福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第4487号
上诉人（原审被告）福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人郑钟，总经理。
委托代理人郑志平，男，1992年8月1日出生，汉族，住福建省南安市，系上诉人的职员。
委托代理人邓允，男，1981年9月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系上诉人的职员。
被上诉人（原审原告）卢珊，女，1990年1月14日出生，汉族，住福建省永定县。
被上诉人（原审原告）林庆贵，男，1987年10月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
以上俩被上诉人的委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师。
上诉人福州泰禾房地产开发有限公司与被上诉人卢珊、林庆贵商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买位于福州市仓山区，房款总价为1249385元。第八条约定，被告应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款。2014年12月20日，被告向原告发出商品房交付通知书，但诉争商品房尚未办理竣工验收和消防验收，原告因此拒绝收房。2015年1月17日，原、被告签订《房屋逾期补充协议》，协议确认被告无法在《商品房买卖合同》约定的期限内交付房屋，被告应支付给原告违约金：2、逾期超过60日，被告支付给原告已付房款每日万分之二的违约金250元，该违约金自合同约定的房屋交付第二天起算。按月支付金额合计7500元／月。3、逾期的违约金自2014年10月1日起算，2015年2月15日第一次支付违约金，之后每个月15日支付上月的逾期违约金，直至房屋交付之日止。4、除本协议约定外，其他未尽事宜以双方签订的《商品房买卖合同》为准。被告于2015年2月3日支付原告逾期交房违约金22500元。
原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。在合同履行过程中，被告至今未办理诉争房屋的竣工验收和消防验收，不能向原告交付符合合同约定的房屋。被告以通知原告办理交房手续为由提出合同履行的抗辩，不符合合同约定，原审法院不予支持。被告主张逾期办理交房手续系第三方原因所致，《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故被告关于第三方原因的抗辩不能成为免责事由。原、被告签订的《房屋逾期补充协议》，确认了被告逾期交房违约金的计算方法，该补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告应继续履行该补充协议，按该协议的约定给付原告违约金。补充协议确认，房屋逾期交付超过60日，被告每日支付原告违约金250元，违约金自合同约定的房屋交付第二天起算，即应从2014年10月1日起计算至房屋交付之日止。补充协议确认2015年2月15日第一次支付违约金，之后每个月15日支付上月的房屋逾期违约金，被告现已支付22500元，故应为2014年10月、11月、12月的违约金，被告应当继续按照前述标准支付2015年1月1日起至房屋交付之日止的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司自2015年1月1日起至被告将经验收合格的房屋实际交付原告之日止，按每日250元为标准向原告卢珊、林庆贵支付逾期交房违约金，于每月的15日前支付上月的违约金。二、驳回原告卢珊、林庆贵的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，适用简易程序减半收取250元，由被告福州泰禾房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，原审被告福州泰禾房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州泰禾房地产开发有限公司上诉称：1.2014年12月20日，上诉人已向被上诉人出具《商品房交付通知书》，上诉人已依约履行书面通知被上诉人办理交房手续的义务。2.讼争房屋无法办理竣工验收及消防验收，系实际施工人邹长泉及被挂靠方福建省六建集团有限公司拒不交付讼争房屋内页资料造成的，但房屋实际可交付并使用，给被上诉人造成的实际损失较小，原审判决的逾期交房违约金明显高于被上诉人实际损失，请求依法调整违约金。综上，上诉人福州泰禾房地产开发有限公司请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人以房屋总价款为基数，依同期贷款利率按月向被上诉人支付逾期交房违约金（从2015年1月1日起计算至上诉人向被上诉人交付验收合格房屋之日止，每月十五日前支付）；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人卢珊、林庆贵答辩称：1.上诉人在原审庭审中已承认未办理好竣工验收与消防验收合格手续，上诉人即便已履行通知交房义务，讼争房屋仍不具备交房条件；2.双方签订的《商品房买卖合同》与《房屋逾期补充协议》均明确约定逾期交房违约金按日万分之二的标准计算，该标准未超过银行同期利率的四倍，符合合同约定及法律规定；3.上诉人未提供任何证据证明被上诉人的实际损失很小及原审判决的逾期交房违约金过高。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》与《房屋逾期补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，被上诉人依约支付了全部购房款，上诉人应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付被上诉人。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，竣工验收及消防备案是案涉建设工程具备交付条件的一项法定要件。上诉人至今仍未办理好讼争房屋竣工验收及消防验收手续，已构成违约，应根据合同的约定承担违约责任。上诉人关于其已履行通知交房义务的主张不能作为免除其违约责任的理由。
上诉人本应于2014年9月30日前将符合交房条件的商品房交付被上诉人，其逾期交房迄今已超过60日，根据双方的约定，逾期交房违约金应按日万分之二的标准计算。上诉人主张调低违约金赔偿标准，但未提供证据证明被上诉人实际损失较小或上述关于违约金标准的约定存在过高的情形，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。
综上，上诉人福州泰禾房地产开发有限公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费，按照原审判决确定的负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人福州泰禾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 陈雁兰
代理审判员 缪 羽
二〇一五年十一月六日
书 记 员 方玉林