山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终1474号
上诉人（原审原告）：石新羽。
委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营高原万邦投资有限公司。
法定代表人：崔健，执行董事。
委托诉讼代理人：张楠楠，山东正义之光律师事务所律师。
上诉人石新羽因与被上诉人东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石新羽的委托诉讼代理人赵永涛、被上诉人东营高原万邦投资有限公司的委托诉讼代理人张楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石新羽上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决被上诉人支付违约金5000元数额过低，显失公平。1、涉案商品房预售合同第十条第1（2）项约定有两种解释，一是出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一，累计违约金最高上限为10000元；二是出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一，单日最高上限不超过10000元。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十三条之规定，上述约定应当按照第二种解释，由出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一，单日最高上限不超过一万元。2、至上诉人提出上诉之日，涉案房屋一直没有通过更改规划审批，没有竣工验收。二、一审判决认定涉案地下停车位虽改变了层高、不影响实际使用、不构成根本性违约，属于事实认定错误。1、停车位所在的停车库虽有规划，但被上诉人为减少建设成本，故意改变规划，在建设中缩减下挖深度，与原规划根本不符，致使原本属于合法建设工程变成违法建设工程，依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于根本性违约。2、涉案的地下停车位从应当交付使用的2015年6月30日至上诉人上诉之日一直没有交付使用，一审不予解除地下停车位使用权转让协议显失公平。
东营高原万邦投资有限公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判、驳回上诉人的上诉请求。一、涉案商品房预售合同系双方真实意思表示，该合同属示范文本、非格式合同，合同内容不违反法律规定，对双方具有约束力。合同中明确约定了被上诉人逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，一审依据合同认定逾期交房违约金正确，上诉人的上诉主张无事实和法律依据。二、地下停车位仅改变了层高，不影响其使用功能，达不到根本违约的程度，涉案地下停车位使用权转让协议不应当解除。
石新羽一审诉讼请求：1.判令被告东营高原万邦投资有限公司支付逾期交房违约金52775.91元（2015年6月30日至2016年12月12日共计530天）；2.判令解除原告与被告签订的储藏室使用权转让协议，被告返还储藏室使用权转让款33390元，并支付利息损失6273.66元（按基准贷款利率年息6%共计1143天计算），合计39663.66元；3.判令解除原告与被告签订的地下停车位使用权转让协议，被告返还地下停车位使用权转让款100000元，并支付利息损失18789元（按基准贷款利率年息6%共计1143天计算），合计118789元。以上三项总金额：211228.57元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告要求储藏室利息损失计算至清偿之日。
一审法院认定事实：2015年6月30日，原告石新羽与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于东营区南一路301号东营海洋城第3幢1单元401号房屋一套，房屋总价款989795元；约定被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告逾期交房不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；被告如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。2013年10月20日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》，约定原告受让该小区位于3号楼B2层，位置编号为3-17储藏室。2014年12月20日，原、被告又重新签订《储藏室使用权转让协议》，约定原告受让该小区位于3号楼B1层，位置编号为3-30储藏室，储藏室使用权转让款33390元。2013年10月20日，原、被告签订《地下停车位使用权转让协议》，约定原告受让该小区位于3号楼前C区地下停车场，位置编号为C06地下停车位，车位使用权转让款100000元。2014年12月20日，原、被告又重新签订《地下停车位使用权转让协议》，内容和前一份相同。在《储藏室使用权转让协议》和《地下停车位使用权转让协议》中约定，原告只拥有使用权，不能办理产权相关证明，使用年限与原告购买的东营海洋城商品房产权年限相同。
原告于2015年6月30日向被告支付购房款989795元，同日并补交新增面积房款5975元，合计995770元。原告于2013年7月23日支付储藏室使用权费用36870元，2015年6月30日被告给原告出具新收据，载明收到原告储藏室使用权转让款33390元，余款退还。2013年7月23日原告支付购买车位使用权转让款100000元。
另查明，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同进行竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。被告于2015年6月30日通知原告前来办理交房手续，原告签署海洋城交房通知书回执并与同日缴纳物业费，2015年10月26日开始对涉案房屋进行装修。
涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，被告擅自改变层高和使用用途，未办理规划变更审批手续；涉案地下停车位改变层高。规划审批地下一层（管道夹层）2.19米，地下二层3.51米，实际建设地下一层（管道夹层）2.70米，地下二层2.60米。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对被告进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。被告综合楼地下工程已办理人防工程建设手续。涉案储藏室和地下停车位尚未交付。
一审法院认为，一、关于逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告逾期向原告交付房屋，原告要求被告履行合同并支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。合同明确约定被告逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被告应按照约定计算方式向原告支付逾期交房的违约金。虽然原告于2015年6月30日已办理收房手续，但截至2015年9月26日涉案房屋方验收合格，逾期交房日期应计算至2015年9月26日。根据合同约定最迟交房时间2015年6月30日和被告可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起至2015年9月26日期间依合同计算的逾期交房违约金数额为7468.28元[（88-13）*995770元/10000]，因逾期交房未超过90天，且原告未能举证证明其实际损失，应以合同约定的5000元为限。
二、关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系被告违反规划改变层高和使用功能，截至一审法庭辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。涉案储藏室被告尚未交付，被告应当向原告返还已交付的储藏室使用权转让款33390元并赔偿利息损失。
三、关于《地下停车位使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案地下停车位虽然改变了层高，不影响实际使用，不构成根本违约。被告已按程序缴纳人防工程易地建设费用，原告主张地下停车位系人防工程不能成立。原告主张解除与被告签订的《地下停车位使用权转让协议》并主张返还转让款和利息损失，于法无据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告东营高原万邦投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告石新羽支付逾期交房违约金5000元；二、被告东营高原万邦投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告石新羽返还储藏室款项33390元并赔偿利息损失（以33390元为基数,自2013年7月23日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告石新羽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4468元，由原告石新羽负担3491元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担977元。
二审中，上诉人石新羽向本院提交如下证据：
证据一，山东明嘉勘测测绘有限公司对东营市海洋城地下车库测量报告书一份、东营市城乡规划局东营市海洋城地下车库规划图纸一份、东营市城乡规划局作出的《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质复函》一份。证明：1、东营市城乡规划局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》认定被上诉人海洋城项目1#、3#、5#、7#地下室一层、二层改变层高和使用功能，属于“未按照安全建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。2、海洋城地下车库实际状况与东营市城乡规划局东营市海洋城地下车库规划图纸对比，有9处规划车位未修建、2处地下车位数目减少。被上诉人改变规划设计致使整个地下停车库违反建设规划，无法通过规划审批、无法组织验收，属于根本行违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第六十一条、第一百一十二条、第一百一十三条和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，被上诉人应当承担违约责任和损害赔偿责任。3、被上诉人承认涉案的海洋城小区更改了规划，正在进行规划变更审批，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条和第四十五条的规定，建设单位不得组织竣工验收。4、改变规划要重新进行审批，至二审庭审之日，地下停车位所在的车库也未通过竣工验收和消防安全验收，无法交付使用。
证据二，房屋租赁合同一份，出租人身份复印件一份，房屋租金收条一份，租房人户口本复印件一份。证明：上诉人在涉案房屋竣工交房前因租房造成实际损失25500元。上诉人装修涉案房屋的时间是2015年10月24日，被上诉人组织的单体验收时间是2015年9月27日，上诉人是在不知情的情况下在此之前办理了交房手续，一审以至被上诉人验收时间逾期不超过90日认定违约金5000元，认定事实错误，显失公平。
被上诉人东营高原万邦投资有限公司发表如下质证意见：
对于证据一，对测量报告书的真实性不予认可，对规划图纸的真实性不能确定，对复函的真实性予以认可，不认可该组证据的证明目的。1、测量报告书未体现委托人信息、测绘公司资质等重要内容，无法证明测绘程序及资质的合法性，测量报告的内容也有失真实。2、规划图纸没有标注和提示上诉人要证明的内容，该证据也与本案没有关联性，规划图纸内容不属于涉案合同约定内容，不能以此认定被上诉人违约并要求被上诉人承担责任。3、复函明确涉案地下停车位属于尚可采取改正措施，取消对规划实施的影响，所谓改正措施即重新办理审批手续，无须对涉案地下停车位重新修改或重新建设，能够印证涉案地下停车位对规划的改变并不影响上诉人实际使用，没有达到根本违约的程度。涉案地下停车位已经通过消防验收，一直符合交付使用的条件，上诉人主张的合同法以及消费者权益保护法相关条款在本案均不适用。综上，涉案地下停车位使用权转让协议不符合法定解除情形，不应当解除。
对于证据二，对户口本真实性无异议，不认可其证明目的，对其他证据的真实性和证明目的均不予认可。首先，上诉人在一审诉讼请求和二审议上诉请求中均未主张租房费用，该部分费用不属于本案审理范围，该组证据也不属于新证据。其次，承租方并非上诉人，上诉人也未能提交房产证及支付租金的银行流水，不能证明其证明目的。再次，马景美身份证复印件书写“此件仅做海洋城租房者房产纠纷证明”，该组证据目的性明确。最后，从户口本信息也看不出上诉人与承租人那嘉的关系。
本院分析认为，对于上诉人提交的证据一，测量报告书系其单方委托，被上诉人不予认可，本院依法不予采信；规划图纸无法体现上诉人的证明目的，本院对其证明效力不予确认；被上诉人对复函的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该复函不能证明其主张的第2、3、4项证明目的。对于证据二，上诉人在一审及上诉状中均未提及，被上诉人对其真实性亦不予认可，本院对其证明效力不予确认。
二审中，被上诉人东营高原万邦投资有限公司未提交新证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、一审依据涉案商品房预售合同第十条认定的被上诉人应支付违约金数额是否正确；二、涉案地下停车位使用权转让协议应否解除。
对第一个争议焦点，本案双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同的约定履行义务。合同约定被上诉人应于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付上诉人。一审庭审中上诉人认可涉案房屋的实际交付使用时间为2015年6月30日，本案现有证据证实涉案房屋于2015年9月26日验收合格，一审认定涉案房屋交房日期为2015年9月26日，并无不当。上诉人主张涉案房屋至其提出上诉之日没有验收合格，本院不予支持。被上诉人逾期向上诉人交付房屋，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。涉案商品房预售合同第十条明确约定被上诉人逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被上诉人实际逾期交房天数不超过90日，一审依据上述约定认定被上诉人支付上诉人逾期交房违约金5000元，并无不当。上诉人主张上述违约金条款应理解为单日最高上限不超过10000元，因该违约金条款未明确显示该意思，且结合涉案房屋价款以及上诉人主张的实际损失，亦不能认定该条款应作单日最高上限不超过10000元的理解，故对上诉人的该项主张，本院依法不予支持。
对第二个争议焦点，本院认为，东营市城乡规划局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》明确海洋城项目1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，涉案地下停车位仅改变了空间高度，其高度的改变并不影响安全性和使用功能。另外，根据涉案地下停车位使用权转让协议的约定，上诉人对涉案停车位仅享有使用权，协议对停车位的高度并没有约定，上诉人也无证据证明涉案地下停车位达不到国家规定的停车位标准尺寸，影响其功能使用，一审认定涉案地下停车位不构成根本违约并无不当，上诉人主张的法定解除事由不能成立;涉案地下停车位使用权转让协议也未约定逾期交付的解除情形，一审驳回其解除涉案地下停车位使用权转让协议的诉讼请求,亦无不妥。
综上，上诉人石新羽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4468元，由上诉人石新羽负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋宪贞
审判员 许晓芳
审判员 李 静
二〇一七年十二月十一日
书记员 倪玉佳