贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终2384号
上诉人（原审原告）：贵州大学，住所地贵州省贵阳市花溪区花溪大道北段。
法定代表人：郑强，该校校长。
委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：候纯，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：贵阳南明浩星羊城西饼店，住所地贵州省贵阳市车水路***号。
经营者：周兆明。
上诉人（原审被告）：张璇。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：徐振华，贵州筑垣律师事务所律师。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：马晓刚，贵州筑垣律师事务所律师。
上诉人贵州大学、贵阳南明浩星羊城西饼店（以下简称“南明浩星西饼店”）、张璇因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
贵州大学上诉请求：撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1797号民事判决第三项、第四项，改判支持贵州大学在一审中的诉讼请求。事实与理由：一、原判以租赁房屋存在瑕疵免除南明浩星西饼店、张璇30%的租金，属于认定事实错误。租赁房屋存在瑕疵虽是客观存在的，但这并不是根本性瑕疵，并不影响租赁合同的效力，且南明浩星西饼店在至今长达3年多的时间里拖欠租金，已经从客观上给贵州大学造成重大经济损失；二、原判以贵州大学存在违约且应对逾期主张权利的扩大损失承担责任为由驳回贵州大学要求南明浩星西饼店、张璇支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。南明浩星西饼店存在重大违约行为，贵州大学推迟主张权利是对自身权利的正常处置行为，并无过错。
南明浩星西饼店、张璇共同上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1797号民事判决第一项、第二项；二、改判贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1797号民事判决第三项为贵州大学向张璇支付租金164025元；三、本案一、二审诉讼费用由贵州大学承担。事实与理由：一、贵州大学无权以拖欠租金为由行使合同解除权，原判存在适用法律错误。贵州大学在租赁房屋不具备交付使用条件的情况下将房屋出租，无法完成房屋交付使用，已构成严重违约。南明浩星西饼店、张璇未支付后续租金的行为是行使法律规定的不安抗辩权，是具备正当理由的。原判依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定解除《房屋租赁合同》，属于适用法律错误。本条规定系法律赋予承租人的合同解除权，而南明浩星西饼店、张璇在一审中并未行使该权利；二、贵州大学诉请租金损失，理应由其承担主要的违约责任。贵州大学未履行租赁房屋尚未竣工验收合格的告知义务，南明浩星西饼店、张璇在履行合同过程中并不知情。南明浩星西饼店、张璇已为租赁房屋投入了巨额的资金，若解除合同势必造成重大损失。原判判令南明浩星西饼店、张璇承担租金损失的70%有失公允。
贵州大学向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付欠缴的租金911400元（截止到2016年4月26日，以每半年为一期计算，尚未满一期的未计算，案涉租金实际计算至2016年4月15日），并支付原告违约金约370000元（违约金按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年1月1日起暂计算至起诉之日止，以后按如上标准计算到本金付清之日止）；三、被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加一项诉讼请求为要求被告返还涉案的租赁房屋。
一审法院查明：2012年4月6日，原告贵州大学（出租方，甲方）与被告张璇（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于贵州大学花溪新校园东区一号学生宿舍平台位置（第X标段）的生活服务用房（以下简称东区一号门面）出租给乙方经营，房屋结构为砖混，建筑面积155平方米，主要包括：东区一号学生宿舍平台位置三跨；租赁期限为五年（从2012年月日起至2017年月日止）；租金为每平方米每月168元，年租金为260400元，按半年交付，每半年租金为130200元，第一期租金于2012年4月15日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金；乙方须交纳履约保证金50000元，期满后如乙方不再续租，扣除违约及赔偿因素费用后，甲方一次性无息退还乙方；未经甲方同意，乙方不得将房屋转租给第三方；双方协商达成一致意见后，可提前解除合同；乙方不按期缴纳租金超过15日的，甲方有权解除合同；乙方未经甲方同意擅自转租的，甲方有权解除合同；甲方违约应承担乙方相应损失，如因甲方违约造成合同解除的，甲方应退还保证金和未到期租金；乙方违约则除由甲方扣留乙方交纳的全部保证金外，还应赔偿甲方的全部损失；合同中双方还对其他权利义务进行了约定。该房屋租赁合同中，载明的乙方为“贵阳南明浩星羊城西饼店”，张璇在乙方“法人代表或负责人”处签名，在乙方处还加盖了被告南明浩星西饼店的印章。上述合同签订后，原告贵州大学向被告张璇交付了上述租赁房屋。被告张璇于2012年4月9日支付了案涉门面第一期半年租金130200元，并交纳了该门面的履约保证金50000元，又于2013年7月11日支付案涉门面第二期半年租金130200元，后被告张璇未再向原告支付过租金。审理中，1、原告贵州大学表示案涉房屋租赁合同中乙方虽然载明为被告南明浩星西饼店并加盖了该店印章，但案涉房屋租赁合同实际签订人和实际履行人都是被告张璇，在本案中原告要求承担相关责任的是被告张璇；2、原告表示同意用被告已付的履约保证金抵扣案涉租金。2015年12月18日，原告贵州大学向被告张璇送达催缴租金通知，载明：“张璇，您于2012年4月与我校签订了房屋租赁合同。经查，您于2012年4月交了租金130200元，按合同约定，截止2015年9月你欠缴贵州大学房租租金781200元（不含违约金），请你接本通知后3日之内将所欠租金交到贵州大学财务处。逾期未缴清欠缴租金，必须终止经营，贵州大学将终止与你签订的房屋租赁合同，收回所租赁的房屋并追缴所欠租金，由此带来的问题，由你承担责任”，被告张璇在该通知“接收人签字”处书写“张璇，2015.12.31”。后原告贵州大学又于2016年1月6日向被告张璇发出催缴租金通知。同年3月7日，原告向被告张璇经公证邮寄送达了催缴租金的律师函。同年4月20日，原告贵州大学向被告张璇发出通知，载明“租户，鉴于你长期拖欠贵州大学新校区一期生活服务用房房租，违反了双方签订的房屋租赁合同，造成了贵州大学国有资产的流失，经我校研究决定，现通知如下：1、对愿意终止经营立即退场的承租人，我校给予减免合同总金额20%的优惠，限期于4月26日前补交清欠款后退场；愿意继续经营的承租户，限期于4月26日前补交清欠款，然后按时交纳房租继续经营至合同期满时退场；2、欠款承租人若不接受上述要求，我校将按照双方所签房屋租赁合同的约定，依法通过法律途径追究欠租人的相关法律责任，以维护学校国有资产的合法利益”。在原告催收租金的期间，被告张璇曾向原告递交因案涉门面在租赁过程中出现上述种种问题造成被告损失故要求原告减免租金的述求信。后原告催收无果，故诉来法院，诉请如前。另查：1、上述租赁房屋出租时已办理了建设用地批准书及建设工程规划许可证，经法院询问，原告表示上述租赁房屋至今尚未竣工验收；对此被告张璇表示承租房屋时并不清楚，于2015年年底才知晓；2、关于上述租赁房屋的交付时间，原告贵州大学表示没有书面依据，就以合同约定的起租时间为准，并表示原告实际在合同约定的起租时间之前就交付了租赁房屋；对此，被告张璇于庭后提交装饰装修施工协议书、装修费收款收据及工程预算书、营业报表等证据用以证明原告逾期交付租赁门面的事实；对于该组证据，原告表示由法院依法认定；3、经法院询问，被告张璇表示目前案涉门面自己正在经营使用中；4、经法院询问被告张璇对于合同解除的意见，被告张璇表示不同意解除案涉房屋租赁合同，如果法院认定应该解除，则要求原告赔偿投资损失和装修损失；5、经法院向被告张璇询问，是否针对其主张的装修损失申请评估鉴定，后被告张璇未在法院指定的期间内提交书面鉴定申请。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告贵州大学与被告张璇签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案争议焦点如下：一、涉案的房屋租赁合同是否应解除。首先，关于案涉门面的交付时间，被告张璇辩称于2013年6月、7月才收到租赁门面，并且原告承诺了2个月免租期及免租期从实际收房起开始计算，但其所提交的证据并未形成完整的证据锁链予以证明实际的收房时间，对此被告张璇应承担举证不能的法律后果，另一方面，原告贵州大学也未提交相关证据证明房屋实际交付时间，审理中原告表示交付时间以合同约定的起租时间为准，而合同中仅约定了租期为2012年至2017年，对此原告亦应承担举证不能的法律后果，因此法院认定本案租赁房屋的交付时间应为2012年12月31日。其次，原告与被告张璇所签的租赁合同中约定了支付租金的时间，以及逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同。本案中，被告张璇于2012年租赁房屋后，仅在2012年4月9日和2013年7月11日支付了案涉门面第一期、第二期各半年的租金，至今未再支付过租金，被告张璇的行为已构成违约，是解除合同的主要原因，原告有权要求解除涉案的房屋租赁合同，故对原告诉请解除案涉房屋租赁合同，予以支持。审理中，被告张璇抗辩不同意解除案涉房屋租赁合同，不符合法律规定和双方约定，不予采纳。另，审理中，虽然原、被告均表示案涉房屋租赁合同的实际签订人和实际履行人为被告张璇以及合同的相关权利义务应由被告张璇承担和享有，但因案涉租赁合同中被告南明浩星西饼店也作为合同当事人签字盖章，因此解除合同时应明确为解除原告贵州大学与被告南明浩星西饼店及被告张璇签订的房屋租赁合同，但合同的相关权利义务应由被告张璇承担。二、关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》终止履行，被告张璇应在合同解除之日将租赁房屋返还原告贵州大学，故对于原告要求被告张璇返还东区一号门面的诉请，予以支持。本案中，原告对于合同解除也应承担一定的过错责任。原告在案涉房屋未经验收的情况下即交付给被告张璇使用，至今租赁房屋都尚未进行竣工验收，该房屋的工程质量未经检验，存在一定的安全隐患，原告显然违反了法律规定的严格瑕疵担保义务。同时根据法律规定，即使本案中被告张璇对此是明知且同意的，也并不导致免除原告应承担的责任，因此原告全额收取被告张璇所拖欠的租金，显失公平，综合考虑本案实际情况，原告在被告张璇欠付租金长达约2年的期限未及时主张权利，而租赁过程中被告张璇亦未针对原告存在上述违约情形及时主张合同解除权，且至原告起诉时，被告张璇已经对租赁房屋实际利用约2年多时间，法院酌情免除被告张璇在该段期间内的部分租金支付义务，即由原告自行承担欠付租金损失的30%。被告张璇主张若案涉房屋租赁合同应解除，原告应赔偿投资损失和装修损失，因被告张璇并未提交投资损失的相关依据，其提交的装饰装修施工协议书、装修费收款收据及工程预算书真实性法院无法核实且原告也未予以认可，审理中被告张璇也未在法院指定的期间内对装修损失申请评估鉴定，对被告张璇的该主张不予支持。三、关于原告诉请的租金及违约金。首先，关于案涉租赁房屋租金起算时间，应以法院认定实际交付时间即2012年12月31日为准。其次，关于被告张璇拖欠的租金数额，门面年租金为260400元，半年租金为130200元，每期应收半年租金，被告张璇已支付了2012年12月31日至2013年12月30日的第一期和第二期各半年租金共计260400元，自2013年12月31日至2016年4月15日，被告张璇欠付租金数额为596750元（260400×2年+260400÷12个月×3.5个月），在扣除履约保证金50000元后，被告张璇尚欠租金数额为546750元，因原告需自行承担上述租金损失的30%，故被告张璇需向原告支付的租金数额为欠付租金的70%即382725元（546750元×70%）。最后，关于原告主张的违约金，综合考虑上述原告在履行合同过程中的违约情况，且原告至被告逾期支付租金长达2年多后才起诉主张权利，也应对自行扩大的损失承担责任，故对原告主张的违约金，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告贵州大学与被告贵阳南明浩星羊城西饼店、张璇于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张璇于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学返还位于贵阳市花溪区贵州大学花溪新校园东区一号学生宿舍平台位置（第X标段）的生活服务用房；三、被告张璇于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学支付租金人民币382725元；四、驳回原告贵州大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8166元（已减半收取），由原告贵州大学负担人民币5727元，被告张璇负担人民币2439元。
本院二审期间当事人未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，贵州大学与张璇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容于法不悖，应为有效，签约双方均应恪守履行。对于合同是否应当解除的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，虽案涉房屋尚未取得建筑工程竣工验收备案表，但在实际履行过程中，张璇自2012年起一直在使用案涉房屋，且其亦未能举证证明房屋因欠缺竣工验收手续而致其无法正常承租使用，张璇作为承租人未能按约支付租金，其所谓不安抗辩权并无事实及法律基础，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，贵州大学以此为由要求解除《房屋租赁合同》，原审依照合同约定及法律规定予以解除并无不当，本院予以维持。对于责任的承担问题，本院认为，贵州大学作为出租方，应当确保自身出租的房屋符合法律法规的规定，而张璇作为承租方未对涉案房屋进行严格审查，双方均应对此承担相应的责任。原判综合本案实际情况，判令由贵州大学的自行承担欠付租金损失的30%，并对其违约金主张不予支持，由张璇承担欠付租金的70%并无不当，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7040元，由贵州大学负担3520元，由贵阳南明浩星羊城西饼店、张璇负担3520元。
本判决为终审判决。
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审判长 黄新
审判员 田勇
审判员 刘劼
二〇一七年五月二十四日
书记员 黄倩