上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第45042号
原告上海市浦东新区大华锦绣华城18街区业主委员会。
负责人林林。
委托代理人裴长利，上海市嘉诚律师事务所律师。
委托代理人陈雁华，上海市嘉诚律师事务所律师。
被告上海锦绣华城房地产开发有限公司。
法定代表人陈宁。
委托代理人曹丽黎，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人胡枝东，上海市联诚律师事务所律师。
原告上海市浦东新区大华锦绣华城18街区业主委员会（以下至判决主文前简称“大华18街区业委会”与被告上海锦绣华城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“锦绣华城公司”）所有权纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐俊独任审判，于2014年1月14日公开开庭进行审理。原告大华18街区业委会的委托代理人裴长利、陈雁华和被告锦绣华城公司的委托代理人曹丽黎到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员徐俊、人民陪审员濮如毅、张慧荣组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行审理。原告大华18街区业委会的委托代理人裴长利、陈雁华和被告锦绣华城的委托代理人曹丽黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大华18街区业委会诉称，原告系经大华锦绣华城18街区业主大会选举产生，该小区开发商为被告锦绣华城公司。被告锦绣华城公司在售楼书中明确18街区内设南、北两处会所。南会所位于街区西南端，北会所位于小区景观湖畔街区主通道一侧，但被告至今未向全体业主交付两处会所。浦东新区成山路XXX弄XXX号房屋原属于北蔡镇大华第四居委会的公益用房。2009年12月，被告与小区前期物业将成山路XXX弄XXX号XXX室物业用房与大华第四居委会的公益用房进行调换使用，调换后，45号101室房屋作为居委会用房，57号房屋作为物业用房使用。根据房产登记信息显示，成山路XXX弄XXX-
XXX号房屋一层弱电管理中心的房屋类型为公共设施用房。用途为共用服务。现被告擅自占用上述房屋，并将29号房屋作为会所对外经营，侵害了全体业主的利益。同时，根据规划设计，29号房屋入口应在小区内，被告为使该会所能够对外经营，擅自改变规划设计，将小区1号门位置向里移动，原本属于小区内道路变成了门口停车场。被告为出入方便，又将29号房屋规划设计的消防通道改造成出入口使用，对小区整体安全带来隐患。此外，57号房屋应为小区物业用房之一，小区围墙应将57号房屋包围在小区内，但被告擅自占用57号房屋，并改变小区围墙位置，以使57号房屋能够对外开门。被告还擅自占用小区地下车库，将其有偿提供给移动公司建设移动通信设施，但收益未交付全体业主。另外，小区景观池、地库长期渗漏，积水严重，给小区带来严重安全隐患。现原告请求法院依法判令：1、被告向原告交付小区南、北两处会所；2、被告向原告交付成山路XXX弄XXX号物业用房，并向原告支付可得利益损失459，660元（人民币，下同）；3、被告向原告支付成山路XXX弄XXX-
XXX号弱电管理用房，并向原告交付29号房屋经营收益112，500元；4、由被告按规划设计恢复锦尊路XXX号门至红线位置；5、由被告按规划设计恢复57号房屋处的围墙至红线位置；6、由被告按规划设计恢复29号房屋的消防通道门；7、被告交付原告移动通信设施收益121，818.75元（按年租金16，425元计算、自2006年8月1日起暂算至2013年12月31日止）；8、由被告对小区景观池、地下车库（一期、二期）渗漏进行修复。
被告锦绣华城公司辩称，1、被告在销售房屋时仅在售楼书中表述小区内设南、北两处会所，未表述供小区全体业主共同使用，会所的所有权归被告所有，不属于小区业主共有房屋；2、从房产登记信息显示，55号到65号单号范围系完整的建筑物，权利人属被告享有，不存在物业用房的情况，57号房屋包含在内，不存在单独的房产位置及房产登记；3、成山路XXX弄XXX-
XXX号一层为弱电管理中心，建筑面积143.19平方米，已经交付该小区使用，用途为公共服务，除一层部位，27-29号中其他部位的房屋属被告享有所有权的店铺，经营收入归被告所有；4、对于被告是否改变规划设计问题，被告在建设过程中完全按照规划设计进行，并未改变规划设计，也符合消防安全、绿化施工等要求，该小区经过相关职能部门验收合格后早已交付业主使用，不存在按照规划设计进行恢复的情况；对于原告主张的移动通信设施租金收益，被告同意按实结算给原告；对于原告提出的景观池及地库渗漏修复问题，该小区从竣工至今已过7年，早已超过2年保修期，被告不再承担修复责任。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。
经审理查明，原告大华18街区业委会于2012年7月4日成立，被告系原告所在小区的开发商，被告于2006年10月27日取得上海市浦东新区公安消防支队出具的《关于锦绣华城18号地块建筑工程竣工消防验收合格的意见》，同年11月17日取得上海市浦东新区建设项目绿化配套竣工验收证明单，同年11月22日取得锦绣华城18号地块商品住宅建设工程竣工验收备案证书，同年11月29日取得建设工程竣工规划验收合格证。被告在销售房屋时的售楼书中表述18街区内设南、北两处会所商业，南会所位于街区西南端，北会所位于小区景观湖畔街区主通道一侧。成山路XXX弄XXX-
XXX号房屋于2007年6月26日进行产权登记，登记权利人为被告锦绣华城公司，房屋1层为弱电管理中心，房屋类型为公共设施用房，建筑面积143.19平方米，房屋用途为公用服务。地下一层为自行车库，建筑面积452.63平方米，29号1层为商场，建筑面积1467.84平方米。成山路2008弄55-65单号于2009年10月29日进行产权登记，登记权利人为被告锦绣华城公司，建筑面积839.89平方米，房屋类型为店铺，房屋用途为店铺。成山路XXX弄XXX号XXX室房屋为物业用房，于2007年6月26日进行产权登记，登记权利人为全体业主，建筑面积169.75平方米。2008弄45号102室房屋用途为物业及业委会用房，建筑面积169.75平方米，登记权利人为全体业主。2008弄53号一层为物业用房，登记权利人为业主共有，建筑面积51.20平方米。2008弄17号307室为物业用房，登记权利人为全体业主，建筑面积60.60平方米。
上述房屋交付后，其中27-29号房屋一层为小区弱电管理中心使用，其余由被告锦绣华城公司使用。45号101室及102室由该小区前期物业上海浦华物业管理有限公司使用。53号一层由原告使用。57号房屋由北蔡镇大华第四居委会使用，至2009年12月，上海浦华物业管理有限公司（甲方）与北蔡镇大华第四居委会（乙方）签订《调换公益用房协议》，内容为：一、甲方有成山路XXX弄XXX号XXX室物业用房一套（196.94平方米）与乙方的成山路XXX弄XXX号公益房（163平方米）调换使用。45号101室乙方作为居委会办公房，57号甲方作为办公房，其产权不变。二、甲乙双方使用时，水电分开，房屋装修各自负责。该协议由被告锦绣华城公司以及北蔡镇社区管理办公室见证。后双方按协议约定调换使用至今。
2006年11月6日，中国移动通信集团上海有限公司与被告锦绣华城公司签订《小区分布系统通信用房租赁协议》，由被告锦绣华城公司为其提供地下车库（使用面积15平方米）用于安装通信设备，有效期为10年，自2006年7月30日至2016年7月29日止，该房屋租赁费为年租金16，425元，按双方签字盖章生效之日起计算租金。现该房屋使用至今。2013年11月11日，原告委托律师向被告锦绣华城公司发出律师函，要求被告归还属全体业主共有的上述租金。被告未予回复也未返还。另查，该小区内有被告开挖的景观河道，该景观河道与小区地下车库相邻，地下车库发现渗水情况。原告经小区业主大会表决同意后遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实由售楼书、房屋产权登记信息、《调换公益用房协议》、《小区分布系统通信用房租赁协议》、小区规划图纸、竣工验收图纸、律师函、公证书及光盘、地下车库渗水照片、小区竣工验收备案证书、竣工规划验收合格证、消防工程及绿化工程验收合格证明以及当事人庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，对于原告主张被告锦绣华城公司存在规划变更的问题，被告作为开发商已取得该住宅小区的竣工验收备案证书及建设工程竣工规划验收合格证，且该小区已交付使用多年，证明被告锦绣华城公司开发建设的该住宅小区规划、工程质量等均已获得政府相关职能部门验收通过，原告将竣工图上标志道路红线位置作为小区围墙位置没有依据，故本院对原告主张的第4、5、6项诉讼请求不予支持。即便被告存在变更原规划的情况，原告也应通过行政诉讼途径解决，而非属民事诉讼审理范围。对于原告要求被告交付南北两处会所问题，被告锦绣华城公司仅在售楼书中表述有南北两处会所，也未表述提供给小区全体业主共同使用，原告也未举证证明业主与被告所签购房合同中对该两处会所归属及使用属全体业主，现该两处会所登记在被告名下，产权归属被告所有，现原告要求被告交付会所的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于成山路XXX弄XXX号房屋问题，该房屋与其相邻的其他房屋的产权均登记在被告名下，不属于小区全体业主共有房屋，现原告要求被告交付该房屋并支付可得利益的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。如果原告认为物业用房XXX号XXX室房屋现由居委会使用而损害了全体业主利益，原告可通过政府相关职能部门协调解决。基于上述同样理由，对原告要求被告交付27-29号房屋及支付经营收益的诉讼请求，本院也不予支持。对于原告要求被告返还地下车库安装移动通信设施租金收益问题，因被告利用全体业主共有的地下车库出租所取得的收益，理应属全体业主所有，被告应予返还自2006年11月6日起至2014年11月5日止共计131，400元（16，425元＊8年）。之后租金原告可再行主张。对于原告要求被告修复景观河道及地下车库渗水的诉讼请求，根据《建设工程质量管理条例》之规定，在正常使用条件下，建设单位对基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程最低保修期限为设计文件规定的合理使用年限。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。虽该小区自竣工验收至今已有七年多时间，但小区景观河道及与之相连的地下车库属于基础设施工程及地基基础工程，不适用2年保修期的规定，属于被告应当承担保修责任的合理使用年限内，现发生渗水情况，原告要求被告予以修复的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。但鉴于修复工程需要一定时间，由本院酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款和《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款、第六十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海锦绣华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区大华锦绣华城18街区业主委员会地下车库租金收益131，400元；
二、被告上海锦绣华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内对上海市浦东新区大华锦绣华城18街区景观河道及地下车库渗水情况予以修复；
三、驳回原告上海市浦东新区大华锦绣华城18街区业主委员会的其余诉讼请求；
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，739元（原告已预交），由原告上海市浦东新区大华锦绣华城18街区业主委员会负担8，600元，由被告上海锦绣华城房地产开发有限公司负担2，139元，被告负担之款由其于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 俊
人民陪审员 濮如毅
人民陪审员 张慧荣
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 邱 杨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条第一款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
二、《中华人民共和国建筑法》
第六十条第一款建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
第六十二条第一款建筑工程实行质量保修制度。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金