浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第456号
上诉人（原审被告）：俞甲。
上诉人（原审被告）：王甲。
上诉人（原审被告）：俞乙。
上诉人（原审被告）：俞丙。
四上诉人的共同委托代理人：蔡某某。
四上诉人的共同委托代理人：史某某。
被上诉人（原审原告）：王乙。
被上诉人（原审原告）严某某。
两被上诉人的委托代理人：赖某某。
上诉人俞甲、王甲、俞乙、俞丙因与被上诉人王乙、严
某某宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于20
10年6月26日作出的（2010）甬宁民初字第630号民事判决，向
本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结
。
原审法院审理查明：2006年5月22日，原审原告王乙、严
某某与原审被告俞甲、王甲签订《地基转让协议》，约定由原
审被告俞甲、王甲将拆迁安置所得的坐落在宁海县××龙街道
××点××号的两间宅基地中的东侧一间的使用权以128800元
的价格转让给两原审原告。协议签订后，两原审原告在上述宅
基地上建房居住至今。坐落于宁海县××龙街道××点××号的两间房产的四至为：东至俞丁共墙、南至路、西至路、北至
路。起诉前，原审被告俞甲已取得了坐落于宁海县××龙街道
××点××号房地产的房屋所有权证及国有土地使用证。
原审原告王乙、严某某的原审诉讼请求为：1.判令原审
被告立即协助原审原告办理坐落于宁海县××龙街道××点×
×号两间房地产中东侧一间房地产的过户手续。2.本案诉讼费
由原审被告承担。
原审法院认为，讼争宅基地的土地使用权现已转为国有
划拨，依法可以转让。上述宅基地使用权以四原审被告的名义
审批，虽然签订《地基转让协议》时仅有原审被告俞甲、王甲
签名，但因四原审被告系父母子女关系，且原审被告俞乙、俞
丙在原审原告建房居住后一直未提出异议，故可认定原审被告
俞甲、王甲的行为构成表见代理，两原审原告与原审被告俞甲
、王甲于2006年5月22日签订的《地基转让协议》合法有效。
现原审被告俞甲已取得了坐落于宁海县××龙街道××点××
号的房地产的国有土地使用证及房屋所有权证，故原审被告俞
甲应协助原审原告办理坐落于宁海县××龙街道××点××号
的两间房地产中东侧一间房地产过户手续。四原审被告主张两
原审原告尚欠其转让款60000元，不属于本案的审理范畴。
据此，原审法院依照《中华某某共和国民事诉讼法》第
六十四条第一款、《中华某某共和国民法通则》第四条、第八
十五条、第八十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华某
某共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条之规定
，作出如下判决：一、原审被告俞甲应协助原审原告王乙、严某某办理坐落于宁海县××龙街道××点××号两间房地产中
东侧一间房地产的过户手续，限本判决生效后15天内履行。二
、驳回原审原告王乙、严某某的其它诉讼请求。本案受理费28
80元，减半收取，财产保全费1145元，由原审被告俞甲、王甲
负担。
宣判后，原审被告俞甲、王甲、俞乙、俞丙不服，向本
院提起上诉称：原审法院适用法律错误，原审判决存在多处不
妥，请求二审法院依法改判上诉人与被上诉人签订的《地基转
让协议》无效，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和
理由：1.违反法律、法规强制性规定的转让行为应属无效。上
诉人共有的宁海县××龙街道西坪路8弄9号房屋是行政划拨取
得，是上诉人原先的房屋被依法拆迁后而安置到该处的安置房
，因为安置房是非经营性公益性项目，对象是特定的拆迁安置
户，是农民的基本生活保障，所以该类房屋的买卖受法律、法
规、地方政策的规范。《划拨土地使用权管理暂行办法》规定
：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权
出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、
出租、抵押土地使用权”。同时，《土地管理法》规定：“任
何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”
。因此上诉人俞甲、王甲与被上诉人签订的《地基转让协议》
违反了国家法律、法规的强制性规定应属无效。2.部分共有人
的擅自处分行为应属无效。宁海县××龙街道西坪路8弄9号的
宅基地是政府分配给上诉人的拆迁安置点，是属于上诉人共同
共有的。《物权法》规定：“处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意”。根据相关法律理论并结合本案实际可知
，被上诉人与部分权某人即上诉人俞甲、王甲买卖宅基地，未
经其他权某人同意，被上诉人在买卖宅基地时亦未尽到合理的
注意义务，其他权某人即俞乙、俞丙有权依无权处分理论要求
确认买卖行为无效，原审法院认定上诉人俞甲、王甲与被上诉
人签订《地基转让协议》属于表见代理行为是不妥的。3.共同
共有财产未分割前不应办理过户手续。宁海县××龙街道西坪
路8弄9号房屋属于上诉人家某的共同共有财产，并非上诉人俞
甲单某某有房屋所有权，因此，只有在共同共有关系结束的时
候，在对共有物进行分割的时候，才能确定各个共有人应当得
到的份额。原审法院在房屋未进行分割前就判决上诉人俞甲协
助办理房屋过户手续，显然欠妥。4.被上诉人应全额支付购房
款。根据买卖合同的特征可知，买卖合同是双务合同，在买卖
合同中，买方和卖方都享有一定的权某，承担一定的义务。而
且，其权某和义务存在对应关系。本案中，原审法院既然认定
上诉人与被上诉人签订的《地基转让协议》有效，那么被上诉
人就应该履行合同义务，向上诉人全额支付购房款，但被上诉
人至今仍未向上诉人付清购房款，未能全部履行合同义务。因
此，在被上诉人未付清购房款前，上诉人有权行使抗辩，以维
护自身合法权益。
被上诉人未提交书面答辩状，口头答辩称：原审判决正
确，请求判决驳回上诉人的上诉，维持原审判决。1.被上诉人
向法院起诉，要求上诉人协助办理房地产过户。实际上以上诉
人名义的房产证、土地证都做出来了，土地是国有性质的。2.当时的拆迁安置用地呈报表上虽然有四个上诉人的名字，但是
土地证上只有上诉人俞甲的名字，而且上诉人俞甲、王甲都在
协议上签了字。因此《地基转让协议》有效。3.《地基转让协
议》中写明2006年5月22日，也就是协议签订日被上诉人付清
全部款项，被上诉人实际也已经付清全部地基转让款。
二审中，双方均未提供新的证据。
经审查，本院认定事实与原审法院一致，对原审法院认
定的事实予以确认。
本院认为，上诉人俞甲、王甲与被上诉人王乙、严某某
于2006年5月22日签订的《地基转让协议》，实为土地使用权
转让合同。被上诉人受让后已在上述宅基地上建造了楼房，并
未改变土地用途，且上诉人俞甲已于2008年依法取得该土地的
国有土地使用权。上诉人俞乙、俞丙系与上诉人俞甲、王甲共
同居住的家某成员，在上诉人俞甲、王甲将宅基地转让过程中
及被上诉人在宅基地上建造房屋过程中，一直未提出异议，且
上诉人俞甲、王甲也具有相应的家事代理权。因此，双方当事
人签订的《地基转让协议》，内容未违反法律的强制性规定，
应依法认定有效。原审据此判决由上诉人俞甲协助被上诉人王
乙、严某某办理讼争房地产的过户手续，并无不当。该2006年
5月22日的《地基转让协议》约定在签订协议之日由被上诉人
王乙、严某某一次性支付128800元转让款，在被上诉人建造楼
房多年后，上诉人现以被上诉人未付清60000元转让款为由抗
辩，无充分理由，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决妥当。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一
百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2880元，由上诉人俞甲、王甲、
俞乙、俞丙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 重
审 判 员 李夫民
审 判 员 黄永森
二〇一〇年九月七日
代书记员 黄 琼