江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿豫商初字第0187号
原告宿迁市新益房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区阳光大厦s-01号。
法定代表人曹福兵，该公司总经理。
委托代理人刘志国、王德成，江苏力豪律师事务所律师。
被告吴威，居民。
被告宿迁皇朝酒吧有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区宝龙城市广场2号块地23幢101室。
法定代表人伍学炎，该公司总经理。
被告马用广，居民。
上述三被告委托代理人周业莽、罗童文，江苏苏扬律师事务所律师。
原告宿迁市新益房地产开发有限公司（以下简称新益公司）与被告吴威、宿迁皇朝酒吧有限公司（以下简称皇朝公司）、马用广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由代理审判员侯顺忠独任审判，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告新益公司的委托代理人刘志国、王德成、被告吴威、皇朝公司、马用广的委托代理人罗童文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新益公司诉称：2011年5月1日，被告吴威租用原告新益公司位于宝龙城市广场23号楼1-4层（总面积2590平方米）经营娱乐场所，租期五年，租金为：第一年每月每平方24元、第二年每月每平方30元、第三年每月每平方39元、第四年每月每平方48元、第五年每月每平方56元。协议签订后开业经营至今，分文未付。经原告多次索要，三被告于2014年1月2日就欠付租金、违约金及给付办法、担保事宜、合同解除、涉诉费用和管辖权达成协议，协议达成后三被告仍未按协议履行，构成根本违约。现请求法院判令：一、解除原告新益公司与被告吴威、皇朝公司之间的租赁合同；二、被告吴威、皇朝公司限期搬离租用楼房（宝龙城市广场2号地块23栋101、201、301、401室）并交还租用楼房；三、被告吴威、皇朝公司立即给付至2014年5月1日的租金1930068元、从起诉之日至实际搬离之日止的双倍租金、违约金600000元（按照租赁合同约定每日千分之五，原告只主张600000元），被告马用广对上述款项承担连带给付责任；四、本案诉讼费用、代理费用等涉案费用均由被告承担。
被告吴威、新益公司、马用广辩称：对事实予以认可，不同意解除合同，暂时没法搬离；被告吴威于2011年2月18日和4月27日分别给付过原告120000元履约保证金和111888元租金；被告共欠原告租金1930068元无异议，原告主张600000元违约金明显过高，违约金应以实际损失为依据，且不应超过实际损失的30%，请法院予以调整。
经审理查明：2011年2月16日，宿迁宝龙置业发展有限公司（出租方、甲方，以下简称宝龙公司）与吴威（承租方、乙方）签订宝龙城市广场商铺租赁合同（合同编号sqb-101-20110216.1）一份，约定：甲方将其位于宿迁市西湖路宿迁宝龙城市广场23号楼第1-4层的编号为23#的店铺出租给乙方（租赁场所具体范围详见本合同附件）；乙方所承租的租赁场所建筑面积依图暂计2590平方米（具体面积以当地政府测绘部门最终实际测量面积或产权证上记载面积为准）；乙方承租的租赁标的还包括甲方提供给乙方使用的租赁场所内的各项设施设备；乙方承诺该租赁场所之用途仅作为娱乐场所，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定，如有违反此条款，乙方应向甲方支付违约金伍万元，且甲方有权立即禁止乙方超出该范围的活动或单方提前解除本合同；该广场由宿迁宝龙商业物业管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。甲乙双方约定的租赁期限为5年，即自2011年5月1日起至2016年4月30日，上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即实际交付日为实际租赁起始日，实际租赁到期日应依据实际交付日相应提前或顺延……本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；甲方同意在租赁期限内给予乙方免租期共12个月，除本合同另有约定外，乙方免于向甲方支付免租期间的租金……上述免租期应在如下租赁年度内分期使用：第一个租赁年度免租期六个月，自租赁起始日开始计算；第二个租赁年度免租期六个月，自第二个租赁年度的起始日开始计算……租金、物业管理费和其他与面积有关的费用均以租赁场所建筑面积为计价基准。租赁期限内，租赁场所的每建筑平方米的租金标准具体详见如下，其中如租赁场所的实测建筑面积与本合同所述暂定建筑面积不一致的，则月租金总额应依据实测建筑面积进行调整：第一个租赁年度月租金标准为人民币24元／m2／月计算，共计人民币62160元／月；第二个租赁年度月租金标准为人民币30元／m2／月计算，共计人民币77700元／月；第三个租赁年度月租金标准为人民币39元／m2／月计算，共计人民币101010元／月；第四个租赁年度月租金标准为人民币48元／m2／月计算，共计人民币124320元／月；第五个租赁年度月租金标准为人民币56元／m2／月计算，共计人民币145040元／月……乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方预付首次开始计付租金时的3个完整月的租金（共计人民币111888元，简称预付租金），该预付租金逐笔抵减首次开始计付租金后的应付租金，直至全部抵减完毕；甲方收到该预付租金后，先开具收款收据给乙方，待甲方抵减此后租金时，乙方凭此收据换取租赁房屋的正式发票，此后乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一公里季度的租金……4.5根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金、预付管理费、租金、物业管理费（或综合管理费）或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金……为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于第一个租赁年度（或首次开始计付租金当个租赁年度）的租金及物业管理费的款项（人民币十二万元）作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不冲抵租金或其他未付款项……任何乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还……甲方收到履约保证金后，应将租赁场所按交付时的现状移交给乙方……未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所的任何部分或全部转租、转借、转让、承包、合作或者以其他任何方式使第三方拥有实际控制权……11.5若乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间搬离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算……本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任，以下情况将视为根本违约：12.1.1乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等）……3）乙方未经甲方书面同意擅自转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所的控制权转让给第三方……如有第12.1条款的违约情况发生，乙方将丧失本合同中的所有权利，甲方有权单方解除合同，并没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。12.3双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同还对其他事项进行了约定。
其后，吴威（物业承租人、甲方）、宝龙公司（物业出租人、乙方）、新益公司（物业受让人、丙方）签订宝龙城市广场商铺租赁合同转让协议一份，约定：甲方与乙方已于2011年2月16日就位于宿迁市宿城区西湖路的宝龙城市广场23号楼1-4层商铺（租赁物业）的租赁事宜签署了一份编号为sqb-101-20110216.1的宝龙城市广场商铺租赁合同（以下称为租赁合同）；租赁合同签订后，乙方欲将租赁物业出卖给丙方；乙方特此希望将其在租赁合同项下的全部合同权利和义务转让给丙方；甲方同意上述乙方向丙方的转让……甲方承认乙方在出卖该租赁物业之前的合理期限内已通知甲方，并且甲方确认其作为承租人放弃对该租赁物业在同等条件下的优先购买权；根据本协议的条款和条件，各方同意，乙方应在转让生效日（定义见本协议第四条）将其在租赁合同项下的全部合同权利和义务转让给丙方，且丙方应从乙方接受上述合同权利和义务（“转让”）；在该转让发生法律效力的转让生效日，丙方应成为租赁合同的出租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中出租方行使权利和履行义务，乙方从转让生效当日起不再直接受租赁合同约束……各方同意乙方自本协议生效后七日内将租赁合同项下履约保证金（如有）移交给丙方，该履约保证金移交之前丙方应向乙方提供以甲方为抬头的同等金额的收款收据，乙方凭丙方开具的收款收据与甲方置换乙方开具给甲方的履约保证金的收款收据……租赁合同转让应于下述两个条件都成就之日起生效（转让生效日）：（1）本协议已经生效；（2）乙丙双方就租赁物业的商品房买卖合同（或商品房预售合同）已签署生效，且丙方已向乙方付清租赁物业的全额购房款……本协议应在各方正式授权的代表签字盖章之后生效。合同还对其他内容进行了约定。2012年4月28日，涉案房屋的所有权正式转移于原告新益公司名下，其中宝龙城市广场2号地块23幢101室（551.59m2）、201室（750.36m2）、301室（750.36m2）、401室（528.20m2）的房产证号分别为宿房权证宿城字第××号、第××号、第12003240号、第××号。
2014年1月2日，原告新益公司（甲方）与被告吴威、皇朝公司（乙方）、马用广（丙方）签订协议书一份，约定：1.根据原租赁合同甲乙双方约定的租赁期限为五年，即2011年5月1日起至2016年4月30日，现经协议各方共同协商，甲方同意在乙方按下一条付款时间、付款数额基础上按时、足额付清甲方租金且不存在拖欠现象的情况下，延长乙方三个月的租期，即租赁期限截止到2016年7月30日。2.乙方愿意分五次支付租赁期间的全部房租共400万元，具体期限是：2014年1月20日支付200万元；2014年2月20日前支付50万元；2014年3月20日前支付50万元；2014年4月20日前支付50万元；2014年5月20日前支付50万元。乙方不按以上约定期限支付租金的，甲方有权随时解除原租赁合同和本协议，并按租赁合同第四条第五款和第十二条第三款之规定收取租金和违约金。3.乙方在上述付款期限内，如有任意一期逾期付款，甲方可采取停水停电、强行锁门等方法强行解除合同收回租赁房屋；在甲方采取强行收回房屋后七日内乙方在主动缴清房屋租金、违约金情况下取走在租赁房屋内可移动的财产（不包括装潢和不动产添附物）否则租赁房屋内乙方所有财产无条件归甲方所有，乙方不得再行主张权利。4.丙方自愿为乙方在履行原租赁合同和本协议过程中提供连带保证责任，在乙方不按本协议和原租赁合同约定期限支付租金和违约金情况下，丙方自愿无条件承担给付租金、违约金以及诉讼费、代理费等一切经济赔偿责任。担保期限为两年。5.本协议一式三份，由甲、乙、丙三方各执一份，如各方在履行本协议过程中发生争议，任意一方有权向宿豫区人民法院提出诉讼。（本协议签订地：宿迁市宿豫区珠江路68号）。原、被告均在该协议上签字、盖章。该协议书中的房租4000000元系由租金1930068元和违约金3372581元构成，协议书中原告未主张4000000元以外的违约金。
另查明：2014年6月30日，原告新益公司与江苏力豪律师事务所签订委托协议一份，约定：新益公司向江苏力豪律师事务所因本案支付律师费51000元。同年7月1日，江苏力豪律师事务所向原告新益公司开具了代理费发票51000元。
还查明：2011年2月18日，被告吴威向宝龙公司支付履约保证金120000元，同年4月27日向宝龙公司预付租金111888元。原告新益公司同意将预付租金111888元从所诉租金数额中扣除，但提出履约保证金120000元已从应付的违约金3372581元中扣除，即原告主张的违约金包含在协议书中4000000元扣除1930068元租金本金中的违约金中，故600000元违约金与120000元履约保证金之和未超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，本次诉讼中原告仅主张了600000元违约金。被告认为原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。
以上事实，有当事人庭审陈述、商铺租赁合同、商铺租赁合同转让协议、协议书、委托协议、代理费发票、收据等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：承租人应当按照约定向出租人支付租金；出租人和承租人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，宝龙公司、新益公司、吴威三方签订了商铺租赁合同转让协议后，便产生了新益公司对宝龙公司与吴威签订的商铺租赁合同权利义务的承继。因原告新益公司同意将预付租金111888元从原、被告认可的欠付租金1930068元中扣除，故被告吴威应向原告支付租金数额为1818180元。关于本院作出裁决之后实际占用期间的费用，本院支持按对应月租金标准的1.3倍计算。因被告未能按照约定支付租金，故原告有权按照协议约定解除租赁合同，被告吴威、皇朝公司应搬离租赁房屋，本院酌情给予其30天的搬离时间。被告未能按照双方签订的协议书付款，已经构成违约，应承担违约责任；原告主张违约金600000元，虽然被告主张120000元履约保证金应从违约金中扣除，但结合被告拖延支付租金的时间、原被告协议中关于租金的结算情况、原告提出其在主张600000元违约金时已将120000元履约保证金与未主张部分的违约金予以抵扣、原告主张的违约金600000元与被告已付的120000元履约保证金总额未超过中国人民同期银行贷款利率的四倍、被告的行为属于经营性活动、该违约金与其后主张的占用费用不冲突等因素，对原告主张的违约金600000元本院予以支持，被告提出调整违约金数额并将履约保证金从违约金中予以扣除的辩解本院不予采纳。原告主张的代理费支出51000元，不违反律师费收取的标准，本院予以支持。被告皇朝公司在协议书中盖章行为应视为对吴威债务的加入行为；被告马用广作为连带责任保证人，因其担保在担保期限内，故应对被告吴威、皇朝公司的上述债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告宿迁市新益房地产开发有限公司与被告吴威、宿迁皇朝酒吧有限公司之间就宿迁市宿城区宝龙城市广场2号地块23号楼101室、201室、301室、401室的租赁合同；
二、被告吴威、宿迁皇朝酒吧有限公司于本判决生效后30日内搬离并交还原告宿迁市新益房地产开发有限公司宿迁市宿城区宝龙城市广场2号地块23号楼101室、201室、301室、401室房屋；
三、被告吴威、宿迁皇朝酒吧有限公司于本判决生效后10日内给付原告宿迁市新益房地产开发有限公司租金1818180元及其后续占用的费用（1818180元为2014年5月1日之前租金；自2014年5月29日起租金按照对应租赁年度月租金标准39元／m2的标准计算至2014年8月20日；自2014年8月21日起，后续占用的费用按照对应租赁年度月租金标准39元／m2的1.3倍计算至实际搬离之日止）、违约金600000元、代理费支出51000元；
四、被告马用广对被告吴威、宿迁皇朝酒吧有限公司的上述款项承担连带清偿责任。
案件受理费减半收取15400元，由三被告负担（原告已预付，被告于履行义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费30800元。
代理审判员 侯顺忠
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王晓慧
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、申请执行
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。