黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑27民终130号
上诉人（原审原告、反诉被告）大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民路20号。
法定代表人吴加伦，系该公司董事长。
委托代理人王程，黑龙江正旗律师事务所律师。
委托代理人王伟华，黑龙江正旗律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）庞某。
法定代理人周丽华（系庞某母亲）。
上诉人（原审被告）周丽华。
上诉人庞某、周丽华的委托代理人丛府君，黑龙江丛府君律师事务所律师。
上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某、周丽华因商品房销售合同纠纷一案，不服加格达奇区人民法院（2015）加民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的法定代表人吴加伦及委托代理人王程、王伟华，上诉人庞某的法定代理人周丽华及委托代理人丛府君，上诉人周丽华及委托代理人丛府君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告庞某1997年11月21日出生，被告周丽华系庞某的母亲。2015年1月9日，周丽华代表庞某与原告签订了两份商品房买卖合同，合同约定被告庞某购买加格达奇区新世界时尚广场66号、68号门市房，上述两份合同上记载的签订日期均是2014年10月10日。合同约定新世界时尚广场66号门市房建筑面积115.40平方米，每平方米13000.00元，总金额1,500,200.00元，付款方式为一次性付款，于2014年10月10日付清全款。新世界时尚广场68号门市房建筑面积152.29平方米，每平方米13000.00元，总金额1979770.00元，付款方式为一次性付款，于2014年10月10日付清全款。上述两份合同第七条均约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2015年1月9日，原告为被告周丽华出具了四份收据，其中两份收据上记载的日期为2014年10月5日，内容分别为原告收到66号门市房及68号门市房定金各500000.00元；另两份收据上记载的日期为2014年10月10日，内容分别为原告收到66号门市房尾款1000200.00元及收到68号门市房尾款1,479,770.00元。2014年10月20日，被告庞某收到原告提供的66号门市房、68号门市房文明入住保证书。2015年1月8日，被告庞某收到原告出具的新世界时尚广场66号门市房领房单，该领房单上载明，业主已将66号门市房供热费10963.00元及电费300.00元交清，请物业公司给付办理交房手续。2015年1月8日，被告庞某收到原告出具的新世界时尚广场68号门市房领房单，该领房单上载明，业主已将68号门市房供热费14468.00元及电费300.00元交清，请物业公司给予办理交房手续。
另查明，原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司于2012年8月16日成立，营业期限2012年至2022年8月15日，类型为有限责任公司，经营范围房地产开发、销售、房屋租赁。2014年9月16日，原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司法定代表人由吴加伦变更为吴兴华，2015年2月10日，原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司法定代表人由吴兴华变更为吴加伦。2014年8月7日，原告与周丽华签订了一份承包经营合同，承包经营范围：新世界内的1、2、3层商场；商场尚未销售的门市房；商场和住宅的物业管理、保安、保洁、维修、维护等。承包期限为返租起算开始三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同特别约定，周丽华承包经营尚未销售的商铺、门市房及为承包经营的所有商铺和门市房，经原告与周丽华协商，原告监管，周丽华负责销售，原告可以协助销售，周丽华销售的商铺、门市房原告向周丽华支付2%的佣金，超出双方约定的价款部分，原告与周丽华按三、七比例分配，原告占七，周丽华占三。
再查明，2015年8月7日，吴兴华到加格达奇区公安局经侦大队报案，吴兴华声称，原告开发的加格达奇区新世界广场66号、68号门市房，在吴兴华任原告法定代表人期间，被周丽华采用暴力、威胁等手段，强行购买了新世界广场的66号、68号门市房，并签订了合同，出具了正规的收据，但是到现在为止，周丽华未交付任何房款，也不退房子，占为已用，所以吴兴华要求公安机关追究周丽华的责任，挽回原告的损失。为此加格达奇区公安局经侦大队办案人员对吴兴华做了一份询问笔录，笔录中吴兴华承认自2013年6月份开始与周丽华同居，但自2014年8月份与周丽华的关系因生意及琐事就不好了。在笔录中吴兴华承认签订的新世界时尚广场66号门市房及68号门市房购买合同的实际时间是2015年1月9日，不是2014年10月10日，出具的接收购买门市房的定金及尾款收据，也是2015年1月9日开的。因为2015年1月8日，吴兴华的家属来加区了，吴兴华想尽快与周丽华脱离关系，无奈之下与被告签订的购买新世界时尚广场66号门市房及68号门市房的购买合同。并同意以成本价出售给周丽华。签订合同后，虽给周丽华出具了收到购房款现金的收据，实际上并未收到定金及尾款。在笔录中，吴兴华认为与周丽华签订的合同是在无奈情况下签订的，应当废除。
2015年8月15日15时30分至2015年8月15日17时35分，加格达奇区公安局经侦大队办案人员对周丽华做了一份询问笔录，笔录中周丽华认可自2013年5月份与吴兴华是同居关系，并且周丽华与原告签订的新世界时尚广场66号门市房及68号门市房的购买合同实际签订日期为2015年1月份，出具收据的时间一个是2014年10月5日，一个是2014年10月10日。周丽华在笔录中认可没有实际向原告交付收据中记载的款项，这是因为原告欠被告周丽华销售房屋的佣金，而原告是用这两个房屋价值冲抵欠被告的佣金。笔录中周丽华认为，因与吴兴华是同居关系，合作期间，周丽华与吴兴华就没有签订协议，当时和吴兴华口头约定，凡是周丽华与吴兴华合作期间收的钱就给周丽华15%的佣金。加格达奇区公安局经侦大队认为该起案件是民事纠纷，未予立案。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行合同义务。本案中，被告庞某在签订合同时，尚未满18周岁，由庞某的母亲代其签订商品房买卖合同，双方对此均无异议，双方均具有签订合同的主体资格。虽然原、被告房屋买卖合同签订的实际时间与合同上记载的时间不一致，但原告未提供证据证明原告是在被告的胁迫下签订的，应认定为这是原、被告双方自愿达成的交易安排，不影响合同的成立及效力，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容、形式均合法，且不违反法律强制性规定，是有效合同。从原、被告签订的商品房买卖合同上看，原、被告对房款的履行方式进行了约定，且原告收到了被告的定金及购房款，并向被告出具了正规的定金收据及购房尾款收据，但庭审中，原告否认收到了被告的定金及购房尾款，被告也承认未向原告支付定金及购房尾款，而是用被告为原告销售房屋回款及催收回原欠款总额的10%提成来抵偿购房款，这实质是债权的抵销。如果双方约定的这种抵销符合法律要件，那么就应当予以认可。否则，即使双方有约定，在实际中这种约定也不会产生法律约束力。从本案的实际情况看，本案中的抵销不能成立。理由是，本案中的抵销属合意抵销，而合意抵销的本质特征要求用于抵销的债权必须是合法债权，违法债权不能成为抵销债权。本案中，被告用于抵销的债权是被告为原告销售房屋的佣金或提成，这要求原告与被告就房屋销售及如何支付佣金或提成有合同约定，现被告主张原、被告有合同约定，并向本院提交了一份有原告前法定代表人吴兴华出具的承诺书作为依据。该承诺书上并未盖有原告公司的印章，也没有原告的名称及住所，该份承诺书即使是真实的，也不能就此认定是原告对被告所做的承诺，对原告亦无合同上的约束力，所以被告所称的与原告的购房款已抵销的主张不能成立。原告已向被告交付了合同约定的房屋，但被告既未实际给付原告合同约定的购房款，与原告购房款已抵销的主张也不成立，被告存在违约行为，根据合同约定，被告给付购房款逾期超过60日，原告有权解除合同，本案中，合同约定的给付时间是2014年10月10日，但合同的实际签订时间是2015年1月9日，原告的违约日期应以实际的签订合同日期为准，即使如此，至原告起诉时，被告未给付购房款也已超过60日，故原告主张解除与被告签订的两份商品房买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应将加格达奇区新世界时尚广场66号、68号门市房清空并归还原告，原告应将被告交付的供热费及电费合计26031.00元返还给被告。原告向被告出具了收到定金及购房尾款的收据，是原告前法定代表人吴兴华因与被告周丽华有较为亲密的个人关系，在未实际收到合同约定的购房款的情况下出具的，此瑕疵行为是原告工作人员造成的，故原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。
被告未实际向原告支付购房款事实清楚，与原告的购房款已抵销的主张亦不成立，故被告要求原告履行合同义务，为被告办理新世界时尚广场66号、68号门市房所有权证的反诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、解除原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与被告庞某于2014年10月10日（实际签订日期为2015年1月9日）签订的购买新世界时尚广场66号、68号商品房买卖合同；二、被告庞某、周丽华将加格达奇区新世界时尚广场66号、68号门市房清空并归还原告；三、原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司返还被告庞某供热费及电费合计26031.00元；四、驳回原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告庞某、周丽华的反诉请求。本诉案件受理费770.00元（原告已预交），由被告庞某、周丽华负担100.00元，原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司负担670.00元；反诉案件受理费100.00元，由被告庞某、周丽华负担。以上有履行内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕。
原审法院判决后，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司不服，请求撤销原审判决第三项，改判上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司不予给付上诉人庞某供热费及电费合计26031.00元；由上诉人庞某、周丽华承担一、二审的全部诉讼费用。上诉人庞某、周丽华答辩称，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司要求不返还已经交付的供热费及电费合计26031.00元，上诉人庞某、周丽华也不要求返还，因为上诉人庞某、周丽华要求上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司继续履行合同，这是上诉人庞某、周丽华为履行合同而支付的款项，所以不需要上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司返还。
上诉人庞某、周丽华均不服，请求撤销加格达奇区人民法院（2015）加民初字第459号民事判决，依法改判驳回上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的原审诉讼请求，支持上诉人庞某原审反诉请求，由上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司承担全部诉讼费用。上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司答辩称，原审法院认定上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司起诉时上诉人庞某、周丽华未给付购房款已超过60日，故上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司主张解除与上诉人庞某签订的两份商品房买卖合同，符合合同约定。原审判决第一项、第二项、第五项事实清楚，证据充分，请求予以支持。上诉人庞某、周丽华的上诉请求无事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉人庞某、周丽华的上诉请求。
经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点归纳为：上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同是否有效。上诉人庞某未给付购房款已超过60日，合同是否能解除。吴兴华出具的承诺书对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司是否有约束力。上诉人周丽华为上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司销售房屋回款及催收回原欠款总额的10%提成是否能抵偿购房款。本案上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同，不违反法律强制性规定，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司未提供证据证明其是在上诉人周丽华的胁迫下签订的商品房买卖合同，故该合同合法有效，原审法院认定正确。上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同时，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司给上诉人庞某开具了定金及购房款票据，但上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司否认收到了上诉人庞某的定金及购房尾款，上诉人周丽华也承认未向上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司支付定金及购房尾款，并称是用上诉人周丽华为上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司销售房屋提成来抵销购房款。原审庭审中，上诉人周丽华提交了一份有前法定代表人吴兴华出具的承诺书作为抵销依据，该承诺书上并未盖有上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的印章，也没有上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的名称及住所，从时间7月9日上看是在吴兴华任法定代表人职务之前，期间吴兴华与上诉人周丽华是同居关系，有较为亲密的个人关系，该份承诺书不能认定是上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司对上诉人周丽华所做的承诺，对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司无约束力，所以上诉人周丽华称10%提成款已抵销未付上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司购房款的主张不能成立，对此原审法院认定正确。
该商品房买卖合同签订后，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司已向上诉人庞某交付了合同约定的房屋，上诉人庞某未实际给付上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司合同约定的购房款，上诉人庞某存在违约行为，根据合同约定，上诉人庞某逾期未给付购房款超过60日，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司有权解除合同，本案中，合同约定的购房款给付时间是2014年10月10日，但合同的实际签订时间是2015年1月9日，上诉人庞某的违约日期应以实际的签订合同日期为准，即使如此，原审上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司起诉时，上诉人庞某逾期未给付购房款也已超过60日，故上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司主张解除与上诉人庞某签订的两份商品房买卖合同，符合合同约定，原审法院判决解除该商品房买卖合同正确。
原审法院判决上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司将上诉人庞某交付的供热费及电费合计26031.00元返还给上诉人庞某。因上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司于2016年7月5日申请撤回上诉，经合议庭评议，准许上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司撤回上诉。故对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司上诉请求改判上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司不予给付被上诉人庞某供热费及电费合计26031.00元不予审理。对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司在原审要求被上诉人庞某支付违约金的诉讼请求本院也不予审理。
上诉人庞某、周丽华未实际向上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司支付购房款事实清楚，并逾期付款超过60日，其主张用提成款来抵销上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司购房款不成立，故上诉人庞某、周丽华要求上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司履行合同义务，为上诉人庞某办理新世界时尚广场66号、68号门市房所有权证的反诉主张，原审法院未予支持正确。
综上，上诉人庞某、周丽华上诉请求证据不足，本院不予支持。原审判决事实清楚，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1221.00元，由上诉人庞某、周丽华负担770.00元，由上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司负担225.50元，由大兴安岭地区中级人民法院退回上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司225.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张甲平
审 判 员 邹丽平
代理审判员 牟静丰
二〇一六年八月十一日
书 记 员 丛龙洋
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。