辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判�书
（2016）辽01民终3486号
上诉人（一审原告）：刘娟，女，汉族，1958年2月13日出生，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（一审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，职务：董事长。
委托代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（一审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
负责人：于苓，职务：总经理。
委托代理人：汪华燕，女，汉族，1964年11月6日出生，该公司工作人员。
委托代理人：王飞，辽宁百联律师事务所律师。
上诉人刘娟因与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称“星辰房地产公司”）、中国信�资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“信达资产辽宁分公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2224号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘娟一审起诉称：2011年9月23日，原告和被告签订了《京城中心内部认购优惠权协议书》，按照协议有关规定和被告的要求，原告支付人民币819，830元，被告于2012年6月12日将原告购买的房子抵押给第三方中国信达资产管理有限公司辽宁省分公司，未告知我。2014年6月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同标注金额为817，050元，原告在履行合同过程中尽到了有关责任和义务。现实情况是：被告恶意拖延交房，原告多次和业主们与被告进行沟通，被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主们真诚平等沟通，拒不履行合同。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2014年3月31日，然而，被告恶意拖延，时至今日，被告亦未履行备案，交房及赔偿等义务，对于原告的合理合法要求极不配合，至此给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。目前原告已是：心力交瘁，谈房色变，身心饱受巨大煎熬，依靠降血压，心脏药等平稳自己的身体，想起此事痛苦至极。特向贵法院提起诉讼，望贵法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照合同约定被告尽快完成备案、马上开工、尽快交房；3、同时以现金形式赔偿原告延期违约金37，829.42元（以房款817，050元为本金，自2014年3月31日起至2015年7�8日止，按照合同约定的日万分之一计算）；4、请求法院裁定被告与第三人之间的抵押行为无效；5、诉讼费由被告承担。
星辰房地产公司一审答辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。关于逾期交房违约金的问题，到目前为止没有交房是因为不可抗力的原因造成的。故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。
信达资产辽宁分公司一审答辩称：我方与被告办理的抵押登记合法有效，理由如下：1、我方与被告不存在恶意串通；2、我方对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若�问题的解释》第八条规定，原告应当向被告主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告的对信达的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，我方不承担任何责任。
一审法院查明：涉案房屋位于沈阳市和平区文兴路41-2号1-17-3号，建筑面积为108.94平方米。2011年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《京城中心内部认购优惠权协议书》一份，约定甲方就“京城中心”项目（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告意向房源为2栋1单元17层3号房，房屋总价款819，830元……。当日，原告支付被告房款819，830元。2014年6月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以817，050元购�被告开发建设的涉案房屋，建筑面积为108.94平方米，销售单价为每平方米7，500元。其中第六条约定，买受人于2014年6月18日前一次性付清购房款项人民币817，050元整。……第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退�全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。被告于2014年11月25日为原告开具销售不动产统一发票，其中载明购房款金额817，050元。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：2012年9月，第三人信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押］的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）］的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）］的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押］的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）］的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组］的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路41-2号。
再查明：原、被告签订《京城中心内部认购优惠权协议书》时，涉案房屋尚未设立抵押权。原、被告签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的涉案房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为第三人。同时该房屋并已被司法查封。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。其中要求被告按照合同约定尽快完成备案的诉讼请求，因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张；其中要求被告马上开工、尽快交房的诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第三项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，虽被告辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年4月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，原、被告已在合同第九条第一款中明确约定，虽被告辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。被告应支付原告自2014年4月1日至2015年7月8日期间的逾期交房违约金37，911.12元（817，050元×0.0001／天×464天）。原告现仅主张37，829.42元，系对其自身权利的处分，一审法院予以支持。
关于原告的第四项诉讼请求。原告主张在商品房买卖合同签订后，被告将涉案房屋抵押给第三人的行为无效。虽原告与被告签订《京城中心内部认购优惠权协议书》在上述抵押合同签订之前，但该协议书系商品房预约合同，而原、被告签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明被告与第三人签订的抵押合同无效的事实，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认原告刘娟与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2014年6月18日就位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢1-17-3号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘娟自2014年4月1日至2015年7月8日期间的逾期交房违约金37，829.42元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费746元、公告费400元（原告均已预交），由被告负担。
宣判后，上诉人刘娟不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书第三项改判二被上诉人之�的抵押行为无效；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。一审判决认定“我方与星辰房地产公司签订的认购优惠协议书在抵押合同签订之前，但该协议书系商品房预约合同，而我方和星辰房地产公司签订的商品房买卖合同未办理备案登记，且我方提供的证据无法有效证明抵押合同无效的事实”是错误的。理由如下：一、我方签订认购优惠协议书的同时，一次性交纳了全部购房款，诉争房屋所有权应归属我方，即便星辰房地产公司与信达资产辽宁分公司签订的抵押合同，也应取得我方同意。因为星辰房地产公司不是诉争房屋的实际产权人，所以星辰房地产公司和信达资产辽宁分公司签订的抵押合同无效。二、一审法院认为我方和星辰房地产公司签订的商品房买卖合同未办理登记备案，而登记备案的行为是星辰房地产公司的责任，我方对此是否登记备案无能为力，一审�院以此理由不支持我方的请求是强人所难，没有道理。
被上诉人星辰房地产公司二审答辩称：坚持一审答辩意见，请求二审法院维持原判。
被上诉人信达资产辽宁分公司二审答辩称：坚持一审答辩意见，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据，抵押合同、抵押登记材料，一审法院调取的抵押物清单等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：上诉人刘娟与被上诉人星辰房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法�效，一审判决认定准确。
关于上诉人刘娟要求认定被上诉人星辰房地产公司与被上诉人信达资产辽宁分公司之间关于本案诉争房屋抵押部分无效的问题。依照我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽然上诉人刘娟和被上诉人星辰房地产公司签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》在先，上诉人刘娟也已向被上诉人星辰房地产公司支付了购房款，但此协议书系商品房预约合同，且并未依法办理物权登记，故上诉人刘娟尚未依法取得诉争房屋的物权。此后，被上诉人星辰房地产公司与被上诉人信达资产辽宁分公司签订抵押合同，并办理了抵押登记，故被上诉人信达资产辽宁分公司依法享有抵押权，上诉人刘娟要求认定该抵押行为无效，不符合抵押无效的法定情�。据此，上诉人刘娟提出的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当，应予维持。
关于上诉人刘娟要求被上诉人星辰房地产公司办理备案登记等项诉请，因诉争房屋现已被抵押，不具备办理备案登记的条件，故上诉人刘娟可待具备办理条件时，另行主张权利。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人刘娟预交），由上诉人刘娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年三月九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所�据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。