福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终390号
上诉人（原审被告）：李文武，男，1965年8月20日出生，汉族，住福建省华安县。
委托诉讼代理人：黄长江，福建大易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丽萍，福建大易律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈利民，又名ＸＸ辉，男，1971年2月22日出生，汉族，住福建省华安县。
委托诉讼代理人：林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
上诉人李文武因与被上诉人陈利民房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省华安县人民法院（2016）闽0629民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李文武及其委托诉讼代理人黄长江、周丽萍、被上诉人陈利民的委托诉讼代理人林ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文武上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈利民的诉讼请求。事由和理由：1、陈利民与××县国有资产领导小组签订的合同第七条第三项约定不得转租或转借，故陈利民无权与李文武签订合同，本案讼争合同属无效合同。一审推定华安县国有资产领导小组同意转租错误。2、李文武向陈利民租赁厂房后，陈利民又将部分厂房出租给黄辉忠使用并收取租金，该部分租金应归李文武所有。3、陈利民提出诉讼请求已经超出诉讼时效。
陈利民辩称，李文武上诉缺乏事实和法律依据，双方签订的合同合法有效，陈利民取得本案讼争厂房的使用权应受到法律保护。李文武主张本案存在损害国家利益缺乏法律今依据。华安县国有资产领导小组不反对陈利民将出租厂房转租。本案合同涉及面积550平方米，而陈利民承租的厂房达4000平方米，李文武主张陈利民将转租部分又出租给案外人黄忠辉没有事实依据。双方合同签订租赁10年，因政府拆迁导致合同终止，陈利民在一年内提起诉讼，应以最后一期履行的时间为起算点，未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持一审判决。
陈利民在一审法院提出诉讼请求：一、依法解除陈利民、李文武于2011年8月12日签订的厂房租赁合同；二、李文武支付原告租金115000元（从2012年8月15日起至2016年6月30日止，共计3年10个月）；三、李文武支付违约金7500元（三个月租金）、租赁保证金5000元。
一审法院查明，陈利民（又名ＸＸ辉）与李文武于2011年8月12日签订《厂房租赁合同》，合同约定：“陈利民将位于华安县华丰镇兴洋坂五建内的厂房、仓库、办公室及水泥地（面积约550平方米）租赁给李文武，租赁期限自2011年8月15日起至2021年8月14日止，为10年，……租金第一年为25000元，第二年至第三年每年30000元，第四年起每年递增率5%……李文武向陈利民支付厂房保证金5000元，……合同期间，李文武要及时支付租金和其他一切应付的费用，如拖欠不付满一个月，视为违约，应当承担违约责任，……合同期如因政府征用而致租赁期未达6年，第四年只收租金每年3万元，……。”后陈利民于2012年8月16日、2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日分四次与××县国有资产管理领导小组签订四份《租赁协议书》，向华安县国有资产管理领导小组租用华安县建筑公司五建生产基地（2012年8月16日至2012年12月31日租赁面积为2974平方米，2013年1月1日起至2015年12月31日租赁面积为约4000平方米）使用，租赁期限及约定内容与协议书一致。陈利民自2016年1月1日起向华安县国有资产管理领导小组租用讼争地块，双方虽未签订租赁合同，但陈利民已支付租金至2016年6月30日，华安县国有资产管理领导小组出具的《说明》可以证实，对该事实予以认定。陈利民与李文武签订《厂房租赁合同》后，李文武向陈利民支付了第一年的租金25000元及保证金5000元，并使用租赁的厂房至2016年8月，2012年8月15日起至今的租金尚未支付。本案讼争的租赁地块因政府需要进行拆迁，李文武在2016年8月15日收到拆迁通知后搬离租赁地块。位于华安县华丰镇兴洋坂的华安县建筑公司五建生产基地系华安县国有资产管理领导小组管理、使用。因李文武拖欠租金未付，陈利民于2016年7月8日通过电话向李文武进行催讨，并提供通话记录证实，李文武对该事实予以确认。
一审法院认为，陈利民与李文武之间签订的《厂房租赁合同》，双方意思表示真实，虽陈利民与××县国有资产管理领导小组签订《租赁协议书》前，其尚未取得讼争地块的使用权，擅自在2011年8月14日至2012年8月15日期间出租讼争地块给李文武使用，且陈利民与××县国有资产管理领导小组签订《租赁协议书》约定不得转租，因租赁合同以物的使用收益为目的，系负担行为，陈利民提交的《说明》中，华安县国有资产管理领导小组表示“不反对陈利民与李文武因租赁合同纠纷提起的诉讼请求”，在法院依法调取的《说明》中，华安县国有资产管理领导小组表示“要求不参与本案诉讼”，且也未向法院提出异议，因此应当推定视为华安县国有资产管理领导小组对陈利民转租行为默示同意，应当认定陈利民的出租和转租行为有效，陈利民与李文武之间签订的《厂房租赁合同》合法有效，陈利民于2011年8月14日签订《厂房租赁合同》后已按合同的约定将讼争租赁地块交付李文武使用，李文武应当依约支付租金。讼争地块因政府需要进行拆迁，于2016年8月15日向李文武通知搬离，上述事实属于《中华人民共和国合同法》规定不可抗力致使不能实现合同目的情形，当事人可以解除合同，因此陈利民诉求解除合同，有事实和法律依据，予以支持。陈利民与李文武双方签订的《厂房租赁合同》第八条约定：“凡因政府征地、市政动迁致使任何一方不能履行本合同时，双方互不承担责负”，李文武支付的保证金5000元，保证金作为债权的担保，属于担保方式，讼争地块因政府需要进行拆迁导致合同目的无法实现，双方又约定该情形互不担责，因保证金具有补偿性，且陈利民已收取保证金5000元，因此该保证金5000元应当抵扣租金，陈利民诉求李文武支付保证金5000元的主张，不予采纳、支持。《厂房租赁合同》另约定双方违约应当承担违约责任，赔偿三个月租金，李文武拖欠租金超过合同约定的一个月期限，应当承担违约责任，因此陈利民要求李文武支付违约金三个月7500元的请求，有事实和法律依据，予以采纳、确认。李文武抗辩陈利民的起诉部分超过法律规定的一年诉讼时效期间，请求依法驳回陈利民的诉讼请求，租赁合同约定李文武支付租金的债务呈连续状态，且合同约定的履行期间尚未到期，约定的租金方式为分期履行，此情形属于最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的情形，虽然各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将割裂《厂房租赁合同》的整体性，导致债权人频繁主张权利，背离诉讼时效制度的精神，因此，应当认定陈利民对租金的诉求未过法定诉讼时效期间，李文武认为陈利民的起诉部分超过诉讼时效的抗辩，不予采纳、支持。综上所述，陈利民诉求要求李文武支付租金115000元（自2012年8月15日起至2016年6月30日止）及违约金7500元有事实和法律依据，予以采纳。支持；因不可抗力致使不能实现合同目的，陈利民诉求解除合同，有事实和法律依据，予以支持，合同的解除并未造成陈利民的损失，李文武已经支付的保证金5000元应当抵扣租金；李文武抗辩陈利民的起诉部分超过法定诉讼时效的意见，不符合法律规定，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决：一、解除陈利民与李文武于2011年8月12日签订的《厂房租赁合同》；二、李文武应于本判决生效之日起十日内支付陈利民租金110000元及违约金7500元；三、驳回陈利民其他的诉讼请求。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
二审中，李文武除对一审法院查明“陈利民已支付租金至2016年6月30日，华安县国有资产管理领导小组出具的《说明》可以证实”事实有异议外，对其他事实没有异议，陈利民对一审查明的事实没有异议，对于双方当事人没有异议的事实部分，本院予以确认。李文武提出一审遗漏认定陈利民将本案讼争合同所出租厂房出租一部分给黄辉忠这一事实。
对于李文武所提异议，本院作分析认定如下：华安县国有资产领导小组出具二份说明，均说明华安县国有资产领导小组与陈利民履行协议至2016年6月30日止，协议到期，租金已经付清。故一审法院对此认定正确，李文武该主张缺乏依据，不予采纳。
还查明，陈利民与李文武签订《厂房租赁合同》第八条8.3约定：凡因政府征地、市政动迁致使任何一方不能履行本合同时，双方互不承担责负。
本院认为，陈利民与李文武之间签订的《厂房租赁合同》，为双方意思表示真实，虽陈利民在与××县国有资产管理领导小组签订《租赁协议书》时，尚未取得讼争地块的使用权，就在2011年8月14日至2012年8月15日期间出租讼争地块给李文武使用，且陈利民与××县国有资产管理领导小组签订《租赁协议书》约定不得转租，因华安县国有资产领导小组在提交的《说明》中，均表示知情转租行为，并表示不参与本案诉讼，可视为华安县国有资产管理领导小组对陈利民出租及转租行为默认同意，故应当认定陈利民与李文武之间签订的《厂房租赁合同》合法有效，陈利民已按合同的约定将讼争租赁地块交付李文武使用，李文武应当依约支付租金，李文武拖欠租金超过合同约定一个月，构成违约，应承担违约责任。故陈利民的诉讼请求应予支持。李文武上诉提出本案讼争合同因无权转租而无效的理由不能成立。关于李文武主张其租赁厂房内，陈利民又将部分厂房出租给黄辉忠，所收取租金应返还给李文武的理由，因陈利民租赁厂房共达4000平方米，李文武对该主张仅以黄辉忠的收据为据，无法说明黄辉忠租赁地方在李文武租赁的厂房范围内，陈利民又否认，故该上诉理由缺乏依据，不予支持。至于本案是否存在诉讼时效问题，本案双方当事人约定是分期支付租金的，各项租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，否则会割裂同一租赁合同的整体性，并导致债权人频繁地主张权利，动摇合同双方之间的互信，故应充分保护债权人权利，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，陈利民起诉并未超过诉讼时效。一审判决对此认定正确。
综上所述，李文武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由李文武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶小铭
审 判 员 谢旭耀
代理审判员 徐明水
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 马晓斌
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