江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣423民初132号
原告九江银行股份有限公司武宁支行，住所地：武宁县城豫宁大道57号。
负责人李世春，该支行行长。
委托代理人翟骏，男，1990年9月7日生，汉族，江西省武宁县人，九江银行武宁支行客户经理，住武宁县。。
被告周斌，男，1979年7月11日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省武宁县。。
原告九江银行股份有限公司武宁支行与被告周斌借款合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理。依法由审判员邱湘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人翟骏、被告周斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1、要求被告立即偿还借款本金248024元、利息48631元及罚息7390元（从被告透支到期未还之日算至2016年4月6日止）；2、要求被告支付后期利息（以本金248024元为基数按月利率7.25‰从2016年4月7日计算至本金付清之日止）及后期罚息（以拖欠利息为基数按月利率10.78‰从2016年4月7日计算至逾期利息付清之日止）；3、请求法院判令原告在贷款本息范围内对抵押物享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由是，2011年，被告因经营碧海云天汗蒸会所需资金周转，被告在原告处申请房屋抵押贷款。2011年4月27日，原、被告双方签订了《借款合同》。合同约定，被告在原告处贷款380000元，借款期限为壹拾年，即2011年4月27日至2021年4月27日止，借款利息为月利率13.1‰，且被告将位于武宁县清水湾2栋302室、402室房屋为该笔贷款抵押担保。2013年3月份，被告开始逾期。截至2016年4月6日，被告尚欠原告欠款本金248024元，利息48631元及罚息7390元。原告多次向被告催要借款及利息，但被告至今未付，故原告诉诸本院。
被告答辩，贷款属实，抵押属实，但并非恶意逾期不还。
原告为证明其诉讼主张依法向本院提交了被告身份信息复印件1份、贷款申请书复印件1份、《借款合同》复印件1份、《最高额抵押合同》复印件1份、他项权证复印件1份、放款凭证复印件1份，用以证明被告于2011年4月8日在原告处以武宁县清水湾2栋302室、402室房屋抵押贷款380000元，贷款利率为同期同档次国家基准利率上浮100%，罚息利率在借款利率水平上加收50%，且办理房屋抵押登记。
经质证，被告对上述证据均无异议，本院予以认定。
经审理查明，2011年4月27日，被告周斌向原告九江银行股份有限公司武宁支行申请房屋抵押贷款，并与原告签订了《借款合同》。合同约定：“第一条借款金额本合同项借款金额为人民币（大写）叁拾捌万元整。第二条借款用途本合同项下借款的用途为碧海云天汗蒸会所资金周转……第三条借款期限借款期限为壹拾年，即自2011年4月27日起至2021年4月27日止。实际借款金额及放款日以借款凭证为准，借款凭证是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条借款利率及计息方式一、经双方协商，本合同借款利率按下列第（二）种约定执行：（二）浮动利率，按下列第1种约定的浮动利率执行，根据合同同档次国家基准利率的调整，调整后的月利率为11.3334‰:1、按月调整，一月一定。月利率为同期同档次国家基准利率上浮100%。二、经双方协商，本借款采取以下第1种计息方式，最后一期付息日为最后一笔借款的还本日，利随本清。1、按月计息，每月的20日为结息日，甲方应按月向乙方支付借款利息。在借款到期日结清其余利息。三、本合同项下逾期借款或挪用借款从逾期或挪用之日起按罚息利率计收利息，直至逾期借款归还或挪用行为得到纠正为止。罚息利率的计算标准：1、借款逾期的，乙方有权对逾期的借款额计收罚息，罚息利率为在本合同项下借款利率水平上加收50%……四、乙方对甲方不能按期偿付的利息计收复利。其中，对不能按期偿付的逾期借款或挪用借款的利息按相应的罚息利率计收复利……第十三条违约责任一、如甲方违约（即违反本合同任何一项承诺、保证、义务），乙方有权采取下列一项或多项措施：……（三）解除借款合同，要求甲方清偿到期或未到期的借款本金及利息，并支付或赔偿有关费用；（四）如借款逾期，要求甲方支付逾期罚息……（六）要求甲方支付未付利息的复利。”同日，原、被告双方又签订了《最高额抵押合同》。合同约定：“第三条抵押最高本金限额一、本合同项下的抵押最高本金限额为人民币金额（大写）肆拾玖万肆仟元整……第四条抵押额度有效期一、抵押额度有效期自2011年4月27日至2021年4月27日止……第五条抵押物抵押人自愿提供本身拥有所有权或处分权的房产为主合同项下所发生的所有债权提供抵押担保，抵押物的名称、数量、规格、价值等状况的描述详见抵押物清单。抵押物清单抵押物名称房屋所有权人周斌使用人周斌种类住宅处所武宁县清水湾2栋302室、402室（人民路西侧）（即人民路9号2栋1-3-2室、1-4-2室）产权证号码武房权证新宁字第××号【土地证号：武土国用（2006）第20**号】。”两份合同签订后，原告于2011年4月28日向被告出具借款凭证，利率变动方式浮动，借款当期执行利率13.6008%（年利率），起息日期2011年4日28日，借款到期日2021年4月27日，原、被告均在借款凭证各自签章。原告于2013年3月开始逾期，后被告补交了借款本金及拖欠的利息，但2014年9月，被告又逾期未还，截至2016年4月6日，被告尚欠原告欠款本金248024元，利息48631元及罚息7390元。原告多次向被告催要借款及利息，但被告至今未付，故原告诉诸本院。
本院认为，被告周斌在原告九江银行股份有限公司武宁支行处办理房屋抵押贷款，且被告签订了《借款合同》，该合同合法有效，应认定原、被告双方形成了借款合同法律关系。原告按照约定发放了380000元贷款，被告应按原告规定的每月还款金额按时月付。原告于2013年3月开始逾期，后被告补交了借款本金及拖欠的利息，但2014年9月，被告又逾期未还，至今未按约偿还，被告的行为已违反了《借款合同》约定，构成了违约，原告有权依据合同要求被告清偿到期或未到期的借款本金及利息，故本院对于原告要求被告一次性偿还借款本金248024元的诉请予以支持。对于后期利息及后期罚息，原告主张以本金248024元为基数按月利率7.25‰的标准计算后期利息，并以拖欠逾期利息为基数按月利率10.78‰计算后期罚息，本院认为，该贷款利息及罚息计算标准符合合同约定，且没有违反国家对借款利息上限规定，本院予以支持。另外，原告请求对被告用于抵押的武宁县人民路9号2栋1-3-2室、1-4-2室行使抵押物权，本院认为，原、被告双方就被告以武宁县人民路9号2栋1-3-2室、1-4-2室用于借款抵押进行约定，并办理了房屋抵押登记（他项权证号：武房他证新宁字第××号）。该行为是双方真实意思表示，且符合法律规定，抵押权已设立。依据相关法律规定及约定，被告未履行债务，原告可行使抵押物权，故对于原告该请求，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、四十一条、四十二条、五十三条之规定，判决如下：
一、被告周斌于本判决生效后五日内偿还原告九江银行股份有限公司武宁支行借款本金248024元、利息48631元、罚息7390元、后期利息（以本金248024元为基数按月利率7.25‰从2016年4月7日计算至本金付清之日止）、后期罚息（以拖欠利息为基数按月利率10.78‰从2016年4月7日计算至逾期利息付清之日止）。
二、原告在上述债权数额范围内对抵押物即武宁县人民路9号2栋1-3-2、1-4-2两套房屋享有抵押权，被告周斌不履行债务时，原告有权依据法律规定以抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。其价款超过债权款部分归抵押人（被告）所有，不足部分由债务人偿还。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6575元，减半收取3288元，由被告周斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 员 邱 湘
二０一六年四月十四日
代书记员 王泰兰