江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终5048号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：马勋，男，1990年3月20日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人马勋商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回马勋的一审诉讼请求。理由如下：1.马勋签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明马勋放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响马勋实际占有使用房屋，马勋没有受到实际损失。马勋并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由马勋承担。
马勋二审未出庭答辩。
马勋向一审法院起诉请求：1.解除马勋与恒开公司于2013年11月7日签订的商品房买卖合同，恒开公司返还马勋购房款120226元；2.恒开公司向马勋支付逾期交房违约金13958元（按日万分之三，以120226元为基数，自2014年10月1日计算至2015年10月22日）；3.恒开公司向马勋支付逾期办证违约金（按日万分之三，以120226元为基数，自2016年1月20日计算至恒开公司实际给付之日止）；4.本案诉讼费用由恒开公司承担。
一审法院认定事实：马勋于2013年11月7日与恒开公司签订商品房买卖合同一份，由马勋购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园13栋13-2-13号房屋一套。合同主要约定:商品房用途为商业;房屋总价为117000元；出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并自买受人已付款之日起退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，马勋按照合同约定实际向恒开公司支付房款120226元。2015年10月22日，恒开公司向马勋交付涉案房屋。该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此，恒开公司应在2014年9月30前向马勋交付涉案房屋，但直至实际交房之日起，马勋并未提供证据证明向恒开公司催告要求解除合同，且在实际取得房屋即2015年10月22日后一年内也未主张解除合同，故现马勋的主张已经超过主张合同解除权的法定期间，故马勋主张解除合同并返还购房款，不予支持。马勋与恒开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。恒开公司应该按照合同约定时间向马勋交付房屋并办理房产权属登记，现恒开公司未按照合同约定交付房屋，至今也未就涉案房屋办理权属登记，应按合同约定承担相应的违约责任。恒开公司抗辩交房手续中有“特别提醒”的约定，无须向马勋承担违约责任，因该“特别提醒”内容涉及到马勋的切身利益，恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒马勋的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于马勋签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且马勋陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了马勋，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳，马勋要求恒开公司支付逾期交房及逾期办证违约金予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，在该合同中约定逾期办证应承担的违约责任并不明显过高，且恒开公司逾期时间较长，鉴于违约金制度兼具惩罚性，对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。综上，恒开公司应该按照日万分之三向马勋支付逾期交房及逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内支付马勋逾期交房违约金13958元；二、恒开公司于判决生效后十日内支付马勋逾期办证违约金（以120226元为基数，按日万分之三，自2016年1月21日起计算至恒开公司实际给付之日止）；三、驳回马勋其他诉讼请求。案件受理费3420元已减半收取1710元，由马勋负担1362元，恒开公司负担348元。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
马勋未出庭发表质证意见。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表只能证明恒开公司建设的涉案小区3、4、5至13号楼于2017年9月30日办理了竣工验收备案，不能证明其已履行了办理权属登记需由其提供的资料的备案义务。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与马勋之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2015年12月22日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司提供的证据不能证明其已履行了办理权属登记需由其提供的资料的备案义务，故应按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，马勋签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了马勋的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒马勋注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但马勋签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费846元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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