广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第3号
上诉人（原审被告）：江门市甲湖茶业有限公司。
法定代表人：黄映红，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：广东商信信息中心。
法定代表人：吴杰。
两上诉人的委托代理人：刘远标、罗纯钢，均系广东广能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市江远汽车贸易有限公司。
法定代表人：周鹏，该公司总经理。
委托代理人：钟耀能，广东良匠律师事务所律师。
上诉人江门市甲湖茶业有限公司（以下简称甲湖公司）、广东商信信息中心（以下简称商信中心）因与被上诉人江门市江远汽车贸易有限公司（以下简称江远公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年12月4日，江远公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、甲湖公司、商信中心返还押金110000元；2、本案受理费由甲湖公司、商信中心承担。主要事实和理由是：甲湖公司、商信中心与江远公司于2012年4月26日签订《江门市场房屋租赁合同》，双方约定甲湖公司、商信中心将位于江门市路153号江门城A区部分面积约950平方米连2000平方米空地出租给江远公司用于汽车销售及维修车间，租期为12年，自合同签订之日即可入场。合同签订后，江远公司向甲湖公司、商信中心支付了110000元用作押金，但甲湖公司、商信中心至今仍未能交付场地给江远公司，导致江远公司已错过销售旺季，造成极大损失。
甲湖公司、商信中心答辩称：一、2012年4月26日甲湖公司、商信中心与江远公司签订了租赁合同，当时有四间茶叶店，其中一间是空店，后面有一块空地，根据合同第三条第3款约定，签订合同的当月要交租金与押金，但是江远公司没有交纳，已经违反了合同的约定。当时是可以进场的，但是江远公司却没有进场，后面有2000平方米的空地及办公场所是空的。二、甲湖公司、商信中心于2012年5月收到江远公司支付的押金，但是没有收到其租金。入场并不代表全部入场，可以部分入场。根据合同约定的第八条第4款约定，签订合同后十日内不交纳租金的，视为违约。到2012年6月已迁出3家茶叶店，费用合计180000元，造成了甲湖公司、商信中心的损失。2012年6月1日前甲湖公司、商信中心都有催收租金，但江远公司拒绝交租，并称放弃租赁，甲湖公司、商信中心推出租金可优惠，但是江远公司拒绝。直至国庆前后都有催收租金和催江远公司进场，但江远公司明确表示不交租金，放弃租赁。按合同第八条第4点约定，拖欠租金10天以上的，甲湖公司、商信中心有权解除合同。四、江远公司明确表示不再租赁，因江远公司的原因造成合同无法履行，造成客观上合同无法继续所以终止。为了减少损失，所以甲湖公司、商信中心租赁给另外一家汽车公司。五、因江远公司违约，造成了甲湖公司、商信中心的损失，茶叶店每间补偿60000元，合计180000元，6个月空置费合计330000元，总计510000元，甲湖公司、商信中心将另行起诉。六、因江远公司的原因不能履行合同，因此其押金110000元不予返还，这是根据合同第6条第1款约定，不租赁的收回房屋，不退押金。本案诉讼费由江远公司承担。七、甲湖公司、商信中心与江远公司签订了合同，迁出的茶叶店每间补偿60000元，江远公司的押金还不够补偿三间茶叶店，甲湖公司、商信中心也没有得到任何的利益，还亏了70000元。江远公司只是感到当时的租金压力，再加上汽车销售的形势不好，如果继续租赁损失更大，所以自行放弃租赁，所造成的损失自行承担，所以押金不能返还。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：江远公司与甲湖公司、商信中心于2012年4月26日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方（甲湖公司、商信中心）出租位于“江门市路153号江门城A区部分”面积约950平方米，连接后面约2000平方米空地给乙方（江远公司）做汽车销售及维修车间，租赁期限为12年，自2012年6月1日至2024年7月31日，乙方自本合同签订之日起即可入场。第一年租金为每月人民币55000元，从第二年开始递增6%，乙方于每月5号前缴纳本月租金，可以现金形式或指定账户支付租金。合同一经签订，乙方应立即交付2个月租金110000元作为押金，并交纳第一个月租金55000元。合同终止，乙方交清租金及水、电等相关费用后，甲方退还押金给乙方，若乙方私自提前解除合同，视为违约，押金不予退还等主要条款。合同签订后，江远公司于2012年5月18日支付了合同押金110000元给甲湖公司、商信中心，甲湖公司于当天开具《收据》给江远公司。
对于合同签订后，租赁场地的交付问题，江远公司认为在签订合同后有几家茶叶店没有迁出，甲湖公司、商信中心当时不能完整交付场地，而江远公司必须要对整个场地进行装修才能使用，由于甲湖公司、商信中心不能完整交付场地，导致江远公司错过销售旺季，后来甲湖公司、商信中心又将场地租赁给另外一家汽车公司，甲湖公司、商信中心至今都没有交付租赁的场地给江远公司。甲湖公司、商信中心则认为签订合同的当天就可以入场，只是部分店铺没有迁出，并认为所有的茶叶店在签订合同当天迁出是不可能的，合同中的“当天即可入场”是一个笔误。2012年6月1日已全部搬迁了茶叶店，可以全部入场，但江远公司明确表示放弃租赁，是江远公司没有入场也没有交纳租金。
另查明，双方所签订的《房屋租赁合同》至今没有办理解除手续，诉讼中，甲湖公司、商信中心确认于2012年12月已经将该场地租赁给另一客户。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属租赁合同纠纷。江远公司与甲湖公司、商信中心所签订的《房屋租赁合同》，对租赁的权利和义务作出了明确约定，所约定的条款清楚，内容合法，应认定为有效合同。合同是双方当事人行使权利和履行义务的依据，因此，江远公司与甲湖公司、商信中心的权利义务应以双方签订的《房屋租赁合同》的条款来约束。本案主要的争议是：合同约定的租赁场地应如何交付，甲湖公司、商信中心应否返还合同押金110000元给江远公司。
对于上述争议问题的认定和处理，由于双方除所签订的《房屋租赁合同》外，均没有其他的证据提供，因此，必须要对双方如何履行《房屋租赁合同》所作的陈述并结合双方签订的《房屋租赁合同》的约定来进行分析。对于租赁场地的交付问题，《房屋租赁合同》约定是“房屋租期为12年，自2012年6月1日至2024年7月31日，乙方（江远公司）自本合同签订之日起即天即可入场”。双方对此却各执己见。甲湖公司、商信中心在庭审时陈述“签订合同的当天就可以入场，只有部分没有迁出，2012年6月1日已经全部迁出，可以入场，但是江远公司明确表示放弃租赁，江远公司没有入场也没有交纳租金”。而江远公司则陈述“我方是一个汽车公司，我方租赁被告的地方是要做成一个汽车销售的门店，但是之前被告的场地是分租给各个茶叶店的，我方在进场后必须做成汽车销售门店才能进行销售。被告主张说他有空出的地方可以让我方进场，但是我方必须要对整个场地进行装修才能使用，空出一小部分场地给我方是没有意义的”、“如果合同签订后被告交付场地的，我方就交纳租金，但是事实上被告没有交付场地，所以我方就没有交纳租金”。通过对双方各自所作陈述，对照《房屋租赁合同》进行比较和分析，可以确定一个事实，就是签订合同的当天即2012年4月26日，甲湖公司、商信中心就应将合同约定租赁给江远公司的950平方米的房屋连同2000平方米空地交付给江远公司，但《房屋租赁合同》签订后，甲湖公司、商信中心却未能将租赁场地之前租赁的客户迁走，只能向江远公司部分交付租赁场地，而江远公司因其经营需要的原因，必须对租赁场地的整体进行重新装修，因而要求甲湖公司、商信中心必须整体交付才予接受。显然，甲湖公司、商信中心在签订合同后，并未能按合同约定履行。相反，江远公司在合同签订后，已经按照合同要求履行，向甲湖公司、商信中心交付了合同押金，由此可见，江远公司是希望能实现合同目的的。通过以上对比分析，江远公司主张的事实较为容易让人接受。至于甲湖公司、商信中心另认为合同约定从2012年6月1日才开始计算租金，因此，2012年6月1日才是全部交付场地的时间，曾有催江远公司交纳租金也有催江远公司进场，但是江远公司既没有交纳租金，也没有进场，是江远公司放弃租赁不进场不交租金。对于甲湖公司、商信中心的该主张，由于甲湖公司、商信中心没有提供证据证明，因此难以认定。即使如甲湖公司、商信中心所说江远公司放弃租赁，其也应该在场地可以完整交付时向江远公司发出书面通知，通知江远公司按合同要求履行，否则解除合同，而不应在合同尚未解除的状况下另租赁给他人，单方面解除合同，甲湖公司、商信中心的该行为显然不当。
综上所述，甲湖公司、商信中心主张的事实与江远公司主张的事实相比较下，较难让人信服，因此，原审不予采信。江远公司仅请求甲湖公司、商信中心返还合同押金，是其处分自己权利的行为，合理合法，依法应予支持，甲湖公司、商信中心应将所收取的110000元合同押金返还给江远公司。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，于2013年7月16日作出如下判决：甲湖公司、商信中心应于本判决书发生法律效力之日起10日内返还合同押金110000元给江远公司。如甲湖公司、商信中心不按本判决指定期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给江远公司。本案受理费2500元，财产保全费1120元，合计3620元，全部由甲湖公司、商信中心负担。
当事人二审的意见
甲湖公司、商信中心不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、本案全部诉讼费用由江远公司负担。主要事实和理由是：一、原审法院对租赁场地“入场”与“交付”认定有误。入场与交付是两个完全不同的概念，入场指可以进场进行经营前期的工作准备，交付指将整个场地交付给对方正式经营使用。但原审将上述不同的概念视为同一意思，认定合同一经签订甲湖公司、商信中心就应交付场地给江远公司。事实上双方仅约定签订合同当天即可入场而非交付。另外，合同约定的租期是2012年6月1日至2024年7月31日，租期从2012年6月1日开始，而签订日期是2012年4月26日，从这一时间约定可以看出，甲湖公司、商信中心交付场地的时间应为2012年6月1日，才会约定从2012年6月1日起算租期，而签订合同后的一个多月时间，甲湖公司、商信中心仅同意江远公司进场进行前期准备，这一期间场地使用仅依然是甲湖公司、商信中心享有，此期间甲湖公司、商信中心仍有权对场地进行最后的整顿处理。二、江远公司违约在先，原审法院对此没有认定。根据双方签订的合同第三条第2款约定，本合同一经签订，江远公司立即交付两个月租金110000元作为押金，并交纳第一个月租赁55000元。但江远公司在签订合同后一直不交纳押金，经甲湖公司、商信中心多次催促后江远公司才于2012年5月18日交纳押金，距签订合同时间已近一个月，明显违约。另外，第一个月的租金一直没有交纳，也是严重的违约行为，但原审法院对江远公司这些违约行为没有认定。三、江远公司存在严重违约导致双方签订的合同难以履行。甲湖公司、商信中心按时于2012年6月前将场地处理好交付给江远公司，但江远公司不接收场地，甲湖公司、商信中心要求其交纳租金，其一直不予交纳。江远公司直到2012年12月仍不接收场地也不交付租金，甲湖公司、商信中心为减少损失，告知江远公司如其不履行合同主要义务，甲湖公司、商信中心将转租他人，但其仍没有履行，甲湖公司、商信中心才于2012年12月将场地转租。根据双方签订的合同第六条第一款，如拖欠租金10天，视为违约，甲湖公司、商信中心有权收回房屋，并不退还押金。甲湖公司、商信中心有权不退还押金，但原审作出退还押金的判决，与约定不符。
江远公司答辩称：甲湖公司、商信中心的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为江远公司请求甲湖公司、商信中心退还租赁押金11万元依据是否充分的问题。
江远公司与甲湖公司、商信中心约定由江远公司承租涉案场地用于经营汽车销售及维修车间，并签订《房屋租赁合同》。合同签订后，合同双方均认为对方违约而致合同无法履行，现就双方合同履行情况分析如下：
首先，从江远公司履行合同的情况来看，该合同约定，江远公司应在签约当天支付11万元押金和5.5万元租金，但江远公司在2012年4月26日签订合同后直至同年5月18日才支付11万元押金，5.5万元租金未予支付，与合同约定的支付期限和金额不符。就此，江远公司以合同约定签约当天即可进场而甲湖公司、商信中心依约未能提供完整场地作为延期付款的抗辩。从本案事实出发，各方当事人均确认签订合同当天至少还有三间商铺仍在占用经营而未迁出。虽然合同存在上述约定，但江远公司作为承租人，与甲湖公司、商信中心签订上述合同前不可能不对场地状况（包括场地被占用的情况）进行了解，其在签订合同时应当知悉场地的现状。从一般常理推断，各方当事人应当明知甲湖公司、商信中心在签约当天向江远公司完整交付场地显然是不可能的。结合该合同中有关租赁期间从2012年6月1日开始的约定，甲湖公司、商信中心有关“签约当天即可进场”意味着江远公司可进场为履行合同作前期准备，但甲湖公司、商信中心可在签约后至租赁期间开始前进一步对场地进行清理的主张较之江远公司有关甲湖公司、商信中心必须在合同签订当天向其完整交付场地的主张更为可信。江远公司主张甲湖公司、商信中心未能在签约当天向其完整交付场地即属违约依据不足，本院不予支持。故此，应当认定江远公司逾期支付押金和租金违约在先，并可能对甲湖公司、商信中心清理涉案场地的后续行为产生不利影响。
其次，从甲湖公司、商信中心的履约行为来看，甲湖公司、商信中心确认在双方签订合同当天涉案场地中存在履约障碍，即至少仍有三个商户在此经营未搬迁，甲湖公司、商信中心作为出租人，负有在租赁期间之前将涉案场地清理完毕并完整交付给江远公司的合同义务。甲湖公司、商信中心虽主张其已于2012年6月1日前将涉案场地清理完毕，但甲湖公司、商信中心对此未能提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。
另外，即使甲湖公司、商信中心的上述陈述属实，在涉案场地在约定期限之前即已符合交付条件而江远公司拒绝接收场地并拒付租金，其亦应当依据合同约定就江远公司逾期交租的违约行为行使约定解除权。但本案证据未能证明甲湖公司、商信中心已行使上述权利而直接将涉案场地另行向案外人出租，亦属导致本案合同无法履行的另一方面的原因。综上所述，鉴于各方当事人在合同生效后均存在违约行为，在各方当事人均确认涉案合同事实上已无法履行，并同意解除合同的情况下，从公平角度考虑以及根据履行情况和合同性质，江远公司可以要求恢复原状（恢复至合同订立之前的状态），因此，甲湖公司、商信中心应向江远公司退还收取的押金11万元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人甲湖公司、商信中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年三月二十四日
书记员 区健敏