广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第347号
原告余尽发等237户深圳市福田区越众小区和竹林花园业主共443人。（详见附表）
诉讼代表人余尽发，男，汉族，1957年11月13日出生，住址深圳市福田区。
诉讼代表人吴章仁，男，汉族，1953年11月8日出生，住址深圳市福田区。
诉讼代表人邬惠芳，女，汉族，1966年2月8日出生，住址深圳市福田区。
诉讼代表人龚文献，男，汉族，1956年6月17日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人邓芳玉，广东德纳律师事务所律师。
被告深圳市越众（集团）股份有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人谭松明，董事长。
委托代理人何洋，系公司员工。
委托代理人梅德良，系公司员工。
上列原告余尽发等237户越众小区和竹林花园业主443人诉被告深圳市越众（集团）股份有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2013年12月19日作出（2014）深福法立民初字第3号民事裁定书，裁定不予受理，原告不服，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2014年2月24日作出（2014）深中法立民终字第205号民事裁定书，裁定撤销一审裁定，指令本案由本院立案受理。本院于2014年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日、11月11日两次公开开庭进行了审理，原告的诉讼代表余尽发、吴章仁、龚文献及委托代理人邓芳玉，被告的委托代理人何洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，福田区越众小区10至12栋、竹林花园5至9栋于1996年4月至1999年6月先后由原深圳市越众实业股份有限公司员工集资、被告承建，依据当时的规划、设计，一层为架空层、自行车库，供住户使用。楼房竣工验收、员工入住时，架空层事实已经改变，失去原规划、设计的功能，分别由被告砌筑、装饰成办公室、套间，供其使用，严重侵害了原告的权利，原告多次向被告主张权利，被告说是合法使用，拒不归还。原告共同认为：架空层是建筑物专有部分的结构组成体，按当时建筑房屋住房制度改革规定，为全成本微利房，所有工程造价及所有工程费用、都是员工承担。国企改制时，架空层属于公共利益，被告由国企改民企后，没有相关的法律及法规依据，不应享有架空层的物权权利。依椐《物权法》第72条73条，享有架空层权利人是本栋的全体业主。《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本次诉请已在（2010)福法民初三字第1021号庭审过四次，经调查核实、事实理由清楚。作为原告与本案有直接利害关系的公民，有权依法进行提起民事诉讼。中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益。《物权法》第33条规定，因�权的归属、内容发生，争议的，利害关系人可以请求确认权利。第38条第一款规定，本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。且各栋业主户数共计376户，参加诉讼的原告237户，已经超过法律规定所需的架空层总业主人数、户数的50%；原告所占的建筑总面积为19706平方米，也超过涉案架空层总建筑面积31153平方米的50%，符合物权法及其司法解释相关规定的起诉主体资格，也符合民事诉讼法第119条规定的起诉条件，必须受理、立案。鉴于此，特申请诉讼，请求人民法院依法确权，确认本栋全体业主共同对于本案诉请的本栋架空层具有所有权，制裁违法行为。请求判令：1、确认福田区越众小区10、11、12栋、竹林花园5、6、7、8、9栋架空层、5栋底层产权归属于本栋全体业主共同所有，被告的处分行为无效。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为确认福田区越众小区10、11、12栋、竹林花园5、6、7、8、9栋架空层、5栋底层产权归属于本栋全体业主共同所有。
被告答辩称，一、本案诉讼请求事项没有经过业主大会会议表决，原告的起诉没有合法依据，人民法院应依法予以驳回。依据《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，业主共同决定的事项应由全体业主遵循法定程序召开业主大会，并以合法有效的业主大会会议表决的形式予以决定。显然，原告的起诉缺乏业主大会会议记录和决议结果作为其主张权利的合法依据。二、涉诉建筑物架空层、底层并不属于建筑区划内的共有部分，原告诉讼请求没有依据。依据《物权法》第六条、第十七条以及第七十条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，可以知道，原告应就其主张对涉诉的架空层、底层的所有权建筑物，就应该提供不动产权属证书，而且应该证明涉诉建筑物的架空层、底层是建筑区划内的共有部分。事实中，原告既不能出示不动产权属证书，也不能证明涉诉架空层、底层属于建筑物的共有部分，其诉讼请求没有依据。答辩人认为，涉诉架空层、底层符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》�二条所规定的建筑区划内专有部分的条件，即（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，涉诉建筑物架空层、底层应是建筑区划内的专有部分，而非共有部分。依据深圳市房地产权登记中心深房登函【2010】511号、深房登函【2010】511号复函可以知道，涉诉架空层、底层是否属于小区公用配套设施及其产权性质、归属处于需待法律法规进一步明确的状态。因此在房地产权登记部门依据法律法规最终确定涉诉架空层、底层的产权性质、归属前，不应依据司法程序确认其产权的归属。另根据房地产初始登记，包含涉诉架空层、底层在内的建筑物登记权利人为答辩人，在变更权属登记之前，应该以原登记权利人作为涉诉架空层、底层的产权所有人。因此，原告的诉求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。三、原告作为小区业主的身份具有不确定性，即原告的诉讼主体资格具有不确定性，因此本案不符合起诉条件。原告在起诉时提交的房屋所有权证书，是证明其与本案有直接利害关系、具备原告资格的凭据。由于原告的房屋产权始终处于可自由处分的状态，在诉讼中，随时可能会发生转让等权属变动，而使原告丧失诉讼主体资格。因此本案不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院不应受理。四、答辩人并没有处分涉诉建筑物架空层、底层，原告要求确认答辩人处分行为无效的诉讼请求没有任何依据。涉诉架空层、底层所在的住宅小区一直由业主共同委托的物业公司统一进行管理。答辩人曾经使用部分架空层，也是在等价有偿的情况下，与物业管理公司协商一致后才使用的。如果原告对涉诉架空层、底层的使用�异议，应通过业主委员会与物业管理公司进行协商，不应盲目维权，浪费诉讼资源，损害他人的合法权益。综上所述，答辩人希望人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案越众小区410、411、412栋（现编号为10、11、12栋）和竹林花园5、6、7、8、9栋位于深圳市福田区竹子林，于1996年至1999年由被告（原深圳市第四建筑工程公司）经规划批准建设，分别于1998年至2002年经竣工验收合格。根据建设工程竣工验收证书及竣工平面图记载，上述8栋住宅总建筑面积为34301.54平方米，其中一楼规划用途为架空层、自行车库，竹林花园5号楼半地下室规划功能为车库。涉案8栋住宅共有374户。
原告等237户中大多数系原深圳市第四建筑工程公司职工，以购买安居房的形式取得了涉案小区相应物业的产权，少数几户业主通过购买二手房的形式取得涉案小区相应物业的产权。原告等237户业主所有的专有部分建筑面积合计19594.85平方米。
另查，2010年5月，深圳市福田区越众小区业主委员会以本案被告为被告，向本院提起诉讼，要求确认越众小区10－12栋、31栋、竹林花园5－9栋及5栋底层、架空层归全体业主共有，本院予以受理，案号为（2010）深福法民三初字第1021号。在该案审理过程中�本院先后于2010年7月6日、8月26日、2011年6月27日向深圳市房地产权登记中心发出3份《调查函》，要求协助调查涉案越众小区10、11、12栋、竹林花园5、6、7、8、9栋房屋的产权登记情况、架空层的规划功能、竣工面积、产权性质及归属等问题。2011年8月9日，深圳市房地产权登记中心向本院作出深房登函［2010］511号复函称，经查我中心的电脑产权系统，未查到越众小区的初始登记记录。竹林花园5、6、7、8、9号楼已于2004年办理房地产初始登记，登记权利人为深圳市越众（集团）股份有限公司，房屋性质为自用。根据深圳市地籍测绘大队于2000年12月13日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，竹林花园5、6、7、8、9号楼的架空面积分别为310.80、625.56、625.56、633.36、633.36平方米，该部分面积属计入容积率、不分摊面积；由于架空层未办理产权登记，是否属于小区公用配套�施及其产权性质、归属，需待法律法规进一步明确。2010年9月28日，深圳市房地产权登记中心向本院作出深房登函［2010］614号复函称，竹子林410、411、412栋位于B301－0007宗地，已于1998年办理房地产初始登记，登记权利人为深圳市越众（集团）股份有限公司。该地块属行政划拔用地，上述房产基本已房改给职工并已取得全部产权。根据登记档案中深圳市地籍测绘大队出具的《房屋建筑面积汇总表》，竹子林410、411、412栋的架空面积分别为410.56、444.72、444.72平方米，该部分面积不计入容积率、不计入公摊面积。由于架空层未办理产权登记，是否属于小区公用配套设施及其产权性质、归属，需待法律法规进一步明确。2011年7月26日，深圳市房地产权登记中心向本院作出深房登函［2011］417号复函称，根据测绘部门于2000年12月13日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》记载越众竹林花园5号楼半地下室的建筑面积为341.16平方米，为不计入容积率面积，建筑功能为车库。关于半地下室是否为小区公用配套设施问题，建议向深圳市规划国土委第一直属管理局咨询。竹林花园5号楼半地下室、5、6、7、8、9号楼的架空层及竹子林410、411、412栋的架空层未办理《房地产证》，其产权归属需待法律法规进一步明确。2011年10月26日，本院作出（2010）深福法民三初字第1021号民事裁定书，认为《中华人民共和国物权法》第七十六条规定有关物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。《物业管理条例》第十一条也规定“有关共有和共同管理权利的重大事项”由业主共同决定。本案就物业管理区域内架空层及半地下车库的权属提起诉讼，属于上述法律法规规定的应由业主共同决定的范围，故原告在未召开业主大会通过决定的情况下，不享有提起诉讼的资格。遂裁定：驳回深圳市越众小区业主委员会的起诉。业委会不服上诉，深圳市中级人民法院于2012年2月9日作出（2011）深中法民五终字第2690号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
2014年11月6日，在原、被告双方代理人均到场的情况下，本院对涉案小区进行了现场勘查，上述8栋房屋均为多层建筑，无电梯，每栋八层，其中一楼架空层及5号楼半地下室均已被实体墙分割成独立的房屋单元，部分用于社区工作站和警务室办公用房，部分用于居住，部分用于出租经营商店等，经向部分租户了解，租户系向物业管理公司承租。该小区无地下停车场和地面公共停车场，道路两侧停满车辆，环境�分拥挤，部分租户占用公共空间摆放杂物、堆放垃圾甚至生火做饭，具有一定的安全隐患。当日，本院欲向该小区物业管理公司了解涉案架空层的出租及使用情况，但物业管理公司有关负责人避而不见。
再查，在原告等237户业主于2013年12月19日向本院起诉后，其中竹林花园9栋303房原业主尹文初于2014年2月2日去世，其子尹炳和继承取得了9栋303房50%的产权，尹炳和于2014年10月17日向本院提交《参与诉讼通知书》，申请以原告身份参加诉讼，本院已予准许。另有竹林花园9栋506房原业主王明定于2014年3月25日去世，王明定名下50%的产权尚未继承转让，王明定之子女王荔锋、王丽萍于2014年10月29日向本院出具《委托书》，授权�母亲即王明定的妻子王巧云代表9栋506房100%产权继续参与诉讼，本院也予准许。
另，2008年8月25日，福田区越众小区业主委员会发布《通告》称，经业委会成员研究决定，不支持由业委会通过法律途径解决架空层的权属问题，建议部分业主以自然人的身份起诉。
本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。争议焦点在于：一是原告的主体资格是否适格；二是关于涉案楼宇架空层及半地下室的性质。
关于原告的主体资格问题。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，有关事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本案中，就涉案越众小区410－412栋、竹林花园5－9栋架空层及半地下室的权属争议问题，在涉案小区业主委员会起诉被驳回且业委会建议部分业主以自然人身份起诉的前提下，原告等作为涉案小区的业主，具有相应的诉权。涉案小区虽未召开业主大会授权原告等业主提起诉讼，但涉案8栋楼宇共有374户，总建筑面积为34301.54平方米，而本案起诉的原告为237户，其所有的专有部分建筑面积合计19668.03平方米，原告专有部分占建筑物总面积及业主占总人数均已超过半数以上，应视为业主共同决定的事项，故原告等237户提起本案诉讼符合法律规定的条件，其诉讼主体适格。
关于涉案楼宇架空层及半地下室的性质。首先，从规划设计功能来看。根据《深圳市建设工程规划许可证》、《深圳市建设工程规划验收合格证》以及深圳市房地产权登记中心向本院的复函，涉案楼宇的架空层及半地下室原规划设计功能为自行车库和车库，目前没有证据证明在竣工验收合格之后，被告作为涉案小区的建设单位，有申请变更上述架空层及半地下室的规划设计功能，故本院据此认定涉案楼宇架空层及半地下室的规划设计功能为自行车库和车库。也就是说，在未经批准改变原规划设计功能的前提下，无论是何人将原规划为自行�库及车库的架空层和半地下室改建为房屋用于出售或出租，均涉嫌违章建筑，依法应认定为无效。其次，从法律规定来看。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而根据深圳市房地产权登记中心向本院的复函，涉案楼宇架空层及半地下室均未办理产权登记，故从法律上讲，涉案楼宇架空层及半地下室因不能登记成为特定业主所有权的客体，不属于建筑物的专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有�分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。而涉案楼宇架空层及半地下室显然既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，故应依法认定为建筑物的共有部分。最后，从涉案小区的现状来看。涉案小区属于较大规模的老住宅区，原规划设计没有配套建设地下车库和地面停车场，随着汽车时代的到来，涉案小区停车难是一个不争的事实，且有关架空层及半地下室均被改建为房间出租，管理也比较混乱，具有较大的安全隐患，故从维护社会公共利益的角度出发，也应认定涉案楼宇架空层及半地下室为建筑物的共有部分。综上，原告请求确认涉案楼宇架空层及半地下室属于本栋全体业主共同所有，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民�和国物权法》第九条第一款、第七十条、第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
确认深圳市福田区越众小区410、411、412栋（现10、11、12栋）、竹林花园5、6、7、8、9栋架空层及5栋半地下室归本栋全体业主共同所有。
本案受理费100元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 张 敏
人民陪审员 肖晓璐
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有�但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
……
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当以专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。
二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）……；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
备注：原告共237户443人，参诉建筑面积合计19668.03㎡。