杭某市萧乙区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭萧民初字第3975号
原告华某。
委托代理人沈某某。
被告杭州××集团控股有限公司，住所地浙江省杭州市
××区××号。
法定代表人黄某某。
委托代理人戴某某、陈某某。
原告华某诉被告杭州××集团控股有限公司商品房销售
合同纠纷一案，本院于2009年7月8日立案受理后，依法由审判
员戴永梅适用简易程序于2009年8月20日公开开庭进行了审理
。原告委托代理人沈某某、被告委托代理人戴某某、陈某某到
庭参加诉讼。审理中，因冯敏诉被告杭某宋城景某某地产有限
公司商品房销售合同纠纷一案中止诉讼，而该案的审理与本案
有利害关系，同年9月10日，中止本案诉讼。后中止诉讼情形
消失，本案恢复审理，转普通程序并组成合议庭，于2009年12
月10日公开开庭审理，原告华某，被告委托代理人戴某某、陈
某某到庭参加诉讼，同月18日再次公开开庭审理，原告华某及
其委托代理人沈某某、被告委托代理人戴某某、陈某某到庭参
加诉讼。本案经院长批准延长审限，现已审理终结。
原告华某诉称：2001年上半年，原告与被告的前身“杭
某香湖绿谷旅游开发有限公司”签订了《商品房购销合同》，原告依约履行了付款义务，被告也交付了房产并为原告办妥了
房屋所有权证。原、被告在《商品房购销合同》第十八条约定
：“甲方（出售方）不得擅自改变与该商品房有关联的公共设
施、公共用地的使用性质。”2006年上半年，被告作为房地产
开发商擅自改变当时售房宣传资料上的许某某共设施景某，将
出售商品房小区的平面布局由封闭式管理改变成开放式管理，
严重违反售楼时对原告等业主的承诺。原告与小区众业主对被
告擅自变更小区规划表示不满，并要求被告支付上述行为的违
约金，但被告长期拖延，引起业主们和原告的不断上访。杭某
市萧乙区建设局2006年5月16日以《萧甲设信（2006）7号》文
件答复中称：“客观上改变了原一期住宅的居住环境，如由此
造成对业主利益的损害，可向杭某世界休闲博览园有限公司提
出，我局已将有关情况告知该公司，并要求其妥善处理。”对
此，被告对原告的邻居何某某业主作了市场价格的差价补偿。
杭某市建设委员会以《杭某某查（2007）1号》文件，在2007
年8月30日告知原告及所居小区的业主称：“如杭州××集团
控股有限公司原来在广告宣传或售房过程某对业主有相关甲未
兑现的，可通过法律途径来维护自己的合法权益。”可见，被
告在售楼前与售房后为自己发展的需要和经济利益，变更小区
规划的事实确实存在。鉴于被告在售房时的广告、附图及模型
宣传属于对原告购房时的一种承诺，根据最高人民法院《关于
审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三
条规定，本案被告违反商品房买卖合同，应当承担违约责任。
为此，原告请求法院依法判令被告因擅自改变景某条件设施，赔偿原告219400元（54.85平某某×2000元／平某某×2套），
并承担本案的诉讼费。
原告华某为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据
材料：1、房屋所有权证两份，证明原告购买被告商品房109.1
3平某某的事实。2、《关于某某市规划局0013号重要来信来访
拟办单的答复》，证明原告等业主向杭某市规划局投诉后，确
认被告改变原告小区规划的事实。3、杭某市建设委员会《信
访事项复查意见书》（2007）1号，证明杭某市建设委员会文
件第2条明确本案被告违约，向原告指明依法诉讼。4、宋城集
团《杭某乐甲观房产宣传资料》，证明被告售房的宣传资料。
5、被告出售商品房的《平面规划图纸》，证明被告擅自改变
规划的事实。
被告杭州××集团控股有限公司辩称：原告认为被告在
售房过程某对房屋及相关设施作了相关的说明及允诺，且允诺
是具体的，对此原告应负举证责任。根据物权法的规定，原告
对拥有土地使用权的住宅用地享有物权，杭某宋城集团有限公
司享有的旅游、文化、教育、科技、综合用地范围内的景某及
设施，原告依法不享有物权。从合同义务讲，原告提到的合同
约定，即甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公
共用地的使用性质，该条款依法律规定及格式合同的约定存在
，是指业主享有物权的范围内的公共设施、公共用地使用性质
不能改变。对于非业主共有物权的公共设施、公共用地，原告
无权干涉。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案
件适用法律若干问题的解释〉》第3条规定，也是指业主享有土地使用权范围内的配套设施是不能改变，如改变开发商应当
承担违约责任。所以对于业主不享有物权的杭某乐甲观及其设
施，被告认为不属于一种小区配套，而是一种周边配套，或是
大配套，有关宣传资料或广告、新闻报道强大的配套不是指业
主具有共有物权的小区内的配套，被告没有在合同或其他资料
中进行承诺，不构成合同义务。无论从物权法还是合同法角度
，景某的维持或者恢复都不是被告的义务。周边的其他土地使
用权根据规划调整实施了变更，该变更未破坏景某，只是有部
分景某进行了整改。原告要求被告赔偿因擅自改变景某设施造
成219400元损失，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的
诉讼请求。
被告杭州××集团控股有限公司为支持其主张的事实，
向本院提供了下列证据材料：1.萧国用（99）字第0100077号
国有土地使用证一份，证明住宅用地情况。2.萧国用（99）字
第0100079号国有土地使用证一份，证明综合用地使用权情况
。3.（98）浙规证0110516建设用地规划许可证，证明建设用
地规划情况。4.（99）浙规证0110051建设工程规划许可证及
附件红某某，证明建设工程规划情况。5.萧丙纪（2004）63号
专题会议纪要，证明杭某乐某整改会议纪要情况。6.休博园一
期整合项目总平面图，证明整体规划情况。7.萧办事联审（20
05）字第5号联审会议纪要，证明规划方案评审情况。8.相关
报道，证明杭某乐某整改报道。9.施工合同二份及资料，证明
整改施工事实。10.休博会筹备工作简报及媒体报道，证明休
博园建设及休博会时间。11.萧计（1998）3号文件、萧计（1998）489号文件，证实项目立项情况。12.湘湖绿谷公司的资质
证书，证实绿谷公司具有开发湘湖景某某地产项目的资质。13
.商品房预售证，证实争议房产经萧乙区建设局许可预售的情
况。14.申请法院调取建设工程规划许可证和建设用地规划许
可证、土地使用证，证明商品房买卖合同项下立项的相关权证
。
经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对
证据1的真实性无异议，但是两套房某的面积。本院对证据1的
真实性、合法性、关联性予以认定，该证据可以证明原告向被
告购买面积为54.85平某某的两套商品房。被告对证据2答复的
真实性没有异议，对关联性有异议，认为信访人是何某某，不
是华某，不能认为是华某在主张权利。本院认为该证据与本案
缺乏关联性，本院不作认定。被告对证据3的真实性无异议，
认为建设局不是处理民事纠纷的主体，而且相关的内容也不是
说在信访中主张民事权利，同时根据最高人民法院司法解释的
规定，仅是信访，而不是向处理民事权利的机关提出，不能证
明诉讼权利中断的事实。本院对该证据的真实性予以认定。被
告对证据4认为没有将售楼书给原告，不构成对原告的说明和
承诺。本院对该证据的真实性予以认定。被告对证据5的真实
性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，认为对整合的事
实原告是了解的，且是根据规划进行调整，原告商品房所涉土
地规划范围未改变。本院对该证据的真实性予以认定。
本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1、2、4认
为系复印件，真实性不予确认，对建设工程规划许可证的附件红某某的真实性无异议，但认为不能证明被告的主张。本院认
为对原告无异议的证据予以认定，对系复印件的证据，因无法
与原件相核对，本院不作认定。原告对证据3认为用地单位是
杭某乐某有限公司，与本案无关。本院对该证据的真实性予以
认定。原告对证据5认为是被告与政府间关系，与原、被告间
的权利义务无关。本院认为该证据客观真实，来源合法，且与
本案具有关联性，本院予以认定。原告对证据6的真实性和整
合规划的情况无异议，但该份规划图恰恰证明了被告违反说明
和承诺及合同义务的事实。本院结合原告的质证，对该证据的
真实性予以认定，该证据可以证明整体规划情况。原告对证据
7认为约束的是被告和某府间关系，与原告无关。本院对该证
据的真实性予以认定，该证据可以证明规划方案经评审的情况
。原告对证据8的真实性无异议，但认为杭某乐某于2004年关
闭整修，至2006年开园，关闭期间不允许业主入内，业主在开
园后才发现侵权事实，期间原告一直向有关乙投诉以及跟被告
交涉，证明原告没有超过诉讼时效，且被告侵权一直持续。本
院结合原告的质证，对该证据的证明力予以认定。原告对证据
9认为与本案无关，因从施工合同的主体看，是杭某世界休闲
博览园有限公司。本院认为结合证据5、8及原、被告在庭审中
的陈述，对以上证据的真实性予以认定，可以证明实际整改施
工的事实。原告对证据10认为与本案无关。本院对该证据的真
实性予以认定，可以证明休博园建设及休博会的时间。原告认
为证据11、12、13已超过举证期限，撇开举证期限，对证据11
、12、13的真实性、合法性无异议，但认为证据11立项情况与本案无关，证据13杭某乐乙包括景某某和景某在内。本院认为
被告已提出延期举证申请，以上证据客观真实，本院予以认定
。原告对证据14中的建设用地规划许可证、建设工程规划许可
证认为主体是杭某乐某有限公司，与本案无关系，对国有土地
使用证无异议。本院对证据14的真实性予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，
本院认定以下事实：1998年1月5日，萧乙市计划委员会以萧计
（1998）3号《关于荷兰村主题公园等建设项目立项的批复》
同意香湖绿谷景某某产等项目立项。同年8月24日，萧乙市计
划委员会以萧计（1998）489号《关于某某乐丙设项目的批复
》同意香湖绿谷景某某产项目等建设。1998年12月13日，杭某
乐某有限公司以（1998）浙规证编号0110516领取杭某乐某项
目530.64亩建设用地规划许可证。1998年12月28日，杭某香湖
绿谷旅游开发有限公司领取萧房项字98001号经营范围为萧乙
湘湖旅游度假区受让地块内香湖绿谷53800平某某建筑面积的
景某某地产项目开发、建设、销售资质证书。1999年4月25日
，杭某乐某有限公司领取（99）浙规证编号0110051建设工程
规划许可证，载明建设规模56347.79平某某（其中商品住宅49
427.79平某某），并附红某某、萧规证（1999）051号建设工
程规划许可证附件，同日，萧乙市城乡建设局以萧规证（1999
）051号建设工程规划许可证附件载明，建设项目商品房建筑
面积49427.79平某某，商务酒店建筑面积5500平某某，高某某
会馆建筑面积1420平某某等内容。1999年7月5日，杭某宋城集
团有限公司领取地号为g－01－00004住宅使用权面积34109.33平某某的国有土地使用证。1999年7月15日，杭某香湖绿谷旅
游开发有限公司领取荷兰水街私人酒店1幢1917.46平某某等商
品房预售证。宋城集团杭某乐某天城房产在促销时宣称：“杭
某乐某天城房产由宋城集团开发，包括荷兰水街私人酒店、地
中海公寓、地中海别墅、高某某酒店等多种类型。杭某乐某天
城房产是杭某乐甲区的有机部分，优美的环境、强大的配套等
。杭某乐某天城房产拥有生态公园、荷兰村主题公园、马克·
波罗某旅主题公园、高某某球场、共10片球场的一流网球中心
，以及应有尽有的强大商业、娱乐、服务配套。杭某乐甲观房
产是杭某唯一同时拥有三大主题公园、广阔的森林、水面和高
某某、网球场及其他强大的娱乐休闲配套的房产品等内容。”
2000年8月15日，原告取得位于城厢镇××水街私人酒店××
室、××室面积均为54.85平某某住宅房屋所有权证各一份。
杭某香湖绿谷旅游开发有限公司于2002年4月18日变更为杭州
××集团控股有限公司。2004年6月11日，《时报杭某时政》
报导杭某乐某自本月18日起一年半内闭园整合改造等。后杭某
乐某进行整改施工。2004年12月31日，杭某市萧乙区人民政府
作出萧丙纪（2004）63号关于某某乐某旅游资源整合协调会议
纪要：按“先景某，后房产”的原则，同意杭某乐某内的景某
某产按萧丙办纪（1999）15号、萧计（1998）3号、萧计（199
8）489号文件规定，在不突破总建筑面积53800平某某、土地
使用面积50亩、建筑数量61幢的情况下进行拆建改造等内容。
休博园一期整合项目规划，项目总用地面积393760平某某（59
0.64亩），总建筑面积104521.97平某某，旅游公建42642.25平某某，景某某产61879.82平某某（私人酒店建筑面积9207.6
4平某某，风情娱乐街12657.64平某某，地中海公寓6220.62平
某某，地中海低层建筑33165.92平某某，社区物管用房628平
某某）等。2005年4月4日，杭某市萧乙区发展计划局以萧办事
联审（2005）字第5号作出杭某乐某旅游资源整合项目设计方
案审查会议纪要，同意宋城集团对杭某乐某进行旅游资源整合
，并对该项目设计方案认真审查，原则予以通过等内容。2006
年4月7日，休博会筹备工作简报第六十五期（总第157期）报
导冯俊副秘书长主持召开休博会开幕式晚会专题工作会议及现
场休博会景某绿化工程专题协调会。同月19日，《杭某日报》
报导休博会于同月22日开幕等内容。2007年8月30日，杭某市
建设委员会信访事项复查（复核）工作小组以杭某某查（2007
）1号信访事项复查意见书向原告答复，如杭州××集团控股
有限公司原来在广告宣传或住房过程某对业主有相关甲未兑现
的，可通过法律途径来维护自己的合法权益等内容。现原告起
诉来院。
本院认为：宋城集团杭某乐某天城房产在促销宣传中称
景某某拥有一系列主题公园以及其他强大的商业、娱乐、服务
配套，本院认为，该宣传未具体明确，结合被告提供的建设工
程规划许可证等相关证据分析，该宣传非就争议商品房开发规
划范围内的房屋及相关设施所作的说明，属要约邀请，对开发
规划范围外的描述，并不能由出卖人控制，作为买受人只要到
现场观察或向有关规划部门咨询即可了解，买受人对此应负有
鉴别的义务，该宣传未构成要约，且本案原告也未能提供与被告间存在商品房销售合同关系的证据，以商品房销售合同之诉
主张被告违约，要求被告赔偿因擅自改变景某设施造成219400
元损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《
中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法
院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下
：
驳回华某的诉讼请求。
案件受理费4592元，由华某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭某市中级人民法院，并向浙江省杭某市中级人民法院交上诉
受理费4592元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照
不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七
日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭某市中级人民法
院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭某市中级人
民法院，帐号12×××68）
审 判 长 戴永梅
人民陪审员 张吾平
人民陪审员 徐校琪
二〇一〇年二月二十六日
书 记 员 陈 燕