新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终1042号上诉人（原审被告）：石河子开发区宏昊房地产开发有限公司。住所地新疆石河子开发区东苑群岛花园**栋*号。法定代表人：罗俊超，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：顾丽君，女，1990年6月23日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：顾小龙（顾丽君弟弟），男，1991年7月26日出生，住石河子市。上诉人石河子开发区宏昊房地产开发有限公司（以下简称宏昊房地产公司）因与被上诉人顾丽君房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏昊房地产公司的委托诉讼代理人王军、被上诉人顾丽君的委托诉讼代理人顾小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏昊房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人未在规定时间办理产权证是被上诉人的原因导致。按照房屋管理部门办理房屋产权证的流程，被上诉人作为商品房交易的买受人，应先行交纳房屋维修基金，因其一直不交纳房屋维修基金，经上诉人多次催促，被上诉人才于2017年6月7日交纳。由于被上诉人的该项违约行为导致本案所涉房屋产权证不能在规定时间内办理。上诉人在本案中没有违约，不应承担违约责任，二、原审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，只有因出卖人的原因导致办理房屋所有权登记的期限超过一年，买受人的请求才应予支持。从被上诉人缴纳维修基金的时间看，被上诉人的请求不应支持。三、一审酌定上诉人给付被上诉人利息损失25000元错误。双方签订的商品房预售合同第十五条中明确约定了违约成立的情形和违约金比例，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定法院可以参照……并酌定的情形。即使上诉人违约，被上诉人的损失也不应由法院酌定。请求二审查明事实，依法改判。被上诉人顾丽君辩称，上诉人给被上诉人下发交纳房屋维修基金通知书的时间是2017年6月6日，被上诉人根据该通知才去交纳的房屋维修基金。本案所涉房屋交付被上诉人90天后，被上诉人曾多次到房管部门询问未办理房屋产权证的原因，被告知是因上诉人所售房屋没有合格证，上诉人未办理大证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人主张的违约金不高，一审已减少一半。不同意上诉人的上诉理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告顾丽君向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理石河子城区××小区××××栋××号房屋的权属证书；2.被告支付原告利息损失59173元（计算公式：514547元×5.75%×2年，2015年5月16日至2017年5月16日）；3.本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。一审法院认定事实：双方于2013年11月4日签订的商品房预售合同第十五条对于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。”被告于2015年2月15日将房屋交付原告，且被告至今未按照合同约定将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案、未协助原告办理房屋权属证书。一审法院认为，原告与被告的房屋预售合同，在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思的表示，亦不违反法律或者行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方均应遵循诚实守信的原则履行。被告协助原告办理房屋产权手续是被告作为开发商应履行的合同义务，被告同意协助原告办理房屋权属登记手续，该院无异议。自2015年2月15日交房至今，被告依约应在2015年5月15日前将办理房屋权属登记的资料报登记机关备案，但被告至今未履行该义务。故被告理应在本判决生效之日起十五日内将办理房屋权属登记的资料报登记机关备案，协助原告办理案涉房屋的权属登记手续。关于被告是否应支付逾期办证违约金问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，从原、被告签订的房屋买卖合同约定的被告应当协助原告办理房屋权属登记手续的日期至今已有两年多时间，被告至今未履行该义务，导致原告仍然无法办理房屋权属证书，被告作为出卖人的严重违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再行转让或者凭借房屋权属证书向银行贷款等，原告作为买受人可以请求赔偿损失。其次，被告没有证据能够证实其已经履行了合同义务，被告对此应承担举证不能的责任。再次，原告与被告签订的房屋买卖合同虽约定了逾期办证的违约责任，根据该约定，无论被告何时协助原告办理房屋权属登记证书，其仅承担违约金“已付房价款的0.001%”，即5.16元，显然违约金约定过低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被告不认可原告主张的利息损失，原告未提供实际损失的证据，结合查明的事实及本案的实际情况，综合考虑，该院酌定被告应承担的利息损失为25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条的规定，判决：一、被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助原告顾丽君办理石河子城区××小区××××栋××号房屋的权属证书；二、被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告顾丽君利息损失25000元；三、驳回原告顾丽君其余诉讼请求。案件受理费1280（减半收取），邮寄送达费90元，合计1370元（原告已预交），由原告顾丽君自行负担685元，被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司负担685元，与上述款项一并给付原告顾丽君。二审中，被上诉人没有提交新证据。本院除认定一审查明的事实外，另查明：一、上诉人在二审提交石河子市城区38小区欧美花园住户交纳房屋维修基金的收据四份（复印件），时间分别为2015年12月29日、2016年6月13日、6月29日、7月12日。用以证明被上诉人购买本案所涉38小区二期欧美花园，自2015年12月29日至2016年7月，一直有住户交纳房屋维修基金，并不存在被上诉人上述称2017年6月6日接上诉人通知才能交纳房屋维修基金的情况。被上诉人对该证据的真实性认可。二、本院对石河子房产交易中心维修基金办公室副主任欧阳琳作的询问笔录；本院调取的石河子住房维修基金交存业务办事流程。证明本案所涉石河子城区×××××栋购房户在2015年12月9日后，就可以向房管部门交纳维修基金，购房户只需持购房合同、门牌证、身份证就可以办理交纳维修基金的业务。上诉人和被上诉人对本院依职权调取的证据无异议。三、上诉人在本院2018年1月4日开庭后，为被上诉人办理了所涉房屋的产权证，2018年1月26日，上诉人将产权证交付给了被上诉人。四、2015年10月，中国人民银行6个月至1年期贷款利率为4.35%。本院认为，本案的争议的焦点是上诉人是否应当赔偿被上诉人利息损失25000元。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据该合同第十五条的约定，上诉人应当在本案所涉房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人交付本案所涉房屋的时间是2015年2月15日，根据该约定，上诉人应当在2015年5月15日前将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，这是上诉人应当履行的义务。根据查明的事实，上诉人直至2015年12月9日才向产权登记机关完成报备手续，构成违约。造成被上诉人的房屋产权证在2015年12月9日前未能办理是上诉人的违约行为造成。从客观上说，办理房屋产权证需要上诉人与被上诉人相互协助配合。交纳房屋维修基金是办理房屋产权证的前提，为办理房屋产权证，被上诉人应及时向房屋管理部门交纳房屋维修基金，这是被上诉人应履行的义务。被上诉人在2015年12月9日后就应向房屋管理部门及时交纳维修基金，该义务在2015年12月9日后不需要上诉人的配合就能履行，其直至2017年6月才交纳房屋维修基金，被上诉人亦构成违约。造成2015年12月9日后房屋产权证办不来的责任在于被上诉人。上诉人在本案中只应承担2015年5月15日至2015年12月9日期间的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被上诉人在本案中主张的利息损失其实就是违约金。对于上诉人应承担违约金的数额，根据商品房预售合同约定，因上诉人的责任导致被上诉人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，上诉人按照已付房价0.001%承担违约金，该约定的违约金过低，不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人主张按照贷款利息计算其损失符合法律规定。故上诉人应承担的利息损失计算为13056（514547元×4.35%÷12个月×7个月）。一审酌定上诉人给付被上诉人违约金25000元不当，应予纠正。因上诉人在本院二审期间已为被上诉人办理了本案所涉房屋的产权证并已交付给被上诉人，上诉人的该项义务已履行，故被上诉人一审的该项请求不应支持。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实不清，导致判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区石河子市人民（2017）兵9001民初4565号民事判决；二、上诉人石河子开发区宏昊房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人顾丽君违约金13056元；三、驳回被上诉人顾丽君一审其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费1280（减半收取），邮寄送达费90元，合计1370元（被上诉人顾丽君预交）；二审案件受理费425元（上诉人已预交），一、二审诉讼费共计1795元，由上诉人石河子开发区宏昊房地产开发有限公司负担395元，由被上诉人顾丽君负担1400元。一、二审诉讼费相互折抵后，被上诉人顾丽君应给付上诉人石河子开发区宏昊房地产开发有限公司诉讼费30元，与上诉人石河子开发区宏昊房地产开发有限公司应给付被上诉人顾丽君的上述案款相互折抵。本判决为终审判决。审判长  刘丽美审判员  胡春红审判员  邹 戈二〇一八年二月二十二日书记员  石 静