浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第721号
上诉人（原审原告）温州天乙物业管理有限公司，住所地：温州市火车站站南商城E幢M层。
法定代表人陈颖汉，该公司董事长。
委托代理人吴安傍，男，1983年12月13日出生，汉族。
委托代理人黄志腾，男，1977年9月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）王秀眉。
上诉人温州天乙物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2009）温瓯民初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，被告王秀眉系站南商城F幢605室业主，该房屋面积为181.88平方米。2004年11月5日，原被告签订《物业管理服务入住合约》。根据双方约定及温计价（2004）452号文件的规定，原告可以向被告收取物业服务0.55元／月·平方米；原告可以向被告预收公共设施养护费6元／年·平方米、公共水电费600元／年·户，年终按实际发生额分摊结算。另，按合同约定，被告应按每季的第一个月向原告交纳物业服务费、水费等相关费用，若逾期交纳的，原告有权从逾期之日起按每日3‰向被告收取违约金。被告尚欠从2008年1月份至2008年4月间的物业服务费400元。被告没有向原告预交2008年1月至2008年4月间公共设施养护费及2007年4月至2008年4的公摊水电费，原告亦没有与业主结算公共设施养护费及公摊水电费。为此，原告委托温州华明会计师事务所有限公司，对原告为站南商城E、F幢公共用电明细账及公共设施养护费用支出情况进行专项审计。原审法院对审计报告进行审查确认，2005年1月至2008年4月，原告为站南商城E、F幢公共设施养护费用支出448598元。另查明，原告在提供服务期间，已支付站南商城E、F幢的公共用电电费。但原告未经业主同意，使用站南商城E、F幢的公共用电，并擅自将公共用电供给其他单位作日常办公使用。
原判认为，被告作为站南商城小区的业主，接受原告提供的物业服务，应按约向原告交纳物业服务费、水费等费用，收费标准依照温计价（2003）480号、温计价（2004）452号文件的规定，及原被告间的约定。因此，原告要求被告支付物业服务费400元的请求合法正当，予以支持。根据原被告间的约定及温计价（2004）452号文件规定，原告可以向业主预收公共设施养护费、公摊水电费，但应在年终按实际发生额与业主进行分摊结算。在本案起诉时，已过结算年度，并且原告已终止为被告提供物业服务。因此，原告应按实际支出额向被告收取公共设施养护费及公摊水电费。根据原告提供证据，仅能证明应由被告与其他业主合理分摊的公共设施养护费用为448598元，故对原告的公共设施养护费的请求，予以部分支持。另因原告未经业主同意，使用公共用电，并擅自供给其他单位使用，侵害了全体业主的合法权益，又无法证明业主的用电情况，原告应为此承担不利的后果。因此，原告要求被告支付公摊电费的请求，不予支持。根据双方约定，被告应按每季的第一个月向原告交纳物业服务费、水费等相关费用，现被告没有按约履行付款义务，应按约向原告支付违约金。被告王秀眉认为原告物业服务不到位，将E幢大楼门口的大梁捣掉，但没有提供证据予以证明，其抗辩理由不成立，不予以采纳。因办理土地使用权手续，非原告义务，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王秀眉应于判决生效之日起十日内支付原告温州天乙物业管理有限公司物业服务费400元、公共设施养护费174.6元及违约金（按每日3‰，从2009年9月21日起计算至实际履行之日止）；二、驳回原告温州天乙物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告温州天乙物业管理有限公司负担15元，被告王秀眉负担10元。
宣判后，温州天乙物业管理有限公司不服，上诉称，一、原审判决对公用水电费部分认定错误，具体如下：1、原审法院认定：“该两份证据（即指2006年1月至2008年4月的公共用水、用电抄表）均系原告自行制作，未经被告或站南商城小区业主代表确认，只能作为原告的主张，故本院不予采用”的错误的。上诉人认为，原审法院不应当仅仅只看到抄度表是上诉人自行制作的，就对该证据的真实性予以否认，在审查该证据时还应当考虑以下几点：①上诉人是小区的物业公司，对公共用水、用电进行抄度是其职责所在。②上诉人提供的2006年1月至2008年4月的公共用水、用电抄表是在相应的年度及月份产生的，是原始资料，而不是为了诉讼而自行制作。③上诉人提供该抄表是为了证明应当从公用水电费中扣除的部分，而不是证明公用水电费电表及水表的抄度，其证明作用是减轻被上诉人的举证责任，是代被上诉人举证，如果上诉人想隐瞒该情况的话的完全可以不拿出这份证据。④该抄表不可能在制作时要求第一位业主进行签字确认，该抄表在产生时站南小区也没有成立业主委员会也没有业主代表。2、原审法院认定：“因原告未经业主同意，使用公共用电，并擅自供给其他单位使用，侵害了全体业主的合法权益，又无法证明业主的公用水电情况，原告应当为此承担不利的后果”是错误的。上诉人没有擅自使用公共用电也没有擅自将公人用电供给其他单位使用，公共用电线路不是上诉人设置的，而是房开公司设置的，上诉人只是按照原公共用电线路的设置履行职责，进行抄度，进行收费，这并没有侵害全体业主的合法权益，反而是维护了全体业主的合法权益。如果上诉人没有去抄度，对其他单位没有收费，只要是供用电表的度数就一律分摊到业主头上，这才是侵害全体业主的合法权益。二、原审判决对公共设施养护费金额（448598元）认定错误，应当采纳温州华明会计师事务所有限公司出具的华会专（2009）0074号审计报告中的审计结果，认定公共设施养护费为818429.68元。1、原审法院对未注明用于E、F幢的公共设施养护费全盘否定是错误的。华会专（2009）0074号审计报告对未注明用于E、F幢的公共设施养护费是按照E、F幢与A、B、C、D幢的面积比例来进行分摊的。这样的分摊方式是客观并符合会计准则的，而法院在没有理由的情况下对该部分费用全盘否定，显然与事实不符，难以令人信服。2、原审法院认为审计报告中的垃圾清运费、培训费、垃圾筒及清洁养护工的薪资费用不合理是没有依据的。审计报告中的垃圾清运费、培训费、垃圾筒、清洁养护工的薪资等费用是因为养护公共设施而发生的，审计报告认定这些费用属于公共设施养护支出是真实、合理的。原审法院在没有依据的情况下，主观认为这些费用属于“公共性卫生、保安服务及日常管理服务”有失偏颇。综上，原审法院对公共设施养护和公摊水电费部分事实认定错误，理当撤销并依法改判。故请求：一、撤销（2009）温瓯民初字第1123号民事判决中对公共设施养护和公摊水电费部分的判决并依法改判，判令被上诉人向上诉人立即支付公共设施养护费318.8元、公摊水电费827.2元及违约金（按每日3‰，从原起诉之日起计算至实际履行之日止）。二、本案一审、二审诉讼费用由对方当事人承担。
被上诉人王秀眉答辩称，房子交过来之后，我交了押金，装修的时候也交了五百元押金，但一审法院没有判决退回。
经审理查明，本院根据当事人陈述以及原判认定的证据，对原判认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点问题如下：一、原判对公用水电费部分的认定是否合理；二、原审认定温州天乙物业管理有限公司在2005年1月至2008年4月期间为站南商城E、F幢公共设施养护费用支出为448598元是否得当。关于焦点一，上诉人温州天乙物业管理有限公司为了证明业主应承担的公共水电费等事实，在一审中提供了自行制作的E、F幢公共水电费分摊表和《用电量清单》，经审查，均属于上诉人温州天乙物业管理有限公司自行制作的证据材料，既未经过站南商城小区业主代表的确认，亦无其他证据予以佐证，况且也无法确认是否属于原始证据，故原判在本案中不予认定，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款以及第65条之规定。因此，上诉人温州天乙物业管理有限公司主张的公用水电费，由于证据尚不足，本案不予支持。另，由于上诉人温州天乙物业管理有限公司在提供物业服务期间，未经业主同意擅自将E、F幢的公共用电供予其他单位作为日常办公使用，故审计报告关于公共电费的审计结果也不能真实地反映E、F幢公共用电的实际费用。现上诉人温州天乙物业管理有限公司称自己没有向其他单位供电，与事实不符，本院不予采信。关于焦点二，原审根据上诉人温州天乙物业管理有限公司所提供的证据材料并结合审计报告内容和附表的数据剔除不合理的费用，经计算后确认2005年1月至2008年4月期间其为E、F幢公共设施养护费已实际支出的累计费用为448598元，经二审审查，原判认定的数额是合法有据的。由于上诉人温州天乙物业管理有限公司对站南商城小区提供物业服务还包括A、B、C、D幢等业主，故原判予以剔除相关不合理的费用，并无不当。对有关属于清洁养护工薪金支出部分，由于已包括在物业服务费的开支之列，原判不再由E、F幢业主分摊，也无不当。因此，上诉人主张应认定公共设施养护费为818429.68元，理由不充分，本院不予采纳。综上，原判正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇一〇年七月二十二日
书 记 员 姜 益