辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00340号
上诉人（原审被告）：大连豪亿房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾街道苏家村。
法定代表人：孙德果，该公司经理。
委托代理人：吕玉品，辽宁博信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高帅，无职业。
委托代理人：李金玲，辽宁瑞石律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：大连东宇建筑工程有限公司，住所地普兰店市大刘家镇洼店村。
法定代表人：徐荣斌，该公司董事长。
原审原告高帅与原审被告大连豪亿房地产开发有限公司（以下简称豪亿公司）、原审第三人大连东宇建筑工程有限公司（以下简称东宇公司）债权转让合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年9月4日作出（2012）普民初字第37号民事判决，豪亿公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人豪亿公司的委托代理人吕玉品、东宇公司的法定代表人徐荣斌、被上诉人高帅的委托代理人李金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告高帅一审诉称：2007年9月12日，高帅与豪亿公司签订了贵族人家临订单，高帅购买豪亿公司开发的房屋贵族人家2号楼3单元6-1，建筑面积为67.14平方米和2号楼4单元6-1，建筑面积为68.12平方米两套楼房，合计价值为324，624元。高帅通过顶账的方式交付了全部房款，但豪亿公司至今未向高帅交付房屋。故诉至法院，要求豪亿公司返还已交付的324，624元房款及违约金，并承担本案诉讼费。
原审被告豪亿公司一审辩称：不同意高帅的诉讼请求。这套房屋当时是东宇公司施工兴建的，东宇公司已经把该房屋退还给豪亿公司，豪亿公司只是协助办理相关手续，高帅与豪亿公司之间没有债权债务关系，也没有收取高帅购房款，况且豪亿公司与东宇公司间的工程款已经结清。
原审第三人东宇公司一审辩称：具体事情都是由姜成全承办的，公司并不清楚。
一审法院审理查明：2007年3月24日，豪亿公司与东宇公司签订建设工程施工合同。豪亿公司将普兰店市贵族人家工程交由东宇公司施工，姜成全挂靠于东宇公司并施工该工程。2007年3月28日，东宇公司给豪亿公司发出授权委托书，委托姜成全为施工项目经理，并负责涉及本工程施工现场和该工程有关的一切事务。2007年5月15日，姜成全给豪亿公司发出授权委托书，委托其儿子姜健为第一项目部负责人，负责豪亿公司贵族人家工程1号楼、5号楼。2007年5月15日、2007年5月16日、2008（笔误，应为2007）年8月11日，豪亿公司负责人姜华给东宇公司及实际施工人姜成全出具关于贵族人家一期建设工程款抵房协议以及抵房房号变更事宜补充说明。姜成全、姜健接受了豪亿公司顶付工程款的楼房后，进行了出售和处理，姜健将豪亿公司拨付的房屋其中一套给付高帅顶付其欠款。后姜成全、姜健把顶付工程款的房屋出售及处理结果报送给豪亿公司。2007年8月8日，东宇公司给豪亿公司出具了专用收款收据，面额为1，244，236元。2007年9月26日，东宇公司又给豪亿公司出具了专用收款收据，面额为6684元，合计东宇公司出具专用收款收据面额为1，250，920元，其中包括姜健给付高帅顶付其欠款324，624元。2007年9月12日，高帅与豪亿公司签订了贵族人家临订单，豪亿公司将贵族人家2号楼3单元6-1，建筑面积为67.14平方米和2号楼4单元6-1，建筑面积为68.12平方米两套楼房，总价款为324，624元出售给高帅。2007年9月30日，东宇公司给豪亿公司出具证明，证明内容为：因大连豪亿房地产开发有限公司拨付给贵族人家小区5楼项目部的房屋总价值超过5号楼项目部建筑的工程款，所以贵族人家5号楼项目部将部分房屋退还给大连豪亿房地产开发有限公司。证明书上盖有东宇公司的印章和实际施工人姜成全及姜成全的委托代理人姜健的签名，该证明书中包括高帅购买的房屋。2008年5月12日，豪亿公司将给付高帅的房屋另行出售给他人。
一审法院认为：豪亿公司与东宇公司签订的建设施工合同以及高帅与豪亿公司签订贵族人家临订单，均是各方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。本案真正意义是买卖房屋的法律关系，其理由是：姜成全挂靠在东宇公司施工，并委托其儿子姜健具体施工，在施工过程中姜健因资金短缺而向高帅借款，到期后，因无能力偿还，遂以所建楼房中的一套抵顶欠高帅的欠款，不仅征得实际施工人姜成全的同意，也通知了豪亿公司。之后，东宇公司给豪亿公司出具了1，250，920元专用收款收据，其中包括姜健欠高帅的借款，也就是说债权并未发生转移，只是高帅购房时没有支付现金，在双方同意的情况下是用债权抵顶。为此，不仅证明豪亿公司收到东宇公司实际工程款，而且也证明豪亿公司完全接受了姜健以房顶付欠高帅的借款。2007年9月30日，豪亿公司与东宇公司以多付工程款而将其顶债房屋退还给豪亿公司，这其中恰恰就有高帅所抵顶的房屋，这里不能排除豪亿公司与东宇公司之间有串通之嫌疑，以后豪亿公司将高帅订购的房屋另行出售给他人，现高帅既没有得到房屋，也没有收到豪亿公司退还房款，豪亿公司与东宇公司的行为严重侵犯了高帅的合法权益，系违约，应当承担违约责任。为此，高帅要求豪亿公司返还全部房款并承担违约责任之请求，一审法院予以支持。豪亿公司以卖给高帅房屋是东宇公司施工兴建的，也是东宇公司将房屋退还给豪亿公司的。豪亿公司只是协助办理相关手续，与高帅之间没有债权债务关系，也没有收取高帅购房款，况且豪亿公司与东宇公司间的工程款已经结清的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。东宇公司是姜成全挂靠的公司，该公司应当对姜成全施工的一切事务全面负责，而决不是只是收取完管理费就弃之不管，姜成全父子的行为是经东宇公司授权而实施的，其在工程施工中的一切事务均代表东宇公司，即系职务行为。因此，东宇公司应当在职责范围内承担民事责任，况且，东宇公司在向豪亿公司出具收款收据中已包含高帅的借款数额，也比较详尽地列出高帅购房的所处位置明细，也是东宇公司借故将房屋退还给豪亿公司的，这种单纯对待高帅（同时起诉的还有三人）的做法应当说实属故意，侵犯了高帅的合法权益，因而东宇公司应当承担退还房款的义务。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，作出如下判决：一、被告大连豪亿房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内，返还给原告高帅人民币324，624元及利息（利息自2007年8月8日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付）。二、被告大连东宇建筑工程有限公司承担连带清偿责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6168元，减半收取3084元，由被告大连豪亿房地产开发有限公司承担1542元，被告大连东宇建筑工程有限公司承担1542元。
豪亿公司上诉的理由及请求是：1.本案系债权债务的抵付关系，基本事实是：豪亿公司与东宇公司签订《建设工程施工合同》，东宇公司安排姜成全施工，对1#、5#楼姜成全委托其儿子姜健负责。豪亿公司拨付工程款时以房屋抵付，案涉房屋即为抵付工程款的房屋之一，豪亿公司抵付房屋后，施工方负责人姜成全和姜健将案涉房屋抵债给高帅，要求豪亿公司协助办理手续，在此情况下，豪亿公司出具《房屋临订单》，房屋实际处分人姜健也在该手续中签字确认。2007年9月，豪亿公司、东宇公司、姜成全、姜健核对工程款时，因发现工程款超付，则东宇公司、姜成全、姜健自愿将包括案涉房屋在内的几套房屋退回给豪亿公司，房屋退回后，豪亿公司才另行出售。2.原审法院认为豪亿公司与高帅之间系房屋买卖关系是错误的。案涉房屋不是豪亿公司直接处分给高帅的，而是姜成全、姜健以房抵债的结果；房屋抵顶后，权利义务的实际承受者是姜成全、姜健与高帅，豪亿公司与高帅没有权利义务关系；豪亿公司未从高帅处收取购房款；豪亿公司基于其与东宇公司、姜成全、姜健的要求，与高帅形成《房屋临订单》，豪亿公司履行该义务的相对方是东宇公司，而非高帅。3.原审法院判决豪亿公司返还购房款欠妥。豪亿公司未收取过高帅的购房款，亦没有串通损害高帅利益的动机，不存在恶意串通的问题，高帅未能得到房屋是是实际处分人行为所致，与豪亿公司无关。故请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判豪亿公司不承担法律责任。
高帅二审答辩认为：不同意豪亿公司的上诉请求，服从一审判决。1.临订单是房屋买卖合同性质，主体明确、所购房屋地址、面积、单价、总价明确，完全符合房屋买卖的要求，豪亿公司对于其权利义务是明知的，姜健、姜成全的会计在临订单上的签字是法律上的准担保。高帅给付房款的义务由姜成全和姜健承担，由于豪亿公司欠姜成全、姜健工程款，又以诉争房屋抵顶工程款，因此在签订临订单时豪亿公司完全接受姜健以房抵顶欠高帅的款项。2.豪亿公司和东宇公司仅在临订单签订后10几日内即背着高帅将案涉房屋退还给了豪亿公司，其行为严重侵害了高帅的利益，导致高帅既未收到房屋，亦未得到偿还的借款，明显是豪亿公司与东宇公司恶意串通。3.豪亿公司就贵族人家小区所有销售均是以临订单的形式出现的，因此，豪亿公司称案涉临订单不是销售行为不能成立。
东宇公司二审答辩认为：东宇公司与高帅之间无真实借贷关系，更谈不上以房抵顶欠款，原审认定事实错误。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：姜健在2007年9月12日高帅与豪亿公司签订的贵族人家临订单上签字确认。
上述事实，有临订单及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为高帅能否依据其与豪亿公司签订的临订单要求豪亿公司返还购房款的问题。根据本案已查明的事实可以认定，豪亿公司与东宇公司之间存在建设工程施工合同关系，豪亿公司在履行该施工合同时以房抵顶东宇公司的工程款，该以房抵债的约定系债权协议，东宇公司据此享有要求豪亿公司交付房屋，并协助办理过户手续等相关权利。在上述以房抵付工程款的过程中，东宇公司的实际施工人姜健将豪亿公司抵付工程款的案涉房屋处分给高帅，进而豪亿公司与高帅签订了案涉的临订单，约定豪亿公司将案涉房屋出售给高帅。因此，豪亿公司、高帅与姜健签订的临订单实质上是一种债权转让行为。东宇公司虽未在临订单上盖章，但案涉工程的实际施工人姜健在该临订单上签字确认，且临订单签订后东宇公司又向豪亿公司出具了《专用收款收据》，表明其收取了以案涉房屋抵付的工程款，由此可见，东宇公司对于姜健将豪亿公司用于抵付工程款的案涉房屋处分给高帅的情况是明知并认可的，即东宇公司认可将其对豪亿公司享有的债权转让给高帅，豪亿公司亦通过签订临订单的行为对上述债权转让予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。故自2007年9月12日临订单签订之日起，东宇公司与高帅之间的债权转让行为即发生法律效力，豪亿公司和高帅之间即形成了新的合同关系，双方均应受到该合同的约束。豪亿公司应以高帅为债权人，向其履行交付房屋，并协助办理产权过户登记等义务。现豪亿公司在未经高帅同意的情况下，擅自将案涉房屋另行出售，导致临订单无法履行，应当承担相应的违约责任。因豪亿公司与高帅的临订单系基于债权转让关系而签订，高帅以其对姜健享有的债权抵付了案涉房屋的购房款，应视为高帅已履行了交付房款的义务，而豪亿公司现已无法向高帅交付房屋，理应向高帅返还该购房款。至于高帅要求豪亿公司支付购房款利息的问题，因在豪亿公司与高帅签订的临订单中并未对房屋交付时间及违约责任承担等内容作出约定，故应当自高帅主张权利，即提起本案诉讼（2010年10月19日）之日起计算利息较为妥当。原审法院判令豪亿公司自2007年8月8日起支付利息依据不足，本院依法予以纠正。
关于豪亿公司上诉称，其与高帅签订临订单后，东宇公司、姜成全、姜健共同出具证明表示工程款超付，自愿将案涉房屋退还给豪亿公司，故案涉房屋最终并未用于抵顶工程款，不是抵债房源的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。现豪亿公司虽抗辩称其已超付东宇公司工程款，但豪亿公司与东宇公司之间进行的“工程结算”，系开发商与施工单位之间的行为，不能以此作为豪亿公司提出的案涉房屋不是抵债房源这一主张的依据，并且豪亿公司亦无充分证据证明其超付工程款的数额与其应交付给高帅的案涉房屋之间存在必然的联系，故豪亿公司应对此承担举证不能的法律后果。据此，对于豪亿公司的该项上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
对于东宇公司应否向高帅承担连带责任的问题，本院认为，因本案中，高帅并未诉请东宇公司承担连带责任，原审法院判决东宇公司承担连带责任超出了当事人的诉讼请求。并且在三方签订临订单后，东宇公司已将其对豪亿公司的债权转让给了高帅，即在豪亿公司与高帅之间形成了新的债权债务关系，东宇公司不是该债权债务关系的当事人，故原审法院判决东宇公司承担连带责任，亦无充分的事实和法律依据，故本院对此判项依法予以撤销。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更普兰店市人民法院（2012）普民初字第37号民事判决第一项为：大连豪亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向高帅返还324，624元，并支付该款项的利息（利息自2010年10月19日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；
二、撤销普兰店市人民法院（2012）普民初字第37号民事判决第二项；
三、驳回高帅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3084元（高帅已预交），由大连豪亿房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3084元（大连豪亿房地产开发有限公司已预交），由大连豪亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年六月十日
书 记 员 王 亮