山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第58号
上诉人（原审被告）陈华。
委托代理人方正，山东华剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）新泰市青云街道城阳社区居民委员会。
法定代表人王忠东，该社区主任。
委托代理人尹义辉，新泰市青云街道法律服务所法律工作者。
原审被告李秀萍。
上诉人陈华因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2012）新民初字第56＊＊号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈华的委托代理人方正，被上诉人新泰市青云街道城阳社区居民委员会法定代表人王忠东及委托代理人尹义辉到庭参加诉讼，原审被告李秀萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年，原告开发新泰市不夜城二期工程，2002年1月10日，被告陈华与原告下属单位新泰市新兴物业管理有限责任公司签订楼房买卖合同，合同主要内容：1、甲方将不夜城二期开发区西侧＊＊号，楼房共四层，建筑面积487.03平米出售给乙方（陈华），2、楼房每平米出售价1500元，计款730645元。3、该楼房的房产证甲方协助乙方办理，费用由乙方承担。4、乙方付清全部楼款后，楼层所有权及占地使用权归乙方。2003年9月3日，被告陈华领取了该楼房的房权证【房权证号：新房权证新字第SF00＊＊**号，土地证号：（2003）S＊**号】，房权证登记的建筑面积509.04平米。2005年被告陈华将该楼房出售给他人。
原审法院认为，本案争议的焦点是：1、原告是和被告李秀萍还是和被告陈华存在本案争议楼房的买卖关系，2、120000元预付款的付款人是谁，是否是该争议楼房的房款，3、该争议楼房的房款是否付清？对第一个焦点，根据被告李秀萍自己的陈述，证人的证言，可以认定被告李秀萍于1998年10月19日去原告处支付的120000元系陈华的购房款，2002年1月10日原被告签订楼房买卖合同，买方是陈华，该楼房的房权证登记产权人也是陈华，因此认定本案争议的楼房买卖双方是原告与被告陈华；对于第二个焦点，原告提供的预收房款单据和证人证言，能够相互印证，120000元预付房款并非被告李秀萍支付的另一楼房房款，而是本案争议的楼房预付款，原告是按被告李秀萍的要求登记的购房人为陈华，被告李秀萍应视为购房人陈华的经办人；对于第三个焦点，本案认定原告与被告陈华之间存在本案争议的楼房买卖合同关系，被告陈华是否已全部付清该楼房款。由于双方签订的楼房买卖合同中对于房款的支付方式和时间没有明确约定，120000元预付房款系被告陈华购买楼房的房款，被告陈华对于剩余房款如何支付、是否付清负有举证责任。被告李秀萍对如何付清房款的几次陈述前后矛盾，对于如此巨大数额的房款一次性现金付清，被告仅仅靠陈述，缺乏相应证据证实，不符合常理，被告以办理了房权证主张房款一次性付清，证据单一，且当时办理房权证的申请材料中没有证明支付楼房款的任何单据。综上，被告陈华预付房款120000元后，缺乏有效证据证实付清剩余房款，应承担偿还剩余房款的还款责任。原告要求被告李秀萍与被告陈华共同承担下欠房款的还款责任，不能证实被告李秀萍系共同购房人，且李秀萍不认可120000元是给陈华交的楼房预付款，主张是自己购买的另一套楼房，故不予支持原告该项请求，原告请求被告支付下欠楼款数额应按房权证登记的面积509.04平米计算，因楼房买卖合同双方约定的面积为487.03平米，多出的面积双方未约定，应按照面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。故本案楼房面积误差比绝对值为（509.04-487.03）÷487.03等于4.5%，3%以内部分面积为14.61平米，被告应按楼房总面积501.64平米计算未交房款数，超出3%部分的房价款由出卖人原告承担，据此，被告陈华的总房款应为752460元（487.03平米×1500元14.61平米×1500元），扣除预付楼款120000元，被告陈华下欠房款632460元。原告要求被告自签合同之日起按银行同期贷款利率支付利息损失，因合同未约定房款支付时间及损失，应自办理房权证之日起按银行同期贷款利率支付利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告陈华偿还原告新泰市青云街道办事处城阳社区居委会购房款632460元；二、被告陈华支付原告新泰市青云街道办事处城阳社区居委会购房款利息损失（本金632460元自2003年9月4日起按银行同期贷款利率支付利息损失××本判决确定的还款之日止）；三、驳回原告对被告李秀萍的诉讼请求；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项内容限被告陈华于判决生效后十日内付清。诉讼费用10124元，诉讼保全费＊＊20元，共计12444元。由被告陈华负担诉讼费用10074元、原告负担诉讼费用50元及诉讼保全费＊＊20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人陈华不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋系上诉人自建房屋。上诉人与新泰市新兴物业管理有限责任公司的楼房买卖合同不能作为认定本案的证据，该合同没有证据原件，合同中上诉人的签名不是上诉人所签。即使该合同真实成立的话，被上诉人也不是合同的相对方，被上诉人主体不适格。从合同第五条和第六条的约定来看，卖方在2003年9月就协助上诉人办理了房产证，该合同双方已经履行完毕，如果买方没有全部付清楼款，不可能取得该楼房产权。被上诉人的起诉超过诉讼时效。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人新泰市青云街道城阳社区居民委员会答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人并没有依出让金94223元依法取得土地使用权。新泰市新兴物业管理有限责任公司系被上诉人管理的单位，被上诉人开发新泰市不夜城二期工程时委托该公司办理楼房出售的相关手续，权利义务均由被上诉人负担。被上诉人系协助原审被告李秀萍办理了房产证，是因为李秀萍同意用卖给被上诉人的酒款抵顶房款，但李秀萍又起诉被上诉人要求支付酒款，被上诉人才起诉上诉人和原审被告支付房款。在一审中，双方均对合同中的签名予以认可。关于诉讼时效问题，在合同签订及办理房产证××今，被上诉人多次主张权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告李秀萍未到庭，亦未答辩。
本院二审期间，上诉人陈华提交其与刘某签订的建房协议一份、刘某的收到条三份、新泰市国有土地使用证、土地登记审批表、国有土地使用权出让合同和上诉人与王淮杰的房屋买卖合同，用以证实涉案房屋系上诉人陈华自建且已将涉案房屋卖出。被上诉人对上诉人与刘某签订的建房协议及收条的真实性有异议，认为存在造假可能，对国有土地使用证真实性无异议，对土地登记审批表和出让合同真实性有异议。二审庭审结束后，被上诉人要求对建房协议书和收到条的真实性进行鉴定，上诉人对建房协议书和收到条解释为是在一审结束后找证人刘某写的，被上诉人因此放弃了鉴定申请。
被上诉人提交新泰市新兴物业管理有限责任公司的证明一份和营业执照一份，用以证实被上诉人系委托该公司办理楼房出售的相关手续，且本案上诉人的交款时间早于该公司成立的时间。被上诉人还提交了新泰市不夜城二期的有关规定、实施方案、财务规定、工程建设实施办法、楼房价格表、工程简介、消防意见书、新泰市计划委员会（1998）216号文件、新泰市人民政府新政土字（1998）136号文件、规划许可证、建筑安装工程承包合同、图纸、付款凭证、现场照片等证据，用以证实涉案楼房系被上诉人建设的，不是上诉人自建。上诉人对上述证据质证认为，涉案合同是在新泰市新兴物业管理有限责任公司成立后签订的，该公司应作为本案的原告，其他证据中的政府文件真实性无异议，但也不能证实与涉案房屋之间的关联性，不能证实涉案房屋是上诉人建设的。
二审庭审结束后，上诉人陈华申请更换委托代理人，由原山东华剑律师事务所律师方正更换为山东金长虹律师事务所律师钟敏和实习律师王晓丽，并申请证人赵某、刘某、牛某出庭作证。被上诉人对证人出庭申请有异议，认为庭审已经结束，申请证人出庭作证已超过举证期限。本院认为二审庭审程序已经结束，对上诉人更换委托代理人及证人出庭作证的申请均不予准许。
原审被告李秀萍在二审庭审结束后向本院提交（2010）新商初字第306号民事案件中的证据、庭审笔录、调查笔录、调解协议和送达回证的复印件，用以证实被上诉人所述的以酒款抵顶房款的事实不存在。本院认为上述证据与本案不具有关联性，依法不予采信。
本院对二审期间双方提交证据的上述情况综合分析认为，因上诉人陈华对新泰市不夜城二期的有关规定、实施方案、财务规定、工程建设实施办法、楼房价格表、工程简介、消防意见书、新泰市计划委员会（1998）216号文件、新泰市人民政府新政土字（1998）136号文件、规划许可证等文件的真实性无异议，该宗证据与上诉人提交的其与刘某一审结束后补签的建房协议书和收条相比，证明力更强。结合一审期间上诉人提交的（2004）新民初字第6739号民事调解书和（2005）新民初字第1596号民事判决书两份生效法律文书，其中上诉人陈华的陈述和经审理查明的事实，均认定涉案房屋系上诉人陈华于2002年购买的。综合以上证据可以认定涉案房屋系由被上诉人统一建设，而非上诉人陈华自建。
另查明，被上诉人新泰市青云街道城阳社区居民委员会在起诉及原审判决中，均记载为新泰市青云街道办事处城阳社区居委会，该名称系习惯名称，根据公章显示其准确名称应为新泰市青云街道城阳社区居民委员会。
本院经审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，上诉人陈华于2002年1月10日与新泰市新兴物业管理有限责任公司签订楼房买卖合同，购买涉案楼房，并支付购房款120000元，事实清楚，证据充分，本院予以认定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是：一、涉案房屋系上诉人自建还是被上诉人统一建设；二、双方签订的楼房买卖合同能否作为定案依据；三、被上诉人是否具有原告主体资格；四、本案是否超诉讼时效。
对于第一个焦点问题，根据前述对双方一、二审期间提交证据的分析，上诉人陈华主张涉案房屋系自建证据不足，并且上诉人在一审期间答辩时，从未主张涉案房屋系自建，而是依据（2004）新民初字第6739号民事调解书和（2005）新民初字第1596号民事判决书两份生效法律文书，认可涉案房屋系上诉人陈华购得。综上，上诉人陈华的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
对于第二个焦点问题，上诉人陈华主张涉案楼房买卖合同不真实，合同中的签名不是陈华本人所签，但上诉人陈华已依据该合同在其他案件中主张过权利，其他案件的生效法律文书也认可了该合同的真实性，且其对签名的真实性也未申请司法鉴定，故对上诉人陈华的该项上诉理由不予支持。
对于第三个焦点问题，虽然涉案楼房买卖合同双方系上诉人陈华与新泰市新兴物业管理有限责任公司，但涉案房屋属于新泰市不夜城二期开发工程范围内，该工程的具体实施者是被上诉人，涉案房屋的原始产权属于被上诉人，新泰市新兴物业管理有限责任公司只是受被上诉人的委托办理出售楼房的相关手续，其对楼房并不享有所有权，对此新泰市新兴物业管理有限责任公司是认可的，且该公司未依据涉案合同向上诉人陈华主张权利。同时，由于被上诉人与新泰市新兴物业管理有限责任公司系委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，在上诉人陈华拖欠购房款的情况下，委托人可以行使受托人对第三人的权利。综上，被上诉人具有合法的原告主体资格，上诉人陈华的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法亦不予支持。上诉人陈华向被上诉人履行本案楼房买卖合同约定的付款义务后，新泰市新兴物业管理有限责任公司不得再依据本案楼房买卖合同向上诉人陈华主张权利。
对于第四个焦点问题，本案上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出后，未提交新的证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故对上诉人陈华的该项上诉理由亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10124元，由上诉人陈华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 郄延亮
代理审判员 王 玥
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张 雯