广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1602民初2405号原告：王晓伟（反诉被告），男，身份证号码，住。委托代理人：钟指葵，广东兴源律师事务所律师。被告：叶伟浩（反诉原告），男，身份证号码，住。委托代理人：朱小红，广东唯品律师事务所律师。委托代理人：洪义，广东唯品律师事务所律师。原告王晓伟诉被告叶伟浩及反诉原告叶伟浩诉反诉被告王晓伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称“原告”）王晓伟及其委托代理人钟指葵，被告（反诉原告，以下简称“被告”）叶伟浩及其委托代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓伟诉称：原告将位于河源市新市区新风路东边、纬十一路北边康德苑A栋109商铺出租给被告叶伟浩从事食品销售，双方于2014年7月29日签订《房屋租赁合同》，该合同约定租期5年，2014年8月1日至2019年7月30日止，每月租金11100元，并对逾期交付租金的违约明确“乙方即承租方必须每月的3日前交清当月租金，逾期七天不交，滞纳金每天加收租金的百分之二收取，逾期12日不交，本合同终止，甲方收取的押金不予退回”。被告由于经营不善拖欠租金数月，于2016年8月2日提出终止合同并移交物业。截止至2016年8月2日，被告欠付4个月租金44400元，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告租金44400元，滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至归还之日止；2、被告支付原告房屋租赁税16000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告叶伟浩辩称：一、原告王晓伟与被告属于协商一致解除合同，对于原告请求支付的租金金额没有异议，但被告支付的三个月押金可以抵减；原告请求支付滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算没有法律依据；原告请求支付房屋租赁税，没有相关票据证实，也没有证据证明租赁税应由被告承担，按法律规定房屋租赁税应由出租方承担，因为收取租金的人是出租人，而税务局的通知纳税主体也是原告而非被告，故应驳回原告的该项诉讼请求。二、被告在庭前对原告提起了反诉，按照反诉请求，原告应支付被告88900元。被告叶伟浩反诉称：一、被告不属于违约，双方的租赁合同属于协商一致解除，原告王晓伟应当将押金返还给被告。被告与原告系同乡，基于信任，双方对租赁合同主要以实际履行为主，按合同约定为辅。被告对所租赁原告的商铺投入了巨资进行装修，包括装玻璃门、实木门、自动卷闸门、铺地砖、墙砖、做天花、背景墙、安装水电、做楼梯、洗手台、厕所等。因生意不好，无法继续经营，被告便与原告协商将店铺转让他人，原告表示同意。在店铺没有成功转让的情况下，被告与原告协商一致对租赁合同进行解除，被告在约定的时间内将钥匙还给了原告。由此可见，双方对于租赁合同属于协商一致解除，而非被告违约解除。故原告应将押金返还被告，该押金可直接抵减租金。二、被告对店铺投入的基础装修款为434891.8元，原告应折价补偿给被告。原告与被告签订《房屋租赁合同》的时间是2014年7月29日，租赁期限为5年。2014年8月，被告对店铺进行装修。在整个装修期间，原告没有提出任何异议，说明其同意被告对房屋进行装修及改造。2016年7月，被告仅经营两年左右，便与原告解除租赁合同，将房屋返还给原告使用。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条之规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定并协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人。”被告与原告在《房屋租赁合同》中仅就合同到期后如何处置添附的问题进行了约定，未对合同到期之前双方解除合同如何处置添附装修进行约定。在没有约定的情况下，协商不成的，可以折价归原告。根据民法通则的公平原则，原告作为装修的受益人，对于被告的投入也应当进行适当的补偿。被告投入的装修款为434891.8元，使用时间仅为两年，租赁期限为5年，还有3年合理使用期，折价补偿金应参照上述几个因素确定，被告主张100000元属于合理范畴。三、原告存在欺骗被告的情形。在被告转让店铺期间，被告与刘金容协商一致同意将店铺转让给其，转让费为50000元。被告让其直接与原告进行交涉，并电话告知原告。刘金容与被告直接接触后，原告绕过被告，直接将房屋出租给刘金容，且未告知被告。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院判决:1、原告返还被告押金33300元，该押金直接折抵租金；2、原告折价补偿被告装修款100000元；3、上述两项款项与被告拖欠的租金折抵后，原告仍应支付被告88900元。原告王晓伟辩称：一、被告叶伟浩提前终止合同，属于违约。依据合同约定，押金应不予退还。故被告请求押金折抵租金没有事实和法律依据。二、双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，由被告负责装修，原告只需提供符合安全条件的房屋给被告。原告履行了合同义务，被告的装修款与原告无关，故被告请求原告折价补偿装修款，没有事实和法律依据。三、双方签订的《房屋租赁合同》第4条第3款已经明确租赁期间所产生的水电费、租赁税、物业管理费等相关费用由被告承担。四、关于被告所述双方是协商一致解除合同的问题，双方确实存在联系，是沟通被告将物业交还给原告，提前终止租赁合同的事项，交付物业的时间是2016年8月2日，双方微信中有显示。从原告提供的税务登记证可看出，被告搬迁至雅居乐。被告提前终止合同的原因是合同中约定从2016年8月1日起至2017年7月31日止的租金从原来的11100元涨至12200元。从双方的微信内容来看，双方在2016年7月23日约定被告月底交付钥匙，在7月26日约定被告月底结清水电费，双方在7月30日进行了到场验房及钥匙交接。因此，被告提前终止租赁合同构成违约，应承担违约责任。被告在答辩中也承认仍欠4个月的租金。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。原告王晓伟对其起诉及答辩陈述事实提供的证据有：1、原告身份证；2、被告叶伟浩身份证和人口信息全项；3、营业执照和税务登记证；4、《房屋租赁合同》；5、微信截图。被告叶伟浩为其答辩及反诉陈述事实提供的证据有：1、《房屋租赁合同》；2、装饰工程量清单、收据及照片；3、中国移动通话记录。本院查明，2014年7月29日，原告王晓伟与被告叶伟浩签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于河源市新市区新风路东边、纬十一路北边康德苑A栋109商铺出租给被告从事综合性商场及餐饮，该商铺建筑面积为275.88平方米；租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月30日止；其中2014年8月1日至2016年7月30日的每月租金为11100元；被告向原告支付三个月的押金33300元；被告需在每月的3日前交清当月租金，逾期7天不交，滞纳金每天加收月租金的百分之二收取，逾期12天不交，合同终止，押金不予退回；租赁期间产生的水电、税收、物业、租赁税等所有相关费用由被告负责；被告因营业需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰装修，但装修前要经得原告认可后方可施工；合同期满，被告装修的所有固定设施（包括照明，门窗，天花，地板，楼梯，水电等所有固定设施）无偿归原告所有，同时应缴清水电费，物业费及使用期间产生的一切相关费用，合同终止移交时，被告应保持房屋设施完好无损缺；被告不交付或不按约定交付租金达12日以上，原告有权解除合同。在合同履行的过程中，被告因经营不善而拖欠原告租金，双方因解除合同事宜产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。在诉讼期间，被告提出反诉。本院认为，原告王晓伟与被告叶伟浩签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告未按期向原告支付2016年4月-7月的租金44400元，原告请求被告支付拖欠租金44400元并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付利息至还清款项之日止，符合法律规定及双方的合同约定，本院予以支持，滞纳金应以不超过按年利率24%计付为限。原告请求被告支付租赁税16000元，虽有合同约定但因原告未向法院提供租赁税支付凭证，故本院不予支持。原告在起诉状中陈述：“被告由于经营不善拖欠数月租金，2016年8月提出终止合同并提交物业”。由此可见，被告拖欠数月租金，原告并未按合同约定行使合同解除权通知被告解除合同，而是待被告在2016年8月提出解除合同之时才与被告解除合同。因此，本院认定原告与被告系协商一致解除合同。鉴于原、被告系协商一致解除合同，原告应将被告已经支付的33300元押金返还给被告。因此，被告请求原告返还押金33300元，本院予以支持。关于原告是否应向被告折价补偿房屋装修款的问题。从原告提供、被告确认的微信截图内容来看，原、被告在2016年7月30日约定了交还钥匙及验房的时间，并未提及房屋装修款补偿。根据庭审调查，被告在2016年8月2日将钥匙返还给了原告。根据被告已经将钥匙交还给原告而被告也没有提供证据证明双方在协商一致解除合同时有约定原告需补偿房屋装修款，本院认定被告与原告协商一致解除合同时约定原告无需补偿被告房屋装修款。因此，被告请求原告折价补偿房屋装修款100000元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告叶伟浩应在本判决生效之日起十日内向原告王晓伟支付拖欠2016年4月-7月的租金44400元，并以应付未付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付滞纳金至款项支付完毕之日止(滞纳金应以不超过按年利率24%计付为限)。二、原告王晓伟应在本判决生效之日起十日内向被告叶伟浩返还押金33300元。三、驳回原告王晓伟的其他诉讼请求。四、驳回被告叶伟浩的其他反诉请求。本案受理费922元，反诉费1011元，合计1933元，由原告王晓伟负担632元，由被告叶伟浩负担1301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  高雪云代理审判员  龚海燕人民陪审员  刘丹莉二〇一七年四月五日书 记 员  刘仕青