上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第2404号
原告陈坚，女，1968年7月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人徐海涛（原告丈夫），男，1970年1月15日出生，汉族，住址同上。
被告白亮亮，男，1986年4月8日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人孙吉，上海市诚至信律师事务所律师。
原告陈坚与被告白亮亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈坚及委托代理人徐海涛、被告白亮亮的共同委托代理人孙吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈坚诉称：2015年3月12日，原、被告就上海市普陀区澳门路XXX号XXX层XXX室房屋签订了买卖合同，后被告为卖出更高的价格，通过中介短信通知原告单方终止合同，无理扣押定金10万元。原告多次提出异议，并通过中介通知被告继续履行合同，但被告不予理睬。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告双倍返还原告定金人民币20万元；2、被告承担因其延迟交房造成原告需支付的房租费22000元；3、被告承担本案全部诉讼费用及误工费、交通费、资料费等相关费用5万元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告承担原告支付款项的利息损失，其中10万元定金的利息自3月9日起算至10月9日；60万元的利息从5月16日开始算，按照8.2%25的年利率计算五个月；845000元的利息损失从8月算到10月，共2个月；原告的误工费为900＊5=4500元；原告委托代理人的误工费930元；交通费1323.5元；资料费20元。第二次开庭审理时，原告再次增加诉讼请求，要求被告支付资料费和误工费1326元。
被告辩称，原告是非沪籍人员，社保没有交纳，原告根本不具备购房资格，双方签订的协议就是因为原告购房资格问题，对签约时间做了特别约定，因此双方应严格按照居间合同履行义务。被告在履行过程中并不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告（乙方）、被告（甲方）与案外人居间公司签订《上海市房地产居间合同》一份，约定：经中介公司居间介绍，乙方向甲方购买系争房屋上海市普陀区澳门508号604室房屋一套，建筑面积63平方米。在权属一栏未予确认。双方约定房屋转让价款XXXXXXX元整，乙方在双方同意签署本协议之日起2日内，向甲方补足定金共计10万元，甲方直接收取，同时甲方应将该房屋的产权证交由丙方保管至甲乙双方签署该房屋的《上海市房地产买卖合同》当日。在签订合同当日，乙方向甲方支付首付款74万元整，内含已付定金，此74万元直接付给开发商。房款中171万元则由乙方申请贷款，在合同第三条购买条件中的C款中作出了具体约定。双方同意在本协议生效后，2015年8月30日12：00前按照本协议所述内容至开发商处办理买卖手续。甲乙双方有义务在约定的签订房地产买卖合同时限前与丙方确认签约时间、地点。如果乙方未能履行本协议第五条和第六条之约定，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）。……。因甲方原因导致不能更名，责任在甲方。如果甲方未能履行本协议之约定，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。合同另就佣金费用、相关税费等等内容作出约定。在特别约定一栏，双方约定如下：“乙方支付甲方余款为：1、2015年5月26号之前支付甲方陆拾万元整。2、2015年7月1号之前支付甲方壹拾壹万伍仟元整。（若甲乙双方有一方违约，则双方违约金为拾万元整）3、如果按8月份交易则9月30号之前交房，如果按7月份交易，则9月5号之前交房。以此类推。”被告于2015年3月9日在协议上签名，原告则于2015年3月12日在协议上签名。合同订立后，原告按约支付了定金和首期房款，被告在收据上签名予以认可，共收到原告支付的定金10万元和房款60万元。
2015年5月16日，双方签订《补充协议》，约定：被告同意双方在开发商完成交易当天，将物业管理费和能源费结清，原告留尾款5000元，被告交房当天，原告将5000元给被告。嗣后，双方未能在合同约定的2015年8月30日签订合同，被告认为原告已经构成违约，且始终未承担违约责任，故居间买卖合同已经符合合同约定的解除条件；原告则认为因房价上涨，被告不愿再以原来价格出售给原告，故不愿意再与原告签订买卖合同，被告已经构成违约。因双方未能协商一致，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，双方确认系争房屋为被告购买的预售商品房，尚未取得产权证，因此在上述协议中作出了“此74万元直接付给开发商”、“2015年8月30日12：00前按照本协议所述内容至开发商处办理买卖手续”等约定。原告认为，该协议中约定“2015年8月30日12：00前”至开发商处仅仅是办理手续，是指约定何时去开发商处办理备案及物业维修基金交付及贷款事宜，以及与开发商协商维修保养年限、房屋属性为一手房还是二手房等事宜；被告则认为居间合同对双方买卖的价款及贷款都已作出明确约定，此约定就是指至开发商处办理原先预售合同权利义务的转让，而至2015年8月30日原告尚不具备购房资格，根本无法签订合同。
关于协议特别条款的约定，原告称因其系非沪籍人员，在沪购房必须按政策规定在沪缴满一定期限的社保金，因原告当时并不知晓补缴社保金不算在连续缴纳社保金的年限内，在计算了自己的社保年限后，方作出了特别约定，目的就是为了确保根据社保缴纳年限而确定签约和交房时间，能达到成功交易的目的，因此协议内给予了原告可以延迟签约时间之“以此类推”的描述；被告认可双方合同约定签约的时间距离双方签订居间买卖协议时间如此之长就是因为原告所陈述的社保缴纳情况，而8月30日则是最后的一个时间，如果原告社保缴纳时间提早届满，则双方提早签约交易，从文意和逻辑上均可以推断出“以此类推”是往前推，而非往后延迟。
审理中，原告提交了其社保金缴纳的明细，被告对该证据真实性未表异议，但认为按照该明细载明的情况来看，原告至2015年8月30日仍未取得符合政策所规定的购房资格；原告则认为补缴是其工作单位的行为，其当时不不知道补缴是不能计算在内的。
审理中，原告提交其与案外人签订的房屋租赁合同、个人账户交易明细及借记卡明细对账单、工资单，证明因被告未按约交付房屋，原告所产生的经济损失；被告则认为租房系原告的个人行为，利息损失也是原告自己的意愿，工资等损失均与被告及本案讼争内容无关。
审理中，双方确认原告已经收到被告返还其签约时支付的房款60万元。
本院认为，原、被告及居间公司关于系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，原告按约支付了定金和房屋首付款，然在合同约定的2015年8月30日12：00届期时，双方未能签订买卖合同，遂产生争议。根据双方在居间协议中约定的内容以及双方对争议条款所作的解释，原、被告对被告所转让的房屋系其向案外人开发商购得的预售商品房系明知，对原告系非沪籍人员存在按政策规定应当缴满社保金年限规定亦为明知，因此双方对签订合同、交付房屋作出了与一般二手房买卖不同的特别约定，然在该约定中双方就是否至开发商处变更买卖主体、如何变更、开发商对变更主体持何种意思表示均未作出详细约定，仅仅约定了“至开发商处办理买卖手续”。据此，本院认为双方就系争房屋买卖并未完全达成合意，仅以自己的意志或意思表示来完成对涉及第三方意志的约定，显然难以达到双方以此条款作为完成系争房屋全部交易的约束，故本院难以认定系原告或被告过错最终导致系争房屋无法交易，因此原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院难以支持，被告应当将定金返还给原告。同理，原告以被告构成为由要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院也难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告白亮亮应于本判决生效之日起十日内返还原告陈坚定金人民币10万元及利息（以该款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，2万元从2015年3月12日起，8万元从2015年3月17日起算，分别计算至2015年10月9日止）。
二、对原告陈坚的其余诉讼请求不予支持；
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5380元减半收取，计人民币2690元，由原告负担人民币1800元，由被告负担人民币890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一五年十二月二十八日
书记员 魏 彬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。