呼和浩特市玉泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0104民初606号
原告段恒，男，1957年9月25日出生，汉族，个体工商户，现住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人杨婧，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区公园西路五塔寺小区11号商业楼3楼。
法定代表人王海燕，该公司总经理。
委托代理人曾晓梅，合星律师事务所律师。
原告段恒诉被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司（以下简称华秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨有仁适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告段恒及其委托代理人杨婧，被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司的委托代理人曾晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段恒诉称，原告与被告2011年1月2日签订《塞外名苑认购协议书》，约定原告购买被告开发的呼和浩特市玉泉区昭君路南二环路北《塞外名苑》E8栋1单元502户商品房。房屋预测建筑面积108.49平方米，单价3850元，总房款406137元，房屋定于2011年12月31日交付。如逾期未交付，被告将给予原告所交全部款项银行同期活期利率双倍补偿。付款方式为2011年1月4日支付首付款人民币164019元，余款办理银行按揭贷款。协议签订后原告按照约定支付了首付款人民币164019元。2013年10月28日原、被告再次签订《塞外名苑认购协议书》，被告支付原告2165元违约金折抵购房款，付款方式为分期付款，房屋定于2014年12月31日交付。协议签订后，原告按照约定于2013年10月28日支付购房款人民币77498元。至今被告未如期交付房屋，也未取得商品房预售许可证明。综上所述，请求人民法院依法判令确认原告与被告签订的《塞外名苑认购协议书》无效；依法判令被告立即返还原告购房款人民币243682元，按照银行同期贷款利率支付原告利息至付清日止，其中164019元自2011年1月4日，77498元自2013年10月28日，暂计算至2016年2月28日计人民币33219元。本息共计人民币301740元。
原告段恒为主张诉讼请求提供如下证据：《塞外名苑认购协议书》、收据；证明双方签订《塞外名苑认购协议书》，原告购房款人民币243682元。
被告华秀公司的质证意见为：对证据的真实性认可，证明的问题不予认可，因为该认购协议第5条写明告知没有预售许可证，而原告愿意购买，过错不在被告，本案房屋具备交付条件，明确告知交纳剩余购房款，原告至今未交付，协议第4条有明确约定，第2条中约定了补充方式，因此对证明的问题不予认可。
被告华秀公司辩称，1、认购协议是有效协议，是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，认购协议中第五条已明确告知乙方无预售房许可证明，而原告愿意购买，说明被告无过错，本案涉及的楼房早于2015年8月左右具备交付条件，被告向大部分认购人交付了房屋，认购人都大部分交纳了剩余房款，并装修实际入住，这说明，认购协议早已履行完毕，已实际履行，如果认定认购协议无效，那么势必影响市场交易安全，不利于社会的稳定，所以我们认为协议有效；2、本案中，已具备房屋交付条件，被告早在2015年9月份电话通知原告要求办理房屋交接手续，并交纳剩余房款，并于2015年12月两次登报公告，要求办理交接手续，交纳剩余房款，但原告至今不办理交接手续，也不交纳剩余房屋，根据相关法律规定，该合同应当解除，被告已于12月20日左右，向原告特快专递送达了解除认购协议的通知，根据相关法律规定，解除协议到达，视为合同解除；3、我们认为解除合同的法律后果是返还房款，但被告不应承担违约责任，因为认购协议中第4条明确约定了如果甲方通知乙方交纳剩余房款，乙方逾期不缴纳，甲方不承担逾期交房的违约责任，只是，无息退还已付购房款，我们认为，应当有约定从约定，严格执行认购协议，故被告不应承担逾期交房的违约责任，退一万步讲，即使被告需支付逾期交房的利息，也应截止到2015年9月底，因为这个时间，被告已经履行了告知义务，之后，就不应承担违约责任，根据认购协议第二条约定，退一万步讲，应支付的逾期交房的违约金，明确约定是银行同期活期利率的双倍，4、逾期交房的责任在政府，政府实施拆迁计划，拖延了三年时间，导致被告的建设进度也随之拖延，后政府又调整规划，将多层改为高层，这一系列损失，都由被告承担，而且被告在当时的房价，定的较低，被告在换签认购协议中，已经支付了违约金，故被告不应再承担违约责任，因为认购协议中第6条也明确约定，由于被告已经支付违约金，故不再承担违约责任。综上，我们认为，本认购协议有效，应当解除，我们同意返还房款，但不承担违约责任。
被告华秀公司为主张其辩称理由，向法庭出示了以下证据：证据一报纸两份、电话录音、特快专递通知解除协议函；交房确认书、业主承诺书、身份复印件、验收表、住房使用说明书、质量保证书。证明争议房屋于2015年已具备交房条件，并电话或其他方式告知认购人办理交房手续，后又两次登报通知办理交房手续，逾期视为放弃认购权利，并不承担任何责任并用特快专递的形式发函解除认购协议的通知，通知达到之日合同解除。
原告段恒的质证意见为：对证据一报纸本身真实性认可，对于内容的合法性、关联性、证明的问题不予认可，被告应当向原告出示该房屋具备相关资质证书，以及综合验收合格证明，但我们没有见到，按照协议约定，该房屋为商品房，商品房应当具备预售许可证，时至开庭，被告仍未取得预售许可证，因此该协议为无效协议，被告行为构成根本违约。对证据二真实性、合法性、关联性、证明的问题均不认可，如果达到交付条件，应当具备相应的资质。
经审理查明，原告段恒与被告华秀公司于2013年10月28日签订《塞外名苑认购协议》，约定原告购买被告开发的呼和浩特市玉泉区昭君路南二环路北《塞外名苑》E8栋1单元502户商品房。房屋预测建筑面积108.49平方米，单价3850元，总房款406137元，房屋定于2014年12月31日交付。如逾期未交付，被告将给予原告所交全部款项银行同期活期利率双倍补偿。付款方式为分期付款，乙方（原告段恒）于2011年1月4日支付房款164019元，甲方（被告华秀公司）应支付乙方（原告段恒）违约金2165元，房屋封顶时乙方（原告段恒）支付总房款的60%应付77498元，房屋交付使用时乙方（原告段恒）支付到总房款的85%应付101534元，房屋网签时，乙方（原告段恒）支付剩余的总房款的15%应付60921元。协议签订后，被告支付原告2165元违约金折抵购房款，原告按照约定于2011年1月4日支付购房款164019元、于房屋封顶时支付购房款77498元，以上共计243682元。该协议中双方明确原告段恒与被告华秀公司于2011年1月2日签订的《塞外名苑认购协议》（原协议）解除，双方互不承担违约责任。双方关于房屋认购有关事宜按照本协议约定执行，双方确认被告华秀公司已于2013年10月28日向原告段恒承担因被告华秀公司未能按照原协议约定时间交付房屋所应对原告段恒承担的违约责任，被告华秀公司无须再向乙方承担任何违约责任。至今被告华秀公司未如期交付房屋，也未取得商品房预售许可证明。2015年12月1日，被告华秀公司登报发出《关于办理房屋交接手续的通知》，内容为：《塞外名苑》小区E8、E9、E10、E11号楼的认购人，我公司已通知你们于2015年9月底来我公司办理房屋交接手续，到目前为止，仍有部分认购人没有办理交房手续，现我公司再次通知还没有办理交房手续的认购人，于2015年12月15日前办理交房相关手续，逾期视为放弃认购权利，我公司将该房屋另行处理，并不承担任何责任。
本院认为，段恒与华秀公司签订的《塞外名苑认购协议》，因华秀公司未取得《商品房预售许可证》，故协议无效，对段恒要求确认双方签订的《塞外名苑认购协议》无效和要求返还购房款243682元的诉讼请求，本院予以支持。对原告段恒要求支付利息的诉讼请求，因双方在协议中有约定，房屋定于2014年12月31日交付，如逾期未交付，被告华秀公司将给予原告段恒所交全部款项银行同期活期利率双倍补偿，故本院以双方约定予以保护，即自2013年10月29日起按银行同期活期存款利率的双倍予以计算至实际给付之日止。因双方在2013年10月28日的协议中对之前的违约进行了约定，且已实际履行，段恒主张的要求
其中164019元自2011年1月4日，77498元自2013年10月28日开始计算利息的诉请无理，本院不予采纳。被告华秀公司抗辩理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民合同法》第五十二条（五）、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
确认原告段恒与被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司签订的《塞外名苑认购协议》无效。
二、被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即返还原告段恒购房款243682元，并承担原告段恒购房款243682元的利息损失自2013年10月29日起按银行同期活期存款利率的双倍予以计算至实际给付之日止。
三、驳回原告段恒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5826元，被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司承担2352.50元，原告段恒承担560.50元。本院退还原告段恒2913元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 杨有仁
二〇一六年六月七日
书记员 高若红
附：相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》第五条第一款公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）项违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。