江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0185号
上诉人（原审被告）孙彩霞。
被上诉人（原审原告）泰州社会福利院，住所地泰州市海陵区迎春路109号。
法定代表人ＸＸ，院长。
委托代理人王鹏、帅冬琴，江苏江豪律师事务所律师。
上诉人孙彩霞与被上诉人泰州社会福利院房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2013年12月10日作出（2013）泰海民初字第3488号民事判决，上诉人孙彩霞对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案，上诉人孙彩霞、被上诉人泰州社会福利院的委托代理人帅冬琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰州社会福利院起诉称：泰州社会福利院将沿院南围墙的闲置库房自东向西第6间租给孙彩霞使用，泰州社会福利院、孙彩霞于2012年6月20日签订了为期一年的《房屋租赁协议》，期限自2012年7月1日起至2013年6月30日止，年租金为10800元。该《房屋租赁协议》现已经到期，泰州社会福利院不再对外租赁，且在协议到期前泰州社会福利院多次通知孙彩霞诉争房屋不再租赁，但至今孙彩霞仍然占用，拒不搬出。请求依法确认泰州社会福利院、孙彩霞签订的租赁合同无效，判令孙彩霞立即搬离所租赁房屋，结清水电费用，并将房屋交还泰州社会福利院，孙彩霞按合同约定的租金标准支付占有使用费，并负担诉讼费用。
孙彩霞辩称：本案所涉房屋已由孙彩霞承租了很多年，之前与泰州社会福利院何院长有口头协议，泰州社会福利院承诺房屋一直由孙彩霞承租直至拆迁，这一点在之前与泰州社会福利院沟通时，何院长也予以认可。另孙彩霞的房租已缴纳至2013年12月31日，水电费也已缴至2013年6月30日，合同还未到期，泰州社会福利院无权主张孙彩霞让房。现泰州社会福利院主张租赁合同无效，则租赁合同从第一年开始即无效，泰州社会福利院应与孙彩霞从第一年开始重新进行协商，包括使用费的标准及口头协议的兑现。
原审审理查明：孙彩霞已承租本案所涉房屋若干年。2012年6月20日，在原租赁合同到期后，泰州社会福利院（甲方）与孙彩霞（乙方）继续签订房屋租赁协议，内容为：甲方自愿将沿院南围墙的闲置库房自东向西第6间房租给乙方使用，该房住北朝南；该房租赁期为一年，即从2012年7月1日起至2013年6月30日止，每年乙方缴纳甲方房租10800元，每半年支付一次，即签订协议之日起支付一次，租用第六个月时再支付一次。合同签订后，孙彩霞继续使用承租房屋从事经营活动，并缴纳房屋租金至2013年12月31日，为人民币16200元。
原审另查明，本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证。
原审庭审中，孙彩霞陈述，其自第一年租房就进行了装修，在2012年6月20日签订租赁协议后没有装修。泰州社会福利院表示孙彩霞所称的装饰装修未经泰州社会福利院同意，不予认可，亦不同意接受其装饰装潢及给予补偿。
上述事实，有房屋租赁协议及当事人的当庭陈述等在卷佐证。
原审认为：根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故泰州社会福利院、孙彩霞就该房屋签订的房屋租赁合同无效。孙彩霞辩称泰州社会福利院、孙彩霞之间存在口头协议，约定泰州社会福利院直至拆迁才向孙彩霞收回房屋，泰州社会福利院不认可存在口头协议，即便孙彩霞主张的口头协议存在，也应认定为无效。
无效的合同自始无效，泰州社会福利院、孙彩霞应各自返还因该合同而取得的财产。泰州社会福利院要求孙彩霞立即从本案所涉房屋中搬离，并将房屋交还泰州社会福利院，符合法律规定，予以支持。水电费系孙彩霞在使用房屋过程中实际产生的费用，应予以结清。同时，泰州社会福利院应将以房屋租金形式收取的款项人民币16200元返还孙彩霞。
关于房屋使用费，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。泰州社会福利院要求孙彩霞参照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。
关于孙彩霞的装饰装修，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。本案中，孙彩霞没有证据证明其装饰装修经过泰州社会福利院同意，且泰州社会福利院对此不予认可，故因装饰装修产生的费用应由孙彩霞自行负担。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决：一、泰州社会福利院与孙彩霞于2012年6月20日签订的房屋租赁协议无效；二、孙彩霞于判决生效之日起十日内从沿泰州社会福利院南围墙自东向西第6间房屋中搬离，并将房屋交还泰州社会福利院，结清水电费用；三、泰州社会福利院于判决生效之日起十日内返还孙彩霞房屋租金人民币16200元；四、孙彩霞于判决生效之日起十日内支付泰州社会福利院自2012年7月1日起至孙彩霞实际搬离之日止的房屋使用费（按每年10800元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币130元，依法减半收取65元，由孙彩霞负担（泰州社会福利院已预交，孙彩霞于判决生效之日起十日内迳交泰州社会福利院）。
上诉人孙彩霞不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.泰州社会福利院没有提交有关手续证明诉争房屋系泰州社会福利院所有或出资所建，泰州社会福利院主体不适格。2.一审判决合同无效超过了泰州社会福利院的诉讼请求范围，违背了不告不理的原则。3.根据相关规定连续不间断租赁具有可追诉性，从2010年起签订的租赁合同均无效。4.孙彩霞在双方没有达成一致意见之前，连续不间断使用该房屋，应视为延期使用，而且根据租赁合同第5条的约定，孙彩霞有权一直租用该房屋，仅遇市政或泰州社会福利院拆迁才退还房屋。5.根据租赁合同第3条的约定，孙彩霞可以对房屋进行装潢，仅在改变房屋结构情况下才需征得泰州社会福利院同意。泰州社会福利院出租的是毛坯房，是同意孙彩霞对房屋进行装潢的，租赁合同如被确认为无效，泰州社会福利院应当适当补助孙彩霞装潢费用。6.预计该房市政拆迁需十年后，每年收益5万元，考虑物价上涨应另行计算。7.孙彩霞所交各项费用均以捐赠款形式交纳，总金额已超出房屋造价，捐款目的就是取得房屋产权和使用权。泰州社会福利院无直接证据证明拥有房屋所有权和使用权，泰州社会福利院仅为代建方，房屋建成至今一直归孙彩霞使用。据此，请求确认自2010年起所有房屋租赁协议均无效，目前视为延期使用，暂不搬离；按9600元每年退还连续租赁期间所有租金费用，赔偿装潢费用1.5万元、经营性投资2万元、前期经营亏损5万元、市政拆迁前预期性收入50万元，如泰州社会福利院不能返还连续租赁期间费用，则应判令房屋所有权和使用权归孙彩霞所有，或将本案发回重审。
被上诉人泰州社会福利院答辩认为：诉争的房屋为泰州社会福利院所有，只是未取得建设工程规划许可证。泰州社会福利院在一审中已经变更诉讼请求要求确认租赁合同无效。装潢没有经过泰州社会福利院的同意。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。
原审审理查明的事实已有在卷证据予以证实，本院亦予以确认。
二审另查明，泰州社会福利院与孙彩霞在双方于2012年6月20日签订的房屋租赁协议第3条约定“乙方在未征得甲方同意的情况下，不得任意改变甲方的房屋结构和用途，合同期满时亦不得损坏房屋内部装修及设施”；第5条约定“本协议涉及的房屋，在租赁期内，如遇市政拆迁或甲方整体搬迁及内部调整需要，甲方应提前30天通知乙方，本协议自行终止……”。
本院认为：泰州社会福利院与孙彩霞就本案所涉房屋签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，但由于泰州社会福利院用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审判决孙彩霞从案涉房屋中搬离将房屋交还泰州社会福利院、结清水电费用，泰州社会福利院返还孙彩霞以房屋租金形式收取的款项人民币16200元，符合法律规定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审判决孙彩霞参照租金标准支付房屋使用费，亦符合法律规定。孙彩霞所持“泰州社会福利院主体不适格”的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于孙彩霞上诉提出的“其有权一直租用该房屋，仅遇市政或泰州社会福利院拆迁才退还房屋”的意见，与双方所签订的房屋租赁协议约定了明确的租赁期限不符，孙彩霞该主张缺乏事实依据。关于孙彩霞上诉提出的赔偿其装潢费用的请求，因双方合同约定的租赁期间已经届满，依法应不予支持。孙彩霞在上诉中还要求确认双方之前签订的租赁合同无效，其请求超出了本案的审理范围。孙彩霞上诉另还要求泰州社会福利院赔偿其经营性投资2万元、前期经营亏损5万元、市政拆迁前预期性收入50万元，并提出如泰州社会福利院不能返还连续租赁期间费用，则应判令房屋所有权和使用权归孙彩霞所有，孙彩霞的上述主张均缺乏依据，本院不予采信。
原审审理程序合法，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人孙彩霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 杭 君