河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第2578号原告郁来报，干部。委托代理人郁雪斐。委托代理人张建岭，河北领航律师事务所律师。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告郁来报诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郁来报的委托代理人张建岭到庭参加诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁来报诉称，2010年5月18日原告在被告开发的金域首府住宅小区购买了8号楼1单元1401室和地下室119号小房，于2010年5月18日签订了商品房买卖合同，合同生效后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款（525925元），但被告至今未按合同约定履行交房和办理产权登记的义务。被告的行为已经构成违约，原告找被告协商未果诉至法院。诉讼请求：1、被告向原告支付迟延交房违约金44756.3元（自2012年1月1日起至2014年4月30日止，每日按总房款的万分之一计算）和逾期办理权属证书的违约金2629.6元。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、关于合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更应视为无效，也没有综合验收程序，在合同约定条款无效情况下应采用法定交付条件，金域首府8号楼2014年6月17日通过验收达到法定交房条件，取得河北省建设工程竣工验收报告，被告在2014年7月5日通过快递通知方式告知原告交房，但原告并未到被告处办理交房手续，因此被告迟延交房期限为2012年1月1日至2014年7月5日，由于本案原告仅要求支付到2014年4月30日，因此对4月30日以后的违约金不应审理和支持；2、合同约定的违约金过高应当依据合同法114条、合同法解释二27、29条、最高法商品房买卖司法解释16、17条予以调整；3、关于逾期办理房产证书违约金，合同15条规定出卖人应当在商品房交付使用90日内将办理权属登记须有出卖人提供的资料后报产权登记机关，本案中原告至今未到被告处办理交房手续，房屋并未交付，因此尚未达到合同15条约定的条件，被告在办理权属登记方面没有违约行为，并且办理房地产权属证书前原告应当缴纳契税和公共维修基金等费用后才能办理，但原告并未缴纳相关费用，逾期办证责任不在被告。经审理查明，2010年5月18日，原、被告签订商品房买卖合同，原告郁来报购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府8号楼1单元1401号住宅及第8号楼地119号小房，被告河北万峰房地产开发有限公司先后收取了原告郁来报购买房产的首付款265925元及贷款260000元，共计525925元。其中该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2（该商品房经综合验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告称2014年7月5日向原告邮寄交房通知书，并提交快递单复印件，但原告对邮寄快递单的真实性不予认可。原告所购买的房屋，至开庭之日被告尚未为原告办理房地产权属证书。庭审中，被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目8#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邯郸国宁工程设计咨询有限公司）监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，各单位注明日期均为2014年6月17日。原告对此验收报告的关联性不予认可，主张合同约定的交付方式为综合验收合格，并不是竣工验收。另被告认为与原告郁来报签订《商品房预售合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司，对案外人弓孟军从被告处购买位于邢台市桥西区金域首府8号楼1单元1204号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估。2014年7月5日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07004号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10574元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币14628元。原告郁来报对该鉴定报告不认可，认为该鉴定与本案无关。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告郁来报按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。被告称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2012年、2013年租金价值，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于原、被告争议的违约天数问题，被告认为违约期限应到2014年7月5日截止，但原告主张的违约期限为2012年1月1日至2014年4月30日，违约期限应以不超过原告主张为限，从2012年1月1日至2014年4月30日，共计850天，故逾期交房违约金为525925元×0.00008×850天=35762.9元，迟延交房违约金获赔不足部分原告可另行起诉。原、被告对办理房地产权属证书已作出约定，但被告在约定的期限内未给原告办理该权属证书，被告虽提出理由但未提交证据，故未办理权属证书的违约金应予支付，依照约定违约金数额为525925元×0.005=2629.6元。综上，被告河北万峰房地产开发有限公司支付原告郁来报迟延交房违约金、迟延办证违约金合计38392.5元。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郁来报迟延交房违约金35762.9元、迟延办理权属证书违约金2629.6元，合计38392.5元。二、驳回原告郁来报的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长周婧人民陪审员石树勋人民陪审员吴瑞琳二〇一五年五月十四日书记员张为涛