广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1991号
原告（反诉被告）林奕宏，男，1975年12月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托代理人张旭东，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人傅竹林，广东赋诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘向红，男，1970年10月9日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县，
委托代理人欧雄灿，广东德盈律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）林奕宏诉被告刘向红（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月16日、2016年4月26日公开开庭进行审理，原告的委托代理人张旭东、傅竹林、被告的委托代理人欧雄灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年9月22日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市东城主山大井头工业区振兴路178号后面一幢房屋第三和第四层房产（保安室、通道、楼顶除外，以下简称案涉房屋）用于宿舍使用，租赁期限自2014年9月22日至2029年7月31日，前70日为免租装修期，2014年12月1日正式计收租金，租金15000元/月，每月5日前支付，逾期支付的，每逾期一日应按当月租金的5‰计算滞纳金支付给原告，逾期一个月仍未交纳租金或不按本合同约定缴纳应当由被告交纳的各项费用，原告有权单方解除本合同，且有权没收被告履约保证金不予退还，有权没收物业内被告所有设备等动产，并要求被告赔偿经济损失。
合同签订后，原告按约定向被告移交案涉房屋及履行完相应义务，但自2015年1月6日起至今，被告未向原告交纳租金，原告多次催告无果。
据此，原告请求判令：1、解除原告与被告于2014年9月22日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠租金105000元（按每月15000元从2015年1月1日起计至法院判令解除合同之日止，暂计至2015年7月31日）以及支付滞纳金61275元（按逾期金额每日5‰计收，从2015年2月6日起计收，计至缴清之日止，暂计至2015年7月31日，计算方式见起诉状附表）；3、被告向原告支付租金损失补偿金90000元（15000元/月×6个月=90000元）；4、被告于法院判决解除租赁合同之日起5日内腾空租赁物，并将租赁物交还给原告；5、被告支付逾期不交回租赁物占有使用费给原告（从法院判决解除租赁合同之日起5日后起按每月租金105000元标准计至被告腾空完租赁物并将租赁物交回给原告之日止）；6、被告承担本案诉讼费用。
原告于庭审中变更诉请2的租金为从2014年12月1日起计算，诉请5的月租金105000元变更为15000元。
被告辩称，本案属原告违约。原告将案涉房屋的三、四层房屋交给被告，但房屋存在严重的质量问题，无法正常使用，造成被告装修等多方面的损失。同时，由于被告租用原告前面楼房一幢6层作酒店使用，但原告没有将该幢的一楼交付给被告，致使被告无法开业，也无法对一楼进行装修，作为附属设施的后楼，即案涉房屋的三、四层无法使用。被告在2015年5月已经离开现场，请求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2014年9月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》（约定内容如上起诉状所述，此略）。被告交纳履约保证金45000元。合同签订后，被告按约履行了义务。之后，被告组织施工队进场施工，租赁物第三、四层室内全部装修完毕。因案涉房屋存在严重质量问题，楼面严重渗漏，整栋的外墙、窗户均出现大面积渗水，致使天花板和部分墙体发霉、变黑，根本无法使用。同时，被告租用案涉房屋与其前面一幢六层房屋改造为商务酒店连为一体，系商务酒店配套的一部分、宿舍。由于原告原因致前面酒店无法经营，因而宿舍也无法使用。被告为此找原告协商无果。
据此，被告反诉请求：1、原告返还被告履约保证金45000元；2、原告返还被告租金35000元；3、原告赔偿原告损失63040元；4、本案诉讼费用由原告承担。
原告辩称，原告不同意被告的反诉请求。合同约定按现状交付，被告进行了施工，导致了漏水等问题。被告一直在装修，即使是有漏水，被告也有防损义务。根据《中华人民共和国合同法》规定和合同约定，承租人可以进行维修并要求出租人承担相应的费用，但至今被告没有提出相应的申请。根据合同第九章第9.23条约定，原告有权解除合同。从被告的反诉请求看，被告要求解除合同。履约保证金是原告依照合同约定收取，在被告违约的情况下，原告无须返还。被告持续使用案涉租赁物，租金不应返还。被告因租赁进行的装修和添附，不属于损失。
经审理查明，2014年9月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租案涉房屋，租赁期限自2014年9月22日至2029年7月31日；前70日为免租装修期，2014年12月1日正式计收租金，租金15000元/月，每三年递增10%，每月5日前支付；原告于2014年9月22日前将案涉房屋按现状交付；合同签订当日，被告支付原告3个月租金45000元作为履约保证金，合同期满经原告确认验收无问题且被告未存在违约的情况下，原告5日内无息退还履约保证金；逾期支付租金的，每逾期一日应按当月租金的5‰计算滞纳金支付给原告，逾期一个月仍未交纳租金或不按本合同约定缴纳应当由被告交纳的各项费用，原告有权单方解除本合同，且有权没收被告履约保证金不予退还；任一方没有违约，对方不得提前解除合同，如被告提前解除合同，则无权要求返还履约保证金并赔偿原告6个月租金作为经济损失；因被告违约，原告行使单方解约权时，在被告未支付原告租金、违约金、滞纳金及其他应缴费用的情况下，原告有权没收物业内被告所有设备等动产；等等。
2014年9月24日，原告收取被告交纳的履约保证金45000元。
原告提交房产证（登记字号：附字12-A07）、《同意出租确认书》、胡定加身份证复印件，主张案涉房屋登记在胡定加名下，胡定加同意原告转租给被告使用。被告称无法确认真实性。
原告提交收据1张，内容载明“东莞市天合亿净化科技有限公司”于2014年12月6日收到原告支付的案涉房屋楼顶补漏工程款20000元。被告不予确认。
原告提交日期为2014年10月至2015年12月期间的水电费票据，主张该期间被告一直有使用案涉房屋，且原告为被告垫付了水电费。被告确认该证据的真实性，但主张：前后两幢楼是共用一个水表、一个电表，相应的水、电费包括了一楼租户、汽车维修厂，因无法分清各用户的水、电用量，故被告无法也无需缴交水电费；被告仅在2014年9月下旬至2015年2月10日进行装修发生水电费，2015年春节至5月下旬留守1个值班人员，没有发生水电费。
2014年12月22日、2015年1月22日、2015年3月24日、2015年3月24日、2015年4月13日，被告分别支付原告租金35000元、35000元、10000元、10000元、20000元。被告主张其中的35000元属支付案涉房屋的租金，原告不予确认，称上述110000元均属支付前面一幢房屋（另案处理）的租金。被告于（2015）东一法东民一初字第1992号案庭审中主张已付租金按两案合同的租金比例[（2015）东一法东民一初字第1992号案中租赁合同月租金为43800元，扣除铺位月租金8800元后为35000元]分摊确定分属哪个合同，原告同意。后被告又提交书面意见称，因原告一直未能向被告交付前楼的铺位，相应铺位租金8800元/月一直由原告收取，相应地被告实际每月只需支付原告前楼租金35000元，被告已经支付的租金110000元中有33000元为支付案涉房屋的租金，期间为2015年2月1日至2015年4月7日。
原告主张，被告未按时支付租金。被告抗辩称：没有按时支付租金是因为原告提供的案涉房屋不符合合同约定，被告无法正常使用，包括：房屋的天花、墙体出现严重的渗漏、发霉、发黑问题；案涉房屋作为前面一幢房屋的配套设施使用，前面一幢房屋也存在渗漏、发霉、发黑问题，且原告一直未将前面房屋的一楼交付给被告使用，致使被告无法对一楼进行装修，因一楼无法使用又导致整栋房屋无法使用。被告称，在签订合同及接收案涉房屋时，肉眼没有看到漏水等问题，其装修时有做一般的防水防漏。
被告提供收据、《东城雅致精品酒店工程项目表》、《宾馆装修合同》，主张已支付前楼与案涉房屋的室内装修工人工资合计440466元，其中63040元属案涉房屋的室内装修工人工资。原告对该组证据不予确认。
被告于2015年12月15日申请对案涉租赁物四楼发生渗漏的原因、原因力的大小进行司法鉴定，后因被告逾期未缴纳鉴定费用，本院于2016年2月29日对鉴定程序作终止处理。
原告为保全证据，申请对案涉房屋第三、四层中被告室内装修的造价进行评估，本院于2016年1月27日同意开展鉴定程序。本院摇珠选定东莞市广协鉴定评估有限公司作为鉴定人，鉴定人于2016年3月19日作出报告书，认为案涉房屋第三、四层中被告进行的室内装修在价格鉴定基准日的现实正常价格为6400元。原告对该鉴定意见无异议，被告对该鉴定意见有重大异议，认为有鉴定内容遗漏、单价过低、数量遗漏。
经本院组织质证及现场勘验，双方确认上述鉴定意见有遗漏，包括：1、房间补地面缺口遗漏11个；2、拆墙开孔、塑钢窗遗漏2个；3、房间里没有墙纸但是有油漆的墙面都是被告油漆的，没有纳入鉴定内容。针对上述遗漏，鉴定人作出回复：1、遗漏的房间补地面缺口11个造价为900.4元；2、遗漏的拆墙开孔、塑钢窗2个造价为683.1元；3、房间墙面油漆造价为3208.5元。原告对房间墙面油漆造价有异议，认为应为1908元。被告对该补充鉴定意见无异议。
另，被告提出而原告不予确认的鉴定遗漏有：1、被告重新制作了天花板200平方米（骨架除外）；2、四楼D1房间的厕所被告重新做了防水；3、四楼天花板被告重新制作了300平方米（骨架除外）。基于证据保全的目的，本院通知鉴定人对被告单方主张的上述遗漏项目进行评估，鉴定人于2016年5月17日作出回复意见如下：1、若被告重新制作了天花板200平方米（骨架除外），造价为30000元；2、若四楼D1房间的厕所被告重新做了防水，造价为1500元；3、若四楼天花板被告重新制作了300平方米（骨架除外），造价为9000元。原告认为上述内容均非被告装修，不应采纳。被告对该补充鉴定意见无异议。
庭审中，被告同意于2016年4月30日前腾空案涉租赁物。后原告确认被告于2016年4月30日前腾空了案涉租赁物，原告已收回案涉租赁物。被告于2015年12月16日庭审中要求解除合同。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、房产证、《同意出租确认书》、身份证、水电费发票、鉴定申请书，被告提供的《房屋租赁合同》、收据、银行汇款记录、《东城雅致精品酒店工程项目表》、《宾馆装修合同》、《租金交付情况说明》、鉴定申请书，东莞市广协鉴定评估有限公司出具的报告书，以及本院的庭审笔录、现场勘验笔录、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，原告向被告出租的案涉房屋已取得房产证，双方签订的《房屋租赁合同》有效。
被告主张承租案涉房屋用于与（2015）东一法东民一初字第1992号所涉房屋即东莞市东城主山大井头工业区振兴路178号前面一幢房屋六层房产（保安室、通道、楼顶除外，以下简称前楼）配套使用，因原告于本案起诉状中主张被告承租案涉房屋用于宿舍，于（2015）东一法东民一初字第1992号案起诉状中主张被告承租前楼用于经营酒店，且原告未对被告主张的配套使用关系作出反驳，对被告该主张，本院予以采信。（2015）东一法东民一初字第1992号案中，前楼被鉴定认为，出现的漏水现象主要为房屋自身因素所致，可以认定原告未交付适于使用的前楼给被告，构成违约。案涉房屋与前楼配套使用，前楼未能正常交付使用必然影响案涉房屋的正常交付使用。在原告交付适于使用的房屋之前，被告对租金支付义务可行使先履行抗辩权予以拒付。同时对原告该违约行为，被告可主张解除合同。被告于2015年12月16日庭审中主张解除《房屋租赁合同》，该解除合同的意思表示当庭送达原告，本院确认《房屋租赁合同》于2015年12月16日解除。原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》，本院予以驳回。被告要求原告返还履约保证金45000元、已付租金35000元（该金额虽高于原、被告于本案诉讼过程中协商确定的租金比例金额，但因被告在支付租金时确未与原告商定所占各合同的租金比例，且（2015）东一法东民一初字第1992号案已判令原告返还租金75000元，因此本案确定原告应返还租金35000元），本院予以支持。原告诉请被告支付租金损失补偿金90000元，本院不予支持。
被告主张因案涉房屋存在漏水质量问题于2015年春节前现场装修停工、于2015年5月离场并将案涉房屋交还原告，原告称从未接到被告关于移交场地的通知及相关手续，被告则称是原告强行控制了案涉房屋。被告未能举证证实案涉房屋已交付原告，应承担相应不利后果。被告未能举证证实其曾积极向原告主张过解除合同，其早于2015年春节（2015年2月19日）前停工、于2015年5月离场而未主张解除合同、未与原告进行场地交接，任由案涉合同延续、案涉房屋空置，造成的扩大损失，被告应承担责任。本院酌定被告应向原告赔偿2015年6月1日至2015年12月24日期间（其中根据原告的诉讼请求，扣减合同解除后5天的占有使用费）的租金或占有使用费损失，按15000元/月的标准计算为99193.55元。被告申请对案涉房屋漏水原因进行鉴定，后因未于限期内缴纳鉴定费而终止鉴定程序，被告应承担相应不利后果，关于漏水原因的鉴定期间（2015年12月25日至2016年2月29日）的场地占有使用费损失由被告承担，计算为33387.1元。2016年3月1日至2016年4月30日期间的场地占有使用费，因原告对装修损失有赔偿义务，而鉴定结论并未完全支持被告主张的损失金额，根据公平原则，该期间的场地占有使用费由原、被告各承担一半，被告应承担的部分计算为15000元。原告诉请被告支付迟延支付租金的违约金（滞纳金），本院不予支持。
原告在诉讼过程中确认已收回案涉房屋，因此，其诉请被告腾空归还案涉房屋，本院予以驳回。
因原告违约导致不能实现合同目的，被告有权要求原告赔偿因履行合同开展装修造成的损失。因案涉房屋原有装修，被告不认可鉴定人认定的新装修内容，但提供的收据、《东城雅致精品酒店工程项目表》、《宾馆装修合同》不能证实实际开展的装修情况，被告不认可鉴定人认定的装修项目单价，但对其主张未能提供有效证据证实，因此，对被告提出的鉴定意见异议，本院不予采纳。原告对房间墙面油漆造价有异议，但对其主张未能提供有效证据证实，本院不予采纳。关于装修损失认定如下：6400元（2016年3月19日出具的鉴定意见书的意见）+4792元（2016年5月17日出具的鉴定意见书的意见第1、2、4点之和）=11192元。原告应赔偿被告装修损失11192元，对被告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告林奕宏与被告刘向红于2014年8月27日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月16日解除；
二、被告刘向红应自本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告林奕宏租金或占有使用费损失147580.65元；
三、反诉被告林奕宏应自本判决发生法律效力之日起三日内返还反诉原告刘向红履约保证金45000元、租金35000元；
四、反诉被告林奕宏应自本判决发生法律效力之日起三日内赔偿反诉原告刘向红装修损失11192元；
五、驳回原告林奕宏的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告刘向红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费5144.12元（林奕宏已预交），由林奕宏负担2181.78元，由刘向红负担2962.34元；反诉诉讼费1580.4元（刘向红已预交），由刘向红负担572.85元，由林奕宏负担1007.55元；鉴定费3000元（林奕宏已预交），由林奕宏负担1500元，由刘向红负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 周汝丽
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 袁影霞
二〇一六年九月二十日
书 记 员 王斯斯
颜俊飞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十六条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。