广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二破终字第32、34号
32号案上诉人（原审原告）：陈彩霞，女，汉族，住广东省深圳市宝安区，公民身份号码×××。
34号案上诉人（原审原告）：卓秀德，男，汉族，公民身份号码×××。
以上上诉人共同委托代理人：刘芳，广东百利孚律师事务所律师。
以上上诉人共同委托代理人：胡中亚。
32、34号案被上诉人（原审被告）：深圳市国基房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市南山区。组织机构代码××。
法定代表人：许哲明，董事长。
委托代理人：赵健，广东鼎义律师事务所律师。
上诉人陈彩霞、卓秀德与被上诉人深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）商品房预�合同纠纷两案，不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称原审法院）（2013）深中法破初字第74、104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员郑捷夫担任审判长、代理审判员麦晓婷、代理审判员杨靖参加的合议庭进行了审理，书记员彭欣薇担任记录。本案现已审理终结。
陈彩霞、卓秀德诉称：一、2003-2005年间，原审原告与国基公司签订《房地产买卖合同》（预售），约定原审原告购买国基公司开发的楼盘漾日湾畔小区的房产。合同履行过程中，原审原告按约定履行了支付房款的义务，但国基公司却违反合同，没有按约定的期限交付房产，也没有按约定时间办妥《房地产证》。二、2006年2月14日，原审法院受理了国基公司破产还债一案，2012年9月20日原审法院裁定批准了国基公司的重整计划草案并裁定终止国基公司重整程序。《房地�买卖合同（预售）》第八条规定：“卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期一日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。”第十七条规定：“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。”根据原审原告与国基公司约定的交房日期（详见附表），国基公司应向原审原告支付延期交房违约金。国基公司取得《建设工程竣工验收备案证明书》的日期为2004年9月27日，计算延期办理《房地产证》违约金的起始日期为2005年4月25日，终止日期为2006年9月14日（国基公司被宣告破产还债日），延期办证天数为505天，国基公司应向原审原告支付延期办理《房地产证》违约金。三、按重整计划，债权金额不超过20万元的小额债权人的债权应获得100％清偿，该重整计划已经在2013年7月20日前执行完毕。《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定：“债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利”。依据此规定及重整计划，国基公司应对原审原告不超过20万元的债权全额赔偿。重整计划中“债权受偿方案”第4条规定：“对已申报未确认的债权以及尚未申报但可能受法律保护的债权，在法院批准本重整计划后，相关权利人可以向国基公司主张债权。在重整计划执行期间，由国基公司在管理人的监督下负责审核债权”。国基公司没有执行此规定，在重整计划执行期间，对债权人递交的债权申报材料及提出�赔偿请求置之不理。原审原告请求法院判令：1.国基公司向原审原告支付延期交房违约金及延期办理《房地产证》违约金及利息（详见附表）；2.诉讼费由国基公司承担。
国基公司答辩称：一、上述案件原审原告对国基公司主张的债权已超过诉讼时效。原审原告主张的债权为其向国基公司购买深圳市南山区漾日湾畔房产而产生的延期交房及延期办证违约金。原审原告与国基公司的房产买卖合同中，均明确约定了国基公司应该向原审原告履行交房义务的时间，且交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。国基公司在2004年9月27日才完成漾日湾畔的竣工验收备案手续，期间确实存在一定期限的延期交房责任。国基公司在2004年9月24日至27日，通过邮递方式向原审原告发出入伙通知，告知原审原告2004年9月26日起可办理入伙，其后业主陆续办理了入伙。�基公司在约定的交房期限未履行交房义务，原审原告就应当知道自己权益受到侵害，延期交房违约金的诉讼时效应从合同约定的交房期限届满之日起算。原审原告在国基公司延期交房至今近十年的时间中，一直未采取有效措施对自己权利进行救济，至今才向国基公司提出延期交房违约金的诉讼请求，显然早已超过诉讼时效。漾日湾畔楼盘竣工后，因国基公司无力向税务机关支付应缴税款，无法办理房产证，直到国基公司被受理破产后，考虑到维护漾日湾畔小业主的权益，在市政府的主持下，经税务机关、中级法院、国土部门的共同协调，同意在国基公司欠税的情况下先行为小业主办理房产证，此后国基公司清算组开始陆续为小业主办理了房产证。根据双方买卖合同的约定，国基公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日（即2005年2月24日）内，书面通知买方共同向�圳市房地产权登记机关申报房地产转移登记。如因卖方原因造成买方不能在法定期限领取房产证的，国基公司从取得工程竣工验收证明之日的第210日起（即2005年4月25日），每日按总价款的万分之三支付违约金。即原审原告延期办证违约金的诉讼时效应从2005年4月25日起算。2006年2月14日，原审法院依法受理国基公司破产还债一案，并于2006年3月31日刊登公告，要求债权人在债权申报期内申报债权，2006年9月14日原审法院裁定宣告国基公司破产还债。根据破产法的相关规定，延期交房及延期办证违约金至多只能计算到国基公司破产宣告之日，原审原告在起诉时也是按照该标准计算。也就是说即使国基公司延期交房及延期办证处于一个持续状态，原审原告的延期交房及延期办证违约金至多也只能计算到2006年9月14日。原审原告对国基公司的诉讼时效，至迟应当从2006年9月14日�算，原审原告在国基公司破产程序期间，未主张过相应债权，且未存在其他诉讼时效中断、中止的情形，其主张的债权已在2008年9月14日超过诉讼时效。此前漾日湾畔已经有数百户业主及时地在诉讼时效内，或通过诉讼方式或通过债权申报方式确认其延期交房及延期办证违约金数额，并在国基公司重整程序中获得相应清偿。而上述原审原告怠于行使自己的权益，至今才向国基公司主张延期交房及延期办证违约金，早已超过两年的诉讼时效期间，不属于破产债权，不能按照重整计划中的同类债权享有相应权益。二、且原审原告未履行付清房款义务在先，其原本就无权向国基公司主张延期办证及延期交房违约金。我方在提交的证据中已经证明原审原告陈彩霞、卓秀德直到国基公司被裁定宣告破产还债之后方才付清全部房款，其未履行付清房款的义务在先，原审法院已经有类似生效判决确认，业主未履行付清房款义务在先的，国基公司可行使先履行抗辩权，拒绝业主提出的协助办理房地产转移登记手续的请求。综上，上述各案原审原告无权向国基公司主张延期办证及延期交房违约金。
原审法院经审理查明：原审原告与国基公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原审原告购买国基公司开发的漾日湾畔商品房，并在合同中约定了房屋总价（合同签订时间、房号、价款详见附表）。合同第七条约定“卖方须于2004年6月30日前（104号案的原审原告与国基公司双方在合同中约定交房时间为2004年5月30日前）将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签�。书面通知应包括实际交付建筑面积的内容”；第八条约定：“卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任”；第十六条约定“卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记”；第十七条约定“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止”。合同附表二中记载了购房款交付方式与交付时间（具体约定详见附表）。
关于购房款的实际支付情况（详见附表）。在庭审过程中，原审原告和国基公司均确认原审原告有部分房款系在国基公司被宣告破产之后才支付。原审原告陈彩霞和卓秀德提交了《首期款分缴协议》复印件，欲证明和国基公司曾签订协议约定首期款分期支付。国基公司对该协议的复印件的真实性不予认可，并提出即使首期款分缴协议是真实的，也应以签订在后的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定为准。
关于房产的交付情况。原审原告主张国基公司实际交房时间（详见附表）均已超过合同约定的时间，其中原审原告卓秀德提交了入伙通知书复印件，国基公司以该入伙通知书没有原件为由不予确认。国基公司主张2004年9月24日至27日期间，其已向原审原告邮寄了入伙通知书，通知交房相关事项。为此，国基公司提交（2004）深南法民三初字第1756-1773、1775、1777-1779、1781-1787、1789-1799、1801-1811、1814-1823、1825-1834、1836-1850号民事判决书，该判决载明：“2004年9月24日至27日，被告通过深圳市邮递方式向原告发出入伙通知，称漾日湾畔楼盘已经验收合格，现已具备交房条件，从2004年9月26日起可以交付使用，并于当日开始办理入伙手续”。原审原告抗辩提出前述判决书中列明的原告不是涉案原审原告，不能证明国基公司对涉案原审原告也履行了通知入伙的义务。
关于房产的办证情况。2004年9月27日漾日湾畔商品房取得竣工验收备案回执。原审原告与国基公司双方在庭审过程中一致确认2006年9月14日国基公司被宣告破产还债后，涉案房产才陆续办证至原审原告名下。国基公司抗辩称其曾于2006年7月17日通知原审原告办证，并提交（2007）深中法民五初字第224号生效判决，该判决载明：“2006年7月17日，国基公司向漾日湾畔业主发出《关于办理房地产证收件的通知》，内�为：我公司开发的‘漾日湾畔’楼盘，于2006年3月31日房产产权初始登记公示期届满，现已具备办理房地产产权证的条件，要求业主提交相关申请办证资料”。原审原告认为该判决仅认定国基公司通知了前述224号案的当事人办证，并不能证明国基公司也履行了通知涉案原审原告办证的义务。
2006年2月14日，原审法院裁定受理国基公司破产还债一案。2006年9月14日，原审法院裁定宣告国基公司破产还债。2011年10月28日，原审法院裁定中止执行国基公司破产宣告裁定。2011年11月11日，原审法院裁定自2011年11月11日起对国基公司进行重整。2012年9月20日，原审法院裁定批准国基公司重整计划草案并终止国基公司重整程序。国基公司重整计划草案中载明：“454家债权金额不超过20万元的小额债权人，其债权将获得100%清偿；在法院批准重整计划草案的次日起2个月内，国基公司将以现金形式向小额债权人支付全部清偿款……对已申报未确认的债权以及尚未申报但可能受法律保护的债权，在法院裁定批准本重整计划后，相关权利人可以向国基公司主张债权……相关债权在经最终确认后，可依法按照本重整计划规定的同类债权的清偿比例获得清偿”。2013年8月1日，原审法院裁定确认国基公司重整计划执行完毕。2013年9月3日，原审法院裁定终结国基公司的破产程序。
原审原告明确其诉讼请求中的延期交房违约金的计算标准为自合同约定的交房次日起，按购房总价款的日万分之五计至实际交房之日止；延期办证违约金计算标准为自国基公司取得竣工验收之日的第210日起，按照房款总价的日万分之三计算至2006年9月14日国基公司被裁定破产还债之日止；原审原告主张的利息为违约金的利息，自2013年8月1日原审法院裁定确认国基公司的重�计划执行完毕之日起算，按照人民银行同期贷款利息计算至实际支付之日止。原审原告主张在国基公司违约后曾向国基公司主张权利，但均未提交证据。
原审法院认为：原审原告与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务。
关于涉案房款的支付问题。原审原告陈彩霞和卓秀德主张和国基公司就首期款约定了分期付款，但未能提供有效证据予以证明，原审法院不予采信。原审原告陈彩霞和卓秀德应付购房款的时间应以《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的约定为准，而实际原审原告均在国基公司被宣告破产之后才陆续付清房款。
关于涉案房屋的交付问题。根据合同约定，国基公司应在2004年6月30日前（104号案应在2004年5月30日前）将房屋交付给原审原告使用。国基公司抗辩其在原审原告主张的实际交房日期前已书面通知涉案原审原告入伙，对此，国基公司负有举证责任。国基公司提交的南山法院的民事判决并未能证明国基公司已在其主张的期间内通知涉案原审原告入伙，对此国基公司应承担举证不能的不利后果。原审法院认定在原审原告主张的实际交房时间之前，国基公司尚未将涉案房产交付给原审原告。
关于涉案房屋的办证问题。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定国基公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，即2005年2月24日前书面通知原审原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。国基公司主张其曾在2006年7月17日通知原审原告办证，但其提交的民事判决并未认定国基公司向涉案的原审原告发出了办证通知，国基公司该项抗辩理由不成立，原审法院不予采信。国基公司亦未能举证证明其在2006年9月14日被宣告破产之前履行了通知原审原告办证的合同义务。
关于原审原告是否有权向国基公司主张延期交房及延期办证违约金的问题。现原审原告向国基公司主张合同约定的交房次日起至实际交房之日止的延期交房违约金以及国基公司取得竣工验收之日的210日起至2006年9月14日的延期办证违约金，应审查国基公司未在上述时间内交付房屋和通知原审原告办证是否构成违约。从合同的约定看，原审原告支付全部购房款的义务在先，国基公司交付房屋及通知原审原告办证的义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求�”原审原告有部分房款在国基公司被宣告破产还债之后才全部支付完毕，在原审原告未完全履行其付款义务的情况下，国基公司有权拒绝履行交付房屋及通知办证的义务。因此，国基公司未在原审原告主张的实际交房时间之前交付房屋及未在2006年9月14日前通知原审原告办证，系国基公司依法行使先履行抗辩权的行为，并不构成违约。国基公司关于其未交付房屋及通知原审原告办证系行使先履行抗辩权的意见成立，原审法院予以采信。原审原告主张延期交房及延期办证违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回陈彩霞、卓秀德的诉讼请求。
陈彩霞、卓秀德不服原审判决，向本院提起上诉称：一、�审中国基公司对上诉人提出的双方约定分期支付首期款的主张没有否认，应视为对上诉人主张的承认。一审法庭调查阶段，法官询问国基公司双方是否约定分期付款，是否签署《首期款分缴协议》的问题，国基公司回答称不清楚及抗辩称首期款分缴协议签订在前，应以《房地产买卖合同》为准。该回答一是明确承认了首期款分缴协议的存在，二是称对情况不清楚并非否定上诉人的主张，故上诉人该主张应予确认。二、上诉人提交了在按揭银行调取的国基公司出具的盖有国基公司公章的收到全部首期款的收据及上诉人在2004年已付清首期款的证明文件。上述证据显示，在上诉人实际未交清首期款的情况下，国基公司向按揭银行表示已经收到了全部首期款。此表明，在购房合同之外双方另行约定了首期款的支付方式。但国基公司没有将原件交给上诉人。在2003、2004年间，出现开发商与业主在主合同之外签署分期付款协议、对银行方面出具付清首期款证明的做法，是实际存在的交易习惯。三、即使认定《房地产买卖合同（预售）》约定的付款时间是双方的真实意思表示，也应认定上诉人没有违约。国基公司已经出具了付清首期款的证明，表示其已经认可上诉人已经按合同履行了付款义务。至于国基公司出具证明时没有实际支付的、国基公司认可后期支付的款项，在双方之间构成另外的债权债务关系。综上，请求撤销原审判决，判令国基公司向上诉人支付延期交房及延期办证违约金及相应利息。一、二审诉讼费用由国基公司承担。
国基公司答辩称：即使存在首期款分缴协议，但其签订在前，房产买卖合同签订在后，首期款的支付亦应按房产买卖合同的约定进行。从国基公司提交的证据可以看出，上诉人在国基公司被宣告破产后才付清房款，违反了合同的约定，故无权请求延期交房及延期办证违约金。
经审理，本院对原审审理查明的事实予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据上诉人与国基公司的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否有权请求国基公司支付延期交房及延期办证违约金。
上诉人提交了《首期款分缴协议》的复印件及《深圳市房地产买卖合同（预售）》的原件。一是《首期款分缴协议》仅为复印件、未有原件予以核对，二是该件签署日期在前，《深圳市房地产买卖合同（预售）》签署日期在后，故本案的合同文本应以《深圳市房地产买卖合同（预售）》为准。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，上诉人支付全部购房款的义务在先，国基公司交付房屋及办证的义务在后，而根据查明的事实，上诉人在国基公司被宣告破产后�全部支付完毕购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，在上诉人未交清房款前，国基公司不交付房屋及不通知上诉人办证不构成违约，上诉人无权因此向国基公司主张延期交房及延期办证违约金。上诉人关于国基公司应支付延期交房及延期办证违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，陈彩霞、卓秀德的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（详见附表）由各上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑捷夫
代理审判员 麦晓婷
代理审判员 杨 靖
二〇一四年六月二十日
书 记 员 彭欣薇