浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第273号
上诉人（原审被告）马家裕。
上诉人（原审被告）陈艳。
被上诉人（原审原告）张军君。
委托代理人王雪峰，系被上诉人张军君之妻。
被上诉人（原审原告）王雪峰，身份同上。
上诉人马家裕、陈艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2014）舟定民初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年7月20日，由王雪峰出面，与马家裕和陈艳订立《商铺租赁合同》，将其与张军君共有的坐落于舟山市定海区海洲新天地广场内街9号、10号商铺出租给马家裕和陈艳，约定：租赁期限自2013年7月21日起至2017年7月20日止；第一年租金为220000元，自第二年起，逐年递增10%；租金支付方式为先付后用，第一期租金分两次支付，第二期起于上一年租赁期满之日支付；若一方违约解除合同，违约方需各自承担违约金，承租方为100000元，出租方为200000元；如拖欠租金，出租方有权向承租方按欠付租金的3%，按日收取滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，张军君、王雪峰向马家裕、陈艳交付了租赁房屋。马家裕、陈艳将该房屋用作经营舟山市定海麻辣主题餐饮店，并按约支付了第一期租金。在合同履行过程中，因“新天地”商铺自竣工以来，绝大多数门面空关，同类房屋租金出现大幅下跌，故双方自2014年初开始就租金调整事宜进行协商，但始终未能达成一致。2014年8月5日，张军君、王雪峰诉至法院，要求判令：马家裕、陈艳二人继续履行房屋租赁合同，立即支付第二期租金242000元，并自2014年7月21日起按日3%支付滞纳金至租金付清之日止。
庭审中，张军君、王雪峰同意解除合同，接收房屋钥匙后，变更诉请为：判令马家裕、陈艳二人立即支付违约金100000元，并自2014年7月21日起，按每年242000元的标准支付租金至同年9月11日以及相应的滞纳金。
另查明，张军君、王雪峰系夫妻关系；座落于舟山市定海区海洲新天地广场内街9号、10号一层的房屋，即涉案房屋，由张军君、王雪峰分别于2011年和2013年从浙江海洲房地产有限公司处购得，购房款已付清；张军君、王雪峰作为涉案房屋业主，因符合房屋开发单位浙江海洲房地产有限公司设置的奖励条件，获得该单位给予的现金奖励60000元。
原审认为，《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据庭审查明的事实及双方的意见，认定如下：
一、房屋租赁合同解除的时间。从双方提供的证据看，就租金调整等事宜的协商自2014年3月一直延续至7月。期间，马家裕、陈艳多次向张军君、王雪峰表示因租金过高无意继续履行合同，张军君、王雪峰亦于4月表示同意，并要求马家裕、陈艳支付违约金。但该次协商仅为双方就合同变更、解除等谈判过程中的一个环节，此后，双方仍有协商，故该次协商不应理解为合同已于当时经合意解除。张军君、王雪峰直到开庭当日才最终同意解除合同，并接收房屋钥匙，故房屋租赁合同于2014年9月11日起解除。马家裕、陈艳以合同已于第一期租金对应的租期届满前解除为由，而拒付租金的抗辩不成立，其应向张军君、王雪峰支付自2014年7月21日起至2014年9月11日止的租金35140元（按每年242000元，计算53天）。二、导致租赁合同解除的过错方。马家裕、陈艳要求提前解约的理由有二：一是在整个房屋租赁过程中，王雪峰方未提供该房合法有效的权属证明，导致其无法正常经营；二是该区域同类商铺租金远远低于合同约定价格。对于理由一，马家裕、陈艳关于其无法正常经营的事实缺乏相应的证据支持，且从现有证据看，其要求解除合同的理由是租金过高。在双方协商过程中，马家裕、陈艳曾多次表示，若张军君、王雪峰同意降低租金至能接受的水平，其将继续承租，故马家裕、陈艳的此项理由不成立。对于理由二，租金涨跌作为一种商业风险，是客观存在的，不能归咎于合同当事人。合理谨慎地订立合同，自负盈亏是商品经济的标志，也是意思自治的结果，马家裕、陈艳以市场租金下跌为由拒绝继续履行合同，缺乏正当理由。综上，合同系因马家裕、陈艳违约解除，马家裕、陈艳应当承担相应的违约责任。三、100000元违约金是否过高。根据合同，马家裕、陈艳违约解除合同，应当向张军君、王雪峰支付100000元违约金。至于是否予以调整，应当根据张军君、王雪峰由此遭受的合理损失而定。对张军君、王雪峰的合理损失应综合考虑若干因素：如新旧租赁合同租金的差价、合同解除日至张军君、王雪峰将涉案房屋另行出租期间房屋闲置的租金损失等。从实地来看，海洲新天地内街市面很冷清，只有零星几家店面在营业，绝大多数商铺处于空关状态，马家裕、陈艳亦自认新天地同类商铺租金价格已降至合同价格的40%以下，无论从可得利益的减损还是房屋闲置期的损失角度，100000元违约金于张军君、王雪峰的合理损失而言，并无不当，可予支持。另，60000元奖励的发放对象系房屋业主，与马家裕、陈艳无关，故对马家裕、陈艳要求将该获益在违约金中予以冲抵的主张予以驳回。四、马家裕、陈艳是否应当支付迟延履行违约金。张军君、王雪峰所称滞纳金，实质上即迟延履行违约金，系对承租方拖欠房租行为的约束。马家裕、陈艳在第二期租金支付日前已向张军君、王雪峰表明解约意向，双方就此展开协商，张军君、王雪峰于2014年8月5日诉至法院，审理中，张军君、王雪峰同意解除合同。在此背景下，张军君、王雪峰针对第二期租金主张滞纳金，显然缺乏合理性，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认张军君、王雪峰与马家裕、陈艳签订的《商铺租赁合同》于2014年9月11日解除；二、马家裕、陈艳于判决生效之日起30日内共同向张军君、王雪峰支付租金35140元，违约金100000元，合计135140元；三、驳回张军君、王雪峰的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由马家裕、陈艳共同负担。
宣判后，马家裕、陈艳不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》于2014年7月20日己经解除，不应支付2014年7月21日至同年9月11日的租金；二、被上诉人在与上诉人签订商铺租赁合同时并未告知其不能用于餐饮经营，导致上诉人无法做出环保证，正常经营，故被上诉人对租赁合同的解除存在重大过错；三、合同约定的违约金过高，应依法予以减少。为此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
张军君、王雪峰辩称：被上诉人同意解除租赁合同的前提是上诉人支付违约金100000元，在上诉人未支付违约金的情况下，合同自然继续履行，上诉人理应支付租金以及违约金。至于违约金是否过高，现因合同解除，被上诉人无论从可得利益的减损还是房屋闲置期的损失角度来说，均已远超双方所约定的违约金数额。为此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，一、关于租赁合同解除的时间。双方对租赁合同已解除并无异议，但对解除时间有争议。马家裕、陈艳在租赁合同未到期限满时，因故提出解除合同，需经张军君、王雪峰同意，并办理租赁物移交手续，方可算履行完毕。但其仅通过与张军君、王雪峰短信联系等方式，认为在一年租期满后，其搬离涉案租赁房屋即可视为已经解除合同，忽视了张军君、王雪峰同意解除租赁合同是以其支付违约金为前提。马家裕、陈艳在缺乏必备的前提下，主张合同己解除，且并未提供相应证据予以印证。本院不予支持。原审庭审中，王雪峰方同意解除合同并当庭接收了钥匙，原审以此确定双方正式解除合同的时间为2014年9月11日并无不当。二、关于本案中合同解除的过错问题。马家裕、陈艳主张张军君、王雪峰对租赁合同的解除存在重大过错，其理由是王雪峰方未提供该房合法有效的权属证明，且在签订合同之前并未告知其租赁房屋不能用于餐饮经营，导致其无法作出环保证，进行正常经营，但并未提供相应证据予以证实。且根据双方当事人整个协商过程认定马家裕、陈艳之所以要解除合同系租金过高原因。租金跌涨作为一种商业风险，是客观存在的。原审认定马家裕、陈艳以市场租金下跌为由拒绝继续履行合同，缺乏正当理由，理应承担相应的违约责任，并无不当。三、违约金是否过高的问题。合同中约定违约条款也是意在弥补合同履行期间因一方违约所造成损失，系双方的真实意思表示，均应遵守。本案中，造成合同无法继续履行的原因，责任在于马家裕、陈艳，其主张违约金过高，违反法律规定，应予调整，却并未提供相应依据，本院不予采纳。原审在针对张军君、王雪峰的损失问题时，考虑其新旧合同的租金差价、房屋闲置的租金损失等因素，认定100000元违约金，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由马家裕、陈艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 高嘉侃
二〇一五年一月二十二日
代书 记员 毛 赟