广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第865号
原告东莞市鑫邦净化设备有限公司，住所地：广东省东莞市东城区同沙工业园，注册号：441900000654217。（反诉被告，以下统称原告）。
法定代表人杨步定。
委托代理人闵军，男，土家族，1980年2月5日出生，身份证住址：湖北省来凤县，系该公司法务经理。
被告宋叔莉，男，汉族，1978年2月20日出生，身份证住址：江西省九江市星子县，（反诉原告，以下统称被告）。
委托代理人周国平，系广东约克律师事务所律师。
原告东莞市鑫邦净化设备有限公司诉被告宋叔莉以及被告宋叔莉反诉原告东莞市鑫邦净化设备有�公司租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员周敬棠适用简易程序于2015年5月21日公开开庭进行了审理，原告原委托代理人蔡芳、被告宋叔莉及其委托代理人周国平，到庭参加该次诉讼。后，本案因案情较为复杂转为普通程序，本院于2015年7月16日依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托代理人闵军、被告宋叔莉及其委托代理人周国平，到庭参加该次诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年7月30日与东莞市城同沙等水岭股份经济合作社签订《租赁厂房合同书》，取得了案涉厂房的使用权，并进行了装修及添附了若干日常设备。后于2013年7月14日与被告签订了《厂房租赁合同》，将案涉的厂房出租给了被告宋叔莉。但自2014年9月起，被告因经营不善、无理拖欠厂房租金。至今已经长达7个月未缴纳租金，因此，为维护原告合法权益，特向法�提起诉讼，请求：1、判令解除双方于2013年7月14日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付2014年9月至退还厂房之日的房屋占用使用费，占用使用费标准按44000元/月计算；3、判令被告立即向原告支付拖欠房屋占用使用费而产生的滞纳金8622元，该滞纳金是从2014年10月1日计至2015年3月30日按中国人民银行同期贷款利率计算；4、判令本案诉讼费由被告承担。
被告针对原告的本诉请求答辩称，案涉厂房宿舍已于2014年6、7月份被东莞市东城区人民政府征收，根据物权法第28条规定，政府作出征收决定，该厂房宿舍使用权人发生变更，征收后同沙等水岭合作社与原告的租赁合同终止，原被告之间的租赁合同也终止。因此，在征收后，被告无需向原告支付租金，原告要求被告支付征收后2014年9月之后的租金和滞纳金没有法律依据。
被告反诉称，被告于2013年7月14日与原告签订了《厂房租赁合同》，由原告将位于同沙水库堤东面靠近环城路的厂房宿舍转租给被告用于东莞市久弘实业有限公司使用，被告从2013年9月1日开始向原告支付租金，原告转租的厂房宿舍未取得建设工程规划竣工验收。合同签订后，被告按合同约定向原告支付了84000元保证金，被告一直依约向原告缴纳租金至2014年9月份，后东莞市东城区同沙等水岭股份经济合作社告知被告该厂房宿舍以及装修等物品已于2014年7月被东莞市东城区人民政府征收，村委会、村民已领取了补偿款，等水岭经济合作社与原告终止了租赁合同，原告于2014年7月开始不交租。被告认为，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效�”之规定，被告承租的厂房宿舍以及装修等物品被东莞市东城区人民政府征收后，该厂房宿舍以及装修等物品归东莞市东城区人民政府所有，东莞市东城区同沙等水岭股份经济合作社与原告之间的《租赁厂房合同书》应于东莞市东城区人民政府作出征收决定时终止，以及原告与被告之间的转租《厂房租赁合同》也应于东莞市东城区人民政府作出征收决定时终止。因此，原告应退还被告自东莞市东城区人民政府作出征收决定之后的2014年7、8、9三月份租金132000元以及利息，以及原告退回被告保证金84000元及利息，为此，请求：1、判令原告退回被告保证金84000元及利息（从2014年7月1日起按同期银行贷款利率计至还请日止）；2、判令原告退回被告2014年7、8、9月份三个月租金132000元以及利息（从2014年7月1日起按同期银行贷款利率计至还请日止）；3、判令本案诉讼费由原告�担。
原告针对被告的反诉请求答辩称，一、被告至今为止一直在使用原告提供的厂房及宿舍，应按照《厂房租赁合同》支付房屋占用使用费，被告要求原告退回保证金84000元及利息没有事实依据及法律依据，理由如下：1、原告通过与东莞市城同沙等水岭股份经济合作社签订《租赁厂房合同书》获得涉案厂房的使用权，并将涉案厂房转租给被告，现《租赁厂房合同书》约定的租赁期并未过期，原告也未接到书面的征收通知及搬迁通知，未获得任何搬迁补偿，原告仍然拥有涉案厂房的使用权。2、建设工程规划许可证由东莞市城同沙等水岭股份经济合作社负责办理，非由原告负责，而且即使涉案厂房没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告仍应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。3、被告自2014年9月起开始拖欠租金，原告有权依据《合同法》、《厂房租赁合同》的约定解除合同，并将保证金用于抵扣拖欠的租金。二、被告主张原告退回2014年7、8、9月三个月租金132000元以及利息没有事实依据及法律依据。理由如下：1、被告没有支付2014年9月租金给原告，原告有支付2014年7月租金给东莞市城区同沙等水岭股份经济合作社。2、合同具有相对性，在不影响被告使用的情况下，被告不能以原告与东莞市同沙等水岭股份经济合作社之间的关系而拒付租金。3、被告从2013年起至今一直在使用案涉厂房及宿舍，应按照《厂房租赁合同》的约定向原告支付房屋占有使用费。
经审理查明，2009年7月30日，原告与东莞市城同沙等水岭股份经济合作社签订《租赁厂房合同书》，合同约定：东莞市城同沙等水岭股份经济合作社将�于五环路的简易厂房A1、B区（以下简称“案涉租赁物”）出租给原告使用，租赁期为10年，从2009年8月1日起至2019年7月31日止，每月租金18000元于10日前支付，如超期未交，按拖欠租金20%作为滞纳金。合同签订后，东莞市城同沙等水岭股份经济合作社将案涉租赁物交付给原告使用，原告按约定缴纳租金至2014年7月。
2013年7月14日，原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，约定:原告将案涉租赁物转租给被告；租赁期限为6年，从2013年8月1日起至2019年7月30日止，前30天为装修期，装修期内免收租金，正式起租时间为2013年9月1日；每月租金为44000元/月，于每月10前支付；双方签订合同时，被告须向原告支付保证金84000元，合同期满且被告付清租金及一切费用之后，原告应将保证金全额无息退还被告。该合同签订后，被告向原告支付了保证金84000元，原告将案涉租赁物交付给被告使用，被告按约定缴纳租金至2015年9月份，从2014年10月份开始，被告没有继续支付租金给原告，目前被告仍在继续占有使用案涉租赁物。
另查，2007年4月3日，东莞市国土资源局向东莞市东城区人民政府下发《关于东城区2005年度第十二批批次建设用地的复函》{东国土资（建）字[2007]08号}，内容涉及：经省政府同意，将包括案涉租赁物所在土地在内的东城区牛山、同沙村集体土地共计32.0116公顷征用为建设用地；该些征用土地已按法定程序发布征地方案、征地补偿方案公告；涉及有关税费的收缴及调整请按有关规定办理；本复函下发后，请东莞市东城区人民政府按具体项目尽快向东莞市国土资源局申请办理供地手续。2014年8月14日，东莞市城区旧村改造建设指挥部（甲方、征收人）与东莞市城区同沙股份经济联合社（乙方、被征收人）签订《协议�》，约定:乙方同意将包括案涉租赁物及其所在土地在内的土地、厂房、简易厂房、铺位和道路等物业转让给甲方，甲方应在2014年9月30日前支付乙方拆迁补偿款合计28341904.24元，该款项付至东莞市城区同沙股份经济联合社等水岭分社，乙方应在2014年10月5日前将上述土地、厂房等物业搬迁腾空移交甲方。2014年9月3日，东莞市城区同沙股份经济联合社等水岭分社和东莞市城区同沙等水岭股份经济合作社共同在收款收据上加盖财务专用章确认收到东莞市城区旧村改造建设指挥部支付的东城区同沙等水岭征地补偿款28341904.24元。
以上事实，有本院审查认定的证据：原告提供的原告与东莞市城同沙等水岭股份经济合作社之间签订的《租赁厂房合同书》、原被告之间签订的《厂房租赁合同》、原告制作的《出租给宋叔莉厂房装修设备清单》，被告提供的收据、网银转账记录、2014年7至9月租金凭据、住所（经营场所）产权证明、大额支付交易当日处理往账清单、拆迁补偿申请书，本院向东莞市城区旧村改造建设指挥部调取的东莞市国土资源局文件、记账凭证、收款收据、支出证明单、征地协议书、红线图，以及本院的问话笔录、庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，结合本案证据以及查明的事实，本院对原告的本诉请求和被告的反诉请求分析认定如下：
本案并无证据证明案涉租赁物有办理建设工程规划许可证或依法办理了相关规划报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原被告之间签订的《厂房租赁合同》应认定无效，故原告要求解除双方的租赁合同没有合法依据，本院不予支持。基于合同无效，原告收取被告租赁保证金没有合法依据，故本院对被告要求原告返还保证金84000元的反诉请求予以支持。由于原被告均未对案涉租赁物的合法性进行合理审查，因此双方对租赁合同无效均有过错，而且被告也确实存在占有使用案涉租赁物的事实，故被告要求原告支付保证金的利息依据不足，本院不予支持。
虽然上述认定原被告之间的租赁合同无效，但如被告确有占有使用原告提供的案涉租赁物，则被告仍须向原告支付占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，占有使用费可以参照合同约定租金标准支付。根据本案查明的事实，2007年期间，包括案涉租赁物所在土地在内的东莞市城区牛山、同沙村集体土地共计32.0116公顷经有关政府职权部门核准同意征用为建设用地，此后，东莞市东城区人民政府下属的东莞市城区旧村改造�设指挥部于2014年8月14日与东莞市城区同沙股份经济联合社签订征地补偿协议书，并按约定于2014年9月3日向东莞市城区同沙股份经济联合社等水岭分社和东莞市城区同沙等水岭股份经济合作社支付了全额拆迁补偿款28341904.24元，因此根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，应认定案涉租赁物的相关权利是于征地补偿协议书约定的物业移交时间转移至东莞市东城区人民政府，即案涉租赁物的相关权利应自2014年10月6日起变更由东莞市东城区人民政府享有。据此，由于原告占用使用案涉租赁物的事实基础是来源于向东莞市城区同沙等水岭股份经济合作社承租该物业，而如前所述该物业的权利人自2014年10月6日起已变更为东莞市东城区人民政府，因此原告自2014年10月6日起便丧失了其占有使用案涉租赁物的权利基础，故原告要求被告支付该物业的后续占用使用费没有�法依据，本院不予支持。因双方确认被告向原告支付租金至2014年9月，故结合上述认定的事实，被告还须向原告支付2014年10月1日至10月5日的占用使用费共计7096.77元（44000元÷31天×5天）。至于被告抗辩称原告自2014年8月起即没有再向东莞市城区同沙等水岭股份经济合作社支付租金，故原告亦无权要求被告支付2014年8月之后的租金（实际为占有使用费），对此，本院认为原告与东莞市城区同沙等水岭股份经济合作社之间的租赁合同与原被告之间的租赁合同是相互独立的合同关系，前者合同的履行情况不能影响后者合同主体之间的权利义务关系，因此本院对被告的该项抗辩不予采纳。
关于原告提出的滞纳金请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
因上述认定被告应向原告支付占有使用费至2014年10月5日，故被告要求原告返还2014年7月至9月已付租金�支付相应利息没有合法依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、确认原告东莞市鑫邦净化设备有限公司与被告宋叔莉于2013年7月14日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、限被告宋叔莉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市鑫邦净化设备有限公司支付租赁物占有使用费7096.77元。
三、限原告东莞市鑫邦净化设备有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告宋叔莉返还租赁保证金84000元。
四�驳回原告东莞市鑫邦净化设备有限公司其他本诉请求。
五、驳回被告宋叔莉其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6844元，由原告承担6713元，由被告承担131元；本案反诉受理费2270元，由原告承担883元，由被告承担1387元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 周敬棠
审 判 员 周汝丽
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年九月十六日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。