北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终909号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海福记联合御花园餐饮有限公司，住所地上海市普陀区长寿路1188号6楼。
法定代表人：王卫东，总经理。
委托诉讼代理人：李培培，北京市涌金律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘清旺，北京市涌金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京御锦天餐饮有限责任公司，住所地北京市海淀区增光路37号中海馥园5号楼。
法定代表人：王雪峰，经理。
委托诉讼代理人：时伟华，该公司副经理。
原审被告：福记食品服务控股有限公司（FUJIFOODANDCATERINGSERVICESHOLDINGSLIMITED），主要营业地香港湾仔道湾道25号海港中心2103室（ROOM210321STFLOORHARBOURCENTRENO25HARBOURROAD）。
上诉人上海福记联合御花园餐饮有限公司(以下简称上海福记餐饮公司)因与北京御锦天餐饮有限责任公司(原名北京金黔食府有限公司，以下简称御锦天公司)及原审被告福记食品服务控股有限公司（以下简称福记食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第19529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人上海福记餐饮公司之委托代理人李培培、被上诉人御锦天公司之委托代理人时伟华均到庭参加诉讼。原审被告福记食品公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海福记餐饮公司上诉请求：1、请求撤销原判第二项，改判上诉人无需支付装修损失和房屋空置损失；2、请求改判减半收取原判本诉和反诉的案件受理费；3、判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、（2010）海民初字第19529号民事判决书错误适用法律《诉讼费用交纳办法》；2、（2010）海民初字第19529号民事判决书认定事实错误；
御锦天公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
北京金黔食府有限公司（以下简称金黔食府公司）向一审法院起诉请求：上海福记餐饮公司、福记食品公司支付2009年9月1日至2009年12月18日租金162万元及滞纳金14580元、水、电、取暖等费用269502元，赔偿因恢复租赁场地设备、设施正常运转并完成装修所支出的费用350万元及2009年12月19日至2010年4月1日期间租赁场地闲置所造成的经济损失153万元，另赔偿违约金8542500元及酒店用品、物资损失4385088.10元。本案诉讼费由该两公司负担。
上海福记餐饮公司反诉请求：金黔食府公司赔偿已形成附合的装饰装修物损失13486236元、装修设计费损失864150元、无法移走的装修材料、设备、工具损失及与装修公司解除合同的损失共计1748000元，返还押金150万元并自2009年12月18日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，另赔偿违约金1102500元。反诉费由金黔食府公司负担。
一审法院认定事实：位于本市海淀区增光路37号中海馥园5号楼房屋为六盘水市人民政府所有。2007年9月，六盘水市人民政府驻北京联络处代表市政府与金黔食府公司签订《酒店承包经营合同》，约定将上述房屋餐饮部分承包给金黔食府公司经营，期限至2019年9月14日，其中金黔食府公司以260万元接收六盘水市人民政府转让的酒店用品及相应物资。
2008年初，经六盘水市人民政府驻北京联络处同意，金黔食府公司（甲方）将上述房屋地下一层、一楼、二楼、三楼靠西的1/2的租赁场地出租给上海福记餐饮公司（乙方），双方为此签订有《租赁合同》。合同主要内容为：甲方具备签署和履行本合同的主体资格（附件三2租赁场地产权人六盘水市政府产权人出具的同意甲方按本合同条款将租赁场地转租给乙方的转租同意书或证明文件）。乙方租赁的租赁场地主要用于经营餐饮及提供其他配套服务，其中包括办公、会议、仓储等辅助使用方式。租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得改变上述约定的使用用途。租赁期限自本合同所述租赁场地交付日第二天起至2019年9月14日。装修期为自本合同所述租赁场地交付日起3个月，乙方可根据需要调整装修时间，但租金支付起算时间为本条款约定的装修期3个月届满日第二天（即2008年6月1日起）。在上述装修期内，甲方免收乙方租金，同时此期间内乙方除承担水费、电费、垃圾清运费外无须向甲方支付任何费用。乙方应向甲方支付的租金为月租金人民币50万元，无递增。乙方应于租赁场地交付之日起十个工作日内向甲方支付十二个月租金。以后乙方于下一租赁年度，按年度向甲方支付租金，如遇周末或节假日则顺延。从第二年开始租金每年6月1日支付。甲方应于每周期约定付款日的15日前开具该周期有效发票交付乙方，如甲方迟延开具有效的发票交付乙方，乙方有权相应推迟支付该期租金，且不承担任何不利责任。自本合同生效之日起10个工作日内，乙方须向甲方支付相当于三个月租金人民币150万元作为押金。甲方自收到押金之日起10日内向乙方出具收据。押金数额在整个租赁期内保持不变。甲方按本合同规定书面通知乙方从押金中扣除乙方延付租金、滞纳金后，乙方无合理异议的，则乙方须在接到甲方通知后15个工作日内将押金补足。若押金余额及多收的其他费用不足抵扣乙方应承担的所有款项及费用的，乙方还需在接到甲方书面通知后15个工作日内补足差额。乙方应负责按照有关部门规定的标准和方式向有关的公用事业供应商支付与其使用公用事业有关的任何收费或费用。公用事业包括但不限于水、电、煤气、通讯、供暖等。公用事业费用应由乙方直接交与有关部门，如无法直接支付，则应支付给甲方，由甲方代为缴付，并需在得到甲方付款通知书后七个工作日内向甲方支付。公用事业费从甲方向乙方交付租赁场地之日开始计算。甲方应按本合同的交付条件，于2008年3月1日将租赁场地交付给乙方。租赁场地附属设施、设备的交付清单经双方效验签字或盖章并移交实物及租赁场地钥匙后视为交付完成。交付清单作为本合同附件四。租赁期满不再续租或双方因故提前解除合同后，除乙方添置的自有设施、设备及其他自有资产外，乙方应在双方租赁关系结束后15个工作日内按当时现状向甲方返还租赁场地及附属设施并结清应当承担的相关费用。届时，乙方遗留的添附物可无偿归甲方所有。如乙方逾期返还租赁场地的，甲方有权在向乙方提前15个工作日发出书面通知后，自行收回该租赁场地，对于该租赁场地内的乙方设施、设备及其他物品等一切遗留物品，视同乙方同意放弃权益，甲方有权自行处置，并不承担保管和保全义务。自本合同签订并乙方支付首期十二个月的租金之日起九十日内，甲方向相应的工商登记机关办完甲方迁移或地址变更手续，不再将租赁场地作为工商注册地址。如返还租赁场地时，因自然损耗，甲方交付乙方的设备、设施已无法正常使用或使用年限已届满（两者以较前者为准），且乙方更换新的设备、设施，则乙方有权将更换的新设备、设施拆卸、搬离租赁场地。乙方可以根据自己的经营需要对租赁场地进行装修，装修前应向甲方报送有关装修设计图纸及施工方案，除非乙方装修设计图纸及施工方案破坏原建筑物的主体结构和使用功能或损毁公共设施、设备外，甲方应在七个工作日内负责及时取得产权人的同意，不得无理拒绝或延迟。否则，视为同意装修设计图纸及施工方案。甲方在交付租赁场地时即有的家具、厨具、餐具等物品，包括在租赁范围内。如租赁期满三年的，则上述物品的所有权归乙方。如租赁期满五年的，则可移动设备、设施的所有权归乙方。返还租赁场地时，乙方应将不可移动的使用年限尚未届满的大型设备、设施，在返还交接租赁场地时一并交付甲方。如乙方无法交付原物的，乙方按返还时原物的使用年限折算的残值向甲方赔偿损失（按附件四列明的信息计算）。乙方逾期支付租金，逾期付款天数在45个工作日内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.02%滞纳金；乙方逾期45个工作日付款的，视乙方违约，甲方有权在提前15个工作日向乙方发出书面通知后，终止本合同，乙方应承担本合同条款10.5条违约责任。除不可抗力外，因乙方原因而造成甲方财产损失，致使本合同不能正常履行的，视乙方违约，乙方承担本合同条款10.5条违约责任。（10.5条）双方特别约定，如乙方提前解除本合同的，需提前一个月书面通知甲方，并按未履行租期租金总额15%的比例向甲方支付违约金；如甲方提前解除本合同的，需提前一个月书面通知乙方，并按已履行租期租金总额15%的比例向乙方支付违约金。乙方无正当理由延迟付款的，甲方应当向乙方发出书面的催款通知，并应将通知副本寄至乙方总部的执委会秘书处（地址：上海市浦东新区东方路800号宝安大厦17楼收，邮编200122）进行投诉。乙方收到该函后10个工作日内未能付款的，则应按本合同约定向甲方支付违约金。双方确认，甲方未按照上述程序发出催款通知的，不得向乙方主张任何形式的违约金或赔偿金。本合同一方向另一方发出的书面文件应以专人手递方式或EMS邮寄方式，甲方通讯地址为合同起始处列明地址，乙方通讯地址暂时为合同起始处列明地址，以甲方实际收到的最后的书面通知为准。
此后，双方当事人另行签订多份《租赁合同之补充协议》。其中，《租赁合同之补充协议二》约定：双方同意将租赁合同的房屋交付时间变更为2008年4月8日。于约定交付时间当日，双方如期对上述租赁场地、设备设施及家具、厨具、餐具等物品进行了移交，并为此编制并签署相应移交清单。同日，上海福记餐饮公司向金黔食府公司支付押金150万元，另于同月30日支付租金600万元。期间，上海福记餐饮公司因故未能对租用房屋如期装修，双方就租金、装修等事宜进行了协商。其中，双方另签订的《租赁合同之补充协议三》中约定：甲、乙双方一致同意自2009年6月1日至2012年5月31日期间的每年的年租金从600万元/年降至540万元/年。支付方式由原合同约定的年度支付变更为半年度支付，甲方须于每个付款周期开始之日至少提前60天向乙方开具税务部门认定的发票，乙方收到发票后应提前30日支付当期租金。若甲方未向乙方提供税务部门认定的发票，则乙方有权延期付款。乙方必不迟于2009年5月10日进场施工。该补充协议签订后，上海福记餐饮公司未能提前支付第二期半年租金。至2009年8月12日，该公司仅支付部分租金135万元，并另于次日致《公函》于金黔食府公司，主要内容为：一、关于租金支付。对于2009年6月至2010年11月期间的租金，本公司本次已支付6、7、8三个月的租金，此后三个月的租金本公司于2009年9月25日之前向贵司支付。二、关于装修。本公司于下周三（即2009年8月19日）之前，安排施工队进场装修。三、关于工期。鉴于租赁场地的内装饰工程及机电安装工程等项目的工程量较大，本公司争取在2009年11月底之前完成全部装修工程，并在2009年12月初进行试营业。但后经金黔食府公司催款，上海福记餐饮公司终未能如约偿付欠付租金。2009年12月18日，金黔食府公司向上海福记餐饮公司并福记食品公司发出《解除合同通知书》，主要以未按合同约定履行支付租金义务为由，通知终止双方签订的合同，并要求于收到通知书后一周内支付未付租金和合同约定的违约金并赔偿损失，但该通知未得到上海福记餐饮公司的回应，双方租赁合同未能继续履行。
庭审中，金黔食府公司主要以未按约定支付租金为由，要求福记食品公司与上海福记餐饮公司共同承担违约赔偿责任，上海福记餐饮公司则以金黔食府公司擅自单方解除合同为由，反诉主张该公司承担违约赔偿责任。其中，金黔食府公司主张福记食品公司亦为租赁合同相对方，上海福记餐饮公司对此予以否认，金黔食府公司未能就其主张向法院充分举证。上海福记餐饮公司确认未按双方补充协议约定的期限足额支付第二期半年租金的事实，却主要以租赁房屋交付延期、押金可冲抵部分租金为由否认存在违约，但该公司未能对其上述函件内容作出合理解释并向法院充分举证。金黔食府公司主张双方合同关系于上述通知解除合同之日解除，上海福记餐饮公司对此不予认可，另主张金黔食府公司已于2009年11月21日将其从租赁场地赶出的事实，金黔食府公司对该事实不予认可，上海福记餐饮公司未能就所主张事实向法院提供充分证据。上海福记餐饮公司另主张金黔食府公司存在未出具租金发票及未迁移工商登记地址的违约行为，金黔食府公司则主张因上海福记餐饮公司未履行合同主要义务而未履行不构成违约。
另查，上海福记餐饮公司自上述租赁房屋撤出时，该房屋尚处于装修施工状态。2009年11月27日，金黔食府公司委托北京求是公证处对租赁房屋内正处于装修停滞状态、装修工程全部未能完工的事实进行了证据保全公证。2009年12月20日，金黔食府公司另行委托第三方公司对上述房屋进行重新装修。期间，上海福记餐饮公司未就上述事实向金黔食府公司提出异议交涉或通过诉讼解决。2010年4月10日，金黔食府公司与装修公司办理了竣工决算，金黔食府公司为此支出装修费350万元。金黔食府公司另主张为上海福记餐饮公司垫付该公司装修占用期间发生的水、电、取暖费共计269502元。庭审中，金黔食府公司针对该两项内容向法院提供有（2009）京求是内民证字第5455号《公证书》、《北京市金黔食府装饰装修工程施工合同》、《工程决算书》、《工程结算单》、装修工程款《收据》及六盘水市人民政府驻北京联络处《福记欠六盘水驻京办借款、电、取暖等费用》证明，上海福记餐饮公司对上述事实均不予认可，却未能向法院述明异议主张并提供相应反证。此外，上海福记餐饮公司至今未将上述于承租房屋之初从金黔食府公司处接收的家具、厨具、餐具等经营物品返还金黔食府公司，金黔食府公司则主张折旧赔偿。为此，金黔食府公司向法院提供经双方经办人签署的租赁场地、设备及家具、厨具、餐具等经营物品的移交清单为据，上海福记餐饮公司对该证据不予认可，但未向法院提供相应反证。现双方当事人可确认，双方移交的经营物品中包括金黔食府公司从六盘水人民政府处以260万元受让的部分，其余部分为金黔食府公司承包经营期间另行购置。针对该部分新购经营物品，金黔食府公司主张支出354万元，双方当事人可确认有金黔食府公司提供票据证明的经营物品价值金额为178万元。上海福记餐饮公司对金黔食府公司主张的上述经营物品损失之事实不予认可，却未能述明所接收经营物品的去向，且未能就其否认主张向法院提供相应证据。上海福记餐饮公司反诉要求金黔食府公司赔偿其已形成附合的装饰装修物损失，并向法院申请对该部分损失进行鉴定，法院受理其申请并委托北京筑标建设工程咨询有限公司实施，但后因上海福记餐饮公司未能缴纳鉴定费用并不能提供涉案工程资料而被退回。后另经询问，上海福记餐饮公司表示放弃鉴定申请，但该公司仍保留该项主张，其未能就此主张向法院充分举证。除此之外，上海福记餐饮公司还未能就其主张的装修设计费、装修材料、设备、工具等相关装修损失事实向法院充分举证。
一审法院审理认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。
本案中，金黔食府公司与上海福记餐饮公司签订房屋租赁合同，将所承租的房屋转租上海福记餐饮公司经营使用，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。金黔食府公司主张福记食品公司亦为租赁合同相对方，但该公司未能就此主张向法院充分举证，福记食品公司并非本案适格被告。
根据双方合同约定，金黔食府公司主要负有移交房屋及经营物品之义务，上海福记餐饮公司主要负有按时支付房屋租金之义务。实际履行中，金黔食府公司履行了房屋及经营物品的交付义务，上海福记餐饮公司亦交付了首期租金及押金。但因上海福记餐饮公司亏损原因，其以无力维持房租为由要求降低租金，且致装修工程未如期开工。后经双方补充协议重新确定了年租金标准及半年付的支付方式，但上海福记餐饮公司未能按照约定期限向金黔食府公司支付第二期半年租金。期间，上海福记餐饮公司发函确认了欠付租金期间并承诺于2009年9月25日前补付9月后的租金，后亦未能兑现该承诺。经金黔食府公司发函催要，上海福记餐饮公司终未能偿付欠租，违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。庭审中，上海福记餐饮公司虽以房屋交付延期及押金可冲抵租金为由进行抗辩，但未能对其上述函件所确立之相关事实作出合理解释，无法否认未足额、全面履行合同义务的事实。上海福记餐饮公司另以金黔食府公司未履行迁移工商登记及先行开具租金发票为由予以反驳，但该公司出现履约风险在先，且该项义务的履行不足以对抗支付租金这一合同主要义务的履行，故法院对上海福记餐饮公司的主张不予采信。上海福记餐饮公司另主张被金黔食府公司赶出装修现场的事实，金黔食府公司对此予以否认，上海福记餐饮公司未能就此向法院提供充分证据，法院对上海福记餐饮公司关于金黔食府公司违约的主张不予采信。上海福记餐饮公司撤出后，金黔食府公司正式发出书面解除通知，并不违反双方合同约定，依法产生双方租赁合同关系解除的法律效力。
根据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案合同履行情况而言，上海福记餐饮公司应当偿付至合同解除之日止的欠租及实际发生的水、电、采暖费，另应依合同约定赔偿金黔食府公司相应违约金。其中，金黔食府公司主张垫付水、电、暖气费事实并提供了相应证据，上海福记餐饮公司对此不予认可，但未向法院提供相应反证，法院对金黔食府公司之主张予以支持。金黔食府公司所主张的违约金虽有合同约定上的依据，但上海福记餐饮公司提出过高之异议，法院对违约金酌情判定。而金黔食府公司同时主张滞纳金，与合同约定不符，法院不予支持。关于金黔食府公司要求赔偿恢复租赁场地之装修损失、装修期间房屋闲置损失及经营物品损失一节，因上海福记餐饮公司的装修施工并未完工，金黔食府公司接管并双方合同解除后，租赁房屋现状无法满足直接用于经营的需要，金黔食府公司对该租赁房屋进行满足经营需要的装修是必要的，相应装修支出及装修期间的空置损失应当由上海福记餐饮公司予以赔偿。现上海福记餐饮公司对金黔食府公司主张的装修及支出事实不予认可，亦未向法院提供相应反证。但有鉴于原装修已于上海福记餐饮公司装修中拆除而无法恢复原面貌，且该公司已实施了部分装修，法院对此项主张综合金黔食府公司的实际支出及上述因素酌情判定。此外，上海福记餐饮公司无法说明金黔食府公司所移交全部经营物品之去向，无法实现原物的返还，金黔食府公司要求上海福记餐饮公司折价赔偿，理由正当，具体赔偿数额由法院据现有证据并结合一定合理折旧酌情判定。上海福记餐饮公司对金黔食府公司提供的租赁场地、设备、其他经营物品移交清单及购物凭据不予认可，亦未向法院提供充分反证。上海福记餐饮公司提出的诸项反诉请求中，金黔食府公司主张押金于本案中直接抵销欠租，符合双方合同约定，法院予以支持，其余反诉请求均缺乏相应的事实、法律依据，法院均不予支持。诉讼中，福记食品公司虽经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，上海福记联合御花园餐饮有限公司偿付北京金黔食府有限公司二ＯＯ九年九月一日至二ＯＯ九年十二月十八日间的房屋租金人民币十一万二千六百零二元七角四分（押金人民币一百五十万元冲抵拖欠租金人民币一百六十一万二千六百零二元七角四分）及水、电、取暖费人民币共计人民币十八万一千四百八十四元四角六分；二、于本判决生效后七日内，上海福记联合御花园餐饮有限公司赔偿北京金黔食府有限公司装修损失人民币二百五十万元、装修期间（二ＯＯ九年十二月十九日至二Ｏ一Ｏ年四月一日间）房屋空置损失人民币一百五十三万元；三、于本判决生效后七日内，上海福记联合御花园餐饮有限公司赔偿北京金黔食府有限公司经营物品损失人民币三百四十二万元；四、于本判决生效后七日内，上海福记联合御花园餐饮有限公司赔偿北京金黔食府有限公司违约金人民币一百三十五万元；五、驳回北京金黔食府有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上海福记联合御花园餐饮有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同具有法律效力，当事人应依约严格履行各自义务。金黔食府公司与上海福记餐饮公司签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应遵守。双方在履行上述合同中，上海福记餐饮公司未能依约履行义务及承诺，违反双方合同明确约定，应承担违约责任。在上海福记餐饮公司撤出后，金黔食府书面解除了双方此租赁合同。一审法院依本案事实对金黔食府要求赔偿恢复租赁场地的装修损失及此间的房屋闲置损失酌情所作处理并无不当。福记食品公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃相关诉讼权利。
综上所述，上海福记餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费十四万零九百七十元，北京金黔食府有限公司负担六万五千七百七十七元五角一分（已交纳）；上海福记联合御花园餐饮有限公司负担七万五千一百九十二元四角九分（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七万一千四百零二元，由上海福记联合御花园餐饮有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费三万九千零四十元，由上海福记联合御花园餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 赵 蕾
代理审判员 夏根辉
二〇一六年八月十日
书 记 员 叶康喜