北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第42487号
原告：张峰，男，1975年7月4日出生。
原告：刘嘉（兼张峰委托诉讼代理人，张峰之妻），1983年1月5日出生。
二原告委托诉讼代理人：何滨，北京市炜衡律师事务所律师。
被告：刘群伟，女，1964年10月1日出生。
被告：刘鸿，男，1968年7月1日出生。
原告张峰、刘嘉与被告刘群伟、刘鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉（兼原告张峰委托诉讼代理人）及二原告委托诉讼代理人何滨到庭参加诉讼。被告刘群伟、刘鸿经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张峰、刘嘉向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付逾期交房违约金255000元；2.判令二被告支付逾期交房给原告造成的实际损失28350元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月6日，原告夫妻与被告刘群伟（代理人刘鸿）签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告出资购买刘群伟的位于海淀区北洼路29号楼×号房屋（以下简称×号房屋），总价款375万元。合同签订后，原告依约向刘群伟、刘鸿支付了全部房款，并于2015年8月28日办理了产权登记，取得产权证。但是被告迟迟未交付房屋。根据合同第六条规定，被告应在办理房屋所有权登记手续后1个工作日内将该房屋交付原告。根据合同第七条、补充协议第四条规定，逾期交房应当支付房价款日万分之五的违约金。因此，被告应当支付原告自2015年9月1日至2016年1月14日止的违约金25500元，同时应当赔偿原告不能占有、使用、收益、处分房屋的实际损失28350元（即此期间房屋租客向被告交纳的房屋租金）。在房屋买卖过程中刘鸿虽作为刘群伟的代理人，但按照各方约定购房款都是支付给刘鸿，租客的租金也是支付给刘鸿。因此，刘鸿也应对房屋买卖和租赁合同承担责任，在本案中二被告对原告的诉请承担连带责任。
刘群伟、刘鸿未作答辩。
张峰、刘嘉围绕诉讼请求依法提交了证据。根据张峰、刘嘉陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年6月6日，刘鸿代刘群伟（出卖人）与张峰、刘嘉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定买受人购买出卖人的×号房屋，该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租；双方协商一致该房屋成交价格为260万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价115万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人于1个工作日内将该房屋交付给买受人；逾期交房在15日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过15日后，买受人有权退房；双方同意自本合同签订之日起104日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等内容。刘鸿代刘群伟（甲方）还与张峰、刘嘉（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称链家公司）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为375万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年6月3日向甲方支付定金50万元，乙方支付首付款时该定金视为首付款的一部分；甲方应于2015年8月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2015年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款180万元（不含定金50万元）以建委资金监管的方式支付甲方，乙方于办理解押手续前将第二笔首付款64万元以非建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于出评估报告后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2015年9月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在2015年9月16日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方同意乙方在本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日由乙方支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；关于房屋租约的约定：无；甲乙丙三方协商一致，此次交易房屋有抵押，交通银行抵押53万元未结清，由中融信替甲方解押赎楼，乙方需要在2015年7月1日前把资金53万元打入中融信帐号，甲方需要配合做售房公证，上述产生的费用由乙方承担；三方协商一致，所有房屋解押手续在2015年7月1日之前办理；甲方收到全部房款后两个工作日内办理房屋交割手续等内容。
上述合同签订后，张峰、刘嘉陆续向刘群伟支付房款。2015年8月28日，×号房屋转移登记在张峰、刘嘉名下。另查，2015年1月11日，刘鸿代刘群伟（甲方）与案外人雷某（乙方）及链家公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租×号房屋用于办公，租赁期自2015年1月15日至2016年1月14日，月租金6300元，押1付12，押金6300元，租金支付日期为2015年1月15日，该合同还注明了刘鸿的银行账号。当日，刘鸿将×号房屋交与雷某。2016年1月19日，刘鸿代刘群伟与张峰签订《物业查验交接单》，其上载明双方确认交房及物业交割时间为2016年1月19日。
本院认为，刘鸿代刘群伟与张峰、刘嘉签订《北京市存量房屋买卖合同》以及刘鸿代刘群伟与张峰、刘嘉和链家公司签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。张峰、刘嘉已履行合同义务并于2015年8月28日取得房屋所有权证。刘群伟在签订合同时未告知房屋已出租，直至2016年1月19日才将房屋交付张峰、刘嘉。刘群伟的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于《补充协议》明确约定双方应当在2015年9月16日前办理物业交割，刘群伟逾期交房依约应自2015年9月17日起至2016年1月19日止按照每日1875元标准向张峰、刘嘉支付违约金共计234375元。故张峰、刘嘉主张刘群伟支付违约金255000元的诉讼请求，本院予以部分支持。合同约定的违约金足以弥补逾期交房给张峰、刘嘉造成的损失，其二人同时还主张刘群伟赔偿实际损失28350元，无合同及法律依据，本院不予支持。刘鸿作为刘群伟的代理人参与房屋买卖，其行为的法律后果依法应由刘群伟承担，现无证据表明就以上债务刘鸿应与刘群伟承担连带责任，故张峰、刘嘉要求刘鸿承担责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。刘群伟、刘鸿经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院视为其放弃了答辩和质证的权利，将依法缺席判决。
综上所述，张峰、刘嘉的诉讼请求，本院根据查明的事实依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、刘群伟于本判决生效后七日内给付张峰、刘嘉逾期交房违约金二十三万四千三百七十五元；
二、驳回张峰、刘嘉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千五百五十元，由张峰、刘嘉负担七百三十四元，已交纳；由刘群伟负担四千八百一十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 邹月晖
人民陪审员 冀国红
人民陪审员 贾继红
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘晓晖