云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终773号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张发全，男，1977年5月28日生，汉族，城镇居民，住云南省通海县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王青梅，女，1978年12月13日生，汉族，农村居民，住云南省通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。
法定代表人：纳学远，总经理。
上诉人（原审被告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人张发全、王青梅因与上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张发全、王青梅的共同委托诉讼代理人廖庆生，上诉人海纳公司、富润建材厂的共同委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张发全、王青梅上诉请求：撤销一审判决第一、二项，在维持其他判项的同时支持其一审的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审认定“2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收”错误，2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收。二、一审未按合同约定支持逾期交房违约金错误，海纳公司、富润建材厂未提供证据证明合同约定的违约金过高。三、一审未判令海纳公司、富润建材厂退还多收契税错误。四、海纳公司、富润建材厂应赔偿逾期办证违约金。
针对张发全、王青梅的上诉，海纳公司、富润建材厂答辩称，除逾期交房违约金以外，其他费用同意一审判决。对逾期交房违约金的负担，以其上诉主张为准。合同约定的逾期交房违约金过高，海纳公司、富润建材厂已经证明了同地段的租金价格。
海纳公司、富润建材厂上诉请求：撤销一审判决第一项不合理的部分及第三项的判决内容，驳回张发全、王青梅针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求，支持其一审提出的反诉请求。主要事实和理由：涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，符合双方约定的交房条件。房屋验收合格后，海纳公司、富润建材厂于2015年11月15日已向张发全、王青梅发出了接房通知书，已经履行了合同约定的交房义务，张发全、王青梅未接房系自己的违约行为所致。海纳公司、富润建材厂不应当承担张发全、王青梅逾期接房行为导致的逾期接房责任，反之张发全、王青梅应当承担逾期接房的违约责任。
针对海纳公司、富润建材厂的上诉，张发全、王青梅答辩称，2015年11月15日海纳公司、富润建材厂通知其接房时，涉讼房屋未经竣工验收合格。海纳公司、富润建材厂于2016年5月12日取得《工程竣工验收证明书》后未通知其接房，未尽到相应的通知义务，其得知他人已经接房后于2016年5月9日主动到海纳公司、富润建材厂处接房，才视为其收到接房通知。
张发全、王青梅向一审法院起诉请求：1、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证及土地证；2、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年5月9日的逾期交房违约金4229.17元；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税5875.36元。一审诉讼中，张发全、王青梅将诉讼请求变更为：1、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；2、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年5月9日的逾期交房违约金10300.58元；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税5875.36元；4、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿张发全、王青梅2016年11月5日至2017年4月17日的逾期办证违约金7871.37元。
海纳公司向一审法院反诉请求：判令张发全、王青梅支付逾期接房违约金5250元。
一审法院认定事实：张发全与王青梅系夫妻。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2014年8月21日，张发全、王青梅与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定：张发全、王青梅购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座D幢第1单元13层1303号房，套内建筑面积82.44平方米，每平方米3563.42元，总金额293768元，分摊面积23.57平方米；张发全、王青梅依约支付购房款后，海纳公司、富润建材厂应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付张发全、王青梅，如未按合同约定时间交房的，海纳公司、富润建材厂应自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元支付违约金，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数支付违约金。海纳公司、富润建材厂应以电话、公告或书面通知张发全、王青梅办理交接手续，海纳公司、富润建材厂已按约定履行通知义务的，张发全、王青梅应于通知交房之日起30日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接房手续的，视为已按期交房，张发全、王青梅应承担逾期接房违约金。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及建设方共同验收合格并签章，房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。张发全、王青梅未足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，无权要求海纳公司、富润建材厂交付房屋。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由海纳公司、富润建材厂代收代缴，张发全、王青梅应在交接房期限内向海纳公司、富润建材厂足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若张发全、王青梅延迟交纳上述费用，除张发全、王青梅按主合同约定承担违约责任外，交房期限和办证期限相应顺延，海纳公司、富润建材厂不承担违约或赔偿责任。2015年11月13日，张发全、王青梅支付全部购房款293768元。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂书面通知购房户办理接房手续；同年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收；同年5月9日，张发全、王青梅向海纳公司交纳了维修基金、契税、登记费、工本费、印花税票共计15911元，并办理了接房手续。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。
一审法院认为，双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行权利义务。根据双方合同及补充协议的约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付张发全、王青梅。现海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而张发全、王青梅提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的《情况说明》能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了涉讼房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故应认定2016年5月12日涉讼房屋符合合同约定的交房条件。因双方约定涉讼房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司、富润建材厂应承担逾期交房的违约责任。而关于海纳公司要求张发全、王青梅支付逾期接房违约金的反诉请求，因海纳公司、富润建材厂未举证证实2016年5月12日涉讼房屋达到约定交付条件后已按约定履行过通知张发全、王青梅接房义务的事实，且张发全、王青梅已于2016年5月9日办理了房屋交接手续，对海纳公司该项主张不予支持。在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故海纳公司、富润建材厂违约的天数为2015年11月1日至2016年5月8日，共计190天。关于逾期违约金的认定，海纳公司、富润建材厂提出合同约定违约金过高，要求予以调整。张发全、王青梅主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，故张发全、王青梅主张的逾期交房违约金确实过高，应予调整，结合上述分析及实际逾期天数，海纳公司、富润建材厂应向张发全、王青梅支付的违约金为4229.17元（82.44平方米×0.27元/天×190天）。关于张发全、王青梅要求海纳公司、富润建材厂返还多收契税的主张，对此双方已在补充协议中明确约定契税以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故张发全、王青梅要求返还多收取契税的主张应待海纳公司、富润建材厂依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理。关于张发全、王青梅要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需张发全、王青梅配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且天湖银座小区已完成初始登记。经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对张发全、王青梅提出的该诉讼请求，在本案中暂不予处理。相应的逾期办证违约金，亦不予支持。现涉讼房屋的产权证还未办理，产权登记面积不能确定，故对双方提出涉讼房屋面积多少或退补的问题，暂不予处理。遂判决：“一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）张发全、王青梅逾期交房违约金4229.17元。二、驳回原告（反诉被告）张发全、王青梅的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。”
本院二审期间，张发全、王青梅未提交新证据，海纳公司、富润建材厂提交了天湖银座业主群的微信聊天记录手机截屏一份，证明：海纳公司在2016年5月12日综合验收后再次以电话的方式发出接房通知，业主间已相互告知，之所以无法交接房是因税务问题及与海纳公司商谈违约金没有谈好，业主在群里相互鼓动所致。经质证，张发全、王青梅对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据不是新证据，且是手机截屏并存在前后两个不同版本，真实性无法确认，因微信用的都是昵称，看不出是否涉及本案业主。本院认为，现海纳公司、富润建材厂不能证实张发全、王青梅为微信群的成员，海纳公司、富润建材厂仅依据该份证据不能得出在2016年5月12日后已经通知过张发全、王青梅接房的结论，故对海纳公司、富润建材厂提交的证据，本院不予采纳。
经二审审理，一审认定的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按约定履行。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金如何确定，张发全、王青梅是否应承担逾期接房的违约责任；2、海纳公司、富润建材厂是否应退还张发全、王青梅多收取的契税款；3、海纳公司、富润建材厂是否应承担逾期办证的违约责任。
关于焦点1，根据双方的合同约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及建设单位组织验收合格的房屋交付张发全、王青梅，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现海纳公司、富润建材厂主张涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，并于同日通知张发全、王青梅接房，其应承担的逾期交房违约金只应计算至2015年11月15日。经审查，双方的《合同补充协议》约定，涉讼房屋需由质监部门参与验收合格，才符合交房条件，因海纳公司、富润建材厂的该项主张与双方约定不符，故本院不予支持。2016年5月12日，由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织在通海县建设工程质量安全监督管理站参与下，涉讼房屋工程竣工验收合格，此时涉讼房屋才符合双方补充协议约定的交房条件，故一审法院认定2016年5月12日涉讼房屋符合双方合同约定的交房条件正确，本院予以维持。关于逾期交房的时间，因张发全、王青梅已于2016年5月9日办理了房屋交接手续，故应认定逾期交房的起止期限为2015年11月1日至2016年5月9日，共计191天。关于违约金的计算标准，一审诉讼中海纳公司、富润建材厂提出双方合同约定的违约金计算标准过高，对此一审法院参照涉讼小区相近地段的房屋日租金水平标准0.27元/平方米计算正确，海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金经计算为5467元（106.01平方米×0.27元/平方米×191天），一审计算有误，本院予以纠正。因海纳公司、富润建材厂未举证证明涉讼房屋符合交付条件后，按约定履行了通知张发全、王青梅接房的义务，而张发全、王青梅已于2016年5月9日接房，故海纳公司、富润建材厂要求张发全、王青梅承担逾期接房违约责任的主张理由不充分，一审未予支持正确，本院予以维持。
关于焦点2，因双方在补充协议中已明确约定契税以实际交纳时的相关规定为准，双方均同意多退少补，现契税尚未实际交纳，张发全、王青梅应承担的契税数额尚不确定，张发全、王青梅要求海纳公司、富润建材厂退还多收契税的条件尚未成就，故一审对张发全、王青梅的该项主张未作处理并无不当，本院予以维持。
关于焦点3，因产权证的办理涉及业主、房地产开发企业和产权登记行政管理部门三方的行为，办理产权登记手续除业主需提交委托办理产权证所需资料外，还需天湖银座小区完成初始登记，现该小区并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对张发全、王青梅要求海纳公司、富润建材厂办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金的主张，一审认为在本案中暂不予处理正确，应予维持。
综上所述，张发全、王青梅的上诉请求部分成立，海纳公司、富润建材厂的上诉请求均不能成立，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分处理有误,二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持云南省通海县人民法院（2017）云0423民初633号民事判决第三项；
二、撤销云南省通海县人民法院（2017）云0423民初633号民事判决第一项、第二项；
三、由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付张发全、王青梅逾期交房违约金5467元；
四、驳回张发全、王青梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元，由张发全、王青梅负担77元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担23元；反诉案件受理费25元，由通海县海纳房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费250元，由张发全、王青梅负担154元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担96元。
本判决为终审判决。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判长 严光辉
审判员 方明慧
审判员 ＸＸＸ
二〇一七年十二月十五日
书记员 邹 欣