广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初26438号
原告：李东波，男，1980年5月28日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区，
委托诉讼代理人：郑英伟，广东谷都律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。
法定代表人：张其。
委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，
第三人：李东贤，男，1963年9月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
第三人:交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码98211627-1。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托诉讼代理人：吴婕妮、潘嘉伟，系该行职员。
原告李东波与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同李东贤、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加李东贤、交行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑英伟、第三人交行中山分行委托诉讼代理人吴婕妮、潘嘉伟到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，第三人李东贤经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李东波向本院提出诉讼请求：1.确认李东贤与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，李东贤、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺商品房销售合同登记备案手续；2.确认李东贤与交行中山分行签订的个人住房借款合同、抵押合同无效，交行中山分行与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书。事实和理由：2005年5月3日，原告与被告吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，认购楼价469000元。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今仍未为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。
原告李东波围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.三乡中心区综合市场认购书；2.中山市商品房买卖合同；3.收款收据；4.物业管理服务协议、物业交接书、业主公约、消防安全责任书；5.水电费、物业管理费收据；6.商铺租赁合同。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
因被告李东贤下落不明，本院依法于2017年3月15日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。
第三人交行中山分行辩称：1.吉雅公司与李东贤签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、李东贤签订的个人借款合同、抵押合同的效力，即使吉雅公司与李东贤签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。6.原告与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。
第三人交行中山分行向本院提供了李东贤办理按揭贷款的相应材料。
经审理查明：2005年3月15日，原告与被告吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，约定原告认购被告位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积175平方米，认购楼价469000元。付款方式为一次性付款，首期定金100000元须于签署本认购书时或之前付清，楼价余款369000元须于2005年5月3日或之前付清。认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付了首期定金100000元。2005年5月3日，原告与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司购买位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积为175平方米，商铺单价为每平方米2680元，商铺款合计469000元。付款方式为一次性付款，总楼价469000元在签署《中山市商品房买卖合同》时已全部付清。交楼期限为2006年12月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。合同签订当日，原告向吉雅公司支付了其余楼款369000元。2006年12月30日，吉雅公司与原告签订三乡中心区综合市场物业交接书，将涉案商铺交付给原告使用。原告认为，原告已依约向被告支付了全部购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2016年12月22日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，该商铺建筑面积为175.3平方米，购房总价为771320元，于2004年12月21日登记备案在李东贤名下；涉案房产于2005年1月5日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为385000元。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人李东贤与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，借款人为李东贤，贷款银行为交行中山分行，贷款金额为385000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本院于2015年10月20日作出（2015）中一法三民二初字第436号民事判决，确认李东贤与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同无效，交行中山分行与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的抵押登记手续。原告据此变更诉讼请求为：1.确认李东贤与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，李东贤、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺商品房销售合同登记备案手续；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书。
本案审理过程中，本院于2017年7月5日派员到涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告李东波出租给潘汉友使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；原告已向被告吉雅公司支付了全部购房款，根据上述合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在李东贤名下，又以李东贤的名义与交行中山分行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人李东贤与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，李东贤与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人李东贤应协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，李东贤与交行中山分行、吉雅公司三方之间的借款合同及抵押合同也应认定无效，交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的抵押登记手续。关于李东贤与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同的效力问题，因本院在另案已作出判决，本案中不再作处理。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。被告吉雅公司、第三人李东贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃质证和辩论的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人李东贤与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的中山市商品房买卖合同无效；第三人李东贤、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市XX镇XX区XX市场X号楼XX号商铺的商品房销售备案登记手续；
二、确认第三人李东贤与交通银行股份有限公司中山分行签订的《抵押合同》无效；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李东波办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼24号商铺的房地产权属证书。
案件受理费8335元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 唐 群
二〇一七年七月十八日
书记员 梁晓林
林雷