福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第1377号原告：黄尚卓，男，1976年10月28日出生，汉族，住福建省晋江市，原告：洪秀妹，女，1978年10月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，上列两原告共同委托诉讼代理人：邱蔚芜、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师、实习律师。被告：伟润置地（福建）有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段湖心苑5号楼一层，组织机构代码66282223-0。法定代表人：陈增标，该公司负责人。委托诉讼代理人：林丽惠、邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。原告黄尚卓、洪秀妹与被告伟润置地（福建）有限公司（以下简称“伟润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄尚卓、洪秀妹向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的第201107300056号《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项（买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的百分0.001向买受人支付违约金）及附件六《合同补充协议》第十三条无效；2、被告立即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；3、被告每日按原告已付购房款1134027元的万分之二点五向原告支付自2013年3月30日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。庭审过程中，原告变更第三项诉讼请求，请求被告每日按原告已付购房款1134027元的0.001%向原告支付自2013年3月30日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。事实和理由：2011年7月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的伟润世纪嘉园项目3幢505号商品房，房屋总价款为1134027元；房屋的交付期限为2012年12月28日前；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理登记需由出卖人提供的资料交付买受人，若因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应按已付购房款日十万分之一承担违约金。2012年12月28日，被告向原告交付涉诉房屋，根据主合同约定被告应在2013年2月27日前完成房屋所有权初始预登记。但因被告原因，原告至今仍未能取得涉诉房屋的权属证书。被告逾期办证的行为致使原告无法及时对涉诉房屋进行正常的出售、抵押、投资入股等处分，给原告造成了难以估量的损失。但根据合同第十四条的约定，被告却仅需按原告已付购房款日十万分之一的比例支付违约金；同时被告利用合同附件六《合同补充协议》第十三条规定了长达6个月的逾期办证免责期。前述二条款系被告单方预先拟定，未经双方协商，符合格式条款的法定特性，存在免除被告责任，加重原告责任之意图；且未履行合理的提醒义务及说明，为无效条款。被告逾期办证的违约责任应根据相关司法解释的规定，由被告每日按原告已付购房款万分之二点五向原告承担自2013年3月30日起的逾期办证违约金。伟润公司辩称，原告诉求没有事实与法律依据，应以驳回：一、诉争房屋办证迟延不是被告的原因造成，而是由于诉争工程中的6号楼临近的南新漂染厂未搬迁，造成6号楼迟迟不能办理竣工环保验收，又不能与其他楼房分开单独办理竣工验收备案，导致整个项目无法办理竣工验收备案，从而造成整个项目无法早日办理初始预登记，最终导致诉争房屋无法及时办理分户产权证。诉争楼盘除6号楼外均早在2013年5月就取得验收环保手续，但6号楼因南新漂染厂的问题直到2014年9月19日才取得，该期间造成的迟延办证并非被告的原因；6号楼取得验收环保手续后，伟润世纪嘉园即通过验收备案，被告即于2014年10月30日向权属登记机构办理了项目初始预登记，完成了合同约定的协助办证义务，被告依法不承担责任。二、原告主张部分合同条款无效，没有根据。合同系房地产建设行政主管部门提供的统一文本，合同中所有条款均不是格式条款，原告主张第十四条第一款无效没有依据。附件六《合同补充协议》系双方协商一致后的真实意思表示，原告同意给予被告延续6个月办证期系对自己权利的处分，合法有效。三、暂且不论原告未及时取得产权证是否被告的原因造成，原告主张的违约金计算标准、计算时间均是错误的，不应支持。综上，诉争房屋办证迟延不是由于被告的原因造成的，被告不应承担违约责任。原告的诉讼请求均没有事实与法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案主要事实作如下认定：2011年7月30日，原、被告签订一份编号为201107300086的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的址于丰泽区宝洲路与泉秀路交叉口伟润·世纪嘉园3号楼505号商品房，房屋总价款为1134027元；房屋的交付期限为2012年12月28日前。合同第十四条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理登记需由出卖人提供的资料交付买受人。若因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第十三条约定：“如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款1134027元；被告于2013年3月9日将诉争商品房交付给原告。2014年9月19日，伟润世纪嘉园楼盘经勘察、设计、施工、监理等部门验收后，通过建设主管部门的竣工验收备案。被告于开发诉争楼盘时即取得国有土地使用权证，国有土地使用权证号为泉国用（2008）第200130号；2014年10月30日，办证部门受理了诉争楼盘的产权项目初始预登记；2014年12月29日，办证部门向被告出具《关于办结商品房项目初始登记的通知》，确认诉争楼盘的产权初始预登记已办妥。2015年1月29日，被告向原告送达通知一份，告知诉争商品房可办理分户产权证，原告可领取办理房屋分户产权证相关材料。另查明，根据《泉州市人民政府关于在泉州市中心市区全面实施不动产统一登记的通告》，自2016年8月1日起，启用不动产登记簿证。泉州市不动产登记中心统一受理各类不动产登记业务，8月1日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理，并颁布《不动产权证书》或《不动产登记证明》。庭审过程中，原告明确其所主张的房屋权属证书即是《不动产权证书》。截至本案辩论终结前，诉争楼盘已有部分业主办理了《不动产权证书》。本案双方当事人争议的主要焦点为：1、诉争楼盘逾期办理产权初始预登记是否系被告原因所致，被告应否承担相应的违约责任？2、诉争《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》就有关逾期办证期限的变更及逾期办证违约金标准的约定条款是否有效，诉争商品房逾期办证的违约金标准如何认定？3、被告是否已履行完协助原告办理房屋权属证书的义务？关于争议焦点，原、被告的意见与其诉、辩所述观点一致。原告为支持其主张，主要向本院提供了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等证据。被告为支持其主张，除向本院提供证明上述无争议事实的相关证据外，另向本院提供如下证据：1、泉州市城乡规划局规划验收意见书、泉州市公安消防支队消防验收意见书及泉州市环保局的环保验收意见，拟证明“伟润世纪嘉园”项目1-6号楼等已通过规划、消防验收，除6号楼外通过竣工环保预验收的情况，环保部门对6号楼不予办理验收系因南新漂染厂未搬迁，非被告原因；2、被告关于伟润世纪嘉园6号楼项目环保验收的申请报告、泉州市环保局关于6号楼项目环保验收函、被告委托泉州市环境监测站作出的环保验收报告表、泉州市环保局的环保验收意见，拟证明6号楼不能办理环保验收的原因、经过、结果；3、施工许可证，拟证明伟润世纪嘉园的1、2、3、5、6号楼及商场统一办理施工许可，必须统一办理竣工验收备案；4、住建局补办件通知单、退回件通知单，拟证明被告曾于2013年8月6日申请竣工验收备案，但由于6号楼未办理环保验收，导致整个项目无法办理竣工验收备案。结合查明的事实及双方当事人提供的证据，本院对争议焦点分析认证如下：关于焦点一逾期协助办证是否系被告原因所致问题，本院认为，根据被告提供的证据，诉争楼盘无法及时通过竣工验收备案的主要原因，系楼盘西侧6号楼临近南新漂染厂而无法及时通过环保竣工验收所致，但南新漂染厂在诉争楼盘规划施工前已经存在，被告作为房地产开发企业，其在规划施工前便应当预见该问题可能给将来办证带来的影响，由此造成的后果，理应由被告承担。因此，被告认为诉争楼盘迟延办证系南新漂染厂未搬迁造成，不是被告的原因所致，缺乏依据，被告应承担逾期协助办证的违约责任。关于焦点二合同及补充协议条款的效力问题，本院认为，1、众所周知，商品房买卖合同的主合同系建设主管部门提供的范本合同，本案诉争合同的主合同中对购房价款、付款期限、交房期限、办证期限、违约金标准等需要双方协商约定的主要条款，均以下划线的形式提示签约双方，因此，可以认定主合同系双方在知悉合同内容的前提下，经协议一致后达成的真实意思表示，故原、被告在合同第十四条中对被告逾期协助办证每日按买受人已付款的0.001%计付违约金的标准作出的约定，应依法认定为有效。2、双方在合同第十四条中另约定，若因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应承担相应的违约责任；但在合同附件六《合同补充协议》第十三条中，又对双方主合同中有关被告逾期协助办证的期限进行了变更，将90日的办证期限延长6个月，部分减免了被告逾期协助办证的违约责任，由于双方在主合同第二十二条中明确约定，补充协议中不得含有减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，故该补充条款违反了双方在主合同中的约定；且补充协议系被告开发商提供的格式合同，在同一时间签订完主合同条款后，以附件的形式补充于主合同之后，但该减轻被告违约责任的条款并未以任何合理方式提请买受人注意，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《合同补充协议》第十三条依法应认定为无效，双方就被告逾期协助办证的期限，应按主合同约定的90日予以确定。关于焦点三被告是否已履行完协助办证义务问题，本院认为，根据被告提供的证据及双方的一致确认，被告已于2015年1月29日告知诉争商品房可办理分户产权证，并通知原告可领取办证需由被告提供的资料，现诉争楼盘已有业主办结了《不动产权证书》，即可认定诉争房屋符合办证条件，被告已履行完协助办证的义务。综上所述，本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立，双方均应依约履行相应的权利和义务。根据合同约定，被告应于实际交房后90日内，即于2013年6月7日前履行完协助原告办理诉争商品房房屋权属登记的义务，但被告直至2015年1月29日才告知原告诉争商品房可办证，并通知其领取办理所需资料，履行完合同约定的协助办证义务，逾期601天，已构成违约，应依照合同第十四条的约定以原告已付购房款1134027元为基数，按日0.001%的标准向原告支付逾期协助办证违约金1134027元/天×0.001%×601天＝6815.5元。对原告要求被告支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。原告认为双方约定的违约金标准过低，要求调整按日万分之二的标准计付，但未举证证明合同约定的违约金标准过份低于原告的实际损失，该主张缺乏事实依据，不予采纳。由于合同附件六《合同补充协议》系被告提供的格式合同，该协议第十三条的约定部分减免了被告逾期协助办证的违约责任，与双方在主合同中有关补充协议不得含有减轻或免除出卖人应承担的责任的约定相悖，且未以任何合理方式提请原告注意，故对原告要求确认该条款无效的诉求，予以支持。因诉争《商品房买卖合同》主合同条款系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，对原告要求确认该合同第十四条第一款第二项无效的诉求，不予支持。由于诉争楼盘已办理了国有土地使用权证，并至房管部门办理了产权预登记，且被告已告知原告可领取需由被告提供的办证资料，履行完协助原告办证的义务，故对原告要求被告履行该义务的诉求，不予支持。被告认为逾期办证的原因不是其造成，其不必承担违约责任，缺乏依据，对该辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伟润置地（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄尚卓、洪秀妹逾期协助办证违约金6815.5元；二、原、被告于2011年7月30日签订的编号为201107300086的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十三条无效；三、驳回原告黄尚卓、洪秀妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告伟润置地（福建）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  吕千虹代理审判员  林娟美代理审判员  刘圣楠二〇一六年十二月二十九日书 记 员  肖弘亮附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。