江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0684民初2593号原告：姚锦香，男，1972年9月13日生，汉族，海门市人，住海门市。原告：唐素平，女，1974年3月20日生，汉族，海门市人，住海门市。委托诉讼代理人：宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。被告：陈晓东，男，1971年2月24日生，汉族，海门市人，住海门市。委托诉讼代理人：徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。原告姚锦香、唐素平与被告陈晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法由代理审判员兰真红适用简易程序，于2017年5月19日、6月13日、6月26日公开开庭进行了审理。原告姚锦香、唐素平及其委托诉讼代理人宋狄彦到庭参加三次庭审。被告陈晓东到庭参加了第二次庭审，其委托诉讼代理人徐杰到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告姚锦香、唐素平向本院提出诉讼请求：一、请求解除原、被告双方于2016年8月13日订立的售房协议书；二、被告返还定金2万元；三、被告承担违约金人民币12.4万元；四、被告赔偿中介费5000元。事实和理由：2016年8月13日，原、被告双方订立《售房协议书》一份，约定：被告陈晓东将其位于海兴华府2号楼404室房屋出售给原告，面积约102平方米，并附带车库及一切配套设施，总价62万元；支付方式为原告支付定金2万元，交房时支付购房款10万元，余款50万元过户时一次性付清；中介费5000元由原告承担；如一方违约，另一方需按房价20%的标准支付违约金。后原告按约支付定金2万元，但被告因房屋价格上涨，拒绝继续履行合同。特诉至贵院，望判如诉请。被告陈晓东辩称：涉案房屋系被告陈晓东与妻子季红梅共同共有，因季红梅拒绝出售，陈晓东个人无权处分，双方订立的买卖合同无效；被告同意解除买卖合同、返还原告定金2万元并支付资金占用期间的利息，但合同约定的违约金过高，且合同履行过程中系原告违约在先，被告不应承担违约金及中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2016年8月13日，被告陈晓东以夫妻二人名义与原告订立《售房协议书》一份。合同约定：陈晓东、季红梅将其位于海兴华府2号楼404室房屋出售给两原告，房屋面积约102平方米，并附带车库6.93平方米及开发商所附的一切配套设施，总价62万元；过户日期以被告通知为准，房屋交付时间为付清房款后交房；付款方式为原告支付定金2万元，交房时支付购房款10万元，余款50万元过户时一次性付清；中介费5000元及过户费用由原告承担；如一方违约，另一方有权解除合同，其所造成的损失由责任方承担，并按房价20%的标准支付违约金。原告于当日支付定金2万元，并支付中介费2000元。2017年2月9日，被告在《售房协议书》中补充承诺：“甲方陈晓东承诺政府通知统一办理房产证时两个月内必须办理完产证过户”。另查明，涉案房屋施工编号为“海兴华府2号楼404室”，公安编号为“海秀花园6幢404室”。2016年12月3日，海门市地产开发服务中心已登报通知涉案房屋于12月6日交房。2017年4月24日，被告将涉案房屋过户给他人。本案争议的焦点为：何人违约导致合同未能履行？原告认为，因被告未按约交付房屋钥匙，故其未向被告继续支付10万元购房款。后经中介协调，被告同意原告支付30万元后交付房屋钥匙，但随即又以个人原因无法领取钥匙为由反悔。2017年2月9日，被告在《售房协议书》中承诺：“政府通知统一办理房产证起两个月内必须办理完产证过户”，但又于2017年4月9日以其妻不同意售房为由提出加价20万元，原告拒绝加价，被告遂单方面表示终止履行合同，并于4月24日将涉案房屋过户给他人，其行为已构成了根本违约。被告认为，《售房协议书》约定：“交房时再付10万元”，系开发商向被告交付房屋钥匙后，原告应向被告支付10万元购房款，并非被告向原告交付房屋时原告支付10万元购房款。截止至2017年4月，原告始终以被告未向其交付房屋为由拒绝支付购房款，本案双方未能交易成功是由于原告违约在先，原告应当承担违约责任。本院根据双方当事人的庭审陈述及双方当事人提供的证据、证人证言分析认定如下：原、被告双方签订购房合同后，原告已按约履行交付定金2万元的义务。《售房协议书》第4条第1款“交房时再付10万元”系对付款方式作出的约定，结合第4条第4款房屋交付时间的约定“付清房款交房”及证人证言可知，“交房时再付10万元”系开发商向被告交房时，原告应向被告交付10万元购房款，并非被告向原告交付房屋后原告支付10万元购房款。因被告在开发商通知交房后，未至开发商处办理交房手续、领取房屋钥匙，致使合同约定的履行条件并未成就，原告无需向被告交付10万元购房款，故原告未交付该款项不应认定原告违约。此后，原、被告双方于2017年2月9日达成补充协议，被告承诺于政府通知统一办理房产证之日起两个月内办理产证过户，但协议到期后，被告以妻子拒绝出售房屋为由单方面表示终止履行合同，并于4月24日将涉案房屋过户给他人。无论从被告未取得妻子同意无处分权致使标的物所有权不能转移，或者被告已将房屋过户给他人致使合同目的不能实现来判断，被告均已构成了根本违约。综上，原告并不存在违约行为，本案的违约方为被告。本院认为，原告姚锦香、唐素平与被告陈晓东订立的《售房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。被告陈晓东未取得共同共有人同意，对涉案房屋无处分权，且将房屋过户给他人致使合同目的不能实现，已构成根本违约，其收取的2万元定金理应返还原告。同时，原告作为买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。现原告主张解除合同并要求被告按合同约定总房款20%的标准支付违约金12.4万元，被告同意解除合同，但辩称双方约定的违约金过高，超过原告实际损失。因被告未举证证实双方约定的违约金超过原告实际损失的1.3倍，且根据本案具体情形，综合考虑证人对涉案房屋当前价格所作的评估、涉案小区同类型房屋当前价格、被告违约造成的原告损失、合同履行程度、当事人的过错等诸多因素，原告的实际损失应高于双方约定的违约金数额，故原告要求解除合同并按合同约定的标准主张违约金，本院予以支持。原告另主张被告赔偿中介费损失，因该损失已在违约金中一并予以考虑，故原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告姚锦香、唐素平与被告陈晓东于2016年8月13日订立的售房协议书；二、被告陈晓东于本判决生效之日起十日内返还原告姚锦香、唐素平定金人民币2万元；三、被告陈晓东于本判决生效之日起十日内支付原告姚锦香、唐素平违约金人民币12.4万元；四、驳回原告姚锦香、唐素平的其他诉讼请求。案件受理费人民币3280元，减半收取计1640元，由原告姚锦香、唐素平负担55元，被告陈晓东负担1585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3280元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。代理审判员  兰真红二〇一七年七月十二日书 记 员  唐 铭附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。