江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2775号
上诉人（原审被告）：镇江世纪联华超市有限公司扬中店，住所地扬中市三茅街道江洲南路95号衡泰商业广场，统一社会信用代码91321182598629830P。
法定代表人：刘卫红，总经理。
委托诉讼代理人：李云华，店长。
委托诉讼代理人：刘力，该公司员工。
上诉人（原审被告）：镇江世纪联华超市有限公司，住所地扬中市三茅街道江洲南路95号衡泰商业广场，统一社会信用代码91321182795392262Y。
法定代表人：蒯建平，执行董事。
委托诉讼代理人：刘力，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：李云英，女，汉族，1975年8月10日生，住扬中市。
委托诉讼代理人：顾铭，男，汉族，1970年12月2日生，住江苏省扬中市。
被上诉人（原审原告）：姚阳，男，汉族，1974年10月8日生，住扬中市。
上诉人镇江世纪联华超市有限公司扬中店（以下简称世纪联华扬中店）、镇江世纪联华超市有限公司（以下简称镇江世纪联华）因与被上诉人李云英、姚阳房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2017）苏1182民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
镇江世纪联华、世纪联华扬中店上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与江苏东方华夏房地产开发有限公司（以下简称东方华夏）之间签订了涉案的《物业租赁合同》，合同约定上诉人在同等条件下享有涉案物业的优先购买权。但涉案标的拍卖前，东方华夏未提前通知上诉人，系违约行为，故东方华夏与被上诉人之间的房屋买卖合同无效。2、根据“买卖不破租赁”原则，即使被上诉人与东方华夏的房屋买卖合同有效，也不能对抗上诉人，上诉人仅对东方华夏履行租赁合同项下的义务，被上诉人无权向上诉人主张任何权利。3、上诉人至今未收到东方华夏的债权转让通知及付款委托书，如东方华夏要求上诉人向被上诉人支付涉案的房屋租金，是单方面擅自变更合同条款的违约行为。上诉人有权拒绝支付。4、一审法院已冻结了东方华夏的财产，并要求上诉人停止支付涉案房租，及冻结上诉人尚未支付给东方华夏的所有房租。故上诉人应协助执行且仅向东方公司履行支付房屋租金的义务，其不存在拖欠被上诉人房屋租金的行为。
被上诉人李云英辩称：其取得涉案商铺是善意合法的，上诉人租用其所有的房产，理应支付租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人姚阳在二审中未发表答辩意见。
李云英、姚阳向一审法院起诉请求：1、判令世纪联华扬中店支付租金133752.6元（自2016年3月23日起暂算至2017年2月21日共计133752.6元，应算至实际付清日止）；2、镇江世纪联华对上述付款义务承担清偿责任；3、本案的诉讼费用由镇江世纪联华、世纪联华扬中店承担。
一审法院认定事实：2009年11月25日，东方华厦同上海世纪联华签订《物业租赁合同》，将其开发的位于扬中市江洲南路和健康路路口的建筑物出租给后者开设超市大卖场，租赁期限为15年。合同第4页2.2条约定：自甲方交付租赁物业之日（以通过乙方验收并签署的附件10-《租赁物业交付确认书》确认的交接验收时间为准）起5个月为乙方的装修期。装修期间免收租赁费用……2.3条约定：如乙方实际装修期超过5个月，则以第6个月的第一天为合同的起租日开始计算租赁费用。约定第一年租金为0.80元/天/平方米，第二年租金为0.85元/天/平方米，第三年租金为0.90元/天/平方米，租金从第四年（含）开始递增，每三年环比递增5%，租金每半年支付一次。同日，东方华厦、上海世纪联华又签订《补充协议（一）》，同意将上海世纪联华的合同权利、义务转让给将在租赁物业所在地注册成立由上海世纪联华或其关联企业投资的超市公司，约定以该超市工商营业执照标注的成立时间为合同转让起始日，即2012年7月2日变更世纪联华扬中店为本合同的当事人。世纪联华扬中店为镇江世纪联华的分公司。
2016年3月22日，李云英、姚阳依据镇江经济开发区人民法院2015镇经执字第00499-4号《执行裁定书》取得扬中市三茅街道东城秀锦2A47-2A68的房屋所有权并办理了产权登记，以上房屋总建筑面积402.38㎡。2016年3月28日，李云英、姚阳向上海世纪联华发出租金支付通知函，称已于2016年3月23日取得涉案房屋的所有权，要求其将租金打入指定账户。嗣后，因镇江世纪联华、世纪联华扬中店未能向李云英、姚阳支付租金，引起本案诉讼。
一审法院认为：债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。李云英、姚阳于2016年3月取得世纪联华扬中店所租赁房屋的所有权，已经继受取得东方华厦与世纪联华扬中店就东城秀锦2A47-2A68出租人的权利、义务，而世纪联华扬中店仍享有和履行与东方华厦租赁合同的权利、义务。据此，世纪联华扬中店与东方华厦之间的租赁合同直接约束本案双方。李云英、姚阳作为本案原告的主体适格，世纪联华扬中店应向李云英、姚阳承担支付租金的合同义务。虽然世纪联华扬中店作为承租人，有优先购买承租房屋的权利，但李云英、姚阳作为善意第三人已经购买涉案房屋并且办理了房屋登记，世纪联华扬中店抗辩买卖行为无效一审法院不予认可。根据《物业租赁合同》关于租金的约定，应该从涉案物业交付第6个月的第一天为起租日计算租金。因李云英、姚阳无法明确涉案物业的交付日期，其自愿将2012年6月11日作为该份合同的起租日计算租金，一审法院予以准许。世纪联华扬中店应向李云英、姚阳支付的租金包括：2016年3月23日至2017年2月21日的租金127763.7元（0.9元/天/平方米X1.05X336天X402.38平方米，应算至实际租赁之日止），现世纪联华扬中店久拖租金不付，显属不当，故李云英、姚阳要求世纪联华扬中店支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。世纪联华扬中店系镇江世纪联华的分公司，对于世纪联华扬中店的债务，先由其管理的财产承担，不足部分再由镇江世纪联华承担，故李云英、姚阳要求镇江世纪联华对房租承担清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、世纪联华扬中店结欠李云英、姚阳房屋租金127763.7元，限于本判决生效后十日内履行；二、镇江世纪联华对上述款项承担清偿责任。
本院二审期间，世纪联华扬中店、镇江世纪联华围绕其上诉请求提交了以下证据：1、（2017）苏1182民初2444号民事判决书，拟证明在另案中，一业主王传林向起要求支付租金的诉请被人民法院驳回。2、（2017）苏11财保28号民事裁定书及协助执行通知书、（2017）苏11执保92号财产保全结果及期限告知书，拟证明经镇江世纪联华申请，法院裁定冻结镇江世纪联华对东方华夏的应付租金1200万元，冻结期限三年。李云英、姚阳认为，证据1不能影响本案，本案中其获取涉案房屋是通过司法拍卖的途径，是善意合法取得的；证据2则恰恰说明了世纪联华扬中店、镇江世纪联华应当支付涉案房屋的租金，只是租金支付给了错误的对象。本院认为，上述证据与本案无关，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。首先，本案中，李云英、姚阳作为善意第三人已经购买涉案房屋并且办理了房屋登记，其作为房屋的所有权人，依法享有不动产权益。世纪联华扬中店、镇江世纪联华与东方华夏约定的同等条件下的优先购买权，与李云英、姚阳无关。世纪联华扬中店、镇江世纪联华关于李云英、姚阳购买涉案房屋行为无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，因共有的不动产产生的债权，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权。至于“买卖不破租赁”的原则，指的是涉案房屋的产权发生转移后，原房屋租赁人世纪联华扬中店仍可继续承租涉案房屋直至租赁合同到期为止，并非其仍应向原债权人（原产权人）东方华夏支付租金的意思。现李云英、姚阳已依法取得了世纪联华扬中店承租的东城秀锦2A47-2A68号房屋，因此，世纪联华扬中店、镇江世纪联华应当依法向产权人李云英、姚阳支付该部分房屋的租金。最后，人民法院冻结镇江世纪联华对东方华夏的应付租金1200万元的相关民事裁定与本案无关，世纪联华扬中店、镇江世纪联华欠付李云英、姚阳的房屋租金，仍需向李云英、姚阳支付。而二审中，世纪联华扬中店、镇江世纪联华亦认可2015年5月21日之后的租金均未支付，故其关于不存在拖欠李云英、姚阳房屋租金的主张，亦不能成立。
综上，世纪联华扬中店、镇江世纪联华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2975元，由上诉人镇江世纪联华超市有限公司扬中店、镇江世纪联华超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 涛
审 判 员 姜 玲
审 判 员 宋 涛
二〇一七年十月三十日
法官助理 田 原
书 记 员 柳婷婷