北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初52174号原告北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人郑立强，董事长。委托诉讼代理人张领，男，1982年1月17日出生，汉族，北京鸿鹄物业管理有限公司法务，住北京市昌平区，身份证号×××。委托诉讼代理人刘亚平，女，1957年1月10日出生，汉族，北京鸿鹄物业管理有限公司副总经理，住北京市海淀区，身份证号×××。被告马杰，男，1955年1月3日出生，金宇金海燕物业管理有限公司退休人员，住北京市朝阳区。原告北京鸿鹄物业管理有限公司（下称原告）与被告马杰（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张领、刘亚平及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月11日，被告入住朝阳区常营南路45号院1号楼2单元1606室，房屋建筑面积85.45平方米。当日，原、被告签订《物业收费协议》，依据该协议第十条第二项之规定，被告应于物业服务费的起费时间提前一个月按每月每建筑平方米2.98元的标准向物业公司交纳物业管理费，其每年应交纳物业管理费3055.69元。被告至今未交纳2015年10月5日至2017年1月23日期间的物业费共计3984.96元。另《物业收费协议》第十三条第三项规定了业主不按协议约定的标准和时间缴纳相关费用应承担相应的滞纳金。现原告诉至依法，请求依法判令被告支付原告物业服务费及滞纳金共计9348.49元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告起诉要求物业费依据不足，主要理由如下：合同的真实性、有效性存在质疑，内容不符合合同法，业主在入住时才知道物业费标准，属单方面制约速签必签行为，不予详读合同，不符合相关规定；公用设施维护、修缮、服务不到位，报修后长时间得不到解决，如楼道多处照明长期不亮，小区院内48盏灯有22盏不亮，设施丢失损坏较严重；电梯带病运行，经常出现故障，坠梯事件时有发生，偶有长时间停运；门禁对讲系统及九个门禁自使用之日起出现故障，至服务器结束仍未修复，导致业主不能使用门禁系统；财物丢失被盗行为严重，如多辆电动车、自行车丢失，三户业主家中被盗；楼内乱写乱画，杂物乱堆积，存在安全隐患；消防设施存在异常，地下消防设备丢失损坏严重，不符合消防法规；小区车辆摆放混乱，救援车辆难以驶入，楼道内长期停滞多辆电动车、自行车，发生险情人员难以疏散；垃圾清理不及时，异味严重，小区外围多处垃圾堆积长达半年之久，排污管道时常出现问题，污水外溢；院内地面塌陷，杂草丛生；占用公共区域投放广告，费用不公开；不文明养狗行为不加以制止；多数业主信息外漏；物业工作人员不着公装不佩戴工牌，甚至有骂人行为；物业费支出账单存疑；小区内无休闲场地，无健身设施，绿化面积甚少；物业费2.98元每平米的标准与实际服务质量不相符；物业服务期间，全体业主通过投票方式以半数以上票数决定终止《前期物业合同》，根据《北京物业管理办法》，2016年9月5日至2017年1月23日合同已终止期间的物业费属于不合理诉求。综上，原告没有依法履行相应的职责，收费与服务严重不对称，现被告同意按照2元以下的标准交纳物业费，不同意交纳滞纳金。经审理查明：原告经开发公司北京信远置业有限公司（以下简称信远公司）选聘为涉案小区前期物业服务企业，2013年，原、被告签订《物业服务收费协议》，其中约定物业服务费单价为2.98元/建筑平米/月，被告接到信远公司签发的《入住通知》后，即应按约定办理入住手续之日缴纳一年的物业服务费，物业服务费以年为一个缴费周期，按物业服务费的起费时间提前1个月交纳次年物业服务费，对于业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补交所欠的费用，并按照逾期每日3‰支付相应的违约金。关于物业收费的起止时间，协议中约定自2013年开始计算，未明确具体日期，亦未写明终止时间。协议签订后，被告入住涉案房屋，该房屋建筑面积85.45平方米，双方确认被告已交纳2015年10月5日之前的物业费。2017年1月23日，原告撤出涉案小区。庭审中，被告提交《北京市前期物业服务合同》，认为合同的真实性、有效性存疑，原告以合同甲方为业主、乙方为信远公司为由，对其真实性无法确认。被告提交照片一组及说明多份，用以证明其主张的原告对小区共用设施修缮、维护不到位，电梯、门禁、消防、绿化、垃圾清理等方面存在严重问题，财物丢失严重，原告疏于管理，就此原告均不予认可，称照片不能显示出拍摄时间，不能证明是在原告服务期内，而关于情况说明，当事人应到庭接受法庭质询。被告提交账单照片打印件及说明，对原告公司的财务支出提出了质疑，原告以字迹、公章不清对其真实性不予认可。被告称全体业主投票决议解聘原告在涉案小区提供物业服务，并于2016年9月5日终止了与原告之间的物业服务合同关系，原告再行主张2016年9月5日之后的物业费没有依据，为此被告提交小区成立业委会情况说明、《关于终止的告知函》、汇总表等予以佐证，原告以情况说明为复印件表示无法确认，对告知函的内容无法核对，但表示确实收到过业委会发出的告知函，关于汇总表，亦无法确认内容的真伪。被告还提交了业委会列举的前期物业管理中存在的问题及部分业主的签字确认表，就此原告亦不予认可。另查，关于告知函，被告表示2016年9月5日即向原告发出，业委会与原告具体沟通撤出事宜，对于业委会何时选聘新的物业公司不清楚。经询，原告称不能确认何时收到告知函，后双方就降低物业费协商未果，且业委会未及时选聘新的物业公司，故一直提供物业服务到2017年1月23日方撤出。上述事实，有业主资料卡、《物业服务收费协议》、《北京市前期物业服务合同》、照片、情况说明、《关于终止的告知函》等相关证据及当事人陈述意见、庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原、被告签订的《物业服务收费协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应如约履行，原告应依约提供物业服务，被告应当按时足额支付物业费。现被告以物业公司未履行服务职责为由要求降低收费标准，实际上即要求对物业费进行减免，能否予以减免，此为本案的争议焦点之一。就此，一方面，根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的要求才有可能得到法院的支持。本案中，原告为涉案小区提供了物业服务，履行了合同的主要义务，原告有权收取物业服务费。另一方面，根据被告当庭所提供的证据，原告在提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，且未及时予以改进，给业主带来了不便和安全隐患。基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，本院对于原告主张的物业费本金部分，经正确计算后适当予以酌减。本案的另一争议焦点为告知函发出后原告继续提供物业服务期间其是否有权收取物业服务费，亦即《物业服务收费协议》于何时终止的问题。首先，关于告知函的送达时间，告知函载明的时间为2016年9月5日，被告持该日即向原告进行送达的意见，较为符合实际，本院予以确认。其次，告知函发出后，并不会立即引起《物业服务收费协议》终止的法律效果。业主有权召开业主大会决定解除前期物业服务合同，但应当履行必要的通知义务，且应赋予对方一定的通知期限，该期限为必要的期限。在该期限届满前，物业公司不得停止提供物业服务，业主亦应当依约交纳该期间的物业费。另，原、被告签订了物业服务合同，被告以原告所提供的为事实服务而拒绝交纳该期间的物业费，没有法律依据，本院不予采信。再次，原告于2017年1月23日撤出，《物业服务收费协议》于该日终止。告知函送达后至原告撤出期间，双方就物业费的收费标准进行了协商，在协商未果的情况下，原告应当主动移交物业共用部分，并将相关材料移交给全体业主、业委会，而业主、业委会则应积极选聘新的物业公司，并办理好接收手续。本案原告撤出之前的区间是较为合理长度的期间，对于2017年1月23日之前的物业费，被告应当依法予以交纳。此外，就原告主张的滞纳金，考虑到被告并非恶意拖欠，本院不再支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告马杰于本判决生效后七日内支付原告北京鸿鹄物业管理有限公司二〇一五年十月五日至二〇一七年一月二十三日期间的物业费三千五百元；二、驳回原告北京鸿鹄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京鸿鹄物业管理有限公司负担5元（已交纳），由被告马杰负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  韩龙二〇一七年八月十四日书 记 员  彭丹