甘肃省庆阳市西峰区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）甘1002执异17号
案外人肖秋云，住庆阳市西峰区
委托代理人左文盼，甘肃北斗律师事务所律师。
申请执行人白忠平，住庆阳市西峰区
被执行人包维宁，住庆阳市西峰区
本院在执行申请执行人白忠平与被执行人包维宁民间借贷纠纷一案中，案外人肖秋云向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人肖秋云称，2017年6月4日，申请人与韩小霞签订了《房屋买卖协议》，将韩小霞所有的登记在包维宁名下的位于西峰区九龙南路180号国税局家属院1号楼311室转让给申请人肖秋云，作价45万元。同日申请人交付定金2万元，6月5日通过银行转账28万元，6月26日通过银行再转账15万元，完成全部付款义务。2017年6月10日，在申请人支付30万元房款后，韩小霞将房屋交付给申请人，申请人从该日起占有并使用该房屋。
在购买该房屋时，申请人进行了谨慎的审查。房屋之所以为韩小霞所有而登记在包维宁名下。原因在于，韩小霞与包维宁原系夫妻关系，1993年11月23日登记结婚，2017年5月22日双方协议离婚。离婚时，双方一致同意将该房产分割给女方韩小霞，并写入自愿离婚协议书第三条第二项，在婚姻登记机关作了备案。
根据以上房屋的实际情况，2017年6月18日左右，申请人同出卖人韩小霞前往不动产登记中心办理过户登记手续。被不动产登记中心告知，因该房屋用地为国有划拨土地，且国税局家属楼和办公楼属于同宗地、同一份国有土地使用权证，尚未进行分割，该情形在新政策尚未出台明确办理意见的情况下，暂停办理过户登记，让申请人及出卖人韩小霞耐心等待政策出台后再来办理。
2017年12月27日，申请人肖秋云再次前往不动产登记中心，询问政策是否出台，是否可以办理过户手续。不动产登记中心人员告知申请人，2017年10月底，新政已经出台，可以办理过户手续。但是申请人申请的房屋过户手续依旧不能办，原因在于该房屋已经被庆阳市西峰区人民法院查封，
申请人认为，虽然被查封财产登记包维宁名下，但是离婚协议已经出了明确的析产分割，该房产为韩小霞所有，并进行了备案登记。申请人与韩小霞通过合法的公开交易，以市场价格取得房屋，申请人认为，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定。现请求：撤销贵院（2017）甘1002执保65号民事裁定书，解除对被申请人申请查封的登记在包维宁名下、申请人实际所有的位于西峰区九龙南路180号国税局家属院1号楼311室的查封。
本院查明：本案被执行人包维宁与韩小霞（女，汉族，生于1972年4月16日，城镇居民，住庆阳市西峰区九龙路*号1栋3单元3-101室。）系夫妻关系。2017年5月22日，双方协商并自愿到庆阳市西峰区民政局婚�登记管理中心办理了离婚登记，协议将夫妻共同所有的位于庆阳市西峰区九龙南路180号区国税局家属院1号楼311的房地产所有权归女方所有，房地产证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由男方负责。
2017年6月4日，案外人肖秋云与韩小霞签订《房屋买卖协议》，约定“韩小霞（甲方）将其坐落于西峰区九龙南路*号区国税局家属院，建筑面积计80.7平方米，所有权证号为庆权证西房管字第*号楼房出售给肖秋云（乙方），价款为45万元。甲乙双方定于2016年6月4日正式交付该房屋，甲方应在正式交付该房屋前腾空该房屋。”同日案外人肖秋云给韩小霞交付定金2万元，6月5日给韩小霞通过银行转账28万元，6月26日给韩小霞通过银行再转账15万元。
原告白忠平与被告包维宁民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月15日予以受理。原告白忠平于2017年6月22日向本院提出财产保全申请，要求对被申请人包维宁位于庆阳市西峰区九龙路*号1栋3单元3-101室楼房一套予以保全（保全金额26万元），并已提供担保。本院当日作出（2017）甘1002执保65号执行裁定书及协助执行通知书，于2017年6月23日对被申请人包维宁位于庆阳市西峰区九龙路*号1栋3单元3-101室楼房一套予以查封。查封期限为二年。
2017年7月28日，本院作出（2017）甘1002民初3039号民事判决：“被告包维宁偿还原告白忠平借款本金20万元及利息，利息自2016年10月1日起按年利率24%计算至本息还清之日止。案件受理费4780元，保全费1820元，由被告包维宁负担。”
又查：2017年6月8日，庆阳市不动产登记事务中心给邮政银行庆阳市分行出具了庆阳市西峰区九龙路*号1幢3单元3-101房屋的土地及房屋抵押权注销登记凭证。
2017年7月28日，庆阳市不动产登记事务中心给南街小学出具了便函，内容为：“南街小学：兹有肖秋云购买位于西峰区九龙路南路*号区国税局家属楼房屋一套。因该房屋所占土地为划拨土地，区国税局暂未提出分割登记申请，故暂未办理房产转移手续。”
2017年11月13日，庆阳市西峰区国家税务局给本院出具了便函，内容为：“我单位家属楼土地与单位办公楼土地属于划拨土地，共用同一份土地使用证，没有进行土地分割。家属楼所有住户均无独立的土地使用证。因此无法进行房产过户。”
听证中，案外人肖秋云向法庭提供了以下证据：1、《房屋买卖协议》一份。2、收条一份、银行转账四份，共计45万元。3、离婚协议及离婚证复印件。4、庆阳市不动产登记事务中心给南街小学出具的便函。5、庆阳市西峰区国家税务局给本院出具的介绍信。6、庆阳市不动产登记事务中心给邮政银行庆阳市分行出具的注销登记凭证。质证中，申请执行人白忠平认为，对对方提供的收条及转账凭证无异议，对其它证据感觉不真实，不予认可。
申请执行人白忠平向法庭提供杨忠锋（男，汉族，生于1969年4月8日，农民，住庆阳市西峰区温泉镇米堡村北坳队32号。）和王保林（男，汉族，生于1968年10月8日，农民，住庆阳市西峰区东仓巷108号。）两位证人出庭作证。二人均证明：“2017年6月下旬的一天，白忠平说把包维宁找到了，我们四人（杨忠锋、王保林、白忠平、包维宁）在场，白忠平讲我已经把房子保全了，听说包维宁在卖房子，包维宁告知他没有卖，房子是给儿子留下的。随后，我们去包维宁家看什么东西都在，最后我们就走了。过了几天，白忠平打电话说是不是把房子卖了，我们去看房子，当时进门肖秋云的老公在打扫卫生。肖秋云讲房子是我们买下的，有证在手，随后我们就离开了。”质证中，肖秋云陈述不认识两位证人。
本院认为，本案的焦点问题是本院以（2017）甘1002执保65号执行裁定书及协助执行通知书，对位于庆阳市西峰区九龙路*号1栋3单元3-101室楼房（所有权证号为庆权证西房管字第*号）的查封是否符合法律规定？一、从本案的证据和事实看：本案案外人肖秋云提供的证据形成了�链，达到民事诉讼法律规定的“案件事实清楚，证据确实充分”优势盖然性的证明标准的要求，有足够的证明力，具有可采性。证实案外人肖秋云和韩小霞于2017年6月4日签订《房屋买卖协议》，分期付清全部价款45万元及随后占有并使用该标的物的事实；签订合同及交付大部分房款发生在本院查封该标的物之前；且案外人肖秋云提供的证据（4、5、6）相互印证未办理房产过户手续是由于客观原因。虽然申请执行人白忠平提供证人当庭作证，但其证言并没有否定案外人肖秋云购买房屋的事实。二、从法律规定看：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”又依据该法的第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于案外人肖秋云提供相应的确实充分的证据支持其待证事实。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案外人肖秋云和韩小霞签订房屋买卖合同发生在申请执行人白忠平申请保全之前，其行为善意无过错，所签订的《房屋买卖协议》合法有效，应受法律保护。且案外人肖秋云已经支付全部购房价款及占有使用该房屋，未办理房产过户手续并非案外人肖秋云自身原因。案外人肖秋云购买房屋的行为符合上述法律规定，因此案外人肖秋云是本案标的物的权利人，具有对本案标的物排除执行的权利。本院以（2017）甘1002执保65号执行裁定书及协助执行通知书，对位于庆阳市西峰区九龙路*号1栋3单元3-101室楼房（所有权证号为庆权证西房管字第*号）的查封不符合法律规定？综上，案外人肖秋云的请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项之规定，裁定如下：
中止对位于庆阳市西峰区九龙路*号1栋3单元3-101室楼房（所有权证号为庆权证西房管字第*号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 惠志坚
人民陪审员 沈彦雄
人民陪审员 张 凤 琴
二〇一八年三月十九日
书 记 员 于 鹏 伟