上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初11232号原告：闫丽娜。委托诉讼代理人：陈明，上海陈明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡平，上海陈明律师事务所律师。原告：闫涛。委托诉讼代理人：闫丽娜。委托诉讼代理人：陈明，上海陈明律师事务所律师。被告：阎怀文。委托诉讼代理人：杨蓉。被告：杨蓉。被告：梁昌宏。被告：董梅。被告梁昌宏、董梅共同委托诉讼代理人：徐亚琴，上海盛沃律师事务所律师。被告梁昌宏、董梅共同委托诉讼代理人：梁杰，上海盛沃律师事务所律师。原告闫丽娜、闫涛与被告阎怀文、杨蓉、梁昌宏、董梅确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案于2016年9月16日转为普通程序，同年12月19日本案经院长批准延长审理期限，并于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告闫丽娜、闫涛的共同委托诉讼代理人陈明，被告阎怀文、杨蓉，被告梁昌宏及被告梁昌宏、董梅的共同委托诉讼代理人徐亚琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫丽娜、闫涛向本院提出诉讼请求：依法判令被告阎怀文、杨蓉与被告梁昌宏、董梅就上海市闵行区繁兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：2015年9月2日，被告阎怀文、杨蓉与梁昌宏、董梅通过案外人上海启智房地产经纪有限公司(以下简称启智公司)居间签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由阎怀文、杨蓉出让位于上海市闵行区繁兴路XXX弄XXX号XXX室房屋给梁昌宏、董梅。《上海市房地产买卖合同》上只有阎怀文、杨蓉与梁昌宏、董梅签字，上述四人明知房屋产权证上登记的权利人是阎怀文、杨蓉、闫丽娜、闫涛四人，并且明知两原告已经是成年人，但四人在签署上述买卖合同时均未征求两原告是否同意出售，两原告是事后才得知的。两原告认为四被告侵犯了原告的合法权益，该房屋买卖合同�属无效，故诉至法院以维护自身合法权利。被告阎怀文、杨蓉共同辩称：同意两原告的诉请。出售涉案房屋两原告是不知情的，是事后才知道的。被告阎怀文去办的证明，并不表示两原告一定知情。因为购买的公寓房只写了被告杨蓉一个人名字，被告阎怀文及两原告也都很怨恨其。其不知道房子涨了这么多，据其所知没有被告梁昌宏、董梅所称的人民币(下同)5,000,000元。被告梁昌宏、董梅共同辩称：第一，本案实际上是被告阎怀文、杨蓉代理两原告签订的合同，因为在订立合同时两原告的身份信息有误，房产交易系统上无法显示两原告的名字，中介公司在打印网签合同时无法调取两子女的名字。在网签合同打印出来后，被告阎怀文、杨蓉都表示子女都是知道并同意的，当时儿子在广西读大学，女儿在房产证上所用名字的身份证正在销户需要重�办理，基于两子女的身份信息的不确定性，而且父母也无法代签，故被告阎怀文、杨蓉表示两人代理子女卖房即可。当时被告杨蓉表示审税时子女一定能够到场。被告梁昌宏、董梅认为这是代理行为。第二，子女对父母的代理行为是明知并且同意的。从2015年9月2日到2016年4月18日原告起诉之日，长达7个月内子女都没有提出异议，而且在过年期间女儿还亲自去老家的派出所开了证明，女儿不可能不知道房屋出售事宜。被告阎怀文、杨蓉拿到1,000,000元首付后又投资购买了公寓房，这是家庭重大投资，子女作为家庭成员不可能对这1,000,000元的来源不知情，但从未表示过否认。第三，被告梁昌宏、董梅是善意有偿的购买了房屋。主观上是出于对被告阎怀文、杨蓉的信任，并支付了当时市场价的房款。被告梁昌宏、董梅认为对方毁约的原因是房屋价值的暴涨，并不是子女不同�父母售房。经审理查明，被告阎怀文、杨蓉系夫妻关系，原告闫涛、闫丽娜系被告阎怀文、杨蓉的子女。坐落于上海市闵行区繁兴路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为阎丽娜(原告闫丽娜)、阎涛涛(原告闫涛)与被告阎怀文、杨蓉。2015年9月2日，被告阎怀文、杨蓉(卖售人、甲方)与被告梁昌宏、董梅(买受人、乙方)在案外人启智公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》1份，协议约定：乙方受让甲方位于上海市闵行区繁兴路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为124.65平方米，房地产权证号为闵XXXXXXXXXX。房屋转让价款为3,220,000元，乙方于2015年9月2日前支付50,000元，于同年9月18日前支付170,000元(以上两笔均为定金)，于2016年1月12日前支付购房首付款780,000元，尾款2,220,000元属于房款贷款由双方过户后一周内由银行直接放款至甲方银行账户。甲乙双�同意甲方于2016年3月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方于2016年5月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还对其他事项作了约定。该合同甲方落款处有被告阎怀文、杨蓉的签名，乙方落款处有被告梁昌宏、董梅的签名。同日，被告董梅通过支付宝向被告杨蓉转账支付50,000元,之后于2015年9月12日通过现金方式向杨蓉支付40,000元、通过支付宝向杨蓉转账支付50,000元，于2015年9月15日通过银行向杨蓉转账支付80,000元，于2015年12月1日通过银行向被告杨蓉转账支付150,000元，于2015年12月8日通过银行向杨蓉转账支付200,000元，被告梁昌宏于2016年1月9日向杨蓉转账支付430,000元。2016年3月22日，原告闫丽娜委托律师、闫涛以自己名义分别向被告梁昌宏、董梅发送函件，内容记载如下：2015年9月2日，贵方与阎怀文、杨蓉两人通过启智公司居间，由阎怀文、杨蓉出让自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权及签订《上海市房屋买卖合同》。当时只有阎怀文、杨蓉在合同上签字，贵方明知该房屋产权证上所署阎怀文、杨蓉、闫丽娜、闫涛四人为产权人。在签订该买卖合同时，其本人已经成年，享有对该房屋的处分权。贵方与阎怀文、杨蓉都未征得闫丽娜、闫涛同意签署上述买卖合同。根据相关法律规定，该买卖合同无效，应予解除。二、请贵方收到此函之后三天内予以回复。否则将依法采取法律措施维护自身合法权益，追究贵方法律责任。因原告闫丽娜、闫涛认为被告阎怀文、杨蓉出售涉案房屋未经过其两人同意，被告阎怀文、杨蓉没有处分权，四被告签署的《上海市房地产买卖合同》应属无效而向本院提起诉讼。审理中，原告申请中介启智公司的法定代表人平某某、经理徐某某作为证人出庭作证。证人平某某述称：“被告阎怀文、杨蓉在委托出售房屋时就与中介说过，子女是清楚房屋要出售的。在买家来付定金当天也再三强调过，其子女是知晓的，到时会带子女过来签字。产权证上显示有4个人，父母的名字及身份信息是正确的，但是子女的姓氏以及子女既有广西的身份证也有湖北的身份证，信息不正确。因只有夫妻两人身份证信息与原先登记信息一致，子女的身份证上信息与产证登记信息不一致，故在网签合同的出售方处无法显示子女的名字，因此打印出来的网签合同出售方处只有被告阎怀文、杨蓉的名字，没有两原告的名字。其当时提出来这样的合同是不能签的，但被告杨蓉表示没有关系，现在先签两个人的名字先成交，先付定金，其会开好证明，并在付首付时会把子女叫过来重新签字。网签合同签订后，出售方去办理过身份证明，被告杨蓉也于2016年1月将女儿的身份证明拿给其看过，但因发现身份号码少了一位数，故杨蓉需要在审税之前再开一份正确的。合同约定于2016年1月12日之前付第二笔首付，但房东在收到定金之后在其他地方看中一套酒店式公寓，让中介与买家沟通提前支付首付款。在做了买家工作后，买家于2016年1月9日就把剩余首付都支付给了房东。本来安排买家支付首付当日，子女的证明已经开好，由出售方父母及子女一同去交易中心审税并办理银行贷款手续。但当日被告杨蓉称儿子在广西上学，而且证明在春节期间没法开好，承诺在春节之后把证明开好，再把子女叫来。基于这样的原因在约定的日子只付了首付，审税和贷款就延迟到了春节之后。2016年3月20日左右房东提出有点情况，要中介约买家来谈一下。到中介后，房东表示房价涨了这么多要求涨20,000元，买家不同意合同签好后无故涨价。合同约定最后房子的交接在5月份，但房东的租约要10月份才到期，中介提出是否可以商量房子一个月的租金4,000元由买家来支付，但房东表示提前交付的话要支付给租客违约金且需要儿子从广西过来签约会额外产生费用。买家同意帮房东承担出租房屋的违约金4,000元及房东儿子往返上海的机票。但房东表示少于20,000元不谈，所以后来没有谈妥。但是过了两天房东表示房价涨得太高房子不同意卖了，房东还表示子女不同意，故也不同意交接，表示该怎么算就怎么算。2016年4月中旬房东将涉案房屋在网上挂牌490万元，挂了一周又撤销了。房屋上有30多万抵押贷款，合同约定在收到买家支付的第一笔首付款220,000元时预约银行还贷，房屋上的贷款在过户之前必须要结清的。对于证人平某某的证言，两原告认为整个交易过程不是这位证人参与的，�要法庭注意客观真实性，法定代表人不应越俎代庖。被告杨蓉认为证人当时不在场，其如何听说孩子是同意卖房的。被告梁昌宏、董梅认为证人陈述属实。证人徐某某述称：“其现任上海链家房地产经纪有限公司长宁地区经理，之前其自2014年下半年至2016年正月在启智公司任经理期间，居间过被告阎怀文、杨蓉与被告梁昌宏、董梅买卖涉案房屋。当时是父母来挂牌的，其看到房产证上有4个人的名字，所以在签约当天其要确认没来的两个子女是否都同意卖房。父母当场与子女通了电话，子女将身份证通过微信发了过来，但是显示的名字与产证上不符。然后父母解释子女有两个身份证，有山西的也有湖北的。为解决身份证的问题，其让出售方回去开个证明，来证明身份证上与产证上是同一人。其同时要求父母提交委托书，但父母称等过年回家一起办，两个孩�在外地而且是分开的。父母收到房款后没有去偿还房屋上的贷款反而去嘉定重新买了套一手房，而上家没有还清贷款下家无法在涉案房屋上申请贷款。直到2016年春节过后出售方才将证明开出来，且父母过完年打电话给其让下家加钱，那时候说加几万块钱，父母也说和律师讨论过这个交易没有子女的签字可以是无效的。过完年后双方在中介谈过，父母提出不加钱就不行。两原告对证人的回答有异议，认为证人是被告董梅的老乡。被告杨蓉对证人的回答有异议，认为有很多与事实不符。被告梁昌宏、董梅对证人的回答没有异议。以上事实，由两原告提供的上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、原告闫丽娜委托律师向买受人发送的律师函、原告闫涛向买受人发送的函件，被告杨蓉提供的上海市房地产登记簿、录音情况说明，被告梁昌宏、董梅提供的付款明细、收据、被告杨蓉录音、中介证明，证人平某某、徐某某的证言及原、被告的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，本案的争议焦点一为被告阎怀文、杨蓉的行为是否构成代理？本案的争议焦点二为在同为房屋权利人的子女并未同意出售涉案房屋的情形下，仅有部分权利人即父母与买受方签订的买卖合同是否有效？针对第一项争议焦点，被告梁昌宏、董梅在本案中申请平某某、徐某某出庭对签订买卖合同当日的情况进行作证，但两位证人在出庭作证中，虽然有签约当天父母与子女通了电话且子女将身份证通过微信发过来的表述，但因在子女不在场的情况下，父母并没有提供子女的授权委托书以表明子女具有委托父母出售房屋的意思表示。因此，被告阎怀文、杨蓉的行为并不构成代理，而是无权处分。针�第二项争议焦点，本案中，涉案房屋的产权证上登记的权利人为阎丽娜(原告闫丽娜)、阎涛涛(原告闫涛)与被告阎怀文、杨蓉四人，阎怀文、杨蓉未经闫丽娜、闫涛同意与买受人签订买卖合同，构成无权处分。根据《最高人民法院》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。两原告经本院释明仍以阎怀文、杨蓉没有处分权为由主张阎怀文、杨蓉与买受人签订的买卖合同无效，两原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《最高人民法院》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告闫丽娜、闫涛的诉讼请求。案件受理费32,560元，由原告闫丽娜、闫涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  黄国富人民陪审员  石定伟二〇一七年二月十六日书 记 员  张 辰附：相关法律条文一、《最高人民法院%26lt;关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释%26gt;》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。