四平市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0302民初2584号
原告：沈魏华，女，现住四平市。
委托诉讼代理人：刘核驿，吉林国隆律师事务所律师。
被告：于会影，女，现住双辽市。
委托诉讼代理人：张雄安，吉林英诚律师事务所律师。
被告：马艳辉，女，现住四平市。
被告：荣正风，男，现住吉四平市。
原告沈魏华与被告于会影、马艳辉、荣正风执行异议之诉一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈魏华的委托诉讼代理人刘核驿、被告于会影的委托诉讼代理人张雄安到庭参加诉讼，被告马艳辉、荣正风经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。
原告沈魏华向本院提出诉讼请求：1.请求停止对坐落在四平市铁西区英雄街海丰委阳光新城小区A8号楼1层103、2层203、3层303、4层403，产权证号为四平市房权证四字第XX**号、面积228.75平方米房屋的执行，撤销对该房屋的查封；2.请求确认坐落在四平市铁西区英雄街海丰委阳光新城小区A8号楼1层103、2层203、3层303、4层403，产权证号为四平市房权证四字第XX**号、面积228.75平方米房屋为原告所有。事实和理由：2017年11月8日原告收到四平市铁西区人民法院出具的（2017）吉0302执异字34号执行裁定，驳回原告的执行异议申请，现原告为维护自身合法权益诉至贵院。2010年2月10日原告与被告二签订买卖协议，购买坐落在四平市铁西区英雄街海丰委阳光新城小区A8号楼1层103、2层203、3层303、4层403，产权证号为四平市房权证四字第XX**号、面积228.75平方米房屋。2011年2月17日，被告二已将房屋实际交付给原告使用，待原告付完全部款项，要求被告二配合办理房屋实际交付给原告使用。待原告付完全部款项，要求被告二配合办理房产过户手续时，被告二因涉嫌刑事犯罪在押，无法为原告办理过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告一于2015年1月16日查封前述房产，侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失，且增加诉累。坐落在四平市铁西区英雄街海丰委阳光新城小区A8号楼1层103、2层203、3层303、4层403，产权证号为四平市房权证四字第XX**号、面积228.75平方米房屋所有权应归属原告所有，依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，恳请法院支持原告诉讼请求。
被告于会影辩称，起诉状依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条（以下简称28条），以签订房屋《买卖协议》实际交付为由，请求对该房屋停业执行，撤销查封，归原告所有无事实和法律依据，理由不成立。一、原告与被告于2010年2月10日签订的房屋《买卖协议》不合法有效。马艳辉于2010年2月8日用该房在四平市金元典当有限公司抵押贷款，并在房产局办理了他项权利证，马艳辉将房产证一并抵押在该公司。马艳辉无权擅自出卖该房，该房屋《买卖协议》无效，不符合28条第一项之规定，不能作为排除执行的理由。二、起诉状称“2011年2月17日，被告二已将该房屋实际交付给原告使用”。虽无事实依据，也不能作为排除执行的理由。一是，该房法院查封是2010年5月5日，假设原告于2011年2月17日实际使用，也是在法院查封之后，不符合28条第二项之规定，28条第二项明确规定必须是“查封前已经合法占有该不动产”。该司法解释就是为了防止被执行人与第三人恶意串通，所以原告在查封后即使占有该房，受查封效力所及，不能对抗债权人，不能作为排除执行的理由。二是，原告的这一主张也无事实依据。马艳辉、荣正风二人始终主张对该房有所有权，使用权和管理权。三是，起诉书没有明确付款的具体时间和数额。从原告向铁西法院提交的《查封异议申请书》看，原告“于2011年2月17日前以分期付款方式将钱款支付给马艳辉，马艳辉于同日出具110万元的《收条》”但原告没有向法院提供相应证据，所提供的两份汇款凭证姓名、数额、时间均对不上，与本案无关联性，证明原告根本没有向马艳辉支付房款。四是，起诉状称“被告二因涉嫌刑事犯罪在押，无法为原告办理过户”的理由不成立。1、该房从2010年2月8日就有抵押，2010年5月5日法院查封至今，从法律上讲该房屋《买卖协议》从签订之日起就办不了过户手续，证明原告未办理过户登记是自身的原因造成的，不符合第28条第四项之规定，不能作为排除执行的理由。2、马艳辉因虚开增值税发票案于2016年初才被梨树县法院决定逮捕，公安、检察诉讼期间始终取保候审。2015年12月2日马艳辉还与于会影签订《执行和解协议书》。2016年夏被判缓刑。所以马艳辉在2011年2月17日至2015年12月31日期间，马艳辉并没有刑事在押，原告所诉理由不存在。原告没有办理产权过户与马艳辉刑事在押无关联性。综上，原告起诉状所称理由均不符合28条之规定，不能作为排除执行的理由，故申请贵院驳回原告的所诉请求，继续执行。
被告马艳辉、荣正风未到庭也未提交书面答辩。
经审理查明，被告马艳辉与荣正风系夫妻关系。在四平市铁西区人民法院（2015）四西民一初字第21号于会影诉马艳辉民间借贷纠纷一案审理期间，于2015年1月16日民事裁定书、协助执行通知书，对被告马艳辉名下坐落于四平市铁西区阳光新城小区A8幢A803号房（一、二、三跃层），建筑面积228.75平方米三层住宅楼房的房籍予以查封,查封期间不得转移、变卖、抵押、赠与。因该房屋产权已被四平市铁西区人民法院（2010）西民二初字第11号刘丽平诉马艳辉、荣正风、四平市亮点道路运输有限公司借款合同纠纷案件裁定查封，因此该查封登记为轮候查封。沈魏华提出异议，2017年10月19日铁西法院作出（2017）吉0302执异字34号执行裁定书，裁定驳回异议，案件继续执行。沈魏华不服，提起诉讼。
同时查明，2010年2月10日原告沈魏华与被告马艳辉签订买卖协议书，购买原告名下坐落在四平市铁西区英雄街海丰委阳光新城小区A8号楼1层103,2层203,3层303，4层403，建筑面积228.75平方米房屋（所有权证号四平市房权证四字第XX**号），总价款1100000元。上述涉案房屋已于2010年2月8日办理房屋他项权抵押登记（四平市房他证四字第XX**号），该涉案房屋于2010年10月22日申请办理他项权注销抵押登记。
上述查明的事实有（2017）吉0302执异字34号执行裁定书、房屋所有权证（所有权证号四平市房权证四字第XX**号）、房屋买卖协议书、四平市不动产登记中心档案资料、原、被告的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产无权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，沈魏华虽在涉案房屋轮候查封前与马艳辉签订房屋买卖协议，但该涉案房屋在双方买卖之前已经办理抵押，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，而且抵押登记在2010年，沈魏华给付房款在2011年、2012年，所以马艳辉在转让抵押财产时未取得转让所得的价款无法向抵押权人清偿债务或者提存，且受让人亦没有代为清偿债务，所以沈魏华无法办理房屋变更登记的理由不属于法律意义上的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故沈魏华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告沈魏华提出的请求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，因原告沈魏华与被告马艳辉签订房屋买卖协议系在本案涉诉房屋抵押期间，未经抵押权人同意，且受让人亦没有代为清偿债务，故应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五、二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二的规定，判决如下：
驳回原告沈魏华的诉讼请求。
案件受理费14700元，由原告沈魏华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王 凤
人民陪审员 岳 斌
人民陪审员 刘胜利
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 付 强