天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8376号
上诉人（原审原告）：天津市威势企业管理有限公司，住所地天津市和平区五大道街南京路189号和平大悦城4F-22。
法定代表人：李英文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：宣瑞，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：王梓，上海刘春雷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩冰，女，1976年12月2日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：宋晓毅，天津宁一律师事务所律师。
上诉人天津市威势企业管理有限公司因与被上诉人韩冰租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天津市威势企业管理有限公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回一审法院重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审判决认定事实以及法律适用都存在错误，且存在违反民事诉讼法的情形。一审判决书第3、5、6页中关于复古街开业时间、扣率租金等事实认定错误。一审判决对合同解除的理由、合同解除的方式、租金计算截止日，这三个重要事实认定存在错误。一审法院酌定解约违约金为23310元及滞纳金为524.57元，属于适用法律错误。一审法院将装修押金和保证金在本案当中一并处理，严重违反民事诉讼法的规定和双方约定。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
韩冰辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
天津市威势企业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付欠付的租金27940元；2.被告向原告支付解约违约金54932元；3.被告向原告支付逾期付款违约金（滞纳金）85324元；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年12月14日，原告与被告签订《和平区大悦城4F复古街区租赁合同》，约定被告承租位于天津市和平区南京路189号和平大悦城购物中心4F-22商铺用于SOMEDAY品牌对外经营SOMEDAY旗下各类业务。租期自2016年12月12日至2019年12月11日三年。租金分为两部分：基本租金每天350元，三个月一付；扣率租金为被告月营业额的8%。被告于合同签订当日支付了原告租金31500元、装修押金10000元、垃圾清运费1000元、保证金10646元。合同签订后，被告于2016年12月24日开业进行经营，期间未支付原告自2017年3月24日以后的基本租金，且自开业以后未支付过扣率租金。2017年5月3日被告停业，原告于2017年5月4日将租赁场地自行收回。
当事人争议的事实：
一.和平区大悦城4F复古街区的开街时间。被告提交证据：1.孙文斌与郑越的短信、微信聊天记录、原告在微信公众号上的开业宣传图片，用以证明复古街于2017年1月20日开街。被告质证意见：对与郑越的聊天记录不认可，合同约定有关通知应该以书面或者挂号信方式送达，被告擅自发短信、微信不符合合同约定，没有法律效力。微信公众号存在，对微信图片的真实性认可，但写有2017.1.20的图片并未明确提到2017.1.20是开街日，图片上的围挡不能证明延迟开街。经质证及一审法院审查：孙文斌与郑越聊天的内容均是租赁商铺事宜的对话，且被告按照郑越在微信聊天中提供的陈刚账户将商铺应交付的相关费用直接汇入陈刚账户，且原告认可已收到并给被告开具了收据，证明陈刚及郑越是直接与被告商谈商铺租赁事宜原告的人员或是与原告存在必然联系的人员，对原告上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，聊天记录和微信图片内容显示复古街在被告商铺开业经营时并未开街及于2017年1月20日开街，原告虽不认可，但未能提供开街时间的相关证据，故认定复古街于2017年1月20日开街。
二.原告是否有转租权，以及是否协助被告办理相关证照。原告提交证据：商铺租赁合同、房地产权证书、说明，用以证明原告是从业主方合法承租，并具有转租权。被告质证意见：合同的真实性有异议，合同及补充协议签署日期均为空白，被告认为签署日期应该在诉讼之后完成。合同约定禁止转租，补充协议未对合同进行修改。产权证真实性无异议，产权人为澳中发展有限公司，合同出租人为津汇广场第一分公司，如果是分公司需要有营业执照记载明是独立法人或非独立法人。被告提交证据：工商局网页截图；韩冰与郑越、孙文斌与陈刚、韩冰与陈刚、孙文斌与郑越、徐榕潞与郑越的短信、微信聊天记录截屏、通话及短信记录单，用以证明被告办理营业执照需要原告提供经营场地使用证明，被告多次与原告联系要求其提供。原告质证意见：相关证照应被告自行办理，被告应在开始经营前自行解决。原告公司没有叫郑越的员工，陈刚是公司的监事没有代表性，而且陈刚未对被告发送的微信内容表示认可。陈刚通话认可，通话内容不认可。被告申请一审法院到天津市和平区市场和质量监督管理局调取关于个体工商户设立登记时需要提供经营场地使用证明的具体要求及责令被告停业的情况。一审法院调查结果：1.需要房屋的产权人提供经营场所使用的相关证明材料，转租需要提供允许转租的相关材料；2.曾要求被告办理营业执照，但未责令过被告停业。原告质证意见：1.没有书面文件作为依据的情况下，工商所工作人员的解答不具有权威性，不能因工商所工作人员的解答而免责，没有证据显示被告曾去工商所申请注册登记或了解登记要求；2.认可工商所工作人员的介绍，可见被告的营业执照问题不应作为本案焦点，被告被提出整改前，存在违法经营的问题，提出整改后，被告以此为借口擅自停业，应承担相应的违约责任。被告质证意见：没有异议，现场人员要求被告办理营业执照，如果没有营业执照及卫生许可证属于无照经营。经质证及一审法院审查：1.原告提交的证据能够认定原告具有转租权；2.被告提交的证据及一审法院调查结果显示，被告办理个体营业执照须原告提供场地使用及允许转租的证明材料，且被告多次在与郑越、陈刚的短信、微信聊天记录中提出要求原告提供，故能够认定被告多次要求原告提供须由原告提供的办理证照的相关材料，但原告始终未能提供；3.工商部门未责令被告商铺停业。
三.原告的解除合同通知是否送达到被告。原告提交证据：解除合同通知书、顺丰速运邮寄单、送达情况记录，用以证明被告按照合同上被告地址给被告寄送解除合同通知书，最后被告拒收，但按照合同约定原告完成了送达义务。被告质证意见：没有见到过解除合同通知，送达记录显示电话无人接听，无法通话，可能是送件人员打不通电话造成退件，不认可视为送达。信封可以随时调换，不认可信封内是解除合同通知。经质证及一审法院审查：原告依照合同约定的送达方式向被告送达了解除合同通知且送达地址与合同上被告的通信地址无误，应视为送达到被告。
一审法院认为，原、被告签订的《和平区大悦城4F复古街区租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案商铺的权利人同意原告转租，该合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原、被告均对租赁合同于2017年5月4日予以解除无异议，一审法院予以照准。
被告欠付原告租金的事实存在，原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告欠付的基本租金：自2017年3月24日至5月3日应为：350×41=14350元；扣率租金原告以每天80元的标准计算，但未能提供合法依据，被告提交其每日营业额作为计算扣率租金的依据，原告虽不认可，但未能提供相关证据予以反驳，且合同约定第一年扣率租金的标准为月营业额8%，故一审法院按照被告每日营业额计算自2017年1月24日至5月3日的扣率租金为：64157×8%=5132.56元；按照合同约定，因被告违约导致原告解除合同，被告还应补足免租装修期的租金。据此，被告应补足的租金为：350×12=4200元，以上合计租金为23682.56元。被告抗辩复古街区延期至2017年1月20日开街的事实存在，但以此抗辩拒付租金不能成立，被告可就原告延期开街情形另行向原告主张相应的权利。被告抗辩商铺无排烟系统无法进行餐饮经营，但未能提供相关证据予以证明，且合同亦未有相关约定，一审法院不予采信。
依照合同约定，被告未按约定支付租金等费用，原告有权解除合同，且违约方应向解约方支付违约金。据此，原告以被告欠付租金为由书面通知被告解除合同且通知已送达到被告，虽双方均同意于2017年5月4日解除合同，但合同解除系被告违约导致，故原告要求被告支付解约违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。被告抗辩约定的违约金约过高，综合考虑原告再行出租的成本、时间及房屋空置等因素，以两个月即60天的租金损失作为违约金标准为宜。现合同约定的违约金为全年租金的35%即4.2个月租金超过上述损失的30%应认定为过高，被告抗辩理由成立，一审法院按照60天租金计算违约金应为：（350+38.5）×60=23310元。被告抗辩的原告不履行应向被告提供办理商铺经营所需相关证照的须由原告提供的相关资料文件的抗辩理由成立，但不能改变因被告违约导致合同解除的后果，被告亦可另行向原告主张相应的权利。
依照合同约定，被告未按约定支付租金应支付逾期付款的滞纳金。据此，原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金即违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。被告抗辩约定的违约金过高，被告欠付租金导致原告的直接损失为利息损失，现合同约定的违约金标准为欠付款项的日10%，远远高于利息损失，亦应认定过高，被告抗辩约定的违约金过高成立，一审法院予以采信。一审法院调整为按照年利率24%作为违约金计算标准，计算至原告主张的2017年5月4日应为524.57元。
合同解除后，被告交付给原告的装修押金10000元和保证金10646元也应一并进行清算。依照合同约定，装修押金在无欠费、无设施设备损坏及其他与之关联纠纷的前提下，并且被告已取得政府部门相关验收合格证明及完成原告相关部门签字验收后的竣工图后，原告应于被告正式开业后10个工作日内无息退还。据此，现合同已解除且原告已将商铺收回，原告应将装修押金退还被告。依照合同约定，被告欠付相关费用，原告有权在保证金中扣相应的款项冲抵，并在接收租赁物业后五个工作日，将剩余保证金无息退还被告。据此，原告已收回商铺，保证金应冲抵被告欠付的租金。判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告韩冰支付原告天津市威势企业管理有限公司租金23682.56元，在冲抵保证金10646元后，再支付13036.56元；二、本判决生效之日起十五日内，被告韩冰支付原告天津市威势企业管理有限公司解约违约金23310元；三、本判决生效之日起十五日内，被告韩冰支付原告天津市威势企业管理有限公司逾期支付租金的违约金524.57元；四、本判决生效之日起十五日内，原告天津市威势企业管理有限公司返还被告韩冰装修押金10000元；五、原告天津市威势企业管理有限公司的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费3664元，减半收取1832元，由原告天津市威势企业管理有限公司负担1332元，被告韩冰负担500元。（被告韩冰负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津市威势企业管理有限公司）
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人在一审中提出被上诉人支付欠付租金的诉讼请求，被上诉人以复古街区延期开街给其造成损失为由进行抗辩。租赁合同约定：免租期结束之日的次日，为租金起始日，即被上诉人应于2016年12月24日开始支付租金。租赁合同中亦没有复古街区如果延期开街，被上诉人可以不付租金的明确约定。故复古街区是否延期开街不构成被上诉人拒付欠付租金的正当理由，被上诉人如有相关损失，可另行主张。关于复古街区是否延期开街的事实，本案不予涉及。本院对一审判决关于和平区大悦城4F复古街区的开街时间的认定，不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，双方签订的《和平区大悦城4F复古街区租赁合同》合法有效，当事人应依约履行。被上诉人未按约定支付租金等费用，上诉人有权解除合同，被上诉人应当承担违约责任。一审法院综合考虑上诉人再行出租的成本、时间、房屋空置及被上诉人过错等因素，以60天租金损失作为违约金标准确定违约金为23310元，并无不当，本院予以维持。一审法院关于被上诉人欠付基本租金、扣率租金和补足免租装修期租金的认定正确，理据充分，本院予以维持。被上诉人以上诉人不履行提供办理商铺经营相关证照的合同义务进行抗辩，一审法院对此进行审理，符合法律规定。关于逾期付款违约金，因欠付租金导致的直接损失为利息损失，而租赁合同约定违约金标准为欠付款项的日10%，远高于利息损失，一审法院调整为524.57元，并无不当，本院予以维持。关于装修押金和保证金，租赁合同解除后，上述费用应当进行清算。一审法院根据租赁合同约定，对此进行的认定正确，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人天津市威势企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3664元，由上诉人天津市威势企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姚 琦
代理审判员 阎 涛
二〇一七年十二月十九日
法官 助理 单体玉
书 记 员 董琳娜
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；