江苏省无锡市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）锡民终字第01994号
上诉人（原审被告）宜兴市新天地农村小额贷款有限公司，住所地宜兴市经济开发区边庄村。
法定代表人宦和根，该公司总经理。
委托代理人史永强、许雯雯，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵正良。
被上诉人（原审被告）任小谦。
上诉人宜兴市新天地农村小额贷款有限公司（以下简称小贷公司）因与被上诉人邵正良、任小谦案外人执行异议之诉一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜民初字第2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵正良一审诉称：因儿子结婚需要，其于2009年1月3日和任小谦达成了购买位于宜兴市宜城街道和兴佳苑55幢137号308室住宅及27号车库的协议，总价款350180元。协议签订后其即付款345180元，余款5000元待房产证过户后支付。协议当天，任小谦即将房屋及车库钥匙交给其。其于同年3月装修，10月入住至今。期间，其多次要求任小谦履行过户手续，但均被任小谦以各种理由推托拒绝。2014年8月，当原审法院执行该房屋时，其方知任小谦先后两次将该房屋抵押给小贷公司，之后又被法院查封，造成现在无法过户。其认为，其与任小谦之间购房协议真实有效，且已经全额支付了房款并于购房当年实际占有、使用该房屋，并进行重大装修，其在宜兴无其他住房。其是该房屋的实际所有人，购买并实际占有该房屋在前，对任小谦将该房屋抵押给他人并不知情。且在抵押过程中，小贷公司作为专业贷款企业未尽到专业审核的义务。现诉至法院，请求判令：1、立即停止对执行标的（位于宜兴市宜城街道和兴佳苑55幢137号308室住宅房及27号车库）的强制执行，并解除查封措施；2、确认其与任小谦签订的房屋买卖合同有效，其对上述房屋拥有所有权，任小谦立即协助办理上述房屋的产权过户手续；3、被告承担本案诉讼费用。
任小谦一审辩称：房屋买卖及交付情况均是事实。在房屋卖给邵正良后，其曾以案涉房屋为徐宏伟向小贷公司贷款进行抵押担保，后小贷公司又通知其去签字，拿了空白的合同让其签字，其以为是抵押结束取房产证于是就签字了，其不知道是为管安芳向小贷公司借款继续用房屋抵押。
小贷公司一审辩称：1、本案所涉房屋强制执行有相应的生效法律文书为依据，符合法定程序。2、对邵正良与任小谦之间的房屋买卖合同真实性存疑，且因房屋买卖合同关系仅能产生合同之债，现房屋不能过户，邵正良可向任小谦主张返还购房款。即使双方房屋买卖关系成立，邵正良对任小谦也仅仅享有合同之债，属于一般债权，而其对任小谦享有的抵押权属担保物权，根据物权优于债权原则，应当优先保障其抵押权的实现。3、房屋属不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记后发生法律效力，未经登记不发生法律效力。房屋买卖关系并不能产生房屋所有权转移的法律效果。邵正良与任小谦在签订房屋买卖合同后长达三年多时间未办理过户手续等，缺乏通常购房人应当具有的谨慎、注意，不属于善意取得。4、小贷公司没有义务对抵押物进行审核，且在办理抵押登记的时候，小贷公司的工作人员对抵押房产核实过一次，没有发现任何入住的情况，但是对于核实情况未形成书面材料。
原审法院审理查明：2009年1月3日，任小谦与邵正良签订宜兴市房产买卖协议，约定任小谦将其拆迁所得的位于宜兴市和兴佳苑55号楼308室的房屋（建筑面积123.36平方米）及55号楼27号车库（面积12.29平方米）出售给邵正良，总价款（包括所有代办费）350180元。双方约定房款扣除5000元后一次性付清，待任小谦将房产证交邵正良后，支付剩下的5000元。任小谦负责办理房产证交付给邵正良并协助邵正良办理过户手续。当日邵正良向任小谦交付购房款345180元。签订房屋买卖协议后，任小谦将房屋交付给邵正良，由邵正良装饰后入住至今。期间，任小谦分别于2009年3月份、2009年5月份陪同邵正良办理用电、燃气变更过户手续，2011年1月21日邵正良办理电视机顶盒安装并缴纳费用。2010年2月5日，和兴佳苑137号308室（即和兴佳苑55号楼308室）房屋领取房产证，登记在任小谦与其妻子盛爱君名下。
2011年10月份，任小谦与盛爱君以案涉房屋为徐宏伟向小贷公司借款提供抵押担保，后于2012年5月16日取消抵押。2012年5月18日，任小谦、盛爱君以自己名下的和兴佳苑137号308室、26号202室、14号304室的房屋为管安芳向小贷公司借款进行抵押担保，抵押总额为120万元。后因管安芳未按约还款，小贷公司诉至原审法院，原审法院作出（2012）宜商初字第1870号民事判决书，判决管安芳于判决发生法律效力之日起十日内归还小贷公司借款200万元及相应利息等，同时判决若管安芳不履行还款义务，小贷公司有权申请对和兴佳苑137号308室等三套房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在120万元范围内优先受偿。该民事判决书发生法律效力后，管安芳未按判决履行还款义务，小贷公司遂向原审法院申请强制执行包括案涉房屋在内的相关资产。在执行过程中，邵正良向原审法院提出执行异议，原审法院受理后经审查，作出（2014）宜执异字第00014号民事裁定书，驳回异议人邵正良的执行异议。邵正良不服该裁定，遂向原审法院提出案外人执行异议之诉。
审理中，原审法院向盛爱君调查，其陈述：对于2009年1月3日将房屋出卖给邵正良的事情其知道也同意，但其表示不参加本案诉讼。
上述事实，有房屋买卖协议、收条、用电档案表、电费缴费卡、燃气开户申请表、广播电视台发票、数字电视申请表、机顶盒安装费用发票、（2014）宜执异字第00014号民事裁定书，房产证、他项权证、（2012）宜商初字第1870号民事判决书、（2013）锡商终字1516号民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为：本案系案外人执行异议纠纷，争议焦点为邵正良对位于宜兴市和兴佳苑137号308室的房屋是否享有权利，该权利是否足以阻止对该房屋的执行。本案中，任小谦、盛爱君在将房屋抵押前已将房屋出卖给邵正良，任小谦与邵正良签订的宜兴市房产买卖协议不违反相关法律规定，合法有效。在购买房屋后，邵正良即对房屋进行装饰装修并入住，且已经全额支付了购房款（按约定预留5000元待领取产权证后支付）。因本案所涉房屋系拆迁房屋，在签订买卖合同的时候尚不能领取产权证，在邵正良知道可以办理房产证的时候，任小谦实际已经将该房屋为徐宏伟借款抵押给了小贷公司，客观上已经无法过户，故该房屋虽未办理过户手续，但邵正良并无过错。小贷公司在设立抵押过程中，虽称到现场核实过，但未充分核实清楚该房屋使用现状，具有相应的过失。任小谦、盛爱君在设立抵押时隐瞒房屋已经出售的事实，有违诚信原则，其与小贷公司的抵押行为属无权处分。故小贷公司不享有对该房屋的抵押权，邵正良的权益应当优先保护。据此，原审法院认为邵正良对和兴佳苑137号308室房屋享有的权益足以阻止执行，对邵正良要求停止对该房屋的执行并解除查封的主张，原审法院予以支持。因邵正良与任小谦签订的房屋买卖协议包括55号楼27号车库，该车库并未设立抵押，故邵正良要求确认该车库归其所有，原审法院予以支持。但和兴佳苑137号308室房屋已经抵押登记，在抵押未解除之前，客观上不能办理过户手续，故对邵正良要求任小谦协助其过户的主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止对宜兴市和兴佳苑137号308室房屋的执行，并解除查封；二、确认邵正良与任小谦于2009年1月3日签订的宜兴市房产买卖协议有效，55号楼27号车库归邵正良所有；三、驳回邵正良的其他诉讼请求。本案案件受理费8800元，由任小谦负担。
小贷公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、房屋属不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记后发生法律效力，未经登记不发生法律效力。房屋买卖关系并不能产生房屋所有权转移的法律效果，任小谦对房屋具有所有权，邵正良未通过转让登记取得房屋，具有重大过失，不属于善意取得。2、对邵正良与任小谦之间的房屋买卖合同真实性存疑，且因房屋买卖合同关系仅能产生合同之债，现房屋不能过户，邵正良可向任小谦主张返还购房款。即使双方房屋买卖关系成立，邵正良对任小谦也仅仅享有合同之债，属于一般债权，而其对任小谦享有的抵押权属担保物权，根据物权优于债权原则，应当优先保障其抵押权的实现。3、其没有义务对抵押物进行审核，且在办理抵押登记的时候，故其不存在任何过错。综上，请求撤销原判，依法改判或驳回邵正良的诉讼请求。
任小谦答辩称：其与邵正良之间的房屋买卖是事实，邵正良已交付了345180元房款；小贷公司在设立抵押过程中未到现场核实该房屋使用现状，具有相应的过失；其以本案所涉房屋为管安芳向小贷公司借款提供抵押不是其真实意思表示，且在提供抵押时其告知过小贷公司房屋已经出售的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
邵正良答辩称：同任小谦的答辩意见。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（二）有明确的排除对执行标的执行的请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。在执行中，执行标的与执行依据所确定的标的可能并不相同，如果执行标的与执行依据所确认标的相同，那执行标的的错误事实上不是执行行为本身存在错误而是执行依据存在错误，仅仅排除执行行为并不足以保护案外人对该标的所享有的实体权益。这种情况需要对错误的执行依据进行纠正，即案外人应当申请再审，请求撤销原判决、裁定。只有案外人所提出的诉讼请求与原判决、裁定无关时，才应提起执行异议之诉。本案中，原审法院（2012）宜商初字第1870号民事判决书判决“如管安芳不履行还款义务，小贷公司有权申请对宜兴市宜城街道和兴佳苑137号308室等三套房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在120万元范围内优先受偿”，原审法院依据该民事判决书对案涉房屋宜兴市和兴佳苑137号308室进行执行，即执行标的与执行依据所确定的标的相同，邵正良要求停止对案涉房屋的执行，实际上否定原审法院（2012）宜商初字第1870号民事判决书作为执行依据的合法性，故本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条有关“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理”的规定情形，邵正良通过案外人执行异议之诉解决本案争议，没有法律依据。原审法院在本案中对相关争议进行审理，属于严重违反法定程序，应发回重审。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销宜兴市人民法院（2014）宜民初字第2422号民事判决；
二、发回宜兴市人民法院重审。
审 判 长 陆晓燕
代理审判员 华敏洁
代理审判员 张 琨
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王晴雯