南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初3377号
原告：南昌市佳宇物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷凯旋6号楼1单元1楼，统一社会信用代码91360100796985692Ｐ。
法定代表人：凌云，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201711929673。
被告：陶青，女，1963年3月1日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。
原告南昌市佳宇物业管理有限公司诉被告陶青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告南昌市佳宇物业管理有限公司委托代理人吕文娟、被告陶青参加诉讼，本案现已审理终结。
原告南昌市佳宇物业管理有限公司诉称：被告系红谷凯旋10栋1单元1502室房屋的业主,房屋面积111.07平方米。原告和开发商江西亚洲城房地产开发有限公司于2007年1月20日签订前期物业管理服务合同，该小区成立业主委员会后，原告于2015年8月29日与该小区业主委员会签订新的物业合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价1.5元/平方米/月。合同签订后，原告依约履行了相关权利和义务，但是被告于2009年3月1日起拒绝交付物业费，截止2016年12月31日欠费94个月，每月166.605元，拖欠物业费共计15660.4元，酌情要求被告承担违约金4698.1元，原告多次催收未果，提起诉讼，请求判令1、被告立即支付红谷凯旋10栋1单元1502号房的物业管理费15660.4元，违约金4698.1元，共计20358.5元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告陶青辩称：1、收房时存在房屋质量问题，导致被告延期收房。被告多次反映，开发商同意以减免物业费冲抵延期交房违约金20751.56元，故被告未交物业费。2、原告没有尽到物业服务义务。小区绿化没有维护，玻璃墙未清洗。3、原告主张已过诉讼时效，原告从未向被告催讨物业费，也没有收到原告催讨通知。
经审理查明：2007年1月20日原告与被告房屋所在小区开发商江西亚洲城房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由南昌市佳宇物业管理有限公司为其开发的红谷凯旋小区进行物业管理，期限至业主委员会成立。该小区成立业主委员会后，原告于2015年8月29日与业主委员会签订物业服务合同，约定服务范围包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、管理，其中住宅物业费每月每平方米按1.5元计算,按季收取，在本季度最后一天前交下一季物业费。
被告陶青于2007年9月30日与江西亚洲城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由被告购买南昌市红谷滩新区红谷中大道1568号红谷凯旋10号楼一单元1502室房屋，房屋面积为111.07平方米。2009年1月被告办理收房手续时发现房屋存在墙面发裂等问题，即向原告反映，同年3月17日被告在修复存在的质量问题后办理收房并于4月8日完成房屋产权登记。后被告以收房时房屋质量有问题造成逾期收房，违约金应当抵扣物业费为由自收房之日起至今未交纳物业费。
上述事实有原被告当庭陈述及原告提供的房屋买卖合同、业主信息登记表、房屋移交验收表，物业公共性服务收费公示、2007年1月20日前期物业管理服务合同、2015年8月29日物业服务合同以及被告提供的诉争房屋产权证、房屋验收交接表、2012年1月1日报告等主要证据予以证实。另原告出示照片8张，证明其自2009年12月至2016年12月5日每年张贴催讨物业费通知单在被告门口，被告对照片的真实性予以否认，称未看到催收通知。因该照片系原告单方形成的证据，也未反应出催收通知单的张贴地点，且原告未提供其他证据印证，故该组照片真实性及证明目的本院不予确认。
本院认为：原告与开发商签订前期物业服务合同，并在小区成立业主委员会后与业主委员会签订物业服务合同，符合法律规定，合同合法有效。原告依合同对被告购买的房屋所在小区进行各项物业服务，被告自2009年3月17日收房至2016年12月31日一直未交付物业费，事实清楚。审理中，被告以开发商承诺以物业费冲抵逾期交房违约金20751.56元，未提供相关证据，本院不予采信。另根据原告自述及举证情况，原告在被告拖欠物业费的当年年底已经知道且应当知道权利被侵害，但原告未提供有效证据证明其在两年内向原告主张权利，被告以其从未收到过原告催收物业费通知为由主张原告起诉已超过诉讼时效，符合法律规定，本院予以采信。故原告起诉要求被告付清2009年3月1日至2016年12月31日的物业费，其中自原告2017年8月向法院起诉主张起推算两年即2015年8月1日至2016年12月31日物业费按每月166.605元计算为2665.68元，被告应当给付原告；原告其他部分的物业费主张已超过两年诉讼时效，本院不予支持。此外，原告主张逾期交付物业费的违约金系酌情计算，本院以其主张权利即2017年8月8日起至付清款之日止，按同期银行贷款利率计算违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条（第五项）、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告陶青于本判决生效后五日内向原告南昌市佳宇物业管理有限公司交付自2015年8月1日至2016年12月31日拖欠的物业服务费2665.68元。
二、被告陶青承担逾期交付物业费2665.68元的违约金（自2017年8月8日起至付清款之日止，按所欠款的同期银行贷款利率计算）。
三、驳回原告南昌市佳宇物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告南昌市佳宇物业管理有限公司预交的案件受理费310元，由原告承担155元，被告承担155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审判员 熊 娟
二〇一七年九月五日
书记员 吴春霞
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。