北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初9731号
原告（反诉被告）：钟京，女，1981年3月7日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：晏艳，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭菁菁，女，1983年12月7日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文彬（被告之夫），1985年4月11日出生，白族，住北京市西城区。
第三人：兴业银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区朝阳门北大街20号1至25层101。
负责人：张霆，行长。
本院于2017年3月22日立案受理钟京与郭菁菁及第三人兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称兴业银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩楠独任审判，公开开庭进行了审理。钟京之委托诉讼代理人晏艳、梁志强；郭菁菁之委托诉讼代理人陈俊海、李文彬到庭参加诉讼，第三人兴业银行北京分行经法院依法传唤未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
钟京提出诉讼请求如下：1、郭菁菁继续履行房屋买卖合同，将位于北京市西城区太平桥大街8号院X号楼X层X单元X号房屋过户并交付钟京；2、郭菁菁给付钟京逾期违约金（合同总价1700万元为基数，按日万分之五计算，自2017年1月11日至实际过户及交付房屋之日止）；3、郭菁菁赔偿钟京租房损失（每月13000元，自2017年3月起算至实际交付房屋之日止）；4、诉讼费、保全费、保全担保费由郭菁菁承担。事实理由：原告系换房,于2016年9月26日，与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定原告购买被告名下位于北京市西城区太平桥大街8号院X号楼X层X单元X的房屋，房屋成交价576万元，家具、家电装修、装饰及配套设施设备等作价1124万元，总房价1700万元,当日即2016年9月26日支付第一笔定金20万元、9月30日支付第二笔定金80万元、10月30日支付第三笔定金100万元、11月30日支付第四笔定金140万元，原告于2016年12月30日前将首付款560万元存入银行托管账户、于2017年1月26日前将第二笔首付款225万元存入银行托管账户,被告方在前述首付款780万元，存入银行共管账户后，办理该房屋的抵押登记、注销手续，原告于过户前存入建委资金监管账户375万元，剩余200万元为公积金商贷组合贷款。
签约当日，被告配偶李文彬签署了涉案房屋的《配偶同意出售证明》，明确同意原、被告的涉案房屋交易。
原告依约于签约当日支付了购房定金20万元、9月28日和29日支付第二笔定金80万元、10月29日支付第三笔定金100万元、10月30日支付第四笔定金140万元，并分别于2016年12月27日至30日，通过招商银行北京分行办理了首付款560万元的支付手续，于2017年1月10日通过招商银行北京金融街中心支行办理第二笔首付款225万元支付手续。
2016年11月18日，原、被告双方签订了新的《补充协议》，约定涉案房屋的情况，为房屋所有权证满5年，为被告家庭名下唯一住房，若该房屋交税时满五不唯一则增加的税费由被告承担。
按照2016年9月26日签署的《补充协议》第二条第三款约定，被告应在存入资金共管账户785万元后，办理自行还款解押的手续。原告已于2017年1月10日将前述约定的785万元款项支付完毕，依约被告应自该日起开始履行自行还款解押的义务。但被告经多次催促于2017年5月才完成还款义务，且动用了原告存入的银行监管资金。而原告系换房，且房屋已经过户给了购房人，现在不得不向购房人支付房租，也导致了原告早就应该迁入，已售房屋的涉案户口至今未能迁出，也需要承担相应的违约责任。
综上原告已经依约支付了购房款1125万元，余款同意一次性提存至法院，且原告没有任何违约行为，确系被告拒不履行拖延至今。被告的恶意违约行为，应当得到惩戒，且原告系换房，被告的违约拖延给原告造成了很大的损失，应当向原告方给予赔偿。
郭菁菁辩称：同意继续履行合同。但对方所述与事实不符，不同意钟京的其他诉讼请求。第一，双方合同中没有对解抵押的时间有任何约定，同时双方对解除抵押时间的不确定性有明确的预期，并在补充协议中明确说明。第二，被告自始至终在积极履行合同义务，并不存在任何违约。第三，原告不恰当及恶意怠于履行合同义务，均给合同全面履行带来巨大阻碍，原告实际上构成合同违约。第四，本案原告没有任何损失，不应获得任何形式的赔偿。第五，本案原告怠于履行合同，构成违约，理应向被告赔偿。
郭菁菁提出反诉请求：1、钟京向郭菁菁赔偿损失10万元；2、撤销2016年11月份钟京、郭菁菁签订的《补充协议》。事实理由：原告的违约行为如下，一、原告恶意跳过中介，给合同的履行造成巨大障碍；二、原告胁迫被告签订满五唯一的补充协议，也给本案履行造成障碍，现要求撤销该补充协议；三、原告拒不配合被告办理解抵押手续是造成合同履行障碍的最根本原因；四、原告采取各种手段恶意阻碍房屋买卖的正常履行；五、原告怠于履行自身的合同义务，同样给合同履行造成障碍，原告直到2017年3月才取得购房资格。
钟京辩称：不同意郭菁菁诉讼请求。原告没有违约，解除抵押为被告的义务，原告没有义务配合被告办理解抵押手续，原告亦没有恶意拖延房买卖合同的履行。
第三人兴业银行北京分行未到庭参加诉讼，但出具意见述称：被告在我行办理个人经营额度贷款，抵押物地址为北京市西城区太平桥大街8号院X号楼X层X单元X。现贷款结清、额度终止，但由于抵押房屋在不动产登记系统显示被司法查封，无法完成该抵押物的解押手续，该房屋买卖合同纠纷与我行无关，后续我行同意配合办理解除抵押手续。
经审理查明：2016年9月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定原告购买被告名下位于北京市西城区太平桥大街8号院X号楼X层X单元X的房屋，房屋成交价576万元，家具、家电装修、装饰及配套设施设备等作价1124万元，总房价1700万元。当日即2016年9月26日原告向被告支付第一笔定金20万元；9月30日支付第二笔定金80万元；10月30日支付第三笔定家100万元；11月30日支付第四笔定金140万元，原告于2016年12月30日前将首付款560万元存入银行托管账户、于2017年1月26日前将第二笔首付款225万元存入银行托管账户。补充协议第二条第3项约定，被告应在签署本协议后，被告同意于原告向被告支付定金340万元，并存入资金共管账户785万元后办理该房屋抵押登记注销手续，被告向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款。对于违约责任，补充协议第四条第一款约定，原、被告任何一方逾期履行，每逾期一日，违约方需按日计算，向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同另约定，交易中产生的全部税费，由原告承担。原被告双方约定过户日期为2017年3月30日前（如因被告解除抵押时间延长，交易按解除抵押时间往后顺延）。
2016年11月18日，原、被告签订《补充协议》，约定所交易房屋所有权证满5年，为被告家庭名下唯一住房，该房屋交税过户时满五不唯一，导致交易房屋产生其他税费的，增加的税费由被告承担。
北京市西城区太平桥大街8号院X号楼X层X单元X的房屋登记在被告名下，被告持有其夫李文彬出具的同意出售证明与原告签订房屋买卖合同。李文彬作为被告代理人出庭，亦当庭表示同意被告的出售行为。
被告于2016年10月9日在涉案房屋上设立抵押并向第三人贷款850万元。2017年5月4日，该笔贷款已经还清，第三人对于解除房屋抵押不持异议。2017年4月11日，本院依原告财产保全申请对涉案房屋进行了司法查封，该查封导致第三人无法解除在涉案房屋上设立的抵押。
合同签订后，原告依约于签约当日支付了购房定金20万元；于9月28日和29日支付第二笔定金80万元；于10月29日支付第三笔定金100万元；于11月30日支付第四笔定金140万元。原告分别于2016年12月27日至30日，通过招商银行北京分行办理了首付款560万元的支付手续，该笔首付款支付到被告名下的账户中，被告在招商银行北京分行办理了资金冻结，资金冻结到期日为2017年3月30日，该笔资金解冻后，被告使用该资金于2017年5月4日偿还了第三人处的借款并开具了结清证明；原告于2017年1月10日通过招商银行北京金融街中心支行办理第二笔首付款225万元支付手续，该笔首付款支付到被告名下的账户中，被告在招商银行北京金融街中心支行办理了资金冻结，资金冻结到期日为2017年4月17日；2017年5月17日，本院依原告提出的财产保全申请对该笔资金进行了司法冻结。
本院在庭审期间前往第三人处询问被告偿还贷款及解除抵押事宜，第三人处工作人员答复如下：被告于2017年1月份向第三人提出提前偿还贷款并解除抵押，但第三人并未受理其还款申请，原因是根据第三人与被告签订的借款合同第五条第五款的约定，被告需向第三人支付余额10%的提前还款违约金，但被告拒绝支付该违约金，故第三人未受理被告的申请。后经被告的申请及第三人对被告卖房等事宜的考虑，第三人批准了被告在2017年2月提出的提前还款申请且不收取违约金。按照流程，第三人应当在批准提前还款的次月的第一个工作日进行扣款。在2017年3月1日，第三人对被告还款账户进行扣款时，显示余额不足，扣款失败。2017年4月7日，被告第三次申请提前还款，第三人于2017年5月2日扣款成功，并于2017年5月4日为被告开具贷款结清证明。
庭审中，原、被告双方出示大量录音、微信、短信证据。显示原、被告通过微信联系协商一致签订了2016年9月26日的房屋买卖合同及补充协议；2017年1月9日，原告通知被告即将支付合同约定的首付款至监管账户，并询问被告至第三人处申请解除抵押事情的进展。被告表示2017年春节前没有资金用于提前偿还欠款，希望动用冻结资金，原告表示不同意；2017年2月初，原告在微信中催问被告解除房屋抵押一事，被告未回复；2017年2月下旬，被告联系91金融办理垫资赎楼业务，该业务需要原告签署面谈笔录和保证书，原告认为签署前述协议会增加其交易风险而拒绝签字。
另查，原告于2017年2月22日及5月5日分两次分别通过了购房资格核验。现原告尚有剩余购房款575万元未付，原告同意将该笔购房款提存至法院账户。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》
及二份《补充协议》、配偶同意出售证明、补充协议、微信记录银行转账明细、转账凭证、存款证明书、交易明细、房屋所有权证、存量房房源核验受理回执、购房资格核验告知单及查询结果、电话录音、短信记录、兴业银行提前还款指南、证人证言、补充协议、变更协议书、历史交易明细表、招商银行转账汇款业务回单、收据、汇款凭证、票据、（2016）京0102民初1549号民事判决书、公证书、证明、存量房房源核验受理回执、兴业银行个人贷款结清证明、兴业银行客户回执、信用卡信息、通话记录、发票等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告认为2016年11月18日双方签订的补充协议系在原告方胁迫下签订，但被告未向本院出示证据证明，本院对其意见不予采纳。
原告将剩余购房款提存至法院，同时抵押权人同意被告出售涉案房屋。涉案房屋上不存在阻碍房屋买卖合同继续履行的其他情形，本院对于原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下并交付房屋的诉讼请求予以支持。依双方合同约定，房屋买卖过程中发生的税费由原告负担。
对于房屋买卖合同履行过程中的违约问题。
首先，被告称原、被告双方系房屋中介介绍认识并居间签订房屋买卖合同，原告为了逃避中介费用与被告协商直接签订合同。涉案的交易缺失中介，导致被告联系的办理垫资赎楼业务的金融贷款公司均不愿为被告提供垫资赎楼业务。本院认为，被告出示的证据不足以证明上述事实。且原、被告均为具备完全行为能力的成年人，有能力自行签订房屋买卖合同，法律亦不禁止原、被告自行签订房屋买卖合同，原、被告均应当对自行签订房屋买卖合同的后果自行承担责任。故本院对被告的上述意见不予采纳。
其次，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议约定，在原告支付定金及首付款后，被告应当办理解除抵押，且原告不负责为被告偿还该笔欠款。如因被告解抵押时间延长交易，按解抵押时间往后顺延。结合双方合同约定及履行情况，原告在2017年1月10日将定金及首付款给付被告，被告应当于2017年1月11日即申请办理偿还贷款解除抵押事宜。而根据第三人陈述，按照正常流程，第三人应当在受理后的次月第一个工作日完成扣款。原、被告双方在合同中约定“如因甲方解抵押时间延长交易，按解抵押时间往后顺延”的意思应当解释为：如因银行流程导致解抵押时间延长，则按解抵押时间顺延。故本院认为，被告应当在2017年2月9日（春节后第一个工作日）完成提前偿还贷款的合同义务。被告由于其拒绝支付提前还贷违约金和账户内余额不足等原因，直至2017年5月4日才取得第三人开具的贷款结清证明，其行为属于违约。
再次，双方对于首付款785万元的支付方式进行了明确的约定，即为银行资金托管。在具体操作上：原告将首付款付至被告开立的账户内，同时，原、被告共同前往银行办理资金冻结。本院认为，房屋买卖合同中涉及大额资金，涉及资金安全的条款属于合同中的重要条款。本案中，原、被告采用在一定期限内冻结被告（出卖人）的收款账户的方式进行资金托管，符合当事人保障资金安全的目的，除有特殊约定外，被告在完成房屋过户之前不得动用该笔资金。但是，由于被告违约迟延办理偿还贷款解除抵押，导致被告账户的资金冻结在未达到过户条件时解冻，被告在未经原告同意的情况下，擅自使用该笔资金，违反了双方的合同约定及资金托管的目的，属于重大违约事项，即使被告将该笔资金用于偿还贷款，亦不能改变被告违约的性质。
最后，原告是否负有协助被告办理贷款赎楼的义务。原、被告在合同中对此并未约定，相反，合同中明确约定，原告不负责为被告偿还在第三人处的欠款。因此，原告本着善意履行的原则可以配合被告办理贷款赎楼手续，但原告在有理由担心办理该手续有可能增加其交易风险时，亦可以拒绝配合被告办理相关手续。本院认为，原告拒绝被告办理贷款赎楼手续的行为不属于违约。本院对于被告的反诉请求不予支持。
另外，原告正常在合同履行期内完成购房资格核验，没有违约事实。被告认为原告恶意阻挠合同履行，其出示的证据不足以证明该事实。本院对于被告的反诉请求不予支持。
对于被告违约产生的违约责任承担问题。
1、被告延迟偿还在第三人处的贷款及解除抵押构成违约，按照合同约定，被告应当支付延迟履行违约金，标准为每逾期一日支付总房价万分之五的违约金；
2、被告动用解冻资金亦是导致合同迟延履行的原因。本院认为，被告应当为合同的延迟履行承担违约责任，标准即合同约定的每迟延一日支付总房价万分之五的违约金。
3、原告因被告迟延履行房屋买卖合同导致其支出了租房费用，该费用的性质为因被告违约而造成的损失。该损失足以由被告赔偿的违约金弥补，原告另行主张其损失，无法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。
4、被告主张其违约金约定过高，符合法律规定，本院将综合考虑被告的违约情形、原告的损失情况及北京市房屋价格波动情况酌定被告的违约金标准。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，郭菁菁配合钟京将位于北京市西城区太平桥大街8号院X号楼X层X单元X的房屋过户至钟京名下；
二、自本判决生效之日起七日内，郭菁菁将位于北京市西城区太平桥大街8号院X号楼X层X单元X的房屋交付钟京；
三、自本判决生效之日起七日内，钟京给付郭菁菁剩余购房款五百七十五万元；
四、自本判决生效之日起七日内，郭菁菁给付钟京违约金（以一千七百万元为基数，自二〇一七年二月十日开始至实际过户并交付房屋之日止，按日万分之二计算）。
五、驳回钟京的其他诉讼请求。
六、驳回郭菁菁的诉讼请求。
如果钟京、郭菁菁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十四万三千八百元，由钟京负担一万六千九百一十八元（已交纳），由郭菁菁负担十二万六千八百八十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费一千一百五十元；由郭菁菁负担（已交纳）；财产保全费五千元，由郭菁菁负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 韩楠
二〇一七年十一月二日
书记员 李婷