上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2604号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘世佳，女，1988年11月8日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：周雅珠（系刘世佳之母），1960年2月6日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：邵玉民，上海熊兆罡律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：顾彩娣，女，1976年6月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区罗香路286号A295室。
法定代表人：梅虹，总经理。
上诉人刘世佳与被上诉人顾彩娣、满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初9971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘世佳上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审本诉请求，支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：上诉人配合办理贷款、履行合同义务，并无违约情形，上诉人解除房屋买卖合同系因被上诉人无法办理贷款，故被上诉人应当承担违约责任。第一，原审认定仅在上诉人配合的情况下方能知晓被上诉人能否贷款有误。被上诉人公积金问题、房龄问题及满懿公司违规行为，均可自行知晓，不以上诉人履行配合义务为前提。第二，2017年3月至7月，上诉人四次表示愿意配合办理贷款，但被上诉人未予配合。被上诉人无法办理出公积金贷款，涉案房屋又因房龄超过30年而无法办理商业贷款，故被上诉人无法贷款且未现金补足，存在违约。第三，为免资料丢失，上诉人要求在银行柜台签署单身承诺，并当场交付银行卡复印件，故上诉人并无未提交材料的行为。第四，《上海银行业纠纷调解协议书》载明，2017年3月14日被上诉人前往咨询贷款事宜时尚未提交全部资料、贷款未进入审查环节，故其所称可以贷款没有依据。第五，《上海市房地产买卖合同》中上诉人电话号码录入错误，上诉人并未收到被上诉人短信，而非不愿配合办理贷款。第六，合同约定的房屋价款为人民币（以下币种相同）55万元，上诉人实际只收到2万元定金，并无收到定金5万元后退还被上诉人3万元之情形。
顾彩娣辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，确认房屋实际交易价格为52万元，被上诉人支付5万元定金后，因双方做高房价，上诉人返还3万元。第二，被上诉人未能办理贷款系因上诉人主观没有配合意愿且客观有阻却行为。上诉人母亲表示涉案房屋交易存在阴阳合同，如果贷款审批，其将举报；上诉人未提供贷款所需的单身证明及收取房款的银行卡，被上诉人因此未能成功办理贷款。第三，上诉人存在违约行为，应当依据合同约定承担违约责任。要求驳回上诉，维持原判。
满懿公司辩称，二审期间没有新的意见和证据，坚持原审庭审意见。
顾彩娣诉至一审法院，请求判令：1、顾彩娣与刘世佳签署的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《（补充）协议》解除；2、刘世佳退还顾彩娣购房款19万元；3、刘世佳支付顾彩娣违约赔偿金10.4万元；4、刘世佳承担本案诉讼费用及顾彩娣律师服务费2万元。刘世佳遂提出反诉，请求判令：1、顾彩娣承担违约金11万元；2、顾彩娣承担本案的诉讼费用、律师费。
一审法院认定事实：2017年3月9日，顾彩娣（乙方）、刘世佳（甲方）就上海市金山区XX村XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。协议及合同均约定房屋价格为52万元，《房地产买卖居间协议》第四条约定，乙方向满懿公司支付意向金5万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。《房屋买卖合同》第4.1条约定，乙方应当于网签合同后支付甲方房屋首付款19万元（含定金）；第4.2条约定剩余房款33万元将以银行贷款的形式支付给甲方；第4.4条约定贷款若有不足，乙方应当于约定的过户日期之前，将该不足部分补足甲方；第10.3条约定若该房地产内有户口，则甲方应于2017年5月10日之前，向该房地产所在地公安机关办理该房地产内所有户口迁出手续；第11条约定违约责任：……甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；第15条约定争议解决：……若甲、乙双方通过诉讼解决纠纷的，则因此发生的律师服务费、诉讼费等相关费用均由违约方承担。2017年3月11日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及《协议》。《上海市房地产买卖合同》第二条约定甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为550000元；第四条约定房屋过户时间为2017年6月30日；第十条（三）约定：……乙方依据本条约解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款（一）第一条约定：……若因乙方原因导致贷款不足（包括部分不足或全额不足），则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付甲方；第二条约定甲方应当按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。《协议》第一条甲乙双方确认房屋实际成交价格为52万元，甲方为了配合乙方贷款，在《上海市房地产买卖合同》中将涉案房屋价格定为55万元，乙方于2017年3月11日支付甲方22万元后，甲方返还乙方3万元整。甲方实际收到乙方首付款为人民币19万元。2017年3月11日，顾彩娣支付刘世佳定金5万元和房款17万元。
2017年3月14日，满懿公司要求双方去银行办理贷款审批手续，顾彩娣与满懿公司经纪人到场，刘世佳不愿意配合而未到场，也未向满懿公司提供农商行银行卡。顾彩娣提供的个人信用报告显示，查询原因为“贷款审批”；该报告及信用信息查询和报送授权书显示时间均为2017年4月14日。为双方签订阴阳合同之事，满懿公司门店店长于2017年4月9日约双方进行撮合，可以签回双方交易的真实价格，但双方未达成一致意见。
2017年5月13日，顾彩娣短信联系刘世佳母亲要求刘世佳配合办理贷款，刘世佳母亲回复贷款不符合规定，如果继续会被列入不诚信名单。2017年5月17日、2017年5月18日，刘世佳母亲向顾彩娣发送短信中均表明签订阴阳合同是不合法的，不会被支持的。顾彩娣按照《上海市房地产买卖合同》中刘世佳的联系方式分别在2017年5月13日、2017年5月17日、2017年5月31日向刘世佳发送短信，希望其能配合办理贷款，但刘世佳均未予回复。
2017年7月12日，顾彩娣向刘世佳出具《催告函》，要求刘世佳于2017年7月21日前提供贷款资料配合顾彩娣去办理贷款，若刘世佳仍不配合，视为根本违约，顾彩娣将按照买卖合同第十条约定要求刘世佳承担总房价款20%的违约责任，并且保留追究刘世佳其他法律责任的权利。该函分别发往“XX村XX号XX室”和“XX路XX弄XX号XX室”，快递信息显示两份催告函均于2017年7月15日被签收。2017年7月15日，顾彩娣向刘世佳母亲发送短信，告知发函事宜并附函件；刘世佳母亲即向顾彩娣发送短信，要求其带好相关证件，约定时间到农商银行金山分理处贷款部办理贷款事宜。2017年7月16日，双方短信往来，顾彩娣要求刘世佳配合提供贷款资料，刘世佳强调须本人到场办理。2017年7月18日，刘世佳向顾彩娣出具《解除房屋买卖合同告知书》，载明：1、刘世佳仅收到顾彩娣首付款19万元，按《上海市房地产买卖合同》约定已逾期超过15天仍未付款，刘世佳有权单方面解除合同；2、《协议》里做高房价的条款，是其希望通过签订该协议争取超过合法交易规定的贷款，故该协议是无效的；3、顾彩娣应于接到本通知后5个工作日内配合刘世佳办理撤销备案登记手续，逾期顾彩娣自行承担违约责任等等。
上海市金山区住房保障和房屋管理局出具《信访事项答复意见书》（金房管信访复[2017]2-15号）中载明，刘世佳协助顾彩娣贷款，将买卖合同价格定为55万，顾彩娣支付22万定金后，刘世佳退还顾彩娣3万元，并约定补充协议与买卖合同有不一致的，以补充合同为准。本机关认为，刘世佳反映的情况属于其与顾彩娣的合同纠纷，并无涉及到满懿中介的违法违规行为。
一审庭审中，顾彩娣申请证人钱某出庭作证。证人钱某陈述：贷款资料缺少刘世佳单身证明和贷款银行的银行卡，其跟刘世佳言明，银行卡可以拍照后传来，单身证明需要本人到现场签。刘世佳说配合但一直未予配合。在2017年6月30日之前至少催告过两次，但终无果。相关银行工作人员说有人为涉案房屋贷款事宜写举报信；在其离职之后，还发生了记者报道涉案房屋交易的事情。《上海市房地产买卖合同》不是最后签的，之后还有一个《协议》。据其了解30年以上房龄组合贷款是没有问题的。我写了离职报告后，刘世佳觉得合同约定不符合心理预期，双方为此而不愉快。后来其店长为阴阳合同之事约了双方，约定时间是上午9点左右，刘世佳到场已经是下午1点，因刘世佳不同意签回交易真实价格而无果。顾彩娣对证人证言没有异议；刘世佳对证人证言真实性有异议，称证人在签订合同之后即离职，至于证人后来听说的不足以作为证据。
一审法院另查明，顾彩娣就本次诉讼，聘请上海敏诚善律师事务所ＸＸ律师代理一审诉讼事宜，并签订《聘请律师合同》；ＸＸ律师在《上海市律师服务费收费政府指导价标准》范围内收取顾彩娣律师代理费2万元，顾彩娣已于2017年7月24日支付至上海敏诚善律师事务所账户中。刘世佳就本次诉讼委托上海熊兆罡律师事务所邵玉民律师代理一审诉讼事宜，并签订《律师聘用合同》；刘世佳于2017年9月14日支付律师代理费3万元于上海熊兆罡律师事务所账户中。另刘世佳于2017年8月29日向北京盈科（上海）律师事务所账户中支付1,500元。
一审审理中顾彩娣另称，刘世佳母亲为搅黄涉案房屋的交易，告知相关银行只要向不符合贷款条件的顾彩娣审批贷款，即向银监会举报，并为刘世佳配合顾彩娣贷款做高房价向相关行政部门信访等。刘世佳母亲说了很多话就是不愿意配合，打电话或短信联系不是配合顾彩娣贷款，而是要把顾彩娣带到银行说合同做高房价，让顾彩娣出丑的。只要顾彩娣收到刘世佳返还的购房款或应支付违约赔偿金后，愿意配合刘世佳撤销网上合同的备案登记。刘世佳另称，涉案房屋原本属于政府拆迁地块，后政府取消拆迁规划，所以现在该地块房屋房价未涨反降，根本不存在顾彩娣所谓的刘世佳因房价上涨而不愿意出卖的事实。刘世佳于2017年4月4日办理了上海农商银行借记卡，并将该借记卡复印件交给了中介。通过对顾彩娣个人住房公积金查询，顾彩娣在购买涉案房屋时无权进行住房公积金贷款，且任何银行不能对房龄30年以上的房屋做商业贷款。
一审法院认为：双方为涉案房屋的买卖先后形成的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》以及《协议》；为顾彩娣多获取点贷款，在《上海市房地产买卖合同》中将房价做高3万元，随后即以《协议》说明。综观多份合同或协议以及相互间的关系，结合顾彩娣支付刘世佳的定金、首付款以及《信访事项答复意见书》，不难看出涉案房屋的真实交易价格应为52万元，一审法院予以确认。因此，《上海市房地产买卖合同》中的价格条款存在双方恶意串通，损害国家、集体或者满懿公司利益情形，该条款应为无效，并非刘世佳辩称的《协议》无效。除此之外的双方约定应为当事人的真实意思表示，应当认定为合法有效。
解除合同应以合同有效为前提。现顾彩娣请求解除合同，刘世佳表示同意，应视双方对此协商一致，可以解除合同，一审法院予以确认。鉴于《上海市房地产买卖合同》经网签备案，顾彩娣在收到本案所涉的相应款项后应予配合刘世佳撤销该网上合同。
本案的争议在于合同解除的责任归属。就本案而言即为双方争执的配合办理贷款问题。《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）约定刘世佳应当按照顾彩娣贷款银行的要求，配合顾彩娣办理银行贷款审批手续，若因刘世佳迟延提供顾彩娣贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，刘世佳应承担违约责任。双方签订合同后，满懿公司经纪人钱某即约双方一起去银行办理贷款手续，但刘世佳未予配合。相关的报告也显示顾彩娣申请过贷款。2017年4月9日的满懿公司门店店长协调阴阳合同之事，刘世佳既未在约定时间到场，又对签回交易的真实价格表示不同意致无果。刘世佳虽按满懿公司要求办理了相关银行卡，但无证据表明已交至满懿公司。刘世佳对顾彩娣相关催办贷款的短信均未予回复；而刘世佳母亲即本案委托诉讼代理人对顾彩娣相关短信均表示，由于双方所签的是阴阳合同，合同不能再继续履行。证人证言表明在2017年6月30日以前至少催告刘世佳提供贷款资料两次以上，而刘世佳一直未予提交。即使在《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间届期后，顾彩娣向刘世佳发送了《催告函》，刘世佳母亲虽表示同意配合去银行，但未提交满懿公司要求的材料。一审法院认为，一方面，本案刘世佳的义务为配合顾彩娣进行贷款申请，刘世佳的配合行为在先，即便刘世佳所称的顾彩娣或因缴纳公积金基数问题、或因涉案房屋房龄问题、或因满懿公司违规操作问题而无法贷款成立，也只有在刘世佳配合的情况下方能知晓顾彩娣能否贷款、能否贷足款；另一方面，双方间系房屋买卖关系，双方所签《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》中均约定若因顾彩娣原因导致贷款不足的补足条款，而刘世佳以顾彩娣可能无法贷款、无法贷足款为由拒绝履行配合义务，致合同无法继续履行过错明显。由此可见，合同解除的责任在于刘世佳。
合同解除后，刘世佳除应向顾彩娣退还购房款外，还应承担合同约定的违约金、因诉讼发生的相关费用。顾彩娣的主张合法有据，应予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，于2018年1月23日作出判决如下：一、确认顾彩娣与刘世佳签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《协议》解除，顾彩娣应于判决生效之日起十五日内配合刘世佳撤销《上海市房地产买卖合同》备案登记；二、刘世佳应于判决生效之日起十日内返还顾彩娣购房款人民币190,000元；三、刘世佳应于判决生效之日起十日内支付顾彩娣违约赔偿金人民币104,000元；四、刘世佳应于判决生效之日起十日内支付顾彩娣律师费人民币20,000元；五、驳回刘世佳的全部反诉请求。如果刘世佳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取人民币3,005元，由刘世佳负担；一审反诉案件受理费减半收取人民币1,250元，由刘世佳负担。刘世佳所负之款，应于判决生效之日起七日内缴纳法院。
二审中，上诉人向本院提交其于2018年3月22日与上海农商银行金山支行达成的《上海银行业纠纷调解协议书》，证明被上诉人未依约向银行申请贷款，该协议书载明“2017年3月14日顾彩娣至我行咨询办理个人按揭贷款，我行经办人员登录上海市公积金贷款受理系统初步测算其最高可贷金额。因贷款申请所需材料尚未齐全，贷款未正式受理并进入审查审批环节，故未向客户承诺具体可贷金额”。被上诉人对上述调解协议书的真实性和其中的客观表述不持异议，但不认可该证据能够证明上诉人主张的证明内容。本院认为，上诉人提交的《上海银行业纠纷调解协议书》其真实性，被上诉人不持异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
被上诉人向本院提交《上海农商银行个人购房贷款申请书》，该申请书记载申请人为顾彩娣，落款日期为2017年3月14日。被上诉人表示，该证据系其于一审审理期间，持一审法院开具的调查令前往上海农商银行金山支行的法务部门调取的，但一审判决之前未获答复，故作为二审新证据提交。上诉人对上述申请书的真实性不予认可，认为申请书置于银行大堂之内，任何人可以自行填写，该申请书亦无银行审批或认可之意，故不能证明被上诉人于2017年3月14日实际前往银行填写过上述申请表。鉴于被上诉人无法提供该证据材料来源证明，上诉人对该证据材料亦不予认可，故本院对被上诉人提供的《上海农商银行个人购房贷款申请书》不予采纳。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人顾彩娣为购买涉案房屋先后与上诉人刘世佳签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《协议》均系双方真实意思表示，虽然在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中显示的房屋总价为52万元，而《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价为55万元，但结合双方在《协议》中的约定、合同履行过程中对于定金、首付款的支付等事实可以认定，上诉人刘世佳与被上诉人顾彩娣系通过做高房价3万元的方式为被上诉人顾彩娣多获取贷款，双方之间的真实交易价格为52万元。据此，一审法院认定除双方签订的《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款为55万元之价格条款因构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形而无效外，上述合同中的其他约定内容均合法有效，本院予以认同。上诉人刘世佳主张双方之间的真实交易价格系55万元，与事实不符，故上诉人刘世佳据此以其仅收到被上诉人顾彩娣支付的定金2万元及房款17万元，主张被上诉人顾彩娣构成违约，依据不足，本院不予采信。
关于上诉人刘世佳有无完成贷款申请的配合义务，被上诉人顾彩娣未能办理贷款的责任归属之争议。根据双方约定，除首付款外的剩余房款33万元系由被上诉人顾彩娣通过向银行申请贷款的方式支付，且贷款不足的部分由被上诉人顾彩娣于交易过户日（即2017年6月30日）前以现金方式补足。而2017年3月11日双方网签后，被上诉人满懿公司于2017年3月14日要求上诉人刘世佳与被上诉人顾彩娣去银行办理贷款审批手续，但上诉人刘世佳不愿意配合而未到场，也未能提交贷款审批所需的材料。虽然上诉人刘世佳在二审中强调其未到场并非不愿意配合，而系其未接到中介方的通知。但结合被上诉人顾彩娣与上诉人刘世佳母亲之间的短信往来内容、被上诉人顾彩娣的《个人信用报告》及上诉人刘世佳与上海农商银行金山支行达成的《上海银行业纠纷调解协议书》等，中介方经办人员在一审中的证人证言具有可信度，上诉人刘世佳未能配合办理贷款系因其认为涉案贷款不合规、且存在阴阳合同等情形所致，该情况亦与相关职能部门针对上诉人刘世佳信访反映情况的答复内容相互印证。故上诉人刘世佳关于其未接到中介方通知而未予以配合办理贷款的上诉理由不成立，本院不予采信。鉴于《上海银行业纠纷调解协议书》显示，被上诉人顾彩娣曾于2017年3月14日去该行咨询个人按揭贷款，后“因贷款申请所需材料尚未齐全，贷款未正式受理并进入审查审批环节”，而被上诉人顾彩娣的《个人信用报告》也显示其亦于2017年4月14日向上海农商银行金山支行申请过贷款，然尚无证据显示上诉人刘世佳按约向中介方提交了办理贷款所需的相关材料，履行了配合办理贷款申请的义务。据此，被上诉人顾彩娣因贷款资料不齐全导致其贷款未被正式受理并进入审查审批环节的责任当归属于上诉人刘世佳。虽然上诉人刘世佳称，为免资料丢失，其要求在银行柜台签署单身承诺并当场交付银行卡复印件，故其并无未提交材料的行为。但上诉人刘世佳在2017年6月30日即被上诉人顾彩娣付款期限届满前，并无配合被上诉人顾彩娣至贷款银行协同办理贷款申请的举动，反而一再就涉案贷款问题向银行提出质疑、并向相关职能部门信访反映阴阳合同等违规行为，故上诉人刘世佳亦无配合办理贷款的主观意愿，本院对于上诉人刘世佳的该上诉意见，亦难以采信。
综合上述分析，一审法院认定导致合同解除的责任在于上诉人刘世佳，当属正确，本院予以认同。合同解除后，基于双方的约定，上诉人刘世佳不仅应返还被上诉人顾彩娣已付之房款，还应承担合同约定的违约金及因诉讼发生的相关费用。一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人刘世佳的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,260元，由上诉人刘世佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……