河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终2262号
上诉人（原审被告）：信阳市浉河区重科通讯部。住所地：河南省信阳市浉河区解放路**号。
负责人：潘义生，该通讯部经理。
上诉人（原审被告）：潘义生，男，汉族，1971年4月21日出生，住河南省信阳市浉河区。
上诉人（原审被告）：彭伟，男，汉族，1981年3月25日出生，住河南省潢川县。
三上诉人的共同委托诉讼代理人：杨春林，河南金誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：信阳水务机关服务中心。住所地：信阳市浉河区解放路**号。
法定代表人：王彦,该中心主任。
委托诉讼代理人：陈以德，河南以德律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人信阳市浉河区重科通讯部（以下简称重科通讯部）、潘义生、彭伟因与被上诉人信阳水务机关服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人重科通讯部、潘义生、彭伟的委托诉讼代理人杨春林，被上诉人信阳水务机关服务中心的委托诉讼代理人陈以德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
重科通讯部、潘义生、彭伟上诉请求：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人信阳水务机关服务中心辩称，原审判决正确，请求维持原判。
信阳水务机关服务中心向一审法院起诉请求：1、判令三被告支付拖欠原告的房屋租金，承诺书中承诺的每日增加租金款（按两年期，每日29元计算，暂定21170元），水电费暂定9188元，费用直至支付到被告将房屋返还给原告之日止实际使用时间的租金、承诺书中承诺增加的租金和产生的水电费用。2、被告已经支付的保证金50000元不再予以返还；3、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋返还给原告，被告支付原告违约金20万元；4、三被告对上述全部诉讼请求款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定的事实，2014年9月12日原告信阳水务机关服务中心（甲方）与被告信阳市浉河区重科通讯部（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，被告潘义生、被告彭伟在乙方负责人处签字捺印。双方约定甲方将位于信阳市中山路与解放路交汇处一、二层门面房出租给乙方使用，租赁期限共三年，甲方自2014年9月12日交付乙方使用，至2017年10月12日收回。该房屋每年租金为人民币75万元。合同签订后三日内乙方一次性付清第一年租金，以后每年租金应在该租赁年开始1个月前一次付清。合同第五条第二款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用……”。第七条：2、乙方应按时交纳自行负担的水费、电费（水电费由乙方直接向甲方交纳）……第九条违约责任：“二、乙方违约责任1、租赁期间，乙方有第五条第2款所列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金20万元”。合同签订后，原告将房屋交纳给被告，由被告信阳市浉河区重科通讯部经营使用，被告潘义生作为其负责人处理日常事务，被告彭伟于2014年9月19日出具委托书一份，载明该门面租赁相关事宜，委托潘义生全权负责处理。同日，三被告向原告出具承诺书一份，载明：“在2014年7月11日下午，我在贵中心举行的房屋租赁招标中，以每年75万元的价格中得贵中心位于中山路与甲方路交汇处一、二层门面房租赁权。自中标以来，由于个人原因房屋租金一直未能全部筹措到位，现仅筹措到15万元，为与贵中心保持良好的合作关系，对于不足的资金部分，我承诺于2014年10月31日之前分两期支付，其中一期30万元，二期支付25万元，并于贵中心签订租赁合同。如不能按期支付，我自愿放弃该门面房的租赁权。同时按照中标租金75万元的价格，从2014年9月19日起到搬出卖场之日止，每天支付甲方2083元租金，并放弃保证金5万元”。被告自2014年7月7日至2015年7月1日分六次向原告支付租金共计75万元。其中2014年7月7日转款5万元系由被告潘义生妻子彭义梅支付，并载明用途为门面竞租押金，其他五笔款项均由被告潘义生支付。2014年12月1日，原告向重科通讯部及负责人潘义生下达《关于同意重科通讯部对所承租的门面房进行转租的通知》，载明：“现同意由你部对我单位二楼门面房进行转租……二楼门面房转租后，承租人与重科通讯部或负责人潘义生先生发生的一切经济纠纷与水务机关服务中心无关……以上转租费用由重科通讯部及负责人潘义生先生与转租方自行协商支付，我单位概不负责”。2014年12月11日，重科通讯部及潘义生与案外人何炳滢签订房屋租赁合同一份，将其承租的涉案房屋的二楼出租给何炳滢做教育培训使用。2015年7月1日，原告（甲方）与被告重科通讯部及被告潘义生（乙方）签订《补充协议》一份，双方约定被告在所租赁房屋的二楼开楼梯通道，改造费用乙方自行承担，在租赁期满后，楼梯通道所有权无偿归甲方所有，或由乙方恢复原貌。2016年2月2日至2016年4月26日，被告方通过孙保国及二楼租户向原告交纳租金共355000元。另查明，庭审中原告主张被告拖欠2014.9.12至2015.9.12期间水电费4491元及2015.9.12至2016.9.12期间水电费4697元。被告认可2015年度拖欠水电费，辩称2014年度水电费用已经交清。以上事实，有《房屋租赁合同》、承诺书、银行收入账凭证、庭审笔录等证据在卷佐证。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应受法律保护。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行义务。承租人未按照合同约定全面履行支付租金的义务，已构成根本违约，原告行使合同解除权的诉讼请求本院予以支持，被告应将租赁房屋返还原告。双方2014年9月19日签订的《承诺书》系为了保证租赁合同的履行，从双方收取及交纳租金的情况来看，虽被告方未按照该承诺书约定的期限支付第一年租金，但双方租赁合同已实际履行，原告收取了被告第二年度的部分租金，亦认可被告的转租行为，该承诺书内容未实际履行。原告依据该承诺书主张增加租金并扣除五万元保证金的诉讼请求本院不予支持。被告潘义生辩称彭伟系受其委托去竞拍房屋的，重科通讯部经营系其个人行为与彭伟无关，但双方签订的租赁合同及委托书上均有彭伟签字，其作为合同相对方应按照合同约定全面履行义务并承担责任。被告彭伟经本院依法传唤不到庭、不应诉，应自行承担怠于行使诉讼权利的法律后果。关于被告方实际欠付的租金及水电费：2014年7月7日被告潘义生妻子彭义梅支付的5万元款项载明用途为门面竞租押金，后双方实际签订了租赁合同，该5万元应视为被告方交付的租金，2014.9.12至2015.9.12期间的租金75万元租金被告已全部支付。从原告提供的转款凭证来看，2015.9.13至2016.9.12期间被告方已实际支付355000元，尚欠395000元。2016年9月13日后房租应按照合同约定标准75万元/年支付至被告实际搬离房屋之日止。关于被告实际欠付的水电费原告未提交有效证据予以证实，被告方对2014年度拖欠的水电费不予认可，对于其认可的2015.9.12至2016.9.12期间水电费4697元被告方应当支付。对于此后产生的水电费用双方应在被告方实际搬离之日依据水利、及电力部门提供的票据据实结算。关于原告主张的违约金：从双方签订的合同来看，对于被告方逾期缴纳各项费用产生的违约责任双方进行了明确约定，被告未按约定期限缴纳租金的行为给原告造成了经济损失，应承担违约责任，但违约金不得过分高于给守约方造成的实际损失。综合本案合同的履行情况及预期利益等综合因素，本院依法酌定为由被告方向原告支付违约金12万元。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除原、被告双方于2014年9月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告信阳市浉河区重科通讯部于本判决生效后十日内将所租赁位于信阳市中山路与解放路交汇处一、二层门面房腾空并交付原告信阳水务机关服务中心；三、被告信阳市浉河区重科通讯部于本判决生效后十日内向原告信阳水务机关服务中心支付上一年度下欠租金395000元，并从2016年9月13日起按照750000元/年租金标准支付下欠租金至实际搬离房屋之日止；四、被告信阳市浉河区重科通讯部于本判决生效后十日内向原告信阳水务机关服务中心支付下欠水电费4697元；五、被告信阳市浉河区重科通讯部于本判决生效后十日内向原告信阳水务机关服务中心支付违约金12万元；六、被告潘义生、被告彭伟对上述（三）、（四）、（五）所列款项承担连带责任；七、驳回原告信阳水务机关服务中心的其他诉讼请求。本案案件受理费10554元，由被告信阳市浉河区重科通讯部、被告潘义生、被告彭伟共同承担。
二审中，双方未提供新的证据。
本院认为，2014年9月12日重科通讯部、潘义生、彭伟与信阳水务机关服务中心签订的《房屋租赁合同》是依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，信阳水务机关服务中心已按合同约定将房屋交给重科通讯部的潘义生、彭伟。在合同的履行过程中，重科通讯部的潘义生、彭伟未支付到期租赁费，属违约行为。信阳水务机关服务中心依据相关法律规定诉请重科通讯部的潘义生、彭伟解除合同、支付所欠租赁费、承担违约金，于法有据，理由正当，应受法律保护，原审支持上述诉请，处理正确，应予维持。重科通讯部、潘义生、彭伟上诉称原审认定事实不清，没有违约，适用法律错误的理由不能成立。因本案的合同相对人是重科通讯部的潘义生、彭伟与信阳水务机关服务中心签订的合同，信阳水务机关服务中心在合同到期时未收到房屋租赁费，向其主张权利，理应受到法律保护，其以信阳水务机关服务中心收取二楼租赁户房租，不交合同约定的租赁费进行抗辩，但在一、二审诉讼中未提供有效证据证明，属举证不能。因双方在合同中约定有违约责任的赔偿，原审酌情判令承担12万元，并无不当。
综上所述，重科通讯部、潘义生、彭伟的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10554元，由上诉人信阳市浉河区重科通讯部、潘义生、彭伟承担。
本判决为终审判决。
审判长 邱世财
审判员 文 刚
审判员 姚 涛
二〇一七年九月一日
书记员 黄莹莹