温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第2405号
原告：程远，男，1978年6月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人：邵必忠、项盼盼，浙江海昌律师事务所律师。
被告：温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会，住所地：温州市鹿城区温金路160号边。
法定代表人：杨秀津，主任。
委托代理人：黄作盛，浙江中坚律师事务所律师。
被告：温州汇丰拍卖行有限公司，住所地：温州市鹿城区杏花路侨房大厦二楼。
法定代表人：李震瓯，董事长
委托代理人：陈婵娟，浙江中坚律师事务所律师。
原告程远与被告温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会（以下简称：牛岭村委会）、温州汇丰拍卖行有限公司（以下简称：汇丰拍卖行）拍卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员沈文江独任审判，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告程远的委托代理人邵必忠、项盼盼，被告牛岭村委会的法定代表人杨秀津及其委托代理人黄作盛，被告汇丰拍卖行的委托代理人陈婵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程远诉称：2010年1月8日，被告汇丰拍卖行受被告牛岭村委会的委托公开拍卖牛岭村三产安置房40#地块牛岭锦苑1幢一层营业房111#房产，原告竞得该房产，并于当日签订《拍卖成交确认书》，约定：可办理产权证的面积为56.326平方米，不可办理产权证的面积为55.606平方米。原告按约支付了房款，但被告牛岭村委会却未提供相关材料，配合原告办理房产过户手续。被告交付给原告的房产便是现在的营业房。2012年12月12日，原告收到温州市鹿城区城市管理与行政执法局的《责令限期改正通知书》，指出该房屋改变使用功能（原非机动车库改为营业用房），责令原告于2012年12月31日前自行恢复原使用功能。至此，原告才知道原来该不可办理产权面积的“营业房”系非机动车库改变功能而来。根据我国相关的法律规定，由非机动车库改变而来的营业房不得买卖，因此，相应的合同内容无效。被告牛岭村委会为改变房屋使用功能的责任人，应返还原告相应的购房款，并支付资金占用的利息。被告汇丰拍卖行明知拍卖的房产系不可买卖的房产，仍然进行拍卖，存在过错，应当返还该部分拍卖佣金。请求判令：1.被告牛岭村委会提供经街道鉴证的村民代表大会决议、拍卖委托书、组织机构代码证、村委会委派配合原告办理过户手续的人员的委派书及不动产销售发票等要件材料，配合原告到房产登记机构办妥坐落温州市鹿城区双屿街道牛岭村三产安置房40#地块牛岭锦苑1幢一层营业用房111#已登记在被告名下的建筑面积为56.326平方米的房屋产权登记过户手续；2.被告牛岭村委会提供经街道鉴证的村民代表大会决议、登记在被告牛岭村委会名下的国有土地证（出让）、拍卖委托书、组织机构代码证、村委会委派配合原告办理过户手续的人员的委派书等相关材料，配合原告到土地登记机构办妥坐落温州市鹿城区双屿街道牛岭村三产安置房40#地块牛岭锦苑1幢一层营业用房111#已登记被告名下的土地使用权登记过户手续；3.确认《拍卖成交确认书》中关于坐落温州市鹿城区双屿街道牛岭村三产安置房40#地块牛岭锦苑1幢一层营业用房111#不可办理产权面积55.606平方米房产买卖合同无效；4.原告返还被告牛岭村委会坐落温州市鹿城区双屿街道牛岭村三产安置房40#地块牛岭锦苑1幢一层营业用房111#不可办理产权面积55.606平方米房产；5.被告牛岭村委会返还原告房屋价款1247000元及自2010年1月28日起至判决确定履行之日止的资金利息（利率按银行同期同档次贷款利率计算）；6.被告汇丰拍卖行返还不可办理产权面积55.606平方米房产的拍卖佣金12470元；7.两被告连带赔偿原告行政罚款及加处罚款共计14000元。
被告牛岭村委会辩称：1.《拍卖成交确认书》约定，买卖双方应缴纳的营业税等一切税费均由买受人承担。被告牛岭村委会已通知原告办理过户手续，原告因相关税费过高没有去办理，责任在原告。2.被告牛岭村委会对涉案房屋有处分权，涉案房屋是属被告牛岭村委会的商场安置房，商铺和非机动车车库是属于全体业主共有，对涉案房产的处置已经全体业主三分之二的同意。且被告牛岭村委会已经履行的拍卖标的的瑕疵告知义务，明确告知不能办理产权登记。被告汇丰拍卖行也已明确告知房屋的真实情况，在拍卖前期，原告是可以到现场观看确认。3.被告牛岭村委会没有改变非机动车车库的使用功能，只是对房屋的结构进行稍微的改变，这从告知书中可以看出。《行政处罚决定书》没有对改变房屋结构作出处罚。4.原告改变了非机动车库的用途，与牛岭村委会无关。请求驳回原告的第3-7项诉讼请求。
被告汇丰拍卖行辩称：1.本次诉讼是由于涉案房屋的市场价格下跌提起的，系原告不诚信。2.涉案房屋是全体业主所有，被告牛岭村委会享有处置权。法律没有作出强制性规定，非机动车库不能买卖，业主对涉案房屋进行处置，并不违法。3.被告汇丰拍卖行已经按照拍卖法的规定，履行了相应的告知义务，被告汇丰拍卖行不承担瑕疵担保责任。4.原告受到行政处罚是其自身原因造成的，不是被告汇丰拍卖行的过错。5.因标的物瑕疵请求赔偿的诉讼时效为1年，原告请求赔偿已经超过诉讼时效。请求驳回原告的第3-7项诉讼请求。
本院经审理认定：2005年10月28日，被告牛岭村委会与温州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：出让宗地位于中国鞋都一期40号地块，出让土地面积为10.829亩，出让宗地用途为商业、住宅用地，土地使用权出让金为1285600元。2006年7月3日，温州市规划局向被告牛岭村委会颁发了《建设工程规划许可证》，载明：建设项目名称为劳力安置房，建设位置为原中国鞋都一期40号地块，建设规模为11297平方米，其中商业907平方米，底层非机动车库500平方米。中国鞋都一期40号地块牛岭村三产安置房建成后，于2009年6月9日在鹿城区建设局予以竣工验收备案。同年11月16日，温州市规划局颁发了《变更行政许可事项决定书》，载明：中国鞋都一期40号地块牛岭村三产安置房建筑面积调整为12003.27平方米，其中商业为971.45平方米，底层非机动车库为493.91平方米。经牛岭村三产安置房业主大会授权，委托严某等人办理牛岭村40#地块1号、2号楼一层营业房处置拍卖事宜。同年12月23日，被告牛岭村委会（作为委托人）与被告汇丰拍卖行（××）签订《委托拍卖合同》，约定：委托人将坐落中国鞋都一期40号地块牛岭村三产安置房1#、2#楼一楼营业用房20间委托拍卖人进行公开拍卖；1号楼可在2010年12月前办理产权的建筑面积为661.783平方米，不可办理产权面积约439.65平方米，2号楼可在2010年12月前办理产权的建筑面积为309.662平方米，不可办理产权面积约269.629平方米；拍卖标的物以现状、现功能为准，拍卖人不承担瑕疵担保责任。同年12月24日，被告汇丰拍卖行在温州都市报上刊登拍卖公告，定于2010年1月8日举行拍卖会，对中国鞋都一期40号地块牛岭锦苑1幢2幢一层20间商铺进行拍卖。原告程远有意参加竞拍，于2010年1月8日与被告汇丰拍卖行签订了《告知书》，约定：拍卖房屋为牛岭锦苑1幢14间2幢6间，每间有可办理产权和不可办理产权组成；请竞拍人务必到现场了解相关标的具体情况，一旦进入拍卖会现场即表明已完全了解该拍卖标的一切情况，并愿意承担一切法律责任；拍卖物情况以现状、现功能为准，委托人不承担瑕疵担保责任；拍卖标的物的后门一律不得开启。同日，原告参加竞拍并竟得牛岭锦苑1幢111#房产，原告与被告汇丰拍卖行签订《拍卖成交确认书》，约定：汇丰拍卖行受委托，将牛岭村三产安置房牛岭锦苑1幢一层营业用房111#房产，可办理产权面积56.326平方米，不可办理产权面积55.606平方米，合计面积111.932平方米；经公开拍卖，由程远以251万元竞得；程远须于15日内付清拍卖成交款和拍卖成交价款总额1%的佣金25100元；拍卖标的物的土地证、可办理房产权证部分在2010年12月前由牛岭村委会统一代办；在可办理证照权属转移至买受人名下时，买卖双方应交纳的一切税费均由买受人承担。程远按约向被告汇丰拍卖行交纳了拍卖款251万元及佣金25100元。2010年1月28日，被告汇丰拍卖行向原告开具收据二张，分别收到原告牛岭锦苑1幢110室面积56.326平方米拍卖款1263000元和不可办理产权面积55.606平方米的拍卖款1247000元。同时，被告将牛岭锦苑1幢111#房屋交付给原告，当时该房屋中可办理产权部分和不可办理产权部分（实际上系建设工程规划许可证确定的非机动车库）是相通的，没有被隔断。2012年5月17日，温州市房产管理局向被告牛岭村委会颁发了坐落温州市鹿城区鞋都大道牛岭锦苑1幢111室房屋（建筑面积56.33平方米）的所有权证。2012年12月12日，温州市鹿城区城市管理与行政执法局作出《责令限期改正通知书》，载明：发现牛岭锦苑1幢117、118、119室房屋改变使用功能（原非机动车库改为营业用房），责令原告于2012年12月31日前自行恢复原使用功能。2013年8月，原告将牛岭锦苑1幢111室房屋（包括非机动车库）出租给周庆珲使用。同年9月11日，温州市鹿城区城市管理与行政执法局作出《行政处罚决定书》，载明：周庆珲将承租牛岭锦苑1幢111室房屋（包括1幢118室非机动车库）用作加工场，擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途，责令恢复建设工程规划许可证确定的房屋用途，并处罚款7000元。由于周庆珲未按规定缴纳罚款，温州市鹿城区城市管理与行政执法局于2013年11月5日作出《履行行政决定催告书》，催告周庆珲自收到催告书之日起10日内履行缴纳罚款7000万元及加处罚款7000元。2013年11月7日，牛岭村村民代表会议通过了牛岭村40号地块村民安置房1号、2号楼一层非住宅对外拍卖事宜。原告以未能办理拍卖标的物产权过户及拍卖合同部分无效为由，遂向本院起诉。在审理中，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求。
上述事实有原告提供的身份证、公司基本情况、拍卖成交确认书、发票、房产所有权证、温州市房屋登记中心告知书、回复、责令限期改正通知书、国有土地使用权出让合同、总用地平面图、建筑工程规划许可证、变更行政许可事项决定书、建设工程规划验收确认书、牛岭村劳力安置房1#楼层高实测图、现场照片、房屋建筑面积测绘成果书、房屋租赁合同、行政处罚决定书、履行行政决定催告书、罚款缴款通知书，被告牛岭村委会提供的国有土地使用权出让合同、房屋建筑工程竣工验收备案表、委托书、建设工程规划许可证、委托拍卖合同、牛岭村民代表会议决议，被告汇丰拍卖行提供的企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、委托拍卖合同、拍卖公告、告知书、拍卖清单、竞买登记表、拍卖笔录、拍卖成交确认书、收据、发票、关于汇丰拍卖行有限公司“假拍”和“拍假”报告的回复、调查情况报告、给温州汇丰拍卖行有限公司的复函以及当事人陈述等证据所证实。
本院认为：被告汇丰拍卖行受被告牛岭村委会的委托，依法对涉案房屋进行拍卖，虽拍卖的标的物部分属于不可办理产权的非机动车库，但已经得到牛岭锦苑业主大会及牛岭村民代表会议的授权和同意，被告也履行了拍卖标的物的瑕疵告知义务，对牛岭锦苑1幢111室不可办理产权部分房产拍卖并没有违反法律、行政法规强制性规定，故原告与被告汇丰拍卖行签订的《拍卖成交确认书》合法有效。该合同对原告和两被告均具有法律约束力。原告要求被告牛岭村委会提供相应材料协助原告办理坐落温州市鹿城区鞋都大道牛岭锦苑1幢111室房屋（建筑面积56.33平方米）所有权和土地使用权过户手续，于法有据，本院予以支持。原告虽对拍卖标的物中不可办理产权的非机动车库的用途在认识上有误解，这不会导致《拍卖成交确认书》无效的法律后果，原告要求确认《拍卖成交确认书》中不可办理产权面积55.606平方米房产买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。原告要求返还给被告牛岭村委会不可办理产权面积55.606平方米房产和要求被告牛岭村委会返还购房款1232000元及利息，均是建立在《拍卖成交确认书》部分无效的基础上提出的，现《拍卖成交确认书》已确认有效，故原告该两项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本次拍卖程序合法，且原告已经支付了全部拍卖款，并占有使用拍卖标的物，原告要求被告返还拍卖佣金，没有事实和法律依据，本院不予支持。温州市鹿城区城市管理与行政执法局是针对周庆珲作出的《行政处罚决定书》，原告也没有代为交纳行政罚款及加处罚款，原告现要求两被告赔偿该款项，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：
一、被告温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会于本判决生效之日起十五日内协助原告程远办理坐落温州市鹿城区鞋都大道牛岭锦苑1幢111室（建筑面积56.33平方米）房屋的所有权和土地使用权过户至原告程远名下的手续。
二、驳回原告程远的其他诉讼请求。
案件受理费27092元，减半收取13546元，由原告程远负担5462.5元，由被告温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会负担8083.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 沈文江
二〇一四年五月二十六日
代书记员 孙芳芳
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。