广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初1706号
原告：珠海市斗门区怡景物业管理有限公司，住珠海市斗门区井岸镇江湾二路东一苑2栋101室，统一社会信用代码91440400747073814D。
法定代表人：戴文贵，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李坤，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。
被告：宣建华，女，1965年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司诉被告宣建华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司（以下简称怡景公司）的法定代表人戴文贵及其委托诉讼代理人李坤、马华锋到庭参加诉讼，被告宣建华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡景公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费5394.6元（自2007年7月至2016年12月止）及违约金4027.03元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2008年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日），共计9421.63元；2.请求判令被告立即支付公摊费人民币437.7元（自2014年1月至2016年12月止）及违约金110.91元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂算至2017年5月31日），共计548.61元；3.本案受理费由被告负担。事实和理由：被告购买位于珠海市××区××号××栋××房后，一直接受原告提供的物业服务至今。期间双方约定的物业服务费标准为每月每平方米0.48元，公摊水电费按实际产生量分摊，逾期付款的每日按5‰计算违约金。经讨论并公示后物业服务费标准自2013年7月1日起调整为每月每平方米0.8元。在原告依约提供物业服务期间，被告经常拖欠物业服务费和公摊费用，经原告多次催收后，其仍以各种理由拒不支付。故原告提起诉讼，望判如所请。
原告怡景公司对其诉请向本院提交如下证据：
1．资质证书一份，拟证明原告具备物业服务企业的资质；
2．珠海市××住户手册一份，拟证明被告应当支付各项公摊费用，逾期支付应当支付相应的滞纳金；
3．珠海市××业主公约一份，拟证明内容同上；
4．公摊费、物业费调整通知及催缴通知及公示照片一组，拟证明原告对物业服务费调整进行了公示，并再次明确物业服务费均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊，原告在小区公告栏对逾期缴费的业主进行了催收；
5．管理费、公摊费等部分业主收据一份，拟证明涉案小区的大多数业主已接受调整后的物业服务费收费标准，并按照调整后的物业服务费收费标准缴纳了相关费用；
6．收款收据一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业服务并支付了对讲机维护费用；
7．电梯日常维护保养合同及发票一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业服务并支付了电梯保养费；
8．水电费及门禁系统维修费等公摊费发票、收据一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业服务并支付了水电费及门禁系统维修费等公摊费；
9．不动产权登记表一份，拟证明被告位于涉案小区房屋的基本情况；
10．前期物业管理合同（2007年）一份，拟证明原告与××开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订前期物业服务合同的事实及相关约定；
11．前期物业管理合同（2012年）一份，拟证明内容同上；
12．欠费明细及公摊费收费明细表一组，拟证明被告拖欠物业服务费、公摊费的情况和应当支付的违约金；
13．××2014年、2015年、2016年用电电费明细一组，拟证明被告应承担的具体公摊费用；
14.××2014年、2015年、2016年公共分摊水费明细一组，拟证明内容同上；
15.××2014年、2015年、2016年公共分摊费用明细表一组，拟证明公摊费用的数额、构成和具体分摊计算方法；
16．斗门区××镇××社区居委会证明一份，拟证明原告自2007年1月起一直为××小区提供物业管理服务；
17．××小区架构和业主缴费情况的说明一份，拟证明涉案小区业主基本都能按时按收费标准正常缴纳物业服务费和公摊费，目前正常缴费的业主为426户，占小区总户数的95%；
18．收款收据一组，拟证明涉案小区的大多数业主已接受调整后的物业服务费收费标准，并按照调整后的物业服务费收费标准缴纳物业费；
19．照片一组，拟证明涉案小区环境良好，井然有序；
20．物业管理服务协议一份，拟证明被告已收到××小区的住户手册和业主公约，即本案的证据2、3，被告应受住户手册和业主公约的约束承担相应义务。
被告宣建华缺席，未发表答辩意见，也未提交证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告缺席，未向本院发表质证意见。对于原告提交的证据，除证据4以外，均有原件予以核对，故本院对上述证据形式上的真实性予以确认，但其中部分证据为原告单方制作，对其证明内容将以本院查明的事实予以综合分析认定。
本院经审理查明：2006年6月26日，原告与被告签订《××物业管理服务协议》，其中约定：被告确认已于2006年6月26日收到原告的《××小区住户手册》和《××小区业主公约》。本业主完全同意和严格遵守本手册和业主公约所载之各项内容，并愿意与小区管理处通力合作，共同维护住宅小区的建设风貌及优美、整洁、宁静、安全的居住环境，如有违反愿按《住户手册》中的要求接受经济和行政处罚。同意将来若将物业产权转移时，需取得新业主的承诺书，以确保该新业主遵守管理公约及住户手册的规定，此外亦同意以书面形式通知发展商及管理处关于拥有人的变更及新业主的姓名及其他有关资料。
2007年1月1日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于珠海市××区××号××提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。
2012年1月1日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于珠海市××区××号××提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。
2013年5月23日，原告发出《关于调整小区物业管理服务费的公示》，对××小区的物业服务费作出调整，将多层楼梯房由2006年的每平方米0.48元调整为每平方米0.8元，将高层电梯房七层以上含七层的物业服务费由2006年的每平方米1元调整为每平方米1.3元，物业服务费均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊，从2013年7月起按调整后的物业服务费收取。
2015年10月17日，原告发出《催缴物业费的通知》，要求拖欠物业费的业主在2015年11月30日前，将拖欠多年的物业费一并交齐，对逾期不交物业费的业主，将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。
2013年6月30日的《珠海市××住户手册》第八章管理费用中载明：“小区内一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和电梯维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担，管理费收入主要投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护和日常行政支出，做到取之于民，用之于民。一、高层管理费标准：2-6楼每平方米每月1.1元人民币；7楼以上每平方米每月1.3元人民币（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）。二、多层住宅管理费标准：每平方米每月0.8元人民币（不含公共水电费的分摊）。……五、管理费计收日以售楼部通知业主收楼交锁匙日期为起计，业主可采用由工商银行代收的方式缴费，每季度收取并于每季度首月的10号前扣转，业主也可采用现金支付相关的费用，并于每季度首月10号前亲临管理处缴交。六、逾期交费：每逾期一天需增交5‰滞纳金……”
2013年6月21日，原告与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2014年6月19日，原告与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2015年7月20日，原告与广东西江电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。2016年，原告与广东林元电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。
另查明，位于珠海市××区××房的权属人为被告，建筑面积79.08平方米，总层数7层。该房产于2006年9月26日登记在被告名下。
本院认为，虽然原被告曾经于2006年6月26日签订《××物业管理服务协议》，但是该协议缺乏物业管理事项、服务期限、服务质量标准、服务费用如何交纳等物业服务合同的必备要素，仅能视为原告告知被告由原告为案涉小区提供物业服务的意向，不能视为原被告双方之间已经订立物业服务合同。
原告与涉案小区开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的两份涉案合同（签订时间分别为2007年1月1日、2012年1月1日）属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。
虽然涉案合同无效，但是原告提供的证据可以证明原告为涉案小区提供了相应的物业服务。被告作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了原告提供的相关服务，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当对原告的服务做出相应的补偿。原告主张被告没有支付2007年7月至2016年12月的物业服务费。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告的主张进行抗辩的权利。因涉案房产已于2006年9月26日登记在被告名下，故本院认为被告应当支付物业服务费的期间为2007年7月1日至2016年12月31日。
经本院核算，被告应当向原告支付2007年7月1日至2013年6月30日的物业服务费为2733元（79.08平方米×0.48元×72个月），2013年7月1日至2016年12月31日的物业服务费为2657.09元（79.08平方米×0.8元×42个月），两项合计5390.09元。原告起诉请求被告支付物业服务费5394.6元，本院支持5390.09元，对于超出部分本院不予支持。
原告要求被告支付逾期支付物业服务费的违约金。本院认为，本院已确认原告与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。上文中本院确定被告向原告支付的物业服务费是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由被告对原告提供的物业服务作出的折价补偿。据此，原告要求被告承担逾期支付物业服务费的违约责任，没有根据，本院不予支持。但是被告迟延支付物业服务费的行为确给原告造成了损失，本院根据被告迟延支付物业服务费给原告可能造成的损失，酌情确定由被告按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告的利息损失。因此，被告应当以每一欠费年度欠费金额为本金，从该欠费年度的次年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至付清全部款项之日止。其中，2007年的欠费金额为227.75元（79.08平方米×0.48元×6个月），2008年-2012年每年的欠费金额为455.50元（79.08平方米×0.48元×12个月），2013年的欠费金额为607.33元（79.08平方米×0.48元×6个月+79.08平方米×0.8元×6个月），2014年-2016年每年的欠费金额为759.17元（79.08平方米×0.8元×12个月）。
原告主张被告支付公摊费用及其违约金，但原告提交的证据不足以证明其主张的公摊费用是如何产生的，其也没有提交充分证据证明被告应当负担的公摊费用的金额，本院无法核算出被告应当支付的公摊费用，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院对原告的该项诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告宣建华于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司支付2007年7月1日至2016年12月31日的物业服务费5390.09元；
二、被告宣建华于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司赔偿欠付2007年7月1日至2016年12月31日的物业服务费的利息损失（利息损失的计算标准：2007年7月1日至2007年12月31日的物业服务费的利息损失以欠费金额227.75元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2008年1月1日计至本判决确定的付款之日止；2008年1月1日至2012年12月31日的物业服务费利息损失，以每一欠费年度的欠费金额455.50元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从欠费年度的次年1月1日计至本判决确定的付款之日止;2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费利息损失，以欠费金额607.33元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年1月1日计至本判决确定的付款之日止;2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费利息损失，以每一欠费年度的欠费金额759.17元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从欠费年度的次年1月1日计至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已预交），由原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司负担15元，被告宣建华负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 张 丹
审 判 员 董 凯
人民陪审员 梁国裕
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 陈惠琼
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第二十四条……住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。