江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终8004号
上诉人（原审被告）：周维娜，女，1991年11月19日生，汉族，住江苏省张家港市。
委托诉讼代理人：徐虹，江苏梁丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：丁淑敏，女，1976年10月28日生，汉族，住江苏省张家港市。
委托诉讼代理人：韩友维，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家港市大正艾可商贸有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇港口太平村。
法定代表人：吴正范，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：戴火元，该公司员工。
上诉人周维娜、丁淑敏因与被上诉人张家港市大正艾可商贸有限公司（以下简称大正艾可公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省张家港市人民法院（2017）苏0582民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周维娜上诉请求：撤销一审判决，改判周维娜不承担付款责任，上诉费由大正艾可公司、丁淑敏承担。事实和理由：2013年下半年，周维娜的父亲与丁淑敏的丈夫协商，各出资50%，以周维娜、丁淑敏的名义成立建材专卖店。2014年7月14日，周维娜父女与丁淑敏夫妻协商，签订协议，退出建材店的经营，自当日起建材店的负债与周维娜无关。相应证据材料一审中已经复印邮寄给一审法院，一审法院没有审查，判决有误。
对于周维娜的上诉，大正艾可公司辩称，周维娜和丁淑敏之间的合同对我公司没有约束力，一审判决并无不当，请求驳回周维娜的上诉，维持原判。
对于周维娜的上诉，丁淑敏述称，我方认可自2014年7月14日起涉案建材店由我方独立经营，现在与周维娜无关。
丁淑敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，上诉费用由大正艾可公司承担。事实和理由：1、本案中的出租房屋系违法搭建，不仅导致出租合同无效，而且房屋的设计、施工均未经过审批，不符合出租条件，是造成玻璃门多次损坏的原因。玻璃门损坏导致雨水淋湿板材产生损失。我方的装潢方案是按照合同与大正艾可公司协商后确定的，大正艾可公司也负担了部分费用。因此，大正艾可公司应当对玻璃门、物品及装潢损失承担赔偿责任。2、一审法院既然认定双方合同无效，无效系大正艾可公司提供出租物没有批建手续导致，大正艾可公司应当承担合同无效造成的损失。3、一审法院忽略我方提供的证据，也没有现场查看，认定事实不清。
对于丁淑敏的上诉，大正艾可公司辩称，丁淑敏、周维娜与我公司签订租赁合同是事实，应当按照合同约定支付房屋占有费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丁淑敏的上诉。
对于丁淑敏的上诉，周维娜述称，对丁淑敏的上诉意见没有异议，即使维持原判，相应费用也不应由我方承担。
大正艾可公司向一审法院起诉请求：周维娜、丁淑敏支付房屋占用费80880元；本案诉讼费用由周维娜、丁淑敏承担。
丁淑敏向一审法院反诉请求：1、依法确认2014年3月3日签署的租赁合同无效；2、大正艾可公司赔偿丁淑敏各项损失总计301800元，其中维修费损失4000元，因地势低淹水导致的板材损失40000元，装潢损失257800元。
一审法院认定事实：2014年3月3日，大正艾可公司与周维娜、丁淑敏签订《租赁合同》一份，周维娜、丁淑敏向大正艾可公司租赁位于张家港市凤凰镇太平村西塘公路6号建筑面积约为168平方米的房屋。合同约定，租赁期限叁年，自2013年12月28日起至2017年3月27日止，第一个年度年租金为34000元，第二、三个租赁年度的年租金各为55440元，合计144880元。租金支付方法为：一年一付，先付后用，因无墙进场外围玻璃装修等折价21440元在第一年房租中一次性优惠，优惠后该部分装修的固定资产所有权归甲方，乙方不得拆除或转让。合同签订后，周维娜、丁淑敏支付租金64000元，剩余80880元租金未付。
一审另查明，涉诉房屋未取得房屋产权证，系张家港市艾可服饰有限公司整体租赁给大正艾可公司。
上述事实有《租赁合同》、土地使用证、情况说明及庭审笔录等予以佐证。
一审法院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建筑工程建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照该规定。本案所涉的出租房屋建设未取得相关审批手续，按照法律规定，双方当事人签订的房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，周维娜、丁淑敏应及时返还占用的涉诉房屋给大正艾可公司。大正艾可公司要求周维娜、丁淑敏参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的要求，一审法院予以支持。审理中，丁淑敏向一审法院提出鉴定申请，要求对涉诉房屋的装潢损失进行鉴定，因该装潢费用在双方签订的租赁合同中未作明确约定，对该鉴定的申请一审法院不予准许。丁淑敏反诉请求中的维修费、板材损失及装潢费用损失并非大正艾可公司造成，其要求大正艾可公司承担该些损失的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十二条、《中华人民民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、周维娜、丁淑敏应支付张家港市大正艾可商贸有限公司房屋占有使用费80880元。限周维娜、丁淑敏在判决生效后十五日内履行。二、驳回丁淑敏要求张家港市大正艾可商贸有限公司赔偿各项损失301800元的反诉请求。本诉案件受理费1822元由周维娜、丁淑敏负担；反诉案件受理费5827元由丁淑敏负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，周维娜围绕上诉请求向本院提交：1、周维娜的父亲周东与丁淑敏的丈夫周琴龙2014年7月13日签订的协议，约定周琴龙支付周东65000元，2014年7月14日开始塘桥雪宝建材店由周琴龙独自经营，店里的材料和欠债与周东无关。2、周东与周琴龙2016年7月7日签订的协议，内容与前一份一致。上述两份协议用以证明周维娜已经退出经营，2014年7月14日之后的欠款与周维娜无关。大正艾可公司对上述证据质证认为：周维娜一审中没有提交，上述证据，我方对其真实性和合法性均有异议，周维娜与丁淑敏之间有利害关系，上述协议与我方的诉讼请求没有关联性。丁淑敏对上述证据质证认为：对上述协议真实性不予认可，但我方认可租金与周维娜无关。
二审中，丁淑敏陈述：装潢得到大正艾可公司认可的依据就是双方在合同中对租金支付方式的特殊约定，这笔款项属于补贴承租人的装修款，证明大正艾可公司对于装潢方案是知情并同意的。装潢损失指的就是玻璃门多次损坏产生的费用，玻璃门频繁损坏一定与建筑物不符合出租条件有关，对此没有证据。
本院认为，大正艾可公司与周维娜、丁淑敏签订的《租赁合同》因承租房屋未取得相应规划审批手续而无效。大正艾可公司已将房屋交付周维娜、丁淑敏使用，其主张周维娜、丁淑敏按照合同约定租金标准支付房屋占有使用费应予支持。一审时周维娜经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃自己的诉讼权利。二审中，周维娜虽然提交了协议书证明涉案房屋内经营的建材店2017年7月14日后产生的债务与其无关，丁淑敏也认可本案所涉房屋占有使用费与周维娜无关，但这是周维娜与丁淑敏的内部约定。周维娜并未与大正艾可公司协商退出《租赁合同》，其作为合同相对方，仍然应当承担房屋占有使用费。
对于丁淑敏反诉主张的各项损失，丁淑敏认为涉案房屋不符合出租条件导致安装的玻璃门多次爆裂，产生玻璃门、板材淋湿、装潢损失，应当对玻璃门损坏原因及损失金额承担举证责任。涉案房屋虽然未取得相应审批手续，但丁淑敏并无证据证明涉案房屋存在质量问题无法使用，也无证据证明玻璃门损坏是由于房屋问题导致。至于装潢损失，双方在合同中约定的是外墙玻璃装修折价，丁淑敏并无证据证明其对房屋装潢经过大正艾可公司同意，且丁淑敏占有使用房屋已经超过合同约定租期，也不存在装修残值损失。丁淑敏无证据证明其主张的损失与大正艾可公司提供的房屋问题存在因果关系，上述损失也并非合同无效导致，丁淑敏主张大正艾可公司承担上述损失于法无据。
综上，上诉人周维娜、丁淑敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3644元，由上诉人周维娜负担1822元，由上诉人丁淑敏负担1822元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 沈维佳
审 判 员 杨 兵
二〇一七年十一月二十日
法官助理 郭 锐
书 记 员 朱冰丽