广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初8895号
原告：叶春梅，女，汉族，1965年1月6日出生，地址：广东惠州市惠城区。
委托代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。
委托代理人：王浩宇，广东方正联合律师事务所实习律师。
第一被告：何标，男，汉族，1960年9月29日出生，地址：广东惠州市惠城区。
委托代理人：魏宏强、马怀德，广东瀛仁律师事务所律师。
第二被告：惠州市永富源投资有限公司，地址：惠州市河南岸渡船头惠淡路口33号A栋一层。
法定代表人：何秒。
委托代理人：乐玉慧，广东鸿园律师事务所律师。
第三被告：何秒，男，汉族，1979年1月8日出生，身份证地址：广东省龙川县。
原告叶春梅与被告何标、惠州市永富源投资有限公司、何秒案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶春梅的委托代理人林立枢、第一被告何标的委托代理人马怀德、魏宏强，第二被告惠州市永富源投资有限公司委托代理人乐玉慧到庭参加诉讼，第三被告何秒经本院邮寄送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告叶春梅起诉称，2014年5月4日，叶春梅与惠州市永富源投资有限公司签订房屋买卖合同，购惠州市××富源××品××单元××层××房房，房屋面积为81.99㎡，房屋总价为409950元，网签合同号为惠州（2014）10009158号。原告已于2014年5月4日一次性交清房款，共计409950元，开发商惠州市永富源投资有限公司向原告开具了收款收据。当日，原告收到了惠州市房管局发送的网签合同登记成功短信。原告于2014年5月4日收到开发商出具的维修基金交存通知书，并于2014年5月9日缴交了维修基金4919元，取得维修基金专用收据。2015年4月28日，惠州市永富源投资有限公司通知原告办理交楼手续。原告于办理收楼手续妥当后，于2016年7月1日缴交了2015年4月至2016年6月的管理费。当原告到惠州市房管局办理房产证时被告知该处房产已被惠城区人民法院查封，无法办理确权手续。经到惠城区人民法院查询得知，法院作出的（2015）惠城法执字第2311-2号执行裁定书是依据（2014）惠城法民一初字第1656号民事判决书，即何标与惠州市永富源投资有限公司、何秒商品房买卖合同纠纷一案。由于惠州市永富源投资有限公司和何秒未履行上述民事判决书确定的义务，何标向惠城区人民法院申请查封登记在被执行人名下的位惠州市××富源××品××共××套房房产，其中包含A栋1单元15层01号房。原告认为，其已履行了与被告惠州市永富源投资有限公司签订的购房合同中所约定的义务，因被告惠州市永富源投资有限公司违约，未及时到惠州市房管局办理备案手续，导致A栋1单元15层01号房被法院采取查封登记措施，损害了原告的正当权益。原告诉至法院，1、请求法院解除惠州市××富源××品××单元××层××房房的查封；2、判令原告与惠州市永富源投资有限公司签订的房屋买卖合同合法真实有效；3、判令被告承担本案诉讼费、律师费等相关费用。原告提交变更诉讼请求，变更为：1、判令撤销（2016）粤1302执异107号裁定书，停止涉案房产的执行措施，并解除涉案房产的执行；2、判令确认原告和第二被告永富源公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认原告已经实际取得上述房产；3、判令第二被告立即协助原告办理产权证书；4、判令由三被告承担本案的诉讼费用。
第一被告何标辩称，一、涉案房产登记在本案惠州市永富源投资有限公司名下，答辩人依法有权申请法院对被执行人名下的财产予以查封，处置。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，不动产所有权人应以不动产登记簿登记为准。本案涉案房产登记在第二被告惠州市永富源投资有限公司名下，第二被告才是涉案房产的法定权属人。被答辩人虽然与第二被告在2014年5月4日签订了《商品房买卖合同》，但直到执行法院查封前涉案房屋仍未办理备案登记手续，故不能对抗法院执行。二、答辩人对被答辩人购买涉案房产一事不知情，且被答辩人没有充分证据证实其已支付了绝大部分购房款。1、答辩人对于被答辩人与第二被告签订买卖合同购买涉案房产一事此前不知情，第二被告也未告知答辩人。2、被答辩人仅提供了第二被告出具的若干收据，但没有提供正式的购房发票，也未提供银行转账凭证证实付其支付购房款的真实性。根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定及被答辩人与第二被告在《商品房买卖合同》第六条的约定，被答辩人应当将购房款直接存入该商品房项目预售款专用账户。3、被答辩人未将购房款存入前述专用账户的前提下，第二被告即向被答辩人出具了收据，结合第二被告外欠巨额债务的境况，不排除第二被告通过此种方式恶意转移资产。三、本案的法律适用问题。结合案件事实，本案应适用《物权法》第六条、第九条、第十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定。执行异议和复议规定第二十九条所规定的三类条件必须同时具备才能适用，被答辩人尚未具备上述条件，故不能适用该条文。综上，被答辩人的请求无事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。
第二被告惠州市永富源投资有限公司辩称，要求他们提交付款的转账凭证，如果是已经付清全部购房款我方就没有异议。
第三被告何秒未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本院查明的案件事实
经审理查明，2014年5月4日，原告叶春梅与第二被告惠州市永富源投资有限公司签订《商品房买卖合同》合同编号：惠州（2014）10009158，约定原告购买第二被告开发的位于惠州市××富源××品××单元××层××房（建筑面积81.99平方米，套内面积66.44平方米，商品房总价款为409950元，以下简称“涉案房产”）。2014年5月4日，第二被告出具《收款收据》载明收到原告购房款409950元。2014年5月9日，原告缴纳4919元住宅专项维修资金。2015年5月1日，原告叶春梅与惠州市华澜物业管理有限公司就本案涉案房产签订《前期物业管理服务协议》。
第一被告何标与第二被告惠州市永富源投资有限公司、第三被告何秒因商品房买卖合同纠纷一案[(2014)惠城法民一初字第1656号]的判决书已经发生法律效力，第一被告申请执行，执行案号为（2015）惠城法执字第2311-2号，2016年5月16日本院做出《执行裁定书》裁定查封被执行人惠州市永富源投资有限公司位于惠州市××“××富源××品××”××栋[惠州市房预许（2013）029号]1单元16层01号房、1单元15层01号房、1单元14层02号房、2单元14层04号房、1单元12层02号房、1单元8层02号房、1单元8层03号房、2单元7层02号房、1单元4层01号房、1单元3层01号房,1单元3层02号房，B栋[惠市房预许（2013）001号]2单元15层03号房，C栋[惠市房预许（2013）001]1层18号房，D栋[惠市房预许（2013）029号]1单元23层03号房、1单元20层03号房、2单元20层01号房、1单元19层02号房，1单元17层03号房的房地产权。案件在执行过程中，原告提出执行异议，2016年7月25日，本院作出(2016)粤1302执异字107号《执行裁定书》裁定驳回异议人叶春梅提出的执行异议。原告遂向本院起诉本案。
另查一，2012年10月25日，原告叶春梅与案外人魏巧玲、罗云霞、叶丽梅共同出借5000000元给第二被告惠州市永富源投资有限公司及第三人何秒，约定月利率5%。2012年10月25日，原告罗云霞向何秒账户转账2525000元，2012年10月25日案外人魏巧玲向第三被告何秒账户转账2225000元，合计4750000元。原告认可该5000000元借款本金中，1000000元属于罗云霞，1000000元属于叶丽梅，1500000元属于魏巧玲，1500000元属于叶春梅。第二、三被告按照月利率5%支付了共计11个月的利息合计2750000元，后第二被告、第三被告无力偿还本金和利息，各方于2014年5月份约定以第二、三被告的四套房产抵偿剩余的借款本息。本案涉案房产为抵偿借款本息的房产之一，原告及第二被告均认可该房房款为409950元。第二被告与原告协商用涉案房产作价409950元抵扣借款本息，并出具收到房款409950元的收据。魏巧玲、罗云霞、叶春梅、叶丽梅出具《声明书》载明第二、三被告以四套房产抵偿借款5000000元及利息，在涉案房产过户至原告名下后，原告不再追究因借款对第二、三被告的任何责任。原告主张涉案房产已经交付并提供惠州市华澜物业管理有限公司出具的《御品湾A栋交楼清单》载明涉案房产的钥匙已经于2015年5月1日交付原告方。
裁判理由和结果
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。第一被告何标与第二被告惠州市永富源投资有限公司、第三被告何秒因商品房买卖合同纠纷一案的《民事判决书》生效并进入执行程序后，原告作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院对执行异议做出裁定，原告对执行异议的裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。
2014年5月4日，原告叶春梅与第二被告惠州市永富源投资有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，《商品房买卖合同》的合同效力不因未办理物权登记而受影响，双方当事人应当继续履行。原告诉请第二被告惠州市永富源投资有限公司继续履行合同，为其办理涉案房产权权属证书有合同依据，本院予以支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告与第二被告于2014年5月4日签订了《商品房买卖合同》，及原告与第二被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二被告已经于2015年5月1日将涉案房产交付原告，即原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房产；第二被告经结算后确认收取了原告的全部购房款，应认定为原告已经于2015年5月4日支付了全部价款。原告签订《商品房买卖合同》、付清购房款、实际占有涉案房产均发生在法院查封房产（2016年5月3日）之前，涉案房产未能登记在原告名下，原告对此并没有过错。原告要求撤销（2016）粤1302执异字107号《执行裁定书》，停止对涉案房产的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。由于第二被告未及时为原告所购买的涉案房产办理登记，致使第一被告申请查封，故引发本案纠纷的过错在于第二被告，第二被告应承担本案的诉讼费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：
一、撤销（2016）粤1302执异字107号《执行裁定书》，停止执行惠州市鸿昌路38号永富源御品湾A栋1单元15层01号房。
二、确认原告叶春梅与第二被告惠州市永富源投资有限公司于2014年5月4日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10009158]合法有效。
三、第二被告惠州市永富源投资有限公司应在本判决生效之日起十五日内为原告叶春梅办理位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾A栋1单元15层01号房的房地产权属证书，办证费由原告叶春梅承担。
四、驳回原告叶春梅的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交100元），由第二被告惠州市永富源投资有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 欧阳琳
审 判 员 肖石平
审 判 员 钟志明
二〇一七年八月三十一日
法官助理 罗国保
书 记 员 李 鸟