江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民初字第4号
原告陈正才。
委托代理人范白云，江苏金华通律师事务所律师。
被告句容市金桥房地产开发有限公司，住所地句容市宁杭南路22号。
法定代表人杨晓东，该公司总经理。
委托代理人李启云，江苏金风华律师事务所律师。
原告陈正才与被告句容市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告陈正才的委托代理人范白云、被告金桥房地产公司委托代理人李启云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈正才诉称：2013年12月3日，被告金桥房地产公司因开发地块需要，与原告陈正才订立协议书，约定原告向被告提供1600万元，被告承诺房屋建好后，用相应房屋结算购房款。合同约定，2014年5月底签订购房合同，并在11月底交付相应房屋。2013年12月4日，原告按月向被告支付了相应款项，但被告没有履行义务。2014年9月，被告已经更改了房屋的报批规划，原先所约定的房屋已经不复存在。被告的行为严重损害了原告的合法权益，暂主张400万元违约金，并保留主张剩余违约金的权利。请求判令：1．解除协议、被告返还购房款1600万元并承担400万元违约金；2．本案诉讼费用由被告承担。
被告金桥房地产公司辩称：一、原、被告之间签订的名为房屋买卖合同，实际是原、被告之间的借款合同，即原告借款1600万元给被告，其利息由被告承担，并且约定在房屋建成后，被告用房屋折价偿还原告，再补偿100万元作为借款利息。因此，本案应按照借款合同审理。该协议中仅对1600万元的给付期限及相关利息作了约定，未对余款（购房款）3000多万元的给付时间、方式作任何约定。因此，原、被告之间是典型的借款合同。二、即使原、被告之间房屋买卖合同系合法有效的，按照合同第四条的约定，交付条件是上述房屋已竣工并验收，该约定是交房的前提条件，这是基于原告对被告关于句容市东大街（东门福邸）工程项目的特殊性、资金困难的情况予以充分的了解，所以约定在房屋竣工和验收才向原告交付房屋。因此，原告现在诉讼没有事实和法律依据。
原告陈正才为支持其主张，举证如下：
证据一、协议书，附图纸。证明双方当事人签订合同的事实。
证据二、原告向被告付款，被告出具的收据以及原告的付款凭证，证明付款情况。
证据三、被告在2014年9月向句容市规划局报堪的图纸。说明被告已经将原先的句容东门福邸变更为美嘉.金汇商业休闲广场，所有楼盘和房屋结构已经发生重大变化，原先约定的房屋已不复存在。证明双方在合同中约定的标的已不复存在，被告无法按照合同约定向原告交付房屋。
证据四、金桥房地产开发有限公司机读档案，证明该公司的基本信息。
被告金桥房地产公司质证意见为：
对证据一，真实性没有异议，但是不能达到原告的证明目的。该合同没有约定余款给付时间与方式。不符合买卖合同价款的给付方式。合同的第四条约定了交付房屋的前提条件为房屋已竣工并验收。该合同对1600万元约定了相关的利息以及作为附加利息的100万元的下浮价，不符合买卖合同中关于价款还要给付利息的交易习惯。这份合同证明了原、被告之间是借款法律关系。因为该协议不仅约定了东门福邸的名称，主要约定了原告所要购买的房屋的轴线范围，该轴线能确定原告圈定的房屋的范围。另外，即使变更未涉及到协议中约定的关于一至二层的内容，因为一至二层是门面房。同时，原告没有提交真实合法的房屋变更的有效证据。
对证据二，付款凭证以及收据，对1290万元结算凭证没有异议，对收款收据真实性也没有异议，但是对300万元现金支付有异议，真实性没有异议，对这300万元（100万元和200万元）与本案没有关系，给付的是唐龙才，本案被告是金桥房地产公司，法定代表人是杨晓东。
对证据三，变更的图纸，该图纸是复印件，不予质证。对盖有金桥房地产公司印章的图纸真实性予以认可，但是没有关联性。
对证据四，机读材料真实性没有异议，对原告需要证明的目的有异议。尽管股东是唐龙才，但是唐龙才与本案原告发生多次民间借贷行为，所以该300万元不能以该机读材料来证明是被告公司行为。
被告金桥房地产公司对于自己的抗辩，未举证证明。
经审理查明：2013年12月3日，被告金桥房地产公司（甲方）与原告陈正才（乙方）签订《协议书》，该协议主要内容为：一、甲方将其开发的位于句容市东大街（东门府邸）一至二层A幢面朝自东向西门朝北门市房，从3／C至18轴K至B轴范围。预测面积一至二层约550平方米（（一层面积＋二层面积）／2=平均面积×售价），甲方最终按交房时实测面积计算，该门市房售价为每平方米7万元。二、甲方承诺该门市房销售总价下浮100万元，具体如下：乙方购买总价=平均面积×7万元；购买总价再减100万元。另甲方承诺赠送负一楼车位一个。三、乙方承诺在2013年12月4日前付给甲方购房款壹仟陆佰万元整。由于乙方上述款项系银行贷款，甲方承诺乙方为贷款支出的相关费用由甲方承担。同时，上述款项在甲方交房前的银行利息由甲方承担，甲方应在乙方应付利息前7天将应付利息支付乙方。交房后利息由乙方承担。四、甲方承诺在2014年5月底前签订正式购房合同，在同年11月底前将上述门市房交付给乙方。交付条件是上述房屋已竣工验收。如迟延交付，每迟延一天，甲方须向乙方承担壹万元违约金，应承担违约金=迟延天数×1万元。五、如甲方将上述门市房卖给他人，由甲方应支付乙方违约金壹仟万元整。
原告陈正才提供的图纸标明《协议书》确定的房屋的平面位置。
2013年12月4日，被告金桥房地产公司出具收款收据一份，该收据载明：交款人陈正才，交款事由门市房定金其中现金300万元，交款金额壹仟陆佰万元整。其中：2013年12月4日经中国农业银行转款1291.021万元，2013年11月20日经中国工商银行转款给唐龙才200万元，2013年11月28日经中国农业银行转款给唐龙才100万元。
被告金桥房地产公司档案登记信息记载，唐龙才为被告公司的股东。
2014年9月，被告金桥房地产公司向句容市规划局报堪的图纸载明工程项目为美嘉.金汇商业休闲广场。至原告陈正才起诉时，协议约定的房屋尚不具备交付的条件（原告认为未建，被告认为在建）。
上述事实，有原告举证的《协议书》、房屋位置平面图、收款收据及支付凭证、2014年9月报堪图纸以及双方当事人当庭陈述予以证实。
本案争议焦点：1．双方签订协议的性质及效力；2．原告的诉请能否得到支持。
针对争议焦点一，本院认为：虽然原、被告双方未能按照《协议书》的约定，在2014年5月签订正式的购房合同，但该协议对于陈正才欲购买房屋的位置、大致面积、单价、房款支付、正式购房合同的签订时间、房屋交付时间、违约责任等做出约定，具有房屋买卖合同应当具备的主要条件，可以视为房屋买卖合同。该协议除违约金条款约定过高应属无效外，其他条款属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。因该协议约定的内容为房屋买卖事宜，不具有借贷的意思表示，故被告认为该协议应为借贷合同的意见本院不予采纳。
针对争议焦点二，本院认为：1．原告陈正才要求解除协议、由被告返还已付款项能否成立的问题。原、被告双方未能按照协议的约定在2014年5月签订正式的购房合同；根据本院查明的事实，协议书约定的句容市东大街（东门府邸）楼盘已不存在；即使有被告开发的其他楼盘存在，在双方约定的交付时间2014年11月底前，也不具备交付的条件。因此，在合同目的无法实现的前提下，原告陈正才要求解除协议，并由被告返还已付房款不违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，应当予以支持。2．关于已付房款的数额问题，原告陈正才主张已付房款1600万元，并出示被告出具的收条为证，被告仅认可收到款项1291.021万元，对于通过银行转账给唐龙才的300万元不予认可。在本院审理期间，陈正才确认该300万元另行主张权利，在本案中不再主张，结合原告陈正才举证支付凭证显示的内容，本院认定陈正才已付房款1291.021万元。3．关于是否应当支付违约金问题。因被告的原因导致原、被告双方的协议不能履行，在约定的2014年11月底之前不能交付约定房屋，被告构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方在协议中约定“如迟延交付，每迟延一天，甲方须向乙方承担壹万元违约金，应承担违约金=迟延天数×1万元”，该违约金约定过高，且原告陈正才也认为该约定过高请求法院调整，本院依法予以调整，结合在被告占有该款项期间，已经支付银行贷款费用，本院酌定被告支付原告陈正才违约金240万元。
综上，原告陈正才要求被告金桥房地产公司返还已付购房款并支付违约金的请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告句容市金桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈正才1291.021万元。
二、被告句容市金桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈正才违约金240万元。
三、驳回原告陈正才的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费146800元，由被告句容市金桥房地产开发有限公司负担112245元，原告陈正才负担34555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本二份，上诉于江苏省高级人民法院，同时应根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省高级人民法院预交相应的上诉案件受理费。（详见上诉须知）
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审 判 长 李守斌
代理审判员 朱云云
代理审判员 王殿祥
二〇一五年八月十二日
书 记 员 蔡文慧
附：上诉须知