河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终3644号
上诉人（一审被告）侯利彬，男，汉族，1984年1月23日生，住开封市鼓楼区。
上诉人（一审被告）苏倩，女，回族，1981年8月15日生，住开封市顺河回族区。
被上诉人（一审原告）高政选，男，汉族，1956年6月15日生，住河南省长垣县蒲西区。
委托代理人赵辉胜，男，汉族，1989年6月30日生，住河南省长垣县。特别授权代理。
委托代理人杨克保，长垣县法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（一审原告）卢克敏，女，汉族，1957年3月17日生，住河南省长垣县蒲西区。
委托代理人杨克保，长垣县法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人侯利彬、苏倩与被上诉人高政选、卢克敏房屋租赁合同纠纷一案，高政选、卢克敏于2017年4月13日向开封市金明区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、侯利彬、苏倩停止房屋装修，恢复房屋原状，将房屋及钥匙返还给高政选、卢克敏；3、侯利彬、苏倩赔偿经济损失30000元。一审法院于2017年9月11日作出（2017）豫0211民初1086号民事判决。侯利彬、苏倩不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2017年1月13日，侯利彬、苏倩就租赁高政选、卢克敏所有的位于开封市集英街金耀路未来湖滨花园7幢1、2号商业用房的具体事宜通过短信的方式与高政选、卢克敏进行磋商，高政选、卢克敏称两间房共计236平方米，每平方米每月60元，每月14160元，全年169920元，第二年开始递增，每年递增百分之十。经协商，双方最终商定每月房租为14000元，从下月初六即2017年2月2日开始计算房租。侯利彬、苏倩于当日通过支付宝向高政选、卢克敏转账支付了3000元租房定金。此后，侯利彬、苏倩开始对案涉房屋进行装修。2017年3月29日，双方因就房屋租赁事宜无法达成一致意见，高政选、卢克敏向侯利彬、苏倩发送“解除房屋租赁合同通知书”拍照彩信一张，告知侯利彬、苏倩因双方未签订租赁合同，且侯利彬、苏倩未按照约定交齐房租便擅自装修，构成违约，故通知解除房屋租赁合同，要求侯利彬、苏倩立即停止装修，并将房屋及钥匙返还高政选、卢克敏。次日，高政选、卢克敏又通过EMS向侯利彬、苏倩邮寄了解除房屋租赁合同通知书，但侯利彬、苏倩拒收。现高政选、卢克敏称侯利彬、苏倩未经其允许擅自装修房屋且拒不交纳首月租金，而侯利彬、苏倩称高政选、卢克敏承诺让侯利彬、苏倩先行装修再于签订合同时付清首月租金，但期间又反悔无故要求解除合同，故双方纠纷成讼。
一审法院认为，本案双方以短信方式就房屋租赁合同所涉及的房屋面积、单价、每月租金的数额、每年的递增比例及定金的交付等合同主要条款均达成了一致意见，故双方之间的租赁合同依法成立并生效。根据法律规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方对租赁期限没有约定，故租赁合同为不定期租赁，高政选、卢克敏随时有权解除合同，且高政选、卢克敏已于2017年3月29日通过短信方式通知侯利彬、苏倩解除合同，故本案房屋租赁合同已经解除。根据法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案高政选、卢克敏通知侯利彬、苏倩解除合同、要求侯利彬、苏倩返还房屋后，侯利彬、苏倩拒不退还，仍占用房屋至今，给高政选、卢克敏造成自2017年4月1日至今的租金损失，租金损失可按双方商定的每月租金14000元计算，对该损失侯利彬、苏倩应予赔偿。本案中高政选、卢克敏仅主张租金损失30000元，其余保留诉权，予以支持。因双方之间的租赁合同已经解除，侯利彬、苏倩至今仍占用高政选、卢克敏的房屋无合法依据，故对高政选、卢克敏要求侯利彬、苏倩返还房屋及钥匙的诉讼请求，予以支持。对高政选、卢克敏要求侯利彬、苏倩将房屋恢复原状的诉讼请求，因侯利彬、苏倩已对房屋进行必要的地砖铺设、墙面粉刷等基础装修，恢复原状将导致双方损失的进一步扩大，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、侯利彬、苏倩于本判决生效之日起十日内将位于开封市集英街金耀路未来湖滨花园7幢1、2号商业用房退还高政选、卢克敏；二、侯利彬、苏倩于本判决生效之日起十日内赔偿高政选、卢克敏租金损失30000元；三、驳回高政选、卢克敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为275元，由侯利彬、苏倩负担。
侯利彬、苏倩上诉称：1、双方以短信形式就房屋租赁相关事宜达成合意,故双方之间的房屋租赁合同是依法成立并生效。根据《合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同,依法成立的合同,受法律保护。故一审法院认定双方之间合法成立的房屋租赁合同已经解除,适用法律错误。2、上诉人有权不予支付租金,双方达成一直意见签订的合同,合法有效,上诉人在取得被上诉人同意后即开始对租赁房屋进行装修,被上诉人擅自通知上诉人解除租赁合同的行为属于重大违约,造成了上诉人的装修损失且该重大违约致使上诉人无法营业,根据合同法同时履行抗辨权之规定,在双务合同中,双方互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行方在对方履行前有权拒绝其履行要求,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。故上诉人完全有权利行使同时履行抗辨权,有权拒绝继续支付租金,以保障上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法。请求二审法院撤销一审判决,发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
高政选、卢克敏答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，双方在短信中仅约定了房屋面积、定金、房屋租金及开始计算房屋租金的期限，但是双方并没有对房屋租赁期限进行约定。根据法律规定，本案租赁合同为不定期租赁，高政选、卢克敏有权随时解除合同。高政选、卢克敏已于2017年3月29日通过短信方式通知侯利彬、苏倩解除合同，故本案房屋租赁合同已经解除。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案高政选、卢克敏通知侯利彬、苏倩解除合同、要求侯利彬、苏倩返还房屋后，侯利彬、苏倩拒不退还，仍占用房屋至今，给高政选、卢克敏造成租金损失，租金损失可按双方商定的每月租金14000元计算，对该损失侯利彬、苏倩应予赔偿。侯利彬、苏倩以“其不支付租金系行使同时履行抗辨权”的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由侯利彬、苏倩承担。
本判决为终审判决。
审判长 王有奎
审判员 尹福中
审判员 周超举
二〇一七年十二月十五日
书记员 王 栋