辽宁省大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初1395号
原告：高相文，男，1939年5月20日出生，住辽宁省抚顺市望花区。
被告：曲剑，男，1985年10月24日出生，住辽宁省大连市沙河口区。
原告高相文与被告曲剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高相文、被告曲剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高相文向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付其单方面中止合同的违约金10000元；2.要求被告给付一个月零四天的房租3314元；3.要求被告赔偿其盗走的电脑桌、学生组合桌、液化气罐等的价值损失300元；4.要求被告承担整修地板一半的费用200元；5.要求被告支付租赁期间的电费113元。事实和理由：2016年11月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），原告将位于大连市沙河口区杨树南街Ｘ号房产（2室2厅1厨1卫）租赁给被告。合同签订后半个多月的一天夜里，该房屋大厅里一片暖气出现裂口漏水，造成大厅地板部分被淹。原告在抚顺得到在加拿大的儿子告知的信息后立即给被告打电话联系，但被告手机关机，原告又立即请邻居宋某前去《Ｘ茶社》找被告，但该茶社锁门。原告无奈在抚顺打供暖报修电话，关闭了进户阀门，制止了事故的发展。事故发生后，双方本应友好协商处理，但被告拒绝承担责任。原告因找供暖、保险公司交涉处理未果（前后拖了一个多月），只好单方面雇木匠花了400元整修地板，基本上恢复了大厅的原貌。这期间被告以影响大厅的使用为由多次威胁原告终止合同，尤其是原告整修完地板后，被告仍强词夺理地称不能使用。直至2017年2月28日下午6点，被告指使其合租房人杨某强行通知原告单方面终止合同，并于2017年3月9日将钥匙送给原告的房屋租赁代理人孙某，按交钥匙的时间算，被告尚欠原告一个月零四天的房租3314元。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。
被告曲剑辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.房屋租赁合同的解除是原告违约，因其暖气漏水迟迟未予修缮，违背了租赁合同第二条的约定，故被告不同意承担违约金10000元。2.关于房租3314元及电费113元，因原告迟延维修地板影响了被告对房屋的使用，故被告要求减免相应的租金。且被告支付的房屋押金2900元原告未予退还，故被告要求将欠付租金、电费与房屋押金、影响使用减免的租金相互冲抵，双方互不承担给付义务，这也是当时双方协商的结果。3.电脑桌、学生组合桌和液化气罐我根本就没有拿，不同意赔偿原告300元。4.根据合同约定，房屋修缮义务应由原告承担，故不同意承担整修地板一半的费用200元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年11月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），原告将位于大连市沙河口区杨树南街Ｘ号房产租赁给被告。合同约定租赁期限自2016年11月6日起至2018年11月5日止，租金每月2900元，按季度支付，租房押金2900元。合同第五条第4款约定，因原告原因导致被告无法在租赁期内正常租用该房屋，原告应立即全额无息退还押金予被告，且被告有权追究原告的违约责任可让原告赔偿被告10000元。合同第六条第2款约定，房屋设施如因质量原因、自然损耗、不可抗力或意外事件而受到损坏，原告有修缮并承担相关费用的责任。如原告未在两周内修复该损坏物，以致被告无法正常使用房屋设施，被告有权终止该合约，并要求退还押金。合同第六条第4款约定，原告应承担租赁期内的物业费、卫生费、取暖费。合同第七条第5款约定，被告应承担租赁期内的水电费、煤气费、电话费、收视费。合同第九条约定，原、被告任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同条款，导致本合同终止，则视为该方违约，双方同意违约金为10000元。另根据原、被告签字确认的房屋设施一览表，房屋内设施有空调、彩电、冰箱、电脑桌、学生桌等，并无液化气罐。
合同签订后，原告按约定将案涉房屋交付给被告使用，被告按约定支付了2016年11月6日至2017年2月5日的租金8700元及租房押金2900元，共计11600元。2016年11月末的一天夜里，该房屋暖气片漏水，造成大厅地板部分被淹。漏水时被告未在该房屋内居住，原告于第二天早上联系到被告处理相关事宜。地板被淹后出现鼓包，被告曾以短信方式催促原告予以维修，并向原告表示若三天内无法修复房屋地板，其将根据合同终止对房屋的租用，原告对此节事实予以认可。原告于漏水一个多月后请木匠对地板进行了维修，花费维修费400元。地板维修后，被告自2017年1月份开始多次以地板未维修好为由口头要求与原告解除合同，原告不予认可。被告于2017年2月28日电话告知原告解除合同。被告的合租人杨某于2017年3月9日将房屋钥匙交给原告的房屋租赁代理人孙某，原、被告未对房屋现状进行交接。另查，原告未将房屋押金2900元退还给被告。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的供暖索赔材料，系大连Ｘ实业贸易公司于2006年向大连Ｘ供热有限公司出具的情况说明，内容为：杨树南街Ｘ（即案涉房屋）产权所有人为高某，因该房屋供暖温度达不到相关标准，故该司同意用户新增六组供暖设施，属于对原供暖设施合理合法的改造，不属私自违法违规加增改动原供热管道设施范围。经审查，该证据的内容与本案无关，不能证明被淹地板延迟维修的责任在于保险公司或供暖公司，且被告对该证据不予认可，故本院依法不予采信。
2.原告提供的事情经过系其单方对事件作出的陈述，不属于证据，且被告对此不予认可，故本院依法不予采信。
3.原告提供了房屋设施一览表及照片打印件，拟证明被告拿走了原告的电脑桌、学生桌及液化气罐。根据原、被告签字确认的房屋设施一览表，可证明原告已将房屋内设施包括空调、彩电、冰箱、电脑桌、学生桌等交付给被告使用（无液化气罐），故是否将电脑桌、学生桌交还给原告的举证责任应由被告负担。现被告并未举证证明其已将电脑桌、学生桌交还给原告，故应承担举证不能的法律后果。经审查，原告提供的上述证据不能证明房屋内设施包含液化气罐，也不能证明电脑桌、学生桌的价值。
4.原告提供的证人证言，系证人孙某对事情发生经过的回忆，并无其他证据佐证，不能全面、客观的反映事情经过。但该证言结合原告的陈述及被告的自认，可认定如下事实：证人孙某系原告委托的案涉房屋的租赁代理人，全权负责案涉房屋租赁的相关事宜；原告于漏水一个多月后请木匠对地板进行了维修，花费维修费400元；原、被告系因地板维修事宜产生纠纷，被告于2017年1月份口头提出要求解除合同；被告的合租人杨某于2017年3月9日将房屋钥匙交给孙某，双方未对房屋现状进行交接。
5.原告提供了大连市公用事业联合收费处收费凭证，拟证明被告应承担案涉房屋2017年1-2月份的电费113元。被告对该证据与本案的关联性有异议，认为无法体现是案涉房屋的电费，但并未提供证据证明其已交纳了案涉房屋2017年1-2月份的电费。经审查，该收据的付款人为高某，与案涉房屋的所有权人一致，可以认定系案涉房屋的电费收据。被告若已按照合同约定交纳电费，应持有相应的缴费单据，现被告未提供相应证据，应承担举证不能的法律后果，故本院对该证据依法予以采信。根据合同第六条、第七条的约定，该单据中的电费101元应由被告承担，垃圾费12元属于卫生费，应由原告承担。
6.被告提供了照片14张，拟证明被淹地板的状况，严重影响了被告对房屋的租用。原告经本院合法传票传唤，无正当理由未参加第二次庭审，未对上述证据予以质证，亦未提供相反证据予以反驳。本院审查了上述证据的原始载体，该证据可反映案涉地板被淹及维修后的状况，在一定程度上影响了被告对房屋内该部分的正常使用，本院依法予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行，不得擅自变更或者解除合同。根据已查明事实，原、被告并未对解除合同达成一致，双方争议焦点在于被告解除合同是否构成违约。根据合同约定，房屋设施如因质量原因、自然损耗、不可抗力或意外事件而受到损坏，原告有修缮并承担相关费用的责任。如原告未在两周内修复该损坏物，以致被告无法正常使用房屋设施，被告有权终止该合约，并要求退还押金。可见被告行使约定解除权需同时满足两个条件，一是原告未在两周内修复损坏物，二是该行为导致被告无法正常使用房屋设施。根据已查明事实，原告确实未在两周内修复该部分地板，原告提供的保险索赔材料的内容与本案无关，不能证明延迟维修的责任在于保险公司或供暖公司，故原告未在两周内对被淹地板进行维修的行为构成违约。但根据被告提供的照片，仅能证明房屋内大厅地板被淹部分无法正常使用，不能证明整个房屋设施均无法正常使用，可见原告的违约行为并未导致合同目的无法实现，故被告单方解除合同的行为不符合合同约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。因原、被告都存在违反合同的行为，故双方应各自承担相应的责任，互不向对方承担违约责任。
关于原告要求被告给付一个月零四天的房租3314元的诉讼请求，被告要求与原告未返还的押金2900元进行冲抵。根据案涉房屋钥匙的交接时间，可认定案涉合同解除的时间是2017年3月9日，故被告应向原告支付一个月零四天的房租3314元。因原告未退还被告已支付的房屋押金2900元，故被告要求未付房租与未退押金进行冲抵的答辩意见有事实及法律依据，本院予以采纳，故被告还应向原告支付租金414元。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。因原告于地板被延后一个多月方才对地板进行维修，且并未对地板进行更换，故被告以地板被淹影响其使用要求减免租金的答辩意见有事实及法律依据，本院予以采纳。根据原告维修租赁物的时间及被淹地板的大致范围，本院酌定减免被告租金414元。即原告所主张的房租3314元与被告已付押金2900元及所减免的租金414元相互冲抵，被告无需再向原告支付房租。
关于原告要求被告赔偿其盗走的电脑桌、学生组合桌、液化气罐等的价值损失300元的诉讼请求，因房屋设施一览表中并无液化气罐，故原告要求被告赔偿其液化气罐相应价值的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于电脑桌、学生桌，因被告于合同到期前要求解除合同，其未提供证据证明将电脑桌、学生桌返还给了原告，故被告应承担举证不能的法律后果。考虑到原告并无证据证明电脑桌、学生桌的价值，本院酌定被告赔偿原告电脑桌、学生桌的折旧款50元。
关于原告要求被告承担维修地板一半的费用200元的诉讼请求，因供暖设施属于房屋设施，故供暖设施漏水导致地板被淹的维修义务应在于原告。但案涉房屋于漏水之前已经交付给被告租赁使用，被告作为承租人，有妥善保管租赁物的法定义务。被告于漏水发生后未能及时处置，对于地板被淹的损害后果亦负有一定的责任。鉴于地板被淹系因供暖设施漏水，被告对损害后果并无主观故意或重大过失，故本院酌定被告承担维修地板费用100元。
关于原告要求被告支付租赁期间的电费113元的诉讼请求，根据查明事实，案涉房屋2017年1-2月份的电费为101元，按合同约定该费用应由被告支付。被告虽对原告提供的电费收据不予认可，但并未举证证明该期间的电费被告已经支付，故应承担举证不能的法律后果。故被告应向原告支付房屋租赁期间即2017年1-2月份的电费101元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告曲剑于本判决生效之日起十日内支付原告高相文电脑桌、学生桌折旧款50元；
二、被告曲剑于本判决生效之日起十日内支付原告高相文维修地板费用100元；
三、被告曲剑于本判决生效之日起十日内支付原告高相文2017年1-2月份的电费101元；
四、驳回原告高相文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费148元，减半收取计74元，由原告高相文负担70元，由被告曲剑负担4元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘博
二〇一七年十二月二十日
书记员 谷郁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。……
第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。