广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终951号
上诉人（原审原告）：广东美高美酒店投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区鸿福路鸿富楼*座。组织机构代码为75561080-0。
法定代表人：蒋祥发，该公司经理。
委托诉讼代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦绍林，男，1969年9月27日出生，汉族，住广东省东莞市，
被上诉人（原审被告）：陈彩凤，女，1976年8月19日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。
原审第三人：柳州市东驰商贸有限公司。住所地：广西壮族自治区柳州市广雅路北二巷*号*栋*单元***号。组织机构代码为59983632-1。
法定代表人：方绪庆，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎洲材，广东金名律师事务所律师。
上诉人广东美高美酒店投资有限公司（以下简称美高美酒店）因与被上诉人秦绍林、陈彩凤、原审第三人柳州市东驰商贸有限公司（以下简称东驰公司）物权确认纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（以下简称东莞中院）2016年12月27日作出的（2016）粤19民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人美高美酒店的委托代理人习心中、蒋昌有、原审第三人东驰公司的委托代理人杨炯、黎洲材到庭参加了诉讼。被上诉人秦绍林和陈彩凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美高美酒店上诉请求：一、撤销广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民初95号民事判决。二、确认美高美酒店与秦绍林、陈彩凤于2006年12月31日签订的《资产及土地使用权转让协议书》合法有效。三、确认上诉人对被上诉人位于东莞市长安镇X边社区辖区（土名为“叁肆围”）“福田工业区”图纸红线范围内（土地面积为17454平方米）的包括但不限于现有的“帝盈酒店”、“东方魅力”、两侧的商住写字楼（本协议所附图纸的【1】号粤房地证字第Ｃ1××78号、【2】号粤房地证字第Ｃ1××15、Ｃ1××16号、【8】、【9】）房产及土地现有所有的附属物及其他动产（以下简称争议房产、建筑物），自2006年12月31日交付之日起享有占有、使用、收益权利（价值53000000元）。四、本案诉讼费用由秦绍林、陈彩凤承担。
事实和理由：（一）原审法院认定被上诉人陈彩凤对转让给上诉人的原房产证号Ｃ1××78、Ｃ1××15、Ｃ1××16所指房产（以下简称争议房产、建筑物）的占有、使用、收益的用益物权没有处分权，及认定土地权利人东莞市长安镇X边沙X经济合作社（以下简称沙X合作社）没有实际租赁陈彩凤建房土地，未将建房地转租给上诉人并据此判决驳回上诉人的全部诉求，没有事实和法律根据。陈彩凤于1997年10月1日从沙X合作社租赁，于1998年12月28日取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，争议房产、建筑物于1998年至2002年年间合法建造，上述三处房产自2006年12月31日交付上诉人至今，上诉人享有占有、使用、收益的权益应予确认。陈彩凤对争议房产、建筑物的用益物权有处分权，其转让给上诉人，土地权利人沙X合作社同意并认可，于2014年及2015年两次出具证明予以确认，并自2007年至今一直向上诉人收取土地使用费，故上诉人对争议房产、建筑物也享有占有、使用、收益的用益物权。（二）第三人对东莞市长安镇厦边沙边经济合作社本案租赁土地（土地使用权证号：东府集建（1997）第19001XXXX1673号）依法也不享有抵押权，该社对原审法院（2014）东中法民二重字第2号民事判决书已提出上诉，此案尚在审理过程中。原审法院认为第三人为权利人是没有事实和法律根据的，依法应予纠正。一、沙X合作社与广发行于1998年12月25日签订的《抵押合同》约定名下集体土地使用权（土地使用权证号：东府集建（1997）第19001XXXX1673号）20000平方米中18382平方米抵押给广发行，为南X公司提供借款抵押担保。该地块当时除陈彩凤建有2153.29平方米房屋（房产证号：Ｃ1××16）外，无其他建筑物，将上述面积的无建筑物集体土地使用权单独抵押给广发行，违反了《中华人民共和国担保法》第36条的规定，抵押合同应认定为无效，广发行对上述土地不享有抵押权。二、退一步讲，即使认为第三人对上述土地使用权有抵押权，则第三人行使抵押权也已过诉讼时效，依法应予驳回。由于广发行在涉案主债权于2003年2月20日诉讼时效期限届满后两年内没有向抵押人主张抵押权，广发行直至2007年1月12日通过《南方日报》公告债权转让情况并催收时才向抵押人主张抵押权。根据相关司法解释，第三人受让上述抵押权已过诉讼时效，不应被保护。三、原审法院认定抵押人为南X公司于2005年6月1日重新确认广发行已过诉讼时效的债权提供了案涉抵押物担保无事实与法律依据，据此判决第三人对抵押人案涉抵押物享有抵押及优先受偿权错误，应予纠正。原审法院认为南X公司于2005年3月30日向广发行出具《还款意向书》承诺还款，于2005年6月1日在广发行发出的《催收到、逾期贷款通知书》上盖章确认，应视为对原债务的重新确认，诉讼时效期间自2005年6月39日起计算。南X公司在广发行主债权过诉讼时效后于2005年6月1日重新确认，根据最高院1999年对河北省高级人民法院有关对超过诉讼时效债务重新确认属于新的债务的批复，南X公司与广发行形成了新的债权债务关系，抵押人没有对南X公司与广发行的新债务提供抵押物重新办理抵押登记，抵扣权不成立，故广发行就此新债权无权向抵押人行使原抵押权，即第三人亦无权对原抵押人主张抵押权。（三）原审法院既然沙X合作社为本案权利人，依法应追加其作为本案当事人参加诉讼，但原审法院并未依法追加，属遗漏案件当事人，程序违法，本案应发回重审。
被上诉人秦绍林、陈彩凤经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼，也没有在法定期限内提交书面答辩意见。
第三人东驰公司答辩称：（一）本案为重复起诉，一审法院未驳回美高美酒店的起诉，违反了一事不再理的原则。（二）一、（2016）粤19民终字第4235号民事判决已经认定第三人才是依据返还行为获得权益的一方。三、以物抵债合同及协议的签订是2000和2004年，合同签订后银行就收回了涉案房产并出租获益。而上诉人与陈彩凤、秦绍林签订的转让协议时间在2006年12月，故而以物抵债在前，转让行为在后，东驰公司应享有相关权益。二、（2015）东中法民一初字第2号判决已确定东驰公司对案涉标的享有收益权，法院认定陈彩凤不是真正的土地租赁者，故美高美酒店所谓的获得权益缺乏法律依据。本案二审时美高美酒店提供的沙X村的更正函不具备合法性、真实性，该证据不应被采信。三、2007年1月31日签订的《土地使用权及房产租赁合同书》约定的房产证编号为C0979556根本不是登记在陈彩凤名下的房产，房产登记查询信息中无该房地产权证的内容，该合同效力存在问题。2015年4月1日上诉人与陈彩凤、秦绍林签订的确认书，确认当年转让行为中实际多支付了200万元，作为房产证编号为C0979557的转让款，该确认书应签订时对应的房产已被其他法院查封，故该确认书应认定为无效。（三）美高美酒店没有足额支付争议房产、建筑物的转让款，其提供的收款收据存在重大虚假的情况，证据不应采信。
美高美酒店向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2006年12月31日签订的《资产及土地使用权转让协议书》合法有效。二、确认原告对受让被告位于东莞市长安镇厦边社区辖区（土名为“叁肆围”）“福田工业区”图纸红线范围内（土地面积为17454平方米）的包括但不限于现有的“帝盈酒店”、“东方魅力”、两侧的商住写字楼（本协议所附图纸的【1】号粤房地证字第Ｃ1××78号、【2】号粤房地证字第1664015、1664016号、【8】号、【9】号）房产及土地现有所有的附属物及其他动产，自2006年12月31日交付之日起享有占有、使用、收益权利（价值53000000元）。三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：一、《资产及土地使用权转让协议书》的有关约定。
2006年12月31日，美高美酒店与秦绍林、陈彩凤签订《资产及土地使用权转让协议书》约定秦绍林、陈彩凤将位于东莞长安厦边社区辖区（土名为“叁肆围”）的房产等资产及土地使用权有偿转让给美高美酒店。转让标的为协议所附东莞长安厦边社区居委会确认图纸红线范围内（土地面积为17454平方米）的包括但不限于现有“帝盈酒店”、“东方魅力”、两侧的商住楼写字楼{协议所附图纸的[1]号（粤房地证字第Ｃ1××78号）、[2]号（粤房地证字第1664015、1664016号）[8]号、[9]号房产}的房产等资产及土地使用权（或租赁权）。转让标的还包括上述红线范围内房产及土地现所有的附属物及其他动产，亦包括秦绍林、陈彩凤因上述土地与相关部门签订的协议所涉及的权利义务。转让价款为人民币53535226.14元。合同还约定了转让应办理相应的过户更名手续，包括与土地租赁单位的更名手续。
二、《资产及土地使用权转让协议书》转让标的物的权属情况。
粤房地证字第Ｃ1××78号，房产登记权属人为陈彩凤，登记日期为2003年1月4日，其所占土地的土地证号为东府集建[1990]字第19001XXXX00**号，该土地的使用权人为沙X村。粤房地证字第1664015、1664016号房产登记权属人为陈彩凤，登记日期为1998年11月4日，其所占土地的土地证号为东府集建字[1997]第19001XXXX16**号，该土地的使用权人为沙X村。广发银行东莞分行于1999年1月4日获得东府集建字[1997]第19001XXXX1673号土地的抵押权并办理了抵押登记，取得抵押他项（1998）字第6707号《土地他项权利证明书》。该证明书反映，抵押义务人为东莞市长安镇厦边区沙X村，抵押面积为18382平方米，抵押金额为26300000元。
三、与陈彩凤、秦绍林处分权来源有关的其他事实。1997年10月1日，沙X合作社与陈彩凤签订《土地租赁合同书》，约定沙X合作社将土名为“叁肆围”，面积为20000平方米的土地租赁给陈彩凤作建筑厂房使用或经营符合国家允许的项目。《土地租赁合同书》约定租赁土地使用权限为50年，自1997年10月1日起至2047年9月30日止，沙X合作社一次性收取租赁使用费总金额1200000元。若该土地使用权期限内需要出租或者转让给第三者，需与沙X合作社协商，并在接受合同条款规定、同意履行权利义务时才能出租或转让。
本案诉讼中，美高美酒店提供了证明一份，该证明内容为：“1997年10月1日陈彩凤承租本社土地为“叁肆围”的土地。我社该地块土地使用权证号：东府集建字[1997]第19001XXXX1673号。我社土地在该地块没有建设任何建筑物，该地块上的房屋和建筑物均系陈彩凤与其丈夫秦绍林所建。在2006年至2007年期间，陈彩凤与秦绍林将上述物业转让给广东美高美酒店投资有限公司。我社曾于2014年8月28日向广东美高美酒店投资公司原法定代表人孙X成出具证明，载明原于1997年10月1日将土名叁肆围的土地出租给秦绍林使用，现其已于2007年12月5日将该地块及建筑物转租给广东美高美酒店投资有限公司原法定代表人孙X成使用。”证明落款时间为2015年5月22日，证明人处盖有“东莞市长安镇厦边社区沙边股份经济合作社”字样的印章。东驰公司对于该证明不予确认。
四、与东驰公司主张权利有关的事实。1997年10月1日，沙X合作社与南X公司签订《土地租赁合同书》，约定沙X合作社将土地名为“叁肆围”，面积为25000平方米的土地租赁给南X公司作建筑厂房使用或经营符合国家允许的经营项目。《土地租赁合同书》约定租赁土地使用权限为60年，即自1997年10月1日起至2057年9月30日止。由南X公司一次性支付土地租赁使用费1500000元。1997年12月，上述土地中面积为20000平方米的土地部分，取得集体土地建设用地使用证，证号为东府集建字[1997]第19001XXXX1673号，土地使用权人为东莞市长安镇厦边区沙X村，土地用途载明“东莞南粤实业公司”。
1996年3月5日，广发银行东莞分行与南X公司签订贷款合同，由广发银行东莞分行向南X公司发放贷款港币2650000元。1998年12月25日，广发银行东莞分行作为贷款人、南X公司作为借款人、沙X合作社作为担保人，三方签署了《广东发展银行贷款合同》（编号：98148），约定南X公司向广发银行东莞分行借款26300000元，沙X合作社作为担保人，对南X公司履行合同所规定的债务责任提供担保。当日，沙X合作社与广发银行东莞分行签订《抵押合同》（编号：98148），沙X合作社提供东府集建字[1997]第19001XXXX1673号集体土地作为抵押，抵押权人为广发银行东莞分行。《抵押合同》第六条约定，沙X合作社若以房产作抵押，须将该房产占用范围内的土地使用权同时抵押；若以土地使用权作抵押，须将该土地范围内的房产等定着物一并设定抵押，沙X合作社同时承诺：抵押期间在该土地范围内所新建新增的房产等任何定着物均自动成为合同项下的抵押物；第十七条约定广发银行东莞分行有权将主合同之债权连同抵押权转让给第三人而无需通知沙X合作社，沙X合作社应继续在合同约定的担保期限和范围内按合同条款履行担保责任。上述抵押于1999年1月4日经东莞市国土局办理了抵押他项（1998）字第6707号《土地他项权利证明书》。
2006年10月31日，广发银行东莞分行与广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）签订了编号为11060132的《债权转让协议》，广发银行东莞分行将其对南X公司《广东发展银行贷款合同》（编号为：0198148）项下的债权转让给粤财公司，截至转让基准日2005年6月30日该债权本金余额为2941800元。上述《债权转让协议》约定自2005年12月31日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时转移至粤财公司。2012年7月31日，东驰公司从粤财公司处受让了上述债权及抵债资产。
东驰公司称粤房地证字第Ｃ1××78号，粤房地证字第1664015、1664016号房产均为贷款抵押物，其享有抵押权。
在东莞市第二人民法院（2015）东二法执异字第21号案件审查程序中，经东莞市第二人民法院向沙X合作社调查查明，该社于1996年10月1日与南X公司签订《土地租赁合同书》将面积为37000平方米的土地租赁给南X公司，后因该合同未得到履行，故该社于1997年10月1日再次与南X公司签订《土地租赁合同书》将土名为“叁肆围”面积为25000平方米的土地租赁给南X公司，以及附条件的将12600平方米土地租赁给南X公司，土地租赁费及土地使用费均由南X公司支付。其中有10000平方米左右土地由南X公司于2005年转给第三方。该社又确认其分别于1997年10月1日和2001年10月1日与陈彩凤所签订的两份《土地租赁合同书》从未得到实际履行，上述案涉土地的权利义务以租赁给南X公司的合同为准。
五、涉及美高美酒店诉权的有关事实。
美高美酒店曾向清远仲裁委员会提出仲裁申请，其仲裁请求包括了本案诉讼请求，清远仲裁委员会作出（2015）清仲字第341号仲裁裁决，仲裁裁决支持了美高美酒店的诉讼请求，后东驰公司向本院申请不予执行该仲裁裁决。本院作出（2015）东中法民四执仲字第12号民事裁定书，裁定不予执行清远仲裁委员会（2015）清仲字第341号裁决书。
在其他诉讼中，美高美酒店并未作为原告或者有独立请求权第三人，主张过案涉物业的物权。
一审法院认为，本案为物权确认纠纷，陈彩凤、秦绍林经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出答辩意见、质证意见和提供证据材料，视为放弃抗辩、质证和举证的权利。因美高美酒店并未作为原告或者有独立请求权第三人，主张过案涉物业的物权，确认其物权的仲裁裁决书又被一审法院裁定不予执行，因此，美高美酒店仍享有通过诉讼主张物权的诉权，其在本案中起诉主张对案涉物业的物权，并非重复诉讼。
美高美酒店以案涉《资产及土地使用权转让协议书》主张其对于协议书转让的标的物享有占有、使用、收益的权利，虽然本案中陈彩凤、秦绍林放弃抗辩权利，但由于物权的对世性排他性，本案仍应审查陈彩凤、秦绍林对于《资产及土地使用权转让协议书》的转让标的，是否具有合法的处分权利。粤房地证字第Ｃ1××78号，粤房地证字第166XX15、166XX16号房产所占土地的使用权人仍均为沙X村，陈彩凤虽与沙X合作社签订过土地租赁合同，美高美酒店在本案中也提交沙X合作社的证明拟证实沙X合作社同意陈彩凤将租赁的土地转让，但是，在东莞市第二人民法院（2015）东二法执异字第21号案件审查程序中，沙X合作社在法院调查时，又确认其分别于1997年10月1日和2001年10月1日与陈彩凤所签订的两份《土地租赁合同书》从未得到实际履行，案涉土地的权利义务以租赁给南X公司的合同为准。结合东府集建字[1997]第19001XXXX1673号《集体土地建设用地使用证》，土地用途载明“东莞南粤实业公司”。一审法院认为，沙X合作社在东莞市第二人民法院（2015）东二法执异字第21号案件中的陈述更为真实可信，美高美酒店在本案中提供的前述证明，因与沙X合作社在另案中对于事实的陈述相互矛盾，一审法院不予采信。因陈彩凤与沙X合作社签订的租赁合同未实际得到履行，沙X合作社又将土地租赁给了南X公司，故陈彩凤、秦绍林对于案涉东府集建字[1997]第19001XXXX1673号土地及东府集建[1990]字第19001XXXX0001号土地没有合法的处分权。同时，东府集建字[1997]第19001XXXX1673号土地上设定有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，美高美酒店亦未举证证明案涉资产及土地使用权转让符合该款的规定。
案涉《资产及土地使用权转让协议书》系将房产与土地使用权（或租赁权）及其附属资产一并转让，约定了整体的价款与权利义务，同时房产与其所占土地是不可分割的整体，即便粤房地证字第Ｃ1××78号，粤房地证字第166XX15、166XX16号房产登记在陈彩凤名下，但就《资产及土地使用权转让协议书》转让的整体资产而言，陈彩凤因对于房产所占土地没有处分权利，因此，就整个转让协议所涉及的整体转让标的而言，陈彩凤、秦绍林亦无完全处分权利。
综上，因处分人陈彩凤、秦绍林对于处分标的不具有完全的处分权利，案涉《资产及土地使用权转让协议书》不能认定为有效合同，美高美酒店依据与陈彩凤、秦绍林签订的案涉《资产及土地使用权转让协议书》主张对于案涉讼争标的的物权，亦无依据，一审法院不予支持。
综上所述，原告美高美酒店的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
驳回原告广东美高美酒店投资有限公司的全部诉讼请求。
一审受理费306800元（原告广东美高美酒店投资有限公司已预交306800元），由原告广东美高美酒店投资有限公司承担。
二审中，美高美酒店提供了两份新证据，一份是《情况回复更正函》，另一份是《关于发还施工机械、释放合作方被拘人员的函》，用以证明沙X合作社认为1997年10月1日该社与陈彩凤签订的《土地租赁合同书》中所涉及的土地使用权的权利人为秦绍林和陈彩凤，实际使用该土地建厂房、宿舍的是陈彩凤，南X公司未向沙X合作社支付土地租赁费和使用费，沙X合作社是向陈彩凤收取土地租赁费和土地使用费。第三人东驰公司发表质证意见为，对该两份证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。
第三人东驰公司在二审提供了两份新证据，一份是2015年12月24日下午东莞市第二人民法院执行局对被执行人陈彩凤所作的《执行笔录》一份，另一份是（2015）东中法民四执仲字第10、11、12号案件东莞中院对陈彩凤所作的《调解笔录》。对该两份证据，美高美酒店的意见是认为证据不合法，且不能证明东驰公司的主张。陈彩凤当庭未参加诉讼，庭后提交书面质证意见，对《执行笔录》中所称“2015年年初，孙X成和秦绍林打电话给我，让我确认银城工业区内的厂房、宿舍、办公楼已经转让给美高美酒店，后来我与孙X成、秦绍林见面谈这个事，当时孙X成要求我配合他确认上述房产已转让给他，然后，他让我与习律师联系处理，我后来委托习律师帮我处理。习心中跟我提到通过清远仲裁庭仲裁的方式确认我与美高美酒店对银城工业区房产转让协议。”的陈述予以否认，认为陈彩凤在清远仲裁时委托的是刘X佩律师，是其前夫秦绍林介绍认识的，陈彩凤不认识习心中律师，也没有通过美高美酒店的前董事长孙X成认识过习心中，也没有委托习心中打官司。对于在该笔录中陈彩凤所称“当时沙X村有人介绍地卖，我与秦绍林就决定买地，买地款是分每笔支付，到底是我还是南X公司支付的现在不记得了，有关票据都找不到了”。以及“我对南X公司将银城工业区的房产抵债给广发行的事情并不清楚，都是秦绍林在操作，由秦绍林一个人决定，后来秦绍林要将银城工业区转让给美高美酒店，当时秦绍林与孙X成将做好的转让协议材料给我签名，我不同意做娱乐行业，所以我没有去重视”。陈彩凤对上述陈述在质证意见中予以否认，并称其亲自到沙X村村里签订租地合同，厂房也是陈彩凤自行出资建造，转让给美高美酒店陈彩凤本人无任何异议，南X公司抵债的事陈彩凤不清楚，直到东莞市第二人民法院执行局将陈彩凤房产执行时才知情，故陈彩凤提出了执行异议。对于东莞市中级人民法院的《调查笔录》中审判人员询问：“仲裁案件中你的委托书是否你真实签名？”，答：“是我签名委托律师参加仲裁，孙X成比较了解具体情况”、“刘X佩律师是孙X成介绍给我的，仲裁过程中是孙X成和秦绍林、刘律师他们一起沟通，我没再理”。审判人员询问“你的房屋部分被以物抵债给银行，部分被查封，为什么还去仲裁？”，答：“当时孙X成说是通过仲裁再确认一下”。审判人员询问“你方在法院查封期间将房产期间将房产转让，你是否清楚在查封期间不得擅自处分查封物？”，答：“我方不清楚法院何时查封。”审判人员询问“案涉房产已被法院查封，你方为何在诉讼没有结果的情况下选择仲裁？”，答：“我不知道不能仲裁，房产是我出资建的，也使用了很多年，房产权属是我的”。审判人员询问：“孙X成是否知道房产已经以物抵债给银行了？”，答：“秦绍林当时在外很多债务，需要房产还债，所以我就在文件上签名将房产转让给孙X成”、“这几年，在其他人在法院告我们后，孙X成、秦绍林让我签了收据，确认书，当时孙X成说收据没有法律效力所以我就签名了，但我实际上没有收到任何款项。孙X成实际将款项替福田公司（股东秦绍林）偿还农村信用社和中信银行贷款中，金额约1000多万，但我签收的收据的金额要远大于贷款金额，我当时不想签，但孙X成说你们已经破产了，不会拿这些收据来告我”。对于上述陈述，陈彩凤在质证意见中解释为“陈述是不属实的，是在东莞中院法官的引导下回答的，因为转让房产等给美高美酒店，是包括须支付我和秦绍林及关联公司的所有外债的，包括长安农村信用社贷款，中信银行的贷款等，但由于我没有参加具体细节工作，法官说应该有1000万吧，我就随口答应，事实上应该以银行的明细和其他书证、物证为准，经事后了解，具体金额超过人民币1000万”。
对于美高美酒店提供的《情况回复更正函》和《关于发还施工机械、释放合作方被拘人员的函》，后者为复印件，对该证据不予采信。前者是沙X合作社于2017年5月24日出具给东莞市第二人民法院的《情况回复之更正函》，该函件与沙X合作社在2015年9月出具给东莞市第二人民法院的《情况回复函》中对相关事实的陈述内容相互矛盾，故本院对沙X合作社的该两份函件的陈述内容均不予采信。对于第三人东驰公司提供的两份新证据，系法院在执行过程中对被执行人陈彩凤所作笔录，美高美酒店虽表示异议但并无证据予以推翻，对该两份证据，本院予以采信。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为物权确认纠纷，因美高美酒店并未作为原告或者有独立请求权第三人，主张过案涉物业的物权，确认其物权的仲裁裁决书又被东莞中院裁定不予执行，因此，美高美酒店仍享有通过诉讼主张物权的诉权，其在本案中起诉主张对案涉物业的物权，并非重复诉讼。
（一）关于《资产及土地使用权转让协议书》的效力问题。经审查，该协议是由美高美酒店与秦绍林、陈彩凤于2006年12月31日签订，合同上有美高美酒店与秦绍林、陈彩凤的签名和盖章，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原审法院以陈彩凤、秦绍林对于争议房产、建筑物不具有完全的处分权利，而认定案涉《资产及土地使用权转让协议书》不能认定为有效合同，该认定错误，本院予以纠正。
（二）关于争议房产、建筑物及附着土地、其他附属设施的占有、使用、收益的权益是否归属于美高美酒店的问题。
美高美酒店主张对争议房产、建筑物存在用益物权，其权利来源是其与陈彩凤签订的《资产及土地使用权转让协议书》，故而本案先要审查陈彩凤对于《资产及土地使用权转让协议书》的转让标的，是否具有合法的权益，是否享有处分权。粤房地证字第Ｃ1××78号，粤房地证字第166XX15、166XX16号房产所占土地的使用权人仍均为沙X村。对于同一幅土地，沙X合作社与陈彩凤和南X公司均在同一日签订了两份租赁合同，但结合东府集建字[1997]第19001XXXX1673号集体建设用地地证载明土地用途为“东莞南X实业公司”，登记权属人沙X合作社亦在1999年以该土地使用权为债务人南X公司向债权人广发行的贷款提供了抵押担保并进行了抵押登记，以及广发行在与南X公司签订以物抵债协议后，客观上由广发行将争议房产出租收取租金抵债等事实，本院认定陈彩凤与沙X合作社签订的租赁合同未实际得到履行，沙X合作社将土地实际租赁给了南X公司，故在无其他法律行为或事实行为的前提之下，陈彩凤对于案涉东府集建字[1997]第19001XXXX1673号土地及东府集建[1990]字第19001XXXX0001号土地无合法的处分权。同时，东府集建字[1997]第19001XXXX1673号土地上设定有抵押权，案涉《资产及土地使用权转让协议书》系将房产与土地使用权（或租赁权）及其附属资产一并转让，约定了整体的价款与权利义务，由于房产与其所占土地是不可分割的整体，即便粤房地证字第Ｃ1××78号，粤房地证字第1664015、1664016号房产登记在陈彩凤名下，但就《资产及土地使用权转让协议书》转让的整体资产而言，陈彩凤因对于房产所占土地没有处分权利，因此，就整个转让协议所涉及的整体转让标的而言，陈彩凤、秦绍林亦无完全处分权利。最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，本案中，美高美酒店亦未举证证明案涉资产及土地使用权转让符合该款的立法精神。故而一审判决综合上述事实，认定美高美酒店依据其与陈彩凤之间的《资产及土地使用权转让协议书》而主张对争议房产、建筑物有占有、使用、收益之权能，缺乏事实依据，并不予支持，合法合理，本院予以确认。
至于美高美酒店上诉主张应追加沙X合作社为本案的第三人的问题，沙X合作社并非案涉《资产及土地使用权转让协议书》的合同主体，无需承担该合同责任，沙X合作社并非本案必要追加的第三人，故对美高美酒店该主张，本院不予采纳。
综上所述，上诉人美高美酒店的诉讼请求部分成立，本院部分支持。原审认定事实和适用法律部分有误，导致处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销东莞市中级人民法院（2016）粤19民初95号民事判决；
二、确认广东美高美酒店投资有限公司与秦绍林、陈彩凤于2006年12月31日签订的《资产及土地使用权转让协议书》合法有效；
三、驳回广东美高美酒店投资有限公司的其他上诉请求。
二审案件受理费306800元，由广东美高美酒店投资有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 李 磊
审判员 秦 旺
审判员 闵 睿
二〇一七年十月三十一日
书记员 黄翠婵