广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初814号
原告中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市中山中路2号。
负责人黎敦满，行长。
委托代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。
被告冯瑛，女，汉族，1972年8月16日生，住广西贺州市八步区。
被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司高新分公司，住所地：桂林市高新区铁山园孵化楼502室。
法定代表人许铁，总经理。
委托代理人范艳芝，该公司员工。
被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司，住所地：桂林市灵川县八里街金色嘉苑小区。
法定代表人：郭树桂，总经理。
委托代理人范艳芝，该公司员工。
原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告冯瑛、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司高新分公司（以下简称昌浩公司高新分公司）、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司（以下简称昌浩公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钦毅担任审判长，与人民陪审员马黎娟、杨武奎三人组成合议庭，由代书记员谢丽娟担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告中行桂林分行诉讼代理人邹倩、被告昌浩公司高新分公司与昌浩公司共同诉讼代理人范艳芝到庭参加诉讼，被告冯瑛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中行桂林分行诉称，2011年2月17日，原告与被告冯瑛、昌浩公司高新分公司签订《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》，约定：被告冯瑛向原告贷款人民币82000元，用于支付其购买的位于桂林市七星区桂磨路XX房屋的购房款，贷款期限10年，按月等额本息还款，分120次还清；被告冯瑛以上述贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告昌浩公司高新分公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。此后，原告依约向被告冯瑛发放了贷款，但被告冯瑛在取得贷款后，仅归还了部分借款和利息，自2015年12月至今，其未按约定向原告归还贷款本息，截止2015年8月14日共拖欠贷款本金54639.55元、利息791.53元、罚息53.14元未归还。根据双方合同约定，被告冯瑛未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提前到期，要求被告冯瑛赔偿违约损失，并同时要求被告昌浩公司高新分公司承担保证责任；被告昌浩公司作为昌浩公司高新分公司的上级法人，应对其分公司的债务承担连带清偿责任。故现诉至法院，请求判令：1、解除双方在2011年2月17日签署的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》（编号：2011桂中银零高新房贷字第0038号）；2、被告冯瑛向原告偿还贷款本金54639.55元、利息791.53元、罚息53.14元（利息及罚息暂计至2015年8月14日，此后计至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费2774元，以上合计58258.2元；3、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司高新分公司、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对被告冯瑛所欠上述贷款本息及费用承担连带清偿责任；4、原告对位于桂林市七星区桂磨路XX房屋依法处分所得享有优先受偿权。5、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用及相关费用。原告为证明其主张，在举证期间提交的证据有：
一：1、身份证，2、户口簿，3、离婚证，4、电脑咨询单；以上证据拟证明被告身份情况。
二：1、借款申请表，2、声明，3、中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同，以上证据拟证明被告冯瑛向原告贷款人民币82000元，用于支付其购买位于桂林市七星区桂磨XX房屋的购房款，贷款期限10年／120个月，按月等额本息还款，被告冯瑛以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，被告昌浩房地产公司高新分公司为上述贷款提供连带责任保证。
三：房屋预告登记；拟证明被告以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，原告是该房屋的抵押权人。
四：借款借据，拟证明原告已依约向被告发放贷款，完成了贷款支付义务。
五：1、委托代理合同，2、律师收费计费说明，3、转账凭证、发票，以上证据拟证明原告为追索贷款支出的律师费用。
六：贷款本息清单，拟证明被告所欠原告贷款本息的情况。
被告昌浩高新分公司、昌浩公司对以上证据无异议。
被告昌浩高新分公司、昌浩公司辩称，被告公司不应承担本案担保责任，因为本案涉案房屋已交付，且房屋产权证及他项权证也已在2016年6月办理完毕，本案被告的担保责任已终止，请法院查明事实，驳回原告对被告公司的诉讼请求。
被告昌浩高新分公司、昌浩公司在举证期间向法庭提交的证据：
一、桂林市房权证七星区字第××号房屋所有权证，拟证明涉案房屋已取得房屋产权证，并办理了抵押的事实。
二、商品房买卖合同，拟证明被告公司与被告冯瑛签订商品房买卖合同的事实。
原告中行桂林分行对以上证据无异议。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：
2011年2月9日，被告冯瑛向原告递交个人住房借款申请表，拟向原告贷款82000元购房。同日，被告冯瑛向原告出具《声明》，表示愿意共同承担以所购房产为贷款作抵押担保。2011年2月17日，原告中行桂林分行与被告冯瑛签订了编号为桂中银2011年桂中银零高新房贷字0038号的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》一份。合同约定：原告中行桂林分行向被告冯瑛发放贷款82000元，用于支付其购买位于桂林市七星区桂磨路XX房屋，贷款期限为10年，贷款利率为浮动利率方式，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.675‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日使用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款。合同后附《个人住房贷款抵押合同通用条款》，其内约定：借款人未按期归还贷款本息的构成合同项下违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用；对抵押房屋行使抵押权，并要求保证人承担保证责任。被告冯瑛以其所购买的位于桂林市七星区桂磨路XX房屋提供抵押担保，并办理了编号为桂林市房预七星区字第0XXXX9号预购商品房抵押权预告登记，债权数额为8.2万元。合同签订后，冯瑛以借款人身份签字；房产开发商即被告昌浩高新分公司则以保证人身份在合同上签章，其保证方式为阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人扔应承担相应的违约及保证责任。2011年3月21日，中行桂林分行发放金额为82000元的贷款给被告冯瑛。在贷款初期，被告冯瑛尚能按照合同约定按时足额归还贷款本息，自2015年4月起，被告冯瑛未按约定偿还贷款本息。截至2015年8月14日，被告冯瑛拖欠原告中行桂林分行贷款本金人民币54639.55元、利息791.53元、罚息53.14元。此后，原告多次催促被告还款，但被告仍未归还，原告故诉至法院，提出前之诉请。而至庭审时，截止2016年8月17日，被告冯瑛尚有到期借款本金11521.41元（共有借款本金54639.55元，含已到期本金）、利息3244.18元、罚息692.41元未归还。
另查明，被告冯瑛所购买的位于桂林市七星区桂磨XX房屋系被告昌浩公司桂林分公司开发，该公司系被告昌浩公司下属分公司，无独立法人资格；涉案房屋现已实际交付，房屋产权证等相关证件在2016年7月1日已办理完毕，但房屋他项权证尚未交付原告。2015年9月23日，原告与广西君健律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本案一审阶段事务，约定律师服务费为2774元。为此原告支出律师代理费1387元（发票金额），其余1387元双方约定在原告本案开庭后付清。
本院认为，原告中行桂林分行与被告冯瑛、昌浩高新分公司之间的《个人住房贷款抵押合同》系各方当事人经平等协商后自愿签订，是各方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额发放了贷款，已全面履行了贷款人义务；被告作为借款方，在按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款，其行为已构成违约，按照法律及合同约定，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，如借款方（被告方）违反合同约定，贷款方（原告方）可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，终止或解除合同，并要求借款人归还借款本息、罚息及赔偿因其违约而给贷款人造成包括因实现债权而导致的律师费等相关费用的损失。故现原告诉请要求解除双方合同，由被告归还已到期本金及全部未到期贷款本金、利息、罚息的诉请（截止至2016年8月17日，未归还的已到期及未到期的借款本金为54639.55元、利息3244.18元、罚息692.41元），符合双方合同约定，依法应予以支持。另原告为实现本案的债权已支出律师代理费1387元，根据双方的合同约定，该费用应由被告冯瑛承担，其余1387元尚未实际发生，本案不予处理。对于本案中的抵押担保及保证问题，被告冯瑛的债务既设置了房屋的抵押担保，又提供了昌浩高新分公司的保证。对于房产的抵押担保责任，双方在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记，在办理完毕房屋产权证后，也已同时办理完毕房屋他项权证，故原告要求对被告冯瑛位于桂林市七星区桂磨路XX房屋依法处分所得价款依法享有优先受偿权，有相关法律规定及合同依据，依法应予支持。而对于被告昌浩高新分公司的保证责任，因其对本案债务承担的是阶段性连带责任保证，现抵押物即所涉房产虽已办理完毕相关房屋权利证明，但原告至今尚未能取得房产的他项权利证明；根据双方合同的约定，被告昌浩高新公司作为本次贷款行为的担保人，其保证责任尚不能解除；而根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”故在本案中，昌浩高新分公司应对被告冯瑛的上述全部债务亦应承担连带清偿责任；而因昌浩高新公司系被告昌浩公司下属机构，其本身并无独立法人资格，不能独立承担相应民事责任，故其在本案中的法律责任依法应由被告昌浩公司承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、一百零八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告冯瑛在2011年2月17日签署的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》（编号：2011桂中银零高新房贷字第0038号）
二、被告冯瑛偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金54639.55元、利息3244.18元、罚息692.41（暂计至2016年8月17日，如今后产生相关利息或罚息则按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》的约定继续计算至实际清偿完毕之日止）。
三、被告冯瑛支付原告中国银行股份有限公司桂林分行律师代理费1387元。
四、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对以上判决第一、二事项承担连带清偿责任。
五、原告中国银行股份有限公司桂林分行对桂林市七星区桂磨路XX房屋依法处分所得价款享有优先受偿权。
六、驳回原告中国银行股份有限公司桂林分行其它诉讼请求。
本案案件受理费1256元、公告费350元、邮寄费62元（原告已预交），该款由被告冯瑛、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司承担。
以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1256元［户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李钦毅
人民 陪 审员 马黎娟
人民 陪 审员 杨武奎
二〇一六年八月十八日
（代）书记员 谢丽娟