四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终1904号上诉人（原审原告）：盛洪春，男，1972年8月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审原告）：彭会群，女，1974年2月出生，汉族，住宜宾市翠屏区。二上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，四川舟度律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：叶成朋，四川舟度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川上力地产有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区西郊翠柏大道东段152号上力理想城5号楼B座21层。法定代表人：李海，总经理。委托诉讼代理人：郑伦武，四川霆睿律师事务所律师。上诉人盛洪春、彭会群因与被上诉人四川上力地产有限公司（以下简称：上力公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛洪春、彭会群上诉请求：撤销原判第一项，改判上力公司向其支付逾期交房违约金18473.56元；一、二审诉讼费由上力公司承担。理由：一审认定事实正确，但逾期交房违约金计算的天数错误，应该计算至上力公司取得建筑工程竣工验收备案书后再次通知上诉人验房的时间即2016年6月4日止。上力公司虽然于2015年11月23日取得了建筑工程竣工备案书，但取得后一直未通知盛洪春、彭会群前往验房，该房屋实际上是处于上力公司的控制之中，上力公司在此期间一直处于违约状态之中，故逾期交房的时间应计算至上力公司再次通知盛洪春、彭会群接房的时间即2016年6月4日，共计340天。被上诉人上力公司辩称，上力公司根据合同约定在《宜宾日报》上刊登了交房通知，在确定的交房日后买受人可以随时办理交房手续，不存在需要重复通知买受人交房的情况；竣工验收备案书虽然系事后取得，但房屋质量符合验收标准，需要维修的地方上力公司也履行了维修义务，涉案房屋在2015年6月30日就已经符合交房条件。一审判决正确，请求二审予以维持。盛洪春、彭会群向一审法院起诉请求：1.判决上力公司按照已付房款543340元的5%标准支付逾期交付房屋的违约金27167元；2.上力公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：盛洪春、彭会群与上力公司于2013年10月3日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：盛洪春、彭会群购买由上力公司开发的位于宜宾市翠屏区天柏组团中坝A1-4-10地块上的上力•理想城4幢3层8号建筑面积约49.64㎡商业用房一套，总价款为543340元。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；逾期交房违约金总额不超过买受人已付款金额5%。《补充协议》第三条约定：合同签订当日买受人向出卖人支付房款273340元，剩余房款270000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。第九条约定：“对《商品房买卖合同》第十五条的补充，1、《商品房买卖合同》中约定的书面通知的方式为电话通知、手机短信、电邮、信函、宜宾晚报公告、宜宾日报公告。2、买受人如在出卖人通知的交房之日起10日内不办理或不完全办理相关交房手续的，视为出卖人已将合同约定的商品房交付买受人，…。4、买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题或者其他未约定的原因为理由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务，但出卖人应对房屋存在的质量问题及时进行维修。买受人如对房屋质量有异议的，则以书面形式提出，否则视为无异议，出卖人应在收到书面异议后7个工作日内进行答复。房屋质量的问题应以有资质的单位检测结果为准。”合同签订后，盛洪春、彭会群向上力公司支付了购房款543340元。2015年6月28日，上力公司在宜宾日报上刊登《上力.理想城交房公告》，主要载明“理想城业主：四川上力地产有限公司、四川美上美物业公司将于2015年6月30日起，在理想城物业服务中心办理接房手续，办理时间为每天上午8点30分-下午18点”。盛洪春、彭会群于2015年6月30日前往理想城验收房屋时，认为上力公司所交付的房屋墙面漏水，故没有接房。盛洪春、彭会群以上力公司交付的房屋存在墙面漏水的质量问题以及该房屋在交付时未取得建筑工程竣工验收备案表为由，至今未办理接房手续，并要求上力公司按《商品房买卖合同》的约定承担已付房款5%的逾期交房违约金。另查明：1.2015年6月17日，上力公司取得天柏组团中坝A1-4-10地块项目（上力•理想城）的《宜宾市建设工程规划核实合格证》。2.上力公司于2015年7月17日提交上力.理想城《竣工验收报告》；宜宾市建设工程质量安全监督站于2015年8月12日出具上力理想城二期工程（住宅1#、2#、3#楼、商业）的《工程质量监督报告》；宜宾市公安消防支队于2015年11月12日向上力公司出具宜公消验字[2015]第0076号《建设工程消防验收意见书》；宜宾市住房和城乡建设局于2015年11月23日出具上力•理想城项目的《竣工验收备案书》（备2015行27号）。3.2016年6月4日，理想城的物业公司（四川美上美物业服务有限公司）与上力公司共同向盛洪春、彭会群出具了一份《商品房交付催收通知单》，载明：“盛洪春、彭会群先生（女士）：您购买的理想城4栋3-8/9/10/11/12号，…自我公司通知您接房至今已近一年，但您仍不前来接房。因此我公司向您发出商品房交付催收通知单，请您收到此通知单后10日内前来办理接房手续。如您仍不按时办理接房手续，完清维修基金、契税等相关接房费用，我公司将不能按与您签订的《商品房买卖合同》约定的时间内办理房屋两证，因此造成的一切责任将由您自行承担。我公司将以挂号信函方式发出此通知单，……”。盛洪春、彭会群收到了该《商品房交付催收通知单》。一审法院认为：盛洪春、彭会群与上力公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。盛洪春、彭会群诉请上力公司支付逾期交房违约金的理由有二：一是房屋墙面漏水，二是上力公司未取得竣工验收备案书不符合交房条件。关于房屋墙面漏水的问题，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题或者其他未约定的原因为理由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人如对房屋质量有异议的，则以书面形式提出，否则视为无异议”，盛洪春、彭会群诉称所购买房屋存在墙面漏水的情况，但盛洪春、彭会群未举证证明其曾就房屋质量问题向上力公司提出书面异议，且根据盛洪春、彭会群提交的现有证据，不能证明案涉商品房存在主体结构的质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题。故盛洪春、彭会群以房屋漏水为由拒绝接房并要求上力公司承担逾期交房违约金，证据不足，一审法院不予支持。关于竣工验收备案书的问题。上力公司于2015年6月28日在宜宾日报上刊登交房公告通知盛洪春、彭会群办理接房手续，盛洪春、彭会群对此予以认可。但根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，交付商品房时，该商品房应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。根据法庭查明事实，上力公司取得建筑工程竣工验收备案书的时间为2015年11月23日，即上力公司通知业主于2015年6月30日接房时并未取得竣工验收备案书，不符合交房条件，上力公司已构成违约。现盛洪春、彭会群以该理由主张逾期交房违约金，符合合同约定，一审法院依法应予支持。按合同约定，上力公司应当承担2015年6月30日至2015年11月22日期间（共计146日）的逾期交房违约金，按已付购房款每日万分之一的标准计算为7933元（543340元×0.0001×146天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、四川上力地产有限公司于本判决生效之日起10日内向盛洪春、彭会群支付逾期交房违约金7933元；二、驳回盛洪春、彭会群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取计240元，由盛洪春、彭会群负担215元，四川上力地产有限公司负担25元。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是上力公司承担逾期交房违约金计算截止期限如何确定的问题。虽然上力公司于2015年6月28日在宜宾日报上刊登交房公告通知盛洪春、彭会群办理接房手续，但当时房屋并不具备合同约定的交付条件，盛洪春、彭会群亦拒绝接房，房屋实际上一直处于上力公司的管理、控制之下，直至2015年11月23日，上力公司取得建筑工程竣工验收备案书，该房屋至此符合合同约定的交付条件。但因该信息及房屋一直处于上力公司的管理、控制之下，买房人无法轻易知晓，故上力公司有义务根据合同的约定将房屋已经符合交付条件的信息及时告知买房人并通知其接房。上力公司没有及时告知买房人该信息致使买房人迟延接房，应该由上力公司承担相应的违约责任。盛洪春、彭会群上诉要求逾期交房时间计算至2016年6月4日共计340天，违约金为18473.56元（543340元×0.0001×340天）的理由成立。综上所述，一审判决适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2417号民事判决；二、四川上力地产有限公司于本判决生效之日起10日内向盛洪春、彭会群支付逾期交房违约金18473.56元；三、驳回盛洪春、彭会群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费480元，减半收取计240元，由盛洪春、彭会群负担215元，四川上力地产有限公司负担25元；二审案件受理费262元，由四川上力地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  王 春审 判 员  吴 靖二〇一七年十二月二十日法官助理  翟旭玫书 记 员  罗劲松