江西省九江市濂溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0402民初737号
原告（反诉被告）：濂溪区文化广电新闻出版体育局，住所地：九江市濂溪区九莲南路399号东附楼7楼。
法定代表人：钟文胜，男，该局局长。
委托诉讼代理人：胡国庆，男，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604201510608767。
被告（反诉原告）：毛泳萍，女，1974年4月17日出生，汉族，住九江市浔阳区，
被告(反诉原告):九江白鹿奥体体育产业发展有限公司,住所地:九江市濂溪区九莲南路螺子山338号.
法定代表人:毛泳萍,女，该公司总经理。
被告:九江市白鹿奥体健身有限公司,住所地:九江市濂溪区九莲南路螺子山338号。
法定代表人:毛泳萍,女，该公司总经理。
三被告共同委托诉讼代理人:张毅,男,江西支点律师事务所律师，执业证号13604199810975246。
原告濂溪区文化广电新闻出版体育局（以下简称濂溪区文体局）与被告毛泳萍、九江白鹿奥体体育产业发展有限公司（以下简称白鹿体育公司）、九江市白鹿奥体健身有限公司（以下简称白鹿健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告濂溪区文体局的法定代表人钟文胜及委托诉讼代理人胡国庆、被告毛泳萍、白鹿体育公司、白鹿健身公司共同委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告濂溪区文体局就本诉向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付欠缴的租金772.3375万元（从2015年8月1日起至2017年3月31日止）；二、判令三被告支付违约金200万元；三、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：根据原庐山区人民政府2015年11月12日印发的第42号《庐山区人民政府常务会纪要》的要求，南山公园管理中心（以下简称“管理中心”）将全民健身中心移交给原告濂溪区文体局管理。
2014年6月19日，被告毛泳萍通过竞标形式取得了南山公园全民健身中心（以下简称“全民健身中心”）的承租权。2014年8月20日，管理中心与被告毛泳萍签订《全民健身中心租赁合同》。2015年4月30日，管理中心和被告毛泳萍、白鹿体育公司签订《全民健身中心租赁合同补充合同》，根据上述合同约定，管理中心将全民健身中心出租给被告使用，而三被告在实际使用租赁物的同时，仅支付了112.75万元租金，截至2017年3月31日，三被告尚欠租金772.3375万元。原告经多次催讨未果，故诉至法院。
三被告就本诉共同辩称：1、原告在本案中的主体资格存疑。2、租赁物长期存在质量问题、安全隐患，原告怠于履行出租人义务，被告有权不支付租金，而且租金超高；3、原告出租未经消防验收和备案登记的项目工程，导致合同无效，交付租赁物无效。
被告毛泳萍、白鹿体育公司向本院就反诉提出如下反诉请求：1、判令确认反诉被告与反诉原告所签订的《全民健身中心租赁合同》和《全民健身中心租赁合同补充合同》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告已付租金112.75万元、保证金50万元；3、判令反诉被告支付反诉原告因全民健身中心公益活动及健身低收费项目年租金损失330.74万元；4、判令反诉被告赔偿因租赁物瑕疵给反诉原告造成的损失1177.964万元；5、判令反诉被告承担本案相关费用。事实和理由：2014年4月21日，管理中心发布《庐山区全民健身中心对外公开招租公告》,采用挂牌报价的方式对全民健身中心进行公开招租，反诉原告通过参与竞标，取得了全民健身中心的承租权。2014年8月20日，双方签订租赁合同，合同签订后，反诉原告发现租赁物存在诸多不完善的地方，特别是当时发现原租赁合同约定自莲花龙门水源地引入山泉水进行供水，经检测，山泉水中硫、铁、锰超标，无法满足正常使用的需求。全民健身中心的主要运动场所通风系统、除湿功能均不符合要求，且游泳池未铺设防滑地面砖。反诉被告在全民健身中心未经消防验收和未经竣工验收备案的情况下，违反法律强制性规定交付租赁物，导致双方签订的租赁合同因租赁物违法交付而无效，故反诉原告向本院提出上述反诉诉请。
原告濂溪区文体局就反诉辩称：1、招租公告明确说明了承租物以现状为准，反诉原告对租赁物的情况是非常清楚的。根据招标公告第二条第五项规定“以上承租标的，以现状为准”，反诉原告知晓这条规定，在正式签约时双方亦到实地查看了租赁物；2、反诉原告自租赁合同约定的租赁期限开始之日起一直在使用租赁物，从未因消防或其他原因停止租赁物的使用；3、全民健身中心已竣工验收，备案并不影响合同效力。涉诉租赁物在2014年12月18日就已竣工验收，而《租赁合同》约定的租赁期限则是从2015年1月1日开始，故反诉原告主张全民健身中心未经竣工验收备案无事实依据。再者，反诉原告以未经竣工备案和消防验收交付使用而主张合同无效，亦无法律依据。综上所述，管理中心与反诉原告签订的租赁合同及补充合同是双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，请求法院驳回反诉原告的全部诉请。
原告濂溪区文体局及被告毛泳萍、白鹿体育公司、白鹿健身公司围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。
原告濂溪区文体局就本诉向本院提供如下证据：1、2015年10月28日濂溪区政府常务会议第42号纪要、2016年2月15日和2017年3月22日管理中心出具的两份函告、国有土地使用权证；证明原告濂溪区文体局是本案的适格主体；2、2014年8月20日签订的《全民健身中心租赁合同》和2015年4月30日签订的《全民健身中心租赁合同补充合同》、2015年1月4日被告支付租金收据、2015年被告毛泳萍与被告白鹿健身公司出具的申请书、2015年5月11日三被告出具的证明。证明原、被告之间存在房屋租赁法律关系；截至庭审时，被告仅支付租金112.75万元，尚欠772.3375万元；被告违反合同约定，应承担违约责任。被告质证认为：证据1土地使用权证无异议，其他证据的三性均存疑，会议纪要是政府内部文件，不能作为双方约定主体的改变依据；至于两份函告其并未收到。本院认为，原告所提交的证据真实、合法，能达到其证明目的，本庭予以确认。
被告毛泳萍、白鹿体育公司、白鹿健身公司就本诉为支持其反驳理由向本院提供如下主要证据：1、管理中心2014年4月21日《庐山区全民健身中心对外招租公告》证明管理中心采取公开报价方式对全民健身中心进行公开招标，建筑面积16802.8㎡；2、白鹿健身公司自2015年6月15日至7月29日向管理中心发出的联络函、申请函6份，证明游泳池山泉水净化项目批复工作进展缓慢，客户对其公司水质产生怀疑，导致游泳池面临闭馆歇业风险；小游泳池水循环系统未完成，导致小游泳池无法正常使用；游泳池水边扶手质量差，导致多名会员划伤，损害赔偿频发等6个方面问题；3、白鹿健身公司2016年2月27日“关于催缴房租的复函”，证明：自2016年元月政府多部门组织的关于全民健身中心场馆运营安全专家评审会议结果，确认场馆在运营功能综合验收手续时均有诸多不足之处，为便于政府加快整改速度，被告同意将场馆暂时停业配合政府整改工作的进行；4、2016年5月17日至9月5日，白鹿健身公司“对外联系函10份”，证明全民健身中心存在13处安全、质量问题；5、2016年3月16日，白鹿健身公司呈送庐山区政府、管理中心“关于白鹿奥体全民健身中心消防验收相关事宜的汇报”，证明因全民健身中心未办理消防验收手续，致使被告对全民健身中心不能合法经营。6、2016年12月6日广厦建设集团有限公司“承诺函”，证明全民健身中心存在多处质量和安全问题；7、全民健身中心游泳馆采购空调除湿系统招标公告，证明2016年11月2日，原告对游泳馆采购空调除湿系统进行公开招标。原告就上述证据质证认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，对证据1、2的关联性有异议，招租公告第2条明确说明了是按承租物现状为准，租赁合同约定的租金标准是双方自愿合意的结果；对被告提供的证据3、4、5、6的真实性、合法性均有异议，被告提出的一系列问题，被告并未有证据证明，且在2015年4月30日，被告向原告出具承诺书，明确全民健身中心所存在的问题与管理中心和原告无关；证据7是复印件，真实性存疑，承诺函中的内容并没有非常明确的指出全民健身中心所存在的问题；证据8的真实性无异议，但该组证据并不能证明原告违约。被告所提交证据只能证明租赁物除湿系统完善滞后，其他均不能达到其证明目的，不予确认。
被告毛泳萍、白鹿体育中心就反诉向本院提交如下证据：1、九江市公安消防支队于2016年7月15日出具的“建设工程消防设计审核意见书”和2016年8月23日出具的“建设工程消防验收意见书”，证明全民健身中心装修工程于2016年7月12日才通过建设工程消防设计审核，2016年8月23日才通过建设工程消防验收。2、庐山区全民健身中心“竣工验收备案表”，证明全民健身中心到2017年1月17日才符合竣工备案手续，才具备交付使用条件；3、银行转账凭证和银行流水各两张，证明反诉原告已向反诉被告支付租金112.75万元，共计向反诉被告交付保证金250万元，尚有50万元保证金未返还；4、白鹿健身公司损失一览表、数据明细及依据，证明由于租赁物存在重大缺陷，造成承租方直接经济损失和间接经济损失1177.964万元。反诉被告濂溪区文体局质证认为：证据1是复印件，真实性存疑，关联性有异议，意见书中对象是装修工程，而涉案租赁物的主体工程在2014年已取得消防验收；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案租赁物主体工程早在2014年12月18日就已竣工验收，竣工验收备案只是行政管理需要，不代表没有备案租赁合同就无效；证据3无异议；证据4，实际已经发生的损失中死者赔付10万元，该款项存在，但是该死者死亡不仅仅是因为通风系统的责任，被告也存在管理上的责任,但从人道主义出发，我方可以负担；从3到15项的实际损失141万元，三性均有异议，泳池建筑质量问题被告并没有明确证据证明，泳池设备设施维修不在原告合同义务范围内；第16-18项小计28万元，其中消防改造20万元没有支付凭证，我方不予认可，第17项消防线路的检修和更换也存在支付不对称的情况，消防配件4.4万元我方予以认可；第19项实际损失37万元空调，2、3楼的空调是由被告自行安装的，不应由我方负担，4楼空调在维修期内，我方已派人维修；第21-25项山泉水管质量问题，21-23项到6月份之内是在质保期内，从2017年1月之后在质保期外，应由被告自行承担，改造费用10万元我方认可；26-31项实际支付损失均不予认可，被告方没有充分证据予以证明；32项增加监控设备费用，场馆监控有些不足，但其21.3万元与实际发生有出入，被告提供的证据与宏达公司有协议有发票金额12.2万元我方认可，其他不予认可；2、停业损失第一项，停业确实发生，但是停业天数和日平均损失额，被告方提供的证据不足，由法庭裁量；泳池维修的停业均不予认可，水管爆裂导致的2017年1月之前的停业事实我方予以认可，但是停业天数和日平均损失额，被告方提供的证据不足，由法庭裁量；2017年1月后确实存在停业，但已经与我方无关了，不在我方的维保期内；3、即将发生的费用及间接损失，我方均不予认可。本院认为，证据1能证明涉诉租赁物装修工程审核和验收的时间，真实、合法，予以确认，证据2系复印件，且反诉被告异议理由成立不予认定；证据3予以确认；证据4，直接损失877.9641万元，其中原告从人道主义出发自认死者赔付损失10万元、还有消防备件更换4.4万元、山泉水自来水分管改造10万元、增加监控设备费用12.2万元，共计36.6万元反诉被告已予以认可，本院予以认定；对于山泉水管网更改费12万元，综合涉诉租赁物游泳池用水情况及山泉水自来水分管改造时间较短，本院予以认定；对于2015年防滑垫采购款30万元、2017年防滑垫采购款17.75万元，考虑游泳池的防滑现状及使用需要，本庭予以认定；对于增加监控设备的另91000元，虽未有工程合同，但被告提供了金额为91000元的银行客户回单，且用途和原告已认可12.2万元用途一样，均为弱电工程款，故对该91000元亦予以认可。其他直接损失均系反诉原告经营正常支出或系其自身维修义务，均不予以认定；对于反诉原告所主张的停业损失，反诉被告在庭审中亦承认停业事实，并请法庭裁量，虽然反诉原告未有相关实质证据，但考虑到反诉原告停业客观存在，故可酌情认定停业损失为16万元整。
原告濂溪区文体局就反诉抗辩向法庭提供如下证据：1、2014年4月21日，管理中心发布的招租公告、2015年4月30日被告毛泳萍、白鹿体育公司出具的承诺，证明招租公告明确说明涉案租赁物以现状为准，被告对租赁物是清楚的；两被告自愿承诺不再以涉案租赁物存在问题对出租方提出任何要求；2、2014年12月18日“建设工程竣工验收报告”、2014年12月16日九江市公安消防大队出具的“建设工程消防验收意见书”，证明涉案租赁物在租赁期开始前就已经竣工验收和取得消防验收。反诉原告认为，对招租公告的真实性合法性无异议，但以现状为准不能排除质量责任；承诺书的关联性有异议，该承诺书并没有免除反诉被告应依据合同交付符合使用要求的租赁物的责任；对两份验收报告仅证明了主体工程的验收，并不能包含场馆装修工程的消费验收。证据1不能达到原告的证明目的，不予认定，证据2真实合法，予以认定。
审理中，被告以其在涉诉租赁经营期间，因公益性活动、免费开放、低成本收费等原因造成其年租金受损，申请法院对期间遭受的年租金损失进行评估，原告亦认可被告积极贡献全民健身活动，确实承担了濂溪区政府开展全民健身运动的部分义务，故双方于2017年8月7日共同申请法院委托评估机构予以评估。经我院委托，江西诚达房地产土地估价咨询有限公司对被告从2015年5月1日至2017年3月31日因全民健身中心公益活动及健身低收费项目年租金损失进行了评估，评估期间租金损失为330.74万元，上述评估报告经双方质证后经无异议，本院予以认定。
综上，经双方当事人举证、质证、本院认证及当事人的陈述，本庭确认事实如下：
2014年4月21日，管理中心采用公开报价竞价方式对全民健身中心进行公开招租，2014年6月26日，被告毛泳萍以最高价取得该全民健身中心的承租权。2014年8月20日，管理中心与被告毛泳萍签订《全民健身中心租赁合同》，合同约定：甲方（管理中心）根据招投标结果，将全民健身中心使用权出租给乙方（毛泳萍），租赁期限6年，从2015年1月1日至2021年12月31日；租金每年按5%递增，第一年度租金为451万元，第二年度为473.55万元……，合同签订时支付一个季度的租金（不含水电费），以后租金每季度支付一次，每季度结束前5日内交清，超过一周未交纳的按照每天2万元收取滞纳金，……；在合同签订前，乙方交纳的履约保证金250万元（含原投标保证金50万元转为履约保证金），乙方承诺的所有器材、座椅等动产到位后，退80%，开业退10%，留10%作为（经营保证、水电费）押金（保证金和押金不计利息），同时合同还对租赁范围、租赁物用途、设施维护等权利义务进行了约定。2015年4月30日，管理中心（甲方）与被告毛泳萍（乙方）、白鹿奥体文化传播有限公司（丙方，现九江白鹿奥体体育产业发展有限公司）签订《全民健身中心租赁合同补充合同》，合同约定：鉴于全民健身中心交房条件及交房时间的实际情况，管理中心同意将租赁期调整为2015年5月1日至2022年4月30日止，合同期7年；鉴于原合同约定自莲花龙门水源地引入山泉水进行供水，经检测，山泉水中硫、铁、锰超标，无法满足正常使用需要，甲方同意新增建设净水系统工程，由甲方按政府性投资项目程序要求，依法依规组织实施；原履约保证金，留50万元作为房租、水电费、设备设施损坏等赔偿押金，合同终止时，如未发生需乙丙方赔偿事项，甲方予以退还，不计息；鉴于乙方为全民健身中心使用权公开招标中标人，丙方为乙方与其他股东共同设立、且作为全民建身中心的实际使用方，乙方和丙方共同连带承担租赁合同和补充合同的权利义务，其中乙方承担无限责任。如未来乙方合资或参股设立的其他实际使用该建筑的主体，亦参照丙方权利义务，承担连带责任。合同签订后，管理中心将全民健身中心交由被告毛泳萍使用，并依约分两次退回被告保证金200万元。之后三被告共同使用租赁物经营体育健身、文化娱乐、舞蹈书画等业务。2014年12月19日，被告向原告支付租金112.75万元。经营期间，因被告经营不善及山泉水改造问题、通风系统问题和游泳池地面砖无防滑设施等场馆设施不完善及功能缺失等问题，被告未再支付租金，并多次要求原告减免租金，双方经多次协商，均因所涉金额较大及涉及全民健身问题未达成一致意见，故原告诉至法院，提出上述诉请。
另查明，根据原庐山区人民政府2015年11月12日印发的第42号《庐山区人民政府常务会纪要》要求，为便于专业管理，做到安全运营，决定将庐山区全民健身中心移交给区文化广电新闻出版体育局管理；2015年12月4日上午，管理中心、原庐山区文体局、白鹿健身公司进行了商谈沟通后完成了交接手续。
2015年5月1日至2017年3月31日，被告以部份时间场馆免费开放、场馆对外低成本开放及开展一系列的公益活动等形式参与辖区内的全民健身活动，因此造成租金损失，经江西诚达房地产土地估价咨询有限公司评估鉴定，租金损失为330.74万元。
再查明，因通风系统，2015年12月31日造成顾客死亡，被告为此赔付了10万元；2015年5月11日，被告因消防配件更换花费了4.4万元；2015年2月4日，因山泉水分管改造花费10万元；2016年9月8日，因山泉水管网更换花费12万元；2015年2月25日至5月5日，因增加监控设备花费了21.3万元；因游泳池周边无防滑设施采购防滑垫2015年7月20日花费30万元、2017年2月17日至3月1日共计花费17.75万元，综上，因租赁物部分功能缺失，被告自行进行完善、修复以及因设施不完善造成顾客伤害、停业损失等共计105.45万元。
审理中，反诉原告毛泳萍、白鹿体育公司撤回了要求反诉被告濂溪区文体局支付间接损失300万元及预期损失368.2万元的诉请。
综上，本院认为，原告濂溪区文化广电新闻出版体育局受濂溪区人民政府指派接管濂溪区全民健身中心，其承继了濂溪区南山公园管理中心基于与被告租赁合同中所约定的全部权利义务。原告与被告毛泳萍签订的《全民健身中心租赁合同》和原告与被告毛泳萍、白鹿体育公司签订的《全民健身中心租赁合同补充合同》，均系签约双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，合法有效，依法受法律保护，双方当事人均应严格按合同约定履行各自的义务；被告白鹿健身公司系被告白鹿体育公司的全资子公司，其一直和被告毛泳萍、白鹿体育公司共同使用租赁物，根据双方约定，被告白鹿健身公司亦成为租赁合同的承租人。现三被告在使用租赁物经营后未按约定支付租金，已构成违约。现原告要求三被告支付租金772.3375万元之诉请，有事实和法律依据，依法应予以支持；鉴于三被告在租赁期间，积极参与辖区内全民健身活动，确实承当了当地政府在全民健身活动中的部分义务的客观事实，原告亦认可被告因此而遭受的损失，对被告在此期间所造成的租金损失330.74万元，理当从所欠租金中予以扣减；另被告因租赁物瑕疵停业事实客观存在，本院依法酌情认定16万元。故被告所欠原告租金为425.5975万元（772.3375万元-330.74万元-16万元=425.5975万元）。另原告要求被告支付违约金200万元，因原告提供的租赁物存在瑕疵，在一定程度上给被告的经营带来不便，原告亦存在一定的违约情形，故对原告的此项诉请，依法不予支持。被告辩称原告主体资格存疑，与事实不符；另辩称租赁物长期存在质量问题、安全隐患，被告有权不支付租金无事实和法律依据，对其上述辩称依法不予采信。
被告毛泳萍、白鹿体育公司以全民健身中心未经消防验收和未经竣工验收备案的情况下交付为由，要求确认租赁合同无效，要求原告退还租金及保证金。首先，全民健身中心已在2014年12月16日即验收合格，亦在2014年12月18日竣工验收，虽然装修消防验收和备案滞后，但并没有因此影响被告使用租赁物进行经营；其次，《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理暂行办法》虽规定房屋必须竣工备案，但该暂行办法只是部门规章，并非法律和行政法规，工程备案只是一种行政管理手段；而《建筑法》第61条“建筑工程需竣工验收，未经竣工验收或验收不合格不得交付使用”，该条并没有规定工程需备案之后才能交付使用，只需竣工验收合格即可，故对被告上述反诉请求不予支持。
另被告毛泳萍、白鹿体育公司反诉要求原告赔偿因租赁物功能缺失和质量问题所造成的直接损失336.3841万元，其中105.45万元，有事实和法律依据，应予以支持，剩余损失无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、本诉被告毛泳萍、九江白鹿奥体体育产业发展有限公司、九江白鹿奥体健身有限公司所欠原告濂溪区文化广电新闻出版体育局租金425.5975万元，限三被告于本判决生效之日起30日内一次性支付给本诉原告濂溪区文化广电新闻出版体育局；
二、反诉被告濂溪区文化广电新闻出版体育局所欠反诉原告毛泳萍、九江白鹿奥体体育产业发展有限公司维修款、工程款及物品购置款共计105.45万元，限反诉被告濂溪区文化广电新闻出版体育局于本判决生效之日起30日内一次性支付给反诉原告毛泳萍、九江白鹿奥体体育产业发展有限公司；
三、上述一、二项相抵，本诉被告毛泳萍、九江白鹿奥体体育产业发展有限公司、九江白鹿奥体健身有限公司余欠原告濂溪区文化广电新闻出版体育局租金320.1475万元，限三被告于本判决生效之日起30日内一次性支付本诉原告濂溪区文化广电新闻出版体育局；
四、本诉被告毛泳萍、九江白鹿奥体体育产业发展有限公司、九江白鹿奥体健身有限公司对上述债务互负连带保证责任；
五、驳回本诉原告濂溪区文化广电新闻出版体育局的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告毛泳萍、九江白鹿奥体体育产业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费79864元，反诉案件受理费19000元，共计98864元，由原告濂溪区文化广电新闻出版体育局负担39932元，三被告共同负担58932元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 方晶晶
审 判 员 朱雪娟
人民陪审员 杨代明
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 余艺琪