黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终405号
上诉人（原审被告）牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市东安区。
法定代表人周晨晓，该公司总经理。
委托代理人王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。
委托代理人杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯琴喜，女，1953年6月5日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。
委托代理人王占云，黑龙江正大律师事务所律师。
上诉人牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司（以下简称龙裕公司）因与被上诉人冯琴喜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2014）爱民初字第231号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人龙裕公司的委托代理人杨旭春、被上诉人冯琴喜的委托代理人王占云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）冯琴喜在一审中诉称：2011年12月，原、被告签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定被告对原告房屋进行拆迁，并以产权调换的方式为原告提供补偿，原房屋现已拆迁，产权调换房屋尚未办理产权证照。协议签订前，被告已于2010年8月23日提前交付产权调换房屋，原告提前进户并进行装修、居住。原告进户后，房屋棚顶严重漏水，被告曾为原告进行六次维修，但未能修复，屋顶漏水的质量问题严重影响原告正常居住使用。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋拆迁产权调换补偿协议；被告赔偿原告房屋损失212888元、装修损失24796元、支出的鉴定费用8500元，共计246184元；诉讼费用由被告承担。
上诉人（原审被告）龙裕公司在一审中辩称：被告交付房屋时不存在质量问题，原告验收时亦未提出异议。交付房屋后，被告曾两次为原告维修房屋并查找漏点，发现系原告装修时擅自拆改卫生间排气管道的行为导致房屋渗漏，与被告无关；房屋渗漏并不严重影响原告正常居住及安全，原告主张解除合同并按市场价格赔偿损失没有事实及法律依据；应驳回原告的诉讼请求。
原判认定：原、被告于2011年12月6日签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定被告对原告所有的坐落位置在爱民区，建筑面积59.76平方米住宅房屋进行拆迁，并以产权调换的方式提供兴平路东、通乡街北，龙裕·学院风景6幢4单元040701室（顶层）、建筑面积81.88平方米房屋作为补偿，房屋面积、楼层差价款共计16879元，原告已足额交纳。该协议同日在牡丹江市房产管理局登记备案，产籍号405-445-2/3-6-040701、备案编号20111206494CBA725819，产权调换房屋现尚未办理产权证照。协议签订前，被告已于2010年8月23日提前交付产权调换房屋，原告提前进户并进行装修、居住，原告装修过程中曾自行对卫生间排气管道进行拆改。后因房屋棚顶发生漏水情况，被告曾为原告进行两次维修，原告虽称被告曾进行六次维修，但未举示证据证实。2014年12月1日，经本院委托，黑龙江中和力得尔司法鉴定所出具鉴定意见为：“牡丹江市爱民区学院风景小区6号楼4单元701室房屋，现场实物存在屋顶漏水的质量问题；屋顶漏水的质量问题严重影响正常居住使用功能；屋顶漏水的质量为可通过维修解决，需按建议的修复方案进行修复，其维修所需费用预计为18104.40元；原告擅自拆改卫生间排气管道的行为与方厅棚顶渗漏的后果不存在因果关系，排气道局部改动加重了原告方室内卫生间部位渗漏的损害程度。”该鉴定机构进行现场勘验时，房屋客厅天棚渗漏湿渍、涂饰层脱落面积12.55平方米、墙面渗漏湿渍、涂饰层脱落面积2平方米；北侧卧室天棚有湿渍、涂饰层脱落面积约占整体天棚面积的50%；北侧阳台顶棚与墙体交接处有湿渍、涂饰层脱落面积约为0.4平方米；客厅、卧室地板大部分开裂、变形；南侧阳台顶棚周边有渗漏湿渍。为进行此次鉴定，原告支出鉴定费用5000元。2015年7月20日，经本院委托，牡丹江市宏伟房地产估价有限公司出具评估报告为：“房屋市场评估价值为212888元，室内装饰部分的市场评估价值为24796元。”虽原告对房屋评估价值不认可，申请鉴定人出庭接受质询并补充提交个人转让住房（非住房）代开发票申请表复印件1份、房产证复印件1份，要求修正评估结果，但该估价公司于2015年11月27日回函答复本院称原告未提交符合估价规范的可比实例，故未对评估结果予以调整。庭审中，原告亦将该评估报告作为证据向法庭举示。为进行此次评估，原告支出评估费3500元。
原判认为：当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原、被告签订房屋拆迁产权调换补偿协议约定被告对原告房屋进行拆迁，并以产权调换的方式为原告提供补偿，被告提供的产权调换房屋应具有居住、使用功能，但产权调换房屋棚顶漏水，室内存在大面积渗漏湿渍、涂饰层脱落等现象，存在质量问题。原告进户后，自行对卫生间排气管道进行了拆改，但依据鉴定意见，其自行拆改排气管道的行为仅加重了室内卫生间部位渗漏的损害程度，而房屋内客厅天棚、墙面，北侧卧室天棚，北侧阳台顶棚与墙体交接处，南侧阳台顶棚周边等处的渗漏湿渍、涂饰层脱落现象即足以严重影响正常居住使用。虽鉴定意见称屋顶漏水的质量问题可通过维修解决，维修所需费用预计为18104.40元，但被告曾为原告进行了两次维修，未能修复，漏水的质量问题至今仍然存在。被告构成根本违约，另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，因房屋质量问题严重影响居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本院对原告要求解除房屋拆迁产权调换补偿协议并赔偿损失的主张予以支持。关于被告应承担赔偿责任数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告进行产权调换时，原告已交付原房屋并足额交纳房屋差价款，如被告依约履行产权调换协议义务，向原告交付符合正常居住、使用条件的产权调换房屋，在产权调换房屋可办理房产证照时，原告即可依房屋拆迁产权调换补偿协议办理产权证照，从而取得产权调换房屋的所有权。但因被告违约，原告解除房屋拆迁产权调换补偿协议，丧失了取得产权调换房屋所有权的条件，其损失应为产权调换房屋的价值。产权调换房屋的价值可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势等因素而变化，在不同时期内存在升高或降低的可能性，原告解除合同时的具体损失数额，应以当时的市价为准，即212888元。虽原告自行拆改卫生间排气管道，可能对房屋的实际交易价格造成影响，但鉴定机构选用市场比较法作为估价方法评估房屋现价值，并不将房屋质量问题作为考虑因素。且原告将评估报告作为证据举示，被告对评估报告亦无异议，故本院以评估结果为准。合同解除后，产权调换房屋仍归被告所有，被告的损失并不畸重，亦不超出其订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽产权调换房屋因质量问题严重影响居住使用，但原告装修后，已在房屋内居住，对室内装修物、装饰物进行了使用，折旧损失应由原告自行负担，故原告主张被告按现市场评估价值24796元赔偿室内装饰损失并无不当。为进行司法鉴定，原告共支出鉴定费、评估费8500元，有鉴定意见书、评估报告、鉴定费票据为证，系原告合理支出，本院对原告的诉讼请求予以支持。综上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告冯琴喜与被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司签订的房屋拆迁产权调换补偿协议（房产管理部门备案编号20111206494CBA725819）；二、原告冯琴喜于本判决生效后十日内将龙裕·学院风景6幢4单元040701室、产籍号为405-445-2/3-6-040701、建筑面积81.88平方米房屋返还给被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司；被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司同时赔偿原告冯琴喜上述房屋损失212888元、室内装饰损失24796元、鉴定费、评估费8500元，合计246184元。案件受理费4993元，由被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司负担。
一审宣判后，原审被告龙裕公司不服，向本院提出上诉。
上诉人龙裕公司上诉称：1.一审法院依据黑龙江中和力得尔司法鉴定所作出的黑中立鉴字[2014]第1344号鉴定意见书判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋拆迁产权调换补偿协议，但该鉴定意见书中并未对鉴定依据及过程做明确说明，鉴定人在庭审中接受质询时声称是以诉争房屋室内空气质量不合格为依据作出的鉴定意见，但鉴定人员在现场勘验过程中并未对室内空气进行取样，也未做相关鉴定，鉴定人对其鉴定结论未提供任何技术标准和规范，上诉人认为该鉴定结论缺乏依据，不能作为本案的定案证据。2.鉴定机构在鉴定结论中明确涉案房屋屋顶漏水的质量问题可以通过维修解决，并且维修后不会影响房屋的正常居住和使用，一审认定诉争房屋经两次维修后未能修复就构成根本违约，没有任何事实和法律依据。鉴定意见应为按诉争房屋的现状可以经过维修来解决屋顶漏水的问题，这与诉争房屋此前是否经过维修无关。3.本案上诉人与被上诉人双方为房屋拆迁安置补偿合同关系，应适用房屋拆迁安置补偿合同纠纷司法解释的相关规定，不应适用商品房买卖合同司法解释及相关规定。4.被上诉人主张按房屋现有价值赔偿其经济损失没有任何事实和法律依据，因为双方是房屋拆迁安置补偿合同关系，所以，双方解除合同的，上诉人应当退还原物价值并在适当范围内赔偿损失。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审，由被上诉人负担本案的全部诉讼费用。
被上诉人冯琴喜答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本案争议的焦点：1.黑龙江中和力得尔司法鉴定所作出的《司法鉴定意见书》是否应予采信；2.双方签订的房屋拆迁产权调换补偿协议是否应予解除；3.原审认定事实是否清楚，适用法律是否正确。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
根据双方当事人的陈述、举证、质证、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院二审查明事实与一审一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定上诉人以产权调换方式对被上诉人进行拆迁安置补偿，上诉人为被上诉人提供的用以进行产权调换的房屋应当具备房屋正常的居住使用功能，并符合国家规定或双方约定的质量标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条针对拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的问题作出规定，因此房屋拆迁产权调换补偿方式作为房屋所有权变动的一种方式，已被纳入该司法解释的框架，故一审判决就房屋质量问题参照适用该司法解释的规定并无不当，上诉人关于一审适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
黑龙江中和力得尔司法鉴定所作出的黑中立鉴字[2014]第1344号《司法鉴定意见书》中对于现场听证、勘验情况进行了详细记载，并列明了鉴定依据的标准和规范，其鉴定意见中已写明涉案房屋存在屋顶漏水的质量问题且屋顶漏水的质量问题严重影响正常居住使用功能，鉴定人在出庭接受质询时也明确回答涉案房屋室内天棚及墙面已经达到了无法居住和正常使用的程度，故鉴定人并非以涉案房屋内空气质量不合格为依据作出的鉴定意见。上诉人关于该鉴定意见不应予以采信的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条规定的解除合同的条件并不要求房屋质量问题需达到无法维修的程度，现涉案房屋的屋顶漏水问题自被上诉人于2010年入户至今未能解决，经鉴定屋顶漏水问题已达到严重影响正常居住使用功能的程度，故被上诉人依法有权要求解除合同，上诉人关于不应解除合同的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决对于上诉人应承担的赔偿责任数额的问题已进行了详细论述，本院与一审判决意见一致，在此不予赘述，上诉人主张应当退还原物价值并在适当范围内赔偿损失，其该项上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人龙裕公司上诉的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4993元，由上诉人牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周晓光
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一六年六月十七日
书 记 员 李维嘉