上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初12052号
原告：陈汉林，男，1974年8月22日出生，汉族，户籍住址四川省攀枝花市。
委托诉讼代理人：张辉，上海明伦律师事务所律师。
被告：陈鹏滨，男，1991年2月8日出生，汉族，户籍住址福建省宁德市。
委托诉讼代理人：林文寿，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。
原告陈汉林与被告陈鹏滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理，原告陈汉林及委托诉讼代理人张辉、被告陈鹏滨及委托诉讼代理人林文寿均到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张辉、被告陈鹏滨及委托诉讼代理人林文寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈汉林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告就上海市静安区阳曲路XXX号丙室签订的房屋租赁合同无效；2、请求判令被告返还房屋租金72,000元；3、请求判令被告退还保证金12,000元；4、请求判令被告返还转让费250,000元；5、请求判令被告赔偿原告装修损失40,000元；6、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2016年1月24日签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告租用上海市静安区阳曲路XXX号丙室商铺(以下简称系争商铺)，租赁期间从2016年2月7日起至2016年12月31日止，月租金为12,000元。自2016年1月24日起，一次性支付6个月房租，保证金12,000元。合同还约定了原告应付转让费(即摊位费)250,000元等。签约后，原告按约支付被告6个月租金、保证金及转让费共计334,000元。2016年1月28日被告交付原告商铺后，原告开始进行装修。后原告得知所租商铺2016年6月份至年底要拆迁。同时，被告一直未能出具系争商铺的房产证，致原告无法办理相关证照，无法正常经营牛肉面馆。原告租赁该商铺是打算长期经营的，不然也不会交纳巨额的转让费。原告认为，被告明知有拆迁的可能却未向其如实告知，属于隐瞒重大事实的欺诈行为，如被告有如实告知该商铺的全面真实情况，原告则不会签订上述商铺的租赁合同。特别是被告对系争商铺没有转租权，其转租未得到房东的同意。后经原告多次与被告交涉未果，致涉讼。
被告陈鹏滨辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订系争商铺租赁合同合法有效，被告按约交付商铺给原告，原告也进场经营。系争商铺无房产证，并不影响合同履行。所收转让费250,000元系包含了被告向上家朱某某承租时已付的220,000元、自己装修投入的130,000元以及商铺里原装修及空调及其他经营需要的设备。原告为正常开展经营自行装修门面所支付的装修费用，应由原告自行负担，与被告无关。被告将保留诉权另行起诉，要求原告继续履行合同，支付2016年下半年房租以及2017年开始的房屋使用费直至房屋实际返还之日止。
经审理，本院确认以下事实：于2016年1月24日，原告(承租方)、被告(出租方)签订了《商铺租赁合同》一份，约定被告将系争商铺转租给原告经营使用，租赁期间从2016年2月7日起至2016年12月31日止，月租金为12,000元。租金交付方式：自2016年1月24日起，一次性支付6个月房租。之后每半年一次交清半年租金，并必须提前一个月时间交至被告。合同签订之日，原告须向被告交付保证金12,000元。同时约定，因商铺自身的特殊性，由原告自行办理工商登记手续，被告不负责提供有关房屋产权证明材料。双方还约定，租赁期间，原告可以转租转让系争商铺，需提前一星期告知被告，如系争商铺在转租转让时出现原房东不允许转让从而导致原告无法转出该商铺，造成的损失被告需赔偿，具体赔偿损失为原告付出的转让费用250,000元及装修费用等。签约后，被告交付系争商铺给原告用作经营使用，原告按约支付被告6个月租金72,000元、保证金12,000元及转让费250,000元，共计334,000元。被告收取上述款项后出具原告收据两张，其中一张租金收据上明确载明收到2016年2月7日至2016年8月7日止共计6个月房租。后原告为经营牛肉面馆对系争商铺进行了装修。期间，原告因被告未提供系争商铺的房产证无法办妥相关证照以及周边沿街商铺陆续停止经营即将被拆违等因素，与被告协商交涉解除合同事宜未果。2016年3月14日、同年6月5日，原告委托律师分别向被告发出催告函，要求解除双方的合同，并确认该合同无效，同时要求返还租金、保证金及转让费。后被告以未收到两份律师函为由，要求原告重新向被告户籍地邮寄信函。2016年6月15日，原告重新发函给被告，告知双方签订《商铺租赁合同》无效，返还所付款额并赔偿装修损失，同时要求被告在2016年6月20日18时之前接收系争商铺，如逾期拒绝，视为被告接收。同年6月18日，被告本人签收了该份律师函。至2016年6月20日，被告未与原告办理交接，致涉讼。
另查明，2015年6月1日，被告(承租方)与案外人朱某某(出租方)签订《商铺租赁合同》一份，双方约定由被告租用本市闸北区阳曲路XXX号丙(即系争商铺)、丁室，作为商业用途使用，租用期限为18个月，租期从2015年6月1日至2016年12月31日止。月租金为18,333元，保证金18,000元。还约定，因商铺自身的特殊性，由被告自行办理工商登记手续，朱某某不负责提供有关房屋产权证明材料等。
再查明，2006年12月20日，案外人周某某、朱某某(承租方)向上海临汾投资经营公司(出租方)租用本市闸北区阳曲路XXX号3间(系争商铺为其中一间)，双方约定租赁期限为十年，从2007年1月1日起至2017年12月31日止。年租金为50,000元，一年分四次付款。承租方在租赁期间不得转租他人。由于不可抗拒的原因造成双方无法履行合同的(政府拆迁、拆违、拓路、自然灾害)，合同即无条件终止。
审理中，被告未向法庭出示系争商铺合法有效的房地产权利证明。2017年3月13日，原、被告经协商，原告将系争商铺钥匙返还给了被告，并表示系争商铺内现存物品都不要了，由被告自行处置。被告当场签收钥匙，同时认为如原告有未结清的水电费用，被告将保留诉权另行起诉。
庭审中，双方对以下事实存在争议。一、原、被告所订立的《房屋租赁合同》是否有效。原告认为合同是无效的，原因是系争商铺没有产证，且被告无转租权；被告认为无产证不影响原告经营，转租得到上家的口头同意。二、原、被告对被告收取原告转让费250,000元具体包含的费用说法不一。原告称根据合同约定该款系被告承诺原告租赁三年的摊位费，被告认为该款包含被告向上家承租时已付的220,000元及原先从上家租下系争商铺投入13万余元装修费用。三、因系争商铺租赁双方发生争议后，原告实际从何时开始停止经营，系争商铺空置损失应由谁承担存在争议。原告认为其从2016年3月14日向被告发函开始就停止经营，因被告拒绝接收房屋造成系争商铺的空置损失，应由被告自行负担。被告认为原告一直在系争商铺内经营，直至2017年3月13日才将商铺钥匙交还给被告，原告应支付从2016年下半年开始至钥匙交还之前的房屋占有使用费。
以上事实，由原、被告签订的《商铺租赁合同》、租金、保证金及转让费收据、律师函及当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为，本案的争议在于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及过错责任问题。由于被告转租给原告经营使用的系争商铺不具备合法有效的房地产权属证明，故双方签订的《房屋租赁合同》违反了相关规定，应认定为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案查明的事实及当事人在法庭上的陈述，可以证实双方在订立合同时已经明知系争商铺是没有合法产权证的，故导致合同无效双方均存在过错，双方应各自承担合同无效的法律后果。被告依据无效合同收取的原告保证金12,000元、转让费250,000元，均应返还原告。关于原告应付房屋占有使用费如何认定，原告在签约后一次性支付被告半年租金72,000元，根据收款收据载明的内容，可以确认原告租金的支付期间系从2016年2月7日起至2016年8月7日止。后原告意识到系争商铺无产证以及周边沿街商铺正在拆迁的事实可能导致商铺无法继续经营下去，为减少自己的经济损失，原告于2016年6月15日向被告发出催告函,通知双方签订《商铺租赁合同》无效，返还所付款额并赔偿装修损失，并要求被告在6月20日前接收系争商铺，逾期视为接收。该事实应视为原告以自己的行为表明不再继续履行合同。被告于同年6月18日收取原告律师函后，理应及时收回房屋，避免损失扩大。然被告却未及时与原告办理系争商铺交还手续因而扩大了系争商铺空置的损失，故被告应承担相应责任。同时，考虑到本案租赁合同无效，原告亦有一定过错，故本院根据公平原则以及双方的过错责任酌情确定原告应付的房屋占有使用费数额，原告已支付的租金72,000元理应作为房屋占有使用费不予返还。被告辩称，原告的装修损失系其为经营需要自行投入，应由原告自行承担，并无不妥，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、原告陈汉林与被告陈鹏滨就上海市静安区阳曲路XXX号丙室房屋于2016年1月24日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告陈鹏滨应于本判决生效之日起十日返还原告陈汉林房屋保证金12,000元；
三、被告陈鹏滨应于本判决生效之日起十日返还原告陈汉林房屋转让费250,000元；
四、驳回原告陈汉林其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费7,630元(原告陈汉林已预缴)，由被告陈鹏滨负担6,985元，其余由原告陈汉林自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
代理审判员 徐敬红
人民陪审员 陈洪林
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条……
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。