上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4800号
上诉人（原审被告）：贺永健，男，1994年12月7日生，汉族，住江西省吉安市永新县。
被上诉人（原审原告）：战爱玲，女，1972年12月9日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：彭杰（系战爱玲配偶），1972年3月15日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：李建荣，上海市傅玄杰律师事务所律师。
上诉人贺永健因与被上诉人战爱玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人贺永健上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。
事实和理由：上诉人是由于个人出现重大变故才把房屋交给朋友打理，不是故意转租，而且房屋内有装修。
被上诉人战爱玲辩称，上诉人未经许可，擅自转租。一审判决正确，要求维持原判。
战爱玲向一审法院起诉请求：解除房屋租赁合同，收回房屋。一审中，战爱玲变更其诉讼请求为：1、解除战爱玲与贺永健于2017年7月18日签订的《上海市房屋租赁合同》，贺永健搬离并将坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）返还给战爱玲；2、贺永健按照合同约定的标准支付拖欠战爱玲的租金，自2017年11月3日起至返还系争房屋之日止；3、贺永健按照合同约定的日租金的100%为标准支付战爱玲逾期支付租金违约金，自2017年11月3日起至贺永健履行完毕支付租金义务之日止；4、战爱玲不予返还贺永健已经支付的保证金人民币4,750元（以下币种相同）。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为战爱玲，建筑面积为138.46平方米，类型为公寓。
2017年7月18日，战爱玲（出租方、甲方）与贺永健（承租方、乙方）经Z公司（以下简称Z公司）居间，签订《房屋租赁合同》一份，约定战爱玲将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给贺永健，租赁期限为3年，自2017年8月3日起至2020年8月2日止，月租金为4,750元，支付方式为三个月为一期，提前7日支付，保证金为4,750元。合同第7.1条约定，乙方应保证所提供的资料真实，保证租赁用途符合本合同的约定，且乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定。如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除合同并收回房屋，租金保证金（押金）不予返还，因此产生的损失由乙方负责。合同第9.3条约定，如乙方逾期支付租金的（非乙方因素除外），每逾期一天，需向甲方支付日租金的100%作为逾期违约金……。合同第9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于壹个月的租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵扣损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（2）乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；或对该房屋的使用违反相关法律规定的；（3）乙方逾期不支付租金累计超过7日的；……。
同日，战爱玲将系争房屋交付给贺永健。
2017年10月31日，案外人段某致电战爱玲，要求代贺永健支付系争房屋租金，战爱玲以案外人段某并非承租人且贺永健已经构成擅自转租为由拒绝，并称只认可贺永健支付的租金。
2017年10月26日，贺永健因涉嫌刑事案件被闵行区看守所羁押。
2017年11月15日，贺永健取保候审。
本案诉前调解案号为（2017）沪0117诉前调9673号，受理时间为2017年11月13日。
一审庭审中，战爱玲与贺永健双方一致确认，贺永健已向战爱玲支付了保证金4,750元及截至2017年11月2日的租金。贺永健表示，战爱玲承租给其的价格确实低于市场价，但其爷爷生病后，开销很大，又需要返乡照顾，故交给案外人段某打理，并代其支付租金，没有盈利，也不存在转租，其对系争房屋进行装修，形成附合部分3万余元。战爱玲认为，系争房屋现已转租，贺永健应对此承担责任，是否赚取差价与转租本身并无关系，此外，对于贺永健主张的装修金额不予认可，因贺永健违约解除合同后，不应就装饰装修进行赔偿，其收回系争房屋后将重新装修和自住，对贺永健的装饰装修也不予利用。
战爱玲另提供就案外人段某与案外人曹某、陈某签订的房屋租赁合同所拍摄的照片两张以及2018年1月29日上海市松江区方松街道檀香小区社区居民委员会出具的居住证明一张，以证明系争房屋现已转租，居住人并非贺永健，而是案外人张某1、张某2、陈某、曹某等。贺永健对上述证据表示不清楚，并称其只是将系争房屋委托案外人段某打理，现居住在系争房屋内的人其并不认识，其跟案外人段某讲好，如果要住，还是能够将系争房屋收回。
战爱玲又提供落款为2017年10月31日的催告函及寄送至贺永健户籍地快递记录、2017年10月31日发送给贺永健短信，以证明其向贺永健函告和短信催告，因贺永健违约转租，故要求收回房屋，限期贺永健与其联系，进行协商，催告期满之日其将追究贺永健的违约责任。贺永健称战爱玲上述函件及短信发送时，其已被羁押，故未收到催告函，手机不能使用，短信也没收到过。
贺永健另提供吉安市转外就医申请表一张，以证明其因照顾爷爷，而暂时离开系争房屋。战爱玲认为上述证据与本案无关，且该申请表载明的时间为2017年12月9日，此时贺永健已擅自转租。
一审中，战爱玲申请范存智作为证人出庭作证，证人表示，其是系争房屋租赁合同居间方Z公司的工作人员，合同约定不能转租，战爱玲收取租金时发现有转租情况，其便前往查看，发现客厅有隔断，当时房屋内有两位女性，一个说是租客，一个说是租客的朋友，并称是与房东签订了租赁合同，继而向其提供了两份与案外人段某签订的合同以供拍摄。后来其又陪同战爱玲再次前往系争房屋张贴了催告函，并向贺永健户籍地进行了邮寄。系争房屋出租时有一个卫生间进行过装修，全屋铺设了地板，贺永健承租后进行了装修。战爱玲与贺永健对证人证言均无异议。
一审法院认为：战爱玲与贺永健签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。贺永健虽称其仅仅是委托案外人段某打理系争房屋，且案外人段某支付给其的租金与其应付战爱玲的租金并无差价，然转租行为并不以获取差价为要价，退一步讲，即便如贺永健所述，其与案外人段某系委托代理关系，然案外人段某作为代理人将系争房屋转租时，相应法律责任亦应归责于委托人即贺永健，故此，现贺永健未经战爱玲同意擅自将系争房屋转租给案外人，已经构成根本违约，战爱玲要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，贺永健并未收到战爱玲发出的书面解除通知，故本案应以诉状副本送达之日为合同解除日（即2018年1月24日）。解除合同后，贺永健继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故战爱玲要求贺永健搬离并返还系争房屋，于法不悖，一审法院予以准许，且贺永健需按约支付自2017年11月3日起至2018年1月24日的租金共计13,070.97元，并参照双方约定的租金标准即每月4,750元，支付战爱玲自2018年1月25日起至搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费。对于战爱玲主张的逾期支付租金违约金，鉴于合同约定支付期限届满前，贺永健尽管已被羁押，其仍委托了案外人段某代为支付，然战爱玲予以拒收，此后战爱玲即就本案提起了诉讼，故贺永健并无逾期支付租金的故意，而案件进入诉讼中，双方待法院裁决前的未按期支付亦不能视为其恶意逾期，故战爱玲要求贺永健向其支付逾期支付租金违约金的诉请，一审法院不予支持。现贺永健违法违约转租，已符合合同约定的不予返还保证金之要件，故战爱玲据此要求不予返还贺永健保证金，符合双方合同约定，一审法院予以支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款之规定，于二〇一八年三月十四日作出判决：一、战爱玲与贺永健于2017年7月18日就坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年1月24日解除；二、贺永健于判决生效之日起十五日内搬离并将上述房屋返还给战爱玲；三、贺永健于判决生效之日起十五日内支付战爱玲2017年11月3日起至2018年1月24日止的租金13,070.97元；四、贺永健于判决生效之日起十五日内按照每月4,750元的标准支付战爱玲房屋占有使用费（自2018年1月24日起算至实际搬离并返还上述房屋之日止）；五、贺永健已支付的4,750元保证金战爱玲不予返还；六、驳回战爱玲的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由贺永健负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，如上诉人擅自转租，被上诉人有权解除合同。现上诉人未经被上诉人同意擅自将系争房屋转租给案外人，已经构成根本违约，被上诉人主张解除双方签订的房屋租赁合同，具有合同依据，本院予以支持。上诉人主张其并未恶意转租，但其并未在转租前征求被上诉人的意见，属于擅自转租，其上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人贺永健负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年五月十四日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……