上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3552号
上诉人(原审被告)：叶云珍，女，汉族，1956年1月23日出生，户籍所在地上海市。
被上诉人(原审原告)：邬亦波，男，汉族，1960年9月7日出生，户籍所在地上海市。
上诉人叶云珍因与被上诉人邬亦波房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶云珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判，不同意搬离上海市西苏州路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)，同意支付一审判决租金金额人民币(以下币种均为人民币)553,323元的二分之一，之后的租金(使用费)同意按照每月5500元的二分之一标准支付。事实和理由：邬亦波交付的涉案房屋内的设施设备都是损坏的，无法正常使用，叶云珍向邬亦波提出后，邬亦波虽然多次答应，但从来没有解决，由于地板不平，造成叶云珍家人摔倒，邬亦波已经构成违约，一审法院判决错误，应予以纠正。
邬亦波辩称，不同意叶云珍的上诉请求，涉案房屋内的设施设备交给叶云珍时都是好的，之后损坏都是叶云珍不当使用造成的，叶云珍租赁涉案房屋仅支付了半年租金，之后一直拖欠，叶云珍及其丈夫李永春多次出具承诺明确应支付的租金数额，邬亦波现主张每月8,500元标准已经低于市场租金价格，现涉案房屋内的设施设备都损坏了，邬亦波收回房屋后，也不能再次出租，叶云珍家人摔倒与邬亦波无关，请求维持原判。
邬亦波向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除邬亦波与叶云珍之间的不定期租赁关系，叶云珍立即返还涉案房屋；2、判令叶云珍按照约定标准支付欠付租金(自2012年1月20日起每年月租金上调500元，即2012年1月20日至2013年1月19日为6,000元；2013年1月20日至2014年1月19日为6,500元;2014年1月20日至2015年1月19日为7,000元;2015年1月20日至2016年1月19日为7,500元;2016年1月20日至2017年1月19日为8,000元;2017年1月20日至2018年1月19日为8,500元)；3、判令叶云珍按照每月8,500元的标准支付房屋占有使用费，支付至实际返还房屋之日止；4、判令叶云珍支付租金的利息损失40,500元。
一审法院认定事实：涉案房屋权利人为邬亦波及其母亲朱巧玲。2011年1月18日，邬亦波(甲方，出租方)、叶云珍(乙方，承租方)及案外人上海运鹏房地产经纪有限公司(中介方)签订《租赁协议》，约定邬亦波将涉案房屋出租给叶云珍使用，面积110平方米，租期自2011年1月20日至2012年1月19日止，月租金为5,500元，每六个月结算一次，每次共计33,000元，提前七天支付下期房租。叶云珍应向邬亦波支付租房押金5,500元，至租赁期满后由邬亦波或中介方对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息退还给叶云珍。叶云珍按时交纳房租，先付后住，不得拖欠、否则视为违约。
一审审理中，邬亦波表示《租赁协议》订立后，邬亦波向叶云珍交付了房屋，叶云珍亦向邬亦波支付了押金5,500元及六个月租金33,000元，之后就未再支付过任何款项。目前，叶云珍及李永春仍居住在涉案房屋内。
2012年1月20日，邬亦波与叶云珍订立《协议》，约定邬亦波继续将涉案房屋出租给叶云珍，租赁期限自2012年1月20日至2012年7月19日，半年期房租为6,000元/月，于2012年2月28日前一次性付清(包括2011年下半年的房租)。
2012年12月30日，李永春出具手写的《承诺》，“现定于2013年1月8日前全额付清，并加点利息”，落款处为“欠租人李永春”。
2013年1月31日，李永春出具手写的《承诺》，“最晚在2月4日晚上，最早在星期六上午，款子可到，请原谅”。
2014年1月28日，李永春出具手写的《承诺》，“兹于2014年2月18日承诺与邬的债务一次性解决并补偿一点利息。如有失信，以房产处理”。一审审理中，邬亦波表示，该处房产是指叶云珍名下的上海市东海三村XXX号XXX室房屋(以下简称“201室房屋”)，叶云珍在2014年1月28日前将201室房屋房产证原件交给邬亦波，保证偿还欠租。
2015年8月15日，李永春出具手写的《承诺》，“在8月底，9月底关于河滨花园的租房，结清”。
2016年1月26日，邬亦波自行前往上海市浦东新区房地产登记处，查询201室房屋的产权信息，201室房屋仍登记在叶云珍名下。
2017年1月24日，叶云珍及李永春出具手写的《承诺》，“关于东海农场三村XXX号XXX室…,于春节后，与邬亦波一起去浦东房屋交易所去办案，证实不能自由买卖，必须由邬亦波本人在场才能”。同日，邬亦波与叶云珍签订《协议》，约定邬亦波继续将涉案房屋出租给叶云珍，2012年1月19日至2013年1月19日为6,000元；2013年1月19日至2014年1月19日为6,500元;2014年1月19日至2015年1月19日为7,000元;2015年1月19日至2017年5月为7,500元。
2017年8月9日，叶云珍出具《借款证明》，确认其本人因外甥读书需要租借涉案房屋，自2011年7月20日欠付租金总计422,500元。(自2011年7月20日至2012年1月19日的房租5,500元/月未付，欠付33,000元，自2012年1月20日至2013年1月19日的房租6,000元/月未付，欠付72,000元,自2013年1月20日至2014年1月19日的房租6,500元/月未付，欠付78,000元,自2014年1月20日至2015年1月19日的房租7,000元/月未付，欠付84,000元，自2015年1月20日至2016年1月19日的房租7,500元/月未付，欠付90,000元，自2016年1月20日至2017年1月19日的房租8,000元/月未付，欠付96,000元，自2017年1月20日至2017年8月19日的房租8,500元/月未付，欠付59,500元。)叶云珍承诺于2017年8月19日前归还422,500元。
2017年8月17日，叶云珍及李永春出具《借款证明》，证明叶云珍从2011年7月至2017年12月累计欠付租金459,500元，叶云珍愿意补给邬亦波40,500元，合计500,000元，并承诺分期归还，归还计划为：2017年10月底前归还邬亦波150,000元，2017年11月底前归还邬亦波150,000元，2017年12月底前归还200,000元。如叶云珍未在约定时间归还500,000元，承诺在2018年1月底前，将叶云珍名下的201室房屋拍卖交易，所得钱款用于归还500,000元。然而，叶云珍始终未归还欠付房租，故邬亦波诉至一审法院。
一审法院认为，邬亦波与叶云珍签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同到期后,双方用补充协议的方式延续合同期限至2017年5月，之后未签订新的书面合同，且叶云珍实际占有使用系争房屋至今，已逾六个月。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故邬亦波与叶云珍之间现为不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于邬亦波在诉讼前未向叶云珍书面要求解除合同，故法院确认双方之间的不定期租赁合同于诉状副本送达之日解除为宜，即2018年1月13日解除。双方不定期租赁关系解除后，叶云珍应当返还房屋并偿还欠付的租金。关于租金标准，根据多组协议书及借款证明可知，双方达成每年月租金涨幅为500元的合意，故对邬亦波主张的租金标准，法院予以采信，即自2011年7月20日至2012年1月19日的月租金5,500元，叶云珍欠付租金33,000元，自2012年1月20日至2013年1月19日的月租金6,000元，叶云珍欠付租金72,000元,自2013年1月20日至2014年1月19日的月租金6,500元，叶云珍欠付租金78,000元,自2014年1月20日至2015年1月19日的月租金7,000元，叶云珍欠付租金84,000元，自2015年1月20日至2016年1月19日的月租金7,500元，叶云珍欠付租金90,000元，自2016年1月20日至2017年1月19日的月租金8,000元，叶云珍欠付租金96,000元，自2017年1月20日至2018年1月13日的月租金8,500元，叶云珍欠付租金100,323元，合计欠付租金金额为553,323元。因叶云珍至今仍占用涉案房屋，故邬亦波要求叶云珍按照目前月租金标准8,500元支付房屋占有使用费的主张，并无不当，法院予以支持。因叶云珍至今仍占用涉案房屋，故押金在本案中暂不处理。关于租金的利息损失，因叶云珍欠付邬亦波租金已逾六年之久，其欠付租金的违约行为多年来给邬亦波造成了损失，而叶云珍在2017年8月17日的借款证明中自愿补偿邬亦波40,500元，故叶云珍据此要求邬亦波支付利息损失，于法有据，法院予以支持。叶云珍经法院传票传唤未到庭应诉，应视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担，法院依法予以缺席判决。判决：一、邬亦波与叶云珍就上海市西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋的不定期租赁关系于2018年1月13日解除，叶云珍应于判决生效之日起十日内搬离并向邬亦波返还上海市西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、叶云珍应于判决生效之日起十日内支付邬亦波欠付的2011年7月20日至2018年1月13日租金553,323元；三、叶云珍应于判决生效之日起十日内按每月8,500元的标准支付邬亦波房屋占有使用费,自2018年1月14日计算至实际返还房屋之日止；四、叶云珍应于判决生效之日起十日内支付邬亦波欠付租金的利息损失40,500元。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院二审期间，叶云珍及邬亦波均确认李永春系叶云珍的丈夫。
本院认为，邬亦波在双方建立不定期租赁关系期间，起诉要求解除双方租赁关系，一审法院予以支持，并无不妥。叶云珍及其丈夫多次出具承诺等明确欠租金额及支付期限，但从未兑现承诺，毫无诚信可言，现叶云珍上诉不同意支付欠租，本院不予支持。叶云珍从2011年1月租赁使用涉案房屋至今，已经超过七年，但仅支付了半年租金，已严重违约，叶云珍现上诉称因邬亦波交付的涉案房屋内的设施设备均损坏无法使用，故不支付租金，显属无理，本院不予采纳。叶云珍的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,738.23元，由上诉人叶云珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年五月十七日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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