贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔高民终字第66号
上诉人（一审被告）：贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省赤水市河滨路2栋2楼1号门市。
法定代表人：向军，该公司执行董事。
委托代理人：钟杨，四川鑫泰律师事务所律师。
被上诉人(一审原告):张青贤，女，汉族，1963年6月23日出生，住贵州省赤水市。
委托代理人：颜强，贵州金瑞律师事务所律师。
委托代理人：余松，贵州金瑞律师事务所律师。
上诉人贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司（以下简称创美房开公司）与被上诉人张青贤商品房买卖合同纠纷一案，创美房开公司不服贵州省遵义市中级人民法院于2014年12月20日作出的（2014）遵市法民三初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。创美房开公司委托代理人钟杨，张青贤委托代理人颜强、余松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年6月5日，原告张青贤与被告创美房开公司签订了合同编号为2012000833的商品房买卖合同。2012年6月6日，双方又签订了6份商品房买卖合同，合同编号分别为2012000840、2012000841、2012000842、2012000843、2012000844、2012000845。上述七份合同约定原告张青贤购买被告创美房开公司开发的位于赤水市红军大道“君豪城市花园”商品房（商业用房）9-14号楼组合体1层20号、27-32号营业房，合计建筑面积为682.82平方米，套内建筑面积为670.31平方米，合同总价款为8,535,250元。合同第十三条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。2012年6月6日，双方又分别签订了上述房屋买卖合同的补充协议。补充协议约定，交房日期为2012年12月30日，出卖人为买受人安装临街门市铝合金卷帘门，且连二门市中间不能分隔安装。出卖人负责完善项目消防设施设备达到房屋验收合格及办理消防部门验收合格手续等内容。合同签订后，原告张青贤通过现金支付首期购房款和向银行按揭贷款的方式履行了付款义务，购房款8,535,250元已全部付清。2014年5月28日，被告创美房开公司向原告张青贤发出了接房通知，通知原告张青贤于2014年5月28日开始交接房屋并办理接房手续，原告张青贤收到通知后到现场进行查看，发现部分房屋门窗没有安装、消防设施设备不完善等，认为不符合交房条件，未与被告创美房开公司办理交接房手续，后双方协商未果。
另查明，张青贤填报赤水市商品房预售合同登记备案表的时间是2012年6月6日，该表上载明的竣工时间为2012年6月30日，交房时间为2013年12月31日。赤水市房屋产权监理所登记签章的日期为2012年6月7日。被告创美房开公司填报验收备案表的日期为2013年8月29日。赤水市建筑工程质量安全监督站在2014年11月13日签章确认被告提交的备案验收资料基本齐全，进入备案程序，备案机关赤水市住房和城乡建设局在备案机关处理意见栏内加盖了该局公章但未出具具体的处理意见。经法院组织双方当事人于2014年11月12日到现场查看，争议房屋消防设备设施未完善，有部分门窗未安装。
一审张青贤诉称：2012年6月5日，我与被告创美房开公司签订了合同编号为2012000833的商品房买卖合同，2012年6月6日，双方又签订了6份商品房买卖合同，合同编号为2012000840、2012000841、2012000842、2012000843、2012000844、2012000845。七份合同约定原告购买被告开发的位于赤水市红军大道“君豪城市花园”商品房（商业用房）9-14号楼组合体1层20号、27-32号营业房，合计建筑面积为682.82平方米，套内建筑面积为670.31平方米，合同总价款为8,535,250元。2012年6月6日，双方根据实际情况又分别签订了房屋买卖合同的补充协议，在补充协议中，原合同约定的交房日期变更为2012年12月30日，同时约定了被告应完善相关消防设施等内容。合同签订后，原告已通过现金支付首期购房款和向银行申请按揭贷款的方式履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按照双方约定，被告应该在2012年12月30日将符合约定交房条件的商品房交付给原告，但时至2014年6月初，原告才收到被告的交房通知，经过原告进行现场查验，发现该房没有安装消防设施、铝合金门窗等，不符合交房条件，原告无法与被告完善交房手续。按双方签订的商品房买卖合同第十三条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。综上，被告未按双方商品房买卖合同以及补充协议的约定履行自己的合同义务，至今未能向原告交付符合交房条件的商品房，其行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失。为此，诉至法院，请求：一、判令被告立即向原告交付符合双方商品房买卖合同及补充协议约定的交房条件的房屋；二、判令被告向原告支付商品房买卖合同约定的逾期交房违约金4,609,035元（从2013年1月1日起按已付全部购房款的日万分之十计算至2014年6月30日，之后的违约金按被告实际交房时间据实结算）；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
一审创美房开公司答辩称：1、双方约定的交房时间是2013年12月31日，并不是原告诉称的2012年12月30日；2、被告已经于2014年5月向原告发了接房通知，也交付了符合条件的房屋，且在2014年2月和3月也打了电话给原告要求原告来接房，因此造成逾期交房，我方有一定的责任，原告亦有一定的责任；3、原告请求的违约金明显超过了法律的规定，我方要求按照司法解释的有关规定，调减违约金为原告的租房损失，且计算时间应为2013年12月31日至2014年5月，即我们向原告发通知的时间止；4、原告滥用诉权，金额较大，诉讼费用应由原告承担。
一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张和理由，本案一审争议焦点为：1、争议房屋是否符合交付条件；2、交房时间如何确定，被告是否逾期交房，应否承担逾期交房违约金及违约金的计算标准。
关于房屋是否符合交付条件的问题。原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。原告张青贤已向被告交纳了全部购房款，履行了支付房款的义务，双方对此无异议，一审法院予以确认。被告怠于履行交付符合合同约定条件房屋的义务，在2014年5月28日通知原告张青贤接房时，未将工程竣工验收资料报送相关行政职能部门、房屋门窗尚有部分未安装、配套的消防设备设施未完善，未达到合同约定的交房条件，原告张青贤拒绝接房的理由成立。被告在2014年11月13日才将房屋竣工验收备案资料报送相关行政职能部门，现赤水市建筑工程质量安全监督站虽然已签章认可本案房屋所在工程的竣工验收备案文件齐全，但行政职能部门尚未出具具体意见，故被告应及时安装好房屋门窗和消防设施设备并申请相关行政职能部门验收。对原告张青贤要求被告交付符合双方约定条件房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。结合一审法院组织双方当事人到现场查看的情况，一审法院认定被告须安装好房屋门窗、完善消防设施设备达到房屋验收合格及消防验收合格后将房屋交付给原告张青贤。
关于交房时间的确定及被告是否逾期交房、逾期交房违约金如何计算问题。双方在补充协议中对交房日期另行约定为2012年12月30日，该约定是双方协商一致对商品房买卖合同载明的交房时间及安装门窗、办理相关消防手续、完善消防设施等内容的变更，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，一审法院认定该变更后的协议是双方真实意思表示，体现的是法律确立的合同自由原则、意思自治原则，被告应按补充协议约定的交房时间2012年12月30日履行交房义务。原被告在相关行政职能部门填报的表格上载明的交房时间不是本案双方当事人意思表示一致的体现，不属双方的约定，对原告不产生法律约束力。被告所持应按双方商品房买卖合同约定时间交房、在赤水市住建部门办理商品房预售合同登记时的记载交房日期为2013年12月31日、已有其他购房户入住等理由不能对抗补充协议的约定，故对被告的抗辩理由，一审法院予以驳回。由于被告出卖给原告的房屋不符合交房条件，且通知原告接房时已超过双方约定的交房时间，故被告应当按照双方的约定承担逾期交房的违约责任。原告自愿请求从2013年1月1日起算，一审法院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本案被告没有按照合同约定时间履行交付房屋的义务,至今未交付房屋，其行为已构成违约，应按照双方合同约定的迟延履行违约金计算方法计算并支付违约金，承担迟延履行合同的违约责任。在本案审理过程中，原告主张购买该房目的是用于经营而非出租，要求严格按照合同约定计算违约金。被告以双方约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由，请求一审法院对违约金按同期同地段同类房屋租金进行鉴定并减少支付违约金。一审法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院进行调整。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，评判双方约定的违约金是否过高是以损失及是否超过损失的30%为标准。违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。本案违约金的约定是当事人意思自治的表现，为纠纷发生时保护自身利益而设定，是守约方通过合同获得利益的一种重要补救措施。支付违约金是一种责任形式，虽然属于当事人签订合同的意思自治范围，但要受一定条件制约限制，不能完全由当事人自行约定。这是因为违约金是当事人双方事先约定的，在签订合同时不可能完全知道将来在合同履行中会出现什么情况，合同能否履行以及履行到什么程度，会不会造成损失以及实际造成多少损失，很可能出现实际造成的损失远远高于因合同不履行或者迟延履行的损失，也可能损失大大低于因合同不履行或者迟延履行的损失。本案商品房买卖合同中的损失，是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少和利益的丧失。原告方购买房屋支付的现金在逾期交房期间的利息和每月偿还的银行贷款利息是其损失，原告因被告逾期交房导致不能获得使用房屋经营所产生的利益也是原告的损失。故一审法院认为依据双方合同约定计算得出的违约金已明显高出原告的损失，原告的损失应参照民间借贷中借款利息不超过同期同类人民银行贷款利率的四倍受法律保护的规定，结合当地门面房的市场经营行情，以原告支付的购房款金额依照同期同类人民银行贷款利率的4倍计算。故对被告应支付给原告的违约金一审法院予以调减。依据上述司法解释，调低违约金的标准是以不高于实际损失的30%为限，故本案被告应向原告支付的违约金应为已付购房款按照同期同类人民银行贷款利率的4倍计算后再上浮30%，支付时间自2013年1月1日起至交房之日止。对被告要求按照租金标准对违约金进行调减并对租金标准进行评估的申请，一审法院予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条、第一百六十四条之规定，判决如下：一、由被告赤水市创美房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内完善贵州省赤水市红军大道“君豪城市花园”商品房（商业用房）9-14号楼组合体1层20号、27-32号营业房的消防设备设施、房屋门窗，并在办理完毕工程竣工验收手续后立即将上述房屋交付给原告张青贤；二、由被告赤水市创美房地产开发有限责任公司支付原告张青贤从2013年1月1日起至交付房屋之日止按照张青贤已支付的购房款总额8,535,250元，依照中国人民银行同期同类贷款利息的4倍计算后再上浮30%计算的违约金；三、驳回原告张青贤的其他诉讼请求。一审案件受理费43,672元，由原告张青贤负担3672元，由被告赤水市创美房地产开发有限责任公司负担40,000元。
二审创美房开公司上诉请求：（1）依法撤销遵义市中级人民法院（2014）遵市法民三初字第25号判决；（2）依法改判上诉人与被上诉人之间约定的实际交付日期为2013年12月31日；（3）改判上诉人的房屋已经达到交房条件，被上诉人拒绝收房的责任不应当由上诉人承担；（4）依法认定按照当地租金水平合理计算逾期交房期间的违约金。（5）上诉费用由被上诉人承担。主要事实及理由：（1）原审判决认定双方约定的交房时间为2012年12月30日系认定事实错误；（2）被上诉人拒绝收房的责任不在上诉人。2013年底，被上诉人所购买的房屋已经验收，并现场验收合格，陆续交付业主使用，因被上诉人等人未在赤水市居住生活，2014年2月份上诉人工作人员按照流程多次电话通知被上诉人接房，被上诉人均以各种理由进行推脱，因为上诉人工作人员的疏忽，而没有书面通知，直至2014年5月28日，创美房开公司才以书面形式通知被上诉人接房。被上诉人明明接到电话通知却故意拖延时间，很明显带有恶意诉讼的目的，也有不可推卸的责任。同时，根据双方合同第四章第十二条中对交付条件做出了特别约定：（1）上水、下水交付时达到使用条件；（2）供电交付时达到使用条件，其余3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如在约定期限内未能达到交付使用条件，双方同意按照第3种方式处理，即“如因出卖人原因配套未到位，则由出卖人将以上约定的配套设施达到双方约定标准”。从此约定看，配套设施不到位，被上诉人可以让上诉人完善，但不是拒绝收房的理由，过错并不全在上诉人。原审判决认为是上诉人的配套设施不齐导致被上诉人拒收房屋，让上诉人承担巨额的违约金，无论从哪个方面都不符合事实。（3）原审判决认定违约金的计算方式不正确。
二审被上诉人张青贤答辩称：一审判决应予维持。事实与理由如下：（1）本案补充协议确定的交房日期是双方真实意思表示，根据该约定本案交房日期一审法院认定为2012年12月30日正确；（2）创美房开公司提供的房屋未达到交房条件。一审诉讼中，经过一审法院和双方实地查看，创美房开公司所提交的房屋根本不能达到交房的条件。从现场情况来看，房屋门窗未安装，消防设施不完备，且未提供消防验收合格的证据。虽然创美房开公司在庭审后向一审法院提交了《竣工验收合格备案表》，但该证据的证明目的与现场相悖，同时也证明在2014年6月初创美房开公司主张的交房时间到期之日，争议房屋并未达到交房条件。（3）一审法院认定违约金数额合理、合法、符合客观实际，依法应当予以维持。
二审中，创美房开公司提交了两组证据材料：第一组：在通知交房2014年5月份时候的房屋现场照片（5张）。证明目的：（1）张青贤购买房屋门窗是已经安装好了；（2）从照片可以看出，2013年开始，被上诉人在房屋外面进行招商广告，已经开始使用。第二组：2015年5月28日创美房开公司委托泸州市司法鉴定机构对争议房屋所鉴定的《司法鉴定意见书》，编号为510506011。证明目的：按照合同法的规定，违约金不能超过实际损失的30%，被上诉人的实际损失就是租金损失，两年的租金损失为1,970,093.298元。若被上诉人认为应该按照高利贷计算，请提出证据。补充说明：关于照片的时间应该是没有争议的，我们拍照主要是为了照对方招商的广告，对于招商被上诉方也是认可的。关于鉴定报告，实际上在一审的时候，就已经明确要求对房屋租金做鉴定，也提交的书面的申请，但是一审法院没有准许。故鉴定机构有相关资质，我方自行委托的鉴定也是有证据效力的，应当予以采信。
针对上诉人二审提交的两份证据，被上诉人质证意见如下：第一组：（1）认可是原件，但不是新证据，对当时的照片一审时就拍摄过的，对现场现状很清楚反映，故对现在提交的这些照片形成的时间不清楚，故对三性均不认可；（2）对我方打招租的广告不能说明对方所说的达到交房条件，我方认为打招租广告实际上就是希望对方尽快完善达到交房条件。关于招租广告的问题，是配合房开商炒房，因为消防没有完善，也一直没有租出去。备案登记表上的签字也不是张青贤签的。第二组：对第二组证据认可是原件，但不属于新证据，且三性均不认可，是单方委托的。
二审中，张青贤提交了三组证据材料：第一组：2010年12月29日上诉人与张青贤签订的认购合同（一份）。证明目的：该合同载明“甲方承诺在2012年12月30日之前交房使用”，对方认为是笔误，我方认为不是，是双方的真实意思表示。关于损失的问题，该合同也是约定的按照30%来计算。与补充协议约定的交房时间2012年12月30日是一致的。第二组：按照合同约定为基础作出的《张青贤、先柚驰购房交款利息清单》。证明目的：按照银行的同期贷款利率计算出来的利息是11,261,303元，违约金损失一审计算不无不当。第三组：《交款收据》复印件。证明目的：创美房开公司与贵州群立房地产开发有限公司（以下简称群立公司）君豪城市花园项目部是承继关系，本案七份合同的交房时间一开始就确定为2012年12月30日。补充说明：对袁志成挂靠的问题，先是挂靠群立公司，后来成立创美房开公司就没有进行挂靠了。关于该认购合同的甲方不同的问题，群立公司君豪城市花园项目部就是创美房开公司的前称，也是同一个法定代表人。
针对被上诉人提交的三组证据材料，创美房开公司质证意见如下：第一组：《认购合同》认可是原件，但是对真实性无法确认，合法性、关联性不认可，不能达到对方的证明目的。因为印章是项目部的印章，也不是我公司的项目部的章，群立公司君豪城市花园项目部与创美房开公司没有关系，袁志成的签字也无法认可。第二组：对《张青贤、先柚驰购房交款利息清单》的三性均不认可，只是单方的制作不能作为证据提交，因为没有银行的盖章的清单。对该份计算清单，对方把本金及利息都算为11,261,303元的损失，是不合理的。对方提出的利息跟本案的损失没有关系。第三组：是复印件，如果是原件我方认可其真实性，关联性不认可。补充说明：对方认为袁志成是群立公司君豪城市花园项目部的法定代表人，之后挂靠到创美房开公司，从政府相关的审批情况来看，创美房开公司承接了君豪项目，与本案没有关联性。最重要的一点：从时间先后顺序来看，即使认购协议是真实的，签订认购协议之后又签订主合同，然后又签订补充协议，双方对主合同及补充协议进行备案登记，认购合同即使有效，交房时间此后做了数次变更，变更成为2013年12月31日，再以2012年12月30日作为交房时间是不合理的。
根据双方举证、质证意见，依据民事诉讼证据规则，本院对二审双方提交的证据材料作出如下认定：
关于创美房开公司提交的证据材料的认定。本院认为，第一组：五张照片，因照片拍照时间无法确定，照片内容也没有时间信息，创美房开公司的证明目的不能达到。鉴于双方对照片的内容是案涉房屋并无异议，因此5张照片与本案有关。但不能据此照片就认为案涉房屋已经符合合同约定的交房条件。第二组：《司法鉴定意见书》，属于当事人自行委托的鉴定，张青贤不予认可，并提出异议，此时人民法院不宜迳行认定自行委托鉴定的效力。同时，逾期交房的损失，需要根据案件具体情况，进行综合认定，不能仅仅认为租金损失即是逾期交房的全部损失。所以逾期交房所涉房屋的租金损失是认定逾期交房损失的参考依据，但并非唯一依据。本案无需启动对本案所涉房屋同期租金的鉴定。因此本院对该鉴定的证明力不予确认。
关于张青贤提交的证据材料的认定。第一组：《认购合同》真实合法，与本案待证事实有关，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第六十四条、第六十五条、第六十六条、第七十条第一项的规定，对其证据资格应予确认。第二组：《张青贤购房交款利息清单》，该材料为张青贤单方制作，创美房开公司不予认可，本院对其证明力不予确认。第三组：因其是复印件，张青贤未能提交原件核对。根据《证据规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条、第六十九条第四项的规定，本院对其证明力不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2010年12月29日，群立公司君豪城市花园项目部作为甲方与张青贤作为乙方，签订《商业门市用房认购合同》，约定乙方向甲方认购即将在赤水市红军大道修建的“君豪城市花园”商住小区21号至36号门市1478㎡，二楼营业用房1660㎡，总金额为2494.9万元。交房期限：甲方承诺2012年12月30日前将该房交付乙方使用。违约责任：如甲方不能按期交房，甲方将承担延期交房时间段的乙方已交房款的同期（农村信用联社）贷款利息。该合同尾部甲方有“袁志成”的签名，乙方有“张青贤”的签名。该认购合同签订之日起，张青贤开始陆续支付购房款，直至2012年10月付清。
2012年6月5日和2012年6月6日，张青贤与创美房开公司签订的七份合同中均有如下约定：“说明8、出售人与买受人可以针对合同未约定或者约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议；第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。”（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项，所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺本项内相关设施、设备达到条件。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期必须符合国家和本地区有关法律、法规及相关标准、规程的要求。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖；4、燃气；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未到达交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理……（3）如因出卖人原因配套未到位，则由出卖人将以上约定的配套设施达到双方约定标准。非出卖人的原因，出卖人有义务协助买受人与相关单位衔接。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理(（1）、（2）不作累加)：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之10（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
合同附件十二补充协议约定：交房时，双方约定如下：1、交房时间为2012年12月30日，出卖人为买受人安装临街门市铝合金卷帘门，且连二门市中间不能分开安装。2、出卖人负责安装卫生间的下水道和蹲式大便器以及通水电。3、水、电、入户为连二门市为一户，并承担入户费用。气、光纤、电话、宽带网由出卖人安装到户，其承担一个人入户费用，其电表容量及入户电路负荷不得低于400瓦。7、出卖人负责完善项目消防设施设备达到房屋验收合格及办理消防部门合格手续，所有费用全部由出卖人承担，且消防设备要相对独立，按消防要求标准。16、二楼前后落地玻璃由出卖人负责安装，并承担其玻璃和安装费用，且按买受人要求开窗。17、二楼后面要留有消防出口。7份合同甲方有“袁志成印”的私人正方印章，乙方有“张青贤”的签名。该7份合同购买的房屋是2010年12月29日《商业门市用房认购合同》购买房屋的一部分。
2012年9月17日，张青贤与创美房开公司签订的合同编号为2012001643、2012001645、2012001646、2012001647、2012001649、2012001650、2012001636的商品房买卖合同在贵州省赤水市房屋产权监理所完成商品房预售合同。关于上述7份合同的赤水市商品房预售合同登记备案表均载明以下内容：购房人（购房单位），张青贤。售房单位，贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司。竣工时间2012年6月30日，交房时间2013年12月31日。售房单位声明：以上预售商品房，无抵押、查封、重复预售等情况，若有不实，本售房单位愿意负法律责任。售房单位签章：贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司君豪城市花园项目部。2012年6月6日。购房人签章：张青贤（手写签名并在签名处捺印），2012年6月6日。
再查明，创美房开公司提供的其与其他购房人陈某、洪某、江某、陈某、刘某5人的商品房买卖合同附件十二补充协议约定的内容与本案案涉的合同附件十二补充协议约定的内容大不相同，并且没有交房时间的补充约定。
再查明，一审期间，创美房开公司并未提交案涉房屋的消防设施设备达到房屋验收合格的证明文件及办理了消防部门合格手续的证明文件。
又查明，创美房开公司成立于2006年7月4日，公司类型现为有限责任公司（自然人独资），注册资本2000万元，原法定代表人谢列平现已经变更为向军，公司股东现为向军1人，向军出资额为2000万元。
根据二审当事人的诉辩，本案二审焦点问题如下：（1）本案交房时间如何认定；（2）创美房开公司是否构成逾期交房以及逾期交房起止时间如何确定；（3）本案约定的逾期交房违约金是否应当调整以及如何调整。
（一）关于本案交房时间如何认定的问题
本院认为，应当认定双方约定的交房时间为2012年12月30日。本案相关证据材料对交房时间的记载有四处。第一处：2010年12月29日《商业门市用房认购合同》载明的交房时间为2012年12月30日以前。第二处：2012年6月5日双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条载明的交房时间是2013年12月31日前。第三处：2012年6月5日双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议载明的交房时间为2012年12月30日；第四处：2012年9月17日《赤水市商品房预售合同登记备案表》载明的交房时间为2013年12月31日。本院认为第三处的时间应当认定为双方最终约定的交房时间。理由如下：
第一，第四处《赤水市商品房预售合同登记备案表》载明的交房时间为2013年12月31日不能认定为双方约定的交房时间。首先，商品房预售合同登记备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。因此商品房预售合同登记备案表是对房地产企业与承购人签订了商品房预售合同后到房屋管理部门对此行为的通知与备案记录，该表内容并非二人之间新的约定。其次，《赤水市商品房预售合同登记备案表》载明的签名或者盖章，不是双方达成合意的签名确认。根据签名显示的相关信息可以认为，贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司君豪城市花园项目部签章意在两点：一是售房单位声明“以上预售商品房，无抵押、查封、重复预售等情况，若有不实，本售房单位愿意负法律责任”；二是向房屋管理部门通知其就是售房单位，已经与承购人签订了商品房预售合同。张青贤的签名其意在说明其属买房人。《赤水市商品房预售合同登记备案表》上载明交房时间2013年12月31日，仅仅只是作为房地产企业向房屋管理部门进行商品房预售合同备案时，对相关信息的说明，是单方意思表示，并非是双方达成意思表示一致的合同内容。综上，该登记备案表载明的时间不属于双方最终对交房时间的约定，不能据此认定本案交房时间为2013年12月31日。
第二，前三处时间约定，属于合同行为，均属有效约定，但是第一处约定时间已经为第二处变更，第二处约定时间已经为第三处变更。对于第二处、第三处约定时间应以谁为准，存在争议。本院认为，根据特定性条款优于一般性条款的合同解释规则，并且第三处约定在后，结合2010年12月29日《商业门市用房认购合同》关于交房时间为2012年12月30日以前的约定，可以认定2012年6月5日双方签订的案涉7份商品房买卖合同约定的交房时间应当确定为2012年12月30日，该时间应是本案双方最终约定的交房时间。
第三，创美房开公司关于第三处约定的时间为笔误的说法不能成立。首先，创美房开公司并未提供充分证据证明系属笔误；其次，创美房开公司自行提供的5份商品房买卖合同表明，创美房开公司与其他购房人之间并未存在关于交房时间的补充约定，可以印证本案双方的补充约定确定的交房时间为2012年12月30日，属于有意为之，而非笔误。
（二）关于创美房开公司是否构成逾期交房以及逾期交房起止时间如何确定的问题
关于案涉房屋是否已经达到约定交付条件。本院认为，创美房开公司未能提供充分证据证明案涉房屋已经达到约定交付条件，应认定案涉房屋未能达到约定交付条件。理由如下：本案合同第十一条约定了房屋必须达到的交付条件。补充合同补充约定由出卖人为买受人安装临街门市铝合金卷帘门以及完善项目消防设施设备达到房屋验收合格及办理消防部门合格手续等新的交付条件。根据本案合同第十二条、第十四条的约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。补充协议约定的交付条件也应当可以参照本案商品房买卖合同第十二条、第十四条的约定办理。目前，本案创美房开公司提交的证据材料当中，没有住宅质量保证书、完善项目消防设施设备达到房屋验收合格及办理消防部门合格手续等证明文件。因此，一审法院认定案涉房屋未达到交付条件正确，创美房开公司此项上诉理由不能成立。
关于创美房开公司是否构成逾期交房以及逾期交房起止时间如何确定的问题。如前所述，本案房屋未能达到交付条件，张青贤有权依约拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。所以创美房开公司构成逾期交房。因本案双方约定应于2012年12月30日交付案涉房屋，该房屋至今未能达到交付条件，故可以认定创美房开公司从2012年12月31日起逾期交付房屋至今。
（三）关于本案约定的逾期交房违约金是否应当调整以及如何调整的问题
本院认为对该问题的处理应作如下分析与判定：
关于举证责任的问题。违约方需提供对违约金公平性产生怀疑的初步证据，然后举证责任分配给守约方。本案中，违约方创美房开公司提供了对约定违约金公平性产生怀疑的初步证据，即创美房开公司一审提供了若干份同地段房屋的《门市房屋租赁合同》，二审提供了其自行委托形成的关于案涉房屋2012年12月31日至2014年12月31日租金的《司法鉴定意见书》。上述证据材料虽然因其合法性存在瑕疵，而未能作为确定张青贤因逾期交房产生的实际损失的证据。但是，可以作为对本案约定违约金公平性产生怀疑的初步证据。综上，本案对约定违约金公平性产生怀疑可以认定，此时守约方应当提供违约金约定合理的相应证据。本案张青贤，仅仅提供了《张青贤购房交款利息清单》作为约定违约金合理的证据材料，但是该证据材料如前所述，本院对其证明力不予确认。同时，该证据材料所反映的购房交款利息，与本案要件事实逾期交房产生的损失没有直接关系。本院认为，商品房逾期交付产生的损失主要是未能及时使用房屋产生的租金损失及其他相关损失。不管房屋是否逾期交付，买房人购房交款利息都必然产生，其利息的产生与房屋逾期并无因果关系。因此，一般情况下，买房人购房交款利息不能作为逾期交房损失的依据。综上，本案张青贤未能依法提供证明约定违约金合理性的证据，故其应当承担举证不利的后果，即可以由人民法院根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定约定违约金过高而依法进行调整。
关于本案约定的逾期交房违约金是否应当调整以及如何调整的问题。详述如下：
第一，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”对于前述司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确地理解。一方面，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，“百分之三十”并不是一成不变的固定标准；另一方面，前述规定解决的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。因此，既不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，也不能在依法“适当减少违约金”数额时，机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之一百三十。
第二，本案中约定逾期交房按照每日已交付房价款万分之十支付违约金的标准过高，应予调整。理由如下：首先，一审法院认定违约金过高，双方均无异议，本院予以确认。其次，创美房开公司提出对约定违约金公平性产生怀疑的初步证据，此时应由张青贤提供证据证明约定违约金合理，现张青贤未能提供证据，人民法院应当据此认定约定违约金过高。最后，创美房开公司诉讼中明确请求要对约定违约金进行调整。因此，本案约定违约金应予调整。
第三，关于本案约定的逾期交房违约金应当如何调整的问题。本案逾期交房违约金应予调整，具体调整应当根据本案具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则予以综合权衡。据此，本院对本案约定逾期交房按照每日已交付房价款万分之十支付违约金标准调整如下：第一阶段：从逾期交房之日即2012年12月31日起至案涉房屋未申请验收备案即2014年11月13日止，将按照每日已交付房价款的万分之十支付违约金的标准调整至万分之六点六，第二阶段，从2014年11月14起至交房之日止，将按照每日已交付房价款的万分之十支付违约金的标准调整至万分之四。具体调整理由如下：首先，一审法院对本案约定违约金的调整不合理。在当事人均未能提供证据证明逾期交房实际损失的情形下，将约定违约金调整至已付购房款总额同期中国人民银行贷款利率4倍的130%，此种调整结果是参照张青贤已付房款用于民间借贷可能获得最大合法收益来计算本案逾期交房损失，此种方法运用于法院行使自由裁量权调整约定违约金时，有其可操作性及合理性。但是，在没有充分证据证明创美房开公司利用优势地位恶意违约的情形下，应当坚持惩罚性为辅补偿性为主的违约金调整原则。在认定约定违约金标准过高后又无实际损失等证据的情形下，人民法院运用自由裁量权调整约定违约金，应当在张青贤已付房款用于民间借贷可能获得最大合法收益范围内进行，超出此范围，则应当坚持参照民间借贷的相关裁判规则对超出法定范围部分不予保护。因此，本案一审将本案约定违约金调整至已付购房款总额同期中国人民银行贷款利率4倍的130%并不妥当。其次，从逾期交房之日即2012年12月31日至案涉房屋未申请验收备案即2014年11月13日止，案涉房屋依法不能交付，创美房开公司履行合同程度相对较低，考虑张青贤支付房款时间较早，必然产生一定量的资金收益损失，并且该购房款的支付对创美房开公司本案房屋项目的开发建设起到了一定程度上的融资作用。尤其是本院注意到创美房开公司在签订本案商品房买卖合同时，明知在2012年12月30日前无法交房，仍然与张青贤特别约定交房日期为2012年12月30日，并利用其起草合同等优势地位通过在主合同以及《赤水市商品房预售合同登记备案表》中明确交房日期为2013年12月31日前，进而认为张青贤已经确认同意变更交房日期为2013年12月31日前，以逃避逾期交房责任。此做法明显缺乏诚信，不应被鼓励。综上，本院认为对此阶段的违约金调整不宜过低，进而将约定按照每日已交付房价款的万分之十的标准调整至按照每日已交付房价款的万分之六点六支付违约金。最后，从2014年11月14日起至创美房开公司交房之日止，案涉房屋已经达到法定交付条件，只是未能到达本案双方特别约定的交付条件，创美房开公司履行合同程度相对较高，同时此阶段房屋未能到达约定交房条件而未能完成交付与本案双方矛盾激化产生诉讼有一定关系，故本院认为对此阶段约定违约金的调整不宜过高，进而将约定按照每日已交付房价款的万分之十的标准调整至按照每日已交付房价款的万分之四支付违约金。
综上所述，本案双方约定的交房时间应当认定为2012年12月30日，创美房开公司未能依约交房至今，应当承担违约责任。因张青贤自愿请求从2013年1月1日起计算违约金，一审法院予以准许。一审判决对于上述问题的认定事实及适用法律正确，本院予以维持。本案逾期交房约定违约金标准过高，一审判决将约定违约金进行调整的结果不妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项定的规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市中级人民法院（2014）遵市法民三初字第25号民事判决第一项、第三项；
二、变更贵州省遵义市中级人民法院（2014）遵市法民三初字第25号民事判决第二项为：从本案案涉商品房实际交付之日起60日内（如贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司未能在本判决生效之日起30日内完成本案案涉商品房的实际交付，则从本判决生效之日起90日内），由贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司，从2013年1月1日起至2014年11月13日止按照每日8,535,250元的万分之六点六的标准，从2014年11月14日起至实际交付之日止按照每日8,535,250元的万分之四的标准，向张青贤支付违约金。
三、驳回贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费43,672元，由张青贤负担14,848.5元，由贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司负担28,823.5元。一审诉讼财产保全费用5000元，由张青贤负担1700元，由贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司负担3300元。二审案件受理费43,672元，由张青贤负担14,848.5元，由贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司负担28,823.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘珊涌
代理审判员 李 婕
代理审判员 唐诗懿
二〇一六年一月二十日
书 记 员 张 玲