浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1053号上诉人（原审被告）：绍兴市越友钢结构有限公司，住所地绍兴市东湖镇五联工业园区，统一社会信用代码：330600000007014。法定代表人：陈关友，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：章志强，绍兴市东方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社，住所地绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村，统一社会信用代码：9133060079099976XT。法定代表人：薛国娟，书记。委托诉讼代理人（特别授权）：吕丽娟、马南兴，绍兴市为民法律服务所法律工作者。上诉人绍兴市越友钢结构有限公司（简称越友钢结构公司）因与被上诉人绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社（简称凤鸣村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初11715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。越友钢结构公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的合同于2016年12月13日解除错误。本案被上诉人在起诉时尚在行使解除请求权，上诉人与被上诉人之间的合同尚未解除。上诉人没有缴纳租金系由于客观原因所致，不构成根本性违约。二、被上诉人提交的催缴催告函、合同解除催告函不能证明其已行使合同催告权，被上诉人在向法院提起诉讼的时候，源盛海棉公司缴纳了房屋租金的行为系代替上诉人缴纳，一审法院对该行为进行了割裂不当。被上诉人与源盛海棉公司不存在合同关系，不能确定租金多少。源盛海棉公司与上诉人之间的租金为2368826.9元，源盛海棉公司的告知函明确是付其与上诉人的合同期间款项，然而对上诉人与被上诉人讲是付清了2016年6月15日至2017年6月14日之间的租金，源盛海棉公司付的租金是上诉人与被上诉人约定的租金数额，其支付租金的行为应视为代上诉人缴纳。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》的司法解释第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案次承租人即以实际行动代上诉人交付租金。凤鸣村经济合作社辩称：上诉人未按合同约定按时缴纳租金，超过30天被上诉人可以解除合同。被上诉人曾两次去函给上诉人要求缴纳租金，但上诉人仍未缴纳，构成根本违约。绍兴源盛海棉公司缴纳的租金不是代上诉人缴纳，是绍兴源盛海棉公司为自己缴纳。凤鸣村经济合作社向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告恢复租赁房屋的原状，支付给原告（暂算）6个月的租金649560元，并承担违约金50万元;3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月8日，原告凤鸣村经济合作社（出租方，甲方）与被告越友钢结构公司（承租方，乙方）签订《标准厂房租赁合同》1份，约定：甲方在绍兴生态产业××路工贸园内标准厂房同意出租乙方使用，开办工业企业；租赁期限自2015年6月15日至2020年6月14日止；租金全年共计1179120元，第一年租金于协议签订时一次性缴纳，从第二年开始乙方须于每年的5月1日前一次性缴纳下年度全年租金；乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回厂房并承担违约责任，其中第一项规定“乙方拖欠租金不按时缴纳超过30天”，甲乙双方如有上述违约情况发生，可单方终止合同，并有违约方赔偿对方的全部损失，并承担违约金人民币伍拾万元。同时，合同还对甲乙双方其他权利义务等事项进行了约定。同日，双方又签订《租赁合同》1份，约定：甲方将座落绍兴生态产业××路凤鸣工业园区内5#标准厂房后面二期厂房场地出租给乙方，计面积12亩；租赁期限为五年，即自2015年6月15日至2020年6月14日止。经双方协商，全年租金共计120000元；第一年租金于协议签订时一次性缴纳，从第二年开始乙方须于每年的5月1日前一次性缴纳下年度全年租金，不得以任何理由拖欠租金，逾期每日加收应缴纳额1%的滞纳金；本合同其他事项对照甲乙双方于2015年6月8日签订的《标准厂房租赁合同》执行。另查明，被告越友钢结构公司（甲方）曾于2015年8月31日与绍兴源盛海绵有限公司（以下简称“源盛海绵公司”，乙方）签订《厂房租赁合同书》1份，约定:甲方将涉案房产及土地出租给乙方，租赁期共一年，租赁方自2015年9月1日起将出租厂房交付给乙方使用，至2016年8月31日收回。年租金为2368826.9元。又查明，源盛海绵公司于2016年12月14日向被告越友钢结构公司出具告知函一份，载明：“本公司与贵公司于2015年8月31日签订的《厂房租赁合同书》合同一份已于2016年8月31日期限届满。本公司于2016年11月11日收到凤鸣村经济合作社《告知书》一份，告知本公司承租的位于绍兴市凤鸣工贸园区内的标准厂房及场地2016年9月1日-2017年8月31日期间租金1299120元交予凤鸣村委，本公司现已于2016年12月14日将上述租金支付给凤鸣村委。本公司在贵公司搭建的钢棚车间承租的租金事宜双方另行协商处理。”原告凤鸣村经济合作社庭审中确认已收到了源盛海绵公司支付的1299120元，但并未与源盛海绵公司签订正式的合同。现原告以被告逾期未支付租金为由要求与被告解除租赁合同，但被告认为源盛海绵公司作为次承租人已经替其支付了租金，故涉案合同不能解除，遂成讼。一审法院认为：原告凤鸣村经济合作社与被告越友钢结构公司签订的《标准厂房租赁合同》、《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。被告辩称原告主体不适格，未提供充分证据，该院不予采信。合同中明确约定了租赁期限自2015年6月15日至2020年6月14日止，每年租金合计1299120元除第一年外须于每年的5月1日前一次性缴纳下年度全年租金，且约定被告拖欠租金不按时缴纳超过30天的原告可终止合同。本案中，被告未于2016年5月1日前交纳2016年6月15日至2017年6月14日租金，至今已超过数月，现原告诉请要求解除双方签订的租赁合同，符合合同约定及法律规定，该院予以支持，同时确认合同解除时间为起诉书副本送达被告之日即2016年12月13日。对被告关于源盛海绵公司作为次承租人已经替其支付了租金，故涉案合同不能解除的辩称意见。该院认为，源盛海绵公司向被告越友钢结构公司所出具的告知函中确认于2016年12月14日向原告缴纳了涉案厂房及场地于2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金1299120元，故一方面源盛海绵公司系在原告与被告租赁合同解除后才缴纳租金，此时源盛海绵公司已非次承租人，另一方面缴纳租金的期间与被告所欠原告租金的期间并不一致，故源盛海绵公司向原告缴纳租金的行为不能视为系次承租人代替承租人即被告支付租金，被告的上述辩称意见，缺乏依据，该院不予采信。原告诉请被告支付2016年6月15日至2016年12月14日半年租金649560元，因实际承租人源盛海绵公司已向原支付了2016年9月1日至2016年12月14日期间的租金，故该院对原告要求被告支付2016年6月15日至2016年8月31日期间部分的租金予以支持，经核算应为277867元，对剩余部分的请求不予支持。根据《标准厂房租赁合同》约定，若被告拖欠租金不按时缴纳超过30天，则原告可单方终止合同，并由违约方赔偿对方的全部损失，并承担违约金人民币伍拾万元；《租赁合同》亦约定被告不得以任何理由拖欠租金，逾期每日加收应缴纳额1%的滞纳金。现被告逾期支付租金超过30天，原告据此主张被告支付违约金，符合合同约定，该院予以支持。被告认为违约金过高，要求降低，该院认为，本案中，实际承租人已于2016年12月14日向原告缴纳了涉案厂房及场地于2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金1299120元，原告的损失了得到了一定程度的弥补，故原告主张的违约金50万元确实过分高于因被告违约所造成的损失，应综合考虑合同的履行情况、当事人的过错、预期利益酌情予以调整，同时，从诚实信用原则角度出发，被告的违约行为亦应受到相应的惩戒。该院考量上述因素后认为，被告越友钢结构公司应向原告支付违约金50000元。原告要求被告恢复租赁房屋原状，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社与被告绍兴市越友钢结构有限公司于2015年6月8日签订的《标准厂房租赁合同》和《租赁合同》于2016年12月13日解除；二、被告绍兴市越友钢结构有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社租金277867元及违约金50000元；三、驳回原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7573元，由原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社负担5413元，被告绍兴市越友钢结构有限公司负担2160元，被告绍兴市越友钢结构有限公司负担的部分应于判决生效之日起七日内向该院缴纳。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院围绕上诉人的诉请及理由评析认为：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否应予解除。从双方租赁合同内容看，双方约定若上诉人拖欠租金超过30天，则被上诉人可单方解除合同。本案上诉人拖欠租金的事实清楚，被上诉人可行使合同解除权，其解除合同的时间一审法院认定的亦属正确，本院不再赘述。二、源盛海棉公司交纳租金的行为是否可以认定为代上诉人交纳。经查，从源盛海棉公司于2016年12月14日出具的告知函看，源盛海棉公司未有代上诉人支付租金的记载，也未有过其交纳租金系抗辩被上诉人的合同解除权的意思表示。同时，上诉人未能提供其他证据证明源盛海棉公司曾有过代替上诉人向被上诉人交纳租金的意愿，上诉人该项上诉意见难以成立。在2016年12月13日上诉人与被上诉人的合同已解除的情况下，源盛海棉公司交纳租金的行为亦不能产生使上诉人与被上诉人合同继续履行的效果。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由上诉人绍兴市越友钢结构有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘艳代理审判员  王翠代理审判员  吕军二〇一七年四月十七日书 记 员  叶婷