洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）老民小字第1526号
原告：河南佳宇物业管理有限公司。住所地：洛阳市老城区定鼎北路与道北五路交叉口。
法定代表人：杜营军，该公司总经理。
委托代理人：杨继刚，该公司主管。
被告：范启新，男，1964年10月2日出生，汉族，洛阳市人，郑州铁路局郑州客运站列车员，住洛阳市老城区。
委托代理人：左淑萍，女，1965年10月17日出生，汉族，洛阳市人，郑州铁路局洛阳生活段员工，住址。
原告河南佳宇物业管理有限公司（以下简称佳宇物业公司）因与被告范启新物业管理服务合同纠纷一案，本院作出（2015）老民小字第27号民事判决后，被告范启新不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2016年9月12日以本院适用程序不当为由，依法作出（2016）豫03民终2501号民事裁定，一、撤销洛阳市老城区人民法院（2015）老民小字第27号民事判决。二、本案发回洛阳市老城区人民法院重审。本案发回后，本院另编案号重新审理。本院适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳宇物业公司委托代理人杨继刚，被告范启新以及委托代理人左淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳宇物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告范启新向原告佳宇物业公司支付自2014年3月起至2015年9月止，共计19个月的物业服务费3223.69元，垃圾处理费38元，共计3261.69元；违约金978.5元（按照物业服务费的30%计算）。具体事实及理由：被告范启新系洛阳市老城区北京住总鼎城小区143-1-102号业主。原告佳宇物业公司根据双方签订的前期物业管理服务合同，为北京住总鼎城小区提供物业管理服务，合同约定，北京住总鼎城小区物业服务费每月每平方米1.2元，垃圾处理费每月每户2元，该收费标准经洛阳市物价局核准。原告佳宇物业公司依约全面履行了物业管理服务义务，被告范启新作为业主应当按期交纳物业费及垃圾处理费。但被告范启新拖欠自2014年3月至2015年9月期间的物业费3223.69元。垃圾处理费38元，共计3261.69元。根据合同约定，截止到2015年9月被告范启新应付物业费违约金978.5元。为此，原告佳宇物业公司具状诉至法院。
被告范启新辩称：被告范启新与原告佳宇物业公司之间自始没建立起物业服务合同关系。2012年12月份在交房之前，原告佳宇物业公司将格式合同、商品住宅质量保证书，商品住宅使用说明书以及包含有前期物业管理协议的用户手册，强迫性的让被告范启新签字，不签就不交钥匙，原告佳宇物业公司实际上已经替代了房屋建筑商的交房权。被告范启新多次要求原告佳宇物业公司变更协议上的霸王条款，原告佳宇物业公司不子变更，所以，在合同文本上许多处是空白的，原告佳宇物业公司免除责任或加重被告范启新责任的条款，也没有警示标志或提示，因此，双方就前期物业管理协议没有达成合意，进而就不存在与原告佳宇物业公司服务与被服务关系。2、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书中载明了原告佳宇物业公司具有双重身份，一是受委托对被告范启新房屋的维修服务，二是物业服务。然而原告佳宇物业公司没有按照该保证书所确定的义务履行，当被告范启新的房屋受损无法居住时，数次向原告佳宇物业公司提出维修的请求，然而原告佳宇物业公司不子理会，造成了被告范启新长达一年的时间无法居住，由此而造成的损失应当由原告佳宇物业公司予以赔偿。3、原告佳宇物业公司先期违约，原告佳宇物业公司进驻小区后对被告范启新及其小区的服务根本达不到合同所要求的一级服务标准，同时也违背了洛阳市发改委、房管局发[2009]40号文件。一级服务收费标准为每平方米0.56元，被告范启新多次提出小区的环境又脏又乱，截止目前还是土路，而高额的物业服务费与其低劣的环境及其服务及不对称，2014年国家的物业服务标准是每平方米每月1元钱，原告佳宇物业公司在2012年的格式合同中设定的高额服务标准不符合当地即被告范启新所在地所居住的环境物业达标要求的。根据《最高人民法院关子审理物业服务纠纷案件的司法解释》的相关规定，当业主的财产利益受到损害是由于物业公司不作为和怠于行使其应负义务时，业主的损失由物业承担。4、双方签订合同时没有明显的期限约定，根据我国相关法律规定，合同上必须有明显的期限约定，未约定的应视为一年期限，被告范启新已履行约定缴纳一年的物业费用，另外，原告佳宇物业公司变更合同未通知被告范启新，故不予认可。
本院根据原、被告的诉、辩意见，对本案争议焦点确认如下：1、原、被告之间的前期物业管理合同是否成立；2、原告佳宇物业公司的诉讼请求是否应予支持。
原告佳宇物业公司围绕争议焦点出示以下证据材料：
证1、企业名称变更核准通知书、资质证书、收费许可证、洛阳市人民政府洛政〔2006〕72号文件各一份。证明原告佳宇物业公司主体资格真实合法、企业法人的主体资格一致性未发生变化，原告佳宇物业公司资质为一级，具有依照国家核准的收费标准及权利；
证2、被告范启新与原告佳宇物业公司之间签约的鼎城-
佳宇物业143-1-102文件一份，证明原、被告之间具有真实有效的物业管理服务合同关系，应当依照合同约定履行各自的权利与义务；
证3、原告佳宇物业公司分别于2014年7月5日、11月5日、2015年3月5日、7月5日向被告范启新发出的物业催费通知书各一份，2015年10月2日向被告范启新发出的物业费、水费预期催收通知书各一份。证明被告范启新自2014年3月以来经原告佳宇物业公司屡次通知催收，仍未依照合同履行物业缴费义务，现拖欠原告佳宇物业公司费用、滞纳金共计4240.19元。
经质证，被告范启新对证1中的企业名称变更核准通知书真实性有异议，认为是复印件不予质证。对资质证书正本本身没有异议，但根据法律规定，物业公司组成人员必须有国家的资质证书，单位的资质不能代表其入驻工作人员的相关资质。副本是复印件不子质证。对收费许可证有异议，该份证书是2013年12月12日所颁发的，那么原告佳宇物业公司再向被告范启新收取入驻期间2012年1月份至2013年期间的费用，属于违法行为。对文件本身无异议，但认为原告佳宇物业公司在收取的物业费里面根据洛阳市的规定包含有税和费，这个与本案无关。对证2有异议，2013年1月20日至2013年12月期间原告佳宇物业公司没有收费资格，此时原告佳宇物业公司已经向被告范启新收取超过标准的物业费，印证了原告佳宇物业公司行为违法。该合同的首部没有被告范启新的内容，在本合同的签约日期中均为空白，不知道合同的签约和成立时间，该合同未成立。该合同属于格式合同，里面的重要条款及收取物业管理费条款，没有警示或明显的标志，违约金条款违犯了法律的禁止性规定。根据最高人民法院的有关判例，物业管理服务企业收取物业费违约金应不予支持。本合同对于加重被告范启新责任的条款仍然没有警示标志或提示，所以该合同的制定本身就不合适。该合同第二十四条明确约定本合同从签字之目起生效，因该合同没有日期，该合同没有生效。对证3有异议，催缴通知书五份均没有被告范启新在上面的签章，视为被告范启新就没有接到该催缴通知书。原告佳宇物业公司没有相关证据证明被告范启新已经接收到催缴通知书。
被告范启新围绕争议焦点出示以下证据材料：
证1、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书各一份。证明原告佳宇物业公司与洛阳住总豫泰房地产开发有限公司之间的合同关系，原告佳宇物业公司应有对被告范启新房屋进行修理的义务。商品住宅买受人在本合同中没有签章，该合同的日期仍然是空白，没有填写日期说明该合同没有经被告范启新同意。
证2、鼎城业主手册一份。证明手册中的前期物业管理服务协议系空白，没有填写内容，证明方向同质证意见。该合同是原告佳宇物业公司以格式合同的文本交付给被告范启新的，在后面的日期部分仍然没有填写，乙方也没有签章。更加印证了被告范启新与原告佳宇物业公司之间的合同自始没有成立。
证3、2015年7月29日143号楼业主向原告佳宇物业公司所致公开信一份。证明原告佳宇物业公司在为小区的服务过程中不履行所承诺的服务项目及服务质量，引起了广大业主的对抗情绪，也就是业主拒绝缴纳物业费的根本原因及其理由。
证4、38张照片（其中30张反映小区内的环境，另外8张反映被告范启新房屋、卫生间和厨房出现的问题）。证明原告佳宇物业公司未按照服务合同约定提供相应的优质服务。
证5、被告范启新家中所安装净水器滤芯四个及照片一张。证明被告范启新所用水出现问题。
证6、物业费收据一份。证明：被告范启新已向原告佳宇物业公司缴纳了物业服务费。
经质证，原告佳宇物业公司对被告范启新提交的证1真实性没有异议，对证明方向有异议，认为该证据是开发商向业主提交的证书，与物业公司没有直接的法律联系。对证2真实性没有异议，对证明方向有异议，前期物业合同有原告佳宇物业公司加盖公章，对于被告范启新是否签字不在原告佳宇物业公司审核范围内，合同双方各持一份，对于原告佳宇物业公司的基本情况在业主手册中均有记载。对证3不子质证，原告佳宇物业公司是否收到公开信，是否存在原件，代理人不清楚。证4不予质证，代理人没有到过现场，不是物业的业务范围。对证5不予质证，认为被告范启新没有提供权威性报告证明原告佳宇物业公司提供的水有问题。对证6的真实性无异议，但这是减半收取。
本院根据原、被告的陈述和举证、质证情况以及诉、辩意见，对本案事实确认如下：范启新系位于洛阳市老城区××院××小区××号房屋业主，房屋面积为141.63平方米。2013年1月20日，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司给范启新出具住总.鼎城入住通知书，载明：鼎城一期143号楼1单元102号已具备交房条件；交房时间为2013年1月20日；一次性交纳1年物业服务费（住宅建筑面积每月1.2元/平方米），物业费由2013年2月1日起开始计算；生活垃圾清理费每月2元/户。2013年1月20日佳宇物业公司（甲方）和范启新（乙方）签订一份前期物业管理服务协议，该合同载明：佳宇物业公司对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；收费标准按建筑面积收取，住宅为每月1.2元/平方米。范启新违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，佳宇物业公司有权要求范启新补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。范启新于2013年1月20日向佳宇物业公司交纳了2013年2月1日至2014年2月28日物业服务费2039元、全年生活垃圾清理费24元。之后，范启新以佳宇物业公司对小区管理、服务不到位为由，不再向佳宇物业公司交纳物业服务费。故佳宇物业公司分别于2014年7月5日、11月5日、2015年3月5日、7月5日、10月2日向范启新出具佳宇物业公司物业催费通知单，但范启新仍未支付，至今仍拖欠佳宇物业公司2014年3月至2015年9月（共计19个月）物业费3223.96元、垃圾清运费38元，共计3261.69元。
另查明，2013年11月12日，洛阳市老城区发展和改革委员会为佳宇物业公司颁发收费许可证一份，载明:收费项目为物业费；有效日期为2013年12月至2016年12月止；收费标准为综合服务费0.24元、公共秩序维护费0.12元、公共设施维护费0.70元、公共区域保护费0.07元、公共区域绿化费0.12元，合计1.25元。2006年5月15日，洛阳市人民政府洛政〔2006〕72号关于开证城市生活垃圾处理费的通知的文件载明：对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户收取2元；对不按规定期限缴纳城市生活垃圾处理费的单位和个人，每日按照应缴费用的3‰加收滞纳金。
2013年7月12日经河南省工商行政管理局批准，洛阳市佳宇物业管理有限公司更名为河南佳宇物业管理有限公司。
本院认为：原告佳宇物业公司与被告范启新签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，合法有效。原告佳宇物业公司已对被告范启新提供了物业服务，被告范启新理应依照该协议的约定交纳物业服务费用，故原告佳宇物业公司要求被告范启新支付拖欠的2014年3月至2015年9月物业服务费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告范启新未按合同约定支付物业管理费的行为，构成违约，应向原告佳宇物业公司支付滞纳金，但鉴于原告佳宇物业公司在小区的物业管理服务方面存在有不到位之处，即原告佳宇物业公司也存在有过错。故原告佳宇物业公司要求被告范启新支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百二十条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告范启新于本判决生效之日起十日内向原告河南佳宇物业管理有限公司支付自2014年3月起至2015年9月止的物业费服务费3223.96元、垃圾处理费38元，共计3261.69元。
二、驳回原告河南佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，被告范启新承担20元，原告佳宇物业公司承担5元。
本判决为终审判决。
审判员 刘松年
二〇一六年十一月二十九日
书记员 郭明星