广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第976号
原告佛山市状元坊物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区人民路8号。
法定代表人黄志颖。
委托代理人刘云龙，男，汉族，1992年12月25日出生。系原告员工。
被告刘伟宏，男，汉族，1977年2月17日出生。
被告梁尚君，女，汉族，1981年7月21日出生。
上述两被告共同委托代理人罗品贤，广东创顺律师事务所律师。
原告佛山市状元坊物业管理有限公司诉被告刘伟宏、梁尚君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由代理审判员高慧玲适用简易程序独任审判，并于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘云龙、被告刘伟宏、梁尚君的委托代理人罗品贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为被告拥有的产权进行物业管理。被告自2012年2月开始没有向原告缴纳物业管理费及公共水电分摊费用。期间原告多次通知被告，但被告以未收铺为由，拒绝缴纳相关费用。实际上开发商在2011年5月10日已发出收楼通知书，但被告拒绝收铺。为维护原告的合法权益。请求判令：1、被告向原告支付2012年2月至2015年5月的物业管理费3150元、2012年1月至2015年5月的水、电公摊费1085.11元，合计4235.11元；2、被告向原告支付上述欠费的相关滞纳金（从欠费之日起至缴费之日止）；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确：1、将诉请的物业管理费、水电公摊费从2012年2月计算至2015年6月；2、滞纳金以当月所欠的物业管理费及水电分摊费为本金按日千分之三计算。
被告辩称：1、原告作为被告的物业管理公司，与被告签订合同时是开发商强制的，是与商品房购销合同一并签订，是捆绑性服务，失去公平合理原则，故原、被告签订的物业管理合同是无效的。2、被告没有收取涉案商铺，且至今未投入使用，该商铺亦没有经过验收。3、原告未为被告提供相关物业管理服务，被告的商铺已经被原告关门，水电不通，整个商场均被原告禁止进出。4、根据后来原告自行贴出的公告，物业管理费从2015年起至年底已经由每平方米15元降至10元。故根据上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告无权向被告收取物业管理费及分摊的水电费。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、资质证书、两被告的身份证复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格；原告具有物业管理服务资格。
2、发票原件16张（发票号码00007880、00137381、00010532、01217698、01209305、00225436、00025198、00939997、00202039、00115732、00179895、00100379、00032779、00477841、00228462、00115604）、发票复印件6张（开票日期为：2012年1月12日、2012年8月20日、2013年1月10日、2013年2月25日、2013年3月6日、2013年6月18日）。证明原告为被告代垫了公摊水电费。
3、佛山市状元坊物业管理有限公司合同书（前物业管理服务委托）复印件一份。证明原告与开发商签订物业管理委托合同，因小区仍未成立业委会，故原告一直为涉案商铺提供物业管理服务，原告有收取物业管理费的权利。
4、广东省商品房买卖合同复印件一份。证明涉案商铺的产权人为两被告。
5、EMS邮单及特快专递再投邮件批条复印件各一份。证明开发商曾发收楼通知书给被告，但被告拒绝收楼，根据法律规定，超过一个月仍未收楼视为业主已经收楼。且被告以此为由拒缴物业管理费等相关费用。被告本人亦到原告处与开发商协商收楼事宜。
6、逸彩美寓业主临时公约复印件一份。证明原告对相关的管理制度进行规定。该公约是我方自行制作的。
7、前期物业管理服务协议复印件一份。证明原告与业主签订前期物业管理服务，故被告应向原告支付物业管理费。
8、《商场管理协议》复印件一份。证明被告在签订协议时，已经知道需交纳管理费及相关的管理制度。
诉讼中，被告提供以下证据：
照片两张。证明涉案商铺一直是关闭状态，并没有使用。且根据公告内容，2015年起管理费调整至10元每平方米。即使原告是该商场的物业管理公司，但由于被告没有使用商铺，故原告没有向被告提供物业管理服务，被告亦无需向其支付相关费用。
本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3-5、7、8，被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告证据2中的16张有原件核对的发票，被告对真实性无异议，本院对该16张发票的真实性予以确认；原告证据2中的6张发票复印件，因原告没有提供原件核对，故本院对该6张发票不予认可。原告的证据6与证据7系同一份文件的两个部分，且被告在签署《前期物业管理服务协议》中的《承诺书》中，已明确详细阅读了证据6，故对该证据本院予以采信。被告的证据，原告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年8月3日，案外人佛山市弘力房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，主要约定：甲方将“逸彩美寓”委托给乙方实行物业管理，该物业的商铺面积4047平方米。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共分摊电费、公共分摊水费。商场的物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米15元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。双方还约定，管理期限自成立业主委员会之日止。
2010年4月9日，被告刘伟宏、梁尚君（买受人）与案外人佛山市弘力房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：由买受人向出卖人购买禅城区普澜路7号首层P75号商铺，该商铺的建筑面积5.25平方米，套内建筑面积2.30平方米。买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人应当在签订本买卖合同的同时签订《业主临时公约》。出卖人按本合同买受人所填写的地址以挂号信寄出《收楼通知书》，买受人须在《收楼通知书》寄出之日起15日内办理收楼手续，逾期不办理交楼手续的，则出卖人将房屋转交前期物业管理公司后视同已将商品房按期交付买受人验收使用，此期间管理费用由买受人承担，由此产生的一切经济损失及法律责任由买受人承担。
同日，原告（甲方）与被告刘伟宏、梁尚君（乙方）签订了《商场管理协议》，约定：为确保乙方正常使用商铺经营，甲方对本商场实行统一的综合性商业物业管理，乙方每月15号前向甲方缴纳当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米；乙方每月15号前向甲方缴纳公共分摊费，以当月实际发生额，由乙方按各自商铺占有的建筑面积分摊。乙方如未按期向甲方缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补缴拖欠款外，按拖欠款项总额的3‰向甲方支付滞纳金，逾期二十天，可视为乙方单方违约，甲方有权采取停电、停止服务等手段追偿相关费用直至解除租赁合同。
2012年1月1日，原告（甲方）与被告刘伟宏（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由甲方对涉案商铺进行前期物业管理。物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；1、房屋本体内楼层及其设施（含停车场）的清洁、保洁，2、小区及其周围道路、设施的清洁、保洁；3、社区中心的清洁、保洁，4、除“四害”及其它环境卫生工作；四、治安管理；1、协助公安部门维护本物业区域内的治安；2、采用固定岗位和流动巡逻方式维护本物业区域的公共秩序；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装修管理；七、绿化管理；八、其他服务。物业管理服务费：乙方交纳费用时间为每月的5日前；商业用房按照建筑面积每月每平方米15元收取。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交从逾期之日按每天1‰交纳滞纳金。如逾期3个月仍不交纳，甲方有权依法向乙方追讨并可停止对乙方的相应服务。
2011年11月5日，佛山市弘力房地产开发有限公司通过特快专递的方式向被告刘伟宏邮寄了收楼通知书一份，被告刘伟宏于2011年11月6日收取了该通知书。
2014年12月31日，涉案商场因经济不景气、经营概念落伍等原因而结业关门。2015年1月20日，原告在涉案商场的大门口粘贴了《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》，决定从2015年1月1日起至2015年12月31日止对临街商场（首层1P1-18号铺）从原来约定每月15元/平方米调整为10元/平方米；商场内的商铺（首层1P-19-196、二层2P1-294号商铺）从原来的15元/平方米调整为5元/平方米；在此期间内尽量控制不产生或小产生商场内的水电费用，如业主确实需要使用，要书面提出请求，并接受谁使用谁负责的原则；在出公告前已按15元/平方米交纳2015年1月份管理费的商铺，则在下月收费时抵减。
另查明，被告刘伟宏、梁尚君至今未向佛山市弘力房地产开发有限公司收取涉案商铺，亦未向原告缴纳过任何的管理费、公摊费用。
原告具有物业服务企业三级资质。
诉讼中，原告陈述：公摊电费是用总电费数除以整个商场的总面积再乘以涉案商铺的建筑面积。因时隔太久，且经过多次人事变动，故原告无法提供2012年、2013年的电费发票原件。
被告陈述：被告曾查看涉案商铺，发现有质量问题，故向开发商反映，但问题一直未解决，故被告未接收涉案铺位。被告没有书面证据证明向开发商反映过涉案房产存在质量问题。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市弘力房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《商场管理协议》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同的约定。
关于原告诉请被告刘伟宏、梁尚君支付欠缴的物业管理费的问题。被告刘伟宏已于2011年11月6日收取了涉案铺位的《收楼通知书》，被告刘伟宏、梁尚君对涉案商铺存在质量问题而未收取铺位的主张，并未举证证实，故原告根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《商场管理协议》，要求被告刘伟宏、梁尚君支付2012年2月至2015年6月的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告刘伟宏、梁尚君应向原告支付物业管理费2913.75[15元/月/平方米×5.25平方米×35个月（2012年2月至2014年12月）+5元/月/平方米×5.25平方米×6个月（2015年1月至6月]，对于原告诉求超出的部分本院不予支持。
关于水电公摊费。原告主张公摊电费从2012年2月计算至2015年6月，但原告于2015年1月20日向涉案商铺的全体业主发出了公告，要求在2015年2月后由使用水电的用户交纳水电费，而两被告一直未使用涉案铺，故原告要求被告支付2015年2月后的公摊电费没有依据，本院不予支持。根据原告提供的电费发票显示自2013年12月1日至2015年2月1日止，原告为涉案商铺所在的商场共垫付公摊电费72333.02元，故原告应向被告支付上述期间的公摊水电费93.83元（72333.02元÷4047平方米×5.25平方米）。对于原告诉请的2012年2月至2013年11月的公摊电费及2012年2月至2015年6月的公摊水费，因原告并未提供发票以证明其收费的依据，故对原告的该部分请求，本院不予支持。
关于违约金的问题。因双方约定的违约金标准过高，且被告亦提出相应抗辩，结合涉案商铺所在商场实际经营情况及原告对物业公共部位管理之状况，本院酌定原告以中国人民银行同期贷款利率4倍为标准、以拖欠的物业管理费、公摊电费为本金分别从原告起诉之日即2015年6月4日起向被告计收滞纳金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘伟宏、梁尚君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付2012年2月至2015年6月的物业管理费2913.75元及滞纳金（滞纳金以2913.75元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍从2015年6月4日起计至本判决确定的付款之日止）；
二、被告刘伟宏、梁尚君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付2013年12月至2015年2月的公摊电费93.83元及滞纳金（滞纳金以93.83元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍从2015年6月4日起计至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回原告佛山市状元坊物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由原告佛山市状元坊物业管理有限公司负担7元，被告刘伟宏、梁尚君负担18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 高慧玲
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 莫翠芳
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催收，业主无正当理由拒交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。