海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第63号
上诉人（原审被告）：海南伊维萨房地产开发有限公司。
法定代表人：胡军，董事长。
委托代理人：胡振，海南万理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翟淑萍，曾用名翟九乐，女，1962年8月27日出生，汉族。
委托代理人：夏余杨，海南瑞来律师事务所律师。
上诉人海南伊维萨房地产开发有限公司（以下简称伊维萨公司）因与被上诉人翟淑萍定金合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民二初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员庹军、代理审判员袁文参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人伊维萨公司的委托代理人胡振，被上诉人翟淑萍的委托代理人夏余杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：翟淑萍的曾用名为翟九乐。2011年1月5日，翟淑萍以翟九乐的名义与伊维萨公司签订了6份《认购协议书》，向伊维萨公司认购了“泰达天海国际”项目第55栋3单元102室、第55栋3单元202室、第59栋1单元201室、第65栋1单元201室、第65栋1单元202室、第66栋1单元502室6套房屋，并于当日在POS机刷卡向伊维萨公司交付认购房屋定金60万元。2011年2月12日，翟淑萍又与伊维萨公司签订了10份《认购协议书》，向伊维萨公司认购“泰达天海国际”项目第55栋3单元101房、第56栋1单元201房、第56栋1单元202房、第59栋1单元401房、第66栋1单元201房、第66栋1单元202房、第66栋3单元201房、第67栋2单元201房、第67栋2单元202房、第67栋3单元201房10套房屋，并于协议签订当日通过POS机刷卡向伊维萨公司支付了认购房屋定金25万元。以上16份《认购协议书》均在第五条中约定：“乙方（即翟淑萍）支付定金人民币10万元，此定金在签订《商品房买卖合同》时转入首期房款，乙方须在本协议书签订的七天内，携带此认购协议书、所需支付的房款以及按揭贷款所需的相关文件，与甲方（即伊维萨公司）签订《商品房买卖合同》，甲方不再另行通知；逾期不签订《商品房买卖合同》的，则本协议自动失效，乙方所交的定金不予退还，所认购的房产甲方有权另行出售。”同年1月8日，伊维萨公司向翟淑萍开具了编号为0839311-0839313、0839315-0839319号6张往来凭证，载明付款人分别为翟九乐、龙波涛、袁荣富、石德权、陶朝庚、陶朝勇，6人每人每房向伊维萨公司各支付定金10万元，共计60万元。同年3月4日，伊维萨公司向翟淑萍开具了编号为0839302-089309的10张往来凭证，载明付款人分别为陶朝泳、陶朝燕、陶朝均、陈方东、陈方国、黄玉国、杨亨安、付强、陶朝国、冉三明，每人每房向伊维萨公司各支付购房定金2.5万元，共计25万元。后因伊维萨公司将翟淑萍认购的房屋全部出售给他人，翟淑萍要求伊维萨公司向其双倍返还定金未果，故引讼争。
另查明，2010年10月12日，海口市人民政府办公厅颁发《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》第十二条规定，自即日起至2010年12月31日，本市及外省市居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女）只能在本市购买1套商品住房。2011年2月23日，海口市政府作出关于《进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》第六条规定，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
原审法院判决认为：第一，关于翟淑萍主体是否适格的问题。翟淑萍以自己的名义与伊维萨公司签订16份《认购协议书》，并且向伊维萨公司缴纳了85万元的定金，故翟淑萍的诉讼主体资格，应予以确认。伊维萨公司虽然提出翟淑萍是受其他15位购房者的委托对商品房进行认购，但伊维萨公司未能提交证据予以证实，故伊维萨公司关于翟淑萍主体不适格的抗辩，理由不成立，不予采纳。第二，关于《认购协议书》的合同效力问题。翟淑萍分别与伊维萨公司签订16份《认购协议书》，是双方真实意思表示，伊维萨公司在明知海口市限购房屋政策的情况下，仍与翟淑萍签订16份《认购协议书》，故伊维萨公司对无法签订《商品房买卖合同》负有不可推卸的违约责任。翟淑萍、伊维萨公司虽没有明确对定金是否具有惩罚性作出明确约定，但依据公平原则，由《认购协议书》中如翟淑萍逾期不签订《商品房买卖合同》，翟淑萍所交的定金不予退还的约定，可知当伊维萨公司存在违约情况时，也应承担双倍返还翟淑萍定金的责任，即伊维萨公司应双倍向翟淑萍返还的定金数额为：85万元×2=170万元。第三，关于翟淑萍主张伊维萨公司支付利息问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故翟淑萍既主张伊维萨公司双倍返还定金，又支付利息的诉讼请求，没有法律依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、伊维萨公司于判决生效之日起七日内双倍返还翟淑萍的购房定金170万元。二、驳回翟淑萍的其他诉讼请求。案件受理费21180元，减半收取10590元，由翟淑萍负担690元，由伊维萨公司负担9900元。
上诉人伊维萨公司不服原审判决，向本院上诉称：首先，原判认定事实错误。1、伊维萨公司在原审中所提供的《认购协议书》、《往来凭证》和购房人身份证复印件等均证明以下事实：翟淑萍（化名翟九乐）在2011年初，以自己及其受他人之托购房的名义先后签订《认购协议书》，缴纳定金，自己拟购房或受托为他人拟购房共计19套，并收取了伊维萨公司所开具的以各实际购房人名字为缴款人的往来凭证（定金收据）。后因翟淑萍等一方不按照《认购协议书》约定交纳定金、签订《商品房买卖合同》，及不能提供相应的手续等原因，造成上述交易不能继续履行。伊维萨公司考虑到翟淑萍等具体情况，没有按照合同约定追究其违约责任，扣留所交纳的定金，而是表示退还定金，只是因为翟淑萍既不能提供上述委托购房者的账户，又不能提供上述购房者委托翟淑萍收取退款的委托书，造成伊维萨公司无法退款。翟淑萍多次与伊维萨公司沟通，本已基本达成共识（即在翟淑萍请一家公司作为担保人的情况下，我方将全部购房人定金款项退还至翟淑萍个人账户），但就在此时，翟淑萍却向原审法院起诉要求双倍返还定金。从上述证据可见，翟淑萍签署《认购协议书》、交纳定金与收取伊维萨公司所开具的以各实际购房人名字为缴款人的往来凭证（定金收据）是一个连贯行为。上述款项虽由翟淑萍交纳，但其向伊维萨公司一方提供了相应的16张其他购房人身份证复印件，并当场接受了署名为其他购房人的16张房屋定金收据（这些收据在本案中系由翟淑萍作为其交款的证据提供，其对上述证据真实性无异议），足以说明翟淑萍向伊维萨公司以他人名义订购房屋这一事实系真实存在。2、原判认定伊维萨公司将房屋全部出售他人，但伊维萨公司在何种情况下才将上述房屋出售给他人，在此情况下是否构成违约，却语焉不详。本来伊维萨公司已经根据原审法官开庭时提出的要求，于庭后向法庭提供了伊维萨公司在上述认购合同签订后一两年房屋才售出的证据，但对于本案确定双方责任至关重要的证据，原审并未质证即进行判决，也导致事实认定错误。3、本案中以翟淑萍为首的各购房人未按照双方约定签订《商品房买卖合同》的违约行为是客观存在的，也并不存在无法签订合同的事实和法律障碍。原判却认定翟淑萍无法签订合同并认为伊维萨公司对此负有不可推卸的责任没有证据支持。4、原判认定，伊维萨公司的售房行为违反限购政策。我们认为，这些购房者是否符合限购政策，需要签订正式合同的时候提交相关材料时才能审核确定，现正式合同尚未签订，伊维萨公司何来违反限购政策一说。其次，限购政策只是地方政府的规范性文件，依法不能作为确定合同无效的依据。
其次，原判违反法定程序。伊维萨公司在原审的答辩中就指出，既然所缴纳定金的是16名购房人，如果进行定金诉讼，依法应由16名原告各自主张，现翟淑萍自行主张权利，不符合《民事诉讼法》的规定，依法应驳回其起诉。而且在翟淑萍所提供的收据上也明确写着这些购房者的大名，这也是伊维萨公司不能将相关定金直接退给翟淑萍的主要原因，本案的处理与其有明确的利害关系。原审法院如果要查明本案事实，就应依据《民事诉讼法》第56条的规定追加上述购房者等利害关系人为第三人参加诉讼，而不是简单地主观臆断其与本案无关。因此，原审法院未依法追加上述利害关系人参加诉讼明显属于违反法定程序。
再次，原判适用法律错误。原审法院援引《担保法》第89条和最高院担保法司法解释第115条进行判决，以认定伊维萨公司不履行合同义务为前提，追究伊维萨公司的违约责任。但在本案中明明是翟淑萍一方未能依约与伊维萨公司签订合同，是违约方，其违约在先，原审法院却判决我方承担双倍返还定金的违约责任，没有道理。另一方面，即便是由于房产调控原因造成双方所签订的合同目的不能实现，也不能认定为伊维萨公司故意违约。海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（2011年审判委员会第1次会议讨论通过）对关于涉“限购令”商品房买卖纠纷明确规定：政府或政府主管部门发布“限购令”的，拟购房人可购房套数以相关“限购令”为限。开发商因“限购令”不能履行合同义务，拟购房人要求承担违约责任的，不予支持。因此，原审法院判决伊维萨公司承担双倍返还定金的违约责任毫无依据。
综上，请求：1.撤销（2013）秀民二初字第256号判决，驳回翟淑萍的诉讼请求。2.一审、二审案件诉讼费由翟淑萍承担。
被上诉人翟淑萍答辩称：一、从原审翟淑萍所提供的证据和伊维萨公司所提供的证据来看，均认可翟淑萍（翟九乐）签订了16套房产的《认购协议书》，且由翟淑萍以刷卡方式支付了共计85万元的认购定金，充分说明翟淑萍与伊维萨公司之间的认购协议是合法有效且履行的。针对伊维萨公司提出翟淑萍是受他人委托购房这一事实，伊维萨公司未提出任何证据证明有委托这一事实。另外，伊维萨公司所提供的定金收据出处来自伊维萨公司填写、盖章、交付，对于其上所书写的名称以及所涉及到伊维萨公司在原审提交的所谓实际购房人的身份证复印件，翟淑萍并不清楚，翟淑萍没有受他人委托。
翟淑萍在2011年1月至2月间，分不同时间共计认购16套房产所签订的协议，是在翟淑萍一直催要的情况之下伊维萨公司于2013年5、6月份才交给翟淑萍，翟淑萍领到材料以后就向伊维萨公司提出了主张，在收条上写的名字不是翟淑萍本人，翟淑萍要求伊维萨公司给个说法，但一直没有回应。按照《认购协议书》的约定，翟淑萍应当拿着认购协议原件以及定金收据原件签订《商品房买卖合同》，但是翟淑萍直到2013年5、6月份才取得这些原件，不能在2011年1月份至2月份签订完《认购协议书》以后再签订《商品房买卖合同》。
三、海口市人民政府办公厅第一次出具限购政策是在2010年10月12日，作为开发商的伊维萨公司对限购政策应该很清楚，但在这种情况之下，伊维萨公司仍然同意并且允许、配合翟淑萍以自己名义分别签订16份《认购协议书》，充分显示伊维萨公司明知限购令政策却故意与翟淑萍签订《认购协议书》收取认购定金，导致因政府限购无法签订合同，致使翟淑萍签订《认购协议书》的目的不能实现。
四、关于伊维萨公司要求追加第三人参加诉讼的问题。伊维萨公司和翟淑萍双方均认可了双方签订的《认购协议书》和收取、支付定金的事实，对于伊维萨公司单方去寻找的其他人的身份证复印件，要求这些所谓的第三人参加诉讼，我们认为不应当采纳其意见。
综上，原判公平公正，请求二审法院依法维持。
上诉人伊维萨公司在二审期间提交了15份《海口市商品房买卖合同备案确认表》，以证明伊维萨公司在不能与翟淑萍等16人签订《商品房买卖合同》的情况下，从2012年10月至2013年9月间将这些房产陆续出售他人，现在这16套房产中有15套已经做了备案登记，伊维萨公司没有违背《认购协议书》的约定将上述房产在约定的期限内另行出售。
被上诉人翟淑萍对15份《海口市商品房买卖合同备案确认表》的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为上述证据证明伊维萨公司在未向翟淑萍交付《认购协议书》及定金收据之前，将翟淑萍认购的房产另行进行了销售。
本院认为，翟淑萍对伊维萨公司提供的15份《海口市商品房买卖合同备案确认表》的真实性没有异议，因此，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院经审理查明：对于翟淑萍认购的16套房产，除了第67栋2单元201房以外，伊维萨公司已于2012年10月至2013年12月间将其余15套房产另行销售他人并进行了备案登记。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的其他事实一致。
本院认为：被上诉人翟淑萍以自己的名义与上诉人伊维萨公司签订了16份《认购协议书》，并根据16份《认购协议书》共计交纳了85万元定金，应当认定《认购协议书》是翟淑萍与伊维萨公司的真实意思表示，内容合法、有效，应受法律保护。伊维萨公司虽上诉称，是翟淑萍针对认购的16套房产向伊维萨公司提供了相应的16张购房人身份证复印件，以自己及受他人之托名义购房，并当场接受署名为自己及其他15位购房人的16张房屋定金收据，但伊维萨公司对此主张不能提供任何证据加以证明，翟淑萍对此均不予认可。翟淑萍主张，其他15位购房人身份证复印件均由伊维萨公司提供，并且伊维萨公司一直扣留16份《认购协议书》和16份定金《往来凭证》至2013年6月才向翟淑萍交付，并在翟淑萍不知情的情况下将其认购的房产出售给他人。根据本案查明的事实，本院认为，在没有充分的证据证明翟淑萍是受16份定金《往来凭证》上所记载的其他15位自然人的委托代为购房的情况下，原审法院认定伊维萨公司明知海口市限购房屋政策仍与翟淑萍签订16份《认购协议书》，对无法签订《商品房买卖合同》负有不可推卸的违约责任，因而承担双倍返还定金的责任并无不妥。伊维萨公司的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20100元，由上诉人海南伊维萨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 琼
审 判 员 庹 军
代理审判员 袁 文
二〇一四年四月十六日
书 记 员 韩青妮