天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初6700号原告：王云菊，女，1972年4月11日出生，汉族，天津市北辰区青光中学教师，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王云红（与原告系姐妹关系），1970年5月5日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。被告：刘莹，女，1985年2月28日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：聂皓，女，1958年8月9日出生，汉族，天津市人事局退休职工，住。第三人：天津金圣弘房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区佳荣里11号楼底商119号。法定代表人：王镇，职务总经理。委托诉讼代理人：谢鑫，该公司店长。委托诉讼代理人：韩刚，该公司法务。原告王云菊与被告刘莹、聂皓、第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司（以下简称“金圣弘公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告王云菊及其委托诉讼代理人王云红，第三人金圣弘公司的委托诉讼代理人谢鑫、韩刚到庭参加诉讼，被告刘莹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其委托聂卫、高凯萍参加庭审，但其提交的委托手续不完备，庭后亦未进行补充，但被告刘莹阅过开庭笔录后，自述对庭审中聂卫、高凯萍的陈述予以认可。本案现已审理终结。原告王云菊向本院提出诉讼请求：1.依法请求贵院判令解除原、被告双方签订的《金圣房屋居间买卖合同》、《天津市房产买卖协议》；2.依法判令被告赔偿原告违约金12.6万元；3.依法判令被告赔偿原告中介费用1万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月16日，原、被告以及第三人签订书面的《金圣房屋居间买卖合同》，由原告出售位于天津市红桥区房屋，该房屋的面积为103.51平方米，房屋的成交价格1260000元，被告聂皓于签订合同时支付给原告20000元定金，被告以贷款形式购买该房屋。原告与被告刘莹于2016年9月6日签订《天津市房产买卖协议》，该协议第四条约定，被告于签定协议之日五日内将首付存入资金监管帐户，截至目前被告仍不办理相应的手续，属于严重违约，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告聂皓辩称，原告以协议第四条第4款的内容，五日内没有支付监管资金，这项是其与原告两个人共同委托房管局与银行设立的监管账户，该监管账户是被告的钱汇入，该监管账户的增值与减少都与原告无关，该监管账户一切利益与原告无关。若原告对该监管过程有意见或者不满意，可以找房管局或者银行，但是一旦监管账户设立了，原告对监管账户没有资格与身份来对账户进行指责。五日之内缴款或者不缴款的管辖是房管局与银行，若房管局与银行对被告有任何处罚，请原告提出证据，被告可以同意解除合同，若无法提交证据，对于五日之内没有交纳资金，其没有证据，被告认为其上述诉讼请求不成立，也没有资格来起诉被告，因为被告已经委托了上述房管局、银行进行管理。综上所述，原告主张的索赔根本谈不上，监管账户产生的利息与原告无关，这里是被告的自筹资金，并且被告与原告共同委托了房管局、银行。到房管局进行过户，过户时钱不能汇入原告账户上，是经过审查合格之后才可以汇入原告账户中。现在原告提出其账户有损失与被告五日之内没有汇入账户，原告没有资格询问被告，因为被告的账户是房管局、银行还有被告的保密账户。被告是否交纳这笔钱，是银行通知被告，因五日内银行没有进行征信，所以没有交，也没有面签。当时买卖房屋的人非常多，贷款也多。五日之内没有交纳这笔钱，是因为中介说若该银行无法贷款，中介有一项服务可以有很多机会完成买卖过户交易，所以被告没有交纳这个钱，也是银行、中介对被告的保护。买卖过程当中，定金是被告交付的，被告支付定金的除了本案还有两件。贷款都是由金钟河兴业银行的贷款员办理的，在9月6日左右签署的买卖协议，因为银行正在审查中，所以没有交纳自筹资金。被告贷款办理过程当中，原告就起诉了，因为期间房屋涨价了。被告与原告交易的时候，因被告家中出售了祖屋，出售款分配了，之后买房屋的定金都是被告聂皓替代其亲戚支付的，正式买卖协议不是被告聂皓签的，都是以实际买受人签订的。被告刘莹辩称，与被告聂皓的答辩意见一致。庭审后被告刘莹提交书面意见称要求继续履行买房过户手续。第三人金圣弘公司述称，关于首付，原告曾经与中介联系过，让被告赶快支付首付，这个件批的时间长，不单纯是因为贷款的问题，银行多次与中介联系，要求被告补交手续，但是被告没有补来，造成贷款无法批准下来。至于本案起诉，之前也协商过，不是因为迟迟不支付首付，都是因为差办理贷款的手续。原告也在购买其他房屋，想尽快解决，所以起诉了。原告王云菊围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、《金圣房屋居间买卖合同（私产）》；证据二、《天津市房产买卖协议》；证据三、中介费收据；证据四、兴业银行存折，根据房管局要求设立的收房款的账户；证据五、诉争房屋房本。被告聂皓围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、监管资金收款凭证两份，证明被告在五日之内没有交监管资金，等着银行贷款了；证据二、刘莹电话记录，自2016年9月6日至11月2日期间刘莹往来电话记录；被告刘莹、第三人金圣弘公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：被告聂皓、刘莹对原告提交的证据一的真实性没有异议，原告个人认为9月15日首付没有交纳监管账户该罚钱，至10天没有交纳，合同自动解除，原告的认为是不对的，合同约定是首付没有凑齐，而不是没有交纳监管资金就解除合同。对证据二的真实性没有异议，合同第四条约定五日之内该项，原告没有资格以该条起诉被告。对证据三的真实性没有异议。对证据四认为该存折不是被告监管资金存折，监管资金是被告的个人账号，与原告无关，原告不知情，该证据账户不是监管账户，是原告收房款账户。对证据五的真实性没有异议。第三人对原告提交的五份证据均无异议。原告对被告聂皓提交的证据一资金监管收款凭证两份认为与本案无关。对证据二电话记录认为与本案无关，原告一直通过中介找聂皓协调这个事情，与刘莹没有沟通，无法体现电话记录与本案关联性。被告刘莹对被告聂皓提交的证据均无异议。第三人对被告聂皓提交的证据一认为首付款票据与本案无关；对证据二认为合同签订人是聂皓，中介没有被告刘莹的电话，一直与合同签订人联系。综合审查本案全部证据，本院认证如下：原告提交的五份证据均内容真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。被告提交的证据一内容真实、来源合法，但与本案待证事实不具有关联性，本院对该份证据的证明力不予认定。被告提交的证据二内容真实、来源合法，但仅能证明被告刘莹通话情况，与本案待证事实不具有关联性，本院对该份证据的证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落天津市红桥区，私产房屋，权利人为原告王云菊。2016年8月16日，原告王云菊（卖方、甲方）与被告聂皓（买方、乙方）以及第三人金圣弘公司（居间方、丙方）就诉争房屋的买卖事宜签订合同编号为0000239的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》（以下简称《合同》）。《合同》约定，诉争房屋成交价格为1260000元，买方于2016年8月16日交付贰万元整给卖方作为购房定金，并作为一部分房款；买方采取贷款方式支付房款，买方须于2016年9月15日前攒齐首付款，同时买卖双方共同办理：签订《天津市房产买卖协议》、交易资金监管、买方贷款、产权过户等手续；违约责任条款约定：本合同签订后，如买卖双方或买卖一方未能履行本合同，居间方收取的服务费均不予退还，违约方或合同解除责任方应向非过错方承担居间服务费的损失；若买方以贷款方式购买该房屋，则买方必须提供真实有效的相关资料和证明：如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由买方按照一次性付款方式从最终确定不能办理之日起三十日内向卖方补齐全部房款。否则视为买方违约，由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿；买卖双方任何一方拒绝履行或解除合同或发生合同约定的违约行为，均由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿；另合同备注：1、甲方承诺腾空该房屋前给付所有欠费；2、甲方认可乙方将该房屋进行低评后进入房管局进行交易；3、乙方承诺将差额款于过户当日前一次性交齐于甲方；4、甲方认可与乙方指定人员办理该房屋的贷款及过户相关手续。《合同》签订当日，被告聂皓依约向原告王云菊支付了定金20000元，原告王云菊与被告聂皓分别向第三人支付了中介服务费，其中原告王云菊向第三人支付中介服务费10000元。被告聂皓与被告刘莹系亲戚关系，诉争房屋实际买受人为被告刘莹，被告聂皓签署《合同》并交纳定金均是代替其亲戚的行为。2016年9月6日原告王云菊（出卖人，甲方）与实际买受人即被告刘莹（买受人，乙方）到房管部门就诉争房屋签署了《天津市房产买卖协议》（以下简称《协议》）。该《协议》第四条约定乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款500000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市兴业银行设立的专用账户；当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。《协议》签订后，被告刘莹未能按约定的五日内将首付款存入资金监管账户，被告刘莹称未能按时存首付款的原因是没有接到贷款银行的通知。关于贷款部分，刘莹向兴业银行股份有限公司天津分行金钟支行提交了申请及部分资料，但因资料不全，且被告聂皓涉及多起以他人名义（包括被告刘莹在内）向该银行申请贷款，均涉及到资料不齐全或征信无法通过等问题，后期银行又无法与被告聂皓及包括被告刘莹在内的贷款人取得联系，故该银行对涉及被告聂皓的全部贷款均未予审核通过，做退件处理，银行将全部材料退至第三人处。同时该银行称贷款人交纳首付款的时间与办理贷款手续无关，并非如被告所称由银行通知交纳首付款的时间。上述贷款未被批准后，被告刘莹亦没有按照《协议》约定一次性交纳全部房价款。关于被告聂皓向原告王云菊交纳的定金20000元，经询问原告同意退还，退还的方式为从其主张的违约金数额中予以抵扣。以上本院确认的事实，有各方当事人陈述以及提交的证据加以证明。本院认为，原告王云菊、被告聂皓及第三人金圣弘公司签订的《合同》，以及原告王云菊与被告刘莹签订的《协议》均系各方当事人真实意思表示，均为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。根据查明的事实，能够确认被告聂皓系代理被告刘莹签署了《合同》，被告聂皓作为代理人虽以自己名义签订了《合同》，但在披露委托人系被告刘莹的情况下，且后期《协议》亦为被告刘莹本人与原告王云菊签署，因此在《合同》及《协议》履行过程中如发生违约行为应由委托人即被告刘莹承担相应的责任。现原告提出要求解除《合同》、《协议》，而被告刘莹则要求继续履行合同。但自签订《协议》之日至原告起诉前，被告刘莹一直未按约定内容按时交纳首付款，后续贷款也未被批准，在此种情况下，被告刘莹既未重新申请贷款，亦未按照《合同》及《协议》约定的条款一次性支付全部购房款，直至原告起诉，被告刘莹没有提交任何证据证明其有继续履行合同的行为，被告刘莹怠于履行付款义务，已经违反了《合同》、《协议》的相关约定，构成违约。买卖双方仅仅签订了《合同》、《协议》，交付定金20000元，房屋买卖合同大部分义务还未履行，原告因被告未履行付款义务坚持要求解除合同，本案原、被告之间建立的房屋买卖合同关系不具备继续履行的条件，现原告因被告刘莹存在上述违约行为要求解除合同，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金126000元，因被告刘莹未按约定履行付款义务，导致本案合同无法继续履行，被告刘莹应按合同约定承担相应的违约责任。但对于《合同》中约定的违约金计算标准，被告抗辩标准过高，且原告亦未提交相关证据证明其损失具体数额，对此本院结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对可能造成损失数额的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，本院酌定被告刘莹应向原告支付违约金40000元。另根据法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，经本院询问，原告同意将定金20000元以在违约金中抵扣的方式退还给被告。综上，被告刘莹应向原告王云菊支付违约金20000元（违约金40000元-定金20000元）。关于原告要求被告赔偿中介服务费10000元的主张，根据《合同》相关约定，应由违约方即被告刘莹承担原告该项损失，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王云菊、被告聂皓及第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司于2016年8月16日签订合同编号为0000239的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》中关于房屋买卖合同的内容；解除原告王云菊与被告刘莹于2016年9月6日就坐落天津市红桥区房屋签订的《天津市房产买卖协议》；二、被告刘莹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王云菊违约金20000元；三、被告刘莹于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王云菊中介服务费损失10000元；四、驳回原告王云菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，公告费260元，共计3280元，由原告王云菊负担2074元，被告刘莹负担1206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 芳人民陪审员  安尔书人民陪审员  马银鲜二〇一七年七月二十八日法官 助理  熊 剑书 记 员  赵 爱附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。