四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终713号
上诉人（原审被告）：霍兰田，男，1965年4月27日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：曾晓，四川汇西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜毅，男，1971年9月16日出生，汉族，现住成都市青羊区。
上诉人霍兰田因与被上诉人姜毅经济适用房转让合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理。现已审理终结。
霍兰田上诉请求：1、撤销原判第一项，改判由霍兰田返还姜毅390000元欠款，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算并支付违约金；2、本案一审、二审费用由霍兰田和姜毅共同承担。在二审中，其明确上诉请求为：1、撤销原判第一项，改判由霍兰田返还姜毅390000元欠款，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算并支付违约金（以700000元为本金，从2012年7月6日计算至2014年11月12日；以90000元为本金，从2013年7月2日计算至2014年11月12日）；2、本案一审、二审费用由霍兰田和姜毅各承担一半。
主要事实和理由：原审判决认定法律关系有误，适用法律错误。1、本案是基于经济适用房买卖而产生的纠纷，双方在履行过程中产生的《承诺书》是买卖合同关系的补充，属于从合同或者补充合同。《承诺书》它的效力及履行应以买卖合同为前提，不能单独确定其效力或权利义务。由于双方的合同关系是经济适用房买卖合同关系并非借贷关系，因此，《承诺书》中提到的所谓“利息”实质是指合同履行的违约金。一审判决在未查明和认定买卖合同未能最终履行的真实原因的情况下，就认定《承诺书》有效，并按借贷合同关系认定被上诉人主张的利息合法，明显缺乏事实和法律依据。
根据建设部、发改委、国土资源部、人民银行等7部委2007年发布的《经济适用住房管理办法》第20条，符合下面条件的家庭可以申请购买或者承租一套经济适用房（一)有当地城镇户口或市，县人民政府确定的供应对象……等规定，以及姜毅当时的户口不在成都的客观事实，充分证明了双方之间的经济适用房买卖约定本身就不具有合法性，不受法律保护。加之最终未能履行，双方都有过错。因此，《承诺书》中除归还购房款（790000元）的约定以外，关于利息的约定也不受法律保护。
从买卖合同的角度上讲，《承诺书》中指的利息实质上是一种违约金。根据《合同法》第114条第1款规定以及《合同法解释二》第二十九条的规定，本案中姜毅受到的实际损失仅只是支付的购房款的资金占用利息损失。《承诺书》中除790000以外高达310000元的所谓“利息”明显属于“过分高于造成的损失”。霍兰田要求“裁减”合理合法。2、一审判决判令上诉人以700000元为基数并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算向被上诉人支付资金占用利息，没有事实和法律依据。首先，双方没有约定逾期还款的违约金（即利息）。其次，计算基数应该是姜毅支付的购房款790000元扣除霍兰田己归还400000元后的剩余欠款390000元，再加上前述经依法“裁减”后霍兰田应付的违约金。而不是一审判决认定的700000元为基数。显然，一审判决的该项判决既无事实依据，更有失公允。
姜毅答辩称，双方的债权债务关系真实有效，10万元的利息请求合理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
姜毅向一审法院起诉请求：要求霍兰田归还欠款700000元及2014年12月5日至今利息100000元，共计800000元。
一审法院认定事实：2012年5月，霍兰田承诺将四川省交通厅位于桂溪苑三栋118平方米的住房一套经济适用房转卖给姜毅，姜毅分别于2012年7月6日向霍兰田支付购房款700000元、2013年7月2日支付购房款90000元，共计790000元。
2014年11月12日，霍兰田向姜毅出具《承诺书》，载明“本人于2012年5月承诺将省交通厅经适房桂溪苑三幢118㎡的住房一套转卖给姜毅，至今未能办理成交。本人承诺如2014年11月30日前还不能办理成交，本人将在2014年12月5日前归还姜毅所付一切款项及利息共计壹佰壹拾万元正（￥1100000元）注：其中壹佰万元（￥1000000元）欠款条已于2013年9月写给姜毅。承诺人：霍兰田5101031965042742352014年11月12日”。
原审法院另查明，霍兰田于2013年8月31日向姜毅出具《借条》一份，载明“今借到姜毅现金壹佰万元整（￥1000000元）。归还时间2013年9月30日前。”庭审中，姜毅陈述该《借条》也是因为双方的房屋买卖不能成交，霍兰田承诺退还购房款及利息而形成的，也正是《承诺书》中提及的霍兰田于2013年9月出具给姜毅的1000000元的欠款条；霍兰田认为《承诺书》中提及的1000000元的欠款条与2013年8月31日霍兰田向姜毅出具《借条》不是同一份，但认为均系因双方房屋买卖不能成交形成的借条或是欠款条。
后双方之间的房屋买卖至2014年11月30日未能办理成交，经姜毅催要，霍兰田陆续向姜毅归还款项400000元。
原审法院以上事实，有姜毅提交的银行转账凭证、《承诺书》、《借条》在案佐证。
原审法院认为，霍兰田以向姜毅出具《承诺书》的形式确认双方房屋买卖在2014年11月30日前不能办理成交时，由霍兰田归还姜毅其所付一切款项及利息共计1100000元，该《承诺书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效。因该《承诺书》约定的房屋买卖确系至2014年11月30日未办理成交，《承诺书》所附条件已成就，双方依据该《承诺书》形成新的债权债务关系，霍兰田理应按承诺于2014年12月5日前向姜毅归还1100000元。霍兰田以双方之间系经济适用房买卖，而姜毅不具备购买经济适用房主体资格，该房屋买卖无效，以致《承诺书》无效的抗辩理由，原审法院不予采纳，且双方之间的房屋买卖是否有效与本案不属同一法律关系，本案不予审查。至于霍兰田辩称1100000元中的利息约定过高，要求裁减，因该承诺书中所提及的利息没有明确其具体的金额及计算方式，在姜毅实际付款790000元的情况下，即便按照姜毅所称双方口头约定利息为年利率20%计算，也符合法律规定，故对霍兰田的该抗辩意见，原审法院不予支持。原审庭审中，经双方确认，霍兰田已向姜毅归还400000元，姜毅现要求霍兰田返还剩余的700000元，于法有据，原审法院予以支持。
关于姜毅主张的利息100000元，庭审中，姜毅明确该利息以790000元为基数，按双方口头约定的年利率20%计算，从2014年12月5日起至今，姜毅仅主张100000元。原审法院认为，因《承诺书》并未约定逾期利率，但霍兰田逾期支付款项给姜毅造成资金占用利息损失，又因双方不能一致确认霍兰田已经归还的400000元的具体时间，故本院按公平原则，酌情确定霍兰田应支付的利息从2014年12月6日起至起诉之日2016年4月15日止，以700000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以100000元为限。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决：一、霍兰田于本判决发生法律效力之日起十日内向姜毅姜还欠款700000元并支付资金占用利息(以700000元为基数，自2014年12月6日起至2016年4月15日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以100000元为限)；二、驳回姜毅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5900元、保全费4520元，合计10420元，由霍兰田负担。
二审中，双方均未提交新的证据。在二审中，霍兰田认为其出具的《承诺书》中“至今未办理成交”的原因是案涉房屋不能交付亦不能办证。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人霍兰田的上诉理由与被上诉人姜毅的答辩意见，本案的争议焦点为：霍兰田是否应向姜毅返还欠款700000元以及承担给付利息的责任。对此本院做如下认定：
关于霍兰田上诉提出的双方形成的买卖关系无效、《承诺书》也应无效的问题。本院认为，《承诺书》出具的基础系双方建立的买卖合同关系，故本案应当对买卖合同关系的效力进行审查。
霍兰田上诉提出买卖合同关系无效的事实依据为霍兰田在与姜毅建立买卖合同关系时未来取得案涉房屋的所有权。本院经审查认为，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，霍兰田的该项主张不能成立。
霍兰田提出买卖合同无效的法律依据为建设部、发改委、国土资源部、人民银行等7部委2007年发布的《经济适用住房管理办法》第20条。对此本院认为，第一，确认合同效力的应当依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。而建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）系行政规章而非国务院制定的行政法规，故其不能作为确认合同效力的依据；第二，霍兰田主张该《经济适用住房管理办法》第二十条的内容载于建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号），该建住房[2004]77号文在建住房[2007]258号文出台后已废止，故其该项主张亦不能成立。
据此，霍兰田主张买卖合同无效的理由不能成立。霍兰田与姜毅建立的买卖合同关系不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。就双方的义务而言，霍兰田有义务向姜毅交付案涉房屋并为其办理相应权属转移登记。在履行合同过程中，霍兰田向姜毅出具了《承诺书》，姜毅持有该《承诺书》并据此主张权利。本院认为，该《承诺书》系双方就合同继续履行、若不能履行的情况下应当如何承担责任达成的的补充约定。
根据该《承诺书》所载明的内容，霍兰田应当在2014年11月30日前协助姜毅办理案涉房屋的过户手续；若逾期不能办理成交，则霍兰田在2014年12月5日前归还姜毅1100000元。该《承诺书》系霍兰田真实意思表示，不违反法律规定，霍兰田应当按照该《承诺书》的约定履行自己的义务。在办理房屋过户手续期限届满时，霍兰田仍未为其姜毅办理手续，则按照约定应当退还姜毅1100000元。该《承诺书》系霍兰田向姜毅作出，姜毅据此请求霍兰田返还剩余款项并承担利息具有合同依据，应予以支持。且《承诺书》中关于办理成交期限届满后霍兰田未交付或办证，则应当承担返还款项的约定，系附条件解除合同的约定。根据本案查明的事实，截止于本案二审判决作出前，霍兰田仍未交付房屋或办证，霍兰田系以自己的行为明确其不再履行合同；姜毅起诉请求霍兰田按照《承诺书》的内容履行归还款项的义务，视为其不再要求交付房屋及办证而主张退还款项。故双方建立的买卖合同关系已解除。在此情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，霍兰田应当按照《承诺书》的内容向姜毅给付款项。
关于霍兰田提出《承诺书》中超出房款本金部分的款项系违约金并请求调整的理由。本院认为，姜毅交付的房款本金为790000元，《承诺书》确定应返还的款项为1100000元，超过本金的部分应为霍兰田应当承担的违约金。霍兰田提出的该项主张本院予以支持。
对于霍兰田主张该违约金过高应予调整的问题。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该法律规定充分说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能。就本案而言，第一，在履行合同过程中，霍兰田不能交付房屋及办证存在违约行为，则其应当积极退还本金，但在截止于本案二审判决作出前，霍兰田对本金部分的款项也仅偿还约二分之一，其在履行合同的过程中存在过错；第二，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，霍兰田从2012年7月即占用姜毅交付的房款700000元、从2013年7月即占用姜毅交付的房款90000元，霍兰田承诺计算至2014年12月5日的违约金亦未超过房款本金年利率24%，故本院对违约金的金额不再调整，霍兰田应当按照《承诺书》确定的金额向姜毅给付款项。因霍兰田未按照《承诺书》向姜毅给付款项，原审法院依照公平原则酌情确定霍兰田支付从2014年12月6日起至2016年4月15日止的利息恰当，本院予以维持。
综上，霍兰田主张《承诺书》中超过本金部分的款项性质为违约金的理由本院予以采纳，但霍兰田的其他上诉理由本院不予以支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、保全费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5950元，由上诉人霍兰田负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年三月三日
书记员 马先碧