黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0102民初5445号原告：陈萍，女，1962年9月28日出生，汉族，无固定职业，现住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：贾柏章，黑龙江抚众律师事务所律师。被告：王绍芳，女，1947年1月28日出生，汉族，哈尔滨轴承集团股份有限公司退休干部，现住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙威，黑龙江承启律师事务所律师。原告陈萍与被告王绍芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈萍及其委托诉讼代理人贾柏章、被告王绍芳及其委托诉讼代理人孙威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告经人介绍进行房屋交易，被告称其有坐落于道里区某小区，建筑面积98.78平方米的商品房一套及车位一个，总价款74万元。原告同意购买，于2016年3月28日向被告交纳2万元定金，择日签订购房协议。被告当场向原告出具一份收条，并标明房产地点、价款、违约责任。原告交付定金后多次要求与被告签订购房协议，被告无理推托。经原告调查，被告出售的房屋并不是被告所有，其房主是孙某，原告要求被告退还定金，被告以原告违约为由拒绝退还。被告将他人房屋出售给原告，并收取定金，不签订购房协议，属欺诈行为。要求被告双倍返还定金4万元。原告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下证据：证据一、收条。证明原告于2016年3月28日向被告缴纳了2万元定金，同时表明涉案房屋所在地。证据二、58同城房屋信息照片打印件。证明房屋售出的时间、价格，证明出卖人是被告。被告辩称：原告所述双方签订定金合同符合事实，但是定金合同签订后拒绝签订购房协议的是原告而非被告。双方于3月28日约定，被告一个月内交齐全部购房款后双方签订购房协议。据中介了解，原告不能兑现一个月交付全款的承诺，所以被告虽多次催促原告签订购房协议，原告借故推托。4月28日，原告的哥哥给被告打电话，既不谈下一步如何交全款，也不提出解除合同要求退还定金。被告则明确告诉原告，如果原告当日交齐购房款，被告与之签订购房协议，如果原告不能交齐购房款，被告不再等待原告，且定金不予退还。被告在一个月期限届满后将房屋另卖他人，符合双方约定，并无违法违约行为。关于房屋权属问题，该小区开发之初，开发商福顺集团向公司管理层发起内部集资，承诺高额回报。被告的外甥女孙某为福顺集团财务总监，具有集资资格，为谋求高额收益，孙某投资50万元，被告以孙某名义投资50万元，总计100万元。后由于房地产销售不景气，福顺集团承诺的回报并没有实际给付，应投资人的要求，福顺集团同意以房抵款，每套房屋定价50万元，还要加买一个车位，被告和孙某为了早日回收资金，分别订购了一套房屋，因购房款的前身是内部集资款，所以根据集团要求购房合同只能以孙某名义签署。福顺集团要求购房合同只能办理一次更名，所以被告只能在找到买主时将房屋更名到买主名下。购房款的实际所有人和抵账房屋的实际支配人均为被告，被告依法将其出售的权利不受限制。即便涉案房屋的所有人为孙某，在所有人追认的情况下，被告处分涉案房屋的行为依然有效。故不同意原告的诉讼请求。被告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下证据：证据一、2016年3月25日至2016年4月30日被告家中电话的拨出记录。证明2016年3月28日被告给中介公司打电话，双方约定签订正式合同的期限；2016年3月29日到2016年4月6日被告不断给原告打电话，多次催促原告签订正式合同，原告一开始要求被告延期，2016年4月6日之后原告再未与被告联系。2016年4月28日原告的哥哥给被告打电话，要求与被告签订合同，被告答复称签订合同已经没有意义了。证据二、被告及其配偶的银行卡记录。证明被告守约在一个月之后才将房屋另卖他人。证据三、被告与原告哥哥2016年4月28日通话记录。证明原告未亲自出面交易，缺乏诚意，原告的哥哥在录音中对被告提出的一个月期限是默认的，并且原告在4月28日仍然拿不出全部购房款，原告期望能继续拖延时间，被被告拒绝后就强调要与被告签订正式合同，而被告认为原告的违约行为造成双方交易不能实现，且原告的定金不能退还。证据四、2016年6月13日被告与中介的通话记录。证明中介承认了双方约定一个月交付全款。证据五、证人孙某证言。证明孙某实际上是50万元内部集资款的显明代理人，当集资款转变为购房款的时候，房屋的所有人为被告，被告不存在欺诈。证据六、证人刘某证言。证明被告于2016年4月28日之后才将房屋另售他人。被告曾委托刘某征集购房人，被告明确告诉过刘某，须向意向购买人讲清楚，只有在2016年4月27日原告仍不购买的情况下，才能与之交易。证据七、商品房与车位认购书(复印件)。证明2015年1月份，被告以孙某的名义认购了房屋及车位，原告在签订定金协议时曾反复查看了。证据八、交通银行客户回单、收款收据各一份。证明新的买受人于2016年5月2日将50万元集资款和定金之外的购房款交于开发公司，被告于5月2日将房屋转让给新的买受人。由于原告没有如期给付房款，被告拖至2016年5月2日才将房屋另卖他人，所以依据法律规定和双方之间的约定，原告无权索回2万元定金。证据九、放弃产权声明、情况说明各一份。证明经孙某申请，被告于2016年5月2日完成与新买主的交易手续，其他证明问题同证据八。被告对原告所提供证据的质证意见为：对于证据一的真实性没有异议,对证明的问题有异议。这份证据证明不了被告存在欺诈行为；同时，这份收条中被告及其配偶都写明了姓名和身份证号，证明被告对此次交易是非常慎重的，愿意依约履行。这份收条内容非常简单，能看出双方约定了第二天立即签订正式合同，以便将口头约定的一个月交全款的事实固定下来，且双方口头约定签订正式合同时孙某到场，后由于原告的违约，双方未签订完整的购房协议。对于证据二的真实性、证明的问题均有异议。该份证据是被告在向原告出售房屋之前，向中介提供的信息，当时被告要价80万元，中介在58同城网站上发布的信息，这份证据和本案不具有关联性。原告对被告所提供证据的质证意见为：对于证据一的真实性有异议。通话记录只能证明在一定的时间范围内通过话及通话的时间，但证明不了通话对象及内容。对证据的合法性有异议，该份证据是复印件，是无效的。对证明的问题有异议，证明不了被告想要证明的事项。对证据二的真实性无异议。对证明问题有异议，该份证据与本案无关。对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均有异议。从录音的形式上看属非法行为，录音过程中应通知对方，并且说清时间、地点，对话的人应当出庭，才能证实对话真实有效；从内容上看，录音过程中一直是被告在说话，总是在打断对方；且证据三中被告代表不了房屋所有人，原告的哥哥代表不了原告，双方只是意向性的协商，是无效的。对证据五、证据六的真实性、合法性、证明问题均有异议。两位证人都与被告有亲属利害关系，孙某的部分证言是真实的。刘某没有和原告通过电话，她所证明的内容是虚构的，证言是无效的。对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据为复印件，证明内容与本案无关，且被告举证超过了举证期限。对证据八的真实性没有异议，对证明问题有异议，与本案没有关系。对证据九的真实性没有异议，对证明问题有异议。违背了被告举证内容，说明在签约时房屋并不是被告所有，房屋产权人变更时间是2016年4月20日，原、被告签订收条为3月28日，显然证明房屋是孙某的。本院对原告提交的证据的认证意见为：证据一客观、真实，本院予以采信。证据二系广告信息，不足以证明房屋售出的时间、价格，本院不予采信。本院对被告提交的证据的认证意见为：证据二、证据五、证据七客观、真实，能够证明被告以孙某名义交付集资款，购买房屋及车位的事实，本院予以采信。被告提交的其他证据虽客观、真实，但不足以证明原、被告之间就签订房屋买卖合同的期限及交付购房款的期限达成过一致意见，本院不予采信。本院根据原、被告的陈述及对双方提供证据的分析，确认以下事实：被告于某小区开发初期，以案外人孙某的名义向哈尔滨尚都房地产开发有限公司（以下简称尚都公司）支付集资款50万元。2016年1月16日，被告以案外人孙某的名义与尚都公司签订《商品房与车位认购书》，被告认购哈尔滨市道里xx街x号某小区第x栋x单元x室房屋一套及x区x号车位一处，房屋认购价534360元，车位认购价15万元，集资款50万元转为购房款。2016年3月28日，原告欲购买上述房屋及车位，与被告约定房屋及车位总价款74万元，并向被告交付定金2万元。被告向原告出具收条，写明房屋、车位的位置及总价款，被告收到原告定金2万元，如原告违约，定金不退，如被告违约，双倍返还。本院认为，原告主张被告将他人所有的房屋出售给原告，构成欺诈，经查，虽然房屋及车位认购书是以孙某的名义签订的，但涉案房屋的实际出资人为被告，被告有权以房主的身份对外出售，即便被告欠缺对涉案房屋的处分权，但经过孙某的追认仍然不影响房屋买卖合同的订立、生效及履行，故原告主张被告存在欺诈行为的理由不成立；本案原告向被告交付2万元定金，被告认可，双方定金合同成立，但双方对于何时订立房屋买卖合同、如何履行合同义务未做明确约定，无法确认哪一方违反了定金合同义务，原、被告均主张对方先行违约，证据不足，本院不予支持，被告应将其收取的2万元定金返还原告。综上，综上所述，依照《最高人民法院关于的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：被告王绍芳于本判决生效后十日内返还原告陈萍定金2万元；驳回原告陈萍其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，原告陈萍负担400元，被告王绍芳负担400元（此款原告已预交，待被告返还原告定金时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 绚人民陪审员  刘少华人民陪审员  张梦阳二〇一七年五月一日书 记 员  王晓红