江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初5756号
原告：王新海，男，1991年3月17日生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区兴中路*排*户，现住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：张新友，江苏开承律师事务所律师。
被告：杜凤，女，1985年1月15日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张云龙，徐州市贾汪区合力法律服务所法律工作者。
被告：陈兴群，男，1960年7月8日生，汉族，住徐州市泉山区。
被告：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市鼓楼区坝子街弘辉大厦。
法定代表人：于健。
原告王新海与被告杜凤、陈兴群、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称第壹房屋有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告王新海及其委托诉讼代理人张新友、被告杜凤的委托诉讼代理人张云龙、被告陈兴群到庭参加诉讼。被告第壹房屋有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王新海向本院提出诉讼请求：被告双倍返还定金4万元并赔偿损失20万元。事实和理由：2017年4月15日，原告通过第壹房屋有限公司万达店的介绍，购买被告杜凤位于徐州市云龙区房屋。签订合同时，被告杜凤委托被告陈兴群协商，双方签订的合同条款经被告杜凤确认后双方签字。合同签订后，原告依约给付定金，但是被告没有按约定履行义务。被告按合同约定已构成违约。由于被告的违约行为，又因徐州房价不断上涨，致使原告签订的合同目的无法实现且造成了巨大损失，无奈之下，依法提起诉讼，以维护原告的合法权益。
被告杜凤辩称：1、原告所述无事实及法律依据，杜凤未授权陈兴群卖房，事后也未追认该协议的效力，该买卖协议是无效的。从杜凤取得了买卖协议复印件也可看出，协议中甲方签字为“代陈兴群”，乙方签字为“姜程代”，合同相对方应为陈兴群、姜程，原、被告均不是适格主体。2、根据协议约定，签订协议之日乙方交付甲方定金2万元，2017年5月15日前支付首付款24万元，但是杜凤并未收到原告支付的定金及首付款，合同违约人是原告。根据协议约定，乙方不能按时支付房款，逾期超出15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金10万元，本协议终止。由此可以看出，合同不能履行的根本原因在原告，如果合同对我方有效的话，杜凤保留追究原告违约并要求支付违约金10万元的权利。3、杜凤在2017年5月得知陈兴群代签了买卖协议后即与原告联系，表示不卖该房，原告完全可以另行购买其他房屋，且在2017年4、5月期间徐州市房价并未上涨，原告要求的损失是不存在的。4、原告作为完全民事行为能力人并委托了专业的购房机构即本案被告第壹房屋有限公司购买房屋，第壹房屋有限公司作为房屋中介相比杜凤来说更具专业性，签订合同时未尽到审查义务，存在重大过错应承担相应法律责任。综上请求依法驳回原告诉讼请求。
被告陈兴群辩称：杜凤在海南，当时把钥匙交到别的中介，杜凤通知我说有人要看房，我就把钥匙拿来，带着原告及其家人看房，原告就看中了这个房子，第二次原告就带着我去第壹房屋有限公司处签了房屋买卖合同，签合同时我没有告诉杜凤，签完后我发现合同约定定金2万元，违约金10万元的条款，我认为有问题，所以我就给杜凤说了，杜凤不大满意，就直接和原告交涉，后期怎么谈的我就不清楚了。该承担责任我承担，原告诉讼请求过高，我不能接受。
被告第壹房屋有限公司未作答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月15日，案外人姜程与被告陈兴群在被告第壹房屋有限公司处签署《徐州市存量房买卖协议》一份，该协议首部甲方（出卖人）一栏记载为“杜凤”，乙方（买受人）一栏记载为“王新海”，丙方（居间方）记载为“徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司”。该协议约定：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，待售房屋坐落于绿地世纪城五期B223-1-1409，建筑面积约为74平方米，房屋用途为住宅，该房屋的成交总价为人民币陆拾元整，甲、乙双方约定按套计价，自愿按产权处登记的面积申请权属登记，交易总价不变。该协议第五条约定：甲、乙双方一致同意乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2017年5月15日前支付首付款24万元，于2017年7月1日前办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款金额不足部分由乙方以现金形式补齐；房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第七条约定：佣金共计9000元，由乙方承担，在签订本协议时一次性支付给丙方。第八条约定：在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金2万元，甲、乙双方同意由甲代保管，该定金作为购房款。第九条约定：甲、乙双方同意在2017年5月15日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。第十条“房屋交付”约定：甲方取得上述房产全部房款（交房保证金除外）当日将上述房地产正式交付给乙方；房屋移交时，该建筑屋范围内的土地使用权一并移交给乙方。第十一条“违约责任”约定：若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日视同违约，由违约方向对方支付违约金
元整，本协议终止；甲、乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金10万元给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金10万元给乙方；甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向乙方支付违约金10万元；甲、乙双方签订本协议后，即视为丙方居间完成，甲、乙双方均认可丙方提供的居间服务，本协议履行期间若发生任何情况下的违约、解除协议等行为，仍需向丙方全额支付佣金；若乙方违约，则佣金照常收取；若甲方违约，除甲方应付佣金照常收取外，甲方还应赔偿乙方的佣金损失；若甲、乙双方自愿解除协议，则甲、乙双方各承担50%的佣金。第十六条“甲、乙双方约定的其他事项”约定：1、……；2、上述房地产甲方若有贷款，剩余贷款金额约为15万元，过户前由甲偿还；……5、本协议中甲方签字人承诺本人具有完全代理权，如无权代理或超出代理权则本协议甲方签字人自愿承担本协议中约定的违约责任；6、双方约定2017年7月过户、5月16日让乙方入住；双方经协商同意过户日期延后，2017年7月中旬前过户，2017年5月16日同意乙方先入住该房屋。该合同尾部落款处的甲方由陈兴群签署“杜凤代陈兴群”，乙方由姜程签署“王新海姜程代”，经纪机构加盖“徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司万达店”印章，并有胡海龙签字。
上述合同签订当日，陈兴群向原告王新海出具收条一张，载明：今收到王新海购买房款绿地世纪城五期B223-1-1409室定金人民币贰万元整。
此后，原、被告因履行上述合同产生争议。原告自认其委托姜程签订了涉案合同，并主张陈兴群受杜凤委托签订该合同。原告为此提供了其与158××××4028手机号的短信记录，部分内容如下：1、6月21日，158××××4028手机号（以下简称对方）：“加5万元，房子是你的，你都不舍不愿意。平白无故，10万，你能拿到手……拭目以待！”原告：“姐，房子六十三万您同意买给我是吧”；2、6月22日，对方：“小王，你联系陈总，三万元，立个字据。把相关手续，继续办完。”；3、8月13日，对方：“放心好了，有你陈哥在中间签合同。”原告：“没，我是想问问姐那边到哪步了，明天我再给姐打电话。”对方：“你陈哥那个人深明大义，尽管信他。我这边房贷还完了，解压过户，都有熟人。主要你的钱准备的怎么样了？过完户，尽快拿到全款。特别等钱用”。杜凤称158××××4028手机号是其母亲使用的号码，其自己使用的手机号码是185开头的海南号码。原告称该号码是中介即第壹房屋有限公司提供的，第壹房屋有限公司也通过该号码与杜凤联系。陈兴群称杜凤并未委托其签订合同，仅委托其拿钥匙带人看房。
2017年6月25日，王新海与陈兴群签订《协商》一份，内容为：经双方协商，在原有购房合同前提下增加三万，为六十三万整。
因双方未能协商一致解决合同履行产生的争议，原告于2017年10月26日向158××××4028号码及陈兴群的手机号码发送短信，称因对方严重违约，致使无法办理房屋过户手续，故通知对方解除合同并要求对方双倍返还定金和赔偿损失。
另查明，涉案房屋登记在被告杜凤名下，该房屋于2009年9月2日办理抵押登记，抵押债权数额为199000元，权利人为中国农业银行股份有限公司徐州分行。
本院认为，姜程与陈兴群、第壹房屋有限公司共同签署的《徐州市存量房买卖协议》已经依法成立。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人均产生法律约束力。
关于合同当事人的问题，原告自认其委托姜程代为签订，第壹房屋有限公司亦加盖公章，故原告与第壹房屋有限公司均是合同当事人。杜凤、陈兴群均称杜凤并未委托陈兴群签订上述合同，亦无证据证明陈兴群在合同签字时系受杜凤明确授权委托，故陈兴群签订涉案合同时确属无权代理。但根据原告提供的短信记录，其与杜凤就合同履行多次进行协商，在协商中，杜凤亦多次提出让原告相信“陈哥”，故应视为杜凤对陈兴群签署的涉案合同进行了追认而成为合同当事人，涉案合同对杜凤产生法律效力。杜凤虽称原告提供短信记录的对方号码不是其手机号码而是杜凤母亲的手机号码，但鉴于杜凤母女之间的亲情关系，杜凤不可能不知道其名下房产正在出售，而若非杜凤本人同意，其也不可能坐视其财产被他人处置而不管。因此，根据原告提供的短信记录内容及原、被告当庭陈述，原告提供的该证据处于证据优势地位，对涉案合同已经杜凤追认这一事实的证明力形成高度盖然性，故对于被告抗辩其并未追认涉案合同效力的意见，本院依法不予采纳。
关于合同当事人在履行合同过程中是否存在违约行为的问题，根据合同约定，原告应于2017年5月15日支付首付款24万元，该款应缴入指定的房产交易资金监管账户，同日合同当事人应办理房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。原告虽未实际缴纳首付款，但根据二手房交易政策及合同约定可以确定，原告将房款交至房产交易资金监管账户应以房屋买卖双方办理存量房网上备案并签订资金监管协议为前提，但合同双方并未办理上述手续，原告交付房屋首付款的条件并未成就，不能认定原告构成违约。而综合庭审过程可以看出，杜凤始终怠于履行合同，故首付款未能交付的责任应归责于杜凤，进而不能办理房屋过户登记的责任亦应由杜凤承担。因此可以确认因杜凤怠于履行合同义务构成违约，应当承担相应违约责任。
因杜凤违约致使原告无法达到取得房屋所有权的合同目的，原告通知被告解除合同，符合合同解除条件，双方合同依法已经解除。合同解除的，合同当事人应当返还财产，陈兴群依合同约定收取原告的定金2万元依法应由杜凤向原告返还。因原告明确选择主张违约金，故对其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。因涉案合同对违约金有明确约定，故杜凤还应支付原告违约金10万元。原告主张其损失为20万元，但未举证证明，且经法庭释明亦不申请对涉案房屋进行评估，故对其主张超过10万元的损失部分，本院不予支持。
虽然陈兴群在签订合同时属无权代理，第壹房屋有限公司亦未对陈兴群的代理权限尽到审慎审查义务，但本案合同已经杜凤追认，且合同不能履行并非陈兴群、第壹房屋有限公司的过错所致，故原告要求陈兴群、第壹房屋有限公司承担合同责任的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告杜凤返还原告王新海定金2万元并支付原告违约金10万元；
二、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元、保全费1770元、公告费260元，合计6930元，由原告负担2850元、被告杜凤负担4080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 梁 征
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 冷旭东
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 赵 静