广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
惠城法民一初字第555号
原告：许达银，男，汉族，1979年9月5日出生，户籍所在地：广东省仁化县。
委托代理人：黄朋程，系广东商盾律师事务所律师。
委托代理人：邓燎发，系广东商盾律师事务所实习律师。
第一被告：惠州市青苹果网吧有限公司，住所地：惠州市下埔南直街9号浩丰大厦2楼。
法定代表人：徐振忠。
委托代理人：陈运昌，男，汉族，1972年12月3日出生，户籍所在地：广东省惠东县。
第二被告：珠海融创贸易有限公司，住所地：广东省珠海市前山金山街50号4栋2单元302房。
法定代表人：熊红梅，职务：执行董事。
委托代理人：侯汉锋、晏志峰，均系广东大同（珠海）律师事务所律师。
原告许达银诉第一被告惠州市青苹果网吧有限公司、第二被告珠海融创贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。庭审过程中，原告申请追加珠海融创贸易有限公司为本案被告。
当事人诉辩意见
原告许达银诉称，原告与第一被告双方于2014年4月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于下埔南直街9号浩丰大厦一楼房屋续租给乙方使用，第一被告并保证该房屋没有产权纠纷，若由此给许达银先生造成经济损失，由第一被告负责赔偿所有损失。合同签订后，原告于2014年6月开始装修店铺，购置设备，筹备开张水果超市。2014年7月，原告的水果超市正式开张，生意红火。可是，2014年7月29日，第二被告珠海融创贸易有限公司出示房产证对原告称，商铺产权归其所有，并要求原告关闭店铺，退出经营。后原告要求第一被告解释，但第一被告都无动于衷。2014年9月第二被告珠海融创贸易有限公司要求浩丰大厦物业向店铺停水停电，并在2014年10月7日撬开原告的锁，且次日用自己的锁锁住店铺，针对第二被告珠海融创贸易有限公司的行为，原告曾报警阻止，但都未能阻止，致使原告最终根本无法经营。第一被告转租给原告的商铺在租赁期间发生产权纠纷，期间，原告多次要求第一被告解决产权问题，但第一被告对产权问题都无法解决，致使原告无法经营。原告认为，第一被告已违反双方合同约定，构成根本违约，应承担违约责任。原告遂诉至本院，请求：一、判令原被告于2014年4月11日签订的《房屋租赁合同》已在2014年11月5日解除；二、判令第一被告向原告返还店铺押金3200元；三、判令被告向原告支付因其违约产生的违约金3120元；四、判令被告向原告赔偿因其违约造成原告损失共195199元（装修广告损失：72505元，电器损失：26315元，经营损失：21904元，其他损失：6475元，转让费：68000元）；五、本案诉讼费用由两被告承担；六、判令第一被告与第二被告对上述损失承担连带责任。
第一被告惠州市青苹果网吧有限公司辩称，一、在双方签订的《房屋租赁合同》中，原告是主动根本的违约一方。第一被告与原告于2014年4月11日签订《房屋租赁合同》，合同上约定：租赁期3年，租金2500元，由原告承担水电费，当时第一被告保证在交易时房屋没有产权纠纷，若有纠纷则由第一被告负责赔偿损失，并约定原告不得随意毁坏房屋的原始设施，如需改变原房屋的内部结构和装修或设置对该房屋结构影响的设备，需先征得第一被告的书面同意，否则第一被告有权终止合同并收回房屋，造成第一被告损失的由原告承担赔偿一切损失。首先，在第一被告将房屋转租给原告时是2014年4月，而珠海融创贸易公司是在2014年7月23日取得该房屋所有权的，在整个房屋产权变更过程中第一被告是不知情的，因此，第一被告在转租时对该房屋是有转租权的，是不存在过错的，第一被告并没有违反合同上关于“第一被告保证在交易时房屋没有产权纠纷，若有纠纷则由第一被告负责赔偿损失”的约定，而在2014年7月23日之后房屋产权的转移也是第一被告始料不及的，在此过程中，第一被告没有主动违约，也不存在过错。其次，原告从承租时即2014年4月份开始就没有交过电费，一直都是由第一被告缴交的，在原告知道租赁房屋产权变更开始就没有再支付过租金给第一被告，原告在诉请中要求第一被告赔偿经营损失更是没有任何理由。二、原告在诉状中要求第一被告承担违约金及赔偿损失没有事实及法律依据。在原告提交的诉状及证据材料中可以体现，原告在装修及改变原房屋的内部结构时，没有取得第一被告的同意，2014年6月原告就擅自对房屋内部主墙进行破拆，原告的行为已经构成根本违约了，而且是原告主动违约在先，在《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》中：未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，而原告在诉请中要求第一被告承担装修费用明显是不合法的，请法院予以驳回。在未经第一被告书面同意的情况下，原告擅自对房屋内部主墙进行破拆并装修的行为构成根本违约，应由原告向第一被告承担违约金。关于装修广告损失部分。原告在未经第一被告书面同意擅自装修，属恶意添附，承租人及原告存在过错，应由承租人自行承担装饰装修损失，原告无权要求第一被告赔偿。关于电器损失部分。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，电器的所有权仍归原告，由原告继续使用，原告并没有构成损失，第一被告不应赔偿。关于经营损失部分。根据法院的开庭笔录，原告的水果超市是在2014年7月29日开张，7月30日被珠海融创公司通知房屋产权变更，并没有办理营业执照，依照法律规定是不能经营的，既然不能经营，又何来经营损失呢？原告要求赔偿的所有损失都是由原告自行确定的，没有经过任何第三方的评估，那么这些数额谈何说起呢？珠海融创贸易有限公司提供房产权属证明与第一被告所租赁的房产使用面积严重不符，第一被告所使用的房产面积为680平方米，而珠海融创贸易有限公司提供的权属证明仅为212平方米。第一被告质疑融创贸易有限公司所提供的权属证明与第一被告租赁房产的关联性，请法院查明。
第二被告珠海融创贸易有限公司辩称，一、第二被告与原告之间不存在任何的合同关系，原告要求第二被告向其承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。从本案原告提交的多份《房屋租赁合同》、收款收据来看，姑且不论其是否真实，仅从合同的内容来看，合同的出租方均为青苹果网吧，承租方为本案原告，收款收据上的收款方也是青苹果网吧，均与第二被告没有任何关系。故此，第二被告认为，原告将第二被告追加为本案被告，要求第二被告向其承担赔偿责任，没有任何事实和法律依据。二、青苹果网吧对涉案的房产不享有任何权利，更无权将涉案房产转租给原告。从艺丰（惠州）房地产开发有限公司与青苹果签订的《租赁合同》来看，该合同的租赁标的物是浩丰大厦二楼A座，其仅对二楼A座享有合同约定的权利，而本案原告承租的却是一楼。从我方提交的房产权证可以清晰地反映，一楼与二楼是独立的产权，各自有独立的产权证，青苹果网吧对一楼根本不享有任何权利，更勿论将房产转租给第三方。退一步说，假设青苹果网吧对一楼也享有上述合同约定的权利，根据合同的约定，其也无权将房屋转租给第三方。而且，该合同的有效期限至2014年9月30日，即使青苹果网吧可以转租，其权利也仅及于《租赁合同》约定的期限，其转租合同的期限不能超过上述《租赁合同》的期限。三、第二被告合法取得浩丰大厦二楼A座以及涉案房产的产权，并且在取得产权之后已经及时发函告知青苹果网吧，要求合同期满之后收回相关房产。第二被告于2014年7月23日正式取得涉案房产的产权，并且在取得产权之后发函将产权情况的变化告知青苹果网吧，也明确告知原《租赁合同》期满后（2014年9月30日）将不再继续出租相关房产。由此可知，第二被告己经提前超过60日将房产产权变化状况告知青苹果网吧，给予其足够的时间另行寻找经营场所。四、原告本人对涉案房产的状况是清楚知悉的，其在明知青苹果网吧对涉案房产不享有权利的情况下仍然予以承租，应自行承担相应的责任。2015年4月1日，原告向第二被告发出一份《证明》，清晰地反映原告对涉案房产的状况是清楚知悉的，更是清楚地知道青苹果网吧对该房产没有任何的处置权利。在此情况之下，其仍然承租该房产，由此产生的责任应当由其自行承担。而且，在该证明中，原告要求第二被告配合提供涉案房产的产权证，以便其向青苹果网吧主张权利，并承诺“只起诉惠州市青苹果网吧有限公司，不涉及贵公司任何诉讼”。在第二被告满足其要求之后，却又申请将第二被告追加为本案的被告，出尔反尔，不应得到法庭的支持。
查明的案件事实
经审理查明，2008年8月15日案外人艺丰（惠州）房地产开发有限公司与第一被告惠州市青苹果网吧有限公司签订一份《租赁合同》约定如下：第一被告向案外人承租浩丰大厦二楼写字楼A座使用面积680平方米，从2008年10月1日至2014年9月30日，租金为月租金20元／平方米，计租13600元／月，租赁期限2008年8月15日至2014年9月30日，未经案外人同意，第一被告不得将房屋转租或转借给第三者。
2014年4月11日原告许达银（乙方）与第一被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》约定如下：甲方房屋坐落于下埔南直街9号浩丰大厦一、二楼，现将一楼房屋续租给乙方做开水果店使用，租赁期限自2014年4月11日至2017年4月10日止，每年月租金为2500元以及管理费100元，乙方应本合同生效之日起向甲方支付3200元，作为履行保证金和水、电费押金（此款在出租时款已缴清）；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，若由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿所有损失；乙方不得随意损坏该房屋原始设施，如需改变该原房屋的内部结构和装修或设置对该房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，乙方按甲方指定的位置开门，如因开门引起的纠纷，由甲方负责解决，并对结果负责；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金10%的作为违约金并承担所有损失。
2014年7月24日第二被告珠海融创贸易有限公司致函第一被告载明如下：本公司已于2014年7月23日取得浩丰大厦2楼产权，根据贵公司与艺丰（惠州）房地产开发有限公司（法定代表人：邱浩光）签订的租赁合同的条款约定，贵公司租用浩丰大厦二楼写字楼A座，至2014年9月30日租赁到期，因本公司对该物业另有用途，现提前二个月致函贵公司，请贵公司另外寻找经营场所继续经营，于2014年9月30日将物业交还本公司。2014年8月28日第二被告致函第一被告载明如下：现9月30日将到期，本公司已发函惠州市浩丰物业管理有限公司，要求管理公司于2014年10月1日对浩丰大厦二楼采取停电停水措施，请贵公司提前做好相关安全准备工作。
2014年7月29日原告经营水果超市开业，2014年7月30日第二被告口头告知不允许原告经营并出示了房产证，2014年8月28日水果超市停业。2014年11月4日原告委托律师致函第一被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，双方于2014年4月11日签订的房屋租赁合同正式解除。为追索经营损失等，原告遂于2015年1月28日诉至本院，请求判如上述所请。
另查之一，2014年4月11日原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》右上角写有“同意青苹果网吧一楼转租给许达银经营水果超市，邱浩光”。经询，原告表明不清楚邱浩光签名的具体时间，但应该是在第二被告取得产权之前。2014年8月11日原告办妥《“三小”场所安全意见征询表》。
庭审过程中，原告提供2014年9月8日录音载明如下：因为这样和你说，你也可以亲自去工商局那里了解下，我的三小已经通过了，安监已经通过了，就差一个营业执照，等我去办营业执照的时候，他说：因为我们这个是转手的，他要提供：1、房产证复印件和本人的那个身份证复印件，然后还要在合同上签，业主本人签上同意转租给我做水果店，然后还要提供一个你们和业主本人签的那个合同，然后还要提供一个房产证复印件，现在呢，你们已经在合同上面已经写了：邱浩光同意转租给我这个没有问题，但是有2个问题在哪里呢？就是房产证，你们跟那个什么，因为你们签的合同是艺丰房地产有限公司而不是邱浩光本人，所以说这是一个他不给我过，第二个问题就是说他提供的房产证复印件没有我这个一楼的，面积呀，尺寸呀，归属权它都没有，这2个问题他卡住，卡住不给我办营业执照。所以我办不了营业执照。明白什么意思不？
另查之二，2014年7月23日第二被告为位于惠州市下埔小区浩丰大厦2楼写字楼A单元（建筑面积212.15平方米，粤房地权证惠州字第××号）以及位于惠州市下埔南直街9号浩丰大厦1层B商场（建筑面积65.78平方米，粤房地权证惠州字第××号）业主。
另查之三，2014年7月28日至8月28日原告利润为10952元，9、10月份预期经营损失为21904元；装修广告损失72505元；电器损失26315元。
经本院组织调解，各方无法达成一致意见。
裁决理由和结果
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，因租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。现原告诉请解除与第一被告之间的租赁合同，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以确认。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。根据2008年8月15日艺丰（惠州）房地产开发有限公司与第一被告惠州市青苹果网吧有限公司签订一份《租赁合同》约定，第一被告仅享有浩丰大厦二楼写字楼A座转租权，其无权对一楼部分进行转租；而且，原合同租赁期限至2014年9月30日截止，其亦无权对2014年9月30日之后涉案房产行使转租权。第一被告对此具有明显过错，应对合同解除承担相应的赔偿责任。原告诉求2014年9-10月份预期经营损失21904元、装修广告损失72505元、电器损失26315元，本院予以支持。原告诉求其他损失6475元以及转让费68000元，缺乏相应证据予以证实上述损失业已实际发生，本院不予支持。原告认为邱浩光在《房屋租赁合同》右上角签名是在第二被告取得房屋产权之前，但是结合原告提供的录音资料以及“三小”场所安全意见的出具时间，有理由相信上述签名应在2014年8月11日之后，而此时第二被告业已取得房屋产权（2014年7月23日），邱浩光无权对涉案房屋出租行使权利。原告上述辩论意见，与事实不符，本院不予采信。
第二被告珠海融创贸易有限公司对此并无过错，原告诉求第二被告承担相应赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告许达银与第一被告惠州市青苹果网吧有限公司于2014年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2014年11月5日解除。
二、第一被告惠州市青苹果网吧有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告许达银返还押金3200元以及违约金3120元。
三、第一被告惠州市青苹果网吧有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告许达银赔偿2014年9-10月份预期经营损失21904元、装修广告损失72505元、电器损失26315元，上述费用合计为120724元。
四、驳回原告许达银其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2162元（原告已预交），由第一被告惠州市青苹果网吧有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
代理审判员 黄链生
代理审判员 杨 梅
二〇一六年九月十四日二〇一六年九
书 记 员 郭 淼
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