河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终7136号
上诉人（原审被告）：黄骅市恒达房地产开发有限公司。住所地:黄骅市旧城镇旧城村。
法定代表人：张涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王兴田、胡晓梅，盐山县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）：白俊琴，女，1967年11月12日出生，汉族，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张高玮，河北鼎佳律师事务所律师。
上诉人黄骅市恒达房地产开发有限公司因与被上诉人白俊琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄骅市恒达房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，予以改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定房屋性质属于阁楼属于认定事实错误。房地产及建筑行业对阁楼的性质均没有法定定义，本案涉及的楼房完全具有居住和生活功能，与该小区的其他楼房，除楼层数之外其他无区别，房产部门不为被上诉人颁发房产证属于行政部门的行政行为，不能以此认定涉案楼房为阁楼而由此降低楼房价格。一审仅凭房产部门证明而没有法律法规对阁楼的界定认定涉案楼房为阁楼属于认定事实错误。2、鉴定结论不能作为定案的依据。黄骅市人民法院委托沧州鉴真价格事务所对涉案楼房鉴定阁楼与住宅的价格差额所做鉴定结论，上诉人在一审中申请鉴定人员出庭，鉴定人员称调查了两个小区和一家中介机构，这完全不符合《价格评估执业规范》第四十五规定，鉴定人员选定两个小区及中介机构违背鉴定规定，根据《中华人民共和国资产评估办法》第二十六条规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估职业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析形成评估结论，编制评估报告。此鉴定结论仅仅选择了市场法，违背了该规定。根据《价格评估执业规范》第三十一条第6项规定，鉴定结论应当载明委托方或当事人对价格评估结论有异议的处理方式和限定处理时限，鉴定书并没有保障当事人该项权利。另外鉴定价格明显偏低，所以说鉴定结论书从程序、鉴定结果都是不正确的，因此鉴定结论不能作为定案的依据。3.上诉人与被上诉人商品买卖合同第十五条对违约责任有明确约定，如果法院认定上诉人违约应当依照合同中第十五条进行判决，该约定就是如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理，第1项就是买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人的损失。因此上诉人认为即使上诉人违约，也应当按照双方明确约定的违约条款进行处理。4.一审程序违法，一审中包括被上诉人在内的共计43户业主分别以同一案由起诉了上诉人，上诉人依法向一审法院申请追加上诉人原股东张长瑞、张忠波、万丽为本案被告参加诉讼，并承担相应责任，一审法院未予追加，属于程序违法。
被上诉人辩称，1.上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定的房屋用途是住宅，但是涉案房屋不能办理住宅房屋登记证书。经一审法院调查，住建部门作为房屋产权登记部门出具的证明证实了被上诉人所购楼房用途为阁楼，该证据具有合法性和真实性，足以证实涉案房屋的性质。双方合同约定房屋用途为住宅，上诉人按照住宅价格出售给被上诉人，明显违反合同约定和诚信原则。2.鉴定结论是一审法院委托有资质的鉴定机构作出，其程序合法，客观公正，数额合理，应当作为定案的依据。3.合同约定第十五条第1项明确不合法，也不符合实际情况，涉案房屋被上诉人已经装修且实际居住多年，被上诉人有权选择继续居住，并要求上诉人按照房屋差价退还房款。4.一审法院认为上诉人追加张长瑞、张忠波、万丽申请没有必要性，符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
白俊琴向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，办理房屋登记等相关手续；2.如果不能办理住宅房屋产权登记证书只能办理阁楼的产权登记，要求被告支付住宅和阁楼之间的差价款46945元，违约金及其他相关损失保留诉权；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年9月23日，原被告签订商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的滨海锦城小区第8栋1单元601号住宅楼一套，该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上6层，建筑面积78.62平米，单价每平米1998元，总金额157083元。合同签订后，原告交清全部购房款，被告将房屋交付原告使用，但原告至今不能办理住宅房屋产权登记证。诉讼中，本院到黄骅市住建局调查涉案房屋相关事实。黄骅市住建局出具证明，根据住建局规划处要求，恒达房地产公司建设的滨海锦城小区4、5、6、8、9号住宅楼顶层房屋用途为阁楼。该证明证实，该小区4、5、6、8、9号住宅楼的顶层房屋规划用途为阁楼，只能办理阁楼证，不能办理住宅证。经原告申请，本院委托具有合法资质的鉴定机构对该小区4、5、6、8、9号楼顶层房屋（阁楼）价格进行鉴定。鉴定结论为，购买时该顶层房屋作为阁楼的价格为每平米1400元。该价格与原告支付的购房款单价1998元，每平米差价598元，78.62平方米合计差价47015元，原告请求46945元。原告及其他涉案当事人共计43人预付鉴定费50000元。经被告申请，鉴定人员出庭接受质询，支付出庭费用2000元。原告为证实其主张，提交原被告签订的商品房买卖合同及房款收据，证实合同成立，原告履行了付款义务。被告经质证对合同真实性无异议，但认为被告已按合同第15条履行了义务，将办理权属登记的资料交产权登记机关备案。如判定对原告不能取得房产证被告有责任，被告同意按合同约定退还房款，并按房款1%赔偿损失。被告对本院调取的住建局证明称住宅楼顶层房屋用途为阁楼有异议，顶层房屋按居住标准建设，内部设施符合住宅标准。认为评估报告不能证明顶层房屋是阁楼，鉴定价格与该房屋不符。经被告申请，本院通知鉴定人员出庭接受质询。被告提出该顶层房屋是否具有居住生活功能、与其他楼层房屋是否有区别、确定每平米1400元的依据是什么、与调查的其他小区阁楼功能是否相近、任何选择评估方法等问题。鉴定人员答复，该顶层房屋具有居住生活功能，与其他楼层房屋没有明显区别，每平米1400元是依据市场调查确定，与调查的其他小区阁楼功能相近，在考虑全部方法的基础上确定适合的评估方法市场法。被告提交资产转让协议，证实原股东于2015年6月25日将股权及公司资产转让给现投资人张涛，并约定转让之前的债权、债务由原股东承担。原告认为签订合同是公司行为，股东变更及资产转让不影响公司对外承担责任，该协议不能对抗第三人。
一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院确认有效。合同明确约定原告购买的房屋用途为住宅，但经住建局证实该房屋规划用途为阁楼。而阁楼面积不纳入容积率范围之内，房屋交易价格、交纳契税等方面，阁楼均与普通住宅有明显区别。原告的购房目的，是购买住宅使用并办理住宅权属证书。协助办理房产证，是被告应履行的合同附随义务，被告应予履行。被告在办理审批手续时，应知道顶层房屋只能按阁楼使用和办理产权登记，但被告在合同中约定房屋用途为住宅，并按普通住宅的价格出售，仅考虑楼层差价，未按阁楼价格出售，被告的行为违反了民事法律行为的诚信原则。原告主张被告继续履行合同，本院应予支持，但原告主张被告协助办理住宅权属登记，因事实是不能办理住宅权属登记，故本院不予采信。原告主张被告返还住宅和阁楼之间的差价款，理据充分，应予支持。公司独立对外承担责任，不因股东的变更而改变，被告公司新股东与原股东订立的股权转让协议系内部协议，对外不能对抗第三人。故本院未追加原股东参加本案诉讼，本案判决生效后，被告可以另案主张。本院委托鉴定机构作出的价格鉴定，鉴定程序合法，具有事实依据，应予采信。判决：一、被告黄骅市恒达房地产开发有限公司返还给原告白俊琴房屋差价款46945元；二、驳回原告白俊琴的其他诉讼请求。案件受理费974元、鉴定费及鉴定人员出庭费用1209元，由被告黄骅市恒达房地产开发有限公司承担（限判决生效之日交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，涉案房屋合同约定面积为78.62平方米，实际面积为74.51平方米。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相一致。
本院认为，经一审法院到黄骅市住建局调查，上诉人建设的滨海锦城小区4、5、6、8、9号住宅楼的顶层房屋规划用途为阁楼，只能办理阁楼证，不能办理住宅证。其中包括被上诉人购买的滨海锦城小区楼房。同时，一审法院委托具有鉴定资质的鉴定机构对涉案房屋（阁楼）价格进行了鉴定，上诉人虽对鉴定结论不予认可，但未提供证据予以反驳，一审依据该鉴定结论认定购买时房屋（阁楼）价格，并无不当。故，一审判令上诉人返还住宅和阁楼的差价款，本院予以支持，但涉案房屋（阁楼）实际面积应为74.51平方米，一审按照78.62平方米计算差价款有误，上诉人返还被上诉人差价款应为：（1998-1400）元／平方米×74.51平方米=44556.98元。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人的损失。”因涉案房屋被上诉人已实际装修并入住多年，且被上诉人并未提出退房要求，故上诉人关于违约责任的主张，本院不予支持。上诉人作为公司法人对外独立承担民事责任，公司原股东与新股东之间的股权转让协议，效力不能及于外部第三人，故一审法院未予追加原股东参加诉讼，符合法律规定。
综上所述，黄骅市恒达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，但一审认定房屋差价款有误，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初254号民事判决第二项（驳回原告白俊琴的其他诉讼请求）；
二、变更河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初254号民事判决第一项为：“上诉人黄骅市恒达房地产开发有限公司返还被上诉人白俊琴房屋差价款44556.98元。”
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费974元，由上诉人负担925元，被上诉人负担49元，一审鉴定费及鉴定人员出庭费用1209元，由上诉人负担；二审案件受理费974元，由上诉人负担925元，被上诉人负担49元。
本判决为终审判决。
审判长 闫亚民
审判员 郭淑仙
审判员 张 梅
二〇一七年十二月十二日
书记员 张雅君