宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2013）永民初字第1106号原告金爱民，男，1971年2月10日出生，汉族，大专文化程度，永宁县农村信用联社职工，住宁夏回族自治区永宁县杨和镇杨和村*组。被告程世海，男，1979年5月6日出生，汉族，初中文化程度，个体，住甘肃省秦安县叶堡乡程崖村安湾组**号。委托代理人李菲尔，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。委托代理人胡荣文，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。原告金爱民与被告程世海合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理。依法组成合议庭于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告金爱民、被告程世海的委托代理人李菲尔、胡荣文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金爱民诉称，2012年3月11日，原告金爱民与被告程世海签订《土地出让协议》，约定被告程世海以每亩16714.7元的价格购买原告金爱民位于永宁县望洪镇靖益村金沙渠东侧土地173.5亩，土地转让费290万，土地附着物90万元，变压器、水井一口9万元，共计389万，2012年3月11日支付定金80万元，余款300万元待原告金爱民将土地过户给被告程世海名下后一次性付清。合同签订后，被告程世海向原告金爱民支付了100万元。2013年4月2日，原告金爱民将土地过户给被告程世海名下。2013年8月20日被告程世海向原告金爱民支付50万元，剩余部分未付。原告起诉要求解除原、被告的《土地转让协议》；被告程世海返还原告金爱民土地173.5亩并承担违约金38.9万元；诉讼费由被告程世海承担。原告起诉后，被告程世海向原告金爱民支付剩余的土地款239万元。本案在审理过程中，原告金爱民变更诉讼请求判令被告程世海承担违约金并赔偿损失200万元，诉讼费由被告程世海负担。原告就其主张的事实提供了以下证据：一、2012年3月11日原、被告签订的土地协议一份，证实原、被告达成了土地协议并约定了双方的权利义务；经质证，被告程世海对证据的真实性无异议，但对协议中的付款时间有异议，协议签订后，双方口头变更过付款期限；土地使用证原件一份，证实2013年4月2日原告金爱民将涉案土地的使用权转让给被告程世海的事实；经质证，被告程世海对该份证据没有异议；被告程世海辩称，1、原、被告所签的土地转让协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该协议合法有效；2、原、被告口头约定在签订协议半年内办理过户手续，但被告程世海于2012年10月准备支付剩余全部款项时，原告金爱民未办理好土地证，且被告程世海已将全部土地转让费支付给原告金爱民，依约履行了全部义务，不存在违约；3、原告金爱民未按口头约定在签订协议后半年内办好土地证且未经被告程世海同意擅自将桥、路让给了纳春华，致使土地实际面积减少了0.56亩，也没有履行电户过户及将电费价格降至农业用电价格的承诺，构成违约；4、原告金爱民主张被告程世海赔偿违约造成的损失没有事实法律依据，被告程世海已支付全部转让款，土地使用权也属于被告程世海，土地的涨幅与原告金爱民无关。被告程世海就其主张的事实，向本院提交如下证据：永国用（2013）第1303号土地证、永国用（2010）第4455号土地证各一份，证实涉案土地为国有土地，土地使用权人为被告程世海，原告金爱民最初取得的该土地为有偿使用，符合国有土地使用权转让的相关法律法规，该土地转让有效，原告金爱民未经被告程世海同意擅自将桥、路让给纳春华，致使实际面积少了0.56亩，原告的行为构成违约；经质证，原告金爱民对该份证据的真实性没有异议，但认为土地证与协议中的面积有差异是因为公共土地面积没有计入在土地证记载的面积中；二、《土地转让协议》一份，证实原、被告双方签订转让合同并约定待电费价格降至农业用电，电户过户于被告程世海名下时，程世海才付清变压器和水井的9万元款项；经质证，原告金爱民对该份证据的真实性没有异议，但认为变压器和水井过户需要被告程世海的协助，但被告程世海一直都没有来，导致过户推迟，变压器和水井都在公共用地里，变压器和水井的9万元不影响剩余土地款289万元的支付，其不存在违约；三、收条及银行转账单4份，证实被告分四次付清全部转让款389万元的事实，已履行了全部义务且在原告未办理土地证之前，被告程世海还向原告支付了20万元与协议约定不符，从而证明双方已就土地转让费的付款期限进行过口头变更的事实；经质证，原告金爱民对银行转账单的真实性他认可，20万元的收条也是他写的，80万元的收条不是他打的，真实性不认可，80万元也没有收到；涉案土地照片及图纸，证实签订协议时，桥、路在原告金爱民名下，2013年4月办证后，金爱民未经程世海同意，擅自将桥、路划至纳春华名下，金爱民存在违约的事实；经质证，原告金爱民对该份证据的真实性没有异议，桥和路是他建的，签订协议后桥、变压器、水井、厂房及大门的钥匙由程世海所拿，但桥和路不是他能左右的，谁都可以用。五、电费账单三份，证实程世海已付清变压器和水井的9万元款项，但截止现在电户户名仍为原告金爱民，电费价格仍系工业用电价格，原告金爱民存在违约事实；经质证，原告金爱民认为该份证据是真实的，但对证明目的有异议，证据反应不出是工业用电。调查笔录二份，证实1、签订协议时金爱民承诺半年内办好土地证，但程世海于2012年10月准备支付剩余款项时，原告金爱民仍未办好土地证；2、签订协议时金爱民承诺桥、路归程世海，但办理土地证时，金爱民未经程世海同意擅自将桥、路让给了纳春华；3、协议中原告金爱民承诺将电费价格降至农业用电价格，并将电户过户至程世海名下，但至今电户户名仍为原告金爱民，电费价格仍系工业用电价格；4、双方曾就付款期限口头变更过，原告金爱民同意变更分期付款；证人邵新院当庭证实，他和原告金爱民是邻居，因原告金爱民的媳妇让他介绍一个买地的人，他通过蔡建增找到被告程世海，促成原告金爱民与被告程世海达成该土地协议，协议是在2012年3月永宁县杨和镇的一个饭馆里签的，在场人有原告金爱民、被告程世海、原告的媳妇、蔡建增、被告程世海的老乡和他，当时说土地及土地附着物（包括铲车、变压器、砖机、炉渣、水井、厂房、住房）共计380万元，当天被告程世海就给原告打了80万，且听原告媳妇告诉原告80万到账了，剩余的土地款待土地证办下来后支付，因为被告程世海买地是为了搞农业，原告金爱民就承诺等电费价格降至农业用电0.25元时，把变压器过户给被告程世海,但至今变压器、水井没有过户，变压器的钥匙一直由管电的人拿着，路和桥都是原告金爱民承建的，签协议时水井、桥、路在金爱民土地上，土地局重新测量地后，水井、桥、路在纳春华的土地上，桥之前是由他锁着，测量后桥上有两个锁，他锁着一个，其他谁锁的他不知道，测量土地后地价是多少他也不知道，地价不固定，大概每亩是16800.00元，他们是否变更付款协议他不清楚。证人蔡建增当庭证实，被告程世海是他老乡，他听邵新院说这边有地出售，他们就去协商。当时是在永宁县的一个饭馆签订的协议，在场人有原告、原告妻子、被告程世海、陈小林、邵新院和他，约定包括炉渣、厂房、场子设备、推土机的成交价是380万元，待原告想办法将电价降低后再支付变压器的9万元，土地上的桥、路、水井都是原告的与纳春华没有关系，包括在总价380万元里，签完协议后被告程世海向原告支付了80万元，剩余的土地款是分期支付，之后他们怎么付的他不知道也没有参与，桥和部分门的钥匙原告交给了被告程世海，水井和桥他们一起去看过在靠路边的田里，现在土地的价格他不知道。经质证，原告金爱民认为证人证言部分真实，当时签订协议谈的价格是真实的，但土地付款期限及方式是依照合同约定的，没有变更过，路、桥的钥匙至今都是被告程世海拿着，没有出让，承诺电价变更也是不真实的且变压器的过户需要协助，但被告程世海一直都没有来。经本院审查，原告金爱民提供的证据来源合法、内容真实，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。被告程世海提供的80万元的收条，经原告金爱民当庭质证，对其真实性不认可，真实性无法核实，本院不予采信,但结合原告金爱民在庭审中的陈述及证人证言，可以证实被告程世海于2012年3月11日向原告支付定金80万元的事实。证人邵新院、蔡建增的证言，能够证实原、被告双方达成购买土地协议过程及被告程世海付定金80万元的事实，但不能证实双方变更了付款期限，故对该证明部分本院不予采信。被告程世海提交的其他证据，经质证，原告金爱民对其真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，2012年3月11日，原告金爱民与被告程世海签订土地出让协议。协议约定，原告金爱民将其位于永宁县望洪镇靖益村金沙渠（钢厂对面）土地173.5亩转让给被告程世海，土地转让费共计290万，土地上附着物(炉渣砖厂、厂房、设备、原料、铲车、模具、工具包括自建住房共计90万，2012年3月11日付定金80万元，余款300万元，待土地过户于乙方名下之后，当日一次性付清；变压器一台、水井一口，共计9万元(待电费价格降至农业用电时，电户过户于乙方名下时，款项一次性付清）；桥、路属原告金爱民所有，与他人无关系；合同经双方签字后生效，如有违约，违约方愿承担违约责任，赔偿损失并支付违约费用。协议尾部，原告金爱民作为甲方，被告程世海作为乙方，邵新院、蔡建增作为证明人签名捺印。合同签订后，被告程世海于2012年3月11日向原告金爱民支付定金80万元，于2012年3月12日向原告金爱民支付土地转让费20万元。2013年4月2日，原告金爱民将土地使用权过户给被告程世海，土地使用权证上载明使用权面积为172.94亩（不包括渠、路、排水沟所占去的5729.3平方米和房子占去的371平方米）。后原告金爱民告知被告程世海土地已过户，被告程世海于2013年8月23日向原告金爱民支付土地转让费50万元，剩余部分未付。2013年9月12日原告金爱民向本院起诉要求解除原、被告签订的《土地转让协议》；被告返还原告土地173.5亩并承担违约金38.9万元，诉讼费由被告程世海承担。本案在审理过程中，被告程世海于2013年12月6日向原告金爱民支付剩余土地转让费239万元,原告金爱民变更诉讼请求要求被告程世海承担违约金及损失200万元并承担诉讼费。另查明，涉案土地中电户尚未过户，户主为金爱民。本院认为，原、被告签订的《土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，来源合法，内容真实，属有效合同。双方当事人应按合同约定及时履行各自的权利义务，原告金爱民按合同约定将土地过户于被告程世海名下后，被告程世海应按合同约定向原告金爱民支付土地转让费，被告程世海未及时支付，应当承担相应的民事责任。被告程世海辩称双方当事人在合同的实际履行过程中变更了付款期限但没有提供有效的证据证实，对被告程世海的该辩解意见，本院不予采信。但依据合同，原、被告仅约定违约方要承担违约责任，具体违约费用、损失计算方法没有约定，原告金爱民主张被告程世海应向其赔偿损失200万元，但没有证据证明其损失额，且被告程世海已将土地转让费全额支付给原告金爱民，本院认为，原告金爱民的实际损失应以被告程世海逾期付款的利息计算即50万元×140天（自2013年4月3日至2013年8月23日）×6%（按中国人民银行同期贷款年利率）/360=11666.67元，230万元（不包括变压器和水井的9万元）×243天（自2013年4月3日至2013年12月6日）×6%/360=93150.00元，共计104816.67元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，?当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,原告金爱民主张被告程世海应向其赔偿损失并支付违约金200万元明显过高，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度，以原告金爱民的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，被告程世海向原告金爱民支付违约金及赔偿损失的金额最终确定为104816.67×130%=136261.67元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告程世海于本判决生效后十日内向原告金爱民赔偿损失136261.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800.00元，由原告金爱民负担21247.00，被告程世海负担1553.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 任   朝   霞人民陪审员 伍   文   奇人民陪审员 陈      怀二〇一四年一月十三日书 记 员 孙彩霞段琼黄文华本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》?第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。?当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。?第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。????当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条??当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。????当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。