江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7555号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨绍立，男，1989年12月28日生，汉族。
委托诉讼代理人：杨善璋（系杨绍立父亲），住南京市秦淮区李府街****号***室。
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨善璋，男，1948年7月28日生，汉族。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：申汉江，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周建华，男，1962年9月18日生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：蒋德军，江苏昊信律师事务所律师。
上诉人杨绍立、杨善璋因与被上诉人周建华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨绍立、杨善璋上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求，或发回重审。事实和理由：一、一审对于卖方违约事实已经查明但未能确认卖方违约责任。1、首先，在2015年10月《房地产估价技术报告》初步确认涉案房屋存在漏水事实后，卖方否认涉案房屋漏水。其次，在2015年10月22日现场交付时，卖方再次否认涉案房屋存在漏水事实。再次，在2015年11月28日三方达成《情况说明》中一致同意由中介公司寻找第三方对涉案房屋是否漏水进行检查确认，后由中介公司委托第三方检查确认涉案房屋存在漏水事实后，卖方先是否认漏水，随后又答应对阳台漏水部分进行维修，后拖延一直到买方起诉后又否认漏水事实，一直到目前为止卖方仍然在否认漏水。2、卖方坚持要求买方先支付房屋尾款再交付房屋，但中介公司已明确了尾款5万元在是验收房屋并结清水电气、物业等费用后买方才有义务支付；但一审不顾以上事实，反而在判决书中认为合同未对交付条件进行明确约定，强行推定买方有义务先接受房屋。3、卖方同意维修后一直没有采取维修措施并通知买方接受房屋，而是否认漏水事实，一审法院对于漏水事实视而不见，没有确认卖方无正当理由延期交房并承担违约责任。4、一审法院要求卖方申请鉴定，但卖方并未申请鉴定，也未提供其他证据，因此其应当承担举证不能的后果。卖方同意自行维修后又未维修，也未通知买方收房，在诉讼中又否认漏水，在法院建议其交房时又一直坚持必须先付尾款再交房，因此应当承担交房之前的延期交房违约责任。三、一审判决在卖方没有交付合格房屋并结清水电气之前要求买方支付尾款5万元无事实和法律依据。我方为防止损失扩大，被迫无奈在一审法院协调下接收房屋，接收房屋后发现部分墙体被乙方涂饰过，且买方没有结清水电气费用，一审法院判决我方支付尾款没有任何事实和法律依据。一审法院适用法律亦存在错误。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
周建华辩称，上诉人的上诉请求事实及理由没有任何依据。具体为：1、涉案房屋并不存在所谓的渗水或者漏水现象，2015年7月14日我方交付房屋时，正是南京的大雨季节，经现场察看，房屋没有发现任何渗、漏水现象。当时被上诉人当时拍了照片，也请一审法官去现场房屋察看。税务部门聘请的评估公司并非专业检测房屋是否漏水的公司，报告中提及渗、漏水，只是评估公司将合同总价列入可接受范围的理由。评估报告提及的稍许渗、漏水之处，仅为房屋的老化起皮，与渗、漏水无任何关系。2、双方交易过户前，两上诉人多次察看过涉案房屋，也确认房屋的现状（有一个确认表）。只不过在税务部门的评估报告出来后，上诉人想借此拒付尾款，其也明知涉案房屋不存在所谓的渗、漏水现象。涉案房屋的屋顶已经改成斜坡顶，不易渗漏。之前被上诉人同意给付3000元，只是为了解决问题，并不代表上诉人认可房屋渗、漏水。中介机构作证人员并非经手人，其意见仅为传来证言，不应采信。
杨绍立、杨善璋向一审法院起诉请求：周建华以1090000元为基数自2015年10月23日起至实际交付房屋止按每日万分之三标准支付违约金。
周建华向一审法院反诉请求：1、杨绍立、杨善璋给付购房款50000元；2、杨绍立、杨善璋支付以50000元为基数自2015年10月23日起至实际给付之日止按每日万分之三标准计付的违约金。
一审法院认定事实：2015年6月27日，周建华（甲方）与杨绍立、杨善璋（乙方）以及我爱我家公司（丙方）签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定，甲方将涉案房屋(建筑面积69.73平方米)出售给乙方，房屋转让价款为1090000元；甲方同意乙方自留尾款50000元，不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行交割；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；双方定于房款下至甲方账户后三日内正式交付该房屋；该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费甲方结清；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金。在合同附件房屋状况说明书中房屋质量瑕疵项载明无渗水，“甲方承诺以上信息，自签订本合同前均真实、合法、有效。签约时乙方负有查验义务，如有不实，导致合同无法履行的，须由过错方承担相应责任”，双方均签字确认。
合同履行过程中，因房屋转让价款偏低，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司接受南京市地方税务局耕地占用税和契税管理所的委托，对涉案房屋的房地产市场价值进行评估，确定该房地产在2015年9月29日的评估总价为1129626元，合同总价为1090000元在家庭评估价格范围内亦属正常。在出具于2015年10月8日的《房地产估价技术报告》中，估价对象（即涉案房屋）具体情况说明中描述，“估价对象为毛坯房，基本无装修，且阳台有稍许漏水迹象”。
2015年10月22日，我爱我家公司组织双方交接涉案房屋，因双方就涉案房屋是否漏水发生争议，杨绍立、杨善璋要求维修好以后再交接，周建华要求先支付尾款，致房屋未交接。
2015年11月28日，在我爱我家公司协调下，双方在《情况说明》上签字确认。《情况说明》的主要内容是，双方对房屋是否有渗水存在争议，双方先协商如下：由见证方（我爱我家公司）找水电工人到现场进行检查，根据检查结果，双方协商解决，甲方如不能到场，则委托王卫东代其开门配合检查，检查结果由甲方处理。此后，我爱我家公司找工人上门查验，工人查验后发现有一到两处渗水，维修费约2000元，双方对此并未提出异议。杨绍立、杨善璋要求除维修渗水部位外还应维修疑似渗水部位，并要求赔偿逾期交房违约金；周建华同意维修渗水部位，后提出包括维修一次性给付3000元，但双方未能达成一致意见。
2015年11月24日，江苏举措律师事务所向杨绍立、杨善璋及我爱我家公司分别发出律师函。向杨绍立、杨善璋所发函的主要内容是，杨绍立、杨善璋接函后立即办理房屋交接手续，支付房屋尾款，承担违约责任及损失，承担拒收房屋后房屋的毁损、灭失、管理等风险，如不能达成一致，将提起诉讼。杨绍立、杨善璋于同年12月1日收到该函。
2016年2月25日，杨绍立、杨善璋委托律师向周建华发出《再次催促交房并支付逾期交房违约金的通知函》，主要内容是，周建华未按合同约定交付房屋，经多次催促，仍置之不理，现郑重函告周建华，收函之日起5日内依约交付房屋，并将2015年10月23日到2016年2月24日的违约金44145元支付给杨绍立、杨善璋，如继续不交房，委托人将考虑解除买卖合同并追究责任。周建华收到该通知函。
审理中，杨绍立、杨善璋明确不要求解除合同，周建华否认涉案房屋存在漏水。2016年7月14日，双方交接涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应约全面履行自己的义务。根据合同约定，双方应于房款下至周建华账户后三日内正式交付该房屋。2015年10月22日，双方因漏水问题发生纠纷，杨绍立、杨善璋拒付尾款，故而周建华拒交钥匙，双方未能完成房屋交付。合同对于交付条件并未进行明确约定，即使涉案房屋确实存在少数部位渗水情况，也并不构成杨绍立、杨善璋拒绝支付尾款、接收房屋的事由，杨绍立、杨善璋完全可以通过要求周建华赔偿损失的方式主张权利，故一审法院对杨绍立、杨善璋要求周建华以1090000元自2015年10月23日起至实际交付房屋止按每日万分之三标准支付违约金的诉讼请求不予支持。关于周建华主张杨绍立、杨善璋支付尾款50000元的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。关于周建华主张杨绍立、杨善璋支付按50000元为基数自2015年10月23日起至实际给付之日止按每日万分之三标准计付的违约金的反诉请求，一审法院认为，周建华在双方因漏水发生纠纷时未能诚信处理，亦有一定过错，故对该项反诉请求不予支持。判决：一、驳回杨绍立、杨善璋的本诉诉讼请求。二、杨绍立、杨善璋于判决生效之日起十日内向周建华支付购房尾款50000元。三、驳回周建华的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1010元、反诉案件受理费550元，共计1560元，由杨绍立、杨善璋负担1035元，周建华负担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证质证。上诉人杨绍立、杨善璋提交了南京市自来水总公司发出的用户异常用水友情提醒及水卡，证明交付前被上诉人尚未结清水费，以及在被上诉人没有将房屋漏水问题解决、水费也未结清的情况下，依据合同约定，上诉人尚未达到交付尾款5万元的条件。被上诉人周建华认为双方在交接房屋时已同意水费结清，评估报告也证明涉案房屋为空置房、毛坯房，被上诉人并不居住在内，也是按照房屋现状出售；是否有人偷接、偷用自来水其不清楚，也与上诉人无关。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性根据案件情况综合予以认定。双方对一审查明的事实中“杨绍立、杨善璋要求除维修渗水部位外还应维修疑似渗水部位，并要求赔偿逾期交房违约金；周建华同意维修渗水部位，后提出包括维修一次性给付3000元，但双方未能达成一致意见”均存在异议，杨绍立、杨善璋认为一审未查明其已同意周建华维修漏水点，周建华认为其自始未承认存在漏水，只是在中介机构劝说下准备息事宁人。本院对于一审查明的事实中双方不持异议的部分予以确认。二审另查明，两上诉人陈述涉案房屋仍渗、漏水，但有连续阴雨时才能体现渗、漏水，现在其无证据证明。阳台与主卧室连接处的墙体原有渗、漏水痕迹，但经被上诉人粉刷，现在看不出来。涉案房屋楼顶已经平改坡，但是阳台不具有坡形屋顶，所以阳台上面有渗、漏水。
本院认为，《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方上诉与答辩意见，双方就房屋是否存在渗漏、被上诉人是否需要承担逾期交房违约责任等发生争议。对此本院认为，2015年10月8日的《房地产估价技术报告》中，估价对象（即涉案房屋）具体情况说明中描述，“估价对象为毛坯房，基本无装修，且阳台有稍许漏水迹象”。双方均认可由中介机构安排工人上门检验并根据检验结果协解决；中介机构陈述,其安排上门检修的工人亦发现有一至两处漏水，维修费用约2000元。据此，即使涉案房屋存在渗漏现象，该情况亦较为轻微，且涉案房屋处于空置、毛坯状态，被上诉人可在接收房屋之后以赔偿损失之方式主张权利，而不能以轻微渗漏为由拒绝支付尾款、接收房屋。据此，两上诉人主张被上诉人应支付逾期交房违约金，其理由不能成立，本院不予支持。被上诉人主张两上诉人支付尾款50000元，具备事实与法律依据，本院予以支持。两上诉人如认为房屋存在渗漏现象确需维修，且水费尚未结清，其可向被上诉人依法另行主张。
综上所述，杨绍立、杨善璋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1560元，由杨绍立、杨善璋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 郭旭冬