广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2055号
原告东莞市世博物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。注册号：XXX。
法定代表人刘春桃，董事长。
委托代理人黄雁冰，广东众慧律师事务所律师。
被告陈红霞，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXX。公民身份号码：XXX。
被告东莞市龙汇餐饮有限公司，住所地：东莞市。注册号：XXX。
法定代表人尧辉强，总经理。
委托代理人肖景清、章思涵，广东星啸律师事务所律师、实习律师。
原告东莞市世博物业管理有限公司（以下简称“世博公司”）诉被告陈红霞、东莞市龙汇餐饮有限公司（以下简称“龙汇公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人黄雁冰，被告龙汇公司委托代理人肖景清到庭参加诉讼，被告陈红霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月19日，原告与被告陈红霞签订了一份《世博广场物业租赁合同书》，约定由原告将位于东莞市东城区东城路283号世博广场F区三楼建筑面积约为6157.09平方米的物业出租给被告陈红霞经营全球美食自助餐饮。同时在合同中约定由原告向租赁物业提供物业管理服务，被告应按时向原告支付水、电、垃圾处理、空调使用等费用。
2009年1月8日，被告陈红霞以该租赁物业为住所，成立了被告龙汇公司，并由被告龙汇公司作为该租赁物业的实际使用人，负责支付租金及相关费用。自2014年5月5日开始，两被告均拒不向原告支付租金、物业管理费等费用。原告于2014年5月27日依照合同约定单方面终止了与被告的租赁关系。2014年5月28日，被告龙汇公司因拖欠货款事宜被东莞市第一人民法院查封，原告自该日期承担有关保管责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：1、两被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费21450.19元；2、两被告立即向原告清偿拖欠的电费129297元；3、两被告立即向原告清偿拖欠的水费8635元；4、两被告立即向原告清偿拖欠的垃圾处理费1050元；5、两被告立即向原告清偿拖欠的空调费14819元；6、两被告立即向原告支付违约金（按每日0.2%计至两被告实际清偿之日止）；7、本案诉讼费由两被告承担。
被告龙汇公司辩称，1、确认拖欠物业管理费为21450.19元；2、确认拖欠2014年3月26日至4月25日的电费为67152元，2014年4月26日至5月27日的电费没有交纳，但由于没有收到原告的缴费通知单，也没有看到原始的读表数，所以无法确认。3、确认拖欠2014年3月26日至4月25日的水费为6666元，2014年4月26日至5月27日的水费没有交纳，但由于没有收到原告的缴费通知单，也没有看到原始的读表数，所以无法确认。4、确认拖欠垃圾处理费1050元。5、确认拖欠2014年3月26日至4月25日的空调费为10825元，2014年4月26日至5月27日的空调费没有交纳，但由于没有收到原告的缴费通知单，也没有看到原始的读表数，所以无法确认。6、违约金过高，请求法院依法调整。7、被告之前已经交付了租赁保证金360000元，要求所有费用在保证金中予以扣除。8、被告已于2014年5月22日缴费91283元。
被告陈红霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩及证据。
经审理查明，2008年11月19日，原告与陈红霞签订了一份《世博广场物业租赁合同书》，该合同甲方为原告，乙方为陈红霞，约定甲方将位于东莞市世博广场F区三楼出租给乙方使用。甲方出租的物业的建筑面积约为6157.09平方米，租金以建筑面积计算，其中2013年9月1日至2014年8月31日期间以31.01元／平方米／月计算，物业管理费按4元／平方米／月计算，其它水电费等应交纳费用按实际数额支付，所有费用须于每月5日前交纳。合同第十条第2点约定，乙方迟延缴交租金、水电费及其他应缴之费用，须向甲方支付违约金，从迟交之日起，按日加收所欠缴金额0.2%的违约金。如逾期达二十日，甲方有权随时单方面终止本合同，并收回物业，乙方交纳的租赁保证金不予退回。
合同签订后，原告将租赁物交付给陈红霞使用，陈红霞于2009年1月8日以案涉物业为住所，成立了龙汇公司，并由龙汇公司作为案涉物业的实际使用人。在本案发生纠纷前，均是龙汇公司向原告支付物业管理费等相应费用。庭审中，双方均确认合同已经在2014年5月27日解除，龙汇公司已经撤场，故原告无法向被告送达2014年4月26日至5月27日期间费用的缴费通知单，但被告有独立使用的水、电表，缴费通知单是按照每月实际抄表数计算应交纳费用。另，龙汇公司于2014年5月22日向原告支付91283元。
经审查原告提交的缴费通知单及读数统计表显示如下：
1、2014年3月26日至4月25日的电费为67152元，2014年4月26日至5月25日的电费63269元，2014年5月26日至6月18日的电费9887元，即2014年4月26日至6月18日的电费合计为73156元。
2、2014年3月26日至4月25日的水费为6666元，2014年4月26日至6月18日的水费8635元。
3、2014年3月26日至4月25日的空调费为10825元，2014年4月26日至6月18日的空调费14819元。
原告称缴费单上的部分数据统计至6月18日的原因是因为抄表日为6月18日，但由于专表专用，实际上显示的数据均为被告使用。因此，原告主张的2014年5月全部应收费用包含：电费67152元、水费6666元、空调费10825元、垃圾处理费1050元、物业管理费21450.19元（2014年5月1日至5月27日期间的费用，合计27天，计算方法是24628元÷31天×27天；该笔物业管理费按合同约定整月租金为24628元，且应在2014年5月5日前支付，但被告在5月27日搬离仅使用了27天，故仅主张了21450.19元）。2014年6月全部应收费用包含：电费64093元、水费8635元、空调费14819元、垃圾处理费1050元。原告解释称2014年6月电费本来应该为73156元，但由于因为理解错误仅请求64093元，组成如下：（2014年4月26日至5月25日的电费63269元加2014年5月26日至6月18日的电费9887元中的部分（原告主张因理解错误而仅按比例主张了两天的费用824元）】。另外，原告主张由于被告已经支付了91283元，其中70794元是归还本案之外拖欠的广告费，余额20489元应在本案的诉讼请求中予以扣减，所以用20489元-电费67152元-水费6666元-空调费10825元-垃圾处理费1050元=-65204元（负数）。故在本案中的诉请求为：物业管理费21450.19元、电费129297元（65204元＋64093元）、水费8635元、垃圾处理费1050元、空调费14819元以及违约金。
被告则认为其支付的91283元是归还本案的费用，原告并未能提交证据证明本案之外存在费用，故不同意原告的扣减方法。
以上事实，有原告提供的《租赁合同书》、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、通知及2009-2014年缴费通知单和银行转账凭证、垃圾处理费通知、申请表、世博广场2014年5月、6月缴费通知单、2014年4月26日至6月18日水电空调读数统计表、2014年3月至5月水电垃圾处理费费用凭证，被告提交的东莞银行存款账户回单以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，被告陈红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提供答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利后果由被告自行承担。案涉的《世博广场物业租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。庭审中，龙汇公司确认拖欠原告物业管理费21450.19元、垃圾处理费1050元，本院予以确认，对原告该部分诉讼请求予以支持。
关于原告主张的水、电、空调费问题。庭审中，被告仅确认2014年3月26日至4月25日期间的水、电、空调费用，但主张2014年4月26日至5月27日期间的费用由于没有收到缴费通知单，故无法确认。本院认为，被告在2014年5月27日撤场，并在第二天被法院查封，可见被告已经停止经营，因此2014年4月26日至5月27日期间的缴费通知单没有送达被告是合理的。经审查原告提交的水、电费发票及水电表读数数据等证据，本院认为原告提交的证据能印证其主张的每月的水、电费、空调费数额。
本案中，双方争议的是被告在2014年5月22日支付的91283元是否包含归还拖欠的本案外的费用。由于原告未能提交证据证明存在其所称的广告费用，本院对原告的该项主张不予采信，故被告支付的91283元应当在本案中的费用予以扣减。因此，应当以91283元-电费67152元-水费6666元-空调费10825元-垃圾处理费1050元=5590元，该剩余的5590元应继续在物业管理费中予以扣减，故剩余物业管理费为21450.19元-5590元=15860.19元。
综上，被告拖欠的费用如下：物业管理费15860.19元、电费64093元、水费8635元、垃圾处理费1050元、空调费14819元。另外，虽然龙汇公司主张抵扣租赁押金，但根据合同约定，原告有权没收押金，故本院对其主张不予支持。
关于违约金问题。依照《世博广场物业租赁合同书》第十条第2点约定，龙汇公司逾期支付租金、水电费或其他应缴之费用，应当支付违约金。违约金分段计算，具体计算如下：
1、以110321元（2014年5月全部应收费用：电费67152元＋水费6666元＋垃圾处理费1050元＋空调费10825元＋应收物业管理费24628元）为本金，按照日千分之二的标准，从2014年5月6日起计至2014年5月21日（共16天），即110321元×2‰×16天=3530.27元。
2、以15860.19元（2014年5月22日起拖欠的5月费用：物业管理费15860.19元）为本金，按照日千分之二的标准，从2014年5月22日起计至付清之日止。
3、以88597元（2014年6月拖欠费用，电费64093元＋水费8635元＋垃圾处理费1050元＋空调费14819元）为本金，按照日千分之二的标准，从2014年6月6日起计至付清之日止。
但违约金的总额以拖欠的本金为限。
关于陈红霞应否承担连带责任问题。虽然陈红霞在经营过程中将股权转让，但其与东莞市世博物业管理有限公司签订的合同并未解除或协商变更，陈红霞仍为合同的相对方。因此，本院认为陈红霞应当承担连带清偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认案涉的《世博广场物业租赁合同书》已经在2014年5月27日解除。
二、被告东莞市龙汇餐饮有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市世博物业管理有限公司支付物业管理费15860.19元、电费64093元、水费8635元、垃圾处理费1050元、空调费14819元及违约金（违约金分段计算，以110321元为本金，按照日千分之二的标准，从2014年5月6日起计至2014年5月21日（共16天）为3530.27元；以15860.19元为本金，按照日千分之二的标准，从2014年5月22日起计至付清之日止；以88597元为本金，按照日千分之二的标准，从2014年6月6日起计至付清之日止。但违约金的总额以拖欠的本金为限）。
三、被告陈红霞对被告东莞市龙汇餐饮有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告东莞市世博物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2079.22元，由两被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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