北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初24772号
原告：陈科，男，1978年4月6日出生，住，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
被告：陈俊，男，1983年3月15日出生，户籍地河南省唐河县。
委托诉讼代理人：赵瑞祥，北京市银奥律师事务所律师。
被告：任泽桐，男，1993年4月7日出生，住，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
原告陈科诉被告陈俊、被告任泽桐确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。
陈科向本院提出诉讼请求：判令陈俊代理陈科与任泽桐签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号C1199112）无效。事实与理由：2014年8月1日，我办理了委托陈俊代为出售朝阳区北苑路18号院X号楼X层X号房屋（建筑面积59.53平方米，产权证号：X京房权证朝字第XX**号）的公证手续，委托权限中没有代为确定售房价格的内容。当时我并非真实需要出售自己住房，只是为朋友的借款变相提供担保。2016年2月9日，陈俊未经我确认房屋价格，擅自以远低于市场价（市场价约为230万）的120万的价格与任泽桐签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号C1199112），并于2016年3月4日办理房屋过户手续，现涉诉房屋登记在任泽桐名下，陈俊出售房屋所收房款也没有交给我。陈俊的上述行为严重侵害了我的权益，违反了法律的相关规定，应当依法确认《存量房屋买卖合同》无效。
陈俊辩称：不同意陈科诉讼请求。2014年7月底陈科向他人借款，中间人王海波找到我，让我帮忙做售房，所以进行了委托书公证。陈俊在该事件中没有收益，是无偿帮忙。在委托书中写的很明确，关于售房的一切手续都委托陈俊进行办理。公证书是2014年8月出具的，当时借款本金是120万，房屋价格在130万左右。当时约定如果陈科未按时还款，中间人要求陈俊售房，房屋价格确定为120万，而且当时原告同意的。2016年年初，中间人通知陈俊，说陈科没有按时还款，而且和陈科联系过了，陈科同意卖房，要求按照当时商议的价格售房。陈俊委托售房是有委托权限的，在委托书第七款中有约定，委托没有超出权限。陈科对外借款是做了抵押的，除了卖房公证书外，还有陈科委托我解抵押（涉案房屋）的公证书。房屋出售后，陈俊获得房款进行了解抵押，代为偿还了借款本金。我的行为没有侵犯陈科任何权益，也没有违反法律规定，陈科起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回陈科所有诉求。
任泽桐辩称：不同意陈科诉求。房屋是在我看到陈俊有合法售房手续的情况下购买，我也支付了相应购房款，办理相应手续。在此次购房中，我方履行所有义务。陈科主张没有任何依据。房屋买卖合同签订后，需要腾房，我和租户解除了房屋租赁合同，我还退还了租客相应租金，并当着租户的面给陈科打电话，陈科亲自陈述房子我们买了就是我们的，租户的事我们自己处理。
经审理查明：陈科曾系北京市朝阳区北苑路18号院3号楼7层725号房屋（下称涉案房屋）的所有权人。
2014年8月1日，陈科与配偶王X作为借款人/抵押人（甲方）与出借人/抵押权人陈X（乙方）签订《借款合同》，约定乙方同意向甲方出借金额120万，借款月利率为同期银行贷款利率的四倍，借款期限3个月，自2014年8月1日起到2014年10月31日止。甲方同意以其全部所有权及处分权的房屋为上述借款向乙方提供抵押担保，并承诺配合乙方办理抵押登记手续。抵押物即为涉案房屋。甲方的房屋如有出租，则应于本协议签订当日内将第1款所述房屋的租赁合同/协议/及承租人的联系方式提供给乙方。……且双方就上述《借款合同》在北京市中信公证处进行赋予《借款合同》强制执行效力公证，公证号：（2014）京中信内民证字39695号。2016年8月1日，陈科、王X作为委托人与受托人陈俊在北京市中信公证处出具公证的《委托书》【公证文书号：（2014）京中信内民证字39709号】，委托内容是在陈科名下有涉案房屋一套，现委托陈俊为我们的代理人，代理我们办理上述房产如下手续：1、签订房屋买卖合同（包括网签）；2、办理产权过户登记手续；3、代缴相关税费；4、代收房价款；5、协助买方办理银行贷款，并代收银行贷款；6、办理物业交割手续；7、其他与上述房产出售有关的一切事宜。委托期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。且于该日陈科作为委托人给陈俊出具公证《委托书》【公证文书号：（2014）京中信内民证字39708号】，陈科委托陈俊涉案房屋：1、办理银行提前还款手续及领取他项权利证、房产证等文件；2、办理解押登记手续，代签相关法律文件、领取解押后的房产证等文件；3、办理抵押登记手续，代签相关法律文件、领取抵押后的房产证等文件。委托期限签署本委托书至2016年11月4日。于当日陈科、王X就其身份信息进行了公证【公证文书号分别为：（2014）京中信内民证字39710号和（2014）京中信内民证字39711号】。
2016年2月，陈俊代理陈科与任泽桐签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将涉案房屋出售给任泽桐，房屋成交价格120万。双方同意在一个月内办理房屋所有权转移登记手续，过户后7个工作日内办理涉案房屋交割。2016年2月29日，陈俊代陈科与任泽桐办理了涉案房屋网上签约备案及交税手续。2016年3月4日，任泽桐向陈俊付款89万、3月5日付款6万、7月11日付款25万，共计支付120万。2016年3月4日陈俊解除涉案房屋抵押并将房屋过户给任泽桐。
2016年3月15日，任泽桐与案外人董立强就涉案房屋签订《主债权及房屋抵押合同》，主债权金额240万、期限2个月，后又签订了《抵押合同解除/终止协议》。2016年3月18日，任泽桐将涉案房屋出卖给范红贺，房屋总价款225万元。
2016年5月5日，陈科提起本案诉讼并申请财产保全，本院出具（2016）京0105民初24772号和（2016）京0105民初24772号之一号民事裁定书，查封了陈科名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑X区X号楼X单元X层X号房屋及任泽桐名下涉案房屋的过户手续，涉案房屋查封期限2016年6月6日至2019年6月5日三年，陈科支付保全费5000元。
案件审理过程中，陈科申请对2016年2月29日涉案房屋价格进行评估，经摇号本院委托北京市国盛房地产评估有限公司进行评估报告，结论为涉案房屋在2016年2月29日总价值206.06万元。陈科支付评估费6121元。陈科对该报告认可，陈俊认可，任泽桐不认可表示时点有误，应以2016年2月2日时点评估。就此，本院在评估报告出具前向北京市国盛房地产评估有限公司询问，该机构人员口头表示两个时点距离较近、价格变化不大，无法做两个时点。
庭审中，陈俊表示经中间人通知出售涉案房屋并按照中间人的要求把房款120万直接还给了出借人，因为有卖房的公证手续，公证时约定没有还款的话按120万处理，卖房事宜没有和陈科商议，中间人收到了陈科120万售房的同意意见，但陈俊未提供书面证据证明陈科同意120万售房。陈科表示陈俊口述120万卖房肯定没有，如果知道陈俊以该价格出售，肯定会赎回的，3月15日左右租户说房子被卖了，陈科希望租客继续住，租客说顶不住压力，三天就走了。任泽桐表示直接把钱款付给陈俊，没和陈科联系，租客腾房时曾给陈科打过电话，陈科是同意的。
上述事实由当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：当事人对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据，依据法律相关规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；反之，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
本案争议焦点在于：陈俊代理陈科与任泽桐签署《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通，损害陈科利益的情形。具体分析如下：1、陈科向陈X抵押借款时向陈俊出具授权委托书并进行公证，各方之间真实法律关系为借贷合同关系，陈科委托陈俊出售涉案房屋意旨在保障陈X债权的实现。但依法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，代理人实施代理行为时不得损害被代理人的利益，且代理人对代理事项进展应及时向被代理人通知，其出售房屋的价款亦应归属于被代理人所有。陈俊作为受托人应对委托人尽到勤勉、诚实信用之义务。陈科委托陈俊时间2014年8月1日，陈俊出售涉案房屋时间为2016年2月2日，该期间涉案房屋价格发生重大变化，陈俊持委托书未告知陈科亦未征得其同意擅自出售涉案房屋，出售价格明显远低于市场价格，售房后未通知陈科而直接将120万偿还借款人，陈俊显属恶意。2、2016年2月2日任泽桐与陈俊签订购房合同，2016年2月29日涉案房屋网签，此前任泽桐未与陈科确认，2016年3月4日任泽桐支付陈俊89万后，陈俊当日直接将涉案房屋过户给任泽桐，直至7月11日任泽桐才付完120万，而任泽桐于3月15日将涉案房屋抵押给董永强时抵押价格240万，3月18日任泽桐即将涉案房屋出售给范红贺、出售价格225万，任泽桐表示腾退租客时陈科同意售房但未提供任何证据佐证，上述种种行为表明，任泽桐明知其购买涉案房屋时交易价格远低于市场价格，但未尽到买受人应尽到的合理审慎义务，且其与陈俊交易行为有悖于一般房屋交易习惯。3、根据鉴定结论及查明情况，陈俊与任泽桐就涉案房屋的交易价格与同一时期房屋市场交易价格相比不足70%，且存在诸多疑点。综合上述情况，本院可以推定陈俊与任泽桐就买卖涉案房屋存在恶意通谋，而此行为损害了陈科的合法利益。陈科要求确认陈俊与任泽桐签署的房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：
确认陈俊代理陈科与任泽桐签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号C1199112）无效。
保全费5000元，由被告陈俊及任泽桐各负担2500元（于本判决生效之日起七日内支付原告陈科）；评估费6121元，由被告陈俊及任泽桐各负担一半（于本判决生效之日起七日内支付原告陈科）；案件受理费15600元，由被告陈俊及任泽桐各负担7800元（于本判决生效之日起七日内支付原告陈科）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨静
审 判 员 孙琪
代理审判员 禹雷
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 张旭