湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山和民商初字第00478号
原告：昌美春。
委托代理人：李循、贾永萍，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：桂训新。
被告：屠琳莉。
两被告共同委托代理人：陈敏，广东德纳（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告昌美春诉被告桂训新、屠琳莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈钢公开开庭进行了审理。原告昌美春及其委托代理人李循、贾永萍到庭参加了诉讼，被告桂训新、屠琳莉及二人的共同委托代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告昌美春诉称：原告系武汉铁路局武汉供电段职工，2008年9月17日经武汉供电段职工分配领导小组研究决定将位于武汉市武昌区徐东路段武铁佳苑住宅20-1-19-5分配给原告，并下达《武汉供电段职工住房分配通知书》。时因原告正处在家庭经济拮据期间，意欲将该房出售，后经朋友介绍，于2008年9月29日与被告签订购房协议书，约定将此房屋转让给被告，待产权证下来后协助被告办理相关手续。被告于2008年9月23日支付购房款158849元，原告办理公积金贷款于2008年11月21日帮助被告支付房款10万元，被告承担还贷义务，并口头约定被告应于两年内还本付息以便原告负担小孩届时去香港求学。2009年8月6日，被告付清房屋尾款33028元，原告将房屋钥匙交付被告，但被告一直未实际使用该房屋，也不尽管理义务，物业管理费不按时交纳，房屋漏水不及时处理，经原告催促仍不理不睬，物业公司为此多次要求原告处理，给原告的生活和工作造成困扰。2010年以后，由于被告没有履行双方对于两年内还清贷款的口头协议，原告提出解除合同的要求，但双方多次协商未果。直到2011年1月“国八条”政策出台，武汉市相继发布了相关规定，对非本市户籍居民家庭在本市内购房做出一系列限制规定，由于被告不具备在武汉购房的条件，加之武汉铁路局因土地权属问题无法在短期内为原告办理房产证、土地证，原告提出解除合同，退还被告购房款，但终因被告提出索要高额利息而无法达成一致。2012年底，因案涉房屋无人管理，卫生间漏水致楼下住户受损，原告多次催告，被告拒不解决，原告只好自行维修房屋解决纠纷，并收回房屋。原告认为，原、被告基于良好愿景签订购房协议，因标的物在签订协议时无权属证书而无法交易，购房协议书属效力待定的合同，随着国家对商品房限购政策出台，以及案涉房屋的权属证书尚不能办理的情况出现，发生了不可归责于双方的事由，导致合同无法生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方签订的购房合同应当解除，双方各自返还基于该合同取得的财产。故原告诉至法院，请求：一、解除双方签订的购房协议书；二、本案诉讼费由被告承担。
原告昌美春为支持其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据：
证据一、武汉供电段职工住房分配通知书一份，拟证明：武铁佳苑20-1-19-5号住宅系原告单位武汉铁路局武汉供电段分配给原告的集资房。
证据二、武汉铁路局职工购房合同书一份，拟证明：原告所购房屋为铁路职工内部集资建房，属经济适用房。该房屋尚未取得预售许可证，属不可上市交易的情况。
证据三、原、被告于2008年9月29日签订的购房协议书一份，拟证明：原、被告自愿签订购房协议书，协议约定原告将武铁佳苑20-1-19-5号住宅出售给被告，被告支付购房款362610元。
证据四、武汉铁路局武汉供电段收据三张，拟证明：被告于2008年9月23日支付首付款158849元；于2008年11月21日贷款支付购房款10万元；于2009年8月6日支付购房款33028元，三次共计支付给武汉铁路局武汉供电段29187
7元。
证据五、公积金个人住房委托贷款借款合同、中国工商银行武汉市个人住房按揭贷款结清证明、个人贷款明细各一份，拟证明：原告于2008年9月协助被告办理住房公积金贷款10万元，被告于2013年11月6日还清本息102784.71元。
证据六、武汉市前期物业管理服务协议、物业费通知单、水电气收据、楼道公建防盗门收条、王志江出具的证明，拟证明：被告未尽房屋管理义务，房屋实际使用人为原告。
证据七、原、被告于2014年6月24日协商时互发的短信，拟证明：原、被告已多次协商解除合同。
证据八、武汉武铁物流公司工商登记资料和武汉铁路局武铁房（2011）163号文件一份，拟证明：案涉房屋所在的土地系划拨用地，至今未办理土地变性手续，案涉房屋属武汉铁路局新建的经济适用房。
被告桂训新、被告屠琳莉辩称：双方签订的购房协议书真实有效，未达成法定解除的条件，双方应各自履行协议约定的义务。
两被告为支持抗辩主张，依法向本院提交了如下证据：
证据一、购房协议书一份，拟证明：原、被告权利义务关系。
证据二、住房分配通知书一份，拟证明：原告享有集资建房的名额。
证据三、购房付款凭证明细一份，拟证明：被告已履行了合同约定的付款义务。
证据四、交验书一份，拟证明：案涉房屋已达到交付条件。
证据五、房屋门禁卡、钥匙，拟证明：原告已向被告交付房屋。
证据六、房屋各项杂费凭证一份，拟证明：被告合法占有房屋的事实。
经审理查明，原告昌美春系武汉铁路局武汉供电段职工，与两被告系远房亲戚。2008年9月17日，武汉供电段职工住房分配领导小组将位于武汉市洪山区武铁佳苑小区20-1
-19-5号房屋分配给原告，房屋建筑面积为90.16平方米，总房款287610元。其中，首付款158849元，贷款10万元。后经原告表哥介绍，原告及其配偶张涛与两被告于2008年9月29日签订购房协议书。协议书约定，原告以362610元的价格将以上房屋转让给两被告。还约定，原告保证对房屋拥有独立的产权，在办理房屋过户后，应将房屋产权资料交付两被告。并约定，房屋价款362610元中的7.5万元（即超出上述武汉供电段所规定的购房价款部分）首付2万元，拿钥匙时付3万元，产权移交前付清余款2.5万元。协议签订后，两被告向原告支付了购房款337610元，包括原告单位规定的购房款287610元以及按协议应支付给原告的5万元，仅剩尾款2.5万元尚未支付。另，实际支付给原告单位的购房款287610元中有10万元，系被告通过原告的公积金账户办理购房贷款的方式支付。该贷款由被告偿还，被告已于2013年10月22日还清全部贷款。2009年9月15日，原、被告共同在原告单位办理收房手续，并按规定的收房程序对房屋进行了验收，被告还以原告的名义交纳了部分物业费、垃圾清运费、装修保证金等费用共计2850元。此后，被告未对房屋进行装修，也未实际占有该房屋。自2010年3月起，案涉房屋的物业管理费、水电气等费用均由原告交纳。2012年底，原告更换了房屋钥匙并将房屋收回。原告认为被告案涉房屋无法办理产权登记，合同目的无法实现，诉至法院，要求解除合同。
还查明，案涉房屋系原告单位分配给原告家庭的具有保障性质的政策性住房，目前尚不具备在市场上公开交易以及办理产权登记的条件。
另，经本院核实，原告昌美春于2016年3月29日通过在中国建设银行的账号62×××62向被告桂训新在中国建设银行的账号62×××98上转账341877元。
以上事实有原告提交的武汉供电段职工住房分配通知书、武汉铁路局职工购房合同、购房协议书、收据、公积金贷款借款合同、贷款结清证明、个人贷款明细、物业费通知单、水电气费收据、转账凭证，被告提供的购房协议书、住房分配通知书、付款凭证明细、房屋交验书、杂费凭证、银行账户明细，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的购房协议，约定了房屋的坐落、价格、付款方式，是双方当事人的真实意思表示。该协议以转移房屋所有权为目的，虽然该房屋尚不具备办理产权登记的条件，但该协议的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家利益、社会公共利益以及第三人的利益，协议合法有效。因该房屋系原告单位的福利分房，带有一定的政策保障性质，故被告并不具备购房资格。协议签订后，被告向原告支付了购房款，原告也配合被告办理了收房手续，被告领取了房屋钥匙。因该房屋尚不具备办理产权登记的条件，故原、被告双方均未取得该房屋的所有权。原、被告之间签订的购房协议未引起所有权的变动，双方之间形成的仍然是基于该购房协议产生的债权债务关系。该协议所约定的产权过户登记、支付购房尾款等义务，双方均尚未履行完毕。被告接受房屋后并未实际占有该房屋，未交纳相关物业管理费，后原告于2012年将房屋收回，此应视为原告以自己的行为表明不履行购房协议约定的主要义务，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的购房协议应当解除。协议解除后，基于该协议取得的财产应当予以返还。故原告应当返还被告购房款337610元，以及被告为接收房屋支付的相关费用2850元，共计340460元。因原告于2016年3月29日已向被告桂训新支付了341877元，可视为原告已将上述款项的本金返还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，因原告违约导致合同解除，原告还应赔偿被告因此造成的经济损失。双方在合同中未约定违约金的数额和违约金的计算方式。本案中，自被告接收该房屋至今，该房屋仍不具备市场公开交易的条件，无法确定房屋的增值。被告接收房屋后也未实际利用该房屋，其经济损失主要表现为因资金占用产生的利息损失。故应以被告所支付的340460元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。被告为购房所支付的340460元，系分数期支付，贷款也为分期偿还，各笔款项的利息起算时间并不一致，结合案件时间情况，为方便双方当事人计算，本院依法酌定被告所支付款项的利息起算时间均为2010年1月1日。该利息损失应计算至原告返还上述款项时即2016年3月29日止，金额为135975.56元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
1、解除原告昌美春与被告屠琳莉、被告桂训新于2008年9月29日签订的购房协议书；
2、原告昌美春于本判决生效之日起十日内一次性赔偿被告屠琳莉、被告桂训新的利息损失135975.56元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取100元，由原告昌美春自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈 钢
二〇一六年七月二十七日
书记员 张纯威