浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初14324号原告：义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道吴宅村10号二楼。法定代表人：吴建华。被告：徐贤芳，女，1951年1月12日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：王井才，男，1948年4月13日出生，汉族，住义乌市,系被告丈夫。原告义乌市永宁物业服务有限公司为与被告徐贤芳物业服务合同纠纷一案，于2017年8月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司的法定代表人吴建华、被告徐贤芳及其委托诉讼代理人王井才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告义乌市永宁物业服务有限公司起诉称：原告于2015年8月1日开始为义乌市佛堂镇新安里四区的全体业主和使用人提供服务。原告与被告小区的业主委员会签订的物业服务合同约定了物业费高层住宅：0.95元/月/平方米、店面（商业）用房：1.6元/月/平方米；业主应在2015年11月底交清第一年2015年8月1日至2016年7月31日的物业费；2016年11月底前交清第二年2016年8月1日至2017年7月31日的物业费；逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金给物业公司。该小区2幢2单元1601室住宅建筑面积141.31平方米（房屋面积以不动产登记中心为准）的房屋产权属于被告所有；被告应向原告交纳0.95元/月/平方米的物业费。现原告已经服务了两年了；原告至今已经多次通知被告交纳物业费；但是被告至今未向原告交纳物业服务费。原告为了维护自己的合法权益向贵院提起诉讼；要求贵院判令被告支付物业服务费3221.8元和违约金1200元。现原告诉请：1、被告支付原告2015年8月1日至2017年7月31日止的物业服务费3221.8元；2、被告支付违约金，第一年物业费1610.9元物业费的违约金从2015年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，第二年物业费1610.9元物业费的违约金从2016年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，物业费的违约金暂算至起诉之日为1200元。起诉之后的违约金按所交物业费金额以银行贷款利息四倍计算至实际还款之日为止。被告徐贤芳答辩称：一、原告来本小区服务时间是从2015年9月21日开始至2017年7月31日止（2015年9月19日签订物业管理合同），实际服务时间为22个月（说明：2015年8月1日至2015年8月30日为绿佳物业公司延期服务，2015年9月1日至2015年9月20日为本小区业委会自行管理）。因此不能以二年24个月收费。有部分业主2015年就已按10个月物业费收取，如冯同法、朱朝林。原告如要收24个月物业费，等于敲诈、勒索。二、不是我们拖着不交，而是永宁物业没有安排管理人员，交不了，要么干脆不受理、拒收，并于2017年7月28日全部工作人员都已撤离本小区，那么就根本无法交了。1、我于2017年7月27日上午到小区交物业费，结果没有发票说不要交了，和我一起的冯同法（二幢二单元801室，电话：136××××6551）也交不了，其他的还有很多业主也都交不了。2、我又在法院打来电话说有关交物业费一事后，于2017年8月23日下午4时给永宁物业吴总打了电话，我说物业费怎么交，交到哪里，吴总说物业费不能便宜，我说不要便宜按你们以前已收过的2015年10个月、2016年12个月，总共22个月的收费标准，那我来交掉，吴总还是说不能便宜的，我说你们以前的有业主都10个月收的，吴总电话就挂了。我们去交，吴总他们不收，非要到法庭起诉，这是什么道理。三、既然吴总不把新安里四区全体业主放在眼里，并践踏法律法规，不实事求是向法院提出诉讼，那我也不得不做出自己应有的就案件事实进行陈述和申辩。1、原告在佛堂新安里四区物业管理的一年零十个月期间，没有按物业管理合同的规定和物业服务的内容，承担起应有的职责。管理混乱，服务质量差，业主反映强烈，意见很大。合同第三章规定物业服务质量，第十五条，乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业所有人对乙方满意率达到90%以上，服务投诉处理回访率98%，工作规范落实率98%，各项指标合格率95%，根本达不到以上管理目标。2、永宁物业服务有限公司没有按“中标后的服务告知函”工作内容、人员配备和管理内容，做好目标管理工作。物业管理人员没有按“中标后的服务告知函”人数到岗。服务人员应到岗19人，保安8个，实到人数6人（包括监控人员）。有的时期4个，保洁6个，实到5个，绿化、水电工各三个，实到一个。小区绿化根本没有管理，没有定期拔除杂草，有的树木枯死，杂草丛生。消防器材是事关小区业主生命、财产安全的重要设备，在这近两年时间里，永宁物业根本就没有管理、保养、检测过。现在的灭火器都已过期、失效。现在的封条还是二年前绿佳物业公司贴的封条。如果永宁物业检测、保养过，应贴上永宁物业封条，万一出事，永宁物业罪责难逃。我认为根据以上的陈述事例，原告没有做到合同规定的工作职责、工作内容，应当扣除部分物业管理费用，这体现多劳多得，少劳少得的社会主义劳动原则。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、物业管理合同、补充协议各一份，证明：2015年原告通过招投标与被告所在的小区签订了物业管理合同，约定服务时间和收费价格和违约责任。二、物业服务合同备案回执一份，证明：原告与佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订的物业管理合同服务的是新安里四区业主。三、浙中新报登报证明一份，证明：原告在2017年6月24日通过浙中新报向未交物业费的业主催交物业费。四、快递单和查询记录打印件一份，证明：原告在2017年8月17日通过邮政向被告寄送催交物业费通知书和被告在8月18日签收的事实。五、手机短信截屏一份，证明：原告在2017年8月18日通过手机向被告发送短信催交物业费。六、移交函一份，证明：原告两年服务期限已满。七、不动产档案证明一份，证明：房屋产权登记情况及房屋面积。被告质证认为，1、对物业管理合同、补充协议本身没有异议。但是实际上是从2015年9月21日开始服务的。2、对物业服务合同备案回执没有异议。3、浙中新报登报证明的真实性没有异议。4、对快递单和查询记录打印件没有异议，我们曾经收到过的。5、手机短信截屏有异议，我方没有收到过。6、对移交函本身没有异议，但是原告至今未有办理移交手续。7、不动产档案证明没有异议。被告为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：一、函复印件一份，证明：原告是从2015年9月21日才开始服务。二、财务明细公示复印件一份，证明：2015年8月份还是另一家物业公司在服务。三、通告照片打印件一份，证明：2015年8、9月份的物业费由业委会支付，业主只需交纳10个月的物业费。四、收据复印件三份，证明：有部分业主已经按10个月交纳了物业费。五、告知函复印件、证明各一份，证明：原告没有按照告知函约定的人数到岗。六、照片（2017年8月26日拍摄）一组，证明：对绿化和消防设施管理不到位。原告质证认为，1、对函有异议，这份函今天刚看到，之前没有收到过。而且我认为函里面反映的内容也是不真实的。2、对财务明细公示，这是业委会单方面制作的，内容也不是真实的，对里面2015年8月份还付绿佳物业费内容是不属实的，是我公司在服务的。3、通告是贴过的，但业主委员会没有权利来决定原告的物业费怎么收取，通告内容没有经过我同意，业委会承诺的2015年8、9月份的物业费也没有按承诺支付给我。4、三份收据是真实的，因为有部分业主看到通告后来交物业费，原告本来是不同意的，因为发不出工资，只能先收上来。如果业主委员会不付我钱，我还是要向这些业主收的。原告没有放弃另外两个月的物业费。5、这份告知函我没有收到过，证明内容是不属实的，现在业主不支付物业费，到业委会开具证明，明显是对原告不利的，原告已经服务两年的期限已满。6、照片反映的情况与原告无关。被告说照片是8月26日拍的，我方已于2017年7月31日离场。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据中，证据一能够证明原告与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订合同及补充协议为该小区提供物业服务的事实，合同及补充协议的签订时间分别为2015年9月19日及9月20日。被告对证据二、七无异议，本院确认其证明力。证据三、四、五能够证明原告曾向被告催缴物业费的事实，本院予以确认。证据六系根据双方签订的物业合同约定的服务期限记载，但合同约定期限并不等同于实际服务期限，原告的实际服务期限应结合其他证据综合认定，并由负有履行义务的原告承担举证责任。被告提供的证据中，证据一、五系小区业委会单方制作，无证据证明原告曾收到并认可该函件内容，故该证据不能达到被告证明目的。证据二经该小区所在的义乌市佛堂镇蟠龙社区居民委员会盖章确认，能够证明2015年8月被告所在小区由其他物业公司服务的事实；另，虽物业合同约定的服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，但对于合同是否履行存在争议时，应由负有履行义务的当事人承担举证责任，原告实际入驻提供物业服务的时间应由原告举证证明，现原告未能提供证据，结合原告认可真实性的证据三、四、原告与业委会签订合同及补充协议的时间分别为2015年9月19日、9月20日及被告的陈述情况，本院认定原告实际自2015年9月21日为该小区提供物业服务。证据六的照片无法确认拍摄地点，且被告自述系2017年8月26日拍摄，而原告已于2017年7月底后不在小区服务，故该证据不能达到原告证明目的。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2015年9月19日，原告与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订物业管理合同一份（原告未能提供业主大会的选聘决议或招投标相关文件），约定服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定商业和店面的物业费按1.6元/平方米/月，业主应在每年11月底之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。原告实际于2015年9月21日起入驻该小区提供物业服务，服务至2017年7月31日止。被告系该小区2幢2单元1601室房产的业主，住宅面积为141.31平方米，按合同约定收费标准2015年9月21日至2017年7月31日应交物业费合计2998.13元，经原告催缴，被告至今未有缴纳。本院认为，被告所在义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会与拥有物业管理资质的原告签订物业管理委托合同。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务。义乌市佛堂镇江滨小区业主委员会与原告签订的物业服务合同虽然在签订程序上存在瑕疵，但已经实际履行，且该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，《物业管理条例》的有关规定系针对业主大会和业主委员会的管理性规定，该物业服务合同应属合法有效。涉案小区业主委员会未经业主表决即与原告签订涉案物业服务合同的情况属业主内部事宜，被告可向有关行政主管部门反映，但在该行为被撤销之前，业主委员会对外所签物业服务合同对业主仍具有约束力。因原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，提供了事实上的物业服务。故被告应支付相应的物业费，但应以原告实际提供服务的期间计算物业费，据此计算的物业费2998.13元被告应当缴纳。原告该部分诉请，本院予以支持。但因原告在签约时的程序瑕疵，合同约定的违约金条款并未经业主大会决议通过，故该条款不宜适用于被告，原告主张违约金的诉请，本院不予支持，对于诉请的物业费可自起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期利息。综上，对原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告关于原告物业服务质量的抗辩依据不足，不能作为拒交或少交物业费的正当理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，第十五条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告徐贤芳于本判决生效后十日内支付原告义乌市永宁物业服务有限公司2015年9月21日至2017年7月31日的物业费人民币2998.13元，并支付利息（自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担10元，由被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 张 凯二〇一七年九月二十九日书记员 颜虹英???