安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一初字第00044号
原告：王志强，男，1962年7月17日出生，汉族，宿州名人食品有限公司经理，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。
被告：安徽省宿州市宿州宾馆。
法定代表人：傅连成，该宾馆经理。
被告：宿州市市直机关事务管理局。
法定代表人：魏小松，该局局长。
上述两被告共同的委托代理人：崔旗，安徽三联律师事务所律师。
原告王志强诉被告安徽省宿州市宿州宾馆（以下简称宿州宾馆）、宿州市市直机关事务管理局（以下简称市直事务管理局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、人民陪审员黄兆猛组成合议庭，于2014年8月4日公开开庭审理了本案。原告王志强的委托代理人孙元凯，被告宿州宾馆、市直事务管理局的共同委托代理人崔旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志强起诉称：2007年11月18日，王志强与宿州宾馆签订房屋买卖协议，约定宿州宾馆将其自有坐落于安徽省宿州市胜利路32号的楼房一层（建筑面积约345平方米）转让给王志强，总价款为3622500元，宿州宾馆保证出售时无产权纠纷。协议签订后，宿州宾馆向实际产权人市直事务管理局履行了报批手续，王志强按约定向市直事务管理局支付了购房款，并办理了产权登记。2010年底，安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处以王志强房屋登记面积包含其房屋共有面积为由提起行政诉讼，案经宿州市埇桥区人民法院、宿州市中级人民法院审理，将王志强购买的房屋重复出售部分的登记予以撤销。王志强至此才知道，宿州宾馆、市直事务管理局出售给王志强房屋中一楼楼梯、过道已出售给案外人，属一房两卖。现房屋已拆迁，经实际测量，王志强从宿州宾馆处购买的房屋实际面积为284平方米，王志强与拆迁人签订的拆迁协议约定拆迁价为每平方米28500元。另宿州宾馆大楼资产已被市直事务管理局处置拍卖，拍卖款由市直事务管理局处理。后王志强提起民事诉讼，但因撤销的房屋面积不明确又撤回了起诉，现王志强已申请房产部门进行测绘。综上所述，宿州宾馆、市直事务管理局一房两卖属于违法行为，应承担相应的民事责任，并赔偿给王志强造成的损失。为维护王志强的合法权益，特提起诉讼，请求判令：宿州宾馆、市直事务管理局返还购房款640000元，赔偿经济损失1098000元，并承担本案的诉讼费用。
宿州宾馆答辩称：1、王志强主张其与宿州宾馆之间存在直接的房屋买卖关系与事实不符，宿州宾馆与王志强之间无直接的房屋买卖关系。事实上是宿州宾馆因拖欠宿州市振兴装饰有限公司的工程款无力偿还，欲用涉案综合楼一楼门面房抵付，双方于2008年1月20日签订房屋买卖协议，宿州宾馆将涉案综合楼一楼门面房出售给宿州市振兴装饰有限公司，并由宿州市振兴装饰有限公司补办房屋产权证及过户手续。宿州市振兴装饰有限公司在2008年3月将该产权办理登记在宿州宾馆名下，后宿州市振兴装饰有限公司要求宿州宾馆将该房产直接变更到王志强名下，宿州宾馆为配合王志强办理变更登记才与王志强又签署一系列的协议和收据等手续。宿州市振兴装饰有限公司帮助宿州宾馆办理房产证时，宿州市房地产管理局已对现场进行测绘，并根据测绘结论向宿州宾馆颁发房屋产权证书，该房屋产权证书载明的房屋产权面积为345平方米。2、王志强诉称宿州宾馆一房两卖、重复售房与事实不符。宿州宾馆将涉案综合楼一楼出售给宿州市振兴装饰有限公司之前已将二至五楼出售给安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处三家，该三家的房屋买卖协议中均包含一楼的过道和楼梯。在宿州宾馆与宿州市振兴装饰有限公司签订房屋买卖协议时，该协议中所约定的345平方米就包含一楼的过道和楼梯，该部分是公摊面积，王志强对该公摊面积也享有共有权，其主张的一房两卖不能成立。3、王志强的诉求是基于宿州宾馆将公摊的面积出售给王志强为由，要求宿州宾馆退还所谓的购房款。由于双方合同约定的是购房人负责办证，王志强自己将公摊面积办理登记在自己名下，其应承担相应的后果。安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处因王志强将公摊面积登记在自己名下，才向法院提起诉讼，后法院判决撤销王志强房产证中属于公摊面积的登记，并非将其房产证登记的其他面积予以撤销。况王志强在使用涉案房屋后，其改变房屋的原始状态，造成撤销部分的面积已无法查清。因此王志强的诉讼请求无事实依据，请求驳回王志强的诉讼请求。
市直事务管理局答辩称：市直事务管理局与王志强之间无法律上的利害关系，王志强将市直事务管理局列为被告不当。市直事务管理局是宿州宾馆的上级主管部门，宿州宾馆所建涉案综合楼是在市直事务管理局与宿州市人民政府协调下建成。宿州宾馆向市直事务管理局请示要出售涉案综合楼，市直事务管理局同意后，又向宿州市人民政府汇报，经宿州市人民政府批准后，宿州宾馆才对外出售涉案综合楼，其中一楼出售给宿州市振兴装饰有限公司，二楼至五楼出售给安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处，一楼后来变更到王志强名下。王志强将市直机关事务管理局的审批行为视同与宿州宾馆共同出售房屋缺乏依据。王志强无证据证明其与宿州宾馆之间存在房屋买卖关系，市直事务管理局与王志强之间也不存在房屋买卖关系，依法应驳回王志强对市直事务管理局的起诉。
王志强为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：王志强的身份证复印件，证明王志强的诉讼主体身份。第二组证据：（2012）宿埇行初字第0103号行政案件卷宗材料一组（均系从宿州市埇桥区人民法院（2012）宿埇行初字第0103号案件卷宗中调取）：1、房屋买卖协议书一份，证明2007年11月18日王志强与宿州宾馆签订房屋买卖协议，宿州宾馆将坐落在宿州市胜利路32号楼房一层店面以3622500元的价格转让给王志强，转让面积为345平方米。2、付款凭证一张，证明市直事务管理局收到王志强购房款3622500元。3、房地产权证和宿州市房屋转让申请登记书一份，证明王志强已办理（2008）房地权宿字第20××58号房地产权证。4、宿州宾馆与安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处签订的房屋买卖协议书各一份，证明宿州宾馆将涉案房产一层楼梯过道重复转让给安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处。5、胜利路宿州宾馆西侧测绘成果表一份，证明涉案综合楼在出售前的测绘面积。6、市直事务管理局向宿州市人民政府、宿州市房地产管理局的报告二份，证明市直事务管理局是涉案房产的实际产权人，也是实际收款人。第三组证据：（2011）宿中行终字第00044号行政判决书一份，证明2007年2月16日宿州宾馆与安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处签订房屋买卖协议，分别将涉案房产的二至五层及一楼楼梯、过道转让给安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处。2007年11月18日宿州宾馆又将涉案综合楼一层包括楼梯、过道全部转让给王志强，面积为345平方米，并办理房屋产权过户手续。2010年安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处以宿州市房地产管理局将涉案综合楼一层共有的楼梯、过道错误的办理在王志强名下为由提起行政诉讼，经一、二审法院审理，最终撤销王志强的房产证。第四组证据：1、宿州市振兴装饰有限公司出具的证明一份，载明“2008年王志强购买宿州宾馆清水阁一层门面一事，因该房建设工程手续不全，王志强本人委托宿州市振兴装饰有限公司徐明与宿州市行管局、宿州宾馆沟通处理此事，收款收据上写明振兴公司王志强，实际上该房系王志强个人出资购买，后该房房产证办到王志强个人名下。该房所有权属于王志强个人，不属于本公司，其与宿州市行管局、宿州宾馆发生的经济纠纷应由王志强个人处理，与本公司无关”。王志强以此证明其是涉案综合楼一层的实际购买人。2、中国建设银行电子汇划划款补充报单四张，证明王志强分别在2008年2月4日向市直事务管理局汇款600000元，2008年2月5日向市直事务管理局汇款400000元，2008年2月27日向市直事务管理局汇款100000元，2008年3月12日向市直事务管理局汇款1220755元。第五组证据：房屋拆迁补偿协议书一份，证明涉案房产于2011年10月9日已转让给宿州德全房地产开发有限公司，转让面积为284平方米；在王志强的房屋产权证被撤销后，经王志强与宿州德全房地产开发有限公司、安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处共同协商测量，王志强的房产实际面积为284平方米。第六组证据：申请书及申通快递详情单各一份，证明王志强第一次诉讼撤诉后，王志强向宿州市房地产管理局申请重新对涉案房屋面积进行测量，宿州市房地产管理局至今未答复。
宿州宾馆、市直事务管理局发表质证意见为：第一组证据的真实性无异议。第二组证据：证据1房屋买卖协议的真实性有异议，宿州宾馆与王志强之间从未就涉案房屋一层门面达成过买卖协议。由于宿州宾馆无力偿还所欠宿州市振兴装饰有限公司的债务，宿州宾馆遂将涉案房屋一层门面房折抵给宿州市振兴装饰有限公司，后宿州宾馆是按照宿州市振兴装饰有限公司的要求，为将涉案房产一层门面房的房屋产权证登记在王志强名下，才与王志强在2008年3月补签的该份房屋买卖协议。宿州宾馆与王志强之间不存债权债务关系，因此双方不存在真实的房屋买卖关系。证据2付款收据收的是宿州市振兴装饰有限公司的一部分现金，因宿州市振兴装饰有限公司对宿州宾馆享有债权，宿州宾馆将涉案门面房抵付给宿州市振兴装饰有限公司折抵债务，王志强的名字是后来添加，宿州宾馆与王志强之间不存在抵账问题。证据3房屋产权证的真实性无异议。但宿州宾馆将涉案门面房抵付给宿州市振兴装饰有限公司之前，宿州宾馆未取得房屋产权证书。2008年3月，宿州市振兴装饰有限公司才将涉案门面房的房屋产权证办理在宿州宾馆名下，当时是宿州市振兴装饰有限公司申请宿州市房地产管理局进行现场测绘。证据4的真实性无异议；但宿州宾馆是整体出售，四家共用一个楼梯道，不存在一房二卖。证据5的真实性无异议，宿州宾馆如实向宿州市振兴装饰有限公司交付涉案房屋一层门面房，并未克扣房屋面积，该证据可以作为认定涉案房产1-5层建筑面积的依据。证据6的真实性无异议，但对王志强的证明目的有异议。首先，宿州宾馆处置的房屋是建设在国有划拨土地上，对土地的处置要向有关部门请示，不能因宿州宾馆的上级机关市直事务管理局的请示行为来认定涉案房屋的所有权人。其次，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，房屋的权属应以房屋产权登记为准，而当时涉案房屋的产权证登记的产权人为宿州宾馆，该证据达不到王志强的证明目的。第三组证据的真实性无异议，但对王志强的证明目的有异议。首先，王志强称宿州宾馆重复出售涉案房屋一层不属实。其次，该份判决书可以证明市直事务管理局不是涉案房屋的所有权人，市直事务管理局没有处置涉案房产，王志强将市直事务管理局作为被告错误。最后，该判决仅确定涉案房产一层的一楼楼梯、过道属于四位产权人共同共有，但具体多少面积没有确定，王志强的诉讼缺乏基本依据。第四组证据中的证明与本案无关联性。中国建设银行电子汇划划款补充报单汇款日期与王志强主张的购房日期不一致，且系复印件，无原件核对，不能作为证据使用。第五组证据的真实性无异议，但对该证据与本案的关联性和王志强的证明目的有异议。通过该证据无法证明王志强与宿州德全房地产开发有限公司、安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处共同协商测量过涉案房产的面积。第六组证据与本案无关联性。
根据当事人举证、质证意见，本院对王志强提交的证据认证意见为：第一组证据客观真实，本案予以认定；第二组证据中证据1系王志强与宿州宾馆所签订，能够证明王志强向宿州宾馆购房的事实，本案予以认定；证据2来源合法，内容真实，能够证明王志强已向宿州宾馆支付购房款3622500元的事实，本案予以认定；证据3系房产登记机关核发，可证明宿州宾馆已将涉案综合楼一层门面房交付王志强，王志强已办理产权过户登记，本案予以认定；证据4来源合法，内容真实，能够证明宿州宾馆将涉案综合楼二至五层连同一楼楼梯、过道出售给安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处的事实，本案予以认定；证据5双方对其真实性均无异议，能够证明经宿州市地产管理局测绘，涉案综合楼一层建筑面积为345.34平方米，本案予以认定；证据6内容真实，但该证据不能证明涉案综合楼的所有权人系市直事务管理局，对涉案综合楼的权属认定应以房产登记机关登记簿上的登记为准，本案仅对该证据的真实性予以认定；第三组证据系本院生效判决，本案对其真实性予以认定；第四组证据中证据1能够证明王志强购房的事实，本案予以认定；证据2汇款人不是王志强，且宿州宾馆、市直事务管理局提出质疑，本案不予认定；第五组证据不足以证明涉案综合楼一楼门面房的实际面积，达不到王志强的证明目的，本案不予认定；第六组证据与本案无关联性，本案不予认定。
宿州宾馆、市直事务管理局为证明其答辩理由，向本院提交了以下证据：第一组证据：宿州宾馆组织机构代码证一份，证明宿州宾馆的诉讼主体资格；第二组证据：房屋买卖协议一份，证明宿州宾馆与宿州市振兴装饰有限公司之间存在房屋买卖关系。第三组证据宿州宾馆、王志强的房地产权证各一份、胜利路宿州宾馆西侧测绘成果表一份，证明宿州宾馆与王志强之间不存在买卖关系，只是和宿州市振兴装饰有限公司之间存在房屋买卖关系；房地产权证是中间人去办理，宿州宾馆是该房产的产权人。
王志强发表质证意见为：第一组、第三组证据的真实性无异议。第二组证据有异议，该协议并未实际履行，实际购房人为王志强。
根据当事人举证、质证意见，本院对宿州宾馆、市直事务管理局提交证据认证意见为：因王志强对宿州宾馆、市直事务管理局提交的第一、三组证据的真实性均未提出异议，且该组证据来源及形式合法，证明内容亦与本案存在关联性，本案予以认定。第二组证据达不到宿州宾馆、市直事务管理局的证明目的，本案涉案综合楼第一层门面房的实际购房人应为王志强，本案对该份证据不予认定。
本案经举证、质证、认证，本院查明以下事实：宿州宾馆系市直事务管理局下属事业法人单位。宿州宾馆因经济困难，为缓解债务压力，欲将坐落于安徽省宿州市胜利路32号（宿州宾馆西侧）五层综合楼一幢出售抵账，经市直事务管理局同意后，2007年2月16日，宿州宾馆分别与安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处签订房屋买卖协议，约定宿州宾馆将该综合楼二至五层分别出售给以上三家单位，出售面积包括部分一楼楼梯、过道。协议签订后，双方对约定的房产交付使用，因故安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处未办理房产过户登记。2007年11月8日，宿州宾馆（作为甲方）又与王志强（作为乙方）签订一份房屋买卖协议，约定：“一、甲方愿将自有坐落于宿州市胜利路32号的楼房一层（建筑面积约345平方）店面，出售给乙方。乙方同意以人民币3622500元购买。二、付款时间：本协议签订时，乙方在3日内一次性付清。三、乙方所购房产原由甲方出租，本协议签订后，承租方与甲方租赁合同继续执行。但租金从2008年2月归乙方所有。2008年2月至12月房租91500元可从购房款扣抵。四、甲方房产建设工程手续不全缺少工程验收、质检、工程变更等手续，由乙方负责补办，并且乙方负责办理房产证及过户手续，包括2至5楼买者的房产证和过户、分割手续。甲方以此作为购房优惠的条件。五、甲、乙双方按国家规定缴纳办理房产证及过户手续所需缴纳的税费。六、甲方保证房屋在出售前无产权纠纷”。协议签订后，王志强向宿州宾馆支付购房款3622500元，宿州宾馆交付房屋，给王志强出具收取清水阁一楼房款3622500元的收据，收据上加盖了宿州宾馆公章及市直事务管理局财务专用章。因涉案综合楼建设工程手续不全，宿州宾馆未能办理房屋产权登记，具体房屋产权办证手续均由王志强出面办理。2007年11月2日宿州市房地产测绘队对涉案综合楼进行现场测绘，测绘结果为涉案综合楼一层含楼梯、过道建筑面积为345.34平方米。王志强依据该测绘结果以宿州宾馆为权利人向宿州市房地产管理局申报办理房屋产权登记。2008年3月6日，宿州市房地产管理局给宿州宾馆颁发涉案综合楼一层的房地产权证（权证字号：房地权宿字第200803025号），产权面积登记为345.34平方米，无共有面积分摊。同年3月18日，王志强以与宿州宾馆存在房屋买卖关系为由，向宿州市房地产管理局申请办理转让房产变更登记，3月20日，宿州市房地产管理局给王志强颁发房地产权证（权证字号：房地权宿字第200803025号），将涉案综合楼一层的房地产权过户登记给王志强，产权面积登记为345.34平方米，无共有面积分摊。
2010年底，安徽黄淮律师事务所、宿州仲裁委员会、安徽省宿州市拂晓公证处以王志强房屋登记面积包含其共有房屋面积为由向宿州市埇桥区人民法院提起行政诉讼，案经宿州市埇桥区人民法院、宿州市中级人民法院审理，判决撤销宿州市房地产管理局向王志强颁发的房地权宿字第20××58号房地产权证中将通行二至五层位于一楼的过道和楼梯部分予以登记的行为。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：王志强要求宿州宾馆、市直事务管理局返还购房款640000元，并赔偿损失1098000元的主张能否得到支持。
宿州宾馆为缓解债务压力，经其主管单位市直事务管理局同意，将涉案综合楼整体对外出售。王志强明知该综合楼尚未取得房地产权证及该楼二至五层已出售给他人的情况下，其向宿州宾馆承诺给予补办涉案综合楼的建设手续、房地产权证及过户手续，同时给二至五层的购买者一并办理房地产权证及分割手续的条件下，购买涉案综合楼一层门面房。宿州宾馆基于王志强的承诺将涉案综合楼一层门面房整体优惠出售给王志强。双方间的房屋买卖协议系自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方在协议中约定王志强购买的宿州市胜利路32号楼房一层（建筑面积约345平方）价款为3622500元。而王志强在申办房地产权登记时，明知一层至五层间的一层楼梯、过道为公摊面积的情况下，未向房屋登记部门明确公摊面积，而直接按照其与宿州宾馆合同约定的建筑面积为宿州宾馆办理产权登记，其后又以该建筑面积过户至自己名下，导致其所持有房地产权证被撤销。宿州宾馆已按约履行了协助王志强办证及交付涉案综合楼一层门面房的义务，涉案综合楼一层门面房的房屋产权证亦已变更在王志强名下，双方间权利义务已履行完毕，宿州宾馆为此不存在违约。王志强以宿州宾馆将涉案综合楼一层楼梯、过道重复出售、属一房两卖，并以其与他人签订的房屋拆迁补偿协议中测量的面积及单价作为返还购房款及赔偿损失的依据不足，本院不予支持。
市直事务管理局系宿州宾馆的上级主管机关，其参与了宿州宾馆出售涉案综合楼，并在收取王志强购房款的收据上加盖了市直事务管理局的财务专用章，其与本案可能存在利害关系。王志强将市直事务管理局列为被告符合民事诉讼法的相关规定，市直事务管理局具备本案被告的主体资格。市直事务管理局辩称其不具备被告诉讼主体资格的辩解不成立，本院不予采纳。
综上，王志强主张宿州宾馆、市直事务管理局一房两卖，侵犯其合法权益，并要求宿州宾馆、市直事务管理局返还购房款640000元、赔偿1098000元经济损失无事实依据，本院予驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王志强的诉讼请求。
案件受理费20442元，由原告王志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
人民陪审员 黄兆猛
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。