天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0793号
原告（反诉被告）国桂华。
委托代理人王伟，天津市嘉滢律师事务所律师。
委托代理人宋欣，天津市嘉滢律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁慧超。
第三人天津美邦房地产信息咨询有限公司，住所地天津市和平区昆明路75号-2。
法定代表人朱慧，该公司总经理。
委托代理人许冬华，该公司职工。
第三人天津市和平区五大道房管站，住所地天津市和平区成都道***号。
法定代表人马君楷，该站站长。
委托代理人王继辰，该站职工。
第三人天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市和平区保定道33-39号。
法定代表人姚雨生，该公司董事长。
委托代理人张鑫，该公司法务。
原告（反诉被告，以下直称原告）国桂华与被告（反诉原告，以下直称被告）袁慧超、第三人天津美邦房地产信息咨询有限公司（以下简称美邦公司）、第三人天津市和平区五大道房管站（以下简称五大道房管站）、第三人天津市津房置换有限责任公司（以下简称津房置换公司）合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王伟、被告袁慧超、第三人美邦公司的委托代理人、第三人五大道房管站的委托代理人、第三人津房置换公司的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告国桂华诉称，原告名下承租本市和平区常德道×室公产房屋，2014年6月15日，原告通过第三人美邦公司与被告签订《房屋置换居间合同》（合同编号×），约定诉争房屋成交价为81万元，被告于签订合同当日支付2万元定金，被告需交纳中介服务费16200元，同时合同约定“该房屋在置换过程中，如遇置换机构回购或者被他人摘牌，本合同自动解除，甲方（原告）应如数退还乙方（被告）所交纳的定金及房款，丙方（第三人美邦公司）退还乙方（被告）已收取的服务费，甲方（原告）服务费不予退还，三方均不承担其他任何责任。”《房屋置换居间合同》签订后随即委托第三方对诉争房屋进行价格评估，评估价为85万元，由于评估价格高于合同约定的房屋价格，因此，诉争房屋被第三人津房置换公司回购，按照合同约定，如遇回购本合同自动解除，故该合同已经自动解除。后原告就此事多次与被告协商无果。原告与其他人签订的合同已经解决完毕，原告没有一房多卖，原告不同意被告的反诉请求。现原告起诉要求解除原、被告之间签订的《房屋置换居间合同》其中有关房屋置换部分的约定，原告同意退还被告定金2万元。为支持自己的主张，原告向本院提交本诉与反诉的证据一致，证据为公有住房租赁合同、房屋置换居间合同2份、公有住房使用权回购协议书、解约协议、收条及补充协议。
被告袁慧超辩称，原、被告签订《房屋置换居间合同》后，经评估诉争房屋为85万元，被告同意以85万元购买，第三人美邦公司曾找原告，告知原告先不与津房置换公司签订合同，等被告回国后双方协商房屋价格，但原告不同意。原告还与其他人签订了置换合同，原告是一房三卖，原告至今没有退还被告定金2万元，被告已经向第三人美邦公司支付了居间佣金16200元。原告的行为已经违约，根据合同第七条第二款、第三款约定，原告应当对被告进行赔偿，并承担违约金81000元。不同意原告的诉讼请求。被告未向本院提交证据材料。
被告袁慧超针对原告国桂华的本诉提起反诉，诉称，原告还与其他人签订了置换合同，原告是一房三卖，原告至今没有退还被告定金2万元，被告已经向第三人美邦公司支付了居间佣金16200元。原告的行为已经违约，被告的损失数额为原告应当返还被告双倍定金4万元及承担居间佣金16200元，共计56200元。根据合同第七条第二款、第三款约定，原告应当对被告进行赔偿，并承担违约金81000元。被告的反诉请求为：要求原告给付违约金56200元，超过部分的违约金被告予以放弃。被告反诉未提交证据。
原告国桂华针对被告袁慧超的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。因为根据合同第八条第一款已经明确规定在置换过程中，由于置换机构回购或者他人摘牌本合同自动解除，原告只需退还被告所交纳的定金和房款，第三人美邦公司退还已经收取的服务费，三方均不承担其他任何责任。该条款中并未约定如遇置换机构回购必须通知买方或者征得买方同意，原告在本案中并不存在过错及违约责任。原告反诉请求所依据的合同第七条二款、第三款在本案中并不适用。原告提交的证据与本诉提交的证据相同。
第三人美邦公司述称，原、被告在第三人美邦公司居间下签订《房屋置换居间合同》，约定诉争房屋置换费为81万元，2%的中介费全部由被告负责。第三人美邦公司在2014年7月10日左右得知诉争房屋评估价为85万元后，联系原、被告进行协商，并提醒原告先别与津房置换公司签订合同，等被告从国外回来后再协商。但原告执意与津房置换公司签订合同及补充协议。几天后，第三人美邦公司接到津房置换公司电话称有一个买方到津房置换公司闹事，经核实得知原告又与其他人签订了置换合同，诉争房屋涉及一房三卖。后来又联系了原告爱人也未谈成，之后原、被告见面协商也未谈成。第三人美邦公司对于原、被告之间的诉讼，服从法院判决。第三人美邦公司未向本院提交证据材料。
第三人五大道房管站述称，对于原、被告之间的诉讼，服从法院判决。第三人五大道房管站未向本院提交证据材料。
第三人津房置换公司述称，我公司是天津市公有住房唯一置换单位，原、被告之间签订的《房屋置换居间合同》我方不予认可，我公司与被告之间签订的《公有住房使用权回购协议书》有效，基于本案诉讼目前暂缓办理。对于原、被告之间的诉讼，服从法院判决。为支持自己的主张，第三人津房置换公司向本院提交《关于进一步加强公有住房使用权置换工作的通知》文件1份。
经审理查明，诉争房屋系本市和平区常德道×室原告名下承租，第三人五大道房管站管理的公产房屋。2011年6月15日，原、被告在第三人美邦公司居间下签订《房屋置换居间合同》，约定被告购买诉争房屋使用权，成交价81万元，定金2万元，居间服务费16200元由被告承担，双方于2014年7月15日之前办理过户置换手续。同时该合同第七条第二款约定“甲方（原告）保证对该房屋享有完整所有权和使用权，能完全支配及处分。该房屋在本次转让之前的权属纠纷、债务、税项及租赁、拆改等事宜，甲方（原告）应在该房屋手续办理前自行清理完毕，保证不影响办理过户、腾房等相关手续并保证转让后乙方（被告）无须负责，否则甲方（原告）应赔偿乙方（被告）由此引起的一切损失。”第七条第三款约定“甲（原告）乙（被告）双方应积极配合并亲自到场办理过户、置换等相关手续，如不按约定办理的，则每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋售价1‰的违约金；逾期十五日守约方有权视违约方构成严重违约，守约方有权要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。”第八条第1款约定“该房屋在置换过程中，如遇置换机构回购或者被他人摘牌，本合同自动解除，甲方（原告）应如数退还乙方（被告）所交纳的定金及房款，丙方退还乙方（被告）已收取的服务费，甲方（原告）服务费不予退还，三方均不承担其他任何责任。”被告于签订合同当日给付原告定金2万元。
2014年6月18日，原告在案外人壹家房地产信息咨询有限公司居间下，与案外人齐玉英签订《房屋置换居间合同》，约定齐玉英购买诉争房屋使用权，成交价84.5万元。2014年7月23日，原告与齐玉英签订《解约协议》，约定解除双方签订的《房屋置换居间合同》，原告返还齐玉英定金2万元，并给付齐玉英补偿款3万元。
2014年7月10日左右，原、被告得知诉争房屋经有关部门评估价格为85万元。2014年7月16日，原告与第三人津房置换公司签订《公有住房使用权回购协议书》，约定津房置换公司回购诉争房屋，使用权补偿费85万元。同时，双方签订《补充协议》约定，因原告曾出售诉争房屋，原告承诺解决之前相关事宜，一切由此引发的纠纷与第三人津房置换公司无关，原告认可在签署前合同的退房协议后提取房款。
庭审中，原告提出要求解除原、被告之间签订的《房屋置换居间合同》其中有关房屋置换部分的约定，退还被告定金2万元。被告表示同意解除，反诉要求原告给付违约金56200元。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行合同，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告在第三人美邦公司居间下签订的《房屋置换居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，本院予以确认。根据该合同第八条第1款约定“该房屋在置换过程中，如遇置换机构回购或者被他人摘牌，本合同自动解除，甲方（原告）应如数退还乙方（被告）所交纳的定金及房款，丙方退还乙方（被告）已收取的服务费，甲方（原告）服务费不予退还，三方均不承担其他任何责任。”因此，现原告与第三人津房置换公司已经签订《公有住房使用权回购协议书》，原、被告签订的《房屋置换居间合同》自动解除，双方均不承担其他任何责任，故被告反诉要求原告给付违约金56200元的请求，本院不予支持。鉴于原、被告均同意解除双方于2014年6月15日签订的《房屋置换居间合同》其中有关房屋置换部分的约定，且原告同意退还被告定金2万元，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
一、原、被告于2011年6月15日签订的《房屋置换居间合同》其中有关房屋置换部分的约定予以解除；
二、本判决生效之日起十五日内，原告给付被告定金2万元；
三、驳回被告反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费80元，减半收取40元，本案反诉费1205元，减半收取602.5元，共计642.5元，由被告负担（本判决生效之日起十日内被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 马克
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。