广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初9015号原告张杏丽，女，汉族，1974年4月23日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：杨莹莹，广东港联律师事务所律师。被告：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心x。法定代表人：赵世曾，职务：董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。原告张杏丽诉被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨莹莹，被告的委托诉讼代理人李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月18日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由被告将其开发的位于深圳市龙华××民治街道××路北侧××“××”××单元××房产出售给原告，总价款为4934293元，合同约定被告应于2016年9月30日前将商品房交付给原告，同时约定出卖人在向买受人交付前应发出《入伙通知书》。合同附件五第六条约定“1、逾期在90日内，自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，……合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定履行了相应的付款义务。合同约定的房屋交付期限届满，被告仍未通知原告入伙。2016年10月25日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2016年10月31日至2016年11月6日办理入伙手续。然原告至现场查看才发现房屋存在多处质量问题，涉案小区的燃气没有通过验收，规划验收合格证亦未取得，原告当场拒绝收房。在原告拒绝收房后，被告未进行任何的回复，亦未对房屋进行整改，涉案房产至今无法入住使用。原告认为，涉案合同系双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订，合法有效并应当被遵守。被告所交付的房产应当具备法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。如上所述，原告已按照合同约定全面履行付款义务，涉案房产至今未取得《规划验收合格证》，且燃气仍未开通，原告无法入住使用涉案房产。被告未能在约定期限内交付符合法律规定和合同约定条件的房产，已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付迟延交房违约金暂计355269.09元（迟延交房违约金以原告签订的合同的成交价为基数，按每日万分之四的标准从合同约定的交付日期即2016年9月30日起计算至被告交付房产之日止）；二、被告承担本案全部诉讼费。被告雄伟公司答辩称，一、被告通知原告入伙时现有的房屋已符合约定的交付条件：1、墙壁空鼓等问题不属于严重质量问题，并且被告已经整改完毕，原告在文件齐全并且未出现预售合同约定可以拒绝收楼的情况下，拒绝办理入伙手续，应视为房产已于2016年11月6日验收。2、涉案房屋燃气早已通过验收，符合使用条件。涉案小区的燃气工程于2016年8月11日取得燃气工程竣工验收报告，被告在书面通知入伙时，不开通燃气是出于保证业主人身及财产安全考虑。3、通过规划验收并非交付房屋的必备条件，也不是房屋交付的强制规定条件，《深圳市城市规划条例》属于地方性法规，不属于特区立法，因此不能优先适用，也不能因此认定预售合同约定的房屋交付条款无效。二、退一步讲，如法院判决被告承担责任，政府部门、开发商和小业主均有过错，首先应区分当事人的过错大小，其次承担的责任也应该是损害赔偿责任，而不能适用合同约定的违约责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告作为买受人分别与作为出卖人的被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市龙华××民治街道××路北侧××“××”××单元××房产，合同约定总价款为4934293元，用途为住宅。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付首期购房款，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按附件五相关约定处理。合同第九条约定，出卖人应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、深圳市建设工程竣工验收备案（回执）、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的相关约定处理。合同第二十六条约定，出卖人应于合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记中心作备案登记；如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；买受人有权督促出卖人履行义务。买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。附件五第五条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条交付时的验收修改如下：1、出卖人以本合同记载的通讯地址以特快专递邮寄的方式送达《入伙通知书》。买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙期限前来验收本房地产；如有异议应当在入伙当日在《收楼意见书》中列明，买受人未在该期限前来验收或未提出异议的，均视为同意接收本房地产。2、除下列情形外，买受人不得以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收本房地产：(1)房屋主体结构存在严重安全隐患可能导致人身或财产损害的；(2)房屋存在基本功能缺失或建筑性能不达标严重影响正常居住使用的；(3)房屋交付时，项目未取得《竣工验收备案回执》的。本合同约定的“严重影响正常居住使用”是指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全，且无法修复的质量缺陷，导致买受人不能实现合同目的的情形，买受人同意如房屋存在上述(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵均属房屋保修范畴，不影响买受人入伙当日接收本房地产。买受人同意以房屋存在(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵为由拒绝签署《收楼意见书》、接收本房地产的行为无效，通知办理入伙的截止日期将被视为买受人已接收本房地产的日期。出卖人应当对买受人《收楼意见书》中列明的异议项目在合理的期限内完成《收楼意见书》中列明的表面瑕疵的修复工作。附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人与其交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。上述合同签订后，原告依约支付了首期购房款，之后，原告向银行申请贷款支付剩余购房款，于2016年9月30日前支付了剩余按揭贷款部分的购房款。2016年10月24日，被告取得案涉小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月25日，原告收到被告发出的《入伙通知书》，被告通知原告于2016年10月31日至2016年11月6日期间到案涉小区现场集中办理入伙手续。原告到场后以被告未能出示建设工程竣工验收回执、竣工测绘面积报告、建设工程规划验收合格证、燃气未开通、房屋墙面鼓包等为由拒绝办理入伙手续。2017年1月份，案涉小区燃气开通。另，2017年3月8日，深圳市不动产权登记中心复函本院，主要内容为：经查，“卓能雅苑”项目关联A819-0128宗地，截至2017年3月8日，该宗地已办理土地使用权首次登记，权利人为雄伟房地产开发（深圳）有限公司；未查询到该宗地上“卓能雅苑”项目建筑物的房屋所有权首次登记记录。另，该宗地上“卓能雅苑1栋、2栋、4栋、7栋”内已有预售房屋完成预售备案手续。2017年3月9日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局复函本院，主要内容为：雄伟房地产开发（深圳）有限公司名下的“卓能雅苑”项目位于龙华区××街道，宗地号为A819-0128，建设用地面积为51323.79平方米。该公司于2015年12月1日取得前述项目的房地产预售许可证【深房许字(2015)龙华023号】。截至2017年3月6日，该项目尚未取得《建设工程规划验收合格证》。另查明，案涉项目未取得《建设工程规划验收合格证》的原因系项目现场未按图施工等情况，后案涉项目在整改后于2017年7月10日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年4月1日，原告提起案涉诉讼。上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、入伙通知书、快递单、深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执、深圳市不动产权登记中心的复函、深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局的复函等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，基于原、被告诉辩意见，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据；二、被告是否应承担迟延交付房屋的违约责任。对此，本院分析如下：一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。本院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。本院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区截至2017年7月10日方才取得规划验收合格的相关文件，按照上述法律法规等的规定，案涉房地产在此之前均不符合法律法规规定的交付使用条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。被告作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，案涉房屋不具备法定交付条件，原告拒绝入伙有事实和法律依据，本院予以支持。被告是否应承担迟延交付房屋的违约责任。由于被告延迟交房，依照合同约定应当支付延期交房违约金。关于迟延交房违约金的计算方式。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第六条关于迟延交房违约金计算方式的约定，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，而案涉房地产于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格的相关文件。据此，结合原告诉讼请求，被告应支付原告迟延交房违约金558561.97元，违约金以原告已支付的购房款为基数，按每日万分之四的标准从2016年10月1日起计算至2017年7月10日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金558561.97元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3315元，由被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 范 藜二〇一七年十月十六日书记员 银海莹书记员 董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。