上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第318号
原告（反诉被告）国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所。
法定代表人苏宾。
委托代理人李靖华。
委托代理人陈芳。
被告（反诉原告）赵体功。
委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。
委托代理人周云霞，上海众华律师事务所律师。
原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所（以下简称原告）诉被告赵体功（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审理。期间，被告提起反诉。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院并依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭就本诉与反诉进行了合并审理。原告的委托代理人李靖华、陈芳，被告的委托代理人周云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于上海市闸北区止园路XXX-
XXX号，403-2号及403号、青云路综合楼之间的局部，使用面积约为302.21平方米的房屋作为餐厅使用，租期自2010年1月1日至2014年12月31日止，月租金为人民币10，500元（以下币种均为人民币）。2013年6月26日，原、被告签订《房屋租赁补充协议书》，约定自2013年6月1日起至合同期满，月租金调整为9，000元。双方还就原告取得解除权的几种情形进行了明确约定。自2013年7月底以来，被告存在拖欠房屋租金、转租、无证经营等违约行为。原告虽多次向被告催要房租并给予其合理期限，但被告均以房屋漏水为由拒付。2013年11月26日，原告向被告发出解除合同的通知，因被告拒收该快递邮件，原告又于同年11月29日上午10时将通知张贴在被告承租的上海市闸北区止园路XXX-
XXX号大门上以示送达。但至今，被告仍在承租房屋内经营，未归还原告房屋。原告认为，被告以上违约行为已导致原告的合同根本目的无法实现，造成合同无法继续履行至2014年12月31日，给原告造成了经济损失，故诉至本院要求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，被告返还所承租的房屋；2、被告支付租金和房屋使用费，按每月9，000元的标准，自2013年9月起计算至实际迁出之日止；3、被告支付所欠租金和使用费的滞纳金；4、没收被告支付的房屋租赁押金10，500元；5、被告赔偿原告经济损失36，000元（按4个月房屋租金标准计算）；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：第一，原告作为出租人有义务提供符合房屋使用条件的房屋，但房屋严重漏水，原告在2013年7月之后就不再履行维修义务，影响被告的经营使用。第二，被告不支付租金是从2013年11月开始，而不是从2013年7月开始，且未支付部分被告认为可以从12万元的保证金中扣除，故不存在欠租和滞纳金问题。第三，原告出租给被告的房屋有三分之一是违章搭建，故漏水属于结构型漏水，租金标准应降低，被告为此还曾向原告提出要重新协商租金金额。
被告反诉诉称，被告为开设餐饮店而选中原告位于止园路XXX号的店面房屋，并于2010年9月支付了保证金12万元。双方于2010年1月签订了《房屋租赁合同》，后双方又于2013年6月26日签订了一份《房屋租赁补充协议书》。2013年1月起，房屋多处出现漏水，原告进行了及时修复，但从同年7月开始，漏水现象愈加严重，原告却不再派人来维修，导致店内环境糟糕，严重影响餐厅经营。被告致信原告要求维修并提出装修的想法，原告虽予以回应，却无实际行动解决问题，致被告经营困难。此外，被告从维修人员处及原告提供的房屋平面图上了解到，被告承租的房屋有三分之一是原告自行搭建的违章建筑，原告在2013年9月4日的复函中也提到漏水部位是简易阳光棚顶，而此事原告并未告知过被告。故而被告向原告提出减少租金，且漏水问题不解决的话就暂不支付租金的要求，但原告一直回避漏水问题而一味要求被告支付租金，甚至单方面提出解除合同并停止供水。综上，原告的行为已严重损害被告的合法权益，故提起反诉要求：1、原告继续履行合同；2、若原告拒绝继续履行合同或者无法继续履行的，则要求原告返还保证金12万元、押金10，500元、多收的违章建筑部分租金15.55万元及其利息损失（自2014年5月23日起算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、反诉诉讼费用由原告承担。
原告反诉辩称，不同意被告的反诉请求，理由为：第一，保证金12万元和押金10，500元原告都未收到。第二，原告出租给被告的租赁面积即产证面积188.03平方米，违章建筑部分是被告自行装修使用的，且最初原告还多提供了8.36平方米给被告，该部分面积后经收回时租金还有所下降。故有关利息损失的主张也不予认可。
经审理查明，上海市闸北区止园路XXX号房屋的产权人为国家安全生产监督管理总局驻上海办事处，原告经授权对该房屋享有经营管理权。2010年1月，国家煤炭工业局驻上海办事处招待所（系原告前身）与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市止园路XXX号辅助房租赁给被告作为餐厅经营使用，租期五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，租金为每月10，500元。该合同第三条约定，在本合同签订时被告向原告支付押金10，500元，被告于每月25日前支付下个月的租金。第五条约定，被告如需进行装修改造，应事先书面向原告提出申请，在原告书面同意后方可进行施工。被告逾期支付房租，原告按每天0.5%收取滞纳金，逾期支付5日以上，视为被告违约，原告有权中止合同；因被告原因提前终止合同，被告承担违约责任，原告有权追回所有租金并没收被告押金，给原告造成经济损失的，原告有权依法追究。
2013年6月26日，原、被告签订《房屋租赁补充协议书》，该协议书约定以下内容：根据上海市公安局闸北分局门弄牌审定《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》，原止园路XXX号已经进行分号，乙方（被告）原承租部位上海市止园路XXX号辅助房现门牌号变更为止园路XXX-
XXX号。甲方（原告）原租赁给乙方承租使用的面积为314.44平方米，由以下几部分组成：（1）止园路XXX号辅助楼一层，现门牌号调整为止园路XXX-
XXX号，面积为189.57平方米；（2）止园路XXX号辅助楼与综合楼之间的局部，现调整为止园路XXX-XXX号与止园路XXX-
XXX号、青云路综合楼之间的局部，面积为112.64平方米；（3）止园路XXX号综合楼底层客房，即综合楼底层平面图⑥-⑦／A-B轴，现调整为为青云路XXX号店铺及楼梯后部的客房，面积为8.17平方米，以及辅助楼与综合楼之间的厕所间，即一层平面图⑥-⑦／C-D轴部位搭建的厕所，面积为4.06平方米。现因产权人将对座落于止园路XXX号等房产进行增加消防、电梯设备设施安装和给排水、供电项目维修的工作，乙方同意于2013年6月28日16：30以前将承租使用的部分房屋（即承租使用部位的第三部分，客房8.17平方米和厕所4.06平方米）腾空返还给甲方使用；同时，甲方根据乙方需要，为乙方改建淋浴房、洗手间；乙方返还部分承租房屋后乙方承租的使用面积为302.21平方米。为补偿乙方承租面积的减少，自2013年6月1日起至2014年12月31日《房屋租赁合同》期满合同终止之日止，甲方每月减少乙方租金1，500元，即乙方每月支付租金9，000元。
2013年9月9日、9月23日、11月5日、11月6日、11月8日，原告先后向被告发出《催款通知》、《律师函》、《关于催款及要求履行补充协议的通知》及其附件《拖欠房租及滞纳金明细表》、《关于再次致函要求履行合同义务的通知》，多次向被告催收所欠租金及滞纳金，其中并提及若被告不支付租金，原告将不予对外签订修缮合同配合房屋修缮工作，并多次提示原告有权在被告长期拖欠租金的情况下提前解除合同。
2013年11月26日，原告向被告发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥、﹤房屋租赁补充协议书﹥的通知》，称截止至2013年11月26日被告已拖欠房租31，000元（未含滞纳金），也未提交办理《餐饮服务许可证》延期材料，目前已属无证经营，导致原告的合同目的无法实现，故通知被告自该快递送达签收之日起双方之间合同解除，原告并将追究相关经济损失。该通知于2013年11月30日被签收。
2014年3月10日，原告向被告发出《关于赵体功2014年3月8日来函的复函》，该函称，目前双方已经解除合同，原告将通过法定程序对被告造成的经济损失进行主张。该回函于2014年3月13日被签收。
另查明，2011年8月5日，原、被告曾签订《止园路XXX号B幢一层房屋墙体渗水维修合同》，该合同约定，今后被告承租原告的房屋需要维修时，需严格执行合同的规定，由被告向原告提出书面申请，经原告统一评估后安排维修，被告不得擅自进行维修，否则一切费用由被告负担。
2013年9月2日，原告向被告开具金额为5，000元的发票，内容显示为“8月份部分房费”；2013年11月5日，原告向被告开具金额分别为4，000元、5，000元的发票各一张，内容显示分别为“8月份部分房费”、“9月份部分房费”。2013年11月4日，原告开具《收条》一张，其上载明“今收到赵体功房屋租赁费现金人民币玖仟元整。（此收条在开具发票后收回）”。
审理中，关于渗漏水部位，原告称，止园路XXX-
XXX号房屋与青云路XXX号房屋之间的通道是进出被告店面的主要出入通道，该通道前上方是一栋五层主楼（用作招待所客房），为避免进出人员受到空中掉落杂物、滴落雨水的影响而引发纠纷，原告搭建了钢结构支架并在上面铺设塑料透明板，成为阳光雨棚。但被告在装修店面时，未经原告同意，自行在上述阳光棚下搭建了吊顶，并将该部分面积也用于餐厅经营，故现发生渗漏水的责任应由被告自行承担。对此被告称，吊顶并非被告装修，被告直至漏水维修时才获知漏水部分为违章搭建，诉讼之前也未看过房屋的产权证明。
关于保证金，被告提供了2009年9月22日金额为12万元、收款单位为被告前身国家煤炭工业局驻上海办事处招待所的收款收据一张，拟证明被告曾向原告支付过12万元保证金，并称该收据上的付款人“赵玉杰”即为其在上海使用的另一姓名。对此原告表示从未收到过被告的12万元保证金，该收据上收款事由栏为空白，对“赵玉杰”的身份也不清楚。
关于押金，被告表示该笔费用是由被告的上家支付给原告的，被告自上家手中受让租赁该房屋时将该笔款项支付给了上家，上家并将原告开具的收条转给了被告，但收条已经找不到，故无法提供其他证据。对此原告表示并未实际收到被告支付的押金，只是合同上已约定租赁期满需退还押金，若被告违约则没收押金，故原告主张该笔押金不予退还。
关于所欠租金金额，原告称2013年9月的租金被告只支付了5，000元，之后就开始拒付；被告则称，2013年9的租金确实只支付了5，000元，但10月的租金也已全额付清，即同年11月4日《收条》上记载的9，000元。对被告提供的该份《收条》，原告称，该《收条》上的9，000元针对的是2013年8月的4，000元以及9月的5，000元，与11月5日张发票上记载的8月的4，000元和9月的5，000元是同一笔款项，该《收条》未收回的原因是当时被告称未随身携带。
以上事实，由原告提供的房屋产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》、《关于将办事处止园路XXX号房产授权招待所经营管理委托书》、《催款通知》、《律师函》、《关于催款及要求履行补充协议的通知》、《关于再次致函要求履行合同义务的通知》、《关于解除﹤房屋租赁合同﹥、﹤房屋租赁补充协议书﹥的通知》、《关于赵体功2014年3月8日来函的复函》、《关于要求赵体功立即停止偷水行为并拆除擅自私接水管的函告》、《止园路XXX号B幢一层房屋墙体渗水维修合同》、照片，被告提供的发票、《收条》、照片、视频光盘、《餐饮服务许可证》、收款收据，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、租赁合同是否应解除；二、原告主张的租金及其滞纳金、使用费、押金、经济损失是否应支持；三、被告反诉主张返还保证金及多收取的违章建筑部分的租金及其利息是否应支持。
一、租赁合同是否应解除。对此，原告的理由主要在于被告长期不支付租金以及存在转租。对转租一节，原告未提供充分证据予以证明，本院难以采信。对长期不支付租金一节，被告的抗辩理由为原告未尽维修义务，而此亦即被告反诉主张的主要依据。对此本院认为，支付租金系承租方的基本义务，除非原告的违约程度严重到致被告无法正常经营，否则被告无权拒付全部租金。本案中，根据被告提供的证据，系争商铺确有一定的渗漏现象，但局部存在的上述现象，并未达到被告得以拒付全部租金的程度。故被告该项抗辩理由，本院难以采纳，被告长期不支付租金，实属违约。鉴此，本院认为原告方关于租赁合同提前解除的主张尚属合理，可予支持。原告于2013年11月26日向被告发出解除合同的通知，该通知于2013年11月30日被签收，故本院认定合同于该日解除。
二、原告主张的租金及其滞纳金、使用费、押金、经济损失是否应支持。根据本案查明的事实，合同履行中，在漏水维修问题上，被告确曾几次与原告沟通，但漏水问题却未能彻底解决，原告亦未提供维修方面的证据，故本院认为在房屋渗漏水问题上，难以排除原告方的责任。虽然被告拖欠租金，但鉴于房屋确实存在渗漏水现象，对被告的经营客观上造成一定影响，故本院对原告主张的租金和使用费依法予以调整。至于调整租金标准的起算点，根据原、被告对漏水情况的举证情况，确定为2013年6月份较为妥当。关于欠付租金的期间，虽然原告对被告提供的发票及《收条》作出了解释，但因原告在此之前确有先收费后开发票的情况，且在11月5日的《收条》上明确写明将在开具发票后收回该《收条》，实际又未收回该《收条》，故本院对原告主张的两份收款凭证上的款项系同一笔款项的观点，实难采信。鉴此，本院认定被告还应支付自2013年10月18日至2013年11月30日的租金。合同解除后的使用费，参照调整后的租金标准，被告应支付至实际返还房屋之日。关于滞纳金，根据合同约定应按日0.5%支付，但根据前文分析，本院结合被告的违约程度，酌情予以调整。关于押金，被告称其支付给了上家，但无法提供证据，原告也称未曾收到被告支付的该笔款项，故本院对被告曾向原告支付过押金的事实难以认定，原告该项诉请，不予支持。至于经济损失，因被告属违约方，原告主张四个月的租金作为实际损失，本院认为尚属合理，可予支持。
三、被告反诉主张的保证金、押金及多收取的违章建筑部分的租金和利息损失是否应支持。关于保证金，由于合同中对此并无约定，且被告虽提供了金额相同的收款收据，但该收据的开具时间在租赁合同签订之前，收款事由栏为空白，被告亦未提供证据证明付款单位“赵玉杰”即其本人。综合以上因素考虑，本院对该节事实难以认定，被告要求返还保证金的主张，难以支持。至于返还押金的主张，根据前文分析，本院亦难以支持。关于被告主张返还违章建筑部分的租金及利息一节，本院认为，从《房屋租赁补充协议书》中对被告承租部位和面积的文字表述，以及原告收回部分面积的同时降低租金的约定来看，被告实际使用的面积中确实包含了违章建筑部分。但是，从阳光棚所在位置及其与房屋内违章建筑的相连关系来看，并不难发现这些部位的状态有别于其他建筑，而现被告称直至房屋维修时才知道存在违章建筑，本院对此说法实难采信。加之被告称诉讼之前未查验过房屋产权证，亦可见被告在承租房屋之前未对房屋状况尽到足够的审慎注意义务；被告称曾在发现该问题后向原告主张减少租金，但未提供证据加以证明，综合以上分析，本院对被告该项反诉请求亦难以支持。
综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所与被告赵体功于2010年1月1日就上海市闸北区止园路XXX-
XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》及2013年6月26日签订的《房屋租赁补充协议书》于2013年11月30日解除；
二、被告赵体功应于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还给原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所；
三、被告赵体功应于本判决生效之日起十日内支付原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所租金及使用费（按每月6，300元的标准，自2013年10月18日起计算至实际返还上址房屋之日止，扣除2013年6月1日至2013年10月17日多收取的12，510元）；
四、被告赵体功应于本判决生效之日起十日内支付原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所滞纳金6，000元；
五、被告赵体功应于本判决生效之日起十日内支付原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所经济损失赔偿金36，000元；
六、驳回原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所的其余诉讼请求；
七、驳回被告赵体功的反诉请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费350元（原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所已预缴）、反诉案件受理费3，233.75元（被告赵体功已预缴），由原告国家安全生产监督管理总局机关服务局驻上海办事处招待所承担100元，被告赵体功承担3，483.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 吴 双
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。