吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6339号
上诉人（原审被告、反诉原告）：权宁录，男，1946年2月24日出生，朝鲜族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈文蕾，吉林路朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：玄光均，男，1948年9月30日出生，朝鲜族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：王浩然，吉林衡丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐帅，吉林衡丰律师事务所律师。
原审第三人：吉林省新发房屋开发有限责任公司，住所：吉林省长春市人民大街55号。
法定代表人：张孝文，总经理。
上诉人权宁录因与被上诉人玄光均、原审第三人吉林省新发房屋开发有限责任公司（以下简称新发地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年9月25日作出的（2017）吉0191民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：权宁录与玄光均原为儿女亲家关系，双方儿女2004年8月27日结婚。2005年权宁录的工作单位开发建设位于长春经济技术开发区东环城路的松苑小区，权宁录与吉林省省直机关职工房屋开发中心（现为新发地产）签订一份《认购协议书》，写明：权宁录预定新发地产开发的16栋2单元204房间（现为B16栋208室），建筑面积约为138.2平方米的房屋，2005年7月19日将172494元全额缴清，小区竣工验收后180日内将办理权属登记。2005年7月玄光均与权宁录共同至新发地产给付房款。2008年8月29日权宁录给玄光均出具一份《证明》，写明：玄光均2005年7月19日全额交清本案所涉房屋的房款，应所有房屋所有权，并可办理房屋产权证等有关登记手续。权宁录签字确认。2011年房屋交付，玄光均取得房屋并交纳了物业费、采暖费等费用，居住至今。2014年6月14日双方子女离婚。新发地产称本案所涉房屋目前不能办理产权。
2017年7月7日，玄光均向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认玄光均为16#-204号《认购协议书》项下房屋的实际买受人；2.权宁录及新发地产立即协助玄光均将上述房屋更名过户至玄光均名下。事实和理由为：双方为亲属关系，2005年双方口头达成协议，权宁录将新发地产开发的长春经济技术开发区东环城路松苑小区B16栋208室的购买权主动让与玄光均，权宁录代玄光均与新发地产签订认购协议书，签约当日玄光均支付全部价款，还向权宁录支付3000元转让费用。权宁录于2008年给玄光均出具书面证明，证明玄光均已支付房款并实际取得所有权。玄光均于2011年7月26日在新发地产办理入住手续并于当天入住，缴纳了房屋的物业费、采暖费等一系列费用，玄光均催促权宁录办理更名过户手续，但权宁录不予配合。
权宁录辩称：案涉房屋为双方共同为儿女购买，玄光均并非房屋买受人，无权单独取得房屋所有权，案涉房屋系使用权宁录的内部福利分房指标，2005年集资认购，2011年建成交付，双方儿女2004年结婚，婚后在日本工作生活，双方共同商议采取权宁录提供购房指标，玄光均给付房款的方式，共同购买了案涉房屋，待儿女归国后，由双方儿女共同所有。2005年7月29日权宁录与新发地产签订《认购协议书》，由玄光均垫付购房款172494元，房屋交付后一直处于空置状态，等待儿女回国。2014年6月双方儿女离婚，玄光均主张单独所有房屋违反诚实信用，权宁录未向玄光均转让购房指标，也未获得经济补偿，权宁录分房享受处级待遇，双方未就购房指标转让进行协商，权宁录也未接受玄光均任何经济补偿。根据情势变更原则，应确认购房合同签字人权宁录为房屋所有权人；2008年签字出具的证明是权宁录基于重大误解作出的错误意思表示，该证明内容显示公平，应撤销，签字未尽审慎注意义务，致使权宁录基于重大误解而作出错误意思表示。玄光均主张单独取得房屋所有权，有违公平及等价有偿原则。
新发地产述称：更名过户义务并不是新发地产的相关义务，新发地产仅有义务签订认购书办理备案登记，而并非办理产权。
权宁录同时提起反诉，请求判令：1.撤销2008年出具的《证明》；2.确认权宁录为房屋的所有权人。
玄光均辩称：2008年权宁录出具的证明系真实意思表示，非重大误解，无情势变更情形，玄光均为实际买受人并实际占有房屋，系房屋所有人。
新发地产述称：该反诉中未要求新发地产承担任何责任，我方不需答辩。
一审法院审理后认为：关于权宁录出具的《证明》问题。权宁录称已方在不知情的情况下签字，不能提供证据予以证明，玄光均提供了合同原件、交费凭证、入住证明等证据并居住至今，且权宁录未在法定期限内行使撤销权，足以证明权宁录对玄光均取得房屋没有异议。权宁录称房屋为子女的婚房，但双方子女离婚时就该房屋未予以处分，权宁录的主张没有提供证据证明。因此，该《证明》是权宁录真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，对权宁录撤销该《证明》的请求不予支持。关于本案房屋的更名问题。本案所涉房屋目前不能办理所有权登记，未办理原始产权登记的房屋人民法院无权予以确认所有权，故权宁录要求认定其为所有权人本院不予审理。从本案证据可知，权宁录将房屋转让玄光均是其真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，双方的房屋买卖虽没有书面合同，但双方已实际履行，应认定合同成立。新发地产同意在权宁录予以协助的情况下另行与玄光均签订房屋买卖合同，但权宁录不予协助，并提出经济补偿要求。玄光均2005年交付房款至2011年才取得该房屋，目前仍不能确定何时能办理产权，权宁录所称玄光均取得的经济利益未予实现。玄光均当庭同意权宁录以市价收购该房屋，权宁录却不予同意，只要求玄光均给付金钱补偿，因此权宁录只要享受玄光均的所谓收益却不分担玄光均承受的风险，也不符合权宁录共同买房的主张，故本院不予支持。权宁录不予协助玄光均变更合同，应认定违约。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第三十六条、第一百零七条、第一百一十条规定，应承担违约责任，玄光均有权要求权宁录协助履行房屋更名手续。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告玄光均为长春经济技术开发区东环城路松苑小区16栋2单元204房间（现为B16栋208室，合同编号：16#-204号）的购买人；二、被告权宁录、第三人新发地产在判决生效后于上述房屋符合办理所有权登记条件时，协助原告玄光均办理所有权变更手续；三、驳回被告权宁录要求撤销2008年出具的《证明》的诉讼请求。案件受理费3750元，由被告权宁录负担。反诉费2050元，由被告权宁录负担。
宣判后，权录宁不服向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判确认上诉人为诉争房屋所有权人或发回重审。主要理由：1.一审判决事实不清。上诉人与第三人签订的《认购协议书》约定的房屋售价为130887元，单价不足950元/平方米，在这个地段、位置、楼层、面积（房屋位于经开区东环城路松苑小区，面积138.2平方米，二层）的房屋，在2005年时的售价应该在2000多元/平方米，只所以能这么低的价格购买，是因为该房屋是上诉人单位福利分房，是上诉人的工龄、级别应享受的待遇。房屋低于市价近三分之二，上诉人本身是公务员，这套房屋又是福利分房，上诉人为什么将此房屋原价转让给被上诉人？就是因为在2005年时双方是儿女亲家关系，上诉人提供福利分房名额，被上诉人提供房款，该房屋为儿女居住。但2014年双方子女离婚，上诉人不再认同被上诉人是房屋买受人。虽然被上诉人强调其当年支付了3000元转让费，但上诉人否认，被上诉人也未提供充分证据，退一步讲，即使被上诉人真的支付了3000元转让费，该笔转让费也远远低于当年40000元的转让费市场价格。上诉人认为，本案中房屋购买价格低于市场价值近三分之二，被上诉人取得房屋的基础是双方之间的儿女亲家关系，但现在这种关系已经解除，同时也丧失了子女回国居住的合同目的，上诉人此时提出的确认房屋所有权人的诉求，符合合同法解释二第26条规定的“情势变更”原则，应当得到法律的支持。2.一审适用法律错误。本案案由是房屋买卖合同纠纷，上诉人为《认购协议书》的买受人，第三人应依此协议向上诉人交付房屋。2008年8月29日，上诉人为被上诉人出具的《证明》可以看出，被上诉人是基于上诉人的转让购买案涉房屋的购房指标，该房屋至今未取得所有权证书。根据物权法第九条规定，转让的不动产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付，但被上诉人根本不具备起诉条件，一审法院应当按照该法律规定驳回被上诉人的起诉。
玄光均辩称：一审判决正确，应当维持原判。
新发地产二审未出庭，亦未提交书面陈述意见。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1.案涉房屋购买指标（购房权，亦为签约权）虽与权宁录的身份（单位职工、处级）相关，具有一定的福利性质，但权宁录自愿将其转让给玄光均并不违反法律的禁止性规定，并且合同相对方新发地产亦未提出异议，故应当认定双方之间达成的案涉房屋购房权转让合同合法有效，对当事人具有法律约束力。2.案涉房屋的认购价格虽然低于市场价值，但当时双方基于儿女亲家关系，属自愿低价转让，不存在重大误解或显失公平问题，故权宁录以此主张撤销该购房权转让合同，撤销其为玄光均出具的《证明》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3.权宁录与玄光均的子女虽然于2014年离婚，双方不再是儿女亲家关系，但“儿女离婚”并非不可预见，并且案涉房屋的购房权转让合同成立于2005年，且在玄光均向新发地产支付购买价款后，该购房权转让合同已经履行完毕，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十六条规定的“情势变更”适用情形，故权宁录仅以双方子女离婚为由主张适用“情势变更”原则解除案涉购房权转让合同本院不予支持。4.在权宁录将案涉房屋购房权转让给玄光均，且玄光均以权宁录名义向新发地产支付价款后，在玄光均与新发地产之间成立实际上的房屋买卖合同关系，虽然案涉房屋至今尚未具备办理产权条件，一审判决对玄光均要求办理房屋产权的诉请未予保护，但确认玄光均是案涉房屋购买人后，新发地产已负有在房屋具备产权登记条件时为玄光均办理房屋产权的合同义务，而权宁录虽然已脱离与新发地产之间的房屋买卖合同关系，但基于其系名义购房人的身份，及其与玄光均之间购房权转让合同的“通知、协助、保密”等附随义务，其亦应配合玄光均办理案涉房屋产权变更事宜，故一审判决新发地产和权宁录在房屋具备产权登记条件时协助玄光均办理所有权变更手续并不违反法律规定，权宁录以此主张一审判决错误本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，权宁录的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3750.00元，由上诉人权宁录负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 林星辰