宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民初字第1596号
原告周勇国，男，汉族，宁夏回族自治区银川市人，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人孙攀，宁夏言成律师事务所律师。
被告宁夏景程房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人燕翚，系该公司董事长。
委托代理人邢玉红，女，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。
第三人马春学，男，回族，，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人顾进军，宁夏清之清律师事务所律师。
原告周勇国与被告宁夏景程房地产开发有限公司（以下简称景程公司）、第三人马春学房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年6月4日立案受理，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行审理。原告周勇国的委托代理人孙攀、被告景程公司的委托代理人邢玉红、第三人马春学及其委托代理人顾进军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月28日，原、被告签订银川市商品房买卖合同一份，约定原告购买被告建设开发的位于兰亭居三期的50号楼25号营业房屋，房屋总价款834884元，合同约定被告于2012年7月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。原告于2011年2月10日向被告交纳购房款200000元，2011年11月6日交纳购房款334884元，2011年11月10日交纳购房款300000元，共计交纳购房款834884元。2012年5月22日，被告将涉案房产在贺兰县房屋产权管理所进行了备案。由于涉案房屋被第三人马春学实际占有经营至今，导致被告至今无法向原告交付涉案房屋。现原告提起诉讼，要求：1.被告向原告交付贺兰县兰亭居三期50-25号营业房一套，价值834884元；2.被告赔偿原告违约金172845元；3.诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、商品房买卖合同原件一份，证明：1.2011年12月28日，原、被告签订银川市商品房买卖合同一份，约定原告购买被告建设开发的位于兰亭居三期的50号楼25号营业房屋，房屋总价款834884元；2.合同约定被告于2012年7月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。
经当庭质证，被告对证据无异议；第三人对该合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同虽然有备案登记的印章，但涉案房屋实际并未备案登记在原告名下，实际房屋登记备案在周永国，备案存在瑕疵，备案登记不规范。
证据二、收据原件三份，证明原告于2010年2月10日向被告缴纳涉案房屋的购房款20万元，2010年11月6日向被告缴纳涉案房屋的购房款334884元，2010年11月10日向被告缴纳涉案房屋购房款30万元，共计缴纳购房款834884元，原告按照合同约定履行了交纳房款义务。
经当庭质证，被告对证据无异议；第三人对该合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为收据不能证明实际支付的事实，没有购房发票。
证据三、收据原件四份，证明原告于2012年5月28日向被告缴纳了涉案房屋的物业储备金2115元、垃圾清理费200元、装修保证金1000元、物业费1353元。
经当庭质证，被告对证据无异议；第三人对该合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能证明涉案房屋的归属。
证据四、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民终字第171号民事判决书原件一份、房屋备案信息表原件一份，证明：1.2012年5月22日被告将涉案房产在贺兰县房屋产权管理所备案在了原告名下；2.原告为实现自己的合同权利，向贵院提起过排除妨碍诉讼，经一审、二审法院查明，涉案房屋自2011年8月被第三人马春学实际占有并经营，被告至今没有向原告实际交付房屋。
经当庭质证，被告对证据无异议；第三人对判决书的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该判决书证明被告给第三人拆迁安置涉案房屋，对房屋备案信息表的真实性、合法性、关联性均有异议。
被告辩称，原告所诉属实，被告将房屋出售给原告，房款已经交付。被告将房屋交付原告使用，第三人侵占原告房屋，原告有权要求第三人归还房屋。
被告针对其主张，向法庭提交以下证据：
证据一、房屋拆迁补偿安置协议原件一份（有粘改痕迹），证明安置协议没有明确给第三人安置营业房的内容，只是约定给其安置住宅房屋的事实。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据证明第三人并非涉案房屋的所有权人，其无权占有、使用涉案房屋；第三人对该证据的真实性有异议，认为该协议没有营业房的安置，第三人有安置协议，约定了对涉案营业房的安置。
证据二、售房协议复印件一份，证明第三人将被告安置的营业房出售给赵保才，被告与赵保才签订了安置协议，给其安置了营业房的事实。
经当庭质证，原告对该证据不知情；第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告提交的协议是2002年的，被告拆迁第三人的房屋是在2007年进行的。
第三人述称，涉案的贺兰县兰亭居三期50号楼25号营业房是被告开发拆迁第三人宅基地及房屋后给第三人安置的拆迁房。2007年5月16日，被告与第三人签订房屋拆迁补偿安置协议，将第三人一家的宅基地连同房屋拆除。拆迁价款总计436200元。被告给第三人原地安置了一、二层75平米楼房各一套，80平米四层楼房一套。但承诺的110平米营业房迟迟不予兑现。2011年在贺兰县住房和城乡建设局监督协调下，经被告同意，第三人被安置到涉案营业房。第三人花费5万元将涉案房屋装修居住至今。第三人与原告及被告三方之间围绕涉案房屋产生的纠纷，贺兰县人民法院已作出判决，法院认定涉案房屋为第三人的安置房。现原告再次要求被告交付涉案房屋，无事实和法律依据，违反了一事不再理的民事诉讼原则。原告是工程承包人，与被告没有真实的房屋买卖关系，原告所诉没有法律依据，法庭应当驳回原告的诉讼请求，以保护第三人作为被拆迁人的合法权益。
第三人针对其主张，向法庭提交以下证据：
证据一、房屋拆迁补偿安置协议原件一份，证明被告在2007年5月16日对第三人房屋拆迁安置达成的安置协议，约定对第三人的拆迁安置一、二层75平米房屋各一套，80平米四层房屋一套、营业房110平米的事实。
经当庭质证，原告对该协议不知情，无法质证；被告对该证据的真实性有异议，拆迁协议有前提条件，拆迁住宅应安置住宅，拆迁营业房应安置营业房，协议是真实的，对安置营业房的内容有异议，被告并未拆迁第三人的营业房，无法安置营业房。
证据二、兰亭居三期营业房安置明细表一份，证明2012年2月20日，被告景程公司承诺给第三人安置营业房的事实。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该安置表明确载明第三人被安置的房屋是47-2号，其被安置的房屋不是涉案房屋，第三人不是涉案房屋的所有权人，无权占有使用涉案房屋；被告认为该证据与本案没有关联性。
证据三、兰亭居三期房屋撤销备案申请一份，证明2013年6月31日被告向贺兰县住房和城乡建设局产权产籍管理所出具撤销原告涉案营业房的备案申请。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该证据明确载明撤销备案的原因是被告将借款还清，并非安置错误导致撤销，该证据载明原告名下的房屋房号为47-1号，与第三人提交的证据二中的房屋非同一间房屋，该申请表的时间是2013年6月30日，依据原告提交的证据四、2015年6月4日调取的信息备案表的记载涉案房屋仍备案在原告名下；被告认为该证据与本案没有关联性。
证据四、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民终字第171号民事判决书一份，证明涉案房屋备案另有他人，并未备案在原告名下，备案存在瑕疵。原告以房屋所有权人提出侵权之诉，被法院驳回的事实。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，根据一、二审法院查明的事实，涉案房屋备案在原告名下，第三人对房屋实际占有，第三人非涉案房屋的所有权人。房屋备案周永国虽与原告的名字不一致，但备案人身份证号码系同一个，仅是录入信息的瑕疵，并不代表房屋的所有权备案登记有瑕疵，原告仍为涉案房屋的所有权人，第三人无权占有使用；被告对该证据无异议。
证据五、2013年5月25日银川晚报第五版报纸一份，证明第三人向银川晚报反映涉案房屋，贺兰县城乡和住房建设局答应给解决，但至今没有解决，存在安置营业房的事实。
经当庭质证，原告对该证据的真实性无异议，认为该证据与本案无关，且不能证明安置营业房的事实存在，不能证明第三人反映的营业房就是涉案房屋；被告对该证据的真实性无异议，对所述内容有异议，拆迁安置协议是住房的安置协议，不是营业房的安置协议。
经当庭举证、质证，本院对证据认证如下：
原告提交的证据一、商品房买卖合同原件一份，证据二、收据原件三份，证据三、收据原件四份，证据四、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民终字第171号民事判决书原件一份、房屋备案信息表原件一份，被告及第三人对证据的真实性无异议，本院予以采信。
被告提交的证据一、房屋拆迁补偿安置协议原件一份与第三人提交的证据一、房屋拆迁补偿安置协议原件一份系同一份协议，但被告提交的房屋拆迁补偿安置协议第十条有粘改，与第三人提交的房屋拆迁补偿安置协议第十条不一致，少了“营业房110㎡×1800元”，因被告的该证据内容涂改，本院不予采信；被告提交的证据二、售房协议，系复印件且被告未提交原件核实，本院不予采信。
第三人提交的证据一、房屋拆迁补偿安置协议，内容真实、有效，本院予以采信。第三人提交的证据二、兰亭居三期营业房安置明细表一份、证据三、兰亭居三期房屋撤销备案申请一份，加盖行政部门备案章，具备真实性，本院予以采信。第三人提交的证据四、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民终字第171号民事判决书一份，证据五、2013年5月25日银川晚报第五版报纸一份，原告及被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，第三人马春学（被拆迁人）与被告景程公司（拆迁人）于2007年5月16日签订房屋拆迁补偿安置协议，约定“拆迁第三人现有房屋及地面附着物，原则上实行房屋产权置换，对被拆迁户实行原地产权调换方式予以安置，最长安置期限为18个月。被拆迁可得住宅楼一、二层75㎡各一套，80㎡四层一套，营业房110㎡×1800元。”贺兰县房屋产权产籍管理所作为监证方在协议上签字。其后被告将第三人房屋所在区域拆迁开发建设为贺兰县兰亭居三期小区，但一直未能按照上述协议向第三人交付双方约定的营业房。第三人于2011年8月自行占有了兰亭居三期50号楼25号营业房，并进行装修，占有、使用至今。
2010年11月6日，被告向原告出具334884元购房款收据一张。2011年2月10日，被告向原告出具20万元购房款收据一张。2011年11月10日，被告向原告出具30万元购房款收据一张。2011年12月28日，原告周勇国与被告签订银川市商品房买卖合同，约定将被告将涉案兰亭居三期50号楼25号营业房以总价834884元出售（预售）给原告，并约定被告于2012年7月30日前将符合约定的商品房交付原告使用。2012年5月22日，原、被告就上述房屋在贺兰县房屋产权产籍管理所进行了合同备案登记。2012年5月28日，被告又分别向原告出具2012年5月28日物业储备金2115元收据一张、垃圾清理费200元收据一张、装修保证金1000元收据一张、物业费1353元收据一张。原告现诉至法院，要求判如所请。
另查明，2012年2月22日，被告向贺兰县住房和城乡建设局提交的兰亭居三期营业房安置明细表中载明47-2号面积89.35平方米，安置给第三人。2013年6月30日，被告向贺兰县房屋产权产籍管理所提交兰亭居三期房屋撤销备案申请，载明因被告施工过程中资金紧张，将47-1房屋备案给原告用于融资借款，现被告已将借款还清，申请撤销备案手续。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后方能发生法律效力。涉案房屋系由宁夏景程房地产开发有限公司兴建，其虽然与原告周勇国签订了商品房买卖合同，但该合同仅表明了双方就转让房屋存在相应的意思表示，在未进行相应的产权登记之前并不发生转移房屋所有权的法律效力。双方在贺兰县房屋产权产籍管理所的登记备案也仅是对商品房买卖合同的备案，也不产生涉案房屋所有权转移的法律效力。
被告与第三人签订的房屋拆迁补偿安置协议系双方真实意思表示，该协议合法有效，协议中约定的“拆迁房屋原则上实行房屋产权置换，对被拆迁户实行原地产权调换方式予以安置，并约定安置住宅楼一、二层75㎡各一套，80㎡四层一套，营业房110㎡×1800元”系被告与第三人真实意思表示，能够反映被告与第三人在拆迁补偿安置协议中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行约定，并且对协议的标的物即安置用房的位置（原地）、用途（营业房）也作了明确约定。2012年2月22日，被告向贺兰县住房和城乡建设局提交的兰亭居三期营业房安置明细表中载明“47-2号营业房面积89.35平方米，安置给第三人”的内容能够再次反映被告愿意给第三人安置营业房的意思表示。
第三人现占有、使用兰亭居三期50号楼25号营业房，位置属于拆迁区域范围内、用途为营业房，该房屋作为拆迁安置房，具有特定性。结合房屋拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。该司法解释将第三人对涉案房屋享有的物上请求权视为一种特殊债权，赋予物权的优先效力。第三人要求交付房屋的请求权具有对抗原告的排他效力，即使原告的商品房买卖合同进行备案登记，第三人也可基于特种债权的物权优先效力，请求优先取得涉案拆迁安置补偿房屋。唯有此才能确保被拆迁人债权的安全，保障实现居者有其屋的社会目标。故原告的诉讼请求，本院不予支持。
原告在无法取得涉案房屋时，可依据法律规定向被告主张与无法交付房屋相应的违约、赔偿责任。综上所述，原告要求被告协助原告办理该房屋的产权登记过户手续并支付原告逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，判决如下：
驳回原告周勇国的诉讼请求。
案件受理费13870元，由原告周勇国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 盖 焱
人民陪审员 王维新
人民陪审员 张 贵
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 郭 娟
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
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