河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1303民初1779号
原告：董平阁。
委托诉讼代理人：周峰波。
被告：南阳市菲奴维特服装有限公司。
法定代表人：李宏旗。
委托诉讼代理人：杜静来。
原告董平阁与被告南阳市菲奴维特服装有限公司（以下简称菲奴维特公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董平阁的诉讼委托代理人周峰波、被告南阳市菲奴维特服装有限公司的诉讼委托代理人杜静来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董平阁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还出资290000元；2、被告支付返租收益34800元；3、被告支付违约金29000元；4、解除合同；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月13日，原被告就南阳菲奴维特服装创意园x号楼x层x号合作建房签订协议，原告出资290000元，被告负责经营管理。合同第三条第二款第三项规定：乙方（原告）在出资总金额50%后，可享受按出资总金额100%的返租收益，年收益率12%，返租年限为5年，5年总收益60%需抵充出资总金额50%，剩余10%收益分5年返还给乙方，按一年期支付。第四条第一款规定：甲方（被告）承诺在本协议签订之日起五年内为乙方（原告）办理产权。合同第六条规定：违约方需按违约总金额的5%支付守约方经济损失。协议签订后，被告对返租收益一拖再拖，原告在交涉过程中得知南阳菲奴维特服装创意园已被卧龙区人民法院查封，进入拍卖程序。现被告的行为已构成根本违约，原告的合同目的得不到实现，故原告特诉至法院。
被告南阳市菲奴维特服装有限公司辩称，原告诉请的解除合同的诉请不能成立，诉请应驳回。1、被告并非专业的房地产开发企业，其所开发的服装创意园项目无需办理房产预售登记手续，被告在未取得预售许可的情况下，可以与原告及其他合作人联建该项目，原被告合同中明确约定了被告5年内为原告办产权手续，在5年内，原告只要能收取返祖金，原告的合法权益就没有受损，关于回购期限也未减，原告方以被告人项目未取得预售手续不能成立；2、原告方以该项目被查封致使其项目不能进行事项为由要求解除合同也不能成立，标的物被查封并不必然导致被拍卖，且查封该项目的文书即将撤销，查封的标的物也将消除，所以原告的说法不能成立，请法院依法驳回原告诉请；3、被告希望原被告回到合同上来，排开别的因素和解，被告向其他合作建房者支付了返租金，未对本案的原告的返租金扣留等是有别的原因，希望原告能回归合同的本身，和解结案，也使原告合法权益保障。
经审理查明：
一、2015年9月13日，原告董平阁作为乙方，被告菲奴维特公司作为甲方签订《南阳服装创意园合作建设协议》一份，内容为乙方就入驻南阳菲奴维特服装创意园合作建房的有关事宜达成协议。第一条“项目基本情况及房屋概况”规定，“1、位置：甲方项目位于南阳市××区××产业××龙××大道南段东侧，土地使用权年限为40年。2、名称：南阳菲奴维特服装创意园第x号楼x层x号48.28㎡（以甲方设计规划图为准，以后房号有变化，不影响该协议的法律效力）的房屋，该房屋总建筑面积约为48.28㎡（以产权登记的实际面积为准，多退少补）。……”第二条“乙方的出资数额”规定，“1、乙方在签订本合同时支付甲方合作建房定金2万元；如乙方不按期交付出资款给甲方，定金不予退还并终止本合同，乙方按期交付出资款给甲方，该定金可抵充出资款，如甲方违约则按定金双倍返还给乙方。2、乙方在2015年9月13日出资合作建房按建筑面积48.28㎡，单价12013.26元/㎡，出资总金额为：小写￥580000元，大写人民币伍拾捌万元整。”第三条“付款方式及收益”规定，“……（2）一次性50%付款1、乙方于签订合建协议三日内向甲方出资总金额20%计人民币￥116000元，大写人民币壹拾壹万陆仟元整；2、乙方于签订合建协议七日内向甲方出资总金额30%计人民币￥174000元，大写人民币壹拾柒万肆仟元整；3、乙方在出资总金额50%计人民币￥290000元后，可享受按出资总金额100%计人民币￥580000元的返租收益，年收益率12%，返租年限为5年，5年总收益60%计人民币￥348000元。其中5年总收益中的￥290000元人民币，需抵充出资总金额剩余50%计人民币￥290000元。剩余10%收益计人民币￥58000元，分5年返还给乙方，每年收益计人民币￥11600元，按一年期支付。……”第四条“产权及回购”规定，“1、甲方承诺在本协议签订之日起五年内为乙方办理产权，在此五年内房屋经营管理权归甲方所有。其中，产权办理费用根据国家相关法律法规各自承担；……3、如出资总金额50%计人民币￥290000元，乙方在四年时选择退出合作建房，届时甲方不为乙方办理相关房产手续，甲方承诺按照乙方出资金额10%的增长率进行回购，回购时应扣除乙方已收入的前四年收益。……”第六条“违约责任”规定，“甲乙双方应遵守本协议的相关规定，违约方须按违约总金额的5%支付守约方经济损失。”该项目的宣传彩页中显示有“案例：张先生投资菲奴维特服装创意园市场价值24万元的商铺，首付12万（50%）的情况下，余款不用付还有租金收，五年可完全拥有该商铺，还赚得租金2.4万元，不满意还可回购”的字样。2015年9月19日，被告菲奴维特公司出具的加盖该公司财务专用章的收据，内容为“兹收到董平阁交来房款（2#1F7）人民币贰拾伍万￥250000元”。2015年9月23日被告菲奴维特公司出具的加盖该公司财务专用章的收据，内容为“兹收到董平阁交来房款（2#1F7）人民币肆万￥40000元”。
因案外人河南林豫建安集团有限公司与被告菲奴维特公司建设工程合同纠纷一案，本院作出（2016）豫1303民初字第735号民事调解书，后又依据该民事调解书及案外人河南林豫建安集团有限公司的执行申请，本院于2017年1月3日作出公告，内容为：“南阳市菲奴维特服装有限公司及各施工单位：本院受理申请执行人河南林豫建安集团有限公司申请执行南阳市菲奴维特服装有限公司建设工程合同纠纷一案，本院已立案执行。在诉讼执行中，本院根据当事人的申请，依法查封了被执行人南阳市菲奴维特服装有限公司位于卧龙区王村乡龙升工业园区的所有的土地、办公用房及在建工程，现正在执行之中。因被执行人所有的土地、办公用房及在建工程被本院查封，现通知被执行人南阳市菲奴维特服装有限公司及各施工单位停止一切在法院查封财产范围内的施工活动，如不听劝告继续施工，由此造成的损失由自己承担，因此而产生的法律后果自负，本院对违反此通知的单位和个人将依法追究法律责任并采取罚款、拘留等强制措施。特此通知”。
南阳市房产管理局2017年2月份南阳房地产市场预报（第二号）中显示：“未取得商品房预售许可证的项目和楼盘（截止日期2017年2月24日）……115、国际服装创意园龙升大道南段南阳市菲奴维特服装有限公司”。
经工商登记查询,被告菲奴维特公司的经营范围为“服装零售、服装加工、从事货物和技术进出口业务（国家法律法规规定应经审批方可经营或禁止进出的货物和技术除外）。”。
经查询南阳市国土资源局不动产登记档案,被告菲奴维特公司开发的该项目的国有土地使用证号为“宛市土国用(2011)第02xxx号”,地号为“011039010004xxxx”,用途为“工业用地”,使用权类型为“出让”。国有建设用地使用权出让合同中显示，出让人为“卧龙区国土资源房产管理局”，出让价为“贰佰陆拾万元”。
上述事实有原告董平阁提交的身份证复印件、被告菲奴维特公司的宣传单、南阳服装创意园合作建设协议、南阳市房产管理局2017年2月份南阳房地产市场预报（第二号）、（2016）豫1303民初字第735号民事调解书、本院查封公告，本院查询工商局材料及调取的南阳市国土资源局不动产登记档案及原被告的当庭陈述等证据证实，上述证据经当庭出示，并已记录在卷。
本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”截止本案开庭审理时，被告菲奴维特公司的工商登记信息中显示的经营范围没有房地产开发的内容，原告董平阁也无房地产开发经营的资质，故本案中涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》应认定为无效。另，经向南阳市国土资源局不动产登记档案查询,截止本庭开庭审理时，本案涉及的土地的用途仍为工业用地，非商业用地,不符合开发建设房地产的条件，该《南阳服装创意园合作建设协议》违反法律法规的强制性规定。综上,本案中涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》应认定为无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告菲奴维特公司与原告董平阁签订的《南阳服装创意园合作建设协议》无效是因被告菲奴维特公司并无开发房地产项目的资质、土地性质也不符合开发房地产的强制性规定而导致的，故其收取原告董平阁的290000元房款应依法予以返还，并赔偿原告董平阁因此遭受的损失。因《南阳服装创意园合作建设协议》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故《南阳服装创意园合作建设协议》中有关约定租金收益的条款和违约金条款等自始没有法律约束力，原告董平阁依据无效条款要求被告菲奴维特公司支付返租收益和违约金的诉讼请求，本院不予支持。但因原告董平阁确实因本次合同无效，利益受损，故本院酌定，原告董平阁的损失按中国人民银行规定的同期同类贷款利率、按实际缴纳的房款数为本金、按缴纳房款时间起计算利息。三、因本案涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》属于无效合同，自始无效，不存在解除的问题，故对原告董平阁请求解除《南阳服装创意园合作建设协议》的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，被告菲奴维特公司应向原告董平阁返还购房款290000元，并支付利息（自2015年9月19日起、按本金250000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止；自2015年9月23日起、按本金40000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止），驳回原告董平阁的其他诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告南阳市菲奴维特服装有限公司返还原告董平阁购房款290000元，并支付利息（自2015年9月19日起、按本金250000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止；自2015年9月23日起、按本金40000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止）。
二、驳回原告董平阁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6129元，由被告南阳市菲奴维特服装有限公司负担5400元，由原告董平阁负担729元。
如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 王 莉
审 判 员 刘 路
人民陪审员 秦广华
二〇一七年八月二十日
书 记 员 路馨语