宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民再初字第8号
申请再审人（原审被告）哈林，男，回族，1961年4月10日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人王燕，宁夏辅德律师事务所律师。
被申请人（原审原告）杨立峰，男，汉族，1968年5月5日出生，住�夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人安华、邹伟，宁夏侨之桥律师事务所律师。
被申请人（原审原告）罗桂英（系杨立峰之妻），女，汉族，1969年11月21日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人安华、邹伟，宁夏侨之桥律师事务所律师。
杨立峰、罗桂英与哈林债权转让合同纠纷一案，哈林不服本院于2014年10月21日作出的（2014）兴民初字第1682号民事判决，于2015年4月7日向宁夏回族自治区银川市中级人民法院申请再审。宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2015年8月14日作出（2015）银民申字第42号民事裁定，裁定：一、指令宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原审原告杨立峰、罗桂英及其委托代理人安华，原审被告哈林及其委托代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月18日，原审原告诉称，被告系承包土建及安装分项工程的包工头。2010年，被告挂靠宁夏地矿房地产开发有限公司（以下简称地矿公司）分包了宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）开发的尚东帝景花园小区的部分建筑工程，后隆湖公司将该小区在建的某室抵顶给被告以支付工程款，并给被告开具了顶账后的收款收据。2011年7月10日，二原告经朋友介绍认识了被告，双方签订了上述房屋的转让承诺书，约定二原告购买被告的上述顶账房，房屋价款为113万元，分两期支付，2011年7月11日，二原告支付被告购房定金30万元，被告给二原告出具了收款收据；2011年9月5日，二原告又支付被告购房款82万元。因二原告付款及时，被告同意优惠1万元，故被告当天在收款收据中注明购房款�付清。2011年10月，二原告持被告出具的收据到隆湖公司售楼部办理交房事宜，被告知公司要统一办理顶账房的手续，需等待。2012年，二原告数次到隆湖公司售楼部办理相关事宜均未果。2013年4月以后该小区售楼部关闭，无人办公。二原告找到被告后得知，涉案小区开发商逃逸，已无法办理顶账房的交付手续。同年8月，二原告得知开发商已被公安机关立案侦查。因二原告购买的顶账房实际已无法交付，故二原告找被告协商退回购房款事宜，但均未果。二原告认为，被告收取二原告购房款后无法交付涉案房屋，被告应承担履行义务不能的法律责任，退还原告的购房款，并支付违约金，故二原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的房屋转让承诺书；判令被告退还二原告购房款112万元，并承担履行不能的违约金224000元（按照购房款112万元的20%计算）；本案诉讼费由被告承担。
本案原审查明，2011年7月10日，原、被告签订了一份《房屋转让承诺书》，该承诺书载明甲方为“宁夏地矿房地产开发有限公司，哈林”，乙方为“罗桂英，杨立峰”，约定：甲方将某室（顶账房，面积166.60平方米）房屋的所有权转让给乙方；双方协商最终购房款为113万元，现乙方向甲方支付30万元定金，以乙方支付给甲方的银行付款单为付款凭证，双方认可；乙方于2011年8月31日前，将尾款83万元支付甲方，甲方带领乙方去隆湖公司签署房屋购房合同，变更所有手续于乙方名下；此协议一式三份，由甲乙丙三方共同持有，丙方为中间见证方；双方不得违约，如有违约，违约一方支付给另一方总房款的20%违约金。合同落款处甲方签名为被告哈林，乙方签名为原告杨立峰，丙方签名为案外人陈宁。合同签订后，原告于2011年7月11日支付被告购房定金30万元，被告给原告出具收款收据一张，载明：“今收到罗桂英交来（尚东国际某室，总面积166.6平方米）购房定金：叁拾万元整，房款总价：壹佰壹拾叁万元整，余款捌拾叁万元于2011年8月31日前付清，收款人：哈林”。2011年9月5日，原告杨立峰通过银行转账支付被告购房款82万元，当日，被告在上述收款收据中注明：“房款以（已）全部收清，哈林”。现因被告未履行《房屋转让承诺书》约定的义务，故二原告诉至本院，请求依法判如所请。庭审中，二原告陈述，案外人陈宁系涉案房屋买卖的介绍人。
另查明，涉案尚东帝景花园小区系案外人隆湖公司开发建设，涉案该室房屋尚未登记备案。2010年4月8日，案外人隆湖公司以其所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧的土地使用权及在建工程作为抵押物，向案外人�信信托有限责任公司抵押贷款，抵押物中在建工程包含涉案尚东帝景1号楼。2012年5月，因案外人中信信托有限责任公司申请执行案外人隆湖公司，银川市中级人民法院作出（2012）银执字第167号执行裁定书，依法查封了该小区取得预售许可证未备案的部分房屋，并查封了该小区尚未办理预售许可、登记备案的所有房屋，现上述房屋尚在查封中，涉案房屋亦在其列。
本院确认的上述事实，有原告提交的《房屋转让承诺书》、收款收据、银行转账凭证，本院调取的（2012）银执字第167号执行裁定书、执行证书、协助执行通知书及原告当庭相关陈述佐证，经本院开庭审查，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院原审认为，原、被告签订的《房屋转让承诺书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履�各自义务。涉案房屋系案外人隆湖公司开发建设，至今未登记备案，该房屋所有权应属于隆湖公司，且已经进行了抵押，原、被告并未提交相关证据证明被告取得了该房屋的处分权或隆湖公司对被告的处分行为进行过追认，涉案房屋所有权未能转移，故对原告要求解除上述合同的诉请，本院予以支持。被告收取原告购房款后未按合同约定协助原告与案外人隆湖公司签署购房合同及变更相应手续，系被告违约，故合同解除后，被告应返还原告已收取的购房款112万元，并按约定支付原告违约金224000元（按已付购房款112万元的20%计算）。被告经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期满后未到庭应诉，应视为对其答辩和举证、质证权利的放弃。
本院于2014年10月21日作出（2014）兴民初字第1682号民事判决，判决如下：被告哈林于本判决生效之�起十日内返还原告杨立峰、罗桂英购房款112万元，并支付违约金224000元。
哈林申请再审称，一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定：有新证据，足以推翻原判决的，人民法院应当再审。哈林现能够提供新证据为隆湖公司与罗桂英于2011年9月5日签订的宁隆建合（2011）售房第066号《银川市商品房买卖合同》及所附《承诺书》各一份，该《银川市商品房买卖合同》的存在能够证实两个问题，第一、隆湖公司开发的该涉案房屋的出卖人是隆湖公司，买受人是罗桂英，该合同于2011年9月5日签订，至今合法有效；第二、结合哈林与杨立峰、罗桂英于2011年7月10日签订的《房屋转让承诺书》中的内容证实，哈林已完成了承诺书中承诺的“甲方带乙方去宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签署房屋买卖合同，变更所有手续于乙方名下”的合同义务。二、《�华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定：原判决认定的基本事实缺乏证据证明的，人民法院应当再审。原判认定：“尚东帝景涉案房屋系案外人隆湖公司开发建设，至今未登记备案，该房屋所有权应属于隆湖公司，且已进行了抵押，杨立峰、罗桂英及哈林并未提交相关证据证明哈取得了该房屋的处分权或隆湖公司对哈林处分权进行过追认，涉案房屋所有权未能转移，故对杨立峰、罗桂英要求解除上述合同的诉请，本院予以支持。哈林收取杨立峰、罗桂英购房款后未按合同约定协助杨立峰、罗桂英与案外人隆湖公司签署购房合同及变更相应手续，系哈林违约，故合同解除后，哈林应返还杨立峰、罗桂英已收取的购房款112万元，并按合同约定支付杨立峰、罗桂英违约金224000元”。原审法院之所以如此认定，也是因为杨立峰、罗桂英隐瞒了哈林已带领其与隆湖�司签订了正式的购房合同这一事实，因为这一事实既能说明隆湖公司对哈林处分行为的追认，更可以说明申请人已履行了其与杨立峰、罗桂英签订的《房屋转让协议书》（判决书中所称的合同）中的义务，哈林不存在违约情形，故该《房屋转让承诺书》不应解除，哈林不应向杨立峰、罗桂英返还购房款更不应承担违约金。故原审法院在没有此证据的前提下所作出的判决应属于“原判决认定的基本事实缺乏证据证明”的情形。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定：原判决适用法律确有错误，人民法院应当再审。如前所述，《房屋转让承诺书》已实际履行，并不存在解除的事由，一审判决以《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之兜底条款进行判决明显不当，属于法律适用错误。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项、第十项分别规定：“违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的”和“未经传票传唤的，缺席判决的”，人民法院应当再审。综上，哈林没能参加一审诉讼，也无法行使各项诉讼权利，而在杨立峰、罗桂英单方参加诉讼的情况下，其又刻意隐瞒了重要证据和事实，使得法院对本案事实作出了错误的认定从而导致了错误的判决结果。如果该判决不加以纠正，其带来的后果将是：杨立峰、罗桂英既能从申请人处要回了购房款并得到了违约金，同时其还有权益依其与隆湖公司签订的商品房买卖合同要求该公司向其交付房屋（虽然交付存在客观障碍，但其权利存在）；而对于哈林一方，则承担着返还房款、支付违约金的双重义务，却没有取得房产的权利，这样的结果对于哈林来讲是显失公平的，也是不能接受的。哈林现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六、九�十条规定的再审事由，申请再审请求撤销银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第1682号民事判决，驳回杨立峰、罗桂英原审诉讼请求。
被申请人杨立峰、罗桂英辩称，哈林曾系承包土建及安装工程分项工程的包工头，其于2010年挂靠在地矿公司并分包了隆湖公司的尚东帝景小区（位于银川市兴庆区北京东路）部分建筑工程。后开发方用该小区的一套住房给其顶账，并给其开具了顶账后的收款收据。2011年7月11日被申请人夫妇经朋友介绍认识了哈林，双方约定购买哈林的顶账房，作价113万元，分两期支付。同日与哈林签订了《房屋转让承诺书》，约定了购房相关事项和违约责任。2011年2月11日被申请人夫妇给向哈林支付购房定金30万元，哈林向被申请人出具了收款收据。2011年9月5日被申请人又通过银行转账的方式向哈林支付购房款82万元整（因付款及时，哈林同意优惠1万元），且哈林在收款收据注明购房款已付清。2011年10月份，被申请人持购房收据到隆湖公司售楼部办理交房时宜，被告知该公司要统一办理顶账房的手续（包括换取发票）等，需等待。2012年被申请人数次到该公司售楼部办理均未果。2013年3月后该小区售楼部关闭无人办公。被申请人找到哈林，得知开发商逃逸无法办理顶账房的交付手续。同年8月份，被申请人到公安机关反映此事，确认开发商被公安机关立案查处。被申请人购买的顶账房已实际无法交付。2013年10月份被申请人找哈林协商退房事宜，但未果。据此认为其与哈林签订的《转让协议》合法有效，哈林负有交付约定房屋的法定义务。被申请人向其付款后，涉案房屋无法交付给被申请人，已经构成违约和履行不能。哈林应当承担履行义务不能的法律责任，退还被申请人已付的购房款，并支付违约金�
本院再审查明，2011年3月25日，因地矿公司与隆湖公司之间存在债权债务关系，经协商隆湖公司向地矿公司开具一份收款收据，用其开发建设的某室（建筑面积166.60平方米）抵价1237838元抵顶债务。地矿公司在收到收款收据后又将其抵顶给与自己有债权债务关系的哈林。2011年7月10日，杨立峰、罗桂英夫妻（乙方）经案外人陈宁介绍与哈林相识并愿意从哈林（甲方）处转让顶账房。双方签订了一份《房屋转让承诺书》，甲方将某室（顶账房，面积166.60平方米）所有权转让给乙方。约定：1.甲方确定房源真实性，为哈林所有，房源真实；2.签订购房合同后，甲方确定房源为乙方所有；3.甲方确定房源税费是正常一手手续，没有其它除一手房正常税费以外的费用。房屋转让步骤：1.甲乙双方协商最终房款为人民币一百一十三万元整，现乙方向甲方支付三十万元定金�以乙方支付给甲方的银行付款单为付款凭证，双方认可；2.乙方于2011-8-31前，将尾款八十三万元支付于甲方，甲方带领乙方去宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签署房屋购房合同，变更所有手续于乙方名下；3.此协议一式三份，由甲乙丙三方共同持有，丙方为中间见证方。其他约定事项：双方不得违约，如有违约，违约一方支付给另一方总房款的20%违约金。上述合同签订后，罗桂英于2011年7月11日向哈林支付购房定金30万元。地矿公司于同日出具了一份承诺书，承诺该公司所购某室买受人名称更换为罗桂英。2011年9月5日，杨立峰通过银行转账向哈林支付购房款82万元，两次付款共计112万元，经协商哈林同意优惠1万元，至此购房款已全部付清。同日，哈林将隆湖公司出具的收款收据及地矿公司出具的承诺书交与罗桂英，罗桂英与隆湖公司正式签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定由罗桂英购买隆湖公司开发建设的涉案商品房，建筑面积166.60平方米，总价款为1237838元，付款方式为一次性付款，交房日期为2012年7月1日前。后罗桂英未能如期取得所购商品房，故诉至本院。
另查明，涉案尚东帝景花园小区系案外人隆湖公司开发建设，涉案房屋尚未登记备案。2010年4月8日，案外人隆湖公司以其所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧的土地使用权及在建工程作为抵押物，向案外人中信信托有限责任公司抵押贷款，抵押物中在建工程包含涉案尚东帝景1号楼。2012年5月，因案外人中信信托有限责任公司申请执行案外人隆湖公司，银川市中级人民法院作出（2012）银执字第167号执行裁定书，依法查封了该小区取得预售许可证未备案的部分房屋，并查封了该小区尚未办理预售许可、登记备案的所有房屋，现上述房屋尚在查封中，涉案房屋亦在其列。
本院认为，本案系债权转让合同纠纷。《合同法》第七十九条、第八十条规定债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中地矿公司将其享有的对隆湖公司的债权转让给原审被告，原审原告与原审被告协商一致后签订了《房屋转让承诺书》，即原审原告支付对价款后原审被告又将债权转让给了原审原告。《房屋转让承诺书》系双方真实意思表示，合同有效。原审被告向原审原告出具了相关凭证，原审原告已经与隆湖公司签订了《商品房买卖合同》，即债权转让已通知了债务人，至此原审被告已全部履行了合同义务，不构成违约，故原审原告的诉讼请求不能成立，其合法权益应通过诉讼途径另案处理。原审过�中因原审原告未向本院提供相关证据，导致原审认定事实不清，适用法律错误，本次再审应当予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）兴民初字第1682号民事判决；
二、驳回原审原告的诉讼请求。
案件受理费16896元，公告费300元，共计17196元，由原审原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长 辛卫平
审判员 宋兰芳
审判员 包建新
二〇一五年十二月十日
书记员 李文雯
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。