江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初10010号原告：南京万慧物业管理有限公司（统一社会信用代码91320115558865994H），住所地南京市江宁区麒麟街道悦民路133号银河湾花园7幢-101室。法定代表人：谢慧，总经理。委托诉讼代理人：杨佳玉、胡慧敏（实习），江苏玄博律师事务所律师。被告：范玉军，1950年12月28日生，汉族。委托诉讼代理人：郑元东，男，1974年11月3日生。原告南京万慧物业管理有限公司（以下简称万慧公司）与被告范玉军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万慧公司的委托诉讼代理人杨佳玉、胡慧敏，被告范玉军的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万慧公司向本院提出诉讼请求：要求被告范玉军给付自2010年1月起至2015年3月31日的物业服务费11415.41元及违约金57.08元（按照应交数额0.5%标准计算）。事实和理由：2011年10月19日，其与华汇置业（南京）有限公司（以下简称华汇公司）签订《前期物业服务合同》1份，约定由其为华汇康城小区业主提供物业管理服务。范玉军系上述物业××室的业主，物业面积201.33㎡，自2010年1月至2015年3月31日物业管理费11415.41元经其多次催缴仍未交纳。根据合同约定，范玉军应另外承担违约金57.08元。被告范玉军辩称，1.原告万慧公司的主体不适格，2009年1月，华汇康城已经基本售清所有物业且小区业主已经入住，物业服务公司是爱涛物业，根据《物权法》规定，改换物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则换选物业公司违法，相应物业服务合同也应无效。且根据华汇康城的情况，所聘物业管理服务公司应具有二级资质，而万慧公司只有三级资质，据此相应物业服务合同也应无效。其没有跟万慧公司签订物业服务合同，也未委托他人签订任何物业服务合同，万慧公司起诉其于法无据；2.万慧公司向其主张的物业服务费已超过诉讼时效，按照合同，万慧公司物业服务期限自2011年10月19日起至业委会成立自动终止，而2015年1月23日业委会成立，应视为合同于该日解除，同时合同约定物业费半年一交，每年1月、7月履行，故万慧公司主张的物业服务费已过诉讼时效；3.万慧公司未举证证明其实际提供物业服务，故主张物业服务费于事实无据，即使提供了物业管理服务，也存在很大问题；4.万慧公司计算物业服务费的期间有误，即使要主张也应按照合同约定的期限即2011年10月20日至2015年3月31日主张，因万慧公司于2015年3月已撤场，但仍收取其2015年3月至2016年3月期间的车位管理费960元，该款应予扣除。本院经审理认定事实如下：2011年10月19日，万慧公司（乙方）与华汇公司（甲方）签订《前期物业服务合同》1份，约定由万慧物业对位于南京市江宁区麒麟街道华汇路1号的华汇康城小区进行前期物业管理服务。双方约定：“第三章服务费用第六条1.物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层公寓（0.48元/月·平方米）；小高层公寓（0.9元/月·平方米）；商业用房（1元/月·平方米）…第七条物业服务费用的交纳1.物业服务费用每半年交纳一次，业主应在每年的1、7月份履行交纳义务…第七章违约责任第二十三条甲方违反本合同的约定，未能按时足额交纳自有物业服务费用的，按应交数额0.5%向乙方支付违约金”。上述合同签订后，万慧公司实际对华汇康城小区进行了物业管理服务，但在服务过程中存在卫生清扫不及时、车辆、安全管理不到位等诸多情形。范玉军自2011年10月起未交纳物业管理服务费。另查明，万慧公司自2011年10月起为华汇康城小区提供物业管理服务。2015年1月该小区成立业主委员会，2015年3月业主委员会解除了与万慧公司的物业服务合同。位于南京市江宁区麒麟街道华汇路1号××室不动产的建筑面积为201.33平方米，产权人为范玉军和张某（案外人）、范某（案外人）。2017年7月，原告万慧公司诉至本院，要求被告范玉军给付拖欠的物业管理服务费及违约金。审理中，双方意见分歧较大，致调解未成。以上事实，有南京市中级人民法院（2015）宁民终字第5361号民事裁定书、前期物业服务合同、批复、不动产登记查询资料、照片及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故对范玉军提出的原告万慧公司非适格原告，无权向其主张物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。范玉军认为万慧公司不具备向华汇康城提供物业服务资质，则前期物业服务合同无效，因其未提交证据予以证实，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。本案中，万慧公司自2011年10月起至2015年3月期间为华汇康城小区提供物业管理服务的事实有南京市中级人民法院（2015）宁民终字第5361号民事裁定书、前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证明，故对范玉军提出的万慧公司未实际向华汇康城小区提供物业管理服务的抗辩意见，本院不予采纳。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。万慧公司为华汇康城小区的业主提供了物业管理服务，范玉军系该小区××室房屋的业主，故万慧公司有权按约定的标准181.2元/月（201.33平方米×0.9元/月·平方米）向范玉军收取物业服务费。万慧公司在履行约定的物业管理服务的过程中存在卫生清扫不及时、车辆、安全管理不到位等较大瑕疵，故结合双方签订的合同内容以及万慧公司提供物业管理服务的实际状况，本院酌定万慧公司应收物业服务费扣减30%，即范玉军自2011年10月至2015年3月期间内应交纳物业服务费的金额为5327.28元（181.2元/月×42月×70%）。范玉军未按照合同交纳物业服务费，故应承担违约金26.64元（5327.28元×0.5%），对万慧公司主张的超出上述金额的物业服务费及违约金，本院不予支持。万慧公司主张要求范玉军向其支付自2010年1月至2011年9月期间的物业服务费及违约金，因其提交的函件仅能证实南京澳润欣物业管理有限公司与其之间存在委托代收费用关系，并不足以支持其主张，故对万慧公司的该项诉讼请求，本院不予支持，对范玉军提出的关于该项请求的抗辩意见，本院予以采纳。关于范玉军提出的万慧公司主张自2011年10月至2015年3月期间的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩意见，根据《前期物业服务合同》中物业服务费用交纳的约定，物业服务费用每半年交纳一次，业主应在每年的1、7月份履行交纳义务。本案中，万慧公司于2015年4月停止向华汇康城小区提供物业管理服务，故业主应于2015年7月31日前履行交纳上半年应交物业服务费用的义务，万慧公司于2017年7月5日向本院提起诉讼主张上述物业服务费用，并未超出法定诉讼时效，故对范玉军的该项抗辩意见，本院不予采纳。范玉军要求在万慧公司主张的物业管理服务费用扣除960元的车位管理费的主张，非本案审理范围，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告范玉军于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京万慧物业管理有限公司物业服务费5327.28元及违约金26.64元，合计5353.92元。二、驳回原告南京万慧物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由被告范玉军负担(此款原告南京万慧物业管理有限公司已垫付，被告范玉军在给付上述款项时应加付此垫款)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  ＸＸ景人民陪审员  庞翠平人民陪审员  吕均东二〇一七年十一月三十日书 记 员  黄广凤