江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7143号
上诉人（原审原告）南京汉发农副土特产品有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中门外大街203号一层。
法定代表人顾丽萍，该公司董事长。
委托代理人王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人刘洋，江苏三法律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）吴慧娟，女，1974年7月18日生，汉族，无业。
委托代理人黄晋，江苏联勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴庆平，男，1947年7月6日生，汉族。
委托代理人黄晋，江苏联勤律师事务所律师。
原审第三人杨松宝，男，1959年12月27日生，汉族，无业。
上诉人南京汉发农副土特产品有限公司（以下简称汉发公司）、吴慧娟与被上诉人吴庆平、原审第三人杨松宝排除妨害纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3853号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汉发公司原审诉称，汉发公司自2003年起承租位于南京市鼓楼区汉中门外大街203号一层房屋用于经营农贸市场，合同约定的租赁期限至2027年止。2013年11月18日，吴慧娟、吴庆平纠集了十几名社会闲杂人员将汉发公司聘用的工作人员驱散，霸占汉发公司的农贸市场，并收取市场内经营户2013、2014年度的市场摊位使用费约150万元。汉发公司多次报警要求吴慧娟、吴庆平迁出，均遭到身份不明人员阻止。汉发公司系上述房屋合法承租人，吴慧娟、吴庆平以非法手段强行占有房屋的行为，侵害了汉发公司的合法权益。现汉发公司诉至法院，请求判决吴慧娟、吴庆平迁出南京市鼓楼区汉中门外大街203号一层房屋，吴慧娟、吴庆平共同赔偿汉发公司损失150万元（自2013年11月17日至2015年11月16日，按年租金收益75万元标准计算），本案诉讼费用由吴慧娟、吴庆平承担。
吴慧娟原审辩称，其一，汉发公司并非本案争议房屋的所有权人，其提起诉讼不具备法律规定的条件，汉发公司诉讼主体不适格。其二，吴慧娟对争议房屋享有合法的使用权，杨松宝于2013年8月29日与吴慧娟签订租赁合同，约定将该房屋出租给吴慧娟，并于当年11月将房屋交付吴慧娟使用。其三，汉发公司主张吴慧娟、吴庆平排除妨害，没有事实和法律依据。综上，请求法院判决驳回汉发公司对吴慧娟的诉讼请求。
吴庆平原审辩称，吴庆平与汉发公司之间无任何法律关系，亦未实际使用争议房屋，汉发公司起诉吴庆平并无事实和法律依据。杨松宝已将该房屋出租给吴慧娟使用，吴慧娟系合法使用该房屋。根据法律规定，权利人对房屋享有物权才能主张排除妨碍。汉发公司无权要求吴慧娟、吴庆平排除妨碍，如其要求返还房屋，应向杨松宝主张权利。
杨松宝原审述称，杨松宝系本案争议房屋的所有权人，杨松宝受吴慧娟、吴庆平胁迫而与其签订房屋租赁合同，杨松宝未将该房屋交付吴慧娟使用，系吴慧娟、吴庆平强占该房屋。故请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区汉中门外大街203号一层房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积590.8平方米）登记所有权人为杨松宝。
2003年，顾丽萍与杨松宝共同出资设立汉发公司。2003年7月，杨松宝（甲方）与汉发公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方从事经营，租赁期限为15年，从2003年6月1日至2018年5月31日止等，合同中对租金标准未约定。顾丽萍在该合同乙方落款处签名。上述合同签订后，杨松宝即将涉案房屋交付汉发公司使用。
2003年8月8日，经南京市工商行政管理局鼓楼分局核准，汉发公司领取了营业执照。工商登记档案资料记载，汉发公司注册资本为50万，其中顾丽萍出资10万元，占总股本20%，杨松宝出资40万元，占总股本80%，顾丽萍任法定代表人，核准经营范围为预包装食品兼散装食品批发、零售，水果、鲜花、日用百货、粮油及制品、光鸭、光鸡、肉蛋及制品零售，柜台租赁，物业管理等。汉发公司成立后，即以涉案房屋为经营场所在此开设“汉中门菜场”，将各摊位租赁给小商户经营，并收取小商户摊位租金。
2007年8月1日，杨松宝（甲方）另与汉发公司（乙方）签订《租房协议》，约定：由甲方将涉案房屋出租给乙方，使用期限暂定20年，从2007年8月1日起至2027年7月31日止，租金为每年60000元，于每年的8月底前付清；双方如需解除或续租等，应提前1个月通知等等。
2013年，吴慧娟、吴庆平及案外人潘德卓分别以杨松宝于2011年至2012年期间向吴慧娟借款85.4万元、于2010年至2011年期间向吴庆平借款105万元、于2011年11月两次向潘德卓借款100万元，顾丽萍与杨松宝系夫妻关系等为由向南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）提起诉讼，要求杨松宝、顾丽萍共同偿还其借款本金及相应逾期付款利息。玄武法院审理后，对杨松宝与吴慧娟、吴庆平及案外人潘德卓之间的借款本金及杨松宝还款情况予以审查，同时认为杨松宝与顾丽萍虽未办理结婚登记，但以夫妻名义共同生活，并生育子女，应认定为同居关系，杨松宝的上述债务发生于双方同居期间，且系为共同生产、生活而形成，应按同期债务处理。2014年12月5日，玄武法院分别作出（2013）玄民初字第743号、第744号、第802号民事判决书，判决杨松宝、顾丽萍共同偿还吴慧娟借款59996.96元、吴庆平借款213282.97元、潘德卓借款80.8万元及相应的逾期付款利息。上述案件一审宣判后，各方均未上诉。
在上述民间借贷案件审理过程中，杨松宝曾向吴慧娟、吴庆平出具《还款计划》，内容为：今杨松宝共计向吴庆平、潘德卓、吴慧娟三人借款290.4万元，自2009年11月至今三年来利息共计200万元，至2013年8月以上钱款共计490.4万元尚未偿还，另外从吴庆平处购买家具、字画、手镯等货已收但尚未付货款，现为了偿还上述事宜买卖房产并办理过户，代收房款用于偿还其欠款，如该处房产所卖金额尚不能偿清以上欠款，本人愿意将本人名下的汉中门外大街203号一层590.8平方米门面房出租给以上债权人以偿还债务，直至还清为止等，该《还款计划》的落款时间为2013年8月29日。
同期，杨松宝另与吴慧娟签订《房屋租赁合同》，约定由杨松宝将涉案房屋出租给吴慧娟使用，租赁期限为10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止，年租金为21.2万元，租金结算时间和方式为签合同当日十年租金一次性支付（现金支付）等等。
2013年11月17日，汉发公司法定代表人顾丽萍向公安机关报警称：当日下午13时许，有人到汉中门农贸市场要去关门，并强行收取卖菜的费用，对方拿出了产权人写的租赁合同。南京市公安局鼓楼分局华侨路派出所（以下简称华侨路派出所）接警处理，顾丽萍要求登记备案，公安机关对其报警予以备案。
同日，吴慧娟亦报警称：有人在南京市汉中门外大街203号菜场办公室闹事。华侨路派出所接警后至现场处理，经了解双方系为汉中门菜场的归属发生纠纷，民警告知双方协商解决，如不能协商可走司法途径。
2013年11月28日，顾丽萍再次报警称：有人将汉中门外大街203号内的办公室门撬开了。华侨路派出所接警后处理，因报警人不在现场，告知其找社区民警协调。
2013年11月18日，杨松宝另至南京市公安局玄武分局梅园新村派出所（以下简称梅园派出所）报案称：其与吴慧娟有经济纠纷，欠吴慧娟280万元，吴慧娟已在玄武法院提起诉讼，汉中门外大街203号为汉中门农贸市场，其已于2003年或2007年出租给顾丽萍，租赁期限为20年，该市场由顾丽萍经营，今年5月份吴慧娟开始向其要债，5月份派了7-8人至其珠江路住处，让其补打一张170万元的欠条，今年9月15日吴慧娟又派人逼其写了一张500多万元的欠条，然后又逼迫其写了将涉案房屋出租给吴慧娟的协议，用房租抵欠款，其之前已报警，昨天吴慧娟到汉中门农贸市场收摊位费，要求在派出所备案。梅园派出所对其报案内容制作了相应的询问笔录。
自2013年11月17日起，吴慧娟实际控制“汉中门菜场”，并收取在此经营的小商户摊位使用费。此后，因汉发公司对吴慧娟、吴庆平占用使用涉案房屋持有异议，遂在“汉中门菜场”内张贴公告，称：因南京市场房东与他人有经济纠纷，造成2013年11月18日有社会闲散人员进入市场进行非法收费，扰乱市场正常的经营管理秩序，使汉发公司无法正常运转，现郑重公告自2013年11月18日起市场内发生的一切事宜与其无关。同时，汉发公司向南京市鼓楼区商贸局、工商分局、华侨路街道办事处以及华侨路派出所等发送《报告》，要求政府相关执法部门给予帮助等。
2014年11月14日，汉发公司再次张贴《通知》，称各经营户承租的其拥有经营权的摊位租赁合同即将到期，因其合法权益正受非法侵害，故下年度摊位租金收取工作暂停，租金收取时间另行通知，如其擅自向汉发公司以外的任何人员缴纳所谓的摊位费，将不予认可并取消经营户的经营权等。同时，汉发公司法定代表人亦向南京市公安局鼓楼分局反映，称涉案房屋已被吴慧娟等社会闲散人员非法霸占一年多，2014年11月14日其又在市场门口以“汉中门市场办公室”名义发出通知，要求市场经营户向其缴纳下年度摊位费，要求公安机关尽快处理等。
2015年6月9日，汉发公司以吴慧娟、吴庆平擅自侵占其合法使用的房屋，侵害其权益为由诉至本院，要求判如所请。
原审另查，2015年4月，因杨松宝、顾丽萍未按判决履行还款义务，吴慧娟、吴庆平及案外人潘德卓就上述案件向玄武法院申请强制执行，目前尚未执行完毕。
2015年6月11日，顾丽萍因与吴慧娟、吴庆平及潘德卓民间借贷纠纷，不服玄武法院（2013）玄民初字第743号、第744号、第802号民事判决书向该院申请再审。该院经再审复查认为，原审实体处理并无不当，遂于2015年9月9日裁定驳回顾丽萍的再审申请。
原审庭审中，汉发公司称根据其提供的2013年11月17、11月18日的接处警工作登记表等相关证据，可以证明汉发公司及杨松宝并非自愿将涉案房屋交付吴慧娟、吴庆平使用，吴慧娟、吴庆平系强行侵占。同时，为汉发公司证明其主张，提供如下证据：1、汉中门农贸市场租赁合同三份，证明市场经营户曾与汉发公司签订租赁合同，汉发公司对“汉中门菜场”享有经营管理权；2、市场经营户出具的证明34份，证明汉发公司自2003年起经营管理“汉中门菜场”，并收取经营户至2012年度的摊位租金，2013、2014年度的租金由吴慧娟、吴庆平收取，根据此前汉发公司收取的租金推算，汉发公司年租金收益损失为75万元。
吴慧娟、吴庆平质证后，对汉发公司证据1、2的真实性均无法确认，其中证据2应属于证人证言，该证据形式存有瑕疵，且从内容看均记载2012年之前的租金缴纳情况，与本案无关联性。同时，吴慧娟称因除玄武法院生效判决中确定的借款金额外，杨松宝尚欠吴慧娟、吴庆平其他借款未还，遂自愿以涉案房屋的租金收益抵偿债务，杨松宝已于2013年11月17日向其交付涉案房屋，此后由其实际收取“汉中门菜场”内经营户的摊位使用费，目前约有30户经营户在此经营，其自2013起至今已收取60、70万元租金。
杨松宝质证后，对汉发公司证据的真实性均予以认可，亦认可汉发公司证明目的。杨松宝称其系受胁迫而向吴慧娟、吴庆平出具《还款计划》，并与吴慧娟签订《房屋租赁合同》，事后已向公安机关报警备案，其并未向吴慧娟交付涉案房屋，系吴慧娟擅自占用该房屋。
因当事人意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋登记薄、营业执照、工商登记档案资料、租房协议、玄武法院（2013）玄民初字第743号民事判决书、（2013）玄民初字第744号民事判决书、（2013）玄民初字第802号民事判决书、公告、汉中门农贸市场租赁合同、证明、接处警工作登记表、询问笔录、还款协议、房屋租赁合同以及庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，根据物权法规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
关于汉发公司主张吴慧娟、吴庆平返还涉案房屋问题。根据庭审查明的事实，汉发公司与杨松宝于2003年就涉案房屋签订了房屋租赁合同，双方最后一期租赁合同约定的租赁期限至2027年7月31日止，则汉发公司与杨松宝所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方自2003年起确立房屋租赁合同关系后，杨松宝已向汉发公司交付涉案房屋，由汉发公司在此开设“汉中门菜场”并实际经营管理，则汉发公司基于租赁合同依法有权占有、使用涉案房屋，该占有应受法律保护，不受他人非法侵害。2013年11月17日，因吴慧娟占用涉案房屋，致使汉发公司实际从涉案房屋内撤出，丧失对“汉中门菜场”的经营控制。汉发公司并非基于自愿将涉案房屋交付吴慧娟、吴庆平使用，系因吴慧娟的侵占而丧失对该房屋的控制与支配，故吴慧娟的行为已构成侵占，侵害了汉发公司的合法权益，汉发公司据此有权要求吴慧娟返还涉案房屋。
同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。由此可知，就同一房屋存在数份租赁合同的情形下，应优先保护已经合法占有租赁房屋的占有人的利益。本案中，汉发公司与杨松宝就涉案房屋所签订的租赁合同在先且系已合法占有，而吴慧娟、吴庆平与杨松宝之间的签订的租赁合同在后，即使其有效，亦应优先保护汉发公司在先形成的基于租赁关系所享有的占有利益。
吴慧娟辩称因除生效判决外，杨松宝欠吴慧娟、吴庆平290余万元借款未偿还，其已根据租赁合同约定向吴慧娟交付涉案房屋，并同意以该房屋的租金收益抵偿债务。杨松宝对于吴慧娟陈述内容不予认可，并于2013年11月18日对吴慧娟的占有行为向公安机关报警。吴慧娟未提供充分证据证明杨松宝实际按租赁合同约定向其交付涉案房屋，亦未提供证据证明双方就涉案房屋转移占有办理了交接手续。故结合双方证据，原审法院对于吴慧娟的抗辩意见，不予采纳。对于杨松宝与吴慧娟、吴庆平之间因借贷等民事法律关系产生的债权债务纠纷问题，吴慧娟、吴庆平应依法另案向杨松宝主张权利。
关于汉发公司主张吴慧娟、吴庆平赔偿损失150万元的问题。基于上述分析，汉发公司系基于租赁权合法占有涉案房屋，该占有利益依法应受法律保护。因吴慧娟自2013年11月17日起侵占涉案房屋，致使汉发公司无法获得该房屋的出租收益，损害了汉发公司对涉案房屋的使用收益，依法应赔偿汉发公司据此造成的相应损失。根据庭审查明的事实，2013年11月17日之前，汉发公司实际在涉案房屋内经营“汉中门菜场”，并收取各摊位经营户租金。庭审中，吴慧娟认可自2013年11月17日起其实际控制涉案房屋，并收取“汉中门菜场”摊位经营户的摊位使用费，自2013年至今近两年的租金为60万元至70万元，双方亦均陈述目前该市场内约有30户经营户经营。原审法院结合汉发公司方提供的证据、双方庭审陈述、吴慧娟实际获得收益等案情，酌定吴慧娟应赔偿汉发公司租金收益损失100万元。
汉发公司认为吴庆平亦实际占有涉案房屋，但未提供充分证据予以证明，故对汉发公司主张吴庆平共同返还涉案房屋并赔偿损失的请求，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、吴慧娟于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区汉中门外大街203号一层房屋返还南京汉发农副土特产品有限公司。二、吴慧娟于判决生效之日起十日内赔偿南京汉发农副土特产品有限公司租金损失100万元。三、驳回南京汉发农副土特产品有限公司对吴庆平的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，由南京汉发农副土特产品有限公司负担2250元，吴慧娟负担6900元（此款汉发公司已预交，吴慧娟在履行上述给付义务时一并给付汉发公司）。
上诉人汉发公司不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，原审酌定吴慧娟、吴庆平赔偿我方租金损失100万元属认定事实不清，法律适用错误，应依法纠正。我方在原审提交了市场经营户出具的证明，已完成举证责任，证明两年租金损失至少为150万元，而吴慧娟、吴庆平实际控制市场近两年，应由其提供租金数额方面的证据，如其拒不提供，应承担举证不能的后果。因此，原审法院仅依据吴慧娟、吴庆平口述称“两年租金为60万元至70万元”，进而认定我方的两年租金为100万元，属于认定事实不清，适用法律错误。另外我方一直通过政府、街道及相关职能部门要求对方返还房屋，在最终职能部门无法解决的情况下才依法进行诉讼，所以不存在超过返还期限之说。综上，上诉人汉发公司请求依法撤销原审判决第二项，依法改判吴慧娟赔偿租金损失为150万元，并由被上诉人吴慧娟承担本案的诉讼费用。
上诉人吴慧娟不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，我方对涉案房屋的使用完全是合法取得，原审认定我方非法侵占与事实不符。1、我方依据与杨松宝签订的《房屋租赁合同》，依法取得涉案房屋的使用权，该合同合法有效。2、涉案房屋系杨松宝、顾丽萍自愿交由我方经营，与汉发公司无关。3、2003年杨松宝和顾丽萍虽签订了租赁合同，但只能证明其以此为注册地址成立汉发公司，因为正常的租赁不会为零租金。2007年的《租房协议》完全是杨松宝和顾丽萍事后制作的，不能作为认定事实的依据。原审以此认定租赁关系成立，不符法律规定。4、涉案房屋交付我方使用后，从未出现过汉发公司张贴的所谓公告和通知。5、接处警工作登记表并不能证明我方有非法侵占的行为，并且原审判决查明的部分报警时间是错误的。本案距2013年11月已隔20多个月才来起诉，不符合法律规定。另外本案案由定为排除妨碍纠纷，适用的却是一房两租的关系，系适用法律错误。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人吴庆平辩称，我方同意吴慧娟的意见。
原审第三人杨松宝未答辩。
二审中，吴慧娟对原审查明其报警时间有异议，认为其实际报警时间为2014年11月17日。本院对原审法院查明的其他事实依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。汉发公司与杨松宝所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。本案中，杨松宝从2003年起就将涉案案房屋出租给汉发公司从事经营，汉发公司以涉案房屋为经营场所开设“汉中门菜场”进行经营管理，因此汉发公司基于租赁合同关系依法有权占有、使用涉案房屋，其权益应受法律保护。虽吴慧娟因民间借贷关系与杨松定就涉案房屋签订过《租赁合同》，约定以租金收益抵偿债务，但汉发公司、杨松宝并未将涉案房屋交付给吴慧娟，即使该租赁合同有效，而根据法律相关规定，就同一房屋存在数份租赁合同的情形下，应优先保护已经合法占有租赁房屋的占有人的利益。汉发公司与杨松宝签订的租赁合同在先且已合法占有租赁房屋，故应优先保护汉发公司在先形成的基于租赁关系所享有的占有利益。现吴慧娟自2013年11月17日起一直侵占涉案房屋，汉发公司的合法权益受到侵害，其请求排除妨害要求吴慧娟返还涉案房屋，有事实与法律依据，本院予以支持。吴慧娟上诉称涉案房屋系杨松宝、顾丽萍自愿交由其经营管理，对此吴慧娟未能提供相关证据予以证明，且汉发公司法定代表人顾丽萍曾多次报警称涉案房屋被人侵占，并有报警记录，故上诉人吴慧娟该项主张，与事实不符，本院不予采信。关于汉发公司损失的问题，原审法院根据摊位的预期利益、吴慧娟实际获利等综合因素，酌定吴慧娟赔偿其损失100万元，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人南京汉发农副土特产品有限公司负担9150元，吴慧娟负担9150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 朱亚芳