辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1013号
上诉人（原审被告）：大连帝源房地产开发有限公司。
法定代表人：隋杰，该公司董事长。
委托代理人：姜言福，辽宁新世纪律师事务所律师。
委托代理人：王希胜，辽宁瑞石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓德权。
委托代理人：崔升鑫，辽宁明峰律师事务所律师。
原审原告邓德权与原审被告大连帝源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年11月12日作出（2015）普民初字第4435号民事判决，大连帝源房地产开发有限公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连帝源房地产开发有限公司的委托代理人王希胜，被上诉人邓德权及其委托代理人崔升鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓德权一审诉称：原、被告于2012年10月16日签订33套房屋买卖合同，房屋总价款为500万元整。合同签订后，原告依照约定交付了全部购房款，被告将房屋钥匙交付给原告，并为原告办理了房屋预告登记证明。此后，原、被告双方达成解除部分房屋买卖合同的协议，但就剩余的13套房屋被告拒不提供办理房屋产权的相应手续，故起诉至法院，请求判令被告履行商品房买卖合同，向原告提供房屋产权证的相应手续。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告给付拖欠款项190万元及逾期还款期间的利息，利息从2015年4月17日开始按照月3%的标准计算，并要求按照190万元给付20%的违约金。
被告大连帝源房地产开发有限公司一审答辩并反诉称：被告只借原告人民币470万元，而不是500万元，其中在2012年10月18日借款400万元当天被告即返还原告人民币30万元，实际借款数额为470万元，该笔借款被告于2014年4月已经还清，所以，借款本金已全额还完，不存在没有偿还情况；关于原告主张的3%的补偿费用问题，双方所签署的6个协议，均没有约定利息，按照借贷规定，自然人之间借款没有约定利息，则不应该支付利息，3%的补偿费按照原告的自认，属于潜在利益丧失，即预期获利损失，原告没有主张是利息。3%补偿费是基于房屋买卖回购导致原告的利益损失，但因房屋买卖合同及行为无效，3%补偿费的约定应该一并认定无效。假如按原告所诉为利息，则依法未支付部分利息不应为3%，而应该为2%，并且违约金20%应计算至补偿费2%之中，并且20%的违约金是基于房屋买卖合同而产生的，买卖行为及合同无效，20%的违约金约定无效。鉴于被告多支付了原告704000元的补偿费，而该补偿费约定无效，被告保留要求原告返还704000元补偿费的权利。反诉要求法院确认反诉原告与反诉被告签订的买卖大连市普兰店市某某镇某某街合计13套房屋的商品房买卖合同及合同补充协议无效；反诉被告协助反诉原告办理前述房屋商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记撤销手续；反诉被告赔偿反诉原告损失15万元；撤销2015年4月15日原被告签署的协议书。
原告邓德权对被告大连帝源房地产开发有限公司的反诉答辩称：原告向被告所支付的借款是500万元，双方协商被告提前支付当年10月、11月利息30万元；资金使用费实际上就是双方针对利息的一种约定；不同意撤销涉案房屋的备案登记手续，这是反诉原告向反诉被告提供的一种担保方式，在所欠款项没有付清之前，反诉被告不同意撤销备案登记；2015年4月15日的协议是原告、被告双方一直在非常和谐的气氛中履行一系列的买卖及还款行为，所以不存在被告辩称的胁迫情况。
一审法院审理查明：2012年10月16日，原、被告分别签订位于普兰店市某某镇某某街某某温泉新城二期33套房屋商品房买卖合同。合同中约定了房屋坐落地址、单价、面积等相关内容。第十五条约定，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人协助继续办理，时间90日，逾期未果买受人可以解除合同，出卖人向买受人赔偿每日按房款总额万分之三的违约金。该33份合同在普兰店市工商行政管理局及普兰店市房屋交易管理所备案。同年10月18日，在普兰店市房屋交易管理所办理预告登记。2012年10月17日，原、被告签订《购房补充协议（一）》，约定33套房屋总面积2808.44平方米，总价款500万元，成交价格以本补充协议（一）为准。若甲方（帝源公司）2013年4月30日前没有按补充协议（二）回购上述房子，甲方同意于2013年4月20日到4月30日前，将未回购房子的收据统一开具为购房正式发票，并保证在2013年6月30日前办出国有房屋产权证。甲方将乙方所购房屋的购房合同到相关部门登记备案，同时将房屋钥匙交付乙方。本协议与网签文本合同相抵触的，以本补充协议（一）为准，任何一方违约需支付合同总款额的20%赔偿给对方。同日，原、被告签订《补充协议（二）》，明确经甲乙双方协商同意甲方所出售的房产自合同签订之日起二个月后甲方有权回购。回购条件为每月20日支付乙方房款额的3%做补偿费，甲方于2013年4月30日前将所售房屋全部回购，否则未回购的房子视为甲方放弃回购权。2012年10月18日、19日，原告分三笔将500万元汇入被告帝源公司账户，被告向原告出具了收款收据，并将案涉房屋钥匙交付原告。10月18日，被告支付原告30万元。2012年12月17日、2013年1月18日、2月19日，被告各支付原告15万元。2013年3月13日，原、被告签订《协议书》，约定甲方（帝源公司）回购8套房屋，回购房款150万元。同日，被告支付原告155万元。2013年3月20日被告支付原告5.5万元。2013年4月18日，原、被告签订《补充协议（三）》，约定回购时间延长至2013年10月30日，并约定自2013年5月20日至10月20日期间甲方（帝源公司）每月回购房屋价值不低于30万元，余额每月支付3%作为给乙方补偿费用。否则视为甲方放弃回购，给乙方办理房屋产权证。同日、5月14日、5月16日，被告分别支付原告10.5万元、20万元、20万元。此后，被告每月支付原告9.3万元，共支付5笔。2013年10月18日，被告支付原告67.5万元。2013年10月24日，原、被告签订《补充协议（四）》，约定甲方（帝源公司）回购时间延后三个月至2014年1月20日前，到2013年10月17日止甲方还有250万元出售房屋没有回购，自本月起每月至少返还50万元整以保证回购协议履行。否则视为甲方放弃回购，给乙方办理房屋产权证。自2013年10月至2014年2月，被告每月支付原告7.5万元，共五笔。2014年3月17日，被告支付原告56万元，同年4月24日支付原告6万元，4月28日支付原告10万元。自2014年5月至2015年5月，被告每月支付原告5.7万元，共支付12笔。2015年4月15日，原、被告签订《协议书》，约定：买受人原购买的位于普兰店市某某镇某某街33号等13套房产，总价款190万元（详见房屋预告登记证明）至今未办好产权证，经双方协商，到2015年4月30日前办好房产证，否则，无条件退还房款。如果退款，2015年4月30日前退房款60万元；2015年5月15日前退房款60万元；2015年5月30日前退房款70万元。如没有按约定退款，需付违约金20%及每月资金使用费57000元整，至退清为止。
另查，原、被告间尚有13套房屋商品房买卖合同尚未解除，分别为位于普兰店市某某镇某某街31号1-1-1、1-1-3、1-5-1、2-5-3；33号1-2-1、1-5-1、1-6-1、2-4-1、2-4-3、2-5-1、2-5-3、2-6-1、2-3-3。
一审法院认为：合法的借贷关系受法律保护，被告向原告借款，应按约定期限履行偿还借款本金及利息的义务。双方在签订商品房买卖合同后签订的一系列补充协议，约定了商品房回购的条件，并实际履行支付回购款、解除商品房买卖合同、撤销预告登记、支付资金使用费等行为，表明原、被告都不具有实际转移商品房所有权的意思，且原、被告在庭审中均认可双方签订商品房买卖合同及办理房屋预告登记实质是为双方借贷关系提供担保，因双方约定债务到期后抵押物归债权人所有违反《物权法》相关规定，故商品房买卖合同无效，本案应按民间借贷法律关系进行审理。被告反诉要求确认原、被告签订的买卖大连市普兰店市某某镇某某街合计13套房屋的商品房买卖合同无效、原告协助办理前述房屋商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记撤销手续，于法有据，本院予以支持。原告于2012年10月18日、19日分三笔将500万元汇入被告账户，被告实际收到该笔款项，被告在第一次庭审中自认借款本金为500万元，故应认定双方借款本金为500万元。被告辩称于2015年10月18日支付原告30万元，系预先从本金中扣除利息，借款本金应为470万元，因被告实际收到500万元，且从被告还款记录看，2012年10月18日至2012年12月16日期间未支付原告利息，原告称被告系提前支付该2个月利息的主张成立，故被告的辩解意见没有事实依据，本院不予采信。原、被告约定如不能按约定回购房屋则应支付3%“补偿费”，实际履行过程中，被告在2013年2月19日前按500万元的3%支付原告5笔“补偿费”每笔15万元；在后续每次支付“回购款”后，均按余额的3%向原告按月支付“补偿费”。其中的“回购款”应为偿还原告借款本金，“补偿费”系支付原告利息。即双方所约定的3%的“补偿费”实质是借款利息，利率为月3%。被告辩称双方未约定借款利息，因商品房买卖合同无效而3%“补偿费”的约定亦无效的辩解意见及反诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告间未约定偿还欠款本金及利息的顺序，依据相关法律规定，应视为先偿还利息，后偿还本金。且依据被告还款的时间间隔顺序及还款额度，其每月偿还固定额度的款项，应为偿还约定的利息，故被告辩称其已经偿还原告5704000元，本金已经还清，且多给付原告704000元的辩解意见，本院不予支持。2015年4月15日，原、被告就尚欠借款本金190万元签订《协议书》，约定还款时间及逾期还款利息、违约金，被告辩称该《协议书》系受胁迫签订，并反诉要求撤销，但被告未能提供证据证明受胁迫的事实，应承担举证不能的法律后果，其本项反诉请求本院不予支持。被告应按约定偿还尚欠借款本金190万元。双方约定违约金为20%，每月资金使用费为57000元，该约定实质是对逾期使用借款利息的约定，依据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，约定利率超出同类银行贷款利率四倍的，人民法院不予保护，故对于原告要求被告按照约定支付违约金及资金使用费的请求，本院不予支持。逾期付款利息应自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。被告反诉要求原告赔偿损失15万元，因未提供相应证据证明其实际遭受损失及损失额度，本院不予支持。据此判决：一、原告（反诉被告）邓德权与被告（反诉原告）大连帝源房地产开发有限公司于2012年10月16日签订的33份商品房买卖合同无效；二、被告（反诉原告）大连帝源房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内偿还原告（反诉被告）邓德权借款人民币190万元，并自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍承担利息至本判决确定的给付之日止。三、原告（反诉被告）邓德权于本判决生效之日起30日内协助被告（反诉原告）大连帝源房地产开发有限公司公司办理位于普兰店市某某镇某某街13套房屋（位于普兰店市某某镇某某街31号1-1-1、1-1-3、1-5-1、2-5-3；33号1-2-1、1-5-1、1-6-1、2-4-1、2-4-3、2-5-1、2-5-3、2-6-1、2-3-3）商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记撤销手续；四、驳回原告（反诉被告）邓德权与被告（反诉原告）大连帝源房地产开发有限公司公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取10950元，反诉费减半收取1650元，由原告（反诉被告）邓德权承担1650元，由被告（反诉原告）大连帝源房地产开发有限公司承担10950元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，被告大连帝源房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人大连帝源房地产开发有限公司的上诉理由及请求为：1、上诉人虽分两笔收到借款500万元，但于收到第一笔借款当日向被上诉人预先支付借款利息30万元，故实际借款应为470万元；2、上诉人每月按500万元支付借款利息，多支付的利息应予扣除。故请求二审法院依法改判。
被上诉人邓德权二审辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人大连帝源房地产开发有限公司与被上诉人邓德权在庭审中均认可，本案实为民间借贷纠纷，利息为月利率三分，与房屋买卖合同无关，故原审法院按民间借贷法律关系审理本案正确。我国法律规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。本案中，虽被上诉人邓德权向上诉人大连帝源房地产开发有限公司给付借款5000000元，但上诉人在收到借款的当日即向被上诉人转回300000元（双方约定的借款利息），故应视为上诉人实际收到4700000元借款，并按4700000元本金计算利息。我国法律规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务且当事人没有约定时，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）、实现债权的有关费用；（二）、利息；（三）、主债务。本案中，被上诉人自借款后分别于2012年12月17日、2013年1月18日、2月19日、3月13日、3月20日、4月18日、5月14日、5月16日、5月21日、6月18日、7月19日、8月22日、9月23日、10月18日、11月18日、12月17日、2014年1月20日、2月19日、3月17日、4月24日、4月28日、5月26日、6月18日、7月24日、8月22日、9月30日、11月3日、11月28日、12月28日、2015年1月26日、2月27日、4月15日和5月12日向被上诉人还款150000元、150000元、150000元、1550000元、55000元、105000元、200000元、200000元、93000元、930000元、93000元、93000元、93000元、675000元、75000元、75000元、75000元、75000元、560000元、60000元、100000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元、57000元，累计偿还5404000元。其中偿还利息2379933.78元（利息的计算方法为：剩余借款本金×3%月利率），偿还本金3024066.22元（本金的计算方法为：分批还款金额减去分批利息后累加）。故上诉人至2015年4月20日尚欠被上诉人借款本金1675933.8元、利息36834.03元。综上，原审认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持普兰店市人民法院（2015）普民初字第4435号民事判决第一项、第三项和第四项；
二、变更普兰店市人民法院（2015）普民初字第4435号民事判决第二项为：上诉人大连帝源房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还被上诉人邓德权借款本金1675933.8元及利息36834.03元，并自2015年4月20日起以本金1675933.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息至本判决确定的给付之日止。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，被告大连帝源房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费17715元，由上诉人大连帝源房地产开发有限公司负担14915元，由被上诉人邓德权负担2800。
本判决为终审判决。
审判长 汪 潇
审判员 郑福一
审判员 苏 娓
二〇一六年五月五日
书记员 罗蔓兰