福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0304民初2594号
原告:郑大利，男，1987年4月7日出生，汉族，农民，住所福建省仙游县。
委托诉讼代理人：黄庆飞，福建中美律师事务所执业律师，委托权限特别代理。
被告：万好置业（福建）有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村1号一层东侧。统一社会信用代码91350300569265097F。
法定代表人：翁国亮，总经理。
原告郑大利因与被告万好置业（福建）有限公司（以下简称万好公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郑大利及其委托诉讼代理人黄庆飞到庭参加诉讼，被告万好公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑大利向本院提出诉讼请求：1.万好公司支付郑大利逾期交房违约金4134元（从2015年10月1日起至2015年11月30日出卖人交房之日止，以已交房价款689081元为基数，按日万分之一计算）；2.万好公司支付因万好公司不符合合同条件交房违约金2000元；3.万好公司立即协助郑大利办理不动产权属证书；4.万好公司支付郑大利逾期协助办理不动产权属证书的违约金（从2016年12月1日起至万好公司协助郑大利办理不动产权属证书完毕之日止，以已交房价款689081元为基数，按日万分之一计算）。事实与理由：2013年11月21日，郑大利与万好公司订立编号：xx《商品房买卖合同》一份；约定郑大利买受万好公司开发的位于荔城区新度镇xx路xx侧x号楼xx室，郑大利于2013年11月21日支付购房款209081元给万好公司，万好公司出具发票号为xx的《销售不动产统一发票》给郑大利为凭。郑大利又于2015年12月7日支付购房款480000元给万好公司，万好公司出具发票号为xx的《销售不动产统一发票》给郑大利为凭。《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列1-4项约定条件的商品房交付买受人使用。第八条第二款约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。附件六《合同补充协议》第8项约定，出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则自本合同约定的交付期限届满之日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人己交款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六)，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。然至今，出卖人未依约、依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列1-4项约定条件的商品房交付于买受人。未依《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在约定商品房交付使用的最后日期2015年9月30日后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后60日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之曰起每日按买受人己交款的0.01%向买受人支付违约金。
万好公司未作答辩。
郑大利围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖合同》、收款收据、通知单、个人购房借款/担保合同、还款单据、住宅专项维修资金缴存凭证、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《使用说明书》、《质量保证书》各一份及销售不动产统一发票两份、照片四张。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：
万好公司以出让方式取得位于莆田市荔城区xx镇xx路xx侧x号楼xx、编号为xx号的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2011）第N2011105号。该地块规划用途为商住及配套设施用地。经批准，万好公司在该地块上建设商品房，名称为海峡国际商贸城xx地块一期，建设工程规划许可证号为建字第35030020130802号荔，施工许可证号为FJSGXX-0594-LC-2013-00043，商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第78号。
2013年11月21日，郑大利与万好公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为xx]，约定郑大利以单价6422.6元/㎡，总价款689081元向万好公司购买万好xx地块xx期第x幢xx层xxx号房（建筑面积为107.29㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人应予本合同签订同时向出卖人支付30%购房款，计209081元，其余购房款计480000元由买受人在约定的时间内向出卖人指定银行办理按揭贷款。合同第八条关于交付条件与期限中约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.小区内部道路、绿化、室外照明、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施等项目在规划设计基础上，将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果对小区内部道路、绿化、室外照明、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施等项目进行建设。上述第2点中约定的电信、有线电视按设计施工到位，实际使用日期以当地相关单位批准开通使用日期为准。如在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第十八条关于前期物业服务中约定：本商品房项目由出卖人依法以【协议】方式选聘万好（福建）物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。合同附件六合同补充协议第一条关于物业专项维修资金中约定：根据国家、地方有关法律法规及相关文件的规定，该套房屋的契税、印花税、物业专项维修资金等均由买受人自行承担。第四条第8款中约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则自本合同约定的交付期限届满之日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第六条第5款中约定：双方一致同意将合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指万好公司将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理部门备案，作为买受人办理产权登记的基本资料。且仅指该房屋权属登记，不包括土地登记手续。
2013年11月21日、2015年12月7日万好公司分别出具发票各一份，载明郑大利已经支付xx室商品房购房款209081元、480000元。2014年1月21日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为xx号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为xx的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。后万好公司向郑大利邮寄了交房通知书，通知郑大利于2015年11月30日上午到指定地点办理商品房交房手续，后郑大利于2016年2月27日前往办理了涉案商品房的交房手续，并领取了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同日，万好（福建）物业管理有限公司出具收款收据一张，载明郑大利向万好（福建）物业管理有限公司支付了2015年12月至2016年7月的物业费1673.72元，水费押金200元，电表过户10元。万好公司至今未办理涉案商品房的所有权初始登记。郑大利未将办理涉案商品房的契税等办证费用预交给万好公司。现因万好公司逾期交房及涉案商品房的权属证书未能及时办理等问题，致讼。案经审理，因万好公司未到庭，致本院无法组织调解。
本院认为：郑大利与万好公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。郑大利已交纳清楚本案讼争商品房的购房款，根据双方签订的合同中约定万好公司应当于2015年9月30日将涉案商品房交付郑大利使用，万好公司却通知郑大利于2015年11月30日到指定地点办理商品房交房手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现郑大利请求万好公司支付自2015年10月1日起至2015年11月30日止按689081元的每日万分之一计算的逾期交房违约金4134元，具有事实和法律依据，本院予以支持。郑大利主张万好公司在2016年2月27日交付涉案商品房时未经消防验收和房屋竣工验收，根据双方签订的合同约定：如房屋在规定日期内未达到合同约定的条件的，买受人同意接收房屋，出卖人支付违约金2000元，现万好公司未在规定的日期内交房，且郑大利也为未提供证据证实其在接收涉案商品房时，商品房未经房屋竣工验收及消防验收，故其请求万好公司支付交付不符合合同约定条件商品房的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，但郑大利未能提供相关证据证实其已委托万好公司代办办理涉案商品房的权属证书，且郑大利也未向万好公司预交契税等办证费用，故万好公司与郑大利之间并没有形成委托代为办证的关系，万好公司并无代郑大利办理房屋权属证书的义务。双方签订的附件六补充协议中约定双方一致同意将合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金，故应认定双方就涉案商品房的房屋权属登记的期限变更为交房后365天（即2017年2月26日）已达成一致意见，本院予以认定。万好公司虽没有代为郑大利办理涉案商品房权属证书的义务，但仍负有将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案及办理房屋所有权初始预登记的义务，万好公司未能在约定的时间履行上述义务，致使郑大利至今未能取得房屋权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，万好公司应当协助郑大利办理涉案商品房的所有权转移登记及土地使用权变更的《不动产权证书》并支付违约金。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与合同附件六合同补充协议第六条均有约定违约金的计算方式，但后者明显约定标准过低，故应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的购房款的日万分之一计算违约金。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。据此，郑大利请求万好公司支付自2017年2月27日起至万好公司办理涉案商品房的所有权初始登记手续之日止按购房款总额689081元的每日0.01%计算的违约金合法合理，本院予以支持，郑大利请求万好公司支付逾期协助办理不动产权证书违约金的不合理部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、万好置业（福建）有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给郑大利逾期交房违约金4134元；
二、万好置业（福建）有限公司应在郑大利申请办理坐落于福建省莆田市荔城区海峡国际商贸城xx地块x期第x幢xx号商品房所有权转移登记及土地使用权变更的《不动产权证书》之日起三十日内协助郑大利办理，并提供必要的证明文件；
三、万好置业（福建）有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给郑大利自2017年2月27日起至万好置业（福建）有限公司办理坐落于福建省莆田市荔城区xxx城xx地xx期第x幢xx号商品房的所有权初始登记手续之日止以689081元为基数按日0.1‰计算的违约金（违约金最高限额为206724.3元）；
四、驳回郑大利对万好置业（福建）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费841元，由郑大利负担100元，由万好置业（福建）有限公司负担741元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 蔡琳琦
人民审判员 黄秀清
人民陪审员 杨靖靖
二〇一七年十二月五日
书 记 员 陈赛芬
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。