广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第754号
原告张清奎。
委托代理人吕桂冬，广西中司律师事务所律师。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区迎宾路市政府办公群西侧。
法定代表人孔仕才，该公司总经理。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
被告广西鼎顺置业有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道16号环球时代6层北面。
法定代表人陈大庆，该公司总经理。
委托代理人梁桂，广西邦泰律师事务所律师
原告张清奎诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、广西鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员方爵公开开庭进行了审理。原告张清奎的委托代理人吕桂冬，被告红树湾公司的委托代理人江文兵，被告鼎顺公司的委托代理人梁桂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张清奎诉称：被告鼎顺公司系被告红树湾公司金海湾二期项目的销售代理商。2011年6月9日，原告张清奎与红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下称为意向书），购买被告红树湾公司开发的金海湾二期B13栋2单元2层09号商品房。鼎顺公司先后收取了原告款项55460元。鼎顺公司将其中2万元作为诚意金转付给红树湾公司。鼎顺公司于2011年6月9日出具一份金海湾二期第一期款的收据。2011年8月10日，红树湾公司出具一份收取原告诚意金收据，共计2万元。原告与被告红树湾公司签订意向书实质上属于商品房预售合同。红树湾公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订的意向书，违反了法律的强制性规定，原告与被告一之间签订的意向书应属于无效合同，红树湾公司应返还原告支付的诚意金并赔偿利息。鼎顺公司在明知红树湾公司未取得商品房预售许可证的，不符合预售条件的情况下，仍代其销售没并收取了原告购房款，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、被告红树湾公司返还诚意金2万元并赔偿利息4756元（利息自2011年8月10日起按银行同期同类贷款利率计算，利息暂计至2015年4月15日，之后一直计至被告红树湾公司返还原告诚意金之日止）；2、被告红树湾公司与被告鼎顺公司连带返还原告购房款55460元并赔偿利息13817元（利息自2011年6月9日起按银行同期同类贷款利率计算，利息暂计至2015年4月15日，之后一直计至两被告返还原告购房款之日止）3、本案的诉讼费用由两被告承担。
原告为其陈述事实提供的证据有：1、防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书，证明原告与被告红树湾公司签订防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书的情况；2、收据，证明原告向被告红树湾公司支付诚意金的事实；3、收据，证明原告向被告鼎顺公司支付购房款的事实。
被告红树湾公司辩称：原告与红树湾公司签订的意向书是合法有效的，这不属于商品房预售买卖协议，只是一个意向书，合同并没有违反法律的强制性规定，合同合法有效，原告因为市场的原因单方的要求解除合同并要求红树湾公司退还诚意金及利息的请求不应该得到支持；被告红树湾公司没有委托被告鼎顺公司对本案二期的商品房进行预约的销售，被告鼎顺公司收取原告张清奎的款项与被告红树湾有限公司没有关系，即使被告红树湾公司委托被告鼎顺公司进行相应的房屋销售，但是被告鼎顺公司在没有被告红树湾公司的授权下，对外收取的诚意金之外的款项也与被告红树湾公司无关，所以原告要求连带偿还没有事实及法律依据。
被告红树湾公司没有为其陈述的事实提交证据。
被告鼎顺公司答辩称：鼎顺公司收到的总额是55460元，其中的2万元也是鼎顺公司收到钱款后转给红树湾公司的，并不是收到75460元。
被告鼎顺公司没有为其陈述的事实提交证据。
经开庭质证，被告红树湾公司对原告提交的证据1的真实性、关联性、合法性无异议，对证据2的真实性、关联性、合法性无异议，对证据3的关联性有异议，认为收款收据不清楚，是鼎顺公司在授权外收取的。被告鼎顺公司对原告证据的真实性、合法性、关联性三性没有异议。
经审理查明，2011年6月9日，原告作为乙方与红树湾公司（甲方）签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》。双方约定：1、原告购买被告红树湾公司开发的防城港金海湾二期项目B13栋2单元2层09号商品房；2、付款期限，第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元整，第二期付款：工程进度达±0时付房款总额的20%（含已付诚意金），第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭货款方式将余款付清给甲方；3、违约责任，乙方应按时交纳相应的购房款，乙方不能在规定的时间七日内交纳第二期购房款的，视为其中途自动退房，已交纳的购房诚意金作为违约金支付给被告红树湾公司，意向书自动解除；4、甲方办理预售许可证后即与乙方签订《商品房买卖合同》。双方还对房屋建筑面积、单价和总金额进行了约定。本案所诉争商品房项目在本案开庭前未取得商品房预售许可。
2011年6月9日，鼎顺公司向原告出具了一份收据，载明收到原告金海湾二期第一期款55460元。2011年8月10日，红树湾公司出具一份收据，载明收取原告诚意金2万元。
本院认为，双方当事人的争议焦点是：一、原告与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》效力问题；二、原告要求鼎顺公司和红树湾公司连带偿还诚意金、购房款及利息是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点。原告与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，该意向书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与红树湾公司签订的意向书应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，红树湾公司未取得本案诉争商品房项目的预售许可证的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定无效。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，红树湾公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳诚意金为名向原告收取2万元，应当依法由红树湾公司退还给原告，并按同期银行贷款利率支付相应利息。关于原告交纳的55460元房款。本院认为，受托房地产中介服务机构在销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托授权书，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，鼎顺公司明知红树湾公司开发的金海湾二期项目未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规直接向买受人收取指标费，鼎顺公司应当退还其向买受人收取的55460元的房款，并按同期银行贷款利率支付相应利息。被告鼎顺公司辩称所收取的55460元房款已包含2万元诚意金，但未提交充足证据证明，对其辩解本院不予支持。
红树湾公司与鼎顺公司存在委托代理关系，《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此，红树湾公司与鼎顺公司应当承担连带偿还责任，原告要求两被告连带返还，于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告张清奎与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》是无效合同；
二、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告张清奎返还2万元诚意金及利息（利息以2万元为基数，自2011年8月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至付清之日止）；
三、被告广西鼎顺置业有限公司向原告张清奎返还55460元房款及利息（利息以55460元为基数，自2011年6月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至付清之日止），被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担连带责任。
案件受理费1075元，由被告鼎顺置业有限公司承担395元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担680元。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应承担的费用由其于履行债务时一并返还给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1075元（收费单位：广西壮族自冶区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 方爵
二〇一五年七月八日
书记员 谭源