湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初792号原告：张立桃，住宁乡县玉潭镇。委托诉讼代理人：易爱明，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。被告：宁乡县中小企业信用担保有限公司，住所地宁乡县玉潭镇二环路翰林华府1栋301号。法定代表人：周航锋，系该公司董事长。原告张立桃诉被告宁乡县中小企业信用担保有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告宁乡县中小企业信用担保有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立桃诉称：2014年4月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：一、租期为15年，即从2014年4月1日起至2029年4月1日止；二、乙方每年的4月1日向甲方（即原告方）缴纳租金473000元；三、租赁期内，乙方自行承担水、电、煤等费用以及物业管理费、房屋租赁税和其他一切税费。《合同》签订后，原告如约履行了相关义务，但被告一直拖欠租金，在原告多次催告后，仍没有支付房屋租金，仅于2014年11月10日向原告出具了“今欠到301、302室2014年4月1日-2015年4月1日的房屋租金473000元”的欠条，被告公司加盖了财务专用章。因被告无正当理由拖欠租金，原告又多次与之交涉，并于2015年12月30日向被告发出了《房租催款函》，但被告仍拒付。原告丈夫周季芳于2016年12月9日，直接将关于解除《房屋租赁合同书》的书面通知送予给被告方，被告方财务会计杨敏、出纳张兰拒绝签收，只好留置送达在被告方。又于2016年12月16日，原告通过邮寄将关于解除《房屋租赁合同》的书面通知送予给被告方，但被告方同样拒绝签收。因被告行为严重损害了原告权益，原告遂起诉至法院，请求：1.依法确认原告于2016年12月16日送达给被告的解除《房屋租赁合同》的通知有效；2.依法判令被告立即将所租赁的位于宁乡县玉潭镇之翰林华府一栋xxx号、xx1号房屋腾退给原告；3.依法判决被告立即将上述房屋租金从2014年4月1日至2016年12月1日计134.0166万元给付原告(后段租金至房屋腾退之日止)；4.依法判决被告立即支付违约金236500元；5.判令被告承担诉讼费。原告张立桃为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2.被告公司的工商登记信息，拟证明被告的诉讼主体资格；3.商品房买卖合同2份及房屋产权证2份，拟证明位于翰林华府一栋xxx、xx1房屋的产权系原告所有的事实；4.房屋租赁合同一份，拟证明被告租赁房屋的事实以及证明租赁合同约定了房屋的位置、租赁期限、租金、支付方式等；5.欠条一份、房租催款函，拟证明被告欠原告2014年、2015年租金94.6万元，以及证明原告多次口头催收并于2015年12月30日发出书面通知被告支付租金，但被告一直未支付租金的事实；6.照片4张及通知、EMS快递的回执单，拟证明原告于2016年12月9日，直接将解除《房屋租赁合同》的书面通知送达给被告，但被告拒收，便留置送达的事实。以及证明2016年12月16日，原告通过邮寄将解除《房屋租赁合同》的书面通知送达给被告方，但被告同样拒绝签收的事实。被告宁乡县中小企业信用担保有限公司未向本院递交书面答辩意见、未提供证据、未到庭参加诉讼，视为对其答辩、质证、举证权利的放弃。本院审查后认证如下：原告提供的证据1-6均来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以采信。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2014年4月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于宁乡县二环路与人民北路交汇处“翰林华府”一栋xxx号、xx1号房屋出租给被告；租期为15年，即从2014年4月1日起至2029年4月1日止；被告每年的4月1日向原告方支付年租金473000元；租赁期内，被告自行承担水、电、煤等费用以及物业管理费、房屋租赁税和其他一切税费；被告提前退租，应承担六个月租金作违约金。《合同》签订后，原告向被告交付了房屋，被告一直使用上述房屋至今。因拖欠租金未付，被告于2014年11月10日向原告出具了“今欠到301、302室2014年4月1日-2015年4月1日的房屋租金473000元”的欠条一份，并加盖了被告公司财务专用章。2015年12月30日，原告曾向被告送达书面《房租催款函》，要求被告支付2014年度、2015年度租金共计946000元。因催收无果，原告于2016年12月16日向被告邮寄了内件品名为《解除通知》的EMS快递一份，2016年12月20日，因被告拒收，宁乡县速递营业部遂将该快递退回原告。截至2016年12月20日止，被告尚欠原告2014年度租金473000元及应赔偿原告逾期未付该年度租金的违约损失82407元（按同期同类贷款年利率6.4%计算）、被告尚欠原告2015年度租金473000元及应赔偿原告逾期未付该年度租金的违约损失46840元（按同期同类贷款年利率5.75%计算）、被告尚欠原告2016年4月1日至2016年12月20日期间租金341611元及应赔偿原告逾期未付该年度租金的违约损失10732元（按同期同类贷款年利率4.35%计算），以上各项合计，被告共欠原告房屋租金1287611元、共应付原告违约损失139979元。另查明，出卖人长沙市嘉城房地产开发有限公司于2014年10月30日分别与原告张立桃签订了合同编号为2013009xxxx的《商品房买卖合同》一份及合同编号为2013009xxxx的《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买坐落于宁乡县玉潭镇二环西路（翰林华府-1）xxx号、xx1号房屋。2016年1月28日，宁乡县房屋产权管理服务中心对上述两处房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为张立桃。本院认为，本案争议焦点为：1.原告是否为适格的诉讼主体；2.原告向被告送达解除《房屋租赁合同》通知的行为是否有效；3.原告要求被告腾退房屋之主张是否应支持；4.原告要求被告支付房屋租金之主张是否应支持；5.被告是否应向原告支付违约金。1.虽然涉案房产尚未登记至原告名下，但原告基于买卖合同关系已对该房产享有占有、使用、收益的权利，故原告作为权利享有人主张权利的诉讼主体适格。2.原、被告双方系租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故原告有权解除合同。原告于2016年12月16日向被告邮寄了《解除通知》的EMS快递一份，虽然在2016年12月20日因被告拒收而退回原告，但该EMS快递系被告原因未能送达，且该快递已注明内件品名为《解除通知》，故2016年12月20日即为原告解除合同的意思表示送达被告之日，原告向被告送达解除《房屋租赁合同》通知的行为合法有效，原、被告之间的租赁合同已于2016年12月20日解除。3.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为承租人，在租赁合同解除后继续占用房屋无理，应将其腾退予原告。4．因原、被告之间的房屋租赁合同已于2016年12月20日解除，故被告依法应向原告支付计算至2016年12月20日的房屋租金1287611元。5.原、被告虽然就逾期支付租金的违约责任未作约定，但被告逾期未付的行为给原告造成了损失，因原告未提供证据证明其实际损失情况，故本院根据最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复之规定，以被告实际欠付租金为基数、按中国人民银行同期同类贷款年利率为标准、自实际欠付之日计算违约损失至合同解除之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张立桃向被告宁乡县中小企业信用担保有限公司送达解除《房屋租赁合同》通知的行为有效；原、被告于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月20日解除；二、被告宁乡县中小企业信用担保有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于宁乡县玉潭镇二环西路（翰林华府-1）的xxx号、xx1号房屋腾空交予原告张立桃；三、被告宁乡县中小企业信用担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张立桃支付房屋租金1287611元；四、被告宁乡县中小企业信用担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张立桃支付违约损失139979元；五、驳回原告张立桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18990元，由原告张立桃负担1820元，由被告宁乡县中小企业信用担保有限公司负担17170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢卫华人民陪审员  黄未来人民陪审员  孙春华二〇一七年七月六日书 记 员  王 皓附相关法律条文：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。