江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终986号
上诉人（原审被告）：邹清华，男，1969年3月25日生，汉族，住江西省永新县。
委托诉讼代理人：侯晋军、袁国进，江西智桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉安市人民防空办公室，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道12号，统一社会信用代码11361000014808588U。
法定代表人：艾新东，主任。
委托诉讼代理人：乐熙军，江西吉泰律师事务所律师。
上诉人邹清华因与被上诉人吉安市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷案，不服江西省吉安市青原区人民法院(2016)赣0803民初1219号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人邹清华上诉请求：1、请求撤销吉安市青原区人民法院（2016）赣0803民初1219号民事判决第三项内容，即要求上诉人支付2016年5月21日起至2016年11月15日止租金11987.5元的诉讼请求，改判上诉人无需承担租金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，且适用法律错误。上诉人逾期缴纳租金系行使不安抗辩权，合同解除的原因并非上诉人逾期缴纳租金导致。被上诉人同意了上诉人邹清华的广场装修改造方案，后上诉人邹清华自行投资装修改造，进行了合法扩建，同时对地下空间进行大面积装修，投入甚大。至2015年，上诉人在2015年6月即缴纳了至2015年12月19日的租金。但在2015年12月14日，被上诉人的工作人员向上诉人发送“市政府制定了《吉安市中心城区停车场建设工程实施方案》，计划于2016年上半年在吉安火车站广场开工建设地下大型停车场（二层），如果政府行为一旦实施，请上诉人到时无条件将租用工程返还至上被上诉人”的短信。此后亦多次以类似理由要求上诉人将租用工程无条件无偿交还给被上诉人。为此，被上诉人之行为对上诉人的承租经营产生重大影响，并实质上导致上诉人丧失经营信心而无从经营，使得被上诉人承担重大损失。但截至目前，吉安市政府并未出台相关文件，强制要求无偿收回涉案租赁工程，但因被上诉人的错误催告，使得上诉人对此做出了判断，导致了租赁物客观上不能经营，自被上诉人短信通知之后，上诉人也实际停止了经营。二、本案一、二审诉讼费用应当由被上诉人承担。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，实际上解除合同的原因及相关因果均系由被上诉人所引起，故判决要求由上诉人承担如此比例的诉讼费于法不符。
被上诉人辩称：一、上诉人逾期交纳租金系自身经营不善的恶意违约，并非行使正当的不安抗辩权。首先，一审判决已经查明，上诉人没有按照租赁合同的约定按时交纳租金，经被上诉人多次催讨后仍拒绝交纳，并且由于自身经营不善，疏于对租赁物的维护管理，致使该租赁物破败不堪，垃圾成堆，成了闲散人员聚众打牌和便溺场所，严重影响人防工程的使用效能、火车站窗口形象、全市创建国家文明城市的进程，为此，受到市、区两级政府的多次批评。基于上诉人拒交租金及对人防工程不履行维护管理责任的事实，被上诉人依法依规行使合同解除权并无不当。另外，关于上诉人提出的在人防工程下沉式广场搭建的临时建筑问题，根据吉安市城市规划管理处于2012年11月29日作出的《关于搭建临时玻璃护栏及玻璃钢棚屋顶的批复》规定：“该临时玻璃护栏及玻璃钢棚屋顶使用期限为两年，使用期满或者使用期间因城市建设需要时，建设单位必须无偿自行拆除。”该临时建筑已于2014年底满使用期限，上诉人应予自行拆除。其次，上诉人与被上诉人签订的租赁合同第十二条约定：“因城市规划建设与管理等政府行为导致需终止合同的，甲方（被上诉人）应及时书面通知乙方（上诉人），乙方应无条件服从。”2015年10月27日，市政府印发了《吉安市中心城区停车场建设工程实施方案》，提出了计划在火车站广场建设地下停车场的方案。被上诉人在2015年12月14日以书面和短信的方式告知上诉人实施方案的有关内容，被上诉人履行了及时告知义务，之后，被上诉人没有阻止上诉人的正常经营行为。再次，上诉人拒付租金的行为不符合《合同法》第六十八条规定的可以中止履行的情形。上诉人与被上诉人均不存在丧失履行债务的能力，上诉人并不能享有不安抗辩权，其拒付租金的行为属故意违约。最后，依据《合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。被上诉人多次催上诉人缴纳拖欠的租金时，上诉人从未答复，也未通知被上诉人其行使不安抗辩权。二、本案一、二审诉讼费用应当由上诉人承担。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方负担。本案中，解除合同的原因是上诉人拖欠租金，故应判决上诉人承担诉讼费用。
被上诉人吉安市人民防空办公室向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的租赁合同；判令被告恢复租赁工程的原状，并将租赁工程归还原告；2、判令被告支付从2016年5月21日起计算至实际腾房之日止的租金（至2016年11月15日共175天，按68.5元/天计算租金暂定11987.5元,）；3、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2012年2月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《人民防空工程租赁使用合同》，合同约定：一、人防工程位于河东火车站广场地下人防工程，面积约3000平方米，租赁用途商业。二、租期：捌年（从2012年5月21日至2020年5月20日）。三、租金:2012年5月21日至2015年5月20日年租金贰万元；2015年5月21日至2020年5月20日年租金贰万伍仟元。四、乙方应在本合同签订时向甲方缴纳履约保证金人民币壹万元，合同期满，若乙方无违约行为，该保证金在合同期满后五天内全额退还乙方。五、付租方式：乙方须在本合同签订时交纳租赁期第一个半年租金人民币壹万元，之后，租金按半年计交，且应在每半年头十日交纳。若逾期10天未交纳租金，甲方有权终止合同，履约保证金不予退还。九、租赁期间，乙方经甲方同意，可以对工程按使用需要进行装修，但装修方案和图纸必须经甲方审核同意后方可组织施工，且不得损坏甲方工程结构。十二、租赁期间，因不可抗力因素和国家战备以及城市规划建设与管理等政府行为导致需终止合同的，甲方应及时书面通知乙方，乙方应无条件服从，因此造成甲、乙方双方的一切损失各自负责承担。十四、乙方保证在本合同期满或终止之日起五天内自行清场，并无条件将租赁工程及甲方按照的所有设备设施完好交回甲方，乙方投入的固定装修物无偿交归甲方。合同签订后，被告依约向原告交纳了保证金10000元。2012年3月，被告以原告名义申请并经相关部门批准在人防工程下沉式广场进行改造，搭建了临时玻璃护栏及玻璃钢棚屋顶（使用期限为两年，使用期满或使用期间因城市建设需要，须无偿拆除）后转租第三方经营。原告对此情况明知，未明确表态并收取了原告陆续交纳的租金。2015年6月，被告交纳了2015年5月20日至2015年12月19日的租金，之后未再交纳租金。2015年12月14日，原告工作人员以短信方式通知被告，市政府制定了《吉安市中心城区停车场建设工程实施方案》，计划于2016年上半年在吉安火车站广场开工建设地下大型停车场（二层），如果政府行为一旦实施，请其到时无条件将该租用工程交还原告。2016年9月22日，原告工作人员再次通过手机向被告发送短信，要求其负起承租的工程安全管理责任，并限其在9月30日前将拖欠的租金12500元交纳，否则根据合同约定终止合同，履约保证金不予退还。同年11月11日原告又通过手机发送短信，告知被告拖欠租金35000元，下周将通过司法途径与其终止合同，收回人防工程。至起诉前原告已知被告转租的第三方停止经营。现原告以被告拖欠房租要求解除合同为由起诉至法院。另查明，被告已于2017年3月3日另案起诉，要求原告承担租赁物地上扩建费用及分摊剩余租赁期内的装修装饰残值损失130000元。
一审法院认为:一、关于原、被告签订的租赁协议书的效力问题。根据《合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同,自成立时生效。”本案原告与被告在2012年2月16日所签订的《人民防空工程租赁使用合同》系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同享有权利并履行义务。二、原、被告的租赁协议是否应解除。根据双方签订的租赁合同第五条约定“租金按半年计交，应在每半年头十日交纳。若逾期十天未交纳，原告有权终止合同，履约保证金不予退还”。因此，被告应按约定时间交纳租金。因被告未按协议约定交纳2016年的房租，根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。经原告通知后被告仍未交纳，现原告要求与被告解除房屋租赁合同，予以准许。被告辩解原告的工作人员向其发送了要求收回租赁工程的短信，其不付租金是行使不安抗辩权的理由不充分，不予采信。三、被告应否交纳房屋租金以及恢复原状的问题。根据前述分析，认定解除原、被告的租赁合同，故被告应当向原告交纳房屋租赁费，根据双方的约定，2015年5月21日至2020年5月20日年租金为25000元，因此，日租金为68.5元（即25000元/365天）。本案被告自2015年12月20日后未再交纳租金，现原告只主张自2016年5月21日起的租金，是对自己民事权利的自由处分，予以照准。对于原告要求支付至被告实际腾退之日止的租金，从原告2016年11月9日所拍摄的照片来看，原告明知被告转租的第三方已停止经营，在被告或第三方在合同期满后未将场地物品清理时，其应采取相应的措施来防止损失扩大，否则不得就该扩大的损失要求被告赔偿。故原告要求租金计算至被告实际腾退之日止的主张不予支持，计算至其起诉前一日即2016年11月15日止为宜，即11987.5元（68.5元／天×175天）。原告要求恢复原状的主张，因不符合双方的合同约定，且被告对租赁工程的装修、装饰已征得原告同意，故该请求不予支持。对于被告提出要求原告承担因租赁物的扩建费用及分摊剩余租赁期内装修装饰残值损失的主张，因被告已另案起诉，本案不作评判及处理。综上所述，原告要求与被告解除租赁合同并交还租赁工程的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，一审法院判决：一、解除原告吉安市人民防空办公室与被告邹清华签订的《人民防空工程租赁使用合同》；二、被告邹清华应在判决生效后一个月内将租赁的位于吉安市青原区火车站广场的地下人防工程交还原告吉安市人民防空办公室；三、被告邹清华应支付原告吉安市人民防空办公室从2016年5月21日起至2016年11月15日止的租金共计11987.5元；四、驳回原告吉安市人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由原告吉安市人民防空办公室负担800元，被告邹清华负担3200元。
本院二审期间，上诉人没有提交新的证据，被上诉人提交了两组证据，证据一，2015年10月27日吉安市政府办公室出台的《关于征求吉安市中心城区停车场建设工程实施方案修改意见的通知》，证明吉安市政府在2015年10月规划将吉安火车站地下广场改造为地下停车库，被上诉人并未向上诉人传达虚假信息；证据二，中共吉安市委督查室发布的第六期《督查专报》，证明2015年10月青原区政府召开督办会，要求邹清华对使用期满的临时建筑予以拆除，但邹清华不予理会。上诉人质证提出，对证据一，该文件第一页没有签章，也没有抄送部门，形式上缺乏完整性；该文件只是征求意见稿，而非正式文件；被上诉人10月收到文件，但12月才告知上诉人，存在恶意拖延行为，对证据的真实性、关联性均有异议。对证据二，对其真实性、合法性无异议，但该督查通报时间是2017年6月，被上诉人不能用后面的材料来证明之前的事实，本案争议的是地下人防工程，并不是督查通报中提到的临时建筑，该督查通报与本案无关联。本院认证：证据一，尽管被上诉人对其真实性、关联性提出异议，但该证据与本案在案其他证据能相互印证；证据二，被上诉人对其真实性未提出异议，其提出的关联性异议不足采信。综上，本院对上述两组证据予以认定。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点主要有：上诉人是否有权行使不安抗辩权，逾期交纳租金是否有正当理由？上诉人应否缴纳2016年5月21日至2016年11月15日期间的租金？诉讼费用应由哪方承担？
本案双方当事人自愿签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应当确认为合法有效。
不安抗辩权是双务合同中，有先后履行顺序的，负有先履行义务的一方有确切证据证明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供但保之前，为保护自己的权益，可以中止履行的权利。但不安抗辩权的行使不能对抗合同当事人的特别约定。本案双方当事人签订的租赁合同第十二条约定，租赁期间，因不可抗力因素和国家战备（含防空演习）以及城市规划建设与管理等政府行为导致需终止合同的，甲方（出租人）应及时书面通知乙方，乙方（承租人）应无条件服从，因此造成甲、乙双方的一切损失各自负责承担，本合同自行终止，甲方退还多收乙方的租金。因此，本案上诉人称己方在收到被上诉人的通知后有权行使不安抗辩权，但根据双方当事人的第十二条的约定，本案符合因政府行为需终止合同的情形，上诉人无权行使不安抗辩权。上诉人上诉提出，被上诉人在吉安市政府尚未明确出台正式文件之前就通知了上诉人要求收回租赁物，对其经营造成影响，系错误通知，但其在二审质证中又提出，被上诉人2015年10月就收到火车站停车场实施方案的征求意见文，但至2015年12月才通知上诉人，又认为被上诉人恶意拖延通知，上诉人的陈述自相矛盾，而根据上诉人的上述陈述，结合本案其他证据又可以证实，涉案场所现已被纳入吉安市政府的改造范围内，被上诉人接到通知后已经尽到了及时告知上诉人的义务，上诉人以不安抗辩权为由认为其逾期交纳租金有正当理由，没有事实与法律根据，本院不予支持。
上诉人认为被上诉人错误通知，影响了其经营，但在被上诉人一再催缴租金，上诉人也实际停止经营的情况下，上诉人完全可以通过解除合同或交还场所的方式来防止损失扩大。上诉人认为其有权利行使不安抗辩权，但其又没有提供证据证实其及时依法通知了被上诉人，上诉人在被上诉人催缴后仍然一直在占有租赁场所，双方又未达成解除或终止合同约定，上诉人即应当按约缴纳租金。现被上诉人仅要求上诉人承担自2016年5月21日起的租金，应予以支持。一审法院判决上诉人承担2016年5月21日起至被上诉人起诉之日即2016年11月15日止的租金，本院予以认可。至于诉讼费的承担问题，本案被上诉人诉请解除合同理由充分，且其诉讼请求已得到大部分支持，上诉人以解除合同的原因在于被上诉人，要求由被上诉人承担所有诉讼费用的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决诉讼费用的分担并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人邹清华的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邹清华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 李国红
审判员 胡 婧
二〇一七年七月十七日
书记员 王 拯