内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民再70号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古首地房地产开发有限公司。住所地赤峰市红山区迎宾路。
法定代表人：曹敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋晓峰，北京在明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱世杰，北京市亿达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：胡志忠，男，1960年3月15日出生，汉族，赤峰学院保卫处职工，住内蒙古自治区赤峰市。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：焦素梅，女，满族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
二被申请人共同委托诉讼代理人：毕春峰，内蒙古方赫律师事务所律师。
再审申请人内蒙古首地房地产开发有限公司（以下简称首地房产）与被申请人胡志忠、焦素梅商品房预售合同纠纷一案，首地房产不服本院作出的（2016）内04民终1402号民事判决,向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2017年4月21日作出（2017）内民申583号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，再审申请人首地房产的委托诉讼代理人宋晓峰、朱世杰，被申请人胡志忠、焦素梅及其委托诉讼代理人毕春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
首地房产申请再审称，1、请求依法撤销赤峰市中级人民法院作出的(2016)内04民终1402号民事判决书第二项判决内容；依法改判再审申请人不承担赔偿责任。2、一审、二审、再审诉讼费及鉴定费由二被申请人承担。再审理由：一、(2016)内04民终1402号民事判决认定的主要事实不清。1、从被申请人的诉状的内容上看涉案楼房只是完成了部分装修，并未完成整体装修。2、涉案房屋虽存在质量瑕疵，但质量瑕疵部位并不影响装修。3、再审申请人接到被申请人通知后曾多次积极主动上门进行维修，但均遭到被申请人的拒绝。二、赤峰市中级人民法院将赤广联字[2016]第046号《结算造价鉴定报告》作为认定案件事实的依据错误。1、赤峰市建设工程质量监督站《关于焦素梅投诉质量问题保修和维修的催办函》明确记载：涉案的房屋存在的顶棚不平、窗户台有落差、墙垂直线偏颇、西墙存在裂缝等瑕疵问题。因上述情况系在当前我国建筑行业中普遍存在的问题，完全可在装修过程中通过抹灰手段予以解决，并不影响被申请人的装修。2、赤广联字[2016]第046号《结算造价鉴定报告》中对被申请人单方提交未经质证的”装修合同”及”拆扒合同”所述内容直接予以确认严重违反法定程序并扩大被申请人的实际损失。三、因房屋存在的质量瑕疵并不影响被申请人房屋居住功能，被申请人拒不入住并拒不同意再审申请人对涉案房屋维修，故意扩大事态及费用损失，故物业费、取暖费、房屋租赁费等损失不应由再审申请人承担。上述事实，有�审申请人向一审法院提交的4枚录音光盘足以证明。
二被申请人辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人认可其房屋存在质量瑕疵，但认为没有影响房屋的居住和装修。依相关的法律规定，涉案房屋确实存在质量问题，再审申请人已经构成违约，应承担违约责任。被申请人于2013年3月初交纳购房款，由于质量问题一直未入住，曾多次找公司协商解决，但公司不从根本上解决房屋质量问题，故意推脱。涉案房屋的墙体、整个屋子的窗户均存在严重的质量问题，卫生间的窗户粘上瓷砖后无法打开，客厅的窗户一边高一边低，现在顶棚出现了漏雨的情况，给被申请人造成严重的经济损失。对于再审申请人其提到的二审中我方变更诉讼请求的情况，赤峰市中级人民法院二审中已明确认可，符合法律规定。对于再审申请人提出鉴定程序违法的再审理由，我方认为鉴定程序合法，符合客观实际，请求贵院维持二审判决。
胡志忠、焦素梅向一审法院诉称，2013年4月3日，订购被告开发的楼盘红山郡29号住宅楼1单元1181户，付全款。2014年7月入住前，对其提供的毛坯打底基础进行装修过程中发现顶棚不平、窗户台有落差、墙垂线偏颇，西墙存裂缝等问题，遂停�装修，进行交涉。为促成解决，我们申请赤峰市工程质量监督站查证，确认质量多处瑕疵，责任保修。经被告与施工单位沟通，由施工单位实施测量和保修，但因事关主体，小规模工程难以解决，故拖延至今，已超过一年，令我们失去信心。故我们提起诉讼，请求按质量三包规定判决退购我们购买的位于赤峰市红山郡29号住宅楼1单元1181室房屋。由于我们实施装修已不必要，要求赔偿装修损失333947.00元。耽延入住长达13个月，按月现金2200.00元赔偿租金（共计28600）元。以上合计362547.00元，被告应承付银行利息二倍即362547.00元×5.65%×2×13个月为53258.15元，合计415805.15元。一审法院查明的事实：经本院审理查明，二原告系夫妻关系。2013年4月3日，原告胡志忠（乙方）与被告（甲方）签订《内蒙古商品房买卖合同》，约定：一、商品房情况：乙方购买甲方开发建设的赤峰市新城区小新地组团宝山路西、铁南大街北首地红山郡小区29-1-01181号，设计用途住宅，建筑面积127.80平方米，其中：套内建筑面积102.89平方米，公共部位分摊建筑面积24.91平方米。二、商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5070.26元，价款为647979元。三、商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年10月1日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。四、乙方付款形式及付款时间，乙方应于2013年4月3日前，一次性存入商品房首付款247979元，其余价款办理贷款......八、商品房质量及保修责任：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《住宅质量保证书》的规�履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方应不承担责任。合同的其他条款同时对甲方逾期交房，乙方逾期付款的违约责任，商品房建筑面积与销售面积差异的处理、商品房配套设施运行、商品房设计变更、商品房交接、商品房权属登记等进行了约定。该合同的附件三：商品房质量、设备等情况进行了约定：1、交付标准：毛坯；2、层高：2.9-3m；3、入户门：钢制防盗入户门；户内门：无；阳台门：无；4、窗：断热铝合金框料、中空、三玻；5、内墙：厨房墙面水泥砂浆拉毛，卫生间墙面水泥砂浆防水保护层拉毛处理，其他房间水泥砂浆抹灰找平。6、地面：厨房地面混凝土找平，卫生间加防水保护层，其他地面混凝土找平；7、天河板：刮水泥腻子；8、暖气：市政集中供暖、地面辐射采暖；9、厨房：无配套、留有接口；10、卫生间：无配套、留有接口；11、空�外机档板：金属百叶/栏杆；12、阳台做法与设施：地面水泥砂浆找平，墙面水泥砂浆拉毛处理；13、分户电容量：单相8KW，市政供电，住宅220V电源；14、室内灯具：普通白炽灯、平灯口；15、电话、宽带：客厅及各卧室设接口；16、有线电视：预留有线电视接口；17、煤气管道：厨房设接口；18、水、电、气：IC卡式智能水表、户内天然气表、电表安装到位；19、外墙：涂料/墙砖；20、楼梯扶手：钢制栏杆刷漆和木扶手楼梯；21、楼梯间地面：地面砖（高层和小高层的三层以上为水泥地面）；22、单元门：可视对讲单元门；23、电梯：通力或同等品牌电梯。协议签订后原告胡志忠按约定向被告付清了全部购房款，被告如约向原告胡志忠交付了房屋。二原告在装修过程中发现涉案房屋存在质量问题，原告焦素梅于2015年1月9日向赤峰市建设工程质量监督站投诉涉案房屋顶棚不平，墙面垂直度超标，窗竖框垂直度超标。经该监督站现场检查，认为原告焦素梅投诉的问题属实，要求被告及建筑施工单位河北建设集团有限公司进行处理。2015年1月27日，原告焦素梅以其投诉的问题未得到解决为由，再次向赤峰市建设工程质量监督站反映。该站再次派人现场检查，认为存在的质量问题如下：1、东南室：顶棚不平，极差25㎜，超标；南侧相两窗的窗台高度不一致，相差6mm，超标；西墙垂直度10mm，南墙垂直度7mm，均超标；窗竖柜垂直度5mm，超标；西墙存在裂缝，现场进行解剖，此处为剪力墙与填充墙交接处，未安装抗裂网，不符合要求。2、西北室：西墙垂直度10mm，超标；西墙面存在裂缝，需进行处理。3、客厅：北墙垂直度9㎜，超标；客厅与门厅之间梁下两端标高相差20mm，超标；4、门厅：西墙垂直度10㎜，超标。并向被告及河北建设集团有限公司下达了催办函，要求对查明的上述质量问题在2015年2月7日前进行保修和维修。但至起诉之日，涉案房屋未能得到有效的维修。对于未能维修的原因，原、被告双方各执一词。另查明，涉案房屋在2014年9月1日经建设单位即本案被告、勘察设计单位中城建北方建筑勘察设计研究院有限公司、施工单位河北建设集团有限公司、监理单位内蒙古金鹏建设监理有限公司参加竣工验收，共同签署出具建设工程竣工验收证明书。2014年9月28日被告向原告胡志忠交付了房屋，双方签署了《首地·红山郡收楼意见书》。2014年11月24日被告向赤峰市住房和城乡建设委员会对竣工验收进行登记备案。原告收房后进行了装修，庭审陈述已经装修了整体厨房、电视背景墙、集成吊顶、进户门、集成灶已经装修完毕。后因发现房屋存有质量问题，停止了装修，但订购了壁纸、地板、门、榻榻米等。�此，二原告诉至本院，一、请求判令按质量三包规定判决退购购买的位于赤峰市红山郡29#住宅楼1单元1181室房屋。二、由于实施装修已不必要，要求被告赔偿装修损失333947.00元。拖延入住长达13个月，按月现金2200.00元赔偿租金（共计28600）元。以上合计362547.00元，被告应承付银行利息二倍即362547.00元×5.65%×2×13个月为53258.15元，合计415805.15元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条：”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量�题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，原告需举证证明涉案房屋主体结构质量经核验确属不合格或者举证证明房屋质量问题严重影响其正常居住使用，行使合同的解除权，才能依据上述司法解释之规定，得到本院的支持。本案中涉案房屋已通过相关部门的竣工验收，并向二原告交付了房屋，经赤峰市建设工程质量监督站现场检查及双方庭审陈述一致认可存在的质量问题，非经法定程序鉴定为主体结构质量问题，非主体结构质量问题，被告在保修期内应承担的是修复责任。因此本案二原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。一审判决如下；驳回原告胡志忠、焦素梅的诉讼请求。
胡志忠、焦素梅不服一审判决上诉称，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。二审诉讼过程中变更诉讼请求继续履行合同，对房屋进行修理和赔偿损失如下：1、维修损失赔偿数额是16.8万元；2、取暖费，每年度为2762.47元，按三年计算共计8287.41元；3、房屋租赁费用，经询价及事实发生每月1500元，26个月共计3.9万元；4、物业费每年2245.15元，三年共计6735.45元；5、律师代理费1万元。以上各项总计是为232022.86元。二审查明事实：在房屋交付后，胡志忠、焦素梅在装修中发现房屋存在质量问题，首地公司对该质量问题没有履行修复义务。该房屋维修工程施工结算�价应为168000元；其他费用：取暖费每年2762.47元×3年＝8287.41元；房屋租赁费每月1500元×26个月＝39000元；物业费每年2245.15元×3年＝6735.45元；合计222022.86元。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，二审法院直接予以确认。
本院二审认为，胡志忠、焦素梅二审中变更诉讼请求为继续履行合同。理由为由于房屋存在主体结构的质量问题严重影响居住使用，故请求对方对房屋进行修理或赔偿损失232022.86元。首地公司亦申请二审对变更后的诉讼请求进行审理，认可继续履行合同，认可房屋存在一般瑕疵而非主体结构的质量问题，对�部分赔偿事项及数额提出异议。本院认为，因胡志忠、焦素梅不能举证证明房屋存在主体结构的质量问题，根据本案证据能够认定争议房屋存在一般质量瑕疵，故首地公司构成违约由于双方对于修理房屋事项未达成协议，故首地公司应当以赔偿损失的方式承担违约责任。首地公司关于部分损失应当由胡志忠、焦素梅或装修商承担的抗辩没有法律依据。胡志忠、焦素梅主张因主体结构出现质量问题不能补救的部分另行主张权利没有事实依据。二审判决结果：胡志忠、焦素梅与首地公司继续履行合同；首地公司于本判决生效后十日内赔偿胡志忠、焦素梅房屋维修损失168000元；赔偿取暖费损失（每年2762.47元×3年）8287.41元、租赁房屋损失（每月1500元×26个月）39000元；物业费损失（每年2245.15元×3年）6735.45元；合计222022.86元。驳回胡志忠、焦素梅的其他诉讼请求。
本院再审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。
鉴定机构赤峰广联建筑经济服务有限责任公司依法院要求指派造价员张冉出庭接受质询。张冉说明其本人不具备注册造价工程师资质，其参与了鉴定的全过程，鉴定报告是由其一人制作完成。鉴定报告中的装修合同及拆扒合同具体如何移送到鉴定机构不清楚，鉴定时查看了现场，装修并没有拆除，拆扒合同没有具体履行。再审申请人质证意见：这个鉴定报告的装修合同和拆扒合同未经法定程序由法院移送给鉴定公司。鉴定人在明知未履行拆扒合同的情况下将拆扒合同中的数额纳入损失的总数额中缺乏事实依据和法律依据。鉴定人员关于不能准确的提供勘查现场的准确时间，也没有提供现场的相关影像资料照片，关于整份鉴定报告仅凭出庭的鉴定人员一人完成，鉴定师并未参与鉴定的过程，属于鉴定程序违法。对于鉴定人员的专业性以及合法性均存在异议，不予认可。被申请人质证意见：能够部分反映鉴定的情形，但鉴定人未提供鉴定的内部档案也未说明两份合同的来源，因为在鉴定过程中因其工作的分工不同，出庭人员并不能反映鉴定的全过程，其不能代表公司出庭作证。应通知了解全部情况的鉴定人员出庭并提交鉴定的内�档案。
赤峰市苏豪装饰材料有限公司依法院要求指派公司经理彭年生出庭接受询问。彭年生出庭说明合同的签订过程及履行情况。再审申请人质证意见：1、装修合同签订时间是2014年11月15日，从苏豪公司营业执照上看该公司2015年4月13日苏豪公司成立，在公司没有成立的情况下，我们认为是不可能拿着公司的公章签订合同的。2、公司的经营范围中并没有房屋装修包括拆扒的经营项目，这个公司不具备装修的资质的也不具备拆扒合同的资质。从经营范围看这个公司只是销售。3、证人所陈述的内容不符合正常的逻辑。施工前没有双方确认的图纸，装修合同中也没有对装修材料的品牌进行相关的约定，且是合同先签订后再去采购，是违背装修的常规流程。对于装修款12万元，没有任何资金流向的证明，不符合正常的交易规则。被申请人认为房屋存在质量瑕疵，是用肉眼就可以发现的，装修工人在装修之前就应该发现房屋有瑕疵。综上，被申请人提交的装修合同不具有真实性，对两份合同及证人的证言都不予认可。被申请人质证意见：证人的陈述具有客观性真实性足以采信。苏豪公司是家族式企业，在经营范围之外签订合同，并不等同于合同无效。根据家装交易市场的习惯，找个人装修，只要达到客户的要求即可。对于材料品牌我们都是有口头约定的，是双方合议在一定范围内约定好的。对于入账不入账，因为是家族企业，我们认为这个与本案无关。只要履行了合同，我们就要支付款项，这是符合交易�惯的。
本院再审认为，赤广联字[2016]第046号《结算造价鉴定报告》鉴定程序违法，不能作为审判的依据。本案中赤峰市建设工程质量监督站的催办函及被申请人在原一审提交的质量争议补充意见表说明涉案的房屋存在多处超标等质量问题，目前房屋出现顶棚大面积渗漏及脱落等现象。针对此问题应依据房屋受损害的程度确定房屋损害的性质（即确定是主体结构的问题还是一般的质量瑕疵），并依据损害的性质科学确定损害与装修之间的关系，从而进一步确定合理的解决方案。故本案原审认定事实不清，应发回重审。依照《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2016）内04民终1402号及内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第5026号民事判决；
二、本案发回内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院重审。
审判长孙霞
审判员徐景娥
审判员赵杰
二0一七年七月二十四日
书记员王鑫