山西省阳曲县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第274号
原告（反诉被告）倪玉生（曾用名倪育生），男，1948年4月16日出生，汉族，太原市万柏林区居民，住太原市。
被告（反诉原告）梁连生，男，1955年9月21日出生，汉族，阳曲县XX村村民，住本村。
原告（反诉被告）倪玉生与被告（反诉原告）梁连生租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪玉生、被告（反诉原告）梁连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）倪玉生诉称，我与被告梁连生在2015年5月15日签订了租房协议，协议内容：兹有我因工作需要租用XX村被告梁连生院落一处，经双方协议一致同意租金每月1500元，从2014年6月1日开始计算，我对院内的设施有保护、维护的责任，被告梁连生对我应提供方便。如遇到不可抗拒的事件，造成损失，双方都要理解，协议两年一定。协议签订后，被告梁连生给了我钥匙，我在2014年5月20日给付被告梁连生2014年6月1日至2014年6月30日的租金1500元，并接管使用了该房屋至今，2015年2月18日给付被告梁连生租金5000元，被告给我打了收条；在合同履行过程中，被告梁连生于2015年4月5日打电话通知我另找地方，称其过了五一就要拆了旧房盖新房，被告梁连生的大哥没有住处，并叫我赶快把剩余房租交齐。被告的行为已经构成违约，故诉来法院要求被告梁连生退还我租金6500元；赔偿我修缮房屋院落费用20000元，并承担案件受理费。
被告（反诉原告）梁连生辩称，对租赁房屋协议的签订时间和租金没有异议，签订协议后倪玉生给了我500元的定金，在2014年5月20日倪玉生给了1000元，两次共给付1500元作为6月份租金，我给倪玉生打了收条；协议约定从2015年5月15日开始计算，在2014年6月1日时倪玉生称其收拾院落来，要求从2014年6月1日开始计算租金，后双方达了补充协议，内容为：因故不能在2014年5月15日准时入住，租期从2014年6月1日开始，并付一个月租金。协议约定每月1500元，租金应当每月支付。我多次催要租金，倪玉生在2015年2月18日给付我租金5000元，我给倪玉生打了收条，至2015年2月底剩余租金7000元，倪玉生给我打了欠条一支，我告其在过年后将剩余租金给我。倪玉生至2015年4月5日一直未给付我剩余租金，所以我才要求其腾房，我没有违约。协议中的两年一定，是两年后我同意继续租的话，可以续约，但倪玉生不给租金就不能租我的房子。倪玉生修缮房屋，没有经过我的同意。
被告（反诉原告）梁连生反诉称，2014年5月15日签订租赁房屋协议，协议从2014年6月1日开始执行生效，倪玉生在租赁期间给过我两次租金，共计6500元，我多次催要剩余租金，被告至今未给付我，倪玉生的行为严重违约，在租赁期间，倪玉生把我院中的厕所、30米长的花篮墙拆除、猪圈给我填平、鸡窝损坏、损坏8棵枣树，故要求判令我与倪玉生终止合同，付清2014年6月1日至2015年5月30日的剩余租金11500元；在租赁期间倪玉生故意私自改变院中的设施、破坏树木，要求停止侵害、恢复原状，并承担案件受理费。
原告（反诉被告）倪玉生对被告（反诉原告）梁连生的反诉辩称，梁连生所说的破坏了他的猪圈、鸡窝、厕所，这些都是废弃了的设施，我是给他清理了卫生，没有侵害他的权益，也不存在恢复原状的情形；30米长的花篮墙我就没有见过，也没有拆除过。在租赁期间，由于梁连生的房屋是危房，我要求过减少租金、修改协议；因梁连生违约不让我继续租赁房屋，我也不同意继续租该房屋了。
经审理查明，原告（反诉被告）倪玉生与被告（反诉原告）梁连生在2015年5月15日签订了租房协议，2014年6月1日双方达了补充协议，协议内容：“兹有倪玉生因工作需要租用XX村被告梁连生院落一处，经双方协议一致同意租金每月1500元，从2014年6月1日开始计算，倪玉生对院内的设施有保护、维护的责任，被告梁连生对倪玉生应提供方便。如遇到不可抗拒的事件，造成损失，双方都要理解”。协议签订后，原告倪玉生从2015年5月20日接管使用了该房屋至今，2014年5月20日，原告倪玉生给付被告梁连生2014年6月1日至2014年6月30日的租金1500元，2015年2月18日给付被告梁连生租金5000元。2015年4月5日，被告梁连生要求原告倪玉生腾房解除租赁合同。
另查明，原告倪玉生租赁院落房屋后，对该租赁的房屋自东向西第二间房屋安装了门框和木门，自西向东第1-7间房屋的门窗进行了油漆，部分房屋安装了电线，院内照壁上摸了白灰泥，大门之间的墙面上摸了部分水泥，部分房屋内墙进行了粉刷。
上述事实有原被告的当庭陈述，原被告的身份证，租房协议、补充协议、2014年5月20日、2015年2月18日的收条2支等证据在案佐证。
本院认为，原告（反诉被告）倪玉生与被告（反诉原告）梁连生双方签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，符合法律规定，合同有效。双方应受合同约束，履行合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，本案中原告倪玉生从2015年5月20日接管使用了该房屋至今，原告倪玉生应当给付被告梁连生租金，协议约定每月租金1500元，原告倪玉生在2014年5月20日给付被告梁连生2014年6月1日至2014年6月30日的租金1500元，在2015年2月18日给付租金5000元，剩余租金未给付，原告倪玉生主张该协议未约定支付租金的期限，根据《中华人民共和国合同法》第61条、第226条的规定，租金的支付期限可以按照交易习惯确定，故本案的租金支付期限应当为按月给付。被告梁连生要求原告倪玉生付清从2014年6月1日至2015年5月30日的剩余租金11500元的主张符合法律规定，本院予以支持；原告倪玉生主张因被告梁连生的房屋为危房，欺骗了原告倪玉生，要求被告梁连生退还租金6500元，本院认为，租赁协议是双方真实意思的表示，且原告倪玉生在2014年5月20日接管使用该房屋时对房屋的状况是知情的，原被告在2014年6月1日签订了补充协议，故租赁协议不存在欺骗行为，本院对原告倪玉生的主张不予支持。
本案中原告倪玉生主张在合同履行过程中，被告梁连生于2015年4月5日打电话通知我另找地方，称其过了五一就要拆了旧房盖新房，并让其赶快交齐房租的行为构成违约，原告倪玉生主张租赁期限为两年，被告梁连生不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案在审理过程中查明，协议约定的房屋院落现在仍由原告倪玉生使用，原告倪玉生未付清租金，本院认为，被告梁连生的行为符合法律的规定，不构成违约。
原告倪玉生要求被告梁连生赔付修缮房屋院落费用20000元，原告倪玉生未提供相关证据证明修缮费用的数额，且原告倪玉生修缮房屋院落未经被告梁连生同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，根据本案的实际情况，本院酌情认定修缮房屋费用1500元；被告梁连生主张原告倪玉生在租赁期间私自改变院落中的设施，破坏树木，要求停止侵害、恢复原状，未提供相关证据予以证明其主张，原告倪玉生对被告梁连生的主张不予认可，称其没有侵害其利益，不存在恢复原状，本院对被告梁连生的主张不予支持。被告梁连生要求解除租赁合同，原告倪玉生也不同意继续租赁，故本院依法解除原被告的租赁协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）倪玉生与被告（反诉原告）梁连生签订的租赁协议。
二、被告（反诉原告）梁连生在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）倪玉生修缮房屋费用1500元。
三、原告（反诉被告）倪玉生在本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）梁连生从2014年6月1日至2015年5月30日剩余的租金11500元。
四、驳回原告（反诉被告）倪玉生的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）梁连生的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费432元（原告倪玉生已预交231元），由原告倪玉生负担408元，由被告梁连生负担24元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费94元，（被告梁连生已预交），由原告倪玉生负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判长 孙保成
审判员 屈晋康
审判员 岳彩变
二〇一五年七月一日
书记员 姚建娇