四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1711号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：李平，女，汉族，1957年8月10日生，退休职工，住四平市铁东区。委托代理人：李鸿（李平弟弟），汉族，1960年1月3日生，教师，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告李平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良，被告李平及委托代理人李鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰和物业诉称：被告于2011年10月14日入住。自2015年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1965元。2、判令被告支付违约金2000元。3、诉讼费用由被告承担。李平辩称：一、原告无权起诉我，我是跟北京乐邦泰合物业服务有限公司签的合同，合同章不是原告的公章。我在物业公司办公室没有看到他们的工商执照。我到工商局查过该公司已于2013年12月30日被注销。他们属于无照经营，他们所收取的一切费用均没有得到市物业主管部门及物价管理部门批准，属于违规收费，不能提供正规发票，属违法经营。他们把企业注销的目的就是偷税漏税，所以我有权拒交物业费。二、物业公司乱收费。物业公司违背[四平市城市棚户区改造领导小组办公室文件]四棚改办[2008]6号，第11条，物业公司收费项目及标准必须经市物业主管部门及市物价管理部门批准，并公示后方可收取。在没有批文和公示的情况下乱收费，你不交钱就不给你办理入住手续，没有办法，我只好先把钱交了跟物业公司签一个格式化合同。物业公司违规多收我三千多元。按合同第13条，两年后物业公司应给我一万多元。我有有线电视物业公司仍收我960元。两年后物业开始收第三年物业费，物业公司单方把物业费由0.6元调到0.8元，物业公司把我装修保证金扣下当2017年的物业费。由于物业乱收费，我去市物管办和物价局上访，物管办领导给刘经理打电话，让刘经理退费。市物价局领导，让我直接找刘经理退费，我找到刘经理他就是不退。由于物业不退违规收费，所以2015年我就没交物业费，因为物业公司还有我的钱。你不交物业费，物业公司就给你断水，物业公司三次给我断水，110有出警记录。断水有违法行为，并且水费物业每吨多收0.25元，物价局说这是违法行为，让物业返钱，可物业就是不听，照收不误，我们也没办法，唯一的办法就是不交物业费。三、关于物业服务。小区的现状就是脏、乱、差，都不如没有物业的小区整洁。卫生保洁员不到位，常年招卫生保洁员。合同约定物业服务费为0.6元/月/平方米，物业2013年10月就自行提到0.8元，可视门铃入住一年多以后才能使用，没有维修，有的到现在也不能正常使用。楼道有时几天没人清扫，垃圾多天不清理，没有专业绿化人员，树木枯死无人清除。无人补种，杂草遍地，可视区没有做到24小时监控。以上列举种种4现象证明物业服务不到位，违反了合同，应降低服务费。四、物业公司收取的停车费（每车每年1000元）和小区内设立的广告位收费，应归我们全体业主所有，这部分收益应分给业主。综上所述，对这样侵害群众利益、偷税漏税、违法经营的公司，法院应当对该公司立案调查，对他们侵害群众的非法所得，应当让他们返还群众。希望法院作出公平的判决，判决驳回原告的诉讼请求，返还物业多收的费用，并支付年息24%的利息。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：没有看到工商局变更手续，公司地址在铁西区，营业执照在铁东区，经营地址不正确。2、物业服务合同（业主公约）证明：原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务；被告质证意见：合同公章是泰合物业公司华亿嘉苑项目部，不是和四平乐邦泰合物业管理有限公司签的合同，该合同是格式化合同，违约金按日千分之五收取是无效的。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：原告公司没有市物管部门和物价部门的批文，93.82%不知如何计算的，数字是原告自己写上去的。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：没有看到原件，这个数字不是准确的，以前交的装修保证金1000元在物业手中，不交也不返给业主本人。5、物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：没有看到该催缴记录。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：该证据是造假的，不属实。被告向法庭提供证据材料如下：1、物业管理托管合同，证明在合同后页签字盖章处，不是四平乐邦泰合物业管理有限公司盖章，而是泰合物业华亿嘉苑项目部盖的公章，说明我不是和原告公司签订的物业管理托管合同。原告质证意见：被告是与北京乐邦泰合物业管理有限公司签订的合同。2、企业机读档案资料，证明北京乐邦泰合物业管理有限公司已经在工商部门被注销了。原告质证意见：无异议。3、市棚改办[2008]6号文件，证明第11条物业公司收费项目及标准需经市物价主管部门及市物价管理部门批准、公示后方可收取，属于乱收费。原告质证意见：文件不能作为证据使用，该文件与物业管理无关，与本案无关。4、市发改委收费科关于小区物业收费相关问题解释，证明物业乱收费，所收的费用均属违规，侵害业主利益。原告质证意见：没有公章，不属于政策、法规，该解释应源于省179号文件的相关补充规定，在179号文件第3、4条第二款明确指出了业主与物业服务企业签订业主公约的从其约定。5、被告列举物业公司违规收费项目清单（其中包括9项内容），证明上述九项收费均属违规收费。原告质证意见：该清单没有签字、盖章，属于无效证据，与本案无关。6、物业公司收费收据3张，证明物业公司收费不开正规发票，偷税漏税，违法经营。原告质证意见：对证明问题有异议，该票据明显标注，发票已开具，凭此收据换取发票，业主随时可以凭收据到物业公司换取正规发票，其他与本案无关。7、录像，证明原告代理人是物业公司经理，管道井钥匙只有物业公司有，所以是物业公司把水停了。原告质证意见：有异议，该段录像不能证实是物业公司对被告进行断水，并且公共管道井在相关公共单位均有钥匙，如物业公司、供热公司、自来水公司、燃气公司都有钥匙。8、录像，证明原告公司派工作人员去修理水管。原告质证意见：有异议，该段录像证明物业公司工作人员在工作，其位置、事项不明确。9、华亿嘉苑南区7号楼业主对物业服务不满意签字单，证明56人对物业服务不满意，并在签字单上签字按印。原告质证意见：有异议，该证据不具有合法性，来源不明，并非业主真实意思表示。10、华亿嘉苑南区7号楼业主不同意物业费涨价、没看到涨价公示签字单，证明56人没有看到涨价公示。原告质证意见：有异议，该证据不具有合法性，来源不明，并非业主真实意思表示。经审理查明：被告李平的房屋位于四平市铁东区华亿嘉苑小区A6-1-203室，建筑面积49.48平方米。2011年8月30日华亿嘉苑小区开发商四平市华亿地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订《前期物业服务合同》，选聘北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司对其开发的华亿嘉苑小区提供前期物业管理服务。2011年10月14日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿嘉苑小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰合物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰合物业公司在征得华亿嘉苑小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；高层物业费由每月1.05元/平方米调整为每月1.20元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以原告主体不适格、乱收费、侵占停车费、广告位费、小区环境差、安保、绿化不合格，物业服务管理不到位为由，自2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费655元；2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费655元；2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费655元，合计拖欠物业服务费1965元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李平支付物业服务费1965元及违约金2000元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李平支付物业服务费1965元合理。被告应支付原告违约金589元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告李平系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告李平一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告李平提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称原告主体资格问题。因原告已经提供证据证明其公司名称于2013年12月31日变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，原告仅变更了公司名称，并不是公司主体变更，因此，被告辩称其未与原告签订物业服务合同的主张，本院不予采信。关于被告辩称原告乱收费，调整物业服务费价格不合理问题。我国目前物业服务价格分为政府指导价和市场调节价，随着社会的发展，物业成本的不断上涨，原告泰合物业于2013年将物业费价格调整为每月0.8元/平方米后，华亿嘉苑小区三分之二以上业主均同意物业服务费价格调整，并陆续缴纳了相关物业服务费，由于调整后的服务费价格每月涨幅在0.2元/平方米，符合当地经济收入及正常消费水准，价格较为合理，故本院对原告调整后的物业服务费价格予以保护。关于被告辩称原告管理的小区环境差、绿化不合格，服务管理不到位问题。被告举出华亿嘉苑南区7号楼56名业主对物业服务不满意签字单来证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。由于华亿嘉苑南区7号楼56名业主均未能出庭接受当事人的质询，其不出庭不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条规定的情形，据此，被告举出的56名业主对物业服务不满意签字单的真实性无法确认，不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。关于被告辩称物业公司停水问题，被告举出视频录像予以证明。由于该视频录像仅显示出物业公司工作人员在工作，工作的具体位置、事项不明确，被告以此证明原告对业主停水证据不充分，本院不予采信。关于被告辩称原告侵占停车费、广告费，认为该费用应归业主所有问题。因涉及全体业主和物业公司双方的权利义务关系，如被告对上述费用的收取、使用有异议，可另行诉讼。关于被告辩称原告收取物业费不能提供正规发票，属违法经营，偷税漏税问题。由于该问题并非民事案件审理范围，故本院不予审理。综上，被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，本院对被告的上述抗辩不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1965元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2015年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即589元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告李平于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1956元、违约金589元，合计2554元。二、驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李平负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年九月二十五日书记员  周 璐