天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7143号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹秀华，男，1971年5月15日出生，汉族，天津市金标建筑工程有限公司负责人，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘廷峰，男，天津市金标�筑工程有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟凌霜，女，1991年6月7日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：高晓禹，天津金华达律师事务所律师。
上诉人曹秀华因与被上诉人孟凌霜房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初28463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹秀华上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人签订五年房屋租赁合同，租赁房屋状况是毛坯房，上诉人经营餐饮，按照布局对房屋进行了精装修。当时，被上诉人明确表示冬季给予供暖，并在合同补充条款中注明，然而到冬季，供暖没有到�，影响了就餐客源。上诉人多次找被上诉人要求解决供暖，被上诉人称正在与供热公司交涉，但是至天气转暖，供暖问题依然没有解决。后上诉人因轻信被上诉人而将餐饮店更改为洗浴中心，重新进行装修花费1800000余元。至2015年供暖季仍没有供暖。上诉人又多次找被上诉人，被上诉人称还在和供热公司协商之中。2016年供暖季仍未供暖，上诉人亲自找到供热公司，供热公司答复“天津鸿正集团有限公司没有支付晓镇家园全部底商的供热配套设施费数千万元，所以供热公司不给供暖”。上诉人在此情况下无法经营，被上诉人称其父（天津鸿正集团有限公司法定代表人因刑事问题在押）回来后一定给予解决，至2016年10月上诉人接到被上诉人的起诉书。根据前述事实，上诉人认为被上诉人违约在先，应当承担全部违约责任。房屋租赁合同终止，装修后的房屋由被上诉人�回，被上诉人是受益者，应支付装修费用。上诉人与被上诉人的房屋租赁关系在2017年1月30日前已经协商终止，2017年2月10日前上诉人已经将店内物品设备全部搬出并将房屋腾空，上诉人不应交付租金至2017年6月30日。本案应适用《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百一十三条。
孟凌霜辩称，驳回上诉，维持原判。
孟凌霜向一审法院起诉请求：一、请求依法判令曹秀华给付自2016年7月1日至2017年6月30日止房屋租金660734元；二、依法解除双方所签订的房屋租赁合同并判令曹秀华将坐落于天津市滨海新区塘沽欧美小镇晓镇家园31、32、33、34号房屋腾空返还给孟凌霜；三、依法判令曹秀华给付违约金368000元（暂计算至2016年9月30日）；四、判令曹秀华承担本案诉讼费用。
曹秀华向一审法院提出反诉请求：一、依法判决孟凌霜赔偿曹秀华两次装修损失1864266.5元、营业损失800000元，返还押金50000元（装修押金和垃圾清运费）；二、判决孟凌霜承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：孟凌霜作为出租人（甲方），曹秀华作为承租人（乙方），签订《天津市房屋租赁合同》，约定：孟凌霜将坐落于晓镇家园31、32、33、34房屋出租给曹秀华，该房屋面积603.41平方米，所承租房屋用于餐饮，租赁期限自2014年5月5日起至2019年7月4日止；孟凌霜于2014年5月5日前，将出租的房屋交付曹秀华，交付后2个月为免租期用于装修，曹秀华按年支付租金，付款时间每一年租赁期提前1个月支付，延期支付租金，则合同继续履行，曹秀华除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日1000元支付违约金；孟凌霜交付该房屋时，曹秀华支付押金，押金为10000元，孟凌霜收�押金后，应开具收条；租赁关系终止时，孟凌霜验房无误的情况下，押金不计利息退还；租赁期间内承租方发生以下行为出租方有权解除合同收回该房屋：拖欠房租、物业费、水电费，擅自更改范围结构，未经出租方同意转租，违法经营等行为。合同附件中约定：租赁期满或合同解除，曹秀华返还房屋时不负责恢复房屋及原有附属设施原状；曹秀华因无法拆除或撤出而放弃的装修及设备，孟凌霜有权做出处理，孟凌霜不得要求支付搬运费、撤离费或拆除费；该房屋所增加的装修、设备归曹秀华所有，孟凌霜负责在曹秀华入住前，解决水、暖、电等配套的相关事宜的落实。
另查，天津鸿正集团有限公司与孟凌霜签订《房屋租赁合同》，将晓镇家园31、32、33、34号房屋出租给孟凌霜使用，租赁期限十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。
本案审理中�曹秀华向法院申请对房屋室内装修损失及营业损失进行鉴定，法院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行鉴定，并出具评估报告。
双方当事人对如下事实存在争议：双方对于合同是否存在第8页有争议，孟凌霜认为没有第8页，曹秀华提交了第8页。法院认为，孟凌霜提交的合同亦显示总页数为8页，且合同显示存在附件一、二、三，与曹秀华提交的合同第8页相吻合，故对于曹秀华提交的合同内容，予以确认。对于曹秀华提交的装修押金条、垃圾清运押金收据等证据，孟凌霜不认可，因合同约定有10000元押金，与曹秀华提交垃圾清运押金收据中10000元相吻合，故予以确认。对于装修押金40000元，无法证实孟凌霜收到该款，且与合同约定不一致，故不予确认。
一审法院认为，因双方签订的《天津市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反相�法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。双方均同意解除合同，故予以确认。对于违约问题，曹秀华主张因孟凌霜未能供暖，造成合同解除，但孟凌霜主张因曹秀华不交纳租金，造成合同解除。法院认为，出租方对于租赁合同的主要义务系交付房屋，而供暖系出租方的附随义务，承租方对于合同的主要义务系交付租金，且租赁合同中并未约定未供暖的情况下承租方可以拒付租金，曹秀华在没有集中供暖的情况下，亦一直使用该房屋三年之久，故认定对于合同解除，曹秀华负主要责任。因孟凌霜庭审中陈述其申请停止供暖，且并未再申请开通，故供暖问题确实影响了曹秀华使用房屋，而孟凌霜主张在合同签订时已经明确告知曹秀华，但并未提交证据予以证实，故无法支持其该主张，认定孟凌霜负次要责任。
对于孟凌霜主张腾还房�，因双方合同解除，庭审中曹秀华陈述并未将房屋全部归还，故应当按照合同约定，将房屋腾还孟凌霜。对于孟凌霜主张的租金，因曹秀华一直占用房屋，且租赁合同中并未约定未供暖的情况下承租方可以拒付或减少租金，曹秀华对于未供暖问题亦提起反诉要求对方赔偿损失，故曹秀华应当向孟凌霜给付其拖欠的租金，即660734元。对于孟凌霜主张的违约金，亦因曹秀华违反合同主要义务，按照合同约定应当承担违约责任，但考虑孟凌霜对于供暖问题亦有责任，且对其实际损失亦未提交证据，故按照欠付租金80%的同期银行贷款利率计算违约金，因曹秀华自2015年7月5日起欠付租金，且租金按年交纳，故计算违约金为68980元。
对于曹秀华的反诉请求，对于装修损失，因曹秀华的装修均在租赁期内，孟凌霜应当知晓且并未提出反对，且曹秀华提起的鉴定是对�屋室内装修的现值进行的鉴定，根据上文确定的双方主次责任，孟凌霜应当承担装修损失的20%，即96485元。对于曹秀华主张的营业损失，孟凌霜提出鉴定报告并未区分供暖季与非供暖季，且虽无集中供暖，但曹秀华可以通过其他供暖方式减少经营损失，曹秀华向鉴定单位陈述由于供暖期不能提供市政供暖，导致其经营火锅店在供暖期以用电为其供暖来源，导致火锅店经常停电，无法正常经营导致营业额下降。但曹秀华并未能提交证据证实其发生多次停电无法经营的情况，故对于上述鉴定报告确定的营业损失无法确认。鉴于确实存在供暖问题影响曹秀华的经营，参考鉴定报告中对于电费等成本的支出及利润等情况，酌定孟凌霜向曹秀华赔偿经营损失100000元。另，曹秀华已向孟凌霜交纳押金10000元，孟凌霜应返还该押金。至于曹秀华主张的装修押金40000元，可以另案�收款人主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告（反诉被告）孟凌霜与被告（反诉原告）曹秀华关于晓镇家园31、32、33、34号房屋签订的《天津市房屋租赁合同》，被告（反诉原告）曹秀华于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房屋腾空返还原告（反诉被告）孟凌霜；二、被告（反诉原告）曹秀华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）孟凌霜2016年7月1日起至2017年6月30日止的租金660734元；三、被告（反诉原告）曹秀华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）孟凌霜违约金68980元；四、原告（反诉被告）孟凌霜于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）曹秀华装修损失96485元、经营损失100000元、押金10000元；五、上述第二、三、四项双方互相折抵后，被告（反诉原告）曹秀华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）孟凌霜523229元；六、驳回原告（反诉被告）孟凌霜的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）曹秀华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7030元，反诉费14057元，鉴定费59500元，共计80587元，由孟凌霜负担16117元，由曹秀华负担64470元，依据双方已交费用相互折抵后，孟凌霜应当向曹秀华支付9087元，于本判决生效之日起十日内给付曹秀华。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审经审理查明，双方当事人就2015年7月5日至2016年6月30日期间的租金已进行了另案诉讼，天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初25634号民事判决结果为曹秀华于本判决发生法律效力之日起十日内给付孟凌霜自2015年7月5日至2016年6月30日止的租金653494元。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，人民法院以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。本案中，上诉人主张系被上诉人违约在先并应承担全部责任，但是上诉人未能提交充足的证据证明其前述上诉理由所依据的事实依法成立。根据双方签订的《天津市房屋租赁合同》的内容以及本案实情，一审法院判定上诉人对于合同解除承担主要责任，并无不当，应予维持。
关于交纳租金的期限。虽然上诉人主张其于2017年2月10日前已经将店内物品设备全部搬出并将房屋腾空，不应交付租金至2017年6月30日。但是依据一审法院开庭笔录的内容以及本院二�经审理查明，双方当事人至今尚未按照房屋租赁合同解除惯例进行交接，且上诉人亦未将房屋全部归还，故而一审法院判决上诉人给付租金的期间亦并无不当。
另，上诉人的其他上诉理由亦均依据不足，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8538元，由上诉人曹秀华负担8538元。
本判决为终审判决。
审判长 哈欣
审判员 王新
审判员 李敏
二〇一七年十二月十八日
书记员 穆艺