浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终98号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行。住所地：温州市瓯海区雪山路***号。
负责人：徐根富，该支行行长。
委托代理人：王川海、金彩凤，浙江泽商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈文国。
被上诉人（原审被告）：陈秀琴。
被上诉人（原审被告）：温州市天鸿房地产开发有限公司。住所地：温州市经济技术开发区楠溪江路***号。
法定代表人：施建光。
上诉人中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行（以下简称中国银行瓯海支行）为与被上诉人陈文国、陈秀琴、温州市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）金融借款合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯商初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年3月20日，陈文国与中国银行瓯海支行签订2012JN72510003号《个人一手住房贷款合同》，合同约定：陈文国以购买坐落于温州市鹿城区云鼎庄园河岱路18幢-117室房产为由向中国银行瓯海支行申请借款153万元，借款期限为276个月；贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为0.64625%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，每期归还借款本息11898.33元，还款日为每月20日；逾期还款利息按合同约定贷款利率上浮50%确定；若借款人未按期归还借款本息，中国银行瓯海支行有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在陈文国、陈秀琴名下的坐落于温州市鹿城区云鼎庄园住宅小区18幢-117室房产提供抵押担保并已办理预抵押登记。天鸿公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中国银行瓯海支行收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。陈秀琴向中国银行瓯海支行出具了一份共同还款承诺书，承诺自愿对陈文国与中国银行瓯海支行签订的2012JN72510003号《个人一手住房贷款合同》项下的全部债务，包括借款本金、利息、逾期利息及实现债权的费用承担共同还款责任。《个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行瓯海支行依约向陈文国指定的账户发放贷款153万元。因陈文国未按约定履行还款义务，中国银行瓯海支行依约宣布贷款提前到期并于2015年3月19日向陈文国邮寄宣布提前到期函，上述函件于2015年3月23日退回。截止2015年3月23日，陈文国尚欠借款本金1459674.01元、期内利息33575.44元、复利457.53元及逾期利息140.85元。案涉房产已经办理初始登记，但陈文国、陈秀琴尚未办理房屋所有权证。
中国银行瓯海支行于2015年3月30日以金融借款合同纠纷为由，向原审法院起诉请求判令：一、陈文国、陈秀琴共同偿还借款本金1459674.01元、期内利息33574.71元、复利457.70元及逾期罚息（暂算至2015年3月20日的逾期利息为141.54元；从2015年3月21日起的逾期利息以借款本息之和1493248.72元为基数，按年利率10.1475%计算至实际偿还之日）；二、天鸿公司对上述第一项债务承担连带偿还责任；三、若陈文国、陈秀琴未按期履行上述第一项债务，中国银行瓯海支行有权对陈文国、陈秀琴共有的坐落于温州市鹿城区云鼎庄园住宅小区18幢-117室房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿；四、案件律师代理费2500元由陈文国、陈秀琴、天鸿公司承担。
陈文国、陈秀琴、天鸿公司在一审中未作答辩。
原审判决认为：中国银行瓯海支行与陈文国签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，中国银行瓯海支行已依约履行发放贷款义务。因陈文国未按约定归还借款本息，中国银行瓯海支行有权根据合同约定宣布借款提前到期，宣布提前到期的函件于2015年3月23日退回，故应以2015年3月23日为借款提前到期日。陈文国依法应当偿付借款本金、利息、复利及逾期利息。陈秀琴作为共同还款人，应依约对上述款项承担共同还款责任。陈文国、陈秀琴以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因案涉房屋未办理所有权登记，无法办理正式抵押登记，不存在中国银行瓯海支行怠于办理正式抵押登记的情形，故该院对该预抵押登记的效力予以确认，中国银行瓯海支行对相关房产依法享有抵押权。天鸿公司作为阶段性保证人，已完成所涉房产的开发义务及相关房产的产权的初始登记，其阶段性保证责任即终止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈文国、陈秀琴应于判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行借款本金1459674.01元、期内利息33575.44元、复利457.53元及逾期利息（暂算至2015年3月23日的逾期利息为140.85元，之后的逾期利息以借款本息之和1493249.45元为基数，按年利率10.1475%计算至实际偿还之日止），以及代理费2500元；二、若陈文国、陈秀琴未能按期偿付上述第一项债务，中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行有权对预登记在陈文国、陈秀琴名下的坐落于温州市鹿城区云鼎庄园住宅小区18幢-117室房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿；三、驳回中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行的其他诉讼请求。案件受理费18267元，公告费670元，共计18937元，由陈文国、陈秀琴负担。
宣判后，中国银行瓯海支行不服，向本院提出上诉称：编号为2012JN72510003《个人一手住房贷款合同》第十八条约定，天鸿公司提供阶段性连带责任保证担保，合同附件一第四条明确约定保证范围自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前借款人违约引起的债务，保证人仍应承担保证责任。本案中，借款人陈文国仅进行了商品房抵押权预告登记，尚未办理房屋产权证和抵押登记，致使中国银行瓯海支行至今未收到涉案房屋他项权证。中国银行瓯海支行在知悉天虹公司完成涉案房产的初始登记后，已通话通知陈文国并催促其办理相应权证，但陈文国一直拖延至今未办理。原审法院认定天鸿公司只要办妥涉案房产的初始登记，其阶段性保证责任即终止与合同约定不符，故天鸿公司仍应依约承担相应保证责任。
陈文国、陈秀琴、天鸿公司在二审中未作答辩。
本院经审理对原判认定的事实予以确认。
本院认为：房开公司阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉建设项目已竣工验收并已办理房屋所有权初始登记，产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因天鸿公司违约行为所致，故责令天鸿公司继续承担阶段性担保责任有失公平合理。而且，原审判决判定中国银行瓯海支行对陈文国认购的房屋依法变价所得款项享有优先受偿权，中国银行瓯海支行的现房抵押权已获得保障，故中国银行瓯海支行上诉请求天鸿公司继续对涉案借款承担阶段性连带保证责任理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18267元，由中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许良岳
审 判 员 何士锋
审 判 员 曾庆建
二〇一六年二月二十三日
代书记员 项道德