北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初18875号
原告（反诉被告）：天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司，住所地北京市丰台区南方庄2号院1号楼2层211。
法定代表人：娄剑桥，总经理。
委托代理人：何頔，男，1985年2月7日出生，汉族，原告公司职员，住北京市丰台区西罗园四区。
委托代理人：马颖秋，北京市中咨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘洋，女，1983年1月10日出生，住北京市大兴区。
委托代理人：张正，北京市国理律师事务所律师。
原告天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司的委托代理人马颖秋、何頔，被告刘洋的委托代理人张正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告返还原告多交的租金388240元；2.请求判决撤销2015年3月19日被告刘洋与案外人刘甫签订的《北京市房屋租赁合同》及附加条款；3.被告承担诉讼费和反诉费。事实与理由：2015年3月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的房屋（建筑面积700平方米）出租给被告使用，期限三年一个月，租金按照3元/平方米/日计算，年租金为76万元。原告已向被告支付了一年半的租金，后发现被告租赁给原告的房屋不是700平方米，而是480平方米，合同中约定赠送的220平方米未赠送。经原告与被告协商，被告拒绝退还多收的租金。诉讼中，原被告于2017年5月11日就涉案房屋进行了交接，水电费均已结清。原告认为：1.被告在签订合同时对原告有欺诈行为；合同中明确约定，租赁房屋面积是480平方米加上赠送的220平方米，共计700平方米，但被告一直没有全面交付，亦没有说明赠送面积是什么面积，原告直到起诉前才知道面积不够，直到2017年5月14日调取房屋档案才得知，被告根本没有房本外的220平方米，故被告在签订合同时有欺诈的故意；2.原告知道欺诈事由的时间为2017年5月14日，撤销权应自该日起计算；原告在起诉前，明确知道被告没有向原告交付220平方米赠送面积，但不知道是房屋确定没有这么大面积还是被告没有交付，被告也一直称赠送220平方米是门厅、过道的面积，直到2017年5月14日，通过法院调查房屋档案查阅《公用建筑面积分摊说明》原告才得知房本建筑面积中包括了所有的分摊面积（休息厅、走道、公共卫生间、配电室、楼梯间、前室、开水间），原告才确知被告存在欺诈。根据合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权；本案中，原告知道被告的欺诈事由的时间为2017年5月14日，即原告的撤销权自2017年5月14日起至2018年5月13日止；3.涉案的租赁合同是应当撤销而不是解除的合同；合同解除的前提是有效且无撤销情形，涉案合同中被告存在欺诈行为，属于撤销事由，且被告提出解除没有按照法定的解除程序；4.依据电话录音被告本人明确说明了租金是按照3元/平方米/日计算；5.对原告发生效力的被告与刘甫签订的合同是700平方米，其中赠送面积220平方米，但被告未交付220平方米的赠与送面积，且现有的涉案房屋档案证据表明，被告出租的房屋总面积就是480.5平方米，没有被告所称开发商赠送的220平方米，被告按照700平方米收取租金没有依据；6.被告应当返还原告多交的租金，并返还押金，原告不存在任何违约情形。故诉至法院，望判如所请。
被告刘洋辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：1.原告要求撤销房屋租赁合同已经超过法定的除斥期间，不应得到支持；依据最高人民法院《关于执行民法通则若干问题的意见》第七十三条第二款规定“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”。本案原被告之间的租赁民事行为成立于2015年3月19日，原告于2016年8月提起诉讼，已经超过了一年零五个月；如果按照其2017年9月29日庭审中正式向法院增加撤销合同诉讼请求，更是远超法定的一年除斥期。2.原告所诉被告方签订合同有欺诈行为，此与事实严重不符。原告在签订合同时去现场查勘了房屋，查阅了房产证并索要了房产证复印件，对房屋的实际状况非常清楚；原告在庭审中表示，在装潢房屋时就已经发现房屋面积不足700平方米；故原告至少在合同签订后一个月内已经明知房屋的实际状况。法院调取的房屋档案和被告提交的房产证登记的登记完全一致，更说明被告没有欺诈行为。原被告有可能对房屋面积存在误解，但不是欺诈。3.原告应当按照合同约定的租金标准向被告支付租金，对原告要求返还租金的要求，法院应予驳回。在法院组织勘验时原告已经向被告交还了房屋，并自行搬迁，双方的租赁合同自该日起已经解除。综上，不同意原告的诉讼请求。并提出反诉，诉讼请求如下：1.要求原告支付被告自2016年9月20日至2017年5月11日的租金520030元；2.请求法院确认原被告签订的租赁合同已经于2017年5月11日解除；3.要求原告支付被告违约金6.3万元；4.本案反诉费由原告承担。反诉事实与理由：原告未按照合同约定期限交纳租金，已构成违约，应当承担违约责任。现合同已解除，同意退还原告押金6.3万元，可以在租金中进行折抵。故提起反诉。
对于被告的反诉，原告意见如下：不同意被告的全部反诉请求。因被告对原告存在欺诈，原告提起诉讼并要求返还多付的租金，按照3元/平方米/日计算，原告已经多付了租金，不存在违约，故不同意原告的诉讼请求。不同意确认涉案租赁合同已经于2017年5月11日解除的请求，理由同本诉陈述。对于2016年9月20日至2017年5月11日的租金，同意按照3元/平方米/日及合同约定的每年递增5%计算交纳，可以从原告主张返还的租金中折抵。不同意承担反诉费。
本院经审理认定以下事实：2015年3月19日，刘甫代表原告公司与被告经北京市卓道商业地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：被告将位于北京市丰台区南方庄2号院X号楼207-215室房屋出租给原告公司使用，房屋建筑面积700平方米（房本480平方米加赠送220平方米），租赁用途为办公，租赁期限自2015年3月20日至2018年4月19日，年租金76万元（免租期1个月，租金第二年递增5%，第三年递增5%），支付方式为押一付六，每下一次付款提前一个月支付；押金为6.3万元。合同附加条款为：出租人出租房屋产权面积为480平方米，实际出租面积为700平方米。其中220平方米为赠送面积，出租人承诺其拥有无争议的使用权，如因物业或其他原因导致该面积被收回全部责任损失由出租人承担，包括但不限于租金损失、装修损失、罚款等。原告查看了被告提供的房产证并现场查看了房屋。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告在合同签订当日给付被告押金5万元，于2015年3月23日向被告转账支付租金38万元及剩余押金1.3万元，于2015年9月18日向被告转账支付租金38万元，于2016年3月21日向被告转账支付租金39.9万元，共计向被告支付了租金115.9万元，押金6.3万元。
2016年9月1日，原告向本院提起诉讼，要求被告返还多交的租金。2017年5月11日，本院对涉案租赁房屋进行现场勘验，原被告对涉案房屋进行了交接，原告将涉案租赁房屋交付被告，并结清了水电费用。
被告提交京房权证丰字第XX**号房屋所有权证，载明：位于北京市丰台区南方庄2号院X号楼（207-212室）房屋于2013年9月10日登记在被告刘洋名下，房屋建筑面积480.5平方米；后附北京市房屋登记表显示：北京市丰台区南方庄2号院X号楼（207-212室）房屋建筑面积小计293.5平方米，其中套内建筑面积（含阳台）157.96平方米，共有分摊建筑面积135.54平方米；北京市丰台区南方庄2号院X号楼（213-215室）房屋建筑面积小计187平方米，其中套内建筑面积（含阳台）100.64平方米，阳台建筑面积5.48平方米，共有分摊建筑面积86.36平方米；北京市丰台区南方庄2号院X号楼（207-215室）房屋建筑面积总计480.5平方米，其中套内建筑面积（含阳台）258.6平方米，共有分摊建筑面积221.9平方米。
原告提交2016年8月22日何頔与刘洋通话录音一份，刘洋对该录音的真实性表示认可；该录音中，双方就涉案租赁房屋单价进行了讨论，何頔提到：装修时自测房屋面积是460多平方米；刘洋提到：涉案房屋是按照一套房屋整租，如果原告不想租了，被告可以再出租给他人；在双方商量房屋单价时，最终确定按照3元/平方米/日计算租金。
本院认为：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。有下列情形之一的，撤销权消灭：①具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。当事人协商一致，可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。
原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告作为出租人在签订租赁合同前出示了房屋产权证书，原告作为承租人亦查看了该证书并实地查看了房屋，双方经过协商签订了租赁合同，在合同中双方确定了房屋坐落、房屋面积、年租金的数额等条款，后被告作为出租人按照合同向原告交付了房屋，原告作为承租人向被告支付了租金及押金。依据双方签订的合同和录音可知：被告未向原告如实告知出租房屋的面积，而是将480.5平方米的房屋面积夸大为700平方米。原告作为承租人，在签订合同前查看了房屋产权证书及房屋，应当对租赁房屋的面积有一个基本的认识；且480平方米和700平方米之间的差距较大，即使原告在签订合同时存在错误认识，在房屋实际交付后三个月内也应认识到承租房屋不足700平方米。原告称直至2017年5月14日调取房屋档案后才得知房屋实际面积，没有事实依据且不合常理，本院不予采信。原告于2017年9月29日向本院提出要求撤销双方签订的《北京市房屋租赁合同》，已超过合同法规定的撤销权除斥期间，故对原告要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。双方在租赁合同中对房屋租金进行了明确约定，该租金计算以一套房屋为单位、确定了年租金的数额，并未以房屋面积作为计算租金的标准，且原告一直按照上述计算方式支付租金，录音中被告提到的按照3元/平方米/日计算租金，并非合同中的明确约定，不能以此为租金的计算标准，故对原告关于租金系按照房屋面积收取的主张，本院不予采信。故对原告全部的诉讼请求，本院不予支持。双方在本案诉讼期间已于2017年5月11日对房屋进行了交接，系双方协商解除合同的行为，本院不持异议，故本院认定双方的《北京市房屋租赁合同》已于该日解除。原告应当按照约定的数额支付合同解除前的租金，经本院计算，截止到2017年5月11日原告未支付租金的总额为45.703万元，故对被告反诉要求原告支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告已收取的押金6.3万元在合同解除后应退还原告，为便于处理在本案租金中予以折抵。被告在签订租赁合同时存在向承租人夸大租赁房屋面积的行为，导致原告提起诉讼，双方对房屋租金的计算方式存在不同认识，原告延期支付租金事出有因，故对被告要求原告承担违约责任给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十三条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、原告天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司与被告刘洋于二○一五年三月十九日签订的《北京市房屋租赁合同》及附加条款于二○一七年五月十一日解除；
二、原告天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司于本判决生效后七日内给付被告刘洋自二○一六年九月二十日至二○一七年五月十一日的剩余租金三十九万四千零三十元；
三、驳回原告天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告刘洋的其他诉讼请求。
如果天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费7124元，由原告天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司负担（已交纳）；反诉受理费9001元，由原告天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司负担6083元（于本判决生效后七日内交纳），由被告刘洋负担2918元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 史金霞
人民陪审员 齐树芹
人民陪审员 张卫彬
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 王 雪