广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终681号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：吴升南，该公司职员。
委托代理人：彭志威，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李志邦，男，1976年10月22日出生，汉族，户籍住址：广东省罗定市。
委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）因与被上诉人李志邦商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审法院存在事实上认定的错误。被上诉人在2016年9月26日向上诉人作出同意收楼的意思表示，此时，离《商品房买卖合同》约定的交付时间2015年9月30日已经逾期近一年，上诉人是在被上诉人知悉并同意按房屋现状收楼的情况下才将涉案房屋交付给被上诉人使用，该行为完全是双方作为平等主体关系上确认权利义务的事实，是双方对自身权利的处分。因此，完全不存在一审判决认定的“被告凭借其经营者优势地位与原告签订的协议，免除了被告作为经营者的责任，显失公平。”一审法院漠视双方作为平等主体的关系，独自认定上诉人具有经营者优势是认定事实错误。
二、一审法院存在法律上的适用错误。被上诉人与上诉人只签订过一份《商品房买卖合同》，《业主收楼资料签收表》是确认履行《商品房买卖合同》的一部分，但一审法院将《业主收楼资料签收表》直接作为格式合同去认定，并适用《消费者权益保护法》的规定，是明显的认定事实错误，进而导致适用法律错误。
综上，一审法院认定事实既不尊重上诉人与被上诉人之间的合意，更是法律上的适用错误。请求二审依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李志邦辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉。1.《业主收楼资料签收表》中关于免除上诉人逾期交楼违约责任的条款没有对价，属于上诉人单方免除其责任，排除被上诉人权利的条款，所以是无效的。2.上诉人认为《业主收楼资料签收表》是确认履行合同的一部分是错误的，因为合同中并未有免除逾期交楼责任的条款，反而是约定上诉人逾期交楼要承担违约责任，所以《业主收楼资料签收表》上关于免除上诉人逾期交楼违约责任的条款属于格式条款，可以适用《合同法》及《消费者权益保护法》关于格式条款无效的规定。
李志邦向一审法院起诉请求：1、创宇公司立即将经有关部门竣工验收合格的房屋交付给李志邦；2、创宇公司支付李志邦逾期交房违约金24521.16元（以482726元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是48.27元/天，从2015年9月30日开始计算到房屋经有关部门竣工验收合格之日止，暂计算至2017年2月20日止共508天，合计24521.16元）；3、创宇公司返还李志邦代办土地使用权证、房产证契税及其他费用合计15165元，并支付资金占用费2088.98元（以15165元为计算基数，按同期银行贷款年利率4.35%计算，从2013年12月4日暂计算至2017年2月20日共38个月合计2088.98元，其余计算至创宇公司将该款项返还之日止）；4、本案诉讼费由创宇公司承担。
诉讼中，李志邦撤销其第一项诉讼请求，其第二项诉讼请求变更为：创宇公司支付李志邦逾期交房违约金26645.04元（以482726元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是48.27元/天，从2015年9月30日开始计算到2017年4月5日止共552天，合计26645.04元）。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX居委XX路XX号XX住宅小区的房地产开发商。2013年12月4日，李志邦作为买受人与创宇公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区XX座XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为482726元。第六条约定买受人必须在2013年12月4日前付清首期款145726元给出卖人；剩余房款337000元整，买受人必须于2013年12月11日前申请办理银行按揭手续。第七条约定买受人如未按合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出收楼通知书之日起15天内办理收楼手续，如买受人未按合同约定的时间办理收楼手续（或买受人联系地址不详、变更等原因导致买受人没收到收楼通知书的），视为买受人已收楼，此后产生的一切费用（包含但不限于物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由买受人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（假如有违约的话）及相关费用并将办理该商品房的房地产权证手续所必须的法律文件交付出卖人后，出卖人才有义务为买受人代办，且因此造成房地产权证延迟的出卖人无须承担责任。
合同签订后，李志邦按约定向创宇公司支付完全部购房款，并于2013年12月4日支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用15165元给创宇公司。2016年9月26日，李志邦办理了收楼手续，并在《业主收楼签收表》上签名，该表下方下划线文字提示：业主在本表上签名后，表示同意按照房屋现状收楼，无论开发商是否已经取得《房屋建筑工程竣工验收报告》《竣工验收备案表》，业主均不作追究。李志邦认为，创宇公司交付的商品房未符合交付条件，遂于2017年2月24日诉至一审法院，要求处理。
另查明：创宇公司于2016年6月15日代李志邦缴交了涉案商品房住宅专项维修资金3475.50元，于2014年1月26日支付了房屋所有权登记费80元。涉案商品房于2017年2月21日取得《建设工程竣工验收报告》，于2017年3月10日取得《竣工验收备案表》。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。李志邦与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、李志邦是否有权主张逾期交楼违约金？2、李志邦主张的逾期交楼违约金应如何计算？违约金应计算至何时？
关于争议焦点1。2016年9月26日李志邦签订的《业主收楼签收表》上“业主在本表上签名后，表示同意按照房屋现状收楼，无论开发商是否已经取得《房屋建筑工程竣工验收报告》《竣工验收备案表》，业主均不作追究”的提示内容，属创宇公司凭借其经营者优势地位与李志邦签订的协议，免除了创宇公司作为经营者的责任，显失公平，根据我国《消费者权益保护法》第二十六条第二、三款“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”的规定，该内容应属无效，一审法院予以认定。李志邦作为买受人有权依法要求创宇公司承担相应的违约责任。创宇公司对此提出的抗辩意见，理据不成立，不予采纳。
关于争议焦点2。创宇公司已于2017年2月21日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，于2017年3月10日取得了《竣工验收备案表》，符合了合同约定和法律规定的交付条件。鉴于李志邦已于2016年9月26日实际接收了涉案商品房，至创宇公司取得《竣工验收备案表》时止，创宇公司交付的商品房已完全符合双方约定和法律规定的交付条件，创宇公司交付商品房的义务已履行完毕，无需再通知李志邦收楼。合同第九条第1、2款约定了双方对逾期交楼违约责任的处理方法，该条第2款约定的内容并未排除从逾期第91日起至第五个月的违约金，创宇公司提出的计算方法没有依据，不予采纳。创宇公司应支付从交付期限届满之次日起即2015年10月1日起至2017年3月10日止（共526天）的逾期交楼违约金25391.39元（482726元×0.1‰×526天）给李志邦。李志邦要求创宇公司支付逾期交楼违约金26645.04元的诉讼请求，一审法院仅在25391.39元的数额范围内予以支持，超出诉讼请求予以驳回。
关于李志邦提出的要求创宇公司返还代收契税款15165元及其按同期银行贷款年利率4.35%从2013年12月4日至返还之日止的资金占用费的诉讼请求。李志邦于2013年12月4日向创宇公司支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用共15165元，创宇公司收取李志邦支付的款项后，至今只代李志邦缴交了住宅专项维修资金3475.50元和房屋所有权登记费80元的事实，予以认定。扣减创宇公司已代李志邦缴交的费用，对未缴交部分创宇公司应返还给李志邦，即创宇公司应返还11609.50元给李志邦。根据合同第十五条约定，创宇公司应在商品房交付使用之日起540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。创宇公司交付的商品房于2017年2月21日才符合交付条件，创宇公司未为李志邦代交契税没有超过双方约定的期限，故李志邦要求创宇公司支付资金占用利息的请求，没有依据，不予支持。
诉讼中，李志邦撤回其第一项诉讼请求，属其对自己诉讼权利的依法处分，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年10月1日起至2017年3月10日止的逾期交楼违约金共25391.39元给李志邦。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用11609.50元给李志邦。三、驳回李志邦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元（李志邦已预交），由李志邦负担60元，云浮市创宇贸易有限公司负担389元。
双方当事人在二审期间均无提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。
关于创宇公司应否承担逾期交房违约责任的问题。双方合同第八条、第十一条约定，上诉人应在2015年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给被上诉人。双方合同的约定是以商品房经验收合格作为交付涉案商品房的条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。因此，根据国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条已规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格方可交付使用。即经五方验收后，商品房验收合格的，已符合交付使用的标准。涉案商品房于2017年2月21日取得《建设工程竣工验收报告》，即涉案商品房于2017年2月21日符合合同约定的交付条件。上诉人未在2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给被上诉人，已经违约。虽然被上诉人在2016年9月26日办理了涉案商品房的收楼手续，但涉案商品房直至2017年2月21日才符合合同约定的交付标准。因此，上诉人应承担自2015年10月1日至2017年2月20日止的违约责任。
上诉人认为被上诉人签订的《业主收楼资料签收表》是双方对自身权利的处分，被上诉人已明确表示不予追究，该免责条款合法有效，应免除上诉人的逾期交房违约责任。本院认为，被上诉人在办理收楼手续时，在《业主收楼资料签收表》与上诉人明确约定了“业主在本表上签名后，表示同意按照房屋现状收楼，无论开发商是否已经取得《房屋建筑工程竣工验收报告》《竣工验收备案表》，业主均不作追究”，上述提示内容已划线注明，清晰明确。而且根据双方合同第十一条的约定，上诉人未能按合同约定交付商品房的情况下，被上诉人有权拒绝收楼，并可追究上诉人的逾期交房责任。因此，被上诉人同意接受未符合合同约定交付标准的商品房并签署《业主收楼资料签收表》免除上诉人的违约责任，实质是其对自身权利的处分，并无违反法律的强制性规定，双方就违约责任承担达成的协议应属有效。被上诉人认为是迫于无奈的情况下签署《业主收楼资料签收表》的理据不足，本院不予采纳；上诉人认为《业主收楼资料签收表》合法有效的主张，本院予以支持。根据双方在《业主收楼资料签收表》的约定，被上诉人已同意上诉人向其交付未符合合同约定交付标准的商品房，并免除上诉人相应的违约责任。而被上诉人虽然同意在涉案商品房未符合合同约定交付标准的情况下收楼，但其意思表示仅免除了收楼之后上诉人未能交付符合合同约定的商品房的违约责任，并未明确表示免除上诉人在被上诉人收楼日之前的逾期交房责任。因此，上诉人还应承担自2015年10月1日起至2016年9月25日止（共360天）的逾期交楼违约责任。根据双方合同第九条的约定，上诉人应支付逾期交楼违约金17378.14元（482726元×0.1‰×360天）给被上诉人。
综上所述，上诉人的上诉请求成立部分，应予支持；上诉人的上诉请求不成立部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持罗定市人民法院（2017）粤5381民初452号民事判决第二项。
二、撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初452号民事判决第一项、第三项及受理费部分。
三、限云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年10月1日起至2016年9月25日止的逾期交楼违约金共17378.14元给李志邦。
四、驳回李志邦的其他诉讼请求。
一审案件受理费449元，由李志邦负担120元，由云浮市创宇贸易有限公司负担329元；二审案件受理费435元，由李志邦负担110元，由云浮市创宇贸易有限公司负担325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年十月十一日
书 记 员 冯梓叶