重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初6825号
原告：温光碧，女，1978年11月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：资云峰，重庆憬谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨明，重庆憬谦律师事务所律师。
被告:夏军，男，1976年1月9日出生，汉族，住四川省邻水县。
第三人：重庆银行股份有限公司小企业信贷中心，住所地重庆市渝北区东湖南路331号，统一社会信用代码91500000696582474L。
负责人：李玲，总经理。
委托诉讼代理人：宋韧，男，1984年3月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告温光碧与被告夏军、第三人重庆银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称重庆银行信贷中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法由审判员贺前春担任审判长，与审判员姚利平、人民陪审员刘朝利组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告温光碧及委托诉讼代理人资云峰、杨明，第三人重庆银行信贷中心的委托诉讼代理人宋韧到庭参加了诉讼。被告夏军经公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告温光碧向本院提出诉讼请求：1、夏军继续履行与温光碧签订的《二手房屋买卖合同协议书》，即协助温光碧办理位于xx区xx街道xx大道xx号xx产业园区xx区xx幢xx号房屋的过户手续；2、夏军支付温光碧从2016年11月23日起至办理过户之日止的违约金，以200000元为基数，每月按1%计算，不足一个月按一个月计；3、确认温光碧有权代夏军向重庆银行信贷中心偿还房屋抵押，办理解押手续；4、本案诉讼费由夏军负担。事实和理由：2016年6月30日，温光碧和夏军签订了《房屋租赁协议》，约定温光碧租赁夏军的位于重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx产业园区xx区xx幢xx号房屋，租金为200000元。2016年9月23日，温光碧和夏军签订了《二手房屋买卖合同协议书》，约定夏军将该套房屋卖给温光碧，房屋总价为1390000元，并约定双方交易所有税费由夏军负担。同时约定付款方式为签订合同当日温光碧向夏军支付定金200000元（租金转为定金），办理过户时支付250000元，过户后支付940000元。协议还约定夏军在收到定金之日起60天内必须解除抵押并办理房产过户手续。温光碧按照协议约定于2016年9月23日将200000元转入夏军账户，之后温光碧要求夏军协助办理过户手续，但夏军至今未履行义务，损害了温光碧的合法权益。案涉房屋抵押给了第三人重庆银行信贷中心，温光碧现愿意为该房屋办理解押手续以便完成过户。
被告夏军未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人重庆银行信贷中心陈述，重庆银行信贷中心对案涉房屋依法享有抵押权和优先受偿权。温光碧如果愿意代偿我方同意，温光碧代偿后我方也同意解押。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对房屋租赁协议、租金收条、二手房买卖协议书、房地产权证、不动产查询记录、（2017）渝0112民初13928号民事判决书，因到庭当事人对真实性均无异议，且与原件核对无异，本院予以采信并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：
2016年6月30日，以夏军为出租方，温光碧为承租方，双方签订了《房屋租赁协议》，约定夏军将位于重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx产业园区xx区xx幢xx号房屋出租给温光碧，房地产权证编号。租赁期限：2017年7月1日至2037年6月30日。付款方式：承租方一次性支付给出租方200000元整。
2016年9月23日，以夏军为卖方（甲方），温光碧为买方（乙方），双方签订《二手房买卖合同协议书》，约定夏军将位于重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx产业园区xx区xx幢xx号房屋（房地产权证编号）出卖给温光碧。约定所售房屋总金额为1390000元，双方交易所有税费由夏军负担。协议书第三条约定付款方式：乙方于本合同签订当日内向甲方支付定金200000元（前期已付的房屋租金转为定金）。在办理过户时乙方向甲方支付250000元。在办理过户后乙方用房产抵押贷款再支付余款940000元。第五条：甲乙双方均知道此房屋目前处于银行抵押中，甲方应在收到定金之日起60天内必须解除抵押并办理房产过户手续，每超过1个月（不足1月按1月计）按已付房款的1%支付违约金，3个月之内不过户视为毁约。甲乙双方毁约，按已支付房款的3倍违约金赔付对方。
签订买卖合同当日，夏军向温光碧出具收条，载明收到房屋租金200000元。该笔款项即由租金转化为温光碧支付的定金200000元。合同约定：夏军在收到定金之日起60日内必须解除抵押并办理房产过户手续；在办理过户时温光碧向夏军支付250000元。庭审中，温光碧陈述办理过户时付款，是指双方约定办理过户的时间，在约定的办理过户当日，由温光碧先付250000元，然后办理过户。但之后夏军一直没有去解押，也不再露面。故双方并没有前往办理过户及支付剩余款项，温光碧承租后一直使用案涉房屋。根据合同约定：“3个月之内不过户视为毁约。”本案确已超过了3个月未过户，对此温光碧陈述：该合同约定的“毁约”即是违约，如果一方要求履约还是继续履约。现温光碧要求继续履行。
另查明，案涉房屋的产权人为夏军，房屋抵押于第三人重庆银行信贷中心。2017年12月7日，重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初13928号民事判决书判决夏军归还重庆银行信贷中心借款本金及利息、罚息、复利等。庭审中，温光碧表示愿意对判决书载明的借款本金及利息、罚息、复利等全部代偿，重庆银行信贷中心同意温光碧代偿夏军的借款本金等，并愿意在其代偿后解除抵押。在解除抵押后，温光碧愿意在办理过户时将代偿后与250000元的差额（如有）支付给夏军。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的权利义务。温光碧于本合同签订当日向夏军支付定金200000元（实际是前期已付的房屋租金直接转为购房定金），按照合同约定，夏军应在收到定金之日起60天内解除抵押并办理房产过户手续，因夏军未在规定的时间办理解押，故双方合同未能继续履行，现温光碧愿代夏军偿还贷款，房屋抵押权人重庆银行信贷中心也表示同意，并愿意在温光碧代偿后解除案涉房屋的抵押。温光碧要求代夏军向重庆银行信贷中心偿还房屋抵押贷款，办理解押手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
案涉房屋解押后，抵押权消灭，原被告所签订的二手房买卖合同具备了继续履行的条件。现温光碧要求继续履行合同，也愿意在办理过户时将代偿后与250000元定金的差额（如有）支付给夏军，则夏军也应当按照合同约定在房屋解押后协助温光碧办理过户手续，对温光碧的该项诉讼请求，本院予以支持。
根据合同第五条的约定：应在收到定金之日起60天内解除抵押并办理房产过户手续，每超过1个月（不足1月按1月计）按已付房款的1%支付违约金，3个月之内不过户视为毁约。双方毁约，按已支付房款的3倍违约金赔付对方。本案中，温光碧于2016年9月23日签订合同当日向夏军支付定金200000元，夏军本应于2016年11月22日前解除抵押并办理房产过户手续，但夏军至今未办理解押手续，构成违约。现温光碧要求继续履行合同，并要求从2016年11月23日起至办理过户之日止，以200000元为基数，按每月1%计算，不足一个月按一个月计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告温光碧有权在本判决生效后十日内代被告夏军向第三人重庆银行股份有限公司小企业信贷中心偿还房屋抵押贷款（具体金额以第三人重庆银行股份有限公司小企业信贷中心核定为准），并办理解押手续；
二、第三人重庆银行股份有限公司小企业信贷中心在原告温光碧代为清偿按揭款项后十日内，协助原告温光碧办理对位于xx区xx街道xx大道xx号xx产业园区xx区xx幢xx号房屋的解除抵押手续；
三、原告温光碧在办理完毕解除抵押手续后十日内，将剩余未付房款与代偿款差额部分的款项支付给被告夏军；
四、被告夏军继续履行《二手房买卖合同协议书》，并在收到第三项的款项后十日内协助原告温光碧将位于xx区xx街道xx大道xx号xx产业园区xx区xx幢xx号房屋的过户至原告温光碧名下；
五、被告夏军支付原告温光碧违约金，以200000元为基数，从2016年11月23日起至办理过户之日止，按每月1%计算，不足一个月按一个月计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费17400元，保全费5000元，由被告夏军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 贺前春
审 判 员 姚利平
人民陪审员 刘朝利
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 陈 瑜