江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初2384号
原告：陈欢欢，男，1989年11月10日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：吴海东，江苏东晋律师事务所律师。
被告：张汉兵，男，1972年2月26日生，汉族，住启东市。
被告：朱群卫，女，1972年11月22日生，汉族，住启东市。
两被告共同委托诉讼代理人：施陆健，启东市久隆法律服务所法律工作者。
原告陈欢欢与被告张汉兵、朱群卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴海东，两被告及其共同委托诉讼代理人施陆健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈欢欢的诉讼请求为：1、要求被告按约继续履行原被告双方于2015年12月15日签订的《房产买卖合同》；2、要求被告办结启东市汇龙镇北上海C区30号楼805室房屋首期房产登记及配合办理房产过户手续；3、要求被告支付迟延履行违约金人民币234000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月15日，原被告双方通过启东南新苑房产信息服务部签订《房屋买卖协议》一份，协议约定房产座落于启东市汇龙镇北上海C区30号楼805室（原协议暂定名为汇东小区南侧30号楼805室），建筑面积约115平方米，车库约10平方米，总成交价78万元。协议同时约定，合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外还应支付对方总房价30%的违约金。合同签订后，原告依约于2015年12月5日及12月21日分两次向被告支付了定金及购房款合计20万元，并多次催促被告按约及时办理房产登记及相关房产过户手续，以便原告及时办理贷款等手续，完成合同余结事项。被告迟迟不予配合，并明确表示违约不再履行案涉房屋买卖协议。被告怠于履行过户义务的行为已构成违约，故原告诉至法院，提出上述诉请。
被告张汉兵、朱群卫辩称，1、根据《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原被告双方签订房屋买卖协议时讼争房屋尚无法办理权属证书，该房屋不能对外出售，故双方签订的房屋买卖协议无效。2、讼争房屋系两被告与其女儿张赛琳共有，根据相关法律规定，共有财产未经其他共有人书面同意的不得转让。原被告签订合同时没有张赛琳的书面同意书及签字，所以原被告之间的转让行为无效。3、原被告签订合同时，两被告女儿张赛琳尚未成年，依照《民法通则》相关规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案讼争房屋系两被告及其女儿张赛琳的共有房，签订协议时张赛琳尚未成年，两被告签订房屋买卖协议没有体现是为了张赛琳的利益，这种行为属于擅自处分张赛琳的财产，损害了张赛琳的合法权益。综上，原被告之间的房屋买卖协议属于无效合同，请求驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2012年6月30日，被告张汉兵作为乙方与启东市汇龙镇人民政府作为甲方签订《房屋拆除搬迁补偿安置协议》，同意拆除其座落于汇龙镇汇东村10组的房屋并接受房屋安置。2012年7月17日，被告朱群卫与启东市土地储备中心签订《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》，选定汇东小区南侧小区（暂定名）13号楼805室房源。2015年12月15日，原告陈欢欢作为乙方通过启东南新苑房产信息服务部与被告张汉兵、朱群卫作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，协议约定张汉兵、朱群卫将座落于启东市汇东小区南侧30号805室房屋（现更名为启东市北上海C区30号楼805室），建筑面积约115平方米，车库约10平方米，总成交价78万元。付款方式为签订合同之日乙方首付房款定金2万元，买卖成立后此款即转为购房款，2015年12月25日前乙方再付甲方18万元，甲方把选房单交乙方保管，等房产证出来后，甲方过户给乙方，余款等乙方贷款下来后发放到甲方账上。合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外还应支付对方总房价30%的违约金。合同签订后，原告依约于2015年12月15日向两被告支付定金2万元，后又于同年12月21日再次向被告支付购房款18万元区的房屋产权证已经可以办理，遂催促被告办理讼争房屋产权证，被告表示不愿意继续履行双方之间的房屋买卖协议。
审理中，因案涉协议约定第二批房款待房产证出来并办理完过户手续后由乙方采用贷款方式支付，因存在贷款能否发放的不确定因素，原告自愿表示一次性付清剩余房款。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告辩称双方签订《房屋买卖协议》时讼争房屋尚未取得房屋产权证，违反了《城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，案涉协议应属无效协议。本院认为，讼争房屋虽系拆迁安置房屋，且尚未领取权属证书，但依法领取证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件，《城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定并非效力性强制性规定，不属于合同无效的法定情形。被告辩称双方签订协议时，两被告的女儿尚未成年，两被告擅自处分讼争房屋的行为损害了女儿的利益。本院认为，案涉《房屋拆除搬迁补偿安置协议》和《房屋买卖协议》签订时，两被告的女儿尚未成年，两被告对讼争财产有处分权，且两被告将讼争房屋按市场价转让给原告的行为并未损害其女儿的利益，故对两被告的上述抗辩意见本院不予采纳。2015年12月15日原被告双方签订的《房地产买卖协议》系有效成立的合同，双方应按照协议书约定的内容履行相应的权利义务。原告已按约履行了支付首付房款的义务，现讼争房屋已具备办理产权证的条件，被告亦应按约履行自己的义务，即办理讼争房屋首期房产登记并配合原告办理房产过户手续。原告自愿在办理房屋过户手续时一次性向两被告支付剩余房款58万元并承担办理房屋产权登记手续和过户手续中产生的税费。对于原告要求被告支付迟延履行违约金234000元的问题，由于讼争房屋系拆迁安置房屋，双方之间签订的《房屋买卖协议》仅就首付房款的交付时间进行了明确约定，而对于其他义务的履行时间约定并不明确，且未有关于迟延履行违约金的相关约定，故本院对原告要求两被告支付迟延履行违约金的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告张汉兵、朱群卫继续履行与原告陈欢欢于2015年12月25日签订的《房屋买卖协议》；
二、被告张汉兵、朱群卫应于本判决发生法律效力之日起十五日内办理启东市汇龙镇北上海C区30号楼805室房屋产权登记手续；
三、被告张汉兵、朱群卫应于本判决发生法律效力之日起三十日向原告陈欢欢提供办理启东市汇龙镇北上海C区30号楼805室房屋产权过户登记所需资料并协助原告陈欢欢将该房屋产权转让登记至原告陈欢欢名下；
以上二、三项办理不动产产权登记所产生的税、费等一切费用均由原告陈欢欢承担。
四、驳回原告陈欢欢的其他诉讼请求。
本案诉讼费13926元，依法减半收取6963元，保全费5000元，合计11963元（原告已预交），由原告陈欢欢负担2760元，被告张汉兵、朱群卫负担9203元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13926元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 王玉佳
二〇一七年七月十二日
书 记 员 徐赛龙