安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0828民初2762号
原告：储昭亮，男，1987年5月8日出生，汉族，住安徽省岳西县。
原告：沈青青，女，1989年11月29日出生，汉族，住安徽省岳西县。
上述二位原告共同的委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。
被告：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市岳西县天堂镇建设西路117号。
法定代表人：刘和志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何雨，该公司销售部经理。
委托诉讼代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。
原告储昭亮、沈青青与被告安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称“紫薇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储昭亮、沈青青共同的委托诉讼代理人储晓东、被告紫薇公司委托诉讼代理人何雨、储柱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
储昭亮、沈青青向本院提出诉讼请求：1.紫薇公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号YX14000627），为储昭亮、沈青青购买的“紫薇山庄”一期3#3单元1102室房屋办理产权证；2.紫薇公司支付逾期交房违约金64025.3元及逾期办证违约金9767.4元。事实和理由：2014年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14000627）一份，原告购买被告开发的“紫薇山庄”一期3#楼3单元1102室住宅房屋。合同约定被告于2015年10月31日前将经验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋交付给原告，逾期交房按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金；交房后60日内办理房屋权属证书，逾期未办理承担已付房价款2%的违约金。合同约定的交房时间到期后，被告一直迟迟未交房，经多次催促，被告才于2017年1月11日将房屋交给原告装修使用（是否验收合格不清楚），交房后至今仍未办理房地产权属登记证书。就此，与被告协商无果，故诉诸法院。
被告紫薇公司辩称，1、原告与被告签订、购买商品房销售合同是事实。房屋能够装修入住，但因客观原因未竣工备案，被告已于2016年10月12日将房屋交付原告使用。2、案涉房屋未竣工备案的原因不是被告故意或过失造成，被告没有主管过错，根据法律规定，可因此免除违约责任。3、虽然被告可以免除违约责任，但鉴于原告无法住进新房，被告同意按照原告的实际损失即原告相应房屋同地段的租金价格补偿其损失。4、若法院通过审查认为被告违约，根据合同法的规定，当事人间约定的违约金过高，请求减少。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据，1、身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、收款收据、验房单。
被告对原告提交的证据质证认为，对证据1、2、3的真实性均无异议。
被告依法提交了如下证据：1、投资意向书；2、映山红大道立项批复、照片；3、变电施工合同、安庆振江公司说明；4、天然气管道安装合同、海能燃气公司的说明；5、岳西住建局规划审查意见函、照片、日照分析报告、出警证明；6、大酒店建设指挥部说明；7、紫薇山庄一期商住楼延期交房情况说明及户型户数统计表、商品房预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证等；8、映山红生态国际大酒店建设指挥部关于紫薇山庄住宅小区一期工程延期交房的主要原因情况说明；9、岳政秘[2014]39号文件关于映山红大道及安置区用地范围内房屋征收搬迁补偿安置方案的批复；10、紫薇山庄住宅小区工程及一期商住楼延期交房情况说明；11、皖中信房估字【2017】H-1406号咨询报告书。
原告对被告提交的证据质证认为，对证据1-7的真实性不清楚，请求法庭核实；前述证据与本案均无关联性。对证据8-11认为，交房情况说明是由被告自行制作，对其合法性及证明目的有异议，不是被告的免责事由。对商品房预售许可、规划许可证及施工许可证的真实性无异议，但达不到被告的证明目的。对皖中信房估字【2017】H-1406号咨询报告书，该评估系被告单方委托，且只是咨询报告，不能作为评估结论，评估公司的经营范围不包括对房屋租金的评估，据此，对该咨询报告书三性均有异议，且达不到被告的证明目的。
本院综合各方的举证、质证意见，对证据认定如下：原告提交的证据1、2、3，对其真实性，本院经审查予以确认。被告提交的证据1-7，该七组证据相互印证，对其真实性，本院经审查予以确认。被告提交的证据8，从该情况说明内容看，与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。被告提交的证据9，对其真实性，本院经审查予以确认；结合证据11，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司是具有一级资质的房地产评估公司，可以进行房地产有关价格评估、咨询，其评定的结果，在原告没有提出足以反驳的相反证据及理由的情况下，其证明力应予认定，可以作为确定房屋租金的依据。据此，对证据11，本院予以采信；对证据9的证明目的，本院不予采信。证据10，与本案无关联性，本院对该两份证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月6日，储昭亮、沈青青（买受人）与紫薇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条载明：出卖人以出让方式取得位于天堂镇建设西路编号为2011-32的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为岳国用（2012）第0291号。…规划用途为住宅。合同第三条载明：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的紫薇山庄一期紫薇山庄3#3单元1102，…该商品房建筑面积112.14平方米，其中，套内建筑面积86.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.95平方米。第四条载明：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4355.00元，总金额人民币肆拾捌万捌仟叁佰柒拾零元整。第八条载明：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件（即该商品房经验收合格并取得竣工验收备案证明），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条载明：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的贰%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。原告已付清房屋价款488370元，但被告直到2017年1月11日，才将未经竣工验收的房屋交给原告装修，逾期交房达437天。同时，被告违反《商品房买卖合同》约定，在交房后60日内，未协助原告办理商品房权属登记手续。
诉讼中，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司接受紫薇公司的委托，对岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普通装修状态住宅房市场平均租金进行评估。2017年12月28日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具了咨询报告，估价结果为：位于安庆市岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普通装修状态住宅房在价值时点的市场平均租金为8元/㎡·月。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约。二、合同约定的违约金是否过高。
关于焦点一，紫薇公司与储昭亮、沈青青签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。紫薇公司未按照合同约定时间履行交房及协助办理房地产权证手续的义务，已构成违约，故对储昭亮、沈青青主张紫薇公司继续履行合同，协助办理案涉房屋产权证，并赔偿逾期交房及办证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。紫薇公司主张逾期交房及未协助办证系政府未兑现承诺、未按时完成拆迁造成，非紫薇公司过错导致的抗辩意见，因该原因并非不能预见、不能避免的客观情况，不属不可抗力，不构成免责的事由，故该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
关于焦点二，其中逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，紫薇公司逾期交房，应当根据双方约定的标准计算违约金。但是，如果约定的违约金过高，紫薇公司可以请求调减。如何确定约定的违约金是否过高，则要以紫薇公司逾期交房给原告造成的损失来衡量。如果约定的违约金高于原告损失的130%，则约定的违约金过高；如果约定的违约金不高于原告损失的130%，则约定的违约金不属过高。因此，紫薇公司逾期交房约定的违约金是否过高，关键是确定逾期交房给原告造成的损失是多少。一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失进行填补。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可见，逾期交房的违约金或者损失赔偿额，当事人没有约定的，最高人民法院司法解释也是规定按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准予以确定。本案中，逾期交房给原告造成的损失宜按逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准进行计算。原告所购房屋在逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，本院按照安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的评估结果即8元/㎡·月计算，则紫薇公司逾期交房期间给原告所造成的损失为13068.05元[112.14㎡×（8元/㎡·月）÷30日×437日]。
综上，按照原被告双方约定的已交付房价款日万分之三计算违约金为64025.3元，超过了紫薇公司逾期交房给原告造成的实际损失，且明显过高。在紫薇公司请求调减的情况下，本院对逾期交房违约金按照原告实际损失的130%予以调减，计为16988.47元（13068.05元×130%）。
关于逾期办证的违约金，双方在案涉《商品房销售合同》中进行了约定，该约定并不违反法律强制性规定，本院予以确认。原告主张紫薇公司支付逾期办证违约金9767.4元（488370元×2%），符合当事人双方的合同约定，本院依法应予支持。
案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、安徽紫薇房地产开发有限公司继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号YX14000659），在本判决生效后三十日内协助储昭亮、沈青青为“紫薇山庄”一期3#3单元1102室办理房屋产权证，并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；
二、安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向储昭亮、沈青青支付逾期交房违约金16988.47元；
三、安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向储昭亮、沈青青支付逾期办证违约金9767.4元；
四、驳回储昭亮、沈青青的其他诉讼请求。
如果安徽紫薇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费（已减半收取）823元，储昭亮、沈青青负担223元，安徽紫薇房地产开发有限公司负担600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 吴建业
二〇一八年二月二日
书记员 储梦林