广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终1038号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：李莉，女，1986年7月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。法定代表人：叶桂根，总经理。委托诉讼代理人：万伟，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫英军，广西正立律师事务所实习律师。上诉人李莉因与被上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李莉上诉请求本院：1.撤销一审判决，发回重审；2.改判被上诉人向上诉人支付违约金17428元；3.本案全部诉讼费由海骏达公司承担。事实与理由：1.一审法院将二十二件民事案件合并审理属于程序违法；2.一审认定2016年8月5日，涉案房产符合交楼条件是错误的。至2016年8月5日止，涉案房屋的消防工程竣工验收和环保工程竣工验收程序尚未完成。上诉人李莉认为到2016年12月20日，涉案房屋才符合交楼条件。海骏达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李莉向一审法院起诉请求：1.判决被告支付违约金17428元；2.判决被告赔偿律师费3500元；3.被告承担本案的诉讼费用。海骏达公司向一审法院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付违约金630元；2.判决反诉被告向反诉原告支付律师费1000元；3.反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月24日，李莉作为买受人与作为出卖人的海骏达公司签订了一份合同编号为WZ2015054897的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共94.52平方米，单价为每平方米4549.3元，总价款为430000元；2.付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款，即于2015年10月24日前支付首期房款130000元，余款300000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)，即逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；5.出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交付商品房给买受人使用的，买受人同意继续履行本合同，但自商品房约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房款万分之二点一的违约金；6.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人按买受人在本合同提供的联系地址发出《收楼通知书》，买受人必须在收楼通知书规定期限内办理收楼手续，若买受人于收楼期限届满仍不办理收楼手续的，则以发出《收楼通知书》通知的收楼期限届满日为商品房交付日。上述《梧州市商品房买卖合同》的附件四为《合同补充协议》，出卖人(甲方)海骏达公司与买受人(乙方)李莉双方就2015年10月24日签订的《梧州市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)中未尽的相关事宜，经充分协商一致，在平等自愿的原则下订立该补充协议，主要约定有:1.对《合同》“付款方式及期限”的补充约定：若乙方选择银行按揭或公积金贷款付款的，乙方应在签订《合同》后30天内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40天内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由乙方自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准。无论银行或公积金中心核准乙方贷款额度足额与否，乙方保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款，否则，乙方应按照《合同》的约定承担逾期付款的违约责任；2.对《合同》“买受人逾期付款的违约责任”的补充约定：若乙方逾期付款的，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延，乙方应在付清应付款款或者违约金后十日内自行前往甲方处办理交接手续；3.对《合同》“交付期限及交付条件”的补充约定：商品房符合交付条件后，乙方必须按照甲方通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若乙方于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为乙方自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。李莉按上述合同的约定向海骏达公司支付了房屋首期款130000元，余下房款300000元由李莉采用银行按揭贷款方式支付。2015年11月3日，李莉到中国农业银行股份有限公司梧州河东支行签贷款申请资料，2015年11月26日，李莉作为借款人与作为贷款人的中国农业银行股份有限公司梧州河东支行签订《个人购房担保借款合同》，约定李莉向中国农业银行股份有限公司梧州河东支行贷款300000元。2015年12月11日，中国农业银行股份有限公司梧州河东支行委托中国农业银行股份有限公司梧州金祥支行发放300000元款项至海骏达公司的账户。2016年8月，海骏达公司向李莉发出《收楼通知书》，通知李莉于2016年8月25日办理梧州市的有关收楼手续。后李莉以海骏达公司未按合同约定的时间交付房屋为由，要求海骏达公司支付逾期交楼的违约金，遂向法院起诉成讼。另查明，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年12月20日，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程通过竣工验收备案。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.案涉标的商品房是以竣工验收合格还是以竣工验收备案为交付条件；2.海骏达公司是否存在顺延交付房屋的情形以及顺延的天数；3.违约金如何计算；4.双方诉请的律师费是否有依据。关于争议焦点一，李莉与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定海骏达公司应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付李莉使用。一审法院认为，根据我国《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，李莉买受的商品房所在的梧州市海骏达卡地亚5#楼于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格，符合了合同约定及条例规定的交付条件。海骏达公司通知李莉于2016年8月25日办理收楼手续，据此房屋实际交付时间为2016年8月25日。李莉主张商品房通过竣工验收备案的时间为符合交付条件的交房时间，但其主张无法律依据，不予采纳。关于争议焦点二，合同约定了可顺延交付房屋的情形为“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。一审法院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。梧州地处亚热带季风气候地区，每年都遭遇台风、强降水天气，这些地区特有的气候因素，工程的建设单位和施工方应当预见到并在工期测算时作出合理安排。高考、宝石节等这些特定的活动，每年定期举行，占用工期的时间应该是确定的，并非不可预见，建设单位和施工方也应当在工期测算时予以计算。因此，海骏达公司认为上述停工原因属于不可抗力的理由不成立，其要求顺延房屋交付时间的主张，应不予采纳。另外，海骏达公司提出因李莉逾期支付剩余购房款300000元可顺延交房的主张，一审法院认为，根据双方在《梧州市商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定，李莉应在合同签订之日起三十天内即在2015年11月22日前以办理银行按揭贷款方式支付购房余款，而李莉已于2015年11月3日向中国农业银行股份有限公司梧州河东支行申请贷款，没有逾期办理按揭贷款支付购房余款，不存在可顺延交付房屋的情形。故对海骏达公司该项主张，不予采纳。关于争议焦点三，李莉按合同约定向海骏达公司支付了房屋购房款430000元，海骏达公司应当按照合同约定在2016年6月10日前交付符合条件的商品房，但海骏达公司直到2016年8月25日才通知李莉交付梧州市，期间共逾期76天。海骏达公司没有按照合同约定如期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，根据《梧州市商品房买卖合同》约定，逾期交付商品房且继续履行合同的，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，每日按已交房款万分之二点一的标准计付违约金。综上，海骏达公司应向李莉支付违约金6862.80元(430000元×0.21‰×76天)。关于海骏达公司反诉要求李莉支付逾期付款违约金的问题，李莉已按照《梧州市商品房买卖合同》的约定在规定时间内向中国农业银行股份有限公司梧州河东支行申请贷款，不存在逾期办理按揭贷款支付购房余款的行为。因此海骏达公司要求李莉支付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点四，李莉要求海骏达公司支付律师费的诉讼请求，以及海骏达公司反诉要求李莉承担其为追究违约责任而支付的律师费的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李莉支付违约金6862.80元；二、驳回原告李莉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费323元，由原告李莉负担217元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担106元；反诉案件受理费25元，由反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院另查明，被上诉人海骏达公司于2017年3月29日向一审法院提出反诉请求。本院认为，本案的争议焦点是：1.海骏达公司是否存在逾期交付房屋的违约行为？如存在违约行为，应支付多少违约金？2.合并审理是否合法？关于争议焦点一。海骏达公司认为因施工期间遭遇台风、强降雨等恶劣天气及政府要求停止施工的原因导致停工的天数不应算逾期交房的理由不成立。梧州地处亚热带季风气候地区，每年的都会遭遇台风、强降雨的天气，梧州市宝石节、全国高考期间不能施工等，这些都是可以预见的情形，不属于不可抗力。因此，海骏达公司以此作为工期延期的理由不成立，本院依法不予采纳。李莉认为工程竣工备案作为交付条件是不成立的。双方签订的合同约定是工程竣工验收合格作为交付的条件，本案涉案房屋在2016年8月5日已经由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，已经符合交付条件，海骏达公司亦已通知了李莉于2016年8月25日办理收楼手续，因此，一审法院认定涉案房屋2016年8月5日符合交付条件并无不妥。海骏达公司存在逾期交付房屋的违约事实，应承担违约责任。海骏达公司应当按照合同约定在2016年6月10日前交付符合条件的商品房，但海骏达公司直到2016年8月25日才通知李莉交付梧州市，期间共逾期76天，一审判决违约金为6862.80元(430000元×0.21‰×76天)并无不妥。关于争议焦点二。本案一审不存在程序违法，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”一审法院合并审理基于同一违约事实的多件民事案件，符合法律规定。综上所述，上诉人李莉的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元(上诉人李莉已预交)，由上诉人李莉负担。本判决为终审判决。审判长  黄树东审判员  潘志安审判员  毛美美二〇一七年十二月十三日书记员  冯正群附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。