广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终1154号上诉人（原审原告）：梁汝云，男，1963年4月7日出生，汉族，住址：云浮市。上诉人（原审原告）：黄小甜，女，1972年5月25日出生，汉族，住址：云浮市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁诗剑，广西展庞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均。委托诉讼代理人：吴升南，该公司员工。上诉人梁汝云、黄小甜因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。梁汝云、黄小甜上诉请求：1、撤销罗定市人民法院作出的（2017）粤5381民初1117号民事判决，改判支持上诉人在一审提出的第二项诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期办理房产证，应承担违约责任。一审法院认定上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》真实有效，同时根据庭审查明相关事实得知被上诉人于2014年4月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此被上诉人符合交楼的时间应为2014年4月28日。另外，庭审还查明被上诉人为上诉人完成办理房屋产权证的时间为2017年1月15日，由此可见，被上诉人已经构成根本违约。双方签订的合同约定被上诉人应在上诉人收楼后的180日内为上诉人完成办理涉诉房屋产权证的义务，即被上诉人应在2014年10月25日前为上诉人办理房屋产权证，然而被上诉人于2017年1月15日才完成办理登记。根据合同及补充协议的约定，被上诉人应在逾期办理不动产登记证的次日起，向上诉人支付已缴纳总房款的每天0.1‰的违约金计至被上诉人为上诉人办理完房屋不动产权证为止。二、本案没有超过诉讼时效。根据涉诉合同约定，逾期办证的违约金是按照上诉人已缴纳总房款的每天0.1‰的违约金计至被上诉人为上诉人办理完房屋不动产权证为止，由于违约金属于合同之债损害后所产生的违约责任，同时违约金的数额也因日益剧增持续变化，需要待房屋产权证办理完成后才得以明确，上诉人才能知道具体损失，故此诉讼时效应从上诉人得知具体违约金之日起算。其次，合同并没有约定被上诉人支付违约金的期限，根据《诉讼时效司法解释》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”为此，双方签订的合同及补充协议并无对被上诉人应承担的违约金的履行期限进行约定。根据上述司法解释规定，本案并无超过诉讼时效。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。创宇公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。梁汝云、黄小甜向一审法院起诉请求：1.判决创宇公司为梁汝云、黄小甜办理涉诉房屋不动产权证；2.请求判决创宇公司向梁汝云、黄小甜支付2013年9月28日至2017年5月17日逾期办理涉诉房屋不动产登记证违约金80150.8元，2017年5月17日起的违约金按照已交纳总房款604556元的每天万分之一计至创宇公司为梁汝云、黄小甜办理完房屋不动产权证为止；3.本案诉讼费由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路的XX住宅小区的房地产开发商。2012年2月6日，梁汝云、黄小甜作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第XX座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为604556元。第八条约定出卖人应当在2013年03月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：……3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……签订合同后，梁汝云、黄小甜按约定向创宇公司支付了全部购房款并支付代办土地使用权证、房产登记证及其它费用17949元。2013年3月30日，创宇公司向梁汝云、黄小甜交付了涉案商品房。另查明：涉案商品房于2013年8月16日工程竣工验收合格，并于2014年4月28日向罗定市城乡建设局备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“验收备案表”）。2017年1月15日梁汝云、黄小甜取得国土资源部门颁发的案涉商品房的不动产权证书[证号：粤（2017）罗定市不动产权第2000XXX号]。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。梁汝云、黄小甜与创宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年03月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条约定，创宇公司应在办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案。梁汝云、黄小甜于2013年3月30日收楼，但根据《合同补充协议》第七条，案涉商品房于2014年4月28日才获得竣工验收备案表才符合双方约定的交付条件，故直至2014年4月28日，创宇公司才能将符合交楼条件的商品房“交付”给梁汝云、黄小甜，故根据合同第十五条约定，创宇公司应在2014年4月28日起180天内（即2014年10月25日前）将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案。创宇公司未能在约定的期限内将资料提交至产权登记机关备案，致使梁汝云、黄小甜于2017年1月15日才获得不动产权证书。故梁汝云、黄小甜请求创宇公司按合同约定支付逾期办证的违约金。但创宇公司认为梁汝云、黄小甜的该请求已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算……”，创宇公司未能在2014年10月25日前将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，为梁汝云、黄小甜申请办理房地产权证，在期限届满之次日梁汝云、黄小甜就应当知道其权利受到侵害。故本案诉讼时效应从2014年10月26日起算，至2016年10月26日诉讼时效届满，梁汝云、黄小甜于2017年5月24日诉至一审法院，已超过了法律规定的二年诉讼时效期间。创宇公司提出诉讼时效的抗辩理由成立，一审法院予以支持，梁汝云、黄小甜的该项诉讼请求应予驳回。梁汝云、黄小甜提出创宇公司逾期办证之后其通过口头、电话方式要求创宇公司支付逾期办证违约金的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，对于该主张梁汝云、黄小甜并未提供证据证实，应承担举证不能的后果。故对梁汝云、黄小甜提出其通过口头、电话方式要求创宇公司支付逾期办证违约金的主张，一审法院不予采信。对于梁汝云、黄小甜要求创宇公司为其办理涉案商品房不动产权证的诉讼请求，由于梁汝云、黄小甜于2017年1月15日已取得涉案商品房的不动产权证书，该诉讼请求无事实依据，故对该诉讼请求，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，作出判决如下：驳回梁汝云、黄小甜的诉讼请求。案件受理费902元，由梁汝云、黄小甜负担。本院二审期间，上诉人梁汝云、黄小甜与被上诉人创宇公司均没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审程序中的主要争议焦点在于：上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》中约定，被上诉人应在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付上诉人使用。被上诉人应在办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人于2013年3月30日收楼，但案涉商品房于2014年4月28日才获得竣工验收备案表，此时才符合《合同补充协议》第七条约定的交付条件，故直至2014年4月28日，被上诉人才能将符合交楼条件的商品房“交付”给上诉人，被上诉人应在2014年4月28日起180天内，即2014年10月25日前将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人未能在约定的期限内将资料提交至产权登记机关备案，应承担逾期办证的违约责任。《合同补充协议》第四条约定，如因被上诉人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，被上诉人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向上诉人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。双方当事人所约定的违约金按被上诉人违约的时间累计而成，即每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”上诉人在2014年10月25日前未取得房产证，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效。上诉人于2017年5月24日向一审法院提起诉讼，根据上述法律的规定，上诉人要求被上诉人支付2015年5月24日前产生的违约金，已超过二年的诉讼时效期间，应不受法律保护，上诉人要求被上诉人支付2015年5月24日之后产生的违约金，未超过二年的诉讼时效期间。上诉人要求被上诉人每日按已付商品房总价款0.1‰的标准，计付自2015年5月24日起至2017年1月15日办妥权属证书之日止的逾期办证违约金，符合合同的约定，应予支持。被上诉人应支付逾期办证违约金36394.27元（604556元×0.1‰×602天）给上诉人。一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求错误，应予纠正。综上所述，上诉人梁汝云、黄小甜的上诉理由成立部分，予以支持。一审判决实体处理错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初1117号民事判决。二、限云浮市创宇贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付逾期办证违约金36394.27元给梁汝云、黄小甜。三、驳回梁汝云、黄小甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费902元，由梁汝云、黄小甜负担496元，由云浮市创宇贸易有限公司负担406元。二审案件受理费1804元，由梁汝云、黄小甜负担992元，由云浮市创宇贸易有限公司负担812元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一八年三月七日书 记 员  冯梓叶