江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7995号
上诉人(原审被告):齐素云,女,1970年11月20日出生,46岁,,住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：王国平，徐州市经济法学研究会副主任。
被上诉人(原审原告):牛爱群,女,1984年5月15日出生,33岁,,住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：朱源，江苏苏旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖，江苏苏旭律师事务所律师。
上诉人齐素云因与被上诉人牛爱群商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初3885号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人齐素云的委托代理人王国平，被上诉人牛爱群的委托代理人朱源、张颖到庭参加诉讼活动，现本案已审理终结。
上诉人齐素云上诉请求：1、撤销一审判决书中第二项内容，改判上诉人不承担返还被上诉人定金216000元的义务；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审判决适用法律错误。1、上诉人不存在违约行为。上诉人与被上诉人订立房屋买卖合同时，该房屋不存在法院查封的事实，上诉人没有故意隐瞒与该房屋交易相关的任何信息。一审判决因房屋被查封导致不能按期交付，视为违约没有事实依据。2、上诉人在法院查封该房屋后，立即通知了被上诉人，被上诉人要求解除合同，上诉人也同意解除合同，上诉人将房屋定金全部返还给被上诉人，被上诉人也已经收到。3、上诉人自愿承担被上诉人支付的中介费3000元，评估费2000元，物业费143.56元，没有造成被上诉人任何损失。综上，上诉人非因自己的故意导致房屋不能按期交付，系在双方履行合同期间，发生法院查封而导致的，上诉人不存在违约行为，且未给被上诉人造成任何损失，一审判决上诉人返还定金不当。
被上诉人牛爱群答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1、2017年4月27日，买卖双方签订房屋买卖合同，双方约定：上诉人齐素云将诉争房屋出售给被上诉人，被上诉人支付定金24万元，被上诉人如约将定金24万元交付给上诉人后，5月5日被上诉人到产权处办理过户手续时，得知房屋被法院查封不能办理过户。因上诉人齐素云的原因一直未能解除房屋的查封，导致诉争房屋无法具备过户的条件，致使合同目的不能实现，上诉人齐素云已经构成根本违约。2、上诉人应当双倍返还定金，根据《合同法》第115条的规定：收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方合同约定定金24万元，且被上诉人已经全额支付，上诉人在不能解除查封的房屋不能办理过户手续后，2017年7月7日将22万元退还给被上诉人，双方就赔偿问题协商未果，因上诉人齐素云违约，根据法律规定应当双倍返还定金。3、至今上诉人都未支付给被上诉人中介费、评估费、物业费一分钱，何来的没有给被上诉人造成财产损失。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，请求人民法院驳回上诉，维持原判。
牛爱群向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方的商品房买卖合同，原告已经支付的中介费3000元、评估费2000元以及物业费143.56元由被告负担；2、判令被告向原告返还定金22万元及从2017年8月21日至判决确定之日止的同期同类银行贷款利息；3、判令诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，牛爱群经案外人朱某介绍欲购买齐素云位于徐州市××××大道以西绿地商务城（B8-1地块）7号楼1-1101室的房屋。经双方协商，2017年4月27日，牛爱群（乙方、买方）与齐素云（甲方、卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在新城区绿地商务城（B8-1地块）7号楼1-1101室的房屋出售给乙方，乙方付甲方定金人民币24万元。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币109万元。乙方于2017年5月14日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2017年5月2日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房地产权属明晰，如有共有人已征得共有人同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。如乙方中途悔约，乙方不得向甲方索要定金。如甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十五日内将定金退还给乙方，另赔付乙方相当于定金数额的违约金。上述合同签订后，牛爱群在办理产权过户登记手续时，得知案涉房屋被徐州市泉山区人民法院查封，因而无法办理产权过户登记，后因牛爱群、齐素云双方就赔偿事宜协商未果，牛爱群将齐素云诉至法院。
另查明，2016年10月17日，牛爱群委托案外人赵明光将2万通过银行转账转入案外人朱某账户，朱某在庭审中认可收到2万元款项作为购买案涉房屋的定金。2017年4月20日，牛爱群丈夫赵争光通过农业银行转账支付给齐素云22万元。庭审中，齐素云辩称牛爱群向其支付的22万元系牛爱群为其垫付的银行贷款，并举证微信聊天记录、申请证人朱某出庭作证拟证明其主张。2017年7月7日，齐素云向牛爱群退还22万元。
牛爱群为购买案涉房屋支出评估费2000元、物业费143.56元；牛爱群为办理案涉房屋的登记过户事宜向向案外人李大翠支出代办过户费3000元。
庭审中，齐素云同意解除案涉房地产买卖合同。
一审法院认为，牛爱群、齐素云签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自义务。牛爱群作为案涉房屋的购买人有证据证明其已按约完成给付定金的合同义务，齐素云作为出卖人应按合同约定交付房屋并办理案涉房屋的产权过户手续。诉争房屋因被法院查封而致使无法办理产权过户登记手续，系齐素云违反合同约定，致使牛爱群购买房屋的合同目的不能实现，齐素云应承担相应违约责任。案涉合同既约定了定金又约定了违约金，牛爱群可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，牛爱群向齐素云支付定金24万元，但定金约定数额不应超过合同标的额109万元的20%即218000元，故齐素云应向牛爱群双倍返还定金436000元，齐素云已返还22万元，齐素云还应返还216000元，超过的部分，不予支持。牛爱群为购买案涉房屋而支出的中介费3000元、评估费2000元、物业费143.56元，该笔费用系牛爱群为购买案涉房屋而支出的必要花费，应认定为牛爱群的合理损失，牛爱群主张齐素云支付上述费用，有事实和法律依据，法院予以支持。牛爱群主张返还定金的利息，无事实和法律依据，法院不予支持。合同双方协商一致，可以解除合同，庭审中，牛爱群、齐素云双方均同意解除合同，故牛爱群主张解除案涉房地产买卖合同的诉讼请求，予以支持。
齐素云辩称牛爱群支付的22万元系替齐素云向银行垫付的贷款，对此，一审法院认为，该笔款项的支付系发生在牛爱群、齐素云签订案涉房地产买卖合同之前，但案涉房地产买卖合同中将此22万元约定为定金，齐素云未能举证证实该约定并非系合同双方真实意思表示，亦未举证证实双方在案涉房屋买卖合同签订后将此款项的性质约定为非定金，故齐素云的该项抗辩意见法院不予采信；齐素云辩称案涉房地产纠纷已经双方协商处理完毕，无事实依据，不予采信。
遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除牛爱群与齐素云签订的《房地产买卖合同》；二、齐素云于判决生效之日起七日内返还牛爱群定金216000元、中介费3000元、评估费2000元、物业费143.56元；三、驳回牛爱群其他诉讼请求
二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实本院予以确认。
上诉人主张双方合同不能履行系法院查封所致，并非上诉人主观恶意，故其不构成违约，不应当返还被上诉人定金216000元。对此，本院认为，对于双方签订的《房地产买卖合同》的真实性合法性，双方均予以认可，合同对双方当事人具有法律约束力。就违约责任问题合同约定明确，被上诉人作为买方支付24万元作为定金。如被上诉人悔约，被上诉人不得向上诉人索要定金；如上诉人中途悔约的，定金退还给被上诉人，另赔付被上诉人相当于定金数额的违约金。现因上诉人出售的涉案房屋被法院查封不能按约办理过户登记，导致被上诉人的合同目的不能实现，故上诉人应当按约承担违约责任。一审法院根据合同标的额及法律规定，将定金额调整为216000元并无不当，故上诉人主张不予返还被上诉人定金21600元没有事实和法律依据。另，上诉人称不能过户系法院查封并非其主观隐瞒，其不应承担违约责任。本院认为，上诉人陈述涉案房屋系因其自身多年前的贷款纠纷被查封，法院查封该房屋的根本原因还是上诉人自身存在过错，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，对此应当有所预料，且法院查封涉案房屋后，上诉人亦可通过合理方式解除查封，故上诉人的该主张不能成立。
综上所述，上诉人齐素云的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人齐素云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
审 判 员 孟 娟
二〇一八年二月二十二日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰