吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0211民初1185号
原告：孙薇，女，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：彭玉玮，吉林北国律师事务所律师。
被告：吉林市长建房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。
法定代表人：贾诚，总经理。
委托诉讼诉讼代理人：王兵，法律顾问。
原告孙薇诉被告吉林市长建房地产开发有限公司（以下简称长建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙薇的委托诉讼代理人彭玉玮、被告长建公司的委托诉讼代理人王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙薇向本院提出如下诉讼请求：1、判令长建公司支付购房欠款700万元；2、判令长建公司按约定支付购房欠款利息（按月利2%计算至执行之日）；3、如长建公司不能支付欠款本金和利息，请求判令长建公司履行合同约定，以置换物折抵债务；4、由长建公司承担本案诉讼费用。事实与理由：孙薇与长建公司于2012年5月22日就坐落于吉林市丰满区园林路3-3号办公用房以750万元的价格签订了房屋买卖合同，按合同约定：“长建公司先行交付50万元购房定金，在孙薇交付房屋后，长建公司一次性付清剩余购房款700万元，如一方违约，以标的额20%作为赔偿金。”合同签订后，长建公司如约交付了定金，但当孙薇交付了房屋后，长建公司只付款200万元，以资金短缺为由要求宽限付款时间，同时提出为了快速与政府置换土地，解决资金问题，在没有付清全部购房款的前提下，办理房屋土地过户手续，并承诺按欠款数额给付月利2%的利息，孙薇考虑到当时长建公司的实际情况，给予理解。孙薇与长建公司于2013年8月26日签订了补充协议，将以下三个条件作为未付欠款，提前办理过户手续的基本制约：1、长建公司按月利2%支付欠款利息；2、长建公司确定在2014年6月1日前付清全部欠款；3、如再次不能履行协议，以政府批复确认的置换物折抵欠款。签订协议后孙薇履行承诺，配合长建公司办理了房屋土地的过户手续。时至2014年6月1日，长建公司仍然没有偿还债务。在孙薇的多次催促下，长建公司近给付部分利息80万元。2015年3月10日，孙薇与长建公司又一次签订了补充协议，将以下三条作为延长付款时限的基本条件：1、将前期付款定为利息，欠购房款本金700万元；2、长建公司确保2015年6月1日前付清全部欠款；3、再次重申了如不能履行付款义务，以政府批复文件确认的置换物折抵欠款。从2012年5月22日签订合同起，孙薇一次次给予长建公司理解与宽容，但至今未果。长建公司多次违约，严重损害了孙薇的合法权益。孙薇与长建公司签订的三份协议均是双方的真实意思表示。长建公司欠付孙薇购房款的事实清楚，证据确实充分，请求支持孙薇的诉讼请求。
长建公司辩称：1、孙薇主张长建公司欠付购房款700万元与事实不符，长建公司已分几次给付了370万元，尚欠380万元，有转账凭证可以证明。2、孙薇要求长建公司按月利2%给付利息，没有事实及法律依据。双方是基于房屋买卖合同产生的纠纷，并非民间借贷纠纷，而且双方从来没有约定过给付利息。3、因该房屋买卖合同已经履行完毕，物权已发生变化，双方只能产生债权法律关系。同时，长建公司所购买的房屋已转让给吉林市松花湖风景区园林管理处所有，物权发生了二次变动。如孙薇要求以置换物抵顶欠款，应当征得新的房屋所有人同意。4、要求长建公司承担全部诉讼费没有事实依据及法律依据。孙薇在履行房屋买卖合同过程中有欺诈行为，其提供的土地使用面积存在重大差异，实际缺损2000平方米。因此，该房屋买卖合同构成违约的根本原因在于孙薇。长建公司拒绝给付剩余380万元购房款是依法行使先履行抗辩权。待双方就缺失的2000平方米土地作价后再互相履行应承担的相应义务。综上，请求驳回孙薇的诉讼请求。
经审理查明：吉林市松花湖老年公寓是经吉林市丰满区民政局批准设立的个体民办非企业单位，孙薇为该老年公寓的负责人。2012年5月22日，孙薇以吉林市松花湖老年公寓的名义与长建公司签订《房屋买卖合同》，约定：孙薇将坐落于吉林市丰满区园林路3-3号办公用房及附属土地一并转让给长建公司，土地面积10900平方米，房屋建筑面积为997.01平方米。交易价格为750万元，协议签订后长建公司向孙薇交付履约金50万元，剩余款项在孙薇搬迁将房屋交付后一次性付清。如一方违约应向对方支付标的额20%的违约金。协议签订后，长建公司于2012年5月22日向孙薇支付10万元，于2012年6月11日向孙薇支付40万元作为履约金。2013年2月28日，吉林市松花湖老年公寓与长建公司签订了《房屋交接协议》，孙薇将涉案房屋及土地交付给长建公司。2013年5月15日，长建公司向孙薇支付购房款200万元。2013年8月26日，孙薇又以吉林市松花湖老年公寓名义与长建公司签订《协议》，约定：长建公司在接收房屋后，由于资金短缺未能按期履行合同，请求孙薇宽限付款时间，并先行给付200万元表示诚意，孙薇同意长建公司在2014年6月1日前将余款一次性付清并给付60万元的经济补偿。长建公司为了与市政府置换土地，向孙薇提出在没有付清全款的情况下办理房屋过户手续，为了保障孙薇的合法权益，双方约定如下：1、长建公司要积极努力，尽快解决资金问题，确保按协议履行全部欠款；2、按照吉林市财政局吉市财函[2013]52号文件，关于吉林市松花湖风景区园林管理处置换办公场所的批复，长建公司在没有付清全款前，以置换来的园林处办公区作为担保抵押给孙薇；3、长建公司如果再次不能履行协议，抵押物折抵欠款；4、孙薇从签订协议日起有义务给长建公司提供办理过户手续及需要的文件，有义务配合长建公司办理过户手续。协议签订后，孙薇配合长建公司将涉案房屋过户至长建公司名下。2013年9月2日，长建公司为孙薇出具了60万元的欠条，并约定于2014年6月1日偿还。2014年12月24日，长建公司向孙薇支付20万元，于2015年2月16日向孙薇支付20万元。2015年3月10日，孙薇以吉林市松花湖老年公寓名义与长建公司又签订《协议》一份，约定：1、长建公司确保在2015年6月1日前付清全部购房款（七百万元整）；2、按照吉林市财政局吉市财函[2013]52号文件，关于吉林市松花湖风景区园林管理处置换办公场所的批复，长建公司在没有付清全款前，以置换来的园林处办公区作为担保抵押给孙薇；3、长建公司如果再次不能履行协议，抵押物折抵欠款。2015年5月14日，长建公司向孙薇支付50万元。2015年6月9日，长建公司向孙薇支付30万元。
另查明，本案争议房屋现已由长建公司转移过户至吉林市松花湖风景区园林管理处名下。
认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、协议两份、房屋交接协议、欠条、中国民生银行个人账户对账单、中国建设银行转账凭条、吉林银行个人业务凭证、房屋所有权证复印件、业务登记表等。
本案争议的焦点问题是：1、长建公司欠付孙薇的购房款数额如何确定；2、孙薇主张按月利2%支付购房款利息的诉讼请求是否有事实及法律依据；3、孙薇要求以置换物抵顶欠款的诉讼请求是否应予支持；4、长建公司是否享有先履行抗辩权。
本院认为：就长建公司欠付孙薇购房款数额问题。双方约定房屋总价款为750万元，长建公司在双方签订房屋买卖合同后，分多次向孙薇履行了付款义务，但就所付款项为购房款还是购房款利息双方存在争议。双方在2013年8月26日签订协议中约定，长建公司同意向孙薇支付60万元作为经济补偿。2015年3月10日，在长建公司已向孙薇支付290万元后，长建公司与孙薇又约定于2015年6月1日前付清全部购房款（七百万元整），在此特别强调需付清的购房款为700万元，加之孙薇在长建公司未付清购房款的情况下即将房屋过户至长建公司名下的实际情况以及此前长建公司承诺向孙薇支付60万元补偿款的事实，可以认定，长建公司在多次未按约定履行给付购房款的义务后，于2015年3月10日向孙薇承诺，同意再向孙薇支付购房款总计700万元。因此后长建公司又分两次共向孙薇支付80万元，扣除该80万元，长建公司应再向孙薇支付购房款620万元。至于孙薇主张的双方约定所欠购房款按月利2%计算利息的事实，首先，长建公司否认双方存在按月利2%计算购房款利息的约定。其次，虽然长建公司向孙薇支付了一定的补偿，但从补偿款支付的时间及数额上均无法计算出双方约定了是按月利2%计算的利息。但长建公司长期拒绝向孙薇支付购房款影响了孙薇的资金使用，给孙薇造成了经济损失，虽然无法认定双方间约定的逾期付款利息为月利2分，但长建公司应当按照中国人民银行同期贷款利率从孙薇向本院提起诉之日起支付剩余620万元产生的利息至实际履行之日。就长建公司关于孙薇违约在先，其享有先履行抗辩权的主张。双方均认可在订立房屋买卖合同时是凭土地使用权证进行的交易，且房屋及土地在交易之前的状态及所处位置，长建公司已经进行了实地查看，孙薇不存在隐瞒土地面积的行为。也即双方在交易时土地及房屋的状态均是确定的，如存在土地实际面积与登记面积不符的情况，也不应视为孙薇存在违约行为。孙薇已按合同约定全面履行了其应承担的合同义务，并在长建公司未付清购房款的情况下将房屋过户至长建公司名下。其不存在未履行合同义务的情形，故长建公司不享有先履行抗辩权。就孙薇主张的以置换物抵顶欠款的问题。虽然双方在协议中约定以置换物作为担保抵押给孙薇，但双方并未办理抵押登记手续，因抵押物为不动产，办理抵押手续是抵押权产生的前提。显然孙薇对置换物不享有抵押权。但无论孙薇对抵押物是否享有抵押权，其与长建公司约定的以抵押物折抵欠款的条款，均属无效约定。另现置换物登记在案外人名下，长建公司现对置换物不享有处置权。故对孙薇要求以置换物折抵欠款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告吉林市长建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙薇购房款620万元，并从2017年5月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准支付欠款620万元产生的利息至实际给付之日；
二、驳回原告孙薇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，保全费5000元，合计65800元，由被告吉林市长建房地产开发有限公司负担58851元，由原告孙薇负担6949元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 汤 丹
人民陪审员 付传波
人民陪审员 韩松涛
二〇一七年九月十三日
书 记 员 孙昕彤