陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0824民初2209号原告（案外人）：崔光利，男，汉族，住靖边县。委托代理人方震，陕西辅衡律师事务所律师。被告（申请执行人）：谢恩胜，男，汉族，住靖边县。委托代理人：谢奋连，女，汉族，住靖边县，系谢恩胜女儿。委托代理人：谢奋强，男，汉族，住靖边县，系谢恩胜儿子。第三人（被执行人）：谢风雷，男，生，汉族，住靖边县。第三人（被执行人）：庞响玲，女，汉族，住址同上。原告崔光利与被告谢恩胜、第三人谢风雷、庞响玲案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告崔光利及其委托代理人方震、被告谢恩胜及其委托代理人谢奋连、谢奋强、第三人谢风雷、庞响玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔光利诉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人于2014年7月10日所签订的《房产转让协议》有效，并确认登记在庞响玲名下的紫薇花园14幢4单元1701号房产归原告所有；2、依法中止对（2014）靖民初字第02844号裁定的执行并解除对紫薇花园14幢4单元1701房产的保全；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原告收到靖边县人民法院送达的（2016）陕0824执异89号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项地事实和法律依据。原告与该房产的登记人庞响玲、谢春雷于2014年7月10日签订了《房产转让协议》，庞响玲以60万元及剩余按揭款的价格将该房产转让给原告，原告当即付款后，庞响玲就将该房产及相关手续交付给原告，后原告便对该房屋进行了装修并已入住。故从2014年7月10日，原告已经取得该房产的所有权。且从此该房屋一直由原告使用管理。该房产的银行按揭贷款也一直由原告偿还至今。且在贵院查封之前原告已经合法的占有了该房产，并付清了全部购房款。原告认为，贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项无事实和法律依据，请求支持原告之诉请。被告谢恩胜辩称，关于购买不动产排除执行异议，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定的四个条件。本案中，一、原告并非一次性付款。按照原告的陈述房款分两部分，首付款和按揭款，且按揭款在被告保全时仍由原告偿还，并未全部付清。二、被告保全该房屋时原告并未占有该房屋。按照原告的陈述，其在查封之前就已经合法占有了该房产，但是原告所提交的占有该房产的证据均是在被告保全之后，故其主张在保全之前已经合法占有该房产并无依据，无法成立。三、该房产至今未办理过户手续。房屋所有权经办理登记过户之后才发生物权变动，而原告显然未取得该房屋所有权，也未提交未办理过户登记非自身以外原因的证据。综上，应驳回原告的诉请。第三人谢风雷、庞响玲述称，同意原告的诉讼请求。因第三人欠原告借款60万元，2014年7月10日，第三人将房屋抵给原告，且剩余的按揭款均是由原告崔光利支付。其抵给原告的房子当时腻子已刮，但门没有安装，门是后来原告安装的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告向法庭提供的第一、二、三组证据，因第三人质证均无异议，且上述三组证据来源及形式要件均符合法律规定，与本案具有关联性，故本院对上述三组证据依法予以确认。被告谢恩胜虽质证对上述三组证据的真实性和证明目的有异议，上述证据并不能证明该涉案房屋就是原告崔光利的，房屋转让合同中转让方是谢春雷，而并不是谢风雷本人，但第三人谢风雷对委托谢春雷签订该协议一事并无异议，故本院对该协议依法予以确认。对于被告谢恩胜质证认为原告所打按揭款是受第三人委托的行为，但因其未提供相应证据证明其主张，故本院对其该质证意见依法不予采纳。对第三人向法庭提供的第一组证据，因其不符合证人无正当理由应当出庭作证的规定，故本院对该组证据依法不予确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证查明以下事实：因第三人谢风雷、庞响玲欠原告崔光利借款，2014年7月10日，原告崔光利与第三人谢风雷的弟弟谢春雷（受第三人谢风雷委托）、庞响玲签订了《房屋转让合同》一份。合同约定第三人谢风雷、庞响玲将自己购买靖边县紫薇房地产开发有限公司的位于靖边县紫薇花园14号楼4单元4层1701房转让给原告崔光利。房屋转让价款为60万元，从协议之日起该房屋的银行按揭贷款由原告崔光利承担，由原告崔光利于签订合同当日一次性付清。合同还约定了产权过户、违约责任等其他条款。合同签订后，原告在第三人谢风雷借其款中直接扣除了房屋价款60万元，并按月通过第三人庞响玲的在银行的贷款账户向银行偿还按揭贷款。第三人也将房屋交付给原告崔光利，原告开始占有该房屋对房屋进行了后续装修并按期交纳物业费。但因开发商与其开发的紫薇花园小区14、15、16号北面的采光问题一直未解决，故涉案房屋产权证书一直未办理，故该房屋仍预告登记在第三人庞响玲名下，未办理产权过户手续。2014年8月14日，靖边县人民法院依据其作出的（2014）靖民初字第02844号民事裁定书将预告登记在第三人庞响玲名下的该涉案房屋予以查封。后原告崔光利以案外人身份提出执行异议，靖边县人民法院于2017年3月17日作出（2017）陕0824执异376号执行裁定书，裁定驳回了案外人崔光利的异议请求。后原告向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案中根据本院认定的证据可以证明涉案房产在人民法院查封前原告与第三人已经签订了书面的买卖合同、在人民法院查封前原告已合法占有该涉案房产及非因买受人（即本案原告）自身原因未办理过户登记的基本案件事实。虽被告质证认为原告所提供的证据不具有真实性和合法性，但因该其未提供相应证据证明其观点，故本院对其质证观点依法不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的权利是否能够排除人民法院对涉案房产的执行主要在于原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，这也是本案的争议焦点。首先，本案中，原告向第三人购买的是已经办理了抵押登记的商品房，出卖人在出售此类不动产时并不对该不动产享有完整的物权，因为该不动产还有一个他项权利人，即抵押权人。通常情况下，不动产的所有权人出卖不动产是通过合同的方式将不动产的所有权进行转移，其转移的所有权应当是一种完整的物权。而涉及已经办理了抵押登记的不动产转让时，作为出卖人转移是一种不完整的物权，而在该类不动产转让时约定的合同总价款应当是指买受人取得完整物权的对价。本案中，原告购买第三人涉案房产的总价款由两部分组成，第一部分是原告在签订合同在第三人借其款中扣除的60万元，另一部分是由原告代第三人按月向抵押权人清偿所贷款项，直至本息全部清偿完毕。上述第一部分房屋价款所对应的应当就是第三人对涉案房产享有的不完整物权的对价，当作为买受人的原告支付了该部分价款后，应当视为其已经支付了相对于出卖人所享有权利的全部价款。其次，设立执行异议之诉制度的目的是为了充分保护包括案外人在内的各方当事人的实体权利。如果在涉及与本案相类似的情形一概认定成买受人未支付全部价款的情形时，势必会造成人民法院为了执行或实现一个或数个债权，而同时又引发新的债权纠纷的出现，这也不符合立法目的和定纷止争的司法本质。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对位于靖边县紫薇花园14号楼4单元1701号房屋（登记办文号为：2012026629）进行执行。二、驳回原告崔光利的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告谢恩胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  陈海金审判员  贺秉政审判员  赵树仁二〇一七年十二月二十八日书记员  贺艳艳