广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第555号
原告：深圳市泰源物业管理有限公司，住所地深圳市南山区蛇口临海路半岛花园A区3栋109，组织机构代码66415550-7。
法定代表人：陈殷。
委托代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：王跃琼，广东国晖律师事务所律师。
被�贾小俊，男，香港居民，1962年3月5日出生。
第三人：深圳市和平物业管理有限公司，住所地深圳市南山区荔园路118号半岛大厦6楼。
法定代表人：郑晓冰。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王跃琼到庭参加诉讼，被告及第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，深圳市鹏益花园（以下简称鵬益花园）位于深圳市福田区八卦一路，其开发商为大益置业建筑（深圳）有限公司，2008年1月1日之前，第三人为鹏益花园提供物业管理服务。自2008年1月1日起至今，由原告为鹏益花园�供物业管理服务。2008年1月1日起，大益置业建筑（深圳）有限公司委托原告为鹏益花园提供物业管理服务。且第三人将其在鹏益花园提供物业服务期间部分业主拖欠物业管理费、水电费等相关的债权转让给原告，并且履行相关的通知债务人的通知公告义务。2009年9月10日，鹏益花园业主委员会与原告签订《物业管理合同》，合同的期限暂定为2009年10月1日起至2012年9月30曰，且明确约定，超过暂定期限，因业主委员会届满及其他原因未续签本合同，或在业主委员会依法选聘新的物业公司进驻本小区之前，为了本小区物业服务的持续稳定，本合同持续有效。合同第四条中业委会委托原告追缴专项维修资金（含本体维修资金）等。第七条对物业服务费各项收费作了明确约定，裙楼商业每月每平米7元，餐饮等服务业（包括地下排污和排烟费）每月每平方米9元。缴费时间为每月10日前缴纳当月管理费、维修基金、上月应缴水电费、各项代收费及累计欠费等所有应缴费用。逾期未交缴，视为业主（租户）违约，自第二月起，按日收取万分之五滞纳金。且约定了原告可对欠费户催缴可通过邮寄、大堂或公共宣传栏张贴催缴欠费公告或将欠费单直接交业委会进行催缴。自2004年1月份起，被告开始拖欠105号商铺的物业费、本体维修基金。原告及第三人均多次催缴，但被告仍未缴纳相关费用。现拖欠费用如下：2004年1月份到2007年12月份物业管理费34435.2元，本体维修基金1228.8元；2008年1月份至2014年9月份，物业管理费60261.6元、本体维修基金2150.4元、滞纳金12950.52元（从2008年1月开始计算）。原告认为，原告已经实际提供了物业管理服务，因此物业管理服务费用相关业主及承租人应当缴纳，且对于本体维修基金，业主更无权欠缴。但经原告多次向被告催缴，被告仍拒绝还款。被告的行为已经严重侵害到原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，今特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告2004年1月份至2014年12月份物业管理费94696.8元；2、被告支付本体维修基金3379.2元；3、判令被告支付原告2008年1月份至2014年12月份滞纳金12950.52元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告及第三人未答辩，开庭时缺席。
经审理查明，2004年11月17日，位于深圳市福田区八卦一路鹏益花园3号裙楼105房（下称涉案房产）经核准登记于被告名下，房产证号为30××29，房屋用途为商业，建筑面积为102.48平方米。
2007年12月27日，第三人在深圳市福田区鹏益花园（下称涉案小区）张贴《关于变更管理单位的说明》，告知涉案小区各业主，因�司重组，该公司自2008年1月1日起不再承担涉案小区的物业管理工作，有关物业管理业务交给重组后的深圳市泰源物业管理有限公司即原告。深圳市福田区鹏益花园业主委员会对此盖章确认。
2008年1月1日，原告在涉案小区张贴《通知》，告知涉案小区各业主，因业务发展需要，深圳市和平物业管理有限公司深圳地区管理业务与深圳市泰源科技有限公司进行整合，重组后公司更名为深圳市泰源物业管理有限公司。自2008年1月1日起，请各业主将管理费转入原告的指定账号。深圳市福田区鹏益花园业主委员会及第三人对此盖章确认，第三人同时备注“包含2004年1月至2007年12月之前所有欠费一并转入上述账户”。
2009年9月10日，原告（乙方）与深圳市福田区鹏益花园业主委员会签�《物业管理合同》，约定甲方委托乙方就位于深圳市福田区八卦一路鹏益花园提供服务管理服务，合同第三条约定，合同期限暂定为3年，从2009年10月1日起至2012年9月30日。超过暂定期限，因业主委员会届满及其他原因未续签本合同，或在业主委员会依法选聘新的物业公司进驻本小区之前，为了本小区物业服务的持续稳定，本合同持续有效。合同第四条中约定，甲方委托乙方追缴专项维修资金（含本体维修资金）等。合同第七条约定，裙楼商业按每月每平方米7元收取，缴费时间为每月10日前缴纳当月管理费、维修基金、上月应缴水电费、各项代收费及累计欠费等所有应缴费用。逾期未缴，视为业主（租户）违约，自第二月起，按日收取万分之五滞纳金。乙方对欠费户催缴可通过邮寄、大堂或公共宣传栏张贴催缴欠费公告或将欠费单直接交业委会进行催缴。
原告提交的催费通知书、欠费催收明细表、照片等证据显示，第三人曾于2005年12月30日、2007年12月24日分别在涉案房产张贴催收通知及欠费明细表，载明被告拖欠涉案房产2004年1月至2007年12月的管理费34435.2元、本体维修基金1228.8元。2009年12月22日、2011年12月20日、2013年12月18日、2014年12月15日，原告分别在涉案房产张贴催收通知及欠费明细表，载明被告累计拖欠2004年1月至2014年12月的物业管理费94696.8元、本体维修基金3379.2元、2008年1月至2014年的滞纳金12950.52元。上述物业管理费为每月717.4元，本体维修基金为每月25.6元。
庭审中，原告确认以下事实：1、涉案房产一直空置，被告自取得所有权后从未向原告缴纳过物业管理费及本体维修基金；2、物业管理费按合同第七条约定的裙楼商业每月每平方米7元收取，本体�修基金按政府定价即每月每平方米0.25元收取；3、在提起本案诉讼前，第三人或原告未通过法律途径向被告追索过；4、原告实际于2008年1月1日进驻涉案小区提供物业管理服务，之前的物业管理单位为第三人，第三人已于2008年6月迁往上海，其将深圳地区的物业管理业务转给了原告，上述《关于变更管理单位的说明》和《通知》仅在涉案小区张贴，并未直接送达给被告。
另查，原告成立于2007年7月5日。第三人于2008年6月3日经核准迁移异地。
再查，因被告下落不明，本院于2016年4月18日在《香港商报》上刊登送达公告，向被告公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期至2016年7月17日届满。因第三人下落不明，本院于2016年4月27日在本院公告栏张贴公告，向第三人公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期至2016年6月26日届满。
本院认为，涉案物业管理合同由涉案小区业主委员会与原告签订，该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据有关法律规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。被告作为涉案房产的业主，在接受原告提供的物业服务后，应当向原告交纳物业管理费、本体维修基金。
关于2007年12月之前的物业管理费。2007年12月之前，涉案小区由第三人提供物业管理服务，原告并非涉案小区的物业管理单位，其向被告主张2007年12月之前的物业管理费的依据系2008年1月1日由原告发出的通知，该通知实质上属于债权转让通知。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告虽在涉案小区张贴了该通知，但并未向被告有效送达该通知，该转让行为依法对被告不发生效力。故原告请求被告支付2007年12月之前的物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于2008年1月1日之后的物业管理费及滞纳金。在被告未提出答辩意见和反驳证据且开庭缺席的情况下，视为被告放弃了抗辩权利，原告已履行了举证责任，对原告主张被告拖欠2008年1月1日之后物业管理费的事实，本院予以确认。根据合同第七条约定，涉案房产属于裙楼商业，应按每月每平方米7元收取管理费，故每月的物业管理费应为717.36元（102.48×7），被告应向原告支付2008年1月至2014年12月期间的物业管理费60258.24元（717.36×84）。关于滞纳金，涉案合同约定，逾期未缴，视为业主违约，自�二月起，按日收取万分之五滞纳金，故原告请求被告支付自欠费的次月1日起至2014年12月按日万分之五收取的滞纳金，具有合同和法律依据，本院予以支持。
关于本体维修基金及滞纳金。缴纳本体维修基金是业主的法定义务，物业管理单位仅是代收主体，如果业主欠缴本体维修基金，必将损害全体业主的公共利益，故被告作为业主，应自涉案房产登记在其名下之日起，按月缴纳本体维修基金，每月本体维修基金应为25.62元（102.48×0.25）。被告于2004年11月17日成为涉案房产的权利人，截止2014年12月31日应缴的本体维修基金为3111.04元（25.62×121.43），并应自欠费的次月1日起按日万分之五支付滞纳金。原告请求被告支付2004年11月17日之前的本体维修基金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贾小俊应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰源物业管理有限公司支付2008年1月至2014年12月期间的物业管理费60258.24元及滞纳金（滞纳金以每月物业管理费717.36元为基数，从欠费的次月1日起计至2014年12月31日，如2008年1月的滞纳金从2008年2月1日起计算，2008年2月的滞纳金从2008年3月1日起计算，以此类推）；
二、被告贾小俊应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰源物业管理有限公司支付2004年11月17日至2014年12月31日期间的本体维修基金3111.04元及滞纳金（滞纳金以每月本体维修基金基数，其中2004年11月的本体维修基金为11.02元，其余月份为25.62元，从欠费的次月1日起计算至2014年12月31日，如2004年11月的滞纳金从2004年12月1日起计算，2004年12月的滞纳金从2005年1月1日起计算，以此类推）；
三、驳回原告深圳市泰源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2521元（已由原告预交），由原告负担856元，由被告负担1665元。
如不服本判决，原告和第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 苏 颖
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十条债权人转让权利的，应�通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。