上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初13735号
原告(反诉被告)：杨奕，女，1994年9月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：江琳琳，上海肃澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨文苗(原告杨奕之父)，男，1959年6月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被告(反诉原告)：上海六星房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：徐丰林，总经理。
委托诉讼代理人：张玉鹏，上海九泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董本坤。
原告(反诉被告)杨奕诉被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星房地产公司)装饰装修合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨奕的委托诉讼代理人江琳琳、杨文苗和被告六星房地产公司的委托诉讼代理人张玉鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)杨奕向本院提出诉讼请求：1、六星房地产公司退还杨奕装修费12.7万元；2、六星房地产公司退还杨奕房屋增值费12.3万元(后变更为25.3万元)；3、六星房地产公司支付杨奕违约金(以38万元为基数，按日千分之三的标准，自2017年4月8日至实际退还之日)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年5月24日，原、被告签订《房屋装修及出售委托合同》，约定由六星房地产公司将杨奕名下的本市杨浦区铁岭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)装修包装后出售，装修费为25.7万元，房屋因装修而增值的价值为25.3万元(即六星房地产公司的服务费)，委托售价500万元。杨奕共计支付六星房地产公司各项费用48万元。房屋装修完毕并出售后，杨奕邀请装修行业人士到场对房屋进行装修估价，得知装修仅值13万元左右，与约定的装修费严重不符，且六星房地产公司拒不提交装修报价及装修费凭证，属于欺诈。装修之前即约定房屋增值费，该条约定无效，增值费25.3万元应当退还杨奕。同时六星房地产公司还应当按照对等原则，按照日千分之三支付违约金。
被告(反诉原告)六星房地产公司辩称并反诉称，原、被告订立《房屋装修及出售委托合同》是双方真实意思表示，不存在任何欺诈和不公平。根据合同约定，杨奕应支付装修费和增值费(即服务费)共计51万元，委托售价500万元，高出委托售价部分五五分成。为尽快装修和顺利出售杨奕的房屋，六星房地产公司还预支了杨奕在外租房一年的租金和租房押金共计8.19万元，补贴杨奕旧房的装修费5.3万元，并投入资金成本20余万元重新装修。杨奕通过六星房地产公司的服务实现了房产高价出售的目的，房屋最终以高出委托售价30万元的价格顺利出售，被告理应按照约定获得相应的报酬。杨奕仅支付了装修费和装修服务费共计48万元，尚有3万元服务费和15万元的分成未支付。故六星房地产公司不同意杨奕全部诉讼请求，并反诉要求杨奕支付拖欠的服务费3万元，退还未用完的租金(包括押金)2.079万元，支付约定的给付款15万元及前述款项20.079万元的滞纳金(每天千分之三计，自2017年6月5日至实际支付之日)。
原告(反诉被告)杨奕辩称，约定的装修费和服务费远高于实际费用，该约定是杨奕的错误认知，该约定条款应无效，六星房地产公司应当从收取的48万元中扣除实际装修费用，余款退还杨奕；六星房地产公司要求退还剩余租金、押金以及支付约定的给付款之反诉请求与本诉并非基于相同的法律关系，应当另案起诉。关于违约金，合同只规定了杨奕的违约责任，加重了杨奕的责任，没有约定六星房地产公司的违约责任，该格式条款应无效。且杨奕未违约，六星房地产公司拒绝提供装修凭证，杨奕行使不安抗辩权，未支付约定的分成款15万元；六星房地产公司一直没有退还多收的装修费，拖延装修期一个多月，且违约金约定的标准过高。故杨奕不同意六星房地产公司全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：系争房屋上海市杨浦区铁岭路XXX弄XXX号XXX室原权利人为杨奕和案外人杨翠珍共有。2016年5月24日，杨奕(甲方)的父亲杨文苗作为委托代理人与六星房地产公司(乙方)签订《房屋装修及出售委托合同》一份，合同第二条“装修”约定：由乙方对系争房屋进行装修，以改善房屋性能和居住环境，便于委托乙方进行销售，乙方自行负责装修事宜，装修产生的费用由乙方先行垫付，甲方于2016年5月14日(补充条款变更为2016年5月27日)前将房屋交予乙方供乙方装修，装修期为45天，甲方确认总装修费用为25.7万元。第三条“委托出售条件和装修费的支付”约定：装修完成后，甲方必须委托乙方独家居间出售，甲方同意以500万元的价格委托乙方居间出售；甲方与购买方签订房地产买卖合同或类似合同当日，甲方立即支付乙方装修费25.7万元。第四条“服务费的支付”约定：因乙方对房屋进行了装修美化，增加了房屋的价值，甲、乙双方一致确认该房屋的增值费为25.3万元，乙方在独家委托期间成功居间出售该房屋的，甲方应在签订上海市房地产买卖合同当日，支付乙方服务费，服务费的金额即为约定的增值费金额25.3万元。合同第六条“违约责任”约定：甲方逾期支付任意一笔费用的，每延迟一天按未付部分的千分之三计收滞纳金。合同第七条其他约定：双方确认甲方出售房屋到手价449万元，自甲方将房屋交付乙方装修之日至本协议终止之日，甲方在外居住产生的租房成本(即租金)乙方每月补贴6300元，房屋押金6300元，待房屋成功售出，甲方需将乙方支付的未使用的补贴(售出之日以后的租金)和押金退还乙方，房屋装修完毕后，乙方不得出租或同意他人入住，乙方支付甲方已投入装修费5.3万元，如成交价高于委托售价，高出部分由中介和房东五五均分。
合同还对其他内容作了约定。双方还签订《租金补充协议》，确认甲方装修期间在外居住的租房成本由乙方承担,乙方按每月6300元的标准支付，支付日期自《房屋装修及出售委托合同》签订之日至2017年3月18日，未使用的多余租金甲方应当退还，逾期不还甲方应按日千分之三支付乙方违约金。
2016年5月27日，杨文苗收到六星房地产公司的租金补贴(含租房押金)8.19万元及装修补贴5.3万元共计13.49万元后随即和家人搬出系争房屋，将该房屋交付六星房地产公司装修和出售。
2016年10月18日，六星房地产公司作为居间方，杨文苗代表出售方和与买受人周某签订《房地产买卖居间合同》，约定出售方以530万元的价格出售系争房屋。2016年12月19日，原告与周某签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定的转让价款为449万元，同时订立《协议》一份，案外人另行支付杨奕装修补偿款81万元，该款不包含在总房价449万元之内。庭审中，杨奕承认收到全部房款(含装修补偿款)共计530万元。
2017年1月18日、3月23日、4月8日，杨文苗向六星房地产公司支付装修费及装修服务费，共计48万元。
2017年6月5日，杨奕与案外人周某签订房屋交接书。因原、被告双方对房屋装修质量及合同约定的款项的支付等意见不一，2017年7月4日，原告杨奕具状来院，要求判如诉请，被告六星房地产公司提出反诉诉请如上。
本院认为，原、被告签订的《房屋装修和出售委托合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认。该合同约定由六星房地产公司对系争房屋进行装饰装修，是为了改善房屋的性能和美化居住环境，目的是系争房屋能够以高出500万元底价的价格顺利出售，而非用于杨奕对系争房屋的实际居住和使用。现系争房屋以高出约定的底价30万元的价格出售给案外人，装饰装修的目的已达到，杨奕应当按照合同约定的25.7万元的装修费支付，其要求按照实际装潢价值支付装修费的意见本院不予采信。关于装修服务费，六星房地产公司已在独家委托期间成功促成杨奕和案外人之间签订了上海市房地产买卖合同，且该合同也已履行完毕，故六星房地产公司有权按照合同约定向杨奕主张装修服务费，根据合同约定，装修服务费的金额即为约定的房屋增值费的金额25.3万元。杨奕关于增值费的约定无效之意见，本院不予采纳。现杨奕向六星房地产公司共计支付装修费和装修服务费共计48万元，尚欠3万元应当支付。综上，杨奕要求六星房地产公司退还装修费和增值费，并支付逾期付款违约金之诉请，本院无法支持。六星房地产公司预支了杨奕在外租房的费用，六星房地产公司要求按实结算，符合双方的约定，故剩余租金补贴及押金共计20,790元杨奕应当返还六星房地产公司。系争房屋出售的价格高于约定的底价30万元，杨奕应当按照约定支付六星房地产公司50%。鉴于六星房地产公司的获利远高于逾期付款的损失，本院综合考虑双方的利益平衡，对逾期付款滞纳金不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)杨奕要求被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司退还装修费127,000元之诉请，不予支持；
二、原告(反诉被告)杨奕要求被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司退还房屋增值费253,000元之诉请，不予支持；
三、原告(反诉被告)杨奕要求被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司支付违约金之诉请，不予支持；
四、原告(反诉被告)杨奕应自本判决生效之日十日内支付被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司装修服务费余款30,000元；
五、原告(反诉被告)杨奕应自本判决生效之日十日内返还被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司租金补贴和押金共计20,790元；
六、原告(反诉被告)杨奕应自本判决生效之日十日内支付被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司150,000元；
七、被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司其余反诉请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7000元，减半收取计3500元由原告(反诉被告)杨奕负担；反诉费2156元，由原告(反诉被告)杨奕负担2100元，被告(反诉原告)上海六星房地产经纪有限公司负担56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 崔艺萍
二〇一七年十月九日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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