江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4262号
上诉人（原审被告）：王鑫，男，1981年8月15日出生，汉族，市民，住阜宁县。
委托诉讼代理人：许红兵，江苏阜一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏晟功建设工程有限公司，住所地阜宁县阜城街道香港路499号。
法定代表人：朱文高，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙建平，江苏众想律师事务所律师。
上诉人王鑫因与被上诉人江苏晟功建设工程有限公司（以下简称晟功公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2016）苏0923民初6168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王鑫上诉请求：撤销原判，依法改判，晟功公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、王鑫未按期交纳租金，晟功公司未按合同约定解除合同也未主张租金，可见晟功公司是放弃租金等请求的。二、王鑫转租该房屋时的空房转让费为66000元，晟功公司未经王鑫同意以58000元转让别人，却要求王鑫以递增的租金进行给付，显然对王鑫不公平。三、王鑫租赁房屋时对房屋进行了装修，购置了大量经营所需物品，晟功公司未按约定通知王鑫撤离，导致了王鑫较大的经济损失，而一审法院对该损失未作处理。
晟功公司辩称，一、在一审中，晟功公司以发函、诉讼的方式要求王鑫支付租金。二、根据双方签订的合同，王鑫交付钥匙后视为双方提前解除合同，根据合同约定，晟功公司有权对房屋遗留物品进行处理，而且房屋转让发生在王鑫交接钥匙后，说明王鑫对晟功公司以58000元的价格转让是认可的。请求驳回上诉，维持原判。
晟功公司向一审法院起诉请求：1.判令王鑫支付租金30313元、违约金5000元、赔偿金7150元，合计42463元及自2015年10月15日起至实际给付之日止按照年利率6%计算的利息；2.本案的诉讼费用由王鑫承担。
一审法院认定事实：2014年1月20日，晟功公司与王鑫签订房屋租赁合同1份。该合同约定：1.经营房屋位置、状况。晟功公司将位于阜宁县阜城街道香港路499号办公楼下面东由南向北三间半门市（房屋建筑面积共计142.14㎡）出租给王鑫用于经营餐饮和空调代理业务；2.租金及缴纳方式。第1年度年租金78000元，于2014年3月10日前一次性支付；以后承租年度按上年的租金逐年递增10%，即第2年度租金为85800元、第3年度租金为94380元，于每年的1月10日前一次性付清，租赁税费由被告王鑫负担（合同第一条）；3.租赁期限。租期为3年，自2014年4月10日起至2017年4月9日止（合同第二条）。4.合同双方义务及违约责任。（1）王鑫在承租期间内，未经晟功公司同意不得转租，不得利用承租门市进行非法活动，不得拖欠租金，装饰装潢不得破坏原住房结构。凡有上述情形之一的，晟功公司可随时终止合同，收回出租房屋，并不退还租金，视为违约金（合同第三条）；（2）王鑫提前解除合同或者合同签订后不履行的，应提前30天书面通知晟功公司，并支付5000元作为提前解约违约金（合同第二条）；（3）晟功公司提交简装房，承租期满后，王鑫动产自行带走，在不影响房屋结构的前提下可拆除空调、防盗门，其余装潢无偿归晟功公司所有（合同第五条）；（4）王鑫承租后，服从配合晟功公司卫生和秩序管理、按时缴纳相关费用、执行安全和消防的有关规定、爱护房屋及附属设施等（合同第六、七、八条）；（5）王鑫逾期支付租金，逾期一天需按年租金的千分之五支付违约金，拖欠租金超过20天，晟功公司有权解除合同、收回房屋，晟功公司通知王鑫解除合同3日后，房屋内遗留物品视为王鑫放弃，晟功公司有权处理（合同第九条）；（6）合同期满后，晟功公司继续出租房屋，王鑫享有优先权，租金及支付方式另行协商（合同第四条）。合同还就其他事项进行了约定。协议签订后，晟功公司向王鑫交付了上述房屋，王鑫对租赁的房屋进行了装潢并使用，但一直未向晟功公司缴纳租金。2015年10月中下旬，王鑫将房屋的钥匙交还给晟功公司，表示不再租赁上述房屋。晟功公司接收钥匙后，收取第三人58000元的转让费，并将房屋租赁给第三人。
庭审中，晟功公司自认，在房屋租赁期间，晟功公司在王鑫经营的饭店消费餐饮费合计33997元，同意在租金中予以抵扣；另收取第三人的转让费58000元，亦同意在租金中抵扣。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，晟功公司与王鑫签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法、有效。根据双方签订的租赁合同约定，王鑫应于2014年3月10日前缴纳第一年度的租金78000元、于2015年1月10日前缴纳第二年度的租金85800元。合同约定，逾期超过20天，晟功公司有权解除合同并收回房屋。现晟功公司按照协议约定向王鑫交付租赁房屋，王鑫亦应按照双方协议约定向晟功公司支付租金。2015年10月，王鑫将租赁房屋的钥匙交还晟功公司，晟功公司接收了钥匙，该行为表示王鑫提前终止租赁合同，晟功公司予以同意。应认定至此双方终止租赁合同。经一审法院核算，2014年4月10日至2015年10月期间的租金应为120900元，扣减晟功公司自认的餐饮费33997元、门市转让费58000元，王鑫实际应向晟功公司支付租金28903元。对晟功公司主张王鑫自催款函载明的最后付款期限起承担逾期付款利息的诉讼请求，因晟功公司未能在一审法院限定的举证期限内提交其已向被告王鑫送达催款函的相关证据，王鑫亦否认收到上述催款函，故根据现有证据不能证明王鑫收到并知晓上述催款函载明的内容及付款期限，故对于晟功公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。王鑫应自晟功公司主张权利之日起承担逾期付款的利息损失。对晟功公司主张的违约金5000元的诉讼请求，因王鑫否认收到晟功公司发出的催款函，并陈述其于2015年10月将房屋钥匙交还晟功公司以表明提前终止租赁合同，王鑫的行为符合双方签订的租赁合同第二条关于提前解除房屋租赁合同的约定，王鑫应依约向晟功公司支付违约金5000元。故晟功公司的该主张于约有据，一审法院依法予以支持。对晟功公司主张的赔偿金7150元，双方对此未作约定，晟功公司的主张缺乏依据，一审法院不予支持。王鑫的其余辩解意见，缺乏事实和法律依据，亦无相关证据予以证明，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条规定，一审法院判决：一、王鑫应于判决发生法律效力之日起10日内向晟功公司支付租金28903元、违约金5000元，计33903元及利息（自2016年12月2日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；二、驳回晟功公司的其他诉讼请求。案件受理费924元，由晟功公司负担276元，由王鑫负担648元。
在本院二审过程中，王鑫向本院提交新证据两份：证据一盐城弘昌厨具有限公司销售单，证明王鑫为了开饭店购买餐具用品；证据二彭伟出具的书面证明以及门面的照片一张（彭伟是门面装修人），证明王鑫对门面装修花费的费用。
晟功公司对证据一、二的质证意见为：从诉讼程序上看，上述证据不属于二审应该审查的证据材料，在一审中不存在提供的困难，对证据的“三性”不予认可。
本院对上述证据经审核认为：对于王鑫提交的销售单，王鑫提交该证据是为了证明其对饭店的投入情况，但该单据并不能证明其在退租时饭店资产的情况，故本院对其三性均不予认可。对于王鑫提交的彭伟的书面证明及门面照片，因彭伟未到庭作证，亦未提交相关证据进行佐证，故本院对该证据的三性亦不予认定。
对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。
本院认为，承租人应当按照约定支付租金。本案中，晟功公司与王鑫签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。一、关于王鑫提出晟功公司放弃租金的上诉理由，王鑫未按照合同约定交纳租金，晟功公司有权向其主张，王鑫认为晟功公司之前未主张租金视为放弃租金，与晟功公司以诉讼方式主张租金明显不符，王鑫应当按照合同约定向晟功公司交纳租金。二、关于王鑫提出的晟功公司收取的转让费低于其交纳的转让费66000元的问题，王鑫未按合同约定交纳房租，并在2015年10月将钥匙交给晟功公司，晟功公司接收了钥匙，说明双方对于提前终止租赁合同达成一致意见，合同终止后王鑫未交纳欠付租金亦未对案涉房屋进行处置，晟功公司将房屋另租他人，收取58000元的转让费，并同意在王鑫的欠付租金中抵扣，王鑫未能举证该58000元的价格不合理，故本院对其提出的该项上诉理由不予支持。三、关于王鑫提出的晟功公司未通知其搬离导致其装修及投入物品损失的问题，按照合同约定王鑫通知晟功公司解除合同3日后房屋内遗留物品视为王鑫放弃，晟功公司有权处理，王鑫欠付租金又提前交还钥匙给晟功公司，且王鑫未能提供充分的证据证明其损失，故本院对其该项上诉理由亦不予支持。
综上，王鑫的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费924元，由上诉人王鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十一月六日
书记员 周 洋