江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民初117号原告：朱根木，男，1977年10月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：黄俊华，江苏淮宁律师事务所律师。被告：中煤大屯建筑安装工程公司，住所地江苏省沛县大屯矿区中心区。法定代表人：罗良友，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨泽成，江苏恒联盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云岗，江苏恒联盛律师事务所律师。被告：江苏帝景置业有限公司，住所地江苏省盱眙县五墩北路第一山别墅花园小区6085。法定代表人：袁磊，该公司总经理。原告朱根木与被告中煤大屯建筑安装工程公司（以下简称中煤公司）、被告江苏帝景置业有限公司（以下简称帝景公司）案外人异议之诉一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱根木及其委托诉讼代理人黄俊华，被告中煤公司委托诉讼代理人杨泽成、王云岗到庭参加诉讼。被告帝景公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱根木向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的盱眙帝景国际小区50号楼112室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2.确认原告朱根木与第二被告签订的商品房买卖合同合法有效，并确认房屋所有权归原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2015年2月2日与被告二签订商品房买卖合同，以57.9万元的价格购买涉案房屋，并一次性付清房款，被告二出具收款收据。原告要求被告二交接涉案房屋并办理产权证，但因涉案房屋未经验收合格备案，没有交付使用的批准文件而未果。现两被告置上述事实不顾，于2016年4月22日达成执行和解协议，未经原告同意，隐瞒涉案房屋已出售的事实，擅自将涉案房屋抵偿给被告一。两被告之间订立执行和解协议时，应调查核实涉案房屋的现状及是否已出售给他人等情况，被告一不调查、不核实，就订立和解协议，侵害原告合法权益。上述事实表明，两被告在相互恶意串通，故意损害善意购买此房的原告的利益。请求判如所请。被告中煤公司辩称，在涉案房产被查封前，帝景公司向执行部门提供了其所有的房产财产线索，告知执行部门其公司为躲避债务而办理了部分房屋虚假买卖手续，并无真实的对价。案外人并未实际占有涉案房产，涉案房产由帝景公司实际经营管理，房产的占有、使用、收益权利均由帝景公司享有。本案商品房买卖合同仅备案登记，不产生物权变动的效力，房屋至今没有交付，且是登记在帝景公司名下。请求驳回异议。被告帝景公司未答辩。原告朱根木向本院提交如下证据：证据1.2017年9月6日民事通知书、公告各一份（复印件）。证明原告在2017年9月6日才知道两被告恶意串通，双方约定将涉案房屋用来抵偿债务。证据2.2015年2月2日朱根木商品房买卖合同一份（复印件），房屋价款57.9万元。证据3.2015年2月2日朱根木购房款收据一份（复印件），购房价款57.9万元。证据2、3证明购买房屋时房屋未被查封，购房款系一次性付清，涉案房屋没有经过竣工验收备案，也没有交付使用的文件，也不能办理产权证，过错在开发商。证据4.2017年9月5日《关于帝景国际25号、33号、50号楼工程推进的协调处理意见》。证据5.2017年9月20日帝景公司发出的通知一份。证据4、5证明在2017年9月份之前房屋没有完工，原告等许多居民进行信访，通过当地政府、住建局以及公安派出所进行协调，加快推进工程，一直到2017年9月20日开发商才发出交房通知，这个责任在开发商，原告以及房屋业主没有任何过错。证据6.证人柏某、程某证言，证明原告多次去售楼部索要房屋。被告中煤公司质证如下：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。对于证据2朱根木的购房合同真实性和证明内容均有异议，合同是2015年2月2日签订的，此时的帝景公司法定代表人是袁斌凯，不是袁建邦，合同约定单价是7244.74元，该价格低于当时的门面房市场价，所以该合同为虚假合同。对证据3购房款收据，不能简单认为已经付款，还应有银行的汇款凭证佐证。该房屋当时未经过竣工验收，没有产权证，没有被查封，也没有交付使用，这是该三套房屋的事实，我方认可。但是根据物权法的规定，恰恰能够证明该房屋仍然属于开发商帝景公司，原告没有所有权，人民法院的查封是正确的。对证据4、5的真实性不予认可，两份证据与本案无关联性。对于证据6，中煤公司认为证人证言虚假。经庭审举证、质证，本院认证如下：对证据1的真实性予以确认；对于证据2的真实性予以确认；对于证据3的真实性不予确认；对于证据4、5的真实性予以确认，但与本案无关联性。对于证据6的真实性不予确认。本院经审理查明，中煤公司与帝景公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月13日作出的(2014)淮中民初字第0225号民事判决已发生法律效力。判决主文为：一、被告帝景公司于本判决生效后十日内给付原告中煤公司工程款19564684.96元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，利息计算起始时间为：自2014年2月1日起按200万元计息，自2014年5月1日起按400万元计息，自2014年7月1日起按400万元计息，自2014年9月1日起按400万元计息，自2014年10月26日起按556.468496万元计息。利息计算直至工程款付清时止；二、被告帝景公司于本判决生效后十日内返还原告中煤公司工程质量保证金4199340元；三、被告帝景公司于本判决生效后十日内给付原告中煤公司钢管材料等租赁费用计308862.81元。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164333元，诉讼保全费用5000元，合计169333元，反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，均由被告帝景公司负担。该判决生效后，帝景公司没有履行义务，经中煤公司申请，本院于2015年9月7日立案执行。执行过程中，本院于2017年7月21日查封了朱根木盱眙帝景国际小区其名下的50号楼112室房屋。2017年9月6日，本院以（2015）淮中执字第00406-1号民事通知书，通知朱根木盱眙帝景国际小区其名下的50号楼112室已经被我院查封，本院拟对上述房屋进行评估、拍卖。朱根木于9月12日提出异议。另查明，2015年2月2日，朱根木与帝景公司签订帝景国际小区50号楼112室商品房买卖合同，合同价款为57.9万元，涉案房屋为商铺，原告未占有涉案商铺，帝景公司未取得涉案商铺房屋所有权初始登记。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造等事实行为而设立物权，自事实行为成就时就发生效力。第三十一条规定：依据第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需办理登记的，未经登记，不发生物权效力。依据上述规定，帝景公司虽未取得涉案房屋所有权初始登记，但其已因房屋建造行为而取得所有权，在未经房屋产权登记前，其与朱根木签订商品房买卖合同，朱根木依据该合同享有房屋交付请求权及房屋所有权转移登记请求权，该请求权为一般债权，故对其确认房屋所有权的诉讼请求，不予支持。此外，原告朱根木主张其购房款已全部支付，系以帝景公司欠其工程款抵作购房款，但并未提供充分证据证明系以工程款抵作购房款，故对其购房款已经全额支付的主张，不予支持。另，其亦认可并未占有涉案房屋。故对其排除对房屋执行的诉讼请求，不予支持。原告朱根木另主张确认商品房买卖合同有效，该诉讼请求并非案外人异议之诉案件审查范围，本案不予理涉。综上，对原告朱根木请求排除本案执行的诉讼请求，不应支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告朱根木的诉讼请求。案件受理费9590元，由原告朱根木负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本三份，上诉于江苏省高级人民法院，并按《国务院诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。审 判 长  董国华审 判 员  庞海涛人民陪审员  夏云云二〇一七年十二月二十九日书 记 员  王 霄附本案所涉法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十条：因合法建造等事实行为而设立物权，自事实行为成就时就发生效力。第三十一条：依据第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。