安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04467号
上诉人（原审原告）：合肥市公路管理局直属分局，住所地安徽省合肥市包河工业区兰州路26号，组织机构代码48506612-X。
法定代表人：秦怀荣，局长。
委托代理人：孙华武。
委托代理人：葛圩，安徽振信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：史先文。
委托代理人：宋杰，安徽徽达律师事务所律师。
上诉人合肥市公路管理局直属分局因与被上诉人史先文房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第01694号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
合肥市公路管理局直属分局在原审中诉称：2010年11月26日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定合肥市公路管理局直属分局将位于合肥市金寨路888号共计51间房屋出租给史先文经营，租赁期限5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为23500元，每年租金282000元，前三年的月租金不变，第四年和第五年的月租金一次性递增5%。承租方于前季度末将下季度租金转账支付出租方。同时该合同第六条约定，承租人拖欠租金累计达2个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。合同签订后，合肥市公路管理局直属分局按约将房屋交付给史先文使用。可史先文自2014年7月起拒付租金，至2015年3月底已欠合肥市公路管理局直属分局租金222075元、水电费6438.74元，合计228513.74元未予支付，为此，合肥市公路管理局直属分局多次向史先文催要租金，可史先文以种种理由推诿，拒不支付租金。为此诉请判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，史先文返还所租赁的房屋；2、史先文立即支付合肥市公路管理局直属分局2014年7月至2015年3月房屋占有使用费222075元，水电费6438.74元，合计228513.74元；3、史先文自2015年4月起按每月24675元支付合肥市公路管理局直属分局房屋占有使用费至房屋交付给史先文时止；4、史先文支付合肥市公路管理局直属分局逾期付款违约金11104元；5、本案诉讼费用由史先文承担。
史先文在原审中辩称：1、双方签订的租赁合同是无效合同，合肥市公路管理局直属分局应当承担主要法律责任，所交付的租赁房屋没有规划许可证和房产证，根据相关法律的规定，史先文不应受合同约束且无需支付房屋租金，史先文有理由怀疑合肥市公路管理局直属分局出租的房屋不是合法建筑。2、合肥市公路管理局直属分局应当向史先文支付赔偿损失3938000元，另还应返还预交的2万元押金。史先文承租房屋是经营餐饮，史先文对涉案房屋进行了装修，因无房产证，史先文无法办理营业执照，2014年1月开始房屋就处于闲置状态，给史先文带来巨大经济损失，应当赔偿。综上，请求驳回合肥市公路管理局直属分局诉请。
原审法院查明：2010年11月26日，合肥市公路管理局直属分局与史先文签订一份《房屋租赁合同》，约定合肥市公路管理局直属分局将位于合肥市金寨路888号主体砖混结构建筑一至三层共计51间房屋（约1500㎡）出租给史先文，出租用途为经营餐饮、宾馆、商店；租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，前三年的月租金为23500元，每年租金282000元，第四年和第五年的月租金一次性递增5%，史先文于前一季度末将下一季度租金转账支付合肥市公路管理局直属分局；如史先文拖欠租金累计达2个月的，合肥市公路管理局直属分局可以解除合同收回房屋等，逾期交付租金的，承担拖欠租金部分5%违约金，押金2万元在不拖欠租金水电费用及时退房情况下予以退还。合同中还特别备注涉案房屋于1979年航拍，即使证件不齐也不属违章建筑，否则出租方愿承担一切责任。
合同签订后，合肥市公路管理局直属分局按约将房屋交付给史先文使用。史先文在合同履行中发现涉案房屋因缺少建设工程规划许可证或房产证而在办理酒店营业执照过程中受阻，最终未能办理环评、营业执照、卫生许可证等。史先文自2014年春节后停止营业，2014年7月起拒付租金，至2015年3月底已欠合肥市公路管理局直属分局房屋占有使用费222075元、水电费6438.74元。
另查明，1993年2月，合肥市人民政府对合肥市公路管理局位于金寨南路36号的4220平方米的用地核发了国有土地使用证。1998年12月，经原合肥市地产管理局核发划拨土地使用权证。合肥市公路管理局直属分局的前身合肥市公路管理处于1987年自筹资金在上述划拨用地建房，无建房手续。
原审法院认为：法律规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。合肥市公路管理局直属分局使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地，该土地用途为办公。合肥市公路管理局直属分局未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，将房屋连同划拨土地使用权一并出租给史先文用作酒店经营，违反我国土地管理法中关于使用土地的单位和个人须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性效力性规定，在本案一审法庭辩论终结前，合肥市公路管理局直属分局方改变房屋使用功能的行为仍未获得行政主管部门的批准，故应认定涉案房屋租赁合同无效。
关于合同无效后的责任分担及占有使用费计算标准。因史先文在签订合同时对合肥市公路管理局直属分局的划拨土地使用权性质及房屋状况，未尽充分注意义务，对合同无效也存在过错，相对于负有报批义务的合肥市公路管理局直属分局方，应承担次要责任。现有证据并不能证明涉案房屋属于严格意义上的违法建筑，史先文要求不付房租不能成立。史先文基于无效合同而占有、使用的涉案房屋应予返还，并应参照合同约定的租金标准，自2014年7月起支付房屋占有使用费直至实际腾房时止，暂计至2015年7月为118440元（24675元／月×12个月×40%）以及水电费6438.74元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决：一、确认史先文和合肥市公路管理局直属分局于2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、史先文于判决生效之日起十日内返还合肥市公路管理局直属分局坐落于合肥市金寨路888号主体砖混结构建筑一至三层共计51间（面积约1500平方米）的房屋；三、史先文于判决生效之日起十日内支付合肥市公路管理局2014年7月1日至2015年6月30日的房屋占有使用费118440元（以24675元／月为标准，并支付2015年7月1日以后至房屋腾让之日的房屋使用费，以上述标准计算）；四、驳回合肥市公路管理局直属分局的其他诉讼请求。
上诉人合肥市公路管理局直属分局上诉称：1、合肥市公路管理局直属分局在与史先文签订的合同中已明确告知其涉案房屋未办理房屋所有权证，史先文仍愿意租赁房屋，应对合同无效承担全部责任。即使合肥市公路管理局直属分局存在过错，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，史先文应支付全部房屋占有使用费。2、原审法院在判决时遗漏了对水电费的判决内容。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人史先文答辩称：因涉案房屋存在严重瑕疵，致使史先文无法正常经营，合肥市公路管理局直属分局应承担主要责任，原审法院按照过错责任作出判决符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：案涉房屋所在的土地是通过划拨方式取得的国有土地，该土地用途为办公。根据合肥市公路管理局直属分局与史先文签订的房屋租赁合同，合肥市公路管理局直属分局将房屋连同划拨土地使用权一并出租给史先文用作酒店经营，且并未经过批准，擅自改变了土地用途和房屋使用的性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条即必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的规定，故应认定涉案房屋租赁合同无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同虽无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，故史先文应自2014年7月起参照合同约定的租金标准即每月24675元，支付房屋占有使用费至实际腾房时止。本案的诉讼标的是要求返还租赁的房屋并支付房屋占有使用费，而非要求有过错的一方赔偿损失，故原审法院按过错责任的划分来确定应支付房屋占有使用费的数额不当。且原审法院在判决中漏判了史先文应支付的水电费数额。上诉人的上诉理由应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第01694号民事判决第一、二、四项；
二、变更合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第01694号民事判决第三项为：史先文于本判决生效之日起十日内支付合肥市公路管理局直属分局2014年7月1日至2015年3月31日房屋占有使用费222075元（并以24675元／月为标准，支付2015年4月1日以后至房屋腾让之日的房屋使用费）；
三、史先文于本判决生效之日起十日内支付合肥市公路管理局直属分局水电费6438.74元。
如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取2447元，由合肥市公路管理局直属分局负担447元，史先文负担2000元。二审案件受理费3854元，由史先文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。