贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1319号
上诉人（一审原告）：王晶，男，1984年3月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告）：凯里市利保房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市北京东路**号（利保商住楼）。
法定代表人：姜兵，执行董事。
委托诉讼代理人：石红旗、彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告）：黔东南州世恒商业运营管理有限公司。住所地：凯里市韶山南路**号富丽园大厦。
法定代表人：杨军，执行董事。
上诉人王晶因与被上诉人凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：利保房开公司）、黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称：世恒商业运营公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2017）黔2601民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王晶上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人利保房开公司签订的《商品房买卖合同》，被上诉人利保公司退还上诉人购房款246928元、税费7531元、维修基金1133元、利息31483元，共计287075元；2、一、二审案件受理费由被上诉人利保房开公司承担。事实及理由：1、一审认定事实不清。上诉人先与世恒商业运营公司签订《商铺委托经营管理协议》后才与利保房开公司签订《商品房买卖合同》，这是利保房开公司的要求，而非上诉人自愿行为。利保房开公司与世恒商业运营公司实际上是一个利益整体，是“捆绑式的销售”，合同中有“售后包租”的含义，故上述两份合同是利保房开公司与世恒商业运营公司一起操作的，根本不是上诉人自愿办理的行为，更不是上诉人自愿委托的行为。2、上诉人在与利保房开公司签订合同时，根本没有看到合同第四条记载有抵押登记的事项，后来交给上诉人的合同没有加盖骑缝章，完全是篡改的虚假合同。3、上诉人与利保房开公司签订的合同约定内容由于剥夺了上诉人有权依法解除合同退房的权利，依法应为无效。4、利保房开公司未按约定时间2015年12月27日前取得商品房所有权初始登记并将上诉人购买的商铺办理转移登记给上诉人，已严重违约，上诉人不能取得该商铺的完全所有权，无法行使处分的权利。因此，上诉人有权解除合同，被上诉人应退还上诉人的购买房款及其他相关费用，并赔偿上诉人的经济损失以及承担违约责任。5、一审判决驳回上诉人的诉讼请求及案件受理费由上诉人负担，依法无据。一审应先解决案件受理的程序性问题，一审不应只审理上诉人其中一个诉请。6、利保房开公司辩解其延期取得房屋初始登记的理由是政府行为，纯粹是推脱责任，凯里市房产部门办理的各类房屋登记业务的停业受理时间自2016年9月23日开始，而合同约定应在2015年12月27日前取得商品房所有权初始登记，该约定时间远在政府颁发的暂停办理房屋登记业务的文件之前。
被上诉人利保房开公司答辩称：一审判决完全正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示。虽然此前的在建工程办有抵押，但已向上诉人明确告知，之后抵押也在销售前解除，售予上诉人的房屋并未存在任何权利瑕疵，答辩人已将初始登记凭证及相关发票交给了上诉人，双方基于合同的权利义务已基本履行完毕，故不能解除合同。至于延期取得房屋初始登记证书的情况，系政府不可抗力行为也非因答辩人原因导致，不能视为答辩人违约。另外，答辩人从未在合同签订前与上诉人设定前置条件，是上诉人自愿与世恒商业运营公司签订的《商铺委托经营管理协议》，与答辩人无关，上诉人不能将其个人商业行为所产生的风险转嫁由答辩人承担。故原审适用法律正确，应予维持。
被上诉人世恒商业运营公司未作答辩。
王晶向一审法院起诉请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》；2、判令被告利保房开公司退还原告购房款246928元、税金7531元、维修基金1133元，并支付原告银行利息31483元（从2014年1月23日至起诉之日贷款利率月4.5%），支付违约金49386元（按购房款日万分之二计算三年），共计336461元；3、判令被告世恒商业运营公司支付原告经营收益19754.3元（购房款总价的8%）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告利保房开公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有房地产开发、销售、装饰材料销售。被告世恒商业运营公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：经营百货、化妆品、服饰及日用品、体育用品及器材、五金交电及电子产品、黄金珠宝、玉器及其它饰品；代收代付场地租赁及商场相关费用；停车场经营管理与服务；摄影服务；商业项目定位；商业布局规划等。2014年1月23日，以原告王晶为买受人、被告利保房开公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014001516）。合同约定：原告购买被告开发建设位于凯里市××路东侧、××酒店北侧“××商住楼”××号商品房，建筑面积为10.69平方米，套内建筑面积为5.12平方米，总价款为246928元；该合同第四条明确约定与该商品房有关的抵押情况为该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：凯里市农村信用合作联社永丰东路分社，抵押登记部门为：凯里市房地产管理局，抵押登记日期为2011-12-25；原告在2014年1月23日前一次性支付全部房价款，被告应当在2015年6月30日交付商品房；被告应于2015年12月27日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确实有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。
签订商品房买卖合同当日，以原告王晶为委托方、被告世恒商业运营公司为受托方签订了一份《商铺委托经营管理协议》，内容为：原告委托被告世恒商业运营公司经营管理位于凯里市韶山南路17号富丽园大厦D+（谛迦）时尚购物中心二层141号商铺；委托经营管理期限为10年，预定开业时间为2014年9月30日前，则返租时间为2014年9月30日至2024年9月29日止，如因其他原因导致商铺开业时间顺延，则此委托经营管理期限顺延，最迟开业时间不超过2014年12月31日，则返租时间为2014年12月31日至2024年12月30日止；被告世恒商业运营公司在开业满三年之日起年底前付足原告购买商铺合同总价8%租金：即2014年实际返租时间至2015年12月31日止按其购买商铺合同总价支付1%的租金；2016年按其购买商铺合同总价支付2%租金；2017年按其购买商铺合同总价支付5%租金。从2018年起每年年底原告可以按商铺合同总价8%为标准向被告世恒商业运营公司收取固定租金；原告在签订买卖合同时签署办理商铺交付手续，并同意授权被告世恒商业运营公司在被告利保房开公司公告的交付日期届满后三日内代为原告办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交被告世恒商业运营公司经营及管理，办理房产证所需费用由原告自行缴纳。事后，原告认为二被告未按照合同约定履行义务，于2017年4月14日向一审法院提起诉讼。庭审中，因被告利保房开公司不同意调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。
另查明：2015年1月8日，凯里市房地产事业发展管理局对原、被告签订的《商品房买卖合同》进行备案登记。2016年12月27日，原告的母亲饶晓荣代原告到被告利保房开公司领取销售不动产统一发票、房产总证以及办理相关手续的材料。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成的或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案系商品房销售合同纠纷，原告与被告世恒商业运营公司签订的系《商铺委托经营管理协议》，属委托合同纠纷，原告诉请被告利保房开公司系商品房销售合同，不仅属于不同的法律关系，并且不同法律关系的被告也不相同，故本案中对于原告诉请解除与被告世恒商业运营公司签订的《商铺委托经营管理协议》以及支付经营收益19754.3元应另行起诉，另案处理。本案原告与被告利保房开公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。该合同中对于解除合同有相关的约定，原告要求与被告利保房开公司解除《商品房买卖合同》，理由为涉案房屋设定有抵押，而合同中已告知原告涉案房屋已设定有在建工程抵押，被告利保房开公司不存在隐瞒的事实，被告利保房开公司也已经按约定在涉案房屋交付之前为原告办理了商品房预售合同登记备案。对于被告利保房开公司是否在约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并不能影响合同是否解除，仅能诉请违约金。虽然《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”但本案中，商品房买卖合同并未约定有返本销售的相关规定。对于返租的约定是原告与被告世恒商业运营公司之间的约定，前提是原告将涉案房屋交付给被告世恒商业运营公司统一管理经营。故原告诉请解除《商品房买卖合同》即不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除条件，也不符合双方买卖合同中约定的解除条件。故原告的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决为：驳回原告王晶的诉讼请求。案件受理费6740元，已减半收取3370元，由原告王晶负担。
本院二审期间，当事人提交的材料不属新的证据，且证明了案涉商品房已办理交易确认书及无抵押、查封登记等情况。同时，经我院向贵州凯里农村商业银行股分有限公司永丰东路支行查询，案涉的凯里市××路东侧、××酒店北侧“××商住楼”××号商品房未在该行设置抵押权。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人王晶于2014年1月23日与被上诉人利保房开公司签订《商品房买卖合同》，以246928元向利保房开公司购买商品房，2015年1月8日，该合同经凯里市房地产事业发展管理局备案登记，2016年12月27日，上诉人的母亲饶晓荣代上诉人到被上诉人利保房开公司领取销售不动产统一发票、房产总证以及办理相关手续的材料，故该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同产生的权利义务已基本履行完毕，且案涉之商铺现无抵押、查封登记等情形。上诉人以此前不知出卖人设定抵押为由要求解除合同，不符合约定和法定解除条件。被上诉人利保房开公司未在约定期限办理商品房转移登记的有关文书，上诉人可以另行主张违约金。
至于上诉人与被上诉人世恒商业运营公司签订的《商铺委托经营管理协议》，属于委托合同，与上述商品房买卖合同属于不同的法律关系，且在上诉人与利保房开公司签订的商品房买卖合同中并未有返本销售的约定，也无证据证明利保房开公司与世恒商业运营公司是一个利益整体。上诉人以利保房开设定前置条件，是“捆绑式的销售”作为解除合同的理由，不能成立。
综上所述，上诉人王晶的上诉理由不充分，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5606元，由上诉人王晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑厚祥
审 判 员 沈 智
审 判 员 李南楠
二〇一七年九月六日
法官助理 杨 建
书 记 员 龙冬冬