上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初1073号
原告：张子宏，男，1972年10月18日出生，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：吴东辉，上海悦祥律师事务所律师。
被告：吴惠菊，女，1960年6月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：张武援，上海市凤凰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施锋，上海市凤凰律师事务所律师。
第三人：沈琪，男，1985年4月8日出生，汉族，住上海市徐汇区日晖二村***号***室。
原告张子宏诉被告吴惠菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序审理。2017年4月7日，本案转为普通程序，2017年4月17日，本院追加沈琪为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张子宏的委托诉讼代理人吴东辉，被告吴惠菊及其委托诉讼代理人张武援到庭参加了诉讼，第三人沈琪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张子宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，包括办理房屋产权过户手续以及房屋交接；2、该房屋内尚欠的水、电、煤、通讯费用由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即按照房地产买卖合同约定向原告支付违约金53万元(计算依据为总房价265万元的20%)；2、判令被告立即向原告返还拖欠购房款126万元；3、判令被告向原告支付拖欠上述购房款的利息1,590,380元(依据按照抵押合同约定每月利率2.3%，从2012年3月6日起计算至2017年9月5日，利息数额为1,912,680元，减去抵押合同之后支付的利息322,300元，应付1,590,380元)；4、判令被告向原告支付自2017年9月6日起至实际付清日止，以126万元为基数，每月2.3%的利率计算的利息。事实和理由：2011年10月26日，原、被告签订编号为XXXXXXX房地产买卖合同，被告以265万元的价格将上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，并至上海市黄浦公证处办理了公证。原告按约于2011年10月28日向被告支付了260万元购房款，约定剩余5万元于办理过户手续时支付。但被告并未按约定于2011年12月31日与原告交接房屋及办理房屋产权过户。经过长期催促，被告不同意办理过户，后被告返还原告房款134万元，余款126万元至今没有支付，故诉至法院要求判如诉请。
被告吴惠菊辩称：不同意原告诉请。原、被告签订的房屋买卖合同实际是为案外人徐某向原告借款做的担保。2011年10月，原告确实支付了被告260万元，但原告又表示不买系争房屋，故被告在2012年3月将系争房屋向中国银行抵押贷款170万元后，通过案外人黄静返还原告150万元，结算后，其中134万元作为房款，其余是利息，还剩126万元未归还原告。在原告的要求下，又与沈琪办理126万元的房屋债权抵押。现被告同意归还126万元，至于按2%还是2.3%计算利率可以协商。
第三人沈琪未到庭参加诉讼。
经审理查明，2011年10月26日，原告(乙方)与被告(甲方)就被告名下的系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲乙双方通过上海品博房地产经纪有限公司居间介绍；房屋座落上海市大连路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积127.92平方米；转让价265万元；甲方于2011年12月31日前腾出该房并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认在2011年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照下列内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五天，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定之总房款20%的违约金；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按照下列内容处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收房款万分之五的违约金，逾期超过十五天，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总房款20%的违约金，并退还已收到的房款。《补充条款》约定，甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》3日内，乙方应直接支付给甲方购房款260万元(含已支付的定金10万元)；甲方应于交易过户当日将上述房屋交付乙方，同时，乙方应将剩余的房款5万元支付予甲方。合同附件五该房屋无租赁、无抵押、相邻关系正常。双方于2011年10月26日12时20分进行网签。11月28日，双方在黄浦区公证处办理上海市房地产买卖合同公证，公证书查明2011年10月28日上海市房地产登记机构房屋权属情况记载系争房屋已抵押给岳二英，乙方对此知晓且无异议……，合同上双方当事人的签名均属实。同日，原告通过工商银行向被告账户转账260万元，被告出具收到系争房屋购房款的收条一张。被告吴惠菊在同银行网点和柜台将钱款分别转给案外人岳二英200万元、转给案外人胡某账户42.1万元、转给案外人徐某账户17.2万元。合同签订后，原、被告未按约办理房屋交接和产权转移手续。2012年3月，被告与中国银行股份有限公司上海市闵行支行签订《个人抵(质)押循环贷款合同》(编号2012年017号)，将系争房屋抵押贷款170万元转入案外人黄静XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户内。原、被告认可被告于2012年3月返还原告购房款134万元，至2012年3月5日尚欠付126万元。
在原告的要求下，第三人沈琪(甲方、贷款人、抵押权人)与被告吴惠菊(乙方、借款人、抵押人)于2012年3月11日签订《房地产借款抵押合同》，合同约定：抵押房地产座落，大连路XXX弄XXX号XXX室；建筑面积127.92平方米；权利人：吴惠菊；鉴于该房地产已于2012年2月6日至2018年2月5日抵押给中国银行股份有限公司上海市闵行支行，抵押担保金额为人民币170万元整……甲方已知其为第二顺位受偿人；借款本金126万元；月息2.3%；借款期限2012年3月6日至2012年6月5日；违约责任：利息按月计算，不足一个月，按一个月计算，利率2.3%。双方并就126万元至上海市杨浦区房地产交易中心办理抵押登记。审理中，沈琪称其与被告互不相识，也无经济上的往来，因张子宏与被告房屋买卖发生争议，被告未将全部房款退还原告，而原告系台湾籍人，不便办理房屋抵押，故以本人名义与被告办理房屋抵押。
被告提供案外人徐某建设银行和上海银行交易明细，其中2012年9月21日从其建设银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户转入张子宏工商银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户132,300元、2013年10月31日转账50,000元，2013年11月22日通过上海银行转账50,000元,2014年3月3日被告通过案外人胡某代收转交张子宏90,000元，共计322,300元。原告张子宏认可收到上述钱款，认为不管是谁支付都是替被告支付利息，并同意从欠付的利息中扣除。被告另提供原告与其以及与案外人徐某往来的微信记录，其中张子宏发给徐某的微信：本金126万元，本周应付息6/6-2/5农历年前=352800元，今天没给我的话，加收6/6-1/5的308700元*3.5%=10805元(违约息)……；徐先生，胡某说：你又要拖到星期日碰面，希望你这次(最后一次)能守承诺。如果星期日你又不碰面，星期一我只能找吴女士，我已没有任何借口向公司交代；徐先生，公司来电给我，本周五中午前如仍未收到你的付息(金额不低于15万)，即直接联系吴惠菊女士。原告认为其与徐某的微信往来是抵押借款合同之后，因被告让原告向徐某催讨上述126万元，也是合理的，双方的房屋买卖关系到2012年3月6日办理抵押时变成了借款，现原告同意在被告返还房款、支付违约金、按照每月2.3%的利率补偿利息的情况下解除房地产买卖合同。被告同意返还原告126万元，但认为没与原告签过合同，同意按每月2%的利率支付原告利息。
审理中，案外人胡某陈述称，张子宏与徐某是通过其介绍相识，徐某要借钱，后来谈成由张子宏以260万元购买吴惠菊的房屋，又因房屋涨价，吴惠菊贷款归还张子宏130余万元房款，剩余126万元未还，另称代张子宏从吴惠菊处收取过9万元，并已转交张子宏。
以上事实，由当事人提供的上海市房地产买卖合同、公证书、收条、银行交易明细、房地产借款抵押合同、上海市房地产登记信息、微信往来记录、及当事人、案外人的陈述等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告吴惠菊的房地产买卖合同是否有效，是否应当承担违约责任；1,260,000元款项偿还主体。
本院认为，系争房屋产权登记在被告吴惠菊名下，被告吴惠菊虽与原告签订了房地产买卖合同，并经过公证处公证，原告也支付了房款260万元，但在实际履行中，双方并未依约办理产权登记转移，且在2012年3月，原告收取了被告返还的房款134万元，双方另对剩余房款126万元的性质进行约定，即转为借款，并以第三人名义将系争房屋作了借款抵押登记。从第三人沈琪和案外人胡某的陈述以及原告与案外人徐某微信往来也反映了该房屋买卖是由案外人徐某的借款引起。因此，该起房屋买卖就其本意是为了担保他人的借款债务而产生，房屋买卖并非原、被告真实意思的表示，实际是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，属无效合同，原告张子宏要求按照合同约定主张被告支付违约金530,000元，本院不予支持。合同无效后，财产应当返还，虽然被告与第三人就剩余款项以借款方式办理房屋抵押，但双方之间并无经济往来，并且，原告实际也是将钱款转入被告名下，被告吴惠菊应当并且也同意将剩余款项返还原告张子宏，本院应予准许。原告关于1,260,000元的利息，因原、被告未就该笔钱款的利息签订合同，现被告同意按每月2%的利率支付，亦可准许。审理中，原告认可收到1,260,000元借款的利息共计322,300元，并同意从中扣除，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张子宏与被告吴惠菊就上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告吴惠菊应于本判决生效之日起十日内返还原告张子宏款项1,260,000元；
三、被告吴惠菊应于本判决生效之日起十日内，按照每月2%的标准，支付上述钱款自2012年3月6日起至判决确定返还日止的利息(其中扣除已支付的322,300元)；
四、驳回原告张子宏其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费33,843元，由原告张子宏、被告吴惠菊各半负担。本案保全费5000元，由被告吴惠菊负担。
如不服本判决，原告张子宏可在判决书送达之日起三十日内，被告吴惠菊可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 稷
审 判 员 龚 平
人民陪审员 陈铭浩
二〇一七年十月三十日
书 记 员 罗奇芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。