浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉商终字第120号
上诉人（原审原告）：吴某某。
委托代理人：洪某、韩某某。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市××区七星镇××村经
××社，住所地：嘉兴市××区××东××村。
负责人：费某某。
委托代理人：高某某。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市××电××厂，住所地
：嘉兴市××区××东××村。
法定代表人：潘某某。
委托代理人：高某某。
上诉人吴某某为与被上诉人嘉兴市××区七星镇××村
经××社（以下简称东××合作社）、嘉兴市××电××厂（
以下简称东进××厂）租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区
人民法院（2009）嘉南商初字第136号民事判决，向本院提出
上诉。本院于2010年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了
审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年5月26日，吴某某和东××合作社
、东进××厂签订《电镀车间租赁协议》，约定：吴某某因生
产需要租赁厂房一幢8间车库，二楼、三楼办公室各一间；租
赁时间十年，从2005年5月30日起到2015年5月30日止；租金每年5万元，东××合作社、东进××厂在技改时，吴某某先预
付20万元，30万元余款每年3万元，由吴某某在每年4月1日前
和10月1日前各付15000元；各车间租赁期内的所有应收应付款
项都必须由车间收取和支付，与东××合作社、东进××厂无
关；如有违约，应承担违约金3万元等内容。协议签订后，吴
某某向甲进合作社预付了租金20万元，并陆续按约定支付了实
际使用期间的租金。2007年10月20日，吴某某与东进××厂签
订《补充协议》一份，约定：东进××厂应积极做好服务工作
，如东进××厂违反协议，没有做好政治、法律、生产安全、
环保、财务等方面的服务工作造成吴某某停业等后果的，东进
××厂应承担违约金3万元，另外赔偿吴某某投入的设备及其
他设施损失（按照投资清单的评估价格）和吴某某停业损失（
根据东进××厂上一年度帐面利润标准，以六个月为限），东
进××厂退还预收的租金（租金计算至停业时），东进××厂
还应赔偿吴某某因停业造成的安置工人等其他费用损失和因赔
偿引起的诉讼费、律师费等相关费用；租赁协议及补充协议的
效力不影响东进××厂对上述赔偿责任的承担；东进××厂没
有付清赔偿款前，吴某某有权继续使用租赁车间，使用期间的
租金按原标准计算并抵销东进××厂对吴某某的赔偿款；吴某
某有权在合法范围内转租车间并收取租金等内容。2007年12月
10日，嘉兴市南湖区人民政府因环保问题对东进××厂作出行
政处罚，责令东进××厂停业。2008年1月底，东进××厂停
止生产。2008年4月8日，吴某某委托嘉兴中明会计师事务所有
限公司对相关资产进行评估，评估结论为公共设施1450600元，自购资产598350元。因为停产后的赔偿问题，吴某某和东×
×合作社、东进××厂之间协商不成，吴某某进行过信访，相
关政府部门也进行过调解，均不能达成一致意见，2008年12月
26日，吴某某诉至原审法院。
另查明，本案双方争议的东进××厂厂房，至今未取得
建设工程规划许可证。此外，2005年4月1日，东进××厂因向
乙建良等经营者提供营业执照等便利条件的违法行为，被工商
部门处罚。
吴某某一审起诉称：东进××厂系东××合作社出资设
立的专业电镀加工企业。吴某某和东××合作社、东进××厂
先后签订电镀车间租赁协议及补充协议。但是东××合作社、
东进××厂却怠于履行合同约定义务，不但没有做好环保及其
他管理工作，还在接到××南湖区人民政府的南政罚决字（20
07）3号行政处罚决定书后，擅自决定不再整改，单方面向南
湖区政府承诺在2008年1月1日起全面停产并拆除生产设备，不
再从事生产。吴某某投资的生产设备从2008年元旦起被迫处于
停产状态。吴某某一直与东××合作社、东进××厂交涉要求
其履行合同义务，处理好环保问题，继续履行租赁合同，但东
××合作社、东进××厂在2008年8月明确提出无法继续履行
租赁合同，要求解除该协议，而对于损失赔偿问题一直没有答
复，造成吴某某的设备和停产损失，双方订立的租赁协议无法
继续履行。故诉请判令东××合作社、东进××厂赔偿设备设
施损失779675元、停业损失32120元、其他损失14400元、评估
费2000元、律师费22840元；返还租金148333元；承担违约金30000元。
东××合作社、东进××厂一审答辩称：本案租赁合同
关系不是单纯的财产性质的租赁，而是租赁经营合同关系，各
个车间的经营活动都是由承租人自行自主的进行，只是使用的
都是东进××厂的营业执照和环保许可。吴某某起诉中所称的
补充协议，事实上是不存在的。因为双方共同投资的污水处理
设备按照环保的设计要求，只有一定的容量，而各承租方盲目
扩大生产，造成环保超标，所以才造成停业。事情发生后进行
过多次协商，要求整改，但双方各执一词，而且需要投入的资
金也比较大，最后结果是没有整改完毕。关于租金问题，实际
上约定是每年5万元，各租赁户先预付20万元，而租金应当计
算至解除合同之时，不应该计算至停业的时间。东××合作社
是没有关联的，即使要赔偿，也应由东进××厂赔偿。本案所
涉租赁的厂房所有权是归东××合作社的。在纠纷发生过程中
，双方一直在商谈，镇政府也居中进行协调，但协商过程中一
直没有出现过补充协议、评估委托书等证据，而且吴某某信访
过程中的要求也与诉讼请求不一致，对吴某某提供的证据的真
实性有异议。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划
许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但
在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部
门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经查明，双方争议的东进××厂厂房，至今未取得建设工程规划许可证
，故《电镀车间租赁协议》和《补充协议》无效。无效的合同
，自始没有法律约束力，因此，合同中约定的赔偿条款不具有
法律约束力。同时，法律规定，因无效合同取得的财产，应当
予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。合同
无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合
同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。
依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财
产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，
占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支
付房屋使用费予以返还。因此，吴某某应根据实际占有使用厂
房的时间支付房屋使用费，考虑到东进××厂已在2008年1月
底停产，故房屋使用费应计算至2008年1月底，吴某某实际占
有使用时间为二年八个月。由于吴某某除预付20万元外，其他
租赁费用均已支付，故东××合作社、东进××厂应当将多收
的部分预付款项退还给吴某某，具体计算方式为：预交20万元
÷120个月×（120个月-
32个月）=146666.67元，这部分退还预付款的金额，与吴某某
诉讼请求中主张的退还预付款金额相符。关于退还款项的主体
，由于《电镀车间租赁协议》是东××合作社、东进××厂共
同与吴某某签订，故应当由东××合作社、东进××厂共同承
担退款责任。关于吴某某主张的赔偿设备设施款项中所包括的
公共设施的款项，由于公共设施是所有承租户共同参与投资，
处理会涉及其他投资人的利益，故应当另案解决，本案中不予处理。综上所述，吴某某的诉讼请求中，要求东××合作社、
东进××厂退还多收的预付款146666.67元，予以支持，对吴
某某的其他诉讼请求，缺乏相应的法律依据，不予支持。据此
，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中
华某某共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、
第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，
判决：一、东××合作社、东进××厂于判决生效之日起十日
内退还吴某某人民币146666.67元。如果未按判决指定的期间
履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》
第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回吴某某的其他诉讼请求。案件受理费14064元，由吴
某某负担12060元，由东××合作社、东进××厂负担2004元
。
宣判后，吴某某不服，向本院提出上诉称：1、租赁房屋
既非城镇房屋，也非乡村规划区内的房屋，不适用《最高人民
法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问
题的解释》规定，原审法院认定租赁协议和补充协议无效错误
。2、原审判决遗漏承租车间自投资产的处理。3、吴某某主张
的停业损失、劳某某用等损失，可归责于某某合作社、东进×
×厂，应予赔偿。为此，请求撤销原判第二项，依法改判。
东××合作社、东进××厂二审答辩称：1、租赁房屋至
少是在乡村规划区内，即使是农村房屋，其建设也应得到批准
。现在没有证据证明租赁房屋有相应的批准手续，按规定确认无效是正确的。2、原审法院基于合同无效作出处理，并无遗
漏问题。3、由于包括吴某某在内的承租人盲目扩大生产，造
成污染超标，受到嘉兴市南湖区人民政府的停业处罚。吴某某
所称的损失并非由东××合作社、东进××厂造成，东××合
作社、东进××厂不应承担赔偿责任。
二审中，当事人均未提供新的证据。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以认定。
本院认为：吴某某与东××合作社、东进××厂签订了
电镀车间租赁协议，吴某某在东进××厂租赁车间开展电镀生
产经营活动，期间吴某某又与东进××厂签订了补充协议。在
南湖区人民政府作出行政处罚决定后，吴某某等人所在的车间
电镀生产经营活动停业，由此，吴某某和东××合作社、东进
××厂就赔偿问题发生纠纷。本案焦点在于电镀车间租赁协议
和补充协议的效力、东××合作社与东进××厂是否应向乙建
良承担有关损失和违约金及吴某某等人承租车间自投资产和公
共设施的处理。
一、关于电镀车间租赁协议和补充协议效力问题。吴某
某与东××合作社、东进××厂签订的电镀车间租赁协议主要
是有关房屋租赁的内容，但又不仅限于房屋租赁，随后吴某某
与东进××厂签订的补充协议内容同样如此。从房屋租赁的约
定来讲，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定，
租赁协议及补充协议中有关房屋租赁的约定应认定无效，但是
租赁协议和补充协议中其余部分的约定仍然有效。房屋租赁无效后，需要处理依无效合同取得的财产，而对于原审法院就房
屋租赁无效涉及的有关房屋占有使用费支付和返还所作出的判
决，各方当事人均无异议，予以确认。
二、关于某某合作社、东进××厂是否应向乙建良承担
有关损失和违约金的问题。
首先，吴某某所主张的损失基于其租赁车间停业的事实
，车间停业系履行嘉兴市南湖区人民政府行政处罚决定的结果
，与租赁协议和补充协议是否有效没有直接关系。行政处罚决
定书清楚载明，作出停业处罚决定缘于某某电镀厂废水超标排
放的违法行为。当事人均承认，在租赁协议签订后，东进××
厂本身不再有生产经营活动，而是由包括吴某某等在内的几个
承租人以车间为单位各自独立进行生产，以东进××厂名义对
外经营。故不难看出，处罚决定书所称的东进××厂废水超标
排放来源于吴某某等人所承租车间的不当生产经营行为。东进
××厂和东××合作社并无违法排放行为，东进××厂虽为名
义上的行政处罚对象，但遭到处罚的违法行为系吴某某等车间
承租人在生产过程中违法排放污染物所致。
其次，吴某某称根据租赁协议和补充协议的约定，在租
赁经营期间，东××合作社、东进××厂应做好诸如安全、环
保、财务等方面的服务工作，由于某某合作社、东进××厂没
有做好环保工作，造成车间停业，构成违约。但对于环保服务
工作的具体内容以及东××合作社、东进××厂应当如何履行
环保服务工作，协议并无明确约定。以承租人自行经营的现状
和出租人收取数额有限的租金来看，环保服务只能是一种与环保有关的辅助性义务，而污染物排放总量合理需要各车间承租
人加以控制，治污设施有效配备和运转需要各车间承租人投入
资金，也就是说确保污水达标排放不属于某某合作社、东进×
×厂按协议约定所应履行的环保服务内容。而至今为止，吴某
某并没有提供足够的证据证明，车间生产经营遭受政府停业处
罚系东××合作社、东进××厂没有按约定提供环保服务等违
约行为所致，故吴某某要求东××合作社、东进××厂赔偿损
失和支付违约金并无事实依据。
三、关于吴某某等承租车间自投资产和公共设施的处理
问题。因东进××厂停业后无法取得合法的生产资格，车间生
产经营活动客观上已终止。吴某某在租赁车间期间自行投入的
设备等物，东××合作社、东进××厂同意承租人搬离，故应
由吴某某自行处置；而吴某某与其他承租人因生产需要共同投
入而形成的共有设施的归属，非本案审理范围，不予处理。
综上所述，吴某某的上诉请求，依据不足，不予支持。
原审认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中
华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项
之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12610元，由上诉人吴某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宁建龙
审 判 员 章 能
代理审判员 安玉磊
二〇一〇年三月二十二日
书 记 员 朱 悦