浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第1732号
原告绍兴华能超市有限公司。
法定代表人叶耀庭。
委托代理人（特别授权代理）谭国春。
委托代理人（特别授权代理）曹刚彪。
被告王乐平。
被告张文宏。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）何建航、王贤。
被告绍兴市美克第一健身会所。
诉讼代表人陈钟毅。
委托代理人（特别授权代理）张敏。
原告绍兴华能超市有限公司（以下简称华能超市）诉被告王乐平、张文宏租赁合同纠纷一案，本院于2007年6月13日立案受理，依法组成合议庭，于2007年11月21日公开开庭进行了审理。在审理过程中，根据被告王乐平之申请，经本院审核后依法追加绍兴市美克第一健身会所（以下简称健身会所）为本案共同被告参加诉讼，原告绍兴华能超市有限公司之委托代理人谭国春、曹刚彪；被告王乐平、张文宏之委托代理人何建航；被告健身会所之委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华能超市诉称：2004年2月25日，原告与被告王乐平、张文宏签订房屋租赁合同1份，约定由原告将位于延安东路173号建筑面积2900平方米的房屋租赁给两被告作为开设浴场等休闲娱乐项目的营业用房，租期5年，自2004年4月20日起至2009年4月19日止，租金第一年90万元，第二年100万元，第三年105万元，第四年110万元，第五年115万元，租金先付后用，每半年支付一次，即被告在每年的4月1日前和10月1日前各向原告缴纳当年租金的50%。租金逾期支付，两被告支付日1%的违约金，逾期一个月按违约论处，并由两被告承担当年租金20%的违约责任。同时，原告有权终止合同。合同签订后，原告依约履行了义务，第一被告支付了第一年的半年租金45万元，之后被告将房屋转租给了被告健身会所并以该会所的名义支付租金。然合同履行中，两被告多次迟延支付租金。截止2007年4月1日尚欠租金885000元未付，原告催讨被告拒付。请求判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同，责令被告腾退市区延安东路173号所租用的营业房；二、判令三被告支付2006年度租金335000元；三、判令三被告按日3013.70元赔偿原告租金损失（时间从2007年4月1日起至实际腾退日止）；四、判令三被告支付违约金220000元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告王乐平、张文宏辩称：一、原告诉称的事实与实际情况不符，原告在诉状中称2004年2月25日，原告与两被告签订房屋租赁合同，但事实上原告是与被告健身会所签订租赁合同，签订合同时合同乙方栏空白，因被告健身会所当时还没有办出营业执照，由被告王乐平以法定代表人、被告张文宏以委托代理人的身份在合同上签字，两被告的行为只是股东代表行为，故房屋租赁合同是原告与被告健身会所签订，并不是与两被告签订；原告诉称合同签订后，被告支付了第一年的租金，之后被告将房屋转租给被告健身会所，但事实上并不存在转租情况，除第一年的租金外，其他支付租金等义务都是由被告健身会所来履行的。而被告健身会所是基于两被告股东代表签订租赁合同的基础上履行支付义务的。原告将第一、二被告列为本案被告，并且要求两被告支付租金没有法律依据的。对于原告的各项诉讼请求，合同签订后第一、二被告并没有实际履行合同义务，故对尚欠的租金两被告不清楚。对于赔偿损失原告是如何计算出来的也不清楚。对于违约金约定过高。而且损失与违约金同时请求不符合法律规定。综上，请求驳回原告对第一、二被告的诉讼。
被告健身会所辩称：房屋实际上系第三被告在使用，所欠租金也同意由会所来承担，但原告诉请的违约金过高，同时第三被告还想继续经营下去，故不同意解除合同，要求依法判决。
原、被告为证明本案的事实，向本院提供了以下证据：
1、原告提供2004年2月25日由原告与被告王乐平、张文宏签订的租赁合同1份，要求证明原告与被告王、张签订房屋租赁合同，并约定权利义务的事实。三被告对证据的真实性无异议。第一、第二被告提出该合同是自己代表被告健身会所签订。
2、原告提供记帐联发票1份，要求证明第一年租金45万元系王乐平支付。第一、第二被告对付款情况无异议，但同时说明因当时被告健身会所的名称还没有，故以第一被告王乐平名义（即被告健身会所之股东）支付给原告；被告健身会所无异议，称自己当时还是筹备阶段，故由被告王乐平代付。
3、原告提供证明1份，证明房屋系被告王、张转租给被告健身会所的事实。第一、第二被告认为出具证明时自己已经不是会所之股东，故不清楚这些情况，同时也没有与会所签订过任何转租合同，出具该证明时，会所已在履行与原告签订的租赁合同，并要求原告提供证明中所称的转租合同；被告健身会所认为出证明时会所股东已发生变更，而现在的股东并不清楚原来房屋租赁情况。
4、原告提供的律师函及快件凭证各1份，证明原告向被告王、张主张租金的事实。第一、第二被告认为从未收到；被告健身会所承认其收到。
5、原告提供房屋所有权证1份，证明讼争房屋系原告所有。三被告无异议。
6、第一被告提供租金及水电付款凭证若干份，证明原告直接向被告健身会所收取租金，合同系原告与被告健身会所之间关系，自己只是股东代表行为。原告对发票真实性无异议，对关联性有异议，认为不能说明原告与被告健身会所存在租赁关系；被告健身会所提出总共支付过原告200多万元租金，具体应以发票为准。
7、第一被告提供承租户安全目标管理责任书1份，证明原告与被告健身会所之间存在房屋租赁关系。原告有异议，认为协议是浙江供销超市有限公司和被告健身会所签订，并不涉及到原告，不能证明原告与被告健身会所之间存在房屋租赁这一事实；被告健身会所无异议。
8、第二被告提供的工商登记材料（包括合伙企业设立登记材料、营业执照、租赁合同等）1组，证明被告健身会所是在2005年登记设立，现在的股东是陈中毅、张敏等人，被告王乐平已不是会所的股东，同时证明当时被告健身会所设立登记时其经营场所就是延安东路173号。原告认为被告提交的租赁合同中绍兴美克第一健身会所是后面加上去的，原来合同中乙方是空白的，对于其他的工商登记材料无异议；被告健身会所无异议。
以上证据经本院认证认为，证据1、2、3、5、6、7、8本身的真实性原、被告双方均无异议，本院对证据本身的真实性予以确认。证据3系第三被告出具的证明，第一、第二被告对原告所要证明之事实有异议，本院认为，该证据系第三被告出具并由原告持有，但在无其他证据佐证的前提下，对转租之事实还需结合其他证据可认定；证据4系催讨函和快件寄送件，在原告未进一步举证证实的前提下，无法证明第一、第二被告已收到，第三被告自认已经收到，故可予认定。
综合以上证据及原、被告在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：2004年2月25日，原告华能超市（称甲方）与被告王乐平、张文宏（称乙方）签订房屋租赁合同1份，合同约定，甲方同意将绍兴市区延安东路173号建筑面积2900平方米的房屋租赁给乙方（附平面图），作为乙方开设浴场等休闲娱乐项目的营业用房；租赁期限五年，自2004年4月20日起至2009年4月19日止（房屋交付日期为2004年2月20日，从2004年2月20日至2004年4月19日为甲方贴补乙方的房屋室内装修期）。年租金第一年为90万元，第二年为100万元，第三年为105万元，第四年为110万元，第五年为115万元。五年合计520万元。租金先付后用，每半年支付一次，即乙方在每年的4月1日前和10月1日前各向甲方缴纳当年租金的50%。租金逾期支付，应由乙方支付日1%的违约金。逾期一个月将按违约论处，并由乙方承担当年租金20%的违约责任，同时甲方有权终止合同；乙方在合同订立时，向甲方交付保证金20万元，保证金不计息在合同终止时如无异议一次性退还；合同第五条第三款还约定，乙方自觉遵守国家法律、法规，确保租入场地依约使用和安全，未经甲方同意，不得整体或部份租入场地向第三人转租，否则甲方有权终止合同并由乙方承担当年租金20%的违约责任。合同还对其他权利义务作了约定。合同甲方栏填写单位的盖章为原告单位，旁边同时盖有绍兴供销超市有限公司印章；乙方栏上填写内容空缺，法人代表栏上签名王乐平、委托代理人栏签名张文宏。其中存档于绍兴市工商局经济开发区分局档案室的合同乙方栏上填写的是“绍兴美克第一健身会所”之名。合同订立后，原告交付了房屋，该租赁房屋一直由被告健身会所在使用。合同订立当天，王乐平出面向原告支付了第一期租金45万元和保证金15万元。2006年5月10日，会所出具给原告证明1份，载明上述讼争的房屋现由会所转租，并实际使用。2007年5月14日，原告法顾单位浙江四野律师事务所发函给王乐平、张文宏（绍兴美克第一健身会所），催讨租金885000元，要求在收函后十日内付清款项，如未依上述时间支付，将诉讼收回房屋，并追究相应的责任。该函会所自认已经收到。
另查明，在合同履行过程中，除第一笔45万元租金和15万元保证金外，此后的租金由原告受委托的浙江供销超市有限公司代原告向被告健身会所直接收取，发票也直接开具给健身会所，水、电费也直接由会所支付给浙江供销超市有限公司，同时房屋也由被告健身会所出资装修。2007年3月28日，浙江供销超市有限公司还与被告健身会所签订《承租（经营）户安全生产目标管理责任书》，签章单位甲方为浙江供销超市有限公司，乙方为被告健身会所，并由被告健身会所负责人陈钟毅签名。会所成立于2005年3月14日，并自成立日起依法营业，设立时的合伙人为张伟江、王乐平、朱锦榜、周利娟。2005年11月22日合伙人变更为陈钟毅、张敏、周利娟、张伟江，被告王乐平不再是会所的合伙人。目前尚欠的租金额其中2006年度为335000元（计算至2007年3月底止）。原华能超市全部门店均被浙江供销超市有限公司合并，董事长均为同一人。
本院认为：本案首先应当明确第三被告的诉讼主体问题，第三被告经本院查明系合伙企业，根据相关法律规定，应以合伙企业本身作为诉讼主体，故本案中第三被告系适格主体。就本案争议焦点在于房屋租赁合同的承租实际主体、应承担责任主体以及由此引起的租金支付和腾退、赔偿等责任应由谁承担之问题。
就合同承租实际主体问题，本案合同系由原告和被告王乐平、张文宏签订，首期租金以及保证金均由被告王乐平支付，故合同签订当时的主体应确定为原告和被告王乐平、张文宏。合同签订后，原告即通过其委托的浙江供销超市有限公司直接向被告健身会所收取租金，并开具发票给健身会所，同时该房屋一直由被告健身会所出资投入装修并由被告健身会所管理使用，浙江供销超市与被告健身会所还签订了《承租（经营）户安全生产目标管理责任书》，尽管浙江供销超市与原告系不同的公司，但从查明的事实来看，应属关联公司，且浙江供销超市亦在合同中当事人一栏下签字，两公司行为应具有高度关联性，原告在被告健身会所使用房屋后除租金问题外从未提出过异议，从以上一系列事实行为来看，此后应视为合同承租人主体已变更为被告健身会所并已经得到原告的认可，该变更系合同主体变更，即合同中权利义务一并转让，被告健身会所应成为合同新的主体。对原告认为该房屋系第一、第二被告转租的，应承担责任的诉称，本院认为，首先，虽原告提供了一份被告健身会所在2006年5月10日出具给了原告关于“上述讼争房屋由会所转租”的证明，但出具证明前，第一被告王乐平已于2005年11月退出健身会所，不再是该会所的合伙人，故该证明是在王乐平不知情和不再是合伙人的情况下出具，证明中的内容对王乐平应无约束力，原告应提供进一步证据如第一、二被告签订的转租合同等证实该房屋确系第一被告转租给第三被告。其次，如本案涉及的法律事实系房屋转租，从常理判断须由第一被告与第二被告向第三被告收取租金后再交付给原告，发票也应当由原告或供销超市开具给第一、二被告，再由第一、第二被告开具给会所，同时转租房屋的目的是获得收益，从本案查明的事实分析，本案第一被告王乐平当时订立合同是鉴于其系会所合伙人的特殊身份为开设会所目的而签订，但会所成立后不久，其即退出会所，事实上目的已经达到，亦无需以转租收取收益，更无需使用房屋。第三，原告在第三被告使用该房屋后从未提出异议，且除首期费用和保证金外，全部租金发票等均直接开具给第三被告，应视为直接向第三被告收取租金，（其虽诉称系应第一被告要求开具，但未能充分举证证实，故不予认定），同时其诉称第一、第二被告以第三被告名义交纳租金亦无法举证证实，在其关联公司与承租户签订的责任书中也包括第三被告在内，应视为对第三被告成为实际租赁主体的默认。综上，从严格法律意义和事实行为角度分析，从第一被告王乐平交付的租金与可使用的租期到后，即从原告直接向第三被告健身会所收取租金之日起，房屋租赁合同的主体已完全变更为被告健身会所与原告之间，只是缺少原告、王乐平等与会所订立书面转让合同之环节，但因已有事实行为发生，且原告亦以实际行为表示认可，故可认定原告与被告健身会所相互之间已履行了2004年2月25日签订的租赁合同这一事实，即使未签订书面转让合同，合同由被告王乐平、张文宏转让至会所的事实亦足以认定，第三被告积极的履行合同，应推定其知晓合同相关内容。据此，自合同转让之日起的合同权利义务当由第三被告即健身会所享有和承担，原告要求由第一、第二被告王乐平、张文宏承担合同责任，依据不足，理由不能成立，本院依法不予支持，相应的合同责任应当由第三被告承担。
关于合同解除问题，尽管第三被告表示愿意继续履行合同，不同意解除合同，但因健身会所一直未支付相应的租金，至今仍拖欠2006年的租金，且系持续违约，故应认定为合同根本违约，同时也符合合同中约定的解除条件，故对该项诉请依法予以准许；关于原告主张的所拖欠的租金额，因第三被告健身会所在庭审中无异议，故对所拖欠的数额可予以确认，并责令由第三被告健身会所予以支付，并对合同解除后原告主张按日计算租金损失的诉请亦予以支持。因房屋一直由第三被告健身会所使用并控制，故腾退出屋义务同样应由第三被告承担，考虑到该房屋已经装修并投入使用，对腾退时间可酌情予以延长；对原告诉请要求赔偿违约金的主张，经本院查明，原告违约金计算系套用合同中有关当年租金20％作为违约金的条款，从该条款分析，如逾期支付一个月租金就要按照当年租金的20％承担违约责任，数额可能高达20余万元，有违公平原则，但本案中第三被告健身会所拖欠租金的时间较长，因违约给原告造成的损失亦较大，兼顾合同履行情况、当事人的过错等因素，本院根据公平原则、诚实信用原则对本案中违约金适用进行适度衡平，并酌情确定为12万元。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第八十八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告绍兴华能超市有限公司与被告绍兴市美克第一健身会所房屋租赁合同解除，被告绍兴市美克第一健身会所应自本判决生效后60天内腾退并归还给原告绍兴华能超市有限公司关于座落于绍兴市区延安东路173号营业房；
二、被告绍兴市美克第一健身会所应在本判决生效之日起十五日内支付给原告绍兴华能超市有限公司2007年4月1日之前的租金335000元、违约金120000元，合计455000元；并按每日3013.7元之标准，支付给原告绍兴华能超市有限公司自2007年4月1日起至房屋腾退之日止的租金损失，该部分赔偿款自被告绍兴市美克第一健身会所在腾退出屋时一并支付给原告绍兴华能超市有限公司；
三、驳回原告绍兴华能超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11520元，财产保全费4500元，合计16020元，由原告绍兴华能超市有限公司负担3000元，被告绍兴市美克第一健身会所负担13020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判长 王志华
审判员 陈宝良
审判员 茹阿木
二〇〇八年一月十八日
书记员 李 芳