北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初12989号原告：陈冉,男，1986年8月7日出生，户籍地山东省阳谷县。委托诉讼代理人：郝美丹，女，1990年7月29日出生，户籍地山东省阳谷县。被告：袁宝国，男，1967年7月20日出生，户籍地北京市昌平区。委托诉讼代理人：田淑英，女，1966年5月29日出生，户籍地北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。原告陈冉诉被告袁宝国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈冉及其委托诉讼代理人郝美丹，袁宝国及其委托诉讼代理人田淑英、杨旭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈冉向本院提出诉讼请求：1.解除陈冉与袁宝国签订的《租赁合同》；2.袁宝国支付违约金62500元，停业损失、搬运费1万元，装修损失10万元；3.袁宝国承担本案诉讼费。事实及理由：2017年3月28日，我与袁宝国协商达成协议，袁宝国将坐落于北京市昌平区鼓楼南大街×号多彩经典美容美发中心二楼北边200平米房屋出租给我，双方约定年房租125000元，租期两年，从2017年4月1日至2019年4月1日。因为我主要经营儿童摄影业务，我承租的房屋原先是经营美容美发，为了更好的营业，积极改善经营条件，积极四处筹措资金，投资近20万元对此房屋进行了装修，可是没有经营几个月，袁宝国突然告诉我，其承租的房屋不再享有使用权，要求解除租赁合同，致使我血本无归、负债累累，针对租赁房屋的使用、营业损失及装修损失等赔偿问题，我多次与袁宝国协商未果，故起诉至法院，请求判如所请。被告袁宝国辩称，我与陈冉签订的《租赁合同》已于2017年7月15日协商解除，并达成解除方案且履行完毕，因此我不存在违约行为，无需支付违约金、停业损失、搬运费和装修损失。我承租昌平区鼓楼南大街×号上下两层房屋，至今10多年之久。2017年4月1日，我与陈冉签订《租赁合同》一份，由陈冉承租涉案的二层房屋，年租金125000元。2017年7月6日，原房东通知我涨房租，增长幅度30%，致使我无力承担调整后的房租。2017年7月10日，我将该情况告知陈冉，希望协商解除与陈冉之间签订的租赁合同。我带陈冉找房东一起协商，最后三方经过协商达成一致意见：陈冉同意解除租赁合同，由陈冉与房东直接签订新的租赁合同，年租金为120000元，或者上下层均由陈冉承租（上下两层总租金258300元），陈冉及房东均同意上述方案，并表明可以立即签订新的租赁合同。陈冉同意与我解除合同，进行结算，陈冉还将自己的账号写在了与我签订的合同背面，让我将结算款直接转给他。我与陈冉经核算，我需要退还给他剩余房租、屋内设施折价费用共计36000元，我于当天晚上给陈冉转账36000元。因此，我与陈冉的租赁关系已经协商解除，并且结算完毕。陈冉有直接与房东签订新的租赁合同的机会，并且年租金比原来降低了5000元，租赁房间又比原来多一间，陈冉亦不存在经济损失。但陈冉因为自身原因未继续签订新的租赁合同，我对此不应承担任何法律责任，相应的法律后果应当由其自行承担。《租赁合同》仅对违约责任进行了约定，并未规定装修等其他损失，陈冉要求违约金不成立，其他损失，没有事实及法律依据。综上所述，我不存在违约行为，不应当支付任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下:北京多彩经典美容美发中心（以下简称多彩中心）系个体工商户，注册经营场所为北京市昌平区鼓楼南大街×号，该中心登记经营者为袁宝国。2016年，多彩中心（承租方）与北京市昌平菜蔬公司（出租方，以下简称菜蔬公司）签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租方将昌平区南大街×号南6号房屋租赁给承租方，租赁期限自2016年6月21日起至2017年6月20日止，年租金215250元。2017年3月28日，袁宝国（甲方）与陈冉（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将北京市昌平区鼓楼南大街×号多彩中心二楼北边二间及南边四间房200平方米（以下简称涉案房屋）租赁给乙方经营使用；租赁期限暂定二年，自2017年4月1日至2019年4月1日止；租金及交纳方式为每年125000元，乙方分两次向甲方交纳，即甲在签订本合同时交纳上半年租金，下半年租金在前半年租金到期之日前一个月交纳。甲乙双方在正常履行协议的情况下，不可单方违约，若有发生违约方赔付守约方的半年房租。《租赁合同》签订后，陈冉对涉案房屋进行装修并开始营业。2017年6月20日，多彩中心与菜蔬公司的《房屋租赁合同》到期未续约，故袁宝国与陈冉协商退租事宜，并表示愿意协助陈冉与新承租人（案外人任永忠）商谈租赁事宜，双方于当日对剩余房租及部分物品折价问题达成一致。2017年7月15日，袁宝国退还陈冉剩余房租及部分物品折价款共计36000元。庭审中，袁宝国主张本案房屋租赁合同已于2017年6月20日解除，双方已于当日就剩余房租及部分物品价值达成一致意见，且袁宝国已协助陈冉与新承租人（任永忠）商谈租赁事宜，陈冉的损失应系其自身原因造成，陈冉无权要求袁宝国赔偿违约金及相应损失。陈冉则主张，2017年6月20日，双方仅就退还房租及物品折价问题达成一致，袁宝国确实协助陈冉与任永忠商谈了房屋租赁事宜，任永忠虽口头允诺平价续租，但实际签约时任永忠却要求将房屋年租金上涨至50万元，且陈冉并未同意放弃追究袁宝国违约之权利。另查一，针对房屋装修问题，陈冉向本院提交录音光盘一张，其内容显示袁宝国一方已对陈冉的装修行为予以同意。陈冉另提交装修费用收据（载明装修费用为101397元）及发票（载明装修费用为10万元），拟证明其装修支出10万元。袁宝国对装修支出数额不予认可，并表示涉案房屋出租前已进行过装修。对于装修现值，经本院依法释明，陈冉表示涉案房屋装修现已多处拆除，不具备价值评估的客观条件，且不申请对涉案房屋装修价值进行司法评估。陈冉自认留在涉案房屋内未拆走的装修价值大约6、7万元。另查二，袁宝国主张其在与陈冉签订《租赁合同》时，已将与菜蔬公司《房屋租赁合同》向陈冉出示过，故陈冉知晓其剩余租期为2个月。陈冉对此不予认可，称未见过《房屋租赁合同》，亦不知晓剩余租期为2个月。上述事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同》、收据、发票、光盘、照片以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，多彩中心（经营者袁宝国）与菜蔬公司签订的关于昌平区南大街×号南6号房屋《房屋租赁合同》，期限为自2016年6月21日起至2017年6月20日止，而袁宝国与陈冉所签涉案房屋的《租赁合同》期限为自2017年4月1日起至2019年4月1日止，《租赁合同》的期约已远超《房屋租赁合同》，故在多彩公司或袁宝国未能与菜蔬公司签订续约合同的情况下，应认定《租赁合同》中2017年6月20日之前部分的约定有效，超期部分无效。陈冉与袁宝国于2017年6月20日就剩余租金退还问题达成一致意见，即双方于该日确认《租赁合同》已现实无法继续履行，故本院确认《租赁合同》已于2017年6月20日解除。虽然袁宝国已将剩余租金退还给陈冉，并主张与陈冉已就合同解除的后续问题达成一致意见，双方再无争议，但陈冉不予认可，双方亦未达成明确的书面意见，且袁宝国对《租赁合同》的解除负有主要责任，故袁宝国应当按照合同约定承担提前解除合同的违约责任。本案审理过程中，袁宝国主张违约金过高，要求予以调低，本院综合本案事实和证据情况，考虑到陈冉在签订《租赁合同》时亦有审查原《房屋租赁合同》的注意义务，故本院酌定袁宝国应当支付陈冉违约金5万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于涉案房屋的装修已被部分拆除，陈冉主张的装修损失已无法通过评估鉴定确定，陈冉亦未提交有效的完税证据证明其营业收入情况，故本院经审查后确认袁宝国承担的违约责任已足以弥补陈冉的装修损失及其他损失，故对陈冉要求袁宝国继续赔偿其装修、搬家及营业损失之请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈冉与被告袁宝国于二○一七年三月二十八日签订的《租赁合同》已于二○一七年六月二十日解除；二、被告袁宝国于本判决生效后十日内支付原告陈冉违约金50000元；三、驳回原告陈冉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3750元，由原告陈冉负担2137元（已交纳）；由被告袁宝国负担1613元，于本判决生效后七日内交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 李 笑人民陪审员 李 平人民陪审员 窦振利二〇一七年十二月二十五日书 记 员 袁 满