杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初16489号原告：李军，男，1969年5月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告：叶波，女，1973年3月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人：朱晓将，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。被告：曹洪，男，1969年7月27日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告李军、叶波为与被告曹洪房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月21日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员丁伟华独任审判，于2017年12月8日公开开庭审理本案。原告李军、叶波的委托代理人朱晓将、被告曹洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军、叶波起诉称：坐落于杭州市余杭区房屋原为被告所有。2017年7月30日，原、被告以及杭州德开房地产营销策划有限公司（以下称德开公司）就案涉房屋买卖事宜达成《购房意向合同》，约定内容包括转让总价4160000元，付款方式商业贷款，首付款于签订《杭州市房屋转让合同》后10个工作日支付，原告向德开公司支付意向金80000元，该款于被告签署《购房意向合同》后转为购房定金，双方在《购房意向合同》签署后30日内签订《杭州市房屋转让合同》。因被告尚未取得案涉房屋的不动产权证，故双方又于同日另行签订《房屋转让协议》，约定被告应于2017年8月30日前办妥案涉房屋的权属证书，并在办妥房屋权属证书后7日内与原告订立《杭州市房屋转让合同》，因一方违约导致未能订立《杭州市房屋转让合同》的，违约方应支付转让总价20%的违约金。此后，被告因自身原因未能于2017年9月6日取得了房屋权属证书，原被告双方因此未能在约定期限内订立《杭州市房屋转让合同》。现据原告了解，被告于2017年9月15日取得了房屋权属证书，并于2017年9月15日将案涉房屋转让与过户给了李媛萍。原告认为，被告未能在约定期限内取得房屋权属证书并与原告订立《杭州市房屋转让合同》，已构成违约，此后将案涉房屋另行转让给李媛萍，更系以行为明确表明其拒绝履行《购房意向合同》、《房屋转让协议》约定的主要义务。因此，原告有权要求解除《购房意向合同》、《房屋转让协议》。因《购房意向合同》、《房屋转让协议》系被告恶意根本违约解除，且上述合同解除导致原告需另行购房，将产生房价上涨、贷款利率上涨等重大损失，故被告除应返还原告已付购房定金外，还应按双方约定支付房价款20%的违约金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2017年7月30日订立的《购房意向合同》、《房屋转让协议》；2、被告支付原告违约金832000元。原告李军、叶波为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、《购房意向合同》一份，2、《房屋转让协议》一份，共同用于证明原被告就订立《杭州市房屋转让合同》，转让白马山庄12幢2单元102室房屋，于2017年7月30日订立合同；原被告双方约定的具体权利义务内容，其中包括约定了以期限届满未签订《杭州市房屋转让合同》为合同解除条件，违约方支付房价款20%的违约金等事实；3、缴费二份、收款收据一份，用于证明原告已按约定支付购房定金80000元的事实；4、不动产权证一份，5、查询记录一份，共同用于证明被告已将白马山庄12幢2单元102室房屋另行转让他人；6、杭州市房屋转让合同一份，7、增值税普通发票一份，8、契税完税情况联系单及契税缴款书各一份，9、告知书一份，10、不动产权证一份，共同用于证明被告曹洪于2017年9月15日取得不动产权证，于同日将案涉房屋转让给李媛萍，完成了所有的转让手续，并于同日申请办理转移登记的事实；11、众安白马山庄房价走势一份，用于证明案涉房屋所在物业小区2017年11月28日的成交均价为24144元,2017年11月的成交均价为23227元的事实；12、2017年8-10月中国房贷市场报告节选一份，用于证明全国首套房平均房贷利率，于2017年8-10月间不断上升的事实。被告曹洪答辩称：一、合同判定无效。首先签合同时，没有着重提及还有违约金一事，被告认为就是按照合同法惯例，哪一方违约按退一赔一去执行，而中介起草的双方合同，设定的违约赔偿高达成交房价的20%，但是随后中介起草的居间协议（也就是三方协议），这里面违约责任又变成了10%，同一家中介公司起草的两份协议，违约赔偿责任居然是不一样的，所以应当认定“双方”协议和“三方”协议是无效合同。二、原告对交易处处设障。7月30日与原告签订完转让协议后，被告就着手与开发商协商办证一事，因为一直与开发商存在合同金额纠纷一事，所以直到8月26日开发商才正式通知被告可以直接办理一手更名了。当得知这一情况后，就第一时间告知原告。可原告说为了避免不必要的麻烦拒绝一手更名交易，宁可贵一些也一定要二手房交易。一手更名做不了，被告通知开发商按二手房交易做，但二手办证又涉及到只能更改被告和开发商的实际成交房价才能实现，众安置业内部报批走流程以及到房管局更改网签合同价格等一系列过程都需要时间。9月5日中介打来电话让被告过去谈过一次，中介蔡经理拿出原告李军的一份补充协议，内容就是要被告赔偿6万元，蔡经理让被告把补充协议带回去看一下，说过几天约原告再谈一次，赔偿金额的事他会去做工作的。9月8日众安置业打来电话告知被告事情处理完毕，让被告准备好资金，9月11日可以过来还清尾款办产权证了。刚好原告委托中介约被告9月10日双方再商谈一次，等到双方会谈时，原告又拿出一份新的补充协议，其中的赔偿金额已变为10万元，后又降为8万，然后双方约定9月20日前被告办好产权证，但同时原告又加了其他条款：1、要被告在补充合同签订完毕后一天内把赔偿的8万元转给原告；2、同时转30万到中介，若9月20日前产权证下不来，这30万元就视同赔偿金给原告，然后还要追究20%的违约责任；3、由被告支付全额中介服务费。原告还一再声明若8万加30万不付，则不会继续履行购房合同，要直接起诉被告。这时被告已明显感觉到原告处处为交易设置障碍，已偏离了买房的初衷。三、实为原告违约不要购买，而非被告不卖。被告9月15日办好产权证，当天两次打电话给原告，想让原告过来办理转让手续，原告都没接，被告提供了通话记录，见原告不接电话，被告发了一条短信息给原告，但原告还是没有反应。后原告把被告的短信息转发给了中介，这说明原告是知晓的。被告一直等到9月18日，原告仍然没有任何回复，因急需用钱，出于无奈被告只好低价卖给了别的客户，成交价380万，低于416万。综上所述，被告认为单凭两份矛盾的合同，就可以判定“双方”和“三方”合同无效，更不要说再加上很明显违约的是原告，被告认为原告唯一能主张的就是产权证办下来的时间比合同延迟了15天。至于原告耿耿于怀的产权证延期15天一事，被告认为合同法对于合同中未载明延期赔偿责任和金额的，应统一按定式合同中规定的合同成交金额万分之一每天执行，对应到本合同中，最多就是12天×416元/天=4992元，而原告要求8万元。至于产权证办下来被告通知原告过来办转让手续，原告并没有来，明明原告主观违约在先。另外，在等原告来买房无果的情况下，因为被告急于用钱，无奈之下，只能以380万的价格卖给了别人，低于合同价416万，少了36万元。由于原告违约，造成被告卖房过程中比原合同损失了金额36万元，被告要求违约方李军全额赔偿卖房损失金额36万元，并同时承担合同金额416万元的10%的违约赔偿责任，也就是41.6万元，总计赔偿77.6万元，作为答辩意见，如要求赔偿被告会另行起诉。被告曹洪为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、《房屋转让协议》一份，2、《购房意向合同》一份，共同用于证明双方协议和三方协议违约赔偿条款对不上，都是德开公司提供的事实；3、房屋转让补充协议一份，4、房屋转让补充协议一份，共同用于证明原告对交易处处设置障碍、动机不良的事实；5、通话记录截图一份，6、微信记录截图一份，7、9月15日原告转发被告短信内容截图一份，共同用于证明不是被告违约不卖房给原告，实为原告自己违约不购买的事实；8、房屋买卖合同一份，用于证明在原告拒绝购买被告房子的情况下，被告出于无奈，低价卖给了别的客户，成交价为380万，造成损失36万的事实。经庭审质证，对双方当事人提交的证据，本院作如下认证：原告提交的证据1－12，被告无异议，本院予以确认。被告提交的证据1－4，原告无异议，对证据5-8原告对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对上述证据的真实性均予以确认，且与本案有关联，可作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定的事实如下：2017年7月30日，原告、被告与德开公司就案涉房屋买卖事宜达成《购房意向合同》，合同约定：被告将坐落于杭州市余杭区房屋转让给原告，转让总价为4160000元，付款方式为商业贷款，首付款于签订《杭州市房屋转让合同》后10个工作日支付，原告向德开公司支付意向金80000元，被告接受原告的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金，本合同经双方签字后，任何一方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金，合同还对其他事项进行了约定。同日，原告与被告还签订了《房屋转让协议》，协议约定：原告在签订本协议3天内向甲方支付80000元作为购房定金，在签署《杭州市房屋转让合同》时，将该定金80000元返还给原告作为购房首付款，被告承诺在2017年8月30日前办理出房屋权属证书，并约定在办出该房屋产权三证后7天内签订《杭州市房屋转让合同》，若因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金，协议还对其他事项进行了约定。原告叶波于2017年7月22日向德开公司支付了意向金80000元，根据《购房意向合同》意向金转为定金，被告于2017年9月15日取得案涉房屋权属证书，同日与案外人李媛萍签订《杭州市房屋转让合同》，约定将案涉房屋转让给案外人李媛萍。原告陈述德开公司已将意向金80000元退还给原告。本院认为，原告与被告签订的《购房意向合同》和《房屋转让协议》均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，本院认定有效。被告未按协议约定于2017年8月30日前办理出房屋权属证书，且被告2017年9月15日取得案涉房屋权属证书后，与案外人李媛萍签订了《杭州市房屋转让合同》，合同目的已无法实现，故本院对原告要求解除《购房意向合同》、《房屋转让协议》的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款”，现原告选择违约金条款具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”原告要求被告支付违约金832000元，本院依据违约行为的性质、当事人的过错程度及实际损失，酌情认定120000元属合理。被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之判决如下：一、原告李军、叶波与被告曹洪于2017年7月30日签订的《购房意向合同》、《房屋转让协议》，于本判决生效之日起解除；二、被告曹洪支付原告李军、叶波违约金120000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告李军、叶波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12920元，减半收取6460元，由原告李军、叶波负担5528元，由被告曹洪负担932元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12920元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  丁伟华二○一八年二月二十四无书记员  韩思齐?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?