内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2201民初453号
原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司，住所地本市百货八商店二楼。
法定代表人陶宏，总经理。
委托代理人苑明丰，内蒙古奥斯律师事务所律师。
被告张凤彬，男，1958年5月16日出生，汉族，个体，现住乌兰浩特市。
委托代理人潘长仁，内蒙古圣泉律师事务所律师。
原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）诉被告张凤彬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，于2011年9月2日作出（2011）乌民初字第1762号民事判决，后原告江南公司不服一审判决，上诉至兴安盟中级人民法院，兴安盟中级人民法院于2011年12月20日作出（2011）兴民终字第740号民事判决，判决维持原判。江南公司不服二审判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2012年8月23日作出（2012）内民申字第1033号民事裁定，指令兴安盟中级人民法院再审，兴安盟中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）兴中法民再字第1号民事判决，维持（2011）兴民终字第740号民事判决；江南公司不服（2013）兴中法民再字第1号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉，内蒙古自治区人民检察院于2015年3月13日作出内检民（行）监（2014）15000000312号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，内蒙古自治区高级人民法院于2015年11月17日作出（2015）内民抗字第00028号民事裁定，将案件发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告江南公司的委托代理人苑明峰、被告张凤彬及其委托代理人潘长仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告江南公司起诉称，2007年8月15日，被告与乌市土地收购储备整理中心签订两份房屋产权调换协议书，协议（一）约定：被告两座拆迁砖木商业用途房屋分别为56.95平方米和62.4平方米，回迁吉祥花园南（正）楼2单元401E户型，建筑面积为105.76平方米住宅房屋，双方互补找差；协议（二）约定：被告3座拆迁砖木结构及其他结构商业用途房屋，建筑面积分别为51.37平方米、63.65平方米、108.15平方米，回迁吉祥花园北数第一栋B户型91.76平方米，北数第一栋A户型139.83平方米两套商业用途房屋。2009年8月16日，原被告在（一）基础上，签订了补充协议（三），将协议（一）约定的南（正）楼2单元401E户型调整为1号楼1单元301室，建筑面积105.76平方米调整为100.91平方米，原告支付不足面积补偿款8730.00元。2010年10月21日，原、被告在协议（二）和协议（三）基础上，签订房屋产权调换补充协议（四），约定原回迁楼调整为江南一品圈楼北侧北数第2户、第3户门市（回迁面积调整为157.5平方米和172.2平方米）以及2号楼约50平方米地下室，并进一步明确“原合同费用互不相找，互不找差，原合同作废”。后双方在履行合同过程中发生争执，被告以协议（三）约定的1号楼1单元301室应归其所有为由强行入住，后经有关部门调处，要求双方均不得入住，到法院确认房屋所有权。原告认为，协议（四）为双方回迁的最终协议，“原合同作废”应特指协议（二）和协议（三）作废，这样回迁面积略高于被拆迁房屋总面积，且均是商业用途房屋，符合原告与政府协议约定的回迁原则，另外被告已经入住157.5平方米和172.2平方米两座商业用途房屋，被告再主张协议（三）房屋所有权属于无理要求，请求：1、确认原、被告2010年10月21日所签订房屋产权调换补充协议书合法有效；2、确认江南一品1号楼1单元301室为原告所有。
被告张凤彬庭审答辩称，我们认可第一项诉讼请求，对第二项诉讼请求，我们不认可。在三次开庭审理中原告所提供的证据不能充分支持原告的诉讼请求，在2010年的补充协议中原告差我们一部分补偿款，当时按照原合同，商业门市是有地下室的，江南公司变更原设计，卖给了别人，当时的市场价是3000.000元左右，给我们提供的是住宅地下室，当时的住宅地下室是500.00元左右，这是不等值的，双方签订的协议只是对原来协议的补充，并不能将原来的合同一并作废。补充协议并没有涉及到住宅，只是对门市房面积及位置的调整，我们认为没有涉及到的按原协议为准，没修改的条款是有效的，所以原告没有权利要求江南一品1号楼1单元301室为其所有。
经本院审理查明，2007年8月15日，张凤彬与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订城市房屋拆迁产权调换协议书一份（以下简称协议一），双方协议约定，由乌兰浩特市土地收购储备整理中心拆迁张凤彬所有的两座拆迁砖木结构商业用途房屋（面积分别为56.95平方米和62.4平方米），乌兰浩特市土地收购储备整理中心以位于吉祥花园南（正）楼2单元401E户型（建筑面积为105.76平方米）的住宅房屋作为安置补偿，双方互不找差；同日，张凤彬与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订城市房屋拆迁产权调换协议书一份（以下简称协议二），双方协议约定，由乌兰浩特市土地收购储备整理中心拆迁张凤彬所有的三座砖木结构及其他结构商业用途房屋（建筑面积分别为51.37平方米、63.65平方米、108.15平方米），乌兰浩特市土地收购储备整理中心以位于吉祥花园北数第一栋B户型（建筑面积91.76平方米）、北数第一栋A户型（建筑面积139.83平方米）两套商业用途房屋作为安置补偿，并约定补偿张凤彬停产停业损失32000.00元，双方在面积上（包括地下室面积）互不找差。后江南公司接手涉案开发项目，并于2009年8月16日，与张凤彬签订了房屋拆迁产权调换补充协议书一份（以下简称协议三）。双方协议约定，将协议（一）约定的位于南（正）楼2单元401E户型（建筑面积105.76平方米）的回迁房屋调整为位于1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）的房屋，回迁面积减少4.85平方米，江南公司支付张凤彬减少面积部分差价款8730.00元。后经张凤彬多次上访反映实际困难，市政府委托乌市城投公司与江南公司协调，将张凤彬回迁标准予以调增，按照100%回迁标准予以安置补偿。2010年10月21日，江南公司与张凤彬签订了房屋拆迁产权调换补充协议书一份（以下简称协议四）。双方协议约定，将原回迁楼调整为江南一品圈楼北侧北数第2户（建筑面积157.5平方米）、第3户（建筑面积172.2平方米）商业用房并附带2号楼地下室一个（建筑面积约50平方米），同时约定原合同费用互不相找，互不找差，原合同作废。最终，江南公司拆迁张凤彬房屋有房照部分面积342.52平方米，无房照部分面积15.4平方米，共计357.92平方米。后双方在履行合同过程中发生争执，张凤彬以协议（三）约定的1号楼1单元301室应归其所有为由入住，后经有关部门调处，要求双方均不得入住，到法院确认房屋所有权。为此，江南公司诉至本院，要求依法判决双方2010年10月21日所签订房屋产权调换补充协议书合法有效，确认江南一品1号楼1单元301室为江南公司所有。
另查明，江南一品圈楼北侧北数第2户、第3户商业用房、地下室（建筑面积约50平方米）已交付给张凤彬使用，双方就上述两处商业用房实际交付面积差达成一致，在扣除部分应付过渡费后，由张凤彬给付江南公司房屋差价款、取暖费、物业费等项费用187642.00元。诉争1号楼1单元301室住宅亦为张凤彬所占有。
上述事实有原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司提供的城市房屋拆迁产权调换协议书2份、房屋拆迁产权调换补充协议书2份、回迁安置统计表1份、面积明细表1份、证明2份、欠据2枚、五证一书1份；被告张凤彬提供的城市房屋拆迁产权调换协议书2份、调解建议1份以及原、被告的当庭陈述和原一审、二审、再审双方当事人的当庭陈述在卷为证。经本院对证据审查认为，原、被告双方提供的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，对其证明效力，本院予以确认。
本院认为，被告张凤彬与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订的两份城市房屋拆迁产权调换协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告江南公司作为房地产开发企业在接手开发项目后，应承继原合同权利、义务。故被告张凤彬与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订的两份城市房屋拆迁产权调换协议书，对原告江南公司亦具有约束力。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。故原告江南公司在原有合同基础上与被告张凤彬签订的补充合同亦为有效合同。原告江南公司请求确认原、被告双方于2010年10月21日所签订的房屋产权调换补充协议书（协议四）合法有效，被告对此份补充合同的效力并无异议，故本院对原告此项主张予以支持。本案双方争议的焦点为，双方协议（三）中约定的江南一品1号楼1单元301室的房屋归谁所有，协议（四）是否废止了协议（三）的约定。因协议（三）、（四）为补充协议，故本院依法对双方两份房屋产权调换协议书、两份补充协议书进行综合审查，以确定诉争房屋所有权的归属问题。首先，协议（三）约定，将协议（一）中约定的位于南（正）楼2单元401E户型（建筑面积105.76平方米）的回迁房屋调整为位于1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）的房屋。根据该份补充协议的内容，可以认定协议（三）系协议（一）的补充协议，两份协议为主、从合同关系。而协议（四）约定将原回迁楼调整为江南一品圈楼北侧北数第2户（建筑面积157.5平方米）、第3户（建筑面积172.2平方米）商业用房并附带2号楼地下室一个（建筑面积约50平方米），同时约定原合同费用互不相找，互不找差，原合同作废。该份补充协议未就原合同内容作出说明，应属约定不明。按照法律规定，双方对合同内容约定不明确的，应当按照合同相关条款及交易习惯予以确定合同的真实意思表示。本案中，原、被告双方仅签订两份原始合同（协议一、协议二），且协议（一）已由协议（三）作出补充、调整。协议（二）中约定以两处商业用房对被告予以安置，而协议（四）所调整的亦为两处商业用房。协议（四）中所述的“原合同”，按照对合同内容的文义解释应当理解为协议（二），即协议（四）为协议（二）的补充合同，两份协议为主、从合同关系。原告江南公司主张协议（四）所约定的“原合同作废”，指协议（二）、（三）均作废。但未能举证证明协议（四）与协议（三）具有关联性，按照合同主从关系及合同约定的内容，协议（四）并不具备调整协议（一）、（三）的功能。另外，被告张凤彬作出被拆迁人，被拆迁房屋有房照部分342.52平方米，无房照部分15.4平方米，共计357.92平方米。原始合同（协议一、二）约定按照80%安置标准回迁给张凤彬商业用途房屋229.59平方米（91.76平方米＋137.83平方米），住宅105.76平方米。后经政府部门协调，最终，江南公司按100%回迁标准对被告张凤彬予以回迁安置。如果按照原告江南公司主张的仅以协议（四）中约定内容为全部安置补偿内容。张凤彬被拆迁房屋面积共计357.92平方米（56.95平方米＋62.4平方米＋51.37平方米＋63.65平方米＋108.15平方米＋15.4平方米），回迁给张凤彬商业用途房屋329.7平方米（157.5平方米＋172.2平方米）。按100%回迁标准，被告张凤彬尚有28.22平方米（357.92平方米-329.7平方米）的商业用房未能得到相应补偿，原告江南公司主张该部分差额面积已由面积约50平方米的地下室予以补偿，但50平方米地下室的价值与28.22平方米商业用房的价值仍存在较大差异，且双方在协议（二）中亦载明“双方在面积上（包括地下室面积）互不补偿”，可见原始合同中亦有给付被告张凤彬地下室的约定，该50平方米地下室难以作为商业回迁面积不足部分的补偿物来认定。再者，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，原、被告双方对争议的事实均没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。另按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。原告江南公司作为协议签订一方，认为协议（四）中“原合同作废”的约定，终止了协议（三）中约定的权利、义务，但未能向本院提供证据加以证明。在无其他证据佐证的情况下，被告张凤彬对整个四份协议及补充协议签订过程及全部案件事实的陈述，按照交易习惯更加符合双方补偿的标准，亦与民法所规定的公平原则、高度概然性原则以及多份协议之间的主从关联性质相吻合。故诉争协议（四）中所述“原合同作废”，不能涵盖协议（一）、（三），协议（三）并未被协议（四）所废止，双方应依约履行该协议所约定的内容。诉争1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）的房屋现已为被告张凤彬依约占有，原告江南公司要求确认其为该房屋所有权人的主张，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十三条的规定，判决如下：
一、确认原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司与被告张凤彬于2010年10月21日签订的房屋产权调换补充协议书合法有效；
二、驳回原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审 判 长 黄 耀 坤
审 判 员 曹 学 丽
人民陪审员 赵 洁 茹
二〇一六年四月五日
书 记 员 敖乌丽罕