宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第301号
原告王梅令，女，生于1970年4月16日，汉族，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人杨永兴，系王梅令舅舅。代理权限为特别授权。
被告向仲川，男，生于1963年1月4日，汉族，从事建筑业，住四川省合江县。
被告宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司。住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
负责人王天保，该公司经理。
委托代理人欧阳云鹏，系该公司法务部主任。代理权限为特别授权。
原告王梅令与被告向仲川、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司（以下简称建昌二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，原告王梅令于2015年2月2日提出财产保全申请，要求冻结被告向仲川、建昌二公司在中卫市楚雄房地产开发有限责任公司的工程款，本院于2015年2月5日作出（2015）沙民初字第301-1号民事裁定书，冻结了被告向仲川、建昌二公司在中卫市楚雄房地产开发有限责任公司的工程款25万元。依法由审判员刘广胜适用简易程序于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨永兴，被告建昌二公司的负责人王天保及委托代理人欧阳云鹏到庭参加了诉讼。被告向仲川经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告诉称，二被告承建中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）开发的中卫市应理新社区8#、10#、16#楼建设工程的施工中，被告向仲川与原告协商，将楚雄公司顶给二被告的位于中卫市应理新社区16#楼1064号房屋（面积68.05平方米）1套卖给原告。后因二被告将该房屋卖给他人，被告向仲川又提出将楚雄公司顶给二被告的位于中卫市应理新社区16#楼1104号房屋（面积68.5平方米）1套卖给原告。经双方协商于2014年3月23日签订了房屋买卖合同1份，约定价格为22万元，由被告负责办理房屋买卖中的一切手续，开具正式发票。在2014年4月30日前负责给原告办理顶房协议。如因被告不能按期履行合同，给原告造成损失，由被告赔偿。合同签订后，原告于2014年6月8日给向仲川支付购房款11万元。2014年10月16日，原告按照被告向仲川的指示，代向仲川向宁夏顺达投资有限公司清偿向仲川的借款11.6万元。宁夏顺达投资有限公司给原告出具了收据，并将被告向仲川的借据交给原告。原告给向仲川支付第一笔购房款后，多次联系被告向仲川，要求给原告办理顶房手续，但被告向仲川离开中卫市应理新社区的施工现场躲避原告，原告又找被告建昌二公司要求办理顶房手续，被告建昌二公司的负责人王天保给原告出具了承诺书，承诺在工程完工时，将楚雄公司顶工程款的应理新社区16#楼1104号房屋交付给原告。后来，经原告到楚雄公司售房部查询发现建昌二公司已将该房屋通过楚雄公司卖给他人。原告认为，被告向仲川系被告建昌二公司的项目经理，与建昌二公司是内部承包关系，且被告建昌二公司承诺履行原告与向仲川签订的房屋买卖合同，所以被告向仲川与建昌二公司应当承担责任。因涉案房屋已经出卖给他人，合同不能履行，应予解除。要求：1.依法解除原告与被告向仲川20**年3月23日签订的房屋买卖合同；2.判令二被告退还原告购房款22.6万元，二被告互负连带责任；3.二被告赔偿原告经济损失2万元；4.本案诉讼费由被告承担。
原告提供以下证据证明其主张的事实：
1.顶房协议1份（复印件）。证明2013年9月28日，楚雄公司与被告建昌二分公司签订了顶账协议，将应理新社区16#楼1064号房屋顶给二被告的事实；
2.房屋买卖合同1份，向仲川与王梅令2014年3月23日签订。证明被告向仲川将应理新社区16#楼1104号房屋以22万元的价格卖给原告，双方对房屋面积、交房期限、违约责任进行约定的事实；
3.收条1份，被告向仲川出具。证明被告向仲川收到原告11万元购房款的事实；
4.借据1份、收据1份。证明原告按被告向仲川指示代被告向仲川给宁夏顺达投资有限公司代清偿借款11.6万元，并撤回被告给宁夏顺达投资有限公司出具的借据；
5.清偿借款证明1份，宁夏顺达投资有限公司出具。证明被告向仲川指令原告代清偿借款的事实；
6.宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司营业执照、机构代码证、税务登记证各1份。证明第二被告的负责人是王天保的事实；
7.承诺证明1份，被告建昌二分公司的负责人王天保出具。证明：（1）确认向仲川与建昌二分公司关系；（2）确认向仲川于2014年3月23日签订的房屋买卖合同为有效合同；（3）王梅令向向仲川交购房款22.6万元；（4）承诺完工后将1104房屋交给原告。
被告建昌二分公司对原告证据的质证意见是：证据1与本案无关联性，系复印件，对三性有异议。证据2、3因向仲川未到庭质证，无法确认其真实性，该证据证明买卖双方主体是向仲川与原告，与被告建昌二分公司无关，对该证据的来源、客观性、合法性有异议。对证据4中借据真实性无异议，对合法性有异议。宁夏顺达投资有限公司的法定代表人是借款担保人李中云，且该借款实际发生后，按李中云的意思表示，向仲川向王梅令出具了购房款收条，是作为借款担保的补充。对证据4中收据的来源、真实性无异议，向仲川本人对该借款无异议。还的钱就是2014年6月8日的借款。对证据5的三性有异议，宁夏顺达公司的法人就是借款的担保人李中云，清偿借款的证明其实就是李中云的证明。对证据6无异议。对证据7的来源、真实性无异议，对其客观性、关联性、合法性有异议。是被告的负责人在受胁迫的情况下出具的，被告不是借款的主体，也不是买卖合同的主体，其无权确认购房合同是否存在，无权确认购房款的数额，该承诺不具有证明效力。
被告建昌二分公司辩称，原告所诉的房屋买卖合同纠纷是不存在的。2014年3月，向仲川因挂靠被告的资质承建楚雄公司代建的中卫市应理社区8、10、16号楼，因资金周转困难，以房屋买卖合同的形式作为抵押向李中元、王梅令合伙开办的宁夏顺达投资有限公司借得高利贷11万元。出具收据时，按李中元、王梅令的要求，签订了房屋买卖合同，2014年6月8日，由向仲川向王梅令、李中元出具了购房款的收条，又出具了借据。向仲川于2014年6月以后去向不明，而未清偿。客观上向仲川个人仅实际借用了李中元、王梅令的11万元现金，其中利息是6000元，但形式上却签订了房屋买卖合同，购房款收条，又向李中元、王梅令开办的投资公司出具了借据；其次，本案与第二被告没有关系，向仲川的借款行为及为履行借款形成的房屋买卖合同作为抵押，都是向仲川个人的行为，向仲川与被告之间没有隶属关系，也无劳动关系，对于向仲川个人的行为，被告不予认可；第三，宁夏顺达投资有限公司是李中元、王梅令开办的，在出具借款手续时，李中元又是担保人，且按李中元、王梅令的指示，将实际借款变为购房款的收条。对原告的诉讼请求，原告向向仲川主张还本付息，应依照法律规定据实判决，但原告要求被告公司承担连带责任无法律及事实依据。因被告不是借款人也不是借款的担保人，更不是抵押合同的当事人。对原告的第二项诉讼请求，合同、借据中没有约定违约责任，也未约定违约责任的计算方式，另外，按中卫市2014-2015年房屋价格及销售行情，中卫市的房屋在降价。即使双方签订的买卖合同存在，向仲川不能交房，也未造成原告的经济损失2万元。
被告建昌二分公司没有提供证据。
被告向仲川经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。
本院对原告提供的证据认证如下：
原告提供的证据1是楚雄公司与被告建昌二分公司签订的顶房协议书的复印件，被告建昌二分公司对该证据的真实性、关联性及来源的合法性提出异议。因该证据系复印件，原告不能提供原件进行核对，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”的规定，对证据1的证明效力不予认定。证据2-5均系书证原件，且证据2、3的内容可以相互印证，证据4、5的内容可以相互印证。被告建昌二分公司虽然对证据2-5提出异议，但没有提供反驳证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明效力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”的规定，证据2-5具有证明效力。被告建昌二分公司对证据6没有异议，该证据具有证明效力。证据7是被告建昌二分公司的负责人王天保给原告出具的承诺书原件，被告建昌二分公司对该证据的真实性没有异议，对来源的合法性及与本案的关联性提出异议。提出该证据是王天保在受胁迫的情况下出具的，但被告并没有提供相关证据证明其受胁迫的事实，所以被告提出的该抗辩理由因无事实依据，不能成立。被告对该证据的关联性提出异议。该证据的内容中有原告与被告向仲川购买房屋的内容及被告建昌二分公司承诺工程完工时给原告交付涉案房屋的内容，与本案争议的事实有关联性，对其证明效力应予认定。
经审理查明，被告建昌二分公司在承建楚雄公司开发的中卫市应理新社区建设工程的施工中，将该工程中的8#、10#、16#楼的施工以内部承包合同的形式承包给被告向仲川施工。被告向仲川在施工期间，因资金周转困难向宁夏顺达投资有限公司借款，并通过该公司的人认识原告，提出将楚雄公司顶给被告的位于中卫市应理新社区16#楼1104号房屋（面积68.05平方米）1套卖给原告，经双方协商于2014年3月23日签订了房屋买卖合同1份，约定被告向仲川自愿将应理新社区16#楼1104号房屋，面积68.05平方米，以22万元出售给原告，被告负责协助原告办理房屋买卖过程中的一切手续，包括开具房屋买卖合同、正式发票等。被告保证在2014年4月底，最迟5月15日前负责给原告办理顶房协议。如因被告不能按期履行合同，给原告造成损失，由被告负完全责任。合同签订后，原告于2014年6月8日给向仲川支付购房款11万元。原告给向仲川支付购房款后，多次联系被告向仲川，要求给原告办理顶房手续，但被告向仲川离开中卫市应理新社区的施工现场躲避原告。原告找被告建昌二公司要求办理顶房手续，被告建昌二公司的负责人王天保于2014年7月10日给原告出具了承诺书，承诺在工程完工时，将楚雄公司顶工程款的应理新社区16#楼1104号房屋交付给原告，按面积多退少补。2014年10月16日，原告按照被告向仲川的指示，代向仲川向宁夏顺达投资有限公司清偿向仲川的借款11.6万元。宁夏顺达投资有限公司给原告出具了收据，并将被告向仲川的借据交给原告。后来，经原告到楚雄公司售房部查询，发现楚雄公司已经将涉案房屋出卖给他人。原告要求二被告返还购房款，二被告没有返还，原告诉至本院。
本院认为，原告王梅令与被告向仲川20**年3月23日签订的房屋买卖合同合法有效。原告向被告向仲川支付了购房款，因被告向仲川出卖给原告的房屋是楚雄公司以顶工程款的方式顶给被告的，由于被告向仲川不能给原告办理楚雄公司出具的涉案房屋的顶房协议，致使原告与被告向仲川签订的房屋买卖合同的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除该合同的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告与被告向仲川签订的房屋买卖合同依法解除后，被告向仲川依据该合同取得的购房款应当返还给原告。本案双方当事人争议的焦点是：一、原告与被告向仲川签订的房屋买卖合同中没有约定违约金及赔偿损失的计算方式，被告是否承担赔偿损失的责任及本案的损失应如何计算；二、被告建昌二公司对原告的诉讼请求是否承担责任。
一、关于原告与被告向仲川签订的房屋买卖合同中没有约定违约金及赔偿损失的计算方式，被告是否承担赔偿损失的责任及本案的损失应如何计算的问题。原告与被告向仲川在房屋买卖合同中约定“如因本合同不能按期履行，给乙方造成损失的，由甲方负完全责任”。双方签订的合同中虽然没有明确约定违约金，但合同中的上述内容确定如被告向仲川不能履行合同，给原告造成损失的，被告向仲川应当承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告向仲川赔偿损失。虽然合同没有约定赔偿损失的计算方法，但因被告向仲川不能履行合同义务，确实给原告造成了购房款的利息损失，所以被告向仲川应当承担支付购房款利息的责任。购房款的利息应按照中国人民银行发布的同期6个月-1年期贷款基准年利率6%计算，赔偿原告已支付购房款的利息7850元（11万元×0.5%×9个月＋11.6万元×0.5%×5个月）。原告要求赔偿损失2万元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
二、关于被告建昌二公司对原告的诉讼请求是否承担责任的问题。虽然被告建昌二公司不是涉案房屋买卖合同的当事人，但被告建昌二公司将其承包的建设工程的施工以内部承包的方式承包给被告向仲川施工，向仲川在施工期间为了获取施工资金，与原告签订房屋买卖合同，在向仲川不履行合同义务时，原告到向仲川的施工现场要求被告建昌二公司处理，建昌二公司的负责人王天保给原告出具承诺书，认可原告与向仲川签订的房屋买卖合同，“并承诺于工程完工时将楚雄房地产开发公司顶工程款的应理新社区16#楼1104号房屋给王梅令，按面积多退少补”。依据《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”的规定，被告建昌二公司的负责人王天保给原告出具承诺书的行为，应当认定为对涉案债务履行的保证行为。虽然该承诺书上没有加盖建昌二公司的单位印章，但王天保是该公司的负责人，建昌二公司应当对其负责人代表其公司进行的民事行为承担责任。因双方对保证方式没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，被告建昌二公司应当对涉案债务承担连带保证责任。因本院确定解除本案的房屋买卖合同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，但是，担保合同另有约定的除外”的规定，虽然原告与被告向仲川签订的房屋买卖合同解除，但被告建昌二公司对债务人向仲川应承担的返还购房款及赔偿利息的责任仍应承担连带清偿责任。
关于原告要求被告建昌二公司与向仲川承担共同责任的诉讼请求。因被告建昌二公司并没有与原告签订房屋买卖合同，其给原告出具承诺书的行为属于对债务的保证担保行为，所以，被告建昌二公司对涉案债务依法承担保证责任。原告的该项诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。
被告建昌二公司提出与原告之间不存在合同关系，不是原告与被告向仲川签订的房屋买卖合同的主体，对原告的诉讼请求不承担责任的抗辩理由。因被告建昌二公司给原告出具的承诺书属于对涉案债务履行的保证担保行为，所以应承担保证责任。被告的该抗辩理由不符合上述法律规定，不能成立。被告建昌二公司提出原告与向仲川之间不存在房屋买卖合同关系，没有收取原告购房款的意见与本院审理查明的事实不符，且被告没有提供证据证明其主张的事实，所以被告提出的该意见因无事实依据，不予采纳。
综上，被告向仲川应返还原告购房款22.6万元，赔偿购房款利息7850元。被告建昌二公司对上述债务承担连带清偿责任。被告向仲川经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其诉讼权利，依法可缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王梅令与被告向仲川于2014年3月23日签订的房屋买卖合同；
二、被告向仲川于本判决生效后十日内返还原告王梅令购房款22.6万元，赔偿购房款利息7850元；
三、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司对被告向仲川的以上债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告王梅令的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4990元，减半收取2495元，由原告王梅令负担91元，被告向仲川、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司负担2404元；财产保全费1770元由被告向仲川、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 刘广胜
二〇一五年三月十九日
书记员 卢 瑾
案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。