山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终1475号
上诉人（原审原告）：高莎莎，女，1984年10月1日出生，汉族，住山东省利津县。
委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕红伟，山东盛强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营高原万邦投资有限公司，住所地东营市东营区东六路56号一层102号。
法定代表人：崔健，执行董事。
委托诉讼代理人：张楠楠，山东正义之光律师事务所律师。
上诉人高莎莎因与被上诉人东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院(2017)鲁0591民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人高莎莎及其委托诉讼代理人赵永涛，被上诉人东营高原万邦投资有限公司的委托诉讼代理人张楠楠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高莎莎上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持上诉人诉讼请求。2.撤销一审判决第三项，改判支持上诉人解除双方签订的地下停车位使用权转让协议；返还地下停车位使用权转让款100000元，并赔偿利息损失（以100000元为基数，2013年7月15日至实际清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），或将本案发回重审。3.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决被上诉人支付违约金5000元数额过低，显失公平。被上诉人故意违规施工，无法按照合同约定交付经验收合格的房屋，给上诉人造成重大财产损失。双方在预售合同第十条约定了逾期交房的违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金，最高上限为10000元。此约定有两种解释。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十三条之规定，出卖人应当按日向买受人支付已付房款的万分之一，单日最高上限不超过10000元。至二审上诉之日，涉案房屋没有通过更改规划审批，没有通过竣工验收。二、一审判决认定涉案地下停车位虽然改变了层高、不影响实际使用、不构成根本性违约，属于事实认定错误。涉案地下停车位属于建筑类，应当以合法为前提，停车位所在的停车库虽有规划，实际建设已构成根本违约。被上诉人为减少建设成本，故意改变规划，在建设中缩减地下停车位所在的停车库下挖深度以减少施工成本，造成与原规划根本不符情况，致使原本属于合法建设工程变成违法建设工程，依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于根本性违约。涉案地下停车位从应当交付使用的2015年6月30日至上诉日一直没有交付使用，一审不支持上诉人诉讼请求显失公平。
被上诉人东营高原万邦投资有限公司辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判、驳回上诉人的上诉请求。一、双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，该合同属示范文本、非格式合同，合同内容不违反法律规定，对双方具有约束力。合同中明确约定了被上诉人逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，原审依据合同认定逾期交房违约金正确，上诉人的上诉主张无事实和法律依据。二、地下停车位仅改变了层高，不影响其使用功能，达不到根本违约的程度，双方签订的合同不应当解除。
上诉人高莎莎一审诉讼请求：1.判令东营高原万邦投资有限公司支付逾期交房违约金48111.60元（2015年6月30日至2016年12月12日共计530天）。2.解除双方签订的《储藏室使用权转让协议》，东营高原万邦投资有限公司返还储藏室使用权转让款31260元，并支付利息损失6397.59元（按基准贷款利率年息6%至2016年12月12日共计1245天计算）。3.解除双方签订的《地下停车位使用权转让协议》，东营高原万邦投资有限公司返还地下停车位使用权转让款100000元，并支付利息损失20465.75元（按基准贷款利率年息6%至2016年12月12日共计1245天计算）。以上三项共计206234.94元。4.本案诉讼费由东营高原万邦投资有限公司承担。诉讼中，高莎莎要求储藏室利息损失计算至清偿之日。
一审法院认定事实：2013年11月8日，高莎莎与东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，约定高莎莎购买东营高原万邦投资有限公司开发建设的位于东营区南一路301号东营海洋城房屋一套，房屋总价款907765元。还约定，东营高原万邦投资有限公司应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付高莎莎使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，东营高原万邦投资有限公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件。除上述规定的特殊情况外，东营高原万邦投资有限公司逾期交房不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；东营高原万邦投资有限公司如逾期超过90日后，高莎莎要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，东营高原万邦投资有限公司按日向高莎莎支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关东营高原万邦投资有限公司逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同日，双方签订《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》，约定高莎莎受让的储藏室位置编号为2-60，转让价款为31260元，地下储藏室的使用权使用年限与高莎莎购买的涉案商品房产权年限相同；高莎莎受让的地下停车位位于1号楼A区地下车场，位置编号为A03，转让价款为100000元，地下车位的使用权使用年限与高莎莎购买的涉案商品房产权年限相同。
高莎莎于2013年7月6日、2013年7月15日、2014年2月8日向东营高原万邦投资有限公司支付款项共计1039025元，其中包含购房款907765元、于2013年7月15日支付的储藏室转让款31260元、地下停车位转让款100000元。
东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，东营高原万邦投资有限公司可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。高莎莎认可于2015年6月30日签收涉案房屋交房通知书并领取房屋钥匙，于2016年8月9日对涉案房屋进行装修。
涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，东营高原万邦投资有限公司擅自改变层高和使用用途，未办理规划变更审批手续。涉案地下停车位改变上下层高，规划审批地下一层（管道夹层）2.19米，地下二层3.51米，实际建设地下一层（管道夹层）2.70米，地下二层2.60米。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对东营高原万邦投资有限公司进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。东营高原万邦投资有限公司综合楼地下工程已办理人防工程建设手续。涉案储藏室和地下停车位尚未交付。
一审法院认为，（一）关于逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。东营高原万邦投资有限公司逾期向高莎莎交付房屋，高莎莎要求东营高原万邦投资有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。合同明确约定东营高原万邦投资有限公司逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，东营高原万邦投资有限公司应按照约定计算方式向高莎莎支付逾期交房的违约金。虽然高莎莎于2015年6月30日已收房，但截至2015年9月26日涉案房屋方验收合格，逾期交房日期应计算至2015年9月26日。根据合同约定最迟交房时间2015年6月30日和东营高原万邦投资有限公司可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起至2015年9月26日期间依合同计算的逾期交房违约金数额为6808.24元[（88-13）*907765元/10000]，因逾期交房未超过90天，且高莎莎未能举证证明其实际损失，应以合同约定的5000元为限。（二）关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系东营高原万邦投资有限公司违反规划改变层高和使用功能的违法建设工程，截至一审法庭辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。涉案储藏室东营高原万邦投资有限公司尚未交付，东营高原万邦投资有限公司应当向高莎莎返还已交付的储藏室使用权转让款31260元并赔偿利息损失。（三）关于《地下停车位使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案地下停车位改变了层高，不影响实际使用，不构成根本违约。东营高原万邦投资有限公司已按程序缴纳人防工程异地建设费用，高莎莎主张系人防工程不能成立。高莎莎主张解除与东营高原万邦投资有限公司签订的《地下停车位使用权转让协议》并主张返还转让款和利息损失，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告东营高原万邦投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告高莎莎支付违约金5000元；二、被告东营高原万邦投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告高莎莎返还储藏室款项31260元并赔偿利息损失（以31260元为基数，自2013年7月15日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告高莎莎的其他诉讼请求。案件受理费4394元，由原告高莎莎负担3597元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担797元。
本院二审中，上诉人高莎莎提交如下证据：证据一，山东明嘉勘测测绘有限公司对东营市海洋城地下车库测量报告书一份、东营市城乡规划局东营市海洋城地下车库规划图纸一份、东营市城乡规划局作出的《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质复函》一份。证明，1.东营市城乡规划局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》认定被上诉人海洋城项目1#、3#、5#、7#地下室一层、二层改变层高和使用功能，该项目属于“未按照安全建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。2.海洋城地下车库实际状况与东营市城乡规划局东营市海洋城地下车库规划图纸对比，有9处规划车位未修建、2处地下车位数目减少。被上诉人改变规划设计致使整个地下停车库违反建设规划，无法通过规划审批、无法组织验收，属于根本行违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第六十一条、第一百一十二条、第一百一十三条和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，被上诉人应当承担违约责任和损害赔偿责任。3.被上诉人承认涉案的海洋城小区更改了规划，正在进行规划变更审批，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十五条的规定，建设单位不得组织竣工验收。4.改变规划要重新进行审批，地下停车位所在的车库至二审庭审之日未通过竣工验收和消防安全验收，无法交付使用。证据二，东营市住宅专项维修资金代收收据及物业费收据复印件各一份。证明，上诉人实际收房时间为2016年8月1日，一审认定上诉人于2015年6月30日已经办理收房手续属事实认定错误。
被上诉人东营高原万邦投资有限公司发表如下质证意见：对证据一，对测量报告书真实性不予认可，对规划图纸真实性不能确定，对复函真实性予以认可，不认可该组证据的证明目的。1.测量报告书未体现委托人信息、测绘公司资质等重要内容，无法证明其测绘程序以及资质的合法性，测量报告的内容有失真实性。2.规划图纸没有标注和提示上诉人要证明的内容，该证据与本案没有关联性，规划图纸内容不属于双方合同约定的内容，不能以此认定被上诉人违约并要求被上诉人承担责任。3.复函明确涉案地下停车位尚可采取改正措施，取消对规划实施的影响，改正措施即需要重新办理审批手续即可，无须进行重新修改或重新建设，地下停车位对规划的改变不影响上诉人实际使用，没有达到根本违约的程度。上诉人陈述涉案地下停车位改变规划无法组织验收以及无法交付使用均不属实，涉案地下停车位已通过消防验收，一直符合交付使用条件。上诉人列举的合同法以及消费者权益保护法在本案中均不适用。综上，涉案地下停车位使用权转让协议不符合法定解除情形，不应当解除。对证据二，对其真实性无异议，对其证明目的不认可。该收据只能证明被上诉人代收上诉人购买住宅的专项维修资金而不能证明上诉人的实际收房时间。
本院分析认为，对于上诉人提交的证据一，测量报告书系其单方委托，被上诉人不予认可，本院依法不予采信；规划图纸无法体现上诉人的证明目的，本院对其证明效力不予确认；被上诉人对复函的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该复函不能证明其主张的第2、3、4项证明目的。对于证据二，被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据无法证明上诉人主张的交房时间，本院对其证明效力不予确认。
二审中，被上诉人东营高原万邦投资有限公司未提交新证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一是一审依据涉案商品房预售合同第十条认定被上诉人支付上诉人违约金数额是否正确；二是涉案地下停车位使用权转让协议应否解除。
对第一个争议焦点，本案双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同的约定履行义务。合同约定被上诉人应于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付上诉人。上诉人认可其于2015年6月30日签收的交房通知书回执并领取钥匙，本案现有证据证实涉案房屋2015年9月26日验收合格，一审认定涉案房屋交房日期为2015年9月26日，并无不当。上诉人主张涉案房屋至二审上诉之日没有验收合格，本院不予支持。被上诉人逾期向上诉人交付房屋，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求符合合同约定，应予支持。涉案商品房预售合同第十条约定了被上诉人逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被上诉人实际逾期交房天数不超过90日，一审依据合同约定认定被上诉人支付上诉人逾期交房违约金5000元，并无不当。上诉人主张涉案商品房预售合同违约金条款应理解为单日最高上限不超过10000元，因该违约金条款未明确显示该意思，结合涉案房屋价款亦不能认定该条款应作单日最高上限不超过10000元的理解。上诉人主张一审认定的逾期交房违约金过低、显失公平，但未提交证据证实其损失，对上诉人的该项主张，本院不予支持。
对第二个争议焦点，本院认为，东营市城乡规划局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》明确海洋城项目1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，涉案地下停车位仅改变了空间高度，其高度的改变并不影响安全性和使用功能。另外，根据涉案地下停车位使用权转让协议，上诉人对涉案停车位仅享有使用权，且协议对停车位的高度并没有约定，上诉人也无证据证明涉案地下停车位达不到国家规定的停车位标准尺寸进而影响其功能使用，一审认定涉案地下停车位不构成根本违约并无不当，上诉人主张的法定解除事由不能成立；涉案地下停车位使用权转让协议也未约定逾期交付的解除情形，一审驳回上诉人解除涉案地下停车位使用权转让协议的诉讼请求，亦无不妥。
综上，上诉人高莎莎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4394元，由上诉人高莎莎负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋宪贞
审判员 翁秀明
审判员 李 静
二〇一七年十二月十一日
书记员 倪玉佳