陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终6686号
上诉人（原审被告、反诉原告）付宝华，男，1972年11月2日出生，汉族，住西安市灞桥区。
委托代理人张守成，陕西帝意律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐凯，男，1983年6月30日出生，汉族，住西安市。
委托代理人刘伟，陕西知本律师事务所律师。
上诉人付宝华与被上诉人唐凯房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初772号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，唐凯将其按揭贷款购买的位于西安市灞桥区长乐东路18号荣德棕榈湾1幢2单元20903号房屋挂在西安科科威公司待售。后付宝华通过科威公司看中上述房屋，并作为乙方于2015年10月27日与唐凯（甲方）签订了《存量房买卖合同》一份，约定“……二、房价款及支付方式：2.1房价款人民币伍拾壹万贰仟元整（￥512000），该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税、费另行约定。2.2房价款的支付方式按揭。2.2.1定金人民币贰万元整（￥20000），乙方于2015年10月27日支付居间方账户，产权人及共有人签字居间方转付甲方账户，过户当天甲方打入资金监管账号。2.2.2首付房价款（不含定金）计人民币壹拾叁万元零贰仟整（￥132000），乙方于2015年11月7日支付居间方账户代为鉴（监）管，过户当天居间方放入乙方账户用于监管。2.2.3第二期房价款人民币叁拾陆万元整（￥360000），支付方式为乙方向银行申请叁拾陆万元整（￥360000）的银行按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。三、房屋交付3.1甲、乙双方约定的房屋交付日期为2015年11月7日交房……。四、过户时间约定4.1甲、乙双方申请办理产权转移登记日期（过户）按乙方贷款申请审核通过后伍个工作日内办理。六、违约责任6.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币壹拾万元整（￥100000）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。……八、其他约定1、本次交易成交价为甲方净拿价，过户产生的税、费均由乙方承担。2、乙方承诺个人征信良好商业贷款。原告唐凯（甲方）、被告付宝华（乙方）与科威公司（丙方）于同日签订《存量房买卖居间合同》一份，其中第二条三方权利义务约定：2.1丙方本着诚实、信用原则积极认真促成甲、乙双方达成买卖交易。2.2丙方就有关订立该房地产买卖合同的事项向甲、乙双方如实报告。2.3甲、乙双方共同委托丙方协助办理该房地产产权转移登记手续（即过户手续）。2.3.1若甲乙双方委托丙方办理该房地产产权转移登记手续，则甲乙双方均需要在接到丙方通知之日起伍个工作日内配合提供相关资料、出面签署相关文件。2.4乙方委托丙方办理此次交易中的按揭贷款手续。2.4.1若乙方委托丙方办理此次交易中按揭贷款手续，则甲乙双方均需要在接到丙方通知之日起伍个工作日内配合提供相关资料、出面签署相关文件。2.5由于甲、乙双方任何一方不按约定时间提供按揭、过户资料或出面签署办理按揭、过户手续，导致交易未能按期完成，均按照甲、乙双方签署的《存量房买卖合同》第6.2款、第6.3款执行。2.6由于甲、乙双方任何一方未能取得合法授权而导致交易未能完全履行的，则责任方须向丙方支付或连带支付居间服务的补偿费，数额为成交价的3%。……该合同第三条居间服务佣金约定，甲、乙双方通过丙方居间服务达成该房地产的买卖交易，甲、乙双方需共同承担丙方居间服务佣金，现经甲、乙双方与丙方友好协商，由乙方全部承担，乙方向丙方支付居间服务费人民币壹万伍仟叁佰陆拾元整（￥15360），乙方在此确认所付居间服务费中人民币柒仟陆佰捌元整（￥7680），是乙方自愿代替甲方支付……。上述合同签订后，付宝华向科威公司交付定金20000元、房款140000元、佣金15360元、代办过户费500元、抵押登记费80元、代办按揭费3250元、评估费1530元，共计182720元。科威公司将收取付宝华的定金20000元付给唐凯。唐凯依约向付宝华交付了上述房屋。后因涉案房屋处于按揭状态，房屋产权证在银行抵押，原告需筹款赎证，被告则等待科威公司通知办理按揭手续。房产证赎回后，唐凯联系科威公司人员，发现科威公司已人去楼空，后在网上了解到因科威公司涉嫌合同诈骗犯罪，西安市公安局经开分局已立案侦查。西安市住房保障和房屋管理局暂停了科威公司的二手房网上签约系统。2016年1月14日唐凯向付宝华邮寄通知一份，内容为“…由于你方将首期款存于西安科威房地产营销策划有限公司，现因科威地产门面关闭，房产局停止办理其代理的房产网签，导致房屋买卖无法向前推进，通过科威地产办理有关手续已无实际可能性，我方也因此迟迟不能收到房屋首款及后续款。对于房屋款项支付，我方曾向你方发出通知，请求你方支付房屋买卖款，你方未予理会。现再次通知你方如下：在我方发出通知后3日内支付合同约定的剩余首期款及后续款，合同继续履行。如在我方发出本通知后3日内未支付款项，我方将解除与你方的签订的《存量房买卖合同》，并要求你方腾空房屋、返还房屋。如不返还要求你方支付房屋的租金或使用费（从2015年11月7日起算）”。付宝华收到通知后未予理会。上述事实，有存量房买卖合同、存量房买卖居间合同、代收款收据、佣金收据、房屋产权证书、通知及庭审笔录等材料在卷佐证。
2016年2月23日，唐凯诉至西安市灞桥区人民法院称，2015年10月27日，唐凯、付宝华签订了《存量房买卖合同》，合同约定唐凯将位于灞桥区长乐东路18号荣德棕榈湾1幢2单元20903号房屋出售给付宝华，付宝华支付价款512000元，价款支付方式为合同签订日支付定金20000元（已支付），首期款132000元、按揭360000元支付。合同签订后2015年11月7日前，唐凯向付宝华交付房屋，付宝华及家人已实际入住该房屋。付宝华处于对首期款资金安全考虑将其打入了中介方西安科威房地产营销策划有限公司（以下简称“科威公司”）账户。现由于科威公司倒闭，房产局已停止其代理的房产网签手续。对此，唐凯向付宝华发出书面通知，“因科威公司倒闭，导致房产由科威公司代理的将无法过户，你方无法申请贷款，我方至今未收到房屋首期款及后续款项，请你方在收到通知后3日内支付房屋买卖款。如不支付，我方将解除合同并在合同解除后3日内你方应腾空房屋，返还房屋”。截止起诉时，付宝华未履行付款义务，未返还房屋。唐凯与付宝华签订的《存量房买卖合同》因科威公司倒闭无法继续履行。因付宝华不愿意支付房款导致合同无法继续履行。唐凯向付宝华出售房屋获得现金资金的合同目的无法实现。故诉至法院，请求解除唐凯与付宝华签订的《存量房买卖合同》并判决付宝华腾空（搬离）位于灞桥区长××路××德棕榈××单元××号房屋给唐凯；请求付宝华支付房屋使用费（租金）7500元（暂计算3个月）并要求按每月2500元计算至返还房屋日止；付宝华承担本案诉讼费。
付宝华辩称，2015年10月27日唐凯、付宝华签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同没有违背国家相关法律、法规的规定，也没有损害国家、集体或第三方利益，依法应确认该合同之法律效力，即唐凯、付宝华之间的房屋买卖合同成立，同时确认该合同履行过程中存在债权、债务问题及处理措施。履行双方约定义务、办理房产过户、登记手续。双方签订的《存量房买卖合同》第二条关于房价款及支付方式明确约定，涉案房屋总价款51.2万元，定金及首付款唐凯按手印要求付宝华将此款“支付居间方账户，代为监管”；“产权人及共有人签字，居间方转甲方账户”，按该项要求，付宝华支付了定金及首付款合计18.272万元，唐凯在2015年11月7日向付宝华交付了上述房屋。付宝华接收房屋后对房屋重新进行了装修，购买家具及其他物品，对该房屋占有居住至今。唐凯、付宝华签订《存量房买卖合同》第五条关于“过户时间”约定，“乙方（付宝华）贷款申请审核通过后五个工作日内”由于唐凯在出售该房产时，该房屋尚处于银行贷款抵押状态，只有归还银行借款后，才能进入办理按揭贷款程序，所以导致该房屋买卖合同未按约定时间办理按揭贷款、过户登记手续的根本原因是唐凯未能及时解除该房屋的在银行的抵押手续。根据《存量房买卖合同》第六条6-1关于“违约责任”约定“本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币壹拾万元整给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理、诉讼费、交通费、通讯费等”，根据此项约定，付宝华要求唐凯赔偿违约金10万元整，诉讼费由唐凯承担。唐凯在合同上按手印要求付宝华将定金及首付款打入中介方账户，应对此行为承担责任。付宝华若不将该款打入中介方账户，唐凯是不会给自己交房的。另外，共打入中介方账户定金及首付款18.272万元，为什么2万元定金唐凯能收到，而16.272万元首付款不能收到，根本原因是唐凯在兴业银行沣惠南路支行的抵押未能及时解除，致使付宝华不能办理银行按揭贷款。唐凯在兴业银行沣惠南路支行解除抵押的时间是2016年1月5日，签订合同时间是2015年10月27日，若唐凯能及时办理银行撤押手续，是能够从中介公司转走首付款的。科威公司倒闭不是解除房屋买卖合同的法定条件，付宝华已付了定金及首付款18.272万元，且已合法入住并占有使用该房屋至今。故不同意解除该房屋买卖合同，双方签订的是买卖合同而非租赁合同，不同意支付房屋租金。另外，付宝华认为自己符合西安市二手房产贷款相关规定，自己愿在唐凯配合下办理剩余房款的按揭贷款手续，然后办理过户登记手续，请求法院予以支持。反诉请求：要求唐凯全面、按时履行《存量房买卖合同》约定，为付宝华办理房屋解除抵押手续；按《存量房买卖合同》之约定支持付宝华违约金10万元整；反诉费由唐凯承担。
原审法院认为，唐凯与付宝华协商一致达成的房屋买卖合同，合同条款不违反国家法律、法规的规定，应认定其合法有效。付宝华按合同约定完成了向居间方交付定金及首付款的义务，唐凯亦按合同约定履行了交付房屋的义务，双方均不存在违约行为，故对双方要求对方按合同约定承担违约责任的诉讼请求不予支持。本案双方争议的焦点是提供居间服务的科威公司代为监管首付款的性质问题，根据房屋买卖合同中“2.2.2首付房价款（不含定金）计人民币壹拾叁万元零贰仟整（￥132000），乙方于2015年11月7日支付居间方账户代为鉴（监）管，过户当天居间方放入乙方账户用于监管”的约定。该条款系科威公司代付宝华保管首付款，过户当天由科威公司返还付宝华，付宝华与科威公司形成保管合同关系。为保护二手房买卖的交易安全，西安市住房保障和房屋管理局自2015年1月1日起对二手房交易款项实行全额监管,由买方将购房款直接打入指定监管账户，最后由指定监管账户将购房款支付卖方。故付宝华在将购房款打入指定监管账户才视为其完成支付义务。本案唐凯、付宝华对首付款的约定，虽为双方利益由居间方代为监管，但从居间方仍需将首付款返还给付宝华，由付宝华再交付指定监管账户来看，符合保管合同的法律特征，付宝华与科威公司之间系保管合同法律关系。现因科威公司未返还首付款，致使合同无法继续履行，应由付宝华承担不利后果。现付宝华不愿向唐凯履行合同债务（首付款），致使唐凯不能实现合同目的，且唐凯亦履行了解除合同的通知义务，故对唐凯要求解除买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款（四）项、第九十六条、第九十七条、第三百六十五条、第四百二十四条之规定，遂判决：一、解除唐凯与付宝华签订的《存量房买卖合同》。二、唐凯于本判决生效后十日内返还付宝华定金人民币20000元。三、付宝华于本判决生效后十五日内将位于西安市灞桥区长乐东路18号荣德棕榈湾1幢2单元20903号房屋腾空并返还给唐凯。四、驳回唐凯本诉的其他诉讼请求。五、驳回付宝华反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，唐凯已预交，由唐凯承担50元，由付宝华承担100元并于本判决生效后十五日内给付唐凯；反诉案件受理费1200元，付宝华已预交，由付宝华承担。
宣判后，付宝华不服原审判决，向本院提起上诉称，其与唐凯2015年10月27日通过西安科威房地产营销策划有限公司签订《存量房屋买卖合同》。合同对三方权利义务以及违约责任做出了明确约定。原审判决认定该“合同条款不违反国家法律、法规的规定合法有效”，其完成了向居间方交付定金、首付款及其他费用的义务，其不表示异议。原审判决在认定合同合法有效的同时，却反认定该合同第“2.2.2条首付房价款（不含定金）计人民币壹拾叁万另两千整，乙方于2015年11月7日支付居间方账户代为监管。该条款系科威公司代付宝华保管首付款”，事实不清，无法律依据。原审判决认定“付宝华不愿向唐凯履行合同债务（首付款），致使唐凯不能实现合同目的”不是事实，判决解除合同适用法律错误。上诉请求：1、撤销西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初772号民事判决；2、判决唐凯继续履行双方《存量房屋买卖合同》并负担违约金10万元；3、一、二审诉讼费由唐凯承担。
唐凯辩称，上诉状第二页第二行中付宝华已经承认将首付款交给居间方科威公司；在合同中2.2.2条中双方明确约定付宝华于2015年11月7日支付居间方账户代为监管，过户当天居间方放入付宝华账户用于监管支付，该条明确说明资金走向，由付宝华账户付至科威公司账户，由科威公司账户付至付宝华账户，付宝华付至房管局监管账户；上诉状第三页第三条中，付宝华称唐凯指定中介机构，同意监管交易资金不属实，中介结构并非唐凯指定，也没有同意监管交易资金，上诉人的主张没有证据支持，付宝华将首付款付至居间方账户是为了自身资金考虑，不愿直付唐凯，在该条中上诉人还称科威公司未能将首付款支付唐凯账户有误，合同约定的不是由科威公司付至唐凯账户，而是过户当天科威公司返还给付宝华，付宝华明显歪曲事实；上诉状第二页中付宝华也承认保管是监管的前提，那么监管自然含有保管的意思，故原审法院认定付宝华将首付款付至科威公司账户，再由科威公司账户返还给付宝华账户，双方是保管关系是适当的；付宝华称唐凯取得房产证之后不愿意交易有误，在取得该证后，唐凯及家人积极与付宝华联系，愿意将房屋卖与付宝华，双方不能达成交易的原因是付宝华认为将首付款付至科威公司就是付至唐凯，导致合同无法继续履行，现付宝华不愿意支付首付款，唐凯的合同目的无法实现，解除合同是适当的；在起诉时，我方要求付宝华支付房屋租金，原审法院没有支持，其对此持有异议，但考虑到付宝华也存在损失，没有提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。2015年10月27日唐凯与付宝华签订《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的的强制性规定，合法有效。该合同第2.2.2条约定：“首期房价款（不含定金）计人民币壹拾叁万元整零贰仟元整（￥132000），乙方于2015年11月7日支付居间方账户代为鉴（监）管，过户当天居间方放入乙方账户用于监管支付。”2015年10月27日，唐凯、付宝华与西安科威房地产营销策划有限公司三方签订《存量房买卖居间合同》，系三方真实意思表示，不违反法律法规的的强制性规定，合法有效。该合同约定：“丙方（科威公司）受甲（唐凯）、乙（付宝华）双方共同委托，就西安市灞桥区长乐东路18号荣德棕榈湾小区1幢2单元0903室的房地产买卖事宜（以下简称该房地产）向甲、乙双方提供居间服务，经三方协商一致，签署本合同。”科威公司为唐凯、付宝华买卖合同的居间方。依约定，付宝华应将房屋首付款于2015年11月7日支付科威公司账户代为监管，过户当天科威公司放入付宝华账户用于监管支付。可见，房屋首付款是由付宝华转入科威公司账户，之后在过户当天再由科威公司转入付宝华账户，该笔款项并非由科威公司直接转入唐凯账户。原审法院认定付宝华与科威公司系保管合同法律关系，并无不当。唐凯于2016年1月14日向付宝华发出通知“在我方发出通知后3日内支付合同约定的剩余首期款及后续款，合同继续履行。如在我方发出本通知后3日内未支付款项，我方将解除与你方的签订的《存量房买卖合同》，并要求你方腾空房屋、返还房屋。如不返还要求你方支付房屋的租金或使用费（从2015年11月7日起算）”。该通知发出后唐凯至今未收到钱款，致使唐凯签订合同的目的不能实现，原审法院认定唐凯解除买卖合同的诉讼请求予以支持，亦无不当。综上，付宝华的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元（付宝华已预交），由付宝华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 陈 歆