甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘07民终424号
上诉人（一审被告）张掖市中诚房地产开发有限公司。
法定代表人宋军，该公司董事长。
委托代理人王晴，甘肃正峰律师事务所律师。
委托代理人李小龙，甘肃正峰律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）李国伟，男，汉族，河南省平顶山市人，个体户。
委托代理人程国明，甘肃雪山律师事务所律师。
上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司为与被上诉人李国伟房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2016）甘0702民初1788号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司的委托代理人王晴、李小龙，被上诉人李国伟及其委托代理人程国明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年7月10日，原、被告签订《馨宇丽都B区楼宇认购书》一份，约定原告以总价款2600000元的价格购买被告开发销售的位于本区馨宇丽都B区2号商铺136.53平方米，另由原告交纳维修基金9557元。同年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款2600000元的价格购买被告开发销售的位于本区馨宇丽都B区1号楼底层的2号商铺136.53平方米。合同约定被告于2015年8月31前将验收合格的房屋交付原告；如被告逾期交房超过90日，原告可以要求解除合同，被告应在收到原告解除合同通知次日起30天内退还原告交纳的全部购房款，并按原告已付款金额的1%承担违约金；如被告逾期交付房屋但原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告自合同约定的交付之日的次日起至实际交付之日止，每日承担原告已付款金额2%的违约金。在签订认购书后和合同签订当日，原告分六次付清了购房款2600000元。在合同约定的交付时间内，被告未向原告交付房屋。2015年1月5日，原告口头告知被告要求解除合同，但被告不同意解除，原告遂向本院提起诉讼。
一审法院审理期间，原告申请本院委托张掖市价格认证中心对原告欲购买的商铺在2015年9月至2016年3月的租金价格进行鉴定。经该中心鉴定，认定该商铺每月每平方米的租金为35元。商铺共计136.53平方米，租金每月为4778.55元。
另查明，原告购买的房屋系被告自行建设的尚未建成的房屋，该工程办理了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证，2014年5月21日办理了商品房预售许可证。
审理期间，原告要求被告赔偿逾期交付房屋期间的房租损失，因逾期交付房屋产生的房租损失是基于合同继续履行的基础上产生，经本院释明，原告明确表示要求解除合同，由被告退还购房款，承担违约金，并按照张掖市价格认证中心鉴定的房租标准赔偿实际损失。因违约金与实际损失不能重复主张，经本院释明，原告要求被告按照租金标准赔偿实际损失。被告亦认可以张掖市价格认证中心鉴定的租金标准计算原告的实际损失的方法。
上述事实，由原、被告的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》一份，被告出具给原告的收到房款2600000元的收据六张，被告提交的《楼宇认购书》复印件一份，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、商品房预售许可证复印件各一份，张掖市价格认证中心张市价鉴字【2016】25号价格鉴定结论书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在2014年7月10日签订《楼宇认购书》后又于同年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告以2600000元的价格购买被告销售的商铺。合同签订后，原告即按约履行完毕了自己的付款义务。被告亦应按照合同约定的交付时间及时向原告交付房屋，其逾期交付的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告的交房时间为2015年8月31日，逾期交付超过90日，原告可以要求解除合同，被告应在收到原告解除合同通知次日起30天内退还原告交纳的全部购房款。在2016年1月5日，已超过合同约定的交房之日90日后，原告口头要求与被告解除合同，但被告不同意解除。因双方在签订合同时，已约定了解除合同的条件，现被告逾期交付房屋超过90日，解除合同的条件已成就，原告要求解除合同，故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法应予解除。在合同解除后，被告理应按照约定和法律规定退还原告交纳的购房款2600000元，并依法或者依约定承担违约责任或赔偿原告的实际损失。原告主张要求被告自逾期交付之日起，由被告按照已交房款金额的2%每天承担违约金520元，至原告提起诉讼之日止，违约金共计为105560元。因双方在合同中约定，如被告逾期交房原告要求解除合同，被告应按原告已付款金额的1%承担违约金，如被告逾期交房原告要求继续履行合同，被告应自合同约定的交付之日的次日起至实际交付之日止，每日承担原告已付款金额2%的违约金。现原告要求解除合同，但要求被告按照约定的继续履行合同的违约金条款承担违约金，其主张不符合双方的约定，本院依法不予支持。本院根据双方约定的解除合同的违约金条款，依法认定被告应承担的违约金为26000元。对于原告提出的以张掖市价格认证中心鉴定的该商铺每月租金4778.55元计算实际损失的主张，被告对原告主张的实际损失的计算方法没有异议，但认为违约金和实际损失不能重复主张。本院认为，根据相关法律规定，基于同一违约事实，约定的违约金和造成的实际损失不能同时主张。经本院释明后，原告主张被告自违约之日起，按照张掖市价格认证中心鉴定的租金标准赔偿原告的实际损失，损失计算至被告将购房款付清之日止。被告对原告主张的损失每天的计算标准没有异议，但认为损失应从判决确定合同解除之日起计算。本院认为，因被告未按照约定的交房时间交付房屋，其行为已经违约，给原告造成了经济损失，故被告理应自违约之日即2015年9月1日起按照张掖市价格认证中心鉴定的租金标准赔偿原告的实际损失，损失赔偿至被告将购房款付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除原告李国伟与被告张掖市中诚房地产开发有限公司在2014年10月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告张掖市中诚房地产开发有限公司退还原告李国伟购房款2600000元，于判决生效之日起十日内付清；三、被告张掖市中诚房地产开发有限公司自2015年9月1日起，每月赔偿原告李国伟经济损失4778.55元，经济损失计算至上述第二项确定的购房款履行之日止。件受理费28865元，减半收取14432.5元，由被告张掖市中诚房地产开发有限公司负担13830元，原告李国伟负担602.5元。被告负担的受理费直接给付原告，本院给原告退还14432.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，张掖市中诚房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，请求将本案依法改判或发回重审。其上诉理由为：一、一审法院判决解除合同既无约定事由，又无法定事由，判处解除合同错误；二、一审法院判处上诉人的承担违约损失的计算起点错误，合同被解除之日起算起上诉人才承担房租损失，合同被被上诉人解除之前，上诉人只承担违约金26000元。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订商品房买卖合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同履行义务。后被上诉人履行了交款义务，但上诉人未按合同约定时间即2015年8月31日履行交付商铺的义务，致被上诉人买受商铺的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。现双方亦约定逾期交房超过90日，被上诉人享有解除合同的权利，因此，本案同时存在合同依约定解除和法定解除的事由。故被上诉人要求解除合同的请求依法成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。现被上诉人要求上诉人承担自2015年8月31日后不能交付商铺的房租损失，因本案合同被解除非被上诉人的原因，因此，被上诉人有权向上诉人主张以上损失。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28865元，由上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一六年七月二十一日
书记员 赵 薇
【本案所适用的法律法规、司法解释】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
【法官提示】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条二款调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。