浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终5142号上诉人（原审原告）：缪明，男，1974年2月15日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。上诉人（原审原告）：朱惠莲，女，1971年9月23日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张兆荣，男，1982年3月4日出生，汉族，住浙江省义乌市北苑街道望道路***号。现住浙江省义乌市。被上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富，执行董事。委托诉讼代理人：张冰倩，女，公司员工。上诉人缪明、朱惠莲因与被上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初6387号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪明、朱惠莲上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判德兴公司支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金40956元。一、二审诉讼费用由德兴公司承担。事实和理由：1、原审法院歪曲合同原意，违背格式合同解释规则。涉案合同第十六条第（三）款中“交付”是一个意义明确的用词，不存在歧义，原审法院以缺乏可操作性为由理解成通知义务于法无据。涉案格式合同由德兴公司提供，在条款出现歧义时，应当取不利于格式合同提供方的理解。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，涉案合同于2011年10月9日签订，缪明、朱惠莲一次性付清房款542464元。由于德兴公司原因，迟至2016年3月14日取得购房发票，于同月24日才取得涉案房屋的权属证书。因此，德兴公司应当承担违约责任。德兴公司辩称，一、答辩人并没有逾期交付土地、权属证书的违约行为，逾期交付土地、房屋权属证书并不成立。根据合同第十六条约定，2013年12月30日前取得的土地证书、房屋权属证书应认定为登记在开发商名下的土地、房屋权属登记证书。2007年6月22日，答辩人已经取得土地使用权证明，并在2013年12月25日通知到被答辩人处，没有超过约定期限，已按约履行合同义务。至于权属证书是否需要交付给被答辩人的问题，因业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应理解为在办理权属证书后的通知义务为主。另，合同约定由购房人自行办理相关权属证书，而我方已经履行了合同约定义务，并无违约情形。因此，恳请人民法院考虑上述答辩意见，维持原判。缪明、朱惠莲向一审法院起诉请求：1、德兴公司支付逾期交房违约金24410.88元（542464元*0.05%*90天，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、德兴公司支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金40956元（542464元*0.01%*755天，自2013年12月31日起至2016年1月25日止）。一审法院认定事实：缪明、朱惠莲系夫妻。缪明、朱惠莲、德兴公司于2011年10月9日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区7幢3单元1304室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”德兴公司于2012年3月30日向缪明、朱惠莲交付涉案商品房。德兴公司曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。德兴公司认可其应支付逾期交房违约金24410.88元。德兴公司代缪明、朱惠莲缴纳专项维修资金5007.36元。另查，德兴公司于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年4月27日办理了涉案商品房所有权初始登记。一审法院认为，缪明、朱惠莲与德兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按约履行各自的义务。德兴公司逾期90天交付缪明、朱惠莲涉案商品房的事实清楚，按照涉案合同的约定，德兴公司应支付逾期交房违约金24410.88元，且德兴公司对此无异议，依法予以认定，故对缪明、朱惠莲的该项诉请，予以支持。对逾期交付土地、房屋权属证书违约金，缪明、朱惠莲主张德兴公司应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给其，但至今德兴公司仍未办理权属证书并交付，已构成违约，应承担相应违约责任。德兴公司辩称涉案合同约定的是由其办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其已按涉案合同约定办理上述权证的初始登记并通知缪明、朱惠莲办证，且合同约定缪明、朱惠莲是自行办理相关证书，故不存在违约情形，不应支付该项违约金。该院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字含义，应认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而德兴公司已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即已按约履行了合同约定义务。虽然涉案合同约定德兴公司应取得上述权属证书并交付给缪明、朱惠莲，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务以理解成德兴公司在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于德兴公司已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书的情况，对缪明、朱惠莲主张要求德兴公司支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。因缪明、朱惠莲同意将物业服务费、专项维修资金在德兴公司应支付的违约金中予以抵扣，不违反法律规定，予以准许。综上，缪明、朱惠莲的诉请，部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东阳市德兴房地产开发有限公司应支付缪明、朱惠莲逾期交房违约金24410.88元，扣除缪明、朱惠莲自愿抵扣的专项维修资金5007.36元及自2012年度、2014年度、2015年度、2016年度的物业服务费7512元，东阳市德兴房地产开发有限公司尚应支付缪明、朱惠莲逾期交房违约金11891.52元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回缪明、朱惠莲的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1434元，减半收取717元，由缪明、朱惠莲负担587元，东阳市德兴房地产开发有限公司负担130元。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于德兴公司是否违反了合同约定的交证义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十六条第二、三款约定内容的理解，应当认定出卖人于2013年12月30日前取得登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书或证明。从原审在卷证据及案件审理情况看，德兴公司在2013年12月30日前已经取得了土地使用权证及涉案商品房所有权初始登记证书或证明。因涉案合同约定买受人自行办理转移登记手续，德兴公司完成初始登记后并于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，且缪明、朱惠莲二审中对已看到过该通知并无异议。在卷并无充分证据证明德兴公司存在怠于履行合同第十六条约定义务之情形，故原审法院认定德兴公司已按约履行了合同义务，并无不当。鉴此，缪明、朱惠莲要求德兴公司承担自2013年12月31日起的逾期交证违约金的主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，缪明、朱惠莲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人缪明、朱惠莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 桦审 判 员  黄良飞审 判 员  陈旻尔二〇一七年十一月十三日代书记员  吕倩茜·??-8-?··??-1-?·