广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初6772号
原告（反诉被告，以下统称原告）：林合，男，汉族，1963年9月13日出生，住广东省遂溪县。
委托诉讼代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张舒，广东智捷律师事务所辅助人员。
被告（反诉原告，以下统称被告）：夏军良，男，汉族，1963年6月7日出生，住湖北省黄梅县。
委托诉讼代理人：李佳越，广东格明律师事务所律师。
第三人：东莞市力邦房地产代理有限公司。住所地：东莞市大朗镇长塘社区美好家园首层****号之二商铺。组织机构代码证：398195388。
法定代表人：刘效良。
委托诉讼代理人：张幼玲，该公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：东莞市南城区胜和体育路*号健升大厦。
负责人：范题。
委托诉讼代理人：裴照众，该行员工。
委托诉讼代理人：陈小冰，该行员工。
原告林合诉被告夏军良、第三人东莞市力邦房地产代理有限公司（以下简称力邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理，被告夏军良提起反诉，本院对于其反诉予以受理。依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审理，于2016年8月26日公开开庭进行了审理，原告林合及其委托诉讼代理人李连明，被告夏军良的委托诉讼代理人李佳越，第三人力邦公司的委托诉讼代理人张幼玲到庭参加诉讼。后转换适用普通程序，本院依法追加中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下间称建行东莞分行）为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判长刘伍雄，与人民陪审员邝文健、叶创忠组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理，原告林合及其委托诉讼代理人李连明，被告夏军良的委托诉讼代理人李佳越，第三人力邦公司的委托诉讼代理人张幼玲到庭参加诉讼，第三人建行东莞分行经本案合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告林合向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的合同有效(房屋总价442,000元)；2.被告继续履行合同；3.被告办理房屋的一手房银行还款手续，解除抵押；4.被告向原告交付房屋并办理房屋的过户登记手续；5.被告支付44,200元的违约金；6.被告支付20,000元的律师费及其它费用；7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在第三人力邦公司的介绍及撮合下，三方签订房屋买卖合同及居间合同。由原告购买被告位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心3栋、4栋、5栋商业、住宅楼6XX房，房产证号为莞字第××。合同约定了付款方式及各自义务。合同签订后，原告依约履行合同规定的义务，但被告违约，拒不履行合同约定的义务。
被告夏军良针对原告林合的起诉答辩意见与反诉意见一致。
第三人力邦公司针对原告的起诉陈述称：同贷书出来后，被告不去过户。按照整个流程来讲，同贷书出来后就要双方去过户，过户后就完成整个流程。
被告夏军良向本院提出反诉诉讼请求：1.解除三方签订的《房地产买卖及居间合同》；2.原告向被告支付违约金88,400元；3.原告向被告支付律师费10,000元；4.本案诉讼费由原告承担；5.第三人力邦公司归还被告向其交付的广东省房地产权证原件（证号：2XXXXXXXXX）、购房发票原件（发票号码：2XXXXXXXXXXX）、契税发票原件（发票号码：0XXXXXXX）、维修资金（号码：BNXXXXXXXX）。事实和理由：2015年12月被告委托第三人力邦公司居间代理名下位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心3栋、4栋、5栋商业、住宅楼3栋商业、住宅楼6XX房的出售事务。后经第三人力邦公司居间介绍，原、被告及第三人力邦公司于2015年12月6日签订了《房地产买卖及居间合同》。其后，被告委托夏亚锋、夏金平全权代理其房屋买卖事宜，并公证了委托书。三方约定涉案房屋出售价格为442,000元，并约定房屋款项分三笔支付，即2015年12月6日由原告支付定金20,000元，首期款92,000元由原告在赎楼扣款日之前监管在其本人名下并由银行冻结监管，尾款330,000元由原告贷款银行向被告支付。但原告在支付了定金20,000元后，即没有按照约定办理首期款监管手续，也没有在约定的时间内提交贷款所需全部资料，导致在《房地产买卖合同及居间合同》签订后长达将近半年的时间内，双方仍未完成房屋买卖手续。被告至今未收到除定金之外的其他任何房屋出售款。由于原告迟迟未履行合同相关义务，被告代理人夏亚锋、夏金平为顺利卖出房屋，尽快拿到房屋出售款，多次反复催告其尽快履行合同无果后，于2016年4月20日向原告送达《解除买卖合同通知书》，继续催告原告尽快办理相关手续，否则解除合同。但原告无视催告，未积极履行义务。被告认为原告怠于履行合同的相关义务，故意延长整个交易流程，在被告多次口头、书面催告办理相关手续后，仍怠于履行相关义务，其行为严重侵害了被告的合法权益。
原告林合针对被告的反诉答辩称：被告反诉没有依据，被告要求解除合同的理由是根据合同第四条第2条第2款，称我方违约要求解除合同，我方认为该条约定没有事实依据，我方在签订合同后一直按照合同履行我方义务，合同约定银行贷款的时间不视为我方违约，故被告解除合同没有任何事实和法律依据，请求依法驳回。
第三人力邦公司针对被告的反诉陈述称：我方一直与被告说按银行审批过程需要时间，银行也没有说不同意贷款。我方作为中介就是协助买卖双方过户，银行也没有跟我方说贷款不通过。原告通过担保公司提交贷款资料，我方就负责过户，担保公司只上跟我方说资料已交上去，2015年12月签订中介合同，原告大概一个月后去签订银行贷款合同，签订合同后银行才审批是否放款。
第三人建行东莞分行陈述称：一、被告已取得了房地产权证，抵押物已登记，第三人建行东莞分行是案涉房屋的抵押权人。截至2016年9月12日，被告还款付息正常，尚余贷款本息299,951.06元。二、《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债务数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《依据《物权法》的规定，抵押期间，被告转让抵押财产需要经过第三人建行东莞分行的同意。而本案中，被告与原告达成二手房买卖合同并未经过第三人建行东莞分行的同意，因此第三人建行东莞分行主张原、被告之间的二手房买卖合同无效。三、被告未经第三人建行东莞分行同意，不得转让抵押财产，但受让人林合代为清偿债务消灭抵押权除外。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明如下事实：
2015年12月6日，原告、被告以及第三人力邦公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定由被告将位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心3栋、4栋、5栋商业、住宅楼3栋商业、住宅楼6XX房出售给原告，价格442,000元。合同对以下问题作出约定：一、双方同意以担保公司赎楼，赎楼费用由买方承担。二、楼款付款方式：（1）签订合同时支付定金20,000元；余款422,000元通过担保公司提供担保办理快速贷款申请银行按揭：买方应在卖方赎楼扣款日前支付首期款（不含定金）92,000元，该款只能打入买方申请按揭贷款的银行账户上，并在银行冻结监管，余款330,000元，买方通过银行按揭的方式向卖方支付，该楼款在卖方完缴该物业之过户税费及房管部门出具该物业之过户受理回执单后由买方贷款银行划入卖方在该贷款银行开设账户内。如买方需贷款的，贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因，买方提供资料不全不能通过银行审批或卖方、买方、居间方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应采用其他付款方式，并不得以任何理由追究卖方和居间方的责任。若银行或公积金管理中心审批的贷款额度小于买方申请额导致首期款不足的，买方应在接到居间方通知后7个工作日内以现金形式一次性支付给卖方。若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到居间方通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约；（3）买卖双方一致同意通过东莞市盈辉按揭服务有限公司提供担保办理快速贷款，其中330,000元用于提前还贷。买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方。买卖双方同意对首期款进行监管，本次交易过程所有涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方自行协商解决。（4）首期楼款（不含定金）买方做好资金监管，卖方然后做好公证委托书给盈辉按揭服务有限公司工作人员。三、买方应于签署三方买卖合同后7天内签订该物业的抵押贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，买卖双方应按银行要求全力配合办理银行按揭或公积金贷款手续，直至卖方收到按揭为止，否则视不配合方为违约方。四、违约责任。因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费，逾期支付楼款及不履行配合本合同项下其他义务的，则：逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的20%的违约金。
2015年12月6日，夏亚锋出具收据，内容为收到定金20,000元。同日，被告向第三人力邦公司交付房地产权证、购房发票、契税发票、维修资金等证件资料。
2015年12月7日，原告向第三人力邦公司支付过户手续费4,900元。
2016年1月6日，夏亚锋出具收条，内容为收到林合支付的建行一个月罚息2,600元。
2016年1月7日，林合在广发银行开立账户存入余额为92,000元。
2016年5月2日，被告委托夏金平、夏亚锋向原告以及第三人发出《楼款逾期还款违约通知书》，主要内容为“买方2016年1月11日正式与东莞寮步镇香市路广发银行签订该住房首期款（不含定金）的资金监管文件至今，买方、东莞盈晖担保方曾多次以买方手续不全、卖方资金由其代理人监管资金不安全等为由，长时间拖延不办理该房屋的首期资金银行监管和按揭放款等手续。造成卖方每月需承担供款、物业管理费、生活费等损失，卖方必须承担已拖延时间段的卖方损失。买方必须在2016年4月25日前办理好该住房的寮步广发银行按揭贷款，买方欠卖方的剩余楼款，买方必须在7个工作日内以现金方式一次性支付给卖方，否则视为买方违约。”
2016年5月3日，“夏先生”通知原告，主要内容为：2016年5月5日前剩余楼款330,000元如不能打入账户，则为原告违约，合同解除。
2016年5月5日，“夏先生”通知原告，主要内容为：如果已经延期4个月额外开支的20,000元按揭等费用由林合负担，可以再给3天时间即5月8日付清330,000元剩余楼款。
2016年5月24日，原告取得广发银行股份有限公司东莞分行出具《贷款意向书》，同意在满足办理房屋过户手续并抵押等条件下，提供房屋按揭贷款330,000元。
另，原告提供的委托代理合同、发票显示，原告支付律师费10,000元、诉讼保全责任保险费3,200元。被告提交的委托代理合同、发票显示，被告支付律师费为10,000元。
被告提交的《公证委托书》显示，2015年12月21日，被告委托夏亚锋、夏金平办理房屋过户等手续。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告是否已依约履行办理资金监管义务。原告提交的广发银行个人活期对账单显示，2016年1月7日，林合在广发银行开立账户存入余额为92,000元。但未显示已办理监管事宜。被告认为原告未办理资金监管，故此其拒绝办理公证委托等手续。因原告未能提交存款后监管的文件，对此本院不予确认。
原告是否已在约定或者合理期限内申办贷款。原告提交东莞盈晖按揭服务有限公司的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《情况说明》，《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》显示，该合同由原、被告双方与东莞盈晖按揭服务有限公司签订，约定由“买方以购房资金不足，同意选定由盈晖公司或者盈晖公司推荐第三人担保向广发申请贷款330,000元。”、“买卖双方同意委托按揭服务公司指派人员代理该房产的贷款、赎楼、交易等相关事项”、“卖方同意将购房首期款接受按揭服务公司资金托管”。《情况说明》显示：2016年2月29日，买卖双方与按揭服务公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，签约当日买卖双方提交了相关的贷款审批资料，2016年3月10日内部审批通过，3月11日将资料送广发银行审批，5月4日银行审批通过同意贷款，随后即告知买卖双方同贷结果以及办理首期款监管、缴纳相关服务费用、办理公证代办赎楼以及过户缴税、卖方提交赎楼卡、收款卡等。证人李志斌以东莞盈晖按揭服务有限公司风控部主管的身份证实上述事实。被告认为证人非具体经办人，对证人证言不予确认，并主张原告自签订合同后长达6个月未能办理贷款，已严重逾期。对此本院结合原告所提交的同贷书，本院予以认定原告于2016年5月24日取得同贷书，至于是否在合理期限内，属于法律适用问题，在裁判理由部分进行分析。
双方是否已达成延期协议。原告提交一份2016年4月20日由原告妻子“钟美平”以“承诺人”身份出具的“协议”，该协议显示主要内容为：经双方协商同意，本人林合自2016年4月25日开始同意承担卖方的银行贷款每月的银行利息，夏军良承担每个月的银行本金，直到银行办完注销为止。自2016年4月25日开始，买方承担房屋的物业管理费，一直到买卖双方过完户、打完税、查完档、交房为止。本协议一式三份，自双方签字之日起生效，甲乙双方各持一份，经纪方持一份，具有同等法律效力。原告主张双方达成上述协议。被告则认为未签订该份协议。本院认为，根据协议本身约定内容，协议生效条件为双方签字之日生效，因该协议未有被告或者被告代理人签名，故本院不予确认达成延期协议。
2016年6月30日，原告提出财产保全申请，要求查封被告位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心3栋、4栋、5栋商业、住宅楼6XX房屋。本院于2016年7月12日依法查封了被告位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心3栋、4栋、5栋商业、住宅楼6XX房屋，查封期三年。
本院认为，本案原、被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思表示，约定内容不违反法律法规强制性规范，合法有效，双方均应当依照该合同享有权利以及履行义务。双方争议问题在于原告是否存在违约行为而导致被告可解除合同。被告主张原告存在逾期履行合同付款义务的行为，主要体现在未按照约定时间办理首期款监管手续、未按照约定时间办理银行贷款手续。本院将根据被告的主张进行审查。
关于办理首期款监管问题，《房地产买卖及居间合同》约定买方应在卖方赎楼扣款日前支付首期款（不含定金）92,000元，该款只能打入买方申请按揭贷款的银行账户上，并在银行冻结监管以及首期楼款（不含定金）买方做好资金监管，卖方然后做好公证委托书给东莞盈晖按揭服务有限公司工作人员。合同当中对于首期款监管时间约定为“卖方赎楼扣款日前”，即首先需要判定“卖方赎楼扣款日前”的期限。合同当中对于“卖方赎楼扣款日”未作出明确的约定，且因双方约定通过按揭服务公司提供担保办理快速贷款以提前还贷的形式，该“卖方赎楼扣款日”与按揭服务进度有关，而合同中对于按揭服务提供担保办理快速贷款的完成期限没有作出约定，依据合同法的规定，本院予以根据确定按揭服务提供担保办理快速贷款的完成期限的合理期限以确定办理首期款监管期间。
关于按揭服务提供担保办理快速贷款的完成期限问题，根据双方签订的《房地产买卖及居间合同》约定，买卖双方一致同意通过东莞盈晖按揭服务有限公司提供担保办理快速贷款。买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方。买卖双方同意对首期款进行监管，本次交易过程所有涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方自行协商解决。上述条款对通过贷款方式支付的期限没有作出约定，但双方均明确知晓通过买方申请银行贷款的方式支付案涉购房款，即双方均明确知晓付款时间与银行审查期限息息相关。根据合同法的相关规定，被告可以随时要求原告履行，但应当给予对方必要的准备时间，必要的准备时间需要结合本案双方确认的付款方式予以确定。关于必要准备时间的起算，根据上述约定以及双方签署的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》事实，委托按揭服务公司办理快速贷款、提前还贷需要买卖双方的配合。同时根据按揭服务公司提交的情况说明，买卖双方于2016年2月29日签约当日提交了相关的贷款审批资料，至2016年3月10日内部审批通过。因此，考量原告是否在合理期限内完成付款义务，应当自双方提交完备资料为起算点。同时，按揭服务公司提供担保办理快速贷款服务中的贷款事宜为原告委托并为原告利益的事项，在被告完成配合义务情况下，按揭服务公司办理快速贷款完成的后果，依法应当由原告承担。关于必要的准备时间，根据委托担保公司办理贷款取得同贷书的期限一般约为40个工作日的经验，本案中，自2016年2月29日至2016年5月2日被告提出解除合同之日，工作日为40天，并未超过必要期间，被告据此要求解除合同，没有事实和法律依据。因双方没有明确约定办理贷款完成时间，双方在履行合同中均难以预见和明确判断何时属于迟延而不能实现合同目的违约，至原告于2016年5月24日取得同贷书虽有迟延，但原告的迟延行为并不足以导致合同目的不能实现，被告以此为由主张原告构成根本违约而解除合同，不符合公平原则，被告以此为由提出解除合同，本院不予支持，对于原告要求继续履行的主张，本院予以支持。但对于原告至2016年5月24日才取得银行同贷书的事实，确已超过取得同贷书的一般时间，该迟延的责任应当由原告承担，应当承当相应的违约责任，根据原告的违约程度，本院予以核定原告应当承担合同总价的5%的违约责任，即22,100元。对于原告主张被告承担违约责任的请求，本院不予支持。
关于原告要求被告办理房屋提前还贷手续、过户登记等事项，结合双方所签订的按揭贷款代理服务合同内容，本院明确如下：一、被告夏军良在本判决生效之日起5个工作日内，向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行申请提前还贷。二、原告林合在第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行确定的赎楼扣款日前代为清偿被告夏军良应付的贷款余款本金及利息。三、被告应于第二项完成之日起五个工作日内，向房管部门申请注销东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心3栋、4栋、5栋商业、住宅楼3栋商业、住宅楼6XX房的抵押登记以及在注销抵押登记之日起五个工作日内办理房屋过户至原告林合名下手续。四、房屋过户完成之日起五个工作日内，原告林合向被告夏军良付清以442,000元为总额扣减第二项代付的还贷款款项的余款。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告林合与被告夏军良于2015年12月6日签订的《房地地产买卖及居间合同》有效。
原、被告应在本判决生效后继续履行合同，包括如下几项：1.被告夏军良在本判决生效之日起5个工作日内，向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行申请提前还贷，第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行应予以配合。2.原告林合在第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行确定的赎楼扣款日前代为清偿被告夏军良应付第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行的贷款余款本金及利息，第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行应配合出具贷款还清证明。3.被告夏军良应于第二项完成之日起五个工作日内，向房管部门申请注销东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心3栋、4栋、5栋商业、住宅楼3栋商业、住宅楼6XX房的抵押登记以及在注销抵押登记之日起五个工作日内申请办理房屋过户至原告林合名下手续。4.房屋办理完成颁发原告林合名下产权证之日起五个工作日内，原告林合向被告夏军良付清以442,000元为总额扣减第二项代付的还贷款款项及已付定金20,000元的余款。5.其余事项及费用，依照双方签订的合同以及诚实信用执行。
原告（反诉被告）林合应当在本判决生效之日起五日内，赔偿被告（反诉原告）夏军良逾期付款损失22,100元。
驳回原告林合的其他诉讼请求。
驳回反诉原告夏军良的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8,862元，保全费2,520元，合计11,382元，已由原告林合预交，由原告林合承担1,480元，被告承担9,902元。反诉受理费1,130元，已由反诉原告夏军良预交，由反诉原告夏军良承担876元，反诉被告林合承担254元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘伍雄
人民陪审员 叶创忠
邝文健
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 陈佩君
陈清梅