成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第5872号
原告（反诉被告）刘涛，男，汉族，1964年1月20日出生，住成都市锦江区滨江东路***号*单元*楼*号。
委托代理人崔世秀，四川皓锦律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人陈伊梅，四川皓锦律师事务所律师。一般授权代理人。
被告（反诉原告）柒一拾壹（成都）有限公司。住所地：四川省成都市武侯区新希望路*号*层*号。
法定代表人姥迫惠，董事长。
委托代理人胡春艳，女，汉族，1987年6月7日出生，公司员工，住成都市青羊区宁夏街136号附7号。
本院于2014年11月12日受理了原告刘涛诉被告柒一拾壹（成都）有限公司（以下简称柒一拾壹公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月21日受理了被告（反诉原告）柒一拾壹公司诉原告（反诉被告）刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本案由代理审判员梁林军依法适用简易程序合并审理，于2015年3月18日、2015年6月3日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘涛的委托代理人崔世秀、被告（反诉原告）柒一拾壹公司的委托代理人胡春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘涛诉称，2012年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）刘涛将位于成都市高新区玉林西路96号附1号的房屋租赁给被告（反诉原告）柒一拾壹公司使用，该合同同时约定承租人未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，应当按照当期三个月租金向出租人支付违约金；在租赁期内，承租人中途擅自退租的，应当按当期三个月租金向出租人支付违约金。后原告（反诉被告）刘涛出资43000元为被告（反诉原告）柒一拾壹公司在租赁房屋内安装了电力增容设施。2014年9月，被告（反诉原告）柒一拾壹公司单方面提出解除合同，原告（反诉被告）刘涛验房时发现烟道设施已被毁损，电力增容设施已被拆除，要求被告（反诉原告）柒一拾壹公司恢复遭到被告（反诉原告）拒绝。原告（反诉被告）刘涛诉至法院请求判令被告（反诉原告）柒一拾壹公司支付原告（反诉被告）刘涛擅自退租的违约金114383.96元（税后）；被告（反诉原告）柒一拾壹公司支付原告（反诉被告）刘涛损害房屋的违约金114383.96元（税后）；被告（反诉原告）柒一拾壹公司承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）柒一拾壹公司辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年9月27日解除，且被告（反诉原告）柒一拾壹公司邮寄了租赁房屋的钥匙给原告（反诉被告）刘涛，原告（反诉被告）刘涛已实际控制房屋，故被告（反诉原告）柒一拾壹公司自2014年9月28日起无需再支付房屋租金、物管费及水电气等费用；被告（反诉原告）柒一拾壹公司提前终止合同，同意按照租赁合同的约定承担违约责任，向原告（反诉被告）刘涛支付违约金，但合同约定的违约金过高，请求法院予以调整；原告（反诉被告）刘涛提出的恢复电力增容设施并支付违约金无事实及法律依据，电力增容设施不属于房屋结构、主体部分，拆除不会影响房屋使用；原告（反诉被告）刘涛提出的恢复毁损烟道设施无事实及法律依据，该设施系第三方改建接走，与被告（反诉原告）柒一拾壹公司没有关系。
被告（反诉原告）柒一拾壹公司反诉称，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2014年9月27日终止，被告（反诉原告）柒一拾壹公司在2014年9月28日将房屋交付给了原告（反诉被告）刘涛。按照合同约定，租赁押金由原告（反诉被告）刘涛在租赁合同终止之日无息返还。故被告（反诉原告）柒一拾壹公司反诉请求法院确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2014年9月27日解除；原告（反诉被告）刘涛返还租赁房屋押金60000元。
原告（反诉被告）刘涛辩称，原、被告在2014年9月23日通过电子邮件的方式确定双方于2014年9月27日解除合同，因为被告（反诉原告）柒一拾壹公司不享有法定解除权，合同约定在支付三个月房屋租金的情况下才享有合同解除权，认可原、被告之间的租赁合同于2014年9月27日解除。对于退还租赁押金无异议。
经审理查明，2012年9月28日，原告（反诉被告）刘涛（甲方）与被告（反诉原告）柒一拾壹公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（玉林西路），约定甲方将其所有的位于成都市高新区玉林西路96号附1号的房屋出租给乙方使用，房屋面积为138.82平方米，租期五年，从2012年9月28日至2017年9月27日，乙方租赁房屋的用途为店内加工食品、制售快餐；该合同同时约定，第一年租金为407205.33元，第二年度半年租金为215818.80元、第三年度半年租金为228767.93元，租金以半年为付款期，乙方于每个付款期末前十五日支付下一期的租金；乙方同意支付甲方租赁押金60000元，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费，该笔费用由甲方于合同终止之日起五日内抵偿乙方欠甲方租金或其他杂费后无息返还乙方；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；该合同第十三条违约责任处理规定约定，未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损害房屋，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照当期三个月租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按当期三个月租金向甲方支付违约金。该合同附件设施设备清单载明，原烟囱承租方可以改造，但不得拆除。2012年9月24日，原、被告对房屋进行了移交，双方确认移交的房屋具备环保要求的排油烟设施，移交后由承租方对排烟管道进行维护修理。2012年9月28日，原告（反诉被告）刘涛（甲方）与被告（反诉原告）柒一拾壹公司（乙方）签订《补充协议》，约定该房屋需进行电力增容工程以满足乙方经营需求，甲方对此表示同意，电力增容工程费合计43000元，由甲方承担，完工后，电力增容成果归甲方所有。
被告（反诉原告）柒一拾壹公司按约履行了合同义务，支付了房屋押金60000元，因使用承租房屋经营的便利店持续亏损，被告（反诉原告）柒一拾壹公司向原告（反诉被告）刘涛多次发函提出解除双方的租赁合同，但原、被告未达成解除租赁合同的协议。2014年9月27日，原、被告协商对房屋进行交接，原告（反诉被告）刘涛以被告（反诉原告）柒一拾壹公司将房屋的排烟道设施拆除为由拒收房屋，后被告（反诉原告）柒一拾壹公司向原告（反诉被告）刘涛邮寄送达该房屋的钥匙，原告（反诉被告）刘涛也拒收。被告（反诉原告）柒一拾壹公司支付了截止2014年9月27日的房屋租金、水、电、气及物管费等费用。截止本案法庭辩论终结前，原告（反诉被告）刘涛一直以被告（反诉原告）柒一拾壹公司未恢复房屋的烟道设施及电力增容设施为由，空置该房屋。
另查明，被告（反诉原告）柒一拾壹公司在租赁房屋期间，该房屋的排烟道被他人拆除。该房屋的电力增容设施的户头为被告（反诉原告）柒一拾壹公司，被告（反诉原告）柒一拾壹公司在租赁房屋期间拆除了电力增容设施。诉讼中，原告（反诉被告）刘涛认可原、被告签订的房屋租赁合同于2014年9月27日解除。
以上事实有双方当事人提交的身份证、组织机构代码证；房屋租赁合同、房屋产权证、设施设备确认清单、新店建筑设备确认表、工程协议、补充协议；押金收条；公证书、现场照片等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。
被告（反诉原告）柒一拾壹公司在履行合同过程中，向原告（反诉被告）刘涛发函解除合同，属于解除合同的要约，但与原告（反诉被告）刘涛一直未达成解除合同的协议。诉讼中原告（反诉被告）刘涛认可原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2014年9月27日解除，应视为原、被告达成了解除合同的协议，原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年9月27日解除。
合同解除了，原、被告之间的租赁合同中对于违约责任的约定属于结算或清算条款，仍然可以适用。按照原、被告之间租赁合同的约定，在租赁期内，被告（反诉原告）柒一拾壹公司中途擅自退租的，应该按当期三个月租金向原告（反诉被告）刘涛支付违约金，故原告（反诉被告）刘涛要求被告被告（反诉原告）柒一拾壹公司承担3个月的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）柒一拾壹公司提出调低违约金，因原告（反诉被告）刘涛房屋空置时间超过了三个月，同时按照房屋租赁管理，原告（反诉被告）刘涛将该房屋另行出租，三个月左右的房屋空置期比较合理，故本院对违约金不作调整。违约金按照当期的租金即第二年度的租金标准计算合计为107909.40元。
被告（反诉原告）柒一拾壹公司在房屋租赁期间，将该房屋的电力增容设施，按照原、被告之间的合同约定，被告（反诉原告）柒一拾壹公司应负责修复或经济赔偿，经庭审过程中释明，原告（反诉被告）刘涛选择要求被告（反诉原告）柒一拾壹公司支付违约金，故被告（反诉原告）柒一拾壹公司应当按照合同约定支付违约金。诉讼中，被告（反诉原告）柒一拾壹公司要求调低违约金，本院将结合原告（反诉被告）刘涛的实际损失情况酌情确定违约金的金额，对于恢复电力增容设施的费用，结合该设施的安装费用情况、以及双方当事人在庭审中就安装费用的陈述情况，本院酌情确定50000元。原、被告在2012年9月移交房屋时，该房屋有排烟道设施，按照原、被告的合同约定，移交后的排烟道设施由被告（反诉原告）柒一拾壹公司进行维护，但该设施在租赁期间被他人拆除，诉讼中被告（反诉原告）柒一拾壹公司不能举证证明他人拆除该设施经过了原告（反诉被告）刘涛的许可，故被告（反诉原告）柒一拾壹公司应当承担损害房屋设施的违约责任，向原告（反诉被告）刘涛支付违约金，该违约金的确定以实际修复费用确定，结合双方当事人在庭审中陈述的修复费用情况，本院酌情确定2500元。原告（反诉被告）刘涛另行主张被告（反诉原告）柒一拾壹公司损坏房屋设施，导致房屋的价值下降，会影响房屋的出租，要求被告（反诉原告）柒一拾壹公司按照合同约定的3个月租金承担违约金，本院认为，房屋是否有排烟设施，会影响到承租人的选择，另行安装电力增容设施也需要一定的期限，故被告（反诉原告）柒一拾壹公司拆除房屋设施，会对原告（反诉被告）刘涛的房屋另行出租产生影响，导致原告（反诉被告）刘涛的租金收益损失，但被告（反诉原告）柒一拾壹公司在2014年9月27日双方就解除合同达成了一致意见，原告（反诉被告）刘涛可以在合理的期间内恢复房屋设施，原告（反诉被告）刘涛将房屋一直空置属于其擅自扩大损失，原告（反诉被告）刘涛擅自扩大的损失应由其自行承担，本院酌情按照一个月的合理恢复情况计算该部分违约金，以第三年度的租金标准计算为38127.98元。被告（反诉原告）柒一拾壹公司承担的违约金合计198537.38元。
被告（反诉原告）柒一拾壹公司结清了房屋交接前的租金、水电气等费用，原告（反诉被告）刘涛应当将租赁押金60000元退还被告（反诉原告）柒一拾壹公司。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘涛与被告（反诉原告）柒一拾壹（成都）有限公司于2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》（玉林西路）于2014年9月27日解除；
二、被告（反诉原告）柒一拾壹（成都）有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘涛违约金198537.38元；
三、原告（反诉被告）刘涛于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）柒一拾壹公司退还押金60000元；
上述第二、第三项经品迭后被告（反诉原告）柒一拾壹（成都）有限公司于本判决生效后十日内支付（反诉被告）刘涛138537.38元；
四、驳回原告（反诉被告）刘涛的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取2366元，反诉案件受理费减半收取650元，合计3016元，由被告（反诉原告）柒一拾壹（成都）有限公司负担2053元，由原告（反诉被告）刘涛负担963元【该款原、被告均已预交，被告（反诉原告）柒一拾壹（成都）有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘涛支付案件受理费1403元】。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梁林军
二〇一五年六月三日
书 记 员 周 静
速录书记员肖英杰