河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二终字第01294号
上诉人（原审原告）：南阳市龙之源生物工程有限责任公司，住所地：南阳市北京大道与信臣路交叉口西200米路北，组织机构代码证号码75518917-1。
法定代表人：王伟哲，任董事长职务。
委托诉讼代理人：李长刚，河南大为律师事务所律师，
上诉人（原审被告）：南阳市瑞达汽车销售有限公司，住所地：南阳市北京大道与信臣路交叉口西200米路北，组织机构代码证号码69056760-1。
法定代表人：谢金钊，任总经理职务。
委托诉讼代理人：杨贵，河南鼎新律师事务所律师。
原审第三人：南阳市中瑞汽车销售服务有限公司，住所地：南阳市北京大道与信臣路交叉口西200米路北，组织机构代码证号码05338081-X。
法定代表人：孟巧云，任经理职务。
委托诉讼代理人：杨贵，河南鼎新律师事务所律师。
上诉人南阳市龙之源生物工程有限责任公司（简称南阳龙之源公司）与上诉人南阳市瑞达汽车销售有限公司（简称南阳瑞达公司）、原审第三人南阳市中瑞汽车销售服务有限公司（简称南阳中瑞公司）为租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2014）宛龙民二初字第4号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人南阳市龙之源公司的委托诉讼代理人李长刚，上诉人南阳瑞达公司、原审第三人南阳中瑞公司的共同委托诉讼代理人杨贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南阳龙之源公司上诉请求：1、改判南阳瑞达公司对违约超占南阳龙之源公司7.49亩土地按照每亩40000/年向南阳龙之源公司占用4年的使用费844160元及逾期支付利息（注：8.53亩4年共计1198400元，扣除一审判决354240元）；2、一、二审诉讼费由南阳瑞达公司承担。事实与理由：1、一审判决扣除3.61亩土地是南阳瑞达公司实际使用的土地，其中，312国道中心线至道牙部分2.57亩是南阳龙之源公司土地证的有效范围，并且南阳瑞达公司在转租给南阳中瑞公司时，合同中也明确约定土地的起算点在312国道中心线。因此，本部分土地面积应当计算到南阳瑞达公司的使用面积内。一审判决扣除南阳瑞达公司占用南阳龙之源公司的2.57亩土地不计入使用和付费范围是错误的。2、南阳瑞达公司在合同签订后公然违反合同约定，超出租赁范围占用南阳龙之源公司8.53亩土地，其行为的违法性是显而易见的。一审判决虽认定了南阳瑞达公司的违约行为，却没对其违约行为作出必要的惩罚，按照合同价格判决南阳�达公司向南阳龙之源公司承担超占土地的使用费，明显不够公平。根据南阳龙之源公司附近的土地租赁价格，每年每亩租金远远超出40000元。因此，一审判决对南阳瑞达公司超占土地不按40000元价格判令补偿南阳龙之源公司，是不公平的，而且如此判决，使违约、违法者没有成本，从而助长其更加不愿守法。
南阳瑞达公司、南阳中瑞公司答辩称：没有多占南阳龙之源公司土地。
南阳瑞达公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回南阳龙之源公司的诉讼请求或将该案发回重审；2、本案诉讼费用由南阳龙之源公司承担。事实与理由：1、南阳龙之源公司并未向南阳瑞达公司合法、有效地送达解除合同通知书；2、南阳瑞达公司不存在违约行为，也不存在法定的可以解除合同的情形，南阳龙之源公司没有权利单方面解除合同；3、一审法院以双方合同解除为�，判决南阳瑞达公司及南阳中瑞公司拆除在租赁土地上的建筑物严重错误，明显违法；4、南阳龙之源公司制造的本次诉讼属于寻找借口，恶意解除合同以达到其驱离南阳瑞达公司，进行房地产开发的目的；5、一审法院以南阳瑞达公司未在三个月内行使权利为由判决解除合同与事实不符。
南阳龙之源公司答辩称：原审认定南阳瑞达公司违约正确，合同应予解除；南阳瑞达公司存在侵权行为，应予赔偿。
南阳龙之源公司向一审法院起诉请求：判令南阳瑞达公司迁出、腾离并交付所使用的土地，并支付超占土地租金1216000元（自2009年12月28日至2013年12月28日止，每亩40000元）。
一审法院审理查明：2009年12月28日，南阳龙之源公司（甲方）与南阳瑞达公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于南阳市原312国道西路北龙之源生物�程有限责任公司东西两侧约10亩土地（土地证显示：土地坐落在南阳市××区××靳岗村，面积为24585.23平方米，东为靳岗村六组耕地，南为原312国道，西为南阳东风汽车维护技术服务站，北为靳岗村六组耕地）的使用权出租给乙方使用，租赁期限为25年，从2010年3月1日至2035年3月1日，租金的交纳采取按年支付，先付后用，前五年的租金为每年180000元，以后25年内每五年租金递增10%（以180000元租金为准），乙方于每年3月1日前缴纳给甲方。如逾期缴纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；租赁期内，乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，但可以在合同期内自由支配地面建筑物的用途，可按设计标准进行改造和装修。协议签订后，南阳龙之源公司依约向南阳瑞达公司交付了土地。南阳龙之源公司在签订合同之前，在公司的�边建一机井，因南阳瑞达公司需要，与南阳龙之源公司协商，机井双方共同使用，有南阳瑞达公司每月支付电费，南阳龙之源公司表示同意。南阳瑞达公司在南阳龙之源公司的东、西两侧施工建设，在西侧经营奇瑞汽车4S店，在东侧土地上建设钢结构房屋后，由第三人南阳中瑞公司悬挂“风行”汽车招牌，南阳龙之源公司向南阳瑞达公司提出异议并阻止其开业，双方发生纠纷。
一审另查明，南阳市工商行政管理局企业档案中显示，南阳瑞达公司（乙方）与第三人南阳中瑞公司（甲方）于2012年12月16日签订的《钢结构展厅及土地租赁合同》一份，合同约定：1、本合同约定的租赁标的物钢结构及土地位于南阳市××大道与××国道交叉口西××北，东西宽40米，南北长100米（312过道中心线起往北），乙方同意租给甲方经营东风风行汽车4S店使用。2、本合同约定的�赁期限为10年，乙方同意给甲方2个月的装修期，装修时间截止2013年2月15日，装修期满的第二天开始计算租赁期限（租赁期限为2013年2月15日至2023年2月15日）。3、租赁期间的租金前五年每年4万元，后五年的租金每年5万元。租赁期间不论出现何种情形不对租金进行调整。在合同签订后3日内甲方先支付前2年的租金给乙方，以后每年支付一次，每年的租赁期间为租赁期间开始计算到下一年的对应期间为一年，以此类推。每年支付租金的时间为每年的前十日支付（支付租金时以乙方书面指定的账户为准并出具收据）……。同时显示第三人南阳中瑞公司的住所地变更情况，由南阳市北京路北段东侧变更为南阳市××大道与××国道交叉口西××北。南阳龙之源公司得知上述情况后，于2013年9月24日通过中国邮政快递、顺丰速递两次向南阳瑞达公司邮寄送达《解除合同通知书》，内容为：“贵公司于2009年12月28日同我公司签订的土地使用权《租赁合同》，我公司依约全面履行了义务。但是，你公司在使用土地的过程中，超出合同约定面积无偿占用我公司土地7.6亩，我公司多次向你单位发出停止侵权通知，你公司熟视无睹。最近，经我公司调查，你公司竟然在未得到我公司同意的情况下，于2012年12月16日将我公司租赁给你公司的部分土地转租给南阳市中瑞汽车销售服务有限公司。根据法律规定，我公司郑重向你公司发出：解除2009年12月28日你、我双方签订的《租赁合同》通知书。望你公司接此通知后15日内安置、迁出所使用我公司的土地，并与我公司办理交接手续。逾期，我单位将采取进一步的法律措施”。邮政快递于2013年9月25日由南阳瑞达公司的工作人员张凯博签收。顺丰速递显示由郭露露签收，但南阳瑞达公司在庭审中称，不清楚郭露露是�人。在审理过程中，南阳瑞达公司为证明不是转租关系，向原审法院提供了与第三人南阳中瑞公司签订的合作经营协议及补充协议，但南阳龙之源公司予以否认。由于双方对土地的租赁面积陈述不一致，南阳龙之源公司认为南应至原312国道（信臣路）中心线，南阳瑞达公司认为不应至信臣路中心线，该部分不应计算在租赁范围之内，应当扣除，应以实际租赁的面积计算。南阳龙之源公司向原审法院申请对南阳瑞达公司租赁的土地面积进行实际测量，原审法院委托河南宏基房地产评估测绘有限公司对南阳瑞达公司租赁的土地进行了测量，当事人及原审法院工作人员一同查勘，在场当事人已在实地进行了指界并在实地查勘表上签字，通过实地查勘，河南宏基房地产评估测绘有限公司出具了土地面积测绘报告书，该报告书载明需要测量土地的范围为两块，每块又分为三小块，共六小块。第1块土地范围：东起东围墙中心线，南至原312国道（信臣路）中心线，西为南阳龙之源公司与风行汽车之间绿化带中心线，北接风行汽车4S店房屋散水外线。第1块分三小块，自北向南每块土地范围为：①（北）东起东围墙中心线，南至代征道路北线，西为南阳龙之源公司与风行汽车之间绿化带中心线，北接风行汽车4S店房屋散水外沿，面积为2417.86平方米，合3.63亩；②（中）东起东围墙中心线，南至代征道路道牙线，西为南阳龙之源公司与风行汽车之间绿化带中心线南延线，北接代征道路道牙线，面积为377.96平方米，合0.56亩；③（南）东起东围墙中心线向南延线，南至原312国道道路中心线，西为南阳龙之源公司与风行汽车之间绿化带中心线南延线，北接代征道路道牙线，面积为757.88平方米，合1.14亩。第2块土地范围：南阳龙之源公司与奇瑞汽车之�绿化带中心线以及南阳龙之源公司房屋散水外沿、后院硬化土地与未硬化地面交界线，南至原312国道道路中心线，西为西围墙中心线，北接北围墙中心线。第2块土地分三小块，①（北）东起南阳龙之源公司与奇瑞汽车之间绿化带中心线以及南阳龙之源公司房屋散水外沿、后院硬化土地与未硬化地面交界线，南至代征道路北线，西为西围墙中心线，北接北围墙中心线，面积为7343.73平方米，合11.03亩；②（中）东起南阳龙之源公司与奇瑞汽车之间绿化带中心线南延线，南至代征道路道牙线，西为以及南阳龙之源公司房屋散水外沿、后院硬化土地与未硬化地面交界线，南至代征道路北线，西为围墙中心线南延线，北接代征道路北线，面积为493,33平方米，合0.74亩；③（南）东起南阳龙之源公司与奇瑞汽车之间绿化带中心线南延线，南至原312国道中心线，西为西围墙中心线�延线，北接代征道路道牙线，面积为954.29平方米，合1.43亩。南阳瑞达公司及第三人南阳中瑞公司对报告书不予认可，认为第1块土地中的②、③部分是道路和代征道路，①中有0.89亩、②中有0.15亩是原告南阳龙之源公司与南阳中瑞公司的公共通道，不应当计入租赁范围。代征道路边线以北约7米范围是国家通信光缆，不允许进行任何建设，该部分不应计入。第2块土地中的②是代征道路，③是道路部分，不能计入租赁范围。机井部分是双方共用的，也不当计入租赁范围，南阳龙之源公司认为，南阳龙之源公司的房屋坐北朝南，出路向南，对①中有0.89亩、②中有0.15亩是公共通道不予认可，该部分应当计入土地租赁范围。
一审法院认为，南阳龙之源公司、南阳瑞达公司双方签订的租赁合同是在双方自愿协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，协议内容不�反法律规定，为有效合同。双方应当按照诚实信用原则认真履行合同确定的义务，同时依约享有合同赋予的权利。本案中，南阳瑞达公司在履行租赁合同过程中，违反合同第三条的规定，未征得出租人的同意，将合同项下部分土地擅自转租给第三人南阳中瑞公司使用。南阳龙之源公司得知情况后，向南阳瑞达公司发出《解除合同通知书》，南阳瑞达公司于2013年9月25日收到。南阳瑞达公司如有异议应在3个月内，请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但南阳瑞达公司没有在3个月内行使其权利，已过法律规定的期间，原审法院确认南阳龙之源公司、南阳瑞达公司双方于2009年12月28日所签订的《租赁合同》已经解除。现南阳龙之源公司请求南阳瑞达公司迁出、腾离并交付所使用南阳龙之源公司土地的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。对南阳瑞达公司实际租赁南阳龙之源公司具体多少土地，原审法院认为，河南宏基房地产评估测绘有限公司实地查勘时在原审法院工作人员参加下，当事人实地进行了指界并在实地查勘表上签字，对河南宏基房地产评估测绘有限公司出具的土地面积测绘报告书，原审法院予以确认。土地面积为2417.86＋377.96＋757.88＋7343.73＋493.33＋954.29＝12345.05平方米，合18.53亩。第1、2块土地中的②虽然是通信光缆部分，是南阳瑞达公司及第三人南阳中瑞公司的门前部分，没有进行建设，但该部分仍由南阳瑞达公司及第三人南阳中瑞公司使用，该部分应当计入土地的租赁范围，③是道路部分，不应计入土地租赁范围，应为1.14＋1.43＝2.57亩。第1块土地中①中有0.89亩土地、②中有0.15亩土地，计1.04亩，是南阳龙之源公司与第三人南阳中瑞公司之间的共同通道，不应计入土地租赁面积范围，以上不应当计入�地租赁范围为3.61亩。对于土地中的机井部分，是双方在签订合同前南阳龙之源公司所建，在签订合同时，双方对此并未进行约定，南阳瑞达公司未明确表示租赁土地中的机井部分所占土地应当扣除，签订合同后，双方经过协商共同使用，应视为南阳瑞达公司予以默认。扣除南阳瑞达公司租赁的土地10亩及不应当计入土地租赁范围3.61亩，南阳瑞达公司实际从签订合同之日起，超占南阳龙之源公司土地18.53－13.61＝4.92亩。对南阳龙之源公司请求被告从2009年12月28日起至2013年12月28日止支付超占土地租金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。因双方在租赁合同中明确约定，合同约定在租赁期限内，前五年租金每年为180000元。按照合同约定，每亩土地每年的租赁费为18000元，南阳瑞达公司从2009年12月28日起至2013年12月28日止，超占南阳龙之源公司土地四年，计4.92亩，应支付土地租赁费为4.92×18000×4＝354240元。从南阳市工商行政管理局企业档案中，可以证实南阳瑞达公司与第三人南阳中瑞公司之间是土地转租关系，并不是合作经营关系，南阳瑞达公司提供的合作经营协议及补充协议不能证明双方是合作关系，南阳瑞达公司亦未向原审法院提供其它证据证实双方是合作关系，对南阳瑞达公司及第三人南阳中瑞公司的辩称理由，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十六条、九十七条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条之规定，判决，一、本判决生效后三十日内，被告南阳市瑞达汽车销售有限公司、第三人南阳市中瑞汽车销售服务有限公司拆除租赁原告南阳市龙之源生物工程有限公司的土地范围内所建建筑物，并将土地交付原告南阳市龙之源生物工程有限责任公司。二、判决生效后三十日内南阳市瑞达汽车销售有限公司支付超占原告南阳市龙之源生物工程有限责任公司土地租赁费354240元。三、驳回原告南阳市龙之源生物工程有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15750元，由原告南阳市龙之源生物工程有限责任公司承担9136.4元，被告南阳市瑞达汽车销售有限公司承担6613.6元，测量费5000元，由被告南阳市瑞达汽车销售有限公司承担。
根据双方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人的意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、合同是否已经解除；2、南阳瑞达公司是否存在超占土地及超占土地的费用应如何计算；3一审程序是否存在不当之处，判决是否为判非所请。
二审中，南阳龙之源公司向法庭提交与其相邻的南阳市华恒汽车销售有限公司2005年7月1日《场地租赁合同》一份，证明同地段的土地租赁价格为每亩每年45000元的价格，一审请求超占面积按每亩每年40000元并不高。南阳瑞达公司质证认为，合同遵循意思自治，同时出租的地段，价格可以各不相同。南阳中瑞公司的质证意见同南阳瑞达公司。本院认为，合同具有相对性，南阳龙之源公司提交的其它公司的场地租赁合同与本案无关联性，所以对此证据不予采信。
南阳瑞达公司向法庭提交两组证据。第一组：1、卧龙区人民检察院的起诉书；2、卧龙区人民法院的刑事判决书。证明南阳龙之源公司的法定代表人王伟哲和妻子支持他人打砸，南阳瑞达公司不同意解除合同；第二组：1、南阳瑞达公司对实习销售员郭璐璐的处�文件；2、郭璐璐的检查；3、南阳瑞达公司关于严格执行收发制度的通知，证明解除合同通知书没有有效送达。南阳龙之源公司的质证意见为：第一组证据是其它刑事案件的法律文书，不能证明南阳瑞达公司行使了不同意解除合同的法定权利。第二组证据正好证明南阳龙之源公司的《解除合同通知书》到达南阳瑞达公司的事实。本院认为，南阳瑞达公司的第一组证据仅能证明双方因履行合同发生争议，与合同的解除没有必然的因果关系，该组证据的证明方向与本案争议的合同是否已经解除没有关联性，所以对该组证据的证明效力不予认定；根据瑞达公司提供的第二组证据能够认定郭璐璐系其员工，结合南阳龙之源公司通过邮政快递将《解除合同通知书》送达南阳瑞达公司，并由张凯博、郭璐璐接收的事实，该组证据证明目的不能实现，本院对其证明效力不予采信。
二审查明事实与原审查明事实一致。
本案经合议庭评议并经审判委员会讨论认为：一、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第（二）款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中南阳瑞达公司在履行土地租赁合同期间，未经出租人南阳龙之源公司同意，擅自将合同内的部分土地转租给第三人南阳中瑞公司，其后南阳龙之源公司也未对转租行为进行追认，南阳瑞达公司虽称与南阳中瑞公司系合作关系不是转租，但与南阳中瑞公司持租赁合同向工商登记机关办理经营场所变更登记并备案这一事实不符，南阳中瑞公司和南阳瑞达公司对此的解释与常理相悖，所以南阳瑞达公司上诉称不是转租的上诉理由不能成立，南阳龙之源公司要求解除合同符合法律规定。二、南阳龙之源公司通过邮政快递将《解除合同通知书》送�南阳瑞达公司，并由其员工张凯博、郭璐璐接收，符合《中华人民共和国合同法》第九十六规定的通知到达形式；《最高人民法院关于合同法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除有异议应在解除合同通知到达之日三个月内向法院起诉，逾期法院不予支持。因南阳瑞达公司在三个月内一直没有提出确认继续履行合同的诉讼，并且原审中南阳瑞达公司也未起诉或者反诉，所以双方的《租赁合同》依法解除。三、《测绘报告书》中土地面积明细表显示的东?（南)1.14亩、西?（南)1.43亩（合计2.57亩）是道路部分（即312中心线至代征道路道牙）系代征道路，具有公益性质，不应计入租赁面积，原审对此认定正确，不能计入租赁面积，上诉人南阳龙之源公司要求将代征道路计入租赁面积的上诉理由不能成立。四、因合同具有相对性，同时出租的地段、价格可以因合�相对人之间约定的不同，而价格也各不相同，所以原审按照南阳龙之源公司与南阳瑞达公司之间合同约定的价格计算多占土地的赔偿金并无不当，南阳龙之源公司的上诉理由不能成立。五、因合同已经解除，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等，所以南阳龙之源公司诉讼请求判令南阳瑞达公司迁出、腾离并交付土地；一审判决南阳瑞达公司、第三人南阳中瑞公司拆除租赁南阳龙之源公司的土地范围内所建建筑物，并将土地交付南阳龙之源公司，不存在判非所诉的程序问题。综上，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。南阳龙之源公司和南阳瑞达公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18855.6元，由南阳市瑞达汽车销售有限公司负担6613.60元，由南阳市龙之源生物工程有限责任公司负担12242元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 鉴
审判员 张 南
审判员 李路明
二〇一七年十一月三十日
书记员 孙方超