浙江省宁某市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第543号
上诉人（原审第三人）：宁波市××购物俱乐部。住所
地：宁波市××碶街道星××商城××区。
代表人：贺某某。
委托代理人：王甲。
被上诉人（原审原告）：宁波市××天物业管理有限公
司。住所地：宁波市××区××山街道××楼。
法定代表人：王乙。
委托代理人：彭某。
原审被告：金某。
上诉人宁波市××购物俱乐部（以下简称加××俱乐部
）因与被上诉人宁波市××天物业管理有限公司（以下简称鼎
天××公司）、原审被告金某物业服务合同纠纷一案，不服宁
某市镇海区人民法院于2010年8月19日作出的（2010）甬镇民
初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月13
日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理认定：原审被告金某为宁某市镇海区鼓
楼步行街62号商业用房的业主，房屋面积47.6平方米。原审被
告与原审第三人加××俱乐部签订租赁协议一份，双方约定由
原审第三人承租上述房屋并负担物业费用。原审原告鼎天××
公司系在该物业服务区域内提供物业服务的企业。2005年11月1日，原审原告与宁某市镇海茗园房地产开发有限公司签订《
前期物业管理服务合同》一份，约定由原审原告对宁某市镇海
茗园房地产开发有限公司开发建设的九湾弄小区（暂定名称，
后正式定名为鼓韵花苑小区）实施物业管理服务，原审原告按
约向业主收取综合服务费、共有部位、共用设备设施日常某某
费等费用，管理期限自2006年1月1日起至2006年12月31日止，
并约定商业用房的管理服务费为0.8元／平方米／月，共有部
位、共用设备设施的日常某某费为2.4元／平方米／年。同日
，该合同被提交宁某市镇海区物业管理办公室备案。2005年12
月、2006年12月，宁某市镇海区物价局两次批复确定该小区的
前期物业管理收费某准。2007年4月，宁某市镇海区鼓韵花苑
小区召开业主大会并成某某主委员会。2008年1月17日，宁某
市镇海区鼓韵花苑业主委员会承诺在未正式签订物业服务合同
之前，原审原告与宁某市镇海茗园房地产开发有限公司签订的
《前期物业管理服务合同》继续有效。2009年1月1日，原审原
告与宁某市镇海区鼓韵花苑业主委员会签订《物业管理服务合
同》。原审被告及原审第三人均未支付2006年至2008年的物业
服务费用。
原审原告鼎天××公司于2010年3月4日诉至原审法院，
请求依法判令原审第三人加××俱乐部立即支某某合服务费13
70.9元、日常某某费342.7元，共计人民币1713.6元，原审被
告金某对原审第三人的支付义务承担连带责任。
原审法院经审理认为：原审原告鼎天××公司与宁某市
镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，该区域范围内的业主均应受《前期物业管理服务
合同》的约束。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服
务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费
用的，从其约定，业主负连带支付责任。原审被告金某作为该
区域范围内的业主应根据《前期物业管理服务合同》的约定向
原审原告交纳物业服务费用。原审第三人加××俱乐部与原审
被告签订有租赁合同一份，双方约定原审第三人承租房屋的物
业费用由原审第三人负担，该协议合法有效，原审第三人应据
此负担物业服务费用，原审被告对原审第三人的支付义务承担
连带支付责任。原审原告诉称，合法有据，予以支持。
据此，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条第一
款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》第七条、《中华某某共和国民事诉讼法》第
一百三十条之规定，判决如下：原审第三人宁波市××购物俱
乐部支付原审原告宁波市××天物业管理有限公司2006年至20
08年的综合服务费1370.9元、日常某某费342.7元，共计人民
币1713.6元，原审被告金某对原审第三人的支付义务承担连带
责任。于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定
的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉
讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务
利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原审被告金
某、原审第三人宁波市××购物俱乐部共同负担，于判决生效
之日起七日内交纳。
宣判后，原审第三人加××俱乐部不服，向本院提起上诉称：一、一审判决由上诉人承担物业服务费，显属不当。1.
上诉人与被上诉人间并不存在物业服务合同关系，被上诉人无
权要求上诉人承担物业费。2.《最高人民法院关于审理物业服
务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定是对物
业服务企业要求业主承担责任的规定，并非对物业承租人、借
用人或其他物业使用人承担责任的规定。一审据此判决上诉人
承担物业费不当。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案
件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定了物业服务
企业的催讨义务，而被上诉人从未向上诉人及原审被告进行催
讨，因此一审判决上诉人承担物业费显然违反该规定。二、鼓
韵花苑业主委员会的承诺书违法，应为无效。1.鼓韵花苑开发
商与被上诉人曾签订为期一年的《前期物业管理服务合同》，
之后，在鼓韵花苑小区业主大会成立后，并未确定被上诉人为
该小区的物业服务企业，各方亦未签订物业服务合同。2.上诉
人对鼓韵花苑小区业主大会何某某立、召开并不知情，也从未
收到要开业主大会的通知。3.《物权法》和《物业管理条例》
均明确规定业主委员会的职权。无证据表明业主大会就续聘物
业服务企业作出过任何决定，故业主委员会对此事项不存在执
行的标的，也就不存在对外代表的行为。因此，鼓韵花苑业主
委员会的承诺书违法，其与被上诉人签订的《物业服务合同》
亦应无效。在各方当事人不存在物业服务合同关系的前提下，
一审判决上诉人及原审被告承担物业费显然不当。三、即便认
定被上诉人为物业管理服务的提供者，被上诉人提交的证据不
足以证明其实际进行过物业管理服务。为此，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人鼎天××公司答辩称：一、一审判决由上诉人
承担物业管理服务费，适用法律准确而适当。1.上诉人虽与被
上诉人不存在物业服务合同关系，但原审被告以其与上诉人签
订的租赁合同举证，该合同约定租赁期间的物业管理费由上诉
人承担。2.一审判决的依据是《物业管理条例》第四十二条第
一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》第七条，以上法律条款规定是相互补充彼
此统一的，即按照约定明确了承担物业服务费用的第一责任人
，又确定了连带责任主体，故适用法律准确。3.被上诉人曾以
电话、挂号信以及支付令等多种形式向原审被告进行催收，故
上诉人诉称被上诉人从未向上诉人、原审被告催讨缺乏事实依
据。二、鼓韵花苑业主委员会的承诺书合法有效并同被上诉人
签订了书面的物业服务合同，原审被告与被上诉人之间的物业
服务合同关系成立。1.2007年4月，宁某市镇海区鼓韵花苑小
区召开业主大会并成立了业主委员会，并经宁某市镇海区房地
产行政主管部门备案。根据《物业管理条例》第十二条的规定
，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，因而
鼓韵花苑业主委员会做出的承诺书合法有效。2.根据“谁主张
，谁举证”的民事诉讼原则，上诉人认为在鼓韵花苑小区业主
大会成立后，并未确定被上诉人为该小区的物业服务企业是缺
乏依据的。3.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，2005年被上诉
人与茗园房地产开发公司签订的《前期物业管理服务合同》以及2009年被上诉人与鼓韵花苑业主委员会签订《物业服务合同
》对原审被告合法有效，物业服务合同关系成立。三、被上诉
人在原审期间所提供的证据足以证明被上诉人进行了物业管理
服务的事实。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉请，维
持原判。
原审被告金某未提出答辩意见。
在二审审理期间，各方当事人均未提供证据。
本院对原审法院所认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人虽与被上诉人不存在物业服务合同关
系，但根据原审被告与上诉人所签订的租赁合同的约定，上诉
人在租赁期间发生的物业管理费应由上诉人负担，故原审法院
根据《物业管理条例》第四十二条第一款及最高人民法院《关
于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七
条的规定，所作出的2006年至2008年的物业费由上诉人支付，
原审被告金某作为业主应对上诉人的支付义务承担连带交纳责
任的判决，于法有据，并无不当。上诉人主张其与被上诉人之
间不存在物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人承担物
业费的理由不成立，本院不予支持。根据《物业管理条例》第
十二条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有
约束力。本案中，宁某市镇海区鼓韵花苑小区于2007年4月召
开业主大会并成立了业主委员会，故鼓韵花苑业主委员会所做
出在未正式签订物业服务合同之前，被上诉人与宁某市镇海茗
园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》继续
有效的承诺书系合法有效。至于上诉人诉称被上诉人未实际进行过物业管理服务，因证据不足，本院难以采信。综上，原审
法院对本案事实认定清楚，判决得当。依照《中华某某共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十
八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人宁波市××购物
俱乐部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾高圣
审 判 员 俞灵波
审 判 员 李夫民
二〇一〇年九月二十九日
代书记员 黄 琼