广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终926号
上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地地：罗定市。
法定代表人：陈学俭。
委托代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。
委托代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁伟嫦，女，1971年11月21日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人：许武，广东端庆律师事务所律师。
上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（下称“一方公司”）因与被上诉人梁伟嫦商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人一方公司上诉请求：1.依法撤销（2016）粤5381民初1727号民事判决书，并依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。
（一）时效问题。
1、《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，合同约定上诉人代办房地产权证的最后期限为2012年4月25日，而上诉人在2012年4月25日24时00分前还未为被上诉人办妥房地产权证，被上诉人从2012年4月25日24时00分起应当知道自己的权利被侵害。被上诉人主张从2012年4月26日起计算违约金，证明被上诉人从2012年4月25日24时00分起已知道自己的权利被侵害，诉讼时效应从2012年4月25日起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》（法释[2008]11号）第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定可以看出，没有约定履行期限的合同，根据相关规定只要能够确定履行期限的，诉讼时效期间亦从履行期限届满之日起计算，而本案已经确定履行期限（合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记……），即上诉人为被上诉人代办房地产权证的最后期限为2012年4月25日，本案诉讼时效期间应从履行期限届满之日起计算（即从2012年4月25日起算）。否则就是有失公平正义。
另，超过诉讼时效之后，上诉人为被上诉人代办房地产权证的事实，并不必然导致上诉人须支付超过诉讼时效的违约金。违约金是双方约定的事项，合同未约定超过诉讼时效的违约金亦由上诉人承担，并且上诉人不同意支付超过诉讼时效的违约金，法院不能以理所当然的方式判决上诉人支付超过诉讼时效的违约金。
一审法院认定本案的诉讼时效应从2015年3月30日起计算二年是错误的。首先，合同约定了履行期限，被上诉人从履行期限届满的次日就知道自己的权利被侵害，而不是上诉人提交资料之日（即2015年3月30日）才知道权利被侵害。其次，一审法院认定被上诉人在2015年3月30日才知道权利被侵害，而被上诉人在2012年4月26日已知道权利被侵害并主张从该日起计算违约金，二者互相矛盾。综合这些事实，足以证实一审判决的认定错误。
2、按被上诉人的诉求，被上诉人请求的违约金是以日或月为单位计算得出的结果，这类违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到2年诉讼时效的限制。而被上诉人在2016年7月22日提起诉讼，那么在2016年7月22日之前的违约金给付请求权已超过二年的诉讼时效，不应支持。对“按日或月累计的违约金请求权诉讼时效何时起算”的问题，相关法律法规并无明确规定，但相关学者、司法人员有以下观点：（1）最高人民法院韩延斌的意见：当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。——韩延斌：《商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定》，载《人民司法》2006年第5期。（2）韩延斌、王林清的意见：当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只要权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。
（二）合同约定因上诉人原因导致迟延办证的，上诉人才承担违约责任，非上诉人原因导致迟延办证的不应由上诉人承担违约责任。被上诉人因工作忙怠于签署书面委托合同导致的迟延办证不应由上诉人承担违约责任。
1、《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第七条规定：“申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书”。而罗定市房管局规定：“材料不齐全或者不符合法定形式的，当场退回申请人补正，并一次性告知”。罗定市房管局对“材料不齐全或者不符合法定形式”的申请不出具收件回执（见罗定市房管局公示的办证流程）。根据这些规定，上诉人必须有书面委托合同才能为被上诉人代办房地产权证。本案中，被上诉人因其工作忙，于2014年9月27日才正式委托上诉人为其办证（双方于2014年8月1日正式签订书面委托合同），故在2014年8月1日前产生的违约金并不是因上诉人的原因造成的，而是因被上诉人怠于签署书面委托合同造成，不应由上诉人承担违约责任。
2、《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第八条第一款第（三）项规定：“……权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理。”根据该规定，上诉人接受委托后可在30天内递交办证资料，故上诉人在2014年9月1日前递交备案资料亦为合法。
3、本案中，真正产生有效代理的时间是被上诉人与上诉人签订委托合同之日起。因为根据《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第八条第一款第三项：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：（三）购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证”之规定，被上诉人可以自行办理房地产权证（上诉人已按前项规定确认属于被上诉人的房屋产权），故委托上诉人办理房地产权证不是必要的，在其未正式委托前，双方只存在一个办证意向或者预合同，上诉人也仅是存在协助办证的义务。现一审法院认定上诉人在代收相关办证费用时与被上诉人之间的委托代理合同成立，显然是违反双方的合同约定、法律规定与社会公平正义，加重了上诉人的责任，不利于社会主义市场经济的发展。
（三）上诉人代办房地产权证终止日问题。根据合同约定，上诉人向房管局递交资料备案之日为其完成代办房地产权证义务的终止日，上诉人于2015年3月30日向房管局递交资料备案且被上诉人已取得房地产权证，证明上诉人在2015年3月30日已完成全部代办义务，上诉人代办房地产权证的义务终止日为2015年3月30日。一审判决认定被上诉人收到房地产权证的日期（2015年4月20日）作为上诉人的义务终止日错误。
（四）上诉人支付违约金的期限。综合上述事实，上诉人支付违约金的期限为：2014年9月1日至2015年3月30日。一审判决认定上诉人支付违约金的期限（自2012年4月26日至2015年4月20日）错误。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。上诉人为此提出上诉，请求二审法院依据本案的事实以及相关证据作出公平、公正的判决。
被上诉人梁伟嫦辩称：一、本案争议未过诉讼时效。（一）被上诉人只有在取得房地产权证后方知上诉人存在违约，应当自取得房地产权证后开始计算诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人的义务为把需由其提供的资料报产权登记机关备案，是向产权登记机关提供，而非向被上诉人提供。在取得房地产权证前，被上诉人是不了解上诉人何时提交资料的，更无从知道上诉人逾期提交资料的。在此过程中，上诉人并未主动告知被上诉人其存在违约行为，被上诉人亦未有机会了解；未有任何证据证明被上诉人应当提前知道上诉人存在违约行为；被上诉人是在房地产权证办妥后，才知悉上诉人存在未按时提交资料的行为。根据《中华人民共和国民法通则》（以下称《民法通则》）第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，本案的诉讼时效应当从被上诉人知道上诉人存在违约行为后方开始计算，即从被上诉人自认的自取得房地产权证后知道开始计算。
（二）违约金属于持续性变动债权，只在确定后才明确，故时效应当从被上诉人取得房地产权证后计算。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金”即违约金是根据上诉人违约的时间不断变动，并不是一个确定的债权。债权的总额无法确定，被上诉人根本不知道自己的权利被损害了多少，故根据《民法通则》第一百三十七条的规定，应当在债权总额确定后被上诉人才知道自己的权利被侵害了多少，才开始计算诉讼时效。故应当自被上诉人取得房地产权证后才开始计算诉讼时效。
（三）违约金属没有约定履行期限的债权，债权人可以随时主张，不存在诉讼时效问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方并没有就违约金的支付约定期限，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下称《最高院民事诉讼时效规定》）第六条规定：“不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，故鉴于双方未明确违约金的支付期限，应当从被上诉人主张之日起计算诉讼时效。
（四）上诉人继续履行义务，应当重新起算诉讼时效。根据《最高院民事诉讼时效规定》第二十二条：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，上诉人在逾期履行提交资料到产权登记机关两年后又主动履行义务报送资料，现在诉讼中又以诉讼期间届满为由进行抗辩，不应当支持其请求。
（五）对于不断变化的违约金，上诉人持续主张不符合现实，应当从违约金确定起计算诉讼时效。就本案的实际情况而言，要求被上诉人在上诉人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不断的提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。
（六）观点众说纷纭，应以正确理解为准。
1、上诉人在上诉状中提出相关学者、司法人员的观点，只是个人观点，不足以作为案件定案的依据。首先，相关学者、司法人员的观点只是针对其所了解的一些情况作出说明，并非针对本案的具体事实，不能作为本案的定案依据；其次，案件的审理应以国家法律法规为依据，不能以某个学者、专家的意见为准；再次，上诉人引用的韩延斌的观点为2006年的意见，现《最高院民事诉讼时效规定》等一系列的法律法规已更新，不再适用。
2、若要说相关学者观点也可参考吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》（2013-2014）一书，该书中的观点认为“房地产开发企业虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。”且该书观点更新。故法院应当以法律的正确理解进行适用，而不是某一学者、专家的观点进行判案。
综上，本案争议的诉讼时效最少应当从被上诉人取得房地产权证之日起计算，本案的起诉并未过诉讼时效。
二、非被上诉人原因导致上诉人违约。
（一）上诉人需要承担违约责任在于其没有履行合同约定的义务。双方一直争论的是上诉人没有按期办理房地产权证，且根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，上诉人承担违约责任的原因并不在于被上诉人没有领取到房地产权证，而在于上诉人没有按约定“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。鉴于资料是上诉人自身所有的，且提交也是由上诉人自行完成，上诉人把其所有的资料报产权登记机关备案是不需要被上诉人协助的，也不会因被上诉人的原因导致延期。故无论被上诉人是否存在未按约定提供协助的情形，均不影响上诉人履行其义务，也不影响上诉人因不履行义务需要承担违约责任。
（二）被上诉人委托上诉人办证的委托已成立，上诉人未积极履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议的约定，被上诉人在合同签订时已把契税、办证费支付给上诉人，由上诉人代为缴交、办理相关证件，双方的委托关系已经成立。上诉人收取了办证费2500元，是有偿接受委托。上诉人接受委托后应当积极履行义务，及时提醒被上诉人协助办理相关手续，但上诉人却没有任何证据证明其提醒过被上诉人，属于上诉人的过错。
三、按约定违约金应计算至取得房地产权证之日。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”该条约定明确表明违约金支付的最终期限是房地权属证书取得之日，此为常理解释。即使如上诉人所述，该条约定可以解读出至上诉人提交资料备案之日，但由于该条约定可以解读出不同的意思，也只能认为该条约定存在歧义，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，也应当按有利于被上诉人的解释，认为违约金应当支付至被上诉人取得房地产权证之日。
梁伟嫦于2016年8月3日向一审法院起诉请求：一方公司向梁伟嫦支付违约金36303.96元。
一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市XX镇XX路东侧的房地产开发商。2010年3月26日，梁伟嫦与一方公司签订《商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定梁伟嫦186758元购买一方公司开发的位于罗定市XX路XX旁XX商住小区第X幢X层XXX号房的商品房，该《合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”。合同签订后，梁伟嫦向一方公司支付了相应的房价款、契税、办证费用、代收物业维修基金等费用。2011年5月1日，一方公司交付楼房给梁伟嫦使用。2014年5月19日，一方公司申请商品房权属初始登记，2014年7月14日，一方公司取得商品房屋产权权属。2015年3月30日，一方公司将办理产权登记需由一方公司提供的资料报产权机关备案。2015年4月20日，梁伟嫦取得涉案房产的权属。
一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。梁伟嫦与一方公司签订的《合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照该合同的约定全面履行自己的义务。
对梁伟嫦提出一方公司迟延按合同约定把相关资料提交给房地产管理部门，应承担违约金的主张，一审法院认为，梁伟嫦向一方公司购买商品房时，已经向一方公司缴交了办证费、契税费等费用，梁伟嫦、一方公司之间在事实上就代理梁伟嫦向房地产管理部门申办产权登记达成了委托代理的合同关系，基于这种委托代理关系，一方公司应当按照《合同》的约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权机关备案。对一方公司辩称梁伟嫦未能及时书面委托一方公司代办房地产权证，该抗辩意见依据不足，一审法院不予支持。本案中，一方公司于2011年5月1日交付房屋给梁伟嫦使用，故一方公司应在2012年4月25日前依约将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权机关备案，但一方公司于2015年3月30日才将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权机关备案，导致梁伟嫦迟延取得房产权证，明显违反了《合同》的约定，根据《合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金”的约定，一方公司应自2012年4月26日起以梁伟嫦已经支付的房价款186758元按中国人民银行同期同类贷款利率向梁伟嫦支付违约金，直至2015年4月20日一方公司取得房产权属之日止。
对一方公司提出梁伟嫦起诉要求支付违约金的诉讼时效已超过的抗辩意见，一审法院认为，在交付商品房使用后360日内，即2012年4月25日前，一方公司并没有拒绝为梁伟嫦将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，故其迟延为梁伟嫦将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案的时间只能在一方公司提交资料给产权机关之日才能确定，本案一方公司提交资料给产权机关的时间为2015年3月30日，故本案至少要从2015年3月30日起计算诉讼时效，梁伟嫦起诉请求违约金，并没有超过诉讼时效，一方公司提出的该抗辩意见，一审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：罗定市一方房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（自2012年4月26日起的违约金以房价款186758元为基础按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年4月20日止）给梁伟嫦。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，由罗定市一方房地产开发有限公司负担。
二审中，上诉人一方公司提交了（2016）粤5381民初2144号民事判决书及生效证明书复印件各一份，拟证明被上诉人的起诉已超过诉讼时效。被上诉人没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明：双方当事人签订的附件四《合同补充协议》中载明，被上诉人支付契税2801元、办证费用2500元，支付时间均为2010年3月25日；双方还在该《合同补充协议》中约定“办证费用”按罗定市房产管理局实际计价为准，住宅按2500元/户代收，最终按照实际产生多退少补。
上诉人于2014年4月3日取得涉案商品房所在工程的《竣工验收备案表》。
二审诉讼中，上诉人认为被上诉人怠于出具委托手续，于2014年9月27日才出具委托书委托上诉人办证，认为2014年9月27日前和之后30天产生的违约金并不是因上诉人的原因造成而主张不予承担。对此，被上诉人表示在签订附件四《合同补充协议》时已委托了上诉人代为办证，上诉人在被上诉人签署委托书当天才提示被上诉人要出具委托书。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、被上诉人是否超过诉讼时效期间向上诉人主张逾期办证违约金；2、上诉人应向被上诉人支付多少违约金。
关于被上诉人是否超过诉讼时效期间向上诉人主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”上述条款只约定上诉人向产权登记机关递交办证资料的期限，没有约定办理房屋权属证书的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”参照上述规定，本院认为上诉人递交产权登记资料期限届满之日起90日内，如果由于上诉人的原因导致被上诉人未能取得房屋权属证书的，则上诉人应当承担逾期办证的违约责任。上诉人于2011年5月1日将房屋交付给被上诉人，上诉人应按合同约定在360日内，即于2012年4月25日前将办理房地产权证需由其提供的资料报产权登记机关备案，且应在2012年7月25日前办妥房产证，否则需承担逾期办证的违约责任。被上诉人在2012年7月25日前未取得房产证，从此时起其权利受到侵害。被上诉人抗辩认为其不知道自己权利受侵害的理由不成立，本院不予采纳。因双方约定，如上诉人违约，则按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金，双方当事人所约定的违约金按上诉人违约的时间累计而成，即每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”被上诉人在2012年7月25日前未取得房产证，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，被上诉人于2016年8月3日向原审法院提起诉讼，根据上述法律的规定，被上诉人要求上诉人支付2014年8月2日前产生的违约金，已超过二年的诉讼时效期间，应不受法律保护，被上诉人要求上诉人支付2014年8月3日之后产生的违约金，未超过两年的诉讼时效期间。
关于上诉人应向被上诉人支付多少违约金的问题。上诉人认为其已于2015年6月9日向办证机关递交了资料，故逾期办证违约金应计至该日止。虽然合同没有约定上诉人应何时为被上诉人办妥房产证，但根据上述司法解释的规定，上诉人应自双方约定递交资料的时间期满之日起90日内为被上诉人办妥房产证，现因上诉人未在约定的期限内递交资料，致被上诉人未能在法律规定的期限内取得房产证，故上诉人应支付违约金至办妥房产证之日止。上诉人认为被上诉人怠于出具委托手续，于2014年9月27日才出具委托书委托上诉人办证导致逾期办证，主张不承担2014年9月27日前和之后30天产生的违约金。对此，被上诉人表示在签订附件四《合同补充协议》时已委托了上诉人代为办证，上诉人在被上诉人签署委托书当天才提示被上诉人要出具委托书。由于被上诉人在签订购房合同当天已支付了契税和办证费用，即表明被上诉人有委托上诉人代为办证的意思表示，而上诉人收取有关费用表明其接受被上诉人的委托，上诉人此时理应要求被上诉人出具委托书。即使被上诉人在签订合同当日没有提供委托书，但上诉人如在合同约定的2012年4月25日前将办证所需的资料提交给产权登记机关，理应知道办证需要业主委托书而提示或要求业主出具委托书，但上诉人在本案中并没有证据证明其于合同约定的交资料期限届满前已要求被上诉人出具委托书而被上诉人不予出具，即没有证据证明是被上诉人怠于出具委托书的事实。因此，本院采纳被上诉人的意见，上诉人与被上诉人签署委托书当天才提示被上诉人要出具委托书，对上诉人提出的由于被上诉人怠于出具委托书而不予承担2014年9月27日前和之后30天产生的违约金的主张，本院不予支持。综上，上诉人应从2014年8月3日起至2015年4月20日，以房价款187658元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给被上诉人。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1727号民事判决；
二、限罗定市一方房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（自2014年8月3日起的违约金以房价款186758元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年4月20日止）给梁伟嫦；
三、驳回梁伟嫦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费353元，由梁伟嫦负担278元，罗定市一方房地产开发有限公司负担75元。二审案件受理费707元，由梁伟嫦负担556元，罗定市一方房地产开发有限公司负担151元。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年九月二十日
书记员 冯家玲