山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟商初字第3号
原告：中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行。
负责人：钟洁，行长。
委托代理人：吕文强、曹蕾，山东西政律师事务所律师。
被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司。
法定代表人：何红，董事长。
被告：何红，男，1966年12月23日出生，汉族。
被告：刘聪，男，1986年11月10日出生，汉族。
以上三被告共同委托代理人：姜绍强，烟台福山博海法律服务所法律服务工作者。
原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行诉被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）、何红、刘聪借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹蕾，三被告共同委托代理人姜绍强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月2日，被告宏荷公司向原告申请项目贷款人民币5000万元，申请贷款期限3年。2009年11月30日，被告宏荷公司在原告处申请了人民币11000万元的最高授信额度。原告根据被告宏荷公司的授信额度，就其借款申请下达批复，同意对被告宏荷公司“福泰阳光”项目发放住房开发贷款5000万元。2009年12月18日、2010年3月31日、2010年6月9日，原告与被告宏荷公司分别签订2009年北马路字第036号、2010年北马路字第07号、2010年幸福字第018号借款合同，借款金额分别为2000万元、700万元、830万元。被告何红、被告刘聪为原告出具连带责任保证函，承诺自愿为原告与被告宏荷公司的上述借款合同项下的借款提供连带责任保证，并对该借款合同项下的其他物的担保，声明放弃先诉抗辩权。
2009年12月18日，原告与被告宏荷公司签订2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同，此最高额抵押合同担保上述借款合同项下的三笔贷款。2010年3月31日，原告与被告宏荷公司签订2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同，此最高额抵押合同担保上述2010年北马路字第07号、2010年幸福字第018号房地产借款合同项下的两笔贷款。2010年6月9日，原告与被告宏荷公司签订2010年幸福（抵）字013号最高额抵押合同，此最高额抵押合同担保上述2010年幸福字第018号房地产借款合同项下的一笔贷款。上述借款均已到期，被告未予返还，请求判令：一、被告宏荷公司立即返还借款本金3430万元，利息及逾期利息37698.99元（计算至2012年12月13日），并自2012年12月14日至判决生效之日，仍按合同约定的方式计算利息及逾期利息；二、原告对被告宏荷公司提供抵押的烟国用（2008）第30046号土地使用权证项下、位于烟台市福山区太华路西、天府街北侧的国有出让土地使用权及该土地上的在建工程享有优先受偿权；三、被告何红、被告刘聪对被告宏荷公司所欠原告的全部贷款本息承担连带清偿责任；四、三被告承担原告为实现债权而产生的律师代理费868400元和本案的全部诉讼费用。
三被告共同答辩称：对欠款事实及数额没有异议，愿意承担责任。但目前暂无还款能力，请求延期还款。
经审理查明，原告原名称为中国工商银行股份有限公司烟台北马路支行。2009年12月24日，中国银行业监督管理委员会烟台监管分局批复同意中国工商银行股份有限公司烟台北马路支行更名为中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行。
2009年12月18日，原告与被告宏荷公司签订2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同，约定：被告宏荷公司以位于福山区太华路西、天府街北侧，面积为13150㎡的国有出让土地使用权【证号为烟国用（2008）第30046号】，为自2009年12月11日至2012年12月10日期间，在2000万元的最高余额内，原告依据与被告宏荷公司签订的各项借款协议而享有的对被告宏荷公司的债权提供最高额抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2009年12月11日，双方在烟台市国土资源局福山分局办理了土地他项权利证明书，证书编号为福他项（2009）字第375号。
2009年12月18日，原告与被告宏荷公司签订2009年北马路字第036号房地产借款合同，约定：被告宏荷公司向原告借款人民币2000万元，借款期限为3年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；资金用途为福泰阳光项目住房开发；贷款基准年利率为5.4%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%。合同还约定由2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同为该笔借款提供最高额担保。合同签订后，被告宏荷公司于2009年12月18日在原告处提款人民币2000万元。但被告宏荷公司未按约定支付利息及返还本金，截至2012年12月13日，共拖欠本金2000万元、利息及逾期利息22182.35元。2009年12月18日，被告何红、被告刘聪为原告出具连带责任保证函，承诺自愿为原告与被告宏荷公司的上述借款合同项下的借款提供连带责任保证，保证担保的范围为该借款合同项下的全部借款本息及实现债权的费用，并声明对该借款合同项下的其他物的担保放弃先诉抗辩权。
2010年3月31日，原告与被告宏荷公司签订2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同，约定：被告宏荷公司以位于福山区天府街825号福泰阳光1、2、3号楼（福山区太华路西、福海路以东、天府街北侧福泰阳光项目在建工程），为自2010年3月31日至2012年12月10日期间，在700万元的最高余额内，原告依据与被告宏荷公司签订的各项借款协议而享有的对被告宏荷公司的债权提供最高额抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2010年4月1日，双方在烟台市福山区房管局办理了在建工程抵押登记证明，登记编号为烟福房在抵第20100004号。
2010年3月31日，原告与被告宏荷公司签订2010年北马路字第07号房地产借款合同，约定：被告宏荷公司向原告借款人民币700万元，借款期限为32个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。合同还约定由2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同为该笔借款提供最高额担保。合同签订后，被告宏荷公司于2010年4月11日在原告处提款人民币700万元。但被告宏荷公司未按约定支付利息及返还本金，截至2012年12月13日，共拖欠本金600万元、利息及逾期利息6655.83元。2010年3月31日，被告何红、被告刘聪为原告出具连带责任保证函，承诺自愿为原告与被告宏荷公司的上述借款合同项下的借款提供连带责任保证，保证担保的范围为该借款合同项下的全部借款本息及实现债权的费用，并声明对该借款合同项下的其他物的担保放弃先诉抗辩权。
2010年6月9日，原告与被告宏荷公司签订2010年幸福（抵）字013号最高额抵押合同，约定：被告宏荷公司以位于福山区太华路西、福海路以东、天府街北侧福泰阳光项目在建工程（续建），为自2010年6月9日至2012年12月10日期间，在830万元的最高余额内，原告依据与被告宏荷公司签订的各项借款协议而享有的对被告宏荷公司的债权提供最高额抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2010年6月12日，双方在烟台市福山区房管局办理了在建工程抵押登记证明，登记编号为烟福房在抵第20100004号追加。
2010年6月9日，原告与被告宏荷公司签订2010年幸福字第018号房地产借款合同，约定：被告宏荷公司向原告借款人民币830万元，借款期限为30个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。合同还约定由2010年幸福（抵）字013号最高额抵押合同为该笔借款提供最高额担保。合同签订后，被告宏荷公司于2010年6月13日在原告处提款人民币830万元。但被告宏荷公司未按约定支付利息及返还本金，截至2012年12月13日，共拖欠本金830万元、利息及逾期利息8860.81元。2010年6月9日，被告何红、被告刘聪为原告出具连带责任保证函，承诺自愿为原告与被告宏荷公司的上述借款合同项下的借款提供连带责任保证，保证担保的范围为该借款合同项下的全部借款本息及实现债权的费用，并声明对该借款合同项下的其他物的担保放弃先诉抗辩权。
另查明，原告为本案诉讼共支付律师代理费868400元。
以上事实，有最高额抵押合同、借款合同、保证合同、代理费发票、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告与被告宏荷公司签订的2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同、2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同以及2010年幸福（抵）字013号最高额抵押合同均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方对抵押物依法办理了抵押物登记手续，原告对抵押合同项下的抵押物在其所担保的债权范围内享有优先受偿权。2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同明确约定被告宏荷公司以国有出让土地使用权在2000万元的最高余额内为自2009年12月11日至2012年12月10日原告与被告宏荷公司签订借款协议而享有的债权提供最高额抵押担保，且2009年北马路字第036号房地产借款合同也明确约定由2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同为该笔借款提供最高额担保，故2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同担保的主债权为2009年北马路字第036号借款合同项下的借款。原告主张2009年北马路（抵）字028号最高额抵押合同担保涉案三份借款合同项下的三笔借款，与事实不符，本院对其主张不予支持。2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同明确约定被告宏荷公司以在建工程在700万元的最高余额内为自2010年3月31日至2012年12月10日原告与被告宏荷公司签订借款协议而享有的债权提供最高额抵押担保，且2010年北马路字第07号房地产借款合同也明确约定由2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同为该笔借款提供最高额担保，故2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同担保的主债权为2010年北马路字第07号借款合同项下的借款。原告主张2010年北马路（抵）字010号最高额抵押合同担保2010年北马路字第07号以及2010年幸福字第018号借款合同项下的两笔借款，与事实不符，本院对其主张不予支持。如上所述，涉案三份最高额抵押合同分别担保相对应的借款合同项下的借款，故原告对上述三份最高额抵押合同项下的抵押物应在其担保的借款范围内享有优先受偿权。原告为本案诉讼共支付律师代理费868400元，涉案三笔借款的数额占欠款总额的比例分别为0.58（2000万）、0.18（600万）、0.24（830万），故对原告支付的律师费，应由原告分别对三份最高额抵押合同项下的抵押物按此比例享有优先受偿权。
原告与被告宏荷公司签订的2009年北马路字第036号借款合同、2010年北马路字第07号借款合同以及2010年幸福字第018号借款合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。上述借款合同签订后，原告依约发放了借款，被告宏荷公司借款后，未依约履行还款义务的事实清楚，应承担返还借款本息的义务及逾期还款的违约责任。
被告何红、被告刘聪分别就上述借款合同向原告出具连带责任保证函，该保证函是被告何红、被告刘聪的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告何红、被告刘聪承诺对借款合同项下的其他物的担保放弃先诉抗辩权，故两被告应对被告宏荷公司的全部给付义务承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行借款本金3430万元及利息（计算至2012年12月13日为37698.99元，自2012年12月14日至本判决生效之日，仍按借款合同的约定计付）。
二、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行律师代理费损失868400元。
三、原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟国用（2008）第30046号土地所有权证项下的国有出让土地使用权在2009年北马路字第036号借款合同项下的借款本金2000万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。
四、原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟福房在抵第20100004号在建工程抵押登记证明项下的抵押物在2010年北马路字第07号借款合同项下的借款本金600万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。
五、原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟福房在抵第20100004号追加在建工程抵押登记证明项下的抵押物在2010年幸福字第018号借款合同项下的借款本金830万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。
六、被告何红、被告刘聪对被告烟台市宏荷房地产开发有限公司上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费217830元、保全费5000元，均由被告烟台市宏荷房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 杨少华
审判员 隋 涛
审判员 王汝娟
二〇一三年四月十五日
书记员 刘 艳