福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民初32号
原告:罗联森,男，1990年5月14日出生，汉族，住福建省永安市。
被告：福建雅府房地产开发有限公司,住所地福建省大田县建设镇综合市场一号店。
法定代表人：陈良金，该公司执行董事。
被告：永安市宏盛工程有限公司,住所地福建省永安市下渡路606号（七楼）。
法定代表人：姜军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：管昌庆、陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。
原告罗联森与被告福建雅府房地产开发有限公司（以下简称雅府公司）、永安市宏盛工程有限公司（以下简称宏盛公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗联森，被告宏盛公司的委托诉讼代理人陈凤清到庭参加诉讼，被告雅府公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
罗联森向本院提出诉讼请求:1.确认罗联森与雅府公司签订的位于大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室房屋的《商品房买卖合同》有效，雅府公司立即协助罗联森办理房屋所有权转移登记手续。2.立即停止对位于大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室房屋的强制执行，并解除查封。3.雅府公司与宏盛公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月3日，罗联森与雅府公司签订了《商品房买卖合同》，雅府公司将位于大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室房屋以总价款863162元出卖给罗联森。2015年7月1日，罗联森通过大田县农村信用社转账将购房款863162元一次性支付给雅府公司。根据《物权法》第十五条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，罗联森与雅府公司签订的《商品房买卖合同》依法有效，承包人和抵押人的优先权亦不得对抗买受人，雅府公司应当协助罗联森办理房屋所有权转移登记手续。宏盛公司系执行案件的申请人，雅府公司系执行案件的�执行人，在执行程序中宏盛公司作为申请人向贵院申请对罗联森购买的涉案房屋进行查封，罗联森对此提出执行异议，贵院驳回异议申请，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十九条规定，提起本案诉讼。
雅府公司书面答辩称，1.大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室的所有权应归罗联森所有。2015年7月3日罗联森与雅府公司签订商品房买卖合同，罗联森向雅府公司购买该房屋，面积为57.977平方米，总价款为863162元，2015年7月1日罗联森通过银行转账形式将购房款转给雅府公司，罗联森购买的涉案房屋也已经在大田县房地产管理所办理备案手续，双方的买卖已经结束，因此该房产的所有权归罗联森所有。2.雅府公司与宏盛公司的经济纠纷应由双方另行解决，与罗联森无关，宏盛公司不得执行不属于雅府公司的财产。3.罗联森的各项请求符合法律规定，应当得到支持。
宏盛公司辩称，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，罗联森不是三宝广场5号楼111房产的权利人，罗联森依据未经备案，也未经预告登记的商品房预售合同所享有的债权主张上述房产归其所有，其权利主张违反《物权法》及《物权法解释(一)》之规定，缺乏权利合法性与真实性，其主张不足以排除强制执行，理应驳回执行异议。一、根据《物权法》第九条、第十四条、第二十条、《物权法解释(一)》第四条规定，大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室的房屋只订立合同没有备案，也没有办理预告登记，不发生物权效力，罗联森诉请解除查封与上述法律相悖�应予驳回。二、根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，罗联森对上述房产提出排除执行异议应予驳回。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须同时符合下列三种情形且其权利能排除执行的，人民法院才能予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉诉被查封的大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室房屋，属于商业营业用房，而不是用于居住房屋，不符合上述第二十九条规定第（二）项所购商品房系用于居住的法定情形，因此罗联森的权利并不能排除执行，故罗联森对上述房产提出的排除执行异议理由不能成立，不应得到支持。三、罗联森不是消费者，本案不适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定。根据《消费者权益保护法》第二条规定，消费者是为生活消费需购买使用商品或接受服务的人员。其本质特点是用于生活需要而不是经营和投资需要。罗联森购买的涉案房屋属商业营业用房，不是居住房屋，不是用于生活消费，不属于消费者权益保护法中所述的法律意义上的消费者。因此，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条针对消费者享有优先权在本案中不适用。罗联森以该法释条文为依据提出执行异议理由不能成立。四、退而言之，再根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，罗联森对上述房产提�执行异议也不足以排除执行，异议理由不能成立，应予驳回。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合下列四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院才予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。显然原告提出执行异议不具备上述法定条件，异议理由依据不足。本案中，罗联森提供的进帐单的时间、数额与商品房预售合同第七条约定不符，付款证据存在瑕疵和合理怀疑，且也没有交付上述房产，罗联森提出执行异议不具备上述法定条件，异议理由依据不足。五、雅府公司将房产转让给罗联森的行为实属恶意拖欠工程款，恶意转移财产，恶意逃避债务。2014年8月3日，雅府公司承诺保证付清工程款，向宏盛公司出具《承诺书》，《承诺书》第二条承诺在付清工程进度款2500万元之前，留5号楼工程不设置抵押、不销售，作为对支付答辩人工程款的担保，如没有在2014年8月20日前付清工程进度款2500万元，同意宏盛公司依法对5号楼进行处置，处置所得款优先支付宏盛公司的工程款。但雅府公司不仅未付清工程款，还于2015年将承诺应由宏盛公司处置的大田县建设镇“三宝商业广场”5幢包括111室在内的房产以出售的方式转移给包括罗联森在内的亲朋好友或利益关系人，且时至今日尚欠几千万工程款据不支付，导致答辩人无法支付施工班组几十人农民工工资，有的工人已经连续两三年拿不到工资不能回乡工春节与家人团聚。实属恶意拖欠工程款，恶意转移财产。宏盛公司对罗联森与雅府公司是否恶意串通逃避债务产生合理置疑。
到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权向大田县房地产管理所调取了讼争商品房的备案登记信息材料、雅府公司因欠付宏盛公司工程款而将相关房屋网上签约至何春焰名下的材料，并组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、罗联森向本院提交《商品房买卖合同（预售）》、《大田县预购商品房预告登记申请书》、《大田县商品房买卖合同备案信息表》、农商银行进账单各一份，欲证明：雅府公司（出卖人）与罗联森（买受人）于2015年7月3日签订《商品房�卖合同（预售）》，双方之间就涉案商品房（三宝商业广场5幢111室）存在商品房买卖合同关系；罗联森作为预购方就涉案商品房申请预告登记；大田县房地产管理所就涉案商品房办理备案登记，买受人为罗联森；罗联森于2015年7月1日向雅府公司转账支付购房款1502148元（其中涉案房屋价款863162元，6幢102号房屋价款638986元），已履行合同约定的付款义务。宏盛公司对罗联森所提供的证据的真实性及证明对象均提出异议，本院认为，宏盛公司对前述证据的真实性提出异议但未提供相应的证据予以反驳，本院对罗联森所提供的证据的真实性予以确认，对其所提供的证据能否证明待证事实将结合全案予以综合认定。
二、宏盛公司向本院提交以下两组证据：1.三明市中级人民法院（2016）闽04执异24号《执行裁定书》、福建省高级人民法院《2017》闽执复2号《执行裁定书》、三明市中级人民法院（2017）闽04执异7号《执行裁定书》各一份，欲证明：涉案房屋（店面）登记在雅府公司名下，房屋权属未发生转移，法院于2016年9月28日保全涉案房产并无不当，驳回罗联森的执行异议适用法律正确。2.《承诺书》一份，欲证明：雅府公司于2014年8月6日向宏盛公司出具承诺书，其中第二条承诺于2014年8月20日前付清工程进度款2500万元前，留5号楼工程不设置抵押、不销售、作为付款期间的担保，如未按期付款，同意由宏盛公司依法对5号楼进行处置，所得款优先支付工程款。承诺书说明雅府公司明知拖欠工程款，仍与罗联森签订商品房买卖合同，实属恶意拖欠工程款，恶意转移财产，恶意逃避债务。罗联森对于宏盛公司提供的前述证据的真实性未提出异议，本院对宏盛公司所提交证据的真实性予以确认，对其所提交的�据能否证明待证事实将结合全案予以综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月3日，雅府公司（出卖人）与罗联森（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，罗联森向雅府公司购买坐落于大田县建设镇建设村259#“三宝商业广场”5幢111室房屋，预售许可证号为（田）房预售证第1212号，房屋总价款863162元。2015年7月1日，罗联森以银行转账方式向雅府公司开设于大田县建设信用社的9030719010010000011215账户支付了相应购房款。该房屋已办理了网上签约，但尚未办理备案登记。
雅府公司与宏盛公司指定的何春焰（实际施工人）签订《商品房买卖合同》，雅府公司将大田县建设镇建设村259#“三宝商业广场”6号楼91套住宅及8号楼17间商业用房网签至宏盛公司指定的何春焰名下，以抵偿雅府公司欠付宏盛公司的工程价款，房屋总价值约3900万元。
本院受理的宏盛公司诉雅府公司、林任恒、陈永煌建设工程施工合同纠纷一案（该案正在审理中），依宏盛公司申请，本院依法查封了雅府公司所有的位于大田县的房产。罗联森等人向本院提出书面异议，要求解除对涉案的大田县三宝商业广场5幢111室房屋的查封。本院于2016年11月22日作出（2016）闽04执异24号执行裁定书，裁定驳回异议人的异议申请。福建省高级人民法院于2017年2月20日作出（2017）闽执复2号执行裁定书，裁定撤销原裁定，发回本院重审。本院重审认为，案涉房产并未登记在罗联森等异议人名下，房屋权属未发生转移，争议房屋的所有权人仍为雅府公司�本院据此依据宏盛公司的申请，查封涉案房产的行为并无不当。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，于2017年3月22日作出（2017）闽04执异7号民事裁定书，裁定驳回罗联森等人的异议，并告知其可以提起诉讼。罗联森在收到该裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。
本案争议焦点：1.涉案商品房买卖合同的效力；2.罗联森就涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题
雅府公司（出卖人）与罗联森（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，该《商品房买卖合同》就合同当事人、商品房基本状�、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、合同备案与房屋登记等主要条款进行了明确约定，罗联森依合同约定全额支付了购房款，该《商品房买卖合同》包含成立的必备条款，依法成立。依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”宏盛公司虽对涉案商品房买卖事实提出异议，但并未提供相应证据证明其主张，也没有其他证据证明涉案《商品房买卖合同（预售）》存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，应承担不利后果。现有证据能够证明罗联森与雅府公司之间建立商品房买卖合�关系并向雅府公司全额支付购房款的事实，本院对此予以确认。罗联森与雅府公司签订的《商品房买卖合同（预售）》项下的房屋虽然没有办理备案及产权登记，但罗联森依该合同享有物权期待权，不能因产权未登记在罗联森名下而否定该合同的效力，故涉案《商品房买卖合同》应为有效。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，对于案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，只能判决不得执行该执行标的，在案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以一并判决，并没有关于其他判决内容的规定。罗联森在案外人执行异议之诉中请求判决雅府公司协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续，该请求超出了案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持，其可依据合同另行主张。
二、关于罗联森就涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题
案外人异议之诉是法律赋予案外人提起诉讼以保护自身实体权利的救济途径，从而有效地阻止法院正在实施的执行行为，其主要目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行。因此，�外人异议之诉既包含对当事人是否对执行标的物享有实体权利进行判断，亦包含对其实体权利是否足以阻止对执行标的物的强制执行进行判断。执行异议之诉的请求是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定，该规定中有关能否排除执行的判断标准并不当然适用于执行异议之诉。
涉案房屋虽没有办理预售商品房备案登记及权属登记，罗联森未实际取得物权，但依据罗联森与雅府公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，罗联森享有要求雅府公司履行合同义务，将涉案房产登记在罗联森名下的请求权。该物权请求权形成时间在本院查封行为之前，从罗联森与雅府公司之间的合同关系以及宏盛公司与雅府公司之间对执行标的享有的权利上比较，罗联森与雅府公司之间系特定物买卖，标的指向明确，而宏盛公司与雅府公司之间系建设工程合同关系，宏盛公司对涉案查封房屋并无其他优先权，系一般债权人。罗联森已按照合同约定支付对价，涉案房产系预售商品房，罗联森对于涉案房屋没有实际交付及办理备案、过户登记手续不存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人�经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据该规定，罗联森享有物权期待权，就涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益，可以对抗宏盛公司依一般债权申请对登记在雅府公司名下的涉案房产的执行。同时，就尚欠工程价款而言，雅府公司同意以商品房冲抵其尚欠宏盛公司的工程价款，并与宏盛公司指定的何春焰（实际施工人）签订《商品房买卖合同》，总价款约3900万元，解除对涉案房屋的查封并未损害宏盛公司的利益。
综上所述，本院认为，罗联森与雅府公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。故罗联森关于要求确认其与雅府公司签订的位于大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室房屋的《商品房买卖合同》有效的主张有事实及法律依据，本院予以支持。罗联森主张雅府公司协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续，该请求超出了案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。罗联森就涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益，其关于立即停止对位于大田县建设镇“三宝商业广场”5幢111室房屋的强制执行、并解除查封的主张于法有据，本院予以支持。雅府公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第四百六十五条规定，判决如下：
一、罗联森与福建雅府房地产开发有限公司签订的坐落于福建省大田县建设镇建设村259#三宝商业广场5幢111室房屋的商品房买卖合同合法有效；
二、罗联森就福建省大田县建设镇建设村259#三宝商业广场5幢111室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，停止对该房屋的强制执行；
三、驳回罗联森的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告永安市宏盛工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 王 瑞 峰
审 判 员 吴 树 辉
代理审判员 黄 莉 花
二〇一七年九月十一日
书 记 员 陈月虹（代）
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、
扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国
民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断�规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。