浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初9096号
原告：叶勇，男，1977年1月20日出生,汉族，住湖北省房县。
委托诉讼代理人：虞景勇、曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。
被告：黄杰仁，男，1984年8月1日出生，汉族，住福建省蒲城县。
委托诉讼代理人：余文峰、吴东亮，浙江义元律师事务所律师。
原告叶勇为与被告黄杰仁房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员余芹适用简易程序独任审判，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，转为普通程序，于2017年10月16日再次公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告叶勇及其委托诉讼代理人虞景勇，被告黄杰仁的委托诉讼代理人余文峰到庭参加了诉讼；第二次开庭时，原告叶勇及其委托诉讼代理人虞景勇，被告黄杰仁及其委托诉讼代理人吴东亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶勇诉称，原告承租了浙江宾王扑克有限公司座落于义乌市福田街道荷叶塘特色工业小区东青路91号包括B号楼在内的房屋，原告和宾王扑克有限公司约定原告可以转租承租的房屋。2016年原告将自己承租的宾王扑克有限公司东青路91号B号楼第一层建筑面积为596平方米的B房屋出租给他人，2017年3月被告从他人处转租并直接占有了该房屋，2017年4月17日原、被告重新签订了《厂房租赁合同》，合同约定“租期自2017年4月1日至2018年3月31日，租金为157344元，被告应支付租房保证金15000元、物业费4291元，合同同时约定被告在签订合同时支付租房定金30000元，剩余租金、保证金、物业费在签订合同后5日内一次性付清”等条款，但被告在支付了30000元定金和10000元保证金共计40000元后，剩余房屋租金127344元（扣除30000元定金）及剩余的5000元保证金和物业费4291元共计136635元，经原告多次催讨，被告拒不支付，被告已构成违约，根据合同约定，被告违约应承担诉讼代理费。为此，诉请判令被告支付房租127344元、租房保证金5000元、物业费4291元共计136635元，并从2017年4月23日起按同期银行逾期贷款利率赔偿利息损失至实际付清之日止。
被告黄杰仁辩称，其先是从他人那里转租了本案所涉房屋，在2017年4月17日与原告补签了合同，当时支付的款项4万元是租房定金，支付定金后被告实际使用只有17天。由于其实际的经济状况，当时与原告在签合同时有口头约定，支付的定金4万元使用3个月，如果有能力支付的话再签订合同。实际操作过程中原告以都要签合同为由让其在反复使用的合同上签字，当时说好实际履行不是按照合同履行，只是按照二房东所必须要使用的手续来办理的，在履行中其要求转租给他人使用，并将转租人带至原告处要求原告同意转租，并由转租人支付租金，但是原告无理拒绝，并强制要求其交纳剩余的租金，否则拒绝其使用房屋并采取停电、停水的措施，被告实际使用17天后就没有继续使用房屋，本案房屋也由原告掌控。其交纳定金4万元，其有权以丧失定金的方式解除合同，要求原告返还超出的款项，请求驳回原告诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、租赁合同二份，证明被告向原告租房，违约拖欠房租、保证金、物业费等共计136635元的事实；
2、聊天记录一份，证明原告向被告催讨，被告拒不支付拖欠款项；
3、委托代理合同、发票各一份，证明原告支付了代理费的事实；
4、照片打印件五份（截图自2017年8月5日拍摄的视频），证明原告没有出租该房屋的，被告房屋内除了垃圾没有其他东西的事实；
5、短信截屏打印件一份，证明因消防检查，原告通知被告开门，被告拒不开门的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
证据1中原告与浙江宾王科技签订的合同真实性不清楚，关联性也有异议，还应当提供该房屋是合法建造及该房屋的产权证明用于证明房屋符合出租的条件，不能认定是合法出租。本案所涉房屋的租赁合同是原告方要求作为租赁的凭证之一，并没有按照合同履行。双方约定交纳4万元使用三个月，对原、被告签订的租赁合同的真实性没有异议，对效力有异议，里面的金额与原告出具给其的收款收据内容不一致，按照合同约定来的话不会写收定金4万元，合同中没有约定定金是4万元，只是写了租房保证金是1.5万元，定金是3万元，原、被告是按照口头约定履行的。证据2真实性没有异议，证明目的有异议，从内容上不能体现聊天内容是完整的，原告陈述是原告向被告催讨但是实际上第一条是被告发给原告的，内容上可以看出被告方抗辩的是事实。整个内容上看，可以证实被告方答辩陈述的有人来承租原告不同意并且用断电、断水的方式阻挠的事实，不能证明原告的证明目的，反而证明被告方抗辩的事实存在，且理由充分。对证据3没有异议。对证据4的真实性无异议，证明原告是撬门进去拍摄的视频，实际上这个视频里的房屋的墙角有一堆货是比较值钱的。证据5的真实性没有异议，但是2017年8月2日其还在住院，其没有看见短信。
本院对原告提供的证据1、2的真实性予以认定，对证据3予以采信。因被告对证据4的真实性无异议，本院对证据4的真实性予以认定，但该照片仅能反映拍摄当日即2017年8月5日房屋的状态。对证据5的真实性予以认定。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、收款收据一份，证明被告支付的4万元系租房定金且款项已经交付的事实；
2、录音及文字整理件各一份（录音的时间为2017年8月30日），证明原告在录音中承认2017年7月其在未告知被告的情况下已擅自将被告所承租的本案所涉房屋另行出租给他人，被告存放在该房屋内的物品也未移交给被告，并坦言“事情已经这样了，该怎么赔怎么赔，大不了房租不要了”等事实；
3、视频一份，证明2017年8月30日被告去拍摄视频时，原告已经将房屋转租的事实。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1无异议。对证据2的真实性没有异议，但是内容都是自说自话，是吵架，被告录音是有预谋的，而且说的话，在原告否认以后又继续说，反复的说；录音中根本不存在原告承认2017年7月将涉案房屋转租他人的事，从被告提供的文字中也没有这句话，现状目前也没有转租，被告聘请了律师，完全可以申请现场勘查，或者其他证据保全的措施。因此，没有任何证据证明原告将涉案房屋进行转租；被告提出还有货物放在涉案房屋处，从原告提供的照片中可以看出只有垃圾，没有任何货物，而且按常理，被告搬出去，就不可能还有其他货物堆放在那里，原告根本没有说过“事情已经这样了该怎么赔就会怎么赔的，大不了房租不要了“的这句话，从文字资料里也没有看到这句话。录音文字整理与实际录音完全不相符，内容不完整，断章取义。原告的意思是被告认为东西没有了要原告赔，有公检法在，公检法要怎么赔就怎么赔，实际上也只有一把锁，是因为消防检查，被告不配合，才把门打开。而且对于被告认为有货物的损失，不属于本案审理范围，应作另案处理。证据3，该视频的拍摄的时间不确定，关于这些货物，涉案房屋是被告租的，原告不清楚；对于视频所拍摄的房屋是不是涉案房屋，需要现场核实。
对被告提供的证据，本院认证如下：
对证据1的真实性予以认定。对证据2的真实性予以认定，在该录音中，有如下对话：“黄杰仁：我别的东西不说，法律既然已经启动，这个厂房我里面还有东西的，你凭什么把它租给别人？别人给你钱你还不承认。叶勇：那你通过法律途径让我赔你钱嘛，好吧，到时候我会赔你的…黄杰仁：你凭什么把我的东西租给别人？叶勇：随便，该我赔钱，我赔钱，好吧…。”从上述对话可以看出，对于被告关于“为什么将房屋转租给他人”的质问，原告并没有否认，而是回答“那你通过法律途径让我赔钱嘛。”，结合文义可以认定，在被告录音时即2017年8月30日，被告已经将房屋转租给了他人。对证据3的真实性予以认定。
经审理查明，2016年12月9日，原告从浙江宾王环保科技有限公司处租赁了座落于义乌市福田街道荷叶塘特色工业小区东青路91号厂房。2017年4月17日，原、被告签订厂房租赁合同一份，双方约定原告将义乌市福田街道荷叶塘特色工业小区东青路91号B号楼1层B房间（面积596平方米）出租给被告使用，房屋用途为仓库；租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日；租金为每月每平方米22元，年租金为人民币157344元，租金按年支付。第一年签订合同时支付定金人民币30000元，剩余租金、物业费及保证金在签订合同后5日内一次性付清；租赁保证金为15000元，合同到期后交清相关费用以及原告对房屋验收合格后退还租赁保证金；物业管理费按0.6元/平方米/月计收，本合同物业管理费为4291元，物业管理费和租金一起按年收取；被告不得将承租的房屋全部或部分转租，否则视为被告违约，原告有权中止合同收回房屋；任何一方违反本合同条款约定或者法律规定即可视为违约，导致本合同终止的违约方向守约方支付违约金。双方约定本年度6个月的租金作为违约金；被告未按约定时间向原告交清应交款项，视为被告违约，原告有权单方面解除合同，被告三日内将房屋腾空，否则原告有权清场，房内物品视为废弃物，原告可以任意处置；本合同如有争议由原、被告双方协商解决，确定协商不成的由义乌市人民法院裁定，并由违约方承担因此所支付的诉讼费、律师费…。当日，原告出具给被告收条一份，确认收到被告交付的款项40000元，交款项目注明为“H-D房租房定金”。后被告未按约交纳相关费用，原告诉来本院，为此支付律师代理费5000元。
另查明，原告在2017年8月30日前已将案涉房屋另行出租给他人。
本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告已将房屋另行租赁给他人，原、被告签订的厂房租赁合同无继续履行可能，故原、被告签订的租赁合同应予解除。被告未按约交纳租金，其行为已构成违约。在租赁合同中，原、被告约定“任何一方违反本合同条款约定或者法律规定即可视为违约，导致本合同终止的违约方向守约方支付违约金，双方约定本年度6个月的租金作为违约金”。庭审中，原告要求被告将2017年4月17日至庭审当天（7月31日）的租金付清，再支付四个月的租金作为违约金，以此作为解除合同的条件。本院认为，原告要求被告付清2017年4月17日至7月31日租金的请求，合理合法，应予支持。关于违约金的数额，因原告已在2017年8月30日前将房屋另行出租，防止了损失进一步扩大，故本院酌定被告另行支付1.3个月的租金作为违约金。按双方约定的年租金标准计算，2017年4月17日至7月31日的应付租金为45892元，被告已支付了40000元，则被告还应支付原告租金5892元及违约金17046元。因被告违约，故被告还应按约支付原告为本案支出的律师代理费5000元。原、被告在厂房租赁合同中约定，被告应支付物业费4291元，因原告在2017年8月30日前已将房屋另行出租给他人，但具体时间不明，故本院酌定被告支付2017年4月17日至2017年8月30日的物业费共计1609元。原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，其与原告口头约定房屋租赁期限为3个月，但其提供的证据不足以证明其主张，对其辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告黄杰仁于本判决生效后十日内支付原告叶勇租金5892元、物业费1609元及违约金17046元。
二、被告黄杰仁于本判决生效后十日内支付原告叶勇律师代理费5000元；
三、驳回原告叶勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3132元，由原告叶勇负担2593元，由被告黄杰仁负担539元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 余 芹
人民陪审员 陈晓兰
人民陪审员 楼忠民
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 王 闽
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