广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初12927号
原告孙洪，男，汉族，1987年8月l7日出生，地址广东省深圳市坪山新区，
委托代理人张尧，广东广和律师事务所律师。
被告谢绍伟，男，汉族，1969年10月24日出生，地址广东省阳春市，
委托代理人钟纯，广东天汇律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308—313、315、316、318—321、2503B。
法定代表人李耀智。
委托代理人马群，系公司员工。
委托代理人陈远亮，系公司员工。
原告孙洪与被告谢绍伟、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张尧、被告及其委托代理人钟纯、第三人委托代理人马群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年3月5日，原告与被告在第三人居间服务下签订《二手房买卖合同》，约定：原告以转让成交价人民币716万元购买被告所有的汇龙湾花园1栋二单元3lD房产；在2017年4月17日前三个工作日内，卖方需配合买方到银行办理资金监管手续；如卖方迟延履行合同义务超过五日，则买方有权解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或者双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告按照合同和当日签订的《资金托管协议》向被告支付了定金人民币35万元。2017年4月17日，原告按照约定到工商银行深圳湾支行签署了相关资金监管合同，但是被告并没有出现，经第三人多次电话催促，被告仍拒绝前去银行配合办理。同日，原告向被告寄送了履约催告函，要求被告继续履行合同。但是截止2017年4月27日，被告仍拒绝履行合同。无奈原告委托广东广和律师事务所张尧律师向被告发送律师函，要求解除合同、返还定金并支付转让成交价20％的违约金，被告于5月4日收到该律师函。2017年5月9日，原告再次联系被告协商解决问题，被告以学位名义推诿，原告查询后才发现被告于4月17日违约后竞擅自将该学位使用。被告无视诚信原则，怠于履行合同义务，不仅不配合办理资金监管，还故意占用学位，其行为构成恶意违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：l、确认原、被告签订的《二手房买卖合同》解除；2、被告返还原告支付的定金人民币35万元；3、被告向原告支付违约金人民币143.2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，一、原告诉求违背了双方约定，被告无须向原告承担任何责任。原告买方的目的是为了该房屋的学位，根据双方在2017年3月5日签订的《二手房买卖合同》备注条款第2项特别约定：卖方承诺该物业学位没有使用过，如使用造成买方不能使用，买卖双方自动解除合同，互不追究责任。根据该约定可知，一旦被告使用了该物业的学位，即产生两个法律后果：双方之间的合同关系自动终止；双方互不追究责任。该约定意味着，被告使用该房屋学位时无须征求原告同意，也无须告知原告，自该房屋学位房开始被使用，双方之间的合同关系就自动终止了。原告主张依据律师函要求确认双方之间的合同关系解除缺乏事实依据，且与其自己提交的证据相互矛盾。被告接收原告委托律师发出的律师函时间为2017年5月4日晚上19点45分，但在该时间之前，被告就已经使用了涉案房屋的学位资格，故双方之间的合同关系终止时间在收到律师函之前，双方合同关系解除的时间点是在学位申请时间，解除原因也不是原告单方面解除，而是自动终止。在2017年5月9日和5月10日，原告还在单方面与被告协商合同纠纷的事宜，足以说明双方之间合同终止时间及理由并不是被告收到原告的律师函及律师函中的内容。就第二个法律后果而言：一旦被告使用了涉案房屋的学位资格，那么无论双方之间的合同关系是否终止，或者因何种理由终止，双方互不追究责任。二、原告主张的定金人民币35万元，被告实际上并没有收到，根据原被告以及第三人签订的《资金托管协议》第七条，三方确认了被告收取定金的银行账号，且注明第三人将收取的资金支付至被告银行账号后，才视为被告已经收取了。被告至今没有收到定金，故不存在返还定金的义务。三、原告主张的违约金没有事实依据和法律依据，且原告本身也不存在损失，即便被告要承担责任，其主张如此高额的违约金明显违背公平原则。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人中原地产答辩称，第三人中原地产作为居间方，在交易过程中已经尽到了相应的居间义务，不存在过错，现买卖双方仍有35万定金在第三人处进行托管，第三人愿意根据法院判决予以发放。
经审理查明：2017年3月5日，被告作为卖方，原告作为买方，双方签订了一份编号为270094的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区民治街道汇龙湾花园1栋二单元31D房转让给买方，转让成交价为人民币716万元；2、买方在本合同生效当日向卖方支付定金人民币5万元，在合同生效之日起两日内向卖方支付定金人民币30万元。约定的上述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、买方的付款方式为银行按揭贷款，买方应当在2017年4月17日（含当日）之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款存入双方约定的银行或第三方资金监管帐号内，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；4、买方应当于2017年4月17日（含当日）之前向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；5、在买方取得贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、房产有抵押，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或者其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；7、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币3万元作为交楼押金；8、如违约方逾期履行合同义务超过五日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付房产转让价20%的违约金承担违约责任或要求违约方承担定金罚则；9、合同备注条款（备注条款处载明如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）中载明：①卖方承诺同意家私不可移送全部赠送客户（详见家私清单）；②卖方承诺该物业学位没有用过，如使用造成买方不能使用，买卖双方自动解除合同互不追究责任。各方对上述备注条款第②点的相关主张如下：原告主张被告当时称自己没有用过涉案房产的学位，但不确定租客是否用过，所以约定如果租客用过学位则合同终止；被告主张该约定是被告承诺没用过学位，但如果之前或之后使用过学位，则合同终止，双方互不追究；第三人主张当时被告只是承诺之前没有使用过学位，双方并没有对合同终止的条件是之前使用还是之后使用进行明确约定。
2017年3月5日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），第三人中原地产作为丙方（托管方），三方签订了《资金托管协议》，约定为转让涉案房产，甲乙双方同意将定金人民币35万元、交楼押金人民币3万元交由丙方进行托管。
2017年3月5日、3月6日，被告分别向原告出具两份《收款收据》，表明分别收到原告支付的定金人民币5万元、30万元。原告以及第三人在庭审中确认：原告于2017年3月2日分别向第三人支付定金人民币5万元、30万元，现上述定金人民币35万元均托管在第三人处。
2017年3月5日，被告填写了《地址及账号确认书（卖方）》中的送达地址，该确认书载明“现本人/公司确认在该物业交易过程中涉及到的房地产买卖合同及居间合同履行中所有相关法律文件及通知以特快专递的形式邮寄送达至下述地址即视为送达本人”。
2017年4月17日，第三人工作人员以短信方式通知被告办理资金监管和按揭贷款手续，并在短信中称“我们打了您很多电话您都没有接听。我们已经到了银行，客户也到了。您什么时间到，我们好安排。收到请回复”，但被告当日均未以短信方式回复。
原告主张其于2017年4月17日以特快专递的方式向被告在《地址及账号确认书（卖方）》中确认的送达地址发出《履约催告函》，通知被告：被告未依约配合办理首期款资金监管手续和按揭贷款手续构成违约，被告应当在2017年4月21日前与原告协商履行事宜。被告主张其并未收到《履行催告函》，被告提交的快递详情查询明细中显示该邮件于2017年4月19日投递并签收，签收人为“他人收e栈”。
2017年4月27日，原告委托律师以特快专递的方式向被告发出《律师函》，向被告告知：因被告未按约定配合办理首期款资金监管手续和按揭贷款手续的行为构成违约，故原告主张解除双方签订的《二手房买卖合同》，被告应当退还原告定金人民币35万元，并支付违约金人民币143.2万元。被告确认其于2017年5月4日收到上述《律师函》。
2017年5月4日，被告就涉案房产申请了学位。2017年5月14日，就被告的学位申请，被告取得了《2017年龙华区公办初一学位申请资料初审回执》。
另查，1、原告和第三人均主张在2017年4月17日之前多次以短信、电话方式通知被告配合办理资金监管手续。
2、被告主张其未配合办理首期款资金监管和按揭贷款手续的原因为：合同已经约定如果被告使用涉案房产的学位，双方合同就中止，被告通知原告其需要使用涉案房产的学位，故没有配合办理首期款资金监管和按揭贷款手续，且原告亦未通知被告办理。
3、第三人主张2017年4月17日后被告表示学位被占用，如果原告愿意继续履行，房子可以卖，如果原告介意没有学位，双方就解除合同，但原告对此未予明确答复。
4、原告和第三人均主张原告在签订合同时已经向被告明确告知购房的目的是为了涉案房屋的学位，被告主张原告未告知过。
5原告在庭审中明确其损失为定金利息、房屋涨价的溢价损失以及定金被占用的损失。
6、经被告申请，本院依法委托深圳市城市房地产土地评估有限公司对涉案房产在2017年5月11日的市场价值进行评估，评估结论为涉案房产2017年5月11日的评估总值为人民币7,100,742元（含税费）、评估净值为人民币6,103,481元（不含税费）。
以上事实，有二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、地址及账号确认书（卖方）、短信、履约催告函、快递详情查询明细、律师函、2017年龙华区公办初一学位申请资料初审回执、房地产估价报告书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，合同备注条款约定“卖方承诺该物业学位没有用过，如使用造成买方不能使用，买卖双方自动解除合同互不追究责任”。结合上述约定的文义内容从目的解释的角度可知，双方对学位进行的特别约定以及卖方的相应承诺，均表明了原告作为买方在购买涉案房产对学位的特别需求，在此情况下，卖方在签订合同后仍然可以随意使用涉案房屋的学位，既有违双方订立上述特别条款的目的，又与合同全面履行原则不相符，故在双方并未明确约定解除合同的条件包括签订合同之后使用学位的情况下，本院认为上述约定仅指：卖方承诺没有使用涉案房屋的学位，但如果签订合同前使用过，则合同自动解除，双方互不追究责任，并不包括卖方在签订合同后仍可以随意使用涉案房屋的学位的内容。综上，被告签订合同后随意使用涉案房屋的学位并不能视为双方约定的解除合同条件成就，被告无权以此为由主张解除合同。其次，根据涉案合同约定，被告应当配合原告办理首期款资金监管和按揭贷款手续，根据2017年4月17日第三人工作人员向被告发送的短信内容，以及2017年4月17日原告以特快专递的方式向被告在《地址及账号确认书（卖方）》中确认的送达地址发出《履约催告函》的内容可知，原告已经充分履行了通知被告办理首期款资金监管和按揭贷款的义务，但被告并未按照合同约定履行协助配合义务。综上所述，被告的行为构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自被告收到原告的解除通知之日即2017年5月4日解除，涉案《二手房买卖合同》应当于2017年5月4日送达至被告之日解除。
关于违约金。在合同无法继续履行的情况下，原告应当负有一定的积极止损的义务，原告2017年5月4日已经明确告知被告解除合同，且原告又于2017年5月11日提起诉讼，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及有证据证明的原告的损失情况，本院酌情将违约金调整至人民币35万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。原告已经履行了支付定金人民币35万元的义务，合同解除后，被告作为卖方主体应当负有返还义务，根据本院查明的事实，该部分定金现在第三人处进行托管，且第三人同意根据判决予以处理，根据合同解除的处理原则，第三人应当向被告返还定金人民币35万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谢绍伟应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙洪支付违约金人民币35万元；
二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙洪返还定金人民币35万元；
三、驳回原告孙洪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20,838元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币15,688元，由被告负担人民币10,150元，受理费和保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 白青霞
人民陪审员 潘伟英
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 高 洁
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。