云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0126民初1702号
原告：云南义顺安物业服务有限公司，住所地石林彝族自治县鹿阜街道办事处阿诗玛南路巴江商业中心南区3-3号。
法定代表人：李佳南。
委托诉讼代理人：陈国权，公司员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：鲁有林，云南广度佰佳律师事务所律师，特别授权代理。
被告：赵劲松，男，1978年1月1日生，汉族，住石林彝族自治县。
被告：赵劲峰，男，1976年1月22日生，汉族，住石林彝族自治县。
原告云南义顺安物业服务有限公司与被告赵劲松、赵劲峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告云南义顺安物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈国权、鲁有林，被告赵劲松、赵劲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云南义顺安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2015年11月22日至2017年12月31日期间的住房物业服务费11063元、滞纳金7854元，商铺的物业服务费10961元、滞纳金7782元。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2015年12月1日至2017年12月31日期间住房、商铺的物业服务费、滞纳金以及垃圾清运费。事实及理由：被告住在水石坊小区，已完全享受到原告所提供的各种物业服务。原告于2014年4月13日与石林恒泰投资有限公司（以下简称恒泰公司）签订《前期物业管理合同》约定，凡属住在小区的业主必须按时支付物业服务费、卫生费、水电费。而物业服务费住房按每月每平方米0.75元收取，商铺按每月每平方米1.5元收取，每户每年交生活垃圾清运费120元、水电公摊费200元。业主和物业使用人逾期支付物业服务费的按1%计算违约金。原告已多次通过电话、书面等方式通知被告支付物业服务费，但被告至今未支付。现原告诉至法院并提出上述请求。
被告赵劲松、赵劲峰辩称：一、石林义顺安物业管理有限公司水石坊物业管理办公室与被告签订《前期物业管理合同》、《业主临时规约》、《入户合约》，但该办公室不是独立法人，上述合同、合约等应属无效。被告住房的单元楼道没有通电，楼道内及小区公共区域无人打扫，原告并没有为被告提供物业服务。原、被告之间既没有签订物业服务合同也没有形成事实上的物业服务合同关系，原告无权向被告收取任何费用。二、恒泰公司与原告签订的《前期物业管理合同》没有对业主进行公示或者明确告知，事后也没有取得业主追认，而且合同中约定违约金按1%计算的标准过高，属于严重侵害业主利益的行为，故该合同对被告不产生约束力。三、被告于2017年10月20日接到原告协商物业服务费的电话，原告并没有多次以口头、电话等方式通知被告支付物业服务费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
综合诉辩意见，本案争议焦点：原、被告之间是否存在物业服务合同关系；原告主张的物业服务费、滞纳金及垃圾清运费是否有事实和法律依据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的昆明市中级人民法院（2016）云01民终2757号民事判决书、“水石坊”项目房屋接收手续单无异议，原告对被告提交的通话记录、《前期物业管理合同》、《业主临时规约》、《入户合约》无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的其与恒泰公司签订的《前期物业管理合同》，本院予以采信；原告提交的通知、电话催费通知由其单方制作，不足以证实原告举证目的，本院不予采信；被告提交的二层平面图没有其他证据印证，不足以证实被告举证目的，本院不予采信；被告提交的照片，本院结合本案其他证据综合予以认定。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：云南义顺安物业管理有限公司于2017年1月16日变更登记为云南义顺安物业服务有限公司。恒泰公司系石林县水石坊小区的建设单位。2014年4月13日，原告与恒泰公司签订《前期物业管理合同》约定：恒泰公司委托原告对石林县水石坊小区进行前期物业管理服务，管理时间自2014年5月1日起至第一届业主委员会成立时止；合同并对双方其他权利义务进行约定。二被告于2015年11月9日与恒泰公司签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》约定，石林县水石坊小区X组团X幢X号商铺及X组团X幢1单元X层住房归二被告所有，其中商铺建筑面积257.34平方米、住房建筑面积453.07平方米。2015年11月21日，被告赵劲峰到原告处办理接房手续并与原告签订《前期物业管理合同》、《业主临时规约》、《入户合约》，其中《前期物业管理合同》约定：本协议有效期自领取房屋钥匙之日起至业主委员会成立与物业公司签订《物业服务合同》生效时止；普通住宅物业服务费每月为0.75元/平方米，商铺、公寓物业服务费每月为1.5元/平方米，公共水电费每年200元，生活垃圾清运处理费按市发改委[2007]9号文件规定收取，每户每月10元；被告违反合同，不按时向原告缴清相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按逾期金额每日1%的标准支付违约金等。现原告以二被告未支付2015年12月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费为由，诉至本院并提出上述请求。
本院认为：关于原、被告是否存在物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与恒泰公司签订的《前期物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。该合同对作为水石坊小区业主的被告具有约束力。同时，被告赵劲峰于2015月11月21日与原告签订《前期物业管理合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。被告赵劲松虽未在《前期物业管理合同》上签名，但作为商铺和住房的共有人，应受该合同的约束。被告辩解认为该《前期物业管理合同》相对方为石林义顺安物业管理有限公司水石坊物业管理办公室，该办公室不是独立法人，合同无效，但原告认为该办公室为原告内设机构，并对该办公室以其名义与被告赵劲松签订的《前期物业管理合同》、《业主临时规约》等进行追认。故本院对被告的辩解不予采纳。关于原告主张的物业服务费、滞纳金及垃圾清运费是否有事实和法律依据。按照原、被告签订的《前期物业管理合同》约定的本协议有效期自领取房屋钥匙之日起至业主委员会成立与物业公司签订《物业服务合同》生效时止，被告自2015年11月21日领取房屋钥匙时起负有向原告支付物业服务费等费用的义务，现被告已支付2015年11月21日至11月30日期间的物业服务费、垃圾清运费，应当继续支付2015年12月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费。被告辩解认为原告未履行物业管理义务，即小区公共区域及其楼道内无人打扫，但被告提交的证据不足以证实物业管理长期存在上述问题。至于被告辩解认为公共楼道未通电的问题，其应当向房屋开发商主张权利，而不能因此对抗其向原告支付物业服务费的合同义务。按照《前期物业管理合同》约定的被告不按时向原告缴清有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起，按逾期金额每日1%的标准向原告支付违约金，因原告提交的证据证实被告的住房建筑面积453.07平方米、商铺建筑面积257.34平方米，故对原告要求被告支付2015年12月1日至2017年12月31日期间住房及商铺物业服务费、垃圾清运费的诉讼请求，本院认定由被告支付住房物业服务费8495元（453.07平方米×0.75元×25个月）、商铺物业服务费为9650元（257.34平方米×1.5元×25个月），并按每月10元标准支付住房、商铺的垃圾清运费各250元。被告至今未支付2015年12月1日至2017年12月31日的物业服务费，其行为给原告造成一定的经济损失，但原、被告未约定于何时支付物业服务费，而原告提交的证据不足以证实何时在各户门上张贴书面交费通知及何时向被告催讨过物业服务费等费用，故滞纳金应以被告认可接到电话的2017年10月20日确定为催收之日，同时原告主张每天的滞纳金按逾期金额的1%计算，该标准过分高于原告的实际损失，故本院认定由被告以18145元为基数按照中国人民银行同期贷款年利率计算支付原告自2017年10月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：
一、由被告赵劲松、赵劲峰于本判决生效之日起五日内支付原告云南义顺安物业服务有限公司2015年12月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18145元、垃圾清运费500元，并按照中国人民银行同期贷款年利率计算支付18145元自2017年10月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止的滞纳金；
二、驳回原告云南义顺安物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费742元，减半收取371元，由原告负担201元，由被告赵劲松、赵劲峰负担170元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 王 燕
二〇一七年十二月一日
书记员 李才丽