浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2445号
上诉人（原审原告）：陈自英，女，1966年1月27日出生，汉族，住嘉善县。
委托诉讼代理人：孙雅英，女，1964年12月24日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。由嘉善县魏塘街道车站社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：任霖，男，1967年4月18日出生，汉族，住嘉善县。
委托诉讼代理人：沈玉龙，浙江永高律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：金卫星，男，1970年5月9日出生，汉族，住嘉善县。
上诉人陈自英因与被上诉人任霖、金卫星房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈自英上诉请求：一、撤销原审第四项判决，改判任霖支付陈自英房屋占有使用费：2017年4月16日起至2017年8月15日止4个月按年租金87300元计算为29100元，于判决生效后十日内支付；2017年8月16日起至实际腾退日止按年租金96036元计算，于腾退之日支付。二、撤销原审第五项判决，改判任霖支付陈自英垫付的水费265.5元，起诉日至房屋腾退日新产生的水费、电费等按实支付，腾退日结清。三、撤销原审第六项判决，改判任霖支付上诉人违约金26190元（年租金的30%），任霖或者金卫星拆除违章搭建物、拆除二楼包厢，恢复原样（如不能恢复原样应承担相应的一切费用）。事实和理由：一、一审回避了本案系转租合同的性质。本案中，陈自英是出租人，金卫星是承租人，任霖是次承租人。金卫星在转让饭店经营权的同时转租房屋，虽然陈自英与金卫星、任霖分别签订了租赁协议，但从签订时间、租期衔接、租赁标的物及相关权利义务等方面都表明前后的转租关系，尤其是押金5000元的给付约定（以金卫星给付押金为准，任霖不再给付），更是充分体现了涉案房屋的转租关系。金卫星已经作为当事人参加诉讼，一审也认为金卫星是厨房的违章搭建人，是本案纠纷的“始作俑者”，就应当依法客观评判其责任。二、一审认定陈自英应分担违章搭建厨房的责任所依据的事实与实际情况不符。金卫星转让饭店经营权和房屋给任霖的时候，陈自英已经意识到违章搭建厨房的问题并向任霖进行了充分的提示，在涉案《商铺租赁协议》的第七条、第八条及第十一条补充条款中均有所体现，说明任霖对违章搭建的厨房是知情的。三、一审认定违约金损失由陈自英自行承担于法无据。涉案《商铺租赁协议》第四条明确约定“乙方在租赁期间如中断协议，必须支付违约金，为年租金的30%”，现任霖拒付租金，违约在先，导致协议解除，其应当承担违约责任。
任霖答辩称：一、虽然涉案《商铺租赁协议》有关于违约金的约定，但由于陈自英、金卫星、任霖在履行合同过程中均存在过错，合同解除后的房屋空置损失由陈自英承担是合情合理的。二、违章搭建物及二楼包间均不是任霖搭建的，故不应由任霖承担恢复原状的责任。三、任霖仅认可已由陈自英垫付的水电费，新产生的水电费不应由任霖承担。综上，任霖认为陈自英的上诉请求缺乏依据，请求二审法院驳回陈自英的上诉，维持原判。
金卫星未作答辩。
陈自英向一审法院起诉请求：一、解除陈自英与任霖签订的房屋租赁合同；二、任霖立即腾出所租赁的房屋，拆除违章搭建物、拆除二楼包厢，恢复原样（如不能恢复原样应承担恢复原样的一切费用）；三、任霖支付陈自英拖欠的房屋租金47300元及利息2058元（利息按一年期贷款基准利率计算），起诉日至交房日新产生的租金及利息按租赁合同约定及央行同期贷款基准利率计算；四、任霖支付欠缴的水电费265.5元，起诉日至交房日新产生的水电费等按实支付；五、任霖支付违约金（年租金的30%）26190元。
一审法院认定事实：2012年8月6日陈自英与第三人金卫星签订房屋租赁协议，约定陈自英将位于嘉善县商铺租赁给第三人金卫星使用，租期三年，第一年租金63000元，以后每年递增10%。合同签订后金卫星对房屋进行了装修，将房屋用于经营餐饮，店名招牌为“金鼎轩”，并在房屋背面未经审批自行搭建了彩钢棚厨房间。2013年6月第三人金卫星以12.5万元将饭店转让给任霖，后陈自英与任霖经协商于2013年8月6日签订了《商铺租赁协议》，约定陈自英将涉案房屋租赁给任霖，租期期限自2013年8月16日至2018年8月15日止，合同约定租金第一年为68040元，以后每年递增8%，分别为第二年73483元、第三年79362元、第四年87300元、第五年96030元。支付方式为每年8月6日前一次性付清下一年度的租金。合同签订后，任霖继续经营饭店，并按期支付了前三年的租金。到2016年8月6日约定支付第四年租金的时候，任霖以违章搭建的厨房间被嘉善县综合行政执法局责令拆除影响经营为由，不肯支付全年房租。后经陈自英多次协商催讨，任霖于2016年12月1日支付了4万元。2016年12月8日，该违章搭建的厨房间彩钢棚被嘉善县综合行政执法局强制拆除，此后任霖经营的饭店处于半停业状态，2017年4月起彻底关门停业，并贴出饭店转让的告示。任霖至今未支付剩余租金，也未将房屋腾退交还陈自英。陈自英经多次交涉未果，遂提起本案诉讼。
一审法院认为，陈自英、任霖签订的《商铺租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋是位于县城区主干道上的临街商铺，在政府近年来持续开展“两违整治”、“三改一拆”等整治行动之下，当事人应当知晓未经审批擅自搭建可能会受到有关部门查处，本案各当事人对此均存有侥幸心理，并因此引发纠纷，应各自承担相应的责任。第三人金卫星系违章厨房的搭建人，又将饭店转让给任霖，为问题的始作俑者，但本案系陈自英、任霖之间的房屋租赁争议，且任霖表示可另行主张权利，故对第三人金卫星的责任不作具体评判。
任霖应当知晓彩钢棚搭建的厨房间属于违章搭建，仍从第三人金卫星处受让经营涉案饭店，应自行承担部分责任。第三人金卫星声称是陈自英同意后在房屋背后搭建厨房间，但无充分证据证实；陈自英称自己完全不知情，并约定不承担责任。一审法院认为，合同法第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”，本案租赁合同中虽未约定具体用途，但房屋所有人出租的房屋并非是抽象的物，而是应当满足承租人特定用途的需要，并允许承租人根据实际使用而对房屋进行必要的装修等。同时，作为出租人应当对承租人合理使用房屋、合法经营给予必要的监督、提醒，对于出租人提醒而无法解决的问题还可以向有关部门反映。陈自英在与任霖签订租赁协议时违章搭建的厨房间已存在，但其回避该情况而签订了为期五年的租赁合同，当有关部门进行查处时，又不能与承租人妥善自行处理，导致最终被行政执法部门强制拆除，故其亦应承担部分责任。
综上，任霖既不支付租金又不腾退，陈自英催告后书面通知要求解除合同，合法有据，一审法院确认双方租赁合同于通知书载明的2017年4月15日解除。关于任霖提出的因政府拆违导致合同无法履行的辩解，一审法院认为，虽然搭建的厨房间拆除后实际经营面积仅限于合法建筑部分，但并非完全失去使用功能，且任霖张贴公告欲转让饭店，就正常理解而言，亦表示其认为可以适当改造后继续经营，故对该辩解不予采纳。
合同解除后承租人应当及时将房屋腾退返还出租人，故对陈自英的该诉请予以支持。关于陈自英要求拆除恢复原样，合同约定为原样返还，而任霖取得该房屋时有关的装修、包厢等均已存在，陈自英该诉请与合同约定不符；且按照商铺租赁的惯例，从节约资源和方便操作考虑，一般由后续承租人继续利用，或者由后续承租人在二次装修时一并拆除，而不由当前承租人先行拆除。故对陈自英该诉请不予支持。
任霖应当支付拖欠的租金和合同解除后实际占用房屋的占用使用费，对陈自英的相关诉请予以支持。陈自英要求支付租金的利息没有依据，不予支持。合同约定水电费由承租人自行承担，但陈自英提供了其支付水费的收据，视为其已垫付，故任霖应予支付。违约金的性质主要在于补偿损失，解除租赁合同之后的损失，主要在于再次出租之前房屋空置的损失，一审法院酌定该损失由陈自英自行承担，故对其关于违约金的诉请不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈自英与任霖关于嘉善县的《商铺租赁协议》于2017年4月15日解除；二、任霖于判决生效后十日内将嘉善县房屋腾退，归还陈自英；三、任霖支付陈自英截止2017年4月15日的租金18200元，于判决生效后十日内支付；四、任霖支付陈自英房屋占用使用费，按年租金87300元计算，自2017年4月16日起至实际腾退之日止，于腾退次日支付；五、任霖支付陈自英水费265.5元，于判决生效后十日内支付；六、驳回陈自英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计848元，由任霖负担500元，陈自英负担348元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，陈自英与任霖签订的《房屋租赁协议》第四条约定，任霖在租赁期限内如自行中断协议，必须支付年租金30%的违约金。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、2017年8月16日起至房屋实际腾退之日止期间的房屋占有使用费如何计算；二、陈自英起诉之日起至房屋实际腾退之日止期间产生的水电费用如何处理；三、任霖应否支付终止合同的违约金26190元；四、任霖应否承担拆除违章搭建物及二楼包厢并恢复原样的责任。
关于第一个争议焦点。陈自英、任霖对双方之间签订的租赁合同于2017年4月15日解除，2017年4月16日至8月15日期间的房屋占有使用费按照当年度租金标准即87300元/年计算并无异议。双方的争议在于2017年8月16日起的房屋占有使用费应否按照租赁合同约定的租金标准予以上调。任霖自2017年4月起即停止营业，只是尚未将一些自有物品搬离。一审判决任霖按照合同解除时当年度的租金标准支付房屋占有使用费，已充分考虑了本案的实际情况，兼顾了双方的利益。陈自英主张按合同约定的逐年上调的租金标准计算2017年8月16日起至实际腾退之日止期间的占有使用费，理据不足，不予支持。
关于第二个争议焦点。陈自英上诉主张自起诉之日起至实际腾退之日止期间的水电费，系基于新的事实增加的诉讼请求，二审不予处理。
关于第三个争议焦点。涉案房屋背面的厨房间系金卫星违章搭建，在陈自英与金卫星之间的租赁合同提前终止，陈自英与任霖建立租赁合同关系时，视为陈自英将包括该厨房间在内的涉案房屋作为租赁物一并交付给了任霖，而厨房间彩钢棚的拆除对任霖经营饭店的确造成了一定影响。另外，考虑到陈自英与任霖之间的租赁合同将于2018年8月15日到期，一审亦已判决任霖自合同解除后继续支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，因此双方提前终止合同履行对陈自英造成的实际损失较小，一审不支持陈自英的违约金请求并无不妥。
关于第四个争议焦点。因厨房间及二楼包厢在陈自英将租赁物交付任霖前即已存在，因此陈自英要求任霖拆除违章搭建物、拆除二楼包厢、恢复房屋原样的上诉理由不能成立。
综上所述，陈自英的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1695元，由陈自英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
审 判 员 陈 远
二〇一八年二月十一日
法官助理 杨维均
书 记 员 周 妙