舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初3430号原告：舟山市社会保险服务中心，住所地舟山市定海区解放西路230号。法定代表人：徐后强，主任。委托诉讼代理人：徐徐，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告：叶常清，男，1986年6月3日出生，汉族。原告舟山市社会保险服务中心与被告叶常清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐徐到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告舟山市社会保险服务中心向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年9月3日解除；2.被告腾退位于舟山市××人民中路××层的房产并交还原告。履约保证金36000元不予退还，租赁房屋内已经成附合的装饰装修物（包括地板、地砖、内外门窗、吊顶等）归原告所有；3.被告支付原告截至2016年8月31日的租金50000元及2016年9月1日至9月3日期间按照180000元/年计算的租金，支付原告为其垫付的2016年5月至8月的电费26034.70元及水费354.60元，并支付尚欠租金自2016年3月1日起至租金付清之日止按照每日万分之五计算的逾期付款违约金；4.被告赔偿原告自2016年9月4日起至实际腾退之日止按照180000元/年计算的租金损失及自2016年7月起至实际腾退之日止实际发生的108元水费损失。事实与理由：2014年9月1日，被告因开设网吧需要与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于舟山市××人民中路××层（建筑面积381.70㎡）的房屋出租给被告；租期三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金180000元/年，每半年支付一次，先付后租；被告向原告支付履约保证金36000元；被告逾期支付租金超过一个月的，视为违约，原告有权解除合同，收回房屋，且收取的履约保证金36000元不予退还；合同提前解除后，租赁房屋内已经形成附合的装饰装修物（包括地板、地砖、内外门窗、吊顶等装饰物）归原告所有；被告逾期支付租金的，除应向原告补交外，还需按应付总金额的每日万分之五向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，原告按约于2014年9月1日将上述房屋交由被告使用，履行了合同义务，被告足额支付2016年2月28日前的房屋租金，2016年3月1日的租金被告未按约支付。经原告催讨，被告向原告支付了20000元租金，并出具保证书，承诺：“舟山市龙腾网吧于人民中路88号二楼余下房租欠款在2016年6月12日付清，欠款7万元，滞纳金4435元，总计74435元。”此后，被告仅向原告支付了20000元租金，其余租金未支付。原告于2016年8月15日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告自收到通知书之日起与原告解除双方签订的房屋租赁合同，所收取的36000元履约保证金不予退还，要求其在2016年8月31日前腾退承租房屋，付清拖欠的租金、水电费，并按日万分之五支付逾期付款违约金。被告在2016年8月17日收到上述通知后未在原告给予的合理期限内腾退房屋，亦未支付租金、水电费及违约金。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告未按约支付租金已经构成违约，原告有权根据《房屋租赁合同》第八条的约定及合同法第九四条第（三）款规定，解除合同、主张租金、水电费及违约金。为此，原告提起本案诉讼。被告叶常清未答辩，本院视为其放弃答辩的权利。原告为支持其诉请，向本院提交房屋所有权证、土地使用权证、情况说明、《房屋租赁合同》、舟山市定海区龙腾网吧营业执照复印件、催款通知书、保证书、解除房屋租赁合同通知书、挂号信邮寄面单及回执、水费发票4张、电费发票4张等证据。被告对上述证据未质证，本院视为其放弃质证的权利。本院对上述证据依法审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。根据本院认定的上述有效证据，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：舟山市××人民中路××层的房屋系舟山市社会保险事业管理局所有。2005年4月起，舟山市社会保险事业管理局将上述房屋委托原告管理，原告有权以自己的名义对外出租、收取租金等。2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于定海区人民中路88号二层的房屋出租给被告，用途为经营网吧；租赁期限三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；被告应在合同签订后3日内支付履约保证金36000元；租金180000元/年，租金每半年支付一次，先付后租。于每半个租赁年度届满10日前支付下半租赁年度的租金；租赁期限内产生的水电费（含物业费、门前三包费等费用）均由被告自行支付，或由原告代为支付后向被告收取，被告应于原告代付后10日内支付原告；原告同意被告在不破坏房屋主体结构，并确保房屋及周边房产安全的情况下，对租赁房屋进行装修。租赁期限届满或合同提前解除后，租赁房屋内已形成附合的装饰装修物（包括地板、地砖、内外门窗、吊顶等装修物）归原告所有；被告逾期支付租金超过一个月的，或者原告代被告支付水电费后5日内被告未向原告支付的，视为被告违约，原告有权单独解除合同、收回房屋，且收取的履约保证金36000元不予退还；原、被告一致确认解除合同的通知或者其他函件的送达地址，原告的收件地址为定海区解放西路230号，被告的收件地址为普陀区六横镇半塘村半塘路78号，拒收或者无人签收亦视为送达。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，2016年2月28日前的租金被告已经全部付清。2016年3月1日至2016年8月31日的90000元租金，被告应于2016年2月18日前付清，但被告仅支付20000元。经原告催讨，被告于2016年6月6日向原告出具保证书，确认尚欠原告应付的租金70000元，滞纳金4435元，并承诺该款于2016年6月12日前付清。此后，被告仅支付租金20000元。为此，原告于2016年8月18日按约定地址向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告：1.双方签订的租赁合同于被告收到本通知之日解除；2.被告于2016年8月31日前腾退租赁房屋，并付清尚欠的租金50000元及按每日万分之五计算的逾期付款违约金，以及水电费等费用；3.36000元履约保证金不予退还等。该通知书被告于2016年9月3日收到，但被告至今未向原告支付租金、腾退房屋。期间，原告另代被告支付2016年9月6日前（以发票时间为准）的电费26034.70元，支付2017年1月6日前的水费464.40元。本院认为，原、被告于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》经本院审查，不存在影响其效力的情形，故合同有效。原告按约履行向被告交付租赁物的义务后，被告应按约向原告支付租金，但2016年3月1日起的租金被告未按约支付，且已经逾期超过一个月，故被告的行为构成违约。因此，原告有权按约解除合同。解除合同的通知原告已于2016年9月3日按约定地址送达被告，故合同解除的时间本院确定为2016年9月3日。合同解除后：首先，被告应当承担向原告腾退租赁房屋的违约责任。腾退房屋的时间，本院酌情确定为本判决生效之日起15日内；其次，被告应承担赔偿原告自合同解除次日起至实际腾退房屋之日止因其占有、使用房屋给原告造成的损失的违约责任。该部分损失，本院确定按照原、被告约定的租金标准即180000元/年计算，自2016年9月4日起计算至实际腾退租赁房屋之日止；再次，被告应当承担支付尚欠租金及原告垫付的水电费的违约责任。经计算，被告应支付2016年9月3日前的租金51479元，支付2016年9月6日前的电费26034.70元、2017年1月6日前的水费464.40元；复次，被告应承担支付逾期支付租金给原告造成损失的违约责任。在原告无证据证实因被告逾期支付租金给其造成的损失的情况下，本院认定原告的损失即利息损失，故该部分损失本院结合本案实际、依据公平原则确定按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮50%再上浮30%计算。同时，因被告违约导致合同提前解除，被告应赔偿为此给原告造成的损失，该部分损失本院根据本案实际，结合租金标准（180000元/年）确定为36000元，该款直接以原告支付的36000元履约保证金抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告舟山市社会保险服务中心与被告叶常清于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月3日解除；二、被告叶常清于本判决生效之日起五日内向原告舟山市社会保险服务中心支付租金15479元，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%为基数再上浮30%计算的标准支付至租金付清之日的违约金（其中14000元自2016年3月1日起算，1479元自2016年8月21日起算）；三、被告叶常清于本判决生效之日起五日内向原告舟山市社会保险服务中心支付水费26034.70元、电费464.40元，共计26499.10元；四、被告叶常清于本判决生效之日赔偿原告舟山市社会保险服务中心损失36000元（该款直接以被告叶常清向原告舟山市社会保险服务中心支付的36000元履约保证金抵扣，被告叶常清无须再行支付）；五、被告叶常清于本判决生效之日起十五日内向原告舟山市社会保险服务中心腾退坐落于舟山市定海区人民中路88号二层的房屋，并于腾退之日向原告舟山市社会保险服务中心支付自2016年9月4日起至腾退之日止按照180000元/年计算的占有使用费；六、驳回原告舟山市社会保险服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1710元，由原告舟山市社会保险服务中心负担510元，被告叶常清负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。审 判 长  陆明龙代理审判员  周志明人民陪审员  周意华二〇一七年二月二十日书 记 员  严 丹