宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初6599号原告：宁夏天豹物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东路196号。法定代表人：丁凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯贵耀，宁夏兴业律师事务所律师。被告：金永祥，男，1969年9月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：张兰萍，女，1971年9月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏天豹物业服务有限公司与被告金永祥、张兰萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏天豹物业服务有限公司的委托诉讼代理人冯贵耀、被告金永祥到庭参加诉讼，被告张兰萍经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁夏天豹物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即腾退租赁房屋，将房屋交回原告；2.二被告支付原告租金460000元；3.二被告支付原告滞纳金65330.93元；4.二被告支付原告自2016年8月1日起至2017年5月31日止的房屋占用费291666.7元和自2017年6月1日起至实际返还房屋时止的房屋占用费；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。原告将位于银川市兴庆区胜利南街1195号房屋出租给案外人王书红，后经原告同意，王书红于2011年6月7日将该房屋转租给被告，由被告出资650000元继续承租该房屋，该款包括由被告清理王书红欠付原告租金等费用293333元，租赁用途为住宿、停车，双方办理了房屋交接手续。被告承租该房屋后开办经营金佳悦宾馆，营业执照登记的经营者为被告张兰萍。2011年6月25日，原告与被告金永祥签订房屋租赁合同，约定，租赁期限为5年，自2011年8月1日起至2016年7月30日止，原告给予被告一定期限的装修期，前3年年租金为400000元，第4年起年租金调整为420000元。为规避税收，合同中对租赁物表述为：房屋2577.4平方米、停车场800平方米，而实际租赁物为2577.4平方米房屋及门前停车位，并不存在800平方米停车场。2014年12月28日，双方又签订补充协议一份，约定，该房屋租金自2014年8月1日起调整为年租金350000元。因被告在租赁房屋期间严重拖欠原告租金，合同期满后，原告以书面形式明确通知被告合同期满后不再与之续签合同，并要求被告限期搬离租赁房屋、将房屋返还原告，但被告不予配合，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告金永祥辩称，其于2011年6月经原告同意从王书红处接手租赁房屋及停车场地时，已向原告结清王书红欠付原告租金293333元，并向原告支付采暖费130000元、向王书红支付转让费226666元。上述费用结清后，方与原告重新签订租赁合同，该293333元不应重复计算。同时，被告同意代王书红向原告承担该费用的行为实质上是各方当事人之间达成的债务转移合同，该法律关系与原、被告之间房屋租赁合同法律关系不同，应当单独计算诉讼时效，原告该项诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到法庭支持。双方在租赁合同中约定，租赁物包括800平方米停车场，前3年年租金为400000元，包括房屋租金240000元、停车场地费160000元，后双方签订补充协议将年租金调整为350000元，包括房屋租金210000元、场地费140000元，但原告并未按约将该停车场交付被告使用，原告在2011年5月1日至2012年12月31日期间将停车场出租给案外人孔令镇使用并收益，直到2013年1月才将停车场以年租金20000元标准租赁给被告使用。根据合同对租赁房屋部分的租金标准和双方后期对停车场租金标准的约定，被告应向原告支付租金1200000元（720000元+420000元+60000元），而根据原告出具的对账明细表，被告已向原告支付租金等费用1600000元，被告还向原告支付过一年停车场租金20000元、保证金200000元，并于2016年9月又向原告支付过40000元，共计向原告支付租金等费用1877000元，已经超额支付相关费用。本案中，合同违约方系原告，而非被告，被告保留就超额支付的部分费用进行追索的权利。另外，原告称其已将被告交纳保证金200000元计入被告已付租金，但原告出具的交费清单载明的款项入账日期与被告持有的保证金收据日期不符，且其款项性质为租金，而非保证金，原告所述不属实，根据合同约定，合同终止后，保证金应退还被告。二被告不同意支付原告滞纳金。被告张兰萍未作答辩。本院经审理认定事实如下：宁夏天豹汽车运输有限责任公司系位于银川市兴庆区清和南街客运南站5号综合楼的房屋所有权人。2009年4月20日，宁夏天豹汽车运输有限责任公司作出《关于新银川汽车站周边房屋资产管理的通知》，通知由原告对其在新银川汽车站周边房屋资产进行日常经营管理，包括签订房屋租赁合同、收取租金及通过诉讼方式收取租金和房屋。后原告将位于银川市兴庆区胜利南街1195号房屋出租给案外人王书红经营宾至诚宾馆，后经原告同意，王书红将该房屋转给被告金永祥经营，双方于2011年6月7日在原告处经签署《宾至诚宾馆转租费用问题说明》一份，载明，原宾至诚宾馆承包人（承租人）王书红自愿将宾至诚宾馆带设备转租给金永祥，宾至诚宾馆与天豹物业公司签订租赁合同租期为2009年10月1日至2012年9月30日，年租金为500000元，2009年10月1日至2010年9月30日租金500000元已交清，2010年9月30日至2011年5月31日8个月费用333336元，已交40000元，欠物业公司费用293333元，金永祥愿以650000元费用转租宾至诚宾馆，其中，清理欠物业公司8个月费用293333元，清理欠天豹公司供热采暖费130000元，最后交王书红现金226666元，宁夏天豹物业服务有限公司与原宾至诚宾馆承租人王书红所签订的3年期合同于2011年6月7日下午17:00作废。二被告系夫妻关系。后原告将该房屋交付给二被告使用，二被告将原”宾至诚宾馆”门头改换为”金佳悦宾馆”。2011年6月25日，原告与被告金永祥签订《租赁合同书》一份，约定，原告将位于银川市兴庆区胜利南街1195号金佳悦宾馆，3层客房共32间，面积2577.40平方米，停车场800平方米，租赁用途为住宿、停车，租赁期限为5年，自2011年8月1日至2016年7月30日，租赁期间前3年每年租金为400000元（房租240000元、停车场地费160000元），自第四年起即2014年7月1日起年租金调整为420000元（房租252000元、停车场地费168000元），租金每年分2次付清，第一次于每年7月1日前交付200000元，第二次于年末12月31日前交付剩余款项，为保证合同正常履行，被告金永祥一次性向原告交纳经营保证金20000元，合同期满后，如被告金永祥无违反合同行为，保证金将不计利息退还被告金永祥，房屋主框架主管道由原告承担维修养护责任。日常房屋维修费用由被告金永祥承担，被告金永祥不得随意毁坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须经原告书面同意，投资由被告金永祥自理，退出时原告有权要求被告金永祥保持装修后的现状，房屋租赁期间所发生的水电暖等费用均由被告金永祥按实际发生费用承担，租赁期满后，本合同即终止，届时被告金永祥须将房屋退还原告，如被告金永祥要求继续租赁，则须提前三个月书面形式向原告提出，原告在合同期满前30日内向被告金永祥正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，被告金永祥如未按期履行支付租金的义务，逾期每日应承担租金总额3‰的滞纳金。2011年8月11日，二被告向工商部门办理了银川市兴庆区金佳悦宾馆的营业执照，登记类型为个体工商户，经营者为张兰萍，经营范围为住宿。2014年12月28日，原告与被告金永祥签订《房屋租赁补充协议》，约定，经被告金永祥申请，原告同意适当降租，决定于2014年8月1日起至2016年7月31日止，租金降为每年350000元（房租210000元，场地租赁费140000元）。2016年12月14日，原告与被告金永祥就原宾至诚宾馆转租费用问题进行商谈，并对《宾至诚宾馆转租费用问题说明》进行了补充，同意将被告金永祥应承担王书红欠付费用293333元降至200000元，金永祥在《关于物业公司2011年6月7日会议纪要的补充说明》上签字。同日，被告金永祥向原告出具《关于金佳悦宾馆租赁面积的情况说明》一份，载明，《租赁合同书》约定800平方米停车场是为了避税，实际上不存在该800平方米停车场，宾馆租金实际为前3年每年租金为400000元，自第4年起每年租金为420000元，另原告与被告金永祥于2013年1月1日签订的《南站停车场场地租金协议》中租赁物与该800平方米停车场亦无关联。租赁合同期满后，原、被告再未续签房屋租赁合同，原告分别于2016年6月13日、2016年6月27日、2016年8月3日、2016年8月8日、2016年8月9日、2016年8月10日向被告张兰萍送达两份《催款通知》、三份《合同终止通知》、一份《限期搬离通知》，但二被告未向原告腾退租赁房屋。租赁合同期间，二被告经营金佳悦宾馆共产生租金1900000元，二被告已向原告支付租金1640000元（包括保证金20000元，亦应冲抵租金），尚欠原告租金260000元未付。本院认为，原告与被告金永祥签订的《租赁合同书》及其补充协议系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。双方均应全面履行各自的合同义务。二被告系夫妻关系。原告按约向二被告交付了租赁房屋，二被告该房屋经营金佳悦宾馆并办理了营业执照（经营者：张兰萍），但二被告未按约向原告足额支付租金，已经构成违约，应当向原告承担继续履行的违约责任。二被告共欠付原告租赁期间的租金260000元，另经原告与被告金永祥协商确定，被告金永祥还应向原告支付王书红欠付租金200000元，该债务系二被告承租涉案房屋时自愿支付的带有转让性质的费用，用于二被告夫妻共同生活，为二被告夫妻共同债务，故对原告要求二被告支付租金460000元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同期满后，原、被告未续签租赁合同，原告多次要求二被告向其腾退租赁房屋，双方租赁合同关系终止，但二被告不予配合，应当比照合同终止前的租金标准（年租金350000元）向原告支付自合同期满之日起至实际返还房屋时止的房屋占用费，故对原告要求二被告腾退租赁房屋并支付自2016年8月1日起至2017年5月31日止的房屋占用费291666.7元以及自2017年6月1日起至房屋实际返还时止房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定，合同终止后，原告有权要求被告金永祥保持装修后现状，现原告不要求二被告将房屋恢复原状，故二被告向原告返还房屋时应当保持房屋装修后现状，对于未与房屋形成添附的设施、设备、物品，二被告可以取走。关于原告主张的滞纳金问题，双方在合同中约定，逾期支付租金按照租金总额日3‰标准支付滞纳金，该约定实质上是双方对逾期支付租金违约责任的约定，该”滞纳金”的性质实质上是违约金，因原告损失主要表现为被告迟延支付租金期间的利息损失，该约定违约金标准明显过高，现原告自愿以二被告逾期支付租金数额（不包括代王书红承担的200000元费用）为基数、按照年利率4.35%标准主张至起诉前的违约金65330.93元不违反法律规定，本院亦予以支持。关于被告金永祥提出的原告未按照合同约定将800平方米停车场交付给其使用、原告要求其偿还王书红欠付费用已过诉讼时效等抗辩理由，在其于2016年12月14日签字确认的《关于物业公司2011年6月7日会议纪要的补充说明》和《关于金佳悦宾馆租赁面积的情况说明》中表明，不存在800平方米停车场，且同意承担王书红欠付费用200000元，诉讼时效中断，故对被告金永祥的该抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告金永祥、张兰萍于本判决生效之日起十五日内将位于银川市兴庆区胜利南街1195号房屋返还给原告宁夏天豹物业服务有限公司，并支付房屋占用费291666.7元以及自2016年6月1日起至实际返还房屋时止的房屋占用费（按照年租金350000元标准计算）；二、被告金永祥、张兰萍于本判决生效之日起七日内向原告宁夏天豹物业服务有限公司支付租金460000元；三、被告金永祥、张兰萍于本判决生效之日起七日内向原告宁夏天豹物业服务有限公司支付违约金65330.93元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6035元，由被告金永祥、张兰萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张志华二〇一七年九月十一日法官助理 刘益辰书 记 员 谢 卉