广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18238号
上诉人（原审原告）：闫某，女，1973年7月3日出生，汉族，住河南省舞阳县。
委托诉讼代理人：时鑫，北京市盈科(广州)律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：曾某，女，1959年11月7日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：董泽云，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭曼云，广东合邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：孙某，女，1933年11月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：张某1，男，1986年6月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：张某2，女，1982年3月8日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：张某3，女，1991年8月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人张某1、张某2、张某3的共同委托诉讼代理人：董泽云，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人张某1、张某2、张某3的共同委托诉讼代理人：彭曼云，广东合邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：罗某，女，1996年2月4日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。
原审第三人：张某4，男，1993年11月8日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：时鑫，北京市盈科(广州)律师事务所律师。
上诉人闫某、曾某因与被上诉人孙某、张某1、张某2、张某3、罗某、原审第三人张某4遗嘱继承纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人闫某上诉请求：撤销一审判决，改判被继承人张某7名下的广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）604号房（以下简称604房）由闫某继承；孙某、张某1、张某2、张某3、罗某等人承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定604房来源于广州市黄埔区长坪村芳尾西二巷39号宅基地房（以下简称39号宅基地房）的拆迁补偿，张某7仅占该宅基地房使用权的1/3份额错误。1.根据曾某提交的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条“安置面积为200平方米，在安置面积内的安置房175平方米优惠均价为1000元/平方米，25平方米建筑成本价为1400元/平方米”，即39号宅基地房的安置面积为175平方米，超出175平方米之外的25平方米是张某7购买，按比例计算604房超出安置面积18.4546平方米是张某7出资购买的，与张某1、张某2无关。2.一审判决未查明604房的安置补偿究竟是来源于39号宅基地还是来源于39号宅基地上建设的房屋。宅基地是村民的福利，是可以免费申请的，如果按照补偿是针对39号宅基地的，该补偿也应归属于村集体。一审法院认为安置房是来源于宅基地，按宅基地份额得出安置房份额不符合实际情况。3.安置房应是来源于宅基地上房屋的补偿，与房屋建筑面积有关，604房应来源于39号宅基地上236.79平方米的房屋，而该房屋归张某7所有，张某7拥有完全处分权，根据张某7的遗嘱，604房应归闫某所有。（二）根据《安置房购房合同》第三条并经过广州市萝岗区拆迁管理办公室确认，39号宅基地房屋的产权属于张某7，一审判决没有采纳该认定，处理不当。（三）法律只承认夫妻共同财产，不承认父子、父女共同财产，即使追溯涉案房屋的产权，根据相关证据604房也来源于39号宅基地房，即使来源于宅基地，宅基地的使用权也只属于张某7。（四）一审判决适用1999年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，认定张某1、张某2为39号宅基地房屋的共同使用权人，适用法律错误。1993年张某7申请39号宅基地时上述法律还未颁布实施，当时应适用1988年的《中华人民共和国土地管理法》，该法并没有一户一宅的规定。事实上，张某7在申请39号宅基地时其名下已经有一套宅基地房屋，由此也证明存在超过一户一宅的事实。其次，根据1990年3月《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，未达结婚年龄的不准予宅基地申请，1993年张某1和张某2均未成年，政府不可能批准张某1和张某2申请宅基地。因此，张某7携带抚养张某1和张某2，与张某1和张某2一起居住，但不能因此就认为张某1和张某2是房屋共有权人。
上诉人曾某上诉请求：撤销一审判决第一项，改判如下：1.确认涉案604房归曾某所有；2.驳回闫某的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由闫某承担。事实和理由：（一）一审法院认为《张某7房屋归属合同书》不足以改变房屋权利人，适用法律错误。1.张某7与刘某签订《张某7房屋归属合同书》的时间是1998年1月15日，在签订合同当天刘某支付了房款，张某7将房屋及宅基地证交给刘某，双方已履行完合同义务，买卖行为已实际完成。一审法院以1999年修改后实施的《中华人民共和国土地管理法》来认定合同书未能通过表面审查，违反“法不溯及既往”的基本原则。2.1999年修改后的《中华人民共和国土地管理法》第62条规定是指集体经济组织成员只能申请一处宅基地，不能申请两处以上的宅基地，若村民出卖出租宅基地房后，不得再申请宅基地，但没有规定已有宅基地的村民不得再购买宅基地。因此一审法院认为“刘某名下已有宅基地房，再购置宅基地房，尚未变更房屋登记之前，出现了一户一宅的禁止性规定，面临不可能行政审批确权，实际已不能履行”，对法条理解错误。3.《张某7房屋归属合同书》是张某7与刘某双方自愿签订的，也未违反法律禁止性规定，合法有效。该合同书已改变了房屋权利人，张某7出售该房屋后立遗嘱处分的行为属于无权处分。（二）刘某于2007年将39号宅基地房屋转让给曾某，曾某取得该房屋的使用权。一审判决由闫某继承该房屋1/3的份额，侵害了曾某的合法权益。（三）一审认定张某7的遗嘱有效错误。一审中，闫某、张某4提交书面遗嘱和视频资料，视频中张某7很清晰的读了遗嘱的内容，但其所读内容和书面遗嘱的内容相差很大，视频中张某7宣读的遗嘱内容为39号宅基地房归张某4所有，但书面遗嘱是分开两份分别将404房归张某4、604房归闫某，两份内容矛盾，违反了遗嘱的唯一性原则，此外，遗嘱代书人张雪媛当时也不在场。因此，张某7的遗嘱无效。
上诉人闫某答辩称：不同意曾某的上诉请求。事实和理由：（一）曾某二审才增加要求604房归其所有的诉讼请求，我方不同意二审一并处理。（二）根据《中华人民共和国继承法》第17条第三款的规定，代书遗嘱应由两个以上的见证人在场见证，本案遗嘱一共有6人签字见证，符合法律规定。（三）2016年39号宅基地已被征收，因此视频内所说的标的物已不存在，不可能改变书面遗嘱，且从遗嘱内容看，604房的来源39号宅基地房也是由张某4、闫某继承，和书面遗嘱并不矛盾。（四）关于《张某7房屋归属合同书》能否改变房屋权利人的问题，同意一审判决的认定。张某7与刘某签订合同后未变更39号宅基地房屋的产权登记，根据《物权法》的规定，不动产权属变更经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。刘某未办理产权过户登记手续，故房屋买卖合同未
生效。之后刘某在未取得房屋所有权的情况下将房屋转让给曾某，属于无权处分，房屋的所有权人仍是张某7。（五）曾某办理39号宅基地房屋的拆迁事宜，是因为其取得了张某7的授权，因此，曾某办理房屋拆迁安置的相关权利义务都应归属于张某7。安置的604房和404房的购房款均来自于房屋被拆迁的补偿款，该款项也应属于张某7。曾某称款项由其支付与事实不符。
上诉人曾某答辩称：不同意闫某的上诉请求。事实和理由：（一）我方认可一审法院关于39号宅基地房所有权归张某7、张某1、张某2所有的认定。张某7是以张某7、张某1、张某2三人名义申请宅基地，39号宅基地房屋使用权登记在张某7名下是因为其是成年人，张某1、张某2当时是未成年人且是被监护人，因此张某7只是作为代表登记，该宅基地实际是张某7、张某1、张某2共同申请，属于家庭共同财产。（二）房屋和宅基地不能割裂开来，39号宅基地和地上房屋是一体的，属于张某7、张某2、张某1共有。（三）张某7在1998年就已将39号宅基地房屋卖给刘某，双方履行了合同，当时还叫了村干部见证。张某7作为代表把房屋整体出售，张某7、张某2、张某1对该房屋的权利都已丧失。（四）2007年刘某将房屋转售给曾某，2009年后曾某就在该房屋居住，但一直没有办理过户手续，后来以原业主张某7的名义办理拆迁安置补偿手续，张某7也曾几次写委托书给曾某办理手续。涉案房屋名义上还是张某7的，实际上已属于曾某的。（五）购买604房的全部款项都是曾某支付的。
被上诉人张某1、张某2、张某3答辩称：同意曾某的意见，不同意闫某的意见。
原审第三人张某4答辩称：同意闫某的意见，不同意曾某的意见。
被上诉人孙某、罗某没有答辩。
闫某向一审法院起诉请求：1.判令被继承人张某7名下的604号房（暂估价70万元）由闫某继承。2.孙某、张某1、张某2、张某3、罗某等人承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：孙某是被继承人张某7的母亲，张某7的父亲约于1983年去世。张某7约于××××年与曾某结婚，婚后生育了儿子张某1、女儿张某2、女儿张某3。张某7与闫某是同居关系，两人于××××年××月××日非婚生育儿子张某4，××××年××月××日非婚生育女儿罗某。
1993年2月5日，张某7与曾某到民政部门协议离婚，且签订了离婚协议，约定如下：“男方负责抚养张某2、二子张某1，女方负责抚养张某3，经济各自担负”；“有自行车一部归女方所有，房屋有61平方归女方使用，产权归男方，如女方再嫁，房屋归男方使用。其余再没有其他产权、财产处理”；“双方没有债权债务，合作社的责任田、一切果树归女方管理承包，承包款由女方负责”。经查，上述离婚协议中房屋，是于1984年12月10日办理了萝穗郊（萝）字358978号《农村（墟镇）宅基地使用证》，登记在张某7名下，登记面积61平方米，地址长坪村芳尾村28号。双方庭审表示该28号宅基地房不是本案诉争的房产。
张某7于2016年11月12日因病去世。
一、诉争房屋：
1.建房情况：1993年4月23日，张某7以家庭3口人名义向社里申请报建,后新建广州市黄埔区长坪村芳尾西二巷39号宅基地房。1993年11月9日，该房取得了萝穗郊（萝）字176873号《农村（墟镇）宅基地使用证》，登记载明：使用权人张某7，用地面积46平方米，建筑面积92平方米，层数2层，地址萝岗镇长平乡芳二村。
另查，1993年上述房屋建成时，张某7是户主,当时户口本上成员还有曾某、张某1、张某2、张某3（均是本村社员）。
庭审中，围绕着上述39号宅基地房使用人是谁，双方各持已见。曾某提出异议，认为张某7虽是房屋登记权人，但宅基地是她的，上盖房屋她也有份。曾某为此提供了证据如下：（1）广州市黄埔区萝岗街长平社区芳二经济合作社出具的《情况说明》，用于证实张某7与曾某××××年结婚后分田到户共同分得约300平方米，为家庭自由耕作地；经曾某同意，张某7于1993年2月在该地上盖房屋，无报建手续；（2）《离婚协议》，其中约定：“合作社的责任田、一切果树归女方管理承包”。
闫某否认曾某是共同使用人，认为张某7是登记权人，亦是唯一的房屋使用人，提供反驳证据如下：（1）证人张某5（张某7的姐姐）出庭出证，用于证实涉案土地是批给张某7的，建房之前该土地由张某7的堂嫂负责耕种，经堂嫂同意后，由张某7盖房；（2）证人张某6（张某7弟弟）书面证言：“土地是经济社的，他（张某7）在上面种水果，房屋是他出钱起的”。（3）证人张某8书面证言：“我哥张某7起的房子，曾住里面，不清楚土地如何得来”。
2.房屋变动情况。1998年1月15日，张某7与案外人刘某签订的《张某7房屋归属合同书》，内容为“兹有广州市白云区萝岗镇长坪村芳尾二经济社张某7楼房归属：本人因家庭困难，将楼房转卖给刘某，经双方协议定如下的协议：<一>由双方协议定刘某一次性付人民币贰万元给张某7作购楼房款和归属权，今后双方不作任何理由反悔。<二>经双方同意将张某7楼房总建筑面积壹佰伍拾平方，在一九九八年一月四日后归属权属《张某1和张某9俩人》。<三>第一楼归属面积46.0平方两房一厅张某1，第二楼上归属张某970.0平方，厨房属张某9所有，地场属张某1、张某9两人共同使用。<四>该楼房的居宅证由刘某保管，证号《176873》，以后换证由各属所有权平方换证，证件签本使用权的名。<五>以上协议双方共同执行，如有变动要经双方商议同意条件可作改变，如有一方不同意，按本协议执行。卖房人：张某7（签名且捺印），购房人：刘某（签名且捺印），1998年1月15日文，看证人：张海金，钟某”。根据该协议，张某7收到了刘某支付的现金2万元，并写下《收据》，并将《农村（墟镇）宅基地使用证》的原件交给刘某收执。对于协议签订之后，刘某称其后来又将上述房屋以2万元的价格卖给了曾某，闫某反驳称实际是张某7后来又以2万元的价格向刘某赎回了房产。
庭审中，曾某认为张某7与刘某之间签订的《张某7房屋归属合同书》，系房屋买卖合同，属于有效合同，之后曾某约于2007年又向刘某买回该房屋，该房属于曾某，非张某7。鉴于张某7已将自己份额出售给他人，无权遗嘱处分该房屋，应当驳回闫某的诉请。为此提供证据如下：1.《张某7房屋归属合同书》、收据，用于证实张某7与本村村民刘某签订了买卖房屋合同且支付履行完毕。2.证人刘某出庭证言：“张某7说他家有困难，我也找过张某7的弟弟妹妹，他们说帮不上，要卖房子，然后张某7就把房子卖给我了”、“《张某7房屋归属合同书》是我本人签的，在张某7家里29号房签的，以2万元卖给我”、“后来曾某没有房子住，我就以2万元转让给曾某住，当时是口头约定的，她也给了我钱”、“我以2万元转给曾某，是因为我与她关系比较亲密，就没有升价。我当时知道征收不了，所以把房子转让给曾某”。3.见证人钟某出庭证言：“他们卖房子叫我签名，说叫我在上面签名做个见证，证明他们是自愿的”、“1998年，村里很少有类似他们这种房屋买卖。当时他们以2万元交易，因为村里当时也是很穷的，只要他们愿意就可以。”4.证人张某9（刘某儿子）出庭证言：“我知道我妈妈从张某7那里买芳尾二巷的房子”、“1998年时我上小学时买过来的，具体也不清楚。2007年左右卖给曾某”。
闫某认为《张某7房屋归属合同书》不是房屋买卖合同，实际上是约定张某7将房屋抵押给了刘某，之后，张某7又以2万元价格赎回该房屋，故张某7仍是该房屋使用人。据此提交反驳证据如下：（1）证人张某5（张某7的姐姐）出庭证言：“张某7需要赎房屋向我借3万元，我就问张某7要这么多钱干嘛，他说把房屋以2万元抵押给刘某，他现在要赎回，然后我就借了5000元给他”；（2）证人张某6（张某7弟弟）出庭证言：“张某7说是抵给刘（月容）的，后来他前妻赎回”。（3）证人张某8书面证言：“张某7和我说是抵给她（刘某）的，他抵（押）完就和我说了，后来刘不给他赎，他给钱他前妻赎，给了3万元左右”。
3.拆迁安置情况：因广州市黄埔区长坪村芳尾西二巷39号房被纳入广汕公路拓宽拆迁范围，张某7作为被拆迁人，于2008年至2011年期间与广州市萝岗区拆迁管理办公室连续签订了《房屋拆迁临迁补偿协议》、补充协议、补充协议二，以及《安置房购房合同》等合同，均由曾某代表张某7作为签约代表人签名。2011年11月11日，通过曾某银行帐户支付了两套安置房的购房款共计219084元，后分得两套回迁安置房屋：广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）404号房、广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）604号房。上述39号房已被拆除，两套安置房已于2011年11月21日通知入住，暂未取得房产证。
庭审中，双方确认上述两套回迁安置房屋的来源情况。
二、诉争遗嘱情况：
2016年10月29日，张某7生前因患癌症，立下代书《遗嘱》：“我患有肺癌病症，身体随时可能发生意外，故特立此遗嘱表明我对自身所有的财产在去世之后的处理意愿，我财产如下：房产二套。1.第一套坐落分别于康荣路12号（自编61栋）404号房，建筑面积103.1294平方米，该套房屋的产权属于张某7（评估价103万元人民币）。2.第二套坐落于分别于康荣路12号（自编61栋）604号房，建筑面积105.9546平方米，该套房屋的产权属于张某7（评估价103万元人民币）。我自愿将以上房屋座落分别于康荣路12号（自编61栋）404号房，建筑面积103.1294平方米，遗留给张某4，身份证：，住址：广州市萝岗区长平芳尾西巷39号，我自愿将以上房屋座落分别于康荣路12号（自编61栋）604号房，建筑面积105.9546平方米，赠予闫某，身份证：，住址：河南省××县××镇××号，我遗留给张某4的财产仅限张某4个人，是遗留给张某4的个人财产，康荣路12号（自编61栋）404号房，建筑面积103.1294平方米，应当是法定继承人之一。我遗留给闫某的财产仅限闫某个人，是遗留给闫某的个人财产。（康荣路12号自编61栋604号房，建筑面积105.9546平方米，应当是法定继承人之一。本遗嘱一式三份，由张某4、闫某各执一份，张水源一份。本人在此明确，订立本遗嘱期间本人神志清醒且就订立该遗嘱未收到任何胁迫、欺诈，上述遗嘱为本人自愿作出，是本人内心真实意思的表示，本人其他亲属或者任何第三者均不得以任何理由对继承人继承本人所有的上述房屋进行干涉。立遗嘱人：张某7，见证人：胡俊锋、张水源、朱某、胡某、吴某、张志勇，代书人郑嘉雯，日期2016年10月29日”。之后，张某7于2016年11月12日因病去世。
庭审中，为证实上述《遗嘱》合法有效，闫某提交了张某7口述遗嘱内容的视频录像，以及遗嘱见证人吴某、朱某、胡某的出庭证言和张某5（张某7姐姐）、张某6（张某7弟弟）、张某8（张某7妹妹）的证言等证据。张某1等人认为见证人吴某自己说没有亲眼见到张某7在遗嘱书上面签字，他是事后签名的，且其他证人均与闫某有利害关系，故不认可上述证据。
一审法院认为：公民依法享有继承权。继承开始后依照法定继承办理，有遗嘱的按照遗嘱继承或遗赠办理。
本案争议焦点一，涉讼39号宅基地房的使用权如何划分的问题。宅基地房屋权属的确定，应综合考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻建、改、扩建等情况。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。据此我国农村房屋适用的是“户”审批原则，户成员共同享有宅基地房屋使用权。根据《郊区村镇建房（用地）申请表》，张某7报建涉讼39号房屋时，填写家庭人口三人，因此，法院认定该三名户成员共同享有上述房屋宅基地使用权。对于该三人如何认定，经查，该房报建时，户口本上人员共有张某7、曾某，以及子女张某1、张某2、张某3共五人，但在该房报建之前，张某7、曾某已经离婚，且离婚约定：“男方负责抚养张某2、二子张某1，女方负责抚养张某3”、“房屋有61平方归女方使用”，可视为分户协议，即曾某与张某3一户，张某7、张某1、张某2三人一户。综上，根据户审批原则，讼争39号宅基地房的使用权由张某7、张某1、张某2共同享有，三人各占1/3份额。
本案争议焦点二，《张某7房屋归属合同书》能否改变房屋权利人的问题。刘某到庭称其与张某7签订了《张某7房屋归属合同书》，张某7于1998年1月15日将上述39号房卖给了她，她后来又将房屋卖给了曾某，曾某才是该房屋的实际权利人，闫某提出质疑。本案系继承纠纷，对于合同争议，本案仅对合同表面审查如下：1.形式审查。《张某7房屋归属合同书》上面有合同双方张某7、刘某的亲笔签名，双方有对房屋买卖进行协商，该合同表面形式成立。2.合法性审查。张某7与刘某是同村村民，法律不禁止本村村民之间的宅基地房买卖，但必须遵守1999年修改后实施的《土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……再申请宅基地的，不予批准”的规定。刘某户名下已另有宅基地房，再购置宅基地房，尚未变更房屋登记之前，出现了一户一宅的禁止性规定，面临不可能行政审批确权，实际已不能履行。综上，上述合同书未能通过表面审查，不足以抗辩房屋登记制度，不足以改变房屋登记人。
本案争议焦点三，张某7生前所立遗嘱如何认定的问题。1.形式审查。《中华人民共和国继承法》第十七条规定：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名”。张某7所立《遗嘱》，显示属于代书遗嘱，且该遗嘱表面上有代书人及两名以上见证人签名，以及立遗嘱人的签名，符合上述法律规定，故遗嘱形式合法。2.内容审查。有张某7口述遗嘱的视频，显示张某7在录像时神智清醒且能够清楚地表达了遗嘱处分财产的意思。结合遗嘱见证人吴某、朱某、胡某的出庭证言和张某5（张某7姐姐）、张某6（张某7弟弟）、张某8（张某7妹妹）的证言等证据，一审法院认定涉案《遗嘱》内容系张某7真实意思表示，但是，张某7并非拥有涉案房产的全部产权，只能对自己份额进行遗嘱处分，超出部分遗嘱无效。
本案争议焦点四，讼争康荣路12号（自编61栋）604号房如何继承处理的问题。上述604号房交楼后，至今逾六年仍未能办理产权证，原因不明，故法院暂不处理产权，只处理使用权。上述604号房，来源于讼争39号宅基地房的拆迁补偿，故张某7、张某1、张某2共同享有上述604房使用权，且各占1/3份额。其中张某7的份额部分，张某7所立《遗嘱》：“我自愿将以上房屋座落分别于康荣路12号（自编61栋）604号房，建筑面积105.9546平方米，赠予闫某”，因此，按照《遗嘱》，张某7所占的1/3份额，归闫某所有。
综上所述，上述604号房未能办理产权证，法院只处理房屋使用权。张某7去世后，上述房屋使用权由闫某、张某1、张某2各占1/3份额。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十七条的规定，一审法院于2017年7月28日作出如下判决：一、张某7名义购买的安置房广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）604号房的使用权，由闫某和张某1、张某2各占1/3份额。二、驳回闫某的其他诉讼请求。案件一审受理费5400元，由闫某负担1800元，张某1负担1800元，张某2负担1800元。
一审法院查明的事实本院予以确认。另查明，张某7、刘某、曾某是同村村民。二审中，双方当事人均确认购买604房增大面积的款项来源于拆迁39号宅基地房的补偿款。
二审中，曾某围绕其上诉请求提交以下证据：广州市黄埔区萝岗街长平社区居民委员会2017年10月19日出具的证明，拟证实刘某购买张某7的房屋是真实的，村里都办理这个手续，符合村里的习惯。闫某只确认上述证明印章的真实性，对证明的内容不予确认，其认为村里的证明不能否定《物权法》、《土地管理法》以及广州经济开发区管委会的红头文件。
本院认为：本案二审争议的焦点一是39号宅基地房屋属于张某7的个人财产还是其与张某1、张某2的家庭共有财产，二是张某7与刘某签订的《张某7房屋归属合同书》是否成立及生效，三是闫某能否依据张某7的遗嘱取得涉案604房使用权的问题。经查，604房来源于39号宅基地房的拆迁安置补偿，39号宅基地房由张某7于1993年4月23日申请新建，并于1993年11月9日取得该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊萝字第176873号），该证登记的使用人是张某7。虽然张某7申请新建39号宅基地房的《郊区村镇建房（用地）申请表》上登记的“家庭人口”为3人，但当时张某1、张某3尚未成年，不可能出资兴建房屋，故该宅基地房屋应是张某7兴建，属于张某7的个人财产。张某7与刘某是同村村民，张某7与刘某于1998年1月15日签订《张某7房屋归属合同书》，约定张某7将39号宅基地房以2万元的价格转卖给刘某，该合同是张某7与刘某的真实意思表示，也没有违反当时的法律法规的强制性规定，张某7与刘某之间的房屋买卖合同关系成立并生效。张某7于签订上述合同当天收取刘某支付的购房款2万元，并将39号宅基地房的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交付给刘某收执，张某7亦没有居住使用39号宅基地房，至此，张某7就39号宅基地房的使用权已转移。虽然张某7与刘某并未办理房屋产权过户登记手续，但《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，根据“法不溯及既往”的原则，闫某以张某7与刘某未办理房屋产权过户登记手续为由主张双方的房屋买卖合同未生效，理据不足，本院不予采纳。在张某7与刘某存在房屋买卖合同关系且双方未变更或解除上述合同的情况下，张某7于2016年立遗嘱处分39号宅基地房及604房属于无权处分行为，应属无效。闫某现依据张某7的遗嘱请求判令604房由其继承，理据不足，本院不予支持。一审认定39号宅基地房属于张某7、张某1、张某2共有，并判决604房由闫某、张某1、张某2各占1/3产权份额有误，本院予以纠正。关于曾某上诉请求确认604房归其所有的问题。经查，张某7与刘某签订《张某7房屋归属合同书》第二条、第三条约定39号房屋在1998年1月4日后权属归属张某1和张某9俩人，第一楼面积46平方两房一厅归属张某1，第二楼上归属张某970平方，厨房属张某9所有，地场属张某1、张某9两人共同使用，因此，上述合同的权利还涉及张某1和张某9；此外，曾某一审中以第三人的身份参加诉讼，但未提起独立的诉讼请求要求确认604房归其所有。故曾某于二审提起上述上诉请求，本院不予处理，当事人可另案主张权利。
被上诉人孙某、罗某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，闫某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，判决不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十五条、第八十八条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第38条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1017号民事判决；
二、驳回闫某的诉讼请求。
一审案件受理费5400元及二审案件受理费8230元，由上诉人闫某负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟淑敏
审判员 黄咏梅
审判员 沙向红
二〇一七年十二月五日
书记员 吴卉子
黄慧娴