江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3117号
上诉人（原审被告）:恒开投资发展宿迁有限公司。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈岩。
委托诉讼代理人：沈军才（系沈岩父亲）。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人沈岩商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回沈岩的一审诉讼请求。理由如下：1.沈岩签署的“交房手续书”和“承诺书”中均载明放弃对恒开公司违约责任的追究。2014年8月27日，沈岩签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。“承诺书”也载明“在签署本承诺书后就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或者法律上的违约责任”。一审法院将上述承诺书理解为仅免除逾期交房的违约责任明显错误。2.即使恒开公司承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响沈岩实际占有使用房屋，沈岩没有受到实际损失。沈岩并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.沈岩的部分诉讼请求超过了两年诉讼时效，不应被支持。
沈岩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
沈岩向一审法院起诉请求：1.恒开公司支付逾期办理房产权属证书违约金164079元（暂计算至2017年4月17日，要求给付至恒开公司办证完毕交付之日止）；2.恒开公司限期为沈岩办理并交付房屋权属证书；3.本案诉讼费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：沈岩和恒开公司于2013年1月30日签订商品房买卖合同一份，由沈岩购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园1-1-088号商品房一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为590000元；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得工程竣工验收备案表之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金……。合同签订后，沈岩支付房款590000元，恒开公司于2014年8月27日向沈岩交付房屋。房屋交付时因存在面积差异，沈岩应补交房款2835元，恒开公司对此予以减免。同时，沈岩向恒开公司出具承诺一份，内容为：本人完全认可宿迁国际购物公园目前的交房标准及条件，恒开公司减免本人应补面积差价款2835元，本人享受恒开另送韩电冰箱一台；本人不再主张退房及逾期交房的违约责任……。截至本案开庭审理之日，恒开公司未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致沈岩未取得房产权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案沈岩、恒开公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；双方应按照合同约定全面履行自己的义务。沈岩依约付清房款；恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。沈岩作出的承诺，其词句所表达的意思是免除恒开公司逾期交付房屋的违约责任，不能认定为是对恒开公司逾期办理权属登记资料备案的违约责任的免除。沈岩关于违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。沈岩关于要求恒开公司限期为其办理并交付房产权属证书的诉讼请求，因恒开公司对涉案房屋权属证书的办理负有将相关资料报产权登记机关备案的义务，而办理权属证书的行为是产权登记机关的职务行为，不属于恒开公司的义务；所以，对沈岩的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后立即支付沈岩违约金（以590000元为基数自2014年8月27日起按日万分之三计算至沈岩实际取得房产权属证书之日止）；二、驳回沈岩其他诉讼请求。案件受理费3582元，减半收取1791元，由恒开公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与沈岩之间的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年10月27日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定履行备案义务，故其应按合同约定承担相应的违约责任。恒开公司在二审中提出沈岩的部分诉讼请求已过诉讼时效，因其在一审中并未提出该抗辩，故本院对该主张不予支持。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，沈岩签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了其责任、排除了沈岩的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒沈岩注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然其存在逾期办证的违约行为，但沈岩签署了交房手续书免除了其违约责任，故其无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。沈岩虽然于2014年8月28日出具承诺书，但内容为“本人不再主张退房及逾期交房的责任”，即沈岩承诺放弃要求恒开公司承担的责任仅为退房及逾期交房责任，不包括沈岩本案中主张的逾期办证违约责任，故恒开公司主张沈岩作出承诺免除了其违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期交房违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，且恒开公司逾期时间较长，鉴于违约金制度兼具惩罚性，对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3582元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年十一月七日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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