上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2952号
上诉人（原审原告）上海格磔贸易有限公司，注册地上海市长宁区XX路XX号XX商铺。法定代表人沈寒梅，总经理。委托代理人翟敏，上海大邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海亚和投资管理有限公司，注册地上海市长宁区XX路XX号XX室。法定代表人孙艾娜，董事长。委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。委托代理人潘宇东，上海市申华律师事务所律师。上诉人上海格磔贸易有限公司（以下简称格磔公司）、上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）长民三（民）初字第1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人格磔公司之委托代理人翟敏及上诉人亚和公司之委托代理人潘宇东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年2月，格磔公司（乙方）与亚和公司（甲方）就上海市XX路XX号的XX购物中心的XX单元房屋签订了《“XX购物中心”租赁合同》一份，约定由格磔公司承租涉讼房屋，用于经营格格屋品牌的商品零售业务，承租面积36平方米。涉讼房屋坐落于上海市XX路XX号的XX购物中心，签订合同时仍然在建，预计开幕日为2014年5月1日。租赁期自2014年5月15日至2017年5月14日。租金包括保底租金和抽成租金，保底租金为每月人民币（下同）32,850元。物业管理费由乙方承担，每月为2,340元。合同保证金为三个月的租赁保证金和物业管理费保证金，共计105,570元。乙方应于签署本合同之日起五日内缴清，合同方生效。在租赁期限届满且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任并按本协议约定退还租金物业的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。在签订本合同并乙方支付租赁保证金、物业管理费保证金的前提下，甲方于双方约定之实际交付日向乙方交付租赁物业。预计交付房屋日为2014年4月15日，但考虑到建设周期的不确定性，双方均确认并同意，甲方有权通过提前给予乙方书面通知的方式重新指定一个实际交付日。合同另约定，本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：1、要求甲方返还合同保证金余额；2、赔偿乙方因甲方违约而造成的损失折算租金为9个月，包括但不限于违约金、赔偿金、装修补偿、员工遣散、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。合同签订后，格磔公司于2014年2月18日向亚和公司支付了所有保证金105,570元。原审再认定，由于工期等原因，涉讼房屋无法按预计交付日即2014年4月15日完成交接。亚和公司称2014年5月已可以交房，其向格磔公司邮寄了交房通知，但被退回。电话也无法联系格磔公司。退件凭证则因公司搬迁等原因已查找不到。2015年5月，亚和公司与案外人上海A有限公司签订《租赁合同》，将涉讼房屋所在的部位出租给了案外人，租金单价低于格磔公司的合同租金单价。亚和公司表示由于一直无法联系格磔公司，故事先也无法通知格磔公司。2015年7月，格磔公司发现涉讼房屋已由他人经营使用。随后格磔公司于2015年7月17日向亚和公司寄送解约通知，要求解除合同。亚和公司表示未收到。后格磔公司诉至法院，要求判令：1、确认解除格磔公司与亚和公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》；2、亚和公司向格磔公司返还租赁保证金、物业管理费保证金共计105,570元；3、亚和公司向格磔公司支付合同解约违约金295,650元（相当于九个月租金）；4、亚和公司向格磔公司支付迟延退还保证金的利息损失，自2014年4月15日起算至亚和公司实际返还之日，以中国人民银行同期贷款利率计；5、本案诉讼费由亚和公司承担。原审中，格磔公司另陈述，2015年5月之前的一年时间，格磔公司曾多次派人查看涉讼房屋，发现涉讼房屋空置，周围已有商铺经营。又联系亚和公司交接房屋，但亚和公司一直不交付。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于涉讼房屋已出租他人，双方的合同目的已无法实现，亚和公司亦表示认可该事实。关于格磔公司解除合同及退还保证金的诉请，亚和公司均无异议。本案的争议焦点为亚和公司是否应承担违约赔偿责任。格磔公司称亚和公司一直未通知其交房，反将涉讼房屋出租他人，造成合同解除。亚和公司称一直无法联系格磔公司，邮寄过交房通知却被退回，房屋出租他人是空置一年后的无奈之举。对此，法院认为，在租赁合同关系中，交房是亚和公司的义务。且合同约定了亚和公司应书面通知格磔公司交房，亚和公司应按约通知格磔公司交房。然亚和公司对此无相关凭证佐证，故对亚和公司已通知格磔公司交房一节，法院难以采信。此外，亚和公司在未通知格磔公司的前提下，将涉讼房屋出租给了他人。合同租赁单价低于格磔公司的合同单价，可能亚和公司确实是出于避免损失扩大。但法院认为，即使房屋未交接，但格磔公司与亚和公司的租赁合同仍然有效。亚和公司应通过诉讼或其他途径解除或终止与格磔公司的租赁合同，不应擅自与他人就涉讼房屋先行签订租赁合同。故对于租赁合同的解除，亚和公司存在过错和违约。需要指出的是，格磔公司作为房屋承租方，在本案中未积极地配合交接涉讼房屋。尽管格磔公司称一年来多次查看涉讼房屋，并通知亚和公司交接，但亦未提供相应依据。法院认为，格磔公司在一年多的时间内对于承租房屋的态度略显消极。亚和公司违约行为造成双方间的合同解除，亚和公司理应按法律及合同约定承担相应的赔偿责任。对于赔偿的金额，合同约定为九个月租金。但本案中法院认为应根据实际情况进行调整。合同约定的标准金额包括但不限于违约金、赔偿金、装修补偿、员工遣散、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。由于本案房屋尚未交接，格磔公司尚未正常经营，故不存在装修及员工遣散问题。扣除这些因素，法院根据实际情况、亚和公司违约程度及格磔公司的自身因素，酌情予以调整，确定亚和公司共需向格磔公司支付违约金98,550元。关于格磔公司提出关于保证金利息的诉请，法院已依法支持了格磔公司解约违约金的诉请，最大程度上弥补了格磔公司的损失。格磔公司又另外提出保证金利息的诉请有重复之嫌，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，于二○一六年一月四日作出判决:一、解除格磔公司与亚和公司就上海市长宁区XX路XX号B1-131单元订立的《租赁合同》；二、亚和公司应于判决生效之日起十日内向格磔公司返还租赁保证金、物业管理费保证金共计人民币105,570元；三、亚和公司应于判决生效之日起十日内向格磔公司支付合同解约违约金人民币98,550元；四、驳回格磔公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,651元，因本案适用简易程序减半收取计人民币3,825.50元，由亚和公司负担。判决后，格磔公司、亚和公司均不服，上诉于本院。格磔公司诉称:出租人有义务交付房屋，但在预计交付日其并未收到交付通知；其以口头及短信形式要求亚和公司交付房屋，但亚和公司始终没有履行交房义务；亚和公司将房屋另行出租给他人，应依据合同的约定承担违约金，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项，改判亚和公司支付相当于九个月租金的解约违约金295,650元。亚和公司上诉称：其按照格磔公司在租赁合同上预留的地址发出交房通知，但被退回；事实上格磔公司从未与亚和公司联系过交房事宜；为避免损失进一步扩大，其才在一年多后将房屋另租他人，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项。格磔公司与亚和公司互不同意对方的上诉请求。二审中，格磔公司出示下列证据材料：1、（2016）沪东证经字第3478号公证书，旨在证明格磔公司员工一直向亚和公司提出交房要求；2、（2016）沪东证经字第3479号公证书，旨在证明林先生系亚和公司招商部经理。亚和公司发表如下质证意见：该两份材料与本案基本事实并无关联，不属于二审程序中的新证据。本院认为，格磔公司出示的证据材料不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新的证据，实际其出示的手机通讯文字内容亦不具有适格证明力，故不予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼租赁合同于法无悖，双方均应恪守。在租赁关系中，交付租赁房屋是出租人的主要义务。本案中，亚和公司未能依约交房，构成违约，其应承担合同不能履行的违约责任。亚和公司主张其曾向格磔公司寄送过交房通知，但被退回，同时，其还陈述由于办公室调整，原件找不到。因此，亚和公司主张的该节事实缺乏证据证明，显难成立。本院注意到，原审庭审中，亚和公司表示违约金过高，要求法院调整。本院认为，鉴于房屋未交付，格磔公司尚未开始经营，其不存在装修、员工工资等损失，原审法院根据合同实际履行情况而酌定之违约金，在现有证据条件下足以弥补格磔公司的损失，具有相对合理性，可予维持。综上所述，格磔公司关于撤销原审判决主文第三项，改判亚和公司支付相当于九个月租金的解约违约金295,650元的上诉请求，亚和公司关于撤销原审判决主文第三项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,242元，由双方各半负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月二十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……