广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0122民初1415号
原告南宁春夏晨星物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区科园大道68号南宁高新区软件园二期8号楼第一层，企业法人营业执照注册号：91450100059519851M。
法定代表人谭继艺，公司经理。
委托代理人邓贤斌，广西新鸣律师事务所律师。
被告覃燕军，男，1962年10月14日出生，壮族，南宁市武鸣区陆斡镇四街**号居民，自由职业，现住南宁市武鸣区。
第三人武鸣县福源小区业主委员会，地址：武鸣区香山大道138号福源小区内。
诉讼代表人陆登京，业委会主任。
原告南宁春夏晨星物业服务有限公司（以下简称春夏物业公司）与被告覃燕军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法由审判员陆晓明适用简易程序独任审判，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告春夏物业公司的委托代理人邓贤斌和被告覃燕军到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加武鸣县福源小区业主委员会（以下简称福源小区业委会）为第三人，并转普通程序审理，于2016年12月19日公开庭进行了审理，原告春夏物业公司的委托代理人邓贤斌及第三人福源小区业委会诉讼代表人陆登京到庭参加诉讼。被告覃燕军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告春夏物业公司诉称:2014年8月8日，原告与武鸣县福源小区业主委员会签订《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》，约定自2014年8月1日起至2019年7月31日由原告为福源小区提供物业管理服务。根据《物业管理条例》第十五条第二款的规定，业委会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同是合法有效的合同，对全体业主有约束力。经原告核算，被告作为小区业主尚欠2015年1月1日至2016年5月30日的物业费、垃圾清理费及公共维修费共计879元，经原告催讨，被告拒绝支付。根据《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》第16条第2项约定：“住宅、车库、杂货房按每平方米每月0.45元收取物业费，公共维修费按建筑面积每平方米每月0.1元收取，第20条约定业主拖欠的话按拖欠费用为基数，按照每日千分之五的标准，从逾期之日起至付清欠费之日止按日计付违约金。原告为维护自身合法权益诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月至2016年5月拖欠物业费650元、垃圾清理费85元，公共维修基金144元，共计879元；2、判令被告支付物业费逾期违约金177元、垃圾清理费逾期违约金22元、公共维修费逾期违约金40元，共计239元；3、本案受理费由被告承担。
原告春夏物业公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》，拟证明物业费、公共维修费的收费依据及计算标准；2、南宁春夏晨星物业服务有限公司资质证明，拟证明原告物业管理资质等级2级；3、委托书，拟证明原告代收垃圾清理费及计算标准的事实；4、产权详细信息及福源小区业主名册，拟证明被告未按标准交纳相关费用的事实。
被告覃燕军辩称：被告系福源小区2栋1单元101号业主，系前业委会成员。被告从未见过该合同，业委会主任陆登京应该没有权利在没有经过50%业主同意的情况下签订物业管理服务合同。被告对原告主张的2015年1月至2016年5月的物业费、垃圾清理费、公共维修费没有意见，这些费用被告已经交了。被告不同意支付违约金，因为被告没有跟原告签订合同，不存在违约责任。
被告覃燕军未提交相关证据。
第三人福源小区业委会述称：福源小区业委会系依法成立，又依据《物业管理条例》第十五条第二款的规定，召开业主大会选聘物业公司，代表全体业主与春夏物业公司签订《武鸣县福源小区物业管理服务合同》，该合同是合法有效的，对全体业主有效。几个被告应当按物业合同约定支付各项费用给原告。
第三人福源小区业委会为证实其主张，向本院提交以下证据：1、业主委员会成立备案表，福源小区第一届业主大会表决票情况汇总，拟证明福源小区业委会系合法成立；2、2014年7月26日福源小区全体业主大会报到签名记录、投票结果、选聘物业公司选票、通告、欣宁物业放弃物业管理权益申请书，拟证明选聘物业公司情况及第一名欣宁物业放弃物业管理权益后由第二名春夏物业公取得物业管理权益；3、武鸣区城厢镇新兴社区居委会证明，拟证明社区工作人员于2014年7月26日、2014年8月8日参加福源小区业主大会，2014年7月26日福源小区业主大会签到记录、福源小区物业移交买断协议、物业管理服务合同已在社区备案。
本案争议焦点是：1、原告春夏物业公司与第三人福源小区业委会签订的物业管理服务合同是否为有效合同，是否对全体业主产生约束力？2、原告春夏物业公司要求被告覃燕军支付拖欠的各项费用及违约金有何依据？数额如何认定？
经审理查明：武鸣县福源小区所属社区为武鸣县城厢镇新兴社区，业主委员会主任为陆登京，成员5名，地址在武鸣县福源小区内，完成选举时间为2012年11月2日，经武鸣县城厢镇新兴社区、武鸣县城厢镇人民政府核实业委会基本情况后，交武鸣县房地产管理所备案，备案时间为2012年11月15日。
另查明：2014年7月26日，福源小区召开全体业主大会，投票选聘物业公司。选票上的候选单位有本案原告春夏物业公司、武鸣县星滨物业管理服务有限责任公司、武鸣县欣宁物业管理有限公司、南宁雅鸿物业服务有限公司。票选结果第一名为武鸣县欣宁物业管理有限公司56票，第二名为本案原告春夏物业公司44票，第三名为武鸣县星滨物业管理服务有限责任公司18票。福源小区业委会于2014年7月27日张贴通告，告知业主票选结果及收费标准等。2014年8月6日，武鸣县欣宁物业管理有限公司向福源小区业委会提出申请，自愿放弃福源小区物业管理权益。福源小区业委会同意其申请。
2014年8月8日，原告春夏物业公司与福源小区业委会签订《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》，合同第十二条约定：委托管理期限为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止。第十六条约定：物业服务费收费标准为住宅、车库、杂物房，每月0.45元／㎡，商铺每月0.80元／㎡，每月或每季度收取一次。第十八条约定：代收公共维修资金，业主所有建筑面积每月0.10元／㎡。第十九条约定：物业公司代收水、电及垃圾清理费后转交供电、供水及环卫等有关部门。武鸣县环境卫生管理站委托原告代收2015年度、2016年度生活垃圾处理费，核定每户每月5元（含租户5元／月），全年60元／户。委托时间分别为2015年1月1日至2015年12月31日止，2016年3月16日至2016年12月31日止。第二十条约定：业主拖欠物业费、车位使用费、车辆出入小区秩序维持费、水电费、小区公共维修费及业委会公费统筹等一切应交费用的，需以拖欠费用为基数，按每日千分之五的标准，从逾期之日起至付清欠费之日止，按日计付违约金，但最高不能超过所欠费用的30%。
又查明：原告春夏物业公司具备物业管理职业资格的资质，企业类型为物业管理，资质等级为贰级。被告覃燕军系南宁市武鸣区香山大道138号福源小区2栋1单元101号业主，产权面积为85.02平方米。
再查明：武鸣区城厢镇新兴社区居委会工作人员于2014年7月26日、2014年8月8日参加福源小区业主大会，2014年7月26日福源小区业主大会报到签名记录、《福源小区物业移交买断协议》、《武鸣县福源小区物业管理服务合同》已在社区备案。
还查明：被告覃燕军已于原告起诉后，开庭审理前向原告交纳2015年1月至2016年5月物业费650元、垃圾清理费85元、公共维修基金144元，尚欠违约金未支付。原告予以认可，在本案中只要求被告支付违约金。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告覃燕军经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。
一、关于原告春夏物业公司与第三人福源小区业委会签订《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》的效力问题，福源小区业委会系依法成立，并经房地产行政主管部门备案的社会性自治组织，有权依据《物业管理条例》的规定，代表业主行使各项权利。原春夏物业公司系依法注册成立的具备贰级资质的物业服务企业。双方系物业服务合同的适格主体。《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。由于种种原因，相当大部分业主不积极参与小区管理活动。为了选聘物业公司的工作顺利进行，也为了维护全体业主的共同利益，《选聘物业公司选票》附注4明示“逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数”。福源小区业主大会应到票权数284票，2014年7月26日召开业主大会选聘物业公司时签到业主118人，有效票数118票，未到166人的票数计入表决多数票，已过半数业主同意，该票选结果合法。福源小区业委会有权根据《物业管理条例》第十五条第二款的规定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。虽然2014年7月26日业主大会票选结果第一名为武鸣县欣宁物业管理有限公司，但在武鸣县欣宁物业管理有限公司放弃物业管理权益后，福源小区业委会与票选第二名即本案原告春夏物业公司签订物业服务合同，合理合法。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告以未经50%业主同意为由签订物业服务合同及被告未与物业公司签订合同为由认为合同无效，无事实根据及法律依据，本院不予采信。
福源小区业委会与春夏物业公司在平等自愿、协商一致的基础上签订《武鸣县福源小区物业管理服务合同》，双方当事人意思表示真实，内容并无违反法律的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方均应严格履行。被告作为福源小区业主，因《武鸣县福源小区物业管理服务合同》系业委会依法与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对被告具有约束力。据此，在春夏物业公司依合同履行维修、养护、管理和维护义务后，被告作为业主应依合同规定交纳物业费、垃圾清理费、公共维修费等相关费用。
二、关于被告是否应当向原告支付逾期付款违约金问题，根据《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》第二十条规定逾期不缴费的，需承担违约金：以拖欠的费用为基数，按照每日千分之五的标准，从逾期之日起至付清欠款之日止，按日计付违约金，最高不能超过业主所欠费用的百分之三十。被告长期不缴纳物业服务费等相关费用，已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告以其并非《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》的当事人、不存在物业服务关系、未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，本院不予支持。现被告拖欠物业费650元、垃圾清理费85元、公共维修基金144元，原告请求被告支付物业费违约金177元、垃圾清理费违约金22元、公共维修费违约金40元，均未超过所欠费用的30%，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于违约金上限的规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款、第四款、第十五条第一款第（二）项、第三十五条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告覃燕军支付原告南宁春夏晨星物业服务有限公司2015年1月1日至2016年5月30日物业服务费逾期违约金177元；
二、被告覃燕军支付原告南宁春夏晨星物业服务有限公司2015年1月1日至2016年5月30日垃圾清理费逾期违约金22元；
三、被告覃燕军支付原告南宁春夏晨星物业服务有限公司2015年1月1日至2016年5月30日公共维修基金逾期违约金40元。
案件受理费50元，由被告覃燕军负担。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 陆晓明
人民陪审员 谢记生
人民陪审员 潘 稔
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 廖健伊
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（四）选聘和解聘物业服务企业；
第十二条第三款业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十五条第一款业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。