广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2006号
上诉人（原审被告）：张忠中，男，1987年11月22日生，现住桂林市象山区。
委托诉讼代理人：刘庆才，广西诚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张勇，男，1967年11月9日生，现住桂林市秀峰区
被上诉人（原审原告）：吴江，男，1968年8月27日生，现住桂林市象山区。
上诉人张忠中因与张勇、吴江关于合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016)桂0304民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，并于2016年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人张忠中的委托诉讼代理人刘庆才，被上诉人吴江到庭参加诉讼。被上诉人张勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人张忠中的上诉请求：1、撤销桂林市象山区人民法院(2016)桂0304民初338号民事判决二、三项；2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定上诉人未将合同约定的场地将会给被上诉人与被上诉人自认的事实明显矛盾，亦与判决书的相关事实矛盾。本案中，原告在诉讼中陈述其于2014年2月底开始在峨眉山景区内修建亭子、亭子于3月1日建成并完工的事实，该事实表明，上诉人已经提前履行合同交付义务，在2016年2月份就已经将场地交付给被上诉人经营。另外，该判决书第5页第二段“原告诉称合同签订后，其于同年2月底开始在峨眉山景区内修建亭子，3月1日建成并完工，修建的亭子在同年3月底被拆除，但原告未能提供证据证实曾建造亭子并被拆除的相关证据”的记载事实，也足以表明2016年2月份上诉人已经将场地交付给被上诉人经营的事实。2、与一审认可的证人证言相互矛盾。一审中上诉人提供的证人证言已经清楚证实上诉人已经将场地交付给被上诉人，且被上诉人已经持续在该场所经营几个月的事实。3、与日常生活法则明显相悖。在2014年3月7日，被上人通过银行转款方式转了25000元给上诉人，如果上诉人未将场地交付给被上诉人，被上诉人在已经交付25000元押金情况下，凭什么会继续交款，这明显违背生活常理。
二、被上诉人未按照合同约定交付承包费已经构成违约，上诉人不退还押金符合合同约定和法律规定。
合同签订后，被上诉人已在场地内经营，却未按照合同约定交付承包费，已经构成违约，上诉人有权没收押金。一审对于被上诉人违约的事实未认定，明显损害上诉人合法权益。
被上诉人吴江、张勇答辩称：一审判决认定的事实是清楚的。本案是因上诉人的原因没有同峨眉山景区签订下承包合同，使得被上诉人无法营业。被上诉人在合同拟定的经营地点建好的门店也被峨眉景区拆除，损失近5万元。因上诉人严重违约，应对被上诉人给予赔偿14万元。
被上诉人吴江、张勇向一审法院起诉请求：1、解除双方合同；2、被告返还押金2.5万元；3、被告支付违约金7.5万元；4、被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月23日，原告吴江、张勇作为乙方，被告张忠中作为甲方，双方签订一份景区项目转承包合同，合同约定：“甲方将位于峨眉山景区清音阁段唐太宗摩崖石刻转承包给乙方，并由乙方负责在此经营放生和祈福牌、带、摆乌龟卖铜钱，若乙方增加其他的经营项目，需由甲方同意。合同期限为2014年3月1日至2015年12月31日止，每月转承包费人民币25000元。乙方在合同签署3日内，支付甲方押金人民币25000元。合同期内乙方不得把场地转租给他人经营，转承包期未满，乙方自行撤离甲方不退乙方押金25000元，转承包期已满，甲方应退乙方押金25000元。乙方必须每月末（提前五日）交下月转承包费用25000元于甲方，否则甲方有权无条件终止合同并不退乙方押金和一切费用。若因甲方张忠中个人原因中断与乙方合同，甲方需退还乙方押金25000元，再赔偿乙方人民币75000元。”2014年1月25日，原告依约支付被告押金25000元。2014年3月7日，原告向被告银行账户汇款25000元，被告主张该款项为承包费，原告则主张该款项为垫付给被告用于审批景区经营项目的活动经费。原告诉称合同签订后，其于同年2月底开始在峨眉山景区内修建亭子花费15000元，3月1日建成并完工，后因峨眉山景区不允许经营，修建的亭子在同年3月底被拆除，但原告未能提供证据证实曾建造亭子并被拆除的相关证据。
被告辩称其按照约定在2014年3月将场地交给原告经营，原告从2014年3月至2014年6月共经营4个月，原告于2014年3月7日支付给被告承包费4万元，其中25000元是转账，其余15000元给的现金。除此之外，被告没有支付过承包费。被告认为原告未按约定按月支付承包费已经构成根本违约，双方的合同已于2014年6月解除，2014年6月之后整个峨眉山景区因为政府规定不再允许私自经营摩崖石刻，被告不存在违约。但被告未就其辩称的2014年3月将场地交给原告经营、双方已于2014年6月解除通知原告合同以及政府取消私人经营摩崖石刻等主张提供证据。
一审法院认为，原、被告于2014年1月23日签订的《景区项目转承包合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护,合同双方都应按照合同的约定全面履行义务。原告在合同签订后已经依约向被告支付了合同押金25000元，被告在收取押金后应按照合同约定的时间将场地交付给原告经营，被告主张其已经将场地交付给原告使用了4个月，但未提供任何证据证实，亦不能以原告曾于2014年3月7日支付过被告25000元，就以此推断被告已经将合同约定的场地交付给原告使用。被告与原告签订景区项目转承包合同，被告应首先自身具备经营峨眉山景区项目的经营资格，才有权将自己的经营权转承包给原告。本案审理过程中被告提供7份与7位案外人签订的《合同协议书》拟证明其享有景区项目的经营权，但上述《合同协议书》均未经峨眉山景区确认，这7位案外人的真实身份以及是否是有权出租人都无法核实。被告亦未能提供证据证明，将峨眉山景区清音阁段唐太宗摩崖石刻实际交给原告经营的证据，故对被告主张已经依约履行合同的主张不予采信。综上，被告未能将合同约定的场地交付给原告经营已构成违约。
原告诉请要求解除原、被告之间签订的景区项目转承包合同。被告也主张早已通过口头方式向原告提出解除合同，峨眉山景区内现在也已不允许进行项目经营，该景区项目转承包合同已没有继续履行的客观条件，故对原告的该项诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约经，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告未依约履行合同义务，原告要求被告返还合同押金25000元，合法有据，予以支持。原告要求被告按照合同约定支付违约金75000元，本院认为该违约金的约定偏高，综合考虑合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法作适当调整，被告应支付原告违约金25000元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告吴江、张勇与被告张忠中与2014年1月23日签订的《景区项目转承包合同》；二、被告张忠中应退还原告吴江、张勇合同押金25000元；三、被告张忠中应支付原告吴江、张勇合同违约金25000元；四、驳回原告吴江、张勇的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人张忠中提交网上下载的光明记者的报道，证明被上诉人经营到6月份。被上诉人吴江、张勇质证认为，该证据与本案无关联性，有合同的都可以经营，没有正规合同的停止经营，上诉人张忠中与村民签订合同也没有摩崖石刻的地点和经营项目。对双方当事人争议的是否进行了经营争议。根据上诉人与被上诉人在一、二审所作陈述及一审所举证据，结合二审中上诉人张忠中提交的光明记者的报道。本院认定如下：峨眉山景区的从2014年6月开始不准许未经期同意的原在景区经营业者继续在峨眉山景区从事商业经营活动。被上诉人吴江、张勇在2014年3月1日建好了经营亭子，并于同月7日转账25000元给上诉人。该笔转账与双方所签订的合同租金(承包金)金额是一致的。因此，可以认定被上诉人从2014年3月开始在峨眉山景区内进行正常经营致3014年5月底。诉讼双方当事人对一审法院认定事实部分均无异议，本院对一审法院所认定的事实予以确认。
归纳本案争议焦点为：1、涉案合同是否有效；2、张忠中是否应退还吴江、张勇合同押金及是否应赔偿违约金。
本院认为，上诉人、被上诉人于2014年1月23日签订的《景区项目转承包合同》系双方的真实意思表示，但该合同所转让的主要项目是出租峨眉山景区清音阁段的场地(土地)，所涉出租经营场地的土地使用权为用益物权。土地用益物权的出租、转让的前提条件是出租人(转让人)必须享有该用益物权的权利人，只有用益物权的权利人才能对他人的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利。但在一、二审审理期间，双方均无法提交享有涉诉土地的用益物权的证据，亦不能提交享有该土地使用权的权利人同意或者追认上诉人使用涉诉土地行为。故，双方所签订的《景区项目转承包合同》涉及土地使用权部分无效。一审法院认定本案涉合同有效有误，本院予以纠正。由于本案合同无效，故被上诉人吴江、张勇要求退回押金的理由成立；但也因为本案合同无效，被上诉人吴江、张勇主张上诉人张忠中的行为构成违约的理由不能成立，其要求上诉人张忠中赔偿违约金请求亦无法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人张忠中要求驳回被上诉人吴江、张勇给付违约金的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016））桂0304民初338号民事判决第二项（即张忠中退还吴江、张勇合同押金25000元）；
二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016））桂0304民初338号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、驳回被上诉人吴江、张勇要求上诉人张忠中给付违约金75000元的诉讼请求。
一审案件受理费2300元，由上诉人张忠中负担575元，被上诉人吴江、张勇负担1725元；二审案件受理费1050元，由上诉人张忠中负担263元，由被上诉人吴江、张勇负担787元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海涛
审 判 员 陈 放
代理审判员 邓久发
二〇一六年十一月三日
书 记 员 伍解红