山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民再终字第103号
上诉人（原审原告）：冯某某，农民。
委托代理人：郭某某，山东宏易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王某某，农民。
上诉人冯某某与被上诉人王某某房屋买卖合同纠纷一案，嘉祥县人民法院于2014年3月18日作出（2014）嘉民初字第123号民事判决，已经发生法律效力。嘉祥县人民法院经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定，于2014年10月28日作出（2014）嘉民监字第1号民事裁定，再审本案。嘉祥县人民法院于2015年4月8日作出（2015）嘉民再初字第1号民事判决。冯某某不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯某某及其委托代理人郭某某到庭参加了诉讼。被上诉人王某某经本院传票传唤未到庭参加了诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2014年1月14日，冯某某起诉称，2013年7月1日原告与被告签订买卖合同，合同约定被告将位于嘉祥县城中央华府三号楼一单元1001室以59万元的价格出售给原告，被告在原告付清全款后给予原告办理过户手续。原告按照合同约定支付了全部购房款后，被告拒不履行协助办理房屋过户手续义务，请求：1、确认原、被告于2013年7月1日签订的房屋买卖合同为有效合同；2、判令被告协助原告办理过户手续；3、一切诉讼费用由被告承担。
嘉祥县人民法院（2014）嘉民初字第123号民事判决认定，原告冯某某与被告王某某、靳某夫妇系多年朋友，被告王某某因经营生产销售石料生意向原告冯某某借款170000元，在原告冯某某向被告王某某追要欠款时，双方经协商，被告同意用其于2013年6月24日从济宁市天诚源房地产开发有限公司购买的位于嘉祥县城中央华府小区3号楼1单元1001室房屋一套出卖给原告，双方并于2013年7月1日签订《房屋买卖合同》，双方约定：该房屋成交价59万元，房型为3室1厅，房屋建筑面积137.19平方米，原告于2013年7月1日支付被告定金10万元，并约定在乙方付清全部房款后办理过户手续并将房屋交付给原告使用，双方并对其他事项进行了约定。原、被告及证明人李某甲均在该合同中签名并加盖手印。合同签订后，原、被告均同意被告所欠17万元欠款折抵房款（其中10万元作为定金），原告于2013年12月30日根据被告王某某的安排将105500元以过户转账方式支付到王某某之母姜某账户中。2014年1月6日原告将被告所欠中国建设银行股份有限公司嘉祥县支行贷款本息320901.87元偿清。同年1月14日被告王某某将其与济宁市天诚源房地产开发有限公司签订的《商品房屋买卖合同》及该公司收取172375元的预收款收据交付给原告冯某某，向某天诚物业服务有限公司出具证明“证明，本人王某某，在中央华府购买房屋3号楼1单元10楼东户现将房屋转卖冯某某，无能力偿还，特将房屋转让并承诺未将房屋转让第三方，如后期产生产权纠纷与开发商无关，本人王某某将自行承担所有责任，王某某2014年元月14号”。同日中央华府销售部出具说明“原业主王某某将房屋三号楼1单元1001室转让给冯某某，现已在销售部办完相关手续证明，望物业公司积极配合办理后期手续。中央华府销售部。”2014年1月6日，被告王某某将该房屋交付给原告使用。2014年1月19日原告冯某某与嘉祥天诚物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，对物业管理进行约定。后原告冯某某要求被告王某某协助办理房屋产权登记过户手续时未果，原告诉来法院。另查明，原、被告所买卖的房屋至今未在房产管理部门办理房屋产权登记手续。
嘉祥县人民法院（2014）嘉民初字第123号民事判决认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》，并不违反有关法律规定，本院应当认定为有效合同。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按合同的约定全面履行了自己的义务，被告亦应按合同约定履行其义务，现被告虽将该房屋实际交付原告使用，但在办理房屋产权登记过户手续时未予配合，现原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，并不违反相关法律规定，本院应予支持。因被告经本院合法传唤未到庭应诉，本案无法进行调解，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯某某与被告王某某于2013年7月1日签订的房屋买卖合同为有效合同。二、被告王某某于本院判决生效之日起10日内在原告冯某某办理位于嘉祥县城中央华府3号楼1单元1001室房屋产权过户登记手续时予以配合。案件受理费100元，由被告王某某负担。
嘉祥县人民法院（2015）嘉民再初字第1号民事判决认定，原审原告冯某某与原审被告王某某之夫靳某系朋友关系。王某与王某某系姑侄女关系。2012年9月6日，靳某、王某某夫妇以333950的价格将嘉祥县城金都花园住房7号楼1单元6层东户卖与王某、欧某夫妇，后被告又将该楼房卖与他人并办理房屋过户手续。2013年12月9日，欧某、王某诉来本院。同日，本院裁定查封王某某名下位于中央华府商住小区0003幢1单元1-1001室房产一处，并于2014年3月20日作出（2013）嘉民初字第2281号判决：一、解除原告王某、欧某与被告靳某、王某某的房屋买卖合同；二、被告靳某、王某某于本判决生效之日起10日内返还王某、欧某购房款、上房费35万元及违约金5万元。2013年12月，王某某计划将房屋卖与王某，并将其与济宁市天诚源房地产开发有限公司签订《商品房屋买卖合同》交付给王某，王某不同意购买。王某某以49万元的价格将嘉祥县城中央华府3号楼1单元1001室房屋卖与冯某某，靳某、王某某夫妇因经营生产销售石料生意借款17万元由冯某某偿还，冲抵购买王某某房屋定金及房款。王某某之母姜某将王某保存的《商品房屋买卖合同》索回交付给冯某某，冯某某于2013年12月30日以银行转账方式将105500元（含房贷利息5500元）支付给姜某。2014年1月6日，原审原告将原审被告所欠中国建设银行股份有限公司嘉祥县支行贷款本息320901.87元偿清。同年1月14日，原审被告向某天诚物业服务有限公司出具证明：“本人王某某××，在中央华府购买房屋3号楼1单元10楼东户现将房屋转卖冯某某××，无能力偿还，特将房屋转让并承诺未将房屋转让第三方，如后期产生产权纠纷与开发商无关，本人王某某将自行承担所有责任”。同日，中央华府销售部出具说明“原业主王某某将房屋三号楼1单元1001室转让给冯某某，现已在销售部办完相关手续证明，望物业公司积极配合办理后期手续。”原审原告入住，并于2014年1月19日原审原告与嘉祥天诚物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，对物业管理进行约定。后原审原告要求原审被告协助办理房屋产权登记过户手续时未果，原审原告诉来法院。本院于2014年3月18日作出（2014）嘉民初字第123号民事判决：一、原告冯某某与被告王某某于2013年7月1日签订的房屋买卖合同为有效合同。二、被告王某某于本院判决生效之日起10日内在原告冯某某办理位于嘉祥县城中央华府3号楼1单元1001室房屋产权过户登记手续时予以配合。案件受理费100元，由被告王某某负担。
嘉祥县人民法院（2015）嘉民再初字第1号民事判决认为，在本案中，冯某某与王某某之间存有两份房屋买卖合同，按照生活规则常识，结合双方陈述、证人证言、胡某与王某某的录音材料以及双方结清房款、办理房屋入住等手续的时间集中在2013年12月30日后的一个月内，可以认定2013年12月30日签订的房屋买卖合同较为真实地反映了王某某出卖嘉祥县城中央华府3号楼1单元1001室房屋的时间、目的。王某某在本院依法查封其房产后，隐瞒房产被查封的事实，将无权处分的房产卖与冯某某，收取其购房款，损害了冯某某及欧某、王某的利益，影响了法院裁判文书的公某和执行力。原审判决冯某某与王某某于2013年7月1日签订的房屋买卖合同为有效合同，王某某在冯某某办理位于嘉祥县城中央华府3号楼1单元1001室房屋产权过户登记手续时予以配合的内容显属不当，应予撤销。冯某某与王某某诉争的房屋被裁定查封，冯某某要求王某某协助办理过户手续的请求不能支持，依法应予以驳回。王某某辩称其签收民事裁定书时不知道内容、出售房屋时并不知道被查封的主张，无充分证据支持，本院不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、撤销本院（2014）嘉民初字第123号民事判决；二、驳回原审原告冯某某的诉讼请求。
冯某某上诉称：一、原审法院认定上诉人与被上诉人之间存有两份房屋买卖合同是错误的。被上诉人王某某在嘉祥县城中央华府小区有一处房产即3号楼一单元1001室。经双方协商，被上诉人自愿将该处房产卖给上诉人，并于2013年7月1日在证人李某乙在场的情况下签订了《房屋买卖合同》。该合同中清楚的载明了房屋座落位置、面积、价款相关内容。上诉人按照该合同的约定，当日向被上诉人交付了10万元的购房定金。也就是说，从2013年7月1日起，双方就对房屋的买卖关系加以了确认。上诉人于2013年12月30日按照2013年7月1日签订的合同，在向被上诉人交付房款105500元时，发现原合同找不到了。上诉人与被上诉人协商同意，于2013年12月30日对原来的合同内容进行补签，补签的合同与原合同内容基本相同，但原合同中没有约定具体时间的，在补签的合同中又加以明确。该行为符合补充合同内容的法律特征，不是合同的变更，也不是合同的从新签订。上诉人与被上诉人基于同一事实，同一个法律关系，将原合同进行补签，虽然落款时间与原合同不一致，但认定双方之间存在两份房屋买卖合同，既不符合客观实际，也不符合法律规定。故此原审法院认定双方之间存有两份合同是错误的。二、原审法院以结清房款、办理房屋入住等手续的时间集中在2013年12月30日后的一个月内为由，认定2013年12月30日签订的房屋买卖合同较为真实地反映了王某某出卖该房产的时间、目的是无法让上诉人服从认可的，依法应予纠正。其理由如下：1、从本案卷宗材料所显示的事实，被上诉人对双方于2013年7月1日签订的原合同并没有提出异议。签订原合同的在场人、见证人李某乙在法院于2015年3月20日向其调查的笔录中，从他陈述签订原合同的经过和当时的情况，也能证实被上诉人将该处房屋卖给上诉人的目的是真实的。原审法院按照生活规则常识，结合相关所谓证据，认定2013年12月30日签订的房屋买卖合同具有真实性、目的性否认2013年7月1日签订原合同的真实性、目的性，是没有事实根据的。2、从上诉人分期交付房款的时间和数额上，足以证明是履行的2013年7月1日的原合同。原合同签订之日上诉人就交付定金10万元，也应视为该房款。2013年12月30日上诉人又一次交付房款105500元。上诉人2014年元月6日将剩余的房款320901.87元全部交清。原合同中约定的房款总数为59万元，补签的合同中约定的总房款为49万元，虽然因包括的范围不同造成总房款数额有差异，但房产的本身价款49万元没有变。3、从被上诉交付上诉人入住使用该房屋的时间上，也不能证明双方所签订的房屋买卖合同不具有真实性、目的性。上诉人是2014年元月入住该房屋的，按2013年7月1日签订的房屋买卖原合同中的约定“乙方付清全款后将房屋交付乙方”，也可以证明，双方是履行的原合同O原审法院认定2013年12月30日签订的合同是反映被上诉人买卖房屋的真实性、目的性是没有充分有力证据予以证实的O三、原审法院撤销（2014）嘉民初字第123号民事判决，驳回上诉人的原诉讼请求，显失公平。（2014）嘉民初字第123号民事判决中认定的事实并没有错误。原审法院现又以案外人提出申请于2013年12月9日对被上诉人出卖给上诉人的该处房产予以查封，又以双方于2013年12月30日签订的房屋买卖合同损害了案外人的利益，影响了法院裁判文书的公某和执行力为由判决撤销已发生法律效力的判决书O且查封该处房产的裁定又是在上诉人与被上诉人于2013年7月1日签订的合法有效的房屋买卖合同之后下达的，足以说明原审法院只考虑案外人的利益，未有考虑上诉人的合法权益，显失公平。
本院经审理查明，冯某某与王某某、靳某夫妇系朋友关系，冯某某与王某某双方协商，王某某同意将其于2013年6月24日从济宁市天诚源房地产开发有限公司购买的位于嘉祥县城中央华府小区3号楼1单元1001室房屋一套出卖给冯某某，双方并于2013年7月1日签订《房屋买卖合同》，双方约定：该房屋成交价59万元，房型为3室1厅，房屋建筑面积137.19平方米，冯某某于2013年7月1日支付王某某定金10万元，并约定在冯某某付清全部房款后办理过户手续并将房屋交付给冯某某使用，双方并对其他事项进行了约定。王某某、冯某某及证明人李某乙均在该合同中签名并加盖手印。合同签订后，王某某、冯某某均同意王某某所欠17万元欠款折抵房款（其中10万元作为定金）。王某某、冯某某于2013年12月30日就本案房屋补签了一份《房屋买卖合同》，在这份补签的《房屋买卖合同》中对房屋过户时间、全款付清时间、房屋交付时间、办理物业交接手续的时间进行了约定。冯某某于2013年12月30日根据被告王某某的安排将105500元以转账方式支付到王某某之母姜某账户中。2014年1月6日冯某某将王某某所欠中国建设银行股份有限公司嘉祥县支行贷款本息320901.87元偿清。同年1月14日被告王某某将其与济宁市天诚源房地产开发有限公司签订的《商品房屋买卖合同》及该公司收取172375元的预收款收据交付给冯某某，并向某天诚物业服务有限公司出具证明“证明，本人王某某××，在中央华府购买房屋3号楼1单元10楼东户现将房屋转卖冯某某××，无能力偿还，特将房屋转让并承诺未将房屋转让第三方，如后期产生产权纠纷与开发商无关，本人王某某将自行承担所有责任，王某某2014年元月14号”。同日中央华府销售部出具说明“原业主王某某将房屋三号楼1单元1001室转让给冯某某，现已在销售部办完相关手续证明，望物业公司积极配合办理后期手续。中央华府销售部。”2014年1月，王某某将该房屋交付给冯某某使用。2014年1月19日冯某某与嘉祥天诚物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，对物业管理进行约定。后冯某某要求王某某协助办理房屋产权登记过户手续时未果，诉至一审法院。另查明，王某与王某某系姑侄女关系。2012年9月6日，靳某、王某某夫妇以333950的价格将嘉祥县城金都花园住房7号楼1单元6层东户卖与王某、欧某夫妇，后靳某、王某某又将该楼房卖与他人并办理房屋过户手续。2013年12月9日，欧某、王某诉至一审法院。同日，一审法院裁定查封王某某名下位于中央华府商住小区0003幢1单元1-1001室房产（本案房屋），并于2014年3月20日作出（2013）嘉民初字第2281号判决：一、解除原告王某、欧某与被告靳某、王某某的房屋买卖合同；二、被告靳某、王某某于本判决生效之日起10日内返还王某、欧某购房款、上房费35万元及违约金5万元。还查明，因王某、欧某诉靳某、王某某商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2015年9月2日作出（2013）嘉民初字第2281-2号民事裁定：“查封被告王某某名下位于中央华府商住小区0003幢1单元1-1001室（面积为137.19平方米）房产一处（预登记号Y1307220）。查封期限自2015年9月2日至2018年9月2日。”
本院认为，2015年2月26日，一审法院对本案再审开庭时，对冯某某陈述的事实和理由，王某某回答：“冯某某陈述属实。”因此，本院应当认定王某某、冯某某于2013年7月1日就位于嘉祥县城中央华府小区3号楼1单元1001室房屋签订的《房屋买卖合同》是真实的且已实际履行。虽然该房屋没有办理过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，本院应当认定王某某、冯某某于2013年7月1日就位于嘉祥县城中央华府小区3号楼1单元1001室房屋签订的《房屋买卖合同》为有效合同。对冯某某的“确认原、被告于2013年7月1日签订的房屋买卖合同为有效合同”的诉讼请求，本院予以支持。因本案房屋于2013年12月9日因另案被一审法院裁定查封，现在该房屋仍然被查封，房屋查封期间不能办理房屋产权过户登记，对冯某某的“判令被告协助原告办理过户手续”的诉讼请求，本院不予支持。一审法院（2015）嘉民再初字第1号民事判决认定事实不清，适用法律错误，本院应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销嘉祥县人民法院（2015）嘉民再初字第1号民事判决；
二、维持嘉祥县人民法院（2014）嘉民初字第123号民事判决第一项：“原告冯某某与被告王某某于2013年7月1日签订的房屋买卖合同为有效合同。”
三、撤销嘉祥县人民法院（2014）嘉民初字第123号民事判决第二项；
四、驳回冯某某要求“王某某协助冯某某办理过户手续”的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由冯某某负担50元，王某某负担50元。二审案件受理费100元，由冯某某负担50元，王某某负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 秦绪启
审判员 张 鹏
审判员 韩圣秋
二〇一五年十一月十六日
书记员 孙衍慧