江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0903民初5135号
原告(反诉被告):徐宏新，男，1979年11月4日生，汉族，
居民，住盐城市亭湖区通榆新村七区*幢***室。
委托诉讼代理人：陆琪、顾新美，江苏大直律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市盐都区新区刘朋村。
法定代表人：朱海中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐宏新与被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宏新的委托诉讼代理人陆琪、顾新美，被告创世纪公司的委托诉讼代理人陈广信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐宏新向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于盐城市××区××花园××室房屋，并协助办理该房屋权属登记手续。2、被告支付从2013年10月16日起至实际交付之日止以总房款按年利率6%计算的违约金。事实和理由：2012年1月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定，被告将位于御景湾花园9幢1402室房屋出售给原告，房屋价款为403490元，于2013年10月15日前交房，逾期交房则承担违约金。现原告付清了全部购房款，被告拖延至今未能交付房屋。
被告创世纪公司辩称：一、原告并未按照合同约定支付相应款项，尽管被告向原告开具了普通发票，但是被告并未收到原告支付的购房款，在原告未收到购房款的情况下，被告有权行使先履行抗辩权。二、原告的两项诉请均为债权请求权，按照合同约定，原告的该两项请求权已过诉讼时效。三、原告要求交付房屋并办理产权转移登记手续诉请不应得到支持，涉案房屋尚未具备交付条件，没有办理竣工验收备案手续，且未办理产权初始登记，原告要求办理转移登记的前提尚不具备。四、原告主张违约金的计算方式没有合同依据，事实上，在原告未按合同支付购房款的情况下，我方无需承担违约责任。针对原告并未按照合同约定支付购房款的事实，我方现提起反诉，要求反诉被告支付反诉原告购房款403490元，并自2012年1月18日起对应付款项按日万分之二的标准支付违约金。
原告徐宏新对反诉辩称：一、本案买卖合同是建立在被告与其水电工程总承包人韦某的工程款抵充房款，所以合同签订当时就约定了当天交付购房款，并当天开具发票，被告出具发票的行为即认可原告已经交付了所有款项。二、因为被告原因导致房屋无法交付，诉讼时效的起始点还没有形成，所以不存在超过诉讼时效。三、原告已经以工程款抵充购房款，被告隐瞒了涉案房屋的房款交付的会计凭证，请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于盐城市××区××花园××室房屋出售给原告，面积为83.67平方米，单价为4822.4元/平方米，房款合计403490元，于2012年1月17日一次性支付房款总额403490元，逾期付款按应付款日万分之二支付违约金，于2013年10月15日前交付房屋，逾期交房90日内按已付房款日万分之0.5支付违约金，逾期交房90日后按已付房款日万分之一支付违约金，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告出具金额为403490元的购房发票。原告主张该购房款是以韦某欠其工程款抵充的，对此，韦某予以证实。原告起诉后，被告于2017年8月2日向原告的代理律师发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知解除与徐宏新的《商品房买卖合同》，要求徐宏新协助办理网签注销事宜。审理中，本院要求被告提供购房发票入账的相关会计凭证，被告称纸质财务凭证档案已经遗失。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点主要是：原告徐宏新有没有付清购房款。原告提供由被告出具的购房发票以及证人韦某的证词，认为其以工程款抵充购房款，已付清了全部购房款。被告认为其只开具发票，并未收取购房款。本院认为，根据交易习惯，被告向原告开具了购房发票，即已收取了相对应的购房款，购房发票是证明交付购房款的直接证据；合同约定购房款一次性交付，与发票开具的日期相吻合；证人韦某也证实徐宏新的购房款是以工程款相抵充；发票入账的会计凭证由被告保管，被告未能提供相应的会计凭证，应由被告承担不利的后果；案涉《商品房买卖合同》已经网签备案。综上所述，已形成证据链条，可以认定原告徐宏新已经付清了全部购房款。被告反诉的事实不成立，对被告的反诉请求，本院不予支持。
根据合同约定的时间，被告未能按期交付房屋，构成违约，应当按约承担违约金，合同约定违约金的标准为房款总额的日万分之一。关于诉讼时效问题。案涉商品房买卖合同已经网签登记备案，原告主张交付房屋并办理权属登记，属于不动产物权请求权，不适用诉讼时效的规定。被告抗辩案涉房屋未经竣工验收备案，且未办理产权初始登记，不具备交付和办理权属登记的条件，被告未按约交付房屋并办理权属登记，构成违约，并不影响原告行使请求权，待案涉房屋具备条件时应向原告交付房屋并办理权属登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）徐宏新交付位于盐城市盐都区御景湾花园9幢1402室经验收合格的房屋。
二、被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司于符合登记条件之日起三十日内协助原告（反诉被告）徐宏新办理上述房屋的权属登记手续。
三、被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）徐宏新支付从2013年10月16日起至2017年1月15日止以本金403490元按日万分之0.5以及从2017年1月16日起至房屋实际交付之日止以本金403490元按日万分之一计算的违约金。
四、驳回被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司的反诉请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7500元，反诉费3826元，合计11326元，由被告（反诉原告）创世纪公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89）。
审 判 长 黄约平
人民陪审员 蔡宝群
人民陪审员 黄 琪
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 肖 雯
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。