辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0114民初2847号原告：张某某，男，住沈阳市和平区。法定代理人：张成瑜，男，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：卢俊秋，系辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张川川，系辽宁华轩律师事务所律师。被告：沈阳友方物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区怒江街119号1—1—2。法定代表人：卢文国，职务系总经理。委托诉讼代理人：孙阳，系沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。第三人：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧迎德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄珊，女，住辽宁省开原市。原告张某某诉被告沈阳友方物业管理有限公司（以下简称“友方物业公司”）、阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称“阳光一百公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某法定代理人张成瑜及委托诉讼代理人卢俊秋、张川川、被告友方物业公司委托诉讼代理人孙阳、被告阳光一百公司的委托诉讼代理人黄珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《阳光金街商铺使用权转让合同》及《阳光金街商城统一经营租赁协议》；2、被告返还原告购买商铺的款项319200元；3、被告支付原告违约金（按319200元的日万分之五计算至给付之日止）。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月14日出生，原、被告签订了《阳光金街商铺使用权转让合同》，出让了为被告，原告为受让人，合同约定原告购买位于沈阳市于洪区于洪新城汪河路41—1号J区01号、02A号商铺使用权。两个商铺建筑面积分别约为11.2平方米，使用年限为商场正式开业至日起40年，两个商铺的价款分别为19万元于2015年10月14日一次性支付，商城预计于2016年9月30日前开业，每延期一天的被告按原告实际房款的万分之五支付违约金，另约定，原告受让商铺后，同意将其受让的商铺交被告统一经营管理，并与被告签订《阳光金街商城统一经营租赁协议》。合同鉴定后，原告依约向被告支付了两个商铺款319200元（两个商铺款380000，扣除租金60800元），但被告未按约定期限交付商铺，原告多次找被告，被告以其与第三人之间存在纠纷为由拒绝交付商铺，原告认为被告系违约行为，原告有权解除合同，被告应返还商铺款并承担违约责任，涉案商铺的收买人及出租人均为原告，被告未按约定向原告交付商铺款，双方之间的商铺统一经营租赁协议无法履行，合同目的无法实现，原告要求解除商铺租赁协议。被告友方物业公司辩称，友方物业公司与被告阳光一百公司于2015年7月31日签订了补充协议，约定被告友方物业购买被告阳光一百公司开发的芒果城地下负一层，建筑面积3260平方米，合同价款2493.9万元，2015年7月31日前支付3000000元，2015年8月25日前支付3000000元并签订正式的买卖合同，2015年10月31日前支付13000000元，2015年12月25日前支付尾款5935000元。合同签订后被告友方物业公司于2015年7月31日向被告阳光一百公司支付房款3000000元。2015年8月25日，被告友方物业公司支付第二笔房款时，被告阳光一百公司拒收，并要求变更合同内容，将整体出售的负一层变更为部分出售。双方未达成一致，被告阳光一百公司未按合同约定向被告友方物业公司交付房屋。2016年3月17日，被告阳光一百公司通知被告友方物业公司解除合同，并诉讼到法院。针对原告的诉讼请求，被告友方物业公司没有履行能力，被告阳光一百公司应当共同承担偿还责任。被告阳光一百公司辩称：答辩人就与原告诉友方物业公司、第三人阳光一百置业（辽宁）有限公司租赁合同纠纷一案，提出答辩意见如下：一、原告与被告友方物业公司签订的合同与第三人阳光一百公司无关。阳光一百公司不是合同当事人，该合同不对第三人产生法律拘束力。二、原告与被告友方物业公司签订的合同无效，理由,（一）友方物业公司将负一层商铺拆分成小块出售使用权不符合法律规定，无法取得权属证书。友方物业采取分割拆零销售商铺的做法，违反《商品房销售管理办法》第十二条，也违反了国家建设部建房管[1994]9号的有关规定。（二）友方物业拆分销售行为有悖于物权法“一物一权”的基本原则，故应禁止。（三）被告友方物业公司将负一层商铺拆分成小块出售，恶意将消防通道等公共区域私自划入其销售范围，占用消防通道、非法处置负一层公共部位的行为严重侵害了公共利益，违反了国家的强制性标准的规定。（四）友方物业拆零销售违反了合同法52条关于合同无效情形之第三、四款。（五）友方拆分出售商铺的行为不但违反了合同的目的，更违背了公共利益、诚实信用和公序良俗原则，该合同无效。（六）友方物业未取得纠纷所涉商铺的所有权，友方与原告签订的合同系友方物业无权处分，未经权利人阳光100追认，友方与原告所签合同无效。三、如原被告签订的是租赁合同，合同约定租赁期限40年，超过法定最高年限20年。原告与被告友方物业公司均对合同无效存在过错，应各自承担相应的责任。四、被告友方物业公司与第三人阳光一百公司没有合同关系。2015年7月31日，阳光一百公司与卢文国签订了《补充协议》，约定卢文国购买阳光一百公司开发建设的芒果城地下负一层，建筑面积3260平米，房屋总价款为2,493.9万元，付款方式为分期付款，具体为：于2015年7月31日协议签订当天支付300万人民币作为第一期房款，并签订部分房源购房合同；于2015年8月25日前支付第二笔款项300万元人民币，并再次签订正式的买卖合同；于2015年10月31日前支付房款1300万人民币，尾款593.9万元人民币于2015年12月25日前付清。卢文国只按《补充协议》交了第一期购房款300万元，2015年8月25日应缴纳的第二期购房款300万元，以及后续应当缴纳的1893.9万元，卢文国未按合同约定时间支付款项并有提前处分房屋的违约行为，故阳光一百公司2016年3月17日发出了《解除补充协议通知书》，阳光一百公司与卢文国之间的合同已经解除。经审理查明，2015年10月14日，原告与被告友方物业公司签订了两份《阳光金街商城商铺使用权转让合同》，出让方为被告友方物业公司，原告为受让人。两份合同分别约定原告购买位于沈阳市于洪区于洪新城汪河路41-1号丁区02A号及丁区01号商铺使用权，建筑面积均约为11.2平方米，使用年限为商场正式开业之日起40年，价款190000元，于2015年10月14日一次性支付。商城预计于2016年9月30日前开业，每延期一天被告友方物业公司按原告实际房款的万分之五支付违约金。另约定，原告受让商铺后，同意将其受让的商铺交被告友方物业公司统一经营管理，并与被告友方物业公司签订《统一经营租赁协议》。当日，双方又签订两份《阳光金街商城统一经营租赁协议》，约定原告将位于沈阳市于洪区于洪新城汪河路41-1号阳光金街商城丁区02A号及丁区01号商铺出租给被告友方物业公司，由被告友方物业公司统一经营。租赁期限自2016年9月30日至2018年9月29日，年租金15200元。前两年委托租金30400元，由被告友方物业公司一次性支付给原告，被告友方物业公司有权在租赁期限内与承租经营户另行确定租金。如确定的租金高于本合同中约定的租金额，高出部分归被告友方物业所有，否则亏损部分由被告友方物业承担。被告友方物业公司逾期支付租金，逾期30内按日向原告支付应付租金万分之三的违约金，协议继续履行。逾期超过30日，原告有权终止协议。原告终止协议，被告按应付租金的0.3%向原告支付违约金。经原告同意协议继续履行的，被告按应付租金的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告一支付了两份合同319200元商铺款项，该款为总房款扣除两年租金后的剩余房款。另查明，2015年7月31日被告友方物业公司与被告阳光一百公司签订了补充协议，被告阳光一百公司将位于阳光100芒果城地下负一层整体出售给被告友方物业公司，面积3260平方米（以房产部门实际测绘面积为准），每平方米7650元，付款方式为协议签订当日支付第一期房款3000000元，并签订部分房源的购房合同，被告阳光一百公司同意被告友方物业公司进行全面的宣传推广工作；2015年8月25日前支付第二笔房款3000000元，2015年10月31日前支付13000000元，尾款5935000元于2015年12月25日前付清。房屋交付时间为2016年3月30日前。如被告友方物业公司未按约定付款，被告阳光一百公司有权解除合同。如被告阳光一百公司未按协议约定交付房屋，被告友方物业公司有权按已付房款的银行同期活期利率向被告阳光一百公司追究违约责任。协议签订当日，被告友方物业公司向被告阳光一百公司支付房款3000000元。后被告阳光一百公司通知被告友方物业公司解除合同，并诉至法院。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《阳光金街商城商铺使用权转让合同》、《阳光金街商城统一经营租赁协议》、《补充协议》、收款凭证、解除合同通知书等证据载卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。本院认为，民事主体应遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。原、被告签订的商铺使用权转让合同，不违反法律法规的效力性规定，合法有效。被告友方物业公司未按合同约定期限交付商铺，系违约行为，原告请求解除合同并返还价款，本院予以支持。案涉商铺的买受人与出租人均为原告，被告友方物业公司未按约定向原告交付商铺，双方之间的商铺统一经营租赁协议无法履行，合同目的无法实现，原告请求解除商铺租赁协议，本院予以支持。合同约定的两年委托租金8960元，双方协议抵付部分商铺使用权转让款，原告实际向被告友方物业公司支付价款47040元，合同解除后原告有权请求被告友方物业公司返还该款并承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第四款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告张某某与被告沈阳友方物业管理有限公司之间的《阳光金街商城商铺使用权转让合同》、《阳光金街商城统一经营租赁协议》；二、被告沈阳友方物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性返还原告价款319200元；三、被告沈阳友方物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性给付原告利息损失（以人民币319200元计息，自2016年9月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至实际给付之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取3044元，由被告沈阳友方物业管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 王 囡二〇一八年五月四日书记员 王晓琳