上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4061号
上诉人（原审被告）：韩生军，女，1973年6月17日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍之祥，上海启晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢晋，男，1980年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：朱仁芳，女，1987年3月11日生，汉族，住址同谢晋。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：任洋，上海创同律师事务所律师。
上诉人韩生军因与被上诉人谢晋、朱仁芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初81728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人韩生军上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人谢晋、朱仁芳的一审全部诉请。事实和理由：1、双方之间签订的所有合同和文件，全部约定需要重新签订合同，包括中介在内的所有相关方均明确，因上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）禁止买卖，故买卖合同根本不能履行，也不能网上登记，即使登记也无效。一审判决迎合谢晋、朱仁芳的诉请系混淆事实，双方签订的合同目前也根本无法交付行政机关办理登记手续。2、一审法院判令韩生军履行行政机关不认可的合同，不仅置韩生军于履行不能，也有违判决必须可执行的原则。3、双方对重新签订合同约定了期限，一审法院毫无依据认定“三三”系韩生军的微信号，从而以谢晋、朱仁芳提供的微信内容为其开脱逾期不提出签约的责任，既然谢晋、朱仁芳不提出签约没有责任，一审判令韩生军承担每天人民币（下同）200元的违约责任亦缺乏依据。综上所述，一审法院将无效合同认定为有效合同系置行政法规于不顾，将约定签约认定为协助是忽略了法律对缔约过失有专门的规定，由此将缔约过失纠纷以合同纠纷处理，于法有悖。故请求二审法院依法支持韩生军的上诉诉请。
被上诉人谢晋、朱仁芳辩称：1、双方就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违背现行法律法规之规定，双方均应诚信履约，韩生军关于系争房屋禁止买卖、合同无效、双方应重签合同的上诉理由不能成立。系争房屋虽为动迁安置房，根据上海市相关政策规定三年内不得转让，但该规定为管理性规定，限制的是物权转移登记行为而非合同行为。根据上海高院的相关意见，买卖合同是否成立、有效，应根据双方合意情况予以认定，双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》的，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，网签与否并非买卖合同成立及生效的要件。韩生军以需要重新网签合同否定双方已签合同的效力，没有法律依据。2、韩生军将本案案由定性为缔约过失纠纷，缺乏基本的法律依据，不能成立。在双方买卖合同关系已经成立并生效，系争房屋早已交付使用的情况下，韩生军主张本案系缔约过失纠纷完全无从说起。3、韩生军主张涉案合同履行不能不成立。根据上海市相关主管部门的规定，系争房屋大产证的办理时间为2014年8月14日，拆迁安置协议签订时间为2012年11月30日，故已经满足主管部门规定的过户交易条件，不存在交易不能的法律障碍。4、双方签订的买卖合同明确约定过户日期为2017年9月30日之前，但韩生军一直不履行过户义务构成违约，一审法院判令其承担相应违约金并无不当。综上所述，请求二审法院驳回韩生军的上诉诉请。
谢晋、朱仁芳向一审法院起诉请求：1、判令韩生军继续履行《上海市房地产买卖合同》（以下简称《网签合同》），将系争房屋产权过户至谢晋、朱仁芳名下；2、判令韩生军赔偿谢晋、朱仁芳违约金10,500元（自2017年10月1日起暂计算至2017年10月16日止），并按700元/天的标准计算至一审判决生效日止。
一审法院认定事实如下：谢晋、朱仁芳系夫妻关系。
系争房屋建筑面积74.50平方米，系韩生军于2012年11月30日动迁安置所得。该房屋所坐落的XX路XX弄XX、XX号的不动产初始登记于2014年8月14日经核准登记完毕。系争房屋产权于2015年10月8日经核准登记在韩生军名下。
谢晋、朱仁芳与韩生军于2016年1月31日在Z公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》）及《动迁房买卖合同》（以下简称《动迁房合同》）各一份，约定：谢晋、朱仁芳向韩生军购买其名下的系争房屋，房屋总价1,400,000元。两份协议同时对房屋价款的付款方式、税费约定、户口迁出、房屋交接与验收、违约责任等作了相关约定。2016年3月16日，谢晋、朱仁芳与韩生军签订《网签合同》，明确系争房屋房价1,400,000元，首期房款为1,250,000元，谢晋、朱仁芳在签订该合同前直接支付韩生军500,000元，签订合同并申请办理公证手续（若有）当日直接再支付谢晋、朱仁芳750,000元；第二期房款150,000元，待系争房屋所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据当日由谢晋、朱仁芳支付韩生军。《网签合同》第六条约定：甲、乙双方确认，在2017年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……补充条款（一）第6条约定：甲乙双方一致同意并约定于2017年9月1日之前重新签订第二版该房地产买卖合同，所属条款无需变更。第7条违约责任（1）约定：甲方（韩生军）未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方（谢晋、朱仁芳）支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……
2016年1月31日、2月29日、3月1日及3月8日，谢晋、朱仁芳通过卡卡转账的方式向韩生军的银行卡账户内分别汇入200,000元、200,000元、100,000元及750,000元，共计1,250,000元。
另，双方一致确认韩生军已于2016年5月3日将系争房屋交付谢晋、朱仁芳使用，谢晋、朱仁芳在接收系争房屋后已经出资装修并实际入住。
后谢晋、朱仁芳以系争房屋交易限制期满、已经具备过户条件为由，要求韩生军继续履行《居间协议》、《动迁房合同》及《网签合同》，配合完成将系争房屋过户至谢晋、朱仁芳名下的手续，但遭韩生军拒绝，引发本案诉讼。
审理中，韩生军对于谢晋、朱仁芳提供的韩生军与朱仁芳及中介人员的微信聊天记录的真实性有异议，谢晋、朱仁芳申请就系争房屋为谢晋、朱仁芳与韩生军提供居间服务的中介人员高某到庭作证。高某陈述：系争房屋的交易系由Z公司（“Y公司”系该公司股东出资人、以下简称Z公司）居间介绍，高某为本次交易的经手人。2017年9月份，韩生军向证人表示由于丈夫反对，其将不再继续履行系争房屋的所有合同，并愿意承担违约责任。证人同时证实谢晋、朱仁芳提供的微信聊天记录中与朱仁芳（果仁）及证人高某对话的微信名为“三三（韩生军）”的微信号就是由韩生军本人所使用。韩生军对于证人的身份不予认可，要求法院庭后审核。庭后，谢晋、朱仁芳补充提供了证人的参保人员城镇职工基本养老保险交费情况，以证实证人高某自2015年12月起一直为Z公司的员工。
一审法院认为，谢晋、朱仁芳与韩生军签订的《居间协议》、《动迁房合同》及《网签合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，而《网签合同》更是对《居间协议》、《动迁房合同》的进一步确认和规范。双方当事人均应按照《网签合同》的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。谢晋、朱仁芳已按约履行了付款义务，完成了合同的主要义务。在《网签合同》签订后，韩生军履行了交房义务，亦完成了合同的主要义务，显然《网签合同》已切实得到履行。现系争房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，谢晋、朱仁芳要求韩生军协助将系争房屋过户登记至其二人名下，予以支持。
韩生军辩称《网签合同》补充条款（一）第6条有规定：甲乙双方一致同意并约定于2017年9月1日之前重新签订第二版房地产买卖合同，因谢晋、朱仁芳未通知韩生军重新签约，应视为谢晋、朱仁芳放弃继续履行合同。从谢晋、朱仁芳提供的2017年7月30日、9月25日的微信聊天记录反映，韩生军自7月30日至9月25日期间一直声称自己不在国内，此导致谢晋、朱仁芳客观上不具备要求其重签第二版合同的条件，且该条款并非解除合同的条件，韩生军以谢晋、朱仁芳未通知重新签约视为其二人放弃继续履行合同的辩称缺乏依据，不予采信。
关于违约责任的承担方式，合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案已查明的事实，韩生军一方存在违约，谢晋、朱仁芳作为守约方可以选择让违约方承担违约责任的具体方式，现其主张继续履行合同并要求韩生军赔偿违约金于法有据；另从保障守约方合法利益出发，从谢晋、朱仁芳按约交付大部分房款，房屋已实际交付且谢晋、朱仁芳已出资装修并入住的现状，为保护交易的稳定性，提倡遵守诚实信用原则，对谢晋、朱仁芳要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，系争房屋尾款150,000元谢晋、朱仁芳应于产权过户之日支付给韩生军。韩生军辩称谢晋、朱仁芳没有损失，故其不应向谢晋、朱仁芳赔偿违约金，但根据《网签合同》补充条款第7条的规定，韩生军未按合同约定及时配合谢晋、朱仁芳办理系争房屋过户手续，应按照合同约定，承担相应违约责任，故对谢晋、朱仁芳要求韩生军自2017年10月1日起按照每逾期一日支付对方赔偿金的诉请，予以支持，但每日的违约金标准按双方合同所约定的总房款的万分之五显属过高，一审法院酌定为每日200元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十四条第一、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一八年一月十八日作出判决：一、谢晋、朱仁芳与韩生军继续履行双方于2016年3月16日签订的《上海市房地产买卖合同》，韩生军于判决生效之日起十日内协助谢晋、朱仁芳办理位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至谢晋、朱仁芳名下的手续，谢晋、朱仁芳于上述房屋产权过户当日给付韩生军房屋尾款150,000元；二、韩生军于判决生效之日起十日内按每天200元的标准给付谢晋、朱仁芳自2017年10月1日起至判决生效日止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,494元，减半收取计8,747元，诉讼保全费5,000元，由韩生军负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就韩生军关于双方之间签订的所有合同和文件因需要重新签订合同，故无法履行且无效的上诉主张，虽然系争房屋因系动迁安置房而存在限制交易期，但此并不影响韩生军与谢晋、朱仁芳之间签订的《居间协议》、《动迁房合同》及《网签合同》的成立及生效，韩生军对双方所签合同效力所持异议，缺乏法律依据，本院对此不予采信。就韩生军关于双方所签合同无法履行的上诉主张，因根据相关政策，系争房屋的限制交易期已满，而双方就系争房屋交易所签合同亦具备了房屋买卖合同的主要条款，故合同继续履行没有障碍，对韩生军该主张，本院亦不予采信。同理，对韩生军关于本案系缔约过失纠纷的相关主张，本院同样不予采纳。就韩生军关于系谢晋、朱仁芳逾期未提出重新签约的要求，故韩生军不应承担相应违约责任的上诉主张，一审法院系根据谢晋、朱仁芳提供的微信聊天记录、中介方证人证言等证据，经综合判断认定系由于韩生军的原因导致双方未能按合同约定时间重签第二版合同，并据此判令韩生军承担相应违约责任，此并无不当。二审期间，韩生军并未提供切实证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院仍不予采信。综上所述，韩生军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币17,494元，由上诉人韩生军负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年四月二十八日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……