辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00038号
上诉人（原审被告）：大连伟恒房�产开发有限公司，住所地大连市甘井子区西南路柳河街18-3号。
法定代表人：陈裕坚，该公司经理。
委托代理人：侯瑾辉，辽宁华夏律师事务所律师。
委托代理人：李杰，辽宁华夏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：车朝斌。
原审原告车朝斌与原审被告大连伟恒房地产开发有限公司（以下简称伟恒公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年11月3日作出（2014）甘民初字第5722号民事判决，伟恒公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人伟恒公司的委托代理人侯瑾辉、被上诉人车朝斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告车朝斌一审诉称：原、被告双方于2012年5月21日签订《商品房买卖合同》约定，“原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区海桥园97号1单元3层1号房屋。被告伟恒公司应于2012年10月31日前向原告交付房屋”。但被告伟恒公司于2013年11月2日才把房屋钥匙交给原告。被告伟恒公司迟延交房已构成违约，应按该合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令被告伟恒公司支付原告违约金29，893元。
被告伟恒公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告是按照商品房买卖合同的约定延期交付案涉房屋，不应承担违约责任，按照合同第八条交付期限中第2款的约定，如遇市政配套迟延，因执行政府及公共事业部门的法令政策公告要求等造成的迟延，以及其他非卖方的原因造成的特殊原因，出卖人可据实予以延期交付房屋，被告延期交付案涉房屋是因为上水、排水、燃气、供暖等市政配套工程迟延未完工，致使案涉房屋验收手续无法�理，故只能按照合同约定予以延期交付。被告在市政配套工程竣工案涉房屋通过验收符合交付条件后，立即发函告知原告并为其办理了交房手续。根据合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，除第八条规定的特殊情况外，造成的逾期交付房屋才需承担违约责任。因此，被告不应承担违约责任。2、被告延期交付案涉房屋是由被告无法预料和控制的因素造成的，由于市政配套设施管网需穿行第三方开发建设的在建道路，该道路存在未建设完工、未移交路权等历史遗留问题，致使被告无法挖掘道路进行施工，并非被告的过错，不应归责于被告。3、原告已经与被告就延期交房达成了新的补充协议，被告已经实际履行了协议，双方就延期交房没有互负义务原告已经接受并谅解了被告的延期交房行为。被告出于企业竭诚为业主提供高品质服务的宗旨，为感谢原告对被告的支持与信任，被告为谅解其延期交付房屋的原告，免除了一年的物业管理费和一年的私家车停车费，原告签署了有上述内容的补充条款的入住致词，与被告达成了谅解补充合意。
一审法院审理查明：原、被告双方于2012年5月21日签订《商品房买卖合同》约定，“原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区海桥园97号1单元3层1号房屋，建筑面积86.26平方米，房款总计819，470元”。该合同第八条约定，“出卖人应当在2012年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，因气候原因被迫临时性停工、市政配套按通知延迟、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟，其他非出卖方原因所造成的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”
被告于2012年6月15日向原告出具了销售不动产统一发票，金额为819，470元。
被告于2013年10月30日向原告发出了交付房屋的通知。
2013年11月3日，原告在被告出具的入住致词上签字，并注明“如果小区内其他业主不同意违约金及赔偿事宜并起诉成功，我也应得到相同赔偿”。
一审法院认为：原、被告双方签订的案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，故该合同系有效合同。原、被告双方均应依据该合同约定享有权利并履行义务。在该合同履行过程中，被告未按照该合同的约定于2012年10月31日前将经验收合格的房屋交付�告使用，被告依法应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应按已付房款日万分之一的标准向原告支付自合同约定的交付期限第二天（2012年11月1日）起至实际通知交付之日止（2013年10月30日）的违约金29，828.71元（房款819，470×0.1‰／天×364天）。
关于被告伟恒公司辩称迟延交付房屋的原因系排水、煤气、供暖等市政配套工程迟延完工所造成的，故不应由被告承担逾期交房的违约责任一节。被告提交的证据材料不足以证明被告迟延交房系因“市政配套按通知迟延”所导致，且即使因市政配套工程施工迟延完工导致延期交房，也属于被告与相关各方之间的另一法律关系。根据合同相对性原则，被告不能以其与第三方之间合同履行问题对抗本案商品房买卖合同的相对方。且被告的证据也不足以排除逾期交房存在被告方原因。故对被告的上述抗辩意见，依法不予采信�
关于被告主张与原告达成谅解一节，虽被告在原告的入住致词中主动承诺向原告免除一年的物业费和停车费作为延期交房的补偿，原告也在入住致词上签了字，但原告签字注明了“如果小区内其他业主不同意违约金及赔偿事宜并起诉成功，我也应得到相同赔偿”，该行为表明原告就被告逾期交房保留了自己的权利。故对被告的此项抗辩理由，依法不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告大连伟恒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告车朝斌逾期交房违约金29，828.71元。二、驳回原告车朝斌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，其他诉讼费50元，均由被告大连伟恒房地产开发有限公司负担。
伟恒公司上诉的理由及请求是：1、伟恒公司延期交付房屋的行为，属于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的情形，不应承担违约责任。伟恒公司于2011年即取得了道路施工许可证并与市政配套的相关部门签订了施工合同，交纳了相关费用，由于履行过程中市政配套管网需穿行第三方开发建设的在建工程涉及的相关道路，致使无法挖掘道路，导致上水、排水、燃气、供暖等市政配套设施未能按期完工，无法按期交付房屋，但该情况非伟恒公司所能预见和控制的。在办理道路施工许可证前，伟恒公司曾到政府相关部门核查过该路段，被告知该路段属国家所有，无权属争议，故伟恒�司才顺利办理了上述挖掘道路的相关手续。问题出现后，伟恒公司也多次协调相关部门，以尽快解决上述问题。2、双方签订补充协议，并且车朝斌以实际履行的方式，认可该协议的内容。双方就延期交付房屋事宜已经不再互负义务。故请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回车朝斌一审诉讼请求。
车朝斌二审答辩认为：不同意伟恒公司的上诉请求。1、道路无法施工的原因在于伟恒公司与鹏生企业协商未果，并非政府原因，不属于合同约定的免责范围。2、伟恒公司于2011年10月已经知道了道路施工受阻，其并未将该情况向购房者告知，应依约承担延期交房违约责任。3、伟恒公司要求购房者必须在入住致词上签字才发放房屋钥匙，车朝斌虽然签字，但同时保留了追究违约责任的权利。第二天去交费时，伟恒公司拒收。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本�认为，伟恒公司与车朝斌签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。车朝斌依约支付了购房款，伟恒公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约。本案上诉审理争议的焦点有两个：一是伟恒公司是否有权依据合同第八条约定免除逾期交房的责任；二是伟恒公司是否有权依据入住致词免除逾期交房的责任。
关于伟恒公司是否有权依据合同第八条约定免除逾期交房的责任，伟恒公司主张逾期交房是因为政府相关部门与第三方的路权纠纷未予解决导致市政配套设施施工受阻，属于合同第八条约定的“市政配套迟延，因执行政府及公共事业部门的法令政策公告要求等造成的迟延，以及其他非卖方的原因造成的特殊原因”，应免除其逾期交房的责任。本院认为，从伟恒公司提交的证据看，其于2011年10月份即接到市政配套设施施工单位通知：因东海街的路权问题，相关方阻止施工方正常施工，望伟恒公司具体协调。2013年3月26日，市建委就案涉小区的大配套事宜召开协调会，形成的会议纪要对问题产生原因的记录为因配套管网需要穿行大连鹏生企业集团开发建设的鹏辉世纪小区，鹏生企业集团与伟恒公司协商未果。伟恒公司提供的证据均不足以证明市政配套设施施工存在着合同第八条约定的可以免责的情况；况且，伟恒公司与车朝斌签订合同时已经知晓市政配套施工受阻，此情况并非伟恒公司在签订合同时无法预知的风险，其作为房地产开发企业，应该对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任。故伟恒公司主张依据合同第八条免除逾期交房责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于伟恒公司是否�权依据入住致词免除逾期交房的责任，伟恒公司主张即使伟恒公司不应承担逾期交房的违约责任，然为了补偿业主，其在入住致词中承诺免除业主一年的物业管理费及停车费，车朝斌同意并实际履行上述约定，双方就延期交付房屋事宜已不再互负义务。本院认为，车朝斌虽然在该入住致词上签字，但同时标注保留追究违约责任的权利，伟恒公司仍应依照合同约定承担逾期交房的违约责任。故伟恒公司主张依据入住致词免除其向车朝斌承担的逾期交房责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元（上诉人预交），由上诉人大连伟恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年二月十二日
书 记 员 王 亮