山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋03民终1141号
上诉人（原审被告）阳泉太行房地产开发有限公司，住所地阳泉市。
法定代表人杨军，董事长。
委托代理人冯锦锋，山西至一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李桂花，女，1936年11月4日出生，汉族，现住阳泉市。
委托代理人吴玮，女，1983年5月28日出生，汉族，现住阳泉市。系被上诉人外甥女。
委托代理人杨建钢，山西众晨律师事务所律师。
上诉人阳泉太行房地产开发有限公司因与被上诉人李桂花房屋买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阳泉太行房地产开发有限公司的委托代理人冯锦锋、被上诉人李桂花的委托代理人吴玮、杨建钢，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年12月9日，李桂花与阳泉太行房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：××），阳泉太行房地产开发有限公司将××山庄×号底商房出售给李桂花。李桂花一次性支付了购房款和配套费1148666元和维修基金22973元。交房不久后，该房屋出现漏水现象，虽经多次维修，漏水问题仍然得不到解决，导致房屋无法正常使用。
庭审时，李桂花向法院提供了以下证据：一、李桂花与阳泉太行房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、阳泉太行房地产开发有限公司给李桂花开具的专用收据，证明李桂花购买了××山庄×号商业用房，并交了房款1148666元和维修基金22973元；二、房屋漏水照片，漏水影像资料光盘，证明李桂花购买的商品房经多次维修后仍然存在漏水现象，不能正常使用；三、山西××装饰工程有限公司与李桂花亲属吴玮签订的《装饰装修工程施工合同》，阳泉市城区地税局开具的建筑业统一发票、办理阳泉市××养生会馆开业税务登记证明，山西××装饰工程有限公司证明材料，证明李桂花将该商业用房注册为阳泉市××养生会馆，并投资300000元进行装修；四、哈尔滨市××建材商店出具的证明、材料款发票及与李桂花亲属吴玮签订的安装协议书，证明阳泉市××养生会馆因为房屋漏水造成屋内汗蒸器材等财产损失为280000元；五、李桂花与与杜某某签订的租赁合同，证明原告将房屋出租后，因漏水原因造成租户损失不再续租，造成3年租金损失300000元；六、阳泉市××房地产估价事务所有限公司房地产估价报告，证明该房产市场价为2203000元，核减购买价1148666元，增值部分为1054334元；七、阳泉市××房地产估价事务所有限公司评估费发票，证明李桂花因鉴定房屋价值花费3000元鉴定费。
阳泉太行房地产开发有限公司对证据一无异议；对证据二，由于无制作人、无拍摄时间，不具备证据的要求；证据三、四与本案无关联性；证据五，因承租人的身份和主体在合同中未能体现，与案件无关联性；证据六系李桂花单方委托，没有经过双方协商和法院指定，不能作为认定案件事实的依据；证据七与本案无关联性。
阳泉太行房地产开发有限公司当庭提供的证据是：一、《建设工程质量监督注册申报书》，证明阳泉太行房地产开发有限公司将××山庄工程项目依法向建设工程质量监督部门进行了注册申报；二、阳泉市建筑工程质量监督站《建设工程质量监督注册证书》，证明本案所涉房屋工程质量合格；三、《竣工验收证明书》，证明房屋工程质量是经过验收合格的。
李桂花对以上证据提出异议，认为向法庭所提交的均为复印件，无法证明其真实性。且3份证据也无法证明阳泉太行房地产开发有限公司交付的房屋合格。特别是证据三，备案意见中只是文件齐全，并未说质量合格，而且施工许可证号与双方签订的商品房买卖合同的施工许可证号不一致。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案所涉商品房出现漏水现象时，李桂花曾多次要求阳泉太行房地产开发有限公司进行维修并保证其正常使用，但经过多次维修，房屋漏水原因一直无法解决，为此李桂花才向法院提起诉讼，而漏水现象仍然持续，故本案未超过一年的除斥期间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，双方于2009年12月9日签订《商品房买卖合同》，由于阳泉太行房地产开发有限公司销售的是现房，应当自合同签订之日起协助李桂花办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但因阳泉太行房地产开发有限公司无法提供必要的证明文件，致使李桂花无法办理产权登记。
根据《中华人民共和国合同法》相关规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：”因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应当支持。”
本案中，李桂花就房屋质量问题提起诉讼，称其依照《商品房买卖合同》支付了房款并履行了全部义务，阳泉太行房地产开发有限公司未向其交付合格的商品用房，交房后数月便出现了漏水现象，是阳泉太行房地产开发有限公司严重的违法违约行为导致该房屋无法使用，使其购买房屋使用和收益的目的一直不能实现。阳泉太行房地产开发有限公司当庭提供的证据不能证明该房屋的建筑工程质量合格，也未能向法庭提供竣工验收报告证明房屋已验收合格。阳泉太行房地产开发有限公司当庭陈述漏水问题系第三方装修导致，但没有提供相关证据证实，也未能就漏水原因做出合理解释，负有举证责任的阳泉太行房地产开发有限公司应当提交而逾期不提交与本案有关的证据，应承担举证不利的后果。根据李桂花提供的证据，并结合李桂花无法办理房屋产权登记的相关事实，原审法院确信待证事实的存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，认定李桂花主张的房屋漏水问题严重影响正常居住使用。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，依法予以支持。故李桂花要求解除合同并要求被告返还购房款1148666元、维修基金22973元和赔偿损失的诉讼请求予以支持。李桂花要求阳泉太行房地产开发有限公司返还300000元房屋装修材料款的诉讼请求，酌情认定为150000元。李桂花所提280000元购买汗蒸器材的费用，虽与房屋漏水有关，但并非房屋买卖合同被解除的必然损失，李桂花可以采取适当措施防止损失的产生和扩大，酌情认定为140000元。房屋漏水必然导致李桂花的房屋无法从事正常的商业活动，再次出租他人的行为似有不妥，故原告主张300000元租金的诉讼请求，不予支持。李桂花要求按现行评估价给予赔偿的请求因该鉴定行为系其单方自行委托，阳泉太行房地产开发有限公司存有疑义，诉讼中亦未提出评估申请，故应以房屋购买价为基准。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决为：一、解除李桂花与阳泉太行房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》。二、阳泉太行房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李桂花购房款1148666元、维修基金22973元、支付利息433000元，共计1604639元，李桂花将房屋退还阳泉太行房地产开发有限公司。三、阳泉太行房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿李桂花房屋装修费150000元、物品损失140000元，共计290000元。案件受理费21851元，由阳泉太行房地产开发有限公司承担。
上诉人阳泉太行房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决，上诉请求撤销原判，在查清事实后驳回被上诉人在原审的诉请或发还重审，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉理由是：1.原审法院认定事实错误。
首先，本案被上诉人并无证据证明房屋漏水是因为房屋本身质量出现问题所致。其次，被上诉人就该房屋质量问题提起的诉讼，就应当由被上诉人用证据证明自己的主张成立，而房屋是否存在质量问题，应当通过鉴定等相关司法程序来认定，在没有经过司法鉴定等相关程序的情况下，原审认定房屋质量存在问题，没有依据。第三，被上诉人主张解除合同，须证明解除合同的要件事实出现，证明其所述房屋质量出现问题导致漏水而不能使用，即房屋主体结构质量问题影响其正常居住使用，然而被上诉人未能提供。
2.原审判决适用法律错误。
①原审判决为给被上诉人寻找解除合同的理由，以无法办理产权登记为由，为被上诉人创设条件解除合同，违反了”不告不理”的原则。②在原审庭审时，上诉人向法庭提供了《建设工程质量监督注册申报表》、《建设工程质量监督注册证书》、《竣工验收证明》，足以证明本案所涉房屋已验收合格。故原审判决认定上诉人提供的证据不能证明房屋的建筑工程质量合格，也未能向法庭提供竣工验收报告证明房屋已经验收合格，继而认定被上诉人的房屋漏水问题严重影响正常居住使用，属于适用法律错误。③根据法律规定，房屋主体结构质量不合格，影响房屋使用的才可以解除双方签订的合同。本案中的漏水不属于主体结构出现质量问题所导致，故原审判决适用法律错误。④根据法律规定，解除权的行使即除斥期间为1年，不适用终止、中断、延长的规定。被上诉人在其起诉状中陈述，”交房后仅几个月，新新的房子开始出现漏水现象”，也就是在2009年12月9日双方签订《商品房买卖合同》后的几个月内，被上诉人就已经出现了行使解除权的事由，而不应在时隔几年后再行使解除权。故原审判决解除双方所签订的合同，有悖于事实及法律规定。
被上诉人李桂花辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
1.关于房屋质量，根据双方签订合同第八条，上诉人应当向被上诉人交付合格的房屋，交房后，多次维修，仍然漏水，谈不上合格。至今为止，上诉人不能够交付合格房屋，无法出具房屋合格证明文件，且至今不能办理产权登记，被上诉人至今未取得房屋所有权证书，因此根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十九条的规定，由于上诉人在合同履行过程中存在严重的违法和违约行为，被上诉人要求解除与上诉人的商品房买卖合同于法有据，要求赔偿损失是合理的。
2.关于除斥期间，这个房屋至今无法办理房证，至今上诉人无法提供验收合格的房屋，《商品房买卖合同》第八条有明确约定，至今没有所谓交付房屋验收合格的证明文件，法庭调查上诉人提交三份张冠李戴的文件证据，建筑工程许可证号都不一样。房屋经过十几次维修，至今还在漏水，无法办证，上诉人不能以除斥期间，对抗被上诉人的合理诉求，否则被上诉人权利无法保护。
3.关于对方上诉中提到”不告不理”原则,被上诉人认为不存在。被上诉人在一审请求解除合同，未办理房证只是要求解除合同的法定理由。
经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人曾将底商租给杜某某，签订五年租赁合同，每年租金10万元，被上诉人收取了两年租金，因房屋漏水，租赁合同未到期承租人即不再租赁。另查明，一审期间，李桂花对房屋漏水是否房屋质量问题所致申请司法鉴定，因客观情况鉴定无法进行。
本院认为，被上诉人使用房屋几个月，房屋便出现漏水现象，上诉人多次维修也未解决问题，上诉人提供的证据不能证明其交付给被上诉人的房屋建筑工程质量合格，也不足以证明该房屋已经验收合格。被上诉人对房屋漏水是否房屋质量问题所致申请过司法鉴定，但因客观原因无法进行鉴定，上诉人亦未能证明被上诉人房屋漏水系自身及第三人原因所致，原审法院根据被上诉人提供的证据，结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，认定被上诉人购买的房屋漏水系因质量问题引起，并严重影响正常居住使用并无不当。本案所涉房屋出现漏水时，被上诉人曾多次要求上诉人维修，上诉人也进行了多次的维修，但漏水问题一直无法解决，仍然持续，被上诉人因此才提起诉讼，故本案未超过行使解除权的除斥期间。上诉人的上诉理由均不成立，原审判决应予维持。另，被上诉人使用房屋期间，将房屋出租给他人并收取了200000元租金，在双方解除合同的情况下，此收益应归被上诉人所有。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1158号民事判决；
二、李桂花于本判决生效后十日内支付阳泉太行房地产开发有限公司租金收益200000元。
二审案件受理费21851元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张敏芳
审判员 田志国
审判员 任晓辉
二〇一七年十二月七日
书记员 任怀青