福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初2325号原告(执行案外人):黄一丰，男，1993年11月10日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：黄金涛，福建建达（泉州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：叶文元，男，1975年2月20日出生，汉族，住福建省安溪县。被告（被执行人）：黄目泉，男，1977年5月15日出生，汉族，住福建省安溪县。被告（被执行人）：福建省安溪县半壶春茶叶有限公司，住所地福建省安溪县尚卿乡黄岭村。统一社会信用代码：91350524660358761Q。法定代表人：黄目泉，任执行董事兼总经理。原告黄一丰与被告叶文元、黄目泉、福建省安溪县半壶春茶叶有限公司（以下简称半壶春茶叶公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄一丰的特别授权委托诉讼代理人黄金涛，被告叶文元、黄目泉（亦为被告半壶春茶叶公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄一丰向本院提出诉讼请求：1.立即停止对安溪县参内乡安溪茶博汇11幢139号店、340室、341室（房屋所有权证：安房权证参内乡字第××号、20××53号、第××号、20××55号、第××号、20××57号；土地证：安国用（2015）第0044739号、第0044740号、第0044741号，以下简称“保全房产”）的强制执行，并解除对保全房产的查封；2.本案诉讼费用由叶文元、黄目泉、半壶春茶叶公司承担。事实与理由：叶文元与黄目泉、半壶春茶叶公司民间借贷纠纷一案，安溪县人民法院（以下简称安溪法院）经审理于2015年8月28日作出（2015）安执保字第12号民事裁定，裁定查封黄目泉和黄一丰共有的登记在黄目泉、黄一丰名下的址在安溪县参内乡安溪茶博汇11幢139号店、340室、341室（房屋所有权证：安房权证参内乡字第××号、20××53号、第××号、20××55号、第××号、20××57号；土地证：安国用（2015）第0044739号、第0044740号、第0044741号）。黄一丰作为案外人认为查封保全房产错误，于2015年10月14日向安溪法院提出财产保全异议申请。2015年10月22日，安溪法院向黄一丰回函告知上述财产保全措施不涉及对保全房产所有权处置，其可在案件判决进入执行程序时另行提出执行异议。2016年2月1日，黄一丰向安溪法院提出执行异议申请。2016年4月18日，安溪法院作出（2016）闽0524执异4号执行裁定书，裁定驳回黄一丰的执行异议，该裁定书于2016年4月20日向黄一丰送达。黄一丰认为，安溪法院驳回其执行异议错误，理由如下：一、保全房产并非黄目泉和黄一丰的共有房产，而是黄一丰的房产：1.黄目泉已将其所有的保全房产份额转让给黄一丰，且该房产份额转让给黄一丰在前，黄目泉、半壶春茶叶公司向叶文元借款在后；2.黄一丰已经支付全部购房款；3.黄一丰已经实际占有、使用保全房产，并已经缴清交易契税；二、安溪法院查封黄一丰财产价值远大于诉讼标的，该查封错误；三、黄一丰符合法律规定的对不动产提出异议的情形，且黄一丰享有能够排除执行的权利，且愿意继续履行合同，并将剩余价款按照法院要求立即交付执行。叶文元辩称，1.讼争房产系黄一丰与黄目泉的共有财产，不是黄一丰个人房产。黄一丰诉称其已向黄目泉购买了讼争房产50%的份额仅是黄目泉为了转移财产而虚构的事实。首先，黄一丰诉称其于2014年6月4日与黄目泉签订了《预定房屋买卖合同》，但合同签订时间落款为“2012年6月4日”。同年6月5日，黄目泉出具委托书。同年6月24日，安溪县公证处出具委托公证书。但根据上述《委托书》载明“本委托人拟出售位于…的房屋”的内容，若黄目泉确实在2014年6月4日将其持有的50%的房产出售给黄一丰，为何在公证过程中不予明确购买人？其次，黄一丰诉称其已支付黄目泉部分购房款1,229,146元，其仅提供了黄目泉出具的收条，未能提供相关的取款凭证和付款转账凭证加予佐证，如此巨大的款项都以现金支付，又未能说明款项来源，从逻辑推理和日常生活经验判断，都有违常理。黄一丰称其已代黄目泉偿还工商银行按揭贷款，作为该讼争房产的共有人，偿还银行按揭贷款是合情合理的，并不属于需要在购买讼争房产另外50%的份额后才能做出的行为。因此，本案并不存在黄一丰向黄目泉购买该讼争房产50%份额的事实，而是黄目泉为了转移财产而虚构出来的事实；2.黄一丰并没有实际占有、使用讼争房产。黄一丰诉称其于2014年6月4日已实际占有并使用该讼争房产，其作为该房产的共有人，物业管理公司将相关的票据交予其是合情合理的，但对于该房产另50%的所有权并没有实际的占有和使用。该事实已由安溪法院到现场拍照确认，在安溪县人民法院（2016）闽0524执异4号执行裁定书中也予以体现。相关的《税收完税证明》也载明纳税人为“黄目泉/黄一丰”，该房产并非由黄一丰个人所有;3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”,叶文元对本案讼争的房产依法享有保全财产的权利。综上，黄一丰不享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议之诉理由不能成立，安溪法院作出的查封系正确、合法的。黄目泉辩称，其于2014年6月4日通过中凯房产中介将涉案房产卖给黄一丰，签合同当日黄一丰以现金方式于茶叶店将购房款1,229,146元支付给其。半壶春茶叶公司辩称意见与黄目泉一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.黄一丰提供的《预定房屋买卖合同》、《婚姻无效登记记录证明》、《收款收据》、《公证书》及公证费发票各一份，以此证明黄目泉自2013年4月8日至2014年6月3日未有结婚或离婚记录；2014年6月4日黄一丰与黄目泉通过安溪中凯房地产营销策划代理有限公司作为房产买卖的中介方及代办方进行涉案房产买卖，且黄目泉已委托黄某代其配合黄一丰办理保全房屋过户手续的事实；叶文元质证，对该组证据真实性有异议；黄目泉质证，对该组证据没有异议；2.黄一丰提供的《收条》、《银行汇款单》、《证明》、《内资企业登记基本情况表》，以此证明黄一丰已按照《预定房屋买卖合同》的约定支付购房款1,229,146元，且自2014年7月份起截至2015年11月20日代黄目泉偿还尚欠中国工商银行贷款482，363.75元，黄一丰已支付全部购房款的事实；叶文元质证，收条系黄一丰虚构，房产系黄一丰与黄目泉共有，房屋的费用由黄目泉将钱交给让黄一丰代为缴交合情合理；黄目泉质证对该组证据没有异议；3.黄一丰提供的《茶博汇（安溪）物业管理有限公司票据》12份，以此证明黄一丰已实际占有并使用保全房屋的事实；叶文元质证，真实性无异议，房屋现尚未装修，尚未实际使用；黄目泉质证，对该组证据没有异议；4.黄一丰提供的《税收完税证明》五份，以此证明2015年3月23日，黄一丰已缴清保全房屋交易契税的事实；叶文元质证，因房产系黄一丰与黄目泉共有，房屋的费用由黄目泉将钱交给黄一丰让其代为缴交合情合理；黄目泉质证，房屋交易契税其本人均没有交过，也没有委托黄一丰缴交，均由黄一丰自行缴交；5.黄一丰提供的安溪法院（2016）闽0524执异4号执行裁定书一份，以此证明安溪法院裁定驳回黄一丰的执行异议申请；叶文元质证，对该证据无异议；黄目泉质证，对该证据有异议，房屋确实卖给黄一丰，对法院驳回黄一丰的异议申请有异议；6.黄一丰提供的《银行汇款单》79张，以此证明自2015年12月20日起至2016年9月，黄一丰已继续代黄目泉偿还工商银行按揭贷款270,698.11元，其中2016年3月3日的汇款单是支付2016年2月的按揭贷款；叶文元质证，对该证据无异议；黄目泉质证，因已将房屋卖给黄一丰，本应由黄一丰自行缴交，并非黄一丰代其缴交；7.黄一丰申请证人黄某出庭作证，以此证明买卖合同的签订有做委托授权的公证及讼争房屋房款的支付情况；叶文元质证，以现金形式支付巨额房款无法成立。且假设黄一丰已经全部支付购房款，为何黄一丰还要在起诉状中陈述“愿意继续履行合同，并将剩余价款按照法院要求立即交付执行”；假设房屋买卖真实合法，又为何一直都没有办理过户手续；黄目泉质证，对黄某证言没有异议；8.本院依黄一丰申请调取（2016）闽0524执异4号案件中黄波山、黄德智、梁剑辉、黄长源的询问笔录及黄一丰的陈述和现场照片，黄一丰欲通过黄波山、黄德智询问笔录证明黄波山、黄德智代黄一丰按揭贷款；通过黄一丰的陈述证明现金支付房款、收条的真实性，转让合同签订后，黄目泉已将房屋实际交付黄一丰占有使用的事实；通过梁剑辉、黄长源询问笔录证明其二人作为中介公司的人员可以证实合同签订的真实性，以及签订时间2012年6月4日系字误；通过现场照片证明讼争房屋现在黄一丰的实际控制下。叶文元质证，作为黄一丰公司人员的黄波山、黄德智的证言不应采纳，黄一丰本人的陈述系虚构的，中介公司员工陈述的也不属实，实际情况由法院调查认定，现场照片显示涉案房产系半壶春公司在使用；黄目泉质证，对所有笔录均无异议，合同的时间确实是笔误，讼争房屋一直由黄一丰在使用。叶文元、黄目泉、半壶春茶叶公司均未提交证据。对黄一丰提供的及本院依申请调取的上述证据，认证如下：1.《预定房屋买卖合同》中虽然封面签订时间为“2014年6月4日”与合同落款签订时间为“2012年6月4日”不一致，在形式上存在瑕疵，但结合合同中关于黄一丰自2014年7月（即合同签订后第一个月）开始偿还黄目泉尚欠的银行按揭贷款的约定，认定合同签订时间为2014年6月4日较符合日常生活经验，且与黄一丰提供的其他证据形成证据链，因此对该《预定房屋买卖合同》依法予以采信；《无婚姻登记记录证明》、《公证书》及发票系相关行政机关出具，真实性依法予以采信；《收款收据》上加盖“安溪县城关中凯房产中介行财务专用章”，与《预定房屋买卖合同》中丙方安溪县中凯房地产营销策划代理有限公司相对应（虽然名称存在差异，但皆为中凯房地产），本院依法予以采信；2.叶文元对《银行汇款单》、《证明》、《内资企业登记基本情况表》质证认为房产为黄一丰、黄目泉共有，黄一丰缴交按揭贷款合情合理，可见叶文元对银行按揭贷款由黄一丰缴交这一事实是认可的，本院依法对《银行汇款单》、《证明》和《内资企业登记基本情况表》予以采信；叶文元对《收条》质证认为巨额购房款以现金形式支付有违常理，但结合证人黄某(亦为黄目泉委托办理涉案房产相关手续的代理人)庭审中的陈述以及黄一丰系福建省誉丰国心茶叶有限公司法定代表人的情况，黄目泉在黄一丰用现金支付购房款后再授权黄某（黄一丰的父亲）作为办理涉案房产相关手续代理人，符合生活常理，因此本院依法对《收条》以及证人黄某的证言依法予以采信；3.《茶博汇（安溪）物业管理有限公司票据》，叶文元和黄目泉对该证据真实性无异议，本院依法予以采信；4.《税收完税证明》，叶文元和黄目泉对该证据真实性无异议，本院依法予以采信；且因涉案房屋产权并未进行变更登记，故税收完税证明上体现纳税人名称为“黄目泉/黄一丰”；5.（2016）闽0524执异4号执行裁定书系本院作出的裁判文书，对其真实性依法予以采信；因黄一丰对该裁定书不服提起本案诉讼，因此对裁定书中认定的事实将在本案中予以审查；6.《银行汇款单》，经叶文元、黄目泉质证对其真实性不持异议，本院依法予以采信；7.黄某的证人证言，前文中已经认证予以采信；8.本院依法调取的现场照片，系（2016）闽0524执异4号案件中审判人员现场拍摄的，依法予以采信；黄波山、黄德智的询问笔录及黄一丰的陈述与《银行汇款单》、《预定房屋买卖合同》和证人黄某证言相印证、梁剑辉、黄长源的询问笔录与《收款收据》、《预定房屋买卖合同》等证据相印证，本院依法予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月4日，黄一丰与黄目泉签订了《预定房屋买卖合同》，约定安溪县参内乡安溪茶博汇三期11#139号店、340室、341室为黄一丰、黄目泉共有财产，黄目泉自愿将自有的50%财产转让给黄一丰，上述房屋50%财产成交价格为2,439,146元。合同签订之日，黄一丰应支付黄目泉1,229,146元，黄目泉尚欠中国工商银行按揭贷款自2014年7月份起由黄一丰偿还等事项。2014年6月4日，黄目泉出具收条一张给黄一丰收执，收条内容为“本人收到黄一丰购买址在安溪县参内乡茶博汇三期11号楼340房屋、安溪县参内乡茶博汇三期11号楼341房屋、安溪县参内乡茶博汇三期11号楼139房屋购房款（含定金）人民币（大写）壹佰贰拾贰万玖仟壹佰肆拾陆元整（￥1229146.00元）已全部付清，立此为据！收款人：黄目泉收款日期：2014年6月4日”。2014年6月5日，黄目泉出具委托书并于同年6月24日经安溪县公证处公证授权委托黄某全权代为办理涉争房屋相关手续。2014年7月份起，黄德智、黄波山、福建省誉丰国心茶叶有限公司等代黄一丰缴交黄目泉尚欠的银行按揭款。2014年7月13日，黄一丰缴交11#340、341、139房屋的公共水电周转金、装修押金、出入证押金、出入证工本费、清运费给茶博汇（安溪）物业管理有限公司。2015年3月23日，黄波山代黄一丰缴交上述房屋印花税、契税。2015年2月17日，黄目泉、半壶春茶叶公司共同向叶文元借款369,000元，双方没有约定借款期限，约定利息按月利率3%计算。嗣后，因黄目泉、半壶春茶叶公司未能偿还借款，叶文元于2015年8月24日向本院提起民事诉讼，并申请诉讼财产保全，本院于2015年8月28日作出（2015）安执保字第12号民事裁定，裁定：“查封被申请人黄目泉和黄一丰共有的登记在黄目泉、黄一丰名下的址在安溪县参内乡安溪茶博汇11幢139号店、340室、341室（房屋所有权证：安房权证参内乡字第××号、安房权证参内乡字第××号、安房权证参内乡字第××号）中黄目泉名下房地产”。2015年10月14日，黄一丰向本院提出财产保全异议申请。本院于2015年10月22日回函告知黄一丰，上述财产保全措施不涉及对上述房产所有权处置，黄一丰可在案件判决生效进入执行程序时，另行提出执行异议。2015年10月26日，本院作出（2015）安民初字第5809号民事判决，判令：黄目泉、半壶春茶叶公司应于本判决生效之日起15日内返还叶文元借款369,000元及利息（利息自2015年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。该判决生效后，叶文元于2016年1月20日向本院申请强制执行。2016年3月8日，黄一丰向本院提出书面执行异议。2016年4月18日，本院作出（2016）闽0524执异4号执行裁定书，裁定驳回案外人黄一丰的执行异议。黄一丰不服该裁定，于2016年5月4日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋权证信息如下：1.安溪茶博汇第11幢139号店房产所有权证：安房权证参内乡字第××号、权利人黄目泉/黄一丰，安房权证参内乡字第××号，权利人黄一丰/黄目泉；2.安溪茶博汇第11幢340室房产所有权证：安房权证参内乡字第××号、权利人黄目泉/黄一丰，安房权证参内乡字第××号，权利人黄一丰/黄目泉；3.安溪茶博汇第11幢341室房产所有权证：安房权证参内乡字第××号、权利人黄目泉/黄一丰，安房权证参内乡字第××号，权利人黄一丰/黄目泉。本院认为，首先，黄目泉与黄一丰签订的《预定房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性、强制性规定，合法有效。虽然该合同落款处的签订时间和封面处的时间有出入，但该瑕疵并不影响本院对该合同的采信。涉案房屋于2015年8月28日被本院查封，故黄目泉与黄一丰在房屋查封前已签订《预定房屋买卖合同》；其次，合同签订后，黄一丰支付黄目泉购房款1,229,146元，剩余的购房款属银行按揭贷款，双方在合同中已约定由黄一丰负责向银行偿还，且黄一丰自2014年7月份起以黄目泉名义偿还按揭贷款。黄一丰与黄目泉上述关于偿还银行按揭贷款的约定实际上已将黄目泉就涉讼房屋所负全部银行债务交由黄一丰承担。因此，黄一丰已完全按照合同约定按时履行付款义务；再者，根据黄一丰提供的《茶博汇（安溪）物业管理有限公司票据》和现场照片，可认定黄目泉已将涉案房屋交付给黄一丰，至于黄一丰的使用方式、途径等属于黄一丰对自己财产权利的自行处分；最后，关于涉案房屋未办理权属过户的问题，从黄一丰与黄目泉签订的《预定房屋买卖合同》约定可以看出合同签订时房屋尚未交付也未能办理权属证书且自签订合同起一直处于银行按揭贷款阶段，另结合涉案房屋水电周转金、装修押金等费用和相关税收缴纳的时间，可见，涉案房屋未办理过户登记并非黄一丰自身原因造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，黄一丰在本院查封涉案房屋之前，已与黄目泉签订合法有效的书面买卖合同，根据合同约定支付了购房款（含偿还银行按揭贷款），并实际占有了该房屋，该房屋至今未办理过户登记手续非因黄一丰原因，即黄一丰享有能够排除执行的权益。综上所述，黄一丰认为其享有能够排除执行的权益，法院依法不得执行涉案房屋的诉讼请求与事实相符，符合法律规定，本院依法予以支持；其要求解除对涉案房屋的查封，可在本判决生效后向本院执行部门提出申请；叶文元关于涉案房屋为黄一丰和黄目泉共有、黄一丰未全部支付购房款和未实际占有使用涉案房屋的辩称意见与事实不符，依法不予采纳；黄目泉关于双方已签订书面买卖合同、黄一丰已支付房款并由黄一丰偿还按揭贷款的辩称意见与事实相符，依法予以采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行登记在黄目泉、黄一丰名下的址在安溪县参内乡安溪茶博汇第11幢139号店、340室、341室房屋（房屋所有权证：安房权证参内乡字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；土地证：安国用（2015）第0044739号、第0044740号、第0044741号）。案件受理费100元，由叶文元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本院（2016）闽0524执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  吴瑜虹人民陪审员  陈梅清人民陪审员  林奇坤二〇一七年三月二十二日书 记 员  曾秋华附：本案所适用的法律法规、司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第一百一十九条(?javascript:SLC(183386,119)?)规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。