浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平商初字第1257号
原告：浙江平阳农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：王光领。
委托代理人：李与。
委托代理人：包青青。
被告：温州鑫南房地产开发有限公司。
法定代表人：赵世忠。
被告：赵世忠。
被告：屠建平。
被告：陈钦光。
被告：吴国群。
被告：吴昌锁。
原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司诉被告温州鑫南房地产开发有限公司、赵世忠、屠建平、陈钦光、吴国群、吴昌锁金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，依法适用简易程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司的委托代理人李与，被告温州鑫南房地产开发有限公司、赵世忠、陈钦光、吴国群到庭参加诉讼，被告屠建平、吴昌锁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司起诉称：2014年2月24日，被告温州鑫南房地产开发有限公司与原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司（原平阳县农村信用合作联社）签订《最高额抵押合同》（合同号8591320140000149），合同期限自2014年2月24日至2015年2月23日止，由被告温州鑫南房地产开发有限公司所有的坐落于平阳县昆阳镇南岙村XXX的地块作为抵押财产，并已办理抵押登记。同日，被告温州鑫南房地产开发有限公司与原告签订《固定资产借款合同》（合同号8591120140005874），约定借款期限自2014年2月24日至2015年2月23日止，借款金额以5000万元为限，由被告赵世忠、屠建平、陈钦光、吴国群、吴昌锁签订保证函，为上述债务承担连带保证责任。被告温州鑫南房地产开发有限公司分别于2014年2月27日借款1200万元，借款期限自2014年2月27日起至2015年2月23日止；于2014年5月28日借款500万元，借款期限自2014年5月28日起至2015年2月21日止；于2014年7月29日借款600万元，借款期限自2014年7月29日起至2015年2月15日止；于2014年11月4日借款250万元，借款期限自2014年11月4日起至2015年2月23日止；于2015年1月20日借款450万元，借款期限自2015年1月20日至2015年2月23日止。上述借款利率均为月利率8.5‰，按月付息，逾期罚息、复息均按合同约定的月利率12.75‰计算，合同订立后，原告已经履行了全部借款支付义务。现该笔借款还款期限业已届满，经催讨，被告温州鑫南房地产开发有限公司于2015年3月31日归还本金310788.15元，剩余借款本金29689211.85元、约期外罚息至今未予偿还，保证人亦未承担保证责任。为此，原告起诉要求：1、判令被告温州鑫南房地产开发有限公司归还原告借款本金29689211.85元及约期外罚息（其中以本金12000000元为基数，自2015年2月24日起按罚息利率计算至2015年3月31日止，以本金11689211.85元为基数按罚息利率自2015年4月1日起计算至实际偿还之日止，扣减125799.88元；以本金5000000元为基数，自2015年2月22日起按罚息利率计算至实际偿还之日止，扣减55249.97元；以本金6000000元为基数，自2015年2月16日起按罚息利率计算至实际偿还之日止，扣减84149.95元；以本金2500000元为基数，自2015年2月24日起按罚息利率计算至实际偿还之日止，扣减26208.34元；以本金4500000元为基数，自2015年2月24日起按罚息利率计算至实际偿还之日止，扣减47175元），逾期拒不履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行；2、确认抵押有效，原告对抵押物以折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；3、判令担保有效，被告赵世忠、屠建平、陈钦光、吴国群、吴昌锁等对上述债务承担连带清偿责任；4、本案实现债权费用被告承担。
原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司在本院指定的举证期限内向本院提交了以下证据：
1.企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证、金融机构许可证，证明原告的诉讼主体资格；
2.被告营业执照、组织机构代码证、税务登记证明证明被告温州鑫南房地产开发有限公司诉讼主体资格；
3.身份证，证明各被告诉讼主体资格；
4.《最高额抵押合同》、抵押财产清单、他项权利证书、《固定资产借款合同》、《保证函》、借款申请书，证明被告温州鑫南房地产开发有限公司向原告借款并以其所有的房产提供最高额抵押担保，被告赵世忠、屠建平、陈钦光、吴国群、吴昌锁提供最高额保证的事实；
5.借款借据，证明原告履行借款发放义务的事实；
6.明细账查询单，证明被告温州鑫南房地产开发有限公司尚未清偿借款本金、利息的事实。
被告温州鑫南房地产开发有限公司、赵世忠答辩称：原告陈述的借款及保证是事实。
被告陈钦光、吴国群答辩称：原告陈述的保证是事实。
被告屠建平、吴昌锁未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提供证据。
上述证据经庭审出示质证，被告屠建平、吴昌锁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对以上证据进行质证的权利。被告温州鑫南房地产开发有限公司、赵世忠、陈钦光、吴国群对原告提供的证据三性均无异议。本院认为，原告提供的证据系依法收集，内容客观真实，具备关联性且具有证明效力，本院予以确认。
结合上述认定的证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
平阳县农村信用合作联社于2015年8月12日变更为浙江平阳农村商业银行股份有限公司。
2014年2月24日，被告温州鑫南房地产有限公司与原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司（原平阳县农村信用合作联社）签订合同号为8591320140000149号《最高额抵押合同》，约定被告温州鑫南房地产有限公司自愿以其所有的坐落于平阳县昆阳镇南岙村01、02、03地块为其与原告自2014年2月24日至2015年2月23日期间最高融资限额为折合人民币一亿元的所有融资债权提供最高额抵押担保。抵押担保范围为本合同项下所产生的债权人的所有债权，包括但不限于本金、利息（包括罚息、复息等）、融资过程中发生的垫付款、违约金、损害赔偿金、应付费用、保管抵押财产的费用和实现债权的费用等。同日，原被告就上述抵押物办理了抵押登记手续。
同日，被告温州鑫南房地产有限公司与原告签订合同号为859112014005874号《固定资产借款合同》，约定本合同项下最高借款金额为5000万元，原告自2014年2月24日至2015年2月23日期间向被告温州鑫南房地产有限公司发放借款，借款发放最后到期日不得超过2015年2月23日。固定利率，定期付息，到期还本。按月付息，每月20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违约。本合同项下由合同号为8591320140000149号《最高额抵押合同》提供抵押担保。
同日，被告屠建平、吴国群、陈钦光、吴昌锁分别与原告签订《保证函》，约定上述被告均同意为被告温州鑫南房地产开发有限公司与原告之间自2014年2月24日至2015年2月23日期间最高融资限额5000万元的所有融资债权提供最高额连带责任保证。融资方式包括贷款、票据贴现、承兑、担保、贷款承诺、信用证和保函等。保证期间根据各笔融资分别确定，即各笔融资的保证期间自该笔融资债券清偿期限届满之日起二年。保证范围包括但不限于所有融资债权、利息、费用、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
上述合同签订后，被告温州鑫南房地产开发有限公司分别于2014年2月27日借款1200万元，借款期限自2014年2月27日至2015年2月23日；于2014年5月28日借款500万元，借款期限自2014年5月28日至2015年2月21日；于2014年7月29日借款600万元，借款期限自2014年7月29日至2015年2月15日止；于2014年11月4日借款250万元，借款期限自2014年11月4日至2015年2月23日；于2015年1月20日借款450万元，借款期限自2015年1月20日至2015年1月20日。上述借款均约定借款月利率为8.5‰，按月结息，到期还本。现上述借款均已到期，但被告温州鑫南房地产开发有限公司未能按期。其中借款本金为1200万元借款的期内利息已还清，本金于2015年3月31日偿还310788.15元，剩余本金11689211.85元，另偿还约期外利息125799.88元；借款本金为500万元借款的期内利息已还清，本金分文未还，另偿还约期外利息55249.97元；借款本金为600万元借款的期内利息已还清，本金分文未还，另偿还约期外利息84149.95元；借款本金为250万元借款的期内利息已还清，本金分文未还，另偿还约期外利息26208.34元；借款本金为450万元借款的期内利息已还清，本金分文未还，另偿还约期外利息47175元，合计尚欠借款本金29689211.85元，支付约期外罚息338583.14元。
本院认为：原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司与被告温州鑫南房地产开发有限公司签订的《最高额抵押合同》、《固定资产借款合同》，与被告屠建平、赵世忠、吴国群、吴昌锁、陈钦光签订的《保证函》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规规定，应认定有效。现借款期限已届满，被告温州鑫南房地产开发有限公司尚欠原告借款本金29689211.85元，事实清楚，应予偿还。借款合同中约定，借款人未按期归还贷款本金，从逾期之日起按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息。故被告温州鑫南房地产开发有限公司未按照合同约定还本付息，已构成违约，应还清余欠的借款本息，并按照合同约定的罚息利率支付罚息。现原告主约期外利息按罚息利率，以未还本金为基数自逾期之日起实际偿还之日止，并扣减已支付部分，于法有据，本院予以支持。被告温州鑫南房地产开发有限公司自愿以其所有的坐落于平阳县昆阳镇南岙村01、02、03地块的土地使用权作为上述借款的抵押物，且办理了抵押登记手续，应承担抵押担保责任。原告要求对上述抵押物以折价、变卖或拍卖后的价款优先受偿，于法有据，本院予以支持。被告屠建平、赵世忠、吴国群、吴昌锁、陈钦光自愿为被告温州鑫南房地产开发有限公司自2014年2月24日至2015年2月23日期间所有融资债权提供最高额保证，现原告在保证期限内要求上述被告承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。被告屠建平、吴昌锁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告温州鑫南房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告浙江平阳农村商业银行股份有限公司借款本金29689211.85元及约期外利息（按月利率12.75‰，其中以本金12000000元为基数，自2015年2月24日起计算至2015年3月31日止，以本金11689211.85元为基数自2015年4月1日起计算至实际偿还之日止，扣减125799.88元；以本金5000000元为基数，自2015年2月22日起计算至实际偿还之日止，扣减55249.97元；以本金6000000元为基数，自2015年2月16日起计算至实际偿还之日止，扣减84149.95元；以本金2500000元为基数，自2015年2月24日起计算至实际偿还之日止，扣减26208.34元；以本金4500000元为基数，自2015年2月24日起计算至实际偿还之日止，扣减47175元）；
二、若被告温州鑫南房地产开发有限公司未按期履行上述债务，原告有权就被告温州鑫南房地产开发有限公司的坐落于平阳县昆阳镇南岙村XXX地款的土地使用权［土地使用权证号：平国用（2013）第10547号］以折价、拍卖或变卖后所得价款优先受偿，但对包括上述债务在内的《最高额抵押合同》（编号8591320140000149）项下所有主债务的优先受偿总额以最高抵押担保金额100000000元为限；
三、被告屠建平、赵世忠、吴国群、吴昌锁、陈钦光对被告温州鑫南房地产开发有限公司上述债务承担连带偿还责任，但对包括上述债务在内的《保证函》项下所有主债务的连带偿还总额以最高保证金额50000000元为限。
案件受理费190246元，减半收取95123元，由温州鑫南房地产开发有限公司、屠建平、赵世忠、吴国群、吴昌锁、陈钦光负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费190246元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应于判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 杨茜茜
二〇一五年十月三十日
代书 记员 朱诗亮