广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1955号
原告：蒋秀荃。
委托代理人：苏文平，广西双贺律师事务所律师。
委托代理人：许国平，广西双贺律师事务所实习律师。
被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地：南宁市民族大道。
法定代表人：陈泽坚，董事长。
委托代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。
委托代理人：李芳芳，广西鼎峰律师事务所实习律师。
原告蒋秀荃诉被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年6月20日受理后，依法由审判员王强独任审判，并公开开庭进行了审理。书记员梁飞恒担任法庭记录。原告委托代理人苏文平，被告委托代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买南宁市中越路7号金旺角·CASA国际公馆某号房，价款为318648元；被告应当于2010年5月31日前交房，被告交房后应在540个工作日内为原告办理房产证，不能如期办理房产证的，被告应按已付房款的万分之一每日向原告支付违约金。据此约定，被告应在2012年7月24日前为原告办理房产证，现被告迟延至2013年3月26日才为原告办理房产证，迟延247天，为此，应支付违约金7870.6元。双方还约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差的房价款由被告在产权登记面积确定后30个工作日内无息返还原告，逾期返还则按应返还款每日万分之一的比例支付违约金给买受人。被告在2013年3月为原告办理证时，就应确定产权登记面积与合同约定面积差异额，面积误差的房价款就应由被告在30个工作日内无息返还原告，但至今被告直到2013年10月才返还原告，已属违约，被告应支付违约金。故原告提起诉讼，请人民法院依法判令：1、被告支付迟延办理房产证违约金7870.6元。2、被告支付迟延返还房屋面积差房价款的违约金314.72元。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、金旺角·CASA国际公馆某号房的买受人原是夏莉莉，被告与夏莉莉解除合同并撤销备案后，2012年8月15日才与原告签订《商品房买卖合同》，重新销售该房屋，因为双方签订合同时误用了原预售合同的版本，导致合同中约定的交房时间早于合同签订时间，其不是双方当事人的真实意思表示，双方签订合同时即明知该约定属于事实上无法履行的情况，应视为双方对商品房交付时间约定不明。二、答辩人于2012年12月21日前已完成合同关于产权登记约定须由出卖人承担的义务，并未违约。三、原告不存在迟延办理房产证的事实，原告不须支付违约金。四、答辩人已按约定退还面积误差房价款，只因原告拖延办理退款手续，才造成迟延，答辩人不须支付违约金。
经审理查明：南宁市中越路7号金旺角·CASA国际公馆A栋某号房原买受人是案外人夏莉莉。被告金旺角公司（出卖人）与夏莉莉解除合同并撤销备案后，于2012年8月15日与原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为南宁市中越路7号金旺角·CASA国际公馆A栋某号房，建筑面积为46.62平方米，按建筑面积计算每平方米6835.01元，总金额318648元。合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：……如产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差的房价款由出卖人在产权登记面积确定后30个工作日内无息返还给买受人，逾期返还则按应返还款每日万分之一的比例支付违约金给买受人。”合同第八条约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付买受人使用。”合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／日向买受人支付违约金。……”。合同签订后，被告于2012年12月21日取得金旺角·CASA国际公馆A、B栋及地下车库《商品房现售备案证明》。原告于2013年3月26日取得涉诉房屋产权证，登记建筑面积为43.86平方米。原告认为被告违约，遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。庭审中被告认可原告主张的迟延返还房屋面积差房价款的违约金计算时间为从2013年5月8日起至2013年10月16日止。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／日向买受人支付违约金。”本案中，双方约定出卖人应当在2010年5月31日前将房屋交付买受人，故从2010年5月31日往后推算540个工作日，为被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的最后期限，逾期则应承担违约责任。参照2008年劳动和社会保障部发布的《劳动和社会保障部关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》第一条“一、制度工作时间的计算年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天；季工作日：250天÷4季＝62.5天／季；月工作日：250天÷12月＝20.83天／月”的规定，540个工作日折算为2年1个月零28天（四舍五入）。故2012年7月28日为被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的最后期限。另一方面，“商品房交付使用后540个工作日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间，在被告完成权属登记资料备案后，原告既可自行申请办理房产证，也可以委托被告办理房产证。现被告于2012年12月21日取得涉诉房屋的《商品房现售备案证明》，故从2012年7月29日至2012年12月21日止，被告应当按照合同约定，按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，即318648元×146天×1／10000=4652.26元。
关于迟延返还房屋面积差房价款的违约金问题。根据合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：……如产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差的房价款由出卖人在产权登记面积确定后30个工作日内无息返还给买受人，逾期返还则按应返还款每日万分之一的比例支付违约金给买受人。”本案合同约定面积为46.62平方米，房屋产权证登记面积为43.86平方米，误差2.76平方米，按每平方米6835.01元计算，面积误差的房价款为18864.63元。产权登记时间为2013年3月26日，被告应于30个工作日后（折算为43天），即2013年5月7日前将该款退还给原告，逾期则应支付违约金。故从2013年5月8日起至2013年10月16日止，被告应按面积误差的房价款18864.63元每日万分之一的比例支付违约金给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告广西金旺角投资置业有限责任公司向原告蒋秀荃支付迟延办理房产证违约金4652.26元；
二、被告广西金旺角投资置业有限责任公司向原告蒋秀荃支付迟延返还房屋面积差房价款违约金（计算方法：从2013年5月8日起至2013年10月16日止，按面积误差的房价款18864.63元每日万分之一的比例支付）。
案件受理费25元，由被告负担。该款原告已预交，由被告在履行上述义务时一并付清给原告。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 贾颜祯
二〇一四年九月十六日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；