新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院民 事 判 决 书(2015)北民初字第401号原告（反诉被告）新疆金百方房地产投资开发有限公司北屯分公司。代表人杨孟，总经理。委托代理人张丽，新疆木山律师事务所律师。被告（反诉原告）彭美静，女，汉族。委托代理人王志荣，新疆木山律师事务所律师。原告新疆金百方房地产投资开发有限公司北屯分公司（以下简称金百方房产北屯分公司）与被告彭美静商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，被告在法定期限内提出反诉，依法由代理审判员郑丰华独任审判，于2015年8月19日公开开庭合并审理了本案。原告（反诉被告）金百方房产北屯分公司的委托代理人张丽、被告（反诉原告）彭美静的委托代理人王志荣到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告金百方房产北屯分公司诉称，2013年1月15日，原告金百方房产北屯分公司与被告彭美静签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的天骄圣恒综合楼大厦三单元1601室，房屋建筑面积238.31平方米，单价3252元/平方米，房屋总价775000元，于2014年12月30日前付清。原告交付房屋后，被告陆续支付405000元，余额370000元至今未付。被告的行为已构成违约，请求判令被告支付房款370000元及违约金4440元。被告彭美静辩称，2013年1月15日，原被告双方签订二份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的1601室、1604室，房款共计1550000元，原告交付房屋后，被告陆续付款1226000元，至今尚欠354000元。因原告同意北屯金屯酒店在其房屋屋顶安装烟道、引风机，由此产生的噪音严重影响被告的居住生活，故拒绝付款，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告彭美静诉称，反诉被告同意北屯金屯酒店在其屋顶上架设烟道及引风机，由此产生的噪音严重影响其居住生活，且反诉被告承诺的停车位迟迟不能交付，导致反诉原告不能实现合同目的，故请求判令一、解除反诉原、被告双方于2013年1月15日签订的商品房买卖合同；二、反诉被告返还反诉原告购房款1226000元并赔偿经济损失100000元。反诉被告金百方房产北屯分公司辩称，反诉被告按约交付房屋并为反诉原告办理了私房产权证及土地使用证，反诉原告的合同目的已经实现，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告金百方房产北屯分公司为证实其主张，向本院举证如下：1、2013年1月15日原告与被告彭美静签订的商品房买卖合同一份，证明被告购买原告开发的天骄圣恒综合楼大厦三单元1601室，房屋总价款775000元,如逾期付款，彭美静按日承担逾期应付款万分之一的违约金。经庭审质证，被告无异议，本院对该证据予以确认。2、2013年1月15日原告与被告彭美静签订的商品房买卖合同一份，证明被告购买原告开发的天骄圣恒综合楼大厦三单元1604室，房屋总价款775000元。经庭审质证，被告无异议，本院对该证据予以确认。3、普通收款收据一份，证明被告于2013年5月12日向原告支付房款100000元。经庭审质证，被告无异议，本院对该证据予以确认。4、借条一份，证明2013年1月24日，被告用苯板款320000元折抵房款。经庭审质证，被告无异议，本院对该证据予以确认。5、2014年5月29日原告与被告丈夫吴江签字确认的欠条一份，证明被告购买原告开发的天骄圣恒综合楼大厦三单元1601室、1604室，房屋总价款1550000元，已付1180000元，尚欠370000元，于2014年9月30日前付100000元，余款270000元于2014年12月30日前付清。经庭审质证，被告对该证据无异议，认为欠条未约定违约金，被告不应承担违约金。本院对该证据予以确认。被告彭美静为支持其反驳主张，向本院举证如下：1、中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐人民路东支行出具的交易清单一份，证明2013年7月4日被告向原告支付房款16000元。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，该证据载明被告向忤磊支付16000元，原告否认该证据和本案之间的关联性，被告未提供其它证据予以佐证，本院对该证据和本案的关联性不予确认。2、北屯国民村镇银行储蓄取款凭条照片一张，证明2014年5月22日，被告向原告支付760000元。经庭审质证，原告无异议，本院对该证据予以确认。反诉原告彭美静为证实其反诉主张，向本院举证如下：1、承诺书一份，证明反诉被告金百方房产北屯分公司未向反诉原告交付二个专属停车位。经庭审质证，反诉被告对该证据的真实性无异议，认为二期未完工，不符合交付条件，本院对该证据的真实性予以确认。2、北屯金屯酒店出具的证明一份，证明2013年3月北屯金屯酒店经反诉被告同意将抽油烟机安装到反诉原告1604室屋顶。经庭审质证，反诉被告不认可该证据，认为其无权也未同意北屯金屯酒店安装抽油烟机。反诉被告对该证据不认可且反诉原告无其他证据予以印证，本院对该证据不予确认。3、照片七张，证明反诉原告1604室屋顶有烟道及引风机，经庭审质证，反诉被告无异议，本院对该证据予以确认。4、照片八张，证明反诉原告装修1604室花费100000元，经庭审质证，反诉被告对证据的真实性和证明目的均不认可。反诉原告提供的照片，不能证实其实际花费，本院对该证据不予确认。反诉被告金百方房产北屯分公司未向本院提供证据。经审理查明，2013年1月15日，原告（反诉被告）金百方房产北屯分公司与被告（反诉原告）彭美静签订商品房买卖合同，约定彭美静购买金百方房产北屯分公司开发的天骄圣恒综合楼大厦A栋三单元1601室，房屋建筑面积238.31平方米，单价3252元/平方米，房屋价款775000元；同日，彭美静与金百方房产北屯分公司另行签订一份商品房买卖合同，约定彭美静购买金百方房产北屯分公司开发的天骄圣恒综合楼大厦A栋三单元1604室，其面积、单价和房屋总价款与1601室相同，两套房屋总价1550000元。如逾期付款，彭美静按日承担逾期应付款万分之一的违约金。2013年1月24日、2013年5月12日、2014年5月22日彭美静分别向金百方房产北屯分公司支付320000元、100000元、760000元，尚欠370000元。2014年5月29日，经对账，彭美静承诺于2014年9月30日前支付100000元，余款270000元于2014年12月30日前付清。金百方房产北屯分公司已将天骄圣恒综合楼大厦A栋三单元1601室、1604室过户至彭美静名下，为其办理了私房产权证和国有土地使用证。2014年5月30日金百方房产北屯分公司承诺待二期完工后在小区内为彭美静划定二个专属停车位，二期未完工，停车位亦未交付。另查明，天骄圣恒综合楼大厦地上十六层，地下一层，北屯金屯酒店排烟道位于十六层屋顶上方。本院认为，原告（反诉被告）金百方房产北屯分公司与被告（反诉原告）彭美静签订的商品房买卖合同依法成立并合法有效,依法应予保护。原告交付房屋后，被告应按合同约定的数额支付价款，原告请求被告支付剩余房款370000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。彭美静未在约定期限内付款已构成违约，应当按商品房买卖合同的约定承担违约责任，原告主张每日按欠款数额的万分之一承担自2015年1月1日至2015年4月30日的违约金4440元，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告作为房地产开发企业已履行房屋交付义务，并且为被告办理了私房产权证和国有土地使用证，被告的合同目的已经实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可请求解除合同并赔偿损失。本案中，反诉原告诉称影响其正常生活的原因系排烟道产生的噪音，非房屋质量问题，反诉原告主张解除合同不符合法律规定。金百方综合楼二期未完工，反诉原告以对方未交付停车位为由主张解除合同亦不符合法律规定，故对反诉原告解除合同并赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告彭美静向原告新疆金百方房地产投资开发有限公司北屯分公司房支付房款370000元、违约金4440元，合计374440元于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回反诉原告彭美静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6416.60元减半收取3458.30元（原告已预交），反诉案件受理费16734元减半收取8367元（反诉原告已预交），合计11825.30元，由被告（反诉原告）彭美静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。代理审判员  郑丰华二〇一五年九月二十一日书 记 员  张 裴