广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2703号
上诉人（原审被告）：广州合景房地产开发有限公司。
法定代表人：孔健岷，该公司总经理。
委托代理人：黄伟、柯东明，均系该司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告）：陈冬梅，女，1973年12月18日出生，汉族。
委托代理人：邓才昌，系广东达熙律师事务所律师。
委托代理人：吴君荣，男，1970年7月5日出生，汉族。
上诉人广州合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）因与被上诉人陈冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月6日，陈冬梅（乙方、买方）、合景公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售天河区珠江新城誉峰园A2幢19层1902房（以简称“涉案房屋”，现房产证地址为广州市天河区金穗路711号之一1902房），房屋总�额为3673503元。甲方交付的房屋已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续，在双方进行验收交接时，甲方须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《商品住宅交接书》。《住宅质量保证书》、作为合同的附件，甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。合同附件五本合同补充协议约定有：本合同关于《住宅质量保证书》的约定和关于保修责任的约定，按建设部2000年第80号文执行等。
2007年11月28日，陈冬梅收楼使用房屋，合景公司向陈冬梅出具《住宅使用说明书》、《楼宇质量保证书》，《住宅质量保证书》约定保修期限自楼宇交付使用之日起算，以收楼通知书列明日期为准。其中的房屋屋面防水保修期为5年，保修期内，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范和标准；墙面、厨房和卫生间地面、地下室有防水要求部分的保修期为5年，保修期内，如因施工或所用防水材料的质量问题，造成墙面、厨房和卫生间地面、地下室漏水，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范和标准；地面空鼓开裂天面饰面开裂的保修期为2年，保修期内，如因施工质量问题，造成地面空鼓，天面饰面开裂，建设单位将无偿进行修补。
当日，陈冬梅向合景公司提出房屋需要维修的问题。
2012年8月23日，陈冬梅向合景公司发出《律师函》，主张解决房屋质量问题，要求合景公司收到函件后15日内提出方案，否则委托其他合法机构办理相关鉴定、公证、委托其他公司重新装修等权利。
2012年10月24日，陈冬梅委托广州市白云公证处对于房内地板、墙壁现状情况进行证据保全，现场勘察情况为：房屋内的木质地板及墙纸临近阳台、厕所等地方均出现发黑、发霉等明显现场等，现场进行拍照、录像。陈冬梅为此花费公证费3000元。
2012年10月26日，陈冬梅委托广州市合正房屋鉴定有限公司对涉案房屋装饰层损坏原因鉴定，该公司作出《鉴定报告》，其中主要损坏情况为部分木地板受水浸蚀变色发霉、部分墙体有渗水发霉现象、阳台地面放坡不合理，造成积水。鉴定结论为部分木地板变色发霉，部分墙体有发霉痕迹是由于阳台地面放坡不合理和阳台、局部墙体防水措施质量及施工质量造成。处理意见为：对渗水部位进行重做防水处理、对阳台地面进行重新放坡，令排水顺畅，对损坏的装饰层进行修复处理。陈冬梅为此花费鉴定费1500元。
2012年1月22日，陈冬梅委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋渗水修复价格做出评估，该公司出具《评估结论书》，确定修复项目为：拆除阳台�卫生间的原有地面装修，重做防水处理后按原来标准装修地面；更换客厅、房间木地板；铲除受渗水墙体原有装修，重做防水处理后按原来标准装修墙面。根据市场调查，与标的规模相似的同类型工程正常工期为60天，考虑标的房屋所在小区物业管理的规定，装修工程只能在非节假日进行施工，因此标的修复时间为3个月。该报告对涉案房屋渗水受损修复价格为112690元，陈冬梅为此花费评估费3450元。
因房屋质量问题双方未能协商一致，陈冬梅向原审法院起诉称：2007年6月6日，我方与合景公司签订《商品房买卖合同》，约定我方向合景公司购买位于天河区金穗路711号之一1902房，合同约定房屋带装修。2007年11月28日，合景公司委托其管理的物业管理公司交付房屋，我方发现房屋存在众多装修质量问题，并在接收单上注明，且要求按合同约定装修规格交付房屋，但合景�司不了了之。2009年6月15日，因房屋出现渗水问题，我方要求合景公司返工，但合景公司拖延装修期限，一直未解决房屋质量问题。因房屋至今仍存在渗水，房屋木地板发黑、墙纸发霉。我方曾多次通过物业管理公司要求合景公司解决房屋质量问题，但合景公司不出面解决。我方于2012年8月23日向合景公司发出律师函，要求合景公司处理但未果。因合景公司不肯解决房屋质量问题，我方就房屋情况做了公证，质量鉴定、返修价格评估，为维护我方的合法权益，请求法院判令：1、合景公司向陈冬梅支付房屋装修费112690元、因装修期间陈冬梅另行租赁房屋需花去各项费用130599元；2、合景公司支付陈冬梅维权支出的公证费3000元、鉴定费1500元、评估费3450元；3、合景公司承担本案诉讼费用。
合景公司一审辩称：不同意陈冬梅的诉讼请求。一、我方申请对涉案房屋的装修损�原因进行重新鉴定，由于陈冬梅不配合我方进行检查，导致我方无法现场核实房屋部分地板变色发霉和部分墙体有发霉痕迹的产生原因，为此我方无法确认房屋质量问题是否在我方保修期内及是否属于我方的保修范围。陈冬梅单方委托的鉴定机构所作出的《鉴定报告》，也是针对房屋质量表面现象勘察的情况下作出的，根本没有准确鉴定出房屋质量问题产生的原因，因此其提出的鉴定结论和处理建议不具有专业性。
在本案一审审理过程中，合景公司对陈冬梅提交的广州市合正房屋鉴定有限公司《鉴定报告》异议，另行申请重新作成因鉴定，原审法院选定广东仲恒房屋安全鉴定有限公司重新鉴定，于2013年9月5日现场勘查，该公司作出《房屋渗水原因鉴定报告》，其中情况为：木地板的发黑现象；墙体的渗漏、发黑现象、抹灰层的脱离现象，引起房屋主要损坏原因为�客厅、中部房地面木地板、墙根损坏现象，是由于阳台地面排水不够顺畅，雨水沿门槛处裂缝渗漏进室内所致；东南房、西南房、走廊所述损坏现象，是由于卫生间门槛石板与门框脚交接处处理不完善，生活用水从该处渗入所致；洗衣间周边墙体、杂物房西侧墙体所述损坏现象，是因墙体表面未采取防水措施，在用水过程中墙体抹灰层吸水所引起。
关于陈冬梅的第一项诉讼请求中的130599元，其表示为修复期间另行租住房屋，每月按28000元计算，共3个月零20天花费102667元、税金8932元（102667元×8.7%）、中介费（半个月租金）14000元、来回搬家费5000元。关于租金标准，陈冬梅提交中介公司出具的意见书，主张按28000元／月计算。合景公司表示不对修复费用进行鉴定，不同意每月租金以28000元计算。
原审法院认为：陈冬梅、合景公司双方签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约切实履行。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以及第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，陈冬梅提交的广州市合正房屋鉴定有限公司《鉴定报告》或合景公司另行申请广东�恒房屋安全鉴定有限公司的《房屋渗水原因鉴定报告》均作出鉴定意见，合景公司交付的房屋存在质量问题，陈冬梅向合景公司主张修复未果，其请求自行修复并要求合景公司承担相应费用符合法律规定，应予支持。现陈冬梅单方委托广州市华盟价格事务所有限公司作出的意见，在合景公司未提交反证或另行申请评估情况下，原审法院予以采纳。合景公司应向陈冬梅赔偿修复费用112690元。至于装修期间的费用130599元，该费用未实际发生，陈冬梅的主张具体数额缺乏充分依据，但因陈冬梅另行修复继续使用房屋受限，生活受到一定影响，结合报告建议的3个月修复时间，原审法院从公平角度，酌情判令合景公司赔偿陈冬梅3个月租金损失，对于陈冬梅主张的超出部分，原审法院予以驳回。关于租金标准，双方未能确定一致意见，为此原审法院判令按有房地产评估资质的�估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，如评估标准高于28000元／月，以陈冬梅主张的28000元为限。至于陈冬梅的第二项诉讼请求，该费用为其维权必要、合理费用，该费用支出基于合景公司的违约所致，合景公司应予以赔偿实际费用，陈冬梅的该项主张具有事实依据及法律依据，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州合景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10内向原告支付广州市天河区金穗路711号之一1902房的维修房屋修复费用112690元及赔偿原告于上述房产修复期间的租金损失（租金损失按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，每月以原告主张的28000／月为限，共计为3个月）。二、被告广州合景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10内向原告陈冬梅赔偿公证费3000元、鉴定费1500元、评估费3450元。三、驳回原告陈冬梅的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5070元，由原告陈冬梅负担300元，由被告广州合景房地产开发有限公司负担4770元。广东仲恒房屋安全鉴定有限公司的鉴定费用5000元由被告广州合景房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人合景公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《鉴定报告》仅针对房屋质量问题表面现象勘查的情况下出具的，其并未对于是否存在其他原因导致房屋质量问题作出评定，因此其提出的鉴定结论和处理建议不具有专业性，�审法院据此认定为我司交付给陈冬梅的房屋存在质量问题不合理。根据鉴定机构所做出的《鉴定报告》，鉴定人员仅针对房屋质量问题的表面现象进行的鉴定，进而做出的鉴定结论和处理意见，但无论是鉴定报告及鉴定过程均未排除是否有其他原因对于房屋产生的质量问题作出评定，在不能完全排除其他原因的前提下，即认定为我司交付陈冬梅的房屋存在质量问题，明显缺乏合理性。二、原审法院认定我司应向陈冬梅赔偿修复费用112690元及支付3个月的租金损失，明显不合理。1、广州市华盟价格事务所有限公司是受陈冬梅的委托对涉案房屋渗水修复价格及期限所作的评估，由于双方存在利益关系，其评估结果缺乏客观性，原审法院以此为定案依据明显不合理。2、《价格评估报告书》的出具时间为2012年10月22日，但从《价格评估报告》的内容可知，评估的依据是2012年10月26日，鉴定机构出具的鉴定报告，价格评估基准日为2012年11月15日，价格评估报告书存在严重的程序瑕疵，致使价格评估报告书的真实性、准确性明显缺乏公允性，我司认为其鉴定报告不具有客观性，不应被原法院采纳。综上所述：我司认为，原审法院在本案审理定案依据存在明显不合理之处：根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，我司请求广州市中级人民法院依法改判，支持我司的上诉请求。因此，上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项；二、本案的一、二审案件诉讼费用由陈冬梅承担。
陈冬梅答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决合法有效，不同意合景公司的所有上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，合景公司与陈冬梅在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表�，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。
本案的争议焦点是合景公司对于广州市华盟价格事务所有限公司出具的《评估结论书》和广东仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的《房屋渗水原因鉴定报告》所提出的异议是否成立。对于《评估结论书》，合景公司认为因评估方与陈冬梅有利益关系，且评估书程序存在瑕疵所以评估书结果缺乏客观性，公允性，不应被原审法院采纳。但合景公司在原审过程中对于《评估结论书》没有提出异议，也没有就修复赔偿费用要求重新评估。所以合景公司就《评估结论书》提出的异议没有法律依据。对于合景公司认为《房屋渗水原因鉴定报告》仅针对房屋质量问题表面现象勘查，并未对是否存在其他原因导致房屋质量问题作出评论，所以原审法院据此认定合景公司交付的房屋存在质量问题不合理。《房屋渗水原因鉴定报告》在原审中是经过双方当事人质证的，且在原审中合景公司并未对该报告提出异议。据此本院认为合景公司就《鉴定报告》提出异议的理由不能成立，本院不予支持。合景公司认为涉案房屋产生质量问题可能存在其他原因，但又无法提供有效证据，故本院不予采纳。经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。合景公司上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5070元，由上诉人广州合景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵