广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12906号原告（反诉被告）：佛山市云盈网络科技有限公司，住所：广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场夹层D10铺。法定代表人：董鉴添。委托诉讼代理人：李春良，系广东世港律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓汉华，男，汉族，1991年7月28日出生。委托诉讼代理人:梁敏杰、黄太彬，均系广东国慧律师事务所律师。原告佛山市云盈网络科技有限公司诉被告邓汉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李春良、被告及其委托诉讼代理人梁敏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付欠付的租金12017元；2、被告向原告支付欠付电费554.40元；3、被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，其中2016年7月租金3500元自2016年7月18日起计，2016年8月租金3500元自2016年8月18日起计，2016年10月租金3500元自2016年10月18日起计，2016年12月租金1517元自2016年12月18日起计，均计算至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共12288.39元）；4、被告支付拖欠电费的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，自2016年7月1日起计至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共380.87元）；5、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年12月10日，原、被告签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区江湾路2号明福智富广场二层B30号商铺出租给被告用于经营使用，租赁期限为36个月，自2016年1月1日至2018年12月31日止，暂定交付时间为2015年12月15日；如延期交付的，则计租期相应顺延。租金第一年每月3500元，每年递增5%。自原告交付涉案商铺给被告之日起，被告须支付当月租金3500元，租赁期限内租金按月支付，被告须在每月10日前支付当月租金给原告。租赁期限内被告承担涉案商铺全部产生的水电物业、物业管理费等全部费用。被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一天按应付款项的3‰支付滞纳金。合同签订后，原告于2016年4月12日将涉案商铺交付给被告，商场于2016年6月18日正式营业，但被告除支付首月租金3500元外，并未支付其他租金，共欠付原告租金12017元及电费554.40元。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告应按约定支付租金。被告未按合同约定按时支付租金已构成违约，应依法承担相应的违约责任。现原告依据相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，以期维护自身合法权益。被告辩称：一、原、被告签订的租赁合同效力有瑕疵，涉案商场并未完成竣工验收。二、原告无权要求被告支付租金，理由如下：1、涉案商场尚未达到交付使用的标准，硬件、软件均未达到经营要求。2、原告对商场进行的招商宣传存在欺诈行为，业主维权群体活动经常在商场范围内发生，严重影响商场的经营环境。3、商场商户的入驻率没有达到约定开业条件。根据原告在招商过程给予被告的承诺，商场的入驻率除了超市以外达到80%以上才算交付，且开业前无需支付租金。4、原告于2016年12月31日单方撤场，导致商场管理混乱，商铺无法继续正常经营。原告离场后并没有协助租户对合同进行任何交接，导致被告经营困难。5、涉案商场属案外人佛山市圆方房地产有限公司（下简称圆方公司）所有，其无权代案外人圆方公司主张本案的租金。6、原告存在多项违约行为，导致涉案租赁合同无法正常履行，原告应赔偿被告的全部损失。7、原告无权要求被告支付电费及其产生的滞纳金。被告在原告单方离场后，已与案外人圆方公司重新委托的物业管理公司办理完整的退场交接手续，被告在当时已经结清涉案商铺所有水电费，故被告不存在拖欠原告电费的事实。三、被告认为本案原告与案外人圆方公司之间的关系是委托关系或者是租赁关系不明确，押金的持有方也不明确，且原告已经退出涉案商场的经营，其在本案中主张的权益涉及案外人圆方公司的权利义务，所以被告认为在本反诉中均应追加案外人圆方公司为第三人，请法院予以准许。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、确认原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2017年1月1日解除；2、原告向被告双倍返还保证金14000元；3、原告向被告赔偿物业管理费损失2870.40元、商场公共能耗费损失3109.60元及加盟、管理费损失37200元；4、原告向被告赔偿装修费损失17500元；5、原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告以明福智富广场出租方的名义对外宣传招商，招商时虚构有数十家潮牌连锁商家进驻及虚构专业团队管理等，导致被告于2015年12月10日与原告签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定原告将涉案B30号商铺出租给被告用于经营饮品使用，月租金中包含中央空调费、物业管理费和公摊水电费。合同签订后，被告依约向原告交纳了7000元保证金。被告进驻后发现明福智富广场的现状与原告在招商时所作宣传和承诺严重不符，同时明福智富广场还存产权不清、管理混乱、硬件设施不达标等情况。明福智富广场未满足验收条件，至今尚未办理竣工验收，原告未能提供商场正常开业的软件和硬件条件，且商场至今未有开业，直接导致被告无法正常经营。被告为此多次催促原告整改，均未果。2016年12月，原告在未通知被告的情况下无故单方撤场，导致双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》无法继续履行。原告离场后，案外人限制被告撤场并要求被告支付费用，被告要求原告协助解决争议，原告均拒绝回应。2017年8月31日，明福智富广场目前的物业管理方要求被告交纳物业管理费2870.40元及公共能耗费3109.60元才同意被告撤场。另，被告经营项目属于加盟经营，为此被告支付加盟费30000元以及管理费3600元、押金3600元。因《明福智富广场商业租赁合同》未能继续履行，被告注册的商户已注销登记。被告认为，原告在明福智富广场的招商和管理中存在多项违约行为，其在2016年12月单方撤场的违约行为导致合同未能继续履行，应向被告承担违约责任，赔偿被告损失并返还保证金，望依法判如所请。原告针对被告的反诉辩称：一、原告不同意被告的反诉请求。被告自取得涉案商铺之日起未依约按时支付租金，违约在先，原告已根据合同约定没收被告已支付的保证金，无需双倍返还保证金。二、关于物业管理费、商场公共能耗费、加盟管理费，上述费用系被告在正常经营中的正常支出，与本案无关。被告所提交的加盟合同书的当事人并非被告本人，其店铺的名称与加盟店的名称也不一致，无法确认案外人签订的加盟合同所涉的加盟店就是本案商铺的经营店。三、关于被告要求的装修费损失。原告退出涉案商场经营后，案外人圆方公司同意继续履行原来的租赁合同，对被告的经营没有产生实际影响，且被告所提交的装修费用相关单据及所对应的公司是否真实存在、有无资质无法确认，故被告主张原告赔偿装修损失没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月26日）、《合同终止协议》，有原件核对，本院对真实性予以确认。原告提交的《竣工联合验收终审意见书》，虽无原件核对，但该组证据为政府部门出具的材料，具备公信力，被告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的广发银行手机网银支付凭证，可与其提交的收据相佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的《2016年6月至12月份明福智富广场商场用电记录》，虽系物业管理公司单方制作，但该表格所载涉案商铺用电费用合理，故本院对该组证据真实性予以确认。被告提交的照片、视频，无法显示拍摄时间或拍摄地点，亦无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的国家企业信用信息公示系统（网打单）、核准个体工商户注销登记通知书、加盟合同书、《解除协议书》、工程预算表及相关收据材料，均有原件核对，本院对真实性予以确认，对关联性待后认定。被告提交的《证明》、《离场放行条》及收款收据，均有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提交的《公告》、《委托经营说明书》、《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，虽无原件核对，但可相互佐证真实性，亦可与原告提交的《合同终止协议》中的相关约定内容相印证，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。被告提交的《明福智富广场商业租赁合同》（陈善梅），与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月26日，原告与案外人圆方公司签订《明福智富广场商业租赁合同》（首层、二层、三层及夹层），约定由案外人圆方公司将涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业出租给原告经营使用，该物业交付原告进场时间定为2015年12月15日，租赁期限为2015年12月15日至2023年12月14日止，总建筑面积为21703平方米，并由案外人圆方公司指定物业管理公司对上述物业进行管理。原告应于每月10日前向被告支付租金，租金标准每年递增5%。2015年12月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定由原告将涉案佛山市禅城区江湾路一路2号明福智富广场二层B30号商铺出租予被告，合同主要内容为：“第一条、商铺的基本情况：……2、乙方承租商铺的建筑面积为29.90平方米……3、本项目统一由甲方所指定的物业管理公司进行管理。……6、乙方每月所缴纳的中央空调费、水电费等统一由甲方指定的物业管理公司进行代收代付。……第二条、租赁期限及租赁用途：1、该物业的租赁期限为36个月，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2、该物业交付乙方进场时间暂定为2015年12月15日，如甲方未能在约定期限将该物业交付给乙方，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，至于免租期、计租期的约定由甲乙双方以合同附件形式约定，并随本合同保存。3、乙方承租该物业应作饮品经营使用。4、乙方对该物业进行装修时，需向甲方所指定的物业管理公司进行装修申请，经物业管理公司书面审批后方可施工，施工完成后由物业管理公司进行验收，以保证对租赁商铺的装修符合要求。第三条、租金支付的方式1、在租赁期内，乙方应履行本合同约定的时间向甲方支付租金及相关的费用。2、乙方所支付的租金及相关收费均按合同约定的建筑面积计算，至于租金的按期递增：5%每年。（详见附件）3、甲方将该物业交付给乙方之日起，乙方须向甲方支付当月租金（基准起始租金）人民币：3500元。4、租赁期内，租金按每月支付，乙方须在每月的10号前将当月应支付的租金划入甲方指定的银行账户或现金支付的方式给甲方，每月应付租金为人民币：￥3500元（基准起始租金）。……6、乙方承租该物业的公用水电费用，由乙方及其他承租人按合同约定建筑面积共同分摊，乙方应按物业管理公司的通知进行缴纳。7、租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用，除水电费及中央空调费统一由物业管理公司代收外，电话费、有线电视费……等由乙方直接交予有关收费单位。第四条、履约保证：1、双方签订合同之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金（2个月基准租金）人民币：￥7000元，以及首月租金人民币：￥3500元，……2、上述乙方所支付的物业租赁保证金人民币￥7000元不作为租赁该物业的租金或抵扣租金及相关费用，租赁期满后，如乙方不再租赁该物业，经双方确认该物业所属结构及其配套设施无损以及已结清该物业租赁应支付的租金及相关缴费等，并且办理好营业场所的工商变更登记手续后，则甲方无条件在租赁期满后30天内无息退回物业租赁保证金人民币￥7000元给乙方。第五条、双方责任：1、甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用……2）、履行本合同约定将该物业交付给乙方使用，如延期交付的，则将计租期相应顺延。……5）、租赁期内需转让或抵押该物业时，应书面通知乙方。……2、乙方的责任1）、乙方须服从甲方的管理及遵守本项目之《商户手册》、《装修手册》和有关管理规定。按时交纳租金、物业管理费、空调费、公共水电费及其相关收费等。……第八条、违约责任：……2、本合同期限内甲方擅自中途毁约的，甲方应双倍退还租赁保证金给乙方。3、乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其它应交纳的费用。如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一天，则乙方须按应付款项的3‰向甲方偿付滞纳金。……5、若乙方有下列情形，视为乙方中途毁约，所造成的一切损失均由乙方负责，由此造成甲方一切经济损失，甲方有权没收乙方所交付的租赁保证金，并以乙方所交的租赁保证金按双倍赔偿给甲方，甲方有权终止本合同及随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，……（1）逾期交付租金与相关收费及其它应交纳的费用超过一个月。……”上述合同附《明福智富广场二层B30号商铺租赁合同计租期约定内容附件》，双方于该附件中约定优惠免租时间为：2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日。同日，原告出具收款收据，确认收取被告支付的涉案商铺按金7000元。2016年4月12日，被告向案外人佛山兴兆物业管理有限公司申请对涉案铺位进行装修。2016年12月27日，原告向案外人圆方公司、佛山兴兆物业管理有限公司发出《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，主要内容为：“我佛山市云盈网络科技有限公司自从负责明福智富广场一至三层商场的招商及经营工作起，积极筹办商场的招商及经营工作，但因贵司工程施工进度大大推迟，延期半年交付场地使我司流失大量签约商户；交付场地硬件不达标、消防排烟系统及排水设施等缺失，使我司增加多项计划外改造成本；开业经营初期多次漏水，以及空调、电梯设施不正常运作等各种综合因素，造成客户体验不佳、商户经营困难。过程中，我司不仅对商场进行投资改造，还投资各种旺场活动及广告宣传，同时也多次尝试与贵司多次沟通寻求支持及合作经营，但均无明确回应。时至今日，我司已经无法独立支撑明福智富广场一至三层商场的经营工作。虽然我司已经在明福智富广场投入了数百万的资金和大量的资源，但不得不遗憾地决定：我司在2016年12月31日退出明福智富广场一至三层商场的经营工作。敬请贵司在2016年12月31日之前与我司交接明福智富广场一至三层商场的经营工作……”。2017年１月１日，案外人圆方公司发出《委托经营说明书》，上载：“佛山市圆方房地产有限公司为明福智富广场1-3层业主方，我司原出租该场地给佛山市云盈网络科技有限公司使用，由于该公司于2017年1月1日起不再使用该场地，并已将场地归还给我司，现我司从2017年1月1日起委托佛山市千色汇商城经营管理有限公司对上述场地进行出租经营。（包括但不限于场地租赁、宣传推广，租金、物业管理费、公共能耗费、自用水电费等的收取）”。2017年6月21日，案外人圆方公司（甲方）与原告（乙方）签订《合同终止协议》，主要内容为：“一、根据乙方提交的停止经营工作函，经甲、乙双方协商一致同意自2016年12月31日起终止双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》。二、截止2016年12月31日止，乙方尚欠甲方电费1178301元，乙方应于本协议签订之日起7天内向甲方支付尚欠电费1178301元。三、自甲、乙双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》生效起，乙方已将明福智富广场一至三层的场地分别对外招商招租，乙方确认截止2016年12月31日为止，乙方已与分租的租户（商户）签订租赁合同共103户……四、乙方应将与分租的租户（商户）签订的租赁合同、已收分租的租户（商户）押金收据、已收分租的租户（商户）的租金收据等原件于本协议签订之日起7天内移交给甲方，并且确认将乙方在该租赁合同上所享有全部合同权益转让给甲方。五、鉴于乙方的租赁期限及经营期限为2016年12月31日止，故乙方享有收取租金权利为该期限止，租户（商户）所缴纳的租金2016年12月31日前归乙方所有，若租户（商户）所缴纳的租金超过2016年12月31日，即2017年1月1日起的租金归甲方所有，乙方应将2017年1月1日起所收取租户（商户）的租金124833元退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。六、依据乙方与租户（商户）签订的租赁合同约定，乙方已收取租户（商户）的物业租赁保证金（以下简称：保证金），且约定保证金不得作为租赁物业租金或抵扣租金及相关费用，并约定租赁期满后乙方须退回保证金给租户（商户），为此，乙方应将已收取租户（商户）的保证金退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。七、当乙方将分租租户（商户）的保证金退给甲方后，则甲方负责履行乙方与租户（商户）原签订的租赁合同所约定的租赁期满后退回保证金给租户（商户）的责任。八、若乙方以租户（商户）违约为由没收租户（商户）的保证金，则甲方无需承担租户（商户）的租赁期满后退回保证金的责任，且乙方应向甲方出具确保租户（商户）不得向甲方追讨保证金的承诺函，否则，由此产生造成甲方一切的经济损失全部由乙方承担。……”2017年8月31日，案外人佛山兴兆物业管理有限公司出具《证明》，确认被告已交清2017年1月1日至2017年8月31日物业管理费2870.40元、2017年1月至8月商场公共能耗费3109.60元及涉案商铺过往所有铺内水电费用，并证明被告已于2017年8月31日撤离涉案广场。2017年9月1日，案外人圆方公司向涉案明福智富广场各租户发出《公告》，上载：“因佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称：云盈网络公司）从2016年12月31日起单方面退出明福智富广场一至三层商场的招商及经营管理，云盈网络公司已将其与各租户所签订租赁合同中云盈网络公司所享有的全部合同权益从2017年1月1日起转让给佛山市圆方房地产有限公司。各租户原与云盈网络公司签订合同约定每月须支付的租金（包括物业管理费、公共能耗费、自用水电费等）从2017年1月1日起均由我司委托的佛山市千色汇商城经营管理有限公司负责收取，至于与各租户重新签订租赁合同另行通知。……”另查明，2015年12月2日，佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区环境保护局、佛山市气象局、佛山市禅城区人民防空办公室、佛山市公安消防局、佛山市邮政管理局、佛山市禅城区国土城建和水务局对包含商铺在内的明福智富广场项目进行联合验收并出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，各部门验收意见均为验收合格。后佛山市禅城区联合验收办于2015年12月8日加盖公章确认同意上述各部门意见。诉讼中，原、被告一致确认：被告已向原告缴纳首月租金及租赁保证金。原告陈述：涉案铺位系从2016年6月18日开始计租，并以当月18日至下月17日作为一个租金月。原告并未向被告承诺入驻率达到80%以上才为开业且开业前无需计租。因原、被告双方租赁合同约定的免租期早于原告起计租金时间点，故原告将合同约定作顺延处理，按照习惯为每个季度的第二个月或第三个月免租，涉案商铺实际免租期为2016年9月18日至2016年10月17日、2016年11月18日至2016年12月17日。另，原告与案外人圆方公司签订《合同终止协议》后，未书面正式通知被告。被告陈述：被告对原告主张的滞纳金不予确认，对原告主张起算租金滞纳金的时间亦不予确认。另，被告主张的装修损失17500元是装修总造价，被告提供的证据可反映部分费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。被告以明福智富广场未竣工验收主张该合同存在效力瑕疵，无事实及法律依据，本院不予采纳其上述抗辩意见。关于被告反诉主张确认原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2017年1月1日解除的诉请。依据原告与案外人圆方公司签订的《合同终止协议》，原告就涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限至2016年12月31日止，并由原告将其与包含被告在内的各次承租方签订的《明福智富广场商业租赁合同》项下全部合同权益转让予案外人圆方公司，故原告与案外人圆方公司的上述转让行为实为合同权利义务的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，原告于诉讼中自认未就上述权利义务转让事宜书面通知被告，亦无其他证据证明其转让合同权利义务行为已经得被告同意，且据案外人圆方公司发出的《公告》，包含被告在内的各租户如继续承租需与案外人圆方公司或其指定的经营管理公司重新签订合同，故原告的上述行为不仅违反原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》第五条第1项关于“甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用”的约定，且已破坏原、被告双方租赁合同的稳定性，导致该合同无法继续履行，构成根本违约，被告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》。至于合同解除的时间点，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依据上述法律规定主张解除合同的，应当通知对方。因被告以反诉形式主张确认合同解除，即为解除合同的意思表示，则应以本案反诉状送达原告之日视为被告解除上述合同的通知到达原告，故本院确认上述合同已于2017年10月12日解除。关于被告反诉主张原告双倍返还租赁保证金的诉请。如上分析所述，原告未经被告同意即将双方租赁合同项下权利义务转让予案外人圆方公司，其行为已构成根本违约，并导致双方租赁合同无法继续履行，被告有权依据双方租赁合同第八条第2项的约定主张原告双倍返还租赁保证金合计14000元。原告虽抗辩认为因被告拖欠支付租金，租赁保证金已依约由其没收，但从双方租赁合同就租赁保证金的约定来看，该租赁保证金实为履约保证金性质，即为保证合同履行作用。本案被告拖欠租金的行为尚不足以导致合同无法继续履行，而原告亦以滞纳金形式就被告的上述违约情节主张违约责任，且结合同系列其他案件审理情况，原告对涉案广场经营管理确较为混乱，故本院综合案件事实及公平原则，对原告主张已没收租赁保证金的抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付拖欠租金、电费及滞纳金的诉请。依据原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》，被告负有依约按期支付租金的合同义务。被告虽抗辩认为涉案商铺未达交付使用标准，原告虚假宣传、管理不善，涉案广场入驻率未达正式开业条件等，但均无事实依据，原告与案外人陈善梅所签合同对被告亦无法定效力，故本院对其抗辩意见不予采纳。至于被告所抗辩之原告无权代表案外人圆方公司收取租金的意见，据本院查明的事实，原告通过与案外人圆方公司签订租赁合同承租包含涉案商铺在内的明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业，后再将涉案铺位转租予被告，故原告与案外人圆方公司及被告分别构成房屋租赁合同关系，原告依约当然有权向被告收取租金，本院对被告关于追加案外人圆方公司作为第三人参与诉讼的诉请以不予准许。但因原告就上述物业租赁期限及经营期限已至2016年12月31日终止，其亦与案外人圆方公司书面约定上述物业自2017年1月1日起的租金收益归案外人圆方公司所有，故原告仅有权向被告收取至2016年12月31日的租金。另，原、被告虽经合同约定免租期为2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日，但原告自愿延后至2016年6月18日起计租金，并顺延合同约定免租期，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。诉讼中，原告主张按照每季度第二个月或第三个月免租的交易习惯，涉案商铺实际免租期为2016年9月18日至2016年10月17日、2016年11月18日至2016年12月17日，但未经被告确认，亦无合同依据，故在原、被告双方就顺延后的具体免租周期未能达成一致意见的情形下，仅可依据合同约定确认2016年租金期间内的免租月数为三个月。据此，经扣减三个月免租期租金及被告已付首月租金后，被告应向原告交纳租金合计8516.67元（3500元/月×1个月÷30天×13天+3500元/月×6个月-3500元/月×4个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。另被告已提交案外人佛山兴兆物业管理有限公司出具的《证明》证实被告已清缴涉案铺位的过往铺内水电费用，亦符合原、被告双方租赁合同关于由物业管理公司代收水电费用的约定，故原告主张被告支付电费的诉请无事实依据，本院不予支持。至于逾期交付租金的滞纳金，因被告拖欠租金属实，其并无有效证据证明原告曾口头承诺免收租金，故被告的行为已构成违约，原告有权依据双方租赁合同约定主张逾期支付租金的滞纳金；但合同约定的滞纳金标准明显过高，被告亦持异议，且因双方未能就实际免租周期达成一致意见，原告亦无有效证据证明曾于计租期间向被告催收租金，故本院综合案件事实及原、被告的违约情节，酌定被告从2017年1月1日起以拖欠租金8516.67元为本金，按年利率24%向原告计付滞纳金至被告实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。另，因原、被告双方租赁合同并未约定应缴电费的具体时间，原告亦无证据证明已向被告催收该项费用及通知具体欠费金额，故原告主张被告逾期支付电费并据此计算滞纳金于法无据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告赔偿物业管理费损失、商场公共能耗费损失、加盟管理费损失及装修损失的诉请。首先，被告所主张赔偿的物业管理费、商场公共能耗费均系被告经营使用涉案商铺的正常支出，非原告违约所致；其次，被告所据以主张原告赔偿加盟管理费损失的合同书、协议、收据等相关证据无法体现与涉案商铺的关联性及已由被告实际支出，且该加盟管理费损失亦非原告违约情形下的合同可预见损失，故本院对被告反诉主张的物业管理费损失、商场公共能耗费损失、加盟管理费损失不予支持。至于装修损失，被告所提交的相关装修费用证据虽无法直接关联涉案铺位，但结合被告已申请装修并实际营业的事实，可证实被告所主张的装修费用确已发生。因原告单方退出涉案商场的经营管理导致原、被告双方租赁合同解除，并最终造成被告产生装修损失，故被告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的约定主张原告予以赔偿；但因被告无有效证据证明装修造价具体金额，本院经综合考量相关证据及被告使用铺位时间，酌定原告向被告赔偿装修损失10000元。被告反诉诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告佛山市云盈网络科技有限公司与被告邓汉华于2015年12月10日签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2017年10月12日解除；被告邓汉华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市云盈网络科技有限公司支付至2016年12月31日的租金8516.67元及滞纳金（滞纳金以8516.67元为本金，从2017年1月1日起按年利率24%计至被告邓汉华实际清偿之日止）；原告佛山市云盈网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告邓汉华双倍返还租赁保证金合计14000元；原告佛山市云盈网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告邓汉华赔偿装修损失10000元；驳回原告佛山市云盈网络科技有限公司的其他诉讼请求；驳回被告邓汉华的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取216元，由原告佛山市云盈网络科技有限公司负担128元，由被告邓汉华负担88元；反诉受理费834元，由原告佛山市云盈网络科技有限公司负担268元，由被告邓汉华负担566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年十月三十日书记员  胡会婷附件一：证据清单原告佛山市云盈网络科技有限公司提交以下证据：1、原告营业执照副本、被告身份证复印件；2、《明福智富广场商业租赁合同》（2015年12月10日）；3、《“明福智富广场”室内装修申请表》、《明福智富广场室内装饰装修管理服务协议》、《明福智富广场动火责任书（客服存档）》；4、《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月26日）；5、《合同终止协议》;6、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》；7、收据、广发银行手机网银支付凭证、《2016年6月至12月份明福智富广场商场用电记录》。被告邓汉华提交以下证据：《明福智富广场商业租赁合同》（2015年12月10日）、收款收据；明福智富广场现场照片、视频;EMS底单、律师函、邮件全程跟踪查询记录；国家企业信用信息公示系统（网打单）、《核准个体工商户注销登记通知书》、《加盟合同书》、收据；《证明》、《离场放行条》、收据；《解除协议书》;《工程预算表》、收据；《公告》、《委托经营说明书》、《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》;9、《明福智富广场商业租赁合同》（陈善梅）。附件二：引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。