杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第871号
原告（反诉被告）：杭州盛世管家房地产经纪有限公司。
法定代表人：童浩。
委托代理人：郎白。
委托代理人：刘建胜。
被告（反诉原告）：秦景荣。
委托代理人：周仲献、朱秀琳，
公司）为与被告秦景荣房屋租赁合同纠纷一案，于2008年6月
2日向本院起诉。被告秦景荣提出反诉。本院合并受理后，依
法先由代理审判员姜学英独任审判，于2008年7月9日公开开庭
进行了审理；后因案情需要组成合议庭，于2008年10月14日公
开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世管家公司的委托代
理人郎白、刘建胜，被告（反诉原告）秦景荣及其委托代理人
周仲献、朱秀琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）盛世管家公司诉称：2005年9月25日，盛世管家公司与杭州市西湖区山水人家白沙岛8幢1单元302室（以下称302室）的业主李幼芬签订了《精品公寓委托合同》，双方约定李幼芬将302室委托盛世管家公司代理出租，由盛世管家公司对302室装修后出租给他人，出租收益归盛世管家公司，合同期满后房屋装修归李幼芬所有。2006年1月22日，盛世管家公司与秦景荣签订了《租赁管家客户承租合同》，约定302室出租给秦景荣使用，租赁期为2006年1月24日至2008年1月23日，月租金为3300元；同时约定如果不是盛世管家公司原因造成的房屋及附属设施的任何损害或损失，由秦景荣负责修复和赔偿。合同签订后，盛世管家公司将302室交付给了秦景荣。2006年7月31日，302室房屋发生火灾，房屋遭受了重大的受损，需要进行加固与修复。盛世管家公司与秦景荣、李幼芬多次协商未果，盛世管家公司只得自行联系加固及装修单位，并支付了加固及装修费用。诉请判令：1、秦景荣支付房屋租金57750元及物管费、水电费2542.38元；2、秦景荣赔偿因火灾造成的各项损失131690元，扣除已付押金6600元，尚需支付125090元；3、秦景荣承担本案诉讼费。
盛世管家公司为证明其主张，向本院提供的证据有：
1、授权书、精英公寓委托合同、商品房买卖合同，拟证
明盛世管家公司享有对302室房屋出租的权利；
2、租赁管家客户承租合同，拟证明盛世管家公司与秦景
荣之间的房屋租赁关系及秦景荣未付房租57750元的事实；
3、发票，拟证明盛世管家公司代秦景荣支付物管费1525
元、电费413元、水费1443元、电梯电费和维保费459.4元；
4、公证书1（包括公证书、告知函、加固工程施工文件、
结构检测鉴定报告、火灾原因认定书、发票、邮件详情单及邮
寄发票），拟证明盛世管家公司将火灾加固方案的事实对秦景
荣予以告知，火灾的原因是不排除外部电器引起，发生火灾的
起火点是主卧室南阳台床头柜旁边，盛世管家公司因此花费了
鉴定费及外墙清洗费合计18640元；
5、加固施工合同，拟证明盛世管家公司聘请公司对302室房屋进行加固的事实；
6、加固施工协议和补充协议，拟证明盛世管家公司聘请
公司对302室房屋进行加固的事实；
7、公证书2（包括公证书、函、加固费发票、装修工程决
算书、协议书、赔偿清单、收条、邮件详情单及邮寄发票、邮
件查询受理书），拟证明盛世管家公司将火灾后房屋的加固、
装修以及赔偿402室业主的事实和具体金额告知了秦景荣，并
征求秦景荣的意见，该邮件由秦景荣签收的事实；
8、发票，拟证明盛世管家公司的其他损失费用，包括对
讲机800元、加固工程监理费4000元、热水器维修费300元。
本院依据盛世管家公司的申请，向杭州市公安局西湖区分
局消防大队调取了本次火灾事故调查档案，出具了以下证据：1、陈天才的询问笔录，拟证明装修施工后的302室房屋是符合质量要求的；2、张丽丽的询问笔录，拟证明张丽丽在火灾当天手机在302室房屋充电的事实；3、火灾现场勘查笔录，拟证明火灾的范围；4、火灾原因认定书，拟证明发生火灾事故的原因。
被告（反诉原告）秦景荣答辩并反诉称：盛世管家公司的主体不适格，盛世管家公司是一家专门从事房屋出租置换的中介机构，不是302室房屋的所有权人，也不是302室房屋的承租人，对于302室房屋没有出租、转租权。根据证据仅仅可以看出盛世管家公司有代理出租的权利，这是建立在房屋所有权人李幼芬对其授权委托的基础上，权利义务实际承受人是李幼芬，所以盛世管家公司没有主体资格。退一步讲，假设盛世管家公司主体资格存在，盛世管家公司的诉讼请求也没有事实和法律依据。本案不是秦景荣不履行合同，而是因为发生了不可抗力使合同无法继续履行，秦景荣不应承担责任。本案的案由是房屋租赁合同纠纷，秦景荣并不存在违约的情况，退一步讲秦景荣违约了，也仅仅应赔偿2个月的违约金。盛世管家公司的诉讼请求缺乏事实和理由，应予以驳回。由于302室突发的火灾，致使屋内相关设施受到不同程度的损害，合同无法继续履行。而秦景荣已经预交了第三季度的租金、一年的物管费及押金，故提起反诉，要求判令：1、盛世管家公司返还租金8910元、押金6600元以及物管费727元，合计16237元；2、盛世管家公司返还302室房屋内部分未烧毁财物；3、本案诉讼费用由盛世管家公司承担。
秦景荣为证明其主张，向本院提供的证据有：
1、收据1张，拟证明秦景荣已经支付盛世管家公司押金的事实；
2、收据3张，拟证明秦景荣已支付盛世管家公司三个季度租金的事实；
3、发票1张，拟证明秦景荣已向盛世管家公司支付物管费的事实；
4、发票8张，拟证明秦景荣因火灾也存在20余万元损失的事实。
本院依据秦景荣的申请，向杭州市公安局西湖区分局消防
大队调取了本次火灾事故调查档案，出具了以下证据：1、室内照片；2、火灾发生损失核定证明；以上证据拟证明秦景荣因本次火灾产生的损失。
针对秦景荣的反诉，盛世管家公司辩称：秦景荣诉称基本
属实，但是反诉的理由是不成立的。双方之间的租赁合同没有因火灾终止，秦景荣应继续承担房租及物业管理费。秦景荣要求返还未烧毁财物的诉请缺乏依据，根据租赁合同约定，遗留的物品作为无主处理，故盛世管家公司不负有返还的义务。综上，请求法庭驳回秦景荣的反诉请求。
盛世管家公司针对反诉未向本院提交证据。
法庭质证时，秦景荣对盛世管家公司提供的证据发表如下
质证意见：证据1，对授权书、精英公寓委托合同真实性有异议，商品房买卖合同不是原件，真实性无法确认，证明对象有异议，从证据上可以看出盛世管家公司仅仅有302室房屋的代理出租权，不具有本案的主体资格；证据2真实性无异议，但是该证据仅仅证明秦景荣和盛世管家公司签订过承租合同，不能证明秦景荣还有57750元的房租没有支付，而且秦景荣的租金是提前支付的，该房屋发生火灾之后由于客观原因，不能继续租赁，秦景荣根本不要支付任何租金；证据3与本案没有关系；证据4真实性无异议，但认为该公证书仅仅证明盛世管家公司向公证处申请过公证，公证书里面的内容除了确认盛世管家公司向秦景荣邮寄过文件外，文件真实性、与本案的关联性，秦景荣均有异议；证据5，对合同的内容真实性有异议，从形式上看都有双方的签章。该合同相关的内容与本案没有关联性；证据6的真实性无异议，对于内容的真实性有异议，盛世管家公司委托了上海一家公司进行加固，同时又委托了杭州一家公司进行施工，到底施工什么内容无法确认，从施工协议无法看出施工的具体地点和位置；证据6与本案无关；证据7，仅仅证明盛世管家公司向公证处申请保全证据的过程，对于公证书里面的内容真实性以及与本案的关联性缺乏其他证据予以佐证，装修、赔偿均是盛世管家公司单方与有关单位、业主发生的，秦景荣事先并不知情，也没有得到秦景荣的同意，与本案无关；证据8与本案无关。秦景荣对本院调取由盛世管家公司所举的证据质证如下：证据1，陈天才是盛世管家公司的项目经理，与盛世管家公司有利害关系，对其证言的真实性有异议；证据2没有异议；证据3没有异议；证据4没有异议。
法庭质证时，盛世管家公司对秦景荣提供的证据发表如下
质证意见：证据1、2、3没有异议；证据4的真实性和关联性有
异议，发票上没有注明购买人，故对真实性有异议，不能证明
秦景荣在本次火灾中的财物损失。盛世管家公司对本院调取由
秦景荣所举的证据发表如下质证意见：证据1没有异议；证据2
的真实性没有异议，但不具有证明损失的证明力。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院对盛世管家公司提供的证据认证如下：证据1-7的真实性本院予以认定；证据8与本案不具有关联性，本院不予认定。本院对秦景荣提供的证据认证如下：证据1、2、3盛世管家公司均没有异议，本院予以确认；证据4与本案不具有关联性，不予认定。本院调取的所有证据的真实性，本院予以认定。
根据上述所采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定下列事实：
2005年9月25日，盛世管家公司与302室房屋的业主李幼芬签订了《精品公寓委托合同》，合同约定李幼芬将302室房屋委托盛世管家公司代理出租，盛世管家公司每月向李幼芬支付租金1800元，盛世管家公司对302室房屋装修后出租给他人，出租收益归盛世管家公司，五年合同期满后302室房屋的装修归李幼芬无偿所有。2006年1月22日，盛世管家公司与秦景荣签订一份《租赁管家客户承租合同》，约定：盛世管家公司将302室房屋出租给秦景荣作住宅使用，租赁期限为2006年1月24日至2008年1月23日；每月租金为3300元，支付方式为季付，第一期房租9900元于合同签订当日付清，之后每期付款需在每季度的前一个月支付；秦景荣于合同签订当日支付6600元作为押金；秦景荣在租赁期内302室房屋的水、电、煤气、电话费、卫生费、有线电视收视费、物管费等相关费用由秦景荣自行负担，并在退租时结清；租赁期内，盛世管家公司应保证302室房屋的使用安全，秦景荣应配合保护302室房屋及附属设施，如非盛世管家公司之责任，由秦景荣负责修复或给予经济赔偿。同日，秦景荣支付了押金6600元。2006年1月24日，盛世管家公司将302室房屋交付给秦景荣使用，秦景荣支付了第一期的房租9900元。之后，秦景荣于2006年4月4日与2006年6月26日支付了第二、三期的租金共计19800元。2006年2月22日，秦景荣支付给盛世管家公司2006年1月23日至2007年1月23日的物管费1525元。
2006年7月31日，302室房屋发生火灾，后经杭州市公安局
西湖区分局消防大队勘察现场及相关鉴定，认定火灾起火部位为主卧室内南侧阳台床头柜附近，起火原因不排除外部电器引起火灾。2006年8月14日，经浙江省建筑物安全鉴定中心对302室房屋检测，认为302室房屋主卧顶板受损较为严重，主卧顶板板底混凝土大面积脱落，致使板底钢筋在较大范围内露筋。并建议对302室房屋主卧顶板进行必要的加固修复处理，其他受火灾影响的结构构件亦应做相应的修复处理。2007年6月7日，盛世管家公司在杭州市上城区公证处的见证下向秦景荣邮寄了302室结构检测鉴定报告、加固工程施工文件、火灾原因认定书、外墙清洗发票及鉴定费发票等文书的复印件，并要求秦景荣于2007年6月13日前以书面形式向盛世管家公司提出意见，逾期视为同意加固方案。之后，秦景荣没有向盛世管家公司提出书面回复意见。2007年9月24日，盛世管家公司与上海上普紧固系统工程有限公司签订《加固工程施工合同书》一份，约定由上海上普紧固系统工程有限公司对302室房屋进行修补加固及碳纤维加固，工程价款以结算价为准。2007年11月，盛世管家公司支付给上海上普紧固系统工程有限公司工程加固款22997元。2007年11月21日，盛世管家公司与杭州得固建筑特种工程技术有限公司签订施工协议一份，约定杭州得固建筑特种工程技术有限公司负责完成302室房屋楼板底表面粘沙、水泥加胶水修复和粉刷工作，工程总造价为5100元。2007年12月6日，盛世管家公司支付给杭州得固建筑特种工程技术有限公司工程款（包括税款）5406元。2008年4月29日，盛世管家公司支付给杭州市西湖区山水人家白沙岛8幢1单元402室业主陈国清因火灾所造成的损失赔偿款7600元。同日，盛世管家公司在杭州市上城区公证处的见证下向秦景荣邮寄了征求意见函、加固工程清单、加固费发票、付款凭证、装修工程决算书、402室的赔偿协议书及赔款收据，要求秦景荣在7日内回复，但秦景荣一直未予回复。庭审中，盛世管家公司自认已从保险公司获得8000元经济赔偿。2008年6月，盛世管家公司诉至本院。
本院认为，盛世管家公司与秦景荣在本案诉争中的主张及抗辩主要焦点围绕在：①、盛世管家公司是否为本案适格的主体；②、秦景荣是否应承担火灾所造成的全部赔偿责任；③盛世管家公司能否要求秦景荣支付火灾发生后的租金。对此本院作出如下认定：（1）、盛世管家公司是否为本案适格的主体。根据盛世管家公司与302室房屋业主李幼芬所签订的合同，盛世管家公司每月支付给李幼芬的租金为1800元，而秦景荣支付给盛世管家公司的每月租金为3300元，如果盛世管家公司与李幼芬之间是委托代理关系，盛世管家公司无权向秦景荣收取租金3300元，3300元租金应由李幼芬收取。而事实上，李幼芬在合同中明确表示每月固定收取1800元，若实际租金高于该租金，差额部分作为盛世管家公司的投资收益，故盛世管家公司与李幼芬之间是租赁关系，不是委托代理关系，盛世管家公司与秦景荣之间是转租赁关系。因此，盛世管家公司有权作为原告向合同相对人秦景荣提起起诉，是本案适格的主体。（2）、秦景荣是否应承担火灾所造成的全部赔偿责任。根据盛世管家公司与秦景荣之间所签订的承租合同，双方在合同中约定了“秦景荣应配合保护302室房屋及附属设施，如非盛世管家公司之责任，由秦景荣负责修复或给予经济赔偿”的内容，基于上述内容，如果没有证据表明发生火灾的责任在于盛世管家公司，秦景荣就应该对火灾造成302室房屋及附属设施的损失给予经济补偿。本案中，盛世管家公司在2006年1月24日将302室房屋交付给秦景荣使用，秦景荣在入住302室房屋后也未向盛世管家公司提出302室房屋存在安全隐患。并且在消防大队出具的火灾事故责任认定书上也未反映发生火灾事故的责任在于盛世管家公司，故秦景荣应对火灾所造成的损失承担全部赔偿责任。现有证据表明盛世管家公司为修复302室房屋已支付了加固工程款28403元、外墙清洗费640元、鉴定费18000元及装修费55399元，并因火灾赔偿给楼上402室业主经济损失费7600元，故秦景荣应对上述费用予以全额赔偿。盛世管家公司要求赔偿室内家具家电费16548元的诉请缺乏证据证明，但有证据表明盛世管家公司交付给秦景荣302室房屋时曾交给秦景荣价值10964元的家电家具配置物品，本院结合配置物品已使用半年的情况，酌情支持盛世管家公司可要求赔偿的数额为8800元。盛世管家公司要求赔偿对讲机费用800元、热水器维修费300元以及工程监理费4000元的诉请，缺乏有效证据证明，本院予以驳回。根据庭审中盛世管家公司的自认，其已从保险公司获得赔偿8000元，故盛世管家公司要求秦景荣赔偿的费用应扣除8000元。（3）盛世管家公司能否要求秦景荣支付火灾发生后的租金。根据双方所提供的证据，秦景荣在火灾发生后没有对302室房屋进行修复，由盛世管家公司对房屋进行了鉴定、加固与装修等修复工作，秦景荣对302室房屋修复期间的租金应该承担。盛世管家公司要求秦景荣支付火灾发生后至2008年4月的时间过长，本院认为修复302室房屋的合理时间应为6个月，秦景荣应承担火灾发生后6个月租金计19800元。因秦景荣已预缴2006年8月1日至2006年10月23日的租金8910元，盛世管家公司要求秦景荣支付的租金应为10890元。盛世管家公司要求支付的其他租金属于其没有采取适当措施所扩大的损失，不能要求秦景荣承担，本院予以驳回。秦景荣反诉要求退还预缴的2006年8月1日至2007年1月23日的物管费727元以及房租8910元的诉请缺乏事实依据，本院予以驳回。盛世管家公司要求秦景荣支付未付的物业管理费应为2007年1月24日至2007年2月1日的费用计34元，该项诉请其余部分予以驳回。盛世管家公司要求秦景荣支付电费413.68元的诉请，因盛世管家公司出具了其已垫付的2006年6月8日至2006年8月8日的电费收据，能够证明上述电费是秦景荣在使用302室房屋所产生的费用，故秦景荣应予以支付。盛世管家公司要求支付水费144.3元的诉请，因盛世管家公司出具的收据是2006年6月至2007年8月的水费，故本院酌情支持秦景荣应付的水费为99元。盛世管家公司要求支付电梯电费维保费459.40元的诉请，因盛世管家公司出具的收据是2005年9月至2007年8月的电梯电费和2005年9月至2007年2月电梯维保费，本院酌情支持秦景荣应付的电梯电费维保费为294元。秦景荣反诉要求返还302室房屋内未烧毁财物的诉请，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。秦景荣要求返还押金6600元的诉请，因秦景荣未结清水电费，并且应赔偿给盛世管家公司经济损失费的数额已超过6600元，故秦景荣不能要求返还押金，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、秦景荣支付给杭州盛世管家房地产经纪有限公司租金10890元、电费413.68元、水费99元、电梯电费维保费294元、物业管理费34元、加固工程款28403元、外墙清洗费640元、鉴定费18000元、装修费55399元、室内家具家电费8800元及赔偿款7600元，合计130572.68元。扣除秦景荣已付的押金6600元及保险公司已支付的赔偿款8000元，秦景荣应支付给杭州盛世管家房地产经纪有限公司115972.68元，该款于本判决生效之日起十日内支付。
二、驳回杭州盛世管家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回秦景荣的反诉请求。
如果秦景荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4008元，反诉案件受理费206元减半收取103元，合计4111元，由杭州盛世管家房地产经纪有限公司承担1501元，秦景荣承担2610元。秦景荣负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68。
审 判 长 姜学英
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 毛胜雄
二〇〇八年十一月七日
书 记 员 顾 燕