苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初6443号
原告（反诉被告）：李红鑫,女,1978年8月23日出生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：朱诗华，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王纯，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱东兰，女，1983年12月20日出生，汉族，住东台市。
被告（反诉原告）：徐子辉，男，1984年4月26日出生，汉族，住滨海县。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：郭峰春，江苏渟泓律师事务所律师。
第三人：苏州链家房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4746室。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：李艳勤，该公司员工。
原告李红鑫诉被告朱东兰、徐子辉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月26日受理后，依法适用简易程序于2016年11月7日公开开庭进行了审理，诉讼中，依被告申请，本院依法追加苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭分别于2017年4月28日、2017年7月10日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李红鑫的委托诉讼代理人朱诗华（参加第一、二次庭审）、王纯，被告（反诉原告）朱东兰（参加第二次庭审）及朱东兰、徐子辉（反诉原告）的委托诉讼代理人郭峰春，第三人链家公司的委托诉讼代理人李艳勤（参加第二次庭审）到庭参加诉讼，第三人链家公司无正当理由未到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李红鑫提出诉讼请求：1、被告继续履行《房屋买卖合同》，并协助原告将苏州工业园区新未来花园21幢2213室过户至原告名下；2、被告承担租金损失暂计66000元（计算方式为：按照每月6000元计算自16年7月1日支付至实际过户之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，原、被告签订《苏州市存量房买卖合同》，居间方为链家公司。合同约定：原告李红鑫向被告朱东兰、徐子辉购买位于苏州市工业园区新未来花园21幢2213室房屋，面积为100.09平方米，总价为1835000元。由于该房屋为赠与所得，在合同签订之时原告对此并不知晓，故三方经过多轮协商，最终协商于2016年6月8日办理网签等手续，但被告不予配合办理。原告诉至法院。
被告朱东兰、徐子辉辩称：2015年12月29日，原、被告签订《苏州市存量房买卖合同》，约定2016年1月办理过户手续，被告如期去房管局办理网签，但原告因涉及房屋税费未去办理。后被告一直在催原告、中介办理网签手续，原、被告于6月8日碰面后，其要按照1%交个人所得税并由被告配合出具补充协议，被告要求按照合同履行，双方协商未果，故原告构成违约。原告称其对涉案房屋系赠与所得其不知情并非事实，被告在第三人处挂牌时即将房产证、土地证交付给了第三人，并告知第三人赠与事实。因产证仅有被告朱东兰的名字，第三人也问到过为何没有被告徐子辉的名字，被告朱东兰答复房屋系其娘家赠与给其的。2015年12月29日，原告要求被告徐子辉在合同上签字，被告朱东兰表示房屋不需要被告徐子辉签字，房屋是其娘家赠与给其的。因此其无违约行为，原告根本违约，合同无继续履行必要，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告朱东兰、徐子辉提出反诉请求：1、解除反诉原告朱东兰、徐子辉与反诉被告李红鑫签订的《苏州市存量房买卖合同》，2、反诉被告赔偿反诉原告违约金10万元。事实和理由：反诉原告多次催促反诉被告履行合同，反诉被告以各种理由拒绝，因反诉被告迟迟未履约，致使反诉原告未能买成其他房屋，造成其重大损失，其要求解除合同，并由反诉被告赔偿其损失10万元。
反诉被告李红鑫辩称：签约当日反诉原告虽提供产证复印件，但无法看出该房屋系赠与所得，反诉原告朱东兰称该房屋系其个人财产，但并未告知该房屋取得方式系赠与所得，合同未能履行系因反诉原告不予配合，其自始至终愿意与被告协商，反诉原告的诉请无依据，请求驳回其诉请。
第三人链家公司述称：截至原、被告签订《苏州市存量房买卖合同》之时，被告并未告知其与原告该涉案房屋系赠与所得，而称正常取得，其当时询问过为何房产登记显示单独所有，被告知被告徐子辉放弃所有权。第三人按惯例依照该房屋成交价的1%计算过户时应缴纳的个人所得税。资金托管前，被告方告知其与原告该房屋系赠与所得，第三人去房管局税务窗口确认时被答复可以按照成交价的1%去申报纳税，但能否审批成功要看地税部门回复。得知该房屋系赠与所得后其催促被告去房管局调取权属登记簿，确认取得方式，被告不配合。虽诉争房屋的产证登记为被告朱东兰单独所有，不排除两被告对夫妻财产另有约定，故其要求被告徐子辉亦在合同上签字。
经审理查明，2015年12月29日，朱东兰、徐子辉（出卖人、甲方）与李红鑫（买受人、乙方）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：房屋座落于苏州工业园区新未来花园21幢2213室，该房屋价款为1835000元，房款支付方式为贷款支付，除贷款外，其他部分以现金方式支付；贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，则卖方应以现金方式补足。买卖双方约定买方办理贷款款项支付时间截至2016年3月15日，贷款款项支付时间以银行放款到账时间为准，若因银行原因未能按时放款则买卖双方另行协商，贷款主贷人为李红鑫。房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完成之日起7日内，出卖人应于上述日期腾空该房屋，并会同买受人，共同对房屋及其本合同附件明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖人应当当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。交付时，买卖双方应对房屋及其钥匙、房屋附属物品、装饰装修、相关物品清单上进行签字确认。关于税费：由买受方承担，且买方需在税务审核通过7天内缴纳相关税费，计税依据以买卖合同价与税务部门评估价取高缴纳，本次交易最终所缴纳的税均以税务部门出具的发票及其他票据为准，若由于相关部门的法律、法规、政策变化，导致双方原来应当承担的税费增加或减少，都由协议缴纳方按变化的规定承担或享有。
2015年12月29日，朱东兰、徐子辉（出卖人、甲方）与李红鑫（买受人、乙方）签署《补充协议》，约定：1、乙方于2015年12月29日前支付甲方定金2万元，该笔款项甲方于此次房屋交易领款领证当日返还乙方。2、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该物业初步验看，乙方在此同意甲方将该物业按现状交付即可，但甲方必须保证该物业内的管道畅通以及该物业附属设施的正常使用。3、甲乙双方经友好协商约定以200万元的价格共同向房屋权属登记机构申请办理资金托管，且乙方在资金托管当日自行将首付款（或全款）打入资金托管账户。4、乙方以200万元的价格申请贷款，并同意以200万元的价格进行此次房屋交易的税务申报和税务缴纳。5、甲方承诺收到房屋的最终价款为1835000元，其他款项185000元甲方于此次房屋交易领款领证当日返还乙方，此笔款项包含乙方于2015年12月29日前支付给甲方的定金。协议另约定：甲乙双方经协商后约定，该交易房屋现存租赁合同自此房屋交易领款领证之日起由乙方继受合同主体资格。本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，双方另约定，与存量房买卖合同不一致的，以本协议为准。同日，被告朱东兰出具收据，言明收到李红鑫定金2万元。
诉讼中，被告朱东兰提交短信记录如下，朱东兰于2016年3月9日向李红鑫发信息称：“你们没有在1月15日来办理网签手续，按照合同约定已经构成违约，你们是否继续履行合同，如果继续履行，后天去办理网签，否则将追究违约责任。”3月14日朱东兰发信息称：“3月11日网签过户你为什么不来？”同日，李红鑫回复“我不知道你是谁，房东有事会通过中介沟通我。”朱东兰：“那个补充协议我不可能签的。”原告质证称该短信记录系打印件，且并未与原始信息核对一致，真实性不予认可。
原告委托律师于2016年5月23日向被告发函称，希望被告积极配合办理网签事宜，继续履行合同。被告委托律师于2016年6月2日回函称：请原告于2016年6月8日至苏州工业园区房产交易中心办理网签等手续，并支付被告逾期履行违约金。
2016年6月8日，李红鑫、朱东兰于房产交易中心协商办理网签手续时发生纠纷，朱东兰至湖东派出所报警，称第三人联系其到房产交易中心办理过户手续，为了多贷款少交税，李红鑫要求其配合作假，按照房价的1%缴纳个人所得税，其不同意，李红鑫对其进行骚扰，影响其生活。后于2016年6月14日，第三人链家公司的员工陈凯在接受派出所询问时陈述：签约当日，朱东兰并未告知该房屋系赠与所得，李红鑫确认1%的个人所得税及1.5%的契税后，双方签订房屋买卖合同。后于过户前一日，朱东兰称该房屋系其娘家赠与，过户需缴纳20%的个人所得税，李红鑫不同意，朱东兰提议三方于2016年6月8日协商，协商未果，后朱东兰控告原告对其进行骚扰。对此，2016年6月14日，李红鑫在接受派出所询问时称：自2016年1月至今，原、被告多次沟通未果，第三人要求朱东兰出具房屋赠与产权证明，其也未出具，后三方于2016年6月8日在苏州工业园区房产交易中心协商，朱东兰不能给出明确的网签价格，三方协商未果。
另查明，2009年9月9日，被告朱东兰、徐子辉登记结婚。2013年5月21日，朱恒梁与朱东兰签署《赠与合同》，载明朱恒梁（出生日期为1988年8月5日）将该房屋自愿全部无偿赠与朱东兰一人（与配偶徐子辉无关），朱东兰表示愿意接受上述赠与。2013年6月18日，苏州工业园区新未来花园21幢2213室登记为被告朱东兰单独所有。
诉讼过程中，第三人的员工ＸＸ接受本院询问时陈述:被告朱东兰称该房屋系其一人名下，与被告徐子辉无关，该房屋系其娘家带过来陪嫁的，具体该房屋如何取得其不清楚。签约几日后，被告朱东兰告知ＸＸ该房屋系赠与所得，需要多交个人所得税，原告不同意额外支付税费，双方协商未果。第三人的员工何建华在接受本院询问时陈述：签约当日被告朱东兰未告知原告与中介该房屋系赠与的，原告问税费是否需要写在合同中，被告称税费是房管局定的，当时商谈个人所得税按照成交价格的1%、契税按照1.5%计收。签约几日后，被告朱东兰称该房屋有抵押，需要将抵押涤除后方能过户，后其通过ＸＸ得知该房屋系赠与所得，个人所得税按照评估价的20%收取，并询问被告如有赠与的凭证可提供，但被告未提供，且不同意按照1%交税，双方就税费协商未果。就上述二人的陈述，原告对所述内容无异议，被告认为上述两经纪人对税费计算并不清楚，挂牌时已明确第三人该房屋系赠与所得，娘家带过来的，签约当时也告知了原告系赠与所得。
以上事实，由苏州市存量房买卖合同、补充协议、派出所笔录、函、赠与合同、房产登记簿等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。原、被告签订的关于苏州工业园区新未来花园21幢2213室的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并无证据显示上述合同具有违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同应被认定有效。被告辩称签约时即告知原告与第三人该房屋系赠与所得，对此被告未能举证证实，且综合上述合同及原告、第三人陈述，均未表明签约时原告即得知该房屋系赠与所得并知晓相应税费金额，而针对房屋系被告受赠所得及买卖所得的情况下，税费计算方式及税费金额均可能有区别，合同虽言明税费由买方承担，但并未明确税费的具体金额，原告在知晓涉案房屋系受赠所得的情况下希望就税费问题与被告进行协商，并不能据此认定原告存在违约行为，且在合同履行过程中，原告自始均表示要继续履行《苏州市存量房买卖合同》，亦提供证据表明其具备履行能力，被告辩称原告违约的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于原告尚结欠房款1815000元，上述合同系原告与两被告所签，根据合同相对性原理，原告在诉讼中表示愿意将剩余房款支付被告朱东兰、徐子辉，本院一并予以判明。诉争房屋登记为被告朱东兰单独所有，原告主张被告朱东兰协助将苏州工业园区新未来花园21幢2213室房屋权属登记过户至原告名下，合法有据，应予支持。
此外，针对原告主张被告赔偿租金损失暂计66000元的诉请，本院认为，双方签订的《补充协议》约定，诉争房屋现存租赁合同自交易领款领证之日起由原告继受主体资格。原告并无违约行为，被告拒绝履行房屋买卖合同，其行为实为违约，因上述协议系原告与两被告所签，综合上述协议约定及各方当事人陈述，本院综合酌定被告朱东兰、徐子辉支付原告租金损失50000元。
针对反诉原告要求解除《苏州市存量房买卖合同》，反诉被告支付违约金10万元的反诉诉请，本院认为，反诉原告未能提供证据证实反诉被告在合同履行过程中存在违约行为，反诉被告亦不同意解除《苏州市存量房买卖合同》，其上述诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉原告李红鑫于本判决生效之日起七日内将剩余房款1815000元支付本诉被告朱东兰、徐子辉；
二、本诉被告朱东兰在收到本诉原告李红鑫支付的上述第一项款项后七日内协助本诉原告李红鑫将苏州工业园区新未来花园21幢2213室房屋权属登记过户至本诉原告李红鑫名下；
三、本诉被告朱东兰、徐子辉于本判决生效之日起七日内赔偿本诉原告李红鑫损失50000元；
四、驳回本诉原告李红鑫的其余本诉诉讼请求；
五、驳回反诉原告朱东兰、徐子辉的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21316元、保全费5000元，合计26316元，由本诉被告朱东兰、徐子辉负担，本诉被告应负担的上述款项已由本诉原告预交，本院不再退还，本诉被告于本判决生效之日起七日内支付本诉原告。反诉案件受理费减半收取为1150元，由反诉原告朱东兰、徐子辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
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审 判 长 顾宏俊
代理审判员 王 贞
人民陪审员 张荣耿
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 许叶婷
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三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。