浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第864号
上诉人（原审原告）：严锦义。
委托代理人：陶学委。
被上诉人（原审被告）：徐青吉。
被上诉人（原审被告）：黄银兰。
上列二被上诉人的委托代理人：罗义。
原审第三人：徐干松。
原审第三人：郭银芳。
上诉人严锦义为与被上诉人徐青吉、黄银兰，原审第三人徐干松、郭银芳房屋买卖合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2014）温平鳌民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人严锦义及其委托代理人陶学委，被上诉人徐青吉、黄银兰的委托代理人罗义到庭参加诉讼。原审第三人徐干松、郭银芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：徐干松、郭银芳系夫妻关系，徐青吉、黄银兰分别系徐干松、郭银芳的儿子、儿媳。坐落于平阳县鳌江镇五中路143号土地系农村宅基地，坐落该宅基地上为一间三层房屋，现由徐青吉、黄银兰居住。2011年9月19日，严锦义与徐青吉、黄银兰签订一份《卖尽契约》，载明：立房屋卖尽契约人徐青吉、黄银兰，自有房屋一间落地房三层楼，坐落在鳌江镇五中路143号，现因卖方另择他业，经全家协商一致同意，愿将此间房屋……卖尽给严锦义君为实业。现经双方协商决定，该房屋时值价款计人民币叁拾万元正（300000），该款随契约正式签订时一次性付清，现金随契当场清讫，并无存留（亦不另立收据）……，特立此卖尽契约交给买方收执，永作存照／附件：此屋为叁拾万元人民币一次卖断，一次性付清，永不反悔／立卖尽契约人签名徐青吉、黄银兰／中介人签名金亮局／代笔人签名朱千越。严锦义还持有一份无落款时间的《协议书》，该份协议书载明：甲方徐青吉／乙方严锦义／甲方有壹间房屋坐落在鳌江镇五中路143号于2011年9月19日卖给乙方所有，经双方协商同意，由甲方暂住到2012年3月19日之前搬离移交给乙方居住；移交前甲方必须家中电费、水费等其他费结清后交接给乙方；甲方必须在2012年3月19日之前处理完毕涉及此房屋所有纠纷、债务。如有与此房屋有关的遗留问题与乙方无关，由甲方负责处理／甲方徐青吉／乙方严锦义。《卖尽契约》签订之后，徐青吉、黄银兰一直居住在涉案房屋内。涉诉房屋未办理产权登记。
严锦义于2014年1月2日向原审法院提起诉讼，请求判令：确认严锦义与徐青吉、黄银兰签订的房屋买卖合同有效；徐青吉、黄银兰在合理期限内腾空涉案房屋并交付严锦义。徐干松、郭银芳于2014年3月1日向原审法院申请参加诉讼，并请求确认严锦义与徐青吉、黄银兰签订的房屋买卖合同无效。
原审法院审理认为：本案争议焦点在于《卖尽契约》的效力问题。徐青吉、黄银兰辩称其向金亮局借款，在《卖尽契约》上签字只是以房屋作担保，并非要将房屋出卖，其根本不认识严锦义，从未将房屋出卖给严锦义，严锦义则主张其向徐青吉、黄银兰购买房屋，因此确定《卖尽契约》属何种性质的协议即可确认该《卖尽契约》是否有效。原审法院对此作如下分析：首先，严锦义在原审法院向其调查时称付款35万元购房，后又称记不清楚了；涉案房屋为无证房屋，严锦义在签订《卖尽契约》前也未去实地看房，均不符合常理。其次，从《卖尽契约》的内容来看，本案房屋买卖价款为300000元的整数，契约只简单记载房屋坐落位置和交易金额，附件部分也只提及一次卖断房屋；涉案房屋无权属证书，因此房屋的实际归属及如何交付应为重要，契约中却对有可能证明房屋归属状况或居住状况的相关材料均未作记载，对以后有可能取得权属证明的后续的事项，以及房屋如何交付也没有约定，因此《卖尽契约》内容与一般民间交易习惯明显不符。最后，徐青吉、黄银兰一直居住涉案房屋，严锦义和金亮局均表示徐青吉、黄银兰在签订《卖尽契约》后拒绝搬出，严锦义还称曾与徐青吉、黄银兰协商退房款，可见徐青吉、黄银兰并不认可其签字的《卖尽契约》；而且对于无证房屋，交付房屋应为出卖方的主要义务，严锦义称因徐青吉、黄银兰拒绝搬出又签订一份搬迁协议，却在徐青吉、黄银兰仍不履行交付房屋的义务时，迟迟不行使其权利，直到近两年后才提起本案诉讼，显然与一般生活经验法则相悖。综上分析，严锦义与徐青吉、黄银兰在签订《卖尽契约》时并无买卖涉案房屋的意思表示，《卖尽契约》也不具备买卖房屋的构成要件，结合徐青吉、黄银兰一直居住涉案房屋且主张只是因借款而以涉案房屋作担保，因此，原审法院认为，严锦义与徐青吉、黄银兰系以借贷为目的签订《卖尽契约》作为担保，名为房屋买卖实为民间借贷关系，该《卖尽契约》应确认无效，严锦义主张《卖尽契约》有效进而要求徐青吉、黄银兰腾空并交付涉案房屋，于法不符，不予支持。经原审法院释明，严锦义表示不变更诉请，因此严锦义的诉请应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决如下：一、确认严锦义与徐青吉于2011年9月19日签订的《卖尽契约》无效；二、驳回严锦义的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由严锦义承担。
严锦义不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实错误。原判认定双方没有房屋买卖的意思表示，并根据上诉人和金明局之间谈话细节有矛盾、上诉人买房前没有看过房屋等，推断系非房屋买卖行为，而是民间借贷行为，缺乏依据。被上诉人称其收到的购房款不是300000元，而是282000元，其中18000元系作为利息扣除，但没有提供证据证明。上诉人购买房屋是为了投资，并非自住，原判认为上诉人买房两年后才提起诉讼，与生活经验法则相悖不当。二、原判适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，认为诉争合同系以合法形式掩盖非法目的不当。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人徐青吉、黄银兰答辩称：一、双方不存在房屋买卖的合意。被上诉人向金亮局借款300000元，月利率6%，金亮局预扣利息18000元，实际交付款项282000元。金亮局叫被上诉人签名，被上诉人在不知合同内容的情况下签订了《卖尽契约》。涉诉房屋无产权证，上诉人在签订《卖尽契约》前未到实地看房，且与金亮局的陈述明显不一致，与常理不符。二、原判认定房屋买卖合同无效，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人徐干松、郭银芳未到庭发表意见。
二审期间，被上诉人徐青吉、黄银兰及原审第三人徐干松、郭银芳没有向本院提交新的证据。上诉人严锦义向本院提交金亮局的身份证、平阳县港丽房地产中介有限公司的营业执照及营业场所照片复印件1份，拟证明金亮局从事房地产中介服务已多年，没有从事民间借贷活动。被上诉人认为上述证据与本案无关联性，不能证明待证事实。本院认为，上诉人提供的上述证据不属于二审程序的新证据，且与本案无关联性，本院不作认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋没有取得产权证书，上诉人在签订《卖尽契约》前没有到实地察看，《卖尽契约》没有涉及房屋权属的相关证明材料及交付的内容，在《协议书》约定的交付房屋期限届满之后，被上诉人仍未交付房屋的情况下，直至2014年1月才提起本案诉讼，故原判认为上诉人的行为表现与常理不符、《卖尽契约》的内容与一般民间交易习惯不符，并无不当。结合被上诉人关于因借款以涉案房屋抵押的陈述，因此，上诉人与被上诉人之间名为房屋买卖关系，实为约定被上诉人不履行到期债务时涉案房屋归债权人所有而设立的抵押。但该约定违反《物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，原判认定签订《卖尽契约》系以合法形式掩盖非法目的，并据此确认无效，符合《合同法》第五十二条第（三）项的规定。《卖尽契约》的当事人系严锦义、徐青吉、黄银兰，故原判主文第一项确认严锦义与徐青吉于2011年9月19日签订的《卖尽契约》无效，系笔误，应为“确认严锦义与徐青吉、黄银兰于2011年9月19日签订的《卖尽契约》无效”，原判表述不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人严锦义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马永利
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一四年八月十一日
书 记 员 詹旭初