广东省湛江市坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛坡法民一初字第247号
原告鲍明石，男，汉族，住湛江市坡头区，身份证号码：×××2018。
委托代理人钟志鹏，广东粤海律师事务所律师。
被告湛江琼宇建设有限公司，住所地湛江市坡头区。
法人代表ＸＸ明，职务：董事长。
委托代理人陈国伟，男，汉族，××年××月××日生，住广东省遂溪县。
原告鲍明石诉被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称湛江琼宇）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄木荣担任审判长，与审判员林小红、严建组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告鲍明石的委托代理人钟志鹏、被告湛江琼宇的委托代理人陈国伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍明石诉称，2015年5月21日，被告与原告签订将湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区81幢住宅楼03房出售给原告的《商品房买卖合同》。原告依合同约定向被告支付了首期房款840688元、专项维修资金13964元和购房代收办证综合费2500元。但是，合同签订后，被告一直没有依约为原告办理向银行贷款100万元购买该房的按揭手续。近日，原告向湛江市房产管理局查询，发现被告一直没有就涉案房屋申请登记备案，且该房屋已抵押。被告的行为已违约，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2015年5月21日签订购买湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区81幢住宅楼03房的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付的857152元款项并支付利息（自2015年5月21日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；暂计至2015年11月21日为21857.38元）；3、被告向原告赔偿30万元（即双倍返还定金）；4、被告全部承担本案诉讼费。
被告湛江琼宇辩称：被告于2015年9月6日收到原告要求解除合同并退房的申请后，于2015年11月11日在其申请上签字同意解除合同并退房还款，故被告同意解除商品房买卖合同；关于原告请求退还购房款857152元及相应利息21857.38元，被告同意退还房款及相应利息，但对利息计算时间起止时间有异议，利息应从2015年11月11日至付清为止按相关规定计算利息；关于原告请求赔偿30万元，被告主张与原告庭外协商该请求，如无法达成一致，请求法院按国家法律规定予以计付；被告同意承担本案受理费15412元及保全费5000元。
原告对其陈述，在举证期限内提供的证据有：1.原告的《居民身份证》，证明原告提起本案诉讼的主体适格。2.被告的工商登记信息，证明被告具备本案诉讼主体资格。3.《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。4.《收据》4张，证明原告已经按照合同约定向被告支付了首期房款840688元、专项维修资金13964元和购房代收办证综合费2500元。5.预售许可证信息查询，证明涉案房屋没申请登记备案，且已抵押。
经开庭质证，被告对原告提供上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
经审查，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
被告对其辩解，在举证期限内提供的证据有：《海港新城退款申请审批单》，证明原告于2015年9月6日向被告申请退房，被告已同意退房退款，不存在提起本案诉讼的必要。
经开庭质证，原告对被告提供上述证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。
经审查，本院对被告提供上述证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信。
根据原告的申请，本院调取了湛江市房产管理局编号为【湛房预许20130106号】的《广东省湛江市商品房预售许可证》及湛江市坡头区房产管理局出具的《住房产权登记信息查询结果》。
经开庭质证，原、被告对本院调取《广东省湛江市商品房预售许可证》及《住房产权登记信息查询结果》的真实性、合法性、关联性均没有异议。
经审查，本院对上述《广东省湛江市商品房预售许可证》及《住房产权登记信息查询结果》的真实性、合法性、关联性予以采信，
经审理查明，2015年5月12日，原告向被告交付了30万元定金，购买被告开发的湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区81幢住宅楼03房。被告收取该30万元定金后，于交定金的当日（即2015年5月12日），向原告出具了编号为0003092的《收据》。该《收据》上载明：“今收到鲍明石交来海港新城花园81幢03号别墅购房定金30万元”并加盖被告公司的财务专用章。同年5月21日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）。原、被告在《商品房买卖合同》中约定：原告向被告购买的房为预售商品房，该房建筑面积为317.36平方米，总房款为1840688元。由原告鲍明石在签订《商品房买卖合同》时支付首期房款840688元并在支付首期房款之日起3个工作日内付清专项维修资金及代办证综合费；余下的100万元购房款由原告向银行申请按揭贷款支付；原告将购房款缴付至被告指定的专用帐户后，由被告向原告出具交款收据；《商品房买卖合同》生效之日起30天内，由被告向湛江市房地产交易所申请登记备案。
另查明，涉案房屋已于2014年12月2日办理了在建工程抵押登记，抵押权人为遂溪县农村信用合作联社，直至原告于2015年10月27日向本院提起本案诉讼时止，该房的仍未注销该“在建工程抵押”。被告已于2013年11月29日取得出售涉案房屋的《商品房预售许可证》（由湛江市房产管理局颁发）。该许可证在“备注”中注明：被告须在预售涉案房屋的同时办理注销涉案房的在建工程抵押登记。
原告于签订《商品房买卖合同》的同日（即2015年5月21日）向原告交付了涉案房屋的购房首期款540688元、购房专项维修资金13964元及代办证综合费2500元。但是，被告没有提供证据证明其收到原告的购房定金30万元及首期款540688元后，已将该两笔款共计840688元偿还给涉案房屋的在建工程抵押权人遂溪县农村信用合作联社。被告也没有提供证据证明其已向湛江市房地产交易所申请涉案房屋的登记备案。
直至原告向本院提起本案诉讼时止，原告仍未取得所购的预售涉案房。
本案在审理过程中，原告于2015年11月16日向本院书面提出了诉讼保全的申请，本院于2015年11月16日以（2015）湛坡法民一初字第247号民事裁定书冻结了被告湛江琼宇建设有限公司在中国建设银行股份有限公司湛江南油支行帐号为44×××90的存款120万元。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告已于2013年11月29日取得出售涉案房屋的《商品房预售许可证》。原、被告双方自愿于2015年5月21日签订预售涉案房屋的《商品房买卖合同》，故该合同为合法、有效合同，应受法律保护。该合同自原、被告双方签订之日起（即2015年5月21日）起生效。原告于2015年5月12日向被告交付购买涉案房屋的定金30万元，被告收取后向原告出具《收据》，应视为原、被告经协商一致约定该30万元为《商品房买卖合同》的履约定金。
关于原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，本院认为：1、涉案房屋为已登记为在建工程抵押，被告在收取原告的30万元定金及540688元购房首期款并签订《商品房买卖合同》预售涉案房屋给原告后，应将该两笔款共计840688元偿还给涉案房屋的在建工程抵押权人遂溪县农村信用合作联社。但是，被告没有将该840688元偿还给遂溪县农村信用合作联社，违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定；2、涉案房屋的《商品房预售许可证》注明被告须在预售涉案房屋的同时办理注销涉案房的在建工程抵押登记，故注销在建工程抵押应是被告预售涉案房给原告后应履行的合同义务。但是，被告与原告签订《商品房买卖合同》及收取原告的840688元后，并没有依照许可证的要求办理注销涉案房的在建工程抵押登记，违反了《商品房买卖合同》的约定；3、原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告应自合同生效之日起30天内向湛江市房地产交易所申请涉案房屋的登记备案，即被告应于2015年6月20日前办理好涉案房屋的登记备案。但是，被告一直没有办理该登记备案，也违反了《商品房买卖合同》的约定。被告上述违法、违约行为，致使原告一直未能购得预售的涉案房。依《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”第（四）项的规定，原告请求解除《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告请求被告返还857152元（定金30万元、首期款540688元、购房专项维修资金13964元、代办证综合费2500元），本院认为，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，被告应当将其收取的定金、首期款、购房专项维修资金及代办证综合费共计857152返还给原告。原告请求被告返还定金30万元、首期款540688元、购房专项维修资金13964元及代办证综合费2500元共计857152元，符合法律规定，对原告该请求，本院予以支持。
关于原告请求被告依双倍返还定金的规定赔偿30万元，本院认为，涉案房的预售价为1840688元，被告收取原告的定金30万元没有超过预售价的20％（即368137.6元），依《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，原告向被告交付定金数额没有超出法律的规定。被告收取原告的30万元定金后，没有履行法律规定及合同约定的义务，致使原告未能购得预售的涉案房，依《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告应向原告双倍返还定金共计60万元。但是，本院已确定被告因解除《商品房买卖合同》而向原告返还定金30万元，故被告还只须向原告返还30万元。原告请求被告依双倍返还定金的规定赔偿30万元，有事实依据并符合法律规定，本院予以支持。
关于原告请求被告支付857152元自2015年5月21日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，本院认为，原告请求被告支付857152元的利息，该利息应为被告应付的违约金。本院已支持被告向原告双倍返还定金，依《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，不应再支持被告向原告支付违约金（即利息）。因此，原告请求被告支付857152元自2015年5月21日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条、第八十九条、九十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告鲍明石与被告湛江琼宇建设有限公司于2015年5月21日签订购买湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区81幢住宅楼03房的《商品房买卖合同》。
二、限被告湛江琼宇建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还定金、购房首期款、购房专项维修资金及代办证综合费合计共款857152元。
三、限被告湛江琼宇建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赔偿30万元。
本案受理费15412元、财产保全费5000元，由被告湛江琼宇建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄木荣
审 判 员 林小红
审 判 员 严 建
二〇一五年十二月二十九日
代书记员 何丽英
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
2、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。