西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9150号原告（反诉被告）：赵宏涛，男，汉族，1963年10月27日出生，住陕西省淳化县。委托代理人：苏莲莲，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：王静，陕西恒达律师事务所律师。被告（反诉原告）：白志勇，男，汉族，1976年3月15日出生，住西安市未央区。委托代理人：王娟，女，汉族，1976年6月30日出生，住西安市未央区，系被告之妻。被告：西安世城房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区太白南路高山流水和城第4幢1单元1层10122室。法定代表人:郭世丽,该公司总经理.委托代理人：钱宇林,男，汉族，1984年1月1日出生,籍住重庆市云阳县故陵镇兰草村**组**号附*号，现住。系员工。委托代理人：李智，男，汉族，1983年10月16日出生，籍住西安市周至县辛寨乡渭友村北街**号，现住。系员工。原告（反诉被告）赵宏涛与被告（反诉原告）白志勇、西安世城房地产营销策划有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵宏涛及其委托代理人苏莲莲、王静，被告（反诉原告）白志勇及其委托代理人王娟，被告西安世城房地产营销策划有限公司委托代理人钱宇林、李智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2017年3月21日，原告与被告白志勇、西安世城房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖三方合同》一份，合同约定原告购买被告白志勇位于西安市雁塔区××小区××单元××号房屋，建筑面积为104.17平米。该合同第二条约定被告白志勇应于2017年5月30日办理抵押注销手续。合同第十一条违约责任（三）第2款约定“任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应按日计算向守约方支付已付款百分之零点五的违约金；逾期超过十日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金”。合同签订后，原告如约履行合同义务，向居间方及被告白志勇支付了定金及中介费，但被告白志勇未依照合同约定履行解押手续，且明确告知原告拒绝履行合同，经原告多次沟通，被告白志勇均表明不再履行涉案合同。被告白志勇拒绝履行合同构成根本违约，依照合同约定应当退还原告已支付的相关费用，支付违约金并赔偿相关损失。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告白志勇退还原告定金50000元、支付违约金140000元、律师费8000元，支付原告因其违约行为而造成的其他损失160000元，被告西安世城房地产营销策划有限公司退还中介费6094元；2、本案诉讼费由被告白志勇承担。被告（反诉原告）白志勇针对本诉辩称，不再继续履行合同是因为赵宏涛从未向其支付过任何价款。2017年4月18日，赵宏涛和西安世城房地产营销策划有限公司以网签为名，擅自变更买受方，构成根本违约，其解除合同是依法行使解除权。被告西安世城房地产营销策划有限公司辩称，退还中介费理由不能成立。依据《合同法》第426条，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”居间义务已完成，理应收取中介费，并且其多次与白志勇交涉，要求其履行合同，本案系白志勇不愿继续履行合同而导致的合同目的不能实现，白志勇违约，该公司不应承担违约责任。被告（反诉原告）白志勇反诉称，涉案合同未实际履行是赵宏涛违约导致，其要求解除《合同》，同时要求赵宏涛承担违约责任。白志勇认为2017年4月18日，赵宏涛在未经其同意的情况下，擅自与西安世城房地产营销策划有限公司变更了涉案房屋的买方主体，该行为已表明赵宏涛不再继续履行双方签订的房屋买卖合同，根据《合同法》第94条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。”本案因赵宏涛根本违约，没有按约支付首付款，根据《合同》第十一条（二）第二款及（三）第二款之约定，其有权解除合同并要求赵宏涛支付房款百分之二十的违约金。综上，提出反诉请求依法判令：1、赵宏涛承担违约责任支付定金人民币50000元，同时支付违约金人民币140000元；2、依法判令解除涉案合同；3、本案诉讼费用由赵宏涛承担。原告（反诉被告）赵宏涛针对反诉答辩称，1、赵宏涛并不存在私下与西安世城房地产营销策划有限公司变更涉案主体的情形，白志勇陈述赵宏涛以实际行动不再履行合同的事实根本不存在。2、涉案三方合同并未对付款时间进行明确约定，仅约定将首付款打入资金监管账户，因白志勇拒绝继续履行三方合同，导致资金监管账户无法设立，首付款无法打入。本案系白志勇违约在先，其无权要求赵宏涛返还定金及承担违约责任，要求依法驳回白志勇的反诉请求。被告西安世城房地产营销策划有限公司针对反诉辩称，其同意赵洪涛的反诉答辩意见。原告（反诉被告）赵宏涛为证明其本诉请求及抗辩反诉共向法庭提交五组证据。第一组：2017年3月21日签订的《房屋买卖三方合同》及当日居间方出具的50000元定金及6094元中介费收据，证明原、被告签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应受该条款约束。原告依照合同约定支付了定金及中介费，履行了相应的合同义务。被告白志勇毁约不愿出卖房屋，应当返还定金、按照合同约定支付违约金，并赔偿原告各项损失。第二组：2017年5月23日，赵宏涛与白志勇之间的短信聊天记录及双方的录音，证明被告白志勇拒绝履行合同义务，且未在限定期限内办理撤押手续，应按照合同约定承担违约金14万元,并赔偿原告相应损失。第三组：2017年6月26日，赵宏涛委托律师向白志勇发送的律师函一份及律师与白志勇之间的录音，证明被告白志勇在收到律师函后，未在限定期限内履行解押手续等合同义务，违约事实客观存在，被告白志勇明确房屋不再出售的根本性原因就是房价上涨，被告白志勇单方违约导致原告无法如期取得房屋，应当赔偿原告因此而产生的一切损失。第四组：委托代理合同及律师费发票，证明被告应当支付原告委托律师所产生的律师费8000元。第五组：同地段房屋价格网页截图，证明原告购买同地段房屋需要在涉案合同约定款项基础上多付30万元左右，被告应赔偿原告因房屋上涨而产生的其他损失16万元。被告（反诉原告）白志勇对上述五组证据前四组的真实性均认可，具体第一组质证意见为被告（反诉原告）白志勇认为合同系真实意思表示，但定金没有实际收取。第二组证据质证意见为其2017年5月1日就已经说房子不卖了，不能拿5月23日的短信来主张其违约。第三组证据的质证意见：白志勇对真实性认可，但认为和原告赵宏涛的律师有多次通话，原告只选取了其中一次不能完全反应真实情况。对第四组证据的质证意见认为与自己无关，系原告赵宏涛与第三方签订。对第五组证据的质证意见为系网页打印内容，不真实,不予认可。被告西安世城房地产营销策划有限公司对原告第一组、第二组证据的真实性，证明目的均予认可。对原告第三组证据真实性表示其无法确认，但表示的确被告白志勇因为房价上涨不愿卖了。对原告第四组证据真实性认可，证明目的不持意见。对原告第五组证据的真实性表示无法确认，但表示同类型房子目前价格在90万元以上是事实。被告（反诉原告）白志勇为证明其反诉请求及反驳原告赵宏涛的本诉请求共向法庭提交了四组证据。第一组证据网签合同截图，证明原告赵宏涛与中介方擅自变更交易主体。第二组证据转账记录截图一份，证明其积极履行合同义务。第三组证据聊天记录一份证明积极履约并向中介方发送身份证截图。第四组证据通话记录截图一份证明与原告律师有多次通话。原告赵宏涛的质证意见为对上述四组证据的真实性均不认可，第一组因被告并未提供合同原件，同时赵宏涛也并未就变更主体签订任何书面文件，该截图上的当事人除白志勇外均与本案当事人不同，与本案没有关联性。第二组证据未加盖银行印章未显示转出地，无法证明其积极履行解押义务的证明目的。第三组证据未显示时间节点，不能证明是在白志勇违约前还是违约后。第四组证据因没有通信公司盖章真实性不认可且有多处重复打印情形，但通话记录中6月27日下午3点45分显示时长为5分32秒的那一次通话即为原告赵宏涛提交法庭的原告律师与被告白志勇的录音证据，足以证明原告赵宏涛提交该份录音的真实性和完整性。被告西安世城房地产营销策划有限公司对被告白志勇的第一组证据的真实性，合法性、关联性均不予以认可。对白志勇的第二组证据表示真实性、证明目的无法确认。对白志勇的第三组证据表示真实性无法确认、证明目的不予认可。对白志勇的第四组证据表示该公司没有参与，不清楚真实性。本院对原告提交前四组证据的真实性本院予以确认，对被告提供四组的证据，对于双方认可的证据，本院予以确认。经审理查明：2017年3月21日，赵宏涛（买受人、乙方）、白志勇（出卖人、甲方）及西安世城房地产营销策划有限公司（居间人、丙方）三方签订合同编号为X1010317号的《房屋买卖三方合同》，约定：赵宏涛购买白志勇位于西安市雁塔区××小区××单元××号房屋，建筑面积为104.17平米，房屋总价70万元。合同第二条第3款约定白志勇应于2017年5月30日前办理抵押注销手续。合同第三条约定，贷款额49万元、首付款21万元，所有房款均打入房地局资金监管账户。第十一条（三）第二款约定“任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款百分之零点五的违约金，逾期超过十日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金”。第十五条约定，“如赵宏涛违约，则西安世城房地产营销策划有限公司将50000元定金支付于白志勇”。合同签订后，赵宏涛于2017年3月21日向西安世城房地产营销策划有限公司支付了定金50000元及中介费6094元。白志勇妻子（王娟）于2017年5月23日向原告赵宏涛发送短信称因未与老人商量卖房表示房子不卖了。2017年5月25日，原告赵宏涛与被告白志勇通话中，被告白志勇表示房子不卖了。2017年6月26日，赵宏涛委托律师向白志勇发送律师函，白志勇在与赵宏涛代理律师通话中亦明确表示因房价上涨不再继续履行合同。原告律师发送给被告白志勇的律师函要求被告白志勇在收到律师函后三日内办理涉案房屋抵押注销手续并将解押情况通知赵宏涛或中介公司，逾期则律师函自到达被告白志勇处，《房屋买卖三方合同》解除，该律师函于2017年6月27日由白志勇本人签收。被告西安世城房地产营销策划有限公司于2017年12月5日已将代被告白志勇所收原告赵宏涛定金50000元退还原告赵宏涛。上述事实，有《房屋买卖三方合同》、定金收据、中介费收据、短信、录音及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告（反诉被告）赵宏涛与被告（反诉原告）白志勇、被告西安世城房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并不具有法律规定无效的其它情形，故该合同对原被告各方均具有法律约束力。庭审中，经询问，原告（反诉被告）赵宏涛主张根据合同约定及2017年6月26日向被告（反诉原告）白志勇发送的律师函内容，该律师函明确表示自收到之日起第四日，若不继续履行合同，合同解除，白志勇亦反诉请求解除涉案合同，西安世城房地产营销策划有限公司也表示只要买卖双方愿意解除合同其没有意见，故本院依法确认三方合同关系自2017年7月1日已解除。关于原告（反诉被告）赵宏涛本诉部分，赵宏涛依约交纳了定金并支付了中介费用，履行了合同义务。白志勇因房屋涨价拒绝出售涉案房屋，且未于2017年5月30日前办理解押手续，构成根本违约，属于合同违约方。因《房屋买卖三方合同》第十一条第（三）款对合同解除后违约方的责任承担有明确约定，原告要求的中介费6094元、违约金140000元既有双方自愿约定又未违反法律法规规定，本院依法予以支持。但律师费8000元并非被告白志勇违约导致原告赵宏涛的必然损失,所以对原告赵宏涛要求被告白志勇赔偿8000元律师费的诉讼请求,不予支持。虽涉案合同第十五条有“如乙方(注原告)违约，则丙方(注中介)应将乙方已交纳的伍万元定金支付于甲方(注被告)”之约定，鉴于第三人西安世城房地产营销策划有限公司在2017年12月5日已将所代收50000元定金退还原告赵宏涛,故对原告要求返还定金50000元的诉讼请求,不再支持。关于赵宏涛诉请要求白志勇赔偿其他损失16万元，因赵宏涛并未在限定期限内就此缴纳案件受理费用，所以本院依法不予处理。关于被告（反诉原告）白志勇反诉部分，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果”之规定，白志勇主张赵宏涛未经其同意，擅自与世城公司变更涉案房屋买房主体，就此，庭审中其仅提供了与世城公司员工王治祥的网签合同首页微信截图，白志勇并未提供房管部门备案的网签合同原件，对此白志勇应承担举证不能的法律后果。同时依据庭审查明的事实，白志勇先是短信表示老人不愿让卖房子，在与原告律师通话中表示房屋价格上涨不愿出售，违约事实客观明显。涉案合同并未约定首付款的支付时间，仅约定首付款应打入资金监管账户。而资金监管账户的设立必须以被告白志勇办理解押手续为前提。故被告白志勇以原告赵宏涛未支付首付款为由主张原告违约的理由也是不能成立的。被告白志勇认为基于原告违约被告解除了涉案合同，但经询并未向原告发送过任何书面解除的函件，故被告白志勇认为其解除了涉案合同的陈述缺乏相应证据支持。关于网签备案主体变更为赵盟一节，本院认为，即使被告提供与世城公司员工王治祥的网签合同首页微信截图属实，因赵盟系原告赵宏涛之子，且与原告属同一家庭户口成员，对涉案合同的履行并不产生实质性影响，并不导致被告白志勇无法办理抵押注销手续。故被告白志勇该反诉理由不能成立，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵宏涛与被告（反诉原告）白志勇、被告西安世城房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》自2017年7月1日起解除。二、被告（反诉原告）白志勇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵宏涛支付违约金140000元、中介费6094元，共计146094元。三、驳回原告赵宏涛其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）白志勇反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4361元，由原告赵宏涛承担61元，由被告（反诉原告）白志勇承担4300元。鉴于本诉案件受理费原告已预交，被告白志勇于本判决生效之日起十日内支付原告赵宏涛。反诉案件受理费5400元，由被告（反诉原告）白志勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  耿美婷人民陪审员  杨战民二〇一七年十二月十五日书 记 员  贺红娟打印：相丽华校对：骆凡2017年月日送达