江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6682号
上诉人（原审原告）：徐州市国美家用电器有限公司，住所地徐州市中山北路6号金地商都一期三楼。
法定代表人：董晓红，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：秦笑笑，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：陈飞燕，女，1973年10月26日生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：李兵团，江苏金华星律师事务所律师。
上诉人徐州市国美家用电器有限公司（以下简称国美公司）因与上诉人陈飞燕房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人国美公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判：1.确认租赁合同于2016年1月13日解除；2.陈飞燕按日千分之一的标准，支付逾期交付租赁费用的违约金（其中286061.77元自2015年7月5日计算至实际支付之日止，466941.32元自2015年10月5日支付至实际支付之日止）；3.陈飞燕支付房屋占有使用费（自2016年1月14日计算至2016年2月19日）；4.陈飞燕支付违约金477405元；
事实与理由：一、一审法院驳回国美公司关于确认合同解除的诉请，属认定事实不清。国美公司根据双方合同约定向陈飞燕发送《解除通知书》行使了合同解除权，合同解除的效力自解除通知送达陈飞燕时已经生效，一审法院判决驳回国美公司该项诉请明显属于认定事实不清。
二、一审法院驳回国美公司关于3个月租赁费用为标准的违约金的诉请，属认定事实不清，适用法律错误。国美公司与陈飞燕之间租赁合同第五十条约定“如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还”。陈飞燕自2015年8月起欠付租赁费用，直至2016年1月仍未付清，该行为已构成根本违约。国美公司封闭手扶电梯仅仅是催款的手段，是行使先履行抗辩权，一审法院将之认定为违约行为与陈飞燕的违约行为进行相抵，属于适用法律错误。根据合同约定，陈飞燕应当承担根本违约责任，即承担3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。
三、国美公司与陈飞燕之间租赁合同第五十条约定“如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金自该拖欠款项到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用”。陈飞燕自2015年8月6日起欠付租赁费用，且经国美公司催讨后仍然不予支付，根据双方合同约定，国美公司有权以日千分之一的标准自拖欠款项到期应付之日起主张违约金。陈飞燕欠付的租赁费用总额为753003.09元，并非303003元，一审法院以303003元作为计算迟延付款违约金的基数，属认定事实不清；其次，一审法院以日0.66‰作为计算迟延付款违约金的计算标准，违背了双方合同约定，没有事实和法律依据；另外，陈飞燕欠付的租赁费用中，不同期间租赁费用所有对应的迟延付款违约金的计算起点不同，应分别计算，一审法院草率地以2016年1月4日作为计算迟延支付租赁费用的的违约金的起始日期，属认定事实不清，适用法律错误。
四、国美公司与陈飞燕之间的租赁合同第四十三条约定“合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋恢复原状交还甲方”，国美公司根据双方合同约定向陈飞燕发送《解除通知书》行使了合同解除权，合同解除的效力自解除通知书送达陈飞燕时已经生效，双方租赁合同于2016年1月13日解除，陈飞燕应于2016年1月13日向国美公司返还租赁房屋，但陈飞燕直至2016年2月19日才返还房屋，属延迟交房，应承担占有使用期间的使用费。
五、国美公司仅仅是以切断手扶梯电源的方式来进行催款，陈飞燕完全可以自行走动进入租赁区域，实际上不可能造成合同目的无法实现。租赁合同为双务合同，在合同约定是先付后用的情况下，陈飞燕有义务在每期租赁费用期满前十日支付下一期的租赁费用，即陈飞燕作为承租人，只有在其先行支付了租赁费用的前提下，国美公司才有义务履行作为出租人的义务，故陈飞燕无故拖欠十五日的租赁费用的情况下，国美公司有权依据合同法第六十七条所规定的“先履行抗辩权”拒绝向陈飞燕履行作为出租人的义务，同时，这一先履行抗辩权也在双方租赁合同另行约定第一条中做了明确约定。因此，无论是基于法律规定还是双方的合同约定，国美公司对手扶电梯切断电源的行为是行使先履行抗辩权。
针对国美公司的上诉请求及理由，陈飞燕辩称：关于违约金的认定，一审判决是正确的，违约金的约定不对等、不公平，且国美公司也未按约定提供物业服务，另外，国美公司至今都未提供消防验收合格的证明。严格来说，出租人依法不能提供验收合格的租赁物，承租人可以拒绝交付租金。
上诉人陈飞燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回国美公司的诉讼请求。事实与理由：一、按照合同约定，租赁期限应产生租赁费用为6115200元。首先，按照合同约定，2012年7月15日至2013年7月14日，应产生租金为15万元*11个月=165万元（扣减一个月的免租期）；2013年7月15日至2015年7月4日，应产生租金为15万元*12个月=360万元；2015年7月15日至2016年1月3日:15万元*（1+0.03）*（5个月+1/2个月+1/10个月）=865200元，共计租赁费用6115200元。其次，一审法院计算租赁费用时，从2013年7月15日即开始递增，系错误地理解合同的意思表示。房屋租赁合同第五条约定“从第二年起每两年递增3%”，按照该约定，应当是在2015年7月15日开始递增，一审法院在2013年7月15日即开始计算递增系未能正确理解双方约定。另外，即使合同约定存在歧义，该合同也系国美公司单方制作的格式合同，应按照有利于陈飞燕的理解予以计算租赁费用。
二、一审法院认定陈飞燕已支付租金数额为592万元，系认定事实错误，可查证的已付租金为652万元。首先，陈飞燕提供的收据包含遗失的30万元收据，共计652万元。陈飞燕在一审中共计出示房屋租赁费收据数额是622万元，加上陈飞燕遗失的编号为0035746的30万元收据（该收据在国美公司提供的财务凭证中，是陈飞燕2013年4月25日汇款，收据日期为2013年4月28日，数额为30万元），所以，现可查证收据数额为652万元。其次，陈飞燕支付租金的方式为银行转账、现金存入账户、直接现金交付三种方式。对存在直接现金支付，国美公司是认可的，但对具体有多少笔、金额多少，由于时间久远、跨度长，陈飞燕无法记清。最后，一审法院错误的采信测谎结论。测谎结论不属于民事诉讼法的证据种类，国美公司有三人测谎，但只出具了两份报告，没有另外一位会计的结论书。测谎设定的问题与案件已经查明的事实不符，庭审中国美公司认可存在直接的现金支付，最终的测谎结论却是不存在现金交付，显然与案件的基本事实不符。另外，陈飞燕在一审庭审中，从未陈述向国美公司交付过60万元的现金，只是表述过存在现金支付，交付多少时间过长无法记清，鉴定机构设定“你说你向国美公司方支付过60万元的现金，是不是在说谎”，显然与案件查明的基本事实也不相符，故不应采信该测谎结论。
三、在实际产生的租赁费用中，还应当扣除物业管理费、部分设备使用费、国美公司装潢期间的租赁费用和多收取的电费，以及未能协助陈飞燕办理二次消防手续，给陈飞燕造成的损失等。首先，双方房屋租赁合同第五条约定“本合同所述租赁费包括租金、物业管理费、设备使用费”。国美公司在合同履行期间，并未提供业务管理服务，合同约定的设备也未完全交付，例如货运电梯、消防设备等，更是未协助陈飞燕办理二次消防手续。在租赁期间，涉案房屋由徐州阳光物业管理有限公司提供的保洁、保安等物业服务，陈飞燕共计支付费用58余万元。2014年8月，经营旺季期间，国美公司对一楼店铺装潢20天左右，导致陈飞燕根本无法经营，应扣除20天租赁费用。其次，对于国美公司诸多的违法行为，陈飞燕无论是书面还是口头均多次提出异议，但国美公司直到提出合同解除，也不予理睬。另外，依约履行义务是合同主体应当履行的义务，不能以合同的相对方是否对此提出异议来判断能否免除其违约责任。故对国美公司的上述违法行为，应当扣减一定数额的租赁费用。最后，陈飞燕承租的房屋只是部分转租，还有部分自己经营，即使其他业主交纳房租，也不能完全弥补陈飞燕的损失，且因为国美公司的违法行为，其他小业主并未能足额的支付租金，客观上给陈飞燕造成的损失是存在的。
四、一审判决陈飞燕按日0.66‰支付逾期利息没有依据。首先，陈飞燕并不欠国美公司房屋租赁费用；其次，双方房屋租赁合同违约责任条款只约定了陈飞燕的违约责任，对国美公司的违约责任未做任何约定，本就违反了法定的公平原则，其中第四十五条约定更是明显超过法律规定，不应予以适用；最后，一审法院酌定按日0.66‰计算国美公司的损失也是远远高于法定标准，对未支付的金额应按照银行同期贷款利息计算逾期利息。
针对陈飞燕的上诉请求和理由，国美公司辩称：一审判决陈飞燕支付租金是正确的，陈飞燕的上诉请求及理由无事实及法律依据。
国美公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2016年1月13日依法解除；2.判令陈飞燕支付拖欠的房屋租金303003.09元（截至2016年1月13日为753003.09元，扣除保证金45万元后为303003.09元）；3.陈飞燕支付房屋占有使用费（以年租金1909620元为标准，自2016年1月14日暂计算至2016年4月13日为556827.18元，计算至实际交房之日）；4.陈飞燕支付逾期租金利息（以286061.77元为本金，自2015年7月5日至实际给付之日，按银行同期贷款利率四倍计算）；5.陈飞燕支付违约金477405元。
一审法院认定事实：2011年11月11日，国美公司与徐州春天时尚管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：租赁房屋地址徐州市解放路137号，租赁房屋范围1层部分、2-3整层、4层部分，租赁期限8年，自2012年1月1日起至2019年12月31日。2012年5月14日，徐州市春天时尚管理咨询有限公司出具《商函》一份，载明“现我司同意贵司在双方合同期内对1层部分、2层部分、4层部分及3层整层进行招租”。
2012年6月，国美公司、陈飞燕签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：甲方（出租方）国美公司、乙方（承租方）陈飞燕；一、租赁房屋地址徐州市解放南路137号，建筑面积3780平方米；三、租赁期限从2012年7月15日至2019年12月31日届满；五、租赁费用：本合同所述租赁费用包括租金、物业管理费和设备使用费，其中租金为人民币180万元/年，从第二年起每二年递增3%；六、在租赁期限内，按每三个月为一期支付租金。乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用，乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用；七、首期租赁费用：本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用给甲方，即人民币45万元，甲方给予乙方一个月免租期为2012年10月15日至2102年11月14日，首期租赁费用的计算期为2012年7月15日至2012年10月14日；八、在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付相当于3个月租赁费用的保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为人民币45万元；二十、乙方应合理使用租赁房屋及租赁房屋内甲方提供的装置/系统/设备，避免受到人为破坏，并负责日常维修、维护。租赁房屋有任何因乙方原因造成的损坏，乙方应意识通知甲方。如乙方在损害发生之日起一周内对上述损坏未进行或未完全进行修复，甲方可自行安排修复，由此产生的费用由乙方承担。四十三、合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋恢复原状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态。否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担，并且甲方有权不还退乙方已缴纳的全部保证金。如因乙方原因造成设施损坏，甲方有权以乙方缴纳的保证金冲抵维修费用，不足部分由乙方承担。获得甲方书面同意，则可无偿转让上述全部或部分装修予甲方，在此情况下，乙方可免除回复原状的义务。四十七、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效。……4、逾期缴纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日。……五十、如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。2012年7月15日，双方签订《国美电器房屋交接单》一份，备注中载明“货梯状况：二三楼封闭；扶梯状况：调试等装修后开业前试运行交接”。
2012年7月15日，国美公司向陈飞燕出具《转租证明》一份，主要内容：我司同意你在徐州市解放路137号我公司戏马台店二三层的招商转租行为。
2016年1月7日，国美公司向陈飞燕送达《房租催缴函》一份，主要内容：截至2015年12月31日已拖欠我司租赁费用达76.35万元，你方在我司的押金已经无法确保我司的收益安全。你方必须在接函5日内将所欠我司租金缴纳到位，并立即针对前期欠租问题给出解决办法，否则我司将会依据双方协议解除同贵方的租赁合同，并按照双方合同约定依法维护我司的相关权益不受损失，由此所造成的一切损失及后果均由贵方全部承担。
2016年1月13日，国美公司向陈飞燕送达《解约通知书》一份，主要内容：贵方自2015年8月6日起截至2015年12月31日已累计拖欠我司租金76.35万元，你方在我司的45万元押金已远远不能抵销你方所欠我方的租金，截至今日，原《租金催缴函》所规定的最后支付期限已过，贵方拒不支付，贵方拖欠我司租金已远远超过15天，我司多次催缴你方仍拒不履行缴费义务，我司按照合同第五十条约定，自2016年1月13日起解除同贵方的租赁关系，并依法按照双方原合同追索我司应得利益。
2016年1月26日，国美公司向陈飞燕转租的业主发出《公告》一份，内容为：因陈飞燕长期拖欠租金，徐州国美电器已于2016年1月13日向其发函解除了《房屋租赁合同》，现告知全体小业主，该期间段以后的租金不得交给陈飞燕，一旦造成损失我司概不负责。
2016年2月19日，国美公司与陈飞燕交接房屋，《国美电器房屋交接单》备注中载明“二楼南北向各2个卷帘门损坏；二楼安全出口指示牌缺失应急灯缺失；灭火器缺失4个”。
一审法院认为：一、关于租赁期间问题。根据双方《房屋租赁合同》约定，陈飞燕逾期缴纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日，国美公司即有权单方面解除合同。2016年1月13日，国美公司向陈飞燕送达《解约通知书》，故国美公司主张陈飞燕租赁期间为2012年7月15日至2016年1月13日。陈飞燕辩称国美公司于2016年1月4日将扶手电梯封闭，导致陈飞燕无法经营，陈飞燕主张租赁期间为2012年7月15日至2016年1月4日。一审庭审中，陈飞燕提供证人代某、姜某的证人证言可以证明国美公司将扶手电梯封闭后，陈飞燕及承租的小业主已无法经营，导致双方之间合同目的已无法实现，故双方间的《房屋租赁合同》于2016年1月4日解除，陈飞燕主张承租期间为2012年7月15日至2016年1月4日，予以支持。
二、关于陈飞燕缴纳房租数额问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。国美公司已交付租赁房屋，陈飞燕未按约定支付租金，故国美公司要求陈飞燕支付租金及逾期利息的诉请，予以支持。《房屋租赁合同》约定，租赁期限起始日为2012年7月15日，年租金为180万元，从第二年起每二年递增3%，即自2012年7月15日至2013年7月14日，年租金为180万元。自2013年7月15日至2015年7月14日，年租金递增3%即年租金为185.4万元=180万元+180万元*3%。2015年7月15日至2016年1月4日，年租金递增3%即190.962万元=185.4万元+185.4万元*3%。陈飞燕租赁期间为2012年7月15日至2016年1月4日，双方约定2012年10月15日至2012年11月14日为免租期，故陈飞燕应交付的租金为625.9765万元（165万元+185.4万元/年*2年+190.962万元/12个月*5个月+190.962万元/12个月/30天*20天）。
国美公司主张陈飞燕已缴纳租金592万元，且存在重复开具60万元收据的情况，陈飞燕辩称其缴纳的租金有收据的为607万元，保证金45万元，共652万元。双方主张的数额相差60万元，根据陈飞燕及李雪茹、刘妍的测谎结果，认定国美公司存在重复开具60万元收据及不存在直接现金交付租赁费用的情况。陈飞燕主张其缴纳的租金大于607万元，但未提供证据予以证明，故该院认为陈飞燕缴纳租金数额为592万元。国美公司向陈飞燕主张房屋租金，陈飞燕抗辩国美公司未将合同约定的设备交付陈飞燕使用，未按合同约定提供物业服务及未协助陈飞燕办理二次消防手续等义务，该院认为双方在房屋交接及合同履行过程中，陈飞燕并未对此提出异议，故对陈飞燕的抗辩，不予支持。陈飞燕应缴纳租金625.9765万元，故陈飞燕还应向国美公司支付房屋租金33.9765万元，国美公司主张扣除45万元保证金后房租数额为303003.09元，予以确认。
三、关于房屋占有使用费的问题。国美公司于2016年1月4日封锁扶手电梯，导致陈飞燕无法经营，合同目的无法实现，双方合同解除。国美公司于2016年1月13日向陈飞燕送达《解约通知书》，于2016年1月26日向承租小业主发出公告，该院认为，国美公司应当给予陈飞燕合理期限搬离租赁房屋。2016年2月19日，国美公司与陈飞燕交接承租房屋，视为在合理期限内，故国美公司主张自2016年1月14日计算至实际交房之日的房屋占有使用费，不予支持。
四、关于违约金。双方签订的《房屋租赁合同》只约定了陈飞燕的违约责任，未约定国美公司违约责任，双方权利义务不对等，显失公平。国美公司在未告知陈飞燕情况下封闭扶手电梯，导致合同解除，而陈飞燕未按约支付租赁费用，双方均有违约行为，综合衡量双方违约行为及损失情况等多项因素，酌定双方损失相抵，故国美公司要求陈飞燕支付违约金的诉请，不予支持。
五、关于逾期利息。国美公司主张逾期租金利息（2015年7月15日至2015年10月14日以126926.77元为基数，2015年10月15日至2016年1月13日以466941.32元为基数，按日1‰计算）。陈飞燕虽在履行租赁合同期间出现多次逾期，但国美公司已接受陈飞燕的履行方式，国美公司主张按日1‰主张逾期利息，明显超过法律规定，该院考虑到陈飞燕损失情况，酌定陈飞燕支付国美公司逾期利息（以陈飞燕拖欠租金303003.09元为基数，按日0.66‰自2016年1月4日计算至实际支付之日）。
综上，一审法院判决：一、陈飞燕于判决生效之日起十五日内支付徐州市国美家用电器有限公司租赁费303003.09元；二、陈飞燕于判决生效之日起十五日内支付徐州市国美家用电器有限公司逾期利息（以303003.09元为基数，按日0.66‰自2016年1月4日计算至实际支付之日）；三、驳回徐州市国美家用电器有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69917元，由徐州市国美家用电器有限公司负担34959元，陈飞燕负担34958元。（国美公司已预交，陈飞燕随案款一并给付）。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于涉案租赁合同解除时间如何认定的问题。虽国美公司于2016年1月13日向陈飞燕发送《解约通知书》，通知陈飞燕解除双方间租赁合同。但一审中，陈飞燕提供的证言证人能够证明国美公司于2016年1月4日已封锁电梯，导致承租人无法经营，应认定国美公司系以自己的行为表明不再履行主要合同义务，陈飞燕认为应以1月4日作为双方合同解除日期的观点，本院予以支持。国美公司请求判令涉案租赁合同于2016年1月13日解除，一审法院予以驳回并无不当。
二、关于双方租赁关系存续期间租金数额如何认定的问题。本案中，双方当事人对于对合同条款中“从第二年起每二年递增3%”的理解存在分歧。国美公司主张从第二年即2013年7月15日开始递增3%，陈飞燕主张系从第二年开始过两年即2015年7月15日开始递增。按照通常理解，该条款字面内容应解释为，从第二年起算，每过两年递增3%，即租金第一次递增应从2015年7月15日开始计算，一审法院认定不当，本院依法予以纠正。按照租赁合同的约定，租赁期限起始日为2012年7月15日，年租金为180万元，自2012年7月15日至2015年7月14日的3年租金为525万元（免1个月租金）。2015年7月15日起，年租金递增3%即185.4万元，双方间租赁合同于2016年1月4日解除，该期间租金为87.55万元（185.4万元÷12个月×5个月＋185.4万元÷12个月÷30天×20天）。故陈飞燕应付租金总额为612.55万元。
三、关于陈飞燕已付租金数额如何认定的问题。第一，一审中，陈飞燕提供了国美公司的36张租金收据及银行流水以证明其已付租金数额。其中34张收据的“交来”一栏均注明了对应的租赁期间或付款事由。陈飞燕虽主张收据上“交来”一栏均是国美公司填写，其对内容并不认可，但该收据系由陈飞燕保存，且陈飞燕亦在交款人一栏签字确认，故上述收据“交来”栏的记载内容能够反映陈飞燕付款的事由或租金对应的租期。第二，关于双方存在争议的两张收据：1.2013年11月11日45万元收据。陈飞燕认为该45万元支付的是2013年10月15日至2014年1月14日的租金，但国美公司分别于2014年1月21日、4月23日向陈飞燕开具了该期间的租金收据，因此，陈飞燕陈述与其提供收据的记载事项相矛盾；2.2014年5月26日15万元收据。陈飞燕认为该15万元支付的是2014年6月15日至7月14日的租金，但国美公司分别于2014年11月17日、12月23日向陈飞燕开具了该期间的租金收据，因此，陈飞燕陈述与其提供收据的记载事项相矛盾。再结合一审中对陈飞燕、李雪茹、刘妍的测谎结论，应认定上述两份收据系重复开具，陈飞燕实际支付租金数额为592万元，欠付租金数额为20.55万元。
三、关于陈飞燕要求扣减物业管理费、部分设备使用费等费用并扣除相应租金的主张应否支持的问题。第一，陈飞燕主张租赁房屋的物业管理服务系其自行委托，但国美公司对此不予认可。一审中，陈飞燕仅提供了案外人徐州阳光物业管理有限公司出具的证明，未提供充分证据证明陈飞燕与案外人签订过物业服务协议或支付过物业管理费，应承担举证不能的不利后果。第二，陈飞燕认为合同约定的设备未完全交付，但其在承租期间未针对该问题向国美公司主张过权利，且租赁房屋陈飞燕已实际使用并转租收取收益，因此，陈飞燕该主张不能成立。第三，陈飞燕认为因国美公司对租赁房屋一楼进行装潢，导致陈飞燕无法经营，应当扣除20天租赁费用。但陈飞燕未提供充分的证据证明双方对该部分租金扣减达成合意，亦不能证明因国美公司进行装潢给其造成的损失及损失的具体金额，应承担举证不能的不利后果。第四，2012年11月20日，徐州春天时尚管理咨询有限公司、国美公司、陈飞燕三方约定电费支付办法，陈飞燕亦是按照该办法的约定向徐州春天时尚管理咨询有限公司支付电费。陈飞燕并未向国美公司支付电费，其要求国美公司在租金中对于多收取的电费予以相应扣除的主张，不能成立。
五、关于国美公司要求陈飞燕支付违约金及房屋占用使用费应否支持的问题。第一，虽陈飞燕经国美公司发函催告后仍未及时支付租金构成违约，但国美公司在双方合同约定的租赁期限届满前自行封锁电梯，导致承租人合同目的无法实现，亦构成违约。且国美公司未经陈飞燕许可，直接向承租业主发函，要求全体业主停止向陈飞燕支付租金，亦给陈飞燕造成相应损失。因此，一审判决综合双方均存在违约情形及损失情况，酌定损失相抵，并无不当。第二，作为租赁面积3780平方米的房屋，在双方间租赁合同提前解除的情况下，出租人应当给予承租人一定的合理期限腾空房屋。国美公司系于2016年1月26日向承租业主发出公告告知解除租赁合同，国美公司与陈飞燕于2月19日办理交接手续，应当视为陈飞燕腾空房屋在合理期限内，因此，国美公司要求陈飞燕支付占用使用费的主张，不能成立。
六、关于逾期租金利息计算问题。在双方租赁合同履行过程中，陈飞燕多次存在逾期支付租金的情形，在租赁合同解除前，国美公司从未向陈飞燕主张过逾期付款利息。2016年1月7日，国美公司向陈飞燕发送《房租催缴函》时亦未主张逾期支付租金的利息。因此，应视为双方以实际的履行行为变更了合同约定的内容，国美公司主张陈飞燕应从合同解除前支付逾期付款利息，不能成立。国美公司要求按照每日1‰计算逾期利息明显过高，一审判决调整为按照每日0.66‰（年息24%）计算，并无不当。
综上所述，国美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。陈飞燕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初842号民事判决；
二、陈飞燕于本判决生效之日起十五日内向徐州市国美家用电器有限公司支付租金20.55万元；
三、陈飞燕于本判决生效之日起十五日内向徐州市国美家用电器有限公司支付逾期利息（以20.55万元为基数，按日0.66‰自2016年1月4日计算至实际支付之日）；
四、驳回徐州市国美家用电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费69917元，由上诉人徐州市国美家用电器有限公司负担39917元，由上诉人陈飞燕负担3万元（徐州市国美家用电器有限公司已预交，陈飞燕于履行付款义务时一并给付）；二审案件受理费75762元，由上诉人徐州市国美家用电器有限公司负担71866元（其中1949元陈飞燕已预交，应在陈飞燕履行付款义务时予以扣除），由上诉人陈飞燕负担3896元。
本判决为终审判决。
审判长 单雪晴
审判员 单德水
审判员 曹 辛
二〇一七年十二月二十一日
书记员 李 璟