浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第1759号
原告（反诉被告）邵阿利。
委托代理人（特别授权代理）杨振民。
被告（反诉原告）傅海兴。
委托代理人（特别授权代理）金达洪。
原告邵阿利与被告傅海兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月14日立案受理，依法由审判员虞媛媛独任审判，于2010年7月7日公开开庭进行了审理。因被告傅海兴在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理，并对本诉、反诉合并审理，于2010年8月12日、11月8日公开开庭进行了审理。本案庭外和解时间自2010年7月8日起至2010年8月7日止、2010年8月13日起至2010年11月20日止。原告（反诉被告）的委托代理人杨振民、被告（反诉原告）的委托代理人金达洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵阿利诉称：2009年11月26日，原、被告双方在某房屋中介所共同签订了一份房地产买卖契约。契约中约定，由原告把座落在绍兴市劳动路288号中兴高层公寓2号楼9C室一套面积为198.42m2的房屋以140万元价格出售给被告，被告必须在签订合同时预付购房定金10万元，由原告出具收据，双方于2009年12月15日在被告付清购房款130万元后共同办理过户手续。此外，合同还约定了违约金为10万元，如果被告中途毁约则不得向原告索还定金，原告中途毁约，则除将定金退还给被告外，再支付给被告相当于定金数额的违约金。合同签订后，被告却并没有把定金交给原告，到了双方约定去办理过户手续并付清购房款的日子，被告也没有露面，只是通过中介单方面说不要买房了。故请求法院依法判令被告承担支付违约金10万元的违约责任。诉讼中，经本院释明，原告表示如法院认定原、被告之间的买卖合同无效，原告亦坚持原诉讼请求。
被告傅海兴辩称：原、被告于2009年11月26日签订房地产买卖合同是事实，被告已于2009年11月30日将10万元定金交付给原告（应原告的要求是通过中介交付的）。由于原告签约时，隐瞒了该出卖房产在绍兴市商业银行袍江支行有抵押贷款的事实，欺骗了被告和中介方，最终因原告未能提供房产三证而无法办理该出卖房产的过户手续，故过错完全在于原告。并提起反诉诉称上述事实，还提出反诉原告在2010年1月4日邮寄解除合同通知书给反诉被告及中介方。2010年1月5日，中介方已返还反诉原告人民币10万元。因反诉被告作为收受定金一方，未按约履行合同义务，根据我国相关法律的规定，应当双倍返还定金200000元，现反诉被告（中介方）仅返还了10万元，故要求判令反诉被告返还定金人民币10万元并由反诉被告承担反诉费用。诉讼中，经本院释明，反诉原告表示如果法院认定双方之间的买卖合同无效，反诉原告亦不变更诉讼请求。
反诉被告邵阿利就反诉辩称：反诉原告要求反诉被告返还定金10万元，若反诉被告确实存在如反诉原告所诉那样的根本性违约行为，那么反诉原告在解除合同的时候就应该提出该项请求，但事实不是如此。反诉原告在没有看到三证或三证的复印件及银行的相应抵押手续前，是不可能签订房屋买卖合同的，且反诉原告是一个商人，对银行贷款的规则也是十分清楚的，作为中介，也不可能在没有看到反诉被告提供的三证复印件的情况下，在不知道原告有无三证的情况下，召集双方签订房屋买卖合同。因此，反诉原告在反诉中所称的事实不能成立，反诉被告非常清楚地告诉反诉原告讼争房屋的三证情况，反诉原告也应该知道贷款还清后，三证可以马上拿到，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告为证明自己本诉部分的主张，向本院提供：
证据1、房屋产权证复印件1份、土地使用权证复印件1份、契证复印件1份，要求证明讼争房屋三证俱全（因该房屋有抵押，故原件存放在银行）。被告经质证认为系复印件，应提供原件，如果如原告所说原件在银行，那么也可以说明原告对讼争房屋的所有权处分是受到限制的。
证据2、房地产买卖契约1份，要求证明原、被告之间签订了房地产买卖契约，其中约定被告应当预付购房定金10万元，双方应于2009年12月15日前往绍兴市便民中心办理验证过户手续，在过户时，被告应首付购房款130万元；合同还约定了定金条款和违约金条款。被告经质证对真实性没有异议，但认为根据约定被告向原告支付10万元的定金后，原告需将房屋三证交于中介，但是被告于2009年11月30日将定金付给原告后，原告没有将三证给中介方。合同约定于2009年12月15日前办理过户手续，因原告没有三证而导致房屋无法过户。合同约定原告保证房地产权属清楚，但是讼争房屋的产权是受到限制的。对于违约金问题，被告已经提出反诉，被告认为可以适用定金法则。
证据3、解除合同通知书1份，要求证明被告于2010年1月4日通知原告要求解除双方的房地产买卖合同，故过错是在被告，且被告在解除合同书上并没有要原告承担违约责任，据此也可以证明原告并没有过错。被告经质证对真实性没有异议，认为被告及中介多次催促原告要求其提供三证，而原告未能向中介提供三证办理过户手续，故过错完全在于原告。
证据4、证明1份，要求证明原告不存在没有三证的问题，也不存在没有三证不能过户的问题。被告经质证对真实性没有异议，认为可以说明讼争房屋至今还在绍兴银行袍江支行抵押，且只有将贷款还清后才能拿到三证，与原、被告合同约定的第二条第二项、第三条A项相矛盾，原告没有按照合同的约定具备房产出卖的条件，故相应的违约责任应该由原告来承担。
证据5、录音记录1份，要求证明当时房屋买卖时被告违约的事实。被告经质证认为录音中没有体现录音时间、录音地点和相关的录音当事人，不符合证据的形式要件；陈华娣从事房屋中介工作，录音中所涉及的内容不一定与本案具有关联性，且根据另一案件中庭审笔录显示陈华娣在庭审中既没有播放录音盘，也未表示录音的具体内容，只是很含糊地讲了这10万元是怎么回事情，而且也没有被告傅海兴的声音以及相关内容，不能作为有效证据使用。
被告在举证期限内针对自己主张提供：
证据6、（2010）绍越民初字第330号民事诉状1份，要求证明被告已根据原告的要求将10万元的定金通过中介交付给原告的事实。原告经质证对真实性没有异议，对原告已收到由中介转交的10万元定金有异议，原告确实没有收到10万元的定金。
证据7、（2010）绍越民初字第330号案卷第六页中陈华娣答辩状1份、第二十九页催告函1份、庭审笔录1份，要求证明讼争房屋买卖不成的过错完全在于原告。原告经质证认为对于答辩状，当时中介是作为被告，因其存在利害关系，故中介称原告没有提供三证不是事实，我们提供了三证的复印件，并说明讼争房屋存在抵押贷款，被告及中介对此都是明知的。对于催告函认为没有收到，而且当时约定过户的时间是12月31日，但是因被告没有按照合同约定在15日之前支付130万元购房款，故原告才无法办理过户手续。对庭审笔录真实性没有异议，根据庭审笔录的第四页的内容，可以说明原告没有收到过定金，该定金中介已经还给被告了，以及原告当时就房屋的抵押及三证情况向中介作过说明。
证据8、说明1份，要求证明被告根据原告的要求将定金10万元交给了中介，原告没有提供房屋三证的事实。原告经质证对证明的真实性没有异议，对内容有异议，当时如果原告没有三证或者没有将三证的复印件交给中介的话，那么该房屋是不能买卖的，买卖合同也不可能达成。原告的三证已经取得，故不是证明中所称的不能取得三证，房屋买卖不成是因为被告未按约支付购房款导致三证无法从银行取出。
反诉原告为证明自己反诉部分的主张，在举证期限内向本院提供：
证据9、房地产买卖契约1份，要求证明反诉原告与反诉被告通过中介签订了房地产买卖契约的事实，并对双方的权利义务作了明确的约定，特别是契约中第二条第二项、第三条A项、第四条对房产三证存中介，2009年12月15日前办理过户手续及双倍返还定金作了明确规定。反诉被告经质证认为因其三证存放在银行，故根本不存在三证的问题。
反诉原告还提供其在本诉时提供的证据6、7、8，其证明内容以及反诉被告的质证意见均与本诉时一致。
为查明本案事实，本院向绍兴市邮电局查询证据7中催告函送达情况。经查实，该催告函并未送达。对邮件查单，原、被告经质证均没有异议，但被告认为邮寄地址相同，应当能够收到。
本院对当事人提供证据的分析与认定：原告提供的证据1虽系复印件，但结合证据4，本院予以认定。证据2与证据9一致，双方对真实性均无异议，本院予以认定。证据3被告对真实性没有异议，予以认定。证据5、6、7，均系存档在本院（2010）绍越民初字第330号卷宗的材料，对证据本身真实性予以认定，对证据5因系录音资料，对其内容需结合本案其他证据进行认定。对证据7中催告函原告没有收悉的事实予以认定。证据8，被告对真实性没有异议，对证据真实性予以认定。
经审理，本院认定：2009年11月26日，原告邵阿利与被告傅海兴签订房地产买卖契约一份，约定由原告将坐落于中兴高层公寓2号楼9C室的房屋出售给被告，建筑面积为198.42平方米，总价格为人民币140万元整。签订协议时，被告向原告预付购房定金10万元整，由原告出具收据，在首付房款中冲抵。同时原告需把房产证、契税证、土地证等三证存中介方，由中介方出具收据。双方并约定于2009年12月15日前去绍兴市便民服务中心办理验证过户手续。过户时，被告首付房款人民币130万元整，原告出具收款凭条。本次购房违约金为10万元，付款生效。同时双方还对中介费的支付及其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，应原告要求，被告将定金10万元交给中介陈华娣暂收。因讼争房屋在绍兴银行办理有抵押贷款，房屋三证原件均存放在银行。双方为被告先支付房款还是原告先取得三证原件发生争议，致交易未成。被告于2010年1月4日发函给原告，要求解除双方于2009年11月26日签订的房地产买卖契约。2010年1月5日，中介陈华娣将定金10万元返还给被告。
本院认为，本案争议的焦点在于原、被告之间所签订的房屋买卖合同的效力问题。首先，关于本案讼争房屋在绍兴银行设有抵押的事实，双方均无异议，本院予以确认。被告认为，其在签订合同时对此并不知情。本院认为，根据一般的房产交易惯例，买卖双方在签订合同前，买方应当验看卖方的房产三证，而且原、被告所签订的合同中约定，签订合同时，原告应将房产证、契税证、土地证等三证存放在中介。被告认为其在没有看到原告的房产三证，无法确认原告是否系讼争房屋合法产权人的情况下，就签订了购房合同并支付了定金10万元，这种做法与一般的交易惯例和生活常理不符，难以使人信服，因此，对原告主张的其在签订合同前已经出示房屋三证复印件，并将房屋在银行设有抵押的事实告知被告的意见，本院予以采信。其次，关于原告主张的本案讼争房屋过户前被告应当先支付房款130万元的问题。本院认为，根据双方合同约定，讼争房屋除定金外的价款采用一次性付款的方式，即在过户时，被告支付给原告买房款人民币130万元。也就是说，办理过户与支付房款应系同时履行。因办理房产过户前，出卖方必须具备房屋三证原件，因此从双方合同约定看，不存在原告主张的，被告先支付130万元房款，原告以此房款归还贷款后取得三证再办理过户的事实。最后，根据我国担保法和物权法相关规定，抵押财产未经抵押权人同意的，不得转让。受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告并无证据证明抵押权人同意原告转让抵押财产，也无法证明受让人即被告同意代为清偿债务或者已经代为清偿债务，因此其与被告之间就该抵押财产签订的转让合同系无效合同。对原告根据该无效合同要求被告支付违约金10万元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告返还第二倍定金10万元的诉讼请求，因合同无效仅产生返还已交付款项的法律后果，而反诉原告自认其已经从中介处取回定金10万元，故对其反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告邵阿利的诉讼请求；
二、驳回反诉原告傅海兴的反诉请求。
本案本诉部分案件受理费减半收取1150元，由原告邵阿利负担。反诉部分案件受理费减半收取1150元，由反诉原告傅海兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 虞媛媛
二〇一〇年十一月二十日
书记员 周 萍