福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终2995号
上诉人（原审被告、反诉原告）：永春县隆达家私广场，住所地泉州市永春县探花山工业区*幢。
执行事务合伙人：郑汉忠。
委托诉讼代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑汉忠，男，汉族，住福建省永春县。
委托诉讼代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林亚丽，女，汉族，住福建省永春县。
委托诉讼代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省泉州市汽车运输总公司，住所地泉州市鲤城民权路10号。
法定代表人：刘发国。
委托诉讼代理人：蔡书榕、吕双喜，福建磊德律师事务所律师。
上诉人永春县隆达家私广场（以下简称隆达家私）、郑汉忠、林亚丽因与上诉人福建省泉州市汽车运输总公司（以下简称泉州运输公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2016）闽0525民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人隆达家私、郑汉忠、林亚丽的委托代理人王群生、王新瑜、上诉人泉州运输公司的委托代理人吕双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隆达家私、郑汉忠、林亚丽上诉请求：请求依法确认其享有优先租赁权并判令福建省泉州市汽车运输总公司（以下简称泉州运输公司）违约造成其经济损失500000元。一、二审诉讼费用由泉州运输公司承担。事实和理由：1、泉州运输公司资产属于国有闲置资产，出租经营是必然之所为。隆达家私、郑汉忠、林亚丽租赁的房屋场所是经营歌舞厅，先后投资了900多万，若能继续租赁有利于财产的价值利用，因此主张优先租赁权具有依据2、隆达家私、郑汉忠、林亚丽在取得租赁权后，为开设商务宾馆和永春县八角亭娱乐城先后投资近900万元，2012年又对歌舞厅进行改造装修，至2014年止总投入2340550元。在租赁期满后，泉州运输公司未事先协商也未依法进行投标，致其依法享有的优先租赁权不能得到保障，造成了经济损失。泉州运输公司若主张不再续租，应当赔偿隆达家私、郑汉忠、林亚丽经济损失5000000元。
泉州运输公司辩称：1、隆达家私、郑汉忠、林亚丽关于享有优先承租权的主张根本不能成立。“优先承租权”的享有需要两个前提条件一是答辩人继续出租讼争的租赁物二是在同等条件下。现答辩人并未准备将诉争的租赁物继续对外出租，也没有其他潜在第三方准备向答辩人租用租赁物，本案两份诉争《租赁合同》及《补充协议》均明确约定租期至2016年9月9日届满，因此隆达家私、郑汉忠、林亚丽关于有限承租权的主张没有任何依据，应当予以驳回。2、隆达家私、郑汉忠、林亚丽主张答辩人违约造成其损失50万元没有事实和法律依据。首先，答辩人根本不存在违约行为，本案诉争的两份《租赁合同》签订后答辩人如约交付了租赁物，在合同履行过程也根本不存在违约行为。隆达家私、郑汉忠、林亚丽认为答辩人负有将租赁物进行公开招标的义务没有法律依据，合同也并未对此进行约定，是否将租赁物继续对外招租完全是答辩人的自主权利，而不是答辩人的义务。其次，关于装修投入的证据是隆达家私、郑汉忠、林亚丽单方制作的，对其真实性无法确认。即使投入的装修是真实的，根据相关法律规定，装修费用和损失概应当由隆达家私、郑汉忠、林亚丽自行承担，其应当按照《租赁合同》的约定将租赁物返还给答辩人。
泉州运输公司上诉请求：撤销永春县人民法院（2016）闽0525民初4591号民事判决书第五项判决内容，改判支持其一审诉讼请求第2项关于“请求判决隆达家私向其支付违约金106000元”的诉求，并判令郑汉忠、林亚丽对该项违约金款项承担无限连带清偿责任。一、二审诉讼费用由隆达家私、郑汉忠、林亚丽承担。事实和理由：1、诉争两份《租赁合同》对合同一方违反合同约定条款的违约责任进行了明确约定，尽管该两份租赁合同未明确约定双方交付和归还（腾空）租赁房屋的义务，但是两份合同均明确约定了租赁期限的起始时间和届满时间，隆达家私在租赁期满后未依约交还租赁房屋属严重违反合同约定的违约行为，应当按照合同约定支付违约金。
隆达家私辨称：合同履行过程中，答辩人并没有违反合同的约定，双方签订的租赁合同也没有对租赁房屋未腾空的违约责任作出约定，因此泉州运输公司要求答辩人支付违约金的请求不能成立。
一审法院认定事实：隆达家私系普通合伙企业，郑汉忠、林亚丽系该企业合伙人。2006年6月10日，泉州运输公司与隆达家私签订一份《租赁合同》约定：泉州运输公司将坐落在泉州市永春县八角亭汽车站综合楼第二至第九层的房屋（4770平方米）租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年9月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币23000元；租赁期满或因隆达家私违约提前终止合同的，隆达家私装修的不动产部分（含电梯）无偿归泉州运输公司所有；租赁期满，在同等条件下隆达家私享有租赁优先权。若隆达家私未参加投标，视为放弃租赁优先权。除遇法律规定的不可抗力因素外，任何一方不得借故违反本合同所约定条款，否则视为违约，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金100000元，造成守约方经济损失的，应同时承担赔偿责任。2006年12月12日，基于2006年6月10日签订的《租赁合同》，泉州运输公司委托其永春分公司与隆达家私签订了一份《补充协议书》，双方约定：泉州运输公司提供永春汽车站停车场场所60平方米给隆达家私建设备用水池、泵房、发电机房、值班室，建设费用由隆达家私承担；协议期满后，所建设的建筑物等不动产无偿归甲方所有。2006年8月10日，泉州运输公司委托其永春分公司与隆达家私签订了另一份《租赁合同》约定：泉州运输公司将坐落在泉州市永春县八角亭汽车站一层7-8轴的房屋（店面约16平方米，非店面房屋面积约22平方米）租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年8月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币3000元；租赁期满，隆达家私装修的不动产部分无偿归泉州运输公司所有，未经泉州运输公司同意不得任意拆除；除遇法律规定的不可抗力因素外，任何一方不得借故违反本合同所约定条款，否则视为违约，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金人民币6000元，造成守约方经济损失的，应同时承担赔偿责任。上述两份《租赁合同》签订后，泉州运输公司依约将租赁房屋交付给隆达家私使用。在2016年租赁期满前及期满后，泉州运输公司均以邮政快递寄送通知书方式告知隆达家私应在租期届满时及时搬离租赁房屋并将租赁房屋按现状交还给泉州运输公司。隆达家私至今仍未搬离该租赁房产。双方一致认可泉州运输公司诉求第一项中“相关附属建筑、设施、设备”包括自来水管道、用电线路、用电表、消防设备设施、永春汽车站停车场旁建设的备用水池、水泵房（不含房中设备）、发电机房（不含房中设备）、值班室以及装修后添置的不动产部分（包括电梯）。双方对一审查明的事实均无异议。
一审法院认为：泉州运输公司与隆达家私签订的两份《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思，未违反法律规定，依法有效，合同当事人均应依约履行。双方约定的租赁期限至2016年9月9日止，泉州运输公司在租赁期满前及租赁期满后均有催告隆达家私及时搬离租赁房屋并将租赁房屋按现状交还，但隆达家私并未依约履行，仍占用租赁房屋，因此隆达家私应立即腾空租赁房屋，并将房屋及双方共同确认的相关附属建筑、设施、设备归还泉州运输公司，斌刚支付自租赁期满之日起参照《租赁合同》约定的租金标准计算的占用费。双方签订的合同中没有对租赁期满后未腾空房屋的违约责任进行约定，双方在合同履行期内也未出现违约情形，故泉州运输公司要求隆达家私公司支付违约金106000元的请求不予支持。郑汉忠、林亚丽作为隆达家私的合伙人，应该对上述债务承担无限连带责任。合同虽然约定隆达家私在同等条件下享有租赁优先权，但泉州运输公司已明确表示不再出租，故隆达家私、郑汉忠、林亚丽要求确定其享有优先租赁权已无实际意义。对于隆达家私、郑汉忠、林亚丽认为其投资数额巨大，要求泉州运输公司赔偿经济损失的主张不予支持。
二审期间，当事人没有提交新证据。对原审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。
本院认为：一、泉州运输公司与隆达家私签订的两份《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。虽然根据2006年6月10日签订的租赁合同有约定在同等条件下，隆达家私享有租赁优先权，但是租赁优先权的实现前提是租赁物继续出租，泉州运输公司已明确表示并未准备将诉争的租赁物继续对外出租，也未准备对外招标，因此隆达家私享有的租赁优先权没有实现的基础，其要求享有优先租赁权的主张不能成立。二、隆达家私主张泉州运输公司不再续租应当赔偿其经济损失500000元。一方面隆达家私在一审中提供了关于装修投入的证据要证明其主张，该装修投入的证据是单方制作的，泉州运输公司对此不予认可，该证据的真实性无法确认。另一方面根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。双方签订的两份《租赁合同》对租赁期内承租人投入的装修费用在租赁期满后如何处理也没有另外的约定，泉州运输公司亦按照合同的约定交付租赁物给隆达家私，不存在不履行义务合同的情况。隆达家私要求其赔偿经济损失没有事实和法律依据，不予支持。三、2006年6月10日以及2006年8月10日的两份《租赁合同》均在第七条第一款对违约责任和违约金进行了约定，虽然合同中没有对租赁期满后未腾空房屋的违约责任进行约定，但是本案是租赁合同纠纷，出租人交付符合要求的租赁物，承租人支付租金，并在租赁期满后腾空租赁物属于合同的主义务，泉州运输公司在租赁期满前及期满后先后两次以邮政快递寄送通知书方式告知隆达家私应在租期届满时及时搬离租赁房屋，并将租赁房屋按现状交还给泉州运输公司，但是隆达家私至今仍未搬离该租赁房产，属于违约行为，依法应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，隆达家私、郑汉忠、林亚丽应该向泉州运输公司支付违约金。因隆达家私未腾空房屋需要支付给泉州运输公司按每月租金标准计算的占用费，泉州运输公司的实际损失已经得到适当的补偿，本院依据公平与诚实信用原则，对合同约定的违约金进行调整。永春县隆达家私广场应在未实际支付租赁物占用费的期间内每月按照应支付租赁物占用费的30%向泉州运输公司支付违约金，金额以不超过合同约定的100000元和6000元为限。
综上所述，永春县隆达家私广场、郑汉忠、林亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；福建省泉州市汽车运输总公司的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、二项的规定，判决如下：
一、维持福建省永春县人民法院（2016）闽0525民初4591号民事判决第一项；
二、撤销福建省永春县人民法院（2016）闽0525民初4591号民事判决第二、三、四、五、六项；
三、永春县隆达家私广场应于本判决发生法律效力之日起10日内支付福建省泉州市汽车运输总公司自2016年9月10日起至实际交还租赁房屋及相关附属建筑、设施、设备之日止按每月23000元标准计算的占用费，并应在未实际支付租赁物占用费的期间内按照上述应支付占用费的30%向福建省泉州市汽车运输总公司支付违约金，金额以不超过合同约定的100000元为限。
四、永春县隆达家私广场应于本判决发生法律效力之日起10日内支付福建省泉州市汽车运输总公司自2016年9月10日起至实际交还租赁房屋及相关附属建筑、设施、设备之日止按每月3000元标准计算的占用费，并应在未实际支付租赁物占用费的期间内按照上述应支付占用费的30%向福建省泉州市汽车运输总公司支付违约金，金额以不超过合同约定的6000元为限
五、郑汉忠、林亚丽应对上述债务承担无限连带责任。
六、驳回永春县隆达家私广场、郑汉忠、林亚丽的其他诉讼请求。
七、驳回福建省泉州市汽车运输总公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3980元，由永春县隆达家私广场、郑汉忠、林亚丽负担3580元，福建省泉州市汽车运输总公司负担400元；反诉受理费8800元，由永春县隆达家私广场、郑汉忠、林亚丽负担。二审案件受理费3980元，由永春县隆达家私广场、郑汉忠、林亚丽负担3580元，福建省泉州市汽车运输总公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王经艺
代理审判员 陈斌斌
代理审判员 庄 瑮
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 林良楷
速 录 员 陈 蓉
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示
一、主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。