北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12315号
上诉人（原审被告）戴俭会，男，1965年7月24日出生。
委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王顺华，男，1951年7月15日出生。
委托代理人陈大伟。
原审第三人北京欧拉服饰有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号401号。
法定代表人戴俭会，经理。
上诉人戴俭会因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第05649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人戴俭会（兼原审第三人北京欧拉服饰有限公司之法定代表人）及其委托代理人崔浩，被上诉人�顺华之委托代理人陈大伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2015年4月，王顺华起诉至原审法院称：位于北京市东城区×××的9、10、11、12号房屋为公租房，承租人为我哥哥王振华。1983年起我及我的家人就居住在上述房屋内。为补贴家用，我于1998年12月与戴俭会签订协议，将12号房屋出租给戴俭会使用，每月租金1000元。双方租赁关系存续期间，口头约定每月的25日交纳房租，租金随市场行情上涨。自2009年起，房屋租金为每月2000元。2013年5月，戴俭会私自将租赁房屋隔断，并将隔断的一小间房屋用做旅游咨询，自2014年10月25日起，戴俭会拒绝向我交纳租金。因双方租赁合同无效，故诉至法院，要求：1、戴俭会按现状腾退并返还北京市东城区×××12号房屋；2、戴俭会支付自2014年10月25日至实际腾退之日的房屋使用费，标准为每月5000元；3、戴俭会以欠付租金中的25000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年2月25日至实际腾退之日的利息损失。
戴俭会辩称：不同意王顺华的诉讼请求。双方协议约定除非国家占地拆迁才可以解除协议，现在不具备协议解除条件。我于1994年第一次承租12号房屋后对房屋进行了2次翻建，原房屋已经不存在，无法腾退。自2009年起王顺华已经将房屋租金涨至每月2000元。自2014年10月25日起，因我交纳房屋租金王顺华拒收，所以我自此未交纳房租，但王顺华要求按照每月5000元标准支付租金及利息缺乏事实和法律依据。即使双方合同无效，我也不同意将房屋按现状返还，仅同意返还双方于1994年签订租赁协议时的1.9平方米的房屋。王顺华并非涉案房屋的承租人，其要求我返还涉案房屋主体不适格。
北京欧拉服饰有限公司辩称：同戴俭会的答辩意见。
原审法院经审理确认：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，1998年双方签订协议时，原12号房已为被戴俭会拆除并进行改扩建后的状态，其在改扩建房屋时并未经过房屋规划管理部门的批准，双方于1998年订立合同时租赁合同的标的物即为未经规划审批的自建房屋，且涉案房屋的性质为公有住房，根据公房租赁合同的约定，承租人不得将其承租的公房进行转租，现房屋管理单位明确表示不同意涉案房屋转租给戴俭会经营，故法院认定王顺华、戴俭会于1998年签订的《协议》为无效合同。因双方签订的《协议》无效，现王顺华提出要求戴俭会按现状返还涉案房屋，故实际使用涉案房屋的戴俭会及北京欧拉服饰有限公司应当承担将房屋返还给王顺华的义务。王顺华系基于双方所订立的�效的租赁合同要求戴俭会返还租赁物，戴俭会所持王顺华非涉案房屋承租人，无权要求戴俭会返还房屋的辩论意见缺乏依据，法院不予采信。另，戴俭会称其仅同意按照1994年承租的1.9平方米返还房屋，但双方对签订租赁协议时房屋状况表述不一致，且双方均未举证证明当年房屋具体状况，故对戴俭会的该项答辩意见，不予采信。承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。虽戴俭会对原12号房屋进行了改扩建，但庭审中经法院释明，王顺华、戴俭会均不申请对涉案房屋的工程造价进行评估，且戴俭会亦未对扩建损失提出反诉，关于戴俭会对涉案房屋投入的扩建损失等诉求，其可通过其他途径另行解决。双方签订的《协议》虽然无效，但戴俭会在占有使用涉案房屋期间仍应支付相应的使用费，故对王顺华要求戴俭会支付自2014年10月25日至实际腾房之日的房屋使用费的诉讼请求，予以支持，具体标准由法院依法酌定。关于王顺华要求戴俭会支付利息损失的诉讼请求，鉴于双方之间并未相关约定，王顺华的该项诉请缺乏依据，不予支持。需要指出的是，法院虽判令戴俭会及北京欧拉服饰有限公司按照现状返还房屋，但并不影响有关行政主管机关对违反行政规划审批建设的房屋采取相关措施。综上，原审法院于2015年10月20日判决：一、戴俭会、北京欧拉服饰有限公司于判决生效后三十日内腾退其使用的北京市东城区×××十一号房屋南侧（经营为美发店及旅行社）的房屋，并交还王顺华；二、戴俭会于判决生效后三十日内支付王顺华自二〇一四年十月二十五日起至实际腾退之日止的房屋使用费，具体标准为每月二千元；三、驳回王顺华的其他诉讼请求。
判决后，戴俭会不服，上诉至�院，要求撤销原判，改判驳回王顺华的全部诉讼请求，上诉理由为：1、原审法院既然认定涉案合同是无效合同，就应当恢复至订立合同时的状态，返还房屋应为1994年签订协议时的1.9平方米的房屋，原审法院判决按照现状全部返还没有依据，且王顺华并非公房租赁合同承租人，其主张返还房屋主体不适格；2、涉案房屋属于国家福利政策公有租赁住房，不应适用有关房屋租赁合同纠纷案件的司法解释，原判认定的房屋使用费于法无据，且王顺华对涉案房屋实施断水、断电，我无法正常使用房屋，原判酌定房屋使用费为每月2000元，没有考虑断水、断电的事实；3、按照相关城管部门的责令改正通知，我已于2015年10月25日将违章建筑拆除，涉案房屋客观上已无法返还，如果判决支付房屋使用费，也只能支付到房屋拆除之日。王顺华同意原判。北京欧拉服饰有限公司未上诉�但表示同意戴俭会的上诉请求。
经审理查明：北京市东城区×××9-12号房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心东华门分中心（以下简称东华门分中心）的直管公房，王振华系上述房屋的承租人。王振华与王顺华系兄弟关系。经王振华同意，上述房屋实际由王顺华使用。
1994年4月29日，王顺华（甲方）、戴俭会（乙方）签订《协议》，约定：乙方承租甲方一间房翻建发廊，租期5年，租金为每年1万元，按月付钱，94年5月25号开始交房钱；鉴于自建，合同1994年4月29号生效。1998年12月4日，王顺华（甲方）、戴俭会（乙方）签订《协议书》，约定：1、乙方承租甲方一间平房，翻建发廊，租期无限，租金为每年1万2仟元，按月付钱，1999年5月25号开始交房钱；2、甲方提供乙方水和电，水电费乙方自付；3、除非国家要占地拆迁，否则甲乙不可以任何理�拒绝乙方租房；鉴于自建，合同98年12月4号生效。后房屋租金涨至每月2000元，戴俭会已交纳租金至2014年10月24日。戴俭会称王顺华于2014年10月25日对租赁房屋断水断电，后其只能另接水电进行经营，王顺华否认实施断水断电。
庭审中，双方均认可自1994年起王顺华出租给戴俭会的房屋系北京市东城区×××12号房屋（以下简称12号房屋）。根据东华门分中心房屋底档记载，12号房使用面积为1.9平方米。原审法院于2015年10月10日至现场勘验，北京市东城区东华门大街1号院内9、10、11号房屋为东房，原12号房屋已全部拆除。现12号房东西长度大于11号房，12号房分为两部分，西半侧部分由戴俭会经营美发店，东半侧由北京欧拉服饰有限公司经营售卖旅游纪念品。关于1994年4月双方签订租赁协议时的房屋状况，王顺华称当时12号房东西长度与11号相等，且原12号房西侧有其�建房，同时租给戴俭会经营使用；戴俭会则称原12号房为三角形区域，12号西侧并无自建房，仅有一石棉瓦顶棚，且原12号房与西侧部分的整体东西长度小于11号房。
现双方均认可戴俭会经王顺华同意后对其承租的12号房屋进行了翻建，关于具体翻建情况，戴俭会称共进行两次翻建，分别为：1994年在南墙上开门，拆除房顶同时拆除西墙将房屋向西扩建了1米，将房屋扩建到7、8平方米；1999年左右将房屋再次向南扩展，扩建到14平米。王顺华认可1994年双方签完协议后，经其同意，在涉案房屋仅保留北墙和西墙的情况下，戴俭会将房屋扩建为现状，但戴俭会仅进行了一次翻建。
本案审理中，法院向东华门分中心了解涉案房屋情况，东华门分中心表示其于2015年3月才了解到涉案房屋存在纠纷，该单位从未对涉案房屋进行过翻建，亦不了解房屋扩建的情况；根据相关管理规定，公房不允许转租，东华门分中心不同意涉案房屋转租给戴俭会；东华门分中心仅认可《分户住宅租金计算表》记载的12号房屋应为使用面积1.9平方米，作为管理人，东华门分中心有权要求将12号房屋恢复原状，但本案中东华门分中心不主张权利，亦不愿参加诉讼，如研究后东华门分中心认为需要承租人将涉案房屋恢复原状，将另行起诉。
另查，王振华曾于2014年以返还原物纠纷为案由起诉戴俭会，要求其腾空并返还涉案房屋，经开庭审理后，王振华撤回起诉。
本院审理期间，各方均确认，戴俭会于2015年10月25日将12号房屋（经营为美发店及旅行社）拆除。戴俭会提供北京市东城区城市管理综合行政执法监察局于2015年10月19日出具的责令改正通知书，主张其据此拆除违章建筑。王顺华称无法对通知书的真实性进行核实，其从城管部�了解到，是让戴俭会改正违法行为而非拆除房屋，且戴俭会欺骗城管部门，没有说明涉案房屋涉及诉讼的情况。戴俭会另提供收据一张，欲证明其在拆除12号房屋后，向东华门分中心交纳工程款12000余元，现东华门分中心已建设恢复12号房屋（1.9平方米）。王顺华表示不清楚工程款事宜，认可东华门分中心牵头建设恢复12号房屋，但称目前房屋内部尚未粉刷，其尚未取得12号房屋钥匙。
上述事实，有各方当事人陈述、《公有住宅租赁合同》、《协议》、《协议书》、《分户住宅租金计算表》、现场勘验笔录以及照片等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，1998年王顺华与戴俭会签订《协议书》时，原12号房已为被戴俭会拆除并进行改扩建后的状态，其在改扩建房屋时并未经过房屋规划管理部门的批准，双方于1998年订立协议时租赁标的物即为未经规划审批的自建房屋，故该《协议书》应为无效合同。
双方签订的租赁合同无效，故实际使用涉案房屋的戴俭会及北京欧拉服饰有限公司应当承担将房屋返还给王顺华的义务。戴俭会上诉称王顺华并非公房租赁合同承租人，其主张返还房屋主体不适格，本院认为，本案中王顺华系基于双方所订立的无效的租赁合同要求戴俭会返还租赁物，因此原审法院判决戴俭会向王顺华交还涉案房屋并无不当。但是，鉴于在原审判决作出后，戴俭会于2015年10月25日将涉案房屋拆除，涉案房屋客观上已经无法返还，因此本院不再判决返还房屋。
关于房屋使用费。戴俭会上诉主张涉案房屋属于国家福利政策公有租赁住房，不应适用有关房屋租赁合同纠纷案件的司法解释，原判认定的房屋使用费于法无据，本院认为，原12号房屋系案外人王振华自东华门分中心承租的公有住房，但本案诉争的租赁合同系王顺华与戴俭会所签订，租赁标的物系未经规划审批的自建房屋，故本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方所签租赁合同虽然无效，戴俭会仍应支付在占有使用涉案房屋期间的使用费。关于支付房屋使用费的期间，原审法院判决戴俭会支付至实际腾退之日止，现因涉案房屋已于2015年10月25日被拆除，故本院对此予以变更，房屋使用费应支付至2015年10月25日止。如王顺华或相关权利人认为戴俭会拆除涉案房屋给其造成其他损失，可以另行主张。关于房屋使用费的具体标准，戴俭会主张在使用涉案房屋期间王顺华实施断水断电，王顺华�此否认，戴俭会未提供相应证据，且戴俭会认可此后其仍在涉案房屋继续经营，故原审法院结合本案实际情况酌定房屋使用费，数额适当。
综上，鉴于本案事实发生变化，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
撤销（2015）东民初字第05649号民事判决第一项；
二、变更（2015）东民初字第05649号民事判决第二项为：戴俭会于本判决生效后三十日内支付王顺华自二〇一四年十月二十五日至二〇一五年十月二十五日的房屋使用费，具体标准为每月二千元；
三、驳回王顺华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审�件受理费800元，由戴俭会负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费800元，由戴俭会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 史其申