浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2212号
上诉人（原审原告）：裘建东，男，1973年11月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚璐佳，浙江君度律师事务所实习律师
被上诉人（原审被告）：浙江骏兆置业有限公司。住所地：海宁经济开发区隆兴路***号内主办公楼*楼***室。组织机构代码：05957922-1。
诉讼代表人：张敏华，该公司破产管理人法定代表人。
委托诉讼代理人：詹浩春，该公司破产管理人员工。
委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。
上诉人裘建东因与被上诉人浙江骏兆置业有限公司（以下简称骏兆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2017）浙0481民初4528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
裘建东上诉请求：撤销原判，改判支持裘建东一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定双方之间系借贷关系，双方为确保借款合同的履行而签订购房合同，存在错误。第一，案外人曹宇航仅为介绍人，并非本案当事人，其对本案详细情况并不知情，一审以曹宇航的调查笔录作为定案依据，显属草率。程序上，证人应当出庭作证，未经出庭作证的证人证言不能作为定案依据，一审剥夺了裘建东对证人证言调查发问之权利。其次，2014年1月22日，裘建东预付骏兆公司100万元案涉房屋预售购房款，该款由骏兆公司法定代表人李竞开代收，为防止风险，李竞开与裘建东约定在骏兆公司办理完毕相关购房手续（包括签订购房合同、开具收款凭证）之前，骏兆公司会支付裘建东该100万元款项的资金占用损失费用。2014年5月26日，骏兆公司与裘建东签订三份《商品房买卖合同》。2014年7月23日，裘建东以现金方式向骏兆公司支付剩余房款428448元，骏兆公司对收取的全部购房款予以确认，并向裘建东开具了收款收据，即裘建东已付清案涉三套房屋全部购房款。2014年7月23日之前骏兆公司支付给裘建东的款项为资金占用损失，2014年7月23日为双方之间结算时间点，且2014年7月23日骏兆公司出具的收款收据亦明确了双方之前的购房款及资金占用损失均已结清。一审以双方之间的商品房买卖合同签订的2014年5月16日作为节点，认为之后裘建东还收到66万元款项，故双方之间不存在买卖关系，存在错误。款项的结算，应以最终房屋买卖款项交付作为结算点。2014年5月26日，双方仅草签了商品房买卖合同，2014年7月23日，骏兆公司向裘建东明确其会进行网签和配合办理预告登记的情况下，裘建东才缴纳购房款及办理相关收款手续。后骏兆公司未备案，导致裘建东无法办理预告登记。第二，2014年9月29日，李竞开向裘建东借款20万元，支付方式为现金；2014年10月10日，李竞开向裘建东借款10万元，支付方式为现金。后李竞开分四次支付裘建东40万元，曹会利分两次转账支付裘建东共20万元。以上合计60万元，其中30万元系归还本金，30万元为利息。首先，认定借款性质的标准，应当是借款凭证。本案中，两份借条均载明“今借到现金”，收款的意思表示明确，裘建东亦向一审阐明款项的来源、交付时间、地点等，该两笔款项具备借款的客观性，应认定为借款。其次，关于利息，该借条上虽未约定，但双方之间存在口头约定，且已实际履行，未损害他人利益，根据省高院民间借贷解释，属已支付利息。再次，一审认定100万元为借款，认为前款未结清，后续又借款不合常理，存在错误。一审并未考虑到2014年7月23日房款结算收款以及房屋买卖合同、预告登记等情形，2014年7月23日之前的资金占用损失和购房款已结清。第三，一审认定骏兆公司与裘建东之间100万元款项系借款，无相应书面凭证证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则，合同系原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据具有较高证明力。本案双方之间签订的商品房买卖合同、预告登记手续、收款凭证等具有较高证明力。其次，加盖公章的书面收款凭证足以证明款项收取的事实。裘建东已向法庭陈述款项来源、交付地点、时间，故该收款凭证具有合理性和客观性。最后，李竞开系骏兆公司法定代表人，与骏兆公司系利益共同体，李竞开亦系裘建东主张30万元债权的债务人，与裘建东有金钱纠纷，与本案存在利害关系，其证言不应采信。二、本案房屋买卖关系和借款法律关系并存，2014年7月23日之前的款项是购房款和资金占用损失，2014年5月26日和2014年7月23日为房屋买卖关系；2014年9月29日和2014年10月10日的30万元为借款法律关系。本案房屋买卖法律关系和借款法律关系应分别处理。一审认定本案系为确保借款合同的履行而签订购房合同，存在错误。三、一审对建设主管部门对于骏兆公司景湾银座调查登记结果及骏兆公司向建设主管部门申报结果只字未提。上述证据显示景湾银座2幢707室的购房人为裘建东，骏兆公司隐瞒裘建东将另两套房屋出售给了他人。
骏兆公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。
裘建东向一审法院起诉请求：骏兆公司支付裘建东逾期交房违约金52852.58元（以已交付房款1428448元为基数，按日万分之一，自2016年6月1日起暂计算至2017年6月5日为370天，此后要求计算至三套商品房实际交付之日止）。
一审法院认定事实：2014年1月22日，裘建东汇款给李竞开100万元。2014年2月22日，李竞开汇款给裘建东50000元。2014年3月24日，李竞开汇款给裘建东50000元。2014年5月26日，裘建东与骏兆公司签订三份《商品房买卖合同》，约定由裘建东购买景湾银座2幢703室、2幢707室、5幢711室三套房屋，总价款1428448元，合同约定了双方其他权利义务。其中第十条关于违约金的约定为：出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日万分之一支付违约金。2014年6月3日，李竞开汇款给裘建东50000元。2014年7月12日，裘建东出具收条一份，载明：今收到李竞开还款共计20万元。2014年7月18日，李竞开汇款给裘建东10000元。2014年7月23日，骏兆公司出具给裘建东金额为1428448元的收款收据，载明为：景湾银座预售购房款（2-703、2-707、5-711）。2014年9月29日，李竞开出具借条一份，载明：今借到裘建东现金人民币20万元。2014年10月10日，李竞开出具借条一份，载明：今借到裘建东现金人民币10万元。2015年1月8日，李竞开汇款给裘建东10万元。2015年1月12日，李竞开汇款给裘建东10万元。2015年3月24日，李竞开汇款给裘建东10万元。2015年4月13日，李竞开通过他人银行卡汇款给裘建东10万元。2015年5月8日，李竞开通过他人银行卡汇款给裘建东10万元。2015年6月29日，李竞开汇款给裘建东10万元。
一审法院认为，本案争议焦点是双方之间法律关系的性质，裘建东主张双方之间系房屋买卖合同关系，骏兆公司主张双方之间存在民间借贷关系。结合上述证据及当事人陈述，一审认为骏兆公司的主张成立，理由如下：
其一，结合案外人曹宇航的关于双方借款的陈述以及2014年1月22日汇款之后的头两个月每月还款50000元的事实，应认定2014年1月22日汇款时双方之间存在借贷关系，且约定月息为5%。
其二、裘建东主张2014年9月、10月又向李竞开出借30万元且之后归还的60万元系该30万元借款的本金及利息，该主张与常理不符。理由如下：首先，裘建东主张的该两次借款均只有借条，而无款项交付凭证，在骏兆公司方否认款项实际交付的情况下，裘建东也未举证证明款项已经交付。第二，该两份借条并未约定利息，裘建东主张双方约定利息无相应证据。第三，2014年1月骏兆公司已向裘建东借款100万元，在前款尚未还清的情况下，裘建东再次出借30万元，与常理不符。第四，裘建东主张该笔借款利息为月18%，该利息过高，与常理不符。裘建东主张该利息，显然是根据借条出具时间及此后的还款情况进行倒推计算。一审认为，骏兆公司于2014年1月向裘建东借款100万元，依据双方约定，自借款之日至2014年10月应付利息为45万元，扣除期间支付的16万元，尚余29万元未付，裘建东于2014年9月、10月出具30万元借条，应是对之前结欠利息的确认。
其三、裘建东主张收款收据涉及的余款四十余万元大额款项，系现金交付，与常理不符，且未提供证据证明。
其四、双方于2014年1月22日发生借款关系，之后因骏兆公司无法还款，确实存在双方将借款关系转化为房屋买卖关系的可能。但是，如果双方确实将借贷关系转化为买卖关系，裘建东不会在双方签订购房合同后仍收到对方支付的款项。本案中，裘建东于2014年5月26日后仍陆续收到款项66万元，因此，双方之间不存在房屋买卖关系。
综上，裘建东、骏兆公司之间系借贷关系，双方为确保借款合同的履行而签订购房合同。现裘建东基于购房合同向骏兆公司主张违约责任，于法无据，一审不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回裘建东的诉讼请求。案件受理费1122元，减半收取561元，由裘建东负担。
二审中，裘建东围绕上诉请求依法提交了由海宁市房地产管理处出具的已售未备案房屋表格复印件两张，其中景湾银座2幢707室显示该房屋已经出售，购房人是裘建东，证明双方之间存在商品房买卖合同关系。
骏兆公司质证意见：对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该表格中载明的2幢202叶某、309杜某等人的备案均已撤销，其均系民间借贷。2幢509购房人为“是你”，608、609、702购房人为“爱你”，故该表格并非对真实购房情况的记载，对该证据不予认可。
本院认证意见：该表格中显示景湾银座2幢509的购房人为“是你”，2幢608、609、702的购房人为“爱你”，故该表格不能反映真实的购房情况，不能证明裘建东与骏兆公司之间存在商品房买卖合同关系，不予认定。
二审中，骏兆公司并未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，裘建东与骏兆公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，其以此要求骏兆公司支付逾期交房违约金的请求不能成立，理由如下：
第一，裘建东主张其于2014年1月22日支付给李竞开的100万元系购房预付款，并主张李竞开于2014年2月22日、3月24日、6月3日、7月18日向其合计支付的16万元是上述100万元的资金占用费。经查，2014年5月26日，裘建东与骏兆公司签订案涉三份《商品房买卖合同》，并在合同中约定裘建东应于案涉合同签订时（即2014年5月26日）一次性付清全部房价款（1428448元）。倘若双方存在真实的商品房买卖合同关系，即使2014年2月22日、3月24日的10万元可以理解为合同签订前100万元预付款的资金占用费，那么在2014年5月26日合同签订之后，骏兆公司就不存在资金占用问题，也就无需再向裘建东支付资金占用费。同时，由于裘建东并未按照约定于合同签订当日全额付清购房款，若双方存在真实的房屋买卖合同关系，理应由裘建东向骏兆公司支付逾期付款违约金，而不是由裘建东继续收取资金占用费。因此，裘建东主张100万元系购房预付款及双方之间存在真实的房屋买卖合同关系有违常理，本院不予认定。
第二，裘建东主张2014年7月23日其系通过现金方式向骏兆公司支付了购房余款428448元，但428448元系大额款项，通过现金方式支付，与常理不符。
第三，2014年7月12日，裘建东出具收条1份，该收条载明：“今收到李竞开还款共计20万元”。裘建东虽对该收条的真实性有异议，但并未提供证据证明其异议成立，且经一审释明后裘建东亦未申请对该收条进行鉴定，故该收条应予认定。该收条系在案涉商品房买卖合同签订之后出具，且明确裘建东收取20万元系李竞开的还款，可以直接证明2014年1月22日的100万元是借款而非购房预付款及双方不存在真实的房屋买卖合同关系。
综上，裘建东与骏兆公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，案涉商品房买卖合同实际系为担保相关当事人之间的借贷关系而签订，故裘建东以其与骏兆公司间存在商品房买卖合同关系为由向骏兆公司主张逾期交房违约金及相应利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。本院注意到，一审在裁判理由部分将借贷关系的主体认定为裘建东与骏兆公司，并对借款的数额、利息标准予以了认定，但本案中裘建东均是与李竞开发生相关款项往来，而李竞开系骏兆公司的法定代表人，故李竞开系个人借款抑或代表骏兆公司借款以及借款的数额及利息，尚需李竞开作为当事人身份另案予以查明，由此一审直接在本案中就借贷关系所涉的主体、借款数额、利息标准等事项进行认定，存有不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1121元，由上诉人裘建东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
审 判 员 陈 远
二〇一八年二月五日
法官助理 王旖辰
书 记 员 胡玉婷