广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初15599号
原告：佛山市汇隆物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区同福西二街十八号之一201（东段），统一社会信用代码91440604782032188G。
法定代表人：陈俊涛。
委托诉讼代理人：曹兴旋，广东龙浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。
被告：李满良，男，1945年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
被告：姚德好，女，1947年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：李满良，即本案被告，系被告姚德好丈夫。
原告佛山市汇隆物业管理有限公司诉被告李满良、姚德好物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，并于2017年12月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求如下：1、被告向原告支付物业服务费、公共用水、公共用电、自用电及违约金共计12403.12元。(详见附表，暂计至2017年8月30日，并要求计至实际清偿日止。)2、本案件诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告系佛山市禅城区汾江中路1号二层8号的业主。其中，8号铺面建筑面积为17.59㎡，原告与被告所属的佛山市禅城区建设大厦第二届业主委员会签订了《建设大厦物业服务委托合同》，约定由原告为位于佛山市禅城区汾江中路建设大厦商住小区提供物业管理服务，合同期限三年，从2014年10月8日起至2017年9月30日止。商铺的物业服务收费标准为13.00元/㎡/月，本小区的物业管理服务费以及相关公共公摊费用均实行按月收取。各业主/物业使用人应于每月10日前支付其所属物业当月的物业服务费及公共分摊等费用。逾期支付的，从逾期之日起每日按拖欠费用总额的1‰的标准支付违约金。被告从2015年7月起开始拒交物业服务费及公共分摊费用，经原告多次催收均未支付。
被告辩称：一、本案属原告诉错部分主体：涉案商铺从2016年8月至今一直租给同楼二层2083号铺老板张婷兴经营（有租赁合同为证）所以2016年8月至今的一切物业管理费属张婷兴，原告应向其追收。
二、2016年8月前属被告欠的那部分管理费由于物业管理公司管理服务不作为收费不合理、不合法、乱收费，被告提出抗缴。抗缴理由：1、管理公司与原业主委员会急忙签订的合同（内容和条款）无经业主大会通过，而管理公司又无将合同内容和条款公示，广大业主不了解合同内容和条款，管理公司和原业主委员会草草急忙签了，合同的有效性值得商榷。且其收费标准是不合理的，同座大楼经营同样的管理公司、同样的服务水平，一、二层的收费标准是每平方米13元，而三层的收费标准为每平方米2元，该收费标准不合理，必须改正；2、重复收费、乱收费：2015年的公摊服务费、水电费早已收了，管理公司现在是重复收费、乱收费。原因是2015年的管理服务费、水电费公摊是按照经营者公摊，也就是讲这部分费用由经营铺位公摊，租不出去的铺不公摊，所以当时租不出的铺位的服务费、水电的公摊费已由经营的铺位代交了，现在管理公司收这部分公摊费属于重收、乱收。2016年1月管理公司单方面定的管理服务费、水电、公摊费由全部铺位公摊（当时无公示），不合理；3、本案8号铺2015年都是停租，但管理公司一直无追缴管理服务费、水电、公摊费等，直到原告本次诉讼才提出，被告原以为这些费不用交，因为之前的管理公司停租的铺是不收管理服务费和水电公摊费的，隔了这么多年突然提出收2015年前的欠费，追诉期已过，所以这部分欠费不能收是合理的；4、管理公司对欠交管理服务费、水电、公摊收滞纳金是不合法的，根据国务院2003年开始颁布的《物业管理条例》以及国家发改委和建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中都没有滞纳金一词，管理公司收取滞纳金是不合法的；5、管理公司由于不作为造成今天这么多铺租不出去，这么多人欠交费要负主要责任，当前经营电脑及软件的环境十分困难，作为管理公司应当和业委会及广大业主经营者协商，适当降低管理费用，防止租客退场，而管理公司却是千方百计去收业主和经营者的钱，收钱不做事把好好的电脑城搞成乱、脏、差。
三、作为一个共产党老共产党员、复退军人、革命干部、七十多岁的老人。由于原告的错误诉讼导致被告心灵受创及荣誉受损，被告要求原告赔礼道歉。
诉讼中，原告举证如下：
原告营业执照、被告户籍登记信息复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。
不动产登记信息查询结果一份。证明被告是该物业的权属人，理应承担物业管理费等费用。
建设大厦物业服务合同一份。证明原告在2014年10月24日与建设大厦第二届业主委员会签订了合同，明确了双方的权利与义务；合同期限：2014年10月8日至2017年9月30日止；商铺的物业服务费收费标准为13.00/㎡/月；被告不按合同约定的收费标准和时间及时缴纳有关费用，原告有权要求被告补交，并承担从逾期之日起，每日按拖欠额的1‰支付违约金。
4、欠费计算明细表及收款单29张。证明涉案商铺从2015年8月至2017年8月拖欠费用及应承担违约金的总费用为12403.12元。
5、2015年7月-2017年8月公共用水、用电分摊公告及发票。证明被告欠缴水电费的具体情况。
6、公众责任险保单(尾号为0069)及发票。证明原告购买公众责任险支出的费用，该保险的期间为2015年8月5日-2016年8月4日。
7、公众责任险保单(尾号为0041）及发票。证明原告购买公众责任险支出的费用，该保险的期间为2016年9月10日-2017年9月9日。
8、关于建设大厦手扶电梯维修及更换相关配件的函、电梯维修报价书及发票。证明原告维修电梯前通过公示告知了业主，维修费用清晰透明。
9、关于建设大厦太平洋电脑城购买公众责任及财产保险的函及复函。证明业主对原告购买保险前通过公示告知了业主，且业主同意购买该保险。
诉讼中，被告举证如下：
租赁合同。证明涉案商铺从2016年8月至今一直由承租人张婷兴经营，故该时段的物业管理费应由张婷兴承担，与原告无关，原告仅需支付2016年8月份之前的欠费。
上访书业主名单。证明原告不作为且无与业主协商，原告未依约提供物业服务，管理混乱，原告准备向相关部门上访。
经质证，本院认证如下：
原告提供的证据1系双方主体资料，本院经审查后予以确认；原告提供的证据2、3、5、6、7、9有原件核对，本院对真实性予以确认；证据4的收款单有原件核对，本院对真实性予以确认，该组证据的计算明细表系原告单方制作，本院将在下文中结合其他事实予以认证；证据8中的《函》及发票有原件核对，本院对真实性予以确认，该组证据中的《电梯维修报价书》虽无原件核对，但报价金额与函及发票载明的金额一致，本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1有原件核对，本院对该组证据的真实性予以确认；证据2无原件核对，本院对真实性不予确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2014年10月24日，佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《建设大厦物业服务委托合同书》，约定：1、甲方代表小区全体业主选聘乙方为位于佛山市禅城区汾江中路2号的建设大厦的商住小区提供物业服务。2、合同期限自2014年10月8日起生效，至2017年9月30日终止，约三年。合同期满，业主大会有权决定与乙方续约或另行选聘新的物业服务企业。如业主决定选聘乙方继续为本小区服务的，则乙方须重新与下一届业主委员会签订新的建设大厦物业服务委托合同；在下一届业主委员会与新的物业服务企业（或乙方）签订的物业服务委托合同未正式生效但本合同期满的，乙方可以选择以下其中一款予以执行：(1)继续履行本合同至下一届业主委员会与新的物业服务企业（或乙方）签订的新合同正式生效之日止；(2)本合同终止，不再向本小区全体业主/物业使用人提供物业服务，同时按本合同的约定向相关单位（或责任人）履行移交程序，办理管理权交接手续。3、住宅的物业服务费收费标准为0.35元/㎡/月，商铺的物业服务费收费标准为13元/㎡/月，车位（库）的物业服务费收费标准为2元/㎡/月，办公楼的物业服务费收费标准为2元/㎡/月。以上收费标准不含小区公用水/用电、中央空调用水/用电等公共分摊费用，相应部分的公共分摊费用由乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊。4、物业服务费以及相关的公共分摊费用均实行按月收取，乙方应于每月5日前向小区全体业主/物业使用人发出列有其当月应缴费用明细的《缴费通知书》，并把分摊费用计算依据、方法及水电费等公摊费用的合法正规单据复印粘贴在公告栏内公示。各业主/物业使用人如有任何疑问可持《缴费通知书》向乙方的“客户服务中心”咨询，乙方应予释疑。各业主/物业使用人应于每月10日前，支付其所属物业当月应缴的物业服务费及其公共分摊等费用。5、业主/物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间及时交纳有关费用的，乙方有权要求相应业主/物业使用人补交，并承担从逾期之日起，每日按拖欠金额的1‰支付违约滞纳金。
原告庭审中陈述被告物业服务费的欠费期间为2015年8月至2017年8月，公摊水电费的欠费期间为2015年7月至2017年6月，被告对上述欠费期间予以确认，但认为2015年的公摊水电费应由有实际经营的商铺负担。
经审查，原告垫付汾江中路1号建设大厦电脑城电费情况如下：2015年7月95360.44元（含2777.49元违约金）、2015年8月87523.27元、2015年9月79682.98元、2015年10月64567.57元、2015年11月至12月79708.98元、2016年1月33336.58元、2016年2月24281.05元、2016年3月34420.97元、2016年4月53602.48元、2016年5月70857.63元、2016年6月85679.78元、2016年7月94754.50元、2016年8月91662.68元、2016年9月79343.66元、2016年10月66247.74元、2016年11月34058.22元、2016年12月32910元、2017年1月24938.94元、2017年2月26008.46元、2017年3月30196.58元、2017年4月35839.19元、2017年5月63451.19元、2017年6月51172.01元、2017年7月71458.07元。
经审查，原告垫付汾江中路1号1至2层公摊水费情况如下：2015年7月4日至2015年8月4日2607.86元、2015年8月4日至2015年9月4日2975.77元、2015年9月4日至2015年10月4日2782.14元、2015年10月4日至2015年11月4日2554.54元、2015年11月4日至2015年12月4日1769.84元、2015年12月4日至2016年1月4日1681.52元、2016年1月4日至2016年2月4日1352.01元、2016年2月4日至2016年3月4日1209.33元、2016年3月4日至2016年4月4日1569.41元、2016年4月4日至2016年5月4日2320.15元、2016年5月4日至2016年6月4日2442.44元、2016年6月4日至2016年7月4日2462.83元、2016年7月4日至2016年8月4日2897.64元、2016年8月4日至2016年9月4日2666.65元、2016年9月4日至2016年10月4日2418.66元、2016年10月4日至2016年11月4日2106.14元、2016年11月4日至2016年12月4日1966.86元、2016年12月4日至2017年1月4日1735.87元、2017年1月4日至2017年2月4日1107.42元、2017年2月4日至2017年3月4日1705.29元、2017年3月4日至2017年4月4日1501.47元、2017年4月4日至2017年5月4日1576.21元、2017年5月4日至2017年6月4日1905.72元、2017年6月4日至2017年6月30日2191.07元、2017年6月30日至2017年7月30日2191.07元。
根据原告提供的各月份公共用水、用电分摊公告可知，在2016年以前，建设大厦太平洋电脑城1至2层的公共电费分摊计算公式为：1至3层总计电费-
停车场收费岗亭电费-（1至3层商户自用电费+三楼公共用电+三楼西段公共用电）÷当月已出租商铺建筑面积（当月经营面积）；公共用水分摊计算公式为：1至2层公用水费总额÷当月经营面积。2016年以后，原告计算公共水电费的基数变更为固定值1至2层商铺总建筑面积4375.68㎡。庭审中，原告确认涉案商铺在2014年10月至2015年12月期间，公摊水电费的计算基数均为当月经营面积，该计算方式与原告接手涉案物业之前的的计算方式一致，后因空置的铺位增加，实际经营的业主要求原告按照总面积公摊水电费，所以在2016年变更为以商铺总面积为基数。此外，原告确认三楼公共用电有独立电表，计算公式中的三楼公告用电及三楼西段公共用电金额均是根据独立电表核算得来。
2015年7月27日，原告向佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会送达《函》一份，以函件的形式询问业委会是否为太平洋电脑城购买公众责任保险及财产保险及购买何种保险方案，并载明如需购买保险，相关费用由相应业主/物业使用人共同承担或由小区公共收益支付。2015年8月1日，佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会向原告复函，载明:“关于佛山市禅城区建设大厦小区太平洋电脑城购买公众责任保险及财产保险的事项，采纳由中国太平财产保险有限公司提供的承保建议，其所需费用报价总计16000元，先由贵公司集中垫付，然后由贵公司向相关物业使用人按面积分摊收取。据此，原告于2015年8月4日作为被保险人与太平财产保险有限公司广东分公司签订保险合同，承保区域为禅城区汾江中路太平洋电脑城，保险期限自2015年8月5日至2016年8月4日，保险费为16000元，该费用已由原告垫付。2016年9月9日，原告再次与上述保险公司签订保险合同，承保区域不变，保险期限自2016年9月10日至2017年9月9日，保险费为18500元，该费用已由原告垫付。
2016年8月10日，被告李满良作为出租方（甲方）与承租方案外人张婷兴（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：1、甲方出租佛山市禅城区太平洋电脑城2008号铺位给乙方，租赁期从2016年8月10日至2017年9月31日止；2、甲方以每月300元出租给乙方；3、商铺的水电费、物业管理、宣传广告及其他一切管理费用由乙方承担。
另查明，原告系具备贰级资质的物业管理公司，于2005年10月21日登记成立，其经营范围包括物业管理（凭有效的资质证经营）、房地产中介服务、停车场管理服务。涉案佛山市禅城区汾江中路1号二层8号商铺的权利人为被告李满良、姚德好按份共有，房屋建筑面积为17.59㎡。涉案建设大厦1至2层商铺总建筑面积为4375.68㎡。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会签订的《建设大厦物业服务委托合同书》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。
关于被告抗辩的诉讼时效，根据民法总则第一百八十八条的规定，本案诉讼时效为三年，原告的主张未过诉讼时效，被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。
关于物业管理费。被告抗辩认为涉案铺位于2016年8月至今一直租给案外人张婷兴，故该段时间内的物业管理费原告应向张婷兴追收。根据《物业服务收费管理办法》第十五条第二款的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。两被告作为涉案商铺的业主，案外人张婷兴为涉案商铺的物业使用人。根据上述法律规定，即使涉案商铺2016年8月至今的物业使用人非被告，原告仍有权向业主追讨拖欠的物业费。虽然被告与案外人张婷兴签订的《租赁合同》中约定涉案商铺的水电费、物业管理、宣传广告及其他一切管理费用由案外人张婷兴承担，但原告并非该份合同的签订方亦未对该份合同中的内容予以追认，故该份合同中相关条款不可对抗原告，原告现要求被告履行相应付款义务，合法有据，本院予以支持。若被告认为商铺出租期间的物业费应由案外人张婷兴负担，可另案起诉向其追讨。
至于被告提出的原告提供物业服务不合格，并据此拒交2016年8月以前拖欠的物业费的抗辩意见。本院认为：首先，原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗原告要求交纳物业管理费的主张。最后，被告并未举证证明，案涉物业管理服务合同中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定。故被告应根据合同约定，向原告支付物业管理费及其他费用。
关于被告抗辩的收费标准过高的问题。涉案小区商铺的物业管理费收费标准已经在物业服务委托合同中进行明确约定，该合同经涉案小区业主委员会盖章确认，对全体业主均有约束力。在物业服务委托合同对收费标准进行变更前，被告主张调整收费标准依据不足，本院不予采纳。
综上，本院对原告主张的物业管理费予以支持，经核算，被告应支付涉案商铺2015年8月至2017年8月物业管理费合计5716.75元。
关于公摊水电费。被告抗辩认为公摊水电费计算不合理，要求重新核算，且认为原告诉请要求2015年的公摊水、电费属重复收费的意见。本院认为：首先，原告关于公共用电及公共用水的分摊计算公式，符合《建设大厦物业服务委托合同》关于“相应部分的公共分摊费用由乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊”的约定。就被告针对需分摊公共费用的建筑面积提出的异议，原告在2016年1月以前以当月经营面积为计算基数时对未经营物业不收取公共用电、用水费用，在2016年1月之后以商铺建筑面积为计算基数时所有物业均按面积计算公共用水、用电的做法合情合理，并无不妥；其次，原告举证的电费发票已证实公摊费用产生、原告垫付的真实性，其向被告公示的分摊公告中的分摊电费金额亦未超出发票金额；再次，被告并未举证证明涉案商场大部分业主对原告分摊费用的方式有异议，亦未举证证明上述分摊方式存在显失公平、原告虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形。综上，被告关于公摊水电费不合理的抗辩意见不成立，本院不予采纳。因被告未举证证明涉案商铺在2015年期间处于停租状态，本院对原告要求被告承担该时间段的公摊水电费的请求予以支持。至于2015年7月垫付的电费中含有的违约金2777.49元，不应计入分摊范围内，应在计算分摊时在电费总额中予以扣减，即2015年7月总计公共电费为92582.95元，经核算，1-2层各商户分摊为13元/㎡【（92582.95元-停车场收费岗亭电费532.95元-1至3层商户自用电费40899.60元-三楼公共用电329.08元-三楼西段公共用电162.88元）÷3895.46㎡（当月经营面积）】，也即涉案8号铺2015年7月分摊的公共电费为228.67元（17.59㎡×13元/㎡）。原告在明细表中其他月份的公共电费分摊均计算合理，本院予以确认。经核算，两被告名下8号铺2015年7月至2017年6月应付公摊电费3023.39元、公摊水费196.84元。
关于电梯维修费。原告于2015年5月16日支付电梯配件费4200元，根据1至2层的商铺建筑面积计算分摊费用为0.96元/㎡，经核算，涉案8号商铺应分摊16.89元，原告对该项费用的主张合法有据、分摊合理，本院予以支持。
关于保险费。原告2015年购买保险已经业委会同意，且该费用实际支付，各业主应根据面积平均分摊。经核算，每平方米分摊金额约为3.66元（16000元÷4375.68㎡），涉案8号商铺应分摊64.38元；至于原告2016年支付公众责任险保险费18500元，虽未举证已经征得业委会同意，但承保区域是太平洋电脑城，被告作为电脑城的业主已经实际享受到了保险权益，该项费用应该由各业主分摊。经核算，每平方米分摊金额约为4.23元（18500元÷4375.68㎡），涉案8号商铺用分摊74.41元。综上，原告对保险费的主张合法有据，且分摊合理，本院予以支持。
关于违约金。本案中，被告认为原告提供物业服务存在瑕疵及公共水电费分摊计算不合理是被告拒交物业服务费的主要原因，其并非故意拖欠，且被告对违约金的计收提出异议，结合案情，本院酌定被告应支付的违约金为拖欠物业服务费总额的百分之五，即285.84元。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告李满良、姚德好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路1号二层8号商铺2015年8月至2017年8月的物业服务费5716.75元；
被告李满良、姚德好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路1号二层8号商铺2015年7月至2017年6月应付公摊电费3023.39元、公摊水费196.84元、电梯维修费16.89元、保险费138.79元；
被告李满良、姚德好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付违约金285.84元；
驳回原告佛山市汇隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费55元，由原告负担15元，两被告共同负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一七年十二月十六日
书记员 余柔敏