广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第426号
上诉人（原审被告）：杨桂英。
被上诉人（原审原告）：江门市果品副食总公司。
法定代表人：余笑英，该公司经理。
委托代理人：黎彩贤、霍俊，均系广东金硕律师事务所律师。
上诉人杨桂英因与被上诉人江门市果品副食总公司（以下简称果品副食公司）相邻通行纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法荷民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年1月20日，果品副食公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.拆除堵封果品副食公司名下江门市蓬江区某某路37号二层a-d4-7+2.37m轴房产东墙门口的砖墙，恢复门口原状；2.在江门市蓬江区某某路37号楼位于东北方向的楼梯，为果品副食公司提供从一楼到江门市蓬江区某某路37号二层a-d4-7+2.37m轴房屋通行的便利；3.承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：果品副食公司名下江门市蓬江区某某路37号二层a-d4-7+2.37m轴房屋与杨桂英名下江门市蓬江区某某路37号二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋同位于二层，且杨桂英房屋包围果品副食公司房屋，果品副食公司房屋北面是原有公共厕所和直通三层的楼梯，西面是楼房的外墙，南面、东面与杨桂英房屋共墙，果品副食公司房屋的出入口自建造至今都设在东面墙体上。2014年下半年，杨桂英对自有物业装修时将果品副食公司房屋的出入门拆除，并且用砖结墙将门口封死，在双方共用的一层上二层楼梯口安装了卷闸，果品副食公司房屋门口与共用楼梯是果品副食公司房产唯一出入口，杨桂英的上述行为使果品副食公司的人员无法出入上述房屋，果品副食公司为行使房屋的所有权与杨桂英交涉，经公安和城管处理，杨桂英仍拒绝恢复门口原貌，杨桂英的行为严重侵犯了果品副食公司的合法权益。
杨桂英辩称：一、杨桂英没有侵害果品副食公司的权益。杨桂英只是按照原来房产面积大小、位置划分物业的分界线，果品副食公司是用铁闸门做分界线，后来铁闸被偷，杨桂英用砖墙做成分界线，没有侵占果品公司一分一寸面积，因此杨桂英侵害果品副食公司权益的说法不成立。二、杨桂英没有破坏果品副食公司房屋门口原貌。杨桂英的房屋是在2008年4月从工商局购买的，工商局原出租用作旅馆和北街市场办公室、公厕及员工宿舍。北街市场在2008年11月30日将二楼的物业移交杨桂英，当时就有铁门、铁闸，现在楼梯铁闸上方还保留有旧设施设置。在北街市场改造升级期间，杨桂英房屋的所有前门和后门被非法拆除和偷走。杨桂英在2012年到2013年多次到北街城管、北街街道办事处、安全办、综治信访维稳中心、住建局、建设集团、江门市人民政府国有资产监督委员会、市长热线等有关部门上访投诉。在2013年3月9日，杨桂英曾在物业现场抓获两位拆墙偷砖破坏者。果品副食公司提出被破坏的门是果品副食公司与杨桂英双方物业的分界线，双方有责任维护，杨桂英单独出资出力进行了维修，因此，杨桂英不是破坏原貌，而是为维护原貌、分界线不变而进行维修，果品副食公司应赔偿杨桂英所付出的费用。三、果品副食公司不能在杨桂英房产内通行，不能侵害杨桂英的私有财产，不能拆除原有的一楼上二楼的楼梯口卷闸。1、果品副食公司的房产一层和二层是一个整体，都是果品副食公司物业，该物业建造时上下两层，二层原来就有一个独立的出入口，杨桂英亲眼见过，一层租客也知道，出入口是果品副食公司填平的。因此，果品副食公司29年来一直都不能在杨桂英房产内自由出入。2、工商局在大楼建造时就把二层两个楼梯的使用权划分清楚，不让果品副食公司使用楼梯是为了保持房产的完整和独立。工商局在一层把果品副食公司房产面积划分界线时，划分在一个完整的柱位整体，但在二层就把接近楼梯的位置整体移动，致使果品副食公司房产的柱位变成不规则，让果品副食公司房产都远离两个楼梯出入口，工商局的目的就是要保留本物业的完整性，即二楼两个楼梯出入口的独立性。果品副食公司请求判令杨桂英为其出入该房产的人员提供通行通道，是果品副食公司要侵害杨桂英的合法私人财产。果品副食公司没有任何理由在杨桂英的房产内自由出入，杨桂英没有义务为果品副食公司提供出入通道。3、根据《江门住房和城乡建设局文件》“江建信字[2012]173号《关于杨桂英来信的复函》”文件，关于某某路房屋共用面积计算问题中指出“蓬江区某某路37号原是江门市工商局于1986年自建房屋，1993年初始登记，当时是将本层的共用建筑面积（含楼梯）相应计算在本层单元中”，这两个楼梯面积是计算在杨桂英房产面积中。4、一层上二层的楼梯卷闸、铁门原来就有，是杨桂英的物业，杨桂英在铁闸被破坏后更换新铁闸，因此不能拆除一楼楼梯卷闸、铁门。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：20世纪80年代，江门市工商局自建江门市蓬江区某某路37号房屋，并出售一层a-d3-7轴和二层a-d4-7+2.37m轴房屋给果品副食公司，双方签订《交接楼房协议》，其中约定“工商局提出，地层上二楼的两个楼梯建筑面积果品副食公司应负担部分费用，经协商果品副食公司同意支付8平方米建筑费用，原协议第四条规定每平方米造价250元计，即果品副食公司再支付给工商局楼梯建筑费2000元”和“楼层外围建筑通道，果品副食公司同意支付建筑费2000元”。
江门市蓬江区某某路37号房屋的2-3轴、b-c轴规划有一层上二层的内楼梯，3-4轴、a-b轴规划有一层上三层以上的住户楼梯。二层a-d4-7+2.37m轴房屋的西墙是外墙，东墙、南墙与二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋共墙，北墙一部分与二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋的厕所共墙，另一部分与一层上三楼以上住户楼梯共墙，东墙有一个门口。果品副食公司从一层经过2-3轴的一层上二层内楼梯，绕行二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋，在房屋东墙的门口进入二层a-d4-7+2.37m轴房屋。
2008年，江门市工商局出售二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋给杨桂英。2014年12月，杨桂英在装修二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋时，用砖封堵二层a-d4-7+2.37m轴房屋东墙的门口，并关闭2-3轴、b-c轴的一层上二层内楼梯的楼梯口闸门。2015年1月20日，果品副食公司因一层上二层的通行问题与杨桂英协商不成，向原审法院提起诉讼。
另查明：果品副食公司购买房屋后在靠近3-4轴的住户楼梯的房屋内部自建货梯，后于2008年拆除货梯并填平洞口。
又查明：在江门市住房和城乡建设档案馆保存的二层平面图中，果品副食公司名下二层a-d4-7+2.37m轴房屋的东墙有一个缺口。
江门市住房和城乡建设局在2012年11月27日作出江建信字[2012]173号《关于杨桂英来信的复函》，载明“一、关于某某路37号房屋共用面积的计算问题。蓬江区某某路37号原是江门市工商局于1986年自建的房屋，1993年初始登记。当时是将本层的共用建筑面积（含楼梯）相应计算在本层单元面积中。这与现执行的测量规范不同，但性质一样，楼梯部位均属公共建筑面积。二、关于对规划为楼梯的公共建筑面积的定性问题。我局认为，建筑物内按规划定为楼梯的部位，是该楼宇的主要通道和用于疏散功能，无论产权归属如何、出证与否，都不能改变其功能包括使用功能和消防功能”。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案果品副食公司与杨桂英均是同一层建筑物的相邻权利人，果品副食公司主张杨桂英封堵其房屋东墙的门口及关闭2-3轴的一层上二层内楼梯的楼梯口闸门侵害其通行权，进而诉请杨桂英拆除封堵门口的砖墙，提供通行便利，因此，本案实为当事人之间就相邻关系的通行权产生纠纷，本案立案时定案由为恢复原状纠纷不妥，应予变更案由为相邻通行纠纷。
首先，果品副食公司主张自购买至今一直从2-3轴的一层上二层内楼梯上二层，绕行二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋后从东墙的门口进入二层a-d4-7+2.37m轴房屋，从果品副食公司与江门市工商局的约定可知，该通道为历史形成的通道，该通道相对于从b-
c轴的一层上二层内楼梯上二层，绕行二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋后从东墙的门口进入二层a-d4-7+2.37m轴房屋的通行路径，对相邻房屋的影响更少。其次，果品副食公司名下二层a-d4-7+2.37m轴房屋被杨桂英名下二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋包围，果品副食公司名下二层房屋不通过杨桂英名下房屋就不能通行。杨桂英抗辩果品副食公司可在一、二层房屋内部电梯通道或在3-4轴的一层上三层以上的住户楼梯开设门口通行，但货梯为果品副食公司在没有相关部门批准的情况下自建，现已拆除并填平洞口，同时本案无证据显示果品副食公司在名下一、二层房屋内部建设上下通道和在3-4轴的一层上三层以上的住户楼梯开设门口出入的合法性与可行性。最后，杨桂英抗辩2-3轴的一层上二层内楼梯面积计算在其房产面积中，果品副食公司从该楼梯及杨桂英名下房屋通行侵害其财产权，原审法院认为建筑物内按规划定为楼梯的部位，无论产权归属如何都不能改变其作为建筑物主要通道的功能，果品副食公司在生产经营过程中出行时没有合适的道路可供出行，必须要从相邻的杨桂英名下房屋通行，杨桂英应当提供必要的便利，且杨桂英作为二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋的买受人亦应继续履行原权属人江门市工商局与果品副食公司关于楼梯和楼层外围建筑通道使用的约定，杨桂英堵塞上述历史通道不利于果品副食公司的生产、生活，更不符合公平合理、团结互助的原则。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”的规定，果品副食公司诉请杨桂英拆除封堵果品副食公司名下江门市蓬江区某某路37号二层a-d4-7+2.37m轴房屋东墙门口的砖墙，恢复门口原状，在二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋及2-3轴的一层上二层内楼梯提供通行便利，符合法律规定，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年4月15日作出如下判决：
一、杨桂英应于本判决发生法律效力之日起五日内拆除封堵江门市果品副食总公司名下江门市蓬江区某某路37号二层a-d4-7+2.37m轴房屋东墙门口的砖墙，恢复门口原状；
二、杨桂英应于本判决发生法律效力之日起五日内在其名下江门市蓬江区某某路37号二层1-4a-d1-12d-h5.37m+9-12a-d轴房屋及2-3轴的一层上二层内楼梯预留通道，为江门市果品副食总公司进出江门市蓬江区某某路37号二层a-d4-7+2.37m轴房屋提供通行便利。
案件受理费200元，减半收取100元，由杨桂英负担。
当事人二审的意见
杨桂英不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，驳回果品副食公司的诉讼请求。主要事实和理由是：1、一审法院认定的工商局与果品副食公司签订的《交接楼房协议》事实不具备法律效力。工商局和果品副食公司的《交接楼房协议》中的物权归属和内容没有在登记机构登记，杨桂英也没有查阅过原始房产证。更没有在杨桂英和工商局《房地产买卖合同》中记载设立和转让，杨桂英的房产证也没有《交接楼房协议》中物权归属和内容的登记。根据我国《物权法》第九条的规定，《交接楼房协议》不具有法律效力。2、杨桂英的《房地产买卖合同》和《房产证》一致，是合法登记应受法律保护。杨桂英的房产证是合法的，不能以《交接楼房协议》为准。一审法院判决杨桂英给果品副食公司在杨桂英的房产内提供便利通道，是不合法的。3、杨桂英的《房地产买卖合同》和《房产证》与《交接楼房协议》没有任何关系。4、果品副食公司有25年自建楼梯通道的历史，不是唯一的通道。
果品副食公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属相邻通行纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：杨桂英应否为果品副食公司的涉案房屋提供通行便利和恢复门口原状。
根据我国《民法通则》第八十三条以及我国《物权法》第七章的规定，相邻关系是指相互毗邻的不动产的权利人之间，在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或者接受限制所发生的权利义务关系。
相邻关系依存于不动产的所有权关系或者使用权关系，其本质是相邻不动产所有权或者使用权的适当扩展或者限制，在相邻关系中，相邻各方依法享有法律规定的权利，同时也应依法承担法律规定的义务。相邻权的权利来源是相邻不动产的所有权或者使用权，其实质是法律对相邻不动产所有权或者使用权的适当扩展，而相邻各方应当承担的法定义务，则是法律对相邻不动产所有权或者使用权给予的必要限制。民法通过适当扩展或者限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系，其目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或者使用权给予必要的方便，协调不动产的利用关系，以充分发挥不动产的社会经济效益。因此在处理相邻关系纠纷案件时，应当遵循以下基本原则：（一）有利生产、方便生活的原则；（二）团结互助、公平合理的原则。
杨桂英与果品副食公司所有的涉案房屋均从江门市工商行政管理局受让所得，彼此相邻。江门市工商行政管理局在尚未转让房屋给杨桂英时，与果品副食公司签订《交接楼房协议》，其中约定“工商局提出，地层上二楼的两个楼梯建筑面积果品副食公司应负担部分费用，经协商果品副食公司同意支付8平方米建筑费用，原协议第四条规定每平方米造价250元计，即果品副食公司再支付给工商局楼梯建筑费2000元”和“楼层外围建筑通道，果品副食公司同意支付建筑费2000元”。果品副食公司购得房屋时，房屋东面墙设有门口，果品副食公司使用房屋外部通道的权利是基于果品副食公司与江门市工商行政管理局因相邻关系而形成的，属江门市工商行政管理局应承担的义务，果品副食公司享有通行的权利。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。从上述法律规定可以看出，相邻关系的通行权是法律规定的，并经果品副食公司与杨桂英所有房屋的原权属人江门市工商行政管理局共同协商确定的。杨桂英虽从江门市工商行政管理局购得涉案房屋，但果品副食公司所有的涉案房屋与杨桂英所有的涉案房屋之间的相邻关系没有发生改变，果品副食公司享有的通行权不因杨桂英涉案房屋权属变动而影响。且江门市工商行政管理局向杨桂英转让房屋时，在合同附图中明确记载果品副食公司的房屋门口的情况，杨桂英在购买该房屋前，应当知道涉案两房屋的相邻状态并最终在成交价格有所体现，因此，杨桂英应当受此约束并承担为果品副食公司提供通行便利的义务。虽然杨桂英主张还存在其他通道，但其无证据显示杨桂英所主张的通道合法性和可行性，对此不应支持杨桂英的主张。果品副食公司主张恢复门口原状，杨桂英提供通行便利，理据充分，本院予以支持。
基于涉案两间房屋的相邻状况，江门市工商行政管理局作为杨桂英所有的涉案房屋的原权属人，在出售房屋前应妥善解决新的权属人与果品副食公司的相邻关系。而杨桂英与果品副食公司作为相邻房屋的权属人，应当本着团结互助的精神，建立和睦相邻友好的关系。在发生纠纷时，杨桂英与果品副食公司应互谅互让，尽可能通过友好协商的方式解决纠纷。根据涉案二层房屋大部分由杨桂英所有并包围果品副食公司所有的房屋的状况，双方可考虑由果品副食公司向杨桂英转让其房屋或由杨桂英长期承租该房屋等方式，由杨桂英取得全部二层房屋的所有权或使用权，以解决相邻纠纷及提高二层房屋的整体效用。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；杨桂英上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由杨桂英负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年八月二十六日
书记员 梁闪云