南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初2263号
原告：中国建设银行股份有限公司南京城南支行，住所地南京市秦淮区中华路388号。
代表人：尤学宽，行长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刁前进，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告：王强，男，1966年10月29日出生，汉族。
被告：王小芝，女，1969年4月20日出生，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行（以下简称建行城南支行）与被告王强、王小芝金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告建行城南支行的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。被告王强、王小芝经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行城南支行向本院提出诉讼请求：1.被告王强、王小芝立即偿还原告建行城南支行欠款本金154306.19元，利息15014.65元、罚息、复利2703.28元（利息、罚息、复利暂计算至2016年1月12日）及至实际付清之日止的利息、罚息、复利；2.被告王强、王小芝承担本案全部诉讼费用，包括律师费13121元；3.如被告王强、王小芝不履行义务，原告建行城南支行有权就南京市栖霞区枫林新寓x幢八单元xxx室房屋行使优先受偿权。事实和理由：2008年5月，原告建行城南支行的上级行与被告王强、王小芝签订借款合同一份，约定被告王强、王小芝向原告建行城南支行借款220000元用于购房。原告建行城南支行发放贷款后，被告王强、王小芝在还款期间多次逾期还贷，已构成违约，依据合同约定，银行有权要求被告王强、王小芝提前支付全部贷款本息。原告建行城南支行已就抵押房屋办理了抵押登记，并领取他项权证。原告建行城南支行为维护自身合法权益，诉至本院。
被告王强、王小芝未作答辩，亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《个人住房最高额抵押贷款合同》、公证书、《个人住房最高额抵押贷款额度支用单》、配偶同意抵押声明书、共同还款承诺书、《南京市房地产抵押合同》、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、《债权转让协议》、《债权转让通知》、挂号信复印件、《关于启用个人贷款相关印章的通知》、对账单、结清试算清单、委托代理合同、支付凭证、结婚证复印件等证据。对当事人提交的证据，本院依法确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：2005年5月11日，被告王强、王小芝登记结婚。2008年4月22日，被告王强向原告建行城南支行提交《个人住房最高额抵押贷款额度支用单》，该支用单载明：贷款金额为220000元，贷款期限为180个月；还款方式为等额本息还款；借款利率为浮动利率，在基准月利率6.525‰水平上浮10%，即为月利率7.1775‰，该贷款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本支用单约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；贷款逾期的罚息利率为在本支用单所确定的贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。2008年4月30日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（贷款人）（以下简称建行江苏省分行）与被告王强（借款人、抵押人）签订编号为08CNZG00125的《个人住房最高额抵押贷款合同》一份，主要约定：贷款人向借款人提供最高额抵押贷款额度380000元，贷款额度有效期为15年，自2008年5月5日至2023年5月5日；贷款利率、罚息利率以额度支用单中的约定为准；借款人未按合同约定及额度支用单约定按期足额归还任一笔或任一期贷款本息或支付相关费用，构成违约，贷款人有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息或支付相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利；被告王强同意以其名下位于南京市栖霞区枫林新寓x幢8单元xxx室房屋为本合同项下借款人一系列债务提供最高额抵押担保；最高额抵押项下最高限额为380000元；担保范围包括本合同额度有效期间（也即最高额抵押担保的债权确定期间）内因贷款人向借款人连续发放贷款而形成的一系列债权；该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。同日，建行江苏省分行与被告王强在南京市南京公证处对该份《个人住房最高额抵押贷款合同》办理了公证。
被告王小芝向建行江苏省分行出具《配偶同意抵押声明书》及《共同还款承诺书》，承诺作为共同还款人，一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在建行江苏省分行向本人发出书面还款通知后，本人即无条件按建行江苏省分行要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止；并声明建行江苏省分行可依法处置抵押物，有权直接向人民法院申请强制执行。
2008年5月12日，建行江苏省分行与被告王强签订《南京市房地产抵押合同》一份，主要约定：被告王强以其所有的位于南京市栖霞区枫林新寓x幢8单元xxx室房屋为上述贷款合同项下债务提供抵押担保。2008年5月15日，建行江苏省分行与被告王强就上述房产办理了抵押登记，建行江苏省分行取得房屋他项权证，房屋他项权证载明权利价值为380000元。
2008年5月19日，建行江苏省分行向被告王强发放贷款220000元。被告王强在个人贷款支付凭证上签字确认。被告王强在合同履行期间未按约偿还贷款本息。截至2016年8月22日，被告王强尚欠借款本金154301.19元、利息19382.42元、罚息2538.47元、复利2277.75元。
2016年1月12日，建行江苏省分行与原告建行城南支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与被告王强签订的编号为08CNZG00125合同项下的债权全部转让给原告建行城南支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、行使抵押权、提起诉讼、申请执行等）由原告建行城南支行行使。建行江苏省分行向被告王强邮寄送达了债权转让通知。原告建行城南支行为催收上述贷款诉至本院，并委托北京市隆安（南京）律师事务所律师代理诉讼。
本院认为，建行江苏省分行与被告王强签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行依约向被告王强发放贷款220000元。合同履行期间，被告王强未能按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求被告王强清偿贷款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息、复利。建行江苏省分行将《个人住房最高额抵押贷款合同》项下债权债务转让给原告建行城南支行，并已通知债务人被告王强，该转让行为合法有效。据此，原告建行城南支行主张被告王强偿还所欠本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2016年8月22日，被告王强尚欠借款本金154301.19元、利息19382.42元、罚息2538.47元、复利2277.75元，本院予以确认。《个人住房最高额抵押贷款合同》虽明确约定贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担，但原告建行城南支行提供的证据并不足以证明律师费用已实际产生，原告建行城南支行可待费用实际发生后另行主张。被告王小芝已向建行江苏省分行出具《共同还款承诺书》，承诺其作为被告王强涉案贷款的共同还款人，无条件按建行江苏省分行要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止，故原告建行城南支行要求被告王小芝对被告王强上述应付款项承担共同还款责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王强将其名下位于南京市栖霞区枫林新寓x幢8单元xxx室房产抵押给建行江苏省分行作为其履行前述《个人住房最高额抵押贷款合同》项下债务的担保，且已办理抵押登记，故建行江苏省分行对该抵押房产享有抵押权。如被告王强不履行前述到期债务，建行江苏省分行有权就该抵押物在抵押担保范围内优先受偿。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。故原告建行城南支行主张对被告王强用于抵押的上述房产享有优先受偿权的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但应以权利价值数额380000元为限优先受偿。被告王强、王小芝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告建行城南支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王强、王小芝于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行借款本金154301.19元及利息、罚息、复利（截至2016年8月22日，利息19382.42元、罚息2538.47元、复利2277.75元；自2016年8月23日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人住房最高额抵押贷款合同》约定标准计算）。
二、如被告王强、王小芝不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行有权依法处置被告王强用于抵押的位于南京市栖霞区枫林新寓x幢8单元xxx室房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在权利价值数额380000元范围内优先受偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3740元，公告费600元，合计4340元，由被告王强、王小芝负担（被告王强、王小芝应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行向本院预交，被告王强、王小芝应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 裴 玫
人民陪审员 张学兰
人民陪审员 王艳陵
二〇一六年九月二十七日
见习书记员 汪维琴