浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海民初字第2008号
原告：费益新，男，1986年12月4日出生，汉族，住海宁市。
原告：钱晓莲，女，1987年4月4日出生，汉族，住海宁市。
两原告委托代理人：章于冰、沈坤忠，浙江潮乡律师事务所律师。
被告：海宁市广弘房地产有限公司。住所地：海宁市海宁经编总部商务区丰收西路*号*楼。组织机构代码：55862602-9。
法定代表人：黄振宇，执行董事。
委托代理人：唐力、鲍银佳，浙江海翔律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司海宁支行。住所地：海宁市海洲街道海昌南路***号。组织机构代码：84674346-5。
代表人：翁文强，行长。
委托代理人：张爱国、顾静，浙江紫微律师事务所律师。
原告费益新、钱晓莲与被告海宁市广弘房地产有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司海宁支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法由代理审判员王宗强适用简易程序，于2015年8月13日公开开庭进行审理。经本院准许，原、被告庭外和解两个月。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告费益新及其委托代理人章于冰、被告委托代理人唐力、第三人委托代理人顾静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费益新、钱晓莲起诉称，2013年年初，两原告从被告宣传资料中获悉，购买被告开发的上峰华府小区房产业主子女可以就读海宁市城南小学和海宁市紫微初级中学。两原告为此至被告售楼处咨询，被告承诺上峰华府小区业主子女可以就读前述学校。为了子女获得更好的教育条件，两原告遂决定购买上峰华府小区的房产。2013年3月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，两原告分别于2013年3月1日、3月5日支付前述合同约定的首期购房款189885元，余款410000元通过银行贷款方式支付。截止2015年6月，两原告共支付购房按揭贷款利息33912.55元。2014年9月，两原告得知上峰华府小区被划分在海宁市马桥小学学区后就学区问题和被告多次协商未果，遂起诉至本院，请求判令：一、解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：1303050014）；二、被告立即退还两原告购房款599885元，并支付利息（其中，以189885元为本金，自2013年3月6日起计算至实际付清款项之日止；以410000元为本金，自2013年10月30日起计算至实际付清款项之日止，利率均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。
被告海宁市广弘房地产有限公司辩称：1、两原告诉称与事实不符。被告的宣传资料中配有紫微中学图片及文字，文字表述的意思是本案所涉小区与紫微初中的距离及城南小学即将开工建设的信息，并未作出购房即可就读前述学校的要约或承诺。被告在宣传资料中的表述，不是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的具体确定的允诺和说明，不属于法定可以认定为要约的情形。2、两原告主张被告向其承诺购房即可就读城南小学、紫微初中，缺乏证据证明，事实上被告也没有作出前述承诺。两原告诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。
第三人中国建设银行股份有限公司海宁支行答辩称，请求依法对本案作出裁决。
两原告举证及被告、第三人质证意见如下：
1、浙江省商品房买卖合同（合同编号：第1303050014号）1份。证明原、被告于2013年3月5日签订了买卖合同一份，而被告实际交付的房屋与合同第三条、第十一条约定不符的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，也承认合同第三条确实存在瑕疵，但该瑕疵与原告本案诉讼请求不具有关联性；从原告签订合同到履行合同，不存在被告变更规划设计的情况。第三人对该证据无异议。
2、中国建设银行持卡人存根2份、销售不动产统一发票1份。证明两原告分两次向被告支付了房屋首付款共计189885元，并由被告开具了发票的事实。经质证，被告、第三人无异议。
3、中国建设银行个人贷款对账单1份。证明：1、两原告以向中国建设银行申请按揭贷款的方式将410000元购房款支付给被告；2、自2013年11月29日起至2015年6月29日止，两原告归还房屋按揭贷款本金68744.22元、利息33912.55元。经质证，被告、第三人无异议。
4、出生医学证明1份。证明两原告于2011年4月11日生育婚生子费嘉琪，两原告购买本案所涉房屋是为了给儿子上小学的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明两原告拟证明的事实。第三人对该证据无异议。
5、广弘美生活杂志1本。证明被告在该杂志中对屋顶和架空层的绿化进行了承诺，实际交付给两原告的屋顶和架空层并未绿化的事实。经质证，被告认为该杂志是香港广弘集团主办的企业内部文化期刊，用于对企业文化、企业发展、企业经营理念等的内部宣传，并非是被告编辑制作，被告从未将该杂志用于本案所涉房产的销售宣传，该证据与本案无关联性。第三人质证意见同被告质证意见。
6、上峰华府宣传单1份、行政处罚决定书打印件1份。证明被告在宣传本案所涉房产项目时使用了“正值学区房，享紫薇初中、城南小学”的表述，违反了相关规定被海宁市市场监督管理局处罚的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对原告拟证明的内容有异议，原告指出的宣传单的主文部分着重强调的是本案所涉小区与紫微初级中学的距离问题，目的在于表明上峰华府到紫微初中的上学、放学距离较近，并非明确的表述或承诺购买房产的业主子女可以就读紫微初中、城南小学；行政处罚决定书与本案争议的事实没有关联性。第三人质证意见同被告质证意见。
7、光盘1份。证明因为学区的问题，嘉兴电视台对被告开发的上峰华府小区相关负责人进行过跟踪采访，被告负责人李斌（音）承认曾利用城南小学、紫微初中学区房进行宣传，后来发现无法划进前述学校的学区后，撤掉了该宣传的事实。经质证，被告认为该证据是复制件，对其真实性不予认可。第三人质证意见同被告质证意见。
8、建筑施工图纸设计说明、地下室建筑施工图纸设计说明各1份。证明被告实际交付的房屋层高是2.9米并且有地下1层，与合同约定的层高3米、地下0层不一致的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，同时认为被告正是按照设计图纸施工并交房的。第三人质证意见同被告质证意见。
9、海宁透明售房网登记信息打印件1份。证明被告在该网站登记的本案所涉房产项目基本信息中，关于周边配套一栏中明确载明教育配套为紫微初中、城南小学（规划）的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该网站不是被告公司所有或管理的，该网站上关于本案所涉房产项目的信息也不是被告发布，且该信息明确表明城南小学只是在规划中，尚未建造完成。第三人质证意见同被告质证意见。
10、海教[2015]101号文件1份。证明2015年海宁市教育局对小学学区划分的情况，其中本案所涉小区不在文苑小学学区内的事实。经质证，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，被告认为未就本案所涉小区学区向原告方作出过承诺。第三人质证意见同被告质证意见。
根据原告的申请，本院依法对海宁市马桥街道广播电视站站长范云峰作调查笔录1份。其在笔录中陈述，本案所涉房产项目内的数字电视线路已安装完毕，具备开通条件。但由于被告及前期物业公司直到2015年10月底才联系广播站安装总线和相关设备，故暂时该小区的数字电视网络尚无法使用，需要等广播站安排人员安装总线及相关设备后，才能使用。原告拟据此证明，本案所涉房产项目至今未开通数字电视网络，不符合合同约定的交付条件。经质证，原、被告及第三人对该证据的真实性、合法性无异议。
根据原告的申请，本院依法对中国电信海宁分公司网络运营部员工蒋益中作调查笔录1份。其在笔录中陈述，本案所涉房产项目内部的通信线路已铺设完毕并经中国电信海宁分公司验收合格，但由于小区内部线路与外网连接还需要完成内外网线路管道的铺设、施工，故目前该小区的通信网络尚无法使用。原告拟据此证明，本案所涉房产项目至今未完成通信（电话、互联网）管线接通工程，不符合合同约定的交付条件的事实。经质证，原、被告及第三人对该证据的真实性、合法性无异议。
被告举证及两原告、第三人质证意见如下：
1、房屋建筑工程竣工验收备案表3份。证明本案所涉房产项目在2015年6月26日经海宁市住房和城乡规划建设局验收合格，具备交房条件的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为仅凭该证据不足以证明被告实际交付的商品房符合合同约定的交房条件。第三人对该证据无异议。
2、商品房交付通知书1份、EMS快递单2份。证明2015年6月20日，被告通知两原告于2015年6月27日收房的事实。经质证，两原告确认《商品房交付通知书》已收到，但本案所涉房产项目是在2015年6月26日通过竣工验收的，故被告在2015年6月26日之前向原告发送交付通知书不合逻辑。第三人对该证据无异议。
3、房屋拒收函1份。证明两原告在2015年6月24日收到《商品房交付通知书》后向被告发送《房屋拒收函》，提出的拒收理由中没有本案诉讼中两原告主张的因购房给子女读书的目的落空事宜，同时证明在签订本案所涉商品房买卖合同时，被告未向两原告承诺本案所涉房产项目的学区是城南小学及紫微初中的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但《房屋拒收函》是本案所涉房产项目一名业主打印的，该函件上载明的问题是该小区存在的共性问题，不代表两原告除了前述共性问题之外，无其他理由拒收房屋。第三人对该证据无异议。
4、通信配套设施工程竣工验收合格证书、竣工验收报告、海宁供电局客户小区工程验收单、竣工验收证书（均为复印件）各1份。证明本案所涉房产项目房产的电话、数字电视已具备开通条件（使用条件）的事实。经质证，两原告对真实性、合法性无异议。
上述证据经当庭举证、质证，本院认证如下，被告及第三人对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10的真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据7系复制件，被告及第三人对真实性有异议，本院对该证据的真实性不予认定。原告、第三人对被告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对被告提供的证据的真实性予以认定。
本院对海宁市马桥街道广播电视站站长范云峰作调查笔录、对中国电信海宁分公司网络运营部员工蒋益中作调查笔录，原、被告、第三人对真实性、合法性均无异议，本院对真实性、合法性予以认定。
通过以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：
上峰华府1#-2#楼系被告海宁市广弘房地产有限公司投资开发的房产项目。被告在宣传销售该项目过程中，曾在其宣传单中载明：“正值学区房，享紫薇中学、城南小学优质教育”。前述文字下方配有一段文字说明，载明：“上峰华府与现已开学的紫薇中学约5分钟距离，不用上学放学接送，距离刚刚好。九年一贯制公办学校，真正享受学区房教育。家门口的学校将为今后业主提供极大的便利性。而九年学制全程教育，可以让家长更放心孩子未来的学习成长，无需为升学而担忧。此外，口碑和教学俱佳的城南小学也即将开工建设，项目周边教育资源丰富”。该宣传单同时载明“本图所示仅供参考，本图文所有信息均以政府部门最后批准之法律文件及双方买卖合同为准”。2013年3月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：第1303050014号）一份，约定两原告（买受人）向被告（出卖人）购买坐落于住房一套，建筑面积91.03平方米，建筑层数地上17层，地下0层，层高3米，单价为每平方米6589.97元，总价599885元。前述合同第九条约定，出卖人应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人；第十一条约定，如遇经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的关于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等规划设计变更的情况，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；第十五条约定，出卖人交付的商品房，商品房内的电话、有线电视应于交房时具备开通条件（使用条件），如在规定的期限内未达到使用条件，买受人有权参照合同第十条的约定处理；第十条约定，除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理，逾期不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。2013年3月5日，两原告按合同约定，支付被告189885元购房款；余款410000元，两原告通过向第三人贷款的方式，于2013年10月29日支付给被告。2015年2月10日，海宁市市场监督管理局以被告违反了《房地产广告发布暂行规定》第十条“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。”，第十八条“房地产广告中不得含有广告方能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”的规定，责令被告改正违法行为，并处罚款10000元。2015年6月20日，被告向两原告发送《商品房交付通知书》，其中明确要求两原告于2015年6月27日到物业管理处办理收房手续。后两原告向被告发送《房屋拒收函》1份，以被告拟交付的房产存在法律文件不齐全、规划设计变更等问题拒绝接收房产。现两原告认为本案所涉房产项目未划入被告承诺的紫微初中、城南小学学区，被告拟交付的房产层高为2.9米，与合同约定的3米不一致，被告擅自变更房屋空间尺寸，且该楼盘的电话、有线电视未具备开通条件（达到使用条件），已构成根本违约，遂诉至本院。
另查明，文苑小学工程尚在建设中，被告广告宣传中载明的“城南小学”即为文苑小学，“紫薇中学”为“海宁市紫微初级中学”。两原告儿子费嘉琪出生于2011年4月11日。本案所涉房产的层高为2.9米，两原告所购房产所在楼盘的地下有一层。本案所涉房产项目的有线电视接入网配套工程经海宁华数广电网络有限公司马桥分公司验收合格，通信管线接入工程经中国电信海宁分公司验收合格。
本院认为，本案争议焦点在于：
一、被告在本案所涉上峰华府楼盘销售宣传单中载明的“正值学区房，享紫薇中学、城南小学优质教育”及相关文字内容是否属于原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》的内容？二、被告是否存在违反其与两原告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十一条、第十五条规定的情形，并符合前述条款约定的合同解除权行使条件？
关于争议焦点一，两原告认为被告在其宣传单上明确表示本案所涉房产项目是紫微初中、城南小学学区房，应视为其对两原告的承诺，属于合同的内容，被告违反了承诺，构成根本违约；被告认为其宣传单中的文字表述的是本案所涉房产与紫微初中距离近，同时明确说明城南小学即将开工建设，未明确表述或承诺购房业主子女可以就读紫微初中、城南小学。本院认为，被告在其宣传单上关于本案所涉楼盘学区的说明，不构成要约或承诺，不属于原、被告商品房预售合同的内容，理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。相关设施是指商品房的基础设施和相关配套设施，而被告宣传单中关于学区房的表述及相关文字解释，不属于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且宣传单亦载明宣传资料的所有信息均以政府部门最后批准的法律文件及双方买卖合同为准，故该宣传单中关于学区的表述不应视为要约；2、两原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》中并未约定本案所涉房产项目所属学区事宜，被告不存在违反合同约定的情形；3、学区的划分是政府相关职能部门的行政职权，被告无权对开发销售的楼盘所属学区作出承诺，现有证据不足以证明被告明确向两原告承诺本案所涉楼盘的学区为紫微初中、城南小学，虽然被告确因利用学区进行广告宣传被海宁市市场监督管理局行政处罚，但其违法宣传行为不能视为其对不特定买受人的承诺；4、两原告在签订本案所涉商品房预售合同前后，均未向政府相关职能部门询问所购房产所属学区划分问题，仅凭被告宣传的内容就认为购买本案所涉房产后子女就可以就读紫微初中和城南小学，显然未尽到审慎注意义务，其单方面认为被告向其作出了关于本案所涉房产学区承诺的主张，本院不予采信。
关于争议焦点二，两原告认为，本案所涉房产的层高及层数与合同约定的不一致，属于对商品房空间尺寸的变更，未按约定通知两原告，且自约定的交付时间至今，本案所涉房产的电话、有线电视均未具备开通条件并逾期超过180日，符合合同约定的解除权行使条件；被告认为，本案所涉楼盘的规划设计从未变更过，之所以存在与合同约定不一致是因为被告的销售人员在打印合同时打印错误，合同虽存在一定瑕疵，但客观上不存在规划设计的变更，且被告拟交付给两原告的房产电话、有线电视网络线路工程施工均已竣工并验收合格，获得相关部门的备案，被告不存在违反合同约定的情形，两原告无权要求解除合同。本院认为，两原告主张可以行使合同约定的解除权解除本案所涉商品房买卖合同的依据不足，理由如下：1、被告未变更本案所涉商品房的规划设计，本案所涉房产的实际层高及所在楼盘总层数与合同约定不一致不属于本合同第十一条约定的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更。根据两原告提供的《建筑施工图设计说明》、《地下室建筑设计施工说明》可知，本案所涉商品房的住宅设计建筑层高均为2.9米，地下建筑层数为一层，与被告拟交付房产的层高、楼盘总层数一致，被告不存在变更规划设计的客观情形，两原告依据本合同第十一条规定要求解除合同的前提条件不具备。2、作为出卖人的被告，应当保证交付的商品房内的电话、有线电视相应的工程竣工并经验收合格，确保买受人在接收房屋后，可以根据自己的意愿，选择具体开通相关运营商提供的电话、有线电视等服务。就本案而言，被告拟交付的商品房所在楼盘的通信管线接入工程及有线电视的接入网配套工程均已竣工并经验收合格，该楼盘的电话、有线电视已符合原、被告合同约定的开通条件。
综上，两原告认为被告存在违约行为且符合法定及合同约定合同解除权的主张，缺乏事实和法律依据，故本院对两原告要求解除本案所涉商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。两原告的其余诉讼请求均建立在合同解除的基础之上，而本案所涉商品房买卖合同解除的条件并不具备，故对于两原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告费益新、钱晓莲的全部诉讼请求。
案件受理费10695元，由原告费益新、钱晓莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 高苏燕
代理审判员 王宗强
人民陪审员 黄国良
二〇一六年三月三日
书 记 员 张 鹯
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1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。