天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初1528号原告：张丽，女，1983年1月10日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：郭磊，天津森宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡春海，天津森宇律师事务所律师。被告：天津宁瀚房地产开发有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）水线路2号增1号于家堡金融区服务中心101-165（集中办公区）。法定代表人：胡雄杰，执行董事。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。原告张丽与被告天津宁瀚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，先后于2017年7月13日、8月7日公开开庭进行了审理。原告张丽及其委托诉讼代理人郭磊和被告的委托诉讼代理人于文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告继续履行《观山苑商品房预定合同》，按合同约定签订《天津市商品房买卖合同》并办理相关备案和房屋登记手续;2.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月1日与被告签订了《观山苑商品房预定合同》，约定原告购买被告开发的观山苑项目2号楼1单元29层04号房屋，销售建筑面积125.82平方米，房屋总价款为1937880元，付款方式为按揭贷款，原告应于签订预定合同时支付定金，双方应于2016年3月30日前缴纳首付款，并签订《天津市商品房买卖合同》。原告于2016年3月1日向被告交付了定金，并向房管部门提交了签约申请材料，房管部门对原告提交的材料进行核验无异议。原告将自己位于河北省三河市的房屋出售用于向被告缴纳首付款，原告按合同约定，多次要求被告签订《天津市商品房买卖合同》并办理相应的备案和登记手续，但被告迟至今日仍未履行合同义务。原、被告双方已经形成商品房买卖合同关系，被告应当履行相关义务。为维护自身合法权益，故成讼。被告天津宁瀚房地产开发有限公司辩称，本案商品房预定合同属于预约合同，而预约合同依其性质不能起诉要求继续履行，且现已经超过签订本约的期限，不能再订立本约；本案预定合同系原告借履行职务之便恶意制作，不是双方真实的意思表示，原告主张继续履行合同没有事实与法律依据；双方签订的商品房预定合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本案预定合同不属于商品房买卖合同。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。被告承认原告陈述的双方签订了商品房预定合同以及支付定金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无争议的《观山苑商品房预定合同》（两份）、天津市商品房销售许可证、10000元定金的收据、原告的身份证复印件，本院予以确认并卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的商品房买卖合同及补充协议、涉案房屋销售信息打印件一张和向房管局提交的签约申请材料，因证据来源不明、证据形式有瑕疵，本院不予采纳；原告提交的房屋买卖居间合同、房屋登记信息查询证明、房屋所有权证书和农业银行明细对账单，与本案无直接关联性，本院不予采纳。原告提交的天津项目部分员工购房遗留问题的补充处理意见，因未以适当方式到达原告，对双方不产生法律拘束力，不能证明原告的待证事实，本院不予采纳；原告提供的录音证据，在无其他证据予以佐证的情况下，难以确定谈话人员的身份，本院不予采纳。被告提交的原告在被告公司工作的《劳动合同》、《辞职信》、《解除劳动合同证书》和应聘人员信息登记表等证据，对其真实性，本院予以认定；但该组证据不能证明原告有利用职务便利恶意订约的事实，对被告的证明目的，本院不予采信。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告提供的《观山苑商品房预定合同》约定：原告预定被告开发的观山苑项目2号楼1单元29层04号房屋，销售建筑面积125.28平方米，销售单价16566.67元/平方米，总房款为2084419元，优惠幅度95%，原告于签订本预定合同时一次性支付定金10000元，原告的付款方式为贷款方式付款；自本协议签订之日起至2016年3月30日前原告交纳首付款，并签订《天津市商品房买卖合同》；原告须按照本合同约定时间及款额到销售现场缴纳首付款，并签订《天津市商品房买卖合同》，若原告未按本合同约定的时间及款额缴纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》办理贷款手续的，被告有权解除本合同，并将房屋另行销售而无须通知原告，原告所交定金不予返还；本预定合同约定之总房款为最终确定之事项，原告在签订《天津市商品房买卖合同》时不应再要求变更，如因原告此项要求导致双方最终未能签订《天津市商品房买卖合同》，则被告有权解除本合同，原告所交定金不予返还；原告在此不可撤销的承诺，被告在签署本合同前，已就本合同及被告公示的作为正式签约文本的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中免除或者限制被告方责任的条款作出了特别提示，原告已经仔细阅读并全面、详尽、正确地理解本预定合同以及《天津市商品房买卖合同》及其补充协议的各项条款内容，并予以接受和认可。该预定合同的签订日期为2016年3月1日。原告提供的《观山苑商品房预定合同》（合同编号00988）亦约定原告预定被告开发的观山苑项目2号楼1单元29层04号房屋，销售建筑面积125.28平方米。但该预定合同约定销售单价为17113元/平方米，总房款为2153200元，优惠幅度9折。其他合同条款与被告提供的《观山苑商品房预定合同》约定相同。该预定合同下方的签订日期不清楚。2016年3月1日，原告向被告支付定金10000元。截至法庭辩论结束时，被告与原告未签订《天津市商品房买卖合同》，被告未退还原告定金10000元。本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间是否已经成立商品房买卖合同关系；2.被告继续履行《观山苑商品房预定合同》是否有事实和法律依据。关于争议焦点1，原、被告之间签订有两份《观山苑商品房预定合同》，被告主张原告提供的《观山苑商品房预定合同》系其借职务之便恶意制作，但其提供的证据不足以证明该主张，被告的该抗辩主张不成立，本院不予支持。两份预定合同均应系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张商品房预定合同已具备商品房买卖合同的主要条款，双方之间成立商品房买卖合同关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，两份《观山苑商品房预定合同》均不具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告尚未按约定收受原告的购房款；加之两份预定合同都明确约定了双方需另行签订《天津市商品房买卖合同》，两份预定合同的标的均为双方负有订立《天津市商品房买卖合同》的权利义务。故相对于尚未订立的《天津市商品房买卖合同》而言，两份《观山苑商品房预定合同》性质上属于预约合同。原、被告之间尚未成立商品房买卖合同关系。关于争议焦点2，签订商品房预定合同后，原、被告应遵循诚信原则，按约定签订《天津市商品房买卖合同》。本案中原、被告之间签订有两份预定合同，两份预定合同对房屋的单价、总价款约定均不一致，因认定原、被告双方对预定合同的内容进行过变更。原告主张两份预定合同是同一天签订的且原告提交的预定合同系后签订的，但因原告提供的预定合同下方的签订时间不清楚，原告也未举证证明两份预定合同签订的先后顺序，故本院难以认定哪份预定合同系变更后的合同，也难以认定原、被告双方应根据哪份预定合同签订《天津市商品房买卖合同》。在此情况下，司法强制签订《天津市商品房买卖合同》不仅有违合同意思自治原则，在法律上和事实上也不适合强制执行。按照2014年4月1日实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，原告现不具备在天津市购买商品房的条件，经本院释明后，原告坚持不变更诉讼请求，原告要求被告继续履行《观山苑商品房预定合同》的主张，本院难以支持。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张丽的全部诉讼请求。案件受理费40元（系减半收取），由原告张丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  闫秀珍二〇一七年八月三十一日书记员  张世宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。