河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终4793号
上诉人（一审被告、反诉原告）：吴龙明，男，信阳市国税局稽查分局工作人员。
上诉人（一审被告、反诉原告）：魏秀芬，女，河南省队工作人员，系吴龙明之妻。
上诉人吴龙明、魏秀芬的共同委托诉讼代理人：胡晓靖，河南同信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：付海云，男，1958年10月7日出生，转业军人，住址河南省信阳市浉河区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：郭杰，女，1958年4月15日出生，住址，系付海云之妻。
被上诉人付海云、郭杰的共同委托诉讼代理人：巴自军，男，1953年3月5日出生，住址河南省信阳市平桥区平桥镇中心大道**号，身份证号4130231953********。
被上诉人付海云、郭杰的共同委托诉讼代理人：郭远，男，1956年3月25日出生，住址河南省信阳市平桥区平桥镇中心大道**号，身份证号4130231956********。
上诉人吴龙明、魏秀芬因与被上诉人付海云、郭杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴龙明、魏秀芬的共同委托诉讼代理人胡晓靖，被上诉人付海云、郭杰及其共同委托诉讼代理人巴自军、郭远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴龙明、魏秀芬上诉请求:1、撤销（2017）豫1503民初3642号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2015年6月29日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》约定：被上诉人将其所有的位于平西大道东侧1339.78平方米的房屋六套（产权证号：信平字第120871、120872、120873、120874、120875、120876，土地使用证号2007-30290），以总价款420万元卖给上诉人。因当时被上诉人将该房产证抵押在银行作贷款使用，所以双方合同签订时，上诉人并没有看见房产证更无法核实房产证登记的房屋面积。买卖房屋合法有效的面积共1339.78平方米是被上诉人对上诉人的承诺。在这种情况下，上诉人只有先预付购房款120万元，被上诉人才能还清银行贷款取回房产证。所以，在签订合同并预付120万元购房款后，被上诉人才到银行取回房产证交给上诉人；当上诉人拿到以上六套房产证时发现，房屋面积严重缩水。信平字第120871、120872、120873、120874、120875、120876面积分别为：342.44平方米、181.96平方米、133.05平方米、133.05平方米、183.71平方米、143.81平方米，六套房屋总面积为1118.02平方米，比约定购买的房屋面积少221.76平方米。按照被上诉人承诺的房屋面积1339.78平方米，通过折算房屋价款应为每平方米3134.84元，现在，因房屋面积缩水221.76平方米，被上诉人就应当去掉该部分房款、少收（221.76×3134.84=695182.12）695182.12元。总房款应当是3504817.88元。上诉人至今已经共向被上诉人支付房款355万元，多支付了45182.12元。因此，一审时，上诉人反诉被上诉人要求多支付的房款返还且承担违约责任。上诉人认为，双方签订的合同既然是双方真实意思表示，双方都应不折不扣的执行。被上诉人在上诉人没有也无法核实登记的房屋面积的前提下，承诺合法有效的登记的房屋面积是1339.78平方米，但是交付房屋时面积缩水，合同履行存在严重瑕疵是基本事实。被上诉人更不能强买强卖、强迫交易，如果在面积不够的前提下仍然照收总房款，属于严重的合同欺诈违法行为。一审判决对被上诉人的违约行为视而不见，却仍然要求上诉人按照原合同履行付款义务，属于严重袒护被上诉人。一审判决不仅没有体现公平原则，也没有尊重案件基本事实。事实上，上诉人在后续付款中多次提及房屋面积问题并要求减少支付总房款，只是上诉人一直向通过协商，希望被上诉人能够正视交给上诉人的房屋面积缩水这一基本事实，减少支付部分总房款，从而和平解决此事，所以一直退让。同时，被上诉人采取非法手段强迫上诉人打条，又要求上诉人不得在承诺和保证中提及房屋缩水事宜，才造成似乎没有提及房屋面积问题的假象。上诉人买房，肯定要求所购买的房屋面积应当是合法有效的登记面积，这是买卖房屋的基本常识，而不是被上诉人所谓的除房产证之外的其他没有登记备案的不合法的面积。要求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人付海云、郭杰辩称，一、关于上诉人违反合同约定问题。2015年6月29日，被上诉人经中介人陈某介绍，并由陈某担保，将一幢自建楼房（七层，建筑面积1339.78平方米）以人民币420万元出售给上诉人吴龙明、魏秀芬夫妇。双方约定签字后，上诉人依合同约定付定金（也未购房款）人民币120万元，被上诉人将六本房产证和土地使用证、房屋图纸及房屋全部交给了吴龙明（未办过户手续），上诉人承诺余款人民币300万元在2015年7月31日前付清。双方还约定本合同签字生效后，应不折不扣履约，如违约，违约方应当按房屋转让价的10%向对方支付违约金。2015年7月31日付款期限过后，上诉人未履约付款。经被上诉人多次催促通知，上诉人分二次付款150万元；2016年又分四次付款85万元，尚余人民币65万元至今未付。根据合同法相关规定，上诉人不遵循诚实信用原则，合同签订后，曾七次写出还款承诺书和保证，但至今未按合同约定履行义务，其行为构成违约。二、买卖房屋面积无任何瑕疵问题。1、建筑面积内容应包括有证面积与无证面积，该幢楼房建筑面积无误，根本不存在缩水问题。此幢楼房共七层，其中第一层是半地下室西靠山坡，远看虽像地下室，但其北面为临路门面房，通体框架结构，层高3.4米，有门窗楼梯，通风透光，宽敞明亮，可作车库或居住，还可做门市使用，其建筑面积为221.76平方米（现实测占地长17米×宽13.5米=229.5平方米）。因是自用，为了节省费用而未办产权证。依次二至七层建筑总面积为1118.02平方米，办有六个产权证。二者相加共计建筑面积为1339.78平方米，与所订合同完全相符。另外，该幢楼房无产权证的面积还有六层楼梯间和顶层阁楼间80余平方米共用设施，实际上该房屋建筑面积远大于合同1339.78平方米。因此，该合同在房屋概况条款中首先明确说明了房屋建筑面积，然后列举了产权证号，双方对此均无异议并签字生效。上诉人吴龙明与中介人拿到产权证复印件后，多次到实地考察，上诉人也将相关情况如实告知了吴龙明。双方在签订合同时，又对建筑面积进行了认真计算核对。当时是上诉人吴龙明担心第一层无产权证将来扯皮，主动提出要求将其面积算入总建筑面积的，否则不可能是随意或误写为1339.78平方米，也不可能在合同上写明对合同“双方无异议”签字生效。2、买卖的房屋是整体打包交易，定价不是按平方数计算的。之所以有整体打包，原因一是此楼房结构复杂，用途不同。一层是半地下室门面；二、三层是西门面房；四至七层是住宅，合在一起便于使用。二是此房产权证楼层之间有交叉，不好分割。被上诉人售房前提就是整体打包，而上诉人也是想整体买走，双方一致。因此合同概述写明了总建筑面积，合同支付方式是“房屋转让总价为人民币420万元”。此合同通篇无交易价格是按每平方米面积计算之说。被上诉人在签字生效后即把全部六本产权证、土地证、质检合格证和整幢楼房交与上诉人，上诉人全部接管使用，至今该幢楼房也未拆分，上诉人也从未提出不要下面的第一层半地下室房屋，而且目前正在装修。3、上诉人对房屋面积和价格从未提出过异议。2015年6月29日双方签订协议后，被上诉人就把六本产权证、一本土地证、整幢楼房的全部图纸、质检合格证和整幢楼房交给了吴龙明。2015年7月15日，上诉人又提出了一份补充协议，之后直到2016年10月27日，上诉人连续写出了七份还款承诺书和还款保证书，从未对买卖房屋合同提出任何异议。而且吴龙明还在2016年10月25日和2016年10月27日主动向公安机关和法院写出书面文字，说明欠款未还原因和其他有关问题。因贷款问题，上诉人还通过安徽中安房地产评估咨询有限公司信阳分公司对该房屋进行了评估，现该幢楼房正在全面装修，完全可以对该房屋建筑面积进行实际测量核实。4、第一层无证房屋不可能白送，上诉人要求被上诉人支付购房款和违约金不能成立。按上诉人计算方法和逻辑推理，如第一层无产权证的房屋不在总建筑面积内，这221.76平方米房屋应怎么处理，不能白送给上诉人。若按上诉人这种计算方法，因总转让价为打包价420万元，如第一层不算交易面积，以房产证的1118.02平方米计算，上诉人不但要付欠款65万元，而且还要将此楼房第一层和六层公用楼梯间、走廊衣柜间共计300余平方米房屋退给被上诉人，这是违反合同约定和有悖常理的，因此上诉人的所谓房屋缩水是歪曲事实的。
被上诉人付海云、郭杰向一审法院起诉请求：1、依法判令被告偿还购房欠款65万元；2、依法判令被告向原告支付违约金42万元；3、依法判令被告承担本案诉讼费。上诉人吴龙明、魏秀芬向一审法院反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人购房款45182.12元并支付违约金；2、被反诉人承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年6月29日，经中间人陈某介绍，原告与被告签订购房合同，将自己所有的坐落于信阳市平桥区平西大道东侧的房屋出售给被告。合同约定：一、房屋概况，该房屋建筑面积1339.78平方米，产权证号为：信平字第120871、120872、120873、120874、120875、120876，土地使用证号为2007-30290，以上内容为卖方提供的产权证，双方均无异议。二、支付方式，1、该房屋的转让总价为人民币肆佰贰拾万元整（小写：4200000元）。过户费用由甲方（被告）承担。2、甲方在本合同签字后，先付壹佰贰拾万元（小写：1200000元）定金，余款叁佰万元（小写：3000000元）在2015年7月31日前付清。……五、双方共同约定，3、本合同签字后，……如违约，违约方应按房屋转让价的10%向对方支付违约金。合同签订当日，被告付了120万元定金，原告向被告交付六本房产证、一本土地使用证，被告出具收条并打有欠条：今欠到付海云、郭杰购房款叁佰万元整（3000000元），已付壹佰贰拾万元，总款肆佰贰拾万元，欠款项于2015年7月31日前付清。欠款人：吴龙明魏秀芬；见证人陈某。付款期限过后，经原告催要，被告于2015年10月29日付款100万元，尚欠购房款200万元。2016年1月1日，被告向原告出具承诺书，承诺在2016年1月20日前付清购房款。2016年2月1日被告向原告支付购房款50万元，2016年8月14日被告支付购房款15万元。2016年8月16日，被告向原告出具承诺书，承诺在2016年11月30日前无条件还清所欠购房款135万元，后被告又分批支付原告购房款70万元，其中最后一笔是2016年12月19日支付10万元。截止原告起诉时被告共计付款355万元，尚欠购房款65万元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告经中间人介绍，多次看房、协商，签订的合同是双方真实意思的表示，合法有效。合同规定房屋的转让总价格为人民币420万元，可视为是整幢房屋的买卖，被告应以约偿还下欠购房款65万元。原告要求按房屋转让价的10%支付违约金42万元明显过高，按尚未支付的购房款的10%支付违约金较为合适。被告反诉称约定的房屋价款为每平方米3134.84元，因缺乏相关证据证明，原告又予以否定，且被告在后续付款及承诺保证中均未提及房屋面积问题，其辩称及反诉请求与事实不符，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、本诉被告吴龙明、魏秀芬于判决生效之日起十日内向本诉原告付海云、郭杰支付购房款六十五万元。二、本诉被告吴龙明、魏秀芬于判决生效之日起十日内向本诉原告付海云、郭杰支付违约金六万五千元。三、驳回反诉原告吴龙明、魏秀芬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14430元，反诉费930元，均由吴龙明、魏秀芬负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的购房合同，是双方真实意思表示，应确认合法有效。双方均应按约履行各自的义务。虽然双方在合同中未明确约定上诉人所购房屋是否包括第一层半地下室，但从所售房屋总价格及房屋结构可以反映上诉人所购案涉房屋应是包括第一层半地下室的。现双方为合同约定的房屋总面积与房屋登记面积比较产生的面积差产生歧义，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，无论是从字面意义理解，还是法律规定的交易习惯，都应确认案涉房屋的转让总价420万元是包括第一层半地下室面积的。上诉人应当按照合同约定给付下欠购房款，并且承担因拖延给付购房款应负担的违约金。
综上所述，上诉人吴龙明、魏秀芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14430元，由上诉人吴龙明、魏秀芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 任 钢
审判员 吴 斌
审判员 王道新
二〇一七年十二月二十九日
书记员 刘 唱