河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0821民初2780号原告:张延会，男，1974年2月21日生人，汉族，个体，住承德县。委托诉讼代理人：李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。被告:承德县新合作房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇花香漫城小区。法定代表人:王立公，总经理。委托诉讼代理人:李建刚，男，系承德县新合作房地产开发有限公司副总经理。委托诉讼代理人:计永利，河北合乾律师事务所律师。原告张延会与被告承德县新合作房地产开发有限公司（以下简称新合作开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告张延会及委托诉讼代理人李瑞峰，被告承德县新合作房地产开发有限公司委托诉讼代理人李建刚、计永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张延会向本院提出诉讼请求:1.要求被告继续履行商品房买卖合同；2.要求被告支付延期交房违约金214685.00元（自2015年11月1日至今，每日按万分之五计算）；3.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2015年10月13日，我与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告于2015年10月31日前交付房屋，我依合同约定交付房款，被告现出售的房屋经行政主管部门限期整改仍不合格，被告以不合格房屋按合格房屋交付，属于逾期交房，被告的行为已经构成违约，应依法承担违约责任，经协商未妥，不得已申请仲裁，经承德仲裁委员会判令被告继续履行合同并支付违约金，因被告申请撤销该裁决，该裁决书被承德市中级人民法院撤销。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.原、被告签订的商品房买卖合同一份；2.承德县住房和城乡规划建设局责令整改通知一份；3.承德馨然物业服务有限公司通知一份（复印件）；4.照片二张（楼门被旱死）；5.承德仲裁委员会承仲裁字（2016）第75号裁决书一份；6.发票复印件三张，款项金额合计640,853.00元；7.行政裁定书一份；8.承德市中级人民法院（2017）冀08民特49号民事裁定书一份。被告承德县新合作房地产开发有限公司辩称，本案工程于2015年9月24日验收结论为合格，原告提供的责令整改通知属于整改性质，要求整改不属于验收不合格。原告要求的违约金过高已达到房款的30%以上，且被告多次通知原告收房，原告拒不收房，原告房屋租金的损失应自付，同时被告已经依法通知原告解除双方合同。被告向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同一份；2.河北省建设工程竣工验收报告一份；3.借阅档案登记表一份；4.施工技术资料核查书一份；5.河北省建设工程竣工验收备案表一份；6.不动产权证书；7.入住通知书;8.公告一份；9.解除合同通知书；10.邮寄单一份；11.在承德晚报刊登解除合同通知书一份。本院经审理查明事实如下：原告于2015年10月13日与被告签订商品房买卖合同（以下简称合同），购买被告位于下板城镇××大街［××县国用（2013）第51号出让地块]开发的商品房（花香漫城小区预售）。合同约定商品房用途为住宅，所购房屋位于2栋1单元216室，建筑面积138.88平方米，每平米4422.08元，房屋总价为614138.00元；所购地下室位于2栋1单元216号，面积14.21平方米，每平1880.00元，地下室合26715.00元，原告所购房屋及地下室合款640853.00元。原告已按合同第六条约定将房款全部付清。合同第八条约定:出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条对逾期交房的违约责任也作了约定，分别处理:1.逾期不超过60日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（注:比率应不小于上述第1项中的比率）的违约金。双方在合同第十一条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人于交楼前三日内在电视台或电话通知并视为法律送达通知；买受人自通知之日起超过30日不办理交接的，每日向出卖人支付房价总价款万分之五的违约金；超过60日的视为自动放弃购买权，出卖人有权对该户住宅另行出售。双方在合同中还就产权登记，保修责任等进行约定，如发生争议约定提交承德仲裁委员会仲裁。另查明，2015年11月9日承德县住房和城乡规划建设局（以下简称承德县住建局）向被告发出责令整改通知书（承县住建行责改[2015]第1号），整改通知书中查明被告花香漫城项目部1.2.3号楼工程，因竣工验收不合格，擅自交付使用行为，责令停止交付使用行为，待竣工验收合格后，方可交付使用。被告新合作开发公司以承德县住建局为被告对上述通知书提起行政诉讼，后于2016年10月24日撤诉，承德县住建局竣工验收备案时间为2016年11月22日。原、被告并未在合同约定的时间完成房屋交接。2016年3月7日，张延会为申请人，以新合作开发公司为被申请人提起仲裁，要求申请继续履行合同并支付逾期交房违约金，受理案号承仲裁字（2016）第75号。被告于2016年10月份，以报纸公告形式，通知购房业主入住，被告于2017年3月24日向原告张延会邮寄通知解除合同，2017年3月28日，新合作开发公司作为申请人，以张延会为被申请人向承德仲裁委员会申请仲裁，要求解除《商品方买卖合同》，5月10日，承德仲裁委员会予以受理，新合作开发公司又于2017年4月7日在承德晚报登报通知解除与原告张延会签订的商品房买卖合同。2017年5月17日，承德仲裁委员会作出承仲裁字（2016）第75号裁决，新合作开发公司于2017年6月16日向承德市中级人民法院提起撤销裁决诉讼，承德市中级人民法院于2017年8月3日做出（2017）冀08民特49号民事裁定书，裁定撤销承德仲裁委员会承仲裁字（2016）第75号仲裁裁决。2017年8月2日，承德仲裁委员会又受理了申请人张延会与被申请人新合作开发公司商品房买卖合同纠纷一案（要求交付房屋），2017年10月27日经仲裁委员会同意撤回仲裁申请。现该争议房屋楼门已被焊死。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定和侵害他人的利益，合同合法有效，双方当事人应严格依合同约定履行各自义务。本案原告已依约定交纳了购房全款，被告则应如期向原告交付合格房屋并提供相应证件。根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定，建设单位工程竣工应按照一定程序组织相关单位进行验收，将验收报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件在验收后15日内报主管部门备案，建设行政主管部门或其他部门发现在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。本案被告自己提供的工程竣工验收备案表中注明备案时间为2016年11月22日。承德县住建局作为建设工程的主管机关于2015年11月向被告下达责令整改通知书，说明被告未在法定备案期间内验收备案或未在与原告合同约定的交房时间内向原告提供合格的房屋。如果说刚刚超过约定交房期没能完成房屋交付是由于双方对通知方式、房屋是否合格存在分歧等原因造成，那么2016年3月7日张延会为申请人，以新合作开发公司为被申请人提起仲裁，请求继续履行合同并支付逾期交房违约金，说明原告对房屋质量已认可、并通过第三方要求被告履行交房等合同义务；而被告新合作开发公司于2017年3月24日向原告邮寄通知解除合同、2017年3月28日新合作开发公司作为申请人，以张延会为被申请人向承德仲裁委员会申请仲裁要求解除《商品方买卖合同》、被告新合作开发公司又于2017年4月7日在承德晚报登报通知解除与原告张延会签订的商品房买卖合同的一系列行为，不说其采取的送达方式是否妥当，至少表明被告不想继续履行合同交付房屋的立场。原、被告双方签订的商品房买卖合同涉及的标的为特殊商品，购买人往往花费大半生积蓄或借巨资支付房款，只为求得安居，被告作为开发公司全额收到房款后应及时将合格房屋交付购买人，这是其应尽的合同义务，也是合同根本目的。本案房屋未能及时交付，被告称是原告无故拖延拒收造成，但不能提供充分让人信服的证据予以证明，根据谁主张谁举证原则，应承担举证不能的法律后果。我国《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。履行合同出现分歧时可以协商解决，或通过第三方协助处理，本案原告作为购买人通过仲裁机构要求被告履行合同义务，被告新合作开发公司却通过邮寄、公告等形式通知解除合同，甚至楼门被焊死，这与合同法的诚实信用、协助、全面履行的基本原则相违背、也与合同目的相违背，属于恶意违约，所以被告应承担继续履行合同并支付违约金的责任。违约金具有惩罚性、补偿性的双重属性，违约金要综合违约程度、损失大小等因素考量。本案原告张延会将购房款总计640853.00元交清，约定2015年10月31日交房，而到2017年10月31日逾期二年多的时间仍不交付房屋，违约处于持续状态，违反合同法的减损义务，违约金的多少正好与违约持续的时间成正比，就标准而言，双方约定日万分之五，相当于年息18.25%，远低于民间借贷的利息标准，考虑原告需要租房、支付借款利息等因素，该标准较为公平合理，而不能简单计算违约金数额与购房款比例超过30%就认为过高。2015年10月31日至原告第一次申请仲裁2016年3月7日的时间内视为双方存在分歧、协商解决的合理期间可予以扣除，从2016年3月7日仲裁申请日次日起算，至原告起诉至法院2017年9月19日合计560天，被告一直拖延交付房屋应按约定给付原告张延会违约金179438.84元（640853.00元*560天*0.05%）/天）。为维护诚实信用的交易秩序和双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告承德县新合作房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告张延会交付房屋并提供相应入住、办理产权需要的手续；二、被告承德县新合作房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告张延会支付违约金179438.84元；三、驳回原告张延会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取2260.00元，保全费1620.00元，计3880.00元，由被告承德县新合作房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  栾春华二〇一七年十二月二十六日书记员  杨艳艳附页：一、相关法条《中华人民共和国合同法》第六条当事人形使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求由依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不理的后果。二、告知事项如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本1份，副本6份，同时交纳上诉费4520.00元，上诉于河北省承德市中级人民法院。逾期本判决将发生法律效力。判决生效后；当事人应按判决确定的时间、数额全面履行义务，权利人可自判决生效之日起二年内申请强制执行。