广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17487号
上诉人（原审被告）：广州南开房地产开发有限公司，住所地广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房。
法定代表人：张建丽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘桓妤，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周莲，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄宇，男，1987年6月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：付寅翀，广东广悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡柳，广东广悦律师事务所律师。
原审被告：中国南方航空集团公司，住所地广州市白云机场。
法定代表人：王昌顺。
委托代理人：刘黎明，该公司职员。
原审被告：广州君浩房地产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号2901房。
法定代表人：赵永爽，该公司执行董事。
上诉人广州南开房地产开发有限公司（以下简称南开公司）因与被上诉人庄宇、原审被告中国南方航空集团公司（以下简称南方航空公司）、广州君浩房地产策划代理有限公司（以下简称君浩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人南开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回庄宇的诉讼请求。事实理由如下：一、一审法院遗漏了庄宇提出的“判令解除双方签署的《颐和四季公馆车位认购协议》（下称《认购协议》）”的诉请，未接受南开公司不同意解除协议的抗辩意见，直接判令南开公司返还车位款，存在错误。二、《认购协议》是双方真实意思表示且合法有效，一审法院以合同目的无法实现为由解除车位《认购协议》，判决内容与认定的事实相矛盾，违背了双方签订协议时的意思自治。三、一审法院判令南开公司支付占用资金的利息，没有合同和法律依据。双方《认购协议》没有约定合同解除应当支付占用资金的利息。在庄宇付清协议约定的车位款后，南开公司已将案涉车位交付庄宇使用，不存在过错，也不属于南开公司占用对方资金。四、签订《认购协议》时，双方均知道案涉车位暂时不能网签合同，要在具备销售条件下才能签订《颐和四季公馆车位认购书》及购买车位合同，办理相关过户手续，法院不能违背双方当事人的意思自治判令解除。另外，涉案楼盘正在办理相关手续过程中，终将办妥相关手续。法院不应以合同目的不能实现为由判令解除双方之间的《认购协议》。五、本案一审法院遗漏处理庄宇主张的合同解除权，未确认合同解除的具体时间点，错误导致支持庄宇主张利息的诉请。解除权行使后，马上履行返还款项的义务并不应当产生利息，利息应当是从应付未付的次日才开始计算，而非从付款之日起算。法院判决生效之日起合同解除，并给予南开公司自行履行的期限，自行履行期限届满才应当承担相应的责任。因庄宇有实际使用车位的事实，应当支付合理对价，尽管南开公司一审未就此提出反诉或者反请求，但南开公司已经提出该等抗辩理由。从节约司法资源避免诉累的角度考虑，请求二审法院考虑庄宇实际使用车位的事实，判决驳回庄宇的诉讼请求。综上所述，南开公司上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人庄宇二审答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回南开公司的上诉请求，维持原判。一、《认购协议》系当事人真实意思表示，但南开公司在长达四年之久的时间内都未能办妥案涉车位的初始登记及车位备案手续且未作分割，致使案涉车位至今仍未具备销售条件，导致庄宇的合同权利无法确定，对案涉车位享有的占有、处分、收益等合同目的不能实现，庄宇诉请解除《认购协议》合法合理。二、《认购协议》解除后，南开公司应当返还庄宇已经支付的全部车位款以及占用期间的利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，庄宇已经根据《认购协议》的约定向南开公司支付全部车位款，履行了合同义务，合同解除后庄宇有权要求南开公司返还全部车位款以及资金占用期间的利息。三、一审法院已经明确支持了关于解除认购协议的诉请，不存在遗漏诉讼请求的事实。四、合同解除的后果是恢复原状，返还孳息，赔偿损失。认购协议的解除时点并不影响南开公司应当承担的责任。双方签订的是认购协议而并非买卖合同。双方未能签订买卖合同的原因是南开公司未能符合销售条件，并违反相关规定。南开公司在长达四年期间，没有通知庄宇办理产权登记手续，而是长期占用庄宇支付的高额认购款。
原审被告南方航空公司二审答辩称：同意南开公司的上诉主张，具体意见与一审答辩意见一致。
原审被告君浩公司经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
2016年5月17日，庄宇以案涉车位至今未具备出售条件为由向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除庄宇、南开公司于2013年11月2日签署的《颐和四季公馆车位认购协议》；二、南开公司、南方航空公司、君浩公司连带返还车位款438000元；三、南开公司、南方航空公司、君浩公司连带向庄宇支付资金占用期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年11月2日起计至实际付清之日止）。
南开公司一审辩称：一、不同意解除双方签署的认购协议书，不同意返还车位款，庄宇第三项诉讼请求没有法律及事实依据，我方也不同意支付。双方当事人签订的认购协议是在自愿协商一致的基础上达成，没有违反法律的强制性规定，不符合合同法第五十二条的任何一项规定，因此，应当认定为合法有效。庄宇认为该协议违反了《广州市地下空间开发利用管理办法》及《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，要求解除协议书是没有法律依据。《广州市地下空间开发利用管理办法》是一种地方性管理办法，未上升到法律、行政法规的高度及效力，双方签订的认购协议属于合同法调整范围，因此，只要不违反合同法规定，就应当认定为合法有效。《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是规范商品房买卖的法律关系，并非规范车位买卖的，因此，该规定与本案无关。二、我方与庄宇签订车位认购协议之前，已经明确告知庄宇买卖车位暂时无法办妥初始登记即大确权，暂时不能办理网签手续，是庄宇执意购买车位使用，在协议书第6条对该事实已进行明确约定。因此，庄宇愿意在交纳车位款后等待南开公司办妥初始登记后再办理网签手续，我方没有过错。三、庄宇自购买车位以来不存在实际损失，且庄宇自2014年9月13日起一直在使用买卖车位。庄宇使用车位的行为给其生活上带来了便利及经济上收益，对此南开公司没有任何过错。综上，南开公司请求法院驳回庄宇的诉讼请求，认定协议合法有效。
南方航空公司辩称：我方没有与庄宇解除车位认购协议、向庄宇返还车位款及支付利息的义务。一、我方未与庄宇签订认购协议，无法与庄宇解除认购协议。车位所在大厦是由南开公司开发销售，认购协议是由庄宇与南开公司签订的，我方并非合同的当事人，无权也无法与庄宇解除认购协议。二、我方未收取庄宇的车位款，庄宇的诉讼请求没有事实及法律依据。根据合同的相对性原则，合同的权利义务条款仅对合同的当事人具有约束力，认购协议是由庄宇与南开公司签订的，车位款由南开公司收取，庄宇没有理由要求我方返还车位款及支付利息。三、我方拥有1%的土地使用权，与南开公司在大厦项目的关系属于另一法律关系，与庄宇的诉讼请求无关。南开公司作为独立法人，全权负责大厦的建设开发及销售，享有全部收益及承担全部责任，我方作为南开公司的股东，虽然挂名拥有1%的土地使用权，但与大厦的建设开发及销售无关，不应承担责任。因此，请求法院驳回庄宇全部的诉讼请求。
君浩代理公司一审辩称：庄宇与南开公司于2013年11月2日签订《颐和四季公馆车位认购协议》。在上述认购协议中，南开公司指定我方为委托代理机构。我方的代理范围是代为销售车位并收取款项。在上述认购协议签订后，我方在代理权限内履行了代理行为。由庄宇提供的收款收据显示，我方于2014年1月4日收取庄宇的车位订金438000元，我方在收取上述费用后已向南开公司交纳。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”综上，我方在代理权限内，履行了南开公司指定的代理行为，南开公司应对我方的行为承担民事责任。若庄宇与南开公司签订的相关认购协议被依法解除，庄宇向南开公司主张的认购款应由南开公司退回，我方无需承担连带责任。请求法院依法驳回庄宇对我方的全部诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年11月2日，南开公司（甲方/开发商）与庄宇（乙方/认购方）签订了《认购协议》，约定乙方向甲方认购位于广州市天河区瘦狗岭路颐和四季公馆负五层xx号车位（以下简称案涉车位），该车位按个计价，每个598000元，乙方享受甲方给予的一口价优惠，优惠后车位总价款为438000元；乙方需于2013年11月2日前向甲方或甲方指定代理机构君浩代理公司一次性缴纳认购款438000元，该款项属于认购性质；该车位具备销售条件后，在乙方满足第三项条款的条件下，甲方或甲方指定代理机构君浩代理公司需书面通知乙方签订《颐和四季公馆车位认购书》及购买车位合同，并按国家规定缴纳相关的税费及费用；乙方已清楚本车位暂时未能在网上签订合同，并已阅读并理解及同意甲方在售楼部公示的各项文件、证书上、重要提示、物业服务的相关规定、《颐和四季公馆车位认购书》、《广州市商品房买卖合同》及补充协议等。
2013年11月2日，庄宇以银行转账方式向君浩代理公司的银行账户支付了438000元。南开公司、君浩代理公司于2014年1月4日共同向庄宇开具《收款收据》，确认收到庄宇支付购买案涉车位订金438000元。另，南开公司确认君浩代理公司收取了上述款项后，已将该款项支付给南开公司。
一审诉讼过程中，庄宇、南开公司均确认案涉车位现状为已建成，但未通过规划验收。
庄宇主张南开公司并未实际交付案涉车位。南开公司则主张案涉车位已交付给庄宇，但没有办理交接手续；庄宇凭《认购协议》可到物业管理公司办理停车场的出入卡，且有固定车位（即案涉车位）给庄宇停放，至于庄宇有无把车停放在固定车位南开公司不清楚。
庄宇主张案涉车位所在停车场并未办理预售许可证，南开公司则主张买卖车位无须办理预售许可证。
另，一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查案涉车库的权属情况等，该委员会函复称，颐和大厦项目用地以南方航空公司、南开公司名义核发2012国用1100087号《国有土地使用证》；该项目已纳入房屋管理系统管理，地下车库未领取预售证，该项目整体尚未办理初始登记；目前地下室第五层在房屋管理系统管理整体为一个单元（-501单元），暂无查封、抵押信息；因该项目尚未办理初始登记，故该委暂无南方航空公司、南开公司产权分配资料；因预售证核发不属该委职能，来函第二、三、四个问题建议你院征询市住建委意见。后一审法院又向广州市住房和城乡建设委员会调查，该委员会函复一审法院称，位于天河区瘦狗岭路411、413、415、417号的颐和大厦项目是由南开公司开发建设，已领取《商品房预售许可证》，编号穗房预（网）字第20120098号；来函查询的车位未办理预售，不属于预售许可范围；根据2008年3月20日发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》[穗国房字（2008）195号]第四条，“房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售”及第五条“房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属”的规定，由于该项目未办理初始登记及车位备案手续，且负五层车位未作分割，因此，来函案涉车位暂不具备销售条件。
一审法院认为：庄宇与南开公司签订的《认购协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
庄宇已按照《认购协议》约定向南开公司支付了认购款438000元，南开公司应按照《认购协议》约定在案涉车位具备销售条件后书面通知庄宇签订《颐和四季公馆车位认购书》及购买车位合同。作为案涉车位所在颐和大厦项目的开发商，南开公司有义务积极完成相关手续，让案涉车位具备销售条件，但根据已查明的事实可知，《认购协议》签订以及庄宇付款后至今已超过三年，由于颐和大厦项目未办理初始登记及车位备案手续，且负五层车位未作分割，致使案涉车位仍未具备销售条件，导致了庄宇的合同权利至今处于不确定状态，因此，现庄宇以合同目的无法实现为由要求解除《认购协议》，该项诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。《认购协议》解除后，南开公司应将认购款438000元返还庄宇，并向庄宇返还占用期间的利息；庄宇主张该利息以438000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，该主张合理有据，一审法院予以支持，但该利息应自2013年11月2日起计至清偿之日止。
《认购协议》的相对人为庄宇、南开公司，庄宇主张南方航空公司承责缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”庄宇要求作为南开公司委托代理人的君浩代理公司承责缺乏法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2017年5月22日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告庄宇返还438000元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告庄宇返还利息（以438000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2013年11月2日起计至清偿之日止）；三、驳回原告庄宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由被告广州南开房地产开发有限公司负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。
本院认为：一审法院对案涉《认购协议》效力以及南方航空公司、君浩公司对案涉协议不负有责任的认定，合法有据，各方当事人均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对南开公司的上诉请求，认定如下：
一、南开公司上诉主张《认购协议》不应解除的问题。虽双方签订的《认购协议》合法有效，但协议签订后，庄宇已依约向南开公司支付了全部认购款438000元，南开公司应按照《认购协议》约定在案涉车位具备销售条件后书面通知庄宇签订《颐和四季公馆车位认购书》及购买车位合同。但《认购协议》签订以及庄宇付清车位款至今已超过三年半时间，颐和大厦项目仍未办理初始登记及车位备案手续，且负五层车位未作分割，致使案涉车位不具备销售条件，导致庄宇的合同权利至今处于不确定状态。一审法院以合同目的无法实现为由，支持了庄宇要求解除《认购协议》的诉请，并无不妥。一审法院在判决主文中遗漏具体判项，本院予以补正。
二、关于《认购协议》解除后果的问题。因双方《认购协议》明确约定了车位买卖合同的主要内容，南开公司已按该协议向庄宇收取了全部购买车位的款项，虽庄宇在签订该《认购协议》时明知案涉车位尚不具备销售条件，但并不能因此免除南开公司的原因导致双方至今未能签订正式认购书及车位购买合同的过错，南开公司理应承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。据此，因双方认购协议解除，一审法院判令南开公司向庄宇返还车位认购款438000元，并自收齐款项之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息至清偿之日止，合法有据，应予维持。南开公司主张应自合同解除后其拒绝返还款项之日起计付利息，于法无据，不予支持。
综上所述，南开公司的上诉主张均不能成立，应予驳回；一审法院查明事实清楚，适用法律正确，但判决主文遗漏了具体判项，本院予以补正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9018号民事判决及一审法院对于案件受理费负担的认定；
二、解除庄宇与广州南开房地产开发有限公司于2013年11月2日签署的《颐和四季公馆车位认购协议》。
二审案件受理费8800元，由上诉人广州南开房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十月十七日
书记员 璩方慧