广西壮族自治区上林县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0125民初643号原告谭平，男，1976年5月24日出生，汉族，住广西南丹县。委托代理人张智凡，广西同望律师事务所律师。委托代理人齐磊，广西同望律师事务所律师。被告覃永吉，男，1986年7月24日出生，壮族，住上林县。原告谭平诉被告覃永吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后依法由审判员邹文乾独任审判，并于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告谭平�委托代理人齐磊，被告覃永吉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告谭平诉称：2013年6月26日，原告谭平与被告覃永吉签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、被告覃永吉承租上林县×××商铺，面积约为241.1㎡；2、租赁期限为4年，自2013年7月1日至2017年6月30日；3、2014年7月1日至2015年6月30日的租金为57864元，2015年7月1日至2016年6月30日的租金为72330元；4、被告覃永吉应按“先支付租金后使用”的原则缴纳租金，逾期缴纳租金收取滞纳金（滞纳金按每逾期一天加收该期租金总额的5%标准）。2015年1月21日，在开发商广西龙盛房地产投资开发有限公司、物业公司上林县福美嘉物业管理有限公司的见证下，原告谭平与被告覃永吉签订了一份《确认书》，确认上述《房屋租赁合同》的权益由原告谭平享有，并�确指定了租金收款账户。但是，被告覃永吉自2014年7月1日至今，未按照合同约定支付租金。原告谭平认为，被告覃永吉拒不支付租金的行为，给原告谭平造成重大经济损失。为维护原告谭平的合法权益，依据《民事诉讼法》第109条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令解除原告谭平与被告覃永吉于2013年6月26日签订的房屋租赁合同；2、判令被告覃永吉于判决书生效之日起十五日内搬离上林县×××商铺；3、判令被告覃永吉向原告谭平支付租金130194元及逾期支付租金利息（利息计算：以57864元为基数，自2014年7月1日起计至2015年6月30日止；以72330元为基数，自2015年7月1日起计至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，暂计至2016年5月10日的利息为28835元）。以上合计159029元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告对其主张在举证期限内提交证据：1、谭平身份证复印件，证明谭平的诉讼主体资格；2、覃永吉身份证复印件，证明覃永吉的诉讼主体资格；3、房屋租赁合同，证明2013年6月26日，原告谭平与被告覃永吉签订了一份《房屋租赁合同》，就租赁房屋、租赁期限、租金、支付时间、违约责任等进行了约定；4、房屋所有权证，证明原告谭平系房屋所有权人；5、确认书，证明2015年1月21日，在开发商广西龙盛房地产投资开发有限公司、物业公司上林县福美嘉物业管理有限公司的见证下，原告谭平与覃永吉签订了一份《确认书》，确认上述《房屋租赁合同》的权益由原告谭平享有，并明确指定了租金收款账户。被告覃永吉辩称：1、同意与原告解除租赁合同；2、被告并非故意不交付租金,而是房屋�权没有确定,我不知道向谁支付租金;3、可以按合同里约定的租期和租金交付拖欠的租金，但对利息有异议,逾期利息应当只能从确认书签订之日起开始计算，在确认书签订之前房屋产权没有确定，故确定书签订之前的租金利息不应支付。被告覃永吉为其辩称提交其与覃孟革于2012年8月20日签订的房屋租赁合同。经审理查明：2012年8月20日，覃孟革将其开发的位于上林县×××商场，建筑面积约241.1平方米，出租给被告覃永吉，双方签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：覃孟革为出租方（甲方），覃永吉为承租方（乙方），租赁期限为五年即从2012年8月20日起至2017年6月30日。该房屋租赁合同对租赁双方的权利和义务均作出明确的约定。2013年6月26日，原告谭平和被告覃永吉就同一房屋签订房屋租赁合同，合同约定：谭平为出租方（甲方），覃永吉为承租方（乙方），租赁期限为五年即从2013年7月1日起至2017年6月30日。承租人按照建筑面积支付租金。1、2013年7月1日—2014年6月30日，按5元∕㎡∕月，为14466元；2、2014年7月1日—2015年6月30日，按20元∕㎡∕月，为57864元；3、2015年7月1日—2016年6月30日，按25元∕㎡∕月，为72330元；4、2016年7月1日—2017年6月30日，按30元∕㎡∕月，为86796元；2013年7月1日—2017年6月30日，合计四年租金231456元，租金按年度支付，于每年1-15天内将下一年度的租金转入甲方账户，逾期缴纳租金收取滞纳金(滞纳金按每逾期一天加收该租金总额的5%标准)，合同签订后乙方须向甲方一次性支付10000元作为合同履约保证金。签订合同后，覃永吉支付了2013年7月1日—2014年6月30日的租金14466元。2015年，原告谭平找到被告覃永吉，双方签订了一份《确认书》，确认2012年8月20日覃孟革与覃永吉签订的《房屋租赁合同》的权益由原告谭平享有，自2015年1月21日起，被告覃永吉应支付的租金按照原《房屋租赁合同》的约定计算并支付至原告谭平的银行账户。另查明，原告谭平通过法院裁决取得上林县×××商场的产权，并于2015年2月4日办理了房屋产权登记手续，房屋所有权证号为上房权证字第××号。因被告覃永吉从2014年7月1日开始未能按照约定支付租金，原告谭平遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请。庭审中被告覃永吉同意解除房屋租赁合同，原告以因到开庭之日时，已经产生新的租金为由，变更诉讼第三项诉讼请求为被告覃永吉向原告谭平支付租金216996元及与逾期支付租金利息（利息计算：以57864元为基数，自2014年7月1日起计至2015年6月30日止；以72330元为基数，自2015年7月1日起计至付清之日止，以86796元本金为基数，自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，计算到还清之日止。本院认为，被告覃永吉与谭平签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，合同双方均应履行合同所确定的义务。本案中原被告均同意解除合同，本案争议的焦点为被告应当向原告支付多少租金和逾期利息的问题。租赁合同解除后，被告应返还租赁物并应承担赔偿租金损失的民事责任，被告覃永吉应于本判决生效之日起十日内腾空上林县×××商铺，并归还原告。至于被告应支付给原告的租金问题,被告仅支付了2013年至2014年的租金,其余部分的租金一直未支付,现原、被告双方均愿意解除租赁合同,原告应支付租金至本判决确定的租赁合同解除之日2016年7月14日,即从2014年7月1日至2016年7月14日,根据双方在合同中对租金的约定,租金共计应为57864元+72330元+241.1㎡×30元∕㎡∕月×14∕30月=133569.4元。从2016年7月15日起至被告覃永吉归还房屋之日止，这段时间虽然房屋租赁合同已经解除，但是仍然继续使用该房屋，应当按照房屋面积241.1㎡，每平方米30元的标准，继续支付房屋占用费至被告覃永吉归还房屋之日止。至于原告诉请的逾期支付租金的利息问题,虽然在合同中约定了逾期支付租金的违约责任,逾期支付租金加收滞纳金,滞纳�按每逾期一天加收该期租金总额的5%标准，但是被告覃永吉在2015年1月21日与被告谭平签订《确认书》之前，原告谭平未能向被告覃永吉出示涉案房屋的产权证书，亦未能尽到充分的通知义务,被告覃永吉有理由怀疑原告谭平并非涉案房屋的新产权人,被告覃永吉因一时不知道租金交付对象的原因，虽违反了合同约定，但其主观上不存在拒付租金的过错，故在2015年1月21日之前,被告不应承担逾期支付租金的违约责任。被告承担逾期支付租金的违约责任的时间应从2015年1月21日起算,计算至本判决确定的租赁合同解除之日即2016年7月14日。原告诉请被告承担违约责任的方式为以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算,轻于租赁合同中对于违约责任的约定,系原告权利的自主处分,本院予以支持。故结合原告的诉请及原、被告在《房屋租赁合同》约定逾期缴纳租金收取滞纳金的标准，被告应支付的逾期利息为三部分:以57864元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍,从2015年1月21日计付至2015年6月30日;以72330元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍,从2015年7月1日计付至2016年7月14日;以86796元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍,从2016年7月1日起计付至2016年7月14日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告谭平与被告覃永吉关于上林县×××商铺的租赁合同关系；二、被告覃永吉应于本判决生效之日起十五日内腾空上林县×××商铺，并归还原告；三、被告覃永吉应于本判决生效之日起十日内向原告谭平支付租金133569.4元并赔偿逾期支付租金利息(逾期支付利息:以57864元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍,从2015年1月21日计付至2015年6月30日;以72330元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍,从2015年7月1日计付至2016年7月14日;以86796元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍,从2016年7月1日起计付至2016年7月14日);四、被告覃永吉按照房屋面积241.1㎡，每平方米每月30元的标准，从2016年7月15日支付房屋占用费至被告覃永吉归还房屋之日止；五、驳回原告谭平的其他诉讼请求。案件受理费4555元，减半收取2277.5元，由原告谭平负担650.5元，被告覃永吉负担1627元。上述款项，义务人应于本案判决生�之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费4555元（交受理费户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号20×××17；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。审判员  邹文乾二〇一六年七月二十五日书记员  覃柳莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形�第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用�收益，承租人支付租金的合同。