广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终459号
上诉人（一审原告）：邓日荣，男，1959年7月8日出生，汉族，住广西桂平市。
委托诉讼代理人：罗燕，广西桂竞天律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西奥丰房地产开发有限公司，住所地广西南宁市科园大道68号南宁高新区软件园二期10号楼第二层201号房。
法定代表人：周秋利，董事长。
被上诉人（一审被告）：广西正地建设发展有限公司，住所地广西玉林市桂安街50号（原一环东路98号）。
法定代表人：李继孟，总经理。
委托诉讼代理人：陈天中、覃健文，广西国锐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：玉林宏进物流发展有限公司，住所地广西玉林市玉州区二环北路1222号6楼。
法定代表人：陈振康，董事长。
委托诉讼代理人：林籽光、倪业花，广西同望律师事务所律师。
上诉人邓日荣因与被上诉人广西奥丰房地产开发有限公司（以下简称奥丰公司）、广西正地建设发展有限公司（以下简称正地公司）、玉林宏进物流发展有限公司（以下简称宏进公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓日荣上诉请求：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2537号民事判决；2、确认玉林市二环北路1222号宏进农副产品批发市场11区2幢16号房屋的所有权归属上诉人邓日荣；3、被上诉人奥丰公司、正地公司、宏进公司负共同责任把玉林市二环北路1222号宏进农副产品批发市场11区2幢16号房屋的所有权转移登记到上诉人邓日荣名下并把房屋所有权证移交给上诉人邓日荣。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案中，被上诉人宏进公司与正地公司签订有关于宏进农批市场二期项目《合作协议》，正地公司将该项目转让给奥丰公司，奥丰公司对该项目承建，宏进公司用该物业来抵工程款，据此，奥丰公司对宏进公司与正地公司合作的宏进二期项目中A1区土地和78间商铺（包括本案争议商铺）的物业有了处分权。该处分权是抵工程款得来，不适用最高法关于审理商品房买卖合同纠纷的相关规定。上诉人与奥丰公司签订的《商铺预约协议书》是有法律效力的，依据该协议，商铺的所有权应属上诉人所有。正地公司与宏进公司的合作协议没有规定不能转让的条款，正地公司与奥丰公司的合作协议无需宏进公司的同意，奥丰公司2012年8月建设农批市场二期项目直至出卖、租赁，宏进公司一直没有异议。直到诉讼后才提出异议。二、一审判决部分事实认定不清。上诉人与被上诉人奥丰公司签订《商铺预售协议书》后，于2013年6月收到正地公司移交的商铺钥匙，在2013年10月将商铺交付给上诉人使用，宏进公司、正地公司均无异议，期间一些商铺进行了出租，租户到宏进公司客服中心办理用水、电手续宏进公司予以办理，说明正地公司和宏进公司清楚并承认奥丰公司将本案争议商铺出售的事实。宏进公司在2013年12月将上述商铺的权属登记在其名下，2014年8月27日，宏进公司与正地公司签订《玉林宏进农副产品批发市场（二期）合作开发协议结算补充协议》，该协议第四条明确：甲方（宏进公司）将A1区78间商铺转让给乙方（正地公司）和乙方指定人士，手续办理完毕后视为宏进公司与正地公司签订的合作协议的工程款已全部付清。据此，宏进公司和正地公司应当把A1区24亩土地和78间商铺（包含本案争议的商铺）转让给奥丰公司和奥丰公司指定人士。综上，奥丰公司、宏进公司、正地公司在农批市场二期项目开发流转中均取得了各自的利益，形成了连带利益关系，三公司应负共同责任将本案争议的商铺转移登记到上诉人名下。
被上诉人宏进公司辩称，本案争议的商铺登记在宏进公司名下，宏进公司才是商铺的合法所有权人，奥丰公司没有产权。上诉人是与奥丰公司发生民事法律关系，应要求奥丰公司承担相应的责任，而不是要求宏进公司承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人正地公司辩称：一、上诉人与奥丰公司签订的《商铺预约协议书》是无效的，奥丰公司没有合法取得商铺预约协议书约定的商铺所有权或者处分权。本案应按无效合同来处置。二、正地公司不是本案《商铺预约协议书》的当事人，与上诉人也不存在其他民事法律关系，没有义务为本案争议的商铺办理产权转移登记手续，正地公司不应是本案的当事人。上诉人上诉请求无事实和法律依据，应驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人奥丰公司未作答辩。
邓日荣向一审法院起诉请求：1、判决确认玉林市二环北路1222号宏进农副产品批发市场11区2幢16号房屋的所有权归属邓日荣；2、判决被告奥丰公司、正地公司、宏进公司负共同责任把玉林市二环北路1222号宏进农副产品批发市场11区2幢16号房屋（商铺预售协议约定并交付的是11区2栋10号，现产权登记为11区2栋16号）的所有权转移登记到邓日荣名下并把房屋所有权证移交给邓日荣。
一审法院认定事实：一、2013年5月13日，邓日荣与奥丰公司签订《玉林宏进农批市场二期商铺预约协议书》，约定将宏进农批市场二期11区2栋10号商铺以450000元售给邓日荣，邓日荣需在签订协议书时交纳房款360000元，余款90000元在办理房产证等相关手续前交清。签订协议后，邓日荣于当日向奥丰公司交款360000元。邓日荣向法院提交的奥丰公司的《企事业单位资金往来专业收据》一张显示：2013年5月13日收到邓日荣预约金360000元。《企事业单位资金往来专业收据》中说明：本收据只限于企事业内部、企事业之间资金往来以交暂时等非经营性填款项时使用。如内部各部门之间往来账款的结算，发票的分割，单位人员收取的房租水电费、会费、伙食费、使用物押金、借款收回等对内收取的款项，不能作为发票报销。二、邓日荣主张宏进公司与正地公司、奥丰公司之间对包含本案争议商铺存在合同权利义务转让关系，提供的宏进公司与正地公司的《玉林宏进农副产品批发市场二期合作开发协议书》及《结算补充协议》和正地公司与奥丰公司的《玉林宏进农批市场二期项目合作协议书》均是复印件，宏进公司、正地公司否认上述复印件的真实性，而邓日荣无法提供原件予以核对。因此不能确认邓日荣上述证据的真实性、合法性和关联性。三、根据宏进公司提供的玉林市房权证玉房字第××号《房权证》内容，玉林市二环北路1222号宏进农副产品批发市场11区2幢16号房屋所有权人系宏进公司，登记时间为2013年12月18日，总层数为2层，建筑面积为60.21㎡。该证目前处于合法存在状态，没有被撤销之前，系宏进公司对该铺面有所有权的凭证。四、正地公司承认宏进农副产品批发市场第二期是其公司承包建设，与奥丰公司签订过关于宏进市场的项目合作合同，但已经作废。为此，正地公司提供一份李继孟（正地公司法定代表人为甲方）与高胜林（奥丰公司法定代表人周秋利丈夫为乙方）、朱火才（丙方）2013年1月31日三方签订的协议书及奥丰公司签署日期为2013年8月6日的《声明》来佐证，协议书内容为：解除三方于2012年8月16日签订的《玉林宏进农批市场二期项目合同协议书》，乙方在合作期间与甲方的债权债务关系经结算，乙方尚欠甲方200万本金，合作期间以奥丰公司或高胜林名义所收款项由乙方自行处理，与甲方及正地公司无关，丙方在合作期间共计支付工程款300万元给甲方用于项目建设，该工程款转为甲方向丙方的借款。《声明》内容为：奥丰公司与正地公司2012年8月所签署的宏进项目合同作废，奥丰公司所支付款项已与正地公司结算清楚，正地公司已付清给奥丰公司，宏进二期奥丰公司所收款项由奥丰公司处理清楚，与正地公司无关。邓日荣认为正地公司提供的协议书真实性有异议，另认为签订人均是自然人没有加盖公司印章，不能代表公司。邓日荣对此份《声明》认为2013年6月奥丰公司接收到正地公司交来涉案商铺的钥匙，而《声明》是在2013年8月份写的，并不在相关媒体上公告，因此是无效的。正地公司提供的上述三方协议书，其中高胜林非奥丰公司法定代表人，也没有证据显示得到公司授权，因此这份三方协议不能证明其有合法性，依法不能采信。《声明》未有证据证明在公众媒体上公告及送达给本案邓日荣，对外未产生法律效力。五、邓日荣于2013年7月1日与奥丰公司签订租赁协议将本案商铺反租给奥丰公司进行使用。宏进公司确认其公司于2015年对该商铺进行停水停电，并要求邓日荣退出商铺。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，根据审理查明的事实，邓日荣与奥丰公司签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，奥丰公司、正地公司、宏进公司均未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，也没有证据证实起诉前已取得商品房预售许可证明。且邓日荣提供的证据不能证明奥丰公司已取得对本案商铺销售的权利，即使宏进公司与正地公司有合作开发协议，也不能证明宏进公司同意正地公司将合同权利转让给奥丰公司。因此，奥丰公司与邓日荣签订的预售协议书没有法律效力。奥丰公司也没有取得商铺的销售权利和支配权，无权为邓日荣办理产权手续，邓日荣只能按合同无效要求奥丰公司退回预付的款项并赔偿损失。本案商铺所有权已办理至宏进公司名下，宏进公司和正地公司与邓日荣无合同关系，邓日荣也不能提供宏进公司和正地公司与奥丰公司之间的有效合同证明他们之间的法律关系，明确他们之间的合同权利、义务关系，因此不能证明宏进公司、正地公司有为邓日荣办理产权证的责任。综上，邓日荣的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应驳回邓日荣的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回邓日荣的诉讼请求。案件受理费8050元，减半收取4025元，由邓日荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人邓日荣提交证据如下：1、上诉人与奥丰公司在玉州区经侦大队的笔录和录像，欲证明奥丰公司与正地公司签订了《玉林宏进农批市场二期项目合作协议》，承建了该项目的事实，奥丰公司对涉案商铺有处分权；2、收条和商铺钥匙，欲证明奥丰公司收到正地公司涉案商铺钥匙，上诉人收到奥丰公司的涉案商铺钥匙。被上诉人宏进公司对证据质证称，上诉人与奥丰公司在经侦大队的笔录和光碟与本案无关联性，不予认可。对收条和商铺钥匙与宏进公司无关，也无法确认其真实性。被上诉人正地公司对证据质证称，笔录和录像是在一审判决后，上诉人去经侦大队投诉奥丰公司涉嫌诈骗的背景下形成的，上诉人已经清楚与奥丰公司签订的协议及收取款项的性质，谈话内容与正地公司无关，录音也不能证明上诉人所要证明的内容。对收条和钥匙的真实性均有异议，没有正地公司盖章确认，收条是奥丰公司单方所写，即使有钥匙移交行为也不能证明奥丰公司对商铺具有处分权，也无法确认证据的真实性和合法性。本院认为：上诉人邓日荣提供的笔录和录像，以及收条和钥匙，均不能证明其提出的奥丰公司对本案争议的商铺具有处分权的主张，本院不予认定。
经本院审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，玉林宏进农批市场二期项目所开发使用的土地，土地使用权证为玉国用（2011）第01000452号及玉国用（2011）第01000449号，登记的土地使用权人为本案的被上诉人宏进公司。宏进公司于2011年4月2日取得住房和建设管理部门确定的对该项目建设用地规划设计条件。
本院认为，被上诉人奥丰公司与上诉人邓日荣签订的《（玉林宏进农批市场二期）商铺预约协议书》，约定将位于玉林市二环北路南侧新开发建设的宏进农批市场二期商铺中的11区2栋10号（现为11区2幢16号）房屋卖给上诉人邓日荣，上诉人邓日荣按约定支付了大部分转让款，该协议书具备买卖合同主要内容，属于商品房预售协议。由于预售商品房依法应当取得商品房预售许可证，而本案中作为出售方的奥丰公司并无预售许可证。同时，本案的证据也证明，上述宏进农批市场二期项目建设用地的使用权人为被上诉人宏进公司，向住房和建设管理部门申请建设用地规划的也是被上诉人宏进公司，上述约定所转让房屋的所有权也于2013年12月18日登记在被上诉人宏进公司名下，至今无变更，可见该房屋的开发者、所在土地使用权人、登记的房屋所有权人，均不是被上诉人奥丰公司。故一审判决认定上诉人邓日荣与被上诉人奥丰公司签订的上述《商铺预约协议书》无效，并无不当。上诉人邓日荣主张宏进公司与正地公司之间存在着合作协议，正地公司又将该项目转让给奥丰公司，奥丰公司对该项目承建，宏进公司用该物业来抵工程款而使奥丰公司对该物业有了处分权，该主张没有事实依据，即使宏进公司与正地公司以及正地公司与奥丰公司之间存在真实的合同关系，但仅凭合同书无法证明合同当事人已经按合同履行，而且本案中并没有宏进公司已将上述开发的物业抵偿给奥丰公司以抵工程款的证据，房地产所有权的转移也需经依法登记才生效，而事实上，目前该房屋是登记为宏进公司所有，其所有权并不属于奥丰公司。可见，上诉人该主张与事实不符，本院不予采信。合同的当事人签订合同后，能否实现合同目的，往往还得看合同是否有效、是否能履行以及履行完毕与否，本案中，上诉人与奥丰公司签订上述商铺预约协议，证明双方缔约了合同关系，但由于奥丰公司约定转让给上诉人的房屋并不属于奥丰公司所有，而是属于宏进公司所有，故上诉人无法根据该协议依法取得约定房屋的所有权。因此，对上诉人要求确认上述房屋的所有权归其的请求不能支持。本案中被上诉人宏进公司、正地公司不是上述协议的主体，与上诉人没有买卖合同关系，上诉人要求宏进公司、正地公司承担相关义务也没有依据。综上所述，上诉人邓日荣的诉讼请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律正确，本院予以维持，对上诉人的上诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元（上诉人邓日荣已预交），由上诉人邓日荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 邹丽娟
代理审判员 杨庆俭
二〇一七年八月二十六日
书 记 员 许泰榕