杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1870号
原告：杭州辰辉投资有限公司。
法定代表人：何岳峰。
委托代理人：叶进恒。
被告：浙江久久办公用品有限公司。
法定代表人：程浩刚。
委托代理人：金亮新。
原告杭州辰辉投资有限公司（以下简称原告）诉被告浙江久久办公用品有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，杭州市上城区人民法院于2010年7月12日立案受理后，经审查认为无管辖权，将案件移送至本院审理。本院于2010年8月31日立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2010年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶进恒、被告的法定代表人程浩刚及其委托代理人金亮新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年4月16日，原、被告签订了一份《租房协议》，约定原告将位于本市上城区光复路28号中山苑底层02室面积为99.01平方米的房屋出租给被告使用，租期从2008年4月16日至2013年5月31日，年租金65000元，其中2008年4月16日至2008年5月31日不计算租金，租金每半年付一次，首期付款在协议签订后3日内付清，第二期付款在前期租金到期后的前一个月内付清，如延迟支付则每天加付年租金0.5%的滞纳金，如延迟一个月，原告有权终止租赁合同。协议还约定，如一方违约应支付另一方不少于3个月房屋租金的违约金及相应经济损失。协议签订后，原告按约将房屋交给被告使用，但被告仅按期支付了前两年的租金，2009年下半年未按时支付租金，经原告催讨后仍未支付，故起诉要求判令：1、解除双方签订的租房协议，被告立即腾退并返还房屋给原告；2、被告支付原告2009年12月1日至2010年7月12日的租金39889.92元，以后租金按日租金178.08元支付至被告实际返还房屋之日止，并支付违约金21666.66元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：2009年12月1日至今的租金被告确实没有支付，但并非被告不支付，而是原告拒绝收取租金，经被告多次催促其仍拒绝收取，被告愿意支付房租，故不存在违约，如需支付违约金，原告主张的违约金也偏高应予调整。双方合同应继续履行。
原告提供以下证据材料：
1.租房协议1份，证明双方存在租赁合同关系，年租金为6.5万元，及具体的付款期限等相关约定；
2.房屋租金催收函和特快专递详情单各1份，证明原告曾经向被告催收租金，但被告未按规定的期限支付租金，双方租房协议已经解除。
原告提供的证据经质证，被告认为，对证据1无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，被告于2010年5月18日收到该函件，但该证据不能证明被告违约。
被告提供了以下证据材料：
1.2008年4月16日领（付）款凭证1份、收据1份，证明2008年6月1日至2008年11月30日的租金已付；
2.2009年2月7日领（付）款凭证1份、收款收据1份，证明2008年12月1日至2009年5月31日的租金已付；
3.2009年4月14日领（付）款凭证1份、收款收据1份，证明2009年6月1日至2009年11月30日的租金已付；
证据1、2、3同时证明被告支付原告租金均是由原告派人至被告公司处，先由被告财务人员填写领（付）款凭证，经被告法定代表人签字确认后，由原告所派人员在领款人处签字，并凭该凭证至被告财务领款，原告所派人员当场再出具加盖原告财务公章的收款收据给被告。
4.邮政特快专递和投邮件批条2份，证明被告催促原告收取房屋租金，杭州市西湖区文二路383号无法找到原告。
被告提供的证据经质证，原告认为，对证据1的真实性无异议，该租金系原告派人去被告处收取的，但其中的领付款凭证与原告无关；对证据2、3的真实性没有异议，这两笔租金是被告上门交到原告公司，由李秀英代收，其中领付款凭证中领款人也系李秀英签字，因李秀英不是原告公司财务人员，故原告又出具了收款收据给被告；对证据4的真实性没有异议，邮件上收件人原告地址杭州市西湖区文二路383号确实是原告办公地址，原告一直在此办公，该证据不能证明原告拒收租金，也不能证明被告催原告收取租金。
本院对证据认证如下：
对原告提供的证据1予以认定，对证据2的真实性予以认定。对被告提供的证据1、2、3予以认定，对证据4的真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年4月16日，原、被告签订了一份《租房协议》，约定原告将位于本市上城区光复路28号中山苑底层02室面积为99.01平方米的房屋出租给被告使用，租期从2008年4月16日至2013年5月31日，其中2008年4月16日至2008年5月31日为装修时间，不计算租金；房屋租金每年65000元，以半年为一付款周期，首期付款在协议签订后3日内付清，第二期付款在前期租金到期后的前一个月内付清（即上半年付款时间为4月15日，下半年付款时间为10月15日），如延迟支付则每天加付年租金0.5%的滞纳金，如延期一个月，则视为被告违约，原告有权终止租赁合同；租赁期间除不可抗力或约定原因外，双方不得终止协议，如一方违约，则应支付另一方不少于3个月房屋租金的违约金及相应经济损失。协议签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告亦已按期支付了2008年4月16日至2009年11月30日的租金。自2009年12月1日起的租金，被告至今未支付。2010年5月17日，原告发函要求解除双方租房协议并要求被告支付所欠租金，被告确认收到该函。5月18日，被告收到原告函件后，于2010年5月20日向原告发函，催促原告前来收取租金。
本院认为：原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，房屋租金以半年为一付款周期，被告应于租金到期前一个月付清下半年的租金，即于每年的4月15日付清下半年租金，每年10月15日前付清次年上半年租金。现被告仅付清至2009年11月30日的租金，本应于2009年10月15日支付2009年12月1日至2010年5月31日的租金，但直至起诉时止，被告仍未支付，其行为已构成违约。而根据双方合同约定，如被告延期一个月未付，原告有权终止租赁合同。故因被告上述违约行为，原告于2010年5月17日发函给被告要求解除双方租赁合同，自被告于5月18日收到函件之日起双方合同即解除。合同解除后，被告理应将房屋腾退并返还给原告。关于欠付的租金，因被告自2009年12月1日起至今的租金未支付，故自2009年12月1日至双方合同解除日的租金，被告理应支付，而合同解除后至今，被告仍实际占有使用房屋，故原告参照双方合同约定主张租金损失，于法有据，本院亦予支持。关于原告主张的违约金21666.66元，根据双方合同中如一方违约，则应支付另一方不少于3个月房屋租金的违约金及相应经济损失的约定，考虑被告违约行为给原告造成的实际损失，兼顾租赁合同的性质、合同的履行情况及被告的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，本院认为原告按四个月租金标准主张违约金21666.66元，基本合理，故对该项请求，本院予以支持。至于被告辩称根据双方之前的交易习惯，均是由原告至被告处收取租金，后租金到期后原告未上门收取，经被告发函催收及上门支付，原告均拒绝收取，故被告并未违约的意见，因合同法中的交易习惯系指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；或当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。现本案被告对双方之间存在由原告上门收取租金的交易习惯未提供充分证据证明，而被告发函催促原告收取租金也发生在原告发函件解除合同之后，且被告未提供证据证明其按约支付租金原告拒收的事实，故对被告该项辩解意见，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州辰辉投资有限公司与浙江久久办公用品有限公司之间签订的《租房协议》于2010年5月18日解除；
二、浙江久久办公用品有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市上城区光复路28号中山苑底层02室房屋腾退并返还给杭州辰辉投资有限公司；
三、浙江久久办公用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州辰辉投资有限公司房屋租金30095.89元（自2009年12月1日计算至2010年5月18日止）；
四、浙江久久办公用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州辰辉投资有限公司房屋租金损失，从2010年5月19日起按日178.08元的标准支付至房屋腾退返还之日止；
五、浙江久久办公用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州辰辉投资有限公司违约金21666.66元；
六、驳回杭州辰辉投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2160元，减半收取1080元，由浙江久久办公用品有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱小琼
二〇一〇年十月十四日
书 记 员 黄娟芬