浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初12078号原告：义乌市吉发五金厂,住所地：义乌市稠江街道江湾工业区荷山。经营者：王瑞法，男，1955年5月22日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：王金昌、王希，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：义乌市江湾新型建筑装饰材料厂，住所地：义乌市江湾乡移山背。法定代表人：王基民。被告：王爱芳，女，1960年7月5日出生，汉族，住义乌市。被告：王基民，男，1954年6月4日出生，汉族，住义乌市。三被告共同委托诉讼代理人：贾金辉，浙江麦迪律师事务所律师。原告义乌市吉发五金厂诉被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，原告于2017年8月28日申请追加王爱芳、王基民为被告，本院予以准许。本案依法由审判�王艳独任审判，于2017年10月19日、2017年12月7日两次公开开庭进行了审理。原告的经营者王瑞法及其委托诉讼代理人王金昌、被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂、王爱芳、王基民的共同委托诉讼代理人贾金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市吉发五金厂向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的土地使用权转让合同有效。2、要求三被告继续履行合同，共同支付有机更新、房屋土地补偿费及变压器移机费，共计6838511元（有机更新、房屋土地补偿费及变压器移机费共计700391元减去原告本应支付的继续履行合同款160880元计算得出）。第二次庭审中，原告方明确其第二项诉请为：解除土地转让合同并赔偿损失，要求三被告共同支付有机更新、房屋土地补偿费及变压器移机费，共计6838511元（其中土地补偿款4726850元、建筑房屋补偿款1238111元、一次�搬迁费224204元、一次性临时安置费35789元、停产停业损失357890元、腾空占地费119299元、收购签约补助费298248元，以上共计7000391元，减去原告本应支付的继续履行合同款160880元计算得出）。事实与理由如下：被告在义乌市稠江江湾工业区有一宗国有土地，1999年3月16日被告自愿以每平方228元价格转让2460平方米土地于原告，达成土地转让合同。合同第一条约定，本宗土地由被告办理转户手续，合同第四条约定，被告应当在1999年6月30日前办好土地证。合同签订生效后，原告如约付了40万土地出让款，现已由原告建成房屋使用至今。四靠：东隔45米靠义佛路，南隔60米靠联发厂房，西隔37米靠吴宗林纸板厂，北靠被告土地。被告违约拒绝办理过户手续，利用没有办理过户手续将该土地抵押于银行办理巨额贷款，现稠江街道将以上房地产有机更新补偿款给第一被告，第一被告归还银行贷款，使原告合法转让土地使用权行为的有机更新补偿费以银行抵押行为被被告占有，被告得巨额违约收益。而第一被告已无能力偿付给原告有机更新补偿款，故申请追加第二、三被告共同偿付。被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂、王爱芳、王基民共同辩称：追加普通合伙企业的合伙人为被告不符合法律规定，本案的企业是有字号的企业，有自己的财产，法律上可以有被告的资格，合伙企业合伙人对合伙企业的债务所承担的并不是普通的连带责任，而是一种替补性的责任，在司法实务当中是以企业为被告，在执行阶段，穷尽企业资产后可以追加合伙人承担无限连带责任。该份协议是属于履行不能，协议签订后，双方都没有完全履行，后续政策不能分割转让，导致了该份协议履行不能，这就好比前阵子多发的买卖合同，合同有效成立后，未履行之�政府出台限购政策，最终是以情势变迁或一方过错赔偿的方式解决纠纷。关于该份协议的诉讼时效，合同签订后，双方都未完全履行合同的义务，依据相关规定，上述请求权属于债权请求权，应当受诉讼时效的限制，本合同的权利从侵害之日开始计算，早已过了诉讼时效。关于本案继续履行及履行金额的请求，协议的目的是买卖，建设用地要转移标的物，本案的合同已然构成履行不能，被告方是该争议土地的合法使用权人，依照相关规定，不动产以登记为准，协议签订以后，原告方无偿占有使用该地块多年，给原告造成的损失完全可以以这几年的租金来予以弥补，请求法庭对该项请求予以驳回，或酌定处理。第二次庭审中三被告针对原告变更后的诉请补充意见如下：针对原告的诉求，第一次庭审程序结束以后，原告方针对被告庭审答辩意见以及被告方的代理意见，恶意变更诉请，不符合民事诉讼法的程序规定，侵害了被告的合法权益。其变更后的诉请没有事实和法律依据，应当全部驳回，该土地转让合同应当认定为无效，根据相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付，且不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但是法律有规定的除外。依据上述法律规定，原被告签订的土地转让合同，一不能实现土地的合法转让，二事实上也没有完成变更登记转让，故合同没有发生效力。虽然合同无效，但是签订合同后，被告亦同意原告在其所有的土地上建造房屋，原告前期支付的土地转让款远远低于该对应面积土地的使用经济价值，该款当做租金尚且不足；诉争土地没有进行变更登记，即没有完成转让�故土地上的附属物的价值属于被告所有，包括土地相关补偿款，且该房屋的权属亦不属于原告，原告没有相应证据证明原告享有房屋的法定所有权，之前的庭审中被告认可原告所建造的房屋，并未认可房屋是属于原告。合同解除以后，法律上的责任形式应当是赔偿损失，再提厂房以及其他各种都是没有依据的，而是应当提供实际损失的证据及可得利益的损失，针对本案的实际，被告方在签订协议的时候，已经将土地给原告使用，使用的价值远远大于原告方当初交付的部分款项，所以说损失的赔偿不能以政府赔偿给被告的款项进行计算。综上，本案原告多次变更诉请，违背了程序正义，不符合法律规定，且原告对其主张的诉请证据明显不足，没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、土地转让协议一份，证明原被告达成土地转让合同，被告有违约的事实。2、收条一份，证明被告收到转让款的事实。3、土地登记卡一份，证明诉争地块系国有土地，并证明被告给土管局交过出让金的事实。4、照片2张，证明合同签订以后，原告已经按合同约定，将经营场所使用建设的事实。5、中国人民共和国税务完税证4张，证明合同签订以后，原告已经向税务机关缴纳过房产税和土地使用税的事实。6、国有土地使用权出让合同2份，证明土地的来源及该土地可以转让。7、图纸照片4张，证明原被告的土地建设情况。8、义乌市不动产登记中心不动产档案证明一份，证明被告将转让给原告的土地使用权向银行贷款担保，致使原告的的土地转让款被领走的事实。9、房屋收购货币安置协议一份，证明被告提前向银行抵押担保，征地补偿款被被告领走的事实。10、谈话录音光盘及录音文字整理资料各一份（谈话双方：2017年7月，原告的经营者王瑞法和第一被告法人即第三被告的现场谈话，还有几个案外人），证明原被告之间口头约定，只要补偿的数字拿出来，被告立即付给原告补偿款、征用款的事实及被告至今未付的事实。11、义乌市价格事务所评估书一份，证明应由被告付给原告的补偿款的金额为7000391元的事实。12、义乌市江湾新型建筑装饰材料厂协议（从市场监督管理局调取）一份，证明被告所发生的债务，应由出资人承担连带责任的约定。13、申请证人李某出庭作证，证明现在原告的房子是原告建的，及原告向被告购买土地的时候，被告已经有十几间房子；被告转让原告土地的时候，已经有20%以上建设好了。经质证，三被告认为，对证据1，真实性没有异议，合法性有异议，内容违背了法律政策，工业建设用地依据现行的政策不能分割转让；对证据2，收条没有异议；对证据3，真实性没有异议，关联性有异议，不能证明该地块可以转让；对证据4，三性均有异议，仅凭照片不能证明原告的证明目的，因为可以随处拍；对证据5，真实性没有异议，关联性有异议，与本案没有关联性；对证据6，没有异议；对证据7，真实性没有异议，与本案没有关联性；对证据8，真实性没有异议，该份证据也证明了该不动产一直由被告处分和占有的事实；对证据9，真实性没有异议，与本案没有关联性；对证据10，偷录的录音证据不合法，不应当采纳，所涉的内容并未提及给予补偿款，根据当时的语言环境，被告是愿意给原告当时所建设的厂房的补偿款的，在文字整理资料第五页第十�行第三被告说的这句话说明被告是不认可将土地赔来的钱给原告的，还有就是几个方面说厂房的赔偿款下来以后，要分次还要打欠条，说明第三被告资金紧张，土地补偿款也只能还银行的贷款，所以说给原告厂房的补偿也要分批次、打欠条；对证据11，真实性没有异议，关联性有异议，因为与本案诉争的事实继续履行没有关联，因为这个价格评估的是被告所有的地块、厂房，与诉争的事实继续履行无关；对证据12，真实性没有异议，关联性有异议，约定的事项是企业设立过程当中，债务承担连带责任；对13证人证言，证明力不高，从证人的证言上看，有明显的偏向性。三被告均未提供证据。本院对原告提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10、12的真实性均予以确认，证据4系原告单方拍摄，被告未予认可，本院不予确认；证据11系原告单方委托，被�未予认可，本院不予确认；证据13，证人李某的证言尚无法达到原告的证明目的，本院不予确认。本院依职权调取了浙江明达房地产评估有限公司受义乌市人民政府稠江街道办事处委托所出具的房地产估价报告一份。经质证，原告方对该估价报告真实性没有异议，与原告的土地没有分开评估，与本案没有关联性，评估中没有一项一项计算清楚，无法确定原告的征用安置费是多少，该评估没有原告委托评估的价格事务所的评估报告客观，容易计算，该评估报告中房子的价格过低，所以该评估实际上是损害了第三人的利益；三被告对该估价报告的真实性没有异议，关联性有异议，该份评估报告是针对被告所有的房产进行的评估，与原告无关。本院认为该房地产估价报告客观真实，系房屋收购货币安置协议据以达成的依据，与本案具有关联性，本院�以确认。本院经审理认定事实如下：被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂（以下简称“新型建筑材料厂”）系成立于1992年的非公司企业法人，企业类型为股份合作制。新型建筑材料厂分别于1996年、1998年向原义乌市土地管理局受让取得位于义乌市江湾工业区的工业用地共计7508平方米，并签有国有土地使用权出让合同两份，出让合同中约定新型建筑材料厂根据《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资（不包括出让金）的20%（或建成面积达到设计总面积30%）后，有权将合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。该地块的土地证号为义乌国用（2010）第003-013**号。1999年3月16日，原告与被告新型建筑材料厂签订土地出让协议一份，约定新型建筑材料厂（甲方）将其取得的上述国有土地使用权中的2460平方米（前靠义佛路为45米，南靠联发厂房围墙为60米，后靠吴中林纸板厂为37米）转让给原告（乙方），转让价款为560880元，甲方承担本宗土地过户手续、办理、交易费等，原告在该协议生效时预付地价款40万元，其余土地款在1999年农历年底付清，甲方保证在1999年6月30日前给乙方办好土地证，现座落在本宗土地上的临时用房在6月30日前移出。协议签订后，原告按约支付了土地转让款40万元，并建成房屋使用。该地块未办理分割过户,土地转让余款160880元原告尚未支付。义乌市人民政府稠江街道办事处对土地证号为义乌国用（2010）第003-013**号的土地使用权进行货币收购，并于2017年8月20日与新型建筑材料厂签订房屋收购货币安置协议一份，载明补偿项目如下：1、房屋总价值补偿款：根据义乌市明达房地产评估有限公司房地产评估报告（征）字第（2017）�106号报告书，义乌市人民政府稠江街道办事处应支付新型建筑材料厂土地、房屋、装饰装修和附属物等价值（即被收购房屋评估总价值）补偿款计18722900元；2、房屋综合补偿费：其中，一次性搬迁费637131元（在规划控制范围内的被收购房屋建筑面积为6371.31平方米，按每平方米100元计）；一次性临时安置费112337.40元（按被收购房屋评估总价值的0.6%）；停产停业损失补偿1123374元（按被收购房屋评估总价值的6%）。协议并载明签约、搬迁等补助与奖励共计1922290元。以上房屋总价值补偿款、综合补偿款、补助款、评估、签约、搬迁奖共计22518032.4元，已划归被告新型建筑材料厂名下。本院认为：土地出让协议系被告新型建筑材料厂与原告自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。协议中约定被告新型建筑材料厂为原告“办好土地证�，但未按约履行，致使政府征收过程中原告不能以自己的名义享受征收利益，已构成违约，原告要求解除土地出让协议的诉请应予支持。当事人一方不履行合同义务的，应承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应包括合同履行后可以获得的利益。原告主张的是征收补偿利益损失，则应按被告实际获得的补偿数额为依据进行计算。鉴于政府征收补偿中房屋及装修附属物的价值系以规划控制范围内被收购房屋作为估价对象而非以所有地上建筑为估价对象，故关于房屋及以房屋价值为计价依据的征收补偿款应以讼争地块占总地块面积的比例即2460:7508计算为宜,计得讼争地块的征收补偿利益为7378044元。因原告并未全额支付转让款，按已付转让款占总价款的比例即400000:560880计算，原告的征收补偿利益损失为5261763元。被告新型建筑材料厂系独立法人，以其全部财产独立承担民事责任，且本案之债不属于企业设立过程中发生的债务，原告要求被告王爱芳、王基民承担责任于法无据，本院不予支持。综上，原告诉请合理部分本院予以支持。被告辩解合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告义乌市吉发五金厂与被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂签订的土地出让协议有效。二、解除原告义乌市吉发五金厂与被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂签订的土地出让协议。三、被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂于本判决生效后十日内向原告义乌市吉发五金厂赔偿征收补偿利益损失5261763元。四、驳回原告义乌市吉发五金厂的其他诉讼请求。如果未按本�决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29834元，由被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂负担24316元，原告义乌市吉发五金厂负担5518元；保全费5000元，由被告义乌市江湾新型建筑装饰材料厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一七年十二月二十八日书记员 陈艳萍??