成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初11053号
原告：成都富力物业管理有限责任公司。
法定代表人:魏启国。
委托诉讼代理人:席丹，北京炜衡（成都）律师事务所律师。
被告：余杰。
委托诉讼代理人：刘晓雪，四川盛豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖荣飞，四川盛豪律师事务所律师。
原告成都富力物业管理有限责任公司与被告余杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，被告余杰在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院裁定驳回被告余杰的管辖权异议，被告余杰对裁定不服，提起上诉，成都市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。因案情需要，本案转为普�程序，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都富力物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人席丹、被告余杰的委托诉讼代理人廖荣飞到庭参加了诉讼。案件审理过程中，各方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。
原告成都富力物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2001年7月1日至2003年5月，2003年8月至2016年7月31日期间的物业服务费37672.4元及滞纳金7534元（滞纳金按欠费金额的20%计算）；2.被告向原告支付2013年11月1日至2016年7月31日期间的水费891.57元，2013年11月1日至2015年11月30日期间的电费3351.2元，2013年12月1日至2016年7月31日期间的垃圾清运费256元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年10月20日，原告与“棕南公寓”小区开发商成都富力产业股份有限公司签订《棕南公寓物业管理委托合同》，约定原告为“棕南公寓”小区提供物业服务。被告系“棕南公寓”小区2栋3单元13号房屋的业主。合同签订后，原告按约为“棕南公寓”小区提供了物业管理服务，但被告未向原告按时足额支付物业服务费及相关费用，原告催收未果，故诉至人民法院。
被告余杰辩称，1.涉案物业漏水，原告对被告的物业未尽到维修、养护义务，被告不应支付物业服务费。2.原告主张2014年10月28日之前的物业服务费、水电费、垃圾清运费的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，不应得到支持。3.对于原告主张的水电费及垃圾清运费，现有证据不能证明被告欠缴水电费、垃圾清运费的具体金额。4.原告违约在先，被告不应支付物业服务费与滞纳金，即使被告支付滞纳金，滞纳金应按照《棕南公寓物业管理委托合同》的约定支付。
本院经审理认定事实如下：被告系位于成都市武侯区领事馆�“棕南公寓”2栋3单元8楼13号房屋的业主，房屋建筑面积175.1平方米。1999年10月20日，原告与“棕南公寓”开发商成都富力产业股份有限公司签订《棕南公寓物业管理委托合同》，约定成都富力产业股份有限公司委托原告为“棕南公寓”小区提供物业服务，委托管理期限为自房屋竣工验收，交付使用之日起至业委会成立重新选聘物业管理公司止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：盖楼、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道、门厅及所有附属建筑物；成都富力产业股份有限公司委托原告管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，应负责返修；原告负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经与成都富力产业股份有限公司议定后由原告组织实施；原告应及时、制度化地对房屋设施、设备进行维修、养护，对于需要大修的，原告应在三日内处理，对于需要小修的，原告应在20分钟到达现场并处理；物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天0.3元交纳滞纳金。
2001年9月14日，原告与“棕南公寓”业主委员会发表《联合公告》，载明从2001年9月份起物管费收费标准变动为每月每平方米1.2元，一楼住户按每平方米1元的标准收取，每户最底限为60元。2005年9月20日，棕南公寓业主大会发布《业主公约》，载明物业服务费每季度交纳一次，交费时间为每季度第一个月的20日之前，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。
上述合同签订后，原告按约对“棕南公寓”提供物业管理服务至今，《棕南公寓物业管理委托合同》�续至今。被告未向原告交纳2001年7月1日至2016年7月31日期间的物业服务费、2013年11月1日至2016年7月31日期间的水费（水表一在2013年11月至2013年12月期间用量为13吨、在2014年1月至2014年12月期间的用量为2吨、在2015年1月至2015年12月期间的用量为159吨；水表二在2013年11月至2013年12月期间用量为8吨、在2014年1月至2014年12月期间的用量为0吨、在2015年1月至2015年12月期间的用量为120吨）、2013年11月1日至2015年11月30日期间的电费（电表一的用量为2079度，电表二的用量为3841度），2013年12月1日至2016年7月31日期间的垃圾清运费。2001年12月25日至2016年9月20日期间，原告每年向被告书面催收被告所欠的物业服务费、水电费及垃圾清运费，“棕南公寓”业主委员会对此予以证明备案。
涉案物业属于棕南公寓一期房屋，位于所在楼栋的顶楼，屋面出现不平整、破裂，保温层出现开裂�空鼓，防水层出现老化、断裂、翘边、封口脱开等现象，导致涉案物业屋顶严重漏水。自2009年起，原告每年以大修计划的形式向棕南公寓业主委员会报送一期屋顶亟待修缮的问题，一直未得以解决；2011年至2014年期间又以文本形式向业主委员会及所在辖区的街道办事处、房管局等部门报告一期屋顶漏水问题。2015年上半年，经业主委员会商议后使用公共收益维修了棕南公寓一期房屋的公共部位屋面。
另查明，1.原告向成都市自来水有限责任公司缴纳了涉案物业在2013年11月至2016年12月期间的水费，向国网四川省电力公司成都供电公司缴纳了涉案物业在2013年11月至2016年12月期间的电费，向成都市城市管理局缴纳了涉案物业在2013年10月至2016年3月期间的垃圾清运费。2.2013年度水费单价为2.85元/吨、2014年度水费单价为2.94元/吨、2015年度水费单价为2.96元/吨。
以上事实有，房屋所有权证书、《棕南公寓物业管理委托合同》、《联合公告》、《业主公约》、证明、水费缴费发票、电费缴费发票、垃圾清运费缴费发票、欠费清单、水电欠费构成表、催费函、催收照片、《关于“棕南公寓”二栋三单元屋顶漏水的情况说明》、报告、《关于“棕南公寓”亟待解决问题的情况报告》、《关于棕南公寓一期屋顶部分漏水亟待解决的函》、《关于“棕南公寓”亟待解决问题的情况再次报告》等证据材料以及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案中，原告与成�富力产业股份有限公司签订的《棕南公寓物业管理委托合同》，与棕南公寓业主委员会签订的《联合公告》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对“棕南公寓”全体业主具有约束力，原告作为物业管理企业为“棕南公寓”进行了物业管理服务，被告作为“棕南公寓”的业主，应当按《棕南公寓物业管理委托合同》及《联合公告》的约定向原告支付物业服务费。现被告拖欠2001年7月1日至2003年5月31日，2003年8月1日至2016年7月31日期间的物业服务费37751.56元（175.1平方米×1.6元×2个月+175.1平方米×1.2元×177个月），故本院对原告要求被告支付2001年7月1日至2003年5月31日，2003年8月1日至2016年7月31日期间物业服务费37672.4元的诉讼请求予以支持。
原告为被告代缴了水、电费及垃圾清运费，被告应当及时向原告支付由原告代缴的水、电费及垃圾清运费。被告认为�告对其主张的水、电费及垃圾清运费的具体金额未提供充足证据予以证明，对此，本院认为原告提交的水电欠费构成表虽不是手抄记录，但是原告解释是由工作人员手抄表记录后录入电脑中的，该解释符合一般操作习惯，且因被告的水、电表均在屋内，需被告配合原告入户才能抄到水、电表的度数，从原告水电欠费构成表记载的被告用水量来看，亦存在原告无法进入屋内进行抄表记录的情况，与原告所称的部分时间段无法记录涉案物业的用水量相互印证，加之被告也未向本院提交其确认的水、电表起止度数，因此本院对水电欠费构成表记载的用水量和用电量的真实性予以采信，对原告要求被告支付2013年11月1日至2016年7月31日期间的水费891.57元[21吨×2.85元+2吨×2.94元+279吨×2.96元]、2013年11月1日至2015年11月30日期间的电费3351.2元[（2079度+3841度）×0.56元]的诉讼�求予以支持。对于垃圾清运费，原告仅向本院提交了2013年10月至2016年3月期间代缴发票，因此本院对原告要求被告支付2013年12月1日至2016年7月31日期间的垃圾清运费的诉讼请求予以部分支持，即被告应向原告支付2013年12月1日至2016年3月31日期间的垃圾清运费224元（28个月×8元）。
关于被告提出的拒交物业服务费的理由，本院认为，被告房屋屋顶漏水多年，原告作为涉案小区的物业服务企业，就该问题连续多年向业主委员会及相关行政部门报告反映，并寻求解决办法，且于2015年维修了棕南公寓一期房屋的公共部位屋面，已履行其管理义务，故被告拒交物业服务费的理由不成立，本院不予支持。
关于滞纳金，其实质是违约金，虽然《业主公约》有逾期交纳物业服务费需交纳滞纳金的规定，但《业主公约》系业主自治的文件，仅在小区业主内部产生约�力，原告不能依据《业主公约》主张滞纳金。虽然《棕南公寓物业管理委托合同》已届满履行期限，但棕南公寓业主委员会出具证明表明《棕南公寓物业管理委托合同》继续延续，因此依据《棕南公寓物业管理委托合同》关于滞纳金的约定，被告逾期交纳物业服务费应从逾期之日起按每天0.3元交纳滞纳金。由于《棕南公寓物业管理委托合同》未约定物业服务费的交纳时间，因此每月的最后一天是当月物业服务费的交纳最后期限，本院酌定计算至原告起诉之日，被告应向原告支付2001年8月1日至2016年10月28日期间的滞纳金1670.1元（0.3元/天×5567天）。本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求予以部分支持。
关于诉讼时效。根据“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告在2001年至2016年期间每年均向被告催收物业服务费，且该催费行为有棕楠公寓业主委员会证实，构成诉讼时效中断，故被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下：
一、被告余杰于本判决生效之日起十日内向原告成都富力物业管理有限责任公司支付2001年7月1日至2003年5月及2003年8月至2016年7月31日期间的物业服务费37672.4元；
二、被告余杰于本判决生效之日起十日内向原告成都富力物业管理有限责任公司支付2013年11月1日至2016年7月31日期间的水费891.57�，2013年11月1日至2015年11月30日期间的电费3351.2元，2013年12月1日至2016年3月31日期间的垃圾清运费224元；
三、被告余杰于本判决生效之日起十日内向原告成都富力物业管理有限责任公司支付滞纳金1670.1元；
四、驳回原告成都富力物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费979元，由原告成都富力物业管理有限责任公司负担79元，被告余杰负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 郭 静
人民陪审员 薛 峰
人民陪审员 王玉兰
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 胡 悦