浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0483民初2058号
原告：钟文强，男，1983年1月1日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：汤潍丞，浙江万宝律师事务所律师。
被告：董霞慧，女，1973年9月6日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：韩陈洋，浙江国毅律师事务所律师。
原告钟文强与被告董霞慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法由审判员陈娟独任审判，于同年4月24日、7月12日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人汤潍丞、被告委托诉讼代理人韩陈洋均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与王新明签订的租赁合同；2、判令被告恢复原状并立即腾退；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，被告与王新明签订租赁合同，王新明将坐落于桐乡市梧桐街道为民路阳光丽景南大门东侧两层共11间商铺出租给被告，被告用于经营美容养生会所，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日止。合同对租金等进行了约定。租赁期间，被告违反合同约定，至今未办理工商登记，多次转租，并装修涉案商铺。王新明多次阻止未果。后王新明将涉案商铺转让给原告，也通知了被告。并且王新明与原告共同委托嘉兴市天安法律服务所发函告知被告立即停止装修，立即腾退并赔偿损失，但被告均置之不理。
被告辩称，1、原告主体资格不适格。2、水电费等相关费用均由被告承担，物业费至今无人通知被告去缴纳。3、被告仅局部小范围进行改造装修，且经过原告口头同意，更无须政府许可，该装修未改变房屋承重或内部主要结构。4、被告从未转租。5、合同仅约定被告自行取得行政许可，未约定具体取得时间等详细事宜。6、律师函虽收到，律师函发出时间晚于转让协议，原告侵害被告优先购买权，被告保留对优先购买权另案起诉的权利，且原告存在恶意解除合同嫌疑。
原告向本院提交如下证据：
证据一，租赁合同一份，证明前房东王新明与被告就房屋租赁事宜约定租赁期、租金、支付方式等双方权利义务。
证据二，房屋买卖合同一份，证明2016年8月29日原告从前房东王新明手中购买涉案房屋。
证据三，照片打印件7张，证明被告违约对房屋进行装修。
证据四，催告函复印件1份及快递单原件2份，证明原告与前房东王新明一起发送律师函催告被告立即停止装修恢复原状。
证据五，不动产权证复印件2份，证明涉案房屋所有人系原告。
证据六，水费缴纳凭证1份、水费收据3张、物业费收款凭证1张，证明被告未按约缴纳水电费、物业费，系前房东王新明代为缴纳。
证据七，照片2页，证明被告在本案诉讼期间仍没有经过原告同意将涉案房屋转租他人使用，一个叫百姓领购网，一个叫伟伟果业。
被告质证意见如下：对证据一，真实性无异议，对原告所述水电费等费用由前房东缴纳的情况有异议。被告从未收到缴纳物业费的通知，对此事不知情。水电费大部分是由被告承担的。被告知道物业费的事情后主动要求向前房东缴纳，但是其拒不收取。被告尝试向前房东的农行卡转账物业费、水费，但其早已将该卡注销；被告又试图联系前房东，但电话不通，手机号码也注销了。对证据二，真实性、合法性、关联性均有异议。被告并不知道该协议的存在，且该协议与本案待证事实无联系。且前房东该行为也侵害了被告的优先购买权。对证据三，认为照片可以转发，不能证明拍摄时间，是承租前或承租后无法体现，不能真实反映房屋状态。对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据四，合法性无异议，真实性有异议。前房东、原告二人均无权要求被告停止装修。装修已经获得前房东口头同意。律师函发出之时，装修已经完毕。该律师函系前房东、原告二人单方行为，不具备关联性。对证据五，无异议。但被告并不知晓房屋已经被转让。对证据六，水费缴纳时间无异议，但当时被告在停业放假，经与前房东联系协商后由其垫付，待被告出差归来再返还于前房东。物业费收款凭证合法性有异议，不是税收有效票据，且被告不知道该收据，原告、前房东均未通知，待被告知道物业费已经缴纳的情况后，即极力要求将该部分物业费支付给前房东，但其拒收该笔款项。对证据七，照片只能简单说明开设的店铺，不能证明转租事实，实际是被告经营方式的不同，是被告叫人经营的，没有导致合同目的不能实现，不是解除合同的法定条件。
被告向本院提交以下证据：电费发票45张，证明被告缴纳电费的情况。
原告质证意见如下：真实性、合法性无异议，对关联性有异议。缴纳电费是被告的承租义务之一，不能抗辩原告诉请。
本院认证意见如下：原告提交的证据，其中证据一，被告对真实性无异议，予以认定；证据二系原件，具有真实性、合法性、关联性，予以认定；证据三，确未显示拍摄时间，但综合原、被告陈述至少可以确认被告对涉案房屋进行装修，将底楼一间房间的玻璃墙敲掉并改造成进出门的事实；证据四，被告认可收到，本院予以认定；证据五，被告无异议，予以认定；证据六，被告认可由前房东王新明代为支付了以上水费和物业费，予以认定；证据七，被告对真实性无异议，予以认定。被告提交的证据，原告对真实性无异议，予以认定。
经审理查明，本院确认案件事实如下：2015年12月29日，案外人王新明（甲方）将其所有的位于桐乡市梧桐街道振兴东路阳光丽景花园S12-16号、S6-11号共计11间商铺（房屋建筑面积合计829.87㎡）出租给被告董霞慧（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租用于经营美容养生会所，未经甲方书面同意不得变更经营项目；租赁期限共5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止；年租金180000元，并交付10000元押金，共一次性支付190000元；租金每年支付一次，在本合同签订后，乙方支付第一年租金，之后租金在期限届满前一个月内付清。第二年租金不变，第三年开始每年租金在前年租金的基础上以7%的增长速度逐年增长；租赁期间的物业管理费、水电费、宽带费及通讯费等一切相关费用均由乙方自行承担。其中水电费每月一付；乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等；乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方书面同意，同时取得政府由有关部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分；乙方违约，经甲方要求改正，未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除本合同。合同签订后，王新明将涉案房屋交付被告。王新明为被告交纳了部分水费和物业费。
另查明，2016年8月29日，王新明和原告（乙方）签订一份《房地产转让协议》，约定王新明将涉案房产出售给原告，成交价540万元，并特别约定“该房产已租赁，于2017年3月31日到期后交付乙方处置”。后原告取得了涉案房产的权属证书。按被告陈述，2017年1月左右，其对涉案房屋进行了装修，将底楼一间房间的玻璃墙敲掉并改造成进出门。2017年3月9日，王新明和原告共同委托嘉兴市天安法律服务所向被告发送催告函，函件载明：被告未经王新明书面同意，擅自装修，对已装修的出租商铺造成损坏，王新明和原告通知被告立即停止装修，由此造成的损失由被告承担。否则，被告立即腾退商铺，并赔偿王新明和原告损失。本案诉讼过程中，部分涉案房产由“百姓领购网”、“伟伟果业”占有使用，上述两店铺营业执照上的经营者并非被告。
本院认为，案外人王新明和被告董霞慧签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。后王新明将涉案房产转卖原告钟文强。虽然被告辩称其优先购买权受侵害，但在其知道涉案房产被转卖后未见在合理期限内要求以同等条件购买涉案房产，表明其认可了由原告取得租赁房产的所有权。根据“买卖不破租赁”原则，被告可以请求房屋受让人即原告继续履行原租赁合同，原、被告受前述《租赁合同》约束。《租赁合同》约定：乙方承租用于经营美容养生会所，未经甲方书面同意不得变更经营项目；乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方书面同意；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。查明的事实显示，被告对涉案房产进行了装修但未能提供经出租人同意的证据，诉讼过程中，部分涉案房产又变更经营项目，由“百姓领购网”、“伟伟果业”占有使用，而上述两店铺营业执照上的经营者并非被告，被告虽然辩称并非转租却未提供证据。综上，被告明显违约。根据合同约定和法律规定，原告有权解除《租赁合同》。原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房产腾空并返还原告。另外，被告未经同意进行装修，原告要求恢复原状的诉讼请求，依法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、二百二十三条、二百二十四条、二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、即日起解除王新明和被告董霞慧于2015年12月29日就位于桐乡市梧桐街道振兴东路阳光丽景花园S12-16号、S6-11号房产签订的《租赁合同》；
二、被告董霞慧于本判决生效之日起三十日内将上述房产恢复原状、腾空并返还原告。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告董霞慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审判员 陈 娟
二〇一七年七月十七日
书记员 褚小琴