广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法朗民一初字第720号
原告：陈虹宇，男，汉族，1990年8月29日出生，住广东省深圳市。
委托代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。
被告：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段，组织机构代码证：69247729-8。
法定代表人：刘学斌。
委托代理人：张敏敏，系关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。
被告：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段，组织机构代码证：74081617-9。
法定代表人：刘学斌。
委托代理人：张敏敏，系该公司员工。
委托代理人：范松，系该公司员工。
原告陈虹宇诉被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告陈虹宇的委托代理人黄海滨，被告景宏公司及富盈公司的委托代理人张敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈虹宇起诉称：原告陈虹宇与被告景宏公司于2012年8月3日签订合同编号为2012XXXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告陈虹宇向被告景宏公司购买东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼XXX单元XXX号房，房价款人民币289,000元，原告陈虹宇一次性支付。合同第八条约定，被告景宏公司应在2014年5月1日前交付验收合格的商品房，第九条约定，逾期交付超过180日的，原告陈虹宇有权解除合同。合同签订后，原告陈虹宇已于2012年8月3日付清购房款。但被告景宏公司并未按照合同约定交付该商品房，且逾期已超过180日。2014年12月26日，原告陈虹宇与被告景宏公司签订《补充协议》，根据《补充协议》第五条，被告景宏公司在2015年6月30日仍无法交付该物业的，原告陈虹宇有权解除合同，并要求被告景宏公司承担总房价10%的违约金。但截至2015年6月30日，被告景宏公司仍无法交付房屋。原告于2015年8月5日通过EMS向被告送达《解除合同通知》。另外，被告富盈公司是被告景宏公司的唯一法人股东，两被告住所及法定代表人相同，且存在人格及财产混同等情形，因此，原告陈虹宇请求被告富盈公司就被告景宏公司的债务承担连带责任。现请求法院判令：1.确认原告陈虹宇与被告景宏公司签订的合同编号2012XXXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》已于2015年8月5日解除；2.被告景宏公司返还原告陈虹宇已支付的购房款289,000元并支付利息（以289,000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2012年8月3日起，暂计至2015年8月20日为53,222.72元，应计至实际付清之日为止）；3.被告景宏公司向原告陈虹宇支付违约金28,900元；4.被告景宏公司赔偿原告陈虹宇支付的契税8,670元、住宅专项维修基金2,073元、律师费500元；5.被告富盈公司就被告景宏公司的上述债务承担连带责任；6.被告景宏公司、富盈公司承担本案全部诉讼费用。
被告景宏公司、富盈公司答辩称：1.我方不同意解除合同，双方签订的补充协议约定交付时间为2015年6月30日，事实上在2015年5月26日案涉房已取得竣工验收报告符合双方商品房买卖合同约定交付的条件，且在2015年6月27日向原告发出了收楼通知，故原告要求解除商品房买卖合同的理由不成立。2.原告诉请的利息赔偿不符合双方之间签署的补充协议约定，双方签署的补充协议明确约定即便在2015年6月30日无法交付的条件下被告需承担的违约责任是总房价的10%，双方也明确约定原告不得另行要求被告赔偿其他损失包括不限于不可预估的损失。故此，原告无依据要求被告另行支付利息赔偿。双方签署的补充协议已经对2014年5月1日至2015年6月30日之间的违约赔偿进行了约定，且被告已履行该约定，向原告支付了相应的违约金，故此原告不应，也无依据要求被告再次对2014年5月1日的违约行为承担违约责任。即便法院认定被告在2015年6月30日再次违约，原告也仅能以2015年6月30日为结点要求被告承担违约责任，正因如此被告认为补充协议约定的2015年6月30日依然无法交物业的需要承担总房价10%的违约金，该违约金的约定明显过高，被告请求法院以2015年6月30日为结点，原告所产生的实际损失为依据，对违约金进行调整。3.原告支付的契税、住宅专项维修资金、律师费均为向案外人交付，与被告无关，原告无依据要求被告支付。4.被告景宏公司是独立的法人，其可以独立承担民事责任，无理由要求被告富盈公司承担责任。5.如果法院判令双方之间的商品房买卖合同解除，再判令被告向原告返还房款的同时，原告应向被告返还无权利瑕疵的商品房。而有部分业主将商品房作为抵押向银行进行贷款，故此该部分业主有义务对抵押进行解除。
经审理查明，2012年8月3日，原告（乙方）与被告景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》【合同编号：2012XXXXXXXXXXX】约定由被告景宏公司向原告出售位于东莞市大朗镇美景76号富盈商业中心商务楼XXX单元XXX号房屋，价格为289,000元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为买受人应于2012年8月3日前付清全部房价款。2.交付期限：合同第八条约定，2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。4.合同附件第六条对主合同第八条“该商品房经验收合格”的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位；“证明文件”是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》。合同对其他问题也做出约定。双方对于交付条件存在不同理解，被告景宏公司认为交付条件就是合同约定的五方验收报告，原告则认为应当取得政府部门的备案证书。
原告分别向被告景宏公司以及相关部门支付如下款项：1.2012年8月3日，原告向被告景宏公司支付以及通过向富盈集团有限公司借款的形式支付购买楼款共289,000元。2.原告于2012年8月3日向被告景宏公司支付了签约律师费500元。4.原告于2012年8月13日向住宅专项维修资金账户支付住宅专项维修资金2,073元。5.原告于2012年8月14日支付契税8,670元。
2014年12月26日，原告与被告景宏公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定以下主要内容：1.2014年5月1日至2014年10月31日的违约金，按日万分之一向原告支付。2.2014年11月1日起至2015年6月30日，被告景宏公司以1,000元/元的标准向原告返租该物业。3.物业交付日期为2014年5月1日更改为2015年6月30日，若景宏公司在此之前仍无法交付该物业的，则原告有权解除合同，并要求景宏公司承担总房价10%的违约金。原告也可要求继续返租直至交付。4.以上方案作为双方处理延期交楼事宜的唯一依据，原告不得另行要求被告景宏公司赔偿其他损失，包括但不限于不可预估的经营损失、租金损失等。
2015年8月4日，原告向被告景宏公司发出解除合同通知函，主要内容为认为被告景宏公司迟延交付商品房达到合同解除条件，要求解除合同。该邮件于8月5日妥投。
被告景宏公司认为案涉房屋已经在补充协议约定交楼时间之前已经符合交付条件并通知了原告，其提交如下证据：1.竣工验收备案表。该表显示建设、勘察、设计、施工和监理五方单位于2015年5月26日验收，于2015年8月26日备案。2.竣工验收报告。该报告显示建设、勘察、设计、施工和监理五方单位于2015年5月26日验收。3.邮递详情单以及通知书。邮递详情单显示被告景宏公司于2015年6月28日向原告发出文件，通知书显示通知内容为通知收楼。原告认为验收报告是被告景宏公司有意补做，备案表予以确认，邮寄详情单则不能证明邮寄的是收楼通知。
另查明，被告景宏公司为一人独资公司，被告富盈公司为其唯一股东。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、借款协议、借款收据、还款POS单、购房款发票、补充协议、契税完税证、住宅专项维修资金专用收据、律师费收据、解除合同通知、邮寄单及查询单、《企业机读档案登记资料》，被告提交的竣工验收报告、备案表、邮件回单、收楼通知书以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案原告与被告景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：一、《商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。二、被告富盈公司是否需要承担连带责任。
关于第一点，关于约定的交付时间，原告与被告景宏公司均无异议，双方争议的焦点在于交付的条件。合同中虽然约定交付条件为项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》即可，但建筑工程除了需符合双方约定交付条件外，亦需要符合法定交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故此，本案被告景宏公司在2015年8月26日才获得备案证，已超过在补充协议中约定的房屋交付时间，原告依法依照补充协议约定可解除合同。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告可要求被告景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于原告的各项请求，本院分析如下：
1.对于原告所主张的退回购房款、违约金、利息问题。因合同解除，应当相互返还财产，原告直接向被告景宏公司支付以及通过向富盈集团有限公司借款形式支付的购房款289,000元，被告景宏公司应当予以退回给原告。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。双方在补充协议中约定：若被告景宏公司在2015年6月30日仍无法交付该物业的，则原告有权解除合同，并要求被告景宏公司承担总房价10%的违约金，并约定以上方案作为双方处理延期交楼事宜的唯一依据，原告不得另行要求被告景宏公司赔偿其他损失，包括但不限于不可预估的经营损失、租金损失等。上述补充协议是基于被告景宏公司未能按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋，为解决该争议由原告与被告景宏公司相互协商的协议，双方对于2015年6月30日前交付的已然存在的违约事实、已然存在的损失等已经充分知晓，原告完全有机会以及可能向被告景宏公司提出自己的主张，该协议对解决争议达成协议，并对未来的履行以及不能履行甚至解除合同的情况等可能出现的情况做出了协商一致的预见性安排，因此，该协议是双方真实意思表示，双方应当根据诚实信用原则，按照该协议约定的要求违约方承担违约责任。原告要求被告景宏公司在该协议约定违约责任之外承担赔偿损失责任没有法律依据，本院不予支持，被告景宏公司依约应当向原告支付违约金28,900元。但对于返还购房款的法定孳息部分，法定孳息不属于损失的范围，应当随返还购房款一并返还，计算方法为，以289,000元为本金，自2012年8月3日起，按照中国人民银行公布同期同类存款基准利率计算至付清之日止。
对于原告所主张的退回住宅专项维修资金以及契税问题，因住宅专项维修资金以及契税是由原告向相关主管部门缴纳，应当在合同解除后由原告向相关主管部门申请办理退回手续，因此对于该两项要求被告直接退回的请求，本院不予支持，但被告应当协助原告向相关部门办理退回手续。
对于律师费问题，属于原告的损失范围，如第1点所述，本院不予支持。
关于第二个争议问题，原告基于被告景宏公司为一人有限责任公司，被告富盈公司是该公司唯一股东，要求被告富盈公司承担责任。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告景宏公司为被告富盈公司开办的一人有限责任股东，原告在起诉时已明确表明主张两被告之间的财产不能独立，但被告富盈公司未能提交证据对此予以反驳，故此，被告富盈公司应当对被告景宏公司的上述责任承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告陈虹宇与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2012年8月3日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：2012XXXXXXXXXXX】已于2015年8月5日解除。
被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告陈虹宇返还购房款289,000元以及利息（以289,000元为本金，自2012年8月3日起，按照中国人民银行公布同期同类存款基准利率计算至付清之日止）。
被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告陈虹宇支付违约金28,900元。
被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告陈虹宇办理契税、住宅专项维修资金退回手续。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司对被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的上述责任承担连带责任。
驳回原告陈虹宇的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,518元，已由原告陈虹宇预交，由原告陈虹宇承担476元，被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担3,042元，被告东莞市富盈房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 刘伍雄
二〇一五年十一月十九日
书记员 陈佩君
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