福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初4563号
原告:中国邮政集团公司福建省石狮市分公司，住所地福建省石狮市九二路1号，统一社会信用代码350581100011708。
负责人：陈少锋。
委托诉讼代理人：王国应，福建醒狮律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：邱钦雄，福建醒狮律师事务所执业律师。
被告：杨道福，男，1965年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：邱冰冰，福建康泽律师事务所执业律师。
原告中国邮政集团公司福建省石狮市分公司（下称邮政石狮分公司）与被告杨道福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序于2017年9月29日公开开庭进行了审理。邮政石狮分公司的委托诉讼代理人王国应、邱钦雄和杨道福的委托诉讼代理人解晓非、邱冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邮政石狮分公司向本院提出诉讼请求：1.解除邮政石狮分公司与杨道福于2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：MY-20145096）；2.杨道福立即支付给邮政石狮分公司自2017年4月1日起至实际腾空并交付房屋之日止的租金（按《房屋租赁合同》第四条约定的标准计算，至合同期满总租金为7626450元，暂计至起诉之日为376170元）；3.杨道福立即支付给邮政石狮分公司自2017年4月11日起至实际支付房租之日止逾期未付房租的违约金（按《房屋租赁合同》第四条、第八条第3款约定的标准计算，暂计至起诉之日为84638.25元）；4.杨道福立即支付给邮政石狮分公司支出的律师费5000元；5.本案诉讼费用由杨道福负担。事实和理由：邮政石狮分公司原名石狮市邮政局，因全国性统一变更名称为邮政石狮分公司。2014年7月23日，杨道福竞拍到石狮市邮政支局综合楼一层6号及二至六层房产十年期租赁权。2014年9月26日，邮政石狮分公司以原名称石狮市邮政局与杨道福签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：MY-20145096），双方约定：1.杨道福承租邮政石狮分公司所有的坐落于石狮市邮政支局综合楼一层6号及二至六层房产；2.租期从2014年10月1日起至2024年9月30日；3.第一年月租金53750元，以后年递增8%；4、租金按半年结算，杨道福于每半年的第一个月的10日前交付给邮政石狮分公司；5.杨道福逾期交付房租，每逾期一日按月租金的1%向邮政石狮分公司支付违约金，逾期30日不交房租的，邮政石狮分公司有权终止合同，杨道福除支付违约金外，邮政石狮分公司不予返还保证金；6.杨道福拖欠租金连续30天或累计50天的，邮政石狮分公司有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由杨道福赔偿等事项。合同签订后，杨道福只支付部分租金，自2017年4月1日起，杨道福就不再按《房屋租赁合同》约定支付租金，邮政石狮分公司多次催讨未果。根据《房屋租赁合同》第四条、第八条第3款、第九条第4款的约定，由于杨道福已拖欠租金三个月以上，因此邮政石狮分公司有权依约终止合同，收回房屋，要求杨道福支付租金、违约金及赔偿邮政石狮分公司的一切损失，并不予返还保证金。
杨道福辩称，一、杨道福并非故意拒付租金。因石狮市群英路一带日趋萧条，涉案房屋同等地段周边房产（包括本案所涉及的邮政支局综合楼的其他店面）的租金从去年元月开始便大幅度下调，现仅为《房屋租赁合同》签订时约定的三分之一左右，案涉店面隔壁面积更大的店面租金却仅是案涉一楼店面的三分之二不到。再加上群英路一带外来人员外流，杨道福经营的店铺严重亏损，有一半的面积目前都闲置，导致杨道福无力负担大笔租金。2016年2月份开始，杨道福多次向邮政石狮分公司书面申请减租至合同约定的40%，邮政石狮分公司同意减租并审批通过，其上级也就是泉州分公司也审批同意，但省公司不同意审批才一直拖延至今。至开庭前两日，邮政石狮分公司分管店铺租赁事宜的白主任仍在与杨道福友好协商解决办法。如果维持原租金，会致使租赁目的落空，对杨道福明显不公平。因此，杨道福想请求法院削减租金。二、杨道福订合同时向邮政石狮分公司缴纳的履约保证金161250元应用来折抵房租。履约保证金即押金，其实质是为了担保债务的履行，如果债务人不履行债务，债权人可以从押金中优先受偿。本案《房屋租赁合同》第四条第5款明确约定：“甲方有权直接扣收保证金以优先实现债权”《房屋租赁合同》第七条第2款也约定：“如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方将履约保证金折抵后剩余部分退还乙方”。根据押金的本质含义及合同约定，杨道福在签订合同时缴纳的161250元保证金应用来折抵房租，邮政石狮分公司无权直接扣走。三、《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，请求法院予以减少。《房屋租赁合同》第八条第3款约定每逾期一日按月租金的1%支付违约金。根据合同约定，目前的租金为月租62695元/月，每日违约金即626.95元/天，相当于月利息30%，杨道福认为违约金过高。根据《合同法》第114条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，同时根据《合同法解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”四、要求杨道福承担邮政石狮分公司支出的律师费5000元没有任何依据。双方在《房屋租赁合同》中并没有约定律师费条款，我国法律也没有规定房屋租赁合同纠纷案件可以将律师费计算在赔偿范围内。邮政石狮分公司诉讼请求第3项的房租暂计376170元计算错误，至起诉之日杨道福欠缴的房租为313475元，错误计算会增加杨道福的诉讼费负担。
邮政石狮分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对邮政石狮分公司提供的证据分析认定如下：1.内资企业登记基本情况表，可以证明邮政石狮分公司的诉讼主体资格；2.杨道福居民身份证，由公安机关出具，可以证明杨道福的身份情况以及诉讼主体资格；3.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《石狮市建设工程竣工验收备案证明书》、《石狮市城建档案馆文件》，上述证据均由国家有权部门出具，可以证明邮政石狮分公司依法取得建设工程规划许可证，案涉租赁房产系经合法审批建设的事实；4.《福建省拍卖成交确认书》，可证明2014年7月23日杨道福竞拍得到案涉房产十年期租赁权的事实；5.《房屋租赁合同》，由原石狮市邮政局与杨道福签名、捺印、盖章，该份《房屋租赁合同》文本系原石狮市邮政局提供，可以证明原石狮市邮政局与杨道福签订《房屋租赁合同》，明确约定租赁物、租金、期限及违约责任等事实；6.委托代理合同书，律师费发票，可证明邮政石狮分公司因杨道福违约，主张权利支出5000元律师代理费的事实；7.石狮市人民法院（2017）闽0581民初4083号《民事裁定书》，可证明邮政石狮分公司曾于2017年7月27日起诉杨道福，后撤诉的事实；8.照片复印件，由邮政石狮分公司对涉案租赁房屋自行拍摄，可以证明涉案租赁房屋的现状。前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力。对此，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年4月3日经批准变更，石狮市邮政局变更名称为中国邮政集团公司福建省石狮市分公司。2014年9月26日，甲方（出租方）原石狮市邮政局与乙方（承租方）杨道福签订了合同编号为MY-20145096的《房屋租赁合同》，约定杨道福承租址于福建省石狮市邮政支局综合楼一层6号及二至六层房产；房屋建筑面积约3247.5㎡；房屋仅作商业办公用途使用；租赁期限为120个月，从2014年10月1日起至2024年9月30日止；2014年10月1日至2015年9月30日月租金53750元，年租金483750元，2015年10月1日至2016年9月30日月租金58052.5元，年租金696630元，2016年10月1日至2017年9月30日月租金62695元，年租金752340元……1.第一年甲、乙双方约定三个月装修期，故第一年租金为9个月租金。2.第二年起月租金递增8%。房屋租金已经包含租赁税费。租金按半年结算，由杨道福于每半年的第一个月的10日前交付给原石狮市邮政局；杨道福在签订合同之日内须向原石狮市邮政局缴纳相当于三月的租金额度作为履约保证金，即161250元，若杨道福违约，原石狮市邮政局有权直接扣收保证金以优先实现债权；租赁期限届满之日起七天内，双方按保留租期届满时的装修状况交接，一方留存于租赁房屋内的物品，视为放弃所有权，另一方有权任意处置；杨道福逾期交付房租，每逾期一日按月租金的1%向原石狮市邮政局支付违约金；逾期30日不交房租的，原石狮市邮政局有权终止合同，杨道福除支付违约金外，原石狮市邮政局不予返还保证金等内容。合同签订后，原石狮市邮政局将案涉房屋交付给杨道福，杨道福依约交付履约保证金161250元，并支付了2014年10月1日起至2017年3月31日止的租金，但自2017年4月1日起至今未再支付租金。现案涉房屋仍由杨道福经营，一楼开麻辣汤店、二楼闲置，其余楼层开幼儿园。
本院认为，原石狮市邮政局与杨道福于2014年9月26日签订编号为MY-20145096的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”规定，原石狮市邮政局虽名称依法变更为邮政石狮分公司，但邮政石狮分公司、杨道福不得拒绝履行合同。邮政石狮分公司依约将租赁物交付给杨道福使用，已经履行了合同约定的义务；杨道福应按照合同约定期限和金额支付租金，即应于2017年4月10日前支付2017年4月1日起至2017年9月30日期间的租金376170元，但杨道福已经逾期30日未支付，双方约定的邮政石狮分公司解除租赁合同的条件已经成就，邮政石狮分公司享有约定的合同解除权，故邮政石狮分公司诉求解除其与杨道福签订的上述合同，符合合同约定，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，案涉房屋租赁合同解除后，杨道福应返还租赁物并支付违约金。案涉《房屋租赁合同》第八条第3款约定，逾期交付房租，每逾期一日按月租金的1%支付违约金；根据合同约定，2017年4月1日至2017年9月30日的月租金62695元/月，每日违约金即626.95元/天。对此，杨道福主张违约金数额过高，相当于月利息30%，请求予以调整。因双方当事人均未能举证证实因杨道福的违约行为造成的实际损失情况，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度、当前房租确有下降等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定案涉违约金以杨道福拖欠的数额按月利率2%的标准自2017年4月11日起计算至实际支付房租之日止。关于杨道福抗辩保证金161250元应折抵房租的主张，邮政石狮分公司认为杨道福逾期支付房租，依约不予返还保证金。案涉合同第四条第5款约定“……乙方违约，甲方有权直接扣收保证金以优先实现债权”，第八条第3款则约定：“……乙方除支付违约金外，甲方不予返还保证金。”，因案涉合同系邮政石狮分公司提供，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，对履约保证金的条款的理解，应当作出不利于邮政石狮分公司的解释，履约保证金应用于优先实现债权，即抵扣房租。关于邮政石狮分公司要求杨道福支付律师费5000元的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。
综上所述，邮政石狮分公司的诉讼请求，合理合法的部分，本院予以支持；不合理不合法的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第七十六条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除中国邮政集团公司福建省石狮市分公司与杨道福于2014年9月26日签订编号为MY-20145096的《房屋租赁合同》；
二、杨道福应于本判决生效之日起十日内支付给中国邮政集团公司福建省石狮市分公司自2017年4月1日起至实际腾空并交付租赁房屋给中国邮政集团公司福建省石狮市分公司之日止的租金，租金按《房屋租赁合同》第四条约定的房屋租金计算方式计算（杨道福支付的履约保证金161250元应予以扣除）；
三、杨道福应于本判决生效之日起十日内支付给中国邮政集团公司福建省石狮市分公司以第二项判决确认的租金数额按月利率2%计算自2017年4月11日起至实际支付房租之日的违约金。
四、驳回中国邮政集团公司福建省石狮市分公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10700元，由中国邮政集团公司福建省石狮市分公司负担1900元，由杨道福负担8800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 吴志生
二〇一七年十月二十七日
书记员 杨少娜
注：本案适用的主要法律条文及执行申请提示
一、适用的法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第七十六条：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。
4.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
5.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
6.《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
7.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
8.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
9、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
10.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行提示：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。