海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终2118号
上诉人（原审原告）:曾庆荣，男，1967年6月30日出生，汉族，现住琼海市。
委托诉讼代理人:张蔚在，海南法立信(琼海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信(琼海)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:海南世万家房地产营销策划有限公司，住所地琼海市嘉积镇银海路阳江花苑商铺楼E栋侧一层。
法定代表人：郑永安，总经理。
委托诉讼代理人：蒙志波，海南英乐律师事务所律师。
上诉人曾庆荣因与被上诉人海南世万家房地产营销策划有限公司（以下简称海南世万家公司）居间合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2017）琼9002民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾庆荣上诉请求：1、请求依法撤销琼海市人民法院（2017）琼9002民初1693号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人双倍返还保证金40000元；二、由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定”由于出售人出国不在认购书约定的时间内与上诉人签订房屋买卖合同，加上该房没有取得不动产权证及政府出台限购政策的原因，导致原告的购房目的无法实现”的事实错误。理由如下：1、被上诉人与上诉人在2017年2月8日签订的《购房认购书》里约定：”在2017年3月30日前，签订房屋买卖合同”；2、政府限购政策是在2017年4月份才出台，即在2017年3月30日之后才出台，就是说当时被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同并不受政府限购政策的影响；3、根据合同相对性原则，该案中上诉人只与被上诉人建立了合同关系，并没有与出售人建立法律关系，被上诉人应该履行与上诉人在认购书里约定的债务，出售人出国不在认购书约定的时间与上诉人签订房屋买卖合同完全是由于被上诉人与出售人之间的问题，是被上诉人不遵守认购书的约定，恶意违约；显然，上诉人的购房目的无法实现是由被上诉人的恶意违约造成的，因此，一审法院认定的上述事实是错误的。二、一审法院认定”1、该认购书约定的20000元的性质是属于保证金，不是定金；2、造成双方不能买卖房屋是遇到不可阻挡因素造成，并非买卖双方的过错；3、上诉人要求被上诉人双倍返还40000元，缺乏法律依据，本院不予支持”是完全错误的，其理由如下：1、根据《购房认购书》约定的内容：”如乙方(被上诉人)查实出售房产权证真实性，产权纠纷、债权债务不存在问题，如甲方(上诉人)不购买保证金不退，并有权没收保证金”，根据合同法的公平原则，既然上诉人违约后被上诉人可以没收上诉人的保证金，那么被上诉人违约的话，也得承担相对应的赔偿责任，而且约定被上诉人违约后双倍返还保证金也并不违反法律禁止性及强制性规定，再结合担保法对定金的相关规定，完全可以确认该《购房认购书》约定的保证金实际上是名为保证金，实为定金。2、《购房认购书》签订后，上诉人当天就向被上诉人支付了20000元定金，履行了自己的义务，被上诉人也完全有条件在2017年3月30日前履行与上诉人签订房屋买卖合同的义务，但被上诉人却未依约在2017年3月30日前履行该义务，被上诉人的该行为完全属于恶意违约。因此，上诉人的上诉请求有充分的事实依据和法律依据。综上所述，上诉人认为，一审判决对事实的认定和法律的适用存在有明显的错误，请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人海南世万家公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
曾庆荣向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告双倍返还保证金40000元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月8日原告、被告签订《购房认购书》，约定原告认购王瑞所有的位于琼海市××镇）3-10A房，建筑面积164.49平方米，总价款650000元；付款方式:签订本认购书时，乙方代出售方向甲方收取保证金20000元，并在2017年3月30日前签订房买卖合同；乙方代(业主)同意买方付款方式为按揭；甲方首付包保证金220000元，甲方需在房产过户当天支付余款430000元，通过银行审批后拨款，贷款金额多还少补，如因甲方贷款信用问题无法贷款，甲方需一次性支付，无法一次性付款乙方有权没收保证金；如乙方查实出售方房产权证真实性，产权纠纷、债权债务不存在问题，如甲方不购买保证金不退，并有权没收保证金，如遇不可阻挡因素或达不到要求导致房屋无法正常交易，乙方必须全额退还甲方该保证金。双方还约定了其他事项。认购书签订后，原告当天向被告支付20000元购房保证金，被告出具收据给原告。由于买卖的房屋仅于2103年3月1日办理房产权证，没有办理土地证，也没有办理不动产权证。2017年4月24日琼海市政府出台《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》实行限购政策:限制本省户籍居民家庭新购买的第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让，非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让，企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。由于出售人出国不在认购书约定的时间内与原告签订房屋买卖合同，加上该房没有取得不动产权证及政府出台限购政策的原因，导致原告的购房目的无法实现，为此原告向一审法院提起诉讼，要求被告双倍返还保证金40000元。
一审法院认为：原告、被告签订的《购房认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，认购书合法有效。本案的争议焦点是：原告支付的20000元是保证金还是定金，被告应否双倍返还给原告。原告支付的20000元是保证金还是定金，被告应否双倍返还给原告。本案中，双方签订的《购房认购书》第二条第1项约定，签订本认购书时，乙方代出售方向甲方收取保证金20000元，并在2017年3月30日前签订房买卖合同；第三条第3项约定，如乙方查实出售方房产权证真实性，产权纠纷、债权债务不存在问题，如甲方不购买保证金不退，并有权没收保证金，如遇不可阻挡因素或达不到要求导致房屋无法正常交易，乙方必须全额退还甲方该保证金。该认购书约定的20000元的性质是属于保证金，不是定金。琼海市政府于2017年4月出台限购政策，非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让。而被告属于非本省户籍居民，且至今也没有办出不动产权证，造成双方不能买卖房屋是遇到不可阻挡因素造成，并非买卖双方的过错。而且认购书只约定无法正常交易，乙方必须全额退还甲方该保证金，没有约定双倍返还。故原告要求被告双倍返还40000元，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于被告已收取原告20000元保证金，在买卖不成的情况下，被告应当退还20000元保证金给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、限被告海南世万家房地产营销策划有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告购房保证金20000元。二、驳回原告曾庆荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币800元，由原告曾庆荣负担400元，被告海南世万家房地产营销策划有限公司负担400元。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人支付的20000元是保证金还是定金，被上诉人是否应双倍返还给上诉人。双方签订的《购房认购书》约定，签订本认购书时，乙方代出售方向甲方收取保证金20000元，并在2017年3月30日前签订房屋买卖合同；如乙方查实出售方房产权证真实性，产权纠纷、债权债务不存在问题，如甲方不购买保证金不退，并有权没收保证金，如遇不可阻挡因素或达不到要求导致房屋无法正常交易，乙方必须全额退还甲方该保证金。从此可以看出该认购书约定的20000元是属于保证金，不是定金。后因政府限购政策等原因造成双方不能买卖房屋，是遇到不可阻挡因素造成，并非买卖双方的过错，而且认购书只约定无法正常交易，乙方必须全额退还甲方该保证金，没有约定双倍返还。故上诉人要求被上诉人双倍返还40000元，缺乏法律依据。为此，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，全部由上诉人曾庆荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁振文
审判员 黄声泽
审判员 陈 杰
二〇一七年十二月七日
书记员 吴 灿
附：本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。