福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终3126号上诉人（原审被告、反诉原告）：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道下磨居委会梅园西路三信花园六楼，统一社会信用代码913503001553452812。法定代表人：蔡秀金，总经理。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张更东，男，1970年10�5日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：王志工、郑晓红，福建众益律师事务所执业律师。上诉人莆田市建工投资集团有限公司（以下简称“建工集团”）因与被上诉人张更东商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建工集团上诉请求：撤销一审判决，依法改判张更东向建工集团支付第三期购房款873626元及该款自2013年6月25日起至付款之日止按日万分之四计算的违约金，驳回张更东的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由张更东承担。事实和理由：1.根据《商品房买卖合同》第六条、第八条、第十四条的约定，付清最后一期购房款与交付房屋属于“同时履行”，付款义务与办证义务属于“先后履行”。在张更东付清购房款之前，建工集团有权拒绝张更东要求办证的请求。张更东至今未付清购房款，建工集团也无法开具购房款全款的销售发票，不具备办理产权转移登记的条件。一审判决由建工集团代为办证，是错误的。2.一审判决认定“在2015年5月27日交房时张更东与建工集团对第三期购房款与逾期交房违约金另行达成抵销协议”与事实不符。根据“同时履行抗辩权”的法律规定，在张更东未付清购房款的情况下，其无权要求交房，不存在逾期交房违约金及所谓抵销的事实。3.在张更东未实际支付第三期�房款的情况下，建工集团提前办理交房，并不意味着建工集团对第三期购房款的放弃。在办理产权转移变更登记之前，建工集团有权随时要求其付款，故在张更东起诉要求办理产权转移变更登记后，建工集团立即提起反诉要求张更东支付第三期购房款，没有超过诉讼时效，张更东依约应支付第三期购房款及相应逾期付款违约金。而且，房屋价款作为取得房屋所有权的对价，具有物权属性，不应适用诉讼时效。被上诉人张更东辩称：1.对于支付第三期购房款与交付房屋属于“同时履行”，张更东及建工集团均无异议。但建工集团享有同时履行抗辩权的前提是其在2013年6月25日前已有具备符合约定交付条件的商品房。根据张更东一审提供的《消防验收意见书》，可以证实涉案商品房在2013年9月17日才通过消防验�合格。建工集团虽然在2013年6月20日发出交房通告，但其所要交付的商品房尚未验收合格，不符合合同约定的交付条件。因此，建工集团无法按时交付符合合同约定条件的商品房，张更东未在2013年6月25日前支付购房款，不视为违约行为，不承担逾期付款的违约责任，无需支付逾期付款违约金。2.2015年5月27日，建工集团通知张更东办理交房手续。此时距合同约定的交房时间已逾近2年时间，建工集团已构成违约，按合同约定应承担违约金978462元（3494508元×0.04%×700天）。当日，双方协商一致，将第三期购房款与该逾期交房违约金互抵，张更东交清按照购房全款为基数计算的契税费用131834元，建工集团在业主接房手续单上盖章确认张更东已交清各项费用，完成业主入伙流程图中规定的程序。至此，房屋接收完毕。现建工集团要求张更东支付第三期购房款及违约金，违�事实和合同约定，不应支持。3.若张更东存在未付清购房款的情况，建工集团在4年多时间里也从未要求或者书面通知张更东支付第三期购房款，其该请求也超过诉讼时效。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张更东向一审法院起诉请求：1.判令建工集团代为张更东办理“和成天下”第1幢8层801号房屋的《不动产权证书》，并将《不动产权证书》交付给张更东；2.判令建工集团向张更东支付自2015年8月27日起至将上述《不动产权证书》交付给张更东之日止按已付购房款4368134元为基数，按日0.01%计算的违约金；3.案件受理费由建工集团负担。上诉人建工集团向一审法院反诉请求：1.判令张更东向建工集团支付第三期购房款873626元及该款自2013年6月25日起至付款之日止按日0.04%计算的违约金；2.案件反诉费由张更东负担。一审法院认定事实：2011年7月6日，张更东（买受人）与建工集团（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO:0389762），约定张更东向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田市城厢区东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地使用证项下的第1幢8层801号房，该商品房建筑面积533.48平方米，单价为每平方米8188元，总价款为4368134元。该《商品房买卖合同》第六条约定买受人分三期支付涉案商品房的购房款，其中：第一期支付总购房款的40%即175万元、2011年11月10日支付总购房款的40%即1744508元、2013年6月25日前支付总购房款的20%即873626元；第七条约定买受人逾期付款则应按应付金额的每日万分之四向出卖人支付违约金，逾期超过60天的，出卖人有权解除合同，解除合同时买受人应按房价款的10%向�卖人赔偿损失。第八条约定出卖人应当在2013年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定出卖人应自逾期之日起按买受人已付款项每日万分之四支付违约金。第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”。附件六：《合同补充协议》第三条【关于产权登记的约定】1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，但由于非出卖人原因（包括但不限于规划验收、房产测绘或办证部门迟延等原因）造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。……4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。第四条【代收费用】：“……2、在交房前买受人应交的项目及标准如下：契税、房产交易费、测绘费、初始登记费、产权证工本费、产权证印花税、产权证委托代�费、土地证、查档费（以上费用按政府相关文件缴纳）。有线电视、电话及宽带立户由买受人自行办理。3、以上代收项目和标准如与实际收取的项目及标准有出入、以最终实际收取的项目及金额为准，多还少补，不计利息”。第六条【其他约定】：“……2、因施工涉及重大技术问题或地质灾害造成停工的，交房期限按停工日期相应顺延。……”。合同签订后张更东向建工集团支付第一、二期的购房款共计3494508元，其中：2011年5月17日支付175万元、2011年11月28日支付1744508元。2015年5月27日，建工集团将上述房屋交付给张更东使用，并办理《业主接房手续单》，该手续单中载明已交清各项费用（开发商财务盖章认可）；同日，张更东向建工集团预交契税等相关费用共计131834元。2013年9月1日，涉案和成天下1#-3#楼及地下室建设工程经消防综合评定为该工程消防验收基本合格。同时，涉案商品房于2014年6月27日经竣工验收核验，质量等级为合格。2009年9月14日，莆田市国土资源局向莆田市建筑安装工程公司颁发莆田市【2009】莆国土资字第045号建设项目名称为PS拍-2009-6号建设用地批准书，批准用地面积15183.37平方米；2010年6月25日，莆田市城乡规划局向莆田市建筑安装工程公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201008023号城），建设项目名称和成天下1-3号楼；2010年12月24日，莆田市建筑安装工程公司更名为莆田市建工投资有限公司；2010年12月30日，莆田市建工投资有限公司更名为莆田市建工投资集团有限公司。2011年10月18日，莆田市城乡规�局向莆田市建工投资集团有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201108028号城），建设项目名称和成天下4-6号楼；上述两份建设工程规划许可证核准的总用地面积为18814.6平方米，即PS拍-2009-6号地块面积15183.37平方米和PS-2000-（66-95）号地块面积3621.68平方米的总和。2016年5月10日莆田市国土资源局城厢不动产中心给建工集团颁发坐落在城厢区的闽（2016）莆田市不动产权第CX05566号不动产权证书，该权利土地使用权面积8191.73平方米；并颁发坐落在城厢区的闽（2016）莆田市不动产权第CX05573号不动产权证书，该权利土地使用权面积6991.64平方米；上述二份不动产权证书均注明另包含PS-2000-（66-95）号地块面积总和3621.68平方米，即二份不动产权证书的宗地面积为18805.50平方米。2016年8月22日，莆田市国土资源局城厢不动产为建工集团颁发�案商品房的《不动产权证书》，登记权利人为建工集团。一审法院认为，张更东、建工集团双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，张更东依约向建工集团履行支付第一、二期的购房款共计3494508元，建工集团未能按合同约定在2013年6月25日将涉案商品房交付给张更东，直至2015年5月27日才将涉案商品房交付给张更东；建工集团的逾期交房行为已构成违约，依法应承担违约责任。现张更东辩称其与建工集团协商将逾期交房违约金978462元（3494508元×0.04%×700天）与第三期购房款873626元相互对抵，双方互不相欠并由其按总购房款4368134元为基数缴纳契税等办证费用131834�，之后建工集团将涉案商品房交付给其使用，并提供《业主接房手续单》及收款收据为凭；建工集团对其为何在张更东未实际支付第三期购房款的情况下交房未能作出合理说明并提供证据证明，且直至张更东于2017年5月10日提起本诉之后，建工集团才提起反诉要求张更东支付第三期购房款，该反诉请求亦已超过两年的诉讼时效；同时，张更东的辩解合理有据，综上依法认定在2015年5月27日交房时张更东与建工集团已对第三期购房款与逾期交房违约金另行达成抵销协议；现建工集团反诉要求张更东支付第三期购房款缺乏依据，不予支持。在张更东依约支付购房款和办证契税等费用的情况下，建工集团未能按约定为张更东办理产权证书，其行为已构成违约，现张更东要求建工集团为其办理涉案商品房的不动产权证书合法有据，予以支持。结合本案实际情况，张更东已因建工集团逾期交房获得减免20%的购房款即873626元，若按合同约定再由建工集团承担逾期办证违约金将显失公平，故对张更东关于逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。同时，为督促建工集团及时为张更东办理产权证书并交付给张更东，酌情认定建工集团应在判决生效之日起30日内为张更东办理涉案商品房的产权证书，若逾期办理应承担按总购房款4368134元为基数按日0.01%计算的违约金。因张更东按约定履行合同，没有违约，不存在过错，若根据胜诉情况确定案件受理费的负担，对张更东明显不公，故结合案件实际情况，酌情确定本案本诉及反诉案件受理费均由建工集团负担。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第�百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市建工投资集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内为张更东办理坐落于莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道1366号和成天下1号楼801室的不动产权转移登记手续并将办理后的不动产权证书交付给张更东；二、若莆田市建工投资集团有限公司未能在上述指定日期内办理不动产权转移登记手续并交付给张更东，则应向张更东支付自逾期办理之日起至实际办理之日止以购房款4368134元为基数按日0.01%计算的违约金；三、驳回张更东的其他诉讼请求及莆田市建工投资集团有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费5436元、反诉案件受理费8610元，均由莆田市建工投资集团有限公司负担。本院二审期间，建工集团与张更东均没有提交新的证据。经审理查明，对一审法院认定的事实，建工集团对“同时，涉案商品房……质量等级为合格”有异议，认为涉案商品房于2012年12月30日就已通过竣工验收；建工集团对一审法院认定的其他事实没有异议。张更东对一审法院认定的事实没有异议。对建工集团、张更东对一审法院认定的均无异议的事实，本院予以确认。对于涉案商品房的竣工验收时间，在张更东一审提供的建工集团也无异议的《福建省新建商品住宅质量保证书》中，明确载明涉案商品房于2014年6月27日经过竣工验收核验，故一审对此认定正确，本院予以确认。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》系建工集团与张更东双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据张更东一审提供的涉案商品房的《消防验收意见书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《业主接房手续单》，可以证实建工集团无法在合同约定的2013年6月25日前按时交房，直至2015年5月27日才完成交房义务，存在逾期交房的违约行为。张更东主张在2015年5月27日交房时，双方口头协商将建工集团逾期交房违约金978462元（3494508元×0.04%×700天）与张更东第三期购房款873626相互折抵。在张更东一审提供的《业主接房手续单》中，明确载明张更东“已交清各项费用”并由建工集团财务部盖章认可，结合一审中双方均承认张更东预交的办证费用131834元是以总购房款4368134元为基�交纳及建工集团没有提交证据证明其有在交房后两年多的时间内向张更东催讨第三期购房款的事实，应认定张更东的该主张合情合理，一审对此予以采信，并无不当。在第三期购房款已与逾期交房违约金相互折抵的情况下，应视为张更东已支付完全部购房款，故一审判决由建工集团在指定期限内代张更东办理不动产权证书，并确认未在指定期限内办证应承担相应违约责任，是正确的。建工集团主张其提前交房并不意味着对第三期购房款的放弃，双方未达成抵消协议，张更东应支付第三期购房款，该主张与事实相悖，本院不予采信。综上所述，上诉人建工集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14046元，由上诉人莆田市建工投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年十一月十三日书记员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。