山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1250号
上诉人（原审原告）闫郑伟，男，汉族，个体户，住山西省太原经济技术开发区。
委托代理人杨见青，山西见青律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地山西省太原市小店区通达西街29号7－13号房。
法定代表人康丽玲，执行董事兼总经理。
上诉人闫郑伟与被上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，山西省太原市小店区人民法院于2015年3月16日作出（2014）小民重字第00052号民事判决。上诉人闫郑伟不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人闫郑伟及其委托代理人杨见青到庭参加了诉讼。被上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山西省太原市小店区人民法院审理查明，2008年7月21日，闫郑伟（乙方）与山西智伟基业房地产开发有限公司（甲方）签订合同编号为2005191的《购房合同》一份，约定乙方购买甲方开发的位于山西水利医院院内欣中苑小区（暂定名）B号楼第三层B层302B号（现为402号）房屋，建筑面积127.51平方米，每平方米3500元，房屋总价446285元；甲方应在2009年5月31日前将房屋交付乙方使用；双方还约定了其他权利义务。同日，闫郑伟（乙方）与山西智伟基业房地产开发有限公司（甲方）再行签订合同编号为2005192的《购房合同》一份，约定乙方购买甲方开发的位于山西水利医院院内欣中苑小区（暂定名）B号楼第三层B层303B号（现为403号）房屋，该合同的其余内容与合同编号为2005191的《购房合同》内容相同。2009年1月22日，闫郑伟（乙方）又与山西智伟基业房地产开发有限公司（甲方）签订合同编号为2005239的《购房合同》一份，约定乙方购买甲方开发的位于山西水利医院院内欣中苑小区（暂定名）B号楼二单元第三层B层304B号（现为404号）房屋，建筑面积130.5平方米，每平米价格为4800元，房屋总价626400元。该合同的其余内容与合同编号为2005191的《购房合同》内容相同。闫郑伟于上述三份合同签订的当日分别依约支付了全部房款，山西智伟基业房地产开发有限公司至今未向闫郑伟交房。
另查明，欣中苑小区楼盘至今未取得相关许可证书，在闫郑伟、山西智伟基业房地产开发有限公司签订《购房合同》时，山西智伟基业房地产开发有限公司未向房产管理部门办理涉案楼盘的预售登记，至今未能取得涉案楼盘的商品房预售许可证。
一审法院在重审审理中，向闫郑伟释明，如果涉案的三份合同被认定无效，闫郑伟可以变更诉讼请求，向山西智伟基业房地产开发有限公司主张返还购房款或其他权利。闫郑伟提出，其认为三份合同是有效的，涉案的三份合同如果被认定无效，闫郑伟也不变更诉讼请求。签订合同时房屋已为现房，三套房屋在同一楼盘，整个楼盘已具备交付条件，有一部分业主已经入住，但山西智伟基业房地产开发有限公司未向闫郑伟交付房屋。闫郑伟为证明其陈述，向一审法庭提交了照片。
法院确认以上事实的证据有闫郑伟向法院提交的《购房合同》、收据、土地登记卡、照片，上述证据经闫郑伟在一审当庭举证及法院审查，另有本案一审庭审笔录在卷佐证，足以采信。
山西省太原市小店区人民法院认为，涉案三份《购房合同》虽系闫郑伟与山西智伟基业房地产开发有限公司自愿签订，并已部分履行，但山西智伟基业房地产开发有限公司未依法取得土地使用权证书和预售商品房许可证书，且至今未补办有关手续，闫郑伟提供的证据亦不能证明山西智伟基业房地产开发有限公司就房屋建造取得相关手续，因此三份合同均属无效。现闫郑伟依据三份合同要求山西智伟基业房地产开发有限公司交付房屋并承担逾期交房损失的诉讼请求，法院不予支持。合同无效，闫郑伟可就无效向山西智伟基业房地产开发有限公司主张相应权利，在法院向闫郑伟释明上述情况后，闫郑伟不向山西智伟基业房地产开发有限公司主张合同无效后的相应权利，故法院对此不再处理，闫郑伟可另行向山西智伟基业房地产开发有限公司主张。山西智伟基业房地产开发有限公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决：“驳回原告闫郑伟的诉讼请求。案件受理费26152元、财产保全费5000元（原告均已预交），均由原告负担。”
闫郑伟不服上述判决，向本院提起上诉称，2008年7月21日、2009年1月22日，闫郑伟与山西智伟基业房地产开发有限公司分别签订了3份购房合同，约定山西智伟基业房地产开发有限公司于2009年5月31日将涉案3套房屋交付闫郑伟。但一审法院在山西智伟基业房地产开发有限公司未到庭参加诉讼和未举证的情况下，以涉案房屋为期房、山西智伟基业房地产开发有限公司未办理预售许可证为由认定3份合同无效，对闫郑伟要求交付房屋和承担逾期交付损失的主张不予支持。闫郑伟认为，一审法院未查清涉案房屋所属的土地性质，也未查清涉案房屋是否系山西智伟基业房地产开发有限公司的房屋，更没有查清涉案房屋是否为商品房、是否为期房、未办理预售证是否出于山西智伟基业房地产开发有限公司的故意等相关事实，属于认定事实不清，判决结果错误。3份合同约定的交房日期均为2009年5月31日，应属现房销售，原判未说明本案到底是商品房现售还是预售，仅依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定无效不当。当期重庆高院、北京高院均认为虽然未取得预售证，但房屋已竣工验收合格的，可以认定商品房预售合同有效。另外除非双方约定合同违反了法律法规的强制性效力性规定，在当事人未主张合同无效的情况下，法院不应主动审查合同效力，一审法院在本案中以职权认定3份购房合同无效违反了当事人的意愿，破坏了合同交易的稳定，且在认定合同无效的情况下未判决山西智伟基业房地产开发有限公司退还购房款和赔偿损失，仅在闫郑伟不变更诉讼请求的情况下不做处理错误。要求二审法院撤销原判，改判山西智伟基业房地产开发有限公司将位于太原市山西水利医院院内欣中苑小区B号楼3层B层302B（现为402）号房屋、303B（现为403）号、304B（现为404）号房屋交付闫郑伟，并赔偿逾期交房损失90万元。
山西智伟基业房地产开发有限公司在本院限定的期限内未进行答辩。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，闫郑伟与山西智伟基业房地产开发有限公司签订的3份《购房合同》虽系双方的真实意思表示，但因山西智伟基业房地产开发有限公司至今未取得相关售房的许可证书，也无任何相关法定验收部门的验收合格的证明，原判认定该3份购房合同无效并无不当，闫郑伟关于购房合同有效的上诉主张，于法无据，本院不予支持。人民法院审查合同的效力，主要是审查合同是否存在违反我国合同法第五十二条规定的情形，据此作出合同是否有效的认定和处理，该审查行为属于人民法院依据职权的范围，闫郑伟关于一审法院不应主动审查合同效力的上诉主张，本院不予支持。一审法院在审理中依法告知闫郑伟可以变更诉讼请求后，闫郑伟坚持按照购房合同有效主张，原判根据购房合同无效的认定驳回其诉讼请求而不是按照无效合同直接处理符合“不告不理”的司法原则，闫郑伟关于一审法院应直接按照无效合同处理的上诉主张，本院仍不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26152元，由上诉人闫郑伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 光
审判员 李学贵
审判员 姜宏亮
二〇一五年九月七日
书记员 刘 静