广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终10721号
上诉人（原审原告）：新景安集团有限公司，住所地香港九龙九龙湾宏泰道3-5号合力工业中心A座3楼5室。
法定代表人：郭德华，职务：董事。
委托诉讼代理人：卢蕊，广东广大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市嘉瑞物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道268号709B房。
法定代表人：徐倩红，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：张首东，广东太平洋联合律师事务所律师。
原审被告：叶志强，男，1965年12月20日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：张首东，广东太平洋联合律师事务所律师。
上诉人新景安集团有限公司（以下简称新景安公司）、广州市嘉瑞物业管理有限公司（以下简称嘉瑞公司）因与原审被告叶志强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
新景安公司上诉请求：1.变更一审判决第三项，改判嘉瑞公司向新景安公司支付违约金755640元；2.案件受理费由嘉瑞公司负担。事实和理由如下：一、涉案违约金的约定属于当事人意思自治的体现，一审法院应予支持。二、嘉瑞公司违约对新景安公司造成的损失应当以实际损失为基础，综合考量当事人的过错、预期利益、交易习惯等多项因素。就本案而言，涉案租赁合同约定租赁期限三年，违约金仅为三个月租金，故该约定并未超出正常范畴。新景安公司基于信赖利益，对涉案场地进行了前期筹备和装修设计，投入巨大，一审法院认定“考虑到双方的租赁合同属于初步开始履行的阶段就已发生纠纷未再进一步履行，且新景安公司还另行向嘉瑞公司主张了实际损失”，仅依据守约租金标准计付违约金，实属不当。三、嘉瑞公司主张违约金约定过高，应当承担举证责任。一审法院不应在嘉瑞公司未举出任何证据的情况下认定违约金过分高于新景安公司的实际损失。
针对新景安公司的上诉请求，嘉瑞公司和叶志强称答辩意见和嘉瑞公司的上诉意见一致，另补充如下：涉案合同的解除新景安公司也有过错。新景安公司一直未与物业管理公司签订物业管理协议，也没有按照规定设立大陆法人，新景安公司违约在先。嘉瑞公司迟延交付场地，只是产生租期顺延的的后果，不构成根本违约。关于设计费和律师费，律师费应按照胜负比例分配，新景安公司支付的设计费也过多，扩大了损失。
嘉瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.驳回新景安公司要求嘉瑞公司赔偿装修设计费损失15万元，律师费损失5万元的诉讼请求；3.驳回新景安公司要求嘉瑞公司支付违约金的诉讼请求；4.案件受理费由新景安公司负担。事实和理由如下：一、嘉瑞公司同意退还新景安公司全部保证金，且新景安公司有自己的法务，故没有必要发生本案律师费。即便判令嘉瑞公司承担律师费，也要按照胜负比例负担。二、装修设计费15万元不具有真实、合法性。新景安公司未能举证该费用是2016年4月28日前发生的，且装修设计不涉及消防设施，装修设计图不真实，即便真实，也是严重未完成的设计，不具备装修设计合同规定的付款条件。其中12万元，就属于扩大部分的损失，依法不应支持。三、一审判决认定的违约金，远高于新景安公司的实际损失，应予减少。首先，新景安公司在本案中不存在预期利益，其次，一审判决的第三、四项实际构成双重违约责任，最终结果导致超出新景安公司实际损失的两倍，依法应予纠正。
针对嘉瑞公司的上诉请求，新景安公司答辩认为：律师费5万元和装修设计费新景安公司均已实际支付，且律师费的支出是因为嘉瑞公司存在根本违约，新景安公司不得以提起诉讼产生所致。新景安公司已实际向第三方公司支付装修设计费15万元，新景安公司与嘉瑞公司达成租赁意向并签订租赁合同后，着手对涉案场地的装修工作属于正常。本案设计合同为装修设计合同，而非装修施工合同，在第三方公司向新景安公司提供服务设计后，新景安公司就应提供设计费用。嘉瑞公司以装修设计费的发票时间迟于其退款60万的时间主张该笔费用为扩大损失的费用，新景安公司不予认同，因为开具发票时间的时间不等同于提供设计服务的时间本案涉案合同已明确约定违约金的计算方式，新景安公司并未请求法院增加违约金，而是依合同主张。一审判决并不存在双重处罚，合同法仅规定不能同时主张违约金和定金，但并不禁止同时主张违约金和损害赔偿金。新景安公司在本案中也不存在过错，第一、租赁合同第一条第6点有约定新景安集团有限公司应与时畅公司签订物业服务协议，但该约定并不是嘉瑞公司不履行交付场地的抗辩理由，且该协议未能签订的重要原因正是嘉瑞公司所称的其与上一手出租方之间存在纠纷，第二、新景安公司作为香港公司与嘉瑞公司签订的租赁合同合法有效，且设立项目公司的工作新景安公司在签订租赁合同后已经开始，但正是因为新景安公司未支付场地的违约行为导致新景安公司设立项目公司已无必要。且涉案合同并未约定在合同签订之时就要设立好项目公司，所以新景安公司并未违约。第三、嘉瑞公司所称其无根本违约只是租期顺延的理由不成立。涉案合同明确约定若嘉瑞公司迟延交付物业应提前3天通知并由双方书面确认新的交付日期，但嘉瑞公司至今未提供证据证明其履行了该前提。
针对嘉瑞公司的上诉请求，叶志强述称同意嘉瑞公司的上诉请求。
2016年6月3日，新景安公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除新景安公司与嘉瑞公司签订的《租赁合同》（合同号：JR-XJA-
ZL001）；2、嘉瑞公司向新景安公司退还租赁保证金407520元；3、嘉瑞公司向新景安公司支付违约金755640元；4、嘉瑞公司向新景安公司赔偿实际损失（即装修设计费）15万元、律师费5万元；5、嘉瑞公司向新景安公司支付迟延支付金298434.2元；6、叶志强对嘉瑞公司应承担的上述义务承担连带责任；7、案件诉讼费、保全费由嘉瑞公司、叶志强承担。
一审法院经审理查明：2015年12月7日，新景安公司与嘉瑞公司就新景安公司向嘉瑞公司承租广州市三元里大道268号时畅皮料全球采购中心商铺二层自编号B区铺位达成一致租赁意向。2015年12月16日，新景安公司向嘉瑞公司支付诚意金25万元。2016年1月16日，新景安公司（乙方，承租方）与嘉瑞公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方现将时畅皮料采购中心二层自编号B区铺位（以下代称涉案场地）出租给乙方；双方确认该物业计租建筑面积为2099平方米；双方同意由甲方自费拆除该物业原有间隔并按交铺标准将该物业交付乙方；本合同租赁期限：自2016年2月1日起至2019年1月31日止。该物业固定免租期限为13个月，附条件免租期限为4个月；甲方须于交付日2016年2月1日前按交铺标准将该物业交付乙方，若甲方迟延交付该物业的，则甲方须提前3日内书面通知乙方。以甲乙双方书面确认的交付日为准，甲方延迟交付该物业的，则租赁期限（含免租期限）相应顺延；租赁保证金为三个月租金即755640元，乙方须在签订本合同之日起10个工作日内一次性交纳租赁保证金并同时支付计租首月租金251880元，甲方在签订本合同前已收到乙方委托第三人交纳的25万元诚意金，该诚意金冲抵同额租赁保证金，甲方须在收到全额租赁保证金之当日向乙方开具收款收据；甲方按附件3交铺标准将该物业交付乙方使用。甲方交铺时，须提供该物业取得的消防审批验收合格批文供乙方实施内部装饰报建验收工作；除本合同另有约定外，因任一方擅自解除合同或因该方原因导致本合同被解除的，应按如下方式承担违约赔偿金：（1）甲方擅自解除合同的，或因甲方原因导致本合同被解除合同的，甲方除应返还乙方租赁保证金外，还需向乙方赔偿3个月的租金作为违约金及赔偿因此给乙方造成的经济损失……合同双方因违约产生的赔偿金应在确定责任之日起5个工作日内付清，每逾期1日，按应付金额的2%支付迟延支付金；双方同意乙方指定第三方公司（暂定：广州市景一安企业管理有限公司）承接本合同乙方所有权利与义务时，甲方对配合乙方与该第三方公司签订变更本合同主体的三方协议，协助乙方办理租赁保证金收款收据变更手续等。
上述合同签订后，新景安公司于2016年2月15日向嘉瑞公司支付涉案场地的首月租金及三个月保证金共计1007520元（包括此前支付的诚意金25万元）。后嘉瑞公司未在合同约定的期限内向新景安公司交付涉案场地。2016年4月28日，嘉瑞公司向新景安公司退还已支付的首月租金及部分租赁保证金共计60万元。
一审庭审中，新景安公司明确其诉讼请求第5项要求嘉瑞公司支付迟延支付金298434.2元的依据是租赁合同约定嘉瑞公司逾期支付因违约产生的赔偿金的，应在确定责任之日起5日内付清，否则每逾期1日，按应付金额的2%支付迟延金的相关约定。新景安公司否认就解除合同事宜曾与嘉瑞公司达成过一致协议。并提交：1、2016年1月18日与广州市金格设计装饰有限公司就涉案场地签订的《装饰设计合同》；2、2016年5月30日由广州市金格设计装饰有限公司出具的共计15万元发票拟证明实际发生了装修设计费损失15万元。另提交金额为5万元的律师费发票拟证明律师费损失。嘉瑞公司对装修设计合同三性不予确认，并表示新景安公司设计方案未经其和物业公司同意，该费用应由新景安公司自行承担。对新景安公司支出装修设计费认为该费用发生在其退还部分保证金后，故真实性不予确认。对律师费认为不是必要的支出费用。
一审另查明，新景安公司是在香港注册成立的有限责任公司，为证明其主体资格，新景安公司提交了香港特别行政区公司注册处出具的公司注册证明书。叶志强是嘉瑞公司的股东之一，在新景安公司与嘉瑞公司就涉案租赁合同发生收款、退款过程中，嘉瑞公司使用了以叶志强为转款人、收款人的账户进行款项往来。根据一审法院另案向广州市白云区国土资源和规划局查询显示，涉案场地广州市白云区三元里大道268号时畅皮料全球采购中心已办理权属登记，权属人为广州市三元里实业有限公司。
另新景安公司还以嘉瑞公司股东徐倩红、邓丽君、单建青共同作出股东会决议，以叶志强个人账户与其进行款项往来为由，认为该行为构成嘉瑞公司与叶志强之间的财务混同、股东集体滥用公司法人独立地位和股东有限责任来损害公司债权人利益，故提出追加上述股东为本案被告的申请。
以上事实，有商铺租赁意向书、租赁合同、转账凭证、收款收据、公司注册证明书、装饰设计合同、发票、复函及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，根据现有证据，新景安公司是具有合法主体资格的香港注册有限公司，其具备签订本案租赁合同的主体资格。新景安公司与嘉瑞公司就涉案场地签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
依照上述租赁合同的约定，嘉瑞公司应于2016年2月1日前向新景安公司交付涉案场地，但现有证据无法表明嘉瑞公司已向新景安公司交付涉案场地，故在作为出租方的嘉瑞公司至今未履行主要合同义务的情况下，新景安公司有权要求解除双方签订的租赁合同，而在2016年4月28日，嘉瑞公司通过向新景安公司退还已支付首月租金和租赁保证金60万元的行为进一步表明，嘉瑞公司已无继续履行涉案租赁合同的意愿，故新景安公司要求解除双方签订的《租赁合同》合理合法，予以支持。嘉瑞公司抗辩从其向新景安公司退还60万元且新景安公司对该笔退还无异议的情况表明双方曾就解除合同事宜已达成一致协议，对此，因在履行涉案租赁合同过程中，嘉瑞公司本就为未能向新景安公司依约交付涉案场地的一方，在此情况下理应向新景安公司退还该公司已向其支付的相应款项，单纯从其中退还部分款项的一份收据无法体现新景安公司与嘉瑞公司就解除租赁合同事宜达成了一致意见，嘉瑞公司的上述抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。因嘉瑞公司违约造成双方签订的租赁合同解除，故新景安公司要求嘉瑞公司、叶志强退还已支付的租赁保证金、支付违约金并赔偿经济损失符合合同约定，一审法院予以支持。（一）根据现有证据，新景安公司已向嘉瑞公司支付首月租金及租赁保证金共计1007520元，后嘉瑞公司已向新景安公司退还首月租金和租赁保证金60万元，故现嘉瑞公司还应向新景安公司退还剩余的407520元。（二）考虑到双方的租赁合同属于初步开始履行的阶段就已发生纠纷未再进一步履行，且新景安公司还另行向嘉瑞公司主张了实际损失，在新景安公司未能举证存在其他更多损失的情况下，新景安公司要求嘉瑞公司按照租赁合同关于“甲方擅自解除合同的，或因甲方原因导致本合同被解除合同的，甲方除应返还乙方租赁保证金外，还需向乙方赔偿3个月的租金作为违约金……”的约定要求计付违约金确属过高，一审法院酌定按首月租金标准，即251880元的标准计付违约金。对于新景安公司主张多出上述数额的违约金一审法院予以驳回。（三）新景安公司提交装饰设计合同、装饰设计费发票、律师费发票等证据拟证明其因履行租赁合同而支出的装饰涉及费损失律师费损失。（1）嘉瑞公司认为装饰设计费的损失发生时间在其向新景安公司退还款项后，故该款支出不真实，另外新景安公司的装修设计亦未经其同意，该损失应由新景安公司自行承担。对此，从发票支付款项的数额看，能够与装饰设计合同相对应，且从常理看，新景安公司在与嘉瑞公司确定租赁意向并签订租赁合同后，着手对涉案场地进行装修事宜符合一般逻辑，而开具发票的时间并不能等同于某行为或义务实际发生的时间。另外，新景安公司主张的费用为前期装修设计的费用，是否经得嘉瑞公司或物业管理公司同意，只是影响到后期实际装修的方案更改问题，在新景安公司已经实际支出，因嘉瑞公司原因无法向新景安公司交付涉案场地的情况下，直接客观上导致双方的租赁合同无法继续履行，该费用应属于因嘉瑞公司根本违约给新景安公司造成的损失。据此，嘉瑞公司的上述抗辩意见无据，一审法院不予采纳。（2）双方发生租赁合同纠纷后产生了本案诉讼，新景安公司因聘请律师应诉而发生的费用属于因解除合同所致的损失。综上，新景安公司要求嘉瑞公司支付装修设计费损失15万元和律师费损失5万元予以支持。
关于新景安公司要求嘉瑞公司支付迟延支付金298434.2元的诉请。双方签订的租赁合同虽约定“合同双方因违约产生的赔偿金应在确定责任之日起5个工作日内付清，每逾期1日，按应付金额的2%支付迟延支付金”，但一方面，从该条款表示理解，一方支付迟延支付金的前提条件是违约一方对于已确定的违约金存在逾期支付的情况，本案中，在双方的违约责任和赔偿金确定前，双方对于违约责任和赔偿金的确定尚存在争议，故新景安公司直接按该约定向嘉瑞公司主张迟延支付金依据不足；另一方面，新景安公司已在本案中向嘉瑞公司主张违约金和赔偿金，该违约金和赔偿金已可实现对嘉瑞公司违约行为的惩罚同时对新景安公司因对方的违约行为造成损失的补偿的双重效果，新景安公司另依据该约定向嘉瑞公司主张该迟延支付金无法律依据，不予支持。
关于新景安公司要求叶志强对嘉瑞公司应承担的义务承担连带责任，并申请嘉瑞公司股东作为本案被告参加诉讼的诉请和意见。新景安公司以嘉瑞公司的股东以个人账户进行租赁合同款项往来为由，认为该行为构成股东与公司人格混同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任来损害公司债权人利益。对此，嘉瑞公司以其他股东名义开设账户进行公司之间的款项往来，属于嘉瑞公司内部行为，本案属租赁合同纠纷，对于该行为是否构成公司股东与公司人格混同或滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务损害公司债权人利益，与本案属另一法律关系，新景安公司应当另行主张，故一审法院对新景安公司要求叶志强对嘉瑞公司承担连带责任的诉请不予支持，对申请嘉瑞公司股东参加本案诉讼的意见不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年1月20日作出如下判决：一、解除新景安集团有限公司与广州市嘉瑞物业管理有限公司于2016年1月16日签订的《租赁合同》；二、判决生效之日起五日内，广州市嘉瑞物业管理有限公司向新景安集团有限公司退还租赁保证金407520元；三、判决生效之日起五日内，广州市嘉瑞物业管理有限公司向新景安集团有限公司支付违约金251880元；四、判决生效之日起五日内，广州市嘉瑞物业管理有限公司向新景安集团有限公司赔偿装饰设计费损失15万元、律师费损失5万元；五、驳回新景安集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22845元，由新景安集团有限公司负担10451元，广州市嘉瑞物业管理有限公司负担12394元；一审案件保全费5000元，由广州市嘉瑞物业管理有限公司负担。
经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
二审期间，嘉瑞公司表示其不能提供证据证实已将涉案场地交付给新景安公司。涉案合同也没有明确约定新景安公司没有签订物业管理协议和未成立项目公司，嘉瑞公司有权延期交付场地。
二审庭后，嘉瑞公司提交《关于新景安集团有限公司与广州市嘉瑞物业管理有限公司租赁纠纷案涉案场地的状况》，回复称涉案物业的产权属于广州市三元里实业有限公司，现广州市三元里实业有限公司已通过法院将整栋大楼（包括涉案物业）收回，自行管业使用。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院评析如下：
关于涉案合同不能履行的原因。双方签订的涉案合同约定，嘉瑞公司应在2016年2月1日前将涉案场地交付给新景安公司，迟延交付，嘉瑞公司须提前三日书面通知新景安公司，嘉瑞公司未能按期将涉案场地交付给新景安公司，也未书面通知新景安公司需要迟延交付场地，反而在2016年4月将新景安公司的首月租金及部分租赁保证金返还给新景安公司，且涉案场地现由产权人广州市三元里实业有限公司自行管业，故涉案合同不能履行系因嘉瑞公司不能交付场地所致，嘉瑞公司应承担相应的违约责任。嘉瑞公司主张其不能按期交付涉案场地，只是产生租期顺延的法律后果，不构成根本违约，与事实不符，本院不予支持。
涉案合同约定，因嘉瑞公司原因导致合同被解除，嘉瑞公司应向新景安公司赔偿3个月的租金作为违约金及赔偿给新景安公司造成的经济损失。一审是考虑到涉案合同在初步履行阶段就已经解除，且合同约定的违约金标准过高，酌定按照首月租金标准251880元计付违约金，又兼一审法院已经支持了新景安公司为履行涉案合同所付出的实际费用，故本院对一审酌定的违约金数额予以确认。新景安公司要求嘉瑞公司按照合同约定给付违约金，理据不足，本院不予支持。嘉瑞公司在不能举证证实合同约定的违约金超过造成损失30%的情况下，以新景安公司在本案中不存在预期利益为由，要求不支付违约金，显属无理，本院不予支持。因嘉瑞公司违约导致新景安公司支付了涉案场地装修设计费15万元和涉案律师费5万元，一审判决对嘉瑞公司应承担上述费用的理由论述充分，本院予以确认并不再赘述。嘉瑞公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人新景安公司、嘉瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16916元，由新景安集团有限公司负担8838元，由广州市嘉瑞物业管理有限公司负担8078元。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一七年十月十一日
书记员 李依虹