辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽12民终1373号
上诉人（原审原告）：戴春贵，男，1960年10月11日出生，汉族，系铁岭市选矿药剂厂退休职工，住址铁岭市银州区北三路****栋*单元***室。
委托代理人：周百顺，系辽宁誉硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：铁岭金誉房地产开发有限公司。住所地：铁岭市银州区工人街建委办公室。
法定代表人：万文阁，系该公司总经理。
委托代理人：柴永宁，系该公司员工。现住本溪市溪湖区。
委托代理人：楚艳秋，系辽宁楚河律师事务所律师。
上诉人戴春贵与被上诉人铁岭金誉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2017）辽1202民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人戴春贵委托代理人周百顺与被上诉人铁岭金誉房地产开发有限公司委托代理人柴永宁、楚艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人戴春贵不服原审判决上诉称，被上诉人隐瞒其没有商品房预售许可证签订合同属实欺诈行为。原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判依法改判双倍返还购房款。
被上诉人铁岭金誉房地产开发有限公司服从原审判决。
原告诉称：原告于2012年9月3日与被告签订了《诚意金协议》，约定原告参加绿洲新沅商品房认购。同年9月16日，双方签订了《绿洲新沅商品房内部认购协议》，该协议约定：原告自愿认购的商品房位于铁岭·绿洲新沅31栋441号商品房，用途为住宅；建筑面积90.24平方米；总价为人民币318547元。原告于约定日期内将人民币98547元首付款交给了被告。该《认购协议》中约定，原告须于认购该商品房整栋楼工程主体封顶之日起两个月内付清全部房款，并到被告处正式签署《商品房买卖合同》。原告遵此约定一直在等所认购的商品房整栋楼的主体封顶，但迟迟没有等到被告的通知。而实际上，双方约定的“铁岭.绿洲新沅”31栋根本就没有开工建设，该地址目前仍是一片空地。并且经过了解，本栋楼房并没有取得《预售许可证》，被告属于违法销售。所以原被告双方签订的合同应为无效合同。原告认为，根据相关法律规定，被告在没有预售许可的情况下出售商品房，不但属于无效合同，原告有权要求返还已付房款，并且由于被告的行为属于欺诈性质，原告还有权要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现诉至法院，诉讼请求：一、请求法院依法判令原、被告双方签订的《绿洲新沅商品房内部认购协议》无效；二、请求法院依法判令被告双倍返还原告已付购房款共计人民币197094元；三、请求人民法院判令被告赔偿原告损失款按照年利息6%计算至实际赔付日（至起诉日暂计为23651元）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告要求确认双方内部认购协议无效不成立，双方签订的协议是双方的真实意思表示，原告对被告开发情况是明知的，该协议不能认定为无效协议，同时该协议并非是正式商品房买卖合同，不应依据商品房买卖合同认定相关的法律后果。本案涉案认购的房屋，是因为第三方铁岭市公共汽车公司占用了被告的建设施工土地，致使被告未能在该地域将房屋建成，并非是原、被告双方的原因不能签订商品房买卖合同，因此双方解除协议，被告将原告交付的认购款予以返还，是符合相关规定的，不违反法律，所以被告要求解除双方不能继续履行的认购协议，被告将原告的认购款予以返还。如原告继续购买被告的房屋，被告可在其他地段给原告调换。
原审法院经审理查明：2012年9月16日，原告戴春贵与被告铁岭金誉房地产开发有限公司签订《绿洲新沅商品房内部认购协议》，该协议约定：原告戴春贵自愿认购被告铁岭金誉房地产开发有限公司投资开发的位于铁岭绿洲新沅31栋441号商品房，用途为住宅，建筑面积90.24平方米，总价为人民币318547元,协议签订之日交纳30%认购款，余款在认购商品房整栋楼工程主体封顶之日起2个月内付清全部，并与被告正式签署《商品房买卖合同》，该协议未约定房屋交付期限。2012年9月17日，原告戴春贵向被告铁岭金誉房地产开发有限公司交付首付房款98547元。
另查明：双方在签订认购协议时，被告没有取得销售许可证。因第三方铁岭市公共汽车公司占用了被告的建设施工土地，被告未能在该地域将绿洲新沅31号楼建成。
原审法院认为，原告戴春贵与被告铁岭金誉房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订的《绿洲新沅商品房内部认购协议》意思表示真实，但因不可归责于当事人双方的事由，导致未能继续订立商品房买卖合同，现该协议已经无法履行，被告主张解除协议应予支持。由于双方签订的商品房认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方签订的《绿洲新沅商品房内部认购协议》不能认定为商品房买卖合同，依据法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条（出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人）的规定，被告铁岭金誉房地产开发有限公司应将收取的认购房款如数返还原告，并应按照中国人民银行同期贷款基准利率计付从收款之日即2012年9月17日起至还款之日止的利息。对原告主张双倍返还认购房款的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），《中华人民共和国合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务），第九十四条第四款（有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的），第九十七条（合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失），法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条（出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人）之规定，判决如下：
一、解除原告戴春贵与被告铁岭金誉房地产开发有限公司签订的《绿洲新沅商品房内部认购协议》；
二、被告铁岭金誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告戴春贵认购房款98547元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率计付从2012年9月17日起至还款之日止的利息；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4610元（原告预交），由被告铁岭金誉房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：戴春贵与铁岭金誉房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订的《绿洲新沅商品房内部认购协议》意思表示真实，但本案确实因为铁岭市公共汽车公司占用了相关楼盘建设用地，是不可归责于当事人双方的事由，导致未能继续订立商品房买卖合同。现该协议已经无法履行，原审判决解除戴春贵与铁岭金誉房地产开发有限公司签订的《绿洲新沅商品房内部认购协议》并无不当。由于双方签订的商品房认购协议没有具体房屋交付时间等主要条款，因此一审判决认为双方签订的商品房认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，《绿洲新沅商品房内部认购协议》不能认定为商品房买卖合同并无不当。关于上诉人戴春贵提出被上诉人隐瞒其没有商品房预售许可证签订合同属实欺诈行为。原审判决认定事实不清，适用法律错误的理由，经查不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4610.00元，由上诉人戴春贵承担。
本判决为终审判决。
审判长 姜 军
审判员 孙 伟
审判员 刘 飞
二〇一七年九月二十五日
书记员 黄博超