河南省孟州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0883第1197号
原告（反诉被告）：孟州市公共检验检测中心，住所地河南省孟州市黄河大道009号，统一社会信用代码：12410883747430826Y。
法定代表人：赵毅敏，职务主任。
委托诉讼代理人：刘战红、张腾飞，河南孟洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张元立，男，汉族，1967年6月7日出生，现住孟州市。
委托诉讼代理人：刘鹏博，河南承通律师事务所律师。
原告（反诉被告）孟州市公共检验检测中心诉被告（反诉原告）张元立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟州市公共检验检测中心的法定代表人赵毅敏及其委托诉讼代理人刘战红、张腾飞，被告张元立及其委托诉讼代理人刘鹏博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟州市公共检验检测中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋；2、判令被告拆除违章建筑，将场地恢复原状；3、判令被告向原告补交房租25.88万元；4、案件受理费由被告承担。
事实与理由：2006年11月1日原被告签订《房屋租赁协议》，原告将其所有的位于孟州市韩愈大道东段、用地单位为河南省孟县计量检测所的场地（东至商业局、西至商业局、南至西马道湾、北至北干道，面积563.56平方米）和场地内的27间房屋出租给被告使用，租赁期限为十年，至2016年12月31日止。租赁到期后，原告多次催促被告腾退上述场地和房屋，均被拒绝。特提起诉讼。
被告张元立辩称：1、对房屋租赁的事实无异议，房屋租赁协议到期后，被告主动向原告提出退房，并要求原告进行验收，不存在拒不腾退房的行为。诉讼过程中已将租赁（包括扩建）的所有房屋交付原告。2、租赁协议中的27间房屋之外的3层临街房是被告自己扩建，关于房屋的建造费用如何负担在租赁协议中没有约定，按照法律规定应该由原告承担。3、被告所扩建的房屋经原告同意，房屋建造的主体应当是原告，所有权人也是原告，被告只是垫付了建造资金。至于房屋是不是违章建筑，是不是通过规划部门的许可应当是原告的责任，所以原告要求被告拆除违章建筑，恢复原状不应该支持。4、原告要求补交租金没有事实和法律依据。2005年3月13日的租房合同，在签订之后，被告已经按约缴纳5万元，而且多年来原告从来没有就合同履行问题提起过诉讼。原告称查账没有查到这笔钱，是原告记账的问题，与被告无关。2005年的租赁合同履行到2006年6、7月份时，因韩愈大道改造除了南楼2楼东4间之外，其余6间房屋均被拆除。双方在2006年11月1日重新签订了租赁协议，该租赁协议包含2005年协议中未拆除的4间房屋在内，之后双方按照2006年协议履行。2006年协议到期后，被告也主动通知原告交接房屋，但原告一直未去交接。综上原告要求补交租金没有事实依据。
同时被告张元立提出反诉，称其租赁原告房屋经营饭店期间，由于城区道路改造，原告的临街房屋需要拆除，导致饭店无法经营，被告出资将临街房屋拆除，并经原告同意后在韩愈大道南侧新扩建了三层楼房，但双方对扩建费用及合同到期后如何处理没有作出约定，被告为了尽快恢复饭店经营，对所有建造费用进行了出资。现租期已满，原告起诉要求返还房屋，但拒不将被告建造房屋费用给付被告，为此，被告提起反诉要求：1、请求依法判令原告给付被告张元立房屋扩建费用（由51.696万元变更）47.11万元，其中房屋建造费33.6万元，楼房的内外粉刷、门窗安装、地板铺设费用13.51万元；2、由原告承担反诉讼费用。
原告孟州市公共检验检测中心对被告的反诉答辩称，1、被告要求支付的房屋扩建费用没有依据。双方于2006年签订的房屋租赁协议中并没有约定，但双方2005年3月13日签订的租房合同第一条约定房屋的改造资金由被告承担，因此被告的反诉请求没有依据。2、原告认为不应该承担被告的反诉请求。因为扩建房屋是在被告租赁期限内，被告未经原告同意所进行的行为，也是被告为了提高经营效益所进行的合理投入，且被告改建后已经使用了十年时间，其得到了相应的收益，原协议约定租赁到期后被告应将出租场地及所有房屋交还原告，所以装修费用不应当支持。建房费用在原告能够取得合法手续的情况下，原告同意给予适当补偿，但不高于20%。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争执焦点为：1、原告要求拆除的建筑是不是违章建筑，应否拆除；2、原告要求被告补交的租金25.88万元有无事实和法律依据；3、被告反诉要求原告支付的房屋扩建费用47.11万元有无事实和法律依据。
围绕争执焦点，原告向本院提交了如下证据：1、孟编（2016）26号文件、租赁合同变更说明；证明2010年4月7日原合同出租方孟州市计量服务部变更为孟州市质量技术监督检验测试中心，2016年该中心变更为孟州市公共检验检测中心，说明原告是本案的适合主体。2、河南省孟县计量检测所的土地证明一张；证明结合证据1证明原告是租赁协议中约定的出租房屋土地的用地单位。3、房屋租赁协议；证明原被告双方约定的租赁期限至2016年12月31日。4、2016年11月20日通知一份、2017年1月6日通知一份；证明租赁协议到期前后原告多次催促被告腾退场地和房屋。5、2005年3月13日租房合同一份；证明该租房合同所涉及的10间房屋与2016年11月1日的27间房屋没有重合部分，该10间房屋的租金6.6万元及2013年6月15日至2017年8月的租金均没有向原告支付。
被告张元立质证称，对证据1无异议；对证据2土地证真实性无异议；对证据3租赁协议的真实性无异议，但是租赁协议显示租赁的房屋仅27间房，关于被告所扩建的3层临街房，双方对建造费用如何承担没有协商，关于扩建房屋的交付应在原告将扩建费用支付给被告后，被告再将扩建房屋交付给原告；对证据4真实性无异议，被告在2017年1月10日也主动提出向原告返还27间房屋，2017年1月6日的通知被告没有见到，27间房屋被告已经腾空只是原告没有接收；扩建的房屋因为建造费用有纠纷，纠纷解决后另行交付不存在逾期不交房屋的情况；对证据5真实性无异议，但是该合同已被2006年11月1日所签订的房屋租赁合同取代。2006年的合同所显示的27间房屋是原告现存的所有房屋，自然也包括2005合同中未拆除的4间，所以2005年的合同实际已被2006年11月1日的合同取代，已经不再履行。
本院认为，被告对原告所举证据的真实性无异议，本院对原告所举证据的真实性予以采信。
围绕争执焦点，被告向本院提交的证据是：1、被告与原告负责人赵毅敏的短信截图一份；证明租赁合同到期后，被告主动向原告交房，并要求原告验收房屋，被告不存在逾期拒不交房的情形。2、2005年3月13日租房合同一份、2006年11月1日房屋租赁协议一份；证明被告与原告于2005年3月13日签订租赁合同，租期八年，被告已缴纳了5万元。随后由于韩愈大道改造，临街房屋要拆除，原告又不愿退还被告租金，又于2006年11月1日签订了房屋租赁协议，将本案的27间房屋租赁给被告，被告为了使饭店尽快开业经营，自己出资对原告旧房进行拆除，并出资扩建了三层临街的门面房。3、建筑工程施工许可申请表、扩建临街房平面大样图、临街房效果图（背面有原告的盖章签字）各一份，证明：被告扩建临街门面房的样式、面积、造价都经过原告的确认，从而证明原告同意被告改建房屋。4、工程承包合同一份，证明2006年12月2日被告张元立与孟州市正安建筑安装工程有限公司签订工程承包合同，建造孟州市计量综合服务部临街三层门面房，工程范围为土建、室内电路、室内给排水（不含内外粉、铺地板砖等基础装修），工程造价33.6万元，该合同经过原告确认。5、孟州市计量综合服务部坐标位置图一份，证明：被告扩建的临街门面房符合城市规划。6、河南斯泰德房地产评估有限公司报告书一份及鉴定费票据一份；证明房屋内外粉刷、门窗安装、地板砖铺设的价值为13.5万元，支出评估鉴定费1850元。
原告孟州市公共检验检测中心质证称，对于上述证据的真实性均无异议。对证据1的证明指向有异议，原告负责人虽然收到该短信，但认为被告应将所有租赁的房屋场地整体转交给原告，因被告未整体转交致使原告不能按时验收，因此被告应承担交清之前的租金。证据2中2005年3月13日签订的房屋租赁合同约定改造房屋的资金由张元立承担，改造后房屋的所有权仍归原告，虽然2006年签订的租赁协议对2005年的租赁合同进行了适当的变更，但该变更并不影响这两次合同的基本意思表示，这两个合同是互为补充作用。同时根据2006年签订的租赁协议第5条第2款已明确约定租赁期满后承租方应保持房屋的完整交于原告，因此原告认为张元立在租赁期间自己出资对房屋进行了改造。由于双方对租金要求较低实际是弥补了张元立房屋扩建的损失，因此租赁期满改造后房屋的所有权及使用权应该归属于原告。对证据4工程承包合同的发包方是张元立，但孟州市计量综合服务部仅是对该合同签约双方进行的确认证明，不能证明张元立实际支付的房屋扩建费用原告知情。对证据6真实性无异议，但不能证明被告的观点。
本院认为，原告对被告所举证据的真实性无异议，本院对被告所举证据的真实性，依法予以采信。
依据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2005年3月13日原告（原孟州市计量综合服务部）与被告张元立签订租房合同，原告将计量服务部东两间门市部，院内东楼4间，南楼2楼东4间出租给被告使用，租赁期限8年，自2005年6月15日起至2013年6月15日，房屋租金6.6万元，每年租金2000元，合同约定被告先交5万元作为门市部及院内房屋改造资金，该资金作为房屋租金。合同履行过程中，2006年6月份因孟州市韩愈大道改造，将原告出租给被告的两间门面房以及东楼的4间房屋全部拆除。2006年11月1日原告与被告另行签订房屋租赁协议，协议约定将原告孟州市计量服务部整体出租，其中房屋27间出租给被告，租赁期限10年，自2006年11月1日起至2016年12月31日。租金15万元，合同签订之日，一次性交付10万元；其余租金分别于2007年11月1日前交2万元，2008年11月1日前交2万元，2009年11月1日前交1万元。协议第五条第2项约定“乙方（被告）在征得甲方（原告）同意后修建、改造或增添的房屋及设施应符合城建规划要求。在租赁期满后，应保持房屋完整，交于甲方”。签订合同之后，被告以孟州市计量综合服务部名义申请了建筑工程施工许可，并制作了平面图和效果图，并经过孟州市测绘工作队制作了坐标位置图。2006年12月26日被告以孟州市计量综合服务部名义与孟州市正安建筑安装工程有限公司签订工程承包合同，孟州市计量综合服务部在合同上加盖公章，负责人马援朝签字确认。该合同约定由孟州市正安建筑安装工程有限公司承建孟州市计量综合服务部临街三层门面房，建筑面积672平方米，总造价共计33.6万元。2010年4月7日原告向被告告知因体制变动原孟州市计量综合服务部被撤销，由孟州市质量技术监督检验测试中心负责。2016年7月8日孟州市机构编制委员会以孟编（2016）26号文件，撤销孟州市质量技术监督检验测试中心，人员划入孟州市公共检验检测中心。2016年11月20日在租赁合同届满前，原告通知被告，要求做好相关交房准备，在租赁期满将房屋完整交回；被告张元立在该通知上签字。原告称2017年1月6日再次通知被告交房，但被告否认收到该通知。2017年1月10日被告通过短信通知原告法定代表人赵毅敏验收27间房屋，但因原告要求被告连同扩建的三层门面房在内的房屋一同收回，被告以原告未给建筑费用为由不同意交付，双方因此对房屋没有完成验收。2017年7月5日原告提起诉讼，要求被告退回房屋并补交占用期间的房租。被告提起反诉，要求原告给付房屋建造费用。2017年9月1日原告与被告完成房屋的交接。根据被告的申请，本院委托河南斯泰德房地产评估有限公司对本案中三层楼房的内外粉刷、门窗安装、地板砖铺设费用的市场价值进行了评估，2017年10月24日河南斯泰德房地产评估有限公司作出豫斯泰德估字1710107号房地产评估报告，估价结果显示：估价对象按照2007年8月20日的装修市场价值为人民币13.51万元。以上即为本案事实。
本院认为，原、被告所签房屋租赁协议是在当事人双方平等自愿基础上签订，是双方真实意思表示且不违反相关法律规定，系合法有效的合同，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。该合同到期后原告依法通知被告终止合同返还房屋，于法有据，其要求被告张元立返还房屋且已履行，本院予以认定。
原告认为被告扩建的房屋属违章建筑，要求被告拆除所扩建的建筑，使场地恢复原状的诉讼请求。本院认为，因被告房屋建造从申请到建设，均经原告原法定代表人盖章确认，对房屋拆除势必造成不必要的资源浪费，且原告无证据证明该房屋系违章建筑，故原告要求被告拆除房屋、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
原告要求被告按照2005年3月13日双方所签的房屋租赁合同补交房屋租金12.6万元的诉讼请求。本院认为，2005年3月13日的房屋租赁合同执行过程中，因韩愈大道改造，2006年7月份，部分房屋拆除已无法实际履行，原告与被告在2006年11月1日重新签订了房屋租赁协议，约定原告将孟州市计量服务部（其中房屋27间）整体出租给被告，2005年3月13日的房屋租赁合同实际已不再履行，因此原告要求按照该房屋租赁合同补交房屋租金没有事实和法律依据，本院不予支持。从2013年3月13日到2016年底，按6万元补交，缺乏依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付从2017年1月1日起至2017年8月31日（9个月）的房屋租金13.28万元的诉讼请求。本院认为，被告在房屋租赁合同期满后，未按合同约定期限将房屋交付给原告，被告继续占用租赁房屋，被告应当按照原合同约定租金标准支付原告占用期间租金，即150000元÷10年÷12月/年×9个月=11250元。原告要求按被告按2017年度市场价，并申请鉴定，于法无据，本院不予支持。
被告反诉要求原告给付房屋建造的费用47.11万元的诉讼请求，本院认为，被告建造该三层房屋时经过原告的确认，说明原告同意被告进行扩建，且被告所建的房屋已经过孟州市测绘部门的测绘，符合城市规划，鉴于双方对扩建费用如何承担没有进行约定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，原告应当负担房屋扩建的建造费用；其中房屋建造费33.6万元，有被告与房屋建造承包方孟州市正安建筑安装工程有限公司签订经过原告盖章以及负责人马援朝签字确认的工程承包合同可以证实，对该房屋建造费33.6万元，本院依法予以认定；三层房屋的内外粉刷、安装的门窗及铺设地板与所建房屋不可分割，费用13.51万元有鉴定机构河南斯泰德房地产评估有限公司出具的评估报告作为认定依据，原告应付给被告，本院对此费用依法予以认定。综上，对被告的反诉请求本院部分支持，对超出部分本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、限被告张元立于判决生效后立即将所租赁的房屋返还给原告（已履行）；
二、限被告张元立于本判决生效后十日内给付原告孟州市公共检验检测中心违约金11250元；
三、限原告（反诉被告）孟州市公共检验检测中心于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）房屋建造费用47.11万元；
四、驳回原告孟州市公共检验检测中心的其他诉讼请求；
五、驳回被告张元立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5182元、鉴定费1850元，由原告负担6882元、被告负担150元。
反诉费4484元，由被告负担300元，原告负担4183元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 康秀丽
人民陪审员 张新红
代理审判员 张艳蕊
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 程 怡