四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川16民终1413号
上诉人（原审原告）：李涛，男，汉族，1986年10月7日出生，四川省岳池县人。
上诉人（原审原告）：黄琼，女，汉族，1987年9月26日出生，四川省岳池县人，系上诉人李涛之妻。
被上诉人（原审被告）：广安和谐置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路9号。
法定代表人：杨晓东，执行董事。
委托诉讼代理人：屈迎春，男，汉族，1976年2月15日出生，四川省广安市广安区人，系广安和谐置业有限公司员工。
上诉人李涛、黄琼因与被上诉人广安和谐置业有限公司（以下简称和谐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2017）川1621民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭。2017年12月6日，本院合议庭组成人员依法变更后公开开庭进行了审理。上诉人李涛、被上诉人和谐置业公司的委托诉讼代理人屈迎春到庭参加诉讼，上诉人黄琼经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李涛、黄琼上诉请求：1.撤销四川省岳池人民法院（2017）川1621民初2395号民事判决，查清事实后依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。庭审中，上诉人变更其上诉请求为：撤销原判决，改判被上诉人返还其重复收取的“两管三线”费用18,320元及资金占用利息1581元。事实和理由：虽被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）签订的《商品房团购意向协议》第四条明确约定“乙方已清楚广安市物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水，电，气及电视光纤（以下简称“两管三线”）由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方”，但案涉《商品房买卖合同》以及补充协议表明“两管三线”费用已计入商品房价格成本，被上诉人不得以任何理由重复收取，该项多收房款18,320元及资金占用利息1581元应予退还。
和谐置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。理由如下：1.案涉《商品房团购意向协议》第四条的约定，将房屋总价款分成了两部分，即按照面积计价的部分与水、电、气及电视光纤由业主单独的缴纳费用。签订正式的《商品房买卖合同》之前，被上诉人在其公司销售部公示了水、电、气、光纤的费用标准，并通过《签约信息单》明确了相关信息，且依照《商品房团购意向协议》第四条的约定明确了费用额度18,320元，上诉人在《签约信息单》上签字确认，并于2015年4与25日向被上诉人付清，被上诉人并向其开具了房款收据。同时，上诉人享受了团购优惠价，应依照约定承担水、电、气、光纤费用；2.广安市物价（2007）209号文件调整的只是费用收取方式问题，案涉双方是在清楚该文件规定的前提下，自愿签订协议约定由被上诉人单独代收，符合法律规定。
李涛、黄琼向一审法院起诉请求：1、请求和谐置业公司返还多其支付的购房款18,284.4元（多支付房款18,320元除去应补房款35.6元）及资金占用利息1266元；2、和谐置业公司赔偿其延迟交房违约金7045元；3、本案诉讼费用由和谐置业公司承担。
一审法院认定事实：2013年7月18日，和谐置业公司以四川和谐实业有限公司名义通过公开拍卖取得岳池县YCP-2013-10地块，该地块位于九龙镇丝绸路延伸段北侧与三十米道路西侧交汇处，四川和谐实业有限公司（甲方）竞得该地块后，于2013年7月30日与黄琼（乙方）签订了《商品房团购意向协议》，协议约定，乙方拟购的房屋限于花漾城小区1、2、3栋，需求建筑面积107.37平方米，具体为B栋17层5号，乙方选择按揭付款方式，单价3560元/平米，房屋总价款382,237.2元。该协议第四条约定乙方已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方。2013年11月18日，和谐置业公司与岳池县国土资源局签订关于岳池县YCP-2013-10地块的《国有建设用地使用权出让合同》，明确了岳池县YCP-2013-10地块的受让人由“四川和谐实业有限公司”变更为“广安和谐置业有限公司”。2014年9月20日，和谐置业公司取得花漾城项目1-4栋的《商品房预售许可证》。2014年9月25日和谐置业公司通过其销售部和财务部向购房户公示告知，根据《团购意向协议》，为客户代办费用明细含水、电、天然气、电视/电信的费用标准共计18,320元。李涛、黄琼于2014年11月7日与被告广安和谐置业有限公司签订正式《商品房买卖合同》，合同约定，买受人所购商品房为该合同规定的1幢第18层2-18-2号，商品房的用途为住宅，为预售商品房，其建筑面积共106.67平方米，其中套内建筑面积88.86平方米，分摊面积17.81平方米，商品房单价为每平方米人民币3560元，总价款人民币379,745元，其付款方式为贷款方式，买受人可以首期支付购房总价款的52.59%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，其逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：1、逾期在150日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过150日之后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。面积差异处理，当实际测量面积与合同约定面积有误差发生时，甲乙双方同意按实测面积根据合同约定单价据实结算房价款，多退少补。同时合同还约定了产权登记时间为出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方于当天还签订《商品房买卖合同》补充协议，约定买受人于《商品房买卖合同》签订之日，向出卖人支付按揭购房的首付款199,745元，剩余房款180,000元买受人向指定的银行申请按揭贷款的方式进行支付，补充合同另行约定了按揭方式购房的房地产权证办理、房屋的交付、物业构成和交付标准等。合同签订后，双方签订了所购商品房的《签约信息单》，明确李涛、黄琼所购房屋总价款为379,745元，应向和谐置业公司缴纳首付房款应为199,745元，已付191,200元，本次付款24,266元，本次签约付款合计21,613元，李涛、黄琼据此向和谐置业公司支付房款和产权办证费用和大修基金等共计204272元。对于代收费18,320元，李涛、黄琼当天未支付，于2014年11月7日向和谐置业公司出具《欠条》一张，该款定于2015年1月30日给付，李涛、黄琼实际于2015年4月25日将该款支付，和谐置业公司向李涛出具了收条。2017年4月10日，和谐置业公司在其开发的花漾城住宅小区张贴《关于部分客户水电气费用的说明》，该说明对收取部分客户水电气等费用的正当性进行了说明，明确了依据四川省物价局（川价发[2008]196号和广安市物价局广市物价（2007）209号文件规定水电气闭路入户费作为成本计入销售单价，但在《商品房团购意向协议》中双方约定乙方（黄琼）已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方。在该说明中对供水、供气、供电以及有线电视的费用进行了分别说明，合计费用应为19,200元/户，原按18,320元/户收取，和谐置业公司将在乙方领取产权证时凭发票据实结算。2017年3月，和谐置业公司向李涛、黄琼发出《接房通知书》，通知书定于2017年3月31日至4月30日期间为业主办理收房手续，李涛、黄琼以商品房未通过竣工验收而拒绝接房。2017年6月2日，和谐置业公司因延期交房，遂在该住宅小区张贴《广安和谐置业有限公司关于延期交房违约补偿公告》，其补偿方案为：1、对交房时间在2016年12月31日的所有业主由被告代交物业费1年，2、对电梯高层及8+1电梯洋房吊顶、贴砖，同时对3栋3单元2楼采用瓷砖对前厅墙面进行处理，做出样板，在与业主形成相应处理协议后，三个月内按样板房质量完成。但李涛、黄琼未与之签订相关补偿协议，并于2017年6月26日以和谐置业公司多收房款18,284.4元以及逾期交房应承担违约责任向四川省岳池县人民法院起诉，本案在诉讼中，双方于2017年6月27日对原告所购商品房各项价款进行结算并共同签订《房屋结算单》，结算单明确了：1、房款结算：房屋结算单价3560元/平方米，预测面积为106.67平方米，实测面价为106.68平方米，应补房款36元；2、代收费结算：含维修基金、契税、评估费等以及其他费用18,320元共计31,389元，应补1元；3、房款及代收费合计原告应补37元。双方签订《房屋结算单》后应补房款37元已支付，李涛、黄琼也于当天接受该商品房。和谐置业公司亦于当天向李涛、黄琼重新出具两张收条，分别为180,000元的银行放款和18,320元房款的收条。
一审法院认为，和谐置业公司在取得其开发的花漾城住宅小区的商品房预售许可证后，与李涛、黄琼签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，主体适格，其内容未违反国家法律、行政法规禁止性的规定，合法有效。和谐置业公司在竞得岳池县YCP-2013-10地块后，与黄琼签订《商品房团购意向协议》，该意向协议表明黄琼预购买被告开发的商品房的意愿，双方对项目的名称、黄琼拟购商品房的单价，面积及付款方式、交房时间、权证办理等已予以明确，特别对该团购协议第四项“代办费用收取”已具体作出约定，该协议系双方当事人真实意思表示，未有欺诈、胁迫行为，故该《商品房团购意向协议》与《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议具有同等的法律效力。
关于和谐置业公司向收取18,320元是否属于多收房款的问题，依照《商品房团购意向协议》第四项约定“乙方已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方”，和谐置业公司据此向与之签订《商品房团购意向协议》的购房者发布了关于《团购意向协议》客户转签合同涉及的代收费用标准的通知，明确代收的供电、供水、天然气及电视等安装费用为18,320元；在签订正式合同前，李涛、黄琼所签的《签约信息单》上也已表明18,320元为代收费用；同时和谐置业公司2017年4月10日在其开发的花漾城住宅小区张贴《关于部分客户水电气费用的说明》，在该说明中对供水、供气、供电以及有线电视的费用进行了分别说明，合计费用应为19,200元/户，原按18,320元/户收取，和谐置业公司将在李涛、黄琼领取产权证时凭发票据实结算；双方在签订《房屋结算单》上业已明确18,320元为代收的其它费用，李涛、黄琼亦予以认可，双方在签订《商品房买卖合同》时已经约定该商品房总价款为379,745元，虽然和谐置业公司在第一次出具的收条中收取的18,320元注明为“房款”，但双方提供的证据足以证明和谐置业公司收取的18,320元为供电、供水、天然气及电视等的安装费用。综上，一审法院对于和谐置业公司收取的18,320元认定为供电、供水、天然气及电视等的安装费用（又称“两管三线”）。
关于和谐置业公司的“两管三线”费用是否符合法律规定的问题。四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知[川价发（2008）196号]文件中虽规定“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑工程费和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的‘两管三线’的安装，各商品房开发企业不再向购房者另行收取费用”以及广安市物价局、广安市规划和建设局和岳池县物价局、岳池县规划和建设局等文件虽作出相同的规定，但上述文件均为部门规范性文件，不是规章，更不是法律或者行政法规，不能作为人民法院处理民事案件法律适用的依据，上述规范性文件要求新建商品房中的“两管三线”计入商品房销售价格，任何单位和部门不得再以任何理由重复收取，因此“两管三线”的费用应当收取并计入商品房销售价格，但本案中李涛、黄琼未举证证明和谐置业公司已代为收取的上述费用已计入该商品房价格成本，同时案涉《商品房团购意向协议》第四项明确约定“乙方已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方”，证明和谐置业公司已告知该商品房的“两管三线“费用由其代收，不含在建设成本之中，李涛、黄琼对此亦未提出异议，由于双方约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且属当事人意思自治，因此合法有效。故李涛、黄琼要求和谐置业公司返还多收房款18,320元（即两管三线）的主张，该院不予支持，但双方应按照约定对水、电、气及电视光纤的费用据实进行结算，多退少补。
关于和谐置业公司提出李涛、黄琼请求退还18,320元已超过诉讼时效的问题，李涛、黄琼虽于2015年4月25日向和谐置业公司缴纳的18,320元，但依据双方约定，对于代收的水、电、气及电视光纤等安装费用，和谐置业公司在《关于部分客户水电气费用的说明》中已明确该费用在领取产权证时与客户凭发票据实结算，《商品房买卖合同》约定李涛、黄琼取得权证时间为2017年12月31日，对此费用双方至今未结算，故此项诉讼请求未超过诉讼时效期间，和谐置业公司该项辩称，该院不予支持。
依照《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，由于和谐置业公司开发的花漾城住宅小区至今尚未办理相关竣工验收报告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定，由于和谐置业公司未按合同约定交付商品房，其行为已构成违约，故应当承担逾期交房违约责任。依照合同约定“逾期在150日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，现李涛、黄琼选择由和谐置业公司承担逾期交房的违约责任，合同继续履行，符合合同约定，该院予以支持。双方约定违约金的计算按买受人已交付总房款的日万分之一计算，该约定未违背相关法律规定，且和谐置业公司亦未主张调整违约金，故该院依照该约定计算违约金金额。李涛、黄琼主张违约金起算时间从2016年12月31日算至2017年6月26日止，该院予以支持，故和谐置业公司应当承担违约金的金额为379,745元×0.1‰×178＝6759元。和谐置业公司在逾期交房后，虽主动向李涛、黄琼等购房户承认违约的事实，并愿采取必要的措施承担违约责任，以此达到冲抵违约金，但该行为未与上述购房户达成一致性意见，故该项辩称，该院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、广安和谐置业有限公司于本判决生效后十日内向李涛、黄琼支付延期交房违约金6759元；二、驳回李涛、黄琼的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计232元，由和谐置业公司负担25元，李涛、黄琼负担207元。
二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为：案涉“两管三线”费用是否应由和谐置业公司返还，并支付相应的资金占用损失。四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知[川价发（2008）196号]文件中规定“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑工程费和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的‘两管三线’的安装，各商品房开发企业不再向购房者另行收取费用。”很显然，这一规定作为建设行业主管部门和物价部门规范四川房地产市场商品住房价格的行政性文件，其制定目的在于进一步提高商品房销售价格之透明度，规范商品房销售行为，不影响合同的法律效力。本案中，被上诉人和谐置业公司作为房地产开发商与购房者李涛、黄琼签订了《商品房团购意向协议》，协议约定，由开发商代收“两管三线”的费用。双方的合同约定未违反法律法规的强制性（效力性）规定，双方应按约定履行。据此，对上诉人李涛、黄琼要求被上诉人和谐置业公司返还其重复收取的“两管三线”费用18,320元及资金占用利息1581元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，李涛、黄琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费232元，由上诉人李涛、黄琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 宇
审判员 谭 昀
审判员 罗乔军
二〇一七年十二月二十日
书记员 朱亦强