金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金东民初字第259号
原告（反诉被告）余翠元。
委托代理人赵一生。
被告（反诉原告）金华市金东区东孝街道东关村经济合作社。
法定代表人葛炳灶。
委托代理人郭更生。
原告余翠元诉被告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，被告东关村经合社在法定期限内提起反诉，本院予以受理。依法由审判员陆海碧适用简易程序于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告余翠元及其委托代理人赵一生，被告东关村经合社的委托代理人郭更生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余翠元诉称，2000年，原告作为村民租用了集体所有的房屋，2004年又加租了二间及二楼房屋。2012年，村委决定房租在2011年的基础上增加60%，以后逐年增加。为此，村民反应很大。2012年4月16日，东关村二委开会决定，以后可以每年逐步递增，村干部还告知原告，村委会已决定将房屋出租给村民不变更，租期永续。原告就此交纳了房租，至2014年3月31日止。现新一届村委会不同意原告的续组要求，原告认为，这侵害了原告作为村民的利益，违反了上一届村委的决定，向法院起诉，要求1、判决被告在口头协议的基础上与原告签订书面房屋租赁合同，合同期限至2019年3月31日止，房租在上一年基础上每年递增7%，年租金47080元（2013年）；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提供的证据有：1、村委决议（复印件），证明双方同意租期及租金数额的事实；2、统一收据1张，证明原告交租到2014年3月31日的事实；3、工商许可资料一份4页，证明原告经营的小翠美容美体中心经营期限不受限制；4、卫生许可资料一份4页，证明卫生局给予原告卫生许可至2016年1月3日的行政许可；5、证明二份，证明2013年为原告经营的小翠美容美体中心装修花费98万元。村委会开具证明，出租期限至2016年的事实。
被告东关村经合社辩称，1、原被告双方原存有的租用关系在2014年3月31日租期届满。因原告在租赁期间有数次拖欠租金行为，2013年10月，东关村经济在2013年起诉法院要求租户支付租金及解除合同，后原告补交拖欠的租金。原告在补交租金的时候，村两委的负责人已明确告知原告，村集体所有经营用房的租用权，将通过公开招标的程序招租，原被告经协商于当日达成一致意见，约定双方租期是2014年3月31日，按先付后用的原则，原告交付了2014年3月31日止的租金。但双方没有签订租赁合同，现租期届满。双方未就续租协商一致，原告诉请对租赁和租期的请求是单方主张，对被告没有约束力，与法无据，请求驳回原告诉请。
反诉原告东关村经合社诉称，金东区东关社区两委为维护广大村民利益，经两委、党员、村民代表大会讨论决定，对集体所有的营业房、办公楼的租赁经营权向社会公开招投标，具体方案由反诉原告实施。为此，反诉原告已向反诉被告明确表明，原租赁期届满后，将不再与其继续租赁关系，有意向承租人可参与投标1、判令解除反诉原、被告间的租赁合同关系，判令反诉被告于2014年4月1日前将位于人民东路营业房东第1、2、5、6间及二楼六间腾空出屋。2、判令反诉被告承担因其迟延腾空给反诉原告造成的损失自2014年4月2日起，按每日1072.47元计至实际腾空出屋之日止，暂计10724.70元。3、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。
被告东关村经合社向法院提供的证据有：1、东关社区两委及党员、村民代表会议签到单，证明关于村集体有关房屋租赁经营权进行公开招标决议的事实；2、招标规则及招标文件细则及公告，证明租赁经营权公开招投标的范围及有关租房规则；3、照片一组，证明被告将本次公开招投标的文件在有关场合等部门和路段进行张贴，已履行告知义务的事实；4、租赁经营权招标告知书，证明被告已经向原承租人进行送达，履行了告知义务；5、房屋租赁合同及招标承诺书，证明经公开招投标，新的承租人获得本案新的承租期，中标者和被告签订了新的房屋租赁合同，如原告不在4月1日前腾空，造成损失由原告承担赔偿责任的事实。
反诉被告余翠元辩称，1、反诉原告要求解除租赁合同关系没有事实和法律依据，要求反诉被告承担应迟延腾空所造成的损失依据不足，事实上反诉原告一直都是通过村里的干部取得确信的消息，作为村民有区别其他租户的优惠待遇，可以一直租用下去，所以反诉被告对房屋进行装修花费了大量费用。反诉原告所称不再与被告继续履行租赁合同关系是单方的意愿，也没有给投入了巨大的装修费用的原告房屋腾空时间，3月31日到4月1日腾空是不合理的。事实上2014年3月1日反诉原告中标程序事实没有发生，是在做虚假陈述，我们要求法院依法公正审判。
对原告提供的证据，经质证，被告对证据1是复印件，真实性、合法性均有异议，该证据不符合原告所说的村委决议的形式，不能证明原告用来证明的待证事实；对证据2真实性无异议，收据恰恰证明了原告曾拖欠租金的事实，2013年12月30日才补交了拖欠租金。在原告补交租金的时候，被告已经将村里的经营用房通过招标的方式进行招租告知原告，根据先付后用的原则，原告交纳至2014年3月31日止的租金。双方没有签订合同，所以原被告的租赁合同在2014年3月31日届满；对证据3、4是行政许可登记资料，与本案所涉的租赁合同关系不是同一个法律关系，经营许可期限和租赁期限不是同一个法律关系，故该两组证据不能证明原告所要证明的租赁房屋使用期限，有关证明材料仅限用于办理许可证的时候用的，不能用于原告在租赁合同关系中的权利义务；对证据5装修证明的真实性、合法性均有异议，是属于证人证言的一种，该证明既无相关的装修合同也无相关票据来作证，不能证明原告待证事实，退一步说原告在出租房内装修，其未经得被告同意，其后果由原告自己承担。村委会证明是为了办有关执照出具的。
经本院审核，对原告提供的证据1，虽然被告有异议，本院对被告内部对出租的营业房租金进行民主商讨过的事实予以确认。但不能证明原、被告之间达成的租金的协议；对证据2，予以确认；对证据3、4的真实性予以确认；对证据5中金华平米装饰公司出具的证明，对原告装修过金东区小翠美容美体中心的事实予以确认，对装修工程款98万元，因无提供相应的票据，不予采信。对2012年1月4日金东区东孝街道东关社区居民委员会出具的证据，因加盖有公章，对证据本身的真实性予以确认。
对被告提供的证据，经质证，原告对证据1签到单是违法的，上面的表述也是不真实的。是3月1日上面写的是招租的事情，3月11日说的是东关菜场16间投保，写的是明天投标，这跟被告在诉状上写的3月11日投保已经完成是矛盾的，可以印证被告在整个投保或决议的过程中是违反法律的有关规定，不具有相应的证明力，证明不了被告待证的事实。从第一张看上面的名单有65人，请假的有5人，未签到的有9人，在该单据上写了同意59人，我们认为签到单是作假的并且该签到单不能证明会议说要表决的确定事项。第二张空白的没有签名的就有9人，后面也写了同意59人，也是不真实的，是作假的，共计是65人减去9人应该是56人而不是59人。对于证据2仅仅是村集体的经济活动不能证明反诉原告主张的判令解除合同的依据。对于证据3无异议，对于证据4我方未签字，因此不能证明告知原告的事实，招标告知书的日期是在2月11日，对于证据5招标公告是事实的，租赁合同，合同相对人程益伟和本案原告不存在关联，租赁合同标的和我方起诉的地点不是同一个地方。根据招投标的法律表现看仅仅是竞争性价格，不是司法实践的价格，原告用该合同证明所谓的损失是没有证明力的，反诉原告对于赔偿事项没有明确。
经本院审核，对被告提供的证据1，原告虽然有异议，但未提供证据反驳，且农村召开会议纪律性方面不够严肃是普遍现象，本院对东关村召开有关会议及表决的事实予以确认。对证据2，真实性予以确认。对证据3予以确认。对证据4真实性予以确认，但原告未签字事实。对证据5，原告虽然有异议，但未提供证据反驳，本院予以确认。
根据予以确认的证据及双方陈述，本院查明事实如下：原告余翠元因经营小翠美发中心需要，自1999年左右，即租赁被告位于金华市人民东路东关菜场16间营业房中的二间，后又开办了小翠美容美体中心，又租用了另二间及二楼的六间房屋。刚承租时，双方签订过一份三年期的租赁合同，之后没有再签订过书面合同，原告按被告要求交纳房租。2012年，被告内部经民主协商确定房租上涨，原告承租的16间中东第11、12、15、16间及楼上六间年租金为44000元，之后逐年递增。因原告拖欠租金，被告曾向本院起诉，要求原告支付租金。后被告于2013年12月12日撤回起诉，原告于同年12月30日向被告交纳了2012年4月1日至2014年3月31日的租金91080元（其中12年租金44000元，13年租金47080元）。2014年3月，被告经村两委及党员、村民代表会议决定，将包括涉案房产在内的村集体用于租赁的房产通过公开招投标的形式进行出租，并在村公共场所张贴了招标公告。原告余翠元得知后，于同年3月7日向本院起诉，并于同日在招标公告旁张贴了一份《通告》，告知有意投标人，其承租的十间房屋已向法院起诉，要求投标人注意风险。后招标如期进行，原告承租的十间房屋分别由赵国伟、王敏芳、卢剑锋三人中标。被告与三人分别签订了自2014年4月1日至2017年3月31日租期三年的租赁合同，2014年租金共计326210元。原告起诉后，被告于同年3月24日向本院提起反诉。另查明，原告向被告承租的房屋有几处表述为东1、2、5、6间及二楼六间，实际为人民东路东关菜市场十六间营业房东11、12、15、16间及二楼东11－16间，共十间。
本院认为，原、被告之间虽然没有签订书面的租赁合同，但存在不定期的口头租赁合同。2012年1月4日，金华市金东区东孝街道东关社区居民委员会出具证明一份，证明原告租用东关经济合作社集体房屋租赁时间为2012年1月3日至2016年1月3日。虽然居民委员会与被告不是同一主体，但村集体领导班子人员交集，且被告的反诉状也自认招标等事项均由村两委决定，故构成表见代理行为。但该证明只是一个租房意向，未约定租金等租赁合同条款的主要内容，故双方之间的合同仍应以口头租赁合同为准。根据原告2013年底预交租金的情况，双方的租赁期限至2014年3月31日已届满。被告在租期届满前，通知原告要公开进行招投标，已尽告知义务。原告未在告知书上签字确认，但其起诉及张贴《通告》的行为，均可认定原告对招投标事项已知情的事实。因双方之间对租赁期限存在争议，原告未参与招投标，但其有优先承租权。本案在审理过程中，经法庭征询原告意见，其不同意按投标价格继续租赁，故双方之间新的租赁合同未能成立。综上，对原告的诉请本院不予支持。对反诉原告要求解除合同的请求，因双方合同期限已届满，无需再解除。对反诉原告要求反诉被告腾空出屋的请求，本院予以支持。对反诉原告要求反诉被告承担迟延腾空房屋造成的损失，按每日1072.47元计，因双方对租期的争议尚未确定，反诉原告即将房产租于他人，扩大了损失，对扩大部分，应由反诉原告自行承担.本院确定按原年租金47080元由反诉被告支付至本判决生效之日止，之后，按反诉原告招投标中标年租金326210元计算至实际搬出之日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告余翠元的诉讼请求。
二、由反诉被告余翠元于本判决生效后十五日内将向反诉原告承租的十间房屋腾空。
三、由反诉被告余翠元于本判决生效后十五日内支付反诉原告租金及损失（按原年租金47080元，从2014年4月2日计算至本判决生效之日止，之后，按反诉原告招投标中标年租金326210元计算至实际搬出之日。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费489元，由原告余翠元承担。反诉案件受理费25元，由反诉被告余翠元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。
审判员 陆海碧
二〇一四年六月十九日
书记员 张雪敏