上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12195号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路990号。
法定代表人:章启光，董事长。
委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：于琦，男，1966年7月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。
原审第三人：上海菁英房地产经纪有限公司七莘路店，住所地上海市闵行区七莘路3333号3区59号103室。
负责人：张静。
委托诉讼代理人:南体龙，上海菁英房地产经纪有限公司员工。
上诉人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称“太平洋公司”）与被上诉人于琦、原审第三人上海菁英房地产经纪有限公司七莘路店（以下简称“菁英七莘路店”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初7481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人太平洋公司的委托诉讼代理人王显光，被上诉人于琦的委托诉讼代理人李婷婷，原审第三人菁英七莘路店的委托诉讼代理人南体龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人太平洋公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判驳回被上诉人在一审中的相应诉讼请求。
事实和理由：上诉人在租约到期后已经搬离租赁房屋，应视为已交还租赁房屋，此后一直是原审第三人占用租赁房屋至今，一审却判令由上诉人交还房屋并支付占有使用费，显属错误；上诉人虽然签约承租了租赁房屋，并且向被上诉人支付租金，但上诉人承租后实际是交给原审第三人使用的，故上诉人的“搬离”是虚拟的，也就没有必要与被上诉人办理交接手续，而且在租约到期前，原审第三人告知上诉人该公司已直接与房东瞿某签约了，所以上诉人当时认为实际上已交接完毕了；上诉人租约届满之日（2016年2月28日），房东瞿某和二房东于琦都没有到场。
被上诉人于琦辩称，根据其与上诉人之间的租约，租赁期满后上诉人应向被上诉人交还房屋，但上诉人至今未交还，显属违约，上诉人应承担相应的后果；在租约到期前数日，被上诉人到租赁房屋去看过，当时房屋正在装修，现场全是装修工人，在此情况下被上诉人不可能清场，所以向上诉人总部提出了交涉，上诉人则向被上诉人回函称已与房东签约，由此可见上诉人并无搬离之意；即使上诉人搬离了，也从未告知过被上诉人，更未办理过交接手续，故搬离行为不能视为交还房屋；房东瞿某单方面向被上诉人提出的解约，已被生效判决确认为无效，故瞿今涌与被上诉人之间的租约仍然有效，被上诉人对外仍是适格的转租人，上诉人应当与被上诉人办理房屋交接而非与他人；综上，一审判决正确，二审应予维持。
原审第三人菁英七莘路店述称，2016年1月28日，房东瞿某出示了其向于琦发出的单方解约函，所以原审第三人才会与瞿某签订租赁合同；原审第三人是在本案一审中才知晓于琦和瞿某之间有前案诉讼；原审第三人占有房屋是合法的，不应返还；综上，原审第三人同意上诉人的上诉请求。
于琦诉至一审法院，请求判令：1、太平洋公司立即返还上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）；2、太平洋公司按照每月人民币40,000元（以下币种均为人民币）标准向于琦支付自2016年2月29日起至实际返还系争房屋之日的占用使用费。
太平洋公司提起反诉，请求判令于琦返还租赁保证金62,000元。
一审法院认定事实：于琦通过与房东瞿某签订租赁合同，取得了系争房屋的承租权。
2013年12月20日，于琦委托案外人上海XX有限公司（以下简称“XX公司”；为签约甲方，下同）与太平洋公司（为签约乙方，下同）签订了一份《承包经营合同》。双方约定：甲方同意由乙方对其承租的系争房屋进行承包经营，承包经营期限自2014年3月1日至2015年2月28日止；承包期内，乙方支付甲方每月固定利润为31,000元；乙方应于合同签订之日向甲方支付62,000元定金，在承包期内，上述定金作为乙方合法经营及依法履行各项付款责任的押金。此外，合同还对双方的权利义务，合同的变更、解除或终止，违约及赔偿等内容进行约定。
签约后，于琦交付了系争房屋，太平洋公司则按约支付固定利润（租金）及定金（押金）62,000元。
2014年12月4日，于琦委托案外人XX公司（为签约甲方）与太平洋公司（为签约乙方）签订了一份《承包经营合同补充合同》。双方约定，甲方同意延长承包经营期限12个月，即自2015年3月1日至2016年2月28日止；在延长承包期限内，乙方支付给甲方每月固定利润30,000元，分配方式为乙方于2015年2月20日向甲方分配第一季度利润90,000元，同年5月20日乙方向甲方分配第二季度利润90,000元，同年8月20日乙方向甲方分配第三季度利润90,000元，同年11月20日乙方向甲方分配第四季度利润90,000元；补充合同未提及的内容和条款，按双方于2013年12月签订的《承包经营合同》执行。
2016年1月28日，于琦以邮件方式通知太平洋公司，租赁合同期满后将不再续约。同年2月26日，于琦通过律师向太平洋公司发《律师函》，该函记载的主要内容为：“经委托授权，XX公司与贵公司先后签订了《承包经营合同》、《承包经营合同补充合同》，根据双方约定，租赁期限至2016年2月28日止。鉴于双方约定的租赁期限即将届满，委托人曾以邮件方式通知贵公司，租期届满后不再续租，并要求贵公司按约于2016年2月28日搬离。然贵公司却称已与房东就租赁事宜达成了协议，并以此为由拒不搬离。委托人再次告知贵公司，其与房东之间的租赁合同并未解除，且其已与他人签订了房屋租赁合同。近日，据委托人了解，贵公司开始对承租房屋进行装修。现本律师郑重告知贵公司：立即停止对房屋的装修行为，否则，贵公司因房屋被收回受到的损失，由贵公司自行承担；贵公司应于2016年2月28日将房屋返还给委托人。如因贵公司占用房屋导致委托人和他人签订的租赁合同不能履行，贵公司需赔偿委托人因此所受到的一切损失。”
一审另查明，2016年4月20日，于琦向法院提起诉讼，要求确认房东瞿某于2016年1月28日发出的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，双方间《租赁合同》应继续履行。
该案经法院审理后查明，2014年12月14日，于琦与瞿某重新签订的《租赁合同》记载，瞿某同意将系争房屋出租给于琦，租赁期限自2014年12月1日至2024年11月30日。此外，瞿某和于琦双方还在合同第九条中规定，本合同一经签署，出租方与XX公司于2012年签订的与本合同项下物业有关的租赁合同同时作废。
2016年1月28日，于琦向瞿某发函，该函的主要内容为：根据双方签订的租赁合同，我有权对承租物业进行转租或分租。我与太平洋公司签订的租赁（承包经营协议）将于2016年2月28日到期，自2016年3月1日起该物业将转租其他公司，相关租赁协议已完成签订。根据新的租赁协议，任何一方违约都必须支付守约方巨额违约金。
期间，瞿某向于琦寄送《单方解除合同通知书》，该函记载的主要内容为：现因你方在2014年11月底拖欠房租的过程中，多次拒接我方电话，在无法联系的情况下，我方联系了该商铺的次承租人（即太平洋公司），才知道其已按时向你方支付了租金。鉴于合同在履行过程中出现了一些波折和无法沟通的问题，使我方产生了强烈的不满。因此特发此函通知你，于2016年2月29日中止（终止）合同。同时愿意按《租赁合同》约定的承租违约责任，向你支付违约金，并无息退还保证金20,000元整。希望于2016年2月29日前来解决该商铺的《租赁合同》终止后的相关事宜。
该案审理过程中，太平洋公司与上海菁英房地产经纪有限公司（以下简称“菁英公司”）各向法院提供《说明》一份，记载的主要内容为：太平洋公司与菁英公司系特许经营关系，即由太平洋公司特许菁英公司以太平洋品牌从事经营。系争房屋系菁英公司从出租方瞿某先生承租，菁英公司系合法占有该租赁房屋，现正在对外经营中。
该案经法院审理后认为，于琦与瞿某签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同成立后对签约双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。于琦与瞿某重新签订《租赁合同》时间为2014年12月14日，合同的履行期限系自2014年12月1日至2024年11月30日，而出租方函中所称的承租方于2014年11月底拖欠租金系在重新签订合同之前，即使出租方函中所称的事实存在，也不能以此为由解除双方此后重新签订的《租赁合同》。出租方单方行使合同解除权没有合同依据和法律依据，故承租方要求确认出租方于2016年1月28日发出的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，要求继续履行合同的诉讼请求成立，法院予以支持。2016年10月13日，法院作出（2016）沪0112民初11683号民事判决，确认瞿某向于琦寄送的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，即于琦与瞿某签订的《租赁合同》继续履行。瞿某对该判决不服，提起上诉，本院于2017年3月9日作出驳回上诉、维持原判的终审判决，案号为（2016）沪01民终12999号。
一审法院认为：于琦（委托XX公司）与太平洋公司签订的《承包经营合同》、《承包经营合同补充合同》就其性质而言，应为房屋租赁合同，该合同系签约双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同成立后对签约双方具有法律约束力。根据双方约定，该租赁合同的租赁期间到2016年2月28日届满，太平洋公司作为承租人应当按照约定向出租人返还租赁物，太平洋公司拒绝返还系争房屋的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。于琦要求太平洋公司返还系争房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求成立，法院予以支持。其中，房屋占有使用费的计费标准，法院根据原先双方约定的租金标准，并参考目前租赁市场租金（有所递增）行情，酌定由太平洋公司按每月35,000元的标准向于琦支付房屋占有使用费，支付时间自2016年2月29日起至实际返还系争房屋之日止。
关于太平洋公司的辩称意见，法院认为，一、关于于琦的主体资格问题，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。太平洋公司在本案中提起反诉，此行为本身就是对于琦主体资格的认可，况且，太平洋公司在签订租赁合同后即直接向于琦支付定金及租金，故法院推定太平洋公司在订立合同时是知道XX公司与于琦之间的代理关系。二、太平洋公司是基于同于琦之间的租赁关系占有系争房屋，在租赁合同期限届满后向出租人返还租赁物系其合同义务。至于菁英公司及其门店系基于品牌特许经营、还是其与房东的租赁关系而实际占有系争房屋，均不能成为太平洋公司拒绝向于琦返还租赁物的理由。综上，太平洋公司的辩称意见不能成立，法院不予采信。但太平洋公司要求于琦返还租赁保证金62,000元的反诉请求成立，法院予以支持。
关于菁英七莘路店述称意见，法院认为，不管菁英七莘路店系基于太平洋公司的特许品牌经营进驻系争房屋，还是通过与房东签订租赁合同实际占有系争房屋，根据合同相对性原理，均不能成为菁英七莘路店在本案中拒绝搬离的理由。菁英七莘路店的述称理由不能成立，法院不予采信。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十五条及第四百零二条规定,于二〇一七年七月三十一日作出判决，判决如下：一、菁英七莘路店于判决生效之日起十日内搬离系争房屋；二、太平洋公司于判决生效之日起十日内向于琦返还系争房屋；三、太平洋公司于判决生效之日起十日内按月租金35,000元的标准向于琦支付自2016年2月29日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费；四、于琦于太平洋公司返还系争房屋之日起五日内返还其租赁保证金62,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,875元，由太平洋公司负担，反诉案件受理费675元，由于琦负担。
二审中，各方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，瞿某与于琦在2014年12月中旬签订的《租赁合同》第六条约定：“乙方（于琦）可转租、分租向甲方（瞿某）租赁的物业。”于琦（委托XX公司）与太平洋公司签订的《承包经营合同》第五条约定：“……任何一方如有意延长承包期限，最迟不得晚于本合同所规定的承包期限届满前的1个月提出。”以上事实有经一审庭审质证的证据为证，应予认定。
本院再查明，本案一审案卷中缺失菁英七莘路店的负责人身份证明书、授权委托书、诉讼代理人的身份信息及任职证明文件；一审案卷第57页为菁英七莘路店的营业执照照片复印件，后页为打印的《情况说明》1页，但右上角标注页码为“58-59”，内容载明：本页应为第三人法定代表人身份证明及委托书，但庭审时第三人代理人提供了总公司的企业信息、法定代表人身份证明、委托手续，法庭要求其庭后提供，但截至上诉通知仍未收到，故留白，供日后补材。”落款处打印的说明人为一审书记员龚漾，但并无书记员签章。以上事实有一审案卷为证。二审庭审后，菁英七莘路店向本院补交了其一审阶段的授权委托书。
本院认为，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。本案中，被上诉人于琦与系争房屋所有权人瞿某之间的房屋租赁合同（包含准许转租之约定），已被生效判决确认应继续履行，故被上诉人将系争房屋转租给上诉人太平洋公司之行为，有充分的合同依据及法律依据。对上诉人而言，被上诉人系适格的出租人，双方租赁期满后，上诉人作为承租人，应向出租人即被上诉人履行返还租赁物之义务。据现有事实，被上诉人在租期届满前已明确告知上诉人不再续租、并要求上诉人按期返还系争房屋，双方显然未达成续租的合意，但上诉人至今未与被上诉人办理房屋交接、费用结算等手续，其所谓“虚拟搬离”，亦不能视为实际履行返还租赁物之义务。因此，一审认定上诉人构成违约，并判决支持被上诉人的相关诉讼请求，应属合法有据，本院应予维持。
原审第三人菁英七莘路店系有限责任公司的分公司，并非企业法人，但本案诉讼标的中与其有关的部分，仅限于与其诉讼能力相适应的行为履行（搬离系争房屋），不涉及金钱给付，故原审第三人是本案适格的诉讼主体。据现有事实，原审第三人并未与被上诉人建立过任何直接的法律关系，在上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系中，其亦非次承租人。在被上诉人与瞿某之间的租赁合同应继续履行、被上诉人与上诉人之间的租赁合同已终止的情况下，原审第三人继续占用系争房屋，已无合法基础，故一审判令原审第三人限期搬离系争房屋，并无不当，本院对原审第三人的述称意见无法采信。但本案的判决结果，不影响原审第三人向与其直接建立合同关系的当事人主张权利。
综上所述，上诉人太平洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,750元，由上诉人上海太平洋房屋服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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