河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1026号
原告杨一，女，现住北京市朝阳区。
委托代理人张景林，男，现住秦皇岛市海港区，系原告父亲。
被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人刘嘉诚，董事长。
委托代理人赵月，河北昊宇律师事务所律师。
委托代理人刘岳，男，嘉远地产员工，现住秦皇岛市海港区。
原告杨一与被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张景林、被告的委托代理人赵月、刘岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年10月12日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海港区房屋（收房时改为19**号），原告支付所有购房款后，于2010年10月12日取得了正式购房发票。但是被告未能按照合同约定即2012年3月31日按期交付，而是通知原告于2012年10月15日收房，限于当时该楼盘根本不具备交付条件，连最基本的供水供电都时有时无，而且被告不能出具《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。到2013年5月21日，该楼盘已经能够正常使用，但被告仍然不能出具合法的手续。无奈之下只好收房，并给被告一份备忘录，希望协商解决，否则将通过法律诉讼解决此事。根据合同法第113条规定，被告应该按照原告所遭受的实际损失进行赔偿，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，第三人以约定的违约金低于所造成的损失为由请求增加的，应当依违约造成的损失确定违约金数额。因此，被告逾期446天交付，按照当地最低出租价格，每年19000元计算，原告损失了23216元。因为被告逾期交付房屋，2012年的取暖费没有任何理由要求原告交纳，也不应交纳物业费等。2012年2月21日，秦皇岛市公布的《秦皇岛市城市基础设施配套费征收管理办法》的第3条规定，住宅建设项目，每平方米建筑面积收取30.50元，此办法从2012年3月1日起实行。原告购买的楼房是79.12平方米，应该收取配套费2413.16元，而被告收取5000元，应该退还2586.84元。故原告起诉，要求被告赔偿原告因逾期交付给原告造成的经济损失23216元，被告退还2012年卫生费36元、物业费1044元、电梯费、二次供水加压费及公用照明费1010元，取暖费1440.96元，退还多收取的配套费2586.84元。
被告辩称，被告认可与原告签订的商品房买卖事实，合同真实有效。我方交房时间为2012年10月15日，被告同意支付2012年4月1日至2012年10月14日期间的违约金，但因合同系原、被告真实意思表示，故被告认为应按照同期银行活期存款利率计算违约金。因商品房买卖合同中已经明确约定延期交房的计算方法，故根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条规定，只有在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，才会参照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定。显然本案中并不适合参照其他同类房屋租金。合同签订时明确约定诉请二所述各项费用，被告已于2012年10月15日通知原告交房，之后因自己原因导致逾期交房损失应由原告自行承担，针对上述各项费用被告不存在违约行为，故被告不认可退还。配套费在合同签订时明确约定，并且配套费仅为被告代政府收取，不归被告所有，被告是代收人，原告于诉状中陈述秦皇岛市城市基础设施配套费征收管理办法是在2012年3月1日起施行，而合同是2010年10月12日签订，故该办法不适用本案情形，应按照合同约定收取配套费，故被告对退还配套费用不予认可。
经审理查明，2010年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于海港区房屋，建筑面积为79.12平方米，总价款为513805元，被告应于2012年3月31日前将经验收合格的房屋交付原告，如未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。合同的附件四《合同补充协议》约定，出卖人按规定向买受人代收公用设施设备维修基金、综合配套费（包括天然气、有线电视、门禁系统、预交水电费、垃圾清运费）预交人民币5000元。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告未能在2012年3月31日前将房屋交付原告使用。
原告称，被告于2012年10月15日通知原告接收房屋，但原告因被告未能出具《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，不具备交付条件而未接收房屋，原告在2013年5月21日接收了房屋。原告提交的证据如下：证1、商品房买卖合同一份，证明双方存在买卖合同关系；证2、被告于2010年10月12日开具的房款发票一张，证明房款一次性交清；证3、房屋交接表，证明于2013年5月21日进行房屋交付；证4、备忘书一份，证明因被告不具备交房条件，我方不得已才收房；证5、卫生费36元、物业费1044元、电梯费等1010元、取暖费1440.96元、配套费5000元、装修综合服务费600元，共6张收据，证明被告售房情况；证6、诉争房屋租房合同一份，租金每年1.9万元，证明租金损失依据。被告的质证意见为，对证1、证2的真实性、合法性、关联性无异议；证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告已于2012年10月15日通知其交房，其后系原告自身原因导致逾期交房，对于该部分损失被告不应承担，被告认可逾期时间是截止至2012年10月15日。证据4真实性、合法性、关联性均有异议，被告认为不能证明原告所述事实。证据5真实性、合法性、均无异议，但因被告对于该上述费用不存在违约行为并且上述项目原告系直接受益人，被告不认可退还。证据6真实性、合法性、关联性均有异议，首先合同明确约定逾期交房的处理方式，被告认为应该严格按照合同约定履行，其次该证据并非原告实际发生的损失，故被告不予认可，与本案无关。
原告提交的6张票据中，除配套费5000元是被告收取外，其余费用均为物业公司收取，原告同意另行主张权利。原告依据秦皇岛市2012年2月21日公布的《秦皇岛市城市基础设施配套费征收管理办法》的第3条规定，住宅建设项目，每平方米建筑面积收取30.50元，此办法从2012年3月1日起实行。原告购买的楼房是79.12平方米，应该收取配套费2413.16元，而被告收取5000元，应该退还2586.84元。原告认为双方签订合同中约定的逾期交房的违约金约定过低，要求进行调整，要求被告支付从2012年4月1日起至2013年5月20日按同地段、同类房屋租金标准计算的违约金。庭审中，本庭要求被告提供证据证明在2012年10月15日具备合同约定的交房条件的证据，被告未能在规定的期限内提交。
本院在审理逾期交房纠纷案件中，其中六件案件曾依据原告的申请对其所购买的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金委托进行价格评估，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心价格评估结论为：建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元；建筑面积273.33平方米，房屋租金为17500元；建筑面积95.64平方米，房屋租金为12000元；世建筑面积69.29平方米，房屋租金为9000元；建筑面积56.47平方米，房屋租金为8400元；建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元。经对比，房屋租金价格远高于按同期活期银行存款利率计算的违约金。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽被告在2012年10月15日通知原告收房，原告以房屋不具备交付条件为由拒收，被告未提交当时符合交付条件的证据，故对被告的在2012年10月15日以后不承担责任的抗辩，本院不予采信。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，原告购买房屋的主要目的之一为进行使用，被告未能按期交付房屋，影响了原告的使用，给原告造成的损失相当于原告在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应予以调整，被告应按同地段、同面积、同类房屋的租金支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，被告向原告支付2012年4月1日起至2012年5月20日止逾期交房违约金17100元为宜，对原告的诉请，本院予以部分支持。原告要求被告退还配套费所依据的规定的实施时间晚于合同签订时间，该规定不适用原、被告所签合同，故原告要求被告退还配套费的理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后10日内向原告杨一支付2012年4月1日起至2013年5月20日止的逾期交房违约金17100元；
二、对原告杨一的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费533元，由原告杨一负担233元，由被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担300元，于本判决生效后7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 莫军
二〇一四年六月六日
书记员 刘鸣