山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2109号
上诉人（原审被告）青岛艾芬特酒业有限公司。
法定代表人肖雪，总经理。
委托代理人王文涛，北京大成（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛葡萄酒博物馆管理有限公司。
法定代表人纪家汉，总经理。
委托代理人刘晓莹，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托代理人刘海琴，山东众成清泰（青岛）律师事务所律�。
上诉人青岛艾芬特酒业有限公司（以下简称艾芬特酒业公司）因与被上诉人青岛葡萄酒博物馆管理有限公司（以下简称葡萄酒博物馆管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
葡萄酒博物馆管理公司在一审中诉称，葡萄酒博物馆管理公司与艾芬特酒业公司签订租赁合同约定，艾芬特酒业公司租赁葡萄酒博物馆管理公司青岛市延安一路×号×房屋，期限自2009年7月10日至2014年7月9日，艾芬特酒业公司未按约定支付租金，拖欠2013年7月10日至2014年7月9日租金160524.56元。依据合同第三条第4项的约定，葡萄酒博物馆管理公司有权要求艾芬特酒业公司偿还欠租及违约金，支付葡萄酒博物馆管理公司占有使用费。请求法院�令艾芬特酒业公司：1、支付葡萄酒博物馆管理公司所欠房屋租金人民币160524.56元及其违约金（自2013年7月10日至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；2、支付葡萄酒博物馆管理公司自2014年7月10日即合同解除之日的次日至2015年3月17日止的房屋占有使用费（按照日租金440元计算）；3、承担本案诉讼费、公告费、邮寄费等。
艾芬特酒业公司在一审中辩称，葡萄酒博物馆管理公司的各项诉请缺乏事实和法律根据，请予驳回。
一审经审理查明，葡萄酒博物馆管理公司与艾芬特酒业公司于2010年6月13日签订房屋租赁合同，约定葡萄酒博物馆管理公司将青岛市延安一路×号×房屋出租给艾芬特酒业公司用于经营，期限五年，自2009年7月10日至2014年7月9日，租金收取方式为预收租金，每租赁年度支付两期，每半年支付一期租金。其中第�年租金为160524.56元；逾期两个月未交租金的，按欠付租金数额的两倍支付违约金。还约定合同期满后艾芬特酒业公司如不再租赁房屋，应在期满后一周内迁出房屋，逾期不搬迁，应赔偿葡萄酒博物馆管理公司损失。
现葡萄酒博物馆管理公司主张艾芬特酒业公司欠缴第五租赁年度即2013年7月10日至2014年7月9日的房屋租金160524.56元，要求艾芬特酒业公司支付租金并按人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金，同时还主张合同期满后艾芬特酒业公司继续占用房屋的费用（按日租金440元计算）。艾芬特酒业公司则抗辩称双方在2013年6月协商解除租赁合同，自2013年7月开始艾芬特酒业公司不再占用房屋，葡萄酒博物馆管理公司无权向艾芬特酒业公司主张此后的房租。艾芬特酒业公司为此提交涉案房屋门头照片一份，用以证明涉案房屋的门头与艾芬特酒业公司无关，是�萄酒博物馆管理公司另行出租房屋给他人。葡萄酒博物馆管理公司质证称对该证据材料不予认可。葡萄酒博物馆管理公司否认双方提前解除合同，并称艾芬特酒业公司至今未返还房屋钥匙。艾芬特酒业公司则称涉案房屋与艾芬特酒业公司已无任何关系，葡萄酒博物馆管理公司可以自行对该房屋进行使用，艾芬特酒业公司放弃索赔，以免扩大损失。
一审法院认为，葡萄酒博物馆管理公司与艾芬特酒业公司所签订房屋租赁合同合法有效，各方当事人应当依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条的规定和合同约定，全面履行合同义务。
艾芬特酒业公司称双方在2013年6月就已经协商解除租赁合同，并自2013年7月开始不再占用房屋，但未能提供充分证据予以证明，葡萄酒博物馆管理公司又不认可，因此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，艾芬特酒业公司应当承担举证不能的不利后果，即艾芬特酒业公司关于双方租赁合同已于2013年6月解除、并自2013年7月开始不再占用房屋的抗辩意见，一审不予采信。艾芬特酒业公司应当支付葡萄酒博物馆管理公司自2013年7月10日至2014年7月9日的租金160524.56元，并应按约定支付违约金。葡萄酒博物馆管理公司主张以人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准支付违约金，符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少”的规定精神，一审予以采纳。其中：2013年7月10日至2014年1月9日期间应付租金80262.28元的违约金，应自2013年7月10日计算至判决生效之日；2014年1月10日至2014年10月10日期间应付租金80262.28元的违约金，应自2014年1月10日计算至判决生效之日。按上述标准计算的违约金总额超过所欠租金160524.56元两倍的，以所欠租金的两倍（321049.12元）为限，超出部分艾芬特酒业公司可以不再支付。
葡萄酒博物馆管理公司要求艾芬特酒业公司按照日租金440元的标准，支付自2014年7月10日（即合同终止日的次日）至2015年3月17日止的房屋占用费，事实依据充分，也符合《合同法》第二百三十五条关于租赁期满承租人应当返还租赁物的规定和双方合同约定，一审予以支持。上述费用共计107360元（按每月30天、每日440元计算）。
综上，依照《中华人民共和国�同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等规定，一审判决：一、青岛艾芬特酒业有限公司于判决生效之日支付青岛葡萄酒博物馆管理有限公司租金人民币160524.56元；二、青岛艾芬特酒业有限公司于判决生效之日支付青岛葡萄酒博物馆管理有限公司违约金：按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其中租金80262.28元的违约金自2013年7月10日计算至判决生效之日；另一笔租金80262.28元的违约金自2014年1月10日计算至判决生效之日；上述违约金总额以不超过人民币321049.12元为限。三、青岛艾芬特酒业有限公司于判决生效之日支付青岛葡萄酒博物馆管理有限公司2014年7月10日至2015年3月17日期间的房屋占用费人民币107360元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5509.21元，由艾芬特酒业公司负担。
宣判后，艾芬特酒业公司不服一审判决，提起上诉。
艾芬特酒业公司上诉请求撤销一审判决，依法驳回葡萄酒博物馆管理公司的诉讼请求。其主要事实与理由为：一、基于被上诉人的自身原因，原租赁合同无法继续履行，双方已在2013年6月经协商一致解除租赁合同。二、根据被上诉人提供的照片证据，涉案房屋在2013年6月之后出租给第三人，一审并未要求被上诉人提供涉案房屋门头装修的备案手续，以致无法查清第三人的详细信息。
葡萄酒博物馆管理公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订了合法有�的房屋租赁合同，但上诉人拖欠房屋租金并在合同期满后，未向被上诉人交付房屋钥匙，继续占有涉案房屋，应当支付占有使用费。二、上诉人称双方于2013年6月协商解除房屋租赁合同的事实并不存在，其对此也未提交任何证据。三、上诉人称一审未要求被上诉人提供房屋门头装修的备案手续以致无法查清第三人信息的主张，与被上诉人要求支付租金、违约金、房屋使用费无关。合同第七条第一款约定，承租方制作门头店铺的招牌尺寸、店招等须经出租方及政府批准的附随义务，但该义务是应由承租方履行在先，而上诉人自承租房屋后一直未向被上诉人提供该备案，故被上诉人无法提供备案证据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交照片两张，系涉案房屋在2013年9月正式营业时的门头和装潢，与被上诉人在一审提交的照片完全不一致，经营主体也不一致，证明2013年6月双方已经解除租赁合同。被上诉人质证称，对照片不认可，真实性有异议，不能证明拍摄于2013年9月，不能显示照片来源，也不能证明上诉人主张的在2013年6月双方已经解除租赁合同。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人主张其与被上诉人于2013年6月就已经协商解除了双方签订的房屋租赁合同，并自2013年7月开始不再占用涉案房屋，被上诉人已将房屋另行出租，那么，上诉人应当就双方协商解除合同的事实，及上诉人已就涉案房屋向被上诉人进行交接或涉案房屋现已由被上诉人实际控制、亦或被上诉人另行出租给案外人等情况进行举证，但上诉人未能提供充分有效证据证明上述主张，被上诉人对此亦不认可，故上诉人应当承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉理由不予支持。上诉人在二审期间提交的照片并不能证明其待证事实，本院对此不予采信。一审对于上诉人应向被上诉人支付相应租金、违约金及房屋占用费的认定，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人艾芬特酒业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5318元，由上诉人青岛艾芬特酒业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 王庆光
书 记 员 魏 威