天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7132号
上诉人（原审被告）：天津津城集团有限公司，住所地天津市河西区陵水道8号。
法定代表人：冯喜增，总经理。
委托诉讼代理人：朱桂红，该公司职员。
委托诉讼代理人：武永，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：天津格瑞物业管理有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道298号。
法定代表人：张兴，总经理。
委托诉讼代理人：马咏新，天津津通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任磊,该公司职员。
上诉人天津津城集团有限公司因与被上诉人天津格瑞物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初5422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津津城集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项，依法改判上诉人不腾房、不交纳滞纳金和违约金，不支付自2016年11月至今的房屋使用费；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在与上诉人签订租赁合同之前，未能提供土地证及房产证等证件，不是租赁房屋的所有权人，不具备原告诉讼主体资格，该租赁合同应为无效合同，被上诉人应返还上诉人交纳的租金；2016年11月1日至今，被上诉人并未与上诉人签订新的租赁合同，因此一审法院判定上诉人支付房屋使用费和违约金实属不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
天津格瑞物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
天津格瑞物业管理有限公司向一审法院起诉请求：l.判令被告立即从所承租的天津市河西区陵水道珠江公园内的房屋、场地搬出（包括被告自建的两排房屋），将所租的房屋、场地交还原告；2.判令被告向原告交纳2016年6月至2016年10月期间所欠缴租金，共计125000元；3.判令被告向原告支付2016年11月至实际交付房屋之日止的房屋使用费以及因未如期交还所承租房屋、场地的违约金309041.92元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，原、被告双方系房屋租赁合同关系。2010年3月18日，双方签订房屋（场地）租赁合同，合同约定将坐落于天津市河西区陵水道珠江公园内（房屋、场地）出租给被告作为办公使用；租赁期限为5年，自2010年4月1日至2015年3月31日止；房屋建筑面积460平方米；月租金22000元，年租金264000元；同时，合同还约定，租赁期满，被告应向原告交还所承租的房屋、场地，如不按期归还，则每超过一天应向原告支付日租金两倍的违约金。合同到期后，2015年4月，原告再次与被告签订为期7个月的租赁合同，自2015年4月1日至2015年10月31日，建筑面积、租金没有变化。后双方于2015年11月续签为期1年的合同，至2016年10月31日止，月租金上调至25000元，年租金共计300000元。被告自2016年6月30日起未向原告交纳租金。2017年3月15日，原告向被告发出房屋收回通知，要求原告于2017年4月1日前将涉诉房屋以及场地交予原告；同日，被告向原告出具承诺书，承诺自2017年3月底除正常支付当月租金外另支付一个月拖欠租金，直至付清所欠租金。另查，原告系天津市河西区市容园林和园林管理委员会的下属单位。1995年12月6日，天津市城乡建设委员会发[1995]建规设1003号批文至市园林局，该委同意将珠江公园用地归属划归河西区园林局。2007年4月28日，原告办理产权登记手续。2017年5月8日，天津市河西区市容园林和园林管理委员会出具授权委托，由该委员会委托原告将闲置房屋、场地的实际管理和经营，原告可以以自己名义对外签署房屋、场地和租赁合同（协议），收取租金。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示、内容合法，为有效合同，当事人均应按合同约定享有权利和承担义务。本案中，原告已将房屋、场地提供给被告使用，但被告未按合同约定如期支付租金，故其应承担相应的民事责任。关于原告请求“判令被告立即从所承租的天津市河西区陵水道珠江公园内的房屋、场地搬出（包括被告自建的两排房屋），将所租的房屋、场地交还原告”一节，因原、被告之间的租赁合同已到期，被告再继续使用诉争房屋以及场地没有任何法律依据，故对该项请求，一审法院予以支持；关于原告请求“判令被告向原告交纳2016年6月至2016年10月期间所欠缴租金，共计125000元”一节，因被告在庭审中，承认尚欠原告租金125000元，故对该项请求，一审法院予以支持。关于原告请求“判令被告向原告支付2016年11月至实际交付房屋之日止的房屋使用费以及因未如期交还所承租房屋、场地的违约金309041.92元”一节，因被告在租赁合同到期后继续使用诉争房屋以及场地，根据公平原则，故被告应按租金标准支付使用费；关于违约金问题，因租赁合同约定过高，应按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告天津津城集团有限公司于本判决生效之日起30日内将坐落于天津市河西区陵水道珠江花园房屋及场地（包括搭建及自建房屋）腾空交予原告天津格瑞物业管理有限公司，因腾房所发生的费用由被告天津津城集团有限公司负担；二、被告天津津城集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告天津格瑞物业管理有限公司自2016年6月至2016年10月31日止的房屋租金125000元；三、被告天津津城集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告天津格瑞物业管理有限公司自2016年11月1日至实际腾房之日止，按月租金25000元标准计算的房屋及场地使用费；四、被告天津津城集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告天津格瑞物业管理有限公司自2016年11月至2017年5月8日止，以月租金25000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金；五、驳回原告天津格瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7811元，由原告天津格瑞物业管理有限公司负担5858.25元，被告天津津城集团有限公司负担1952.75元。”
二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人主张被上诉人不是租赁房屋的所有权人，请求确认租赁合同无效，本院认为，有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅包括所有权人，还包括合法占有人。本案中,被上诉人提交了相关证据及天津市河西区市容园林和园林管理委员会出具的授权委托书，因此被上诉人有权对涉诉房屋进行出租，上诉人主张合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。本案中，双方续签自2015年11月至2016年10月31日为期1年的合同，上诉人自2016年6月30日起至今未向被上诉人交纳租金。2016年10月31日，双方书面合同到期后，未签订新的书面合同，双方的租赁合同关系已经终止，一审法院判定上诉人将涉诉房屋腾空交予被上诉人，并无不当。关于上诉人2016年6月至2016年10月期间所欠缴租金一节，因上诉人对该期间的租金予以认可，本院予以照准。双方租赁合同终止后，上诉人继续使用涉诉房屋至今，应该支付相应的房屋使用费，一审法院判定上诉人参照租金标准支付房屋使用费，并无不妥。关于违约金一节，一审法院按中国人民银行同期贷款利率1.3倍对约定过高的违约金予以调整，体现了公平原则，本院予以维持。
综上所述，上诉人天津津城集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6925元，由上诉人天津津城集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 王飞成