辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第724号
上诉人（原审原告）：刚博，男，满族，1990年4月19日出生，住址辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。
上诉人（原审原告）：房菊，女，汉族，1990年11月16日出生，住址新民市南市西路。
委托代理人：刚博，男，满族，1990年4月19日出生。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，1953年5月24日出生，住址辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人：卢迪，男，1977年2月18日出生，汉族，新民市新柳法律服务所法律工作者。
原审第三人：沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市新柳街花园委1号。
法定代表人：王云成，该公司经理。
委托代理人：赵铭洲，男，1987年5月26日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人刚博、房菊与被上诉人ＸＸ及原审第三人沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称“云洲公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服新民市人民法院（2014）新民民二初字第5155号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案，上诉人刚博、上诉人房菊委托代理人刚博，被上诉人委托代理人卢迪及原审第三人委托代理人赵铭洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刚博、房菊诉称：请求法院撤销新民市人民法院（2014）新执异字第5号执行裁定书；确认原告与第三人签订的商品房买卖合同有效，判令第三人协助原告办理产权过户手续；诉讼费由被告承担。
原审被告ＸＸ辩称：不同意原告的诉讼请求，被告在申请查封该房屋时，该房屋产权属于云洲公司所有。被告为保护合法权利，向法院申请查封该房屋符合法律规定。至于后期云洲公司和原告之间达成的原告所述的买卖行为，损害了被告ＸＸ的合法权利。如确实确认原告人购买以及交款各项行为系在被告ＸＸ申请查封之后，请求法院确定原告和云洲公司之间的买卖行为无效。且被告ＸＸ在向法院申请查封时，按被告ＸＸ所了解的情况，该房屋并未实际出售。云洲公司违反法律规定，将已经查封的房屋出售给原告，过错完全在云洲公司，因此被告ＸＸ也不该承担诉讼费用。本案所涉及的楼房没有预售许可证，所以第三人的销售行为就是违法的。
原审第三人云洲公司辩称，本案诉争房屋所在的楼盘没有取得商品房预售许可证，而且楼盘所占用的土地也没有摘牌，所以，我们认为法院查封这种违建房屋应该不合法。
原审法院审理查明：原告刚博、房菊为第三人云洲公司提供电线，第三人云洲公司欠原告刚博、房菊电线款，双方商定以第三人云洲公司开发的位于新民市云洲上城8栋4单元4层2号的住宅（建筑面积69.23平方米）抵顶电线款。2011年3月29日，原告刚博、房菊与第三人云洲公司就上述抵债的住宅签订“云洲上城”意向认购单，第三人云洲公司为原告刚博、房菊出具《收款收据》一张，票面注明“购房款”，金额为“155，000元”。
另查，被告ＸＸ与第三人云洲公司之间因民间借贷纠纷在新民市人民法院一审诉讼过程中，ＸＸ申请保全云洲公司的财产。2011年7月27日，新民市人民法院作出（2011）新民民四初字第3578号民事裁定书，查封云洲公司名下20套房产（包含本案诉争房屋）。ＸＸ与云洲公司之间的纠纷经法院判决后，ＸＸ向新民市人民法院提出执行申请，在执行过程中，新民市人民法院于2012年4月17日作出（2012）新民执字第670号查封公告，2014年7月7日作出（2012）新民执字第670号执行裁定书，继续查封了上述保全的房产（包含本案诉争房屋）。在执行过程中，原告刚博、房菊向执行局提出书面执行异议，要求法院解除对本案诉争房屋的查封。2014年9月2日，新民市人民法院作出（2014）新执字第5号执行裁定书，驳回刚博、房菊的执行异议。原告刚博、房菊不服该执行裁定书，依法向本院提起本案诉讼。
再查，第三人云洲公司至今未取得诉争房屋的商品房预售许可证。庭审中，二原告委托代理人称，2011年3月29日，原告已入住诉争房屋，但未提交入住凭证和居住证明的相关证明材料。
原审法院认为：本案为案外人执行异议之诉。案件的争议焦点在于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的法院不得查封的情况，本院认为，本案不符合该规定，不能停止对本案诉争房产（即执行标的物）的查封。理由如下：首先，原告与第三人签订意向认购单系基于双方的抵债约定，原告与第三人之间不是真正的商品房买卖关系。其次，第三人未取得商品房预售许可证，本案诉争房屋尚不具备销售条件。再次，以房抵债协议为债权协议，只有原告（即债权人）取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债履行完毕，而原告至今未诉争房屋的所有权权属证书。最后，原告未提供相关证据证明其已经实际使用了本案诉争房屋。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的立法精神是为了保护已实际占有使用执行标的物的善意买受人的权利，本案不属于法院不得查封的情况，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审判决：驳回原告刚博、房菊的诉讼请求。案件受理费3400元，由原告刚博、房菊承担。
宣判后，刚博、房菊不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销一审判决，支持其原审诉讼请求。理由：上诉人与云洲公司之间以房抵债的协议合法有效，云洲公司虽然没有预售许可证，但上诉人已经实际占有该房屋，已经交钥匙了，上诉人未取得房产证书是由于云洲公司原因导致，所以上诉人并无过错。
被上诉人ＸＸ辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。诉争房屋没有正式发票和正式的商品房销售合同，不能对抗法院查封。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、“云洲上城”意向认购单、购房款收款收据1张、（2011）新民民四初字第3578号民事裁定书、（2012）新民执字第670号协助执行通知书（回证）、新法（2012）执字第670号辽宁省新民市人民法院执行裁定书、（2012）新民执字第670号新民市人民法院查封公告、（2014）新执字第5号辽宁省新民市人民法院执行裁定书等证据材料，经原审庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理登记过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，第三人有权提出的执行异议，能够得到支持的仅限于第三人已经支付全部价款，并实际占有且没有过错的情形。本案中，二上诉人是通过以房抵债形式与云洲公司签订意向认购书，其没有提供证据证明与云洲公司之间有房屋交接手续，故不能证明已经实际占有房屋，且二上诉人在签订意向认购书时，也没有查看云洲公司是否具备销售资质，因此二上诉人对不能在房屋被查封之前办理完毕产权变更也是存在过错的。综上，二上诉人与云洲公司之间就诉争房屋进行以房抵债的情形，并不符合前述法规中不得查封的情形，因此对其上诉请求不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，400元，由上诉人刚博、房菊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年四月十三日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。