江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终275号
上诉人（原审被告）：钟志明，男，1965年3月5日出生，汉族，住无锡市滨湖区。
被上诉人（原审原告）：李桓，男，1973年6月20日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：吴祝莉，江苏闳远律师事务所律师。
原审被告：无锡中网通信器材有限责任公司，住所地无锡市滨湖区南湖家园51-2。
法定代表人：钟黎明。
原审第三人：何海龙，男，1982年10月10日生，汉族，户籍地灌南县，现住无锡市滨湖区。
上诉人钟志明因与被上诉人李桓、原审被告无锡中网通信器材有限责任公司（以下简称中网公司）、原审第三人何海龙房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初6303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
钟志明上诉请求：1.撤销原判，公正判决。2.责令李桓追缴黎传勇、何海龙欠缴的房租57750元，并将其中属于其的部分31694.44归还。3.责令李桓归还厨房补偿款2800元。4.责令李桓履行补充协议。事实和理由：其与李桓签订的补充协议不仅明确了截止2016年3月31日两方租赁协议的相关条款，而且明确了此后三年到2019年3月31日三方租赁协议的相关条款，李桓自始至终都认可补充协议和其与黎传勇、何海龙所签订的租房协议，应认定真实有效，未达成三方协议，李桓应负主要责任。
李桓辩称：一审判决正确，钟志明的其他三项上诉请求与本案没有直接关系。请求驳回上诉，维持原判。
中网公司、何海龙未作答辩。
李桓向一审法院起诉请求：1.判令解除其与钟志明、中网公司之间的租赁关系；2.钟志明、中网公司、何海龙立即迁出南湖家园51-2号门面房；3.钟志明、中网公司向其支付实际占用南湖家园51-2号门面房的租金（自2016年4月1日起计算至两被告实际返还占用门面房之日止，按每日191.78元计算，暂计算至2016年9月30日为35095.74元）。
一审法院认定事实：2009年7月23日，李桓与无锡市住房保障中心签订《商品房买卖合同》，购买了位于无锡市滨湖区南湖家园51-2号1层的房屋（下称涉案房屋）。
2015年4月8日，李桓与钟志明签订《房屋租赁协议补充协议》，双方约定：由于钟志明于2011年承租涉案房屋后进行了装修投入，后不再实际经营，而通过转租盈利。李桓考虑到钟志明的装修投入成本，同意按原租赁条件，延续合同1年到2016年3月31日，以此补偿钟志明的装修成本；钟志明于2016年3月31日租赁期满后，视为以上补偿结束，按照现有装修状况将涉案房屋退还给李桓；李桓同意如果钟志明作为管理人，可以继续管理涉案房屋3年，到2019年3月31日；2016年3月31日以后，李桓将与其他承租人、钟志明签订三方合同，钟志明作为李桓的管理代理人，收取房屋的10%作为管理费，并另行签订管理合同。除此外，钟志明不得对李桓以及其他第三方主张装修费、转让费等费用；如无异议，此合同自动延长三年。
钟志明于2015年8月19日以中网公司的名义与案外人黎传勇签订《房屋租赁协议》一份，约定中网公司将涉案房屋东面一间出租给黎传勇使用，租金每年35000元，租赁期限为2015年8月19日至2016年8月18日。钟志明于2015年9月12日以中网公司的名义与何海龙签订《房屋租赁合同》一份，约定中网公司将涉案房屋西面一间出租给何海龙使用，租赁期限为2015年9月15日至2018年9月14日。
黎传勇已经停止涉案房屋内的经营，何海龙仍在经营。钟志明按原租金标准3500元/月向李桓交付租金至2016年3月31日。钟志明未与李桓及其他承租人签订三方协议或管理合同。
一审中，钟志明称因李桓电话阻拦，黎传勇的租金只交至2016年2月18日，何海龙的租金只交至2016年3月14日。
上述事实，有《房屋租赁协议补充协议》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：李桓与钟志明于2015年4月8日签订的《房屋租赁协议补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。双方均应按协议的约定，履行各自的权利义务。根据该协议，双方的租赁合同关系应于2016年3月31日终止，钟志明应将涉案房屋交还给李桓。合同到期后，钟志明未将涉案房屋交还李桓，仍继续使用房屋，应视为双方之间形成了不定期的租赁关系。基于此，李桓可随时要求解除租赁关系。现李桓要求解除其与钟志明之间的租赁关系，符合法律规定，法院予以支持。
双方的租赁关系解除后，应当依据租赁协议的约定以及法律的规定对租赁合同履行期间的权利义务进行清结。首先，关于租金。钟志明就所涉房屋的租金仅付至2016年3月31日，因其未向李桓交还涉案房屋，故其除应支付2016年4月1日起至租赁关系解除之日止的租金，还应支付租赁关系解除后至实际迁出之日止的实际占有使用费。至于租金及占用使用费的标准，应参照双方之间之前的合同约定3500元/月为宜。关于迁出。钟志明将涉案房屋转租给何海龙所签订的租赁合同期限至2018年9月14日，但其与李桓的租赁合同期限仅至2016年3月31日，依据法律规定，该超出部分无效。现李桓解除与钟志明之间的租赁关系，钟志明已无权继续占用涉案房屋，何海龙基于钟志明的转租行为而获得的涉案房屋使用权也当然不存在。因此，对李桓要求钟志明、何海龙迁出的主张法院予以支持。因中网公司并未实际使用涉案房屋，也未与李桓发生租赁关系，因此对李桓要求中网公司支付租金及迁出的主张，法院不予支持。
就本案争议，法院另需指出：在《房屋租赁协议补充协议》中，李桓与钟志明实质上是处理了两种法律关系。在协议中，双方首先对之前存在的租赁关系进行了梳理，并明确约定了终止时间和交还房屋的时间。至此，钟志明基于租赁关系所获得的涉案房屋的占用、使用、收益的权利应当终结。然而，双方在此基础上又对涉案房屋的委托管理进行了预约，意欲建立委托关系，但却最终未达成合意，未能订立书面的委托合同。因此，钟志明认为其有权继租用涉案房屋系法律认识错误。
一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、李桓与钟志明之间就无锡市滨湖区南湖家园51-2号1层房屋的租赁关系于判决生效之日解除；二、钟志明、何海龙于判决生效之日起十日内迁出上述房屋；三、钟志明于判决生效之日起十日内支付李桓房屋租金及占有使用费（自2016年4月1日起计算至钟志明、何海龙实际迁出之日止，以3500元/月为标准）；四、驳回李桓的其他诉讼请求。一审案件受理费678元减半收取339元（该款李桓已预交），由李桓负担45元、钟志明负担294元。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据补充协议，双方的租赁合同关系应于2016年3月31日终止，虽然补充协议中同时对合同到期之后三年的房屋管理使用作出了约定，但从约定内容看，一是明确了需签订三方合同，二是钟志明仅能作为管理人收取房租的10%作为管理费，该约定实质上明确的是钟志明与李桓在租赁期满后的权利义务。由于合同到期后未能与第三方签订三方合同，钟志明也无证据证明系李桓的原因导致，故双方在补充协议中约定的租赁期满后的出租事宜条件未成就，钟志明应当在租赁期满后将涉案房屋交还李桓。钟志明要求李桓继续单方履行补充协议的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。至于钟志明提出的要求李桓追缴房租、支付补偿款的上诉主张，因其在一审中未提出反诉，本院二审不予理涉。
综上所述，钟志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费588元，由上诉人钟志明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一七年四月十八日
书记员 翁 强