辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10146号
上诉人（原审被告）：张海莲，女，1979年10月31日出生，朝鲜族，住沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：金光道，男，1973年5月29日出生，朝鲜族，系张海莲丈夫。
被上诉人（原审原告）：沈阳首创新资置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区高歌路8-1号3楼。
法定代表人：曹越，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹艳杰，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朴正焕，男，1989年3月17日出生，朝鲜族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行，住所地沈阳市和平区南三好街81号。
负责人：杨斌，该银行行长。
委托诉讼代理人：郭军波，男，1966年2月2日出生，汉族，系银行职员。
委托诉讼代理人：崔彬彬，女，1981年5月28日出生，满族，系银行职员。
上诉人张海莲因与被上诉人沈阳首创新资置业有限公司（以下简称“首创新资公司”）、被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（以下简称“农行南湖支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初4303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
张海莲上诉请求：1.撤销一审关于支付违约金的判决；2.依法改判被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定的违约金部分有失公平原则和诚实信用原则，上诉人认为该违约金过高，且合同解除未对上诉人造成任何损失；2.上诉人与被上诉人首创新资公司之间的购房合同属于格式合同，该合同约定的违约金部分加重了上诉人的责任。
首创新资公司辩称，一、一审判决书关于违约金部分的认定符合事实与法律规定，上诉人请求撤销该判决部分无事实及法律依据。1.商品房买卖合同真实合法有效，答辩人已全面适当履行了合同义务，上诉人因其违约行为承担支付违约金的责任理所应当；2.违约金条款与有无实际损失并无直接因果关系，且答辩人因解除合同遭受了相应损失，上诉人主张解除合同无损失与事实不符。二、答辩人与上诉人之间签订的合同并非格式合同，且不存在格式条款，上诉人因其违约行为而支付违约金并不违反公平原则。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
农行南湖支行辩称，上诉人的上诉请求与我方无关。同意一审判决。
首创新资公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告房屋；3、判令被告支付原告违约金人民币254,840.60元；4、判令被告配合完成办理撤销商品房抵押预告登记、撤销商品房买卖备案登记，预告登记等解除商品房买卖合同关系的后续全部手续；5、判令第三人配合原告完成办理撤销抵押预告登记手续；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年12月16日，原告与被告张海莲签订商品房买卖备案合同一份（编号：E1112186522），约定被告购买原告开发的位于沈阳市浑南新区沈营路28-1号1-5-2号房屋,房屋总价款为1,274,203.00元，付款方式为在签订合同当日支付首付款384,203.00元(含定金10,000.00元),余款890,000.00元办理贷款,于2012年1月16日前付清。买受人如未按合同规定的时间付款,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。在出卖人要求买受人限期履行后，买受人未在出卖人限定的期限内履行的，合同自动解除。因买受人逾期偿还银行按揭贷款导致出卖人承担连带责任的，出卖人有权解除合同，买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的20%，出卖人应于2012年1月16日前将经验收合格的商品房交付买受人。合同签订后，被告张海莲按合同约定交付首付款384,203.00元，原、被告双方于2012年2月20日在房产管理部门办理预购商品房预告登记，余款890,000.00元在第三人农业银行南湖支行处办理贷款，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人农业银行南湖支行于2012年4月16日签订个人购房担保借款合同，约定：张海莲向农业银行南湖支行借款890,000.00元用于购买涉案房屋，借款期限360个月，利率为基准利率，采用等本递减还款法，以涉案房屋为贷款提供抵押担保，并由原告提供阶段性保证担保，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。对借款人、抵押人的违约行为按借款本金数额的百分之五收取违约金。贷款合同签订后，第三人农业银行南湖支行如约发放贷款，原告将涉案房屋交付被告张海莲，但被告张海莲未能按合同约定偿还借款，2017年2月8日，第三人农业银行南湖支行将张海莲、沈阳首创新资置业有限公司起诉至和平区人民法院，和平区人民法院作出（2017）辽0102民初2655号民事判决书，判决生效后，沈阳首创新资置业有限公司于2017年6月30日代替张海莲偿还全部借款，其中本息814,347.68元（本金771333.44元）、诉讼费5,872.00元、保全费4,520.00元，合计824,739.68元。现原告诉讼来院。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张海莲经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告沈阳首创新资置业有限公司与被告张海莲签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应按合同约定履行义务。原告已如约全面履行合同义务，被告张海莲未能按借款合同约定及时足额偿还贷款本息，导致原告向第三人承担了担保责任，现原告请求解除商品房买卖合同，符合合同约定，应予支持。合同解除后，被告张海莲应将涉案房屋予以返还。协助撤销合同备案登记及预购商品房预告登记是被告在合同解除后的附随义务，故对原告的该项诉请本院予以支持；同时，原告已结清涉案房屋的贷款，故有权要求被告及第三人协助其注销房屋预抵押登记，故对该项诉讼请求，本院一并予以支持。原、被告双方约定合同解除后按总房款的20%支付违约金，该约定合法、有效，被告张海莲应按照该约定向原告支付违约金，即总房款1,274,203.00元×20%＝254,840.60元。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告沈阳首创新资置业有限公司与被告张海莲于2011年12月16日签订的关于购买位于沈阳市浑南区沈营路28-1号1－5－2号房屋的商品房买卖合同（合同编号为E1112186522）于本判决生效后立即解除；二、被告张海莲于本判决生效后十五日内返还原告位于沈
阳市浑南区沈营路28-1号1－5－2号房屋;三、被告张海莲于本判决生效后五日内向原告沈阳首创新资置业有限公司支付违约金254,840.60元；四、被告张海莲协助原告沈阳首创新资置业有限公司撤销商品房买卖合同（合同编号为E1510039755）备案登记及预购商品房预告登记；五、被告张海莲、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行于本判决生效后五日内协助原告沈阳首创新资置业有限公司办理注销商品房预抵押登记；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,561.00元，由被告张海莲负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规得到强制性规定，应为合法、有效。双方均应按合同约定履行义各自的务。现张海莲未能按借款合同约定及时足额偿还贷款本息，导致首创新资公司向农行南湖支行承担了担保责任，并于事后替张海莲偿还全部借款、利息及诉讼费、保全费等费用。故一审法院依据合同约定，判令解除案涉合同及责令张海莲返还房屋、协助办理撤销备案并支付违约金的判决并无不当。
关于张海莲提出案涉合同约定的违约金过高，违反诚实信用原则的上诉主张，本院认为，一方面，案涉合同明确约定，因买受人逾期偿还银行按揭贷款导致出卖人承担连带责任的，出卖人有权解除合同，买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的20%。现案涉商品房买卖合同解除的原因系张海莲逾期偿还银行按揭贷款所致。且首创新资公司亦代替张海莲偿还了全部借款，其中本息814,347.68元（本金771,333.44元）、诉讼费5,872.00元、保全费4,520.00元，合计824,739.68元。因此，首创新资公司不仅实际产生上述损失，亦可能产生收回的房屋不能及时出售或贬值等风险；另一方面，一审中，张海莲经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，亦应视为张海莲对要求调整违约金等权利的放弃。故一审法院依据合同约定，并结合首创新资公司的实际损失情况等因素，判令张海莲承担购房款总额的20%的违约金并未不妥，本院对张海莲的该项上诉主张不予支持。
综上所述，张海莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,123元，由上诉人张海莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十一月十四日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。