浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第464号
上诉人（原审被告）：宁海县××能源产品发展有限公
司。住所地：宁海县××××村。
法定代表人：金乙。
委托代理人：谢某某。
委托代理人：杨某。
被上诉人（原审原告）：金甲。
委托代理人：郑某。
上诉人宁海县××能源产品发展有限公司（以下简称金
正××）为与被上诉人金甲房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波
市鄞州区人民法院2010年6月25日作出的（2010）甬鄞民初字
第270号民事判决，于同年7月19日提起上诉。2010年8月9日本
院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查某事实，2008年9月12日，原审原告与宁波市
鄞州区人民政府中河街道办事处签订《房屋租赁合同》一份，
约定中河街道办事处将坐落于堇山路745号小城花园14号楼一
层西边第二间的面积为64.63平方米的店铺租赁给原审原告，
租期从2008年10月1日至2009年12月31日。2008年9月29日，原
审原、被告之间签订《房屋租赁合同》一份，约定原审原告将
前述房屋租赁给原审被告，租期自2008年10月1日至2011年9月
30日；租金第一年26400元，第二年29040元，第三年31944元，其中第一年的租金由原审被告在合同生效后一次性付清，第
二年的租金于2009年9月10日之前付清。合同还对其他内容进
行了约定，其中第六条第九项约定“本协议违约金为壹万元，
如乙方未到租期要求退租视为违约”。合同签订后原审被告支
付了第一年的房屋租金。2009年12月30日，原审原告与中河街
道办事处再次签订《房屋租赁合同》，约定中河街道办事处将
讼争房屋继续租赁给原审原告，租期自2010年1月1日至2012年
12月31日。2009年12月，原审原告委托律师向原审被告发出律
师函，要求原审被告支付讼争房屋的第二年租金29040元。原
审被告于同月回函给原审原告的委托律师，在回函中原审被告
表示：“由于原审原告的种种因素，原审被告无法继续租赁房
屋，只能租至2009年9月，即租满一年。原审被告在2009年9月
1日已通过电话告知此事，2009年9月21日原审原告结束租赁，
不存在任何违约行为。”2009年12月23日，中河街道办事处出
具证明一份，表明其同意将讼争房屋出租给原审被告公司使用
。另：讼争房屋的房屋所有权证等尚未办理。审理过程中，原
审原告表示在原审被告承担提前退租的违约责任的情况下，同
意以收到原审被告回函的时间为房屋租赁合同解除的时间。
本案原审原、被告双方的争议在于：一、原审被告提前
退租是否正当、合法；二、原审原、被告房屋租赁合同是否已
解除以及解除的时间。
对争议一，原审被告认为基于以下几点原因而无法继续
租赁讼争房屋：1.原审原告未提供房产证，导致原审被告不能
进行工商登记；2.讼争房屋没有独立的门与通道，进出不便；3.签订租房协议时原审被告无法进入讼争房屋看房，在房屋结
构上原审原告也不同意原审被告改变装修，房屋使用过程中还
出现了安全问题。针对以上三点理由，原审原告认为：1.原审
原、被告签订合同时，原审原告已告知房屋的土地证房产证尚
未做出，租赁合同中也未约定原审原告必须要提供房产证土地
证；2.原审被告在签订合同时已知晓讼争房屋的情况却仍然租
赁了讼争房屋，现在再说房某某出不便，该理由不能成立。而
且原审被告是将讼争房屋与相邻的一间房屋共同租下的，实际
也不会影响进出；3.原审被告从未告知原审原告关于出现过安
全问题的情况，现原审被告也未提供证据证明，因此不认可。
原审法院认为，由于原审被告在明知房屋权属证明尚未做出的
情况下，仍与原审原告签订了租期长达三年的租赁合同，且在
合同中又未对原审原告提供房屋权属证明的事项进行约定，根
据日常生活经验，应视为原审被告在签订合同时是认可房屋无
权属证明这一情况的，故原审被告所提出的第一点理由不能成
立。对第二点理由，原审法院认为原审被告在租赁房屋之前应
当慎重考虑，但在租赁合同已签订后，房某某出不便不能成为
提前退租的理由。对第三点理由，原审法院认为除了房屋出现
安全问题外，其余内容同原审法院对第二点理由的分析一样，
并不能成立。而关于房屋出现安全问题，由于原审被告未提供
证据证明，原审原告也不认可，故原审法院不予确认。故原审
被告提出的三点提前退租的理由均不能成立，原审被告要求提
前解除房屋租赁合同，无法律依据。
对争议二，由于原审被告要求提前解除房屋租赁合同，原审原告在庭审中也表示同意提前解除合同，故原审原、被告
就解除合同已经达成一致。至于合同解除的具体时间，原审原
告认为收到原审被告回函之日为合同解除之日。原审被告则认
为由于已在2009年9月20日左某某退了房屋，并且也通知了原
审原告，故合同在2009年9月已解除。原审法院认为，由于原
审被告并非有法定理由而解除合同，故应待原审原告方某同意
解除合同后，房屋租赁关系才算解除。现原审原告表示同意以
收到原审被告回函之日为合同解除之日，因原审被告回函的邮
寄凭证丢失，双方一致陈述该回函大致在2009年12月20日左右
收到，故原审法院确认房屋租赁合同于2009年12月20日解除。
原审原告于2010年1月25日诉至法院，同意原审被告退租
，请求判令原审被告支付房屋租金9438元（自2009年10月1日
至2010年1月25日），并支付提前解除合同的违约金10000元。
原审法院认为，因中河街道办事处已同意原审原告将讼
争房屋转租给原审被告，故原审原、被告之间签订的《房屋租
赁合同》有效。原审被告应按约支付房屋租金。原审原告要求
原审被告支付合同解除前的房屋租金，于法有据，但对合同解
除的时间理解有误，原审法院予以纠正，按照年租金29040元
，从2009年10月1日计算至2009年12月20日，计6453元。由于
原审原、被告之间约定的房屋租赁期限为2008年10月1日至201
1年9月30日，故原审被告提前退租的行为已构成违约，根据双
方签订的《房屋租赁合同》第六条第九款约定的“本协议违约
金为壹万元，如乙方未到租期要求退租视为违约”，原审原告
有权要求原审被告支付提前解除合同的违约金。但根据双方约定的房屋租金情况，原审法院认为约定的10000元违约金数额
偏高，原审被告也主张应调低违约金，故原审法院将违约金调
整为8000元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百
零九条，第一百一十四条的规定，判决如下：一、原审被告宁
海县××能源产品发展有限公司支付原审原告金甲房屋租金64
53元，限于本判决生效后十五日内履行完毕；二、原审被告宁
海县××能源产品发展有限公司支付原审原告金甲违约金8000
元，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指
定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事
诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债
务利息。案件受理费286元，减半收取143元，由原审原告金甲
负担61元，原审被告宁海县××能源产品发展有限公司负担82
元。
宣判后，原审被告金正××不服，向本院提起上诉称：
请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实与
理由，原审法院认定事实、作出判决上均有错误，侵犯了上诉
人权益。被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，约定租赁目的
用于开设公司营业部，用于经营。上诉人承租后对房某某行了
店面装潢，嗣后到宁波市工商局鄞州分局准备办理营业部登记
手续，因被上诉人一直未提供房产证等相关产权证明，导致无
法办理登记手续，上诉人承租房屋用于经营的目的无法达到。
上诉人已经在2009年9月1日以电话与手机方式通知不再续约。
直至庭审结束，被上诉人亦没有提供产权证明，导致讼争的直接原因是没有产权证明。作为产权所有人的宁波市鄞州区人民
政府中河街道办事处至今没能出具相关产权证明，其下属城建
管理科出具证明属于自己证明自己的自证行为，在法律上没有
约束某。一审法院判令上诉人支付房屋租金并承担违约责任缺
乏事实依据，明显错误。请求二审法院查某事实，依法改判。
被上诉人金甲答辩称：上诉人称租赁目的不能实现没有
事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均无新的证据提交。
经本院审理查某的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，涉讼房屋产权属于中河街道办事处所有，该
办事处同意被上诉人金甲将房屋转租给上诉人金正××，双方
为此签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，又没有违反
法律行政法规强制性规定，应认定有效，上诉人与被上诉人均
应按约履行。双方约定房屋租赁期限自2008年10月1日至2011
年9月30日，后上诉人要求提前解除房屋租赁合同，原审法院
认定合同解除时间为上诉人收到被上诉人回函之日并无不妥，
上诉人应向被上诉人支付相应租期的租金。根据合同约定“本
协议违约金为壹万元，如乙方（金正××）未到租期要求退租
视为违约”，因此上诉人提前解除合同的行为已经构成违约，
对此应承担支付违约金的责任。上诉人认为被上诉人无法提交
房产权证，致使其不能实现开设公司的目的，因此不同意承担
租金及违约金等上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原
审法院对本案事实认定清楚，审判程序合法，判决得当。依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费162元，由上诉人宁海县××能源产品发
展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 炜
审 判 员 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
二〇一〇年八月三十日
代书 记员 陆 琼