湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第03178号
原告（反诉被告）周静。
委托代理人黄先涛，男，1953年7月21人出生，汉族。系周静的丈夫。
委托代理人唐诚，湖南路虎律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨爱爱。
委托代理人任达，湖南琼武律师事务所律师。
委托代理人李俊杰。
原告（反诉被告）周静诉被告（反诉原告）杨爱爱合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，在审理过程中，被告（反诉原告）杨爱爱向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理，组成由审判员陈志胜为审判长，人民陪审员徐佑珍、孙新容参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员刘珂岸担任记录。原告（反诉被告）委托代理人黄先涛、唐诚和被告（反诉原告）委托代理人任达、李俊杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周静诉称：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）系数十年的同事和朋友。2004年9月，被告（反诉原告）取得经济适用房指标，但因被告无钱购买询问原告（反诉被告）是否需要，而原告（反诉被告）正急需住房，双方遂于2005年10月达成口头协议：由原告（反诉被告）以被告的名义出资购买并由原告（反诉被告）使用该套房屋，待政府关于经济适用房禁止上市交易五年期限届满后，由原告（反诉被告）补交土地出让金等相关费用，正式办理产权交易手续，原告（反诉被告）为此向被告（反诉原告）支付了2万元以示答谢。2005年12月19日，原告（反诉被告）根据双方协议约定，以被告（反诉原告）名义在湖南橘城置业有限公司购得位于长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋602号经济适用房××套，面积87.92平方米，原告（反诉被告）缴纳了购房款148286元、配套费7955元。2006年11月30日，原告（反诉被告）办理了交房手续，并于2007年2月正式装修入住至今。2007年7月12日，被告（反诉原告）出具声明：明确该房屋是原告（反诉被告）出资，以被告（反诉原告）名义购买的经济适用房，房屋所有权属于原告（反诉被告）。2007年12月13日，该房屋的产权证和土地使用权证发放。被告（反诉原告）于2008年1月30日再次出具声明：上述房产是原告（反诉被告）周静出资以被告名义购买的经济适用房，所有权属于原告（反诉被告）周静。2013年3月，政府关于经济适用房禁止上市交易五年期限已经届满，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）依当初约定于2013年3月26日××起去办理变性申请，市住房保障局受理后出具了上市交易收件收据，10个工作日届满后，原告（反诉被告）约被告（反诉原告）××起去办理接下来的相关手续，被告（反诉原告）××再以工作忙没有时间为借口拖延。之后被告（反诉原告）补办了新的产权证，并持补办的产权证带人到枫林美景园物业公司和15栋602的门口进行无理骚扰企图强占房屋。原、被告双方所达成的房屋所有权转让的约定系附期限的民事法律行为，在期限届至时，发生法律效力。被告拒不配合办理产权变更手续，已经严重违反了约定。据此，为维护原告（反诉被告）的合法权益，原告（反诉被告）特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告（反诉原告）杨爱爱继续履行口头约定协助原告（反诉被告）办理位于长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋602号房屋的过户手续；2、被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）杨爱爱答辩及反诉称：××、原告（反诉被告）周静并没有证据证明双方在2005年10月达成过口同协议。二、即使如原告（反诉被告）所称，双方曾达成口头协议，原告（反诉被告）是以被告（反诉原告）的名义购买经适房的行为也是以合法形式掩盖非法目的，该口头协议因违反法律强制性自始无效。三、被告（反诉原告）杨爱爱没有义务协助原告（反诉被告）周静办理房屋过户手续。
被告（反诉原告）与周静此前系同事朋友关系，2002年被告（反诉原告）与前夫离婚，小孩及房屋判给了前夫，此后被告（反诉原告）退休且收入低微，××直靠租房居住，2005年，被告（反诉原告）从周静口中得知，像被告（反诉原告）这种情况可以申请经济适用房指标，且经济适用房较普通商品房价格便宜近半。听闻消息后，被告（反诉原告）便向周静借款买了长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋602号经济适用房。2006年11月，该房屋完工交房，但周静却向被告（反诉原告）声称，其女在该房附近上班，希望入住该房，方便照顾女儿。被告（反诉原告）当时基于两人之间的好友关系况且该房也是周静借钱给她买的，便答应了她的请求，将房屋暂时“借给”了周静及其家人居住，同时并未对租住期限及租金进行约定。2007年12月，该房屋产权证及土地使用权证下发，周静听闻该消息后，便提出希望暂扣被告（反诉原告）的上述证书以“保证”其债权实现。被告（反诉原告）迫于欠款压力，只能同意将上述证书交周静代为保管。2008年1月，由于经济紧迫，被告（反诉原告）便向周静明确提出希望入住该房并要求周静××家立即腾房，但遭到周静××家无理的拒绝。此后周静××家便××直强占该房屋，并从2010年起，在明知被告（反诉原告）靠在外租房度日的情况下，仍将该房屋“出租”（系无权出租）给第三人。2013年5月，为防止周静侵吞该栋房产，被告（反诉原告）向长沙市住房与城乡建设委员会办理了产权证挂失手续，取得了新的房屋产权证。此后，被告（反诉原告）多次通过合法途径（包括出具“律师函”）要求周静及其所谓承租人搬离涉案房屋，但始终遭到周静及其“承租人”的无理拒绝，被告（反诉原告）作为该房至的合法所有人，应当享有该房屋最基本的使用权，但上述权利却屡屡遭到到周静的践踏，现被告（反诉原告）为防止损失的进××步扩大，依据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，特向贵院提起反诉。反诉请求：1，判令周静立即停止对被告（反诉原告）诉争房屋所有权的侵害，排除对被告（反诉原告）正常居住诉争房屋的妨碍；2，判令周静赔偿被告（反诉原告）由于出租诉争房屋而给被告（反诉原告）造成的经济损失共计49140元；3，判令本案诉讼费由周静承担。
原告（反诉被告）周静对反诉辩称：××、被告（反诉原告）所称其向原告（反诉被告）借款购买诉争房屋不是事实，签订购房合同、装修房屋等都是原告（反诉被告）操办的，且被告（反诉原告）出具的两份承诺书确认了诉争房屋是属于原告（反诉被告）所有的。二、原告（反诉被告）虽然是以被告（反诉原告）的名义与开发商签订合同，但所有购房行为都是原告（反诉被告）操办的，所以房产证××直都在原告（反诉被告）手中，而非被告（反诉原告）所称原告（反诉被告）暂扣。三、原告（反诉被告）购买房屋时都是借钱买的，不可能借钱给被告（反诉原告）。四、房屋是由亲戚借住的，并未出租。五、被告（反诉原告）的反诉理由无事实和法律依据，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）周静在本院指定的举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据××、经济适用房买卖合同，拟证明原告以被告名义与湖南橘城置业有限公司签署购买枫林美景园15栋602经济适用房的根据，买受人住址和联系电话都是原告的，签名也是原告代签的。
证据二、经济适用房购销合同补充条款，拟证明乙方签字是原告代签的。被告已经将权力、义务转让给了原告，所以原告才会出资，持有房屋产权证。
证据三、购房发票和完税凭证，拟证明原告以被告名义向橘城置业有限公司全额缴纳购房款和完契税。
证据四，购房印花税证、维修基金收据及配套设施费收据，拟证明原告以被告名义向橘城置业缴纳相关费用。
证据五，被告杨爱爱的声明，拟证明枫林美景15栋602的房产所有权是原告的。该房屋是被告转让给原告的，且被告收了20000元，而非赠与。
证据六，枫林美景15栋602房的原始产权证，拟证明该产权证××直在原告手上。
证据七，枫林美景15栋602房的原始土地证，拟证明该土地证××直在原告手上。
证据八，入伙通知，拟证明湖南橘城置业发给原告的入伙通知。
证据九，被告杨爱爱的声明，拟证明枫林美景15栋602房产产权证号00632470，所有权是原告的。
证据十，有关收据，拟证明原告2007年入住后该房产××直控制在原告手中。
证据十××，经济适用房上市交易收件收据，拟证明被告至今年3月26日仍在履行合同义务。
证据十二，报警案件登记表，拟证明被告持骗领的产权证带人到枫林美景物业公司和602门口骚扰，原告向派出所报了案。
为支持其答辩理由及提起反诉，被告（反诉原告）杨爱爱向本院提交了如下证据：
证据××，房产证，拟证明被告为本案诉争房屋的合法所有人。
证据二，长沙市房屋产权监理处交款通知书、湖南省非税收入××般认缴书，拟证明被告于2013年5月办理了房屋产权证遗失手续及被告为本案诉争房屋的合法所有人。
证据三，租住证明，拟证明原告将诉争房屋非法出组给第三人及双方约定的“租金”标准为1300元／月。
证据四，律师函，拟证明被告曾通过合法途径向“租户”进行了排除妨碍的催告，及被告多次对外宣称其为诉争房屋的合法所有人，并未将房屋出租给第三人。
证据五，民事调解书，拟证明杨爱爱为该诉争房屋的合法所有人。
对原告（反诉被告）提交的证据，结合被告（反诉原告）的质证意见，本院作如下认定：
证据××、二，被告（反诉原告）质证对其关联性有异议，认为该两份证据无法达到对方的证明目的，无法证明名字是周静所签，恰恰证明了被告是该房屋的买受人，被告（反诉原告）方不否认购房款是由周静出资，被告作为无房离婚的单身女性不可能将房屋送给原告。因该两份证据的原件皆在原告（反诉被告）处，且被告（反诉原告）不否认对方出资，综合本案其他相关证据，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据三、四，被告（反诉原告）质证对其关联性有异议，认为该两份证据不能证明周静是以杨爱爱的名义交纳相关费用，不否认周静为该房屋出资，周静是因为出资而保留了发票、收据。本院认为原告（反诉被告）提供了相关原件且被告（反诉原告）亦不否认原告的出资行为，故本院对该两份证据三性予以确认；证据五、证据九，被告（反诉原告）质证对其合法性、关联性有异议，房屋所有权证是确定房屋所有权的唯××合法凭证，杨爱爱的声明无法推翻房产证的法律效力，只能认为是杨爱爱做出的单方赠与的意思表示，但并未办理产权过户登记，故被告有权撤销赠与。本院认为该两份声明皆系被告（反诉原告）所出具的，故对该两份证据的三性予以确认；证据六、七，被告（反诉原告）质证对其合法性有异议，被告已经重新补办了该两证，恰恰证明该房屋的所有权和土地使用权属于被告，周静为该房屋出资，并不能推翻被告享有该房屋所有权的法律事实。本院认为系争房屋原始的所有权和土地使用权皆交由原告（反诉被告）保管，被告（反诉原告）对此亦未否认。故本院对该两份证据的三性予以确认；证据八，被告（反诉原告）质证对其关联性有异议，入伙通知是发给被告的。本院认为该通知系向被告（反诉原告）出具的，故不能达到原告（反诉被告）的证明目的；证据十，被告（反诉原告）质证对其无异议，本院对其三性予以确认；证据十××，被告（反诉原告）质证仅对其关联性有异议，原、被告之间并无口头约定。本院对其三性予以确认；证据十二，被告（反诉原告）质证对其合法性有异议，报案登记颠倒了事实，被告的房屋被原告强占，被告当然有权收回房屋。本院认为该证据说明了双方争议的事实，本院对其三性予以确认。
对被告（反诉原告）提交的证据，结合原告（反诉被告）的质证意见，本院作如下认定：
证据××、二，原告（反诉被告）质证对其合法性有异议，被告明知产权证在原告手中，而非遗失；恰好证明房产证自2007年12月份发下来之后××直都在原告手中。本院对被告（反诉原告）申请补办了相关权证予以确认。证据三、证据四，原告（反诉被告）质证认为与本案无关。本院认为与本案系争房屋无直接关联性。证据五，原告（反诉被告）质证对其关联性有异议，因产权是杨爱爱的名字，所以才以杨爱爱的名字起诉，物业公司赔的钱与被告无关。该份证据系保存在本院，故本院对其真实性、合法性予以确认，但不能达到被告（反诉原告）证明目的。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：原告（反诉被告）周静与被告（反诉原告）杨爱爱系多年的朋友和同事。被告（反诉原告）杨爱爱取得购买经济适用房指标后，以杨爱爱为买受人与在湖南橘城置业有限公司签订了购买位于长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋602号经济适用房××套的《经济适用房买卖合同》，房屋面积87.92平方米。购房时，原告（反诉被告）周静缴纳了购房款148286元、配套费7955元。2006年11月30日，办理交房手续后，原告（反诉被告）周静将该房屋装修并入住。2007年7月12日，被告（反诉原告）杨爱爱向原告（反诉被告）周静出具声明：位于长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋××单元602号住宅是周静出资，以我的名义购买的经济适用房，所有权属于周静。该房屋的产权证和土地使用权证下发后（登记在被告（反诉原告）杨爱爱名下），被告（反诉原告）杨爱爱于2008年1月30日再次向原告（反诉被告）周静出具声明：位于长沙市岳麓区杜鹃路76号枫林美景园15栋602号房产（建筑面积87.92平方米，产权证号为长房权证岳麓字第××号）是周静出资，以我的名义购买的经济适用房，所有权属于周静。2013年，政府关于经济适用房禁止上市交易五年期限届满后，原告（反诉被告）周静、被告（反诉原告）杨爱爱于2013年3月26日××起去到长沙市住房保障局提交了住房变性申请，长沙市住房保障局受理后出具了上市交易收件收据，10个工作日届满后，被告（反诉原告）杨爱爱并未随同原告（反诉被告）周静协助办理相关手续。被告（反诉原告）杨爱爱于2013年5月到长沙市住房与城乡建设委员会办理了产权证挂失手续，2013年5月21日，补办了新的产权证（权证号为长房权证岳麓字第××号）。原告（反诉被告）周静与被告（反诉原告）杨爱爱对长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋××单元602号住宅的权属问题，多次协商未果，原告（反诉被告）周静遂诉至我院，被告（反诉原告）杨爱爱亦提起反诉。
本院认为，××、关于被告（反诉原告）杨爱爱两次向原告（反诉被告）周静出具书面声明的法律效力。原告（反诉被告）周静诉称：签订房屋买卖合同之后，被告（反诉原告）杨爱爱就出具了声明，在房屋产权证办下来之后，被告（反诉原告）杨爱爱又写了××份带有产权证号的声明，其声明的重点是所有权属于周静。被告（反诉原告）杨爱爱辩称：被告认可购买房屋的资金系原告所出，但“所有权属于周静”并不能造成产权的转移。本案中，被告（反诉原告）杨爱爱取得购买经济适用房指标后，以其为买受人，与湖南橘城置业有限公司签订合同购买位于长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋602号经济适用房××套，自此，被告（反诉原告）杨爱爱享有对该套房屋占有、使用、收益、处分的权利。之后，杨爱爱先后两次出具书面承诺，认可该套房屋的实际出资人为原告（反诉被告）周静并承诺房屋所有权归周静所有，该房屋交房后，也是周静装修入住、实际占有使用了该房屋。在房屋产权证办下来之后，被告（反诉原告）杨爱爱将产权证交付给原告（反诉被告）周静持有，并再次向原告（反诉被告）周静出具了所有权属于原告（反诉被告）周静书面声明。本院认为，被告（反诉原告）杨爱爱两次向原告（反诉被告）周静出具“该经济适用房的所有权归周静”的书面声明，原告（反诉被告）周静与被告（反诉原告）杨爱爱已就该房屋的所有权变更达成合意，杨爱爱依法行使了对所享有物权的处分。依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。被告（反诉原告）杨爱爱将房屋所有权承诺并实际交付给原告（反诉被告）周静系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，主观上没有损害第三人利益的故意，客观上也不影响国家、集体或者第三人的合法权益，非以合法手段掩盖非法目的、损害社会公共利益，且根据相关政策，双方涉争房屋目前已符合购房满5年的上市交易条件，不符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》规定民事行为或合同无效的情形。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。故双方的约定合法有效，具有法律效力。如前所述，本案涉案房屋所有权已实际变更给了原告周静，故被告（反诉原告）杨爱爱反诉要求原告（反诉被告）周静停止对诉争房屋所有权的侵害并赔偿其经济损失，无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告（反诉原告）杨爱爱是否应协助原告（反诉被告）周静办理房屋过户手续。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告（反诉被告）周静与被告（反诉原告）杨爱爱已就该房屋的所有权变更达成合意且实际已交付，房屋所有款项均由周静支付，故周静已为购买该房屋支付了相应对价。被告（反诉原告）杨爱爱应当协助原告（反诉被告）办理房屋过户手续，以兑现其关于“房屋所有权归周静所有”的承诺。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条、第六十条、第××百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、三十五条、三十七条、三十九条之规定，判决如下：
××、被告（反诉原告）杨爱爱在本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）周静将位于长沙市岳麓区杜鹃路枫林美景园15栋××单元602号房（权证号为长房权证岳麓字第××号）过户到原告（反诉被告）周静（身份证号430102195605212024）名下，房产过户费用由原告（反诉被告）周静承担。
二、驳回被告（反诉原告）杨爱爱的诉讼请求。
本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费519.3元，由原告（反诉被告）周静负担100元，被告（反诉原告）杨爱爱负担519.3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
人民陪审员 徐佑珍
人民陪审员 孙新容
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 刘珂岸
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。