广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8398号
上诉人（原审被告）：广州迅捷物业管理有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：李绍威，职务：总经理。
委托代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。
委托代理人：周纯，广东智韬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：钟伟文，住广州市南沙区。
委托代理人：刘彦君，广东海智律师事务所律师。
上诉人广州迅捷物业管理有限公司（以下简称迅捷公司）因与被上诉人钟伟文房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州迅捷房地产开发有限公司是位于广州市南沙区（原番禺区）东涌镇锦绣家园东区商住房项目的开发商，该公司于2007年5月10日取得粤房地证字第××号《房地产权证》，该产权证载明：房地坐落广州市番禺区（现南沙区）东涌镇和乐一路XX号地下车库，建筑面积3088.5平方米。2007年7月9日，广州迅捷房地产开发有限公司经广州市工商行政管理局核准名称变更为广州迅捷物业管理有限公司。
2012年6月26日，钟伟文（为乙方）与迅捷公司（为甲方）签订《广州市番禺区商品房建设项目车位买卖合同》，约定乙方已向甲方购买座落于广州市南沙区（原番禺区）东涌镇和乐一路58号锦绣新城16座2梯304号房，现乙方向甲方购买位于广州市南沙区（原番禺区）东涌镇和乐一路58号30号车位（具体详见附件一车位平面图），该车位以位进行销售，不按面积进行计价，成交价为66000元。乙方选择一次性付款，在2012年7月3日前一次性付清全部车位款。甲方应当在2012年8月1日前将符合合同约定的车位交付给乙方占有使用。本合同车位的产权登记乙方委托甲方进行办理，甲方应自车位交付乙方使用之日起240个工作日内向产权登记机关为乙方办理产权登记。甲方逾期不能办理产权登记的，乙方不解除合同，但甲方应每日按本合同总车价款的万分之五向乙方支付违约金。因不可抗力、政府行为或乙方原因包括未能按期提交产权登记所需的各种文件、交缴纳各种费用及其他违约行为导致产权登记迟延的，甲方不承担任何责任等。上述合同附件三《锦绣新城收费一览表》（地下车位）》中约定：“一、交首期楼款及签订《商品房买卖合同》时需缴交的费用（按政府部门规定收取）。1、购买房屋的产权情况查档：40元/宗。2、房屋办证费：非住宅550元/宗。3、合同印花税：按楼价的0.05%收取。4、契税：车位按楼价的3%收取。5、土地登记费：13元/宗（个人）。6、转移登记费：非住宅550元/宗。7、房产证印花税：5元/宗。二、办理收楼时须缴交的费用：1、物业维修资金：首期按建筑面积105元/㎡缴纳，如不足购房款2%的部分，由购房者按业主委员会或业主大会的决定缴交。2、物业管理费：预收三个月管理费（车位管理费30元/月）。”合同签订当日钟伟文向迅捷公司付清全部购房款66000元，迅捷公司委托的收款人广州完全房地产物业管理有限公司向钟伟文代收了土地登记费、转移登记费、合同印花税、房产证印花税、产权情况查档费以及契税1980元。
同日，迅捷公司向钟伟文发出《交楼通知书》，内容为钟伟文购买的上述车位预约收楼时间为2012年8月1日，管理费收取时间为2012年8月1日，逾期不收楼，该车位的管理费从2012年8月1日起计算。
2013年5月28日迅捷公司向钟伟文开具了涉案车位车位款发票。同年7月9日，涉案车位向广州南沙开发区地方税务局申报了契税纳税，当月24日缴纳了契税1980元。
2015年11月17日，钟伟文向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、迅捷公司向钟伟文支付逾期办理房地产权证的违约金24090元（以车位款66000元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年11月18日计算至2015年11月17日止，共730天）；2、迅捷公司承担本案的诉讼费用。
2016年1月28日，广州市南沙区房地产交易中心向钟伟文出具《受理回执》，该回执载明：登记种类为分割，申请人为迅捷公司，房屋坐落南沙区东涌镇和乐一路58号（地下车库30号车位）。
原审庭审中，双方确认自合同约定的交付日期2012年8月1日期扣除240个工作日截止至2013年7月17日。
原审法院认为：原审法院于2015年11月17日立案受理本案，钟伟文主张的违约金起算日期为2013年11月18日，并未超过法定诉讼时间，迅捷公司抗辩钟伟文诉请已过诉讼时效依据不足，不予采纳。
钟伟文、迅捷公司签订的《广州市番禺区商品房建设项目车位买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同明确约定迅捷公司向钟伟文交付涉案车位的时间为2012年8月1日，且迅捷公司亦发出《交楼通知》确认涉案车位交付时间为该日及物业管理费从该日起计算，虽然迅捷公司否认涉案车位的交付时间为该日，但未提交证据证实，在迅捷公司作为车位交付义务人未能提交相反证据的情况下，钟伟文证据能证明涉案车位的实际交付时间即合同约定时间。根据合同约定，迅捷公司应于2013年7月17日前向产权登记机关为钟伟文办理产权登记，迅捷公司未能按照合同约定的期限履行办证义务，已构成违约，钟伟文主张从2013年11月18日计算至2015年11月17日止逾期办证违约金24090元（66000元*0.05%*730天）合理有据，予以支持。钟伟文在签订合同时已向迅捷公司缴交的契税款项，但迅捷公司直至2013年5月才向钟伟文开具车位款发票及缴交契税，迅捷公司抗辩系因钟伟文未及时缴纳契税造成其不能及时办证没有依据，不予采信。另迅捷公司抗辩区划调整及案涉车位产权登记名称变更问题属于双方合同约定的政府行为或不可抗力的免责范围依据不足，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年8月9日判决：迅捷公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟伟文支付逾期办证违约金24090元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费402元，由迅捷公司负担。
判后，上诉人迅捷公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、钟伟文的请求已超过诉讼时效。本案的诉讼时效应当从合同约定的办证截止日起算，经过两年不起诉的，就超过诉讼时效。本案合同约定的办证截止日是2013年7月17日，而钟伟文直到2015年11月18日才到法院起诉，已经超过2年的诉讼时效。二、原审法院认为“行政区域调整不属于双方合同约定的政府行为或不可抗力的免责范围”，对我方极其不公平。2012年11月30日，广州市政府进行行政区划调整，将东涌镇由番禺区变更到南沙区管辖，而涉案车位在东涌镇，属于调整范围内。随后一段时间里，番禺区政府部门向南沙区政府部门进行工作交接、移交档案资料等，包括本案所涉及的所有产权变更登记资料。在工作交接期间，国土房管部门口头告知暂停对外办理办证业务等。原审法院未向相关部门调查清楚两政府部门的工作移交是否会对涉案车位无法按时办证产生一定的影响，直接认定政府区划调整不属于双方合同约定的政府行为或不可抗力的免责范围，明显对我方不公平。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回钟伟文的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由钟伟文承担。
被上诉人钟伟文答辩同意原审判决，不同意迅捷公司的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
二审庭审中，迅捷公司确认涉案车位于2012年8月1日交付钟伟文使用。
本院认为：钟伟文与迅捷公司签订的《广州市番禺区商品房建设项目车位买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定迅捷公司应自车位交付钟伟文使用之日起240个工作日内向产权登记机关为钟伟文办理产权登记，本案二审中迅捷公司确认其交付涉案车位的时间为2012年8月1日，故其应于2013年7月17日前向产权登记机关为钟伟文办理产权登记。由于迅捷公司未能按照合同约定的期限履行办证义务，已构成违约，钟伟文请求其支付从2013年11月18日计算至2015年11月17日止的逾期办证违约金24090元合理有据，原审法院予以支持并无不当。对于迅捷公司抗辩主张行政区划调整对办理涉案车位产权变更登记手续造成影响一事，因迅捷公司未能就该主张提供确切证据证实，故本院不予认可。至于迅捷公司提出钟伟文的请求已超过诉讼时效的问题，合同约定迅捷公司逾期不能办理产权登记的，应每日按本合同总车价款的万分之五向钟伟文支付违约金，而迅捷公司在起诉前一直未能办理产权登记，钟伟文于2015年11月17日提起本案诉讼，主张迅捷公司支付2013年11月18日至2015年11月17日期间的违约金，并未超过法律规定的两年诉讼时效，故本院对于迅捷公司上述抗辩不予采纳。
综上所述，迅捷公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费804元，由上诉人广州迅捷物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年八月九日
书记员 杨娟娟