福建省周宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0925民初1037号原告(反诉被告):张贵妙，女，1971年10月28日出生，汉族，周宁县人，住福建省周宁县。原告(反诉被告)：何江红，女，1982年6月18日出生，汉族，周宁县人，住福建省周宁县。二原告共同委托诉讼代理人:罗兴声、刘瑞铃，福建韩诚律师事务所律师。被告(反诉原告):周宁县全友家俬，经营场所周宁县狮城镇西门市场*楼（营业执照注册号：350925600030861）。经营者:李兴春。被告(反诉原告)：李兴春，男，1976年3月27日出生，汉族，周宁县人，住福建省周宁县，系周宁县全友家俬的经营者。二被告共同委托诉讼代理人：周林斌，福建闽星律师事务所律师。第三人:周宁县宜家市政路灯管理有限公司，住所地周宁县狮城镇西街农贸市场二楼。法定代表人:谢蔡文。原告(反诉被告)张贵妙、何江红与被告(反诉原告)周宁县全友家俬、李兴春、第三人周宁县宜家市政路灯管理有限公司(下称路灯公司)定金合同、财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张贵妙、何江红及其委托诉讼代理人罗兴声、周宁县全友家俬、李兴春的委托诉讼代理人周林斌、第三人路灯公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贵妙、何江红向本院提出诉讼请求:1.判令周宁县全友家俬、李兴春双倍返还原告定金10万元；2.判令周宁县全友家俬、李兴春赔偿原告装修损失91269元及利息损失（2015年7月22日至实际付款之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告偿还原告鉴定费22000元。事实和理由:周宁县全友家俬在周宁县西门市场的门店自2014年下半年搬迁至周宁县狮城镇兴业街九龙花园1-2楼，为此坐落狮城镇西街西门市场的门店一直空闲。2015年6月份经他人介绍原告租用该门店开办幼儿园，年租金为14万元，被告于6月15日及6月19日共计收取原告定金5万元，并将该门店锁匙交给原告进行装修。2015年7月22日，路灯公司的经理告知原告，原告承租的房屋系由其管理，原告的装修违反了周宁县宜家市场管理有限公司与被告签订《房屋租赁合同》的约定，责令原告停止装修，且在此之前已告知被告停止装修。被告隐瞒历史遗留问题、房屋转租及用途专属约定等事实，导致原告承租该房屋目的无法实现，被告的行为已构成违约。周宁县全友家俬、李兴春辩称:1.原告起诉缺乏事实和法律依据，原、被告于2015年6月15日一致达成全友家俬城的转租意见，原告对于全友家俬城的产权清楚，被告没有隐瞒原告进行租赁；2.2015年6月25日被告将租赁场所的钥匙交付给原告；3、原、被告约定租赁场所租金为14万元一年；4.第三人路灯公司通知原告停止装修被告并不知情；5.原告取得转租权后，相关部门在事后表示原告可以租赁原全友家俬城，但能否取得相关手续与被告无关。周宁县全友家俬、李兴春向本院提出反诉请求：1.依法判决驳回原告的诉讼请求；2.依法判令二原告共同偿付周宁县全友家俬、李兴春2015年6月19日至2016年10月18日的租金186667元，并赔偿因查封租赁物第三层的经济损失3000元/月（至能够依法对该房行使合法权益之日止，实际上至该房可以行使合法权益之日止是两个月6000元）；3.依法判令二原告承担全部诉讼费。反诉的事实和理由:2015年6月15日，周宁县全友家俬、李兴春与张贵妙、何江红达成一致意见，张贵妙、何江红向周宁县全友家俬、李兴春承租西门市场原周宁县全友家俬城，张贵妙、何江红向周宁县全友家俬、李兴春交纳了定金，并就租金(14万元/年)等事宜达成一致。同时周宁县全友家俬、李兴春将原周宁县全友家俬城的全部钥匙交给了张贵妙、何江红，一直由张贵妙、何江红在管理使用至今。但张贵妙、何江红违反约定未向周宁县全友家俬、李兴春交纳租金，多次催讨未果。本案违约是张贵妙、何江红，而不是周宁县全友家俬、李兴春。请求法院支持周宁县全友家俬、李兴春的上述反诉请求。张贵妙、何江红辩称：1.周宁县全友家俬、李兴春诉请张贵妙、何江红支付租金没有依据，周宁县全友家俬、李兴春没有请求租金的资格，其转租行为应经路灯公司同意；2.周宁县全友家俬、李兴春隐瞒房屋产权事实进行转租导致张贵妙、何江红被责令停止装修；3.周宁县全友家俬、李兴春请求张贵妙、何江红承担证据保全期间的租金没有依据，只有在证据保全错误的情况下才应当赔偿损失，但本案中张贵妙、何江红的证据保全行为不存在错误，不应当赔偿周宁县全友家俬、李兴春损失。第三人路灯公司述称:周宁县宜家市政路灯管理有限公司于2011年将西门市场的房屋出租给全友家俬，约定租期10年，只能将房屋用作全友家俬家具城使用，因为张贵妙、何江红擅自改动建筑结构，路灯公司已经将通知通过邮件邮寄给全友家俬。全友家俬自将房屋转租给张贵妙、何江红作为幼儿园，路灯公司是反对的。本案存在争议的事项如下：一、涉案出租房屋归谁所有；二、何江红、张贵妙与周宁县全友家俬、李兴春之间是否成立租赁合同；三、何江红、张贵妙与周宁县全友家俬、李兴春之间如果成立租赁合同，该合同是否合法有效？其中包含本案出租楼房是否为合法建筑？周宁县全友家俬、李兴春在出租该楼房中是否存在不得出租事由；四、何江红、张贵妙对涉案房屋进行改造装修是否经过涉案楼房所有人和周宁县全友家俬、李兴春同意？周宁县全友家俬、李兴春是否有要求张贵妙、何江红在合理期限内恢复原状；五、张贵妙、何江红因承租涉案楼房造成的损失是多少，应由谁进行赔偿；六、周宁县全友家俬、李兴春因出租涉案楼房造成的损失是多少？应由谁进行赔偿？关于争议一、涉案出租房屋归谁所有。张贵妙、何江红主张认为，其当时以为出租的房屋是李兴春所有的房屋，不知道是转租的房屋；周宁县全友家俬、李兴春认为，张贵妙、何江红事先知道涉案房屋的所有权人并非李兴春，并提供证据1予以证明，证据1：周宁县人民政府于2000年元月颁发的坐落于周宁县的《国有土地使用权证》，其中注明土地四至等，具体详见附图，产权为周宁县工商行政管理局。张贵妙、何江红事先知道涉案房屋的所有权人并非李兴春；张贵妙、何江红针对该份证据质证认为，对该份证据《国有土地使用权证》的真实性、合法性和关联性没有异议，但不能证明原告方事先已经知道周宁县全友家俬对涉案房屋不具有管理权和处理权；第三人路灯公司对该份证据质证没有异议，认为本案涉案房屋所有权人为周宁县工商行政管理局，后周宁县工商行政管理局将该门店的占有、收益和使用权利交付给周宁县国有资产投资有限公司，周宁县国有资产投资有限公司又将该门店的占有、使用和收益的权利交付给第三人路灯公司。第三人路灯公司是周宁县国有资产投资有限公司的子公司，是周宁县国有资产投资有限公司投资成立的公司。关于争议二、何江红、张贵妙与周宁县全友家俬、李兴春之间是否成立租赁合同。何江红、张贵妙主张认为，原告向被告租赁房屋，被告收取原告定金5万元，本案租赁合同已经成立，约定年租金14万元，用途为开办幼儿园，租期至少五年。提交证据2.《收据》复印件一份予以证明；周宁县全友家俬、李兴春对证据2《收据》质证认为，对收据真实性没有意见，双方约定年租金14万元，但没有约定用途是开办幼儿园；路灯公司对证据2《收据》没有意见。关于争议三、何江红、张贵妙与周宁县全友家俬之间、李兴春如果成立租赁合同，该合同是否合法有效？何江红、张贵妙主张认为，合同是否合法有效由法庭判定，但周宁县全友家俬的转租行为未经所有权人同意，租赁合同应当无效。路灯公司认为租赁合同有效与路灯公司发给原告方的通知自相矛盾；周宁县全友家俬、李兴春认为，若第三人路灯公司有权与周宁县全友家俬签订租赁合同，则原、被告之间的租赁合同属于有效，因为路灯公司发送的通知表明其只反对改变建筑结构，不反对转租行为；路灯公司认为，出租房二、三层的搭盖经其同意，原、被告订立的租赁合同有法律效力，其不反对转租行为，但反对改变房屋用途，租赁用途只能作为家居展示城。关于争议事项四、1.张贵妙、何江红对涉案房屋进行改造装修是否经过涉案楼房所有人和周宁县全友家俬、李兴春同意；2.周宁县全友家俬、李兴春是否有要求张贵妙、何江红在合理期限内恢复原状。张贵妙、何江红主张认为，周宁县全友家俬收取定金后即向原告方交付钥匙，将场所交由其装修，可以视为同意其对房屋进行改造，被告李兴春允许其进行拆除。被告周宁县全友家俬也没有要求在合理期限内恢复原状。周宁县全友家俬、李兴春认为，其确实有同意张贵妙、何江红进行装修，但没有同意张贵妙、何江红进行拆除，也没有要求张贵妙、何江红在合理期限内恢复原状；路灯公司认为，其反对张贵妙、何江红对房屋进行改造装修，但没有要求张贵妙、何江红在合理期限内恢复原状；张贵妙、何江红提交证据3.2015年7月22日周宁县宜家市政路灯管理有限公司出具给周宁县全友家俬的通知及快递面单复印件各一份，证明第三人路灯公司责令张贵妙、何江红停止装修；周宁县全友家俬、李兴春质证认为，该份通知是2015年7月22日发出的，但2015年7月22日之后张贵妙、何江红仍然在进行装修。通知中告知张贵妙、何江红不能改变房屋结构，但第三人路灯公司并未解除合同，并不能证明其他事项；路灯公司质证认为，其已经通过快递邮寄方式将通知发给周宁县全友家俬，因周宁县全友家俬已经停止装修行为，所以其发出通知后并未实际收回房屋使用权。关于争议五、张贵妙、何江红因承租涉案楼房造成的损失是多少，应由谁进行赔偿。张贵妙、何江红提交证据4.福建方成司法鉴定中心2017评鉴工程字第04号《司法鉴定意见书》一份，证明经鉴定周宁县西门市场原周宁县全友家俬场所装修的价值为91269元；福建方成司法鉴定中心于2017年1月13日出具的厦门增值税发票一份，证明鉴定费用为22000元；张贵妙、何江红认为因周宁县全友家俬、李兴春的转租行为被第三人路灯公司制止而导致的损失，以上两项损失应由周宁县全友家俬、李兴春承担；周宁县全友家俬、李兴春质证认为，1.《司法鉴定意见书》不具有法律效力，鉴定意见书中没有出示鉴定人的鉴定资质；2.鉴定意见书的案情摘要与法庭调查的事实相矛盾，案情摘要认定用途是开办幼儿园未经法庭确认；3.施工是拆除墙体还是装修不明确；4.鉴定意见所陈述的鉴定场所的费用91269元是发生在2015年7月22日之前还是之后的不明确，发生在2015年7月22日后的费用与被告无关；5.计算价表清单列举的13项没有具体厂家、规格等数据，价格的确定没有具体标准。鉴定意见书应属无效，因此产生的鉴定费用应由张贵妙、何江红自行承担。张贵妙、何江红的损失由其自身造成的，与周宁县全友家俬、李兴春无关；路灯公司对证据4质证没有意见。关于争议事项六、周宁县全友家俬、李兴春因出租涉案楼房造成的损失是多少，应由谁进行赔偿。周宁县全友家俬、李兴春认为，周宁县全友家俬、李兴春因出租涉案楼房造成的损失有两项：1.2015年6月19日至2016年10月18日的租金186667元；2、张贵妙、何江红申请查封装修场所第三层的2个月租金损失6000元。该两项损失是由张贵妙、何江红造成的。在占有装修场所期间张贵妙、何江红未向周宁县全友家俬、李兴春支付租金；张贵妙、何江红认为，1.被告周宁县全友家俬隐瞒转租事实，原告方实际上并未使用并占有房屋，被告的租金损失不应由张贵妙、何江红承担。14万元年租金是在合同有效的前提下才产生的，本案的合同无效；2.证据保全错误的前提下才应由张贵妙、何江红承担损失，但本案证据保全不存在错误，未损害周宁县全友家俬的合法权益，在现场勘验后张贵妙、何江红也立即申请解除查封；周宁县全友家俬、李兴春认为，2016年10月18日张贵妙、何江红将装修场所的钥匙交还给周宁县全友家俬，且张贵妙、何江红也未交纳占用场所期间的租金。张贵妙、何江红交还钥匙是同意其进行装修现场的拆除；张贵妙、何江红认为，并非其将钥匙还给李兴春，是李兴春自行将门锁换掉导致其无法进入装修现场；路灯公司提交证据5.周宁县人民政府20074号《关于研究原狮城工商分局办公场所（西门市场）和原泗桥工商所土地有关问题的专题会议纪要》复印件一份，证明周宁县人民政府以57万元将西街西门农贸市场收归国有，但是权属证书的名字还是周宁县工商行政管理局，没有进行变更；张贵妙、何江红认为，对证据5提交的证据没有异议。周宁县全友家俬、李兴春认为，对第三人提交的证据内容和形式没有异议，但程序和法律根据是否合法需要根据相关法律规定进行审查。本院认为，证据1.周宁县人民政府于2000年元月颁发的坐落于周宁县的《国有土地使用权证》；证据2.张贵妙、何江红提交的《收据》；证据3.2015年7月22日路灯公司出具给周宁县全友家俬的通知及快递面单；证据4.张贵妙、何江红提交的福建方成司法鉴定中心2017评鉴工程字第04号《司法鉴定意见书》及福建方成司法鉴定中心于2017年1月13日出具的厦门增值税发票；证据5.路灯公司提交的周宁县人民政府20074号《关于研究原狮城工商分局办公场所（西门市场）和原泗桥工商所土地有关问题的专题会议纪要》。以上证据1至5，各方对证据的真实性均无异议，本院予以采信，结合各方当事人庭审陈述可以作为认定案件事实的依据。本院经审理认定案件事实如下：位于周宁县西门市场（原全友家俬城经营场所）所在的楼房原属周宁县工商行政管理局所有，2007年周宁县人民政府以57万元将西街西门农贸市场收归国有，归属周宁县宜家市场管理有限公司管理。周宁县全友家俬于2011年8月2日向周宁县宜家市场管理有限公司(现更名为周宁县宜家市政路灯管理有限公司)承租西街西门市场一楼店面，租期为10年，后周宁县全友家俬经路灯公司同意在该一楼店面基础上临时搭建两层楼房用于经营家具。2015年6月张贵妙、何江红因开办幼儿园需场所，便向周宁县全友家俬提出承租上述由周宁县全友家俬加盖的两层楼房作为开办幼儿园场所。周宁县全友家俬未经路灯公司许可将上述加盖的两层楼房出租给原告经营幼儿园，双方口头约定年租金14万元，租期五年以上，但双方未签订书面合同。周宁县全友家俬经营者李兴春于2015年6月15日和6月19日两次共计收取张贵妙、何江红定金5万元，李兴春并将该两层楼房交付张贵妙、何江红使用，接收房屋后张贵妙、何江红拆除原全友家俬的装修，着手按经营幼儿园场所设计开始装修。2015年7月22日路灯公司向周宁县全友家俬发出通知，责令停止装修。嗣后，张贵妙、何江红与李兴春曾就定金和装修费用进行协商，未能达成一致意见。2016年10月间周宁县全友家俬未经张贵妙、何江红同意对涉案装修的场所进行拆除。本院根据张贵妙、何江红的申请委托福建方成司法鉴定中心对涉案装修场所装修价值进行鉴定，确定装修价值为91269元。本院于2016年10月31日依据张贵妙、何江红的申请对涉案装修场所进行证据保全，于2016年12月30日依据张贵妙、何江红的申请解除保全。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在本案中，路灯公司将其管理的周宁县农贸市场部分房屋出租给全友家俬经营家具城，双方存在租赁关系，周宁县全友家俬在租赁期间未经第三人同意将房屋转租给张贵妙、何江红使用，路灯公司以实际行为表示不同意该转租行为，以致引发本案纠纷。由于周宁县全友家俬与张贵妙、何江红之间约定该房屋出租给张贵妙、何江红使用五年以上，并收取了张贵妙、何江红5万元定金，事后却不能保证出租房屋能让张贵妙、何江红使用房屋5年以上，且以实际行为制止张贵妙、何江红使用房屋，已构成违约，故张贵妙、何江红主张要求周宁县全友家俬双倍返还定金10万元，本院予以支持。由于张贵妙、何江红对房屋装修系经过周宁县全友家俬同意，有理由相信自己能够使用涉案房屋5年以上，但发生争议后，周宁县全友家俬未通过正当途径妥善解决，擅自在张贵妙、何江红使用未达5年之时提前拆除装修场所，故周宁县全友家俬因拆除装修物件给张贵妙、何江红所造成的损失91269元应承担赔偿责任，但以当时情势而言，由于双方的过错，合同不能继续履行，拆除装修内容是必须的行为，故本院酌定周宁县全友家俬应承担70%的赔偿责任，确定赔偿金额为63888.30元，同时张贵妙、何江红作为承租方本应事先了解租赁物能否能转租、能否装修、能否用作开办幼儿园等情形，但其却未尽到审慎义务擅自进行装修，也具有一定的过错，故本院酌定张贵妙、何江红对该损失也应承担30%的责任。由于张贵妙、何江红在装修租赁场所期间实际长期占用涉案房屋，而周宁县全友家俬未经第三人同意将涉案房屋出租给张贵妙、何江红使用而造成不能兑现让张贵妙、何江红使用涉案房屋五年以上的承诺，具有一定的过错，因此对于周宁县全友家俬请求张贵妙、何江红偿付2015年6月19日至2016年10月18日的租金186667元的请求，本院参照双方约定租金标准的一半酌定张贵妙、何江红应向周宁县全友家俬支付房屋占有使用费93333.5元。由于本应对装修损失承担举证责任的张贵妙、何江红为证明其装修内容的价值而申请查封涉案房屋并进行评估鉴定，确实又占用了涉案房屋两个月，给周宁全友家俬造成涉案房屋被占用而形成的损失，参照双方约定的租金标准，周宁县全友家俬要求张贵妙、何江红赔偿6000元损失合理，本院予以支持。由于证明涉案房屋的装修损失本属于张贵妙、何江红应负的举证责任，无论装修内容是否拆除，依本案的实际情况，评估鉴定都属于必要的行为，但周宁县全友家俬及张贵妙、何江红对造成合同不能继续履行均有相当的过错，故张贵妙、何江红主张评估鉴定费22000元双方都应承担一半。周宁县全友家俬主张2017评鉴工程字第04号《司法鉴定意见书》不具有法律效力，认为鉴定意见书应属无效，但未能提供相反的证据予以推翻，也没有正当的理由进行反驳，故周宁县全友家俬该观点和意见本院不予采纳。由于在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，周宁县全友家俬为个体工商户，其权利和义务由经营者李兴春享有和承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《最高人民法院关于》第五条、第九条规定，判决如下:一、李兴春应于本判决生效之日起十日内双倍返还张贵妙、何江红定金10万元；赔偿张贵妙、何江红装修损失63888.30元；赔偿张贵妙、何江红先行支付的评估鉴定费11000元；二、张贵妙、何江红应于本判决生效之日起十日内支付李兴春租金93333.5元，赔偿李兴春涉案房屋被查封期间所造成的损失6000元；三、驳回张贵妙、何江红的其他诉讼请求；四、驳回李兴春的其他诉讼请求。本案受理费8548元，由原告(反诉被告)张贵妙、何江红负担2784元，被告（反诉原告)周宁县全友家俬、李兴春负担5764元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  林积平审 判 员  徐旭彪人民陪审员  李圣章二〇一七年十二月三日书 记 员  林 盟附注:义务人在规定的期限内必须履行义务。如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日。相关法律规定:1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法?》的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。4.《最高人民法院关于》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。