湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0802民初2587号
原告：王金伯，男，1968年9月10日出生，白族，小学文化，送货员，住湖南省桑植县。
委托诉讼代理人：陈宇，湖南天门律师事务所律师，系原告王金伯的特别授权委托代理人。
原告：明桂玉，女，1968年2月14日出生，白族，小学文化，送货员，户籍地湖南省桑植县。
委托诉讼代理人：陈宇，湖南天门律师事务所律师，系原告明桂玉的特别授权委托代理人。
被告：张家界晟昊商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91430800572209694M,住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会紫荆园小区101室。
法定代表人：代照平，执行董事。
委托诉讼代理人：杨圣永，湖南金州（张家界）律师事务所律师。
原告王金伯、明桂玉与被告张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告王金佰、明桂玉及其委托诉讼代理人陈宇，被告晟昊管理公司及其委托诉讼代理人杨圣永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王金佰、明桂玉提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金52697元；2.判令被告支付违约金4953.5元。事实与理由：2014年4月1日，原告(甲方)与被告晟昊管理公司(乙方)签订《商铺委托经营管理协议》，原告将坐落在张家界国际旅游商业城BI幢148号的房屋（建筑面积为40.67平方米）出租给被告。按照协议约定，被告应当在2017年1月10日向原告王金伯支付第四年租金52697元。但被告没有履行给付租金的义务。《协议》还约定“乙方逾期支付甲方经营管理收益超过15天的，每超过一日，按照应付租金的万分之五向甲方支付违约金”。截止2017年7月31日，被告已经逾期188天，还应支付原告违约金4953.5元。原告故诉至法院，请求判如所请。
被告晟昊管理公司辩称：1.原、被告双方签订的《商铺委托经营管理协议》第二条第二项：“甲方与该房屋的出卖人签署房屋交接书后，即授权出卖人将该房屋交付给乙方使用，甲方与该房屋出卖人签署房屋交接书的日期即为委托交付日期”。因张家界国际旅游商业城项目至今没有竣工验收合格，依法不能交付使用，张家界晟昊置业公司至今并没有给本案原告交付房屋，那么原告也不可能给被告交付委托经营管理的房屋，委托交付日期至今不能起算。何况原告给被告的《授权委托书》载明的委托期限也是自“委托人领取小产证始”，而房屋尚未竣工验收合格，原告不可能取得房产证，因而没有取得涉案房屋的物权，无权主张占有、使用、收益及处分权。2.被告没有取得原告诉称的管理收益，也就没有可转付给原告的收益。双方签订的《商铺委托经营管理协议》第三条第一项约定：“在委托管理的前三年产生的管理收益，甲方同意作为乙方的管理费用，乙方不得向甲方主张管理费用，甲方不得向乙方主张管理收益。”由于涉案房屋至今尚未达到法定的商品房验收合格的交付条件，依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，第三人使用涉案房屋实际有悖法律规定。综上所述，原告提出的请求没有事实依据和法律依据。诚请依法驳回原告的诉讼请求。
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、关于原告购买案涉房屋以及原告与被告之间签订《商铺委托经营管理协议》的事实的认定
2014年2月20日，原告与张家界晟昊置业有限公司签订了《张家界市商品房预售合同》，由原告购买张家界晟昊置业有限公司开发建设的张家界国际旅游商业城B1栋1楼148号商铺房，交房日期约定为2014年6月1日。截止2014年4月1日，原告已将购房款630967元全部付清。该合同还约定出卖方聘请被告晟昊管理公司对房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同的期限至召开业主大会，选举产生业主委员会时终止。2014年4月1日，被告晟昊管理公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：一、原告将所购B1栋1楼148号房屋委托给被告晟昊管理公司经营管理,委托期限自2014年1月1日至2017年12月31日，同时约定，甲方（原告）与该房屋的出卖人签署买卖合同及应付款付清后，即授权出卖人将该房屋经营使用权交付给乙方使用。二、在委托管理的前三年产生的管理收益，原告同意作为被告的管理费用，委托管理期间的第四年所产生的收益，被告向原告支付52697元，其他收益归被告所得，并定被告于2017年1月10日将上述款项汇至原告王金伯指定银行账户；三、被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金。此外，协议还对经营管理期对房屋进行招商运营管理等进行了约定，该协议附件（授权委托书）还载明：原告授权被告提议召开业主大会、参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权；代为签订合同，办理委托合同登记备案手续，或代办租金发票，或办理物业装修、增设附属设施，或者物业外设置广告等报批手续。
上述事实有当事人的陈述、《商铺委托经营管理协议》及其附件（授权委托书）、《张家界市商品房预售合同》、张家界晟昊置业有限公司出具的《收据》等证据证明，且当事人双方无争议，本院予以确认。
二、关于案涉房屋是否已交付给被告经营使用的事实的认定
2014年6月18日，张家界晟昊置业有限公司、被告晟昊管理公司、原告王金伯共同办理了房屋交付手续。之后，被告晟昊管理公司将包括该商铺在内的四层房屋一并出租给他人经营酒店，但被告一直未按约定向原告支付经营收益（租金）。
上述事实，有原告向本庭出示的以下证据证明：1.原告王金伯、出卖方、物业管理方（被告晟昊管理公司）经办人签字的《业主房屋移交验收记录表》一份，拟证明原告已取得涉案房屋并交付给被告经营管理；2.（2016）湘0802民初1701号《民事裁定书》、天成酒店有限责任公司的《民事起诉状》《张家界国际旅游商业城租赁合同书及补充协议》（盖有法院档案室印章）各一份，拟证明被告已将案涉房屋出租给他人经营酒店；3.《内资企业登记基本情况表》一份，拟证明张家界天成大酒店的经营场所在张家界国际旅游商业城B1栋，原告的148商铺包含在内；4.张家界天成酒店有限公司出具的《证明》一份，拟证明张家界天成酒店承租并使用了原告148号商铺的事实。上述证据来源合法、真实、与本案有关联，本院采信为定案依据，因此，本院认定，原告已经于2014年6月18日将房屋交付给被告经营管理。
被告主张涉案房屋尚未通过综合验收，房屋出卖人尚未向原告交付房屋，原告也未将房屋实际交付给被告晟昊管理公司进行经营管理。被告为支持其主张提供了证据：1.张家界市建筑市场执法监察支队出具的《证明》，以及2015年9月11日原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》复印件各1份，拟证明房屋不具备交付使用的前提，原告未将房屋交付被告使用。本院认为，《证明》仅能证明房屋尚未竣工验收，但并不能否定房屋已实际交付使用的客观事实，而《商铺委托经营管理协议》是原、被告为了延长双方所签订的第一份委托管理协议约定的委托期限而再次签订的协议，该份协议并不是对第一份协议的否定。综上，本院对被告的辩称主张不予采纳。
本院认为，原告王金佰、明桂玉与被告晟昊管理公司签订的《商铺委托经营管理协议》，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应当自觉履行。《商铺委托经营管理协议》虽名为委托协议，但从协议内容来看，该委托协议更符合房屋租赁合同特征，因此，对本案应按租赁合同的相关规定处理。
根据《商铺委托经营管理协议》2-1项约定，委托期限自2014年1月1日至2017年12月31日，且委托管理的前三年产生的管理收益作为被告的管理费用，被告从2017年1月10日开始向原告支付经营收益。该协议系被告方提供的格式文本，协议在已考量房屋委托交付日期可能相对迟延的情况下，又明确约定被告从2017年1月10日开始向原告支付经营收益，则被告应当自行承担延后交房风险。因此，即使前期委托管理费用的折抵不足三年，被告仍应当按约定自2017年1月10日起向原告支付经营收益。当然，鉴于本案的房屋实际交付日期为2014年6月18日，比协议约定时间迟后了169天，根据公平原则，本院将协议约定的2017年度被告应当支付的经营收益酌情调减，并确认被告在2017年度应当向原告支付的管理收益为44563.86元﹝调减方式：52697元－52697元×（169天/365天/3年）﹞。
依照协议约定，被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金。本案被告自2017年1月10日即应向原告履行支付义务，但至原告起诉之日，被告逾期近8个月仍未支付，已经构成违约。故被告应当以应付金额4455.79元为基数按约定标准向原告支付违约金。原告请求从2017年1月25日起计付违约金至2017年7月31日，本院予以认可，据此被告应支付原告违约金为4189元（44563.86元×0.5‰×188天）。
被告辩称涉案房屋没有经过综合验收，缺乏交付条件，依法不得交付使用，同时认为房屋没有进行物权登记，因此，原告不能就该房屋主张占有、使用、收益、处分权。对此，本院认为，虽然《建筑法》规定商品房未经验收合格，不得交付使用，但该规定属于管理性禁止性规定，并非效力性禁止性规定。本案涉案房屋已经转移占有，房屋买卖双方交付行为已经完成，且被告也已根据《委托经营管理协议》接受了受托房屋并将其出租给他人经营酒店，因此，涉案房屋虽未经验收，但并不能影响房屋交付行为的有效性。房屋所涉建设项目已经取得规划许可等相关手续，虽然尚未进行物权登记，但并不影响双方签订的《商铺委托经营管理协议》效力。因此，被告的上述辩称，不能成为拒绝履行合同义务的理由。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在本判决生效后15日内向原告王金佰、明桂玉支付2017年度房屋委托管理经营收益44563.86元；
二、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在本判决生效后15日内向原告王金佰、明桂玉支付欠付2017年度房屋委托管理经营收益的违约金4189元；
三、驳回原告王金佰、明桂玉的其他诉讼请求。
案件受理费1242元，适用简易程序减半收取621元，张家界晟昊商业经营管理有限公司负担571元，原告王金佰、明桂玉负担50元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 员 向金春
二〇一七年九月二十九日
代理书记员 田晟昔
附相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。