河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终3687号
上诉人（原审被告）：丁文立，男，出生于1973年5月12日，汉族，住郑州市中原区。
被上诉人（原审原告）：杨宗仁，男，出生于1945年6月27日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：杨光（系杨宗仁之子），男，出生于1973年6月8日，汉族，住郑州市金水区。
上诉人丁文立因与被上诉人杨宗仁买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初8664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁文立、被上诉人杨宗仁及委托诉讼代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁文立上诉请求：1、请求撤销原审判决，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以存在瑕疵的评估报告确定房屋价格并对损失进行判决，显属不当。1、评估的价值时点应设定为发生纠纷时的2015年6月29日，而不应设定在2016年7月19日，自纠纷发生之日至案件审理期间正值房价激增之时，该期间达一年有余，以一年后的房屋价值作为一年前房屋价值的确定标准缺乏客观性与合理性。2、纠纷发生时，该房屋为限制产权的经济适用房，而评估报告设定的估价对象却为完全产权状态的商品房。评估公司未对土地所有权作明晰评估，而直接采用了市场比较法与其他商品房进行比较得出的评估结论显示缺乏依据。因此，该评估报告的结论存在瑕疵，一审法院不应采信更不应将其作为确定房屋价值的依据。二、一审计算房屋差价的损失的方法不当，显失公平。上诉人与被上诉人在订立《共同条约》之间转卖的是经济适用房而不是商品房，即便《共同条约》合法有效，被上诉人从上诉人处受让了该房屋，被上诉人取得的房屋性质仍然是经济适用房，即便是在今日购买经济适用房，经济适用房的价值也远远低于商品房的价值，因合同被确认无效后合同双方当事人要根据自身的过错程度承担相应的责任，上诉人就算要承担主要责任，其对房屋差价的损失承担数额也无论如何让也达不到38万元，此数额也远远大于上诉人一方订立一套经济适用房买卖合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。综上，请求法院支持上诉人的诉讼请求。
杨宗仁辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。本案一、二审诉讼费用，被上诉人只承担一审判决应该承担的10908元。被上诉人认为应当采用2016年7月19日的节点，因为该时间是双方纠纷的日期；涉案房屋已经转换成商品房。上诉人的上诉不能成立。
杨宗仁向一审法院起诉请求：一、被告返还原告购房款、地下室款、补偿面积差价、契税、维修基金、物业费等共计143238元，银行贷款67910.85元，补偿款1万元，利息93175.16元；二、被告赔偿原告装修损失3万元、房屋差价损失102万元；三、本案诉讼费、评估费、保全费均由被告承担。
一审法院认定事实：2009年12月29日，被告与河南兴业房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：原告购买河南兴业房地产开发有限公司开发的位于金水区丰庆路东、宏达路北5幢1单元4层西南户房屋，该房屋的用途为经济适用房，建筑面积为89.5平方米，房屋总价款为238339元，付款方式为现金支付119339元，余款11.9万元以商业贷款方式支付。
2010年1月3日，原、被告签订了一份《共同条约》，主要内容为：被告将经济适用房购房资格证明（郑经【2007】03433号)自愿转让给原告使用，原告负责缴纳该经济适用房（位于园田花园5号楼1单元4层西南户，面积89.5平方米）购房款、地下室款、维修费、契税、办证费以及银行贷款、过户费等一切费用，办理的经济适用房及地下室归原告所有；原告交给被告2万元现金作为补偿，先交给被告1万元，剩余1万元等到过户手续办理时再交付，无论郑州房价涨跌变化，双方商定的2万元补偿费不再变动；有关单位检查或办理某些事情需要证件或者需要被告到场签字时，被告应积极配合。同日，被告向原告出具了一份《收条》，载明：“今收到杨宗仁交给丁文立‘经济适用住房购房资格证明’转让的补偿现金人民币壹万元整（￥10000元整）”。上述共同条约签订后，原告按照约定缴纳了该房屋首付款119339元、地下室款8864元、补偿面积差价2707.5元、契税2383元、房屋维修基金5817元，以及截止2014年11月之前的银行贷款67910.85元。经郑州市房屋交易和登记中心填发、郑州市房地产管理局登记的《房屋所有权证》主要载明：位于金水区××院园田花园××楼××单元××号房屋的所有权人为丁文立，登记时间2011年10月19日，房屋性质为经济适用房，土地状况为划拨，房产证号为郑房权证字第××号。
2015年6月29日，被告曾向该院起诉要求确认其与原告签订的《共同条约》无效。该院于2015年9月2日作出判决，确认原、被告于2010年1月3日签订的《共同条约》无效。原告不服该判决上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2015年12月21日作出判决驳回上诉，维持原判，该判决已发生法律效力。2016年3月21日原告提起本诉。
审理中，1、经原告申请，该院委托，河南开来房地产评估咨询有限公司对涉案房屋及地下室的市场价值进行了评估，作出如下鉴定估价报告：涉案房屋、地下室在价值时点2016年7月19日的房地产市场价值分别为95.08万元、2.52万元，合建筑面积单价分别为10672元每平方米、2535元每平方米。原告认为对房屋估价单价每平方米10672元，低于郑州市房管局发布的金水区6月份均价，室内地面为全部铺地砖并非部分铺地砖，顶棚为全部刷涂料并非部分刷涂料，地下室评估价格太低，且地下室有简单装修，地下室的评估时点不对，现在房价一直在升，要求重新评估。被告对房产及地下室的评估结果无异议，但认为地下室包含在总房子里，没有单独的产权，不应认定为购房总价款之外。2、原、被告均认可涉案房屋由原告进行过装修后又由被告装修的事实。3、原告提交自来水发票、天然气发票、中介公司收费条、垃圾清运费收据、物业费发票欲证明其支出水费61.5元、天然气费45元、中介费617元、垃圾清运费269元、2011年7月1日至2014年6月30日的物业费4197元。被告对原告提交的中介公司收费条、垃圾清运费收据有异议，其它无异议。原告还提交退费表欲证明其退还面积差价款为1092元，并非被告在其书面陈述中所主张的1862元。原告主张其支出办证费30元，但未举证。
一审法院认为：原、被告双方于2010年1月3日所签订的《共同条约》约定，被告将其取得的购买经济适用房的资格转让给原告，该行为不仅违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，客观上也损害了社会公共利益，该《共同条约》为无效合同。关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告明知涉案房屋属经济适用房，仍与原告签订合同进行转让，主观过错较大，应承担主要责任；原告在进行购买房产这样一项重要的民事行为时，应遵守法律、行政法规规定及国家相关购房政策，原告明知涉案房屋为经济适用房仍与被告签订合同，其自身也存在一定过错，应承担次要责任。原告请求被告返还其支付的补偿款1万元、房屋首付款119339元、地下室款8864元、补偿面积差价款2707.5元、契税2383元、房屋维修基金5817元及截止2014年11月之前的银行贷款67910.85元，并无不当，但应扣除已退还面积差价款1092元，以上共计为215929.35元。原告要求被告按照银行同期贷款利率支付上述款项的利息并无不当，对于利息的起算时点，考虑到实际履行情况，该院酌定利息自2014年11月1日起算为宜。被告虽主张面积差价款为1862元，但未举证，故该院不予采信。原告主张被告返还其支付的水费、天然气费、垃圾清运费及物业费，鉴于原告在起诉时已自认自2011年3月至2014年11月期间涉案房屋由原告占有使用的事实，且此类费用系原告为自己生活所支出的必要、合理费用，故对原告该主张，该院不予支持。原告主张被告支付中介费、办证费，证据不足，该院不予支持。原、被告明知涉案房屋系经济适用房，不符合我国法律、行政法规及国家相关规定而进行转让，致使合同无效，被告获得了房屋增值利益，同时给原告造成了装修费及房屋升值损失，根据公平原则，原告主张被告赔偿其装修费及房屋升值损失亦属合理，但双方均应根据自身的过错程度承担相应责任。关于房屋升值损失的确定，由于房屋价值随市场行情不断变化，且本诉讼适逢房地产市场价格上涨期，对于涉案房屋的价值判断，应确定合理的价值时点。审理中，经原告申请，河南开来房地产评估咨询有限公司评估，涉案房产、地下室的市场价值分别为95.08万元、2.52万元，但评估时点为2016年7月19日，原告在该评估基础上要求以现时房价为价值判断的依据，被告对原告该主张有异议。因被告已于2015年6月29日起诉请求确认《共同条约》无效，赔偿房屋差价损失亦是在合同无效的前提下成立的，原告请求赔偿的损失金额应以此时间作为房产价值的确定时点为宜，确定的价值不应因当事人所不能控制的诉讼进程而持续变化。故该院综合考虑合同实际履行情况、原告使用房屋的时间、双方当事人的过错程度等及双方举证，参考涉案房屋所处地段在2015年6月29日的房产市场价格，兼顾公平原则，该院酌定被告赔偿原告装修及房屋升值损失共计38万元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告丁文立于本判决生效后十日内返还原告杨宗仁补偿款1万元、房屋首付款119339元、地下室款8864元、补偿面积差价1615.5元、契税2383元、房屋维修基金5817元以及银行贷款67910.85元，合计215929.35元，并支付利息（利息以215929.35元为基数，自2014年11月1日起至实际履行之日止，按照银行同期贷款利率计付）；二、被告丁文立于本判决生效后十日内赔偿原告杨宗仁装修及房屋升值损失38万元；三、驳回原告杨宗仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17079元，保全费3670元，由原告负担10908元，被告负担9841元。
二审中，丁文立提交了以下证据：1、银行事故证明，拟证明2014年11月4日涉案银行卡，被上诉人交还上诉人。2、骨科医院缴费单和复查通知单，拟证明2014年11月-2015年5月上诉人手部骨折，上诉人不可能强制装修。3、涉案期间照片15张，拟证明上诉人对涉案房屋进行装修。
杨宗仁发表质证意见称，1、银行事故证明是上诉人挂失产生的。2、骨科医院缴费单和复查通知单，与本案无关。3、上诉人确实对涉案房屋进行装修。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，经审查，本院认为，对证据1的真实性予以认可，对证明目的不予采信；证据2的真实性予以认可，但该证据与本案无关，对证明目的不予采信；证据3的真实性予以认可，对其证明目的予以采信。
二审经审理查明的事实与原审法院相一致。
本院认为，当事人从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实。一审中，丁文立对涉案房产及地下室的评估结果无异议，亦未提出重新鉴定的申请。二审中，丁文立对涉案房屋评估价格提出异议，但并未提供充分有效证据证明鉴定估价报告存在程序严重违法或鉴定结论依据明显不足。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上所述，丁文立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17079元，由丁文立负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄智勇
审判员 王松洋
审判员 曹逢春
二〇一七年六月二十一日
书记员 张倩倩