河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终5628号上诉人（原审被告）：河南千秋晟房地产有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇文化北路460号。法定代表人：赵占芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：关社轻，河南绿洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王利，女，汉族，1985年5月10日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：翟菁，伊川县法律服务所法律工作者。上诉人河南千秋晟房地产有限公司因与被上诉人王利房屋买卖合同纠纷一案，不服伊川县人民法院（2016）豫0329民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南千秋晟房地产有限公司的法定代表人赵占芳及委托诉讼代理人关社轻，被上诉人王利的委托诉讼代理人翟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南千秋晟房地产有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审判决认定事实错误，应予撤销。理由如下：既然一审判决依据事实和法律认定上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同不能成立，那么，双方所形成的是债权债务关系。就债权债务关系而言，依法应当查明债权债务所形成的原因。就本案而言，被上诉人未向上诉人直接支付购房款这一事实业已经一审予以查明。然而就上诉人是否向被上诉人借款？从而在被上诉人购房时“抵借款”这一客观存在的事实虽然一审已查明，即：被上诉人并未将款借给上诉人，而是将钱汇给他人（闫国胜），被上诉人在一审庭审中也认可这一事实。但是，一审判决却没有予以认定。因此，在被上诉人没有借款给上诉人这一前提之下，所产生的被上诉人购房时“抵借款”这一事实，显然是无源之水、无本之木，也是一审判决背离这一客观事实所产生的我方收取被上诉人购房款这一错误结论的基础。据此，一审判决在错误认定事实的基础上所产生的判决是错误的，依法应予撤销。其次，一审判决错误认定和适用证据，依法应予撤销。理由如下：一审判决据以认定要求我方退还被上诉人购房款的主要证据是我方为被上诉人出具的收据。我方不否认该收据的真实性，但该证据的证明方向及一审判决对该证据的认定和适用，我方存在严重的异议。一审庭审过程中，在法庭查明被上诉人与我方是否存在借款关系时，被上诉人明确表示该借款是汇给闫国胜，并出具了汇款凭证。我方为证明与被上诉人之间不存在借款关系，向一审法庭递交相关证据，证明方向：1.张海功指示售楼部先给被上诉人开具四套房屋发票，随后算账及先开具发票之后加盖印章这一事实；2.被上诉人的资金来源系我方为其提供；3.被上诉人给闫国胜汇款往来通过流水清单与被上诉人所说汇款时间吻合。据此否定了被上诉人自筹资金借款给我方这一事实。然而一审判决无视我方证据的存在和证明的客观事实，仅以“收据”作为证据，判令我方予以返还，显然是在错误认定和适用证据基础上所做出的错误判决，依法应予撤销。综上，虽然我方为被上诉人开具了购房款收据，但已注明抵借款，而由于我方与被上诉人之间并不存在借款的事实，继而要求我方返还被上诉人购房款显系无源之水、无本之木。鉴于我方与被上诉人之间借款事实的不成立，从而导致抵借款事实的不存在，继而要求我方返还购房款则缺乏基本的事实依据。王利辩称：上诉人上诉请求不能成立，一审法院查明事实清楚、证据确凿，请求二审法院依法驳回其上诉，维持一审判决。2015年8月29日，上诉人因房地产项目滞销不能变现，不能偿还此前向答辩人陆续借到的现金346080元，于是用其所有的房产抵偿借款，向答辩人出具编号为N0.8452962收据一份，内容为“收据，2015年8月29日，今收到王利，人民币叁拾肆万陆仟零捌拾元整，￥346080.00，附注：抵借款（2#22402）”。上诉人给答辩人出具该收据时已将其借款时出具给答辩人的所有的债权凭据收回。此后，上诉人拒不同答辩人签署商品房买卖合同，也不将该套商品房向房管部门备案，且将该套商品房又出售给他人。上诉人的行为违背诚实守信的基本原则，利用诉权拖延答辩人，浪费司法资源，企图用口头叙述否认其向答辩人出具的编号为N0.8452962收据抵借款书面凭据，其上诉状事实理由与本案没有丝毫关系，其上诉主张依法不能成立。王利向一审法院起诉请求：1.河南千秋晟房地产有限公司退还其购房款叁拾肆万陆仟零捌拾元整（346080元），赔偿其利息损失、其他经济损失，并承担相应的违约责任；2.河南千秋晟房地产有限公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：河南千秋晟房地产有限公司经营范围为：房地产开发；建筑装饰施工；水电、机电安装施工；物业管理。2015年8月29日，河南千秋晟房地产有限公司向王利出具购房款收据一张，编号为No8452962，载明：“收据，2015年8月29日，今收到王利，人民币叁拾肆万陆仟零捌拾元整，346080.00，附注：抵借款（2#22402）。”后河南千秋晟房地产有限公司未与王利签订正式房屋买卖合同，亦未向王利交付该房屋。王利以要求河南千秋晟房地产有限公司退还其购房款、承担损失为由，诉讼来院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点一即双方房屋买卖合同是否成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”本案中，河南千秋晟房地产有限公司向王利出具了购房款收据一份，其上载明有当事人姓名、房屋编号、已收价款，并加盖有河南千秋晟房地产有限公司印章，河南千秋晟房地产有限公司对该证据亦不持异议，但双方并未依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定订立明确具体的书面房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案王利提供的购房款收据中，虽载有当事人的姓名、房屋编号、交款数额，但房地产买卖不同于一般动产买卖合同，双方仅在收据中载明房屋编号和已付款数额，但房屋面积、价款计算方式、附属设施等归属等均未明确表明，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的相关内容，不应认定为商品房买卖合同。因此，仅依据王利提交的购房款收据不能认定双方的商品房买卖合同已成立。争议焦点二即收据附注“抵借款”是否视为王利已交付完毕购房款，河南千秋晟房地产有限公司向王利出具购房款收据并加盖印章，应视为对王利交付购房款的认可，其在购房款收据上附注款项来源系抵借款，不影响表明其已认可收到王利购房款的收据本意，河南千秋晟房地产有限公司应对其向王利出具购房款收据的行为承担已收取王利购房款的法律后果。对河南千秋晟房地产有限公司辩称王利委托代理人岳云霞与第三人之间存在债权债务关系，并提交若干银行账户交易清单等，其提交的证据不能支持其辩解，不能否定王利提交的购房款收据的法律效力，故对其否认收到王利购房款的辩解，该院不予采纳。争议焦点三即河南千秋晟房地产有限公司是否应向王利退还购房款。因双方房屋买卖合同未成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案王利与河南千秋晟房地产有限公司在协商购房过程中，未订立购房合同，王利亦未提供证明其向河南千秋晟房地产有限公司催告的相关证据，故双方对未订立购房合同都不存在过错，本案可参照该规定，故王利请求河南千秋晟房地产有限公司退还其支付的购房款346080元的诉讼请求，该院予以支持。但河南千秋晟房地产有限公司不应支付其购房款利息损失，故对于王利请求河南千秋晟房地产有限公司承担利息损失和其他经济损失的诉讼请求，该院不予支持。判决：一、河南千秋晟房地产有限公司于本判决生效后十日内退还王利购房款346080元；二、驳回王利的其他诉讼请求。本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人河南千秋晟房地产有限公司向被上诉人王利出具购房款收据并加盖印章，应视为对王利支付购房款的认可，其在购房款收据上附注款项来源系抵借款，不影响其认可王利支付购房款的意思表示，河南千秋晟房地产有限公司应对其向王利出具购房款收据的行为承担已收取王利购房款的法律后果。河南千秋晟房地产有限公司应向王利退还346080元购房款。上诉人河南千秋晟房地产有限公司上诉理由不足，本院不予采信。综上所述，河南千秋晟房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6492元，由河南千秋晟房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵广云代理审判员  付爱丽代理审判员  李光东二〇一七年二月六日书 记 员  常 虹