广东省深�市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第97号
上诉人（原审被告）深圳市晶通投资发展有限公司
法定代表人李秋凤，总经理。
委托代理人：岳帝延，北京市君泽君（深圳）律师所律师。
委托代理人：王翠苹，北京市君泽君（深圳）律师所律师。
上诉人（原审原告）深圳市易迅电子商务发展有限公司
法定代表人卜广齐，总经理。
委托代理人于锦朝，广东都源律师事务所律师。
上诉人深圳市晶通投资发展有限公司（以下简称晶通公司）、上诉人深圳市易迅电子商务发展有限公司（以下简称易迅公司）因房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第2370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，
依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月10日，易迅公司、晶通公司双方签订�预订场地协议书》，约定甲方（晶通公司，下同）在位于深圳市X园总占地面积约32342㎡的土地上按照乙方（易迅公司，下同）要求定制建造平面单体仓库一栋，由乙方进行承租，首次租赁期为二年；平面单体仓库交付时间为2013年1月30日，另有宿舍楼交付时间为2013年3月30日，如建设期间出现不可抗力因素或者特殊情况（包括但不限于政府行为、自然灾害、重大责任事故等），导致工程不能顺利进行的，甲乙双方协商后上述交付时间顺延；双方自签订协议书之日起5个工作日内，由乙方预付6个月租金3101349.2元作为定金；如甲方未在约定时间将平面单体仓库交付乙方使用或将该仓库建成后租赁于第三方使用的视为违约，甲方需承担相应的违约责任，甲方必须无条件退还乙方已交付的全额定金并向乙方支付违约金，违约金为乙方所缴全额定金的80%。
协议签订后，易迅公�向晶通公司缴付了定金3101349.2元。2013年2月4日，易迅公司向晶通公司发出《关于尽快交付仓库的敦促函》，指出对方未按协议交付仓库已经构成违约，要求晶通公司尽快交付并书面答复。2013年5月2日、7月23日，易迅公司又两次向晶通公司发函，解除双方签订的《预订场地协议书》，并要求晶通公司退还定金并承担违约责任。2014年1月15日，晶通公司将所收定金退还给易迅公司。
易迅公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、依法确认易迅公司、晶通公司签订的《预订场地协议书》已解除；2、晶通公司向易迅公司双倍返还定金6202698.4元；3、晶通公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，易迅公司、晶通公司之间的《预订场地协议书》是双方当事人自愿签订的合同性质的法律文件，不违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方当事人应当全面履行各自的义务。晶通公司未在约定时间交付定制仓库，经催告后在合理期限内仍未履行，易迅公司因此解除合同符合法律规定，原审法院予以支持。晶通公司行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，晶通公司主张因批文没有落实导致合同不能履行属于不可抗力，但未提交任何证据予以证明，原审法院不予采信，即使有晶通公司所述的政府行为，亦不属于法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，晶通公司该辩解依法不能成立。晶通公司另主张定金数额超过总标的额的20%，经审查，合同租期为二年，租赁标的总金额为12405396.8元（3101349.2元÷6个月×24个月），定金数额依法不应超过2481079.36元，据此原审法院认定双方约定的定金数额超过2481079.36元的部分不具有法律效力，原审法院对晶通公司的该项辩解予以采信。根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，由于双方在合同中对于该违约责任约定为定金的80%，该约定属于权利人即易迅公司行使处分权的行为，原审法院予以确认。据此核算，晶通公司应当在返还定金之外仍需支付的违约金为1984863.49元（2481079.36元×80%）。原审法院对易迅公司的诉求予以部分支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认易迅公司、晶通公司双方签订的《预订场地协议书》已解除；二、晶通公司深圳市晶通投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向易迅公司支付违约金人民币1984863.49元；三、驳回易迅公司深圳市易迅电子商务发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费55219元，保全费5000元，由易迅公司负担10840元，晶通公司负担49379元。受理费、保全费易迅公司已预交，原审法院不作退还，晶通公司所负之数随同上述款项迳付易迅公司。
上诉人晶通公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第2370号民事判决，改判驳回易迅公司的全部诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费用由易迅公司承担。主要事实和理由：
一、晶通公司与易迅公司所签订的《预定场地协议书》是无效合同。一审判决“确定原、被告双方合同己解除”，是错误的。易迅公司在签订合同前，就知悉其与晶通公司所签订的《预定场地协议书》所涉的土地属于村集体所有，晶通公司没有权利出租给易迅公司，须经过土地所有权人同意并经政府有关部门批准，才能实现合同目的。所以其后的建造手续都是以易迅公司名义申报的。由于晶通公司对涉案土地没有处分权，双方所签订的《预定场地协议书》显然是无效合同，双方对合同无效负有同等责任。《预定场地协议书》实际上属于无效终止的性质，不是解除的性质。
二、在一审庭审前，晶通公司已经与易迅公司达成谅解，易迅公司提出只要晶通公司退回其定金就撤诉。于是晶通公司借款将定金全部退回给了易迅公司指定的账户上，易迅公司接收了晶通公司退回的定金，却不撤诉，严重违背诚信。由于《预定场地协议书》无效终止，故一审法院判决晶通公司承担违约责任，是错误的。
二审期间，晶通公司补充其上诉事实和理由如下：1、原审判决没有查明本案关键事实，首先涉案场地占有土地性质是属于集体土地，是由晶通公司从深圳市观澜股份黎光股份合作公司受让而来；其次原审判决没有查明涉案土地的用途，以及规划用途�涉案土地已经被深圳市政府列为生态保护区，土地位于深圳市基本生态控制限范围内；原审判决没有查明涉案场地是否具备建设工程许可证，虽然深圳市观澜黎光股份公司向国土部门申报过违法建筑复工问题，晶通公司深圳市易迅电子商务发展有限公司及其关联公司以及深圳市观澜黎光股份公司就涉案土地的建设用地，以及建设施工手续等相关手续至今仍没有办妥。2、由于事实查明不清，原审判决适用法律错误。本案租赁合同在性质上属于无效合同，晶通公司无需承担违约责任。根据深圳市基本生态控制线管理规定，基本生态控制线的划定，是为了加强深圳市生态保护防止城市建设无需蔓延城市生态系统安全，促进城市建设科可持续发展因此基本生态控制线的管理，属于社会公共利益。预定场地协议书在性质上属于房屋租赁合同，本案的案由也是房屋租赁合同.根�最高人民法院关于审理城镇房屋的案件具体若干问题的解释第二条的相关规定，应当认定为无效合同。3、易迅公司在签署场地预定协议书之前，就已经了解涉案土地权属用途及开工手续尚未办妥，其在一审庭审时称没有审查过涉案土地的产权状态，完全是为了达到诉讼目的而恶意欺骗法庭的说法。首先，腾讯科技（深圳）有限公司是腾讯控股设立外商独资企业，上海市易迅电子商务发展有限公司是腾讯控股的附属公司，本案易迅公司是上海易迅电子商务发展有限公司全资子公司，因此腾讯（深圳）有限公司与晶通公司深圳市易迅电子商务发展有限公司是关联公司，为了推进和办妥涉案土地的用地和施工手续，早在2012年8月2日腾讯（深圳）有限公司就与涉案土地使用权人深圳市观澜黎光股份合作公司共同向深圳市人民政府提交了关于建设腾讯电子商务物流中心的申�报告，该报告内容可知，易迅公司早在与晶通公司签署预定场地协议书之前，就已经了解到涉案土地的权属、用途等实际情况。其次，易迅公司早在2012年8月2日也开始通过媒体宣传，与在涉案场地设立华南物流中心仓储中心，宣传的场地与租赁的面积、涉案的预定场地协议主要信息相符，这印证了该合同第十四条约定的，晶通公司在签署协议前向易迅公司提供了土地使用证明文件。再次，易迅公司作为承租方，具有审查承租土地和房屋实际状况的义务，深圳市易迅电子商务发展有限公司在原审庭审中称没有审查属于其单方过错，相应的责任也应当由其自行承担，4、深圳市易迅电子商务发展有限公司早在签署预定场地协议书之前已经对协议履行部门的风险进行充分评估，预定场地协议书第十条中做出愿意承担协议履行不能的风险意思表示。晶通公司为履行涉案协议�入大量的人力、物力，该协议无法履行，并非晶通公司存在违约或者过错，责成晶通公司承担违约责任有失公平。
针对晶通公司的上诉，易迅公司答辩称，一、根据双方签订的预定场地协议书的内容，明确了涉案的工业园土地所有权是归晶通公司所有，且晶通公司也明确告知易迅公司该土地所有权归其所有，在此前提下没有任何法律规定深圳市易迅电子商务发展有限公司有义务需要进一步审查，且根据民法及合同法的最基本的诚实信用原则，晶通公司也应该属实告知土地所有权的性质，而晶通公司在签订合同时并未告知易迅公司涉案土地所有权的性质，以及所有权的权属，因此晶通公司依法应承担相应的违约责任。二、双方签订的预定场地协议书并非房屋租赁合同，双方签订的合同书为无名合同。在此前提下，根据合同法的规定，依法成立的合同至合同成立时即产生法律效力，且没有任何法律法规禁止房屋建设前签订预租协议，因此双方签订预定场地协议书是合法有效的，而且该协议明确双方需另外就预定场地协议中的余地场地签订租赁合同，因此该协议书并不受最高人民法院相关房屋租赁的司法解释约束，所以晶通公司所称该协议违反了相关的法律规定是没有任何法律和事实依据。
上诉人易迅公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2013）深宝法观民初字第2370号民事判决书；2、改判晶通公司向易迅公司返还单倍定金3101349.2元；3、晶通公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。主要事实与理由：原审判决认定事实和适用法律错误，错误认定合同总金额及将双方签订的合同中约定的定金认定为违约金，从而错误的适用违约金约定条款，应依法予以撤销。首先，双方合同中明确约定了易迅公司预租的房屋为一楼和二楼仓库及办公楼和宿舍楼，并对租金作出了明确约定，而原审法院仅仅认定易迅公司所预租房屋为平面单体仓库，明显属认定事实错误，在此基础上而计算出的预租赁标的总金额也明显是错误的，根据合同中约定的预租赁标的总额，双方约定的3101349.2元明显未超过法律有关定金不超过合同金额20%的规定，因此，原审判决明显属认定事实错误。其次，定金与违约金是不同的法律概念，其成立的条件及适用的法律也是完全不一样的。在本案中，双方明确约定易迅公司交付的3101349.2元为合同的定金，且易迅公司的诉讼请求也明确要求晶通公司双倍返还定金，而原审法院在如此明确约定的前提下，竟然错误将定金的约定归属于违约金的范畴，否定了双方的定金约定，直接适用违约金条款，明显属适用法律错误。
针对易迅公司的上诉�晶通公司答辩称，其答辩意见与其对易迅公司的上诉意见一致。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一、二审期间，晶通公司向本院提交了《土地使用权转让协议书》、《关于建设易迅电子商务中心中专基地的申请报告》、《龙华新区经济服务局关于“易迅垫资商务中心中转基地”建设的复函》、《宝安区工业和公共配套内停建违法建筑复工申报收件回执》、《深圳市宝安区用地测量报告》、《晶通投资发展有限公司用地核查及图表》等相关证据证明其上诉主张；易迅公司对上述证据进行了质证，并发表质证意见认为：1、上述证据的提交已超过本案举证期限。2、对上述证据的关联性及其证明目的均不予认可。其中《土地使用权转让协议书》系晶通公司与案外人签订的协议，对其真实性、合法性亦不认可；其中《关于建设易迅电子商务中心中专基地的申请报告》系复印件，真实性不予认可；其中《龙华新区经济服务局关于“易迅垫资商务中心中转基地”建设的复函》、《宝安区工业和公共配套内停建违法建筑复工申报收件回执》的真实性予以认可，但《宝安区工业和公共配套内停建违法建筑复工申报收件回执》的材料提交人显示为案外人深圳市金科三威科技有限公司，与本案无关联性；其中《深圳市宝安区用地测量报告》、《晶通投资发展有限公司用地核查及图表》系由晶通公司单方制作，真实性不予认可。二、就上述《土地使用权转让协议书》，晶通公司陈述系由其与涉案土地所有权人深圳市观澜黎光股份合作公司签订。该协议书第一条第四点载明“该土地由甲方（深圳市观澜黎光股份合作公司，下同）有偿转让给乙方作综合用途，用以兴建物流仓储基地、厂房、宿舍及附属设施�”；第八条第1点载明“甲方转让本协议项下的土地使用权后，有关该土地的权利和义务随之转移给乙方”。三、上述《龙华新区经济服务局关于“易迅垫资商务中心中转基地”建设的复函》系深圳市龙华新区经济服务局对晶通公司的复函，该复函意见载明“关于贵公司申请在黎光村工业区集体用地3万平方米上建设临时建筑的问题，请贵公司按照相关法律法规和政策，依法依规向有关职能部门申请办理”。
本院认为，综合涉案双方的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的效力；二、定金条款是否部分无效；三、违约责任的承担。
关于本案第一个争议焦点。第一，关于晶通公司就涉案标的是否系无权处分。如前所述，晶通公司于二审期间提交的《土地使用权转让协议书》显示涉案土地的所有权人深圳市观澜黎光股份合作公司已将涉案土地有偿转让�其用以兴建物流仓储基地厂房、宿舍及附属设施等且有关涉案土地的权利义务亦转移给晶通公司。本院认为，晶通公司提交的证据材料显示的内容与其对涉案土地无处分权的上诉主张相悖，晶通公司据此主张涉案合同无效，理据不足，本院不予采纳。第二，关于涉案合同是否存在损害社会公益的情形。前述《晶通投资发展有限公司用地核查及图表》系由晶通公司单方制作，易迅公司对其亦不认可。本院认为，晶通公司陈述涉案土地位于深圳市基本生态控制线以内并据此主张在该涉案土地上建设涉案租赁物有违土地规划用途、有损社会公益，就其主张，晶通公司未能提供充分证据予以证明，应负举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采纳。第三，关于涉案租赁物是否为违法建筑。前述《龙华新区经济服务局关于“易迅垫资商务中心中转基地”建设的复函》中，对涉案土地上是否得以建设涉案租赁物并无明确且建议晶通公司向有关职能部门申请处理，结合前述《宝安区工业和公共配套内停建违法建筑复工申报收件回执》的材料提交人为案外人深圳市金科三威科技有限公司亦非本案建设方晶通公司，本院认为，现未有充分证据显示晶通公司就建设涉案租赁物事宜向有关行政主管职能部门申请报建且涉案租赁物确未能取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，晶通公司上诉主张涉案租赁物系违法建筑并据此主张涉案合同无效，无事实依据，本院不予支持。基于上述三点，本院认为，涉案合同系涉案双方真实自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审关于涉案合同的效力认定正确，本院予以维持。
关于本案第二个争议焦点。首先，涉案合同首段载明“甲方（晶通公司）按照乙方（易迅公司�下同））要求定制建造平面单体仓库一栋一事，经双方友好协商，达成如下协议条款：”。其次，涉案合同第七条约定“双方约定双方首次租赁期限为期2年，续租期限在租赁协议中另行约定”；涉案合同第十三条约定“由乙方预付平面单体仓库面积的6个月租金人民币3101349.2元作为定金”。依据上述涉案合同条款的相关描述，本院认为，涉案合同系涉案双方就平面单体仓库的建设、租赁等相关事宜达成一致的意思表示，故原审以该平面单体仓库两年的租金数额（12405396.8元）作为涉案合同标的额，并无不妥；在此前提下，涉案合同定金数额依法不得超过前述合同标的额（12405396.8元）的20%，即2481079.36元。故原审认定前述涉案双方约定的定金数额（3101349.2元）中超过2481079.36元的部分无效，处理正确，本院予以维持。
关于本案第三个争议焦点。第一，有关涉案合同的解除。如前所述，涉案合同系涉案双方真实的意思表示，合法有效，双方即应恪守履行。晶通公司依约负有建设涉案租赁物、将涉案租赁物如期交付并出租于易迅公司的合同义务，现未有证据显示晶通公司就建设事宜向相关的行政主管职能部门申请报建，其未积极履行合同义务致未能如期交付、出租涉案租赁物，经易迅公司催告后合理期限内仍未尽合同义务，已构成根本违约。故易迅公司得以依法解除涉案合同，晶通公司亦应承担相应的违约责任。原审认定涉案合同已解除，处理正确，本院予以维持。第二，有关违约责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，合同双方既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，易迅公司的原审诉求为晶通公司向其双倍返还涉案定金。据此，本院认为，易迅公司�求晶通公司承担违约责任的依据为定金条款，原审认定适用违约金条款有误，本院予以纠正；另，如前所述，涉案合同定金条款超过2481079.36元的部分无效，故晶通公司就其违约行为应向易迅公司支付的双倍定金数额为4962158.72元，因其已于2014年1月15日退还涉案定金，故晶通公司尚需向易迅公司支付双倍定金的差额2481079.36元。
综上，上诉人晶通公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持；上诉人易迅公司的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项�第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第2370号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第2370号民事判决第二、三项；
三、深圳市晶通投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市易迅电子商务发展有限公司支付人民币2481079.36元；
四、驳回深圳市易迅电子商务发展有限公司的其他诉讼请求。
如深圳市晶通投资发展有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费55219元、保全费5000元（深圳市易迅电子商务发展有限公司已预交），由深圳市易迅电子商务发展有限公司负担6021.9元，由深圳市晶通投资发展有限公司负担54197.1元；深圳市晶通投资发展有限公司上诉产生的二审案件受理费22664元，由深圳市晶通投资发展有限公司负担；深圳市易迅电子商务发展有限公司上诉产生的二审案件受理费14848元，由深圳市易迅电子商务发展有限公司负担1484.8元，由深圳市晶通投资发展有限公司负担13363.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年三月十六日
书 记 员 陈晓莹（兼）