江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2907号
上诉人（原审被告）：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容经济开发区黄梅振兴路8号。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐淮，男，该公司法务人员。
委托诉讼代理人：陈光愿，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：黄爱玲，女，1972年12月23日生，汉族，住句容市经济开发区。
委托诉讼代理人：闫群（系黄爱玲配偶），住句容市经济开发区。
上诉人句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人黄爱玲商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人徐淮、陈光愿，被上诉人黄爱玲及其委托诉讼代理人闫群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：撤销句容市人民法院（2017）苏1183民初2376号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由黄爱玲承担。事实和理由：1、一审法院认定案涉房屋存在质量问题缺乏事实依据；2、一审法院认定碧桂园公司应承担逾期交房的责任缺乏事实依据；3、黄爱玲要求碧桂园公司承担逾期交房违约金无任何法律或合同依据。
黄爱玲辩称：1、案涉房屋存在质量问题事实清楚，证据确凿；2、碧桂园公司应当承担逾期交房责任，事实清楚、证据充分；3、碧桂园公司承担逾期交房违约金有购房合同依据。
黄爱玲向一审法院起诉请求：1、判决碧桂园公司承担逾期交房违约金185031.2元；2、判令碧桂园公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年6月2日，黄爱玲与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》(以下简称案涉合同)及补充协议，约定黄爱玲购买碧桂园凤凰城凤雅苑5幢1单元503室房屋一套，建筑面积112.33平方米，房价总计661298元。案涉合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。案涉合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第六条第（三）项第一款约定，案涉商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。合同签订后，黄爱玲支付了661298元购房款，并由碧桂园公司开具发票。2013年6月28日，碧桂园公司书面通知黄爱玲收楼，并告知黄爱玲与销售中心跟办人袁二孩预约收楼手续的办理时间。2013年6月30日，案涉双方验房后，碧桂园公司工作人员填写房屋维修申请记录表记载了凤雅苑5幢1单元503室房屋返修内容，包括“客厅及卧室墙根部有水印不知道何因”、“地板好像被水泡过一样起鼓”等5处返修事项，并备注“房间内地板及多处墙面根部好像被水淹过一样，不知是否是水管漏水所致，业主强烈要求这些问题整改完成后再进行收房”，且该备注的字体比记录表上其他字体稍大，并在“备注”前加了五角星标志。袁二孩在该申请记录表的一份复印件上签字并写明“工程有问题，维修后收楼”。2017年3月14日，黄爱玲委托江苏汇瑞律师事务所向碧桂园公司书面发函，要求其承担违约责任、修复责任且赔偿损失及减免维修期间的物业费。
一审法院认为，黄爱玲与碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同签订时，碧桂园公司已取得预售许可证明，案涉合同合法有效，黄爱玲与碧桂园公司应按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于房屋是否存在质量问题，黄爱玲举证有收楼通知书、房屋维修申请记录表。根据收楼通知书记载，碧桂园公司员工袁二孩作为销售中心跟办人，负责与黄爱玲办理交房事宜，房屋维修申请记录表上详细记载了房屋的客厅及卧室墙根有水印、地板起鼓等质量问题，且记录表填写人特意用较大字体再次备注地板、墙面的问题及业主要求整改后再收房的内容，袁二孩在该记录表上签名并书写“工程有问题，维修后收楼”的承诺，应为对房屋质量问题的确认。一审法院认为，2013年6月30日，碧桂园公司交付的房屋存在质量问题。
关于黄爱玲能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，本案中，黄爱玲所购房屋的一期工程已取得竣工验收备案表，而其诉称的质量问题，主要是装修方面的问题，在工程保修范围内，可通过由碧桂园公司承担维修责任来解决。但是根据黄爱玲提交的维修申请记录表，填写人特别备注了“业主要求整改后再收房”，碧桂园公司员工袁二孩负责与黄爱玲办理交房事宜并在记录表上写明“工程有问题，维修后收楼”，其有权代表碧桂园公司作出承诺，故该承诺应视为碧桂园公司的承诺，即案涉双方就维修后收房达成一致意见。故黄爱玲有权拒绝收楼，碧桂园公司应承担逾期交房的责任。碧桂园公司陈述维修后有电话及短信通知黄爱玲收房，但无据予以证实，碧桂园公司至今未向黄爱玲交房。根据合同约定，碧桂园公司应自约定交付期限的第二天至实际交付日止，按日向黄爱玲支付已支付房价万分之二的违约金。故对于黄爱玲请求自2013年7月1日至2017年4月30日止，按日支付违约金的请求，一审法院予以支持，计算为185031.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：碧桂园公司于判决生效之日起十日内向黄爱玲支付逾期交房违约金185031.2元。案件受理费4000元，减半收取2000元，由句容碧桂园公司负担。
本院二审期间，黄爱玲向本院提供了一份日期为2013年6月28日的《房屋维修申请记录表》复印件和四张照片，用以证明2013年6月案涉双方办理交房事宜时案涉房屋所存在的质量问题。碧桂园公司对上述《房屋维修申请记录表》复印件的真实性表示需要核实，对四张照片的真实性有异议，且认为已超过举证期限。本院对上述两份证据不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。结合双方的陈述和维修申请记录表上的记载内容，本院认为黄爱玲一审提交的一组六张照片反映了交接时房屋质量问题的状况。
本院二审期间的争议焦点为：1、2013年6月30日案涉房屋交接时，房屋存在的质量瑕疵问题是否影响买受人正常居住使用；2、2013年6月30日后，碧桂园公司是否向黄爱玲发出收房通知；3、对案涉合同第十一条关于商品房“达到交付使用条件”如何理解；4、案涉补充协议第六条第（三）项第一款是否对黄爱玲产生效力；5、黄爱玲是否与碧桂园公司达成延期交房的共同意思表示。
本院认为，碧桂园公司与黄爱玲于2011年6月2日签订的《商品房买卖合同》系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。
关于第一个争议焦点，碧桂园公司认为维修申请记录表的内容仅是其工作人员对黄爱玲反映问题的书面记录，并非对所谓房屋质量问题的确认，且黄爱玲并无证据证明案涉商品房存在足以影响正常使用的严重质量问题。黄爱玲认为房屋存在的质量问题影响买受人正常使用，一方面有维修申请记录表上验房工程师的书面记录及交房负责人的签字确认，另一方面有现场拍摄的图片可加以佐证。本院认为，碧桂园公司在审理中承认案涉房屋在交付时存在质量瑕疵，2013年6月30日碧桂园公司工作人员填写的房屋维修申请记录表亦记载“客厅及卧室墙根部有水印、地板好像被水泡过一样起鼓、房间内地板及多处墙面根部好像被水淹过一样”、“工程有问题，维修后收楼”等内容，结合现场拍摄的照片，可以认定该房屋质量问题需要较大工作量维修，加之当时渗水原因不明，必然对买受人正常居住及使用产生影响。故对碧桂园公司认为案涉房屋不存在影响正常使用的质量问题的上诉理由，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，黄爱玲表示2013年6月30日后，碧桂园公司从未以任何方式通知其收房。碧桂园公司则表示在对案涉房屋质量瑕疵问题进行维修后，其公司客服人员已通过电话的方式通知黄爱玲办理收楼手续，但碧桂园公司未提供任何证据予以证实，应当承担其不利后果。据此，本院认为碧桂园公司在2016年6月30后并未及时履行通知买受人收房的义务。
关于第三个争议焦点，碧桂园公司根据案涉合同第八条的约定并以其提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》）为据，认为案涉房屋经验收合格即已符合合同第十一条约定的“交付使用条件”。黄爱玲则认为案涉房屋虽具有《竣工验收备案表》，但在交接时房屋存在影响正常使用的质量问题即不符合第十一条约定的“交付使用条件”。本院认为，碧桂园公司提供的《竣工验收备案表》所涉及的验收程序并没有买受人的参与，只能证明所涉商品房的施工单位向发包方完成了建设施工合同的相关义务，房屋建筑达到交付条件。至于是否达到交付使用条件，根据案涉合同第八条约定“将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，表明“商品房经验收合格”是商品房可以交付买受人使用的必要条件之一，商品房交付买受人还应符合案涉合同约定的其他条件，包括案涉合同第十一条约定的“达到交付使用条件”以及出卖人与买受人“双方进行验收交接”，即房屋是否达到交付并使用的条件亦须由买受人确认，买受人享有该合同权利。综上，对于碧桂园公司认为案涉房屋经验收合格即已达交付使用条件的上诉意见，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，碧桂园公司认为根据案涉补充协议第六条第（三）项第一款：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝”的约定，黄爱玲应承担拒绝收楼而产生的责任。黄爱玲认为该条款排除了出卖方的责任和买受人的权利，且在签订合同时碧桂园公司未能尽到合理提示和说明义务，该条款无效。本院认为，案涉补充协议第六条第（三）项第一款系碧桂园公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，即格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条的规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”案涉补充协议第六条第（三）项第一款排除了碧桂园公司向买受人交付符合使用条件的房屋的合同义务，也排除了买受人拒绝接受影响正常使用房屋的权利，碧桂园公司未能提供证据证明其在合同订立时已采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并对该格式条款予以说明，应承担由此而产生的不利后果。出卖人交付符合合同约定房屋的义务与保修义务是必须依次履行的两种义务，不能以后者的履行替代前者。故本院认为，案涉补充协议第六条第（三）项第一款无效，碧桂园公司不能以此来主张利益。
关于第五个争议焦点，碧桂园公司认为其公司员工袁二孩在维修申请记录表上签字并写明“工程有问题，维修后收楼”是与黄爱玲达成延期交付的共同意思表示，不应承担逾期交付责任。黄爱玲则认为碧桂园公司应根据案涉合同第九条承担逾期交房的违约责任。本院认为，碧桂园公司在维修申请记录表上签署“工程有问题，维修后收楼”，是对房屋质量问题的确认和维修承诺，不能据此认定案涉双方就房屋交付期限达成新的约定。综上，黄爱玲已按约交付全额购房款，碧桂园公司理应按约承担逾期交房的违约责任，故一审法院判令碧桂园公司按约承担185031.2元的违约金责任，并无不当。对碧桂园公司认为其承担逾期交房责任缺乏事实依据、承担逾期交房违约金无法律或合同依据的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，句容碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由句容碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚 强
审判员 殷建平
审判员 李益成
二〇一七年十一月十四日
书记员 王思倩