江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4039号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：吴洪明，江苏菱方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李新成，男，1959年10月6日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：苏铭，宜兴市张渚法律服务所法律工作者。
上诉人孙建峰因与被上诉人李新成排除妨害纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2016）苏0282民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
孙建峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判李新成退还其预交的8万元房租及支付违约金2万元。事实和理由：1.李新成所称2014、2015年双方口头约定年租金12万元的证据不足，不能根据转帐金额反推合同存在变更，实际是李新成因房屋存在贷款，资金紧张，而要求其预付租金。2.其在合同期内履行了缴纳2016年度租金的义务，李新成却于2015年12月11日起在上诉人承租商铺外多处张贴招租广告，后作出所谓的特别申明，李新成的行为构成违约。
李新成辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李新成向一审法院起诉请求：1、判令孙建峰立即搬出租赁房屋并没收保证金、承担逾期搬出房屋占用费；2、本案诉讼费用由孙建峰负担。一审中，李新成撤回要求孙建峰搬出租赁房屋并承担逾期搬出房屋占用费的诉讼请求。
孙建峰一审反诉请求：1、解除孙建峰与李新成的租赁关系，并由李新成承担违约责任；2、李新成返还孙建峰预缴的租金8万元、保证金2万元、以及上述10万元产生的同期银行贷款利息；3、李新成赔偿因锁门造成的孙建峰的损失；4、李新成承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月2日，李新成与孙建峰签订《房屋租赁合同》1份，约定：李新成将坐落在张渚镇人民北路3号店面房北边两间店面出租给孙建峰，租赁期共5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止。双方约定前三年租金每年为柒万叁仟伍佰元整，后两年租金每年为捌万元整。由孙建峰在每年12月31日前向李新成预交下年度的租金。孙建峰在签订本合同时交李新成守约保证金贰万元整。合同租赁期满后，孙建峰不得拆除固定装饰物、破坏房屋结构。属于孙建峰的动产，孙建峰期满后搬走。如李新成继续出租该房屋的，孙建峰有优先承租权。双方不得违约，如任何一方违约应支付给守约方违约金贰万元整。后孙建峰按约缴纳了2万元保证金，并于2011年12月31日、2012年12月27日通过银行转账支付了73500元的租金。2014年1月20日、2015年1月4日，孙建峰通过银行转账方式分别向李新成转账12万元。2015年12月11日起，李新成在涉案店面外张贴招租广告。2015年12月29日，孙建峰向李新成送达告知函1份，其中提出至2015年12月31日前，其已预交8万元租金，你方也予以接纳，现租期界至，你方在未提前告知单的情况下，于店面外多处张贴招租广告。根据《合同法》236条规定，双方原租赁合同继续有效，如你方坚持解除合同，则应给与合理的时间用以重新寻租，并退还保证金、预付租金10万元及利息；如同意续租店面，双方可以续签租赁合同，并请贵方清除店面招租广告。2015年12月31日，李新成向孙建峰送达通知1份，言明双方签订的房屋租赁合同已到期，就到期后相关事宜通知如下：1、如需继续租赁该两间房屋，则请于2016年1月3日17：00前重新签订新的“房屋租赁合同”以明确双方的权利和义务（特别申明：2016年起两间房屋的租金在2014年与2015年12万元的基础上增加至14万元/年）。2、如不再续租，则于2016年1月5日17：00前按原“房屋租赁合同”的约定自行将房屋腾空；如预期不腾空，则由此造成的相关经济损失与责任由你自行承担。李新成于2016年1月1日回复称：1、对单方面增加租金的行为表示异议，遂不再续租贵方店面；2、在通知中提到的“2016年起两间房屋的租金在2014年与2015年12万元/年的基础上增加至14万元/年”并无事实和法理依据。3、至2015年12月31日前，我方已向贵方预交了8万元租金，贵方业已接纳；另有保证金2万元仍在你处。现我方已决定不再续租贵方店面，请贵方于2016年1月5日17：00前如数返还上述10万元人民币及1年的银行同期贷款利息，其便同意搬迁。2016年1月6日，李新成将涉案店面的门锁上并因此与孙建峰发生纠纷，张渚派出所接警处理现场协商无果告知双方到人民法院提起诉讼。2016年1月12日，李新成诉至法院，请求法院判如所请。
2016年1月6日开始，孙建峰未在承租房屋内经营，该房屋处于锁门状态，李新成也未另行出租。
第一次庭审过程中，孙建峰同意天晴就搬迁，李新成也愿意配合，现孙建峰已于2016年3月11日、12日左右搬出租赁房屋。
一审中，孙建峰为证明其2014年、2015年转账中预先缴纳了2016年的房租8万元及因锁门造成的损失，提供了如下证据：1、李新成名下房屋的权属证明，其中两套房屋存在大额贷款，证明李新成存在资金紧张情况，要求孙建峰预付租金；2、自行制作的员工考勤表、工资单、生产的预报表等，证明因锁门行为导致停产产生的各项损失并申请法院予以审计。李新成质证对证据1的真实性无异议，但是与本案无关；对证据2不予认可，系单方自行制作，与本案无关。综合分析孙建峰提供的证据及李新成的质证意见，法院对上述证据作出如下认证：对孙建峰提供的证据1，李新成对真实性无异议，法院予以确认，但不能证明其证明目的；提供的证据2，系孙建峰单方制作，且李新成有异议，法院不予认定。
一审中，法院依职权与涉案店铺周边店主制作调查笔录2份，其中：1、宜兴张渚君悦花店店主陈述，其承租店铺有40-50多平方米，2014、2015年时6.5万元租金，2013年时3.5万左右，2014年涨幅较大；2、张渚街道金栗王店主陈述鲜花店只有一层，金栗王有两层，每层的大小与鲜花店差不多，2013、2014、2015年都是15万元/年，2014年的时候周围店铺都普遍涨价，但因为其与出租人关系较好，就一直没有涨价。李新成对调查笔录均无异议。孙建峰则质证认为即使调查笔录是真实的，也与本案无关，租金的涨价应协商后重新签订合同，否则就违背了2011年双方签订的书面合同。
上述事实，有房屋租赁合同、银行卡明细、告知函、通知、回复函、照片、考勤表、工资单、房屋权属证明、调查笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。
一审法院认为：李新成与孙建峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律约定，合同应属有效。根据合同约定，孙建峰应支付给李新成保证金2万元，2011年至2013年度租金各7.35万元，2014年度、2015年度租金各8万元，现孙建峰2014年度、2015年度较合同约定租金数额分别多支付给李新成4万元，合计8万元。关于2014年、2015年度多支付的8万元款项的性质，孙建峰认为在付清租金后并分两年缴纳了2016年的租金8万元，而李新成则陈述该款系双方口头约定涨价的租金。根据双方的租赁合同，双方对房屋租金的约定也是从2014年上涨；从实际合同的履行来看，孙建峰每年通过银行转账方式支付租金，结合法院与周围商铺调查情况来看，周边商铺的租金在2014年度有不同程度的上涨，故认定2014年度、2015年度多支付的款项系上涨的租金更为合理。关于孙建峰辩称的双方口头约定以8万元/年续租店面，因李新成予以否认，且双方也未落实续签租赁合同，李新成在合同到期前在店面周围张贴招租广告系其合理的商业行为，故孙建峰认为双方仍在履行原租赁合同，主张李新成的张贴广告行为构成违约的意见，法院不予采信。
基于双方未续签租赁合同，故孙建峰的租期截止到2015年12月31日，双方之间的租赁合同关系终止。根据合同约定，当事人双方均已依约履行合同条款的内容，在合同期内没有任何一方擅自终止合同，而且李新成于2015年12月31日向孙建峰发出的涨租通知，孙建峰不予认可，所以合同到期后应给予孙建峰一定的搬迁时间，2015年1月6日李新成上门通知要求到期腾退，本系合理行使权利，但未能冷静、理智协调处理，强行锁门，孙建峰已不能再继续营业。双方的租赁关系已终止，而孙建峰并未及时履行腾屋等义务，并占用租赁房屋，导致李新成闭门上锁行为的发生，孙建峰对酿成本案诉争也存在一定责任，且合同已终止。综上，孙建峰请求李新成返还租金并赔偿其经营损失没有事实和法律依据，法院不予支持。本案系合同期满自然终止，合同已履行完毕，孙建峰也已履行了腾屋义务，没收租赁保证金的条件尚不成就，李新成应退还房屋保证金20000元。李新成要求没收保证金的诉请及孙建峰反诉要求支付20000元保证金同期银行贷款利息的诉请，不符合合同约定，法院不予准许。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条的规定，判决：一、李新成于判决生效之日起10日内支付孙建峰保证金20000元。二、驳回李新成的其他本诉诉讼请求。三、驳回孙建峰的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费300元，由李新成负担。一审反诉案件受理费1150元，由李新成负担230元，孙建峰负担920元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。根据合同约定，2011年至2013年度租金各7.35万元，2014年度、2015年度租金各8万元，孙建峰在支付2014年度、2015年度租金时，分别多支付给李新成4万元。关于2014年、2015年度多支付的8万元款项的性质，孙建峰上诉主张李新成因资金紧张而要求其预付租金，但未提供李新成存在资金困难的相关证据。根据孙建峰二审中的陈述，李新成在2014年就提出要涨价，其未同意；合同到期前，李新成提出从2016年开始将房租涨到每年16万，其也未同意。由于双方的租赁合同已经约定房屋租金从2014年上涨，显然李新成提出的涨价要求应高于合同约定的租金价格。因双方合同约定的租赁期限到2015年12月31日终止，从双方的协商情况看，如果双方对租赁期限届满后的续租事宜未协商一致，李新成不可能在租期届满后将涉案房屋按原合同约定的价格继续出租给孙建峰。由于孙建峰在2014年已经支付12万元，若仍按年租金8万元计算，最后一年即2015年度租金仅需支付4万元，在双方协商未果的情形下，孙建峰对其仍支付12万元不能作出合理解释。同时，一审法院经调查，周边商铺的租金在2014年度有不同程度的上涨，据此可以推定双方对2014年度、2015年度的租金作出了变更，故一审认定孙建峰2014年度、2015年度多支付的款项系上涨的租金并无不当。对孙建峰提出多支付的8万元系预付2016年租金的上诉主张，本院不予采信。正是因为双方未能协商一致并续签租赁合同，租赁合同届满后承租人负有返还租赁物的义务，李新成在合同到期前在店面周围张贴招租广告系正当的商业行为，具有合理性，并不影响租赁合同的履行，故孙建峰主张李新成的张贴广告行为构成违约，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，孙建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人孙建峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一七年一月二十三日
书记员 翁 强