河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终3776号
上诉人（原审原告）：马斌，男，1982年8月23日出生，汉族，住廊坊市安次区。
被上诉人（原审被告）：海南瑞之强置业投资有限公司，住所地海南省海口市琼山区龙昆南路89号汇隆广场三单元3-1712房。组织机构代码证08253231-7。
法定代表人：郝强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘平，内蒙古扬阳律师事务所律师。
原审被告：澄迈皓垄装饰设计工程有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇文化北路澄城商住区。
法定代表人：徐洋，该公司总经理。
原审被告：郝强，男，1980年10月15日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：潘平，内蒙古扬阳律师事务所律师。
原审被告：郝宏，男，1980年10月15日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
原审被告：呼日杰（杨瑞），男，1979年3月29日出生，蒙古族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
原审第三人：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。
法定代表人：郭忠。
上诉人海南瑞之强置业投资有限公司（以下简称瑞之强公司）与被上诉人马斌、原审被告澄迈皓垄装饰设计工程有限公司（以下简称澄迈皓垄公司）、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞）、原审第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月29日对本案当事人进行了询问。上诉人瑞之强公司及原审被告郝强的委托诉讼代理人潘平、被上诉人马斌到庭参加诉讼。原审被告澄迈皓垄公司、郝宏、呼日杰（杨瑞）、原审第三人博海投资公司经本院依法通知未到庭参与诉讼亦未提交书面答辩状。本案现已审理终结。
瑞之强公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，本案的起因是上诉人与被上诉人、乌海市乌达区朗峰国际项目部（以下简称朗峰国际）、原审被告呼日杰（杨瑞）共同达成的四方口头资产置换协议，该协议未实际履行，故上诉人不存在向被上诉人退款的前提。2、上诉人无需承担违约金，且违约金高于实际损失。3、一审诉讼费全部由上诉人承担无法律依据。
马斌辩称，四方口头资产置换协议不存在；朗峰国际已支付瑞之强公司相应对价，其与朗峰国际已清算，不再有债权债务关系；一审判决认定的违约金正确合理。
马斌向一审法院起诉请求：1、判令五被告退还原告购房款4387600元及支付违约金2000000元；2、判令五被告支付原告因处理此事形成的差旅费50000元及律师费200000元；3、本案诉讼费由五被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月18日，原告马斌与被告瑞之强公司签订9份《认购协议》，约定原告以一次性付款的方式向被告海南瑞之强置业投资有限公司购买9套房屋，被告瑞之强公司同时为原告出具9份购房收据。2016年6月27日，被告瑞之强公司为原告马斌出具承诺书，承诺于2016年8月15日前出具上述9套房屋的网签备案手续和购房发票，如若违约愿退还所收取马斌购房款4387600元及违约金2000000元。一审中原告称，2014年原告在内蒙古乌海市经营搅拌站向朗峰国际供应混凝土，朗峰国际欠原告混凝土款4388440元。因朗峰国际与瑞之强公司有其它方面业务往来，故朗峰国际与原告协商，为原告在瑞之强公司处购买9套房屋以抵消上述欠款。协议达成后，原告到瑞之强公司售楼处，当时售楼处负责人被告郝宏为原告办理了《认购协议》，并出具收款收据。被告郝宏口头承诺于2015年5月份为原告办理网签。对《认购协议》、收款收据的真实性，瑞之强公司均表示认可，但称瑞之强公司为原告出具上述手续后，并未收到朗峰国际支付的相应价值置换资产。至于给原告出具手续的原因瑞之强公司的诉讼代理人表示不知情。对此原告不予认可，原告表示因己方取得了上述房产手续，朗峰国际与自己已结清，至于朗峰国际与瑞之强公司等各方置换的具体情况以及是否履行与原告无关，也没人通知过原告。因瑞之强公司迟迟未与原告办理网签手续，2016年6月16日，原告找到朗峰国际，朗峰国际出具确认函，内容为“乌海市乌达区朗峰国际项目部同意以海南瑞之强投资置业有限公司开发的澄迈县金江镇文化北路逸海华庭小区的9套住宅抵偿所欠马斌的混凝土款4388440元（人民币大写：肆佰叁拾捌万捌仟肆佰肆拾元整），我公司与马斌已办清该款项的付款手续，望贵公司能尽快协助办理该房屋的相关手续”。原告持此确认函再次找到瑞之强公司，该公司见函后，于2016年6月27日出具承诺书一份，内容是：“由本公司出售的位于海南省澄迈县金江镇文化北路《逸海华庭》小区内16号楼1601房75.24m2，17号楼1605房62.62m2，23号楼1601房75.24m2，17号楼1606房62.62m2，23号楼1602房75.24m2，16号楼1604房62.62m2，17号楼1602房75.36m2，17号楼1604房62.62m2，17号楼1601房75.24m2暂时未能出具网签手续故作出如下承诺：本公司承诺于2016年8月15日前出具该套房屋的网签备案手续和购房发票，如若违约愿退还所收取马斌购房款4387600元（以实际购房收据为准）及违约金2000000元（此违约金系原、被告自2014年12月18日至2016年6月27日的购房款利息损失），共计6387600元，大写：陆佰叁拾捌万柒仟陆佰元整，并积极协商处理结果（退还4387600.00元的购房款和2000000.00元的违约金。如被承诺人通过法律起诉本公司，所产生的起诉费等相关费用由本公司承担），若协商不成的，被承诺人可在户籍所在地人民法院起诉。此承诺共有3名见证人和1个公司作为担保，共同承担2000000.00元的违约金。”尾部是海南瑞之强置业投资有限公司加盖公章，澄迈皓垄装饰设计工程有限公司加盖公章，杨瑞（呼日杰）、郝宏、郝强（海南瑞之强置业投资有限公司法定代表人）签名按手印。对该承诺书的真实性，被告海南瑞之强置业投资有限公司表示认可，而至起诉时，瑞之强公司未履行上述承诺，各担保人并未履行担保责任。另查，原告称涉诉房产系瑞之强公司与第三人博海投资公司合作开发，在签手续时，瑞之强公司向原告出具了其与博海投资公司合作协议复印件及预售许可证复印件，瑞之强公司在管辖权异议上诉状中也认可这一事实。其中博海投资公司与瑞之强公司《房地产合作开发协议》第七条记载：双方均有买卖该项目所建商品房屋的权利和义务。
一审法院认为，原告马斌与被告瑞之强公司签订的《认购协议》、收据及承诺书，因其是双方真实意思表示，对其真实性一审法院予以认可。瑞之强公司辩称，原告主张的购房款没有事实和法律依据，并且未收到购房款，对此一审法院不予认可，理由如下：一、被告瑞之强公司与原告于2014年12月28日签订《认购协议》并为原告出具收据，在时过一年半，见到朗峰国际的确认函后，瑞之强公司于2016年6月27日再次签订承诺书用以确认购房事实。对于抗辩未收到购房款却又反复为原告签署相关手续，瑞之强公司的代理人讲不出原因。二、关于朗峰国际是如何与瑞之强公司协商的与本案无关。因为从确认函中看出，本案原告因与瑞之强公司签订相关手续，而原告与朗峰国际的帐目已结清，瑞之强公司在收到确认函后再次为原告出具承诺书，原告完全有理由相信该承诺能够实现。此外，瑞之强公司提交的其与第三人博海投资公司签订的《房地产合作开发协议》第七条明确，甲乙双方均有买卖该项目所建商品房屋的权利和义务。虽然争议房屋在博海投资公司名下，但是瑞之强公司对涉案9套房屋拥有处分权。从承诺书中可以看出，瑞之强公司在承诺的时间内未给原告办理网签手续，依照约定应当返还原告购房款4387600元。因此，对原告请求被告瑞之强公司返还购房款4387600元的诉求，一审法院予以支持。另外，因原告与瑞之强公司于2014年12月18日签订的《购房协议》，购房金额为4387600元，五被告明确共同承担2000000元违约金的承诺系以此为基础，如果按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至开庭时止则超出2000000元，对超出的部分一审法院不予审查，故原告请求五被告共同承担2000000元违约金的诉求，一审法院予以支持。对原告请求被告澄迈皓垄公司、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞）共同连带承担购房款4387600元的诉求，一审法院不予支持。因原告未提交处理此事形成的差旅费及律师费的相应票据，对此一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告海南瑞之强置业投资有限公司返还原告马斌购房款4387600元。二、本判决生效后十五日内，被告海南瑞之强置业投资有限公司、澄迈皓垄装饰设计工程有限公司、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞）共同支付原告2000000元违约金,各被告之间互负连带责任。三、驳回原告马斌的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
一审经审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，马斌与瑞之强公司签订的《认购协议》及瑞之强公司出具的承诺书系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应遵照履行。无论是基于马斌主张的朗峰国际以案涉房产抵偿欠款，还是瑞之强公司主张的该公司与呼日杰、朗峰国际、马斌四方的口头置换协议，马斌均已履行了己方的义务，完成了与朗峰国际的债务清算，瑞之强公司与马斌订立案涉房屋的认购协议并出具收款凭证，应视为认可马斌履行了付款义务，瑞之强公司后续出具的承诺书亦予以确认。现瑞之强公司未依约履行，应依照承诺书承担相应的违约责任。澄迈皓垄装饰设计工程有限公司、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞）作为担保人亦应承担担保责任。对于瑞之强公司所提违约金过高的主张，综合违约时间长短及案涉房屋价格上涨等因素，一审确定的违约金数额与马斌经济损失基本相当，对该主张本院不予采纳。
综上所述，瑞之强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56513元，由海南瑞之强置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
二〇一七年九月二十六日
书记员 张 曦