江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终3723号
上诉人（原审被告）：晁伯宇，男，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：董淑远、杜浩谦，江苏海郡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡凤，女，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：苏民，孙宜前，江苏众昇律师事务所律师。
上诉人晁伯宇因与被上诉人胡凤房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初4878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晁伯宇上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回被上诉人胡凤全部诉讼请求；2、由被上诉人胡凤承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同与客观事实不符。上诉人于2013年1月与连云港京润置业公司（以下简称京润公司）就涉案房屋签订房屋买卖合同（未网签）。2013年10月，被上诉人欲买涉案房屋，上诉人与被上诉人于2013年11月达成协议，上诉人负责将原买卖合同解除，并负责协助被上诉人与京润公司就涉案房屋以总价432894元签订《商品房买卖合同》，被上诉人向上诉人支付上诉人已经支付的房款及加价部分共301800元。2013年12月4日，双方履行上述约定，即上诉人与京润公司解除原房屋买卖合同，被上诉人向上诉人支付款项后，被上诉人的父亲胡文斌与京润公司签订了《商品房买卖合同》，并预告登记。上诉人认为，上诉人与京润公司解除原合同并协助被上诉人与京润公司签订《商品房买卖合同》即已完成双方协议中约定的义务。被上诉人提供的《商品房买卖合同》是被上诉人与京润公司签订，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系。二、一审法院判定上诉人向被上诉人返还301800元没有法律依据。被上诉人向上诉人支付的301800元系上诉人已支付的购房款及加价部分，是双方约定的上诉人与京润公司解除涉案房屋买卖合同的前提条件，且涉案房屋已经由被上诉人与京润公司签订《商品房买卖合同》，被上诉人已经履行合同约定的义务，并无违约行为。被上诉人与京润公司已经就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，合同中明确约定房屋交付的主体为京润公司，且涉案房屋已经做预告登记。根据相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。现涉案房屋已经登记在被上诉人胡凤父亲名下，该房产仍属于被上诉人所有，一审法院判令上诉人将301800元退回，但房产仍属于被上诉人所有，一审法院并未就此作出法律依据的释明。三、本案诉讼主体不适格。涉案房屋的《商品房买卖合同》由京润公司与胡文斌签订，被上诉人胡凤不是实际购房人，其无权要求返回购房款。综上，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，本案的实际购买人为胡文斌，出卖人为京润公司，上诉人不存在违约行为，一审法院判决上诉人归还被上诉人301800元无事实与法律依据，请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
胡凤辩称，一、上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系真实存在，且上诉人在（2015）海民初字第04311号案件中已经明确承认双方之间存在房屋买卖关系。上诉人称是以权益为交易标的无事实和法律依据。上诉人与京润公司解除原房屋买卖合同，目的是为了履行上诉人与被上诉人之间的买卖合同。二、被上诉人向上诉人支付301800元的购房款，并非权益转让款，双方在协商房屋买卖过程中协定的房屋买卖价格为551800元，从未协商过权益转让的金额，故上诉人认为双方存在房屋权益转让的关系无事实依据，双方之间是真实的房屋买卖关系。三、上诉人与被上诉人解除房屋买卖合同，被上诉人向上诉人退还购房款后，可依据生效判决解除胡文斌与京润公司之间的商品房买卖合同，并要求该公司返还相应的购房款。四、本案是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，胡文斌与京润公司的商品房买卖合同属于为履行上诉人与被上诉人之间的买卖合同的履行，其属于主合同项下的附合同，故本案的诉讼主体并未有不适格。上诉人将两份主、附合同之间的概念相互混淆，其目的是为了逃避承担对被上诉人的违约责任，不应得到法庭的支持。
胡凤向一审法院起诉请求：1、判令晁伯宇归还购房款301800元。2、由晁伯宇承担一审诉讼费用。
一审法院组织当事人对一审中双方提交的证据进行了交换和质证，对当事人双方没有异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、晁伯宇与胡凤之间的法律关系是房屋买卖关系还是购房手续买卖关系；二、胡凤父亲胡文斌与京润公司签订的《商品房买卖合同》是否构成胡凤与晁伯宇之间房屋买卖关系中买方主体的变更。根据胡凤列举的证据，证实双方通过互联网及手机短信交流，就京润公司开发的南苑新村第1幢5单元5-101室房屋买卖事宜达成了协议，约定了房屋价格为551800元，胡凤已向晁伯宇给付购房款301800元。至此，双方的行为符合我国合同法关于合同构成的基本要件，双方成立了房屋买卖合同关系，该合同关系合法有效。由于晁伯宇至今未能履行交付房屋的合同义务，且该房屋已被开发商转卖他人，致使晁伯宇履行不能，对此晁伯宇应依法承担相应的违约责任。关于胡文斌与京润公司订立的房屋买卖合同应视为双方房屋买卖关系中就房屋交付方式的约定，不能看作买卖关系主体的变更，晁伯宇的相关辩称与事实不符，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：晁伯宇于一审判决生效之日起十日内给付胡凤购房款301800元。案件受理费5827元由晁伯宇负担，于一审判决生效之日起十日内给付胡凤。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
经本院二审查明，2013年1月，晁伯宇与京润公司签订商品房买卖合同，约定以单价4200元/平方米的价格，购买位于海州区××街××单元××室涉案房屋。2013年10月，晁伯宇与胡凤通过网上发布的购房信息相识，并商讨涉案房屋买卖事宜。2013年10月16日至11月27日间，双方多次通过短信联系，商讨涉案房屋买卖价格，并于11月27日确认以550000元的价格达成协议，按揭贷款。胡凤要求晁伯宇和开发商联系，以办理相关手续。2013年12月4日，胡凤通过中国建设银行账户向晁柏宇汇款301800元（含房屋首付款182894元）。胡凤以父亲胡文斌名义与京润公司签订商品房买卖合同，以总价432894元购买涉案房屋，单价4200元/平方米，首付182894元，按揭贷款250000元。后因涉案房屋被他人所占，涉案房屋尚未交付胡凤。
本院另查明，就本案同一事实，胡凤于2015年以民间借贷纠纷向连云港市海州区人民法院提起诉讼，要求晁伯宇归还借款118906元及利息，连云港市海州区人民法院以（2015）海民初字第04331号民事判决书认定双方不存在借贷关系，驳回了胡凤的诉讼请求。
以上查明的事实有上诉人晁伯宇与被上诉人胡凤之间的手机短信截图、胡文斌与京润公司签订的《房屋买卖合同》、连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04331号民事判决书予以证实。
本案二审的争议焦点为：一、胡凤是否是本案适格诉讼主体；二、上诉人与被上诉人是否构成房屋买卖合同关系，上诉人晁伯宇是否应退还301800元。
关于第一个争议焦点，本院认为，本案中胡凤与晁伯宇双方经过多次协商达成协议，胡凤支付晁伯宇301800元，晁伯宇按照胡凤要求履行协议义务，胡凤是协议的实际履行人，是本案适格的诉讼主体，上诉人认为胡凤不是适格诉讼主体的主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，胡凤与晁伯宇达成的协议名义为房屋买卖合同，实质为购房权利的转让合同，即晁伯宇与京润公司签订房屋买卖合同交付首付款后，加价以301800元将购买涉案房屋的权利转让给胡凤。从双方交流的信息内容看，胡凤明知晁伯宇对涉案房屋并未实际占有，也没有取得所有权，胡凤只是要求晁伯宇与京润公司联系办理相关手续。按照胡凤的指示，胡凤的父亲与京润公司于2013年12月4日就涉案房屋与京润公司签订商品房买卖合同，合同中对房屋交付期限、房屋交付主体、逾期交房违约责任做出了明确约定。至此，晁伯宇已经履行了约定义务，胡凤要求晁伯宇返还转让价款301800元于法无据，于理相悖，本院不予支持。
综上，上诉人晁伯宇主张胡凤不是本案适格诉讼主体的上诉请求不成立，不予支持。上诉人晁伯宇主张双方不存在房屋买卖合同，不应返还301800元的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实、适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初4878号民事判决。
二、驳回胡凤的诉讼请求。
一审案件受理费5827元，由被上诉人胡凤负担。二审案件受理费5827元（晁伯宇已预交），由被上诉人胡凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洪宝
审 判 员 程 晨
审 判 员 严伟晏
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 戚文静
书 记 员 韩增丽
法律条文附录
（一）《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。