江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0206民初6703号
原告（反诉被告）：蔡凤云，女，1987年1月7日生，汉族，住江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：范晶晶，江苏金锡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨秋菱，女，1972年9月22日生，汉族，住青海省西宁市城西区。
委托诉讼代理人：张月霞，江苏维世德律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡凤云与被告（反诉原告）杨秋菱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡凤云及其委托诉讼代理人范晶晶、被告杨秋菱的委托诉讼代理人张月霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蔡凤云向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的《无锡市房屋转让协议》。2、判令杨秋菱支付蔡凤云实际损失23万元并返还定金20000元。3、支付贷款评估费4320元。诉讼费由杨秋菱负担。事实和理由：2016年8月16日，蔡凤云与杨秋菱在无锡南山房产经纪有限公司（以下简称南山公司）居间介绍下签订了《无锡市房屋转让协议》，约定杨秋菱将其所有的坐落于无锡市惠山区理想城市868号1401室房屋出售给蔡凤云，房屋价款为72万元。后蔡凤云按约支付了定金,但杨秋菱却拒绝履行合同，故诉至法院。
杨秋菱答辩并反诉称：合同确定的时间根本无法实现合同目的。蔡凤云应在签订合同之日起10日内支付首付款，而蔡凤云未按照约定将首付款支付给杨秋菱，先行违约方系蔡凤云。现请求法院判令双方签订的《无锡市房屋转让协议》无效，蔡凤云支付违约金7.2万元，并承担诉讼费。蔡凤云要求其承担损失23万元依法不成立，杨秋菱不承担任何赔偿责任。
蔡凤云针对反诉辩称：1、涉案的房屋转让协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均有完全的民事行为能力，不违反法律的强制性规定，因此是有效的，双方都应当遵守合同的约定，但因杨秋菱拒绝卖房，无法履行合同的约定，故蔡凤云要求解除合同；2、违约方为杨秋菱，违约责任由杨秋菱承担，不应当由蔡凤云承担；3、诉讼费也应当由杨秋菱一方承担，不应当由蔡凤云承担。
本院经审理认定事实如下：2016年8月16日，蔡凤云在南山公司居间介绍下签订了《无锡市房屋转让协议》（合同编号0000042），因当时杨秋菱在青海西宁无法到场签约，故由南山公司工作人员通过微信将上述协议发送给杨秋菱。2016年8月20日,杨秋菱打印上述协议并签字拍照后又通过微信发给南山公司工作人员，协议约定杨秋菱将其所有的坐落于无锡市惠山区理想城市868号1401室房屋（毛坯房）出售给蔡凤云，建筑面积92平方米，房型2室2厅1卫，房屋价款为72万元；蔡凤云应于签订协议当日交纳定金10000元，应于签订协议后10日内支付首期房款21万元，首付款含尾款10000元由南山公司代为保管，余款通过银行抵押贷款形式支付（房款期限以贷款银行为准）；本协议签订后杨秋菱须以产权证、共有证、土地证为质押，暂存居间方。甲乙双方需提供相关有效证件（身份证、户口本、婚姻状况证明等）交由居间方，居间方在双方提供相关证件齐全，三个工作日开始办理该房屋的评估、贷款，过户等手续。双方于2016年8月31日办理产权转让手续，双方手续办妥、房款付清后，于三日内将房屋正式交付给蔡凤云，杨秋菱于2016年8月31日前将户籍迁出；若任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付总房价款的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿。若蔡凤云未按约定时间内付款，每逾期一日，应向杨秋菱支付房屋成交价5‰作为违约金；逾期十五日杨秋菱有权视为蔡凤云拒绝履行合同，杨秋菱有权要求蔡凤云支付房屋成交价10%作为违约金。且即日起本合同解除，杨秋菱有权将该房屋另行转让。
2016年8月16日至2016年8月23日，南山公司工作人员徐某通过微信和杨秋菱联系，由杨秋菱完成了合同签约，并陆续将房产证、土地证、户口本、身份证拍照后通过微信发送给徐某。协议签订后，蔡凤云于2016年8月20日向南山公司交付定金10000元，南山公司工作人员向杨秋菱汇款10000元，因系统问题，又支付给杨秋菱10000元。审理中，杨秋菱认为蔡凤云违约，故定金10000元不予返还，另外10000元可作为购房款予以返还。
2016年9月23日，蔡凤云丈夫崔浪两次跟杨秋菱进行了通话，通话中杨秋菱多次提及其对该房屋很喜欢，其并不急着出卖，好几家95万元要买，但其也都不想卖了。但考虑蔡凤云已付了定金，卖房还是优先考虑蔡凤云，但当时72万元的价格低了，要求加价，但因加价数额双方未谈拢。其中崔浪还提到预付款要等到杨秋菱过来过户时再支付，杨秋菱表示“是”。
2016年11月5日，杨秋菱邮寄给蔡凤云一份解除房屋买卖合同通知书，通知书载明：你于2016年8月16日与我签订的《无锡市房屋转让协议》，约定你购买我无锡市惠山区理想城市868号1401一处房产，合同就付款时间及方式、违约责任等均作了明确约定，根据协议第五条第二款的规定，你方应于本协议签订后10日内即2016年8月26日之前支付首期房价款21万元，到期后，你没有按约定时间交付；后经我多次催交，但你至今仍没有交付已严重违约。按照协议第九条第四款的规定，你方未按约定时间付款逾期15日的，我方即有权视为你方拒绝履行合同，你方应支付该房屋成交价的10%作为违约金，且于2016年9月9日合同自动解除。现我按合同约定通知你合同解除，请你接到通知后协商有关合同解除的善后事宜，否则我将通过法律途径追究你的违约责任。
2016年11月19日，杨秋菱与南山公司工作人员徐某进行了通话，徐某陈述：蔡凤云起诉这个事已经全部给公司处理了，我基本不过问了。该讲的都讲了，就是协调不了。这个挂97万具体情况也不知道，不知道谁给挂的，我没有做也不知道。我那个……根本就不用了，我现在不用安吉这儿的帐户了，我用的是另外一个帐户……，那个什么不太了解。现在是什么情况我都不知道，走到哪一步我都不知道。反正她那边流程已经开始走了，最后你该怎么弄怎么弄吧，现在和我讲也没用，只能是客户那边再说了。
2016年12月21日，南山公司出具情况说明一份，载明：蔡凤云到我司奥林匹克店看房，看中杨秋菱位于无锡市××山区××城市××室的房产。蔡凤云于2016年8月16日在我司奥林匹克店签订无锡市房屋转让协议，房价款720000元整，合同签字是蔡凤云在我司奥林匹克店签字后由我司工作人员通过微信发给杨秋菱，杨秋菱于2016年8月20日签字后拍照发给我司工作人员。蔡凤云向我司支付定金10000元，我司工作人员于2016年8月20日将定金转交于杨秋菱，因银行系统问题，我司先后两次向杨秋菱转账共计20000元。杨秋菱直到2016年9月23日才将房产材料及房东信息发至我司，导致我司无法及时办理银行贷款手续。蔡凤云对此提出异议，表示银行贷款没确定之前无法按照合同约定支付首付款。我司及时与杨秋菱联系，表示首付款在办理房屋过户手续时一起支付，对此杨秋菱表示可以。2016年9月1日银行贷款下来后，我司工作人员多次催促杨秋菱过来无锡办理过户手续，杨秋菱每次都以忙、没时间、买不到车票为由推拖。直到后来，杨秋菱告知我司拒绝过户的原因是其要求涨价到95万，否则不会到无锡办理房屋过户手续，蔡凤云表示可以涨价几万元但是涨到95万元太高，无法接受。审理中，蔡凤云申请南山公司工作人员徐某出庭作证，其陈述：蔡凤云签好合同后其发给杨秋菱，杨秋菱看过后签好字再发给我，杨秋菱把贷款的材料发给我后，我公司专门有办贷款的人，我同事去办的贷款，办理贷款不需要房东去，但需要房东的房产证、土地证、身份证、户口本复印件。贷款办下来了，但是因为房东一直不过来，刚开始说订不到票，后来房价涨了，又提到要涨价，在原来基础上加到95万，因拖的时间太长没过户，贷款又收回去了。我和房东确认过，但是没有录音。关于首付款支付问题，我前期和房东说过，因为她一直没有过来，而且贷款已经下来了，但房屋没有过户，当时沟通还比较好。房东和我说过首付款可以在过户的时候一起支付，双方都有讲到……。系统中的信息可以随时修改，因为当时闹的不行，所以修改了价格，具体时间不清楚了。出售信息72万元有登记记录，95万元的售价是我修改的，具体什么时候不清楚。做中介2年，银行贷款审批流程需7个工作日，没过户无法下款。贷款合同批下来后要约定时间去过户，要是愿意出钱的话2天就能搞定。蔡凤云是8月16日签的合同，签订后10内支付首付款我是知道的。按理说办理过户前首付款要付清，因杨秋菱贷款材料提供的比较慢，导致贷款审批慢，而且她一直不过来，所以达成过户时支付首付款。中介费多少记不清，办理贷款要带房东的房产证、土地证，只要复印件。因为不是所有事情都是我来弄的，房东这边是我联系的，蔡凤云那边是另一个同事负责联系。蔡凤云和杨秋菱沟通的事情后来我参与的时候就知道了，蔡凤云也主动讲过要交首付款，因贷款原因后来就没给钱。关于这个我跟她们都说过的，杨秋菱每次提供材料都比较慢，当时杨秋菱还答应马上过来。关于杨秋菱就首付款同意在过户时一并支付是通过电话沟通的。涉案房屋挂到95万元是杨秋菱跟我说的，说要把这个事情处理好。房产证等证件是2016年8月23日全部交给我。贷款是蔡凤云一起去办理的，贷款批下来是贷款审批通过，过完户要拿房屋做抵押就可以拿到钱，钱直接打给房东。之前给杨秋菱转过定金，所以有她帐户。经质证，蔡凤云对证人证言真实性无异议，杨秋菱认为证人前后陈述矛盾，对其真实性不予认可。
关于赔偿损失的诉讼请求，蔡凤云申请对涉案的无锡市惠山区理想城市868号1401号房产市场价值进行鉴定评估以确定房屋差价损失。本院依法启动鉴定评估程序，进行了选鉴及现场勘查。双方就评估基准日存在异议，蔡凤云认为应当自起诉杨秋菱解除合同之日（即2016年11月9日）作为基准点进行评估，同时认为如果协商不成，也同意按照杨秋菱通知解除之日（2016年11月5日）作为评估基准点，杨秋菱认为应当自合同签订之日（其于2016年8月20日签字）起10日内蔡凤云应当支付首付款的时间（即2016年8月30日）作为基准点进行评估。因双方无法协商一致，本院确认以杨秋菱通知蔡凤云解除合同之日（即2016年11月5日）作为该房屋价值鉴定基准日。2017年8月5日，无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司出具求实（2017）（房估）WX字第78号房地产估价报告。估价报告估价结果载明无锡市惠山区理想城市868号1401号房屋在价值时点2016年11月5日的房地产单价为10335元/㎡,总价为95.36万元。经质证，蔡凤云对评估报告真实性、合法性均予以确认。杨秋菱认为该评估报告违反了评估法等法律规定的真实性、合法性、客观性、准确性等估价原则，对估价的价值时点不予认可，故对评估报告和鉴定结果不予认可，并对该评估报告提出了诸多异议，主要异议点为：1、评估报告载明有效期自2017年8月5日至2017年8月4日，明显错误。2、评估报告上载明的鉴定人员马国风在现场勘查当日并未至现场。3、评估报告载明是一梯二户，但实际情况是一梯三户。其在庭审中陈述据其了解，目前房价也就8000-9000元左右，达不到10000元以上。审理中，鉴定人员吴宏卫出庭接受了质询，其陈述：2017年7月6日当天，我到现场的，马国风没有到场，另外到场的是没有资质的助手叫陈惠。评估报告上的到现场不是实际到现场，马国风确实没有去房子里面，因为房子没装修，所以我们两个人去就可以了，而且还进行了拍照、录像。但她去周边做调查，勘查一下周边的环境等。根据房地产估价规范GB/T50291-2015的规定，估价报告后面都附资质证书，资质证书在更换中，报告上的有效期是笔误，一般是一年有效期。当时勘查结果写的是每层三户，但一梯两户、一梯三户对于估价结果没什么影响。评估根据比照法，从中介公司采集数据，采集理想城市花园的成交案例，再按照楼层，室内装修等考虑再进行修正，修正后平均。勘查记录是一层2部电梯、三户。针对杨秋菱提出的异议，无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司于2017年9月21日又出具了回复函，称求实（2017）（房估）WX字第78号房地产估价报告存在两处文字误差，一、关于报告中“有效期自2017年8月5日起至2017年8月4日”应更正为“有效期自2017年8月5日起至2018年8月4日”。二、关于报告中估价对象所在建筑状况里“该门栋内为一梯2户，2台电梯上下”应更正为“该门栋内为一梯3户，2台电梯上下”。针对回复函，蔡凤云对此无异议，杨秋菱对“有效期”认可系文字错误，对更正无异议。对“1梯3户，2台电梯上下”不认可是文字误差，应当是事实错误，直接影响到估价结果偏高。
审理中，蔡凤云提出可以继续履行合同，杨秋菱不同意继续履行合同。本案经本院主持调解，因双方各执己见而调解未果。
以上事实，有《无锡市房屋转让协议》、微信聊天记录、转账记录、出售价格表、通话记录、情况说明、无锡市房屋登记簿证明、土地登记查询结果告知书、解除房屋买卖合同通知书、证人徐某的证言、鉴定人员吴宏卫的陈述、求实（2017）（房估）WX字第78号房地产估价报告、评估费发票、回复函及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：蔡凤云、杨秋菱签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。至于杨秋菱提出该协议从签订日期到履行完毕的期限根本不能实现合同约定，南山公司与蔡凤云签订合同时存在蓄意预谋，合同应当无效的抗辩意见。本院认为，关于办理贷款的期限南山公司工作人员已进行了说明，材料齐全的情况下，7个工作日内能够完成。而办贷所需的房产证、土地证、户口簿、身份证等都要杨秋菱提供。况且买受人支付尾款亦可以通过其他途径进行筹集，并不必然导致合同目的无法实现。杨秋菱提出合同约定的期限根本不能实现合同约定，买受人与中介存在蓄意预谋的抗辩也未提供证据，本院不予采信。本案争议焦点系蔡凤云、杨秋菱哪一方存在违约。蔡凤云认为杨秋菱因市场房价上涨，要求加价为由不想出售房屋，存在违约。杨秋菱认为蔡凤云在签订协议10日内未支付首付款，存在违约。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。蔡凤云丈夫与杨秋菱的通话中提及首付款至过户时一并支付，杨秋菱也做出了肯定的应答。在该次通话中杨秋菱多次提到房价上涨，不想卖房子，多次商谈房屋加价问题，却根本未提要让蔡凤云支付首付款，审理中其且明确不同意继续履行合同。且南山公司出具的情况说明也印证了双方通话时的意思表示。故本院综合判断，双方对支付首付款的时间已进行了更改，杨秋菱拒售房屋已构成根本违约，应承担违约责任。关于赔偿损失的认定问题。合同载明如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同法亦规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，由于一方违约，导致合同无法履行，造成守约方订立合同的目的落空，同时也丧失另订立其他有利合同的机会，期待的合同利益无法实现。守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，本案中蔡凤云有权要求违约方赔偿房屋差价损失。
关于差价损失的数额确定问题，可比照房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。房屋市场价的确定在本案中具体涉及到采信哪个基准时间点的问题。杨秋菱认为应当自签约后10天蔡凤云应付首付款之日作为鉴定基准日，蔡凤云认为应当自其起诉之日作为鉴定基准日。本院认为，杨秋菱作为违约方并无法定或约定的合同解除权，若将支付首付之日作为确定市场价的基准时间点，则等同将此后的所有房屋涨价的利益损失均转嫁给守约的购房人承担，与诚实信用原则相悖。同时合同解除需要通知相对方才发生法律效力，在合同最终解除之前，涉案合同仍处于可能继续履行的状态，故本院认为，在蔡凤云起诉要求解除合同、赔偿损失即视为通知相对方解除合同，而杨秋菱亦邮寄了解除合同通知书，表达了解除的意愿，蔡凤云也同意按照杨秋菱做出解除通知书的时间即2016年11月5日作为评估基准日，故本院确认2016年11月5日作为评估基准日较为合理。无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司是具有评估资质的机构，其在针对涉案房屋现场勘查、周边调查比照的基础上出具的评估报告具有较高的证明力，参照《评估报告》确定本案房屋差价损失比较客观。杨秋菱提出的价格在8000-9000元左右的意见未提供相应依据。关于有效期，评估机构已做出相应更正，杨秋菱亦予以认可。关于“一梯三户、二部电梯”的问题，评估机构的现场勘查底稿跟客观情况一致，其评估结论亦是依据勘查结果做出，评估机构已做出合理解释。关于现场勘查人员问题，本院认为，一名评估人员对现场也进行了拍摄、记录，另一位评估人员去评估标的所在地外围调查相关情况也是现场勘查的一种形式。而杨秋菱虽对评估报告提出异议，并未能提供足以推翻该评估报告的依据。故本院采用求实（2017）（房估）WX字第78号房地产估价报告确定涉案房屋市场价值95.36万元，蔡凤云自愿以95万元的价格主张，本院照准。至于杨秋菱提出即使存在违约，蔡凤云主张的实际损失23万元明显偏高的抗辩意见，本院根据房屋买卖合同的实际履行情况、蔡凤云支付购房款的数额、合理的成本支出、房屋差价，根据公平原则和诚实信用原则，适当调整违约金数额，本院在房屋差价23万元的基础上酌定支持蔡凤云经济损失20万元。
关于蔡凤云要求返还定金的诉讼请求，本院认为，杨秋菱同意其收到20000元中的10000元作为购房款予以返还，本院予以准许。在合同解除情形下，杨秋菱存在违约，杨秋菱应返还定金10000元。
关于蔡凤云主张的贷款评估费4320元，因其未提供相关证据，本院不予支持。
关于杨秋菱的反诉请求，本院认为，其诉讼请求主张合同无效与要求蔡凤云承担违约责任本身存在矛盾，且本院根据双方举证情况，认定杨秋菱存在违约，故本院对其反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、蔡凤云与杨秋菱于2016年8月20日签订的《无锡市房屋转让协议》（合同编号0000042）于2016年11月5日解除。
二、杨秋菱于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡凤云返还定金、购房款20000元。
三、杨秋菱于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡凤云支付损失费200000元。
四、驳回本诉原告蔡凤云的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告杨秋菱的反诉请求。
上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4900元、评估费10479元，合计15379元，由蔡凤云负担1281元、杨秋菱负担14098元（该款已由蔡凤云预交，杨秋菱于本判决生效之日起十日内将其应负担部分直接支付给蔡凤云）；反诉案件受理费减半收取800元，由杨秋菱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄树杰
审 判 员 赵 新
人民陪审员 戴建宏
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 许 姣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。