北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6533号
上诉人（原审原告）：王可，男，1990年1月10日出生，汉族，居民，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王健（王可之胞姐），女，1980年2月24日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。
被上诉人（原审被告）：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区。
法定代表人：桑桂江，经理。
上诉人王可因与被上诉人和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王可及其委托诉讼代理人王健到庭参加了诉讼。和谐置家公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
王可上诉请求：1.撤销一审判决，改判和谐置家公司退还王可房屋买卖中介费33000元；2.和谐置家公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：王可与杨某、和谐置家公司签订的《房屋买卖居间合同》是三方居间合同，其目的是确立三方的意图、确定签署居间合同的居间人为此项交易的中介人、确定三方的权利及责任等，不能等同于房屋买卖合同，也不能证明房屋买卖交易完成，应当以存量房屋买卖合同签订以及房屋最终过户成交为最终目的；居间人的居间义务并非只是促使房屋买卖合同签订，尚存在大量的后续工作，王可与杨某因客观的、不可抗拒的原因并未最终签署存量房屋买卖合同，也就是居间人并未促成订立合同，故和谐置家公司并未最终促成房屋买卖事实，也无后续居间服务工作；另外，根据三方签订的三方居间合同约定，和谐置家公司的义务包括为买卖双方提供包括房地产信息、实地看房、价格磋商、合同拟定、办理网签的服务，但实际上和谐置家公司并没有完成合同拟定及办理网签这些房屋买卖中重要的、实质性的交易环节，故其并未完成合同的全部义务。
和谐置家公司二审未答辩。
王可向一审法院起诉请求：1.和谐置家公司退还王可房屋买卖中介费33000元；2.和谐置家公司按照中国人民银行同期贷款利率给付利息损失至实际给付之日止；3.本案诉讼费用由和谐置家公司承担。
一审法院认定事实：2017年2月22日，房屋出卖人杨某（甲方）与王可（乙方）、和谐置家公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定王可购买杨某位于怀柔区融城北路10号院118号楼×号商用房屋，房屋总款为183万元，王可首付款用于该房屋的解押。合同签订后，王可向出卖人杨某支付了首付款。就本案所涉中介服务费内容，《房屋买卖居间合同》第一部分居间服务合同第一条约定：丙方向甲、乙双方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介，促成双方达成房屋买卖交易；第二条各方责任约定：丙方为甲、乙双方提供包括房地产信息、实地看房、价格磋商、合同拟定、办理网签的服务；本合同签订后，甲、乙双方共同或单独解除合同的，本合同可以解除，但甲、乙双方仍应按照第一部分第三条约定向丙方支付佣金；第三条约定：本次交易居间服务佣金以丙方与其签署的《佣金确认书》为准。2017年2月22日，王可与和谐置家公司签署的《佣金确认书》约定：佣金数额为32000元。同时，王可与和谐置家公司签订《经纪代理服务》约定：和谐置家公司代办房地产过户登记服务费500元、代办贷款服务费300元、代办房屋入住手续200元。2017年2月28日，和谐置家公司为王可出具收取33000元服务费和过户费的收据2张。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源管理委员会等部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发【2017】第112号），导致王可与杨某之间的商用房买卖合同无法继续履行，双方已经解除了合同，杨某亦退还王可房屋首付款。因和谐置家公司未退还王可支付的中介费33000元，故王可持诉称理由及请求起诉至法院。
王可对其主张出示《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》、《经纪代理服务》、和谐置家公司出具的《收据》2张、出庭证人杨某证言。
一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，在和谐置家公司的居间服务下，王可就案外人杨某所有的商用住房已经签订了房屋买卖合同并履行部分内容，即合同已经成立，和谐置家公司已经完成了居间人的工作，有权收取中介费32000元。此后，因北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源管理委员会等部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》导致王可与杨某之间的商住房买卖合同无法继续履行并解除，属于不可归责于当事人的原因，和谐置家公司对此亦不负有赔偿责任。但和谐置家公司另外收取王可代办过户等服务费1000元因其无事实依据，和谐置家公司应予返还。
依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，一审法院判决：一、和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于判决生效后七日内返还王可代办过户、代办贷款、代办房屋入住等服务费共计一千元；二、驳回王可其他诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。经查，《房屋买卖居间合同》第二部分“房屋买卖合同”的第三条“房款支付方式”约定：合同签订后，由丙方通知3日内甲方配合乙方向银行申请按揭贷款；且甲、乙双方按以下方式划转房款：乙方于丙方通知3日内，支付购房首付款1180000元（此款包含购房定金）；乙方通过向银行申请650000元的贷款作为购房尾款。第四条办理产权过户约定，甲、乙双方应当于丙方通知之日起3个工作日内，到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。经询，王可称签订上述《房屋买卖居间合同》之时，中介表示后续王可要与出卖人另行签订房屋买卖合同，但后来因王可一直在办理房屋的手续问题未来得及签订，此后北京市就出台了购房新政。
另查，签订《房屋买卖居间合同》后，王可共计向杨某支付的首付款为80万元（含定金20万元），王可、杨某确认上述款项杨某已全部退还王可。
本院经审理查明认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：杨某、王可与和谐置家公司签订的《房屋买卖居间合同》以及王可与和谐置家公司签订的《经纪代理服务》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应恪守履行。本案的上诉争议焦点有三个：第一，和谐置家公司的合同义务；第二，合同的履行情况；第三，居间服务费的返还数额。
关于第一个上诉争议焦点。首先，《房屋买卖居间合同》约定和谐置家公司的义务包括提供房地产信息、协助实地看房、价格磋商、合同拟定、办理网签，居间服务费32000元。《经纪代理服务》约定和谐置家公司的义务包括代办房地产过户登记、贷款、房屋入住，服务费1000元。《房屋买卖居间合同》与《经纪代理服务》两份合同约定的服务费数额悬殊，但就服务事项而言，提供信息、协助实地看房、价格磋商、办理网签、代办房地产过户登记、贷款、房屋入住费等均非技术含量高、体力劳动强度大的工作，合同拟定的工作亦系在合同模板中填写具体事项或标注序号，故《房屋买卖居间合同》载明的和谐置家公司的义务不足以对应其收取的费用32000元。其次，《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》规定，2016年12月15日起本市全面实施存量房交易资金监管；委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。故和谐置家公司作为房地产经纪机构，还负有房源核验、协助交易资金划转等相关事宜的义务。
关于第二个上诉争议焦点。合同签订后，因《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》该住房政策导致王可与杨某之间的商用房买卖合同解除。王可提起诉讼要求和谐置家公司退款，视为要求解除其与和谐置家公司之间的合同。对此，杨某到庭未提出异议，和谐置家公司未参加诉讼，视为不持异议。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，据此本院确认《房屋买卖居间合同》和《经纪代理服务》解除。住房政策属于因不可归责于双方当事人的事由，因此导致合同解除的，应当根据案件具体情况按照公平原则处理。
关于第三个上诉争议焦点。就《房屋买卖居间合同》，和谐置家公司履行了提供房地产信息、协助实地看房、价格磋商、三方合同的拟定等初始阶段的合同义务，但从该份三方合同中房屋买卖合同部分的内容来看，买卖双方之间的履行方式及期限等交易流程中的细节未予明确约定，后续仍应由和谐置家公司为买卖双方拟定更为具体、详尽的买卖合同条款。除此以外，和谐置家公司也未履行网签、协助剩余交易资金划转等后续合同义务。《房屋买卖居间合同》约定佣金32000元，未具体约定和谐置家公司各项义务所对应的金额。按照公平原则，根据本案具体的服务内容、质量、成本等因素，本院酌定和谐置家公司退还服务费15000元。对王可该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。一审法院仅判决和谐置家公司退还1000元的代办费用，不符合公平原则，本院予以纠正。
虽然和谐置家公司经法院传票传唤未参加一、二审诉讼，但本院注意到，《房屋买卖居间合同》约定：“买卖双方共同或单独解除合同的，合同可以解除，但双方仍应支付佣金”，即不论合同因何解除，王可作为委托人均应向和谐置家公司支付报酬。该约定排除因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除的情形，加重了王可的责任，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，和谐置家公司未举证证明其履行了合理的提示和说明义务，亦未进行抗辩，该合同条款依法无效。
综上所述，王可的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，处理结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初1671号民事判决第一项；
二、撤销北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初1671号民事判决第二项；
三、和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还王可居间服务费一万五千元；
四、驳回王可的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费313元，由王可负担161元（已交纳），由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担152元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费600元，由王可负担309元（已交纳），由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担291元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 赵 霞
审 判 员 孙 妍
二〇一八年五月二十五日
法官助理 周艳雯
法官助理 王永基
书 记 员 陆九阳