河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终776号
上诉人（原审被告）：孙先印，男，1968年7月1日出生，汉族，住河北省清河县。
委托诉讼代理人:王顺利，河北鑫旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：焦栋珍，男，1972年7月24日出生，汉族，现住清河县。
委托诉讼代理人:郭印潭，河北冀晓律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘保磊，男，1960年2月2日出生，民族，现住清河县。
委托诉讼代理人:杨岳朋，河北李瑞涛律师事务所律师。
上诉人孙先印因与被上诉人焦栋珍、刘保磊执行异议之诉一案，不服河北省清河县人民法院（2016）冀0534民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孙先印的委托诉讼代理人王顺利、被上诉人焦栋珍及其委托诉讼代理人郭印潭、被上诉人刘保磊的委托诉讼代理人杨岳朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙先印上诉请求撤销原审判决书第一项，改判维持清河县人民法院作出的驳回焦栋珍的异议申请的执行裁定书。事实和理由：一、被上诉人焦栋珍与刘保磊之间就查封房屋不存在买卖合同关系，原审法院认定事实错误。焦栋珍与刘保磊没有签订房屋买卖合同，焦栋珍提供的两张宅基款收条不显示宅基坐落位置，且该收条是宅基款而不是购房款，因此不能认定收款条上的宅基就是本案被查封的房屋。一审判决据此认定焦栋珍与刘保磊之间就被查封房屋存在买卖合同关系是错误的。二、一审法院适用法律错误。即便焦栋珍和刘保磊之间存在买卖合同关系，本案也不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。1、焦栋珍和刘保磊没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十八条第（一）项的规定；2、房屋未办理过户登记是焦栋珍自身原因造成的，不符合第二十八条第（四）项的规定。按照焦栋珍的主张，焦栋珍在1995年即从刘保磊处购买了本案被查封的房屋，时至提起执行异议之诉的2016年之间，经过了长达21年。在如此漫长的时间里双方完全有充裕的时间，排除任何可能的客观阻碍完成过户登记手续。焦栋珍怠于行使权利，拖延办理过户，具有重大过错，故其未办理过户登记应认定为焦栋珍自身原因造成的。焦栋珍主张因刘保磊身体原因未办理过户的理由不能成立，刘保磊并非每天每时都在住院，其身体状况也并非不能出行，即便不方便出行也完全可以委托代理人代为办理过户手续。此外焦栋珍也完全可以通过诉讼的方式实现自己的权利，双方在长达21年的时间里，未办理过户手续，现在让无任何过错的上诉人承担这一不利后果，于法不通。三、刘保磊与上诉人交易过程中拖欠货款，并多次许诺说他有房有企业让上诉人放心，清河县运河大街16条1××号房产（证号为89××08)登记在刘保磊名下，上诉人有理由相信该房屋归刘保磊所有，而一审法院对查封房屋停止执行，是对上诉人信赖利益的侵害。
焦栋珍辩称，原审法院认定被上诉人对运河大街16条1××号（证号为89××08号）的被查封房产享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人早在1995年也就是查封的21年前，就合法购置了刘保磊的该房产，并在当时付清了全部价款，合法占有该房产至今。不能因为未签订买卖合同而否认转让的事实，更不能因为收款条的表述形式而否认转让房产的性质。之所以没有签订买卖合同并及时办理过户手续，与20年前人们的法律意识和交易习惯有关，第三人刘保磊在诉讼中也承认，未及时办理过户手续是因其本人经常外出经商，没有时间配合造成的，所以对未及时办理过户手续被上诉人不存在过错；被上诉人提交了户口本，电费、水费的收费单据，以证明户主为焦栋珍，被上诉人焦栋珍的邻居曲某、楚泽文一审出庭作证，证实了被上诉人购买房产后居住至今的事实，居委会亦证明了上述事实。这些证据完全可以证实和认定刘保磊和焦栋珍的房产转让的事实。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的本意是根据相关证据及查清的事实，确认真正的权利人，原审法院据此规定及相关证据认定被查封房产的实际权利人系焦栋珍是完全正确的，为此请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
刘保磊辩称，其已于1995年3月将清河县运河大街16条1××号（原防疫站家属院内，房产证号为89××08，土地证号为1××4）院落一处以65000元的价格卖给了焦栋珍，当月刘保磊就将该院落及房产证、土地证一并交付给焦栋珍。多年来焦栋珍多次找刘保磊协助办理过户手续，因刘保磊常年在外经商，近几年，又因身体原因，常年在外就医，至今未办理，故未办理过户手续是我方的原因造成的，焦栋珍是该房屋的合法所有人，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
焦栋珍向一审法院起诉请求：1、撤销清河县人民法院（2016）冀0534执异17号执行裁定书；2、依法确认位于清河县运河大街16条1××号房产（证号89××08）为原告所有；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：清河县人民法院因孙先印诉刘保磊买卖合同纠纷一案，作出（2015）清民二初字第97-1号民事裁定书，查封了刘保磊位于清河县防疫站家属院房产一处，证号为89××08号，执行过程中，原告焦栋珍向清河县人民法院提出执行异议，清河县人民法院于2016年6月17日作出（2016）冀0534执异17号执行裁定书驳回了原告的异议申请，焦栋珍不服向清河县人民法院提起了诉讼。另查明，1995年3月第三人刘保磊将其位于清河县运河大街16条1××号房地产（土地证号：清国用90字第1××4号、房产证号房字第××号）转让给了原告焦栋珍，原告分别于1995年3月22日和4月10日分两次支付了全部价款人民币65000元;同年4月份刘保磊将上述房地产交付给原告焦栋珍，此后原告焦栋珍一直在此居住，原告的户籍登记信息也是此地址。后原告一直要求刘保磊协助办理房地产过户登记手续，但刘保磊一直没有协助原告办理过户手续；经向清河县房管部门核实，刘保磊名下除被本院查封的一处房产外，再无其他房产。一审法院认为，原、被告双方对查封的证号为89××08号房产为运河大街16条16号房产还是运河大街16条1××号房产及运河大街16条1××号房产是否第三人刘保磊已转让给原告有争议。原告提供的证人曲某、楚泽文证实原告自1995年4月份一直在运河大街16条1××号居住，该房产系原告购买的刘保磊的，法庭依法对该证人的身份进行了核实，该证人接受了原、被告双方的询问，其对所证事实的陈述前后一致，该证人证言具有真实性、合法性和关某，予以采信。原告提交的收款收据、户口簿、清河县供电局电费收取凭证、房产证和土地证，与证人楚泽文、曲某的证言相互印证，形成证据链条，对上述证据予以采信。原告提交的证据能证实运河大街16条1××号房产已由刘保磊转让给原告，原告自1995年4月份一直在该房产居住。原告持有的房产证的证号与查封的房产的证号系同一证号，该房产所占有范围的土地证显示该地产北邻为唐风月，与证人楚泽文证实的16条1××号房产的北邻为唐风月相一致，且房产证记载的北房三间与16条1××号一致，证人曲某证实16条16号房产为北房六间，与89××08号房产证记载的北房三间不一致，并且经向清河县房管部门核实，刘保磊名下除被本院查封的一处房产外，再无其他房产。综上认定查封的房产即16条1××号的房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，在本案中，法院查封之前早在1995年第三人刘保磊已经将涉案房地产转让给了原告，原告亦在95年即付清价款，刘保磊已将房地产证书交付给了原告，原告自1995年4月份在该房产居住至今，由于刘保磊没时间协助的原因，致使没有办理过户登记，对此作为买受人的原告不存在过错。故原告焦栋珍就本案执行标的（第89××08号房产）享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议符合法律规定，应予支持。对于原告要求确认89××08号房产归其个人所有的诉讼请求，虽然原告提交的证据能够证明其对涉案房产享有所有权，但不能排除原告的家庭成员对该房产享有共有产权的可能，故不予支持。判决：不得执行（2015）清民二初字第97-1号民事裁定书中查封的刘保磊名下的第89××08号房产，驳回原告焦栋珍的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，由被告孙先印负担。
本院二审庭审中，被上诉人焦栋珍向法庭提交2份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，进而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定的主旨是对实际权利人物权期待权的保护。本案中，焦栋珍与刘保磊之间的房产买卖合同发生在1995年，虽然双方买卖该涉案房产时没有签订书面买卖合同，但该房产买卖系基于双方合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，且焦栋珍即于当年付清全款，刘保磊亦将该房产连同房产证、土地证一并交付给买受人，此后焦栋珍在该诉争房产居住至今，应确定该买卖合法、有效，焦栋珍与刘保磊之间已经形成事实上的房产买卖关系，焦栋珍系该房产的实际权利人。关于未办理过户登记的事实，则是因刘保磊一方未予以协助办理造成，买受人焦栋珍不存在过错。
综上所述，焦栋珍享有的权利真实、合法，该权利能够排除执行，孙先印的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙先印负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田国英
审 判 员 许易然
代理审判员 刘西超
二〇一七年三月二十二日
法官 助理 张伟超
书 记 员 赵玉宁