广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初2021号
原告（反诉被告）：谢国威，男，1974年9月24日出生，汉族，住广东省阳山县。
委托诉讼代理人：何嘉欣，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王少猛，广东南天明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李剑华，男，1985年12月5日出生，汉族，住广东省阳山县。
委托诉讼代理人：黄绮璇，广东顺迪律师事务所律师。
原告谢国威（反诉被告，以下简称原告）与被告（反诉原告，以下简称被告）李剑华因土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月13日收到被告李剑华反诉状，于2017年3月31日公开开庭对本诉及反诉进行合并审理。原告谢国威及其委托诉讼代理人何嘉欣、王少猛，被告李剑华及其委托诉讼代理人黄绮璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢国威向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原、被告于2016年3月28日签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》；2.请求人民法院判决被告向原告双倍返还保证金78600元(39300元×2)及农用大棚租金20000元；3.请求人民法院判决被告向原告赔偿租赁地块的固定资产投资金额82325元及违约金19650.2元(1310㎡÷666.66㎡×10000元/亩)，第2-3项合计：200575.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2014年9月10日，被告与案外人吴某签订《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，被告承租案外人吴某位于顺德××从环镇××区域内的地块，面积4420平方米。2016年3月28日，被告将承租土地的部分使用权转租给原告。原告与被告签订《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，原告承租位于顺德××从环镇××区域内的地块，面积1310平方米(1090平方米+分摊220平方米)，租期从2016年5月10日至2022年5月10日。租金以一年为一期，第一年为5元/月/平方米(即6550元/月)，于2016年10月份支付第一期6个月租金。签订租用合同书后，原告依约给付被告59300元(保证金39300元和农用大棚租金20000元)。原告随即进场施工，同时购买棚架材料、水泥、树苗等，并雇工程队施工，共花费82325元。2016年6月，被告因长期拖欠案外人吴某租金，被告与案外人吴某解除土地租赁合同，造成原告不能使用租赁土地，被告的行为已经构成违约。根据租用合同书第八条约定，被告违约的，除应赔偿原告在该地块的固定资产投资金额外，还应按10000元/亩一次性支付违约金，并双倍返还履约保证金。另外，因解除合同，原告租用的农用大棚不再使用，被告应返还该部分租金。因此，原告特具状人民法院，请求人民法院依法作出判决。
被告李剑华辩称，以反诉状意见为准。
反诉原告李剑华向本院提出反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人于2016年3月28日签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》因被反诉人违约于2016年6月份中旬解除；2.判令反诉人无需返还被反诉人履约保证金39300元以及被反诉人购买的大棚设备费用20000元；3.判令被反诉人支付反诉人2016年5月10日至2016年7月30日的租金17466.67元、垫付的水电管理费510元以及违约金19650.2元(1310㎡÷666.66㎡×10000元/亩)；以上2-3项合计96926.87元；4.该案的反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年3月28日签订了《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，该合同第一款“租用地块位置、面积及用途”第2点土地用途以及第六款“双方的权利义务”中乙方一方第5点、《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地管理细则》第一款“花场建设管理规定”第4点都明确了乙方租用的土地为农业用地，只能用于园艺及相关产业的经营，本地块不能建设永久性建筑物。然被反诉人罔顾双方该约定，向反诉人谎称租用涉案地块系用于种植草莓，实际却购买相应的物料建设餐馆。之后反诉人多次提醒被反诉人此举系违反合同约定和国家法律规定，限其拆除已建的非法设施，否则将解除双方签订的合同。然被反诉人一意孤行，之后被反诉人该违法行为被相关部门获悉，由于被反诉人未在相关部门规定的时间内拆除自身已建的非法设施，故被相关部门强制拆除。另双方约定了租金以一年为一期，第一年的租金为78600元，被反诉人应于本同签署之日起三日内缴交当期租金。后由于被反诉人声称无法一次性缴纳一整年的租金，故反诉入同意其先交半年的租金39300元，另外半年租金39300元在2016年10月份缴纳，实非被反诉人声称的租金在2016年10月份缴纳。现实生活中均是先交纳租金再租用，被反诉人主张的先租用再交纳租金与常理不符。现被反诉人不按时向反诉人缴纳租金在先，违背租用土地使用性质建设永久性建筑物在后，被反诉人上述行为均己构成违约，尤其系改变农用地性质更系违反了国家法律法规。根据双方签订合同的第八款约定，因被反诉人违约，反诉人有权不退还履约保证金，被反诉人还需按10000元/亩一次性向反诉人支付违约金。至于被反诉人提及的大棚，该大棚系被反诉人租用涉案土地时一并向反诉人购买的，现系因被反诉人自身违约致使其无法继续使用大棚，该损失应由其自身承担，而不是转嫁给反诉人。现被反诉人不尊重客观事实，要求反诉人归还双倍保证金、违约金以及损失等侵犯了反诉人的合法权益，故反诉人特向贵院提起反诉，恳请贵院明察秋毫，支持反诉人的请求。
反诉被告谢国威针对反诉辩称，反诉诉讼请求没有事实和法律依据，请法院全部驳回。一、答辩人依约使用土地，没有违约情形。首先，根据《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》中的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地管理细则》第一款第4项：……，按照国家土地法律法规和土地调控政策的相关规定，本地块内只允许建设生产配套设施使用的非永久性临时建筑物。根据上述约定，答辦人在租赁土地上进行除草、平整土地、土地硬化(2厘米厚)等，根本没有建设永久性建筑物，符合双方约定。被告反诉状称答辩人购买物料建设餐馆，是完全没有事实依据的，答辩人购买的物料是用于除草、翻整土地、种植树苗、拉水电线、搭建棚架和铺膜、搭建活动板房、建化美池和水池，雇请工人施工，完全与建设餐馆毫无关联。其次，即使涉诉土地不能进行硬底化，违约责任也在于被告。答辩人与被告签订《合同书》时已明确告知被告需要在租用的大棚架下进行土地硬化，被告同意并承诺从2016年3月28日至5月9日期间不计租金，给答辩人进场平整地块及硬化地块时间。便至2016年6月中旬，被告均没发出任何铲除水泥的要求。答辩人在2016年端午节回来后，才发现被告不知何时将答辩人在大棚下硬底化的水泥全部铲除，答辩人十分震惊，被告还解释只是临时拆除，可以继续地块硬化。可见，即使拆除水泥后被告仍隐睛事实，骗取原告继续租赁。因此，被告在出租地块时存在恶意，故意隐瞒地块不能硬化的规定。二、2016年6月中旬，被告与案外人吴某解除租赁关系，即被告以实际行为表明不履行合同义务，构成根本违约。经拆除水泥后，答辩人已难以找到被告。后答辩人多方向吴某了解，知悉因被告拖欠一年租金，双方已于2016年6月中旬解除租赁关系。也就是说，在答辩人与被告在履约过程中，被告与第三人吴某却解除租赁协议，即被告已丧失土地使用权，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期间届满之前要求其承担违约责任”。因此，关于被告主张答辩人违约一事，答辩人认为，被告在主动丧失租赁权及在答辩人起诉后才提出答辩人违约一说，明显是混清事实，企图掩盖被告在前的违约事实。因此，其第一、二项反诉请求没有事实和法律依据，请法院驳回。三、关于被告反诉要求答辩人支付租金和垫付的水电费及违约金。首先关于20l6年5月l0日至2016年7月30日的租金，被告在双方签订《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》的时候，已手写承诺同意答辩人于2016年10月份支付第一期6个月租金39300元，而被告在2016年6月中旬已丧失出租权，因此答辩人并不存在拖欠租金的事实。其次关于墊付的水电管理费510元，被告对此事毫不知情，对于答辩人应支付的水电管理费已支付完毕，且正常情况下的水电费不超过100元，因答辩人自已有抽水机，可以直接从隔壁的水塘抽水用于灌溉。因此，被告该主张没有事实和法律依据。第三关于违约金，据上所述，本案被告是违约方，因此，被告的该项主张没有事实和法律依据。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉，支持原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社作为出租方，广东浪登服装有限公司（以下简称浪登公司）作为承租方，双方于2013年9月3日签订《乐从镇水藤股份合作经济社环镇西路东侧及西侧基塘合同》一份，约定浪登公司承租乐从环镇西路东侧及西侧基塘，租赁期限自2014年4月1日至2029年3月31日止，其中合同明确约定“租用土地内禁止以混凝土（含沥青）铺筑硬底化构造，因发展农业生产需要而调改农业产业或生产结构，改变现存土地原貌的，必须经乐从镇社会工作局提出书面申请经审批同意方可实施。”浪登公司授权案外人吴某代表该公司处理乐从镇水藤股份合作经济社环镇西路东侧及西侧基塘合同项目。2014年9月10日，李剑华与案外人吴某签订《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，李剑华承租案外人吴某位于顺德××从环镇××区域Ａ-2地块，面积4420平方米，该合同附件（第四部分）为《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地管理细则》。2016年3月28日，李剑华与谢国威签订《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，该合同约定如下：1.第一条、第三条约定谢国威承租位于顺德××从环镇××区域内的部分地块，面积1310平方米(1090平方米+分摊220平方米)，租期从2016年5月10日至2020年5月10日。租金以一年为一期，第一年为5元/月/平方米(即6550元/月)，应于合同签署之日起三日内缴交当期租金，以后每年的一月一日至五号缴交下一期租金，逾期不缴清的，按欠缴的金额每天加收3‰的违约金，逾期超过两个月，视为违约；2.第四条约定谢国威向李剑华缴交39300元作为履约保证金；3.第六条第二款第5项约定，谢国威必须遵守合同附件中《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地管理细则》内容，经通知仍不改正的，按违约处理，该细则第一条第4款规定，本地块用地范围属农业用地，只允许建设生产配套设施使用的非永久性临时建筑物，不能建设永久性建筑物，如兴建建筑物，需在施工前向乐从镇有关管理部门报批违反该细则内容而经通知后仍不改正的，按违约处理；4.第八条第2款约定，如谢国威违反合同约定的，李剑华有权终止合同，收回土地，没收履约保证金，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归李剑华所有。
案外人及证人吴某确认，李剑华有按期缴纳租金，并同意李剑华转租，由于土地硬化问题才与李剑华解除合同，政府要求吴某承担硬底化损失。谢国威与李剑华均确认，谢国威已支付履约保证金39300元及农用大棚费用20000元，另双方同意六个月租金39300元于2016年10月份给。
另查，谢国威于2016年4月对案涉土地进行土地硬底化处理。2016年4月8日，乐从镇水藤村委会发出《停止施工通知》，通知吴伟强（吴某聘请的对环镇西路西面农用地进行管理的工作人员）立即停止违法施工行为。2016年7月30日，李剑华与吴某签订《解除租赁协议》，协议解除《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》CA-2地块的租赁合同关系，解除的原因为土地需要整改。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告之间的土地租赁合同合法有效，受法律保护。对于原告诉请、被告反诉诉请解除《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，由于合同双方均起诉要求解除合同，且原、被告确认原告于2016年6月中旬退出案涉土地，本院判令该合同于2016年6月15日解除，但合同违约条款继续适用。对于被告李剑华违约责任分析，原告诉称被告长期拖欠案外人吴某租金，但案外人吴某当庭表示李剑华有按期缴纳租金，且被告李剑华与案外人吴某签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》解除的原因为土地需要整改，本院采信证人吴某的证词，原告诉请的事实与理由部分没有事实依据，本院不予认定被告李剑华存在违约，因此不予支持原告诉请被告双倍返还保证金、支付违约金的诉讼请求；对于原告诉请被告赔偿固定资产投资，根据证人证言显示吴某同意转租案涉地块，且被告从未拖欠租金，本案合同完全可以继续履行，但原告从未支付租金，亦自行退出案涉地块，即使出现硬化土地的违法行为，原告亦可以停止施工并恢复原状以保障合同的继续履行，但原告以其行为表示不愿继续履行合同，因此原告固定资产投入的损失应由原告自行承担，本院不予支持该项诉讼请求。对于大棚20000元费用，原、被告未约定该大棚20000元费用的性质，亦未约定使用期限，根据常理本院不予采纳原告主张为租金性质，认定为原告支付被告搭建大棚的使用费，为对于固定资产的投资，根据《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》第八条第1款约定，如谢国威违反合同约定的，被告李剑华有权终止合同，收回土地，没收履约保证金，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归被告李剑华所有，由于原告违约导致案涉土地及地上的大棚无法继续使用，原告已耗资搭建大棚未从中获利，因此本院驳回原告诉请被告返还农用大棚费用20000元的诉讼请求，采纳被告李剑华无须返还大棚费用20000元的抗辩。
综上，原告的诉讼请求、被告的反诉请求有事实与法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四章，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、原告谢国威与被告李剑华签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》于2016年6月15日解除；
二、驳回原告谢国威的其他诉讼请求；
三、被告（反诉原告）李剑华有权没收原告（反诉被告）谢国威的履约保证金39300元；
四、原告（反诉被告）谢国威应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）李剑华支付租金8078元；
五、驳回被告（反诉原告）李剑华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4308.62元，减半收取计2154.31元，由原告谢国威负担；反诉受理费1111.59元，由反诉原告李剑华负担338.88元，由反诉被告谢国威负担772.71元并直接支付给反诉原告李剑华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 辜 原
二〇一七年五月十日
书记员 李易轩