北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初47854号
原告（反诉被告）：千红梅，女，1969年11月7日出生，北京中税税务师事务所有限公司副总裁，户籍所在地天津市河西区，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：曾繁华，北京开盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪竹，北京开盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姬晓莉，女，1973年12月6日出生，住北京市海淀区。
第三人：北京骄阳房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜荣街15号院2号楼1层商业4号。
法定代表人：郑飞，经理。
委托诉讼代理人：李帅力，男，1988年6月12日出生，北京骄阳房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）千红梅（以下简称姓名）与被告（反诉原告）姬晓莉（以下简称姓名）、第三人北京骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾繁华、汪竹，姬晓莉，骄阳经纪公司之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
千红梅向本院提出诉讼请求：1、要求确认其与姬晓莉签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年6月6日解除；2、要求姬晓莉退还房屋押金28000元；3、要求姬晓莉支付违约金28000元；4、要求姬晓莉支付自2016年6月8日至实际支付之日止的利息（以56000元为基数，按照年5%的标准计算）。事实及理由：我与姬晓莉于2016年5月21日先后签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，我作为承租人承租姬晓莉位于北京市朝阳区望京东园513号楼4单元1101室的房屋一套，月租金14000元，租期3年。我于2016年5月23日依照约定向被告支付了押金28000元，其后双方约定在2016年6月3日交付房屋。然而，我在6月3日办理入住时，姬晓莉并未依照合同约定履行义务：《补充协议》中约定，被告有义务更换6盏灯具以及主卧洗脸盆，但是截至6月3日当天仍未进行更换，其次，姬晓莉承诺为我更换窗帘也没有落实，承诺清理的室内旧家具也未进行清理，厨房的卫生也未进行打扫，严重影响了我的正常入住，以上问题至今仍未得到解决。我多次与被告协商要求退还押金，均遭到拒绝。按照合同的约定，姬晓莉上述迟延交房行为以及交房不符合双方约定的行为已经构成了违约。根据合同第九条第三款的约定，姬晓莉迟延交付房屋达2日的，或交付的房屋严重不符合合同约定的，我有权解除合同。同时根据第十条第一款的约定，姬晓莉若出现第九条第三款中的违约情形的，应按月租金的200%向我支付违约金。为了维护我的合法权益，故将姬晓莉诉至法院。
姬晓莉辩称并反诉称：我认为《北京市房屋租赁合同》应该在2016年6月27日解除，我不同意退还房屋押金，我不存在违约的情况，所以不同意支付违约金，也不应当支付利息。我并未答应在6月3日交付房屋，合同约定起租日是6月6日，我在6月6日前的任何时间交房都符合约定，但是6月4日凌晨的时候，千红梅通知我不予收房，要取消合同，实际是千红梅违约。因此，我反诉千红梅：1、要求确认《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年7月7日解除；2、要求千红梅赔偿经济损失22731.62元及利息（自2016年6月9日起至实际给付之日止，以22731.62元为基数，按照年5%的标准计算）；3、要求千红梅支付违约金28000元。
千红梅针对姬晓莉的反诉请求辩称：我同意解除《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，但是解除时间应该是在2016年的6月4日，我在6月3日和6月4日就已经通知了姬晓莉解除合同。我不同意赔偿姬晓莉的经济损失，违约金也不同意支付，本案是由于姬晓莉违约在先，并非我违约，且姬晓莉的经济损失也不明确。我们双方有约定，交房要达到标准，且交付时间是6月3日，但是姬晓莉未按照约定的要求将达到标准的房屋交付。综上，请法院依法驳回姬晓莉的全部反诉请求。
骄阳经纪公司述称：我公司对于双方解除《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》没有异议，对于千红梅以及姬晓莉的其他诉求均不涉及我公司，因此我公司不发表意见。
千红梅就其主张向本院提交了如下证据：1、《北京市房屋租赁合同》；2、《补充协议》；3、千红梅与姬晓莉短信记录截屏打印件；4、千红梅与骄阳经纪公司工作人员的微信记录截屏打印件；5、押金收据及支付宝转账记录截屏打印件；6、搬家公司收款凭证；7、律师函；8、骄阳经纪公司工作人员李帅力出具的证明；9、千红梅与骄阳经纪公司工作人员的通某。姬晓莉对千红梅提交证据的质证意见如下：对证据1至证据3的真实性予以认可；对证据4的真实性表示无法核实，并称该期间千红梅没有与姬晓莉对话，故姬晓莉对此并不知情；对证据5的真实性认可，并认可收到了千红梅的押金28000元；对证据6的关联性不予认可，并称该证据与姬晓莉无关；对证据7的真实性认可，并认可收到了该律师函；对证据8的真实性不认可，并称时隔半年出具的证明没有效力，且与姬晓莉没有关系；对证据9的真实性不认可，并称姬晓莉不清楚千红梅与骄阳经纪公司之间发生的事情，且根据内容看，很多都是记不清楚，且都是在千红梅的诱导下做出的回答。
骄阳经纪公司对千红梅提交证据的质证意见如下：对证据1和证据2的真实性认可；对证据3的情况不清楚；对证据4和证据5的真实性认可；对证据6的情况不清楚；对证据7的情况不清楚，且没有收到过该律师函；对证据8和证据9的真实性均予以认可。
姬晓莉向本院提交了如下证据：1、《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》；2、钥匙收条；3、购买物品记录；4、粉刷墙壁及天花板付款证明照片打印件；5、千红梅、姬晓莉短信记录截屏打印件；6、姬晓莉与骄阳经纪公司工作人员短信记录截屏打印件；7、姬晓莉与案外人签订的房屋租赁合同；8、重新购置家电网上订单截屏打印件；9、姬晓莉与骄阳经纪公司于2016年11月14日的短信记录截屏打印件。
千红梅对姬晓莉提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但对其证明目的不认可，并称双方存在租赁关系，双方口头约定是6月3日交房，但是姬晓莉没有按时交房，且合同约定的也是6月6日以前，不包括6月6日；对证据2的真实性无法认定，证明目的也无法认可；另，出租方与承租方的交房和交钥匙应是双方的行为，不应该是和居间方进行的，姬晓莉所称交了钥匙就是履行，千红梅不予认可，按照约定，达到交付条件才收房，不仅仅是交了钥匙就视为交付完毕；对证据3的真实性、证明目的均不认可，从网上购物无法实名认证，是否是姬晓莉购买，是否为涉案房屋购买，均无法认定；对证据4的真实性、证明目的均不认可，且该证据与本案无关，收款人是何人、交付人是何人均无法核实；对证据5的真实性认可，但是无法确定是否具有完整性，对其证明目的不认可，千红梅在6月3日要求交付房屋，但是姬晓莉并未达到交付条件，且未交付房屋；对证据6的真实性、证明目的均不认可，且不涉及千红梅的对话，无法核实其真实性；对证据7的真实性无法认定，对其证明目的也不认可，此份租赁合同是否与案外人签订，千红梅无法核实；对证据8的真实性、关联性以及证明目的均不认可，从购买时间上看也与千红梅无关；对证据9的真实性不认可，且与本案无关。
骄阳经纪公司对姬晓莉提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，无异议；对证据2和证据3的情况不清楚；对证据4所要证明的刷墙的情况予以认可，但具体时间记不清楚了；对证据5的真实性不清楚；对证据6中与李帅力发送的短信记录的真实性予以认可，但与骄阳经纪公司其他工作人员发送的短信的真实性无法核实；对证据7和证据8的真实性均不清楚；对证据9的真实性认可。
姬晓莉的证人王某到庭，欲证明在2016年6月4日上午收到了姬晓莉通过搬家公司送来的旧家具一批，包括电视、冰箱、洗衣机、沙发、床、大衣柜等；此外，在2016年5月25日左右，姬晓莉就与证人联系要送家具，但因证人回老家结婚，6月3日才回北京，故2016年6月4日才搬运的家具。千红梅对证人王某证言的质证意见如下：证人与姬晓莉是朋友关系，证明力较低，且证人无法认定收到的家具是否从涉案房屋中来，双方约定的是涉案房屋要清空交付，但证人无法证明此点；2016年6月4日证人才接收家具，双方约定的是6月3日清空房屋，此外，姬晓莉在望京地区有两套房屋，家具的清空是被告承诺的，由于证人的原因，导致了迟延交付房屋。姬晓莉对证人证言的真实性无异议。骄阳经纪公司对证人证言的真实性未发表意见。
千红梅、姬晓莉以及骄阳经纪公司当庭确认如下事实：2016年5月21日，千红梅与姬晓莉在骄阳经纪公司的居间下签订了《北京市房屋租赁合同》1份，约定由千红梅承租姬晓莉名下位于北京市朝阳区望京东园513号楼4单元1101室的房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积为132.89平方米，租赁用途为居住，租赁期自2016年6月6日至2019年6月5日，共计三年；姬晓莉应于2016年6月6日前将房屋按约定条件交付给千红梅；租金标准为每月14000元，支付方式为押二付六，各期租金支付日期为2016年6月6日、2016年12月1日、2017年6月1日、2017年12月1日，此次类推；押金人民币28000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由千红梅承担的费用、租金以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给千红梅；本合同签订后，姬晓莉应即时向骄阳经纪公司支付月租金的100%即人民币14000元作为佣金；……；除双方另有约定以外，千红梅需事先征得姬晓莉书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向姬晓莉承担责任。合同第九条合同解除中约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）姬晓莉有下列情形之一的，千红梅有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达2日的；（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响千红梅安全、健康的；（3）不承担约定的维修义务，致使千红梅无法正常使用房屋的；（四）千红梅有下列情形之一的，姬晓莉有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达人民币2000元的；……；（五）其他法定的合同解除情形。合同第十条违约责任中约定，（一）姬晓莉有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向千红梅支付违约金；千红梅有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向姬晓莉支付违约金，姬晓莉并可要求千红梅将房屋恢复原状或赔偿相应的损失；……同日，千红梅、姬晓莉与骄阳经纪公司的工作人员李帅力签署了《补充协议》1份，该补充协议的主要内容为：“1、业主同意更换煤气灶，抽油烟机，换灯6盏（LED）（灯李帅力负责）。2、业主同意刷白墙壁及天花板、主卧洗脸盆。2016年5月22日，千红梅以银行转账的方式向姬晓莉支付了押金28000元。”千红梅向姬晓莉支付首期租金的时间应为2016年6月6日，但千红梅至今未向姬晓莉支付租金，千红梅就其未交付租金的情况表示因姬晓莉违约，其已经于2016年6月4日解除合同，故未向姬晓莉支付租金。此外，姬晓莉当庭确认其所主张的千红梅支付的违约金可以用千红梅已经支付的押金进行折抵。
庭审中，就约定的交付房屋时间一节，千红梅称合同约定时间为2016年6月6日之前，但是未确定具体时间，姬晓莉称交付时间为2016年6月6日，骄阳经纪公司表示起租期是2016年6月6日，但是合同上写的是在2016年6月6日前交房。另，姬晓莉主张其于2016年6月3日已经将涉案房屋的钥匙交付给骄阳经纪公司，对此骄阳经纪公司予以认可，千红梅对此表示不清楚。千红梅当庭表示其于2016年6月4日凌晨就向姬晓莉提出解除合同，解除的理由为姬晓莉未按照约定让房屋达到双方约定好的状态，不符合交付条件，并明确其单方解除合同的通知方式为短信通知，后来又追加向姬晓莉发送了律师函。骄阳经纪公司表示千红梅确实提出了单方解除合同，但具体时间记不清楚了。姬晓莉则表示，千红梅确实向其发送了微信表示单方解除合同，但其并未同意，而且直到2016年6月9日还在与千红梅联系，继续履行合同的问题，并告知可以将起租时间顺延，但千红梅坚持要求解除合同并退还租金。此外，庭审中，千红梅称其第一次要求姬晓莉退还押金的时间为2016年6月4日，第二次的时间是2016年6月6日，退押金的依据就是姬晓莉违约，其单方解除合同。姬晓莉称，在2016年6月4日凌晨千红梅就给其发消息要求退押金，其是在第二天早晨才看到该消息的。关于在2016年6月3日之后千红梅是否要求姬晓莉交付房屋一节。千红梅称在此后，其没有再要求姬晓莉交付房屋，在2016年6月5日其通过微信表达了房屋不符合交付条件，并称如果在2016年6月5日达到交房标准也可以收房，且2016年6月5日去了涉案房屋。姬晓莉称骄阳经纪公司和千红梅在2016年6月3日之后没有再要求其交房，其此后联系千红梅的时候千红梅都只是要求退还押金，在2016年6月6日千红梅发消息要求安装灯具等，但是当时约定灯具是由骄阳经纪公司的李帅力负责，所以就没有同意。骄阳经纪公司当庭表示，灯具确实由骄阳经纪公司负责，但是安装好之后，千红梅认为不符合标准。
另，庭审中，千红梅称与姬晓莉解除合同之后其在同小区租赁了其他房屋，该房屋的签订时间为2016年6月8日，租金为每月13500元，房屋的面积、户型与涉案房屋一样，但不包含车位，该房屋是其原承租的房屋，只是续租未经过中介机构。姬晓莉和骄阳经纪公司对原告另行租房的事情表示并不清楚。关于姬晓莉是否将涉案房屋另行出租一节。姬晓莉称其让骄阳经纪公司确认千红梅确定不再租赁涉案房屋后，为了防止更多的损失，在2016年6月27日将涉案房屋出租给案外人，但是之前应千红梅的要求腾空了房屋，为了满足房屋另租的条件，又购买了一些家具、家电，其认为这些都是千红梅违约造成的损失，合同签订的时间为2016年6月27日，期限自2016年7月7日起至2017年7月6日止。就房屋是否可以使用一节。姬晓莉称房屋符合使用条件，不存在严重不符合合同约定或影响安全健康的情况。骄阳经纪公司亦表示当时房屋不影响正常的使用，只是有一些需要更换。千红梅则称其花了很高的价格租赁房屋，之前协商姬晓莉均是同意的，但是却没有做到，因此不符合交房条件。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、短信记录截屏打印件、微信记录截屏打印件、押金收据、支付宝转账记录截屏打印件、搬家公司收款凭证、律师函、证明、通某、钥匙收条、购买物品记录、照片打印件、房屋租赁合同、重新购置家电网上订单截屏打印件、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
千红梅与姬晓莉在骄阳经纪公司的居间下，于2016年5月21日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系千红梅、姬晓莉以及骄阳经纪公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。千红梅、姬晓莉以及骄阳经纪公司均应当按照合同约定以及法律规定全面履行各自的义务。依据现有证据可查明，《北京市房屋租赁合同》签订后，姬晓莉积极的按照《补充协议》的约定对涉案房屋进行改造处理，千红梅依约向姬晓莉支付了押金28000元。但在房屋交付过程中双方发生纠纷，引发本案的诉讼。
就本案而言，本院认为，本案的争议焦点主要有以下几点：一、涉案房屋约定的交付时间是何时？《北京市房屋租赁合同》约定，姬晓莉应当在2016年6月6日前将房屋交付给千红梅，由此我们可以确认涉案房屋交付的最迟时间应为2016年6月6日。庭审中，千红梅称双方口头约定交房时间变更为2016年6月3日，但姬晓莉对此不予认可，且双方并未就合同约定交房时间的变更达成书面的变更协议，因此，本院对千红梅所主张的交房时间应为2016年6月3日的主张不予采纳。二、在2016年6月4日，千红梅是否享有合同的单方解除权？因为涉案房屋的最后交房时间为2016年6月6日，因此，在合同履行尚未到最后期限千红梅遂向姬晓莉发出解除通知的行为不符合合同的约定，其不享有合同的单方解除权。三、千红梅单方解除合同的行为是否构成违约？因为千红梅在向姬晓莉发出解除合同通知时并不享有单方解除权，不当然发生合同的法律效果，且姬晓莉当时并不同意解除合同，因此千红梅应当依约继续履行合同义务，而此后千红梅并未按照合同约定继续履行支付租金等义务，其行为已经构成了违约，应当依法承担相应的违约责任。四、千红梅、姬晓莉与骄阳经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间应当如何确定？在本案审理期间，千红梅、姬晓莉与骄阳经纪公司均表示同意解除涉案的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，故本院对此亦不持异议，但千红梅与姬晓莉对合同解除时间各持一词。千红梅主张合同应当于2016年6月6日解除，而姬晓莉则主张合同应当自另行出租给他人后的起租时间为准，即2016年7月7日。因千红梅于2016年6月4日单方解除合同的行为依据不足，故本院对千红梅所主张的要求确认合同于2016年6月6日解除的请求不予支持。关于姬晓莉所称的合同解除时间，因姬晓莉在2016年6月27日即与案外人另行签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人，因此，由此可以判定在姬晓莉与案外人签订租赁合同时即以实际行为表达了其解除本案案涉合同的意思，故对于姬晓莉要求确认案涉合同于2016年7月7日解除的请求，本院亦不予支持。关于本案所涉《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间一节，本院认为，根据全案的证据材料以及实际情况，应当以2016年6月27日作为合同的解除时间为宜，故本院依法确定千红梅、姬晓莉以及骄阳经纪公司在2016年5月21日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年6月27日解除。五、姬晓莉的损失范围以及责任的承担。本案中，千红梅在2016年6月4日解除合同，并且在此后未再按照合同约定向姬晓莉支付租金的行为已经被认定为违约，因此，千红梅应当承担违约责任。关于姬晓莉所称要求千红梅支付违约金的诉讼请求，因千红梅的行为已经构成了违约，因此依据合同约定，千红梅应当依法向姬晓莉支付违约金，故本院对姬晓莉的该项诉讼请求亦予以支持。另，在庭审中，姬晓莉明确表示其同意以千红梅交纳的押金折抵该笔违约金，故本院对此不予支持不持异议。姬晓莉的损失范围确定一节。关于姬晓莉称在2016年5月21日至6月27日的房屋空置费是其损失的主张，本院认为，2016年5月21日至2016年6月6日期间的房屋空置费因尚未到合同的履行期限以及房屋租赁的起租日期，故该期间的费用属于姬晓莉应自行承担的合理的空置风险，不属于千红梅违约造成的损失；关于2016年6月6日至6月27日期间空置费的问题，因千红梅的违约行为导致在该期间姬晓莉无法将涉案房屋对外进行出租，且该期间在租赁合同约定的租赁期限内，因此，千红梅应当支付姬晓莉该期间的房屋空置造成的损失。因违约金就是违约方对守约方所承担的违约责任，其中包括赔偿给守约方因违约所造成的经济损失，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据本院查明的情况，千红梅的违约行为实际上给姬晓莉造成的损失主要是2016年6月6日至6月27日前的房屋空置的损失，而本院判令千红梅向姬晓莉支付的违约金数额足以弥补给姬晓莉造成的损失，因此本院将不再另行判决千红梅向姬晓莉支付空置房屋期间的损失。另，关于姬晓莉要求千红梅赔偿更换的灶具等家具家电的费用，因该费用不属于千红梅违约所造成的直接损失，且该费用的支出，系姬晓莉自行决定并为了另行出租所支出的费用，故本院对姬晓莉的该部分诉讼请求不予支持。
关于千红梅要求姬晓莉退还房屋押金的诉讼请求，因该押金已经与其应当向姬晓莉所支付的违约金进行折抵，故本院对千红梅的该项诉讼请求不予支持。关于千红梅要求姬晓莉支付违约金以及支付自2016年6月8日至实际支付之日止的利息（以56000元为基数，按照年5%的标准计算）的诉讼请求因缺乏事实与法律依据，故本院亦不予支持。
关于姬晓莉要求千红梅赔偿其经济损失的诉讼请求，对于其合理损失部分本院予以支持，但因该损失已经包含在千红梅向姬晓莉所支付的违约金中故不再另行判处。关于姬晓莉要求千红梅赔偿经济损失之利息的诉讼请求，因依据不足，故本院不予支持。关于姬晓莉要求千红梅支付违约金的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持，但因姬晓莉尚未退还千红梅所交纳的押金，因此本院将就两笔款项一并做折抵处理，不再另行判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、千红梅与姬晓莉及北京骄阳房地产经纪有限公司在二○一六年五月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于二○一六年六月二十七日解除；
二、驳回千红梅的全部诉讼请求；
三、驳回姬晓莉的其他反诉请求。
本诉案件受理费1200元，由千红梅负担（已交纳）。反诉案件受理费534元，由千红梅负担250元（于本判决生效后七日内），由姬晓莉负担284元（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 史 震
审 判 员 孙茜倩
人民陪审员 付朝晖
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 张 珅