天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终583号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王金龙，男，1961年1月12日出生，汉族，无业，户籍地吉林省吉林市丰满区，现住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：孙宏义，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐光伟，男，1970年12月30日出生，汉族，无业，户籍地河北省保定市蠡县。
委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。
上诉人王金龙因与被上诉人齐光伟房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王金龙及其委托诉讼代理人孙宏义，被上诉人齐光伟的委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王金龙上诉请求：1、撤销一审判决第五、七项，改判支持王金龙一审反诉请求第二、四、五项，或发回重审；2、一、二审诉讼费由齐光伟承担。事实和理由：1、关于58000元违约金。8.12爆炸事故后，齐光伟单方面选择与案外人签订《受损住宅收购协议》，违反双方合同约定，损害了王金龙的合法权益，且该签订行为是平等主体间的民事法律行为，并非不可抗力和政府行为，不属于法定或合同约定的免责范围，齐光伟未经王金龙同意，在房屋租赁期间内单方解除合同出卖房屋，构成根本违约，应承担违约责任，双方合同约定“甲方违约愿意承担乙方所配家俱家电原值合计百分之六十（60%）的违约金或合同租金总额百分之五十（50%）的违约金取其高者”，一审未支持王金龙关于58000元违约金的诉请是错误的；2、关于35400元违约金。齐光伟未按照双方所签《室内财产损失补偿约定》的约定，按期将款项转账给王金龙，应向王金龙支付约定的违约金35400元，一审对此未予支持是错误的；3、关于租房补贴款6000元。王金龙是受损房屋实际居住人，是有实际安置需要的人，该租房补贴款应归其所有，一审法院酌定支持3000元缺乏依据，是错误的。
齐光伟辩称，不同意王金龙的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。齐光伟不存在违约行为，直到今日，涉诉房屋也未交付使用，且双方所签租赁合同已经到期，齐光伟与案外人政府签订协议并没有违约。关于室内财产损失，齐光伟已经按照协议交付了35400元，亦不存在违约行为。关于租金，政府补偿的租房损失应由齐光伟享有，因在8.12爆炸后齐光伟无权收取王金龙的租金，则此期间，齐光伟也受到了相应的财产损失，一审判决双方各享有一半是没有错误的。
齐光伟向一审法院起诉请求：1、解除齐光伟与王金龙所签订的《房屋租赁合同》；2、王金龙赔偿齐光伟自2015年10月24日至实际腾房之日止的利息损失；3、诉讼费用由王金龙承担。
王金龙向一审法院反诉请求：1、齐光伟退还王金龙超付的租金3300元；2、齐光伟支付王金龙违约金58000元；3、齐光伟支付王金龙综合赔偿款473854.50元；4、齐光伟支付王金龙室内财产损失35400元，以及超期支付的违约金35400元；5、齐光伟支付王金龙租房补贴款6000元；6、反诉费用由齐光伟承担。
一审法院认定事实：齐光伟所有的坐落于天津经济技术开发区××大街时尚东路××5-2-2903房屋（建筑面积100.51平方米），2011年3月17日，齐光伟与王金龙签订房屋租赁合同，约定齐光伟将上述房屋出租给王金龙用于住宅。租赁期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日，租金为每月2000元（其中首次六个月租金为8000元，此后每六个月12000元）。支付方式为每六个月支付一次。
上述房屋租赁合同签订后，齐光伟将上述房屋交付王金龙。王金龙用于住宅使用，依约向齐光伟支付房租。王金龙的中国民生银行银行卡对账单显示，2015年4月3日，王金龙向齐光伟转账支付11950元。
2015年8月12日，发生“天津港特别重大爆炸事故”时，王金龙所承租齐光伟的上述房屋受损，无法正常使用。自此，王金龙退出上述房屋。截至一审诉讼期间，该房屋内已无王金龙财物。双方确认，王金龙所付的租金，其中自2015年8月12日至同年9月30日，折合为3300元。
2015年10月13日，齐光伟与案外人天津泰达建设集团有限公司开发区第五大街分公司签订“受损住宅收购协议”，约定齐光伟自愿将其所属受损房屋出售给该案外人，受损住宅收购价款及附加款项总额为2053369.50元，其中包括有受损住宅收购价款1579515元，综合赔偿款473854.50元。受偿方在腾房交验之前，自行结清水、电、气等费用，收购方在腾房交验后10个工作日内，通过银行转账方式向受偿方支付上述款项。
2015年10月13日，齐光伟与代赔方天津市滨海新区财物管理中心签订“天津港8.12爆炸事故住宅室内财产损失赔偿协议书”，约定代赔方自愿对齐光伟受损住宅室内财产损失，按照财产评估机构出具的《损失确认书》进行一次性赔偿，赔偿金额为46000元。2015年10月16日，齐光伟与王金龙达成“室内损失补偿约定”，内容为王金龙承租齐光伟上述房屋，经评估王金龙室内财产损失价值35400元。该补偿款先行划入齐光伟账户，待划入齐光伟账户三日内转入王金龙账户。如该款到账后，不能在五日内转入王金龙账户，齐光伟同意双倍补偿给王金龙。
王金龙认为所承租房屋受损后，应给与承租人相应的综合赔偿款项等，为此与齐光伟无法达成一致，后向收购方提出异议，致使齐光伟与案外人达成的“受损住宅收购协议”至今无法履行。王金龙亦拒绝履行双方达成的“室内损失补偿约定”。齐光伟提供的中国建设银行银行卡对账明细显示，天津市滨海新区财物管理中心于2015年11月5日转账46000元。齐光伟提供的建设银行客户回单显示，齐光伟于2015年11月6日将上述室内损失补偿35400元转入一审法院保管款账户。
一审庭审中，齐光伟认可已收取政府支付的租房补贴款6000元，不同意将此款支付王金龙。齐光伟称，目前房屋由收购方控制，但未实际验房，现坚持主张王金龙腾房。王金龙表示截至目前该房屋的物业费、有线电视费、网络费用尚未结清，需齐光伟进行配合。
一审法院认为，依照《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。齐光伟与王金龙所签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方的租赁合同关系应受法律保护。在该房屋租赁合同履行期间，发生“天津港8.12特别重大爆炸事故”，王金龙所承租齐光伟的房屋受损，属政府回购房屋，无法正常使用，王金龙为此退出承租的房屋，现房屋内无王金龙的财物。
针对本案本诉齐光伟的主张，第一，依据相关司法解释的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。齐光伟的房屋因此事故受损后，已与案外人单位签订收购协议。齐光伟与王金龙双方所签订房屋租赁合同已无法再继续履行，故针对齐光伟请求判令解除房屋租赁合同的诉请，有充分确凿的事实依据和法律依据，一审法院予以支持。第二，针对齐光伟主张王金龙赔偿补偿金利息损失的问题，齐光伟与案外人所签收购协议至今尚未实际履行，齐光伟主张王金龙赔偿相关利息损失，事实依据尚不充分，一审法院不予支持。第三，齐光伟坚持主张王金龙腾房，实际上王金龙已离开涉案房屋，双方发生纠纷后导致收购方无法正常验房，为此双方应相互配合结清物业费等费用，交由收购方验房。齐光伟要求腾房的主张，不予支持。
针对本案王金龙的主张，第一，王金龙超付的租金退还问题。爆炸事故发生后，涉案房屋不能继续租住，齐光伟应在所收取的租金内退还王金龙相应超付的部分。故王金龙主张退还租金3300元的诉请，一审法院予以支持。齐光伟不同意退还的抗辩意见，依据不足，不予支持。第二，关于支付违约金的诉请，因8.12爆炸事故致使涉案房屋租赁合同不能继续履行，此结果并不归于齐光伟的过错或违约所致，故王金龙认为齐光伟自行与收购方达成协议，收购涉案房屋，主张齐光伟支付违约金的诉请，没有事实、法律依据，不予支持。第三，齐光伟与收购方签署收购协议所约定的综合赔偿款，不属一审法院审理范围，且尚未实际发生，王金龙此项诉请一审法院不予审理。第四，双方所达成的“室内损失补偿约定”有效，王金龙诉请主张支付室内损失补偿35400元有据，且齐光伟已交付一审法院，此诉请一审法院照准。王金龙认为齐光伟构成违约，应再给予相当于一倍的违约金的诉请，依据不足，不予支持。第五，政府所给予房屋产权人齐光伟的租房补贴款6000元，王金龙主张由其享有。应指出，租房补贴款属于政府解决8.12爆炸事故后，临时紧急安置受损房屋内相关人员的居住问题所付，鉴于王金龙属需临时安置人员，应当享有上述款项，一审法院就此酌情支持3000元，王金龙主张超过的部分，不予支持。
一审判决：“一、本诉原告齐光伟与本诉被告王金龙就坐落于天津经济技术开发区金域××5-2-2903房屋，于2011年3月17日签订的房屋租赁合同解除；二、驳回本诉原告齐光伟的其他诉讼请求；三、反诉被告齐光伟于本判决生效之日起五日内退还反诉原告王金龙租金3300元；四、反诉被告齐光伟于本判决生效之日起五日内支付反诉原告王金龙室内损失补偿款35400元（该款项现存于本院保管款账户）；五、反诉被告齐光伟于本判决生效之日起五日内支付反诉原告王金龙租房补贴3000元；六、反诉被告齐光伟于本判决生效之日起五日内，配合反诉原告王金龙结清涉案房屋的物业费、有线电视费、网络费用；七、驳回反诉原告王金龙的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务和其他义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息，支付迟延履行金。本诉案件受理费80元，由本诉原告承担40元，本诉被告承担40元。反诉案件受理费9920元，由反诉原告承担9200元，反诉被告承担720元。”
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明，王金龙陈述未拒绝履行双方达成的“室内损失补偿约定”，二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于王金龙主张的58000元违约金问题。本案涉诉房屋系因8.12爆炸事故导致不能继续租用，双方签订的房屋租赁合同不能继续履行，并非齐光伟单方违约，王金龙主张58000元违约金缺乏依据，一审未予支持并无不当。关于王金龙主张的35400元补偿款及双倍赔偿问题。双方当事人签有“室内损失补偿约定”，齐光伟应依约向王金龙支付补偿款35400元，后因双方纠纷形成诉讼，齐光伟在协议约定时间内将款项转账至一审法院账户，并非无故、怠于履行约定义务，王金龙再次主张35400元违约金不能成立。关于王金龙主张的6000元租房补贴款问题。双方对该份补贴款的性质无争议，王金龙作为房屋实际使用人，在爆炸发生后具有紧急安置需要，但一审已经判决齐光伟将收取的后期租金向王金龙予以返还，则齐光伟针对涉诉房屋亦存在损失，一审平衡考虑，判决双方各享有一半款项基本适当。
综上所述，王金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计2210元，由上诉人王金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一七年三月十七日
书 记 员 刘 谨