湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第01168号
原告徐建国，国电青山热电有限公司退休职工。
被告高美英，武汉市青山区时尚轩服装店业主。
原告徐建国诉被告高美英合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理。依法由代理审判员程红丹适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐建国、被告高美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐建国诉称：被告早年从原告处转承租了位于原医专的31号门面经营，门面现在具体地址为工业三路5附27号，门面名称为“时尚轩”。但被告转承租前，原告是以10万元的巨资承接受让该门面，并投入了大量资金对该门面进行装修，安装楼梯、防盗网、门窗等多项设施，还投入资金安装变压器。后因情况变动，双方协商受让该门面，被告无法一次性支付该门面的转让费，原、被告便协商签订《合同》，合同约定：被告继续使用该门面及原告装修的设施设备，但自2012年7月1日起，被告每月向原告交纳100元的使用费（即租金差价），每半年提前十天交付一次。该《合同》还约定，被告向原告交纳2，000元履约保证金，被告无论何原因违约，导致原告不能如期收款，则保证金不退，被告还需赔偿原告10，000元违约金。合同签订后，被告按照合同约定向原告交纳了至2013年12月底的门面使用费，但2014年1月以后的费用一直拖欠至今未交，同时拖欠了1，000元的押金未交给原告。故原告诉至法院，请求判令：被告支付原告租金差价2，400元（自2014年1月至2015年12月）及利息300元；被告赔偿原告违约金10，000元，补齐押金1，000元，且押金因被告违约不退；被告向原告补齐由原告垫付的电费626元；本案诉讼费用由被告承担。
原告徐建国为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、收条1张，证明原告已将2012年6月以前的租金交给武钢总医院；
证据二、《合同》，证明原、被告间存在合同关系，被告应支付原告每月100元租金；
证据三、收据，证明被告差欠原告电费；
证据四、历月电费明细，证明原告收取被告电费后已交给供电局；
证据五、欠条1张，证明被告差欠原告1，000元押金。
被告高美英辩称：2012年前，被告系支付他人24，000元转让费、原告1，000元好处费后，与原告签订的租赁合同。租赁合同到期后，原、被告协商过转让。因原告收取了被告租金未交给武钢总医院，导致被告无法与武钢总医院签订租赁合同，被告才与原告签订了《合同》。被告已向原告交纳了3，000元保证金，且该保证金抵扣了2012年和2013年的租金差价，现在被告是与武钢总医院签订的租赁合同，与原告无关。因此，被告不应向原告支付门面使用费及电费，已不存在违约。
被告高美英未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性不清楚，被告未见过该收条；被告对原告提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告威胁不将租金交给武钢总医院，被告才与原告签订的《合同》，现在被告是与武钢总医院签订的租赁合同，且押金已抵扣完毕；被告对原告提交的证据三的真实性及证明目的均有异议，认为被告签字时该收据上只有房屋差价无电费，被告系用押金抵每月租金100元；被告对原告提交的证据四，认为与被告无关；被告对原告提交的证据五的真实性及证明目的均有异议，认为该欠条的签字非被告所签，是虚假的。
对上述有争议的争议，本院认为，原告提交的证据一、四，与本案无关联性，对此本院不予采信；原告提交的证据二，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信；原告提交的证据三，被告对该收据上的签字予以认可，被告未提交证据证明该收据上的电费系后来添加的，对此本院予以采信；原告提交的证据五，原、被告均认可被告已按合同约定交纳了2，000元保证金，《合同》中亦约定被告应向原告交纳2，000元保证金，该欠条中未标明该押金系《合同》中的保证金，原告亦未提交证据证明双方关于保证金有其他补充约定，对此本院不予采信。
经审理查明：2012年6月20日，原告徐建国（甲方）、被告高美英（乙方），双方间签订了《合同》1份，约定：“乙方承租甲方31号门面至今。现租房合同改由乙方与医院签订，在乙方不愿转让的情况下，为保证甲乙双方的利益，甲乙双方现达成约定如下：一：甲方保留该门面与医院的承租权，甲乙双方继续维持原有的租赁关系不变。二：该门面的装修、门窗、水电、招牌、防盗网、楼梯等设施属甲方所有，乙方不得拆除改变。三：乙方自2012-7-1起向甲方交纳每月壹佰元的租金差价（其原始租金等费用由乙方自行交付医院方），乙方每半年提前十天交付一次，计陆佰元整，不得拖欠。四：乙方向甲方交纳贰仟元的保证金，乙方无论何原因违约，导致甲方不能如期收款，则保证金不退，并赔偿甲方壹万元的违约金。如无违约到期全额退还保证金。五：乙方如转租该门面，则有义务保证下一租户与甲方维持此合同，否则视为违约。六：由于不可抗拒原因导致门面拆除，1：医院方的租金优惠归乙方所有。2：乙方继续交租金差价自停业。3：门面装修等赔偿3／2（2／3）归甲方，1／3归乙方。4：如归还门面则甲方有承租权，乙方维持与甲方租赁关系的优先权。七：本合同甲乙双方应自觉遵守执行，不尽之处双方协商解决。”原告徐建国在甲方处、被告高美英在乙方处分别签字。合同签订后，原告将其承租的武钢总医院的门面改由被告承租，此后被告与房屋所有权人武钢总医院签订租赁合同至今。
2013年4月10日，被告高美英在《收据》上签字，该收据载明：“房租差价6个月×100元=600元（2013.元—2013.6月）电费721-311=410元，金额：壹仟零壹拾元（￥1010）。差价抵押金，电费未交。”原告认为，被告未依约向其支付租金差价、电费及押金，违反合同约定，故原告诉至法院，请求判如所请。在庭审中，原、被告均认可被告已向原告交纳2，000元保证金。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告间是否存在合同关系；被告是否应向原告支付租金差价利息、违约金、押金及电费。
一、关于原、被告间是否存在合同关系的问题。
房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，承租人转让其承租的房屋时向受让人收取转让费，不违反法律、行政法规的强制性规定，属“交易习惯”范畴，当事人应当予以遵守。结合本案，原告转让房屋后，退出与房屋所有权人武钢总医院间的租赁关系，由被告与房屋所有权人武钢总医院建立新的租赁关系，同时原、被告间签订《合同》，约定被告向原告每月交纳租金差价。原、被告间签订的《合同》内容、形式均符合房屋转让费的特征。
原、被告间签订的《合同》依法成立，系双方当事人真实意思表示，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。原告提供了《合同》约定的“门面的装修、门窗、水电、招牌、防盗网、楼梯等设施”；被告按照《合同》约定向原告支付了2012年和2013年的租金差价；被告实际占用、使用原告在约定房屋的装修等至今；被告现未向原告支付2014年和2015年的租金差价构成违约，应承担相应的违约责任。故原告请求判令被告支付租金差价2，400元（2014年和2015年）的诉讼请求，本院予以支持。被告对此的抗辩，本院不予采信。
二、关于被告是否向原告支付租金差价利息、违约金、押金及电费的问题。
原、被告在合同中约定，被告无论何原因违约，导致原告不能如期收款，则保证金不退，并赔偿原告10，000元违约金。依照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为过分高于造成的损失。本案原、被告双方当事人约定的违约金明显过高，且被告以不应支付违约金提出抗辩。因此，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，酌情将违约金调整为实际损失的30%，原告的实际损失为被告未交纳的租金差价，即违约金调整为720元（2，400元×30%）。故原告请求判令被告支付违约金10，000元的诉讼请求，对其中的720元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持；原告请求判令被告支付租金差价利息300元的诉讼请求，因违约金实际就是被告未交纳的租金差价的利息损失，对此本院不予支持。被告对此的抗辩，本院不予采信。
《合同》中约定，被告向原告交纳2，000元的保证金；原、被告均认可被告已交纳了2，000元保证金；被告认为交纳的保证金抵扣了2012年和2013年的租金差价，原告亦认可被告交纳了2012年和2013年的租金差价。由此可知，已交纳的2，000元保证金抵扣了2012年和2013年的租金差价。故原告请求判令被告支付1，000元押金并因被告违约不退的诉讼请求，因原告未提交其他证据证明双方关于保证金有其他约定，交纳的保证金已抵扣租金差价，故对此本院不予支持。被告对此的抗辩，本院予以采信。
《收据》中载明：电费410元未交；原告未提交其他证据证明电费的数额。故原告请求判令被告支付电费626元的诉讼请求，对其中的410元，本院予以支持，超出的部分，因缺乏证据证明，本院不予支持。被告对此的抗辩，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告高美英于本判决生效之日起10日内支付原告徐建国租金差价2，400元（2014年和2015年）；
二、被告高美英于本判决生效之日起10日内支付原告徐建国违约金720元；
三、被告高美英于本判决生效之日起10日内支付原告徐建国电费410元；
四、驳回原告徐建国的其他诉讼请求。
本案减半收取的案件受理费79元，由原告徐建国负担54元，由被告高美英负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费158元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 程红丹
二〇一六年三月十四日
书 记 员 刘 涛