浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）湖安商初字第572号
原告：王某某。
委托代理人：张某某。
被告：郑某。
委托代理人：陈某某。
被告：安吉县××中介服务中心，住所地安吉县××镇
××号。
负责人：陈某。
原告王某某诉被告郑某、安吉县××中介服务中心居间
合同纠纷一案，本院于2010年8月5日立案受理，依法适用简易
程序审理后，转为普通程序组成合议庭审理，分别于2010年9
月29日、2010年12月8日公开开庭进行了审理。原告王某某及
其委托代理人张某某，被告郑某及其委托代理人陈某某到庭参
加诉讼，被告安吉县××中介服务中心负责人陈某经本院合法
传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年1月7日，原告向被告安吉县××中介
服务中心的工作人员即被告郑某及沈某某（系被告郑某丈夫）
购得案外人袁某某座落在递××镇××单××室房屋一幢，面
积69.93平米，总房价215000元。原告于2008年1月7日付被告
郑某50000元，于2008年1月20日付91600元。余款由原告通过
银行按揭给付。原告于2008年1月底开始使用该房屋，但房产过户手续一直未予办理。2009年7月，法院告知原告该房已于2
007年12月27日因李某某案被查封，之后又为周某案诉讼保全
，由此影响原告居住使用并造成房产利益威胁和损失。原告认
为，原告购买此房是在被告郑某以安吉县××中介服务中心名
义下全盘操作，该房屋在出卖前已被法院查封，而被告郑某未
如实告知，造成原告购买的房屋权某某疵及经济损失。2010年
6月29日及7月8日，原告无奈向安某某人民法院执行局缴付案
件款86200元，现急待房产过户手续办理。故原告诉请判令两
被告立即履行协助房屋产权过户手续的办理；判令被告郑某赔
偿原告经济损失86200元；判令被告安吉县××中介服务中心
负连带赔偿责任；本案诉讼费由两被告承担。
被告郑某辩称，一、原告对被告郑某主张的诉请不能成
立。被告郑某在签订居间买卖合同的过程中，其身份是安吉县
××中介服务中心的工作人员，其履行的是安吉县××中介服
务中心的职务行为，而非个人行为，故郑某不具备被告的诉讼
主体资格。二、原告与袁某某签订的房地产买卖居间合同属无
效合同。合同的标的物为法律规定不能转让之物，该合同违反
国家法律的强制性规定，因此系无效合同。三、如果因为合同
无效造成原告损失的话，原告应向导致合同无效的具有过错的
责任人予以追偿，因此原告对被告郑某主张的诉请不能成立，
请求驳回原告对被告郑某的诉请。
被告安吉县××中介服务中心未作答辩。
经庭审，到庭当事人对下列事实无异议：
原告与案外人朱某某通过被告安吉县××中介服务中心的工作人员即被告郑某中介，于2008年1月7日签订了一份《房
地产买卖﹤居间﹥合同》，约定：由原告购买房主袁某某座落
在递××镇××单××室房屋一幢，面积69.93平米，总房价2
15000元；签订合同当日，由原告支付定金5万元，于2008年1
月23日支付165000元；房主袁某某于2008年1月23日腾空房屋
。另，该合同第七条约定：从合同签订日起原告及房主积极配
合被告安吉县××中介服务中心办理过户，由于房主故意拖延
或不能提供相关材料和反悔不卖的，或未按合同约定的期限将
上述房地产交付（包括房地产交接及房屋权利转移给原告），
房主应当向原告支付已付款的0.5%违约金。2008年1月9日，案
外人朱某某向原告及被告安吉县××中介服务中心提供了一份
内蒙古鄂尔多斯市公证处的（2008）××证字第××号公某某
，房主袁某某将出售房屋事宜全权委托案外人朱某某办理。原
告于合同当日支付给被告郑某50000元，于2008年1月20日支付
给被告郑某91600元，在中国银行安吉支行支付了房主袁某某
购上述房屋的按揭贷款75495.52元。原告于2008年1月底开始
使用该房屋，但房产过户手续一直未予办理。2009年7月，法
院告知原告该房已于2007年12月27日因李某某案被查封，之后
又为周某案被诉讼保全，原告为排除居住妨碍，于2010年6月2
9日，为解除周某案的查封支付给周某15000元；于2010年7月8
日，为解除李某某案的查封支付给本院执行局71200元。
上述事实有原告举证的居间合同1份、公某某1份、被告
郑某出具的收据2份、手工提前结清还款额查询清单1份、本院
（2008）安民二初字第213-1号及（2009）湖安执异字第9-1号民事裁定书各1份、本院诉讼费票据2份、周某出具的收条1
份证实，被告郑某质证对其真实性无异议。
原告为证明两被告在中介服务中存在过失，向本院举证
邵某某于2009年8月10日出具的证明1份，用以证明证人曾向被
告郑某作出房主以这么低的价格出售应引起注意的善意提醒，
但被告郑某没有听取。被告郑某质证认为，未出庭作证的证人
证言不能作为有效证据使用。本院认证认为，未出庭作证的证
言在没有其他证据佐证的情况下不能作为定案的依据。
原告为证明两被告在居间活动中占有差价的行为，向本
院举证案外人朱某某于2009年8月27日出具的证明1份，用以证
明原告购买的房屋是直接与被告郑某之间发生关系，证人作为
房主袁某某的代理人在该房屋的代理买卖中没有与原告发生实
质性的联系和交易，而是直接与安吉县××中介服务中心进行
交易，其从被告郑某处只收到房款105000元现金及转由原告偿
还的房屋贷款约80000元，而原告支付给被告郑某的购房现金
是141600元，即被告郑某在该房屋买卖居间业务中赚取差价35
000元的事实。被告郑某质证认为，因朱某某未出庭作证，故
其证言不能采信，同时该份证言也无法看出郑某与袁某某之间
发生买卖关系，恰能证明袁某某与原告发生房屋买卖关系。本
院认证认为，未出庭作证的证人证言虽不能单独作为定案的依
据，但两被告对本案所涉居间行为的收、支费用负有举证责任
。
在庭审中，被告郑某自认收取过原告中介费3000元，后
还给原告，由于被告郑某对其已经归还中介费3000元的事实无法证实，且原告也不予认可，故本院认定被告郑某收取原告中
介费3000元。
被告安吉县××中介服务中心未到庭质证，也未向本院
举证。
综上，本院除对上述到庭当事人无异议的事实予以认定
，还认定被告郑某收取原告中介费3000元。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的
机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
原告与持有房主袁某某全权委托出售房屋委托手续的案外人朱
某某经被告安吉县××中介服务中心的中介签订的《房地产买
卖﹤居间﹥合同》，因居间物被法院查封，使得房主袁某某的
民事处分权受限制，应为效力待定之合同，之后，原告代为履
行了债务使得居间物的查封被解除，即房主袁某某的民事处分
权不再受限制，三方签订的《房地产买卖﹤居间﹥合同》自查
封被解除之日起生效。本院对被告郑某认为上述合同无效的抗
辩理由，不予采纳。
被告郑某系被告安吉县××中介服务中心的工作人员，
以被告安吉县××中介服务中心工作人员的名义促成原告与案
外人朱某某签订房屋买卖合同，应为被告安吉县××中介服务
中心的居间行为，由此产生的法律后果，应由被告安吉县××
中介服务中心对外承担责任。故原告对被告郑某的起诉不适格
，本院对其相应的诉请不予支持。被告安吉县××中介服务中
心在从事上述房屋买卖居间活动中，对房屋信息应负有比常人
更谨慎审查的义务，而法院对居间物的查封具有一定的公示性，被告安吉县××中介服务中心却未尽到谨慎审查的义务，对
被查封的居间物进行中介，存在过失。《中华人民共和国合同
法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关
的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求
支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”建设部于2001年修订的
《城市房地产中介服务管理规定》第十九条规定：“房地产中
介服务机构开展业务建立业务记录，设立业务台帐。业务记录
和业务台帐应当载明业务活动中的收、支出等费用……”，第
二十三条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成
经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服
务可以对有关人员追偿。”故本院对原告要求被告安吉县××
中介服务中心对原告造成的经济损失予以赔偿的诉请应予支持
。庭审中，两被告未向本院举证该居间活动中的收、支出费用
，视为两被告持有证据拒不提供，结合原告举证的被告郑某出
具的收取原告现金的收条及朱某某的书面证言，两被告未能举
证说明差额的合理去向，本院推定被告安吉县××中介服务中
心在上述居间活动中占有了差额35000元。由于房主袁某某明
知居间物被法院查封而委托朱某某出卖，造成原告损失，其应
承担赔偿责任。被告安吉县××中介服务中心占有的差额款项
是在上述《房地产买卖﹤居间﹥合同》约定的房价内剥离，而
房价系原告与房主约定的合同价款，故袁某某未按合同约定足
额收取的房款差额，应由被告安吉县××中介服务中心退还给
原告，作为补偿原告所造成的经济损失，原告就其余损失应向
房主袁某某主张。被告安吉县××中介服务中心应就自己在居间行为中的过失承担赔偿责任，赔偿额以10000元为宜。被告
安吉县××中介服务中心在居间活动中收取原告的中介费3000
元，应予返还。
至于居间物产权过户手续的办理，由于办理该手续的当
事人为原告及房主袁某某，被告安吉县××中介服务中心在居
间活动中只能起到协助作用，且房产过户是对房主袁某某房屋
产权的处分行为，涉及房主袁某某的民事权利，即原告应向房
主袁某某主张该项权利。故本院对原告要求两被告履行办理房
屋产权过户手续及赔偿全部损失的诉请不予支持。据此，依照
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条
第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定
，判决如下：
一、被告安吉县××中介服务中心于本判决生效之日起
十日内支付原告王某某48000元。
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2040元，由原告负担1212元，被告安吉县×
×中介服务中心负担828元。该款原告已预交，限被告于本判
决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省湖州市中级人民法院。
审判长 马琴芳
审判员 王孝林
审判员 赵 歆
二〇一〇年十二月十三日
书记员 杨 晔