阜新市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第632号
原告（反诉被告）丁某某。
委托代理人齐林，辽宁凯旋律师事务所律师。
被告（反诉原告）闫某某。
被告（反诉原告）周某某。
二被告（反诉原告）委托代理人马某某。
原告（反诉被告）丁某某与被告（反诉原告）闫某某、周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员成健适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁某某及其委托代理人齐林、被告闫某某及其委托代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年11月29日签订房屋租赁协议，约定原告将其所有的房屋及其房屋内的全部设施、设备出租给被告用于经营饭店使用，房屋租期自2013年12月13日起至2016年12月12日止，租赁期内每年12月12日全额向原告支付本年度租金，如被告未在协议约定的付款期间内向原告支付房屋租金，每逾期一日被告需按拖欠租金总额3%向原告支付违约金。协议签订后，原告依约旅行了全部合同义务，但根据双方约定，被告应于2014年12月12日前向原告支付当年房屋租金77万元，但被告在2014年12月12日前仅向原告支付了房屋租金20万元。虽经原告多次催要，但被告以种种理由拒绝向原告支付2014年度剩余的房屋租金57万元。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告的行为已构成违约，应依约履行给付房屋租金的义务，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、二被告连带向原告支付房屋租金57万元，并按当年租金总额的3%／日向原告支付自2014年12月12日始至实际给付之日止的违约金；2、诉讼费用由被告承担。
二被告辩称，原告的诉讼请求违反了原告与被告闫某某于2014年12月达成的口头协议，即原告承诺2015年将房屋租赁协议内原房屋租金77万元变更45万元。且被告于2014年12月12日已经向原告支付了房屋租金20万元，被告要求与原告签订补充协议，原告以租金未交齐为由未能签订补充协议。由此被告以2015年全年租金计算尚欠原告25万元。但由于原告2015年5月15日未经被告允许，以原告名义将被告承租的房屋张贴“出租出兑”，此行为证明原告已经有意单方终止合同。由此原告应向法院主张2015年5月15日前的房屋租金22.5万元。之前被告已经给付原告20万元，故拖欠的剩余租金应为2.5万元。被告经营的菌香阁餐饮服务有限公司由于他方侵权行为于2015年3月14日停业至今。具体的侵权行为是第三方私自控制水电终端停水停电，还有所谓的“物业费纠纷”等原因，二被告认为原告作为房屋所有权人明知与第三方有房屋纠纷但签订房屋租赁协议时并未告知被告，给被告造成巨大的经济损失，原告应承担责任。原告要求二被告支付自2014年12月12日实际占有期间的房屋逾期付款违约金属于无理之诉请且违约金数额违反法律规定。双方签订房屋租赁协议内第十五条第三款违反合同法及相关司法解释规定的违约责任且显失公平，由此原告主张的违约金被告不同意赔偿。请求法院驳回原告诉讼请求。
二反诉原告诉称，要求解除房屋租赁合同。
反诉被告辩称，不同意提出反诉，不符合法律规定，不同意解除合同。合同可以继续履行，反诉被告曾和反诉原告协商过解除合同，反诉原告不同意且不交钥匙，因此合同有继续履行的实际意义，要求继续履行合同，被告给付当年租金并支付违约金。
经审理查明，原告丁某某与被告闫某某于2013年11月29日签订租赁协议，协议约定原告丁某某将位于海州区西山路4-14、4-15、4-16网点出租给被告闫某某，并将原告现租赁的海州区西山路4-13号房屋及房屋内全部设施设备出租给被告用于饭店经营。双方约定房屋租期自2013年12月12日起至2016年12月12日止，租金为第一年65万元，签约当日支付45万元，余款20万元于2014年2月12日前付清。第二、三年77万元，当年9月12日前一次性支付30万元，余款47万元于当年12月12日前一次性付清。如被告未在协议约定之期限内按时向原告交付租金，逾期支付的，原告有权解除租赁协议，即时收回房屋，且每逾期一日，被告需按拖欠租金总额的3%向原告支付违约金。关于违约责任双方约定因乙方原因导致合同无法继续履行时，甲方不退还已付租金，且乙方应以剩余租期应交租金总额的30%向甲方支付违约金。第二年的租金现被告已向原告支付20万元，余下租金尚未给付。现原告主张被告尚欠原告当年房屋租金57万元，请求判令二被告连带向原告支付房屋租金57万元，并按当年租金总额的3%／日向原告支付自2014年12月12日始至实际给付之日止的违约金。本案二被告于2015年8月17日提起反诉，请求判令解除双方房屋租赁合同。另，本案二被告系夫妻关系。
上述事实，有原、被告双方陈述、答辩，原、被告签订租赁协议等证据在卷佐证，经庭审质证应予认定。
本院认为，原、被告均系具有民事权利能力和民事行为能力的民事主体，双方在平等自愿的基础上签订的租赁协议是双方真实意思表示且不违反法律的规定，应为有效，应受到法律的保护。双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。现被告在租赁期内未按合同约定交纳租金，依照合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。故对原告要求被告给付租金的诉讼请求本院予以支持，对被告主张原被告双方于2014年12月口头将2014年至2015年房屋租金改为每年45万元一节，虽在三位证人证言中均有涉及，但三证人均与被告存在利害关系，且证言内容不具有确定性，不能作为认定案件事实的依据。故本院不予认可。对原告要求的违约金，根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一般认为合同双方约定的违约金数额超过造成损失的百分之三十的应属约定过高。本案中，原、被告双方签订租赁协议中每逾期一日，被告需按拖欠租金总额的3%向原告支付违约金的约定属于过高，且原告并无证据证明其实际损失，故考虑对原告造成的损失，本院认为该违约金以被告拖欠房租金额的20%给予赔偿为宜。二被告作为夫妻，应对原告承担连带给付责任。对二反诉原告提出解除双方房屋租赁合同的请求，依照法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中被告拖欠原告房屋租金至今尚未给付，应属于上述情形，本案双方合同已无实际履行之可能，故对反诉原告解除双方房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。对被告给付房屋租金的期限，计算至2015年10月12日，故被告应给付原告拖欠房屋租金的金额应为（77万元／12个月×10个月-20万元）44.1666万元。双方关于违约责任约定被告应以剩余租期应交租金总额的30%向原告支付违约金。本院认为该约定过高，应参照拖欠房屋租金赔偿的违约金计算，按本年度剩余两个月的房屋租金金额的20%给予赔偿为宜。故被告赔偿原告拖欠房租及因自身原因解除合同赔偿的违约金总额应为11.4万元（57万元×20%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
被告闫某某、周某某向原告丁某某连带支付拖欠的房租款44.1666万元及违约金11.4万元；
解除反诉原告闫某某与反诉被告丁某某签订的租赁协议；
驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。
上述款项于本判决发生法律效力之日起十日内付清，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9500元，保全费3370元，由二被告闫某某、周某某负担，反诉案件受理费4750元由反诉被告丁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。
审判员 成 健
二〇一五年九月二十五日
书记员 冯诗佳