广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠斗法民三初字第191号
原告江荣强，男，汉族，1960年4月29日出生，住珠海市斗门区。
委托代理人李任开，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人张丽，广东德赛律师事务所律师。
被告汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人郑康龙，该公司经理。
委托代理人谢一凡，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人林苏云，广东晨光律师事务所律师。
第三人珠海市斗门区恒业房产开发公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人陈达玉，该公司总经理。
委托代理人王超，广东君安律师事务所律师。
原告江荣强诉被告汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司（以下简称澄海公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法追加珠海市斗门区恒业房产开发公司（以下简称恒业公司）为本案的第三人参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江荣强及其委托代理人李任开、张丽，被告澄海公司的委托代理人谢一凡，第三人恒业公司的委托代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江荣强诉称，2007年6月28日，原告与第三人恒业公司就合作投资开发恒业公司名下项目“东升广场D区”土地签订《合作投资协议书》，双方约定原告负责项目的全部开发资金的投入及资金的运作和项目管理，第三人保证该项目开发的良好运作。
2008年6月2日，原告与被告签订《合作开发地换房协议书》，约定原告把拥有的D区土地开发权（属原告部分）与被告C区商品房进行对换，对换的房产具体如下：其中住宅面积6500平方米，商铺面积500平方米，合计为7000平方米；对换住宅位置为5栋2楼起整栋和4栋12楼往下计，商铺在D区东至西计，车位40个按实际情况就近安排，面积按套计算多退少补，不足一套按每平方米3000元计算；被告保证在一年内将房产建成验收交付给原告。之后，双方就其中C区3621.56平方米的商品房位置进行了确认。
2009年11月10日，原告与被告就换房的面积、位置、时间等签订《合作开发地换房协议书补充协议》，作出了如下的变更：
1、土地换商品房面积由原来的6500平方米变更为6200平方米。2、被告在东升广场D区的商品房2578.44平方米，商铺500平方米在双方补充协议签订之日起二十个月内建好验收后交付使用；被告在东升广场C区宁雅苑3621.56平方米商品房在签订协议之日起八个月内建好验收后交付使用。
2010年7月7日，原告与被告就该土地的开发再次签订补充协议，变更了以下条款：1、减少土地换商品住宅面积，减少后总面积为5540平方米，商铺面积为500平方米，合计6040平方米。2、原告同意被告在东升广场宁雅苑（原交付期房3621.56平方米，剩余2412.44平方米，分别为商品房1912.44平方米，商铺500平方米），原告同意在规划设计方案3号楼交换住宅面积有6层至11层共6层23套房（住宅面积为1912.44平方米，商铺面积500平方米）。3、被告交付给原告的D区3621.56平方米商品住宅在本协议签订之日起三个月内建好验收后交付使用。4、因宁雅苑建筑工程款纠纷，造成原告土地对换的23套住宅被法院查封一年多，2012年3月9日被告同意用未售未查封的1131.62平方米房屋对换，对换面积多退少补。对换的房产，因销售的需要，一直由被告统一处理。
2013年7月8日，被告就已销售原告的房产的款项向原告出具了一张欠条，确认欠原告2061500.47元。同年8月3日，被告就应交付而因被查封不能交付原告的房产向原告出具了一张欠条，确认欠原告住宅面积1153.59平方米，愿以每平方米4300元计算（不包税），并明确当月15日支付50万元，当月底支付50万元，余款两个月内付清。但被告在承诺期内无交房也无付款。
原告认为，根据双方的协议，被告交付房产的时间应分别为2010年10月（3621.56平方米房产）和2012年4月（2412.44平方米房产），被告未能交付，应按房产价值支付银行利息予原告。至于尚未交付的1153.59平方米房产，因被告未按承诺支付款项，原告有权要求被告交付相应的房产面积或按市场价格计算房产价值，故原告要求被告交付相同的房产面积。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、被告交付由其以第三人名义开发的坐落在斗门区城东开发区永福二路21号所欠原告住宅面积1153.59平方米的房屋；2、被告支付原告2061500.47元及利息38756.21元（利息按银行同期贷款利率计算，从2013年7月9日起暂计至2013年11月9日止，之后的利息计至还清款项之日止）；3、被告支付延期交付房产利息共2423821.08元（计算方法附表）；4、本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中，原告提出将第1项请求变更为如果被告不能交付1153.59平方米房产，则按每平方米5213元折算，支付原告6013664.67元。
原告对其诉称提交如下证据：
1、《合作投资协议书》，拟证明2007年6月28日，原告从第三人处取得“东升广场D区”的开发权；
2、《合作开发地换房协议书》、《合作开发地换房协议书补充协议》、《合作开发地换房协议补充协议（二）》，拟证明原告与被告为以地换房的合作开发关系，后经两次变更对换条件最终达成以6040平方米面积对换，被告要在2010年7月7日起三个月内交付3621.56平方米商品住宅给原告，余下房产在二十个月内交付；
3、交付期房表，拟证明被告应交付原告的3621.56平方米住宅；
4、宁雅苑与原告置换房号表，拟证明被告愿用未售未查封的房屋换住宅面积1153.59平方米；
5、欠条，拟证明被告确认欠原告房款共2061500.47元；
6、欠条，拟证明被告确认欠原告住宅面积1153.59平方米，被告愿以房款抵住宅的方式偿还，并约定偿还方式；
7、关于法院查封房屋处理意见，拟证明被告承诺按房款2%的月息计算；
8、房地产单元列表及房地产限制查封登记表，拟证明原告诉请被告交付的13套房屋尚未办理产权登记和无查封。
被告澄海公司辩称，1、原告所说住宅被告已经交付给原告，不存在未交付的问题；2、被告承认欠原告售房款2061500.47元，但相关的售房款在第三人那里，第三人没有配合将款项支付原告。此外，因为双方没有约定欠款计算利息，所以被告不同意支付利息；3、我方已经交付房屋给原告，因此被告不同意支付延期交付房产利息。
被告对其辩称提交如下证据：
欠条，拟证明原告提供的证据6欠条是无效的。
第三人恒业公司陈述，1、我方与原告合作开发东升房地产D区属实，根据双方在2007年6月8日签订的合作投资协议书我方提供开发的土地，不参加项目的利润分配，不承担任何经营责任。原告与被告之间换房协议是他们双方发生的权利义务关系，与我方无关。2、原告要求交付的房产据了解大多数已销售，交付房产已不可能，原告要求支付房款比较现实。被告提出房屋销售的房款在我方不符合事实。被告是有独立的财务账号，该账号由被告控制，我方只负责审核盖章。3、本案原告并未将我方列为被告或者第三人，也未对我方提出任何诉请，系法院依法追加我方为第三人参加诉讼，我方愿意配合法院查清案件事实。
第三人恒业公司对其陈述没有提供证据。
上述证据，均在法庭上出示及经当事人质证，本院审查认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5和被告提交的证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院对其证明力予以确认；对原告提交的其他证据，因与本案无关联或内容不真实，本院对其证明力不予确认。
经审理查明，2007年6月28日，原告与第三人恒业公司就合作投资开发第三人恒业公司名下项目“东升广场D区”土地面积11019平方米签订《合作投资协议书》，约定，第三人以其土地每平方米600元计价，由原告负责项目全部开发资金的投入及资金运作和项目管理，项目挂靠在第三人名下，项目开发完成后首先支付第三人土地款，第三人不参加该项目的利润分配，不承担任何经济责任。
2008年6月2日，原告与被告签订《合作开发地换房协议书》，约定：原告把拥有“东升广场D区”的商住用地的开发权，面积约12040平方米（属原告部分）与被告C区土地一年内建成的商品房进行对换，其中对换住宅面积6500平方米、商铺面积500平方米，合计为7000平方米；对换住宅位置为5栋2楼起整栋和4栋12楼往下计（商铺在D区东起至西计），房屋面积按套计算，多退少补，不足一套按每平方米3000元计算；建成的商品房被告协助原告销售。
2009年11月8日，原告对被告拟交付东升广场C区宁雅苑43套（面积3621.56平方米）商品房的房号、面积进行了确认。同年11月10日，原告与被告就换房的面积、位置、时间等签订《合作开发地换房协议书补充协议》，约定：土地换商品住宅面积为6200平方米，商铺面积为500平方米，合计面积6700平方米，不足一套按每平方米3000元计算；被告在东升广场D区的商品房2578.44平方米，商铺500平方米在双方补充协议签订之日起二十个月内建好验收后交付使用；被告在东升广场C区宁雅苑3621.56平方米商品房在签订协议之日起八个月内建好验收后交付使用。
2010年7月7日，原告与被告就涉案土地的开发再次签订《合作开发地换房协议补充协议（二）》，约定：减少土地换商品住宅面积为5540平方米，商铺面积为500平方米，合计6040平方米；被告在东升广场宁雅苑（原交付期房3621.56平方米，剩余2412.44平方米，分别为商品房1912.44平方米，商铺500平方米），原告同意在规划设计方案3号楼交换住宅面积由6层至11层共6层23套房（住宅面积为1912.44平方米，商铺面积500平方米）；被告交付原告的D区3621.56平方米住宅在本协议签订之日起三个月内建成验收后交付原告使用（具体位置附表附图）。
2013年7月8日，被告就销售原告的房产的房款向原告出具了一张欠条，确认欠原告2061500.47元。
在审理中，原被告达成一致意见，同意对被告不能向原告交付的房产面积1153.59平方米，可按每平方米4800元计算。
本院认为，原告与第三人签订《合作投资协议书》后，原告在未办理土地使用权变更登记手续的情况下与被告先后签订《合作开发地换房协议书》、《合作开发地换房协议书补充协议》和《合作开发地换房协议补充协议（二）》，约定原告以其拥有的土地开发权，不承担经营风险，对换被告建成的商品房，双方签订的名为合作开发换房协议，实为土地使用权转让合同。因原告在未取得涉案土地权属就以涉案的土地作为出资与被告建成的商品房进行对换，且原被告双方均不具备房地产开发经营资质，应当认定双方签订的名为合作开发换房协议，实为土地使用权转让合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
综合本案当事人的诉辩意见，本院归纳当事人主要的争议焦点为：一、被告未交付原告1153.59平方米房产的处理问题；二、被告应否向原告支付逾期付款利息；三、被告应否向原告支付延期交付房产利息。
一、关于被告未向原告交付1153.59平方米房产的处理问题。
虽然原被告双方签订的上述协议无效，但是被告已经实际占用使用原告涉案的土地，并且被告已经向原告交付了大部分房产，只是尚有1153.59平方米的房产未交付，且在案件审理中双方同意，对被告不能交付1153.59平方米房产，可按每平方米4800元折款计算。这是当事人对自己民事权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。因此被告应向原告支付不能交付1153.59平方米的房产折款5537232元（1153.59平方米×4800元）。
二、关于被告应否向原告支付逾期付款利息的问题。
被告确认还欠原告2061500.47元，由于双方没有约定该欠款支付的期限及逾期需要支付利息，因此原告主张该欠款从2013年7月9日起至付清款项之日止计算利息，依据不足，本院不予支持。鉴于被告不及时支付款项给原告，给原告实际造成一定的损失。本院认为，被告应从原告起诉之日（2013年11月4日）起至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。被告抗辩不同意支付利息给原告，理由不成立，本院不予采纳。
三、关于被告应否向原告支付延期交付房产利息的问题。
由于原被告双方签订的上述协议无效，以及双方对延期交付房产没有约定支付利息，因此原告主张被告支付延期交付房产利息，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司于本判决生效之日起十日内向原告江荣强支付1153.59平方米房产折款5537232元；
二、被告汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司于本判决生效之日起十日向原告江荣强支付尚欠的售房款2061500.47元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年11月4日起计至本判决确定清偿之日止）；
三、驳回原告江荣强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费71123元，保全费5000元，合计76123元，由原告江荣强负担7869元，被告汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司负担68254元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 员 吴坤年
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一四年九月二日
书 记 员 梁泳媚