浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1122民初88号
原告：邢爱芬，个体户。
原告：邢爱智，个体户。
俩原告委托代理人：雷王薇、陈葛晋，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。
被告：缙云县新碧街道黄碧街村民委员会，住所地：缙云县新碧街道黄碧街村。
代表人：虞子亮，系村民委员会主任。
委托代理人：舒红斌，农民，系村党支部书记。
委托代理人：施展鹏，浙江博翔律师事务所律师。
原告邢爱芬、邢爱智与被告缙云县新碧街道黄碧街村民委员会（以下简称黄碧街村委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告邢爱芬、邢爱智及其委托代理人雷王薇、陈葛晋，被告黄碧街村委会代表人虞子亮、委托代理人舒红斌和施展鹏到庭参加诉讼。本院依原告邢爱芬、邢爱智申请委托杭州安信保险公估有限公司（以下简称安信公估公司）就“婴童世家母婴生活馆”因2013年11月30日火灾事故而造成的财产损失进行评估。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。
原告邢爱芬、邢爱智起诉称：俩原告合伙经营“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）。被告黄碧街村委会取得浙江宇雷集团有限公司（以下简称宇雷集团公司）坐落缙云县新碧街道镇北路19号20间店面（以下简称19号店面）的使用权。2012年12月30日，原告邢爱芬与被告黄碧街村委会签订《店面租赁协议》，约定被告将19号店面9-12号四间店面出租给原告邢爱芬使用，租赁期限：2013年3月24日至12月31日，年租金33663元，在签订协议时交清。2013年10月5日，在经营户未接到通知的情况下19号店面被突然停止供电。原告与8家经营户数次联系被告要求解决供电问题，被告答复经营户自行拉电解决。原告与8户经营户只能各自私拉电线以解燃眉之急。原告从附近的摩托车修理店接电源到原先使用的电表上，用电过程中曾数次遇到保险丝烧断的情形。原告与被告联系，说明用电存在安全隐患，要求尽快解决以免发生用电安全事故。时值被告换届选举，原告反映的问题没有受到重视。2013年11月30日2时15分许，原告经营的“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）发生火灾事故，过火面积达171.60平方米，烧毁房屋、婴幼儿用品、生活用品等，造成原告邢爱智丈夫陈伟、大儿子陈凯烽、小儿子陈泓达死亡。丽水市公安消防支队（以下简称消防支队）作出丽公消认字（2013）第0002号火灾事故认定书，认定起火原因系电气故障引发火灾。因原告承租店面后门（宇雷集团公司后门）早已被被告用泥土封堵，火灾发生后，消防车辆无法通行赶往火灾现场从东面实施救援。厂区内部距离火灾现场最近的两个消防栓早已被被告切断水源，无法提供消防用水，导致火灾事故损失进一步扩大。一、在原告没有收到被告通知房屋已经拍卖并未与买受人重新签订合同的情况下，基于买卖不破租赁原则和合同相对性原则，原、被告仍然是双方签订的房屋租赁合同的主体。二、物权变动的时间以变更登记为准。（2012）杭下执民字第983号执行裁定书裁定19号店面归司法拍卖的买受人缙云县碧辉建材有限公司（以下简称碧辉公司）所有，但是根据（2012）杭下执民字第983号协助执行通知书，直到2013年12月26日19号店面仍然未办理物权变更登记手续。被告仍然是出租方，原、被告签订的协议仍然合法有效。三、公估报告是经法院委托具有资质的公估公司制作，该公估公司在省高院指定名录中，鉴定人的鉴定程序合法，公估报告应当获得法院认可。四、被告作为出租人有保障出租房屋用水、供电、消防设施完善以及消防通道畅通的义务。被告消极懈怠，不及时处理停电问题、用电安全隐患以及切断消防水源、封堵消防通道的行为是事故发生和损失扩大的直接原因，被告应当对原告的损失承担全部赔偿责任。经与被告协商未果，诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告因火灾事故造成的经济损失1450000元；2、本案诉讼费用、评估费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：被告赔偿原告因火灾事故造成的经济损失983738.72元。
原告邢爱芬、邢爱智为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、身份证复印件、证明原件各一份，待证原告的主体资格；
2、个体工商户登记情况原件、卫生许可证复印件、店面租赁协议复印件各一份，待证原告向被告租赁19号店面9-12号四间店面用于经营“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）的事实；
3、火灾事故认定书复印件、火灾现场勘验笔录复印件、技术鉴定报告复印件各一份，待证本案火灾事故发生的时间、地点、起火部位、起火原因等情况和火灾发生后现场情况以及火灾造成“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）完全被烧毁和人员死亡的事实；
4、宇雷集团公司全景图复印件一份、照片原件四张，待证火灾事故发生时现场环境以及后门消防通道被土石堆积无法正常通行的事实；
5、律师调查笔录原件三份、同排8家经营商铺布局图复印件一份，待证与原告经营的“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）同排店面8家经营商铺因2013年10月初被供电部门停止供电，经多次向被告反映情况要求解决未果而各自私拉乱接用电的事实；
6、本院依原告邢爱芬、邢爱智申请委托安信公估公司就“婴童世家母婴生活馆”因2013年11月30日火灾事故而造成的财产损失进行评估，安信公估公司作出《缙云县“婴童世家母婴生活馆”（2013年11月30日）火灾损失案公估报告》（以下简称公估报告），载明“婴童世家母婴生活馆”因2013年11月30日火灾造成其承租的19号店面内除建筑物以外的损失为983738.72元，公估发票证明公估费用为35000元。
被告黄碧街村委会答辩称：一、被告不是本案适格主体。被告只是给宇雷集团公司代收租金。19号店面已经在2013年9月份由第三方拍卖所得，被告并非该房产的原所有权人，也非事故发生时的所有权人，不是本案的适格主体。（一）买卖不破租赁原则是为了保护承租人的合法权益，是对新的买受人的限制。物权发生变动，买受人应当承担原物权所有人与承租人签订的协议约定的义务。原出租方不需要承担原来租赁的义务，也不享有原来租赁的权益。（二）司法确认是物权变动的一种方式，司法确认的物权变动更应受到法律保护。19号店面由司法程序拍卖，产权变动时间是司法拍卖法律文书的生效时间，而不是房管部门变更登记的时间。综上，本案案件发生时产权已经发生了变动，被告不是本案的适格主体。二、本案的发生原因是原告私拉电线。原告在明知私拉电线会造成严重后果的情况下还私拉电线，最终导致本案的发生。原告为了抢救财物，没有及时逃离才造成人员伤亡，自身存在重大过错。三、原告诉称“原告与8家经营户数次联系被告要求解决供电问题，但得到的答复是要求经营户自行就近拉电解决，……以及原告承租的店面后门早已被被告用泥土封堵，导致消防车辆无法通行赶往火灾现场从东面实施救援，且厂区内部距离火灾现场最近的两个消防栓也早已被被告切断水源”，与事实不符。消防通道在承租之前就已经封堵。被告没有要求原告去私拉电线，也没有封堵消防通道，况且原告所称的消防栓并非是被告所能控制的范围。四、公估报告不客观不实际。公估方采用类比推定的方式，应当向当事人和法院说明；采用类比推定的方式需要在同地区多找几家同类别经营户，仅采用壶镇一家类比推定，是不合理的。公估报告是建立在假设前提下，没有其他证据相佐证，不能作为本案定案依据。原告要求赔偿的损失无法确定。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄碧街村委会为证明其辩称事实，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、承诺书复印件一份，待证由于宇雷集团公司欠被告土地征用款及利息，从2013年1月1日起，租金由被告收取，给被告使用的事实；
2、房屋租赁协议和店面租赁协议复印件各一份，待证2012年12月29日以前原告邢爱芬与沈春雷签订19号店面9-12号四间店面的房屋租赁协议，2012年12月29日才与被告签订租赁协议的事实。
本院依职权制作现场照片二十六张、向消防支队调取2013年11月30日19号店面火灾事故案卷一份、向杭州市下城区人民法院调取了宇雷集团公司与中国光大银行股份有限公司杭州分行（以下简称光大银行）的借款合同及利息执行拍卖案卷中承诺书、欠条、（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书及送达回证、（2012）杭下执民字第983号协助执行通知书、缙房权证字第E002**号房屋所有权证、碧辉公司营业执照和法定代表人身份证复印件等材料，待证火灾发生原因、经过、现场情况以及19号店面的权属变更情况。
对原、被告提交的证据以及本院依职权制作和调取的证据，本院组织原、被告进行举证、质证：
对原告邢爱芬、邢爱智提供的证据，被告认为：对证据1、2、3没有异议。对证据4不能待证原告所要待证的事实。对证据5，律师调查笔录属于证人证言的范畴，被调查人应当出庭作证接受双方的询问，真实性无法确认，不能作为本案证据使用。8家经营户布局图店面分布没有异议，后面的泥土在承租之前就已经封堵。对证据6，公估报告所作出的结论没法推定其客观真实性，公估报告无法认可。该公估报告鉴定的基础存在大量的假设前提，假设前提无法用其他证据相佐证，得出的结论对本案不具有参照性。公估费发票没有异议。
对被告黄碧街村委会提供的证据，原告邢爱芬、邢爱智认为：证据1，真实性没有异议，但被告的待证事实系断章取义。从2013年1月1日起，该房屋租给被告或转租，被告是取得案涉房屋的出租权。对证据2，2013年1月1日前被告没有取得出租权，原告是与沈春雷签订合同，火灾事故发生时原告与被告发生租赁关系，从租赁协议看，承租方是原告，出租方是被告。
对本院依职权调取的证据，原告邢爱芬、邢爱智认为：对消防支队档案材料及照片没有异议。对承诺书、欠条没有异议，该两份证据能够证明被告是在2013年1月起取得租赁权。执行裁定书和送达回证确定成交之日是在火灾发生前，协助执行通知书是在本案火灾发生后才发的，虽然在火灾事故发生时案涉房屋已经被拍卖成交，但是房屋并未移交，仍由被告管理和使用。对房屋所有权证、营业执照、法定代表人的身份证复印件没有异议。被告认为：对消防支队档案材料及照片没有异议。认为拍卖时实际产权已经发生了变更。其他证据没有异议。
对上述证据，本院作如下认证：
对原告提供的证据，对证据1、2、3，被告没有异议，本院认为能够证明俩原告的主体资格、双方签订租赁协议以及“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）发生火灾事故的情况，予以认定。对证据4，能够证明火灾发生时“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）的周边情况，予以认定。对证据5律师调查笔录，被告对证据的形式合法性提出异议，本院认为三份调查笔录反映19号店面因司法拍卖被停止供电的时间与杭州市下城区人民法院2013年9月26日司法拍卖确认书的时间基本吻合，内容客观真实，能够证明停电后原告邢爱芬、邢爱智等19号店面的经营户为解决用电问题向供电所和被告反映的事实，予以认定。对布局图被告无异议，本院认为能够证明“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）位置情况，予以认定。对证据6公估费用被告没有异议，本院认为公估费用属于司法鉴定费用，予以认定。本院认为，公估报告是有公估鉴定资质的鉴定人通过对事故发生前现场影像资料、三家不同奶粉供货商的供货流水单、参考丽水地区同类商店的盘存记录、本院提供的有关资料、事故现场现状分析以及常理推断得出结论，公估报告鉴定方法、评估规则均符合2014年5月1日实施的公安部于2014年1月20日公布的《火灾损失统计方法》GA185—2014中的公共安全行业标准，公估报告核定的店面装修、店内基本设施损失为120000元和商场设施、家用电器损失为30800元以及个人生活用品和其他财产损失为54000元，基本合理，本院予以认定。被告对公估报告采用类比推定的方式以及采用一家同地区同类型经营场所作类比取80%作库存金额的分析存在异议，本院结合鉴定报告并向鉴定人核实，认为“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）在火灾事故中过火严重，事故现场在火灾事故原因鉴定过程中被大规模翻动已不具备用清点方式确定库存商品规格和数量，商品进出和库存账册又在火灾事故中损毁的前提下，鉴定人通过三家供货商提供的流水单反映出2013年1-11月“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）商品进货的数量、频度均匀的情况，认定月婴坊在火灾发生时经营状况比较正常的分析意见，基本合理，予以采纳。在现有材料已经无法采用准确计算的方式计算火灾损失以及月婴坊在事故发生时企业活跃度正常的情况下，鉴定人与相类似的对象做参照对比，结合现场调查，确定损失物总量，并采用同地区、同类企业按单位面积价值进行推算（“类比推定”）的方法对火灾损失进行核定，符合《火灾损失统计方法》确定的行业标准，应予认可。“类比推定”方法中有最低法（“比下不比上”）和平均法（取几家企业的均值）两种核定方法。鉴定人采用最低法选取本地一家同类经营场所（缙云县壶镇亲亲宝贝母婴生活馆）的商品库存进行类比，同时考虑两家经营户的商品布展面积、商品种类不同对商品库存的影响，按照80%的比例核定“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）的受损库存商品金额为778938.72元，符合类比推定的一般规则，本院予以认定。综上，本院对公估报告的鉴定结论“婴童世家母婴生活馆”因2013年11月30日的火灾造成其承租的19号店面内除建筑物以外的损失合计金额为983738.72元，予以认定。
对被告提供的证据，原告对证据1、2的真实性均没有异议，本院认为该两组证据能够证明被告经宇雷集团公司书面许可从2013年1月起取得19号店面的使用权和转租权，租金用于抵扣欠款和利息；原、被告于2012年12月30日签订店面租赁协议，原告向被告交付租金33663元；2012年度原告与宇雷集团公司签订19号店面9-12号的房屋租赁协议，将租金交给宇雷集团公司的事实，均予以认定。
对本院依职权调取的证据，档案材料、照片能够证明火灾现场情况以及火灾发生的原因、经过情况，予以认定。承诺书、欠条、缙房权证字第E002**号房屋所有权证、碧辉公司营业执照和法定代表人身份证，能够证明19号店面的权属、碧辉公司的工商登记以及法人身份、被告与宇雷公司之间的欠款及承诺付款情况，予以认定。（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书、送达回证以及（2012）杭下执民字第983号协助执行通知书，能够证明碧辉公司通过司法拍卖买受19号店面的事实，予以认定。
根据原、被告的陈述，结合上述认证，本院认定本案事实如下：
原告邢爱芬、邢爱智系姐妹关系。2011年8月，原告邢爱芬、邢爱智按照2：8的合伙比例从吴魁妞处转让了坐落19号店面9-12号的缙云县“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）。原告邢爱智主要负责“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）的经营和管理。2011年12月1日，原告邢爱芬办理了“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）工商登记，注册号为331122660042490，经营地址：浙江五云街道镇北路19号，经营范围：预包装食品、乳制品（含婴幼儿配方奶粉）零售（食品流通许可证有效期至2014年10月31日止）。19号20间店面原属宇雷集团公司所有。2012年2月27日，原告邢爱芬与宇雷集团公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告邢爱芬向宇雷集团公司承租19号店面，承租期限一年，自2012年3月24日到2013年3月25日止，年租金12000元在签约时一次性付清。2012年5月10日，宇雷集团公司出具给被告黄碧街村委会《承诺书》一份，载明：“本公司欠黄碧街村土地征用款和黄碧街村民舒红斌、虞风乾、杨献均等价款及利息，在2012年6月底还清。如遇特殊情况无法还清，特以下面办法归还：1、自愿将坐落在黄碧街村330公路东边店面房的2012年未收租金，由黄碧街村委会直接收取，以抵扣欠款。2、从2013年1月1日起330国道东边的整幢店面房（除食堂和食堂二楼外）租给黄碧街村委会使用或转租，并与黄碧街村委会签订租用协议，租金抵押欠款及利息（欠款金额及利息按照欠条为准），直至扣完为止。”宇雷集团公司法定代表人沈春雷在承诺书上签字。2012年12月30日，被告黄碧街村委会与原告邢爱芬签订《店面租赁协议》一份，约定：一、租赁期限：2013年3月24日至12月31日；二、承租房屋及付款方式：19号店面9-12号4间，年租金33663元，先付款后使用，在签订协议时交清；三、权利和义务：1、店内外装修、水、电等一切设施费用由原告自理……五、宇雷集团公司今后若拍卖或其他原因造成产权转让等，被告可中途中止合同，但被告应提前一个月通知原告，并退还原告相应的租金。原告按照约定交纳给被告2013年的租金。2013年10月5日，因宇雷集团公司倒闭被司法拍卖，19号店面被停止供电。原告邢爱智及19号店面其他经营户曾向供电所和被告反映，要求解决供电问题，未果。原告邢爱芬、邢爱智与19号店面其他经营户以私拉电线的方式解决用电问题。2013年11月30日2时34分15秒，“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）发生火灾，过火面积171.60㎡，烧损（毁）房屋婴幼儿用品及生活用品若干，原告邢爱智的丈夫陈伟、大儿子陈凯烽、小儿子陈泓达在火灾中死亡。2013年12月27日，消防支队作出丽公消火认字（2013）第0002号火灾事故认定书，“对起火原因认定如下：起火时间：2013年11月30日2时15分许；起火部位：缙云县新碧街道镇北路19号民房大厅东南侧阁楼上；起火点：缙云县新碧街道镇北路19号民房大厅东南侧阁楼上，距东南面内墙约3.4米，距离大厅东北面内墙约2.4米，且在此点周围一定高度范围内；起火原因：电气故障引燃周围可燃物引发火灾。”本院依原告邢爱芬、邢爱智申请委托安信公估公司就“婴童世家母婴生活馆”因2013年11月30日火灾事故而造成的财产损失进行评估，安信公估公司作出公估报告，载明：“婴童世家母婴生活馆”因2013年11月30日火灾造成其承租的19号店面内除建筑物外的店面装修、基本设施、商场设施、家用电器、库存商品、生活用品与其他财产损失合计为983738.72元。
2011年1月14日，宇雷集团公司与光大银行签订《最高额抵押合同》，宇雷集团公司以19号店面对绿成包装集团有限公司在最高本金余额叁仟万元范围内提供抵押担保。2011年12月21日，光大银行为实现债权起诉至杭州市下城区人民法院，该院对19号店面进行诉讼保全并于2012年3月8日作出（2011）杭下商初字第2086号民事判决。光大银行依据上述生效判决申请执行，杭州市下城区人民法院依法委托评估公司对19号店面进行评估，经委托浙江中财拍卖有限公司联合拍卖，拍卖成交，碧辉公司以最高价3530万元买受19号店面。2013年11月13日，杭州市下城区人民法院作出（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书，裁定宇雷集团公司的19号店面归买受人碧辉公司所有。2013年11月22日，该裁定送达买受人碧辉公司，发生法律效力。
现俩原告以火灾造成“婴童世家母婴生活馆”（月婴坊）损失要求被告赔偿。
本院认为：针对本案的争议焦点，作如下分析：
一、宇雷集团公司与被告之间是委托代收租金关系还是租赁关系，以及原、被告之间租赁关系的效力
2012年5月10日，宇雷集团公司出具给被告黄碧街村委会《承诺书》包含两部分内容：第一部分系宇雷集团公司承诺在2012年6月底前还清欠黄碧街村委会及其村民的欠款、利息；第二部分系宇雷集团公司承诺到期未还款时，以租金抵扣欠款及利息。第1条，2012年宇雷集团公司对19号店面未收取的租金由被告黄碧街村委会代收，说明双方就2012年19号店面未收租金存在委托代收租金关系。第2条“从2013年1月1日起330国道东边的整幢店面房（除食堂和食堂二楼外）租给黄碧街村委会使用或转租，并与黄碧街村委会签订租用协议，租金抵押欠款及利息（欠款金额及利息按照欠条为准），直至扣完为止。”这里承诺书明确使用“租给黄碧街村委会使用或转租”的字眼。本院认为，宇雷集团公司与被告之间没有签订书面租用合同，不妨碍双方之间形成租赁关系以及宇雷集团公司对被告转租权的认可。被告黄碧街村委会作为承租人与次承租人邢爱芬签订店面租赁协议，该转租合同没有违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。被告黄碧街村委会以其与宇雷集团公司之间是代收租金关系抗辩其主体不适格的观点，本院不予采纳。
二、不动产拍卖成交后，不动产所有权转移以拍卖成交裁定为准还是以不动产变更登记之日为准
《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定不动产或者其他财产权自拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本院认为，杭州市下城区人民法院在19号店面拍卖成交后，于2013年11月13日作出（2012）杭下执民字第983-3号执行裁定书，裁定宇雷集团公司的19号店面归买受人碧辉公司所有。2013年11月22日，该裁定送达买受人碧辉公司时，19号店面的所有权转移。
三、“买卖不破租赁，原租赁合同对买受人和承租人继续有效”的前提条件
“买卖不破租赁原则”的法律依据有：《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第119条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
买卖不破租赁并非绝对性原则，在抵押在先的情况下，买受人是否受原租赁合同的约束。本院认为：根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十条第（一）项的规定，买受人碧辉公司在杭州市下城区人民法院对出租前已设立抵押权的19店面进行司法拍卖过程中取得房屋所有权，不受买卖不破租赁合同原则约束，原、被告在抵押权设定后签订的店面租赁协议不对买受人产生效力，被告仍然受原租赁合同的约束，被告以房屋所有权发生转移作为主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
四、被告履行租赁合同过程中是否存在过错，应否承担赔偿责任
出租人应当保障交付给承租人的租赁物在租赁期间符合约定的用途。出租人宇雷集团公司倒闭被停止供电、原告邢爱芬和邢爱智19号店面9-12号无法正常营业时，被告作为转租人应当为次承租人使用的租赁物提供安全、完善的用电设施。被告以代收租金为由怠于履行租赁期间保障租赁物符合约定用途的义务，对原告邢爱芬、邢爱智私拉电线引发火灾导致损失发生存在过错，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。
五、俩原告自身的过错问题
承租人应当按照约定的方法使用租赁物，并且对租赁物的用电安全尽到善良管理人的注意义务。原告邢爱芬、邢爱智私拉电线并在明知私拉电线存在重大安全隐患的情况下，仍然私拉电线，对火灾的发生存在重大过错，可以减轻被告的赔偿责任。
综上，本院考虑到本案实际情况以及原、被告的过错责任，酌定被告对原告的合理损失承担15%的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十六条及《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告缙云县黄碧街村民委员会自本判决生效之日起赔偿原告邢爱芬、邢爱智财产损失147560.81元；
二、驳回原告邢爱芬、邢爱智的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的逾期利息。
案件受理费13637.39元，由原告邢爱芬、邢爱智负担11591.78元，被告缙云县黄碧街村民委员会负担2045.61元。原、被告负担的费用限本判决生效日即向本院缴纳。
鉴定费35000元，由原告邢爱芬、邢爱智负担29750元，被告缙云县黄碧街村民委员会负担5250元。被告负担的费用限本判决生效日迳行付给原告邢爱芬、邢爱智。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 李少青
人民陪审员 张耀进
人民陪审员 郑苏成
二〇一六年三月二十五日
代书 记员 赵乐丽
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。