广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终248号
上诉人（原审被告）：大埔县伟业房地产有限公司。
法定代表人：梁卫平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄长云、黄静芬，均系广东粤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖赞辉。
被上诉人（原审原告）：郑敏艳。
委托诉讼代理人：杨华、唐宏昌，均系广东宝城律师事务所律师。
上诉人大埔县伟业房地产有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人廖赞辉、郑敏艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2017）粤1422民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
伟业公司上诉请求：1、撤销广东省大埔县人民法院（2017）粤1422民初688号民事判决；2、驳回廖赞辉、郑敏艳的诉讼请求；3、案件受理费由廖赞辉、郑敏艳负担。事实和理由：一、案涉商品房买卖合同约定，商品房验收合格，并于买受人款清后交付使用。根据上述约定，合同并未约定案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件，一审判决认为案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件是双方约定及法定的交付条件，认定事实及适用法律均错误。在合同约定的房屋交付使用期限内，案涉房屋均达到双方约定的验收合格的交付使用条件，体现在主体结构、建筑装饰装修、地基与基础工程、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气共六项分项工程均已验收合格，商品房符合正常使用需求，上述验收合格即为双方约定的验收合格。伟业公司催告廖赞辉、郑敏艳前来收楼，因廖赞辉、郑敏艳自身原因未前来收楼，根据双方合同约定，应视为伟业公司如期交楼。二、一审判决对《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条适用明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述司法解释，就商品房买卖合同而言，房屋的交付使用应尊重双方当事人的意思表示，并不存在法定的交付使用条件一说，即使法律有指引，也不是强制性规定。《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规范所调整的关系，并不是商品房买卖合同关系，在本案中予以适用是完全错误的。三、一审判决认为，案涉房屋交付使用后，伟业公司仍需承担逾期交付违约金，明显错误。首先，假如伟业公司主张的约定交付使用的验收合格的条件未成就，但廖赞辉、郑敏艳接收案涉房屋，应视为双方对案涉房屋的交付使用条件已经达成一致，并且廖赞辉、郑敏艳已经取得房屋价款对价的房屋占有、使用、收益权利，在此情形下，伟业公司如仍需支付逾期交付的违约责任，有违民事活动的诚信原则和公平原则。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。本案中，双方约定的交付条件为双方知晓，在接受商品房时廖赞辉、郑敏艳明知交付使用条件的情形下予以接收，根据上述广东省高级人民法院对司法实践经验的总结，已接收房屋后，不应支持廖赞辉、郑敏艳主张的逾期交房的违约责任。第三，根据合同约定的逾期交付违约责任是指对房屋交付而言，与一审判决认定的验收合格不具有相关性。四、一审判决在诉讼时效上，适用法律错误。逾期交房违约金债权为整体债权，其依附于交房请求权，该债权按逾期之日起每日一定比例计算，属于债权数额的计算方式，计算方式的约定与债权属于整体债权还是个别债权属不同性质的两个问题，涉案逾期交房违约金债权的诉讼时效起算点应自合同约定房屋交付期限届满之日起算，按整体债权的诉讼时效计算方式，均已超过诉讼时效。五、一审判决在逾期办证违约金方面，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决对上述司法解释适用错误。1、上述司法解释适用的前提是合同当事人在产权登记方面没有约定。本案中，合同当事人对产权登记方面有约定，该约定为在房屋交付使用后不确定的期限向产权登记部门提交资料，并不是约定取得权属证书；2、买受人需证明未取得房屋权属证书是由于出卖人的原因。本案中，伟业公司已将办证资料提交给了不动产登记部门，另外，取得权属证书需要廖赞辉、郑敏艳协助、缴费等协助方能完成，廖赞辉、郑敏艳缺乏证据证实是因伟业公司的原因造成未能取得权属证书；3、需有损失存在只是难以确定。本案中，廖赞辉、郑敏艳并未举证证明未取得权属证书对其产生何种损失，在没有约定的情形下，无损失，谈何承担违约责任？
廖赞辉、郑敏艳辩称：伟业公司的上诉理由不能成立。一、《商品房买卖合同》经双方签订已发生法律效力，双方均应全面履行，伟业公司未将具备法定交付条件的房屋交付给廖赞辉、郑敏艳使用，已构成逾期交房的违约责任，合同第八条约定了房屋交付期限及条件为验收合格，何为验收合格，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。其次，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。由此可见商品房具备交付使用的条件必须是取得《竣工验收备案表》。因此一审法院判决认定商品房具备交付条件必须取得《竣工验收备案表》事实清楚，适用法律正确。二、有关房屋未通过竣工验收期间廖赞辉、郑敏艳在不知道房屋不具备交付条件的情况下收楼后的逾期交房违约金问题，一审法院判决因廖赞辉、郑敏艳交接房屋时存在怠于审查商品房是否符合交付条件的情况，对此存在一定的过错，因此认为在廖赞辉、郑敏艳接收房屋至房屋通过竣工验收期间，对于逾期交房产生的违约金，廖赞辉、郑敏艳承担80%，伟业公司承担20%。虽然廖赞辉、郑敏艳并未提起上诉，但在房屋未通过竣工验收期间，即使伟业公司收了楼，伟业公司也应承担100%的逾期交房违约责任。首先，廖赞辉、郑敏艳作为平民百姓，不知道未取得竣工验收的房屋不具备交付条件的法律规定。另外，根据“谁主张，谁举证”的原则，若伟业公司认为廖赞辉、郑敏艳在明知房屋不具备约定或者法定交付情况下收楼的，伟业公司应当承担举证证明责任。其次，在开发商与购房者两者中，开发商处于优势地位，将具备法定交付条件的房屋交付给购房者是开发商的义务，伟业公司作为开发商在房屋未具备交付条件的情况下即通知廖赞辉、郑敏艳收房，有违诚信。再次，并不能因为合同约定就将审查房屋是否符合交付条件的义务转移给廖赞辉、郑敏艳，从而推定廖赞辉、郑敏艳怠于审查，承担主要责任。最后，廖赞辉、郑敏艳在不知道房屋不具备交付条件的情况下接收房屋后，认定廖赞辉、郑敏艳怠于审查商品房是否符合交付条件承担主要责任，这无异于鼓励开发商依仗自己的优势地位随时将不具备交房条件的商品房交付给购房者。这实际上损害了购房者的利益，违背民法的平等和诚信原则。三、廖赞辉、郑敏艳的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。涉案合同第九条约定了违约金按已支付房价款的每日万分之二计算，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，所以应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。因此，廖赞辉、郑敏艳的诉讼请求并未超过诉讼时效。四、办理房屋产权证书是伟业公司的主要义务，在涉案合同对产权登记并无明确约定的情况下，伟业公司逾期办证应支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审法院判决伟业公司支付逾期办证违约金正确，适用法律正确。综上所述，请求二审法院驳回伟业公司的上诉请求，维持原判。
廖赞辉、郑敏艳向一审法院起诉请求：1、伟业公司支付廖赞辉、郑敏艳延期交房违约金人民币52707元（从2014年12月31日计至2016年12月30日止）；2、伟业公司支付廖赞辉、郑敏艳延期办证违约金人民币28482元（按银行同期贷款利率计算，从2015年4月1日暂计至2017年1月22日，其余计至房产证办出之日止。）;3、案件受理费由伟业公司负担。
一审法院查明，2013年10月10日，伟业公司取得位于大埔县**大道“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。
2013年10月28日，伟业公司与廖赞辉、郑敏艳签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定廖赞辉、郑敏艳以410093元购买伟业公司开发的位于大埔县**大道“翰林华府”第一期**幢**房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式首付款130093元（含定金100000元），余款280000万办理银行按揭付清。……”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内告知买受人的；……”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起×天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房”。第十五条关于产权登记的约定约定：“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、预收办理房地产权证费用，建筑面积100平米以下（含100平米）预收1.5万；建设100-200平米之间预收2.5万；200-300平米之间预收3.5万；300平米以上（含300平米）预收6万。办证费用按国家相关规定各自承担，多退少补或自行办理。”
2014年1月11日，伟业公司与廖赞辉、郑敏艳签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“1、乙方所认购为翰林华府**栋**号单位，该房屋建筑面积应约为110.04㎡；套内建筑面积应约为92㎡；总房款应为￥361013元）。2、甲乙双方确认本补充协议之数据为最终之合约数据，本补充协议与合同正本内容如有冲突，则以本补充协议为准。……”。
涉案房屋于2013年9月4日取得地基与基础工程、2014年5月9日取得主体结构、2014年12月2日取得建筑给水排水、2014年12月19日取得建筑电气、2014年7月4日取得建筑装饰装修、2014年9月23日取得建筑屋面分部工程验收记录。
2015年2月13日，廖赞辉、郑敏艳收楼并在“翰林华府”物业管理中心登记了业主的相关信息、与物业中心签订了《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》。
2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。2017年1月22日，大埔县不动产登记中心出具《大埔县不动产登记业务受理回执单》，载明“业务类型：国有建设用地上房屋所有权首次登记。……”
2017年7月13日，廖赞辉、郑敏艳向一审法院提起本案诉讼。
庭审中，廖赞辉、郑敏艳明确其诉讼请求中逾期交房违约金的计算方式：自2014年12月31日起至2016年12月30日止，以已付购房款361013元为基数，按每日万分之二计算；逾期办证违约金的计算方式为按已付购房款361013元及违约天数参照中国人民银行逾期贷款利率计算。
以上事实，《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、购房地税发票、《营业执照（副本）》、《商品房预售许可证》、《分部工程验收记录》、《关于万川翰林华府一期建设工程消防验收合格的意见》、钥匙（门禁卡）领用登记表、《业主信息登记表》、《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《大埔县住建局规划核实凭证》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，予以确认。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，廖赞辉、郑敏艳与伟业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：（一）伟业公司是否逾期交付涉案房屋而构成违约的问题。根据涉案合同第八条第四款，商品房验收合格是合同约定的交付条件之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。可见建筑工程验收合格是房屋交付使用的法定条件。涉案房屋于2016年12月30日通过工程竣工验收，取得《竣工验收备案表》，故涉案房屋于2016年12月30日才符合约定及法定的交付条件。根据本案查明事实，伟业公司没有按照合同的约定，在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给廖赞辉、郑敏艳使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。伟业公司抗辩称涉案合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件的意见，于法无据，不予采纳。廖赞辉、郑敏艳要求伟业公司支付逾期交房的违约金，合法有据，予以支持。（二）关于廖赞辉、郑敏艳的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之二计算。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。而廖赞辉、郑敏艳在2017年7月13日向一审法院提起诉讼，所以2015年7月13日之前的逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，自2015年7月13日起的部分未超过诉讼时效。故伟业公司认为廖赞辉、郑敏艳要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，部分成立，部分予以采纳。（三）关于廖赞辉、郑敏艳请求支付逾期交房违约金的计算问题。廖赞辉、郑敏艳请求伟业公司支付延迟交房违约金(从2014年12月31日起至2016年12月30日止，以总房价361013元为基数，按每日万分之二计算)52707元。虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，廖赞辉、郑敏艳选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。廖赞辉、郑敏艳虽然于2015年2月13日领取了房屋钥匙，对房屋进行了交接，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故伟业公司仍然构成违约，仍然应承担相应的违约责任，且该违约责任一直持续到涉案房屋通过竣工验收为止。另，因廖赞辉、郑敏艳交接房屋时存在怠于审查商品房是否符合交付条件的情况，对此廖赞辉、郑敏艳存在一定的过错，在廖赞辉、郑敏艳接收房屋至房屋通过竣工验收期间，对于逾期交房产生的违约金，廖赞辉、郑敏艳承担80%，伟业公司承担20%为宜。又因2015年7月13日之前逾期交房违约金的请求权已过诉讼时效，据此，伟业公司应支付廖赞辉、郑敏艳从2015年7月13日计至2016年12月30日的违约金为361013元×0.2‰×537天×20%=7755元，对廖赞辉、郑敏艳在该违约金数额范围内的诉讼请求部分予以支持，超过的部分不予支持。（四）关于伟业公司是否应向廖赞辉、郑敏艳支付逾期办证违约金的问题。虽涉案合同对产权登记并无明确约定，但办理预售商品房的房屋产权证是开发商的主要义务或协助义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”涉案房屋于2016年12月30日符合交付使用条件，自该日起计算90日即至2017年3月30日，伟业公司仍未办妥涉案房屋产权证，应向廖赞辉、郑敏艳承担违约责任。伟业公司抗辩称其已于2017年1月22日向不动产登记部门提交了涉案房屋的产权登记资料，已经履行了合同义务。《大埔县不动产登记受理回执》载明业务类型为国有建设用地上房屋所有权首次登记，即是指涉案房屋所在楼盘的初始登记，与房屋所有权转移登记至廖赞辉、郑敏艳名下并非同一概念，故伟业公司该抗辩意见并不能免除其应承担的违约责任。另根据上述十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，廖赞辉、郑敏艳主张按已付购房款1%计付，无法律依据，不予支持。伟业公司应自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，向廖赞辉、郑敏艳支付以361013元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按实计算的逾期办证违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、伟业公司应在判决发生法律效力后十日内向廖赞辉、郑敏艳支付逾期交房违约金7755元；二、伟业公司应在判决发生法律效力后十日内向廖赞辉、郑敏艳支付逾期办证违约金（违约金自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，以廖赞辉、郑敏艳已付购房款总额361013元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按实计算，违约金总额按实结算）；三、驳回廖赞辉、郑敏艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由廖赞辉、郑敏艳负担1655元，伟业公司负担175元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要的争议焦点为：一、伟业公司是否在实际交房前达到合同约定的“已验收合格”的交付使用条件及一审判决适用法律是否错误；二、伟业公司将未进行竣工验收的商品房交付廖赞辉、郑敏艳后是否仍需承担逾期交房违约责任；三、伟业公司是否存在逾期办理不动产权证书的违约行为；四、逾期交房的违约金有无超过诉讼时效。
一、关于伟业公司是否在实际交房前达到合同约定的“已验收合格”的交付使用条件及一审判决适用法律是否错误的问题。伟业公司认为，在合同约定的房屋交付使用期限内，案涉房屋已通过主体结构、建筑装饰装修、地基与基础工程、建筑屋面、建筑给水排水、建筑电气等六项工程的合格验收，商品房符合正常使用需求，上述验收合格即为双方约定的验收合格，伟业公司催告廖赞辉、郑敏艳前来收楼，因廖赞辉、郑敏艳自身原因未收楼，根据双方约定，应视为伟业公司如期交楼。依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已验收合格的房屋于买受人款清后交付买受人使用。合同签订后，廖赞辉、郑敏艳依约付清了全部购房款。涉案房屋虽然此前已分别通过了主体结构、建筑装饰装修、地基与基础工程、建筑屋面、建筑给水排水、建筑电气等六项工程的合格验收，但直至2016年12月30日，伟业公司才取得“万川翰林华府第一期第一标段”合格工程的《建筑工程竣工验收报告》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目或建筑工程需竣工验收合格后，方可交付使用。因此，依照合同约定和法律规定，双方在合同中约定的验收合格指的是工程竣工验收合格，而非在施工过程中对隐蔽工程等分项工程项目的先行验收记录，伟业公司只有在取得房地产开发项目竣工验收合格报告后，方可视为达到双方合同约定的交付使用条件。由于诉争建筑工程于2016年12月30日才通过竣工验收，因此，伟业公司上诉认为其在实际交房前达到合同约定的“已验收合格”的交付使用条件，缺乏依据，不予采信。《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律是调整建筑工程和城市房地产开发项目的专门法律规范，其中，对建筑工程、城市房地产开发项目应达到何种条件方可交付使用的规定是强制性规定，无论是投资人、政府职能部门还是买受人均须执行；况且，双方在合同中亦约定了验收应依照国家和地方人民政府的有关规定执行。故伟业公司主张一审判决适用法律错误或适用法律不当，依据不足，不予采信。
二、伟业公司将未进行竣工验收的商品房交付廖赞辉、郑敏艳后是否仍需承担逾期交房违约责任的问题。双方合同约定的商品房交付使用时间为2014年12月31日前，而廖赞辉、郑敏艳于2015年2月13日与伟业公司办理了商品房交接手续。由于此前涉诉房地产开发项目已进行了除消防外的其余分项工程的验收，且于2016年12月30日通过了竣工验收，说明涉诉商品房的质量符合合同约定和法律规定；双方在涉诉房地产开发项目未进行竣工验收的情况下办理交接手续并装修入住的行为，应视为双方事实上通过自己的行为改变了合同约定的交付使用条件；同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，实际交房时间应认定为2015年2月13日。由于合同约定的交房时间为2014年12月31日，故伟业公司已构成违约，廖赞辉、郑敏艳起诉主张伟业公司应依约承担违约责任有理，伟业公司逾期交房的违约期间应从2014年12月31日起至2015年2月12日止。一审判决将伟业公司逾期交房的违约期间计算至工程竣工验收的2016年12月30日不当，应予纠正。伟业公司上诉主张双方实际办理商品房交接手续之后不应再承担逾期交房违约责任有理，予以采信。
三、关于伟业公司是否存在逾期办理不动产权证书的违约行为的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，对出卖人应当在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限以及若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任承担等内容选项上均打“×”；而该合同扉页“商品房买卖合同说明”第5条：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。办理产权登记是作为出卖人的伟业公司应承担的合同主要义务之一，不可能存在未实际发生的情况，只能说明买卖双方对上述内容不作约定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案涉诉商品房为预售，在签订商品房买卖合同时尚未建成房屋，故适用“自房屋交付使用之日起90日”的办证期限。但是，由于本案当事人已于工程竣工验收之前已办理房屋交接手续，而工程竣工验收合格报告是办理权属登记的必备资料，尚未进行竣工验收的房地产开发项目是不可能办理不动产权属登记的；故依据本案实际，结合上述司法解释规定，一审判决以涉案商品房通过竣工验收的2016年12月30日起计算90日，即至2017年3月30日为办证期限并无不妥。伟业公司主张双方对办证期限有明确约定，是约定在房屋交付使用后不确定的期限内向产权登记部门提交资料的上诉，缺乏依据，不予采信。伟业公司虽已于2017年1月22日向当地不动产登记部门提交了涉案房屋的产权登记资料，但该登记类型虽为初始登记，作为出卖人的伟业公司仍需履行产权转移登记申请和缴纳营业税等义务，廖赞辉、郑敏艳作为业主应缴纳契税。由于伟业公司至今尚未向不动产登记部门提交不动产权转移登记申请，导致廖赞辉、郑敏艳无法取得不动产权证书，已构成违约。一审判决伟业公司应承担从2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止的违约责任并无不妥。
四、关于逾期交房的违约金有无超过诉讼时效的问题。伟业公司上诉主张逾期交房违约金债权的诉讼时效应从合同约定房屋交付使用期限届满之日起计算，按整体债权的计算方式，已超过诉讼时效。根据双方签订的合同约定，逾期交房违约金是从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。双方约定的交房期限为2014年12月30日，而实际交付时间为2015年2月13日，故伟业公司逾期交房的违约金应从2014年12月31日起计算至2015年2月12日止。廖赞辉、郑敏艳向一审法院提起诉讼要求伟业公司承担违约责任的时间为2017年7月13日，故2015年7月13日之前产生的逾期交房违约金债权已超过两年的诉讼时效。因此，伟业公司不用向廖赞辉、郑敏艳支付逾期交房违约金。一审判决伟业公司仍应向廖赞辉、郑敏艳支付从已实际办理房屋交付手续之日起至涉案房地产开发项目通过竣工验收的2016年12月30日期间的违约金7755元（361013元×0.2‰×537天×20%）不当，应予纠正。
综上所述，伟业公司上诉请求撤销一审判决，驳回廖赞辉、郑敏艳一审的诉讼请求，部分有理，有理部分予以支持，其余请求不予支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持大埔县人民法院（2017）粤1422民初688号民事判决第二项；
二、撤销大埔县人民法院（2017）粤1422民初688号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；
三、驳回被上诉人廖赞辉、郑敏艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1830元、二审案件受理费1830元，合计3660元，由上诉人大埔县伟业房地产有限公司负担915元，被上诉人廖赞辉、郑敏艳负担2745元。
本判决为终审判决。
审判长 叶自辉
审判员 幸庆迈
审判员 黄伟玲
二〇一八年三月三十日
书记员 侯敏婷