福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第3584号
原告汪海燕，女，1975年6月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告邵长银，男，1973年10月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。
上述两原告共同委托代理人黄秋色、叶峥（实习），福建厦宇律师事务所律师。
被告厦门国际石材中心运营有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人许荣旗，公司董事长。
委托代理人王志杰、刘欣，福建理海律师事务所律师。
原告汪海燕、邵长银诉被告厦门国际石材中心运营有限公司（以下简称国际石材公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告汪海燕、邵长银的共同委托代理人黄秋色，被告国际石材公司的委托代理人王志杰、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪海燕、邵长银诉称，汪海燕、邵长银购买位于厦门国际石材中心3梯6层17单元，并于2012年12月25日与国际石材公司签订《商品房买卖合同》，房款总价1370465元，汪海燕、邵长银依约支付了首期房款690456元后，余款通过办理10年银行按揭贷款方式支付，现已全额支付所有房款。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。然而案涉房产至今仍不符合双方约定的交房条件，包括：没有履行通知收房义务、装修后没有经过质量验收、也未进行二次消防验收。此外，国际石材中心也未依法向汪海燕、邵长银出示《建设工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《房屋土地实际测绘技术报告书》及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等。因此，案涉房产也不符合法定交房条件。期间汪海燕、邵长银根据《商品房买卖合同》第九条之约定，屡次向国际石材公司主张逾期交房违约金，并催促其尽快依法依约交付。汪海燕、邵长银为维护自身合法权益，请求判令：1、国际石材公司向汪海燕、邵长银交付符合法律法规及合同约定的房产（厦门市国际石材中心3梯6层17单元）；2、国际石材公司向汪海燕、邵长银支付上述房产的违约金（以购房款总额1370465元为基数，按日万分之三的标准自2013年12月31日起计至实际依法交付之日）；3、本案诉讼费用由国际石材公司承担。
被告国际石材公司辩称，一、国际石材公司出售并受托装修的讼争商品房完全符合合同约定的交付条件。其中《商品房买卖合同》中，双方是毛坯房出卖人与买受人之间的法律关系。在毛坯房交付阶段中，《商品房买卖合同》第八条约定，涉讼商品房（毛坯）的交付条件共计三项：1、五方竣工验收和消防验收；2、设施达到设计要求；3、公共配套建筑和基础设施完成。2013年9月13日该商品房通过五方竣工验收，2013年10月22日室外工程验收，2013年10月24日市政工程设施验收，2013年11月11日园林绿化建设验收合格，2013年12月6日综合布线验收，2013年12月18日消防验收合格，2013年12月27日通过建设工程竣工验收备案，2013年12月30日信报箱验收，由此可见工程已完成合同约定工程设计的各项内容，工程质量符合相关法律、法规和工程建设强制性标准符合设计文件，国际石材公司已在约定的毛坯房交付时间2013年12月30日前符合全部交付条件。国际石材公司已于2014年7月16日前按汪海燕、邵长银选定的装修方案装修完毕并登报通知汪海燕、邵长银收房。公告收房截至2014年7月25日、2014年7月25日后原告无理拒绝收房的责任应当自行承担，与国际石材无关。根本不存在汪海燕、邵长银所主张的交付不符合约定的情形。二、讼争商品房在开发建设过程中遇到符合合同约定的顺延条件，国际石材公司可以据实延期。《商品房买卖合同》第八条明确约定，“如遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实行交通管制等决定，造成无法施工”的情形可以延期。按照上述约定，工程共计发生停工影响86天，应当顺延交房期限。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，原、被告签订一份编号为03031400《商品房买卖合同》，约定国际石材中心将位于厦门市湖里区湖里高新技术园区中心商务区的厦门国际石材中心3梯6层17单元的房产出售给汪海燕、邵长银，商品房的用途为办公，总价款为1370465元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、如遇重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实行交通管制等决定，造成无法施工。但出卖人应提供相关证明文件。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件六第11项。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”《商品房买卖合同》附件六第11项中约定“交房通知由出卖人用挂号邮件或特快专递的形式按本合同约定的联系地址发出，同时在《厦门日报》刊登交房通知，在买受人未能及时收到交房通知邮件的情况下，交房通知自登报之日起即视为送达。买受人在收到出卖人交房通知后，应在出卖人通知的期限内前来办理接房手续，并不得以任何理由拒绝接房。由于买受人的原因，未能按期接房，应视为出卖人已按时交房，买受人对该房屋及一切所属设施均无异议，且该房屋的保修期开始起算。……”
《商品房买卖合同》签订后，汪海燕、邵长银向国际石材公司支付了全部购房款1370465元。2014年7月16日，国际石材公司在报纸上刊登公告，通知厦门国际石材中心全体业主于2014年7月17日、18日、21日-25日期间办理交房手续。汪海燕、邵长银以厦门国际石材中心项目不符合交付条件为由拒绝接收讼争房产，并诉至本院。
另查明，厦门国际石材中心项目于2013年10月22日通过室外工程验收，于2013年10月24日通过市政工程设施验收（包含机动车出入口、排水许可证），于2013年11月11日取得园林绿化建设合格证，于2013年12月6日通过综合布线验收，于2013年12月27日通过建设工程竣工验收备案，于2013年12月30日完成信报箱验收，于2014年6月27日办理了土地房屋初始登记并可以办理分户登记和转移登记手续。
厦门国际石材中心项目于2013年12月16日通过主体工程部分消防验收，在厦门市公安消防支队的厦公消验（2013）第0670号《建设工程消防验收意见书》中载明“本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报设计审核或备案”。诉讼过程中，汪海燕、邵长银认为案涉房产为精装修房，应重新进行消防验收；国际石材公司认为整个工程消防验收已经完成，即便需要二次消防验收，也应由各业主自行负责。就案涉厦门国际石材中心商品房项目精装修后是否需要重新申报消防设计审批及申报主体问题，本院向厦门市公安消防支队发出（2014）湖民初字第4484号协助调查函，厦门市公安消防支队于2014年11月24日复函答复为：“1、我支队仅对厦门国际石材中心建筑主体工程进行消防验收。对于来函所提精装修商品房，若为住宅则不需要办理消防审批手续；若为商业或办公等用途性质，则应办理装修工程审批手续。2、建设工程装修项目消防设计审核由建设单位或交付后的使用单位申报均可，具体应根据其合同约定实施。”因需要明确国际石材中心项目其他消防验收的情况，此后本院就案涉项目是否尚未申请装修工程消防设计审核、未经消防设计审核能否交付使用等问题再次向厦门市公安消防支队发出（2015）湖民初字第664号协助调查函，厦门市公安消防支队于2015年7月31日复函答复为“1.我支队目前尚未收到厦门国际石材中心建筑工程的精装修商品房的装修工程消防设计审核申请。经了解，厦门国际石材中心建筑工程已经消防验收合格，可以交付使用；若需要装修后使用的，应依法申请装修设计审核及验收，合格后方可投入使用。2.《中华人民共和国消防法》规定，依法申请建设工程消防设计审核、消防验收的主体为建设单位；本案的装修工程消防设计审核的申报主体，可以是厦门国际石材中心运营有限公司或者各业主、租户。3.装修增设夹层应符合消防法律法规及消防基数标准，本案《室内装修协议书》有关装修夹层的约定，应结合其具体装修方案综合判定是否符合消防法律法规。4.我支队目前尚未收到厦门国际石材中心建筑工程的精装修商品房的装修工程消防设计审核申请。”
案涉项目《施工图说明》中体现如下内容：“2.1本设计承担建筑物的建筑、结构、给排水、电气的设计，以及室外综合管线、室外环境的初步策划。不包括室外（红线范围外）的供电、通讯、有线电视线路和给排水管线、园林绿化设计，不包括二次装修、室内煤气管路的设计。2.2二次装修和煤气设计应另委托专业设计单位设计，我院有关专业给予配合。”《施工图说明》上加盖印章为“竣工图”。
（2014）湖民初字第4484号案件中本院于2014年10月22日到厦门国际石材中心商品房项目进行现场勘验，勘验情况为：内部道路基本平整，部分区域摆放有建筑装修材料；绿化情况一般，有较多杂草，部分绿化损毁，部分地面未覆盖植被；室外照明有路灯；户内二次消防验收未做；有少量垃圾桶，项目周边较脏乱，建筑共8层，其中1-3层作为石材展厅尚处于施工状态，未投入使用，其中摆放大量装修材料；一楼通道处于土方状态无法通行；室内已通水、电；没有通管道燃气，户内统一装修有厨用区域；室内有端口，电信、有线电视情况无法查看；有邮政信报箱。被告对真实性确认，但对勘验笔录的表述内容不予认可。
国际石材公司提交气象资料、工程联系单、工期延期说明、市政管道及道路工程延误说明、装修工程工期顺延的函、施工日志等，用于证明2012年1月1日至2014年7月期间被告遭遇大雨天气、六级或者六级以上大风天气、高温、停电、停水、福建省文明城市检查、全国文明城市检查、“九•八”洽谈会、施工过程中遇到重大技术问题等共计86天，应相应顺延交房期限。汪海燕、邵长银对施工日志真实性不予确认，认为施工日志没有相关记录人及监理单位的签字盖章，无法证明其证明对象。
以上事实，有原、被告共同提交的《商品房买卖合同》，原告汪海燕、邵长银提交的银行转账凭证及个人借款凭证，被告国际石材公司提交的《室内装修协议书》、建设工程竣工验收备案证明书、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《综合布线系统工程竣工验收单》、《工程验收单》、《园林绿化建设合格证》、《厦门市市政工程设施验收通过意见书》、《项目土地房屋权属登记通知书》、交房通知、工程延期说明（土建）、工程联系单、市政管道及道路工程延误说明、装修工程工期顺延的函、延误说明、施工日志、气象资料、停水通知、《施工图说明》，厦门市公安消防支队厦公消函（2014）18号《关于厦门市湖里区人民法院第4484号协助调查函的复函》、厦门市公安消防支队厦公消函（2015）13号《关于厦门市湖里区人民法院第664号协助调查函的复函》为证，并有当事人陈述、本院（2014）湖民初字第4484号案件的现场勘验笔录、本案庭审笔录予以佐证。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定有效，双方均应依约履行。对于双方当事人的争议焦点，本院分析、认定如下：
一、关于讼争厦门国际石材中心项目是否符合约定交付条件
《商品房买卖合同》第八条约定了三个交付条件，其中一个条件为“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。国际石材公司提交的证据能够证明讼争项目已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，主体工程已通过消防验收。汪海燕、邵长银主张国际石材中心未向消防部门申请装修工程设计审核及验收不符合交付条件，本院认为，因原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定装修事项，讼争项目主体工程已通过消防验收，故汪海燕、邵长银主张理由不充分，本院不予采信。此外，汪海燕、邵长银张被告未履行通知交房的义务，因国际石材公司已经于2014年7月16日在报纸上刊登了交房公告，尽到了自身的通知交房的义务，汪海燕、邵长银应于交房公告上载明的日期与国际石材公司办理交房手续。综上，讼争房屋符合原、被告《商品房买卖合同》中约定的交付条件。
二、关于施工顺延事由及顺延天数的认定
《商品房买卖合同》约定在遭遇停水、停电、昼夜降雨量超过70mm、六级或六级以上大风、市政府作出禁止施工作业、实行交通管制等造成无法施工等特殊原因而导致停工的，国际石材公司可据实予以延期。国际石材公司作为出卖人，既应举证证明存在影响施工的特殊事由，又应证明特殊事由实际影响施工。国际石材公司提交气象资料、工程联系单、施工日志等用于证明2012年1月1日至2014年7月期间国际石材公司遭遇特殊事由停工共计86天，应相应顺延交房期限。黄志勇对施工日志真实性不予确认。本院认为，国际石材公司提交的施工日志上没有工程负责人、记录人的签名，证据中部分手写的施工日志与打印的施工日志存在日期相同但记载完全不同的情况（如日期为2013年8月19日的施工日志有两张，手写的施工日志记载为文明城市检查停工，打印的施工日志记载为室外排污管道施工），且国际石材公司未能提供监理日志等其他证据予以佐证，本院对国际石材公司提交的施工日志不予采信。因此，本院认为国际石材公司提交的证据并不足以证明讼争项目因合同约定的特殊事由实际影响施工的具体天数，但考虑到讼争项目作为一个整体，气象、交通管制等原因确实会给国际石材公司施工造成一定影响，综合考虑气象原因、施工进度、可能影响的程度及国际石材公司主张的延期天数，本院酌情按照延期30日计算。
三、关于逾期交房责任的认定和逾期交房违约金的计算
汪海燕、邵长银主张国际石材公司立即交付符合《商品房买卖合同》约定条件的讼争房产，因讼争房产在交房公告前已符合交付条件，国际石材公司于2014年7月16日在报纸上发布交房公告，但汪海燕、邵长银以讼争房屋不符合交付条件为由拒绝接收讼争房产，并诉至本院。根据双方合同约定，应视为被告已将交房通知送达汪海燕、邵长银，因此汪海燕、邵长银应及时到根据通知办理交房手续。汪海燕、邵长银未在国际石材中心通知的期限内对讼争房屋进行验收、交接，国际石材中心不承担通知交房后的逾期交房责任。根据《商品房买卖合同》约定，国际石材中心应在2013年12月30日前交付讼争房屋，扣除顺延的30日，被告应于2014年1月29日前交房，但直至2014年7月16日才通知原告于2014年7月17日、18日、21日至25日期间交房，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金应以汪海燕、邵长银已支付购房款为基数，从2014年1月30日起计至2014年7月25日止，共计177天，已超过90日，应按照日万分之三计算，即1370645元×0.3‰×177天≈72781元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门国际石材中心运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告汪海燕、邵长银支付逾期交房违约金72781元。
二、驳回原告汪海燕、邵长银的其他诉讼请求。
如被告厦门国际石材中心运营有限公司未按以上期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2167元，由原告汪海燕、邵长银负担1387元，由被告厦门国际石材中心运营有限公司负担780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 陈盛鑫
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。