杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1675号
原告：白子靖。
被告：杭州市城市建设前期办公室。
法定代表人：韩明儿。
委托代理人：钱纯仪。
被告：杭州市西湖房地产实业总公司。
法定代表人：陈金根。
委托代理人：顾凯。
原告白子靖诉被告杭州市城市建设前期办公室（以下简称城建前期办）、杭州市西湖房地产实业总公司（以下简称西房公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年8月6日受理后，依法由审判员倪泓独任审判。因案情复杂，本案于2010年9月3日转为普通程序，依法组成合议庭，并于2010年11月3日公开开庭进行了审理。原告白子靖、被告城建前期办的委托代理人钱纯仪和被告西房公司的委托代理人顾凯到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告白子靖起诉称：2005年底，原告位于杭州市西湖区保俶路13号的房屋（以下简称保俶路13号房屋）因政府规划需要被被告拆迁。当时原告不在杭州，被告没有依法通知原告房屋拆迁的相关事宜、选择评估机构、确定补偿方式等，却与原告兄长白某甲签订了《产权调换协议》。待原告返回杭州时房屋已拆迁完毕，经多方了解，原告至今才知道拆迁的相关程序和权利义务，且由于白某甲的蓄意隐瞒，原告至2010年4月份才知道该协议的存在。被告在签订该协议时，安置房单价4881元／㎡根本未经评估公司评估，即该价格没有任何依据，却告知白某甲已经过评估，欺骗、诱使白某甲作出错误的意思表示而与其签订了该份协议。至今，被告在安置房屋竣工近三年后仍没有出具关于该价格的评估报告，原告足以认定其真实价格低于4881元／㎡，原告的安置房面积应扩大。同时，拆迁房屋的产权转换实行等价有偿原则，如果原建筑面积不包含公摊面积，则置换的建筑面积也不应包含公摊面积。而原告被拆迁的房屋为平房，却被被告认定为多层，用较差地段等级（四级）和属于高层住宅回迁房的建筑面积换算出原告的安置房面积为81.34㎡（397006元÷4881元／㎡），除了被拆迁的房屋现估价397006元和安置房单价4881元／㎡不实外，该安置面积中还包含了高达0.25-0.3的公摊系数，相当于在不需结算差价的情况下少给原告安置房面积30-45㎡，极大损害了原告的合法权益。被告的行为属于合同法规定的第五十四条之情形，故请求判令：一、确认编号为保33-1的《产权调换协议》的附件二（即期房作为安置用房时的有关约定）无效，并变更其内容；二、两被告共同承担本案诉讼费用。审理中，原告明确第一项诉请中的“变更其内容”具体为对房屋重新进行评估，以新的评估单价得出新的安置面积，安置面积中不包括公摊面积。
被告城建前期办答辩称：一、原告起诉事实不清。保俶路13号房屋（原保俶路39号）系公房，承租人为白子靖。2005年10月16日，原告的全权委托代理人白某甲与被告签订了公房拆迁安置的《产权调换协议》，并搬迁腾空了房屋。后原告于2006年8月10日要求按照《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第三十五条规定参加房改，经过被告同意及杭州市房改办批准，该房屋经房改后成为原告私房。被告本着人性化的原则，为了使原告的安置补偿权利及临时安置补助费不会因此减少，还与原告补签了私房拆迁安置的《产权调换协议》，落款时间仍为2005年10月16日，而非原告诉称的故意隐瞒原告，与白某甲签订《产权调换协议》。二、《产权调换协议》合法有效。2005年9月16日，被告经过杭州市房产管理局杭房拆许字（2005）第023号房屋拆迁许可证批准进行拆迁，拆迁实施单位为西房公司，拆迁房和安置房经过浙江恒信房地产估价师事务所有限公司进行评估，安置房评估单价为4881元／㎡。保俶路13号房屋属于拆迁范围内，当时原告及其父母均委托白某甲全权代理有关拆迁一切事宜。经过协商，白某甲与被告签订了编号为保33-1号的《产权调换协议》，并经过了备案。故该《产权调换协议》的签订主体合法，意思表示真实，更不存在显失公平的情形，系合法有效的协议。三、原告起诉已过诉讼时效。原告诉称自己至2010年4月份方才知道协议的存在，但事实上，原告早在2007年2月份即知道拆迁的事实以及协议的内容。根据杭州市房产档案记载，2007年2月14日原告委托其母胡某办理了保俶路13号房屋产权注销的事宜，在提交的申请资料中，包含了“房屋拆迁许可证”、“拆迁协议书”等资料。故原告直至2010年8月才起诉要求进行变更协议，已经超过诉讼时效。且现在原告认为该协议显失公平，诉请对拆迁协议进行变更，也已超过法律规定的一年请求变更或撤销的时间。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告西房公司的答辩意见同被告城建前期办。
原告白子靖提供了下列证据材料：
1.编号为保33-1号的《产权调换协议》一份（复印件）。证明其中的附件二（关于期房作为安置房时的有关约定）是格式合同，在房屋产权面积调换的约定上排除了原告的主要权利，是无效的；同时该安置房为期房，不具备评估条件，所谓的评估价格4881元／㎡是虚假的。
2.“一纵三横”回迁安置结算清单一份（复印件）。证明安置房4881元／㎡是在安置房未建成、不具备评估条件时评估公司捏造出来的价格，被告明知但仍然采用这个价格与原告进行安置面积确定，结算差价，对原告进行欺诈。
3.《浙江省房屋拆迁价格评估暂行办法》相关附件一份（复印件）。证明原告被拆迁房屋的037号评估报告中的装修补偿价格和项目与被拆迁房屋事实不符，是不实评估。
4.建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知一份（复印件）。证明评估公司在评估时应到现场实地勘查、拍照或录像；收到安置房评估报告后，原告方能行使申请复核、鉴定之权利，之后经房产管理部门专家委员会鉴定评估价格才能认定真实准确，作为签订《产权调换协议》附件二的依据。
5.浙恒估（2005）保俶拆字第037号评估报告一份（复印件）。证明保俶路13号房屋的装修补偿清单中遗漏装修项目，相关项目补偿价格不实，以及评估价格对被告有利，使原告利益受损，是不实评估。
6.《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》一份（复印件）。证明根据第四条估价程序的规定，整个估价行为必须经过出具评估报告后方才算完成估价，而被告口头委托的评估公司至今也未出具，严重违反评估程序，评估报告未出具前不能视为安置房平方价格已被估出。
7.白某甲2010年8月18日的证言一份（原件）。证明白某甲于2010年4月5日才将保33-1号《产权调换协议》交给母亲胡某，037号被拆迁房屋及装修补偿评估报告之前并未交给家人及原告，因此原告是在此之后才看到该协议和037号评估报告的。
8.原告白子靖和白某乙、胡某于2010年8月25日出具的情况说明一份（原件）。证明2006年8月三人出具申请的真正原因是白某甲未将拆迁过程中应发放给原告或父母的过渡费等约七万余元交给家里，三人从未委托白某甲处理拆迁相关事宜，白某甲未将保俶路13号房屋被拆迁及存在拆迁协议的事实及时告诉原告等三人。
9.胡某2010年8月27日证言一份（原件）。证明2007年2月办理房改时拆迁协议的来源，原告并不知道拆迁协议的存在；原告与白某甲关系极差；原告在2010年4、5月才看到母亲胡某转交的拆迁协议。
10.回迁安置通知书一份（复印件）。证明既然代理产权人、承租人选房必须具备被代理人的授权书、身份证，代为签订拆迁协议者必然也需具备上述条件。
11.胡某2010年8月30日的证言一份（原件）。证明原告当时才看到拆迁协议，起诉未超过时效。
12.原告2010年4月15日发给被告要求扩面的申请书一份（附快递回执一份）（原件）。证明当时原告尚不知产权调换协议中存在可撤销、变更事由，扩面申请被无理由拒绝后，原告才发现保33-1号《产权调换协议》存在可撤销、变更事由。
13.过渡费清单一份（复印件）。证明过渡费等相关费用被白某甲领走，其因此向原告及家人隐瞒描述关于该笔钱的《产权调换协议》及其他材料至2010年4、5月，以达到不被发现、追究的目的。
14.原告了解的关于拆迁补偿相关政策、法规的目录一份（复印件）。证明原告只有在全面了解相关拆迁补偿政策法规后，才能够发现保33-1号协议存在可撤销、变更的事由，原告的撤销、变更请求未超过时效。
15.申请法院调取的由杭州市房地产测绘公司出具的《关于核实测绘调查表情况的复函》一份（原件）。证明保俶路13号房屋51.50平方米的建筑面积中不含公摊面积，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被告补偿原告的安置房建筑面积也应不含公摊面积，以体现等价有偿，等值交换原则。
16.杭州市城市房屋拆迁管理办公室本院的复函一份（原件）。证明安置房所在的炮台小区在2005年没有建成，不具备评估条件，被告在明知的情况下，仍然要求评估公司对其评估，两者串通以捏造的价格和原告及其他被拆迁人结算产权调换差价及确定安置房面积，具有欺诈故意，安置房评估报告在安置房建成后即可出具，但评估公司至今不出具的原因是其为了掩盖2005年未进行评估的事实。
17.申请法院调取的炮台小区D组团（即新安嘉苑）1-10号楼、地下室、幼儿园的竣工备案表十二份（原件）。证明安置房所在的炮台小区建成竣工时间为2007年9月19日，并非评估公示上的2005年，当时安置房为期房，并不具备评估条件，评估公示上的4881元／㎡是虚假的；被告城建前期办隐匿炮台小区的工程造价；炮台小区使用年限仅为50年。
18.申请法院调取的（2007）佛中法民五终字第75号民事判决书一份（复印件）。证明已发生法律效力的判决书确定被拆迁房屋建筑面积中不含公摊面积，安置的房屋建筑面积中也不应含公摊面积，而原告的安置房建筑面积中含有公摊面积，故保33-1号《产权调换协议》的附件二显失公平。
19.浙江恒信房地产土地评估有限公司对法院调查的回复一份（原件）。证明被告接受承认其评估安置房，双方合同关系成立，其和被告城建前期办签订评估安置房的委托合同，违反了相关法规规定；该评估公司于2005年对炮台小区未建成的安置房进行评估、评估价4881元／㎡为虚假；据相关法规规定，对评估房屋进行拍照是一个标准评估程序，并非其所称的特殊程序，其不肯交出照片，是想掩盖其不实评估的真相。
20.浙江恒信房地产土地评估有限公司的复函一份（原件）。证明原告对其评估的相关数据是不承认、不相信的，不认可被告据此确定的安置面积；原告起诉未超过诉讼时效。
21.胡某2007年1月29日致戎夏根的便条一份（原件）。证明2007年房改所需材料都是由戎夏根提供，原告当时未看到拆迁协议，故起诉未超过时效。
原告白子靖提供的证据经质证，被告城建前期办仅对有原件的证据的真实性予以认可，具体如下：证据1，合法性无异议，但不认可证明对象，合同本身是双方协商达成一致签订的，4881元／㎡的价格是评估公司按照基准价结合区位差价等因素预测，最终产权调换的价格不能超过该价格，而在原告没有选定具体安置房屋之前，评估公司是无法出具评估报告的；证据2，合法性无异议，但只是原告曾经有过的选择，但最终未选定该套房屋，故与本案无关；证据3，该办法仅适用于余杭区，对真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告的证明目的；证据4、6，本身并非证据，真实性、合法性、关联性均有异议；证据5，真实性、合法性、关联性无异议，但对原告的证明对象有异议，评估报告都是在现场的情况下作出，而当时进行评估的房屋产权并非原告私房，而是房管部门直管公房，原告作为承租人不享有拆迁安置上的法律权利；证据7，对证人没有到庭作证有异议，不符合证据形式要件，且胡某在2007年已经持拆迁协议向杭州市房改办申请房改、注销，故白某甲陈述于2010年4、5月间才将协议交给胡某不是真实的；证据8，对证人证言的形式要件提出异议，首先白子靖本身是原告，其次证人应当出庭作证，故真实性、合法性、关联性均有异议；证据9、11、21，质证意见同证据8；证据10，真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，因当时被拆迁房屋的产权人不是原告而是房管局，原告只是房屋承租人，家庭每个成员都有权利签订协议；证据12，真实性、合法性、关联性无异议，但证明对象有异议，在签订协议时被告已照顾到原告，允许其安置面积从81㎡扩大至104、105㎡，已经扩面超过20㎡；证据13，真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，白某甲是有授权跟两被告签订协议的，当然也有权领取相关款项，至于款项怎么用是原告家庭的内部关系；证据14不属于证据范畴；证据15，真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，在房屋拆迁过程中是否含有公摊面积无需讨论，浙江省没有公摊面积这个概念，只有房屋建筑面积，只要房屋总价值、房屋建筑面积两者不低于原房屋即可；证据16，真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，因为安置房项目是期房，当时只能出具该区块的基准价；证据17，真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，安置房确于2007年9月19日建成，但即便市场价格达到两万多元，双方也只能按照4881元／㎡结算；证据18，真实性、合法性无异议，关联性有异议，佛山市对公摊面积是有明文规定，而浙江省并没有这个概念，故该判例并不适用于本案。证据19、20，真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明原告的证明对象。被告西房公司的质证意见均同上。
被告城建前期办提供了下列证据材料：
1.房改资料一份（原件）。证明保俶路13号房屋原系公房而非原告的私房。
2.房屋注销资料一份（原件）。证明原告早在2007年2月即已知道房屋拆迁以及签订协议的内容。
3.终止代理权申请书一份（原件）。证明原告曾委托白某甲全权代理有关拆迁一切事宜。
4.安置评估公示一份（原件）。证明2005年的安置房基准单价系经评估公司根据拆迁条例的相关规定评估确定的。
被告城建前期办提供的证据经质证，原告白子靖认为：证据1，真实性无异议，但证明对象与本案无关；证据2，真实性无异议，但只能证明原告的房屋于2007年2月份被拆迁，根据原告所提交的证据能证明原告是不知道拆迁协议的内容；证据3，真实性无异议，对证明对象有异议，原告授权白某甲处理相关事宜是2006年8月份，被告也没有提交2005年原告授权白某甲的相关证据；证据4，不具有证明力，原告提交的证据已明确安置房的基准价是由政府确定的，评估公司只能确定评估价而不能出具基准价，而该评估的价格是虚假的。被告西房公司则对上述证据均无异议。
被告西房公司未提供证据。
本院对原告白子靖、被告城建前期办提供的上述证据认证如下：
原告提供的证据中，证据1的真实性、合法性、关联性予以认定，是否无效将在本院认为部分作综合分析认定；证据2虽然不是原告最终的选房结果，但可以证明原、被告双方协商安置的过程，与本案具有关联性，本院予以认定；证据3，被告的质证意见成立，本院不予认定；证据4、6系法律规范，不属于证据范畴，本院不作认证；证据5的真实性、关联性予以认定，但不能证明原告主张的补偿价格不实的事实，故对证明对象不予认定；证据7、8、9、11属于证人证言或原告白子靖的陈述，但证人未出庭作证，证据形式不合法，且证人白某甲、胡某、白某乙与原告白子靖互为家人，与本案存在利害关系，其内容也与办理产权注销和终止代理权的实际行为不符，故本院不予采信；证据10，真实性、合法性、关联性予以认定；证据12，真实性予以认定，但不能证明原告的证明对象；证据13，真实性予以认定，但不能证明白某甲直至2010年4、5月份才将《产权调换协议》等告知原告及家人；证据14系原告列举的法规目录，不属证据范畴，本院不作认证；证据15，真实性予以认定，至于原告能否据此主张安置房建筑面积中不应包含公摊面积的问题，本院将作综合分析认定；证据16系杭州市城市房屋拆迁管理办公室对被拆迁房屋和期房安置的评估、建筑面积的确定及安置房“扩面”等问题所作的解释，真实性、合法性、关联性予以认定，但是否能证明原告的主张，本院将作综合分析认定；证据17，真实性、合法性、关联性予以认定，但只能证明安置房系期房的事实；证据18，真实性予以认定，但与本案没有必然关联性；证据19，真实性、关联性予以认定，至于评估方式及价格是否合法，本院将作综合分析认定；证据20、21，真实性予以认定，但不能证明原告的证明对象。
被告城建前期办提供的证据中，证据1，真实性予以认定，可以证明原告原为保俶路13号房屋的承租人，2006年8月10日通过参加房改取得该房所有权的事实；证据2，原告对真实性并无异议，本院予以认定，而根据该证据，原告在委托母亲胡某办理拆迁房屋注销手续时已一并提交了拆迁协议，故本院对原告提出其对拆迁协议并不知情的主张不予采信；证据3，原告对真实性无异议，本院予以认定，在该终止代理权申请书中，原告及白某乙、胡某三人明确“曾共同委托白某甲全权代理有关拆迁一切事宜”，被告关于之前的授权委托书已由胡某取回的解释亦符合情理，故原告以被告未能提供之前的授权委托书而否认委托的事实，缺乏依据，本院不予采信；证据4，与原告提供的证据19重合，认证意见同上。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2005年9月，因保俶路综合整治项目建设需要，经杭房拆许字（2005）第023号《房屋拆迁许可证》核准，原保俶路13号房屋等被列入拆迁范围。当时，保俶路13号房屋尚系直管公房，建筑面积51.50平方米（不含公摊面积），白子靖为该房屋的承租人。经拆迁人城建前期办委托，浙江恒信房地产土地评估有限公司（原浙江恒信房地产估价师事务所有限公司）以2005年9月16日为评估基准日，分别于2005年10月9日、2005年10月16日进行了被拆迁房地产和安置房地产的评估，其中，安置期房炮台小区小高层房屋的评估单价为4881元／㎡；保俶路13号房屋的补偿价为397006元、装修附属物补偿价为23610元，合计420616元。
2005年10月16日，因拆迁时白子靖本人不在杭州，拆迁人城建前期办（甲方）、受委托拆迁单位西房公司依据上述评估内容，与被拆迁人白子靖（乙方）的委托代理人白某甲签订《产权调换协议》一份，约定：乙方同意将保俶路13号房屋交给甲方拆除；甲方补偿乙方房屋货币补偿397006元、装修补偿23610元以及住宅搬迁补助费等总计金额470596元；乙方在2005年10月16日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除，甲方在2007年10月15日前将安置用房交付给乙方；等等。三方还在《产权调换协议》的附件二中，对期房作为安置用房进行了以下约定：期房建筑面积暂定81.34㎡，安置房评估价以拆迁许可证核发之日为基准日，安置用房的价款按暂定面积评估计算，经评估，房屋单价4881元／㎡；在附件三中，各方还补充约定：每户安置房加建筑面积10㎡，作为弥补多层到高层的系数之差，按3000元／㎡价格结算，增加层次和朝向差价；该户属住改非性质，扩面后再增加建筑面积10㎡，按4881元／㎡价格结算，增加层次和朝向差价。2006年8月28日，白子靖、白某乙、胡某因故要求立即终止共同全权委托白某甲有关拆迁一切事宜的代理权，并向城建前期办提交了书面的终止代理权申请书。
2006年8月10日，白子靖与杭州市房产管理局签订公有住房买卖协议书一份，以19521.59元的总价购买了保俶路13号房屋，并于同日付清购房款。2007年2月14日，白子靖委托母亲胡某办理保俶路13号房屋的拆迁注销手续，并向杭州市房产管理局提交了包括房屋拆迁许可证、本案所涉拆迁协议书在内的资料。2007年9月19日，安置房炮台小区竣工验收。后因白子靖与城建前期办、西房公司就安置房的最终扩面面积无法达成协议，白子靖于2010年8月6日诉至本院，要求判如所请。
本院认为：综合原、被告的诉辩意见，双方主要有以下三个争议焦点，现分别分析如下：
（一）《产权调换协议》的附件二（即期房作为安置用房时的有关约定）是否有效。本案中，虽然《产权调换协议》的落款非原告亲笔所签，但根据2006年8月28日原告和白某乙、胡某共同出具的终止代理权申请书，可以认定原告曾委托白某甲代表其处理有关拆迁的事宜。白某甲作为原告的委托代理人，可以以原告名义与两被告签订《产权调换协议》，该协议依法成立，合法有效，对被代理人即原告具有法律约束力。根据该协议，安置房炮台小区为期房，故评估公司以评估基准日2005年9月16日杭州市同类地段（四级）的房屋货币补偿基准价4900元为基础、结合炮台小区的区位差价系数确定安置房的评估单价为4881元／㎡，并未违反法律及相关规定，且上述单价又经双方协商一致予以认可，故该单价的约定合法，不存在欺诈的情形，因此，原告要求确认《产权调换协议》的附件二无效，与事实不符，没有法律依据。
（二）安置房屋的面积是否可包含公摊面积。原告被拆迁房屋的建筑面积中确实无公摊面积，该情形系被拆迁房屋为平房所致。而安置房炮台小区为高层建筑，高层建筑中专有部分的建筑面积必然包含公摊面积，专有部分的权利人对专有部分的建筑面积享有权利，即也享有了该面积中的公摊面积对应的权利，故在《城市房屋拆迁管理条例》中对公摊面积并无明确规定的情况下，原、被告对安置房的建筑面积包含公摊面积之约定，并不违反法律规定，故应当认定有效，因此，原告要求将《产权调换协议》附件二的安置面积变更为不包含公摊面积之请求，无事实和法律依据。
（三）原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。根据本院确认的有效证据，原告于2007年2月14日委托其母胡某到杭州市房产管理局办理了保俶路13号房屋的拆迁注销手续，在办理上述手续中原告提交了包括房屋拆迁许可证、拆迁协议书在内的相关资料，由此可见，原告至少于2007年2月14日即知晓《产权调换协议》的存在，故原告诉称2010年5、6月份才知晓，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2010年8月6日提起本案诉讼，期间未发现存在诉讼时效中断的情形，故其起诉已超过向人民法院请求保护民事权利的二年诉讼时效期间。
因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，故本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
驳回白子靖的诉讼请求。
案件受理费2700元，由白子靖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的诉讼请求交纳（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 饶端洁
审 判 员 倪 泓
人民陪审员 王亚然
二〇一〇年十二月二十日
书 记 员 李 韵