绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第278号
原告：沈某。
委托代理人：楼丽萍。
被告：袁某甲。
被告：袁某乙。
法定代理人：袁某甲（袁某乙之父）。
被告：袁某丙。
被告：徐某。
原告沈某诉被告袁某甲、袁某乙、袁某丙、徐某分家析产纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托代理人楼丽萍，被告袁某甲（又系袁某乙的法定代理人）、袁某丙、徐某到庭参加诉讼。期间，本院根据原告沈某的申请依法委托杭州诚正价格评估咨询有限公司对涉案房屋（包括车棚）的市场价格进行评估。本案现已审理终结。
原告沈某诉称：沈某与袁某甲于××××年××月××日登记结婚，于××××年××月××日生育一子即袁某乙。沈某与袁某甲于2014年1月20日经本院判决离婚，儿子袁某乙随袁某甲一起生活。离婚之前，原、被告的大家庭一起在柯桥区柯桥街道中泽6号19室-2居住生活。2009年因城中村房屋拆迁，拆迁部门统计本户安置家庭人口为原、被告5人，因袁某乙为独生子另计1人，合计6人。2009年4月15日，由袁某丙、袁某甲出面作为本户代表与拆迁办签订了一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，按该协议约定：安置人口确定为5＋1人；安置房屋为坐落于绍兴市柯桥区中泽一期小区1幢1601室（建筑面积为135.76平方米、车棚9.76平方米），3幢1101室房屋（建筑面积为102.77平方米、车棚11.02平方米），3幢202室（建筑面积为80.52平方米、车棚面积23.16平方米）。嗣后，上述安置房屋于2014年11月交付四被告使用，另由袁某丙领取了拆迁差价款483145.84元及延期交房补偿款140000元。
沈某认为，涉案三套安置房屋系原、被告的共有财产，因沈某与袁某甲的婚姻关系已解除，故沈某要求分割上述三套房屋的条件已成就。目前，沈某无收入来源，生活非常困难，故要求分得其中的一套房屋。据此，沈某提起本案诉讼，明确自己的诉讼请求为：要求依法确认坐落于绍兴市柯桥区中泽一期小区3幢202室房屋归沈某所有，相应的差价款（如有）由沈某支付给三被告。
被告袁某甲、袁某乙共同辩称：对沈某诉称的房屋拆迁及其与袁某甲结婚、生育袁某乙、离婚等情况没有异议。根据拆迁政策，沈某是被安置人口之一，每人的最大安置建筑面积为50平方米，由于被拆迁房屋不是沈某的，所以沈某只是拥有拆迁安置权利，该权利并不等同于政府应安置给沈某房屋，况且沈某在此次拆迁中从未支付过任何对价。对于本案分家析产，其析产内容还应涉及诸如汽车、保险、拆迁所得现金等家庭财产，要求法院一并予以分割清楚。综上，由法院依法处理。
被告袁某丙、徐某共同辩称：对沈某诉称的房屋拆迁的事实没有异议，被拆迁的房屋是袁某丙、徐某夫妇建造的，拆迁所得的差价款48万余元嗣后也给了袁某甲购置汽车。沈某要求分割得到被安置房屋，袁某丙、徐某认为是无理要求，不予同意。
经审理本院认定以下事实：
袁某丙、徐某系袁某甲的父母。沈某与袁某甲于××××年××月登记结婚，双方夫妻关系存续期间生育儿子即袁某乙。沈某与袁某甲因感情不和于2014年1月经本院判决离婚，袁某乙由袁某甲负责抚养教育。袁某丙一户于上世纪80年代在原柯桥乡中泽村建造一处楼房，2009年期间因实施中泽一期工程建设项目需要，上述房屋被列入拆迁范围。同年4月15日，被拆迁人袁某丙、袁某甲与拆迁人绍兴县旧村改造投资开发有限公司、受委托单位柯桥街道征迁办三方签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，约定为实施中泽一期工程建设项目，需要拆迁被拆迁人的房屋，被拆迁房屋坐落于中泽村、地号687、确权建筑面积341.94平方米以及附房22.40平方米；根据政策安置人口为六人（独生子女按两个人口计算），安置房屋为坐落于柯桥区中泽一期小区1幢1601室计135.76平方米（配套车棚计9.76平方米）、3幢1101室计102.77平方米（配套车棚计11.02平方米）和3幢202室计80.52平方米（配套车棚计23.16平方米）；双方调换产权后，安置房屋登记事宜由被拆迁人凭此协议向有关部门办理；安置房屋结算：三处安置商品房计312814.85元，车棚计43164元，合计355978.85元；被拆迁房屋结算：连带装修、附属物在内计725178.05元；搬迁被偿费用计113946.64元，经结算，拆迁人应支付被拆迁人差价款483145.84元等。签约之后，上述拆迁差价款483145.84元已由拆迁人支付给袁某丙，上述三套安置房屋及其配套车棚已于2014年10月由拆迁人交付袁某丙。由于交房延误，袁某丙又从拆迁部门领取延期交房补偿款140000元。目前，3幢1101室房屋由袁某丙出租给他人使用，另二套安置房屋由袁某丙夫妇使用，其中的3幢202室房屋已作装修。
为查明涉案三套安置房屋及其配套车棚的现有价值（评估基准日为2015年2月11日），本院根据沈某申请，依法委托杭州诚正价格评估咨询有限公司对涉案三套安置房屋及其配套车棚的市场价格进行评估，该公司于2015年4月作出评估报告书，评估金额为：①中泽一期小区1幢1601室建筑面积135.76平方米，总价格851000元；该房屋配套车棚9.76平方米，总价格19130元。②中泽一期小区3幢1101室建筑面积102.77平方米，总价格640000元；该房屋配套车棚11.02平方米，总价格21600元。③中泽一期小区3幢202室建筑面积80.52平方米，总价格494000元；该房屋配套车棚23.16平方米，总价格45300元。④中泽一期安置小区3幢202室室内装修的价格为67360元。沈某为此次评估花去评估费10500元。
以上事实，由原告沈某提供的（2013）绍民初字第2920号民事判决书、柯桥区柯桥街道中泽居民委员会出具的证明、户口簿、绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议、拆迁资料、价格评估报告书、评估费发票，被告袁某丙、徐某提供的柯桥区柯桥街道中泽居民委员会出具的证明、确权核对单以及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案系一起原、被告对中泽一期小区三套安置房屋及其配套车棚的不动产分割事宜产生的分家析产纠纷。所谓家庭共有财产，是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同共有的财产。分家析产是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。据此，本案的焦点在于：一、涉案三处不动产的共有人情况；二、沈某提出分割上述不动产的理由是否充分；三、如何处理涉案三处不动产的分割事宜。本院对此作如下评判分析。
针对焦点一，沈某认为根据拆迁合同以及拆迁文件，原、被告均为涉案三处房屋的共有人。四被告则认为，被拆迁房屋产权与沈某无涉，其无权主张分割涉案三处房屋。本院认为，涉案三处房屋从其权属来源来看，是被拆迁人即袁某丙、袁某甲与相关拆迁人订立《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》而取得，亦即是以产权调换的方式所取得，同时应该看到，拆迁安置时有关部门也将沈某纳入安置人口，由于袁某乙系独生子女，其安置人口按2个计，故安置人口共计6人，此节事实双方当事人均无争议，亦有相应的政策依据可以佐证，本院应予认定。沈某作为安置人口之一，理应系安置房屋的共有人，且《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》明确写明：“甲方交付安置房后，安置房产权登记等事宜由乙方凭此协议向有关部门申请办理。”故涉案三处房屋的产权性质为原、被告等五人共同共有。四被告之辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。
针对焦点二，根据我国物权法的相关规定，不动产可由两个以上个人或单位共有，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定。但共有人有重大理由需要分割，可以请求分割。事实表明，沈某与袁某甲已经离婚，共有的基础已经丧失，涉案三处房屋虽未办理房屋权属登记手续，但房屋权属来源清晰、合法，沈某提起本案诉讼，要求对涉案三处房屋进行析产，符合《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，本院予以采纳。
针对焦点三，本院认为，不动产的裁判分割方法，一般包括实物分割、变价分割、折价分割三种。尽管本院审理期间已作调解工作，但当事人之间未能对涉案三处房屋的分割方式达成共识。由于涉案三处房屋系不动产，不宜逐一作实物分割，从居住使用状况来看，也不适宜变价分割。故而，综合考量本案的实际情况，沈某主张折价分割，由其取得其中面积最小的房屋，并由其对四被告给予金钱补偿，此析产方案有利于解决双方存在的矛盾，本院予以采纳。本案拆迁采用原住房面积与人口相结合的政策安置，并且安置的房屋有三处，故在折价分割时，应首先确定沈某所享有的共有份额。本院依照各共有人对共有财产作出的贡献大小、安置人口对安置面积所起作用结合安置政策规定，酌定沈某对三处房屋享有的产权份额为六分之一。同时在确定其补偿金额时，本院亦综合考虑三处房屋的原先来源和评估价值。事实表明，涉案被拆迁的房屋原先由袁某丙夫妇建造，且沈某在房屋拆迁时已不和袁某丙夫妇共同居住生活，故被拆迁房屋的结算价款以及搬迁补偿等费用均可视为袁某丙夫妇相应的投入，因沈某未实际投入过金钱或实物，应当首先由沈某向其他共有人即四被告分摊成本。针对3幢202室房屋，按三处安置房屋的评估价分别所占的比例，沈某就该房屋应支付的分摊成本价为16763元{（312814.85元×494000元／（851000元＋640000元＋494000元）］／6＋（43164元×45300元／（19130元＋21600元＋45300元）］／6}。3幢202室房屋为原、被告共有的财产，其中的四被告对其享有六分之五的产权份额。据此，沈某通过折价分割方式取得该房屋后，应按评估价补偿四被告449417元［（494000元／6＋45300元／6）×5］。另，沈某还应补偿四被告该房屋的装修费，本院根据评估报告确定其金额为67360元。同时，因沈某对1幢1601室、3幢1101室房屋亦享有六分之一产权份额，本院根据上述计算方式，确定沈某对1幢1601室房屋应分摊成本价为23951元{（312814.85元×851000元／（851000元＋640000元＋494000元）］／6＋（43164元×19130元／（19130元＋21600元＋45300元）］／6}，对3幢1101室房屋应分摊成本价为18616元{（312814.85元×640000元／（851000元＋640000元＋494000元）］／6＋（43164元×21600元／（19130元＋21600元＋45300元）］／6}。针对该二处房屋，沈某可获得的产权份额折价为255288元［（851000元＋19130元＋640000元＋21600元）／6］。据上计算，本院在确定3幢202室房屋及其配套车棚经折价分割归沈某所有的同时，确定由沈某另补偿其他共有人即四被告320819元（449417＋23951元＋18616元＋67360元＋16763元-255288元）。
综上，本院对沈某诉求中的合理部分依法予以支持。袁某甲另主张本案中一并处理其他诸如保险、汽车等家庭共同财产，因该诉求不属于本案审理范围，本院不予理涉。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条之规定，判决如下：
一、确认坐落于绍兴市柯桥区中泽一期小区3幢202室（80.52平方米）及其配套车棚（23.16平方米）经折价分割后归原告沈某一人所有；
二、原告沈某应支付被告袁某甲、袁某乙、袁某丙、徐某因房屋的折价分割产生的补偿款320819元，款限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告沈某其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告沈某负担1500元，被告袁某甲、袁某乙、袁某丙、徐某共同负担1550元，均限于本判决生效后十日内履行完毕。评估费10500元（已由原告沈某垫付），由原告沈某负担5500元，被告袁某甲、袁某乙、袁某丙、徐某共同负担5000元，被告袁某甲、袁某乙、袁某丙、徐某应于本判决生效后十日内支付给原告沈某5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费6100元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审判员 冯春盛
二〇一五年六月十日
书记员 钱 芸