重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0233民初4535号
原告：中国工商银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇忠州大道巴王路16号，统一社会信用代码91500233908151650Q。
负责人：易坤兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：李伟，男，汉族，19681年10月23日出生，住重庆市忠县,系该银行职工，特别授权。
委托诉讼代理人：任舟，女，汉族，1964年4月24日出生，住重庆市忠县，系该行职工。
被告：王代平，男，1976年10月7日出生，汉族，住重庆市忠县。
被告：徐忠梅，女，汉族，1968年10月6日，住重庆市忠县。
被告：忠县诚信物业开发有限责任公司，地址：重庆市忠县忠州镇东坡路261号，统一社会信用代码：915002337398357351。
法定代表人：李军，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司忠县支行（以下简称工商银行忠县支行）与被告王代平、徐忠梅及忠县诚信物业开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法适用简易程序由审判员史建军独任审判，并于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李伟、任舟及被告王代平到庭参加了诉讼。被告徐忠梅、忠县诚信物业开发有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还贷款本金及利息341783.80元及被告还清原告贷款本息之日的按照合同约定的利息（含罚息、复利）。2、判令原告对被告的抵押房屋（XXX渝预告[XXXX]字第XXXXX号）享有优先受偿权。3、判令被告忠县诚信物业开发有限公司对被告王代平所欠原告的上述贷款本息承担连带清偿责任；4、判令被告王代平承担本案全部诉讼费及原告实现债权的全部费用。事实及理由：2015年5月25日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告发放个人一手商用房按揭贷款35万用于购买住房，被告王代平以所购房产对此债务提供抵押担保；被告忠县诚信物业开发有公司对王代平在原告处的债务承担阶段性连带保证责任担保；同日，原告、王代平又与重庆市忠县国土房管局三方签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并进行了预购商品房抵押登记（XXX渝预告[XXXX]字第XXXXX号）。上述合同签订后，原告依约向被告王代平发放贷款35万元。截止2017年6月，被告已累计违约14次以上，积欠原告贷款本金333462.9元及利息8320.9元。根据《个人购房借款/担保合同》中的约定，被告如出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告即可宣布此笔贷款提前到期。现原告要求被告立即归还全部贷款本息，经催收未果，遂诉至本院。
被告王代平辩称：被告王代平在被告忠县诚信物业开发有限公司的开发的XX花园做水电工，被告忠县诚信物业开发有限公司未按时支付工程款，遂将XX花园的2套房屋冲抵工期进度款，共抵款29万多作为两套房屋的首付款，后房屋的按揭贷款是以被告王代平名义向原告按揭贷款。
被告徐忠梅未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据材料。
被告忠县诚信开发有限责任公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据材料。
经审理查明：2015年5月25日，原告（贷款人）与被告王代平、徐忠梅（借款人）及被告忠县诚信物业开发有限责任公司（保证人）三方签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手商品房按揭贷款350000元，用于购买坐落于忠县忠州镇XX路XXX号XX-
X房屋，建筑面积104.02平方米家庭第1套住房。贷款的担保方式为抵押，被告以所购房屋作为贷款的抵押物。贷款期限为240月，实际放款日与到期日已借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.65%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或者两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人自愿选择每月18日为还款日，借款人与贷款人约定每期最低还款额为人民币2437.35元。借款人未按照合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率的基础上加收30%确定。关于保证担保的约定为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后对借款人的债务免除保证责任。关于费用的约定为贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。关于违约及违约责任，双方约定借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同还对其他事项进行了约定。2015年6月15日，原告与被告王代平、徐忠梅办理了重庆市土地房屋预告登记证明（XXX渝[XXXX]字第XXXXX号），原告作为预告登记权利人，被告王代平、徐忠梅作为预告登记义务人，房地产坐落于忠县忠州镇XX路XXX号XX-X，预告登记业务种类为预购商品房抵押权。2015年6月18日原告根据被告王代平的授权向被告忠县诚信物业开发有限公司的账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX发放贷款350000元，当期执行利率为5.65%。
贷款发放后，被告王代平与徐忠梅借款人连续多次未按时足额偿还贷款本息的，该行为已违反合同约定。截止2017年2月16日，被告积欠贷款本金335314.79.元，利息3459.41元。原告多次催收无果，遂诉至本院。
另查明，原告为实现债权，仅向本院交纳了诉讼费3213元，尚未支出其他费用。
一、关于贷款的还款责任？
本院认为，原告与被告王代平、徐忠梅及被告忠县诚信物业开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。双方应当依据诚实信用原则，全面履行自己的义务。原告向被告王代平、徐忠梅发放贷款，已经履行相关义务。被告王代平、徐忠梅应当依照合同约定履行按期足额偿还借款本息的义务。截止2017年2月16日，被告王代平、徐忠梅尚欠贷款本金335314.79元，利息3459.41元。被告从2015年11月18日起至2017年2月16日已累计六次未按时足额偿还贷款本息，根据双方合同约定，被告构成违约，原告有权宣布合同提前到期，并按照合同约定对未还贷款按罚息利率按日计收利息；对未按时偿还的利息，按罚息利率计收复利。
被告忠县诚信物业开发有限公司对被告王代平、徐忠梅向原告的贷款承担阶段性连带担保责任，且本案所涉房屋的正式抵押手续并未办理完毕，原告也未收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书，被告忠县诚信物业开发公司的保证责任未能免除，对被告王代平、徐忠梅的还款责任承担连带保证责任。
二、关于涉案抵押房屋的优先受偿权？
本院认为，系争房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，由此也不享有对房屋拍卖、变卖后的价款的优先受尝权。
综上所述，原告要求被告王代平、徐忠梅偿还贷款本息及要求被告忠县诚信物业开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告承担除诉讼费以外的其他实现债权的费用尚未发生及要求对系争抵押房屋的优先受偿权，本院不予支持。被告徐忠梅、忠县诚信物业开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任，其相应法律后果由其本人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王代平、徐忠梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆忠县支行贷款本金335314.79元及截止2017年2月16日的利息3459.41元，以上共计338774.2元。
二、被告王代平、徐忠梅于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司忠县支行从2017年2月17日起至实际还款之日止以剩余贷款本金335314.79元为基数按合同约定方式计算的罚息和复利；
三、被告忠县诚信物业开发有限公司对被告王代平、徐忠梅的上述贷款本息承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司忠县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6426，减半收取3213元，由被告王代平、徐忠梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 史建军
二〇一七年十一月二十日
书记员 王俊力