浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉民初字第1578号
原告：玉环县兴港佳苑小区业主委员会。
负责人：杨宗土。
委托代理人：陈应春。
被告：玉环县新宇房地产开发有限公司。
法定代表人：吴丁法。
委托代理人：陈义苍。
原告玉环县兴港佳苑小区业主委员会与被告玉环县新宇房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月24日公开开庭进行了审理。原告玉环县兴港佳苑小区业主委员会的负责人杨宗土及委托代理人陈应春、被告玉环县新宇房地产开发有限公司的委托代理人陈义苍到庭参加诉讼。本案审理过程中，经原、被告双方同意，延长审限1个月，现已审理终结。
原告玉环县兴港佳苑小区业主委员会诉称：被告系玉环县大麦屿街道兴港佳苑的开发商，被告开发的项目交付购房人后，各购房人（业主）于2013年6月24日依法成立了业主委员会即本案原告，原告成立后，多次要求被告将应属于全体业主所有的架空层、储藏间交付原告，被告予以拒绝。被告已将部分架空层、储藏间非法出售谋利，由此涉及诉讼。2014年10月10日，玉环县人民法院作出（2014）台玉民初字第1075号民事判决，认定本案被告应当依法向业主交付建筑物的专有部分和共有部分，不依法交付，构成违约。此案判决后，被告仍拒绝向原告交付应属全体业主共有的架空层、阁楼（储藏间）。原告无奈诉至法院，要求：一、被告向原告交付大麦屿街道兴港佳苑的架空层1021.97平方米；二、被告向原告交付大麦屿街道兴港佳苑的储藏间556.59平方米；三、被告向原告赔付架空层、储藏间逾期交付的损失157856元（自2013年7月1日起按同地段同类房屋每平方米使用费10000元暂算至2014年6月30日）。
被告玉环县新宇房地产开发有限公司辩称：原告不具备民事诉讼主体资格，尽管原告是经过有关主管部门批准成立的，但其没有独立的经济能力。被告与各购房户（即业主）签订的商品房买卖合同非常明确的约定，储藏间和架空层是归开发商即本案被告所有的。兴港佳苑小区业主主张权利，应当依据合同，如果合同没有约定，应当依据法定，被告与原告各业主签订的合同均已明确约定了储藏间和架空层的归属。（2014）台玉民初字第1075号判决在事实认定方面已认定该案合同第四条第二款第3项约定9楼顶储藏间归出卖人所有，出卖人即本案被告，判决并没有认定兴港佳苑的储藏间和架空层为小区业主共有。建设储藏间和架空层被告是承担了相应的建设成本的，且没有作为公摊面积由各业主来分摊。本案原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
经审理，本院认定：被告玉环县新宇房地产开发有限公司系玉环县大麦屿街道兴港佳苑的建设开发商，其经玉环县住房和城乡建设规划局批准，办理商品房预售，向社会公开预售兴港佳苑的商品房。2013年6月24日，玉环县住房和城乡建设规划局作出玉建办审（2013）6号《收文处理单》，认为玉环县兴港佳苑小区符合召开业主大会的条件，其选举产生的玉环县兴港佳苑小区业主委员会，符合有关程序规定，予以备案。2014年7月9日，玉环县住房和城乡建设规划局作出玉建办审（2014）7号《收文处理单》，认为玉环县兴港佳苑小区第二届业主委员会符合成立条件，通过选举产生的由杨宗土等9名业主组成的第二届业主委员会，符合有关程序，予以备案。同年7月28日，本案被告起诉兴港佳苑一业主梁辉耀，要求其返还侵占的37.98平方米的阁楼，并拆除该阁楼上的装饰物。本院于同日立案受理，经审理，本院认定该案事实为：2010年4月21日，玉环县新宇房地产开发有限公司与梁辉耀签订一份《商品房买卖合同》，约定梁辉耀向玉环县新宇房地产开发有限公司购买大麦屿街道兴港佳苑第一幢1单元1-902室商品房一套，面积122.92平方米，单价6560元每平米，总价款806350元。合同第四条第二款第3项约定9楼顶储藏间归出卖人所有。同日，玉环县新宇房地产开发有限公司与梁辉耀签订《关于兴港佳苑住宅阁楼所有权转让的协议书》，约定玉环县新宇房地产开发有限公司将1单元9楼顶实际建筑面积89.94平方米的阁楼卖给梁辉耀，单价每平方米3000元，总价269820元，阁楼高度为2.18米；合同签订当日支付总额的50%，其余部分在60日内付清。合同签订后，梁辉耀支付了阁楼的价款13万元，余款未付。2012年1月20日，梁辉耀向玉环县新宇房地产开发有限公司出具《承诺书一份》，载明：“本人在阁楼协议签订后付了13万元，后来发现梁太低，本人提出退阁楼，经与贵方协商并且同意本人退掉阁楼的买卖合同，贵公司同意退回本人已经交付的13万元（不计利息）；本人承诺今后阁楼的使用权归贵方，9楼到阁楼的预留楼梯口本人自费筑钢筋混凝土楼板。贵方如果重新买卖或者自己使用阁楼，本人绝不干涉。”同日，玉环县新宇房地产开发有限公司退还给梁辉耀人民币13万元。本院审理该案认为，玉环县新宇房地产开发有限公司为该商品房的开发商，应当依法向业主交付建筑物的专有部分和共有部分，不依法交付，构成违约。该案讼争阁楼并非梁辉耀专有产权范围，其占有该阁楼没有合法依据。玉环县新宇房地产开发有限公司在将阁楼交付他人或全体业主之前，有权占有该阁楼，现该阁楼被梁辉耀非法占有，玉环县新宇房地产开发有限公司有权要求腾退。据此，本院于2014年10月10日作出（2014）台玉民初字第1075号民事判决，判令梁辉耀拆除兴港佳苑第一幢1单元1-902室上部阁楼内的装修物，并将阁楼腾空返还本案原告玉环县新宇房地产开发有限公司占有。2014年11月19日，玉环县兴港佳苑小区业主形成决议，授权小区业主委员会对开发商玉环县新宇房地产开发有限公司提起诉讼，要求其交付架空层、储藏间及赔偿损失。
以上事实有原告提供的玉环县住房和城乡建设规划局的《收文处理单》、（2014）台玉民初字第1075号民事判决书、被告申请法院调取的合同编号为201004219996的《商品房买卖合同》及双方当庭陈述为证。
本院根据原、被告的庭审意见结合双方提供的证据，对本案争议的焦点归纳并评判如下：
一、原告的诉讼主体资格。
关于原告的诉讼主体资格，被告抗辩认为，原告并不拥有独立的的财产，不能独立承担民事责任，因此，不具备民事诉讼主体资格。本院认为，兴港佳苑小区业主委员会成立符合有关程序规定，并经主管部门审查予以备案，是业主大会的执行机构，能够根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，本案玉环县兴港佳苑小区业主委员会根据业主大会的授权主张原物返还并无不当，可以作为本案的原告。
二、兴港佳苑小区的储藏间、架空层是否为全体业主共同所有。
原告提供本院（2014）台玉民初字第1075号民事判决书，以证明储藏间为全体业主共有。被告质证认为，该判决已明确认定被告与业主签订的房屋买卖合同约定储藏间和架空层为被告所有，仅据判决不能推断出储藏间为兴港佳苑小区全体业主共有。本院认为，判决说理是建立在事实认定的基础上结合法律规定，阐述法院的裁判理由。（2014）台玉民初字第1075号民事判决，在说理部分认为“原告（即本案被告）为该商品房的开发商，应当依法向业主交付建筑物的专有部分和共有部分，不依法交付，构成违约。”是基于该案认定的事实即“房屋买卖合同第四条第二款第3项约定9楼顶储藏间归出卖人所有”，原告不能断章取义的将此段说理剥离特定的事实环境而作对自己有利的理解。若此段说理脱离特定的事实环境就是“开发商应当依法向业主交付建筑物的专有部分和共有部分，不依法交付，构成违约。”即为人们对事物的一种规范性认识，至于建筑物的专有部分与共有部分，仍应置于具体的案件做具体认定。原告认为该判决没有认定储藏间为本案被告所有，只是说明被告在将储藏间交付他人或全体业主之前有权占有该阁楼，故其推定法院认定储藏间不属于被告所有，所以判决梁辉耀将储藏间返还被告占有，进而认为被告只是在将储藏间交付全体业主前的临时性占有。本院认为，原告上述推定仍是背离该案已认定的事物而作的主观推定，本院难于采信。梁辉耀将储藏间返还被告占有与储藏间为被告临时性占有是两个不同的概念，仅据此判决不能得出被告只是在将储藏间交付全体业主前的临时性占有的认定，进而认为储藏间是全体业主共有。故，本院认定原告提供的此份判决，不能证实兴港佳苑小区的储藏间为全体小区业主共有。另原告提供的兴港佳苑小区架空层平面图及九楼房顶平面图，能够反映建筑物的设计构造，而不能直接作为建筑物权属的认定依据，应结合相关的事实和法律规定，具体判定。现有的法律并没有明确规定类似本案争议的储藏间和阁楼为小区业主共有。综上，本院认为，原告所举的证据不能证实兴港佳苑的储藏间和架空层为小区全体业主共有，
本院认为：原、被告双方对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实均有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方当事人承担不利后果。原告提起返还原物之诉，庭审中本院就本案案由征询过双方意见，原告坚持认为本案系返还原物纠纷，且明确其权利主张同被告与各业主间的商品房买卖合同无关。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，此为基于所有权而产生的物上请求权，该权利的行使应具备两个条件，一、请求权主体须为所有物的所有人；二、相对人为现在的无权占有人。据此，本案原告诉讼请求成立，应满足：一、原告所主张的储藏间、架空层为兴港佳苑小区全体业主共同所有；二、被告现在无权占有兴港佳苑小区的储藏间和架空层。现原告所举的证据不能证实兴港佳苑的储藏间和架空层为小区全体业主共有，其主张被告予以返还的诉请，本院无法支持。且被告依据与业主签订的房屋买卖合同的约定而占有储藏间和架空层并非无权占有，虽原告认为此约定是被告利用优势地位拟定格式条款而排除业主的权利，依法属于无效，但原告已明确本案其主张权利与房屋买卖合同无关，且合同约定的效力问题已超出本案原物返还的审理范围，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告玉环县兴港佳苑小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费3457元（原告预交），减半收取1728.5元，由原告玉环县兴港佳苑小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状时，应交纳上诉案件受理费3457元，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行，账号：19900001040000225089001）。
审 判 员 王胜权
二〇一五年三月十三日
代理书记员 叶晨燕