新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵10民终78号
上诉人（原审被告）：北屯振方房地产开发有限公司北屯第一分公司，统一社会信用代码916590055524279774，住所地北屯市广美建材市场1号楼10-2号。
法定代表人：朱小方，董事长。
委托诉讼代理人：杨新华，女，1973年5月5日出生，住北屯市广美建材市场。
委托诉讼代理人：黄新群，新疆瑞合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王诗鸿，女，1993年6月8日出生，住北屯市温馨家园。
委托诉讼代理人：黄爱华（系王诗鸿母亲），1968年3月7日出生，住址同上。
上诉人北屯振方房地产开发有限公司北屯第一分公司（以下简称振方房地产北屯分公司）因与被上诉人王诗鸿商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2017）兵1001民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人振方房地产北屯分公司的委托诉讼代理人杨新华、黄新群，被上诉人王诗鸿及委托诉讼代理人黄爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
振方房地产北屯分公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实理由：一、2011年3月，第三人王立军与上诉人签订得仁商贸建材城市场内部优惠权认购方案，并由王立军与上诉人联系，交纳房款，2016年4月25日，被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同，但王立军并未与被上诉人办理委托手续，也未将该房屋赠送给被上诉人，因此，被上诉人非本案适格主体；二、2011年3月的优惠权认购方案约定房屋单价为5800元/㎡，且该单价是经申请由6300元/㎡优惠至5800元/㎡的特价，商品房买卖合同约定的5225元/㎡系工作人员笔误，属重大误解，从交易惯例看，房价已进行了最低优惠，不可能再大幅度地进行优惠销售；三、一审关于利息的计算错误。
被上诉人王诗鸿辩称：被上诉人当时正在读高三，由父亲王立军签订优惠权认购方案，2016年签订正式买卖合同时，被上诉人告知上诉人的工作人员，房子是父亲买给被上诉人的，所以由被上诉人与上诉人签订了商品房买卖合同，该合同已经过备案，所以上诉人关于主体不适格的理由不成立，同理销售价格应以备案合同中的约定价格为准，关于逾期利息，一审计算正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2011年3月21日，王立军与振方房地产北屯分公司书面签订得仁商贸建材综合市场内部认购优惠权方案，认购方为王立军。认购方案主要内容为，认购房屋为得仁商贸建材综合市场4号楼一层南面第8号房间，商用面积约93平方米，最终以测绘产权登记面积为准，单价每平方米5800元，总售价约为539400元。认购方在签署本方案时交付现金50000元，作为购买意向房屋的诚意金，并享有内部认购优惠权。认购方在确定的内部认购日即2011年4月30日前携带已签署的认购优惠权方案、诚意金交款收据到出售方指定的地点交纳50%即269700元，可享受总房款2%即10788元的优惠，交纳全款512430元的房款（含诚意金），可享受5%即26970元的优惠。如认购方在内部认购日选定房屋的，诚意金直接转为购房款。凡认购方在内部认购日选定房屋的，待主体完工交钥匙之日以测绘产权登记面积为准付清购房余款。……竣工验收后，认购方在接到本公司的交接通知之日起一周内，交纳相关费用及递交办理产权手续的资料，并办理交接手续和签订商品房买卖合同。如延期未办理交接的购房人需交纳每日3‰滞纳金。……住房维修基金、契税、办理房产证、土地证及按揭贷款手续费，由认购方自付。本内部认购优惠权方案自双方签字之日起生效，至双方签订商品房买卖合同时废止。同年4月20日王立军交纳诚意金50000元。同年5月13日王立军交纳购房款425000元。同年6月26日王立军交纳购房款35000元。共计交纳房款510000元。2012年底，诉争房屋竣工，根据测绘产权登记面积报告，诉争房屋建筑面积为85.18平方米。振方房地产北屯分公司将房屋钥匙交给王诗鸿家人。2016年4月25日王诗鸿在王立军的陪同下，与振方房地产北屯分公司就王立军认购的房屋签订书面商品房买卖合同，并在北屯市房产交易中心备案。合同约定：买受人姓名为王诗鸿，买受人购买的商品房为北屯广美建材市场第11幢1-3号商业用房，该商品房预测建筑面积共85.18平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5225元，总金额445075元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第（1）种方式进行处理即双方自行约定，面积发生变更，单价不变，总房款多退少补，双方均无异议。买受人于2016年4月25日一次性付清房款。2016年5月25日、同年8月29日原、被告就多交的房款退款事宜进行协商未果。
另查，王立军系王诗鸿之父，诉争房屋系王立军为王诗鸿认购。诉争房屋自2012年底至今，由王诗鸿出租给他人使用。
一审法院认为，王立军与振方房地产北屯分公司签订的认购书和交纳认购款是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。王诗鸿拥有该房屋的权利和利益系王立军对自身权利的自愿处分，不违反法律规定，亦合法有效。振方房地产北屯分公司在知情的情况下自愿与王诗鸿签订王立军认购房屋的商品房买卖合同，并在房管部门备案，属于双方平等协商的结果，不违反法律规定，相关权利应受法律保护，振方房地产北屯分公司关于原告不具备本案主体资格的辩称于法无据，本院不予采信。双方对诉争房屋房款的计算、是否存在面积误差比的争议，系对认购书及商品房买卖合同的效力认识不同所致。不论认购书还是商品房买卖合同均是当事人真实意思的表示。认购书是预售方与预购方以定金担保方式订立的商品房预售合同，虽是独立的合同但尚不属于商品房买卖合同，认购书中虽然约定了未来合同的主要条款，但对于面积等明确写明最终以测绘产权登记面积为准。就本案而言，双方前期签订认购书，后期签订商品房买卖合同，双方就诉争房屋的单价、面积、总房款等事项均应根据双方后期签订并备案的商品房买卖合同进行最终确定，尤其是双方争议的面积问题，认购书虽进行约定，但亦明确写明面积约93平方米，最终以测绘产权登记面积为准。双方签订的商品房买卖合同中约定的面积为85.18平方米，根据测绘面积报告，该套房屋的测绘建筑面积为85.18平方米，商品房买卖合同中约定的面积与交付使用的建筑面积不存在面积差异，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符……”的情形，且双方在商品房买卖合同中自行约定“面积发生变更，单价不变，总房款多退少补”，故王诗鸿主张以认购房屋的面积与商品房买卖合同中的面积误差比绝对值超出3%进行退款，本院不予支持。根据备案的商品房买卖合同，王诗鸿购买的房屋面积为85.18平方米、每平方米价格为5225元，房款总价为445075元，现王诗鸿交纳的房款为510000元，振方房地产北屯分公司多收取的房款为64925元（510000元-445075元），本院对振方房地产北屯分公司应退还房款64925元的主张予以支持。振方房地产北屯分公司关于房屋单价每平方米为5225元系重大误解的辩称于法无据，该辩称本院不予采信。王诗鸿主张支付应退还房款以中国人民银行五年期贷款利率计算利息的诉请，双方虽签订了认购书和商品房买卖合同，但对于多交房款如何处理均未进行约定，仅在认购书中写明“本认购优惠权方案自双方签字之日起生效，至双方签订商品房买卖合同时废止”，鉴于自签订认购书至签订买卖合同之间的期间较长，测绘产权登记面积报告于2012年年底完成，被告于2016年5月25日协商过退款事宜等综合情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告支付原告应退房款64925元自2013年1月1日起至款项还清之日期间中国人民银行同期逾期贷款利率的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、北屯振方房地产开发有限公司北屯第一分公司于本判决生效后十日内退还王诗鸿购房款64925元及该款自2013年1月1日至款项还清之日期间中国人民银行同期逾期贷款利率的利息；二、驳回王诗鸿的其余诉讼请求。案件受理费3806.92元，减半收取1903.46元，由王诗鸿负担921.46元，北屯振方房地产开发有限公司北屯第一分公司负担982元。
二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人都具有法律约束力。上诉人与被上诉人的父亲王立军签订的《得仁商贸建材综合市场内部认购优惠权方案》约定，本方案自双方签字之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》时废止。因此，本案关于合同主体、房屋销售价格及违约责任的确定应以双方重新签订并经过备案的《商品房买卖合同》为准，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》的买受人为被上诉人王诗鸿，约定的房屋销售价格为每平方米5225元，一审法院对此分析认定正确，上诉人的上诉理由不能成立。关于违约责任，上诉人逾期交房，应承担违约责任，一审法院综合本案的实际情况，自2013年1月1日起按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算利息并无不当。综上，上诉人振方房地产北屯分公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1423.12元，由上诉人北屯振方房地产开发有限公司北屯第一分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张新军
审 判 员 刘文胜
代理审判员 郑丰华
二〇一七年十月十二日
书 记 员 蔡大千