广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初1484号原告：欧梅金，女，1977年8月5日出生，汉族，住桂平市。原告：秦斌，男，1977年7月19日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：王莉，广西贵鹏律师事务所律师。被告：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇人民西路(宇洋大酒店内)。法定代表人:邹敏聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永科，广西理维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永忠，广西理维律师事务所律师。原告欧梅金、秦斌与被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司（以下简称宇洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序,于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告欧梅金、秦斌的委托诉讼代理人王莉、被告宇洋公司的委托诉讼代理人李永科、李永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧梅金、秦斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告宇洋公司支付逾期交房违约金12670元给原告；2、本案诉讼费由被告宇洋公司承担。事实和理由：2014年8月10日,原告与被告宇洋公司经协商一致，签订了一份《商品房预售合同》，合同约定:被告将其开发建设的坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园(二期)小区的第三层D单元802号房以总房款277862元的价格卖给原告，被告应当于2015年3月31日前把已经取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告书的商品房交付给原告使用;逾期超过180日的，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同履行，全部付清了277862元的购房款给被告，但被告则不按合同履行，至2015年3月31日，被告因未竣工验收无法把商品房交付给原告使用，直到2015年11月14日，被告才把商品房交付给原告，逾期时间暂计算至交付之日，共逾期228天。原告要求被告按合同约定支付违约金未果。原告认为，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，被告单方违约，被告应按逾期228天支付给原告违约金12670元（277862元×0.0002元/天×228天＝12670元）。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述的诉讼请求。被告宇洋公司辩称，被告不是本案适格的被告。原告起诉的被告是广西桂平市宇洋房地产开发有限责任公司，而被告是广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，此公司非彼公司，因此被告不是本案适格的被告。请求人民法院驳回原告的起诉。一、如果人民法院认定被告是本案适格的被告，那么被告对原告计算违约金的时间有异议。1、本案实际交房的时间是2015年9月25日，而不是原告所称的2015年11月14日。被告通过电话和登报公告方式通知于2015年9月25日交付原告商品房使用，因此本案的实际交房时间应当是2015年9月25日，违约金应当计算至2015年9月25日，而非2015年11月14日。2、被告在履行《商品房预售合同》交房时间过程中存在不可抗力情形，根据《商品房预售合同》第十三条逾期交付责任第1约定：“除不可抗力外……”，即可以延期交房。从2014年8月20日被告与原告签订《商品房预售合同》起至实际交房之日2015年9月25日止，桂平市日降雨量达到大雨(25㎜)以上标准的天数共24日，大雨时无法开工建房；以及根据桂平市环境保护局文件的规定，高考期间禁止施工的天数共有2日，共26日不可抗力情形，可以延期交房26日，延期至2015年4月26日交房。所以，逾期交房期间应是2015年4月27日起至2015年9月25日止，共149日。(二)被告对原告计算违约金的金额有异议。原告选择按揭贷款方式付款，按揭贷款170000元于2015年5月26日银行才发放到被告账户，即2015年6月30日前原告只支付首付房价款107862元。根据《商品房预售合同》第十三条第(1)约定的逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，即从2015年4月286日起至2015年6月30日的每日违约金计算应以已付的首付房价款107862元为基数，乘以万分之一，即：27.8元／日，这段时间违约金为27.8元／日×84日=2335.2元，因此，被告应支付给原告的违约金是702元+2335.2元=3037.2元。（三）、《商品房预售合同》约定买受人从签订合同之日起l0日内即2014年8月20日前应办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款。约定逾期付款的由买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，由于《商品房预售合同》需经房产管管理部门备案登记后，原告方能去银行办理按揭手续，根据公平原则，被告愿意将合同约定从签订合同之日起10天办妥所有按揭于续的时间延期至《商品房预售合同》备案后起l0天，这不仅符合实际，也符合契约精神的原则。本案《商品房预售合同》于2014年9月10日到房产管理部门备案，所以原告应于2014年9月20日前到银行办妥所有按揭手续，否则视为原告违约逾期支付购房款，原告应向被告支付违约金。原告逾期付款的天数为从2014年9月21日至2015年6月30日（因为原告没有将办妥按揭手续的回执复印件交给被告，现暂计至贷款到账日，若原告提供回执可减)，即283天。原告应支付被告每日违约金为贷款金额170000元的万分之二，即34元／日。这段时间违约金为34元／日×283日=9622元，即原告应支付违约金9622元给被告，扣减被告应支付原告违约金3037.2元，原告还应支付违约金6584.8元给被告。被告保留向原告追讨该违约金的权利。综上所述，被告不是本案适格的被告，即使人民法院认定被告是适格的被告，那么被告也不需要再向原告支付违约金，请求驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在结合全案的其他证据和事实另作认定。本院经审理认定事实如下：2014年8月10日，原告（买受人）与被告宇洋公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同约定：出卖人宇洋公司将其开发建设的座落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园(二期)小区的第三层D单元802号房卖给买受人原告，房款总价为277862元，原告以首付126051元加向银行按揭贷款290000元的方式支付房款给出卖人，出卖人应当于2015年3月31日前将“已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书”的商品房交付给买受人使用。其中合同第十二条第(三)款约定:“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议的，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在接到出卖人电话通知或者《入住通知书》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给买受人承担。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日的，买受人有权解除合同…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同附件四第1点约定：“买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人须在签订本合同当日付清首付款107862元，其余房款170000元申请按揭贷款付清。选择按揭贷款的，买受人须在签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件交给出卖人，否则视为买受人逾期付款。”该《商品房预售合同》于2014年9月10日经桂平市房产管理所登记备案。合同签订后，原告依约付清了首付款给被告宇洋公司,而余款170000元原告通过向银行按揭贷款方式支付给被告宇洋公司，并与贷款金融机构签订了《个人购房担保借款合同》，授权贷款人将全部贷款直接划拨至被告的账户。2015年5月26日该笔贷款170000元全部到达被告宇洋公司的账户。至此，原告已付清全部购房款给被告宇洋公司。被告宇洋公司所建涉案商品房于2015年4月8日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位及监理单位五方验收合格，并出具《工程质量竣工验收记录汇总表》，认定涉案商品房工程质量合格。2015年10月13日，被告宇洋公司通过登报的方式告知各业主重新声明于2015年9月25日可以正式办理交房手续，2015年11月14日原告到被告处办理该商品房交接手续。另查明，原告于开庭前，变更被告名称为：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，即本案被告。本院认为，（一）关于原告与被告宇洋公司订立的《商品房预售合同》是否合法、有效的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》合同形式合法，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。（二）关于被告宇洋公司交房时间的认定问题。原、被告签订的《商品房预售合同》关于被告宇洋公司交房日期的约定非常明确，即被告宇洋公司应在2015年3月31日前将“已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书”的商品房交付给原告使用。被告宇洋公司于2015年10月13日才登报通知交付给原告使用,而原告于2015年11月14日才到被告处办理了收房手续。被告宇洋公司于2015年10月13日才登报通知交付给原告使用,而原告于2015年11月14日才到被告处办理了收房手续。按照合同第十二条第(三)款的约定,被告通过公告通知交房的,公告之日起30日内买受人逾期不来办理交接手续的,视为被告宇洋公司已经将房屋交付给买受人。故本院确认被告宇洋公司实际交房时间应为2015年10月13日。被告宇洋公司主张按通知可以交房的时间即2015年9月25日为实际交房时间，不符合合同的约定及法律的规定，本院不予采纳。原告主张被告所交付的房屋未经验收合格，没有竣工验收合格证明文件，应属不能交付的房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十条约定：“出卖人应当于2015年3月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书的商品房交付给买受人使用。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。根据上述相关法律法规规定并结合本案《商品房预售合同》的表述，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格。被告宇洋公司已经提供了证据证实涉案商品房于2015年4月8日经过了建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位及监理单位五方验收合格，认为该工程质量合格。故原告的上述主张，证据不充足，理由不充分，本院不予支持。（三）关于被告宇洋公司是否属逾期交房，是否存在合同约定的免责事由，应否支付违约金给原告的问题。从合同约定的交房时间2015年3月31日至被告实际交房时间2015年10月13日来看，被告已经逾期交房了196天。被告宇洋公司为此抗辩根据双方签订的《商品房预售合同》第十三条的约定，在本案合同履行期间，分别存在天气原因、国家法定节假日、高考等不可抗力的原因及原告逾期付款等可延期交房的事由，应据实延期交房。对被告的抗辩意见，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人不能预见的事件，只有尽到了应有的注意义务而不能预见，才具备不可抗力的主观要件。如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。本案中，被告宇洋公司提出不可抗力包括了雨天天气、国家法定节假日、高考因素，这些事由虽然不是被告可以决定，是难以避免，但却均是在签订合同时应当可以预见的。国家法定节假日、高考属于每年必有的事件，被告应当可以预见；雨天天气作为自然现象，具体下雨的准确日期虽然难以预见，但每年都会面临不定期下雨的可能，也是应当可以预见的事件，故上述事件不属于不可抗力的情形。被告宇洋公司在合同签订时候也应当可以预见的，但被告宇洋公司仍然承诺于2015年5月31日前交付房屋给原告使用。故被告宇洋公司抗辩施工过程总存在上述不可抗力的免责事由，可以顺延交房给原告，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告宇洋公司还辩称由于原告逾期付款，被告可以顺延交房的问题。本案中，原告采取了首付加向银行按揭贷款的方式支付房款给被告宇洋公司。而办理银行按揭贷款手续，不仅是要求原告提供应由其个人提供的相应资料给按揭银行，被告宇洋公司作为开发商也应提供应由其提供的资料给银行，再由银行审批后方能发放按揭贷款。这个过程是需要由买受人、开发商、按揭银行三方共同协商一致方可以办妥按揭手续。而在原告提供了应由其提供的申请按揭贷款资料给银行后，银行何时审批、何时通知原告签订借款合同、何时发放贷款，均不是作为买受人的原告所能掌控的。同时被告宇洋公司主张原告没有按合同的约定在签订合同后10日内提供完善的资料给按揭银行并办妥所有的按揭手续，逾期的则视为逾期付款。被告宇洋公司并未能阐明应由买受人提供完整的按揭贷款手续具体包括了哪些资料，而根据银行办理按揭贷款手续的实际情况来看，本院认为应当包括提供经房产部门备案登记的《商品房预售合同》。而本案中，原、被告双方于2014年8月20日签订了《商品房预售合同》，2014年9月10日才取得了房产部门的备案登记。在合同没有取得房产部门的备案登记之前，被告主张从备案登记后10日内提供完整的办理按揭贷款手续的资料给银行，并办妥所有按揭贷款手续，否则视为逾期付款。但事实上合同没有此约定，被告在备案登记后也没有证据证实其已经通知原告在备案登记后10日内提供完整的办理按揭贷款手续的资料给银行，该请求显然不符合实际，同时也是加重原告的责任，是不合理不公平的。故被告主张扣除从备案登记后的第10日起至原告签订借款合同之日止的该段时间，作为被告顺延交房的事由，于法无据，本院不予采纳。综上，原告在合同约定的交房时间前已经依约付清了购房款给被告宇洋公司，而被告宇洋公司没有按合同约定的交房时间交付房屋给原告使用，显属违约，应承担违约责任。根据本院查实，被告已经逾期交房了196天，根据双方签订的《商品房预售合同》第十三条第1款第（2）项的约定：出卖人逾期交房超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。故被告宇洋公司支付逾期交房违约金10892元（277862元×0.0002元/天×196天）给原告，原告主张12670元，超出部分本院不予支持。原告变更被告名称为本案被告，符合法律的规定，本院予以准允许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金10892元给原告欧梅金、秦斌。本案受理费58元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告欧梅金、秦斌负担8元，由被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担50元。上述款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件本诉受理费116元。款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨榜春二〇一七年六月二十九日书记员  曾荣增