湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂10民终163号
上诉人（原审被告）：秦涛，男，1969年5月1日出生，汉族，住荆州市荆州区。
委托诉讼代理人：费青松，湖北荆楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北绿胜商业管理有限公司，住所地荆州市荆州区拥军路16号。
法定代表人：张振华，该公司经理。
委托诉讼代理人：李义国，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。
原审被告：朱心洪，男，1968年2月4日出生，汉族，住荆州市荆州区。
委托诉讼代理人：费青松，湖北荆楚律师事务所律师。
上诉人秦涛因与被上诉人湖北绿胜商业管理有限公司(以下简称绿胜公司)及原审被告朱心洪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院(2017)鄂1003民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦涛及其委托诉讼代理人费青松、被上诉人绿胜公司法定代表人张振华及其委托诉讼代理人李义国、原审被告朱心洪及其委托诉讼代理人费青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦涛上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项、第二项，改判上诉人无需向被上诉人支付租金。2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决部分事实认定不清，违背法律规定，应予以改判。1.上诉人与被上诉人的合同期限是自2011年7月17日起至2017年4月17日止，这一点已经得到一审法院确认，所以被上诉人请求解除合同时双方合同并未到期且上诉人享有优先承租权，故其腾退房屋的请求应予以驳回。上诉人秦涛与湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司于2011年7月17日签订了一份《商铺租赁合同》，根据该租赁合同，湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司将位于荆州市拥军路16号“荆城金街”的商铺出租给上诉人使用，用于经营宾馆，租期自2011年7月17日起至2017年1月17日止，对租金金额和支付方式也进行了约定，同时该协议第十条第1、2款约定，合同到期后上诉人享有同等条件下的优先承租权。2015年4月19日，上诉人与被上诉人湖北绿胜投资有限公司在《商铺租赁合同》基础上签订了一份补充协议，根据该补充协议第1条“在租金总额按合同执行不变的情况下合同总年限延长使用租期三个月作为免租优惠”，即使用年限至2017年4月17日。所以按照双方签订的合同和补充协议来看，本案的租赁期限应该是自2011年7月17日起至2017年4月17日止，这一期限一审法院予以了确认，并且确认了上诉人享有三个月免租期，上诉人对此毫无异议。而被上诉人在2017年3月21日即向人民法院递交民事起诉状请求上诉人腾退房屋的请求违反双方约定，既然双方合同还在承租期间内，被上诉人无权向法院主张合同解除让上诉人腾退房屋。何况，即便合同到期，上诉人也享有同等条件下的优先承租权，上诉人为了经营承租房屋，先后投入了几百万元，被上诉人无视上诉人权益，不惜违约企图将上诉人赶走的行为严重干扰了正常的经济秩序，其请求违反双方合同约定，应予驳回。上诉人享有优先承租权，按照合同约定，应当在租赁合同到期后双方另行协商续租事宜，但是被上诉人在合同还未到期的情况下，自2017年1月开始便多次到上诉人经营的银杏酒店采取威胁赶走顾客并停水停电、锁门等方式，导致上诉人无法继续经营，被上诉人应当尊重上诉人权利，应当慎重合理的同上诉人协商续租事宜，而非采取以上手段，故其2017年3月即向人民法院起诉请求腾退房屋的请求是违约行为。但是一审法院以“截止法庭辩论终结也没有出现其他有租赁意向的租户，因此没有一个可供比较的同等的租赁条件”为由，认为上诉人不应当享有优先承租权，显然一审法院的这种认定是牵强附会的，从被上诉人之前在房屋门前安放的招租牌子上显然可见，上诉人所承租的房屋被上诉人还要继续出租的，而且其也没有征求上诉人的同意，无视上诉人优先承租的权利，在这种情况下，上诉人的优先承租权更应该得到确认，至于租金多少应当参照同地段的市场价格确定，而不是按照被上诉人的要求确定，所以一审认定违反法律规定，应予改判。2.上诉人并未拖欠被上诉人租金，被上诉人的请求毫无依据。按照被上诉人的请求，上诉人拖欠的租金为2017年1月17日至今的租金，首先这说明上诉人在主合同期间内（即自2011年7月17日起至2017年1月17日止）的租金已经付清，同时根据双方签订的补充协议，上诉人享有三个月的优惠期即免租金，故其请求的三个月租金违反合同约定，于法无据。被上诉人为了早日赶走上诉人，多次到上诉人经营的银杏酒店门口采取堵门、驱赶顾客，甚至指使物业将上诉人酒店停水、停电等方式（有2017年1月和2017年4月的报警记录以及照片可以作证），到最后在2017年4月20日干脆将上诉人酒店大门用锁锁上，导致上诉人无法经营，这一事实一审庭审时被上诉人已经自认且被一审法院认定，所以被上诉人这一违约行为导致上诉人无法实现合同目的，所谓的租赁就无从谈起，更不应当向被上诉人支付所谓的租赁费，租赁费用应当在上诉人恢复正常的生产经营后再另行支付，可惜，被上诉人的行为导致上诉人酒店至今无法经营，加之本案三月份就进入了诉讼程序，还在合同约定的租赁期间内，所以被上诉人也在等待法院合理、合法判决，根本就没有使用被上诉人的房屋，故其主张的租金不存在，不应当支持。所以被上诉人索要租金是毫无依据的。退一步讲，实际上，四楼、五楼因被上诉人早已停水停电，上诉人并没有占用，上诉人只是占用了三楼一个房间，用于看管租赁期间的一些财物，何况被上诉人对承租房屋进行了停水停电锁门等方式，显然该房屋已经置于被上诉人占有之下，所以即便算租金，也应该计算上诉人实际占用的面积，而非及于整个房屋面积；另外，一审法院计算租金是参照双方租赁合同约定的2017年的租金作为计算标准确定的，显然这一做法是草率且不负责任的，这是没有进行充分调查且远远高于市场价格的认定，所以一审法院的租金计算也是错误的，没有法律依据。何况上诉人还向被上诉人交了3万元的房屋押金，该费用应当返还上诉人或者从租金中扣除，但是一审法院并未理会，故一审法院的错误认定应予纠正。二、一审判决违反法律程序，故一审判决应予撤销。上诉人在一审开庭时向法院提出反诉，要求确认上诉人享有优先承租权，并请求被上诉人赔偿原告的经营损失、退还三万元押金等，但是一审法院以上诉人没有及时提出为由驳回了上诉人的反诉申请。按照法律规定，上诉人在一审辩论终结前均有权提起反诉，故上诉人并未违反法律规定。一审法院的做法不利于化解矛盾，且增加了上诉人的诉累，更违反法律规定侵害了上诉人的实际权利，故一审法院判决应予撤销。
被上诉人绿胜公司辩称:1.上诉人的租期应当截止2017年1月17日，被上诉人一审于2017年3月21日起诉，是基于上诉人未按照2016年1月22日的协调记录履行，不再享有3个月的优惠期而提起的诉讼。虽然一审认定上诉人享有3个月的优惠期，但一审法院仅凭上诉人提供的存在质疑的证言，视被上诉人提交的协调记录书证不顾即予以认定，存在明显的认定不当。被上诉人为节约成本对此未提出上诉，现上诉人提及此点即上诉人享有3个月的优惠期，租期截止2017年4月17日，但在此租期未届满时与上诉人协谈租金未达成一致，直至期满也未达成，因租赁合同期满未能续租，则应在租赁期满7日内腾退房屋，故被上诉人请求腾退房屋的请求应予以支持。其次被上诉人虽于3月21日提起诉讼，而进入实质性程序则在5月10日之后，即也在4月17日之后，其主张也应予以支持。2.关于上诉人优先权的问题。本案引起诉争的主要原因是上诉人一直要求被上诉人降低租金，并且低于上一年的租金，在被上诉人不同意的情况下，上诉人也不腾退房屋，才提起诉讼。按现在市场价，本案所涉房屋租金只可能比上一年上涨不会有下降的可能。上诉人要求降低租金后承租明显丧失了优先承租权。其次，本案房屋至本次庭审亦未出租，谈不上优不优先承租的问题。3.一审上诉人在举证期满后提起反诉被法院驳回，符合民诉法的相关规定。综上一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告朱心洪述称:租金问题商谈过很多次，在原来的37万的基础上上涨到60万，对此有异议，不是跌价的问题。在同等条件下享受优先承租权，被上诉人的陈述不对。被上诉人把对外出租的招牌贴在门口，没有人承租，要是有人承租我也可以腾退房屋。
绿胜公司向一审法院起诉请求：1.判令被告秦涛、朱心洪立即将荆州区拥军路16号荆城金街2号楼三、四、五层的房屋交付给原告；2.判令被告支付给原告超期租金119983.7元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。原告湖北绿胜商业管理有限公司在举证期间以“原告诉请被告支付超期租金119983.7元，因诉讼时无法确定案件审理时间，仅请求支付超期租金至2017年4月16日止，现法院已确定开庭时间，且被告继续占用房屋为由将第二项诉讼请求变更为支付超期租金119983.7元为392071.48元（2017年1月18日至2017年11月17日止）”。
一审法院认定事实：荆州拥军路荆城金街项目是荆州军分区招商引资项目，2009年由湖南绿地投资开发有限公司合作开发，产权属于荆州军分区所有，湖南绿地投资开发有限公司享有18年的使用权、经营权和收益权（2010年7月1日至2028年6月30日）。荆城金街项目建设竣工后，2011年7月17日湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司（甲方）与秦涛（乙方）签订荆城金街商铺租赁合同，乙方租赁甲方2栋号商铺经营荆州银杏时尚酒店，其中三、四商铺面积2116平方米，五层商铺面积173.24平方米。租赁期间5年，免租期6个月，自2011年7月17日起至2017年1月17日止，租金一年一交。同时还约定第三、四层的租金第一、二年不递增，租金330096元；第三、四、五年逐年增加6%、7%、8%，分别为349902元、374395元、404346元；第五层的租金每年20789元，保持不变。还约定甲方有权委托物业管理公司组成荆城金街物业管理机构，甲方按约定为乙方提供商铺及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营；除有明确约定外不得干涉乙方正常的经营活动；对水、电、气等设备、管道、线路进行管理、维护。另外还约定乙方有意在租赁期满后续租的，须提前30日通知甲方，届时甲乙双方按市场行情租金价格共同协商；租赁期满乙方如无违约行为的，则享有在同等条件下对商铺的优先租赁权，如乙方无意续租的，应在租赁期满前30日内通知甲方，甲方有权在该商铺大门或者显眼处张贴有关出租该商铺的告示，甲乙方解约后，甲方有权享有该商铺一切处置权；租赁期满未能续约，乙方应于租赁期满或者合同终止后7日内搬迁该商铺内的所有物品，并将该商铺钥匙及该商铺内原有的固定装置、设备等在完好无缺（正常损耗除外）、可供正常使用的情况下交给甲方，若乙方未将该商铺的物品搬离，则视为自动放弃，甲方有权处置。租赁合同签订后，原告湖南绿地投资开发有限公司按照约定将房屋租赁给被告秦涛，被告秦涛也按照约定支付了部分租金。2013年12月湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司被撤销，成立湖北绿胜投资有限公司，并承接原荆州分公司所有债权债务及事务。2016年4月27日，湖北绿胜投资有限公司再次变更为湖北绿胜商业管理有限公司。截止2015年1月，被告秦涛尚欠租金198191元，经双方再次协商，同年4月19日签订补充协议，约定当年拖欠租金198191元须在签订补充协议后三日内交纳，并约定次年租金须在2015年12月缴清（总金额435143元）；若被告秦涛履行上述约定，在原租赁合同租赁期基础上延长使用租期三个月作为免租优惠，使用年限延长至2017年4月17日。补充协议签订后，被告秦涛履行协议缴纳了部分租金，仍然拖欠到期租金25万元。2016年1月22日，原告湖北绿胜投资有限公司与荆州银杏时尚酒店另一合伙人朱心洪再次以协商记录方式达成一致意见，约定若荆州银杏时尚酒店在2016年春节前缴纳25万元租金，余款在2016年5月1日前交清，3个月优惠仍然享受，否则取消。但事后被告秦涛仍然未按照双方协商一致的意见履行承诺，直至2016年8月19日经多次催讨才交清拖欠的租金。事后，被告秦涛、朱心洪找到原湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司的法定代表人舒松林（系绿胜公司法定代表人张振华的岳父）要求继续享受三个月的优惠期，舒松林表示同意。2017年1月17日以后，原告绿胜公司与被告秦涛多次协商是否续租及租金如何交纳等事宜，被告秦涛提出继续享受三个月优惠期并以其所租赁房屋与其他租户相比明显畸高为由要求降低租金，原告不同意，双方未达成一致意见，未再续签租赁合同。朱心洪、舒松林于2017年1月23日在荆州银杏时尚酒店为房屋租赁事宜发生纠纷，东城派出所出警处理，告知通过法律途径解决。期间，双方又发生多次纠纷。原告绿胜公司随即于2017年4月13日通知秦涛、朱心洪决定于2017年4月17日收回租赁房屋，要求秦涛、朱心洪在2017年4月23日前腾退房屋。被告秦涛、朱心洪在收到通知后并未腾退房屋。2017年4月20日张振华再次在荆州银杏时尚酒店与秦涛等人因租赁事宜发生纠纷，张振华将荆州银杏时尚酒店电闸关闭并锁门，东城派出所再次出警处理。因荆州银杏时尚酒店的供电被切断且酒店大门被锁，荆州银杏时尚酒店此后未再开门营业。2017年4月、5月荆州湖南商会两次出面组织双方当事人就续租等事宜进行协商，但双方当事人仍然没有协商一致。
一审法院认为：本案的争议焦点一是被告朱心洪是否是商铺租赁合同当事人，二是被告秦涛是否应该继续享受三个月的免租金优惠期，三是被告秦涛是否应该返还租赁的房屋，四是被告秦涛是否应该支付自2017年4月17日起的租金。对争议焦点一，一审法院认为，商铺租赁合同是湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司（甲方）与秦涛（乙方）于2011年7月17日签订的。湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司随后变更为绿胜公司，绿胜公司承续该商铺租赁合同的权利义务，成为该合同的一方当事人。虽然秦涛与朱心洪合伙经营荆州银杏时尚酒店，但合同具有相对性，商铺租赁合同如此，合伙协议也是如此，并不因为合伙事务荆州银杏时尚酒店使用的房屋系租赁的原告的商铺而突破了合同的相对性。同时，虽然朱心洪曾与绿胜公司协商租赁相关事宜并就相关事项达成了一致意见，但并不当然代表其就已经成为商铺租赁合同的主体。是否是商铺租赁合同的主体仍然需要考察其是否作为商铺租赁合同的一方当事人缔约，显然朱心洪并没有在商铺租赁合同作为一方当事人缔约，因此朱心洪并不是商铺租赁合同的主体，商铺租赁合同的主体是绿胜公司与秦涛。因此，原告向被告朱心洪主张权利没有合同基础，一审法院不予支持。对争议焦点二，一审法院认为，双方当事人在2015年4月19日的补充协议中虽然约定了在原租赁合同租赁期基础上延长使用租期三个月作为免租优惠，使用年限延长至2017年4月17日，但同时补充协议也约定了相应的租金支付进度作为该优惠期的前提条件。补充协议签订后，被告秦涛未完全履行补充协议，仅缴纳了部分租金，仍然拖欠到期租金25万元。2016年1月22日，原告绿胜公司与朱心洪再次以协商记录方式就拖欠租金的支付进度达成一致意见，并以此作为享受3个月免租优惠的前提条件。事后被告秦涛仍然未按照双方协商一致的意见履行承诺，直至2016年8月19日经多次催讨才交清拖欠的租金。通过上述秦涛履行补充协议以及协调记录支付租金的进度来看，其屡次违反约定延期支付租金，其已经不能享受三个月的优惠期。但是，秦涛在付完拖欠的租金后，与朱心洪找到舒松林要求继续享受三个月的优惠期，舒松林表示了同意。因为舒松林既是原湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司的法定代表人，又是绿胜公司法定代表人张振华的岳父，长期从事荆州金街的决策、管理工作，而且秦涛一直是与舒松林商谈的租赁事宜，因此秦涛对于舒松林的承诺有信赖利益，秦涛应当继续享受三个月的免租优惠期。对争议焦点三，一审法院认为，商铺租赁合同对租赁期满后的续租事项包括续租意向的通知时间、续租的租金协商标准、同等条件下的优先租赁权等进行了约定。按照约定被告秦涛的续租意见应该在到期日前三十日通知原告，并按市场行情租金价格进行协商。但双方当事人租赁期限届满前就开始发生纠纷，被告秦涛、朱心洪以其所租赁房屋与其他租户相比明显畸高为由要求降低租金，原告不同意，此后在三个月免租优惠期内矛盾升级。至法庭辩论终结前，双方当事人并未就续租事宜达成一致意见，更未续签租赁合同。按照租赁期满未能续约则应在租赁期满后七日内腾退房屋的约定，被告秦涛应该腾退所租赁的房屋。虽然租赁合同中约定了同等条件下的优先租赁权，但截止法庭辩论终结也没有出现其他有租赁意向的租户，因此并没有一个可供比较的同等的租赁条件，被告秦涛要求行使“同等条件下的优先租赁权”时机不成熟，为时尚早。更重要的一点是，租赁合同明确约定被告秦涛行使优先租赁权的前提是其没有违约行为，通过对上述第二个争议焦点的分析，其在支付租金一事上已经出现违约行为，因此被告秦涛以优先租赁权作为继续占有租赁房屋的抗辩理由并不成立。对争议焦点四，一审法院认为，按照租赁合同的约定，租赁期满未能续约，秦涛应于租赁期满或者合同终止后7日内搬迁并返还房屋。租赁合同到期后，原告于2017年4月20日将荆州银杏时尚酒店关闸锁门，虽经东城派出所出警处理，但原告并未恢复供电，也未开锁，此后酒店也未再开门营业。原告关闸锁门的行为系租赁合同到期后原告所采取的自力救济行为，其采取的行为符合租赁合同的约定且未超出必要限度。被告秦涛违反合同约定拒绝腾退房屋，继续占有房屋的行为既违约也违法，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当赔偿在租赁合同到期后继续占有租赁房屋给原告造成的损失；原告的此项损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，参照租赁合同约定的租金作为计算标准确定。原告主张的是2017年1月18日至2017年11月17日的超期租金392071.48元，因为自2017年1月17日至2017年4月17日止的期间系三个月免租优惠期，所以本院仅能支持自2017年4月18日起至2017年11月17日止的损失，参照租金标准确定该损失为247995.42元（425135元／年÷12个月×7个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告秦涛在本判决生效后十日内向原告湖北绿胜商业管理有限公司返还其所租赁的荆州区拥军路16号荆城金街2号楼三、四、五层的房屋。二、被告秦涛在本判决生效后十日内向原告湖北绿胜商业管理有限公司赔偿自2017年4月18日起至2017年11月17日止的损失247995.42元。三、驳回原告湖北绿胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付延迟履行金。本案受理费2700元，由被告秦涛负担。
二审中，上诉人秦涛主张其向被上诉人所交的3万元押金应当返还或者从租金中扣除，并提交了相关《收据》。被上诉人绿胜公司质证认为，对3万元押金《收据》的真实性无异议，但需按照合同约定办理完房屋腾退交接手续后方可退还押金。原审被告朱心洪与上诉人秦涛对该押金应予返还或者从租金中扣除的意见一致。
被上诉人绿胜公司在二审中提交了从手机（绿胜公司法定代表人张振华手机号码189××××1155）下载的2018年有关腾退房屋通知两页彩信内容，第一页中载明2月9日14点45分发给银杏酒店秦涛、朱心洪《腾退房屋通知》，第二页中载明2月9日15点4分，秦涛对上述发送内容予以回复，证明秦涛收到此彩信，2018年2月9日因一审法院判决上诉人腾退房屋，被上诉人再次通知上诉人退房。上诉人秦涛的质证意见：收到信息，真实性无异议，在2017年10月一审判决之前已经将钥匙交给被上诉人。原审被告朱心洪的质证意见：钥匙2017年10月已经交给绿胜公司，我没有收到此通知。
原审被告朱心洪在二审中没有提交新证据。
综合当事人的举证、质证意见，本院对当事人在二审中提交的证据审查认为：上诉人秦涛二审中提交的3万元押金《收据》符合证据的特征，本院予以采信；对被上诉人绿胜公司二审中提交的证据的真实性予以采信。
二审查明：2011年7月17日，湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司（甲方）与秦涛（乙方）签订《荆城金街商铺租赁合同》第三条中约定：“5.签署本合同时，乙方须交纳人民币（小写）：30000元作为该商铺的租赁押金，合同终止后，乙方交清租金及水、电、气、物管费等相关费用后，甲方无息退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间对甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。”同日，秦涛向湖南绿地投资开发有限公司荆州分公司交纳了3万元押金。在本案诉讼中，当事人未提交租赁所涉房屋的房产证，也未提交所涉房屋已取得建设工程规划许可证。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为：案涉《荆城金街商铺租赁合同》因当事人未提交相关房产证或已取得建设工程规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为无效。房屋租赁合同无效，秦涛所交的3万元押金应予退还，绿胜公司可以依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于2017年4月18日至2017年11月17日的损失问题，因租赁合同无效，综合考量2017年4月20日绿胜公司锁门并关闭电闸，承租方之后换锁锁门，有关商会进行协调，以及所租房屋经营的酒店未再正常营业等情况，双方应同等承担相应的责任；参照双方合同约定的租金标准，秦涛应承担2017年4月18日至2017年11月17日的损失为123997.7元（425135元／年÷12个月×7个月÷2）。上诉人秦涛称在一审中当庭提出反诉，但其未提出具体的诉讼请求等，其可以另行提起诉讼。上诉人秦涛有关驳回被上诉人腾退房屋的诉讼请求等上诉理由也因合同无效不能成立。
综上所述，上诉人秦涛的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持荆州区人民法院(2017)鄂1003民初1367号民事判决第一项被告秦涛在本判决生效后十日内向原告湖北绿胜商业管理有限公司返还其所租赁的荆州区拥军路16号荆城金街2号楼三、四、五层的房屋。
二、撤销荆州区人民法院(2017)鄂1003民初1367号民事判决第二项被告秦涛在本判决生效后十日内向原告湖北绿胜商业管理有限公司赔偿自2017年4月18日起至2017年11月17日止的损失247995.42元、第三项驳回原告湖北绿胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、秦涛在本判决生效后十日内向湖北绿胜商业管理有限公司赔偿自2017年4月18日起至2017年11月17日止的损失123997.7元。湖北绿胜商业管理有限公司在本判决生效后十日内向秦涛返还押金3万元。
四、驳回湖北绿胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费2700元，湖北绿胜商业管理有限公司负担1000元、秦涛负担1700元。二审案件受理费3020元，由上诉人秦涛负担2020元、被上诉人湖北绿胜商业管理有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 郭元亮
审判员 陶齐学
审判员 李 静
二〇一八年四月十六日
书记员 邱 爽