辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终字第1842号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：曹莲志，女，1960年3月6日出生，汉族，个体业者，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：闫建林，男，1949年10月23日出生，汉族，沈阳市五爱金喜爱纺织品商行工作人员。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。
法定代表人：杨立宏，该公司经理。
委托代理人：董迎，辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人曹莲志因与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司（以下简称“五爱深港公司”）租赁合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第590号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
五爱深港公司一审诉称：2011年7月12日，五爱深港公司与曹莲志签订《档口租赁及物业管理合同》（以下简称《合同》）及《业户管理公约》，曹莲志承租了沈阳五爱美博时尚品牌广场（以下简称美博广场）二层C区070号商铺（编号：2C070），根据约定，曹莲志承租的商铺计租面积为23.71平方米，租赁期限为五年，免租一年。合同期限自2011年8月23日起至2016年8月22日止，基础租金190元／月／平方米，物业管理费70元／月／平方米，该档口第一年租赁使用权通过竞价拍卖取得，拍卖成交价80，000元，为该档口第一年度租金（含物业费），第二年基础租金（不含物业费）可直接免除，第三至五年租金、物业费不作调整。档口租金、物业费为年缴费制，提前一季度缴纳下一年度费用。
自2014年5月23日起曹莲志违反合同约定，未能按期向五爱深港公司缴纳租金，并违反《业户管理公约》停止经营、搬空商铺。根据《合同》第十条第1款及《业户管理公约》的约定，如曹莲志不能按时缴纳档口租赁费及其他相关费用，每超一日，按档口月租赁费3%支付违约金。超过十五日，五爱深港公司有权终止合同并终止曹莲志的档口租赁使用权。
五爱深港公司曾多次向曹莲志催收租金及物业费，并于2015年5月20日通过邮政特快专递的方式向曹莲志发出《律师函》，通知曹莲志限期缴纳欠缴2013年5月23日至2015年5月22日期间的租金、物业费及违约金，如到期未予缴纳，五爱深港公司将解除与曹莲志签订的《合同》，一切责任及后果均由曹莲志承担。曹莲志未予按期缴纳费用，五爱深港公司于2015年5月27日收回商铺。
综上，曹莲志的行为已经构成违约，严重侵犯了五爱深港公司的合法权益，请求法院判令五爱深港公司与曹莲志签订的《档口租赁及物业管理合同》、《业户管理公约》于2015年5月20日解除；判令曹莲志向五爱深港公司支付欠付自2013年8月23日至2015年5月19日租金人民币39，836.23元、物业费人民币14，676.51元（两项共计人民币54，512.74元）；判令曹莲志向五爱深港公司支付自2015年5月20日起至2015年5月27日期间的占有使用费人民币1418.55元；判令曹莲志按中国人民银行同期贷款利率的标准向五爱深港公司支付逾期付款违约金（暂计至2015年6月25日约人民币3750.77元）；判令曹莲志承担本案诉讼费用。
曹莲志一审未到庭，亦未提供书面答辩意见。
曹莲志一审仅提交反诉状，但未到庭。
原审法院审理查明：2011年7月12日，五爱深港公司与曹莲志签订《档口租赁及物业管理合同》，约定曹莲志（反诉五爱深港公司）承租位于沈阳五爱美博时尚品牌广场二层C区070号档口，档口套内面积为23.71平方米。并约定租赁期限为五年，免租一年，租赁期限自2011年8月23日起至2016年8月22日止。基础租金190元／月／平方米，物业管理费70元／月／平方米，该档口第一年租赁使用权通过竞价拍卖取得，拍卖成交价人民币80，000元为该档口第一年的租赁费（含物业费），第二年基础租金（不含物业费）可直接免除，第三至五年租金、物业费不作调整。档口租金及物业管理费为年缴费制，提前一季度缴纳下一年度费用。同日，案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司与曹莲志签订《业户管理公约》，约定了曹莲志承租档口的相关权利义务。
曹莲志自2014年5月23日起未按期向五爱深港公司缴纳租金，并暂停经营。五爱深港公司于2015年5月20日通过邮政特快专递的方式向曹莲志发出《律师函》，通知曹莲志限期缴纳欠缴2013年5月23日至2015年5月22日期间的租金、物业费及违约金，如到期未予缴纳，五爱深港公司将解除与曹莲志签订的《合同》，一切责任及后果均由曹莲志承担。五爱深港公司催收未果，于2015年5月27日收回商铺。
原审法院认为，我国法律规定，被告有答辩、提起反诉并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，曹莲志经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩、质证的权利，对于其提出的反诉按撤诉处理。本案根据五爱深港公司提供的证据对案件事实予以认定。
五爱深港公司与曹莲志签订的《档口租赁及物业管理合同》及案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司与曹莲志签订的《业户管理公约》系真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。曹莲志应依约给付租金、物业费。曹莲志未提供证据证明其已经交纳2013年8月23日后的租金及物业费，故曹莲志存在违约行为，应承担违约责任。依据五爱深港公司与曹莲志签订的《档口租赁及物业管理合同》的约定，在曹莲志拖欠交纳租金、物业费等一项超过十五日的条件下，五爱深港公司即取得合同解除权。本案中，五爱深港公司于2015年5月20日作出的《解约函》符合法律规定及合同约定，但该《解除函》中催告曹莲志“于本函发出之日起3日内”缴纳租金及物业费，且通过邮寄方式向曹莲志送达，原审法院认为五爱深港公司主张于2015年5月20日作为合同解除之日不妥。五爱深港公司于2015年5月27日收回档口，故原审法院认为以2015年5月27日作为合同解除之日为宜。但因五爱深港公司并非《业户管理公约》的当事人，故无权主张解除《业户管理公约》。综上，对五爱深港公司主张解除与曹莲志签订的《档口租赁及物业管理合同》、曹莲志向五爱深港公司给付拖欠租金（自2013年8月23日至2015年5月27日）的诉讼请求，原审法院予以支持。
且案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司出具说明，五爱深港公司取得向曹莲志主张欠缴物业费的权利，故对五爱深港公司主张曹莲志给付拖欠物业费的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于五爱深港公司主张曹莲志按中国人民银行同期贷款利率标准向五爱深港公司支付逾期付款违约金（计算至2015年6月25日）的诉讼请求，因该主张少于五爱深港公司与曹莲志签订的《档口租赁及物业管理合同》关于违约金的约定，有事实及法律依据，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告曹莲志于2011年7月10日签订的《档口租赁及物业管理合同》；二、被告曹莲志于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司租金人民币41，254.78元（自2013年8月23日至2015年5月27日）；三、被告曹莲志于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司物业费人民币14，676.51元（2013年8月23日至2015年5月19日）；四、被告曹莲志于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司租金人民币41，254.78元及物业费人民币14，676.51元的利息，自2013年8月23日至2015年6月25日，按中国人民银行同类贷款利率计算；五、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告曹莲志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1290元，由被告曹莲志负担；反诉费人民币1800元，减半收取为人民币900元，由反诉原告曹莲志负担。
宣判后，曹莲志不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审程序违法，原审适用简易程序，我方提出反诉应转为普通程序。我方开庭没有到庭的原因是原审办案人让我们签送达回证，再走一遍程序，所以我方没到庭。本案应追加沈阳五爱深港物业服务有限公司为当事人。被上诉人没有经营商场的资质。合同无效，被上诉人应该返还8万元。
被上诉人五爱深港公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、业户管理公约、收据、照片、解约函、特快专递单、情况说明等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原审法院对五爱深港公司与曹莲志签订的《档口租赁及物业管理合同》及案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司与曹莲志签订的《业户管理公约》效力的认定，合法有据，不作赘述。案涉合同系因曹莲志逾期支付租金致使解除，故原审法院判令曹莲志支付所欠租金、物业费及利息并无不当，本院予以维持。
关于上诉人提出原审法院存在程序问题的上诉主张，经本院审查，原审判决程序并无不当之处，故对上诉人的该项主张本院不予支持。
关于上诉人提出的应追加沈阳五爱深港物业服务有限公司为当事人的主张，沈阳五爱深港物业服务有限公司已出具说明，同意由被上诉人代其追索上诉人所欠物业费，原审据此判令被上诉人向上诉人支付所欠物业费并无不当，对上诉人该项主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的被上诉人没有经营商场资质，案涉合同无效的主张，被上诉人营业执照载明其经营范围包含自有房屋租赁，案涉合同未超出被上诉人经营范围，故对上诉人该项主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1290元，由上诉人曹莲志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年二月十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。