云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第122号
上诉人（原审原告）安宁萝沣市场有限公司。住所地：安宁市珍泉路大屯新区综合市场C区*楼。
法定代表人戴兴兰，董事长。
特别授权诉讼代理人林平、李开甫，云南博凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢明，男，汉族，1969年9月26日出生。
特别授权诉讼代理人陈东华，云南民启·律师事务所律师。
原审第三人安宁蓝山歌舞厅。住所地：安宁市珍泉路大屯综合市场C区*栋。
法定代表人曾庆勇。
特别授权诉讼代理人李智强，云南云誉律师事务所律师。
原审第三人张鑫，女，汉族，1977年9月16日出生。
原审第三人王谷华，男，汉族，1978年9月16日出生。
原审第三人安宁欢乐百佳装饰工程有限公司。住所地：安宁市大屯新区农贸市场综合大楼C区*栋*楼。
法定代表人汤锂华，总经理。
上诉人安宁萝沣市场有限公司与被上�人谢明以及原审第三人安宁蓝山歌舞厅、张鑫、王谷华、安宁欢乐百家装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人安宁萝沣市场有限公司不服云南省安宁市人民法院（2013）安民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审判决确认如下法律事实：2006年，安宁市连然镇大屯社区居民委员会经安宁市人民政府批准，在大屯新区建盖农贸市场。2009年8月28日，原告通过竞标方式获得了安宁市大屯新区农贸综合市场的承租权，并与安宁市连然镇大屯社区居民委员会签订了《安宁市大屯综合市场租赁经营合同》，双方约定：租赁标的物为该市场综合大楼、商铺、大棚等，租期为二十年，自2010年3月1日起至2030年3月1日止，租金每年一付共计5650万元，并约定原告可以将该市场的综合楼、商铺等�赁物对外出租但不得整体转租。2009年底，谢明与合伙人赵仪、徐昊等经商议决定在安宁开办KTV量贩。2010年1月，谢明及合伙人与原告进行了首次磋商，希望向原告租用大屯新区农贸市场综合大楼作为KTV量贩的经营场所。2010年3月24日，被告以自己的名义与原告签订了《房屋租赁合同》，向原告租用安宁市大屯新区农贸综合市场C区1栋1、3、4、5、6楼的房屋，并与原告约定了十年的租期（即自2010年8月1日起至2020年7月30日止），租金按年支付自2010年8月1日起至2015年7月30日止每年为86万元，自2015年8月1日起至2020年7月30日止每年为107.5万元。双方还约定：任何一方违反合同约定，擅自变更租赁物、租赁期限、租金、交接等合同任一条款的，应向对方支付违约金100万元，给对方造成损失的还应赔偿。因上述合同签订前，本案租赁物一楼部分商铺已出租给了昆明至尊唯美陶瓷有限公司，本案双方当事人对本案租赁物的租金进行了补充约定，确认扣减昆明至尊唯美陶瓷有限公司使用的商铺面积后，本案租赁物的租金在租期前三年应为57万元。上述合同签订后，安宁蓝山歌舞厅按上述合同的补充约定，分别于2010年3月30日、2011年7月30日、2012年7月30日和2013年8月11日先后共向原告交纳了租金228万元，并于2013年6月26日、2013年7月25日和2013年8月24日先后共向原告交纳了水电费213687.9元。上述合同签订后，安宁蓝山歌舞厅因主要以本案综合大楼的5楼、6楼作为经营场所，故对其余未使用的楼层对外进行了招租，先后于2010年10月29日、2010年11月和2012年6月8日，分别将本案综合楼的1楼、3楼和4楼出租给了安宁欢乐百佳装饰工程有限公司、王谷华（安宁秦凰足浴店经营者）和张鑫（安宁橘雅餐厅经营者）。2012年12月25日，原告认为被告不服从管理，在使用本案租�物的过程中严重损坏房屋建筑主体，不按时交纳水电费等，起诉至法院，请求：1、解除原、被告于2010年3月24日签订的《房屋租赁合同》，并由被告向原告支付违约金100万元，赔偿原告财产损失150万元；2、本案诉讼费由被告承担。2013年3月26日，被告与原告以及安宁市连然街道办事处大屯社区居民委员会签订《承诺协议书》，该协议书中，被告认可因其在租用本案租赁物后管理不善，致使其合伙人谢斌在2012年7月至8月装修本案租赁物四楼期间，未经同意私自拆除了该楼层的所有承重墙体、部分承重柱和防震加强柱，影响了综合大楼的安全，故决定对被告与原告于2010年3月24日签订的《房屋租赁合同》的内容进行变更，变更后，本案租赁物的4、5、6楼继续出租给被告经营管理使用，但经营期限变更为5年，本案租赁物的1、3楼由原告收回自行管理。2013年4月17日，安宁市连然街道办事处大屯社区居民委员会因对上述房屋装修后的安全性有异议，委托了安宁市建设工程质量安全协会进行房屋安全鉴定。经鉴定，该安全协会对本案租赁物安全性的鉴定结论为：1、建筑物是钢筋混凝土框架结构，墙体是填充墙，拆除墙体不会对建筑物结构安全造成直接影响；2、由于装修改造过程中无相关部门监管，如施工过程中存在不规范操作行为，会对柱、梁、板等构件造成损伤；3、由于装修改造过程中改变了原来的供电线路，在使用当中存在一定的安全隐患。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，被告以自己名义与原告于2010年3月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，是成立并且生效的合同，对双方均具有约束力。被告在一审庭�中陈述，其是受合伙人的委托与原告签订合同，而原告对被告系安宁蓝山歌舞厅合伙人的事实以及被告以其合伙人曾于2010年1月就租用本案租赁物开办歌舞厅事宜与原告进行过商谈的事实均无异议，并且原告在上述合同签订后是向安宁蓝山歌舞厅收取的租金和水电费。故，本案《房屋租赁合同》的承租主体应当是安宁蓝山歌舞厅，该合同规定的权利义务应当由原告和安宁蓝山歌舞厅享有和负担。被告与原告签订合同的行为，应视为合伙人受托处理合伙事务的行为。原告认为承租人在使用租赁物的过程中严重损坏了租赁房屋的建筑主体结构，并提交了由原告、被告和案外人安宁市连然街道办事处大屯社区居民委员会于2013年3月26日签订的《承诺协议书》加以佐证。但从该承诺协议书认定的事实来看，被告在该协议书中认可的租赁物四楼的所有承重墙体、部分承重柱和防震加强柱被拆除的事实，与其提交的《房屋安全鉴定意见》认定的事实相互矛盾，并且该协议签订时协议书中所陈述的拆除了租赁房屋承重墙、承重柱和防震加强柱的当事人谢斌并不在场，故该承诺协议书作为证据的真实性存在疑异。从该承诺协议书的形式看，协议书第二条已实质变更了本案租赁合同关系中租赁物的范围和租赁期限，属于合同条款的重大变更，安宁蓝山歌舞厅作为本案的实际承租主体，授予了被告与原告签订合同租赁房屋的权限，但并未授予被告进行重大变更或解除该合同的权限，上述协议书的签订，被告事前未征得安宁蓝山歌舞厅的同意，事后其行为也未被追认，被告也并非安宁蓝山歌舞厅的法定代表人，故其与原告签订《承诺协议书》的行为对安宁蓝山歌舞厅没有约束力。原告认为承租人不服从管理，不按时交纳水电费及国家相关税费已构�违约，但安宁蓝山歌舞厅已举证证实其于上述合同签订后分别于2010年3月30日、2011年7月30日、2012年7月30日和2013年8月11日先后共向原告交纳了租金228万元，并于2013年6月26日、2013年7月25日和2013年8月24日先后共向原告交纳了水电费213687.9元，故原告所诉承租人不交纳水电费的事实并不存在。原告认为被告装修房屋严重损坏了租赁物的建筑主体，应赔偿其损失150万元，但其并未就该主张向法庭举证证实，故对原告要求被告赔偿违约金100万元、财产损失150万元的主张，一审法院不予支持。本案中，安宁蓝山歌舞厅与本案其他第三人签订转租合同的时间分别为2010年10月29日、2010年11月和2012年6月8日，而本案原告的起诉时间为2012年12月25日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道�租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故原告关于承租人存在转租行为，要求解除本案房屋租赁合同的主张，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告的诉讼请求”。案件受理费26800元由原告承担。
一审宣判后，安宁萝沣市场有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。上诉主要事实和理由如下：一、一审法院认定本案承租人为安宁蓝山歌�厅没有法律依据。本案租赁合同发生在上诉人与被上诉人之间，至于被上诉人承租后用于自营还是合伙、转租，只要符合合同约定即可，不能当然地将实际经营人和合同签订者混为一谈，被上诉人是以自然人的身份与上诉人签订合同，没有表明是受合伙人委托处理合伙事务，合同内容中也没有关于其合伙的事宜。二、一审法院认定被上诉人签订的承诺协议书对安宁蓝山歌舞厅没有约束力是错误的。尽管上诉人对被上诉人与案外人成立合伙企业经营安宁蓝山歌舞厅没有异议，但并不表明房屋租赁合同的承租人就是安宁蓝山歌舞厅从而改变被上诉人的合同主体地位，上诉人没有与安宁蓝山歌舞厅签订过房屋租赁合同，因此被上诉人签订的承诺协议书是其真实意思表示，符合事实，其无需得到任何人的授权，该协议书有效。三、上诉人并不知晓被上诉人的转租情况，一�法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不当。四、被上诉人存在违约的事实。房屋的整体结构和电路在规划设计时就已经确定并向政府相关部门报备，目的是在发生安全危险或灾害时便于向有关部门提供以作为调查事故发生原因的依据，被上诉人对承租物进行了重大的改造，并对电路进行了重新布局，但其行为并未得到上诉人的同意，被上诉人的过度装修实际是对出租物的破坏，根据安全鉴定意见的结论，由于被上诉人的行为造成出租物损伤和安全隐患是事实，这与上诉人和被上诉人签订承诺协议书中关于拆除墙体、房屋存在安全问题的内容并不矛盾。综上，恳请二审法院依法审查，支持上诉人一审的诉讼请求。
二审中，上诉人安宁萝沣市场有限公司当庭明确表示不再要求解除涉案的房屋租赁合同，而是要求�照2013年3月26日签署的《承诺协议书》的约定履行，即涉案房屋第一、三层由上诉人收回，四至六层继续由被上诉人使用，但租赁期限变更为五年。同时，上诉人仍要求由被上诉人支付违约金100万元并赔偿经济损失150万元。
被上诉人谢明答辩称：一、本案所涉房屋租赁合同的承租主体是安宁蓝山歌舞厅，一审法院对此认定正确。二、上诉人与被上诉人以及安宁市连然街道办事处大屯社区居民委员会于2013年3月26日签署的承诺协议书对承租主体安宁蓝山歌舞厅没有法律约束力，并且该份协议的真实性存在疑异，不能作为定案证据。三、本案承租人在履行房屋租赁合同的过程中不存在违约行为，不应向上诉人支付违约金100万元，更不应向其赔偿损失150万元。四、本案房屋租赁合同应当继续履行，上诉人提出解除合同的诉请没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实�适用法律均正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人安宁蓝山歌舞厅答辩称：本案房屋租赁合同虽系被上诉人签字，但安宁蓝山歌舞厅才是租赁合同的承租主体，上诉人、被上诉人和安宁市连然街道办事处大屯社区居民委员会于2013年3月26日签署的承诺协议书是一份真实性存在质疑且对安宁蓝山歌舞厅没有拘束力的协议。涉案房屋租赁合同在其实际履行过程中不存在违约行为，上诉人要求支付违约金和赔偿金的请求于法无据，同时，该房屋租赁合同具备现实履行的条件和基础，上诉人提出解除房屋租赁合同的请求也于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张鑫、王谷华、安宁欢乐百佳装饰工程有限公司陈述称：认可一审判决。
二审查明事实与一审确认事实一致，对�经一审法院审理确认的案件事实，本院依法作为本案相关法律事实予以确认，不再赘述。
经审理，因上诉人安宁萝沣市场有限公司二审当庭明确表示其不再坚持请求解除涉案房屋租赁合同，故本院二审对此不再审查，而关于上诉人请求租赁合同按照2013年3月26日签订的《承诺协议书》的约定履行的主张，系其二审中才变更的诉讼请求，依法不应在本案中审理，其可另案起诉。故综合上诉人的上诉请求及其他各方的答辩意见，本案二审争议焦点为：1、与上诉人就涉案房屋建立房屋租赁合同关系的相对方是被上诉人谢明还是安宁蓝山歌舞厅？2、涉案房屋的承租人在履行租赁合同的过程中是否存在违约行为，上诉人关于违约金100万元、赔偿损失150万元的诉讼请求应否予以支持？
本院认为：关于与上诉人就涉案房屋建立房屋租赁合同关系的相对方的问题。从本案查明事实来看，首先，在该租赁合同签订前，被上诉人谢明与上诉人就租赁涉案房屋用于开办KTV量贩事宜就已进行了磋商，之后安宁蓝山歌舞厅注册成立，其工商登记的住所地即为涉案房屋，被上诉人也一直是安宁蓝山歌舞厅的合伙人和股东；其次，在涉案租赁合同签订后，上诉人、被上诉人以及安宁蓝山歌舞厅二审中均认可除了第一次的租金是以被上诉人名义交纳之外，之后的租金均是由安宁蓝山歌舞厅交纳；第三，涉案房屋系以“安宁蓝山量贩KTV”的名义再行转租给张鑫、王谷华、安宁欢乐百佳装饰工程有限公司，并由“安宁蓝山量贩KTV”以及之后由安宁蓝山歌舞厅收取转租的租金。结合上述事实，本院认为，谢明系为开办安宁蓝山歌舞厅与上诉人签订房屋租赁合同，在合同签订后，系由安宁蓝山歌舞厅实际进行租金支付并且进行转租，故一审法院认定涉案房屋租赁�同的承租主体应当是安宁蓝山歌舞厅符合本案实际，本院依法予以确认。
关于安宁蓝山歌舞厅在租赁合同履行过程中是否存在违约，应否承担相应违约责任的问题。首先，二审中，安宁蓝山歌舞厅及谢明二审均明确表示认可在经营过程中对涉案房屋第四层进行了装修改造，并认可安宁市建设工程质量安全协会对涉案房屋所作的安全鉴定结论，而根据该鉴定结论，安宁蓝山歌舞厅拆除房屋墙体、改变原来供电线路的行为显然违反了涉案房屋租赁合同第七条第1款关于不得擅自变更租赁物的约定，已构成违约，其按约应当承担违约责任。其次，关于违约责任的承担，安宁蓝山歌舞厅在二审中明确表示合同约定的违约金100万元过高，请求人民法院予以调整，本院综合现有证据及本案事实，酌情认定由安宁蓝山歌舞厅向上诉人支付违约金20万元。对于上诉人主张赔偿损失150万元的诉请，因其并未提交证据证明其还存在前述违约金尚不能弥补的实际损失，故对其该项诉讼请求本院不再予以支持。
综上所述，一审判决认定事实基本正确，但处理有不当之处，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销云南省安宁市人民法院（2013）安民初字第55号民事判决；
二、由安宁蓝山歌舞厅于本判决生效之日起十日内向安宁萝沣市场有限公司支付违约金人民币200000元。
三、驳回安宁萝沣市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26800元、�审案件受理费26800元，由安宁萝沣市场有限公司承担49312元，由安宁蓝山歌舞厅承担4288元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年四月十八日
书 记 员 吴 帅