广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初1661号
原告（反诉被告）姜东成，男，汉族，1962年11月27日出生，身份证住址浙江省乐清市，
被告（反诉原告）李腾辉，男，汉族，1970年7月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，
委托代理人龙厚平，广东广和律师事务所律师。
委托代理人陈丽，女，汉族，1988年2月21日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，
原告姜东成与被告李腾辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理，依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理，原告姜东成、被告的委托代理人龙厚平、陈丽到庭参加了诉讼。原告诉请：1、判令被告退还原告所有租赁押金人民币19,864元；2、被告退还承租房内原告的所有财产，暂计人民币20,000元；3、被告赔偿原告所造成的转让费房屋装修费以及其他费用，暂计人民币100,000元；4、一切诉讼法和其他费用由被告承担；5、要求被退还已缴所有房租费人民币150,000元。被告反诉诉请：1、判令被反诉人支付反诉人房屋使用费人民币22,986.45元；2、判令被反诉人承担所有诉讼费用。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、涉案商铺的位置：位于深圳市××××商业大厦113铺。
二、原、被告租赁合同的签订内容：
2013年8月1日原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定原告从被告处承租涉案商铺，租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日；约定了租赁期间每年的具体租金数额，原告应于每月5日前支付当月租金；原告应于签订本合同之日向被告支付首期租金人民币7,932元和租赁保证金人民币15,864元。
三、约定租金及其他费用的数额：
2013年8月1日至2014年4月10日期间每月租金人民币7,932元，2014年4月11日至2015年4月10日期间每月租金人民币8,567元，2015年4月11日至2016年4月10日期间每月租金人民币9,252元，2016年4月11日至2017年4月10日期间每月租金人民币9,992元，2017年4月11日至2018年4月10日期间每月租金人民币10,791元，2018年4月11日至2018年7月31日期间每月租金人民币11,654元。双方约定原告每月还需向被告交纳物管费和本体维修金人民币562元。
四、原告已交纳的履约保证金数额：人民币15,864元。
五、原告已交纳的水电押金：人民币4,000元。
六、涉案《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》是否有效：无效。
涉案物业既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。
七、原告应支付被告占有使用费及物管费、本体维修金：人民币13,016.6元。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原告仍应参照合同中约定的租金标准向被告支付占有使用费。
本案中，原、被告双方确认原告自2016年10月1日起未向被告支付租金，2016年11月7日被告向原告送达了《解除租赁合同通知书》。原告主张被告从2016年10月26日起采取了停水停电的措施，导致其无法使用继续使用商铺，且双方的租赁合同已于2016年11月7日解除，占有使用费应计算至2016年10月26日。被告认可其在2016年10月26日对涉案商铺采取了停水停电的措施，但并非持续性停水停电，只是为了催收租金。被告还主张在送达《解除租赁合同通知书》后，其于2016年11月26日采取了封门的措施，并将原告存放在涉案商铺内的部分物品搬至他处存放，故原告实际使用涉案商铺至2016年11月26日。本院认为，被告虽于2016年10月26日采取了停水停电措施，但原告并未举证证明系持续性停水停电，原告亦未主动将存放在涉案商铺内的物品搬离，且鉴于被告已于2016年11月7日向原告送达了《解除租赁合同通知书》和被告擅自将原告的物品搬移至他处的事实，本院认定原告实际使用涉案商铺至2016年11月7日。
综上，经核算，原告还应支付被告占有使用费及物管费、本体维修金人民币13,016.6元[（9,992元+562元）×（1+7天÷30天）]。
八、租赁保证金、水电押金是否应当退还原告：应当退还。
根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当返还，则被告应当将其向原告收取的租赁保证金人民币15,864元、水电押金人民币4,000元返还给原告。
九、原告的已形成附合的装修损失：
原、被告双方确认原告对涉案商铺进行了部分装修，原告主张其装修已形成附合，被告应赔偿其装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人统一利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。经原告申请，对已经形成附合的涉案商铺内的装饰装修我院委托了司法评估，深圳市鹏盛星辉资产评估事务所评估涉案装修现价值为人民币58,335元，原告支付评估费人民币3,000元。本院认为，原、被告双方对租赁合同无效均有过错，作为出租方的被告明知涉案物业不能出租仍与原告签订租赁合同，应承担主要责任，作为承租方的原告未尽合理谨慎义务核查商铺权属情况，应承担次要责任；因被告明确表示对原告的装饰装修不同意利用，因此涉案装修现值70％的损失应由被告承担，经计算，被告应支付给原告已形成附合的装修损失人民币40,834.5元（58,335元×70％）。
十、原告的其他财产损失：
原告主张被告将其存放在涉案商铺内的部分财产搬离，导致其损失，要求赔偿人民币20,000元。被告承认其于2016年11月22日将原告的部分物品搬到综合楼十一楼存放。经原、被告双方现场查看清单，双方确认存放于涉案商铺内的四台空调和三台冰箱为原告所有，被告同意原告搬离，原告撤回对四台空调和三台冰箱的诉讼请求。原告主张其还有以下物品：不锈钢餐桌16张，椅子26把，冰淇淋机1台，饮料机1台，监控摄像头1套，音响1套，爆米花机1台，吧台1张，配套椅子1把，点餐不锈钢橱柜1张，酒架和葡萄酒14瓶，厨房消毒柜1台、厨房里3张厨房桌子；但原告对存放于综合楼十一楼的物品不予确认，主张不是其所有的物品，要求被告予以赔偿。
本院认为，被告擅自搬移原告的物品并封闭店铺，存在过错，应对原告的损失予以赔偿；原告主张其店铺内存放的诸多物品，但未提交任何证据予以证明；综合考虑原告在涉案商铺从事西式简餐经营所需的物品及原告的诉讼请求，本院酌情认定被告赔偿原告其他财产损失人民币10,000元。
十一、关于原告诉请的转让费：不予支持。
原告主张的转让费，原告未提交任何证据，没有事实依据，本院不予支持。
十二、关于原告诉请被告退还已交的所有房租费：不予支持。
涉案商铺租赁合同为无效合同，但原告实际使用了涉案商铺，应按照租金标准向被告支付占有使用费，故原告诉请退还已交的租金，于法无据，本院不予支持。
十三、原告应支付被告水电费：人民币135元。
被告主张原告尚欠水电费人民币1,878.45元，但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；原告主张其只欠被告水电费人民币135元，属于自认，本院予以认可。
裁决结果
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告姜东成与被告李腾辉签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》为无效合同；
二、被告李腾辉应于本判决生效之日起三日内向原告姜东成退还租赁保证金人民币15,864元；
三、被告李腾辉应于本判决生效之日起三日内向原告姜东成退还水电押金人民币4,000元；
四、被告李腾辉应于本判决生效之日起三日内向原告姜东成赔偿装修损失人民币40,834.5元；
五、被告李腾辉应于本判决生效之日起三日内向原告姜东成赔偿其他财产损失人民币10,000元；
六、原告姜东成应于本判决生效之日起三日内向被告李腾辉支付占有使用费及物管费、本体维修金人民币13,016.6元；
七、原告姜东成应于本判决生效之日起三日内向被告李腾辉支付水电费人民币135元；
八、驳回原告姜东成的其他诉讼请求；
九、驳回被告李腾辉的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2,824元，评估费人民币3,000元，共计人民币5,824元，由原告负担人民币4,403.51元，由被告负担人民币1,420.49元；反诉费人民币187.33元，由原告负担人民币107.18元，由被告负担人民币80.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 艳 艳
二〇一七年六月二十七日
书记员 李华敏（兼）
书记员 李 娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。