上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1744号
原告（反诉被告）胡志坚，男，1964年11月21日生，汉族，住上海市金山区。
委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈顺云，男，1967年10月15日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。
原告胡志坚与被告沈顺云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告沈顺云提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案于2015年7月21日、2015年11月4日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周芝均、被告的委托代理人袁守平二次到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告胡志坚诉称：2014年9月1日，原、被告签订了《房屋转让协议》一份，约定被告将其所有的坐落于上海市松江区文涵路XXX弄XXX号房屋转让给原告，转让总价款为920万元，付款方式为：支付房屋转让费560万元，即签订转让协议，余款待原告拿到产证后一年内付清，被告承诺在协议签订并收到首笔付款后一个月内将权证过户至原告，同时房屋交付原告使用。协议同时约定，若被告违约，则应按原告已付定金的双倍作为违约赔偿。合同签订前，截止至2014年9月1日，原告共支付被告房屋定金560万元，被告出具收条确认该款为定金。合同签订后，被告以资金紧张为由要求原告再付一部分款项，原告分两次又支付被告40万元，及至协议约定的过户期限，原告要求被告办理过户事宜，被告以各种理由三番两次拖延，后原告去松江区房地产交易中心询问得知，上述房屋已经于2015年2月27日过户至案外人名某。原告已经支付了大部分房款，被告却将房屋一房二卖，致使原告合同目的不能实现，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年9月1日签订的房屋转让协议；2、被告立即支付原告双倍定金差额540万元。
被告沈顺云辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原、被告未书面明确约定定金条款、定金性质和定金金额，故不适用担保法的定金罚则；2、虽然2014年9月1日的收条载明收到房屋转让定金560万元，但是收条对该款项的真实意思表示是房屋转让款而不是定金，当时是原告自己打印好让被告签的，因为钱款确实收到，所以就签字了，因为相信原告而没有细看，这是重大误解；3、按照买卖房屋常理，分三笔支付的560万元是定金是不可能的，且根据房屋转让协议第2条约定，支付房款后签订房屋转让协议，证明原告支付的560万元是房款，相反原告另外未实际支付560万定金。4、涉案房屋包括被告在内有三位预购权利人，现另外两位不同意出卖，被告出售房屋给原告属于无权处分，转让协议应属无效，原告主张定金罚则亦无效。5、因被告也未取得房屋产权，故双方约定到开发商处由原告直接与开发商签订合同以规避高额税费，此系合同所附的生效条件。之后开发商拒绝重新签订合同，所附条件未成就，在税费不能规避的情况下，原、被告均不同意承担多付的税费，被告才委托案外人低价出售涉案房屋，将600万房款返还原告，并多付20万元利息作为补偿，原告现已无损失。因被告未仔细看就在原告出示的已经打印好的收条上签字，被告系重大误解，不认可收到原告定金560万元。故被告反诉请求判令：撤销被告于2014年9月1日签署收条的民事行为。
针对反诉，原告胡志坚辩称：不同意被告的反诉请求。撤销权的对象是达成的协议或合同，被告要求撤销的是出具收条的行为，但是出具收条是对收款这样一种事实的确认。被告作为生意人不可能不知道定金的含义，除收条外，在房屋转让协议中也同样有定金的约定，由此可见双方对560万元是定金的定性是协商一致的结果。
经审理查明：2010年2月9日，被告沈顺云、案外人钱某某、沈某甲（乙方）与案外人上海松投房地产开发经营有限公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买松江区文涵路XXX弄XXX号的房屋（以下简称“系争房屋”），套内建筑面积为338.41平方米，另有地下附属面积204.54平方米，总房价款为7，783，430元。
2014年4月17日，原告通过银行转账的方式支付被告300万元。
2014年7月4日，原告通过银行转账的方式支付被告200万元。
2014年7月23日，原告通过银行转账的方式支付被告60万元。
2014年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将系争房屋转让给乙方。协议第一条约定，转让总价920万元，所有过户手续费用均由甲方承担，直至权证落户乙方。协议第二条约定，付款方式：支付房款转让费560万元甲方收到，即签订转让协议，余款待乙方拿到产证后一年内付清（特殊情况另行协商）。协议第三条约定，交付时间：甲方承诺，协议签订并收到首笔付款后一个月内将权证过户至乙方，同时将房屋交付乙方使用。协议第四条约定，违约责任，协议签订双方守约履行，乙方若中途违约，甲方则没收预付款作为违约赔偿，若甲方违约，乙方则按已付定金的双倍作为甲方违约赔偿。协议第五条约定，协议生效：双方签订协议即为生效。
同日，被告向原告出具《收条》一份，言明今收到原告房屋转让定金560万元。
2014年9月26日，原告通过银行转账的方式支付被告20万元。
2014年11月27日，原告通过银行转账的方式支付被告20万元。
2015年1月12日，被告沈顺云、案外人钱某某、沈某甲（甲方）与案外人沈乙（乙方）就买卖系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，转让价805万元。
2015年2月27日，系争房屋登记于案外人沈乙、茅某某名某。
2015年3月17日，案外人沈方英通过银行代被告向原告汇款300万元。
2015年3月26日，被告通过银行向原告汇款320万元。
以上事实，有房屋转让协议、收条、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、上海市商品房预售合同、银行明细清单、银行汇款凭证、证明、上海市房地产买卖合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，应属有效，当事人均应按约履行自己的义务。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告提出的被告签订协议出售房屋系无权处分故合同无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告提出的协议系双方口头约定附条件生效的合同，现条件并未成就，故合同并未生效的主张，缺乏依据证明，且与合同约定签字即生效的约定不符，本院不予支持。根据协议约定，被告应于2015年9月26日收到首笔付款的一个月内将系争房屋过户至原告名某，并交付原告使用。但双方并未继续履行，究其原因，被告辩称因双方不愿意承担多付税费导致合同不能履行。本院认为，根据双方房屋转让协议的约定，房价为920万元，且所有过户手续费用均由被告承担。故支付所有税费的责任在于被告，相反，根据协议约定原告无须承担税费。现被告不愿意承担税费，与合同约定不符，本院不予采纳。被告并未按约履行，且已将涉案房屋转卖并过户给案外人，被告的行为构成违约，原告的合同目的已经无法实现，合同应予解除。现双方均确认本案涉诉前双方已同意合同解除，本院对此予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，560万元系双方合意为定金性质，因为根据收条载明“收到房屋转让定金560万元”，已经明确了双方对560万元达成了性质为定金的一致合意。
然而，根据相关规定，定金数额超过合同总价20%的部分，法院不予支持。本案中，双方所约定的定金数额已超过920万元的20%，即184万，故本院对超出184万元的定金部分不予支持。因被告违约应双倍返还原告定金368万元，现原告自认被告已返还了房款600万（包含定金184万元）及定金20万元，故被告仍应返还原告双倍定金之余款164万元。
被告主张其未仔细看收条就签字了，系重大误解，但被告系成年人，应对其民事行为承担相应的法律责任，被告对重大误解未提供充分的证据予以证明，故对被告关于撤销签署收条的民事行为的反诉请求，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）胡志坚与被告（反诉原告）沈顺云于2014年9月1日签订的房屋转让协议解除；
二、被告（反诉原告）沈顺云于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡志坚双倍定金之余额164万元；
三、驳回被告（反诉原告）沈顺云的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费49，600元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费49，640元，由原告（反诉被告）胡志坚负担29，960元（已付），被告（反诉原告）沈顺云负担19，680元（已付40元，余款19，640元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
人民陪审员 徐星华
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十二月十日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
……
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。