湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民四终字第00155号
上诉人（原审被告）刘某某，男，
委托代理人高伟，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审原告）湖北某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）。
法定代表人王某某，该公司总经理。
委托代理人李燕南、朱月，湖北真武律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解。
上诉人刘某某、某某物业公司因物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘某某的委托代理人高伟，上诉人某某物业公司的委托代理人李燕南、朱月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某物业公司在原审中诉称：2012年9月29日，襄阳某某房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告进驻“某某步行街”并提供物业服务。被告系“某某步行街”业主，名下有四处商铺，一处住宅。自原告进驻“某某步行街”提供服务以来，被告累计欠交物业服务费、生活垃圾处理费、公摊费达302681.46元。按合同约定，被告还应支付因逾期未交费而产生的违约金。故请求法院判令：1、被告向原告支付2012年10月至2014年4月期间的商铺物业服务费296066.74元，并支付违约金200000元；2、被告向原告支付同期间的住宅物业服务费、生活垃圾处理费、公摊费计6614.71元。庭审中，原告变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、被告向原告支付2012年10月至2014年6月期间的商铺物业服务费327231.66元，并支付违约金200000元；2、被告向原告支付同期间的住宅物业服务费、生活垃圾处理费、公摊费计7325.26元。
刘某某在原审中答辩称：1、原、被告未就物业收费达成协议，不应支付物业管理费；2、原告未履行约定，存在违约；3、垃圾处理费、公摊费已交。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定，2012年起，被告在“某某步行街”取得住宅、商铺等房屋（本案诉争的房屋为：1、位于“某某步行街A1区1幢2单元18层D室住宅1套，建筑面积250.91平方米；2、位于该小区B幢1层103室商品房1套，建筑面积811.57平方米；B幢2层201室1套，建筑面积2629.55平方米；B幢3层301室1套，建筑面积2629.55平方米；B幢4层401、402室2套，建筑面积2956.88平方米）。2012年8月2日，被告签收襄阳某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）制作的《临时管理规约》，该规约约定了被告应按照《前期物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用，被告签字后注明“相关物业费用待议”。2012年9月29日，原告与某某房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：某某房地产公司委托原告对“某某步行街”商住小区提供前期物业管理服务，服务范围包括：房屋共同部分、共用设施设备及其运行的维护与管理、公共环境卫生管理、绿化管理、治安防范等。物业管理费收取标准为：住宅按产权面积每月每平方米1元；商业一楼按产权面积每月每平方米3元；商业二楼按产权面积每月每平方米2元；商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商按产权面积每月每平方米1.5元；地下停车位服务费（含水电分摊）每月每辆60元；垃圾处理费住宅每月每户4元。公用部分、设施设备等费用，根据实际消耗由原告向业主分摊计收。业主从被通知收楼或房屋合同约定的收楼日期起计交物业管理费及相关费用，首次预交6至12个月，以后可以按季度、按年预交，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止。逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向原告支付欠费总额千分之五的违约金。2014年2月17日、3月28日，原告先后两次向被告发出物业管理费用催交通知书，要求被告交纳拖欠的物业管理费用。原告催交未果后，遂诉至原审法院。同时查明，被告已交2013年、2014年期间的生活垃圾处理费以及公摊费，但从2012年10月起至2014年6月止，欠交住宅物业服务费5269.11元、欠交商铺物业服务费327231.67元，合计332500.78元。
原审法院认为：被告为“某某步行街”业主，建设单位与原告签订的《前期物业管理服务合同》对其具有约束力，其签收建设单位某某房地产公司制作的《临时管理规约》后，应按该规约履行《前期物业管理服务合同》的相关义务。被告接受物业管理服务后，应按时足额交纳物业服务费用，其未履行相关义务，应承担民事责任。被告辩称，原、被告未就物业收费达成协议，不应支付相关物业管理费。经查，其签收《临时管理规约》时虽说明物业费用“待议”，但此后在合理期限内并未与原告协商确定新的收费标准，且原告提供的物价部门相关文件证明原告确定的物业收费标准符合规定，故该辩称理由不能成立；被告还辩称原告未履行约定，存在违约，但其提供的相关证据不足以证明该抗辩主张，故该辩称理由也不能成立；因被告已向原告支付了垃圾处理费及公摊费，故其辩称垃圾处理费、公摊费已交，应驳回原告此诉讼请求的理由成立，予以采纳。原告请求被告支付违约金，因双方对此没有约定，该请求原审法院不予支持。原告请求被告支付垃圾处理费及公摊费，因被告已向原告支付了该款项，该请求原审法院也不予支持。原告的其他诉讼请求合法，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效后十日内，向原告湖北某某物业服务有限公司支付物业服务费332500.78元；二、驳回原告湖北某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8830元，由原告某某物业公司负担2543元，被告刘某某负担6287元。
上诉人刘某某、某某物业公司均不服原审上述判决，分别向本院提出上诉。
上诉人刘某某上诉称：（一）原审判决上诉人按照某某物业公司与建设单位某某房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定来支付物业服务费，属认定事实及适用法律错误。理由是：上诉人在某某房地产公司制作的《临时管理规约》⊥明确注明“相关物业费用待议”；某某物业公司入住小区后从没有与上诉人就物业收费进行任何协商；某某物业公司也没有按照《前期物业管理服务合同》的约定提供相应的物业服务，导致小区管理极其混乱，某某物业公司更没有向上诉人本人直接送达催缴物业服务费的书面通知。结合以上事实，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人认为任何合同必须双方当事人协商一致，一方不得将自己的意志强加给另一方，上诉人与某某物业公司之间实际并没有就支付物业服务费达成协议，依法某某物业公司无权要求上诉人支付物业服务费。（二）原审判决认定从2012年10月开始计算缴纳物业服务费的时间属认定事实错误。2012年10月只是上诉人名下房屋办理房产证的时间，不是上诉人收楼的时间，到目前为止，上诉人也没有收到建设单位某某房地产公司及某某物业公司的收楼通知。（三）原审判决按照物价部门文件认定缴纳物业服务费的标准属适用法律错误。根据国家相关规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。因此，物价部门的文件不能作为本案缴纳物业服务费的依据。综上，请求二审法院依法改判驳回某某物业公司要求支付物业服务费的诉讼请求，由某某物业公司承担上诉费。
上诉人某某物业公司上诉称：（一）原审法院以上诉人与刘某某未约定违约金为由，不予支持上诉人要求刘某某支付违约金的请求系适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人于2012年9月20日与某某步行街建设单位某某房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由上诉人进驻某某步行街商住小区提供物业服务，服务期自合同签订之日起至业主委员会与新的物业服务企业签订《物业服务合同》之日止。某某步行街虽已成立业主委员会，但尚未与其他物业服务企业签订《物业服务合同》，故上诉人与某某房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》尚在有效期内。刘某某作为小区业主，该合同对刘某某具有约束力。《前期物业管理服务合同》中明确约定，业主从被通知收楼或房屋合同约定的收楼日期起计交物业管理费及相关费用，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止，逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向上诉人支付欠费总额的千分之五作为违约金。刘某某在上诉人进驻某某步行街提供物业服务前已收房，且刘某某自上诉人进驻某某步行街商住小区提供物业服务之日起，便未向上诉人交纳商铺及住宅A1-2-18D室的物业服务费用。《前期物业管理服务合同》中约定的违约责任对刘某某具有约束力，刘某某应按合同约定向上诉人支付违约金。上诉人按照合同约定计算刘某某应支付的违约金，因违约金数额过高，上诉人将违约金数额调整至人民币200000元。请求人民法院依法撤销原审判决第二项；改判为刘某某向上诉人支付违约金200000元。一、二审诉讼费用由刘某某承担。
二审查明的事实与原判认定的事实一致。
二审另查明，上诉人刘某某交纳2013年、2014年的生活垃圾处理费、公摊费，为A1-2-18D房。上诉人刘某某分别将2012年6月、8至12月、2013年1至7月该房的水电费交纳。2012年9月10日，上诉人刘某某向开发商某某房地产公司出具证明，内容为“关于B区商业部分，根据装修要求，所有消防卷帘门及所有消防管道需要拆除”。上诉人刘某某购买的某某步行街A1区1幢2单元18层D室住宅房权证登记时间为2008年12月30日，B幢1层103室、B幢2层201室、B幢3层301室房权证登记时间为2012年9月5日，本案所涉及的其余房产登记时间为同年10月23日。
二审中，上诉人刘某某提供了开发商某某房地产公司2015年2月16日出具的证明一份，内容为上诉人刘某某购买本案所涉及的6套房屋，是工程款所抵，“先办理房产证，房屋未交付，房屋于2013年底交付”。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。上诉人刘某某以其在《临时管理规约》上注明“相关物业费待议”以及其不是《前期物业管理服务合同》缔约人为由，主张其不应受上述合同约束的上诉理由与法律规定不符，本院不予支持。上诉人刘某某购买的A1-2-18D房已从2012年6月起交纳水电费，该行为表明其已经认可接收该房，而其二审中提供的开发商某某房地产公司2015年2月16日出具的证明，称其购买本案所涉及的6套房屋于2013年底交付，与事实明显不符，故本院对该证明不予采信。上诉人刘某某签署《临时管理规约》的时间为2012年8月；其于同年9月10日向开发商某某房地产公司出具的证明表明，其于当时已经开始着手商业用房的装修；其购买的本案涉及房产最迟登记时间为2012年10月，综合以上证据材料，上诉人某某物业公司主张从2012年10月起上诉人刘某某已经全部接收房屋，存在证据优势，原审判决对上诉人某某物业公司的此项主张予以支持并无不当，对上诉人刘某某关于本案房屋实际交付时间为2013年年底的上诉主张，因证据不足，本院不予支持。由于前期物业管理服务合同中的物业服务收费，未超出国家规定的收费标准，而该合同对作为业主的上诉人刘某某具有约束力，因此，原审判决按照该合同支持上诉人某某物业公司的此项诉讼主张也无不当，对上诉人刘某某的此项上诉主张，本院也不予支持。同样，上述合同中关于物业管理费及相关费用逾期付款违约金的内容，对上诉人刘某某也具有约束力，原审判决漏判该内容不当，本院依法予以纠正。但是，该合同关于违约金的约定高达千分之五，虽然上诉人某某物业公司在原审中对违约金的请求调减至200000元，但是，因上诉人某某物业公司未举证证实因上诉人刘某某迟延交纳物业服务费对其造成的具体损失数额，其请求的违约金数额与上诉人刘某某拖欠的物业服务费数额相比仍然过高，由于上诉人刘某某对该费用持否定意见，本院依法对该费用酌情调减（按欠款数额的15%计算）。上诉人某某物业公司的此项上诉主张部分成立，本院依法予以支持。原审判决虽认定基本事实清楚，审判程序合法，但是由于漏判上诉人某某物业公司要求支付违约金的诉讼请求，导致判决出现部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决主文部分第一项，即被告刘某某于本判决生效后十日内，向原告湖北某某物业服务有限公司支付物业服务费332500.78元；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决主文部分第二项，即驳回原告湖北某某物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、上诉人刘某某于本判决生效后十日内一次性支付上诉人湖北某某物业服务有限公司违约金49875.12元；
四、驳回上诉人湖北某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8830元，按原审判决执行，即由原告某某物业公司负担2543元，被告刘某某负担6287元；二审案件受理费10588元，由上诉人刘某某负担7000元、上诉人某某物业公司负担3588元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王剑波
审 判 员 李 锐
代理审判员 尹波涛
二〇一五年三月三十日
书 记 员 杨文静