昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0112民初2091号
原告：赵合润，女，白族，1981年6月4日出生，现住昆明市。
委托诉讼代理人：李贵红，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：周志强，男，汉族，1967年5月8日出生，现住西双版纳景洪市。
原告赵合润诉被告周志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案，依法适用普通程序，于2017年9月1日、9月21日公开开庭进行了审理，于2017年10月9日进行了补充质证。原告赵合润及其委托诉讼代理人李贵红到庭参加了诉讼，被告周志强经本院公告送达传票未到庭参加第一次庭审，到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告赵合润向本院提出下列诉讼请求：1、解除原告与被告的房屋租赁合同。2、判令被告赔偿原告因恢复房屋原状而造成的损失4200元；3、判令被告支付原告赔偿金54329元，其中违约金33880元、欠缴房屋租金19250元、水电费1199元；4、被告承担本案诉讼费、公告费等实现债权所产生的费用。事实和理由：2016年5月16日，被告通过中介介绍与原告签订《房屋租赁合同》，原告将昆明市西山区春苑春花里46号别墅租赁给被告使用，用途为开办医疗诊所，租赁期限为9年，第一年房租半年一付。被告付清半年房租后，就没有再支付房屋。2016年12月5日，原告去看房屋情况，被告正在搬家。原告对被告说，你既然在搬家，那搬完后应该把之前未经原告同意擅自搭建的雨棚拆除，把房屋内搭封死的门窗恢复，并交清水电费后通知原告，按照协议解除合同。当时被告同意，但之后被告以在外地为理由推诿搪塞。原告多番电话联系被告返还房屋钥匙，协议解除合同。被告无故推诿不接电话。2017年3月，原告在物业公司的见证下，请开锁公司将房屋房门打开。被告已经构成违约，请求法院支持原告的诉讼主张。
被告周志强答辩称，首先，双方签订的租赁合同于2016年12月5日已经解除，不存在还要解除的事实。被告租赁房屋用于开办慢性病诊所，在征得原告的同意后，被告按照卫生局的要求对房屋进行了装修、改造，共计费用48000元。2016年8月，被告开始办理工商执照变更手续，发现房屋不能办理执照，因为该房屋已经登记为其他公司的经营地址。工商部门要求被告注销已经注册的企业或取得相关部门的证明后再来办理登记，否则不予登记。被告告知原告要求尽快处理此事，但原告表示无力办理。被告无法办理工商执照变更手续，处于无法经营的状态。2016年11月，被告与中介朱红联系并征求原告的意见，同意解除合同或者转租。双方协商好以后，中介开始粘贴房屋出租广告。11月底，中介公司朱红通知被告，要求在半年租期到期前搬出房屋，以免影响出租房屋，并保证在结清水电、打扫好房屋后按照合同退还房屋押金、装修费用的补偿到时候商量。2016年12月5日，双方在租赁房屋内办理手续，原告来接收房屋和结算费用。被告需要再支付5天房租和当月的水电费用，合计2030元。原告需要退还房屋押金7700元。在商量装修补偿时，原告态度180度转变，不但不予补偿，还提出要求恢复房屋原状，支付违约金等要求，双方无法协商下去。被告事实上已经退还了房屋。其次，被告依照合同约定解除合同，不应赔偿原告任何损失。合同第一条约定原告保证出租房屋产权的真实性。租赁房屋不能办理工商登记，已经违反了合同第一条的规定。合同第十条约定房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成损失，双方互不承担责任。房屋已经协商好转租，被告已于2016年12月5日搬出，虽未办理解除，但事实已经实施了合同的终止行为。没有办理解除是原告造成的，与被告无关，原告无权提出要求赔偿损失、违约金。第三，依据合同法第93条、94条，有权行使解除权的是被告，而非原告。综上，被告依照合同在租赁期间认真履行了自己的义务，在不能实现合同目的的前提下也告知并完成了房屋的重新租赁义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、原、被告身份资料，证据2、租赁合同，证据3、房权证、房屋信息摘抄表，4、公证书；5、房屋买卖协议；6、公告费用发票1张；7、水费欠费催缴单1张、水费缴费凭证1张、电费缴费单2张；以上证据能够证明与本案有关的事实，被告并无异议，本院对以上证据予以确认。原告补充提交的证据《租赁合同》涉及案外人，本院对该证据在本案中不予确认，对原告陈述2017年3月13日已经将房屋出租给案外人予以确认。原告提交的证据9照片9张，被告对真实性并无异议，本院对此组证据予以确认。原告提交的证据8收条，被告并不认可。原告主张此收条产生于原告收回房屋后对房屋修缮花费了费用，应当由被告承担。被告认可该收条中载明的两扇门及窗户是被告封堵的，但不认可修复玻璃并认为原告重修了吊顶，相应的以上费用不应当由被告承担。本院认为，在补充质证时，被告经现场查看后认为原告进行施工的相关费用不应当由被告承担，此情况也表明，经被告现场查看，是可以确认收条上载明的地点是进行了施工的。而按照生活常理来看，一般此类简单的修整，施工方也只会出具简易的收据，故本院对此证据予以确认，被告是否应当承担此费用本院将在以下评判。本院对被告提交的证据认定如下：被告提交的证据1、房产证复印件1份，租赁合同，收条2份，原告并无异议，本院对该组证据予以确认。被告提交的证据2、3、4三分情况说明属于证人证言，证人未到庭接受询问，本院对以上被告提交的此几组证据不予确认。被告提交的证据5申请材料，是被告向有关行政机关的申请材料，从内容上看，并看不出相关申请提交以后是否准许等情况，故从证据5无法确认被告庭审中陈述的无法使用租赁房屋申请营业执照等情况，该组证据与本案的关联性无法确认，本院对此组证据不予确认。被告提交的证据6是4张照片，被告以此说明房屋外已经加装有玻璃，无需原告再加装玻璃。但在质证过程中，原告、被告已经确认了原告加装的玻璃的位置，并不是被告提交的证据6当中的玻璃，故因缺乏与争议事实的关联性，本院对被告提交的证据6不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告一致确认双方于2016年5月16日签订《租赁合同》一份，该合同中约定：原告将自有坐落于春苑春光里46号别墅（20幢）1层102号别墅房屋出租给被告作商铺使用，房屋租金每月7700元，租赁期限从2016年6月1日至2025年5月31日止。租赁期限内所发生的卫生、煤气、水电、综合管理、电话、有线电视等费用由被告负责，被告预付押金7700元，租期满后被告付清上述费用，则押金退还被告。内部专修及装饰在不损坏房屋结构情况下，由被告自行设计，征得原告同意后，方可进行装修，所需费用由被告负责承担，并遵守来修去丢的原则，不得随意破坏房屋和装修。租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度租赁费用的20%房租费和两个月的房租押金支付违约金。如被告违约，被告剩余房租和押金不退并赔偿上述约定违约金。
2011年，原告购买了春苑春光里46号别墅（20幢）1层102号房屋，进行了公证.审理过程中,原告陈述上述房屋还未过户到原告名下。
原告提交的水费、代收费欠费催交通知单显示，至2017年5月13日，诉争房屋2016年12月至2017年4月欠水费及违约金498.17元。原告5月16日向昆明通用水务自来水有限公司支付了504元，向供电局支付了701.25元电费。
原告提交的收条载明以下内容：今收到赵师修复春苑小区春光里46号别墅（20幢102号）房顶玻璃两扇，修复封堵门两扇、窗一扇，修国道墙面。总价4200元，收款人周超，2017年3月28日。
原告提交了9张关于争议房屋的照片。
庭审中，原告与被告一致确认：被告已经缴清截止至2016年11月30日止的租金，被告提交收条也能证实此情况。庭审中，原告确认同意被告进行室内装修。
被告向原告缴纳了押金7700元，该款没有退还。
本院认为：房屋租赁合同是出租方转移标的物的使用权于承租方，承租方支付租金的合同。本案中，被告陈述于2016年12月5日告知原告不再租赁房屋并搬空了房屋，原告在起诉状中陈述12月5日要求被告在搬完后处理拆除搭建、恢复门窗、交清水电后通知原告，按照协议解除合同。本院认为，以上双方的陈述应理解双方当时已经同意解除合同，但就如何承担责任问题双方存在争议。故本院确认双方的租赁合同于2016年12月5日解除。被告欠缴5天房租，应当支付给原告1283元房租（7700÷30×5=1283）。原告主张的水、电费1199元也有证据证实，被告应当支付给原告。同时，被告陈述的使用房屋的地址无法办理工商登记执照的情况在本案中没有证据证实，合同中也未约定出租方有保障办理执照的义务。故被告在租期尚未届满时提前要求解除合同，属于违约行为，应当向原告支付违约金。至于违约金的数额，被告认为不应当承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本院认为，被告搬离后，原告3月中旬才将房屋重新出租，产生了3个多月房屋空置的损失。原告主张按合同计算的违约金33880元金额上没有超过4个半月房租，不属于过分高于造成的损失。本院对原告要求被告支付违约金33880元的诉讼请求予以支持，扣减原告收取的押金7700元，被告还应支付原告26180元。原告还主张被告支付4200元修复房屋的损失。本院认为，庭审中，原告陈述同意被告进行室内装修。收条中载明的施工内容只是很小范围内的简单装修施工，原告没有同意过该部分装修在本案中没有证据证实。本院对原告主张被告赔偿4200元不予支持。原告的其余诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告赵合润与被告周志强2016年5月16日订立的租赁合同于2016年12月5日解除；
二、由被告周志强于本判决生效之日起十日内支付原告赵合润租金1283元、水电费1199元、违约金26180元；
三、驳回原告赵合润的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1263元（原告已预交），由原告承担363元，由被告承担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 顾晓梅
人民陪审员 钱 新
人民陪审员 赵晨旭
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 汉砚文
李坚