重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初20664号
原告：何静，女，1963年7月30日出生，住重庆市南岸区。
被告：重庆汉和医院管理有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道98号20-办公，统一社会信用代码91500000305065884T。
法定代表人：梁鹰，该公司院长。
委托诉讼代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。
原告何静与被告重庆汉和医院管理有限公司（以下简称“汉和医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱惠晓独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员孙章丽担任法庭记录。原告何静，被告汉和医院的委托代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何静诉称，2015年11月17日，原告与被告签订《高盛创富中心租赁合同》，合同约定汉和医院承租何静所有的位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路112号高盛创富中心B幢6层1号房一套，建筑面积为47.9平方米，租赁期限为8年，即2015年10月8日起至2023年10月7日止，免租期为六个月,免租期免收房屋租金，但汉和医院仍需按时缴纳水电及物业费。首年租金按建筑面积计算为50元/月/平方米（租金包含开具租金发票的税费，共计2395元/月）。自租赁第四年起即2018年10月8日起，年租金在上一个租赁年度租金基础上每年递增5%，直至合同租赁期限结束。2016年9月，何静收到汉和医院邮寄的《房屋租赁人变更通知函》方知晓汉和医院未经何静同意的情况下，擅自将本案承租房屋转租给重庆医科大学附属第二医院。何静收到通知函后，立即邮寄回复汉和医院不同意转租。此外，汉和医院未经何静同意对租赁房屋进行改造，房屋主体结构已发生改变。综上，根据《高盛创富中心租赁合同》的约定及相关法律法规的规定，原告特起诉来院，请求判令：1.解除原、被告之间签订的《高盛创富中心租赁合同》；2.被告立即将承租的房屋恢复原状并返还原告；3.原告不返还履约保证金7185元；4.被告按照合同约定支付租金、水电、物业费等直至被告将租赁房屋恢复原状后返还原告之日止；5.本案诉讼费由被告承担。
被告汉和医院辩称，原、被告之间签订的《高盛创富中心租赁合同》租赁期间为2015年10月8日至2023年10月7日，其中有六个月的免租期，免租期分别为2015年10月8日至2015年12月7日；2016年10月8日至2016年12月7日；2017年10月8日至2017年12月7日。租赁面积为47.9平方米，租金标准为50元/平方米，月租金为2395元。2015年11月20日被告向原告支付了三个月租金7185元及履约保证金7185元；2016年3月8日，被告向原告支付了半年租金10490.1元（租金应为14370元，因原告未向被告提供房屋租赁发票，被告根据原告实际履行合同的习惯，暂扣9个月的税费3879.9元，实际支付10490.1元）；2016年4月8日，汉和医院领导为解决纠纷，私人支付给原告3879.9元，但汉和医院的做帐仍按照抵扣税金来向原告支付租金；2016年9月9日，被告向原告支付四个月租金8356.64元（租金应为9580元，根据交易习惯扣去税费1223.36元，实际支付8356.64元），租金实质上已支付至2017年3月7日。在租赁期间，被告与重庆医科大学附属第二医院合作的体检中心根据政策要求，建议将租赁主体更换至重庆医科大学附属第二医院，被告向原告发出了要约，如原告同意，可与重庆医科大学附属第二医院签订租赁合同（租赁内容与原合同一致），如原告不同意，可与被告解除合同，原告收取了租金，说明原告愿意继续履行合同。汉和医院根据体检医疗用房的需要对房屋进行了更改，但只涉及非承重墙，在租赁终结后可恢复原状，并不影响房屋的整体使用和安全。
经审理查明，2015年11月17日，何静（甲方）与汉和医院（乙方）签订《高盛创富中心租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市渝中区嘉陵江滨江路112号高盛创富中心B幢6层1号房出租给乙方，该房建筑面积为47.9平方米。《高盛创富中心租赁合同》3.1条约定，租赁期限为8年，即自2015年10月8日起至2023年10月7日止。免租期及装修期为6个月，即自2015年10月8日至2015年12月7日、2016年10月8日至2016年12月7日、2017年10月8日至2017年12月7日，免租期（含装修期间）免收房屋租金，但乙方仍需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的水电费及物业费；第4.1条约定，房屋租金按建筑面积计算为50元/月/平方米（租金包含开具租金发票的税费），共计2395元/月。自租赁期第四年即2018年10月8日起，年租金在上一个租赁年度租金基础上每年递增5%，直至合同租赁期限结束；第4.3条约定，乙方采取按每六个月为一期支付的方式向甲方预交付租金。合同签订后，乙方应在7个工作日内（法定节假日顺延），预付第一租赁年度3个月的租金7185元，起租日（即2015年12月8日）开始后该笔租金自动转为三个月租金。之后乙方应当在租赁届满前7个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下6个月的租金；第6.1条约定，双方签订租赁合同后，乙方应于2015年10月8日前支付履约保证金7185元；第9.6条约定，在本合同租赁期内，乙方由于各种原因无法经营，提前60天与甲方协商，经甲方书面同意后乙方有权将该房屋整体转租给其他业主；第10.2条约定，乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构或擅自将房屋转租给其他业主的，甲方可单方面解除合同，收回房屋；第11.3.2条约定，乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还履约保证金，并有权要求乙方房屋装修复原的工程损失。
2015年11月20日被告向原告支付了三个月租金7185元及履约保证金7185元；2016年3月8日，被告向原告支付了2016年3月8日至2016年9月7日期间的租金10490.1元，汉和医院当庭表示上述期间剩余的租金3879.9元因何静未向汉和医院提供房屋租赁发票已按税费暂扣；2016年9月9日，被告向原告支付2016年9月8日至2017年3月7日期间的租金8356.64元，汉和医院当庭表示上述期间剩余的租金1223.36元因何静未向汉和医院提供房屋租赁发票已按税费暂扣。庭审中，何静当庭表示除上述费用外，其于2016年4月8日收到了汉和医院向其支付的2016年3月8日至2016年9月7日期间的剩余的租金3879.9元，汉和医院表示该笔费用是汉和医院领导为解决双方纠纷，私人支付给原告的，但汉和医院的做帐仍按照抵扣税金来向原告支付租金。
2016年9月6日，汉和医院向何静发送《房屋承租人变更通知书》，通知何静自2016年9月8日期汉和医院退出承租人地位，不再承受《高盛创富中心租赁合同》中承租人权利和义务，合同中承租人的权利义务由重庆医科大学附属第二院承受。庭审中，汉和医院当庭表示汉和医院与重庆重庆医科大学附属第二医院存在合作关系，双方签订协议约定成立体检中心，并在装修涉案房屋之初，就在承租房屋内打上重庆医科大学附属第二医院体检中心的牌子。
上述事实，有《高盛创富中心租赁合同》、《房屋承租人变更通知函》、照片、电子转账凭证等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告何静与被告汉和医院签订的《高盛创富中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
本案中，汉和医院于2016年9月6日向何静发送《房屋承租人变更通知书》，通知何静将《高盛创富中心租赁合同》承租人的权利义务改由重庆医科大学附属第二医院承受，且汉和医院当庭表示从涉案房屋装修之初，房屋就已挂名为重庆医科大学附属第二医院体检中心。本院认为，汉和医院的上述行为已实质上构成转租，且汉和医院未能提供证据证明该转租行为已取得何静的同意，何静亦当庭表示未同意汉和医院的转租行为，故原告有权要求解除租赁合同并恢复房屋原状。关于原告主张的履约保证金7185元不予退还，符合《高盛创富中心租赁合同》的约定，且并不违反相关法律法规的强制性规定，本院予以认可。关于原告主张的被告按照合同约定支付租金、水电费以及物业管理费直至上述房屋恢复原状并返还原告之日止的主张，因何静未能提供证据证明被告汉和医院在租赁期间存在欠缴上述费用的行为，故在本案中不再进行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告何静与被告重庆汉和医院管理有限公司签订的《高盛创富中心租赁合同》解除；
二、被告重庆汉和医院管理有限公司自本判决生效之日起十日内将重庆市渝中区嘉陵江滨江路112号高盛创富中心B幢6层1号房屋恢复原状并返还给原告何静；
三、被告重庆汉和医院管理有限公司向原告何静支付的履约保证金7185元不予退还；
四、驳回原告何静的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取25元，由被告重庆汉和医院管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 员 朱惠晓
二〇一六年十一月二十七日
法官助理 周国平
书 记 员 孙章丽