云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）云民申734号再审申请人（一审被告、二审上诉人）云南电网有限责任公司昆明供电局。住所地：云南省昆明市吴井路**号。负责人：汤寿泉，该局局长。委托诉讼代理人：汪卫平、许灿虎，云南弘石事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）昆明耀龙供电物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市拓东路**号。法定代表人：杨军，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪卫平、许灿虎，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）昆明福林堂药业有限公司。住所：云南省昆明市五华区三市街**号。法定代表人：王艺乔，董事长。委托诉讼代理人：陈家全，云南大格事务所律师，特别授权代理。再审申请人云南电网有限责任公司昆明供电局（以下简称供电局）、昆明耀龙供电物业服务有限公司（以下简称耀龙公司）诉昆明福林堂药业有限公司（以下简称福林堂）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民终字第676号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。供电局和耀龙公司申请再审称，请求再审本案，驳回福林堂的本诉诉讼请求，支持耀龙公司的反诉请求。理由是：一、原判认定事实错误。首先，认定耀龙公司单方违约解除合同无依据，在2014年8月25日的会议记录上耀龙公司单方违约并非自认，而是为了能协商一致达成的方案，后此方案各方均不同意，故没有履行，不属于耀龙公司“自认违约”。其次，认定案外人云南复兴实业有限公司（以下简称复兴公司）向福林堂主张权利导致其不能正常使用租赁房屋无依据，争议房屋并没有移交给复兴公司，福林堂完全可以正常使用。事实上，隔壁的另一家租户至今仍然在正常使用租赁房屋。原判认定福林堂无违约错误，2015年1月26日，耀龙公司通知福林堂商铺可以正常使用，对方却拒绝支付租金，该行为已违反了合同约定，最终导致租赁合同解除。耀龙公司解除合同是在对方违约不交付租金的前提下才行使的，原判在无证据证明耀龙公司违约的情况下，仅以供电局未向福林堂出具授权而认定供电局违约属认定事实错误。二、原判决适用法律错误。案外人复兴公司从未向福林堂主张过权利，未发生因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物使用、收益的情形，因此就算涉案房屋另行签订了租赁合同，也不影响实际占有人福林堂的正常使用。供电局对耀龙公司有合法授权，耀龙公司有权行使合同解除权。三、福林堂所提违约金及装修费损失无事实和法律依据，根据合同约定，福林堂在进行装修前要将装修方案提交耀龙公司审批，而福林堂从未向耀龙公司提交过任何申请，如果确实有损失，也应由福林堂自行承担，判决由再审申请人承担福林堂的设计费和装修损失无法律依据。四、原判确认涉案租赁合同于2015年3月26日解除，又不支持2015年1月1日至解除之日止的租金及违约金，属适用法律错误。被申请人福林堂提交意见称，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回供电局和耀龙公司的再审申请。理由是：耀龙公司与福林堂签订了房屋租赁合同，后供电局又将涉案房屋出租给复兴公司，出现一物二租的情形影响了租赁房屋的正常使用。由于供电局一物二租，在之前的协商中已经明确复兴公司要涨房租，福林堂不同意，因此在2014年8月25日的会议记录上耀龙公司自认违约，再行协商解决，之后耀龙公司发来的通知也明确了租赁合同能否履行属不确定状态，要求我方不得进行装修。由于对方一物二租的行为严重侵犯了我方权益，在没有办法的情况下我方才要求解除合同。福林堂租赁房屋用于经营女子养生旗舰店，已经制定了设计和装修方案，并支付了部分费用，现在租赁合同因对方违约无法继续履行，相应的损失肯定应该由违约方承担。审查过程中，再审申请人供电局和耀龙公司提交了以下三组新证据：一、云南翰林装饰工程有限公司（以下简称翰林公司）在工商机关登记的内资企业登记基本情况表一份、国家企业信用公示系统登记材料一份，欲证明翰林公司于2008年4月15日被工商部门吊销营业执照，2011年8月29日经营期限届满，其擅自经营行为违反法律规定。福林堂主张2014年7月23日与翰林公司的装修预付款已实际支付，应由翰林公司返还，不应作为损失判决供电局承担；二、威远街另一承租人安妮美发（吴祝兵）交纳2014-2017年度的房租、物管费材料，欲证明另一租户经协商处理后继续在使用诉争租赁房屋，故一房两租不必然导致福林堂就不能正常使用租赁房屋，申请人不构成违约；三、复兴公司与供电局因履行双方房屋租赁合同引发的关联案件一、二审判决书，欲证明供电局并未实际将诉争房屋回收并交由复兴公司，故原审法院认定供电局违约，福林堂无法实现合同目的错误。本院组织当事人进行了质证，被申请人福林堂经质证对以上三组新证据的真实性认可，但对关联性和证明目的不认可。理由是：证据一，翰林公司虽被吊销但没有注销，公司主体资格仍然存在，其未经年检开展经营的行为应由行政机关进行处罚，福林堂在签订合同时只具有一般注意义务。双方签订装修合同后，翰林公司也收取了装修预付款，民事行为是合法有效的。证据二、三，另一租户放弃追诉供电局的违约责任，继续使用租赁房屋是他们的选择，不代表福林堂也要必然继续使用，没有关联性；合同解除后，福林堂已将诉争房屋及时交还了供电局，至于供电局交不交给复兴公司与我方无关。本院经审查认为，针对再审申请人供电局和耀龙公司提交的三组新证据，本院认定如下：证据一，翰林公司在签订本案《装修工程施工合同》之前被工商机关吊销营业执照，其擅自经营的行为违反了行政法规，应由相关行政机关作出相应的行政处罚。但翰林公司并未被注销，主体资格仍然存在，在没有证据证明翰林公司与福林堂存在恶意串通损害第三人利益的情况下，翰林公司与福林堂签订合同的民事行为应为有效。证据二，另一租户选择继续使用租赁房屋的行为，不能当然证明供电局没有违约，在租赁房屋已经出现一物两租的情况下，承租人有权选择行使合同解除权或者继续履行合同。证据三，供电局与复兴公司之间的诉讼纠纷与本案没有必然关联，福林堂在合同解除后已将诉争房屋交还，供电局是否交与复兴公司与本案租赁合同是否存在违约没有直接因果关系。综上，本院对再审申请人供电局和耀龙公司提交三组新证据的真实性予以确认，但对三组证据的关联性和待证明内容不予采信。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，耀龙公司在供电局的授权下与福林堂签订《房屋租赁合同》，将争议房屋租赁给福林堂使用，并收取了当年的租金，耀龙公司对所租赁房屋负有权利瑕疵担保义务。后，由于供电局将该房屋整体租赁给复兴公司，导致本案房屋租赁合同的主体、价款等主要内容将发生重大变更，由于出现出租人主体变更情形，作为承租人福林堂来说，有权选择继续履行租赁合同或者解除合同。出现纠纷后，在各方当事人多次协商无果的情况下，福林堂和耀龙公司均作出解除租赁合同的意思表示，无论耀龙公司之前是否自认违约，供电局一物二租的行为已构成违约，应当向对方承担违约责任，返还争议期间的租金、保证金，并赔偿福林堂因不能实现合同目的产生的违约金和其他经济损失。《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算方式，应当依据合同内容执行。福林堂就其主张的两项经济损失也提交了合同依据和支付凭据，证明存在实际损失，在违约金不足以弥补实际损失的情况下，福林堂主张的经济损失应当得到支持。至于耀龙公司认为涉案租赁合同于2015年3月26日解除，又不支持其主张2015年1月1日至解除之日止的租金及违约金属适用法律错误的问题，因为原审判决已确认解除合同是由于供电局一物二租违约行为导致，故违约方无权再向守约方主张次年的租金及违约金。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，供电局和耀龙公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人云南电网有限责任公司昆明供电局和昆明耀龙供电物业服务有限公司的再审申请。审判长 潘 静审判员 吴立宏审判员 唐美泉二〇一七年九月二十八日书记员 胡 观