北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0116民初952号
原告：吕武茂，男，1970年5月10日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。
被告：孙冬梅，女，1970年1月17日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
原告吕武茂与被告孙冬梅确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕武茂及被告孙冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕武茂向本院提出诉讼请求：1.请求判决原被告于2016年11月2日签订的《协议书》合法有效，其中土地使用权范围为23亩，地上物建筑面积以政府批准为准；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年11月2日，因被告经营困难急需资金，想将其名下享有的土地使用权的土地及地上物所有权转让给原告，经过双方协商，以作价为400万元，原告分三个阶段付清。现在原告已经付清前两个阶段的应付转让费用人民币280万元，其余120万在2018年5月前结清。在2017年10月被告要求原告提前支付120万元，否则解除合同。原告认为，被告的行为不符合双方协议的约定，原告不同意被告的要求，故起诉至法院。
孙冬梅辩称，目前合同是有效的。我现在很困难，我是着急用钱，希望对方能够提前支付，当时就是因为用钱才和原告达成的协议，但是实际上钱的问题也没有实际解决，如果不能提前给我的话，我就不想继续履行这个合同了，而且关于土地的手续，是要对方把钱交清以后，才能给他办理。我希望对方能够体谅我一下，在半个月之内把剩余的尾款给我，我就继续履行合同，否则我就不再履行合同。
吕武茂向法庭提交的2016年11月2日吕武茂与孙冬梅签订的协议书、判决书、裁定书、同意转租说明、银行客户回单和明细、建设工程规划许可证、刘各长村委会出具的说明等证据，孙冬梅表示认可，本院予以确认并在卷佐证。
孙冬梅向法庭提交的执行和解协议、国有土地、集体土地使用收益权及其他设施拍卖、租赁协议、宗地图等证据，吕武茂表示认可，本院予以确认并在卷佐证。
本院现场勘查的笔录、照片及调取的房地平面图等，双方当事人均无异议，本院在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
2005年8月26日，北京市怀柔区怀柔镇农村信用合作社（甲方）、北京天地正缘工贸有限公司（乙方）、北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会（丙方）签订国有土地、集体土地使用收益权及其他设施拍卖、租赁协议，该协议约定：甲方于2003年4月10日以抵债方式接收丙方国有土地使用权9.8亩，集体土地使用收益权28亩及120千瓦变压器和房产（30间、无房产证），抵偿贷款本息3853955.51元。为了加快待处理抵债资产的变现，经甲、乙、丙三方协商同意，由乙方接收上述资产，双方本着自愿平等，互惠互利的原则达成以下协议。第一条，甲方将丙方抵偿给信用社的国有土地6351平方米（9.8亩）及地上30间房和变压器一同通过中都京东（北京）国际拍卖有限公司公开拍卖，由乙方最终以127万元的价格成交，甲方、丙方协助乙方办理产权过户，于2005年6月10日信用社以收到所拍卖的资金127万元，用于偿还贷款。第二条，甲方将丙方抵偿给怀柔镇信用社集体土地28亩土地使用收益权，经甲、乙双方友好协商最终以159万元的价格转租乙方，甲方于2005年8月26日一次性收到土地使用收益权租金159万元，用于偿还贷款本息。第三条，上述资产拍卖及集体土地使用收益权转让价格共计286万元。第四条，集体土地使用收益权转让期限（2005年8月25日到2033年3月10日），到期后集体土地使用收益权归丙方所有。第五条，丙方同意甲方将抵债资产集体土地使用收益权转租给乙方使用27年7个月。第六条，乙方对甲方转租的集体土地使用收益权，在使用期内，在国家法律准许经营范围内进行营运、转租、否则一切后果由乙方自负。协议签订后北京市怀柔区怀柔镇农村信用合作社在甲方处盖章，北京天地正缘工贸有限公司在乙方处盖章，北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会在丙方处盖章。
2005年7月11日，怀柔区人民政府下发了京怀国用（2005出）第0093号使用权证，载明:土地使用权人北京天地正缘工贸有限公司，座落怀柔区怀柔镇刘各长村445号，使用权面积6531.09平方米。
2007年12月28日，北京市规划委员会向北京天地正缘工贸有限公司下发了2007规（怀）建字0076号建设工程规划许可证及附件，载明：建设单位北京天地正缘工贸有限公司，建设位置怀柔区怀柔镇刘各长村445号，建设项目：1号库房、2号库房、宿舍楼，均为地上2层，宿舍楼建筑规模438平方米。
2014年,孙冬梅作为原告起诉常九龙、北京京城联合建设工程有限公司、北京天地正缘工贸有限公司，要求常九龙、北京京城联合建设工程有限公司偿还孙冬梅借款985万元并支付利息，要求北京天地正缘工贸有限公司对常九龙、北京京城联合建设工程有限公司对上述债务承担连带清偿责任。我院于2014年2月28日作出（2014）怀民初字第00929号民事判决书，判决常九龙、北京京城联合建设工程有限公司于判决生效后七日内返还原告孙冬梅借款人民币985万元并支付利息；北京天地正缘工贸有限公司对常九龙、北京京城联合建设工程有限公司上述债务承担连带清偿责任。2014年4月1日，孙冬梅向我院申请强制执行。2014年4月29日，北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会出具的同意转租说明载明：关于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会在2005年8月26日与北京市怀柔区怀柔镇农村信用合作社、北京天地正缘工贸有限公司签订的“国有土地、集体土地使用收益权及其他设施拍卖、租赁协议”中，第六条约定，在法律准许经营范围内进行营运、转租。现因北京天地正缘工贸有限公司将租赁的28亩土地使用权、在租赁期限内转租给孙冬梅（期限按租期2033年3月10日止），用于抵偿其债务。我村委会同意该土地转租，地上物和其他纠纷与我村无关。2014年5月6日,孙冬梅（甲方）与北京天地正缘工贸有限公司（乙方）签订执行调解协议，载明：甲乙双方关于（2014）怀执字第908号执行案件和解如下，第一条，乙方基于2005年8月26日与北京市怀柔区怀柔镇农村信用合作社、北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会签订的“国有土体、集体土地使用收益权及其他设施拍卖、租赁协议”取得的集体土地使用收益权28亩，以及该土地地上物所有权，包括120千瓦变压器、树木、三层建筑物（简装修）约1200㎡、围墙等。依据该合同，乙方具有到2033年3月10日前使用和收益权，并且有权在使用期内对外进行运行、转租的权利。第二条，乙方依据（2014）怀民初字第00929号民事判决书，应支付甲方借款人民币985万元及从2013年11月28日始至实际给付之日止月息2%的利息，诉讼费40375元也由乙方承担。第三条，经双方协商，乙方同意将第一条所列28亩土地使用权（到2033年3月10日）及地上物所有权（六栋别墅、三层框架楼除外）转让（土地使用权为转租、地上物所有权为转让）给甲方。甲方应收乙方欠款本金500万元作为本协议约定转让地上物所有权和28亩土地使用权的费用，双方之间关于985万元借款及从2013年11月28日始至实际给付之日止月息2%的利息，诉讼费40375元扣除本协议约定的转让款本金500万元后的余款，由乙方继续按照（2014）怀民初字第00929号民事判决书履行。第四条，本协议生效后，双方约定乙方转让使用权的土地所有权是地上物按现状进行交接，因无其他物品交接，本协议签订后，视同双方以对转让的地上物和土地使用权进行了交接，其他任何第三方不得干扰，如因与乙方有争议的第三方由乙方出面作出转让的解释工作。第五条，由乙方协助甲方办理与北京市怀柔区刘各长村村民委员会签订土地转租合同。孙冬梅在甲方签字处签名，北京天地正缘工贸有限公司在乙方签字处盖章。2014年10月13日，我院作出了（2014）怀执字第00908号民事裁定书，裁定北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第00929号民事判决书本次执行程序终结。该裁定书载明：在执行过程中，双方当事人自愿达成执行和解协议，被执行人北京天地正缘工贸有限公司使用自己与北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会租赁的二十八亩集体土地使用收益权及该土地上的合法地上物所有权，以五百万元的价格抵顶所欠申请执行人孙冬梅部分债务……。
2016年11月2日，吕武茂（甲方）与孙冬梅（乙方）签订协议书，约定：因孙冬梅投资公司经营发生资金周转困难，乙方出售其合法拥有的土地使用权和地上物，甲方有意购买，现就转让相关事宜做如下协议：第一条，乙方享有的土地使用权益及地上物法律依据为：①（2014）怀民初字第00929号民事判决书②（2014）怀执字第00908号执行裁定书③同意转租说明（此三份文件作为本协议的附件）。第二条，转让的范围和期限：转让的土地使用权限和地上物以及协议附近载明为准，甲方使用期限到2033年3月10日。第三条，土地的四至范围：位置，怀柔镇刘各长村，面积28亩，地上物建筑面积，按照现状建筑和地上物（第三方建设别墅除外）。第四条，双方约定该土地使用权和地上物作价人民币400万，甲方按约定在2016年11月4日前向乙方支付首付款100万元。甲方及其委托第三方可向乙方或乙方指定的其他账户汇款到账后视为乙方收到。第五条，本协议在甲方第一次款项100万支付后，约定的土地使用权和地上物所有权转移给甲方，如果甲方剩余款项不能按照约定时间到账，每天承担违约责任万分之三，预期超过三十天付款的乙方有权解除本协议，甲方已支付款项不记取任何利息，在本协议解除之时返还给甲方，否则继续履行本协议。第六条，在协议约定第一次款项到账后，甲乙方派人接受约定的土地和地上物。所有款项到账后，乙方将附件原件和土地做正式移交手续。吕武茂在甲方处签字，孙冬梅在乙方处签字。协议签订后，原告按约定向孙冬梅支付了转让费用280万元。
2017年12月25日，北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会出具了说明一份，该说明载明:北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会在2005年8月26日与北京市怀柔区怀柔镇农村信用合作社、北京天地正缘工贸有限公司签订的“国有土地、集体土地使用收益权及其他设施拍卖、租赁协议”中第二条所涉及的由北京天地正缘工贸有限公司取得使用收益权的28亩土地未办理过任何征地相关手续，至今该28亩土地仍属于我村集体所有的农业用地。
经我院现场勘查，双方当事人指认，涉案23亩土地的四至为东至二层楼房的西山墙，沿着二层楼西山墙往北为绿色铁丝网，向北延伸，有一小房子，小房子后山墙为北至界限，小房子后有山坡和铁路，沿着小房子西北方向山坡上有红螺湖别墅，别墅的南侧为山，山根处为铁丝网是西至界限，西南角挨着铁丝网为气象局，南侧为三层楼房，三层楼房东侧为护坡，护坡北侧是水池、假山，水池、假山与东侧二层楼房之间为一条道路，护坡为南侧界限；三层楼房为涉案中的楼房，且是房产证上显示的一层、二层楼房。
本院认为：吕武茂与孙冬梅签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，虽然协议中关于租赁期限超过二十年的部分违反了法律规定,但协议中的关于集体土地使用收益权在二十年租赁期限内及该土地上的合法地上物的所有权部分不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故吕武茂要求确认其与孙冬梅签订的《协议书》中关于集体土地使用收益权在租赁期限不超过二十年的部分和该土地上的合法地上物的所有权有效的请求合理，本院支持。因原告仅主张23亩的集体土地收益权，故对于超出部分本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、吕武茂与孙冬梅于2016年11月2日签订的《协议书》中关于23亩集体土地使用收益权在二十年的租赁期限内的部分以及该土地上的合法地上物的所有权的部分有效；
二、驳回吕武茂的其他诉讼请求。
案件受理费19400元，由孙冬梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 陈慧春
二〇一八年五月十四日
书记员 蒋佳静