辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5779号
上诉人（原审被告）：大连亿信房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子岔鞍村333号203、204室。
法定代表人：池亚锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：葛妍，该公司员工。
委托诉讼代理人：王辉宇，北京融商（大连）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邵锴。
委托诉讼代理人：刘庆贺，辽宁昌信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙刚。
委托诉讼代理人：唐雪松，辽宁法大律师事务所律师。
原审被告：大连诚锐建筑工程有限公司，住所地普兰店区莲山街道办事处水门子社区。
法定代表人：王毅，该公司经理。
委托诉讼代理人：金辉，该公司工作人员。
上诉人大连亿信房地产开发有限公司（以下简称亿信公司）、邵锴因与被上诉人孙刚，原审被告大连诚锐建筑工程有限公司（以下简称诚锐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第7546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
亿信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙刚一审全部诉请。事实和理由：第一，亿信公司及诚锐公司不是房屋置换协议的合同相对人，孙刚与邵锴的合同约定对亿信公司及诚锐公司无任何约束力。且亿信公司与诚锐公司及邵锴签订的#号楼以房抵款三方协议（以下简称三方协议）早已解除，并得到三方确认。一审不但错误的将亿信公司列为被告，还作出判令亿信公司将#号房屋进行登记备案，并提供有关办理房屋产权证书手续的判决，显然是错误的。第二，亿信公司、诚锐公司、邵锴三方均认为三方协议是附条件的协议，因该协议生效条件不具备，故三方均不同意履行三方协议。三方协议中案涉房屋权属待定，权属待定的房屋不可能进行房屋置换。此后，三方协议已在2015年解除，一审法院又要求亿信公司在近三年后去履行已经解除的三方协议，无事实依据。第三，孙刚的行为不符合善意取得的构成要件，不能取得案涉房屋的物权期待权。
邵锴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙刚一审全部诉请。事实和理由：第一，一审未审理#号楼以房抵款三方协议的效力及是否具备履行条件，亿信公司与诚锐公司已明确表示不同意履行三方协议，故邵锴无法履行房屋置换协议的义务。且三方协议是附条件的协议，因该条件不具备，故三方均不同意履行三方协议。第二，房屋置换协议第4条明确约定，在开发商为孙刚开具收据或发票后，阳光数码大厦三套房产过户前，孙刚需配合邵锴以该三套房产抵押贷款事宜。房屋置换协议是附条件合同，由于条件未达成，故房屋置换协议不具备履行条件，孙刚擅自为他人办理抵押贷款，由此产生的法律后果由孙刚自行承担。
孙刚二审辩称：服从一审判决。
诚锐公司述称：同意亿信公司与邵锴的上诉意见。
孙刚向一审法院起诉请求：1．邵锴继续履行《房屋置换协议》第3条；2．亿信公司立即为原告办理位于大连市甘井子区果岭街果岭园西郊高尔夫庄园#号《房屋产权证》。
一审法院认定事实：2013年9月23日，亿信公司与诚锐公司签订了《旅游服务配套区项目（西郊乡村体育俱乐部）二期施工总承包工程合同》，合同第七条第四款约定双方的付款方式是：本工程所有付款以34栋楼全部完工并经亿信公司、监理验收合格且全部工程取得《竣工验收报告》，诚锐公司提交完整的工程档案资料为结算单元。2013年9月24日，亿信公司与诚锐公司又签订了《以房抵款协议书》，该协议书第二条约定的抵付方式为：(1)当《施工合同》约定的付款条件全部具备时，双方进行结算后办理抵房手续；未达付款条件前，诚锐公司无权要求亿信公司办理抵房手续；(2)双方将以互开发票的方式抵付。第三条约定了诚锐公司购房等相关事宜。2014年11月20日，三被告签订的《#号楼以房抵款三方协议书》中第二条约定的抵付方式为：当《施工合同》约定的付款条件全部具备或双方《施工合同》提前解除时，进行结算后办理抵房手续；亿信公司与诚锐公司将以开发票的方式抵付，亿信公司向邵锴开具商品房销售发票前，诚锐公司必须将相应金额的工程款发票提交亿信公司：亿信公司按与诚锐公司签订的《以房抵款协议书》中约定的房款总额向邵锴开具商品房销售发票；第三条约定了由诚锐公司推荐邵锴购买亿信公司位于大连市甘井子区果岭街果岭园西郊高尔夫庄园#号的房屋，当达到《施工合同》约定的付款条件时，亿信公司与邵锴签订《商品房买卖合同》及相关文件，合同签订之日视为亿信公司已按照《施工合同》和《以房抵款协议书》的约定完成向诚锐公司支付该部分金额应付工程款的义务；并且该部分工程款由邵锴直接支付给诚锐公司；第四条约定亿信公司按《商品房买卖合同》的约定进行登记备案，并提供有关办理房屋产权证书的手续。2014年11月21日亿信公司和诚锐公司签订的《备忘录》中约定，《#号楼以房抵款三方协议书》中所签订的房屋单价、房屋总价为诚锐公司的销售价格，亿信公司和诚锐公司就#号楼的实际抵付价格仍执行《以房抵款协议书》中约定的单价及价格，即单价为15,000元/平方米，总价为伍佰叁拾壹万玖仟肆佰伍拾元（小写：5,319,450元）。
2014年12月7日，原告与邵锴签订了《房屋置换协议》，协议约定邵锴以位于大连市甘井子区果岭街果岭园西郊高尔夫庄园#号的一套房屋（根据邵锴提供给原告的《#号楼以房抵款三方协议书》中邵锴以抵债的方式获得了该处房产的所有权，并有权指定该处房产的买受人），面积383.85平方米房屋与原告位于大连市高新园区黄浦路阳光数码大厦###三套房屋面积总计486平方米和200斤淡海参进行置换，双方互不找赎；同时《房屋置换协议》第三条还约定邵锴负责签订原告与亿信公司的《商品房买卖合同》及开具商品房销售发票或收款收据；亿信公司为原告开具收据或发票后，高新园区黄浦路阳光数码大厦###三套房屋房产过户前，原告须配合邵锴以该三套房产办理抵押贷款事宜；且原告称其已用上述三套房产为案外人史海涛办理了抵押贷款，并提供大连市中山区人民法院(2016)辽0202民初字50号民事判决书证明该抵押贷款事实；大连市中山区人民法院(2016)辽0202民初字50号民事判决书”审理查明”部分载明：”原告与被告史海涛于2014年12月15日签订《授信协议》......为案外人史海涛办理抵押登记的三套房屋位于甘井子区黄浦路##号、###号和####号，”该地址为《房屋所有权证》登记的行政区划地址，但该三套房屋的实际门牌号码和电梯楼层明确标识为###，与《房屋置换协议》中用于置换的三套房屋一致。2014年12月15日诚锐公司的代理人杨凤英向亿信公司开具一张《收据欠条》，内容为：”诚锐公司工程有限公司欠亿信开发公司收据一张，金额：8,511,120元（捌佰伍拾壹万壹仟壹佰贰拾元），欠条人杨凤英，时间：2014年12月15日，经办人鞠传莉”；同日，亿信公司向邵锴开具了一张交款人名头为邵锴，收款单位为亿信公司，收款事由为#，金额为8,511,120元的由辽宁省财政厅监制的专用收款收据；原、被告对该《专用收款收据》真实性均无异议。2015年7月9日，诚锐公司、大连君发混凝土有限公司和邵锴签订的《解除合同协议书》（附有杨凤英和韩建虎的身份说明）中约定：2014年11月25日三方签订的关于大连市甘井子区果岭街果岭园西郊高尔夫庄园#号，面积为383.85平方米的一套房屋的三方抹账协议作废：落款：甲方杨凤英（无公司盖章）、乙方韩建虎（无公司盖章）、丙方邵锴。
一审法院认为：三被告签订的《#号楼以房抵款三方协议书》和被告邵锴与原告孙刚签订的《房屋置换协议》均系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。被告邵锴与原告签订《房屋置换协议》时，双方当事人对置换房屋的基本信息和现状均负有注意义务，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：”以当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该置换协议签订时邵锴未对原告用于置换的三套房屋所有权或处分权提出异议，现又以原告非该三套房屋所有权人不具有处分权能主张《房屋置换协议》无效，该主张不成立，不予支持；且在该置换协议签订后邵锴又将亿信公司向其开具的《专用收款收据》（辽宁省财政厅监制）交于原告持有，原告有理由相信被告亿信公司已收到邵锴支付的#房屋的房款，据此原告部分履行了《房屋置换协议》的约定，即以属于置换的三套房屋为邵锴指定的案外人史海涛办理了贷款抵押登记；被告亿信公司与诚锐公司辩称中山法院(2016)辽0202民初字50号民事判决书中为史海涛抵押贷款的房屋与《房屋置换协议》中约定置换的房屋不一致，但经查证核实该三套房屋确属一致，该抗辩不成立：依据《房屋置换协议》，原告有权要求被告邵锴履行协议第三条的约定。
同时，被告亿信公司与诚锐公司抗辩称原告仅有《专用收款收据》而非正规商品房销售发票，不满足《以房抵款协议书》和三被告签订的《#号楼以房抵款三方协议书》约定的抵付条件，不产生抵付效力；且亿信公司还称该《专用收款收据》是应诚锐公司要求开具的，被告邵锴作何用处其并不知情。由财政部门监制的《专用收款收据》虽为非生产经营的收款收据且性质不同于发票，但其仍具有充分的合法性，能够作为已实际收到款项的证明，不能因其不具有发票的税务凭证属性而否定其证据上的收款证明作用，收到款项的方式（不仅限于现金）亦不应影响《专用收款收据》的证明效力；即使亿信公司是在收到诚锐公司开出的收据《欠条》后为邵锴开具的《专用收款收据》，也不能以其与诚锐公司双方约定的事由对抗双方以外的其他第三人孙刚，且原、被告对该《专用收款收据》真实性均无异议，故被告亿信公司与诚锐公司抗辩事由不成立，原告孙刚有理由相信被告亿信公司已收到房款，以房抵债条件已成就。
被告诚锐公司还称，《#号楼以房抵款三方协议书》已通过2015年所签订的《解除合同协议书》解除，协议根本没有履行，但《#号楼以房抵款三方协议书》和《解除合同协议书》两协议签订的主体不完全相同，虽然被告诚锐公司补充了杨凤英和韩建虎的身份说明，但未能证明案外人大连君发混凝土有限公司与亿信公司之间的媒介关系，故《解除合同协议书》不能产生解除《#号楼以房抵款三方协议书》的效力，三方当事人仍应按协议约定履行义务，故原告要求亿信公司立即为其办理位于大连市甘井子区果岭街果岭园西郊高尔夫庄园#号《房屋产权证》的诉请不完全符合《#号楼以房抵款三方协议书》的约定，被告亿信公司应按《#号楼以房抵款三方协议书》第四条的约定履行义务。
一审法院判决：一、被告邵锴继续履行《房屋置换协议》第3条之义务，于判决生效后30日内负责签订孙刚与大连亿信房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》及开具商品房销售发票或收据：二、被告大连亿信房地产开发有限公司于判决生效后30日内接照《商品房买卖合同》的约定为位于大连市甘井子区果岭街果岭园西郊高尔夫庄园#号房屋进行登记备案，并提供有关办理房屋产权证书的手续。案件受理费70,630元，其他诉讼费5050元，合计75,680元，由被告邵锴承担。
本院对一审判决认定事实予以认定。
本院补充查明：二期施工总承包工程合同补充协议约定，全部工程竣工，承包商提交完整的工程档案资料6个月以后，且全部工程取得竣工验收报告，承包人向发包人提交请款报告等发包人要求的文件资料，经发包人确认后30日内付至工程款的70%（具体付款详见亿信公司与诚锐公司签订的以房抵款协议）；工程符合本补充协议约定的结算条件且取得竣工验收报告后，承包人向发包人提交整个工程的完整的结算报告等发包人要求的文件资料，双方进行结算，结算完成且结算经发包人盖章确认后一个月内，支付至结算总价的95%。
亿信公司与诚锐公司签订的以房抵款协议约定，当施工合同约定的付款条件全部具备时，双方进行结算后办理抵房手续，未达到付款条件前，诚锐公司无权要求亿信公司办理抵房手续，诚锐公司按照施工合同约定工程全部施工完毕，本工程经亿信公司、监理单位验收合格后，承包商提交完整的工程档案资料6个月以后，且全部工程取得竣工验收报告，诚锐公司向亿信公司提交结算报告，结算值经亿信公司确定后30日内，亿信公司应支付诚锐公司达到工程结算值的95%时（以最终结算值的95%为准），亿信公司与诚锐公司（或诚锐公司推荐的第三方购房人）根据实际情况协商，按本合同第一条第一款约定的房款签订商品房买卖合同及相关文件。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为法院是否能判令邵锴继续履行房屋置换协议第3条。房屋置换协议第3条约定，邵锴负责签订孙刚与亿信公司的商品房买卖合同及开具商品房销售发票或收款收据。而邵锴是基于其与亿信公司、诚锐公司签订三方协议书才又与孙刚签订的房屋置换协议。也就是说，三方协议书得以履行，邵锴才能取得案涉#号房屋的所有权，进而才能与孙刚进行房屋置换。但三方协议书约定的抵付方式为”当施工合同约定的付款条件全部具备时或双方施工合同提前解除时，亿信公司与诚锐公司进行结算后办理抵房手续”、”亿信公司与诚锐公司将以互开发票（商品房销售发票与工程款发票）的方式抵付”、”诚锐公司推荐邵锴向亿信公司购买该房屋，当达到施工合同约定的付款条件时，亿信公司与邵锴签订商品房买卖合同及相关文件，合同签订之日，视为亿信公司已按照施工合同及以房抵款协议书的约定完成向诚锐公司支付该部分金额应付工程款的义务，邵锴支付的房款专款专用，专门用于支付诚锐公司二期工程的部分工程款，为执行便利，邵锴应付的房款直接交付给诚锐公司”。且二期施工总承包工程合同补充协议约定，全部工程竣工，承包商提交完整的工程档案资料6个月以后，且全部工程取得竣工验收报告，承包人向发包人提交请款报告等发包人要求的文件资料，经发包人确认后30日内付至工程款的70%（具体付款详见亿信公司与诚锐公司签订的以房抵款协议）；工程符合本补充协议约定的结算条件且取得竣工验收报告后，承包人向发包人提交整个工程的完整的结算报告等发包人要求的文件资料，双方进行结算，结算完成且结算经发包人盖章确认后一个月内，支付至结算总价的95%。亿信公司与诚锐公司签订的以房抵款协议亦约定，当施工合同约定的付款条件全部具备时，双方进行结算后办理抵房手续，未达到付款条件前，诚锐公司无权要求亿信公司办理抵房手续，诚锐公司按照施工合同约定工程全部施工完毕，本工程经亿信公司、监理单位验收合格后，承包商提交完整的工程档案资料6个月以后，且全部工程取得竣工验收报告，诚锐公司向亿信公司提交结算报告，结算值经亿信公司确定后30日内，亿信公司应支付诚锐公司达到工程结算值的95%时（以最终结算值的95%为准），亿信公司与诚锐公司（或诚锐公司推荐的第三方购房人）根据实际情况协商，按本合同第一条第一款约定的房款签订商品房买卖合同及相关文件。但亿信公司一审主张二期工程尚未竣工，并提交了二期工程当时的现状照片。孙刚、邵锴、诚锐公司对照片真实性均无异议。亿信公司二审主张二期工程仍未竣工，尚不符合合同约定的亿信公司将案涉房屋抵顶给诚锐公司的条件。孙刚在二审限定时间内未提交二期工程是否竣工的意见，亦未提交证据证明施工合同约定的付款条件已全部具备，即亿信公司与诚锐公司已进行结算，可办理抵房手续。且亿信公司、诚锐公司主张其并不知晓邵锴与孙刚进行了房屋置换。又因系孙刚与邵锴签订的房屋置换协议，根据合同相对性原则，合同当事人一方不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。孙刚不能向与其无合同关系的亿信公司与诚锐公司提出合同上的请求，也不能擅自为亿信公司与诚锐公司设定合同上的义务。在亿信公司、诚锐公司、邵锴约定的办理抵房手续的条件未成就的情况下，孙刚不能要求亿信公司与其签订商品房买卖合同并开具发票，办理合同备案。且房屋置换协议约定在亿信公司为孙刚开具收据或发票后，阳光数码大厦三套房产过户前，孙刚需配合邵锴以该三套房产（办理）抵押贷款事宜。若开发商亿信公司为孙刚开具了收据或发票说明亿信公司同意为邵锴指定的人员孙刚办理抵房手续，孙刚当然可要求亿信公司为孙刚办理抵房手续，但孙刚在仅见到亿信公司为邵锴出具的收据后就在邵锴的指示下以三套房产办理了抵押贷款事宜。依据三方协议约定，亿信公司为邵锴出具收据仅表示邵锴向诚锐公司支付了房款，不能证明亿信公司同意为孙刚办理抵房手续。但诚锐公司否认实际收到邵锴房款，主张邵锴以提供的混凝土抵顶房款，故诚锐公司在孙刚指示下要求亿信公司先行为邵锴出具了房款收据，但邵锴未实际提供混凝土，故三方协议已解除。此外，孙刚持有邵锴交付的三方协议原件，即孙刚明知亿信公司、诚锐公司、邵锴约定的抵付方式为”当施工合同约定的付款条件全部具备时，亿信公司与诚锐公司进行结算后办理抵房手续”、”亿信公司、诚锐公司将以互开发票的方式抵付”。在此情况下，孙刚无权突破亿信公司与诚锐公司约定的房屋抵顶条件要求法院判令亿信公司为孙刚办理抵房手续。更为重要的是，亿信公司、诚锐公司、邵锴主张邵锴与诚锐公司已解除了三方协议，诚锐公司表示因邵锴同意为诚锐公司承建工程提供混凝土，诚锐公司才与邵锴签订三方协议，约定将案涉房屋抵顶给邵锴，但邵锴未实际为诚锐公司提供混凝土，故诚锐公司、邵锴与案外人大连君发混凝土有限公司签订了解除合同协议书，解除了三方协议。且诚锐公司还提交了解除合同协议书原件。三方协议的解除与否取决于三方协议签订主体亿信公司、诚锐公司、邵锴的意思表示，不能因亿信公司已为邵锴开具购房款发票及孙刚已按邵锴指示以三套房屋办理了抵押贷款就剥夺三方协议签订主体解除合同的权利。故一审支持孙刚部分诉请，显为不当，本院予以纠正，本案应驳回孙刚的全部诉请。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第7546号民事判决；
二、驳回孙刚的诉讼请求。
一审案件受理费70,630元，保全费、其他诉讼费5050元，合计75,680元，由孙刚负担；二审案件受理费141,260元（邵锴、大连亿信房地产开发有限公司各预交70,630元），由孙刚负担。
本判决为终审判决。
审判长张萍萍
审判员赵虹
审判员陈伟
二〇一七年九月四日
书记员杜玉洁