浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第360号
上诉人（原审被告）：温州市瓯海建设开发有限公司。
法定代表人：程国权。
委托代理人：牛璞。
委托代理人：谢文渊。
被上诉人（原审原告）：蒋斯尔。
委托代理人：何奕南。
委托代理人：周湘妤。
上诉人温州市瓯海建设开发有限公司与被上诉人蒋斯尔商品房销售合同纠纷一案，浙江省温州市瓯海区人民法院作出（2009）温瓯民初字第1216号民事判决，上诉人温州市瓯海建设开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2003年6月6日，赵有波与温州市瓯海建设开发有限公司（以下简称瓯海建设公司）签订商品房买卖合同，购买瓯海建设公司开发的西岑公寓5幢103号房（建筑面积为120.21平方米、总价款429150元）。双方在买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；3、非因出卖人责任，登记时间按实顺延。”2004年4月21日赵有波将该合同权益转让给胡敏，同年11月25日胡敏将该合同权益转让给叶建丰，2005年1月27日叶建丰将该合同权益转让给原告，叶建丰依约支付全部房款。瓯海建设公司按约定于2004年12月30日之前将西岑公寓5幢103号房交付使用。
2002年12月2日温州市规划局向瓯海建设公司颁发建设工程规划许可证副本。2002年12月7日对7号楼施工时碰到大面积岩石无法继续开挖、温州市大众监理有限公司与建设单位联系，2002年12月18日瓯海建设公司组织沈阳工程学院建筑设计所、东方建筑公司、华昌建筑公司、大众城建监理公司就7号楼地下室无法打桩举行会议。2005年6月8日和2005年5月27日瓯海建设公司将西岑公寓6号楼、7号楼和4号楼、5号楼的竣工验收文件分别提交温州市瓯海区建设局备案。2006年3月1日瓯海建设公司向温州市瓯海区规划局提交建设项目竣工验收申请表。同年3月2日温州市瓯海区人民政府审批中心规划窗口向瓯海建设公司出具瓯海区行政审批服务中心材料补正通知书，要求瓯海建设公司补正人防综合、出让合同原件及计委文件、消防原件。同年3月6日温州市规划局就出让地块超面积审批表作出审核。同年3月21日瓯海建设公司向温州市规划局提交“关于西岑公寓二期规划许可证副证调换正证的情况说明报告”，瓯海建设公司在该报告中指出“因我公司经办人员在申报领取建设工程规划许可证副本时，由于专业水平限制现实际施工过程中出现变动，造成以下几个问题：一是总建筑面积误填；二是7#因地下岩层取消部分地下室，地下室面积减少499.2平方米；三是6#楼增建车库及改建住宅，以上情况我公司未能及时与规划部门联系纠正和修改”。同年6月1日瓯海建设公司向瓯海区规划局提交“关于西岑公寓二期公建面积减少情况的报告”。同年7月24日规划局瓯海分局向温州市规划局提交温瓯规（2006）28号文件“关于温州市瓯海建设开发有限公司‘西岑公寓’地块许可和建设情况的报告”，该报告指出“经办人员审查施工图时将6号楼进深14.7米误视为47米；经办人员在许可表中没清楚列出住宅、营业等面积以至开副证时少发了999.58平方米；因地下岩石原因，房开公司擅自修改6号楼车库、7号楼地下室，造成实际竣工面积与规划许可证副本的附件施工图相比住宅多建537.462平方米、车库少建129.03平方米”。同年9月11日温州市规划局对瓯海建设公司作出温市规罚字（2006）3-0002号城市规划违法案件行政处罚决定书，该处罚决定书指出“2003年间瓯海建设公司违反建设工程规划许可证的规定，擅自在城市规划区内的瓯海区西山东路2-3号地块进行商品房开发建设，造成原审批车库少建129.03平方米、原审批住宅办公多建537.462平方米；对违反建设工程规划许可证的规定擅自扩建的住宅部分责令按规定补办规划手续，并予以处罚”。同年9月20日温州市规划局向瓯海建设公司颁发浙规证2006-030400284号建设工程规划许可证正本。同年10月9日瓯海建设公司在温州市瓯海区房产管理局办理房屋产权初始登记。温州市瓯海区房产管理局于2006年10月18日向瓯海建设公司颁发房产所有权证书。
2006年12月12日原告向温州市仲裁委员会申请仲裁。2007年7月13日温州仲裁委员会作出（2007）温仲裁字第120号裁决书，该裁决书认为“瓯海建设公司开庭时提供的证据均为复印件，且原告方对其真实性及合法性有异议，不同意质证，瓯海建设公司的做法不符合证据规则规定，故无法采信瓯海建设公司提出的关于逾期暂办证是由规划等政府部门造成的抗辩理由而认定逾期办证的责任在于瓯海建设公司”。瓯海建设公司不服上述裁决，向温州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。同年8月15日原告向温州市中级人民法院申请执行（2007）温仲裁字第120号裁决书。同年9月29日温州市中级人民法院作出（2007）温民一初字第78号民事裁定书，裁定撤销（2007）温仲裁字第120号裁决书，该裁定书认为“仲裁规则并未规定当事人庭审中提交的证据系复印件而非原件，该证据即失权；仲裁庭并未告知当事人未携带原件相关证据即失权的法律后果，而仲裁庭仅以当事人在开庭时未提供证据原件而认定相关证据失权，程序违法，且有违反公正仲裁的根本立法精神”。同年10月16日温州市中级人民法院裁定终结执行。
原判认为，本案争议焦点之一是原告是否具备主体资格。被告瓯海建设公司主张其已按约于2004年12月30日之前将房屋交付使用，则该房屋已为现房，现房不存在合同权益，因此主张本案原告与叶建丰的合同权益转让无效，原告不是商品房买卖合同的相对方，其在本案中不具有主体资格。2003年6月6日赵有波与被告瓯海建设公司签订了商品房买卖合同，2004年4月21日赵有波将该合同权益转让给胡敏，同年11月25日胡敏将该合同权益转让给叶建丰，叶建丰成为该合同权益的受让人，享有合同约定的全部权利义务。2004年12月30日之前被告将房屋交付使用。2005年1月27日叶建丰将该合同权益转让给本案原告蒋斯尔。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的交付使用是指商品房买卖实践中的交钥匙行为，这是一种习惯做法，且交钥匙的时间由双方在商品房买卖合同中予以规定。但是，《城市房地产管理法》明确规定房屋的转移必须以办理产权过户为准，而被告对房屋的交付使用仅完成了实物的控制转移，而其他权益尚未交付，如房产权证等。一般认为，交付使用是出卖人将商品房所有权的部分权能进行了事先交付，但买受人还不是商品房的产权人，买受人对出卖人只有债权，即享有房屋所有权的期待权，占有状态并不能改变这一事实。在商品房买卖合同中，房屋的交付使用与所有权的转移是被告瓯海建设公司负有的两个层次的义务，不应有主次之分。买卖合同标的物的交付使用仅是被告所负的首要义务，而标的物所有权的转移作为买卖合同的终极目的，更应是被告不可免除的责任，对于作为不动产的房屋，仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人买卖房屋的目的，只有办理了房屋所有权登记，始发生物权变动的效力，商品房买卖合同的目的才最终实现。被告将房屋交付叶建丰使用并不意味其已履行完合同的全部义务，叶建丰仍享有合同的权益，这意味叶建丰仍有权将合同权益转让给其他人，且叶建丰与本案原告蒋斯尔所签订的合同权益转让书经瓯海区房产交易所同意并登记备案，因此叶建丰与本案原告所签订的合同权益转让书合法有效，被告瓯海建设公司主张原告不是买卖合同的相对人，不具有主体资格没有法律依据，不予支持。
本案争议焦点之二是有无合同依据。2003年6月6日，赵有波与瓯海建设公司签订了商品房买卖合同，双方在合同中约定了所购商品房的基本情况、计价方式与价款、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、关于产权登记的约定等事项，上述约定没有违反法律强制性规定，系双方当事人的真实意思表示。2004年4月21日赵有波将该合同权益转让给胡敏，同年11月25日胡敏将该合同权益转让给叶建丰，叶建丰已支付全部房款。被告按约定在2004年12月30日之前已将房屋交付使用。2005年1月27日叶建丰将该合同权益转让给原告。根据上述分析，叶建丰与本案原告所签订的合同权益转让书合法有效，原告为该买卖合同的合法相对人。瓯海建设公司主张无合同依据，与事实不符，不予支持。
本案争议焦点之三是瓯海建设公司承担违约责任有无法律依据。该争议缘起于双方对合同第十五条“关于产权登记的约定”的不同理解。双方在第十五条中就原告不能在规定期限内取得房地产权属证书作了特别约定，即如是因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定两种处理方式，其一是原告方退房，被告按约定赔偿原告方的损失；其二是非因被告方的责任，登记时间按实际情况顺延。对上述约定双方存在不同的理解，从字面上看，双方约定的第3项处理方式即“非因被告方责任，登记时顺延”与“因被告方的责任导致原告方不能按期取得房地产权属证书，双方同意按第1、3项处理”的前提“因被告方的责任”存在矛盾。当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示，判断当事人真实的意思表示首要方法是判断当事人字面的意思表示。但当字面的解释不能确定约定条款的准确含义时，应结合其他解释方法如体系解释等确定合同条款的含义及填补合同的漏洞。原判认为，对于双方约定的第3项处理方式应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先，从字面上来讲，第3项处理方式是指只有在原告方不能按期取得房地产权属证书完全不是被告责任的情况下产权初始登记时间才能按实际情况顺延；其次，根据合同条款的体系安排，下位列的条款含义应与上位列条款在逻辑上具有内在一致性。双方在合同中约定，若因被告方的责任导致原告方不能按期取得房地产权属证书时选择第3项，则第3项应包含上述情形发生时原告方可能采取的方式（不包括退房）。原告方有权选择退房，也有权选择不退房或选择其他方式。若原告方不退房，根据双方的约定，若被告对原告不能按期取得房地产权属证书没有任何责任，则登记时间按实际情况顺延；若被告对原告不能按期取得房地产权属证书负有责任，双方对此种情形约定不明，可视为没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应承担违约责任。瓯海建设公司主张本案无法律依据，不符合法律规定，不予支持。
本案争议焦点之四是被告对原告不能按期取得房地产权属证书是否负有责任。根据相关规定，被告在房屋竣工交付使用后的三个月内向房产登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件、建设工程规划许可证（正本）、竣工验收证明及其他有关的证明文件，被告应将上述证明文件备齐后提交房地产权属登记部门。取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可以认为被告在约定或法定的期限内完成了房屋权属初始登记的义务。2002年12月本案被告的建设工程因地下岩石造成7号楼地下室无法按原图纸设计方案进行施工，被告虽在当时组织相关部门协商，但没有及时与规划部门沟通并及时申请变更地下室修改方案，而是擅自减少7#楼地下室面积、在6#楼坡地增建车库，并将6#楼东边01、02室改建为住宅，瓯海建设公司上述行为违反了建设工程规划许可的规定，温州市规划局对被告的违法行为进行了行政处罚；根据温瓯规（2006）28号文件及“关于西岑公寓二期规划许可证副证调换正证的情况说明报告”的内容，瓯海区规划分局在审批被告建设工程规划许可证副本过程中存在以下行为，其一是将6号楼进深14.7米误视为47米；其二是开规划许可证副证时少发了999.58平方米的建筑面积。瓯海建设公司发现上述错误后于2006年3月21日向瓯海区规划分局提出情况说明报告，同年7月24日瓯海区规划分局才向温州市规划局提交“关于温州市瓯海建设开发有限公司‘西岑公寓’地块许可和建设情况的报告”，虽然被告在地下室问题上存在违法行为，自瓯海建设公司于2006年3月21日提出报告到温州市规划局于同年9月11日作出行政处罚，审查、纠正错误并作出处罚历时五个多月，也在一定程度上迟延产权初始登记，该期间不能完全归责于瓯海建设公司，故瓯海区规划分局部分审查时间不宜计入被告违约期间。被告违反规划许可的行为及规划部门在审批中的瑕疵最终造成被告建设工程项目实际竣工面积与规划许可证副本不一致，从而导致被告一直无法将建设工程规划许可证副本变更为正本，以致迟延了办理产权初始登记时间，被告应对原告不能按期取得房地产权属证书负有责任。
综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应对原告不能按期取得房产权属证书承担违约责任。被告瓯海建设公司逾期办理初始登记的时间从2005年4月1日起算至2006年10月8日止，扣除瓯海区规划分局部门审查时间100天，共计456天，违约金按照蒋斯尔已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十五条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告温州市瓯海建设开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告蒋斯尔违约金41095元（按同期人民银行逾期贷款利息日万分之二点一计算）；二、驳回原告蒋斯尔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费人民币1291元，减半收取645.5元，由原告蒋斯尔负担232.5元，被告温州市瓯海建设开发有限公司负担413元。
一审宣判后，温州市瓯海建设开发有限公司不服，向本院提起上诉称，1、蒋斯尔不是本案适格主体。叶建丰与蒋斯尔之间的“权益转让”实际是合同法上的权利义务概括转让，依合同法的规定，须取得上诉人的同意，但在“权益转让书”中并无上诉人签章表示同意。2006年12月27日与上诉人办理结算手续的仍然是叶建丰，而非蒋斯尔。上述事实可以证实，叶建丰与蒋斯尔之间并无合同关系，鉴于本案属违约之诉，蒋斯尔不是本案适格的原告。2、被上诉人之诉请缺乏合同及法律依据。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第15条已对因上诉人责任逾期办证的违约责任作了明确的选择。故原判认定，上诉人对被上诉人不能按期取得房地产权属证书负有责任，双方对此约定不明，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定确定上诉人的违约责任错误。3、诉争房屋初始登记未能如期完成主要由政府原因造成。2005年6月20日，上诉人向规划部门申请办理竣工验收，规划部门审查后认定，系瓯海区规划分局经办人员的原因导致诉争项目建设工程规划许可证（副本）记载的各项指标数据存在错误，需要纠正。对此有温州市瓯海区规划分局温瓯规（2006）28号文件为证。本案证据证实，瓯海区规划分局纠正此错用时约半年之久。建设工程规划许可证作为初始登记的必备文件，上诉人对此并无控制权。综上，原判认定事实不清、证据不足，且法律适用错误。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人蒋斯尔辩称，1、上诉人对答辩人不能按期取得房地产权属证书负有全部责任。⑴上诉人在2004年年底就将房屋交付给答辩人，但其于2006年3月才向规划部门申请办理竣工验收。⑵上诉人在上诉状中对温州市瓯海区规划分局温瓯规（2006）28号文件有断章取义之嫌。28号文件对各项指标不一致，分析了4个原因，上诉人故意遗漏了最重要的两点。28号文件中针对4个原因提出的9条纠错建议中有8条是针对上诉人遗漏的两个原因。⑶上诉人向规划局提供的有关报告可证明规划局的错误也是由于上诉人的原因造成。2、对合同约定的迟延办理产权证的违约责任条款的理解，原判认定正确。3、答辩人于2005年1月27日已在房产交易中心与叶建丰办理了合同权益转让登记备案手续，依法享有合同权益，是本案适格主体。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均无新的证据提供。本院审查了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，2005年1月27日叶建丰与蒋斯尔达成本合同权益转让书时，叶建丰作为购房户已支付本合同约定的房款，履行完本合同对其约定的义务，而上诉人虽已交付房屋，但就本合同对其约定的义务尚未履行完毕。上诉人与叶建丰之间权利义务关系仍受合同法调整。故本合同权益转让系叶建丰将其享有的本合同权利转让给蒋斯尔，依法不需要经过债务人的上诉人的同意。且上述本合同权益转让书已依法在瓯海区房产交易所备案登记。故蒋斯尔系本合同适格的主体，可依据本合同的约定向上诉人主张相关权利。
关于《商品房买卖合同》第十五条是否已对因上诉人责任逾期办理初始登记的违约责任作了明确约定的问题。合同第十五条对因上诉人责任逾期办证的情形，仅约定被上诉人有权退房，上诉人向被上诉人支付已付购房款的2％，即仅约定了购房户享有解除合同的权利，上诉人承担合同解除后的损失赔偿责任。而对被上诉人选择继续履行合同，上诉人所应承担的违约责任未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被上诉人有权选择继续履行合同，上诉人应当承担违约责任。故原判以合同对因上诉人的责任逾期办证违约责任未约定为由，根据《解释》第十八条第二款的规定确定上诉人的违约责任正确。关于诉争房屋初始登记未能如期完成是否主要由政府原因造成的问题。根据涉案房屋实际交付使用的时间和《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2005年4月1日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。事实上，结合双方当事人在法定举证期限内提供的证据和原审法院依职权调取的证据分析，上诉人于2006年3月1日才向温州市瓯海区规划局提交建设项目竣工验收申请表，要求办理建设工程规划许可证正本，至此上诉人已逾期办理初始登记达11个月之久。虽然温州市瓯海区规划分局就涉案工程项目向上诉人颁发建设工程规划许可证副本时将6号楼的进深14.7米误写为47米，在一定程度上迟延了建设工程规划许可证正本的换发，但上诉人逾期办理初始登记的主要原因在于上诉人未经审批擅自改变部分规划的违法建设行为。原判根据本案实际酌情确定因政府原因导致逾期办理初始登记的期限为100天，并无不当。故上诉人主张诉争房屋初始登记未能如期完成主要由政府原因造成，依据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费827元，由温州市瓯海建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 马永利
审 判 员 杨宗波
审 判 员 郑文平
二〇一〇年五月七日
代书记员 林 英