广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2051号
上诉人（原审原告）：伍文才，男，1961年10月10日生，汉族，住肇庆市高要区。
委托诉讼代理人：黄志平，广东盈聚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肇庆市粮食企业集团公司，住所地：肇庆市城中路177号。
法定代表人：禤永勋，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：苏杨彬、张佳斌，分别为广东赛力律师事务所律师和实习律师。
上诉人伍文才因与上诉人肇庆市粮食企业集团公司（以下简称肇庆粮食公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
�文才上诉请求：1.改判肇庆粮食公司还应向伍文才支付资产增值465750元；2.本案诉讼费用由肇庆粮食公司承担。
事实和理由：伍文才确认一审判决第一项，但其投入还包括评估结果中的其他部分，主要为两个方面：一是猪舍部分。涉案合同名称只是说明该土地将来的使用用途，并不能证实土地上原有存在建筑物，肇庆粮食公司拥有的《土地使用证》上也没有标注有任何建筑物。在双方签订的合同中提到的内容可以证明土地上所有的投入及日后的经营完善都是由伍文才一人完成的。因此，本案中的猪舍等都属于伍文才取得场地后投入修建而成，该部分的资产增值应该属于伍文才。二是山上果树补偿类。涉案场地内所有果树都是伍文才十几年前种植而成，目前已长成老果树，属于增值无，也是场地内价值加大的一部分。对于果树的评估是作“补偿类”而不是搬迁类评估，说明果树是不适宜搬迁的。根据农业常识，老果树一旦搬迁就会造成70%以上的死亡率，即使成活也有五年以上无法结果、挂果等损失，而且，由于场地处于山坳之中，无法搬迁老果树，因此应作为增值无由肇庆粮食公司向伍文才赔付。
肇庆粮食公司辩称：1.本案属于租赁合同纠纷，伍文才是违约方，肇庆粮食公司是守约方，无特别约定，伍文才要求肇庆粮食公司承担赔偿责任没有任何法律依据。2.从物权属性角度理解，伍文才在租赁期间在土地及原设施的基础上增设的其他设施这些都是主物（土地及原设施）上的附着物，承租人由于自身过错导致合同解除，非肇庆粮食公司过错而造成伍文才未能继续承租的损失，承租人对出租人是没有费用补偿请求权的。3.伍文才对其在猪场增值部分主张赔偿毫无事实依据，证据不足，应承担举证不能责任。4.伍文才对其在猪场中所谓的增值存在认识错误，实为其在租赁期间的投入成本。
肇庆粮食公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回伍文才的诉讼请求；2.本案诉讼费用由伍文才承担。
事实与理由：1.一审认定的所谓伍文才投入和损失事实不清，证据不足。一审以经验法则认定围墙、宿舍及其他构建物的权属是草率和不负责任的，对肇庆粮食公司显失公平。法院对第二、三、五、七类由伍文才自行处置并无不妥，但肇庆粮食公司是大湾合城猪场土地权属人，因双方合同的解除是由伍文才违约所造成，其要求肇庆粮食公司作出补偿没有法律依据。2.肇庆粮食公司无需承担赔偿、补偿责任。生效判决已经确认伍文才违约从而解除双方签订的合同，因合同并未对改善或者增设物品的归属进行约定，按照物权法的相关规定，该改善或者增设的物品应归物�人所有，肇庆粮食公司不需作出任何补偿。合同法第一百零七条只规定违约方存在违约责任，并未规定守约方需要承担违约方的赔偿责任。既然肇庆粮食公司在租赁合同履行期间不存在过错和违约，那么要求其作出赔偿就无从谈起。
伍文才辩称：与上诉意见一致。
伍文才向一审法院起诉请求判令：1.肇庆粮食公司向伍文才支付关于高要大湾合城管理区猪场的资产增值的赔偿款人民币936147元；2.本案全部诉讼费用由肇庆粮食公司承担。
一审法院认定事实：2001年3月8日，肇庆粮食公司（发包方、甲方）与伍文才（承包方、乙方）签订了一份《承包肇庆市粮食企业集团公司大湾合城猪场（养殖场）的合同》（以下简称《承包合同》），根据肇庆市人民政府审计局（1998）肇审33号文件界定：原肇庆市粮食局位于高要大湾合城管理区的猪场（养�场）产权划归肇庆市粮食企业集团公司所有（注：一九九八年前市粮食局与市粮食企业集团公司属一套人马、两个牌子）。其所属位置、面积及四至范围应以一九八九年十月八日办理的《土地使用证》所规定的为准（证号：高国建【87】字第069944）。该合同约定了以下主要条款：1、甲方愿意将位于高要大湾合城管理区的猪场（养殖场）永久性发包给乙方经营使用（即发包期以该土地使用期限为准）。考虑甲方尚欠乙方的工程装修款共71000元，经双方同意，该笔款项作为乙方向甲方一次性预交的承包款，并享有永久性承包的权利。除上述预交款外，乙方每年还需向甲方再缴交1500元承包款。交款期限为每年十二月底前。为支持乙方尽快投入运作，甲方免收二00一年的承包款1500元；2、合同签订后，甲方应在二00一年四月一日将该场地交给乙方经营使用。乙方拥有自主经营的权利，甲方无权干涉。同时，乙方在承包该猪场（养殖场）范围内所进行的一切投资款项均由乙方自行解决；三、乙方在承包期内所发生的一切税费，应由乙方向当地有关部门缴纳，如有违反，则一切责任与甲方无关；四、如国家建设需要征用该猪场（养殖池）土地时，甲方必须按国家有关政策、法律向有关部门追讨赔偿，所得赔偿金全部支付给乙方；五、乙方如不按期缴纳承包款及税项，超过半年的作乙方自动终止承包合同。同时，甲方保留追收当年承包款的权利；六、甲方如中途违约而被迫终止合同，甲方须向乙方赔偿一切投资款及经济损失。乙方如中途转包的，需征得甲方同意才能办理。翌日，双方就上述合同又签订了《补充合同》，补充条款：该厂土地使用权证（证号：高国建【87】字第069944号）甲方不能用于向银行抵押贷款之用，如有其他使用需征得�方同意，否则，一切责任由甲方承担。合同签订后，肇庆粮食公司依约将合城猪场交由伍文才使用，伍文才每年按时交纳1500元的承包款，直至2011年之后，没有再缴交该承包款，伍文才向该院起诉要求解除上述《承包合同》，案件经二审终审，肇庆市中级人民法院以（2015）肇中法民二终字第117号民事判决书，认为：“对于合城猪场交付给伍文才后，伍文才经营过程中对猪场所作投入产生的资产增值问题，由于伍文才没有在本案中提起反诉，该院对此不作处理，伍文才和肇庆粮食公司双方可另行协商处理或者另寻其他途径解决。”，并判决：解除肇庆粮食公司和伍文才签的涉案猪场承包合同；伍文才于该判决生效之日起六十日内将涉案猪场返还肇庆粮食公司。伍文才以其对猪场所在投入产生增值为由，要求肇庆粮食公司支付936147元。
2016年8月10日，伍文才向该院申请对涉案猪场的增值部分进行评估获准。该院依法委托的肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司于2017年3月31日作出肇资评报字【2017】第9号评估报告书，显示评估方法：房屋建构筑物和附属设备设施的评估，该公司根据评估对象的实际情况，对房屋建构物和附属设备设施资产采用成本法进行评估（不含占用土地使用权价值），成本评估法即在持续使用的前提下，以重新建造该项资产的现行市价为基础确定重置成本。并按建构筑物的使用情况现场勘查的情况综合确定成新率，进而计算出建构筑物评估值。评估结论为为：一、山上果园仓库建设投入补偿类价值为197390元；二、山上果树补偿类价值331700元；三、山上果园仓库搬迁补偿费用18000元；四、鱼塘建设投入补偿类价值319340元；五、鱼塘动产投入补偿类价值31800元。伍文才为此支出评估费8982元。
对于肇庆粮食公司将猪场发包交付给伍文才时猪场状况及设施，由于双方没有签订书面交接财物清单，伍文才、肇庆粮食公司双方也没有举证证实。
一审法院认为，伍文才依据生效的（2015）肇中法民二终字第117号认定的“对于合城猪场交付伍文才后，伍文才经营过程中对合城猪场所作投入产生的资产增值问题……伍文才和肇庆粮食公司双方可另行协商处理或者另寻其他途径解决。”提起本案诉讼，本案为租赁合同纠纷。对于肇庆粮食公司抗辩认为守约方无需赔偿违约方的损失的意见：伍文才、肇庆粮食公司签订涉案出租合同时，肇庆粮食公司承诺永久出租，这致使伍文才注资投入的原因，且事实上伍文才也做了投入，虽然生效判决（2015）肇中法民二终字第117号民事判决书已经认定伍文才违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，及民事诉讼权利义务对等原则，公平原则，结合本案合同履行情况和合同性质，伍文才要求肇庆粮食公司采取补救措施，补偿伍文才投入损失，合情合法也合理，该院予以支持。对于肇庆粮食公司肇庆粮食公司第二次庭审中认为其中果树、宿舍、设施等部分属于其所有的意见，没有举证证实，且该猪场经过伍文才十几年悉心呵护，维修完善，才能经营至今，事实存在增值，故对肇庆粮食公司该抗辩意见，该院不予采纳。
关于伍文才损失问题：经伍文才、肇庆粮食公司双方共同委托的第三方肇庆永证资产评估土�房地产估价有限公司作出的肇资评报字【2017】第9号评估报告，结论：一、山上果园仓库建设投入补偿类价值为197390元；二、山上果树补偿类价值331700元；三、山上果园仓库搬迁补偿费用18000元；四、鱼塘建设投入补偿类价值319340元；五、鱼塘动产投入补偿类价值31800元，该评估公司作为与本案没有利害关系的第三方，其作出的评估结论具备公平、公正、合理性，该院对该评估结论予以采纳。结合猪场现状，充分考虑伍文才、肇庆粮食公司的意见，经济利益最大化的原则，对猪场财产采取固定设施设备不拆除，其他由伍文才自行处理的方式。不宜拆迁作保留的需要补偿的财产为：第一类山上果园仓库建设投入补偿类（评估价值197390元）、第四类鱼塘建设投入补偿类（评估价值319340元），两类合共516730元。在上述两项财产中，包括三处猪舍，价值分别为：①猪舍评估价值19380元，②猪舍评估价值100690元，③大屋内猪舍13980元。对于猪舍的权属，伍文才、肇庆粮食公司均没有提出证据予以证实，而涉案合同名为《承包肇庆市粮食企业集团公司大湾合城猪场（养殖场）的合同》，合同中约定：原肇庆市粮食局位于高要大湾合城管理区的猪场（养殖场）产权划归肇庆粮食公司所有……可以得出肇庆粮食公司出租给伍文才之前该猪场已经存在，后划归肇庆粮食公司所有，如果仅仅是一块烂地，则不存在“所有”字眼，而是土地使用权，故猪舍应为涉案标的必须存在之物，该院根据日常行为经验法则，判断上述两个猪场为出租的必须存在之物，权属为肇庆粮食公司。围墙、宿舍及其他构筑物则不是出租猪场必须存在之物，肇庆粮食公司没有举证证实出租时存在该物，应认定为伍文才投入。对于伍文才是否对猪舍进行过修缮，支出多少，伍文才没有举证，该院不予支持。综上，肇庆粮食公司肇庆粮食公司应支付给伍文才猪场投资的增值应为382680元（516730元-19380元-100690元-13980元）。作搬迁包括：第二类山上果树补偿类（评估价值331700元）；第三类山上果园仓库搬迁补偿（评估价值18000元）；第五类鱼塘动产投入补偿类（评估价值25270元）；第七类各类禽（鸭鸡）搬迁费（评估价值3600元）；第八类渔船（评估价值2930元），由伍文才自行处置。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十六条的规定，判决：一、肇庆市粮食企业集团公司于该判决生效之日起十日内支付位于高要大湾合城管理区猪场的资产增值382680元给伍文才；二、驳回伍文才的其他诉讼请求。�果肇庆粮食公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13161元，由伍文才负担6121元，肇庆粮食公司负担7040元，该款伍文才已经预交，肇庆粮食公司在履行生效判决时迳付7040元给伍文才，该院不另行收退。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：肇庆粮食公司应否向伍文才补偿以及补偿的费用如何认定。
双方签订的承包合同第一条约定肇庆粮食公司愿意将涉案猪场永久性发包给伍文才经营使用，并将尚欠对方的工程款作为一次性预交的承包款，在此基础上伍文才还需每年向肇庆粮食公司支付1500元承包款。虽然合同违反了合同法关于租赁合同最长期限二十年的约定被确认为部分无效以及合同因伍文才逾期支付租金的违约行为而被生效法律文书判决解除，但伍文才基于对合同永久履行的信赖对猪场进行的投入在合同履行过程中客观上确实产生了增值，肇庆粮食公司在合同解除后享有处分权的猪场也的确在合同签订时的价值基础上有所增值，一审根据合同法第二百二十三条和公平原则判决肇庆粮食公司对伍文才的投入增值部分进行补偿，而非赔偿伍文才的损失，其处理方式适用法律正确，本院予以确认。至于补偿的标准，一审根据评估意见计算得出不宜拆迁的两类价值的增值并无不当，二审予以维持，伍文才诉请的其他部分，由其在将猪场交还给肇庆粮食公司时自行处置，不再补偿。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，伍文才和肇庆粮食公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
伍文才预交的二审案件受理费8286元和肇庆市粮食企业集团公司预交的二审案件受理费13161元，均由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 赵崇轩