广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22186号
上诉人（原审原告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8铺11（1）。
法定代表人：罗永强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈尚英，广东蒿芃燊晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金国春，男，1974年3月17日出生，汉族，住福建省福安市。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人金国春商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人致岭公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持致岭公司全部诉请。事实和理由如下：一审法院判决逻辑混乱，无视法律规定和双方合同及契约精神，以维护稳定的社会关系为由，错误适用法律，判决不公。一、双方签署的合同及其附件均合法有效，且双方及一审法院均一致认可了其法律效力。二、双方签订了商品房买卖合同，但产权尚未过户，双方仍然处于债务债权关系。也即由于现实生活的复杂性，涉案房屋将来产权归属远远未确定。显然法院错误的将债务关系当成了物权法律关系，也正是基于这样的思维逻辑，把涉案房屋先入为主的认为是归金国春所有而作出错误判决。三、一审对双方履行合同附件内容过程中，违约方的认定有误。（一）双方正是基于致岭公司可能无法如约办证的情况达成的意思表示，即：由开发商承担连带担保责任的方式帮助业主实现银行按揭。金国春已经利用了致岭公司提供的担保实现银行按揭。双方附件的内容既不存在不公平，也不存在不合理。（二）致岭公司通过提供担保的方式实现了金国春银行按揭。但金国春却以生意亏损为由拒不还贷，造成致岭公司背负巨大经济损失。（三）致岭公司未能办理房产证与金国春不按约还贷行为不存在任何法律上的因果关系。首先，办证问题是本案双方之间的法律关系，而还贷行为是金国春与银行之间的法律关系；其次，金国春对于致岭公司未能如期办证的问题，其完全可以循其他法律途径解决。四、一审法院认为“涉案房屋已经由金国春使用多年，解除合同将严重影响已经形成的社会关系”，缺乏合同和法律依据。因致岭公司作为担保人办理按揭的情况还大量存在，绝大多数业主如约履行，本案属于个别案例。一审法院判决会给致岭公司乃至社会带来更多的不稳定。致岭公司本案诉请只是将涉案房屋以新的方式实现其价值，并不必然导致金国春遭受现实利益损失。以一审法院判决来看，致岭公司对金国春的违约行为承担了责任，金国春对其拖欠银行贷款的违约行为不仅无需承担任何不利后果反而从违约中获益，显失公平。综上所述，致岭公司上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人金国春二审答辩称：同意一审判决，不同意致岭公司的上诉请求，同意偿还贷款，不同意解除合同。
致岭公司于2017年9月11日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.解除致岭公司、金国春于2009年7月8日签订的《商品房买卖合同》（编号：200907013249）；2.金国春向致岭公司返还位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园自编H4栋1501房，并协助办理涂销预告登记手续；3.金国春向致岭公司支付解除合同违约金175011元。
金国春一审答辩称：因为我方经济上的困难才导致了逾期还款，我感谢开发商为我垫付了款项，涉案房产是我在花都的唯一房产，涉案房产我已按揭了七年，我不同意解除合同。我将会尽力偿还开发商垫付的款项，请求开发商给予适当的时间筹钱还款。
一审法院经审理查明：致岭公司是位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园的开发商，涉案房屋位于致岭假日花园自编H4栋1501房。
2009年7月8日，致岭公司（甲方、卖方）与金国春（乙方、买方）签订了编号为200907013249的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件五，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房合同约定建筑面积共181.11平方米，其中套内建筑面积151.35平方米，共有分摊面积约29.76平方米，总价款583371元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期123371元购房款自本预售合同网上备案之日起即日内支付，剩余460000元房款须于2009年7月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中国银行天河支行）。此外，合同还对逾期付款的违约责任、交房条件、房屋交付、延期交房的违约责任、房屋交付时的有关资料、交付时的验收、风险责任转移、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件五第1条第五项约定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第16条的约定执行。第16条约定：若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额30%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。若所得价款不足清偿相关费用，甲方有权向乙方追索损失赔偿。
合同签订后，金国春向致岭公司支付了首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，致岭公司亦已将房屋交付给金国春使用，但至今未为金国春办理不动产权证。
一审另查明，由于金国春未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行中国银行天河支行作为致岭公司，以金国春、致岭公司作为金国春向广东省广州市天河区人民法院提起诉讼，广东省广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初16807号案立案受理。该案经审理查明：2009年7月16日，致岭公司（贷款人）与金国春（借款人）、致岭公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额为46万元；贷款期限为20年，贷款用途为借款人支付其购买位于广州市花都区杨赤公路西致岭假日花园第H4栋15层1501房的房屋。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所有购房屋抵押登记手续并且致岭公司收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，保证人不得以此抗辩贷款人。2009年7月20日，中国银行天河支行向金国春发放了460000元贷款。金国春借款后未按约归还，截止至2017年5月10日，尚欠中国银行天河支行借款本金345724.26元、利息10617.12元、罚息（含复利）769.36元。广东省广州市天河区人民法院于2017年6月20日就该案作出判决，判决：一、解除中国银行股份有限公司广州天河支行与金国春、致岭公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、金国春于本判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司广州天河支行偿还贷款本金345724.26元及利息、罚息【截止至2017年5月10日，利息10617.12元、罚息（含复利）769.36元；自2017年5月11日起至实际清偿之日止的罚息，以拖欠本金345724.26元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮30%再上浮50%计算；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮30%再上浮50%计收复利，罚息不应计算复利】；三、金国春于本判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司广州天河支行支付律师费21200元；四、致岭公司对上述债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向金国春追偿；五、驳回中国银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。
一审另查明：2017年6月27日，致岭公司向中国银行天河支行转账支付了律师费及其他费用共计390883.48元。2017年6月30日，中国银行天河支行出具贷款结清证明，证明借款人金国春向该行的借款已经全部结清。
一审法院认为：致岭公司与金国春签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
本案争议的焦点为《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件能否解除？致岭公司依据合同附件五第1条第五项的约定要求解除合同，金国春以涉案房屋已经实际入住多年并同意偿还致岭公司所垫付的银行按揭贷款为由不同意解除合同。商品房买卖合同中，致岭公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务，金国春作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，金国春已经依约支付了购房款，合同的主要义务已经履行完毕，致岭公司的合同目的已经实现。相反，致岭公司未按照合同约定为金国春办理产权证，以致当金国春未依约偿还银行贷款时其承担了保证责任，若致岭公司依约办理了产权证则即使金国春未依约偿还银行贷款，致岭公司亦无需为此承担保证责任，由此说明，致岭公司对于其承担保证责任亦存在过错。另外，涉案房屋已经实际交付给金国春使用多年，解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系。因此，一审法院认为，致岭公司在金国春已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同，有违公平及诚实信用原则，一审法院不予支持，其基于该诉请下的其他诉讼请求均丧失依据，一审法院均不予支持。但是，致岭公司可就其垫付的按揭贷款等费用另行向金国春追偿。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院于2017年9月27日作出判决如下：驳回原告广州市致岭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4816.9元，由原告广州市致岭房地产开发有限公司负担。
二审期间，致岭公司当庭提交以下证据材料：1、EMS邮寄面单；2、中国邮政出具的邮寄签收记录，拟证明致岭公司于2013年11月初向金国春发出办理房产证的通知，向其明确告知涉案房屋具备办证条件，该通知已由金国春本人签收；该证据充分证明一审法院将涉案房屋未能过户办证的原因归咎于致岭公司，并以此为由驳回致岭公司的诉请，与事实严重不符，致岭公司在履行商品房买卖合同过程中不存在任何过错。金国春质证称：对上述两份证据的真实性、关联性不予认可；我从来没有签收过该邮寄，而且签收记录上也没有写明是我本人签收。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，金国春二审陈述称：2012年金国春有钱的时候致岭公司无法办理涉案房屋产权证，后来由于金国春2013年开始生意失败没有钱缴纳契税，所以就没有办法办理产权证；金国春没有证据证明因致岭公司的原因导致办证不能。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对致岭公司上诉请求，认定如下：
针对致岭公司上诉主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的问题。因致岭公司、金国春之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，致岭公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而金国春作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，金国春已经依约支付了全部购房款，致岭公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。致岭公司也已经将涉案房屋实际交付给金国春使用多年，而涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于金国春享有的合同权利并非合同义务，金国春不需对此承担违约责任。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中金国春不存在违约行为。至于金国春未按期偿还银行贷款致使致岭公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于致岭公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人金国春进行追偿的权利。致岭公司以金国春违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，致岭公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。另外，一审法院认定涉案房屋产权因致岭公司过错尚未办理过户办证依据不足，本院予以纠正，但如前文所述，该事实对案件处理结果并无影响。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人致岭公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9634元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月二十五日
书记员 璩方慧