广西壮族自治区上林县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0125民初1127号
原告何重江，男，1981年10月2日出生，汉族，住南宁市江南区。
委托代理人李盛强，广西桂鼎律师事务所律师。
被告黄小健，女，1966年1月12日出生，壮族，住南宁市上林县。
委托代理人陆玎，广西通林律师事务所律师。
原告何重江与被告黄小健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序进行审理，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告何重江及其委托代理人李盛强，被告黄小健的委托代理人陆玎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告何重江诉称，2015年10月14日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，将上林县澄洲路×号转角处商铺出租给原告。租期为两年，自2015年10月21日止。年租金50000元，押金1000元，被告在该合同第一条承诺：“合同期内无拆迁之情形”，在第四条承诺：“甲方保证对该商铺拥有完全产权，在出租该商铺前没有产权纠纷……出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同签订后，被告收取原告一年租金50000元，押金1000元。原告投入资金71400元装修商铺，经营魅族手机连锁店。在原告申办营业执照的过程中，因要用房产证，被告交给原告一份2007年6月21日被告与上林县公安局交通警察大队签订的《合同书》。这时原告才知道，被告出租给原告的是原上林县公安局交通警察大队办公楼的一部分，被告自2007年6月21日起租用该楼，租期十年，被告不但没有出租给原告的商铺的产权，而且该《合同书》第七条明确规定：“乙方（被告）在租期内不得另行转租”。签订合同时，被告隐瞒了这些重要事实。
2016年7月13日，在该楼房居住、营业及其他使用者陆续搬出，原告打电话问被告原因，原告才知道，该楼房要拆除。2016年8月1日，上林县国土资源局张贴《拆除公告》，要求在该楼房居住、营业及其他使用者搬出。2016年8月5日，广西魅之族科技股份有限公司给原告发来《关于取消上林魅族专卖店装修补贴的告知函》，告知原告因经营未满2年，装修补贴被取消。至此，原告损失所有的装修费用已成定居。后来，经过进一步调查，原告还发现，早在2015年1月7日，上林县人民政府就以上政函〔2015〕1号文件收回了该楼房的土地使用权。同年1月22日，上林县公安局交通警察大队也曾张贴《通知》，要求住户7日内搬离。签订合同时，被告同样隐瞒了这些重要事实。原告认为，与原告签订《商铺租赁合同》时，被告故意隐瞒其没有房屋产权，没有转租权，而且该楼房即将被拆除等情况，虚假承诺，欺诈原告，因此该合同依法无效。按照我国合同法的规定，被告应返还原告已收的租金50000元，押金1000元，并赔偿原告因合同无效造成的损失，即装修费用71400元。经协商未果，特起诉至法院，请求判令：1、确认被告与原告于2015年10月14日签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告返还原告房租50000元，押金1000元；3、被告赔偿原告损失71400元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
原告何重江对其诉称提交的证据有：1、商铺租赁合同，证明被告与原告签订租赁合同的事实；2、收据，证明被告收取原告房租、押金的事实；3、合同书，4、上林县人民政府上政函[2015]1号文件，5、上林县公安局交通警察大队《通知》，6上林县国土资源局《拆除公告》，证据3-6共同证明被告隐瞒其没有房屋产权，没有转租权，而且该楼房即将拆除等情况，欺诈原告的事实；7、上林魅族店（3.1）报价表，8、收据，9、关于取消上林魅族专卖店装修补贴的告知函，10、光盘，11、魅族手机广西平台认证专卖合作协议，共同证明原告装修及损失情况；12、支付宝付款凭证，证明被告收取原告房租、押金的事实。
被告黄小健辩称：一、房屋租赁合同系原告的格式合同，而不是被告草拟，打印的合同，合同内容均为原告设计并填空填写。因合同打出来后，由于被告不是所出租房屋的所有人，故此，经双方协商特别补充加上第九条，并由原告亲手书写上，所以，双方在协商时，原告明知房屋是交警队的，而其也认真阅读原来被告与交警队所签订的合同。但是，原告为了抢好地段做生意，即与被告充分协商并打印回合同与被告签订，根本不存在欺诈行为，更没有隐瞒任何事实；二、原告明知被告与交警队所签的合同不得另行转租，但是原告为了在好的地段做生意，即主动与被告协商签订房屋租赁合同的，而不是被告去找原告签订。合同签订后，原告已确实租用了房屋，也交了租金，双方平安无事；三、被告并没有隐瞒房屋的任何信息，更不知情政府要收回房屋。本案因政府收回房屋而导致合同不能完全履行，这是政府行为，而不是被告的过错，如原告不服，可向有关部门索赔；四、有关赔偿问题，不是被告的过错引起原告的损失，同时原告是否有损失无事实根据。由于本案未能完全履行合同，是政府行为引起。故此，只能依据合同的第九条的特别约定执行。综上，被告认为原告的诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法判决退回其未能租房期间的租金。
被告黄小健未提交与本案有关的证据。
经质证，被告对原告的证据对证据1、2的三性无异议，对证据3-6的三性无异议，当对其证明的内容有异议，被告没有存在欺诈原告的情形；证据7证据三性均有异议，是任何人都能够制作的单方证据，也没有任何法人的签字盖章确认；证据8不是正式的发票，不能作为定案的依据；证据9的关联性有异议，只是原告和魅族公司达成的协议，是另外的法律关系；对于证据10的光盘的三性无异议；对证据11的关联性有异议；对证据12的三性无异议。
本院对双方均无异议的证据予以确认。对于原告提供的证据3-6，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院结合本院案情认定被告在签订合同过错中有无过错，对原告提供的证据7-11，这几份证据之间相互印证，形成证据链条，本院结合本案案情，本院予以认定。
本案的争议焦点：1、原、被签订的合同有无无效的情形？2、原告的诉请有无事实法律依据？
经审理查明：2015年10月14日，何重江与黄小健签订《商铺租赁合同》，约定甲方黄小健将位于上林县澄洲路×号转角处商铺出租给乙方何重江使用，并承诺合同期内无拆迁之情形。房屋租赁期自2015年10月21日起至2017年10月21日止；该商铺每年租金总计50000元，按年交纳，租金期内不变；因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任；合同空白处还有一条补充条款：“双方在合同期内因国家政策造成乙方不能续租，甲方按实际情况退回租金，押金1000元”。合同签订后，何重江向黄小健支付了一年的租金50000元及租房押金1000元。2015年10月19日何重江与广西魅之族科技有限公司签订了魅族手机广西平台认证专卖店合作协议，获得该公司授权经营广西魅之族代理的魅族手机和经广西魅族认可的魅族国包商代理的魅族手机，授权认证店为魅族上林认证专卖店，约定新店装修由广西魅族提供配件墙、体验桌、储物柜、电脑柜等必要的陈列物料，其他项目由贵公司负责出资按广西魅族审定的装修方案并由魅族指定的服务商或贵司认可的服务商提供装修，认证店按协议约定经营两年后，根据魅族总部的相关规定给予核销部分或全部装修费用。随后，何重江河开始用该商铺经营上林魅族手机专卖店，并对商铺进行装修、添置设备，根据提供的收据显示支付了上林魅族专卖店装修款69400元，空调修改款2000元，其中装修款50000元系支付宝转账支付，剩余部分原告陈述系现金支付。经营一段时间后，该房屋因被政府收回将被拆除，因无法继续经营，原告搬离该商铺，原告认为被告故意隐瞒房屋将要被拆除的信息，导致原告造成损失，故诉至本院提出前述诉讼请求。审理过程中，原告向本院提出对涉案商铺的装修费用进行评估，后原告又撤回鉴定申请。
另查明，黄小健与上林县公安局交警大队于2007年6月21日签订《合同书》，承租涉案商铺在内的大楼，租期十年，从2007年10月21日至2017年10月21日止。后被告黄小健先后将该楼的部分房屋出租给他人经营。2015年1月7日上林县人民政府向上林县公安局交通管理大队发函，上政函﹝2015﹞1号，《上林县人民政府关于收回上林县公安局交通管理大队使用的划拨国有建设用地使用权的函》，告知上林县公安局交通管理大队决定无偿收回其位于上林县的国有划拨土地使用权。2015年1月22日即发出通知，告知涉案大楼被政府收回，限7日内搬离该栋大楼，否则到时政府拆除楼房，自己财物损失后果自负。2016年8月1日上林县国土资源管理局张贴拆除公告，告知该房屋于因政府收回土地而将被拆除，限涉案商铺所在大楼内居住、营业者于2016年8月3日前全部撤出及搬走所有物品。后该房屋于2016年8月底已经不能正常经营，并于此后不久即予以拆除。
再查明，2016年8月5日广西魅之族科技股份有限公司向何重江发告知函，告知其上林魅族专卖店建店基础装修款69400元按双方事先约定需开业满两年以后方可全额返还，否则有权取消该笔装修补贴。现由于上林魅族专卖店被拆迁，已经无法正常营业，故公司按照双方事先约定取消并不再支付门店装修补贴费用。本院依法向原告释明，如果本院认定《商铺租赁合同》有效，但因出租房屋已经被拆除，合同无法继续履行，原告是否同意终止合同，原告表示同意终止其与被告的《商铺租赁合同》。
本院认为，关于本案的《商铺租赁合同》是否无效的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。”本案虽未有证据显示被告经房东同意将房屋转租给原告，但是被告将该楼房先后出租给多人用于经营，作为原出租人上林县公安局交警支队理应知道被告转租，且在六个月内未提出异议，故被告与原告签订的《商铺租赁合同》合法有效，原告主张该合同无效，本院不予支持。
至于原告诉请的各项赔偿，现在房屋已经被拆除，该合同因政府的拆除已经致使合同终止，如原被告对此房屋被拆除均不能预见，均无过错，则应按照公平原则由出租人给予承租人进行补偿，如出租人有过错，则应根据其存在的过错承担相应的赔偿责任。本案被告在出租房屋时，对房屋将要被拆除的情况是知情的，只是其不能确定拆除的具体期限，因为首先被告作为向上林县公安局交警支队长期承租涉案房屋的使用权人，上林县公安局交警支队应当告知其房屋将要被拆除的情况，其次，上林县公安局交警支队于2015年1月22日已经对外发布通知，通知内容为因政府收回，限定搬离该大楼，被告辩称对房屋将被拆除的不知情，与常理不符。被告在签订合同时知晓房屋将被拆除，但对这种危险的发生采取放任的态度，造成了原告的损失，理应赔偿。
原告主张其经济损失有租金、装修损失、转让金、保证金，依据《商铺租赁合同》及原告的证据，本院认定原告的合理经济损失为：
1、租金损失，原告支付了一年的租金50000元，原告从2015年10月21日至2016年8月21日经营了10个月，还有两个月未能经营使用，故租金损失应为：50000÷12×2＝8333.33元；
2、押金1000元，合同终止后，被告应当退还给原告；
3、装修损失原告主张为71400元，虽然原告没有申请评估鉴定，但是原告提供了维修清单、收据、装修补贴告知函等证据予以证明，本院结合装修的使用时间、折旧情况、以及考虑对未形成附合的装饰装修物可以提前拆除和部分可移动道具，酌情由被告赔偿原告50%的损失，即71400元×50%=35700元。至于因房屋拆除原告未能获得的装修补贴，虽然此系原告履行合同后可以获得的利益，但是这超过了被告在签订合同时可以预见的损失范围，故不应让被告对此原告的可得利益部分承担赔偿责任。
综上，被告应退还原告押金1000元并赔偿原告各项损失共计44033.33元，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：
一、被告黄小健退还原告何重江租房押金1000元；
二、被告黄小健赔偿原告何重江租金损失8333.33元、装修损失35700元，合计44033.33元；
三、驳回原告何重江的其他诉讼请求。
案件受理费2848元，由原告何重江负担1800元，被告黄小健负担1048元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费2848元（交受理费户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邹文乾
人民陪审员 蓝上平
人民陪审员 陆温球
Appoint
二〇一七年五月十六日
书 记 员 蒙 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。