江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民再118号
再审申请人（一审原告）：韩官玲，女，1963年4月17日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：宗延军，江苏倍宁得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨思明，江苏倍宁得律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：杨忠，男，1968年6月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张云，江苏紫金律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：李龙庆，男，1965年1月17日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：张云，江苏紫金律师事务所律师。
再审申请人韩官玲因与被申请人杨忠、李龙庆房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2462号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月5日作出（2016）苏01民申309号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人韩官玲的委托诉讼代理人宗延军、杨思明，被申请人杨忠、李龙庆及其委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩官玲再审称，1、请求依法撤销南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2462号民事判决书；2、请求依法改判或者发回重审，依法判决被申请人退还租金80万元（2010年1月1日至2014年12月31日每年按20万元标准返还，生效判决确定支付的不再支付）；3、请求依法判决被申请人共同赔偿再审申请人室内装潢损失66万元及室外消防工程施工的投资损失（该部分损失以评估为准）；4、请求判决二被申请人向再审申请人支付违约金20万元；5、请求判决被申请人承担本案的原审、再审诉讼费用。再审的事实及理由：1、被申请人明知再审申请人租赁案涉房屋是经营KTV，仍然交付了不符合用途的房屋。案涉房屋在再审申请人承租之前，也是经营KTV，且再审申请人在签订合同之前也多次明确告知其承租案涉房屋是经营KTV之用，这种情况下，被申请人为了和申请人顺利订立租赁协议，进而向申请人提交了一份溧水县公安局建筑工程消防验收意见书，使再审申请人相信案涉房屋通过了消防验收，能够为经营KTV使用。设想一下，如果被申请人不提交这样一份溧水县公安局建筑工程消防验收意见书，再审申请人会承租这样一个没有经过消防验收合格的房屋去经营KTV吗？一个正常的生意人显然不会承租一个没有经过消防验收的房屋去经营KTV的风险。因此，被申请人的上述行为构成欺诈，明知再审申请人租赁案涉房屋是经营KTV，却提供了一份不具有法律效力的消防意见书给再审申请人，进而交付了不符合用途的房屋给再审申请人，给再审申请人造成了巨大的损失。2、被申请人提供溧水县公安局建筑工程消防验收意见书的行为表明双方达成补充约定，被申请人有义务交付符合约定用途的房屋。再审申请人和被申请人于2009年12月30日订立的《租赁协议》，既没有约定再审申请人从事KTV经营，也没有约定被申请人由义务提供的房屋需要经过消防验收合格，那么在此情况下，被申请人为何还要提交一份溧水县公安局建筑工程消防验收意见书给再审申请人？很显然，这是在双方达成口头补充协议的情况下，被申请人应再审申请人的要求提供的，如果双方没有达成补充协议，被申请人显然不会多此一举，自找麻烦。因此，从被申请人的上述行为来看，显然表明双方达成了关于案涉房屋用途的补充协议。从最终的结果来看，被申请人提供的溧水县公安局建筑工程消防验收意见书没有任何法律效力，构成欺诈，并且构成违约行为。综上，原审法院认定被申请人提供的房屋没有不符合合同约定的用途，且没有违反协议的约定显然是认定错误。二、原审法院法律适用错误。如前所述，由于被申请人提供了不符合合同的房屋，并且构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持。根据上述规定，被申请人应当赔偿再审申请人的装修损失66万元以及室外消防工程的损失。而原审法院却适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的相关规定，属于适用法律错误。综上所述，原审法院事实认定不清，法律适用错误。因此，为维护再审申请人合法权益，特向贵院提起再审，请求贵院支持再审申请人的再审请求。
被申请人杨忠、李龙庆辩称，一、被申请人购买的商品房本身用途就是商业用房，房屋交付时已通过政府相关部门的验收，因此该房屋是符合商业用房相关要求的，至于申请人经营的行业有消防特别要求，需要重新申报，而重新申报未能通过消防验收，并不代表该处房屋不符合消防使用条件，所以也不存在欺诈问题。被申请人将上述房屋租赁给申请人，《租赁协议》约定的也只用于经营，除约定申请人在租赁期间不得从事餐饮、小吃、有污染和有噪音项目外，对涉案房屋的具体用途并无明确约定，至于申请人经营的行业是否有特别要求，那是申请人选择经营项目自身所要解决的问题，与被申请人无关。消防合格意见书并不是签订合同的时候提供的，而是在申请人改变经营项目，有特殊要求后再次申报消防验收，需要提供原消防验收合格的材料，因此被申请人杨忠陪同申请人韩官玲到有关部门调取了2005年12月1日的消防验收意见书，所以不存在所谓达成了新的协议。二、在《租赁协议》履行中，因原告未按约定时间支付租金，构成违约，被申请人曾二次向法院提起诉讼，要求申请人支付拖欠的房屋租金，解除《租赁协议》。庭审中，申请人也以“消防验收不合格，双方之间的租赁合同应属无效”等作为不付租金的抗辩理由，对此，溧水区人民法院（2013）溧民初字第628号民事判决和（2014）溧民初字第776号民事判决书都明确认定“因原告方租赁给被告方的房屋不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，且双方在合同中亦没有明确约定该房屋的具体用途，故对于被告方以该房屋未经过消防验收以及消防验收不合格为由主张该租赁合同无效的抗辩主张不予支持。”同时认定“原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。”鉴于溧水区人民法院628号判决以及776号判决均为生效判决，对判决已查明并认定的事实，应直接作为本案的判决依据。三、申请人诉称无法通过消防验收，KTV不能经营。而事实上，申请人承租后一直在从事经营活动，这一点从其与曹富保发生纠纷，诉至法院后的（2013）溧民初字第1362号一审判决和（2014）宁民终字第3849号终审判决都可以证明。四、申请人与被申请人提交的证据均表明消防水阀不供水，是由于大东门步行街内部总消防水池严重损漏，造成整个大东门步行街消防系统瘫痪所至，而非涉案房屋一家无水，政府也在着力解决。故消防水阀不供水并不是被申请人的责任，被申请人没有违反租赁合同约定的违约行为。综上，申请人的再审申请无事实和法律依据，请求二审法院驳回申请人的再审申请，维持南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2462号民事判决。
原告韩官玲向一审法院的起诉请求：1、两被告退还原告的租金80万元（2010年1月1日至2014年12月31日每年按20万元标准返还，支付的租金返还，生效判决确定支付的不再履行）；2、两被告赔偿原告的室内装潢损失66万元及室外消防工程施工的投资损失（该部分损失以评估为准）；3、两被告支付原告违约金20万元；4、本案诉讼费由二被告承担。
一审认定事实：2009年12月30日，原告韩官玲与被告杨忠、李龙庆签订《租赁协议》一份。协议约定，两被告将溧水县永阳镇××商业步行街××室租赁给原告经营。该租赁房屋面积约1200平方米。租期10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。其中，2010年1月1日至2013年12月31日，年租金为20万元，2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为22万元，2017年1月1日至2019年12月31日，年租金为24万元。租金支付方式为：每半年一付，每年12月20日至次年5月20日前分两次付清。如有拖欠，两被告有权加收20%的滞纳金。协议签订时，原告需向两被告缴纳风险抵押金2万元，不计息。合同终止后，原告履行所有结算费用后，两被告再退还给被告2万元。协议中还约定，在租赁期内，原告不经两被告书面同意，不得将承租房屋进行分租或转租，也不得从事餐饮、小吃、有污染和噪音项目。协议还另约定了其他事项。
协议签订后，两被告将涉案房屋交付给原告使用，原告对涉案房屋进行装修后开始用于经营KTV。协议履行过程中，因韩官玲未按协议约定支付2012年10月至2013年6月份的租金，杨忠、李龙庆诉至南京市溧水区人民法院，该院于2013年6月20日作出（2013）溧民初字第628号民事判决，判决韩官玲于判决生效之日起3日内给付杨忠、李龙庆2012年第四季度及2013年上半年的租金15万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。其中，2012年第四季度租金5万元，违约金应当从2012年5月21日起计算至判决所确定的付款日止；2013年上半年的租金10万元，应当从2012年12月21日起计算至判决所确定的付款日止。
该判决生效后，韩官玲并未履行生效判决，亦未支付2013年7月份之后的租金，杨忠、李龙庆再次诉至南京市溧水区人民法院，2014年12月15日，南京市溧水区人民法院作出（2014）溧民初字第776号民事判决，判决：一、确认双方于2009年12月30日所签订的租赁合同于2014年12月31日解除。二、韩官玲于2014年12月31日之前将租赁房屋（溧水区大东门步行街17栋4层建筑面积约1200平方米）交还给杨忠、李龙庆。三、韩官玲于判决生效之日起十日内给付杨忠、李龙庆2013年下半年及2014年度的租金共计32万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付杨忠、李龙庆违约金。其中，2013年下半年租金10万元的违约金应当从2013年5月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年上半年租金11万元的违约金应当从2013年12月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年下半年租金11万元的违约金应当从2014年5月21日起计算至判决所确定的付款日止。四、驳回杨忠、李龙庆其他诉讼请求。该判决生效后，韩官玲亦未履行生效判决，杨忠、李龙庆就上述两案均已经向一审法院提出强制执行申请。
南京市溧水区人民法院另查明，2010年11月3日，韩官玲与案外人曹富保签订转让协议，韩官玲将其所有的“魅力金座”内的现所有资产一次性全部转让给曹富保，协议中约定其转让的“魅力金座”位于溧水县永阳镇××商业步行街××室即涉案房屋，约1200平方米，已豪华装修。后韩官玲与曹富保因此合同发生纠纷成诉，2014年11月7日经南京市中级人民法院终审判决，解除韩官玲与曹富保之间于2010年11月3日签订的转让协议；曹富保在判决生效之日起十日内给付韩官玲2012年度剩余租金10万元及2013年度租金20万元，合计30万元；韩官玲应于判决生效之日起十日内退还曹富保转让费（装修款）66万元，曹富保在判决生效之日起十日内退还韩官玲转让物品及房屋。
2005年12月1日，溧水县公安局出具建筑工程消防验收意见书一份，经消防验收，涉案房屋所在大东门商业街2A-2-1，2B-3，B-3，B-4，B-5工程消防验收意见为合格。
2011年6月27日、2012年6月13日，南京市公安消防局分别出具关于魅力金座娱乐中心内部装修工程消防复验不合格应改正后重新申报复验的意见，要求进行整改后重新申报验收，未经消防验收合格不得投入使用。
2013年6月9日，因“魅力金座KTV”无照经营，被南京市溧水区工商行政管理局依法采取行政强制措施，至今处于停业状态。涉案房屋至今空置，无人使用。原告诉至法院认为两被告提供的房屋因消防栓无水导致无法通过消防验收，两被告未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任，故而要求两被告退还已收取的2010年1月1日至2014年12月31日的租金80万元（原告庭审中主张由两被告退还已经收取的租金，尚在执行程序中的租金不再履行），并赔偿原告所做的内部装修由生效判决认定原告应返还曹富保的装修款66万元及外部消防系统装修费用，并赔偿原告违约金20万元。
一审法院认为,原告诉称两被告对租赁涉案房屋用于开办KTV的租赁用途是明知的，两被告在明知情况下将涉案房屋出租给原告，该房屋因消防栓无水导致无法通过消防验收，因涉案房屋不符合出租条件，造成原告损失，故而要求两被告退还已经支付的租金并不再支付应当支付的租金，以及要求两被告赔偿装修损失与违约金。对此一审法院认为，双方在2009年12月30日订立的租赁协议中仅约定原告在租赁期间不得从事餐饮、小吃、有污染和噪音项目，并未对原告承租涉案房屋的具体用途作出明确约定，加之，原告承租涉案房屋用作娱乐场所经营本身所需的消防要求较高，故而不能视为两被告交付的租赁物不符合约定的用途，两被告对涉案房屋消防验收无法通过的现状，并不存在违反双方协议约定的情形，因此原告以此为由要求两被告承担违约金20万元的诉讼请求，并无相应的合同依据及法律依据，一审法院依法不予支持。
关于原告要求两被告退还已支付的租金并不再支付应当支付的租金的诉讼请求，因原告承租涉案房屋后已实际使用该房屋，后转租给他人使用了涉案房屋，故而原告要求两被告返还或不再按照生效判决履行其应当支付租金义务的诉讼请求，并无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于原告要求两被告支付房屋室内装修损失66万元的诉讼请求，原告称按照（2014）宁民终字第3849号民事判决书，其应当返还案外人曹富保的转让费（室内装修款）66万元，该损失应当由两被告负担。一审法院认为，原告与两被告在（2014）溧民初字第776号案件审理过程中解除双方之间订立的租赁协议系因原告未按照协议约定支付租金，两被告诉至法院要求解除合同，原告同意故而人民法院依法确认双方之间租赁协议解除，按照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，可在利用价值范围内予以适当补偿。现出租人对涉案房屋内的装饰装修残值不同意利用，且因双方合同解除系因原告未按协议履行支付租金的义务造成，故而原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于原告要求两被告赔偿室外消防工程损失的诉讼请求，两被告称原告施工该室外消防工程并未经过其二人同意，其二人并不知情，原告亦未提供证据证明其进行该项施工时系经过两被告同意，按照相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故而原告无权要求两被告赔偿其室外消防工程损失。一审法院判决：驳回原告韩官玲的诉讼请求。本案案件受理费13800元，由原告韩官玲负担。
再审中，申请人称，涉案房屋改造装潢后，申请人试营业几天，由于没有水，没有消防验收许可证，被溧水县消防局查封，并被罚款25000元。后申请人将涉案房屋室内所有设施一次性转让给曹富保。消防部门第二次检查不合格后，申请人找出租人杨忠协商解决水的问题，同时我们一起去县政府，自来水公司要求解决水的问题，但是一直没有解决。没有消防用水的责任在出租人，申请人没有责任。由于没有水导致消防检查不合格，无法经营，造成申请人的损失应当由出租人承担。被申请人在再审中称，出租涉案房屋时，室外的消防管道是有水的，在申请人第二次去消防部门验收时，申请人的丈夫曾开过消防管道的总阀，当时总阀打开以后是有水的，但是由于涉案房屋所处的大街消防管道年久失修，到处漏水，被有关部门将总阀关停，申请人的丈夫曾打开总阀后被有关部门禁止。申请人没有证据证明涉案房屋出租时，室外消防管道无水。实际上申请人装潢结束后就开门营业，申请人将涉案房屋转让给曹富保，曹富保一直在经营KTV，直至被工商部门以无证经营查封禁止营业为止。
再审中，申请人和被申请人确认第二次消防部门检查认为消防栓系统故障，就是指涉案房屋的消防管道无水。
再审查明其他事实与原审相同，本院再审予以确认。
本院再审认为，当事人的合法权益受法律保护。申请人与被申请人签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的权利义务。本案中，涉案房屋出租前是商业用房，被申请人已向申请人提供涉案房屋原溧水县公安局建筑工程消防验收合格的相关材料，申请人没有提供证据证明涉案房屋在租赁前消防验收不合格证据，且经营KTV是申请人的选择，不是合同的约定。申请人再审中主张被申请人明知申请人租赁涉案房屋是经营KTV，却提供了一份不具有法律效力的消防意见书，交付了不符合用途的房屋诱骗申请人经营KTV，造成申请人巨大的损失，应当承担违约责任的再审理由，没有事实和法律依据，本案不予采纳。涉案房屋室外消防管道无水是由于年久失修原因所致，不是被申请人原因造成的，被申请人不应承担违约责任。申请人再审中要求被申请人支付20万元违约金的诉请，没有事实依据，本院不予支持。
关于申请人要求被申请人退还租金80万元的问题，本院再审认为，申请人实际占有和使用涉案房屋，后转租给他人使用收取租金，自2013年6月9日被南京市溧水区工商行政管理局依法采取行政强制措施停业前，申请人应当支付占有使用费。现已查明，申请人已支付租金至2014年12月31日，期间的32万元租金损失双方应按照过错责任分担。具体分析如下：一方面被申请人在履行租赁合同过程中，有义务保证租赁物各种设施的完好无缺。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。当出租人（被申请人）知道涉案房屋消防管道无水时，应当积极主动与有关部门协调，解决消防用水的问题，现有证据能够证明，消防用水的问题是能够解决的，但直至原审法院判决双方租赁合同解除前，涉案房屋仍未有消防用水，出租人存在过错，应承担相应的民事责任。另一方面，申请人在第一次消防验收因消防管网无水不合格时，就应当在第一时间解除合同，防止损失的扩大。另，根据法律规定，承租人(申请人)可以自行解决消防用水的问题，其费用可以冲抵租金或延长租期。申请人明知涉案房屋消防管网无水的情况下，将涉案房屋转让他人经营KTV,亦存在过错，应当承担相应的民事责任。
关于申请人要求被申请人赔偿室内装修损失及室外消防工程施工投资损失的问题，在申请人韩官玲与案外人曹富保因租赁合同发生纠纷案件中，本院（2014）宁民终字第3849号民事判决认定，韩官玲将室内所有资产以120万元的价格一次性转让给曹富保。申请人提出的室外消防工程施工的投资损失应包含在申请人转让费120万元内。就本院二审判决申请人承担66万元转让费的损失亦应按照双方过错责任分担。本院再审根据租赁合同履行的时间、双方过错责任的大小，综合全案酌定申请人与被申请人按照50%的比例承担被申请人租金和装修损失。被申请人租金和装修损失共计98万元，申请人承担49万元，被申请人承担49万元。
综上，申请人的部分再审理由，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2462民事判决。
二、被申请人杨忠、李龙庆于本判决生效之日起十五日内赔偿再审申请人韩官玲各项损失49万元。
三、驳回再审申请人韩官玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13800元，由原审原告韩官玲负担6900元，由原审被告杨忠、李龙庆负担6900元。二审案件受理费13800元，由申请人韩官玲负担6900元，由被申请人杨忠、李龙庆负担6900元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈红旗
审判员 刘 杰
二〇一七年十二月二十九日
书记员 王嘉玉