广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终236号
上诉人（原审被告）：深圳市万科NY房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市盐田区。
法定代表人：王ZQ。
委托诉讼代理人：吕M，女，汉族，1969年10月7日出生，住所地：广东省深圳市南山区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄大G，男，1975年2月5日出生，回族，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：柳相L，女，回族，1947年2月26日出生，回族，住所地：广东省深圳市南山区，系黄大G的母亲及监护人。
上诉人深圳市万科NY房地产开发有限公司（以下简称万科NY公司）因与被上诉人黄大G合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人万科NY公司上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院作出的(2016)粤0305民8540号民事判决第一、二、三项；2、全案诉讼费用由黄大G承担。
上诉事实和理由：一、万科NY公司与黄大G之间的合同至2015年2月28日到期，其后，双方之间没有合同关系，万科NY公司也没有继续使用黄大G的房产，故万科NY公司认为，万科NY公司不应承担支付的义务。二、黄大G诉求的万科NY公司与黄大G合同期内的租金有误。根据万科NY公司核实的数据，万科NY公司已经支付合同期内的租金至2013年9月30日止，在2015年7月7日支付最后一笔款时，累计已经支付合同期内租金339517元。即万科NY公司所欠的应是2013年10月1日起至2015年2月28日期间的税后合同租金53889.99元，即便万科NY公司需要支付所谓的租金，黄大G诉求的租金数额仍然有误，应以万科NY公司核实的数据为准。三、另外，黄大G所诉求的租金已经过了一年的诉讼时效。根据《民法通则》第136条规定，租赁合同的履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷应当适用一年的诉讼时效，而黄大G2016年7月27日方才起诉，起诉时已经超过了该一年时限。对超过诉讼时效的租金，万科NY公司有权利不予支付。综上所述，万科NY公司认为，原审法院审理事实不清，应予以改判。请法院支持万科NY公司的上诉请求。
被上诉人黄大G辩称，一、万科NY公司所称合同到期后就没再使用承租房屋完全是欺骗，黄大G有关万科NY公司继续使用房屋至今的证据。根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，本案中，双方在合同到期后转化为不定期租赁，此前签订的租赁合同仍然继续有效，当然，根据合同法规定，我方还可以随时解除合同。因此，万科NY公司应当继续支付与租金等额的房屋占有使用费。黄大G收到二审诉讼文书后，黄大G就着手收集万科NY公司租赁2405房屋的证据并进行了相关拍照等取证。该证据证明万科NY公司在合同到期后一直使用房屋至今，应当支付相应的房屋占有使用费。万科NY公司这种占有使用房屋的事实延续至今，如有必要法院可以派相关人员到实地调查真相。万科NY公司这种拖延交还承租房屋的做法毫无商业道德，其目的是恶意拖延占用房屋时间，使得合同到期后仍可享受租赁合同约定的廉价租金。事实是，黄大G的房屋按照合同到期后同地段、同类、同面积的房屋租金标准，每月租金已经高达5000元。即便按照一审判决的数额，黄大G实际上仍损失了很多租金，这对黄大G是不公平的。二、依据黄大G与万科NY公司签订的《国际市场交流中心委托租赁合同》第二条第1项第3条约定：期间租期共15期，半年为一期，第一期2007年7月15日支出，实际上，上诉方是在2007年8月16日支付第一期租金18202.73元，从该时间点起算至2015年7月7日支付最后一笔款止共计38笔，每一笔都是根据银行交易明细记载为证。根据租赁合同约定，租赁期内应付租金合计394115元，但万科NY公司实际支付324956.57元，故拖欠应诉人租金合计为69158.43元。万科NY公司如坚持认为黄大G的计算有误，完全可以提交银行交易的明细予以佐证。三、万科NY公司在一审期间并未对诉讼时效提出异议，根据最高人民法院相关司法解释规定，万科NY公司在一审期间未对诉讼时效提出异议的，二审期间才提出诉讼时效异议应不予以支持。综上所述，黄大G认为，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，作出了正确的判决。请求二审法院依法判决，驳回万科NY公司的上诉请求，维持原判。
黄大G向一审法院起诉请求：1、依法解除黄大G与万科NY公司于2005年1月17日签订的《国际市长交流中心委托租赁合同》，万科NY公司立即搬出其占用的位于深圳市南山区沙河东路国际市长交流中心2405号房屋；2、万科NY公司支付从2007年4月1日起至2015年2月28日期间尚欠的房屋租金共计80000元及滞纳金（按银行同期存款利息的双倍计算，自2007年7月15日起暂计至2015年6月1日为15000元，应计至实际清偿日止）；3、万科NY公司从2015年3月1日起按双倍租金标准支付黄大G占用费直至其搬离所租物业为止及滞纳金（每月按租金6611.12元计算，滞纳金按银行同期存款利息的双倍计算，自2015年3月1日起，暂计至2015年6月1日的占用费为19833.36元、滞纳金为198.33元，合计20031.69元，房屋占用费及滞纳金均应计至万科NY公司实际搬出物业为止）；4、万科NY公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋建筑面积为35.65平方米，房屋用途为住宅，于2005年5月18日登记至黄大G名下。黄大G为限制行为能力人，一审法院（2015）深南法民一特字第15号民事判决书确认其母亲柳相L为其监护人。2012年10月24日，万科NY公司的企业名称由“深圳市金H房地产开发有限公司”变更为“深圳市万科NY房地产开发有限公司”。2005年1月17日，黄大G、万科NY公司签订涉案合同，约定：黄大G以495834元的价格向万科NY公司购买涉案房屋后，万科NY公司代为出租涉案房屋，代租期自2005年1月1日起至2015年2月28日止，万科NY公司每年支付给黄大G的租金为黄大G购房总价款的8%。2005年1月1日至2005年3月31日期间为免租期，2005年4月1日至2007年3月31日期间代租租金79333元，万科NY公司提前支付给黄大G，2007年4月1日至2014年9月30日期间的代租租金每半年支付一期，每期19833元，万科NY公司于2007年7月15日支付第一个半年代租租金，2008年1月15日支付第二个半年代租租金，其余按此顺序支付，十五期租金共计297495元；2014年10月1日至2015年2月28日五个月的代租租金为16528元，万科NY公司于2015年3月15日前支付给黄大G；以上代租租金由万科NY公司按国家规定的标准代扣应缴税费后向黄大G支付；万科NY公司应按期支付代租租金给黄大G，每延期一日，万科NY公司须支付相当于应付租金金额的银行同期存款双倍利息的滞纳金给黄大G；代租期满后，万科NY公司应恢复涉案房屋间隔，房屋内部的装修按当时的现状移交黄大G；如双方均同意在代租期满后续约的，双方应于代租期满前半年另行签订合同；以及其他内容。涉案合同租赁期满后，黄大G监护人柳相L曾向万科NY公司发出《告知》和《律师函》，主张涉案合同已经到期解除，要求万科NY公司依约履行付款义务、将涉案房屋恢复原状并交还给黄大G。黄大G主张万科NY公司在租赁合同期间内尚欠其代租租金69158.43元，为便于计算，该部分欠费的滞纳金起算时间为万科NY公司应支付最后一期租金之日起的第二日即2015年3月16日。
一审法院认为，黄大G、万科NY公司签订的《国际市长交流中心委托租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，当事人均应严格履行。涉案合同约定代租期限为2005年1月1日起至2015年2月28日止，合同期满后，黄大G、万科NY公司并未就续约事宜达成合意，涉诉合同已于2015年2月28日届满终止，黄大G于2016年7月22日提起诉讼，故其关于解除2015年1月17日签订的《国际市长交流中心委托租赁合同》的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。涉诉合同期限届满后，万科NY公司应向黄大G返还涉案房屋，故黄大G请求万科NY公司立即搬离涉案房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。万科NY公司对其支付代租租金的事实负有举证责任，其未到庭参加诉讼，也未进行举证、质证，视为其放弃主张自身权利，故一审法院采纳黄大G的说法，黄大G主张万科NY公司拖欠其2007年4月1日至2015年2月28日期间的代租租金共计69158.43元，在无相反证据证明的情况下，一审法院依法予以支持。涉诉合同中约定的滞纳金，实为逾期付款违约金，对于万科NY公司逾期支付代租租金的违约金，黄大G主张以银行同期存款利息的双倍计算，一审法院根据公平原则确定以中国人民银行同期活期存款利率的双倍为标准计算逾期付款违约金，支付期限自万科NY公司应支付最后一期租金之日起的第二日即2015年3月16日起算。合同期限届满后，由于万科NY公司未及时履行腾房义务，构成无权占有，应当承担相应的侵权责任，并赔偿黄大G由此造成的损失。关于赔偿标准，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，故黄大G请求判令万科NY公司从2015年3月1日起按双倍租金标准支付房屋占有使用费及滞纳金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持，根据公平和诚信的原则，一审法院依法确定万科NY公司应从2015年3月1日起参照合同约定的租金标准（即3306元/月）支付房屋占有使用费。万科NY公司经一审法院传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对自身诉讼权利的自由处分。本案已经缺席审理，现可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、深圳市万科NY房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市南山区沙河东路国际市长交流中心2405号房；二、深圳市万科NY房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄大G支付其于2007年4月1日至2015年2月28日期间拖欠的代租租金共计69158.43元及逾期付款违约金（以69158.43元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率的双倍为标准，自2015年3月16日起计至本判决确定的付款之日止）；三、深圳市万科NY房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄大G支付深圳市南山区沙河东路国际市长交流中心的2405号房房屋占有使用费（以涉案房屋约定的月租金3306元/月为标准，自2015年3月1日起计至判决确定的房屋返还之日止）；四、驳回黄大G其它的诉讼请求。如万科NY公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300.32元，由黄大G负担259.87元，万科NY公司负担1040.45元。
经本院二审审理查明，依据合同约定及黄大G于原审提交的租金收款账号的银行流水单，就2007年4月1日至2014年9月30日期间每半年一期、共计十五期的租金，万科NY公司已实际支付的租金情况为：第一、二期分别支付18202.73元；第三、四期分别支付19019.85元；第五至第十三期均分别支付19019.82元；第十四、十五期未支付租金，亦未支付其后2014年10月1日至2015年2月28日五个月的代租租金16528元。黄大G据此主张万科NY公司未依约足额支付第一至十三期每期的租金19833元且欠付其后的租金，万科NY公司上诉则称其代扣应缴税费后已足额支付第一至十三期的租金。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系合同纠纷。首先，涉案合同已于2015年2月28日到期终止，万科NY公司即应依约返还房产。现未有证据显示万科NY公司在合同到期后有与黄大G办理交接手续，据此，原审判决万科NY公司搬离房产并参照租金标准支付其返还房产前的占有使用费，处理正确，本院予以维持。其次，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，万科NY公司于原审期间未提出诉讼时效抗辩，现其上诉，并于二审期间提出诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。再次，关于欠付租金的情况。涉案合同约定，自2007年4月1日至2014年9月30日期间每半年一期的租金19833元、2014年10月1日至2015年2月28日五个月的租金16528元，均由万科NY公司按国家规定的标准代扣应缴税费后向黄大G支付。本案中，万科NY公司未能提供证据证明其已就前述租金代缴相关税费，故应承担举证不能的不利后果。在未能提供相关完税依据的情形下，万科NY公司上诉主张其代扣应缴税费后已足额支付第一至十三期的租金，理据不足，本院不予采纳。据此，结合前述已查明的租金支付情况，本院认定万科NY公司欠付的租金为：第一、二期欠付3260.54元，计算公式：（19833－18202.73）×2=3260.54；第三、四期欠付1626.3元，计算公式：（19833－19019.85）×2=1626.3；第五至第十三期欠付7318.62元，计算公式：（19833－19019.82）×9=7318.62；第十四、十五期欠付租金39666元，计算公式：19833×2=39666；欠付2014年10月1日至2015年2月28日的租金16528元。综上，万科NY公司欠付租金共计68399.46元。
综上，万科NY公司的部分上诉理由成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定部分事实有误，部分处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初8540号民事判决第一项、第三项；
二、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初8540号民事判决第四项；
三、变更深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初8540号民事判决第二项为：深圳市万科NY房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄大G支付其于2007年4月1日至2015年2月28日期间拖欠的代租租金共计68399.46元及逾期付款违约金（以68399.46元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率的双倍为标准，自2015年3月16日起计至本判决确定的付款之日止）；
四、驳回黄大G的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1300.32元（黄大G已预交），由黄大G负担325.08元，由深圳市万科NY房地产开发有限公司负担975.24元；本案二审受理费2600.64元（深圳市万科NY房地产开发有限公司已预交），由深圳市万科NY房地产开发有限公司负担1950.48元，由黄大G负担650.16元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。