河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2018）豫10民终1260号
上诉人(原审被告)：许昌宏润置业有限公司。住所地河南省许昌市魏都区劳动路北段天宝路社区院内。
法定代表人：于建国，任经理。
委托代理人：张国政，河南先利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:董光辉，女，汉族，1984年2月12日生，住河南省许昌市魏都区。
委托代理人：菅运生，河南世纪风律师事务所律师。
上诉人许昌宏润置业有限公司因与被上诉人董光辉房屋买卖合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许昌宏润置业有限公司的委托诉讼代理人张国政、被上诉人董光辉的委托诉讼代理菅运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许昌宏润置业有限公司上诉请求:一、撤销许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初1999号民事判决或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用及其他费用，由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，一审原告不适格。1、关于本案原告董光辉不具备诉讼主体资格问题。房屋买卖合同原则上都是先缴房款后交房，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本案争议的焦点在于双方是否已就讼争房产买卖合同达成一致意见。在本案中，双方虽就房产的合同达成一致意见，宏润公司也出具了收条，而且有指定付款方式，但被上诉人付款的同时，被上诉人已把款项转回，等于是在指定人韩国亮账上过了一下，宏润公司至今仍未收到房款，故宏润公司出具的收条属于预约合同性质。双方就讼争房产所订立房屋买卖合同至今没有正式生效，故合同不能生效的原因不可归责于宏润公司，房屋买卖合同未生效，一审应驳回董光辉的诉讼请求。2、宏润公司请求董光辉支付房屋价款的同时履行抗辩权问题商品房预售合同中买受人的义务是按期支付价款，商品房买卖合同是双务合同，故支付价款是买受人的基本义务或主给付义务，买受人取得标的物所有权就必须支付相应的价款。在当事人之间无特别约定或法律未作特殊规定的情况下，买受人应当交付价金。在当事人就价款支付时间约定不明时，依据同时履行原则，买受人应当要求出卖人交付房屋时支付房屋价款。原审中宏润公司以对方董光辉未履行合同全部义务为由拒绝履行己方义务的，应视为宏润公司已行使同时履行抗辩权，请二审合议庭重视。3、关于本案所涉“商品房买卖合同”的法律效力问题。《合同法》第九十四条第(3)项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。被上诉人未依照合同的约定支付余款，构成迟延履行主要债务，出卖人在开庭时经催告买受人在合理期限内，缴纳房款，未交不能实现合同目的，构成根本违约。宏润公司有权根据《合同法》第九十四条第(4)项的规定行使解除权。4、双方的商品房买卖合同属流质合同，合同双方签订房屋买卖合同的真实意思是以房屋为出借人韦俊奎融资的担保，即名为房屋买卖合同，实为流抵合同，依法应当撤销。商品房预售买卖中，双方没有真实的买卖关系存在，合同应不予认定为真实有效。5、韦俊奎与董光辉的关系及相关债权的确认问题。鉴于韦俊奎与董光辉系夫妻关系，并经相关证人证明，以及与下述的担保债务处理相互佐证，同一笔高利借贷，不可能存在两项权利，进一步证明宏润公司与董光辉的屋买卖合同实为与韦俊奎的融资担保协议，已构成流质合同。宏润公司可撤销合同或请求支付对价，本案董光辉以没有达到生效条件的屋买卖合同起诉，应当驳回其诉讼请求。6、原审提供证据:关于许昌宏润置业有限公司担保债务处理方案：时间：2017年7月11日，在许昌华强实业公司会议室，参加人员：债权人代表：吴学章、刘延德、王宏凯、史洪涛、周廷珍、杨书超、吕松山、张付安、韦俊奎、李鸿燕、韩国建。债务人：韩国亮、周保安。会议内容：1、经参会人员一致同意，成立债务处理协调处理小组，选举吴学章为组长、刘延德为副组长、王宏凯为监事、成员为史洪涛、周廷珍、杨书超、吕松山、张付安、韦俊奎、李鸿燕、韩国建、韩国亮、周保安共计十三名成员。2、同意以后小组会议相关债务处理决议必须经全体成员三分之二（含本数）表决同意方可生效执行，对全体成员有效。3、债务处理协调处理小组成立微信群，会议所议事项提前发到群里沟通，会议通知在群里发布，开会时所有成员必须到场签字，确有事不能到场，可在群里先表决后7日内补签。4、许昌宏润置业有限公司天宝华府项目担保债务处理方案执行后韩国亮、周保安与上述十一名债权人再无债权债务纠纷。上述担保债务处理方案已经各债权人韦俊奎签字同意，现有魏都区政府出面正在协调处理中，网签属于当时的担保行为，不存在与董光辉的真实合同，何来的要宏润公司承担违约责任。二、一审程序违法，遗漏韩国亮等必要共同诉讼人。1、最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见法发〔2016〕13号规定，虚假诉讼一般包含以下要素：（1）以规避法律、法规或国家政策谋取非法利益为目的；（2）双方当事人存在恶意串通；（3）虚构事实；（4）借用合法的民事程序；（5）侵害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益。涉嫌虚假诉讼的，应当传唤当事人本人到庭，就有关案件事实接受询问。除法定事由外，应当要求证人出庭作证。要充分发挥民事诉讼法司法解释有关当事人和证人签署保证书规定的作用，探索当事人和证人宣某。经查明属于虚假诉讼，原告申请撤诉的，不予准许，并应当根据民事诉讼法第一百二十二条的规定，驳回其请求。2、本案转账凭证上指定收款人韩国亮，转账给韩国亮同时被上诉人转回给被上诉人，各方与许昌宏润置业还存在很多纠葛，已有魏都区政府介入证实，相关人应当参加一审诉讼。遗漏必要共同诉讼人表面看是程序问题，实质上仍然是事实问题。遗漏必要共同诉讼人将直接导致案件事实不被判决认定，或事实无法查清，最终出现认定事实错误或事实不清，证据不足，违法判决问题。三、原判决适用法律错误。当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。以签订《商品房买卖合同》及《回购协议》方式进行资金融通的，应当依照当事人的真实意思表示及合同履行情况进行认定处理。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实、适用法律错误，程序违法，被上诉人所诉已造成虚假诉讼，损害上诉人的合法权益，依据《民事诉讼法》及其他相关法律规定，恳请二审法院查明事实，依法驳回被上诉人诉讼请求，发回重审或依法改判。
董光辉辩称，一、要求驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用由上诉人承担。二、上诉人说被上诉人没有主体资格，但本案基本关系是买卖合同，合同形式要件完全具备，合同相对人非常清楚，董光辉具有本案主体资格。三、上诉人称合同不是正式买卖合同而是预约合同性质的合同是错误的，双方签订的是备案的商品房买卖合同，是正式的合同。上诉人前面称合同有效，因被上诉人原因而提出解除，是相互矛盾的，提出解除应当在诉讼前解除。四、上诉人称应当撤销该合同，合同有效、无效、解除、撤销是不同的法律概念，而本案的商品房买卖成立于2014年9月9日，在2015年9月9日之前可以撤销，而现在是2018年，被上诉人在一审中也没有说。五、后面上诉人又称合同是无效的，是抵押的，但在本案中上诉人与被上诉人之间自始至终不存在任何民间借贷关系，而且被上诉人在合同签订期间，已经按照账户支付了房价款，房屋已经备案，被上诉人投入大量资金用于房屋后续工程建设，而且有关用电投入几百万，与电业局签订供电合同，因被上诉人其他债务，该房屋已经被法院查封，自2014年至今，我们已经实际接手房屋。六、最高法院对民间借贷有明确的司法解释，现在说合同无效没有证据和依据，况且一审上诉人也没有提供反诉，因此我们认为合同是有效的。七、韩国亮不是必要参加诉讼的当事人，其债权债务与本案无关。
董光辉向原审法院起诉请求：1、被告许昌宏润置业有限公司交付购买房屋并支付违约金920328元（按已付房款1157646元按日0.15‰计算，自2015年10月1日至2017年3月13日止共530日，提起诉讼之后的违约金按约定计算至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2013年12月18日，被告许昌宏润置业有限公司取得天宝华城7#、9#《商品房预售许可证》。2014年9月9日，原告董光辉与被告许昌宏润置业有限公司签订合同编号为201402191的《商品房买卖合同》，合同约定：原告董光辉以5788230元的价格购买被告许昌宏润置业有限公司开发的位于河南省××天宝路以南、玉皇阁路××、××以西天宝华城第9幢13层北侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10间商业用房、第9幢13层南侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8间商业用房；被告许昌宏润置业有限公司应于2015年9月30日前交付上述房产；被告许昌宏润置业有限公司未按合同约定交付房产，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年10月1日起至实际交付之日止，被告以已交付房款为基数按日万分之1.5支付违约金。2014年9月9日，原告董光辉与被告许昌宏润置业有限公司签订合同编号为201402192的《商品房买卖合同》，合同约定：原告董光辉以5788230元的价格购买被告许昌宏润置业有限公司开发的位于河南省××天宝路以南、玉皇阁路××、××以西天宝华城第9幢12层北侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10间商业用房、第9幢12层南侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8间商业用房；被告许昌宏润置业有限公司应于2015年9月30日前交付上述房产；被告许昌宏润置业有限公司未按合同约定交付房产，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年10月1日起至实际交付之日止，被告以已交付房款为基数按日万分之1.5支付违约金。原告于2014年11月12日将房款11576460元支付被告，被告给原告出具二份收据。现被告未按合同约定交付房产。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。原告董光辉与被告许昌宏润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，合同当事人应依约全面履行各自的义务。原告已按合同约定支付全部购房款，被告许昌宏润置业有限公司逾期未向原告交付房屋的行为系违约行为，原告要求被告交付购买房屋及承担违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。被告许昌宏润置业有限公司辩称原、被告之间不存在真实的买卖合同关系且原告主体不适格，与本案查明事实不符，不予采信。据此，判决被告许昌宏润置业有限公司于一审判决生效之日起十日内交付原告董光辉位于河南省××天宝路以南、玉皇阁路××、××以西天宝华城第9幢13层北侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10间商业用房、第9幢13层南侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8间商业用房、第9幢12层北侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10间商业用房、第9幢12层南侧东起第1、2、3、4、5、6、7、8间商业用房，并支付原告董光辉违约金（违约金以11576460元为基数自2015年10月1日起按日0.15‰计算至实际交付之日止）。案件受理费13004元，由被告许昌宏润置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审中提交如下证据：1、韩国亮与董光辉、韦晓亚、张巧花等四人的转账凭证。证明不是一审判决认定的一千一百万，实际是在2014年11月10日至2014年11月15日期间，韩国亮的卡由董光辉实际操作，一审认定的一千一百五十万左右并不是实情。2014年11月11日和12日一共转账两千三百一十五万。韦俊奎借给韩国亮钱，以宏润公司房产做担保，董光辉并没有实际支付给宏润公司钱。2、韩国亮工行账户清单算账记录。证明转账两千三百一十五万。3、2018年4月魏都区政府成立天宝华府工作小组处理相关事宜。证明等到审计结果出来本案就能明了。被上诉人的质证意见是：证据1不是新证据，其提供的是2014年11月的转款记录，一审之前已经形成。卡是韩国亮的，韩国亮在一审中作为上诉人的实际控制人，没有提供这些证据，与本案不具有关联性。证据2是韩国亮收到被上诉人支付房款以后，韩国亮支配还债，并不是所谓借款抵押性质。先房屋买卖合同，后偿还债务，无法形成证明关系。只能证明上诉人履行支付房款的义务，且证据形式不合法。对证据3的真实性认可，但与本案没有关联性，政府成立领导小组原因并不是针对本案。被上诉人二审中未提交证据。
本院对上诉人二审中提交的证据作如下认证：证据1、2非新证据且不能实现上诉人的证明目的，被上诉人的质证意见，理由成立，予以支持，故本院对上诉人的证据1、2不予认证。证据3与本案无关联性，本院不予认证。
二审另查明，涉案合同编号为201402191、201402192的《商品房买卖合同》已经备案。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人于2014年10月22日出具指定账户函一份，该函载明：“董光辉：我公司于2014年9月9日与您签订商品房买卖合同，请您将应付房款11576460元汇入我公司下列的指定账户，我公司承诺，对划入该账户的资金，均可视为我公司已收到。开户行：工商银行许昌南关支行营业室，账号：62×××11，户名：韩国亮。特此函告！许昌宏润置业有限公司并加盖公章，法定代表人李闯签名，落款时间为2014年10月22日。”2014年11月11日和12日，被上诉人按照上述函中指定的账户分别汇入5000000元、6576460元，共计11576460元。上诉人分别于2014年11月11日和12日出具收据。其他案件事实与一审一致。
本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：1、被上诉人是否具备本案主体资格；2、本案法律关系是房屋买卖还是民间借贷；3、韩国亮是否是本案必要共同诉讼人。关于焦点1、2，上诉人与被上诉人于2014年9月9日签订两份《商品房买卖合同》，该两份合同已经备案且被上诉人亦已按上诉人的要求将涉案房款11576460元汇入上诉人指定的账户中，履行了合同约定的付款义务，因此，一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷正确。另外，上诉人与被上诉人系涉案《商品房买卖合同》的出卖人和买受人，根据合同的相对性，当买受人的合法权益因出卖人未履行合同义务受到侵害时，其依法享有要求上诉人履行合同义务的请求权，故被上诉人具有本案的诉讼主体资格。综上，关于上诉人称被上诉人不具有本案主体资格以及本案的法律关系应为民间借贷的上诉观点，理由不能成立，本院不予采信。关于焦点3，被上诉人虽然将涉案房款汇入韩国亮的银行卡账户中，但被上诉人是按上诉人的要求且上诉人承诺对划入韩国亮账户的资金，均可视为上诉人已收到，至于从韩国亮账户中转出资金或者转给谁，与本案的买卖合同纠纷没有关联性，因此，韩国亮非本案的必要共同诉讼人。
综上，许昌宏润置业有限公司的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13004元，由上诉人许昌宏润置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 杰
审判员 张 靖
审判员 彭志勇
二〇一八年五月二日
书记员 王 航
执行催告通知书
履行义务人：
根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：
1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。
3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。
4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。
5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。
7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口