广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第78号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭树松。
被上诉人（原审原告）：翟建平。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛房地产公司”）因与被上诉人彭树松、翟建平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2013）湛麻法民二初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、代理审判员王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人荣盛房地产公司的委托代理人谭海玲，被上诉人彭树松、翟建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：彭树松、翟建平于2012年10月22日与荣盛房地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.20xxxxx08）。合同第三条约定，彭树松、翟建平购买荣盛房地产公司位于湛江市麻章区xx路56号xx小区二期58-59号楼102房；第四条约定总房价为454472元；第八条约定，荣盛房地产公司应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付彭树松、翟建平使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，彭树松、翟建平依约给荣盛房地产公司支付了全部房款454472元。荣盛房地产公司于2013年5月16日向彭树松、翟建平发出入住通知书，并通知其于2013年5月22日到荣盛房地产公司处办理收楼手续，但彭树松、翟建平基于荣盛房地产公司不能提供所购楼房的竣工验收合格证明文件（如《竣工验收备案表》），拒绝收楼。彭树松、翟建平与荣盛房地产公司因逾期交房违约金问题无法协商解决，双方发生纠纷，彭树松、翟建平遂于2013年8月26日诉诸原审法院，请求：1、确认荣盛房地产公司不依合同约定交房；2、荣盛房地产公司向彭树松、翟建平提供位于湛江市麻章区xx路56号xx小区二期58-59号楼的竣工验收合格证明文件；3、荣盛房地产公司继续履行与彭树松、翟建平签订的《商品房买卖合同》，并自2013年6月1日起至实际交付之日止按已付房价款的每日万分之一支付逾期交房的违约金（至起诉之日止的违约金为人民币3135.86元，此违约金继续按合同约定计算）4、荣盛房地产公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。彭树松、翟建平与荣盛房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。彭树松、翟建平在约定的合同解除权行使期限内，没有行使合同解除权，荣盛房地产公司对继续履行亦无异议，故合同应当继续履行。
关于违约金的计算问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，荣盛房地产公司应于2013年5月30日前将具备“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付彭树松、翟建平使用。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）“格式合同《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的规定，虽然荣盛房地产公司已向彭树松、翟建平发出入住通知书，并通知其于2013年5月22日到荣盛房地产公司处办理收楼手续，但其时荣盛房地产公司不能提供彭树松、翟建平所购楼房的竣工验收合格证明文件（如《竣工验收备案表》），彭树松、翟建平所购楼房尚未经竣工验收合格，显然不符合合同约定的交付条件。故荣盛房地产公司构成违约，应当承担违约责任。彭树松、翟建平主张违约金按照已交付房价款454472元的万分之一计算，从2013年6月1日起计至荣盛房地产公司实际交房之日止，由于荣盛房地产公司实际交房时间现无法确定，故违约金暂从2013年6月1日起计至判决确认给付之日止，以后的违约金可另案处理。
关于彭树松、翟建平诉请确认荣盛房地产公司不依合同约定交房以及责令荣盛房地产公司向彭树松、翟建平提供所购楼房的竣工验收合格证明文件的问题。荣盛房地产公司不依合同约定交房以及不予提供所购楼房的竣工验收合格证明文件，是荣盛房地产公司违约的行为，是彭树松、翟建平主张被告承担违约金的原因，不需判决确认，故彭树松、翟建平的该两项诉请无法律依据，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，以及参照广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）的规定，判决：一、彭树松、翟建平与荣盛广东房地产开发有限公司于2012年10月22日签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.20xxxxx08）继续履行；二、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金（以454472元为基数，按每日万分之一计算，暂从2013年6月1日起计至判决确认给付之日止）给彭树松、翟建平；三、驳回彭树松、翟建平的其他诉讼请求。案件受理费25元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
荣盛房地产公司不服原审判决，向本院上诉称：1、荣盛房地产公司与彭树松、翟建平签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同第八条约定荣盛房地产公司应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付彭树松、翟建平使用。荣盛房地产公司于2013年5月11日组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，该房屋经验收合格，已符合合同约定交付房屋的条件。荣盛房地产公司与彭树松、翟建平签订的《广东省商品房买卖合同》中并没有约定荣盛房地产公司有义务向彭树松、翟建平出示《竣工验收备案表》，且也没有法律明确规定商品房验收合格必须以取得《竣工验收备案表》为标准。根据双方签订的合同第十一条的规定，荣盛房地产公司在2013年5月16日向彭树松、翟建平发出《入住通知书》后，彭树松、翟建平一直没有办理收房事宜，按合同的约定应视彭树松、翟建平确认房屋已符合交付使用的条件。因此，荣盛房地产公司在2013年5月30日的交房行为符合合同的约定，是有效的法律行为。2、根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，荣盛房地产公司收到建设工程竣工报告后，便组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。2013年5月11日，涉案房屋经验收合格后，荣盛房地产公司于同月15日向湛江市麻章区人民政府主管部门提出竣工验收申请，次日起主管部门陆续组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行备案验收。原审法院认定荣盛房地产公司不能提供涉案房屋的《竣工验收备案表》，不得交付使用是错误的。综上所述，一审判决认定的事实和适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判认定荣盛房地产公司在2013年5月16日交付房屋的行为有效，逾期违约金计至2013年5月16日止，本案一、二审的诉讼费由彭树松、翟建平负担。
被上诉人彭树松、翟建平答辩称：房屋验收合格需经相关部门备案，在取得备案部门的《竣工验收备案表》才能交付使用。到目前为止，荣盛房地产公司尚未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，其以涉案房屋于2013年5月11日经验收合格，在同月16日向彭树松、翟建平发出《入住通知书》后，按合同的约定应视彭树松、翟建平确认房屋已符合交付使用的条件，违约金应计算至2013年5月16日止的理由不成立。原审判决正确，荣盛房地产公司的上诉理由不成立。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。彭树松、翟建平与荣盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，属合法有效合同，双方均应依约履行。本案双方当事人二审的争议焦点是荣盛房地产公司是否已按合同约定将经验收合格的商品房交付给彭树松、翟建平及逾期交房违约金的计算是否准确的问题。根据国家住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条、第六条、第八条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，并提交其中之一的文件是《工程竣工验收备案表》，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件经验证齐全后，应当在《工程竣工验收备案表》上签署文件收讫，其中一份《工程竣工验收备案表》由建设单位保存。同时规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。由此可见，荣盛房地产公司取得《工程竣工验收备案表》是其交付的商品房经验收合格必须具备的条件之一，其取得《工程竣工验收备案表》才标志着涉案的商品房符合交付使用条件。因荣盛房地产公司尚未取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》，故其主张涉案的房屋于2013年5月11日组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，该房屋经验收合格，已符合合同约定交付房屋条件的依据不足，本院不予采纳。荣盛房地产公司虽在2013年5月16日向彭树松、翟建平发出《入住通知书》，但彭树松、翟建平因荣盛房地产公司未能提供涉案房屋《工程竣工验收备案表》而拒绝收房，因此，荣盛房地产公司上诉认为按合同的约定应视彭树松、翟建平确认房屋已符合交付使用的条件，逾期违约金应计算至2013年5月16日止的理由不成立，本院不予采纳。原审根据荣盛房地产公司与彭树松、翟建平签订《商品房买卖合同》的约定，并根据彭树松、翟建平在原审中的诉请，判决逾期交房违约金暂计至原审判决确定给付之日止并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，本院予以维持。荣盛房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，住房和城乡建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 李尚文
代理审判员 王 瑾
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 邵 婕
附：相关法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
住房和城乡建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收备案表；
（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；
（五）施工单位签署的工程质量保修书；
（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。
住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。
第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。