广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第814号
上诉人（原审被告）：陈俞合（又名陈俊宏），男，汉族，1965年10月22日出生，住惠州市惠城区。
被上诉人（原审原告）：潘春娥,女,汉族,1964年3月5日出生,住惠州市惠城区。
委托代理人:周小兵，广东惠泰律师事务所律师。
上诉人陈俞合因与被上诉人潘春娥房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第2019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年10月18日，潘春娥向原审法院提起诉讼，请求：1、被告支付购房款人民币187515.08元及利息55254.42元给原告，从2013年10月1日起利息按月息2%计算到被告付清全部购房款为止；2、被告支付违约金60000元给原告；3、案件受理费由被告负担。
主要事实和理由是：2009年12月8日，原告与被告在惠州市家合房产有限公司签订了一份《房地产买卖三方合同》，约定：原告将位于惠州市惠城区××花园的E—××栋××号写字楼（面积590.09平方米）以人民币128万元卖给被告。合同签订时，被告先付定金11万元，其余117万元银行按揭贷款后支付。被告在银行按揭下来后只支付了63万元，剩下54万元没有支付。2010年2月4日，该房产已过户到被告名下。2010年11月4日，被告就所欠54万元房款向原告作如下承诺：（1）被告保证于2010年12月31日前还清所欠的54万元房款；（2）被告同意从2010年10月1日起按月利率1分向原告付利息；（3）被告如不能按上述保证还本付息，可任由原告依法处理并同意从2011年1月1日起所欠购房款按月利率2分计息等。2011年6月15日，被告又再次向原告作出承诺，将于2011年10月1日前付清购房款和利息。到2013年9月30日止，被告仍欠原告购房款187515.08元、利息55254.42元、违约金60000元，共计302769.50元。原告多次找被告索要未果。原告认为，原告与被告间的房地产买卖合同关系合法有效，双方应依约履行。被告未按约支付购房款及利息，属违约行为，依据合同法的有关规定，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法第119条之规定，特向人民法院起诉。
被告辩称：一、答辩人实际上已经将承诺书中所欠的54万元本金支付完毕。1、按照双方在2010年11月4日签订的《关于履行编号JH0000218号房地产买卖三方的承诺》，其中12万元已经在2011年6月1日由原告的函件确认；2、2011年12月6日，答辩人通过工商银行向被答辩人支付了10万元；3、2012年7月9日，答辩人通过中国银行向被答辩人指定的收款人为惠州市惠新装饰工程有限公司账户支付了30万元。以上已付款共计52万元。另外，答辩人在2011年12月底，付给被答辩人现金40000元，只是未要求被答辩人出具收据，答辩人实际支付给了被答辩人共计56万元。二、被答辩人诉请利息的计算方式错误，应该依据先还本后还息的原则计算。利息是由本金滋生的，在欠款未还清之前，不应当现行扣除利息。双方也未对先行扣息达成约定。故此，利息的计算应该按照分段还本分段计算利息，在还本金结束后，统一结算应付利息。三、被答辩人诉请的60000元违约金没有依据。双方的房屋买卖完成后，在2010年11月4日，就交易完成后的支付余款54万元问题，重新达成了新的债权债务关系协议，该协议中并无违约金的约定，所以违约金不应得到支持。综上所述，答辩人请求人民法院依照付款的实际情况，按照先本后息的原则，合情合理合法确定已付本金及计算出合理的利息。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2009年12月8日，原告潘春娥、中介方惠州市家合房产有限公司、被告陈俞合等三方签订了一份《房地产买卖三方合同》（编号：JH0000218），合同主要约定：（一）原告潘春娥将位于惠州市惠城区××花园的E—××栋××、××栋××1、××2房（共计建筑面积：590.09平方米）以1280000元人民币的价格转让给被告陈俞合；（二）签订合同时买方支付给卖方定金人民币110000元，余款1170000元以银行按揭方式支付；等等。签订《三方合同》的当天，三方还签订了《补充协议》，主要约定：如银行按揭不够偿还卖方房款，买方将会产生欠卖方人民币约30万元。双方同意，如果买方在两个月内还清卖方30万元，则免除利息。半年内还清则支付利息2万元。超过半年内还清则支付4万元，共计人民币6万元。等等。2010年2月4日,原告潘春娥与被告陈俞合在惠州市房产管理局办理涉案房屋产权转移登记,被告陈俞合取得了涉案房屋的粤房地权证（惠州字第××号)。2010年11月4日，原告潘春娥与被告陈俞合签订《关于履行编号JH0000218号房地产买卖三方合同的承诺》：一、买方欠卖方购房款540000元；二、买方保证于2010年12月31日前还清欠款；三、买方同意从2010年10月1日起按月利率1分向卖方支付利息（即每欠10000元每月付100元利息）。保证2010年11月10日前向卖方付利息5400元，2010年12月10日前付2010年11月的欠款利息，2011年1月付2010年12月的欠款利息；四、买方承诺，如不能按上述保证还本付息，可任由卖方依法处置，并同意从2011年1月1日起所欠购房款按月利率2分计算（即每欠10000元每月付利息200元等。2011年6月15日，被告陈俞合给原告潘春娥出具《承诺书》：“本人陈俞合因向潘春娥购买麦地××花园E—××栋××号写字楼，截止2010年11月4日欠潘春娥购房款伍拾肆万元，并承诺2010年12月底还清。现本人再次承诺将于2011年10月1日前付清购房款和利息。”
再查明,原告与被告确认：自2010年10月1日至2011年6月1日,被告陈俞合支付给原告潘春娥现金人民币160000元；被告陈俞合在2011年12月6日从工商银行转帐支付给原告潘春娥人民币100000元；被告陈俞合在2012年7月9日从中国银行转帐支付给原告潘春娥人民币300000元。
2013年10月18日，原告潘春娥向本院提起诉讼，请求判如所请。本院受理后，依法于2014年1月8日公开开庭进行了审理。对于上述还款，究竟是先还本还是先还息，双方观点相反。案件经多次调解未果。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案原、被告间的纠纷是因双方的房屋买卖合同而产生，但根据双方所提交的证据及确认的事实，被告陈俞合已取得了涉案房屋的产权证，双方间尚存在部分购房款及利息的支付问题；对于被告陈俞合所欠原告潘春娥购房款的偿还问题，被告陈俞合在2010年11月4日、2011年6月15日先后两次作出承诺，但都没有切实按承诺偿还所欠原告潘春娥的款项，被告陈俞合的行为违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，构成违约，应依法依约承担相应的民事合同违约责任；根据原、被告签订的《关于履行编号JH0000218号房地产买卖三方合同的承诺》及被告作出的《承诺书》进行计算，至2010年10月1日，被告陈俞合共欠原告潘春娥购房款人民币本金540000元。原、被告同时还约定，被告陈俞合从2010年10月1日开始按本金540000元按月利率1分计付利息，从2011年1月1日开始按所欠实际本金按月利率2分计付利息。
因双方对还款是先本后息还是先息后本没有约定，参照银行贷款的还款方式，本院认为在此情况下应为先息后本。根据查明的事实，自2010年10月1日至2011年6月1日,被告支付给了原告现金人民币160000元。从2010年10月1日至2010年12月31日，按约被告陈俞合应向原告潘春娥支付利息款为16200元。从2011年1月1日至2011年6月1日，按约被告陈俞合应向原告潘春娥支付利息款为64800元。被告陈俞合在此时段(2010年10月1日
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2011年6月1日)已向原告潘春娥支付的160000元，应先扣除利息81000元，余款79000元应为偿还本金，这样，在2011年6月1日这个时间点，被告陈俞合尚欠原告潘春娥本金人民币461000元。
在2011年12月6日，被告陈俞合向原告潘春娥支付了人民币100000元。在2011年6月1日--
2011年12月6日的时间段，按约定被告陈俞合应向原告潘春娥支付利息款为56856.67元。那么，被告陈俞合向原告潘春娥支付的该100000元，扣除利息外，实际偿还了本金为43143.33元。在2011年12月6日的时间点，被告陈俞合尚欠原告潘春娥人民币本金为417856.67元。
在2012年7月9日，被告陈俞合向原告潘春娥支付了人民币300000元。在2011年12月6日--
2012年7月9日的时间段，按约定被告陈俞合应向原告潘春娥支付利息款为59335.64元，那么，被告陈俞合向原告潘春娥支付的该300000元，扣除利息外，实际偿还了本金为240664.36元。在2012年7月9日的时间点，被告陈俞合尚欠原告潘春娥人民币本金177192.31元。
原告潘春娥要求被告陈俞合按约定偿还欠款本金及相应利息，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，本院予以支持。但原告潘春娥要求被告陈俞合偿付欠款人民币本金187515.08元及相应利息，超出了被告陈俞合的实际欠款数额，对超出部分本院不予支持；因被告陈俞合的欠款行为给原告潘春娥所造成的损失，已通过较高的利息予以补偿。同时，不管是双方签订的《关于履行编号JH0000218号房地产买卖三方合同的承诺》，还是被告陈俞合作出的《承诺书》，均无违约金条款，所以，原告潘春娥要求判令被告陈俞合支付违约金60000元，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及上述所引用的法律、司法解释的规定，判决如下：一、被告陈俞合在本判决发生法律效力之日起一个月内向原告潘春娥支付所欠购房款人民币本金177192.31元及相应利息（按月利率2分从2012年7月9日开始计算至实际清偿之日）。二、驳回原告潘春娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5842元，由被告陈俞合负担4292元，由原告潘春娥负担1550元。
当事人二审的意见
原审被告陈俞合不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，在认定事实清楚的基础上依法改判。2、判令被上诉人承担本案上诉费。
主要事实和理由是：一审判决认定事实有误。一审法院认定：“因双方对还款是先本后息还是先息后本没有约定，参照银行贷款的还款方式，本院认为再次情况下应为先息后本。”对于这样的认定，上诉人不能接受。双方之间的纠纷仅仅是自然人之间因购房合同引发的购房款支付问题，不能参照商业银行以营利为目的的商业贷款规则；而且上诉人与被上诉人双方也没有约定上诉人还款时是先抵充利息后抵充本金的条款，所以，根据《民事诉讼法》第64条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；在被上诉人举证不力的情况下，应当承担不利后果，即应将上诉人偿还的款项认定为本金。根据我国《民事诉讼法》第170条第2款规定，原判决认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更，上诉人依法提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人潘春娥二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的请求，维持原判。
二审查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一审认定双方之前签订的《房地产买卖三方合同》有效，符合法律规定，且双方当事人均无异议，本院直接予以维持。上诉人支付了部分购房款后，房屋在2010年2月4日已经过户至上诉人名下，上诉人仍拖欠部分购房款。结合上诉人的上诉人请求和理由，本案二审现争议的焦点为：上诉人仍拖欠被上诉人多少购房款本息，上诉人已经支付的部分款项是应认定为先还本金还是利息。具体评述如下：
结合双方前签订的合同和承诺书，截止至2010年10月1日时上诉人仍欠上诉人购房款54万元，双方约定从2010年10月1日开始按月利率1分给付利息，从2011年1月1日自开始按月利率2分计算利息。对于期间的部分还款是先偿还本金还是利息，双方没有约定。广东省高级人民法院《关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》第二十四条规定：“借款人偿还的款项不能确定是偿还本金还是利息的，应先抵扣利息，剩余部分抵扣本金。”参照上述规定，上诉人的还款应先抵扣利息，剩余部分方能抵扣本金。
根据查明的事实，自2010年10月1日至2011年6月1日,被上诉人支付给了上诉人现金人民币160000元。从2010年10月1日至2010年12月31日，按约上诉人陈俞合应向被上诉人潘春娥支付利息款为16200元（540000×0.01×3个月）。从2011年1月1日至2011年6月1日，按约上诉人陈俞合应向被上诉人潘春娥支付利息款为54000元（540000×0.02×5个月），一审认定该阶段应计算6个月的利息且在下一阶段计息时重复计算一个月的利息不当，本院予以纠正。上诉人陈俞合在此时段(2010年10月1日
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2011年6月1日)已向被上诉人潘春娥支付的160000元，先扣除以上阶段利息70200（16200+54000）元，余款89800元应为偿还本金，故此在2011年6月1日这个时间点，上诉人陈俞合尚欠被上诉人潘春娥本金人民币450200元（540000-89800）。
在2011年12月6日，上诉人陈俞合向被上诉人潘春娥支付了人民币100000元。在2011年6月1日—2011年12月6日的时间段，按约定上诉人陈俞合应向被上诉人潘春娥支付利息款为55524.67元（450200元×0.02×6个月+450200×0.02÷30×5天）。故此上诉人陈俞合向被上诉人潘春娥支付的该100000元，扣除利息外，实际偿还了本金为44475.33（100000-55524.67）元。在2011年12月6日的时间点，上诉人陈俞合尚欠上诉人潘春娥人民币本金为405724.67（450200-44475.33）元。
在2012年7月9日，上诉人陈俞合向被上诉人原告潘春娥支付了人民币300000元。在2011年12月6日--
2012年7月9日的时间段，按约定被告陈俞合应向原告潘春娥支付利息款为57612.9元（405724.67元×0.02×7个月+405724.67×0.02÷30×3天），故此上诉人陈俞合向被上诉人潘春娥支付的该300000元，扣除利息，实际偿还了本金为242387.1元（300000-57612.9）。在2012年7月9日的时间点，上诉人陈俞合尚欠被上诉人潘春娥人民币本金163337.57元（405724.67-242387.1元）。
综上所述，上诉人主张还款是先还本金后还利息，没有依据，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第2019号民事判决第二判项及诉讼费负担部分。
二、变更惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第2019号民事判决第一判项为：上诉人陈俞合在本判决发生法律效力之日起一个月内向被上诉人潘春娥支付拖欠购房款人民币163337.57元及相应利息（利息按月利率2分，从2012年7月9日起计至实际清偿之日止）
本案二审案件受理费人民币5842元，由上诉人负担陈俞合负担5000元，由被上诉人潘春娥负担842元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 苏丹红
审判员 邓耀辉
二〇一四年八月六日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见
（2005年9月30日粤高法发[2005]30号）
第二十四条借款人偿还的款项不能确定是偿还本金还是利息的，应先抵扣利息，剩余部分抵扣本金。