上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初4387号
原告(反诉被告)张兰芳，女，1982年4月28日出生，汉族，户籍地上海市松江区。
原告(反诉被告)任传伟，男，1979年11月17日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。
两原告共同委托代理人吴英，中豪律师集团(上海)事务所律师。
被告(反诉原告)程诚，男，1983年12月19日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
被告(反诉原告)翁世洁，女，1983年10月7日出生，汉族，户籍上海市长宁区。
两被告共同委托代理人朱裕钧，上海申骏律师事务所律师。
原告张兰芳、任传伟与被告程诚、翁世洁、反诉原告程诚、翁世洁与反诉被告张兰芳、任传伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张兰芳、任传伟的共同委托代理人吴英、被告(反诉原告)程诚及原告程诚、翁世洁的共同委托代理人朱裕钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张兰芳、任传伟诉称,原、被告双方经上海易轩房地产经纪事务所居某，在2015年5月10日签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定：被告将其所有的位于上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，转让价款为人民币185万元；原告应当在2015年5月10日支付定金10万元，2015年5月31日前支付64万元，余款111万元通过银行贷款并直接放款给被告，如贷款不足，原告在过户当日以现金补足；被告在2015年11月10日前交付房屋，如因原告过户时间延长造成的时间损失，则交房日期相应延长；如被告未按约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)，则应当按原告已付款日万分之五向原告支付违约金。
签订合同当日，原告即向被告支付了定金10万元，嗣后由按期支付了64万元首付款，并向中介公司支付了佣金25000元。后由中介公司代为向银行申请贷款，但由于银行申请办理时间的拖延，在合同约定的6月20日过户日期前，尚未办妥。之后中�公司与原被告双方作了沟通，二被告表示按合同约定办理，尚未办妥；之后中介公司与原被告双方作了沟通，二被告表示按合同约定办理，过户日期顺延，交房日期也顺延。但之后学区房房源稀缺，价格上涨较快，二被告在中介公司通知贷款已批可以过户时，便不再配合。后虽原告、中介公司多次联系洽商，二被告均置之不理。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，原告已履行了全部合同义务，但被告却拒绝将系争房屋过户，已构成违约，侵害了原告的合法权益，使原告孩子未来的入学受到严重影响，依法应当承担相应的责任，原告故向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、二被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理过户手续；二、二被告支付违约金，以74万元为基数，按日万分之五计算，暂计1万元；三、本案诉讼费由二被告负担。
被告程诚、翁世洁辩称：双方合同约定是于2015年6月20日过户，当天原告向银行贷款111万元，合同约定贷款未获得审批的，原告应以现金方式补足111万元，但事实上原告的贷款未获得审批通过后，原告也未以现金方式补足，故原告存在违约行为，被告已经根据合同约定，以书面方式通知原告，单方面解除合同，所以合同已经解除，无法再继续履行。2015年6月20日户，中介公司也未再组织过协商，原告也未同意过继续放贷。原告未遵守合同约定导致违约，应当承担自己的责任和义务，故被告不同意原告的所有诉讼请求。
反诉原告程诚、翁世洁诉称，2015年5月，反诉原告与反诉被告签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定由反诉原告将名下中山北路的房屋转让给反诉被告，转让总价为185万元。根据合同约定，反诉被告通过向银行贷款方式支付111万元，若贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足贷款申请额度，则反诉被告应于2015年6月20日双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给反诉原告。若反诉被告逾期付款超过15天的，反诉原告有权单方面解除合同，同时应当承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同签订后，反诉被告仍未经贷款银行审核通过，亦未按合同约定将不足部分111万元以现金方式补足并支付给反诉原告。因此反诉原告根据合同约定，于2015年8月1日以书面通知反诉被告的方式行使了单方面解除合同的权利，但反诉被告拒不承担违约责任，反诉原告遂提起反诉，请求法院依法判令：一、反诉原告与反诉被告签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》解除；二、反诉被告配合办理合同网上备案撤销合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》手续；三、反诉原告向反诉被告支付违约金37万元；三、案件受理费由反诉被告负担。
反诉被告程诚、翁世洁辩称，反诉原告对合同条款进行了嫁接和自认为的事实解毒，不能作为逾期付款的依据约定。根据房屋买卖合同的附件3第三条的约定，张兰芳、任传伟在支付房屋首付款后剩余房款通过贷款直接给程诚、翁世洁，但是第三条并未约定银行的房款时间，也就是说并未约定付款的最后期限，仅约定银行放款的日期和过户的日期，所以过户未成，逾期付款没有相关的合同依据。反诉原告基于房屋短期内的价格飞涨，拒绝按照约定履行合同，事实上存在恶意的违约行为，却反称反诉被告违约，反诉被告故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：两被告为系争房屋上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋的共同所有权人。
2015年5月10日，原告(�方)、被告(甲方)经案外人居某签订《上海市房地产买卖合同》，合同编号XXXXXXX，约定：被告将系争房屋出售给原告，建筑面积36.96平方米，转让价款185万元。双方确认于2015年6月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。甲方未按本合同约定期限交接房地产的(包括房地产及房地产权利转移)，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在书面接到通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
在补充条款(一)中双方约定，甲方于2015年11月10日前将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，如因乙方过户时间延长造成的时间损失，则甲方交房时间在2015年11月10日之后相应延长，�对相应的其他欠费进行结算。如乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所有权补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；若银行无特殊要求，则乙方应在双方至上海市普陀区房地产交易中心过户当日过户前将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；若不能如期交付，则按照合同第九条约定的逾期付款违约责任执行。甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。
在附件三中双方就付款作了约定，如下：1、乙方于2015年5月10日支付给甲方定金计人民币100000元；2、乙方于2015年5月31日前支付付款计人民币640000元；3、乙方通过向银行贷款方式申请人民币XXXXXXX元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方。合同另就限售、户籍迁移、其余费用结算等等内容作出约定。
同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定被告到手价格为185万元，其他交易税费由原告承担。
合同订立同日，被告程诚出具收条，言明收取原告张兰芳定金10万元。同年6月1日，被告翁世洁出具收条，言明收到系争房屋的购房首付款64万元。期间双方多次通过手机或函件进行联络。嗣后，原告向银行申请贷款。2015年8月1日，中介公司发函被告，称“……过户时间已过，本公司本着中立�场，特此通知你们买卖双方应于2015年8月3日下午1：30至普陀区房地产交易中心过户，如有一方不去或者故意不配合，则需承担相应的法律责任。……”原告认为被告同意原告延期申请贷款，原告并未构成违约，且购房是为孩子读书落户所用，买卖合同应当继续履行，遂向本院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。
2017年2月，经本院至原告申请的贷款银行核查，原告提交齐全申请材料为2015年7月27日，期间因之前的贷款记录原因被要求进行调查，最终于2015年7月27日，原告与贷款银行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款获得批准。
审理中，原告向本院提交了如下证据证明被告已经在双方约定的房屋权利转移登记期限届满后，继续同意原告申请贷款，双方遂变更了原合同约定，原告并未构成违约：
一、2015年7月22日张兰芳与程诚短信�屏，其中程诚回复张兰芳“中介说约您的有联系吗”的短信描述如下：“我其实很想问一句连商贷到底有没有出来就敢来让双方出来过户这中介做的也是可以的。我们到现在都不知道商业贷款进度在哪里，上次7.15忽悠我们去交易中心后，电话都不敢接的，她怎么还敢联系。”7月24日程诚短信如下：“我上次7月15问她袁还说要求找你了解情况呢。两边推脱，张小姐，你要知道你的商业贷款不出来我们是没办法过户的。现在都不知道贷款是否已批出，怎么过户请问。”“还有一点，您要了解下，您的贷款如果真的已经批出了，但是又长时间不过户的话，是否你的贷款银行会将款项收回，到时如果在重新申请贷款事情可就严重了。”
2015年8月1日，原告短信程诚，称：“房东，你们这样的态度未免有点过了，我是想大家都退一步我支付点算买个教训就把事情解决，你们却这样强硬！我要提醒的是，银行通知过户，你们拒绝，现在根据合同是你们在违约已经6天！中介是大家共同找的，只是我给你们支付了中介费，所以中介导致的过失是大家共同承担！这样拖下去你们不仅违约，放款也延迟，对你们没什么好处，若在肯不过户，我就要离开上海了，你们是精明人……”
对此，程诚回复：“张小姐，违约金的责任是我和你的合同责任，原本想到我们替你一起去和中介协商赔偿最终会变成需要我们来承担损失。这不是你买个教训的事你知道吗，事情不都是理想化的。你因为无法从中介处寻到补偿而希望我们让步，您这样的翻脸不认人是我怒火中烧的原因。之前我们发的函件已提出过，按照合同约定的违约金请支付，如果您真想走法律条款，我们也只能罂粟。不是我们精明，我们是房屋置换，我们损失只比你大。早知道是这个结果我以往这么多和你说的就当驴肝肺吧。”“我们一直是希望能大事化小的，拖到现在是因为您申请的商业银行审批贷款才审批出，我们周四就约定时间协商赔偿事宜，大家是希望早点解决。”
二、证人王某的证言
证人王某系原、被告交易的居某方上海逸轩房产经纪事务所的工作人员，陈述如下：双方签订合同后，因为2015年6月底7月初贷款审批问题没有及时过户，经过协商后，双方同意按照合同进行协商，有个过户延迟违约责任的问题，没有达成一致意见。后来再通知被告过户时，电话就无法联系了，发函通知过户，也没有成功。中介公司一直在帮他们调解，都没有成功。在合同约定的补充条款原告提出过户，交房则是被告提出来的。
被告对上述证据质证意见如下：对证据一，因为原告提交的讯息证据系复印件，未能按法律�定提供原件，故不予质证。对证据二，证人非有资质的房产经纪人，仅是中介公司的工作人员，不具有相关专业知识，故无权对专业问题作出解释。证人只是根据他看到听到的情况进行陈述，在2015年6月20日过户当天未能成功后，证人也明确提出双方就违约责任未能达成合意，与原告陈述被告同意其继续履行合同是相矛盾的。
反诉原告于2016年2月26日提起反诉，反诉被告于2016年3月2日收讫反诉状。
反诉经审理查明事实同本诉。
本院认为：关于本诉，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立和合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，原告支付了定金和首期房款，但合同约定的房地产交易过户期限届满时，因为原告未能提供向银行申请贷款获准的证据，故双方未能按合同约定进行系争房屋的权利变动登记。嗣后，双方就过户期限再行协商，通过原告提供的讯息截屏和证人王某的证词内容，可以认定被告确实同意与原告变更约定过户期限，但被告并未放弃因原告未能按约过户之违约责任的请求权，显然，根据原告提供的证据亦证明双方就延期的违约责任实际确未能达成合意，故致房屋买卖合同未能得到继续履行。原告称双方预见到可能出现延迟过户的情形，故在合同补充条款中就此作出可以延迟被告交房期限约定的主张，因该约定显然针对被告交房时，如果原告存在延期过户情形后，被告被赋予的交房延迟之权利，并不必然得出原告过户延期即不存在其违约，应得视作合法行为的结论，故原告的该主张本院不予采信。据此，原告要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持，�样，原告认为被告违约并要求其承担违约责任的诉讼请求，本院一并不予支持。
关于反诉，基于本诉理由，反诉要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，鉴于反诉原告未能提供证据证明反诉被告收到其合同解除的通知函之日期，故合同解除日以反诉原告反诉状送达反诉被告之日为准。合同解除后，反诉原告基于合同收取反诉被告的定金和放款应当予以返还。由于双方在贷款延期导致过户延期后，双方进行协商的过程中，从反诉原、被告的讯息往来内容分析，反诉原告在双方就违约责任未达成合意时，明知反诉被告仍然在进行贷款申请，虽然短信中双方不乏对居某公司的指责，但讯息内容亦未能反映出反诉原告对反诉被告办理贷款的制止，仅反映出反诉原告对居某方是否能办理出贷款的质疑，因此反诉原告再行以反诉被告逾期过户追究反诉被告解除合同的违约责任，不符合法律规定，本院难以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、对原告张兰芳、任传伟要求被告程诚、翁世洁继续履行与原告就上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持；
二、对原告张兰芳、任传伟要求被告程诚、翁世洁支付违约金的诉讼请求不予支持；
三、反诉原告程诚、翁世洁于反诉被告张兰芳、任传伟就上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月2日起解除；
四、反诉被告张兰芳、任传伟应于本判决生效之日起十日内与反诉原告程诚、翁世洁办理撤销系争房屋的《上海市房地产买卖合同》之备案手续；
五、反诉原告程诚、翁世洁应于上述备案手续撤销完毕之日返还反诉被告张兰芳、任传伟人民币74万元；
六、反诉原告程诚、翁世洁要求反诉被告张兰芳、任传伟支付违约金人民币37万元的诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币21450元，由原告张兰芳、任传伟负担；本案反诉受理费人民币3425元，由反诉原告程诚、翁世洁负担人民币3345元、由反诉被告张兰芳、任传伟负担人民币80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 张以帆
二〇一七年三月三十日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。