内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终227号
上诉人（原审被告）通辽市中泉房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
法定代表人赵国权，职务总经理。
委托代理人霍昇，内蒙古蒙通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李丽，女，1966年3月29日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人陈亚利，通辽市科尔沁区法律援助中心律师。
原审被告通辽市中泉物业服务有限公司（原通辽市中泉物业管理有限公司），住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
法定代表人王志刚，职务总经理。
委托代理人李凤宝，男，1965年8月5日出生，汉族，系该公司职工，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人邓冬梅，女，1977年1月18日出生，汉族，系该公司职工，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
上诉人通辽市中泉房地产开发有限公司与被上诉人李丽、原审被告通辽市中泉物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院于2015年3月23日作出（2015）科民初字第488号民事判决。宣判后，上诉人通辽市中泉房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，本院于2015年9月7日作出（2015）通民终字第1101号民事裁定，裁定发回重审。发回重审后，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院于2015年11月17日作出（2015）科民初字第5408号民事判决。宣判后，上诉人通辽市中泉房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2008年7月31日，原告李丽（甲方）与被告中泉房地产公司（乙方）、被告中泉物业公司（乙方）签订《某某广场（南区）商品房带租约销售协议》一份，约定：1、原告购置二被告开发建设的某某广场南区x号楼x层xxx室带租约销售的房屋，如原告按购房协议约定期限足额交清房款，二被告从2008年12月30日起向原告支付租金，租赁期为一至十年，原告可自行确定租赁期（自2008年12月30日起），代理招租的租金标准是：第一年至第五年为房价款的6%，第六年为房价款的7%，第七、八年的为房价款的8%，第九年为房价款的9%，第十年为房价款的10%；2、租金给付方式为二被告先向原告支付前五年的租金抵交购房款，从第六年起按年向原告支付租金，每年一次付清（下打租）,至协议期满为止；3、原告对房屋进行基本装饰，铺设中档瓷砖或大理石地面，墙面为白水泥，便于招租；4、本协议履行期间双方不得擅自中止解除带租约销售协议，若必须解除时违约方应向对方支付数额为当年租金的违约金，并承担因违约给对方造成的实际损失，二被告的责任和义务自行终止；5、协议自双方签字之日起即行生效。2009年4月10日，原告与被告中泉房地产公司签订《购房协议书》一份，约定被告中泉房地产公司将其拥有独立产权的位于某某广场南区主楼x层xxx号面积191.88平方米的商品房以3130元/平方米、总房款600584.40元的价格出售给原告,原告一次性付款。协议签订后，原告按约定支付了购房款，被告中泉房地产公司于2011年4月20日为原告开具了金额为600584.40元（含被告先行支付的2008年12月30日至2013年12月29日租金）的销售不动产统一发票。2011年5月18日，原告取得通辽市房屋产权管理所颁发的蒙房权证通辽第xxxxxxxx**号某某广场南区x楼x层xxx室住宅的所有权证。原告按约定将自己所购买的房屋进行装修后交由二被告承租和管理，二被告向原告支付了2008年12月30日至2013年12月29日租金，第六年（即2013年12月30日至2014年12月29日）的租金42040.91元（600584.40元×7%）至今未付。
原审认为，原告与二被告签订的《某某广场（南区）商品房带租约销售协议》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。庭审中被告中泉房地产公司虽对原告陈述的《某某广场（南区）商品房带租约销售协议》格式合同系由被告中泉房地产公司提供的事实表示“不清楚”，但根据日常经验可知在商品房买卖过程中，由出卖方提供格式合同已成为习惯。本案双方约定“租赁期为一至十年，原告可自行确定租赁期”，双方没有约定原告自行确定租赁期权利行使的期限，被告中泉房地产公司亦未证明对原告行使该权利进行过催告，故原告在诉讼中确定与二被告租赁合同的期限为十年应视为没有超过权利行使的期限。所以，原告主张二被告按约定支付第六年即2014年租金的理由成立，予以支持。被告中泉房地产公司主张双方的租赁期为五年，但认可应自2008年12月30日起支付租金的事实，故被告对双方签订的带租约销售协议已于2013年12月29日解除、终止或变更、撤销，或者双方已达成租期为五年的合意的事实承担举证责任，本案中被告未能完成对该事实的举证，故应对该事实承担不利的法律后果，即本案双方的租赁期在原告确定的十年届满前没有结束，被告的抗辩理由不能成立，不予支持。被告中泉房地产公司主张对房屋装修不符合约定、协议无效及合同应终止履行的抗辩缺乏事实依据，不予支持。被告中泉物业公司提出与原告不存在房屋租赁合同关系及公司股权和法定代表人发生了变更不应承担合同责任的主张。因在签订合及履行合同过程中，被告中泉物业公司均进行了参与，系《某某广场（南区）商品房带租约销售协议》合同主体的一方且被告中泉物业公司在法人名称和法定代表人的变更后仍应承担本案中相应的法律责任，其抗辩理由于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决：被告通辽市中泉房地产开发有限公司、通辽市中泉物业服务有限公司向原告李丽支付2013年12月30日至2014年12月29日房屋租金42040.91元，于本判决生效后立即执行。案件受理费852.00元，由被告通辽市中泉房地产开发有限公司、通辽市中泉物业服务有限公司负担。
一审宣判后，被告通辽市中泉房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉意见如下：1、双方签订协议时，约定被上诉人自行约定租赁期限，被上诉人没行使约定租赁期限的权利，属于被上诉人放弃书面确认第五年以后履行的期限，属于约定租赁期限不明。原审不应判决上诉人、原审被告向被上诉人支付2013年12月30日至2014年12月29日期间房屋的租金。2、根据《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。双方签订的商品房带租约协议是违反上述规定的，应属无效协议，不具有约束力。原审以格式条款处理此案，有失公正。上诉人已对自己签订协议的过错付出代价。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李丽答辩称，被上诉人要求上诉人继续履行合同，给付2014年的房屋租金有事实和法律依据，上诉人应予以支付。被上诉人的房屋一直在上诉人的管理和控制之下，租赁合同一直在履行，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告通辽市中泉物业服务有限公司答辩称，坚持一审答辩意见。
二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人通辽市中泉房地产开发有限公司、原审被告通辽市中泉物业服务有限公司与被上诉人李丽在针对诉争房屋签订的带租约销售协议中约定，租赁期为一至十年，甲方（李丽）可自行确定租赁期，租赁期自2008年12月30日始，并对租赁期第一年至第十年的租金支付标准予以明确。因上诉人并未举证证明被上诉人已明示或默示方式确定租赁期为五年，故原审认定上诉人应继续履行租赁合同，支持被上诉人要求上诉人按约定支付第六年，即2013年12月30日至2014年12月29日期间的租金并无不当。上诉人以双方约定租赁期限不明为由提出的原审判决错误的主张，没有事实和法律依据。《商品房销售管理办法》系部门规章，不属法律或行政法规，且其第十一条第二款的规定属于规范商品房销售行为的管理性规定，而非认定合同效力的效力性规定。上诉人未举证证明本案所涉带租约销售协议具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原审认定该协议合法有效并无不当。上诉人作为房地产开发企业，明知违反相关规定而与被上诉人签订带租约销售协议，其依据《商品房销售管理办法》第十一条第二款提出的带租约销售协议无效的主张，违反诚实信用原则，于法无据，不予采纳。通辽市中泉物业管理有限公司的名称和法定代表人的变更登记不影响其作为合同主体的权利义务，原审被告通辽市中泉物业服务有限公司应承担通辽市中泉物业管理有限公司的合同义务，其提出的其与被上诉人不存在房屋租赁关系、不负有支付租金义务的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费852元，由上诉人通辽市中泉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘景国
审 判 员 王琳琳
代理审判员 付淑娥
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 道日娜