四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）成民初字第793号
原告成都新新皮件服装总厂。住所地：成都市锦江区一环路东四段。
法定代表人刘益富，厂长。
委托代理人陈强，四川锦官城律师事务所律师。
被告成都天座商城。住所地：成都市顺城街。
法定代表人罗永明，总经理。
委托代理人曾俊，四川君合律师事务所律师。
委托代理人孙蓉，四川君合律师事务所律师。
被告成都市人民防空办公室。住所地：成都市高新技术开发区民丰大道西段***号。
法定代表人周芝茂，主任。
委托代理人谢萍，四川世正律师事务所律师。
委托代理人邹传英，四川世正律师事务所律师。
被告成都城乡商贸物流发展投资（集团）有限公司。住所地：成都市锦江区新桂村西五街**号。
法定代表人游光甫，董事长。
委托代理人曾俊，四川君合律师事务所律师。
委托代理人孙蓉，四川君合律师事务所律师。
原告成都新新皮件服装总厂（以下简称新新皮件厂）诉被告成都天座商城（以下简称天座商城）、成都市人民防空办公室（以下简称人防办）、成都城乡商贸物流发展投资（集团）有限公司（以下简称城乡商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月14日立案受理，依法组成合议庭于2010年11月29日、2011年3月28日公开开庭进行了审理。原告新新皮件厂法定代表人刘益富及其委托代理人陈强，被告天座商城及城乡商贸公司共同委托代理人曾俊、孙蓉，人防办委托代理人谢萍、邹传英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1993年10月26日，新新皮件厂与天座商城和人防办签订《协议》，约定：新新皮件厂将其已交风险抵押金800万元和经新新皮件厂和人防办双方确认的招商应得收入420万元和交使用费600万元共计1820万元付给天座商城，作为新新皮件厂有偿使用天座商城盐市口大厅负一、二层玖年的使用费，有偿使用合同由新新皮件厂与天座商城另订。同日，新新皮件厂与天座商城签订了《营业场地有偿使用合同》，约定：天座商城将其盐市口大厅负一、二层共5972平方米交新新皮件厂营业使用；天座商城同时将该大厅与地面三个出入口，和配套设施（备）、货柜（架）无偿交新新皮件厂营业使用；新新皮件厂一次性向天座商城承付使用费1820万元；合同有效期为玖年，从1993年10月1日起至2002年9月30日止。1997年8月27日，新新皮件厂与天座商城又协议将营业场地使用期限变更为至2007年9月31日止。2009年，新新皮件厂才发现天座商城交付其使用的盐市口大厅负一、二层实际经营面积仅为4585.42平方米，与《营业场地有偿使用合同》约定的营业使用面积相差甚远，天座商城因此多收取了营业场地使用费422.63万元。1993年5月31日，人防办向成都市工商行政管理局申请设立了全资企业天座商城，注册资金为8050万元。然而，在2002年11月19日前，天座商城一直被工商部门认定为注册资本不实的单位，直到2002年11月19日，人防办才将天座商城的注册资金出资到位，但此时天座商城的注册资金已从设立之初的8050万元急剧缩水到仅为1110.164706万元。2010年2月，人防办将其所属企业天座商城移交给城乡商贸公司，移交资产包括天座商城的全部资产及负债。因此，人防办和城乡商贸公司依法应当对天座商城的债务承担连带清偿责任。据此，请求判令：三被告向原告返还多收的营业场地使用费422.63万元；全部诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，提交了下列证据材料：
第一组：1、原告《企业法人营业执照》及《非公司企业法人变更登记申请表》；2、被告天座商城《企业法人营业执照》及《非公司企业法人变更登记申请书》；3、成都市组织机构信息表；4、《企业法人营业执照》。用以证明原被告各方的诉讼主体资格。
第二组：5、《协议》；6、《营业场地有偿使用合同》；13、公证书。用以证明原告新新皮件厂与被告天座商城之间存在租赁合同关系。
第三组：7、天座商城盐市口大厅负一、二层指标；8、成都市锦江区人民法院法庭审理笔录；14、人防办《关于人防工程盐市口大厅面积计算的说明》；15、营业合同。用以证明人防办认可天座商城盐市口大厅负一、二层实际经营面积为4585.42平方米。
第四组：9、企业法人申请开业登记注册书；10、人防办成防办财（2002）19号文件；11、成都市国有资产监督管理委员会成国资产权（2010）9号文件；12、城乡商贸公司概况。用以证明三被告的关系，进而证明被告人防办、城乡商贸公司应当连带退还多收取的租金。
被告天座商城辩称，一、新新皮件厂承租盐市口大厅系整体租赁。人防办依据政府方针出资设立天座商城对盐市口大厅进行管理。鉴于新新皮件厂在投资过程中投入了一定装修和精力，经过协商，各方签订了财务结算问题的协议和原则，在签订的三方协议中明确将新新皮件厂已交的风险抵押金等1820万元作为有偿使用的费用，并未确定使用面积。在新新皮件厂与天座商城订立的合同中也没有约定使用面积和以面积确认租赁金额。可见，租赁双方达成协议是在确定租金总额的情况下，出租方按照租赁物的现状交付给承租人使用，双方确定使用一定的期限，系整体租赁。二、盐市口大厅负一、二层的面积并非仅为4000多平米，而是超过了6000平方米，人防办出具的指标数据和说明可以证明。新新皮件厂认为应按人防办出具的指标中最小的面积即营业面积4585平米确认租金是断章取义。三、新新皮件厂参与了天座商城的建设，刘益富还曾经作为天座商城的总指挥，他对天座商城的情况是完全清楚的。现在提起诉讼已超过了诉讼时效期间。四、城乡商贸公司并非合同当事人，无需向新新皮件厂承担任何法律责任。
被告天座商城提交以下证据材料：
第一组：1、天座商城董事会第二次会议纪要；2、刘益富、李明秀等同志的任职通知；3、会议纪要。用以证明刘益富是天座商城筹备人员和管理人员之一，参与了租赁物的修建和招商工作，清楚租赁物的详细情形，新新皮件厂起诉已过诉讼时效期间。
第二组：4、《协议》；5、《营业场地有偿使用合同》；6、有关财务结算的原则；7、公证书。用以证明新新皮件厂是整体承租，并未约定按照面积确定租金。
第三组：8、成都市人防建筑设计研究院（以下简称人防设计院）出具的《人防工程建筑面积计算书》，用以证明租赁面积实际为6149.11平方米。
被告人防办辩称，一、新新皮件厂已经进入清算程序，应该由清算组提出诉讼，新新皮件厂作为原告主体不适格。二、新新皮件厂的主张是基于其与天座商城签订的《场地有偿使用合同》，人防办不是合同当事人，根据合同相对性，人防办不是本案适格被告。三、人防办在设立天座商城时不存在出资不实的情形，新新皮件厂主张出资不实的证据材料不具真实性，人防办变更注册资金也是合法的。四、天座商城合法存续，依法应当独立承担民事责任。
被告人防办提交以下证据材料：
第一组：1、《场地有偿使用合同书》及《公证书》。用以证明人防办主体不适格。
第二组：2、《关于同意成立“成都天座商场”的批复》；3、《关于顺城街人防工事用作商业场地的证明》；4、成国资信（93）字第22号《资金信用证明》；5、《申请开业登记事项》；6、《企业法人营业执照》。用以证明人防办于1993年依法设立天座商城。
第三组：7、成财教（2002）33号《关于同意成都市人民防空办公室划拨经营性资产给天座商城的批复》；8、《企业法人申请变更登记注册书》。用以证明人防办2002年依法变更天座商城注册资本并出资到位。
第四组：9、天座商城《企业法人营业执照》及《非公司企业法人变更登记申请书》；10、成都市国有资产监督管理委员会文件成国资产权（2010）9号。用以证明天座商城是独立的主体。
被告城乡商贸公司辩称，一、城乡商贸公司不是案涉合同的主体，不是本案的适格被告。天座商城是依法成立的具有独立法人资格的法人主体，具有独立承担民事责任的主体资格。城乡商贸公司根据成都市政府的文件最终登记天座商城是在2010年5月份，案涉租赁合同早已经履行完毕，城乡商贸公司没有对天座商城出资，没有基于出资产生的权利义务，其因此不应承担任何责任。二、人防办在出资过程中没有瑕疵，不应承担任何责任。
被告城乡商贸公司未提交证据材料。
经庭审质证，对原告新新皮件厂提交的证据材料，被告天座商城质证意见为：对证据材料1、2的真实性和合法性、关联性均没有异议；对证据材料3、4、9、10、11、12的真实性和合法性没有异议，但认为与本案无关，不能证明新新皮件厂关于人防办出资不实并要求其承担连带责任主张；对证据材料5、6、13的真实性、合法性没有异议，但认为该证据材料反而证明新新皮件厂整体租赁行为；对证据材料7、8的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，且租金也不应当按新新皮件厂主张的最小面积及经营面积4585平方米计算，而应该按照建筑面积计算。对证据材料14认为人防办将租赁面积减少是为减轻新新皮件厂应承担的管理费，对证据材料15真实性不予确认，且与本案无关。
人防办质证意见认为，对证据材料1无异议；证据材料2与本案无关，相反能证明人防办与天座商城没有关系；对证据材料9、10、11、12真实性、合法性没有异议，不能证明人防办出资不实；对证据材料5真实性、合法性没有异议，但该协议已经被终止，与本案纠纷没有关系；证据材料6证明新新皮件厂与天座商城的权利义务，与人防办无关；对证据材料7、8、14的真实性、合法性没有异议，人防办出具给天座商城的数据是优惠的数据，该指标并不是建筑指标，出具主体也不是设计单位，不能证明新新皮件厂的主张。证据材料13的真实性、合法性、关联性没有异议，证明人防办不是合同当事人，主体不适格。证据材料15与本案无关。
城乡商贸公司质证认为，证据材料11、12，证明城乡商贸公司是2010年根据政府批示登记为天座商城的监管单位和出资人，没有否认天座商城的主体资格，城乡商贸公司与本案没有任何关系，是在租赁合同履行完毕以后才根据政府文件成为出资人的。其他意见与天座商城一致。
对被告天座商城提交的证据材料，原告新新皮件厂的质证意见为：对证据材料1没有异议，但不能证明其主张，恰好证明天座商城的管理经营权是由人防办掌控，且刘益富不清楚天座商城的情况；对证据材料2、3有异议，认为系单方文件，真实性无法确认且证据材料3也没有与会者的签名，该证据材料说明天座商城的管理经营权是由人防办掌控，新新皮件厂不可能知道盐市口大厅的真实情况；对证据材料4真实性、合法性、关联性没有异议，证明场地是用于营业使用；对证据材料5、6质证认为，刘益富作为天座商城经理时间很短暂，后来被撤销，其对于商城的真实情况和真实面积不清楚。对证据材料7没有异议，截止1997年都是按照5000多平米收取的费用。对证据材料8真实性无异议，但认为出具单位人防设计院系人防办的下属单位，其与被告有利害关系，具体内容也含糊不清且无图纸印证，并与人防办出具的数据出入太大，该数据不真实。
被告人防办质证无异议，而且认为恰恰说明了新新皮件厂与天座商城双方结算时人防办没有参与。
城乡商贸公司质证无异议。
对被告人防办提交的证据材料，原告新新皮件厂质证认为，对第一组证据材料无异议；对第二、三组证据材料无异议，但说明天座商城注册资金为8000多万元，人防办在2002年9月以后才出资到位，且只有1000多万元；对第四组证据材料无异议，但认为不能证明人防办的观点，只能证明新新皮件厂的观点。
被告天座商城质证无异议。
被告城乡商贸公司质证认为对前三组证据材料没有异议，第四组证据材料证明天座商城具独立主体资格，城乡商贸公司只是作为管理人和出资人，此时本案的租赁合同已经履行完毕，城乡商贸公司与本案无关。
本院认为，原被告各方提交的证据材料中除原告新新皮件厂提交的证据材料15营业合同与本案不具关联性外，其余证据材料均符合证据材料的真实性、关联性、合法性，应予采信，并作为认定案件事实的依据。
依据上述有效证据材料和当事人的一致陈述，本院认定以下事实：
一、1993年10月26日，人防办（甲方）、新新皮件厂（乙方）与天座商城（丙方）签订一份《协议》，主要内容有：一、甲乙双方经自愿协商，决定从1993年10月1日起，终止双方于1992年10月28日签订的《成都新新制衣公司承包经营顺城街人防工程协议》、1992年10月28日签订的《合约书》和1992年11月7日签订的《承包经营合同书》；二、乙方将其已交风险抵押金800万元和经甲乙双方确认的招商应得收入420万元和交使用费600万元共计1820万元付给天座商城，作为新新皮件厂有偿使用天座商城盐市口大厅负一、二层玖年的使用费。有偿使用合同由新新皮件厂与天座商城另订。协议附件为《有关财务结算问题的原则》，主要内容有：新新皮件厂实有资金1820万元，含风险金转入使用费800万元，当年招商所得420万元；当年所交盐市口大厅使用费500万元，集资费100万元。附件上有新新皮件厂法定代表人刘益富和天座商城人员肖坤健的签字。
同日，新新皮件厂与天座商城签订了《营业场地有偿使用合同》，主要约定：天座商城将其盐市口大厅负一、二层（共5972平方米交新新皮件厂营业使用；天座商城同时将该大厅与地面三个出入口，和配套设施（备）、货柜（架）交新新皮件厂营业使用）；新新皮件厂一次性向天座商城承付使用费1820万元并按月支付综合管理费（暂定3000平方米计算，每平方米每月3元）；合同有效期为玖年，从1993年10月1日起至2002年9月30日止等。
1997年8月27日，新新皮件厂与天座商城又签订《场地有偿使用合同》，主要内容有：经双方协商和人防办对天座商城的授权委托，一致同意终止1993年10月26日新新皮件厂、人防办、天座商城所签协议书及附件《有关财务结算问题的原则》和新新皮件厂与天座商城签订的《营业场地有偿使用合同》，并在认真结算，全部了结彼此债权债务的基础上，达成以下合同。一、
天座商城将其盐市口大厅负一、二层（共5972平方米交新新皮件厂营业使用；天座商城同时将该大厅与地面三个出入口，和配套设施（备）、货柜（架）交新新皮件厂营业使用）；二、使用期限十年，从1997年10月1日至2007年9月30日。三、使用费考虑新新皮件厂对负二层的前期装修，因此优惠价为1210万元，该费用从本合同前言中的全部合同结算后所剩使用费1010万元及招商费用200万元中进行抵交，互不补差。综合费按照每平方米3元计等。
上述合同签订后，新新皮件厂一直使用场地至2009年。
二、2009年，天座商城向成都市锦江区人民法院提起诉讼，诉请要求新新皮件厂交还盐市口大厅负一、二层场地，支付场地占用费和综合管理费等。在审理中，天座商城提交了盐市口大厅负一、二层指标，载明：建筑面积为5325.6平方米，使用面积为4952.6平方米，经营面积为4858.42平方米。2009年12月人防办就该面积的计算向法院作出了《关于顺城街人防工程盐市口大厅面积计算的说明》，主要内容为：根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，该大厅总面积为6304.4526平方米。4952.6平方米的计算背景是人防办应天座商城的要求为天座商城起诉新新皮件厂支付场地占用费和综合管理费案出具。当时考虑按
6304.4526平方米计算，新新皮件厂会承担很大的管理费交付责任，在不违反相关法律法规、考虑到新新皮件厂的实际困难的前提下，在总面积基础上扣减了进风道、楼梯、内外墙体、排风机室、风井及进风机室、自动扶梯空洞、天桥空洞、三个出入口等面积后计算得出。建筑面积5325.6平方米为总建筑面积
6304.4526平方米扣出三个出入口、外墙及三个进风口后的面积；使用面积4952.6平方米为5325.6平方米扣出异形空洞、楼梯空洞、天桥空洞、自动扶梯空洞后的面积；经营面积4858.42平方米为4952.6平方米扣出内墙、排风机室、柱子、开水间、办公室、风井及进风机室、楼梯、进风道后的面积。
审理中，本院根据天座商城的申请向人防工程设计单位人防设计院调取盐市口大厅负一、二层建筑设计面积的数据，该院提供了《人防工程建筑面积计算书》，载明盐市口大厅负一楼大厅建筑面积为2692.37平方米，负二楼大厅建筑面积为2928.67平方米，人29号出入口建筑面积为150.04平方米，人30号出入口建筑面积为213.01平方米，人31号出入口建筑面积为165.02平方米，总建筑面积为6149.11平方米。
三、1993年5月31日，人防办向成都市工商行政管理局申请设立全民所有制企业天座商城，注册资金为8050万元。2002年9月，成都市财政局向人防办发出《关于同意成都市人民防空办公室划拨经营性资产给天座商城的批复》，同意人防办将经评估的经营性资产净值11001647.06元划拨给天座商城作为国家资本金。2002年11月经工商部门批准天座商城注册资金变更为1100.164706万元。2010年2月，成都市国有资产监督管理委员会发出《关于变更天座商城监管单位和出资人的批复》，同意将人防办所属企业天座商城整体移交至城乡商贸公司，并相应变更天座商城的监管单位和出资人。移交资产包括天座商城的全部资产及负债。后工商部门登记的主管部门由人防办变更为城乡商贸公司。
四、原告新新皮件厂在起诉状中的第二项诉讼请求为：判令被告支付多收的营业场地使用费资金占用利息，从1993年10月27日起算，至付清时止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计息（截止2010年9月30日，资金占用利息为588.46万元）。审理中其撤回该项诉讼请求，本院予以准许。
本院认为，原告新新皮件厂与被告人防办、天座商城于1993年10月26日签订的《协议》以及新新皮件厂与天座商城签订的《营业场地有偿使用合同》、《场地有偿使用合同》，签约主体适格，系签约各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。被告人防办关于原告新新皮件厂已成立清算组，其作为原告主体不适格的抗辩主张与事实不符，不能成立。关于是否应当按面积计算租赁费的焦点问题，本院认为，首先，从合同签订情况看，新新皮件厂与人防办在1992年就建立了合同关系，在签订本案《营业场地有偿使用合同》时，签约各方就之前的财务账款进行结算，明确将新新皮件厂已交的风险抵押金和应得招商收入等共计1820万元作为有偿使用场地的费用，使用期限为9年，1997年《场地有偿使用合同》中双方直接商定场地使用费优惠价为1210万元，使用期限为10年。由此可见，租赁金额并不是按单位面积×单价确定，而是双方在先确定租金总额和同意按租赁物现状进行租赁的前提下，对租赁年限进行协商和确定，因此双方签订合同时的真实意思系整体租赁。再从合同履行情况看，新新皮件厂在接受租赁物的整体现状下签订合同，之后一直使用了十余年，其还进行过装修，但从未提出过应按面积计算租金的问题。因此双方的真实意思就是对盐市口大厅负一、二层建筑进行整体租赁。而且人防工程设计单位出具的相关数据表明盐市口大厅负一、二层建筑人防工程的建筑面积超过了双方在合同中载明的5972平方米。故原告新新皮件厂要求判令三被告返还多收的营业场地使用费422.63万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条第一款，第一百三十四条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
驳回原告成都新新皮件服装总厂的诉讼请求。
本案案件受理费40610.40元（原告新新皮件厂已预交
82465.40元），由原告新新皮件厂负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 王卫红
代理审判员 余 杨
代理审判员 高 波
二〇一一年四月十四日
书 记 员 张 磊