湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0505民初632号原告：彭贤清，男，汉族，1977年1月1日出生，住宜昌市伍家岗区。原告：邹君蓉，女，汉族，1982年4月17日出生，住宜昌市伍家岗区。共同委托诉讼代理人：王明华，湖北民基律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：宜昌弘盛商业管理有限公司，住所地湖北省宜昌市发展大道41-1号，统一社会信用代码91420500568324550W。法定代表人：徐启华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡家才，该公司法务主任。代理权限为特别授权。被告：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地湖北省宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告彭贤清、邹君蓉与被告宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）、宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法由审判员陈斌适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告彭贤清、邹君蓉的委托代理人王明华、肖庆，被告弘盛公司的委托代理人胡家才，被告瑞德隆公司的委托代理人杨乐毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭贤清、邹君蓉诉称，2012年4月12日，原告彭贤清、邹君蓉与被告弘盛公司、瑞德隆公司签订商铺委托经营管理合同一份，约定由彭贤清、邹君蓉购买瑞德隆公司开发的盛世天下7号楼110号商铺后委托弘盛公司经营管理，委托经营期限从2012年9月30日至2022年9月29日止，租金支付方式为每年9月30日支付下一年度租金。如果弘盛公司逾期支付租金，应按照日万分之一支付逾期付款违约金。同时合同还约定瑞德隆公司为弘盛公司的租金支付义务承担保证担保责任。合同签订后，弘盛公司、瑞德隆公司未按合同约定履行相关义务，现原告彭贤清、邹君蓉诉至法院，请求判令：1、被告弘盛公司支付2016年9月30日至2018年9月29日期间的租金154898元及逾期付款违约金（以2016年9月30日至2017年9月29日止的租金77449元为基数，从2016年10月1日起至实际付款之日止按每日万分之一计算；以2017年9月30日至2018年9月29日止的租金77449元为基数，从2017年10月1日至实际付款之日止按每日万分之一计算）。2、被告瑞德隆公司对上述诉讼请求中被告弘盛公司应支付的所有债务承担连带清偿责任。被告弘盛公司辩称，对双方签订的商铺委托经营管理合同的真实性无异议，因经济形势下行等不可抗力因素影响，我公司在2016年8月已通过电话、上门协商、公告的方式要求解除双方之间的合同关系，现双方之间的合同关系已经解除。我公司公告要求解除合同后，二原告一直未与我公司接洽，二原告自身也有一定的过错。假设合同没有解除，租金数额应按照二原告实际缴纳房款542140元的10%计算，二原告的请求过高。被告瑞德隆公司辩称，我公司不是合同的相对方，不应当承担责任。被告弘盛公司与二原告之间的合同关系已经解除，弘盛公司已经付清了之前的租金，根据合同第五条的约定，我公司承担的租金保证义务已经免除。即使合同未解除，没有约定保证期限的情况下，我公司的保证期限为6个月。二原告主张的2016年9月30日至至2017年9月29日止的租金及违约金已过了保证期间，我公司不再承担保证担保责任。经审理查明：2012年4月12日，原告邹君蓉、彭贤清（乙方）与被告瑞德隆公司（甲方）、弘盛公司（丙方）签订商铺委托经营管理合同一份，约定由邹君蓉、彭贤清将其购买的被告瑞德隆公司开发的盛世天下7号楼110号商铺委托给弘盛公司对外经营、使用和管理。委托经营期限为十年，从2012年9月30日至2022年9月29日止。租金支付方式：第一阶段，从2012年9月30日至2015年9月29日止，三年租金共计232346元。该时间段的租金返还日期为乙方购买该物业当日，经三方约定后，直接在总房价中扣除，即房款总价为774486元，扣除三年租金后的实际成交房价总额为542140元；第二阶段，从2015年9月30日至2022年9月29日，每年按照总房款的10%返还租金77449元，该时间段的租金返还日期为每年的9月30日。违约责任：丙方如逾期向乙方支付回报，则应按逾期付款额承担每日万分之一的逾期付款违约金，逾期超过六十日乙方有权解除合同，乙方解除合同的，丙方需承担本合同中第十一条丙方的违约责任。合同第十一条约定：依照本合同约定，丙方违约需按本合同标的额的每日万分之一支付给乙方违约金，如丙方不能在六十日达到本合同中的约定，乙方有权选择解除合同，乙方选择解除合同的，丙方应按本合同总额的千分之一向乙方支付违约金。同时该合同约定：1、在委托经营期间，乙丙双方不得以任何理由单方面解除本合同，但经双方协商一致的，可以提前终止合同；2、有下列情形之一的，本合同自行终止，乙丙双方不承担责任。（1）该物业因政府或部队需要列入房屋拆迁的；（2）、因不可抗力事件的发生致使本合同无法履行的。特别声明和承诺：乙方承诺在租赁期间，其依据本补充协议授予丙方的各项权利不可撤销；甲方承诺在租赁期间，自愿为丙方的租金支付义务承担保证担保责任。若有任何一期租金，丙方未能按时支付，甲方均自愿承担代为支付当期租金的义务。合同签订后，邹君蓉、彭贤清按约将商铺交给弘盛公司经营。弘盛公司履行了第一阶段的租金。对第二阶段的租金，弘盛公司未向邹君蓉、彭贤清支付2016年9月30日至2018年9月29日期间的租金。同时查明，2016年9月2日，被告瑞德隆公司、弘盛公司在三峡商报上刊登公告，其内容为：尊敬的盛世天下三、五、七、八号楼商铺业主，因市场行情变化等客观因素，尤其是经济形势下行，导致我方无法履行2012年你与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》中委托约定的租金标准收取并支付租金，现从2016年8月12日起通知你方至2016年9月30日止。请接到告示之日起，前往弘盛公司协商办理解除商铺委托经营管理合同及相关事宜。自2016年10月1日起，商铺由你方自主经营管理。上述事实，有商铺委托经营管理合同、房屋所有权证书、刊登在三峡商报上的告示以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，原告邹君蓉、彭贤清与被告瑞德隆公司、弘盛公司签订的商铺委托经营管理合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立且生效，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。关于商铺委托经营管理合同是否解除问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告在商铺委托经营管理合同中约定可以解除合同的条件为，“1、在委托经营期间，双方不得以任何理由单方面解除本合同，但经双方协商一致的，可以提前终止合同；2、有下列情形之一的，本合同自行终止，乙丙双方不承担责任。（1）该物业因政府或部队需要列入房屋拆迁的；（2）因不可抗力事件的发生致使本合同无法履行的。”现瑞德隆公司、弘盛公司主张因市场行情变化等客观因素，尤其是经济形势下行为由要求解除合同，并非商铺委托经营管理合同中约定的可以解除合同的条件，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案瑞德隆公司、弘盛公司通知解除合同的情形。瑞德隆公司、弘盛公司以公告的方式通知邹君蓉、彭贤清解除合同的行为，不发生解除合同的效力。瑞德隆公司、弘盛公司应当继续履行合同，弘盛公司应向邹君蓉、彭贤清支付2016年9月30日至2018年9月29日止的租金154898元及逾期付款违约金（以2016年9月30日至2017年9月29日止的租金77449元为基数，从2016年10月1日起至实际付款之日止按每日万分之一计算；以2017年9月30日至2018年9月29日止的租金77449元为基数，从2017年10月1日至实际付款之日止按每日万分之一计算）。邹君蓉、彭贤清的该项诉讼请求，本院予以支持。瑞德隆公司、弘盛公司辩称合同已经解除的抗辩理由，本院不予采纳。关于弘盛公司辩称应按照实际缴纳房款542140元的10%计算租金与事实不符，本院不予采纳。关于瑞德隆公司的保证责任问题，瑞德隆公司在合同中承诺愿为弘盛公司的租金支付义务承担保证担保责任，但双方并未约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”因此，瑞德隆公司应当对弘盛公司的债务承担连带保证责任。关于保证期间的问题，邹君蓉、彭贤清与瑞德隆公司亦未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，邹君蓉、彭贤清在保证期间内要求瑞德隆公司对2017年9月30日至2018年9月29日期间的租金及逾期付款违约金承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。但邹君蓉、彭贤清请求瑞德隆公司对2016年9月30日至2017年9月29日期间租金及逾期付款违约金承担连带清偿责任的主张，因涉案租金的给付时间为2016年9月30日，现邹君蓉、彭贤清并未提交证据证明在之后的6个月内要求瑞德隆公司承担保证责任，因此，瑞德隆公司对2016年9月30日至2017年9月29日期间租金及逾期付款违约金的保证责任免除，邹君蓉、彭贤清的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌弘盛商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邹君蓉、彭贤清支付2016年9月30日至2018年9月29日期间的租金154898元及逾期付款违约金（以2016年9月30日至2017年9月29日止的租金77449元为基数，从2016年10月1日起至实际付款之日止按每日万分之一计算；以2017年9月30日至2018年9月29日止的租金77449元为基数，从2017年10月1日至实际付款之日止按每日万分之一计算）。二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司对本判决第一项中的2017年9月30日至2018年9月29日期间的租金77449元及逾期付款违约金（以2017年9月30日至2018年9月29日止的租金77449元为基数，从2017年10月1日至实际付款之日止按每日万分之一计算。）承担连带清偿责任。被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告宜昌弘盛商业管理有限公司追偿。三、驳回原告邹君蓉、彭贤清的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，由被告宜昌弘盛商业管理有限公司负担1000元，宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 陈 斌二Ο二Ο一七年十二月二十二日书记员 吕凤银