湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第05383号
原告（反诉被告）长沙市燃气实业有限公司。
法定代表人ＸＸＸ，公司董事长。
委托代理人罗名普，湖南华硕律师事务所律师。
委托代理人凌辉，湖南华硕律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司。
法定代表人熊杰夫。
委托代理人孙喜峰，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人张敏，系该公司员工。
原告长沙燃气实业有限公司（以下简称燃气公司）诉被告长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司（以下简称盛源驾校）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员佘志明担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告长沙燃气实业有限公司委托代理人罗名普、凌辉，被告长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司法定代表人熊杰夫，委托代理人孙喜峰、张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告燃气公司诉称，2012年8月1日，原告与被告签订《场地租赁合同》，租赁期限3年，自2012年8月1日起至2015年7月30日止。合同对租赁场地的位置、租金及违约金的计算做出了约定。自2015年1月31日开始，被告一直未向原告支付后期半年租金78652元，合同期限届满后，被告亦未按约定交还租赁场地，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告交还位于长沙市开福区×××路×××的租赁场地；2、被告向原告支付自2015年1月31日至2015年7月30日拖欠的租金78652元；3、被告向原告支付因违反合同约定产生的违约金13371元；4、被告向原告支付因逾期交还租赁物及逾期支付租金产生的滞纳金128097元（其中逾期支付租金的滞纳金为85388元，逾期交付场地的滞纳金为42669元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告盛源驾校辩称：1、被告没有违反场地租赁合同，2012年8月1日被告与原告签订合同时明确了交付面积和场地，但燃气公司实际交付并不是完整交付，至今尚未完整交付，场地已于去年退还给燃气公司，被告不存在合同违约；2、盛源驾校实际是多付了租金，根据法律规定，燃气公司出租的地块系法律禁止的，需要办理手续，而燃气公司没有办理手续，系违约在先，应该退还被告因面积不符合承租规定而多支付的租金以及经济补偿；3、因燃气公司所出租的场地面积不达标，使得被告驾校申请等级由二级降为三级，燃气公司应予以赔偿。
被告（反诉原告）盛源驾校诉称，被告因开办驾校需要场地，且场地面积有严格要求，遂口头与原告（反诉被告）达成租赁原告位于×××路×××一块面积为22.97亩的地块，租期十年，合同三年一签。2012年8月1日，被告与原告签订《场地租赁合同》，租赁三年，原告向被告提供了该宗地块的面积图，并将该实图作为合同附件，合同签订后，原告一直没有将该地块完整交付给被告，而是将其中一小部分出租给第三方收取租金，被告多次催促原告交付完整的场地，但原告迟延不交付，致使被告在长沙市公安系统驾驶员培训基地的面积验收上被定为三级，招生名额受到了限制，损失极大。2015年被告一直与原告商谈续签合同事宜，但协商未果。被告遂反诉原告，请求法院判令：1、原告（反诉被告）违反《场地租赁合同》；2、原告返还被告多支付的租金26322.25元；3、原告向被告赔偿因违约给被告造成的直接经济损失744245.4元；4、本案诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）燃气公司辩称：1、被告与原告租赁关系是建立在《场地租赁合同》基础上的，不存在所谓的口头协议。被告反诉中诉称与原告达成口头协议，租赁场地为22.97亩，租期十年，合同三年一签。但客观事实是，原告仅在2012年8月1日与被告签订《场地租赁合同》，租期三年，原被告之间只受《场地租赁合同》的约束，租赁期满，被告应该返还场地；2、原告已如期交付场地。合同签订后，原告积极履行合同义务，场地交付亦是按合同约定，合同期满，原告没有继续对外承租的意思表示，不存在侵犯被告的优先承租权，更不存在违反合同的事实，被告2015年1月31日始拖欠租金至今，合同期满也未按约定返还租赁场地，违反了双方的合同约定，损害原告的利益；3、被告反诉诉称原告在合同未到期之前向长沙市人民政府申请开发利用租赁场地系原告违约在先，该说法无任何法律依据，原告在未影响被告的承租权利下，在合同逾期终止之时，行使自己的权利，系合法处置自己的权利，不存在违反合同约定；4、《场地租赁合同》已明确约定租金标准，被告不存在多付租金，被告付租金时亦是按照合同约定的标准支付租金，表明被告对租金支付的金额及方式是予以认可的；5、被告诉称因建办驾校投资大笔资金用于修整场地，要求原告赔偿其直接经济损失744245.4元，原告认为被告修整场地系经营投入，经营投入不等同于经济损失，实质上是对租赁场地正常的装饰装修，根据有关法律规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”故被告要求原告赔偿损失没有任何法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2012年8月1日，原告燃气公司（甲方）与被告盛源驾校（乙方）签订《场地租赁合同》。约定：1、甲方出租给乙方的场地位于湖南省长沙市开福区×××路，场地年租金为140000元，年租金按照上一年的基础上每年递增6%，租金每半年缴纳一次，乙方在合同签订之日支付第一个半年租金70000元，第二次租金支付时间为下一个半年度来临前十五天支付租金，以此类推；2、场地租赁期自2012年8月1日起至2015年7月30日止；租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方应如期交还；3、租赁期满前，一方要继续租赁的，应当在租赁期满前3个月书面通知甲方；4、租赁期间，乙方拖欠房租累计达1个月以上的，甲方有权终止合同，收回场地，乙方应按总租金的3%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；5、验收时双方共同参与，如对场地及附着物有异议应当场提出；6、乙方应于场地租赁期满后，将承租场地交还甲方；乙方交还场地应保持完好平整状态，不得留存物品或影响场地的正常使用，对未经同意存留的物品，甲方有处置权；7、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金，由甲方从乙方缴纳的押金中扣除；8、租赁期满，乙方应如期归还该土地，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原租金1倍的滞纳金，乙方应承担因逾期归还甲方造成的损失。《场地租赁合同》甲方有燃气公司代表丁永新签名并加盖合同专用章，乙方有盛源驾校原法定代表人曹盛林签名。合同签订后，原告依约向被告交付位于湖南省长沙市开福区×××路燃气公司厂区原制管厂内的场地。该宗地土地权证使用权面积为11965.76㎡（≈17.95亩），测绘总面积为15126.78㎡（≈22.7亩），被告盛源驾校实际使用面积为11704.17㎡（≈17.56亩）。被告于2012年10月23日至2014年8月11日向原告支付共计367052元租金。2015年1月31日起至2015年7月30日止，被告盛源驾校未按约定向原告燃气公司支付租金78652元。合同到期后，双方未办理场地交还手续。2015年9月15日、10月9日，原告向被告发送《工作联系函》、《律师函》，要求被告支付租金并办理退场手续。
庭审中，被告盛源驾校提供相关票据（大部分为收据、白纸条）证明其为平整场地租赁场地花费27411元，场地硬化花费466327元，规划场地花费2870元，修建板房、厨房、厕所花费330880元等，并以此为由要求原告赔偿其损失744245.4元。此外，被告提供水电费、物管费收据，证明其于2015年9月离场。2016年3月21日，盛源驾校大门已被原告用水泥封闭。
上述事实，有《场地租赁合同》、《律师函》、《工作联系函》、《土地使用权证》、《宗地图》、照片、费用明细及收据、当事人陈述等以及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告燃气公司与被告盛源驾校签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实履行合同义务。本案的争议焦点是：涉诉租赁场地的面积及场地返还手续及时间。
一、关于场地面积。合同约定租赁场地为“位于湖南省长沙市开福区×××路燃气公司厂区原制管厂内”，该约定并未明确租赁场地的面积。该宗地土地权证使用权面积为11965.76㎡（≈17.95亩），实际测绘总面积为15126.78㎡（≈22.7亩），被告盛源驾校实际使用面积为11704.17㎡（≈17.56亩）。被告反诉称原告交付的面积应为22.97亩，而实际交付的面积为17.56亩，原告应该赔偿被告因原告未完整交付场地而造成直接经济损失。本院认为，被告一直使用17.56亩作为驾校并支付租金，且合同第八条第三款约定“验收时双方共同参与，如对场地及附着物有异议应当场提出。”被告无证据证明在此前交付租金时向原告就所交付的面积提出异议，故本院认定该场地实际承租面积为17.56亩，原告交付的场地面积不违约。被告要求原告因交付面积不完整应退还多支付的租金26322.25元以及应赔偿因平整、硬化、规划场地、修建厨房、厕所等给被告造成的直接经济损失744245.4元的反诉请求，本院不予支持。同理，原告交付场地未违约，被告关于场地面积交付不完整的抗辩不成立，被告迟延交付租金的行为构成违约，应依约承担违约责任。被告应向原告交付自2015年1月31日至2015年7月30日止的租金78652元并支付违约金。合同关于迟延交付租金的约定为“租赁期间，乙方拖欠房租累计达1个月以上的……乙方应按总租金的3%向甲方支付违约金，……”及“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。”原告未举证证明实际损失，上述约定过高，本院酌情调整违约金按合同总金额的3%计算，即13371元（445704＊3%=11371元）。
2、关于交还场地的手续及时间。合同约定：“乙方应于场地租赁期满后，将承租场地交还甲方；乙方交还场地应保持完好平整状态，不得留存物品或影响场地的正常使用，对未经同意存留的物品，甲方有处置权”。该约定被告有交还场地的义务，但未明确约定如何履行交还手续，致使被告认为离场即交还，遗留物品任由原告处理即可；原告认为应履行一定手续，故向被告发送函件催告。由此造成场地闲置损失，双方均有责任。原告要求被告承担迟延交还场地的滞纳金的诉求，本院不予支持，但被告应承担50%场地占用费。关于离场时间，因被告负有交还场地的义务，故对离场时间负有举证责任，但被告未提供充分证据证明其于2015年9月离场。原告诉求交还场地的滞纳金暂计算至2015年11月6日，庭审中亦未变更诉讼请求，故场地占用费计算至2015年11月6日为42669元，被告应承担21334.5元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司自本判决生效之日起十日内向原告长沙燃气实业有限公司支付租金78652元及违约金13371元；
二、被告长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司自本判决生效之日起十日内向原告长沙燃气实业有限公司支付场地占用费21334.5元；
三、驳回原告长沙燃气实业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3871元，由被告长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司承担3000元，原告长沙燃气实业有限公司承担871元；反诉受理费11505元，由被告长沙盛源机动车驾驶员培训有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 佘志明
人民陪审员 张 勤
人民陪审员 刘正青
二〇一六年五月十二日
代理书记员 周梦瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。