阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1333号
原告：邓钊铭，男，x年x月x日生，汉族，户籍地：阳江市江城区，现住阳江市江城区。
委托代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。
法定代表人：陈明威。
委托诉讼代理人：冯兆春，男，x年x月x日生，汉族，住阳江市江城区。是该公司员工。
原告邓钊铭诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓钊铭的委托代理人张炳毅，被告锦绣名城房地产公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓钊铭诉称：被告是阳江市伴湖豪庭商住小区的开发商，原告是该小区1幢单元601房的业主。2014年11月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价为每平方米5412.36元，总售价为428659元（见合同第四条约定），出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房款428659元的0.1%作向买受人支付违约金（见合同第十五条约定）。合同签订后，原告于2016年10月入住伴湖豪庭1幢1单元601房，并于2016年4月9日付清购房款每428659元给被告，又于2014年11月20日支付了办证费用共26020元。另外，按照被告要求，原告于2014年11月20日交付了7295元房屋维修保证金给被告。被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期工程，但是,当被告建好楼房主体之后，于2015年8月开始停建。紧接而来有多宗经济纠纷起诉被告，并查封了被告仅有的五十多套商品房。尤为严重的是，被告实际出资人于2016年初涉嫌多项罪名被判处有期徒刑。可见，被告已经负债累累，资不抵债，根本没有经济能力为原告办理房产权证。现在被告的可信度为零；原告有理由相信其已经挪用了原告已交的办证费和房屋维修保金为此，原告认为：1、被告来能在约定的90日内为原告办好房屋杈属登记备案手续，已经违约，应当退回预收的办证费用和承担相应的违约责任；2、因被告违约，其应按照购房合同第十五条约定向原告支付违约金428.66元;3、被告代收原告的房屋维修保证金缺乏法律依据，且长期没有依法移交应收的部门，属于违法收费，应当将代收的房屋维修保证金如数退还原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告退回预收的办理房产权证费用26020元给原告；二、判令被告支付逾期办理房产权证违约金428.66元给原告；三、判令被告退还代收的房屋维修保证金7295元给原告；四、请求被告支付逾期交房违约金23533.38元，从2015年4月30日起按照房款日万分之一计至2016年10月30日止；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告锦绣名城房地产公司辩称：一、就本案涉案商品房，如果原告认为被告违反了与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定，原告应根据与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿，而不是抛开原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿。因此，被告认为原告的诉讼请求是无理请求。二、原告《民事起诉状》事实和理由的第三段“被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期……原告有理由相信其已经挪用了原告已交的办证费和房屋维修保证金”。根据谁主张谁举证的原则，原告的表述并没有证据证明是事实，被告认为原告所主张严重失实，是诬告被告，被告保留追究原告的法律责任。三、原告所购买的该涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商阳江市阳东区第二建筑工程公司未按《工程合同》约定日期交付给被告所造成。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。四、原告在未收到被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，原告已实际使用了该涉案商品房。五、鉴于原告强行将本案涉案商品房进行装修使用，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、因涉案商品房工程项目尚未完成，也未进行工程竣工验收，“工程承包方”尚未把涉案商品房工程项目移交给被告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告要求原告恢复至原告强行装修使用前的涉案房屋原状，并在20天内（即在2017年5月31日前）将强行所侵占的涉案商品房退回被告。2、因原告原因造成涉案商品房主体结构破坏，造成涉案商品房存在质量隐患，被告将依法追究原告的相应法律责任。3、因原告未能在被告要求的期限内将所侵占的涉案商品房恢复原状退回被告，造成被告无法完成下列工程和工作而产生损失的，被告将依法追究原告的相关法律责任。①造成阻碍未施工部分工程施工进度的；②造成未能进行消防工程验收、工程规划验收、绿化工程验收的；③造成未能进行工程竣工验收和备案工作的。4、因原告和原告邀请人员强行入住或进入涉案商品房建筑工地，原告和原告邀请人员在涉案商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任和相关法律责任由原告负责。5、因原告强行侵占涉案商品房，造成涉案工程项目的施工承包方根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带法律责任。以上事实充分证明了原告的全部诉讼请求与事实不符。因此，被告不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法判决驳回原告的四项诉讼请求。
经审理查明：2014年11月20日，原告邓钊铭（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014111249），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区××路××湖××单元××商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共96.62平方米（其中套内建筑面积79.2平方米，公共分摊建筑面积17.42平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5412.36元，房屋总价款为428659元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。签订上述合同后，同年11月20日，原告分别支付维修基金7295元、办证费25720元、代办证费300元给被告。2016年4月9日，原告付清全部购房款428659元给被告。被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告承认其未交付涉讼房屋给原告，其开发的伴湖豪庭尚未完全建好，未能通过验收。原告自认已于2016年10月30日对涉案房屋进行装修施工。另外，原告明确表示其第四项诉讼请求变更为“被告支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起至2016年10月30日止，以428659元为本金，按日万分之一计付）给原告邓钊铭”。
诉讼中，被告主张不能交房给原告，其没有过错，未能交房给原告的原因是工程承包方资金周转困难、未能依约按照合同约定的时间完成施工工程造成的，但被告未能举证证明上述情况不是其过错造成的。被告表示保留追究自行装修入住的业主的相关责任的权利。
以上事实，有原告提供的身份证、伴湖豪庭认购协议、收据、《商品房买卖合同》、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票、被告提供的涉案房屋入户照片等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014111249），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告，涉讼商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，被告就未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务。原告请求被告支付逾期办理房产权证违约金428.66元（按已付房屋总价款428659元的0.1%计算），根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，理据不足，本院不予支持。另，被告辩称“其未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商未按约定进行竣工验收交付给其所造成。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方”，理据不足，本院不予采纳。另外，原告以被告有多宗经济纠纷、资不抵债为由无能力办理房产权证，但没有证据予以证明，要求被告退回预收的办理房产权证费26020元及代收的房屋维修保证金7295元给原告，理据不足，本院不予认可。
本案中，被告存在逾期交房的违约行为，从2015年4月30日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款428659元的万分之一的标准支付违约金给原告，故原告请求被告支付逾期交房违约金（从双方约定的最后交付房屋期限届满之日起的第二天（即2015年4月30日）开始计算，按已付购房款428659元、日利率万分之一的标准计至2016年10月30日止，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（按本金428659元、日利率万分之一计算，从2015年4月30日起计至2016年10月30日止）给原告邓钊铭；
二、驳回原告邓钊铭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费322元（原告已预缴），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 姚水椋
二〇一七年六月二十一日
书记员 敖惠容