广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15637号原告（反诉被告）：佛山市禅城区财产经营有限公司。法定代表人：李力。委托诉讼代理人：李仁，广东华登律师事务所律师。被告（反诉原告）：张冬松，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。原告佛山市禅城区财产经营有限公司与被告张冬松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，被告在法定期间�提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、案涉《禅城区物业租赁合同》于原告起诉之日解除；2、确认案涉《停车场租赁协议》已于2017年6月25日解除；3、被告立即向原告返还坐落于佛山市禅城区石湾镇中二路二号前座1-4层、后座2-4层的房屋（建筑面积2367.5平方米）；4、被告向原告支付案涉租赁物业以及停车场的租金共计702190元（租赁物业的租金从2016年1月1日暂计至2017年9月30日，自2017年10月1日至被告实际返还租赁物业之日期间的租金按合同约定另计，停车场的租金计算至2017年6月25日，具体计算方式详见附件）；5、被告向原告支付案涉租赁物业的滞纳金114925.33元（以所欠租金为本金，按日万分之五的标准从2016年1月11日暂计至2017年10月10日，从2017年10月11日起至所欠租金清偿完毕之日的滞纳金按上述标准另计，具体计算方式详见附件）；6、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月25日，被告与佛山市禅城区工人文化宫签订了《禅城区物业租赁合同》以及《停车场租赁协议》，约定被告承租位于佛山市禅城区石湾镇中二路二号前座首层1-4层、后座2-4层（以下简称“涉案房屋”）以及停车场，合同对租金标准、租金缴纳、违约责任以及合同解除均有明确约定。但自2016年1月1日起，被告开始拒不向原告缴纳租金，截止原告起诉之日止，被告拖欠租金时间已长达两年，经原告催收后仍未交付。2015年5月15日，经佛山市禅城区人民政府批准，佛山市禅城区工人文化宫、佛山市禅城区物业管理中心被原告吸收合并，其人员、业务全部由原告接收承担。被告辩称，1、案涉的�城物业租赁合同不能于原告起诉之日解除，因为在双方签订租赁合同之后于2016年的1月23日，佛山市城市轨道交通2号线禅城段开始施工，将租赁物周边道路完全围蔽，由此造成被告方无法营业，案涉租赁合同的合同目的无法实现，属于形势变更的状态，双方合同的解除权不应按正常履行状态进行认定；2、案涉停车场租赁协议于2017年6月25日解除；3、如第一点答辩意见所述，原被告双方的物业租赁合同尚未达到解除的条件，被告不同意向原告返还案涉物业；4、原告方所诉请的租金及滞纳金，其中2016年10月之前的租金已过了诉讼时效，依法不应得到支持，而且在形势变更的状态发生后，被告方曾于2016年2月与原告协商免除地铁施工期间的租赁费用，但原告方一直以向上级汇报请示为由没有回复，在形势变更的状态下若按照原合同约定的租金标准履行对被告是极其不公平�，故对其租金及滞纳金的诉求请法庭予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1、被告与原告之间关于《禅城区物业租赁合同》中约定的2016年1月23日起至2018年3月30日（或佛山市城市轨道交通2号线一期工程禅城段施工结束之日）止租金标准变更为0元/月，自2018年3月30日（或佛山市城市轨道交通2号线一期工程禅城段施工结束之日）起至租赁期结束的租金标准为5000元/月；2、被告与原告之间关于《停车场租赁协议》中约定的2016年1月23日起至2017年6月25日租金标准变更为0元/月；3、被告与原告之间签订的《禅城区物业租赁合同》中约定的租赁期限按佛山市城市轨道交通2号线一期工程禅城段的实际施工时间段作相应的顺延；4、反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：自被告与文化宫签订相关租赁协议后，被告投入了两百多万资金对租赁物进行装修，装饰并作为旅店营运。但到了2016年1月23日城市轨道工程施工后，将租赁物周边的道路围闭施工，造成被告的旅店及停车场无法经营，损失惨重。2017年6月25日，被告为配合政府的征收工作，同意与原告解除《停车场租赁协议》，但至今，有关政府没有对停车场投入的设施设备等租赁成本作出补偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，上述城市轨道交通工程施工的事实在双方订立合同时无法预见。原告辩称，1、针对被告的反诉，结合被告的反诉状及相关证据可以看出被告是针对2号线施工对其经营所产生的影响以及损失提出的反诉请求，而原告并非2号线的施工方，也不是2号线的业主方，在客观上不存在任何的侵权，主观上也不存在任何过错，原告与被告所描述的损失没有任何因果关系，正如被告在反诉状陈述的即便应当对被告补偿，也应当由相关政府部门补偿，原告没有补偿的义务，被告明显属于错列赔偿主体，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；2、对于本案而言，发生类似的政府施工情况，也属于正常的商业经营风险，被告以此主张降低租金，或者免除租金或者顺延租期应当取得原告的同意，否则属于其单方主张；3、被告应当就其日常经营受到有关施工的影响承担举证责任，并向2号线的具体施工方或业主方主张赔偿或补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，其中原告提交如下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件；2、租赁物业欠租明细表以及滞纳金计算明细表；3、禅城区物业租赁协议、停车场租赁协议；4、房地产权证、、佛山市禅城区公有资产管理办公室文件及禅城区人民政府关于同意佛山市禅城区财�经营有限公司吸收合并佛山市禅城区工人文化宫、佛山市禅城区物业管理中心的通知；5、催告函。被告提交如下证据：1、关于佛山市城市轨道交通2号线一期工程禅城段施工期间第六阶段交通疏导的通告、地铁施工围蔽影响的现场照片；2、地铁施工前后的部分入住记录；3、关于解决地铁施工影响经营问题的申请、佛山市禅城区信访局信访回执；4、项目征收评估确认表。本院审查后对原告提交的证据1-4及被告提交的证据1及证据3中的佛山市禅城区信访局信访回执的真实性均予以确认。原告提交的证据5，并无证据证明已向被告送达，被告对该证据亦不予确认，故本院对该证据不予采纳。被告提交的证据2，无其他证据相印证，原告亦不予确认，故本院对其真实性不予确认。被告提交的证据3中的关于解决地铁施工影响经营问题的申请，并无证据证明已向原告提交，原告对该证据亦不予确认，故本院对该证据不予采纳。被告提交的证据4，并无相关单位盖章或人员签名确认，亦无其他证据印证，原告亦不予确认，故本院对该证据不予采纳。经审理查明：坐落于佛山市禅城区镇中二路2号内附属楼的房屋权利人原为佛山市石湾区总工会。坐落于佛山市禅城区镇中二路2号102铺、202房及2号第三、第四层的房屋权利人现为原告。坐落于佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号的土地使用权人为原告。2013年10月25日，案外人佛山市禅城区工人文化宫（以下简称“文化宫”）（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《禅城区物业租赁合同》（以下简称“合同一”），主要约定：“……第一条、租赁物业基本情况1、甲方按现状租赁给乙方的物业位于禅城区石湾镇××前××、后座××层（以下简称出租物业）。2、甲方租赁给乙方的物业建筑面积为2367.5平方米（具体以房屋权属证记载的为准）……甲方同意乙方所租物业的用途仅限于旅业、餐饮，乙方已充分了解物业的现状。第二条租赁期限租赁期4.6年，自2014年1月1日起至2018年6月30日止。第三条、租金及其他费用4、租金的计收：出租物业单价按建筑面积计算，每月租金为￥30778元……从2016年1月1日至2018年6月30日，比上一年度增加百分之8%，每月租金为：￥33240元……乙方必须先交租金后使用，按月（季、年）交租，每月（季、年）的租金必须提前在10日前把当期的租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金……6、乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共￥92334元……作为租赁保证金。该项保证金在租赁期间不能抵扣租金。合同期满，待乙方清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项以及乙方不存在合同违约行为，甲方将在乙方返还租赁物业后五个工作日内将保证金无息退还给乙方；否则，甲方有权在保证金中扣除相关费用、赔偿金、违约金，并无需经乙方同意。如保证金不足以支付上述支出，则乙方必须无条件承担经济和法律责任……第七条、变更和解除合同的条件……15、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（8）拖欠房租累计45天……17、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止……第八条、免责条件18、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……22、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况……”同日，文化宫（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《停车场租赁协议�（以下简称“合同二”），约定：“……甲方将座落在佛山市禅城区石湾镇中二路2号内停车场，面积共1200平方米出租给乙方作为配套经营性自用停车场使用。乙方已对甲方所要出租的停车场做了充分了解并愿意承租。二、租赁期限四年六个月：从2014年1月1日至2018年6月30日止。三、租金：每月租金1500元……2016年1月1日至2018年6月30日比上一年度递增8%，每月租金1620元……四、租金的缴交：乙方必须在每月10日前缴交当月租金。每拖一天按应缴金额5‰罚处违约金，逾期45天并视为乙方违约，双方租赁关系自行解除。乙方三天内无条件地离场，由甲方收回该停车场并收租金和违约金……”2015年5月15日，佛山市禅城区人民政府原则同意由原告吸收文化宫等单位，合并后原告作为存续方以账面价值整体接收上述单位的资产负债，其人员、业务全部由原告接收承担，合并的基准日为2014年12月31日。2016年6月29日，被告向原告支付涉案房屋2016年1月的租金24740元。庭审中，原告委托诉讼代理人陈述：停车场是在2017年6月25日交还给我方的，双方也就停车场签了解租协议的。2016年6月29日收到了补交的租金24740元，是2016年1月1日至1月23日的租金。只是物业的，不包含停车场的。被告陈述地铁围蔽有影响，前几个月完全围蔽到门口，有几十公分人可以走过去，停车场是根本进不了，连摩托车都进不了，机动车是完全进不了。车辆无法进入停车场的时候是2016年1月22日晚上十点，一直持续到2016年6月，那时候小车才可以进去了。庭审中，原告向本院提交情况说明，内容为：“……案涉停车场在2016年1月24日至2016年5月31日期间是属于全封闭状态，由佛山市城市轨道交通2号线的相关施工单位封闭施工……”另查明一，2017年11月21日，被告签收本案的应诉材料。另查明二，原告、被告均确认涉案房屋分别具体对应房地产权证上记载的佛山市禅城区镇中二路2号102房面积为98.68㎡，佛山市禅城区镇中二路2号202房面积为378.1㎡，佛山市禅城区镇中二路2号第三层、第四层1158.59㎡，佛山市禅城区镇中二路2号内附属楼二至四层。本院认为，本案系因租赁合同引起的纠纷。原告与被告之间存在租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除合同一、合同二及返还涉案房屋。根据合同一约定，被告拖欠房租累计45天的，原告有权解除合同，收回出租房屋。根据查明的事实，被告并未按合同一的约定交纳2016年1月部分租金及1月之后的租金，而合同一约定每月10日前交纳当月租金，故�认定被告拖欠房租累计45天，已经构成违约。因此，原告依约有权解除合同一及收回涉案房屋。由于原告未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达被告，本院确认原告起诉状送达被告之日为合同解除的时点，即合同一已于2017年11月21日解除。由于上述合同一已解除，故被告应将合同项下的物业返还给原告。被告辩称相关市政工程施工围蔽导致其无法经营，合同目的无法实现，属于情势变更，因此合同一的解除权不能按正常履行状态进行认定，合同一未达到解除的条件。对此，本院作进一步分析：1、关于市政工程所采取的围蔽措施，属于市场经营主体在经营活动中所面临的正常的商业风险，而非当事人在订立合同时无法预见的情形；2、相关市政工程采取的围蔽措施并非原告的过错或违约行为所造成，原告并无法定或约定的义务保证涉案房屋周围的经�环境维持不变；3、从被告的陈述来看，相关市政工程采取围蔽措施后，并未影响涉案房屋的人员进出，只是影响车辆出入，结合合同一的约定来看亦不足以认定相关围蔽措施致使合同目的无法实现。故被告主张相关市政工程的围蔽措施属于情势变更，依据不足，本院不予采纳。至于合同二，双方均确认于2017年6月25日解除，故本院予以采纳。关于原告要求被告支付涉案房屋及停车场租金。对于诉讼时效问题。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效期间的话，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效期间而频繁主张权利，动摇双方之间的信任基础，不利于保护债权，更将背离诉讼时效制度的价值目�。因此，应从承租人拖欠的最后一期租金时起算拖欠租金的诉讼时效期间。相关法律规定租金的诉讼时效为一年，因此，结合本案具体案情被告主张16年10月之前的租金超过了诉讼时效期间，依据不足，本院不予支持。关于涉案房屋部分，虽然合同一已经解除，但被告仍应向原告支付合同解除前拖欠的租金。至于租金的支付标准，被告辩称不能按合同一约定的标准履行，依据不足，故结合本院前述分析，对被告上述辩解意见不予采纳，被告仍应按照合同约定的租金标准支付租金。被告应向原告支付的2016年1月-2017年11月21日的租金合计为：1、2016年1月：33240元-24740元=8500元；2、2016年2月-2017年10月：33240元/月×21个月=698040元；3、2017年11月1日-2017年11月21日：33240元/月÷30天×21天=23268元。上述合计8500元+698040元+23268元=729808元。关于停车场部分，根据双方当事人的陈述可知，在2016年1月24日至2016年5月31日期间停车场是属于全封闭状态，故在该期间确实无法使用停车场，合同目的无法实现，亦非归责于被告的原因，因此原告诉请被告支付该期间的租金，依据不足，本院不予支持。至于其余期间的租金，被告仍应向原告支付，经计算为：1、2016年1月1日-2016年1月23日：1620元/月÷31天×23天=1201.94元；2、2016年6月-2017年5月：1620元/月×12个月=19440元；3、2017年6月1日-2017年6月25日：1620元/月÷30天×25天=1350元。以上合计1201.94元+19440元+1350元=21991.94元。关于原告诉请支付滞纳金，根据合同一及合同二约定，被告按月交租，每月的租金须在每月10日前缴交。逾期缴交的，按每日千分之五收取滞纳金或违约金。如前认定，被告拖欠租金的行为已构成违约，故应向原告支付滞纳金及违约金。考虑到本案的具体案情，本院确定被告应支付的滞纳金及违约金均以每月欠付租金为本金，自每个欠费月11日起（交纳日次日）按中国人民银行同期同类贷款利率分段累计至被告实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。其中涉案房屋2016年1月部分租金即24740元的滞纳金计至2016年6月29日，经计算为24740元×4.35%÷360天×171天=511.19元。关于合同一解除后的租金问题。由于被告未有证据证明其已向原告返还涉案房屋，故被告在合同解除后应参照合同约定的租金标准即33240元/月向原告计付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止，其中2017年11月22日-2017年11月30日的占有使用费为33240元-23268元=9972元。至于原告诉请上述占有使用费的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。至于被告的反诉�求，依据本院前述对于被告关于解除合同一意见的分析，被告诉请中关于合同一部分理由不充分，故本院对该部分不予支持。至于被告诉请中关于合同二部分，本院在上述确定的停车场租金部分中已部分予以支持，被告诉请超出部分，则缺乏依据，本院不予支持。综上，本案原告诉请及被告反诉超出部分，缺乏依据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认佛山市禅城区工人文化宫与被告张冬松于2013年10月25日签订的关于租赁佛山市禅城区石湾镇中二路二号前座�层1-4层、后座2-4层的《禅城区物业租赁合同》已于2017年11月21日解除；被告张冬松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司返还位于佛山市禅城区石湾镇中二路二号前座首层1-4层、后座2-4层的房屋（包括佛山市禅城区镇中二路2号102铺建筑面积98.68㎡，佛山市禅城区镇中二路2号202房，佛山市禅城区镇中二路2号第三层、第四层，佛山市禅城区镇中二路2号内附属楼二至四层）；确认佛山市禅城区工人文化宫与被告张冬松于2013年10月25日签订的关于租赁佛山市禅城区石湾镇中二路2号内停车场的《停车场租赁协议》已于2017年6月25日解除；被告张冬松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付上述第二项判决确定的房屋2016年1月租金的滞纳金511.19元；被告张冬�于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付上述第二项判决确定的房屋的租金729808元及滞纳金（滞纳金以每月拖欠租金金额为本金，分别自每个欠费月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至实际清偿之日止，其中2016年1月以8500元为本金，2016年2月至2017年10月每月均以33240元为本金，2017年11月以23268元为本金）；被告张冬松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付上述第二项判决确定的房屋的占有使用费（其中2017年11月的占有使用费为9972元，自2017年12月1日起至被告张冬松实际返还上述第二项判决确定的房屋之日止的占有使用费由被告张冬松按每月33240元的标准向原告佛山市禅城区财产经营有限公司计付）；被告张冬松于本判决发生法律效力之日起十日内，�原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付停车场租金21991.94元及违约金（违约金以每月拖欠租金金额为本金，分别自每个欠费月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至实际清偿之日止，其中2016年1月以1201.94元为本金，2016年6月至2017年5月每月均以1620元为本金，2017年6月以1350元为本金）；八、驳回原告佛山市禅城区财产经营有限公司的其他诉讼请求。九、驳回被告张冬松的其他反诉请求。如果被告张冬松未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案本诉受理费5986元，由被告张冬松负担5528元，由原告佛山市禅城区财产经营有限公司负担458元。反诉受理费6902元，由被告张冬松负担6877元�由原告佛山市禅城区财产经营有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年一月××日书记员 冯裕雯《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。�除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也�以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。