江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）苏0302民特2号
申请人：徐州铜山农村商业银行股份有限公司蟠桃支行，住所地徐州市经济开发区泰隆商业街11号楼。
负责人：周保光，该支行行长。
委托诉讼代理人：桑宝莉，该支行员工。
委托诉讼代理人：刘雅婷，该支行员工。
被申请人：徐州驮篮山园林绿化工程有限公司，住所地徐州经济技术开发区杨山路延长段168号。
法定代表人：陈建华，该公司总经理。
被申请人：徐州汉丰石业有限公司，住所地徐州市泉山区襄王南路1号。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
被申请人：徐州龙襄休闲体育有限公司，住所地徐州市鼓楼区刘楼生态园内。
法定代表人：彭慧，该公司总经理。
申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司蟠桃支行（以下简称铜山农商银行蟠桃支行）与徐州驮篮山园林绿化工程有限公司（以下简称驮篮山公司）、徐州汉丰石业有限公司（以下简称汉丰石业公司）、徐州龙襄休闲体育有限公司（以下简称龙襄公司）实现担保物权纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法由审判员周秀峰独任审判，并于2018年1月23日公开开庭进行了审查。申请人铜山农商银行蟠桃支行的委托诉讼代理人桑宝莉、刘雅婷到庭参加审查，被申请人驮篮山公司、汉丰石业公司、龙襄公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审查终结。
申请人铜山农商银行蟠桃支行向本院提出申请，请求法院依法裁定：1、拍卖或变卖被申请人驮篮山公司、汉丰石业公司、龙襄公司所有的抵押给申请人的位于徐州市××××号富景广场的房地产共13套【1、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;2、徐房权证鼓楼字第××号，徐土国用2013第××号;3、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;4、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号；5、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;6、徐房权证鼓楼字第××号，徐土国用(2013)第××号;7、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;8、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;9、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;10、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;11、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;12、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号;13、徐房权证鼓楼字第××号,徐土国用(2013)第××号】，申请人在抵押登记金额5313万元的范围内优先受偿债权本金2300万元及利息、复息、罚息；2、实现担保物权的费用等由被申请人承担。事实和理由：2015年2月4日,申请人铜山农村商业银行潘桃支行(原蟠桃信用分社)与案外人江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司（以下简称汉丰红木公司）签订流动资金循环借款合同,借款金额3000万元,执行年利率9%,合同于2023年2月3日到期,逾期利息在9.00%的基础上上浮50%。现有余额2300万元整。以被申请人驮篮山公司、汉丰石业公司、龙襄公司所有的位于徐州市××××号富景广场的房地产共13套为该笔借款抵押担保,并办理了抵押登记手续。申请人依约履行了义务。借款到期后,被申请人未依约还款,经多次索要,汉丰红木公司仍拒不履行还款义务。综上,申请人为实现抵押担保物权,特向法院提出申请,望依法支持。
三被申请人未答辩，亦未举证。
申请人围绕其主张依法提交了证据，本院经审查认定如下：申请人提交的流动资金循环借款合同、最高额保证合同、借据、账户明细、房产证、土地证、房屋他项权证、土地他项权证、徐州市房地产抵押合同、银行核心业务查询单、补充协议等证据，来源合法，客观真实，能够证明申请人与案外人汉丰红木公司之间存在借款关系、三被申请人以名下房产为涉案借款提供抵押担保、申请人依约发放贷款、汉丰红木公司未按约还款等事实，应作为本案定案的依据。
本院经审理查明：2015年2月4日,申请人铜山农村商业银行潘桃支行与案外人汉丰红木公司签订《流动资金循环借款合同》一份，合同约定：被申请人向申请人借款3000万元，借款人使用上述循环借款额度的期限自本合同生效之日起至2021年2月3日，在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度，但在该期限内任一时点上的借款余额不得超过该借款额度。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔的提款日不得迟于约定借款额度使用期限的终止日。本合同项下借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，按月结息，结息日为每月的20日，结息日为非银行工作日的，则顺延至下一个银行工作日，借款到期，利随本清。借款利率以借据利率为准。逾期贷款罚息利率在约定贷款利率的水平上加收50%。借款人开立的结算账户，名称为汉丰红木公司，账号为3203230451010000044037。单笔借款超过300万元的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。本合同属于担保人袁英姿、周金生、李少峰与贷款人签订的编号为（45）农信高保字【2015】第013号的最高额保证合同项下的主合同；此外，由驮篮山公司、汉丰石业公司、龙襄公司提供富景广场一层共计13套房产担保，并签订相应的担保合同。
同日，申请人（债权人）与案外人汉丰红木公司（债务人）、被申请人驮篮山公司（保证人）、汉丰石业公司（保证人）、龙襄公司（保证人）签订编号为（45）农信高保字【2015】第013号最高额保证合同一份，合同约定：为确保汉丰红木公司与债权人《流动资金循环借款合同》的切实履行，保证人愿为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保；保证人自愿为主合同债务人自2015年2月4日起至2021年2月3日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为人民币3000万元。保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和实现债权的其他一切费用；本合同的保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或两个以上的，各保证人之间对债务人的债务承担连带保证责任；保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
同日，申请人（债权人）与案外人汉丰红木公司（债务人）、案外人袁英姿（保证人）、案外人周金生（保证人）、案外人李少峰（保证人）签订编号为（45）农信高保字【2015】第013号最高额保证合同一份，合同约定：为确保汉丰红木公司与债权人《流动资金循环借款合同》的切实履行，保证人愿为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保；保证人自愿为主合同债务人自2015年2月4日起至2021年2月3日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为人民币3000万元。保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和实现债权的其他一切费用；本合同的保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或两个以上的，各保证人之间对债务人的债务承担连带保证责任；保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
同日，申请人（抵押权人）与案外人汉丰红木公司（债务人）、被申请人驮篮山公司（抵押人）、龙襄公司（抵押人）签订了编号为（45）农信高保字【2015】第013号《最高额抵押合同》一份，合同约定：为确保汉丰红木公司与债权人《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人愿为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供抵押保证；抵押人自愿为债务人自2015年2月4日起至2021年2月3日止，在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高本金余额人民币3000万元提供担保；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和实现债权的其他一切费用，因汇率变化而实际超出最高余额的部分，抵押人自愿承担担保责任；抵押人同意以下列财产富景广场1层共计13套房产作为抵押物，以上抵押物暂作价5313万元整，抵押物的抵押率在上述抵押物暂作价的100%以内；抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关身板抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。
同日，申请人（抵押权人）与案外人汉丰红木公司（债务人）、被申请人汉丰石业公司（抵押人）签订了编号为（45）农信高保字【2015】第013号《最高额抵押合同》一份，合同约定：为确保汉丰红木公司与债权人《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人愿为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供抵押保证；抵押人自愿为债务人自2015年2月4日起至2021年2月3日止，在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高本金余额人民币3000万元提供担保；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和实现债权的其他一切费用，因汇率变化而实际超出最高余额的部分，抵押人自愿承担担保责任；抵押人同意以下列财产富景广场1层共计13套房产作为抵押物，以上抵押物暂作价5313万元整，抵押物的抵押率在上述抵押物暂作价的100%以内；抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关身板抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。
同日，申请人（贷款人）与案外人汉丰红木公司（借款人）、被申请人龙襄公司（担保人）、被申请人驮篮山公司（担保人）、被申请人汉丰石业公司（担保人）、案外人袁英姿（担保人）、安外人周金生（担保人）签订《指定送达地址协议书》一份，约定：借款人指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址为鼓楼区九里村襄王南路西侧；龙襄公司指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址为鼓楼区刘楼生态园；驮篮山公司指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址为经济开发区杨山路延长段168号；徐州汉丰矿业投资有限公司指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址为鼓楼区九里村襄王南路西侧；袁英姿指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址为鼓楼区九里村襄王南路西侧；周金生指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址为鼓楼区九里村襄王南路西侧。
同日，申请人与案外人汉丰红木公司签订了《流动资金循环借款合同补充协议》一份，约定：双方就签订的（45）农信借字【2015】第013号《流动资金循环借款合同》明细如下，借款金额2500万元，借款期限2015年2月4日至2021年2月3日，借款月利率7.5‰，保证方式房地产抵押，2015年6月20还款200万元，2015年12月20还款200万元，2016年6月20还款200万元，2016年12月20还款200万元，2017年6月20还款200万元，2017年12月20还款200万元，2018年6月20还款200万元，2018年12月20还款200万元，2019年6月20还款200万元，2019年12月20还款200万元，2020年6月20还款200万元，2021年2月3还款300万元。
2015年2月5日，申请人（他项权利人）与被申请人汉丰石业公司（义务人）就坐落于淮海东路39号富景广场1#-1-1125（原2-125）房地产办理了徐房他证鼓楼字第××号房屋他项权证书和徐土他项（2015）第00089号土地他项权证书。房屋他项权利种类抵押，债权数额5313万元，最高额抵押，徐房权证鼓楼字第××、11××31、11××32、11××04、11××03、11××02、11××01、11××00、11××99、11××24、11××25、11××26、12××20号房地产共同抵押。土地他项权属性质国有土地使用权，使用权类型出让，土地证号徐土国用（20**）第××号，与徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号合并抵押。
同日，申请人（他项权利人）与被申请人龙襄公司（义务人）就坐落于淮海东路39号富景广场1#-1-××原2-××）、1#-1-××（原2-××）、1#-1-××（原2-××）、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××房地产办理了徐房他证鼓楼字第××号房屋他项权证书和徐土他项（2015）第××号土地他项权证书。房屋他项权利种类抵押，债权数额5313万元，最高额抵押，徐房权证鼓楼字第××、11××31、11××32、11××04、11××03、11××02、11××01、11××00、11××99、11××24、11××25、11××26、12××20号房地产共同抵押。土地他项权属性质国有土地使用权，使用权类型出让，土地证号徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号，与徐土国用（2015）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号合并抵押。
同日，申请人（他项权利人）与被申请人驮篮山公司（义务人）就坐落于淮海东路39号富景广场1#-1-××（原2-××）、1#-1-××（原2-××）、1#-1-××（原2-××）房地产办理了徐房他证鼓楼字第××号房屋他项权证书和徐土他项（2015）第××号土地他项权证书。房屋他项权利种类抵押，债权数额5313万元，最高额抵押，徐房权证鼓楼字第××、11××31、11××32、11××04、11××03、11××02、11××01、11××00、11××99、11××24、11××25、11××26、12××20号房地产共同抵押。土地他项权属性质国有土地使用权，使用权类型出让，土地证号徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号，与徐土国用（2015）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号、徐土国用（2013）第××号合并抵押。
2015年2月6日，申请人依约向案外人汉丰红木公司发放贷款2500万元，双方于借款借据中约定贷款期限6年，执行年利率9%，逾期年利率13.5%。
2015年7月3日，案外人汉丰红木公司偿还借款本金200万元。
截至2018年1月18日，案外人汉丰红木公司共向申请人偿还贷款本金200万元、利息5270591.88元，尚欠本金2300万元、利息1053007.34元。
另查明，申请人原名称为铜山县农村信用合作联社蟠桃信用分社，于2016年5月10日变更为现名称。
被申请人汉丰石业公司原名称为徐州汉丰矿业投资有限公司，于2014年11月4日变更为现名称。
本院认为，申请人铜山农商银行蟠桃支行与案外人汉丰红木公司签订的《流动资金循环借款合同》及补充协议、申请人铜山农商银行蟠桃支行与三被申请人签订的《最高额保证合同》及《最高额抵押合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效。
本案中，申请人向案外人汉丰红木公司履行了出借义务，汉丰红木公司未按照合同约定还本付息，已构成违约，申请人有权宣布剩余借款立即到期。同时，三被申请人向申请人提供了房地产抵押，申请人有权依照法律规定和抵押合同约定要求对三被申请人的抵押物变价后实现债权。故对申请人申请以抵押物价值清偿涉案债务的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。清偿范围包括借款本金、利息及实现债权的费用等，因双方当事人签订的系最高额抵押担保，故最高实现优先权的范围为5313万元。抵押财产拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人徐州驮篮山园林绿化工程有限公司名下坐落于徐州市淮海东路39号富景广场1#-1-××（原2-××）、1#-1-××（原2-××）、1#-1-××（原2-××）房地产【证号分别为徐房权证鼓楼字第××号、11××25号、11××26号，徐土国用（2013）第××号、××号、××号】、被申请人徐州汉丰石业有限公司名下坐落于徐州市淮海东路39号富景广场1#-1-××（原2-××）房地产【证号为徐房权证鼓楼字第××号，徐土国用（2015）第××号】、被申请人徐州龙襄休闲体育有限公司名下坐落于徐州市淮海东路39号富景广场1#-1-××原2-××）、1#-1-××（原2-××）、1#-1-××（原2-××）、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××、1#-1-××房地产【证号分别为徐房权证鼓楼字第××号、11××31号、11××32号、11××00号、11××01号、11××02号、11××04号、11××03号、11××99号，徐土国用（2013）第××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号】准予采取拍卖、变卖等方式变价，以变价后所得款项在5313万元的范围内优先清偿江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司所欠徐州铜山农村商业银行股份有限公司蟠桃支行的借款本金2300万元及利息（包含罚息和复息，计算至2018年1月18日为1053007.34元，此后按相应合同约定的利息计算标准继续计算至本金给付之日）。
案件受理费80元（申请人已预付），由三被申请人负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 周秀峰
法官助理 杨 峥
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 梁 冰
本案援引法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。