徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第02209号
原告芮某甲，无业。
委托代理人吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。
被告芮某乙，退休。
被告芮某丙，退休。
被告芮某丁，无业。
委托代理人被告芮某乙，退休。
被告芮某戊，职员。
原告芮某甲与被告芮某乙、芮某丙、芮某丁、芮某戊继承纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理，后依法组成合议庭，于2014年8月21日、11月12日公开开庭进行了审理。原告芮某甲的委托代理人吴忠民，被告芮某乙，被告芮某丙，被告芮某丁的委托代理人芮某乙、被告芮某戊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芮某甲诉称：徐州市泉山区凤台路6号13-4号楼系原告祖母霍玉珍生前所有，原告祖母在世时被告芮某丙曾经强占该房产，后经徐州市泉山区人民法院依法判决，判令被告芮某丙迁出该房，后原告祖母通过江苏义行律师事务所立下遗嘱，由原告作为涉案房产的唯一继承人继承，但被告芮某丙趁原告工作之机再次强占该房，双方多次协调无果，故诉至法院，请求法院判令：1、确认位于徐州市泉山区凤台路6号13-4的房产归原告所有，后变更为依法分割该房产。2、被告芮某丙立即迁出该房。3、被告芮某丙赔偿原告租金损失133500元。4、本案诉讼费用由被告负担。
被告芮某乙辩称，因其父芮继信生前口头交代涉案房屋归其所有，故请求法院依法判决涉案房屋归被告芮某乙所有。
被告芮某丙辩称：涉案房产不属于任何个人，该房产系军队所有，原告的诉讼主体不合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告芮某丁辩称：1、被告芮某丙长期霸占涉案房产，对其余被告造成严重精神损害，同意原告要求被告赔偿的诉讼请求。2、该房产应当归被告芮某乙所有。3、如本案依照法定继承，则被告芮某丁应当继承的部分自愿赠予给被告芮某乙。
被告芮某戊辩称：根据父芮继信生前所述，该房产由被告芮某乙继承，故同意该房产由被告芮某乙所有，如有其法定继承部分，愿将继承份额赠予被告芮某乙。
经审理查明：芮继信与霍玉珍系夫妻关系，二人育有四子，长子芮某乙，次子芮某丙、三子芮某丁、幼子芮某戊，原告芮某甲系被告芮某乙之子。1999年9月28日，芮继信向中国人民解放军江苏省徐州军分区第二离职干部休养所（以下简称第二干休所）提出申请，按照相关政策购买位于徐州市泉山区凤台路6号13栋4号楼的房产。2001年12月20日，芮继信与第二干休所签订军队现有住房出售协议书，约定芮继信购买第二干休所坐落于徐州市泉山区凤台路6号13#号楼104住房一套。2003年5月15日，芮继信因病去世。因被告芮某丙侵害涉案房产权利人霍玉珍的合法居住权，徐州市泉山区人民法院于2004年8月17日作出民事判决书，判决被告芮某丙从涉案房产中搬出。2004年11月20日，霍玉珍同江苏义行律师事务所签订委托合同，约定遗嘱见证事宜。2004年11月24日，江苏义行律师事务所律师邬刚杰、岳松对遗嘱进行见证，并制作遗嘱见证记录和代书遗嘱，遗嘱内容为“我把我现在住的房子（干休所13栋4号）和以后所有存款都给我的孙子芮某甲”。2005年4月30日，霍玉珍因故去世。2011年11月10日，第二干休所发布关于办理房产证的通知，对于老干部夫妻均已去世的，由其子女相互协商，并经合法公证后确定房屋所有权人。2011年12月6日，第二干休所出具证明，证明涉案房产产权归芮继信所有。2012年4月28日，第二干休所出具证明，证明涉案房产已同意出售于芮继信和霍玉珍，房款已付清，因子女在产权问题上未达成一致，故未办理房产证。
另查明，2005年4月30日霍玉珍去世后，被告芮某丙在涉案房产中居住至今，并以芮继信名义缴纳电费、燃气费和营区管理费。
本案的争议焦点为：1、原告的诉讼主体是否适格。2、涉案房产性质如何。3、霍玉珍所立遗嘱是否真实有效。4、涉案房产应当如何分割。5、原告主张被告赔偿租金损失是否有事实依据。
针对焦点问题，原告芮某甲向本院提供如下证据：
1、江苏义行律师事务所委托合同1份、遗嘱见证1份、代书遗嘱1份，证明涉案房产经合法程序已经由原权利人霍玉珍处分给原告芮某甲继承，同时证明被告芮某丙侵害了原告的合法权利，应从涉案房产中迁出。
2、谈话笔录1份，证明死者芮继信在生前已经对涉案房产作出处分，同意由被告芮某乙继承该房产。
3、关于办理房产证的通知1份，证明涉案房产已经由军队所有转为个人即芮继信、霍玉珍所有，同时证明该房产可以作为遗产继承。
4、泉山法院（2004）泉民一初字第1201号民事判决书，证明被告芮某丙曾在霍玉珍生前强占涉案房产，后被依法判决搬出。
经质证，被告芮某乙对上述证据的真实性无异议。被告芮某丙对原告提供的委托合同、遗嘱见证、代书遗嘱的真实性有异议，认为当时立遗嘱人霍玉珍已经70多岁，意识不清，可能不是其真实意思表示；对谈话笔录的真实性有异议，认为其父亲芮继信生前曾告知其不立遗嘱；对办理房产证通知和民事判决书真实性没有异议。被告芮某丁对上述证据的真实性均无异议。被告芮某戊未发表质证意见。
本院认为，对于原告提供的委托合同、遗嘱见证、代书遗嘱，被告芮某乙、芮某丁、芮某戊未对其真实性提出异议，被告芮某丙对其真实性有异议，但未提供相反的证据予以反驳，故本院对该证据的证明效力予以确认；对于原告提供的谈话笔录，因被告芮某丙对其真实性提出异议，故本院将结合其他证据予以综合认定；对于原告提供的关于办理房产证的通知、泉山法院（2004）泉民一初字第1201号民事判决书，因各被告对其真实性无异议，故本院对该份证据的证明效力予以确认。
针对焦点问题，被告芮某乙向本院提供如下证据：
1、军队住房出售个人申请表1份，证明当时涉案房产正在房改，并准备出售于芮继信。
2、徐州军分区第二干休所2012年4月28日出具的证明1份，证明涉案房产已经原所有权人军队同意出售于芮继信和霍玉珍，房款已付清，但因子女未达成一致意见而没有办理产权证照手续。
经质证，原告对上述证据的真实性没有异议。被告芮某丙对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的观点。被告芮某丁对上述证据的真实性无异议。被告芮某戊未发表质证意见。
本院认为，对于被告芮某乙提供的上述证据，各被告对其真实性均未提出异议，故本院对上述证据的证明效力予以确认。
针对焦点问题，被告芮某丙向本院提供如下证据：
1、徐州军分区第二干休所于2011年12月6日出具的证明1份，证明涉案房产产权归芮继信个人所有。
2、军队现有住房出售协议书复印件1份，证明涉案房产产权归芮继信个人所有。
3、发票4张，证明其一直以芮继信名义缴纳水电等费用，也证明涉案房产归芮继信所有。
4、信函复印件1份，证明原告个人品行不端。
5、泉山法院刑事附带民事判决书复印件1份，证明被告芮某乙有犯罪前科。
6、徐州军分区第二干休所于2011年11月25日出具的证明1份，证明涉案房产归军队所有。
经质证，原告对被告芮某丙提供的2011年12月6日的证明、军队现有住房出售协议书、发票、泉山法院刑事附带民事判决书、2011年11月25日的证明真实性无异议，但认为不能证明被告芮某丙的观点；对被告芮某丙提供的信函复印件真实性有异议。被告芮某乙、芮某丁对被告芮某丙提供证据的质证观点同原告。被告芮某戊未发表质证意见。
本院认为，对于被告芮某丙提供的2011年12月6日的证明、军队现有住房出售协议书、发票、泉山法院刑事附带民事判决书、2011年11月25日的证明，原告和各被告对其真实性无异议，故本院对其证明效力予以确认，对其证明内容本院将结合其他证据予以综合认定；对于信函，原告及被告芮某乙、芮某丁、芮某戊对其真实性有异议，认为该证据无原件核对，故本院对该份证据的证明效力不予确认。
被告芮某丁、芮某戊未向本院提供证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了涉案房产在徐州市住房保障和房产管理局的房屋所有权登记审核表1份及对徐州军分区第二干休所办公室主任胡传林所作的调查笔录1份，证明涉案房产现在登记在部队名下，徐州军分区认为被告子女达成一致协议并办理公证后，涉案房产部队仍同意按房屋买卖协议履行。
经质证，原被告对本院调取的证据均无异议。
本院认为，对于本院调取的证据，原被告均无异议，可以作为认定案件事实的依据。
关于争议焦点一，即原告芮某甲主体资格是否适格。本院认为，根据《中华人民共和国继承法》的规定，公民可以立遗嘱将个人财产赠给法定继承人以外的人。本案中，虽然芮某甲之父即被告芮某乙具有继承权，芮某甲不属于芮继信、霍玉珍遗产的法定继承人，但根据遗嘱仍可以确定为继承人，其提起诉讼要求分割遗产的请求符合法律规定，故原告的主体资格适格。
关于争议焦点二，即涉案房产的性质。本院认为，涉案房产应属于芮继信和霍玉珍共同财产。理由如下：（一）、遗产是公民死亡时留下的个人合法财产，本案中，芮继信与第二干休所签订了军队现有住房出售协议书，并交纳了全部房款，且第二干休所明确表达了同意继续履行合同，待芮继信和霍玉珍的子女达成一致意见即办理过户的意思表示。（二）、虽然本案中芮继信和霍玉珍并未能办理房产登记，并非因出卖人不同意办理或买受人不予接受等拒绝继续履行买卖合同的情形，而是因为在可以办理产权证照转移手续后，原买受人已经去世，子女未达成一致协议而暂时无法办理登记，不应强行以涉案房产未变更登记为由致使原被告及房屋出让方无法履行合同，故涉案房产应认定为遗产。（三）、涉案房产在夫妻关系存续期间以芮继信住房补贴全额购买，因住房补贴属于工资奖金等收入，属于夫妻共同财产，故涉案房产应为夫妻共同财产即芮继信和霍玉珍共同共有财产。
关于争议焦点三，即霍玉珍所立遗嘱是否真实有效。本院认为，代书遗嘱应当符合法律规定的形式，即应有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书并由其他在场人签名确认。本案中，死者霍玉珍在生前委托江苏义行律师事务所律师邬刚杰、岳松进行代书遗嘱，符合法律规定的形式要件，故代书遗嘱合法真实。关于该遗嘱的效力，公民只能对其个人所有的合法财产进行处分，该房屋作为夫妻共同财产，存在原共同共有人芮继信，故霍玉珍只能对其所有的部分做出相应处分。死者芮继信在去世前并未留下遗嘱，其相应份额应当按照法定继承由第一顺位继承人即霍玉珍、芮某乙、芮某丙、芮某丁、芮某戊继承，故被告芮某乙、芮某丁及芮某戊主张涉案房产应全部由芮某乙继承的抗辩意见，本院不予支持。原告主张要求继承涉案房产的全部份额，未提供相应证据，故本院对霍玉珍占有的份额由原告继承予以支持。
关于争议焦点四，即涉案房产应当如何分割。本院认为，作为涉案财产的按份共有人，原被告均有权取得房屋的所有权，且有权要求分割房屋，但应当对其他共有人做出相应的补偿。本案中，案外人芮继信先于霍玉珍死亡，芮继信所有的涉案房产二分之一份额部分应当按照法定继承由霍玉珍及被告芮某乙、芮某丙、芮某丁、芮某戊平均享有，即每人享有涉案房产的十分之一，被告芮某丁、芮某戊在本案中明确表示如按法定继承，其享有的份额无偿赠予被告芮某乙，该二被告的表示应当为不放弃法定继承，并在法定继承后将上述财产赠与被告芮某乙，二被告的表示不违反法律规定，故被告芮某乙应享有涉案房产产权份额的十分之三，被告芮某丙享有涉案房产产权份额的十分之一，原告芮某甲按照死者霍玉珍应享有涉案房产产权份额的十分之六。原被告均对房产的变现价值确认为91万元整，原告芮某甲同意按照此价格取得房产并折价支付其余继承人按份享有的份额，且其余被告无明确表示要求取得涉案房产并以更高折价支付其他继承人，故涉案房产应归原告芮某甲所有，同时原告芮某甲应当分别向被告芮某乙支付涉案房产共同确认价值的十分之三，向被告芮某丙支付涉案房产共同确认价值的十分之一。
关于争议焦点五，即原告主张被告赔偿租金损失是否有事实依据。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告芮某甲作为房屋的按份共有人之一，在未经依法分割前，各方均有权对涉案房产进行使用，故对于原告要求被告赔偿租金的请求，本院不予支持。
综上，本院认为，被继承人芮继信和霍玉珍的遗产即涉案房产，依照《中华人民共和国继承法》第五条的规定，应当按照先遗嘱继承后法定继承的原则进行继承涉案房产。芮继信未留有有效遗嘱，其占有的涉案房产的一半应当按照法定继承由当时的被继承人霍玉珍及四被告继承，霍玉珍去世后其所占有的部分应当按照遗嘱由原告芮某甲继承。涉案房产在依法分割后，原告继承被继承人霍玉珍占有份额部分，但应当向芮某乙和芮某丙支付相应折价款。被告芮某乙、芮某丁、芮某戊抗辩涉案房产其父芮继信口头表示由被告芮某乙继承，未提供有效证据证明，故本院不予采信。被告芮某丙抗辩涉案房产不属于遗产范围，不应当纳入遗产分割，同时要求分割其他财产，但均未提供有效证据证明，故本院不予采信。原告要求被告芮某丙从涉案房屋中立即迁出的诉讼请求，属于侵权法律关系，而要求排除妨害的前提是权属确定，但涉案房产的权属在判决生效前均属于不确定状态，故原告的该诉讼请求在本案中不宜一并处理，待权属确定后，原告可按照侵权法律关系另行提起诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零五条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、位于徐州市泉山区凤台路6号13-4的房产一套归原告芮某甲所有。
二、原告芮某甲于本判决生效后十日内给付被告芮某乙房屋折价款27.3万元，给付被告芮某丙房屋折价款9.1万元。
三、驳回原告芮某甲的其他诉讼请求。
案件受理费14191元，由原告芮某甲负担5000元，被告芮某乙负担3191元，被告芮某丙负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 悦
人民陪审员 梁化璟
人民陪审员 李 赞
二〇一五年八月七日
书 记 员 闫 丹