北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初12604号
原告（反诉被告）：北京泽达工贸有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇农机站院内。
法定代表人：王洪坤，经理。
委托诉讼代理人：温晓坤，北京市京兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申秋杰，男，1955年X月X日出生，汉族，北京泽达工贸有限公司副总，住北京市大兴区西红门镇。
被告（反诉原告）：北京市大光明门窗有限责任公司，住所地北京市门头沟区永定镇上岸工业园区上辛路10号。
法定代表人：卞永江，经理。
委托诉讼代理人：赵瑞祥，北京市银奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田菲，北京市银奥律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司（以下简称：泽达工贸公司）与被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司（以下简称：大光明公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后于2015年12月25日作出（2014）大民初字第2890号民事判决书，被告被告（反诉原告）大光明公司不服该判决提起上诉，2016年6月20日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终3517号民事裁定书，撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2890号民事判决，并将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泽达工贸公司的委托诉讼代理人温晓坤、申秋杰，被告（反诉原告）大光明公司的委托诉讼代理人赵瑞祥、田菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泽达工贸公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除泽达工贸公司与大光明公司2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》；2、大光明公司腾退《合作协议》和《补充协议》所涉的场院及房屋并拆除院内地基，将房屋恢复原状；3、大光明公司支付泽达工贸公司拖欠的合作费用51万元（2012年3月16日起至2014年1月16日）；4、大光明公司从2014年1月17日起按每日500元的标准支付合作费用至大光明公司实际腾退场院及房屋时止；5、大光明公司承担本案的诉讼费。
事实与理由：泽达工贸公司与大光明公司于2011年3月16日签订《合作协议》和《补充协议》，将泽达工贸公司位于北京市大兴区魏善庄农机管理站场院及房屋租赁给大光明公司使用，协议中规定:在合作协议期间，双方约定乙方（大光明公司）每年向甲方（泽达工贸公司）支付18万元整合作费用，实际乙方20年应向甲方支付合作费用总计360万元整合作费用；付款方式和具体日期为：每年3月16日前乙方一次性付清甲方全年合作费用款额。另补充协议约定：在合作协议期间，双方预定每年要向甲方支付18万元合作费用，因甲方资金紧张，乙方提前向甲方支付5年合作费用总计90万元（已含土地相关税费）；在合作期间，乙方连续延迟支付3个月的合作费用，甲方可单方面解除协议，由此造成的损失乙方自行承担。因大光明公司未按约定支付合作费用，已经构成严重违约，双方之间的合作协议及补充协议应当解除，大光明公司应当腾退占有的场院及房屋，并应支付拖欠的合作费用。现为维护泽达工贸公司利益，诉至法院。
被告（反诉原告）大光明公司辩称：2011年，大光明公司因公司拆迁，急需寻找新的厂房进行经营。经泽达工贸公司承诺其出租的土地房屋符合大光明公司要求后，2011年3月16日，双方签订了《合作协议》及《补充协议》。根据以上两协议的约定，泽达工贸公司将位于北京市大兴区魏善庄镇魏善庄农机管理站的场院及房屋无偿由大光明公司使用；泽达工贸公司在本协议生效一个月内负责将大光明公司的营业执照经营地址变更至魏善庄农机管理站院内；泽达工贸公司无条件支持和协助办理房屋扩建相关手续。实际履行中，大光明公司以合作费的形式交付泽达工贸公司20万元，但至今大光明公司仍未将营业执照地址办理变更；大光明公司在农机站内进行基建施工，因泽达工贸公司违约导致大光明公司不仅未能建成场院，从基建到施工实际花费约250多万元，后被魏善庄镇有关部门以未得到相关规划手续叫停。在此期间及此后，大光明公司多次要求对方履行合同义务，但泽达工贸公司均以“正在处理”、“尽快履行”为借口拖延。直至在原审法院审判员到魏善庄镇调取《土地房屋租赁合同》后，大光明公司才知道，泽达工贸公司隐瞒该土地房屋不能转租的真实情况，正因如此，泽达工贸公司无法给大光明公司办理营业执照住所地变更、厂房的扩建手续。现大光明公司的两项根本合同目的均因泽达工贸公司无法实现，泽达工贸公司不是涉案的土地使用权人，存在物权转租的过错，致使涉案土地厂房始终闲置，现要求解除合同，泽达工贸公司承担全部过错责任。
被告（反诉原告）大光明公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《合作协议》及《补充协议》；2、泽达工贸公司返还大光明公司已支付的费用20万元；3、泽达工贸公司赔偿大光明公司经济损失1062938.88元；4、鉴定费18344元，由原告承担。事实与理由同本诉答辩意见一致。
原告（反诉被告）泽达工贸公司针对反诉辩称：同意大光明公司解除合同的反诉请求，但不同意其他的反诉请求。大光明公司在租赁使用院落房屋，农机站从未提出异议，且泽达工贸公司不存在隐瞒的情况；大光明公司的损失是由于大光明公司未取得审批手续就自行开工，所造成的损失是其自身存在过错，是其认可的事实；泽达工贸公司不同意退回20万元，院落及房屋由大光明公司实际占有至今，已经缴纳的费用不应退回，大光明公司还应还清拖欠的费用；关于第三项反诉请求，泽达工贸公司在出租之前的现有厂房是通过正当合法手续，大光明公司在扩建的过程中，没有向政府、泽达工贸公司说明，大光明公司想将违法的建筑变成既有事实，建筑已被认定为违法建筑，违法建筑没有合法手续，故其主张的损失缺乏法律依据；大光明公司出的主意写的合作协议；大光明公司至今仍未提交证据证明其申请办理营业执照的手续。诉讼费应由大光明公司承担，请求法院驳回大光明公司的诉讼请求。
经审理查明：泽达工贸公司与大光明公司于2011年3月16日（书面显示时间为2010年3月16日，经与双方核实为笔误，实际签订时间为2011年3月16日）签订《合作协议》和《补充协议》，泽达工贸公司将其承租的位于北京市大兴区魏善庄镇魏善庄农机管理站（以下简称：农机站）的场院及房屋租赁给大光明公司使用，协议中规定:在合作协议期间，双方约定甲方无偿提供魏善庄农机管理站场院7.3亩（含原有房屋），为乙方生产经营使用，不允许做其他用途使用。乙方根据生产经营需要可在场院内原有基础上扩建办公、生产、生活等用房。但是扩建及拆除房屋所产生费用乙方负责。对拆除甲方原有房屋不给予经济补偿，甲方应给予无条件的支持和协助办理房屋扩建相关手续。甲方负责将乙方营业执照经营地址变更到魏善庄农机管理站场院内（自协议生效一个月内），乙方要积极配合办理。乙方（大光明公司）每年向甲方（泽达工贸公司）支付18万元整合作费用，实际乙方20年应向甲方支付合作费用总计360万元整合作费用；付款方式和具体日期为：每年3月16日前乙方一次性付清甲方全年合作费用款款额。另补充协议约定：在合作协议期间，双方约定每年要向甲方支付18万元合作费用，因甲方资金紧张，乙方提前向甲方支付5年合作费用总计90万元（已含土地相关税费）；在合作期间，乙方连续延迟支付3个月的合作费用，甲方可单方面解除协议，由此造成的损失乙方自行承担。
在案件审理过程中，经核实，在协议签订后，泽达工贸公司已将厂房及院落等按照约定交付大光明公司。大光明公司称于2011年4月1日支付泽达工贸公司18万元，于2011年6月20日支付2万元。经核实，泽达工贸公司认可大光明公司已支付20万元。
在案件审理过程中，经法院调取农机站与泽达工贸公司于2001年签订的《土地房屋租赁合同书》，合同约定：甲方（农机站）院内路东，卡拉OK厅房屋拾间，伙房厕所共计拾间，北至OK厅房后沿，南至南院墙，西至西院墙，东至东院墙，南北长94米，东西宽53米，共计7.3亩（包括道路，公路的行使权）承包给乙方，在合同期内乙方自建厂房经营管理和使用。承包期30年自2001年12月1日至2031年12月1日止。乙方承包费用每年3万元，30年计90万元，乙方在承包期间内不得转租。土地性质为集体土地。
在案件审理过程中，经现场勘验，院落东西宽约53米，南北宽约90米，院内房屋情况与双方签订的协议的附图相同，仅有图中标注的酒吧和狗棚的一部分拆除，双方对此表示不予追究责任。院内原有一处鱼塘，大光明公司将其填平改建。大光明公司在原狗棚、酒吧前的空地上建有露出地面的独立基础，东西四列，南北每列11个。
大光明公司申请对魏善庄农机管理站场地中大光明公司已完成工程（直接费）进行评估鉴定，双方当事人同意通过摇号确定鉴定机构，北京建智达工程管理股份有限公司于2016年12月20日出具工程造价司法建议报告书，载明：（一）已完工程直接费共计925336.94元，分为三个部分：1、已完工程定额直接费鉴定金额为891289.68元；2、临时设施费鉴定金额为18627.95元；3、现场经费鉴定金额为15419.31元。（二）已完工程其他费用共计137601.94元，分为四个部分：1、企业管理费鉴定金额为16008.33元；2、利润鉴定金额为65894.17元；3、规费鉴定金额为20747.87元；4、税金鉴定金额为34951.57元。鉴定已完工程总造价共计1062938.88元。泽达工贸公司对此提出异议，主张大光明公司提供的施工图纸、现场测量的工程量不能作为鉴定工程造价的依据；大光明公司使用回收的建筑垃圾土进行回填，并不是自有土方和外购土方，不能计算在土方定额直接费里；鉴定中心在未对独立基础、垫层混凝土和模板工程、钢筋、螺栓件工程现场测量的情形下，直接依据施工图纸计算工程量，违反了客观事实。大光明公司对此份鉴定意见不持异议。基于泽达工贸公司的异议，北京建智达工程管理股份有限公司进行答复：施工图纸的真实性由法官判定；鉴定机构依据图纸计算土方工程，施工图纸的真实性由法官判定。依据现场照片显示场内地表为土方而非建筑垃圾，坚持原鉴定报告不予更改；独立基础、垫层混凝土、模板、钢筋、螺栓件为地下工程，系隐蔽工程，鉴定机构参照施工图纸进行计算工程量，施工图纸的真实性由法官判定。大光明公司支付鉴定费18344元。
在案件审理过程中，大光明公司提交工商局提供的有限责任公司变更登记告知单，变更登记申请书等，欲证明公司变更地址应提供住所使用证明等材料，因泽达工贸公司没有提供住所证明的相应的资料，没有积极履行义务，因此大光明公司不应该继续支付租金，大光明公司的损失应该由泽达工贸公司承担。泽达工贸公司不予认可。大光明公司提交其与北京金利通钢结构有限公司签署的施工合同、收据、北京金利通钢结构有限公司的营业执照和施工图、工程概算表，欲证明其在租赁土地上施工是真实的，有资金投入。泽达工贸公司不予认可。大光明公司提交企业经营损失表，欲证明其在协议签订之后在现场进行了施工，因为泽达工贸公司未提供办理工商变更的住所证明，因此在2011年3月16日至今大光明公司为了请人看护现场、设备、基建等产生的人工费、水电费和折旧费，共计80万元。泽达工贸公司不予认可。
庭审中，大光明公司称2011年3月28日与案外人北京金利通钢结构有限责任公司签订《钢结构厂房工程施工合同》，在院内开始建造厂房等建筑。因镇里检查没有相关手续，于2011年6月份停工。泽达工贸公司表示对大光明公司建造厂房的情况并不知情。大光明公司提交股权转让协议、户籍证明及村委会证明，欲证明在泽达工贸公司不能提供住所证明协助大光明公司办理工商登记迁址的情况下，大光明公司积极作出一些变通的措施。泽达工贸公司认为股权转让协议不符合股东股权转让的形式和要件，协议并未生效。对黄环娜身份证明和户籍卡真实性认可，是泽达工贸公司提供给大光明公司办理营业执照用的。该组证据表明泽达工贸公司一直在配合大光明公司办理营业执照的问题。
泽达工贸公司于2014年3月4日在本院首次立案，对大光明公司提起租赁合同纠纷之诉，要求解除合同。
上述事实，有双方当事人陈述意见、协议、租赁合同等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，泽达工贸公司与大光明公司于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》，实为一方提供租赁物，另一方支付租金的合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，签约双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
合同签订后泽达工贸公司将房屋及院落实际交付于大光明公司使用，大光明公司亦已支付租金20万元。合同约定泽达工贸公司负责在协议生效后一个月内将大光明公司的营业执照经营地址变更到魏善庄农机管理站场院内，现大光明公司提出的因泽达工贸公司未按约定为其办理注册地址迁址手续，而泽达工贸公司亦未提出充分的证据证明其履行合同义务，构成违约，故大光明公司以此为由要求返还已交付的20万元租金的诉讼请求，本院予以支持；大光明公司未交纳后续的合作费用是基于其先履行抗辩权，即泽达工贸公司履行合同义务不符合约定时，大光明公司有权拒绝其相应的履行要求，故泽达工贸公司要求大光明公司支付拖欠的合作费用51万元（2012年3月16日起至2014年1月16日）无事实及法律依据，结合大光明公司实际占用涉诉院落、每年18万元租金等事实，本院认为应以泽达工贸公司首次向法院主张解除合同的时间2014年3月4日为节点、以每日493元（18万元除以365天）标准计算大光明公司应支付的使用费。双方当事人均以不能实现合同目的为由主张解除合同，对于双方要求解除双方于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》合同的主张，本院予以支持。泽达工贸公司要求大光明公司腾退《合作协议》和《补充协议》所涉的场院及房屋的诉讼请求，本院予以支持；因协议约定泽达工贸公司同意大光明公司在场院内原有基础上扩建办公、生产、生活等用房，且并没有关于拆除地基、恢复原状的约定，现合同解除，大光明公司无义务拆除院内地基、将房屋恢复原状，故对于泽达工贸公司的此项诉讼请求，本院不予支持。关于大光明公司要求泽达工贸公司赔偿大光明公司工程施工损失1062938.88元的反诉请求，对于鉴定机构出具的鉴定意见书，本院予以确认，但大光明公司的工程施工损失应以鉴定意见书中认定的已完工程直接费925336.94元为宜。虽大光明公司在农机站场院内建造房屋等设施，未经有关部门批准导致停工，属违反法律法规强制性规定的行为，但《合作协议》中约定泽达工贸公司认可、支持并协助大光明公司在场院内改扩建，泽达工贸公司作为出租方，有保持租赁场院符合约定用途的义务，故泽达工贸公司存在过错，结合合同具体履行情况，本院酌定泽达工贸公司对大光明公司所造成的施工损失承担40%的责任，大光明公司需自行承担60%的责任，即泽达工贸公司补偿大光明公司工程施工损失370135元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司与被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》；
二、被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司腾退原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司与被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》所涉的场院及房屋（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司给付原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司自2014年3月4日起至实际腾退之日止的房屋及场地占用费，按照每日493元的标准给付（于本判决生效后十日内给付）；
四、原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司返还被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司租金200000元（于本判决生效后十日内履行）；
五、原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司补偿被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司工程施工损失370135元（于本判决生效后十日内履行）；
六、驳回原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10826元，由原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司负担4330元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司负担6496元（与本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8173元，由原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司负担3270元（与本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司负担4903元（已交纳）；鉴定费18344元，由原告（反诉被告）北京泽达工贸有限公司负担7338元，由被告（反诉原告）北京市大光明门窗有限责任公司负担11006元（于本判决生效后十日内履行）；
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 毕士臣
代理审判员 胡文硕
人民陪审员 王 强
二〇一七年六月三十日
书 记 员 唐 玥
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