南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第291号
原告：南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津村三组，住所地南宁市西乡塘区。
负责人：王端会，该组组长。
委托诉讼代理人：王端乐，男，村民。
委托诉讼代理人：潘朝强，男，该村法律顾问。
被告：广西庆铃汽车销售服务有限公司，住所地南宁市西乡塘区安吉大道。
法定代表人：刘勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄象海，广西金和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎群，广西金和泰律师事务所律师。
被告：南宁中宏海东汽车贸易有限公司，住所地南宁市西乡塘区安吉路。
法定代表人：何东海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：莫雪冰，广西百澄律师事务所律师。
原告南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津村三组（以下简称西津村三组）与被告广西庆铃汽车销售服务有限公司（以下简称庆铃公司）、南宁中宏海东汽车贸易有限公司（以下简称中宏公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案后，依法适用普通程序，分别于2015年7月21日、2015年8月25日、2015年9月14日、2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告西津村三组的组长王端会及其委托诉讼代理人王端乐、潘朝强，被告庆铃公司的委托诉讼代理人黄象海，中宏公司的委托诉讼代理人莫雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西津村三组向本院提出诉讼请求：1.解除原告西津村三
组与被告庆铃公司、中宏公司签订的《合同书》；2.被告庆铃公司、中宏公司向原告西津村三组支付2004年11月18日至2014年11月17日期间拖欠的租金267942.17元；3.被告庆铃公司、中宏公司向原告西津村三组支付2014年11月18日至2015年5月17日期间拖欠的租金286783.2元、滞纳金28678.32元；4.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2004年11月18日，原告西津村三组与被告庆铃公司、中宏公司签订一份《合同书》，约定：原告西津村三组将位于南宁市产业用地（25.56亩）出租给被告庆铃公司、中宏公司使用；租期20年，自2004年11月18日至2024年11月17日；采取先付款后用地的方式，两被告应于每年11月18日向原告支付租金，逾期不付视为两被告违约；若两被告超期支付租金，要按当年月租金的20%交纳滞纳金；超期三个月的，原告有权单方终止合同。合同签订后，原告依约将土地交付两被告使用，然而两被告拖欠原告2004年11月18日至2014年11月17日期间的租金267942.17元，且两被告自2014年11月18日起已逾期三个月未足额支付下一年的租金，其行为已构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告庆铃公司辩称：1.《合同书》虽然明确了涉案土地的面积为25.56亩，但庆铃公司和中宏公司实际使用的土地面积分别为21.33亩、4.23亩，两被告一直按照各自的使用面积向原告支付土地租金，原告未提出异议，并向两被告开具了相应的收款收据，可以视为原告已经认同中宏公司与庆铃公司对于承租土地面积所作出的一种事实上的划分；2.虽然合同约定两被告应于每年11月18日支付下一年的土地租金，但在合同履行至今十多年的时间里，庆铃公司大多是每三个月支付一次租金，偶尔一两个月支付一次租金，原告对庆铃公司这种租金的支付方式从未提出异议，可以视为双方已经变更了原合同对租金交纳方式的约定，故原告以庆铃公司未按年支付租金且已超期三个月为由主张解除合同已丧失合同依据；3.虽然庆铃公司的法定代表人刘勇收到了原告发出的《法律告知函》，但因双方账目混乱，未就拖欠租金的数额进行对账清算，庆铃公司才未按照原告的要求补交其指定数额的租金，诉讼过程中庆铃公司与原告进行了对账，确定欠款数额后就及时补交了2015年5月17日前拖欠的租金；4.滞纳金适用于政府部门的行政处罚，具有法定性、强制性和惩罚性，而本案是平等主体之间的合同关系，原告不是政府部门，故原告要求两被告支付滞纳金没有法律依据，如法院认定被告违约应支付滞纳金，原告主张的滞纳金也过高，请求依法予以调整；5.两被告承租原告的土地并在其上进行投资，是当时南宁市西乡塘区人民政府引入的重大工程项目，目前两被告投资建成的厂房、汽车４S店及其他厂家的投资价值近亿元，从业人员300余人，实现年销售额9700余万元，年纳税额超过800万元，对增加地方收入、促进就业等具有明显助推力，如法院轻易判决解除合同，将对两被告及其他商家造成巨大的经济损失；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告中宏公司辩称：1.同意庆铃公司上述第一点及第五点的答辩意见，中宏公司实际承租的土地面积是4.23亩，中宏公司只需按照该面积向原告支付相应的土地租金即可；2.合同履行期间，被告中宏公司一直是每三个月向原告支付一次租金，原告对此从未提出过异议，视为双方已经变更了原合同对租金支付时间和方式的约定，原告以被告未按年支付租金且已超期三个月为由要求解除合同，违背诚实信用原则，法院不应支持；3.中宏公司已足额支付2004年11月18日至2015年5月17日期间的租金，不存在拖欠的情形，故也不存在产生滞纳金的问题，如法院认定被告违约应支付滞纳金，原告主张的滞纳金也过高，请求依法予以调整。综上，请求法院依法驳回原告对中宏公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2004年11月18日，原告西津村三组（甲方，出租方）与被告庆铃公司、中宏公司（乙方，承租方）签订《合同书》，约定：1.甲方将位于南宁市东面总面积17040平方米（25.56亩）的第三产业用地承包给乙方经营使用，租期20年，自2004年11月18日至2024年11月17日；2.2004年11月18日至2005年2月17日期间免承包金，甲方自2005年2月18日起收取乙方的承包金，采用先付款后用地的方式，每年的11月18日为下一年度承包金的交付日期；3.2004年11月18日至2009年11月17日期间每年每亩土地的承包金为17000元，2009年11月18日至2014年11月17日期间每年每亩土地的承包金为18700元，2014年11月18日至2019年11月17日期间每年每亩土地的承包金为22440元，2019年11月18日至2024年11月17日期间每年每亩土地的承包金为29172元；3.如乙方超期支付承包金，每超期一月，要按当年月承包金的20%向甲方支付滞纳金；超期三个月，甲方有权解除合同，并有权不经任何司法部门将出租给乙方的第三产业用地及场地上的建筑物、水电设施等全部无偿收归甲方所有；4.乙方如需将场地或铺面转让他人，应告知甲方，本合同条例对新的受让人仍具有同等的法律效力，甲方同时有义务给新的受让人出具办理证照手续的相关资料。合同签订后，原告将涉案土地交付两被告使用，两被告向原告支付承包金，并在涉案土地上建设厂房。因两被告未按合同约定的时间向原告支付承包金，原告于2015年4月22日委托南宁市江南区法律服务所向两被告邮寄送达《法律告知函》，告知两被告已逾期四个月未支付2014年11月18日至2015年11月17日期间的全部租金，依据合同约定，原告有权解除合同并收回土地，现给予两被告10天的商讨宽限期，若两被告在宽限期内未作答复或者答复不理想，原告有权采取法律手段解决该纠纷。2015年4月23日，被告中宏公司签收该法律告知函。因被告庆铃公司未签收《法律告知函》，原告于2015年5月11日直接向被告庆铃公司的法定代表人刘勇送达该法律告知函。2017年3月3日，经双方对账，原告确认：如按照中宏公司实际使用的土地面积即4.23亩计算，中宏公司虽未按年支付租金，但未拖欠2015年5月17日前的租金；按照本案庆铃公司使用的21.33亩和案外6.679亩土地面积计算，庆铃公司共拖欠2004年11月18日至2014年11月17日期间的租金为221222.3元，未拖欠2014年11月18日至2015年5月17日期间的租金。2017年3月9日，被告庆铃公司补交了2014年11月17日前拖欠的全部租金221222.3元。
另查明：涉案土地的所有权人是南宁市办
事处西津村，土地使用者为西津村三组，土地性质为第三产业用地，已取得建设用地规划许可证，目前该土地仍由两被告使用。自合同履行以来，被告庆铃公司按照21.33亩的土地面积向原告支付租金，被告中宏公司按照4.23亩的土地面积向原告支付租金，原告向两被告出具相应的收款收据。两被告自2015年3月27日起陆续向原告支付2014年11月18日至2015年11月17日期间的土地承包金。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：“合同书”、“建设用地规划许可证”、“法律告知函”、“收据”、“银行流水记录”、“收欠租金说明书”、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，原告西津村三组与被告庆铃公司、中宏公司于2004年11月18日签订的《合同书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对各方当事人均具有约束力，各方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
关于两被告责任承担的问题。《合同书》中只约定被告庆铃公司、中宏公司承租土地的面积为25.56亩，并未约定两被告各自承租土地的面积，虽然两被告在合同履行过程中一直按照各自使用的土地面积支付租金，原告也出具了相应的收据，但该租金责任的分担只对两被告有效，不能及于原告，原告向两被告出具收据，只表明原告认可收到两被告当时所交的租金数额，不能视为认同两被告按份承担合同责任，即两被告应对涉案25.56亩土地的租金承担连带支付责任。
关于《合同书》是否应解除的问题。《合同书》约定，被告庆铃公司、中宏公司应于每年11月18日向原告西津村三组支付下一年的土地承包金，如两被告超期三个月支付承包金的，原告有权终止合同。该约定属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的双方约定合同解除条件的情形。根据本院查明的事实，两被告确实有超过三个月未支付下一年度租金的事实，符合双方约定合同解除条件的情形，但从维护交易的稳定出发应考虑当事人的违约程度，结合具体案情进行综合衡量是否准许一方当事人解除合同。就本案而言，一方面，从两被告十多年来的交租情况分析，两被告大多按季度支付租金，从未依合同约定按年支付租金，原告没有证据证明对此提出过异议，鉴于双方账目混乱，两被告未按原告要求支付拖欠的租金，但在诉讼过程中，原被告双方进行对账确定拖欠的租金数额后，被告庆铃公司及时补交了拖欠的租金，可见两被告的违约程度较轻，对原告实现合同目的的影响不大，且原告由此遭受的损失可以通过收取违约金的方式进行弥补。另一方面，两被告承租土地的面积较大，双方约定的租赁期限较长（租期为20年），两被告在涉案土地上投资建厂，为履行合同而对租赁物的投入较大，且一直在正常经营。本院认为双方继续履行合同有利于双方的合同利益，也具有现实可能性。故对原告诉请解除与两被告的《合同书》，本院不予支持。
关于租金的问题。因被告庆铃公司、中宏公司在诉讼过程中已经补交2015年5月17日前拖欠的全部租金，故对原告诉请两被告支付2004年11月18日至2014年11月17日期间拖欠的租金267942.17元及2014年11月18日至2015年5月17日期间拖欠的租金286783.2元，本院不予支持。
关于滞纳金的问题。《合同书》第四条第2点约定，被告庆铃公司、中宏公司超期支付承包金的，要按当年每月承包金的20%向原告西津村三组支付滞纳金，该滞纳金实为违约金。因两被告自2015年3月27日起才陆续向原告西津村三组支付诉请中的2014年11月18日至2015年5月17日期间的租金，已构成违约，原告据此主张该期间的违约金合法有据，本院予以支持。因2014年11月18日至2015年11月17日期间每亩土地的年租金为22440元，原告按两被告逾期三个月支付租金的标准来主张违约金28678.32元（22440元×25.56亩÷12个月×20%×3个月）并不过高，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西庆铃汽车销售服务有限公司、南宁中宏海东汽车贸易有限公司向原告南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津村三组支付违约金28678.32元；
二、驳回原告南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津村三组的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9634元（原告已预交），由原告南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津村三组负担2500元，被告广西庆铃汽车销售服务有限公司、南宁中宏海东汽车贸易有限公司负担7134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
代理审判员 刘东海
代理审判员 徐小晴
二〇一七年四月六日
书 记 员 赵文赎