北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6076号
上诉人（原审原告）：北京庄和投资管理有限公司。
法定代表人：屈小宁，董事长。
委托诉讼代理人：邹道明，北京市方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凯，北京市方正律师事务所律师。
被上�人（原审被告）：中粮地产投资（北京）有限公司。
法定代表人：周政，董事长。
委托诉讼代理人：张盛晰，男，中粮地产投资（北京）有限公司法务部员工。
上诉人北京庄和投资管理有限公司（以下简称庄和公司）因与被上诉人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庄和公司的诉讼代理人邹道明，被上诉人中粮公司的诉讼代理人张盛晰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持庄和公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中粮公司承担。事实和理由：中粮公司严重违约，人流远远未达到承诺的程度，而且在2015年夏季，房屋空调不制冷，庄和公司多次向中粮公司报修，但是一直没有修好。中粮公司的违约行为，严重影响了庄和公司的正常经营，导致庄和公司的营业额很少，亏损严重，造成了很大的经济损失。合同履行期间，2015年7月24日，中粮公司在没有以任何方式通知庄和公司的情况下，突然强行封门，不让庄和公司的人进入，庄和公司员工的个人物品都无法拿出来，之后擅自将庄和公司的装修全部拆除，价值数十万元的设备以及庄和公司工作人员的个人物品全部被搬走，致使合同无法继续履行，而且中粮公司已经将房屋出租给他人，导致事实上租赁合同无法继续履行，租赁合同已经解除。庄和公司为履行合同，花费七十余万元进行装修，庄和公司从香港、法国高薪聘请理发师，花费二十余万元，购买设备花费三十余万元。由于中粮公司严重的违约行�，导致合同无法继续履行，庄和公司不能继续营业。庄和公司超过百万元的投入，无法收回成本，损失巨大。一审判决仅要求中粮公司赔偿损失十八万元，显然过低。
中粮公司辩称，同意一审判决。不同意庄和公司的上诉请求和事实理由。
庄和公司向一审法院起诉请求：1．中粮公司赔偿庄和公司装修损失617926.27元；2．中粮公司赔偿庄和公司设备损失
296407.7元；3．中粮公司赔偿庄和公司员工工资及食宿损失
186600元；4．中粮公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年，出租方中粮公司（甲方）与承租方庄和公司（乙方）签订《开业前商铺租赁合同（POS版）》，内容为：“一、商铺位置及租赁面积：1、甲方将祥云小镇（9-301）号商铺出租给乙方使用。2、经甲乙双方协商该商铺暂定租赁面积以商铺套内建筑面积计算，暂以347.54平方米计取，如有异议的，最终租赁面积以甲方委托国家认证的测绘机构按本合同通用条款相关规定标准实际测量的结果为准．．．．．．二、商铺用途：该商铺只供乙方以9-301商号／名称（EdgaraPairs）品牌之用途，经营范围包括：美发、活动沙龙．．．．．．三、租赁期限及租金：1、租赁期限为4个租赁年度，自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。2、租赁期限内，该商铺租金分为：基本租金、抽成租金。每月的基本租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。（1）基本租金：以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出。日保底租金为乙方租赁该商铺应交纳的每日最低租金标准。第1个租赁年度：日保底租金为￥5.0元／日／平方米。第2个租赁年度：日保底租金为￥5.3元／日／平方米。第3个租赁年度：日保底租金为￥5.6元／日／平方米。第4个租赁年度：日保底租金为￥6.0元／日／平方米。（2）抽成租金，以每月销售额为基数乘以销售额抽成扣率计算得出。第1个租赁年度：销售额抽成扣率为13％。第2个租赁年度：销售额抽成扣率为14％。第3个租赁年度：销售额抽成扣率为15％。第4个租赁年度：销售额抽成扣率为16％。四、租赁保证金：乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计211738.74元人民币。如乙方在签署《租赁意向书》时已交纳过租赁保证金，则自本合同签订之日起，乙方已缴纳的租赁保证金自动转为本合同的租赁保证金，不足部分，乙方应在本合同签订之日起5日内补�。五、开业保证金：乙方在签署本合同后5日内应向甲方交纳相当于第一个租赁年度1个月的基本租金，物业管理费、推广费总和，共计70579.58元人民币作为乙方开业保证金．．．．．．六、其他费用：1、物业管理费标准，按照46元人民币／平方米／月收取；2、推广费标准，按照5元人民币／平方米／月收取；七、商铺交付：甲方拟于2014年10月20日将该商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。八、POS系统：．．．．．．乙方在该商铺中共租用甲方提供的POS专用收银系统1台。目前银联卡刷卡费率：1％，外币卡刷卡费率4％，如有调整，以甲方另行通知为准。如使用甲方提供的POS系统，乙方还应支付POS机押金和租金。POS机押金按照5000元人民币／台收取；POS机使用租金按照400元人民币／月收取。九、免租装修期：乙方享有90天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。十四、补充条款：4．第二部分通用条款14.2.1修改为：“合同终止（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态。经甲方同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿．．．．．．”
《开业前商铺租赁合同（POS版）》第二部分为通用条款，内容包括：第四条租金、费用及支付方式：4.2.1基本租金交纳方式：（1）基本租金应按月支付，乙方应于每月1日之前支付当月的基本租金。4.3租赁保证金：4.3.1乙方租赁保证金数额相当于第一个租赁年度的3个月（每月天数按照365÷12计算）的基本租金、3个月物业管�费及3个月推广费的总和，具体交纳标准在本合同协议书中约定。4.3.2租赁保证金不是乙方的预付租金、物业管理费、推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金由甲方保管，按本合同约定使用并不计利息。4.3.3该商铺的最终租赁面积确定后，或日保底租金及／或物业管理费及／或推广费发生调整时，甲乙双方应重新计算该租赁保证金的实际数额；如乙方已经交纳的租赁保证金多于该实际数额，则该超出部分的数额直接结转为乙方应向甲方支付的下一期相应租金及相应费用的一部分（不计利息）；如乙方已经交纳的租赁保证金少于该实际数额，乙方应在甲方发出书面通知之日起5个工作日内向甲方补足不足的部分。4.3.4甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，及／或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，及／或根据本合同不予返还。�同有效期内，如乙方未在本合同约定的期限内足额交纳租金、物业管理费、推广费、能源费用（如水费、电费、燃气费、采暖费等）、有线电视收看维护费、电话线路维护费、网络端口维护费、违约金及其他乙方应当支付的费用，且自甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在乙方向其交纳的租赁保证金中直接抵扣上述费用（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的5日内重新补足甲方扣除部分的租赁保证金并存放于甲方。如在免租期或租赁期限内，乙方单方解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。4.4开业保证金：4.4.1乙方开业保证金数额相当于1个月（天数按照365÷12计算）的基本租金、物业管理费、推广费总和，具体交纳标准在本合同协议书中约定。4.4.3除非本合同另有约定，甲方将在乙方配合甲方同期开业后10个工作日内，向乙方退还开业保证金（不计利息），或经乙方同意后，转为乙方应交纳的部分租金。4.5.2物业管理费支付方式：（1）物业管理费应按月支付，乙方应于每月1日之前支付当月的物业管理费。4.6.3推广费支付方式：（1）推广费应按月交纳，乙方应于每月1日之前支付当月的推广费。4.7.3POS机使用费：（1）乙方应于每月1日之前支付当月的POS机使用费。第十七条、乙方违约责任：17.1在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、POS机使用费、租赁保证金、水、电、燃气、采暖费、电话费、有线电视开�费、有线电视收看维护费、电话线占线费、电话线路维护费、网络开通费、网络端口维护费及其他费用等按本合同约定乙方应向甲方交纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付违约金。17.4本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租金保证金应作为违约金赔偿给甲方。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分：17.4.5拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）。17.5甲方依据本合同第17.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方之日时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修等费用。17.6本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，如存在乙方欠缴租金、物业管理费、推广费和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形，则甲方除有权依据本合同约定从租赁保证金中扣除外，对不足部分，甲方有权依据合同约定采取相应的禁止乙方经营或禁止搬离物品或货物的措施。在上述情况下，则参照14.4.1的约定执行．．．．．．”该合同尾部中粮公司签署的时间为2014年12月10日，庄和公司签署的时间为2014年11月5日。
2014年10月16日，招商部、工程部、运营部、凯莱管理处以及商户就铺号为S7-301号商铺签订《祥云小镇C-03地块商铺交接确认表》。双方确认中粮公司于2014年10月16日将诉争商铺交付于庄和公司。
2015年7月24日，中粮公司将诉争房屋上锁、封门。
2016年3月14日，中粮公司向庄和公司发送《关于催缴租金费用及解除合同的函》，内容为：“截至今日，贵司仍欠缴我司租金、物业、推广费409399.62元，能源费（水电费）16190.50元，以上合计425590.12元。贵司上述行为已严重违反合同有关约定。现我司郑重书面告知贵司解除《中粮祥云开业前商铺租赁合同》，请贵司于2016年3月18日前交还该商铺，并将拖欠我司的租金和其他费用交至我司财务部（租金及相关费用的交纳以贵司实际交还该商铺的日期为准），在租赁期内发生的、不能及时付清的费用，仍应由贵司负担。否则，届时我司将根据合同约定采取搬离物品、直接收回该商铺等相应措施。并且，我司有权扣除贵司的租赁保证金，要求贵司支付滞纳金或追究贵司的其他违约责任，以采取必要措施以维护我司的合法权利并保留《租赁合同》约定的其他权利．．．．．．”庄和公司确认收到了该函件，该《关于催缴租金费用及解除合同的函》邮件的签收日期为2016年3月15日。
中粮公司将诉争房屋内物品腾空，并将庄和公司出资修建的装饰装修拆除。就腾退及拆除时间，庄和公司主张系2015年8月。中粮公司主张系《关于催缴租金费用及解除合同的函》作出后，于2016年4月24日进行腾退及拆除。就各自主张，双方均未提交证据予以证明。
庄和公司提交转账凭证，拟证明其装修损失617926.27元，包括2014年12月10日转账14万元、2014年12月24日转账1万元、2014年12月25日转�10万元、2014年12月25日转账8400元、2015年1月13日转账20万元、2015年1月29日找房子代理服务费57876.27元、2015年2月6日空调移位费71650元、2015年3月16日转账3万元。中粮公司认为该组证据的真实性无法核实，对证明目的不认可。
庄和公司提交转账凭证，拟证明其设备损失296407.7元，包括2015年1月19日美容店设备5万元、2015年1月19日咖啡机58829元、2015年2月4日电脑等费用14315元、2015年2月13日订货款36551.7元、2015年3月9日家具款18894元、2015年4月10日产品款60305元、2015年4月10日使用工具费17873元、2015年4月20日窗帘费用31715元、2015年4月20日窗帘费用7929元。中粮公司认为该组证据的真实性无法核实，对证明目的不认可。
庄和公司提交工资签收单、转账凭证等，拟证明其工资及食宿损失共计186600元，包括2015年3月13日宿舍房租14100元、2015年3月25日宿舍房租1.5万元。陈建和�柏军的工资，自2014年10月至2015年3期间的工资。中粮公司认为该组证据的真实性无法核实，对证明目的不认可。
庄和公司提交照片2张，2015年7月份封门之后拍摄的。证明在被封门之前庄和公司的装修及家具情况。中粮公司认可系2015年7月24日封门，对庄和公司照片拍摄情况不清楚。
庄和公司提交照片16张，拟证明封门以及拆除后房屋的状况。中粮公司对贴着封条的照片真实性认可，日期也认可。没有封条显示拆除状态的照片是2016年4月拆除之后拍摄的。门前站着拍摄人的照片不是8月份拍摄的，是冬季的着装。
诉争房屋已由中粮公司出租给案外人。
2016年12月19日，一审法院就中粮公司与庄和公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）京0113民初14858号民事判决书，判令：“一、确认原告中粮地产投资（北京）有限公司与被告北京庄和�资管理有限公司签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》于二〇一六年三月十五日解除；二、被告北京庄和投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中粮地产投资（北京）有限公司租金、推广费、物业费、POS机使用租金、能源费共计十七万一千零四十五元四角六分；三、被告北京庄和投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中粮地产投资（北京）有限公司违约金九千零一十五元七角四分；四、驳回原告中粮地产投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。”后庄和公司不服，上诉至本院。本院于2017年2月22日作出（2017）京03民终3203号民事判决书，判令：“驳回上诉，维持原判。”
上述事实，有双方当事人陈述、《开业前商铺租赁合同（POS版）》、《关于催缴租金费用及解除合同的函》、转账凭证、工资签收单、照片、（2016）京0113民初14858号民事判决书、（2017）京03民终3203号民事判决书等证据在案佐证。
一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任�当事人承担不利的后果。
本案的争议焦点为，中粮公司是否应赔偿庄和公司主张的各项损失。据（2016）京0113民初14858号民事判决书、（2017）京03民终3203号民事判决书确认，诉争合同于2016年3月15日解除，系因庄和公司违约行为导致。中粮公司据相关法律规定及诉争合同约定腾退诉争房屋的行为并无不当。但中粮公司腾退后，应将庄和公司于诉争房屋内腾出的物品及未形成附合的装饰装修返还给庄和公司。现中粮公司无法返还上述物品，系其对庄和公司造成合同损失。就该部分损失，一审法院酌情予以确定。就庄和公司主张的工资及食宿损失，于法无据，一审法院不予支持。就庄和公司主张中粮公司系在合同解除前已将诉争房屋腾退并将物品清理一节，因庄和公司未提交证据证明其主张，故一审法院难以认定中粮公司系在诉争合同解除前进行腾退及清理。�中粮公司主张诉争房屋内已无庄和公司物品一节，因庄和公司提交了购买凭证及照片等，能够证明诉争房屋内确有物品存在，且中粮公司未提交反驳证据证明其主张，故一审法院难以认定中粮公司主张的该节事实。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、中粮公司于判决生效之日起七日内赔偿庄和公司装修及设备损失18万元；二、驳回庄和公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当�人未提交新证据。
本院二审中依法补充查明：（2017）京03民终3203号民事判决书中，本院认为部分有如下表述：“双方当事人均应按合同约定履行义务。现因双方当事人均同意解除合同，本院对此不持异议。一审法院确认合同解除日期为2016年3月15日，符合双方合同的约定。”“因庄和公司未按合同约定履行给付义务，故其应承担相应的违约责任。”
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，庄和公司与中粮公司签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经生效判决确认，因双方当事人均同意解除合同，涉案合同于2016年3月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当恢复原状。故庄和公司应当将租用的房屋腾退给中粮公司，中粮公司亦应将房屋内的物品返还庄和公司。关于庄和公司上诉主张的装修损失、设备损失、员工工资及食宿损失，本院下面分别予以阐述。
关于装修损失一节，因双方在合同中约定合同终止（不论基于任何原因），经中粮公司同意保留商铺原状的，庄和公司添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归中粮公司所有，中粮公司对此不予以任何补偿和赔偿。即双方对合同解除时已经形成附合的装饰装修物的处理已经做了约定。庄和公司要求赔偿其装修损失不符合合同约定，该主张一审法院不予采纳并无不妥。
关于设备损失一节，中粮公司未将设备返还庄和公司，应当赔偿庄和公司因此造成的损失，一审结合庄和公司提交的设备价款证据，考虑设备折旧因素酌定的损失数额并无不妥，本院予以维持。
关于员工工资及食宿损失一节，缺乏合同依据及法律依据，一审法院不予支持并无不妥。
综上所述，庄和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由北京庄和投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 曹 炜
二〇一八年五月二十三日
法官助理 吴可加
法官助理 李 惠
书 记 员 刘怡然