伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0627民初3348号
原告：中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行
负责人：白永峰，该支行行长。
委托诉讼代理人：王立新，男，该支行职工。
被告：张彩霞。
被告：折振刚。
被告：鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司
法定代表人：任四清，职务董事长。
原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行（以下简称农业银行鄂尔多斯天骄支行）与被告张彩霞、折振刚、鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行鄂尔多斯天骄支行委托代理人王立新到庭参加诉讼,被告张彩霞、折振刚、恒森房地产公司经本院公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行鄂尔多斯天骄支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张彩霞、折振刚返还原告贷款本金270778.38元，支付截至2016年5月23日的积欠利息10150.91元，未结清罚息435.27元，未结清复利266.4元，以上本息共计281930.96元，并支付从2016年5月24日起按合同约定利率上浮50%计算本金逾期罚息、利息逾期罚息至实际给付之日止；2、判令原告对被告张彩霞、折振刚所有的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区富民街3号恒森锦绣森邻B1号楼2单元1204号房产的拍卖、变卖价款在上述借款本息及原告实现债权范围内享有优先受偿权；3、判令被告恒森房地产公司对上述借款本息承担连带给付责任；4、判令上述被告承担本案诉讼费及原告实现债权产生的费用。事实与理由：被告张彩霞、折振刚因购买位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区富民街3号恒森锦绣森邻B1号楼2单元1204号房产向原告农业银行鄂尔多斯天骄支行申请个人住房贷款，双方于2012年10月30日签订合同编号为个人购房担保借款合同，合同约定：”张彩霞向农业银行鄂尔多斯天骄支行借款34万元，利率为浮动利率，即按中国人民银行基准利率上浮0%计算,借款逾期的罚息利率为本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，还款方式为每月以等本递减还款法还本付息。为保证该笔借款如期偿还，张彩霞、折振刚自愿将其所购房屋抵押予农业银行鄂尔多斯天骄支行。如张彩霞逾期还款，农业银行鄂尔多斯天骄支行有权要求借款人立即偿还全部到期和未到期的借款本金、利息、罚息及原告为实现债权所支出的全部费用，并依法以抵押房产进行折价或拍卖、变卖，所得价款中优先受偿上述借款本息及费用。恒森房地产公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为债务履行期限届满之后两年”。原告农业银行鄂尔多斯天骄支行按借款合同约定向被告张彩霞、折振刚发放贷款后，被告张彩霞、折振刚于2015年9月30日开始逾期，经原告多次催要未果，现诉至本院。
被告张彩霞、折振刚、恒森房地产公司未做答辩。
原告农业银行鄂尔多斯天骄支行围绕诉讼请求依法提交证据：
第一组证据：身份证、户口本、结婚证、营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件8页，证明被告身份信息；
第二组证据：个人购房担保借款合同、承诺书、同意抵押承诺书19页，证明原告与被告张彩霞、折振刚就贷款用途、贷款金额、贷款期限、贷款利率、逾期罚息适用利率进行约定，被告张彩霞、折振刚将其所有的房屋为该笔贷款提供抵押担保责任，被告恒森房地产公司为该贷款提供保证担保责任的事实；
第三组证据：个人借款凭证、个人贷款发放通知单2页，证明原告于2012年10月30日按合同约定将34万元贷款一次性打入被告张彩霞、折振刚指定账户（户名：鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司，账号：05-361101040009234）；
第四组证据：违约时间证明、逾期明细表2页，证明被告张彩霞、折振刚于2015年9月30日开始违约，截至2016年5月23日，被告张彩霞、折振刚尚欠原告贷款本金270778.38元，利息10150.91元，罚息435.27元，复利266.4元；
第五组证据：预购商品房抵押权预告登记1页，证明原告对被告张彩霞、折振刚所有的）房屋享有抵押权的事实。
被告张彩霞、折振刚、恒森房地产公司未到庭质证。
本院认为，原告农业银行鄂尔多斯天骄支行提供的五组证据来源合法，反映内容真实可信，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对原告农业银行鄂尔多斯天骄支行提供的证据当庭予以确认，并在卷佐证。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，被告张彩霞、折振刚为购买房屋，向原告农业银行鄂尔多斯天骄支行申请贷款。2012年10月30日，原告农业银行鄂尔多斯天骄支行与被告张彩霞、折振刚、恒森房地产公司签订合同个人购房担保借款合同，被告张彩霞向原告农业银行鄂尔多斯天骄支行借款34万元，借款期限为168个月（即2012年10月30日至2026年9月29日止），利率为浮动利率，即按中国人民银行基准利率上浮0%计算,借款逾期的罚息利率为本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，还款方式为每月以等额本金递减还款法还本付息。为保证该笔借款如期偿还，被告张彩霞、折振刚自愿将其所购抵押予原告农业银行鄂尔多斯天骄支行，并办理预购商品房抵押权预告登记证。如被告张彩霞未按期足额返还借款本息，原告农业银行鄂尔多斯天骄支行有权宣布本合同项下借款本息全部或部分提前到期，借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，并就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息直至清偿本息为止。被告恒森房地产公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为债务履行期限届满之后两年，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等为实现债权发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公告费等）。双方签订合同后，原告农业银行鄂尔多斯天骄支行于2012年10月30日将34万元贷款一次性划入被告张彩霞、折振刚指定的账户内（户名：鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司，账号）。
另查明，被告张彩霞于2015年9月30日开始逾期，截至2016年5月23日，被告张彩霞、折振刚尚欠原告借款本金270778.38元，利息10150.91元，罚息435.27元，复利266.4元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告农业银行鄂尔多斯天骄支行与被告张彩霞、折振刚、恒森房地产公司签订合同编号为号个人购房担保借款合同是双方的真实意思表示，合同所约定的事项并不违反国家法律、法规的禁止性规定，故所签合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。借贷时，被告张彩霞与被告折振刚系夫妻关系，原告在本案中主张的贷款系被告张彩霞与被告折振刚夫妻关系存续期间所借，故该笔债务属于夫妻共同债务，应由被告张彩霞、折振刚共同偿还。原告农业银行鄂尔多斯天骄支行已经按照合同约定发放贷款34万元，被告张彩霞、折振刚应按合同约定履行还款付息的义务。现被告张彩霞、折振刚于2015年9月30日开始逾期，属违约行为，故对原告农业银行鄂尔多斯天骄支行请求被告张彩霞、折振刚返还借款本金270778.38元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告农业银行鄂尔多斯天骄支行请求被告张彩霞、折振刚支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：”当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：”保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”本案中，原、被告签订的个人购房借款担保合同中约定，被告恒森房地产公司为上述借款承担连带保证责任，故原告农业银行鄂尔多斯天骄支行请求被告恒森房地产公司在本案中对被告张彩霞、折振刚的债务承担连带责任保证，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告恒森房地产公司承担保证责任后，有权向被告张彩霞、折振刚追偿。
对于原告农业银行鄂尔多斯天骄支行要求对被告张彩霞、折振刚提供抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生法律效力，而本案中的房产仅办理商品房抵押权预告登记，并未登记至不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告农业银行鄂尔多斯天骄支行要求对被告张彩霞、折振刚提供抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张彩霞、折振刚自本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行借款本金270778.38元，支付截至2016年5月23日的利息10150.91元，罚息435.27元，复利266.4元，并支付从2016年5月24日起至借款本息实际给付之日止的罚息及复利（罚息、复利的利率按合同约定借款利率基础上上浮50%计算）；
二、被告鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
三、被告鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司承担本判决第二项连带清偿责任后，有权向被告张彩霞、折振刚追偿，被告张彩霞、折振刚应于被告鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司清偿其已实际履行的债务；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行其它诉讼请求。
案件受理费5530元，公告费600元，由被告张彩霞、折振刚、鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
审 判 长 孟令志
代理审判员 樊 富
人民陪审员 杨 平
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 李骁帆