山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第389号
上诉人（原审原告、反诉被告）齐乃花。
上诉人（原审原告、反诉被告）齐乃玲。
上诉人（原审原告、反诉被告）齐乃霞。
上诉人（原审原告、反诉被告）齐乃利。
上诉人（原审原告、反诉被告）程明会。
上诉人（原审原告、反诉被告）程敏。
上诉人（原审原告、反诉被告）程茜茜。
七上诉人的共同委托代理人高存考，山东奥凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙树峰。
委托代理人任坤善，山东万信律师事务所律师。
上诉人齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜因与被上诉人孙树峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2012）寒朱民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐乃利及其与其他上诉人的共同委托代理人高存考，被上诉人孙树峰及委托代理人任坤善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，1988年3月20日，潍坊市寒亭区人民政府为齐付庆位于潍坊市寒亭区寒亭街道齐家道村（以下称齐家道村）南侧的四间正房办理了城镇私房所有权证，房产登记证号为［88］鲁潍寒字第3210号，西邻齐乃红，东邻齐乃永。同年，潍坊市寒亭区人民政府为齐乃红位于村南侧的四间正房办理了城镇私房所有权证，房产登记证号为［88］鲁潍寒字第3207号，西邻齐家道村委会，东邻齐付庆。2006年5月7日，齐付庆、齐乃红与孙树峰签订房屋买卖协议1份，约定：齐付庆、齐乃红将其东西相邻的正房八间及六间南厢房卖给孙树峰，房屋总价款58000元。协议签订当日，孙树峰将约定房款付清并接收上述八间正房及六间南厢房，齐付庆、齐乃红亦将上述房屋的城镇私房所有权证交付给孙树峰。2011年2月26日，齐乃红因病去世；2011年8月15日，齐付庆因病去世。齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利及齐乃红为齐付庆的女儿，程明会系齐乃红丈夫，程敏、程茜茜系齐乃红女儿。2012年5月22日，孙树峰与齐家道村委签订旧村改造拆迁协议（非本村居民）1份，孙树峰同意将购买的涉案八间正房拆除（面积124.78平方米），齐家道村委置换给孙树峰八间正房的楼房面积为137.25平方米，附房及院落宅基地不予置换。协议签订后，孙树峰按拆迁安置协议要求将涉案房屋的院落大门及房门、窗拆除。
另查明，涉案八间正房位于齐家道村，齐家道村位于潍坊市寒亭区浞河东、通亭街北。2012年7月7日，山东龙文置业股份有限公司与潍坊市国土资源局寒亭分局签订成交确认书一份，双方确认山东龙文置业股份有限公司竞得位于浞河东、通亭街北，面积37033平方米（55.5495亩）的国有建设用地使用权，地籍图显示该地块北至山东龙文置业股份有限公司，东至国有土地，东北至王家道村，潍坊市人民政府于2013年3月19日批准为上述出让国有土地使用权办理了注册登记，土地权利证书号潍国用（2013）第C026号。2012年7月7日，山东龙文置业股份有限公司与潍坊市国土资源局寒亭分局签订成交确认书一份，双方确认山东龙文置业股份有限公司竞得位于浞河路东、山东龙文置业股份有限公司北，面积24470平方米（36.705亩）的国有建设用地使用权，地籍图显示该地块北至山东龙文置业有限公司，东至王家道村，潍坊市人民政府于2013年3月25日批准为上述出让国有土地使用权办理了注册登记，土地权利证书号潍国用（2013）第C025号。
齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、2011年12月5日，齐家道村委、潍坊市公安局城区派出所出具的证明二份，证明齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利及齐乃红为齐付庆的女儿，程明会系齐乃红丈夫，程敏、程茜茜系齐乃红女儿。孙树峰质证后对真实性无异议。2、潍坊市殡仪馆2011年3月8日开具的齐乃红的火化证复印件、2011年8月15日开具的齐付庆的火化证各一份，齐付庆和齐乃红家庭成员的登记卡索引表各一份，证明签订房屋买卖合同的齐付庆、齐乃红已去世，齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜的诉讼主体适格。孙树峰质证后对真实性无异议。3、2006年5月7日，齐付庆、齐乃红与孙树峰签订的房屋买卖协议一份，证明齐付庆、齐乃红出卖房屋的事实，房产证在孙树峰处。孙树峰质证后对真实性无异议，认为该买卖协议中记载的介绍人为齐同江，应当推定齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜知情；同时，证明人为村支书齐保庆，也能证明村委同意其购买房屋。
孙树峰为支持其辩解理由及反诉请求，提交了如下证据：1、潍坊市寒亭区人民政府为房屋出卖人齐付庆、齐乃红颁发的城镇私房所有权证，证明正房面积均为58.80平方米，因出卖人提供的是城镇私有房产证，孙树峰认为是可以上市流转的房屋，其在买卖中无过错。齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜质证后对真实性无异议，认为涉案房产位于齐家道村，孙树峰买卖房屋后未办理过户登记，农村房屋的宅基地依法不能转让，故双方所签买卖协议应当无效。2、齐家道村委“城中村”改造拆迁安置实施办法一份，证明安置办法中对非本集体组织成员户的有专门的置换条款，齐家道村委及各级政府认可对非集体户的买房行为。齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜质证称，该实施办法未加盖齐家道村委的公章，办法所指非集体组织成员指继承等合法途径取得房屋所有权，而非指孙树峰。3、2012年5月22日，孙树峰与齐家道村委签订的非本村村民专用的旧村改造拆迁协议，证明涉案八间正房，孙树峰可置换137.25平方米楼房。齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜质证后提出异议称，对该拆迁协议不予认可，孙树峰无权处分涉案房屋，拆迁协议仅有齐家道村委的公章并无法定代表人的签名，无法确定其真实性。经法院释明，齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜在法院限定的举证期限内未申请就拆迁协议中公章的真实性申请鉴定。4、孙树峰申请法院从潍坊市国土资源局寒亭分局调取的山东龙文置业股份有限公司2011-H30国有建设用地使用权成交确认书及潍坊市人民政府的土地登记审批表各一份，2011-H29号地块的成交确认书及潍坊市人民政府的土地登记审批表各一份，证明涉案房屋位于国有土地内，集体土地变更为国有土地，房屋买卖协议应当确认为有效。齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜质证称，其是在2012年起诉，土地登记表是在2013年3月份批准，此前山东龙文置业股份有限公司并未取得土地权利证书，涉案房屋并未出让，故涉案房屋不包括在国有建设用地中。合同无效的确认时间，应当以签订时的时间为准。
以上事实，有城镇私房所有权证、旧村改造拆迁协议、房屋买卖协议、国有建设用地使用权成交确认书、潍坊市人民政府的土地登记审批表及当事人陈述等证据在案为证。
原审法院认为，齐付庆、齐乃红将其从潍坊市寒亭区人民政府办理了城镇私房所有权证的涉案房屋卖与孙树峰，协议签订时齐付庆、齐乃红已向孙树峰出示上述城镇私房所有权证，因涉案房产证系由地方政府颁发，依法具有法定的公示性和公信力，孙树峰作为善意相对方，有理由相信齐付庆和齐乃红所出卖房屋为城镇私有住房，且签订协议时涉案房屋所在村的支部书记亦作为证明人在协议上签名，齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜主张孙树峰在购买涉案房屋时主观上有过错，证据不足；另外，齐付庆、齐乃红将其自有旧房卖与孙树峰时一并将房产证交由孙树峰，孙树峰也已实际入住多年，房屋出卖人齐付庆、齐乃红在生前均未要求确认合同无效，齐家道村委亦从未要求确认合同无效，应当认定齐付庆、齐乃红在其死亡后要求确认合同无效的民事权利已经丧失；现涉案房屋已在拆迁安置中，齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜作为齐付庆、齐乃红的近亲属在齐付庆、齐乃红死后再以孙树峰购买房屋有过错为由要求确认合同无效，不符合合同法的相对性原理，也有违民事活动中的诚实信用原则，不予支持。涉案房屋所在的齐家道村的宅基地现已被征收转为国有土地，并已由房地产开发公司有偿受让取得国有建设用地使用权用于农村城镇化建设，齐家道村作为集体经济组织对涉案土地已丧失所有权；齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜主张涉案房屋不在山东龙文置业有限公司以出让方式取得的国有土地范围内，没有证据证明；孙树峰与涉案房屋所在村委会签订拆迁安置协议并已开始履行，为维护市场交易的安全和稳定，齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜要求确认合同无效，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第九条之规定，判决如下：一、驳回齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜的诉讼请求；二、驳回孙树峰的反诉请求。本诉案件受理费1250元，由齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜负担；反诉案件受理费1250元，减半收取625元，由孙树峰负担。
宣判后，齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定上诉人无权要求确认买卖协议无效是错误的。上诉人系齐付庆和齐乃红的近亲属及合法继承人，在齐付庆和齐乃红生前与被上诉人签订的房屋买卖协议被确认有效之前，涉案房屋仍归上诉人继承所有，而且上诉人程明会作为齐乃红的丈夫本身就是其中一套房屋的所有权人。根据法律规定，上诉人系本案直接的利害关系人，有权利要求法院依法确认本案买卖协议无效。2、法院在审理合同纠纷案件时，有权利依职权主动审查合同是否有效。无论上诉人是否有权要求确认买卖协议无效，都不影响法院在审查后直接认定买卖协议无效。3、本案房屋买卖协议应为无效协议，双方应当相互返还价款及房屋。虽然涉案房屋办理了城镇私房所有权证书，但双方签订房屋买卖协议时，房屋所占土地为农村集体土地，本集体经济组织之外的村民购买集体经济组织成员的宅基地和房屋应确认为无效，被上诉人并非齐家道村村民，其无权购买该村的房屋及宅基地，故双方的房屋买卖协议无效。虽然涉案土地于2013年3月25日被征收转变为国有土地，但在房屋买卖协议签订时仍为集体土地，不能以此认定当时签订的合同有效。另外，被上诉人明知涉案房屋所占土地为农村集体土地仍然购买，显然存在过错。4、本案审理时间超过法定审理期限，程序违法。因此，请求二审法院撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人孙树峰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为，齐付庆、齐乃红与被上诉人孙树峰签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且已履行完毕，齐付庆、齐乃红向被上诉人孙树峰交付了代表涉案房屋权属的房权证，被上诉人向齐付庆、齐乃红支付了相应房款，被上诉人一直占有使用涉案房屋，齐付庆、齐乃红生前未对房屋买卖协议提出异议，现涉案房屋所占土地已经被征收变更为国有土地，被上诉人亦与齐家道村委就涉案房屋签订了拆迁协议，原审综合上述事实，本着诚实信用原则及维护市场交易安全的精神，依法驳回上诉人要求确认买卖协议无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原审程序问题，经审查原审卷宗，并不存在影响本院实体审理的违法情形。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人齐乃花、齐乃玲、齐乃霞、齐乃利、程明会、程敏、程茜茜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 贾元胜
二〇一四年五月五日
书 记 员 张瑞丰