山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终670号
上诉人（原审被告）：栖霞市军队离休退休干部休养所。住所地：栖霞市文化路***号院。
法定代表人：张振杰，该所所长。
委托代理人：王宝军，山东君腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薄建军。
上诉人栖霞市军队离休退休干部休养所（以下简称栖霞市军休所）因与被上诉人薄建军租赁合同纠纷一案，不服栖霞市人民法院(2014)栖民三重初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，薄建军自2000年开始租赁栖霞市军休所办公一楼及伙房，双方签订了多份承包合同，2009年9月1日双方签订的最后一份“关于军休所办公一楼及厨房承包合同”，合同约定，栖霞市军休所（以下简称甲方）作为出租方，海军1168部队薄建军（以下简称乙方）作为承租方，甲方将办公一楼全部房间、伙房租给乙方使用，甲方向乙方提供有关设施，约定承包期为贰年，即从2009年9月1日至2011年8月31日止。其中第四条约定：承包期甲方原有一定的设施，乙方只有使用和管理权。在承包期内不得任意改造房屋结构设施，承包期满后，甲乙双方共同清点和检查，乙方交给甲方。如有损坏、丢损，由乙方负责赔偿。对已经同意改造的房间，合同期满后，如何处理，甲乙双方可协商解决。第七条约定：合同期满如不续签，乙方必须在一个月内将租赁的房屋完整无损地移交给甲方，如有损坏按价赔偿。乙方如不按期搬迁，其所有物品视为自动放弃，归甲方所有。
在薄建军与栖霞市军休所签订合同期间，一直将栖霞市军休所的办公一楼及厨房作为经营饭店场所，饭店名称为山城湖大酒店。承包期间内，在征得栖霞市军休所原所长杨玉岗同意后，为经营需要对所承包使用的房间予以装修。薄建军称，2011年在承包到期后想继续承包经营，栖霞市军休所以涉及房屋拆迁开发为由不与其签订承包经营合同，栖霞市军休所认可不同意续租房屋给薄建军的事实，但否认栖霞市军休所提出因拆迁原因不续租房屋的主张。薄建军与栖霞市军休所因为房屋装修费用的补偿问题双方协商不成，导致薄建军起诉至法院，请求判令：一、栖霞市军休所给付房屋装修款、搬迁费、设备损坏费等共计35万元，二、装修评估费、诉讼费用由栖霞市军休所承担。
2012年2月25日，薄建军委托栖霞怡纬有限责任房地产估价师事务所对栖霞市军休所办公楼一楼（山城湖大酒店）作出房屋装饰装修评估报告，确定2012年2月25日（估价时点）的价格为人民币267978元。薄建军为此支付评估费3000元。评估报告的结论不包含以下费用：装修设计费、招标费、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费。在原审期间，薄建军以此报告主张其装修装饰损失。
本案在重审期间，经薄建军申请，由法院委托山东乾圆资产评估有限公司对因房屋租赁涉及栖霞市军休所办公楼一楼(山城湖大酒店)室内装饰装修价值进行评估，2014年5月14日山东乾圆资产评估有限公司出具了山乾评咨字(2014)第013号评估报告确定按价值类型为市场价值，评估基准日为2014年4月30日，评估结论为委估室内装饰评估价值为349178.39元。薄建军为此支付评估费5000元。该评估报告经庭审质证，栖霞市军休所主张据2009年9月1日的租赁合同第七条约定，合同期满后薄建军没有依约按期搬迁，其所有物品视为自动放弃归栖霞市军休所所有，故不存在给付薄建军补偿的事实，对该评估报告，不谈意见；薄建军则认为该评估报告应按关于拆迁的装修评估标准进行评估，应以当时即2014年的工时、材料费标准评估，且人工费不应打折，认为评估不实，评估价值总额应增加15%，并要求重新鉴定。法院委托山东乾圆资产评估有限公司对薄建军的要求给予补充鉴定，该资产评估公司于2015年2月20日向法院出具情况说明，称因多次联系薄建军重新缴纳评估费用，薄建军不予正面回应，导致评估工作无法进行，故退回补充鉴定。
栖霞市军休所因整体拆迁规划，本案租赁合同所涉及的栖霞市军休所的办公楼在评估工作结束后已全部拆迁。
薄建军与栖霞市军休所对是否给予薄建军装饰装修补偿存在争议，双方各执一词，薄建军主张合同第4条约定的双方协商解决，即为协商解决装饰装修物的补偿，先解决好补偿，才能进行后边按期搬迁；栖霞市军休所则称合同第4条约定的双方协商解决，不表明栖霞市军休所同意给薄建军装饰装修物的补偿，而合同第7条约定薄建军不按期搬迁，其所有物品包括装饰装修物在内应归栖霞市军休所所有，不存在装饰装修物补偿的事实。
另查明，薄建军在原审时民事起诉状中列栖霞市军队离退休干部休养所为栖霞市军休所，后将栖霞市军休所更正为栖霞市军队离休退休干部休养所。
原审法院依据薄建军与栖霞市军休所的陈述、薄建军提交的承包合同、房屋装饰装修评估报告等证据认定以上事实。
原审法院认为，薄建军所起诉的栖霞市军休所系与其存在真实租赁合同关系的当事人，其虽起诉名称有误，但已在诉讼中纠正，不影响本案的审理，故对栖霞市军休所的此项抗辩主张不予支持。薄建军与栖霞市军休所双方签订的“关于军休所办公一楼及厨房承包合同”，据合同内容约定实为租赁合同。薄建军与栖霞市军休所2009年9月1日签订的合同租赁期届满后，栖霞市军休所不再与薄建军续签租赁合同。薄建军承租栖霞市军休所房屋期间，因饭店经营需要进行装饰装修时，征得栖霞市军休所原法定代表人的同意，薄建军与栖霞市军休所对合同到期后是否对薄建军装饰装修物予以补偿发生争议，双方各执一词。对于双方该项争议的认定，应依据法律规定和双方协议约定，遵循日常情理与公平原则，结合订立协议的目的，探求双方的真实意思表示等分析、综合判断。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。据本案关于薄建军装饰装修价值的评估报告可见，薄建军装饰装修虽时间较长，但仍具有较高的价值，薄建军有长期续租的意愿，并不愿终止双方的租赁关系，其有维护自己利益的意求；探究双方签订租赁合同的真实意思表示，双方在租赁合同中明确约定合同期满后，另行协商处理，表明薄建军有在合同租赁期届满后要求栖霞市军休所补偿装修装饰价值的意愿，栖霞市军休所也有协商给予补偿的意愿，故该条款应属于司法解释规定的“当事人另有约定”，现双方协商不成，不能就此认定薄建军明确放弃了补偿，故栖霞市军休所应按司法评估鉴定标准给予薄建军相应补偿。薄建军与栖霞市军休所租赁合同第7条约定薄建军不按期搬迁，其所有物品归栖霞市军休所所有，从约定的内容和目的性，主要反映要求薄建军在合同终止后，应在合理期限内及时腾退房屋，并不足以认定薄建军放弃或丧失补偿的事实。
为查明薄建军诉求的装修装饰物价值，在重审期间据薄建军申请，经法院技术室委托山东乾圆资产评估有限公司进行了价值评估，由山东乾圆资产评估有限公司作出评估报告，《中华人民共和国民事诉讼法》第68条规定“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”栖霞市军休所依法享有质证权利，但栖霞市军休所当庭不对评估报告发表意见，系对自己诉讼权利的放弃，对山东乾圆资产评估有限公司作出的价值评估报告予以采信。但薄建军提出要求按照城市房屋拆迁装修评估的补偿标准承担补偿款的主张，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，原审法院于2015年11月12日判决：一、栖霞市军队离休退休干部休养所赔偿薄建军经济损失共计349178.39元。以上款项于判决生效后十日内付清。经原审法院过付，原审法院开户银行：中国工商银行栖霞市支行，账号：16×××06。二、驳回薄建军的其他诉讼请求。如果栖霞市军休所未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由薄建军并承担12元，由栖霞市军队离休退休干部休养所承担6538元；评估费5000元，由栖霞市军队离休退休干部休养所承担。
宣判后，上诉人栖霞市军休所不服，提起上诉称，原审判决适用法律错误，随意曲解和歪曲合同双方的真实意愿。原判在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条时，任意扩大司法解释的范围。主观认为合同第四条“双方可协商解决”属于司法解释规定的“当事人另有约定”，并推定合同双方的意愿。合同第7条明确规定“合同期满如不续签，乙方必须在一个月内将租赁的房屋完整无损地移交给甲方，如有损坏按价赔偿。乙方如不按期搬迁，其所有物品视为自动放弃，归甲方所有。”这是合同双方对自身财产权利的处分。租赁期满后，薄建军拒不返还租赁房屋，栖霞市军休所诉至法院，案件已经审结，足以证实合同期满后薄建军严重违约的事实。根据合同第7条约定，薄建军对相关财产权利已经自愿放弃，不能再主张权利。原审诉讼程序违法。薄建军起诉的栖霞市军休所名称与栖霞市军休所登记注册的名称不相符合，原审同意薄建军在诉讼中变更起诉的主体名称违法。请求撤销原审判决，改判驳回薄建军的起诉或依法驳回薄建军的全部诉讼请求。
被上诉人薄建军答辩称，2009年9月1日至2011年8月31日的合同第4条约定，合同期满后双方可以协商解决，主要是协商装修费用问题，但是栖霞市军休所不与薄建军协商，限我一个周内搬走，否则就起诉，栖霞市军休所的做法违反了合同约定，不与我协商以拆迁开发为由强行把我赶走。关于合同第7条约定，合同期满如不续签前漏了“乙方”两个字，该条约定的内容前提是我不续签的情况下才适用，即使栖霞市军休所不同意这个观点，也是在第4条约定的协商解决之后才适用，才可以履行第7条，现在第4条正在解决处理中，此条未解决之前，本合同第7条就无从谈起，只有第4条解决了，我才履行第7条“一个月内搬走”。任何合同都有次序性、整体性，不能断章取义，违背履行合同的基本原则。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“当事人另有约定”的情况。栖霞市军休所另案起诉要求我搬迁的案件中，我主张了装修损失，但是没有及时提起反诉，只能在本案另行主张，我没有自愿放弃装修的损失。现在房屋已经拆迁了，装修损失以这次栖霞市法院委托评估的数额为准。关于我起诉的名称与登记名称不一致的问题，在原审诉讼中我已经申请更正了，而且法庭也允许了，原审程序不违法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明，2014年5月4日，栖霞市军休所与薄建军及栖霞市东盛置业有限公司因栖霞市军休所办公楼面临拆迁，为不影响拆迁的进行，三方签订了协议书，约定：对法院委托作出的价格评估报告，无论鉴定价格多少，薄建军都予以认可，同意法院以该评估报告作为认定装修装潢价值的依据。栖霞市军休所对于本案主张不应给付薄建军装修装潢物的补偿款，对于薄建军申请装饰装潢物评估报告不持意见，鉴定报告作出后，也不申请重新鉴定，认可法院以该评估报告作为认定本案装修装潢价值的依据；同意栖霞市东盛置业有限公司对涉案栖霞市军休所办公楼拆迁。栖霞市东盛置业有限公司同意于协议签订后三日内，向法院提交23万元保证金，并同意如果栖霞市军休所在在案件中败诉，在该保证金限额内替栖霞市军休所向薄建军履行法定给付义务；栖霞市东盛置业有限公司支付该23万元保证金后，其与栖霞市军休所之间债权债务纠纷另行处理；如果薄建军在本案中败诉，该保证金依法退还栖霞市东盛置业有限公司。薄建军同意在栖霞市东盛置业有限公司交付23万元保证金后，栖霞市东盛置业有限公司可对栖霞市军休所办公楼拆迁。
本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，薄建军对涉案房屋进行装修时，已征得栖霞市军休所原法定代表人的同意，事实清楚。关于合同到期后对装饰装修物的补偿问题，双方在合同第四条明确约定合同期满后双方协商解决。原审根据评估报告的结论，结合双方合同约定的内容探究双方签订合同时的真实意思表示，认定本案符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“当事人另有约定”的情形并无不当。根据双方合同第四条的约定，不能认定薄建军放弃了装修补偿，原审对此认定并无不当。栖霞市军休所主张依据合同第七条约定，薄建军未按期搬迁，其所有物品视为自动放弃，归栖霞市军休所所有。而薄建军主张合同第七条适用的前提是薄建军提出不续签合同且双方对装修补偿的问题已经解决的情况下才适用。对此，根据合同的整体约定内容，合同第七条约定的目的系要求薄建军在不续签的情况下在合理期限内腾退房屋，不足以认定薄建军放弃了装修补偿。栖霞市军休所依据合同第七条约定主张薄建军已经自愿放弃了相关财产权利，理由不成立，本院不予支持。现栖霞市军休所与薄建军对于装饰装修补偿问题协商不成，经法院委托评估2014年4月30日的装饰装修价值为349178.39元，可见薄建军的装饰装修仍具有较高的价值，但双方签订的租赁合同期满后，栖霞市军休所并未对涉案房屋的装饰装修部分进行使用，而是予以拆除，栖霞市军休所并未因薄建军的装饰装修获取额外利益。故原审法院判决栖霞市军休所按全部评估价值赔偿薄建军349178.39元不当。根据本案的实际情况，按照公平原则，本院酌定栖霞市军休所支付薄建军装饰装修款230000元。虽然薄建军原起诉的“栖霞市军队离退休干部休养所”与栖霞市军休所登记注册的名称不一致，但栖霞市军休所系与薄建军存在权利义务关系的当事人，且栖霞市军休所的实体没有变化，薄建军在诉讼中予以更正，原审法院对此予以准许并无不当。栖霞市军休所主张原审程序违法理由不当，本院不予支持。
综上，栖霞市军休所的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销栖霞市人民法院(2014)栖民三重初字第4号民事判决；
二、上诉人栖霞市军队离休退休干部休养所于本判决生效后十日内支付被上诉人薄建军房屋装修款、搬迁费、设备损坏费等共计230000元。
三、驳回被上诉人薄建军的其他诉讼请求。
如果上诉人栖霞市军队离休退休干部休养所未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费6550元，由上诉人栖霞市军队离休退休干部休养所负担4304元，由被上诉人薄建军负担2246元。二审案件受理费6550元，由上诉人栖霞市军队离休退休干部休养所负担4304元，由被上诉人薄建军负担2246元。评估费5000元，由上诉人栖霞市军队离休退休干部休养所负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一六年六月二十日
书记员 陈蒙蒙