广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初10306号
原告：李国斌，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××6114。
被告：广州银罗湾投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区，组织机构代码××。
法定代表人：郑立锋，现于广东省番禺监狱服刑。
被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：邓向阳。
第三人：广东省通泰典当行有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区五羊新城东兴，组织机构代码××。
法定代表人：ＸＸ鑫，董事长。
原告李国斌诉被告广州银罗湾投资有限公司（以下简称广州银罗湾公司）、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依职权追加广东省通泰典当行有限责任公司（以下简称通泰典当行）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国斌到庭参加诉讼；被告广州银罗湾公司已停业，其法定代表人郑立锋现于广东省番禺监狱服刑，其未到庭参加诉讼，本院对其制作了询问笔录；被告中山时尚京都公司、第三人通泰典当行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国斌诉称：原告与被告于2012年9月27日签订房产买卖合同，购买中山市西区富华道383号柏景台3层216号商铺，商铺总价为130950元。合同第六条约定：被告应于2012年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付原告使用，原告同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由被告负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。合同第十条（2）约定：逾期超过30日的，原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起到实际申办之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。原告认为，双方既已签订合同，即应完全按照合同内容予以履行。合同签订后，原告依约履行了付款（包括全部房价款和办证等费用）义务，而被告至今没有履行办理过户手续的义务，被告的行为已经严重违反了合同之约定。据此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告继续履行与原告签订的房产买卖合同，并办理产权过户登记至原告名下；2.被告按合同规定的申办期限届满的第二天起到实际申办之日止，每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告从合同约定办证期限届满次日起按照银行同期同类逾期贷款利率向原告支付违约金至实际办证之日止。
原告李国斌对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.房产买卖合同书；2.［时尚京都服饰城］商铺租赁合同；3.收据。
被告广州银罗湾公司辩称由法院认定，无答辩意见。
被告广州银罗湾公司没有提交证据。
被告中山时尚京都公司未提交书面答辩状，亦未到庭应诉、质证、举证。
第三人通泰典当行未提交书面陈述意见，亦未到庭应诉、质证、举证。
经审理查明：2012年9月27日，以广州银罗湾公司作为出卖人，由中山时尚京都公司代理广州银罗湾公司与李国斌作为买受人签订商铺买卖合同（地址为：三层216号），合同约定：买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台三层216号商铺，商铺购价款为130950元，买受人于2012年9月27日前支付购房款130950元。出卖人应于2012年10月1日前交付合同约定的商铺，在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同由李国斌与中山时尚京都公司盖章签名。同日，以李国斌为出租方与中山时尚京都公司为承租方签订［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，合同约定原告将前述商铺出租给中山时尚京都公司，租期为三年，即从2012年10月1日至2015年9月30日。合同签订后，李国斌于2012年9月27日支付购房款130950元、代收费5463元。后广州银罗湾公司未按照约定为李国斌办理案涉房产交易过户手续，原告遂于2016年5月19日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：上述案涉房产产权人为广州银罗湾公司，广州银罗湾公司于2012年7月25日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台三层1至5卡。2012年10月25日，广州银罗湾公司因向第三人通泰典当行借款而将案涉房产抵押登记至通泰典当行名下，案涉房产至今尚未注销抵押登记。案涉商铺于2013年11月5日被广东省中山市公安局查封，于2014年6月4日被广州市越秀区人民法院诉讼保全轮候查封。
又查：根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括案涉房产在内的中山市西区富华道383号柏景台一至三层商铺时，隐瞒部分商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元；郑立锋、叶亦秋、黄灿犯罪所得的赃款共计一亿七千一百八十四万六千元，依法予以追缴。
再查：本案事件发生后，本院对案涉房屋所在的建筑物进行了现场勘查。经勘查，该建筑物为一幢28层高的建筑物，建筑物第三、六层外墙挂贴有“时尚京都服饰批发”的巨型广告牌，二层有“时尚京都服饰城销售中心50年产权”“0进场费、0转让费、免租半年”的巨型广告牌，地上一层有正常经营的商铺五、六间。本院审理本系列案件时，本系列案的另一被告郑立锋（系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人）庭审中陈述：第三人即抵押权人是专业的放贷人员，案涉房屋在办理抵押时，郑立锋已告知抵押权人关于商铺的销售情况，2012年10月份正是销售旺季，销售部在一层，销售部人员也有20至30个，案涉商铺外墙有巨型的销售广告，抵押权人不可能不知道商铺的销售情况，抵押权人正是看中案涉商铺销售良好才同意出借款项。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，综合原告、被告的诉辩主张，本院认为案涉合同应当继续履行，被告广州银罗湾公司应当为原告办理过户手续。理由有三：
第一，原告李国斌与被告广州银罗湾公司签订的商铺买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，原告已全面履行了自己的合同义务，被告广州银罗湾公司也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定的时间内为原告办理案涉房产过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告广州银罗湾公司没有按照约定为原告办理过户手续，应当承担违约责任，继续履行合同，为原告办理案涉房屋过户手续并承担违约金。
第二，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定“六、房屋问题。…（56）买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，原告已全面履行了自己的合同义务，被告并已将房屋交付原告使用，虽然案涉房屋至今未办理过户手续，但过错不在于原告，被告广州银罗湾公司应按照合同约定全面履行自己的义务，为原告办理案涉房产过户手续。
第三，原告购买案涉房产完全出于善意，不存在任何过错，第三人在办理抵押时未对抵押物尽审慎审核义务，在原告购买房屋后再办理抵押，故第三人所称的抵押权利不能对抗善意的房屋买受人。
综上，被告广州银罗湾公司应当继续履行合同，为原告办理案涉房屋过户手续并承担违约金。关于违约金，合同约定为按房价款的1‰／日计付，原告自愿调低为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付，符合法律规定，本院予以准许。违约金从合同约定交付商铺之日（2012年10月1日）起150个工作日届满（2013年5月9日）后第二日（2013年5月10日）起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至房产过户之日止。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”中山时尚京都公司系代理广州银罗湾公司与原告签订合同，相关民事责任应由广州银罗湾公司独立承担，原告主张中山时尚京都公司共同承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。第三人通泰典当行经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广州银罗湾投资有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李国斌将中山市西区富华道383号柏景台三层216号房产办理过户登记至原告李国斌名下；
二、被告广州银罗湾投资有限公司于本判决生效之日起十五日向原告李国斌支付违约金（违约金以130950元为基数，从2013年5月10日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至房产过户之日止）；
三、驳回原告李国斌的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5445元（原告申请缓交），由被告广州银罗湾投资有限公司负担（广州银罗湾投资有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
审 判 员 梁丹妮
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 李绮湘
刘佳林
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