江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2534号
上诉人（原审被告）:沭阳尚东建设投资有限公司，住所地沭阳县华丽世家89号。
法定代表人：吕诚，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）:封娟，女，1974年1月25日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。
委托诉讼代理人：徐刚，江苏华脉律师事务所律师。
原审第三人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行，住所地沭阳县迎宾大道南侧巴黎新城商业街北区101-106室。
负责人：赵卫国，该支行行长。
上诉人沭阳尚东建设投资有限公司（以下简称尚东公司）因与被上诉人封娟、原审第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行（以下简称昆山银行沭阳支行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初9580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人尚东公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回封娟的一审诉讼请求。事实与理由：1.合同约定尚东公司向封娟交付的房屋应缴清相关税费，但封娟至今未缴纳该房屋的任何税费（契税、物业维修基金等），尚东公司的交房条件未成就，封娟也就无权解除双方签订的商品房买卖合同；2.涉案房屋的实际购买人是戴学军，封娟仅是名义上的购买人，没有处分权，故封娟无权解除合同；3.封娟已于2017年3月31日实际占有了涉案房屋并对外出租；4.封娟已经支付的按揭贷款的利息不应当得到支持。
被上诉人封娟二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
第三人昆山银行沭阳支行二审未到庭陈述。
封娟向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2012年7月5日签订的商品房买卖合同；2.判令尚东公司返还购房款349691.69元及贷款利息60624.81元，并向封娟支付违约金6993.9元，共计417310.40元；3.解除封娟与第三人昆山银行沭阳支行签订的贷款合同，由尚东公司向第三人返还未归还的贷款本金及利息；4.判令尚东公司承担本案的诉讼费用。庭审中，封娟变更部分诉讼请求，要求尚东公司返还贷款本金及贷款利息共计432384.06元（含违约金10566.24元）。
一审法院认定事实：2012年7月5日，封娟、尚东公司签订《商品房买卖合同》，约定尚东公司将其开发的位于沭阳县山东商城B-1-124号房屋作价528312元出售给封娟，封娟于2012年7月3日前付清首付款268312元，余款260000元于合同签订之日至指定银行办理按揭贷款手续。尚东公司应于2014年8月31日前将买受人付清全额房款及相关税费的房屋交付封娟使用。如逾期超过60日后，封娟有权解除合同，封娟解除合同的，尚东公司应自封娟解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按已付款的2%支付违约金。2012年7月4日，案外人戴学军代封娟向尚东公司支付首付款268312元。2012年7月12日，封娟与第三人签订《个人购房借款合同》，约定由第三人向封娟购买涉案房屋提供贷款260000元，并在本合同生效后十个工作日内，将260000元贷款以封娟购房款名义划至尚东公司账户，借款期限自2012年7月起至2022年7月止，封娟采取等额本息还款法，首次扣款时间为2012年8月15日，尚东公司作为担保人在合同上签字盖章。封娟自2012年8月16日已开始向第三人昆山银行沭阳支行还款。尚东公司至今未向封娟交付涉案房屋，封娟于2015年8月28日通过邮寄的方式向尚东公司送达解除合同通知书，收件人地址系尚东公司在双方签订的商品房买卖合同所留地址。一审另查明，涉案房屋尚未通过综合验收，不符合法定交付条件。一审法院认为，封娟、尚东公司之间的商品房买卖合同关系不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定尚东公司于2014年8月31日前向封娟交付涉案房屋，但尚东公司至今未交付，构成违约，根据合同约定，封娟有权解除双方之间的商品房买卖合同。2015年8月28日，封娟通过邮寄方式向尚东公司送达解除合同通知书，根据合同约定，尚东公司应自收到该通知书之日起90内向封娟返还全部购房款并支付已付购房款2%的违约金。至今，尚东公司未向封娟返还购房款及支付违约金，现封娟要求解除双方签订的商品房买卖合同及尚东公司返还购房款和支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。违约金应为已付总房款528312元的2%即10566.24元。尚东公司辩解封娟非实际购买人，首付款系尚东公司支付，因涉案商品房买卖合同的一方当事人系封娟，且封娟持有缴纳首付款的票据并就涉案房屋在第三人处办理个人购房借款合同，按时还贷，结合尚东公司未能提供证据证明其上述辩解，故对上述辩解不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，故对封娟要求解除与第三人签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，封娟与尚东公司签订的《商品房买卖合同》以及封娟与第三人签订的《个人购房借款合同》在本案中已经解除，因该笔借款实际直接支付给尚东公司，依据上述司法解释第二十五条的规定，该笔贷款本金和利息应由尚东公司负责返还第三人。综上，封娟、尚东公司签订的商品房买卖合同及与第三人签订的借款合同均应予解除。合同解除后，尚未履行的、终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。调解不成，一审法院判决：一、确认2012年7月5日封娟与沭阳尚东建设投资有限公司于签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商房20120138）于2015年8月28日解除；二、解除封娟与第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行于2012年7月15日签订的《个人购房借款合同》；三、沭阳尚东建设投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向封娟返还首付款268312元并支付违约金10566.24元；四、沭阳尚东建设投资有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向封娟返还已偿还的自2012年8月16日至判决发生法律效力之日的银行贷款本金及利息（以第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行保留的封娟的还款记录为计算依据）；五、沭阳尚东建设投资有限公司于判决发生法律效力之日起10内将第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行发放其账户的260000元贷款本金中封娟尚未偿还的部分返还第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行。如果尚东公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9083元（封娟已预交4542元），由沭阳尚东建设投资有限公司负担。
二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审中，封娟自愿放弃要求尚东公司给付其已偿还的银行贷款的利息。
二审中，尚东公司提交如下证据：
1.商品房买卖合同的附件四合同补充协议，第四条约定：买受人必须按合同约定的付款方式付清款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任。拟证明封娟未按合同约定交清款项，故尚东公司的交房条件未成就。
2.尚东公司其他业主缴纳契税的税收缴款书照片。证明其他业主的缴款情况。
3.租赁协议书复印件一份、通知复印件一份。拟证明封娟未经尚东公司同意私自占有涉案商铺并对外出租的事实。
封娟质证称：对证据1的真实性不持异议，但不能得出只有在封娟缴纳契税后才可以交房的结论。对证据2、3的真实性和关联性均不予认可。
本院认证意见：对证据1的真实性双方无异议，本院予以确认。证据2、3非原件，封娟对真实性有异议，故本院对证据2、3的真实性不予认定。
本案二审的争议焦点：1.封娟缴纳房屋相关税费的行为，是否可以作为尚东公司的交房条件；2.封娟是否系合同相对人；3.封娟是否已于2017年3月31日实际占有了涉案房屋并对外出租。
关于第一争议焦点。本院认为，双方在合同中约定“买受人付清商品房相关税费”作为尚东公司的交房条件，该合同既非附条件合同，也非附期限合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。根据上述规定，附条件合同或附期限合同均是针对合同效力所作出的约定，故本案情形不符合上述规定。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方在合同中约定“买受人付清商品房相关税费”作为尚东公司的交房条件，尚东公司在诉讼中以此作为抗辩，属于上述规定的先履行抗辩权行使的情形。但合同当事人在行使先履行抗辩权时，应限于合同的对待给付义务，即先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其“相应的”履行要求。本案中，“买受人付清商品房相关税费”属于封娟需履行的公法上的义务，并非商品房买卖合同本身的权利义务内容，该约定非合同的主给付义务，也非合同的从给付义务、附随义务。封娟支付购房款为合同的主给付义务，尚东公司向封娟交付房屋并办理产权登记手续为相应的主给付义务。现尚东公司以双方约定的“买受人付清商品房相关税费”作为拒绝交付房屋的理由，因该约定内容非对待给付义务内容，尚东公司的抗辩理由不符合法律规定，不能成立，本院不予支持。
关于第二争议焦点。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。封娟以自己的名义与尚东公司签订合同，合同生效后，双方均应当依据合同的约定履行合同义务。尚东公司主张案外人系合同相对人，无事实和法律依据，该主张不能成立，本院不予支持。本案应当认定合同相对人为封娟，封娟享有合同的解除权。
关于第三争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。占有是指占有人对的物实际控制。尚东公司主张封娟已实际占有房屋并出租，但未提供充分证据证明该事实，应当承担举证不能的后果，对尚东公司该上诉请求，不予支持。
综上，因二审中封娟自愿放弃要求尚东公司给付其已偿还的银行贷款的利息，应予准许。尚东公司的其他上诉请求均无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初9580号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、变更江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初9580号民事判决第四项为：沭阳尚东建设投资有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向封娟返还已偿还的自2012年8月16日至判决发生法律效力之日的银行贷款本金。
一审案件受理由9083元，由封娟负担183元，沭阳尚东建设投资有限公司负担8900元；二审案件受理费9083元，娟负担183元，沭阳尚东建设投资有限公司负担8900元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 兵
审判员 万 焱
审判员 孙 权
二○〇一七年九月十四日
书记员 吴红利
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