辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终758号
上诉人（原审原告）：周警军。
委托代理人：朱雅姝，辽宁景博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行。
负责人：董军，该分行行长。
委托代理人：刘方胤，该分行员工。
原审第三人：辽宁金鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：刘锦宁，系该公司经理。
委托代理人：刘子柱、郭紫葳，辽宁凯阳律师事务所律师。
上诉人周警军与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行、第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司执行异议之诉一案，辽宁省大连市中级人民法院于2017年2月16日作出（2016）辽02民初453号民事判决，周警军不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人周警军及其委托代理人朱雅姝，被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行的委托代理人刘方胤，第三辽宁金鑫房地产开发有限公司的委托代理人刘子柱、郭紫葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周警军一审的诉讼请求：确认位于兴城海上钓鱼台A3-2-202室房屋归周警军所有；停止对位于兴城海上钓鱼台A3-2-202室房屋的强制执行，并解除查封；诉讼费由被告承担。事实和理由：周警军与第三人金鑫公司于2009年10月23日签订了购房协议书，约定第三人将其位于兴城海上钓鱼台A3-2-202室房屋出售给原告。同日，向第三人支付全部房款213793元。2016年5月17日周警军与第三人签订正式《商品房买卖合同》将上述房产的钥匙及房屋交付给周警军，并由周警军实际占有使用。虽该房屋没有办理房屋产权登记，但并非周警军造成且没有过错，该房屋是周警军唯一的住宅。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，周警军权利能够排除执行，案涉房产应归属于周警军所有。
浦发银行大连分行一审辩称，不同意周警军的诉讼请求。周警军与第三人金鑫公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》时间为2016年5月，周警军自认2016年5月l7日才办理入住手续，而浦发银行申请对案涉房产予以查封的时间是2014年8月。周警军的主张不符合司法解释的规定。
第三人金鑫公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
一审法院认定事实如下：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鸿国金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年8月7日作出(2014)大民三初字第216号诉讼保全民事裁定，查封了金鑫公司所有的土地证号为兴国用(2010)G1440043号、兴国用(2010)G1440324号、兴国用(2010)G14403**号三块土地对应的地上建筑物，其中包括了案涉的兴城海上钓鱼台A3-2-202室房屋。2016年1月26日，作出(2014)大民三初字第216号《民事判决书》，判决大连渤船港机重工股份有限公司于判决生效后十日内给付上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款本金8000万元，金鑫公司等对上述债务承担连带清偿责任。因大连渤船港机重工股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，浦东银行大连分行向本院申请执行。2016年7月21日，作出(2016)辽02执170号执行裁定，续查封上述房产，查封期限三年。周警军以案外人身份向本院执行部门提出执行异议。于2016年9月8日作出（2016）辽02执异173号《执行裁定书》，裁定驳回周警军的异议。周警军不服该裁定，遂提起本案诉讼。
另查，2009年9月17日，周警军以其购买第三人金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台A3号楼2单元2层202号房屋为由向葫芦岛市住房公积金管理中心申请贷款。同日，获批。《葫芦岛市住房公积金贷款审批表》上载明“所购住房建筑面积104.26平方米，每平方米售价为2061.48元”。2009年10月23日，原告周警军与第三人金鑫公司签订《商品房买卖意向书》，约定周警军购买第三人金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台A3号楼2单元2层202号房屋。该《商品房买卖意向书》载明：“所购住房建筑面积104.026平方米；单价为每平方米2055.19元；所购房屋价款为213793元；签约当日一次性付款；交房日期为2010年11月1日”。2016年5月17日，周警军与第三人金鑫公司签订《商品房买卖合同》一份，约定周警军购买第三人金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台第6-3#2单元222号房屋，价款为214788元。该《商品房买卖合同》尾部加盖了兴城市建设综合开发办公室商品房销售审批专用章。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，周警军虽然与第三人在法院查封之前签订了《商品房买卖意向书》，并办理了公积金贷款，但公积金贷款与《商品房买卖意向书》载明“一次性方式付款”相矛盾，且《葫芦岛市住房公积金贷款审批表》上载明“每平方米售价为2061.48元”与《商品房买卖意向书》上约定的“所购房屋单价：2055.19元/m2”也不相吻合，更何况，贷款审批时间在《商品房买卖意向书》签订之前，不符合生活常理。另外，周警军提供的四份《收款收据》上载明的收款单位是葫芦岛金鑫投资集团有限公司，而不是《商品房买卖意向书》上的出售方金鑫公司——本案的第三人，而该四份《收款收据》又与《商品房买卖意向书》、《葫芦岛市住房公积金贷款审批表》缺少联系环节，四份《收款收据》与《商品房买卖意向书》、《葫芦岛市住房公积金贷款审批表》未形成相互联系的证据链条，因此，周警军提供的证据不足以证明其按照《商品房买卖意向书》支付了购房款。由此可见，周警军的执行异议不符合前述司法解释的规定，其不具有对抗司法执行的权利，本院对周警军要求停止执行的诉请不予支持。
关于周警军要求确认案涉房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，案涉房屋现并未登记于周警军名下，故对其该项诉请不予支持。
据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回周警军的诉讼请求。
案件受理费4506.9元（周警军已预交），由周警军负担。
周警军二审上诉请求和理由：请求撤销（2016）辽02民初453号民事判决，发回重审或依法改判为停止对位于兴城海上钓鱼台A3-2-202室房屋的强制执行，并解除查封；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人与原审第三人在涉案房产被法院查封前已签订了书面《商品房买卖意向书》，形成了真实、有效的买卖合同关系，涉案房产不属于被上诉人查封的未出售房产范围。上诉人与原审第三人于2009年10月23日签订购房意向书，约定了所购房产的位置、面积等内容，同时约定该房屋面积为预收面积，待实际交房时，增减差价。上诉人于当日支付全部购房款。所签订的意向书是双方真实的意思表示，且上诉人已按意向书约定履行付款义务，形成了真实有效的买卖合同关系，买卖行为已经完成，该房产属于已出售的房产。权属登记是物权登记，未进行物权登记不能否认买卖合同的成立、生效，因此该涉案房产不应属于查封的范围。一审法院认定事实不清，上诉人已经按照与原审第三人签订的《商品房买卖意向书》的约定支付了全额房款。因上诉人购买涉案房产为团购房，上诉人在与原审第三人签订意向书前于2009年7月18日、2009年7月21日分别支付共计2万元的购房预定金。双方于2009年10月23日签订《商品房买卖意向书》，意向书约定的付款方式为一次性付款，同日上诉人向原审第三人支付了除预定金以外的全额购房款，上诉人已经按照意向书的约定支付了全额房款。因上诉人在意向书签订当日支付的购房款数额较大，为了证明该笔大额款项的资金来源，所以一审期间上诉人提交了《葫芦岛市住房公积金贷款审批表》等相关证据。上诉人在提交上述证据时也提交了为办理住房公积金用于抵押的房产信息，上诉人并不是以涉案房产作为抵押物办理的住房公积金，而是以其亲属的另两处房产提供的担保。因此不存在一审判决书中所称证据间缺少联系环节，而是一审法院未理解上诉人所提证据的证明问题。上诉人在2016年5月17日与原审第三人签订正式的商品房买卖合同时，确定了最终的房产面积，并于当日交付了用于补面积的款项。虽然前三张收款收据所盖公章并不是原审第三人公司名称，但上诉人是在售楼处交款并签订意向书的，并且葫芦岛当地人都知道原审第三人与盖章单位葫芦岛金鑫投资集团有限公司系关联公司，并且原审第三人在2016年5月17日出具的收款收据上也注明所交款项的用途为涉案房产的“补面积金”，所交的该笔款项与签订意向书和签订买卖合同的房款差额相符。原审第三人以其行为确认了之前三张收款收据上的购房款已收到。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，上诉人已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定条件。因此请求二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。
上海浦东发展银行股份有限公司大连分行二审答辩：1.上诉人称签订了《商品房购买意向书》已经形成了真实、有效的买卖合同关系，但上诉人和第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司仍在2016年5月重新签订了《商品房买卖合同》，该行为与其主张存在明显矛盾。同时，根据第十六条规定，前述《商品房购买意向书》未能明确约定《商品房销售管理办法》中规定的，应当明确的主要内容。同时，各地住建部门对商品房买卖合同的文本都有较为明确的规定，住建部也发布了指导文本，上述意向书对商品房买卖中的诸多事项约定不明，故不具备商品房买卖合同性质。2.上诉人称已经按照《商品房买卖意向书》约定支付了全额购房款，该主张没有明确证明。异议中，上诉人声称为购买案涉房产，办理了住房公积金贷款，但一审已经查明，其办理公积金贷款的时间早于意向书签订时间，明显不合理。公积金贷款材料与前述意向书所指向的房屋单价也不同，其办理公积金的手续并不能明确与本案上诉人所主张的房产之间的联系。另外，上诉人提交的四份《收款收据》的收款方与意向书和购房合同的出售方不一致，且收据本身真伪难以核实。故，上诉人主张其已经支付全款不能成立。3.上海浦东发展银行股份有限公司大连分行于2014年针对大连渤船港机重工股份有限公司和辽宁金鑫房地产开发有限公司等提起诉讼，由大连市中级人民法院于2014年8月7日下达协助执行通知书，查封了第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司所有的三块开发用地的地上未出售房产。案涉房产当时在兴城市开发办的商品房登记簿中并未办理预售、出售方面的备案登记，本案第三人是案涉房产完整、合法的权利人。故大连市中级人民法院对案涉房产的查封没有问题。综上，本案一审判决事实认定清楚，适用法律法规正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司二审述称：第三人与上诉人周警军签订的《商品房认购书》依法成立并生效。上诉人周警军已经履行了合同主要义务。案涉房屋不属于人民法院查封范围。从《协助执行通知书》的内容看，查封标的为“未售出”，已经出售给周警军的房屋不属法院查封范围。上诉人周警军二审提供新证据：1、2009年7月21日《商品房认购协议书》证明上诉人与第三人于签订认购协议书，约定先期缴纳定金2万元，上诉人以此份协议向葫芦岛公积金中心申请住房贷款，时间并不矛盾，上诉人的购房行为是真实的。2、银行的个人活期信息、第三人出具的说明。证明上诉人申请贷款经审批后汇入董梅名下，收到贷款后加上个人存款193793元转帐给第三人公司财务人员庞桂芹，付款日期与上诉人与第三人签订的购房意向书日期相符，第三人也已证明收到上诉人全部购房款。3、民事起诉状、调解笔录、调解书一份，证明上诉人需前妻于2014年协议离婚，涉案房产为婚前个人财产，贷款由上诉人个人偿还，贷款指公积金贷款。4、葫芦岛不动产中心的查询告知单，兴城市不动产查询表，证明上诉人在户籍地和购房地均没有房产，涉案房产是上诉人唯一房产。5、企业信息公示报告两份，证明第三人与股东成员完全一致，上诉人有理由相信两家公司为关联公司。以上证据经本院审查，2009年7月21日《商品房认购协议书》有公积金管理部门公章，故对其真实性和证明的内容予以确认；对银行的个人活期信息、第三人出具的说明真实性和证明内容予以确认；对民事起诉状、调解笔录、调解书予以确认；对葫芦岛不动产中心的查询告知单，兴城市不动产查询表予以确认；对企业信息公示报告予以确认。
本院经审理查明，一审法院认定的事实不属实。
关于案涉房产交易是否真实、是否支付房款的问题。被上诉人认为收据上的盖章并非售房企业，否认交易的真实。本院认为，周警军支付了房款，进行了真实交易。2009年7月21日《商品房认购协议书》、《公积金贷款申请表》、房款收款收据上均由葫芦岛市住房公积金管理中心盖章、确认。可见交易过程真实，并由相关管理部门证明。银行出具的个人存取款信息证明资金的合法来源，系由案外房屋抵押获得的贷款。房款收款收据盖章单位不同，但两公司自然人股东相同系关联公司，应视为代收房款，且该收据也由葫芦岛市住房公积金管理中心盖章确认。故对被上诉人的该项答辩理由不予支持。
关于案涉房产是否为周警军唯一住房。本院认为，葫芦岛不动产中心的查询告知单，兴城市不动产查询均证明案涉房屋系其唯一住房，本院予以确认。被上诉人认为证据不充分，但没有证据证明其主张，对其答辩意见不予支持。
2009年7月21日《商品房认购协议书》系上诉人与第三人签订，系双方真实意思表示的购房合同，时间早于法院查封，且有葫芦岛市住房公积金管理中心盖章确认，本院认为该购房合同合法有效。
综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，周警军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故应停止对案涉房屋的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民初453号民事判决；
二、不得执行该执行标的即周警军购买第三人金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台第6-3#2单元222号房屋（原房号：兴城海上钓鱼台A3-2-202室）。
一审案件受理费4，506.90元，二审受理费4，506.90元由上海浦东发展银行股份有限公司大连分行负担。
大连市中级人民法院（2016）辽02执异173号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 唐学峰
审判员 黄海洋
审判员 张宝华
二〇一七年六月十六日
书记员 周明静