广西壮族自治区资源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0329民初25号
原告南宁市战略营销策划有限责任公司，住所地：南宁市河堤路23号安宇望江公寓。
法定代表人黄兰芬，该公司董事长。
委托代理人谭冬婷，女，1975年1月8日出生，汉族，原告公司副总经理，住广西南宁市。
委托代理人李灵俐，广西双贺律师事务所律师。
被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司资源分公司，住所地：资源县城北开发区。
负责人莫志明。
被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司，住所地：广西柳州市跃进路70号。
法定代表人莫志明，该公司执行董事。
原告南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略公司）诉广西泽鑫房地产开发有限责任公司资源分公司（以下简称泽鑫资源公司）、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司（以下简称泽鑫公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理，依法由审判员杨艳兵与人民陪审员曾令有、唐艳玲组成合议庭。于2017年3月5日公开开庭审理了本案，书记员侯利娟担任法庭记录。原告战略公司的委托代理人李灵俐到庭参加诉讼。被告泽鑫资源公司、泽鑫公司经本院传票传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告泽鑫资源公司为被告泽鑫公司设立的分支机构，资源县益嘉国际项目为泽鑫资源公司负责开发的房地产项目。2014年l0月16日，泽鑫资源公司与原告签订《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》约定由原告为项目提供全案策划、项目推广和销售代理等服务，泽鑫资源公司向原告支付销售代理费，双方还约定了销售完成的标准为客户签证《商品房买卖协议》及缴纳首笔购房款，以及销售发生后具体付款时间及违约责任等其他事项。
2014年12月26日，原告向二被告致函要求获得合同签订前客户已缴纳定金但未实际完成销售的部分房屋的代理销售权并按合同约定进行结算，获得泽鑫公司书面许可。12月28日，原告与泽鑫资源公司在项目销售中心就项目价格体系问题进行协商、约定项目房屋实际销售价格由3100元/平方米变更为不低于2650元/平方米，实际销售均价不低于2780元/平方米。2015年初，因项目工期延误导致销售工作无法正常开展，原告于3月31日向泽鑫资源公司致函要求确认复工时间并顺延合同约定的考核周期，获得泽鑫资源公司书面同意，但直至2016年一直都没有书面确认复工时间，至今也尚未复工。2015年5月23日，原告与泽鑫资源公司约定自2015年5月22日起项目所有剩余未售出的房屋目标基准价变更为22OO元/平方米，基本销售代理费结算方式变更为每日按套结算，及销售完成的标准变更为客户签订《认购协议书》并交付购房定金。至此，原告及二被告对合同实际进行了四次变更。
合同签订后，原告一直积极履行合同义务，至2015年6月止为项目代理销售房屋共计60套。然而泽鑫资源公司借故拖欠原告的销售代理费用，至今尚欠销售代理费共计484474元。且2015年初，泽鑫资源公司因资金紧张及拖欠施工方工程款的原因造成项目施工进度停止导致销售工作无法正常开展被告以虽承诺重新起算对原告的业务考查期;但其仍然拒绝支付销售代理费。原告多方追索无果。原告认为，泽鑫资源公司的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求泽鑫资源公司支付违约金人民币50万元。泽鑫公司虽未与原告签订合同，但实际参与了合同条款的协商，变更及履行，其作为设立泽鑫资源公司的公司法人也应当对泽鑫资源公司的行为承担法律责任。原告诉请：l、判决解除原告与泽鑫资源公司于2014年10月16日签订的《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》；2、判决两被告共同向原告支付2014年l1月至2O15年6月未结算的销售代理费(含基本销售代理费及超值奖励)共计484474元；3、判决两被告共同向原告支付违约金50万元；4、本案受理费由二被告承担。
原告为证实自己的主张提供以下证据：1、原告公司组织机构代码证，证实原告的身份信息；2、泽鑫资源公司电脑查询单，证实泽鑫资源公司的身份信息；3、泽鑫公司电脑查询单，证明泽鑫公司的身份信息及莫志明、莫志伟的职务信息；4、《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》，证明原告与泽鑫资源公司于2014年10月16日签订合同及合同约定的内容；5、2014年12月26日《公函》，证明原告与泽鑫公司第一次变更合同的内容；6、2014年12月28日《益嘉国际项目工作会议纪要》，证明原告与泽鑫资源公司第二次变更合同的内容；7、2015年3月31日《公函》，证明原告与泽鑫资源公司第三次变更合同的内容；8、2015年5月22日《资源县益嘉国际项目住宅物业促销方案》；9、2015年5月23日《关于资源县益嘉国际项目执行促销政策及其他相关约定的函》，证据8、9证实原告与泽鑫资源公司第四次变更合同的内容；证据5-9综合证明，原告与二被告经协商一致，先后对合同内容进行了四次变更。10、销售房屋认购书、票据及汇总表，证明原告实际完成的房屋销售数量及金额；合同签订后，在证据4的合同中，由原告代为销售49套房屋。11、跟进销售房屋认购书、票据及汇总表，证明原告实际跟进完成的房屋销售数量及金额。销售11套房屋。12、益嘉国际成交确认单，证明对证据10、11的补充，双方对账后，对销售的房屋的付款方式等，还有财务结算的签名。销售单是对房屋销售的确认。13、49套购房明细，证明全程由原告销售的49套房屋的销售情况及客户的名单。
根据原告的申请，本院调取了原告销售的60套商品房的备案登记情况，蒋建平、唐燕、覃秀文、易芝锋、蒋友清、尹年春、粟周姣、李谟良（粟春兰）、马桂桥、刘珊、王春华、刘前兵、杨敏、李连香、赵普吉、何胜、杨莉姣（赵梓钧）、刘安平、唐荣生、马艺丹、陈胜（李花波）、李卫清、王迪、谭天国、唐得徐25户购房户签订签订的《商品房买卖合同》在资源县房产管理局办理了备案登记。雷项钧、范军、莫田英、唐跃华、肖瑞芳、雷祥健、莫艳梅、程秀云、肖儒燕、赵水清、曾宪忠、李芳、马茂旋、雷易平、刘玉文、苏利生、陈俊谕、陈彬、王艳、闵安丙、谢利萍、雷雪梅、王戎梅、舒珉珉、莫秋楠2个商铺、段再锋2个商铺、吕礼连（吕小明）、马荣林（马宽宇）28户购房户签订的30套住宅（含商铺）没有备案登记，28户所签协议选定的房号已被他人备案登记。原告对本院调取的证据没有异议。
被告泽鑫资源公司、泽鑫公司没有提交答辩意见及证据材料。两被告经传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩及质证权利。经审查，原告所举证据及要求本院调取的证据符合证据的相关要求，本院予以采信。
综合全案证据，结合原告起诉及庭审查明情况，确认本案法律事实如下：2014年10月16日，以被告泽鑫资源公司为甲方，以原告战略公司为乙方，双方签订《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》。双方在第二条本项目概况约定甲方委托乙方销售的房号以及各房号销售面积见附表。第三条委托期限约定：自合同签订之日起至本项目委托的住宅物业套数销售至90%时，双方结算后合同可终止。第五条合作方式约定：销售代理费采用基本提成加超值奖励方式。第六条销售价格约定：住宅物业销售目标基准底价为3100元每平方米，商业及其他物业基准底价由双方另行签订补充协议。第七条销售完成的界定及销售周期约定：1、在购房客户与甲方办理签署《商品房认购书》并交付购房定金后，视为乙方完成销售任务指标。2、在签署物业《商品房买卖合同》手续并交清首付款后，视为乙方达到首次结算条件。3、物业的销售周期作如下阶段约定：本合同签订后的30天为销售准备期，第31天至住宅物业销售套数低于90%前，每个季度作为一个考核周期，乙方每个季度应完成45套住宅物业的销售。第八条销售代理费用的标准及结算方式约定：（一）住宅物业销售代理费用的标准：分为基本销售代理费及超值奖励两部分：1、基本销售代理费的收取标准：按照销售总额的1.8%收取。（三）销售代理费用的支付方式：乙方进入正式销售期后，乙方的销售代理费按季度进行结算，甲方在每季度的第10个工作日前按如下约定支付给乙方：1、如购房户已签订《商品房买卖合同》并支付了首次购房款，则此物业的销售代理费甲方先按30%预支给乙方，在银行按揭款回款至甲方账户后5日内甲方再支付50%给乙方。2、如购房户已签订《商品房买卖合同》并一次性付款的，则此物业的销售代理费甲方先按80%预支给乙方。3、乙方余下的20%销售代理费，待乙方完成本合同第七大条第3小条约定的所有考核任务之日起的10日内一次性结算给乙方。（四）销售代理费的其他约定：1、如甲方原因，购房户在签订《商品房买卖合同》并交付首期款后退房，则乙方的销售代理费按照已交付的首期款的1.8%提成。非甲方原因客户退房的，乙方不能收取代理费用。2、如客户已签订《商品房买卖合同》及客户不按时履行相关义务或中途退房的违约之被罚没违约金，甲方占70%，乙方占30%，此款在该期结算时结清。5、合同签订后，甲方原则上不超出常规给客户优惠折扣，如甲方超出常规给予优惠时，甲方签字确认，乙方的整合推广及销售代理费按实际折扣后的销售金额计算，由于甲方打折造成的损失与乙方无关。第十三条违约约定：1、方连续两个季度均不能完成销售任务的，乙方相应季度应得的销售代理费只能按80%结算。如乙方连续三个阶段均不能完成销售任务的，甲方有权单方解除本合同，且乙方相应阶段应得的销售代理费只能按80%结算。2、如遇特殊情况，甲方未能按本合同约定时间支付应得的代理费的，必须征得乙方同意，但延付时间不得超过100日，否则算甲方违约，乙方可终止合同。3、甲乙双方如任何一方无故自行终止合同的，终止方赔偿对方50万元违约金，且违约金在合同终止15天内支付完毕。2014年12月26日，原告向被告泽鑫资源公司发出《公函》要求将双方签订《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》前已缴纳预约金或定金但尚未办理其他购房手续的购房客户交由原告接待，该部分房号计入代理销售合同，按双方的代理合同结算。同日，被告泽鑫公司在该公函签注“同意”并加盖泽鑫公司公章。2014年12月28日，原、被告的工作人员进行会议形成纪要，双方同意自2014年12月30日起实际销售价格不低于2650元每平方米，实际销售实现均价应不低于2780元每平方米。2015年3月31日，原告向被告泽鑫资源公司发出《公函》载明益嘉国际项目自2015年2月初开始停工，严重影响客户购买意愿，给销售工作造成较大阻滞，要求确认复工时间并申请相应顺延合同考核周期。莫志明在公函上签注“实际情况从2015年3月5日至2015年5月9日止开始复工”2015年5月23日，被告泽鑫资源公司向原告发出《关于资源县益嘉国际项目执行新促销政策及其他相关约定的函》载明：工程复工及抵押房源的解押问题经协调，将于近期得到解决，可全面安排办理换签、备案按揭等相关手续。同日，原告向被告泽鑫资源公司发出《资源县益嘉国际项目住宅物业促销方案》载明：由于项目停工及抵押问题，以致营销推广受阻，接贵公司函通知项目复工及抵押房源的解押问题已基本解决，近期将可全面办理办理换签、备案按揭等相关手续。自即日起将益嘉国际剩余的约111套住宅以2200元每平方米底价出售，开发商承诺于2015年12月31日前交房。同日莫志伟在该方案上签注同意。2014年10月17日至2014年11月15日为原告销售准备期，2014年11月16日至2015年2月16日为第一个考核周期，原告为被告销售32套住宅，2015年2月17日至2015年7月21日（自2015年3月5日至2015年5月9日停工，顺延考核周期）为第二个考核周期，原告为被告销售17套住宅（含商铺）。另原告为被告跟进销售11套住宅。原告共为被告销售60套住宅（含商铺）。
另查明，原告所销售的60套住宅（含商铺），有蒋建平、唐燕、覃秀文、易芝锋、蒋友清、尹年春、粟周姣、李谟良（粟春兰）、马桂桥、刘珊、王春华、刘前兵、杨敏、李连香、赵普吉、何胜、杨莉姣（赵梓钧）、刘安平、唐荣生、马艺丹、陈胜（李花波）、李卫清、王迪、谭天国、唐得徐25户购房户签订《认购协议》、《商品房买卖合同》后到资源县房产管理局办理了备案登记。有雷项钧、范军、莫田英、唐跃华、肖瑞芳、雷祥健、莫艳梅、程秀云、肖儒燕、赵水清、曾宪忠、李芳、马茂旋、雷易平、刘玉文、苏利生、陈俊谕、陈彬、王艳、闵安丙、谢利萍、雷雪梅、王戎梅、舒珉珉、莫秋楠2个商铺、段再锋2个商铺、吕礼连（吕小明）、马荣林（马宽宇）28户购房户签订了30套住宅（含商铺）《认购协议》、《商品房买卖合同》，但购买的房号在购买前已经被他人到资源县房产管理局办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以上28户30套住宅（含商铺）未能办理《商品房买卖合同》的备案登记。郑刚因所选房号不能备案而退房。康资梅、李丽明、李彦莹（李福琪）、马文信4户签订了《认购协议》没有签订《商品房买卖合同》。所选房号已经被他人到资源县房产管理局办理了《商品房买卖合同》的备案登记。
还查明，被告的益嘉国际项目的1栋、2栋住宅已经全部销售完毕，已全部在资源县房产管理局办理了备案登记。被告泽鑫公司自2015年2月17日至2015年6月17日先后支付给原告代理费共197792元。
本院认为，被告泽鑫资源公司、泽鑫公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见及证据材料，应视为其放弃质证及抗辩的权利，本院依法缺席审理。原告与被告泽鑫资源公司签订的《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》合法有效，应受法律保护。两被告将已经办理了备案登记的商品房、商铺再委托原告销售，其行为严重侵害了购房户的权益，但从原告提交的《关于资源县益嘉国际项目执行新促销政策及其他相关约定的函》和《资源县益嘉国际项目住宅物业促销方案》，陈彬、闵安丙成交确认单及《代理意见》可以看出原告在销售过程中已经发现所销售的房屋存在被抵押或已经销售备案的情况，此时，原告更应当核实代理销售的住宅、商铺能否继续销售，是否存在一房二卖的情形，更应当履行帮助代理销售签订《商品房买卖合同》的购房户在支付了购房款的情况下，实现得到所购买房屋的附随义务。从本案查明的事实来看，原告所销售的60套住宅（含商铺）有35套在与购房户签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》前已经被他人办理了备案登记。原告作为专业的营销公司在可以发现委托方可能存在一房二卖的情形，但未尽审查义务，审慎从事销售工作，导致60套住宅、商铺就有35套的购买方支付了房款但不能得到房屋，并引发系列矛盾纠纷，造成该部分购房户持续上访，影响地方社会稳定。故对该35套住宅、商铺不应结算代理费用。原告为被告泽鑫资源公司销售给蒋建平、唐燕、覃秀文等25户的商品房办理了《商品房买卖合同》的备案登记。该25户的代理销售费用应当按照合同的约定结算代理费用。按照合同约定的基本销售代理费计算公式：基本销售代理费=物业实际完成销售总额×1.8%，计算得出原告该25户的基本销售代理费用为163737.4元（385822+346866+369000+360207+360207+386889+375016+360207+355068+373548+373548+392225+370880+349000+333525+349267+408357+394289+425528+409678+411645+399451+413571+392728+380219）×1.8%。原告连续两个季度没有完成销售任务，根据合同销售代理费用按照80%结算，故原告应得的销售代理费为130989.9元（163737.4×80%）。被告已支付原告销售代理费197792元，故对原告要求被告再支付销售代理费484474元的诉请不予支持。因原告代理销售被告开发的益嘉国际商品房已经销售备案完毕，根据合同第三条，合同已自然终止，故原告要求解除《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》及要求被告支付违约金50万元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法通则》第七条、第六十九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告南宁市战略营销策划有限责任公司的全部诉讼请求。
本案受理费13645元，由原告南宁市战略营销策划有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费13645元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 杨艳兵
人民陪审员 曾令有
人民陪审员 唐艳玲
二〇一七年六月六日
书 记 员 侯利娟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民法通则》
第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。
第六十九条有下列情形之一的，委托代理终止：
(一)代理期间届满或者代理事务完成；
(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托；
(三)代理人死亡；
(四)代理人丧失民事行为能力；
(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。