天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第779号
上诉人（原审被告）张旭，男。
委托代理人严武，天津承前律师事务所律师。
委托代理人李海彦，天津承前律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）滨海投资集团股份有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽烟台道15号。
法定代表人贾立杰，董事长。
委托代理人刘宝平，天津海天律师事务所律师。
委托代理人宋洁，女，该公司职员。
上诉人张旭因与被上诉人滨海投资集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2014年9月11日作出的（2014）滨塘民初字第4669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理此案后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人张旭的委托代理人严武、李海彦，被上诉人滨海投资集团股份有限公司的委托代理人刘宝平、宋洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年8月3日，原告滨海公司（甲方）与邢莉娜（乙方）签订《滨海名都商用房屋租赁合同》，约定甲方将位于滨海名都商业用房福州道1320号、1296号租赁给乙方，建筑面积为2557.36平方米，经营内容为餐饮；该房屋租赁期限为十年，自2011年8月5日至2021年8月4日止；甲方定于2011年8月5日交付乙方该租赁房屋，自起租日起该房屋的租金按照下述规定计算：租金按建筑面积计算，首年租金为1.76元／平米／天，第二年租金为2.2元／平米／天，第三年租金为2.3元／平米／天，第四年起租金逐年递增3%；租金按季度收取；自交房之日起，乙方发生的水、电等费用均由乙方自理；甲方为乙方提供三菱电梯两部；租赁房屋内甲方所属的设施、设备在保修期内由甲方负责维修，保修期满后，乙方负责使用、维护、保养并承担相应费用；乙方应按本合同及相关附件约定按时交纳租金。乙方延期支付租金，甲方有权追究乙方违约责任。超过60天的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。合同履行过程中，原告如约向被告交付商用房屋，被告承认自2013年5月4日开始拖欠租金至今未付，故成讼。
另查，2011年6月1日，原告由天津滨海投资集团股份有限公司变更为滨海投资集团股份有限公司。
再查，2011年8月3日，原告与邢莉娜签订《滨海名都商用房屋租赁合同》，后承租方邢莉娜申请将承租人变更为天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店，该酒店与原告签订补充合同一份，明确该酒店与原告签订的补充合同与原《滨海名都商用房屋租赁合同》具有同等法律效力。庭审中，原告、被告及被告代理人邢莉娜对此均予以认可。
原告以被告拖欠租金为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除滨海公司与被告于2011年8月3日签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》；2、被告将滨海名都商业用房福州道1320号、1296号房屋腾空交付原告；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，其并非无故拖欠租赁费用，因滨海公司没有全面履行其应当承担的义务，违约在先，因此请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，原告与被告签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当依照合同约定全面履行己方义务。原告如约将诉争房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定期限支付租金，但被告自2013年5月4日起拖欠租金至今未付，已经违反了合同第9.2.2条的约定。因被告拖欠租金超过60天，原告有权解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。关于被告辩称原告违约在先的问题。首先，停车场使用问题。鉴于双方签订的租赁合同中对停车场并未作约定，无法证实原告负有责任，且被告并未提交证据证实该问题造成其无法经营，鉴于被告没有提供合法有效的证据予以佐证，故被告的该项抗辩，没有事实依据，原审法院不予采信。其次，关于被告辩称用电问题。根据被告当庭陈述自2012年至2014年8月，被告多缴纳了十多万元的电费，其责任在被告与另外两位商用房屋承租方，原告对此没有过错，且被告以此为由拒绝履行租赁合同的主要义务，实属不当。被告以此抗辩拒绝履行给付租金义务，理由不成立。再次，关于被告辩称电梯年检维保问题。依据原、被告签订的协商意见书约定，由于承租方不同意电梯改造，原告将电梯改造费一次补偿给承租方；承租方同意支付原告已垫付的2012年7月至2013年6月电梯维保费用。2013年6月30日，电梯维保到期后由承租方与电梯维保公司重新签订维保合同，物业公司协调办理年检手续。依据上述约定电梯维保费用由承租方负责，被告不履行交纳电梯维保费用，其责任自负，与原告无关。且被告在庭审中承认目前电梯正常使用，故被告的此项辩称没有事实依据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告滨海投资集团股份有限公司与被告张旭于2011年8月3日签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》；二、被告张旭于本判决生效之日起三十日内将其承租的坐落于天津市滨海新区塘沽福州道商业用房1320号、1296号房屋腾还给原告滨海投资集团股份有限公司。案件受理费80元，减半收取40元，由被告承担，于本判决生效后十日内直接给付原告。
上诉人张旭不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，裁定发回原审法院重审。事实及理由：双方租赁合同虽然没有明确约定红线范围内停车场地的使用问题，但上诉人承租的是商业用房，被上诉人曾作出决定，门前停车场部分由其使用，但被上诉人并未履行该决定，造成上诉人不能使用。同时上诉人向滨海公司也提出电表问题，一直未能解决，以致上诉人每个月都因多支付电费而遭受损失。另外，滨海公司交付上诉人使用的电梯自2013年起没有进行年检。综上，鉴于出租方违约在先，上诉人没有缴纳租金是行驶《合同法》第六十七条所赋予的权利，因此原判决认定事实不清。
被上诉人滨海公司答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人于2011年8月3日签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订的，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为上诉人欠缴租金是否已构成双方合同解除的条件。
合同签订后，滨海公司按照合同约定将涉案房屋交付上诉人使用，上诉人应按合同约定履行支付租金的义务。一审，依合同约定认为因上诉人长期欠缴租金已符合解除的条件，原审判决双方租赁合同解除。为此上诉人以滨海公司未解决停车场、电费、电梯等问题为由，认为被上诉人违约在先，故提起上诉，不同意解除合同。
关于停车场如何使用问题。因双方在租赁合同中对此并未进行过约定，且事后被上诉人与案外人就停车场如何使用进行过协调，并提出划分区域双方分开使用，但案外人不能接受，被上诉人作出了努力。上诉人不能使用停车场系案外人原因所致，被上诉人并无直接过错，因此上诉人据此不缴纳租金依据不足。
关于电费问题。上诉人承租的商用房屋有独立分表，同时与其他两个商户共用一个总表，在实际用电过程中产生总表亏电，故而对三个分表抄表数与总表交纳电力公司表数之差，按三个分表实际用电量进行分担的方式，符合一般常规与一般民情。并不存在让上诉人多交电费问题，该主张亦不能支持。
关于电梯年检问题。虽然双方合同约定，被上诉人负责协调办理每年安检手续。但电梯安检费用依理应由上诉人承担。因上诉人没有缴纳安检费用，导致电梯没有进行每年的安检，责任不在被上诉人，故上诉人据此不缴纳租金理由也不成立。
综上，上诉人所提出被上诉人违约在先的三个理由不能成立，亦得不到支持，因此其拒付租金的理由均不能成立。按照租赁合同的约定，上诉人拖欠租金超过60天，滨海公司有权解除合同。在案证据能够证实自2013年5月至今一直欠缴租金的事实成立，已构成解除的条件。故原审判决解除双方签订的租赁合同并判令上诉人腾房并无不当，本院予以维持。至于双方合同解除后，上诉人装修损失问题，可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 健
审 判 员 王 新
代理审判员 张晓彤
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭