江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初5329号原告：许玉学，男，1985年6月26日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。委托代理人：孙岗，江苏天帆律师事务所律师。被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司经理。委托代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。原告许玉学与被告江苏万顺置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋华波、被告委托代理人解兆明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许玉学向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间就阳光绿洲二期3-2-304房屋的商品房买卖关系成立；2.请求判决被告将沭阳县迎宾大道阳光绿洲小区3-2-304室房屋交付给原告；3.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年2月9日，原告认购被告开发的位于沭阳县迎宾大道阳光绿洲小区二期3-2-304室，房屋总价款为390000元，并于2月14日付清全部购房款。被告出具收款收据。现房屋具备交付条件。被告为其他购房户办理交房手续，但是拒绝交付房屋给原告，原告遂诉至法院要求处理。江苏万顺置业有限公司辩称：本案的事实情况是原告许玉学将涉案款项390000元交给王毅，从王毅手中购买涉案房屋，王毅将原告许玉学带至阳光绿洲负责人楼益建处开具收款收据，并由王毅向楼益建出具收到工程款的收款收据，载明“今收到许玉学390000元”，用途说明“阳光绿洲3号楼二单元304室房屋（抵工程款），经手人王毅，2013年2月8日”。因此，本案开发实际负责人楼益建是应王毅要求，以涉案房屋冲抵工程款给王毅，由王毅出售给原告，由楼益建办理了收款收据的作为购房的凭证，其他由法庭依法判决。对原告提交的阳光绿洲入会申请单真实性不予认可，因为阳光绿洲销售部的公章系私刻。经审理查明：2013年2月9日，原、被告签订《阳光绿洲入会申请单》，内容如下：“申请人：许玉学；……；意向房号：3-2-304；会员价：2832.24元/平米；……；第一条会员申请方式申请人意向购买位于迎宾大道2号，沭阳物流旁阳光绿洲二期住宅自愿申请成为阳光绿洲会员。本申请单实行一人一单实名申请制，允许更名转让一次。申请人凭有效身份证证明可申请会员资格，享受会员待遇。第二条会员申请要求……；申请人入会缴纳会员费人民币叁拾玖万元整，该申请单不作收据使用，收到款项以本公司财务部门出具的收据为准。“阳光绿洲”销售部会在开盘前，以电话或短信方式通知申请人，申请人在开盘时凭此申请单及本公司财务收据前来售楼部办理认购手续，逾期五日则视为自动放弃意向房号的认购活动，本房源另行出售。……；”2013年2月8日，原告许玉学给付被告阳光绿洲3#楼二单元全部购房款（抵工程款）390000元，并向原告出具收据一份。2013年2月14日，被告公司财务部向原告出具金额为390000元的收款收据一份。后原、被告之间未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理备案手续。另查明，被告于2013年10月31日取得万顺·阳光绿洲3#楼商品房预售许可证。经过原告陈述与被告答辩，本案争议焦点归纳如下：1.原、被告之间是否存在合法的商品房买卖合同关系；2、如存在合法的商品房买卖合同关系，原告要求被告交付房屋有无法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为：根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告之间签订阳光绿洲入会申请单一份，该入会申请单载明了相关申请人、房号、会员价、建筑面积等，原告按约向被告支付了全部购房款，被告亦接受了该购房款。故本院认定原、被告间形成商品房买卖合同关系。关于第二个争议焦点，本院认为：合法的债权债务受法律保护。原告与被告之间的商品房买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。关于被告辩称原告提交的阳光绿洲入会申请单上的销售部公章系私刻，被告未提交相关证据予以证明，故本院对被告的辩解理由，本院不予采信。现被告已取得涉案房屋的商品房预售许可证，且双方之间存在的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，方具备交付使用的条件。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求。验收合格的工程是交付使用的法定条件，而本案中，涉案工程未取得工程竣工验收备案表，工程质量是否合格并无结论，被告公司并不能将其投入使用，也不能出售给他人使用，故原告基于双方存在的商品房买卖合同关系要求被告公司交付未取得竣工验收备案登记表的房屋的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，原告可另行主张。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）款、第二百七十九条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告许玉学、被告江苏万顺置业有限公司之间关于沭阳县迎宾大道阳光绿洲二期3-2-304房屋的商品房买卖关系成立；二、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7150元，已减半收取3575元，保全费2470元，合计6045元，由被告江苏万顺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7150元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。代理审判员 肖 云二〇一七年六月十九日法官 助理 陈颖慧书 记 员 咸军成书 记 员 徐卫梅附本案相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。