江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0205民初461号
原告刘文彬。
委托代理人彭栋，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。
委托代理人秦晓锋，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。
被告胡国忠。
委托代理人骆晓明，江苏楚乾律师事务所律师。
原告刘文彬与被告胡国忠租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序，于2016年3月1日组织进行了证据交换，于同年4月20日、同年6月3日公开开庭进行了审理。原告刘文彬及其委托代理人彭栋，被告胡国忠及其委托代理人骆晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文彬诉称，2015年11月15日，其与胡国忠签订租赁合同一份，约定胡国忠将位于锡张公路南园工业区4000m2土地出租给其，年租金为280000元，租期为10年。合同签订后，其按约支付了295000元，但胡国忠所出租的土地，其却无法使用，不能建造厂房也不能办理生产企业的营业执照。胡国忠在2015年11月25日出具的承诺书中称该宗出租土地的使用人为马如宾，由胡国忠退还已付租金280000元并补偿其280000元。但胡国忠至今未退赔租金，也无法让其使用土地。因胡国忠至今未能提供涉案租赁物的权属证明，也未提供所有权人的委托授权，属于无权处分他人财产，故请求判决确认双方之间的租赁合同无效，胡国忠返还租金295000元，并承担缔约过失责任赔偿280000元。
被告胡国忠辩称，刘文彬所述与事实不符，要求继续履行合同。
经审理查明，
一、2010年2月8日，无锡市锡山区东港镇人民政府（以下简称东港镇政府）与无锡市永耀再生资源有限公司马兴回收站（以下简称回收站）签订集体土地有偿使用协议书，约定回收站有偿使用的地块位于东港镇××段的土地使用权，土地面积为4.44亩，该宗地东至锡湖化工厂，南至锡北运河，西至锡北溶剂厂，北至小河，土地有偿使用权使用期限为50年，自2010年1月1日起至2059年12月31日止，协议书由马传斌在使用方业主处签字，并以宗地平面示意图作为附件。2016年1月1日，无锡市锡山区东港镇资产审计办公室（以下简称资产办）与马传斌签订租赁合同，约定资产办将老锡沙路南园村692m2工业用地出租给马传斌，租赁期限为1年，自2016年1月1日起至同年12月31日止。2015年11月12日，马传斌与胡国忠签订房屋租赁合同，约定胡国忠承租马传斌位于锡沙路南园工业园二层楼房7间，平房8间，土地4000m2，租赁期限自2015年12月1日起至2025年11月30日止，土地年租金总额为人民币200000元，马传斌同意胡国忠进行营业性出租，马传斌支付资产办的土地租金，胡国忠在租金中扣除代交。
二、刘文彬提供了与胡国忠签订的租赁合同复印件。复印件显示：胡国忠与刘文彬签订租赁合同，约定刘文彬向胡国忠租赁锡张公路南园工业园4000m2土地，租赁期限为10年，自2015年11月15日起至2025年11月14日止，合计年租金总额为280000元；刘文彬在租赁土地上需要新建、扩建或翻建建筑物，须经胡国忠书面同意并须按规定至有关部门办妥相关的规划、立项等审批手续。审理中，胡国忠提供了合同原件一份，租赁范围在锡张公路南园工业园4000m2之外，增加了楼房7间、平房8间，其余内容与刘文彬提供的合同复印件相同。刘文彬提出，合同签订后，其拿到了合同的复印件，即租赁物不包括房屋的合同，但认可，胡国忠所提供的土地上确有简易房屋，占地面积80平方米左右。胡国忠提出，其与刘文彬签订的租赁合同即为其提供的包括房屋租赁的那份，合同原件双方各执一份，其提供的租赁场地是包含房屋的。
2015年11月12日至同年11月25日，胡国忠陆续收到刘文彬一方支付的款项合计295000元。
2015年11月25日,胡国忠向刘文彬出具承诺书，承诺如果该宗土地拥有人马如宾在土地租赁及厂房搭建过程中与刘文彬有争执，且经本人协商无效的情形时，本人退还刘文彬已付租赁费（一年）280000元外，承诺补偿刘文彬人民币280000元；刘文彬建造厂房过程中，除了按当地规定交纳当地生产队劳务费15000元外，本人不加收其他费用，另外负责协调政府及有关部门、邻居等地方关系，如果协调不成工程无法继续的，本人承诺退还刘文彬一年的土地租赁费280000元及刘文彬所买材料按发票金额折价给本人。
关于租赁合同签订经过及承诺书出具原因，刘文彬陈述，其经朋友介绍至南园村查看了场地，并与胡国忠商定了租金；合同签订一个月后，其派人打扫场地，看到马传斌在场地规整物品，才知道场地实际使用权人是马传斌；租赁场地时，其向胡国忠表示欲在场地开办危废品处理公司，并出示了朋友的危废处理许可证，表示需要办理此证，胡国忠向其承诺可以办理相应证件；其并告知胡国忠欲建造厂房，胡国忠向其承诺租赁场地上肯定能够建造，并向其出具了承诺书；后胡国忠为其办理了锡山区东港绿源油品经营部的个体工商户营业执照，但其需要的是公司执照；后其自行去东港镇政府咨询，得知租赁地块不能建造厂房，也不能开办处理化工危废品的公司，胡国忠遂建议其先建房，但其并未建造，因场地不能建造厂房也不能开办处理化工危废品的公司，故其打扫场地后，并未进行使用；胡国忠告诉其建厂房应向当地村委交款15000元土地使用费，故其在支付了租金280000元外，另支付了15000元。胡国忠陈述，刘文彬经朋友介绍至南园村查看场地，其带刘文彬至马传斌场地进行了查看，并告诉刘文彬马传斌是土地使用人的情况；刘文彬查看后对场地位置比较满意，提出是否可以办理化工营业执照，其明确告诉刘文彬化工营业执照不可能办下来，只能办理经营部营业执照；合同签订后，刘文彬支付了租金，因刘文彬担心建造厂房时马传斌会进行干扰，其向刘文彬承诺建房手续由刘文彬自己去办，其可帮助协调与马传斌和周围群众的关系，防止发生阻拦和提出额外条件的情形，并出具了承诺书；关于承诺书中所提及的15000元，系向租赁场地当地生产队支付的建房劳务费，如厂房未建，则该款不用支付；其确自刘文彬处收到了租金280000元及建房劳务费15000元。
三、审理中，马传斌接受本院调查陈述，其于2010年向东港镇政府承租了南园村4.44亩土地；2016年1月，其与资产办签订租赁合同，将原租赁土地靠北的一块土地亦承租下来，另加上靠近运河15米内免费使用的土地，合计土地面积约为4000m2；东港镇政府将土地出租给其时，地上已有平房，后其拆除部分建造了7间楼房，建造楼房未办理审批手续；2015年11月，其将上述土地包括地上的8间平房、7间楼房出租给胡国忠；其对胡国忠承租其土地房屋后进行转租无异议。
审理中，胡国忠提供了锡山市国土管理局于1998年11月核发的土地使用者为锡山市东湖塘校办工业公司的集体土地建设用地使用证（复印件），该证显示，土地位于东湖××村，面积为9155.2m2，土地北为兴达化工厂，南为锡北运河，东为村道，西为空地。2016年3月22日，资产办出具证明，证明马传斌向审计办所租用的土地，确系原锡山区东湖塘校办工业公司名下的部分，坐落于老锡沙××××村地块。刘文彬对此不予认可，并提供了土地使用权人为无锡市锡山区东港镇东湖村民委员会的土地使用权证复印件，陈述，涉案土地所在地块应对应此土地使用权证。胡国忠提出此证对应的土地与本案所涉租赁场地无关，其从未向刘文彬提供过该证。
四、审理中，本院向胡永良进行了调查。胡永良陈述，其从事车辆运输生意，与刘文彬原不认识；2015年12月20几日，刘文彬找到其朋友周卫国问接不接出垃圾的活，后其与周卫国跟刘文彬到了南园里，刘文彬要求把场地中的垃圾拉走，其向周卫国报价3000元，刘文彬同意后，第二天，其带了4辆农用车，周卫国派了一辆铲车至南园里场地运垃圾，刘文彬的人负责在现场将垃圾归拢，完工后，刘文彬付了3000元，现场的铁门是刘文彬拿钥匙关锁的。刘文彬认可自胡国忠处接收了场地，并打扫了卫生，但其后至东港镇政府咨询办理化工企业营业执照及建造厂房的事项，发现相关营业执照无法办理，涉案土地也无法建造厂房，所以虽胡国忠交付了场地，但其一天都没有使用；至于打扫卫生的具体时间，其已经记不清了；其根据胡国忠的建议买锁锁门，但因其还未对场地进场使用，故将钥匙给了胡国忠，租赁场地内并无其物品。胡国忠陈述，其向刘文彬交付场地就是在刘文彬组织人员打扫场地的时候，打扫完毕后，刘文彬买锁锁门，当时并未将钥匙交给其，一个月后，刘文彬称老板不投资了，要其一周内将场地转租出去，并给其一把钥匙，其未同意，也未接收钥匙。胡国忠在2016年6月3日的庭审中陈述，愿意自当天起将租赁场地收回，由其使用。刘文彬提出，其早已经将租赁场地的钥匙交予胡国忠，场地中并无其物品，场地的锁由胡国忠换掉也好，不换也好，均与其无关。
上述事实，有租赁合同（复印件）、承诺书（复印件）、汇款凭证、土地使用权人为无锡市锡山区东港镇东湖村民委员会的土地使用权证（复印件）、集体土地有偿使用协议书（复印件）、资产办与马传斌签订的租赁合同（复印件）、马传斌与胡国忠签订的房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证（复印件）、照片、收条、个体工商户营业执照副本复印件、准许注销登记通知书、租赁合同、资产办证明、资产转让协议书（复印件）及本院庭审笔录、证据交换笔录、调查笔录等在案佐证。
本院认为，本案主要的争议焦点是，刘文彬与胡国忠签订的租赁合同是否有效。双方提供的租赁合同差异在于租赁范围是否包括楼房7间、平房8间，因刘文彬提供的租赁合同为复印件，胡国忠提供的合同为原件，法律规定，证据应当提供原件，而合同原件列明的租赁物包括了楼房7间、平房8间，结合刘文彬认可胡国忠交付的场地上存在房屋的情况，本案合同应以胡国忠提供的合同原件为准。因此，涉案租赁物为两个部分，一为土地、一为房屋。土地方面，资产办提供的证明显示，马传斌向资产办租赁的土地与集体土地建设用地使用证相对应，胡国忠向刘文彬出具的承诺书亦显示，双方租赁合同所涉土地属马传斌向资产办租赁的地块，故涉案土地租赁应为有效；关于房屋，因房屋位于马传斌向资产办承租的土地，马传斌明确其租赁土地后拆除并建造了部分楼房，但未提供相关房屋建造审批许可，故本案租赁合同中有关房屋部分的租赁为无效。鉴于涉案房屋与土地存在不可分性，且刘文彬在胡国忠交付涉案场地后并未正常使用，且胡国忠在审理中亦同意收回涉案场地，故双方有关土地的租赁关系可予解除。双方签订租赁合同后，刘文彬组织人员打扫场地及买锁锁门的行为表明，其已接收了场地，故即使其未对场地进行正常使用，但仍应当支付占有期间的土地租金、房屋占有使用费，标准参照租赁合同约定的租金标准确定。关于本案土地租金、房屋占有使用费的起算点，因胡国忠自认其向刘文彬交付场地的时间就是刘文彬召集人员打扫场地的时间，而刘文彬表示打扫场地的时间已经记不清了，从证人证言分析，场地打扫在十二月二十几日，故本院以此推定场地交付时间为12月20日。虽刘文彬称买锁后将钥匙交给胡国忠，但未提供证据证明交付情况及交付原因，且胡国忠对此不予认可，故本院不予采纳。审理中，胡国忠于2016年6月3日表示同意收回场地，故土地租金、房屋占有使用费应计至当日为止。经核算，刘文彬占用场地期间应支付的土地租金、房屋占有使用费合计应为127342.5元，故胡国忠应返还已收取的280000元中的剩余部分152657.5元。有关胡国忠另行收取的建房劳务费15000元，因胡国忠承诺未建厂房无需支付该款，现刘文彬未实际建房，故该款应由胡国忠返还。综上，胡国忠应向刘文彬合计返还167657.5元。关于刘文彬主张胡国忠承担缔约过失责任赔偿，经审查，其所提供的证据未能证明双方约定由胡国忠所出租的土地应符合建房的条件，刘文彬也未提供证据证明涉案土地存在建房的障碍，根据胡国忠提供的承诺书内容不能推导出胡国忠保证为刘文彬建房自政府部门取得相应批建手续；另外，刘文彬主张胡国忠承诺涉案地块能够办理化工危废品企业，未提供证据予以证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认刘文斌与胡国忠签订的租赁合同中有关房屋租赁的部分无效；
二、胡国忠于本判决生效后十日内向刘文彬给付167657.5元；
三、驳回刘文彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9550元，减半收取4775元，由刘文彬负担3380元，胡国忠负担1395元（刘文彬同意其预交的诉讼费中的剩余部分1395元由胡国忠于本判决生效后十日内向其直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
审判员 王碧云
二〇一六年六月六日
书记员 郑超云
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。