福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第1636号
原告泉州居然之家家居建材有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路五金机电商场内，组织机构代码59789804-3。
法定代表人韩光，公司总经理。
委托代理人柳浩，福建融成律师事务所律师。
委托代理人范圣强，男，1982年6月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被告刘忠，男，1969年2月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人李文质、吴冰冰，福建贤泰律师事务所律师，实习律师。
原告泉州居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家公司）诉被告刘忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月15日立案受理后，依法由审判员龚万淳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人柳浩、范圣强，被告刘忠、委托代理人李文质到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月29日，原、被告就位于泉州市洛江区安吉路五金机电商场内居然之家店一号楼四层面积为570.7平方米的经营场地签订居然之家招商合同。合同第二条约定租赁期限自2012年12月29日至2014年12月31日共计733天，原告给被告368天免租期。合同第四条租金及付款方式中约定每平方米日租金1.1元；第五条物业管理费及付款方式中约定物业管理费每平方米每日0.5元；第十条市场管理费中约定市场管理费每月1142元。第十二条中约定被告未按第四至第十二条的规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，超过七天的，原告视同被告违约并有权随时终止合同。第三十三条违约责任中约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告除补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠外，还应支付原告相当于两个月租金违约金。原告按合同约定将经营场地提供给被告使用后，被告却屡次违反合同约定的付款义务，原告多次催收，被告仍拒不履行，面对原告的要求置之不理。自2014年9月1日起，被告累计拖欠原告租金76587.94元、物业费34812.7元未付。综上所述，被告的行为已侵害原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、自起诉之日起终止原、被告签订的居然之家招商合同；二、被告向原告支付拖欠的租金76587.94元、物业管理费34812.7元；三、被告退还原告承租期内给予的租金减免231019.36元，赔付违约金37666.2元，上述费用合计380086.2元（上述费用详见刘忠应付款项明细表）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，判令原告提前终止合同的行为违约，并承担违约责任，本案诉讼费由原告承担。理由如下：1、原告起诉的时候是2014年12月15日，与合同到期时间2014年12月31日仅仅相差十几天，所以原告诉求的第一项终止合同无任何意义；2、原告要求我方退还承租期内给予的租金减免，赔付违约金的诉求，根据合同约定，如若是我方违约并因为我方违约导致合同终止才承担该违约责任，但是该条件并未成就，所以我方无需承担该责任；3、是原告违约在先，所以我方无需支付原告违约之后的租金以及相关费用，反而是原告应当承担违约责任。在（2014）洛民初字第1146号民事判决书中，原、被告双方均认可讼争经营场地存在漏水情况，原告作为出租人应当保证经营场地的正常使用，原告有维修义务，但是原告没有进行维修，存在违约，并且该判决书已经生效，所以代表原告已经认可该事实。原告没有及时对于讼争经营场地的漏水情况进行维修，导致我方无法正常经营，属于原告主观恶意违约，其违约行为发生在2013年，所以在这个时候，双方就已经事实终止合同了。但是原告本次起诉的租金等费用均是发生在2014年，因为是原告违约在先，导致我方没有支付租金，我方违约是由于原告的违约造成的，所以责任应在于原告。
在本院指定的答辩期届满后，被告刘忠补充答辩意见，1、双方签订的《居然之家招商合同》已经在2014年10月25日终止，原告无权要求答辩人支付至2014年12月31日的租金等费用；2、原告对漏水未修缮且擅自切断答辩人店铺电源，致使答辩人无法经营，导致合同终止的原因在于原告，而不是答辩人，答辩人无需支付被减免的租金和违约金；3、因原告已在2014年7月份起切断答辩人店铺电源，合同实际已无法履行，原告无权再向答辩人收取从2014年9月1日起至2014年10月24日租金等费用。综上，双方签订的合同已经在2014年10月25终止，原告无权要求答辩人支付至2014年12月31日的租金和物业管理费。2014年9月1日至2014年10月24日期间，原告仍未对漏水部分进行修复，且对店铺采取切断电源来阻碍合同的履行，无权向答辩人收取租金。至于减免的租金和违约金，原告在涉及租金等问题还在诉讼过程中就提出终止合同，何来的答辩人违约而导致的合同终止。因此，应驳回原告的诉求。
根据原、被告的诉辩主张，被告对与原告签订租赁招商合同，双方对租赁期限、租金、面积、物业管理费等进行约定没有异议，本院予以确认。本院（2014）洛民初字第1146号原告泉州居然之家家居建材有限公司诉被告刘忠房屋租赁合同纠纷一案，经本院判决后双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力，可作为本案认定事实的依据。
本案双方争议焦点为：1、原告要求判令与被告终止合同是否违约；2、本案的违约责任在于谁；被告是否承担支付租金、物业管理费，退还原告减免租金及赔付违约金的责任？
对于上述争议焦点，原、被告的意见同其起诉意见和答辩意见。
原告居然之家公司为支持其主张，向本院提供以下证据：
1、居然之家招商合同一份，证明原、被告之间存在合法有效的合同关系，合同约定租赁期限自2012年12月29日至2014年12月31日共计733天，原告给予被告368天免租期，被告没有按照合同约定支付租金以及物业管理费；
2、（2014）洛民初字第1146号民事判决书一份，证明被告自2014年2月1日起至2014年8月31日拖欠原告租金、物业费至今未支付，构成违约，关于讼争经营场地漏水的情况，法院已经从被告应付的租金减免30%，所以我方已经承担了相应的违约责任。
被告质证认为，证据1，真实性无异议，根据合同第17条甲方责任、第18条乙方责任以及第33条违约责任的约定，甲乙双方的违约应当承担责任，但是合同中没有约定如果双方均违约应当承担责任的情形。我方是因甲方违约在先没有按照合同约定向我方提供服务导致我方无法正常经营，我方为对抗甲方的违约而未支付租金、物业管理费；证据2，真实性无异议，法院在判决书中酌情对于租金减免30%只是赔偿我方漏水的损失，但是原告并没有承担其违约责任。因为原告恶意违约在先，所以我方不需要支付租金以及管理费。
被告于2015年1月11日向本院提交延期举证申请书，要求延期举证，本院予以准许。2015年1月25日被告刘忠向本院提供以下证据：
1、经营场所漏水的照片十九张，证明原告给被告提供的经营场所发生漏水事故，原告违约在先；
2、经营场所被停电的照片六张，证明原告借口被告拖欠租金强行对被告的经营场所进行停电；
3、经营场所漏水、被停电的勘验笔录一份，证明经营场所发生漏水和被停电的事实，以及原告未对漏水进行维修的事实；
4、（2014）洛民初字第1146号民事判决书一份，证明原告违约的事实；
5、居然之家招商合同一份，证明因原告违约而导致合同终止，应承担违约责任，而被告不应支付租金和费用及不应承担违约责任；
6、经营场所被围栏围起来的照片六张，证明原告在合同纠纷期间私自对经营场所进行围挡，侵犯被告合同权益的事实；
7、经营场所内物品被搬空的照片七张，证明原告在合同纠纷期间私自将经营场所内物品全部搬空，侵犯被告合同权益的事实；
8、经营场所新发现漏水的照片3张，证明原告未对经营场所发生漏水进行维修的事实。
原告质证认为，证据1，真实性无异议，证明对象有异议，被告自2014年1月起就拖欠费用，而经营场地漏水时间发生在2014年7月份，因此被告违约在先；证据2，真实性和证明对象有异议，被告提供的照片无法证明何时拍的照片；证据3、真实性无异议，证明对象有异议，笔录说明中停电是因为被告电卡欠费；证据4，真实性、合法性无异议；证据5，证明对象有异议，原告已按（2014）洛民初字第1146号民事判决书承担违约责任，被告在本案庭审前从未主张过合同终止，被告应当承担本案违约责任；证据6、7，真实性及证明对象有异议，被告提交的电子照片时间可编辑，真实性无法确认，且场地租赁期限在2014年12月31日到期后原告依合同约定有权清空场地，扣留封存货物；证据8，真实性及关联性有异议，电子照片时间可编辑，真实性无法确认。即使按照照片显示的时间2015年1月25日，已与本案无关联。
在本院举证期限届满后，被告刘忠又向本院提供以下证据：
1、终止合同并撤场的函，证明原告已在2014年10月25日终止双方签订的合同并书面告知；
2、2014年6、7月份缴纳电费凭证9张，证明原告擅自切断原告电源，致使被告无法经营，已构成违约等事实；
3、电能表使用卡，证明原告的卡里尚有余额，并未拖欠电费；
4、照片7张，证明原告擅自将被告货物搬离，导致损坏。
原告认为，上述证据已超过法院规定的举证期限，属逾期提供，应不予采纳。附条件质证认为，证据1，真实性无异议，证明对象有异议。原告于2014年10月25日制作终止合同并撤场的函并通知被告、但被告没有签收，所以才向法院起诉；证据2，真实性无异议，证明对象有异议，市场收据说明被告6、7月每个月都有缴纳电费，最后一次交纳电费的时间为2014年7月11日，被告自7月11日后都未交过电费，因此被告经营场地是因为欠费停电而非原告切断电源，该证据也无法证明是原告擅自切断电源；证据3，关联性及证明对象有异议。该电能表使用卡是充值卡，不能证明系被告经营场地所使用的电能卡也无法说明卡内有余额；证据4，真实性及证明对象有异议。依据合同约定第三十六条约定，原告有权清场且无需赔偿损失。
对被告逾期提供的证据，本院认为，该批证据虽超过本院指定期限提供，但与本案有重要关联，如不审查将影响本案的公正处理，为了体现诚实信用、公平原则，该批证据本院将结合对焦点问题的分析进行认证。
围绕争议焦点，根据原、被告提供的上述证据及质证意见，本院分析认定如下：
1、关于原告提前要求判令与被告终止合同是否违约的问题。
原告认为，被告从2014年9月1日起没有缴纳租金以及物业管理费，构成违约，因此原告有权依据双方合同的约定提前终止合同并有权要求被告退还原告所给予的减免优惠以及违约金。
被告认为，原告违约在先，在2014年12月15日起诉，离合同到期时间2014年12月31日还有十几天，不能以原告起诉的时间作为终止合同的时间，原告提前终止合同，根据合同第33条约定，被告不需要支付租金，也不需要退还减免租金，赔付违约金。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系，合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务，原告依约向被告提供了租赁场地，被告即应当依约按期支付租金，物业管理费，被告经本院（2014）洛民初字第1146号判决支付原告2014年2月1日起至2014年8月31日止的租金及物业管理费，判决后仍未与原告解除合同，也未继续支付租金，构成违约，原告作为出租人依合同约定和法律规定可以行使权利提前解除合同，不存在违约。
2、关于本案的违约责任在于谁；被告是否承担支付租金，物业管理费，退还原告减免租金及赔付违约金责任的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本院（2014）洛民初字第1146号民事判决认定本案讼争经营场地在被告租赁期间因屋顶漏水影响了被告的正常经营，原告未尽义务进行维修，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于出租人维修义务的规定，构成了违约，鉴于漏水现象并不严重，且被告在该案中自认漏水后还断断续续进行经营，可见经营场地漏水对其经营产生的影响有限，并没有导致合同目的不能完全实现，不能作为被告为此不履行支付租金的理由，因此被告还应当按照合同约定向原告支付租金，物业管理费，被告未如期向原告交纳上述费用，亦构成了违约，故被告主张原告违约在先，其拖欠的各项费用均无需支付的主张，没有法律依据，本院不予支持。被告提供2014年6、7月份缴纳电费凭证及电能表使用卡，可见其最后一次交纳电费的时间为2014年7月11日，没有证据体现在7月11日后仍继续交纳电费直至2014年10月25日，因此有可能存在欠费被停电的情形，被告以此证明是原告切断电源，证据不足，本院不予采纳。原告于2014年10月25日向被告发出终止合同并撤场的函，是对自己民事权利的处分，被告未按规定在收到函件之日起五日内撤场，按照双方合同约定，原告予以清场并无不妥。由于原告对出租房屋漏水未及时维修处理影响了讼争经营场地的正常使用，作为出租方原告应当承担相应的违约责任，在被告应支付的租金中适当减少30%作为补偿，原告于2014年10月25日通知被告即日起终止合同，因此被告拖欠的租金应自2014年9月1日起计算至2014年10月25日终止合同止，即570.7平方米×1.1元／平方米／天×55天×（1-30%）=24169.145元，原告要求判令被告租金支付至起诉请求解除之日（2014年12月15日）止的租金，本院不予支持。被告经（2014）洛民初字第1146号民事判决后未要求与原告解除合同，租赁合同仍在持续履行中，故被告仍应向原告支付物业管理费，原告要求判令被告支付物业管理费、符合合同约定，本院予以支持，被告应从2014年9月1日起至原告终止合同（2014年10月25日）止向原告交纳物业费用15694.25元（570.7平方米×0.5元／平方米／天×55天）。原告作为出租方在租赁关系存续期间应保持租赁物的状态不受妨碍，在租赁物出现被妨碍的情形时负有去除或防止的义务，本案出租房屋在租赁期间屋顶出现漏水，原告未及时予以修复排除，应承担违约责任，原告要求按合同约定判令被告退还承租期内给予的租金减免231019.36元，赔付违约金37666.2元，本院不予支持。
经审理查明，2012年12月29日，原、被告签订《居然之家招商合同》，约定原告向被告提供位于泉州市洛江区安吉路五金机电商场内居然之家店1号楼四层面积为570.7平方米的经营场地经营品牌为金富丽的欧美古典家具，租赁期限自2012年12月29日至2014年12月31日，租赁期限按自然天数计算，月份分大小月，被告需向原告支付租金每平方米每日1.10元、市场管理服务费每平方米每日0.5元，每6个月一付，付款时间为每个付款周期的上月月末之前，市场管理费按被告销售额的0.5%收取，每月每平方米的保底销售额为400元，每月1142元，若每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，应于每月15日前将上月的市场管理费交付原告。合同同时约定，被告如未按约定向原告支付租金、物业管理费、市场管理费等费用的，应按未付金额的日1‰计付滞纳金，合同终止后，被告未在原告规定的时间内撤场，原告有权清场且无需承担被告的任何损失。租赁协议签订后，原告依约向被告提供了经营场地及相应的服务，但租赁期间租赁场所屋顶存在漏水情况，一定程度影响了被告的经营。2014年9月3日原告以被告拖欠租金为由，向本院起诉，请求判令被告支付自2014年2月1日起至2014年8月31日止拖欠的租金93359.67元、物业管理费37368.03元、市场管理费4568元，共计135295.7元；判令被告赔偿原告因逾期支付上述欠款所造成的经济损失，本院经审理认为，原告作为出租人应确保出租的经营场地在租赁期间符合约定的用途，讼争经营场地因漏水不能正常使用，原告对此负有维修的义务却未进行维修，因此原告构成违约，故应适当减少租金，从被告应支付的租金中酌情减少30%，即判令被告从应付原告的租金中减少30%作为对原告违约责任的惩处，判决后原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。2014年10月25日，原告向被告发出终止合同并撤场的函，要求被告在收到函件之日起五日内撤场。2014年12月15日原告向本院起诉，请求判令自起诉之日起终止原、被告签订的居然之家招商合同；被告向原告支付自2014年9月1日起至2014年12月31日止拖欠的租金76587.94元、物业管理费34812.7元；被告退还原告承租期内给予的租金减免231019.36元，赔付违约金37666.2元，合计380086.2元；承担本案全部诉讼费用。2014年元旦前后，原告对被告经营场地的物品进行封存撤场。
综上所述，本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约向被告提供了场地及相应的服务，被告即应当依约支付租金、物业管理费，经本院前期判决后，被告未向原告提出解除合同，租赁合同仍在履行中，被告仍应按照约定向原告支付租金，物业管理费，由于被告未按照约定继续向原告支付租金，物业管理费，构成违约，原告要求提前终止合同的条件已成就，故原告向被告发出终止合同并撤场函，符合双方合同约定和法律规定，合同虽提前解除，但对解除前拖欠的租金，被告依法应予以偿付，但租金、物业管理费应计算至原告通知终止合同之日（即2014年10月25日），原告诉求判令被告租金、物业管理费支付至合同期满之日止，本院不予支持。本案租赁房屋在承租期间存在漏水，给被告经营产生影响，原告作为出租方未及时予以维修，存在一定的过错，亦构成违约，故应适当减少租金，从被告应支付的租金中酌情减少30%，其要求被告支付承租期内的免租期租金231019.36元，赔付相当两个月租金的违约金37666.2元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下：
一、原告泉州居然之家家居建材有限公司与被告刘忠签订的《居然之家招商合同》（合同号DS53-1212000048）于2014年10月25日解除；
二、被告刘忠应在本判决生效后十日内支付原告泉州居然之家家居建材有限公司自2014年9月1日起至2014年10月25日止的租金24169.145元，自2014年9月1日起至2014年10月25日止的物业管理费15694.25元，共计39863.395元；
三、驳回原告泉州居然之家家居建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7001元，减半收取3500.5元，由原告泉州居然之家家居建材有限公司负担3201.5元，由被告刘忠负担299元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 龚万淳
二〇一五年三月十日
书记员 苏艳月
注释：
一、本案引用的主要法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金……。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民和共国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。