江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3930号
原告：苏州领华科技有限公司，住所地苏州市姑苏区竹辉路688号，实际经营地苏州市姑苏区吏舍弄10号苏大科技创业园1号楼202室。
法定代表人：韩伟民，董事长。
委托诉讼代理人：张宏升,江苏正华正律师事务所律师。
被告：苏州市工人文化宫，住所地苏州市姑苏区竹辉路***号。
法定代表人：陈全义，主任。
委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
原告苏州领华科技有限公司（以下简称领华公司）与被告苏州市工人文化宫（以下简称市文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现因案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告领华公司的法定代表人韩伟民及委托诉讼代理人张宏升、被告市文化宫的委托诉讼代理人孙善伟两次到庭参加诉讼；市文化宫的法定代表人陈全义到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告领华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告就苏州市人民路538号房屋（含1号楼东除电影院部分房屋及2号楼地上全新完整商业用房及各项全新附属配套设施和设备）由原告履行优先续租权；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告赔偿经济损失1250.47万元。事实和理由：2008年1月23日，案外人苏州鹏云置业集团有限公司（以下简称鹏云公司）、江苏景雄科技有限公司（以下简称景雄公司）作为承租人与出租人市文化宫就苏州市人民路538号房屋（含1号楼东除电影院部分房屋及2号楼地上全新完整商业用房及各项全新附属配套设施和设备，以下简称涉案房屋）签订租赁合同；同年3月，苏州百脑城科技有限公司（以下简称百脑城公司）、鹏云公司、景雄公司与市文化宫签订补充协议，约定由百脑城公司承继前述租赁合同中的承租人权利义务；同年4月17日，百脑城公司更名为领华公司。因房屋租赁合同中约定领华公司在租期届满（2016年6月16日）前3个月有权向市文化宫提出续租，同等条件下享有优先承租权，然领华公司于2016年3月7日书面向市文化宫提出优先续租时，市文化宫予以拒绝。后市文化宫通过招投标方式将涉案房屋出租给案外人，且拒绝领华公司要求以案外人的中标价行使优先承租权。现领华公司已于2016年7月13日将承租房屋连同添附的装饰装潢工程、设施设备、构筑物等辅助设施及150余户在业商户全部移交市文化宫。因市文化宫违约未给予领华公司优先承租权，致使领华公司在对涉案房屋的设施设备及广告宣传投入产生损失。经评估，领华公司认为损失达1250.47万元。因协商未果，故诉来法院，望判如所请。
被告市文化宫辩称，领华公司系自行放弃优先承租权。领华公司与市文化宫就涉案房屋的租赁合同至2016年6月16日期满终止，市文化宫于2016年3月即告知领华公司涉案房屋再行出租时将采取公开招投标方式，领华公司如需续租，可参加招投标。后领华公司亦参与了招投标报名，只是最终未投标，故应视为其放弃了优先承租权。领华公司认为其可不参加投标，在其他投标人的中标价格基础上选择是否续租，以此行使优先权，违反了招投标的公平原则，市文化宫认为同等条件为领华公司必须参与投标。事实上，市文化宫认为领华公司在本案中以优先承租权受侵害为由主张赔偿损失，目的系抵销其承租涉案房屋期间内结欠市文化宫的租金和物业管理费。至于领华公司主张的各项损失，因其承租期内投入的装修及设施设备在合同期满后按约均归市文化宫所有；其投入的广告宣传费用系为自身经营服务，故其向市文化宫主张赔偿均缺乏法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
座落于苏州市人民路538号建筑面积为35571.20平方米的房产所有权人为苏州市总工会（以下简称市总工会）。市文化宫为市总工会下属事业单位，包含上述房产在内的文化宫资产由市总工会全权委托市文化宫实施全面经营管理，包括自主经营、合作联营及租赁经营等。
2008年1月23日，市文化宫作为出租人（甲方）与承租人（乙方）鹏云公司、景雄公司签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方经营管理的苏州市人民路538号房屋（含1号楼东除电影院部分房屋及2号楼地上全新完整商业用房及各项全新附属配套设施和设备），房屋建筑面积约为2万平方米。合同第十七条约定，本合同租赁期满，乙方若需续租，应在租期届满前3个月以书面方式向甲方提出。经甲方同意后方可续租，届时由双方签订续租合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第三十条约定，乙方对租赁物的所有装修，以及投入的设备和设施等，在合同履行期满，且与甲方结清全部房屋租金、物业管理费、水电费和其他费用后的1个月内，可拆除及收回其投入的可移动物品，但不得损坏甲方的租赁物。如乙方逾期未予收回的，即视为乙方弃物，无偿归甲方所有，并由甲方进行处置。
2008年3月27日，市文化宫（甲方）与鹏云公司、景雄公司（两公司为乙方）、百脑城公司（丙方）签订补充协议，约定乙方为履行2008年1月23日签订的租赁合同（主合同），成立百脑城公司，自补充协议生效之日起，主合同项下承租人的所有权利义务，由百脑城公司继受；鹏云公司、景雄公司对百脑城公司履行主合同项下义务，承担连带责任保证。
2008年4月，百脑城公司经工商变更登记，更名为领华公司。
2009年2月，市文化宫与领华公司签订补充协议，约定主合同租赁期限为8年，自2008年6月17日起至2016年6月16日止，2008年6月17日前均为免租装修期。
2016年3月7日，领华公司向市文化宫发函，表示愿意续租涉案房屋，但应根据宏观经济环境及实际情况重新商定租金。
2016年3月8日，市文化宫回函领华公司，表示不宜续租，将于3月底向全社会就涉案房屋租赁事宜公开招标，如领华公司参与投标并响应和满足招标文件要求，将确保领华公司在同等条件下享有优先承租权。
2016年4月15日，领华公司购买了市文化宫就涉案房屋租赁事宜的招标文件，后派员参加了招投标公司组织的涉案房屋勘察活动。
2016年4月18日，领华公司向市文化宫发函，表示对市文化宫要求仅在参加竞标后方能享有优先承租权提出异议，认为领华公司有权参照他人中标结果，以他人中标价优先承租涉案房屋。
2016年4月18日、4月25日、4月28日、5月4日、5月8日、5月13日，领华公司数次向市文化宫及其委托的苏州华夏招投标代理有限公司（以下简称华夏招投标公司）去函，要求行使优先承租权、质疑市文化宫要求其必须参加竞标才能享受优先承租权的方案；华夏招投标公司则回函表示按招标文件进行操作。
2016年5月17日，因领华公司结欠市文化宫到期租金及物业服务费，市文化宫向本院起诉要求领华公司支付租金及物业服务费380万元及逾期付款利息损失。
2016年5月18日，市文化宫委托苏州华夏招投标代理有限公司就涉案房屋租赁事宜公开进行招投标。领华公司派员至现场，当天未参加投标。
2016年5月20日、5月23日，领华公司先后函告市文化宫及华夏招投标公司，表示5月18日市文化宫未告知其开标结果，亦未征求其优先承租权的意见，现领华公司表示要求按招标预中标人的同等条件优先续租。
2016年5月27日，华夏招投标公司回函领华公司，称领华公司知晓并购买招标文件，到达开标现场，却未参加投标，实质上放弃了对该项目的竞争，也放弃了优先承租权的实现。在经过法定程序产生并公布了预中标结果的情况下，现对领华公司提出实现优先承租权的主张不予支持。
2016年5月31日，市文化宫向领华公司发出书面通知函，通知涉案房屋后续租赁的中标单位为苏州赛格数码广场管理有限公司，要求领华公司在2016年7月16日前腾退房屋，有序交接；因领华公司5月18日到达投标现场却未参与投标，失去了与其他参与投标者的最基本同等条件，故对其事后提出按招标预中标人的同等条件优先续租的要求，市文化宫不予接受。同时，市文化宫要求领华公司尽快结清到期未付两期租金和物业服务费合计1254余万元。
另查明：市文化宫委托华夏招投标公司就涉案房屋公开竞标招租。招标文件载明，涉案房屋的招租期限为八年，业态为商业、服务业及文化产业，年租金标底价为1500万元，前三年保持不变，第四年起逐年递增百分之三；2016年4月18日前报名、递交资格预审查材料，2016年4月21日上午实地勘察现场，4月22日16时前提交书面疑问，4月25日16时30分前招标公司书面答疑；投标截止时间暨开标时间为2016年5月18日下午13时30分。《投标须知》第21.1.6条规定，若有效投标报价高于或等于标底价的，则直接以最高有效投标报价的单位确定为中标人；如出现有效投标报价最高者不是唯一时，相同最高报价中，如有类似经营业绩的，投标单位享有优先中标权；如均无或均有类似经营业绩的，则由相同最高报价的投标单位现场抽签确定最终中标人。
再查明：因涉案房屋租赁合同于2016年6月16日到期届满，按租赁合同约定，领华公司应于2016年7月16日前腾退房屋。因市文化宫在审理中明确表示不同意领华公司续租涉案房屋，领华公司于2016年6月20日变更诉讼请求，主张赔偿损失1387万元。后领华公司自行委托苏州恒安信资产评估事务所（以下简称评估机构）对涉案房屋内其添附的装饰装潢工程、设施设备、构筑物及其他辅助设施的价值进行评估，评估基准日为2016年6月30日。
2016年7月13日，领华公司撤出涉案房屋，将房屋及其中在业经营的150余户商户一并移交给市文化宫。
2016年7月27日，评估机构出具评估报告，载明涉案房屋内领华公司添附的装饰装潢工程原值4430878.51元、净值1147456.11元；构筑物及其他辅助设施原值1929115.86元、净值881049.83元；设备设施原值12009541.68元，净值4699664.77元；上述项目原值合计18369536.05元、净值取整672.82万元。
审理中，领华公司提供其投入的广告宣传费用凭证一组，证明其承租涉案房屋经营期间累计投入广告宣传费用为1106.65万元，并按30%主张广告宣传费用损失332万元；此外，领华公司按评估报告的中装饰装潢工程、构筑物及其他辅助设施、设备设施的原值的50%（918.47万元）主张损失；并于2016年8月16日将诉讼请求金额调整为1250.47万元;市文化宫对领华公司投入广告宣传费用凭证及评估报告的真实性不持异议，但对评估报告中载明的价值无法确认。
审理中，市文化宫认可涉案房屋在最初出租给领华公司时为毛坯状态，现领华公司举证的评估报告列明的装饰装修及设施设备领华公司已随涉案房屋基本交接完毕。
以上事实，由领华公司提供的租赁合同及补充协议、当事人往来函件、招投标文件、评估报告、广告宣传费用发票、市文化宫提供的往来函件、本院调取的（2014）苏中民终字第1452号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。
本案争议焦点为：市文化宫有无违约侵害领华公司对涉案房屋的优先承租权。
本院认为：
市文化宫与鹏云公司、景雄公司于2008年1月23日就涉案房屋签订的租赁合同、后续补充协议及市文化宫与领华公司于2009年2月就涉案房屋签订的补充协议均系各方合同当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，上述合同及补充协议均合法有效，对各方合同当事人具有约束力。根据上述租赁合同及补充协议约定，领华公司作为涉案房屋的承租人，在租期届满前3个月提出续租的，经出租人同意后可续租房屋；同等条件下，承租人享有优先承租权，据此，本院认定领华公司依约享有对涉案房屋在同等条件下的优先承租权，市文化宫作为出租人，有义务保障领华公司上述权利得以实现。
本案中，领华公司于2016年3月7日函告市文化宫要求续租涉案房屋，根据前述合同约定，市文化宫有权在2016年3月8日答复领华公司不同意直接续租，并采取以公开方式对涉案房屋承租权进行招投标。现双方在招投标过程中对优先承租权的行使方式产生分歧。领华公司主张其无需参加市文化宫组织的对涉案房屋的招租竞拍，有权以竞拍的中标价来主张对涉案房屋行使优先承租权；市文化宫则认为领华公司所谓同等条件就是必须参加招租投标，现因领华公司未投标而视为放弃优先承租权。涉案合同中约定承租人在同等条件下享有优先承租权，应指承租人在同等的租金、租期等租赁条件下享有优先于第三人的缔约权利，即出租人已事先拟就或与第三人协商一致的出租条件，承租人有权直接选择是否接受该条件而续租房屋。出租人在采用招投标的竞争方式确定房屋承租人的情形下，可以兼容原承租人优先承租权的实现。出租人应在招投标过程中告知投标人原承租人享有出租房屋的优先承租权，原承租人可对招投标中评标确定的拟中标租赁价格等条件内容予以完全接受而行使优先承租权。此种方式不仅可使出租人将租赁利益通过招投标形式最大化，亦可让投标人预知除存在其他投标人的竞争外，尚有原承租人行使优先承租权的竞争，同时保障原承租人的优先承租权，这样对于三方均属公平。本案中，领华公司在2016年4月已多次函告市文化宫要求在招标文件中明确其优先承租权，然市文化宫只是要求领华公司参与投标，而招标文件的中标规则规定以投标价高者得为原则来确定中标人；市文化宫在公开招租竞标时，并未在招标文件中明确告知领华公司对涉案房屋享有优先承租权；在开标确定最高价后，亦未征询领华公司是否接受该租赁条件行使优先承租权；开标结束后，在领华公司于2016年5月20日、5月23日两次函告市文化宫及华夏招投标公司要求按招标预中标人的同等条件优先续租的情况下，市文化宫均予以回绝，直接排斥了领华公司要求以中标人的同等条件优先续租；故应认定市文化宫上述行为侵害了领华公司的优先承租权，构成违约。市文化宫抗辩领华公司在2016年5月时尚结欠其租金的意见，因市文化宫有权向领华公司主张欠付租金及违约责任，且事实上亦已向本院另案主张，故在其未因领华公司欠付租金行使合同解除权的情形下，仍应保障领华公司的优先承租权，故对其该项抗辩意见不予采纳。
因市文化宫未能保障领华公司对涉案房屋行使优先承租权构成违约，且市文化宫已将涉案房屋另行出租案外人，在领华公司已于租期届满后将包含2008年起添附的装饰装修及设施设备的涉案房屋及部分商户资源一并移交市文化宫的情形下，领华公司已无实现优先承租权的可能，故其有权向市文化宫主张赔偿损失。关于领华公司提出以添附的装修及设施设备计算损失的问题，因其在本案审理过程中委托评估机构对涉案房屋内添附的装饰装潢工程、设施设备、构筑物及其他辅助设施的价值以2016年6月30日为基准日进行评估，评估机构出具结论为领华公司添附的上述项目净值取整为672.82万元；市文化宫虽对评估结论无法确认，然因双方对上述项目均系领华公司在承租涉案房屋期内出资添附并已全部移交不持异议，且在本院指定期限内市文化宫亦未提供反证或申请评估鉴定，故本院对该评估报告作为证据予以认定。虑及领华公司如能续租涉案房屋，对该部分装修及设施设备价值仍可继续长期利用或可相应减少后续装修等投入成本，而市文化宫在另行出租涉案房屋时该部分装修及附属物亦为承租方相应利用；另一方面，承租人该部分装修及附属物原则上应在承租期限内消化成本，且合同约定了租赁期满不可拆除部分装修等应归市文化宫所有，故从公平原则出发，本院酌情按前述项目净值的70%即4709740元（6728200元*70%）确定市文化宫应当赔偿领华公司投入装饰装修及设施设备等的使用价值损失。关于领华公司提出以前期广告投入1106.65万元的30%计算广宣投入损失问题，因其发布的广告旨在宣传领华公司经营的数码城项目，用于其招商及吸引客流、扩大领华公司商誉及数码城项目影响力，现涉案房屋后续承租人仍主营上述业态，且领华公司在撤场时已将部分商户资源一并移交，而领华公司如能续租涉案房屋，该部分广宣投入及固定商户资源应存在延续性利用价值；另一方面，领华公司在近两年内并未大额投入广告宣传、其前期广告投入原则上应在承租期内摊销成本，综合上述多重因素，本院酌情确定市文化宫赔偿领华公司广宣损失100万元。据此，市文化宫应赔偿领华公司前述两项损失合计5709740元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
被告苏州市工人文化宫于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州领华科技有限公司损失5709740元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96828元，由原告苏州领华科技有限公司负担52616元，被告苏州市工人文化宫负担44212元。被告苏州市工人文化宫负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州领华科技有限公司履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 钟毅
审 判 员 李尧
人民陪审员 沈朔
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 陈辰