南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第3125号
原告王秀武，男，1950年1月8日生，汉族。
委托代理人殷振武、张锐，江苏天茂律师事务所律师。
被告许川珠，女，1971年6月20日生，汉族。
委托代理人钱华国，男，1946年8月10日生。
被告许换珠，1969年4月17日生，汉族。
被告刘纯阳，男，1990年1月6日生，汉族。
以上被告许换珠、刘纯阳的委托代理人许川珠，自然情况同上。
原告王秀武诉被告许川珠、许换珠、刘纯阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秀武及其委托代理人殷振武、张锐，被告许川珠及其委托代理人钱华国，被告许换珠和刘纯阳的委托代理人许川珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀武诉称，2009年8月7日，南京市玄武区房屋拆迁安置办公室向原告出具《确认书》一份，确认原告购买坐落于莲花村BX幢1206室的房屋。2009年11月8日，原、被告签订《房屋买卖定金合同》，约定被告向原告购买该房屋，并约定了违约方支付房屋成交总价5%的违约金。2013年12月27日，被告向原告出具了《补充协议》一份，承诺原告在拿到房产证办理过户时支付政府补贴差价，原告协助被告办理房屋产权过户手续。2014年1月10日，原告和南京中冶正兴置业有限公司签订一份《莲花新城嘉园商品房预售合同》和《南京市商品房预售补充协议》各一份，约定原告购买的涉案房屋成交总价为500594.75元，南京市玄武区房屋拆迁安置办公室向原告承诺代为其补交房屋差价款188159.75元，且南京中冶正兴置业有限公司于2015年4月14日出具《情况说明》载明：上述涉案房屋的政府补贴差价为188159.75元。2014年10月22日，原告办理了上述房屋的产权证。为此，原告多次催促被告办理产权过户手续并支付相应的款项，但被告至今没有支付相应的款项，也没有同原告协商办理产权过户手续。2015年4月28日，原告向被告发函要求履行合同义务，但被告亦没有恢复。被告拒不支付约定款项的行为属于违约，为此，原告主张判令：1、解除原、被告之间的《房屋买卖定金合同》及补充协议；2、被告立即将原告所有的位于莲花村48号X幢X单元1206室的房屋返还给原告；3、被告向原告支付上述房屋的使用费（按照每月1000元自2014年10月1日起计算至被告实际搬离上述房屋时止）；4、被告向原告支付违约金25000元（违约金为房屋总价500594.75元的5%）；5、被告承担本案全部费用。
被告许川珠、许换珠、刘纯阳辩称，虽然被告许川珠签订了房屋买卖定金合同，但其是代被告许换珠和刘纯阳签订的，涉案房屋的定金和购房款都是被告许换珠和刘纯阳支付的，被告许川珠没有支付任何购房款。在被告支付了定金和购房款后，原告没有理由解除合同。被告支付的定金和购房款共计35.5万元，远远大于被告应付的购房款312435元，被告已经补差原告的任何购房款，也不存在违约行为。被告是在2014年9月底将涉案房屋换锁后自行入住的。综上，双方签订的房屋买卖合同已经成立，被告没有任何违约行为，原告的起诉没有事实依据，不应得到支持。
经审理查明，2009年11月8日，原告（甲方）和被告许川珠代被告许换珠、刘纯阳（乙方）在南京利众房屋销售公司的居间介绍下签订《房屋买卖定金合同》一份，约定，甲方自愿将座落于南京市沙洲街道莲花村1206室的房屋出售给乙方，该房屋最终成交价为4000元每平米左右；合同签订时由乙方先支付定金5000元，于2010年1月20日支付购房首付款5万元，剩余房款在领取新产权证的同时一次性付清给甲方；甲、乙双方任何一方违约必须向守约方支付房屋成交总额的5%的违约金。双方还在合同中约定：甲方无条件配合乙方进行过户等事宜；定于2010年拿到此房；最终的房价与甲方无关；过户时税收由乙方承担；甲方自愿放弃购买莲花新城BX幢1206室的中低价商品房产权，自愿卖给乙方房票3万元；甲方不得以任何理由收回莲花新城BX幢1206室中低价商品房产权或抬高价格，如甲方违约按房价的两倍赔偿乙方。
上述合同签订后，被告许换珠于2010年1月20日向原告支付购房定金5000元；同日，被告许换珠以借款的方式向原告支付购房款5万元；2014年1月10日，被告刘纯阳向原告支付购房款30万元。
2013年12月27日，被告许川珠向原告出具《补充协议》一份，载明：许川珠购买王秀武莲花新城房产，开发商及拆迁办已于2013年12月23日交房，约定许川珠于2014年1月10日前付清开发商前期款项，逾期未付清，原房票转让协议自动解除，王秀武返还许川珠预付款及银行同期利息。王秀武应从政府拿到的房产补贴差价在拿到房产证办理过户时由许川珠一次性付清，王秀武协助许川珠办理过户。
2014年1月10日，原告（乙方）和涉案房屋的建设开发部门南京中冶正兴置业有限公司（甲方）签订《莲花新城嘉园商品房预售合同》，约定，甲方将涉案的位于南京市建邺区莲花新城嘉园BX幢1206室的房屋（建筑面积78.6平方米）以总价500594.75元出卖给乙方，乙方于2014年1月10日前全额支付购房款，甲方应于2013年6月30日前交付房屋，等。同日，甲乙双方就买卖涉案房屋签订《南京市商品房预售合同补充协议》一份，约定，乙方为玄武区明城墙地块拆迁项目的被安置居民，南京市玄武区房屋拆迁安置办公室指定被安置户购买该商品房，因物价部门核准莲花村中低价商品房销售均价与南京市玄武区房屋拆迁安置办公室向乙方承诺的房款结算价格存在差额，南京市玄武区房屋拆迁安置办公室同意房屋售价的差额部分在一房一价基础上同意结算，由南京市玄武区房屋拆迁安置办公室代乙方向甲方补齐上述差额，双方预售合同中的房屋总款由承诺结算价357235元、物价局核准价格与承诺结算价格差额部分143359.75元组成。2015年4月14日，南京中冶正兴置业有限责任公司向原告出具《情况说明》一份，言明：上述《补充协议》涉及到的承诺结算价格金额应为312435元，物价局核准价格与承诺结算价格差额部分金额应为188159.75元。南京市玄武区房屋拆迁安置办公室出具的《玄武拆办2莲花村中低价房分配名单4000＋楼层差》表明，申购人王秀武申购面积为78.6平方米的房屋销售总价500594.75元，安置户总价为312435元，补差总价为188159.75元。
涉案房屋由建设开发部门于2014年1月交付原告使用，原告于同年10月22日办理了房屋产权登记，产权登记的房屋坐落于莲池路48号X幢X单元1206室。
2015年4月，原告委托江苏天茂律师事务所律师向三被告发函，要求被告按约定给付政府补贴差价款及商谈房屋过户事宜，但三被告在收到函件后没有和原告以及原告委托的律师进行联系。
2014年9月，被告在未经原告同意的情况下擅自将涉案房屋换锁并入住。
诉讼中，原、被告确认一致的事实为：涉案房屋的买受人系被告许换珠和刘纯阳，被告许川珠系代买受人许换珠和刘纯阳签订合同的；2013年12月27日的补充协议中“开发商前期款项”是指不包含政府补贴差价款的房屋总价312435元。
庭审中，经本院多次询问，被告明确表示不应该向原告支付补充协议载明的差价款部分。同时，被告表示涉案房屋的市场租赁价格（毛坯房价格）在800元至1000元之间。
以上事实有房屋买卖定金合同、收条、补充协议、商品房预售合同及补充协议、情况说明、购房款组成表、律师函、谈话笔录、开庭笔录等予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，涉案房屋系原告被拆迁安置所得，其就拆迁安置的房屋和被告许川珠代表被告许换珠、刘纯阳签订的房屋买卖合同定金合同是当事人之间的真实意思表示，对原告和被告许换珠、刘纯阳具有法律约束力。虽然补充协议系被告许川珠代表被告许换珠、刘纯阳出具，但经原告收取后，该补充协议亦对原告和被告许换珠、刘纯阳具有法律约束力。按照补充协议的约定，被告许换珠、刘纯阳作为涉案房屋的买受人应当向原告支付政府补贴差价款，在经原告发函催告和本院询问后，被告明确表示不应当向原告支付该部分款项，依据法律规定，原告有权要求解除合同并要求买受人承担违约责任。因涉案房屋于2014年9月由被告自行占有，为此，原告作为房屋所有权人有权要求被告返还房屋并主张自2014年10月1日起计算的房屋使用费，结合原、被告有关房屋使用费数额的陈述，本院认定涉案房屋使用费按照每月800元予以计算。又因被告拒绝按照约定给付原告政府补贴差价款，原告按照约定主张违约金，本院予以支持，根据被告的过程程度，本院酌情按照房屋总价的1%计算违约金为5005.94元。因被告许川珠并非涉案房屋的买受人，原告向其主张权利没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告王秀武和被告许换珠、刘纯阳之间的《房屋买卖定金合同》及补充协议。
二、被告许换珠、刘纯阳于判决生效之日起十日内将位于南京市莲池路48号X幢X单元1206室的房屋返还给原告王秀武。
三、被告许换珠、刘纯阳自2014年10月1日起至实际搬离上述房屋时止按照每月800元给付原告王秀武房屋使用费。
四、被告许换珠、刘纯阳于判决生效之日起十日内给付原告王秀武违约金5005.94元。
五、驳回原告王秀武对被告许川珠的诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8800元减半由原告王秀武负担1000元、被告许换珠和刘纯阳负担3400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 刘文军
二〇一五年十月十四日
书记员 李 霓