新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第97号
原告：王素丽，女，汉族，现住新疆沙湾县。
被告：新疆云天房地产开发有限公司。
法定代表人：崔贵荣，系该公司董事长。
委托代理人：陈双林（特别授权），新疆双信（沙湾）律师事务所律师。
原告王素丽与被告新疆云天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理。本案由助理审判员王雅文适用简易程序于2015年3月4日公开开庭审理。原告王素丽、被告云天公司的委托代理人陈双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王素丽诉称：1、原、被告之间系房屋买卖合同关系。2008年6月12日，原、被告签订了购房预订合同书，原告购买被告开发的“云天佳苑”小区5号楼一单元202室房屋，面积约85平方米，并交付定金49000元，口头约定2010年9月30日前交付使用；但到了约定交房时间，被告并未向原告交付该房，构成违约。2011年6月30日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将原告购买的“云天佳苑”小区5号楼一单元202室房屋变更为“云天佳苑”小区5号楼四单元201室，面积为85.99平方米，每平方米单价是1581.58元。原告于2011年3月29日将商品房买卖合同中约定的总房款136000元全部付清。根据该商品房买卖合同，被告应当于2011年8月30日前将验收合格的商品房交付原告，但“云天佳苑”小区5号楼四单元201室现已交付给案外人，致使原告在2011年8月30日无法入住，被告再次违约。最终，被告将原告购买的商品房变更为“云天佳苑”小区9号楼二单元601室。2、原、被告之间的商品房买卖合同第十三条对装饰、设备标准有约定，被告交付的“云天佳苑”小区9号楼二单元601室装饰不符合商品房买卖合同的约定，故被告应当按照合同约定赔偿双倍的装饰差价。3、原、被告之间的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在合同约定期限给原告办理房地产权属证书，但被告至今未给原告办理房地产权手续，被告应当按合同约定承担违约责任。4、原、被告之间的商品房买卖合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”由于被告屡次违约，导致原告必须租赁房屋，房租费每月800元，租房时间21个月，被告应当按合同约定赔偿原告的房租费。原告请求判令：1、被告支付原告商品房买卖合同违约金8568元（136000元×万分之一×630日（2011年8月30日至2013年5月30日）】；2、被告支付原告装饰费（内墙、顶棚刮腻子）7600元；3、被告支付延期办理房产证的损失1360元；4、被告支付延期交房导致原告租房产生的房租费16800元；5、被告承担本案诉讼费。
被告云天公司辩称：被告未能按时向原告交付楼房的事实存在，但是是由于政府的强制行为造成的。原告的第一项诉讼请求计算的时间有误。原告的第二项诉讼请求不认可，合同约定的房屋面积与实际交付给原告的房屋面积不一致，且原告没有提供合法票据。原告的第三项诉讼请求，双方合同约定的是5号楼房屋，实际交付的是9号楼的房屋，由法院裁决。原告的第四项诉讼请求无法确认。综上，对原告诉讼请求中符合双方合同约定、法律规定的，被告承担；不符合合同约定、法律规定的，请求法院予以驳回。
对原告王素丽提交的证据，结合被告云天公司的质证意见，本院作如下认证：
举证1-1、《购房预定合同书》一份，1-2、《商品房买卖合同》一份，1-3、《补充协议》一份，证明：原、被告签订了商品房买卖合同，合同对双方权利、义务进行了约定。但被告未按合同约定的时间交房，构成违约。被告对以上书证均无异议。该组书证与本案具有关联性，本院予以确认。
举证2、收据四份，证明：原告已按合同约定付清房款总价136000元。被告对以上四份收据无异议，对收取原告房款136000元事实无异议，但该房款是“云天佳苑”5号楼房屋价款。原告提交的该组书证均加盖有被告财务专用章，形式合法，内容与本案具有关联性，本院予以确认。
举证3-1、《授权委托书》一份、3-2、《购房协议书》一份，3-3、证明一份，3-4、《云天房地产拆迁户、购房户问题解决情况汇报》一份，证明：陈爱国经被告授权，与原告签订《补充协议》（即举证1-3），《补充协议》合法有效。被告对该组书证均有异议。对原告提交的《授权委托书》、《购房协议书》，虽被告质证称这两份材料系作废的材料，但其并未提供证据对两份文件已被解除，故本院对被告委托案外人玛纳斯县峰源建筑公司沙湾分公司项目部陈爱国，在“印象江南”小区购买商品房，用以安置“云天佳苑”小区的拆迁户和购房户的事实予以确认。对原告提交的陈爱国证明，因证人应当出庭接受询问，现陈爱国并未到庭，无法核实证明的真实性，故本院对其不予确认。对原告提交的《云天房地产拆迁户、购房户问题解决情况汇报》，该情况汇报系复制件，且未加盖出具机关的公章，无法核实其真实性，故本院不予确认。
举证4-1、社区证明一份，4-2、《租房合同》三份，证明：原告自2010年8月12日到2013年8月13日在机关农场七巷四号租房，每月房租800元，原告主张两年的租房费用16800元。被告对证明真实性无异议，对三份《租房合同》真实性有异议。原告提交的社区证明，虽加盖沙湾县三道河子镇老沙湾路社区居民委员会章，但其表述为原告自2010年9月1日至今居住七巷4号，并不能直接证明原告是租住在该社区七巷4号。三份《租房合同》中出租人均记载为周金香，但周金香并未到庭，无法核实《租房合同》的真实性。故对原告提交的该组书证，本院对其关联性不予确认。
举证5-1、收条一份，5-2、销货清单一份，证明：被告交付的房屋没有按照合同约定装饰内墙，原告自己刮腻子花费3800元，原告主张按合同约定由被告赔偿7600元。被告对该组书证均有异议。原告提交的收条，落款处由王平签名，但王平未到庭，无法核实收条的真实性。原告提交的销货清单，购货单位处仅手写“云天”二字，无法确定购货人，且该清单上并未加盖出卖人单位印章、没有出卖人签名，无法核实清单真实性。故对原告提交的该组书证，本院不予确认。
书证6、《申请变更仲裁请求》一份，证明：原告在2013年5月20日左右入住“云天佳苑”9号楼二单元601室。被告对该书证有异议，认为原告在2013年3月26日之前，已经抢住进“云天佳苑”9号楼二单元601室。原告提交的该份书证，系被告云天公司申请仲裁时提交的材料，并未明确原告入住“云天佳苑”9号楼二单元601室的时间，但被告的质证意见，也没有提供相应证据予以佐证，故本院对原告于2013年5月20日入住“云天佳苑”9号楼二单元601室的事实予以确认。
经本院审理查明，2008年6月12日，被告云天公司（甲方）与原告王素丽（乙方）签订《对沙湾县教师职工购房预订合同书》。合同约定：预订的产权面积约85平方米、二室二厅、楼层二楼、一单元、5号楼，总房价约185980元，优惠后价约167382元，产权面积以测绘为准。该合同书落款处由原告在乙方处签名、捺印。
2011年6月30日，出卖人云天公司与买受人王素丽签订商品房买卖合同，合同约定：一、出卖人经批准，建设商品房，现定名云天佳苑5号楼。三、第316幢（即“云天佳苑”5号楼）4单元201号房，该商品房产权登记面积85.99平方米，套内建筑面积75.89平方米，公用分摊建筑面积10.10平方米。四、按建筑面积计算，该商品房单价每平方米1581.58元，总金额136000元。六、买受人于签订合同之前一次性付清总房款136000元。八、出卖人应当在2011年8月30日前，将商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。九、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。十三、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。十五、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。
原告分别于2008年6月12日、2008年6月22日、2010年6月23日、2011年3月29日，分四次向被告支付购房款136000元。
因云天公司开发的“云天佳苑”5号住宅楼不足以安置包括原告王素丽在内的部分购房户、拆迁户，导致部分购房户、拆迁户上访。为解决住宅楼不足以安置购房户的问题，2011年11月20日被告云天公司（甲方）与玛纳斯县峰源建筑公司沙湾分公司项目部陈爱国（乙方）签订《委托协议书》，约定甲方需在新疆飞晟房地产开发有限公司开发的“印象江南”小区购买商品房43套，单价2800元／平方米，乙方按拆迁户和购房户名单分配安置自愿到印象江南接受安置的，按实际安置面积计算，不愿意过去的在9号楼安置。同日，云天公司向新疆飞晟房地产开发有限公司出具《授权委托书》，称为拆迁户安置住房，委托施工方陈爱国与贵公司联系，安置套数43套，每平方米均价为2800元。该委托书同时向沙湾县建设局备案。被告称以上两份文件均为作废的材料，在2011年11月20日，被告（甲方）与玛纳斯县峰源建筑公司沙湾分公司项目部陈爱国（乙方，系云天公司开发工程的实际施工人）重新签订《购房委托协议书》，约定甲方需在新疆飞晟房地产开发有限公司开发的“印象江南”小区购买商品房40套，2800元／平方米，乙方按甲方提供的拆迁户和购房户名单分配方案，如有超出的面积和楼层的调整均由乙方负责；甲方负责分三期支付上述款项，乙方负责14户的购房；自委托协议书签订之日起，甲方给乙方提供拆迁户和购房户名单各一份，如后期产生纠纷时再与甲方无关。同日云天公司向新疆飞晟房地产开发有限公司出具《授权委托书》，称为拆迁户安置住房，委托施工方陈爱国与贵公司联系，安置套数40套，每平方米均价为2800元。该委托书同时向沙湾县建设局备案。
王素丽以该批房屋地理位置不佳为由，未接受该“印象江南”小区的住宅。案外人陈爱国于2012年4月6日与王素丽签订《补充协议》，约定：经协商将王素丽购买云天房产原5号楼4单元，现更换为9号楼2单元六层左手，面积为126平方米，定于2013年5月30日完工，如预期不能完工甲方赔偿乙方每月1000元损失，由陈爱国和房管局负责，其他条款按原合同执行。
原告王素丽称其在2013年5月20日从陈爱国处取得“云天佳苑”9号楼二单元601室钥匙，并入住该房。被告称原告在2013年3月之前就已经入住该房。
现原告请求判令被告支付因违约给原告造成的所有损失34328元，其中：1、逾期交付房屋违约金8568元【已付房款136000元×万分之一（合同约定）×630日（2011年8月30日计至2013年5月30日）】；2、装饰费（内墙、顶棚刮腻子）7600元【材料费、人工费合计3800元×2倍（合同约定）】；3、逾期办理房屋权属证书损失1360元【已付房款136000元×1%（合同约定）】；4、逾期交房导致原告支出的租房费用16800元【月租金800元×21个月（2011年9月计至2013年5月30日）】，并由被告承担本案诉讼费。
以上查明的事实，有原告举证及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
一、原告王素丽与被告云天公司之间签订合同的认定
原告王素丽与被告云天公司就买卖商品房签订《对沙湾县教师职工购房预订合同书》、《商品房买卖合同》，该两份合同内容基本一致，后一份合同是双方当事人对标的物小范围变化的约定，均是商品房买卖合同的一种。该两份合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原告按约定支付了房款，被告未按合同约定交付房屋。在被告违约的情况下，被告寻求其他方法向原告交付房屋，将原合同约定之外的“云天佳苑”小区9号楼二单元601室楼房交付给原告；被告称原告为强行入住，原告称从案外人陈爱国处取得钥匙，本院认为原告以合法途径入住；被告未采取救济方式表示反对，故本院对被告陈述的原告强行入住意见不予采信。因此，依《补充协议》的约定，原、被告在关于5号楼四单元201室的买卖合同，又发生了标的物的变化。
二、关于陈爱国的代理权限及对《补充协议》的认定
案外人陈爱国与云天公司于2011年11月20日签订了两份《购房委托协议书》及《授权委托书》，两份购房委托协议书均约定由被告云天公司委托陈爱国在“印象江南”小区购买商品房用于安置购房户、拆迁户，房屋均价为2800元。但是被告持有的购房委托协议书未约定“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”；陈爱国给原告出具的购房委托协议书却约定：“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”。被告辩称陈爱国给被告的《购房委托协议书》及《授权委托书》已经作废，但是被告没有在文书上注明已作废，故两份《购房委托协议书》及《授权委托书》均形式合法，对外均具有证明作用，证明了陈爱国可以调换购房户的房屋。陈爱国与原告签订《补充协议》，约定将原告王素丽原购买的5号楼的商品房更换为9号楼二单元601室。原告王素丽与陈爱国签订该《补充协议》，是基于陈爱国手中持有与云天公司签订的《购房委托协议书》、《授权委托书》，原告有理由相信陈爱国具有代表云天公司办理房屋调换相关事宜的权限，才与陈爱国就房屋调换一事进行协商。且陈爱国与原告签订《补充协议》后，被告并未对《补充协议》表示异议，并任由陈爱国将楼房钥匙交付给原告，故陈爱国对原告调整房屋的行为构成表见代理，产生有权代理的法律后果，云天公司应对代理人陈爱国的行为承担民事责任。
《补充协议》对原告王素丽所购买房屋的房号、交房时间等重新进行了约定，并约定其他条款按原合同执行，实际上是对原、被告签订的《商品房买卖合同》的再次补充变更。
三、关于原告主张的各项诉讼请求
1、原告主张被告支付未按《商品房买卖合同》约定交房时间交付房屋的违约金。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定了交房时间为2011年8月30日，但被告未按照该约定的时间向原告交付房屋，构成违约。虽原告与陈爱国之后签订的《补充协议》，将交房时间变更为2013年5月30日，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。原告向被告提出了合同不同履行阶段的违约行为的违约责任，原告具有请求权，不存在对违约行为双重评价。《补充协议》中原告与陈爱国协商对交房履行期限进行了变更，即延期履行交房，原告对延期交房的损失并没有明确表示放弃，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，但其计算时间有误，本院依法确认为8554.4元【已付房款136000元（《商品房买卖合同》约定）×万分之一（《商品房买卖合同》合同约定）×629日（《商品房买卖合同》约定交房时间2011年8月30日计至原告自认入住时间2013年5月20日）】。
2、原告主张被告支付未按《商品房买卖合同》约定交付装饰合格房屋的费用。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定了被告交付的房屋内墙、顶棚应当刮腻子，如未按约定交付，则由被告赔偿双倍的装饰、设备差价。原告虽称“云天佳苑”小区9号楼二单元601室内墙、顶棚没有刮腻子，但其向法庭举证的发货清单上，并没有具体购货单位，也未加盖发货单位印章，无法核实真实性；原告向法庭举证的收条，该收条落款由王平签名，但王平本人并未到庭，无法核实该收条的真实性。即原告并未提供直接证据对被告交付的房屋内墙、顶棚没有刮腻子、以及原告为给房屋内墙、顶棚刮腻子支出的费用予以证明，其该项主张证据不足，本院不予支持。
3、原告主张被告支付延期办理房屋权属证书损失。
2013年3月26日申请人（被告）云天公司向克拉玛依在仲裁委员会申请仲裁，请求被申请人王素丽支付房屋调换的面积差价，该仲裁裁决书因程序违法被克拉玛依市中院撤销，因事后没有达成新的仲裁协议，云天公司向沙湾县法院起诉，本院已作出（2014）沙民二初字第593号民事判决书，双方当事人均提起上诉。被告辩称告没有给原告办理房产证手续，是因为原告没有给付房屋面积差价款。原、被告约定在交付使用后60日内给办理房屋产权证书，对房屋差价价款支付时间约定不明确，不能确定先后顺序，对支付房屋差价不能确定先后的，并不能代表原告对差价款的支付可以任意时间，应认定支付房屋差价款与办理房产证是同时，在原告没有支付房屋差价款的同时，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金是不恰当的，故原告该项诉讼请求本院不予支持。
4、原告主张被告支付延期交房导致的租房费用。
原告称因被告逾期交房，原告与案外人周金香签订《租房合同》，自2011年9月至2013年5月30日，共产生房租16800元。原告虽提供三份《租房合同》，但周金香并未到庭，无法核实原告是否与周金香签订有《租房合同》以及原告实际支出的租房费用，故原告的该项主张证据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十一条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告新疆云天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王素丽逾期交付房屋违约金8554.4元。
二、驳回原告王素丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的34328元，案件受理费658元，适用简易程序减半收取329元，由原告王素丽负担多诉部分247元，由被告新疆云天房地产开发有限公司负担82元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
代理审判员 王雅文
二〇一五年四月一日
书 记 员 杨潇红