乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第23号
原告（反诉被告）：国药集团新疆药业有限公司。
法定代表人：李智明。
委托代理人：张莉如，新疆四维律师事务所律师。
委托代理人：宋明，新疆四维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：康明亮。
委托代理人：高九华，乌鲁木齐县亚心法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）国药集团新疆药业有限公司（以下简称药业公司）与被告（反诉原告）康明亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）药业公司的委托代理人张莉如、宋明、被告（反诉原告）康明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）药业公司诉称，2007年3月1日，被告与新疆医药联营公司签订房屋租赁合同，承租乌市扬子江路38号四楼408室，面积56平方米，租期至2013年2月28日。2011年6月15日该房产权转至国药集团新疆药业有限公司。合同到期后，原告先后两次发送通知，明确告知被告合同到期，不再续租，并给予其合理的搬迁时间，但被告却借故推拖至今未交还房屋，使我方至今无法使用该房屋。据我们了解此地房屋租赁价格约为每平方米每日0.8元，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》之规定依法诉诸法院，请求依法判令被告搬出占用的房屋；判令被告赔偿损失13708.8元；判令被告支付合同到期采暖费821.2元；判令被告支付违约金12000元；共计26530元；由被告承担本案的诉讼费及邮寄送达费。
被告（反诉原告）康明亮辩称并反诉称，原告的诉讼请求依法不能成立。1、本案事实简单，合同约定和法律依据一目了然，被告与原新疆医药联营公司签订的合同是双方的真实意思表示，受法律保护。按照法律规定当事人应当按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。按照合同约定应延长一届，原告的诉讼请求不能成立。2、原告要求被告赔偿损失13708.8元的诉讼请求不能成立，原告诉状的事实理由与事实不符，原告确实邮政专递发了通知，被告也做了回复。被告在履行合同过程中根本不存在违约行为。3、原告向被告主张采暖费或违约金，均没有事实和约定支持，不能成立。被告在履行合同过程中不存在违约行为，不存在另外单独缴纳采暖费的问题，采暖费包括在租赁费用中。2007年4月1日反诉人开始使用租赁房屋，至今为止在长达六年多的时间里，反诉人严格依照合同约定、全面忠实的履行了合同所约定的全部义务，不仅没有任何不良行为，相反，仅为该公司在四楼不同房间安装的防盗门就达三扇。其它为楼层的卫生、安全、防火、防盗更是做了大量的工作。而依照《房屋租赁合同》的特别约定，该合同到期后在反诉人无不良租赁行为的前提下，必须无条件的自动延长一届，时间为2013年4月1日至2019年3月31日（未包括被反诉人承诺的因七·五事件而应给反诉人予以三个月租赁期间延续的时间）。但被反诉人在接管租赁房屋的管理后，无端滋事，麻烦不断、反复无常、对所出租房屋的“恶心”环境、水电供应、消防及房屋使用安全等租赁房屋最起码使用条件的具备不管不闻，多年来，涉及租赁房屋的全部问题均由反诉人自行解决。2013年下半年以来，被反诉人工作人员确就租赁问题包括前期的换房、后期的调整楼层与反诉人进行交流，在反诉人同意的前提下，又无果而终。2013年10月22日被反诉人又提出重新签订一年一期的租赁合同方案，但“房屋租赁合同”内容与原先反诉人签订的《房屋租赁合同》内容根本不一致且发生了根本性的颠覆性改变，对此，反诉人书面回复被反诉人根本不能接受。鉴于，被反诉人在违约且先行起诉的情形，反诉人特依据《民法通则》、《合同法》，特别是2007年3月1日《房屋租赁合同》中的各项明确约定，提出反诉，请求依法判令被反诉人继续履行反诉人于2007年3月1日与原新疆医药联营公司签订的“房屋租赁合同”；请求依法判令被反诉人支付其单方面变更租金的违约行为，而应向反诉人支付的违约金12000元；请求依法判令被反诉人支付其单方面提前收回房屋的违约行为，而应向反诉人退还的60000元租金，并支付合同总租金20%的违约金12000元。本项合计72000元。请求依法判令被告反诉人兑现因七·五事件而给反诉人予以三个月租赁期间延续的承诺；本案诉讼费用及由诉讼引发的公证、邮寄等费用由被反诉人负担。
原告（反诉被告）药业公司针对反诉辩称，被告的房屋租赁合同没有特别规定并且已经到期。在租赁期间，原告并没有单方变更租金的行为，也不存在违约行为，合同到期后，原告收回房屋，不存在违约行为。原告从未在七五期间做过任何租赁期限延续的承诺。
经审理查明，2007年3月1日，新疆医药联营公司（甲方）与被告康明亮（乙方）签订房屋租赁合同，约定被告承租乌鲁木齐市扬子江路38号四楼408室，建筑面积约56平方米，租金为每年人民币壹万元整（含水、电、暖等全部费用）。合同第三条约定租赁期限为6年，自2007年3月1日起至2013年2月28日止。合同第十条约定甲方违约责任为：1、甲方在乙方租赁房屋期间，不得变更该房屋每年租金数额，否则，视为违约，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金；2、甲方不得违反本合同约定，提前收回房屋，除全额退还乙方所交租金外，还应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。合同第十一条约定乙方违约责任为：租赁期间，乙方如有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。1、乙方未经甲方书面同意，将房屋转租给他人使用；2、乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；3、乙方改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动。合同签订后，双方开始履行。2011年6月15日，涉案房屋产权转移登记至原告国药集团新疆药业有限公司名下。2012年10月31日，被告康明亮向原告药业公司支付2012年10月1日至2013年3月30日租金5000元，原告药业公司出具发票一张。2013年4月7日，原告向被告发出通知，称被告与新疆医药联营公司于2007年3月1日签订的位于乌鲁木齐市扬子江路38号四楼406室、408室房屋租赁合同已于2013年2月28日到期，该房屋已于2011年6月15日转给原告，原告拟对租赁房屋所在楼层进行整体安排使用，将不再与被告续签租赁合同，请被告于2013年4月15日前搬离该房屋，并可免交一个半月房租，否则将收回房屋，并从合同到期之次日起至收回房屋之日止每天按168元收取损失费。当月10日，被告书面回复称，被告与原新疆医药联营公司签订的房屋租赁合同实际到期时间应为2013年3月31日；“7·5”事件后租期有三个月延期；且双方特别约定：“如乙方无不良租赁行为，本合同到期自动延长一届，合同解除，须在届满前三个月提出并经双方协商确定”；若原告执意收回房屋，应退还6万元租金并支付总租金20%的违约金1.2万元，同时留足三个月搬迁时间；并借机通知原告收取2013年二季度租金。2013年10月30日，原告再次向被告发出通知，称因整体装修，时间定于2013年11月15日开工，工期三个月，要求被告务必于2013年11月15日前搬出乌鲁木齐市扬子江路38号四楼408室。2013年10月22日，原告发出电子邮件，内容为房屋租赁合同和房屋租赁消防安全责任书。被告回复邮件，内容为不接受原告发来的房屋租赁合同，认为该合同载明包括水、电、暖在内的其他费用由承租方承担违背原合同约定，租金支付方式、租赁双方的责任、违约责任均有大的改变，被告不接受，坚持继续履行原租赁合同至2019年3月31日。此后，原、被告双方就房屋租赁合同签订问题协商未果。至今，被告仍在使用涉案房屋。
另，被告在庭审中出示的房屋租赁合同系针对406室（即并非涉讼乌市扬子江路38号四楼408室房屋），在合同落款签章以下有手写字体，内容为：“备注实际入住时间为2007年4月1日。周凤。2007年3月30日”、“如乙方无不良租赁行为，本合同到期自动延长一届，合同解除，须在届满前三个月提出并经双方协商确定。周凤。2007年6月10日”。原告所持房屋租赁合同复印件在合同落款签章以下没有手写字体，原告对被告所持合同该手写部分的效力不予认可。
上述事实的认定，有原告提供的房屋所有权证、通知、被告提供的公证书、租赁费发票、当事人陈述及庭审笔录为证。
本院认为，被告所持房屋租赁合同签章以下手写部分的效力不应认定。首先被告未提供证据证明该手写部分书写人在签字时具有出租人的授权或确系职务行为；其次该书写内容是对合同租期的约定，是关键条款，作为补充约定或特别约定未加盖出租人公章；再次该手写内容仅载明租期延长一届，未明确合同的其它权利义务，不能简单推定所有合同条款与原合同一致。现根据被告提供的租金发票载明租金交至2013年3月30日，故租期截止日期应为2013年3月30日。原告作为涉案租赁房屋的新的所有权人，有权正当行使对该房屋享有的各项权利，原告向被告发出通知要求其搬出，正是行使己方权利。原告向被告发出新的租赁合同，被告予以回复，反映的是双方磋商过程，并不能证明原告违约。涉案租赁合同租期已届满，原告要求被告搬离，系正当行使权利，本院予以支持。被告在合同到期后，未及时搬离租赁房屋，原告有权依照市场价格主张租金损失或占有使用费用，原告计算损失方法未违反法律规定，合理、适当，但起算时间有误，本院予以调整，故本院对原告要求被告赔偿损失诉讼请求中的合理部分即12320元【计算公式：从2013年4月1日至2013年12月31日共275天×56平方米×每平方米0.8元=12320元】予以支持。原告要求被告支付采暖费未提供计算依据及垫付票据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金，不符合合同约定的被告应支付违约金的违约情形，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告所有反诉主张核心依据为房屋租赁合同的手写部分内容，无其它有效证据佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告康明亮于本判决生效之日起三十日内搬离乌鲁木齐市扬子江路38号四楼408室；
二、被告康明亮赔偿原告国药集团新疆药业有限公司损失12320元；
三、驳回原告国药集团新疆药业有限公司要求被告康明亮支付采暖费821.20元的诉讼请求；
四、驳回原告国药集团新疆药业有限公司要求被告康明亮支付违约金12000元的诉讼请求；
五、驳回反诉原告（被告）康明亮要求继续履行2007年3月1日与原新疆医药联营公司签订的房屋租赁合同的反诉请求；
六、驳回反诉原告（被告）康明亮要求反诉被告（原告）国药集团新疆药业有限公司给付违约金12000元的反诉请求；
七、驳回反诉原告（被告）康明亮要求反诉被告（原告）国药集团新疆药业有限公司退还60000元租金并支付合同总租金20%的违约金12000元的反诉请求；
八、驳回反诉原告（被告）康明亮要求反诉被告（原告）兑现延续三个月租赁期间的承诺的反诉请求。
上述被告应付原告款项，于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼标的26530元，实际给付12320元，占诉讼标的的46.4%。案件受理费463.25元（原告已预交），由被告负担214.95元，由原告负担248.30元。
本案反诉案件受理费950元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
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审 判 长 朱 丽
人民陪审员 杨再福
人民陪审员 马 燕
二〇一四年六月十三日
书 记 员 曲毅捷