山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终2962号
上诉人（原审被告）：青岛星光公寓有限公司。
法定代表人：薛光弟，总经理。
委托诉讼代理人：吴刚，山东恒百律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞旭，山东恒百律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司。
法定代表人：徐其东，总经理。
委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈显武，山东润杰律师事务所律师。
原审被告：青岛亿星光宾馆有限公司。
法定代表人：李文，经理。
上诉人青岛星光公寓有限公司(以下简称星光公寓)因与被上诉人中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司（以下简称邮政公司）、原审被告青岛亿星光宾馆有限公司(以下简称亿星光宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初10817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人星光公寓向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有先行审理上诉人提出的管辖权异议，无视上诉人的法定诉讼权利，对案件作出实体审判程序违法。本案中，上诉人在收到一审法院送达的诉讼文书后，在法定期限内向一审法院邮寄了《管辖权异议申请书》，一审法院却未予审查并作出决定。在2016年9月7日开庭前上诉人再次口头告知主审法官上诉人已经在法定期限内提出管辖权异议，请求一审法院予以审查。然而一审法院在已经收到《管辖权异议申请书》，并确认了上诉人提出管辖权异议申请的事实后，并未依法停止对本案的实体审理，而是决定继续开庭审理。上诉人认为一审法院在剥夺了上诉人应有的诉讼权利前提下作出的缺席判决，程序不合法。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院判定上诉人未支付被上诉人2014年5月20日之后的租金，与事实不符。上诉人已经支付部分租金，由于被上诉人将该费用的列支项目记载为：油费、电费，而未如实记载为租金，导致该笔费用未在被上诉人账目上体现，实际上诉人早已依约支付了租金。2、一审法院判定上诉人迟延交纳租赁费并承担违约金，与事实不符。上诉人依约向被上诉人支付了租金，支付方式为转账支票汇款，但由于被上诉人超期不存，导致租金未能按期到账。故租金迟延交付系被上诉人自身原因导致，与上诉人无关，故上诉人不应承担违约责任。3、一审法院对房屋实际租赁状态的查明与事实不符。实际情况是涉案房屋中的其中3间已经被被上诉人转租给案外人，上诉人已经不是该房屋的实际承租人。被上诉人对此情况悉知，却故意向一审法院隐瞒，一审法院在房屋租赁状态未予查明的情况下作出了与事实不符的判决，理应予以撤销。
被上诉人邮政公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，上诉人的主张无事实和法律依据，应当依法驳回。2.对于上诉人所主张的支付费用项目列支为邮费、电费，根据被上诉人查实，上诉人的确于2013年11月26日支付一笔数额为93750元的费用，转账给被上诉人的备注为邮费，被上诉人于2013年9月16日为上诉人开具了该笔款项的发票，项目为房租。所以上诉人在转账给被上诉人时，转账备注如何记载系上诉人单方决定，但被上诉人已经将该笔款项列为房租并且开具了相应发票。对于上诉人主张的电费项目，合同中明确约定电费、水费等费用由上诉人承担，被上诉人代为缴纳，因此该些费用不应当抵顶房租。3.上诉人主张已支付给被上诉人款项，但被上诉人超期未存的事实不存在。首先上诉人为付款方，被上诉人为收款方，不可能拒收房租。同时根据被上诉人查实，上诉人的确于2015年l0月份交付给被上诉人一张转账支票，但该转账支票上出票日期一直未填，上诉人称帐户内暂时没有款项，待账户到款后再由被上诉人存款。被上诉人于2016年1月份将该支票还给上诉人，因为自2015年10月份交给被上诉人开始，上诉人的银行账户内一直属于无款情况，上诉人交付给被上诉人的为空头支票。4.上诉人主张的被上诉人将相关房屋转租的事实，经被上诉人核实，上诉人所主张的三间房屋并未包含在上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中。该三间房屋系被上诉人的单位食堂，一直使用至2015年。2015年之后，由被上诉人对外转租。5.被上诉人财务核实，上诉人于2014年5月20日之后并未缴纳任何房租。
邮政公司向一审法院起诉请求：1.确认邮政公司与星光公寓于2007年5月7日签订的《原邮电宾馆租赁草签协议》于2016年5月31日解除，星光公寓腾房并支付自2016年6月1日起至实际腾房之日的房屋使用费；2.星光公寓支付2014年5月至2016年5月的租金75万元以及利息8074.25元，亿星光宾馆承担连带责任；3.星光公寓支付邮政公司延期付款的违约金18.75万元，亿星光宾馆承担连带责任；4.本案诉讼费由星光公寓、亿星光宾馆承担。
一审法院认定事实如下：
1、青岛经济技术开发区邮政局于2015年4月16日由原企业名称变更为邮政公司。2007年5月7日，邮政公司作为甲方，星光公寓作为乙方，签订《原邮电宾馆租赁草签协议》，约定邮政公司将所属位于青岛经济技术开发区太行山二支路18号的原邮电宾馆房屋、场地及附属设施租赁给星光公寓使用，用于经营餐饮、住宿、停车。租赁期限十年，自2006年5月20日开始计算。租金37.5万元/年，租金总金额375万元，租金每三个月支付一次，每期支付合同年度租金的25%，遵照先付后用的原则，每三个月的最后一月的最后十天内支付下一期的租金。乙方于合同签订后十日内先支付5万元给甲方作为定金。第十条违约责任约定，乙方应按约定时限向甲方及时缴纳租赁费，不得以任何理由拖欠，否则视为违约，甲方有权随时终止合同，可用乙方的保证金冲抵租赁费，并依法向甲方支付合同总租赁费的5%的违约金。同日，邮政公司将上述房屋、场地及设施交接给星光公寓，双方在《宾馆资产统计交接明细》上盖章、签字。对合同约定的5万元作为定金，邮政公司称星光公寓未实际支付。
2、2012年7月25日，邮政公司与星光公寓、亿星光宾馆就《原邮电宾馆租赁草签协议》在履行过程中的相关事宜达成《补充协议》，约定星光公寓、亿星光宾馆对于《原邮电宾馆租赁草签协议》的履行等法律事宜承担连带法律责任，直至该协议完全、恰当的履行完毕。3、邮政公司主张于2016年5月31日解除《原邮电宾馆租赁草签协议》，称当天是邮政公司工作人员找星光公寓协商过，也递交了书面材料，星光公寓拒绝签收，但邮政公司未提交证据证明该事实，故邮政公司的该项主张证据不足，一审法院不予认定。4、邮政公司承认，星光公寓交纳涉案房屋2014年5月20日之前的租金。5、邮政公司主张，对于解除合同至实际腾房之日的实际使用费按照年租金标准37.5万元计算。
一审法院认为，第一，邮政公司与星光公寓签订《原邮电宾馆租赁草签协议》，不违反法律规定，该合同合法有效，合同双方应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。星光公寓未按合同约定履行支付租金的义务，邮政公司有权依据《原邮电宾馆租赁草签协议》第十条解除该合同。合同解除后，星光公寓应将其所租赁的房屋腾空后返还邮政公司，邮政公司主张自2016年6月1日至腾房之日之前的房屋使用费按照《原邮电宾馆租赁草签协议》的租金标准继续计算，符合法律规定，一审法院依法予以支持。但是，邮政公司主张其于2016年5月31日解除了《原邮电宾馆租赁草签协议》，证据不足，故一审法院不予支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。星光公寓未支付邮政公司2014年5月20日之后的租金，邮政公司主张按照合同约定计算2014年5月20日至2016年5月19日的租金75万元，符合法律规定，一审法院依法予以支持。《原邮电宾馆租赁草签协议》第十条约定了违约产生损失额的计算方法，星光公寓迟延交纳租赁费应承担合同总租赁费的5%的违约金，邮政公司主张违约金18.75万元（375万元×5%），符合法律规定，一审法院依法予以支持。邮政公司另主张75万元租金的利息损失，但未提交证据证明违约金损失低于其实际损失，因此，对邮政公司主张75元租金的利息损失一审法院不予支持。第三，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。根据邮政公司与星光公寓、亿星光宾馆于2012年7月25日签订的《补充协议》，两公司对于《原邮电宾馆租赁草签协议》的履行等法律事宜承担连带法律责任，因此，邮政公司主张亿星光宾馆对于星光公寓应承担的欠付租金及违约金损失承担连带责任，符合法律规定，一审法院依法予以支持。
综上，星光公寓未按照《原邮电宾馆租赁草签协议》的约定向邮政公司支付租金，邮政公司有权根据合同约定解除合同，星光公寓应支付所欠邮政公司租金75万元，承担违约金损失18.75万元，及时将租赁房屋返还邮政公司，并承担返还房屋之前的房屋使用费，亿星光宾馆作为连带责任保证人，对星光公寓应承担的欠付租金及违约金损失承担连带责任。星光公寓、亿星光宾馆经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。一审法院判决如下：一、解除邮政公司与星光公寓于2007年5月7日签订的《原邮电宾馆租赁草签协议》；二、星光公寓于判决生效后十五日内将所租赁的位于青岛经济技术开发区太行山二支路18号腾空并返还给邮政公司；三、星光公寓于判决生效后十日内支付邮政公司2014年5月至2016年5月的租金750000元；四、星光公寓于判决生效后十日内支付邮政公司延期付款违约金187500元；五、亿星光宾馆对上述第三项、第四项星光公寓承担的付款义务承担连带责任；六、星光公寓于判决生效后十日内支付邮政公司租金及房屋使用费（自2016年6月1日起至实际返还房屋止，按照每年使用费375000元计算）；七、驳回邮政公司的其他诉讼请求。案件受理费13256元（邮政公司已预交），减半收取6628元，由邮政公司负担57元，由星光公寓和亿星光宾馆连带负担6571元。
本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方二审提交的证据及质证情况，本院认定如下事实：
1、上诉人于2016年8月18日收到民事起诉状等材料，于2016年9月5日17时之前向一审法院邮寄了管辖权异议申请。
2、星光公寓提交加盖亿星光宾馆印章的证明，主要内容为：我公司自2012年1月1日起向邮政公司支付的全部款项(包括但不限于房租费、水费、电费、气费等)均为代星光公寓支付。
3、2015年6月28日，邮政公司出具金额为56000元的收款收据一份，记载缴款人为青岛亿星光宾馆，收款说明为房租。2016年6月16日，邮政公司出具收条一份，记载收到转帐支票一张，支票号01982443，金额为112808元。星光公寓主张该两笔款均为房租。(1)关于该2015年6月28日56000元的收据，邮政公司称其未实际收到。为此，邮政公司提交2013年4月27日邮政公司与星光公寓、亿星光宾馆签订《补充协议》，该补充协议中约定“为保持原邮电宾馆租赁草签协议的完整性和连续性，太行山二支路18号的网点作为现亿星光宾馆的一部分，邮政公司同意将该网点租赁给星光公寓用于经营，租赁期为二年，自2013年5月1日开始至2015年4月30日止。期满如要求续租，经双方协商后顺延执行……年租金为56000元。星光公寓和亿星光宾馆对2007年5月7日签订的原邮电宾馆租赁草签协议及相关补充协议的履行承担连带法律责任……”邮政公司主张该协议约定的56000元因亿星光宾馆背书的03111601支票(337250元)未填写出票日期，且为空头，未实际收到。星光公寓称56000元与该支票不重复，该款项已经支付，且该协议说明邮政公司于2013年之前未向星光公寓交付全部房屋，应对该补充协议签订之前按出租的实际时间将三间房屋租金按每年56000元标准予以扣减。邮政公司称上述补充协议与原邮电宾馆租赁草签协议无关；(2)关于2016年6月16日收条记载的112808元，邮政公司认可收到，但称收取的是电费，不是房租。邮政公司为此提交其于2016年6月30日出具的收据(NO:0000854)存根以及中国工商银行客户存款对账单，收据存根的收款说明为“预收款转电费”，银行客户对账单中2016年6月16日亿星光宾馆转账112808元摘要为电费。
4、星光公寓提交加盖案外人青岛源鑫盛发商贸有限公司印章的证明一份，主要内容为：该公司开具给亿星光宾馆的转帐支票(2015年11月7日20000元、2015年11月10日19723.7元)，亿星光宾馆将支票背书给邮政公司，邮政公司于2015年11月11日收取该两笔款项；该公司还开具给亿星光宾馆转帐支票三张(2015年11月7日30000元、2015年11月4日19723.7元、2015年337250元)，亿星光宾馆背书给邮政公司，但邮政公司怠于转存导致支票过期。邮政公司认可收到2万元，但认为是代缴电费。邮政公司对2015年11月11日19723.7元称庭后落实，但未提交落实后的意见。邮政公司主张该证明中称其怠于转存的支票实际为空头支票。
5、星光公寓提交加盖案外人青岛坤诚生态农业科技开发有限公司印章的证明一份，欲证明该公司于2015年7月29日向亿星光宾馆开具金额为337250元的转账支票一张，后该支票经亿星光宾馆背书给了被上诉人，但因邮政公司未及时转存导致付款未成。邮政公司对此不予认可。
6、星光公寓提交水电气收款收据及所附转帐支票存根，欲证明其自2012年1月至2014年9月通过交纳水费、电费、燃气费的形式向被上诉人支付款项共计697939.5元。邮政公司主张仅代收上诉人电费，并不代收水费及燃气费，收据所附转账凭证存根用途都备注为电费，该转账凭证存根由上诉人自行书写，用途均标注为若干月份的电费。收据中水费或燃气费一栏记载的内容系因为上诉人宾馆所使用电表为三块电表分开计数，才显示在水费或燃气费一栏有数字记载，但实际均为电费。经当庭核对邮政公司提供的收据原件，收据中“水费、燃气费”栏均修改为“电费”。
7、星光公寓提交2016年5月-10月的电费收条、水电气费收款收据、增值税专用发票，欲证明该电费中包含上诉人交纳的电费以及被上诉人单位自用电费，数额远低于2012年1月至2014年9月收据中显示的电费数额，进一步证明邮政公司收取的电费应抵偿房租。邮政公司主张星光公寓交纳电费为多月缴纳一次，但邮政公司按月向供电局缴电费，且上诉人计算方式有误。
8、星光公寓提交宾馆资产统计交接明细1份，证明上诉人交付涉案房屋的时间为2007年5月7日，被上诉人多收取了上诉人2006年5月20日至2007年5月6期间款项37.5万元，应将该款项返还或抵偿后期房租。邮政公司认可星光公寓已支付2006年房租，称具体情况不清楚需庭后核实。
9、星光公寓提交邮政公司与案外人孙代建的出租合同及收据，主张邮政公司在星光公寓承租期间将涉案房屋中的两间90平方米的房屋租赁给案外人孙代建，该房屋在2017年之前一直由公司自用或租与他人使用，该两间90平方米的房屋租赁费应从上诉人的应付款项中扣除。邮政公司称其出租的是主楼，主楼前面有七间平房，邮政公司租赁给上诉人的只有四间平房，不包含上述房屋。
10、星光公寓提交住院病历、出院记录、随访病历等，欲证明其法定代表人薛光弟自2013年12月29日起因肝硬化四次住院治疗，期间接受肝移植手术，直至2014年11月4日出院。××重期后，未能及时到岗签字办理被上诉人租赁费的交纳事宜。邮政公司认为该证据与本案无关。
11、星光公寓还提交《水电气费收款收据》及其单方制作的电费名目下超付款项的统计表等，主张其于2015年11月2日、2015年12月3日还交付过电费4841.1元、8013.5元；上诉人在电费名目下超付531659.7元。邮政公司称一共三块电表，其中一块加装了40倍的互感器。星光公寓对此不清楚。
另查明，邮政公司提供了青岛经济技术开发区建设工程用地规划许可证、青岛经济技术开发区管理委员会青岛市黄岛区人民政府文件（青开管土发[1998]132号）、土地登记审批表等文件，证明其有合法的出租权，星光公寓对上述文件无异议。
再查明，邮政公司主张涉案租赁场地已经由星光公寓转租给案外第三人，并提交了现场照片，其中显示涉案太行山二支路18号悬挂了“北京金色摇篮潜能开发婴幼园”门牌。星光公寓二审庭审中对此称该房屋还在其手中。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，关于上诉人主张一审法院未审理管辖权异议即缺席审理程序违法的问题，经本院审查，上诉人于2016年8月18日收到民事起诉状等诉讼材料，于2016年9月5日17时之前向一审法院邮寄了管辖异议申请书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条规定，人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。根据上述规定，上诉人一审中提出管辖异议的时间已超出法定答辩期，一审未予处理符合法律规定。
关于双方合同解除及欠付租金情况，上诉人与被上诉人签订的《原邮电宾馆租赁草签协议》及《原邮电宾馆租赁草签协议的补充协议》合法有效。双方对于合同履行中的租金支付情况存在争议，被上诉人主张2014年5月份之后未支付租金，上诉人二审中主张2014年5月20日之后支付过房租，另外还超付电费，主张应抵顶租金。具体争议及认定如下：(1)案外人青岛源鑫盛发商贸有限公司开具给亿星光宾馆的转帐支票(2015年11月7日20000元、2015年11月10日19723.7元)经亿星光宾馆背书后于2015年11月11日支付给被上诉人。被上诉人认可收到了该两笔共计39723.7元，但主张该费用系电费，上诉人主张该费用系租金；根据上诉人提交的银行转帐记录，其中记载该两笔款为邮费，并非租金，本院对上诉人主张该39723.7元费用为租金不予采信。(2)2015年6月28日亿星光宾馆支付56000元，2016年6月16日转帐支票支付112808元。对于6月28日的56000元，被上诉人称未收到该56000元。根据双方二审提交的2013年4月27日补充协议及庭审质证意见，该56000元系该补充协议约定的网点租金，与《原邮电宾馆租赁草签协议》下的租赁房屋无关，因此，该56000元是否支付与本案无关。上诉人将该56000元作为案涉《原邮电宾馆租赁草签协议》的租金，本院不予采信。对于2016年6月16日转帐支票支付的112808元，被上诉人主张该款为电费。根据被上诉人提交的收据存根以及中国工商银行客户存款对账单显示，该112808元系电费。上诉人主张该款项为租金，本院不予采信。(3)超付电费531659.7元。上诉人主张其超付电费，无充分证据证实，本院不予采信。综上，被上诉人于2014年5月20日起未支付租金，被上诉人起诉要求解除租赁合同，符合法律规定。根据双方合同约定，租赁期限应自2006年5月20日起至2016年5月19日止。双方签订的《原邮电宾馆租赁草签协议》已于2016年5月19日期满，租赁合同期满后双方未另行签订新的租赁合同，但上诉人仍继续使用租赁物，被上诉人对其使用未提出异议，《原邮电宾馆租赁草签协议》继续有效，双方之间自2016年5月20日起形成了不定期租赁关系，现被上诉人因上诉人欠付租金起诉要求确认《原邮电宾馆租赁草签协议》已于2016年5月31日解除，与事实不符。本院确认双方租赁合同解除时间为原告起诉之日即2016年7月15日为宜。
关于欠付的租金数额问题，上诉人自2014年5月20日起欠付租金，构成违约，被上诉人要求其按合同约定支付欠付的2014年5月20日至2016年5月19日的租金75万元并承担违约责任18.75万元符合法律规定。另外，被上诉人还要求上诉人自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止按照《原邮电宾馆租赁草签协议》约定的租金标准支付，符合法律规定。被上诉人二审中称其将与实际使用房屋的案外人另行协商后续承租事宜，同时本案中撤回要求上诉人腾房的诉讼请求，本院予以准许，被上诉人主张的租金应计算至合同解除即2016年7月15日，自2016年6月1日至2016年7月15日期间的欠付租金为46233元。因被上诉人将与现实际使用房屋的案外人另行协商后续事宜，故上诉人与被上诉人合同解除后的使用费本案中暂不作处理，被上诉人如协商不成，可另行主张。上述应付租金总计796233元。
关于违约金问题，因上诉人长期拖欠租金，违约事实清楚，按照双方合同约定主张违约金符合合同及法律约定，一审法院予以支持并无不当。
综上，上诉人上诉主张不成立，一审法院对解除合同时间未予确认，本院予以明确，并对支付租金的期限及数额予以调整。被上诉人在本案中撤回要求上诉人腾房的诉讼请求，本案中不作处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初10817号民事判决为：
一、中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司与青岛星光公寓有限公司于2007年5月7日签订的《原邮电宾馆租赁草签协议》于2016年7月15日解除；
二、青岛星光公寓有限公司于判决生效后十日内支付中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司2014年5月至2016年7月15日的租金796233元；
三、青岛星光公寓有限公司于判决生效后十日内支付中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司延期付款违约金187500元；
四、青岛亿星光宾馆有限公司对上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任；
五、驳回中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费13256元，减半收取6628元，由中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司负担1057元，由青岛星光公寓有限公司和青岛亿星光宾馆有限公司共同负担5571元；二审案件受理费13175元，由青岛星光公寓有限公司、青岛亿星光宾馆有限公司共同负担11100元，由中国邮政集团公司青岛市青岛经济技术开发区分公司负担2075元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一七年八月二十九日
书记员 王 繁