北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06121号
上诉人（原审原告）邢宝仲，男，1932年8月23日出生。
上诉人（原审原告）王惠芬，女，1939年5月24日出生。
二上诉人共同的委托代理人孙洋，男，1986年2月5日出生。
被上诉人（原审被告）田嫄，女，1976年3月10日出生。
被上诉人（原审被告）李济明，男，1977年3月9日出生。
二被上诉人共同的委托代理人田巍，北京凯基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢建军，男，1959年4月5日出生。
上诉人邢宝仲、王惠芬因与被上诉人李济明、田嫄、邢建军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第22570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年6月，邢宝仲、王惠芬起诉至原审法院称：邢宝仲、王惠芬于1986年登记结婚，双方均系再婚，邢建军系邢宝仲与其前妻所生之子。2006年邢宝仲、王惠芬购买位于北京市朝阳区×小区×号房屋。该房屋在办理产权登记手续时仅登记邢宝仲一人名字，但该房屋系邢宝仲、王惠芬夫妻共同财产。2009年，邢建军趁邢宝仲身体虚弱、精神不佳之际，挟持邢宝仲到朝阳区房产交易大厅，将涉诉房屋转移登记至其名下。邢建军为达到侵吞财产的目的，私自将涉诉房屋出售给田嫄、李济明。最终导致田嫄、李济明将邢宝仲、王惠芬诉至北京市朝阳区人民法院要求邢宝仲、王惠芬腾退涉诉房屋，给邢宝仲、王惠芬造成巨大精神压力。后邢宝仲、王惠芬将邢建军诉至法院，2011年北京市朝阳区人民法院判决认定邢宝仲与邢建军之间的房屋买卖合同无效。李济明、田嫄、邢建军通过暗箱操作的非法手段，买房前既不看房、付款时也不验房、过户不交房的一连串不符合常理的情况下购买涉诉房屋，绝非法律规定的善意取得。而且，涉诉房屋房产价格早就超过200万元。为维护合法权益，现邢宝仲、王惠芬诉至法院要求确认李济明、田嫄、邢建军之间的房屋买卖合同无效。
田嫄、李济明辩称：我们向邢建军购买房屋系通过中介公司提供居间服务情况下实现的，而且支付了中介费26000元。我二人在购买涉诉房屋之前多次由涉诉房屋附近中介人员带领看了该小区房屋，发现该小区低层楼房结构、户型相同。后中介公司提供涉诉房屋信息。随着房屋价格渐渐上涨且孩子急于入托等因素，我们决定购买涉诉房屋。由于中介公司表示涉诉房屋尚有老人居住，我们考虑到老人不宜打扰，且邢建军说过几天其姐就会接走邢宝仲、王惠芬，在我们已对该小区房屋结构、户型已经比较清楚的情况下，我们查验房产证后确认邢建军是房屋所有人后才支付购房款。涉诉房屋房龄约有二十年，且位于二层没有电梯，在我们购买该房屋的时候这个价格是符合当时合理价格的。由于我方购买涉诉房屋属于善意，且房屋已登记到我们名下，符合善意取得的构成要件，我们是涉诉房屋所有权人。综上，我们不同意邢宝仲、王惠芬的诉讼请求。
邢建军未答辩。
原审法院经审理查明：2011年1月10日，邢建军与李济明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李济明购买邢建军名下的涉诉房屋，房屋建筑面积72.07平方米，合同总价款1630000元，其中定金200000元。双方约定付款方式及期限以附件四为准，但李济明、田嫄、邢建军未能提交”附件四”存在的证据。对于房屋权属过户日期，双方约定在合同签订之日起50日内办理。该合同对除定金外房款的支付方式及时间、定金支付时间及房屋交付时间均未进行约定，但对逾期交房及付款的责任均予以约定。2011年1月10日，李济明向邢建军通过银行转账支付人民币200000元。2011年1月27日，李济明向邢建军通过银行转账支付人民币1430000元。对于前述款项来源，田嫄、李济明表示系出售李济明名下位于北京市昌平区北七家镇×公寓×号房（下称”昌平18号房屋”）所得。为此，二人提交房屋所有权转移登记申请书、银行存取款明细两份。前述房屋所有权转移登记申请书中显示，李济明将昌平18号房屋出售于案外人李运振，转移登记申请时间为2011年1月12日。前述银行账户存取款明细显示：2010年12月22日，李运振向李济明账户存入280000元；2011年1月12日，李运振向李济明账户存入205000元；2011年1月25日，李济明账户里入账950000元，交易类型为”放贷款”。对该笔李济明解释为出售昌平18号房屋时，李运振支付房屋尾款方式为银行按揭贷款。邢宝仲、王惠芬认可前述证据真实性，但不认可证明目的。
邢宝仲、王惠芬提交网签合同一份，以证明涉诉房屋买卖合同双方当事人系李济明、田嫄、邢建军且已办理网签。当日，邢建军将涉诉房屋所有权转移登记至田嫄、李济明名下（共同共有）。
对于李济明、田嫄、邢建军之间房屋买卖合同的订立，田嫄、李济明表示系通过美联地产望京季景沁园店职工陈×等提供居间服务达成，且为此支付居间费。审理中，证人陈×出庭表示：2010年冬天，李济明、邢建军分别到陈×所在中介公司门店登记房屋买卖意向。后陈×私下为李济明、田嫄、邢建军提供居间服务并收取田嫄、李济明服务费2.6万元，提供网签服务的公司是陈×另找的。为证明陈×身份，田嫄、李济明提交陈×工资账户明细。该明细显示2010年9月至2011年3月，北京美联房地产经纪有限公司向该账户定期存入”工资”。田嫄、李济明的另外一个证人单×到庭作证表示，其从事地产中介行业，2010年夏天左右其曾带领李济明到朝阳区南湖中园小区看过两三套房屋。邢宝仲、王惠芬对陈×身份不认可，认为因其不是正规中介才导致纠纷产生。对于账户明细，邢宝仲、王惠芬认为不能证明陈×是正规中介，不能证明陈×为田嫄、李济明提供过中介服务。对于单×身份及证言内容真实性，邢宝仲、王惠芬均不认可。
另，北京市朝阳区人民法院作出的（2011）朝民初字第30795号民事判决书查明：邢宝仲、王惠芬于1986年6月11日登记结婚，二人自述均系再婚，婚后无子女，邢建军系邢宝仲与前妻所生之子。2006年6月27日，邢宝仲与案外人贾海舰签订《房屋买卖合同》，购买位于北京市朝阳区×小区119号楼9单元202号房屋（以下简称涉诉房屋），并取得房屋产权。邢宝仲与王惠芬一直居住在涉案房屋中。2009年12月3日，邢宝仲与邢建军签订《存量房屋买卖合同》，约定邢宝仲将涉案房屋以450000元的价格出售给邢建军。当日，邢宝仲将涉案房屋过户至邢建军名下。在《房屋登记询问笔录》中，邢宝仲与邢建军均陈述涉案房屋不是共有房屋（包括夫妻共有）。最终该案判决邢宝仲与邢建军于2009年12月3日签订的《存量房屋买卖合同》无效。该判决落款日期为2011年10月17日。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
本案争议焦点为李济明、田嫄、邢建军之间是否存在恶意串通，且邢宝仲、王惠芬对此负有举证责任。从当事人提供的证据可知，田嫄、李济明与邢建军签订房屋买卖合同，约定田嫄、李济明购买当时登记在邢建军名下的涉诉房屋。为支付购房款，李济明将原自己名下房屋出售，且通过银行转账方式将合同约定的全部房款支付邢建军。邢宝仲、王惠芬未对李济明、田嫄、邢建军交易时涉诉房屋市场价格举证，考虑到房屋年限、房款需现金支付及交易时间等情节，田嫄、李济明购买涉诉房屋的价格不属于”明显不合理的低价”。田嫄、李济明虽然在购房过程存在诸如未对涉诉房屋进行查验、未选择正规中介机构等情况，但田嫄、李济明对前述情况的解释并不违反常理。综上，法院认为田嫄、李济明与邢建军之间不存在恶意串通，邢宝仲、王惠芬要求确认李济明、田嫄、邢建军签订的房屋买卖合同无效的请求缺乏事实依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年11月判决：驳回邢宝仲、王惠芬的诉讼请求。
判决后，邢宝仲、王惠芬不服，仍持原诉理由上诉至本院称：李济明、田嫄没有看房、验房，李济明、田嫄、邢建军签订购房合同没有找正规中介公司，购房合同中没有约定交付时间，不符合正常交易习惯，可以推定李济明、田嫄、邢建军系恶意串通。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持邢宝仲、王惠芬的原审诉讼请求。李济明、田嫄同意原判。邢建军未出庭应诉。
本院经审理查明的事实与原审无异，本院予以确认。
以上事实，有民事判决书、生效证明、房屋买卖合同、房屋所有权证、银行转账凭证、房屋所有权转移登记申请书、银行账户交易明细、证人证言及当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为邢建军将涉诉房屋售于李济明、田嫄是否属于恶意串通。根据所查事实，李济明、田嫄为支付购房款，李济明将原自己名下房屋出售，后通过中介公司了解到涉诉房屋的信息，在中介的居间服务下，李济明、田嫄与邢建军签订了《存量房屋买卖合同》，支付了中介费，分两笔转账支付了全部房款，并将涉诉房屋所有权转移登记至其名下，且邢宝仲、王惠芬亦未提供证据证明田嫄、李济明系以明显不合理的低价购买涉诉房屋，因此，现有证据并不能证明李济明、田嫄与邢建军系恶意串通。邢宝仲、王惠芬上诉称李济明、田嫄没有看房、验房，李济明、田嫄、邢建军签订购房合同没有找正规中介公司，购房合同中没有约定交付时间，不符合正常交易习惯，可以推定李济明、田嫄、邢建军系恶意串通，因李济明、田嫄表示由于中介公司称涉诉房屋尚有老人居住，其考虑到老人不宜打扰，且邢建军说过几天其姐就会接走邢宝仲、王惠芬，在其已对该小区房屋结构、户型已经比较清楚的情况下查验房产证确认邢建军是房屋所有人后才支付购房款，亦属于合情合理之解释，故本院对其该项上诉意见不予采信。综上，李济明、田嫄购买该房并办理过户手续的行为应当属于善意取得。邢宝仲、王惠芬要求确认李济明、田嫄、邢建军之间签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。邢宝仲、王惠芬的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，二审案件受理费70元，均由邢宝仲、王惠芬负担（均已交纳）。公告费260元，由邢建军负担（于本判决生效后7日内交付邢宝仲、王惠芬）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 陈 伟
二〇一四年五月十九日
书 记 员 王锦强