贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初619号原告：凯里市东城物业管理有限公司，住所地凯里市凯运大道二龙星园B座2楼。法定代表人：王端华。委托诉讼代理人：张先荣（特别授权），河南栗城律师事务所执业律师。被告：李某。原告凯里市东城物业管理有限公司（以下简称：东城物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张先荣，被告李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年9月至2017年1月期间的物业服务费650元；2、判令被告支付原告2016年9月至2017年1月期间水费242元；3、判令被告支付违约金239元（违约金暂计至2017年2月12日，后期违约金至被告支付所欠费用及违约金为止）。事实及理由：原告与被告2012年7月26日签订《前期物业管理协议》，2016年7月1日原告与二龙星园业主委员会签订《二龙星园物业管理服务合同书》，约定由原告向被告位于凯里市二龙星园某室提供物业服务，并约定原告提供物业管理、代缴水费等服务。合同签订后原告一致积极履行物业管理服务，但被告自2016年9月份不按照合同约定缴纳物业管理费、水费。原告多次催促被告缴纳，但被告拒不缴纳，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告东城物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人《居民身份证》复印件各一份，拟证明原告身份信息及诉讼主体资格；2、《前期物业管理协议》、《二龙星园物业管理服务合同书》复印件各一份，拟证明双方约定的物业管理服务费的收费标准、交纳时间、违约责任等；3、《催交通知》、《欠费名单》复印件各一份，拟证明原告就部分业主欠物业费及水费已经告知、催收。被告李某辩称：一、2012年6月30日被告与原告签订了前期物业管理协议，并入住凯里市二龙星园某室。居住期间，原告还是按照协议提供物业管理，为此被告一直按时交纳物业管理费。但也许是原告入住小区时，所有的设备、小区绿化等各项设备是新的，不用过多的维修养护，致使原告没有履行协议中所规定的权利和义务。另外，关于原告诉称与我于2012年7月26日签订了《前期物业管理协议》，这个时间我没有与原告签订过任何协议，因此我不履行该协议。2016年7月1日原告与二龙星园业主委员会签订的《二龙星园物业管理服务合同书》是无效合同，首先该业主委员的产生本身就存在瑕疵，当其他业主发现后我们已经向南丰社区和凯里市房产局物业科反映了该情况，且凯里市房产局物业科于2016年11月14日撤销了该业主委员会，为此被告认为《二龙星园物业管理服务合同书》是无效合同。二、关于原告要求支付的2016年9月至2017年1月份水费共计242元的问题，在我小区的原告方一直把水费和物业管理费绑定在一起，没有单独进行水费收费，我已经向原告多次交水费，原告不收。同时原告方要按照凯里市有关单位的水费单价每吨3.10元进行计算，我所用的水费，我可以交，而不是物业公司现在按照每月4吨收取水费。三、关于原告要求支付违约金239元及承担本案诉讼费的问题，从整个事因来看，补交物管费是因为原告与我没有任何合同服务关系，原告方已经不再为我服务，我有权拒不缴费给不为我服务的物业公司。同时物业公司在为我们业主进行物业管理过程中存在如下违约事实：1、违反协议第二条、第三条、第四条、第五条及管理质量问题等等，综上，请求法院驳回原告要求被告支付物业管理费650元；2、驳回原告要求我支付违约金239元；3、所有诉讼费由原告承担。被告李某为证明抗辩事由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、被告《居民身份证》复印件一份，拟证明被告的身份信息和主体资格；2《照片》彩印件一份共19张，拟证明原告的卫生服务没有做到位，对不交物业费的业主，原告以强拆水表，砸车胎的方式与业主对抗。小区的绿化没有尽到管理义务，消防通道已经被堵死，以及水费价格的差异，原告私自将小区停车位出售给业主，原告并没有尽到物业管理的义务；3、《凯里市房地产事业发展管理局文件》、《关于强烈要求撤销二龙星园业主委员会的申请》复印件各一份，拟证明二龙星园业主委员会选举产生不合法，并由业主申请撤销的事实。本院经审理认定事实如下：原告系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围内有物业管理；房屋、设备租赁；搬家、家政服务、装饰材料销售等。被告系凯里市二龙星园谋室房屋业主。2012年6月30日，原、被告签订《前期物业管理协议》，协议第一条约定：“所购物业的小区名称：二龙星园，坐落位置：A栋，建筑面积：129.45平方木”，第五条物业管理费用“高层带电梯和高层住宅案建筑面积（最终以房产证确认的建筑面积为准）每月每平方米人民币1.00元。”第十八条“本协议自签字之日生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日终止。”2012年6月至2016年7月期间，被告均按合同向原告缴纳物业费2016年7月1日原告与二龙星业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同主要载明：物业费收取、物业管理服务期限及双方权利义务等。同年9月14日原告与二龙星小区部分业主认为成立业主委员会程序违法，认为该委员会签订的《物业管理服务合同》无效，为此被告从2016年9月起拒绝向原告缴纳物业费及水费，截止2017年1月被告尚欠物业费650元、水费242元。嗣后，经原告多次向被告催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经本院调解未果。上述事实，有原告的起诉状、被告答辩状及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：本案原告与被告签订的《前期物业服务协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。原、被告签订了《前期物业服务协议》，合同期间，原告为凯里市二龙星园小区提供了物业服务，被告作为小区业主，事实上也接受了物业服务。同时，即便二龙星园业主委员与原告签订的《物业管理服务合同》无效，原被告之间仍可沿用《前期物业服务协议》对双方权利义务进行约束。根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《前期物业服务协议》约定，原告要求被告缴纳物业管理费650元及水费242元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告东城物业公司根据《前期物业服务协议》第十一条主张截止2017年2月12日的违约金239元，且之后的违约金按照逾期缴纳的总额按日千分之三计收违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失的规定’”。在本案双方均未就违约损失进行举证的情况下，应按照李某欠付物业服务费及水费共计892元确定损失标准，东城物业公司按照合同约定请求的违约金，明显超过李某欠付费用的30％，属于过分高于造成损失的情形，本院予以调整。根据李某的违约事实、东城物业公司的损失状况以及平衡双方利益等因素，依据公平原则与诚实信用原则，本院酌情将本案违约金调整为李某所欠付费用892元的30％即268元。关于被告以原告与二龙星园业主委员签订《物业管理服务合同》无效，及原告履行物业服务义务存在瑕疵等抗辩意见。本院认为《物业管理服务合同》中二龙星园业主委员会的产生是否因违反程序，而导致该合同无效，不在本案审理范围，且即便该合同无效，原、被告双方仍可继续履行《前期物业服务协议》。同时，物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依据合同和法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不能以拒交物业服务费的方式解决问题，且被告对其抗辩事由未提供充分有效的证据予以证明，故被告的抗辩事由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告李某在本判决生效之日起五日内支付原告凯里市东城物业管理有限公司2016年9月至2017年1月期间物业管理费650元及水费242元；二、被告李某在本判决生效之日起五日内支付原告凯里市东城物业管理有限公司违约金268元；三、驳回原告凯里市东城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告李某负担。该款原告已向本院预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  潘政旭二〇一七年四月十七日书记员  潘礼杰