南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第5714号
原告毛伟民，男，汉族，1966年5月1日生，上海XX科技股份有限公司南京办事处职员。
原告陆昀珂，女，汉族，1967年1月27日生。
以上两原告共同委托代理人朱曼，江苏杰仁律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人田茂通，江苏杰仁律师事务所律师。
被告马杰，女，回族，1971年2月7日生，南京港（集团）有限公司职员。
被告项小将，男，汉族，1968年2月10日生，南京港集团第四公司职员。
以上两被告共同委托代理人陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人许凤勤，江苏苏砝律师事务所律师。
第三人南京金世达物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路185号611室。
法定代表人桂海燕，总经理。
委托代理人王成军。
原告毛伟民、陆昀珂诉被告马杰、项小将及第三人南京金世达物业管理有限公司（以下简称金世达物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛伟民、陆昀珂及其共同委托代理人朱曼、田茂通，被告马杰、项小将及其共同委托代理人陈辉、许凤勤到庭参加诉讼。第三人金世达物业公司的法定代表人桂海燕到庭参加诉讼，但第三人金世达物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加2014年6月11日的庭审。本案现已审理终结。
原告毛伟民、陆昀珂诉称，被告马杰、项小将住本市鼓楼区佳盛花园11号101室，原告毛伟民、陆昀珂住该小区11号202室，原、被告系楼上下邻居。2013年8月25日，由于天降暴雨，大量雨水通过下水管道进入了原告家里，造成室内大面积浸水，损失惨重。经查，被告马杰、项小将长期将室外共有的下水管道密封于阳光房内，由于一楼管道长期得不到疏通造成堵塞，导致楼上的大量雨水无法及时排出。雨水管道中积压的大量雨水倒灌入原告家中，致原告家中的地板、家电、家具、衣物等被水浸泡，天花板和墙壁多处渗水，现家中无法正常居住生活，给原告毛伟民、陆昀珂的生活带来极大的不便，造成原告毛伟民、陆昀珂的财产损失达37130元。原告毛伟民、陆昀珂为维护其合法权益，诉至本院，请求判令被告马杰、项小将赔偿原告毛伟民、陆昀珂损失37130元，并判令被告马杰、项小将将公共雨水管道恢复原状并保证雨水管道裸露在户外且方便检修。
被告马杰、项小将辩称，被告马杰、项小将于2012年购买了涉案房屋，阳光房在购买时就已存在，被告马杰、项小将购买后未作改建、扩建。原告毛伟民、陆昀珂诉称雨水管封存于阳光房内与事实不符，前房主只是对雨水管做了围档。两原告称大量雨水倒灌也与事实不符，雨水管与原告家之间隔了一家。原告毛伟民、陆昀珂主张的损失并未实际发生，且该损失也与被告马杰、项小将无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人金世达物业公司述称，对原告毛伟民、陆昀珂的诉讼请求没有意见。被告马杰、项小将所称的阳光房事实上是违章搭建，公共雨水管被水泥、磁砖封闭，根本无法找到雨水管的出口，也改变了原来出水方向。
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区佳盛花园11号202室房屋（以下简称202室）登记的产权人为原告毛伟民、陆昀珂。坐落于该小区11号101室房屋（以下简称101室）的产权人因房屋买卖于2012年5月29日登记为被告项小将、马杰。101室的楼上系该小区11号201室（以下简称201室），202室与201室左右相邻。101室房屋外侧在被告项小将、马杰购买前已建有一阳光房，该房屋阳台外侧的自上而下雨水管道被封闭在阳光房内，雨水管道被做了包管处理，外侧贴有磁砖；外部未见雨水管的出水口。
2013年8月25日12时30分许，当时正在下雨，201室和202室业主因家中天花板往下漏水，向佳盛花园的物业服务企业金世达物业公司报修，金世达物业公司安排工作人员到现场进行了查看，并对11号楼的公共雨水管、排水管进行了检查。金世达物业公司提交的《2013年佳盛花园公共给水、排水管检查登记表》上记载“日期为8月25日；检查项目为11#201业主反映家中天花板往下滴水，请物业查看，11#202业主报家中天花漏水，请物业查看；处理结果为到11#处检查公共雨水管、排水管、污水井畅通无堵塞，另关闭301业主家中自来水总阀，半小时201、202家中漏水情况渐小并停止，初步认定301业主自来水管漏水，与301室业主协商，301室业主同意26日上午找人重新铺设自来（水）管。”次日7时许，当时也正在下雨，201室和202室业主因家中天花板又漏水再次向金世达物业公司报修，金世达物业公司安排工作人员及维修人员赶到现场进行检查，后301室和101室也分别请来一名维修人员协同一起排查，最终排查认为是101室阳光房内的公共雨水管道堵塞而引起的雨水倒灌，造成了101室、201室、202室天花板漏水、滴水。101室业主安排维修人员在二楼阳台外侧下端、101室阳光房顶部上端处将公共雨水管敲破，敲破后大量雨水从敲破处喷出。雨水排出后，201、202室的天花板漏水、滴水现象得到缓解并逐渐停止。101室业主已将雨水管经由阳光房顶部改道至房屋最东侧。此后，未再出现漏水现象。
此事漏水事件造成202室房屋南侧两间房屋墙壁、地板以及电路等受损。
审理中，经原告毛伟民、陆昀珂申请对202室损失数额进行评估，本院委托江苏华盛资产评估有限公司（以下简称华盛评估公司）对此进行了评估，华盛评估公司于2014年5月5日作出《资产评估报告书》，评估结论为202室内装潢的评估价值为14979.25元，其中装潢的评估原值为32448.13元，成新率为40%，净值为12979.25元；线路检修的评估原值为2000元，净值为2000元。评估报告书中记载的建成年月为1998年7月1日。
原告毛伟民、陆昀珂对该评估报告书质证认为：对评估原值没有异议，由于房屋建成时间是2000年而不是1998年，故对成新率为40%不予认可，成新率应当高于40%。原告毛伟民、陆昀珂为证明房屋的建成时间提交了其购买该房屋的《南京市商品房买卖契约》和2000年1月8日交纳物业费用的《收据》，契约中约定的交付时间为1999年10月31日。原告毛伟民、陆昀珂陈述，202室房屋是2000年1月8日交付后装修的。
被告马杰、项小将对该评估报告书质证认为：对原告毛伟民、陆昀珂的损失范围不予认可，即对评估的范围不予认可。
第三人金世达物业公司因经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加该次庭审，未对该评估报告书发表质证意见。
华盛评估公司的鉴定人出庭接受质询认为：成新率是通过年限法和勘察法来确定的，根据评估的习惯，如果房屋超出10年，年限成新率为30%，根据现场观察，确定观察成新率，两个成新率加权平均得到本案的40%。报告书中载明的建成时间与实际时间相差两年，但因已超过10年，对成新率没有影响。
审理中，原告毛伟民、陆昀珂以评估报告书的评估结论为基础，将赔偿损失的数额变更为18000元。
因分歧较大，致使调解不成。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、2013年佳盛花园公共给水、排水管检查登记表，公证书、资产评估报告书等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。针对本案的争议焦点，结合当事人的诉辩主张及陈述意见作如下分析认定：
一、关于被告马杰、项小将是否应承担责任的问题。
被告马杰、项小将虽不是阳光房的建造主体，但自其购买了101室房屋以后实际控制并使用该阳光房。该阳光房的建造将原本裸露在外的公共雨水管封闭其中，造成雨水管检修不便，日积月累造成雨水管的一楼部分堵塞。此次下雨因雨水管堵塞造成202室房屋受淹，被告马杰、项小将作为该阳光房的实际控制人应当承担相应的赔偿责任。
二、关于原告毛伟民、陆昀珂损失数额的问题。
原、被告双方分别就评估报告书的成新率和损失范围提出异议，对此，本院认为：
（1）关于建成时间对成新率有无影响的问题。鉴定机构虽在评估报告书载明的建成时间有误，无论是根据错误的建成时间还是实际的建成时间，202室房屋装修已超过10年，根据鉴定人解释的成新率的确定方法，该错误的建成时间对年限法所确定的成新率并无影响。本院认为，鉴定人的解释并无不当之处，应予采信，故认定错误的建成时间在本案中对成新率并无影响，原告要求调高成新率的意见本院不予采纳。
（2）关于损失范围的问题。被告对评估鉴定的损失范围不予认可，被告实际参与了评估的现场勘验，评估报告中的损失范围与评估现场相一致，并无不当，本院对于评估报告书中损失范围予以采信。
因此，评估报告书虽有瑕疵，但并无影响到评估结论的相关情形，故评估报告书本院予以采信，原告毛伟民、陆昀珂的损失数额为14979.25元。
三、关于第三人金世达物业公司是否应承担责任的问题。
第三人金世达物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，第三人金世达物业公司有义务对雨水管进行日常维护，从本案现有证据来看，第三人金世达物业公司未全面履行对雨水管的日常维护义务，在出现漏水事件问题时，检查认为雨水管畅通无堵塞与事实不符。因此，第三人金世达物业公司也应对该次漏水损失承担相应责任。
四、关于公共雨水管恢复的问题
此次漏水事件发生后，虽然被告马杰、项小将已将雨水管经由阳光房顶部改道至房屋最东侧，在客观上也已解决了雨水管无法检修的问题，但是被告马杰、项小将改变了雨水管的原有设计走向，现原告毛伟民、陆昀珂要求被告马杰、项小将将雨水管恢复原状并无不当，本院应予支持。雨水管应恢复为自上而下，并做到雨水管裸露在外且便于检修。
综上，被告马杰、项小将以及第三人金世达物业公司均应对此次漏水损失承担相应责任，考虑到被告马杰、项小将实际控制的阳光房将雨水管封闭在内是造成此次漏水事件的主要原因，应承担主要责任；第三人金世达物业公司在提供物业服务时未全面履行日常维护义务，也是造成此次漏水事件原因之一，应承担次要责任。综合本案具体案情，本院酌定由被告马杰、项小将承担70%的赔偿责任，第三人金世达物业公司承担30%的赔偿责任。由于原告毛伟民、陆昀珂在本院释明后表示不在本案中向第三人金世达物业公司主张责任，故对第三人金世达物业公司应承担的赔偿责任在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告马杰、项小将于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告毛伟民、陆昀珂财产损失10485.48元；
二、被告马杰、项小将于本判决发生法律效力之日起十日内将公共雨水管恢复原状，恢复后的雨水管应当裸露在外且便于检修。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费808元、鉴定费3000元，合计3808元，由原告毛伟民、陆昀珂负担700元，由被告马杰、项小将负担3108元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 朱玉梅
人民陪审员 孙可义
二〇一四年十月二十日
见习书记员 汪慧娣