广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初2850号原告（反诉被告）：张创招，男，1967年6月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：陈马强，广东金粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州联鸿实业投资有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张少玲，总经理。委托代理人：黄成，男，系该被告的职员，联系地址同该被告地址。被告：林卉华，女，1987年9月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：王学敏，广东创基（广州）律师事务所律师。被告：霍旺结，女，1959年10月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：黄建军，广东锐锋律师事务所律师。原告张创招诉被告广州联鸿实业投资有限公司（以下简称“联鸿公司”）、林卉华、霍旺结租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈马强，被告联鸿公司的委托代理人黄成，被告林卉华的委托代理人王学敏，被告霍旺结的委托代理人黄建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：被告联鸿公司于2013年4月份将位于广州市海珠区××、xx号长江辅料城xxx商铺出租给原告作商业经营使用，每月租金为9300元，租赁期限从2013年4月16日起至2025年4月15日止；双方就此签订了相应的租赁合同；合同签订时，被告联鸿公司告知因租赁合同没有盖章签字等因素，合同待盖章签字后才能交付给原告；合同签订后，原告按照被告联鸿公司的要求分期支付了共计863040元的款项作为预付款；2013年6月10日被告联鸿公司将涉案租赁商铺交付给原告使用，原告在接收了该商铺后，发现该商铺没有通过消防等验收，且原告没有租赁合同的情况下，原告无法正常使用该商铺；合同签订后，被告联鸿公司均以种种理由拒绝将已签订的租赁合同交付一份给原告存档备案，直至本案诉讼中，被告才将租赁合同原件交付给原告，且被告联鸿公司在没有合同约定及法律依据的情况下收取的863040元也没有冲抵相关费用。故起诉要求判令：1、被告向原告退还预付租金863040元，被告林卉华、霍旺结对该笔款项承担连带清偿责任；2、三被告承担本案受理费。原告不同意被告联鸿公司的反诉请求，理由：1、被告联鸿公司没有在举证期间内提起反诉，现超过举证期限提�的反诉依法应另案处理，而不是在本案中进行反诉；2、租金追诉的诉讼时效是一年，超过一年的追诉期是没有胜诉权的，应依法驳回其超过一年追诉租金的部分诉讼请求；3、所谓的拖欠租金主要原因是被告联鸿公司没有依照合同约定，向原告出示相应的租赁合同以及完成相关经营需要的消防安全验收，因此，涉及到拖欠租金的法律责任应由被告联鸿公司自行承担；4、对具体拖欠租金的计算有异议，要求被告联鸿公司出示已收取租金的相关凭证予以核算，以核算现是否拖欠租金；经核实，确认原告对反诉期间的租金和管理费没有缴纳；5、原告已预付了80多万元的预付租金款项给被告联鸿公司，被告联鸿公司也没有和原告对预付租金的情况予以核算，因此不存在原告拖欠被告联鸿公司租金的情形。被告联鸿公司答辩及反诉称：被告联鸿公司没有收到原告支付所谓的预付租金，故不存在退回的问题，诉讼费应当由原告承担。被告联鸿公司已经完全按照《租赁合同》约定履行了合同义务，同时，原告违反合同约定的付款义务，根据合同约定，原告应支付租金、管理费及水电费；但在租赁期间，虽经被告联鸿公司多次催交，但原告却以各种借口拖延支付，其行为已经违反了合同的约定，给被告联鸿公司造成了较大的经济损失。故反诉请求判令：1、原告支付2014年4月至2014年11月，2015年5月至2015年8月期间的租金111600元（每月9300元）、2014年4月至2014年11月的管理费5240元（每月655元）；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。被告林卉华辩称：本案是属于租赁合同纠纷，原告在起诉的证据中并没有提供被告林卉华与租赁合同纠纷有关的证据，因此被告林卉华不是本案适格的被告。被告联鸿公司的反诉与被告林卉华�关，故针对反诉不发表意见。被告霍旺结辩称：1、我方与被告联鸿公司、林卉华、原告没有任何关系，也没有发生任何的经济往来，未曾接受被告联鸿公司的委托收取原告任何款项；2、如果确实原告曾于2013年4月通过银行转账给我方的银行账户，那也与涉案的租赁合同没有任何关系，不属于同一个法律关系，即使原告主张我方应返还相关的银行转账款项，那也应另行起诉；3、即使原告因为银行转账，另行起诉我方，也超过了两年的法定诉讼时效，其诉讼请求也不应被支持。综上，我方不是涉案租赁合同的相对方，也未曾接受被告联鸿公司的委托收款，我方与涉案的租赁合同没有任何关联，原告要求我方对其与被告联鸿公司的租赁合同纠纷的相关款项承担连带责任没有任何法律依据，应驳回其诉讼请求。关于被告联鸿公司的反诉，被告联鸿公司的反诉状及证据进一步证明了我方与涉案租赁合同没有任何关联，不应对原告与被告联鸿公司之间的合同纠纷承担任何责任。经审理查明：海珠区××号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为2-1/2，使用性质为首、二层商铺、三层仓库。海珠区新港西路124号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为1，使用性质为商铺。2013年4月1日，原告（承租方、乙方）与被告联鸿公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》[穗A2013AB1第号]，载明：甲方同意将位于广州市海珠区××、124号甲方市场（原富庄区）自编ZA047号给乙方作为经营之用；租赁期限自2013年4月16日起至2025年4月15日止，租费从2013年4月16日起开始计算，租金标准为每月9300元；市场管理费每月按655元收取；乙方用水、电费每月按实际使用数和市场管线损耗折算及市场商户统一标准收取（水、电费单价随供水电部门收费单价调整比例而调整）；乙方应在每月5日前到甲方管理办公室向甲方交纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；本合同签订时，乙方向甲方交纳场地/商铺履约保证金30000元；等。原告于2013年4月1日向被告联鸿公司支付了租金9300元、管理费655元、保证金30000元。原告于2013年4月1日通过转账方式向被告霍旺结（账号：33×××23）转入了614675元，原告于2013年9月22日通过转账方式向被告林卉华（账号：10×××06）转入了108240元和298320元。原告为证明其诉讼主张，还提交了一份不完整的《承诺书》。被告联鸿公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该证据不完整，且有涂改。被告林卉华表示不清楚其真实性和合法性，也不清楚原告与被告联鸿�司的关系，且与其无关。被告霍旺结对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为这是原告单方面提交的，且连原告自己的签名都涂改，大部分都已经打“×”，相当于作废。被告联鸿公司为证明其抗辩主张和反诉请求还提交了以下证据：1、被告联鸿公司（承租人、乙方）与广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第一经济合作社（出租人、甲方）于2013年8月31日签订的《广州市房屋租赁合同》，载明：甲方同意将坐落在海珠区××、124号房地产出租给乙方作首、二层商铺，三层仓库用途使用；租赁期限自2013年3月1日至2025年5月31日；乙方有权将承租房屋予以分租；等。证明被告联鸿公司有出租的权利。2、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件，其中场所名称为被告联鸿公司富庄配料商场市场经营管理分公司，地址为广州市海珠区××�124号1-3层全层，使用性质为商场，发证机关为广州市公安局海珠区分局，时间为2014年9月22日；等。证明涉案商铺所在的场所消防验收合格，符合出租条件。原告的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性由法院依法核查，但原告对被告联鸿公司具有出租资格、具备出租条件且将涉案房屋出租给原告没有异议；对证据2的真实性由法院依法核实，但原告认为该证已经注明本证仅证明场所投入使用营业前经消防安全验收合格，但场所营业后是否符合出租使用目的，该证据是不能获得证明力的。被告林卉华的质证意见：对证据1、2不清楚，因为与其无关。被告霍旺结的质证意见：因我方不是合同的签订主体，也不是合同的当事人，所以无法确认证据1、2的真实性、合法性和关联性。本案诉讼中，被告联鸿公司将《租赁合同》原件交付给原告，原告向被告联鸿公司缴纳了2016年7月的租金9300元、管理费655元和电费244元。本院依原告的申请，向银行调取了被告林卉华、霍旺结的账户流水明细，其中，1、关于被告林卉华的10×××06账号，银行答复称该账号不存在；2、霍旺结33×××23的账号中，于2013年4月1日转账存入614675元。原告质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议，1、该账户不仅仅是收取原告的款项，还同时收取涉案商铺所在地点其他类似于原告的其他租户与租赁有关的款项，而且这个款项最终流入到被告联鸿公司法定代表人张少玲的账户上，张少玲分别取走了1800多万元和100多万元，所以我方认为这个账户就是被告联鸿公司为了收取涉案商铺与涉案合同无约定的涉案诉讼请求款项。2、账户显示是被告林卉华本人的账户，从流水上，我方只看到了转入和转出，实际上由谁使用，被告林卉华没有提供证�予以证明，除非被告联鸿公司确认账户是被告联鸿公司在实际使用，而两被告对账户的使用情况原告不清楚，也与原告无关。该证据充分证明了被告林卉华的账户不仅仅收取了原告的款项，还有收到本系列案其他相关联的款项，相互之间印证了被告联鸿公司实质上是与被告林卉华共同使用该账户、收取涉案的款项。3、从银行调取的备注信息可以看出，很多都是买档口费、长江市场档口费，也与本案租赁物所在的商铺是同一个市场商铺，只是不同档口，这也足以证明了被告林卉华的账户实际上是收取了涉案所在地址大厦的其他经营者的款项，且这些款项是没有合同约定的，应予以返还。这个账户里面同时也有刘军、原告、古惜莲的经营流转，也印证了系列案中刘军、古惜莲、霍旺结、林卉华等人的账户实际上是由被告联鸿公司操控的。4、从霍旺结的银行流水可以看出，该帐户主要是收取涉案商铺所在地址的商铺的款项，包括租金、管理费、保证金等。该账户存入的资金全部是大笔资金，之后分别由刘军、赵桂敏、古惜莲取现或转帐的方式转出，转出的资金都大笔资金。这与被告霍旺结主张其没有受被告联鸿公司的委托收取相关的款项、也不认识被告联鸿公司的陈述是相互违背的。被告联鸿公司的质证意见：真实性无异议，但我方认为这个账户只是表明了个人之间有银行账户的资金往来，与我方没有任何的关联；被告林卉华、霍旺结不是我方的员工，与我方也没有任何的商业往来。被告林卉华的质证意见：法院查询的转账中没有原告提供的两笔款项，所以与本案没有关联，这是属于我方与其他人之间的财务往来，我方不确认是否收到原告主张的款项，现在也在核实中；对霍旺结的银行流水不发表意见，与我方无关。被告霍旺�的质证意见：林卉华的银行转账记录是其他主体之间的银行流水，与我方没有关联，所以我方无法确认其证据的真实性、合法性和关联性；对霍旺结的银行流水的真实性、合法性没有异议，但与本案的租赁合同纠纷无关。本案庭审中，原告和被告联鸿公司均确认涉案商铺位于门牌号码为××、××这××一体性建筑内的一楼，虽然房管部门出具的查册表显示门牌分开登记，但实际上××、124号是同一栋楼，门牌地址也为同一门牌地址即写着××、124号。此外，原告表示：1、被告联鸿公司是以预付租金的名义要求原告支付款项，原告缴纳了第一笔后，被告联鸿公司就拿出承诺书和租赁合同让原告签名，第二笔款项是签订合同后支付的，因为原告根本没有看过合同的内容，被告联鸿公司让支付两笔款项，原告就支付了，故第一项诉讼请求的依据在于原告支付的该笔款项没有合同依据；提起本案诉讼并非表示解除合同，原告要求合同继续履行；2、第一项诉讼请求中的863040元由以下两笔款项构成：第一笔以转账的形式支付了614675元给被告霍旺结，该款项扣除了保证金30000元、管理费655元、首期租金9300元、装修保证金10000元之后的预付款金额为564720元；第二笔款项以转账的方式支付了298320元给被告林卉华；这两人均是被告联鸿公司要求原告汇入其指定帐户上的指定人，原告不认识被告林卉华和霍旺结；3、原告接收涉案商铺以后有时有经营、有时没有经营；4、关于被告联鸿公司的反诉，原告已缴纳2016年7月的租金、管理费和电费，其余的租金、管理费等，因涉案场地无法正常经营，被告同意原告不用缴纳租金，且实际履行上，被告对原告免于缴纳租金符合本案的实际情况。被告联鸿公司表示：被告林卉华、霍�结并非被告联鸿公司的员工，与被告联鸿公司没有任何联系。被告林卉华表示对于以下事实均不清楚：1、被告林卉华是否收到原告转入的款项；2、被告林卉华在2013年期间是否为被告联鸿公司的工作人员；3、被告林卉华有无提供其银行账户给被告联鸿公司收款，在收到原告支付的款项后有无转交给被告联鸿公司。在本院限定的期限内，被告林卉华对于上述事实均未予答复。被告霍旺结表示：虽然转账记录显示原告有向被告霍旺结支付了涉案款项，但霍旺结并没有收到这笔款项，霍旺结不是被告联鸿公司的员工，也没有提供任何银行卡号给被告联鸿公司收款。原告于2016年4月13日提起本案诉讼。被告联鸿公司于2016年7月28日在本案庭审辩论结束前提出本案反诉请求。本院认为：原告与被告联鸿公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。原告主张通过向被告林卉华、霍旺结的账户汇款的关于涉案商铺的863040元是以签订租赁合同和使用涉案商铺为目的、根据被告联鸿公司的要求以预付租金的名义支付的，但原告现表示要求继续履行租赁合同，且没有提交证据证明原告主张的863040元与涉案商铺的租赁事宜存在任何关系，而三被告均不予确认，故本院对于原告的该事实主张不予采信。原告的该事实主张也与原告陈述的另外仍有向被告联鸿公司支付租金、管理费等行为不符。故原告要求在本案确认原告向被告联鸿公司支付的款项共计863040元为预付租金及要求被告联鸿公司全部退回，依据不足，本院不予支持。鉴于原告是基于与被告联鸿公司关于涉案商铺存在租赁关系提起本案诉讼的，原告没有证据证明其向被告林卉华、霍旺结缴纳的款项与本案租赁合同有关，故�于原告与被告林卉华、霍旺结关于款项的纠纷本案暂不予处理，原告可另寻法律途径解决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故原告认为被告联鸿公司超过举证期限提起的反诉应另案处理的主张，依据不足，本院不予采纳。对被告联鸿公司在本案中提起的反诉请求，本院依法应予受理。根据租赁合同约定，涉案商铺每月租金为9300元，每月管理费为655元，原告应在每月5日前向被告联鸿公司交纳当月的租金和管理费。原告以其已支付863040元属预付租金、被告同意原告不用缴纳及完成相关经营需要的消防安全验收为由拒绝支付，但没有�供相应的证据予以证明，本院对于原告该主张不予采信。故被告联鸿公司要求原告支付2014年4月至2014年11月期间的管理费5240元（每月按655元的标准计算），符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。被告联鸿公司于2016年7月28日向本院提起反诉，诉讼时效发生中断。故被告联鸿公司要求原告支付2015年8月的租金9300元的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。被告联鸿公司没有提交证据证明其在提起反诉前曾向原告追缴租金和管理费的权利，故被告联鸿公司主张其他期间的租金，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告张创招在本判决生效之日起10日内向被告广州联鸿实业投资有限公司支付2015年8月的租金9300元、2014年4月至2014年11月的管理费5240元；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12430元，由原告负担；反诉受理费1420元，由原告负担163元，由被告广州联鸿实业投资有限公司负担1257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上�于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  何翠娴二〇一七年四月十四日书 记 员  徐 石程淑玲