广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法良民初字第839号
原告（反诉被告）雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良南区13号地块（美食广场）七座西侧，组织机构代码：68062942-6。
负责人刘永基。
委托代理人朱烟霞，女，1991年2月25日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人陈维尔，男，1983年7月26日出生，汉族，该公司员工。
被告（反诉原告）谢宗福，男，1982年5月11日出生，汉族。
原告（反诉被告）雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司（以下简称雅居乐公司）诉被告（反诉原告）谢宗福物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由审判员范子进独任审判。被告谢宗福提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅居乐公司的委托代理人朱烟霞、陈维尔，被告（反诉原告）谢宗福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐公司诉称，雅居乐公司接受委托为顺德雅居乐花园小区提供物业管理服务，谢宗福是该小区6A座2404房业主，于2010年10月5日办理了入住登记手续。根据小区前期物业管理委托合同约定，谢宗福应按每月184元的标准向雅居乐公司交纳当月物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之五的滞纳金。据此，谢宗福应向雅居乐公司支付自2011年5月起的物业服务费，暂计至2014年2月为6256元，滞纳金暂计至2014年2月25日为15551.68元。为此，特诉请判令：一、被告按每月184元的标准向雅居乐公司支付自2011年5月起的物业服务费以及每日欠费金额184元千分之五的滞纳金，物业服务费暂计至2014年2月有、滞纳金暂计至2014年2月25日，其他费用32.21元，合计为21839.89元；二、本案诉讼费用由谢宗福承担。
被告及反诉原告谢宗福称，1.雅居乐公司未能对房屋共用部位、共用设施设备、保安、交通等项目进行很好的维护、修缮与管理，导致谢宗福于2012年10月两次被盗；2.雅居乐公司管理疏忽导致谢宗福在2012年和2013年雨季房屋漏水，导致了新装修房屋损失惨重；3.谢宗福于2010年10月5日入住以来一直自觉履行各项义务，积极缴纳物业费，因雅居乐公司管理不善导致2011年春节初一电梯坏了，年十三又因公共管道爆水管导致电梯无法使用等问题，谢宗福的合法权益没有得到保护之后才停缴物业费；4.被盗事件发生后，经多次沟通，雅居乐公司一直没有解决到这个问题，每次我都表明是去缴纳物业服务费的，但是一定先要把被盗事件处理完再说，雅居乐公司却始终没有明确答复。谢宗福已经在对方没有履行好义务的前提下进行了积极沟通，是雅居乐公司没有去处理，何来滞纳金？5.物业管理存在的其他问题，表现在设计不合理、小区门禁形同虚设、交通安全险象环生等。另外，前期的物业合同的主体不是雅居乐公司，而是中山雅居乐物业管理公司。因此，谢宗福在本案中无任何过错和责任，不应该对此承担任何法律责任，且已经尽力同雅居乐公司进行了多次协商，但其却诉诸法律途径，违反了诚实信用原则，没有任何法律依据，请求法院驳回雅居乐公司的全部诉讼请求，并反诉判令：一、雅居乐公司赔偿谢宗福因其管理不善而导致的两次被盗损失；二、雅居乐公司赔偿谢宗福因被盗事件迟迟不处理而造成的损失；三、诉讼费用由雅居乐公司承担。
反诉被告雅居乐公司辩称，1.反诉是侵权关系，与本诉不是同一法律关系，应予以驳回；2.谢宗福的被盗损失没有相应的证据证明，无法认定具体的金额。
诉讼中，原告雅居乐公司提交的证据及被告谢宗福的质证意见如下：
1.雅居乐公司的营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书复印件各一份，谢宗福身份证复印件一份，证明双方的诉讼主体资格。
2.本组证据均为复印件（原件经核对已退回）：收楼手续书、商品房买卖合同、业主文件／钥匙签收表、业主授权印鉴书、收楼通知书、质量保证书、业户信息登记表、业主收楼登记表各一份，证明谢宗福的业主身份，从2010年10月5日起接受雅居乐公司的物业服务。
3.本组证据均为复印件（原件经核对已退回）：前期物业管理服务协议、临时管理规约各一份，证明谢宗福交纳物业管理费的标准，以及逾期交费的违约责任。
被告谢宗福的质证意见：对上述三组证据的真实性无异议。但对核准变更登记通知书，雅居乐公司擅自变更主体，没有告知谢宗福换了公司。
诉讼中，被告及反诉原告谢宗福提交的证据与原告及反诉被告雅居乐公司的质证意见如下：
1.本组证据均为复印件（原件经核对后已退回）：损失清单、报案回执、机顶盒发票、购买遥控器的电子交易回单各一份，防盗门合同两份，证明雅居乐公司的物业管理服务不完善造成谢宗福在同一个月内先后两次被盗，产生财物损失8884元，造成精神紧张。
原告及反诉被告雅居乐公司的质证意见：对已盖公章的证据的真实性无异议，对未盖公章的证据不予确认。但本组证据与本案无关联性，造成损失也不应由雅居乐公司承担。谢宗福自己列出清单就认为是损失是不成立的。
2.相片一组（当庭查看相机），证明小区大门出口管理疏忽、房屋屋顶漏水、消防栓漏水等也一直没有处理、电梯保养维护没有标示，雅居乐公司的物业管理服务不到位。
原告及反诉被告雅居乐公司的质证意见：对该证据的真实性有异议，谢宗福称小区出入口被挡、电梯没有贴定期检查标签、使用客梯搬运货品、家里渗水等，雅居乐公司是小区物业服务企业，没有权利和义务管理谢宗福房屋，也没有权利去限制他人的人身自由和财产，谢宗福没有证明雅居乐公司没有履行相关的疏导和劝阻职能。电梯定期检查的合同雅居乐公司可以庭后提交法庭参考。
3.公安机关询问笔录一份，用以证明因家中被盗，谢宗福曾向公安机关报警，盗窃致使谢宗福产生了财产损失，而且雅居乐公司并没有整改措施。
针对反诉，反诉被告雅居乐公司无证据提交。
经庭审质证，本院对双方证据认定如下：对于原告雅居乐公司提交的证据1-3，被告谢宗福对其真实性无异议，本院经审查予以采信；至于其中的核准变更登记通知书，证明的是企业名称的变更，并非被告谢宗福所称的主体变更。对于被告及反诉原告谢宗福提交的证据1，其中的损失清单相当于当事人陈述，结合本案情况，本院对其真实性不予确认，对本组其他证据的真实性予以确认，但不能证明其相应的财产损失；对证据2，经审查，本院对其真实性不予确认；对证据3，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明谢宗福家中失窃造成损失，但不能证明系因雅居乐公司的原因致其损失。
经审理查明，2010年3月5日，谢宗福与佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢宗福向佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司购买其开发的位于顺德雅居乐花园6A2404单元的房屋，该房屋的套内建筑面积为75.70平方米，总建筑面积为91.73平方米。同日，谢宗福与中山市雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由该公司对谢宗福的小区物业进行管理，物业服务费的计算标准为2元／月.平方米，按房屋总建筑面积91.73平方米计算，谢宗福每月应支付的的物业服务费为183.46元，物业服务费应从《商品房买卖合同》约定的交收楼时间之日起或视为房屋交付使用之日起按月支付，每月5日前交纳当月的物业服务费；并约定，如谢宗福不按约定标准和时间交纳物业服务费，应从逾期之日起按每日千分之五支付逾期付款违约金。2010年10月，谢宗福办理了收楼手续，并按约定支付了年余的物业服务费。2011年5月起，因谢宗福反映的有关房屋和小区的问题未得到重视和沟通，自该月起谢宗福未支付物业服务费至今。2012年10月，谢宗福家中被盗，损失财产若干，具体损失金额不明。
另查明，中山市雅居乐物业管理服务有限公司于2010年10月27日，经中山市工商行政管理局核准变更登记，企业名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司。中山市雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司亦更名为雅居乐公司。
本院认为，谢宗福与雅居乐公司之间存在物业服务关系，双方均应当按照约定履行合同义务。雅居乐公司作为物业公司，为谢宗福的房屋提供了物业服务，但自2011年5月起，谢宗福未再支付物业服务费，已经构成了违约，应当承担继续履行及支付违约金的违约责任。
双方约定的物业服务费标准为183.46元／月，谢宗福自2011年5月起拖欠的物业服务费，至2014年2月共计34个月，合计为6237.64元。双方在物业服务合同中约定了逾期付款违约金，是对雅居乐公司因谢宗福逾期支付物业服务费而约定的损失的计算方法，据之计算逾期付款违约金为16327.02元。雅居乐公司仅请求15551.68元，是其对自身民事权益的处分。
本案中，谢宗福之所以拒不支付物业服务费，是因为雅居乐公司未能及时妥善处理其所提出的物业管理方面的问题，从而导致了自身损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。据此，本院认为，雅居乐公司的部分损失是由于其自身未采取措拖防止损失的扩大而引起的，从而酌定谢宗福应当承担的雅居乐公司的损失金额为10%，即1555.17元。
因此，谢宗福应当承担的违约责任是支付逾期的物业服务费（2011年5月-2014年2月）6237.64元，及赔偿因其原因而造成的雅居乐公司的损失1555.17元，对于雅居乐公司的此部分的诉讼请求，本院予以支持。雅居乐公司诉请的其他费用32.21元，未提供证据予以证明，本院不予支持。对于雅居乐公司的其他诉讼请求，本院不予支持。
谢宗福在诉讼中提起反诉，因其请求与雅居乐公司在本诉中的请求存在牵连，为减少当事人的讼累，故本院接受其反诉请求，并进行了合并审理。因其提出的关于驳回雅居乐公司全部诉讼请求的请求，系一种抗辩，而非一种独立的诉，故对此项反诉请求，本院未予准许。关于其要求雅居乐公司赔偿因管理不善而导致的两次被盗的损失（财产损失8884元以及精神损失），根据其提供的证据，本院采信其家中曾被盗的主张，但谢宗福并未能证明其被盗的损失是雅居乐公司的行为所造成，故对其此项反诉请求，本院不予支持。关于其要求雅居乐公司赔偿因被盗事件迟迟不处理而造成的损失，却并未证明其损失为何，亦未证明被盗的损失系雅居乐公司的行为所造成，故对此项反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告谢宗福应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司支付物业服务费6237.64元及逾期付款违约金1555.17元；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告谢宗福的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取为173元（已由原告预交），由原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司承担148元，由被告谢宗福承担25元（直接返还原告，本院不另作收退）；反诉费25元，由反诉原告谢宗福承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 范子进
二〇一四年八月二十八日
书记员 冯秋莹