北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11715号
上诉人（原审原告、反诉被告）：程功海，男，1949年1月25日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：靳春美，女，1978年4月19日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：谢妍，北京邦洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁云先，广西志明律师事务所律师。
上诉人程功海因与被上诉人靳春美房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初12390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程功海上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求，驳回靳春美的一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，系根据一条短信认定双方合同于2016年12月30日解除，但短信内容无法证明合同解除的事实，反而证明靳春美在此日期之前还在经营；靳春美于2017年6月2日给我发微信让我收房交接，即直到此时其才有交房的意思表示，实际交接日期为6月6日，交接手续是民警代办的，有书面交接手续为证；靳春美2017年1月3日将我房屋的梯子锯掉，谎称是城管所为，说明其就是想逃避租金。
靳春美辩称，同意一审判决，不同意程功海的上诉请求。12月30日程功海给我发信息，同意解除合同并找到新的承租人。
程功海向一审法院起诉请求：1.在2017年4月18日解除双方在2015年4月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令靳春美支付2017年2月8日至6月7日的租金64546元；3.靳春美给付不按期支付租金的违约金32273元；4.靳春美承担诉讼费。
靳春美向一审法院提出反诉，请求：1.判令程功海返还2016年12月9日至2017年2月7日期间的房租32273元、押金13300元；2.诉讼费和反诉费由程功海承担。
一审法院认定事实：程功海出示的房屋所有权证显示，程功海、潘菊芳系西城区×××107号房屋（以下简称涉案房屋）的共有权人。程功海出示的委托书、潘菊芳身份证显示，潘菊芳委托程功海办理上述房屋出租事宜。
2015年4月6日，程功海、靳春美签订房屋租赁合同，约定程功海将涉案房屋租予靳春美，建筑面积141.3平方米，租赁用途为营业办公，租赁期限自2015年5月8日至2018年5月6日。租金标准为15695元/月，从2016年5月7日起每年递增3%。租金支付方式为押一付三，具体付款日期为2015年11月8日、2016年2月8日。合同第七条第四款第1项约定，靳春美不按约定支付租金达7日的，程功海有权单方解除合同收回房屋，且靳春美应按月租金的200%支付违约金。
诉讼中，靳春美提交2013年9月9日、2014年11月10日双方所签租赁合同，并主张依据2013年9月9日合同程功海对营业执照问题应负担赔偿责任。对此，程功海表示，此两份合同真实性认可，但均已被2015年4月6日的合同所取代，均与本案无关。
诉讼中，双方均认可如下事实：1.靳春美已交纳押金13300元。2.2016年12月9日至2017年2月7日期间靳春美已交纳房租32273元。3.如合同正常履行，2017年2月8日至6月7日期间的租金应为64546元。4.靳春美未交纳2017年2月8日以后的房租。
关于要求退还押金、2016年12月9日至2017年2月7日期间租金、未支付2017年2月8日以后租金的问题。
靳春美表示，因程功海将涉案房屋的阳台上开了个洞，连接一架梯子从阳台出入。2016年12月6日，西城区城管上门表示因房屋存在开墙打洞的情况，必须将房屋恢复原状，导致无法继续经营。接到通知当日，已将该情况电话通知程功海。后程功海还带别的租户去看过涉案房屋。为此，靳春美提交了《致西城区全体居民的一封信》、《北京市西城区城市管理综合行政执法监察局谈话通知书》一份、照片、手机短信截屏。其中，《致西城区全体居民的一封信》显示，西城区城市环境建设委员会呼吁广大居民支持和参与治理“开墙打洞”。谈话通知书显示，2016年12月6日，西城区城市管理综合行政执法监察局广外执法队，通知于2016年12月9日，赴相关地点对“掏墙打洞”一事进行调查。照片显示，涉案房屋阳台上安装有塑钢门，通过附加的梯子做出入使用。手机短信截屏显示，2016年12月30日，程功海向靳春美发送短信：店长，刚有个职出来，找个租户不容易，是一个开商务馆的人，你然已正式提出租，又没营业，派个人来开门，多谢。靳春美回复：你给康打电话。12月31日，程功海再发送短信：店长，你好，租金是经营一个固定开支，这与营利或亏损占一点点，租你店康总约我谈了十几次，讲了许多无关的事的原因，实质是你经营管理问题，不是租金问题。……康总应该自我批评，小题大做了。1月12日靳春美向程功海发送短信：给您打电话不接，我们已提前告诉您了，约您见面也不见，城管现在要求我们自行处理，否则要罚款，掏墙打洞。拆下来的梯子您自行处理还是店里帮您处理，请您尽快回复。程功海回复：先破案找出坏人，我们共同协助民警破案，破案后由我女婿请人修理。
针对靳春美的意见和证据，程功海表示：致居民的一封信、谈话通知书分别是一份建议和一份通知，不具有强制约束力。短信内容的真实性认可，但该部分内容并未明确我方同意靳春美退租。短信中提到的拆除梯子，系靳春美栽赃城管，其实是其私自拆除。
诉讼中，就涉案房屋开墙打洞问题，法院向西城区城市管理综合行政执法监察局广外执法队进行核实，相关工作人员表示，涉案房屋确存在需要整治的开墙打洞情况，私改的阳台应恢复原状。经通知后房屋产权人并未按通知时间到相关部门沟通解决。
关于合同解除的问题。程功海表示，对方逾期支付2017年2月7日以后的租金，我方有权解除合同。2017年4月18日起诉解除系我方行使解除权，合同于该日解除。靳春美表示，2016年12月9日城管下发整治通知后，要求不得继续经营，我方当日通知对方并取得其同意，此时双方合同已解除。
一审法院认为：程功海、靳春美所签租赁合同系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，对双方均有约束力。双方应依约行使权利、履行义务。
关于合同解除的问题。根据上述查明的事实，双方明确约定，靳春美租赁涉案房屋系用于经营使用。合同履行期间，因涉案房屋存在开墙打洞的情况，接到政府部门的相关通知，将私改阳台恢复原状。结合照片反映的现场状况可知，该情况确会对靳春美经营造成较大影响，属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的情况，合同应予解除。
关于解除时间点的认定。靳春美虽主张2016年12月9日已将上述城管执法、通知的情况告知程功海，并据此主张该日解除双方合同，但其并未就其通知程功海的情况向法院提供证据，对靳春美该项意见，法院不予采纳。根据上述查明的程功海2016年12月30日向靳春美发送的短信内容中“店长，刚有个职出来，找个租户不容易，是一个开商务馆的人，你然已正式提出租，又没营业，派个人来开门，多谢”的表述，结合上述查明的城管通知情况可以认定，至少在2016年12月30日程功海对靳春美因涉案房屋存在需整治的开墙打洞问题提出退租、无法经营的情况知情，且程功海已开始另寻其他租户。据此，法院认定2016年12月30日为双方合同解除的时间。
涉案房屋存在需整治的开墙打洞问题且影响经营，双方已沟通退租、另寻他租户，法院认定合同解除情况下，程功海以靳春美拖欠2017年2月8日以后租金，并主张于2017年4月18日行使解除权解除双方合同、主张违约金的意见，缺乏事实基础及法律依据，法院不予采纳。程功海相应诉讼请求，法院不予支持。程功海主张2017年4月18日解除合同情况下，其继续主张此后房租自相矛盾，对该部分意见法院不予采纳。基于上述法院认定的解除意见，程功海要求支付2017年2月8日至6月7日租金的诉讼请求，缺乏法律依据，法院亦不予支持。
基于上述合同解除的分析意见，靳春美要求返还2016年12月9日至2017年2月7日期间的房租的诉讼请求中，合理的部分法院予以支持，不合理部分法院不予支持。合同解除情况下，靳春美要求退还押金的诉讼请求，法院予以支持。
据此，一审法院判决：一、确认程功海与靳春美二零一五年四月六日所签房屋租赁合同于二零一六年十二月三十日解除。二、判决生效之日起七日内，程功海向靳春美返还二零一六年十二月三十日至二零一七年二月七日期间的房租二万零四百三十九元五角七分、押金一万三千三百元。三、驳回程功海的其他诉讼请求。四、驳回靳春美的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理中，程功海提交其与靳春美的微信聊天记录，主张双方直至2017年6月才实际交接涉案房屋，靳春美认可聊天记录真实性，并认为该证据证明了程功海迟迟不收房，且交接时其并未拿走屋内任何物品，仅交接了钥匙。靳春美主张其曾多次要求程功海交接钥匙，并去小区物业公司要求交接。为此，靳春美提交了北京都市阳光物业管理有限公司出具的《情况说明》，内容为靳春美自2017年初多次向该公司反映因联系不上产权人，要求物业公司联系产权人办理钥匙交接，因此事不属于物业服务范围，物业公司未与其交接。程功海对此不予认可，认为情况说明的内容仅为靳春美的单方陈述，物业公司并未与程功海联系进行核实；根据合同相对性，靳春美应直接与其联系，物业公司系无关的第三方；此证明是庭审后补的，并非新的证据。
程功海另称靳春美冒充城管拆除涉案房屋的铁梯，并申请本院向派出所调取有关梯子被锯的破案材料。
本院经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为：程功海与靳春美签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的情况，靳春美承租涉案房屋系用于经营，合同履行期间，政府部门集中治理违规的“开墙打洞”现象，涉案房屋存在违规情况并已接到政府部门的相关通知。上述情况将对靳春美使用涉案房屋进行经营造成较大影响，导致合同无法继续履行。根据双方短信记录，可以看出靳春美在2016年12月30日之前已告知程功海退租，且程功海已开始另寻新的租户。一审法院据此确认双方的合同于2016年12月30日解除，并无不当。双方虽实际于2017年6月交接涉案房屋，但根据现有证据，靳春美自2017年初就关于如何解决退租的后续事项问题积极联系程功海，程功海未予配合，且程功海在2016年12月30日的短信中提及靳春美并未营业。故对程功海认为应由靳春美承担实际交接前的房屋租金及支付违约金的意见，本院不予采纳。程功海应退还靳春美已交纳的相应租金及押金。
关于程功海所述涉案房屋梯子被锯一事，与本案系不同的法律关系，并非本案审理范围。故对程功海请求本院向派出所调取相关材料的申请，本院不予准许。
综上所述，程功海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2220.48元，由程功海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 廖 慧
书 记 员 黄 骏