北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08733号
上诉人（原审原告、反诉被告）王炳惠，女，1987年10月11日出生。
委托代理人王同星，男，1960年2月5日出生。
委托代理人夏广域，北京市京华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京政泉控股有限公司。
法定代表人贾鑫，董事长。
委托代理人徐昂杨，男，1978年10月20日出生。
委托代理人纪鹏媛，女，1991年4月1日出生。
上诉人王炳惠因与被上诉人北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年3月，王炳惠诉至原审法院称：王炳惠与政泉公司于2004年5月21日签订《商品房买卖合同》，约定王炳惠购买政泉公司开发销售的北京市朝阳区大屯里居住区东南部政泉花园一期×座×单元×号商业用途房屋（以下称×号房屋），建筑面积265.65平米，单价每平米26135.923元，总价6943008元。合同第六条约定，买受人一次付款。合同第八条约定，出卖人在2004年12月31日前将房屋交付王炳惠。合同第九条约定，商品房逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，王炳惠向政泉公司支付了6943008元购房款，但政泉公司至今未交付房屋，构成违约。双方之间的逾期交房纠纷经法院两次审理，一次是（2006）朝民初字第14010号民事判决，判令政泉公司支付2004年12月31日至2006年6月12日之间的逾期交房违约金，第二次是（2009）朝民初字第14242号民事判决，判令政泉公司支付2006年6月13日至2009年3月19日的逾期交房违约金。故此起诉请求：1、判令政泉公司履行双方签订的《商品房买卖合同》，向王炳惠交付×号房屋。2、判令政泉公司向王炳惠支付2009年3月20日至2013年3月14日期间的逾期交房违约金2021804元。
政泉公司在原审法院辩称并反诉称：不同意王炳惠的全部诉讼请求。×号房屋所在的商业楼经北京市第二中级人民法院（以下称二中院）现场勘查，该商业楼格局发生重大变化，买卖合同所指向的×号房屋已经不存在，合同目的不能实现，客观上合同不能继续履行。通过之前的诉讼，王炳惠在2009年就应当知道×号房屋所在的楼栋格局发生重大变化，房屋已经不存在的事实。在王炳惠母亲张立中买卖合同被判解除合同后，王炳惠应该同意政泉公司解除合同的请求，防止损失继续扩大，但王炳惠明知合同无法继续履行，却拒绝政泉公司请求和解的要求，故意要求履行合同，追求损失扩大，其行为违反了民法通则和合同法的相关义务，对损失扩大部分，即2009年3月20号之后的部分不应支持。政泉公司在2013年10月已经向王炳惠支付违约金3343645.71元，违约金和购房款总额6943008元相除的比例高达48.16%，远远超出30%的上限。王炳惠要求政泉公司支付违约金的诉讼请求过高，不应该予以支持，如支持后王炳惠获得的违约金高达536万元，明显违反公平原则。合同履行过程中政泉公司虽然存在违约行为，但政泉公司已经承担了330多万元的违约金，足以弥补王炳惠的损失，王炳惠恶意造成损失扩大，应驳回其诉讼请求。现提起反诉请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》。
王炳惠在原审法院针对政泉公司的反诉辩称：不同意政泉公司的反诉请求，×号房屋是存在的，政泉公司称×号房屋不存不属实。张立中所购房屋是电梯间，但王炳惠的房屋位于一层，不可能是电梯间，现在现场也有×号房屋的房号。王炳惠并不知道房屋不存在，而且09年至今双方一直在协商赔偿及交房的问题，也协商过换房的方案。政泉公司带王炳惠看过几套房，但面积比较小，一直没达成协议。政泉公司已付330多万元违约金中包括了迟延履行判决的罚息，实际判决的违约金是210多万元。我们起诉要求交房是因为在2013年得知政泉公司已经办理了×号房屋的竣工验收备案手续。如果政泉公司按时交房，王炳惠的房租收入远高于违约金损失，而现在政泉公司把王炳惠的房屋对外出租。
原审法院经审理查明：王炳惠与政泉公司于2004年5月21日签订《商品房买卖合同》，约定王炳惠购买政泉公司开发销售的×号房屋，用途为商业，属框架结构，层高为5米，建筑层数地上4层，地下1层；建筑面积265.65平米，其中套内面积194.9平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积71.25平米；按建筑面积计价，单价每平米26135.923元，总价6943008元。合同第六条约定，买受人一次付款。合同第八条约定，出卖人在2004年12月31日前将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书的房屋交付买方。合同第九条约定，商品房逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同附件一为整栋楼房一层平面图，其中标明了×号房屋。合同签订后，王炳惠向政泉公司支付了6943008元购房款。
2006年政泉公司起诉王炳惠称，由于工程质量问题导致工程停滞，何时完工无法确定，此外，由于在施工过程中我公司对原有房屋设计进行了修改，将原有钢筋混凝土主体结构变更为钢结构，导致建房成本增加，我公司与王炳惠所签合同价格过低，故起诉要求解除买卖合同。王炳惠答辩不同意解除合同并反诉要求政泉公司支付迟延交房违约金。该案经法院审理于2008年3月17日以（2006）朝民初字第14010号民事判决书判决驳回政泉公司的诉讼请求并判令政泉公司继续履行《商品房买卖合同》、支付2005年1月1日至2006年6月12日的逾期交房违约金732003元。该判决书已生效。该判决书查明，政泉花园一期F栋商业楼原登记为钢筋混凝土框架结构，于2004年11月1日结构类型变更为钢框架。
2009年，王炳惠起诉政泉公司要求政泉公司支付逾期交房违约金和产权登记违约金，该案经我院审理于2009年7月7日以（2009）朝民初字第14242号民事判决书判令政泉公司支付2006年6月13日至2009年3月19日的逾期交房违约金1403876.22元。该判决书已生效。
政泉公司提交F栋商业楼的《房屋土地测绘技术报告书》，该报告书中1层平面示意图显示，F栋商业楼的外部轮廓与预售合同附图有区别，内部房屋分割方法亦不相同，×号房屋在预售合同附图中所处位置现为“川菜”（建筑面积963.96平米）和“两岸咖啡”（建筑面积331.2平米）两家店铺。
王炳惠提交北京市规划委员会（以下称规划委）于2013年10月8日出具的《行政复议答复书》，该答复书称，2003年，我委曾根据建设单位申请，核发商业（F）项目的《建设工程规划许可证》，批准文号为2003规建字1435号。2006年6月，根据建设单位申请，我委对商业（F）核发2006规（朝）建字0305号《建设工程规划许可证》，对该项目外轮廓形状、立面效果、内部功能等进行了微调，并撤销原2003规建字1435号。复议申请人所购买的房屋位于商业（F）地上1层，依据建设单位申报2003规建字1435号和2006规（朝）建字0305号时所提交的施工图纸，该建筑地上1层均为开敞式布局，不涉及分割单元有关事宜。建设单位将房屋出售未按期交房，属民事纠纷，法院已行审理并判决建设单位违约，需向复议申请人进行赔偿。
政泉公司以F栋商业楼变更规划前《房屋土地测绘技术报告书》中相关附图和面积实测数据为依据，主张以×号房屋的套内面积194.4平米除以整栋楼南北宽24米，得到×号房屋的东西宽应为8.1米，用同样方法可以计算出西侧相邻的08号房屋的东西宽为8.26米，08号房屋西侧紧邻F栋商业楼门前的1号立柱，该立柱在规划变更前后的位置不变，则×号房屋现在应位于1号立柱向东8.26米至16.36米之间的位置，该位置现为公共大堂和电梯间，不具备交房条件。
王炳惠提交其从规划委调取的×号房屋规划变更之后所在分段的1：350平面图，证明×号房屋现在大概位置在《房屋土地测绘技术报告书》1层平面图中“两岸咖啡”店铺附近。
本案诉讼中，法院进行了现场勘查，发现《房屋土地测绘技术报告书》1层平面图中“两岸咖啡”店铺现实际经营“润时尚港式餐厅”。从F栋商业楼门前1号立柱中心点向东测量8.26米为2号立柱中心点，向东测量至16.36米为3号立柱中心点，在2号立柱和3号立柱之间是7号大堂，大堂内有电梯间。在3号立柱和4号立柱之间是“润时尚港式餐厅”。
另查，王炳惠的母亲张立中和父亲王同星在2004年亦分别与政泉公司签订《商品房买卖合同》，分别购买了F栋商业楼的206号房屋和15号房屋。2009年王同星曾代理张立中起诉政泉公司要求支付206号房屋的逾期交房违约金和产权登记违约金。政泉公司在该案中提起反诉要求解除《商品房买卖合同》。该案经法院审理以（2009）朝民初字第14243号民事判决书判决解除双方的《商品房买卖合同》并判决政泉公司向张立中支付迟延交房违约金。后张立中不服提起上诉，二中院于2009年12月25日以（2009）二中民终字第16395号民事判决书维持原判。该案二审中，经法院现场勘查，张立中预购房屋已不存在，该大概位置现在是上下步行楼体、电梯井、风井、强弱电等。政泉公司提交（2009）二中民终字第16395号民事判决书，证明王炳惠应当知道×号房屋所在楼栋格局发生重大变化，其所购房屋已不存在。
原审法院经审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，政泉公司单方变更规划设计方案，对F栋商业楼的外轮廓形状、内部功能、内部房屋分割方法均进行了变更，变更后该房屋已经施工完毕并经相关行政管理部门验收通过。经法院现场勘查，并根据该商业楼的新、旧平面图，该商业楼的格局已发生重大变更，王炳惠预购买的×号房屋所在位置现并不存在与预售合同约定的面积、形状相符的房屋，客观上已无法继续履行合同，合同目的无法实现。故法院认为双方签订的《商品房买卖合同》应予解除，政泉公司应退还王炳惠的购房款6943008元。政泉公司未经王炳惠同意，擅自变更设计，致使双方之间的合同无法继续履行，政泉公司应承担相应的违约责任，赔偿王炳惠的合理损失。对于王炳惠要求政泉公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，根据双方合同约定及交易习惯，迟延交房违约金系履行合同情况下房屋卖方承担违约责任的方式，现合同已无法继续履行，王炳惠要求政泉公司支付迟延交房违约金的诉讼请求法院不予支持，王炳惠的相关损失可另案一并主张。因系政泉公司原因导致合同解除，法院依据公平原则确定本案诉讼费均由政泉公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王炳惠与政泉公司于2004年5月21日签订的《商品房买卖合同》于判决生效之日解除。政泉公司于判决生效后三日内向王炳惠退还购房款六百九十四万三千零八元。二、驳回王炳惠的全部诉讼请求。
判决后，王炳惠不服，上诉至本院称：1、涉案×号房屋是存在的，而且也具备交付条件，一审判决解除涉案《商品房买卖合同》是错误的。2、一审判决书判决部分表述不完整，遗漏了被上诉人如不按期支付购房款应支付迟延履行期间的债务利息。综上，请求撤销原判第一、二项，改判：1、政泉公司向王炳惠交付涉案房屋；2、补充政泉公司逾期履行金钱给付义务应支付迟延履行期间债务利息。政泉公司同意原判。
本院经审理查明：关于合同解除的后果，王炳惠和政泉公司均对解除合同后一并处理购房款退还一事无异议。
本院经审理查明的其他事实与原审法院所查明的一致。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据现有证据，可以确认因政泉公司单方变更规划设计方案，致涉案房屋所在F栋商业楼的外轮廓形状、内部房屋分割方法等均发生了变化，现涉案×号房屋所在位置现并不存在与预售合同约定的面积、形状相符的房屋，故商品房预售合同客观上已不具备继续履行条件。一审法院据此判决解除涉案商品房预售合同，处理正确。王炳惠主张仍具备交房条件，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
此外，王炳惠上诉主张一审判决书中遗漏交代被执行人未按判决履行给付金钱义务的后果，但该事项并非一审判项，不属于可上诉范围，故本院对此不予处理。双方可另行依法处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11487元，由北京政泉控股有限公司负担（王炳惠已预交，北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起三日内给付王炳惠）。一审反诉案件受理费35元，由政泉公司负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由王炳惠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏莉
审 判 员 王成
代理审判员 陈茜
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李惠