河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终3286号
上诉人（原审被告）：河南大信房地产有限公司。
法定代表人王志强，系公司董事长。
委托代理人饶景龙、刘荣华，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市深华物业集团有限公司。
法定代表人沈四光，系公司董事长兼总经理。
委托代理人周玉胜，河南银辉律师事务所律师。
上诉人河南大信房地产有限公司因与被上诉人深圳市深华物业集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2015）平民初字第554号民事判决，�本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南大信房地产有限公司的委托代理人刘荣华、饶景龙，上诉人深圳市深华物业集团有限公司的委托代理人周玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年12月10日，原告深圳市深华物业集团有限公司与被告河南大信房地产有限公司签订一份《大信.桂竹园前期物业服务合同》，合同共有十一章五十八条。物业名称为大信.桂竹园，总建筑面积222833.7平方米。物业交付时间为2013年12月前，物业管理全权委托合同期为5年，自2013年12月31日起至2018年12月31日止。服务费用高层每月每平方米1元2角，地下停车位每月420元一个车位，地上车位每月180元一个车位，违约责任约定，逾期未交纳物业服务费用，应按每日加收欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。合同并对属于被告的空置�业进行约定，对于已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者被告未按时交给物业买受人的物业，原告向被告承接该物业服务范围日至业主向甲方承接物业日期间的物业服务费用由被告按以下标准缴纳：1、住宅物业，该物业服务范围内首单元物业交付日起计按本合同第八条约定的标准向原告交纳，被告须于每月度5日前向原告支付上月度的物业服务费等物业服务费用。实际发生日不足满月的按满月交纳。物业的交付范围和时间以经双方确认签字的交接文件为准。2、地下车库/车位物业，该物业服务范围内首单元物业交付日起计，按本合同第八条约定的标准向原告交纳；停车库/位物业服务费用交纳方式、时间与住宅物业一致。3、商业、写字楼物业，该物业服务范围内首单元物业交付日起计按合同第八条约定的标准向原告交纳；被告须于每月度5日前向原告支付上�度的物业服务费等物业服务费用。实际发生日不足满月的按满月交纳。物业的交付范围和时间以经双方确认签字的交接文件为准。合同签订后，原告于2014年1月20日进驻大信.桂竹园。2014年9月21日发生一名5岁女童在该小区5号楼坠亡事故。原被告因此产生纠纷，2014年11月21日原告撤离了大信.桂竹园小区，经查明被告欠原告物业费102532元、天然气补偿业主费用39977.52元、空置房物业服务费251977.77元。
原审认为，根据案件事实及双方当事人的主要诉辩理由，该案属物业服务合同纠纷，在双方当事人未对合同效力提出异议情况下，原被告签订的《大信.桂竹园前期物业服务合同》应属有效合同；有效合同对合同双方当事人均有约束力，可作为处理合同当事人争议的事实依据。该案原被告争议焦点，一是原告有否起诉主体资格；二是原告有否物业收费资格，其诉请被告拖欠物业管理服务费的数额是否属实；三是被告对原告采取的一系列措施的性质是令原告停业整顿、还是单方解除合同，应否承担解除合同违约金责任。⑴关于原告有否起诉主体资格问题，被告的争议在原告的名称上。在2013年12月10日原被告签订《大信.桂竹园前期物业服务合同》时，原告落款名称为深圳市深华物业管理有限公司，法定代表人签名为沈四光，而在2015年1月12日起诉时，原告名称改为深圳市深华物业集团有限公司，法定代表人仍为沈四光，并提供了相应的企业法人主体资格手续，据此，应该认定原告名称更改合法有据，有起诉主体资格。另外，从被告于2014年12月19、21日连续向原告发的2封《工作函》中的台头名称看，也是“深圳市深华物业集团有限公司”，说明双方在工作交往中，被告是明知且认可原告名称变更情况的，因此，被告关于原告没有起诉�体资格的辩解意见不予采纳。⑵关于原告有否物业收费资格问题，《大信.桂竹园前期物业服务合同》第四章有明确约定，即原告对被告履行了物业服务合同义务后，应享有收取物业服务费的合同权利。而这种收费是商业服务性质而非行政事业性质，不需要另行办理许可手续，况且在此前，被告也向原告支付过物业服务费，说明其是认可原告的收费权利的，而在诉讼中却否定原告的收费资格，该辩解意见无事实与法律依据，不予采纳；原告诉请被告拖欠物业管理服务费的数额是否属实问题，因在原告提出相关的接受托管物业的证据后，被告未能提供出异议证据，故其否认的辩解不予采纳，对原告的收费请求应予支持。（3）关于原告要求解除原被告签订的《大信.桂竹园前期物业服务合同》，因原被告于2014年9月21日发生女童坠亡事故，后原告于2014年11月21日撤离了大�.桂竹园小区，使得原被告双方签订的物业合同无法继续履行，因此原告诉请本院予以采信，但此合同解除并不是被告方的过错，因此原告诉请偿付违约金10万元的诉求，无事实依据，不予支持。关于天然气补偿业主费用，因双方合同中未予约定，原告主张证据不足，本院不予支持。综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第四条，第六条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市深华物业集团有限公司与被告河南大信房地产有限公司签订的《大信.桂竹园前期物业服务合同》；二、被告河南大信房地产有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告深圳市深华物业集团有限公司物业服务等各项费用354509.77元；三、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费8969元，被告河南大信房地产有限公司承担7000元，原告深圳市深华物业集团有限公司1969元。
上诉人河南大信房地产有限公司上诉称，一、原审判决上诉人支付被上诉人102532元物业费没有依据；二、原审支持被上诉人收取空置房管理费的诉求于法无据；三、原审程序违法，采信证据不当，举证责任分配不当。四、原审判决代上诉人认可被上诉人的证据，扭曲上诉人的观点。请求撤销原判，改判驳回被上诉人对物业服务费102532元和空置房屋服务费251977.77元的请求。
深圳市深华物业集团有限公司针对河南大信房地产有限公司的上诉答辩称，上诉人认为不应当支付102532元抵扣物业费的上诉理由没有道理，该费用的产生是因为上诉人把业主延期交付产生违约的善后工作交给物业公司以减免物业费的形式对业主进行补偿，虽然没有书面协议但是有上诉人的授权，实际上物业公司是按照上诉人的意思进行了物业费的折抵，原审物业公司提供了材料，对方并没有异议。对于空置房物业费的问题，法律规定在出卖前由建设单位缴纳，具体费用物业公司有清单，原审也提交了证据证明空置房的钥匙也已经移交，原审判决这一费用并无不当。对于程序违法的上诉理由，原审判决并无不当。
上诉人深圳市深华物业集团有限公司上诉称，双方签订的《大信?桂竹园前期物业服务合同》明确约定合同期限为5年，但被上诉人单方面解除合同并更换物业办公室门锁，强行赶走上诉人委派的物业工作人员，严重违约，应当向上诉人支付违约金10万元，原审不予认定不予判决错误。请求改判被上诉人承担违约金10万元。
河南大信房地产有限公司针对深圳市深华物业集团有限公司的上诉答辩称，一、河南大信房地产有限公司从来没有要求过解除合同。二、深圳市深华物业集团有限公司在诉请中既然要求继续履行合同，就无权主张单方解除合同的违约金。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，深圳市深华物业集团有限公司已经在原审庭审提交了加盖“河南大信房地产有限公司财务部”红色印章的通知单等凭据证明河南大信房地产有限公司拖欠深圳市深华物业集团有限公司的物业费102532元，由于河南大信房地产有限公司并未提交任何证据否认这一事实，且二审庭审中河南大信房地产有限公司的委托代理人认可其公司存在延期交房并支付了业主违约金，结合河南大信房地产有限公司未能按照本院要求提交支付违约金的公司记账凭证等实际情况，本院认为河南大信房地产有限公司以物业费冲抵延期交房的违约金并因此欠付深圳市深华物业集团有限公司物业费102532元的事实存在高度可能性，故原审法院判决河南大信房地产有限公司支付深圳市深华物业集团有限公司物业费102532元并无不当。上诉人河南大信房地产有限公司关于原审法院判决上诉人支付102532元物业费没有依据的上诉理由本院不予支持。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业�与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，河南大信房地产有限公司和深圳市深华物业集团有限公司于2013年12月10日签订《大信?桂竹园前期物业服务合同》约定河南大信房地产有限公司选聘深圳市深华物业集团有限公司提供前期物业管理服务事宜，该合同对已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者未按时交给物业买受人的物业收费标准和方式进行了约定。虽然对空置物业的交付双方并未签订明确的交接文件，但深圳市深华物业集团有限公司提供的证据已经足以证明河南大信房地产有限公司将空置物业交付给深圳市深华物业集团有限公司，因此原审法院判决河南大信房地产有限公司支付空置房屋物业服务费并无不当。上诉人河南大信房地产有限公司关于原审法院程序违法的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。结合全案事实，河南大信房地产有限公司和深圳市深华物业集团有限公司对双方签订的《大信?桂竹园前期物业服务合同》无法履行均有过错，且深圳市深华物业集团有限公司并没有充分的证据证明河南大信房地产有限公司存在严重违约行为，因此对于深圳市深华物业集团有限公司要求河南大信房地产有限公司承担违约金10万元的上诉理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8969元，由上诉人河南大信房地产有限公司承担6669元，上诉人深圳市深华物业集团有限公司承担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 邱世财
审判员 姚 涛
二〇一七年十月二十五日
书记员 吴 雪