贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终2299号
上诉人（原审被告）：刘奇峰，男，1975年2月12日生，汉族，住湖北省应城市经济技术开发区，
特别授权委托诉讼代理人：谭新，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。
被上诉人（原审原告）：六盘水市第四中学，住所地：六盘水市建设东路74号，统一社会信用代码：1252022142937040X2。
法定代表人：王德刚，系六盘水市第四中学校长。
特别授权委托诉讼代理人：杨国，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410356603。
一般授权委托诉讼代理人：敖梅，系贵州贵达（六盘水）律师事务所实习律师，实习证号：23081604210173。
上诉人刘奇峰因与被上诉人六盘水市第四中学房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘奇峰及其委托诉讼代理人谭新、被上诉人六盘水市第四中学委托诉讼代理人杨国、敖梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘奇峰上诉请求：1、请求撤销钟山区人民法院（2017）黔0201民初3440号民事判决第一项、第二项；2、请求依法改判，驳回被上诉人的诉请；3、本案一审、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院已经认定被上诉方违约的前提下，认可被上诉人享有法定解除权的行使权，法律适用错误，理由如下：本案一审法院确认了上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》属于合法有效的合同。根据《合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。而被上诉人在行使该法定解除权时，并未按照合同约定提前30日通知，并给合理的搬离期限，因此，被上诉人具有违约的过错行为。在此前提下，如果赋予和认可被上诉人解除权的合法性和效力，则只会导致双方权利义务的不公平，有违本条的立法本意。2、被上诉人虽然享有法定解除权，但必须合法行使。在被上诉人违法行使解除权时，认可其解除权行使的合法性及相应后果，违反法律的规定。法定解除权的行使必须满足两个条件，一是依法行使，二是解除合同的意思表达到达被解除人。首先，本案中，被上诉人与上诉人虽然形成了不定期的租赁合同关系，但依据法律规定和合同约定，被上诉人合法行使解除权时，必须提前30日通知，并给合理的搬离期限。但被上诉人并未这样做。其次，解除合同的意思表达必须到达被解除人。本案被上诉人所谓的通知是一个搬迁通知，并且是面向众多租户发出，没有特定的对象，因此，其行使的特点和作用根本不能如一审判决所说那样，“视为”对合同的解除。同时，也没有任何证据证明该通知已经由上诉人收到，从而产生法律意义上的通知后果。3、返还门面是被上诉人合法行使解除权后才能产生的法律后果，在解除权的行使被认定为违法的前提下，一审判决返还门面，自相矛盾。综上，一审判决法律适用不当，认定错误，上诉人依法提起上诉，恳请得到支持，依法改判。
被上诉人六盘水市第四中学辩称，被上诉人与上诉人不存在不定期租赁合同，即使是不定期租赁合同，也要双方达成合意，合意有两种表现形式，一是合同，二是合同的履行行为。本案中，在2017年1月至今，被上诉人从未收过上诉人的租赁费用，这一行为可以反映出，在租赁关系上没有书面的合同，也未达成相应行为上的合意。因此，被上诉人认为不存在不定期租赁合同。上诉人称被上诉人发出通知的对象不特定，被上诉人认为，通知就是对40多位租赁户发出的，有特定的对象，并且从2016年12月至今，被上诉人清晰地表达了解除合同的意思表示，但上诉人至今未搬出租赁房屋。被上诉人认为解除合同的行为合法有效，退一步说，这是合同履行期限届满之后的自然终止行为。
六盘水市第四中学向一审法院起诉请求：1、判令被告返还位于六××水市××区向阳北××＃楼××＃、××＃楼××＃门面给原告；2、判令被告支付拒不返还门面期间租金46038.3（3#楼12#按照2978.25元/月×7个月计算、3#楼13#按照3598.65元/月×7个月计算，暂计至2017年7月30日，实际至被告返还门面之日止）元给原告；3、判令被告支付合同约定的违约金100000元；4、判令被告支付律师费3000元；以上共计149038.3元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年1月1日，被告刘奇峰作为乙方与原告六盘水市第四中学作为甲方签订房屋租赁合同两份，约定被告刘奇峰向原告租赁坐落于六××水市××区向阳北××＃楼××＃、××北××＃楼××＃门面，用于经营鞋店，合同期限为一年，从2016年1月1日至2016年12月30日止。合同期限届满后，如需继续出租，乙方在同等条件下有优先承租权。门面按月租金分别为2978.25元、3598.65元计算，按年交费，先交费后使用，乙方应于合同签订三日内支付甲方租金分别为35739元、43183.8元。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，乙方应在期满三十日前向甲方书面提出，在同等条件下，乙方有优先承租权。如甲方因工作需要或政策原因需收回出租房屋（门面）时，需提前三十日书面通知乙方，乙方不得以任何理由推诿。甲乙在履行合同过程中违约，需向对方支付5万元违约金。因乙方违约导致甲方诉讼时，乙方除应支付拖欠的租金及损失外，还应承担由此给甲方造成诉讼时所产生的诉讼费、保全费、执行费、公告费、交通费及诉讼代理费等各项费用。双方还约定了其他相关权利义务。
2016年10月14日，原告向租赁户发出通知，载明：“你方与我校2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，将于2016年12月31日到期。按2016年7月22日六盘水市钟山区人民政府区长办公室会议纪要第13期的要求，你户所承租的我校的门面系国有资产，转由六盘水市钟山区物业管理服务公司进行统一招租管理，如你户需继续承租该门面，请及时与六盘水市钟山区物业管理服务公司联系续租的相关事宜……。”通知发出后，被告继续使用该门面。2017年7月3日，原告再次向租赁户发出通告，告知：“……1、门面租赁合同在2016年12月31日到期的租赁方，我校将不再续租该门面，我校限期相关合同到期的租赁方在2017年7月15日之前将所有物品搬离该门面，同时将门面返还给我校；届时，我校会申请相关部门停止对该门面水、电、气的供应。2、上述租赁方如在2017年7月13日之前将门面返还给我校，我校则可免除合同到期的租赁方在2017年1月1日至2017年7月13日非法占用我校门面所产生的租金损失并停止继续追究相关的法律责任。3、如果届时拒不返还相关门面，我校将会通过诉讼途径追究相关人员的民事责任；情节严重构成刑事犯罪的，我校将会依法向公安机关报案……”。2017年7月24日，被告一直未搬离，原告委托贵州贵达（六盘水）律师事务所再次向被告发出律师函，要求被告于2017年7月27日前搬离。现原告以被告违约，应承担相应责任为由，诉至本院。另，原告诉讼委托律师产生代理费3000元。
一审法院认为，原告六盘水市第四中学与被告刘奇峰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告主张与被告的租赁合同于2016年12月30日已经届满，被告应当返还租赁物，但在合同租赁期满前，2016年10月14日原告向租赁户发出的通知，向被告表达了续租的意思表示，2016年12月30日之后，被告继续使用门面，原告直至2017年7月3日才发出限期搬离的通告，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原告与被告之间原租赁合同继续有效，但自2016年12月31日起，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故原告享有对该房屋租赁合同的随时解除权，原告于2017年7月3日发出的通告中“门面租赁合同在2016年12月31日到期的租赁方，我校将不再续租该门面，”应视为对该不定期租赁合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，合同解除后，被告应将门面返还给原告，从合同解除至今已有近三个月，被告仍未返还门面，故对原告请求被告返还位于六盘水市钟山区向阳北路老3#楼12#、13#门面的诉请，予以支持。被告以原告是侵权还是违约之诉不明抗辩，理由不能成立，对被告的此抗辩理由不予采信。
被告刘奇峰自2016年12月31日继续使用争议门面，形成不定期租赁关系，在不定期租赁期间，理应按照此前双方约定的租金支付使用门面的费用。原告主张自2017年1月1日起算，未违反法律规定，予以支持。从2017年1月1日至2017年7月3日的租金计算6个月为39461.4元（2978.25元/月×6个月+3598.65元/月×6个月），予以支持。从2017年7月3日至2017年8月3日应视为腾房的合理期限，该时间段的费用，不予支持。从2017年8月4日起，被告作为负有腾房义务的承租人，因未返还门面给原告造成的门面占用损失应当相应赔偿，故2017年8月4日起至返还门面之日按12#门面2978.25元/月、13#门面3598.65元/月另行计算门面占用费（原告主张的“租金”）。因原告未按照合同约定提前30日通知，未给被告合理的搬离期限，引发纠纷，原告存在一定过错，故对原告诉请的100000元违约金及3000元律师费不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告刘奇峰于判决生效之日起三十日内返还位于六盘水市钟山区向阳北路老3#楼12#、13#门面给原告六盘水市第四中学；二、被告刘奇峰于判决生效之日起十日内向原告六盘水市第四中学支付2017年1月1日至2017年7月3日的租金39461.4元（从2017年8月4日起至门面返还之日的门面占用费按照12#门面2978.25元/月、13#门面3598.65元/月另行计算）；三、驳回原告六盘水市第四中学的其余诉讼请求。案件受理费2920元，因适用简易程序减半收取1460元，由原告负担1067元，由被告刘奇峰负担393元（原告已预交，被告刘奇峰连同上述款项一并返还给原告）。
二审中，上诉人刘奇峰、被上诉人六盘水市第四中学均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否应当予以解除，上诉人是否应当返还门面及承担占用期间的租金。
对于该争议焦点，首先根据被上诉人六盘水市第四中学提供的，并且上诉人刘奇峰无异议的国有土地使用证、房产证及《六盘水市机构编制委员会关于市中心城区中学统一命名的通知》[文号：市机编发（2009）20号]来看，本案的争议门面房屋所有权人为××中学。上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，受法律保护。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为一年，即自2016年1月1日起至2016年12月30日止。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，上诉人刘奇峰仍继续使用租赁物，被上诉人六盘水市第四中学截至2017年7月3日止亦未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，本院认定自2016年12月31日起，被上诉人六盘水市第四中学与上诉人刘奇峰之间建立不定期房屋租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的承租人和出租人均享有随时解除权。该条中关于“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，系对出租人行使合同解除权方式的限制，而非对出租人合同解除权的剥夺。因此，承租人可依据该条规定以“合理期限”为由抗辩出租人行使合同解除权的方式，但不得对抗出租人依法享有的合同解除权本身。本案中，上诉人刘奇峰在原审中提交的被上诉人六盘水市第四中学发布的《通告》显示，被上诉人六盘水市第四中学已将解除合同的意思表示告知了上诉人。因被上诉人在该项通知中未给予合理期限，上诉人可就合理期限本身进行抗辩，但被上诉人的该项行为瑕疵并不产生合同解除权丧失或行使无效的法律后果。原审原判决参照《房屋租赁合同》的约定给予30天的腾房期限，亦是对合理期限的调整。
综上所述，上诉人刘奇峰以被上诉人六盘水市第四中学的行为瑕疵抗辩其合同解除权，无事实和法律依据。涉案租赁合同已因被上诉人的单方行为而解除，上诉人刘奇峰应当返还门面给被上诉人六盘水市第四中学。至于占用房屋期间的租金问题，被上诉人作为出租人基于合同约定有权要求上诉人支付租金，其该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费787元，由上诉人刘奇峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱会峰
审判员 林 波
审判员 张 丽
二〇一七年十二月二十日
书记员 周启刚