宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初98号
原告：宁夏永滢购物中心有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场四层。
法定代表人：陆燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘贺，男，宁夏永滢购物中心有限公司员工。
委托诉讼代理人：郭瑛，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：耿楠，男，1988年11月12日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（被告身份信息由原告提供）。
原告宁夏永滢购物中心有限公司与被告耿楠房屋租赁、物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告宁夏永滢购物中心有限公司的委托诉讼代理人郭瑛到庭参加诉讼，被告耿楠经本院依法公告送达民事起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
宁夏永滢购物中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付截止至2016年12月10日拖欠租赁费204000元（2015年9月至2016年9月144000元，2016年9月至2016年12月60000元）、物业管理服务费78048元（271㎡×18元/月/㎡×16个月）、违约金90255元，2016年12月10日之后的租赁费、物业管理服务费、违约金支付至被告实际搬迁腾退房屋之日；2.被告立即搬迁腾房，并立即向原告返还其承租的位于银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场三层271平方米场地；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告搬迁腾房的诉讼请求,并要求被告按照租赁费12000元/月、物业费按照18元/平方米支付至租赁合同期限届满之日止。事实和理由：2015年9月10日，原、被告签订《宁夏永滢购物中心场地租赁合同》一份，约定，被告承租原告位于银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场3层场地271平方米，期限2年，自2015年9月至2017年9月，租赁费第一年为144000元，第二年为180000元，先交费后使用，每一年度一次性支付，租赁费每迟延一日，被告应支付欠费金额千分之三的延迟履行违约金。同日，原、被告签订《物业管理服务合同》一份，约定，物业管理服务费为18元/月/㎡，于每个年度经营周期前30日一次性交纳；逾期交纳，被告自逾期之日按日1%交纳违约金。合同签订后，原告将涉案场地交给被告，被告对场地进行了装修，且已正常经营，但被告未按约交纳房租、物业管理服务费，故原告起诉至法院。
被告耿楠未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。
原告围绕诉讼请求依法提交了《宁夏永滢购物中心场地租赁合同》、《补充协议》、物业管理服务合同、回复，经本院审查核实，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2015年9月10日，原、被告签订《宁夏永滢购物中心场地租赁合同》一份，约定，被告租赁原告位于银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场三层的场地,面积271平方米,期限为2年,自2015年9月至2017年9月，租赁期限内，除双方明确约定情况外，原告没有过错的情况下,被告不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金或其他应当由被告承担的费用，否则每逾期一日，被告应当支付相当于欠费金额3‰的延迟履约违约金，延迟达30日仍拒不支付或不交前述款项的，原告有权解除本合同并不承担违约责任。在租赁期限，如被告延迟交纳租金或物业管理服务费或能源服务费等累计超过3次（含本次），则原告也有权单方解除合同并不承担违约责任。被告经营期内一次性缴纳经营服务质量保证金10000元。合同期满或合同解除时，原告有权收回租赁场地，被告应按期归还。同日，双方签订《补充协议》及《物业管理服务合同》各一份，约定，被告需要在合同签订5日内向原告交纳履约保证金30000元，其中20000元用于开业后抵租金，10000元作为经营服务质量保证金，保证金于合同终止后3个月后予以退还，若被告在商场开业前单方违约，则保证金不予退还。被告同意进行业绩保底：第一个合作年度保证给予原告的营业收入不低于144000元（即每月12000元），第二个合作年度保证给予原告的营业收入不低于180000元（即每月15000元）；保底结算方式为季度结算（由原告管理人员对被告方季度营业情况进行核算）若季度保底任务未达成，则不足部分以现金形式补足给原告。物业管理服务费用按建筑面积271平方米计算，每月每平方米18元，被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并自逾期之日按每天1%交纳违约金。2016年3月23日，被告收到原告出具的回复一份，载明：根据我司全议意见：1.请于2016年4月4日前支付：半年物业管理服务费用38750元整（每平米18元），半年租金72000元（每月租金12000元），共计110750元；2.同意合作经营模式变为租赁式；3.租赁合同期限为1年。2016年4月7日，被告向原告交纳2015年11月20日至2016年3月20日期间的场地租赁费47512元。后因被告欠付租金及物业费，故原告诉至本院。
诉讼中,原告称合同签订后，被告交纳了履约保证金30000元，后通过保证金抵顶方式向原告支付了2015年9月10日至2015年11月19日期间的租赁费20000元，2016年4月7日被告向原告支付了2015年11月20日至2016年3月20日期间的场地租赁费（按课时计算）47512元，2015年9月10日至2016年3月20日期间的租赁费全部支付完毕，物业管理服务费均未支付。租赁期于2016年3月23日进行了变更，变更为2016年3月23日至2017年3月23日止，被告于租赁期限届满前在未告知原告的情况下，将其场地内地物品搬离撤场，现原告主张按照未付金额的20%计算违约金。
本院认为，原、被告签订的《宁夏永滢购物中心场地租赁合同》、《补充协议》及《物业管理服务合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效,上述协议虽约定双方为合作经营模式，但原告未参与被告开设店铺的经营管理，且约定了保底收入，原告向被告提供场地及物业服务，被告向原告支付租金，双方之间系租赁合同关系。被告未经原告同意，亦未告知原告的情况下，擅自搬离涉案房屋，不能视为双方租赁关系及物业服务关系已经解除，被告仍应当向原告支付租赁合同期限届满前的租金及物业管理费。2016年3月23日双方通过”回复”的形式，将上述协议约定的二年租赁期限变更为一年，”回复”中第一条确认之前租金为每月12000元，原告亦要求被告应按照该标准继续履行支付租金的义务。被告已经付清了涉案场地2015年9月10日至2016年3月20日期间的租金，仍应向原告支付2016年3月21日至2017年3月23日期间的租金144800元[（12000元/月÷30天×3天）+12000元/月×12个月(2016年3月23日至2017年3月23日)]，并支付2015年9月10日至2017年3月23日期间的物业费89755.2元[87804元（4878元/月×18个月）+1951.2元（4878元/月÷30天×12天）]，扣除被告已经向原告支付的保证金10000元，被告仍应当向原告支付租赁费及物业费224555.2元，超出部分不予支持。因被告逾期向原告支付租金、物业管理服务费，双方未对之前《宁夏永滢购物中心场地租赁合同》及《物业管理服务合同》的违约责任作出变更，故按照上述合同约定，逾期支付租金，被告每日应当按照欠费金额3‰的标准支付违约金，逾期支付物业管理服务费，自逾期之日按每天1%交纳违约金，现原告主张按照未付金额的20%支付违约金，不违反双方的约定及法律规定，本院予以支持违约金44911.04元（224555.2元×20%）。被告经本院依法公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，视为对其抗辩、质证权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告耿楠于本判决生效之日起七日内向原告宁夏永滢购物中心有限公司支付场地租金、物业管理服务费224555.2元，违约金44911.04元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6984元，公告费300元，共计7284元，由原告宁夏永滢购物中心有限公司负担1984元，被告耿楠负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 保 清
人民陪审员 徐永芬
人民陪审员 唐秀华
二〇一七年八月三十日
法官 助理 蔡 霞
书 记 员 王华宁
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。