湖南省怀化市鹤城区人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）湘1202行初77号
原告侯旗，男。
袁寿安，男。
邓春霞，女。
三原告共同委托代理人赵桂东（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。
被告怀化市国土资源局，住所地湖南省怀化市锦溪北路100号。
法定代表人银志远，局长。
委托代理人张应湘（特别授权），男，系怀化市国土资源局下属机构怀化市不动产登记中心工作人员。
委托代理人杨司和，湖南诚怀律师事务所律师。
第三人怀化好安居房地产开发有限公司，地址湖南省怀化市鹤城区迎丰西路178号。
法定代表人龙宪忠，董事长。
委托代理人曾喜生（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
委托代理人丁健，湖南五溪律师事务所律师。
原告侯旗、袁寿安、邓春霞诉被告怀化市国土资源局房屋行政登记一案，于2017年7月13日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理并于2017年7月14日向被告怀化市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。因怀化好安居房地产开发有限公司与本案处理有利害关系，本院依法通知怀化好安居房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于201年9月27日公开开庭审理了本案。原告侯旗、袁寿安、邓春霞及委托代理人赵桂东、被告怀化市国土资源局的委托代理人张应湘、杨司和、第三人怀化好安居房地产开发有限公司的委托代理人曾喜生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
怀化市房产管理局于2014年6月25日为怀化好安居房地产开发有限公司坐落在怀化市鹤城区锦溪南路（依溪苑）1栋-1层，建筑面积647.3平方米的房屋办理了房屋所有权登记，向怀化好安居房地产开发有限公司颁发怀房权证鹤城字第714006158号房屋所有权证。
原告侯旗、袁寿安、邓春霞诉称：依溪苑位于怀化市鹤城区锦溪南路，由怀化好安居房地产开发有限公司于2005年开发建设。怀化好安居房地产开发有限公司在开发该楼盘时，没有取得国有土地使用权证。工规字第200404114号建设工程规划许可证批准建设综合楼七层，但怀化好安居房地产开发有限公司在建设过程中，为方便业主，也为了使房屋能更好的销售，突破规划建设了附属设施地下车库。房屋建成后，全部出售给侯旗等六十一户业主，地下车库既没有出售，也没有出租，而是口头约定全部赠送给广大业主无偿使用，其产权归广大业主所有。自2005年建成后，地下车库一直由广大业主占有、使用和管理，没有支付过一分钱的租金，至今已达十二年之久，怀化好安居房地产开发有限公司没有提出任何异议，双方和谐共处，没有产生任何纠纷。
但是，在2014年6月25日怀化好安居房地产开发有限公司背着广大业主，以所谓的购买的方式取得房屋所有权，众所周知，哪有自己购买自己房屋的逻辑?怀化好安居房地产开发有限公司完全是采取欺骗房屋登记管理部门的手段，又擅自改变房屋的用途，将地下车库的用途变更为仓库违规办理了房屋所有权证。该地下车库的违规登记直至依溪苑拆迁过程中被广大业主发现。
另外，随着不动产统一登记政策的实施，怀化市房产管理局于2016年8月2日将房屋登记的职能划转给怀化市国土资源局，具体业务由其下属的不动产登记中心负责办理不动产登记有关业务工作。
综上所述，原告为维护自身合法权益，依法行政诉讼，请求法院：1、依法撤销怀房权证鹤城字714006158号房屋所有权证；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。
原告侯旗、袁寿安、邓春霞为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明三原告身份情况；2、房产证和土地证，拟证明三原告是依溪苑业主，具有法律上的利害关系，有权就本案提起行政诉讼；3、企业信用信息公示报告，拟证明第三人怀化好安居房地产开发有限公司基本信息；4、房屋征收决定公告和腾房公告，拟证明怀化市鹤城区人民政府将征收依溪苑的事实；5、房屋产权信息查询表，拟证明⑴原告在2017年6月23日才知道被告为第三人办理了房屋所有权证书的事实；⑵地下车库于2017年1月12日被怀化市鹤城区人民法院查封的事实；6、购房合同，拟证明原告袁寿安购房的事实，还证明合同书第一条载明房屋结构为7层的事实；7、建设工程规划许可证，拟证明建设项目名称为“综合楼壹栋砖混七层”，证明地下负一层并不在规划许可建设范围内；8、地下车库照片，拟证明地下负一层一直是业主占有使用的事实，以及一直作为地下车库使用的事实；9、怀化市房地产转让过户单，拟证明⑴第三人通过虚构一般买卖骗取该地下车库产权登记的事实；⑵房产局办证时并未现场核实，将车库变更登记为仓库的事实；10、怀化市房屋所有权登记审批表，拟证明⑴第三人通过虚构一般买卖骗取该地下车库产权登记的事实；⑵房产局办证时并未现场核实，将车库变更登记为仓库的事实；11、国有土地使用权转让申请调查审批表，拟证明胡奎等66户从国营建南机器厂受让取得怀化市鹤城区锦溪南路1栋国有土地使用权的事实，怀化好安居房地产开发有限公司并未取得依溪苑土地使用权的事实；12、住宅质量保证书及房屋使用说明书，拟证明原告方对地下车库有使用权的事实。
被告怀化市国土资源局辩称：一、原告提起行政诉讼已超过起诉期限。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”怀化市房产管理局于2014年6月25日为第三人怀化好安居房地产开发有限公司办理的怀房权证鹤城字第714006158号房屋所有权证，而原告系在2017年7月8日才提起行政诉讼，显然已超过了起诉期限。
二、原告主体不适格，不符合起诉条件
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；”以及第二十五条第一款：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”的规定，原告无权提起房屋行政登记诉讼。首先，原告不属于行政行为相对人。怀化市房产管理局于2014年6月25日是为第三人怀化好安居房地产开发有限公司办理的房屋所有权证，而不是为原告三人颁发；其次，原告不属于利害关系人。本案案涉房屋为房地产公司开发建设，根据物权登记生效的规定，虽然原告称其长期占有使用，但并不意味着其对该物享有所有权或者其他合法的物权，原告也没有任何证据证明其对案涉房屋享有物权。因此，本案被诉行政行为对原告的权益没有造成侵害，原告提起行政诉讼，主体不适格，不符合起诉条件。
三、怀房权证鹤城字第714006158号房屋行政登记行为合法
（一）主体合法
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”的规定，本案房屋登记行为由房屋管理部门作出，主体合法。
（二）事实清楚，证据确凿
《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”
以上材料第三人怀化好安居房地产开发有限公司均已提供，符合初始登记条件，登记行为事实清楚，证据确凿。
（三）适用法律法规正确
《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。本案被诉行政行为为房屋行政登记，登记机关依据《房屋登记办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》所作出的房屋登记行为，适用法律法规正确。
（四）符合法定程序
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”本案被诉房屋登记行为履行了上述规定的程序，因此，其符合法定程序。
综上所述，房屋行政登记行为事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律、法规正确。本案房屋行政登记行为没有侵害原告合法权益，其原告主体不适格，且已经超过法定起诉期限，请求人民法院依法驳回原告起诉。
被告怀化市国土资源局为证明其诉讼主张，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、怀化市人民政府办公室《关于怀化市国土资源局有关职责和机构编制调整的通知》及怀化市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，拟证明怀化市房产管理局原是房屋登记的职能部门，现该职能由被告继承；2、怀化市房屋转移登记剩余面积登记表，拟证明怀化好安居房地产开发有限公司申请登记；3、怀化好安居房地产开发有限公司组织机构代码证、企业法人营业执照，拟证明怀化好安居房地产开发有限公司基本情况；4、房地产开发企业资质证书，拟证明怀化好安居房地产开发有限公司的房地产开发资质；5、国有土地使用证（怀国用（97）字第98号），拟证明宗地的土地使用权人、位置、使用权面积；6、建设工程规划许可证（工规字第200404112号），拟证明建设项目工程名称、建设位置、建设规模；7、建筑工程施工许可证（怀鹤2004-106号），拟证明建设项目的建设工程地址、建设规模、施工单位等；8、怀化市房地产测量报告，拟证明建筑结构、层数、申请人、坐落位置、测绘范围、勘验结论等；9、建设工程竣工综合验收备案书，拟证明建设工程项目经验收合格予以备案；10、怀化市房屋所有权登记审批表，拟证明该项目剩余面积经登记的房屋情况、产权人情况。
第三人怀化好安居房地产开发有限公司陈述：同意被告怀化市国土资源局的答辩意见，并提出原告不是被诉行政行为相对人，且原告也没有证据证明案涉房屋属原告所有。
第三人怀化好安居房地产开发有限公司未提交证据。
经庭审质证，原、被告、第三人发表如下质证意见：
原告对被告提交的1号证据三性无异议；2号证据真实性、合法性均有异议，该证据是不合法的；3号证据三性无异议；4号证据真实性无异议，关联性和证明目的有异议，不能证明第三人有开发依溪苑小区的资质；5号证据与本案无关，这份证据是国营建南机器厂的土地使用权证，土地使用权证上载明用途是工业，使用权类型是划拨，使用权面积是4646.46平方米；6号证据真实性、合法性无异议，但被告没有提供审批单和红线图予以佐证，且审批建设项目名称是“综合楼壹栋砖混柒层”，也就是说审批建设只有柒层；7号证据真实性、合法性无异议，对建设规模有异议，建筑工程施工许可证中载明的建设规模只有9800平方米，因此不能达到原告的证明目的；8号证据真实性、合法性均有异议，与相关的行政审批文件相违背；9号证据真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；10号证据真实性、合法性均有异议，与前置的相关审批文件不符。
被告对原告提交的1号证据三性无异议；2号证据真实性无异议，但是只能证明三原告是依溪苑的业主，不能证明原告是本案被诉房屋登记行政行为利害关系人；3号证据原告只是提供了复印件，对其真实性、关联性都有异议；4号证据真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，也不能达到原告证明目的；对5号证据真实性无异议，证明目的有异议，查询表不能证明原告是2017年6月23号才知道第三人办理了房产证的事实；6号证据与本案无关；7号证据真实性、合法性无异议，证明目的有异议；8号证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据只能证明有人在地下车库停车的事实，不能证明业主在地下车库停车的事实；9号-10号证据真实性合法性无异议，证明目的有异议，不能证明第三人是通过虚构一般买卖骗取地下车库的事实，相反证明第三人通过合法途径办理房权证；11号证据真实性、合法性无异议，证明目的有异议；12号证据真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不能证明地下室是属于原告的。
第三人对原告提交的证据质证意见与被告的质证意见一致；对被告提交的证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：原告提交的1号证据符合证据真实性、合法性、客观性要求，且被告及第三人均无异议，本院予以确认；原告提交的2号证据，被告及第三人对其真实性无异议，仅对证明目的有异议，不能否认证据的客观性，本院予以确认；原告提交的3号证据系第三人怀化好安居房地产开发有限公司企业信用信息公示报告，该报告上所证明第三人怀化好安居房地产开发有限公司基本情况与第三人怀化好安居房地产开发有限公司提供的营业执照上所证明基本情况一致，且符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认；原告提交的4-5号、7-11号证据，被告及第三人对其真实性无异议，仅对证明目的有异议，不能否认证据的客观性，且与本案有关，本院予以确认；原告提交的6号证据符合证据真实性、合法性、客观性要求，与本案有关，本院予以确认；原告提交的12号证据，与本案无关，本院不予确认。
被告提交的1号、3号证据符合证据真实性、合法性、客观性要求，且原告及第三人均无异议，本院予以确认；被告提交的2号、4-10号证据，第三人均无异议，原告对其真实性无异议，仅对证明目的有异议，不能否认证据的客观性，与本案有关，本院予以确认。
经审理查明：2004年5月8日，怀化好安居房地产开发有限公司取得相关部门核发的锦溪路依溪苑建筑工程施工许可证（编号：怀鹤2014-106号）。2005年6月21日，怀化好安居房地产开发有限公司和国营建南机器厂取得规划部门核发的建设工程规划许可证（编号：工规字第200404114号，建设项目名称：综合楼壹栋砖混柒层，建设位置：市锦溪南路）。2005年，怀化好安居房地产开发有限公司和国营建南机器厂建设的锦溪南路“综合楼壹栋砖混柒层”（依溪苑）项目竣工。2006年6月15日，怀化市房产管理局依据怀房转字000000058140房地产转让过户单（该过户单上加盖有怀化市房地产交易所业务专用章，受让方、转让方均为怀化好安居房地产开发有限公司，转让房产是怀化市鹤城区锦溪南路1栋1层113号、-1层，建筑面积699.73平方米）为怀化好安居房地产开发有限公司坐落在怀化市鹤城区锦溪南路1栋1层113号、-1层房屋确权发证（权证号码：00077709，建筑面积699.73平方米）。2014年6月25日，怀化市房产管理局依申请为怀化好安居房地产开发有限公司坐落在怀化市鹤城区锦溪南路1栋-1层的房屋办理房屋剩余面积转移登记，向其颁发怀化市鹤城区锦溪南路1栋-1层房屋所有权证（权证号码：怀房权证鹤城字第714006158号，建筑面积647.3平方米）。原告侯旗、袁寿安、邓春霞均系怀化市鹤城区锦溪南路1栋的业主，在得知怀化市房产管理局为怀化好安居房地产开发有限公司颁发了该栋-1层房屋所有权证后，以该栋-1层系地下车库，怀化好安居房地产开发有限公司已口头约定赠送给业主无偿使用，其产权归业主所有，怀化市房产管理局为怀化好安居房地产开发有限公司颁发怀房权证鹤城字第714006158号房屋所有权证的行为不合法且侵害原告合法权益为由，向本院提起行政诉讼，请求本院：1、依法撤销怀房权证鹤城字第714006158号房屋所有权证；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。
另查明，2016年7月16日，怀化市人民政府作出怀政函［2016］225号《怀化市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，载明鹤城区行政区范围内不动产统一登记工作由怀化市国土资源局负责实施，怀化市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作。怀化市不动产登记中心为怀化市国土资源局管理的副处级公益一类事业单位。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼，本案中原告侯旗、袁寿安、邓春霞虽不是被诉房屋登记行政行为相对人，但案涉房屋系怀化市鹤城区锦溪南路1栋-1层，而三人均系怀化市鹤城区锦溪南路1栋的业主，显然被诉房屋登记行政行为与其有利害关系，故侯旗、袁寿安、邓春霞具有本案原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关是被告，现怀化市国土资源局行使房屋产权登记的职权，故怀化市国土资源局作为本案被告主体适格。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（十）项规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（十）不符合其他法定起诉条件的。”根据审理查明事实可知，本案中怀化市房产管理局先是依据怀化好安居房地产开发有限公司申请为其颁发了怀化市鹤城区锦溪南路1栋1层113号、-1层房屋所有权证，之后又依据怀化好安居房地产开发有限公司申请为其颁发怀化市鹤城区锦溪南路1栋-1层房屋所有权证。现原告侯旗、袁寿安、邓春霞仅就后续房屋登记行为提起行政诉讼，未就首次房屋转移登记提起行政诉讼，依据上述法律规定对其起诉应当不予受理,已经受理的,依法应予驳回起诉。
据此，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（十）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第(十一)项、第六十三条第一款第(二)项和第二款的规定,裁定如下:
驳回原告侯旗、袁寿安、邓春霞的起诉。
本案案件受理费50元，退还原告侯旗、袁寿安、邓春霞。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 旷 洁
审 判 员 李 兰
人民陪审员 罗德田
二〇一七年十月二十三日
代理书记员 邱 羽
附：本裁定适用的相关法律依据
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。
原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；
（三）错列被告且拒绝变更的；
（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；
（六）重复起诉的；
（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；
（十）不符合其他法定起诉条件的。
人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第四十四条有下列情形之一的,应当裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉:
(一)请求事项不属于行政审判权限范围的;
(二)起诉人无原告诉讼主体资格的;
(三)起诉人错列被告且拒绝变更的;
(四)法律规定必须由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为,未由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为的;
(五)由诉讼代理人代为起诉,其代理不符合法定要求的;
(六)起诉超过法定期限且无正当理由的;
(七)法律、法规规定行政复议为提起诉讼必经程序而未申请复议的;
(八)起诉人重复起诉的;
(九)已撤回起诉,无正当理由再行起诉的;
(十)诉讼标的为生效判决的效力所羁束的;
(十一)起诉不具备其他法定要件的。
前款所列情形可以补正或者更正的,人民法院应当指定期间责令补正或者更正;在指定期间已经补正或者更正的,应当依法受理。
第六十三条裁定适用于下列范围:
(一)不予受理;
(二)驳回起诉;
(三)管辖异议;
(四)终结诉讼;
(五)中止诉讼;
(六)移送或者指定管辖;
(七)诉讼期间停止具体行政行为的执行或者驳回停止执行的申请;
(八)财产保全;
(九)先予执行;
(十)准许或者不准许撤诉;
(十一)补正裁判文书中的笔误;
(十二)中止或者终结执行;
(十三)提审、指令再审或者发回重审;
(十四)准许或者不准许执行行政机关的具体行政行为;
(十五)其他需要裁定的事项。
对第(一)、(二)、(三)项裁定,当事人可以上诉。