广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第226号
上诉人（原审被告）：陈磊，男，汉族，住所地：广东省南雄市。
委托代理人：徐康，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市尚爱玺园岭服装贸易有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区。
法定代表人：陈春林，总经理。
委托代理人：张海平，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人：胡婷，广东深鹏律师事务所实习律师。
上诉人陈磊因与被上诉人深圳市尚爱玺园岭服装贸易有限公司（以下简称尚爱玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1130号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年3月29日，陈磊与深圳市园岭服装城签订商铺租赁合同一份，合同约定陈磊承租深圳市石岩街道园岭服装城1层xx号商铺，陈磊承租商铺用于经营内衣，租赁期限为四年，租期自2013年4月1日起至2017年3月31日止，2013年5月10日为合同计租日，租金标准为8000元／月，同时给予陈磊租金优惠，即2013年4月1日至2015年3月31日期间租金按7.5折计算，共计6000元／月，2015年4月1日至2017年3月31日期间租金按8.5折计算，共计6800元／月，合同同时约定2014年4月1日至2017年3月31日期间，物业服务费为320元／月，电费由陈磊自行支付，公共设施发生的水、电费按实际用量和店铺面积分别摊派，租赁押金按两个月租金收取，为16000元。租赁合同上由案外人吴某武作为深圳市园岭服装城的委托代理人签字，并加盖了“深圳市宝安区石岩园岭服装城”印章。合同签订后，陈磊开始使用xx号商铺进行经营，并交纳了8002铺基建费30000元，租赁押金16000元，2013年5月、6月及2013年8月租金。其中基建费收据由吴某武出具，租赁押金收款收据经手人处有吴某武签名，并加盖了“深圳市宝安区石岩园岭服装城”印章，2013年5月、6月及2013年8月租金收据经手人处签名分别为陈某、吴某武及一“黄姓”人员，租金收据均加盖了“深圳市宝安区石岩园岭服装城”印章。
另查明，深圳市园岭服装城及深圳市宝安区石岩园岭服装城均未依法注册。尚爱玺公司主张其是租赁合同的实际履行主体，陈磊承租的商铺由尚爱玺公司法定代表人从案外人翁某演处整体承租过来，之所以使用“深圳市宝安区石岩园岭服装城”印章是因为公司最早想以该名称注册，但因为“园岭”为地名，不符合注册条件，故最后公司注册成尚爱玺公司现名称。同时，尚爱玺公司称吴某武、陈某均为其员工，签订租赁合同、收取基建费、租金、押金行为均为职务行为，吴某武、陈某亦出庭作证，证明两人为尚爱玺公司员工，租赁合同实际履行主体为尚爱玺公司与陈磊，与吴某武无关。尚爱玺公司另提交了与案外人翁某演签订的租赁合同、合同解除和商户交接、合同终止和交接完毕明书等证据用以证明陈磊承租的商铺实际为尚爱玺公司法定代表人陈春林于2012年10月从案外人翁某演处租赁过来，再出租给陈磊，2014年3月15日尚爱玺公司法定代表人陈春林与翁某演协商解除了租赁关系。
还查明，尚爱玺公司未在原审法院指定的期限内提交陈磊承租的xx号商铺所在房产的房地产权证书及建设工程规划许可证，经原审法院释明，尚爱玺公司将相应的租金诉讼请求变更为占有使用费。
另，陈磊因涉案商铺租赁问题，已于2013年12月23日向原审法院提起诉讼，案号为（2014）深宝法龙民初字第18号，该案中陈磊为尚爱玺公司，吴某武为陈磊，在审理过程中追加了本案尚爱玺公司为第三人参加诉讼。陈磊在该案中的诉讼请求为：1、解除租赁合同；2、吴某武退回陈磊基建费30000元、租赁押金16000元；3、吴某武赔偿陈磊商铺装修损失费35770元、笆笆莎内衣品牌损失费20000元、女人100品牌损失费40000元；4、吴某武赔偿陈磊9月多付员工工资及1个月的失业赔偿5000元；5、吴某武赔偿单方面解除合同导致陈磊造成一定时间内无法经营的收入赔偿60000元；6、本案诉讼费、律师代理费10000元由吴某武承担。
尚爱玺公司一审诉讼请求为：1、陈磊支付尚爱玺公司2013年7月、9月、10月、11月、12月租金30000元、10、11月水电费、公用水电费201元；2、因陈磊违约，尚爱玺公司不退还陈磊的押金16000元；3、本案诉讼费由陈磊承担。庭审中，尚爱玺公司将诉讼请求中的租金均变更为占有使用费，同时撤回要求判决尚爱玺公司不退还陈磊押金16000元的诉讼请求。
原审法院认为，本案争议的焦点为租赁关系的相对方是否为尚爱玺公司与陈磊的问题。陈磊主张其与吴某武之间存在租赁关系，与尚爱玺公司不存在租赁关系，对此原审法院认为，虽然商铺租赁合同上有吴某武的签字，但租赁合同载明的甲方即出租方为深圳市园岭服装城，吴某武仅是在委托代理人处签字，且实际履行租赁合同过程中，陈磊分别向吴某武、陈某、“黄某”等人交纳过租金等费用，陈磊提交的收据中也大部分加盖了“深圳市宝安区石岩园岭服装城”的印章，由此可见，吴某武从未以自己名义与陈磊履行租赁关系中的相关权利义务。相反，根据吴某武及陈某出具的证人证言，两人均确认为尚爱玺公司员工，仅是因尚爱玺公司当初想要将公司名称注册成“深圳市宝安区石岩园岭服装城”才刻制的该印章并一直使用，尚爱玺公司亦对吴某武、陈某等签署的合同、开具的收据表示认可，结合陈磊所使用的商铺系尚爱玺公司法定代表人陈春林从案外人翁某演处租赁过来的事实，可以确认租赁关系的相对方为尚爱玺公司与陈磊。
另，由于尚爱玺公司、陈磊双方均无法提交陈磊所承租商铺的房地产权证书及建设工程规划许可证，因此，尚爱玺公司与陈磊之间的商铺租赁合同应属无效合同。虽尚爱玺公司与陈磊之间的商铺租赁合同无效，但陈磊仍应依合同约定的标准向尚爱玺公司支付实际使用租赁商铺期间的占有使用费。关于陈磊实际使用涉案商铺的期间，尚爱玺公司主张实际使用至2013年12月底，陈磊主张2013年10月7日已被强行清场，将商铺内的所有物品扣押至商场中未出租的商铺，对此原审法院认为，尚爱玺公司并未就其主张提供证据证明，而陈磊向原审法院提交了其于2013年10月7日的报警回执，经原审法院向深圳市公安局石岩派出所调查，2013年10月7日陈磊曾向公安机关报案，深圳市公安局石岩派出所接警处理，当时陈磊反映的情况即为“管理处不退进场费，还强行押其物品，要求处理”，故原审法院采纳陈磊的主张，即实际使用涉案商铺至2013年10月7日。因陈磊未举证证明已向尚爱玺公司支付2013年7月、9月及10月1日至10月7日期间的占有使用费，应承担举证不能的法律后果，故原审法院确认陈磊需向尚爱玺公司支付2013年7月、9月及10月1月至10月7日期间的占有使用费13355元（6000元×2个月＋6000元÷31天×7天），尚爱玺公司诉讼请求超过此金额部分，原审法院不予支持。关于尚爱玺公司主张的10月、11月公用水电费，原审法院认为，尚爱玺公司未提供证据证明该费用是如何产生，结合陈磊实际使用商铺至2014年10月7日的情况，原审法院对于尚爱玺公司该部分诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、陈磊于本判决生效之日起五日内支付尚爱玺公司2013年7月、2013年9月及2013年10月1日至2013年10月7日期间的占有使用费人民币13355元；二、驳回尚爱玺公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费478元，由陈磊负担138元，由尚爱玺公司负担340元，此款尚爱玺公司已预交。
上诉人陈磊不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审民事判决；2、驳回尚爱玺公司的诉讼请求。事实与理由：原判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法改判。一、本案中，陈磊并未与尚爱玺公司签订房屋租赁合同，双方不产生权利义务关系。2013年3月29日，吴某武以虚假的公司即深圳市宝安区石岩园岭服装城的名义与陈磊签定了《商铺租赁合同》，该商铺位于深圳市宝安区石岩街道园美社区园岭大道5号d栋xx，双方约定出租方将涉案商铺出租给陈磊，用途为“女人壹佰、笆笆莎内衣”销售，出租期限为4年，自2013年4月1日至2017年3月31日，租赁押金为16000元。2013年4月9日，吴某武收取了陈磊押金16000元、租金6000元；2013年4月15日，吴某武收取了陈磊基建费30000元：2013年4月20日至2013年9月20日，陈磊在xx号商铺进行了装修和经营，期间，吴某武共收取了陈磊租金6000x4=24000元、水电费约5500元，其中，2013年8月20日，陈磊将7月和8月的租金一并缴纳了，当时并没有及时开具收据，说是第二天给陈磊。2013年8月28日，陈磊只收到了8月份收据，且收据时间为2013年8月3日。陈磊当时就询问了吴某武，吴某武称“公司财务不在，就开了这个收据，7月份的过两天给你”。后因离开几天也就没去要回收据。吴某武共收取陈磊资金共计81500元。二、陈磊因涉案商铺装修共花费35770元。2013年4月1日，陈磊与广州梦璐莉莎服饰有限公司（即笆笆莎内衣品牌）签订了销售协议，陈磊付广州梦璐莉莎服饰有限公司定金及货款共计50000元；现在尚存货物价值20000元（进货价），共计损失20000元。从2013年4月3日，陈磊与深圳市女人壹佰内衣有限公司（即女人100品牌）签订了销售协议，陈磊付深圳市女人壹佰内衣有限公司货柜保证金10000、首批货款40000元；2013年5月至2013年8月期间，陈磊从深圳市女人壹佰内衣有限公司进货66000元，陈磊共付深圳市女人壹佰内衣有限公司116000元；现在尚存货物价值30000元（进货价），共计损失货物价值及保证金40000元。2013年9月2日，吴某武擅自改变商铺用途，以将园岭服装城改为美食街为名，口头单方告知陈磊解除合同，陈磊没有同意，并暂停了当月水电费及租金的缴纳；2013年9月20日吴某武将陈磊经营的店铺强行上锁，导致陈磊无法经营，陈磊多次找吴某武理论未果。2013年10月3日吴某武无视陈磊理由和建议，以陈磊拖欠租金、水电费、管理费为名通过手机短信的方式告知并要求陈磊搬离商铺，并于2013年10月7日强行清场，将陈磊货物及店内其它物品进行了非法扣押；2013年10月20日，陈磊按照吴某武要求，以缴纳水电费为名，陈磊向吴某武缴纳了2200元后，才将陈磊货物及店内其它物品赎回。由于吴某武单方违约，导致陈磊无法正常经营，陈磊9月多付员工工资及1个月的失业损失共计5000元。吴某武单方违约，陈磊至今不能正常经营，造成陈磊收入损失20000／月x3个月，共计60000元。三、陈磊以此纠纷向宝安区人民法院提起了诉讼，目前案件尚未审结。陈磊以此纠纷向宝安区人民法院提起了民事诉讼，案号为（2014）深宝法龙民初字第18号，法院经过2次开庭审理，目前案件尚未审结。期间，吴某武曾提出过管辖权异议，被法院裁定驳回。尚爱玺公司曾在庭审中要求陈磊改变被告为尚爱玺公司，或尚爱玺公司以第三人名义参加诉讼，陈磊均明确表示不同意，对于此事陈磊还专门在单独的庭审笔录上签了字。尚爱玺公司核准成立于2014年01月14日，与深圳市宝安区石岩园岭服装城、吴某武没有任何关系，对于涉案商铺没有房地产、消防等任何合法手续，更不存在任何权利义务关系。四、一审判决对法律的适用错误，显失公正。本案一审判决房屋租赁合同无效，而真正受到的损失是陈磊，吴某武以虚假的公司名义与陈磊签定“商铺租赁合同”，具有欺诈性质，合同签订后，吴某武既不严格遵守并全面履行合同约定，又单方无故违约并非法扣押陈磊货物及店内其它物品以迫使陈磊解除合同，给陈磊造成巨大经济损失。一审却判决陈磊赔偿尚爱玺公司损失，没有任何依据，且显失公正。综上所述，一审法院判决事实不清，证据不足，适用法律错误。特依法向贵院提起上诉，恳请贵院维护陈磊的合法权益。
被上诉人尚爱玺公司二审答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、一审法院认定尚爱玺公司是适格主体是正确的。根据双方签订的租赁合同，甲方为“深圳市宝安区石岩园岭服装城”的盖章，并由吴某武作为尚爱玺公司的委托代理人签名。吴某武的行为为职务行为，甲方的实际履行主体为尚爱玺公司。签订合同所使用的印章是尚爱玺公司最早注册时所使用的名称，因“园岭”为地名，不符合注册条件，故最后注册为尚爱玺公司现使用的名称。从尚爱玺公司的营业执照可看出，尚爱玺公司的成立时间为2013年1月11日，注册地址与合同上“甲方”所在地相一致。二、一审法院适用法律正确，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参考合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，根据尚爱玺公司提交的企业法人营业执照，该司的成立日期为2013年1月11日。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于租赁关系的相对方问题，陈磊在二审阶段依然主张与吴某武存在租赁关系，与尚爱玺公司不存在租赁关系。对此，本院认为，第一、涉案租赁合同并非吴某武以本人名义与陈磊签订，而是以深圳市宝安区石岩园岭服装城的委托代理人的名义在涉案合同中签字，吴某武认可其行为代表尚爱玺公司。在合同履行过程中，陈磊也并非只向吴某武交纳租金，相应租金的收据中也大部分加盖了深圳市宝安区石岩园岭服装城的印章，尚爱玺公司认可深圳市宝安区石岩园岭服装城即为尚爱玺公司，愿意承担相应的权利义务；第二、涉案商铺系尚爱玺公司的法定代表人陈春林从案外人翁某演处租赁过来；第三、尚爱玺公司成立于2013年1月11日，与陈磊签订涉案合同的时间是2013年3月29日，尚爱玺公司在公司成立后应使用新的公章，但仍用旧印章签订涉案合同，该行为虽不当，但并不影响涉案合同的权利义务应由其承担的事实。综上，本院对陈磊关于尚爱玺公司不是租赁关系相对方的主张不予以采信。
由于涉案商铺没有房地产权证书及建设工程规划许可证，涉案租赁合同属于无效合同。但合同无效，陈磊仍应按合同约定的标准向尚爱玺公司支付房屋占有使用费，原审法院对此认定正确，本院予以维持。陈磊上诉认为2013年7月的租金已经交纳，但未能提供证据予以证明，应承担不利的法律后果，本院对此不予支持。陈磊上诉认为原审判决对其损失未予处理不公平，但陈磊已就其损失问题提起另案诉讼，该案件仍在诉讼过程中，陈磊可在另案中主张权利，原审判决对此不予处理并无不当。
综上，陈磊的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费134元，由上诉人陈磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年三月十六日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。