广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3763号
上诉人(原审原告):广东隆生商业投资管理有限公司，住所地：惠州市河南岸花边岭广场隆生商业大厦22层。
法定代表人：张云。
委托诉讼代理人：陈炜业，男，汉族，1984年4月8日出生，住址：惠州市惠城区。该公司员工。
上诉人(原审被告):陈晓芳，女，汉族，1992年04月17日出生，住址：汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：林志浩、叶雨婷，广东惠泰律师事务所律师。
上诉人广东隆生商业投资管理有限公司（以下简称“隆生公司”）因与上诉人陈晓芳房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初5995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人原审原告隆生公司的委托诉讼代理人陈炜业，上诉人原审被告的委托诉讼代理人林志浩、叶雨婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
隆生公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第三项，依法改判上诉人不予返还被上诉人履约保证金人民币48840元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、原审法院认定事实存在错误。原审判决以“履约保证金的问题合同中对其约定具有相矛盾之处，既约定了如被告违约，原告可以没收履约保证金，也约定了可以抵扣被告所欠的相关费用”就此草率的认定履约保证金48840元应适用抵扣的约定，予以抵扣被告拖欠原告的费用。原审法院在此断章取义，未完整引用原合同条款。原《租赁合同》第22.4条中完整的表述是:未按时足额缴纳租金、综合管理服务费等费用的:乙方(被告)末按本合同的规定缴交租金、综合管理服务费等费用的，每逾期一日，每日须按届时月租金的1%向甲方支付违约金…逾期超过30天或者租赁期限内乙方(被告)延迟交纳租金或综合管理服务费或其他费用累计超过3次，则甲方(原告)有权书面通知乙方(被告)解除合同，没收履约保证金。乙方(被告)并须付清所拖欠各项费用，承担前述规定的违约金，同时还须承担自解除合同之日起按未履行租赁期的租金总额30%的违约金。第22.6条无故解约、撤场、转租、分租的:本合同签订之日起至本合同终止之日，乙方(被告)无法定或约定理由而单方面解除合同的或者中途撤场…甲方(原告)有权要求赔偿损失，没收所有的履约保证金，并有权自解除合同之日起按本合同未履行租赁期租金总额30%收取违约金，乙方还须按照甲方指令自费将场地恢复原状。原、被告双方签订的《租赁合同》上述条款都明确约定，被告逾期交纳费用超过30天或单方解约的情形，原告有权没收所有的履约保证金，并且原告在2017年4月10日，也书面明确向被告告知因其违约行为，罚没履约保证金48840元。另原告在诉讼中提交的证据4“被告解除合同通知”亦清楚明了的显示向被告书面告知罚没履约保证金48840元。原审法院却只引用整个条款的片面意思，而置全面意思于不顾，其存在严重的认定事实、未全面理解合同条款错误。综上所述，上诉人认为原审法院判决认定事实错误且片面适用合同条款，请求上级法院查明事实，予以纠正，支持上诉人的所有请求。
陈晓芳口头辩称：一审判决第三项判决结果有事实和法律依据，对此予以认可，原合同内第六条的6.3及6.5均约定答辩人违约时，被答辩人有权从履约保证金中扣除相应应付费用后，再向答辩人逾期退还，包括被答辩人提出的租赁合同第22条22.4也是明确约定了被答辩人有权从履约保证金中扣划违约金，因此在答辩人向被答辩人支付违约金后，被答辩人无权再没收答辩人的履约保证金，履约保证金应使用抵扣的约定，予以抵扣答辩人拖欠被答辩人的相关费用。
陈晓芳上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不应向被上诉人支付2017年4月11日起至2017年6月11日期间的租赁物占用费27720元。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。关于租赁物的占用费问题。上诉人于20l7年3月3l日向被上诉人发出《解除合同通知》后已将店铺内大部分设备搬离，剩余小部分设备是在被上诉人多次无理阻挠的情况下才导致至今未完全撤离，并非如一审判决中所述“被告在合同解除后七日内仍未前来腾空店铺，一直占用原告的店铺”。上诉人并没有必要故意将设备一直滞留在店铺内，而导致自己承担更多的租金。反之，被上诉人在一审庭审中已承认，是因为上诉人存在拖欠租金的情况，才不允许上诉人将剩余设备搬离。被上诉人自身存在放任损失扩大的过错，应承担由此导致的后果。一审判决中认定上诉人与被上诉人均存在过错，故酌情认定点用期为两个月，上诉人应向被上诉人支付2017年4月11日至20l7年6月11日的期间的租赁物与用费27720元。实际上，一审法院已完全支持了被上诉人一审的第二项关于租赁物占用费的诉讼请求，并没有根据被上诉人的过错让其承担相应的法律责任。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，请求法院依法改判。
隆生公司辩称：被答辩人“无需支付占用费27720”的要求不成立，双方合同22.5明确约定，我们按照租金标准要求对方履行支付占用费，一审第二项判决是符合合同约定的。
隆生公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2017年1月1日至2017年4月10日期间商铺租金、综合管理费、品牌推广费合计人民币48400元,违约金人民币61419.60元(违约金暂计至2017年6月15日止），共计人民币109819.6元。2、被告支付原告2017年4月11日起暂计至2017年6月11日止产生的租赁场地占用费（按照10560元/月标准计收）、综合管理服务费（按照3300元/月计收）合计人民币27720元。3、被告支付原告租赁合同解除违约金228808.8元（不含已被原告罚没的履约保证金。）以上合计：人民币366348.4元。4、判令被告在5日内将租赁场地清空腾房、恢复原状并移交原告。5、本案全部诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年1月21日，原告广东隆生商业投资管理有限公司与被告陈晓芳签订《隆生广场东湖店场地租赁合同》以及《隆生广场东湖店场地租赁合同特别签订条款》，约定：原告将隆生广场东湖店内×楼×号位置的场地出租给被告，以实用面积68平方米计租；承租用途为经营喜年贡茶；租赁期限自2016年7月1日至2020年6月30日；被告应在装修期届满后即2016年7月1日开业经营；租金标准为320元/平方米/月，每月租金为21760元，在本合同租赁期内，第一年按租金标准的50%计收，第2年按租金标准的70%计收……，被告应于签订本合同之日缴纳2016年7月1日起至2016年9月30日的租金，即10880元；被告应向原告支付综合管理费3400元/月、品牌推广费680元/月，被告应在每个月25日前支付下个月的租金、综合管理服务费、品牌推广费；被告在合同签订之日向原告支付43520元作为租赁保证金以及6800元作为综合管理服务费的保证金；本合同项下的进场日为2016年5月1日，原告有权对该日期进行调整；（6.5）本合同终止且双方交接手续办理完毕之日起90日后，经原告确认，扣除被告违约造成的损失赔偿、违约金、及合同约定的被告应付费用，被告完好交还租赁场地后，被告凭相关的收据原件向原告申请无息退还剩余的履约保证金；（22.4）被告未按合同的规定缴纳租金、综合管理服务费等费用的，每逾期一日，每日须按届时月租的1%向原告支付违约金，同时原告有权从被告的履约保证金中扣划违约金，逾期超过30天或租赁期限内被告延迟交纳租金或综合管理服务费或其他费用累计超过3次，原告有权书面通知被告解除合同，没收履约保证金，同时被告还须承担自解除合同之日起按未履行租赁期的租金总额30%的租金的违约金，并无条件把租赁场地连同原附属物交回原告；原告有权留置承租人租赁物内的动产，处置该动产优先受偿，并且有权但无义务将上述租赁铺清理，对租赁铺内的物品进行就地或移至其他地方封存；（22.5.3）因租赁期届满或因被告违约导致本合同提前终止的，交还期内，被告应当按届时所在租约年租金标准向原告支付占用费，按照届时综合管理服务费、品牌推广费等标准向原告支付综合管理服务费、品牌推广费等，并承担各项公用事业；（22.9.4）因被告违反合同内有关规定，被告必须支付违约金、赔偿金的，原告有权直接从被告履约保证金中扣除。2016年6月1日，因消防通道涉及变更，涉案商铺的面积有变更，原被告签订了《补充协议》，约定：经现场实测，双方确认该租赁面积由原68平方米变更为66平方米；租金标准为320元/平方米/月，每月租金21120元，本合同租赁期内，第一年按租金标准的50%计收，即月租金10560元；综合服务费3300元/月，品牌推广费660元/月。2016年11月19日，被告向原告支付履约保证金48840，其中租赁保证金42240元、管理费保证金6600元。后被告开业后一直处于亏损状态，被告从2017年1月1日未再向原告支付过过租金、综合管理费、品牌推广费。2017年3月31日，被告向原告邮寄了《解除合同通知》，单方通知要求原告与其解除合同。原告收到该函件后，于2017年4月10日向被告发出《关于终止租赁合同的函》，载明：2017年4月10日起解除租赁合同；被告应在2017年4月1日起7日内将所租场地全部还原至原状后方可撤场，逾期，原告将自行恢复；租赁场地移交给原告前，被告应按照原有租赁标准继续向原告缴交场地占用费、综合管理费和品牌推广费等。此后，被告未搬走租赁物内的物品，至今仍占用租赁物。
一审法院认为，原被告签订的《隆生广场东湖店场地租赁合同》、《隆生广场东湖店场地租赁合同特别签订条款》以及《补充协议》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。但被告自2017年1月1日起未再向原告支付过租金、综合管理费、品牌推广费等费用，被告拖欠租金等费用的行为已经构成根本性违约，应承担违约的民事责任。被告于2017年3月31日向原告邮寄《解除合同通知》，原告收到该函件后，于2017年4月10日向被告发出《关于终止租赁合同的函》，因此，本院认定原被告签订的《隆生广场东湖店场地租赁合同》、《隆生广场东湖店场地租赁合同特别签订条款》以及《补充协议》于2017年4月10日解除，被告应向原告支付2017年1月至2017年4月10日期间的租赁费用48400元（租金35200元+综合管理费11000元+品牌推广费2200元）。关于支付违约金以及履约保证金的问题。合同约定的违约金标准过高，已超过原告的实际损失，本院酌情认定违约金为被告所拖欠的租赁费用的30%，因此，被告应向原告支付违约金14520元（48400元×30%）。至于履约保证金的问题，合同中对其约定具有相矛盾之处，既约定了如被告违约，原告可以没收履约保证金，也约定了可以抵扣被告所欠的相关费用。由于被告已向原告支付了违约金，如再没收履约保证金，则属于重复计算违约责任，况且原被告对履约保证金的约定前后具有矛盾，因此，根据合同公平公正的原则，本院认定被告支付的履约保证金48840元应适用抵扣的约定，予以抵扣被告拖欠原告的相关费用。关于租赁物的占用费问题。由于原被告的租赁关系于2017年4月10日解除，被告在合同解除后七日内仍未前来腾空店铺，一直占用原告的店铺。根据合同的约定，被告应当按届时所在租约年租金标准向原告支付占用费，按照届时综合管理服务费、品牌推广费等标准向原告支付综合管理服务费、品牌推广费等。由于合同约定原告有权对租赁物内的物品进行就地或移至其他地方封存，但原告并未按约定予以保存，已造成被告租金的扩大损失；同时，被告退租后，原告对租赁物需恢复及重新招租期，被告的违约势必造成原告的损失，综上所述，原被告均存在过错。因此，本院酌情认定占用期为两个月，即被告应向原告支付2017年4月11日起至2017年6月11日期间的租赁物占用费27720元[（租金10560元/月+综合管理服务费3300元/月）×2个月]。关于租赁物返还的问题，原被告签订的《隆生广场东湖店场地租赁合同》、《隆生广场东湖店场地租赁合同特别签订条款》以及《补充协议》已终止，被告没有权利占有、使用租赁物。基于原告已实际占有租赁物，已不存在租赁物返还的问题，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持，但被告有义务将留置物品搬离并腾空。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈晓芳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东隆生商业投资管理有限公司支付2017年1月1日至2017年4月10日的租赁费48400元及违约金14520元。二、被告陈晓芳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东隆生商业投资管理有限公司支付2017年4月11日起至2017年6月11日期间的租赁物占用费27720元。三、原告广东隆生商业投资管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告陈晓芳返还履约保证金48840元。以上一、二、三判项相互抵扣后，被告陈晓芳应向原告广东隆生商业投资管理有限公司支付41800元。四、被告陈晓芳应在本判决发生法律效力之日起五日内将存放在隆生广场东湖店内×楼×号的物品搬离并腾空。五、驳回原告广东隆生商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3398元（原告已预交），由原告广东隆生商业投资管理有限公司负担1422元，被告陈晓芳负担1976元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据当事人的上诉意见及答辩意见，本案的争议焦点为：1.履约保证金是否应返还；2.是否应支付占用费。对于争议焦点1，根据双方签订的《隆生广场东湖店场地租赁合同》之6.3条约定如出现陈晓芳违约的情形，隆生公司有权从履约保证金中扣除相应金额作为违约金或赔偿金，同时，该合同之22.4条约定隆生公司有权直接从履约保证金中扣划违约金及没收履约保证金，在该份合同中对履约保证金的处理有“扣划”和“没收”两种情形，二者并没有明显的逻辑关系，合同表述有矛盾之处，根据日常交易习惯，保证金通常是作为抵扣相关费用之用途，原审适用抵扣的约定，并无不当，本院予以确认。对于争议焦点2，涉案合同解除后，陈晓芳未及时将其物品搬离，且时间明显超过两个月，原审酌情判令陈晓芳支付两个月的占用费，较为合理，本院予以确认。
综上所述，广东隆生商业投资管理有限公司与陈晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1514元，由上诉人广东隆生商业投资管理有限公司负担1021元，上诉人陈晓芳负担493元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一七年十二月十三日
法官助理 卢 烨
书 记 员 黄 慧