北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12277号
上诉人（原审原告）：北京婚博鑫久缘商城有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场B1B2层。
法定代表人：乔国宁，执行董事。
委托诉讼代理人：钟延红，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常沙，北京市京都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京雏菊置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场3层。
法定代表人：陈小同，董事长。
委托诉讼代理人:亓玉芳，女，北京雏菊置业有限公司职员。
委托诉讼代理人:崔小青，女，北京雏菊置业有限公司职员。
�诉人北京婚博鑫久缘商城有限责任公司因与被上诉人北京雏菊置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初11955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京婚博鑫久缘商城有限责任公司（下称婚博公司）上诉请求,要求撤销原审判决，依法改判：1、北京雏菊置业有限公司（下称雏菊公司）继续履行编号为（2009）恒商租字第201001号的《租赁合同》及其补充协议；2、雏菊公司赔偿自2017年3月1日至同年7月31日的损失2045868.2元(每月损失409173.64元)。事实和理由：我公司在履行过程中，每月支付租金及宣传推广费的时间为20号左右，支付时间已经形成交易惯例，雏菊公司从未对此提出过异议；雏菊公司发出解除通知的效力应以第一次发出即2017年3月的《关于租�合同终止的通知》为准，雏菊公司发出通知的同时也在承租场地内张贴商铺清理通知；雏菊公司于2017年6月22日再次发解除通知系掩盖其违约解除租赁合同的事实；我公司与雏菊公司并未在租赁合同中约定共管账户事宜，雏菊公司以我公司未履行共管账户约定主张解除租赁合同，没有理由。
雏菊公司辩称，我公司2017年3月发出的通知，只是拟于2017年6月30日解除合同，婚博公司一直违反合同约定的付款时间支付租金，构成持续逾期违约；婚博公司未履行共管账户的约定也构成违约；原审法院认定事实清楚，要求驳回婚博公司的上诉请求。
婚博公司向一审法院起诉请求,请求判令：1、雏菊公司继续履行编号为（2009）恒商租字第201001号的《租赁合同》及其补充协议；2、雏菊公司赔偿自2017年3月1日至同年7月31日的损失2045868.2元(每月损失409173.64元)。
一审法院认定事实：2010年1月28日，案外人乙方北京迪科五八摄影器材市场有限公司（下称迪科公司）与甲方北京恒兆置业有限公司签订（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》，约定北京恒兆置业有限公司将位于北京市东城区建国门内大街十八号北京恒基中心（下称恒基中心）商场B1、B2层B1001-B1055、B2001-B2076等铺位出租与迪科公司，承租房屋的使用面积为13504.11平方米。该单元仅限于用作经营婚纱摄影器材城用途，该单元内的陈列及店标必须以装修效果图为准。租赁期限自2010年3月1日至2018年2月28日，免租期为2010年3月1日至2010年7月31日。租金包括固定租金和提成租金两部分，提成租金是指自2012年2月1日起承租人按照上述固定租金标准交付租金后，如承租人每月销售额减去承租人按本合同约定应支付的推广宣传费和物业管理及空调费后的10%高于当月固定租金，�租人应当自出租人确认其销售额之日起五日内向出租人补交高出的差额部分。承租人应于每月5日前向出租人提供上个公历月的营业或销售报表，同时提供承租人完税发票复印件（增值税或营业税）。承租人每月还需支付推广宣传费175553.43元。每月应付的上述固定租金、推广宣传费，承租人应于当月的第壹日前支付。押金为1311789.25元。出租人同意承租人无偿使用该单元的部分通道用于临时促销。但该通道的使用需承租人提前七个工作日提出申请，经出租人的同意后按照出租人指定的位置、方案及时间使用。如政府部门提出停止使用要求，或因该场地的使用引发与第三方的纠纷或妨碍其他房屋出租或妨碍第三人通行、使用的，出租人有权随时终止承租人对于该通道的使用，而出租人无需承担其他任何赔偿责任。该《租赁合同》第十条第九款第二段（vi）约定承租人向�转租人收取定金、押金、保证金和其他预收款的，必须立即转入共管账户（共管账户指乙方在银行开立的、由出租人和承租人双方以共同预留印鉴的方式共同管理的银行账户。共管账户中的款项，经出租人审核同意后方可动用。有关共管账户的操作细节由双方另行商定。双方预留印鉴后，未经出租人书面同意，承租人不得更换出租人预留的印鉴）。出租人有权对承租人收取定金、押金、保证金和其他预收款情况进行抽查或全面核查，承租人必须配合。并在第十二条第三款约定如果出租人对承租人的任何一项或多项违反本合同任何约定的行为放弃追究责任，出租人不应该被视为同意承租人无须遵循上述约定或者在上述违约行为再次发生时放弃追究承租人责任的权利。出租人放弃本合同条款约定的任何权利和救济，只能以出租人的授权代表书面签字及出租人盖章为准�对于合同终止,合同约定，发生下列情况之一…3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的…7、承租人未能按本合同约定支付租金或者其他任何一种款项，累计三次以上的…10、承租人向受转租人收取履约定金、押金、保证金和其他和其他预收及保证性质的款项，超过十五日未转入共管账户，或承租人不配合出租人抽查或全面核查的…出租人有权提前解除合同。自出租人解除合同的通知书送达承租人之日，本合同解除。承租人应当按照合同附件三约定的租金标准，向出租人支付相当于三个月租金的赔偿金。出租人因此受到的实际损失超过约定赔偿金的，承租人应当据实赔偿。
之后，北京恒兆置业有限公司、迪科公司与北京婚博商城三方签订了三份补充协议，确定迪科公司不再作为（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》的承租人，�婚博公司独自承担该合同项下承租人的权利、义务及责任，迪科公司已付的押金及相关费用之所有权及一切相关权利、义务均转让给本案的婚博公司。婚博公司与北京恒兆置业有限公司于2010年8月31日、2010年11月9日签订了补充协议（四）、（五），约定婚博公司承租恒基中心地下二层001-017号、026-028号、068-076号铺位，面积变更为3269.65平方米，在庭审中双方皆认可该承租面积。双方又于2012年4月12日签订了补充协议（六），就双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，并于2010年4月23日、2010年7月15日、2010年10月25日、2010年8月31日及2010年11月9日签订的5份“补充协议”（前述之两份《租赁合同》及五份“补充协议”下称“原合同”）。补充约定：（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》�十条第九款第（vi）项关于共管账户的约定中“乙方”是指“承租人”，如果承租人未按照（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》第十条第九款第（vi）项的约定履行租赁合同或者作出违反上述约定的任何行为，出租人有权单方终止双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，因此造成的任何损失均由承租人承担，出租人无需承担任何违约责任。2014年8月21日婚博公司开立共管账户，并于当日存入该共管账户5万多元。2017年3月1日北京恒兆置业有限公司更名为雏菊公司。
2017年3月23日，雏菊公司向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》，称随着北京市城市改造的深入，恒基商城当前商业定位和业态模式已经无法满足城市中心发展规划和“疏解北京非首都功能”要求，相关�管部门也多次以书面或约谈的形式要求雏菊公司对恒基商城的业态进行重新规划并对恒基商城现有管理状态提出了整改要求。雏菊公司决定自2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与工程改造。雏菊公司拟于2017年6月30日起解除与贵方的租赁合同，并请婚博公司于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与雏菊公司办理商铺交接手续。租赁合同解除前，婚博公司仍应继续缴纳相关租金、推广费、物业费等费用，雏菊公司将在婚博公司结清全部应付款项并办理完商铺交接手续后三十个工作日内，向婚博公司退还租赁合同项下的押金。雏菊公司又于2017年6月22日向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，婚博公司于当日签收。《通知》称根据双方租赁合同第五条第一款约定“除本合同另有约定外，承租人应当自合同租赁期的第一日起向出租人支付固定租金、推广宣传费，详见本�同附件三。”第十三条第三款约定“发生下列情况之一，出租人有权提前解除合同…3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的；”而根据雏菊公司财务部门记录，截至本通知签发之日，婚博公司未能按照租赁合同约定向雏菊公司缴纳2017年6月份租金及推广费，逾期已达十日。综上，雏菊公司自2017年6月22日起解除与婚博公司的全部租赁合同，并要求婚博公司于2017年6月28日前按照租赁合同相关约定将商铺恢复毛坯状态交还雏菊公司或与雏菊公司就撤铺事宜达成一致，否则雏菊公司将采取包括但不限于停水、停电以及封锁商铺等方式收回租赁商铺。雏菊公司解释称，雏菊公司本希望与婚博公司协商解决纠纷，后婚博公司未按照约定支付租金，故雏菊公司认为其根据合同有权解除合同，并有权采取相应的断水、断电措施。
双方的庭审情况：1、婚博公司提交的（2017）京长安内经字第23082号公证书、（2017）京长安内经字第23083号公证书、（2017）京长安内经字第26188号公证书、现场照片及视频光盘，证明2017年6月27日雏菊公司采取通过张贴拆除公告、关闭步行梯、关闭部分恒基中心商城出入口、部分场地停水停电等方式限制婚博公司经营。经质证，雏菊公司认可上述证据的真实性，但认为证明公证照片里的商户于2017年6月27日还在正常经营，否定了婚博公司关于损失的诉讼请求。2、雏菊公司对于婚博公司提交的损失计算清单真实性和证明目的皆不认可，因为该清单与婚博公司每月向雏菊公司提供的销售数额差距悬殊。3、婚博公司提交的（2017）京长安内经字第29659号公证书及光盘证明雏菊公司的解约导致部分商户提前解约、拒交租金等。经质证，雏菊公司对其真实性认可，但认为证明婚博公司在合同�除后仍未将商铺原状交还给雏菊公司。4、雏菊公司对于婚博公司提交的66份小商户租赁合同及与北京永辉超市有限公司的租赁合同真实性认可，但认为所有婚博公司与次承租人的合同证明婚博公司违反共管账户的约定，雏菊公司按照租赁合同和补充协议（六）有权提前解除双方所有的租赁合同而不予补偿，所有损失由婚博公司承担。5、婚博公司提交的20份小商户的解约协议，证明雏菊公司的行为导致部分商户提前解约，给婚博公司带来损失。经质证，雏菊公司不确认其真实性，也不认可证明目的，20份合同终止协议中有11家商户因为合同已经到期、经营不善才终止合同。6、婚博公司提交的租金、推广费、物业费等费用票据483张及对比明细表证明婚博公司一直按约履行合同，从未出现违约行为。经质证，雏菊公司对其真实性、证明目的皆不认可，因为票据数额与婚博�司每月提供的销售数额相差悬殊。7、婚博公司提交的缴费凭证，证明婚博公司一般在每月的20日左右，最早10日，最晚31日缴纳租金、推广费等，已经形成交易习惯。经质证，雏菊公司不认可该证据，认为婚博公司提交的仅是雏菊公司为婚博公司开具的票据，婚博公司没有提交银行的账单，不足以证明婚博公司的诉讼主张。8、雏菊公司提交的记载2017年1月至6月婚博公司租金、推广宣传费支付时间的会计凭证，证明婚博公司支付租金未按约逾期超过10日且逾期超过三次。经质证，婚博公司认可其真实性，但证明目的不认可，婚博公司认为自双方租赁合同成立起，婚博公司每月均于该月下旬缴纳租金和推广宣传费，雏菊公司在本次纠纷前并未就此提出异议，已经形成交易惯例。9、雏菊公司提交的联系函、银行进账单、场地租赁合同模板、婚博公司与北京永辉超市有限公司的租赁合同、转租商户列表及店铺照片，证明婚博公司未按照合同的约定将收取的定金、押金、保证金和其他预收款项存入共管账户，且转租商户经营和服务项目与合同约定的“婚纱摄影器材”无关。经质证，婚博公司认可其真实性，但不认可其证明目的，婚博公司认为双方在合同订立后就未对共管账户的操作细节进一步商定，在此次纠纷前雏菊公司也从未就此提出异议，这是对合同的一致变更。婚博公司转租商户办理营业执照，需取得雏菊公司出具的证明，所以雏菊公司应该知道转租商户的经营情况。10、雏菊公司提交的消防支队约谈记录、消防设施检查报告，证明涉案房屋消防需全面整改，不能继续履行合同。经质证，婚博公司对其真实性、关联性、证明目的皆不认可，雏菊公司提交的证据中没有消防支队出具的约谈通知，也未体现出具消防设施检查报告的�通建设公司是否具备消防检测的资质。11、雏菊公司提交的物业公司出具的情况说明，证明涉案商铺2017年3月1日至2017年7月1日期间正常营业。经质证，婚博公司对其真实性、证明目的皆不认可。12、雏菊公司提交婚博公司提供给雏菊公司的2016年1月至10月的营业、销售报表，证明婚博公司2017年3月至7月的损失计算严重不实。经质证，婚博公司对其真实性、关联性皆不认可。13、雏菊公司提交的2011年至2014年的付款通知单，证明雏菊公司一直都是每月1号向婚博公司催收租金及推广费等。婚博公司不认可该份证据，认为超过诉讼时效。
一审法院认为，根据已查明情况，婚博公司与雏菊公司订立的编号为（2009）恒商租字第201001号的《租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。
根据双方签订的租赁合同，婚博公司并未按约在每月的第一日支付租金及合同约定的其他应付款项，逾期超过十日且逾期超过三次。
在合同履行阶段,婚博公司也未按照合同约定将承租人向受转租人收取的定金、押金、保证金和其他预收款足额转入共管账户，故雏菊公司依据租赁合同第十三条第三款及补充协议（六）第二条约定认为其有权提前解除租赁合同而无需赔偿。对此，婚博公司认为租金及推广费的支付时间已形成交易惯例，且在本案的租赁合同中并未明确约定共管账户，双方也并未进一步商定共管账户的操作细节。但是结合双方签订的租赁合同第十二条第三款“如果出租人对承租人的任何一项或多项违反本合同任何约定的行为放弃追究责任，出租人不应该被视为同意承租人无须遵循上述约定或者在上述违约行为再次发生时放弃追究承租人责任的权利。出租人放弃本合同条款约定的任何权利和救济，只能以出租�的授权代表书面签字及出租人盖章为准”的约定以及该合同第十八条第三款关于合同变更的约定，婚博公司也没有提供足够的证据证明雏菊公司有明确变更、放弃关于双方租金支付时间、共管账户约定的行为，所以，婚博公司以实际履行变更租赁合同的主张不能成立。
另外，根据已查明情况，雏菊公司顺应“疏解北京非首都功能”的战略安排，对恒基商城进行整体升级改造，要求包括婚博公司在内的商户腾退店铺，改造升级过程中，商城水、电、消防等系统均将受到重大影响，故婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同事实上已无法继续履行。综上，法院认为双方的房屋租赁合同关系因婚博公司违约于婚博公司收到合同解除通知之日，即2017年6月22日已经解除。关于婚博公司要求雏菊公司给付自2017年3月1日至同年7月31日损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据�本院不予支持。据此，原审法院于2017年9月判决：驳回北京婚博鑫久缘商城有限责任公司的全部诉讼请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，雏菊公司于2017年3月20日在商场张贴《恒基商城业态调整与升级改造通告》，内容为雏菊公司决定于2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与整体升级改造工作，请恒基商城各租户按租约有关条款、协商办理相关退租手续。
本院审理中，婚博公司不再坚持其要求继续履行合同的诉讼请求，要求解除与雏菊公司的租赁关系，但认为因雏菊公司的行为造成合同的无法继续履行。雏菊公司同意解除双方的租赁关系,但认为双方的租赁关系在其行使单方解约权时即2017年6月22日已经实际解除。
另，雏菊公司将恒基商城中的商户现已基本腾退完毕，婚博公司也与次承租人解除了租赁合同，雏菊公司将涉案场地停水、停电准备进行升级改造，婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同事实上已无法继续履行。
本院认为：婚博公司与雏菊公司签订的《租赁合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
雏菊公司于2017年3月23日向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》，称其于2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与工程改造，拟于2017年6月30日起解除与婚博公司的租赁合同，并要求婚博公司于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与雏菊公司办理商铺交接手续。本院认为，双方的租赁合同并未约定雏菊公司基于业态调整可以单方解除租赁合同，雏菊公司亦无法定的理由解除合同，雏菊公司并不当然享有单方合同解除权，雏菊公司于2017年3月23日行使的合同解除权不�立。
雏菊公司又于2017年6月22日向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，其以婚博公司欠缴2017年6月份租金及推广费逾期已达10日为由要求解除与婚博公司的租赁合同关系。本院认为，雏菊公司在2017年3月23日向婚博公司发出解除通知之前，在在2017年3月20日商场张贴通告要求各租户提前办理退租，已经实际影响了商铺的正常经营，婚博公司迟延交付租金有合理的抗辩理由，并未因此构成违约，雏菊公司的合同单方解除权不成立。
根据查明的事实，雏菊公司将恒基商城中的商户现已基本腾退完毕，婚博公司也与次承租人解除了租赁合同，雏菊公司将涉案场地停水、停电准备进行升级改造，婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同事实上已无法继续履行。本院审理中，婚博公司与雏菊公司均要求解除租赁关系，本院对此不持异议，但双方对于解除合同的时间点存在争议，因雏菊公司提出的单方解除权均不成立，本院依法认定双方的租赁合同于2017年12月26日发生解除。因婚博公司不再坚持继续履行租赁合同的诉讼请求，故本院对其原审诉讼请求，予以驳回。婚博公司基于合同继续履行基础提出的租金损失，本院亦予以驳回。因合同解除发生的损失，双方可另行通过诉讼解决。
综上，原审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费23167元，由北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担（已交纳12046元，余款11121元于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费23167元，由北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
�判长王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张晓鸥