广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初906号原告：梁洪均，男，汉族，住云浮市云城区。委托诉讼代理人：沈灿第，系云浮市云安区公职律师事务所律师。委托诉讼代理人：程志球，系云浮市云安区安城法律服务所法律工作者。被告：叶文兴，男，汉族，住址广东省云浮市云安区。委托诉讼代理人：赵飞燕，系广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛文坚，系系广东百誉律师事务所律师助理。原告梁洪均诉被告叶文兴租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，依法适用简易程序于2017年7月10日、8月18日两次公开开庭进行了审理。原告梁洪均的委托诉讼代理人沈灿第，被告叶文兴委托诉讼代理人赵飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁洪均向本院起诉请求：一、判令被告向原告交纳租金直到合同解除止，现计算起诉时被告欠租金共1775571元（以上费用从2013年1月份起计算至2017年6月份）；二、判令被告与原告解除租赁合同关系，并由被告赔偿原告100000元违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告叶文兴为了经营石材生意，于2009年12月9日与原告梁洪均签订了《租赁合同》，双方约定租赁土地面积845.51m²，租赁期从2010年1月1日起至2020年1月20日止。租金自2010年1月至2013年12月31日按每月3元/m²计算，2014年1月1日至2020年1月20日，租金按每年每月每平方米递增0.5元计算。租赁合同约定如有一方违约则赔偿对方人民币十万元及因此而造成的一切经济的损失。以上有被告与原告签名的《租赁合同》予以证实。自2013年1月1日起至起诉时止，被告没有再交租金，已共欠原告租金177557.1元（其中2013年30438.36元，2014年35511.42元，2015年40584.48元2016年45657.54元，2017年25365.3元），由于被告的根本上毁约，造成了该合同无法继续履行下去。为了维护原告的合法权益不受侵犯，特诉之于人民法院。原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，身份证，证明原告主体资格。证据2,《租赁合同》（原件），证明原、被告签订了合同的事实。被告叶文兴答辩：原告所说的不是事实，其主张没有法律依据和事实依据。1、事实上，原被告在2012年已解《租赁合同》，当时因为签了合同后不久，原告堂兄弟在我方租赁土地上安装了变压器，导致我一直无法使用土地。经与原告协商，原告答复很快可以搬离，但原告以各种理由一直拖延。到2012年仍没有搬离，由于原告不能将可以正常使用土地交付给我方，已经造成违约。为避免更大损失，被告要求原告解除合同，并退还保证金及租金，原告同意解除合同，并表示待他重新出租有钱后再将保证金租金还给我。我方保留向原告索偿的权利，但由于时间关系，我方将另行起诉主张。2、原告的诉讼请求超过诉讼时效，根据我国《民法通则》第136条第三项规定“延付或拒付租金的，诉讼时效时间为1年。”本案中，双方在《租赁合同》中约定，每年2月份交清当年租金，原告应在约定的租金的截止日期届满后一年内向被告主张权利，但原告在去起诉前长达4年多的时间内却没有向被告主张过权利，而且对此依法应由原告承担举证责任。假如本案租赁关系尚存在，被告租赁涉案土地是为了经营生意的，为何被告不使用该土地？明显，事实就是原告没有将正常使用的他的交付给被告使用，被告至今都没有使用过涉案土地。另一方面，假如按原告声称的被告从2013年1月1日起一直不支付租金，那为何长达4年多的时间里原告都没有要求被告支付，到今时今日才突然起诉被告。这是不符合常理的。由此也能反映出双方的合同关系早已解除，不存在被告拖欠租金的情况。综上所述，因原告无法保证我方可以正常使用土地，合同根本目的无法实现，造成违约，双方租赁合同早已解除，我方没有拖欠原告的租金，而且原告的主张超过一年的诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：证据1：4张照片，证明土地的现状和原告涉案土地上安装变压器，被告没有使用过土地，也没有进行过施工建设，土地上被堆放各种杂物。经审理查明：梁洪均（甲方）与被告叶文兴（乙方）于2009年12月9日签订了《租赁合同》一份，约定：“甲方将座落于云浮市云城区思劳双羌村委的厂地出租给乙方使用，为明确双方权利与义务，经双方协商，制定本协议，共同遵守执行。(一)、乙方承租甲方的厂地，面积845.51平方米。地产证号码为:云府(2009)第0065.(图号-F-49~45-20)；(二)、租赁期：从2010年1月1日起至20年1月20日止。（2009年12月至2010年3月31日为建厂期，免收租金）；(三）、租金和交租事宜：2010年1月1日至2013年12月31日每月每平方米租金为人民币叁元整(每月为￥2536元)。201年1月1日至2020年1月20日，每年每月每平方米递增租金五角整（依此类推)。每年2月份交清当年租金；（四）、在签订本协议之日，乙方应向甲方交付租赁保证金人民币20000元(大写贰万元正）。到租赁期满之日，乙方结清水电费等费用后，由甲方退还保证金给乙方。如乙方在租赁期内违反了协议规定或中断租赁合约，乙方所交纳的保证金不予退回，用以弥补因乙方违约对甲方造成的经济损失，同时乙方要足额足月交纳退租当月的租金；甲方在租赁期内违约或中断租赁合约，甲方要退还保证金给乙方；如有一方违约则赔偿对方人民币十万元及因此造成的一切经济的损失……”。合同签订后，被告向原告交纳了20000元保证金，租金交纳到2012年12月31日。被告认为原被告在2012年已解除《租赁合同》，当时因原告堂兄弟在租赁土地上安装了变压器，导致其一直无法使用土地就通知原告解除合同。原告对此予以否认，表示对安装变压器的事情并不知情。本院根据被告申请发函云浮供电局询问该地块变压器的安装情况，云浮供电局复函本院称“经贵院委派的涉诉案件当事人叶文兴及我局思劳供电所员工共同勘查现场后查明，贵院查询的地块（云城区思劳镇双羌村委地块，土地证号:云府（2009)第00**号）上并没有我局安装的变压器及架设的供电线路。另外，根据我局营销系统登记的资料显示，该地块在历史上曾存在一个专用变压器（非我方资产，资产属云浮市伟昌石材有限公司S11-M-250/10专用变压器，于2011年5月19日立户投运），2015年已被业主方拆除”。被告在庭审中表示，若法庭认为合同还没解除，同意解除《租赁合同》。本院认为，本案是租赁合同纠纷。被告主张双方签订的《租赁合同》已于2012年解除，没有提供证据证实，本院不予认可。现原告诉请解除合同，被告亦同意解除，本院予以支持。被告租金交纳至2012年12月31日，2013年至今的租金均没有交付，已构成违约，根据合同第（四）条约定“如有一方违约则赔偿对方人民币十万元及因此造成的一切经济的损失”，原告诉请被告支付10万元违约金符合合同约定，本院予以支持。《租赁合同》第(三）条约定“每年2月份交清当年租金”，则2013年至今年的租金，被告最迟缴纳日期分别为2013年2月28日、2014年2月28日、2015年2月28日、2016年2月28日、2017年2月28日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“延付或拒付租金的，诉讼时效时间为1年”的规定，原告应最迟在次年2月28日前向被告主张上一年度租金，原告未能提供证据证实其曾在上述日期前向被告主张过权利，原告诉请的2013年至2016年的租金均已过诉讼时效，现被告提出诉讼时效抗辩，本院予以支持。原告诉请的2017年租金未过诉讼时效，本院予以支持。关于云浮市伟昌石材有限公司在租赁土地上安装变压器问题，现有证据未能证实系原告造成，如第三方在涉案土地上安装变压器妨碍其使用土地，被告可另循法律途径解决，其以此作为拒交租金的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告梁洪均与被告叶文兴于2009年12月9日签订的《租赁合同》。二．被告叶文兴于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金25365.3元给原告梁洪均。三、被告叶文兴于本判决发生法律效力之日起十日内违约金100000元给原告梁洪均。四、驳回原告梁洪均的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2732元，由被告叶文兴负担1232元，原告梁洪均负担1500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  杨清岚二〇一七年九月五日书记员  陈安琪