上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第537号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海思捷商场经营管理有限公司。
委托代理人陈荐，上海市陈宜陈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国人寿保险（集团）公司（原名称为中国人寿保险公司）。
委托代理人钱荣华，上海中保信投资有限公司员工。
委托代理人姜伟芳，上海市东吴律师事务所律师。
原审被告上海天行健商场经营管理有限公司。
委托代理人张春祥，上海申安律师事务所律师。
上诉人上海思捷商场经营管理有限公司（以下简称思捷公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第16883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区浦东南路地下一层西部、地下二层商场的权利人为中国人寿保险（集团）公司（以下简称人寿公司）。2002年11月18日，人寿公司委托中保大厦有限公司（以下简称中保大厦公司）管理、出租、转让上述房屋，中保大厦公司享有转委托权。2003年3月28日，中保大厦公司转委托上海中保信投资有限公司（以下简称中保信公司）对上述房屋地下一、二层商场进行租赁。2003年4月9日，中保信公司（甲方）与上海天行健商场经营管理有限公司（以下简称天行健公司）（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区浦东南路“世界广场”地下一层整层和地下二层整层，建筑面积总计7，277.42平方米。另合同约定，1-2甲方出租的房屋为毛坯房，需由乙方自行设计和装修，此项工作甲方应予以配合。2-3乙方租赁该房屋开设商场等经营行为，应办理各种政府批文（包括营业执照、租赁登记和消防审批）等手续，由乙方自行办理，甲方应予以配合和协助。3-1该房屋租赁期自2003年3月1日起至2017年12月31日止，期间共计15年，其中免租金装修期为3个月，即2003年4月1日至2003年6月30日。4-1该房屋月租金第一、第二年为人民币（下同）14万元，即2003年7月1日至2005年6月30日期间；第三、四年的月租金为15万元，即2005年7月1日至2007年6月30日期间；第五年的月租金为16万元，即2007年7月1日至2008年6月30日期间；五年后，即2008年7月1日起的租金，甲乙双方在宏观上，根据上海市的房地产租赁市场状况和乙方的经营状况进行调整；在微观上，根据上海浦东新区的地下室商场和世界广场尤其是一楼商场的租赁价格状况进行调整；在2008年4月1日至6月30日，经双方书面同意后签订补充协议进行调整，这里必须明确的是，前五年，甲方考虑到乙方的装修等投入和前期经营的困难，在租金上给予了优惠，五年后，乙方应本着互利互惠、相互支持的原则，给甲方予以支持。故而双方约定，五年后的租金增幅须在15%至50%之间协商确定，如果乙方在约定的时间内不能按以上约定与甲方达成一致，则该合同自行终止。4-2乙方承担的房屋的物业管理费，按大厦物业管理公司的标准，由乙方按时支付给物业管理公司，租赁期内无论物业管理费是否调整，物业管理费均由乙方自行承担。4-3乙方必须于每月15日前向甲方支付下个月租金，并应按时向管理公司支付物业管理费及其他费用等。6-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，乙方除撤离其添置的、可移动的设备和办公用品外，应保持其原有的装潢和其他设备的完好（特别是空调、排风、烟感喷淋等系统），经甲方验收认可后，方可作为符合本合同约定的“房屋返还”，并相互结清各自应当承担的费用。7-2乙方需对该房屋室内进行装修、重新装修、增设附属设施的，须事先征得甲方的书面同意，按规定需报请有关部门审批核准的，则在获准后方可进行。乙方自行对该房屋室内进行的装修、增设的附属设施的维修责任及相关费用，均由乙方自行负责。9-1乙方应于本合同签订之日起的30天内，为专营该房屋商场另投资注册成立一家注册资本不低于500万元，与乙方相同经营范围的公司（以下简称“该公司”），该公司领取营业执照后的7日内，乙方应将本合同项下的权利义务一并转让于该公司，届时三方另行签订相关协议。9-3自该公司受让乙方的权利义务之日起，乙方作为保证担保人，对该公司履行本合同项下的义务承担连带保证责任，保证范围包括债务本金、违约金、滞纳金、损害赔偿金及甲方实现债权所产生的费用，保证期间为该公司受让乙方权利义务之日起至债务履行期届满后两年。9-4因该公司的任何违约行为导致合同被提前解除，乙方对该公司因此须对甲方承担的违约责任及赔偿责任仍承担担保责任。10-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按本合同约定的三十六个月租金支付违约金……（九）乙方逾期不支付租金、物业管理费累计超过两个月的。《房屋租赁合同》签订同日，中保信公司与天行健公司签署一份《合作备忘录》，约定由于该物业目前尚不完全具备经营商场之用，需要物业管理公司全力配合进行改造，如电力增容、空调增量、排污设施等。为此中保信公司承诺在2003年4月30日前，协助天行健公司与物业管理公司签订相关协议。
原审另认定，2003年4月30日，思捷公司注册成立。2003年5月6日，中保信公司、天行健公司、思捷公司三方签订《协议书》，确定思捷公司为起始承租人，租赁合同第九条第9-2、9-3、9-4项的约定仍然有效。合同签订后，思捷公司对涉案租赁房屋进行改造装修后作为商场经营使用。承租不久，思捷公司即未按约支付租金，中保信公司一直发函催讨。2008年4月1日至6月30日期间，中保信公司与思捷公司虽经协商但未能就2008年7月后的租金调整事宜达成一致，但租赁合同仍继续履行。2009年6月至2011年10月间，中保信公司多次向思捷公司发函，表示暂按每月16万元支付，调高部分协商一致后补足。2010年8月17日，思捷公司发出无法办证函，表示老娘舅餐饮、中田美发、欧怡SPA、优鲜快厨四家商户无法办证，要求中保信公司出具相关委托书。之后，老娘舅餐饮、中田美发办理了工商注册登记。2011年10月18日，思捷公司向中保信公司发函，承认欠款事实并承诺从2011年11月起按月支付16万元，新入驻商户租金收入偿还欠款。截至2011年12月，思捷公司仅按未调整的租金标准陆续支付了2009年5月之前的租金1，064万元，另支付过押金28万元。2012年4月9日，中信保公司书面通知思捷公司解除租赁合同。后人寿公司诉至法院，要求判令：1、确认《房屋租赁合同》于2012年4月9日解除，思捷公司返还租赁房屋；2、思捷公司支付2008年7月起至房屋返还之日止的租金及使用费（其中2008年7月至2009年5月期间15%的增幅部分未支付，2009年6月之后的租金未支付过）；3、思捷公司支付解约违约金6，624，000元；4、天行健公司对第2、3项诉讼请求承担连带支付责任。思捷公司则提出反诉，要求判令人寿公司：1、承担前期设施系统配置改造费用274万元及自2004年1月1日起至反诉之日止按银行贷款利率计算的利息1，537，700元，并退还和补偿上述系统增改期间三个月的已付租金42万元、物业管理费687，719.34元；2、承担因过错及违约造成的损失3，014，929.02元［包括a.两租户无法办照而撤场的免交租金、物业管理费等补偿款27万元；b.退还一租户原收转让费5万元；c.无法收取实占B1层5／6号铺（580平方米）三个月的租金、物业管理费195，138元；d.可获但无法获取B1层5／6号铺和B1层5号铺、分别33个月和41个月的出租收益1，664，223.50元；e.应收而未收取豪斧公司的租金、物业管理费、转让费损失835，567.52元］；3、人寿公司根据2003年4月9日的《房屋租赁合同》及其延长五年租期的承诺继续履行合同至2022年12月31日。原审审理中，思捷公司表示与豪斧公司的租赁合同纠纷案件已在法院诉讼，损失尚未确定，对该部分损失不再作为本案反诉请求。
原审另认定，多家商户在租赁房屋内注册成立了公司。2011年12月、2012年10月，上海合泰物业管理有限公司以思捷公司拖欠浦东南路“世界广场”地下一、二层房屋巨额物业管理费、水电费为由先后向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求思捷公司支付拖欠的费用，人寿公司承担连带责任。两案经审理后，上海市浦东新区人民法院先后作出（2012）浦民一（民）初字第1322号、（2012）浦民一（民）初字第33322号民事判决，判决思捷公司支付2004年至2012年9月期间的物业管理费、滞纳金及水电欠费，人寿公司对2010年至2012年9月期间的物业管理费6，877，193.40元、滞纳金833，599.20元承担连带清偿责任。
原审中，经司法鉴定，涉案租赁房屋装修审定造价12，669，005.58元，折旧后现值3，856，858.14元。司法鉴定费178，300元，由思捷公司预缴。经质证，人寿公司认为“司法审计汇总表”第3项一期装修户外广告工程17，533.80元及第13项户外广告牌工程671，796.75元，属思捷公司经营活动支出，不在租赁房屋范围内；第4项可移动家具类13，724.84元，属可移动财产；第8项星之健身装修工程825，500元，装修现已不存在；第14项电增容费175，000元，没有电力公司的收费凭证，上述五项不应列入审价范围。思捷公司表示“司法审计汇总表”第10项煤气工程不应折旧，其他无异议。鉴定人员表示，户外广告虽不在租赁房屋主体内，但位于房屋广场范围内；可移动家具类（书报架、活动架）确系可以移动；星之健身装修工程现场是没有了，但根据思捷公司提供的材料，其赔付了825，500元；电增容费是依据物业公司出具的凭证计取；煤气管道也存在老化和折旧。法院认为，可移动财产不属固定添附、星之健身装修工程现场已不存在，这两项不应作为现有装修损失审价范围。户外广告是否列入装修审价范围不应以其所处位置为依据，这部分应认定为思捷公司为履行合同实施的改造装修；电增容费是依据物业公司出具的相关凭证计取，具有客观性和合理性；按一般理解，煤气工程在合理使用年限内必然存在损耗。故鉴定人员将户外广告、电增容费列入装修审价范围、煤气工程计算折旧并无不当。
原审审理中，思捷公司表示2010年8月17日发函提及的四家商户中，中田美发的工商注册手续是委托代理机构私刻中保信公司的印章后办理的，另两家因没有办出工商注册手续而撤离了；对于拖欠的租金，思捷公司明确表示目前无力支付；若合同解除，思捷公司要求人寿公司至少赔偿3，856，858.14元。对此，人寿公司表示已经将相关产证复印件、委托书提供给思捷公司，实际上很多商户都办出了证照；根据合同第6-2条，思捷公司返还房屋时装修归人寿公司所有，故不同意赔偿或补偿；租赁合同解除后，人寿公司同意维持目前商户的租赁现状。
原审认为，涉案房屋租赁合同及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，合同当事人应全面、切实履行。本诉部分。合同约定，乙方（思捷公司）逾期不支付租金、物业管理费累计超过两个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按本合同约定的三十六个月租金支付违约金。本案中，截至2011年12月，思捷公司仅按未调整的租金标准陆续支付了2009年5月之前的租金1，064万元，另拖欠物业公司巨额物业管理费，审理中亦明确表示目前无力支付欠租，在出租方长期催讨欠租未果的情况下，人寿公司于2012年4月9日行使合同单方解除权并要求追究思捷公司的违约责任，具有事实和合同依据，法院予以确认。合同解除后，思捷公司再行占有租赁房屋已无合同依据，人寿公司要求返还，法院予以支持。思捷公司认为因部分商户无法办证，加上长期无法协商确定租金调整幅度，思捷公司才采取理性“抗租”。对此，法院认为，1、思捷公司在2011年10月18日的函件中，明确承认欠租事实并承诺清偿；2、根据思捷公司从工商部门调取的已注册企业工商登记材料，思捷公司发函中涉及要求中保信公司提供、与办证有关的人寿公司名称变更材料、新产证复印件、委托书，中保信公司均已提供，相关企业也是据此办理了工商登记，证明人寿公司履行了必要的协助义务；3、中保信公司数次发函明确表示先按原租金标准支付，但思捷公司仅支付了2009年5月前的租金，之后的租金拖欠至今，思捷公司以“长期无法协商确定租金调整幅度”作为拒付理由，显然不能成立。思捷公司认为欠租已超诉讼时效，但本案证据表明，自2009年6月起，中保信公司一直在发函催讨租金，而人寿公司主张的是2008年7月之后的欠租，故思捷公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。合同解除后，租赁双方应按约结算相关费用，人寿公司要求思捷公司按双方约定的租金最低增幅标准支付合同解除前后的欠租以及房屋使用费，法院予以支持。对违约金标准，思捷公司认为过高，人寿公司也未提供证据证明其实际损失与约定违约金相当，故法院根据合同实际履行情况酌情调整为六个月租金标准。合同约定，五年后的租金增幅须在15%至50%之间协商确定，如果乙方（思捷公司）在约定的时间内不能按以上约定与甲方（中保信公司）达成一致，则该合同自行终止。该条款属附合同解除条件的约定。本案中，租赁双方未能在合同约定期限内就五年后的租金增幅达成一致，但租赁双方均选择了搁置争议、继续履行合同，该行为系对合同实质内容的变更，思捷公司之后产生的合同债务（即2008年7月起的欠费）超出了天行健公司的担保范围，人寿公司要求天行健公司对思捷公司2008年7月后的欠租及解约违约金承担连带责任，法院不予支持。
反诉部分。涉案租赁房屋为现房毛坯交付，明确约定由思捷公司自行设计装修，思捷公司要求人寿公司承担前期设施系统配置改造费用，没有合同依据。思捷公司认为B1层5号商户（朱兰）、B1层5／6号商户（陈振宇）因无法办证导致提前解约，由此造成的经济损失要求人寿公司赔偿。对此，法院认为，根据涉案房屋的租赁用途，人寿公司对思捷公司的商户办证应予协助，但从现有证据来看，思捷公司发给中保信公司的函件中从未提及上述两商户的办证障碍问题或协助事项，思捷公司要求赔偿缺乏事实依据。故思捷公司的反诉请求，法院均不予支持。思捷公司为合同提前解除的违约方，其要求人寿公司赔偿装修损失没有法律依据，但租赁房屋原为毛坯房，思捷公司为经营商场确实投入了大量装修改造费用，人寿公司客观上对此具有较大的利用价值，根据公平合理原则，人寿公司应当在装修残值范围内予以合理补偿，具体数额由法院酌定。
对于押金，人寿公司要求抵扣欠费，经查并无不当，法院予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二○一三年十二月二十五日作出判决：一、确认人寿公司与思捷公司之间的《房屋租赁合同》于2012年4月9日解除；二、思捷公司于判决生效后三十日内将上海市浦东新区浦东南路“世界广场”地下一、二层房屋返还人寿公司；三、思捷公司于判决生效后三十日内支付人寿公司2008年7月1日至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费，其中2008年7月1日至2009年5月31日的租金为264，000元，2009年6月1日至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费按每月184，000元计算，执行时还应扣除思捷公司支付的押金28万元；四、思捷公司于判决生效后三十日内支付人寿公司违约金1，104，000元；五、人寿公司于判决生效后三十日内补偿思捷公司装修损失150万元；六、驳回人寿公司要求天行健公司承担连带责任的诉讼请求；七、驳回思捷公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100，640元，保全费5，000元，合计105，640元，由人寿公司负担35，472元，思捷公司负担70，168元。反诉案件受理费32，376.50元（已减半收取），由思捷公司负担。司法鉴定费178，300元，由人寿公司负担53，490元，思捷公司负担124，810元。
判决后，思捷公司不服，上诉于本院，诉称：十几年来，上诉人一直亏损，拖欠租金实属无奈；被上诉人未履行必要的协助义务致商户工商登记受阻；上诉人增加投入300多万元，多承担了274万元用于增设设施设备，被上诉人应依审价结论全额补偿，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、五项，改判被上诉人补偿损失3，856，858.14元。
被上诉人人寿公司辩称：被上诉人已按连带责任替上诉人支付700多万元物业费，上诉人至今拖欠租金1，000多万元，且在原审庭审中明确表示无钱可付，上诉人根本违约，理应解除合同；上诉人看过现场，2004年被上诉人回函明确按现房交付；被上诉人已向上诉人交付所有工商登记所需的资料；合同约定装修应全额归被上诉人所有，原审已予酌情补偿，故不同意上诉请求。
原审被告天行健公司述称：其同意原审判决。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，思捷公司承租涉讼房屋后，拖欠租金达数年之久，作为承租人，其显未履行合同主要义务，故原审判决解除合同并判决其返还房屋，并无不妥，可予维持。况且，原审中，思捷公司明确表示其无力支付欠租，因此，本院认为，合同如继续履行，将致使损失进一步扩大，显然不利于纠纷之解决。思捷公司主张因人寿公司未履行协助义务致商户工商登记受阻，对此本院评述如下：一方面，人寿公司已提供委托书、产证复印件等材料，事实上，亦有多家商户于涉讼房屋内注册成立公司；另一方面，思捷公司未能出示有效证据证明商户未能办理工商登记系人寿公司未履行协助义务所致，故思捷公司的前述上诉理由，本院不予采纳。租赁合同约定出租的房屋为毛坯房，需由承租方自行设计和装修；合同履行期间，出租方的发函亦明确出租时为现房，承租方已到实地查看；二审中，思捷公司认可其看过房屋，但称没有看仔细。综合前述情形，本院认为，房屋交付时，双方对于现状已达成一致，在思捷公司违约的情形下，原审参考审价结论酌定之装修补偿额，已对思捷公司的投入，装修的现有利用价值作了充分考虑，合理妥当，可予维持。综上而言，思捷公司关于撤销原审判决主文第一、二、五项，改判人寿公司补偿损失3，856，858.14元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币25，654.86元，由上诉人上海思捷商场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年四月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……