安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合高新民一初字第01746号
原告（反诉被告）:中国能源建设集团安徽电力建设第一工程有限公司,住所地安徽省合肥市高新技术开发区。
法定代表人：董俊顺,董事长。
委托代理人：谢银久，安徽世邦律师事务所律师。
委托代理人：吴建，该公司员工。
被告（反诉原告）:合肥肖氏餐饮有限公司,住所地安徽省合肥市。
法定代表人：肖伟，董事长。
委托代理人：侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。
委托代理人：赵冬梅，安徽国运律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国能源建设集团安徽电力建设第一工程有限公司（以下简称电建一公司）与被告（反诉原告）合肥肖氏餐饮有限公司（以下简称肖氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）电建一公司的委托代理人谢银久、吴建、被告（反诉原告）肖氏公司的委托代理人候卫爽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）电建一公司诉称：我方委托安徽盛佳拍卖有限责任公司（以下简称盛佳公司）将合肥市长江西路669号1号沿街综合办公楼15年房屋使用权进行公开拍租，被告竟得房屋使用权。2012年6月28日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租我方的房屋，租期为15年，租金为每年384万元，第四年起在上年租金基础上递增3%，在每年的2月28日支付下一年度租金，被告逾期支付租金需按日0.3%向我方支付违约金。合同签订后，被告仅支付了第一年的租金，此后，拖延支付房租，截止2015年7月28日止，被告欠我方租金568万元及违约金1601440元。原告诉至法院，请求判令：被告支付房租568万元及违约金1601440元（按拖欠房租金额自拖欠之日起同期银行贷款利率的4倍计算违约金，至房租付清时止）。
被告（反诉原告）肖氏公司答辩称：1、因涉案租赁房屋面积短少近4000平方米，我方按合同约定的22000平方米交的租金，多交了100多万租金，我方多次和对方协商未果，我方因此未继续交租金；2、原告要求我方按照银行利率的4倍计算违约金缺乏事实和法律依据且标准过高；3、涉案的租赁房屋存在严重质量问题，漏水严重，我方进行防水工程处理花费300多万，该部分损失应由原告方承担。
被告（反诉原告）肖氏公司提起反诉称：2012年5月10日，电建一公司委托盛佳公司将合肥市长江西路669号1号沿街综合办公楼15年房屋使用权进行公开拍租，拍租公告注明房产建筑面积约22000平方米（共5层），我方经竟标获得使用权，竟标价为384万元每年。2012年6月28日，电建一公司（甲方）与肖氏公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于合肥市长江西路669号1号综合办公楼，建筑面积约22000平方米，租期15年，年租金384万元……。合同签订后，我方按房屋面积和相关规划对房屋进行整体规划设计时，发现房屋面积不足22000平方米，经委托合肥市三维房地产测绘有限公司（以下简称三维公司）对房屋进行了测绘，建筑面积为18916平方米。我方多次致函对方要求减少相应的租金未果。因房屋面积的巨大短少严重影响了我方的规划设计，因此延误了装修期限和项目的开业期限，我方经济损失惨重。另该房屋漏水严重，对方不愿意维修，我方自行维修、做了防水、地坪，给我方造成了严重的经济损失。我方提起反诉，请求法院判令：1、电建一公司按照房屋实际平方面积退还多收取的租金1024867元，剩余房租及合同期内后续房租按比例以房屋实际平方面积缴纳；2、判令电建一公司赔偿房屋防水及地坪维修费3186266元。
针对反诉，电建一公司答辩称：1、拍租合同和交房通知书上均明确租赁房屋以现状交付，无论面积大小，肖氏公司无权以此要求减少租金；2、租赁合同约定了房屋及设施在租赁期内由乙方自行修缮并承担费用，肖氏公司反诉我方承担其损失无合同依据。
经审理查明：2012年5月10日，电建一公司委托盛佳公司对位于合肥市长江西路669号1号沿街综合办公楼15年房屋使用权进行公开拍租，双方签订了《委托拍租合同》。拍租公告注明：房产建筑面积约22000平方米（共5层），盛佳公司就房屋拍租作了特别约定，注明：房屋位于合肥市长江西路669号1号综合办公楼（地上5层、地下室2层），总面积约22000平方米，其中有产权证的面积为18139.2平方米，无证面积约4000平方米。拍租房屋以现状交付，不论大小、新旧、面积仅供参考，房屋面积可能存在测量误差，测量误差不影响最终租赁价格，拍租房屋面积如有误差，租金不多退少补。肖氏公司经竟标获得使用权，竟标价为384万元每年。2012年6月28日，电建一公司（甲方）与肖氏公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于合肥市长江西路669号1号综合办公楼，建筑面积约22000平方米，租期15年，自2012年8月1日至2027年7月31日。第一年、第二年、第三年每年租金为384万元，从第四年起，每年租金在上年租金基数上逐年递增3%。租金支付方式按年支付，第一年（2012年8月1日至2013年2月28日）为6个月免租金装潢期，第一期租金为2012年8月1日至2014年2月28日，第二期租金支付日期为2014年2月28日，以后每年租金均在2月28日前支付。乙方应向甲方支付50万元的履约保证金。乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的0.3%支付违约金，乙方进行装修时，应将装修方案报甲方及市容和规划部门批准……合同签订后，电建一公司向肖氏公司交付了房屋，肖氏公司于2012年6月28日支付履约保证金50万元，2012年7月11日支付租金384万元、2015年2月28日支付租金80万元、2015年6月支付120万元（承兑汇票）。
肖氏公司按房屋面积和相关规划对房屋进行整体规划设计，发现房屋面积不足22000平方米，肖氏公司于2012年12月18日、19日、29日多次致函电建一公司，提出：经公司实际测量，建筑面积只有18000平方米，面积短少近20%，直接影响公司当初的竟买计划和用途规划和使用，应当赔偿我方损失。电建一公司就此问题回函称：拍租特别规定注明：拍租房屋以现状交付，不论大小、新旧、面积仅供参考，面积可能存在测量误差，测量误差不影响租赁价格。后电建一公司于2014年4月16日函告肖氏公司，要求其邀请测量专业资质公司将专业测量面积报告我公司。肖氏公司委托三维公司对房屋面积进行了测绘，三维公司于2014年4月29日出具了《房地产测绘报告书》，结论为：合肥市长江西路669号1号综合办公楼（地上5层、地下室2层），总建筑面积为18916平方米。肖氏公司要求电建一公司减少租金未果，故肖氏公司未按约定期限支付租金。
肖氏公司投入巨额资金对涉案租赁房屋及地下室进行装修，在装修过程中发现建筑物楼顶及地下室存在渗漏水，肖氏公司及时多次函告电建一公司，请求对墙体的渗漏水进行维修未果。肖氏公司与安徽宏伟建筑工程有限责任公司于2013年6月10日签订《建设工程施工合同》，对大厦负一层地坪抬高实施工程，工程造价1529594元。
上述事实，有《委托拍卖合同》、《拍卖公告》、特别规定、《房屋租赁合同》、付款凭证、往来函等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为：电建一公司与肖氏公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。盛佳公司接受委托，发布的招租公告及特别约定均注明涉案租赁房屋的建筑面积为22000平方米，肖氏公司委托专业的测绘机构测量的结论为18916平方米，面积短少近20%，严重影响肖氏公司对租赁房屋的整体规划、设计和使用。电建一公司要求肖氏公司按原合同约定的租金标准支付租金显失公平。现肖氏公司提起反诉要求电建一公司按实际建筑面积计算租金，本院予以支持。合同约定的原租金标准为384万元每年，建筑面积22000平方米，按现实测面积18916平方米计算，租金标准应相应变更为年租金3301702元，即第一年、第二年、第三年每年租金为3301702元，从第四年起，每年租金在上年租金基数上逐年递增3%。合同的其他条款不变。
自2013年2月28日至2016年2月28日止，肖氏公司应当支付的租金为3301702元×3年＝9905106元，自2016年3月1日至2016年5月1日，肖氏公司应当支付的租金为566792元（3301702元×1.03÷12×2＝566792元）。肖氏公司已支付了租金584万元，故截止2016年5月1日止，肖氏公司尚欠租金4631898元。电建一公司诉请肖氏公司按银行同期贷款利率的4倍支付逾期付款的违约金，肖氏公司按约如期支付了首年租金，因涉案租赁房屋的建筑面积出现大面积减少，肖氏公司多次致函电建一公司希望减少相应的租金未果，故未及时交纳第二年的租金，肖氏公司违约的情节较为轻微，其抗辩要求法院调低违约金，本院予以支持。鉴于肖氏公司欠付到期租金给电建一公司造成一定的经济损失，该经济损失应依4631898元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算为妥。电建一公司抗辩称招租特别约定注明：租赁物按现状交付，测量面积如有误差，不减少租金价格，因涉案租赁房屋面积短少近4000平方，不属于测量面积有误差，对此本院不予采纳。至于肖氏公司诉请电建一公司赔偿房屋防水及地坪维修费3186266元，因肖氏公司对此未提供相应的证据，对此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）合肥肖氏餐饮有限公司于本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）中国能源建设集团安徽电力建设第一工程有限公司租金4631898元（计算至2016年5月1日）及违约金（以4631898元为基数，自2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止）；
二、驳回原告（反诉被告）中国能源建设集团安徽电力建设第一工程有限公司的其他本诉请求；
三、驳回被告（反诉原告）合肥肖氏餐饮有限公司的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）合肥肖氏餐饮有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31385元，减半收取为15693元，由被告（反诉原告）合肥肖氏餐饮有限公司承担12000元，原告（反诉被告）中国能源建设集团安徽电力建设第一工程有限公司承担3693元；反诉案件受理费4048元，减半收取为2024元，由原告（反诉被告）中国能源建设集团安徽电力建设第一工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 钱 越
人民陪审员 李 伟
人民陪审员 王礼芬
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 吴晶晶
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等你违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。