项由永久公司实际使用，并由永久公司陆续向原告偿还部分借款本金及利息，作为该贷款的实际使用人，永久公司应承担偿还借款本金及利息的责任。
综上，原告主张要求被告关立波偿还借款本金及利息，被告永久公司对上述借款本息承担连带清偿责任，并请求就龙海花园A座1005室（丘地号：14—1—70—1005）房屋行使抵押权，于法无据，本院不予支持。被告关立波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告珲春永久房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内，返还给原告中国银行股份有限公司珲春支行借款本金97743.35及利息（利息参照《住房抵押贷款合同》第五条、第八条约定利率计算至本判决确定给付之日止并扣除已付利息）；
二、驳回原告中国银行股份有限公司珲春支行的其他诉讼请求；
三、被告关立波在本案中不承担民事责任；
四、第三人金命在本案中不承担民事责任。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4689元，其他诉讼费100元，合计4789元，由被告珲春永久房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 施 阳
审 判 员 权仁松
代理审判员 于 婷
二〇一五年七月一日
书 记 员 孙 潇