北京市顺义区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）顺民初字第5317号
原告王华丽，女，1974年2月10日出生。
委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
被告北京利斯瑞达建材有限公司，住所地北京市顺义区杨镇地区杜庄村村委会北侧400米。
法定代表人雷瑞斌，总经理。
被告雷瑞斌，男，1966年10月12日出生。
委托代理人张长虹（雷瑞斌之妻），1963年4月19日出生。
原告王华丽与被告北京利斯瑞达建材有限公司（以下简称利斯瑞达公司）、雷瑞斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王华丽的委托代理人王海波，被告兼被告利斯瑞达公司的法定代表人雷瑞斌及其雷瑞斌的委托代理人张长虹到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告王华丽诉称：
2005年7月1日，北京天海经济技术发展公司（以下简称天海公司）与二被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告租用部分房屋，租赁期限为10年，自2005年7月1日至2015年6月30日止，租金每年人民币3万元，每年7月1日前一次性付清。
2007年2月10日，原告通过竞拍方式依法取得北京市顺义区机械电子工业公司所有（以下简称机电公司）、天海公司使用的位于北京市顺义区复兴村东减河村北建筑物（京房权证顺国字第x号建筑面积5656.8平方米财产权益）及京顺国用（2002）字第x号27758.51平方米土地使用权。原告与卖方北京市顺义区机械电子工业公司的交接单清楚表明：北京一诺拍卖有限公司拍卖的上述建筑物财产权益及土地使用权益（使用年限以政府相关部门规定为准）于2007年2月10日房地产专场拍卖会上顺利成交，成交金额为450万元人民币，买受人为王华丽。之后顺义机电公司将房屋和土地权证全部交给了原告。
原告取得上述不动产产权和使用权后，曾多次要求二被告交纳租金，均未果。
2009年4月12日，北京市顺义区建设委员会发布顺拆告字[2009]第4号《北京市顺义区房屋拆迁公告》，本案涉诉租赁房屋和场地均在被拆迁范围内，原告据此依据《租赁合同》第十条之约定与二被告协商解除《租赁合同》，未果。
经查，天海公司宣告破产后于2005年6月17日成立破产清算组，故天海公司与二被告于2005年7月1日签订的租赁合同并非以清算组名义签订，且与清算工作无关，应当认定为无效合同。另查，被告北京利斯瑞达建材有限公司已于2006年11月9日被吊销。
综上，为维护原告的合法权益，故诉至本院要求判令：1.原告与二被告之间签订的《租赁合同》无效；
2.二被告将占有使用的《租赁合同》所涉房屋及土地全部腾清并交还给原告；
3.二被告给付原告租金人民币172500元（期间为2008年7月1日至2014年3月31日止）；
4.二被告每日按82元标准给付原告自2014年4月1日起至二被告将租赁房屋场地全部交还给原告之日止的使用费；
5.案件受理费由二被告负担。
被告利斯瑞达公司、雷瑞斌共同辩称：1.2005年7月，利斯瑞达公司从天海公司租赁的涉诉房屋和场地。当月，利斯瑞达公司将上述房屋和场地转租给北京市杨镇顺城建材厂（以下简称顺城建材厂），后该公司的注册地变更到涉诉租赁场地，该公司法人是雷瑞松。涉诉场地上的房屋都是雷瑞斌个人所建，与利斯瑞达公司和顺城建材厂都无关。现在利斯瑞达公司在涉诉场地内没有任何财产，该场地内只有雷瑞斌建的房屋和顺城建材厂的机械设备。2.原告主体不适格，2011年8月20日的国土局信访意见说涉诉土地不属于原告所有。故综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
天海公司，原住所地在北京市顺义区仁和地区复兴村北，该公司于1992年11月23日成立。天海公司的原经营场所位于顺义区复兴村东减河北侧，上有占地面积5656.8平方米的平房，于2002年6月11日登记在机电公司名下，房屋产权证号为京房权证顺国字第x号。而涉诉房屋所在院落土地共计27758.51平方米，国有土地使用证为京顺国用（2002）字第x号，登记使用权人为机电公司.
2005年5月13日，天海公司向本院申请破产，本院受理。2005年6月17日，本院作出（2005）顺民破字第4408号民事裁定，裁定宣告天海公司破产，并成立清算组。
天海公司清算组于2005年7月委托北京明鉴仁资产评估有限责任公司对天海公司的全部资产及负债以2005年6月17日为评估基准日至进行了评估工作。评估的财产中包括涉诉的建筑物即位于北京市顺义区复兴村东减河北侧的平房，建筑总面积5656.8平方米。
2005年8月30日，本院召开第一次债权人会议。2006年1月18日，本院召开第二次债权人会议。
2006年1月20日，破产清算组出具《关于执行破产财产清偿分配方案的总结报告》，该报告就执行清偿方案的执行结果进行了汇报，报告载明：……一、收回破产财产拍卖资金。该厂破产财产于2005年9月28日经“北京鑫同盛拍卖有限公司”公开拍卖给“北京市顺佳升源副食品公司”，受让方于2005年11月1日将拍卖成交款156万元经拍卖公司以转账方式打入清算组帐户……。
2006年2月20日，本院裁定终结天海公司破产还债程序。
另查一，2005年7月1日，天海公司（甲方）与利斯瑞达公司（乙方）签订租赁合同，天海公司将坐落在北京市顺义城北、院落一座房屋8间及未建成的厂房一座租给利斯瑞达公司；租赁期限为10年，起租时间为2005年7月1日至2015年6月30日止；年租金，每年三万元人民币……。
2005年6月15日及2006年7月21日，利斯瑞达公司分别向机电公司交纳租金各三万元，租金交至2007年6月30日，机电公司为利斯瑞达公司开据了收据。
2007年2月1日，北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于北京市顺义区机械电子工业公司拍卖原天海公司资产清偿原区信用联社债务的批复》（顺国资复〔2007〕4号），该批复全文如下：北京市顺义区机械电子工业公司：你单位报来的《关于机械电子工业公司拟拍卖天海公司资产清偿区信用联社债务的请示》，经研究批复如下：一、同意机电公司将天海公司资产进行公开拍卖。二、拍卖所得用于清偿你单位及下属企业所欠原信用联社的全部贷款。三、拍卖过程要严格遵守相关法律法规，拍卖结束后，及时办理贷款清偿手续。
2007年2月2日，机电公司与北京一诺拍卖有限公司签订北京市委托拍卖合同，合同约定：拍卖成交日前的债权、债务与买受人无关联，自拍卖成交之日起，相关权利、义务一并转移至买受人；委托人通知租户是否行使优先购买权；标的经拍卖成交的，委托人应负责将实物和财产权利转移至买受人名下，因委托人的原因，致使无法交割的，委托人需承担一切法律后果并承担相应的责任。拍卖标的清单显示拍卖标的为顺义区复兴村东减河村北侧地上建筑物京房权证顺国字第x号，建筑面积5656.8平方米财产权益及京顺国用（002）字第x号27758.51平方米土地使用权益（使用年限以政府相关部门规定为准）。
2007年2月10日，王华丽与北京一诺拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，王华丽以450万元人民币拍得上述标的，并于当日与机电公司完成了交接手续，交接清单载明物品包括京房权证顺国字第x号、京顺国用字第x号证各一本、地上建筑物（现状）、变压器、水井、电表、上、下水配套设施及相关配套附属物。
2008年2月26日，顺义区人民政府发布顺政发[2008]17号文件作出关于撤销区机械电子工业公司的通知。
庭审中，王华丽主张其于2008年4月16日向北京市国土资源局申请顺义区复兴村东减河北侧国有土地使用权出让手续，但现仍未办理完毕，土地使用权仍登记在机电公司名下。
2009年4月12日，北京市顺义区建设委员会发布公告即顺拆告字[2009]第4号，根据《房屋拆迁许可证》京建顺拆许字[2009]15号批准，北京市顺义区市政管理委员会在顺义区仁和镇复兴村减河北岸进行顺义区复兴北街“边角地”环境整治项目建设，需对顺义区仁和镇复兴北街“边角地”环境整治项目建设用地范围内的房屋及其附属物进行拆迁，拆迁范围内的被拆迁人应当服从国家建设的需要，在2009年4月12日至2009年5月1日完成搬迁。现双方均认可涉诉的房屋及土地在拆迁范围之内。
2011年8月31日，北京市国土资源局顺义分局，向雷瑞斌作出京国土顺信【2011】110号国土资源信访事项处理意见书，就雷瑞斌提出的原机械电子工业公司（减河北侧土地）与个人王华丽买卖国有划拨土地的信访事项答复为：原机械电子工业公司及个人王华丽未到我局申请土地使用权人变更，该宗土地的使用权人仍为北京市顺义区机械电子工业公司，土地使用权人未发生改变。若双方当事人向我局提出变更申请，我局将依据法规政策的规定进行审批。王华丽认为对该回复真实性认可，但认为其答复不客观。
现雷瑞斌主张其个人出资在租赁场地内重建房屋数间，且涉诉场地内还有北京市杨镇顺城建材厂的部分设备。
另查二、本案原告王华丽曾于2011年4月以租赁合同纠纷起诉被告雷瑞斌、利斯瑞达公司。后在该案审理过程中，为查明事实，本院就2007年2月1日北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于北京市顺义区机械电子工业公司拍卖原天海公司资产清偿原区信用联社债务的批复》（顺国资复〔2007〕4号）向顺义区人民政府国有资产监督管理委员会询问相关问题。
后顺义区人民政府国有资产监督管理委员会就此作出回复，全文如下：“根据贵院《调查函》提出的问题，区国资委对北京天海经济技术发展公司相关情况进行了调查核实，现回复如下：天海公司是机电公司的下属企业。2005年1月，天海公司因资不抵债向顺义区人民法院申请实施政策性破产，天海公司破产财产于2005年9月拍卖，由北京市顺佳升源副食品公司受让取得，后机电公司向北京市顺佳升源副食品公司回购了天海公司破产财产。
2007年1月，机电公司向区国资委报送请示：将破产回购的天海公司财产进行公开拍卖，用拍卖款清偿欠原信用联社的全部贷款。2007年2月，区国资委将研究后出具了《关于北京市顺义区机械电子工业公司拍卖原天海公司资产清偿原信用联社债务的批复》（顺国资复[2007]4号），同意顺义区机械电子工业公司将原天海公司资产依法依规进行拍卖，拍卖所得用于清偿顺义区机械电子公司及下属企业所欠原信用联社全部贷款。1.区国资委作出（顺国资复[2007]4号）批复，是对顺义区机械电子工业公司2007年1月26日报送的请示事项所作出的批复，是对顺义区机械电子工业公司2007年1月26日报送的请示事项所作出的批复。该公司请示事项是“将破产回购的天海公司资产进行公开拍卖”，而天海公司属于政策性破产，破产财产中不包括土地；另外，北京宏大兴会计事务所有限责任公司受机电公司委托于2006年12月23日出具的资产评估报告书（宏大兴评报字[2006]第5014号）中明确：“本次评估对象及范围为北京市顺义区机械电子工业公司所属的21处办公用房，建筑面积5656.8平方米”。因此，区国资委批复的天海公司资产为地上物5656.8平方米办公用房，不包括土地。2.机电公司与北京一诺拍卖有限公司签订《北京市委托拍卖合同》，是国资委作出顺国资复[2007]4号批复的相关后续工作。区国资委在批复中要求：拍卖过程要严格遵守相关法律法规。3.机电公司与北京一诺拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，属于资产拍卖的相关后续手续，与区国资委作出的顺国资复[2007]4号批复无关。4.经向相关当事人调查了解情况和查阅有关资料，天海公司破产财产于2005年9月经北京鑫同盛拍卖有限公司公开拍卖给北京市顺佳升源副食品公司，此后顺义区机械电子工业公司向北京市顺佳升源副食品公司回购了天海公司破产财产。2007年2月，经顺义区机械电子工业公司与北京市农村商业银行顺义支行协商，顺义区机械电子工业公司将回购的天海公司破产财产进行公开拍卖，并用拍卖款一次性清偿更顺义区机械电子公司及下属企业所欠原信用联社的全部贷款。”
北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会在作出回复的同时，附一《标的物瑕疵声明》和宏大兴评报字（2006）第5014号资产评估报告书。《标的物瑕疵声明》载明：本次拍卖标的顺义区复兴村东减河村北侧地上建筑物京房权证顺国字第x号建筑面积5656.8平方米财产权益及京顺国用（2002）字第x号27758.51平方米土地使用权益（使用年限以政策相关部门规定为准）。1.本公司和委托人不承诺办理产权过户手续。2.标的土地性质为国有划拨土地。3.本公司和委托人对土地使用年限不做任何承诺和担保。4.本公司不承担标的瑕疵担保责任……。本竞买人已阅读上述标的物瑕疵声明，对瑕疵声明所指内容已明确并无异议。竞买人：王华丽。
宏大兴评报字（2006）第5014号资产评估报告书中摘要载明：……对委估资产在评估基准日2006年12月20日所表现的市场公允价值作出反应，评估结果如下：北京市顺义区机械电子工业公司拟转让的房屋在评估基准日2006年12月20日的市场公允评估价值为493.31万元。基于委估房屋需快速变现的原因，可下浮10%左右，即变现价值为450万元。2006年12月23日。
庭审中，二被告均认为2007年2月王华丽通过北京一诺拍卖有限公司拍卖取得涉诉标的的程序不合法，应属无效。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、顺国资复[2007]4号批复、北京市委托拍卖合同、北京一诺拍卖有限公司拍卖成交确认书、交接清单、顺政发[2008]17号文件、北京市国土资源局收件单、顺拆告字[2009]第4号公告、租赁合同、京顺国用（2002）字第x号国有土地使用证、京房权证顺国字第x号证件等证据在案佐证。
本院认为：现王华丽主张其权利的基础是2007年2月通过北京一诺拍卖有限公司从机电公司拍卖取得北京市顺义区复兴村东减河北侧的平房及相应土地使用权益，但就上述权利而言，所涉房屋及土地的相应产权及使用证至今仍未过户登记至王华丽名下，而是登记在机电公司名下，故王华丽的产权变更手续尚未完成。而顺义区人民政府国有资产监督管理委员会向本院回复明确指出顺国资复[2007]4号的批复财产并不包括土地，故在二被告就王华丽是否合法取得涉诉财产提出异议情况下，王华丽以涉诉房屋所有权人、涉诉土地使用权人的名义按租赁合同纠纷主张本案相关权利，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告王华丽的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 贾凤兰
人民陪审员 刘淑霞
人民陪审员 李振涛
二〇一五年三月十九日
书 记 员 范春艳