安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6221号
上诉人（原审被告）：周洁茹，女，1984年5月27日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：王华强，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：石全，安徽华人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）袁孝华，男，1969年7月26日生，汉族，住安徽省肥西县。
委托代理人：张然峰，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：程志扬，安徽美林律师事务所律师。
上诉人周洁茹因与被上诉人袁孝华房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初10004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周洁茹上诉请求：请求依法撤销合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初10004号民事判决第二项，并依法驳回袁孝华的诉讼请求，判令袁孝华承担案件一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定本案合同因本市限购政策出台，导致合同目的不能实现，不符合事实，将此作为解除合同的理由不能成立。本案合同的解除，实为袁孝华恶意违约行为导致，袁孝华应当承担违约责任。1、合肥市的房产限购政策对象是以家庭为单位，在本案合同履行过程中，袁孝华与其妻子孙汉敏并没有办理离婚登记手续时，均同意购买房屋，其家庭并不属于限购政策所指对象。首先，合肥市政府出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》明确规定限购的对象是“居民家庭”，而非个人。其次，《合肥市住房限购执行政策过程中有关问题解答》也明确“由拥有本市户籍一方购房，所购房产须为拥有本市户籍一方或夫妻共同所有”。在本案起诉前，袁孝华的妻子孙汉敏是合肥市区户籍人口，袁孝华家庭符合购房条件，不属于限购对象，孙汉敏同意购房并参与了购房过程。再次，袁孝华自称因限购政策导致本案合同履行不能，但在本案起诉前其从未提出，且也没有提供房产交易部门不能办理过户的任何证明材料。2、合同双方约定了同意将房产过户于指定人员名下的履行方式，袁孝华如诚信履约将房产登记于妻子孙汉敏名下，既符合合同约定，也符合限购政策规定。本案合同解除是由于袁孝华有能力履行而拒不履行造成的。第一，双方《补充协议》约定：“甲方同意乙方过户至乙方指定人员名下，其他合同条款不变”。该约定是合法有效的。第二，袁孝华如将房产登记于孙汉敏名下，合同完全可以履行。其一，本案起诉前，孙汉敏与袁孝华是夫妻关系。交易完成后的房屋属其夫妻共同财产，房产过户登记于孙汉敏名下，符合购房政策的规定；其二，孙汉敏对于购房是知晓和认可的，购买房屋属于袁孝华夫妻的共同意思表示。其三，如将房产登记于孙汉敏名下，该履行方式并不违反合同的相对性。3、本案事实可以清楚地反映，合同解除的原因是由于袁孝华的单方恶意违约行为导致，并非是限购政策致使合同不能履行，袁孝华不能据此免责。2016年12月21日，双方及中介人员到交易过户现场，无人提出因政策限购不能过户。当晚，袁孝华在给周洁茹的短信中，以各种理由拖延办理过户，但未提出限购政策不能办理过户等问题，此后袁孝华即一直躲避不见。接到本案起诉材料后，周洁茹方知袁孝华已在约好过户时间的第二天即12月23日书写了起诉状提起诉讼。且袁孝华为造成其家庭属于限购对象的事实，于12月26日与其妻孙汉敏办理了离婚登记手续。通过以上时间节点，可以明显看出袁孝华的前后行为极不符合常理，属恶意违约。在本案起诉之前，袁孝华家庭完全符合购房条件，且双方已约定至房产部门办理过户。现造成袁孝华不再符合购房条件的事实，完全是袁孝华与其妻子离婚这一主观行为造成，袁孝华不履行合同的行为显然构成违约，而不能以限购政策为由主张免责。
袁孝华辩称，1、袁孝华向人民法院要求解除购房合同以及要求周洁茹归还定金的要求符合法律规定，应得到法律支持。合肥市出台限购政策后，袁孝华因非本市市区户籍人口，也没有缴纳两年社保，不符合购房条件，故房屋买卖无法完成是因为合肥市的限购政策，属不可抗力，并非因为当事人双方的违约，双方应免责。因房屋无法交易原因为不可抗力，根据最高人民法院《2011年全国民商事审判工作会议纪要》第20条的要求，合同应解除且双方无责任，袁孝华的一审诉讼请求符合法律规定，应得到支持。2、周洁茹上诉请求无事实依据，应予驳回。根据合同相对性原则，与袁孝华签订购房合同的是周洁茹而非其他人，相对人只能是周洁茹，合同签订时也未指定第三人，周洁茹主张购房主体为家庭的主张没有依据。3、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。
袁孝华向一审法院起诉请求：请求判令袁孝华与周洁茹解除房屋买卖合同，判令周洁茹归还袁孝华己付定金款100万元，判令由周洁茹承担案件诉讼费用和诉讼保全费用。
一审法院认定事实：2016年8月28日，袁孝华在中介公司居间介绍下，与周洁茹签订了《存量房买卖合同》及其《补充协议》各一份，约定袁孝华以310万元价格购买周洁茹名下合肥市滨湖区江陵江路与庐州大道交口的万达揽湖苑10幢901室（合同价包含车位一个，网上备案确认单号1407006716）住房一套，建筑面积115.30平方米，卖方的房产权证下发15天内双方共同申办存量房转移登记手续；合同签订之日买方向卖方支付定金30万元，其余70万元于同年8月31日前支付；卖方房产证下发后过户当天，买方付清剩余房款；卖方同意买方过户至买方指定人的名下，其他合同条款不变；过户费用由买方承担等等。
合同签订后，袁孝华通过孙汉敏、聂迎九帐户按时向周洁茹支付了100万元。2016年11月10日，周洁茹取得不动产权证（2016合不动产权第0191162号），12月8日开具了存量房清户证明。12月21日，袁孝华提出剩余款项贷款支付，周洁茹未予同意，当日未能办理过户手续。后在周洁茹发函指定的时间内袁孝华也未办理过户手续，周洁茹于2017于1月19日再次委托律师发函要求解除合同。
另查明，2016年10月2日，合肥市人民政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》，其中第四条规定了区域性住房限购，即“在市区（不含四县一市）”范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。存量住房以纳税时间为准，房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，违反规定的，不予办理相关手续。”在关于《合肥市住房限购政策执行过程中有关问题解答》中，对夫妻双方中仅单方符合购房条件问题，明确规定“由拥有本市区户籍一方购房，所购房产须为拥有本区户籍一方或夫妻双方共同所有；夫妻一方符合购房条件的的非本市区户籍家庭，所购房产须为符合条件一方或夫妻共同所有”。
再查明，2016年12月26日，袁孝华与孙汉敏在肥西县民政局办理了离婚登记。
一审法院认为，袁孝华与周洁茹签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。周洁茹在收到一审法院院开庭传票之前，也己发出解除合同的通知，视为双方均同意解除合同，一审法院对袁孝华此项请求予以支持。双方争议的焦点是合同解除后袁孝华以定金名义支付的100万元应否归还。
根据《补充协议》对100万元在履行合同后抵作房价款的约定，该100万元属于违约定金，而违约定金是以一方违约致使合同目的不能实现为适用条件的。双方签订《存量房买卖合同》之际，双方均知晓周洁茹名下的产权证尚未取得，无法立即办理房屋过户手续；在具备房产权转让条件之后，周洁茹立即开具了相关清户证明，尽到了履行合同义务。但根据前述限购政策的规定，存量房交易以纳税时间为准，因而继续交易则有关部门将不予办理相关手续，合同目的不能实现。另一方面，袁孝华本人离婚的法律事实发生，离婚后其本人也不符合限购政策规定的买房条件，因此限购政策出台后，袁孝华丧失了购房条件，因此合同目的不能实现，但并非由于袁孝华的违约行为所导致。虽然依据法律规定涉案合同的定金应当不超过62万元，但因袁孝华无过错，周洁茹无理由占有另外的38万元，因此周洁茹依据合同收取的100万元应当返还袁孝华。周洁茹还提出如果将房产过户于袁孝华指定人员名下，则涉案合同能够履行，对此，一审法院认为袁孝华并未在合同中实际指定其他家庭成员为产权登记人，无从审查合同继续履行的可能性。根据相关法律规定，因不可抗力导致合同的目的无法实现，当事人可以解除合同，袁孝华以此为由要求返还支付的购房定金应当予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除袁孝华与周洁茹于2016年8月28日签订的《存量房买卖合同》；二、周洁茹于判决生效之日起五日内归还袁孝华己付款1000000元；三、驳回袁孝华的其他诉讼请求。案件受理费13900元，减半收取6950元，财产保全费5000元，合计11950元，由袁孝华承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，二审争议的焦点是合同的解除是袁孝华恶意违约所致，还是不可归责于双方的原因、合肥市房产限购政策实施的结果。由此确定合同解除的责任。
袁孝华与周洁茹签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》合法有效，双方对合同的成立、解除均没有异议。从合同履行过程和时间节点分析，2016年8月28日签定合同，8月29日双方履行定金100万元，10月2日合肥市限购政策出台，11月10日周洁茹取得诉争房屋不动产权证，12月21日，袁孝华向周洁茹提出支付剩余款项，周洁茹未予配合，未能过户。12月26日，袁孝华在肥西县办理离婚登记。2017年1月19日，周洁茹委托律师发函要求解除合同。
从上述履行过程看，12月21日当日，限购政策已经出台，袁孝华离婚的事实没有发生，如周洁茹配合、双方协商，是可以完成房屋过户手续的。26日，袁孝华和妻子离婚。合肥市限购政策出台后，袁孝华非本市市区户口，也没有缴纳合肥两年社保，不是政策规定符合条件的购房人，属于因限购政策导致的合同履行不能。本案中，合肥市政府限购政策的出台、袁孝华离婚这两个事实是导致合同目的无法实现的主要原因。现无证据证明周洁茹所称合同的解除实为袁孝华与其妻子恶意离婚行为所致，袁孝华违约的主观故意和行为不能成立。
关于《补充协议》中约定“甲方同意乙方过户至乙方指定人员名下，其他合同条款不变”的理解问题。是否可根据此条内容认定袁孝华是有能力履行而拒不履行。本案存量房买卖合同签订的双方主体是周洁茹和袁孝华，依据合同相对性的原则，合同乙方的履约主体是袁孝华。周洁茹主张房产登记于袁孝华前妻孙汉敏名下没有依据。补充协议关于此项的约定“甲方同意”与“乙方指定”两个行为之间是有逻辑关系的，前提是袁孝华必须先指定人员。合同和补充协议并无约定袁孝华必须指定，袁孝华没有指定的义务。且周洁茹在收到一审法院开庭传票之前，也己向袁孝华发出解除合同的通知，并无继续履行合同的诚意和意思表示，以袁孝华不愿将案涉房屋过户至他人名下视为有能力履行而不履行的主观故意，未免牵强。法律上无法判定袁孝华系有能力履行而拒不履行。
综上所述，周洁茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10元，由上诉人周洁茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一七年十月三十日
书记员 张明武
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。