北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初30622号
原告刘辛欢，女，1981年10月9日出生，七色梦文化艺术交流有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托代理人郭春燕，北京市信凯律师事务所律师。
被告徐伟其，男，1984年3月28日出生，北京徐伟其艺术品店经营者，住苏州市。
委托代理人琚瑶依，女，1992年7月22日出生，北京徐伟其艺术品店职员。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
原告刘辛欢（以下简称原告）与被告徐伟其（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京链家房地产经纪有限公司为本案第三人（以下简称第三人）并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭春燕，被告委托代理人琚瑶依到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理此案，现已审理终结。
原告诉称：2015年12月15日，原告与被告在第三人居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议，被告当时自己没有来，是委托的王春华代为办理卖房事宜。当时被告夫妻都在公证委托书上签字了，共同办理了公证，委托王春华处理卖房，这些文件都给我们出示了。合同约定：原告购买被告名下的位于北京市朝阳区松榆南路38号院7号楼4层505室，房屋总价款为538万元；付款方式本来约定是定金100万元，2015年12月15日支付10万元，2015年12月31日支付90万元定金。后来2015年12月25日双方又签订了合同变更申请单，定金支付方式变更为分2015年12月25日应当交40万元定金，原告应当于交易房屋解除抵押后三个工作日内将50万元定金以理房通方式支付给被告。首付款由原告的2015年12月27日交付180万元，变更为2016年1月12日支付180万元，其他的和合同一致，没有变化。剩余的258万元房款于缴税完毕当日支付。过户日期为缴税完毕后，以朝阳建委网站预约日期为准。交房日期为2015年12月31日。合同签订后，我们当天以转账的方式支付了被告10万元定金，2015年12月25日，我们向理房通支付40万元定金，2016年1月29日，我们向理房通支付50万元定金，2016年1月11日我们向理房通支付180万元首付款。剩余的258万元房款我们于2016年3月7日向理房通支付。双方签订合同后第三人就给我们办理了网签。诉争房屋存在银行的抵押，被告于2016年1月29日前解除了抵押。我们于2016年2月23日缴纳了契税，后来双方通过第三人预约的过户日期为2016年3月9日。3月9日当天，原、被告双方还有第三人在过户大厅准备办理过户，发现该房屋被河北省容城县法院于2016年3月2日查封。双方在2016年3月10日签订了合同变更申请单，约定过户时间变更为2016年4月8日，但是被告一直没能解除查封，所以4月8日也未能办理过户。后来我们得知被告和其父亲在河北容城法院被起诉了，案由是民间借贷纠纷，债权人申请查封了诉争房屋，被告的父亲是债务人，被告是保证人，后来容城法院判决被告和其父亲连带向债券人偿还900万元及利息，我们于2016年4月22日向容城法院以案外人的身份提出诉讼保全异议，容城法院出具（2016）冀0629民初89号之一民事裁定书，驳回了我们的异议。现在容城法院的判决已经生效，已经进入了执行阶段，容城法院准备拍卖诉争房屋，我们于2016年11月10日向容城法院也提出了执行异议，但是法院出具了（2016）冀0629执异7号执行裁定书，也裁定驳回了我方的异议。我们现在得知诉争房屋已经被法院评估结束了。现在我们又查询了一下，诉争房屋除了容城法院以外，还有3家法院对诉争房屋进行了查封。据我们了解，那三家查封也都是被告欠钱，其中有一个案子涉案金额2000多万元。现在诉争房屋存在多个查封，客观上无法过户，因此我们要求解除合同，赔偿损失。当时我们当天实际给了10万元定金，支付在理房通里的90万元定金经过我们同意，也转给被告了。其他的款项因为没有办理过户，所以就退还给我们了。我们现在就是主张退定金，按照合同约定的购房款的20%的金额支付我们违约金。现诉到法院要求：1、判令解除原告与被告于2015年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及补充协议；2、判令被告返还原告定金100万元；3、判令被告支付原告违约金1076000元；4、判令被告配合原告办理原、被告于2015年12月30签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号Ｃ1154069）的网签注销手续。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原、被告间的房屋买卖合同约定的主要义务已全面实际履行。诉争房屋在办理过户前因查封受阻属实。原告作为异议人提出执行异议后，河北省容城县人民法院查明：原、被告在法院查封前已签订房屋买卖合同，已将全部购房款付清，原告实际占有诉争房屋。后因房产未能办理过户，建委资金监管账户将438万元购房款退回。二、诉争房屋即使被查封，也可以依法解封，不能解封导致不能过户的结果，并非被告违约所致。在查明事实后，容城县法院责令原告将438万元购房款交付法院，但原告未能执行。结果容城县人民法院裁定驳回原告的异议请求，使诉争房屋未能解封。三、诉争房屋后期被轮候查封，并不影响诉争房屋过户。容城法院做为诉争房屋首封法院，对已查封的房屋进行处置后，该房屋上的轮候查封自始不产生查封效力，因而也不会对该房屋的过户产生影响。四、原告至今仍使用诉争房屋，合同应继续履行为宜。被告愿意积极配合原告，通过司法救济途径，完善诉争房屋的过户登记。原告所述合同的签订和合同约定的内容，以及原告付款的金额、时间这些我们认可。我们确实收到了100万元的定金，房屋后来被容城法院查封的情况也属实。原告在执行阶段提出异议时，容城法院出具的（2016）冀0629执异7号执行裁定书中写明2016年12月10日原告收到本院责令其3日内将438万元购房款转账交付本院的通知，异议人逾期未交付，故异议人提出的执行异议不符合法律规定。我们认为是因为原告没有交剩余购房款才被驳回异议的。在河北容城法院被告及其父亲被判连带偿还本金是944万元。后续的原告说的又有3家法院查封的情况我们不清楚。现在诉争房屋在法院的情况我们不清楚。
第三人未到庭应诉，但寄来书面意见称，同意解除涉诉合同，其他诉讼请求与我司无关不发表意见；事实与原告陈述一致。
经审理查明，2015年12月15日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定：原告购买被告名下的位于北京市朝阳区松榆南路38号院7号楼4层505房屋，房屋总价款为538万元；原告于2015年12月15日将第一笔定金10万元自行支付给被告，于2015年12月31日将第二笔定金90万元以理房通托管的方式支付给被告；原告于2015年12月27日将第一笔首付款180万元以理房通托管的方式支付给被告，原告于缴税完毕当日将第二笔首付款258万元以理房通托管的方式支付给被告；交易房屋有抵押，被告应于2015年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2016年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续；双方在缴税完毕后，以朝阳建委网站预约过户日期为准，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。签订合同当日，原告向被告给付了10万元定金。2015年12月25日，原、被告又签订了合同变更申请单，约定：定金支付方式变更为原告于2015年12月25日应当将第二笔定金40万元以理房通方式支付被告，原告于交易房屋解除抵押后3个工作日内将第三笔定金50万元以理房通方式支付给被告；首付款支付方式变更为原告于2016年1月12日将第一笔首付款180万元以理房通方式支付被告。2015年12月25日，原告向理房通支付40万元定金。2016年1月29日，原告向理房通支付50万元定金。2016年1月11日，原告向理房通支付180万元首付款。2016年3月7日，原告向理房通支付258万元房款。现被告共收到原告支付的100万元定金，其余款项已经由理房通退回原告。2016年3月9日，双方准备办理过户时发现在因陈涛与徐国兴、被告民间借贷纠纷一案，河北省容城县人民法院已经于2016年3月2日查封了诉争房屋。2016年3月10日，原、被告又签订了合同变更申请单，约定：在卖方办理解除房屋查封手续后于2016年4月8日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。后原告向河北省容城县人民法院的保全提出异议，河北省容城县人民法院出具（2016）冀0629民初89号之一民事裁定书驳回了原告的异议。后原告又向河北省容城县人民法院提出执行异议，河北省容城县人民法院出具（2016）冀0629执异7号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告在诉争房屋内居住。另查，诉争房屋除河北省容城县人民法院的查封外，还有其他三个查封。
庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、企业登记信息2页；2代理人关于代理权的承诺书；3、同意出售证明；4、公证书；5、北京市存量房屋买卖合同；6、居间服务合同；7、补充协议；8、2015年12月15日》买卖定金协议书；9、《房屋交易保障服务合同》；10、2015年12月25日《定金托管协议》；11、北京理房通支付科技公司回执单；12、中国光大银行电子回单；13、2016年1月29日《定金托管协议》；14、北京理房通支付科技公司回执单；15、中国光大银行电子回单；16、《融信托管协议》2分；17、合同变更申请单；18、北京链家预收费专用收据；19、北京中融担保有限公司专用收据；20、银联商务签购单；21、北京银联商务单；22、银行交易明细表；23、物业查验交接单；24、采暖费、停车费支付凭单；25、招商银行信用卡对账单；26、停车费发票；27、《立邦刷新服务合同书》；28、《立邦刷新销售开单》；29、立邦刷新服务收据；30、北京惠华盛世装饰采莲有限公司商品销售凭证单；31、《科勒售后服务工作单》；32、发票（浴霸）；33、预约内容单；34、地税发票（契税）；35、朝阳区不动产登记预约单；36、合同变更申请单；37、民事裁定书；38、执行裁定书；39、容城法院公告；40、查封登记信息。被告表示，对证据1-26认可；对证据27-32真实性、合法性认可，但是与本案无关；对证据33-37认可；对证据38真实性、合法性认可，关联性不认可。房屋未能解封不是被告违约所致；对证据39真实性、合法性无异议，与本案无关；对证据40认可。
庭审中，被告向本院提交了（2016）冀0629执异7号执行裁定书。原告表示，真实性认可，证明目的不认可。
上述事实，有原、被告当庭陈述、相关书证等在案佐证。
本院认为：2015年12月15日，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议以及此后原、被告签订的两份合同变更申请单均系各方真实意思的表示，合法有效。但诉争房屋现被多家法院查封，且已进行强制执行阶段，剩余的未付房款并不足以覆盖相关债务，故上述合同客观上已无法继续履行，对原告的第一项、第四项诉讼请求，本院均予以支持。合同解除后，被告理应退还原告已付的定金100万元，故原告之第二项诉讼请求，本院亦予以支持。就合同解除的原因，系因诉争房屋被查封以致无法继续履行所致，而被告方作为出卖方，理应保障诉争房屋处于可履行合同的状态，被告显系违约方，但原告主张违约金数额过高，本院考虑原告实际的损失、原告实际付款的金额以及被告的过错程度，酌定违约金为50万元。就被告所提合同未能履行系因原告未向容城县法院支付438万元执行款所致的问题，本院认为原、被告双方对此并未达成新的合意，故被告该项抗辩理由不能成立。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘辛欢与被告徐伟其于二○一五年十二月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》。
二、被告徐伟其于本判决生效之日起十五日内退还原告刘辛欢购房定金人民币一百万元。
三、被告徐伟其于本判决生效之日起十五日内给付原告刘辛欢违约金人民币五十万元。
四、被告徐伟其于本判决生效之日起十五日内配合原告刘辛欢办理二○一五年十二月三十日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号Ｃ1154069）的网签注销手续。
五、驳回原告刘辛欢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千一百四十二元，由被告徐伟其负担（于本判决生效之日起十五日内给付原告刘辛欢）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 马兰英
二〇一七年十一月八日
书 记 员 徐可卉