内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内2921民初2806号
原告：苏宽明，男，汉族，1959年8月21日出生，系个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。
委托诉讼代理人：郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。
被告：内蒙古国力房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张建国，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴洋，系内蒙古国力房地产开发有限责任公司员工。
委托诉讼代理人：任振华，系内蒙古君缘律师事务所律师。
被告：冯富荣，男，汉族，1971年2月16日出生，系内蒙古国力房地产开发有限责任公司（子龙门）项目经理，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。
第三人：丁禹成，其他身份信息不详。
原告苏宽明诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）、被告冯富荣、被告丁禹成房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年9月12日立案受理。依法由审判员靳晨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人郝君与被告国力公司的诉讼代理人吴洋、任振华，被告冯富荣到庭参加了诉讼，第三人丁禹成经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告苏宽明向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告与第三人丁禹成之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区17号2单元201号房屋及5号车库的《商品房认购书》无效，并确认原告与被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区17号2单元201号房屋及5号车库的《商品房认购书》合法有效；2、判令被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续；如不能履行交付房屋并办理产权登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并按照同期人民银行公布贷款利息承担上述房款利息至付清之日止；3、判令被告承担违约金50700元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月25日，原告经与被告国力公司全权授权负责龙泽苑子龙门小区全面开发建设和销售的被告冯富荣协商，以2800元/平方米的价格购买被告国力公司开发建设的建筑面积156.90平方米的龙泽苑子龙门小区C区17号2单元201室房屋一套、24.2平方米的车库一间，总计价款为507000元。双方于当日签订《商品房认购书》一份，原告足额向被告支付了房屋价款507000元，被告冯富荣作为被告国力公司的全权受托人，委派工作人员冯志军与原告签订了合同并出具了收款收据。2015年6月，被告冯富荣组织建设开发的案涉小区因资金问题陷入困局，被告国力公司与被告冯富荣发生纠纷，被告国力公司全面接管该小区的开发、销售事宜，被告国力公司却全盘否认被告冯富荣前期的销售活动及行为，致使原告辛苦筹集的数十万元购房款化为乌有，且原告发现自己购买的房屋由被告国力公司与第三人丁禹成以借贷方式签订了的名义上的买卖合同，被告不仅不认真解决问题，以虚假销售的方式对于部分争议房屋抢先进行登记申请，更进一步损害了原告等购房户的合法权益。且因该项目自开发至今数年未能付房屋，已构成实质性违约。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》有关规定，原告现将被告及第三人诉诸于法律，请求人民法院依法确认双方之间的合同效力，支持原告的各项诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告国力公司辩称，一、原告起诉被告国力公司系主体设置错误，被告国力公司从未与原告签订《商品房认购书》，合同所加盖的印章并非本公司的，被告国力公司并非本案当事人。原告起诉被告国力公司主体设置错误。二、原告要求与被告国力公司履行《商品房认购书》，交付涉案房屋及车库缺乏事实和法律依据。被告国力公司从未与原告签订《商品房认购书》，被告国力公司从未将巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区C区17号楼2单元201室及5号车库出售给原告，也未收到原告交来的购房款。原告所谓向被告国力公司缴纳全部购房款是缺乏基本的事实依据。事实上，冯富荣等人向原告借款，用国力公司的房屋进行抵押，到期不能偿还借款，便将抵押的房屋抵顶给了原告，因此，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同。三、本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷。人民法院理应驳回原告的诉讼请求。原告与冯富荣之间形成的是民间借贷合同关系。冯富荣等人用被告国力公司开发的子龙门小区的房屋作为抵押。冯富荣不是被告国力公司所属房屋的所有权人，无权处分涉案房屋。原告不是实际购房人。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。四、原告要求被告国力公司支付违约金及本案诉讼费缺乏事实和法律依据。原告的诉讼请求既无合同依据，更无法律依据。综上，原告要求被告国力公司履行《商品房认购书》，交付涉案房屋及车库缺乏事实和法律依据。请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
被告冯富荣辩称，1、原告所述事实成立，双方之间存在房屋买卖合同关系。被告冯富荣是被告国力公司阿拉善左旗龙泽苑子龙门小区项目负责人，被告冯富荣有被告国力公司出具的全权授权书，并以被告国力公司的名义具体从事项目的开发与建设，总计开发房屋183套，并以项目部的名义签订施工合同，且和住户签订了购房认购书，收取了住户的购房资金，并且将收取的资金再次投入到子龙门小区，以上签订的房屋买卖合同认购书、房屋买卖事实客观存在，依法成立，并且已经产生法律效力，应当依法受到法律保护。2、被告冯富荣并不是不履行合同，而是因为与被告国力公司之间存在纠纷，致使合同履行搁浅。在本案发生之前，尽管存在资金建设等方面困难，被告冯富荣还是想办法尽可能筹资资金，用于施工建设，准备在去年8月份完工，交付房屋，但由于同被告国力公司合作上出现问题，导致被告冯富荣和被告国力公司之间矛盾全面爆发，因为被告国力公司不配合被告冯富荣给住户办理网签合同，不承认被告冯富荣销售房屋的行为，以无关人员申请办理网签等行为阻止被告冯富荣完成上述任务，并最终导致大量住户同国力公司之间的矛盾全面爆发，大量住户向法院起诉，去政府上访没要求被告国力公司履行合同、交付房屋。于此同时，被告国力公司却以私刻公章等事由向公安机关举报，迫使被告冯富荣辞去项目部负责人职务，并由此导致被告国力公司子龙门项目陷入更为严重的混乱状况。这是被告冯富荣不愿意看到的，更是被告国力公司没有想到的，而被告国力公司继续不作为，将会面临更为严重的局面。3、违约责任请求人民法院考虑被告冯富荣现在的困境、责任产生的原因进行裁判。
第三人丁禹成未答辩。
经审理查明，2010年8月1日，被告国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书由张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日，被告冯富荣代表被告国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由被告国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由被告国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与被告冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日，被告冯富荣代表被告国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的C-26地块，地块总面积7.8公顷。被告国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，被告冯富荣于当日代表被告国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后被告冯富荣即组织人员开始建设”工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由被告国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。被告国力公司于2012年8月8日取得商品房预销售许可证，原告于2012年11月25日从被告国力公司处购买了位于子龙门小区C区17号楼2单元201室及C区5号车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告国力公司开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积，认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。合同签订当日，原告收到盖有内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章的507000元的全额房款收据一张。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了”内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、”内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、”内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、”内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。后国力公司于2015年6月利用其他28位人员信息，虚构购房事实，子龙门住宅小区面向社会名单显示案涉房屋户名为张海霞。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。
另查明，第三人丁禹成曾用名丁秀成。2011年11月19日，第三人丁禹成与冯志军签订了《商品房认购书》，约定第三人丁禹成购买龙泽苑子龙门小区C区17号楼2单元201室房屋。2015年6月26日，第三人丁禹成将被告国力公司与内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司诉至本院，要求本院解除第三人丁禹成与被告国力公司签订的案涉房屋《商品房认购书》，被告国力公司向第三人丁禹成返还购房款，并支付违约损失。该案经本院立案审理后，本院做出（2015）阿左民一初字第1199号民事判决书，判决解除第三人丁禹成与被告国力公司签订的案涉房屋《商品房认购书》，被告国力公司向第三人丁禹成返还购房款，并赔偿经济损失。被告国力公司不服该判决，遂上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出（2016）內29民终316号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查明，原告将诉讼请求”1、请求人民法院依法判令被告与第三人丁禹成之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区17号2单元201号房屋及5号车库的《商品房认购书》无效，并确认原告与被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区17号2单元201号房屋及5号车库的《商品房认购书》合法有效；2、判令被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续；如不能履行交付房屋并办理产权登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并按照同期人民银行公布贷款利息承担上述房款利息至付清之日止；3、判令被告承担违约金50700元；4、本案诉讼费由被告承担”确定为：”1、请求人民法院依法判令被告与第三人丁禹成之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区17号2单元201号房屋及5号车库的《商品房认购书》无效，并确认原告与被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区C区17号2单元201号房屋及5号车库的《商品房认购书》合法有效；2、判令被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续；3、判令被告承担违约金50700元；4、本案诉讼费由被告承担”。
上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，《房屋销售登记表》，说明，《联合开发协议》等证据在卷证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称被告冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等，本案中被告冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时被告冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖。对该抗辩理由不予采信，本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明”我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，被告作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此被告冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。
本案中，被告国力公司已向原告出具盖有内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章的收到507000元的全额房款收据一张，原告按约定缴纳了全部房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋。原告主张的案涉房屋虽然面向社会的户名为张海霞，但该网签系虚构购房事实，故该网签行为不成立。理应向真实购房者交付房屋。
关于原告主张的要求确认第三人丁禹成与被告国力公司就案涉房屋签订的《商品房认购书》无效的诉讼请求，因第三人丁禹成与被告国力公司之间签订的该《商品房认购书》已经解除，故本院对该诉讼请求不予处理。
原告主张的违约金的问题。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告苏宽明与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2012年11月25日签订的《商品房认购书》合法、有效；
二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告苏宽明交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区C区17号楼2单元201室及5号车库，并协助办理相关房屋产权手续；
三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告苏宽明支付违约金50700元（507000元×10%）；
四、驳回原告苏宽明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费534元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 靳晨
二〇一七年十一月二十一日
书记员 薛峰