四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都江民初字第369号
原告都江堰市广友置业有限公司。住所地：四川省都江堰市观景路**号。
法定代表人刘某某。
委托代理人张某。
被告左某某
委托代理人余某，
被告杨某男。
被告邹某某。
委托代理人余某
被告刘某某。
第三人都江堰市精心建筑设计有限公司。住所地：四川省都江堰市观景路。
法定代表人杨某，
委托代理人张某某。
原告都江堰市广友置业有限责任公司（以下简称广友置业）与被告左某某、杨某、邹某某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，因都江堰市精心建筑设计有限公司（以下简称精心公司）主张其系案涉商品房买卖合同实际买受人，其作为有独立请求权第三人参加诉讼；同时，因刘某某同本案有利害关系，广友置业申请追加其为共同被告参加诉讼，本院审查后依法追加其作为共同被告参加诉讼，本案审理期限从追加之日起重新计算。广友置业的委托代理人张某，被告左某某及其委托代理人余某，被告杨某，被告邹某某及其委托代理人余某，第三人精心公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼，被告刘某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广友置业诉称，2009年2月11日，其与被告左某某、杨某、邹某某及刘健康签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的林涧花语3-2-1-2号房屋（面积181.39平方米）以70万元价格出售给三被告，合同约定首付款30%，余款办理银行按揭贷款支付。合同签订后，被告支付了首付款21万元，原告向被告交付了房屋。由于购房人中的刘健康于签订购房合同后一个月因车祸去世，银行按揭没能办理。原、被告签订了《林涧花语购房合同补充协议》，约定被告按月支付购房款到原告指定账户，期限180个月，同时约定若被告未按期足额偿还合同约定应付款达三次以上（含三次）且不正视原告书面提醒的达三次以上（含三次），原告有权提出撤销与被告签订的购房合同并连带撤销该合同的网上备案信息。被告按月支付购房款到2012年12月后，未再按约付款，原告多次催收未果，故诉请法院判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《林涧花语购房合同补充协议》，被告退还所购房屋，并承担违约责任从购房之时起至房管部门撤销该房备案登记止，根据房屋大小和市场租赁价格，按每月房屋使用费2000元计算，不足整月按天计算；二、原告向被告退还扣除房屋使用费和未交纳的物业管理费用后剩余款项（首付款21万元，已付分期款87000元，房屋使用费和未交纳的物业管理费用待事项办理完后按实际天数计算）；三、被告协助原告到房屋管理部门办理撤销购房登记信息；四、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告广友置业明确其诉讼请求为：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《林涧花语购房合同补充协议》，被告退还所购房屋，并从2009年2月11日起至房管部门撤销备案登记止按照房屋评估租金2539元／月支付房屋使用费，不足整月按天计算；二、被告协助原告到房屋管理部门办理撤销购房登记信息；三、被告支付租金评估报告费用2000元；四、诉讼费由被告承担。
被告左某某及邹某某辩称，原告所述事实属实，也同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《林涧花语购房合同补充协议》、退还所购房屋，并协助原告到房屋管理部门办理撤销购房登记信息；虽与原告就房屋使用费进行过商量，但双方并未协商一致。
被告杨某辩称，同意解除《商品房买卖合同》和《林涧花语购房合同补充协议》、但不同意支付房屋使用费，因房屋已经交付被告，因此原告不再享有所有权，故原告要求支付房屋使用费没有事实依据。
被告刘某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经本院询问，刘某某陈述丈夫刘健康于2009年3月22日去世，刘健康的继承人即母亲王素英及女儿刘晓涛、刘晓杭均自愿放弃其在精心公司及林涧花语的案涉房屋的相应权利，由刘某某处理刘健康在精心公司的一切事务，也包括案涉房屋的处理，相应的一切责任由刘某某承担。其已于2010年3月30日收到精心公司退股金金额及公司购买办公房首付房款金额共计人民币10万元，同时自己出具了领条，所以现在其与精心公司及左某某、杨某、邹某某均无任何关系。刘健康所有的案涉房屋的25%的份额已经转让给左某某、杨某、邹某某，案涉房屋的一切处置由该三被告负责。
第三人精心公司述称，精心公司系案涉房屋的实际买受人，购房款全部由精心公司支付，因此诉请：在原、被告双方解除购房合同后，原告将购房款退还给精心公司。
经审理查明，原告广友置业与被告左某某、杨某、邹某某及刘健康于2009年签订《商品房买卖合同》，约定左某某、杨某、邹某某、刘健康购买广友置业销售的（商品房预售许可证号：599）位于都江堰市联盟村一组林涧花语3栋2单元1层2号住宅，房屋建筑面积181.39平方米，总价款70万元，并约定买受人采取商业贷款付款，广友置业于2009年2月16日前向买受人交房。该《商品房买卖合同》于2009年2月11日办理合同签约备案（合同签约备案号44007）。2009年2月12日精心公司就案涉房屋向广友置业支付购房款14万元；2009年2月13日左某某、杨某、邹某某、刘健康（乙方）与广友置业（甲方）签订《借款协议》，载明乙方自愿选择以按揭方式付款，根据银行按揭贷款要求，应就所购案涉房屋支付首付款21万元，才能办理按揭贷款的后续手续，因乙方资金周转困难，向甲方借款7万元，借款期限为2009年2月12日至2010年2月11日，且为无息借款等内容，左某某、杨某、邹某某、刘健康就该笔借款共同出具《借条》一份。2010年2月5日，精心公司将该7万元转入广友置业账户，广友置业出具《收据》。后广友置业与左某某、杨某、邹某某签订《林涧花语购房合同补充协议》，载明案涉房屋购买尾款49万元因办理按揭贷款不便，左某某、杨某、邹某某采用银行等额本息按揭方式按月支付房款于广友置业指定账户，还款期限为180个月，并约定还款账户名称及账号；同时约定“一、若乙方（左某某、杨某、邹某某）未能按期足额偿还合同约定应付款达叁次以上（含叁次）且不正视甲方（广友置业）书面提醒的达叁次以上（含叁次），甲方有权提出撤销与乙方签订的购房合同并连带撤销该合同的网上备案信息。”。精心公司从2011年5月起至2013年1月以每月4350元现金存入广友置业法定代表人刘某某个人账户的方式，支付20个月的分期购房款共计87000元，后未再继续支付购房款。广友置业于2009年2月11日交付案涉房屋给三被告。2009年9月1日左某某与精心公司签订《租房协议》，载明左某某将案涉房屋出租给精心公司办公使用，双方约定租金及租期等内容。
另查明，精心公司于2008年12月24日第三次股东大会会议纪要上载明“内容：1）公司采取按揭的方式购买办公用房，作为公司股东的资产；2）以公司股东左某某的户头购买，杨某、邹某某、刘健康三人作为共有人办理房产证和土地证；3）按揭房款首付及今后的月供由公司支付。”，该会议纪要由杨某、左某某、刘健康、邹某某签名捺印。刘健康于2009年3月22日去世，继承人其母亲王素英、女儿刘晓涛、刘晓杭授权其妻子刘某某处理其在精心公司的一切事宜。2010年3月30日刘某某出具《领条》，载明其领到精心公司退股金及公司购买办公房首付房款金额合计10万元，同时注明“该退房款为公司为各股东作为私人资产购买房屋的退房款。”，该领条由刘某某、杨某、邹某某、左某某签名。2010年3月25日精心公司股东会会议纪要载明公司购办公室的份额分配调整情况。同时，两次会议纪要所称办公用房或办公房即本案案涉房屋。2013年7月26日精心公司向广友置业送达《告知函》，载明精心公司因内部原因未按时支付按时房屋的月供款，广友置业将收回房屋，故要求广友置业在办理完相关手续后，将房屋首付款及分期付款抵付该房屋使用费后的剩余款，全额转入其公司。
诉讼中，原、被告及第三人对原告要求解除《商品房买卖合同》及《林涧花语购房合同补充协议》均表示同意。2014年4月10日四川川宇房地产土地评估有限公司根据广友置业申请作出《房地产市场租赁价格评估报告》，载明其对案涉房屋（叠拼别墅）租赁价格评估为2539元／月。2014年4月5日都江堰市幸福镇新联社区居民委员会出具《证明》，载明林涧花语内普通多层房屋租金为13元-15元／平方米，叠拼别墅出租价格在此基础上有所上浮。
上述事实有双方当事人的陈述、原告提供的以下证据：1、原、被告身份信息；2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》及《林涧花语购房合同补充协议》；3、借款协议、借条入账通知书、收据及银行账户流水详单；4、第三次股东大会会议纪要；5、告知函；6、评估报告书及收据；被告左某某、邹某某提交的1、《商品房买卖合同》、《林涧花语购房合同补充协议》；2、第三次股东大会会议纪要及2010年3月25日股东会会议纪要；3、租房协议；被告杨某提交的银行存款凭证；第三人精心公司提交的1、营业执照；2、银行进账单、存款凭条；3、第三次股东大会会议纪要及第二十次股东大会记录；4、授权书及死亡通知书、王素英、刘晓涛、刘晓杭、刘某某身份证复印件以及本院对刘某某所作的询问笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为：首先，关于合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，广友置业与左某某、杨某、邹某某、刘健康签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且广友置业具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效；《林涧花语购房合同补充协议》系广友置业与左某某、杨某、邹某某就《商品房买卖合同》中约定的付款方式达成的补充协议，也系双方真实意思表示，亦为有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。
其次，关于《商品房买卖合同》及《林涧花语购房合同补充协议》主体问题。根据庭审查明事实，案涉《商品房买卖合同》签订双方当事人系广友置业及左某某、杨某、邹某某、刘健康，且该合同已备案登记买受人为左某某、杨某、邹某某、刘健康，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”之规定，该合同效力及于合同当事人广友置业及左某某、杨某、邹某某、刘健康。虽然根据庭审查明事实，合同款项系精心公司向广友置业及其法定代表人刘某某个人账户支付的方式履行，但该履行行为系精心公司与左某某、杨某、邹某某、刘健康内部行为，不具有对抗力。同时，精心公司第三次股东大会会议纪要载明“公司采取按揭的方式购买办公用房，作为公司股东的资产。”，且精心公司于2009年9月1日就租用案涉房屋与左某某签订《租房协议》，故，对精心公司关于其系案涉房屋的实际买受人系合同主体的述称本院不予支持。
第三，关于《商品房买卖合同》及《林涧花语购房合同补充协议》的解除问题。根据庭审查明事实，左某某、杨某、邹某某自2013年2月起即未按《林涧花语购房合同补充协议》的约定支付购房款，符合双方对解除《商品房买卖合同》的相关约定，且诉讼中被告左某某、杨某、邹某某及精心公司均对解除《商品房买卖合同》无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，对广友置业要求解除《商品房买卖合同》及《林涧花语购房合同补充协议》的主张，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《商品房买卖合同》及《林涧花语购房合同补充协议》解除后，被告左某某、杨某、邹某某应当将其占有的案涉房屋返还原告广友置业并协助办理案涉房屋合同备案登记的撤销。另外，根据庭审查明事实，刘健康去世后其在精心公司及案涉房屋的相应权利，由刘某某承担相应权利义务，因案涉房屋合同备案中未变更对刘健康登记，故刘某某对办理注销备案登记负有协助义务。同时，刘某某、左某某、杨某、邹某某及精心公司均表示刘某某对案涉房屋不再享有权益，故广友置业应将购房款297000元返还被告左某某、杨某、邹某某。对精心公司关于应该将案涉购房款返还给公司的主张本院不予支持。
第四，关于《商品房买卖合同》及《林涧花语购房合同补充协议》解除的后果问题。鉴于《商品房买卖合同》的解除系被告左某某、杨某、邹某某违约行为引发，且在三被告仅支付部分购房款的情况下，广友置业于2009年2月11日即将案涉房屋交由三被告使用至今，故对广友置业要求三被告自2009年2月11日起给付房屋使用费的请求予以支持，综合三被告付款比例较低及同地段同类型房屋租金情况，并考虑付款资金的利息情况，本院酌情认定该房屋使用费为2000元／月，支付至三被告返还案涉房屋之日止。对广友置业要求三被告支付评估费用2000元的诉讼请求，本院认为，该诉讼请求于法无据，故对其此项诉请本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告都江堰市广友置业有限公司与被告左某某、杨某、邹某某及刘健康签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告都江堰市广友置业有限公司与被告左某某、杨某、邹某某签订的《林涧花语购房合同补充协议》；
三、被告左某某、杨某、邹某某于本判决生效之日起七日内向原告都江堰市广友置业有限公司返还位于都江堰市幸福镇联盟村一组林涧花语3幢2单元1楼2号房屋；
四、被告左某某、杨某、邹某某、刘某某于本判决生效之日起七日内协助原告都江堰市广友置业有限公司办理合同签约备案注销登记（合同签约备案号44007）；
五、原告都江堰市广友置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告左某某、杨某、邹某某购房款297000元；
六、被告左某某、杨某、邹某某于本判决生效之日起七日内给付原告都江堰市广友置业有限公司自2009年2月11日起至返还位于都江堰市幸福镇联盟村一组林涧花语3幢2单元1楼2号房屋之日止2000元／月的房屋使用费；
七、驳回原告都江堰市广友置业有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回第三人都江堰市精心建筑设计有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费3808元，减半收取1904元由被告左某某、杨某、邹某某负担；第三人参加诉讼诉讼费5756元，减半收取2878元，由第三人都江堰市精心建筑设计有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王凯
二〇一四年五月十四日
书记员 张驰