广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1284民初142号
原告（反诉被告）：林星国，男，汉族，住福建省周宁县。
委托代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四会成丰皮革有限公司。住所地：四会市。
法定代表人：叶明发。
委托代理人：冯媚婷，广东桥英律师事务所律师。
委托代理人：廖志锋，广东民诚众信律师事务所律师。
原告林星国诉被告四会成丰皮革有限公司（以下简称“成丰公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，被告成丰公司在法定期限内提出反诉，本案依法受理并于2018年1月26日适用简易程序公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告（反诉被告）为原告，本诉被告（反诉原告）为被告。原告林星国及其委托代理人邓增共，被告成丰公司的委托代理人冯媚婷、廖志锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林星国向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方于2017年10月14日签订的《厂房转让协议》。二、判令下列不动产归原告所有，被告立即协助原告将下列不动产过户至原告名下：1、位于四会市**号土地使用权（面积为21184.88平方米）；2、坐落于**号（宿舍楼）的房屋所有权（建筑面积为1244平方米）；3、坐落于**号（综合楼）的房屋所有权（建筑面积为1824平方米）。三、判令坐落于**号土地上未办理权属证书的厂房（建筑面积约12932平方米）归原告所有。四、判令被告立即将下列不动产及动产交付给原告占有、使用，并立即退出下列不动产：1、位于四会市**土地（面积为21184.88平方米）；2、坐落于**号房屋（宿舍楼）（建筑面积为1244平方米）；3、坐落于**号（综合楼）（建筑面积为1824平方米）。4、落于**号土地上未办理权属证书的厂房（建筑面积约12932平方米）。五、判令被告的住所立即从四会市**号迁出。六、判令被告立即将办公用品、家私、两台发电机、两台叉车和车架子、铁架子和废设备等动产交付给原告。七、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年10月14日签订了《厂房转让协议》，协议约定：被告（合同甲方）将位于四会市**号（四会成丰皮革有限公司）的土地使用面积21884.88平方米，厂房建筑面积约16000平方米转让给原告（合同乙方）；转让范围为上述土地和地上所有建筑物及办公用品、家私、两台发电机、两台叉车和车架子、铁架子和废设备；转让价款共计为人民币2025万元；转让款的支付方式为双方签订协议之日原告先预付20万元，另180万元3天内付清作为保证金；违约责任如被告中途悔约，被告应付原告保证金的两倍作为违约金，因原告个人原因中途悔约则保证金甲方不予退还等内容。上述协议签订后，原告依约于2017年10月14日至2017年10月19日期间共支付了200万作为定金支付给被告，被告向原告出具收据，确认收到200万元定金。但被告一直不履行协议，原告通过电话、微信、信息、面谈等渠道多次催促被告履行协议未果，且被告明确表示不履行协议。原告认为，被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。《合法法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告要求被告承担继续履行协议的违约责任。被告全面履行协议后，原告愿意在合理期间内将剩余转让款1825万元一次性支付给被告。综上所述，原告为了维护自身合法权益，特起诉至贵院，恳请贵院判如所请！
针对原告林星国的起诉，被告成丰公司辩称：原告诉求的6项诉讼请求均是基于双方在2017年10月14日签订的《厂房转让协议》，但该协议依法并未生效，原告要求被告将名下的不动产以及土地等主要资产全部过户到其名下是没有法律依据和合同依据的。该《厂房转让协议》是由原告提出的格式合同，该厂房转让协议缺少重要履行条款，自始至终都没有对原告何时支付1825万元的转让款达成一致的意思表示。而且双方在后续通过签订《股权转让协议》，变更了交易形式。从被告提交证据可见，原告是确认双方实际进行的是股权转让而非厂房转让。此外，双方所签订的《厂房转让协议》要经过有关部门批准后才能生效。因此该协议无论从法律规定还是实际履行的角度来说都并未生效。另外，从原告主张的一系列证据可见，原告拥有的仅是资产，而该资产还未有变现的意思表示，其根本无法按照合同约定完成1825万元的转让款支付，即其不具备履行能力。同时根据原告向被告发出的《律师函》，显示其内容中所提及的200万元定金与本案涉及的200万元性质不同，本案涉及的200万元是股权转让，而不是厂房转让，因此被告认为原告的诉请应当全部予以驳回。
被告成丰公司向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告签订的《厂房转让协议》；2、判决确认原告支付的200万元定金不予退还；3、本案的本诉及反诉的受理费及其它诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：被告与原告于2017年10月14日签订《厂房转让协议》，被告将位于四会市**号房地产转让给原告，并收取原告200万元定金。之后，双方为履行转让合同，协商以股权转让的方式办理，并于2017年11月9日签订了《股权转让合同》，但原告一直以资金未到位为由，拒绝办理资金监管（说银行与其相识，但又一直不提供范本），双方一直就此事一拖再拖。2017年11月27日，原告向被告发出了《律师函》，要求被告收到《律师函》后五天内办理资金监管，被告于2017年11月30日收到该函还未能及时反应过来，次日，被告公司几千万的财产就已被查封（原告向法院提起诉前财产保全）。被告认为，原告根本没有履行合同的诚意，也没有履行合同的能力，具体理由是：1、原告所谓的协商是假的，一直都是假的，只是其一直在寻找商机转手赚差价。而且，原告发出《律师函》当日就去法院起诉查封，所谓五天内办理资金监管的时间是假的，根本不是协商解决问题，目的想通过诉讼达到其非法目的；2、原告根本没有能力支付转让房地产的价款，签订资金监管是借口，法院可以查询原告银行账户在此期间是否有2000万元的存款，其根本没有履约的诚意和能力。原告口口声声说被告违约不将房地产卖给他，但被告根本没有履行合同的能力和诚意，双方在协商期间不到十来天，居然将之诉诸法院，司马昭之心路人皆知！原告与被告签订合同并不是想真的履行合同，而是想通过签订合同寻找商机、牟取暴利，双方签订的《厂房转让协议》已没有履行的前提和基础，也不可能实现合同目的。请法院审查，依法支持被告的诉讼请求。
针对被告的反诉，原告林星国辩称：1.原告并未违约，原告一直要求被告履行相关合同，相反的是被告一直以各种理由不履行合同，被告既没有按双方约定的《厂房转让协议》履行，也没有按双方同意的《股权转让合同》履行，详细见起诉意见。2.原告有充分的能力履行合同，也有很大诚意去履行合同，原告于双方签订《厂房转让协议》的当天已经将20万元定金支付给被告，之后又分多笔支付合共200万元定金给被告。从原告提供证据可知，原告完全有履行《厂房转让协议》的能力，因此原告请求法院驳回被告的反诉请求。
为证明其主张，原告向本院提供以下证据：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2.被告企业信用信息，证明被告诉讼主体资格。3.厂房转让协议，证明被告将位于四会市**号土地使用权（面积为21184.88平方米）、坐落于**号房屋（宿舍楼）（建筑面积为1244平方米）所有权、坐落于**号房屋（综合楼）（建筑面积为1824平方米）所有权、坐落于**号土地上未办理权属证书的厂房（建筑面积约12932平方米）以及将办公用品、家私、两台发电机、两台叉车和车架子、铁架子和废设备等动产以2025万元的价格转让给原告。4.收据，证明被告收取原告200万元定金。庭前补充提交证据：5.房产评估答复书，证明原告名下有房地产评估答复中1至9项的物业，综合价格为1632.37万元，原告有履行本案合同的能力。6.律师函，证明因为被告不履行合同约定，原告聘请律师发出《律师函》，催促被告履行合同的事实。7.中国建设银行银行卡客户交易明细清单，证明原告于2017年10月14日至2017年10月19日分9笔将购买厂房定金200万元支付给被告。8.国家企业信用信息公示系统，证明四会市南华机械厂贞山车间为原告所经营。9.租赁厂房合同，证明原告经营的四会市南华机械厂贞山车间租赁合同即将到期，原告购买案涉的厂房目的是将该车间搬至案涉厂房。10.附送物品清单、资产明细表（其他），证明原告购买案涉厂房的动产明细。当庭补充证据：11.银行流水，证明原告为了把原告所经营的四会市南华机械厂贞山车间搬到案涉厂房而进行的前期投入，包括订购车床等机械。庭后补充证据：12.企业信用信息公示报告，证明被告成丰公司于2017年12月26日变更为内资企业，故案涉《厂房转让协议》无须经外商投资企业审批机关批准即生效。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：1.厂房转让协议，证明原、被告签订了《厂房转让协议》。2.股权转让合同，证明原、被告协商确定以股权转让的方式履行《厂房转让协议》的事实。3.律师函。4.（2017）粤1284财保55号民事裁定书及通知书。证据3、4证明被告于2017年11月30日收到原告要求被告在收到《律师函》5日内办理资金监管的要求，未及反应，在次日被告几千万的财产就被原告查封的事实。5.受聘提供专项法律服务合同，证明被告为履行本案涉案股权转让聘请律师起草、处理双方股权转让事宜，积极履约的事实。6.资产评估业务约定书，证明被告为履行本案涉案股权转让聘请评估公司，评估公司资产，积极履约的事实。7.授权书及股东主体资格材料，证明被告为股权转让事宜联系股东出具授权书，积极履约的事实。
经审理查明：2017年10月14日，原告林星国（乙方、受让方）与被告成丰公司（甲方、转让方）签订一份《厂房转让协议》，约定甲方将其权属的国有工业用地、厂房等转让与乙方，该工业用地位于四会市**号，土地权属性质为国有工业用地，土地使用面积为21184.88平方米，厂房建筑面积约16000平方米。甲方向乙方转让上述土地和地上所有建筑物及办公用品、家私、两台发电机、两台叉车和车架子、铁架子和废设备。土地使用权和厂房建筑物转让共计人民币2025万元整。税费按国家规定买卖双方各自承担相应的部分。对转让款的支付方式，双方约定甲乙双方签定当天先预付20万元，另180万元3天内付清作为保证金。转让款由甲方开具收据。双方还约定了违约责任：1、如甲方在2018年1月30日前未能办妥（除政府因素外）土地证过户手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已付款项。2、如甲方中途悔约，甲方应付乙方保证金的两倍作为违约金；因乙方个人原因中途悔约则保证金甲方不予退还。签订上述协议书后，原告于2017年10月14日至2017年10月19日分9笔向被告支付200万元，被告也向原告出具了200万元的订金收据。
2017年11月9日，原告林星国（乙方，受让方）与台湾升丰皮革股份有限公司（甲方，转让方）的代表人叶明发签订《股权转让合同》。该合同由原告林星国与叶明发签署，但台湾升丰皮革股份有限公司并未盖章确认。合同约定台湾升丰皮革股份有限公司将持有的被告100%股权转让给原告，转让价款为2025万元，并约定了具体转让的股权权益情况、价款支付办法和违约责任等事项。同日，双方就附送物品清单、资产明细表（其他）签名确认。2017年11月27日，原告林星国委托广东圣禾律师事务所向台湾升丰皮革股份有限公司就双方签订的《股权转让合同》盖章、授权手续及履行合同问题发出《律师函》。被告成丰公司确认11月30日收到该函。
被告成丰公司由台湾升丰皮革股份有限公司出资，为台港澳法人独资企业。2017年12月26日，被告成丰公司股东由台湾升丰皮革股份有限公司变更为姚志成、刘嘉洋，企业类型由有限责任公司（台港澳法人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。
原告林星国为四会市南华机械厂贞山车间负责人，该车间为个人独资企业分支机构，座落于四会市**厂房。四会市贞山街道姚沙村民委员会出具证明载明上述厂房产权归四会市贞山街道姚沙村民委员会所有，2006年4月1日至2018年1月31日租给林松花，2012年8月21日同意林松花转租给林星国。此外，经广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司四会分公司对原告林星国位于四会市城中街道汇源路45号和46号房产进行评估，综合价格为1632.37万元。
被告为证明其为股权转让事宜联系股东出具授权书，积极履约的事实，向本院提供授权书及股东主体资格材料。该证据形成于境外，必须履行一定的证明手续，具备相应的形式要件后方具有证据效力，因此对该组证据本院不予采信。
另外，本院依据原告的申请，依法作出了（2017）粤1284财保55号民事裁定，查封了被告成丰公司所有的位于四会市**号的土地使用权【不动产权证号：四国用（**）第**号】、宿舍楼（不动产权证号：**）和综合楼（不动产权证号：**）。李小兰提供其所有的四会市××号房屋为原告的诉前财产保全申请提供担保，本院依法对该房屋予以查封。后原告将保全金额增加至2025万元，并由天安财产保险股份有限公司肇庆中心支公司为原告的诉前财产保全提供诉讼财产保全责任保险作为担保。
本院认为，原告林星国与被告成丰公司于2017年10月14日签订《厂房转让协议》，约定成丰公司将其拥有的国有土地使用权的土地、地上建筑物及部分动产转让给原告林星国，双方在合同履行过程中发生纠纷。根据《中华人民共和国外资企业法实施细则》第八十条规定：“香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人以及在国外居住的中国公民在大陆设立全部资本为其所有的企业，参照本实施细则办理。”，第三十三条规定：“土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让。”本案中，被告成丰公司在签订协议时系台商独资企业，故应参照该实施细则办理。参照该规定，本案所涉土地要实现转让，须报经土地主管部门批准。此外，《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条规定：“外资企业将其财产或者权益对外转让，须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案。”参照该条规定，成丰公司将其财产权益——土地使用权、厂房等转让，应当报经外商投资企业审批机关批准。根据《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第一条第一款规定：“当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同，依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的，自批准之日起生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。”第二十二条同时规定：“人民法院审理香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者、定居在国外的中国公民在内地投资设立企业产生的相关纠纷案件，参照适用本规定。”故本案所涉《厂房转让协议》属于台商独资企业经营过程中的重大事项变更性质的合同，参照《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第一条第一款的规定，该《厂房转让协议》未报经外商投资企业审批机关批准，故应当认定《厂房转让协议》成立但未生效。2017年12月26日，被告成丰公司的股东由台湾升丰皮革股份有限公司变更为姚志成、刘嘉洋，企业类型由有限责任公司（台港澳法人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股），即公司形态发生转换。公司形态转换仅是公司形态之变更，在转换前公司作为独立法人主体存在，转换后法人主体同一性并不发生改变，因此，转换前公司所为民事行为对转换后公司仍发生法律效力。成丰公司由外商投资企业变更为国内资产投资企业，案涉《厂房转让协议》无须经审批即生效，故本院认定案涉《厂房转让协议》已生效。至于被告辩称《厂房转让协议》未约定支付尾款的方式、期限及违约责任，本院认为《厂房转让协议》已明确相对应的当事人、标的物及其数量，足以认定其成立。至于合同欠缺的内容，双方当事人可通过协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，不影响合同的效力。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，案涉《厂房转让协议》对原、被告具有法律约束力，非经协商或具有法定事由，不得任意撤销、变更或解除合同。被告主张解除合同的理由是原告没有履行合同的诚意，不具备履行合同的能力，认为《厂房转让协议》没有履行的前提和基础，不能实现合同目的。但原告已依约向被告支付了200万元保证金，被告也予以接受并出具相应收据，且原告提供《房产评估答复书》证明其具备履行能力。而原告起诉并查封被告相应资产并不构成破坏交易基础及导致合同目的无法实现。故被告反诉请求解除案涉《厂房转让协议》，本院不予支持。如前所述，被告反诉所主张的依据，本院均不予采纳，且案涉《厂房转让协议》未予解除，故被告要求判决原告向其支付的200万元不予退还的请求，本院也不予支持。
关于被告成丰公司是否应当继续履行《厂房转让协议》并配合原告林星国办理土地、房产及动产的转让手续问题。本院确认《厂房转让协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告林星国诉请成丰公司继续履行《厂房转让协议》，本院予以支持。从原、被告签订转让协议的本意来看，原告应当支付转让款，实现被告通过转让合同标的获得现金的目的，而被告也应当将合同标的按约定转移给原告以实现原告购买的目的。但是本案中，被告认为原告不具备履行能力，导致涉案土地及厂房未进行交付和进行权属登记。作为合同纠纷，应按照合同约定来处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求……”，本案原、被告所签订的协议，对交付标的物的期限及尾款支付的方式、期限均没有明确约定，因此，在互负合同义务的情形下，在原告未完成尾款支付义务前，被告拒绝履行交付案涉土地、厂房及动产义务并无不妥，因此，对原告提出判令案涉土地、房屋属其所有，被告向其交付案涉不动产、动产并协助完成不动产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。当然，为了维护原、被告双方的合法权益和避免扩大损失，本院仍支持原、被告本着诚信原则，就及时完成产权过户登记、支付剩余转让款和完成厂房、办公楼交付等进行明确协商和切实履行。
至于被告辩称原被告签订的《厂房转让协议》未生效即被《股权转让合同》取代，本院认为《股权转让合同》的转让方并未盖章，也未明确授权叶明发处理与原告林星国的股权转让事宜，故《股权转让合同》并未发生法律效力，且《股权转让合同》与本案并非同一法律关系，故对被告所述本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条、第三十三条、第八十条，《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第一条第一款、第二十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条之规定，判决如下：
一、被告四会成丰皮革有限公司应继续履行与原告林星国于2017年10月14日签订的《厂房转让协议》。
二、驳回被告四会成丰皮革有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告林星国的其他诉讼请求。
本案本诉受理费71525元，诉前财产保全费5000元，合计76525元，由原告林星国负担63771元，被告四会市成丰皮革有限公司负担12754元。反诉受理费11400元，由被告四会市成丰皮革有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 陈 智
二〇一八年三月二十日
书记员 梁碧琪