北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第24265号
原告（反诉被告）：北京宏基源房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西局西街甲112号。
法定代表人：武长江，总经理。
委托诉讼代理人：王誉洁，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，北京市尚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。
法定代表人：刘明杰，执行董事。
委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙明立，男，1973年10月13日出生，汉族，该公司职员，住北京市海淀区清华大学青年公寓21号楼502号。
原告（反诉被告）北京宏基源房地产开发有限公司（以下简称宏基源公司）与被告（反诉原告）北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通世纪公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏基源公司委托诉讼代理人王誉洁，被告（反诉原告）金通世纪公司委托诉讼代理人邱嘉煜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宏基源公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付转让价款5700万元；2、被告支付自2013年5月1日至2016年9月29日的违约金21878430元；3、被告支付自2016年9月30日至土地转让款实际支付日止的逾期付款利息（按同期银行贷款利率2倍计算）；4、诉讼费由被告承担。事实理由如下：原被告于2010年6月1日签订了《“西局综合楼”项目国有土地使用权转让合同书》（以下简称：《转让合同书》），约定原告将位于北京市丰台区卢沟桥乡西区丰北路73号甲地块（土地面积8408.94平方米，国有土地使用权证编号：京丰国用（2007出）第002198号）的土地使用权转让给被告，土地使用权转让金为2.1亿元。同时双方约定在国有土地使用权证过户到被告后，原告配合被告向北京市建委申请办理转让土地的建设工程施工许可证，在拿到北京市建委的收件单后，被告在三个工作日内一次性将剩余1亿元支付给双方约定的资金共管账户。2015年原被告签订了《补充协议（四）》，双方约定被告于2015年8月1日前向原告支付3000万元，剩余款项4700万元被告于2015年10月1日前一次性付清。截止起诉日，被告仍拖欠原告土地转让款7700万元。2016年8月18日，双方就上述项目再次签署协议，后金通世纪公司给付宏基源公司2000万元。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）金通世纪公司辩、诉称：不同意原告诉讼请求。原告未足额交付转让土地，签订协议时原告表示正常交付，但按照现场情况，原告拆除后重新加盖并翻修，若有诚意交付，完全有条件交付。原告所述涉案土地马上就可以交付不属实。鉴于对方毁约，我方不同意履行双方于2016年签订的协议，不同意支付5700万元，应该减去18874861.75元，另协议约定的违约金标准过高。我方提出反诉，反诉请求：1、宏基源公司交付755.798平方米土地；2、宏基源公司支付2010年7月31日起至全部土地交付之日止，以18874861.75元为基数按每日万分之二点一计算违约金（基数是未交付土地面积755.798平方米，单价为24973.42元，单价是总价除以总面积计算出来的）；3、我方请求申请鉴定未交付面积的土地现值，按照土地增值的价格部分要求宏基源公司赔偿损失。
原告（反诉被告）宏基源公司辩称：不同意反诉请求。被告自2010年未支付土地转让金，违约在先，反诉原告主张签订的新协议是以原告交付土地为前提，但是协议并未提到是以交付为前提，而是付款义务在先，被告在没有付款的前提下，主张违约金没有法律依据。反诉中提及的面积没有依据。现状中的内侧围栏是被告自己圈定的，其他的把脚建筑物及现状道路没有人占用，计算数额有问题。被告所述所谓没有交付并计算出的数额与当时双方签订的协议不符，双方协议内容显示双方达成一致意见，即便有未拆除的部分，该部分的价格应为500万元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年2月1日宏基源公司（甲方）与北京中科天成投资有限公司（乙方，以下简称：中科公司）签订《“西局综合楼”项目合作开发合同书》（以下简称：《开发合同书》），甲方为丰台区卢沟桥乡西区丰北路73号甲地块（土地面积：8408.94平方米）的国有土地使用权人及该地块上丰台西局综合楼的建设单位；乙方具有资金实力和房地产开发能力。甲乙双方就甲方提供建设用地，乙方投资共同合作开发“西局综合楼”项目达成一致，项目位置是丰台区卢沟桥乡西局丰北路73号甲，占地约8000余平方米；乙方向甲方分期支付项目收益2.1亿元。
2010年6月1日，宏基源公司（甲方）、金通世纪公司（乙方）与中科公司（丙方）签订《补充协议书》，约定，甲、丙双方于2010年2月1日签订了《开发合同书》，约定合作开发“西局综合楼”项目，现双方同意变更合作方式，甲乙双方据此于2010年6月1日签署《转让合同书》；各方一致同意，甲丙双方签署的合作开发合同及补充协议和其他所有相关文件、备忘录中丙方的全部权利义务，由乙方全部承受；丙方同意其依据《开发合同书》向甲方支付的1.1亿元转为乙方向甲方支付的款项。
同日，宏基源公司（甲方）与金通世纪公司（乙方）签订《转让合同书》，约定，甲方向乙方转让的土地位于北京市丰台区卢沟桥乡西区丰北路73号甲地块，土地面积：8408.94平方米；土地使用权转让金为2.1亿元；中科公司依据其与甲方于2010年2月1日签署的《开发合同书》向甲方支付的1.1亿元转为乙方向甲方支付的第一笔款项；场地交接时，甲、乙双方的法定代表人或委托代理人应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕；甲方未按本合同的约定提供文件资料或交付场地或办理过户手续的，每延期一天，按土地使用权转让金的日万分之二点一支付违约金，经催告后甲方在一个月内仍未提供本合同约定的文件资料和配合义务的，则乙方有权解除本合同，甲方按乙方已付款的百分之十支付违约金；乙方未按本合同的约定支付土地使用权转让金的，每延期一天，按应付未付土地使用权转让金的日万分之二点一支付违约金，经催告后乙方在一个月内仍未支付的，则甲方有权解除本合同，乙方按应付未付土地使用权转让金的百分之十支付违约金。
2011年1月25日，宏基源公司（甲方）、金通世纪公司（乙方）与中科公司（丙方）签订《“西局综合楼”项目补充协议（二）》，约定各方一致同意，在甲方尽到配合义务的前提下，无论国有土地使用证过户及建设工程施工许可证是否办理完毕，乙方剩余应支付的1亿元，至迟应于本补充协议签署之日起三个月届满日前由乙方向甲方无条件支付。
2011年9月19日，宏基源公司（甲方）与金通世纪公司（乙方）签订《补充协议书》，甲方开发建设的“西局综合楼”项目所在丰北路北侧地块，通过协议方式转让给乙方，并在市国土局办理了土地转移登记手续，乙方于2011年3月2日取得《国有土地使用证》。在办理该项目主体变更手续过程中，根据市发改委2011年8月26日会议要求，该项目主体变更需补交城市基础建设费。双方一致同意由乙方负责补交上述城市基础建设费及由此产生的全部相关费用。
2013年1月，宏基源公司（甲方）与金通世纪公司（乙方）签订《“西局综合楼”项目补充协议（三）》，约定：在乙方取得“西局综合楼”项目开工证后三十个工作日内，乙方应向甲方一次性支付剩余1亿元款项。若自本补充协议签署之日起90日届满，“西局综合楼”项目开工证仍未办理完毕，乙方仍应在该届满日当日向甲方无条件支付前述剩余1亿元款项。
2013年1月17日，宏基源公司（甲方）与金通世纪公司（乙方）签订《补充协议（四）》，双方就乙方继续向甲方支付款项事宜约定，乙方于2015年8月1日前向甲方支付3000万元；剩余款项4700万元乙方于2015年10月1日前一次性付清。
2016年8月18日，宏基源公司（甲方）、中科公司（乙方）与金通世纪公司（丙方）签订《关于促进西局综合楼建设的协议》，鉴于甲方与丙方于2010年6月1日签署了《转让合同书》，合同签订后，甲方已经将合同约定的位于北京市丰台区卢沟桥乡西区丰台北路73号甲地块的土地使用权证（土地面积8408.94平方米）转让给丙方。土地使用权转让价款为2.1亿元。截止本协议签订之日，丙方仍拖欠甲方土地转让款本金7700万元。在丰台区、卢沟桥乡人民政府及有关领导的协调下，甲乙丙三方经过充分协商，达成如下协议：1、甲、乙、丙三方认可《国有土地使用权》证（京丰国用（2015出）第00116号）的范围及交付的土地现状。甲、乙、丙三方确认，截止本协议签订之日，丙方共拖欠甲方土地转让价款本金7700万元及违约金21086100元（暂计至2016年8月11日）。2、乙方同意按照以下方式承担丙方向甲方偿还土地转让款本金：乙方应于本协议签订之日起3日内以银行汇款方式向甲方偿还2000万元；乙方应当于2016年9月30日前以银行汇款方式向甲方偿还3000万元；乙方应当于2016年12月30日前以银行汇款的方式向甲方偿还2200万元；待甲方协调将占用的《国有土地使用权证》范围内的建筑拆除（具体面积以北京市测绘设计研究院做出的测绘结果为准）后7个工作日内，乙方以银行汇款的方式向甲方偿还500万元。3、甲方确认，在乙方按照本协议约定支付相应款项后，即视为《“西局综合楼”项目建设用地使用权合同》项下丙方义务已全部履行完毕，甲方不再要求丙方承担逾期违约金及逾期付款利息。如乙方、丙方未能按照第2条约定的期限和要求履行的，则甲方有权就剩余全部款项主张权利，并有权要求丙方支付本协议的逾期付款利息。超过本协议的付款期限所产生的逾期付款利息从逾期之日起算至实际支付之日止，以应付而未付的金额为基数，按照同期人民银行贷款利率的双倍计算。上述协议签订后，金通世纪公司给付宏基源公司2000万元。
庭审中，北京市规划委员会丰台分局向本院发出《北京市规划委员会丰台分局关于配合协助调查丰台区西局综合楼项目规划材料有关情况的函》载明：“贵院关于丰台区西局综合楼项目的《协助调查令》收悉，经我局查询相关档案材料，现将有关情况函告如下：1、《协助调查令》中提出的材料清单包含我局核发制作的规划文件有2个，分别为2006规（丰）复函字0025号《规划意见复函》及2009规（丰）建字0143号《建设工程规划许可证》，现我局已将有关复印件准备完成并随本函一并转至贵院。2、鉴于2002绿规意字64号《规划意见书》，2003拨地0512号《建筑用地钉桩通知单》及2003规地字0381号《建设用地规划许可证》均由原北京市规划委员会核发制作，西局综合楼的测量资料由北京市金通世纪房地产开发有限公司委托测绘部门（中兵勘察设计研究院）进行测绘并制作，建议贵院向原核发制作单位调取相关材料。”
本案审理过程中，经本院委托，北京市测绘设计研究院出具《司法鉴定检验报告书》（甲测资字1100195），对测绘钉桩四个坐标点的实际位置和四个边长的距离、测绘申请人实际受让土地四至的坐标点和四个边长的距离进行鉴定测绘。鉴定地点是北京市丰台区丰台北路北侧。鉴定结果为：1、现状栅栏及北侧围墙围合面积为7653.142平方米；2、现状房角点、现状栅栏角点、2003拨地0512之间的距离详见附件一；3、现场指定的现状房角点及现状栅栏角点的坐标详见附件二。宏基源公司和金通世纪公司对上述鉴定结果均认可。金通世纪公司认可《司法鉴定检验报告书》中载明现状栅栏以内土地系宏基源公司已经交付的土地，现状栅栏以外，2003拨地0512虚线以内系未交付土地。金通世纪公司据此提出未交付面积为755.798平方米，不同意支付5700万元，应该减去未交付部分土地的价值18874861.75元。宏基源公司对此不予认可，称现状栅栏系金通世纪公司自行圈定，其方占用部分应以现状房角点所载面积数额之和为准。
本案审理过程中，经过现场勘验，宏基源公司认可尚有一部分土地现有固定建筑，占用不能交付，2016年双方签订的协议无法继续履行，宏基源公司只在500万元的范围内承担责任。金通世纪公司表示，宏基源公司没有按照约定交付全部土地，约定的仅仅是金通世纪公司支付款项的时间，只是交付的顺序问题，并没有把500万元与原告尚未交付的土地对等，现宏基源公司明确拒绝履行合同，金通世纪公司不应向宏基源公司支付尚未交付土地相对应的款项。违约金应按照2013年1月17日签订的补充协议（四）计算，且《关于促进西局综合楼建设的协议》中关于违约金的约定，将暂计至2016年8月11日违约金21086100元亦计入违约金计算基数内，有违公平原则。
另查，庭审中双方未能提交办理涉案土地交接手续的相关证据。2010年12月1日，宏基源公司与金通世纪公司填写《北京市国有土地使用权转让登记表》，办理涉案土地使用权转让登记手续。2012年11月28日，金通世纪公司即取得2012规地字0057号建设用地规划许可证，载明用地项目为丰台区西局综合楼项目，用地面积8408.939平方米。2015年8月5日，涉案土地使用权过户至金通世纪公司名下
又查，金通世纪公司在涉案土地上开发建设西局综合楼，房屋坐落为丰台区丰台北路69号院1号楼-3至15层101。2015年9月24日，该房屋过户至国家电网公司名下。
以上事实，有双方当事人陈述及《关于促进西局综合楼建设的协议》、《司法鉴定检验报告书》、土地使用权证书、房屋所有权证书等证据在案佐证。
本院认为：关于宏基源公司的诉讼主张，双方曾就涉案土地使用权转让事宜签署多份协议，案件审理中，双方于2016年8月18日同中科公司共同签订《关于促进西局综合楼建设的协议》，就所欠土地转让金及违约金和未交付土地问题达成一致意见，双方纠纷应以此协议约定内容为准。协议中对金通世纪公司拖欠的土地转让金数额7700万元及截止2016年8月1日止违约金数额21086100元进行了确认，并约定若按此协议约定期限履行付款义务，免除金通世纪的违约责任，若未按约定期限履行，宏基源公司得主张全部剩余款项。协议另约定待宏基源公司协调将占用的《国有土地使用权证》范围内的建筑拆除（具体面积以北京市测绘设计研究院做出的测绘结果为准）后7个工作日内，中科天成公司以银行汇款方式向甲方偿还500万元。庭审中，宏基源公司认可尚有部分土地占用未能交付，前述500万元的支付条件尚未成就，故金通世纪公司应支付的土地转让金为5200万元。金通世纪公司未按协议约定期限支付前述5200万元，宏基源公司有权主张双方确认的21086100元违约金，该违约金计算标准适当，本院予以确认。关于协议约定逾期支付5200万元的逾期付款利息按2倍同期贷款利率计算且以应付而未付的金额为基数，该约定实质系为违约金的约定，标准过高，金通世纪公司于庭审中提出标准过高，本院依法对此予以酌定，且违约期间应自2016年10月1日起算。
关于金通世纪公司的反诉主张，本院认为，宏基源公司应按约定交付土地使用权证书载明的全部土地，但考虑土地现状及双方对未交付土地迟延支付500万元的约定，本院对金通世纪公司此项诉讼请求暂不予支持。协议约定宏基源公司拆除占用建筑后，金通世纪公司再支付500万元，系双方对未交付土地价值的确认及迟延交付土地的对价约定。但2016年8月18日协议中并未涉及该协议签订前宏基源公司未交付土地应承担的违约责任内容，此部分内容在宏基源公司与金通世纪公司2010年6月1日所签《转让合同书》中有约定。但双方历次所签合同中均未明确约定土地交付时间，双方亦未提交土地交接的相关手续，金通世纪公司认可《司法鉴定检验报告书》中载明现状栅栏以内土地系宏基源公司已经交付的土地，本院综合考虑该土地上西局综合楼的建设情况、土地使用权过户时间、未交付土地情况等，对金通世纪公司要求宏基源公司支付逾期交付土地违约金数额予以酌定。宏基源公司在涉案土地上开发的西局综合楼已落成并出售与国家电网公司正常使用，其主张的损失并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、北京市金通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向北京宏基源房地产开发有限公司支付土地转让费五千二百万元及违约金二千一百零八万六千一百元。
二、北京市金通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向北京宏基源房地产开发有限公司支付逾期未支付本判决书第二项载明钱款的违约金（以五千二百万元为基数，按中国银行同期贷款利率标准计算，自二〇一六年十月一日起至实际支付之日止）。
三、北京宏基源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向北京市金通世纪房地产开发有限公司支付逾期交付土地违约金二百万元。
四、驳回北京宏基源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回北京市金通世纪房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费213400元，由北京市金通世纪房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费23400元，由北京宏基源房地产开发有限公司负担11700元，由北京市金通世纪房地产开发有限公司负担11700元（已交纳）；鉴定费32122.01元，由北京宏基源房地产开发有限公司负担负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 白选民
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 孙 超