福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初2932号
原告厦门市万家合物业服务有限公司，住所地厦门市思明区古兴路7号215室。
法定代表人张建霖，董事长。
委托代理人庄玉燕。
委托代理人张晓莉，福建志远律师事务所律师。
被告厦门前埔医院，住所地厦门市思明区前埔南区文兴东路*****号。
法定代表人林胜元，董事长。
委托代理人王钟，福建首嘉律师事务所律师。
原告厦门市万家合物业服务有限公司（以下简称“万家合物业公司”）与被告厦门前埔医院（以下简称“前埔医院”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法由代理审判员吕逗秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄玉燕、张晓莉及被告委托代理人王钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万家合物业公司诉称，2011年8月27日原告与厦门市中心公建“古楼广场”业委会签订一份《物业服务委托合同》受托对厦门市思明区古兴里7号、文兴东路20-50号即厦门市前埔·不夜城进行物业受理服务。被告系厦门市思明区古兴里7号231单元（D27××、401-409单元（EF401-EF409××、411-415单元（D411-D415××业主，拖欠2015年5月1日至2015年12月31日的物业管理费共计35013元，经原告多次与其商谈、催讨，被告仍拒不支付，原告为维护合法权利，故请求判令：1、被告立即向原告支付2015年5月至2015年12月尚欠的物业管理费35013元，并支付至被告实际付款之日的违约金（违约金按日千分之三的标准分段计算××；2、被告承担本案诉讼费用。
被告前埔医院辩称，1、原告诉请的物业管理费与事实不符合，且没有依据，应不予支持。原告内部包括外围公共区域以及停车场的保安、机电等所有管理事项及费用均由被告自行负责。而卫生方面，原告并不具有相应的医疗垃圾处理能力。因此，被告日常的卫生、保洁方面的大部分事项及费用也均由被告自行负责处理。正是基于前述原因，原告认为其向被告所提供的物业服务与其在《物业管理服务合同》中所体现的收费价格即每月3元／平方米不相对等。因此，原告每月实际向被告所收取的物业管理费并未依照《物业管理服务合同》中所体现的3元／平方米收取，而是按照D27（D27××以及D411-D415（D411-D415××部分的物业管理费单价为每月2.3元／平方米；EF401-EF409（EF401-EF409××部分物业管理费服务单价为每月1.5元／平方米向被告收取，而该部分事实，从原告每月向被告所寄送的缴费通知单中可以体现，也足以说明被告与原告双方实际上对于《物业服务合同》中所约定的每月3元／平方米的收费标准进行变更，双方对于实际物业管理费的收费标准达成了新的合意即被告所需缴交的物业管理费的标准为每月2.3元／平方米以及每月1.5元／平方米两部分。2、原告作为物业管理服务公司未能履行物业管理服务的相应职责，同时造成作为业主单位的被告权益受损，物业管理费应予以酌减。首先，原告作为前埔不夜城的物业管理公司并未能积极履行管理的职责，2015年12月28日因原告安全防范措施不到位，发生盗窃事件，造成被告财产损失的后果。其次，原告管理服务前埔.不夜城商城期间，日常保洁、卫生管理不到位，导致商城内部卫生状况脏、乱、差。最后，原告将商城公共部位出租予中国移动、中国电信等用于安装信号发射器获利，因被告为医疗机构，前述信号发射器安装于临近被告的妇科产房、综合病房、以及女生宿舍等地方，信号发射器所产生的电磁辐射对人体有非常大的危害，被告多次要求原告迁移信号发射器，原告均未予重视。鉴于原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，被告有权要求原告的物业管理费予以酌减。3、原告要求被告支付违约金，与事实不符，应不予支持。本案纠纷系因原告擅自提高收费标准所引起，被告并非恶意拖欠物业管理费用，且现亦已按照缴费通知单中的缴费标准及金额履行缴费义务。同时，原告在履行物业管理服务合同过程中确实存在瑕疵，并造成了被告的财产损失，被告并非毫无缘由的拒缴物业管理费用缴交，故而被告无需承担支付违约金的责任。再则，原告所主张的违约金亦过高，应予以调低。
经审理查明，被告厦门前埔医院系厦门市思明区古兴里7号231单元（D27××（以下简称“D27”××、厦门市思明区古兴里7号之401-409单元（EF401-EF409××（以下简称“EF401-EF409”××、厦门市思明区古兴里7号之411-415单元（D411-D415××（以下简称“D411-D415”××的业主。其中，D27建筑面积197.04平方米、EF401-EF409（不含EF404××建筑面积为2044.87平方米、EF404建筑面积为1076.52平方米、D411-D415建筑面积为1703.71平方米，总建筑面积为5022.14平方米（197.04平方米＋2044.87平方米＋1076.52平方米＋1703.71平方米××。2011年8月27日，厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会与原告签订了《前埔·不夜城物业服务委托合同》，合同约定由原告为座落于厦门市思明区古兴里7号（包括：A、B、C、D、EF、G、H共七栋××；文兴东路20-50号（指北面临街：D、EF、H栋一层商场和医院的门牌××的厦门市大前埔·不夜城提供物业管理服务，委托管理期限自2011年9月1日至2015年8月31日止。原告提供的服务包括：公用部位的维修、养护和管理，公共设施的维修、保养和管理，公用设备的维修、保养和运行与管理，公共绿地、花草树木的修剪、养护与管理，附属配套建筑的维修、保养和管理，公共环境卫生清扫，交通与车辆停放秩序的管理，公共环境的保护和公共秩序的维持等。物业管理费收费标准为：1、A栋、B栋、C栋、D栋、EF栋、G栋、H栋：3元／m2·月；2、地下仓库：1.5／m2·月；3、地下车库（配备：温控、烟感、广播、消防监控、闭路监视、排水排烟送风系统、消防喷淋装置及进出口智能控制系统、图像对比装置等××：64／位·月。业主和物业使用人应在每月25-30日内自觉到物业管理处交纳物业管理费用和水电等费用，对逾期未交的按所欠金额加收每日接3‰的违约金。2015年6月3日，厦门市中心公建“古楼广场”业委会与原告续签了该份合同，合同期限自2015年9月1日至2020年8月31日止。
上述事实，有原告提供的《前埔·不夜城物业服务委托合同》（两份××、补充协议、土地登记卡及原被告的庭审陈述为证，本院予以确认。
本案的争议焦点在于：一、讼争房屋物业管理费的计算标准是多少？二、原告履行物业管理服务是否存在瑕疵？三、被告是否存在违约行为，是否需要承担违约责任？若需要，违约金标准是否过高？
关于第一个争议焦点，原告主张讼争的物业管理费应当按照3元／m2·月计算。并提交以下证据予以证明：前埔·不夜城物业服务委托合同、欠费明细、物业管理费缴交通知单、律师函、EMS回执单。对于以上证据，被告仅对《前埔·不夜城物业服务委托合同》、《物业管理费缴交通知单》的真实性予以认可，其余证据的真实性合法性关联性均不予确认。被告认为由于被告的医疗垃圾处理、日常保洁、安保、机电等管理事项及费用均由其自行负责，原告提供的物业管理服务与讼争物业服务合同中所约定的内容不相对等，故一直以来，原告并未按照合同约定的物业管理计费标准向被告收费，而是按照EF404的单价为1.5元／m2·月、其余部分【D27、D411-D415、EF401-EF409（不含EF404××】的单价为2.3元／m2·月的标准来收取。在原告向被告寄送的2015年5月至2015年12月的物业管理费缴交通知单中，也是按照该标准计算物业管理费的。为证明其主张，被告提交了以下证据：1、发票，证明被告已于2016年3月31日向原告缴纳了2015年5月至2015年12月的物业管理费85518.4元；2、欠费明细表，证明讼争物业管理费的收费标准为EF404的单价为1.5元／m2·月、其余部分【D27、D411-D415、EF401-EF409（不含EF404××】的单价为2.3元／m2·月。原告对此二份证据的真实性合法性均无异议，确认被告已向其缴纳了2015年5月至2015年12月的物业管理费85518.4元，但原告认为2015年5月至2015年12月的物业管理费应当按3元／m2·月的标准计算，按此标准，被告仍欠原告物业管理费35013元。原告称2011年原被告双方曾因纠纷私下和解，约定部分按2.3元／m2·月、部分1.5元／m2·月计收物业管理费，但该和解是有条件和期限限制的，条件是被告必须及时缴交物业管理费，否则仍按3元标准收取，期限是到2011年8月27日签订的物业合同期满为止。而被告严重逾期缴纳2015年5月至2015年12月期间的物业管理费，不应再享有原告给予的优惠，欠费明细表是由于收费员工作失误，导致发出的通知仍按2.3元／m2·月和1.5元／m2·月计算。
结合原被告双方的陈述及上述证据，本院分析认为，原被告之间虽已签订《物业服务委托合同》，约定讼争房产的物业管理费按照3元／m2·月计算，但在原告向被告发出的2015年5月至2015年12月的《物业管理缴交通知单》中，系按照EF404的单价为1.5元／m2·月、其余部分【D27、D411-D415、EF401-EF409（不含EF404××】的单价为2.3元／m2·月的标准来计算讼争房屋的物业管理费，此应视为对合同内容条款的变更，系原告自愿调低物业管理费收费标准的行为。而原告虽主张2011年原被告双方达成的协议中曾对物业管理费的缴纳作出条件和期限的限制，但并未提交相应证据予以证明，故本院对原告的该项主张不予支持。因此，2015年5月-2015年12月的讼争房屋物业管理费应当按照EF404的单价为1.5元／m2·月、其余部分【D27、D411-D415、EF401-EF409（不含EF404××】的单价为2.3元／m2·月的标准来计算。其中，按2.3元／m2·月计算的部分其建筑面积为3945.62平方米（197.04平方米＋1703.71平方米＋2044.87平方米××，按1.5元／m2·月计算的部分其建筑面积为1076.52平方米。
关于第二个争议焦点，被告认为原告的物业管理服务存在瑕疵，主要有以下几个方面：1、原告的安保措施不到位，商场曾发生盗窃事件，造成被告财产损失；2、原告日常保洁不到位，商场存在脏乱差的状况；3、原告将商场公共部位租给中国移动、中国电信等用于安装信号发射器，产生的电磁辐射对被告的职工和医院病人有非常大的危害。为此，被告提交以下证据：1、告知函，证明原告安全措施不到位，发生盗窃事件；2、照片，证明原告物业服务不到位；3、关于迁移住院部楼顶信号发射器的函件，证明原告将商场公共部位出租用于安装信号发射器，对被告单位的人员有非常大的伤害。原告对此三份证据的表面真实性均无异议，但对证明对象均有异议。原告表示从未收到过该份告知函，且公安机关也未就该盗窃事件向原告了解情况。被告提交的照片属于选择性拍摄，小区不存在脏乱差的情况，且讼争小区是老旧小区，设备陈旧亦属正常。而小区公共部分的出租人并非原告，原告收到被告发出的函件后即转交给了小区业委会，并向中国移动、电信部门进行询问，已尽物业管理服务职责。
结合原被告双方的陈述及上述证据，本院分析认为，被告虽称商场曾发生盗窃事件，但是并未提交报警回执予以证明，故本院对盗窃事件的真实性不予认定。被告称原告出租商场公共部位用于安装发射器，但并未举证证明原告系出租人，故本院对被告的该抗辩意见亦不予支持。关于被告抗辩原告物业服务存在脏乱差的问题，从被告提交的照片显示，讼争小区的消防栓存在消防水带缺失的情况，消防栓是保障建筑物消防安全的重要消防设施，消防水带缺失必然影响消防栓的使用，造成小区的消防安全隐患。原告作为讼争小区的物业服务企业，应当对消防设施做好维修和保养工作，对安全隐患进行排查，但原告并未对缺失的消防水带及时进行补充及维护，未善尽物业管理服务职责，故本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。
关于第三个争议焦点，被告认为其并非恶意拖欠物业管理费用，且原告物业管理服务存在瑕疵，因此被告不须向原告支付违约金，并且违约金的计算标准也过高。本院分析认为，因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故原告要求被告支付物业管理费的违约金，本院不予支持。
综上，本院认为，被告作为厦门市前埔·不夜城的业主，接受了原告提供的物业服务，应按照约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理相关费用。根据本院前述对讼争房屋2015年5月至2015年12月的物业管理费计算标准所作出的认定，2015年5月至2015年12月被告应向原告缴纳的物业管理费为85517.64元（3945.62平方米×3.2元／m2·月×8个月＋1076.52平方米×1.5元／m2·月×8个月××，现被告已缴纳了物业管理费85518.4元，所欠的2015年5月至2015年12月的物业管理费已结清，故原告主张被告向其支付尚欠的2015年5月至2015年12月的物业管理费35013元的诉求本院不予支持。因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故原告要求被告支付物业管理费的违约金，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
本案案件受理费2018元，由原告厦门市万家合物业服务有限公司负担。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 吕逗秋
二〇一六年五月二十六日
代书 记员 林雅静
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。