广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（二）字第327号
原告柳州市方东房地产开发有限公司。
法定代表人韩树东，董事长。
委托代理人崔宇平，广西信和律师事务所律师。
委托代理人程兴华，广西广合律师事务所律师。
被告宁家弘，女。
委托代理人黄云峰，柳州市方正法律服务所法律工作者。
原告柳州市方东房地产开发有限公司诉被告宁家弘租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，依法适用普通程序，于2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告方东公司的委托代理人崔宇平、程兴华、被告宁家弘的委托代理人黄云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告经协商一致，于2011年1月18日签订了《商铺租赁合同》。合同约定，被告承租原告位于柳州市柳南区潭中西路19号星光大道城市广场39栋一、二、三层商铺，商铺建筑面积一层为2032.91平米，二层为2817.13平米，三层为2842.09平米，商铺建筑面积数作为合同租金等款项、费用计取基数；以上商铺租赁用途为：一层用于经营连锁餐饮（原告要求被告从该合同指定餐饮品牌中任选二至三个），通道作为其他卖场使用，二、三层商铺用于经营国际家居广场；租赁期限为15年，从2011年4月1日至2012年2月28日为被告的免租期，由被告用于装修：从2011年4月1日至2014年3月31日为第一租赁期，以上商铺每月租金合计214804.94元，每三个月为一个付租期，被告应在每个付租期结束前15天内付清下一付租期的租金，其中第一个付租期的租金及履约保证金65万元，被告应在签订合同时支付，如被告逾期交纳租金，应按欠交金额每日千分之三偿付迟延履行违约金，经原告限期交纳后仍拒不交纳的，原告有权解除合同；因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还履约保证金及被告已交款项，并有权要求被告赔偿经济损失1300000元整；被告应在本合同解除或终止后的30日内撤离商铺，并将符合约定条件的商铺交还原告；本合同自原被告双方签署后生效，如发生争议，双方协商不成的，可以向物业所在地法院提起诉讼。原被告双方还在合同中对其他事项进行了约定。以上《商铺租赁合同》签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告，被告也按合同约定支付了履约保证金及第一个付租期的租金。但从第二个付租期开始，被告就以各种理由拖延拒付租金。经过原告多次书面及电话催讨，被告仅陆续支付了2012年6月至10月的租金，尚欠2012年10月至2013年5月共计7个月的租金1503634.58元至今未付。此外，被告从承租以上商铺开始，就不按照合同约定租赁用途使用一层商铺，未将一层商铺用于经营合同约定的连锁餐饮，而是用于经营贵金属投资及红木家具买卖业务，并将一层商铺用作仓储，严重打乱了原告整个星光大道城市广场的招商规划，致使原告的商铺收益遭受巨大损失。虽然原告多次要求被告纠正以上违约行为，但被告至今仍未改正。原告认为，原被告之间的《商铺租赁合同》，是双方当事人依法自愿订立，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告欠交租金数额巨大，虽经原告多次催讨，被告仍尚欠150多万元租金拒不支付；此外被告未按照合同约定的租赁用途使用一层商铺，严重打乱了原告整个星光大道城市广场的招商规划，致使原告的商铺收益遭受巨大损失。被告的以上行为已构成严重违约，根据双方合同约定以及我国《合同法》第二百一十九条、第二百二十七条的规定，原告有权解除合同，要求被告赔偿损失。为了维护自身合法权益不受侵犯，原告现诉至法院，请求法院依法判令：一、确认原被告之间的《商铺租赁合同》解除；二、判令被告支付原告2012年11月至2013年5月共计7个月的商铺租金1503634.58元（2013年6月至被告交还商铺时的租金另行计算）；三、判令被告偿付逾期支付租金的违约金96300元（其中2012年11月租金的逾期付款违约金从2012年9月1日起，2012年12月至2013年2月租金的逾期付款违约金从2012年12月1日起，2013年3月至5月租金的逾期付款违约金从2013年3月1日起，均计至2013年5月31日止，按被告逾期付款金额每日万分之五计算），赔偿原告因其违约导致合同解除的经济损失1300000元，合计1396300；以上第二、三项共计2899934.58元；四、判令被告在合同解除后三十日内将所租商铺交还原告；五、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述的事实提交的证据有：1、商铺租赁合同1份，原、被告在2011年1月18日签订，证实被告承租原告位于柳州市柳南区潭中西路19号星光大道城市广场39栋一、二、三层商铺。合同附件是被告在签订合同当日交纳首期三个月的租金644414.82元收据、租赁保证金65万的收据。2、租金催缴通知6份，都有被告员工签收，证实从租赁期第二期开始，被告一直欠缴租金，原告多次向被告催讨租金。3、2012年9月24日现金交款单、2013年4月12日银行凭证各1份，证实被告经原告多次催讨，逾期支付2012年6月至10月的商铺租金。4、限期改正使用商铺用途的通知1份，时间是2012年10月25日，有被告员工签收，证实原告通知被告因其不按合同约定使用商铺，要求被告接到通知后7日内改正，但被告至今拒不改正。5、照片6张，证实被告没有按照合同约定用途使用商铺一楼，证明被告违约事实。合同约定一楼用于指定品牌餐饮，而被告用于贵金属交易、家具仓储。6、被告的身份证，证实被告身份情况。
被告宁家弘辩称：不同意原告的诉请。1、原、被告之间没有达到解除合同的条件，被告没有拖欠原告的商铺租金，被告不存在违反合同约定的行为；2、合同签订后，原告未按时交付租赁的房产，并且其逾期交付的房产仍没有达到合同约定的交付条件；3、原告交付的房产中，中央空调的安装延迟了一年，而根据双方合同的约定，应当在被告开业之前完成中央空调的安装使用。被告计划在2011年11月15日开业，但是原告直到2012年8月13日仍没有完成中央空调的安装，因此原告才同意由被告自行安装；4、根据合同的约定，物业交付时应安装4台合格电梯，原告直到2012年1月6日才将电梯安装完毕。根据合同的约定，如果因原告的原因无法交付租赁标的，造成被告无法经营的，免租期相应顺延。因此原告交付租赁标的达到要求的时间是2012年1月，被告一直支付租金，从未有拖欠租金的行为；5、被告没有违反规定使用租赁物，“上海黄金交易所”、“柳州金弘投资公司”仅仅是在一楼挂牌，没有实际经营，现在也将相应的牌子撤去。至于家具卖场的问题，被告是得到了原告的许可，因此不存在违约。
被告宁家弘就其辩称提供如下证据：1、2012-8-13发给原告的关于安装空调主机定位的申请报告，2、2012-5-15关于要求自装空调的申请。证据1、2都有原告工作人员签名，证明原告所交付房产并没有达到合同所约定条件，双方进行协商后被告两次申请自行安装空调。3、2012-8-20沟通函，4、2012-9-19建筑消防设施维修记录。证据3是从原告处复印来的。证据3、4证明原告所交付的租赁房产存在消防缺陷，或者消防设施不齐备，影响被告对租赁物的使用。5、2011-10-14申请报告，6、2011-12-10开业相关事宜，7、2011-12-26物业工程交付事宜报告。证据5-7都有原告方人员签收，证明截至2011-12-26原告所交付物业仍然存在包括消防、外墙面、幕墙玻璃、房顶漏水、门前场地平整、停车场管理等多处没有解决完毕，严重影响物业交付使用和被告经营使用。根据原被告所签订租赁合同约定，原告必须在交付物业时解决上述问题才能交付物业。8、电梯检验合格证3张，根据原被告签订租赁合同第13条第3款约定，原告应当安装4台能够正常使用的电梯，经过检验后交付被告使用。9、电子银行转款凭证6张、现金交款单1张、收据单2张，证明已经交纳了租金。
经庭审质证，被告宁家弘对原告提供的证据1的真实性无异议，对证据2的真实性不予认可，对证据3的真实性无异议，但是认为该证据不能证明被告拖欠了租金；对证据4的真实性不予认可，对证据5的真实性无异议，但是照片上显示的“上海黄金交易所”、“柳州金弘投资公司”均只是挂牌，并未实际经营；对证据6的真实性无异议。原告方东公司对被告宁家弘提供的证据1、2的真实性无异议，但是认为即使方东公司未安装空调，宁家弘也可以自行安装，因此方东公司并未违约；对证据3、4的真实性不予认可；对证据5以及证据7的真实性予以认可，但是该证据均系宁家弘单方面提出，不能证明方东公司交付给宁家弘的租赁场地存在问题；对证据6的真实性不予认可；对证据8的真实性无异议，但是认为不能证明方东公司未安装扶梯；对证据9的真实性均无异议，但是认为被告宁家弘之后交纳的款项均是在原告已经起诉之后才交纳的，被告违约的事实已经成立。本院对当事人均无异议的事实和证据经庭审质证予以确认。对于被告宁家弘提供的证据5-7，本院认为，该证据是宁家弘单方面向方东公司发出，方东公司并未予以确认租赁场地存在问题，故本院对该证据5-7不予采纳。至于被告宁家弘交纳的租金，被告提供的单据上显示了交纳何时的租金，该证据是宁家弘本人的意思表示，本院予以确认。即2012年3月1日交纳了2012年3月1日至2012年5月31日的租金、2013年6月17日交纳了2013年6月的租金、2013年7月11日交纳了2013年7月至9月的租金、2013年9月29日交纳了2013年10月至12月的租金、2013年12月27日交纳了2014年1月至3月的租金。至于被告宁家弘于2012年9月24日交纳的四个月的租金，应认可为交纳了2012年6月至9月的租金，2013年4月12日、6月4日交纳了2013年4月、5月的租金。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年1月18日方东公司与宁家弘签订一份《商铺租赁合同》，约定方东公司将其所有的位于柳州市潭中西路十九号星光大道CITY-
PLAZA39栋一、二、三层的商铺出租给宁家弘作为经营之用，其中一层作为连锁餐饮、二、三层作为国际家居生活广场。合同的期限自2011年4月1日起至2026年3月31日止，自装修之日起10个月为宁家弘的免租期（即从2011年4月1日至2012年2月28日）。如由于方东公司的原因致使宁家弘无法正常进场装修及正常营业的，免租期根据延误时间相应顺延。免租期满后的次日（即从2012年3月1日）开始为付租起始日开始计算租金。2011年4月1日至2014年3月31日的租金为每月214804.94元。双方约定，以先付租金后使用的形式，每三个月为一个付租期，宁家弘应在每个付租期结束前十五天向方东公司支付下一个租期的租金，其中第一个租期的租金，宁家弘应当在签订合同七日之内向方东公司支付。同时约定，宁家弘若迟延向方东公司交纳其应付款项或费用，则方东公司有权向宁家弘收取迟延履约违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额按日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。若宁家弘逾期交纳租金，经方东公司限期交纳后仍拒不交纳的，方东公司有权解除合同。如因宁家弘的原因致使合同解除，则方东公司有权要求宁家弘赔偿6个月的租金损失即130万元。合同解除或者终止后，宁家弘应当在三十日内将承租的商铺交还给方东公司。方东公司除了交付本合同的租赁物外，还包含附属的设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统以及四台自动扶梯，由方东公司安装两台，宁家弘安装两台。合同签订后，方东公司将租赁场地交付给了宁家弘，并安装了三部扶梯。宁家弘于2012年3月1日交纳了2012年3月至5月的租金、2012年9月24日交纳了2012年6月至10月的租金。方东公司于2013年1月30日、2013年2月27日连续向宁家弘发出函告，催收2012年10月至2013年3月租金。宁家弘均未交纳，此后宁家弘于4月12日交纳了2012年4月租金、2013年6月4日交纳了2013年5月的租金、2013年6月17日及之后交纳了2013年6月至2014年3月的租金。方东公司以宁家弘拖欠租金为由，诉至本院。
本院认为，原告方东公司与被告宁家弘签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。本案的争议焦点在于被告宁家弘是否存在逾期支付租金的行为。根据本院查明的事实，被告宁家弘交纳租金的起始日期为2012年3月1日，截至原告方东公司起诉前即2013年6月3日，被告宁家弘仅于2012年3月1日交纳三个月租金、2012年9月24日交纳四个月租金、2013年4月12日交纳一个月租金，共计交纳了8个月的租金。被告宁家弘辩称，原告方东公司交纳的租赁物不符合合同的约定，没有安装空调以及扶梯，因此免租期相应顺延。本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，如空调不能按照规定的时间安装完成，由宁家弘自行安装。故被告宁家弘在方东公司未安装空调的情况下，应根据合同的约定自行完成安装，而不能以此为由拒付租金。至于扶梯，根据合同的约定，由方东公司安装两部、宁家弘安装两部。根据本院查明的事实，方东公司已经安装了三部扶梯。宁家弘也没有提供其他证据证明原告方东公司存在逾期安装扶梯并致使被告无法正常营业的行为，因此，方东公司交付租赁物符合双方合同的约定，被告宁家弘所辩称的免租期顺延的情形并无事实依据，故本院对被告宁家弘的该项辩称不予采信。由于被告宁家弘未按照合同的约定按时支付租金，显属违约，应当承担违约责任。根据《商铺租赁合同》第七条的约定，被告宁家弘逾期交纳租金，经方东公司限期交纳后扔拒不交纳的，方东公司有权解除合同。根据本院查明的事实，方东公司于2013年1月30日、2月27日两次要求被告宁家弘交纳2012年10月至2013年3月的租金，被告宁家弘均拒不交纳，因此方东公司有权依照《商铺租赁合同》的约定解除该合同。原告方东公司要求解除合同的意思表示于2013年6月5日送达于被告宁家弘，被告并未提供充分的证据予以反驳，因此本院确认原告方东公司与被告宁家弘之间的《商铺租赁合同》于2013年6月5日解除。根据本院查明的事实，被告宁家弘交纳了2012年3月至9月的租金、2013年4、5月的租金，2013年6月至2014年3月的租金，被告未交纳租金的日期为2012年10月至2013年3月，合计1288829.64元，此费用应当由被告宁家弘支付给原告。合同解除之后由被告宁家弘向原告方东公司支付占用使用费，该费用自2014年4月起算，按照租金的标准，计算至被告宁家弘交还门面之日。由于被告宁家弘逾期支付租金，则其应当向原告支付利息。根据《商铺租赁合同》的约定，宁家弘应当在每个付租期结束前十五天支付下一付租期的租金。原告方东公司要求被告宁家弘均自每一个租期开始的第一天起计算该租期逾期租金的利息至2013年5月31日，在合理的范围之内，本院予以支持。2012年10月至11月的租金利息，自2012年9月1日起计算、2012年12月至2013年2月的租金利息，自2012年12月1日起计算、2013年3月的租金利息自2013年3月1日起算。由于合同约定的利息标准超出了法律规定的范围，故利息的标准应按照中国人民银行同期贷款利率，计算至2013年5月31日。即按照中国人民银行同期贷款利率，由被告宁家弘自2012年9月1日起，以429609.88元为基数，计算至2012年11月30日；自2012年12月1日，以1074024.7元为基数，计算至2013年2月28日；自2013年3月1日起，以1288829.64元为基数，计算至2013年5月31日。由于被告宁家弘违约，故根据《商铺租赁合同》的约定，宁家弘应当向原告方东公司支付6个月的租金即130万元作为违约金。合同解除之后，被告宁家弘应当将租赁物交还给原告方东公司。双方在《商铺租赁合同》中约定，宁家弘应当在合同终止或者解除后三十日内撤离门面，因此原告方东公司要求被告宁家弘在三十日内交还租赁物的诉请，属于合理的范围，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告柳州市方东房地产开发有限公司与被告宁家弘于2011年1月18日签订的《商铺租赁合同》于2013年6月5日解除。
二、被告宁家弘支付给原告柳州市方东房地产开发有限公司2012年10月至2013年3月的租金1288829.64元，之后的费用按照租金的标准收取占用使用费，占用使用费自2014年4月起，计算至被告宁家弘交还租赁场地之日。
三、被告宁家弘支付给原告柳州市方东房地产开发有限公司逾期支付租金的利息。（利息的计算，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年9月1日起，以429609.88元为基数，计算至2012年11月30日；以1074024.7元为基数，自2012年12月1日计算至2013年2月28日；以1288829.64元为基数，自2013年3月1日计算至2013年5月31日。）
四、被告宁家弘支付给原告柳州市方东房地产开发有限公司违约金130万元。
五、被告宁家弘于本判决书生效之日起三十日内将承租的位于柳州市潭中西路十九号星光大道CITY-
PLAZA39栋一、二、三层的商铺交还给原告柳州市方东房地产开发有限公司。
六、驳回原告柳州市方东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费30199元，由被告宁家弘负担25885元，由原告柳州市方东房地产开发有限公司负担4314元。
上述应付款项，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 奇
人民陪审员 潘俊峰
人民陪审员 韦晓英
二〇一四年三月十二日
书 记 员 欧 珣
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。