广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初13806号
原告（反诉被告）：林茂森，男，汉族，住广东省雷州市。
委托诉讼代理人：廖黄鹏，广东尚尧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟翔，广东尚尧律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地佛山市禅城区。
法定代表人：吕日锵。
委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
被告：广州置佳商业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张志华。
委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。
原告林茂森诉被告佛山市圆方房地产有限公司（下称圆方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，在诉讼过程中，原告申请追加广州置佳商业管理有限公司（下称置佳公司）为本案被告，本院予以准许。在诉讼过程中，被告圆方公司向本院提起反诉，本院经审查后予以接受，并与本诉合并审理。本院公开开庭审理了本案。现已审理终结。
原告林茂森向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年7月31日签订的《商品房买卖合同》，双方互不负违约责任；2、判令被告圆方公司向原告返还购房首付款221951元及利息23218.54元（利息以221951元为本金，以中国人民银行一至三年同期贷款利率一倍标准，从2015年7月31日暂计至2017年9月25日，实际数额计算至实际支付之日）；3、判令被告向原告支付专项维修基金3319.51元、契税、印花税10124.51元，4、本案诉讼费由被告承担。
在庭审过程，原告对其诉讼请求2变更如下：要求被告圆方公司返还购房款171951元及利息，并要求被告圆方公司、置佳公司共同返还团购金5万元及利息，利息标准同上。
事实和理由：原告2015年经朋友推荐介绍到佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”看盘。经过了解,原告凑足了首付款之后于2015年7月31日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》,合同中明确约定余款采取银行按揭贷款的方式支付。合同签订后,原告按照被告的安排和要求,向被告的指定合作银行提交了商业贷款所需相关资料。随后,原告在被告工作人员的带领下缴纳了契税、印花税10124.51元。在上述款项缴纳后,被告一直告知让原告等候贷款通知。从签订合同至今,原告按照被告的指示向商业银行提交贷款申请均未获批准。2017年6月12日,被告向原告发函告知:由于您方选择的付款方式为银行按揭贷款,而银行由于政策性的原因,导致您方至今还未办理按揭贷款。根据原被告双方签订的商铺认购书、买卖合同、补充协议均可以确认,原告选择的付款方式为现金加按揭贷款方式付款。现被告向原告正式告知由于银行的政策性原因,原告申请的按揭贷款不被批准,而在原告申请的按揭分期付款方式不能被银行批准的情况下,原告已无力支付剩余房款,所以与被告签订的《广东省商品房买卖合同》已无法继续履行。
综上所述,原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效但因不可归责于当事人双方的事由,即银行政策性原因,导致原告选择的按揭付款方式不能实现,进而导致原告无力继续履行合同。对于不可归责于双方而双方又无法协商解除合同的情形下,原告特依法起诉，请求判如所请。
在诉讼过程中，原告补充其事实和理由如下：置佳公司在原告购买商品房时以圆方公司名义，以收取团购价参加5万抵15万的活动为由向原告收取5万元。原告认为该笔款项属于合同外的购房款，原告已经按照合同约定支付前期购房款，圆方公司及置佳公司均无任何依据收取原告该5万元。因此请求判令两被告共同返还该5万元及利息。
被告圆方公司辩称：原被告双方签订合同，被告圆方公司已经履行合同标的的交付，根据合同约定，原告是委托第三方进行管理和负责交接，本案中已经由指定的经营方进行装修，圆方公司已经履行完合同的义务，同时原告并没有按照合同时间支付房价款，至今仍拖欠购房款尾款以及违约金，因此请求法院驳回原告本诉中的诉讼请求。
被告置佳公司辩称：一、原告与圆方公司签署的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示,内容没有违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,依法应受法律保护,且该合同并不具备解除合同的条件。二、原告自愿参与我方组织的团购房产活动,享受我方提供的服务,我方已经促成原告与圆方公司达成房屋买卖交易,服务已经完成,原告现时提出返还团购服务费用有违契约精神,且不利于交易安全。三、我方收取团购服务费用符合市场行情,合理合法。我方组织团购房产活动,除负责宣传推广、组织销售和居间中介等工作外,还负责组织该活动的前期工作,包括组织该活动人员的接送、接待、参观、选房、协助签约等现场工作,包括中介渠道的联动销售。我方是间商业公司,花费这么多的人力、物力和财力,为原告提供商业团购服务的购房渠道并进行收费,也是符合市场行情;而事实上,原告通过参加该活动,已经以满意的价格和快速的途径成功购买到理想的房屋。四、原告参与团购房产活动的优惠,圆方公司在与原告签约时即已经予以兑现。商品房买卖是大宗物资交易,根据常识和一般习惯,房屋总价都是决定买卖合同成立与否最重要、最根本的因素，在整个购房流程中,先参观楼盘、选房,然后就是算价、议价,其中在算价、议价时往往由购房者请求享受出卖方的各种优惠条件,出卖方予以确认,双方达成最终共识,确定最终成交价格(如果某项优惠条件不能实现时,则交易可能无法达成);在确定最终成交价格后,双方才会签订正式的商品房买卖合同。在本案中,涉案房屋属于商业性质,作为聪明的投资人的原告,在与圆方公司充分磋商议价时,如其未实际享受团购优惠即与圆方公司签订正式的《商品房买卖合同》,这显然是不符合常理。综上所述,我方认为,原告出尔反尔,在完成团购服务后再要求返还团购费用有违诚实信用原则。请求法院驳回原告诉求。
圆方公司向本院提出反诉请求：1、判令林茂森向圆方公司支付购房款余款160000元；2、判令林茂森向圆方公司支付违约金34752元（暂计至2017年10月30日，并主张计算至实际付清之日）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
事实和理由：圆方公司与林茂森于2015年7月31日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定林茂森向圆方公司购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层9号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为331951元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款160000元，结算时间2015年7月31日，现金171951元，结算时间2015年7月31日。补充协议第三条第1、2项补充约定了银行按揭款的付款时间，并约定，在本合同签订之日起90日内按揭银行未将银行贷款支付给反诉人或贷款不足以支付应付商铺价款的，则林茂森应于期限届满之日起7天内以现金方式向圆方公司付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。但圆方公司至今仍未收到林茂森的购房余款160000元，及因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年11月6日起暂计至2017年10月30日为34752元（160000元×724天×0.03%=34752元），圆方公司主张计算至林茂森实际付清之日止。
林茂森针对反诉辩称：我方与反诉原告签订合同后一直按照合同要求履行，配合反诉原告办理贷款相关手续，直至2017年6月12日接到反诉原告通知因银行政策性原因导致我方无法办理按揭贷款，因我方基于自身经济状况考虑，明确约定支付方式为按揭贷款，但由于银行政策性原因未能达成，我方也无力继续履行该合同，所以请求法院根据相关规定，解除买卖合同，驳回反诉人请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告企业机读档案信息，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《商铺认购书》，证明原告与被告签订买卖合同，签订合同后原告已按照合同约定支付前期款项，在合同中约定了余下款项以按揭贷款的方式支付。
3、被告圆方公司向原告发出的通知，证明原告已按照合同要求向银行提交按揭贷款申请，但由于银行政策性原因导致原告无法办理贷款，原告已按照合同要求履行申办贷款的义务。
4、收据1张、购房发票1张、税收缴款书1张、刷卡单5张，证明原告因购买案涉商铺向两被告合共支付221951元。
5、物业维修基金存折，证明原告因购买案涉商铺支付物业维修基金。
诉讼中，圆房公司提交以下证据：
1、圆方公司营业执照、法定代表人身份证明书，证明诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营协议书》，证明：1、圆方公司与林茂森双方为商品房买卖合同关系，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任做了明确约定；2、证明林茂森与佛山市千色汇商城经营管理有限公司存在委托经营关系，双方约定委托经营期三年，该收益已在佛山市千色汇商城经营管理有限公司支付商铺使用权总额中予以折扣。
3、竣工验收备案表，证明林茂森所购的商铺所在建筑物已于2015年12月11日完成竣工验收备案。
4、企业信息，证明佛山市千色汇商城经营管理有限公司企业信息。
5、通知函和移交确认函，证明圆方公司已将林茂森购买的商铺移交到佛山市千色汇商城经营管理有限公司。
6、付款凭证，证明圆方公司收取林茂森购房款。
诉讼中，被告置佳公司提交以下证据：
1、电商联动合作合同，证明被告圆方公司与被告置佳公司的合作关系及合作内容。
2、确认函，证明被告置佳公司的团购活动是得到被告圆方公司的授权和确认，该确认函由被告圆方公司负责项目销售的现场经理张荣军出具。
经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2中的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》双方对真实性无异议，本院予以确认；证据2中的《商铺认购书》与《广东省商品房买卖合同》、团购金收据等可以互相印证，本院予以确认；证据3-5，双方对真实性无异议，本院予以确认。
被告圆方公司提供的证据1系其主体材料，本院经审查后予以确认；证据2-4、6，双方对真实性无异议，本院予以确认；证据5，因与《委托经营协议书》可以互相印证，本院予以确认。
被告置佳公司提供的证据1、2，作为合同相对方的圆方公司对真实性予以确认，本院亦确认其真实性。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2015年7月，林茂森（买方）与圆方公司（卖方）签订《商铺认购书》，约定林茂森向圆方公司认购禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层9号商铺，总价331951元。2015年7月24日，林茂森向圆方公司支付30000元作为定金。同日，林茂森还支付了50000元团购金，被告置佳公司向林茂森出具了收据，内容为：“今收到林茂森购买……团购金50000元（参加5万抵15万活动）。”
2015年7月31日，林茂森向圆方公司支付购房款141951元。同日，林茂森（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由林茂森向圆方公司购买位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层9号商铺即涉案商铺，该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总价款331951元。合同包括以下内容：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额160000元（人民币）；付款比例：48%；约定日期：2015年7月31日；（2）结算方式：现金；约定金额171951元（人民币）；付款比例：52%；约定日期：2015年7月31日；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2015年7月31日，林茂森与圆方公司签订《补充协议》，主要约定：三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接。如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。六、备案。根据佛山市相关规定，合同登记备案前，买受人应当缴纳专项维修资金和契税，买受人逾期缴纳专项维修资金和契税的，出卖人不承担逾期办理合同登记备案和逾期办理产权登记等一切相关责任。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。
2017年5月19日，圆方公司向林茂森开具购房发票，金额为171951元。
林茂森于2015年8月5日向佛山市禅城区地方税务局缴纳契税10124.51元，并于2015年8月11日缴纳了物业管理维修基金3319.51元。
2015年12月11日，涉案商铺所在建筑进行了竣工验收备案。
另查明，2014年9月18日，被告圆方公司（甲方）与被告置佳公司（乙方）签订《电商联动合作合同》，约定甲方委托乙方作为合同期内（2014年9月19日至2015年12月31日）明福智富广场项目的电商团购推广商。合同还约定：“……第三条：合作方式及服务费用收取。1、甲方委托乙方为该项目的电商团购推广商，即乙方在本合同约定的合同期限内以电商平台方式组织房产电商团购销售，以提前锁定客户之形式为甲方推广、销售该项目。2、甲方同意，乙方按团购优惠口径向客户收取电商团购服务费。第四条关于团购的相关约定。1、甲方承诺给予持有乙方电商团购服务费收款证明之用户（以下简称持收款证明用户）在参加团购活动、购买该项目之物业单位时享受该项目团购之优惠，具体优惠根据每批推出房源及市场情况由甲方确定，持收款证明用户与甲方签约时即由甲方兑现该优惠。2、团购优惠活动在合同期内有效，逾期作废。3、甲方承诺该项目的房源在合同期限内仅允许以本合同约定的团购方式销售，甲方的明源价格亦仅限于乙方的团购客户享受，没有参与团购活动的客户不得享受团购价格。在合同期限内，若客户不支付电商团购服务费给乙方，则甲方承诺不得以低于团购价格与客户成交。……”
庭审中，被告圆方公司对置佳公司的陈述和举证均无异议。原告林茂森则陈述称不知道团购金的性质，接待人员称先交团购金才有优惠。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。林茂森与圆方公司签订的《商铺认购书》、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行。
关于合同是否应当解除的问题。林茂森认为因不可归责于当事人双方的事由,即银行政策性原因,导致其选择的按揭付款方式不能实现,进而导致其无力继续履行合同，因此要求解除合同。经审查，双方在《补充协议》中明确约定：在本合同签订之日起90天内，如果按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。即双方约定如果按揭付款方式不能实现，则买受人应以现金方式支付余款。支付购房款系购房人的主要合同义务，原告在签订《补充协议》时对款项的支付方式应充分预见，在原告承诺不能按揭付款则现金支付的情况下，原告以不能办理按揭付款为由要求解除合同显然缺乏事实和法律依据，本院不予支持；其相应的要求圆方公司返还首付款及利息、支付维修基金、契税、印花税等诉讼请求，本院亦不予支持。而圆方公司要求林茂森继续履行合同，支付剩余购房款的反诉诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。至于圆方公司主张的违约金，因涉讼《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》对违约金有明确约定，本院亦予以支持。
关于团购金。本案团购金50000元的收款方为被告置佳公司，该费用与被告圆方公司就商品房买卖合同收取的房款没有关联，故本院对于原告诉请被告圆方公司返还该费用不予支持。
至于被告置佳公司是否应该返还该费用，本院认为：首先，林茂森于2015年7月24日向置佳公司交纳团购金50000元后，由置佳公司出具了收据，收据中注明“参加5万抵15万活动”。2015年7月31日，林茂森与圆方公司签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，确认涉案房屋总价为331951元。根据以上事实可知，原告缴纳团购金在前，签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》在后，原告在缴纳团购金时即应知道其参加了5万抵15万的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格为331951元，则其应于签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》提出异议。据此可认定原告在购买涉案房屋时，应当知道双方所约定的价款331951元已是置佳公司收取团购金后承诺优惠之价格。其次，根据圆方公司与置佳公司签订的《电商联动合作合同》可知，圆方公司委托置佳公司对案涉房产项目进行推广，圆方公司亦承认对支付团购金的客户兑现了优惠，原告在参与团购，接受置佳公司服务的过程中自愿向置佳公司支付团购金，系其真实意思表示，其在接受服务并根据优惠价格签订买卖合同后，要求置佳公司返还团购金理据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
林茂森于本判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款160000元及违约金（违约金以160000元为本金，自2015年11月6日起按日万分之三的标准计算至实际清偿日止）；
驳回林茂森的全部诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4853元，由林茂森负担。反诉受理费2097.52元，由林茂森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 邬青山
二〇一七年十一月二十九日
书记员 潘有鹏