文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1136号上诉人（原审原告）：林小明，男，汉族，1963年1月29日出生，住所地：蕉岭县蕉城镇。上诉人（原审原告）：林秋，女，汉族，1964年8月27日出生，住所地：蕉岭县蕉城镇。上诉人（原审原告）：林淑瑜，女，汉族，1988年7月24日出生，住所地：蕉岭县蕉城镇。上述三上诉人的委托诉讼代理人：巫清梅，广东从善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蕉岭新兴房地产开发有限公司，住所地：蕉岭县蕉城镇。法定代表人：徐新昌，该公司经理。委托诉讼代理人：徐芳辉，广东盛世律师事务所律师。上诉人林小明、林秋、林淑瑜因与被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人巫清梅，被上诉人的委托诉讼代理人徐芳辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林小明、林秋、林淑瑜向本院上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人立即返还因套内建筑面积减少而多收的房款计20623.66元，并改判被上诉人从收款之日起至退回款项之日止按年利率6%支付资金占用期间的利息给上诉人。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：第一，本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审把本案案由确定为商品房销售合同纠纷显属错误。首先，上诉人与被上诉人在合同第二、三条明确约定买受人即上诉人购买的是“预售商品房”。其次，一审查明，被上诉人于2014年4月24日取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，涉案房屋于2015年10月28日竣工验收；而上诉人与被上诉人签订涉案《广东省商品房买卖合同》（下称“涉案合同”）是2014年8月18日。显然，涉案合同签订于涉案房屋预售期间，依法应属预售商品房。再次，一审中，上诉人与被上诉人均认为涉案合同第四条计价方式与价款中第3项关于“该商品房属现房”的约定与签约当时涉案房屋现状不符，同时双方确认上诉人购买的涉案房屋为预售商品房。可见，本案纠纷依法应属商品房预售合同纠纷。现一审无视事实，断章取义，以“合同中明确约定商品房属现房”为由，把本案纠纷定性为商品房销售合同纠纷显然与事实不符，请二审法院依法纠正。第二，一审判决审查分析认定证据、事实错误。首先，原审认定“合同中明确约定商品房属现房”错误。本案中，虽然涉案合同在第四条第3项中有“该商品房属现房”的文字，但从上所述，在涉案合同第二条、第三条中均明确约定上诉人所购的商品房为预售商品房；双方在庭审中亦明确上诉人签约当时所购的房屋为预售商品房；涉案商品房签约当时的房屋建造事实也证明上诉人所购的商品房为预售商品房。因此，一审未能厘清事实，把涉案预售商品房认定为“现房”完全违背事实。其次，一审认定涉案房屋属按套计价的方式销售错误。1、对照涉案合同第四条计价方式与价款中第3项白纸黑字的全部内容可知，双方在合同中根本不存在约定所谓“按套计价出售”的只字内容，也毫无“按套计价出售”的意思。2、一审认定涉案合同约定的计价方式为按套计价明显不成立。①根据建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》第19条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案中，双方签订涉案合同时，被上诉人所售房屋为预售商品房，显然当事人无法对现售房屋实地勘察；同时，被上诉人在涉案合同中又未附所售房屋的平面图，不存在在平面图上标注详细尺寸及约定误差的范围。因此，在这些条件缺失下，上诉人认为涉案合同根本不存在“按套计价”的基础。②双方在涉案合同第二条中明确约定商品房建筑面积、套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称“公摊面积”），双方在涉案合同第四条计价方式与价款中又明确约定了商品房价格按套内建筑面积单价和按建筑面积单价计价的方式，并按约定的相应面积乘以单价计算出金额。从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在约定单价之说，但涉案合同既约定按套内建筑面积计价，又约定按建筑面积计价，还以单价乘约定的相应面积计算出总价，即涉案合同前面约定一个明确的面积，后面又约定一个明确的单价，并据此计算出房款，实质上就是按面积计价的方式。在此种情况下，作为开发商的被上诉人已经对作为购房者的上诉人提供了一个确定的房屋面积心理预期，据此应认定涉案合同实质是按面积计价销售。③双方在涉案合同第四条第3项中约定：该商品房“按套出售”，被上诉人认为这就是“按套计价销售”；而上诉人认为此处的“按套”，是《商品房销售管理办法》第十二条规定的“商品房住宅按套销售，不得分割拆零销售”中“按套”的意思，即商品房是一套。至于涉案合同第三条中分别注明的房屋面积，应理解为买卖双方约定对合同标注的房屋面积，上诉人认为这一面积是合同约定的开发商应交付的房屋面积。此时对合同标注的房屋面积应作有利于购房人的理解，认为购房者追求合同标注面积的房屋，应是其内心的真实意思，购房者订约时对卖方必会提供符合合同约定面积房屋的合理期待，涉案合同第三条约定的面积条款对订约双方应有拘束力。从上说明，涉案合同不符合按套计价销售预售商品房的法定条件和基础，而符合按面积单价计价销售的情形。因此，一审认定涉案合同约定的计价方式为按套计价明显不成立。3、一审以涉案合同属网签合同为由主张双方约定的计价方式为按套计价没有事实和法律依据。本案中，从被上诉人在一审中提交的被上诉人与涉案本栋房屋徐某、罗某等十位业主于2014年1月以后签订购车位的《广东省商品房买卖合同》和被上诉人与本小区其他四户业主即黄伟洪、叶绿、徐冬文、丘伟军于2014年以前签订购房屋的《商品房买卖合同》，以及上诉人在一审提交的被上诉人与赖某、曾某2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》来看，凡是被上诉人按套计价销售的商品房，根本不存在按套计价的网签合同文本电脑系统一定会按总价款分别生成套内建筑面积单价和建筑面积单价并进行自动折算的方式。当然，即使网签合同的价款是电脑生成的，这也仅是对数字而言。上诉人认为，对于数字究竟是由电脑生成、还是人工计算或者是计算器计算得出，均不影响涉案合同的价款是由双方约定并达成一致的意思。另外，对照被上诉人自己在一审中提交的有关2010年至2016年间丘某、徐某、叶某、黄某、徐某、赖某2等十四位本小区各栋的业主与被上诉人签订的《商品房买卖合同》来看，不管是2014年之前的商品房手签合同文本，还是2014年之后的商品房网签合同文本，有关按套计价销售的方式均表述为所销售的商品房是预售还是现房，是按套还是按整层、整幢出售，并以总价方式显示，根本没有出现套内面积单价、建筑面积单价的情形。这亦佐证了涉案合同第四条计价方式与价款第3种的约定与网签合同文本中按套计价方式的条款不同，两者没有可比性，无法相提并论。何况，到目前为止，并没有任何一条法律规定按套计价销售的商品房网签合同就采用这种格式。因此，一审以涉案合同因网签合同的格式需要为由认定双方约定的计价方式应为按套计价没有事实和法律依据。从上3点，上诉人认为涉案合同没有按套计价的约定，也不存在按套计价的基础，属网签合同的格式需要于法无据，一审认定涉案合同约定的计价方式应为按套计价显属错误。再次，一审认定涉案合同“不适用‘面积确认及面积差异处理’约定”错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定的“合同有约定的，按照约定处理”的“约定”来看，该“约定”应当是具体、直接、明确的关于面积误差处理的约定，否则就应当视为不明确。本案中，涉案合同第五条虽然是关于违约责任承担的条款，但该条关于“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的内容来看，该内容是一个不具体、不明确、消极性的准用性条款式的约定。从其表述来看，并非明确免除责任的条款，在涉案合同没有明文规定双方是以按套计价销售商品房的情况下，一审把该条款理解为具有免除重大违约行为的民事责任效果，且排除合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款的适用显然不当，也没有事实根据。请二审法院明鉴。以上事实说明，一审存在审查认定证据、认定事实错误的情形。第三，一审无视直至遗漏被上诉人故意违约、违规虚高套内建筑面积造成多收房款的事实，导致一审判决认定基本事实不清。首先，新兴公司违规销售商品房导致虚高套内建筑面积的事实有蕉岭县房产管理局对涉案业主所作的回复为证。本案中，从上诉人提交的2016年9月9日蕉岭县房产管理局对涉案业主诉求涉案商品房面积纷争所作的《关于来访诉求事宜的回复》可知，新兴公司在销售商品房计算面积时未将外墙投影面积的一半计入公用建筑面积进行分摊，而是将外墙投影面积的一半计入套内面积。没有按《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》进行计算套内面积和公共分摊面积，因而造成销售计算面积与《规则》不符。可见，新兴公司违规销售商品房导致虚高套内建筑面积不足的事实已为主管职能部门查证属实。其次，被上诉人在一审诉讼中以不同方式自认其销售涉案商品房出现面积差异的事实。1、这有被上诉人在一审答辩和庭审中自称涉案合同“第三条约定的套内建筑面积与《不动产权证书》登记的专有建筑面积存在差异，纯粹是因开发商通常都是以外墙皮计算套内面积，而产权登记则以墙中计算专有建筑面积的原因所致”的辩解为证。2、被上诉人自己在一审中提交的有关2010年至2016年间丘某、徐某、叶某、黄某、徐某、赖某2等十四位本小区各栋的业主与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件二来看，被上诉人明知“套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”应计入公摊面积构成部分，这证明了被上诉人辩称开发商通常都是以外墙皮计算套内建筑面积的虚假性。同时，通过对照涉案合同与上述合同的附件二来看，上诉人始发现在双方签订涉案合同时，被上诉人并没有在合同中提供公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明的附件，这说明被上诉人有违规签订涉案合同、刻意隐瞒公摊面积计算方式的事实，从而侧面佐证涉案商品房出现面积差异的事实是新兴公司故意实施所致。从上2点可知，被上诉人作为专业的房地产开发商，利用自己对房屋面积计算的专业知识和签订合同时所处的优势地位，采取欺瞒购房人的不诚信行为和手段，故意把本应计入公摊面积的外墙墙体水平投影面积的一半计入套内建筑面积，虚高涉案房屋的套内建筑面积。再次，新兴公司人为故意虚高套内建筑面积，造成多收上诉人购房款的事实，没有合法根据，显属不当得利，依法应予返还。本案中，新兴公司交付给上诉人的商品房户型结构和房屋大小的尺寸与经审批的建筑设计图纸相符，未作任何改变的事实，恰恰说明新兴公司未因计入不同范畴的面积新增建设成本，也未给上诉人新增安全保障和便利利益。现上诉人《不动产权证书》上记载的套内建筑面积与公摊面积和合同约定却存在明显的增减，对照涉案合同第四条第3种计价方式与价款可知，套内建筑面积的单价不同于建筑面积的单价，且套内建筑面积单价远远高于建筑面积的单价。显然正是新兴公司人为故意算错并虚高套内建筑面积的情况下，才能巧取豪夺地多收上诉人的购房款。可见，新兴公司没有合法根据，多收上诉人的购房款，显属不当得利，依法应予返还。从上事实，上诉人认为，正是因为一审无视或遗漏被上诉人故意违约、违规销售商品房虚高套内建筑面积的事实，导致一审判决认定基本事实不清，并造成判决不当，请二审法院依法给予纠正。第四，一审驳回上诉人请求返还因虚高套内建筑面积而多收的购房款及其相应利息错误，请二审法院依法改判支持上诉人的该项诉请。从上第三点详述可知，新兴公司在销售涉案商品房时出现违规销售导致虚高套内建筑面积并造成实际多收上诉人购房款的事实已有充分证据予以证明。上诉人认为，双方对涉案合同约定的面积与价款是对价统一的，上诉人按照约定价款支付购房款后，被上诉人应根据诚实信用原则全面履行自己的合同义务，按照约定的面积交付房屋是被上诉人的主要义务。现在，新兴公司人为将“外墙皮计算套内面积”，出现套内面积虚假增加，导致其交付的商品房套内建筑面积明显与合同约定不符，并巧取豪夺地多收了上诉人的购房款，损害上诉人的合法利益，已构成重大违约，依法应予承担违约责任。又通过对涉案合同约定的套内建筑面积与不动产权登记部门确认的专有建筑面积相比较，上诉人的套内建筑面积被新兴公司人为地多算了4.35平方米，涉案房屋面积差异百分比为-3.5%【计算方式为：（120.01-124.36）÷124.36×100%﹦-4.35÷124.36×100%﹦-3.5%】，按合同约定套内建筑面积单价4741.07元／㎡计算，上诉人要求被上诉人返还因商品房套内建筑面积减少而多收的房款计人民币20623.66元依法有据，一审不予支持显然不当，请二审法院依法给予纠正。第五，除当事人明确约定外，按套计价销售的商品房出现面积误差时，仍应依法补足面积差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定可知，只要出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照上述司法解释规定的原则处理。也就是说，只要出现面积误差，不管是套内建筑面积误差，还是建筑面积误差，都按照该司法解释规定的原则对误差进行处理。另外，必须明确的是，除当事人之间自行约定之外，到目前为止，不管是法律还是规章，均无规定按套计价销售的商品房就不能补（赔）偿面积差价的问题。因此，退一万步来说，按照一审和被上诉人的逻辑，如果本案属按套计价销售的预售商品房，且排除或不适用涉案合同第五条约定面积差异处理方式的话，则应视为本案双方没有约定面积差异的处理方式。根据上述司法解释第十四条规定出现面积误差时则应按照法定原则处理。为此，上诉人要求被上诉人返还面积误差的价款，同样依法有据。综上所述，上诉人认为一审判决驳回上诉人第一项诉请依法属认定事实错误和认定基本事实不清的情形，导致判决不当，请二审法院依法纠正并改判支持上诉人要求返还多收购房款及其利息的诉请为盼。被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司答辩称：一、一审判决查明事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。首先，一审通过查考涉案合同第四、第五条约定，然后对比不动产权证所附《房地产分户图》、涉案楼盘设计图、房屋平面图以及蕉岭县房产管理局房屋测绘队出具的《梅州市测绘所房地产查丈原图（层图）》；并根据向蕉岭县住房和城乡规划建设局查询得到的《复函》，认定本案是按套计价出售，不适用“面积确认及面积差异处理”条款，且涉案房屋未更改设计，房屋尺寸与设计图纸一致，不存在实质性的面积差异。依此驳回上诉人关于套内建筑面积减少需退回钱款的诉求。一审作出该项判决事实清楚、依据充分。其次，一审法院通过向蕉岭县住房和城乡规划建设局查询，查明涉案楼盘的规划设计中并无地下或半地下车库，现有地下空间属深基础架空围蔽措施，不作使用空间，设计单位广东华玺建筑设计有限公司梅州公司亦出具《工作复函》相印证；同时查明，住建局协调处理达成的《关于百合苑×楼园林及附属设施的协调决议》是答辩人与包括上诉人在内的涉案楼盘业主就楼盘交付公共设施达成的最终协议，且该协调决议的达成时间是业主收房以后，故该协调决议约束力的涵盖事项应当涉及本案楼盘交付的所有内容。一审法院根据以上查明事实，认定上诉人诉求交付地下室、半地下室车库、车位理由不足，依此驳回其此项诉求并无不妥或不当。二、上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，依法应予驳回。第一，关于案由。首先，涉案合同名称为《广东省商品房买卖合同》，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案案由定为“商品房销售合同纠纷”并无不当。其次，本案案由并不影响案件的事实认定和法律适用，案件实体审判结果也不会因是否“预售”而改变。第二，关于计价方式。1.从合同第四条可以看出，双方就涉案商品房买卖选定的计价方式是第三项中的按套计价出售，而且第五条明确约定，选定按套计价的不适用“面积确认及面积差异处理”的条款。2.至于第四条第三项中显示的建筑面积及套内建筑面积的平方单价，这是因为合同采用网签，由网签软件系统自动折算生成所致，并非合同当事人购房当初约定所致。3.商品房买卖定价并不是市场上卖菜定价，通常计价不低于百元基点，根本不可能计价到元角分，而合同第四条中无论是建筑面积平方单价还是套内建筑面积平方单价，均显示定价到元角分；况且，假若上诉人主张定价精确到元角分，那么依之乘算的合同总价全部均会表现出元角分；但是，本系列案的所有合同总价却都无一例外地表现为千位以上整数，显然本案合同第四条第三项中显示的建筑面积及套内建筑面积的平方单价是由软件系统自动折算生成的价格，而不可能是当事人约定的合同价格。4.第四条第三项中既显示建筑面积平方单价又显示套内建筑面积平方单价，本身就表明这两个平方单价数据均不是当事人确定单价，而是软件系统自动折算生成所致，因为当事人不可能同时约定二个计价方式。第三，关于所谓面积差异。首先，答辩人交付的商品房户型和房屋大小的尺寸完全符合原建筑设计图纸，本身不存在面积差异问题。上诉人所谓面积差异，是合同中约定的“套内建筑面积”与不动产权证登记的“专有建筑面积”二者计算方法不同所致，但房屋总体的建筑面积没有任何减少。在这里还必须指出，合同约定的“套内建筑面积”与不动产权证登记的“专有建筑面积”毕竟是两个表述不同的概念，上诉人将之视为同一，本身就是主观且没有任何事实或法律依据的，其以此提出诉求本身就是无的放矢。其次，蕉岭县住房和城乡规划建设局的《复函》明确表示，答辩人所交付的商品房报建施工图与竣工验收相符，并无更改设计；且答辩人所提交的房屋建筑设计图纸与《梅州市测绘所房地产查丈原图》也显示本案商品房无论是户型结构还是房屋实体尺寸，均与建筑设计图纸相符。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定：“按套（单元）计价的预售房屋……套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变”，故本案上诉人所谓面积差异的上诉理由依法不能成立。综上，答辩人认为本案一审判决正确无误，上诉人的上诉理由不能成立，为此，请依法驳回上诉，维持原判。一审原告林小明、林秋、林淑瑜向一审法院起诉请求：1、判令蕉岭新兴房地产开发有限公司立即返还因套内建筑面积减少而多收的房款计20623.66元，并判令蕉岭新兴房地产开发有限公司从收款之日起至退回款项之日止，按年利率6%支付资金占用期间的利息给林小明、林秋、林淑瑜；2、判令蕉岭新兴房地产开发有限公司依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给林小明、林秋、林淑瑜使用；3、由蕉岭新兴房地产开发有限公司承担本案诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：2002年9月17日，蕉岭新兴房地产开发有限公司取得座落在蕉城碧水街以西、恒塔大道以北、朝阳大道以东的国有土地使用权[蕉府国用（2002）字第0108××号《国有土地使用权证》]。2013年6月19日，蕉岭县发展改革和物价局作出蕉发改[2013]××号《关于蕉岭新兴房地产开发有限公司新世纪花园B区百合苑×、紫薇苑×号商住楼项目核准的批复》，同意蕉岭新兴房地产开发有限公司新世纪花园B区百合苑×、紫薇苑×号商住楼项目建设。2013年6月24日，蕉岭新兴房地产开发有限公司取得车库、百合苑、紫薇苑住宅楼《建设工程规划许可证》。2013年10月15日，蕉岭新兴房地产开发有限公司取得车库、百合苑、紫薇苑商住楼《建筑工程施工许可证》。2014年4月24日，蕉岭新兴房地产开发有限公司取得车库、百合苑×、紫薇苑×号商住楼《商品房预售许可证》。2014年8月18日，双方当事人签订《广东省商品房买卖合同》，主要内容：第三条约定，林小明、林秋、林淑瑜向蕉岭新兴房地产开发有限公司购买蕉岭县新世纪花园B区——世纪新城百合苑×单元×房，该商品房为“预售商品房”，建筑面积共144.16平方米，其中，套内建筑面积124.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.8平方米；第四条第3项约定，商品房属现房，按套出售，总价款为589600元整；第五条约定，当事人选择按套计价的，不适用“面积确认及面积差异处理”约定；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十九条约定，合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成依法向人民法院起诉；第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。2015年10月28日，车库、百合苑、紫薇苑商住楼经竣工验收。2015年10月31日，蕉岭新兴房地产开发有限公司通过手机短信方式向原告发出《收楼通知书》，要求林小明、林秋、林淑瑜在10天内到销售中心办理收楼手续，同时提出如购房户（林小明、林秋、林淑瑜）对交付楼盘有疑议，允许在10天内提出退房申请，蕉岭新兴房地产开发有限公司可按同期银行住宅按揭贷款利率计算归还本息。林小明、林秋、林淑瑜接受所购房屋，收楼后付清购房款589600元。2015年12月1日，蕉岭县住房和城乡规划建设局作出《关于百合苑×楼园林及附属设施的协调决议》，载明“百合苑×楼业主：关于你等就百合苑×楼的园林及附属设施的相关诉求事宜，我局于2015年11月28日上午在蕉岭新兴房地产开发有限公司会议室召集双方举行协调会议。会上我局充分听取了百合苑×楼业主代表的诉求及新兴公司的意见。经我局的协调，百合苑×楼全体业主推荐7位业主代表及蕉岭新兴房地产开发有限公司一致同意，对园林及附属设施作出以下调整：1、原中间部位的生态停车位全部整改为生态园林及休闲区域，不再作为公共停车位使用；2、原中间部位的人行道路由1.2米扩大为2.5米道路；3、门栋出入口由设计规划的东面入口，改为现今的南面入口，不再更改；上述协调意见为终结性调整结果，此后百合苑×楼业主承诺就此不再提出新的诉求或异议。”协调决议后，林小明、林秋、林淑瑜等百合苑×楼业主均在《协调决议》上签名认可。2016年6月20日，蕉岭县国土资源局作出粤（2016）蕉岭县不动产权第00009××号《不动产权证书》，记载：权利人林小明、林秋、林淑瑜，共有情况共同共有，座落蕉岭县蕉城镇恒塔大道新世纪花园B区百合苑×楼×，权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质出让/市场化商品房，用途城镇住宅用地/住宅，面积共用宗地面积41125.90㎡/房屋建筑面积143.94㎡，权利其他状况：分摊土地使用权面积7.57㎡，专有建筑面积120.01㎡，分摊建筑面积23.93㎡，原产权证号粤（2016）蕉岭县不动产权第00004××号。林小明、林秋、林淑瑜领取《不动产权证书》后，发现证书记载的“专有建筑面积120.01㎡”与《广东省商品房买卖合同》约定的“套内建筑面积124.36平方米”相差4.35平方米，认为权利受到损害。在与被告无法协商，投诉信访部门解决无果后，于2017年1月6日诉至一审法院并主张上述请求，蕉岭新兴房地产开发有限公司应诉后，要求房管部门对网签合同作出说明。2017年2月13日，蕉岭县房产管理局作出《关于网签商品房买卖合同的说明》，内容为：我县办理商品房产权登记凭据的书面合同过去使用的均为合同双方当事人手签的文本，自2014年1月起，本县辖区内此类合同文本全部统一改为网签办理。蕉岭新兴房地产开发有限公司建造的新世纪花园二期百合苑×楼盘商品房销售时，其商品房买卖合同全部均为网签文本；其中关于买卖双方当事人约定按套定价方式出售的合同条款中同时显示出预测建筑面积每平方米单价及预测套内面积每平方米单价的问题，实际是网签过程电脑系统自动计算以按套定价款额折算显示所致，并非合同当事人购房时的约定所致。2017年2月20日，广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司作出《工作复函》，内容为：关于我司设计的新世纪花园B区百合苑×、紫薇苑×＃住宅楼的深基础架空围蔽事由：是为我司设计时根据项目地质条件所采用的基础技术措施，架空地下部位围蔽后不再填土，且不作使用空间。庭审中，林小明、林秋、林淑瑜提出双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，但蕉岭新兴房地产开发有限公司销售的房屋套内建筑面积明显与合同的约定不符，蕉岭新兴房地产开发有限公司认为房屋按套计价销售不成立，应当认定涉案房屋是按照套内建筑面积计价销售。理由：1、蕉岭新兴房地产开发有限公司销售房屋给林小明、林秋、林淑瑜时并未建成现房，林小明、林秋、林淑瑜无法通过实地勘察的方式知道涉案房屋存在套内建筑面积不足的情况；2、根据房管部门的答复，蕉岭新兴房地产开发有限公司对按套计价销售与按建筑面积计价销售的方式在合同中有不同的约定，且蕉岭新兴房地产开发有限公司对外墙墙体投影水平面积的一半应当计入公共分摊面积进行计算是知道的，但蕉岭新兴房地产开发有限公司在销售涉案房产给林小明、林秋、林淑瑜时故意不提供图纸以及分摊面积计算方式，销售时宣传的也是按建筑面积单价计算房款；3、蕉岭新兴房地产开发有限公司在涉案商品房买卖合同中约定的按套销售实际上是《商品房销售管理办法》第十二条规定的按套销售，不得分割拆零销售。因此，林小明、林秋、林淑瑜认为蕉岭新兴房地产开发有限公司销售的房屋面积明显与合同约定不符，实际上已经多收了林小明、林秋、林淑瑜购房款，林小明、林秋、林淑瑜请求蕉岭新兴房地产开发有限公司退还多收的购房款，另外，蕉岭新兴房地产开发有限公司也未按合同约定的标准交付公共地下室、半地下室的车位、车库供原告等业主使用，违反了合同的约定。蕉岭新兴房地产开发有限公司答辩认为：1、双方当事人就涉案商品房买卖选定的计价方式是按套计价出售，而且不适用“面积确认及面积差异处理”的条款约定，林小明、林秋、林淑瑜主张所谓套内建筑面积减少需退回款项的诉求没有事实根据。2、蕉岭新兴房地产开发有限公司交付的商品房户型和房屋大小的尺寸完全符合原建筑设计图纸，根本不存在面积差异问题。至于《商品房买卖合同》第三条约定的套内建筑面积与《不动产权证书》登记的专有建筑面积存在部分差异，纯粹是因开发商通常都是以外墙皮计算套内面积，而产权登记则以墙中计算专有建筑面积的原因所致。两者不但表述的概念不同，而且计算的定位方式也不同，因而存在相应的差异，房屋总体的建筑面积没有任何减少。《商品房买卖合同》第四条约定买卖双方选择按套计价出售，同时又在该条款中显示出建筑面积每平方米单价及套内建筑面积每平方米单价情况，这是因为合同采用网签由电脑系统自动折算生成所致，并非合同当事人购房当初约定所致。3、林小明、林秋、林淑瑜诉求交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给林小明、林秋、林淑瑜使用没有事实根据。《商品房买卖合同》附件三“套房交楼标准”车库部分关于“采用地下室、半地下室，设汽车、摩托车位……”的约定，是指整个小区范围的公共部分设置，该公共部分设置并非且也不可能专供原告使用。地下室、半地下室车库或车位需有偿获取，而且先购先得，并非无偿提供。4、林小明、林秋、林淑瑜接收所购房屋当时并无异议，至今没有任何人因持疑议提出退房申请。5、百合苑×单元与紫薇苑建造时一并设计的车库车位位置，因为百合苑×单元业主一致提出主张变更，并且在住建局的主持下，双方协调达成了决议，将在车库车位的项目位置改为生态园林及休闲区域。双方无法协商达成一致意见。为准确审理案件，一审法院将林小明、林秋、林淑瑜提交的《不动产权证书》中的《房地产分户图》与广东华玺建筑设计有限公司出具的设计图、房屋平面图，以及蕉岭县房产管理局房屋测绘队出具的《梅州市测绘所房地产查丈原图（层图）》进行对比，发现三者尺寸基本相符。根据蕉岭新兴房地产开发有限公司提交的《新世纪花园百合苑×、紫薇苑×号、车库规划平面图》，一审法院组织双方当事人到现场查看，发现蕉岭县住房和城乡规划建设局作出的经林小明、林秋、林淑瑜等业主签名认可的《关于百合苑×楼园林及附属设施的协调决议》已经得到落实。经向蕉岭县住房和城乡规划建设局查询，该局于2017年3月7日作出《复函》：一、新世纪花园B区百合苑×楼的报建施工图与竣工验收相符，无更改设计；二、新世纪花园B区百合苑×楼的规划图件中并无地下或半地下车库，现有的地下空间属深基础架空围蔽措施，不作使用空间，设计单位广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司对该问题出具了《工作复函》。在审理过程中，2017年3月23日，一审法院作出（2017）粤1427民初60号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方自愿签订《广东省商品房买卖合同》，合同中明确约定商品房属现房，按套出售，不适用“面积确认及面积差异处理”约定。蕉岭县住房和城乡规划建设局在《复函》中说明新世纪花园B区百合苑×楼的报建施工图与竣工验收相符，无更改设计。因此，原告发现《不动产权证书》记载的“专有建筑面积120.01㎡”与《广东省商品房买卖合同》约定的“套内建筑面积124.36平方米”相差4.35平方米后，以“房屋套内建筑面积明显与合同的约定不符，应当认定涉案房屋属按照套内建筑面积计价销售”为由，要求被告返还因套内建筑面积减少而多收的房款计20623.66元，并支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息的诉讼请求，证据不足、理由不充分，不予支持。蕉岭县住房和城乡规划建设局主持原、被告双方达成的《关于百合苑×楼园林及附属设施的协调决议》已经得到落实，该局作出的《复函》中已经说明新世纪花园B区百合苑×楼的规划图件中并无地下或半地下车库，现有的地下空间属深基础架空围蔽措施，不作使用空间，设计单位广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司对该问题出具了《工作复函》。因此，原告要求判令被告依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用的诉讼请求理由不足，不予支持。被告提出双方选定的计价方式是按套计价出售，不适用“面积确认及面积差异处理”的条款约定，交付的商品房户型和房屋大小的尺寸完全符合原建筑设计图纸，合同约定的套内建筑面积与《不动产权证书》记载的专有建筑面积概念不同；原告等百合苑×单元业主一致提出主张变更，将原车库车位的项目位置改为生态园林及休闲区域并已经得到落实的抗辩理由充分，予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告林小明、林秋、林淑瑜要求被告蕉岭新兴房地产开发有限公司返还因套内建筑面积减少而多收的房款计20623.66元，并支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息的诉讼请求。二、驳回原告林小明、林秋、林淑瑜要求被告蕉岭新兴房地产开发有限公司依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币158元，由原告方负担。对于一审判决查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司提交了蕉岭县房管局于2017年6月13日的《复函》、2013年10月22日由蕉岭县住房和城乡建设局出具的通知、蕉岭县国土局于2017年6月17日出具的复函、2014年10月24日由梅州市住房和城乡建设局出具的关于启用新版《商品房买卖合同示范文本》的通知。本院对上述证据组织双方进行了质证。其中蕉岭县房产管理局出具的《复函》载明：……双方合同约定的按套计价出售的，我局软件系统只显示按“套”出售和总价人民币数额两项，但开发商软件系统显示的内容，则会自动关联开发商申请商品房预售许可证时根据建筑设计图纸预测的数据所输入的建筑面积、套内面积，自动折算套内建筑面积的平方单价及建筑面积的平方单价，并生成于合同本文。如开发商在申请预告许可证时不输入建筑面积、套内面积等内容，则其商品房销售无法实施合同网签。本案所涉合同的价格是采用按套计价出售的，开发商软件系统同时有套内面积平方单价及建筑面积单价问题，这并不是买卖双方约定产生的，而是软件系统自动折算生成的，否则不可能出现精确到元、角、分的单价，也不符合房地产市场实际。本院认为，本案二审争议的焦点：双方当事人约定的计价方式是按套计价还是按面积单价计价？上诉人主张返还套内建筑面积减少而多收的购房款能否支持？关于计价方式的认定问题。双方合同第四条关于计价方式的约定是按第3种方式计价，即按套出售。该条第3种计价方式的约定虽在约定按套出售之后又约定了套内建筑面积单价和建筑面积单价，但该单价精确到元、角、分，明显是由总价除以面积折算而来，不是通常交易习惯的先约定相对整数的单价后计算出总价的约定方式。上述蕉岭县房管局的复函亦证明，本案合同是按套计价出售，其中的面积单价不是双方约定，而是软件系统自动折算生成的，否则不可能出现精确到元、角、分的单价。上述证据和事实能够相互印证，形成证据链，足以证明本案双方当事人约定的计价方式是按套计价，其中出现的面积单价不是双方约定的计价方式，而是系统自动折算生成的单价，仅起到实施合同网签作用和对本案商品房价值的直观描述的辅助性说明作用。上诉人主张的返还因套内建筑面积减少而多收的购房款能否支持？因双方当事人约定的计价方式是按套计价，而合同第五条约定，当事人选择按套计价的，不适用该条关于面积差异处理方式的约定。且本案商品房的设计图、房屋平面图与产权证中的房地产分户图及其所依据的面积测绘图的尺寸（面积）基本相符，不存在设计面积与实际面积明显不符的欺诈情形。据此，上诉人认为被上诉人存在欺诈，应适用面积差异处理方式的约定返还因套内建筑面积减少而多收的购房款的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求依据不足，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由上诉人林小明、林秋、林淑瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一七年十一月三十日书 记 员  幸静容