山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3746号
上诉人（原审被告）：王世温。
委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩宏亚。
委托代理人：陈金友，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
原审被告：惠志刚。
原审第三人：青岛天佑高登房地产经纪有限公司。
法定代表人：董光辉。
上诉人王世温与被上诉人韩宏亚、原审被告惠志刚、原审第三人青岛天佑高登房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王世温上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初6684号民事判决并依法改判。2、一审、二审诉讼由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误：1、原审认定上诉人将涉案房屋抵押贷款是导致其与被上诉人无法继续履行《房屋买卖契约》的原因是错误的。从原审查明的本案事实来看，导致本案《房屋买卖契约》无法继续履行的根本原因是青岛市政府部门于2017年3月份出台的关于“房权证不满两年不能上市交易”的限购政策规定。2、原审判决将上诉人用涉案房屋抵押贷款认定为上诉人违约时错误的。因为涉案房屋的颁证实际是2015年11月6日，在青岛市政府于2017年3月份出台了“房权证不满两年不能上市交易”的限购政策规定后，涉案房屋只能在2017年11月5日后方可商事进行交易。在《房屋买卖契约》无法继续履行、涉案房屋产权尚未发生转移的情况下，上诉人于2017年4月份将涉案房屋设定抵押贷款进行融资是上诉人依法拥有的权利，并不构成违约。3、原审判决认定只要被上诉人具备购房资格，涉案房屋即可进行交易是错误的，首先本案的《房屋买卖契约》是在2017年3月2日签订的，被上诉人是在2017年4月19日到原审法院立案起诉的，而被上诉人到黄岛区不动产交易中心开具购房资格的时间却是在2017年8月20日。其次，正如上诉人在原审中一再强调的，根据青岛市政府的限购政策规定，对涉案房屋的交易，仅有被上诉人具备购房资格是不够的，还必须涉案房屋同时符合政府规定的商事交易条件即自涉案房屋的房权证自颁证之日起满两年，而涉案房屋当时尚不满两年。综上，上诉人没有违约行为，不应承担违约责任。
被上诉人韩宏亚答辩称，一、一审认定事实正确：2017年3月2日，答辩人与上诉人签订《房地产买卖契约》，当日支付定金3万元；2017年3月12日，答辩人又支付购房款107万元，同日，通过中介公司将房屋交付；2017年3月15日、17日，青岛市出台3.15、3.17限购政策；2017年3月20日，答辩人在不动产交易中心取得购房资格证明；2017年3月30日青岛市出台3.30限购政策；2017年3月31日，答辩人为支付剩余房款从利津农村商业银行贷款80万元；2017年4月7日，青岛市出台进一步的限购政策说明；2017年4月1日，上诉人将涉案房屋进行抵押。二、涉案契约的效力及履行不受青岛市限购政策的影响：1、在3.15和3.17限购政策出台或，黄岛区不动产交易中心给原告出具了额《购房资格审查证明》确认答辩人具有购房资格；涉案契约是答辩人与上诉人在2017年3月2日签订的，答辩人在2017年3月12日前已依约向上诉人支付了110万购房款；2、上诉人亦于2017年3月2日将房屋交付给了答辩人，该契约在2017年3月30日前已生效并已实际履行；3、3.30限购政策出台后答辩人多次到不动产中心询问，答复均是涉案房屋可以继续办理过户登记；三、涉案契约已无法履行，答辩人变更诉讼请求于法有据：金融机构对涉案房屋至今尚享有抵押权，上诉人在取得答辩人的购房款后将涉案房屋抵押贷款导致房屋买卖契约无法履行，答辩人在得知涉案房屋已被上诉人设定抵押后，依法变更诉讼请求。四、上诉人行为构成违约，应承担违约责任、答辩人积极履行了契约义务，在支付上诉人110万元购房款后，又从利津农村商业银行贷款80万元用于支付尾款，但上诉人拒收尾款，将涉案房屋抵押，导致契约无法履行，更已交付给答辩人的房屋通过更换门锁的方式剥夺答辩人对房屋的占有。依据合同法的规定，上诉人应负违约责任赔偿答辩人房屋差价损失。
韩宏亚向一审法院提出诉讼请求：1.王世温履行《房地产买卖契约》，将其所有的坐落在青岛市黄岛区滨海大道x号x幢x单元x户（所有权证号：青房地权市字第xx号）的房屋变更登记到韩宏亚名下；2.本案诉讼费及相关支出由王世温承担。事实与理由：2017年3月2日，韩宏亚、王世温在第三人青岛天佑高登房地产经纪有限公司的协助下签订了《房地产买卖契约》，王世温将坐落在青岛市黄岛区滨海大道x号x幢x单元x户的房屋以183万元的售价卖给韩宏亚。韩宏亚依据合同约定向王世温支付房款110万元，韩宏亚从银行贷款支付剩余房款，王世温以各种理由拒收剩余房款且不按照合同约定将房屋过户到原告名下。韩宏亚认为王世温的行为不仅违反了房地产买卖契约的约定，还违反了合同法的规定，为保障合同的稳定性，维护自身合法权益，韩宏亚依据法律诉至法院，请求依法判如所请。案件审理过程中，韩宏亚申请变更诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产买卖契约》；2.王世温返还韩宏亚已支付的购房款110万元；3.王世温向韩宏亚支付违约金10万元；4.王世温赔偿韩宏亚利息损失18777.49元、房屋差价损失462900元、剩余利息损失按同期银行贷款利率自2017年8月1日算至被告返还房款之日；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费由王世温承担。事实与理由：王世温已将涉案房屋抵押给黄岛舜丰村镇银行股份有限公司办理了抵押贷款，房地产买卖契约已经无法继续履行。韩宏亚以惠志刚为房屋实际所有人的理由，追加惠志刚作为本案被告参加诉讼。
王世温一审中辩称，同意韩宏亚的第一项诉求，解除双方签订的房地产买卖契约。不同意韩宏亚向王世温主张的其他诉求，虽然在2017年3月2日原告与被告王世温签订了房地产买卖契约，但是在2017年3月份，青岛市出台了限售政策，取得房产证不满两年的房屋不得上市交易，本案涉案房屋房产证取得不满两年，故涉案房屋依法无法上市交易，无法与韩宏亚继续履行房地产买卖契约。同意返还韩宏亚已交的购房款110万元。
惠志刚一审中辩称，申请惠志刚为被告参加诉讼无事实和法律依据，涉案房屋登记在王世温名下，属于王世温的个人财产，按照物权法的有关规定在没有其他证据能够证明涉案房屋的实际所有人为惠志刚的情况下，该涉案房屋产权只能以登记为准。另，原告刚才的陈述要求惠志刚与被告王世温承担连带责任，缺乏法律依据，因为连带责任承担必须有明确的法律规定的情形，王世温和惠志刚无此情况，本案应遵循合同相对性原则，涉案房屋买卖合同契约相对方是王世温和韩宏亚。
第三人青岛天佑高登房地产经纪有限公司一审中述称，原、被告陈述的交易过程属实。
一审法院认定事实：
2017年3月2日，韩宏亚与王世温签订《房屋买卖契约》一份，卖方（甲方）是王世温、买方（乙方）是韩宏亚，甲方同意将坐落在青岛市黄岛区滨海大道x号x幢x单元x户房屋出售给乙方，建筑面积为143.19㎡，成交价为1830000元，本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币30000元作为购房定金，第二次付款乙方于签订本协议15日内向甲方支付购房款1100000元，包含定金在内，否则视乙方违约，第三次付款乙方以银行按揭方式向甲方支付剩余房款730000元，在办理完过户手续及抵押后由银行向甲方支付。甲方应于第二次付款完当日将房屋交付给乙方。补充条款：在合同履行期间，房产市场价值的变化均不影响合同履行，双方不得反悔，若中途甲方违约，需补偿乙方违约金100000元并原数返还购房定金及首付款，若乙方中途违约，需向甲方补偿违约金100000元，定金不退还。如由于各种外力不可抗原因导致交易失败，卖方退还买方定金，此协议自然解除。合同签订后，韩宏亚向王世温支付定金30000元；2017年3月12日，韩宏亚又向王世温支付购房款1070000元，在收到该笔房款后韩宏亚接收了涉案房屋，现王世温已换锁。涉案房屋登记在王世温名下，2017年4月11日，涉案房屋与其他房屋一起被抵押给青岛黄岛舜丰村镇银行股份有限公司贷款3800000元。
根据韩宏亚的申请，一审法院依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对涉案房屋增值部分进行鉴定。2017年9月12日，该公司作出估价结果报告，涉案房屋房地产总价为229.29万元，房地产单价为16013元/平方米，房产增值部分为46.29万元。韩宏亚预交鉴定费10000元。
韩宏亚提交购房资格审查证明一份，该证明由青岛市黄岛区不动产登记中心于2017年8月20日出具，证明韩宏亚有购买涉案房屋的资格，不受限购政策影响。被告对该证据的真实性不认可，主张该证明仅能证明韩宏亚在黄岛区购买房屋的资格，不能证明涉案房屋不受青岛市房屋限购政策的约束依法可以交易，双方房屋的买卖交易，按照青岛市的限购政策，仅有韩宏亚具备购房资格是不够的，还需要涉案房屋符合上市交易的条件即房权证自登记之日起满两年。第三人对该证据的真实性无异议。一审法院认为，被告虽然对该证据的真实性不认可，但并未提交有效证据予以证实，故对于该购房资格审查证明本院予以采信。
韩宏亚提交其与被告王世温的通话录音、与王世温的微信记录、与惠志刚的短信记录各一份，证明2017年4月19日被告王世温依然没有告知原告涉案房屋已被其贷款设定抵押，证实涉案房屋的实际所有人为惠志刚，在该录音中，王世温称惠志刚不同意涉案房屋过户，其无法与韩宏亚办理过户，涉案房屋实际所有人是惠志刚；惠志刚不同意王世温将涉案房屋过户到韩宏亚名下，致使合同无法继续履行；录音证实截止到2017年4月19日王世温对韩宏亚的购房主体资格及其交易受限问题并未提出异议。王世温、惠志刚对上述证据的真实性没有异议，录音从内容上看，王世温说涉案房屋是惠志刚的，没有任何事实依据，也没有向韩宏亚提交证明，涉案房屋是被告惠志刚所有的资料，王世温在电话录音中的说法，就是因为政府出台政策使得双方交易无法进行而做出的；对微信及短信记录，不能证明韩宏亚所主张的证明内容，短信中王世温一再谈到政府限购政策，是因政府限购政策导致无法履行合同，王世温无义务告知韩宏亚政府限购政策，对房屋设定抵押是王世温的权利，韩宏亚陈述房屋所有人是惠志刚，这种说法不正确，韩宏亚陈述王世温未提出交易受限异议，该异议不应王世温提出，这是众所周知的。综上，韩宏亚提交的证据不能证明涉案房屋可以交易。第三人对上述证据无异议。
一审法院认为，涉案房屋登记在王世温名下，韩宏亚与王世温之间签订房屋买卖契约，王世温收取了购房款并出具了收条，因此涉案房屋买卖合同的主体应为韩宏亚与王世温，故韩宏亚主张惠志刚承担责任，本院不予支持。王世温将涉案房屋抵押贷款，其与原告签订的《房屋买卖契约》已经无法继续履行，现韩宏亚主张解除该房屋买卖契约，王世温亦同意解除，本院予以支持。合同解除后，韩宏亚向王世温支付的购房款110万元应予以返还。本案起诉前韩宏亚与王世温的房屋买卖契约真实成立并已经在履行过程中，青岛市黄岛区不动产登记中心亦出具购房资格证明证实韩宏亚具备购房资格，现王世温以房屋买卖不符合购房新政进行抗辩，本院不予采信。王世温在收取韩宏亚的购房款后仍然将涉案房屋抵押贷款导致房屋买卖契约无法继续履行系明确的违约行为，故应当承担违约责任，赔偿韩宏亚的损失，经鉴定房屋增值价值为46.29万元，韩宏亚主张王世温赔偿房屋差价损失462900元，本院予以支持。鉴定费10000元，应由王世温承担。房屋差价即弥补了原告韩宏亚的损失，故其再主张违约金10万元及利息损失，本院不予支持。第三人青岛天佑高登房地产经纪有限公司在第二次、第三次庭审中，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除韩宏亚与王世温于2017年3月2日签订的《房屋买卖契约》；二、王世温于本判决生效后10日内返还韩宏亚购房款1100000元；三、王世温于判决生效后10日内赔偿韩宏亚房屋增值损失462900元；四、王世温于判决生效后10日内支付韩宏亚鉴定费10000元；五、驳回韩宏亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21270元，保全费5000元，合计26270元，由韩宏亚负担3691元，王世温负担22579元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使合同权利，履行合同义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，韩宏亚与王世温签订《房屋买卖契约》，韩宏亚向王世温支付了110万元的购房款，且有意愿并有能力支付剩余尾款，已经履行了合同主要义务，王世温也应履行其合同义务。上诉人王世温主张青岛市的限购政策是导致合同不能履行的原因，但依据查明的事实，被上诉人韩宏亚具备购房资格，且即使涉案房屋需满两年方可过户，也不影响上诉人在房屋具备过户条件后继续履行合同。因此，限购政策的变化，并非双方合同不能继续履行的原因，也并非上诉人可以擅自处分涉案房屋的理由。现在双方未就合同解除达成一致的情况下，王世温擅自将涉案房屋进行抵押，以其行为表示拒绝继续履行合同，其行为违反合同约定，构成违约，韩宏亚可以据此要求解除合同并要求王世温承担违约责任。一审法院据此判决解除合同并要求上诉人王世温退还放款、赔偿房屋差价损失符合法律规定，依法应予维持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17579元，由上诉人王世温负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 于 梦
审判员 张晓华
二〇一八年五月二十七日
书记员 赵 帅