文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2152号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绍霞，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：徐先和,男,1989年12月12日出生,侗族,住贵州省黎平县，被上诉人（一审原告）：吴良美,女,1988年7月9日出生,侗族,住贵州省黎平县，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人徐先和、吴良美商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.请求委托鉴定机构对被上诉人因此造成的损失进行鉴定评估，根据评估结果调减被上诉人请求支付的逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金；3.判决驳回被上诉人的诉讼请求,以被上诉人的实际损失为准调整降低本案违约金比例。事实和理由：一、本案即便存在商品房逾期交房和商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》�备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即便上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的相关文书给被上诉人，一审判决认定被上诉人2017年7月1日才入住房屋没有证据，判决上诉人承担逾期交房违约金14160元和逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金6739元，明显过高，判决不当。上诉人不存在逾期交付房屋，被上诉人没有因此发生经济损失。即便上诉人存在一定时间的逾期交房，按照黎平县政府规定的临时过渡安置费计算，给被上诉人造成每平方米每天损失就是0.333元。一审法院没有查明被上诉人是否存在损失，造成的损失到底是多少，判决上诉人支付的违约金明显过高，上诉人请求调减于法有据。一审法院认定违约责任的理由和计算违约金的起点、标准不当，判决支持的违约金过高。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人徐先和、吴良美未答辩。一审原告徐先和、吴良美向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金14160.31元给原告；2.判决被告继续履行合同把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金6779.29元给原告；3.判决被告在30日之内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2016年2月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元18层5号商住房，建筑面积为149.68平方米、房屋总价款为401142元，合同约定交房日期为2016年6月30日前。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之壹的违约金。原告于2017年7月1日入住该房屋。合同第二十二条第三项约定：出卖人于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款401142元。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋及办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时占有该房屋及办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违�责任。逾期交房违约金和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金合同均有约定且约定不高，被告应按合同约定承担违约金。被告辩称被告未能按合同约定时间交房具有不能预见、不能克服的原因，被告不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错，存在正当免责事由，原告诉求的违约金过高，被告要求法院依据公平原则以不超过原告实际损失的30%为据给予适当减少的辩解意见，不予采纳。原告于2017年7月1日入住该房屋，交房时间应为2017年7月1日。被告逾期交房时间为2016年6月30日至2017年7月1日，逾期天数366天，按合同约定，被告逾期交房违约金为401142×0.01%×366天=14681元，原告只要求被告支付逾期交房违约金14160元，予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办�》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。原告要求交付转移登记的相关文书违约金计算的截止日期为2017年6月18日，予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年12月31日至2017年6月18日，逾期天数168天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为401142元×0.01％×168天=6739元。原告请求多出部份不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、原、被告签订的《商品房买卖合同�继续履行；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告徐先和、吴良美逾期交房违约金14160元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金6739元，共计人民币20899元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告徐先和、吴良美交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；四、驳回原告徐先和、吴良美的其他诉讼请求。案件受理费324元，减半收取162元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认；还查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》：“……七、转移登记，双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1.双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续，且按揭贷款支付至出卖人指定账户；（2）房屋已由买受人实际接受；（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。”本院认为，本案二审争议焦点：1.上诉人未按合同约定期限交付房屋是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2.一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当；3.一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否恰当。1.关于上诉人未按合同约定期限交付房屋是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预�交房时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。2.关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应当在2016年6月30日前向被上诉人交付房屋，上诉人未提供证据证明其向被上诉人交付房屋的时间，被上诉人自认其于2017年7月1日入住该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，一审判决认定交房时间为2017年7月1日，于法有据。因此，一审判决认定上诉人逾期交房时间为2016年6月30日至2017年7月1日，符合合同约定和法律规定。上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，按日支付全部已付房价款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减，本院不予支持。一审判决依据合同约定判决上诉人支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。3.关于一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否恰当的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效的民事合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第七条的内容，双方对买卖合同第二十二条第三款转移登记另行约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续，且按揭贷款支付至出卖人指定账户；（2）房屋已由买受人实际接受；（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。”本案中，被上诉人未提交证据证明其已按该《补充协议》履行了提交办证所需的全部材料、付清专项维修基金等应当先履行的义务，故其现要求上诉人承担逾期办理商品房转移登记违约金与上述约定不符，本院不予支持。一审判决上诉人支付被上诉人逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金6739元，判决不当，本院予以改判。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；不成立部�，应予驳回。一审判决认定事实清楚，部分判决不当，对不当部分本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院（2017）黔2631民初965号民事判决第一项，即：“一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行；”二、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初965号民事判决第二、三、四项，即：“二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告徐先和、吴良美逾期交房违约金14160元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金6739元，共计人民币20899元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告徐先和、吴良美交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；四、驳回原告徐先和、吴良�的其他诉讼请求。”三、上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人徐先和、吴良美逾期交房违约金14160元；四、驳回被上诉人徐先和、吴良美的其他诉讼请求。一审案件受理费324元，减半收取162元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担110元，被上诉人徐先和、吴良美负担52元。二审案件受理费324元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担220元，被上诉人徐先和、吴良美负担104元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十一月三十日书记员 赵艳萍