山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终1100号
上诉人（原审原告）：闫娜，淄博中理模具有限公司职工。
委托代理人：朱建民，淄博开发新时代法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：淄博世源置业有限公司，住所地：淄博市张店区张周�南市实验中学西15-7号。统一社会信用代码：91370303792461664J
法定代表人：耿洋，董事长。
委托代理人：涂颖颖，山东世纪中天律师事务所律师。
上诉人闫娜因商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张民初字第3278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫娜的委托代理人朱建民，被上诉人淄博世源置业有限公司的委托代理人涂颖颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年12月6日，被告淄博世源置业有限公司（甲方）与案外人淄博实验中学（乙方）签订《购房协议》一份，约定经甲乙双方友好协商，乙方部分教职工购买甲方开发建设的尚文苑小区3#、6#、8#商品住宅楼。约定标准层均价4300.00元/㎡，阁楼价格3000.00元/㎡，储藏室价格-1F为2000.00元/㎡，-2F为2000.00元/㎡，地下停车位9万元/个，地下车库4000.00元/㎡，并注：以上价格为裸价，不含开口费、办证费、契税、维修基金等费用，发生后据实缴纳。双方另对购房付款方式、《商品房买卖合同》的签订、开工竣工及交房日期等其他事项进行了详细约定，该协议经由淄博市张店区马尚镇人民政府作为监督方签章确认。2013年12月6日，原告闫娜与被告淄博世源置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的尚文苑小区8号楼3单元030701号房，约定房价为每平方米4240.00元，并对其他有关购房事项及双方权利义务进行了详细约定。2013年12月7日，原告补交涉案房产其他费用12780.00元，并由被告以尚文苑物业管理部的名义为其出具收据。原告另称，涉案房屋原为案外人郭艳冰购买，郭艳冰退房后，与被告签订上述购房合同，被告以变更购房人的名义收取原告变更费30000.00元。原告以被告收取上述费用违法为由，向被告主张权利未果，遂起诉至法院，形成诉讼。
原审法院认为，合同当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原告和被告对双方当事人签订的商品房买卖合同真实性无异议，双方对被告实际收取原告涉案房屋开口费12780.00元的事实无异议，故予以确认。被告举证证明，原告根据被告与案外人淄博实验中学签订的购房协议，购买被告的涉案房屋，该购房协议中约定的房价标准不包括开口费，且该协议在相关文件实施之前，应属合法有效。被告对此有异议，称对购房协议不清楚，并认为其与被告签订的《商品房买卖合同》在文件下发后，不该收取涉案费用。原审法院认为，原告取得购买涉案房产资格，以购房协议中的价格购买涉案房产，应当受案外人淄博实验中学与被告签订�《购房协议》的拘束，其主张对该购房协议不知情，该协议与原告无任何关系的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。因此，原告以其在相关文件实施后与被告签订的《商品房买卖合同》应当包括开口费、“购房协议”关于不包括开口费的约定违反该文件规定为由，要求被告退还已收取的涉案开口费12780.00元的诉讼请求，没有事实和法律依据，也违反合同诚实信用原则，不予支持。针对原告要求被告退还变更费30000.00元的诉讼请求，原审法院认为，原告提交的“客户更名申请表”非收款凭证，其客户姓名载明为案外人“郭艳冰”，原告无切实证据证明该申请表载明的“变更费30000元已收”对应的费用系由原告缴纳，因此，被告对此诉求的抗辩意见，予以采纳，原告向被告主张退还变更费30000.00元，事实不清、证据不足，不予支持。相关权利人可在取得相关证据后与被告协商处理或另案起诉。本案经法院组织调解，双方当事人无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告闫娜的诉讼请求。案件受理费435.00元，由原告闫娜负担。
闫娜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判被上诉人退还上诉人交纳的开口费12780.00元。事实和理由为：一、原审法院依据被上诉人与案外人淄博实验中学签订的购房协议为依据，断定开口费问题，显系不当。该协议与上诉人无任何法律关系，与上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同是相互独立的两份合同，其主体也各不相同，不属于同一法律关系。二、上诉人与被上诉人的合同是在2013年12月6日签订的，而早在2001年，国家计�、财政部及山东省物价局、财政厅均已分别下发了关于整顿住房建设的收费、取消部分项目的通知，淄博市在2011年11月27日的淄建发（2011）10号文件更加对取消部分收费项目的具体化、明确化，作为商品房开通暖气和天然气等配套设施是对房屋产品的整体要求，房屋的开口费等应包括在房屋价格之内。国家、省、市下文明令禁止收取开口费，显然，被上诉人收取上诉人的开口费是不合理的，违反了国家的有关规定，理应退还。请求二审法院查明事实，依法裁决。
淄博世源置业有限公司答辩称：上诉人所购房屋的价格为裸价，不包括开口费，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，望二审法院依法予以驳回。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
上述事实，有《商品房买卖合同》一份、收据一份、交房通知书一份、客户更名申请表一份、《购房协议》一份、淄建发（2011）10号文件一份、案外人杨海涛的《商品房买卖合同》一份及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为被上诉人收取涉案开口费有无合法依据。上诉人主张被上诉人向其收取的开口费违反了2001年国家计委、财政部及山东省物价局、财政厅分别下发了《关于全面整顿住房建设的收费、取消部分项目的通知》的规定，同时也违反了淄博市在2011年11月27日的淄建发（2011）10号文件的规定。经审查，2001年国家计委、财政部及山东省物价局、财政厅分别下发的相关文件所涉及的取消、合并的收费项目均未包含本案双方诉争的暖气、天然气开口费；而淄建发（2011）10号文件规定的则是由相关收费主体向房地产开发企业收取上述费用，房地产开发企业缴纳上述费用后应计入房屋开发成本，不得以任何形式再向商品房购买者单独另行收取。根据上述文件规定，上诉人主张被上诉人向其收取开口费违规的前提是该项费用已计入了涉案房屋价格中。而上诉人认可其向被上诉人购买的涉案房屋为案外人淄博实验中学向被上诉人团购的房屋，其购买价格亦是按照被上诉人与案外人淄博实验中学签订的购房协议约定的团购价，即该价格为裸价，不含开口费、办证费、契税、维修基金等费用，发生后据实缴纳；同时，上诉人与被上诉人于2013年12月6日签订的《补充协议》亦明确约定了上诉人的付款义务包括支付全部房价款及开口费、办证费、物业管理费等其他费用，充分说明了上诉人对涉案开口费需另行交纳是明知的，且与被上诉人达成了另行交纳的真实意思表示，因此，被上诉人收取涉案开口费符合双方的合同约定，且不违反法律法规及行政规章的规定，上诉人主张被上诉人收取开口费违规、应予退还的上诉请求，于法无据，且与已查明的案件事实不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120.00元，由上诉人闫娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 徐连宏
代理审判员 侯 康
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 彭倩倩