广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初1026号原告：黎卫尧，男，1974年7月3日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：欧秀英（系原告黎卫尧妻子），女，居民，住新兴县。被告：戚锦强，男，1983年12月13日出生，汉族，居民，住新兴县。原告黎卫尧与被告戚锦强租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎卫尧的委托诉讼代理人欧秀英到庭参加诉讼。被告戚锦强经公�送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎卫尧向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清两月租金15050元及滞纳金3010元（7525元×20%×2月）、房屋和地面的损失费及垃圾清理费8000元、拖欠的水费170元、电费3251元，合计29481元给原告；2、解除原、被告于2012年11月1日签订的《租房合同书》；3、被告已交的商铺二楼保证金10000元，三楼保证金4500元，合共14500元归原告所有；4、本案受理费由被告负担。庭审中，原告自愿放弃请求被告支付房屋和地面损失费及垃圾清理费8000元的诉讼请求。事实和理由：2012年10月19日，原告与被告签订了一份《租房合同书》，该合同书约定：原告将新兴县新城镇北洞城西区**地商铺**号三楼出租给被告，租期从签约之日起至2018年9月30日止，租金每月1500元，每隔2年增加租金5%。其中2014�11月1日至2015年10月31日，租金每月1575元；2016年11月1日至2017年10月31日，租金1737元。签订合同时，被告要交纳保证金4500元给原告。2012年11月1日，原告与被告签订了第二份《租房合同书》，该合同书约定：原告将新兴县新城镇北洞城西区**地商铺**二楼出租给被告，租期从签约之日起至2018年9月30日止，租金每月5000元，每隔2年增加租金5%。其中2012年11月1日至2014年10月31日，租金每月5000元；2015年11月1日至2016年10月31日，租金每月5513元；2016年11月1日至2017年10月31日，租金每月5788元。签订合同时，被告要交纳保证金10000元给原告。两份《租房合同书》均约定每月一日至十日交付当月租金，如超期二十天不交当月租金，要按当月租金基数加收20%滞纳金，经通知仍拖欠一个月不交租金的，视作被告违约，原告有权终止合同，有权无偿收回出租房屋及保证金。合同签订后�原告依约将**房屋的二楼、三楼交给被告使用。被告刚开始依约交付租金，至2017年4月开始拖欠租金，2017年5月底，被告未通知原告，撤离涉案出租房屋。原告为追讨被告拖欠的2017年4月、5月租金共29481元，多次电话联系及上门寻找被告，均无果。被告不交租金的行为，损害了原告的合法权益，为此，原告向法庭提起诉讼，并提出上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；2、租房合同书原件两份，拟证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系；3、照片复印件五张，拟证明被告搬离时破坏房屋、损害地面、留下成堆垃圾的事实；4、水费、电费单原件共五张（其中一张为2017年6月的卫生服务费），拟证明原告曾代被告缴纳2017年4月、5月水电费；5、房屋租赁合同复印件两份，拟证明原告向案外人龚瑞开租赁新兴县新城镇北洞城西区**地块12、13、14号的事实。被告戚锦强无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审查核实后，对证据3，因原告自愿放弃对于房屋清理费、垃圾费的诉讼请求，该证据已与本案诉求无关联，本院不予采纳；对证据4，其中电费发票显示的是城北西区**小区12、13、14号2月至4月份电费，水费发票及清单显示的是城北西区**小区12、13、14号6月水费，卫生服务费发票显示的项目名称是2017年6月卫生服务费，污水处理费发票显示的缴费时间为2017年10月18日，上述票据，均无法直接证明其中费用为被告未搬离案涉房屋期间产生的，故对证据4，本院不予采纳。对原告提交的其他证据，其真实、合法，与本案相关联，本院依法予以确认并在卷佐证。被告经本院合法传唤后既不提出答辩，亦不到庭参加诉讼，且在举证期限内无提供相关证据，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据原告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月7日，原告与案外人龚瑞开签订了一份《房屋租赁合同》，约定龚瑞开将位于新兴县城北西区**地块12、13、14号的一栋房屋出租给原告，租赁期限为2012年10月1日起至2032年9月30日。2012年10月19日，原告将上述租赁房屋部分转租给被告，并与被告签订了一份《租房合同书》。该合同书约定：原告将新兴县新城镇北洞城北西区**地商铺三楼住宅出租给被告；租期从签约之日起至2018年9月30日止；租金每月1500元，每隔2年增加租金5%。其中2016年11月1日至2017年10月31日期间，租金每月为1737元；签订合同时，被告要交纳租地保证金4500元给原告；被告在承租期间，如需转租的须经原告同意，否则原告有权终止合同，处罚4500元违约金，并无偿收回租赁房屋使用权。2012年11月1日，原告与被告再次签订了《租房合同书》。该份合同书约定：原告将新兴县新城镇北洞城北西区**地商铺**二楼及该房屋正对门口右边铺位出租被告；租期从签约之日起至2018年9月30日止；租金为每月5000元，每隔2年增加租金5%。其中2016年11月1日至2017年10月31日，租金为每月5788元；签订合同时，被告要交纳租地保证金10000元给原告；被告在承租期间，如需转租的须经原告同意，否则原告有权终止合同，处罚10000元违约金，并无偿收回租赁房屋使用权。另外，上述两份《租房合同书》，均约定租期内房屋所有税费及要缴纳的费用均由被告支付；每月一日至十日交付当月租金，如超期二十天不交当月租金，要按当月租金基数加收20%滞纳金，经通知仍拖欠一个月不交租金的，视作被告违约，原告有权终止合同，并无偿收回出租房屋及保证金。上述合同签订后，原告依约将案涉租赁房屋交给被告使用。被告也交付了两份合同约定的保证金共14500元给原告。租赁期间，被告依约交付租金，至2017年4月开始拖欠租金，2017年5月底，被告未通知原告，无故撤离案涉出租房屋。原告为追讨租金，维护自身权益，特向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方签订的两份《租房合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该两份合同合法有效。两份合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。被告拖欠租金至起诉时�数月之久，已属违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；.......”的规定，被告拖欠租金的行为已致使原告通过转租获取收益的合同目的无法实现，依法原告可请求解除案涉两份《租房合同书》。合同解除后，被告依法应付清拖欠的租金给原告。对于拖欠的租金，根据合同约定，2016年11月1日至2017年10月31日，涉案租赁房屋二楼的租金为5788元，三楼租金为1737元，故原告请求被告支付2017年4月、5月的租金合共15050元（5788元×2＋1737元×2），符合合同约定，本院予以支持。对于原告请求的滞纳金问题。根据涉案合同约定，滞纳金是在被告逾期交付租金的情况下支�。由此可见，该滞纳金实际上属于民事责任上的逾期付款违约金。参照《最高人民法院关于修改的批复》的有关规定，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。现涉案合同约定滞纳金按当月租金基数加收20%标准计付，该标准明显超出上述法律法规规定，于法不符。故对原告请求按照租金基数加收20%计付滞纳金的请求，本院不予采纳。但该滞纳金的请求可调整为参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准，从租金逾期之日起以拖欠租金为基数计算。又据合同约定，被告对2017年4月份租金应在当月10日前缴纳，即该部分租金逾期日为2017年4月11日，同理，2017年5月份租金逾期日为5月11日，故被告应分别从2017年4月11�、5月11日起，以每月拖欠租金7525元为基数按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告交付逾期付款违约金。对于原告请求的水费、电费问题，由于原告提供的证据不足以证实被告拖欠原告诉求的水、电费，故原告该请求，理据不足，本院不予支持。对于原告请求保证金合计14500元归其所有的问题。涉案合同对该保证金约定为被告经催收拖欠一个月不交纳租金的，保证金归原告所有；合同期满被告没有违约的，保证金返还被告。即涉案保证金实际上相当于以特定化的金钱为标的物的担保。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后�移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，涉案保证金应在被告不履行债务时，用于优先支付债务，而非归原告所有。故对原告认为保证金归原告所有的主张，依法无据，本院不予支持。但根据上述法律规定，被告已交付给原告的涉案履约保证金共14500元，应直接用于抵扣拖欠的租金。为减少讼累，本院对涉案保证金14500元在本案中一并处理，该14500元依法应在前述被告拖欠的总租金予以扣减。扣减后，被告应支付的租金为550元（15050元-14500元）。对房屋和地面损失费及垃圾清理费8000元的诉讼请求，原告在庭审中自愿放弃请求，属原告对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《最高人民法院关于修改的批复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：原告黎卫尧与被告戚锦强于2012年10月19日签订的《租房合同书》以及于2012年11月1日签订的《租房合同书》，均于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告戚锦强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金550元给原告黎卫尧。�、被告戚锦强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（分别从2017年4月11日、5月11日起，以每月拖欠租金7525元为基数按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）给原告黎卫尧。四、驳回原告黎卫尧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费899.52元，由原告黎卫尧负担723.52元，被告戚锦强负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  曹国剑审 判 员  刘春春人民陪审员  梁启冲二〇一七年十二月十一日书 记 员  李锦琦