湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初3918号
原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区老武黄公路2号（原鼓风机厂）。
法定代表人：黄济志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾艳林，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪园，该公司员工。
被告：刘某，男，1987年8月13日出生，汉族，住湖北省仙桃市，现住湖北省武汉东湖新技术开发区，
原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红于2017年12月15日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人曾艳林、汪园，被告刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告刘某系名湖豪庭小区某号房屋业主，于2015年11月29日办理收房手续。2015年11月29日，原、被告签订了《名湖豪庭前期物业管理服务合同》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务合同的义务，但被告刘某自2015年11月29日交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业费2312元后，拒不再履行交纳物业管理服务费的义务，截止2017年4月30日止，被告刘某共欠物业费2505.10元、违约金1148.10元。原告物业公司多次向被告刘某催收未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告刘某向原告物业公司支付从2016年4月1日起至2017年4月30日止拖欠的物业费2505.10元、违约金2834.99元，合计5340.09元；2、由被告刘某负担本案诉讼费用。
被告刘某辩称：一、原告物业公司诉称被告刘某为名湖豪庭小区2-1703号房屋业主及其未交纳2016年4月1日至2017年4月30日期间物业管理服务费共计2505.10元的情况无异议。二、被告刘某拒绝交物业费的原因为：1、被告刘某装修时向原告物业公司交纳了2000元的装修押金，原告物业公司至今未退还。2、被告刘某不清楚原告物业公司是如何计算违约金的，其提出不应该向原告物业公司交纳违约金，因为被告刘某去找原告物业公司退还装修押金、清算物业服务费等问题时是原告物业公司一直不予处理，所以被告刘某才没有交纳物业管理服务费。
经审理查明：2014年3月8日，被告刘某与开发商南源置业（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定被告刘某向开发商购买名湖豪庭小区某号房屋，该房屋为高层住宅，建筑面积为87.59平方米，开发商应当在2015年3月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给被告刘某，等内容。该合同附件五前期物业服务内容的约定部分约定了前期物业管理服务内容，在前期物业服务费用项目及价格中载明：物业服务费自房屋交付之日开始计收，按房屋面积计算，收费标准为高层住宅每月每平方米2.20元，……买受人在办理入伙手续时预缴第一年的物业综合管理服务费，……买受人必须按照入伙通知书的要求办理入伙手续，延期办理入伙手续的，以入伙通知书记载的办理入伙手续期间的截止日的次日视为房屋交付之日，并开始计收物业服务费，等内容。原告物业公司即是开发商选聘的为该小区提供前期物业服务的物业公司。
2015年4月1日，原告物业公司代表开发商通知被告刘某收房。2015年4月4日，被告刘某验收房屋时发现开发商拟交付的2-1703号房屋及配套设施存在需要整改的地方很多，在验房确认书上一一进行了记载并要求尽快完善。当天双方没有办理交房收房的入伙手续书。
2015年11月29日，因案涉某号房屋整改达到了被告刘某可以接受的情况，被告刘某在原告物业公司处办理了该房屋的楼宇交接书、入伙手续书，正式接收了该房屋。
同日，应原告物业公司的要求，被告刘某向原告物业公司交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理服务费2312元。
同日，甲方被告刘某与乙方原告物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对名湖豪庭小区提供物业服务工作。该合同第二条双方的权利义务中约定：（一）甲方的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、有权要求乙方按本合同的约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；……。（二）乙方的权利和义务：……2、按照本合同约定的服务事项和标准提供物业服务；……。该合同第三条物业服务内容中约定：……（二）负责本物业公共部位的日常维修、养护和管理；……。该合同第五条物业服务费用中约定：……（三）物业服务费收取标准：高层住宅每平方米每月2.20元、多层住宅每平方米每月3.00元；……（八）缴纳费用时间：当月10日前，甲方未能按时足额支付物业服务费，甲方按照应缴纳欠费总额每日千分之三标准向乙方支付违约金；……。该合同第六条其他有偿服务费用中约定：（一）车辆停泊服务费：是指在停车场内，乙方为维护保养场地设备设施、相关道路等过程发生的费用，该费用不包括场地（车位）租金及车辆保管费用。地下车位每个90元每月；……。该合同第十一条违约责任中约定：（一）乙方违反本合同，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；……；（三）甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准按时缴纳费用的，甲方必须足额补交并从逾期之日起按逾期付款总金额的每日千分之三交纳违约金。……。等内容。
2016年2月21日，被告刘某在原告物业公司处办理案涉某号房屋的装修备案手续，并向原告物业公司支付了装修押金2000元。
原告物业公司持续向案涉某号房屋所在的名湖豪庭小区提供物业服务，因被告刘某未交纳2016年4月1日至2017年4月30日期间的物业服务费，故原告物业公司诉至法院，要求判如所请。
在本案的审理过程中：一、原、被告均同意将被告刘某支付的2000元装修押金直接抵扣物业服务费。二、被告刘某提出：根据《武汉市物业管理条例》第十二条的规定，房屋交付后一年内无人入住的空置期间的物业服务费用按70%交纳，则收房后、装修前的2015年12月、2016年1月这两个月物业服务费应属于房屋空置时间，原告物业公司只应按70%收取物业服务费，另原告物业公司不应向其收取2015年11月29日收房之前的物业服务费，其愿意按照这样计算得出的物业服务费金额向原告物业公司交纳物业服务费。原告物业公司提出：被告刘某在2015年4月4日验房时提出的房屋质量问题开发商已经在一周内整改了，后原告物业公司电话通知被告刘某前来收房时是被告刘某以在外地无法前来办理收房为由而一直没有来收房，因原告物业公司多次催促被告刘某前来收房，且房屋也达到了交付条件，故被告刘某于2015年11月29日办理了收房手续；因此前开发商就已通知被告刘某从2015年3月31日起开始交房，故原告物业公司认为开发商已在2015年3月31日向被告刘某完成了房屋交付；根据《武汉市物业管理条例》的规定，被告刘某的房屋未空置一年的时间就办理了装修手续，所以不应该享受70%的空置房优惠；另被告刘某提出的房屋质量问题，原告物业公司也在及时积极的解决了，如果收房时房屋质量存在问题开发商是拿不到竣工验收备案证明书的；故原告物业公司不同意被告刘某的前述物业服务费的算法。
以上事实，有营业执照、《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、物业管理服务费催缴通知单、《验房确认书》、发票、《楼宇交接书》、《入伙手续书》、照片及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告物业公司与被告刘某签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，对合同双方具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照物业服务合同约定为案涉名湖豪庭小区提供了物业服务，被告刘某作为案涉某室房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，原告物业公司应当依法取得相应的物业服务费。
因被告刘某是在2015年11月29日办理的收房手续，即这一天开发商才向被告刘某交付房屋，则依据案涉购房合同附件五中关于物业服务费从房屋交付之日开始计收的约定，原告物业公司向被告刘某计收物业服务费的时间应从2015年11月29日开始，故原告物业公司已收取的2015年4月4日至2015年11月28日期间的物业服务费应向被告刘某退还或者冲抵此后的物业服务费，考虑到双方的物业服务关系的持续性及减少诉累，本院按多收的物业服务费冲抵此后的物业服务费的方式处理，则视为被告刘某已向原告物业公司支付了2015年11月29日之后截止到2016年11月28日的一年的物业服务费2312元。
结合被告刘某2015年11月29日收房、2016年2月21日在原告物业公司处办理房屋装修备案手续的情况，可知案涉某号房屋在2015年12月、2016年1月属于空置期间，被告刘某有权依据《武汉市物业管理条例》的相关规定向原告物业公司只交纳这两个月的70%的物业服务费，即这两个月的物业服务费为269.78元（87.59平方米×每月每平方米2.20元×2个月×70%）。原告物业公司多收取的这两个月的物业服务费115.62元（87.59平方米×每月每平方米2.20元×2个月-269.78元）应向被告刘某退还或冲抵此后的物业服务费，同样考虑到双方的物业服务关系的持续性及减少诉累，本院按多收的物业服务费冲抵此后的物业服务费的方式处理，该115.62元折算为18天的物业服务费[115.62元÷（87.59平方米×每月每平方米2.20元÷30天）]，则视为被告刘某已向原告物业公司支付了2015年11月29日之后截止到2016年12月15日的物业服务费2312元。
因原、被告均同意将被告刘某支付的2000元装修押金直接抵扣物业服务费，该2000元折算为313天的物业费[2000元÷（87.59平方米×每月每平方米2.20元÷30天）]，则视为被告刘某已向原告物业公司支付了2016年12月16日至2017年10月25日共313天的物业服务费。
因原告物业公司在本案中主张支付的物业服务费的截止时间是2017年4月30日，而经以上计算得出的被告刘某的物业服务费已交至2017年10月25日，则本案中被告刘某无须再向原告物业公司支付2017年4月30日以前的物业服务费，故对于原告物业公司的此项诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。因被告刘某并非恶意拖欠物业服务费，经以上计算其亦不存在拖欠物业服务费的实际情况，则对原告物业公司主张逾期支付物业管理服务费的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
对于原告物业公司提出开发商已通知被告刘某从2015年3月31日起开始交房，则开发商已在2015年3月31日向被告刘某完成了房屋交付，而其有权从2015年4月1日开始计收物业服务费的意见，因案涉房屋没有在开发商通知的正常时间里完成交付是因为被告刘某在2015年4月4日验房时发现房屋存在需要整改的地方，此类验房发现的问题是否影响案涉购房合同中约定的房屋交付条件，属于开发商与被告刘某之间的争议，在开发商、被告刘某对此问题未达成一致意见的情况下，原告物业公司收取交房前的物业服务费，缺乏依据，而案涉购房合同附件五中关于“买受人必须按照入伙通知书的要求办理入伙手续，延期办理入伙手续的，以入伙通知书记载的办理入伙手续期间的截止日的次日视为房屋交付之日，并开始计收物业服务费”的约定，属格式条款，该格式条款内容明显减轻了开发商应按主合同约定的交房条件交付房屋的义务，排除了买受人应享有的主合同中约定的交付的房屋必须达到合同约定条件的主要权利，属无效条款，故原告物业公司从2015年4月1日起开始计收案涉房屋的物业服务费，依据不足，本院对此意见依法不予采纳。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一七年十二月二十七日
书记员 潘 雪