山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终8925号上诉人（原审原告）：薛军。委托诉讼代理人：夏晓晨，山东恒信通律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛桂梅，山东恒信通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛金湾置业有限公司。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：许明扬，男，系该公司员工。上诉人薛军因与被上诉人青岛金湾置业有限公司（以下简称金湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初17772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人薛军的委托诉讼代理人夏晓晨、薛桂梅，被上诉人金湾公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持薛军的诉讼请求；一、二审诉讼费由金湾公司负担。事实和理由：一审判决错误。一、一审庭审中薛军提交薛军代理人与金湾公司代理人许明扬的录音，金湾公司代理人在录音中明确承认了金湾公司与薛军签订了两份房屋交接书，一份房屋交接书用于交房使用，一份房屋交接书用于办证使用，该份证据足以证明金湾公司为规避逾期办证的风险，所以才要求薛军签订了两份房屋交接书。薛军能够证明2015年10月16日在涉案房屋实际交付时其与金湾公司已经签订过《房屋交接书》，因此办理房产证的时间应当从2015年10月16日开始计算。二、金湾公司提交的《商品房初始登记》足以证明其明知办理房地产初始登记的起始时间，根据薛军提交的青岛市黄岛区不动产登记中心查询的房屋产权登记档案（编号：25000004043563）中显示，涉案的房屋于2015年9月1日已经竣工验收，金湾公司应自2015年9月1日开始就应当向青岛市黄岛区不动产登记中心提出办理初始登记，但是因为金湾公司的原因导致的直到2016年9月9日才向青岛市黄岛区不动产登记中心提出房屋的初始登记。金湾公司未提交证据证明其为何拖延到一年之后才向黄岛区不动产登记中心提出房屋的初始登记，应承担举证不能的不利后果。三、一审判决如果生效，而薛军又不与金湾公司妥协伪造交房的日期，则薛军永远都无法办理房屋产权证，二审应予以改判，理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”本案中，薛军于2015年10月16日与金湾公司签了《房屋交接书》等交房材料、交纳了自2015年10月16日至2016年10月15日期间的物业费、金湾公司向薛军出具了《购房发票》，薛军办理完上述手续于2015年10月16日正式入住涉案房屋，因此涉案房屋的交房时间应为2015年10月16日。2、金湾公司于2016年11月8日开始通知薛军于2016年11月15日到房产部门办理房屋产权证。2016年11月15日薛军与金湾公司到房产部门当天，金湾公司要求薛军签订第二份《房屋交接书》，该房屋交接书的内容是：“2016年11月15日，甲乙双方对开发区罗浮山路228号《青岛新世界》5栋2单元17层1702户进行交接。”薛军认为金湾公司要求其签订的《房屋交接书》明显捏造了事实，实际上双方于2015年10月16日已经完成房屋交接，薛军要求金湾公司将交房日期由2016年11月15日修改为2015年10月16日，金湾公司拒绝修改，因此薛军将该《房屋交接书》撕毁。此后，虽然金湾公司多次要求薛军去办证，薛军均同意办证但是金湾公司拒不同意将交房日期修改为实际交房日期2015年10月16日，因此薛军至今未取得涉案房屋产权证的原因是金湾公司伪造交房日期。薛军认为一个房屋的交接只能有一份《房屋交接书》，因为房屋交接书的中体现的交房的日期只有一个，同时《房屋交接书》中的房屋位置，房屋的总价也是唯一确定的，无论任何一套房屋都不可能交两次房出现两个交房时间，这属于常识性的问题。薛军有证据证明涉案房屋的产权证只有金湾公司才能办理，薛军个人无法办理，因此金湾公司逾期给薛军办理产权证则应当根据法律规定承担赔偿责任。薛军与金湾公司于2015年10月16日已经签订了《房屋交接书》办理入住手续，交纳了涉案房屋自2015年10月17日至2016年10月17日期间一年的物业费，并于2015年10月16日实际入住涉案房屋。按照合同约定，金湾公司应于2016年4月13日前将涉案房屋的房屋产权证明办理到薛军名下，但是由于金湾公司的违约行为薛军至今未办理房产证，因此薛军向金湾公司主张逾期办证违约金应当得到支持。请求改判支持薛军的诉讼请求。金湾公司辩称，一、双方对涉案房屋实际交付时间没有争议，金湾公司已经按照合同约定的时间通知薛军办理房产证，金湾公司没有任何伪造交房日期的必要。二、房屋初始登记证明取得之后签订的房屋交接书，为政府制式版本，其显示的房屋交接时间是政府主管部门系统首次生成该房屋交接版本及编号的时间，不是双方当事人能够人为决定的时间。三、本案不能办理房产证的原因在于薛军拒绝在办证必备要件—房屋交接书上签字，不在金湾公司。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。薛军向一审法院起诉请求：1、判令金湾公司向薛军支付自2016年4月13日至实际办理完毕房地产权属证之日止的逾期办证违约金；2、本案诉讼费用由金湾公司承担。一审法院认定事实：1、2015年1月4日，薛军与金湾公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号xxxxxx），约定由薛军购买金湾公司开发的位于青岛市黄岛区罗浮山路228号青岛新世界5栋2单元17层xxxx户房屋一处，房款共计2324069.9元。合同第十一条约定：金湾公司应于2015年10月31日前将房屋交付给薛军。第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”合同同时详细约定了双方的其他权利义务。合同后附《补充条款》，就合同部分内容达成修改和补充条款，双方均签字确认。2、合同签订后，薛军依约支付了全部购房款。双方办理了房屋预售备案登记。金湾公司于2015年10月16日给薛军开具购房发票，并向薛军交付了房屋。薛军交纳了物业费等。3、不动产登记档案材料显示，涉案房屋竣工验收时间为2015年9月1日，房屋登记申请表的申请时间为2016年9月9日，于2016年9月21日办理了“房地产权属登记证明”，具备房地产权属登记条件。4、自2016年11月8日起，金湾公司工作人员通过电话、短信、挂号信等方式多次联系薛军，通知其办证事宜。双方曾于2016年11月25日一起到房产部门办理相关手续，房产部门系统打印的《房屋交接书》内容为：“2016年11月15日，甲乙双方对涉案房屋进行交接，双方确认：……”薛军认为该时间与实际交房时间不一致，在该《房屋交接书》上签字后又将原件撕毁，至今未能办理涉案房屋房地产权证。一审法院认为，薛军与金湾公司在平等自愿基础上签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，对当事人均有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、金湾公司是否构成违约；2、金湾公司应否承担违约责任。一审法院做如下分析判定：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。本案中，关于办理房产证的时间，双方有明确的约定，即双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条：“在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”金湾公司取得“房地产权属登记证明”的时间为2016年9月21日，金湾公司通知薛军办理产权证的时间为2016年11月8日，并于2016年11月25日和薛军一起到黄岛区不动产登记中心办理相关手续，薛军因对《房屋交接书》上交房时间有异议而将签字后的原件予以撕毁，可见，金湾公司与薛军签订《房屋交接书》未超出90日的约定。薛军认为，房屋交接书应为金湾公司实际交房时双方签订的原始房屋交接书，交接时间应为实际交房时间，但薛军不能举证证明合同第十四条约定的《房屋交接书》应为双方实际交付房屋时所签订的交接书。从合同第十四条的约定来看，原金湾公司双方签署合同规定的《房屋交接书》的时间应在金湾公司取得了房地产权属登记证明后90日内，本案实际交房时间为2015年10月16日，其时金湾公司尚未办理出“房地产权属登记证明”。同时，双方在合同《补充条款》第七条对合同第十四条关于产权登记的补充约定：“1、……《房屋交接书》仅作为办理房屋过户手续的重要文件之一，并不作为房屋交付的标志或必备文件。……”由此可见，合同十四条约定的《房屋交接书》与办理房屋实际交付时所签的有关房屋交接手续并非一回事，薛军的该主张不能成立。且薛军亦未能向法庭提交所谓的实际交房时的房屋交接书。综上，薛军无充分证据证明金湾公司存在逾期办证构成违约的事实。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”因原金湾公司在合同中已明确约定了办理产权证的期限，应从其约定。合同《补充条款》第七条约定：“1、若乙方未委托甲方办理房地产权证的，在甲方取得房屋所在项目房地产权属登记证明后，甲方应当将办理乙方办理房地产权证所需开发商出具的文件资料制备完毕，由乙方领取后自行向政府行政主管部门申领房地产权证；……”金湾公司在约定的期限内已通知薛军签订《房屋交接书》，薛军拒绝签字，致使后续办证进程无法继续进行，未能办理房地产权证的责任在薛军。故，薛军要求金湾公司承担逾期办证违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回薛军的诉讼请求。案件受理费2470元，由薛军负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，薛军与金湾公司于2015年1月签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。合同签订后，薛军依约支付了全部购房款，双方办理了房屋预售备案登记。薛军于2015年10月16日接收涉案房屋，金湾公司于同日向薛军出具了购房发票。双方合同约定，在金湾公司取得房地产权属登记证明后90日内，由双方签署合同约定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备要件，双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向当地有关部门申请办理房屋产权证。金湾公司于2016年9月21日取得房地产权属登记证明后，在合同约定的时间内通知薛军办理房屋产权证手续，双方于2016年11月25日签署《房屋交接书》，因薛军不认可该《房屋交接书》载明的交房时间而将《房屋交接书》原件撕毁。从以上事实可以看出，金湾公司取得房地产权属登记证明后，在合同约定的时间通知薛军办理产权证相关手续，因薛军的原因导致房屋产权证无法办理，过错不在金湾公司，薛军要求金湾公司支付其逾期办证违约金，缺乏合同、法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，薛军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2470元，由上诉人薛军负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年十一月二十八日书记员 况君仪书记员 于国英