吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4742号
上诉人（原审原告）：朴龙镇，现住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：于瑞，吉林正森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春万科物业有限公司。住所:长春市二道区自由大路****号。
法定代表人：郎雨春，经理。
委托诉讼代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。
上诉人朴龙镇因与被上诉人长春万科物业有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朴龙镇委托诉讼代理于瑞，被上诉人万科物业委托诉讼代理人高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朴龙镇在原审时诉请：1.万科物业返还朴龙镇物业费15198.72元（自2013年5月1日起至2015年12月31日止）；2.案件受理费由万科物业承担。事实及理由：2011年7月朴龙镇购买长春嘉湖房地产有限公司（以下简称为嘉湖公司）出售的位于长春市朝阳区万科柏翠园B3栋2单元303室住宅用房，面积237.48平方米。朴龙镇购买该房时嘉湖公司与万科物业已经签订了《前期物业服务合同》，并向万科物业提供了一些物业服务标准的宣传图片及物业服务所提供的品质性高端服务图册。《购房合同》补充协议写明，买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作出重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或不属于交付标准或交付条件的不构成合同内容，双方不受其约束。嘉湖公司对物业的宣传资料符合本合同附件要求同时具有法律效力，视为要约条款。合同约定，物业费用住宅每平方米4.6元。该合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日止。朴龙镇自2013年5月1日起开始向万科物业交纳物业费用，截至2015年12月31日共缴纳34957.06元。2016年4月29日，该小区成立业主委员会，后朴龙镇得知，万科物业存在非法收取朴龙镇物业费及提供物业服务不达标的以下问题：（一）2013年5月1日起至2016年4月29日止万科物业没有按约定的服务标准及收费面积提供服务，却按4.6元的服务标准收取物业费，应当将多收的物业费返还给朴龙镇。《前期物业服务合同》承诺，物业服务包括四大配套设施（包括园区内的下沉庭院、全球连锁的亚力山大会所、3万平方米前广场公园、私人会所）及私人服务（高级幼儿园、睿管家服务），因此将物业费定价为4.6元/平方米，万科物业自收取物业费起，至今园区没有下沉庭院、会所泳池、万科物业没有对广场公园进行管理、没有幼儿园、私人会所及提供与之匹配的物业服务，但其收取了该部分费用，应当退还多收取部分。（二）2012年朴龙镇购房时，万科物业应按政府指导价收取物业费，其违反法律规定，应将多收部分返还。《长春市发展和改革委员会长春市房地产管理和住房保障局长发改经营联【2008】170号》规定：“我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点……住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价。”故案涉房屋应当适用政府指导价，万科物业按4.6元收取物业费，违反法律规定，应当将多收部分返还。（三）业主委员会成立至今，朴龙镇、万科物业之间未签订《物业服务合同》，万科物业的物业费标准没有法律依据，应当返还。合同终止时间是2014年12月31日，2016年4月29日业主委员会成立后，多次要求与万科物业重新签订《物业服务合同》，《前期物业服务合同》约定的权利义务已经终止，万科物业的收费标准没有事实及法律依据。（四）万科物业提供的物业服务不符合合同约定，万科物业不完全履行服务合同，未按服务质量标准尽到维修、养护、管理和维护义务，应当退还多收部分。综上朴龙镇认为万科物业收取费用过高，按长春市同等小区物业费收费标准，每平米2.6元收取。
万科物业在原审时辩称：一、《前期物业服务合同》合法有效，合同约定物业费为4.6元/月/平方米，现朴龙镇要求返还已交物业费无法律依据，要求调整未交部分的收费标准为2.6元/月/平方米亦缺乏事实及法律依据。首先，《前期物业服务合同》具有特殊性，合同双方虽为地产公司与物业公司，但在买受人购买房屋并办理入住手续后，地产公司在前期物业服务合同中的权利义务即概括转移给业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。案涉合同合法有效，不存在违反法律效力性强制性规范的情形，对双方有约束力。（2016）吉0104民初2301、2303号生效民事判决载明：根据《前期物业服务合同》第五条约定“1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”该前期物业服务合同继续有效。因此，根据合同约定及生效判决，双方仍受该合同约束，万科物业收取物业费有合同依据。其次，朴龙镇主张按2.6元/月/平方米计算，无事实及法律依据，不应支持。在现有《前期物业服务合同》合法有效的前提下，不能以其他标准为收费依据。物业合同是依双方意思自治而订立，司法权不能破坏合同领域的意思自治原则，干预了市场机制的调节。合同第十一条约定，物业服务收费实行包干制，即盈余或亏损由物业公司享有或承担。因此朴龙镇认为物业收费高于其成本，进而要求减免是不符合包干制内涵的。二、物业服务具有持续性特点，朴龙镇在已经交付了物业费后无权要求返还，且《前期物业服务合同》的物业服务内容并不包括诉状中四大配套设施及私人服务，物业费的构成亦不包含该费用，朴龙镇要求以此为由退还物业费缺乏事实依据。首先，朴龙镇自办理入住之日起即明知万科物业提供的服务内容与质量，并已缴纳物业费，双方的物业合同已阶段性履行完毕。物业服务是持续不断提供的，无法准确计量，现朴龙镇反悔，要求在履行完毕后返还物业费缺乏事实与法律依据，客观上亦无法确定返还数额，缺乏操作性。其次，即使按朴龙镇所述，地产公司对四大配套设施和私人服务作出承诺，可以作为《商品房买卖合同》的组成部分，该承诺非万科物业做出，不能视为《前期物业服务合同》的组成部分，合同第二条、附件三、四约定了物业公司的服务内容及标准，并不包括朴龙镇所述四大配套设施及服务，故不能以此为由要求减少物业费。最后，物业公司的服务范围是公共区域，会所等室内区域不包含在物业公司服务内容中，其对物业费的构成不产生任何影响。合同附件物业费构成也表明，会所费用不包含在物业费构成中。退一步讲，根据合同第二十四条，即使万科物业服务未达服务质量，朴龙镇的救济途径也只能是要求限期整改，而非减免物业费。现会所、下沉庭院、前广场公园经开发商建成均已投入使用，朴龙镇请求已失去事实基础。三、柏翠园小区为高档住宅区，适用市场调节价而非政府指导价，物业服务费可完全由当事人自行约定。首先，双方物业服务合同合法有效，是双方主张权利、履行义务的基础，不能再以其他标准破坏双方商定的行为规则。其次，《长春市人民政府办公厅转发市房地局等部门关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展实施意见的通知》（长府办法[2008]74号）、《长春市人民政府关于印发长春市2009年民生行动计划的通知》（长府发[2009]3号）均规定“普通住房面积标准上限调至144平方米，在界定普通住房时，阁楼和地下室面积不计入住房面积”，柏翠园项目的房屋面积均在160平方米以上，非普通住房。且该项目房屋销售价格也高于同地段其他楼盘，显然属于高档住宅区。而关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知（吉发改收管联字[2004]982号）中附件二《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条第一项规定了普通住宅的物业收费标准，第二项则规定“高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定”，因此本案应由双方协商确定物业费价格。再次，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》第七条“凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案”，第八条第三款“物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定”，政府指导价只是参考标准，并无强制力，该细则与170号文件亦非可据以确认合同效力的法律或行政法规，故本案约定的物业费收取标准合法有效。本案《前期物业服务合同》已于2009年在长春市住房保障和房地产管理局备案，也证明该价格约定经行政部门审核符合要求。最后，《吉林省物业服务收费管理实施细则》第八条第四款规定“物业服务指导价格要根据社会经济发展水平等因素适时调整公布”，现省、市政府部门均未“适时调整”，没有公布最新指导价，该170号文件出台前公布的指导价（2004）至今已有12年之久，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按该规定确定物业费的收取标准则忽视了社会客观的发展变化，显失公平。且即使是170号文件出台的当时，长春市各大物业公司也都是按照远超政府指导价的标准签订合同并提供服务，这也是物业服务行业的惯例。四、万科物业提供的对共用部位及设施的维修、养护与管理、清洁卫生、绿化、安全防范等物业服务完全符合合同标准，无违约行为，且物业服务具有持续性特点，一个或几个时间点的个别证据不能否定整体服务质量，不能以此认定构成违约。另外，朴龙镇在本案中提出的所有事实均在前述已生效的判决中提出过，且均未得到法院支持。综上，请求驳回朴龙镇的请求。
原审法院经审理查明：2009年12月29日，万科物业与长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖公司）签订《长春万科柏翠园前期物业服务合同》，合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日，同时约定，如合同到期，未出现“合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方（即被告）或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止”之情形，“则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方（即万科物业）同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。”住宅（含电梯费）物业费标准为4.6元/月/平方米，甲方（即嘉湖公司）违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失，但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。该合同于2009年12月30日在长春市住房保障和房地产管理局物业管理处备案。2011年7月，朴龙镇与嘉湖公司签订《商品房买卖合同》，购买“万科柏翠园小区”B-3幢2单元303号房屋，建筑面积237.48平方米。该合同中载明，前期物业服务合同期限自2009年12月29日起至万科柏翠园业主委员会成立为止。朴龙镇自2013年5月1日起至2015年12月31日止按4.6元/月/平方米缴纳物业费。2016年5月，长春万科柏翠园小区业主委员会成立。2016年5月至8月，业主委员会与万科物业就续签《物业服务合同》事宜进行沟通，但双方未能签订新的合同。2016年8月24日，长春万科柏翠园业主委员会向小区业主发出《告知书》，写明，嘉湖公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》按合同约定已经失效，万科物业无权按该合同继续收费。业主委员会成立后，一直积极与万科物业磋商《物业服务合同》签订事宜，由于双方关于物业费的价格、服务标准存在争议，特别是万科物业不同意按土地使用证范围提供物业服务，因此一直未能签署，请各位业主暂时缓交物业费，待签订新合同后，统一缴纳物业费。
原审法院认为：一、嘉湖公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，朴龙镇系万科柏翠园小区业主，上述《前期物业服务合同》对其具有约束力。根据朴龙镇与嘉湖公司所签《商品房买卖合同》附件的约定，《前期物业服务合同》期限至万科柏翠园业主委员会成立为止，系对《前期物业服务合同》作出的部分变更，故本合同应于2016年5月到期。合同到期后，万科物业一直继续为该小区提供物业服务,朴龙镇亦接受其服务，双方在事实上继续履行了《前期物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》约定，合同到期，同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方（即万科物业）同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。故合同到期后，万科物业仍持续为小区提供物业服务，朴龙镇亦接受了万科物业的物业服务行为应当视为双方对继续履行《前期物业服务合同》的认可，同时，“依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”亦未就解聘万科物业作出决议并签订新的物业服务合同，故《前期物业服务合同》继续有效，朴龙镇应当依约向万科物业缴纳物业服务费用。二、关于原告主张小区物业费标准应当定为2.6元/月/平方米，并诉请万科物业返还多收取部分费用一节，该院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，朴龙镇要求返还物业费的主张，于法无据。同时，物业服务的收费标准应当由全体业主与物业服务公司共同协商决定，而非法院调整范围，现朴龙镇参照其他小区收费标准，以个人名义要求将物业公司的服务评价为2.6元/月/平方米，亦无相应依据，故本院不予支持。三、关于朴龙镇主张万科物业因小区本应存在的“四大配套设施及私人服务”而提高了物业收费标准，现因未提供相应服务故应退还多收的物业费一节，因其未能提供证据证明万科物业因上述承诺提高收费标准及具体提高多少的事实，故对朴龙镇该项主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、驳回朴龙镇的诉讼请求。二、案件受理费180元，由朴龙镇负担。
宣判后，朴龙镇不服，向本院提起上诉。上诉理由是:一、《前期物业服务合同》违法无效。1.朴龙镇于2011年购买长春嘉湖房地产有限公司的房屋，房屋是住宅用途，根据《长春市物业管理条例》第四十二条及《长春市发展和改革委员会长春市房地产管理和住房保障局长发改经营联【2008】170号》的规定，朴龙镇与万科物业之间物业服务费用应当适用政府指导价。万科物业违反上述法律规定，没有按照政府指导价收取物业费，按市场调解价每平方米4.6元收费，违反法律规定，万科物业应当返还多收的物业费。2.长春嘉湖房地产有限公司取得土地的时间是2009年12月15日，而《前期物业服务合同》备案时间是2009年12月30日，《前期物业服务合同》在长春嘉湖房地产有限公司没有建设规划图、开工计划等资料的情况下，就已经存在，这显然不符合逻辑。《前期物业服务合同》违反法律规定制订，《前期物业服务合同》违法无效，长春嘉湖房地产有限公司收取每平米4.6元的物业费没有任何依据，应当返还。二、朴龙镇提供的证据足以证明，万科物业未对“四大配套设施”提供服务，原审法院认定事实错误。万科物业在整个一审庭审中一直在混淆朴龙镇的表述，其目的是把矛盾推给开发商。朴龙镇并不是让万科物业提供“四大配套”建筑设施，而是因为在制定物业服务标准时，万科物业将因有四大配套设施及其私人服务上述的配套服务计入物业服务费内，因此小区物业费定价为每平米4.6元，收取了该部分费用，万科物业原审庭审中自认，自收取了朴龙镇物业费开始至今，园区内就没有设置下沉庭院、没有会所泳池、万科物业没有对“3万平方米前广场公园”进行管理、没有幼儿园、私人会所及提供与之匹配的物业服务，既然没有提供服务，万科物业就应该将多收取的物业费退还。三、《前期物业服务合同》明确将为止靠近繁荣路“3万平方米前广场公园”的面积包括在《前期物业服务合同》内，将此面积包含在物业服务范围之内，原审万科物业自认没有对“3万平方米前广场公园”进行管理，原审朴龙镇举证的《南花园管理条例（试行）》及万科物业提供的《物业服务合同》草稿，均可以证实万科物业没有对“3万平方米前广场公园”进行管理提供服务，朴龙镇认为，朴龙镇的证据足以认定上述事实，而原审法院认为朴龙镇没有证据证明上述事实属于认定事实错误。四、“长春万科柏翠园业主委员会”成立之后，万科物业应当与“长春万科柏翠园业主委员会”重新签订《物业服务合同》，万科物业自2016年4月30日开始，在没有约定及法律规定的情况下，按每平米4.6元收取朴龙镇物业费，属于滥收费，未有法律依据，应当返还多收部分。五、朴龙镇在一审时举证《前期物业服务合同》的附件四《前期物业服务质量标准》、证明、情况说明、照片、证人及调取证据申请书及业主委员会与万科物业的沟通函。以上证据足以证明，万科物业没有按《前期物业服务质量标准》履行物业服务合同约定，没有按照约定、法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。万科物业应当将多收取的物业费退还。综上，请求：1.撤销原判，依法改判万科物业返还朴龙镇物业费15198.72元；2.案件受理费由万科物业承担。
万科物业辩称：一、本案中《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，在签订前朴龙镇完全知晓合同内容，且该合同没有违反法律法规强制性规定等认定合同无效的情形，应当认定合同有效。朴龙镇各项主张均无事实及法律依据。首先，《前期物业服务合同》具有特殊性，合同双方虽为地产公司与物业公司，但在买受人购买房屋并办理入住手续后，地产公司在前期物业服务合同中的权利义务即概括转移给业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。已生效的（2016）吉0104民初2301、2303号民事判决，明确认定了该前期物业服务合同继续有效。因此，根据合同约定及生效判决，万科物业收取物业费有合同依据。其次，《前期物业服务合同》第十一条约定，物业服务收费实行包干制，也即盈余或亏损由物业公司享有或承担。因此，朴龙镇认为物业收费高于其成本，进而要求减免是不符合包干制内涵的。同样，物业公司若因亏损而要求提高物业费，业主也不可能主动多交物业费以弥补亏损。二、《前期物业服务合同》的物业服务内容并不包括诉状中四大配套设施及私人服务，物业费的构成也不包含该费用，朴龙镇要求以此为由退还物业费缺乏事实依据。物业公司的服务范围是公共区域，会所等室内区域不包含在物业公司服务内容中，其对物业费的构成不产生任何影响。《前期物业服务合同》附件物业费构成也表明，会所费用不包含在物业费构成中。而且，退一步讲，根据《前期物业服务合同》第二十四条，即使万科物业的服务未达服务质量，朴龙镇的救济途径也只能是要求限期整改，而非减免物业费。三、依据《前期物业服务合同》第五条的约定，在目前情况下，合同仍然有效。四、万科物业提供的对公用部位及设施的维修、养护与管理、清洁卫生、绿化、安全防范等物业服务完全符合合同标准，无违约行为，且物业服务具有持续性特点，一个或几个时间点的个别证据不能否定整体服务质量，不能以此认定构成违约。五、柏翠园小区为高档住宅区，适用市场调节价，不适用政府指导价，物业服务费可由当事人自由约定。
本案经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明：上诉人与嘉湖公司所签订的《柏翠园商品房买卖合同补充协议》第十七条约定，小区内幼儿园为出卖人投资建设，所有权由出卖人即嘉湖公司所有，除物权法明确规定属于业主共有的房屋、设施、设备、部位等，小区内的南湖社区文化活动中心等所有商业或服务配套为出卖人投资建造，非全体业主共有。
《前期物业服务合同》第二条约定：在物业管理区域内，万科物业提供的物业服务包括1.物业共用部位的维修、养护和管理（明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养和管理（明细见附件三）3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。
一审法院庭审中，证人李某出庭作证：我是小区业主，小区物业服务不到位，物业服务不及时，家里或者公共设备损坏，不及时维修，没有看见过小区植被及时补种，没有对地下车库车辆有序引流，对小区外来人员没有办理临时出入证，没有提供24小时服务，没有接到业主投诉2个工作日内进行反馈，没有每月一次的共性投诉处理情况公布，除了入住第一年，没有开展过社区文化活动，东门、南门外来车辆随意进入园区。证人张某、王某甲、曲某、王某乙亦作证相似内容，并共同补充：小区地下大堂门常年坏没有修理、入户门也经常损坏无修理、小区地面及地下车库的外来车辆随意进出停放无管理、外来人员随便进入车库且可以从楼梯直接进入住户楼。
再查明：万科物业对于朴龙镇在2013年至2015年已交纳的物业费34957.06元无异议。
本院认为：一、关于案涉《前期物业服务合同》的效力问题。《前期物业服务合同》系嘉湖公司与万科物业所签订的合同，朴龙镇对此真实性予以认可，对于合同行为的效力应当按照部门法的规定予以考量。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，朴龙镇指出，按照法律规定，住宅的物业费实行政府指导价，不是市场调节价。我国法律和行政法规涉及对物业服务合同的有《中华人民共和国物权法》第六章和国务院颁布实施的《物业管理条例》，但其中均无对于物业收费的相关规定，朴龙镇所依据的该项规定应当为国家发展改革委和建设部于2003年11月13日下发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号），其中第六条规定物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，并将物业服务收费的定价形式交由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门确定。我省发展和改革委员会会同省建设厅在2004年12月20日根据该《物业服务收费管理办法》制定了《吉林省物业服务收费管理实施细则》，并同时公布了普通住宅的一级物业服务政府指导价格为每平方米1.00-1.5元。虽然朴龙镇与万科物业之间对于案涉小区是否为普通住宅存在争议，但《物业服务收费管理办法》、《吉林省物业服务收费管理实施细则》均非行政法规，上诉人所提及的《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》（长发改经营联[2008]170号）的制定主体为长春市发展和改革委员会、长春市房地产管理和住房保障局，以及《长春市物业管理条例》，均为地方性法规，并不符合《中华人民共和国合同》第五十二条（五）项的违反“法律、行政法规”的强制性规定的法规要件。同时，朴龙镇指出《前期物业服务合同》的备案时间与嘉湖公司取得土地时间非常接近。本院认为，对于物业服务合同的备案管理系前述所提及的各地方性法规的规定，其目的是便于行政机关对各小区的物业服务进行监督和管理，万科物业在一审已经提供了长春市住房保障和房地产管理局物业管理处的备案函，说明《前期物业服务合同》已经履行了备案手续，且该手续与合同效力并无直接关联。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业服务合同》应当对朴龙镇发生效力。朴龙镇在购买房屋时，对于《前期物业服务合同》的内容，尤其是物业服务的收费标准是明知且无异议的，而且根据上诉人的陈述，其对于每平方米4.6元的收费标准在订立房屋买卖合同时是接受的，朴龙镇的主要异议在于，在物业服务合同履行过程中，因对万科物业所提供的服务不满意，故要求退还部分已收取费用。关于《前期物业服务合同》的失效时间问题，朴龙镇的诉请为退还2013年至2015年的部分物业服务费用，因对于至2015年12月31日该合同尚有效力，双方当事人并无争议，故该项上诉理由与本案没有关联性，在此不做赘述。
二、关于万科物业的服务范围问题。朴龙镇与嘉湖公司所签订的《柏翠园商品房买卖合同补充协议》第十七条约定，小区内幼儿园为出卖人投资建设，所有权由出卖人即嘉湖公司所有，除物权法明确规定属于业主共有的房屋、设施、设备、部位等，小区内的南湖社区文化活动中心等所有商业或服务配套为出卖人投资建造，非全体业主共有。根据该项约定内容，小区内的幼儿园的所有权并非业主共有，其所享有的物业服务的相应收费应当由建设单位嘉湖公司向万科物业交纳，上诉人提出的没有幼儿园应当为没有享受到幼儿园对业主的便利服务，与万科物业所提供的物业服务内容无关。
对于朴龙镇提出的下沉庭院、会所泳池、3万平方米前广场公园和会所，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，根据《柏翠园商品房买卖合同补充协议》第十七条约定，下沉庭院和3万平方米前广场公园应当认定为物业共用部位，应当由万科物业提供相应的物业服务。根据包括朴龙镇在内的业主和万科物业的陈述，以上共用部位在朴龙镇主张返还物业费的2015年12月31日之前并未实际投入使用，而万科物业亦未证明对该部分提供了物业服务。万科物业提出其收费采用包干制形式约定物业服务费用，故因嘉湖公司没有实际交付致使其不能提供服务的共用部分的物业费不应退还。但《前期物业服务合同》第二条明确约定：在物业管理区域内，万科物业提供的物业服务包括1.物业共用部位的维修、养护和管理（明细见附件三）。《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第九条第二款规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式”，第十一条第一款规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”，说明包干制的物业服务收费定价考量因素之一为物业服务成本，即服务项目的具体内容是否包括下沉庭院和3万平方米前广场公园决定了收费的定价，在2013年至2015年万科物业没有对以上共有部分提供物业服务的情况下，因物业服务合同系继续性合同，随着时间的经过，该部分未履行的物业服务不具有继续履行或采取其他补救措施的违约责任的承担可能，而《前期物业服务合同》中对于该种情形的违约责任没有约定且不能根据相关条款予以确定，故按照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条第二款：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定，”参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持”的规定，对于上诉人要求行使减价权，退还相应物业服务价款的主张，本院予以支持。
三、关于万科物业的服务质量是否符合合同约定的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，案涉物业服务合同约定采用预付费方式，即先交纳当期物业费，后提供物业服务，万科物业更应当对自己提供的服务内容及质量首先提供适当证据，但其所提交的《物业简报》反映的是2016年第二季度和第三季度的服务内容，并非朴龙镇所主张的2013年至2015年，而一审庭审中证人张某、王某甲、曲某、王某乙、李某的证言，包括公共设备损坏不及时维修（如小区地下大堂门常年坏没有修理、入户门也经常损坏无修理），小区植被没有及时补种，没有对地下车库车辆有序引流，对小区外来人员没有办理临时出入证，没有提供24小时服务，没有接到业主投诉2个工作日内进行反馈，没有每月一次的共性投诉处理情况公布，除了入住第一年，没有开展过社区文化活动，小区地面及地下车库的外来车辆随意进出停放无管理、外来人员随便进入车库且可以从楼梯直接进入住户楼。以上证言内容均针对物业服务合同中约定的服务内容没有完全履行，即“2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（明细见附件三）3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”。虽然几名证人为小区业主，但其反映的问题存在共性，而且结合万科物业对自己在2013年至2015年的物业服务质量未提供任何证据的情况，本院对于上诉人所主张的万科物业在2013年至2015年的物业服务质量存在一定瑕疵的事实予以认定。对于上诉人要求行使减价权，并退还相应物业费用的主张，该部分法律适用同上一问题的论述，本院予以支持。
四、关于万科物业应当退还物业费用的数额问题。对于具体应当减少价款的金额，综合以上论述内容，结合《前期物业服务合同》约定的每平方米4.6元的定价及具体服务内容和实际服务质量标准，本院认为减少价款的数量按照已经交付的物业服务费用的20%为宜，朴龙镇在2013年至2015年已交纳的物业费为34957.06元，故万科物业应当返还的物业费用为34957.06元×20%=6991.41元。
综上所述，原审判决认定事实错误，应予纠正。朴龙镇的上诉请求部分成立。故本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、第四十五条第二款，《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第九条第二款、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初35号民事判决；
二、被上诉人长春万科物业有限公司于本判决生效后立即向上诉人朴龙镇返还物业费6991.41元；
三、驳回上诉人朴龙镇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费180元，二审案件受理费180元，由上诉人朴龙镇负担180元，由被上诉人长春万科物业有限公司负担180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立娟
审 判 员 陶 铮
审 判 员 李雨萍
审 判 员 谷 娟
代理审判员 白业春
代理审判员 于小依
代理审判员 胡月皓
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 邹 悦