广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初3918号原告黄金菊，住广西贵港市覃塘区。诉讼代理人梁彧健、余海贤，分别系国信信扬（江门）律师事务所律师、实习律师。被告周海德，住广西北流市。诉讼代理人李燕安，系广东贯虹律师事务所律师。第三人黄社惠，男，1959年1月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告黄金菊（以下简称原告）诉被告周海德（以下简称被告）、第三人黄社惠（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由审判员吴文兴适用简易程序独任审判，于同年11月11日公开开庭进行了审理，原告及其诉讼代理人梁彧健、余海贤、被告的诉讼代理人李燕安到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告称其可将江门市新会区崖门镇青龙村嘉安楼地下铺位旁的土地转让给原告，该土地的使用权类型为宅基地，使用权人为第三人。因此，被告与第三人于2016年8月30日先行签订了《土地转让协议》（以下简称协议一），协议一签订后，原告向被告支付了土地使用权转让价款16万元，被告再将该笔款项支付给第三人。后应被告要求，该土地使用权的转让价款应增加人民币10万元，因此，被告与原告另行签订了《土地转让协议》（以下简称协议二），原告再向被告支付了10万元（原告已向被告支付的土地使用权转让款项共计26万元）。原告基于已向被告支付全部土地使用权转让款项，就要求被告配合办理土地使用权过户登记，但被告又再三要求，该土地价款应再增加相应金额，原告出于被告多次随意变更价款的不守信行为且从政府部门处得知宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员为非法行为的考虑，多次要求被告解除协议二，催讨被告返还土地使用权转让款项但均不予返还，且被告声称其已将土地使用权转让款项中的16万元支付给第三人，不能全额返还，因此，原告将黄社惠列为第三人。根据物权法、土地管理法的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此，被告与第三人、原告分别签署的协议一、二违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，应属无效。依据合同法第58规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返不或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，被告应向原告返还土地使用权转让价款，第三人应对被告返还土地使用权转让款项中的16万元承担连带责任，但现经原告多次催收，被告、第三人均拒不支付，被告、第三人的行为显然严重损害了原告的合法权益。据此，诉请法院判令：1.确认被告与第三人于2016年8月30日、与原告于2016年9月6日分别签订的《土地转让协议》无效；2.被告依法向原告返还土地使用权转让价款260000元，以及支付相应利息（利息按银行同期同类贷款利率标准计算，从2016年9月6日起暂计至案件受理之日约为660元，余下利息自本案受理次日起计至实际返还之日止）；3.第三人对被告返还土地使用权转让款项中的16万元承担连带责任；4.被告承担本案全部诉讼费用。原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1.《黄金菊身份证》原件一份，证明原告的诉讼主体适格。2.《周海德身份证》复印件一份，证明被告的诉讼主体适格。3.《集体土地使用证》原件一份，证明江门市新会区崖门镇青龙村嘉安楼地下铺位旁的土地的使用权人为第三人，土地使用权类型为宅基地。4.《2016.8.30土地转让协议》原件一份，证明被告与第三人存在土地转让合同关系，土地转让款为160000元。5.《新会农村商业银行客户回单》原件一份，证明被告向第三人支付了土地转让款为160000元。6.《2016.9.6土地转让协议》原件一份，证明原告与被告存在土地转让合同关系，被告要求土地使用权转让款再增加100000元，土地转让款共计260000元。7.《No3267049收款收据》原件一份，证明被告共收取了原告支付的土地转让款项260000元。被告辩称：原告诉请的协议由被告收取了26万元，而其中被告已经支付了16万元给第三人，被告是收取了10万元的差价是事实，但针对原告诉状中称涉案土地暂时未能过户的情况，在签订协议时原告已经清楚，涉案土地的业主并不是被告而是第三人，双方约定的是：首先以第三人的名义建好商铺，取得土地使用证、房产证后再等国家的政策有变化再办理变更手续，所以被告从来没有隐瞒任何情况，被告所收取的差价10万元是中介性质的费用，是原告自愿支付的，所以我方认为原告而今诉请要求解除合同，退还全部转让费是不合理的。被告在举证期限内及庭审中均没有证据提交。经庭审辩证、质证，对原告提供的证据17，因无相反的证据予以反驳，亦无影响真实性及证明效力的因素，并且被告对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性及证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于江门市新会区崖门镇青龙村文兰村民小组皇后（土名）土地属集体土地，其所用权人为江门市新会区崖门镇青龙村民委员会（以下简称青龙村委会），使用权人为第三人，地类（用途）为农村村民住宅，使用权类型为批准拨用宅基地。2016年8月30日，第三人与被告签订《土地转让协议》，并约定：第三人将崖门镇嘉安楼地下铺位旁空地[即江门市新会区崖门镇青龙村文兰村民小组皇后（土名）土地]以160000元转让给被告作建商铺住宅使用，房屋建设完工后由第三人办理土地使用证和房产证，以后土地使用权（包括土地使用证和房产证）归被告。2016年9月6日，被告与原告签订《土地转让协议》，并约定：被告将崖门镇嘉安楼地下铺位旁空地[即江门市新会区崖门镇青龙村文兰村民小组皇后（土名）土地]以260000元转让给原告作建商铺住宅使用，房屋建设完工后由被告协助办理土地使用证和房产证，以后土地使用权包括土地使用证和房产证归原告，由被告协助原告建商用住宅，建商铺住宅费用、土地使用证以及房产证费用都由原告支付。同日，被告出具收款收据确认已收原告260000元土地转让费。另查明，原告的户籍所在地为广西贵港市覃塘区东龙镇闭村闭村屯304号，被告的户籍所在地为广西北流市大坡外镇古哿村红星组21号。本院认为：本案的立案案由是合同纠纷，实际案由是宅基地使用权转让纠纷。关于《土地转让协议》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……”。第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续……”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”根据土地管理法的规定，农村宅基地使用权具有很强的人身依附性，其取得的前提是使用人必须具有集体经济组织成员的资格，只能向本集体经济组织内的成员转让，而且农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门审批同意。本案中，原告请求确认2016年8月30日和2016年9月6日签订的《土地转让协议》无效。第一，关于2016年8月30日签订的《土地转让协议》效力问题。由于本案审理的是原告与被告的合同（即2016年9月6日签订的《土地转让协议》）纠纷，而2016年8月30日签订的《土地转让协议》产生的法律关系与本案原被告的法律关系是两个不同的法律关系，如原告认为2016年8月30日签订的《土地转让协议》的效力需要法院确认，应另案起诉处理，本院在此不作审查，并驳回原告确认被告与第三人于2016年8月30日签订的《土地转让协议》无效的诉讼请求。第二，关于2016年9月6日签订的《土地转让协议》效力问题。原、被告虽签订该协议转让崖门镇嘉安楼地下铺位旁空地[即江门市新会区崖门镇青龙村文兰村民小组皇后（土名）土地]用于建商铺住宅，约定以后土地使用权归原告，且被告已收取转让款260000元。但是，其一，上述土地的所有权人为青龙村委会而非被告，使用权人为第三人也不是被告，被告依法无权转让该土地，其二，上述土地为农村宅基地，而原告的户籍所在地为广西贵港市覃塘区东龙镇闭村闭村屯304号，被告的户籍所在地为广西北流市大坡外镇古哿村红星组21号，原、被告显然不是青龙村委会的村民，当然不具有青龙村委会成员的资格，双方依法也不能取得该土地的使用权，该土地依法也不能向原告转让，其三，该协议并没有经过有关政府机关或者部门审批同意，其四，原、被告转让上述土地用于建商铺住宅，违法了土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定。因此，原、被告于2016年9月6日签订的《土地转让协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，现原告主张该协议无效，符合法律规定，本院予以支持。关于转让款的返还及其利息的支付问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，第一，关于转让款的返还问题。因原、被告于2016年9月6日签订的《土地转让协议》无效，而原告已向被告支付土地转让款260000元，被告依法应全额返还给原告。现原告诉请被告向其返还土地转让款260000元，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称260000元中有100000元差价为中介劳务费用，但原告主张该100000元为土地转让款，且被告亦未能提供证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果，故被告辩称260000元中有100000元差价为中介劳务费用，本院不予采纳。第二，关于转让款利息的支付问题。被告明知上述土地的使用权人为第三人且按照目前法律规定该土地不能过户给原告而仍转让该土地，违反了法律、行政法规的强制性规定，被告在转让该土地的过程中存在过错，其应赔偿原告因此所受到的损失，而土地转让款260000元的利息属原告因此所受到的损失，故原告主张被告向其支付相应利息（以260000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2016年9月6日起计至实际清偿日止），于法有据，本院予以支持。关于第三人是否承担连带责任的问题。本案中，被告因于2016年8月30日与第三人签订的《土地转让协议》而向第三人支付土地转让费160000元，原告因此主张第三人对被告返还土地使用权转让款项中的160000元承担连带责任。但本案审理的是原告与被告的合同（即2016年9月6日签订的《土地转让协议》）纠纷，而第三人并非2016年9月6日签订的《土地转让协议》的当事人，原、被告及第三人也没有对第三人是否承担连带责任作任何约定。故原告主张第三人对被告返还土地使用权转让款项中的160000元承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周海德与原告黄金菊于2016年9月6日签订的《土地转让协议》无效。二、被告周海德应自本判决生效之日起十日内一次性向原告黄金菊返还土地转让价款260000元，并支付相应利息（以260000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2016年9月6日起计至实际清偿日止）。三、驳回原告黄金菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2604.95元，由原告黄金菊负担1302.48元、被告周海德负担1302.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴文兴二〇一六年十二月十六日书记员  余健强