天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0448号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈贵铭。
委托代理人张居卿，天津永真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天津市联津行物业服务有限公司，住所地天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼一层。
法定代表人宫兆禹，总经理。
委托代理人于曼丽，天津儒法律师事务所律师。
上诉人陈贵铭因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第5871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈贵铭的委托代理人张居卿，被上诉人天津市联津行物业服务有限公司的委托代理人于曼丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告天津市联津行物业服务有限公司诉称，原、被告于2012年8月8日签订《商铺租赁合同》，其中约定原告将坐落于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼“彩柒汇”项目8223号商铺出租给被告使用，建筑面积为437平方米，使用面积为271平方米，租赁期限为6年，自2012年12月22日至2018年12月21日止；免租期自2012年9月22日至2012年12月21日；第一年年租金为395660.40元，此后每年年租金为415443.60元；物业费为每月8242.90元；租金及物业费均为每两个月为一个支付周期，被告应于每期结束前5个工作日前一次性支付下一期租金及物业费。承租期间使用房屋所发生的水、电、燃气等能源费由被告承担，被告拖欠任何一项应付原告的费用超过30日的，原告有权单方解除协议。合同订立后，被告持续拖欠租金及物业费。此间，原告多次向被告催缴，但被告至今仍未缴纳上述欠款，给原告带来了巨大的经济损失，故请求判令：一、解除原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》；二、被告将坐落于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼彩柒汇项目8223号商铺恢复原状，腾空交付原告并办理商铺各种销户手续；三、被告给付原告自2013年12月28日至2014年8月31日期间拖欠的租金202226.43元及物业费50556.45元；四、被告给付原告自2014年9月1日至实际腾房之日止的租金及物业费；五、被告给付原告迟延支付租金及物业费的违约金100000元；六、被告支付原告违约金113972.20元；七、被告补缴装修期间的租金98915.10元；八、诉讼费用由被告承担。
一审被告陈贵铭辩称，原告所述与真实情况不符。不同意解除双方签订的商铺租赁合同及腾空商铺。依据合同开业率的约定，现仅认可自2013年12月28日商场正式开业之时至2014年8月15日原告无故停电之日的租金及物业费，且被告依约向原告已交付的租金及物业费82429.2元应予冲抵。同时，被告交付的押金及保证金46214.60元，因原告拒不返还，该笔费用应予冲抵。原告迟延开业给被告造成的经济损失应全部赔偿，但原告拒不赔偿，该经济损失应予冲抵。因此被告并不欠缴原告租金及物业费。被告并不存在违约行为，不同意支付违约金。依据合同约定，被告在装修期内无需向原告支付该期间的租金和物业费，且被告也不存在违约情形，故被告没有补缴义务。原告的主张于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告由于原告未能满足合同约定的开业率以及延迟正常开业时间未及时通知被告，导致被告无法正常经营，致使被告的营业额一直处于亏损状态。另外，原告在被告经营期间无故停电，导致被告的鲜活产品全部腐烂，设施、设备损坏严重无法继续使用，而且原告持续停电的行为导致被告承租的商铺无法正常经营。被告为了防止经营损失进一步扩大，被迫将员工遣散，中止商铺的经营。原告上述的严重违约行为给被告造成了极大的经济损失，经与原告多次协商至今未果，故反诉请求：一、原告立即返还被告交付的电表押金5000元、租金保证金41214.60元，合计46214.60元；二、原告赔偿被告因违约行为给被告造成的遣散费55700元、设备损耗费123000元、员工工资807091元、装修费损失465870.20元以及利润400000元，合计1851661.20元经济损失；三、原告给付被告自2014年8月15日到2018年12月21日期间的违约金85726.42元；四、因诉讼支出的一切费用由原告承担。
一审法院经审理查明，2012年8月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定，原告将其所有的位于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼“彩柒汇”项目8223号商铺（以下简称涉诉商铺）出租给被告使用，建筑面积为437平方米，使用面积为271平方米，使用面积为本合同所述租金和物业费的计算依据……；被告承租涉诉房屋的经营项目为“餐饮（香橙工房）”；租赁期限为72个月，自2012年12月22日至2018年12月21日止；自2012年9月22日至2012年12月21日止为被告装修期……；在装修期内，被告无需向原告支付该期间内的租金和物业费，但应承担涉诉房屋实际发生的能源费以及其他应缴费用。同时……；如因被告原因导致本合同解除的，则被告除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向原告补缴装修期内的租金和物业费；装修期届满的次日为本合同项下的计租日。双方确认无论被告是否已完成装修工作，亦不论被告是否已经开业经营，自该日起为计租日；商场正式对外营业时的商业面积不低于商场总租赁面积（北京华联精品超市的承租面积除外）的60%，若商场未能满足本条约定的开业要求，则承租人有权推迟餐厅开业日期，免交租金和物业费并顺延租赁期限（第2.4条）；“彩柒汇”项目暂定于2012年12月22日正式开业，如原告延迟开业10日以上，需提前60日通知被告，否则赔偿被告由此造成的全部损失（第2.5条）；第一租约年自2012年12月22日至2015年12月21日期间，每天每平方米租金为4元，月租金为32971.70元。第二租约年自2015年12月22日至2018年12月21日期间，每天每平方米租金为4.20元，月租金为34620.30元；在前述租期内的物业管理费为每天每平方米（使用面积）1元，月物业管理费为8242.90元，该费用原告或原告委托的物业服务公司所提供的物业公共区域保安、保洁、电梯及公共设备设施维护维修的费用；在原告通知被告进场装修时，被告在进场前一次性向原告交付2个月的租金65943.40元。以2个月为一个周期，被告在每期结束的5个工作日前一次性向原告缴纳下一期租金，依此类推；同时，在原告通知被告进场装修时，被告在进场前一次性向原告交付2个月的物业管理费16485.80元。以后物业管理费采用提前一个月上交方式，以2个月为一个周期，被告可以现金、银行转账支票或汇款的方式向原告支付租金以及向物业服务公司支付物业管理费，均以原告或物业公司实际收到款项之日为付款日；被告须在进场装修时向原告一次性交付相当于1个月租金的租金保证金32971.70元和相当于1个月物业费的物业费保证金8242.90元，作为确保被告按本合同约定的期限和支付方式支付租金及物业费的担保，此保证金如被告在合同履行过程中完全履行本合同项下义务，双方合同终止被告归还原告商铺以及办理各自销户手续（包括但不限于工商营业执照、电话等）后10日内原告将保证金无息退还被告；如被告未能按照合同约定向原告支付租金或滞纳金，或向物业公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，原告可以扣留全部或部分保证金冲抵，物业公司可以扣除全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于被告前述欠费。该等冲抵并不能免除被告仍须支付前述欠费的义务；被告应当向原告或物业服务公司支付的任何费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费、各项保证金等，在应付之日未予支付，被告应按照拖欠费用每日千分之五的比例向原告或物业服务公司支付迟延付款违约金，从应付日至实付日止；被告进场装修之前，应向原告办理相关许可手续及交纳装修押金15000元后方可进场装修，被告整体装修结束并经原告验收合格以及各项费用结算清楚后10日内退还该装修押金；原告对该建筑物建造完成并已竣工验收后，在原、被告双方确认的前提下进行交接，交付日期以原告实际交付被告之日为准；同时，该合同第19.2约定，因被告单方面提出解除合同或被告违约导致合同解除的，原告有权不返还被告全部已付款项。被告除应补缴装修期的租金外，还应承担下述违约责任：1、如被告在本合同生效后6个月内要求解除合同的，被告应向原告付足商铺6个月的租金，并向原告支付相当于本合同未到期部分租金总额的5%的违约金。2、如被告在本合同生效后6个月内要求解除合同的……；第19.3约定，下述情况下，原告有权解除本合同，本合同在原告书面解除通知送达被告之日起解除，被告按照本合同19.2条款约定承担违约责任：1、被告拖欠任何一项应付原告和物业服务公司的费用超过30日。2、被告未经原告和物业服务公司同意对所租商铺……；第19.4约定，如原告违约致使本合同解除的，原告在扣除被告应付的租金、物业服务费、能源费等费用后，退还被告应交付的保证金剩余部分（不计利息）与被告实际损失产生的费用（如装修费等）；第19.4.2约定，如原告在本合同生效后6个月后要求解除合同的，原告应提前3个月时间书面通知被告，原告还应向被告支付相当于本合同未到期部分租金总额5%的违约金以及被告实际损失产生的费用如装修费及相关费用；以及下述情况下，被告有权解除本合同，本合同在被告书面解除通知送达原告之日起解除，原告按照本合同19.4条款约定承担违约责任：1、原告提供……；2、因原告其他……等内容。
上述合同签订后，原告将涉诉商铺交付给被告使用。2013年1月初涉诉商铺装修完毕，自此被告以“香橙工房”为字号从事餐饮经营活动（未办理工商注册登记）。此时，涉诉商铺所在的天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼“彩柒汇”项目具备基本的营业条件，但尚未正式开业。2012年8月29日，被告给付原告租金保证金41214.60元。同年10月15日，被告给付原告首次租金和首次物业费82429.20元以及电表押金5000元。此后，被告未再向原告支付租金和物业费。2013年12月28日上述“彩柒汇”项目正式开业，被告在此继续从事餐饮服务，但被告仍未给付原告租金和物业费。2014年1月15日，原告给涉诉商铺发送催缴函，要求被告给付自2013年2月22日至2014年2月21日期间的租金和物业费。同日，涉诉商铺的员工收到了该催缴函，但被告并未给付原告上述期间的租金及物业费。2014年5月26日，涉诉商铺的员工再次收到原告要求被告给付自2013年2月28日至2014年3月31日期间租金和物业费的催缴函，但被告仍未给付原告上述期间的相关费用。2014年8月6日，被告持购电卡到原告处购买了500度电用于涉诉商铺。2014年8月15日，被告自行将涉诉商铺关闭。同年8月21日，被告收到原告“因贵司现正处于关店状态，请贵司负责人于2014年8月23日18时前到我司处，由我司工程部、运营部等相关工作人员共同到贵司店内查看煤、水、电、空调等各项设施，杜绝在关店期间给双方造成安全隐患，若贵司不予配合出现任何问题全部损失由贵司承担。”的关于关店后安全事宜的信函。后被告将涉诉商铺内存放的日用调料、鲜活产品等物品自行拉走处理。2014年9月1日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，其中注明：“因原、被告双方之前所签署关于餐厅：香橙工房的商铺租赁合同，由于被告未能履行原合同中条款19.3.1被告拖欠任何一项应对原告和物业服务公司的费用超过30日。原告依据合同，现通知被告原合同解除，请被告收到此函后来原告办公地点商榷拖欠原告租金与物业费一事。”同年9月2日被告收到该通知书，但其没有与原告进行联系解决租金及物业费的相关事宜。现涉诉商铺仍由被告占用至今。庭审中，原告表示被告交纳的首次租金和首次物业费82429.20元已经从拖欠租金和物业费的总额中扣除，其主张的数额系被告实际拖欠的租金和物业费。被告表示上述费用应予以冲抵。
另查，2012年9月，天津市红桥区蜜橙餐厅与天津永旺达装饰工程有限公司签订《天津市小型建设工程施工合同》，由该公司对工程地点位于时代奥城的内部装修进行施工，工程造价为465870.20元，工期自2012年9月22日至12月20日止。2012年9月20日，被告给付该公司装修款定金20000元，同年12月22日给付装修余款445870.20元，合计465870.20元。2012年10月29日，天津市红桥区蜜橙餐厅与天津天财中亿科技有限公司签订《销售合同》，约定由该公司为坐落于时代奥城内的香橙工房提供厨房打印机、票据打印机、平板电脑、触摸屏一体机、双屏触摸屏、读卡器等物品并进行软件安装调试，总造价为35000元。另外，天津市红桥区蜜橙餐厅于2012年12月20日与天津市东成厨具有限公司签订《合同书》，由该公司向奥城店提供灶间拼台、双眼炒炉、排烟罩、快速烤箱四门冷冻雪柜等厨房用品，并进行安装调试，于2013年1月15日全部工程完工，工程总款为88000元。2012年12月20日该公司收到香橙工房的厨房设备定金30000元。
庭审中，被告称2014年8月15日闭店是由于原告不再向其售电，涉诉商铺无法进行经营，只能关闭店铺。同时，被告向一审法院提供电话录音摘要及中国移动通信客户详单证明上述事实。对此原告不予认可，认为被告提供的上述证据不能作为认定停止售电的依据。
一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，虽然原告所有的“彩柒汇”项目未按合同约定的正式开业时间开业，但被告在该项目正式开业后并未向原告主张解除合同，而是继续使用涉诉商铺从事经营活动，其应自该项目正式开业后依合同约定履行支付租金和物业费的义务，而该义务并不影响被告向原告因延迟开业主张赔偿的权利。但被告自“彩柒汇”项目正式开业后并未依约向原告支付租金和物业费，违反了合同约定，且在收到原告的催缴函后至今未履行付款义务，其做法于法无据。因此，造成原告行使合同解除权系被告违约所致。原告在被告经催缴仍未履行付款义务的情形下向被告邮寄《解除合同通知书》，符合合同约定和法律规定。被告在接到该解除合同通知书后既没有提出异议，也没有向法院或仲裁机构提出解除合同，应认定双方签订的《商铺租赁合同》已于2014年9月1日解除。现被告至今仍占用涉诉商铺，没有合同和法律依据，故原告要求被告将涉诉商铺恢复原状，腾空交予原告的诉讼请求，予以支持。
关于原告要求被告支付自2013年12月28日至2014年8月31日期间的租金202226.43元及物业费50556.45元的请求一节。“彩柒汇”项目已于2013年12月28日正式开业，被告也继续承租涉诉商铺进行经营，但自“彩柒汇”项目正式开业后，被告并未依约向原告支付租金和物业费，违反了合同约定，故被告应给付原告自2013年12月28日至2014年8月31日期间的租金和物业费。具体给付租金和物业费的数额：根据被告于2012年10月15日给付原告首次租金和首次物业费的数额以及原、被告于庭审中的意思表示，现被告尚欠原告自2014年3月1日至2014年8月31日期间的租金197830.20元及物业费49457.40元，合计247187.60元。庭审中，被告否认催缴函回执上的签收人是其工作人员，表示从未接到过催缴函，但涉诉商铺的员工系被告聘请的工作人员，结合上述事实、日常生活规律以及双方的陈述，故应认定被告已收到了原告的催缴函。同时，被告以原告停止向其售电，导致涉诉商铺无法经营为由抗辩，仅认可自2013年12月28日至2014年8月15日期间的租金和物业费。但被告提供的证据不足以证明原告存在停止向其售电的事实，且也没有提供其他佐证予以证明，故不予采信。
关于原告要求被告给付自2014年9月1日至实际腾房之日止的租金及物业费的请求一节，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2014年9月1日解除，但被告至今占用涉诉商铺，于法无据，故被告应按照原《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2014年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费和物业费。
关于原告要求被告给付迟延支付租金及物业费的违约金100000元的请求一节，被告自“彩柒汇”项目正式开业后未依约向原告支付租金和物业费，违反了合同约定，应承担违约责任，理应按照合同约定给付原告逾期付款违约金，但原告要求的违约金过高。现结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及原告要求被告支付的违约金数额远远低于合同约定计算的违约金金额，且该数额也没有超出本金，故原告的该项请求，予以支持。同时，原告要求被告补缴装修期间的租金98915.10元，符合合同约定，予以支持。但原告要求被告支付违约金113972.20元，没有合同依据，故不予支持。
关于被告反诉要求原告返还电表押金5000元以及租金保证金41214.60元的反诉请求。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2014年9月1日解除，但原告至今未退还被告上述费用，缺乏法律依据，其做法欠妥，故被告的该项反诉请求，予以支持。
关于被告反诉要求原告赔偿因原告违约行为造成的遣散费55700元、设备损耗费123000元、员工工资807091元、装修费损失465870.20元以及利润400000元的经济损失一节。原告未依合同约定的正式开业时间开业，系违约行为，被告有权依据合同约定向原告主张赔偿由此造成的全部损失，但是被告在“彩柒汇”项目正式开业以后继续承租涉诉商铺进行经营，相关的装修、设备等并未有所改变，也不存在重新装修或购置设备等情形，且双方继续履行合同至2014年8月31日，并未因延迟正式开业时间问题导致合同无法继续履行，而是由于被告未依约给付原告租金和物业费的违约行为，从而导致合同无法继续履行，由此原告提出解除合同。因此，被告主张的上述一系列损失由其自行承担。
对于被告反诉请求原告给付自2014年8月15日到2018年12月21日期间的违约金85726.42元一节，没有事实和法律依据，故不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、判决生效后十五日内，被告陈贵铭将位于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼“彩柒汇”项目二层8223号商铺腾空交予原告；二、判决生效后十五日内，被告陈贵铭给付原告天津市联津行物业服务有限公司自2014年3月1日至2014年8月31日期间的租金197830.20元及物业费49457.40元，合计247187.60元；三、判决生效后十五日内，被告陈贵铭按原《商铺租赁合同》约定的租金和物业费标准给付原告天津市联津行物业服务有限公司自2014年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费和物业费；四、判决生效后十五日内，被告陈贵铭给付原告天津市联津行物业服务有限公司装修期间的租金98915.10元；五、判决生效后十五日内，被告陈贵铭给付原告天津市联津行物业服务有限公司逾期付款违约金100000元；六、判决生效后十五日内，原告天津市联津行物业服务有限公司退还被告陈贵铭电表押金5000元以及租金保证金41214.60元，合计46214.60元；七、驳回原告天津市联津行物业服务有限公司本诉的其他诉讼请求及被告陈贵铭反诉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费8285元，减半收取4142.50元，保全费3770元，合计7912.50元，原告负担912.50元，被告负担7000元，被告负担部分于判决生效后十五日内交付一审法院；反诉费10941元，原告负担1941元，被告负担9000元，原告负担部分于判决生效后十五日内交付一审法院。
一审判决后，被告陈贵铭不服，提起上诉。上诉人陈贵铭称，上诉人与被上诉人签订的涉案商铺租赁合同中规定，经营商业面积不低于商场面积的60%。如未达到此要求，上诉人有权推迟开业，免交租金。原审判决对该条款已查明，但对商场商业面积是否达到60%这一事实，未予查明。上诉人在二审有新的证据，被上诉人商业面积不足全部面积60%。双方签订的三份租赁合同是关联合同，有关联目的，所以一份合同无法履行，其他两份合同也无法履行。涉案催缴函上诉人没有收到，催缴函上的签字既不是上诉人本人，也不是所雇佣员工。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人公司的原审诉讼请求，或发回重审。
被上诉人天津市联津行物业服务有限公司称，同意一审判决，请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以确认。二审期间，上诉人提供部分商场照片复印件以及部分租赁商铺名称和计租面积，用以证明该商场开业时未达到双方合同约定的商场商业面积已达到60%这一事实，既而证明被上诉人违约，应减免租赁费或不缴纳相关费用。对此主张，被上诉人公司予以否认，既而主张商场三楼整体已经出租，上诉人未将三楼商业面积计算在内，上诉人的该上诉主张不成立。由于双方当事人调解意见相悖，案经调解未果。
本院认为，涉案合同签订后，被上诉人公司依约将涉诉商铺交付给上诉人使用，已履行了合同约定的义务。上诉人自接收涉诉商铺后，并没有依合同约定支付相关的租金和物业费，经催缴后仍未履行付款义务，上诉人该行为违反了合同约定，应承担违约责任。上诉人主张涉案商场商业面积开业时不足全部面积60%，违反合同的约定，由于被上诉人对此予以否认，且上诉人又不能提供其他充分证据支持该主张，故该上诉理由不予采纳。另，被上诉人公司已于2014年9月1日向上诉人邮寄《解除合同通知书》，符合合同约定，故应认定双方签订的《商铺租赁合同》已于2014年9月1日解除。上诉人至今仍占用涉诉房屋，没有合同和法律依据，故上诉人应将涉诉商铺腾空交予被上诉人公司。关于上诉人主张涉案催缴函上诉人没有收到，催缴函上的签字既不是上诉人本人，也不是其所雇佣员工签字一节，由于涉案催缴函回执上载明的签收人为“香橙工房”的员工签字，加之上诉人经营的“香橙工房”系上诉人租赁的经营场所，结合上诉人确实欠付租赁费等相关费用，故该上诉主张亦依据不足，不予支持。一审法院根据本案事实和证据情况所作出的判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费7992元，由上诉人陈贵铭承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张玉明
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……