海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2159号上诉人（原审原告）：钱大军，男，1965年8月1日出生，汉族，住海南省屯昌县。被上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。上诉人钱大军因与被上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钱大军上诉请求：请求撤销原判，发回重审或者改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.按照合同规定，2013年6月30日前该商品房经验收合格交付使用，但是被上诉人于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程验收备案，定性为逾期交房没有任何异议。被上诉人为了逃避责任、隐瞒事实，没有告知业主所收房屋还没有验收合格，实际上涉嫌恶意欺诈。由于没有验收合格，装修后严重影响到上诉人正常居住。根据照片和法院调取的证据来看，被上诉人明显违约。第一批和第二批业主的诉求开发商赔偿的都是到2015年1月24日止，与我们的同案不同判。2.合同明确规定市政供电供水，被上诉人没有达到合同约定要求，而且挖井水价高于市政供水，水质不能保证，理应赔偿。3.关于顶棚抹灰时效问题，交房时候没有办理任何验房手续，没有业主签字，就是给了钥匙，所以上诉人不知道开发商偷工减料。应当按照诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，所以没有超过诉讼时效。美丰公司辩称，一、一审判决对逾期交房违约金计算正确。答辩人与被答辩人所签的《商品房买卖合同》第八条第1款约定的交房时间为2013年6月30日，交房标准为”该商品房经验收合格”，2013年6月28日，案涉商品房经建设、施工、勘查、设计、监理五方验收合格，符合交房标准。2013年8月10日，答辩人向被答辩人交付了案涉房产。被答辩人在收房时无任何异议，且收房后对房屋装修、居住至今。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，答辩人已于2013年8月10日向被答辩人交付了房产，履行了交付义务，一审判决判令答辩人承担2013年7月1日至2013年8月9日期间的逾期交房违约金并无不当。二、被答辩人主张双倍赔偿天棚抹灰费用已过诉讼时效，丧失胜诉权。双方所签合同第十三条约定了出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，合同附件三也约定了天棚为水泥砂浆抹灰。2013年8月10日，被答辩人领取了案涉房屋的钥匙，占有、使用了案涉房屋。该房屋在交付时，天棚尚未抹灰，被答辩人知道或应当知道自己的权利被侵害，即从该日起就应起算被答辩人的诉讼时效。被答辩人在二年的诉讼时效内，未就天棚尚未抹灰之事主张权利，依照民法通则第一百三十五条之规定，诉讼时效届满后，被答辩人已丧失胜诉权。三、被答辩人关于市政供水及要求答辩人承担物业管理费的诉求不当。答辩人早已向屯昌县政府部门缴交包括市政设施综合配套费在内的全部报建费用。屯昌县政府因修建雨水岭大道导致市政给排水不能到位，已超出答辩人能力范围，市政供水不到位的责任在政府不在答辩人，且答辩人以提供了合格的自备井水以替代。双方所签《商品房买卖合同》附件五中，已就物业管理费的缴费对象、前期物业服务内容、项目及价格做了明确约定，被答辩人收房后无任何异议，享受了物业管理服务，应承担物业管理费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。钱大军向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金9600元；2.判令被告代原告支付物业服务费直至达到使用条件之日止，共计2640元；3.判令被告加倍支付棚顶水泥砂浆抹灰费用5765元；4.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月17日，原告钱大军与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0011322），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第17幢1层103号房以总价人民币160000元出售给原告，付款方式为一次性付款，该商品房为预售商品房，建筑面积为40.05平方米。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。”合同第九条约定：”出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十三条约定：”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价......”合同补充协议第14条约定：”买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、地勘单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”合同附件五：”本合同补充协议：2、买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用，美林湖项目地面停车位由海南屯昌美林物业管理有限公司管理，使用人有偿使用。3、买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费，收费标准按空置房收取70%的物业服务费，日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取。”合同附件三：《装饰、设备标准（交房标准）》中第9条约定：”内墙、天棚：水泥砂浆抹灰”。合同签订后，原告依约向被告交纳了房屋总价款160000元，被告于2012年11月20日向原告出具了销售不动产统一发票。2013年8月10日，海南屯昌美林物业管理有限公司代收原告的契税等款项4413元（其中契税1600元，其它办证费280元，公共维修基金2403元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元）；同日，原告向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了物业管理费、水电费共计2026.65元并领取了房屋钥匙。交房时，被告未依合同约定为原告做房屋天棚抹灰。2015年4月17日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为”就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函如下：......综上，就贵公司开发的该项目存在的问题，美林湖国际社区业主委员会郑重函告如下：1、请贵司在收到本案件之日起10日内向各位业主支付逾期交房、办证的违约金......”。另查，美林湖国际社区第17幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。再查明，屯昌县供应水管道目前尚未铺设至美林湖国际社区接入口（相差二三公里，目前该地段市政大道正在修建中）。2015年该小区系列案件生效民事判决确认的事实：”屯昌县美林湖国际社区在2015年6月30日前已经实现正常供电供水，供水为小区内的临时自备井。2013年7月10日，美丰公司获屯昌县水务局批准在美林湖社区内取地表水，2013年6月9日、2015年2月11日、2016年2月5日，屯昌县疾病预防控制中心分别在社区内不同的采样地点对海南屯昌美林物业管理有限公司的生活饮用水进行检测，并出具了检验报告，检验结论均为：该样品所检测项目的结果均符合国家标准GB5749-2006中的标准。”本案原告认为自备井水质不合格，没有相关证据证明。一审法院认为，原、被告双方于2012年11月17日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点是：一、原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间是否届满及逾期交房违约金应如何确定；二、原告主张由被告承担商品房未达到使用条件前物业管理费的诉讼时效期间是否届满及其主张应否支持；三、原告主张天棚抹灰费用的诉讼时效期间是否届满及其主张应否支持。一、关于原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间是否届满及逾期交房违约金应如何确定的问题。业主委员会代表全体业主于2015年4月份向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，应视为是原告在被告逾期交房之日（即2013年7月1日）起两年之内主张逾期交房违约金，应产生诉讼时效中断的效力，因此原告主张逾期交房违约金的诉讼时效于2015年4月中断，至起诉之日尚未超过两年诉讼时效期限。被告已经超过双方约定的2013年6月30日交付商品房，所以应当承担给付逾期交房违约金的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：”对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中被告已经在2013年8月10日将房子交付给原告，所以被告承担给付逾期交房违约金时间应从2013年7月1日至2013年8月9日止。对于原告认为逾期违约金应当计算至法律规定条件的2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证之日止的主张，原告如果认为被告交付的房子不符合法律规定或合同的约定，应当拒绝接收，由此产生逾期交房的法律后果由被告承担。但原告2013年8月10日同意接收商品房并装修居住至今，意味着认可商品房的交付以及意味着被告已经履行了交房义务，现原告主张被告承担违约金计算至符合法律规定商品房交付条件之日，有违公平和诚实信用原则，不予支持。商品房交付后开发商有义务依照法律规定或合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因商品房交付条件不具备给其造成的实际损失。本案商品房在原告起诉前已经竣工验收合格以及取得建筑工程竣工验收备案证，而且原告也未举证证明被告逾期交房给其造成实际损失情况，因此本案被告承担逾期交房违约责任仅是支付2013年7月1日至2013年8月9日止的违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定”被告逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；”被告逾期交房为40天，违约金的计算数额为：160000元×40天×0.3‰=1920元。原告请求被告支付逾期交房违约金9600元，超出上述范围的部分，因没有事实根据，予以驳回。二、关于原告主张由被告承担商品房未达到使用条件前物业管理费的诉讼时效期间是否届满及其主张应否支持的问题。从业主委员会于2015年4月份通过邮政邮寄给美丰公司《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》来看，其中有要求被告承担商品房未达到使用条件前物业管理费的内容，故原告主张应由被告承担物业管理费的诉求至起诉时尚未超过两年诉讼时效。但原告并没有证据证明被告在商品房交付时未达到使用条件，相反（2015）屯民初字第527号民事判决书（系列案件之一）确认”屯昌县美林湖国际社区在2015年6月30日前已经实现正常供电”的事实。该系列案件生效判决认为：市政供水及设施建设必须由地方政府及其其职能部门才能落实到位，被告在政府未按照计划将供水设施延伸到小区的情况下，在小区内挖井取水，通过挖井取水代替市政供水实现了小区居民的正常供水需求，并且被告提供的取水许可证及屯昌县疾病预防控制中心对生活用水的检查报告说明被告提供的自备井供水符合居民的用水标准。因此对于原告以所购商品房未达到正常使用条件要求被告承担物业服务费的诉讼请求，不予支持。三、关于原告主张天棚抹灰费用的诉讼时效期间是否届满及其主张应否支持的问题。原告在2013年8月10日商品房交付时已经知道天棚尚未抹灰，其主张支付天棚抹灰费用的诉讼时效应当从交付之日起计算，但原告没有证据证明在2017年4月11日起诉之前的两年期间内曾向被告提出支付天棚抹灰费用的主张，也没有诉讼时效中止情形；另外业主委员会于2015年4月份通过邮政邮寄给美丰公司《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》没有涉及天棚抹灰的问题，因此原告主张天棚抹灰费用的诉讼时效期间至起诉时已经届满，被告在审理中提出诉讼时效抗辩事由成立，所以对原告主张被告加倍支付天棚抹灰费用的诉讼请求，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告钱大军支付逾期交房违约金1920元；二、驳回原告钱大军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250.13元，由原告钱大军负担225元，被告海南美丰不动产有限公司负担25.13元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对当事人在一审中提交的证据予以确认。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人应支付逾期交房违约金的数额；2.被上诉人是否应当承担达到使用条件之日前的物业管理费；3.被上诉人是否应向上诉人加倍支付天棚抹灰费用。关于争议焦点一，双方在合同中约定被上诉人应在2013年6月30日前向上诉人交付案涉房屋，交付条件是该商品房经验收合格，排除了商品房经综合验收合格、经分期综合验收合格或者取得商品住宅交付使用批准文件等交付条件，并在附件五第14条中约定了”在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。”上诉人在签订合同时并未对此提出异议，应认定双方当事人对交付条件达成了一致意思表示，且并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋经竣工验收合格，即具备了相关法律、行政法规规定的交付条件，竣工验收备案是行政审批许可行为，建设行政主管部门或者其他有关部门在备案过程中，发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令停止使用，重新组织竣工验收，但并不影响房屋的交付。而上诉人至2013年8月10日才收房并装修入住该房屋，自2013年7月1日至2013年8月9日期间，被上诉人逾期交房的行为已构成违约，应按照合同约定向上诉人支付此期间的逾期交房违约金。上诉人在实际装修入住后却以涉案房屋不符合交付条件为由，主张涉案房屋的逾期交房时间应计算至竣工验收备案时为止的理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定被上诉人应承担的逾期交房违约金自2013年7月1日至2013年8月9日止，计算金额为1920元并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，市政供水及相关设施属于地方政府及其职能部门范围，不属于被上诉人职责能力范围内，被上诉人在市政供水不到位的情况下，通过挖井取水方式来满足小区正常供水需求，且已通过检验证明自备井供水符合居民的用水标准，虽然与合同约定稍有不符，但也是满足基础设施使用条件的方式之一。上诉人未提供证据证明被上诉人在供水方面存在过错，且被上诉人已依据合同约定对小区进行物业管理，上诉人也应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，上诉人主张被上诉人承担物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，双方签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准（交房）第9项约定”内墙、天棚：水泥砂浆抹灰”。上诉人于2013年8月10日收房时即应当知道天棚尚未进行抹灰，故其向被上诉人主张天棚抹灰的诉讼时效期间应当以商品房交付时起算。但至一审起诉时，上诉人未能提供证据证实存在诉讼时效中止、中断而未超过诉讼时效期间的情形，故上诉人主张该项权利已超过诉讼时效。被上诉人在一审中提出诉讼时效的抗辩事由成立，一审法院以超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，钱大军的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250.13元，由上诉人钱大军负担。本判决为终审判决。审 判 长 林芝静审 判 员 吴罗南审 判 员 王东史二〇一七年十二月二十日法官助理 蔡大武书 记 员 陈小娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。