江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萍民二终字第15号
上诉人（一审原告）谭莺。
委托代理人李倩，江西博韬律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）萍乡市城北房地产有限公司。
法定代表人杨建萍，该公司董事长。
委托代理人李光萍，江西鸿天律师事务所律师。
上诉人谭莺因与被上诉人萍乡市城北房地产有限公司（以下简称“城北公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2014）安民初字第1667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谭莺的委托代理人李倩，被上诉人城北公司的委托代理人李光萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明，2012年10月4日，谭莺与城北公司签订商品房买卖合同，合同约定：谭莺购买城北公司开发的凤凰天成第18栋1501号房，建筑面积共143.25平方米，单价为8228.71元／平方米，总价款为1178762元。2012年10月5日，谭莺向城北公司一次性缴纳了购房款1178762元。2014年7月30日，城北公司向谭莺交付了凤凰天成18栋1501号房，谭莺亦在房屋交付确认书上签字确认。另查明，2012年3月9日，城北公司以公司文件形式向其销售部下发了城北（2012）综字2号通知，主要内容为：为保障业主的权益，体现公司对业主购买的物业绝对负责任的态度，经公司研究决定，要求销售部从即日起向社会公开承诺以下内容，即自2012年1月1日起，业主购买公司开发的凤凰天成、美的世纪新城项目的房屋，在5年内（即2016年12月31日前）若出现公司上述两项目的折后成交价低于业主的现有成交价（因特殊关系的折扣除外），公司承诺给予业主其差价部分两倍的经济补偿。再查明，2013年5月5日，谭莺之姐谭璐与城北公司也签订了一份商品房买卖合同，合同约定：谭璐购买城北公司开发的凤凰天成第16栋1501室房，建筑面积共163.19平方米，单价为7126.67元／平方米，总价款为1163000元。
一审判决认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，谭莺、城北公司双方自愿签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，属有效合同。本案争议的焦点为：城北公司向其销售部出具的通知是否可以作为双方签订的商品房买卖合同的组成部分，是否对双方产生法律约束力。谭莺认为，通知内容虽未写入合同中，但直接确定了双方房屋买卖的价格，属于合同的组成部分，应当视为合同的内容，城北公司应按该通知内容向谭莺支付房款价差两倍的经济补偿。而城北公司则认为，该通知内容文意含糊，所述的“说明与允诺”既不具体，也不确定，缺乏可操作性。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一审法院认为，上述条款中所称的“说明和允诺”的对象有具体明确的限制，即必须是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的，也即以该房屋为中心的购房人生活半径范围内的各种附属设施，如周边的交通、市政基础设施、自然或人文景观、绿化环境以及文化、健身、教育、医疗、商业设施等。如出卖人对上述事项作出了具体确定的“说明和承诺”，并对合同的签订及房屋价格的确定有重大影响时，该“说明和承诺”可视为合同的一部分。而从城北公司出具的通知的内容来看，全文反映的是房屋在不同时期出现不同购买价格时的差价补偿情况，并不在上述司法解释明确规定的范围之内，故对谭莺主张的该通知应属商品房买卖合同组成部分的请求，依法不予支持。谭莺基于城北公司所出具的通知应为商品房买卖合同组成部分而向城北公司要求支付购房差价补偿款315734.46元的诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条之规定，判决：驳回谭莺的诉讼请求。案件受理费6036元，由谭莺承担。
一审判决宣判后，谭莺不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定的事实不属于被上诉人书面承诺的范围。上诉人请求的是被上诉人在其设定事由成就时履行承诺，而不是对被上诉人商品房所处的交通、市政基础设施、自然或人文景观、绿化环境以及文化、健身、教育、医疗、商业等有关设施的“说明和允诺”发生争议，也不是因为被上诉人对商品房价格构成要素、定价高低发生的争议，一审认定的事实超出了争议的范围。二、一审判决适用法律不当。上诉人到被上诉人销售中心提出购买商品房，同时表示担心所购商品房价格还会下跌。在确定房价为每平方米8228.71元之后，对上诉人所购同一项目的其他房屋，被上诉人告知其作出的决定，并对上诉人提供了书面承诺“自2012年1月1日起，业主购买公司开发的凤凰天成、美的世纪新城项目的房屋，在5年内出现公司上述两项目的折后成交价低于业主的现有成交价，公司承诺给予业主其差价部分两倍的经济补偿”。上诉人才购买凤凰天成第18栋1501室的商品房。被上诉人的上述承诺是双方就所购商品房的价格达成的协议，属于合同成立的要约或承诺，是被上诉人对上诉人就房价所作出的特定的具体的明确的承诺，补偿的条件成就时，被上诉人应当履行自己的承诺。该承诺不是销售广告，也不是宣传材料，更不是对商品房及有关设施所作的“说明与承诺”。一审判决以不在上述条款明确规定的范围内驳回诉请显属不当。三、被上诉人的承诺具体、明确。该承诺是被上诉人指示销售部门向购房者作出的承诺，业主购买了凤凰天成、美的新城两个项目的房屋，被上诉人在2012年1月1日至2016年12月31日，若凤凰天成、美的新城两个项目的房屋折后价格低于了现有购房业主的成交价，差价部分两倍补偿。时间、地点、主体、客体、内容十分明确具体，具有极强的可操作性。晏辉、谭璐购买的16栋1501室住房与上诉人购买的18栋1501号住房同属于被上诉人开发的凤凰天成项目，属于同一萍国用（2009）第77390号地块，同一建设手续，符合被上诉人承诺的价格补偿条件。因此请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人城北公司答辩称，一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同纠纷。二、上诉人持有并作为核心证据的城北（2012）综字第2号《通知》，其取得的合法性存疑。该文件系被上诉人内部文件，原件印数只有4份，该通知下发不到一星期，被上诉人即考虑到该通知缺乏操作性，即将原件4份全部收回并予以销毁。而上诉人持有的通知并非原件，而是在复印件的基础上加盖“凤凰山庄销售中心”的印章。作为被上诉人的正式文件，应该加盖萍乡市城北房地产有限公司的印章，而且凤凰山庄销售中心与凤凰天成销售中心是被上诉人下属的两个不同的销售部门，故该通知的合法性存疑。三、城北（2012）综字第2号《通知》的性质是被上诉人内部行政文件，未对外发生任何法律关系。该通知仅对被上诉人下属部门产生行政约束力，但未实际转化成宣传资料或商业广告，也未对个别购房者作出涉及该内容的任何具体承诺事项。故上诉人认为其与被上诉人之间基于该通知内容设定了新的权利、义务的法律关系，缺乏必要的证据支撑。四、该通知缺乏可操作性与可比性。1、任何一套房屋的售价，受面积、朝向、楼层、设施、户型、周边环境等诸多影响，该通知对上述因素均无界定，无操作性可言。而且上诉人购买的18栋1501室与16栋1501室完全不具备可比性。2、实施该通知不可避免造成凤凰天成、美地新城老业主可任意与一位低于自己的成交价业主进行比对，从而获取双倍差价补偿，如此势必损害交易的安全性和公平性。五、被上诉人并未与上诉人达成任何关于该通知的口头约定，也未对上诉人作出任何关于双倍差价补偿内容的承诺，该通知根本不是双方签订商品房买卖合同的组成部分。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。《商品房销售管理办法》第16条也规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”。可见，上诉人提出以口头约定的内容作为商品房买卖合同组成部分的主张与法律、规章的强制性规定相悖。假如被上诉人口头向上诉人作出了承诺，上诉人完全可以要求被上诉人将该承诺载明在合同上，但是合同上并没有该承诺，足以反证上诉人的主张不能成立。因此请求驳回上诉，维持原判。
在二审指定的举证期限内，上诉人谭莺、被上诉人城北公司未提供新的证据。
二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，上诉人谭莺与被上诉人城北公司对双方签订的商品房买卖合同并无异议，双方主要是对被上诉人下属的凤凰山庄销售中心出具的城北（2012）综字2号通知对双方是否有法律约束力存在分歧。本院认为该通知对双方没有法律约束力，其理由如下：一、从该通知的内容来看，全文反映的是房屋在不同时期出现不同购买价格时的差价补偿情况，并不是《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条规定的商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。二、从该通知的形式看，是以萍乡市城北房地产有限公司文件冠名，但是没有加盖被上诉人的印章。而且该通知下达的对象是销售部，但是落款加盖的印章却是凤凰山庄销售中心，可以看出该通知不是面对业主发出，该通知对双方没有法律约束力。三、上诉人以购买的18栋1501室与16栋1501室进行比较不能成立，该两户房屋不处于同一位置，而且面积、户型均不相同。四、双方签订的商品房买卖合同中并没有该通知约定的内容。因此一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以支持。上诉人关于“一审认定的事实超出了争议的范围和判决适用法律不当以及被上诉人的承诺具体、明确”的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6036元，由上诉人谭莺承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小飞
审 判 员 王 娟
代理审判员 姚 赛
二〇一五年四月三十日
书 记 员 刘海鹏