河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终5501号
上诉人（原审原告）：刘辉，男，汉族，生于1988年2月13日，住邓州市。
委托诉讼代理人：田新功，河南承通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：璩璐静，河南承通律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：河南佰宇置业有限公司，住所地邓州市人民路17号。
法定代表人：李安邦，任该公司总经理职务。
委托诉讼代理人：贾守多，河南三贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯俊锋，河南三贤律师事务所律师。
上诉人刘辉因与上诉人河南佰宇置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2017）豫1381民初3856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘辉委托诉讼代理人田新功、上诉人河南佰宇置业有限公司委托诉讼代理人贾守多、侯俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘辉上诉请求：1、改判原审判决第一项，限河南佰宇置业有限公司于判决生效后立即将从2015年7月1日起至2017年7月1日止按日68.34元计算的违约金49888.2元予以给付并于判决生效后及相关职能部门对涉案房屋验收合格后十日内向刘辉交付位于邓州市人民路17号佰宇?卢浮帝景第9幢1单元13层03号商品房一套并支付违约金（违约金从2017年7月2日起按日68.34元计算至房屋交付之前一日）；2、撤销原审判决第二项，支持刘辉原审中的确认2014年6月6日签订的补充协议无效，刘辉对超过约定面积3%的部分不承担任何费用并归刘辉所有的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由河南佰宇置业有限公司承担。事实和理由：1、原审立案时，刘辉已将从2015年7月1日起至2017年7月1日止按日68.34元计算的违约金49888.2元予以明确，并交纳了诉讼费，但原审没有判决已经明确的违约金，而是采取整体计算的方式判决违约金；2、原审认定双方签订的补充协议为有效合同错误。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，按照建筑面积计算房款包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分。本案中，合同中并没有明确约定是上述两部分的哪一部分，原审庭审中河南佰宇置业有限公司对此问题也没有做出具体解释，说明该公司在制订补充协议时，对此也是不明确的。根据《合同法》第四十一条的规定，刘辉认为河南佰宇置业有限公司所说的“实测面积超出约定面积3%以上的”是指分摊的共有建筑面积，不是指套内建筑面积。因此，对于套内建筑面积超出约定面积3%以上的部分，按照最高单元××商品房××套法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定，面积误差比绝对值超出3%的部分，理应归刘辉所有。同时，从合同形式上看，刘辉与河南佰宇置业有限公司签订的补充协议属于格式合同，该协议不合理的加重了刘辉的责任，应属无效协议。
河南佰宇置业有限公司辩称，1、本案诉争房屋已经达到交付条件，可以使用且大部分业主已经入住。河南佰宇置业有限公司自2017年7月1日起已经以多种形式通知刘辉前来收房，但其一直拒绝收房，也不与河南佰宇置业有限公司解除合同，放任损失扩大；2、河南佰宇置业有限公司对延期交房不存在过错，本案争议项目自开工以来，在施工过程中因诸多客观因素如项目所在社区居民干扰施工、瘦身钢筋事件、配合政府扬尘治理、单元××商品房××套路改造等造成项目进度缓慢，上述客观原因是订立合同时无法预见且无法控制的，在计算违约期限时应当扣除上述合理期限；3、双方在商品房买卖合同中约定的违约金额过高，已经明显超过因延期交付给刘辉所造成的实际损失的30%，刘辉在原审中并未提供任何证据证明实际损失，且河南佰宇置业有限公司已经按照法律规定向原审法院提出房屋租金水平评估申请书；4、原审判决第二项符合客观事实，判决结果客观公正。该补充协议不属于格式条款，系双方真实意思表示，是双方就商品房实际面积与合同约定面积不符时的明确约定，且不违反法律规定，合法有效。主合同第五条中已经明确约定出现面积差异时双方可自行约定处理办法，补充协议正是在这样的前提下双方合意的结果。关于面积误差比的依据以及计算公式双方已经在合同中明确约定，不存在任何不明确及歧义。
河南佰宇置业有限公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判或者发回重审，并由刘辉承担本案一切诉讼费用。事实和理由：1、河南佰宇置业有限公司虽然在商品房买卖合同中约定逾期交付按已付房价款的万分之二每日向刘辉支付违约金，但该违约金条款约定数额明显过高，根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同双方所约定的违约金数额不应过分高于造成的实际损失，本案中，即便是河南佰宇置业有限公司因各种客观因素造成了延期交付，但该延期交付行为给刘辉造成的损失仅限于未能如期入住而造成的租金损失，但本案最终确定的违约金数额已经远远高于租金损失，明显不符合上述法律规定；2、原审法院在刘辉实际损失无法确认的情况下认定违约金数额明显错误，该判决结果不仅导致违约金数额无法确定，而且会使得刘辉获得实际损失之外的不恰当利益；3、鉴于双方在合同中所约定的违约金数额明显过高且不符合法律规定，河南佰宇置业有限公司已经依照相关法律规定向原审法院提出了《房屋租金水平评估申请书》，但原审法院却未依照法律规定对刘辉的实际损失进行评估，明显错误。
刘辉辩称，河南佰宇置业有限公司不能按合同约定将验收合格的商品房交付给刘辉，理应按合同约定承担违约金，刘辉的损失包括借款利息和房屋出租出去的租金等损失，而民间借贷利率在月利率千分之二十以内的均受保护，原审按日万分之二计算违约金换算为月利率仅为千分之六，不存在违约金过高的问题。法律有明确规定，对于双方合同中约定有违约金的，不适用评估方法计算违约金。
刘辉向一审法院起诉请求：1、请求判令河南佰宇置业有限公司将验收合格的佰宇卢浮帝景第9幢1单元13层03号的商品房立即予以交付，并承担2015年7月1日起至交付之日止按日68.34元计算的违约金。2、依法确认双方于2014年6月6日签订的补充协议无效，对超过约定面积3%的部分不承担任何费用并归刘辉所有。3、本案诉讼费由河南佰宇置业有限公司承担。
一审法院认定事实：刘辉、河南佰宇置业有限公司于2014年7月8日签订了商品房买卖合同一份，刘辉购买河南佰宇置业有限公司位于邓州市人民路17号佰宇?卢浮帝景第9幢1单元13层03号商品房一套，建筑面积114.9平方米，每平方米单价2974元，总价款341700元。2013年3月刘辉交房款30000元（交1万抵3万），2014年6月6日刘辉将剩余房款和维修基金、办证费用交给河南佰宇置业有限公司，后双方补签《商品房买卖合同》和《补充协议》。按合同约定河南佰宇置业有限公司应于2015年6月30日前，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付给刘辉，《补充协议》约定：若实测面积超出约定面积3%以上的，在支付完约定面积3%的房款后多出部分按购房款原单价每平方减673.89元乘多出面积补房款。《商品房买卖合同》约定了出卖人逾期交房的违约责任，即：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行。合同约定河南佰宇置业有限公司应在2015年6月30日前将商品房验收合格后交付给刘辉，但河南佰宇置业有限公司未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务。双方对补充协议所涉及的房屋面积未确定，刘辉也未支付该部分房款。
一审法院认为，刘辉、河南佰宇置业有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。补充协议是双方对原商品房买卖合同中关于房屋面积误差解决办法的重新约定，双方均应遵守合同约定。刘辉已按商品房买卖合同约定向河南佰宇置业有限公司支付了该约定部分的购房款，但河南佰宇置业有限公司未能在合同约定的期限内按期将验收合格的房屋交付给刘辉，故河南佰宇置业有限公司的行为已构成违约。刘辉关于要求河南佰宇置业有限公司立即将验收合格商品房予以交付并承担违约金的请求，符合双方合同约定，且符合相关法律规定，予以支持。河南佰宇置业有限公司关于能交付房屋及降低违约金计算标准的理由，没有事实和法律根据，其请求不予支持。刘辉要求确认双方所签订《补充协议》无效的理由，没有事实和法律根据，其要求确认该协议无效的请求，不予支持。综上所述，刘辉关于判令河南佰宇置业有限公司立即将验收合格的商品房予以交付并支付违约金的请求，事实清楚，证据确实充分，请求合理，依法予以支持；刘辉关于确认双方所签订的补充协议无效的请求，于法无据，依法不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高单元××商品房××套法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南佰宇置业有限公司于本判决生效后及相关职能部门对涉案房屋验收合格后十日内向刘辉交付位于邓州市人民路17号佰宇?卢浮帝景第9幢1单元13层03号商品房一套并支付违约金（违约金从2015年7月1日起按日68.34元计算至房屋交付之前一日）；二、驳回刘辉关于确认补充协议无效的诉讼请求。案件受理费1047元，减半收取523.5元，由河南佰宇置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，刘辉与河南佰宇置业有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议是当事人真实意思表示，合同内容也不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，故合同的当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。刘辉已经按照合同的约定向河南佰宇置业有限公司缴纳了购房款，但河南佰宇置业有限公司未能在合同约定的期限内将验收合格的房屋交付给刘辉，已构成违约，应当承担违约责任。双方在商品房买卖合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中明确约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同继续履行。”因河南佰宇置业有限公司未能举证证明造成其逾期交房的原因系合同第八条约定的情形，故原审判决确定的违约金计算期限和标准符合双方约定，亦不存在明显过高的情况。故刘辉、河南佰宇置业有限公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予采信。
综上所述，刘辉、河南佰宇置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2072元，由刘辉负担1025元，由河南佰宇置业有限公司负担1047元。
本判决为终审判决。
审判长 王干祥
审判员 牛永权
审判员 赵 琳
二〇一七年十一月十三日
书记员 张宵汉